浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0382民初7810号原告：包乐萍，女，1953年12月30日出生，汉族，住乐清市。委托代理人：叶乐一，浙江杭天信（乐清）律师事务所律师。委托代理人：杨乐枢，浙江杭天信（乐清）律师事务所律师。被告：温州海陆房地产开发有限公司，住所地：温州市龙湾区永中街道永中路88号-102，统一社会信用代码：330300000028977。法定代表人：金国华。被告：乐清市申瑞房地产开发有限公司，住所地：乐清市乐成街道金马广场B幢14A室，统一社会信用代码：9133038255402432XH。法定代表人：万文静。委托代理人：叶阿静，浙江联英（乐清）律师事务所律师。原告包乐萍与被告温州海陆房地产开发有限公司（以下简称海陆公司）、乐清市申瑞房地产开发有限公司（以下简称申瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年8月16日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2017年1月26日公开开庭进行审理，原告包乐萍的委托代理人叶乐一、被告申瑞公司的委托代理人叶阿静到庭参加诉讼，被告海陆公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包乐萍起诉称：2005年乐清市城南街道石马南村部分土地被征收，乐清市政府将乐清市中心区a-K10地块划拨给乐清市城南街道石马南村，即原告所购房屋坐落地块。2005年石马南村村委会就乐清市中心区a-K10地块安置用地委托被告海陆公司代建，并签订代建合同。2006年7月，原告向被告海陆公司购买房屋，于2006年7月21日付款300000元、7月28日付款350000元。2006年9月16日，原告与被告海陆公司签订一份《乐成镇中心区（海陆广场）套房落实表》，约定：“房屋5幢12××室；暂定面积168.5平方米，单价6600元，总计1112100元”。同日签订一份《石马南村村民联建指标转让协议书》，约定“（1）甲方将该地块分得的村民联建房指标建筑面积约192.13平方米包括公建指标及车库一切配套设施一并自愿转让给乙方；（2）成交价格：双方同意联建房指标价格为每平方米3100元，共计595603元”。2007年1月30日，原告向被告海陆公司支付48646元。以上原告共支付给被告海陆公司698646元，除100000元系原告为他人所代缴，余款598464元系房号5幢12××室的房款。2010年，被告海陆公司与石马南村村委会解除了代建合同。原地块由被告申瑞公司通过挂牌方式取得国有土地使用权，被告申瑞公司与石马南村签订代建合同，由被告申瑞公司承继被告海陆公司对外落实的房源。原告与被告落实房源过程中，被告迟迟未能落实房屋。另楼盘现状仅有4幢，原、被告约定的5幢12××室已不存在，期间双方多次沟通，但未达成一致协议。为此原告诉至法院，请求：1、依法解除原告与被告海陆公司签订的《石马南村村民联建房指标转让协议书》及《乐成镇中心区（海陆广场）套房落实表》；2、判令俩被告归还原告房款598646元及相应经济损失（其中300000元自2006年7月21日起、250000元自2006年7月28日起、48648元自2007年1月30日起按同期银行贷款利率计算至实际返还之日）；3、本案诉讼费由俩被告承担。原告包乐萍为证明自己的主张，提供如下证据：1、原告身份证，证明原告的主体资格；2、俩被告公司基本情况，证明被告海陆公司与申瑞公司的主体资格；3、《乐清市中心区（海陆广场）套房落实表》、《乐清石马南村村民联建房指标转让协议书》、石马南村31亩留用地建筑面积分配副卡，证明原告向被告购买房屋的事实；4、银行转账记录、收款收据、借款单，证明原告向被告支付房款的事实；5、银行转账记录、落实表复印件，证明原告表妹包慧燕为了购房支付了500000元给被告海陆公司，连同原告支付给被告海陆公司的650000元一共1150000元，由被告海陆公司出具一份1150000元的借条的事实；6、（2013）温乐民初字第528号民事判决书，证明该案件已经认定俩被告在涉案代建项目上存在承继关系的事实；7、情况说明，证明被告海陆公司收到原告购买5幢12××房购房款598646元的事实。被告申瑞公司答辩称：原告与被告海陆公司签订的指标转让协议书及落实表系无效合同和协议书。指标转让协议书签订时涉案房屋并不存在，落实表属于预售合同，当时被告海陆公司在未取得所开发地块的土地使用权及商品房销售（预售许可）的情况下与他人签订的房屋买卖合同及协议书，应属无效；原告交给被告海陆公司的款项，被告申瑞公司并不清楚也未收到过该款，故原告起诉俩被告共同返还涉案款项，无法律依据，应驳回原告的诉讼请求。被告申瑞公司未提供证据。被告海陆公司未答辩，亦未提供证据。对于原告提供的证据，被告申瑞公司质证意见及本院认证如下：被告申瑞公司对证据1、2无异议。认为证据3的指标转让协议书及落实表系无效合同和协议书，副卡属于协议书附件，副卡不能作为房屋权源的依据。对证据4的真实性无法确认，认为原告交付给被告海陆公司的款项，被告申瑞公司不清楚，原告起诉俩被告共同返还该款项，无法律依据；银行转账记录系原告转账给他人，并非转账给被告海陆公司，转账凭证与借款单可以反映出即使款项最终支付给被告海陆公司，但该款项性质为借款，对收款收据形式上的真实性无异议，但没有其他证据印证交易记录。对证据5的真实性有异议，认为没有原件，且与本案无关联性。对证据6的真实性无异议，但对证明对象有异议，认为不能证明被告申瑞公司对被告海陆公司在涉案项目中所有的权利义务均承继，俩被告间从未就此达成过协议。