云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2301民初2585号原告：田宁，男，1975年11月30日生，汉族，楚雄市人，初中文化，滇西铁路有限公司职工，住楚雄市振兴路楚雄火车站住宿区，现住楚雄市。原告：冯圆圆，女，1979年10月4日生，汉族，楚雄市人，初中文化，无业，住楚雄市，现住楚雄市。被告：楚雄海弘房地产开发有限公司，住所地：楚雄市开发区东盛路清馨小区，统一社会信用代码：532300000003519。法定代表人：高群，职务：总经理。被告：刘兴忠，男，成年人，四川省岳池县人，住四川省岳池县。原告田宁、冯圆圆与被告楚雄海弘房地产开发有限公司（以下简称海弘房产）、刘兴忠商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月15日公开开庭进行了审理。原告田宁、冯圆圆到庭参加诉讼，被告海弘房产、刘兴忠经本院公告传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告田宁、冯圆圆向本院提出诉讼请求：一、判令二被告按照商品房购销合同约定替原告办理房屋所有权证和国有土地使用证；二、判令二被告赔偿原告逾期办证违约金72003.39元（自2014年6月1日起至2016年5月25日止），2016年5月26日以后按照日利率1‰继续计算至办理到两证之日止；三、判令二被告赔偿原告逾期交房违约金14726.56元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月，原告以4423.32元每平米的价格向被告海弘房产购买了由被告开发的坐落于楚雄开发区云机四厂南侧金色花园住房一套。双方签订了商品房购销合同及补充协议。合同约定的交房时间为2014年5月30日前，但原告直到2014年10月23日才接房，并按照被告的要求交清了相关费用。按国家法律规定，被告应自商品房交付使用之日起90个工作日内，办理房屋所有权证及国有土地使用证，但直到2015年10月，被告都未办理两证。2015年11月25日，二被告在开发区管委会办公室写下书面承诺2份，但至今未履行承诺。被告海弘房产、刘兴忠未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。原告田宁、冯圆圆为证明自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、商品房购销合同；2、购房发票2份；3、收款收据3份（代收契税、大修基金、办证费、配套费、补交房款、物管费等）；4、收据；5、商品房使用说明书、商品房质量保证书；6、关于金色花园小区业主反映要求给予办理两证及解冻查封房屋协调处理情况；7、关于金色花园小区业主反映要求完善小区配套设施及整改小区一楼花园协调处理情况；8、商品房买卖合同登记备案表。被告海弘房产、刘兴忠未到庭质证，亦未向本院提交证据。本院认为，原告田宁、冯圆圆提交的证据1证实了双方签订商品房购销合同的事实；证据2证实原告支付购房款的事实；证据3、4证实了原告接房并支付相关费用的事实；证据6、7证实了经业主代表与被告海弘房产、刘兴忠协商，达成对完善配套设施、办证、一楼花园整改、被查封房屋的解冻问题的处理意见的事实；证据8证实了2013年7月9日，金色花园13幢2单元102室商品房备案登记在原告田宁、冯圆圆名下的事实；本院予以采信；证据5不能证实被告刘兴忠是金色花园项目的合作开发商；本院不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2013年7月9日，原告田宁、冯圆圆（乙方）与被告海弘房产（甲方）签订《商品房购销合同》（合同编号：金色花园2012商392号），约定原告向被告购买金色花园13幢2单元102室，建筑面积127.52平方米，每平方米4423.32元。合同约定：“……第七条、甲方应于2014年5月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方……第九条、甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止叁拾天内，甲方按每天0.01%元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期叁拾天后，甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行……第十二条、乙方缴清该套商品房所有购房款，专项维修基金，相关税费设施配套费，办证费及其它相关费用，并出具合法有效的产权登记所需全部的相关资料后由甲方代办产权登记，甲方须在365个工作日内提交相关部门办理。