湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2015)楼民一初字第388号原告：岳阳某某置业有限公司，住所地：******。法定代表人：周某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘某某，男，汉族，身份证号******，该公司原董事长。委托诉讼代理人：ＸＸ平，湖南嘉华律师事务所律师。被告：岳阳市某某局，住所地：******。法定代表人：罗某某，该局局长。委托诉讼代理人：周某，男，汉族，身份证号******，该局法规科干部。委托诉讼代理人：施和平，湖南彭铎律师事务所律师。原告岳阳某某置业有限公司与被告岳阳市某某局合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2015年7月16日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘某某、ＸＸ平，被告的委托诉讼代理人周某、施和平均到庭参加诉讼（第二次开庭周某未到庭）。本案现已审理终结。原告岳阳某某置业有限公司向本院提出诉讼请求，请求判令被告岳阳市某某局：1.返还原告项目保证金2202967.5元及按银行同期贷款利率自2008年9月8日起至返还之日止的利息；2.支付原告775.7平方米商业用地的土地价款；3.支付原告垫付的拆迁款1761010元及按银行同期贷款利率自实际垫付之日起至付清之日止的利息；4.承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告放弃了要求被告支付775.7平方米商业用地土地价款的诉讼请求，同时增加要求被告支付前期报建费及人防罚款763046.75元、并按银行同期贷款利率自垫付之日起至付清之日止利息的诉讼请求。事实和理由：2003年9月28日，原、被告达成合作开发建设岳阳某某的合同，原告按约定支付被告保证金500万元、垫付拆迁款1761010元、垫付前期建设费用及人防罚款763046.75元，被告按约定分得了房屋。但被告未按约定支付以上费用，且少交付775.7平方米的商业用地。被告岳阳市某某局辩称，原告岳阳某某置业有限公司向答辩人缴纳保证金500万元属实，但双方已于2006年9月13日结清，少交付土地使用权775.7平方米的问题双方已协商解决，原告要求被告承担拆迁等费用，既无事实依据也无法律依据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织原告岳阳某某置业有限公司和被告岳阳市某某局进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院据此确认下列事实：2003年9月28日，以被告（原岳阳市建设局）为甲方、湖南某某房地产开发有限公司为乙方签订了一份《项目合作开发建设合同书》（以下简称《合作开发合同》），约定双方合作开发建设“岳阳某某”，高21层，总建筑面积27484.88平方米，概算总投资6250万元；甲方提供合作项目所需建设用地4997.6平方米和勘察、设计的前期费用，负责办理市计委立项批文，用地规划许可证、国土证、建设工程规划许可证，并承担人防、绿化、防雷、白蚁防治、消防、墙改、施工图审查、城建档案报建费用；乙方提供全部建设资金，资金范围包括建筑安装总造价、电梯、中央空调、消防设施、停车场、室外道路、园林绿化、灯饰亮化等基础配套设施建设，另外承担工程报建费、营业税、房屋维修基金、产权过户契税等各种税费；产权分配的具体位置由双方在平面设计图上标注并盖章认可作为合同附件；乙方在10月10日前将项目保证金500万元拨付到甲方账户，由甲方用于报建及前期费用，主楼封顶后留100万元，其它可用于项目建设；项目工程竣工验收后，如乙方无违约行为，甲方将项目保证金如数退还乙方，如乙方有违约行为，甲方扣除乙方所应支付的违约金后将剩余的项目保证金退还乙方；自合同签订之日起3日内，乙方出资20万元交由甲方用于支付已完成的该项目前期工程等相关费用，该资金不作为乙方项目建设资金，由乙方另外承担，可从项目保证金中抵扣；整个项目工期为24个月（不考虑雨、雪天气等误工因素），自合同签订之日起1个月内必须开工；双方合同的其它事项进行了约定。2003年10月10日，湖南某某房地产开发有限公司按约定向被告支付了项目保证金500万元。