福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0302民初4326号 原告：莆田市世全房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区学园路。统一社会信用代码：913503006112527171。 法定代表人：李国镇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。 被告：吴黎明，女，1981年3月5日出生，汉族，农民，住所地福建省莆田市城厢区。 第三人：中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行，住所地福建省莆田市城厢区后巷街**。统一社会信用代码：91350302855342137G。 负责人：肖文埜，该行行长。 委托诉讼代理人：刘招山，男，1988年2月19日出生，汉族，该行员工，住，住所地河南省洛阳市/div> 原告莆田市世全房地产开发公司（以下简称“世全公司”）与被告吴黎明、第三人中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行（以下简称“城厢农行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世全公司的委托诉讼代理人郑政煌、被告吴黎明和第三人城厢农行的委托诉讼代理人刘招山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世全公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除世全公司与吴黎明于2015年2月28日签订的《商品房买卖合同》；2、判令吴黎明协助办理上述《商品房买卖合同》登记备案注销及房屋预告登记注销手续；3、判令吴黎明偿还给世全公司代偿款28462.2元及该款自扣款之日起至还清之日止按日千分之一计算的违约金，该代偿款及违约金在吴黎明已支付给世全公司的购房款中直接扣除；4、判令吴黎明支付给世全公司解除合同的违约金400885.4元，该违约金在吴黎明已支付给世全公司的购房款中直接抵扣；5、本案的诉讼费用由吴黎明负担。事实与理由：2015年2月28日，世全公司与吴黎明签订《商品房买卖合同》一份，约定吴黎明向世全公司购买双洋·环球广场1#812号房屋，总价款2004427元，吴黎明应于2015年2月28日前支付首付款604427元，剩余购房款140万元由吴黎明向银行申请按揭贷款。合同附件十一补充协议第一条第四项约定：出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保的，若因买受人未按借款合同约定归还借款本息而导致出卖人承担相应保证责任的，则买受人除立即返还出卖人代偿金额外，还应自出卖人承担保证责任之日起按每日千分之一向出卖人支付违约金；自出卖人承担保证责任之日起30日内，买受人仍未偿还给出卖人代偿款项及违约金，出卖人有权解除商品房买卖合同并收回房产，且买受人须按房价款总额的20%赔偿出卖人损失，该损失从买受人已付款中直接扣除。合同签订后，吴黎明首付款由世全公司代垫，剩余购房款140万元由吴黎明以向城厢农行申请按揭贷款的形式支付给世全公司。因吴黎明没有按借款合同约定归还借款本息，致城厢农行直接扣划世全公司保证金28462.2元，并自2016年8月4日起为吴黎明承担连带保证责任，至今已超过30天，但吴黎明仍没有偿还世全公司代偿的按揭款，已达到合同约定的单方解除条件。 吴黎明辩称：1、同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，但世全公司未能在约定的期限内办理房屋权属证书，违约在先。因世全公司违约在先，故其要求吴黎明支付违约金没有事实与法律依据；2、即使吴黎明未能按期缴纳银行按揭贷款存在违约行为，世全公司要求吴黎明支付违约金明显偏高，应予以调整为按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算违约金；3、吴黎明已支付首付款604427元，并交纳银行按揭款共计129197.78元，该款应由世全公司返还给吴黎明。 城厢农行陈述称：吴黎明自2016年5月起拒不偿还银行按揭贷款，城厢农行按照与吴黎明签订的《个人购房担保借款合同》的相关约定划扣世全公司的保证金用于归还债务并无违反约定，不存在任何过错。若解除本案《商品房买卖合同》，应优先偿还银行贷款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人双方进行了证据交换和质证。当事人对证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年2月28日，世全公司（出卖人）与吴黎明（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定吴黎明以总价款2004427元的价格向世全公司购买位于莆田市学园路与××交叉口××·××广场××＃××房。合同第七条第（二）项约定：买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：【商业贷款】。买受人应当于2015年2月28日前支付首期房价款604427元，占全部房价款的30.15%。余款140万元向银行申请贷款支付。合同第八条约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2.1的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2.1的违约金。合同第十一条约定：出卖人应当在2016年3月1日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2.1的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知之日起15日内退还买受人全部购房款，并自买受人付款之日起，按照年利率5.6%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2.1的违约金。合同第二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机关申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照年5.6%计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同附件十一《补充协议》第四条约定：出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保的，若因买受人未按按揭借款合同约定归还借款本息而导致出卖人承担相应的保证责任的，则买受人除立即返还出卖人代偿金额外，还应自出卖人承担保证责任之日起按代偿金额每日千分之一向出卖人支付违约金；自出卖人承担保证责任之日起30日内，买受人仍未偿还给出卖人代偿款项及违约金的，出卖人有权解除商品房买卖合同并收回房产，且买受人须按房价款总额的20%赔偿出卖人损失，该损失从买受人已付款中直接扣除。