广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤19民终385号上诉人（原审原告、反诉被告）：项多华，男，汉族，1975年1月26日出生，居民身份证住址为江西省九江市彭泽县。委托代理人：吴少玲，广东海法（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周显一，男，汉族，1969年11月29日出生，居民身份证住址为广西柳州市柳北区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：洪妙，女，汉族，1978年12月29日出生，居民身份证住址为广东省潮州市潮安区。委托代理人：谢柏荣，广东来复律师事务所律师。委托代理人：曾健豪，广东来复律师事务所律师。上诉人项多华因与被上诉人周显一、洪妙房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初8664号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告、反诉被告项多华向一审法院提出诉讼，诉讼请求为：1.解除项多华与周显一、洪妙之间的《房地产买卖合同》；2.周显一与洪妙连带向项多华返还定金50000元及利息（以50000元为本金，从2016年3月21日起计至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计息）；3.周显一与洪妙连带向项多华赔偿损失9660元（包括：第一次公证费260元；第二次公证费400元；项多华向周显一、洪妙支付的9000元利息）；4.周显一与洪妙连带向项多华支付违约金50000元；5.周显一、洪妙共同承担案件的诉讼费、保全费等费用。原审被告、反诉原告周显一、洪妙向一审法院提出反诉，诉讼请求为：1.确认双方签订的《房地产买卖合同》于2016年8月7日解除；2.项多华支付周显一、洪妙违约金50000元；3.项多华赔偿周显一、洪妙损失15000元（含逾期办理房产交易利息、差旅费等损失）；4.项多华承担本案的本诉和反诉的诉讼费、保全费等费用。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二款、第三条的规定，判决如下：一、确认项多华与周显一、洪妙于2016年3月21日签订的《房地产买卖合同》已经解除；二、限项多华于判决生效之日即日支付周显一、洪妙违约金50000元，该违约金应从项多华已支付的定金中予以抵扣；三、驳回项多华的其他诉讼请求；四、驳回周显一、洪妙的其他反诉请求。本案一审案件受理费1257元、保全费1074元，反诉费712.5元，共计3043.5元，由项多华负担2856元，周显一、洪妙共同负担187.5元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初8664号民事判决。项多华不服原审判决，向本院上诉称：一、原审认定“双方仍应按原担保公司赎楼方式进行”正确，但认定“两被告已办理了授权担保公司及吴根红的公证，已履行合同义务”属于事实认定错误，周显一、洪妙并未履行合同义务，其一直拒绝配合担保公司办理委托手续，导致担保公司无法提供担保赎楼服务。二、本案履行顺序为担保赎楼在先，支付尾款在后，项多华保证8月6日前让周显一、洪妙收齐全部楼款的前提要求是周显一、洪妙应当积极配合担保公司办理委托手续。三、周显一、洪妙拒绝与担保公司办理担保赎楼手续，导致本次交易无法继续履行，已经构成根本违约，项多华有权行使解除权，周显一、洪妙无权要求项多华一次性支付尾款，原审认定周显一、洪妙不构成违约而认定项多华构成违约，事实认定不清，法律适用不当。综上，请求：1.撤销原审判决第二、三、四项，改判驳回周显一、洪妙的全部反诉请求，周显一、洪妙向项多华返还定金50000元及其利息，支付违约金50000元；2.本案的一、二审诉讼费、保全费由周显一、洪妙承担。周显一、洪妙向本院答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。另查明，双方确认在签订《房地产买卖合同》时双方口头约定由买受人项多华承担赎楼义务，出卖人周显一、洪妙予以配合。但项多华主张双方约定通过担保公司垫资的方式筹钱赎楼，具体体现在《房地产买卖合同》第九条第三款的约定：“楼价余款人民币叁拾伍万元整，买家申请银行按揭，由担保公司向银行提供担保，并由银行提前房款（放款）至卖方账户（房款时间以银行及担保公司规定为准），到账则视为卖方已收取。”周显一、洪妙则认为该条款约定的是买家申请贷款的方式，并未约定双方协商由担保公司垫资的方式赎楼，买受人用什么方式筹钱赎楼是买受人的事，双方于2016年6月28日同意补充约定周显一、洪妙出借20万元给买受人项多华用于赎楼，但是2016年7月5日双方因为利息支付事宜产生分歧，该补充约定的赎楼方式并未进行下去。2016年7月6日，项多华的委托人吴根红发微信给洪妙称：“我自己赎楼，你还是一样，从我钱打到你扣款账号到你去房管所注销抵押不超过5个工作日，我下个月6号前给齐全部楼款你。”项多华认为该条微信的意思表明周显一、洪妙担保赎楼在前，其一次性支付尾款的义务在后。周显一、洪妙则认为该条微信表明项多华作为买家承诺于2016年8月6日前一次性支付尾款，其作为卖家在收到尾款后5个工作日内有义务到房管所注销抵押登记，并且项多华承诺自行筹钱用以赎楼，与其无关。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。案涉《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均确认案涉《房地产买卖合同》已解除，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对项多华上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议焦点为谁违约。虽然双方于2016年6月28日补充约定赎楼方式，但因双方对利息的支付方式产生分歧，最终未履行下去。在此情况下，项多华的委托人吴根红发微信给洪妙，承诺在2016年8月6日前一次性付齐全部楼款，并承诺自己赎楼。项多华主张其作出一次性付齐楼款的承诺的前提是周显一、洪妙需配合担保公司办理委托手续，因双方协商一致同意以担保公司垫资的方式赎楼。周显一、洪妙对此予以否认，认为筹钱赎楼是项多华作为买家的义务，其没有配合担保公司办理委托手续的义务，并且担保公司要求其提供银行卡和密码，周显一、洪妙认为对其财产安全没有保障，因此拒绝提供。本院认为，双方确认口头约定由买家负责出资赎楼，本院予以确认。但案涉《房地产买卖合同》第九条第三款约定的是买受人项多华以担保公司担保的按揭贷款方式支付尾款叁拾伍万元，并未约定系由担保公司垫资的方式予以赎楼。双方曾补充约定具体的赎楼方式，但因产生分歧并未履行下去。在此情况下，项多华于2016年7月6日发微信承诺于2016年8月6日前一次性付齐全部楼款，周显一、洪妙表示同意，应视为双方协商一致该新的履行方式。项多华主张周显一、洪妙应当先配合担保公司办理委托手续，后由其支付剩余尾款。但微信记录中，项多华承诺自己赎楼，并且从钱打到洪妙扣款账号后五个工作日内由洪妙负责注销抵押登记，亦未约定以担保公司垫资的方式予以赎楼。因此项多华认为周显一、洪妙有义务配合担保公司办理垫资赎楼的相关手续，依据不足，本院不予采信。因项多华未在2016年8月6日前付齐全部楼款，构成违约，应承担相应的违约责任。原审认定项多华向周显一、洪妙支付违约金50000元、周显一、洪妙退还定金50000元正确，本院予以维持。项多华诉请周显一、洪妙返还定金及支付相应违约金，理据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2300元，由上诉人项多华承担（项多华已预交）。本判决为终审判决。审 判 长  张善华审 判 员  叶志超代理审判员  钟 雯二〇一七年四月十四日书 记 员  林小薇