广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1971民初2550号原告吴林峰，男，1981年10月5日出生，汉族，住广东省东莞市南城区，委托代理人刘伟亮，系广东汉章律师事务所律师。委托代理人姚子生，系广东汉章律师事务所律师。被告胡东盛，男，1989年12月4日出生，汉族，住福建省长汀县，被告朱亦宁，女，1989年4月25日出生，汉族，住福建省长汀县，委托代理人张福莲，系湖南邵长律师事务所律师。第三人东莞市恒硕房地产咨询服务有限公司，住所地：广东省东莞市莞城金牛路八达花园金牛大厦8号铺，营业执照：441900001671172。法定代表人王文明。委托代理人王治国，男，1988年4月1日出生，汉族，住湖南省宁远县，系该公司员工。原告吴林峰诉被告胡东盛、朱亦宁、第三人东莞市恒硕房地产咨询服务有限公司（以下简称“恒硕公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人姚子生，被告朱亦宁及其委托代理人张福莲，第三人的委托代理人王治国到庭参加诉讼，被告胡东盛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告及第三人签订的《房地产买卖合同》；2.判令两被告向原告返还定金500000元；3、判决两被告向原告支付违约金804000元（按房屋转让价格2680000元的30%计算）；4、判令两被告向原告赔偿原告已付的中介代理费5000元，以上合计1309000元；5、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2016年11月7日，原告与两被告及第三人签订《房地产买卖合同》及其《附件》，约定原告以268万元的价格购买两被告位于东莞市××城区××路恒大金碧华府4座2单元3701房屋，并由第三人提供居间服务；合同约定如出现房产被查封的情况，卖方应于10个工作日内解封，超过10个工作日无法解封将按合同成交总价的1%赔偿买方，超过30个工作日无法解封，视同卖方违反购房合同；合同并就房屋的交付时间、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约向两被告支付了定金50万元及向第三人支付了中介费5000元，但两被告至今仍未解封及交付上述房产。被告朱亦宁答辩称，1、根据最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函[1997]经他字第8号，案涉《房地产买卖合同》应当认定无效。2、朱亦宁不应承担向原告返还定金50万元的责任，而是应当由胡东盛返还。3、朱亦宁没有与原告商谈过违约金的事宜，合同约定不是朱亦宁真实的意思表示，而是胡东盛与原告谈好、签订好后，要求朱亦宁补签名，朱亦宁作为案涉房产的共同共有人签名，只是同意转卖该房产，是为了到房产部门办理手续，对要承担转让价格30%比例的违约金不知情；且按照转让房屋总价的30%比例的违约金过高，请法院予以调整；原告在签订合同之前已知晓案涉房产被人民法院查封，明知本案合同内容在法律上已受到限制，是不能履行的合同，必然会导致合同目的不能实现，原告的行为存在严重过错，原告要承担本案解除合同的后果和造成的经济损失；故朱亦宁不应当向原告支付违约金804000元。4、中介费属于居间合同，案涉合同无效，朱亦宁不应当承担向原告支付原告已支付给第三人的中介费5000元，第三人应当退回。第三人答辩称，1、案涉交易无法正常完成是因为卖方即两被告而导致的，第三人已完成了全部手续，包括签订第三方中介合同、到东莞市公证处办理委托公证等，故第三方的服务事项是继续进行的，案涉《房地产买卖合同》不存在无效的情形，中介费需要正常收取。2、对原告的诉请没有异议。被告胡东盛未向本院提交答辩状及证据材料。经审理查明，两被告是东莞市××城区××路恒大金碧华府4座2单元3701房屋（以下简称“案涉房屋”）的共同共有人。案涉房屋于2016年8月19日被（2016）粤1971民初18631号案件查封，查封期间为2016年8月19日至2019年8月18日。2016年11月7日，原告和两被告在经纪方恒硕公司的居间下，签订编号为0000110《房地产买卖合同》，约定：1、双方买卖案涉房屋，建筑面积为199.97平方米，总楼价为2680000元，《商品房买卖合同》编号为2015082078734C740971；卖方保证对上述该物业享有合法所有权，不存在任何产权争议或其他人有权对该物业主张权利的情况。如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失；2、买卖双方同意该物业交付使用的时间为开发商首次交付当天，即2016年12月31日前；3、买卖双方友好协商①甲方应无条件配合乙方（买方）完成过户手续，②如出现房产被查封的情况，卖方应于10个工作日内解封，超过10个工作日无法解封将按合同成交总价的1%赔偿乙方，超过30个工作日无法解封，视同甲方违反购房合同等等。