江苏省常州市新北区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0411民初6861号 原告：陈明楷，男，1962年10月16日生，汉族，住常州市钟楼区。 委托诉讼代理人：任静，江苏源博律师事务所律师。 被告：何光迅，男，1972年12月20日生，汉族，住常州市钟楼区。 委托诉讼代理人：练鹏，江苏瑞鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱庆丰，江苏瑞鸿律师事务所实习律师。 原告陈明楷诉被告何光迅租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月9日立案受理后，依法采用简易程序公开开庭进行审理，后转为普通程序组成合议庭继续审理。原告及其委托诉讼代理人任静、被告委托诉讼代理人练鹏、朱庆丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈明楷向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付租金814313元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租丰臣广场3号楼107号房屋，租赁期限自2015年3月1日至2020年2月28日，租金为397156.5元一年，每年递增贰万元，被告在每年的前30日向原告支付。但因被告未能如约向原告支付租金，原告诉来法院，要求判如所请。 被告何光迅辩称，原告不具有主体资格，请求依法驳回其起诉。如果法院认为原告有主体资格，则双方的协议没有实际履行，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的租赁合同，原告以此证明双方的租赁关系及相关约定。被告对证据本身真实性不持异议，但抗辩称该协议并未实际履行，其在第一次开庭是称实际承租人为“薛建荣”，该店铺系薛建荣开设的通讯器材店，租赁地点为丰臣广场3号楼107号房屋，第二次庭审又提交名称为“新北区河海携手万丰通信器材商店”的营业执照，称实际承租人为严志平。经法院问询确认何光迅亦从事通讯器材经营行业，但对于薛建荣、何光迅、严志平三者的内部关系，被告既未正面回应法庭询问，亦未提供相关证据。2、原告提供的“2015常仲调字第195号”仲裁调解书，证明案涉房产经仲裁机构出具生效文书，确认原告与房产开发商即常州市鼎峰房产开发有限公司（以下简称“鼎峰房产”）签订的商品房买卖合同合法有效，并由购销双方调解确认办理房屋交付及房地产权属过户手续。被告对该证据真实性无异议，但出具“（2016）苏执复字第43号”执行裁定书，该法律文书明确了原告仅对案涉房产享有买卖合同中的债权。庭审中，双方均认可常州市中级人民法院曾向所有承租人发放了“（2015）常执字第00588号”通知书，明确房屋租金均由原告陈明楷收取。但被告认为“（2016）苏执复字第43号”执行裁定书否定了“（2015）常执字第00588号”通知书的效力。3、被告提供了薛建荣与常州丰臣国际广场租赁合同、鼎峰房产出具的授权委托书、经营权转让协议等书证，证明案涉房产租金由常州市通富投资咨询有限公司（以下简称“通富公司”）负责向薛建荣收取。 经审理查明，2015年9月6日，常州仲裁委员会出具“2015常仲调字第195号”仲裁调解书，根据该生效文书，原告和鼎峰房产签订的《商品房买卖合同》合法有效，后者作为案涉出租房屋的房产开发商配合原告办理房屋交付及房地产权属过户手续。2015年10月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租丰臣广场3号楼107号房屋，租赁期限自2015年3月1日至2020年2月28日，租金为397156.5元一年，每年递增贰万元，被告在每年的前30日向原告支付。后常州市中级人民法院向所有承租人发放了“（2015）常执字第00588号”执行裁定，通知各承租人租金由原告收取。因中国工商银行股份有限公司常州分行（以下简称“工行常州分行”）对该裁定持异议，后常州市中级人民法院作出（2015）常执异字第00088号执行裁定，撤销了“（2015）常执字第00588号”执行裁定中关于房产归原告所有及原告可以凭裁定办理房产过户的裁定内容。