上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2120号原告：蔡祈敢，男，1965年2月19日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：谢锦春，德恒上海律师事务所律师。被告：上海春申汽配市场有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：王DB，董事长。委托诉讼代理人：付先来，男。委托诉讼代理人：舒靖翔，男。原告蔡祈敢与被告上海春申汽配市场有限公司(以下简称春申公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月6日立案受理，先由代理审判员张莉适用简易程序予以审理。2015年10月11日，被告向本院递交《司法鉴定申请书》，要求对原告提供的相关材料上印章的真实性、印章的年龄及纸张年龄进行司法鉴定。本院经审核后委托华东政法大学司法鉴定中心进行司法鉴定。2015年12月25日，华东政法大学司法鉴定中心向本院出具了《司法鉴定意见书》。本院将上述意见书交换给双方当事人，并定于2016年3月28日公开开庭审理本案。原告的委托诉讼代理人谢锦春，被告的委托诉讼代理人舒靖翔到庭参加了诉讼。因原告对意见书有异议，遂当庭向本院递交了重新鉴定申请书。为此，本院经审核后再次委托华东政法大学司法鉴定中心进行司法鉴定。2016年7月8日，华东政法大学司法鉴定中心向本院出具了《司法鉴定意见书》，本院将上述意见书交换给双方当事人，将本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年9月12日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人谢锦春到庭参加了诉讼。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。因原告当庭提出需进一步向法院举证，故本院给予原告合理的举证期限，并定于2016年10月9日再次公开开庭审理本案。原告及其委托诉讼代理人谢锦春，被告春申公司的委托诉讼代理人季学东(已被撤销委托)到庭参加了诉讼。为查明该案事实，仍需双方进一步举证，本院给予双方合理的举证期间，并定于2017年3月30日公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人谢锦春，被告的委托诉讼代理人付先来到庭参加了诉讼。另，因该案无法在审限内予以审结，遂报院长批准延长本案的审理期限。本案现已审理终结。原告蔡祈敢向本院提出如下诉讼请求：1.确认位于上海市闵行区银都路XXX弄XXX号-XXX号的第F1幢XXX-XXX室营业用房(以下简称系争房屋)产权归原告所有；2.被告将上述房屋过户至原告名下。事实与理由如下：原、被告于2005年9月3日签订《合同书》一份，合同约定原告向被告订购涉案房屋。鉴于被告欠付原告借款人民币9,700,000元(以下币种均为人民币)，双方约定被告用系争房屋抵偿给原告作为借款利息，此后原告不得再向被告主张利息。系争房屋于2004年3月22日竣工，并已交付原告使用。2007年4月23日，被告将系争房屋登记至被告名下，但一直未将上述房屋过户登记至原告名下。现原告为维护自身合法权益，向本院提起诉讼，请法院支持其诉讼请求。审理中，原告变更诉讼请求为：被告配合原告办理位于上海市闵行区银都路XXX弄XXX号-XXX号的第F1幢XXX-XXX室营业用房的产权过户手续。被告春申公司辩称，原告提供的《合同书》是一份虚假合同，不足以证明原告所述的整个事实，请法院驳回原告的诉讼请求。原告为证明己方的诉讼主张，向本院递交以下证据材料：1.《合同书》一份，旨在证明原、被告就系争房屋于2005年9月签订《合同书》。被告对上述合同的真实性有异议。2.《股权转让补充协议》一份，旨在证明被告向原告借款9,700,000元的事实。被告认为上述协议与本案无关联。协议中的9,700,000元是2006年资产并购的内容，与《合同书》无关联，且在该份协议中亦未提及用9,700,000元的利息购买系争房屋。3.《上海春申汽配市场有限公司债权债务清单》一份，旨在证明被告欠原告借款9,700,000元，而借款利息已用系争房屋抵偿的事实。被告对上述清单的真实性无异议，但认为上述清单与本案无关联。4.《上海市房地产权证》一份，旨在证明被告将系争房屋登记至其名下。被告对上述证据材料的真实性无异议。5．坐落于上海市闵行区银都路XXX弄XXX号-XXX号的产权登记信息一组，旨在证明：1)其中编号为1栋的房屋即是本案系争房屋。结合原告提供的的股权转让协议的附件，F1/F2/F4、G2幢房屋的面积是14,195平方米，根据产调信息来看，实测面积是14,938.14平方米，两者差距正好是743.14平方米，即股权转让时，系争房屋已从公司资产中被剥离出来。