广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂06民终690号 上诉人（原审原告）：孙观伟，男，1946年8月13日出生，汉族，住广西防城港市防城区。 上诉人（原审原告）：杜志梅，女，1953年12月12日出生，汉族，住广西防城港市防城区。 上诉人（原审原告）：孙明艳，女，1976年5月14日出生，汉族，住广西防城港市防城区。 上诉人（原审原告）：孙明杰，男，1978年12月31日出生，汉族，住广西防城港市防城区。 以上四上诉人的共同委托诉讼代理人：宁崇强，广西众厚律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：黄昱棋，男，1986年10月9日出生，京族，户籍所在地广西防城港市防城区，现住广西防城港市防城区。 上诉人（原审被告）：温俊华，女，1965年3月24日出生，瑶族，住广西防城港市防城区。 上诉人（原审被告）：黄生伟，男，1962年12月11日出生，京族，住广西防城港市防城区。 以上三上诉人的共同委托诉讼代理人：唐志刚，广西鼎颂律师事务所律师。 上诉人孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰与上诉人黄昱棋、温俊华、黄生伟因房屋租赁合同纠纷一案，均不服防城港市防城区人民法院（2016）桂0603民初65号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙观伟、孙明艳、孙明杰及其与杜志梅的共同委托诉讼代理人宁崇强，上诉人温俊华及其与黄昱棋、黄生伟的共同委托诉讼代理人唐志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰上诉请求：请求撤销一审判决第三项，改判黄昱棋、温俊华、黄生伟支付拆除和修复房屋的费用61500元给孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰，本案一、二审诉讼费用全部由黄昱棋、温俊华、黄生伟承担。事实及理由：一、黄昱棋、温俊华、黄生伟擅自改变房屋承重结构和扩建的行为，并对涉案房屋造成损害的事实，已被生效的民事判决已经确定。根据《房屋租赁合同》第四条约定，对于使用房屋而扩建部分要拆除，对损坏的部分要修复。《公估报告书》也分别对拆除工程费用和修复工程费用作了明确具体的测算。因此，拆除及修复房屋的工程费用与恢复原状有着本质的区别。二、在2011年9月起诉的房屋租赁合同纠纷一案中，孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰提出解除房屋租赁合同，恢复原状，将房屋交还孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰的诉讼请求。该案一审判决将《公估报告书》中认定的因装修造成损坏而需要修复及部分拆除费用61500元判决由黄昱棋、温俊华、黄生伟作为恢复房屋原状费用支付给孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰，但二审发生法律效力的(2014)防市民一终字第539号民事判决（以下简称539号民事判决）认为，因装修造成损坏而需要拆除和部分修复并不等同于恢复原状，涉案房屋拆除及修复的工程费用与恢复现状的费用并不完全一致，故一审法院在孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰没有主张的情况下，根据《公估报告书》中关于涉案房屋拆除和修复的工程费用的鉴定结论，径直判决黄昱棋、温俊华、黄生伟支付恢复租赁房屋原状的费用61500元给孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰，已超诉讼请求范围，故已经发生法律效力的二审判决，并没有审理和处理黄昱棋、温俊华、黄生伟支付租赁房屋的修复和拆除费用。因此，孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰要求对方支付拆除和修复房屋的费用61500元，与恢复原状的生效判决不存在重复主张的事实。三、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十三条第二款和《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条的规定，孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰起诉黄昱棋、温俊华、黄生伟要求支付房屋修复和拆除的工程费用61500元不违反法律规定，且有充分的事实根据和法律依据。 黄昱棋、温俊华、黄生伟针对孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰的上诉请求答辩称，一、孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰要求黄昱棋、温俊华、黄生伟支付房屋租金133500元、房屋占用费90740.12元没有法律依据。