四川省石棉县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1824民初198号 原告：王发林，男，汉族，1974年10月21日生，住四川省石棉县。 委托代理人：余志丹，女，汉族，1988年5月18日生，住成都市金牛区。 被告：石棉县开源恒基房地产开发有限公司。 住所地：石棉县新棉镇新建二巷二段**附**。 法定代表人：钟诚，该公司董事长。 委托代理人（特别授权）：唐伟，男，汉族，1982年9月26日生，住，住重庆市铜梁县石棉县开源恒基房地产开发有限公司职工。 原告王发林与被告石棉县开源恒基房地产开发有限公司（以下简称：石棉县开源恒基公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2017年2月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王发林及其委托代理人余志丹、被告石棉县开源恒基公司委托代理人唐伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王发林向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付原告2014年11月1日起至2015年2月6日期间的逾期交房违约金2367元（计算方式：122000元×2?×97天），并继续计算到实际交付之日；返还原告所购车位面积误差3%以内的购房价款3660元（计算方式：1.49㎡×2453.25元/㎡），双倍返还原告所购车位面积误差3%以上的购房价款34188.95元（计算方式：6.97㎡×2413.03元/㎡×2），以上金额合计40216元。二、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告因购买车位与被告签订了《商品房买卖合同》,购房价款为122000元，预售建筑面积为49.73m2,其中套内面积为13.2m2，公摊面积为36.53m2，平均每平方米的价格为2453.25元。该《合同》第十条约定:被告应当在2014年10月31日前交付该商品房,且该商品房交付时已取得《规划验收合格证》和有资质的房地产测绘机构出具的《实测面积报告书》。被告取得规划验收合格的时间是2015年2月5日,《实测面积报告书》报告日期为2015年2月6日。根据被告提供的《实测面积报告书》,该车位的实测建筑面积为41.27m2。其中套内面积为13.2m2,公摊面积为28.07m2。因配套设施不完善、规划设计与实际不符等原因,该车位至今未办理交付手续。根据《合同》第十二条约定:被告未按照约定的时间将符合笫十条约定的商品房交付给原告使用的,则按已付购房价款每日万分之二计算支付违约金。根据《合同》笫十三条约定:实测面积小于预售面积时,面积误差比在3%以内的房价款由被告返还原告,超过3%部分的房价款由被告双倍返还原告。被告未按约定的时间和条件交付商品房,并且实测面积与预售面积减少了17.01%（其中误差比在3%以内的面积为1.49m2,超过3%的面积为6.97m2，共计8.46m2）。根据以上事实和理由,原告请求人民法院判决被告向原告支付2014年11月1日起至2015年2月6日期间的逾期交房违约金,并继续计算到实际交付之日;返还原告所购车位面积误差3%以内的购房价款,双倍返还原告所购车位面积误差3%以上的购房价款。 被告辩称：1、对于车位，我们是告知业主交房时一并交付车位，所以没有单独的交接手续，且车位处于正常使用状态；2、对于面积误差，车位我们是以个数来卖的，并不是以面积来卖的，所以不存在返还面积误差价的说法。 原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交如下证据： 1、《商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告双方的权利义务关系； 2、石棉县建设工程竣工规划验收申请书（建筑工程）一份，拟证明开发商取得竣工验收的时间为2015年2月5日； 3、雅安正信房地产测绘报告一份，拟证明测绘报告书的出具时间是2015年2月6日，实测面积为41.27㎡。 被告对原告提交的证据发表质证意见如下： 关于车位面积差异的计算应当按照十三条第一款约定处理，即按照套内面积计算，其余没有异议。 被告未向本院提交任何证据。 经审理查明：2013年9月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同主要约定：……第三条、原告购买被告开发建设的车库（位于石棉县；测绘建筑面积共49.73平方米，其中套内面积为13.2平方米,共用部位与共用房屋分摊面积36.53平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2453.25元，总价款壹拾贰万贰仟元整；……第十条、被告于2014年10月31日前向原告交付商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：该商品房已取得规划验收合格证；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；该商品房为住宅的，被告应提供《面积实测报告书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收表》；逾期交房90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；……第十三条面积差异处理：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书，并向买受人提供该商品房面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理：1、根据第三条按照套内面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价；（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%时，买房人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照同期银行贷款利率给付利息。