青海省西宁市城西区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）青0104民初733号 原告：李全辉，男，1973年12月20日生，汉族，个体经营者，住西宁市城西区。 委托诉讼代理人：魏忠，青海磐佑律师事务所律师。 被告：青海汇通物业管理有限责任公司，组织机构代码证号：71054240-2，住所地：西宁市城中区。 法定代表人：曾克剑，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马会军，青海乾润律师事务所律师。 第三人：北京华联综合超市股份有限公司，统一社会信用代码：911100001011857375，住所地：北京西城区。 法定代表人：罗志伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：习卫红，泰和泰（北京）律师事务所律师。特别代理。 第三人：汇通国基房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：916300002265909980（1-1），住所地：西宁市城西区。 法定代表人：曾克剑，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田君，青海乾润律师事务所律师。 原告李全辉与被告青海汇通物业管理有限责任公司（以下简称“汇通物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月14日受理后，被告青海汇通物业管理有限责任公司于2015年6月1日以查明案件事实为由要求通知第三人北京华联综合超市股份有限公司（以下简称“北京华联公司”）参加诉讼，本院予以准许后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。同年10月26日作出（2015）西民一初字第1332号民事判决，宣判后，被告青海汇通物业管理有限责任公司不服，向西宁市中级人民法院提起上诉。西宁市中级人民法院于2016年4月5日作出（2015）宁民一终字第398号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，依法追加汇通国基房地产开发有限责任公司（以下简称“汇通房地产公司”）为本案第三人，公开开庭审理了本案。原告李全辉及其委托诉讼代理人魏忠、被告青海汇通物业管理有限责任公司委托诉讼代理人马会军、第三人北京华联综合超市股份有限公司委托诉讼代理人习卫红、第三人汇通国基房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人田君均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告李全辉向本院提出诉讼请求：1、要求被告交还原告位于青海省西宁市五四大街汇通商业广场某号一层某商铺；2、支付拖欠房屋租金某元，赔偿原告从房屋租赁协议终止之日起至归还商铺期间的经济损失，包括月租金/30天×房屋租赁协议终止之日至归还商铺之间的实际天数（2015年5月1日至商铺实际返还之日止）；3、为此案花费的一切相关费用（交通费、通讯费、误工费）共计某元；4、本案受理费由被告负担。 诉讼过程中，原告要求责任承担主体变更为由汇通物业公司和汇通房地产公司归还商铺，北京华联公司协助腾退商铺；商铺占用使用费和某元损失由汇通物业公司和汇通房地产公司连带承担责任。事实和理由：2007年11月原告购买青海汇通房地产开发有限公司开发的西宁市城西区五四大街某号汇通商业广场商铺一间（面积38.15平方米），并依法取得房屋所有权。并于同年11月26日与被告汇通物业公司签订《租赁经营协议》，将该商铺租赁给汇通物业公司统一管理、招租，整体经营，汇通物业公司享有转租权；期限为2007年12月1日至2015年4月30日。协议签订后，原告依约将商铺交由汇通物业公司经营使用，至2015年5月1日合同到期前，提出收回商铺自己经营，但被告汇通物业公司予以拒绝，双方多次交涉无果，现原告要求收回该商铺，但该商铺已经转租给第三人北京华联公司，租赁期限为20年，已超出合同期限，导致商铺无法返还，故诉至法院，请求判如所请。 被告汇通物业公司辩称，1、原告将房屋租给北京华联公司，北京华联公司进行了分割，基于房屋的性质我方无法返还商铺，涉案的这些业主的商铺面积只占租赁总面积的小部分，返还商铺势必会侵犯大多数业主的利益；2、现商铺转租给了北京华联公司，而我方给业主支付的租金还存在垫付的情况，增加租金会对其他业主造成冲击；3、原告提出的交通费、通讯费、误工费的诉求没有事实依据。