.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2016）宁0105民初2655号原告：周宇娥，女，1959年1月7日出生，汉族，住宁夏银川市。被告：宁夏众鑫诚房地产开发有限公司，住所地宁夏石嘴山市大武口区裕民南路168号。法定代表人：刘长山，该公司总经理。第三人：石嘴山银行股份有限公司银川分行，住所地宁夏银川市金凤区正源南街346号。负责人：赵喜，该分行行长。委托诉讼代理人：高学礼，男，1975年6月2日出生，汉族，石嘴山银行股份有限公司银川分行职工，住宁夏银川市。委托诉讼代理人：刘炬光，男，1985年11月1日出生，汉族，石嘴山银行股份有限公司银川分行职工，住宁夏银川市。原告周宇娥与被告宁夏众鑫诚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案后，依法适用普通程序于2016年11月8日公开开庭进行了审理。原告周宇娥到庭参加诉讼，被告宁夏众鑫诚房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。后本院追加第三人石嘴山银行股份有限公司银川分行参加诉讼后，于2017年2月15日再次公开开庭进行了审理，原告周宇娥，第三人石嘴山银行股份有限公司银川分行的委托诉讼代理人高学礼、刘炬光到庭参加诉讼，被告宁夏众鑫诚房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周宇娥向本院提出诉讼请求：1、要求被告在最快的时间内与原告网签《商品房买卖合同》，并办理房屋产权备案；2、被告承担违约金73575元[263709元（总房款）×30个月（2014年6月19日至2016年12月30日）×万分之一×31天（每月）×3倍]；3、判决银川市西夏区西城府邸14号楼1单元601号房屋所有权归原告所有；4、本案诉讼费及执行费由被告承担。事实和理由：2010年，原告父母去世后，原告继承了父母的一套位于地矿局大院的房屋，后在原告不知情的情况下，该房屋被被告违法拆迁。后来在银川市土地储备局的监督下，原、被告于2012年4月25日签订了《西城府邸认购合同》，由原告认购西城府邸14#楼1单元601号房屋，面积97.67平方米，双方约定待14#楼《房屋预售许可证》办完再签订《商品房买卖合同》。2014年6月19日，银川市住房保障局给被告发放了西城府邸14#楼住宅商品房预售许可证。原告多次要求与被告签订《商品房买卖合同》，并要求换正式发票。被告售房部经理邵纬文称等实测面积出来再签，并以各种理由推托。2016年9月6日，原告再次去找被告签订《商品房买卖合同》，被告售房部经理却告知原告房屋已抵押到银行，无法签订合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。被告违法拆迁，欺骗原告，应承担违约损害赔偿责任。故原告诉至法院，请求判如所请。被告宁夏众鑫诚房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，也未向法庭提交答辩材料和证据。第三人石嘴山银行股份有限公司银川分行述称，因原告与被告没有签订房屋买卖合同，所以不能办理备案；被告在第三人处做了债权抵押贷款，被告必须先偿还涉案房屋的相应抵押贷款，才能解除抵押手续；诉讼费应当由败诉方承担，执行费不应当在诉讼阶段提出。原告周宇娥为证明其主张成立，向本院提交的证据、第三人的质证意见如下：证据1、《西城府邸（馨地苑）认购合同》一份，证明2012年4月25日原、被告签订《西城府邸（馨地苑）认购合同》，约定被告将位于银川市××区号房屋出售给原告，待14号楼预售许可证办理完毕双方签订《商品房买卖合同》。被告未到庭发表质证意见。第三人对该证据无异议。证据2、收据2张、发票1张，证明原告向被告交清了房款263709元，被告向原告开具了发票。被告未到庭发表质证意见。第三人对该证据无异议。证据3、原告在被告售楼部拍摄的商品房预售许可证照片一张，证明被告已于2014年6月19日取得了商品房预售许可证。被告未到庭发表质证意见。第三人对该证据无异议。证据4、公证书一份，证明2010年3月被告在没有拆迁许可证的情况下违法拆迁了原告位于银川市西夏区北京××路住房。拆迁后，原、被告于2012年4月25日签订《西城府邸（馨地苑）认购合同》，被告以成本价将涉案房屋卖给了原告。被告未到庭发表质证意见。第三人对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为涉案房屋不属于拆迁补偿的房屋。证据5、关于地矿局大院2号楼3单元101房被拆的处理意见一份，证明被告违法拆迁原告位于银川市西夏区北京××路住房，银川市土地储备局征收科科长李奇在该处理意见上签字让原告与被告自行协商解决。被告未到庭发表质证意见。第三人对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为该证据上没有公章，只有个人签字。证据6、原告于2015年6月在被告西城府邸工地拍摄的照片一张，证明原、被告签订的认购书中约定购买的房屋于2014年11月20日竣工。被告未到庭发表质证意见。第三人对该证据不认可，认为该证据是被告的宣传照片，工程是否竣工要经过有关部门验收合格。第三人向本院提交的证据、原告的质证意见如下：证据1、项目融资借款合同一份，证明第三人与被告签订了借款合同，形成了金融借款法律关系，抵押担保法律关系。原告对该证据无异议，被告未到庭发表质证意见。证据2、土地证一份（复印件）、他项权利证一份（复印件）、银川市在建工程抵押登记证明一份（复印件），证明第三人与被告在银川市国土资源局办理了土地抵押登记，在银川市房屋产权交易管理中心办理了在建工程抵押登记，抵押真实合法有效。