广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初546号原告：崔艳萌，女，1987年8月19日出生，汉族，住河北省晋州市。委托诉讼代理人：廖旭东，XX律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹鹏，XX律师事务所实习律师。被告：胡天文，男，1983年6月5日出生，汉族，住四川省筠连县。原告崔艳萌诉被告胡天文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法适用简易程序由审判员谭凯航独任审理，于2017年3月23日公开开庭进行审理。原告崔艳萌及委托诉讼代理人廖旭东、邹鹏到庭参加诉讼，被告胡天文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告崔艳萌诉称，2016年9月12日，原告与被告签订了一份《房地产买卖合同》，约定：被告将其中山市××XX家园××房，以776000元的总价转让给原告，定金120000元，2016年9月30日前交房。《房地产买卖合同》第三条明确“卖方保证对上述该物业拥有完整所有权并拥有全部的占用权、使用权、收益权、处分权，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或由于卖方原因导致该物业无法办理产权登记手续或买卖过户手续的，卖方应赔偿由此对买方及经纪方造成的全部损失”。在《合同》附件1第一条：被告向原告保证：该物业只剩余293150元贷款未还，所属贷款银行为工商银行中山东凤支行。合同签订之日，原告向被告支付了80000元定金，2016年9月26日原告又支付定金40000元。被告于2016年9月30日将房屋交给原告使用。2016年11月，原告发现涉案房屋被法院查封，经了解，被告在购买涉案房屋时，另向深圳市XX小额贷款有限公司贷款本金194151元，因被告没有及时按约还款，被起诉至法院。现因卖方存在债务问题导致本次房屋买卖无法进行或完成，被告行为已构成违约，特诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》；2、被告双倍返还定金240000元；3、被告赔偿原告经济损失30000元。被告胡天文未提交答辩意见，亦未提供证据。经审理查明：2016年9月12日，原告崔艳萌与被告胡天文到广东粤法律师事务所由律师见证签订《房地产买卖合同》及《合同附件1》。《房地产买卖合同》以胡天文为卖方，崔艳萌为买方，约定胡天文向崔艳萌出售位于中山市××XX家园××房的房屋，购房总价为776000元，税费买方承担。《房地产买卖合同》中部份条款如下:三、卖方合法持有商品房买卖合同，合同编号HTN2014090651号、合同条码1401090513号。卖方保证对上述该物业拥有完整所有权并拥有全部的占用权、使用权、收益权、处分权，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或由于卖方原因导致该物业无法办理产权登记手续或买卖过户手续的，卖方应赔偿由此对买方及经纪方造成的全部损失。本条约与本合同第六条、第七条分开执行。四、买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收到买方支付的部分定金（120000元）也就是在2016年9月30日前。六、卖方收到买方购房定金后，不出售该物业给买方或不按合同条款执行，作违约处理，卖方应在从违约日起伍日内双倍返还购房定金及双倍返还所有已收到的房款给买方。买方支付购房定金给卖方后，不买该物业或不按合同条款执行，作违约处理，卖方即时没收买方已支付的购房定金及所有已收到房款，并有权另行出售该物业。本条约与本合同第三、第七条分开执行。七、卖方逾期交付该物业或违约的或买方逾期交付房款或违约的，视为违约，逾期超过十天仍未能履行，守约方有权解除本合同，违约方应按逾期每日总房价1‰向守约方支付违约金直至实际履行之日止，本条约与本合同第三条、第六条分开执行。十七、按揭付款1、人民币捌万元整（80000.00元）须在签定本合同时支付给卖方，作为本次房屋买卖部分购房定金。总购房定金为人民币壹拾贰万（150000元）。2、首期房款（含定金）人民币贰拾叁万贰仟捌佰元（232800元）详细按本合同附件条款执行。3、若银行最终批贷金额与买方申请按揭贷款金额之间有差额的，则在买卖双方到国土局办理房地产过户手续递件成功之时，买方将差额补齐给卖方。4、房价余款（贷款银行批准按揭贷的金额）在办妥物业买卖过户及抵押登记后，由所属按揭贷款银行直接划入卖方在该贷款银行所开设的账户。