宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2017）宁0105民初307号原告:李某某，女，1987年6月5日出生，汉族，北方民族大学教师，住宁夏银川市。委托诉讼代理人：张某某，男，1984年6月7日出生，汉族，住宁夏银川市。被告：绿地集团银川学府置业有限公司，住所地宁夏银川市西夏区学院路林带北侧、文萃路林带东侧绿地国际花都。法定代表人：陈某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：程某某，北京市中银（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：虎某某，北京市中银（银川）律师事务所律师。原告李某某与被告绿地集团银川学府置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月24日受理后，依法适用普通程序，于2017年4月7日公开开庭进行了审理。原告李某某的委托诉讼代理人张某某，被告绿地集团银川学府置业有限公司的委托诉讼代理人程某某、虎某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某某向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方房屋买卖合同；2.判令被告向原告退还已付的全部购房款58万元；3.判令被告按主合同约定的0.5125%（不低于央行公布的同期贷款基准利率）计算并向原告给付截止起诉时全部购房款的利息71340元，并判令利息计算顺延至判决生效时；4.判令被告按照主合同约定的全部购房款的2%向原告支付违约金11600元；5.判令被告在履行完毕全部退款义务之前，不得解除该房屋买卖合同备案；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月11日，原告向被告支付20000元作为签订房屋买卖合同的定金（约定成为购房款的一部分）。2014年12月14日，原告按约定又向被告支付了部分购房款260000元。2015年1月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于西夏区军区北路的学府花都22号楼1单元1001室出售给原告，总价款为580000元。原告向被告支付全额房款的完成时间为1月16日，被告向原告按照约定条件交付该房屋的时间为2016年5月30日。合同签订后，原告于2015年1月16日支付了剩余房款300000元，履行了全额支付房款义务，但被告未按约定的时间向原告交付房屋。被告的行为已构成违约。根据合同约定，交付房屋逾期时间超过90日的（被告在逾期期间始终没有催告原告方解除合同），买受人有权解除合同。为此，原告于2016年12月29日分别向被告法定代表人陈某某和被告公司经理杨国栋以挂号信形式寄发了书面的《解除商品房买卖合同通知书》。通过挂号信跟踪查询显示，被告方负责人于2016年12月30日收到原告书面解除合同通知书。但被告未在主合同违约条款规定的15日内退还购房款、给付利息并支付违约金。同时，原告与被告签订合同时，擅自在住房建设部门颁发的合同范本后，混合附订了补充协议。根据合同法第39条规定，该补充协议应当认定为被告拟制的格式条款。该补充协议中，大部分条款都严重违背了公平原则，属于显示公平的情形，作为提供格式条款的一方，被告通过这些条款大肆加重原告责任、排除和压制原告的合法权利，并竭力限制减轻被告方自身责任。且被告方对这些不合理条款既没有采用足以引起原告注意的特别标示，也没有向原告进行任何提醒说明，这些条款应认定为无效。综上，原告认为，原、被告签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，应当以双方签订的主合同的非格式条款作为依据。且被告一开始就拟定不合理的补充协议混合装订于范本后，并在签订合同时对不公平内容故意讳言，又长期逾期不交付房屋，被告存在故意违约和恶意侵害原告合法权利的意图，有明显的欺诈嫌疑。故原告诉至法院，请求判如所请。被告绿地集团银川学府置业有限公司辩称，我公司同意解除合同并退款，违约金我公司愿意支付，但是原告诉请的利息没有合同约定，同时违约金已经包括了其利息损失，违约金和利息不应当同时使用，我公司要求全部款项退清后原告办理撤备案的手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》、《销售不动产统一发票》四张等证据，符合证据三性，本院予以采信。根据上述有效证据并结合当事人陈述，确认本案事实如下：经审理查明，2015年1月16日,原、被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份。约定，原告购买被告开发建设的位于银川市西夏区军区北路学府花都22号楼1单元1001室房屋，预测房屋建筑面积为116.12平方米，按建筑面积每平方米为4994.83元，总价款为580000元，原告应当在2015年1月16日前支付该商品房全部价款。被告应当在2016年5月30日前交付该商品房。同时，该合同第十二条第1款第（2）项约定"逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.5125%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金"。该合同附件十一补充协议第四条中约定"对主合同第十二条作如下补充，双方同意删除主合同第十二条第1款第（2）项下的全部内容，并替换为以下文字："若出卖人逾期超过90日未能将该商品房交付给买受人，则买受人有权以书面通知出卖人的方式单方面解除合同，出卖人应当在正式接受到买受人解除合同通知以及在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的60日内退还买受人的全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金"。该合同第二十八条约定"补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。"合同签订后，原告按合同约定向被告支付了涉案房屋价款580000元。被告至今未向原告交付涉案房屋。2016年12月29日，原告向被告邮寄送达《解除商品房买卖合同通知书》。2016年12月30日，被告公司工作人员杨国栋签收该通知快递。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告按照合同约定履行了支付房款的义务，但被告未按约定的时间向原告交付涉案房屋已超过90日，根据双方的约定，原告有权解除合同，并要求被告退还房款并支付利息和违约金。故对原告要求解除双方之间的房屋买卖合同并要求被告退还房款580000元及支付违约金11600元的诉请，符合双方约定，本院予以支持。原告主张利息的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持，但根据合同约定自买受人付款之日起，按照利率0.5125%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，因双方就利息的计算约定不明确，故按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算自2015年1月16日至2017年1月16日期间的利息为66700元（580000元×5.75%×2年）。原告主张利息计算顺延至判决生效时，因具体数额不确定，本院不予支持。原告主张被告在履行完毕全部退款义务之前，不得解除该房屋买卖合同备案，因该主张属于该判决履行后的处理范畴，故本院不予支持。被告抗辩称，原告诉请的利息没有合同约定，同时违约金已经包括了其利息损失，违约金和利息不应当同时使用，我公司要求全部款项退清后原告办理撤备案的手续。本院认为，根据双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》合同第二十八条的规定"补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。"被告以补充协议的方式完全修订了被告的违约责任，将违约责任更改成按照已付房款的2%支付违约金，并按照补充协议中有关政府部门正式解除本合同登记备案后才和原告解除合同，与《银川市商品房买卖合同（预售）》中关于违约责任的约定相比，是不合理减轻其义务，故应以《银川市商品房买卖合同（预售）》约定的违约责任为准。原告同时主张利息和违约金，符合双方约定，故本院对其抗辩理由不予采信。被告要求原告协助办理撤销涉案房屋备案手续，不在本案处理范畴。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四之规定，判决如下：一、解除原告李某某与被告绿地集团银川学府置业有限公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》；二、被告绿地集团银川学府置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李某某购房款580000元，支付原告李某某违约金11600元，利息66700元，以上共计658300元；三、驳回原告李某某的其它诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10430元，由原告李某某负担73元，由被告绿地集团银川学府置业有限公司负担10357元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 李春梅人民陪审员 丁丽芳人民陪审员 冯瑞梅二〇一七年四月二十四日书记员 杨丹