1、2011年10月24日防城区人民法院对孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰在2011年10月12日向该院申请证据保全，该院：(没有依据法律程序发出保全裁定;(没有就孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰申请待保全的事实证据材料是否符合《证据保全》存在毁灭、灭失或以后难以取得的可能性作出决定采取何种相关的保全措施的裁定;(没有在48小时内作出是否保全裁定;④没有责令申请人提供担保;⑤没有对封存房屋即黄昱棋、温俊华、黄生伟经营的咖啡厅内季节性商品、鲜活、易腐易烂以及其他不易长期保存的物品，依据法律法规、法律适用程序采取处理措施;⑥没有对封存房屋即黄昱棋、温俊华、黄生伟经营的咖啡厅内商品、物品、资产等进行清点登记归档;⑦程序错误发出封存房屋通知;⑧孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰申请评估的房屋不是(2014)防市民一终字第539号民事判决作出时的房屋，故评估报告无效;⑨申请有错误的，申请人应当赔偿被中请人因保全所遭受的损失。2、2011年10月24日防城区人民法院封存孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰在2011年10月12日向该院申请证据保全的房屋，到目前为止该涉案房屋仍处在防城区人民法院封存状态。3、孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰自2011年10月6日开始，将已经出租给黄昱棋、温俊华、黄生伟经营咖啡厅使用的房屋大门上锁。4、539号民事判决发出后，孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰没有将其锁上的房屋大门打开，黄昱棋、温俊华、黄生伟无法进入涉案房屋内进行物品腾退。5、539号民事判决书发出；(黄昱棋、温俊华、黄生伟尊重该判决，并向防城区人民法院执行局提交了履行539号民事判决第二项的书面材料；(防城区人民法院执行局未完成539号民事判决第二项执行工作；(孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰未能提交2007年7月6日交房给黄昱棋、温俊华、黄生伟时房屋原状证据资料。法院在没有收到孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰提交的上述证据材料做出了此项既无事实根据也无法律依据的错误裁决。孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰应对其主张无法提供房屋原状的证据，承担举证不能的后果。二、孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰向要求判决黄昱棋、温俊华、黄生伟支付拆除和修复房屋的费用共计61500元没有事实和法律依据。1、孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰已将目前仍处在防城区人民法院封存状态的涉案房屋出租他人经营使用，一、二楼层分别出租给车仆汽车美容养护中心和村老妹柴火鸡饭店经营使用，其行为违法。在原封存法院未作出封存解除及上级人民法院未作出封存解除裁定之前，任何单位和个人不得解除封存措施。2、孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰在防城区人民法院执行局未完成539号民事判决第二项的执行工作就将黄昱棋、温俊华、黄生伟原有装修未恢复的房屋出租，且承租方已在黄昱棋、温俊华、黄生伟原有装修的基础上再行装修和延用。三、一审判决认定黄生伟共同经营错误，黄生伟不是适格的被告。个体工商户营业执照非常详细地标注了经营者姓名：温俊华，组成形式：个人经营。四、黄昱棋1986年出生，2007年7月6日与杜志梅签订《房屋租赁合同》时已经年满二十一岁，符合中华人民共和国自然人公民的标准，是享有行使公民民事独立权的个体。 黄昱棋、温俊华、黄生伟上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰的诉讼请求；二、本案诉讼费、鉴定费由孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰承担。事实与理由：一、一审判决黄昱棋、温俊华、黄生伟支付房屋租金错误。1、本案诉争的房产，孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰于2011年10月12日就已向防城区人民法院申请了证据保全，该院随即对防城区防城镇山海大道86、88、90、92号房屋（即黄昱棋所租用的房产）进行了查封，黄昱棋、温俊华、黄生伟自此便无法管理、使用所租前述房产。黄昱棋、温俊华、黄生伟认为，证据保全的方式、方法很多，在租赁期限内孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰申请人民法院采取查封的方式保全证据（房产）是对黄昱棋、温俊华、黄生伟基本承租权利的剥夺，因此其无权请求黄昱棋、温俊华、黄生伟支付所谓房租。2、本案房产租金损失是孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰申请查封证据行为所引起的。如前所述，防城区人民法院不采取拍照、录像等措施来保全证据，而是采取向法院申请查封房产的极端方式来保全证据，从而导致长期的房门上一把锁的实际情况，房产闲置无法使用，其根本原因就是防城区人民法院的错误申请。3、黄昱棋、温俊华、黄生伟是否有过错不是其应当支付房屋租金的根本原因。(根据公平、等价有偿的原则，既然黄昱棋、温俊华、黄生伟自2011年10月就未使用诉争房产，那么一审判决黄昱棋、温俊华、黄生伟支付房屋租金有失公正。(孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰在黄昱棋、温俊华、黄生伟装修后，未恢复原状前提下，将黄昱棋、温俊华、黄生伟装修好的房屋另行出租给他人，在此情形下黄昱棋、温俊华、黄生伟没有过错。