福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0211民初584号 原告：叶英平，男，1955年5月14日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告：秦蕊英，女，1959年6月1日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上述两原告共同委托诉讼代理人：李文长、彭俐娟，福建联合信实律师事务所律师。 被告：厦门铁路房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区文屏路****。 法定代表人：张德镅，总经理。 委托诉讼代理人：黄艳娜、邓振权，福建法正联盟律师事务所律师。 原告叶英平、秦蕊英与被告厦门铁路房地产开发有限公司（以下简称“铁路房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶英平及其委托诉讼代理人李文长、彭俐娟，被告铁路房地产公司委托诉讼代理人陈婉瑜（第二次庭审前终止委托）、黄艳娜参加第一次庭审；后被告铁路房地产公司变更委托诉讼代理人，原告叶英平及其委托诉讼代理人李文长、彭俐娟，被告铁路房地产公司委托诉讼代理人黄艳娜、邓振权参加第二次、第三次庭审。经协调，双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。 叶英平、秦蕊英向本院提出诉讼请求：1.铁路房地产公司立即向叶英平、秦蕊英返还面积差额房款暂计41251.66元（每平方5740元，暂以7.1867平方米计，具体面积差额平方数以鉴定结果为准）；2.铁路房地产公司以实际面积为叶英平、秦蕊英办理讼争房屋权属证书并交付给叶英平、秦蕊英，向叶英平、秦蕊英支付迟延交付权属证书违约金（以已付购房款为基数，按日利率0.00096%，自铁路房地产公司将讼争房屋交付叶英平、秦蕊英使用90日后第二日起即2014年12月26日至实际交付之日）；3.本案诉讼费（叶英平、秦蕊英已当庭撤回律师费这项诉讼请求）由铁路房地产公司承担。 事实和理由：双方当事人于2012年10月26日签订了《商品房买卖合同》，叶英平、秦蕊英购买铁路房地产公司建设的位于厦门市集美区，合同约定了房屋价款，付款方式，交房时间等双方的权利和义务等内容。其中合同第十四条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人己付款的0.00096％向买受人支付违约金。”合同签订后，叶英平、秦蕊英于2012年10月30日、2013年5月29日分别支付了225218元及525000元的购房款，叶英平、秦蕊英已充分履行了自己的合同义务。然而，铁路房地产公司多次违反合同约定和法律规定，给叶英平、秦蕊英造成了诸多损失和不便： 一、至今未向叶英平、秦蕊英交付讼争房屋权属证书。铁路房地产公司于2014年9月22日至9月26日期间向叶英平、秦蕊英交房，但在交房时铁路房地产公司并没有按照国家住建部《商品房销售管理办法》中有关“交房”条款的规定执行，且违反《商品房买卖合同》中第五条、第十四条之规定，没有在交房同时向买受人提供办理房产证的必要证明文件《土地房屋产籍调查表》和《厦门市房地产权属转移分户登记申请表》等，致使叶英平、秦蕊英不能在“交房后90天”内取得房产证。直至2015年9月，铁路房地产公司才正式通知叶英平、秦蕊英办理房产证及向叶英平、秦蕊英提供《土地房屋产籍调查表》，然而令叶英平、秦蕊英费解的是该调查表中莫名其妙的增加了各户房屋面积数量，且据叶英平、秦蕊英所知同一户型的上下楼增加的面积各不相同。此外，该调查表中所盖的房屋面积测量专用公章为乙级资质，与购房合同中的甲级资质也不一致。 二、讼争房屋实际面积与合同面积不符，且铁路房地产公司毫无根据的向叶英平、秦蕊英增加房屋面积。根据铁路房地产公司提供的测绘成果报告书附件中的房屋平面图进行分项综合面积计算得出房屋的实际面积比合同面积小几平方米，而究其原因是开发商不合理的把第一层另卖他人的店铺面积重复的分摊给楼上的住户；此外，如上所述在2015年9月铁路房地产公司通知叶英平、秦蕊英办理产权证时又擅自增加了叶英平、秦蕊英的房屋面积并要求叶英平、秦蕊英补缴房价款，而据叶英平、秦蕊英所知同一户型的上下楼增加的面积均不一致。铁路房地产公司此种行为不仅不合常理也不合法，因此根据该买卖合同第五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条等之规定请求法院按上述约定、规定处理面积差异。 铁路房地产公司辩称，一、不存在铁路房地产公司擅自增加房屋面积及将另卖他人店铺面积重复分摊给住户的事实，讼争房屋实际面积系经厦门市国土资源与房产管理局认可的有资质的国家测绘单位测绘，测绘程序合法、合规，铁路房地产公司有权要求叶英平、秦蕊英据实结算购房款。1.合同约定面积是项目工程未竣工时按经审核通过的施工图进行的面积测算值，办理产权证面积应以工程竣工后的实际测量面积为准。本案《商品房买卖合同》第五条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，同时约定了房屋面积差异处理原则。由此可见，铁路房地产公司并未向叶英平、秦蕊英承诺房屋交付时实际面积与合同约定面积一致。2.