福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0681民初3455号 原告：何兵，男，1972年5月17日出生，汉族，住厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：杨诚，福建信海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金春永，福建信海律师事务所律师。 被告：郭卜溶，女，1996年1月22日出生，汉族，住漳州台商投资区。 委托诉讼代理人：黄丽霞（母亲），女，1961年9月18日出生，汉族，住漳州台商投资区。 被告：郭理庚，男，1982年12月17日出生，汉族，漳州台商投资区。 委托诉讼代理人：林文锋，福建兴世通律师事务所律师。 被告：龙海市永信房产代理有限公司，住所地：漳州台商投资区角美镇仁和东路亿鑫公寓5号店面，统一社会信用代码913506815575887454。 法定代表人：林琪吉，该公司经理。 委托诉讼代理人：李宝羡（员工），女，1973年7月8日出生，汉族，住漳州台商投资区。 原告何兵与被告郭卜溶、郭理庚、龙海市永信房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何兵的委托诉讼代理人金春永、被告郭卜溶的委托诉讼代理人黄丽霞、被告郭理庚的委托诉讼代理人林文锋到庭参加诉讼，被告龙海市永信房产代理有限公司经本院开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何兵向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告签订的《房产买卖居间协议书》合法有效；2.判令被告配合房屋过户手续；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月11日，原告经第三人居间介绍与被告郭卜溶、郭理庚签订了一份《房产买卖居间协议书》，协议约定被告郭卜溶、郭理庚将坐落于漳州台商投资区××镇××广场××幢××室房产以总价120万元人民币的价格卖给原告，并约定于2016年6月24日上午三方一起去办理该房产全权委托公证以配合原告办理房屋过户手续。原告于签订协议之日通过第三人龙海市永信房产代理有限公司ＰＯＳ机支付55000元，其中包括被告购房定金50000元，第三人龙海市永信房产代理有限公司中介费5000元。之后，被告将房屋钥匙交给原告。2016年6月24日上午到第三人龙海市永信房产代理有限公司处，要求第三人联系被告去办理全权委托公证。但是，被告接到电话后却推诿称在广州出差，拒绝履行合同。 诉讼过程中，何兵变更诉讼请求为：1.判令原告与被告郭理庚、龙海市永信房产代理有限公司签订的《房产买卖居间协议书》无效；2.将第三人龙海市永信房产代理有限公司变更为被告；3.判令被告郭理庚退还定金50000元；4.判令被告龙海市永信房产代理有限公司退还中介费5000元；5.判令被告郭理庚、郭卜溶、龙海市永信房产代理有限公司共同赔偿原告损失413600元、评估费10000元；6.本案诉讼费用由被告承担。变更事实与理由：因被告郭理庚编造具有代理权与原告签订《房产买卖居间协议书》，被告郭卜溶将房屋钥匙交与中介并默许郭理庚发布售房信息，被告龙海市永信房产代理有限公司作为专业房屋中介机构未尽谨慎审查义务，三被告共同故意过错与原告签订《房产买卖居间协议书》，造成原告巨大损失。 郭卜溶辩称：其没有委托郭理庚买卖讼争房屋。 郭理庚辩称：1.其代表郭卜溶与何兵签订的《房产买卖居间协议书》被确认无效，郭理庚没有任何过错。主要理由如下：（1）何兵知悉郭理庚不是讼争房屋产权人，讼争房屋产权人为郭卜溶。根据何兵提供的《协议书》显示，甲方即出售方为郭卜溶而不是郭理庚，且郭理庚也仅是作为代理人在《协议书》上签字。（2）何兵知悉讼争房屋产权证仍未办理，《协议书》上未体现讼争房屋相关产权信息。（3）在签订《协议书》时，郭理庚已明确告知何兵其代理行为仍需郭卜溶追认。何兵知悉认可该情形。不然，在郭理庚没有任何授权文件情形下，何兵也不可能认可郭理庚与其签订《协议书》。（4）2016年6月11日，郭理庚代表郭卜溶与何兵签订《协议书》。2016年6月17日，郭理庚在未获得郭卜溶追认其代理行为情形下，立即告知何兵，并表示愿意退还其收取的50000元定金，只是何兵不愿意配合收取。综上，造成《协议书》无效的原因是郭理庚的代理行为未获得产权人郭卜溶的追认。而何兵至始至终都知悉郭理庚在签订《协议书》时未获得郭卜溶的授权，且郭理庚在代理行为未被追认后亦及时告知何兵。可见，《协议书》被确认无效，郭理庚没有任何过错；2.《协议书》被确认无效后，何兵要求郭理庚赔偿损失450000元（最终损失以评估报告为准），没有事实和法律依据。