(黄昱棋、温俊华、黄生伟即便改变房屋结构也并不影响孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰将房产出租。4、就算是黄昱棋、温俊华、黄生伟的装修行为存在过错，防城区人民法院未采取措施防止损失进一步扩大，其扩大的损失也应当由防城区人民法院承担。在本案中孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰称其房屋改变结构，造成了损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰在黄昱棋、温俊华、黄生伟违约的情况下完全可以马上采取措施修复房产，但孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰未采取相应措施从而导致房产四年的闲置。黄昱棋、温俊华、黄生伟认为四年的租金损失从这个角度讲也应当由孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰自己承担。二、一审判决认定黄昱棋、温俊华、黄生伟支付房屋占用费无事实依据。1、539号民事判决作出后，孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰仍将本案房产锁住，由于黄昱棋、温俊华、黄生伟没有钥匙无法进入，因此在判决书下发的几个月内黄昱棋、温俊华、黄生伟无法完成腾房的要求，所谓的占用费应当由孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰承担。2、一审判决依据广西中阳资产评估事务所有限公司的评估结果作为认定房屋占用费的依据不符合本案的基本事实，该评估结果不具有法律效力，黄昱棋、温俊华、黄生伟租用的防城港市防城区防城镇山海大道86、88、90、92号，原为两层砖混结构且为土坯房，经过黄昱棋、温俊华、黄生伟方装修后才符合开办咖啡厅使用的条件。而评估书所描述的的建筑物是黄昱棋、温俊华、黄生伟经过装修后的现状，换句话讲早不是黄昱棋、温俊华、黄生伟当时所租用的房产原状。如要客观反映黄昱棋、温俊华、黄生伟的房屋占用费则应当是将该房的原状（土坯房的状态）作为评估依据进行评估，而不是将房产的现状进行评估，因此依据《评估报告声明》：（三）3、如委托方及资产占有方提供的资料中存在虚假或隐瞒事实真相等行为，本评估结果无效……，该评估报告结果就应当无效。3、本案诉争房产自2011年10月就被一审法院查封，直至今日都没解封。既然一直没有解封，就不存在房屋占用费的问题。4、本案房屋占用费最多只能按照黄昱棋、温俊华、黄生伟租赁房产时的租金进行计算。539号民事判决有一个判项是黄昱棋、温俊华、黄生伟将房屋恢复原状，既然该房的原状是土坯房那么就应当是按照土坯房的价格进行评，再则当时黄昱棋租赁房产时的租金只是每月3000元，直至今日如果不是已经解除了双方的租赁合同，该合同还在履行期限内，因此如果要算房屋占用费则按每月3000元才算公平。三、孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰错列黄生伟为本案的被告，一审判决应直接驳回孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰对黄生伟的起诉。本案合同中的承租人是黄昱棋，根据合同相对性的原则，在合同履行过程中发生纠纷应以合同的相对方作为起诉的对象，即黄昱棋本人。承租的房产用于温俊华经营咖啡厅，虽然黄生伟是温俊华的丈夫，但无证据证明黄生伟也是经营人。一审判决在无证据证明的前提下直接推定黄生伟是共同经营人不符合本案的基本事实。 孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰针对黄昱棋、温俊华、黄生伟的上诉请求答辩称，一、黄昱棋、温俊华、黄生伟依法依理应当向孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰支付租金。在杜志梅、与黄昱棋签订的《房屋租赁合同》中约定，黄昱棋租赁使用房屋自2007年起至2017年止。但在黄昱棋租赁使用房屋存在严重违约，导致人民法院依法判决解除双方签订的租赁合同。在合同履行过程中，孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰发现黄昱棋、温俊华、黄生伟擅自改变房屋承重结构违法扩建，损害租赁房屋的事实后，于起诉前和起诉后多次要求黄昱棋、温俊华、黄生伟立即对损害出租房屋停止侵害行为，并加以拆除和维修。但黄昱棋、温俊华、黄生伟采取拒不合作的态度，继续强行违法施工。已经严重影响孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰出租房屋的安全。如果不采取有效措施将会严重损毁出租房屋。同时，在黄昱棋、温俊华、黄生伟拒绝拆除和修复的情况下，为了保护孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰出租房屋的安全，为了明确黄昱棋、温俊华、黄生伟严重违法变动房屋承重结构以及违法扩建的证据，孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰这才向原审法院申请证据保全。这不但是孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰的诉讼权利，也是人民法院的职责和权利，无可厚非。二、黄昱棋、温俊华、黄生伟的行为已经严重违反了诚实信用、公平公正的原则。