本案房屋建筑面积经有资质的国家测绘地理信息局第六测量队（以下简称“第六测量队”）进行现场测量形成《厦门市房产测绘成果报告书》，厦门市国土资源与房产管理局对该报告书施测单位的资格、界址点准确性、面积测算依据与方法进行审核，最终出具《厦门市房产测绘成果审核通知书》确认该测绘成果适用于房屋权属登记，测绘成果由第六测量队负责。3.第六测量队系经厦门市国土资源与房产管理局认可的，已在厦门备案从事房产测绘资质的测绘单位。该单位2013年前综合资质核定为甲级，2013年、2014年房产测绘资质独立核定为乙级，2015年1月1日房产测绘资质升为甲级，无论是在乙级资质还是甲级资质该单位均可从事厦门各类房产测绘。4.铁路房地产公司依据国土部门审核确认的房屋面积及《商品房买卖合同》的约定，要求叶英平、秦蕊英支付购房款差额合法、合理、合约。5.铁路房地产公司向法院对房屋面积申请重新鉴定，叶英平、秦蕊英认为该请求不应被受理。因为，铁路房地产公司已经委托有相应资质的第三方机构对房屋面积进行测绘，数据没有任何问题。如果，法院指派第三方机构进行重新鉴定，铁路房地产公司将待鉴定结果出来再作补充答辩和发表质证意见。 二、铁路房地产公司已按照政府审批流程及合同的约定及时办理房屋权属初始登记，迟延办理房屋权属证书是因政府部门审批所需时间较长所致，属于不可抗力的情形，并非答辩人违约造成，原告无权要求答辩人支付违约金。1.铁路房地产公司在交付房屋后及时向测绘与基础地理信息中心申请办理房屋权属初始登记，积极履行办理房屋权属初始登记的义务。2.办理房屋权属初始登记需要逐一经历“;地籍调查&rdquo、“测绘成果审核”、“增容地价”、“楼盘表预测转实测”、“楼盘表预售转实售”、“项目主件”等六个审批阶段，且每个阶段无法同时进行，厦门市国土资源与房产管理局审核均需要一定的时间，致使整个主件办结历经近一年，铁路房地产公司不存在恶意拖延的情形，迟延办理房产证并非铁路房地产公司原因造成。3.本案因政府部门原因致使铁路房地产公司客观上无法在合同约定的时间内办理房产证，属于法律规定的不可抗力的情形，根据《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，铁路房地产公司依法不应承担责任。4.双方签订的房屋买卖合同属于固定格式版本，实践中，因为政府审批及工作效力问题，厦门市各房地产公司办理主件的时间均要超过八个月，铁路房地产公司主件办结时间与厦门市各地产公司主办理的时间基本一致。5.铁路房地产公司已经积极履行和完成办理房屋初始登记的义务并通知原告及时办理房产证，但叶英平、秦蕊英却迟迟不去办理。6.如上所述，本案明显不适用《商品房买卖合同》第十四条“如因出卖人原因，买受人不能再商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的...”的约定，迟延交付房产证在于政府审批问题及叶英平、秦蕊英的不配合。即使违约金应该计算，违约金的计算截止时间为2015年9月2日可以办理分户产权时。 本院认定事实如下： 2012年10月26日，铁路房地产公司（出卖人）与叶英平、秦蕊英签订（买受人）签订《商品房买卖合同》1份，合同约定：“……。第三条：房屋位置厦门高铁阳光花园2#楼13层04单元。合同约定建筑面积共130.70平方米，其中套内建筑面积103.46平方米，公共部位共有分摊建筑面积27.24平方米。第四条：商品房价格按建筑面积计算，该商品房单价每平方米5740元，总金额750218元。第五条：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（3%）的，据实结算房价款；2、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。……。买受人不退房的，按以下方式处理：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但共有公摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。……。第十四条：关于产权登记约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……。2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.00096%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。 截止2013年5月29日，叶英平、秦蕊英已向铁路房地产公司支付全部购房款750218元。 2014年9月26日，铁路房地产公司将商品房交付叶英平、秦蕊英使用。 2014年10月10日，厦门市测绘与基础地理信息中心向铁路房地产公司出具《厦门市测绘与基础地理信息中心收件收据》，确认收到营业执照等12份材料。 厦门高铁阳光花园商品房面积系由案外人国家测绘局第六地形测量队测绘。2015年1月5日，厦门市国土资源与房产管理局就厦门高铁阳光花园作出【2015】001号《审核通知书》，认定测绘成果适用于房屋权属登记，测绘成果质量由测绘单位负责。 2015年7月24日，铁路房地产公司前往厦门市国土资源与房产管理局办理商品房初始登记，厦门市国土资源与房产管理局的收件号为20152010133492。厦门市房地产交易权籍登记中心出具收件收据。 2015年9月2日，厦门市房地产交易权籍登记中心出具《项目土地房屋权属登记通知书》（编号20152010133492），核准初始登记，并确定即日起可办理项目相关部分的分户登记及转移登记手续。 2015年9月6日，铁路房地产公司作出《关于办理“厦门高铁阳光花园”房屋产权证的通知》。 