2004年4月6日，双方又签订一份《岳阳某某合作开发补充合同》（以下简称《补充合同》），约定将“岳阳某某”的层数增加到28层，总建筑面积增加到42354.23平方米；全部新增面积的计划手续由乙方负责办理，其余手续由甲方负责办理，有关费用和责任按原合同执行；新增面积的建设资金全部由乙方投资，产权分配按原合同不变，乙方另外补给甲方83万元及一台旧广州本田小轿车（湘F403**）作为甲方的工作用车；以2004年1月17日经双方审定并报送审图部门的设计图为准，在此时间之前发生的设计费用由甲方承担，之后发生的费用由乙方承担；由于图纸变更等原因，双方确定2004年4月18日为正式开工日期，整个项目工期仍为24个月；甲方同意乙方组建和注册项目公司；原合同的其它内容不变。2005年（合同未注明月、日的时间），以被告为甲方、湖南某某房地产开发有限公司为乙方、原告为丙方、湖南某某有限公司为丁方签订了一份《某某合作项目合同转让协议书》，约定根据《补充合同》的约定，由乙方的法定代表人蔡某某、自然人余某某、丁方各注资500万元成立丙方（即原告），《合作开发合同》和《补充合同》中的乙方转让给丙方，由丙方承继以上两个合同的权利和义务，如丙方无法履行上述两个合同，丁方愿意承担全部责任，并保证在2006年5月底大楼主体工程竣工验收合格并逐步投入使用。2005年6月30日，“岳阳某某”项目工程通过岳阳市发展和改革委员会立项审批，2005年8月15日取得建设工程施工许可证，2008年9月8日通过工程竣工验收备案登记。原、被告对“岳阳某某”的房屋分割事项没有争议。2005年9月13日，原、被告签订《项目合作备忘录》，约定被告在2005年9月16日前将原合同中约定分摊给原告的国土使用权过户至原告名下，办理国土过户手续所需费用由谁承担的问题将来由双方通过协商或诉讼途径解决。原告认可被告从项目保证金中抵扣的报建费52万元、借款71651元、保证金1375381.5元（770000元+605381.5元），共计1967032.5元。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：《合作开发合同》约定的20万元前期费用承担问题。《合作开发合同》约定：自合同签订之日起3日内，乙方出资20万元交由甲方用于支付已完成的该项目前期工程等相关费用，该资金不作为乙方项目建设资金，由乙方另外承担，可从项目保证金中抵扣。原、被告对该费用最终应由谁承担产生歧义。本院认为，从该条款的文字意思理解，原告需交付20万元给被告用于支付前期工程费用，而且该费用不能计入原告的建设成本，只是原告无需另行支付现金，可以从保证金中抵扣。故此，该20万元应由原告承担。国土使用权变更费用承担问题。为办理“岳阳某某”项目工程的国土使用权变更，被告已支付地形图费1400元、地价评估费38000元、测量费15000元、营业税、印花税、增值税共计1053567.5元（其中：转让土地使用权营业税804250元、附加营业税24147.5元、城建营业税56297.5元、产权转移印花税8042.5元、土地增值税160850元）、土地契税643000元、价格调节基金92000元、土地出让金160000元，共计2002967.5元。被告提供了相应费用的发票。原、被告均主张该七笔费用应由对方承担。本院认为，该七笔费用均属于国土使用权变更过程中必须支付的过户费用。原、被告2003年9月28日签订的《合作开发合同》约定由原告承担产权过户契税等各种税费，虽然之后双方2005年9月30日签订的《项目合作备忘录》又约定办理国土过户手续所需费用由谁承担的问题将来由双方通过协商或诉讼途径解决，但双方至今对国土使用权变更的费用承担未能协商一致，故该费用仍应按《合作开发合同》的约定由原告承担。被告机关大院第四栋住宅楼收购费承担问题。2006年8月至2008年8月期间，原告出资1761010元，与第四栋的各住户分别签订了《房屋征收货币补偿协议》或《房屋征收产权置换协议》，收购了第四栋住宅楼，其中东单元住户的收购费为862209元、西单元住户的收购费为898801元。现该栋住宅楼的东单元被拆除做了消防通道，西单元至今未被拆除，现一楼由被告使用，其余楼层由原告使用。2014年10月15日，原告向被告出具《关于请求协调解决合作开发某某大厦遗留问题的函》，要求被告对包括第四栋住宅楼收购费用承担在内的问题进行协调处理。对于第四栋住宅楼的拆除，原告主张是为了建设消防通道，原告提供了2003年11月20日被告向岳阳市规划局出具的《关于某某住宅楼拆迁的函》，载明为满足岳阳某某建成后的规划、消防要求，决定拆除某某住宅楼建设消防通道。被告主张是岳阳某某影响了被告机关大院其它住宅楼的通风采光，被告提供了2006年3月9日原告向被告出具的《关于征收拆迁市建设局三、四、五栋房屋的函》，载明因岳阳某某影响被告机关大院三、四、五栋房屋的通风采光，同意组织资金，在享受旧城改造拆迁政策的情况下，按拆迁相关补偿规定，征收拆迁该三栋房屋。原、被告均主张该收购费用应由对方承担。