北京市第二中级人民法院      民事判决书      判决书模板.dot  Windows 用户  2  2545  2016-10-21T05:20:00Z  2017-04-26T07:24:00Z  2017-04-26T07:24:00Z  3  1179  6726  fz  56  15  7890  12.00    false      17.45 磅  26.55 磅  0    false  false  false    EN-US  ZH-CN  X-NONE                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:普通表格; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-priority:99; mso-style-qformat:yes; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt; mso-para-margin:0cm; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.0pt; font-family:"Times New Roman","serif";}     北京市第二中级人民法院民事判决书（2017）京02民终3506号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京丰武居保洁服务有限公司，住所地北京市丰台区程庄路65号院1号楼2门103室。法定代表人：邵业山，经理。委托诉讼代理人：李洪起，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：邵业珍，女，该公司工作人员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：中国人民解放军北京市丰台区人民武装部，住所地北京市丰台区西安街甲4号。法定代表人：朱继明，部长。委托诉讼代理人：武丽君，北京谦君律师事务所律师。委托诉讼代理人：巩香，北京谦君律师事务所律师。上诉人北京丰武居保洁服务有限公司（以下简称丰武居公司）因与被上诉人中国人民解放军北京市丰台区人民武装部（以下简称武装部）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初5619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丰武居公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、四、五、六项，改判继续履行服务合同，由我公司继续居住涉案房屋，并增加服务费。事实和理由：一审没有查清武装部欠我公司4年服务费的事实。武装部的小区有两个大门，武装部雇佣另外一个人看大门的工资是4000元，管吃管住，我公司提供看大门服务才2000元，一审处理结果显失公平。2003年我公司就为武装部进行服务，至今长达14年之久，我公司提供的公司住所证明中，武装部允诺我公司在涉案房屋内长期居住，也就是说，与签订服务合同是相关的，武装部多位领导向我公司许诺，单位不黄，房屋不倒，就继续长期为其服务，也长期居住涉案房屋，一审判决解除服务合同、腾退房屋错误。涉案房屋还没有交接，2017年3月9日我公司还提供换灯泡等服务，还在为武装部提供服务。武装部辩称，同意一审判决。丰武居公司向一审法院起诉请求：判令武装部支付我公司物业管理服务费30万元。武装部在一审中提出反诉请求：确认双方签订的《物业管理合同》于2013年12月31日到期终止，判令丰武居公司向我方返还2008年至2015年向31户住户收取的供暖费共计559 492.8元，返还2008年至2015年向住户收取的卫生费及门灯费共计42 640元，返还2012年向住户收取的水费12 792元，判令丰武居公司腾退×××103室住房，并向我方支付2014年1月1日至房屋腾退之日止的房屋占有使用费（按照相同地段房屋租赁市场价，3500元／月的标准，初步计算自2014年1月1日起至2016年4月30日止，房屋占有使用费为98000元），支付2014年及2015年的供暖费共计4206元。