买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；2、根据第三条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款。套内建筑面积误差比=实测套内建筑面积-预测套内建筑面积/预测套内建筑面积×100%；（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买房人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照同期银行贷款利率给付利息。买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比在绝对值在3%以内（含3%）部分房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。建筑面积误差比=实测建筑面积-预测建筑面积/预测建筑面积×100%等内容。合同签订后，原告按照约定向被告支付车位款122000元。被告于2014年10月31日向原告交房。但所交付房屋尚未通过质量验收和竣工验收。2015年2月5日，该小区的建筑物通过竣工验收合格。同年5月27日，被告取得石棉县城乡规划建设和住房保障局竣工验收备案书。为此双方发生纠纷诉至法院，请求处理。 另查，原告王发林于2014年10月31日接收石棉县滨河路X段X号X幢X单元X楼X号的房屋。 2015年2月6日，雅安正信房地产测绘有限公司对其诉争车位测算：套内建筑面积为13.2平方米、共有分摊面积28.07平方米，公摊系数为2.126506，产权建筑面积41.27平方米。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性的规定，该合同合法有效。原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。 关于原告请求被告从2014年11月1日起至2015年2月6日按每日2?计算逾期交房违约金的问题。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》中所称“车库”按该栋楼层的建筑规划设计和客观存在的状况，应称之为车位。原、被告双方在合同中并未约定车位具体交付时间，仅在该合同中第十条约定：被告于2014年10月31日前向原告交付商品房，根据庭审查明，被告已于2014年10月31日将原告王发林购买的石棉县滨河路X段X号X栋X单元X楼X号的房屋交付原告。故该交房日应视为被告将“车库”一并交付原告。因原、被告双方在《商品房买卖合同》中明确约定，被告应于2014年10月31日前将质量验收合格及竣工验收合格的“房屋”交付给原告使用。从该约定来看，被告将“房屋”交付使用包含两个层面的内容：一是要在约定期限内将“房屋”交付给原告使用；二是要确保其在约定期限内所交付的“房屋”经质量验收合格和竣工验收合格。而被告在2014年10月31日交付的“房屋”尚未经竣工验收合格，该交付的车库不符合原、被告双方合同约定的交房条件，被告的交付使用行为违约，对此被告应承担相应的违约责任。虽然被告的交付使用行为存在违约，但原告已于2014年10月31日接收诉争的车库且未对该车库的交付不符合合同约定的条件提出异议。故被告所承担的违约责任额度应予以酌情减轻，本院酌情将违约金按每日万分之二调整为每日万分之零点二计算。对违约金计算的时间。被告所交付的房屋已于2015年2月5日经验收合格，故违约金应计至2015年2月5日（2014年11月1日至2015年2月5日共计97天），即被告应支付的违约金为236.7元（122000元×0.2?×97天）；对原告主张的2015年2月6日至交付为止的违约金的诉讼请求。因涉案车位是作为小区房屋配套设施建设的，车位建于房屋地下部分，先于房屋建设，建筑物通过综合竣工验收也理应包括车位在内。已符合原、被告双方合同约定的交付条件，原告主张该部分违约金的诉讼请求无法律及事实依据。故对原告该部分诉讼请求，本院不予支持。 关于原告请求被告返还所购买车库面积误差款的问题。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定：被告按照建筑面积计算收取原告车库价款，对面积差异约定按照套内面积进行处理。根据实测报告，被告交付车库的套内面积为13.2㎡与合同约定的套内面积13.2㎡相符，被告交付的车位套内面积不存在差异，据此，对原告要求被告返还所购车位面积误差在3%以内的差价款及双倍返还所购车位面积误差在3%以上的差价款，本院不予支持。但在本案中，根据查明的事实，被告交付给原告的车位实有面积与合同约定的建筑面积存在差异，二者相差8.46㎡，而被告系按照合同约定的建筑面积计价收取原告购买的车位价款。被告收取车位实有面积与合同约定的建筑面积差异部分的价款，无事实和法律依据，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”之规定，对被告多收取的购买车位价款20754.50元（2453.25元/㎡×8.46㎡）应予返还原告。 对被告辩称车位以“个”数出卖，不应返还面积误差价款的意见。本院认为，原、被告在《商品房买卖合同》中明确约定车位的面积、车库计价方式为建筑面积每平方米作为计价单位，并未约定以车位“个数”为计价单位计价。故对被告的辩称意见，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告石棉县开源恒基房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告王发林逾期交房的违约金236.7元； 二、被告石棉县开源恒基房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告王发林面积误差款20754.50元； 三、驳回原告王发林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费805元，减半收取402.5元，由原告王发林负担102.5元，被告石棉县开源恒基房地产开发有限公司负担300元。被告负担的部分已由原告预交，在本案执行时由被告一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审判员 邓 颖 二〇一七年四月十二日 书记员 冉尹忠