吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书(2016)吉2401民再83号再审申请人（原审原告、执行案外人）：苏思国，男。委托代理人：苏延欣（苏思国妹妹），女，1974年2月11日出生，汉族，无职业，住吉林省延吉市新兴街明日委*组。委托代理人：朴锦哲，延吉市小营法律服务所法律工作者。被申请人（原审被告、申请执行人）：金玉雪，女。委托代理人：齐晖，吉林金达莱律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：张杰，男。再审申请人苏思国因与被申请人金玉雪、原审第三人张杰执行异议之诉一案，不服本院（2015）延民初字第6162号民事裁定，向本院申请再审。本院于2016年8月8日作出（2016）吉2401民监55号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人苏思国的委托代理人苏延欣、朴锦哲，被申请人金玉雪的委托代理人齐晖，原审第三人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏思国申请再审称：本案争议房屋实际房主是苏思国，房款大部分是苏思国交付的，应中止对争议房屋的执行。故请求撤销本院（2015）延民初字第6162号民事裁定；确认北京市通州区芙蓉园282号楼5单元2701号房屋为苏思国所有，撤销本院（2015）延执字第1033-1号和（2015）延执字第46号执行裁定，停止对争议房产的执行；判令张杰在判决生效之日起三十日内，将该房产的产权过户登记到苏思国名下；本案诉讼费、保全费由金玉雪、张杰承担。金玉雪辩称：在（2015）延民初字第6162号案件审理过程中，苏思国出国没有通知法院，法院依据苏思国立案时所留的送达地址，无法向苏思国送达开庭传票和裁定书，故采取公告送达的方式，符合《民事诉讼法》第九十二条：“受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达”的规定，故（2015）延民初字第6162号案件诉讼程序和裁定没有错误，本案启动再审是错误的。法院没有向金玉雪送达再审裁定，再审裁定尚未发生法律效力，而且金玉雪只收到再审申请书，没有收到起诉书，在此前提下开庭审理，不符合法定程序。苏思国与张杰没有签订过房屋买卖合同，当时张杰尚未取得诉争房屋的所有权证，根据《房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，诉争房屋是不能转让的。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，苏思国与张杰至今没有签订过房屋买卖合同，且苏思国与张杰之间既是同事，又是朋友关系，随时可以办理房屋产权过户手续，故苏思国对至今没有办理产权过户登记手续具有放任过错。另外，张杰在2011年办理的两份公证声明书，一份内容是苏思国借用张杰的名义购买诉争房屋，一份内容是张杰将诉争房屋转让给苏思国，内容矛盾，且公证委托书中明确张杰是诉争房屋的所有权人，故苏思国提交的公证书不足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人，该权利的合法性与真实性；该权利能否排除执行。”第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，应当驳回苏思国的诉讼请求。张杰述称：以张杰的名义在北京购买的北京通州芙蓉园282号楼5单元2701号房屋是苏思国的房屋，当时北京限购第二套房屋，因此苏思国以张杰的名义购买，同意产权更改为苏思国。苏思国向本院起诉请求：因金玉雪与张杰民间借贷纠纷一案，张杰未按本院已经发生法律效力的（2015）延民初字4730号民事判决书履行义务，本院于2015年7月24日作出（2015）延执字第1033-1号执行裁定书，评估、拍卖、变卖张杰位于北京市通州区芙蓉园282号楼5单元2701号、产权证号为京房权证通字1316820的房屋。由于苏思国系该房产的实际所有权人，提出执行异议，被本院裁定驳回。苏思国系该房产的实际所有权人的法律依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。事实依据是：1.