一审法院认定事实：2003年3月1日，武装部后勤科（甲方）与北京市京都美保洁服务有限公司（乙方）签订《房屋保洁合同》，约定甲方同意将丰台区×××65号甲方家属住宅楼区域内的保安、清洁、收费、维修等工作交于乙方承包。承包期限自2003年3月3日至2006年3月2日。甲方将住宅楼内的一套2居室房子提供给乙方在承包期间办公、住宿用。2008年8月12日，北京市京都美保洁服务有限公司名称变更为丰武居公司。2008年10月31日，武装部（甲方）与丰武居公司（乙方）签订《物业管理合同》，约定甲方同意将位于丰台区×××65号院1号楼（甲方家属住宅楼）区域内的保安、清洁、收费、维修等工作交于乙方承包，其服务费以物业管理形式由甲方支付。承包期限自2009年1月1日至2013年12月31日。乙方在承包期满，如无重大事故与过错，同时甲方无异议，经甲方同意可继续延期签订合同。乙方承包费每月2520元，全年30 240元，由甲方按年支付，用于支付乙方的楼道、大院卫生保洁、垃圾清理及安保服务及生活费。甲方将住宅楼内一套2居室（二单元103室，建筑面积70平米）提供给乙方作为办公及住宿场所，除乙方工作人员外，其他任何人不准在此居住。乙方不得将办公房屋转租给他人使用，未经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋用途。乙方应派经过专业培训、思想素质高、技术能力强，身体健康，有实际工作经验的员工负责物业管理工作，人员不得少于3人。关于保洁标准，乙方每周至少清理和打扫三次，保证住宅楼楼道内及院内的清洁卫生（此项服务包括在武装部支付的承包管理费中）；每天负责清理住户日常生活垃圾，按《北京市物业服务管理办法》规定的标准，可收取适当的卫生管理费，用于卫生设施的维护及更新。关于工作范围，乙方负责楼内声控照明灯的管理与维护，上门收取适当的照明电费；负责住宅楼的水电暖维修，公共水电暖出现故障要及时报请有关部门修理，住户水电维修免修理费，但所需器材费用，属住户的由住户承担，属公共部位的由所有住户平摊。住宅楼住户每年应交供暖费、水费由乙方负责上门收取，统计清楚后交甲方财物部门。合同签订后，丰武居公司为北京市丰台区×××65号院1号楼提供了物业服务。2016年3月16日，武装部向丰武居公司出具通知书，载明：因我单位与贵司于2008年10月31日签订的《物业管理合同》己于2013年12月31日到期终止，双方未再续签。现特此通知贵方：l.请贵公司自收到该通知之日起停止一切在×××65号院内物业管理费用征收活动；2.请贵公司自收到本通知之日起到我单位进行费用结算，将贵司自2002年以来收取物业费、供暖费、水电费、停车费等费用的情况与我单位办理交接，并上交相关费用，请贵公司在收到本通知之日起七日内结清上述费用；3.请贵公司在收到该通知之日起七日内腾空l号楼2单元103室，并完好无损的归还我单位。望贵公司予以配合，否则我单位将通过法律途径追究贵公司违规收费、侵占物业费、保洁安保服务不达标等违约责任。武装部主张丰武居公司提供物业服务不合格，存在管理混乱和乱收费的情况，对此其提交《全体住户对武装部物业的反应》和《反应乱收费情况》，其中《全体住户对武装部物业的反应》无相关人员签字，《反应乱收费情况》上有六位人员签名。丰武居公司质证不认可该证据的真实性。《全体住户对武装部物业的反应》上无相关人员签名亦无其他证据佐证其真实性，法院对该证据的真实性不予确认。《反应乱收费情况》上虽有六位人员签名，但上述人员未出庭，法院无法核实签名的真实性，故对该证据的真实性法院不予确认。丰武居公司主张合同到期后其继续提供物业服务，武装部不予认可，对此其提交武装部（甲方）与丰台环卫中心宛平环卫站（乙方）签订的合同有效期分别为2013年4月1日至2014年3月31日，2014年4月1日至2015年3月31日的《委托协议书》两份，武装部（甲方）与北京中庸致和投资管理有限公司（乙方）签订的合同有效期为2015年5月1日至2016年4月30日的《生活垃圾清运合同》。