对证据7形式的真实性无异议，但对于其中的内容无法确认，被告海陆公司收到原告的钱并未交给被告申瑞公司。本院认为，对于原告提供的证据1、2，因被告申瑞公司无异议，本院予以认定。对于证据3，本院认为该份协议及落实表的主体及效力问题是本案争议的焦点之一，具体意见在说理部分进行阐述。对于证据4、5，结合证据7可以形成证据链，证明原告为了购买涉案代建项目的5幢12××房将598646元支付给被告海陆公司的事实，本院均予以认定，但对于证据7中证明原先购房的业主与被告海陆公司形成的权利义务均由被告申瑞公司承接并由被告申瑞公司予以安排房屋这一待证事实，因无证据印证，本院不予认定。对于证据6的真实性本院予以认定，但无法证明原告主张的待证事实，对于原告主张的待证事实，本院不予认定。结合上述质证分析意见，本院认定事实如下：乐清市城南街道石马南村部分土地被征收后，乐清市政府将中心区A-K10地块划拨给该村作为安置留用地，2005年石马南村村委会就乐清市中心区A-K10安置留用地块委托海陆公司代建，并签订代建合同。2006年7月，原告向被告海陆公司购买涉案代建项目的房屋，原告向被告海陆公司汇款300000元，同年7月28日向被告海陆公司汇款350000元。2006年9月16日，原告与被告海陆公司签订一份《乐成镇中心区（海陆广场）套房落实表》，约定：房号5幢12××室；暂定面积168.5平方米，单价6600元，总计1112100元……。第一期，签订本落实表时，客户向建设单位支付30万元/套；第二期，在项目基础完工时，应支付至总建设工程款的40%（包括第一期款项）……。同日，原告包乐萍作为乙方与甲方“张西平、柳晓东”签订《石马南村村民联建房指标转让协议书》，被告海陆公司作为丙方（建设单位及见证方）在该协议上盖章，该协议书约定：一、甲方将该地块分得的村民联建房指标建筑面积约192.13平方米包括公建指标及车库一切配套设施一并自愿转让给乙方，经丙方见证认可；二、成交价格：双方同意联建房指标价格为每平方米3100元，共计59603元在签订本协议时乙方一次性支付给甲方。三、权属转让：甲方同意于2006年9月16日正式将上述的联建房指标192.13平方米包括公建指标及车库一切配套设施一并自愿转让给乙方，今后产权归乙方所有，甲方无权干涉。……。2007年1月3日，原告支付给被告海陆公司48646元。2010年期间，经石马南村村委与海陆公司协商，双方解除了代建合同关系。2010年3月31日，被告申瑞公司通过挂牌方式以总价5.08亿的价格取得该地块的国有土地使用权。被告申瑞缴纳土地出让金后，乐清市人民政府按照回扣地出让政策返还了土地出让金中的部分款项。2010年7月30日，被告申瑞公司与石马南村村委会签订代建协议书，约定被告申瑞公司为石马南村村民代建安置住房。现在涉案的房地产项目仅建成4幢楼房，已经竣工交付使用。本院认为，关于2006年9月16日原告包乐萍作为乙方与甲方“柳晓东、张西平”、丙方被告海陆公司三方签订的《石马南村村民联建房指标转让协议书》及《乐成镇中心区（海陆广场）套房落实表》的主体及效力问题。结合《石马南村村民联建房指标转让协议书》及《乐成镇中心区（海陆广场）套房落实表》、分配副卡以及被告海陆公司出具的情况说明，可以认定《石马南村村民联建房指标转让协议书》的实际主体是原告与被告海陆公司。此时被告海陆公司已取得石马南村联建房的代建权，而该联建房的具体建设地块亦已经明确，故被告海陆公司与原告关于联建房指标转让的协议及套房落实表均应属有效。对于原告要求解除与被告海陆公司签订的《石马南村村民联建房指标转让协议书》及《乐成镇中心区（海陆广场）套房落实表》的问题。本院认为，现在委托代建的涉案房地产项目已经由被告申瑞公司负责代建，但原告未能提供证据证实由被告申瑞公司承继被告海陆公司对外落实的所有房源，亦无证据证实被告海陆公司将原告的相关材料移交及收取原告的购房款598646元转交给了被告申瑞公司，现享有处分权的被告申瑞公司对该份套房落实表不予追认，且涉案房地产项目已经交付使用，原告及被告申瑞公司均认可该房地产项目中并无套房落实表中约定的5幢12××号房，只有4幢房屋，被告申瑞公司表示即便原告愿意支付购房款亦无法给原告安排其他的房屋，故被告海陆公司无法继续履行套房落实表的约定，严重违约致使合同的目的无法实现，无法取得房屋的原告要求解除其与被告海陆公司签订的《石马南村村民联建房指标转让协议书》及《乐成镇中心区（海陆广场）套房落实表》，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，原告可以要求返还已付购房款并有权要求赔偿损失，故原告要求被告海陆返还其购房款598646元及赔偿经济损失有事实、法律依据，本院予以支持，但赔偿经济损失应从起诉之日起计算。对于原告要求被告申瑞公司共同返还购房款598646元及赔偿经济损失的诉请，于法无据，本院不予支持。被告海陆公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告包乐萍与被告温州海陆房地产开发有限公司于2006年9月16日签订的《石马南村村民联建房指标转让协议书》及《乐成镇中心区（海陆广场）套房落实表》。二、被告温州海陆房地产开发有限公司返还原告包乐萍购房款598646元及赔偿经济损失（从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的履行之日止）。三、驳回原告包乐萍的其他诉讼请求。本案受理费9786元，由被告温州海陆房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长 周 萍人民陪审员 郑 婕人民陪审员 吴玲娟二〇一七年四月二十六日书 记 员 朱华锋