原告对该组证据无异议，被告未到庭发表质证意见。证据3、借款凭证一份，证明第三人按照约定向被告发放了贷款，履行了借款义务。原告对该组证据无异议，被告未到庭发表质证意见。本院依职权在银川市房屋产权交易管理中心调取了证明2份，证明被告于2014年6月19日办理了涉案房屋的商品房预售许可，该房屋未备案，并于2016年5月13日办理了在建工程抵押，抵押于第三人。原告、第三人对该证据无异议。本院对原、被告提交的证据及本院调取的证据认证如下：原告提交的证据1、证据2、证据3、第三人提交的证据1、证据2、证据3及本院调取的证明2份符合证据的真实性、合法性、关联性，予以采信。原告提交的证据4与本案无关联，不予采信。原告提交的证据5无单位公章，系个人签字，且与本案无关联，不予采信。原告提交的证据6不能证明涉案房屋竣工的实际时间，不予采信。根据上述有效证据以及庭审中当事人陈述，本院认定事实如下：2012年4月25日，被告（甲方）与原告（乙方）就乙方购买西城府邸（馨地苑）商品房一事签订《西城府邸（馨地苑）认购合同》，约定：物业名称为西城府邸（馨地苑），位置14幢1单元601室（东单元），建筑面积96.49㎡，单价2700元/㎡，总价260523元；付款方式为2012年4月26日，支付定金10万元，/年/月/日支付房款160523元；待14#楼预售许可证办完签订《商品房买卖合同》。认购合同签订后，原告于2012年4月26日通过现金方式向被告交纳房款10万元。因原告曾有一套拆迁返还房屋位于××府号，后原告将该房屋出售给他人，2014年8月19日原告通过与被告抵扣西城府邸8号楼2单元701号房屋房款方式交纳房款163709元。2014年6月19日，被告取得西城府邸14号楼预售许可证。2016年5月18日，被告与第三人签订项目融资借款合同向第三人贷款4000万元，贷款期限自2016年5月18日至2018年5月17日，共24个月。2016年5月20日，被告在银川市房屋产权交易管理中心办理了在建工程抵押手续，将包括涉案房屋在内的135套房屋抵押给第三人，债权数额为4000万元。2016年9月28日，被告给原告开具了金额为263709元的增值税普通发票，发票中注明”西城府邸小区14-1-601、面积97.67、单价2700”。被告至今未与原告签订房屋买卖合同，亦未将涉案房屋交付原告。双方因签订《商品房买卖合同》及办理备案手续等产生纠纷，故原告诉至本院。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：”商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，原、被告签订的《西城府邸（馨地苑）认购合同》对出售方和认购方名称和姓名、房屋坐落、面积、单价、付款方式等作出了明确约定，已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。同时，原告已向被告交纳了全部购房款，被告向原告开具了全款发票，且被告已经依法取得《商品房预售许可证》，故原、被告签订的《西城府邸（馨地苑）认购合同》应当认定为商品房买卖合同。根据《城市商品房预售管理办法》及《银川市商品房预售管理办法》的相关规定，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。原告要求与被告签订商品房买卖合同，因原、被告签订的《西城府邸（馨地苑）认购合同》已被认定为商品房买卖合同，且该诉求属于当事人意思自治，本院不予支持。原告要求被告办理房屋产权备案，实际应为房屋买卖合同备案，该诉求理由充分，本院予以支持。根据认购合同约定，待14#楼预售许可证办完双方签订《商品房买卖合同》，被告于2014年6月19日取得预售许可证，但由于被告设置在涉案房屋上的抵押尚未消灭，影响原告取得房屋所有权证书，被告已构成违约。因双方未约定违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，合同未约定违约金的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，以263709元为基数，自2014年6月20日计算至2016年12月30日，即37425元（263709元×5.6%÷365天×925天）。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故对原告请求判令西城府邸14#楼1单元601号房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。被告宁夏众鑫诚房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交相关证据，视其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。本案经本院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宁夏众鑫诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内为原告周宇娥办理银川市西夏区西城府邸14号楼1单元601号房屋买卖合同的网签备案手续；二、被告宁夏众鑫诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告周宇娥违约金37425元；三、驳回原告周宇娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1640元，由被告宁夏众鑫诚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长李巍人民陪审员徐虹霞人民陪审员丁丽芳二〇一七年四月二十日书记员魏曾