河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）豫03民终800号 上诉人（原审原告）：张留民，男，1946年7月3日出生，汉族，户籍地河南省洛阳市老城区，现住河南省洛阳市老城区。 委托诉讼代理人：蔡银龙，男，1971年1月11日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区，系张留民女婿。特别授权。 被上诉人（原审被告）：王育伟，男，1977年2月18日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区。 委托诉讼代理人：田建国、陈中伟，河南帝都律师事务所律师。特别授权。 被上诉人（原审被告）：洛阳家天下房地产经纪有限公司。住所地：河南省洛阳市洛龙区古城路29号奥体花城Bl幢00号。组织机构代码证：56104304-3号。 法定代表人：刘继欣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵赛铺，男，1989年8月10日出生，汉族，户籍地河南省宝丰县，现住河南省洛阳市老城区，系该公司员工。一般代理。 上诉人张留民因与被上诉人王育伟、洛阳家天下房地产经纪有限公司（以下简称家天下公司）房屋买卖及居间合同纠纷一案，不服河南省洛阳老城区人民法院（2016）豫0302民初1206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张留民委托诉讼代理人蔡银龙、被上诉人王育伟委托诉讼代理人田建伟、陈中伟以及被上诉人家天下公司委托诉讼代理人赵赛铺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张留民不服原审判决向本院提起上诉，请求：1、依法撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求：被上诉人王育伟赔偿上诉人违约金50200元；被上诉人家天下公司退还上诉人交纳的中介服务费10040元。2、本案一、二审诉讼费用应由二被上诉人承担。事实和理由：1、一审庭审过程中，（上诉人）有证人出庭并提供证言，（一审）判决书中只字未提。2、上诉人张留民、蔡银龙各是有独立民事行为能力的公民，委托应有公证的委托书。2015年6月20日，被上诉人家天下公司员工苗志刚安排被上诉人王育伟和蔡银龙，在中介方老集店签了三方买卖合同。该合同是中介方提供的格式合同。被上诉人家天下公司还收了蔡银龙两万元。二被上诉人的行为严重违反合同法，侵犯了上诉人合法权益，造成上诉人起诉无法立案，给上诉人经济上造成损失，一审判决书对这一事实，视而不见。3、合同第一条第二款清楚写明：房屋性质：商品房。既然是商品房就要有房产证和土地证。被上诉人王育伟称该房屋土地证没有分割，承诺向上诉人提供该房屋土地证大证复印件。被上诉人家天下公司员工胡鹏、苗志刚在场可证实。上诉人至今也没有拿到该房屋土地证大证复印件。这一事实一审判决书却只字未提。4、合同第二页第五条第二款写明：“甲方于本合同签订之日将房产证复印件交与丙方代为保管并承诺于过户之前腾空房屋，同时将房屋钥匙交与乙方。”被上诉人家天下公司收了上诉人两万元，却只押被上诉人王育伟房产证复印件，行为极不公平公正。2015年6月24日三方在新区办理过户。从6月25日起，该房屋的所有人是上诉人张留民，因被上诉人王育伟未按合同约定腾房，上诉人多次给中介方苗志刚打电话让他催促王育伟腾房，而被上诉人王育伟仍不腾房，继续收该房房租。上诉人却要在外租房居住。2015年9月1日，被上诉人拖欠物业费，无法交接物业，水电交接后，被上诉人仍拒交钥匙。这一事实被上诉人家天下公司员工胡鹏在场可证实。上诉人无奈只好请人开锁。这些重要事实判决书只字未提。5、补充协议写明：“卖方于交房前将房屋内两台空调，热水器，油烟机，煤气灶拉走。而事实是被上诉人在上诉人装修房子时才拉走。这一行为违反了协议约定也违反了合同第五条第二款甲方承诺过户前腾空该房屋。这一事实判决书也不提。6、合同第一页第四条第二款写明：“中介方对卖方的付款约定，该房屋过户手续完毕后，且买卖双方确认该房屋相关手续费用等相关事宜交接清楚三个工作日内结算房屋定金。”事实是：被上诉人家天下公司在物业没有交接和土地证复印件没有拿来的情况下，私自给被上诉人王育伟结算定金。严重侵害了上诉人的利益。这一违约事实一审判决书也只字未提。7、被上诉人家天下公司收了上诉人10040元的服务费，却没有尽到责任，缺乏基本的职业操守，使上诉人蒙受巨大损失。8、上诉人总共花了53.3万元，要买的是商品房。2016年11月该房屋对门因为没有土地证，122平方的房子交易价格35万。现在通过邻居得知该小区的房屋是土杂公司的集资房就没有土地证。被上诉人王育伟的该房老房产证写明，房屋总价14万多，并且有洛阳市供销社的单位红章。这一事实中介方员工苗志刚、胡鹏可证实。二被上诉人刻意隐瞒事实真相。该房已不能上市交易，继承也无法办理。9、合同第一页写明：上诉人和二被上诉人“三方经过友好协商，根据中华人民共和国行政法规和洛阳市地方法规的规定，在合法平等自愿相互信任的基础上签订本合同，并承诺共同遵守。”合同第三页第六条：“买卖双方任何一方拒绝履行合同或者解除合同、或承诺保证失实，均由违约方向另一方支付合同约定房屋实际成交价的10%的违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿”。 王育伟答辩：1、上诉人一审诉状当中叙述“因房屋拆迁，通过家天下房屋中介买房，而且两次实地看房，后来因年龄大腿疼让二女儿及女婿蔡银龙谈买房事宜”。所以，蔡银龙和答辩人签订买卖合同是按照上诉人意愿进行的，上诉人通过后来的实际交易行为予以确认，并实际取得房产及房产证，被上诉人义务已按约定履行完毕，不存在违约事实。2、2015年6月20日《房屋买卖合同》第一条第2款该房屋基本情况显示，该房屋性质：商品房，权属证书号码：洛市房权证(2007)字第X400627号，国有土地使用证状况：无。