2)结合债权债务清单中第二条第3项，前排房屋14,900平方米，最后转让时从现有资产清单中可见，F1/F2/F4、G2幢房屋共计14,195平方米，两者相差705平方米，同样可证明系争房屋在股权转让时已从公司资产中被剥离出来。被告对上述证据材料的真实性予以认可。但被告对产证上的房屋是否指向《合同书》中所列明的房屋并不清楚。6.原告向本院申请证人到庭作证，本院依据相关法律规定向证人发出《出庭通知书》。2017年3月30日，证人到庭陈述证言。证人林某1到庭述称，其系被告原来的董事，并曾在该司担任总经理一职，于2007年1月离职。因当时公司的股东均非本市人员，故系争房屋建造完工后，几个股东就居住在系争房屋内。2003年至2004年期间，因公司资金发生困难，遂向原告借款，累计借款达9,700,000元左右。2005年8、9月，因公司无法归还原告借款，经股东会决议，将系争房屋作为利息抵偿给原告。当时公司有自行制作的房屋买卖合同，公司就以与原告签订合同的方式将系争房屋抵偿给原告。此时，公司尚未取得系争房屋的房地产权证。2006年6月，公司股权发生转让，系争房屋从转让财产中予以剥离。2007年，其搬离系争房屋，后原告的亲戚入住系争房屋。另，2004年后公司仅一枚公章。证人刘某到庭述称，自1998年公司成立直至2006年公司股权转让前，其既是被告的股东，亦是被告的董事。目前，其仍居住在系争房屋中的408室。公司刚成立时，其居住在上海市闸北区。因当时地铁和高架都未开通，公司将系争房屋中的408室提供给其居住使用。2005年，公司需归还原告借款达900多万元，因公司经营困难，无力归还，原告提出至少要归还利息。公司当时连利息也归还不了，经股东们多次协商，遂决定将系争房屋当作利息抵偿给原告，但仍可让股东们居住。具体的手续由公司交由销售部门按普通售楼方式办理。嗣后，有些股东不好意思就搬走了。其和原告商量408室仍由其居住，原告未表示反对，故其目前仍居住在系争房屋内。证人林某2到庭述称，自1999年起至2006年公司股权转让前，其均为被告的股东。2002年时，系争房屋由被告当时的几位股东居住在里面。公司经常向原告借款，因无力偿付利息，2005年9月，原告提出是否可将系争房屋抵偿借款利息。经当时的股东们协商，就将系争房屋抵偿给原告了。嗣后，公司的几位股东仍居住在系争房屋内，一直到各自在外面买了房子以后才陆续搬离系争房屋。2005年时，商业用房因税金较高，使用年限较短，故系争房屋的单价在1,000-2,000元/平方米。当时，公司与原告间就系争房屋签订了合同，但因系争房屋没有缴纳土地出让金，故亦无法办理相关的过户手续。系争房屋抵偿利息后，借款本金作为债务在转让股权时一并予以转让。证人濮某某到庭述称，2000年5月至2010年8月期间，其担任被告的财务部经理。公司在发生股权转让前，公司曾陆续向原告借款计9,700,000元。至于利息，原、被告间签订过售房合同，合同约定以系争房屋作价1,440,000元，以此抵偿借款利息。另，2002年房屋竣工后，8位股东一直居住在系争房屋内，直到其离职时，8位股东仍然居住在里面。另，其参加了公司股权转让时资产清单的制作，在转让资产过程中，已将系争房屋从公司的资产中予以剥离。证人彭某某到庭述称，2000年-2009年下半年，其在被告处担任出纳。作为公司财务，其知晓系争房屋于2005年作为借款利息抵偿给原告。其他情况其并不知晓。另，系争房屋先由股东居住，股东搬离后，由原告的亲戚居住。经质证，原告对上述证人证言发表如下质证意见：1)股东对系争房屋抵偿利息等事实的描述是明确的。2)所有证人的证言均可证明被告于2005年之前曾陆续向原告借款9,700,000元。原告系以上述借款的利息计1,440,000元购买了系争房屋。3)证人目前已与原告没有关系，证人证言应当得到法院采信。被告对上述证人证言发表如下质证意见：1)林某1的证言可信度很高。林某1称公司只有一枚公章应当是正确的。2)其他证人的证言不具有真实性。3)有些证人目前仍居住在系争房屋内，与原告有利害关系。基于被告对原告提供的《合同书》上印章的真实性不予确认，2015年10月11日，被告向本院递交《司法鉴定申请书》，要求对《合同书》上印章的真实性、印章的年龄及《合同书》纸张年龄进行司法鉴定。本院经审核后委托华东政法大学司法鉴定中心进行司法鉴定。该中心于2015年12月25日向本院出具《司法鉴定意见书》一份，鉴定结论为：检材《合同书》第4页落款“甲方”处的“上海春申汽配市场有限公司”印章印文与样本材料(YB-1至YB-7)上的“上海春申汽配市场有限公司”印章印文不是同一枚印章盖印形成。无法判断检材《合同书》纸张及印章印文的形成时间。被告为此次鉴定垫付了司法鉴定费39,900元及调取材料费3,000元。