广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0115民初1382号原告:东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司，住所地广州市南沙区黄阁镇新村黄梅路400、402、404号首层自编3号，统一社会信用代码914401150827471318。负责人：童友红，该分公司总经理。委托代理人：李超鹏，男，瑶族，1982年6月15日出生，系该公司职员。委托代理人：吴江美，女，汉族，1992年1月31日出生，系该公司职员。被告:贝荣娟，女，1979年5月10日出生，汉族，住广州市番禺区，原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司（以下简称熙元公司广州分公司）诉被告贝荣娟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李超鹏、被告贝荣娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告熙元公司广州分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2013年12月1日至2014年12月31日及2016年11月1日2017年2月28日期间的物业费管理服务费5827.74元（按每月物业费355.63元计算）；2、被告向原告支付上述所欠物业管理费的违约金，违约金分别以每月的物业费355.63元为本金，从应缴之月的次月1日起按照每日万分之五的标准计算至付清之日止；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告系中惠璧珑湾的物业服务企业，被告向开发商广州市粤锐恒星房地产有限公司（以下简称粤锐公司）购买了中惠璧珑湾X栋X房，并于2015年10月25日办理了收楼手续及签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定被告应在每月10日前按建筑面积每月2.5元每平方米的标准缴纳物业管理服务费，逾期缴纳则从逾期之日起按每天万分之五的标准支付违约金至付清之日止。原告依约提供了物业服务，但被告未依约向原告缴纳物业管理服务费，已构成违约。被告贝荣娟辩称：不同意原告的全部诉请，1、2014年7月开发商才取得竣工验收备案表，故从2013年至2014年7月期间的物业费应当由开发商承担。2、被告去收楼时候发现房屋存在质量问题，开发商帮被告整改过，但是至今没有整改完成，被告多次去物业公司反应过，直到今年物业公司告知被告说开发商称已过保修期，开发商不再帮被告整改。3、被告不清楚有无缴纳2016年11、12月管理费，被告在2017年1月去缴纳管理费，一次性交了半年，要求将预缴的管理费先冲抵之前未缴纳的管理费。4、被告是无心欠缴物业费的，否则也不会存在预缴。5、被告不同意缴纳违约金，被告都是有预缴物业费的，预缴管理费是否帮我计算利息呢？6、原告是在2015年8月19日才备案登记，被告有权不缴纳物业费。被告缴纳2015年1月至7月的管理费也要求顺延抵扣，且被告缴纳的2017年1月至6月的管理费也不再抵扣，被告欠付的2015年8月至12月、2016年11月、12月的管理费用2015年1月至7月的管理费顺延抵扣。7、不同意交纳2014年8月至同年12月的物业费，因原告起诉该部分物业费已超过诉讼时效，且服务主体亦并非原告。经审理查明：被告为涉案房屋的权属人，原告认为涉案房屋建筑面积为142.25平方米。2015年10月25日，被告（乙方）与彩生活公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由甲方对中惠璧珑湾小区提供前期物业管理服务，乙方交纳费用的时间为从开发商通知业主入伙之日起，物业管理费按建筑面积每月每平方米2.5元计算，每次交费时间为当月10日前，乙方违反协议不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五支付违约金直至乙方交纳全部费用之日止；协议期限自合同签订之日起生效，业主大会或业主委员会代表全体业主与新物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止等。被告缴纳了2015年1月至2016年10月和2017年1月1日至2017年6月30日期间的物业管理服务费。2015年8月3日，广州市南沙区黄阁镇黄阁社区居民委员会出具《委托书》，内容为中惠璧珑湾楼盘由于原物业管理公司（彩生活公司）的退出，且该楼盘入住率低，未成立业主委员会，召开业主大会可能性不大，现委托熙元公司广州分公司代为临时管理。同年8月19日，广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局向原告出具《物业项目区域备案回执》，对熙元公司广州分公司报送的中惠璧珑湾物业管理区域备案材料予以备案。涉案小区至今尚未成立业主委员会。原告为证明自2015年2月1日起，彩生活公司已退出对涉案小区的物业管理服务，并由其自该日起对涉案小区提供前期物业管理服务，向本院提供了由粤锐公司与彩生活公司于2015年2月5日签订的《解约协议书》。但原告没有就此提供其已与彩生活公司办理了相关交接手续的证据。以上事实，有原、被告证据及当事人陈述证实，以上证据有经过庭审质证，本院予以确认。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告虽然提交了《解约协议书》证明其自2015年2月1日起进入案涉小区提供物业服务，但该协议书只能证明协议双方达成过同意原告进入案涉小区提供物业服务的协议，原告未能举证证明其在2015年2月1日起对案涉小区提供物业服务，也未提交证据证明其与彩生活公司办理了有关交接手续，应承担举证不能的法律后果。同时，案涉小区至今未成立业主委员会，根据《广州市物业管理暂行办法》第五条“市房地产行政主管部门组织实施本办法，负责全市物业管理活动的监督管理工作。市房地产行政主管部门各区分局(以下简称区分局)、县级市房地产行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。”及第六十五条“前期物业管理招标的建设单位应当自确定中标人之日起15日内，提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门备案”的规定，结合本案现有证据，原告进入案涉小区提供物业服务的时间应认定为备案之日即2015年8月19日为宜。故对原告主张的2015年8月19日前的物业管理费，本院不予支持。虽然原、被告之间并未签订物业服务合同，但从上述查明的备案情况，可认定原告实际上已于2015年8月19日起对案涉小区提供了物业服务，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，被告理应向原告支付自该日起的物业服务费。但被告已支付2015年10月31日前的物业服务费，被告应向原告支付2016年11月1日至2016年12月31日的物业服务费711.26元（355.63×2个月）。被告已向原告支付2017年1月1日至2017年2月28日期间的物业服务费，故原告要求被告支付该期间的物业服务费，本院不予支持。原被告之间并未签订物业服务合同，原告依据被告与彩生活公司签订的《前期物业管理服务协议》主张逾期付款违约金据理不足，本院不予支持。被告提出以2015年1月至7月交纳的物业服务费抵扣其应交纳2016年11月1日至2016年12月31日的物业服务费，因被告未提出反诉，故在本案中不予处理，被告可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告贝荣娟应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司支付从2016年11月1日起至2016年12月31日止的物业服务费711.26元；二、驳回原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司承担20元，被告贝荣娟负担5元。本判决为终审判决。审判员  老善涵二〇一七年四月二十八日书记员  张大会