说明交易房产有房产证、无土地证，被上诉人及中介当时给上诉人做了充分说明，并写进合同当中，不存在隐瞒和欺骗。3、因房屋出售时，还处于租赁状态，于2015年8月31日租赁期限才到期，上诉人看房时被上诉人己做了充分说明，买卖不破租赁这是基本常识，这是2015年6月20日《房屋买卖合同》第四条第1款第1项约定“剩余493540元房款于2015年8月30日前凑齐，用于过户当天甲乙双方自行交接”的原因所在。事实上，房产也是于2015年8月31日租期届满时才交接的，交接时三方都按约到场。被上诉人不存在逾期交房、交钥匙问题。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公平、公正，依法应予维持。 家天下公司答辩：1、合同上显示的是无土地证；2、腾房问题，我方并未承诺什么时间交接房屋。上诉人承诺给原房主一部分钱，让其提前腾房，但上诉人一直未给，我方垫付了一千多元。 张留民向一审法院起诉请求：1、判决被告王育伟赔偿原告违约金50200元；2、判决被告家天下公司退还原告缴纳的中介服务费10040元。 一审法院经审理查明：2015年6月20日，家天下公司作为中介人（丙方）与卖方王育伟（甲方）、买方蔡银龙（乙方）签订了房屋买卖合同一份，合同约定：甲方自愿将坐落于老城区民族路54号3-1-102号房屋出售给乙方，乙方对该房屋已做充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋，该房屋性质为商品房，无国有土地使用证；买卖双方商定实际成交价为502000元。2015年9月22日，一审法院受理了蔡银龙为原告诉被告王育伟、家天下公司房屋买卖合同纠纷一案，经审理，法院作出（2015）老民初字第1220号民事判决书，判决书载明除上述合同内容外2015年6月20日蔡银龙向家天下公司交纳中介服务费10040元，代办过户服务费1500元，购房定金8460元。2015年6月24日蔡银龙及其岳父张留民、王育伟及其母亲张秋月、家天下公司的工作人员等人一起到新区行政服务中心办理过户，张留民向王育伟交付了492000元房款，王育伟与张留民面签了《房产买卖合同》，签署了房屋所有权转移登记申请书、房屋登记询问笔录、洛阳市存量房交易结算资金自行划转声明、张留民向房管部门交纳了房屋交易手续费、住房专项维修资金、契约等费用后，于2015年7月6日领取了洛房权证市字第××号房屋所有权证。2015年9月1日蔡银龙参与了洛阳市××民族路××3-1-102房屋水电交接事宜。该案审理中，2015年11月2日蔡银龙提交自书的《事情经过》一份，载明：岳父张留民通过家天下公司员工苗志刚看过房，后因年纪大腿疼让蔡银龙夫妇谈买房事宜等内容。 一审法院认为：原告张留民通过被告家天下公司欲购买被告王育伟坐落于洛阳市××民族路××3-1-102房屋，看房后委托蔡银龙办理买房事宜，蔡银龙以自己的名义与被告王育伟签订了房屋买卖合同，合同中载明无国有土地使用证，但在房管部门办理房产过户时直接办理到原告张留民名下，应视为张留民对该房屋没有国有土地使用证明知或应知，且原被告双方已实际办理房屋过户和交接手续，原告的诉求没有事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告张留民的诉讼请求。本案受理费1306元，减半收取计653元，由原告张留民负担。 二审中，各方均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院认定一致。另查明，本案所涉及的,《房屋买卖合同》第三条中介服务费及支付项约定：在该《房屋买卖合同》履行过程中，非因丙方（被上诉人家天下公司）原因导致买卖合同不能履行，丙方所收取的双方中介服务费一律不予退还。第六条违约责任项约定：1、甲方（被上诉人王育伟）须保证该房屋权属无争议、未被司法机关查封；明知被限制过户而不如实告知的，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、甲方或者甲方经手人在签订本合同时已经过该房屋所有权人的一致同意，若因甲方或甲方经手人未征得房屋产权人或其他利害关系人的同意出售该房屋造成相关责任，则由甲方或甲方经手人承担违约责任。3、甲、乙双方须保证该房屋在过户手续办理完毕之前结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责。4、（如贷款），后略。5、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，或发生本条1、2违约责任，均由违约方向丙方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的2%作为违约金。6、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方据实赔偿。 本院认为，本案作为房屋买卖及居间合同纠纷，上诉人张留民与被上诉人王育伟之间房屋买卖合同已经实际履行完毕，房产过户到上诉人名下。现上诉人称被上诉人王育伟严重违约，应该按照合同约定，向其支付合同总价款的10%违约金即50200元，但并未提交充足证据予以证实，故对上诉人该项诉求，一审不予支持正确。同样，上诉人要求被上诉人家天下公司返还中介费，既无合同依据，亦无法律依据，一审不予支持正确。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决并无不当。上诉人的上诉理由，均不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1306元，由上诉人张留民负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴爱国 审判员  王 睿 审判员  赵淑婷 二〇一七年四月十二日 书记员  姚显营