两份《委托协议书》约定甲方委托乙方的内容为垃圾清运和粪便清掏。《生活垃圾清运合同》约定乙方派车清运甲方指定区域内的生活垃圾。武装部另提交了购买监控、报警设备的发票、固定资产增加报告单、安装监控照片为证。丰武居公司质证认为《委托协议书》、《生活垃圾清运合同》约定的服务内容与其提供的服务内容并不相同，武装部购买监控、报警设备是其职责所在，上述证据无法否认丰武居公司提供物业服务的事实。《委托协议书》、《生活垃圾清运合同》约定的服务内容与本案双方当事人签订《物业管理合同》约定的内容并不重合，对该证据的关联性，法院不予确认。购买监控、报警设备的发票、固定资产增加报告单和安装监控照片与本案不具有关联性。武装部提交了日期为2013年12月1日的《通知》，其中载明：“北京丰武居保洁服务有限公司：鉴于你公司没有履行《物业管理合同》中应尽的义务条款，加之多位业主的多次强烈要求：及早更换物业服务公司的实际情况。我部决定到2013年12月31日合同到期后双方不再续签，特此通知。”丰武居公司否认收到过该通知。武装部未举证证明其已向丰武居公司送达该《通知》，故该证据的真实性法院不予确认。丰武居公司提交其于2013年1月1日书写的续约合同申请书，该申请书载明：“武装部后勤科，丰武居保洁公司合同到期，请求续签按原2012年12月31日到期合同规定，不得少于3人，要求每人每月4000元*3人=12 000元，请领导批准续签合同。”武装部否认收到过该申请，否认曾同意丰武居公司的续约申请。丰武居公司提交了法定代表人邵业山与武装部副科长的对话录音，证明武装部同意按照其要求提高物业管理费。武装部对该证据的证明目的不予认可。由于该录音中武装部人员并未明确表示按照丰武居的要求提高物业管理费，法院对丰武居公司依据该录音所证明的事实不予确认。丰武居公司认可其收取了水费12 792元，但主张该费用其已交付给了武装部的王书龙，但未就此举证；其共收取2013年至2015年的楼道卫生费、灯费6130元。其代收2008年至2015年的部分供暖费，2012年之前的供暖费已经与武装部结算，2012年至2015年共代收供暖费106960元。对于丰武居公司自认的事实，法院不持异议。一审法院认为：武装部与丰武居公司于2008年10月31日签订的《物业管理合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应为有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。合同约定丰武居公司的承包期限截止至2013年12月31日。2014年1月1日之后，双方虽未再次签订合同，但丰武居公司主张其仍继续提供了物业服务，武装部虽提交了2013年12月1日的《通知》，但由于法院对该《通知》的真实性不予确认，结合丰武居公司在2014年1月1日以后仍代收相关费用而武装部未提出异议及2016年3月16日武装部通知丰武居办理结算并腾退物业用房的事实，法院认定2014年1月1日至2016年3月16日期间，丰武居公司仍为涉诉房屋提供了物业服务，双方存在事实上的物业服务关系。丰武居公司主张自2013年度至2016年3月16日的物业服务费，符合法律规定，其中2013年的费用依据合同计算为30 240元。丰武居提交的证据不足以证明双方就费用进行重新约定，故2014年至2016年3月16日的费用参照《物业管理合同》确定，即每月2520元，每年30 240元。武装部所持的丰武居公司物业服务不达标的抗辩意见，证据不足，法院不予采信。武装部与丰武居公司于2008年10月31日签订的《物业管理合同》约定的承包期限截止至2013年12月31日，故武装部主张该合同于2013年12月31日到期终止的反诉请求，法院予以确认。武装部未举证证明丰武居公司实际代收供暖费的数额，法院按照丰武居自认的数额确定为106 960元，依据双方合同约定，该费用丰武居公司应支付给武装部。合同约定丰武居公司可以收取适当的卫生费和照明电费，故武装部主张丰武居公司返还卫生费和门灯费的反诉请求，没有法律和事实依据，法院不予支持。