主要理由如下：根据《合同法》第五十八条规定，合同一旦被确认无效，其无效的后果即从合同订立之时发生；因履行无效合同而取得的财产、实物，均应当返还；因合同一方的过错导致合同无效的，应当赔偿给对方造成的损失；双方当事人均有过错的，按过错程度各自分担损失。（1）合同无效后引发的这种赔偿责任是基于缔约过失责任而发生的，赔偿损失的范围应以实际已发生的损失为限。即当事人为准备履行合同而受到的直接损失。本案中，何兵并没有证据证明其有任何的直接损失。（2）合同无效后，即不存在继续履行问题，故基于合同有效可以获得的利益不属于赔偿损失的范围。本案中，《协议书》被确认无效，何兵就不能期待依据该《协议书》获得讼争房屋。因此，何兵主张房屋的增值部分，不属于合同无效必然造成的损失。（3）如上所述，郭理庚在签订《协议书》过程没有任何过错，而何兵在签订《协议书》时，存在重大过错。根据《若干问题的解释（一）》第十六条的规定，真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。本案中，何兵知悉郭理庚不是讼争房屋的产权人，也知悉郭理庚没有产权人郭卜溶的授权。在该情形下，何兵仍与郭理庚签订《协议书》。因此，何兵对《协议书》被确认无效具有重大过失，其应承担由此造成的所有后果。 龙海市永信房产代理有限公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据认定如下： 对于何兵提交的《房产买卖居间协议书》、《转账凭证》、《收条》二份，因真实性分别能得到郭理庚、龙海市永信房产代理有限公司的确认，本院予以确认； 对于何兵提交的《视频光盘》，因真实性能得到龙海市永信房产代理有限公司的确认，本院予以确认。 对于何兵提交的《查询汇款明细》，因郭理庚对其真实性不予确认，且该份明细无来源核对且未经金融机构盖章确认，不具证明力，对其真实性不予确认； 对于何兵提交的《郭卜溶2016单项资产评估报告》及评估费用发票，至评估基准日2017年1月18日，讼争房屋评估价值1613600元。对此，郭卜溶、郭理庚均提出异议，郭理庚认为对讼争房屋的现在价值进行评估没有必要，根据讼争房屋的现在价值确定原告的损失没有任何事实和法律依据，且评估基准日应以郭理庚明确向原告表达郭卜溶未追认其代理行为之日即2016年6月17日。对此，分析认定如下：该报告是在本案诉讼中何兵提出申请，经本院委托由福建德信土地房地产资产评估有限公司出具的，何兵基于提出的诉讼请求而向本院提出评估申请，评估日期也是由其自己确定，是其处分自己诉讼权利的体现，因此，该份报告及发票具有真实性，但这与其诉讼请求是否能得到支持并无必然关系。 对于郭卜溶提交的《房屋登记信息查询结果证明》，因该证明是由漳州台商投资区房产权属交易登记发证中心出具，本院对其真实性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月11日，郭理庚在未持有郭卜溶的委托授权文书的情况下，代郭卜溶并以郭卜溶名义与何兵、龙海市永信房产代理有限公司签订了一份《房产买卖居间协议书》，郭卜溶为出售方（甲方），何兵为购买方（乙方），龙海市永信房产代理有限公司为中介方（丙方），约定主要内容如下：“1.甲方同意将其已购买坐落于漳州台商投资区××镇××广场××幢××室的房产（以下简称“讼争房屋”）出售给乙方，建筑面积111.2平方米，用途住宅。······；2.甲、乙双方同意，上述房产成交总价为人民币1200000元整。乙方于本协议签订之日向甲方支付购房定金人民币50000元······”。协议签订后，何兵向郭理庚支付购房定金50000元，向龙海市永信房产代理有限公司支付中介费5000元。2016年6月11日，由郭理庚出具收到何兵购房定金50000元的《收条》，并在《收条》中注明于2016年6月24日前办理该房产全权委托公证。若买房违约，卖方有权不退还定金；若卖方违约，应退还买房定金并赔偿违约金人民币50000元整。2016年6月24日，何兵到龙海市永信房产代理有限公司要求联系郭卜溶、郭理庚办理全权委托公证未果，郭卜溶、郭理庚拒绝履行合同。 庭审中，郭卜溶对郭理庚的上述行为明确表示不予追认。 另查明，郭理庚与郭卜溶系兄妹关系。上述讼争房屋尚未办理房屋产权证，登记信息为：郭卜溶：350681199601××××：漳州台商投资区万达广场2013Ｇ21地块5幢305号（住宅）【合同备案】。 本院认为，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，郭理庚代郭卜溶并以郭卜溶名义与何兵、龙海市永信房产代理有限公司签订了《房产买卖居间协议书》，郭理庚在该协议书中明确了其作为郭卜溶的代理人身份，并以郭卜溶的名义签订协议书，符合无权代理的法律特征，该行为应定性为无权代理。在签订协议书后，讼争房屋权利公示人暨被代理人郭卜溶不予追认，该协议无效，对被代理人郭卜溶不发生效力，由行为人郭理庚承担责任。