广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终8633号上诉人（原审被告）：广州百佳超级市场有限公司，住所地广东省广州。法定代表人：倪文玲。委托诉讼代理人：李孟杰，广东新健达律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍芷茜，广东新健达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：和光有限公司，住所地香港特别行政区。法定代表人：陈锦辉。委托诉讼代理人：朱天养，广东泰扬律师事务所律师。上诉人广州百佳超级市场有限公司（以下简称百佳公司）因与被上诉人和光有限公司（以下简称和光公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初9138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。百佳公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回和光公司的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由和光公司负担。事实和理由：（一）百佳公司的行为符合《房地产租赁合同》第10.8.14项约定的情况，一审判决却依据第10.8.33项约定作出判决，明显错误。1.合同10.8.14项是对承租人提前三个月通知解除合同的情况下应承担违约金的约定。2.案涉合同是和光公司提供的格式合同，对条款的理解应有利于百佳公司。3.案涉合同10.8.14项约定更符合合同双方签订合同时的合作目的以及预期风险的评估。4.本案情形完全符合合同10.8.14项之约定，一审法院认为本案不符合“特殊情况”是完全错误的。5.合同第10.8.33项约定的是除合同10.8.14项以外其他情形下承租人“擅自整体撤场”的处理方法，并不适用于本案的情形。（二）从签订合同应是建立在公平、合理的原则下考虑，也可得出案涉情形应当适用合同10.8.14项的约定情形。（三）百佳公司不应当承担本案律师费。（四）和光公司的实际损失为案涉场地的合理招租期限的租金，一审法院认定的违约金金额远高于和光公司的实际损失。根据《合同法》关于相关规定，和光公司应当积极招租减少损失，因此对于空租期间的租金损失，不应当由百佳公司承担。无论从合同的约定上看，还是从和光公司的实际损失看，一审判决认定的违约金数额均过高，应予调整。和光公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。理由如下：（一）百佳公司单方整体撤场构成违约的事实清楚，对此，双方并无异议。（二）百佳公司单方解约撤场不适用租赁合同第10.8.14条的规定。（三）百佳公司未经和光公司同意擅自解约并强行撤场应当按租赁合同第10.8.33条的约定承担违约责任。（四）百佳认为租赁合同属于格式合同，缺乏事实依据。（五）百佳公司的违约行为给和光公司造成了巨大的经济损失，百佳公司理应承担相应的违约责任。（六）一审判决依据公平合同原则对违约金数额已经进行较大调整，且数额相对偏低。（七）关于律师费，合同已有明确约定。如因承租人违约导致诉讼的，承租人应承担出租人因此而产生的律师费，具体数额按法律判决执行。一审判决百佳公司承担和光公司一审律师费，并无不当。和光公司向一审法院起诉请求：1.百佳公司支付违约金5485387.77元；2.百佳公司支付律师费120000元；3.百佳公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：和光公司与百佳公司均为有限责任公司。位于佛山市南海区##G层于2006年8月2日经行政部门核发房地产权登记，登记房地产权利人为和光公司。2011年2月至8月期间，和光公司为南海广场G层扶梯地板加装不锈钢盖板支出17720元、安装升降平台及附属设施支出45000元、超市加装排烟管道支出89749元、天面排烟管道改造支出159850元、供配电扩容改造支出105476.89元。