丰武居公司认可收取水费12 792元，法院对此予以确认，该费用依据合同约定应交至武装部，丰武居公司主张其已将该费用交至武装部，但未举证证明，且武装部不予认可，法院对其抗辩意见，不予采信。2016年3月16日，武装部已通知丰武居公司办理结算并腾退物业用房，丰武居公司继续占用该房屋已丧失合法依据，故武装部主张丰武居公司腾退物业用房的反诉请求，法院予以支持。武装部主张丰武居公司支付2014年1月1日起至房屋腾退之日止的房屋占有使用费，其中2014年1月1日至2016年3月16日，丰武居公司为武装部提供了事实上的物业服务，关于房屋的占用使用费应参照合同确定，即免费使用。2016年3月16日，武装部通知丰武居公司腾退该房屋，应给予丰武居公司合理的腾退时间，该期限由法院酌定为一个月，自2016年4月16日之后，丰武居公司继续占用物业用房，没有法律依据，应支付武装部房屋占有使用用费，该费用由法院根据相同地段租金水平酌定为每月1800元。依据合同约定，丰武居公司提供物业服务期间，武装部应免费提供物业用房，故武装部主张丰武居公司支付2014年及2015年物业用房的供暖费的反诉请求，法院不予支持。判决：一、中国人民解放军北京市丰台区人民武装部于判决生效之日起十日内支付北京丰武居保洁服务有限公司物业管理费97 060.64元；二、法院确认中国人民解放军北京市丰台区人民武装部与北京丰武居保洁服务有限公司于二〇〇八年十月三十一日签订的《物业管理合同》于二〇一三年十二月三十一日到期终止；三、北京丰武居保洁服务有限公司于判决生效之日起十日内返还中国人民解放军北京市丰台区人民武装部代收的供暖费106 960元；四、北京丰武居保洁服务有限公司于判决生效之日起十日内返还中国人民解放军北京市丰台区人民武装部代收的水费12 792元；五、北京丰武居保洁服务有限公司于判决生效之日起七日内搬走其位于北京市丰台区×××103室内的自有物品，将房屋腾空交还给中国人民解放军北京市丰台区人民武装部；六、北京丰武居保洁服务有限公司于判决生效之日起十日内按照每月1800元的标准支付中国人民解放军北京市丰台区人民武装部自二〇一六年四月十六日起至其实际腾退北京市丰台区×××103室止的房屋占有使用费；七、驳回北京丰武居保洁服务有限公司其他诉讼请求；八、驳回中国人民解放军北京市丰台区人民武装部其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明，在一审中，武装部提交2012年水费明细表，用以证明丰武居公司在2012年共向住户收取水费12 792元，未向武装部交付。丰武居公司认可该份证据，认可确实收取了12 792元水费，但主张费用已经交给武装部。丰武居公司出示《公司住所证明》，该证明中“名称”栏内记载：“北京丰武居物业管理处京都美保洁公司”；“住所”栏记载：“北京市丰台区×××103室”；“产权单位证明”栏内记载：“本房产产权归北京市京都美保洁服务有限公司所有，同意将70.1㎡以无偿方式提供给京都美公司（法定代表人邵业山）企业使用，期限为长期年。负责人签字：王子利”，该栏内加盖“中国人民解放军北京市丰台区人民武装部”字样的印章，日期为2006年3月1日；“其他需要证明的情况”栏内，加盖“北京市丰台区人民政府”字样的印章，日期为2016年3月1日。丰武居公司主张该《公司住所证明》与签订合同有关联，长期的服务，长期居住涉案房屋，用以证明武装部承诺房屋给丰武居公司长期居住，在许诺的前提下，丰武居公司按照2000元的标准来收取服务费，如果武装部不给丰武居公司房屋，2000元标准的服务费，丰武居公司不能干。武装部认为在《公司住所证明》中，“产权单位证明”栏内记载的时间是2006年，“其他需要证明的情况” 栏内记载的时间是2016年，上下不一致，且武装部不可能直接说把自己房屋的产权归属北京市京都美保洁服务有限公司，对《公司住所证明》不予认可。丰武居公司申请其工作人员邵某、赵广山、曹绍军出庭作证，用以证明武装部许诺将涉案房屋给丰武居公司长期居住，并证明武装部给小区看大门的人员发的工资不同，一个是4000元，一个才2000元。