综上，对何兵主张《房产买卖居间协议书》无效的诉讼请求，予以支持。 本案争议焦点为：1.各方当事人是否应承担违约责任及责任性质；2.损失该如何确定。 关于争议焦点1：何兵主张郭理庚、郭卜溶、龙海市永信房产代理有限公司共同赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”和第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当承担各自相应的责任”的规定，本案《房产买卖居间协议书》无效，自始没有法律约束力，故各方当事人承担的并非违约责任。但《房产买卖居间协议书》的无效是由于行为人郭理庚没有代理权，事后未能得到权利公示人郭卜溶追认造成的，行为人郭理庚在签订协议时违反诚实信用原则未明确告知没有代理权；龙海市永信房产代理有限公司作为房屋买卖中介机构，享有运营利益，在签订协议时对郭理庚是否具有代理权未尽到审查、注意义务；何兵作为房屋购买人，在签订协议书时对郭理庚是否具有代理权未尽到注意义务，均违反了先合同义务，对于《房产买卖居间协议书》无效均有过错，应承担各自相应的缔约过失责任。郭卜溶作为被代理人，从本案现有证据看，无法证明其存在过错。综上，根据各自过错程度，对于造成的一方当事人的损失，郭理庚、龙海市永信房产代理有限公司、何兵应分别各自承担35%、35%、30%的过错责任。 关于争议焦点2：损失该如何确定。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当承担各自相应的责任”的规定，本案《房产买卖居间协议书》无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。故何兵主张郭理庚退还定金50000元、龙海市永信房产代理有限公司退还中介费5000元的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持； 何兵主张郭理庚、郭卜溶、龙海市永信房产代理有限公司共同赔偿房屋差价损失413600元、评估费10000元的诉讼请求，本院认为，何兵主张的房屋差价损失属于《房产买卖居间协议书》合同履行的可得利益，但本案《房产买卖居间协议书》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，该合同自始没有约束力，故不存在合同履行可得利益。因郭理庚、龙海市永信房产代理有限公司、何兵在《房产买卖居间协议书》签订时均具有过错，承担的是相应的缔约过失责任，而缔约过失责任仅限于赔偿信赖利益的损失，且双方当事人在本案《房产买卖居间协议书》合同履行过程中，也仅仅是履行何兵向郭理庚支付定金50000元、向龙海市永信房产代理有限公司支付中介费5000元的阶段，据此，综合考量本案合同履行情况及房屋增值情况，本院对何兵遭受的损失酌情确定为80000元。评估费10000元是何兵为证明其诉讼主张而支出的举证费用，应由其自行承担。 综上，郭理庚除应退还何兵50000元以外，还需赔偿何兵损失80000元×35%=28000元；龙海市永信房产代理有限公司除应退还何兵5000元以外，还需赔偿何兵损失80000元×35%=28000元。 龙海市永信房产代理有限公司经本院开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十八条、第五十六条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告何兵与被告郭卜溶（郭理庚代）、龙海市永信房产代理有限公司于2016年6月11日签订的《房产买卖居间协议书》无效。 二、被告郭理庚于本判决生效之日起十日内返还原告何兵购房定金50000元。 三、龙海市永信房产代理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告何兵中介费5000元。 四、被告郭理庚于本判决生效之日起十日内赔偿原告何兵因《房产买卖居间协议书》所造成的损失28000元。 五、被告龙海市永信房产代理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告何兵因《房产买卖居间协议书》所造成的损失28000元。 六、驳回原告何兵的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8479元，由原告何兵负担5959元，由被告郭理庚负担1750元，由被告龙海市永信房产代理有限公司负担770元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  连杭育 人民陪审员  李春英 人民陪审员  林美珍 二〇一七年四月二十日 书 记 员  曾舒萍