2011年7月18日，和光公司与百佳公司签订《房地产租赁合同》，约定和光公司将位于佛山市南海区###商铺出租给百佳公司作超级市场使用；建筑面积5546平方米，实用面积2773平方米；租赁期限为10年，自2011年7月18日至2021年7月17日，场地交接日为2011年7月18日；免租期为92天，自2011年7月18日起至2011年10月17日；租金按基本租金加浮动租金，第一年自2011年10月18日起至2012年7月17日止每月基本租金为166380元，第二年每月基本租金为166380元，第三、四年每月基本租金为173035.2元，第五、六年每月基本租金为179884.51元，第七、八年每月基本租金为186955.66元，第九、十年每月基本租金为194220.92元；每月基本租金在每月10日前以转账方式支付；承租人应向出租人交纳332760元作为租赁保证金；承租人应向出租人交纳30000元作为装修保证金；其中第7.9款约定：租赁期内，承租人如确因特殊情况需要提前解除合同，应提前三个月书面通知出租人，并征得出租人同意，同时需要向出租人多支付三个月租金，如承租人单方解除合同，除承租人交纳的保证金不予返还，承租人还应按剩余租期内租金总额的50%向出租人支付违约金，出租人保留向承租人追索任何因其提前终止合约的所有损失和赔偿的权利；第8.8款约定：承租人未经出租人同意擅自撤场的，属于承租人单方解除合同，出租人有权强行接管商铺，后果由承租人承担，同时承租人应承担违约责任，除所交保证金不予退还外，还需按剩余租期租金总额50%向出租人支付违约金，承租人连续三天未开门营业或经出租人通知后仍不开门营业，视为承租人擅自撤场；第10.8.14项约定：合同第7.9款变更为，租赁期内，承租人如确因特殊情况需要提前解除合同，应提前三个月书面通知出租人，并征得出租人同意，在此情况下承租人应赔偿出租人相当于三个月租金款项（以合同的平均年基本租金计，下同），出租人应在合同提前解除后60天内将租赁保证金无息退还承租人，如承租人单方解除合同，除承租人交纳的保证金不予返还外，承租人应赔偿出租人相当于三个月租金的款项；第10.8.33项约定：合同第8.8款变更为，承租人未经出租人同意擅自整体撤场的，属于承租人单方解除合同，后果由承租人承担，同时承租人应承担违约责任，除所交保证金不予退还外，还需按剩余租期租金总额50%向出租人支付违约金，承租人连续七天未开门营业或经出租人通知后仍不开门营业，视为承租人擅自撤场；合同还对其他权利义务进行了约定。当日，和光公司与百佳公司办理了租赁场地交接手续，百佳公司同时出具租赁开始日确认书。合同签订后，百佳公司向和光公司支付了租赁保证金332760元。2015年12月16日，百佳公司向和光公司发出解约通知，以租金过高，双方未就减租事宜达成一致为由，通知和光公司将于2016年3月15日提前解除租赁合同，并通知和光公司在2016年3月15日前进行交接。2016年1月14日，百佳公司向和光公司发出关店通知，称2016年1月11日物业管理公司来函提出撤场时间会提前三个月以书面通知，百佳公司不同意物业公司来函请求，百佳公司依照合同的第10.8.14项约定请求于2016年3月15日提前解约，关闭百佳超级市场佛山南海广场店。2016年1月22日，和光公司复函给百佳公司，称南海广场G层升级方案已按计划进行，不同意在撤场前免租金、管理费，具体撤场时间会提前三个月以书面通知。2016年2月19日，百佳公司就关店事宜回函给和光公司，称和光公司于2016年1月22日回复不同意提前解约，百佳公司依照租赁合同第10.8.14条约定，将支付3个月租金合计527807.27元给和光公司作为补偿，百佳公司交纳的保证金可不予返还，但再次致函重申，租赁合同将于解除通知到达和光公司后3个月即2016年3月17日提前终止，关闭百佳超级市场南海广场店。2016年2月24日，和光公司复函百佳公司，认为百佳公司以租金过高为由提前解除撤场并不适用租赁合同的10.8.14条约定，不同意百佳公司提前解约撤场，如百佳公司擅自提前解除并整体撤场，应按租赁合同第10.8.33条承担违约责任，即保证金不予退还外，还应另支付违约金6013195.04元。2016年3月3日，百佳公司回函给和光公司，称因经营连续亏损，而和光公司不同意降租，继续经营将损失继续大大增加，故不得不决定止损离场，百佳公司提前解除不应适用租赁合同第10.8.33条，而应适用租赁合同第10.8.14条。2016年3月4日，物业公司发函给百佳公司，称百佳公司员工对外宣称合同期满和光公司调升租金导致百佳公司被迫撤场的不实言论，损坏公司声誉，破坏南海广场整体形象，促请百佳公司约束员工言行。