广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1971民初3513号原告东莞市金众物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市南城区商业中心二期百安中心B座707，统一社会信用代码：914419007929019147。法定代表人尚贵林，系该公司总经理。委托代理人施南南，女，1985年9月15日出生，汉族，住山西省盂县，系该公司员工。委托代理人文武，男，1989年12月27日出生，土家族，住湖南省临澧县，系该公司员工。被告黄丽，女，1981年10月16日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区，原告东莞市金众物业管理有限公司诉被告黄丽物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人施南南、文武，被告黄丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费3694.88元；2.判令被告支付逾期缴纳物业管理费违约金723.67元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年9月5日原告与东莞市金众房地产有限公司签订《物业管理前期服务合同》，约定由原告为位于东莞市南城区黄金路809号金众-葛兰溪谷小区提供物业管理服务，原告提供物业管理服务的受益人为小区全体业主和使用人。被告为该小区五期36栋501号房的业主，物业面积为242.13平方米，按每平方米2.18元计，被告每月应当向原告支付物业管理费527.84元，但自2015年12月1日至2016年6月，被告一直未支付上述期间的管理费共计3694.88元，产生违约金723.67元。原告多次向被告催交物业管理费未果。被告辩称，1、被告没有委托原告进行物业管理，《物业管理前期服务合同》只是开发商与原告单方面签订的，对被告没有约束力，原告无权向被告收取管理费。2、被告于2015年5月23日去办理收楼时，因房屋存在多处质量问题，被告未予以收楼，开发商的工作人员当时也表示愿意为被告解决房屋质量问题，被告可以暂缓收楼，故当时双方未办理交楼手续，房屋钥匙及相关资料也没有交给被告，直至2016年6月底房屋质量问题才解决，被告才于2016年6月30日办理了交楼手续，逾期办理交楼手续的责任不在于被告，原告无权要求被告支付2015年12月至2016年6月的管理费；至于《商品房买卖合同》补充协议中关于收楼、交付条件的约定，是开发商利用其强势地位作出的霸王条款，目的是免除其责任，并非被告的真实意思表示。3、逾期办理交楼手续的责任不在于被告，原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据，且违约金也过高。本院查明事实如下：2015年4月26日，被告与东莞市金众房地产有限公司签订了编号为201504262C133A586191的《商品房买卖合同》。该合同约定：被告购买了东莞市南城区黄金路809号金众-葛兰溪谷36栋501号房，建筑面积为242.13平方米；买受人同意在业主委员会选聘新的物业管理企业之前，金众-葛兰溪谷由东莞市金众物业管理有限公司进行物业管理，买受人同时承诺遵守《金众-葛兰溪谷业主临时管理规约》。《商品房买卖合同》附件五其他补充第五条约定：“合同第八条‘交付’、第十一条‘交接’的补充约定。1、本合同第八条之‘该商品房经验收合格’是指该商品房已经通过建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位验收，并验收合格。2、买受人应按出卖人发出的《入伙通知书》中的期限内办理入伙手续，验收该商品房，签署《收楼书》交出卖人签收。除存在房屋主体结构质量不合格或其他严重影响正常居住使用的质量问题外，不得以房屋的建筑、装修、装饰存在质量问题为由拒绝接收。买受人认为交付的商品房需要整修或维护的，应在收楼当日以书面形式向出卖人提出，出卖人依据《房屋质量保证书》提供保修服务。买受人不按《入伙通知书》中的期限办理入伙手续的，拒绝验收或拖延验收时间的，自《入伙通知书》中的入伙期限届满之日，视为出卖人已经完成交付义务，本商品房于该日交付买受人。”东莞市金众房地产有限公司于2015年5月23日向被告发出入伙通知书，通知被告案涉物业办理入伙时间为2015年5月23日，若逾期未前来办理入伙手续，视为已收楼，并从2015年5月26日起收物业管理费及转移房屋的风险责任。原告与东莞市金众房地产有限公司于2011年9月5日签订《前期物业服务合同》，东莞市金众房地产有限公司为甲方、原告为乙方，就委托原告对案涉物业进行物业管理服务事宜进行约定。该协议约定：业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用（物业服务资金），甲方不得对业主的物业服务费用（物业服务资金）作出减免的承诺。物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳；协议还就其他事项进行了约定。原告主张被告没有缴纳从2015年12月起至2016年6月的物业管理费。被告辩称由于房屋质量存在问题，其表示待解决好质量问题后才收楼，开发商也同意其暂缓收楼，对房屋问题进行整改，故其于2016年6月30日才办理收楼手续，并领取案涉物业的钥匙，因逾期交楼的过错在于开发商，而非被告，故对于房屋未交付之前的物业管理费，被告无需承担，并提交业主入伙房屋验收表、入伙房屋验收异常图片及业主（住户）信息登记表佐证。原告确认被告是在2016年6月30日才领取案涉房屋的钥匙，之前房屋钥匙一直由物业管理处保管，对入伙房屋验收异常图片确认，但称房屋质量问题是由开发商负责的，不清楚何时修好，但房屋质量问题与物业无关，被告不能以此拒付物业管理费。原告系具有三级资质等级的物业服务企业。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。案涉的《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》没有违反法律法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应按合同约定履行义务。本案中，原被告均确认案涉房屋是在2016年6月30日才交付给被告的，且被告在办理收楼手续时发现房屋存在质量问题，已及时向相关人员提出，并在房屋验收表上注明了拒绝收楼的原因和要求，明确提出开发商处理好房屋质量问题后才收楼，故逾期交楼的责任并不在于被告，根据合同约定及《广东省物业管理条例》第四十一条“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。……”的规定，被告无需交纳案涉房屋交付之前，即2016年6月30日前的物业管理费，故原告诉请被告支付2015年12月至2016年6月的物业管理费及逾期缴纳违约金，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法法》第八条、《广东省物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：驳回原告东莞市金众物业管理有限公司的诉讼请求。本案诉讼费25元（原告已预交），由原告东莞市金众物业管理有限公司负担25元。本判决为终审判决。审判员  李惠筠二○一七年二○一七年四月二十六日书记员  刘海昕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《广东省物业管理条例》第四十一条物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。