上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初1658号原告(反诉被告)：上海艳磊幕墙装饰工程有限公司，住所地上海市崇明县城桥镇官山路XXX号XXX幢XXX区。法定代表人：盖朝霞，董事长。委托诉讼代理人：季华，上海徐卫红律师事务所律师。委托诉讼代理人：张仁，上海华尊律师事务所律师。被告(反诉原告)：孙贤记，男，1980年3月10日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：陈胜，湖北耿信律师事务所律师。原告(反诉被告)上海艳磊幕墙装饰工程有限公司(以下简称“艳磊公司”)诉被告(反诉原告)孙贤记租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年3月20日公开开庭进行了审理。原告艳磊公司的委托诉讼代理人季华、张仁、被告的委托诉讼代理人陈胜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告艳磊公司向本院提出本诉诉讼请求：1、判令原、被告之间的租赁合同继续履行；2、要求被告停止对原告场地的妨碍行为(停止锁门)。事实和理由：原、被告于2013年4月10日签订《场地租赁合同》一份，由原告承租南航公路XXX号18亩场地，每亩年租金人民币20,000元(币种下同)，租期五年。2016年11月起，被告派人到租赁场所锁门、堵门，并把铲车锁起来，严重影响原告经营。2016年12月19日，被告发短信通知要求解除合同。原告认为，被告的行为属于违约行为，合同应当继续履行，为此提起诉讼。被告孙贤记本诉辩称，本案租赁合同改变了租赁土地农业用地的使用用途，合同无效，故请求驳回原告本诉诉请。2016年1月起，原告开始拖欠租金，后经双方协商，租金增加至每月50,000元，支付方式改为按月支付。2016年11月17日，原告还向被告出具承诺书，但其仍未按承诺支付。遂被告提出反诉请求：1、反诉被告于判决生效之日起搬离租赁场地交付反诉原告；2、反诉被告支付拖欠的场地使用费(从2016年3月15日起至实际搬离日止，按照年租金600,000的标准计算)及利息(40万从2016年12月15日至付清日，按照同期贷款利率；15万从2017年2月1日起至付清日，按照同期银行贷款利率计算)。反诉被告艳磊公司辩称，同意搬离，但不同意其他反诉请求。双方未协商变更年租金为600,000元，艳磊公司已经支付租金1,555,000元(含押金30,000元)，已经多付，反诉原告应予退还多付部分。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：本案系争土地系被告孙贤记向案外人上海泽丰食用菌专业合作社承租，该合作社系向案外人上海市奉贤区金汇镇百曲村村民委员会、上海市奉贤区金汇镇南行村村民委员会承租，土地性质为基本农田。2013年4月10日，原、被告签订《场地租赁合同》，约定被告孙贤记将坐落于上海市奉贤区南航公路XXX号场地出租给原告艳磊公司使用，面积18亩，租赁五年，自2013年4月15日起至2018年4月14日止；年租金为360,000元，先付后用，每年一付，提前30日支付；原告艳磊公司另付押金30,000元。《场地租赁合同》落款处由原告股东刘文朝签名，并盖有原告公章。合同签订后，原告支付被告押金30,000元，双方开始履行合同。2015年12月起，因原告艳磊公司欠付租金，被告多次催讨未果，遂于2016年11月16日将租赁场所大门锁闭至今。2016年11月17日，原告股东刘文朝出具《承诺书》，承诺至2016年11月15日尚拖欠8个月租金，每月租金50,000元，共计400,000元。承诺分期支付，于2016年12月15日前支付150,000元，并于2016年年底前所欠的租金及之后所使用的租金一并支付。嗣后，原告艳磊公司仍未按承诺支付任何租金。另查明，原告艳磊公司于签订合同时企业名称为“上海艳磊石材装饰工程有限公司”，后变更为“上海艳磊幕墙装饰工程有限公司”。庭审中，原告艳磊公司确认股东刘文朝与另一股东(法定代表人)盖朝霞系夫妻关系；刘文朝以个人银行帐户向被告支付的多笔钱款为原告向被告支付的租金。本院认为，本案合同标的土地性质为基本农田，而本案租赁用途为非农业，违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，将基本农田用于非农用途，双方的土地租赁合同关系应为无效。因租赁合同无效，故本院对原告要求继续履行合同的本诉请求不予支付，原告还应当将租赁物返还被告。根据相关规定，租赁合同无效，承租人仍应按合同约定的租金标准支付占有使用费。至于租金标准，合同约定年租金为360,000元，但根据《承诺书》，月租金变更为50,000元即年租金600,000元。原告对该变更不予认可，本院认为，根据《场地租赁合同》由原告股东刘文朝作为承租人代表签署并加盖原告公章，刘文朝与原告法定代表人系夫妻关系，以及大部分租金由刘文朝个人支付等实际情况，出租人即被告足以相信刘文朝的行为代表原告，故本院认为刘文朝的行为构成表见代理，其出具的《承诺书》对原告具有约束力，认定双方已将年租金标准变更为600,000元。对租金变更的起始日期双方均无证据证明，故本院无法认定起始日，但从《承诺书》内容看，原告欠付的8个月期间已进行变更。考虑到自2016年11月16日起，被告将租赁场所大门锁闭，影响了租赁物的使用功能，故本院酌情将该日之后的年租金标准调整为300,000元，确认至2016年12月底原告所欠付的占有使用费为437,500元，原告理应支付该款项。至于被告提出的要求原告支付利息的反诉请求，根据《承诺书》约定，原告应于2016年12月15日前支付150,000元，于2016年年底前支付至2016年年底前的租金，原告逾期未支付，应承担从2016年12月16日起150,000元的同期银行贷款利息，从2017年1月1日起287,500元的同期银行贷款利息。另外，原告支付给被告的押金30,000元，被告应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第一百一十二条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海艳磊幕墙装饰工程有限公司与被告(反诉原告)孙贤记于2013年4月10日签订的《场地租赁合同》无效；二、原告(反诉被告)上海艳磊幕墙装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市奉贤区南航公路XXX号场地并返还被告(反诉原告)孙贤记；三、原告(反诉被告)上海艳磊幕墙装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)孙贤记至2016年12月31日止的占有使用费人民币437,500元，以及自2017年1月1日起至实际搬离并返还日止按年标准人民币300,000元计算的占有使用费；四、原告(反诉被告)上海艳磊幕墙装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)孙贤记以人民币150,000元为本金，从2016年12月16日起至实际付清日止；以人民币287,500元为本金，从2017年1月1日起至实际付清日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；五、被告(反诉原告)孙贤记于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海艳磊幕墙装饰工程有限公司押金人民币30,000元；六、驳回原告(反诉被告)上海艳磊幕墙装饰工程有限公司的全部本诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币6,700元，减半收取计3,350元，由原告(反诉被告)负担，反诉案件受理费人民币4,650元，由原告(反诉被告)负担3,000元，被告(反诉原告)负担1,650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张劲松二〇一七年四月二十八日书记员  姜 鹰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。