广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终1100号上诉人（原审被告）：佛山市高明区荷城街道罗西村民委员会迓元经济合作社，住所地广东省佛山市高明区荷城街道迓元村,组织机构代码39806129-1。负责人：关桂全，社长。委托诉讼代理人：李洁晶，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢剑飞，广东禅都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黎莹光，男，汉族，1975年9月21日出生，住广东省佛山市高明区，上诉人佛山市高明区荷城街道罗西村民委员会迓元经济合作社（以下简称迓元经济社）因与被上诉人黎莹光土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初2016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。迓元经济社上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回黎莹光的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由黎莹光负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）涉讼合同合法有效，一审法院认定涉讼合同无效，属于认定事实不清。（二）在迓元经济社收到征收单位颁发的《集体土地使���证》之前，涉讼土地仍处于迓元经济社管理和收益之中，黎莹光在未与迓元经济社交接涉讼土地手续的情况下，声称于2015年12月30日搬离涉讼土地，迓元经济社不予确认。（三）黎莹光拖欠交纳2016年的土地租金，且在合同履行期间多次逾期支付租金，黎莹光的行为构成违约，迓元经济社有权没收黎莹光缴纳的保证金。黎莹光辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。黎莹光向一审法院起诉请求：1.确认黎莹光与迓元经济社在2013年12月31日签订的《土地承包合约》于2015年12月30日解除；2.迓元经济社退还租赁保证金50000元；3.迓元经济社负担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：黎莹光与迓元经济社于2013年12月31日签订了一份《土地承包合约》，双方约定：为实践“十六大”发展农村经济，鼓励、支持民营经济发展，促进高明全面繁荣进步，迓元经济社经村民大会一致赞同，现将仅余土地以承包方式供黎莹光创业，以便解决“失地”村民温饱问题，经双方互利协商，黎莹光承包迓元经济社创业园A#和B2#地皮，承包期限从2014年1月1日至2016年12月30日，面积9477.93平方米，减除石板厂至原鼎力废品门口的公共道路997.5平方米，鼎力北面明渠120平方米，实际交租面积为8360平方米，租金单价为3元/平方，每月租金30550元；以原合同按金壹万贰仟元为本合同按金，待租约期满如数返还黎莹光，迓元经济社收保证金五万元；黎莹光每月10日前向迓元经济社交齐当月租金，逾期未交则按照月承包款每天加收5%滞纳金，拖欠30天属违约，迓元经济社有权终止合同；建厂及经营所需的水电、税费以及一切杂费均属黎莹光；黎莹光要搞好自我环境卫生工作，不得乱丢垃圾以及污水横流而影响他��。迓元经济社的部分村民代表在上述《土地承包合约》上签名。签订合同后，黎莹光向迓元经济社缴纳了保证金50000元。2015年7月8日，迓元经济社与佛山市高明区荷城街道国土城建和水务局签订了一份《征收土地协议书》，征收迓元经济社位于佛山市高明区荷富路西侧及围拳涌、仁德路一带的土地。黎莹光承包的土地里有一部分属于征地范围内。另查明，黎莹光于2015年12月30日已搬离涉案租赁土地。黎莹光已向迓元经济社缴纳了2015年（含）之前的土地租金（土地占有使用费）。迓元经济社于2016年9月26日向一审法院提交了一份《确认书》，确认迓元经济社与黎莹光于2013年12月31日签订的《土地承包合约》在2013年12月29日已经召开村民大会表决通过同意签订，当时是采取举手表决的方式，78名村民在《确认书》上签名确认同意签订《土地承包合约》。一审法院认为，本案属土地租赁合同纠纷。涉案的承包土地属迓元经济社的集体土地，黎莹光不是迓元经济社的集体经济组织成员，黎莹光与迓元经济社签订的《土地承包合约》上只有迓元经济社的部分村民代表签名，这说明，迓元经济社在签订该合约的时候没有经过法定的民主议定程序，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十二条第一款的规定“召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过。法律对召开村民会议及作出决定另有规定的，依照其规定”以及第二十四条的规定“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（二）从村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；（四）土地承包经营方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定”，黎莹光与迓元经济社签订的《土地承包合约》属无效合同。虽然迓元经济社在庭后提交了由其单方制作的《确认书》，意图证明在签订涉案《土地承包合约》时已经过民主议定程序，但经一审法院审核，迓元经济社在诉讼过程中采取让村民对以前签订的合同进行表决确认的方式不符合法律的规定，也有违诉讼诚信的原则。如果一审法院确认迓元���济社在诉讼过程中单方制作《确认书》的效力的话，就会产生非常不好的社会效果，即如果合同有效对迓元经济社有利的话，迓元经济社就出具《确认书》对签订合同已经民主议定程序进行确认，如果合同有效对其不利的话，迓元经济社就不予确认，让合同无效。因此，一审法院对迓元经济社提交的《确认书》的效力不予确认。由于涉案《土地承包合约》无效，也就不存在合同解除的问题，因此，黎莹光有关合同解除的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。