原告陈明楷对此提出异议，遂向江苏省高级人民法院提出复议。该院作出“（2016）苏执复字第43号”执行裁定书，该文书载明：2014年5月21日，工行常州分行在常州市新北区房管局办理了案涉房屋的抵押登记……陈明楷与鼎峰公司签订了案涉房屋的商品房买卖合同……查询房屋的权属状况，系统显示五套房屋处于销售备案状态……陈明楷已于2015年10月将涉案房屋陆续出租给他人经营使用。该文书认为：1、“2015常仲调字第195号”仲裁调解书已经对商品房买卖合同合法有效加以确认；2、在陈明楷代为清偿债务消灭抵押权之前，工行常州分行的抵押权有对抗受让人的效力；3、陈明楷享有的是债权请求权，而非直接享有案涉房屋的物权。4、若工行常州分行的抵押权能实现则法院应协助陈明楷办理过户登记手续。最后明确维持（2015）常执异字第00088号执行裁定。 另查明，鼎峰房产之关联公司常州市丰臣国际广场投资管理有限公司于2015年3月6日向薛建荣发出“房屋租赁项支付协议”，明确案涉房产租金由原告收取。 还查明，经常州仲裁委员会出具“2016常仲裁字第0483号”仲裁裁决书，约定承租常州丰臣国际广场项目3号楼103、104室之承租人郑某（系案外人）向原告陈明楷交付租金。该文书已经生效，常州市中级人民法院受理该执行案件后作出（2017）苏04执35号执行裁定书，裁定依照生效裁决书确定的权利义务强制执行。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付。本案中，首先原告的主体资格问题，原告和案涉房产的开发商签订了商品房买卖合同，该合同经仲裁机构出具仲裁裁决书确定合法有效。由此原告享有对案涉房产的债权请求权，且可以通过生效文书的执行继而获得物权。“（2016）苏执复字第43号”执行裁定书并未否定原告收取租金的权利，而是认为在房上抵押权未实现的情况下原告尚不具备办理产权登记的条件，从“若工行常州分行的抵押权能实现则法院应协助陈明楷办理过户登记手续”的文字表述看，原告未获房屋产权的唯一障碍是抵押权未实现。即因且仅因抵押权未获清偿而导致生效文书中关于“办理房地产权属过户”的执行项暂时不能继续，该结果是抵押权人之合法权利对抗原告权利的结果，并非房屋承租人拥有之对抗事由。原告和案涉房产开发商签订了有效合同并支付了合理对价，其租金收取权亦得到了法院、仲裁机构、房产商关联企业的书面认可和实际行为保障，其针对被告的租金收取权应当得到保护。由此，被告以此主张抗辩于法无据，本院对被告的此抗辩理由不予采纳。对于合同的履行情况，案涉房产实际已经用于通讯器材的经营店铺开设，根据合同的相对性，被告何光迅就案涉房产和原告签订了租赁协议并约定了相关权利义务，被告何光迅作为合同相对方应当受到相关约定的制约，其与薛建荣、严志平的内部关系不能对抗原告。另，案涉房产开设了通讯器材的相关经营门店，和被告经营主业一致，在长时间的使用过程中，被告从未就合同履行提出过异议，现在抗辩合同并未实际履行，明显违背常理，本院不予采信。且被告在法庭多次询问要求补充证据的前提下未能就其本人和薛建荣及严志平的内部关系作出合理说明，其应当对此承担相应后果。对于原告主张的租金金额计算，符合合同约定，对此双方并无异议。综上，被告拖欠原告租金系事实，其应当向原告履行支付义务。至于本案原、被告在案涉租赁协议之外存在其他内部收益分割或义务承担约定，系本案租赁关系之外的法律关系，双方可以在本协议履行完毕后遵照内部约定再行处理，并不影响双方案涉协议的先行履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 被告何光迅于本判决生效之日起十日内向原告陈明楷支付租金814313元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11944元，由被告何光迅负担（该款原告已预缴，原告方同意被告方承担的诉讼费用由被告方在本判决生效之日起十日内向其直接支付，本院不再退还）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院（开户户名：江苏省常州市中级人民法院，开户银行：江苏银行常州分行营业部， 帐号：80×××63）预交上诉案件受理费。 审 判 长  丁 峻 人民陪审员  王平西 人民陪审员  任一群 二〇一七年四月五日 书 记 员  许 珊