2016年3月15日，百佳公司向和光公司和物业管理公司发出场地交还告知函，通知将于2016年3月17日按照合同约定交还租赁物业。2016年3月17日，和光公司与百佳公司办理租赁场地交接手续。2016年3月21日，百佳公司向和光公司转账支付527807.27元。2016年5月18日，和光公司与广东###律师事务所签订民事委托代理合同，约定和光公司委托律师事务所就其与百佳公司租赁合同纠纷一案提供法律服务，一审律师服务费120000元，如继续代理二审诉讼，则二审律师费按一半标准收取。2016年6月7日，律师事务所出具发票，确认收到和光公司支付的律师费120000元。2016年6月2日，和光公司提起本案诉讼。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。涉讼铺位已办理房地产权证，和光公司与百佳公司围绕涉讼物业于2011年7月18日签订的《房地产租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。百佳公司于2015年12月16日提出解除租赁合同并于2016年3月17停业撤场，属单方面解除租赁合同，已构成根本违约，应按合同约定承担相应违约责任。至于百佳公司违约应适用的条款，一审法院分析如下：第一、租赁合同第10.8.14项是第7.9款变更，而7.9款适用的前提为承租人确因特殊情况需要提前解除合同，且第7条为承租人责任的约定，并非违约条款，第8条才是违约责任约定条款，故第10.8.14项并非针对承租人单方面违约解除合同约定，而是基于承租人无过错的合同解除责任约定。本案中，百佳公司提前单方面解除合同的理由为经营亏损，该理由显然不属于需要提前解除合同的特殊情况。第二、租赁合同第10.8.33项是第8.8款变更，属于违约责任条款约定，擅自整体撤场包括承租人在未通知出租人的情况下撤场，也应同时包括承租人在未经出租人同意的情况下强行撤场，百佳公司以提前撤场已通知了和光公司为由主张不适用该条款显然不能成立。第三、从公平合理角度出发，超级市场对广场的整体经营有举足轻重的作用，一般广场都会以较低的租金价格招揽出名超级市场以聚集人气，如果超级市场撤场，必然会对广场的整体经营造成重大影响。本案中，和光公司为引进百佳公司入驻南海广场，在签订租赁合同前投入较大资金对租赁场地进行了改造，与百佳公司签订的租赁合同租金水平也明显低于其他铺位的租金，现百佳公司已亏损为由，强行撤场止损，不顾和光公司多次反对，百佳公司的强行违约行为必然会给和光公司造成较大损失。综上，一审法院认为百佳公司违约行为应适用《房地产租赁合同》第10.8.33项的约定。租赁合同第10.8.33项约定百佳公司应支付剩余租期保底租金50%给和光公司作为违约金，该约定违约责任较重，考虑到市场环境的变化，百佳公司主张经营超级市场出现巨额亏损可信度较高，从公平合理角度出发，一审法院酌情确定百佳公司按剩余租期保底租金的20%即2405278.02元[（179884.51元/月×16个月＋186955.66元/月×24个月＋194220.92元/月×24个月）×20%]计付违约金予和光公司，扣减百佳公司已支付的527807.27元，本案中百佳公司还应支付违约金1877470.75元，和光公司请求百佳公司支付5485387.77元过高，超出部分一审法院不予支持。本案因百佳公司单方面违约导致租赁合同解除，和光公司支出的律师费按合同约定应由百佳公司负担，和光公司请求百佳公司支付律师费120000元符合合同约定，一审法院依法予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款规定，判决：一、百佳公司于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金1877470.75元予和光公司；二、百佳公司于判决发生法律效力之日起十日内支付律师费120000元予和光公司；三、驳回和光公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，一审案件受理费减半收取51037.71元（和光公司已预交），由和光公司负担39649.09元，百佳公司负担11388.62元，百佳公司负担部分应于上述付款的同期迳付还和光公司，一审法院不另收退。