黄昱棋、温俊华、黄生伟在履行《房屋租赁合同》期间，在装修过程中没有向孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰如实告知装修的时间、范围及其内容，在孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰发现黄昱棋、温俊华、黄生伟的严重违约违法行为后，立即出面制止黄昱棋、温俊华、黄生伟的违约违法行为。黄昱棋、温俊华、黄生伟面对孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰的合理合法干预采取阳奉阴违的态度，当面答复同意停工和修复，但背后加紧施工企图造成既成事实，并且对损坏房屋的现状不加以修复处理，导致在别无他法的情况下，孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰才依法申请证据保存这一基本事实，已得到原审一、二审法院生效判决的认定。正是由于黄昱棋、温俊华、黄生伟的过错，人民法院依法封存出租房屋。如果黄昱棋、温俊华、黄生伟依法依约履行合同，如果黄昱棋、温俊华、黄生伟在孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰正告后，采取恢复原状和进行修复，就不存在诉讼、更不存在人民法院封存的情形，因此黄昱棋、温俊华、黄生伟违法违约行为的法律后果应当由其自行承担，这才是法律要求的公平公正。三、根据合同权利义务的规定，黄昱棋、温俊华、黄生伟享有租赁房屋正常使用的权利，同样也有保障租赁房屋安全的义务。在租赁合同生效后，黄昱棋、温俊华、黄生伟已经承担了不得违法变动房屋承重结构和扩建并承担相应法律义务。在孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰提出修复的要求之后，这个修复义务就是黄昱棋、温俊华、黄生伟作为租赁使用人的主要义务，而不是孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰的义务，尤其在合同有效期间，这是最基本的法律常识。在黄昱棋、温俊华、黄生伟拒绝采取保障房屋安全的情况下，才导致房屋被闲置四年，租赁房屋损失的法律责任应当由黄昱棋、温俊华、黄生伟承担。四、黄昱棋、温俊华、黄生伟应当依法承担向孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰支付房屋占用费的民事责任。首先黄昱棋、温俊华、黄生伟有条件腾退房屋，并不存在无钥匙进入房屋。在人民法院封存前后，黄昱棋、温俊华、黄生伟掌握五扇卷闸门钥匙，孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰只掌握一扇玻璃门钥匙，黄昱棋、温俊华、黄生伟随时可进入房屋并支配房屋内物品，此外孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰在诉讼及执行期间己将玻璃门钥匙交由法院保管。并不是孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰不配合一审法院的执行而导致黄昱棋等人迟缓履行生效判决，主要原因是黄昱棋、温俊华、黄生伟当时正向广西高院申请再审，无闲暇搬迁也不想履行人民法院已经生效的法律文书的搬迁腾房义务，这才导致黄昱棋、温俊华、黄生伟迟缓至2015年11月25日才将房屋清理腾退交房。其次，广西中阳资产评估公司的评估报告符合人民法院选定的评估机构资质，通过随机选择选定，通过评估机构的客观调查、科学分析和计算，得出了客观、真实、科学和合法有效的专门鉴定结论，人民法院予以采信合法合理。再次，黄昱棋、温俊华、黄生伟不及时履行生效法律文书义务，应承担民事责任房屋占用费理所应当。根据生效判决的规定，黄昱棋、温俊华、黄生伟签收生效的二审判决书后，就应该于2015年6月16日将租赁的房屋腾退后交由孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰，但直到2015年11月25日才履行将房屋腾退交房义务，导致孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰这一期间的房屋由黄昱棋、温俊华、黄生伟违法占据，应当承担房屋占用费。五、黄生伟是本案适格的被告，依法承担民事责任理所应当。首先，黄生伟在整个房屋租赁过程和履行中，是联系洽谈的主要当事人。在纠纷发生后到本案庭审过程中，黄昱棋、温俊华、黄生伟提交的证据材料以及黄生伟的法庭陈述都能有真实反映和记载，都能证明黄生伟是适格当事人。其次，黄昱棋、温俊华、黄生伟在租赁孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰的房屋从事经营活动，不但是黄昱棋、温俊华、黄生伟的真实意思表示，而且黄昱棋、温俊华、黄生伟都是履行合同的当事人，黄昱棋代表温俊华、黄生伟与孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰签订合同，黄生伟负责与孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰协商、洽谈并主持房屋的装修，温俊华负责咖啡厅的经营管理。此外，在庭审过程中，黄昱棋、温俊华、黄生伟承认经营活动是家庭经营。在签订《房屋租赁合同》时，虽然只有黄昱棋署名，但其代表了黄昱棋、温俊华、黄生伟，一审判决认定黄生伟属于本案适格被告并判决其与温俊华、黄生伟承担民事责任，符合《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定。 孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰向一审法院起诉请求：1、判令黄昱棋、温俊华、黄生伟支付应付房屋租金共计134600元给孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰；2、判令黄昱棋、温俊华、黄生伟赔偿逾期交房的房屋占用费42666元给孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰（房屋占用费暂按每月8000元计算，期限自2015年6月16日至2015年11月25日，共计5个月另10天，占用费按评估机构的评估标准计算）；3、判令黄昱棋、温俊华、黄生伟支付拆除和修复房屋的费用共计61500元给孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰；4、本案诉讼费用全部由黄昱棋、温俊华、黄生伟承担。 一审法院认定事实：2007年7月6日，杜志梅与黄昱棋签订《房屋租赁合同》，约定杜志梅出租位于防城港市防城区的房屋一栋【其中门牌号××为孙观伟和杜志梅所有、88号产权人为孙伯雄（已故，现88号产权为孙观伟继承）、90号为孙明杰所有、92号为孙明艳所有】给黄昱棋经营使用，每月租金为3000元，租赁期为10年，从2007年10月1日至2017年10月1日。合同签订后，杜志梅依约将房屋交给黄昱棋使用，黄昱棋以其母亲温俊华的名义注册经营防城宝蓝咖啡厅，并用所租房屋经营咖啡生意。因黄昱棋出国留学，于2011年2月21日起委托其母亲温俊华管理租赁房屋及经营咖啡厅生意。2011年8月，黄昱棋、温俊华、黄生伟对租赁房屋进行装修，孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰提出异议，因双方协商不成，孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰于2011年9月22日诉至一审法院，请求：一、解除杜志梅与黄昱棋于2007年7月6日签订的《房屋租赁合同》；二、判令黄昱棋、温俊华、黄生伟立即恢复租赁房屋原状，将房屋交还孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰。并于2011年10月19日申请一审法院保全黄昱棋、温俊华、黄生伟改变租赁房屋结构、损坏房屋的证据，一审法院于2011年10月24日下发通知，通知黄昱棋、温俊华、黄生伟对租赁房屋停止施工并封存。经孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰申请，一审法院委托广西诚信达保险公估有限公司进行检测鉴定，该公司于2014年4月15日作出公估报告，公估鉴定结论为因装修造成损坏而需要修复及部分拆除费用为61500元。2014年8月30日，一审法院作出（2013）防民初字第652号民事判决，判决：一、解除杜志梅与黄昱棋于2007年7月6日签订的《房屋租赁合同》；二、黄昱棋、温俊华、黄伟生于判决生效后十日内腾退租赁的房屋交付孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰；三、黄昱棋、温俊华、黄生伟于判决生效后十日内支付61500元恢复房屋原状费用给孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰。黄昱棋、温俊华、黄生伟不服判决提起上诉，防城港市中级人民法院于2015年5月12日作出539号民事判决，判决：一、维持防城港市防城区人民法院（2013）防民初字第652号民事判决第一、二项；二、变更防城港市防城区人民法院（2013）防民初字第652号民事判决第三项为：黄昱棋、温俊华、黄生伟于本判决生效后一个月内对孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰位于防城区山海大道86、88、90、92号房屋恢复原状。2015年5月27日，黄昱棋、温俊华、黄生伟收到判决书。判决生效后，黄昱棋、温俊华、黄生伟没有按期履行，孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰向一审法院申请执行，要求黄昱棋、温俊华、黄生伟交付房屋。黄昱棋、温俊华、黄生伟于2015年11月26日将房屋交还孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰。自2011年10月1日起黄昱棋、温俊华、黄生伟没有支付租金给孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰。 诉讼中，孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰向一审法院申请要求对其位于防城港市防城区防城镇山海大道86、88、90、92号房屋自2015年6月16日至2015年11月25日的房屋租金进行评估。广西中阳资产评估事务所有限公司于2016年5月31日作出中阳评报字（2016）C072号评估报告，评估报告结论为位于防城港市防城区防城镇山海大道86、88、90、92号房屋自2015年6月16日至11月25日的房屋租金在本报告书载明的评估基准日、评估目的和价值类型下的评估结果为90740.12元。 一审法院认为，一、关于黄生伟是否是适格被告的问题。虽然房屋租赁合同是由黄昱棋签订，但承租房屋的目的是用于家庭经营咖啡厅，并以温俊华的名义注册经营，黄生伟与温俊华是夫妻关系，应视为共同经营。且已经生效判决确认黄生伟也承担相应责任，因此，本案中黄生伟是适格被告。