上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初17279号原告徐俊，男，1973年6月25日生，汉族，住上海市宝山区。被告施建华，男，1958年6月26日生，汉族，住上海市宝山区。原告徐俊与被告施建华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐俊、被告施建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐俊诉称，2016年2月21日，原、被告经中介公司居间签订了居间合同，由原告向被告购买上海市宝山区泰和西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称301室房屋)，原告委托中介公司向被告转交了定金5万元。合同约定，原、被告于2016年2月28日前签订《上海市房地产买卖合同》。签订《上海市房地产买卖合同》前中介公司打电话给原告称被告妻子在老家照顾老人没空签订合同，故原告在2016年2月28日没有至中介公司签订合同。2月29日，中介公司又打电话告诉原告，称被告因家庭原因不再出售301室房屋。现原告起诉要求解除买卖合同，被告赔偿房屋差价损失100万元。被告施建华辩称，301室房屋房地产权利人为被告与妻子祝水平，由两人共有，被告在签订居间合同时没有出示房地产权证，中介公司和原告均没有审核。当时祝水平对被告卖房一事不清楚，事后知道了也没有同意。被告告诉中介公司301室房屋不是被告的唯一住房，但中介公司称在合同中就承诺满五唯一，其他由中介公司搞定，被告在不情愿的情况下签订了居间合同，该合同是有瑕疵的。且居间合同没有约定房款的具体支付时间，该居间合同不是买卖合同。居间合同约定原告需在2016年2月28日前支付被告40万元(含订金5万元)，但原告没有向被告支付该款，原告称让中介公司转交定金5万元，被告对此不清楚，也没有收到该款。2月29日，被告至中介公司表示原告没有按约支付钱款，被告提出解约，当时中介公司也表示原告已经违约。2016年3月18日，原告曾向法院起诉解除合同，于3月29日撤诉。因房价上涨，原告又向法院起诉。不同意原告的诉请。经审理查明，301室房屋房地产权利人登记为被告及妻子祝水平。2016年2月21日，原告(买受方)、被告(出售方)经上海易加信房地产经纪事务所(居间方)介绍签订了居间合同，约定，买受方购买出售方301室房屋，购买总价为152万元；买受方签署房屋买卖合同时支付房款40万元(含定金)，于办理房地产过户时支付房款100万元，于买受方与出售方水电煤交割当日付清尾款12万元；甲方承诺此房屋满五唯一，乙方于2016年2月28日前向甲方支付40万元(含订金5万元)；款清交房，乙方保留尾款12万元，待甲方将房内所有户口迁走后支付尾款，过户所产生的税费由甲乙双方各自承担各自部分；买卖双方同意以上购买条件达成意向，双方于2016年2月28日至居间方签订正式房地产买卖合同。当日，原告向上海易加信房地产经纪事务所交付定金5万元。另查明，原告曾于2016年3月24日向本院起诉要求解除合同，被告双倍返还定金10万元。2016年4月5日，原告撤回了起诉。审理中，原告申请对301室房屋现值进行评估，被告要求对该房屋位于2016年3月13日的时点进行评估。本院委托上海大雄房地产估价有限公司进行了评估，评估报告的意见为，301室房屋于估价时点(2017年2月6日)的市场价值为297万元，于2016年3月13日的市场价值为161万元。原、被告对上述评估报告均无异议。被告表示，原、被告于2016年3月13日在中介公司进行协商，被告明确提出不再出售房屋，原告也提出双倍返还定金，表明原告已经同意解除合同，进行索赔，故301室房屋的评估时点应定为2016年3月13日。审理过程中，原告申请上海易加信房地产经纪事务所工作人员徐艳出庭作证。徐艳证词的主要内容为，徐艳问过被告产权证上是否有被告名字，被告回答是的，并对交易价格进行了确认，被告称其妻子在照顾岳母，故没有前来，中介公司当时没有看到产权证，也没有调取产权登记信息，签订居间合同后第三天，被告打电话给徐艳表示其妻子照顾母亲需要等到周一才能至中介公司，签订居间合同后一周不到，被告又称其妻子不同意卖房，不愿意继续交易。因被告未将房地产权证交给中介公司，所以原告支付的5万元定金保管在中介公司，被告也是同意的。原告对证人陈述无异议。被告表示，5万元定金没有收到也不清楚。以上事实，有原告提供的居间合同、定金收据、房地产权证、证人证言、评估报告，被告提供的评估报告，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的居间合同从内容看，对买卖双方的姓名、交易房屋的地址、价格均已明确，可以认定上述居间合同中包含了原、被告之间的房屋买卖合同，且该合同已经成立。上述房屋买卖合同系原、被告的真实意思表示，合法有效。合同约定，原、被告于2016年2月28日至居间方签订正式房地产买卖合同，原告于签订房地产买卖合同时支付房款40万元(含定金)。被告在2016年2月28日根本没有去中介公司，也没有询问当日原、被告是否能够签订合同，反而于次日就表示不再出售房屋，显然已经构成违约。被告主张原告未按约支付40万元构成违约，本院难以采纳。原告要求被告赔偿房屋差价损失，符合法律规定。考虑到301室房屋房地产权利人为被告及其妻子两人，被告的妻子不同意出售该房屋，原、被告之间的房屋买卖合同实际也无法履行。被告于2016年2月29日将其妻子不同意出售房屋的情况告知了中介公司，原告也于当日了解该情况，且原告在2016年3月起诉被告也是要求双倍返还定金，可见原告当时也是要求解除合同的。故被告主张以2016年3月13日的房价作为损失计算的依据，较为合理，本院予以采纳。原告要求被告赔偿损失9万元，本院予以准许。原告将5万元定金交给了中介公司，未交给被告，被告也没有委托中介公司代为收取或保管该定金，原告主张已经支付被告定金5万元，本院不予采纳。该5万元可由原告另行向中介公司主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第一条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除原告徐俊与被告施建华之间的房屋买卖合同关系；二、被告施建华于本判决生效之日起十日内，赔偿原告徐俊损失9万元；三、原告徐俊的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为6,900元、评估费14,700元，共计21,600元，由原告徐俊负担15,180元，被告施建华负担6,420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇一七年四月十七日书记员  袁凯凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。……三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。