广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0305民初2202号原告：深圳市鸿威物业管理有限公司，法定代表人：李波，董事长。委托诉讼代理人：林军，北京市大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘红，女，系公司员工。委托诉讼代理人：林军，北京市大成（深圳）律师事务所律师。被告：李智，男，原告深圳市鸿威物业管理有限公司与被告李智物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案受理后，依法适用简易程序于2017年4月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林俊、刘红，被告李智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠原告的物业管理费（2014年5月至2016年11月）10960.52元（人民币，下同）；2、被告支付拖欠原告的专项维修资金608.92元；3、被告支付拖欠原告上述费用的违约金2785.99元；6、诉讼费、律师费等费用由被告承担。庭审中，原告明确其要求的专项维修资金系2014年5月至2016年11月期间的；违约金按照每日万分之五的标准自当月6日依次计算。事实与理由：被告系XXXX房业主，自交房起，原、被告双方即签署《前期物业管理服务协议》及《鸿威海恰湾畔花园临时管理规约》。2014年5月起，被告便开始拖欠原告的物业管理费，并停止缴纳专项维修资金等各项费用。期间原告为维护自身合法权益，于2016年8月向被告发送《律师函》进行催缴，但被告仍然对上述费用不予缴纳。被告辩称，被告自2014年5月起未支付XXXX房的物业管理费等，情况属实，但被告未支付的原因是：自2012年月起，涉案小区的外墙出现大面积的脱落包括被告阳台內的外墙，给小区全体业主造成很大的安全隐患，小区业主自发组织了维权行动要求重新修复外墙。后原告同意拆除脱落的外墙，重新装修贴饰新外墙，重装外墙工程从2013年5月开始，直至2014年5月结束。在此期间，原告免除被告3个月的物业管理费，并承诺所有的外墙修复工作在3个月内完成，不会给被告的居住环境造成影响。实际上，外墙修复工作开始后，被告全部的窗户必须关闭，噪音及粉尘污染非常严重，外墙修复工作并未在3个月内完成，相反时间长达一年之久，在这期间，被告的生活一直持续的受到影响，被告家有老人和小孩，因为外墙修复工作严重污染被告的居住环境，老人和小孩或多或少的出现身体不适等情况。被告多次反映要求继续免除物业管理费直至全部工程完工，原告一直说没有影响了，不能免除。被告即使在收到原告的律师函后，仍然前往原告处，请求协商解决，原告一直态度强硬，作为一个为小区服务的物业管理公司，不但没有服务好业主，相反还与业主形成对立面，处处刁难。综上，请法庭查清事实，被告不缴纳物业管理费的原因在于原告没有履行物业服务，为被告创造一个良好的居住环境服务，而被告以拒付物业管理费维护自己的权益，合情合理，请法庭驳回原告的第一项诉讼请求，减免一年的物业管理费，驳回原告的第二、三项诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为1998年10月12日成立的有限责任公司，其物业管理的资质等级为贰级。位于深圳市××威海××花园××房（涉案房产）于2013年8月1日核准登记至被告名下，建筑面积78.57平方米。原告（甲方）与被告李智、案外人陈某某（共同作为乙方）曾签署《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》，约定：乙方购买房屋为XXXX号房；由甲方为涉案小区提供物业管理服务；前期物业服务费自乙方收到入伙通知书上注明的入伙之日起计算，高层住宅物业每月每平方米4.5元，乙方缴纳费用的时间为每月5日前；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并有权要求乙方从逾期之日起至付清之日止，每天按应缴费用的万分之五支付违约金；及其他内容。另查，2011年9月28日，被告办理了涉案房产的入伙手续。原告于2016年8月16日向被告邮寄《律师函》，要求被告缴纳欠付的物业管理费等相关费用。被告表示是亲戚签收了该《律师函》，被告本人不清楚。原告另提交《委托代理协议》，以证明原告花费律师费2000元。为证明涉案小区因建筑物外墙脱落重新装修，给被告造成了严重影响，被告提交了相关照片予以证明。原告对前述证据的真实性不予认可，并表示出现墙体脱落并不是原告的责任。以上事实，有《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、产权信息单、收费通知单、照片等及庭审笔录在卷为证，且经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》系双方真实意思表示，合法有效。原告为小区提供了物业管理服务，被告应向原告支付相应的物业服务费、本体维修基金等费用。对于被告提出的涉案小区建筑物因外墙脱落重新装修，给被告造成了严重影响，被告因此不应交纳物业管理费的抗辩理由，本院认为，外墙脱落系小区开发商建设时存在的问题，并不属于物业管理服务中存在的问题，被告提交的相关证据亦不足以证明原告未尽到物业管理服务合同的主要义务；而且在物业管理中，即使原告提供的物业管理服务存在瑕疵，被告也不应因此拒绝交纳物业管理费，故对于原告的上述理由，本院不予采信。同时，本院认为，原告作为物业管理服务的提供者，应当不断提高服务质量，向涉案小区业主提供优质的服务，以维护全体小区业主的合法权利。对于原告要求被告支付2014年5月至2016年11月期间的物业管理费、专项维修资金的诉讼请求，被告确认未支付上述期间的相关费用，故被告应予支付。经计算，被告应向原告支付上述期间的物业管理费10960.52元（4.5元/月/平方米×78.57平方米×31个月）、专项维修资金608.92元（0.25元/月/平方米×78.57平方米×31个月）。对于原告主张的违约金，因双方签订的《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》明确约定，被告不按时缴纳各项费用的，应自逾期之日起按日万分之五的标准支付违约金。原告要求被告支付违约金共计2785.99元，符合前述协议的约定，且系对其对自身权利的处分，本院予以支持。对于原告主张的律师费，无法律依据，且原告提交的委托代理协议不足以证明原告已为本案支出律师费2000元，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李智于本判决生效之日起十日内向原告深圳市鸿威物业管理有限公司支付2014年5月至2016年11月期间的物业管理费10960.52元、专项维修资金608.92元及前述费用的违约金2785.99元；二、驳回原告深圳市鸿威物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费79.44元，由被告负担。本判决为终审判决。审判员  庞海婷二〇一七年四月十九日书记员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。