因涉案《土地承包合约》属无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，迓元经济社应将向黎莹光收取的保证金50000元返还给黎莹光。在黎莹光已于2015年12月30日搬离租赁土地的情况下，黎莹光要求迓元经济社返还保证金50000元的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。涉案《土地承包合约》属无效合同，其有关违约责任的约定无效，迓元经济社有关的抗辩意见于法无据，一审法院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十二条第一款、第二十四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决：一、迓元经济社于判决发生法律效力之日起十日内返还保证金50000元给黎莹光；二、驳回黎莹光的其他诉讼请求。迓元经济社如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元，减��收取525元（黎莹光已预交），由迓元经济社负担。本院二审期间，迓元经济社围绕上诉请求向本院提交了罗西村委会出具的证明一份、村民代表证书三份、不动产权证书一份，结合黎莹光在一审中提交的征收附着物价格评估确定表，拟证明涉讼合同为有效合同。黎莹光在二审期间未向本院提交新证据。经质证，黎莹光对迓元经济社提交的证明、村民代表证书、不动产权证书的真实性均予以确认，但认为与本案无关联性，无法证明迓元经济社主张的证明内容。经审查，迓元经济社在二审中提交的证据与原件核对无异且与本案具有关联，本院予以采信。经审理，本院对一审判决查明的除涉讼合同效力以外的事实均予以确认。另查明，在迓元经济社与黎莹光于2013年12月31日签订的《土地承包合约》甲方（迓元经济社）处签名的村民中，关志荫、罗间珍、关浩然为当时的村民代表。2016年10月14日，罗西村委会出具证明，内容是确认罗西村委会辖下迓元村的上述三名村民代表的身份及任期。另查明，2016年12月2日，佛山市高明区国土城建和水务局向迓元经济社颁发粤（2016）佛高不动产权第0014395号《不动产权证书》。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审的争议焦点是：涉讼合同的效力问题；涉讼合同的解除问题；迓元经济社没收保证金的上诉请求是否合法有据。关于涉讼合同的效力问题。涉讼土地为迓元经济社的农村集体土地，黎莹光并非迓元经济社的集体经济组织成员，一审法院否定迓元经济社提交的确认书的效力，以双方订立涉讼合同未经法定民主议定程序、违反法律的强制性规定为由，认定涉讼合同无效。本院认为，根据迓元经济社在一审中提交的确认书，结合迓元经济社在二审中提交的村民代表证书及罗西村委会出具的证明，足以证明迓元经济社签订涉讼合同已得到村民会议的事后确认，涉讼合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，合法有效，双方当事人应全面履行合同约定的义务。一审法院对涉讼合同的效力认定有误，本院予以纠正。关于涉讼合同的解除问题。迓元经济社认为，虽然有村民在2015年12月30日看到黎莹光有拆厂房行为，但黎莹光未向迓元经济社表达过解除合同的意向，也未向迓元经济社办理涉讼土地及地上建筑物的交接手续，涉讼合同尚未解除。黎莹光主张，由于政府征收涉及到涉讼土地，黎莹光已无法继续经营，黎莹光已向迓元经济社的负责人表达过解除合同的意向，只是迓元经济社不同意，因此黎莹光于2015年12月30日搬离涉讼土地。本院对此问题作出如下分析：首先，根据迓元经济社在一审中的陈述，迓元经济社确认黎莹光已于2015年12月30日搬离涉讼土地。其次，迓元经济社在二审中确认有村民于当日看到黎莹光拆除厂房。再次，黎莹光承租迓元经济社近万平方米的涉讼土地进行经营活动，迓元经济社不可能对黎莹光拆除厂房一事毫不知情。第四，涉讼合同没有约定解除条件，黎莹光承租涉讼土地用于经营水泥，征收面积在涉讼土地面积中占40%，征收后黎莹光将无法继续经营，合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，黎莹光有权解除合同。综上，本院确认涉讼合同的解除时间为黎莹���搬离涉讼土地之日即2015年12月30日。关于保证金是否应当返还的问题。迓元经济社上诉称，黎莹光在履行合同过程中长期逾期支付租金且未支付2016年以来的租金，其行为构成违约，迓元经济社有权没收保证金。本院认为，黎莹光虽然在履行合同期间确有逾期支付租金的行为，但迓元经济社在本案发生之前从未向黎莹光主张过相关权利，迓元经济社以此主张没收保证金，理据不足，本院不予支持。如前所述，涉讼合同于2015年12月30日解除，黎莹光已支付租金至2015年12月31日，并未拖欠租金。迓元经济社主张黎莹光未支付2016年租金的行为构成违约，与事实不符，本院不予支持。综上，因迓元经济社在本案中举交的证据均无法证明黎莹光在履行合同过程中存在违约行为，迓元经济社上诉主张没收保证金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院以合同无效���由判决迓元经济社返还黎莹光50000元保证金，属于适用法律不当，但处理结果正确，本院予以维持。综上所述，迓元经济社的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初2016号民事判决第一项；二、撤销广东省佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初2016号民事判决第二项；三、确认佛山市高明区荷城街道罗西村民委员会迓元经济合作社与黎莹光于2013年12月31日签订的《土地承包合约》于2015年12月30日解除；四、驳回黎莹光的其他诉讼请求。一审案件受理费1025元，减半收取525元，二审案件受理费1050元，均由上诉人佛山市高明区荷城街道罗西村民委员会迓元经济合作社负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  邱程辉代理审判员  安 静二〇一七年四月十四日书 记 员  梁 理