济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0112民初4768号 原告：济南荣恩房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：马晓伟，总经理。 委托诉讼代理人：邵爽、徐小云，均系山东新润律师事务所律师。 被告：陈心军，男，生于1987年11月7日，汉族，无业，住济南市。 被告：郭旋，女，生于1980年11月18日，汉族，无业，住济南市。 第三人：廊坊荣盛物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市。 代表人：郭连增，总经理。 委托诉讼代理人：苏丽丽，女，生于1988年3月1日，汉族，该公司职工，住公司宿舍。 原告济南荣恩房地产开发有限公司（以下简称荣恩房地产公司）与被告陈心军、被告郭旋及第三人廊坊荣盛物业服务有限公司济南分公司（以下简称荣盛物业济南公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月25日受理后，依法适用普通程序于2017年1月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邵爽、徐小云，第三人的委托诉讼代理人苏丽丽到庭参加诉讼。被告陈心军、被告郭旋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荣恩房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的商品房买卖合同及原、被告与第三人签订的借款协议书于2016年7月2日解除；2、判令二被告向原告支付各项损失款项折抵后合计5074.07元；3、判令二被告支付原告因诉讼产生的律师费18000元；4、本案诉讼费用由二被告负担。事实与理由：原、被告于2015年3月3日签订了商品房买卖合同及合同补充协议各1份，被告购买原告销售的“荣盛锦绣澜湾花园”****房屋1套，房屋总建筑面积110.31平方米，总价款941679元，合同还约定了违约责任等相关条款。上述合同签订同时，因被告资金紧张，原、被告与第三人签订《借款协议书》。约定第三人向原告提供借款188000元，借款期限自2015年3月3日起至2016年8月31日止。该笔借款用以支付上述房屋首付款。同时，原、被告及第三方在合同中约定了相关违约责任条款。上述合同生效后，第三人向被告支付了借款，被告向原告支付首付款291679元，余款650000元在北京银行股份有限公司济南分行（以下简称“北京银行”）办理按揭贷款。原、被告与北京银行于2015年3月20日签订个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同，由原告为被告提供阶段性连带责任保证担保。后因被告迟迟未归还银行按揭贷款，导致原告承担担保责任，向银行支付款项共计657399.28元。第三人于2016年6月18日向被告送达通知声明解除上述借款协议，并要求被告返还借款188000元。2016年6月27日第三人向原告送达通知要求原告偿还上述借款本金188000元。原告于2016年7月1日向被告送达解除合同通知，声明解除双方签订的商品买卖合同，并要求被告承担违约责任。但被告对上述通知事项均置之不理。原告为维护其合法权益，诉至法院，望依法判决。 被告陈心军、被告郭旋（缺席）未答辩。 第三人荣盛物业济南公司述称，原告所诉属实，原、被告及第三人签署的借款协议书已于2016年6月27日解除，被告接收了第三人出具的解除通知函，原告已经偿还借款本金。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告缺席，放弃答辩和质证的权利，本院对原告提交的证据审查后，予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：原告荣恩房地产公司（出卖人）与被告陈心军、被告郭旋（买受人）于2015年3月3日签订合同编号为销售（字）2015****号商品房买卖合同1份，该合同约定的相关内容为:被告购买原告所开发的荣盛锦绣澜湾花园****房屋1套；建筑面积为110.31平方米，每平方米8536.66元，总价款941679元；首付款291679元，余款65万元办理按揭付清，签订合同时买受人备齐按揭材料，合同签订之日起五日内办理完按揭手续，并委托贷款银行将用于购房的银行借款一次性直接划入出卖人指定的银行账户，由于买受人原因造成按揭延期，每日按总房价的万分之五支付违约金；买受人逾期付款超过60天后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；交房时间是2016年10月31日前。