本院认为：在岳阳某某建设之初，被告就知道只有拆除第四栋住宅楼才能满足消防用地的需要，所以原告收购该栋住宅楼的真实目的并非为满足通风采光的要求，收购费是取得消防用地支付的对价，按《合作开发合同》的约定，该笔费用应由被告承担。但是，原告在征收第四栋住宅楼后，只拆除东单元房屋作消防通道，且未影响消防验收，证明被告征收西单元房屋并无必要，因此造成的费用开支应由原告自行承担。故此，第四栋房屋的收购费用应由原告承担898801元，由被告承担862209元。人防工程异地统建费50万元承担问题。2004年9月15日，原告向岳阳市人防办支付人防工程异地统建费50万元。原告提供了付费发票。原告主张，因在岳阳某某建设过程中被告未及时办理人防手续，导致原告被人防部门罚款。被告主张，其已支付人防费用，人防工程异地统建费并非为岳阳某某支付。本院认为，人防部门出具的发票载明的付费单位是湖南某某房地产开发有限公司、付费项目是人防工程异地统建费，故该费用并非罚款，原告主张该费用因岳阳某某工程建设而发生，被告未提供该费用用于了其它工程建设的证据，对被告关于该费用并非用于岳阳某某的主张，本院不予采信。按《合作开发合同》的约定，人防费用应由被告承担。至于人防费用的付费项目和金额，由人防部门确定，行政相对人并无权可以选择交纳。前期勘察、设计费用的承担问题。原告主张，原告代被告支付了桩基动测工程费21840元、桩底岩石取样、桩基抽芯检测费185155元、人工挖孔超前孔钻探费21551.75元、基岩载荷检测费24500元、审图费10000元，共计263046.75元。原告提供了《基岩载荷检测合同书》、《某某人工挖孔桩超前孔钻探合同》、《基桩检测试验合同》、《桩底岩石取样、桩基抽芯检测结算书》、《某某桩基动测结算单》、《岳阳某某合作开发补充合同》及以上合同产生费用的发票。被告主张，以上费用都是因原告增加建筑面积而新产生的费用，应由原告承担。本院认为，以上除审图费之外的费用均属于前期勘察费用，即便是因新增建筑面积产生的，按《补充合同》的约定，也应依照原约定由被告承担；《某某施工图审查协议》于2004年9月30日签订、审图费发票于2004年10月14日开具，均发生在2004年1月17日之后，依照《补充合同》的约定，审图费应由原告承担。故此，桩基动测工程费等前期勘察、设计费用253046.75元应由被告承担，审图费10000元应由原告承担。本院认为，被告岳阳市某某局和湖南某某房地产开发有限公司签订的《合作开发合同》及《补充合同》约定一方提供国土使用权、一方提供建设资金，双方之间形成了合作开发房地产法律关系，应当受到法律保护。《某某合作项目合同转让协议书》签订后，原告岳阳某某置业有限公司取代湖南某某房地产开发有限公司成为本案合作开发房地产合同的相对方，原、被告应按合同约定享受权利、承担义务。合同履行过程中，被告代原告垫付国土使用权变更费用2002967.5元，同时原告应支付被告前期费用20万元、因新增建筑面积的分配补偿款83万元，以上款项3032967.5元可以从原告交付的保证金中抵扣，加上原告自认可以抵扣保证金的费用1967032.5元，原告交付的500万元保证金已抵扣完毕，原告要求被告返还保证的诉讼请求没有事实依据的支撑，本院不予支持。原告代被告垫付了第四栋房屋西单元的收购款862209元、人防工程异地统建费50万元、前期勘察费用253046.75元，共计1615255.75元，被告应当偿还原告。被告未在项目工程竣工验收后的合理时间内和原告结算，造成原告利息损失，本院酌情认定双方3个月的结算时间，故被告应自2008年12月8日起按银行同期贷款利率向原告支付利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第一款的规定，判决如下：被告岳阳市某某局在本判决生效后十日内支付原告岳阳某某置业有限公司垫付的房屋收购款862209元，并按银行同期贷款利率支付自2008年12月8日起至本院确定的履行期限届满之日止的利息；被告岳阳市某某局支付原告岳阳某某置业有限公司人防工程异地统建费及前期勘察费用共计753046.75元，并按银行同期贷款利率支付自2008年12月8日起至本院确定的履行期限届满之日止的利息；三、驳回原告岳阳某某置业有限公司的其他诉讼请求；以上一、二项，限在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53892元，由原告岳阳某某置业有限公司负担32300元，由被告岳阳市某某局负担21592元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  冯剩勇人民陪审员  龙红翔人民陪审员  付 瑛二〇一七年四月二十七日书 记 员  高 翔附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。