本院二审期间，百佳公司围绕上诉请求向本院提交了税务鉴证报告与（2013）佛南法民三初字第421号民事判决，拟证明百佳公司连年亏损，租赁合同中约定的按剩余租期租金50%计算违约金属于格式条款，案涉场地的合理招租期限为4个月时间。和光公司在二审期间向本院提交了涉讼场地的照片六张，拟证明经积极招租，涉讼场地至今仍处于空置状态，未成功租出。经审查，由于双方当事人提交的证据均与原件核对无异，本院对双方当事人提交的证据的真实性均予以确认，但上述证据均与本案讼争事实无关，本院不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”之规定，综合百佳公司的上诉请求与和光公司的答辩意见，本案二审中的争议焦点是：一审判决百佳公司向和光公司支付违约金1877470.75元、律师费120000元是否合法有据。关于违约金的问题。百佳公司上诉称，一审法院根据案涉合同第10.8.33项的约定判决百佳公司承担违约责任，明显不当，百佳公司应适用案涉合同第10.8.14项的约定承担违约责任，案涉合同第10.8.33项的约定是格式条款，一审判决认定的违约金数额过高，应予调整。本院对此问题作出如下分析：第一，关于本案应适用的合同条款问题。案涉合同第10.8.14项约定，“租赁期内，承租人如确因特殊情况需要提前解除合同，应提前三个月书面通知出租人，并征得出租人同意”。也就是说，适用该条必须同时具备三个条件，一是承租人确因特殊情况需要提前解除合同，二是承租人提前三个月书面承知出租人，三是征得出租人同意。本案中，百佳公司认为连年亏损系合同约定中的“特殊情况”的范畴，且百佳公司提前三个月书面通知和光公司解除合同，已符合案涉合同第10.8.14项约定的情形。本院认为，亏损系百佳公司作为市场主体在签订合同时应当能够预见得到的市场风险，不属于特殊情况，且百佳公司提前解除合同并未征得和光公司的同意，故百佳公司的行为不符合案涉合同第10.8.14项约定的情形，百佳公司请求适用该条款，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院根据本案的案情，认定百佳公司未经和光公司同意擅自整体撤场，属于百佳公司单方解除合同，应当适用案涉合同第10.8.33项约定承担违约责任，处理正确，本院予以维持。第二，关于格式条款问题。百佳公司上诉称，案涉合同第10.8.14项约定属于格式合同。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”百佳公司未举证证明有合同法规定的第五十二条、第五十三条规定的情形，上述合同条款的内容也不属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故百佳公司有关案涉合同中的上述条款属于格式条款的主张于法无据，且有违诚实信用原则，本院不予支持。第三，关于违约金是否应予调低的问题。一审法院认定案涉合同第10.8.33项约定百佳公司应支付剩余租期保底租金50%给和光公司的违约责任过重，考虑到市场环境的变化及百佳公司的经营情况，酌定百佳公司按剩余租期保底租金的20%即2405278.02元计付违约金，较为公平合理，本院予以维持。扣除百佳公司已经支付的527807.27元违约金，百佳公司仍应向和光公司支付1877470.75元违约金。百佳公司有关违约金过高的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于律师费的问题。案涉合同第7.23约定，“因承租人欠付租金、迟交费用及其他违约行为而引起的诉讼所产生的一切费用包括诉讼费，出租人的律师费、办案费等，均由承租人承担。”案涉合同第10.8.25约定，“7.23款变更为：因承租人欠付租金、迟交费用及其他违约行为而引起的诉讼所产生的一切费用包括诉讼费，出租人的律师费、办案费等，按法院判决执行。”本案系因承租人百佳公司单方解除合同所引发，一审法院判决百佳公司承担和光公司支出的一审律师费，处理妥当，本院予以维持。综上所述，百佳公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22777.24元，由上诉人广州百佳超级市场有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  邱程辉代理审判员  安 静二〇一七年四月二十八日书 记 员  梁 理