该合同附件约定：1、涂销抵押后付款，30000元须在2016年11月7日支付作为部分定金，470000元须在买卖双方到公证处成功办理委托公证后5个工作日内支付，双方等待开发商办理好一手不动产权证后5个工作日内由买方委托担保公司贷出尾款金额；2、如由于买方或卖方原因而导致该物业在涂销抵押后无法交易过户或本次交易无法继续进行的，责任方应向守约方支付等额于总楼价30%的违约金及向经纪方赔偿等额于双方咨询及买卖代理总和的损失。该合同及附件的卖方处签有“胡东盛、朱亦宁”并捺印，买方处签有“吴林峰”并捺印，经纪方处加盖“东莞市恒硕房地产咨询服务有限公司”的印章。《房地产买卖合同》签订当日，被告胡东盛收取原告购买案涉房屋的定金30000元，经纪方恒硕公司收取原告中介费5000元。2016年11月14日，原告向被告朱亦宁转账支付了470000元，两被告于同日向原告出具收据，内容为：“兹收到买家吴林峰交来购买位于东莞市××城区××路恒大金碧华府4座2单元3701号该物业之部分首期款项500000元。此收据包含订金叁万元人民币。”原告主张两被告未按合同约定在规定时间内解封案涉房产，截止至庭审之日，该房产仍被法院查封，导致合同无法履行，两被告的行为已构成违约，原告要求解除案涉《房地产买卖合同》，两被告返还定金500000元及支付违约金804000元、中介费5000元，并提交房产登记信息查询结果佐证。庭审中，被告朱亦宁及第三人均同意解除案涉《房地产买卖合同》，但被告朱亦宁主张其在合同上签名时内容是已经写好的，其没有仔细查看合同的内容，且房产无法解封并非由其过错导致的，其无需承担违约责任。原告、第三人均确认案涉合同未约定由哪方支付中介费。本院认为，被告胡东盛经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，也没有向本院提交答辩状及证据材料，应视为放弃答辩及质证的权利，由此产生的不利后果应由其自行承担。本案是房屋买卖合同纠纷，案涉《房地产买卖合同》是原告、两被告及第三人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力。被告朱亦宁主张合同上的签名是补签的，且其未细看合同内容，无需承担违约责任，但朱亦宁作为成年人，应清楚在合同上签名的法律后果，故对被告朱亦宁的主张，本院不予采纳。原告已向两被告支付了定金30000元，部分首期款470000元，但两被告未在合同约定的规定期限内解封案涉房产，截止至起诉之日，已远超过了30天，两被告已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款的规定，原告有权解除合同，并要求两被告返还房款及按合同约定要求两被告承担违约责任。《房地产买卖合同》约定如由于买方或卖方原因而导致该物业在涂销抵押后无法交易过户或本次交易无法继续进行的，责任方应向守约方支付等额于总楼价30%的违约金等。被告朱亦宁主张违约金过高，但未能举证证明约定的违约金过分高于造成的损失，且正是由于两被告迟迟怠于履行解封房产的义务，导致合同无法继续履行，两被告有违诚实信用原则，具有明显过错。故两被告应向原告返还定金30000元、首期款470000元，合计500000元及支付原告违约金804000元（成交总价2680000元×30%）。合同未约定违约方应承担中介费用，原告诉请两被告承担中介代理费5000元理据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告吴林峰与被告胡东盛、朱亦宁、第三人东莞市恒硕房地产咨询服务有限公司于2016年11月7日签订的《房地产买卖合同》（编号为0000110）；二、限被告胡东盛、朱亦宁应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告吴林峰违约金804000元；三、限被告胡东盛、朱亦宁应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告吴林峰返还定金30000元、首期款470000元，合计500000元；四、驳回原告吴林峰其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8290.5元、保全费5000元，共计13290.5元（原告已预交），由原告吴林峰负担50.5元，被告胡东盛、朱亦宁共同负担13240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  李惠筠二Ｏ一七年二Ｏ一七年四月十三日书记员  刘海昕阳玉佩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。