二、关于孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰主张支付房屋租金是否超过诉讼时效，黄昱棋、温俊华、黄生伟是否应承担支付租金的责任问题。按照法律规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害之日起计算。本案孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰于2011年9月22日向一审法院提起诉讼，主张解除合同，在法院未作出判决并生效前，未能确定是否解除合同，因此，从2011年10月1日起至解除合同期间的租金，应从解除合同的判决生效之日起计算诉讼时效期间。而解除合同判决生效时间是2015年5月27日，孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰于2015年12月28日向一审法院提起诉讼，没有超过一年的诉讼时效期间。因此，孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰主张支付房屋租金没有超过诉讼时效。黄昱棋、温俊华、黄生伟认为超过诉讼时效的抗辩意见理由不成立，不予采信。黄昱棋、温俊华、黄生伟虽然从2011年10月24日一审法院通知停止施工并封存房屋时起未能实际使用租赁房屋，但产生纠纷致使孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰提起诉讼是因黄昱棋、温俊华、黄生伟擅自装修房屋的行为引起，且因黄昱棋、温俊华、黄生伟装修房屋改变房屋部分承重结构，并造成局部损害，黄昱棋、温俊华、黄生伟存在过错。黄昱棋、温俊华、黄生伟的过错行为造成在合同期内未能正常使用房屋。因此，在解除合同前，即使黄昱棋、温俊华、黄生伟没有使用租赁房屋，也应承担支付租金的责任。黄昱棋、温俊华、黄生伟应按合同约定每月3000元支付从2011年10月1日至2015年5月27日（解除合同时间）期间的租金。孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰主张从2011年10月1日起至2015年6月16日止按合同约定支付租金，因孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰同时主张从2015年6月16日起因逾期交房的房屋占用费，故一审法院支持从2011年10月1日至2015年6月15日的租金133500元。黄昱棋、温俊华、黄生伟抗辩不承担支付租金责任的意见理由不成立，不予采信。三、关于黄昱棋、温俊华、黄生伟是否应承担2015年6月16日至2015年11月25日期间的房屋占用费问题。按照防城港市中级人民法院539号民事判决，黄昱棋、温俊华、黄生伟应于2015年6月6日前履行腾退房屋并交付给孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰的义务，但黄昱棋、温俊华、黄生伟没有按期履行，至2015年11月25日才将房屋腾退。此期间黄昱棋、温俊华、黄生伟仍占用房屋，黄昱棋、温俊华、黄生伟占用房屋期间的占用费，应由黄昱棋、温俊华、黄生伟承担。经孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰申请，一审法院委托评估机构对租赁房屋自2015年6月16日至2015年11月25日的房屋租金进行评估，评估结论为此期间的租金为90740.12元。孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰主张的房屋占用费应参照租金确定。故孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰主张黄昱棋、温俊华、黄生伟支付自2015年6月16日至2015年11月25日的房屋占用费90740.12元，予以支持。黄昱棋、温俊华、黄生伟抗辩不承担责任，理由不成立，不予采信。四、关于孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰主张拆除和修复房屋的费用是否有事实和法律依据的问题。孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰在2011年9月22日起诉时，已对因黄昱棋、温俊华、黄生伟的装修行为造成房屋损害的问题提出要求恢复原状的诉求，并经防城港市中级人民法院539号民事判决确定由黄昱棋、温俊华、黄生伟承担恢复原状的责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款的规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。黄昱棋、温俊华、黄生伟未经孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰同意便对租赁房屋进行装修，并造成部分房屋损坏，孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰已诉求恢复原状并得到法院判决确定，现孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰就同样的事实主张赔偿损失，属于重复主张。