乙方在规定时间内未交齐所需办证资料，则由乙方承担相关责任。”合同签订后，原告分别于2013年7月9日、8月14日向被告海弘房产付清购房款564062元，并于2014年10月23日补交房款2344元。双方于2013年7月9日进行了商品房买卖合同备案登记。2014年10月23日，原告接到被告海弘房产通知接房，双方办理了交接房手续，并支付了配套费、办证费、大修基金等相关费用。2015年11月25日，经被告海弘房产与业主代表协商，达成《关于金色花园小区业主反映要求给予办理两证及解冻查封房屋协调处理情况》，注明：经开发商李林海与金色花园小区业主代表协商，李林海承诺，从2015年11月25日起，6个月内走完关于中国银行向法院起诉冻结金色花园房产及开发商李林海、项目承包方刘兴忠账户的所有法律程序后，在30日内准备完办理房产证、土地证的相关材料并交楚雄市住建局及相关部门给予办理两证。如因所提交的相关手续不符合要求，由开发商李林海负全责。如承诺时间到，未完成承诺事项的，每天按购房合同总房款1‰赔偿业主。李林海及业主代表在该份“处理情况”上签字确认，并加盖被告海弘房产的公章。同日，作为项目承包方的被告刘兴忠与业主代表协商，达成《关于金色花园小区业主反映要求完善小区配套设施及整改小区一楼花园协调处理情况》1份，注明：刘兴忠承诺，从2015年11月25日起，6个月内走完关于中国银行向法院起诉冻结金色花园房产及开发商李林海、项目承包方刘兴忠账户的所有法律程序后，在60日内完成所有配套设施的建设及正常使用。如承诺时间到，未完成承诺事项的，每天按购房合同总房款1‰赔偿业主。被告刘兴忠及业主代表在该份“处理情况”上签字确认，并加盖被告海弘房产的公章。被告海弘房产至今未为原告办理房屋所有权证和国有土地使用证。另查明，金色花园小区至一审辩论前未进行竣工验收。本院认为，建设工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案涉诉商品房虽已办理完毕房屋交接手续，但金色花园小区尚未竣工验收，不具备法定交付条件，亦不具备办理房屋所有权证、国有土地使用权证的前提条件。故对于原告要求被告办理金色花园13幢2单元102室房屋产权证、国有土地使用权证并支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持，原告可待涉案房屋具备办证条件后再行主张权利。根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》相关规定：……房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《云南省建设工程竣工验收管理办法》对建设工程竣工验收作了统一和规范，第十二条规定：建设工程投入使用前，建设单位应取得建设行政主管部门竣工验收备案机关出具的建设工程竣工验收备案表。综上，本案商品房应在综合验收后，取得“建设工程竣工验收备案表”方视为完成竣工验收，具备交付使用的条件。被告具备交房条件的时间应为竣工验收合格之日，应在竣工验收合格后的合理期限30日内交付房屋。根据双方签订的《商品房购销合同》第九条逾期交房违约责任，被告应承担约定交房次日即2014年6月1日至完成竣工之日的逾期交房违约金。原告田宁、冯圆圆主张被告海弘房产支付违约金的诉请，不违反法律规定，本院予以支持，逾期交房违约金本院确认为14666元（564062元×30天×0.01%+564062元×115天×0.02%）。被告刘兴忠不属于合同相对方，亦未与原告签订《商品房购销合同》，对于原告的诉请不应承担责任。被告楚雄海弘房地产开发有限公司、刘兴忠经本院公告传唤未到庭应诉亦未提交相应证据，应承担由此产生的法律后果。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告楚雄海弘房地产开发有限公司支付原告田宁、冯圆圆自2014年6月1日起至2014年10月23日止的逾期交房违约金14666元；二、驳回原告田宁、冯圆圆的其他诉讼请求。案件受理费1968元，由被告楚雄海弘房地产开发有限公司负担416元（未交），由原告田宁、冯圆圆负担1552元（已交），公告费500元，由被告楚雄海弘房地产开发有限公司负担（未交）。以上应由被告楚雄海弘房地产开发有限公司履行的内容，限于本判决生效之日起三十日内履行完毕，款交本院。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  徐彦琼人民陪审员  尹朝富人民陪审员  田永俊二〇一七年四月五日书 记 员  郑 洲