湖北省巴东县人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂2823民初1911号原告：向传忠，男，1968年8月17日出生，汉族，居民，户籍所在地：湖北省巴东县，经常居住地：湖北省巴东县。委托诉讼代理人：彭龙，湖北楚峡律师事务所律师。特别授权。被告：付玉花，女，1949年11月29日出生，汉族，巴东县人民医院退休职工，户籍所在地：湖北省巴东县，经常居住地：湖北省巴东县。被告：周宗兴（系付玉花之夫），1949年8月15日出生，汉族，原巴东县轮船公司退休职工，户籍所在地：湖北省巴东县，经常居住地：湖北省巴东县。二被告委托诉讼代理人：王玉林，宜昌市中信法律服务所法律工作者。特别授权。原告向传忠诉被告付玉花、周宗兴合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告向传忠及其委托诉讼代理人彭龙、被告付玉花、周宗兴的委托诉讼代理人王玉林及被告付玉花到庭参加诉讼。本案在审理期限届满前，原、被告均同意继续适用简易程序审理，本院决定继续适用简易程序审理，并报经院长批准后，延长审理期限三个月。本案现已审理终结。原告向传忠向本院提出诉讼请求：1、判令二被告及时将原、被告合资所建房屋的水、电报装立户。2、判令二被告办理或协助原告办理整栋房屋产权及土地使用权的分户、过户手续。3、判令二被告支付给原告违约金100000元。事实和理由：原、被告双方于2011年9月23日签订《合资建房协议》，并经巴东县公证处公证。2012年4月16日双方对上述合同部分条款予以变更和补充，签订《合资建房变更补充协议》，并经巴东县公证处公证。合同明确约定二被告以巴东县[2011]国土资函字第077号《建设用地批准书》和巴建地字第[2011]151号《建设用地规划许可证》及移民户头作为出资与原告合资建房，其他资金均由原告承担。合同还约定其他相关权利和义务，并对产权分割进行明确约定。合同签订后，原告严格按合同约定修建房屋，于2013年竣工，并给被告分割产权交付了房屋。但被告一直不按合同约定履行义务，不进行水、电报装立户，不办理也不协助办理产权及土地使用权登记及过户手续，被告的上述违约行为给原告及该栋房屋的其他住房户带来极大的不方便和损失。经多方协商，无法达成共识。为维护原告合法权益，诉至法院请求解决。原告向传忠为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、2011年9月23日，原、被告签订的《合资建房协议书》及《公证书》；2、2012年4月16日，原、被告签订的《合资建房补充协议》及《公证书》；3、《建设工程规划许可证》、《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《巴东县房屋安全鉴定报告》；4、2014年6月30日，被告付玉花书写的房屋装璜钥匙移交说明；5、湖北省非税收入一般缴款书及中华人民共和国税收通用完税证；6、巴东县信陵镇营沱社区调解委员会处理意见。被告付玉花、周宗兴辩称：1、原告的起诉与客观事实不符。原、被告于2011年9月23日签订《合资建房协议》，并在巴东县公证处对上述合同进行公证，合同约定水、电报装立户由被告申请报装立户，费用由原告承担。被告多次到相关部门报装立户，因该房屋没有交纳罚款和未验收而不予报装立户。2013年10月17日，原告以伪造的巴东县城市综合管理领导小组办公室“报装立户通知书”的假公文到水、电部门办理了入户手续，其目的是为了逃避相关费用，导致被告多次无法申请正常报装。2、原告要求被告支付100000元违约金，无事实依据和法律依据，原告也未列举被告有违约行为的相关证据。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告付玉花、周宗兴为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：1、巴东县营沱片区未处理户统计表；2、停电公告、报装分户通知书、巴东县公安局行政处罚决定书。本院对原告向传忠当庭提交的证据，认为与本案有关联性、具有真实性，二被告对原告提交的证据的真实性无异议，亦未提供相反证据予以反驳，本院予以采信，作为认定案件事实的依据。对被告付玉花、周宗兴当庭提交的证据，因均系复印件，且没提供原件予以核对，原告亦提出异议，本院对二被告提交的证据不予采纳。经审理查明，被告付玉花、周宗兴系夫妻关系。被告付玉花属三峡库区移民搬迁户，按照移民政策相关规定，被告付玉花取得了位于巴东县信陵镇××社区××路80平方米的居住用地。2011年8月1日，巴东县城乡规划管理局为被告付玉花办理了巴建地字第（2011）151号《建设用地规划许可证》。2011年8月2日，巴东县国土资源局为被告付玉花办理了巴东县（2011）国土资函字第077号《建设用地批准书》。同日，巴东县城乡规划管理局为被告付玉花办理了巴建工字第（2011）092号《建设工程规划许可证》，许可被告付玉花在巴东县信陵镇××社区××路修建400平方米的住宅楼。2011年9月23日，原、被告签订《合资建房协议》，约定：二被告以（2011）国土资函字第077号《建设用地批准书》和巴建地字第（2011）151号《建设用地规划许可证》及移民户头作为出资与原告合资建房，其他资金均由原告承担。并对建房质量、房屋交付等进行了约定。2012年4月16日，原、被告又签订《合资建房变更补充协议》，双方对原协议的分房方案及房屋交付时间进行了重新约定。上述两份协议均在巴东县公证处进行了公证。协议签订后，原告于2011年10动工修建，2013年5月房屋竣工。在修建过程中，原告未按照规划要求进行修建，巴东县城市管理综合执法大队作出巴城管罚字[2014]第015号行政处罚决定书，对被告付玉花违法建筑处以罚款的行政处罚。原告以被告付玉花的名字向相关部门交纳了部门罚款。2013年9月18日，巴东县房屋安全鉴定办公室对该房屋进行了鉴定，该房屋被评定为A级房屋。本院认为，被告付玉花作为三峡库区移民搬迁户，依法取得用地面积为80平方米的国有土地修建住宅楼，且办理了相关建房手续的事实清楚，有《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》在案佐证。本案争议的焦点是：原、被告签订的《合资建房协议》及其《合资建房变更补充协议》是否有效。从原、被告签订的《合资建房协议》的约定来看，二被告是以（2011）国土资函字第077号《建设用地批准书》和巴建地字第（2011）151号《建设用地规划许可证》及移民户头作为出资与原告合资建房，其他资金均由原告承担。显然，原、被告属合资开发房地产。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”和《最高人民法院》第十六条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”的规定，因原、被告双方在审理中均未提供证据证实其合作建房已经有批准权的人民政府批准，故双方签订的《合资建房协议》及其《合资建房变更补充协议》应认定为无效合同。原告要求二被告及时给双方合资所建房屋办理水、电报装立户，并办理或协助原告办理整栋房屋产权及土地使用权的分户、过户手续，以及支付给原告违约金100000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第五十六条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条之规定，判决如下：驳回原告向传忠的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告向传忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  向葵二〇一七年四月六日书记员  张芹附：与本案相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;（三）以合法形式掩盖非法目的;（四）损害社会公共利益;（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。