2015年9月18日，叶英平领取了《土地房屋产籍调查表》，该中记载讼争房屋套内面积103.47平方米，公摊面积27.62平方米，建筑面积131.09平方米。 本案审理过程中，叶英平、秦蕊英申请对讼争房屋面积重新测量，本院依法未予以准许。 上述事实各方均无异议，且有证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。本案争议焦点为： 1.叶英平、秦蕊英可否在本案中要求对房屋面积进行重新测量，并要求按新测量面积计算房款差额，按新测量面积为其办理房屋权属证书？房屋权属登记部门对测绘单位测量成果进行审核，通过审核的测绘成果将适用于房屋权属登记，此系行政行为。本案叶英平、秦蕊英与铁路房地产公司在《商品房买卖合同》中约定对面积差异计算的对比数据为“合同约定面积”和“产权登记面积”，现讼争房屋产权尚未登记，双方合同约定面积误差结算条件尚未成就，现周飞鹏对测绘成果有异议，要求重新测量房屋面积，并按照新测量面积计算房款差额，缺乏事实法律依据，依法予以驳回。至于要求按新测量面积维为其办理房屋权属证书，此涉及行政行为，不属于本案民事案件审理范围，依法另行裁定驳回。 2.关于逾期办证违约金问题。本案铁路房地产公司于2014年9月26日将商品房交付叶英平、秦蕊英使用，铁路房地产公司于2015年7月24日办理初始登记，依据双方在《商品房买卖合同》第十四条约定，铁路房地产公司应自2014年12月26日（交付房屋后90日）起每日按已付款750218元的0.00096%向叶英平、秦蕊英支付违约金。至于截止时间问题，2015年7月24日，厦门市国土资源与房产管理局出具《收件收据》时，属铁路房地产公司已履行办理商品房初始登记义务，之后，在无因铁路房地产公司其他导致逾期的情况下，逾期办证违约金计算本应以该时间为截点，而在铁路房地产公司辩论意见中同意将该计算时间延后至2015年9月2日可办理分户登记之日，此属于铁路房地产公司对自己权利的让渡，应予以准许。即逾期办证违约金计算的截止时间为2015年9月2日。逾期办证违约金应计算为：750218元×251天×0.00096%=1807.73元。叶英平、秦蕊英超过该部分的诉讼请求，依法予以驳回。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门铁路房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付叶英平、秦蕊英逾期办证违约金1807.73元； 二、驳回叶英平、秦蕊英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费901元，由叶英平、秦蕊英负担864元，由厦门铁路房地产开发有限公司负担37元，该款应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 长  钟乾华 代理审判员  张亚芬 人民陪审员  洪惠英 二〇一七年四月二十四日 书 记 员  黄智达 附：相关法律法规 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖(?http:?/??/?140.3.6.11?/?ApiSearch.dllShowRecordTextDb=chl&Id=8&Gid=45673&ShowLink=false&PreSelectId=233217072&Page=0&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined"l"m_font_18#m_font_18?)合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖(?http:?/??/?140.3.6.11?/?ApiSearch.dllShowRecordTextDb=chl&Id=8&Gid=45673&ShowLink=false&PreSelectId=233217072&Page=0&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined"l"m_font_20#m_font_20?)合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖(?http:?/??/?140.3.6.11?/?ApiSearch.dllShowRecordTextDb=chl&Id=8&Gid=45673&ShowLink=false&PreSelectId=233217072&Page=0&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined"l"m_font_21#m_font_21?)合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖(?http:?/??/?140.3.6.11?/?ApiSearch.dllShowRecordTextDb=chl&Id=8&Gid=45673&ShowLink=false&PreSelectId=233217072&Page=0&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined"l"m_font_22#m_font_22?)合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”