因此，孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰主张拆除和修复房屋的费用61500元无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款、第二百二十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条的规定，判决：一、黄昱棋、温俊华、黄生伟支付给孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰房屋租金133500元；二、黄昱棋、温俊华、黄生伟支付给孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰房屋占用费90740.12元；三、驳回孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰的其他诉讼请求。本案受理费5602元，评估费6000元，由孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰负担1223元，黄昱棋、温俊华、黄生伟负担10379元。 本院二审期间，上诉人黄昱棋、温俊华、黄生伟围绕上诉请求向本院提交如下证据：1、防城区人民法院发出的封存通知，证明2011年10月24日防城区人民法院根据2011年10月12日孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰的申请进行证据保全;2、孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰锁门照片，孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰于2011年10月6日至2011年10月12日将出涉案房屋大门上锁；3、孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰将法院仍封存的房屋出租他人经营使用注册信息，证明孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰将封存的涉案房屋一楼出租给车仆美容养护中心工商注册、税务登记信息；4、孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰将法院仍封存的房屋出租他人经营使用注册信息，证明孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰将封存的涉案房屋二楼出租给村老妹柴火鸡饭店的工商注册、税务登记信息；5、孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰将法院仍封存的房屋出租他人的照片，证明孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰将封存的涉案房屋出租给他人经营使用活动场景；6、双方2007年7月6日签订合同的照片和孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰交房的照片；7、双方签订房屋租赁合同房屋后的照片；8、2007年7月6日双方签订房屋租赁合同后房屋的照片，证明2007年7月6日双方签订合同后房屋装修情况；9、温俊华、黄昱棋向防城区人民法院提交履行判决义务的书面材料，证明温俊华、黄昱棋于2015年7月23日、2015年8月28日向防城区人民法院提交书面材料履行539号民事判决书的义务；10、照片2张，证明2007年7月6日双方签订房屋租赁合同后装修的房屋照片；11、营业执照，证明黄昱棋、温俊华、黄生伟租赁的房屋属于个人经营与黄生伟无关。 经本院组织质证，孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰对黄昱棋、温俊华、黄生伟提供的证据认为，证据1的三性均无异议，但不能证明黄昱棋、温俊华、黄生伟的证明目的，封存不是财产保全，不存在裁定等措施；对证据2的三性均无异议，房屋的铺面有2重门，拉闸门是5个铺面都有的，玻璃门只有一个门面，拉闸门钥匙由黄昱棋、温俊华、黄生伟掌握，孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰只有玻璃门钥匙，故该证据不能证明其目的；对证据3、4、5的真实性、合法性无异议，关联性有异议；证据6、7、8，无照片原件，无法确定三性；证据9的真实性无异议，合法性由法庭确认；证据10，无原件核对，无法确认三性；对证据11不发表质证意见。本院认为，孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰对黄昱棋、温俊华、黄生伟提交的证据1-5、9的真实性均无异议，本院予以确认；证据6-8、10无原件核对，本院不予采纳；证据11具有真实性，本院予以采纳。 上诉人孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰对一审判决查明的事实无异议。上诉人黄昱棋、温俊华、黄生伟对一审判决查明的“被告于2015年11月26日将房屋交还原告”有异议外，对一审判决查明的其余事实无异议。 一审法院查明事实属实，本院予以确认。 本院另查明，广西中阳资产评估事务所有限公司于2016年5月31日作出中阳评报字（2016）C072号评估报告载明：“根据目前临街铺面出租的惯例，不考虑铺面的装修对租金的影响（即租赁铺面时，一般根据不同的铺面用途需要均需重新进行装修），故对该租金进行评估时，不考虑评估对象临街铺面于2015年6月16日至11月25日时是否已装修”。 