同日，原告荣恩房地产公司（出卖人）与被告陈心军、被告郭旋（买受人）签订补充协议1份，该协议对房款支付、合同解除、通讯地址的变更等事项进行了详细规定,该协议约定的相关内容为：因买受人办理担保贷款，出卖人就买受人贷款向贷款机构提供担保的，在担保期内，买卖合同项下房房屋所有权不发生转移，仍由出卖人享有，如买受人连续2个月或累计3个月逾期付款的，出卖人有权解除合同及本协议，出卖人解除合同，买受人须向出卖人支付房屋总金额10%的违约金及出卖人代为偿还的款项及该垫付费用总额每日万分之五的利息和因此所产生的费用（包括但不限于向银行承担的代偿违约责任、律师费、诉讼费、合同解除导致权属变更需要支付的所有税、费等；出卖人向买受人发送的任何通知或邮递，均以购房合同登记通讯地址为准，如买受人发生通讯地址变更，须提前5日以书面形式通知出卖人，否则造成有关的通讯不能送达或送达不到的，均视为已送达，由此产生的不利后果，由买受人自行承担，同城以挂号邮寄、特快专递发出后的第二日为送达日，异地以挂号邮寄、特快专递发出后的第三日为送达日，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达，合同一方按照另一方在合同中所留地址投递邮件的情况下，若出现邮件被退回、拒收或由任何第三方代收的，均视为该邮件已送达另一方。同日，为支付首付款，第三人荣盛物业济南公司（出借方、合同甲方）与被告陈心军、被告郭旋（借款方、合同乙方）及原告荣恩房地产公司（合同丙方）签订借款协议书1份，协议约定的相关内容为：乙方向甲方借款金额为188000元；借款期限自2015年3月3日至2016年8月31日；乙方同意由甲方将上述借款直接支付给丙方；乙方于2016年8月31日前一次性向甲方偿还借款188000元；乙方按本协议约定按期还款的，本合同项下借款不计利息；乙方因与第三人之间的纠纷导致商品房买卖合同项下的物业被司法机关采取冻结、查封等强制措施的，甲方有权提前收回借款；若乙方不按期还款，应按每日千分之三的利率向甲方支付全部借款从借款到期之日起至实际还清之日止的利息；因乙方未按约定偿还借款达到或超过30日的，除按本协议第五条第2款向甲方承担违约责任外，丙方有权选择解除乙方签订的《商品房买卖合同》；合同解除后，乙方已付的购房款按如下方式处理：（1）乙方尚未偿还的按揭贷款本息部分，丙方可直接支付至按揭贷款发放银行，因乙方逾期还款导致的违约责任，由乙方自行承担；（2）乙方已经支付的购房款，丙方在扣除乙方依商品房买卖合同及相关协议约定应承担的违约金及赔偿金和乙方应偿还的按揭贷款本息及罚息后，其余部分用于偿还甲方在本协议项下的借款本金及违约金，直接付至甲方；在偿还借款及违约金后如仍有剩余，则剩余部分丙方应该退还乙方，如剩余部分不足以偿还甲方借款，则不足部分由丙方补足，丙方承担担保责任后有权向乙方追偿，并要求乙方赔偿因此造成的损失（包括但不限于律师费、诉讼费、交通费等实现债权的费用）。协议签订后，第三人荣盛物业济南公司于2015年3月25日将188000元打入原告荣恩房地产公司的账号，被告陈心军、被告郭旋向第三人出具收到188000元的收条1份。被告陈心军、被告郭旋另支付1万元定金和93679元房款，付清了首付款。原告荣恩房地产公司向二被告出具付清首付款的收款收据3份。二被告向原告支付了首付款后，于2015年3月20日办理银行按揭手续，原告荣恩房地产公司（开发商、保证人）与被告陈心军、郭旋（借款人、抵押人）及案外人北京银行（贷款人、抵押权人）签订了个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同，该合同约定的相关内容为：借款人陈心军、郭旋向贷款人北京银行贷款65万元；期限为360月，自放款日2015年3月23日起至到期日2045年3月22日止；陈心军、郭旋将贷款所购房产抵押给北京银行，保证人荣恩房地产公司提供阶段性连带保证责任担保；借款人未能按期足额支付利息、本金或其他应付款项构成借款人违约；借款人发生违约事件时，北京银行有权根据本合同的约定或/及法律法规的规定行使违约救济权利，包括但不限于依法行使担保权益、计收罚息、宣布本合同项下的全部或部分债务立即到期等，借款人未能按期足额偿还本合同项下债务，或者发生本合同项下的违约事件的，北京银行有权要求保证人就其担保范围内的本合同债务履行保证责任。