延吉市至诚公证处于2011年4月14日作出的（2011）吉延至诚民字第773号公证书（下称“773号公证书”），证明张杰于2011年4月14日已将该房产转让给苏思国；2.苏思国向张杰支付首付款、向银行支付贷款的银行回单，证明苏思国已按照双方约定及773号公证书规定、支付该房产全部价款中的40余万元；3.居委会证明、苏思国实际持有产权证书、苏思国办理该房屋水电上户的水电费发票、苏思国与装修公司签署的装修合同等证据，均可以证明苏思国在本院查封房屋之前已实际合法占有该房屋；4.苏思国多次要求张杰协助办理过户登记手续，但张杰均不予配合，故该房屋至今未过户至苏思国名下。延吉市至诚证正处在作出773号公证书的同日，一并作出（2011）吉延至诚民证字第772号公证书（下称772号公证书），772号公证书裁明：1.该房产实际拥有人为苏思国；2.该房屋首付款、银行分期付款由苏思国支付；3、苏思国拥有该房产的一切处置权。本院以两份公证声明相互矛盾为由，驳回苏思国异议，缺乏事实和法律依据。虽然772号公证书与773号公证书存在矛盾之处，但即便根据772号公证书认定苏思国与张杰之间实际为代持房产关系、而非房产转让关系，由于我国未在立法上确认物权行为的无因性，结合法院审判中一般均判令支持被代持人为房产的所有权人的司法实践，也应认定苏思国系该房产的实际权利人，从而支持苏思国的执行异议。故请求确认北京通州芙蓉园282号楼5单元2701号、产权证号为京房权证通字13168**号房屋为苏思国所有，撤销本院（2015）延执异字第46号执行裁定，停止对该房产的执行，判令张杰在判决生效之日起三十日内，将该房产的产权证协助过户登记到苏思国名下，本案诉讼费由被告承担。原审认为：原审中苏思国经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条之规定，裁定：本案按撤诉处理。案件受理费100元（苏思国已预交），减半收取50元，由苏思国负担。苏思国向本院提供的证据有：1.建设银行存款账户信息及明细账查询打印表三份，证明因北京当时政策不允许一人购买两套房屋，苏思国作为延吉市泰华大厦有限公司的法定代表人，通过公司出纳张学敏，把钱汇给了张杰在建行的贷款专用账户，以张杰的名义向建行分期付款，支付了诉争房屋的首付款406512元。经庭审质证，金玉雪主张三份明细全部为复印件，没有苏思国支付40万元首付款的记录；该账户开户人是张学敏不是苏思国，无法证明所述款项用于支付偿还银行贷款。2.张学敏的在职证明及证明各一份，证明张学敏从2012年10月开始至今在延吉市泰华大厦有限公司任出纳职务，并受苏思国的委托从2012年10月24日开始至今为诉争房屋还清了每月的贷款9700元。经庭审质证，金玉雪主张张学敏应出庭接受法院的质询，书面证明不应当采信，且张学敏、苏思国及张杰之间是上下级、同事和朋友关系，其证明内容不应当采信。3.商品房预售合同补充协议复印件一份，证明2010年12月10日苏思国以张杰的名义购买了诉争房屋，单价为26639.69元每平方米，总房价为1784060元，合同原件在苏思国手里。经庭审质证，金玉雪主张该份证据是复印件，且合同显示购房人是张杰，苏思国只是代理身份。4.记账凭证复印件18份，证明苏思国的公司代苏思国支付了从2010年10月22日至2011年12月20日以张杰的名义向建设银行支付了诉争房屋贷款。经庭审质证，金玉雪主张该18份凭证全部为复印件，并且没有体现出付款单位，既然是单位的记账凭证应当提供原始账本以体现该款项的用途。5.诉争房屋物业费、取暖费凭证复印件三张，汇款凭证一张，证明诉争房屋2012年至2016年的物业费及2014至2016年的取暖费均为苏思国以自己的名义交纳。经庭审质证，金玉雪主张苏思国提供证据超过了举证期限，且苏思国是在2014年金玉雪扣押诉争房屋后交纳费用，不排除其与张杰恶意串通的可能。张杰对苏思国提供的证据均无异议。本院认为，苏思国提供的证据，与苏思国在本院（2015）延执异字第46号案件中提供的证据能够互相印证，且与本案具有关联性，本院予以采信。本院根据各方当事人的陈述及采信的证据认定事实如下：2010年9月1日，张杰与中国建设银行股份有限公司北京市支行、北京天旭运河房地产开发有限责任公司签订个人住房借款合同，张杰由北京天旭运河房地产开发有限责任公司保证，向中国建设银行股份有限公司北京市支行借款，用于购买北京天旭运河房地产开发有限责任公司位于北京市通州区芙蓉花园A3住宅楼23层5单元2701号房屋（后楼号调整为芙蓉园282号楼5单元2701号），张杰用于还款的帐号为6227000012670218880。