《合同附件1》中部份条款如下：1、卖方向买方保证，该物业只有一笔金额为人民币肆拾伍万壹仟元整（451000元）购房贷款，到2016年9月12日止，剩余人民币贰拾玖万叁仟壹佰伍拾元整（293150元）房贷欠款未还。所属贷款银行为中国工商银行股份有限公司中山东凤支行（电话0760-227××××2）,贷款合同编号A:万科字中山分行东凤支行2015年002号。如因卖方个人或其配偶存在债务问题导致本次房屋买卖无法进行或完成，本合同无法履行，作违约处理，按本合同第三条、第六条、第七条执行。2、第一笔人民币捌万元整，在签订该物业本《房地产买卖合同》时，买方支付给卖方；第二笔房款为人民币肆万元整，在2016年9月30日前，买方支付给卖方；第三笔房款为人民币叁万元整，在2017年1月19日前，买方支付给卖方；第四笔房款为人民币捌万贰仟捌佰元整，在过户当天由买方支付给卖方。4、余下房款为人民币伍拾肆万叁仟贰佰元整，待该物业领取到“不动产权证书”时，由买方选择银行申请购房按揭贷款支付给卖方。庭审中，原告称2016年9月12日、2016年9月26日崔艳萌通过其丈夫王宗康银行帐号分别向胡天文银行帐号转帐80000元、40000元，并提交《定金房款收据》两张予以证明，被告胡天文在两张《定金房款收据》上签字捺印确认。另，原告称2016年9月30日，被告将涉案房屋交付原告使用。续后，原告着手对涉案房屋进行装修。2016年12月原告催促被告办理相关产权手续未果，后发现涉案房屋已被深圳市福田区人民法院于2016年9月27日查封档案。经与被告沟通要求解决相关债务纠纷解封房屋继续履行合同无果，原告于2017年1月9日诉至本院。诉讼中，原告述称为购买和装修涉案房屋，除支付的12万元定金外，经估算造成约30000元损失：1、中介机构中山市万正房地产代理有限公司撮合双方买卖及代办过户收取原告的服务费3000元；2、开通管道燃气，中山东凤公用燃气有限公司收取安装费188元；3、订做固定餐边柜、鞋柜、衣柜共计支付11000元；4、定做窗帘、晒衣架2600元（已支付1400元，仍需按约支付余款1200元）；5、安装燃气热水器支付1799元；6、其余已支付未有发票或收据的损失（空调安装、防盗网、灯具）。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。《房地产买卖合同》及《合同附件1》经原、被告双方签名确认，现被告未提供证据推翻或反驳上述证据，应承担举证不能的责任，故本院对上述合同予以认可。原告依约定时间支付了前两期定金共计120000元，在约定支付第三期定金时间前（2017年1月19日）发现被告房屋已被法院查封，要求被告排除过户障碍，继续履行合同，原告已履行应尽合同义务。被告因自身债务问题致使合同无法履行，从2016年9月27日房屋被查封起至今已超过半年时间，在合理期限内未有排除过户障碍，怠于履行合同义务，按《合同附件1》第1条约定，已构成违约，原告有权选择解除合同。双方签订的《房地产买卖合同》第三条、第六条、第七条，约定了损害赔偿、定金、违约金，但《中华人民共和国合同法》第一百一十六条明确规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。该条规定排除同时适用违约金和定金条款。另外，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的金额总和不应高于因违约造成的损失。本案原告交付的定金为120000元，超过原告主张的实际损失30000元，因此双倍返还定金足以弥补原告实际所受损失，原告另外主张经济损失30000元本院不予支持。被告胡天文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响法院依法判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、解除原告崔艳萌与被告胡天文于2016年9月12日签订的《房地产买卖合同》；二、被告胡天文应于本判决生效之日立即向原告崔艳萌双倍返还定金240000元；二、驳回原告崔艳萌其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，适用简易程序减半收取为2675元，由原告负担297元，被告负担2378元（该款原告已预交，本院不另收退，被告于本判决生效之日起7日内迳付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  谭凯航二〇一七年四月六日书记员  尹 珍陈伟华