综上，请求依法驳回原告要求返还铺面的诉讼请求，我方愿意继续履行合同，租金按原合同支付。 第三人北京华联公司述称，第三人与青海汇通房地产开发有限责任公司签订了《租赁合同》的期限为20年，现期限尚未届满，第三人一直在支付租金，是商铺的合法使用人，而第三人与原告没有合同关系，原告李全辉无权要求第三人提前返还房屋。同时，该涉诉商铺为产权式商铺，而产权式商铺的所有权形式不同于普通房屋的所有权，其权利的行使应受到相应的法律限制。对原告要求赔偿损失的请求，第三人认为没有法律及事实上的依据，不应支持，综上，请求依法驳回原告对第三人的全部诉讼请求。 第三人汇通房地产公司述称，我方同意被告的答辩意见。我方是与北京华联公司签订的合同，与原告没有合同关系，因此原告的诉讼请求与我方没有关系，故不承担责任。 本院经审理认定事实如下：2007年原告购买青海汇通房地产开发有限责任公司开发承建的西宁市城西区五四大街某号汇通商业广场商铺一间（建筑面积38.15平方米），并依法取得房屋所有权。并于同年11月26日与被告汇通物业公司签订《租赁经营协议》，将所购买的五四大街汇通商业广场某号一层某号商铺（建筑面积38.15平方米）租赁给汇通物业统一管理、招租，整体经营，汇通物业享有转租权；期限为2007年12月1日至2015年4月30日；租金按月支付，每月租金某元于当月月底前一次性转至原告指定账户；如汇通物业公司将房屋整体转租给第三方经营，原告应积极配合，不与第三方发生任何直接关系，不向第三方提出任何请求；汇通物业逾期支付租金，每逾期一日应按照应付未付租金的万分之三承担违约金；因一方违约而造成另一方提出解除本协议，违约方应向对方支付违约金，违约金的金额为一年的租金总额。协议签订后，原告依约将涉案商铺交付汇通物业经营使用，2015年4月30日，原告与汇通物业公司约定的租赁经营期限届满，原告方要求被告归还该铺面，被告未予返还，双方亦未续签合同，致使纠纷产生。 另查明，该商铺系原告于2007年从他人手中购买而来，原告接受铺面时，该商铺出卖人与被告签订有《租赁经营协议》，所以原告在与被告签订《租赁经营协议》时，承继了原《租赁经营协议》时间，其租赁期限，前后时间段加起来是十年，对此被告予以认可。 2004年4月，青海汇通房地产开发有限责任公司（青海汇通房地产开发有限责任公司后经工商局批准更名为本案第三人汇通国基房地产开发有限责任公司）作为出租人与作为承租人的第三人北京华联公司签订一份期限为20年的《租赁合同》，合同约定：汇通房地产公司将自己开发建设的位于西宁市五四大街某号汇通商业广场项目地下一层、地上一层、二层的全部商业用房（建筑面积12950平方米）全部出租给第三人经营使用。出租标的物包括汇通房地产公司销售后返租回的123户（总建筑面积4025平方米），该部分房产由出租人统一与各业主签订为期20年的返租合同（现返租期为10年，由出租人再与各业主续订10年），各业主同意汇通房地产公司将该返租房屋整体转租给承租人；汇通房地产公司所出租的房屋，现房屋产权人为汇通房地产公司和123户业主，全体业主将其房屋出租给汇通房地产公司并同意其按合同约定条件将标的物转租给北京华联公司，并和汇通房地产公司分别签订书面商铺销售返租合同；汇通房地产公司保证对合同项下出租房屋及相应的土地使用权拥有合法的所有权、使用权和以出租的方式进行处置的权利；保证出租的房屋具备出租的合法条件，并保证该合法条件在合同期内持续存在；合同期内，汇通房地产公司可以委托第三方对出租房屋代为管理，该第三方的行为所产生的法律后果及对北京华联和其他任何第三人的责任由出租人承担，汇通房地产公司向北京华联提供所委托第三方的相关资质证明、营业执照、银行账户等资料。同时在该《租赁合同》附件十二的履约保证协议中，汇通房地产公司保证，如因各业主的原因影响北京华联的商业经营的，汇通房地产公司承担全部赔偿责任。 再查，汇通房地产公司与北京华联公司签订《租赁合同》的标的房屋，即位于西宁市五四大街某号汇通商业广场项目地下一层、地上一层、二层的建筑面积为12950平方米的商业用房，由包括本案原告在内的各业主与汇通物业公司分别签订《汇通商业广场委托经营协议》或《租赁经营协议》，委托或租赁给汇通物业公司统一管理、统一招租、整体经营。2004年6月汇通房地产公司（甲方）与北京华联公司（乙方）及中国建设银行西宁市西大街支行（丙方）签订《协议书》，约定：汇通房地产公司按照91户与银行签订的《中国建设银行个人住房借款合同》之约定向丙方履行还款义务，并对此义务承担连带保证责任；乙方承诺贷款业主及甲方不履行上述还款义务，乙方将《房屋租赁合同》项下部分或全部租金直接支付给丙方，作为贷款业主及甲方履行债务的保证，甲方对此予以认可；甲方委托汇通物业公司与各业主签订《租赁经营协议》，该《委托合同》和《租赁经营协议》作为本协议的附件。 