2016年3月28日，上述《司法鉴定意见书》经庭审质证，被告对上述意见书无异议，原告认为司法鉴定单位仅采用了7份样本印章，而被告曾多次更换公章，更换的公章工商登记机关均有备案。当日，鉴定人员到庭参加庭审，并就原告提出的异议当庭作如下答复：本次鉴定所采用的检材是由原告提供，样本均系由鉴定人至工商局调取，调取的是自2004年始至2008年止的所有印鉴预留章。因2008年以后是同一枚章，故鉴定人就未再调取。在上述期间，被告在工商登记机关共有3枚不同的印章。原告听取了鉴定人的当庭答复后，向本院提供了其从工商登记机构调取的被告于1999年备案的印章，并当庭要求对《合同书》上印章重新进行鉴定。为此，本院经审核后再次委托华东政法大学司法鉴定中心进行司法鉴定。该中心于2016年7月8日向本院出具了《司法鉴定意见书》，上载：因鉴定需要，鉴定人于2016年6月2日、2016年6月8日两次前往上海市闵行区市场监督管理局档案室调阅样本原件。鉴定意见如下：《合同书》第4页落款“甲方”处的“上海春申汽配市场有限公司”印章印文与样本材料(YB-1至YB-3)上的“上海春申汽配市场有限公司”印章印文是同一枚印章盖印形成，与样本材料(YB-4)上的印章印文不是同一枚印章盖印形成。无法判断检材与样本材料(YB-5)上的“上海春申汽配市场有限公司”印章印文是否为同一枚印章盖印形成。原告为此次鉴定垫付鉴定费10,000元及调取材料费2,000元。本院取得上述意见书后，向双方当事人送达意见书、开庭传票，并向鉴定人发出《出庭通知书》，定于2016年9月12日继续审理本案。开庭当日，原告及鉴定人到庭参加了诉讼，被告未派员到庭参加庭审，本院依法缺席审理。鉴定人对于2016年7月8日出具的《司法鉴定意见书》作如下解释：该《司法鉴定意见书》与其于2015年12月25日向本院出具《司法鉴定意见书》不同之处在于所取样本不同。此次鉴定，鉴定人根据原告的申请调取了被告的开业登记的材料，样本1-3形成于被告开业时期，样本4形成于2006年5月14日，样本5没有标明形成时间。被告未向本院提供证据材料。根据上述各方当事人的举证、质证意见，本院对原告提供的证据材料发表如下认证意见：原告提供的证据材料均具有真实性，且彼此间能形成锁链、相互印证，故本院对原告提供的证据材料对本案的证明力予以确认。本院经审理认定事实如下：2005年9月3日，原告(签约乙方)与被告(签约甲方)签订《合同书》一份，合同约定乙方向甲方订购上海春申汽配市场内的第F1幢401-408(室)共8个单元营业用房。鉴于甲方欠乙方借款9,700,000元，甲方同意以本合同项下的8套房屋(建筑面积暂测为720平方米，房屋单价按2,000元/平方米计，总价暂定为1,440,000元)抵偿给乙方的借款利息。之后，乙方不得再向甲方主张利息，除办理房产证的税费外，本合同约定的其他税费均由甲方承担。2007年4月23日，被告取得了系争房屋的《上海市房地产权证》。2010年11月18日，被告将包括系争房屋在内的坐落于上海市闵行区银都路XXXX弄15、16、18、19号等房屋抵押给案外人平安银行股份有限公司上海分行，抵押债权金额为110,000,000元。2014年4月18日，被告将包括系争房屋在内的坐落于上海市闵行区银都路XXXX弄15、16、18、19号等房屋再次抵押给案外人平安银行股份有限公司上海分行，抵押债权金额为40,000,000元。2016年7月6日，被告将包括系争房屋在内的多套房屋抵押给案外人中国MS信托有限公司，抵押债权金额为175,000,000元。2017年1月12日，被告将包括系争房屋在内的多套房屋抵押给案外人HF银行股份有限公司苏州分行，抵押债权金额为300,000,000元。另查明，目前系争房屋由原告安排他人居住使用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。就本案而言，原、被告就系争房屋签订的《合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。但鉴于系争房屋已被被告设有巨额抵押，在上述抵押未予涤除的情况下，原告要求被告配合办理系争房屋过户手续的诉讼请求，本院实难支持。至于本案的案件受理费、司法鉴定费用是为查明本案事实而发生，因原告所主张的事实成立，故上述费用理应由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告蔡祈敢的诉讼请求。案件受理费17,760元，由被告负担。司法鉴定费54,900元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  林 霞审 判 员  水轶良人民陪审员  王晓蕾二〇一七年四月一日书 记 员  朱 琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。