综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、黄生伟是否是本案适格当事人，是否应当承担本案民事责任；二、涉案房屋租金应如何确定；三、黄昱棋、温俊华、黄生伟是否应向孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰支付房屋占用费，如需支付，数额是多少；四、孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰要求黄昱棋、温俊华、黄生伟支付拆除和修复房屋费用有无事实和法律依据。 本院认为，一、关于黄生伟是否是本案适格当事人，是否应当承担本案民事责任的问题。房屋租赁合同是由黄昱棋签订，以温俊华的名义注册经营，黄生伟与温俊华是夫妻关系，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，黄生伟应承担相应的责任，且已生效判决的也确认黄生伟也承担相应责任，故本案中黄生伟是适格被告，应当承担本案民事责任。 二、关于涉案房屋租金应如何确定的问题。黄昱棋、温俊华、黄生伟擅自装修涉案房屋，改变房屋部分承重结构，造成局部损害，存在过错。黄昱棋、温俊华、黄生伟的过错行为是造成在合同期内未能正常使用房屋的原因，故其应自行承担相应的法律后果。在解除合同前，即使黄昱棋、温俊华、黄生伟没有使用租赁房屋，也应承担支付租金的责任。黄昱棋、温俊华、黄生伟应按合同约定每月3000元从2011年10月1日至2015年5月27日（解除合同时间）期间的租金。孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰主张从2011年10月1日起至2015年6月16日止按合同约定支付租金，同时主张从2015年6月16日起因逾期交房的房屋占用费，故一审支持从2011年10月1日至2015年6月15日的租金133500元并无不当，本院予以维持。 三、关于黄昱棋、温俊华、黄生伟是否应向孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰支付房屋占用费，如需支付，数额是多少的问题。按照本院539号民事判决，黄昱棋、温俊华、黄生伟应于2015年6月6日前履行腾退房屋并交付给孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰的义务，但黄昱棋、温俊华、黄生伟没有按期履行，至2015年11月25日才将房屋腾退。此期间黄昱棋、温俊华、黄生伟仍占用房屋，应承担占用房屋期间的占用费。根据一审法院委托评估机构对租赁房屋自2015年6月16日至2015年11月25日的房屋租金的评估意见，此期间的租金为90740.12元，黄昱棋、温俊华、黄生伟应当向孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰支付该笔费用。黄昱棋、温俊华、黄生伟主张涉案房屋原为两层砖混结构且为土坯房，而评估报告所描述的的建筑物是黄昱棋、温俊华、黄生伟经过装修后的现状，故评估书不具有客观性。本院认为，评估机构在评估报告中已明确，对该租金进行评估时，不考虑评估对象临街铺面于2015年6月16日至11月25日时是否已装修。黄昱棋、温俊华、黄生伟的上诉理由不成立，本院不予支持。 关于孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰主张拆除和修复房屋的费用是否有事实和法律依据的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。黄昱棋、温俊华、黄生伟未经孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰同意便对租赁房屋进行装修，并造成部分房屋损坏，孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰可以要求黄昱棋、温俊华、黄生伟恢复原状或者赔偿损失，该债务为选择之债，因享有选择权的人行使特定。本案中，孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰在2011年9月22日起诉时，已对因黄昱棋、温俊华、黄生伟的装修行为造成房屋损害的问题提出要求恢复原状的诉求，并经本院539号民事判决确定由黄昱棋等人承担恢复原状的责任。黄昱棋、温俊华、黄生伟的装修行为造成房屋损害所引起的债务的承担方式，因孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰的选择而特定，现孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰再主张拆除和修复房屋的费用，缺乏法律依据。一审判决驳回孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰的该项诉请并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰及上诉人黄昱棋、温俊华、黄生伟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6940元（上诉人孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰已预交1338元,上诉人黄昱棋、温俊华、黄生伟已预交5602元），由上诉人孙观伟、杜志梅、孙明艳、孙明杰负担1338元,上诉人黄昱棋、温俊华、黄生伟负担5602元负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘帅武 代理审判员  林智明 代理审判员  王 勋 二〇一七年四月二十二日 书 记 员  温婷婷 附：本案判决所依据的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。