宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书(2017)宁0122民初894号原告：宁夏海亮物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川海亮国际社区**地**，统一社会信用代码916401225641103522。法定代表人：孔红华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：牛彬，女，汉族，1987年9月21日出生，宁夏回族自治区西吉县人，大学文化，宁夏海亮物业服务有限公司法务主管，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：杨理霞，女，汉族，1985年2月20出生，宁夏回族自治区隆德县人，大专文化，宁夏海亮物业服务有限公司职员，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：杨鹏远，男，汉族，1988年1月7日出生，宁夏回族自治区平罗县人，大专文化，个体工商户，住宁夏回族自治区贺兰县。原告宁夏海亮物业服务有限公司（以下简称海亮物业公司）与被告杨鹏远物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海亮物业公司的诉讼代理人牛彬、杨理霞，被告杨鹏远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海亮物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年6月19日至2017年6月18日期间的物业服务费4634.28元；2、判令被告承担逾期物业服务付费所产生的违约金852元（暂计算至2016年12月31日，按每日万分之五计算，应算至被告实际交费之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系被告所在小区海亮国际社区的物业服务公司。2013年11月30日，原告与该小区开发商签订了《前期物业服务合同》，委托由原告为银川海亮国际社区提供物业管理服务，管理期限为2013年11月30日至2016年11月29日，《前期物业服务合同》约定，若本合同到期，开发商或业主委员会没有与第三方签订本项目物业管理服务合同，如乙方愿意继续提供物业管理服务，则本合同将自动延续至开发商或业主委员会与乙方或其他物业服务企业签订新的物业管理服务合同时为止。同时，合同约定高层住宅的物业费为每月1.5元/平米/月，按年支付，每次交纳费用时间为每个缴费期的首月十日前。被告系海亮国际社区XX的业主，该房屋建筑面积为128.73平方米，每年应付物业服务费为2317.14元。原告已按约定提供了物业服务，但被告一直未支付2015年6月19日至2017年6月18日的物业服务费4634.28元，产生违约金852元。原告就欠费事宜多次催讨未果，现诉至法院，请求判如所请。被告杨鹏远辩称，原告说物业费金额计算截止到2017年6月18日，不知道原告是怎么计算的，而且被告跟原告没有任何关系，被告是跟宁夏海亮房地产有限公司签的合同，不是跟原告签的合同。原告说被告不交物业费，垃圾中转站是由原告管理，是原告跟宁夏海亮房地产有限公司签的合同，买房的时候没有人告诉被告这是一个垃圾中转站，原告审批手续也是后补的。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方没有争议的证据，本院予以采信，对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据前期物业服务合同原件一份，该证据加盖被告及案外人宁夏海亮房地产有限公司的公章，与本案具有关联性、形式及来源合法、内容真实，能够证实原告与案外人宁夏海亮房地产有限公司签订前期物业服务合同，由原告为银川海亮国际社区提供物业管理服务的事实，本院予以采信；贺兰县物业管理中心前期物业服务合同备案表原件一份，该证据有贺兰县物业管理中心的盖章确认，与本案具有关联性、形式及来源合法、内容真实，能够证实被告将涉案小区四号地二期的物业服务费进行备案的事实；海亮国际社区二期备案标准复印件一份，该证据虽系复印件，但该证据载明的物业费收费标准能够与前期物业服务合同、贺兰县物业管理中心前期物业服务合同备案表相互印证，与本案具有关联性、形式及来源合法、内容真实，能够证实涉案房屋的物业费收费标准，本院对该证据中载明的物业费收费标准予以采信；业主临时管理规约原件一份，被告对该证据不予认可，但并没有提交相反的证据予以反驳，该证据与本案具有关联性、形式及来源合法、内容真实，能够证实原告为银川海亮国际社区提供物业管理服务的事实，本院予以采信；入伙办理流转表原件一份、入住声明原件一份、钥匙托管委托书一份、房屋查验记录表一份、常居情况登记表一份，该证据虽无被告的签字，但被告确实已