2015年3月3日，世全公司为上述房屋办理商品房买卖合同备案，备案号为：151××××0068。后吴黎明（借款方）、世全公司（保证人）与城厢农行（出借方）签订《个人购房担保借款合同》（合同号ABC（2014）2006-1号），约定由吴黎明向城厢农行借款140万元，合同第二十八条约定：借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名：世全公司，开户行：农行莆田城厢支行，账号：13×××21。第三十一条约定：本合同项下借款采用以下（3）所列担保方式：……（3）阶段性保证+抵押。由阶段性保证人世全公司按9.1和9.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保。合同第三十三条约定：抵押人应协助配合贷款人按以下第（2）项的约定办妥抵押（预告）登记；……（2）自本合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记；自本合同第二十四条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起720日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。后吴黎明按月偿还贷款至2016年4月20日，此后未再偿还按揭贷款。2016年8月4日，城厢农行划扣了世全公司的保证金28462.2元，用于偿还吴黎明的部分按揭借款。同年8月28日，世全公司通过邮政专递向吴黎明邮递《还款通知书》，要求吴黎明偿还被划扣的保证金等。同年9月7日，莆田市世全房地产以登报公告的方式要求吴黎明偿还被扣保证金。2016年10月12日，世全公司以吴黎明拒不偿还银行按揭贷款已构成违约，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》等为由，诉至本院。 庭审期间，吴黎明与世全公司共同确认世全公司已将房屋交付给吴黎明使用。 本院认为，吴黎明与世全公司签订的《商品房买卖合同》及其二者与城厢农行签订的《个人购房担保借款合同》均系各方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性的规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。现城厢农行已依约将贷款140万元发放给吴黎明，世全也依约为吴黎明的贷款提供阶段性保证担保并已将商品房交付给吴黎明，但吴黎明自2016年4月21日起未向银行偿还按揭贷款，已构成违约。其违约行为导致世全公司被城厢农行于2016年8月4日划扣了保证金28462.2元，用于偿还吴黎明的部分按揭贷款。因吴黎明与世全公司签订的《商品房买卖合同》约定自出卖人承担保证责任之日起30日内，买受人仍未偿还给出卖人代偿款项及违约金的，出卖人有权解除商品房买卖合同并收回房产，现上述约定的期限已届满，但吴黎明仍未偿还，同时吴黎明也同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，故现世全公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》有理，本院予以支持；同理，世全公司请求吴黎明协助办理《商品房买卖合同》的登记备案及房屋预告登记的注销手续有理，本院亦予以支持。吴黎明与世全公司签订的《商品房买卖合同》约定若因买受人未按按揭借款合同约定归还借款本息而导致出卖人承担相应的保证责任的，则买受人除立即返还出卖人代偿金额外，还应自出卖人承担保证责任之日起按代偿金额每日千分之一向出卖人支付违约金，由于该约定的违约金过分高于出卖方的实际损失，且吴黎明请求予以调整，故本院酌情予以调整为按月利率2%计算违约金，故世全公司请求吴黎明支付代偿款28462.2元自扣款之日即2016年8月4日起按日千分之一计算违约金缺乏依据，吴黎明依法应支付该款自该日起至还清之日止按月利率2%计算的违约金。同理，世全公司请求吴黎明按房价款总额的20%支付违约金400885.4元也缺乏依据，因双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定出卖人逾期交付房屋购买人有权解除《商品房买卖合同》，出卖人应按全部应付购房款的5%支付违约金，根据公平合理原则，本院酌情确定吴黎明应按全部房价款的5%支付违约金，即吴黎明应支付给世全公司违约金2004427元×5%=100221.35元。世全公司要求吴黎明应承担的违约金在吴黎明支付的购房款中直接扣除，缺乏依据，本院不予支持。虽然吴黎明与世全公司签订的《商品房买卖合同》约定双方同意共同向房屋登记机关申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；且若因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人应承担相应的违约责任。但吴黎明、世全公司与城厢农行签订的《个人购房担保借款合同》第三十三条第二款又约定：自本合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记；自本合同第二十四条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起720日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。即双方对办理房屋权属证书的期限又重新作出约定，且现办理房屋权属证书的期限尚未届满，故吴黎明主张世全公司未能为其办理房屋权属证书违约在先，世全公司的请求不应得到支持缺乏依据，本院对其该主张不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除吴黎明与莆田市世全房地产开发有限公司于2015年2月28日签订的《商品房买卖合同》； 二、吴黎明应于判决生效之日起十日内协助世全公司办理前述《商品房买卖合同》的备案登记及预告登记的注销手续； 三、吴黎明应于判决生效之日起十日内偿还给莆田市世全房地产开发有限公司代偿款28462.2元及该款自2016年8月4日起至还清之日止按月利率2%计算的违约金； 四、吴黎明应于判决生效之日起十日内支付给莆田市世全房地产开发有限公司违约金100221.35元。 案件受理费26058元，由莆田市世全房地产开发有限公司负担1085元，由吴黎明负担24973元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  洪俊达 人民陪审员  吴黎清 人民陪审员  林进希 二〇一七年四月二十四日 书 记 员  金苏仙 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。