另，该合同对利率、抵押及保证等条款进行了详细规定。北京银行于2015年3月23日将65万元汇至原告荣恩房地产公司指定账户。 被告陈心军、郭旋办理完银行按揭贷款后，未按期偿还贷款，亦未归还借款。 2016年6月16日，原告荣恩房地产公司向第三人荣盛物业济南公司发出通知，因被告陈心军、郭旋连续三个月未偿还贷款，且涉案房屋已被司法机关查封，现根据合同约定要求解除与二被告所签订的商品房买卖合同。第三人收到通知后，于2016年6月18日向二被告的户籍地、网签地及身份证地址发出要求解除借款协议书的通知，均因“原址查无此人、电话停机”被退回。2016年6月27日，第三人荣盛物业济南公司向原告发出要求解除借款协议书，并要求原告承担担保责任的通知，原告收到通知后于2016年7月15日代二被告偿还借款188000元。 2016年7月1日，原告荣恩房地产公司向二被告的户籍地、网签地及身份证地址发出解除合同通知书，均因“原址查无此人、电话停机”被退回。北京银行因被告陈心军、郭旋连续5期不还按揭贷款，宣布借款提前到期，向原告荣恩房地产公司发出承担保证责任的通知，要求原告支付逾期未还的本金、利息、罚息共计16988.06元及剩余未还的本金、利息、罚息等共计640411.22元，北京银行分别于2016年6月21日、7月13日从原告账户中扣划了该2笔款项。 另查明，2016年7月11日，原告荣恩房地产公司与山东新润律师事务所签订了委托代理协议并支付律师费18000元。 本院认为：原、被告双方签订的济南市商品房买卖合同及附件以及原、被告及第三人荣盛物业济南公司三方签订的借款协议书均系当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，当事人均应按照合同约定诚信履约。被告陈心军、郭旋在买卖合同签订后，办理了按揭贷款手续，但未按期偿还贷款，系违约行为，应当承担相应违约责任。二被告连续5期未偿还银行按揭贷款，达到了双方约定的合同解除条件。2016年7月1日原告荣恩公司向被告陈心军、郭旋邮寄送达解除合同通知，履行了解除合同的通知义务。虽该邮件被退回，但根据双方补充合同约定，邮寄第二日即7月2日视为送达，因此根据法律规定，原、被告签订的济南市商品房买卖合同及附件于2016年7月2日起解除。买卖合同解除后，根据原、被告及第三人的借款协议约定，原告荣恩房地产公司向第三人荣盛物业济南公司支付了被告陈心军、郭旋所借款项188000元，上述借款应由被告陈心军、郭旋偿付原告荣恩房地产公司。买卖合同解除后，原告要求被告按照总房款的10%支付违约金94167.9元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。原告要求被告支付自2016年7月15日起以845399.28元（逾期未还的贷款本息16988.06元+剩余未还的贷款本息640411.22元+借款188000元）为基数按照日万分之五计算至2016年7月31日止期间的垫付款利息损失6763.19元，于法无据，本院依法不予支持。因被告陈心军、郭旋违约，原告荣恩房地产公司委托山东新润律师事务所进行处理，为此支付律师代理费18000元，提交了委托代理合同及转账凭证为证。依据合同的约定，该费用应当由被告陈心军、郭旋负担，故本院对此予以支持。合同解除后，二被告支付的房屋价款941679元原告荣恩房地产公司应予返还，该款项扣除原告代二被告支付的逾期未还的贷款本息16988.06元、剩余未还的贷款本息640411.22元及借款188000元，再减去二被告应支付原告的违约金94167.9元及律师代理费18000元，二被告还应支付原告荣恩房地产公司15888.18元。原告要求解除原、被告及第三人于2015年3月3日签订的借款协议书，因该借款协议书已履行完毕，故原告要求解除该借款协议书的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告济南荣恩房地产开发有限公司与被告陈心军、被告郭旋签订的济南市商品房买卖合同于2016年7月2日解除。 二、限被告陈心军、被告郭旋于本判决生效之日起十日内赔偿原告济南荣恩房地产开发有限公司各项损失（包含律师代理费）折抵后15888.18元。 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13216元，由被告陈心军、被告郭旋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长 钱 虎 人民陪审员 高 虹 人民陪审员 孙丽萍 二〇一七年四月五日 书 记 员 王福梅