2010年10月22日至2011年12月20日，延吉市泰华大厦有限公司（以下简称泰华大厦）在苏思国的授意下按月向张杰以上的还款帐号付款。2010年12月10日，苏思国作为代理人，代表张杰与北京天旭运河房地产开发有限责任公司签订商品房预售合同补充协议，对诉争房屋价格进行调整。2011年4月14日，张杰在吉林省延吉市至诚公证处做了三份公证书，其中两份是声明书，一份是委托书。声明书的内容是：本人接受朋友苏思国的请求，为方便银行贷款，本人同意以本人张杰的名义购买一套房屋（坐落在北京市通州区芙蓉路西侧芙蓉花园A3＃住宅楼23层5单元2701号，预测建筑面积为86.59平方米），本人声明：1.该房产实际拥有人为苏思国；2.该房产首付款、银行分期付款均由苏思国支付；3.苏思国拥有该房产的一切处置权（包括房产的出售、出租、过户等事宜）。另一份声明书的内容是：本人在北京购买一套房产（坐落在北京市通州区芙蓉路西侧芙蓉花园A3＃住宅楼23层5单元2701号，预测建筑面积为86.59平方米），因本人经济能力有限，银行贷款分期付款出现压力，经与朋友苏思国（男，1967年8月9日出生，公民身份号码为22240119670809091X）商量，本人将该房产转让给苏思国，本人已收到苏思国交来的该房产的首付款肆拾万零陆仟伍佰壹拾贰元整（￥406512）。我声明：1.上述房屋的银行贷款以后每月由苏思国负责支付；2.以后与该房产的有关债权、债务均与本人无关；3.苏思国拥有该房产一切处置权（包括该房产的出售、交易、过户、出租等事宜）。委托书的内容是：我是坐落于北京市通州区芙蓉路西侧芙蓉花园A3＃住宅楼23层5单元2701号的房屋产权人（预测建筑面积为86.59平方米），现因工作繁忙，办理有关事宜诸多不便，在我权限内特委托苏思国全权代理我办理该房产的如下事宜：1.办理该房产银行贷款提前还贷事宜；2.办理该房产收房手续以及新房装修事宜；3.代为领取房产证及与之相关事宜；4.代为办理该房产出售、过户、出租事宜；5.代为办理该房产后续手续（包括不签合同等事宜）；6.该房产地址（北京市通州区芙蓉路西侧芙蓉花园A3＃住宅楼23层5单元2701）、购买时间（2010年4月13日）、合同编号（Y1004417）、房产面积（86.59）；委托人苏思国在上述委托范围内所进行的代理活动，办理有关事项，签署有关文件，我均予以承认；委托人有转委托权，委托期限自2011年4月14日起至办完上述事宜为止。该房屋现登记在张杰名下，房屋权属证书号为X京房权证通字第13168**号，2012年至2016年的物业费及2014至2016年的取暖费均为苏思国以自己的名义交纳。因张杰欠金玉雪借款未偿还，在本院审理和执行过程中，本院依据已经发生法律效力的（2014）延民初字第4730号民事判决，于2015年7月24日作出（2015）延执字第1033-1号执行裁定，评估、拍卖、变卖上述房屋。本院认为：诉争房屋虽为泰华大厦替苏思国偿还贷款，苏思国办理诉争房屋合同变更事宜并交纳了该房屋的各种费用，但仍登记在张杰名下。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”苏思国承认之所以以张杰的名义购买房屋，是为了规避在北京一个人不能购买两套房屋的限购政策，即是因苏思国自身的资格原因不能办理案涉房屋的过户手续，而不是如其所说的张杰不予配合。根据上述规定，案涉房屋不符合排除执行的情形，对苏思国的诉讼请求，不应支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第四百零七条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本院判决如下：一、撤销本院（2015）延民初字第6162号民事裁定；二、驳回再审申请人苏思国的诉讼请求。案件受理费100元（苏思国已予交），由原审原告苏思国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长  金钟浩审判员  徐丽华审判员  杨雪松二〇一七年四月五日书记员  李明洲