武装部认为邵某、赵广山与丰武居公司法定代表人邵业山存在亲属关系，对该二人证言不认可，认为曹绍军是从丰武居公司法定代表人邵业山处听说的，证言没有客观性，不能达到证明目的。本院查明的其他事实与一审无异。本院认为，2008年10月31日，武装部与丰武居公司签订的《物业管理合同》约定承包期限自2009年1月1日至2013年12月31日。期满后，双方没有续签合同，故《物业管理合同》期满终止，一审判决第二项的认定符合客观事实，丰武居公司上诉不同意该项判决，与事实不符，本院对于丰武居公司该项上诉意见不予采纳。关于丰武居公司上诉主张武装部多位领导许诺长期由丰武居公司提供服务，要求继续履行服务合同一节，本院认为，武装部对丰武居公司该项主张不予认可，根据丰武居公司提供的现有证据亦不足以证明其该项主张，而2013年12月31日双方合同已经期满，客观上武装部又于2016年3月16日通知丰武居公司停止物业管理费用征收活动、办理费用结算、腾空房屋，这表明武装部不愿意继续接受丰武居公司的服务，且物业服务亦不宜强制履行，故在此情况之下，丰武居公司要求继续履行服务合同，缺乏事实及法律依据，本院对于丰武居公司该项上诉请求，不予支持。至于丰武居公司上诉主张双方还没有交接，2017年3月9日其还提供换灯泡等服务，还在为武装部提供服务的情节，不构成丰武居公司要求继续履行合同的合法理由，本院对于丰武居公司该项意见，不予采纳。关于丰武居公司上诉要求提高2014年1月1日至2016年3月16日期间的物业服务费标准、增加服务费一节，本院认为，按照丰武居公司所述，武装部的相关人员也仅是表示提高物业服务费事宜需要研究，武装部并未同意提高物业服务费，丰武居公司提交的录音等证据亦不能证明双方就提高物业服务费标准达成一致意见，在此情况下，一审判决参照《物业管理合同》标准确定2014年1月1日至2016年3月16日期间的物业服务费，并无不妥。丰武居公司上诉以同小区其他看门人员工资情况主张涉案期间物业服务费标准过低，要求提高物业服务费标准，依据并不充分，本院对于丰武居公司该项意见不予采纳，对其要求提高物业服务费标准的上诉请求，不予支持。关于丰武居公司上诉主张武装部承诺丰武居公司长期居住涉案房屋故不同意腾退房屋、支付房屋占有使用费一节，丰武居公司提供《公司住所证明》、证言等为证，武装部对此不予认可，本院认为，从《公司住所证明》形式上看，该证明系为证明公司的住所，按照丰武居公司自述，该《公司住所证明》与签订合同有关联，另按照丰武居公司证人邵某的陈述，是丰武居公司长期给武装部提供服务，武装部给房屋的使用权，且按照双方《房屋保洁合同》、《物业管理合同》的约定，涉案房屋系武装部提供给丰武居公司作为办公及住宿使用，因此，在武装部与丰武居公司之间的服务合同关系已经终止的情况下，丰武居公司要求继续在涉案房屋居住，依据并不充分，本院对其不同意腾退涉案房屋、支付房屋占用费的意见不予采纳，对其要求继续居住在涉案房屋的上诉请求，不予支持。一审判决丰武居公司腾退涉案房屋并支付2016年4月16日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，并无不妥，本院予以维持。关于丰武居公司不同意返还代收水费一节，本院认为，在一审中丰武居公司已经明确承认收取了上述费用，二审中丰武居公司推翻一审的陈述，没有依据，亦违反了诚实信用原则，本院对其二审中推翻一审中陈述的意见，不予采纳。现丰武居公司没有证据证明其已经向武装部交付了上述水费，一审判决丰武居公司返还该项费用，并无不妥，本院予以维持，对丰武居公司不同意返还代收水费的上诉意见，本院不予采纳。综上，丰武居公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4464元，由北京丰武居保洁服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审  判  长   何江恒审  判  员   李明磊代 理 审 判 员   胡珊珊二○一七年四月二十一日书  记  员   祝 石