福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0302民初30号 原告：李正元，男，1974年10月17日出生，汉族，农民，住所地四川省重庆市奉节县。 被告：张德英，女，1974年10月2日出生，汉族，农民，住所地福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：黄武军，福建扬民律师事务所执业律师。 被告：林文洪，男，1956年2月15日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市荔城区。 原告李正元诉被告林文洪、张德英房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李正元和被告张德英的委托诉讼代理人黄武军到庭参加诉讼；被告林文洪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李正元向本院提出诉讼请求：判令林文洪、张德英支付自2015年5月起至2015年12月止尚拖欠的租金19840元及2015年3月、4月的水电费184.11元。事实和理由：2013年11月17日，李正元与林文洪、张德英签订房屋租赁协议一份，约定李正元将坐落在莆田市城厢区胜利南路789号二楼的房屋出租给林文洪、张德英、肖金凤、刘天树、郭水贵等五人合伙开办欣褀益贵金属公司做办公场所，租期自2013年12月1日起至2015年12月31日止，每月1日缴纳租金2480元。自2015年5月起，林文洪、张德英以各种理由拖欠租金及水电费，并在未告知李正元的情况下搬走全部办公物品。故请求判如所诉。 张德英辩称：李正元对出租房屋不享有所有权，李正元也是向他人承租，未经所有权人同意将房产转租给林文洪、张德英，故该租赁协议应该视为无效协议；林文洪、张德英于2015年5月份搬离上述房屋的重要原因是因为本案房屋所有权不是李正元所有，导致房屋经常停水停电，无法正常使用；林文洪、张德英于2015年5月份已搬离上述房屋并告知李正元，故2015年5月后的租金无需支付；李正元的起诉已经超过一年的诉讼时效，应该依法驳回李正元的诉讼请求。 林文洪书面答辩称：2013年12月，肖金凤牵头成立莆田市城厢区宝龙佳咨询投资有限公司，股东为林文洪、张德英、刘天树、肖金凤、郭永贵，法定代表人为张德英，并由林文洪、张德英向李正元承租上述房屋。后因内部股东经济问题导致公司亏本，经全体股东研究于2014年6月1日签订散股并股协议，结清所有外债，并由张德英、刘天树接手经营，房租等亦均由张德英、刘天树承担；上述情况已告知李正元，李正元自2014年6月1日起至2015年4月收取张德英、刘天树的房租，并未提异议，可证实李正元与张德英、刘天树建立了房屋租赁关系；综述所述，林文洪与本案无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案争议的焦点为：1、李正元与林文洪、张德英签订的房屋租赁协议的效力；2、李正元对张德应的诉讼请求是否超过诉讼时效；3、林文洪是否应承担还款责任。对上述争议焦点本院分析认为：1、李正元与林文洪、张德英签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，李正元虽未提供证据证实其转租上述房屋已经过房屋所有权人的同意，但上述合同约定的期限（2013年12月1日至2015年12月31日）已届满，且在此期间房屋所有权人亦未主张解除合同，故张德英主张上述协议无效，缺乏依据，本院不予采纳。2根据房屋租赁协议，林文洪、张德英交纳租金的时间为每月1日，即至2015年12月2日，上述租金19840元均已逾期；根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一条第三款的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，而李正元于2017年1月3日才向本院提起诉讼要求支付租金，已超过法律规定的1年诉讼时效；李正元要求林文洪、张德英支付水电费184.11元，则未超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的二年的诉讼时效，本院予以支持。3、本案房屋租赁协议的双方为李正元与林文洪、张德英，林文洪未能提供证据证实该协议签订后双方有对房屋租赁协议的相对方进行变更，林文洪、张德英等签订的股东协议仅能约束股东，不能约束李正元，故林文洪仍应承担还款责任。 综述所述，本院认为，李正元与林文洪、张德英签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按该协议履行义务。林文洪、张德英无正当理由拒不支付2015年5月起至同年12月的租金19840元，已构成违约；李正元于2017年1月3日才向本院提起诉讼要求支付租金，已超过法律规定的1年诉讼时效，张德英亦以此提出抗辩，故李正元要求张德英偿还该租金缺乏依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定：“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。”因林文洪并未提出诉讼时效抗辩，故其仍应承担支付租金的义务。李正元要求林文洪、张德英支付水电费184.11元符合规定，本院予以支持。林文洪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第一款第三项、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十岁条规定，判决如下： 一、林文洪、张德英应于本判决生效之日起十日内支付给李正元电费184.11元； 二、林文洪应于本判决生效之日起十日内支付给李正元租金19840元； 三、驳回李正元对张德英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币301元，减半收取为150.5元，由张德英、林文洪负担1.5元，林文洪负担140元。 申请执行的期限为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  黄金福 二〇一七年四月五日 书记员  林 佳 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年： (一)身体受到伤害要求赔偿的； (二)出售质量不合格的商品未声明的； (三)延付或者拒付租金的； (四)寄存财物被丢失或者损毁的。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第三条当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。