接收涉案房屋，对上述证据，本院予以采信；收款通知一份、发票存根原件一份，该两份证据能够相互印证，与本案具有关联性、形式及来源合法、内容真实，能够证实被告缴纳了2014年6月20日至2015年6月19日期间的物业服务费的事实，本院予以采信；物业服务记录一组、生活垃圾清理协议两份，与本案具有关联性、形式及来源合法、内容真实，能够证实原告提供了保洁及垃圾清运等物业服务，本院予以采信；被告提交的证据关于二期高层因垃圾中转站的补偿协议复印件、二期高层因垃圾中转站的补偿明细，系原告与案外人之间的赔偿协议，与本案不具有关联性，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：被告杨鹏远系海亮国际社区4号地XX室房屋业主，房屋建筑面积为128.73平方米。原告海亮物业公司与该小区开发商宁夏海亮房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为被告所在小区提供前期物业服务，服务期限为2013年11月30日至2016年11月29日，若本合同到期，开发商或业主委员会没有与第三方签订本项目物业管理服务合同，如原告愿意继续提供物业管理服务，则本合同将自动延续至开发商或业主委员会与原告或其他物业服务企业签订新的物业管理服务合同时为止，合同同时约定了物业服务收费标准及时间，具体到本案为高层住宅的物业费为每月1.5元/平米/月，每年交纳一次，每次交纳费用时间为每个缴费期的首月十日前，逾期未交纳有关费用的，被告有权要求业主补交从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金。因被告未按时交纳2015年6月19日至2017年6月18日期间的物业服务费，原告于2016年10月22日向被告邮寄送达律师催告函，于2016年10月23日被签收，但被告至今未履行交费义务，原告诉至本院，请求判如所请。本院认为，物业服务属于一种公共服务，其管理和服务范围主要是物业共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理、共用部位和相关场地的清洁卫生、公共绿化养护、公共秩序维护的协助管理等。因服务范围广、服务对象多、工作人员素质、能力参差不齐以及业主的较高要求，物业公司在服务过程中很难让所有业主都满意，而业主不能以此为由拒绝交纳物业费，因为这将导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于营造小区乃至整个社会的和谐环境，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。业主可以通过向物业公司反映问题，提出合理化建议及通过其他途径向物业公司主张权利。本案中，原告与被告所在小区的开发商宁夏海亮房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，并实际对该小区进行物业管理，其与该小区的全体业主形成了事实上的物业服务合同关系。原告有权向该小区的业主收取物业服务费用。该《前期物业服务合同》中约定物业费按年支付，在每个交费期的首月十日前交纳，但原告并没有提交证据证明开发商宁夏海亮房地产有限公司在物业销售前将《前期物业服务合同》内容向被告明示，并予以说明，该约定并不当然对被告具有约束力，此外，原、被告未明确约定物业费的交费期限，故原告要求被告按照《前期物业服务合同》支付物业服务费，于法无据，本院对原告要求被告支付2015年6月19日至2017年6月18日期间的物业费的诉讼请求，仅支持2015年6月19日至本院立案当月即2017年2月28日期间的物业费共计3861.9元（128.73㎡×1.5元/㎡×20个月）。关于原告诉请的违约金，结合原告提供的证据，被告应于原告催告后七日内即2016年10月31日前交纳2015年6月19日至2016年10月31日前（共计16个月）物业服务费，根据《临时管理规约》的约定，被告逾期支付物业服务费应当按每日万分之五承担违约金，本案中的违约金自违约之日起即2016年10月31日至2016年12月31日计算为120元（3861.9元×0.0005/天×62天≈120元），故对原告诉请的违约金852元，本院予以支持120元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下：被告杨鹏远支付原告宁夏海亮物业服务有限公司2015年6月19日至2017年2月28日期间的物业服务费3861.9元、违约金120元，合计3981.9元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告宁夏海亮物业服务有限公司负担7元，被告杨鹏远负担18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审判员 夏恒普二〇一七年四月二十八日书记员 孙洁