辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽04民终356号上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司。住所地辽宁省抚顺市顺城区。法定代表人：佟恩祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：李弘熙，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：孙雨汉，男，1990年5月2日出生，住辽宁省抚顺市望花区。委托诉讼代理人：迟梦笑（孙雨汉母亲），住辽宁省抚顺市望花区。上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司（以下简称抚顺兴隆公司）因与被上诉人孙雨汉商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初3202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人抚顺兴隆公司委托诉讼代理人李弘熙、被上诉人孙雨汉的委托诉讼代理人迟梦笑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。抚顺兴隆公司上诉请求：撤销一审判决，改判孙雨汉继续履行双方签订的商品房买卖合同，抚顺兴隆公司不返还孙雨汉购房款及利息损失等款项；由孙雨汉承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：双方签订商品房买卖合同后，孙雨汉仅支付首付款269831元，余下240000元至今未付。根据商品房买卖合同第十条约定，孙雨汉逾期支付房款的，应向抚顺兴隆公司按日支付未付房款万分之0.5的违约金，合同继续履行。孙雨汉未支付余下房款240000元，理应向抚顺兴隆公司支付逾期付款的违约金，虽然抚顺兴隆公司延期交房，但双方已明确约定合同继续履行，不存在合同解除的事由，孙雨汉违约在先，其解除合同的诉讼请求无事实和法律依据。孙雨汉请求支付利息损失亦无事实和法律依据。双方在商品房买卖合同第十二条约定，即便抚顺兴隆公司退房，仅向孙雨汉支付已付房款0.5%的违约金即可。双方既然已明确约定违约金标准，孙雨汉又请求利息损失，明显不合法。违约金就是给守约方的赔偿金，已然包括各项损失，双方已约定违约金标准就不存在其他损失。孙雨汉辩称，当时我们已去交行办理贷款了，交了两个商铺的代办费，是交行停办贷款，剩余房款没有交齐并不是我的原因，是交行不与抚顺兴隆公司合作了。违约金和利息是两回事。2015年12月31日约定的交付房屋当天，我们发现房屋只建起了框架，尚未竣工，我们就找抚顺兴隆公司解除合同，要求退钱。孙雨汉向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《抚顺市商品房买卖合同》；2、抚顺兴隆公司返还孙雨汉首付款269831元并支付以已付购房款为基数自2016年1月1日起至判决确定给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；3、诉讼费由抚顺兴隆公司承担。一审法院认定事实：2014年11月13日，双方签订《抚顺市商品房买卖合同》，合同约定：孙雨汉购买抚顺兴隆摩尔世界商铺二处，位于抚顺市顺城区xxxx号和xxxx号商铺。销（预）售许可证号分别为xxxxxxxxxxxxxx和xxxxxxxxxxxxx，建设面积分别为13.33、13.34平方米。1247商铺单价每平方米18855.06元，总金额为251338元，孙雨汉支付首付款131338元；1248商铺单价每平方米19377.29元，总金额258493元，孙雨汉支付首付款138493元，共支付269831元，抚顺兴隆公司于2014年12月11日为孙雨汉出具两商铺的发票联。合同另约定出卖人即抚顺兴隆公司在2015年12月31日前将经综合验收合格的房屋交付孙雨汉即买受人，逾期90日后买受人即孙雨汉有权解除合同，抚顺兴隆公司应自孙雨汉解除合同通知到达之日起15日内返还全部已付款项，并按孙雨汉累计已付款的0.5%向其支付违约金。买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。双方在合同中未约定房款交付时间。至庭审日，抚顺兴隆公司仍未能交付商铺，亦无法确定具体开业及交付时间。孙雨汉未继续办理贷款，因与抚顺兴隆公司协商未果，故来一审法院诉讼。庭审期间，孙雨汉以并未与盛京银行股份有限公司抚顺分行签订购房贷款合同为由请求撤回对盛京银行股份有限公司抚顺分行的所有诉求，一审法院当庭表示准许。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案双方签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，该合同合法有效。孙雨汉交付购房首付款后，因双方未约定付款时间而抚顺兴隆公司又未按合同约定时间交付房屋，孙雨汉具有不继续办理贷款的抗辩事由。而抚顺兴隆公司负有按合同约定时间交付房屋的义务，其不能如期交付，孙雨汉有权按双方在合同中的约定选择解除合同，并要求抚顺兴隆公司支付违约金。故对于孙雨汉要求解除与抚顺兴隆公司之间的商品房买卖合同，及要求抚顺兴隆公司返还购房款的诉讼请求，予以支持。关于孙雨汉主张抚顺兴隆公司支付违约金之请求，双方在合同中虽约定抚顺兴隆公司逾期90日交房承担违约责任、支付违约金的计算方法，孙雨汉认为该违约金约定的过低，依法可予以调整。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。孙雨汉与抚顺兴隆公司合同约定的违约金明显过低，其主张自约定交房时间次日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算造成的实际损失确定违约金符合法律规定，予以支持。抚顺兴隆公司抗辩的孙雨汉未付购房全款之理由，系抚顺兴隆公司违约在先，故该理由缺乏法律依据，无法支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十六条、九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十八条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决：一、解除孙雨汉与抚顺兴隆公司就抚顺市顺城区xxxx号、xxxx号商铺签订的《抚顺市商品房买卖合同》；二、抚顺兴隆公司于本判决生效后三十日内一次性返还孙雨汉购房首付款269831元并支付以269831元为基数，自2016年1月1日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2684元（已减半收取），由抚顺兴隆公司负担，于本判决生效后三十日内一次性付给孙雨汉。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实，有相关证据予以佐证，当事人亦没有提出异议，本院予以确认。本院认为，当事人对双方签订的商品房买卖合同的效力没有异议，一审认定有效，于法有据，本院予以认可。本案争议焦点是：一、商品房买卖合同应否解除；二、如果合同解除，违约方应否负担另一方所支付购房款的利息损失。关于商品房买卖合同应否解除。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案，抚顺兴隆公司约定于2015年12月31日交付房屋，出卖人未按照约定交付房屋，且该情形截至目前仍在持续，而交付房屋系商品房买卖合同的最主要义务，因此，孙雨汉主张解除合同符合上述规定第三项规定的情形；且根据2014年11月13日签订的商品房买卖合同中出卖人应在2015年12月31日前将经综合验收合格的房屋交付及逾期90日后买受人有权解除合同的约定内容，孙雨汉主张解除合同也符合双方约定的合同解除的情形，即因出卖人延期交付房屋，孙雨汉享有实体的合同解除权。抚顺兴隆公司以孙雨汉未支付剩余房款，理应向其支付逾期付款的违约金以及虽然延期交房，但双方明确约定合同继续履行为由，主张不存在合同解除的事由，因合同解除权属于单方的合同权利，行使解除权不以己方是否存在违约事由为前提，该权利也不能以格式条款的形式予以涤除，只要符合法定或者约定的条件，单方解除权即可成立，本案剩余款项是否支付并不影响解除权的行使。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案当事人没有对解除权的行使期限明确约定，且没有经过催告，符合上述规定解除权应当在解除权发生之日起一年内行使的情形。因此，本案孙雨汉的合同解除权的行使也满足程序要求。关于应否支付利息。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第二款规定，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案，根据孙雨汉关于按贷款利息支付违约金的诉讼请求，一审判决抚顺兴隆公司支付相应利息，即符合上述规定。抚顺兴隆公司关于不应支付利息的主张，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，抚顺兴隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5477元，由上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 史汉营审判员 潘力& # xB;审判员 王      爽二〇一七年四月十七日书记员 何      贺