再查，涉案商铺系位于一层临街独立商铺，现由北京华联公司出租给案外人经营。 以上事实有《租赁经营协议》、《租赁合同》、当事人陈述、调查笔录、庭审笔录等证据在案佐证。 本院认为，本案的焦点有四：1、涉案商铺应否返还；2、商铺占用使用费如何确定；3、商铺占用使用费由谁承担给付责任；4、原告主张的交通费、通讯费、误工费等损失某元是否应予支持。 一、关于涉案商铺应否返还的问题。案涉商铺系产权式商铺，性质上属于全体业主按份共有，产权式商铺的特征是开发商将整体开发的商业用房分割成若干小面积的单元进行出售，各单元间没有进行物理空间分割亦无永久性分割围护结构。商铺业主出于投资目的，将商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报，其核心表现形式为商铺所有权与经营权分离，商铺的使用和经营具有整体和不可分割性。本案中，原告在购买诉争商铺时即与汇通物业公司签订《租赁经营协议》，该协议第一条约定，原告所购商铺委托给汇通物业公司统一管理、统一招租、整体经营，涉案商铺虽由北京华联公司统一租赁使用，但与北京华联公司所经营使用的超市相对独立，商铺的返还并不会影响其他业主行使所有权，且该商铺现由北京华联公司另行出租于他人经营使用，故此情形下原告要求被告汇通物业公司返还承租商铺的诉求应予支持。 二、关于对原告商铺的占用使用费如何确定的问题。原告诉求支付拖欠房屋租金某元，赔偿原告从房屋租赁协议终止之日起至归还商铺期间的经济损失，目前，汇通商业广场所处地理位置的商铺租金较当年签订租赁经营协议时已有一定幅度的上涨，协议到期后对占用使用费应作适当调整，但考虑到本案的特殊性，若按现市场租金来确定原告主张的占用使用费，势必影响第三人北京华联公司的经营，损害其他业主的合法权益，故本院酌情在原合同租金基础之上上浮10%支持原告商铺的占用使用费。支付方式按原合同即按月支付至归还商铺止。 三、关于商铺占用使用费由谁承担给付责任的问题。汇通物业公司与各业主签订《委托经营协议》或《租赁经营协议》，受各业主委托管理出租商铺并向业主支付租金，根据合同相对性原则，汇通物业公司理应承担占用使用费的给付责任。汇通房地产公司与北京华联公司签订汇通商业广场项目地下一层、地上一层、二层商业用房整体出租的《租赁合同》时，约定，汇通房地产公司对销售后返租回的房产由其统一与各业主签订为期20年的返租合同（现返租期为10年，由出租人再与各业主续订10年），并按合同约定条件将标的物转租给北京华联，但汇通房地产公司未能按照合同约定与全体业主续订10年的合同，是导致本次纠纷产生的根本原因，对此汇通房地产公司应当承担相应的过错责任，故汇通房地产公司对原告的占用使用费承担共同给付责任。 四、关于原告主张的交通费、通讯费、误工费等损失某元，被告不予认可，原告亦未提供相关证据予以证明，故对原告该项请求，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条，第四百零三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告青海汇通物业管理有限责任公司于判决生效后一个月内交还原告位于青海省西宁市五四大街汇通商业广场某号一层某号商铺一间（建筑面积38.15平方米）； 二、原告李全辉商铺的占用使用费自2015年5月1日起至实际返还商铺止，按月每月支付某元，由被告青海汇通物业管理有限责任公司、第三人汇通国基房地产开发有限责任公司承担共同给付责任； 三、驳回原告李全辉要求被告青海汇通物业管理有限责任公司、第三人汇通国基房地产开发有限责任公司支付其因此案花费的相关费用某元的诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费1128元，由被告青海汇通物业管理有限责任公司、第三人汇通国基房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。 审判长 马永坚审判员伊海龙人民陪审员付浩华 二〇一七年四月二十一日 书记员 朱               静 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第四百零三条第二款受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第三十九条第一款人民法院审理第一审民事案件，由审判员、陪审员共同组成合议庭或者由审判员组成合议庭。合议庭的成员人数，必须是单数。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。