广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1971民初3522号原告东莞市金众物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市南城区商业中心二期百安中心B座707，统一社会信用代码：914419007929019147。法定代表人尚贵林，系该公司总经理。委托代理人施南南，女，1985年9月15日出生，汉族，住山西省盂县，系该公司员工。委托代理人文武，男，1989年12月27日出生，土家族，住湖南省临澧县，系该公司员工。被告任剑，男，1980年2月16日出生，汉族，住广东省东莞市，委托代理人刘伟业，系广东和业律师事务所律师。委托代理人黄宝利，系广东和业律师事务所律师助理。原告东莞市金众物业管理有限公司诉被告任剑物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人施南南、文武，被告任剑及其委托代理人刘伟业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费7953.6元；2.判令被告支付逾期缴纳物业管理费违约金5000元；3.本案全部诉讼产生的费用由被告承担。事实和理由：2011年9月5日原告与东莞市金众房地产有限公司签订《物业管理前期服务合同》，约定由原告为位于东莞市南城区黄金路809号金众-葛兰溪谷小区提供物业管理服务，原告提供物业管理服务的受益人为小区全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费及违约金，缴费时间为每个月的15日，逾期缴费的按每天以未缴费用的千分之三计收违约金。被告为该小区24号商铺的业主，物业面积为62.45平方米，被告每月应当向原告支付物业管理费为248.55元，但自2013年11月1日起至2016年6月被告一直拖欠上述费用，截止本诉提起之日，被告拖欠原告上述费用共计7953.6元，产生违约金5000元。原告多次向被告催交物业管理费未果。原告当庭明确诉请的物业管理费是从2013年11月计至2016年6月，每平方米3.98元，按62.45平方米计算，每月共248.55元；违约金从2013年11月计至2016年6月，违约金的计算方式为248.55元×（欠费月数-1）×0.3%×月平均数即30天。被告任剑辩称，一、被告没有违反物业管理服务协议的约定，原告主张2013年11月至2016年6月的物业管理费没有事实依据。因为原告于2013年10月18日代表案外人东莞市金众房地产有限公司向被告交付案涉商铺，被告验收交接时发现案涉商铺有严重积水和漏水的情况，被告要求原告处理。原告也同意处理，但其怠于履行维修义务，2013年10月18日发现该问题后，中途在被告多次催促原告的情况下，包括打电话、短信、微信和亲自到物管处找原告维修，但原告直到2016年5月才把漏水的问题解决。漏水问题解决后，被告收楼后一直有支付物业管理费。原告没有把商铺实际交给被告使用就无权收取物业管理费。二、原告主张的物业管理费超过了诉讼时效，从被告于2017年2月接到法院的应诉通知后，往前推两年，原告只能主张2015年3月份以后的物业管理费。三、被告提交的业主入伙房屋验收表上有注明房屋有漏水情况，被告也一直有与原告协商，但是原告一拖再拖，三年的时间内没有积极履行维修的义务。本案查明的事实如下：原告与东莞市金众房地产有限公司于2011年9月5日签订《前期物业服务合同》，东莞市金众房地产有限公司为甲方、原告为乙方，就委托原告对案涉物业进行物业管理服务事宜进行约定。该协议约定：物业服务费用的具体标准为高层住宅是2.18元/月.平方米，商业物业是3.98元/月.平方米；业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用（物业服务资金），甲方不得对业主的物业服务费用（物业服务资金）作出减免的承诺；物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和每月15日之前交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金；合同期限自2011年10月25日起至2016年10月24日止；协议还就其他事项进行了约定。被告于2013年1月6日与东莞市金众房地产有限公司签订了编号为201301060600E9989139的《商品房买卖合同》。该合同约定：被告购买了东莞市南城区黄金路809号金众-葛兰溪谷（一期）7号楼A、B段商铺24号房，建筑面积为62.45平方米；买受人同意在业主委员会选聘新的物业管理企业之前，金众-葛兰溪谷由东莞市金众物业管理有限公司进行物业管理，买受人同时承诺遵守《金众-葛兰溪谷业主临时管理规约》。《商品房买卖合同》附件五其他补充第五条约定：“关于商铺交接、质量问题的补充。1、买受人在商铺交接时应仔细检查水、电等设施。买受人自行装修如对上述设施进行改动的，出卖人对上述设施的改动部分不再承担保修责任。……”。东莞市金众房地产有限公司于2013年10月18日向被告发出入伙通知书，通知被告案涉物业办理入伙时间为2013年7月18日，若逾期未前来办理入伙手续，视为已收楼。被告于2013年10月18日收到入伙通知书。被告于2013年10月20日签订了承诺书，确认收到东莞市金众房地产有限公司及原告制定的《业主临时管理规约》、《住户手册》、《装修指南》、《前期物业管理协议》等文件。原告主张被告没有缴纳从2013年11月起至2016年6月的物业管理费。原告系具有三级资质等级的物业服务企业。被告辩称在2013年10月18日原告代表东莞市金众房地产有限公司向被告交付商铺，被告验收案涉商铺时，发现商铺有严重积水和漏水情况，并要求原告处理，直到2016年5月漏水的问题才解决，并提交业主入伙房屋验收表（验收记录显示“墙面裂缝；天花上面生活管渗水；雨棚坏了”）和微信聊天记录（其中2015年12月10日的对话是：被告问“现在没漏了吗？辛苦你了”，对方回应“没漏了，昨天下了好大的雨，我冒雨来看，都没事，当时太暗了拍不了，今天我又过来看了”）佐证。原告确认上述证据的真实性，称2013年10月已经通知被告收楼并交付商铺钥匙，被告交接时发生商铺有质量问题，把钥匙退回来，中间反复维修，到2016年5月才最终把钥匙给被告。庭审中，被告称如果2016年6月的物业管理费没有交，同意补交；原告称被告没有交2016年6月的物业管理费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案中，原被告均确认被告在办理收楼手续时发现房屋存在质量问题，已及时向相关人员提出，并在房屋验收表上注明了，案涉商铺钥匙是在2016年5月才最终交付给被告的，故逾期交楼的责任并不在于被告，根据合同约定及《广东省物业管理条例》第四十一条“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。……”的规定，被告无需交纳案涉商铺交付之前，即2016年5月31日前的物业管理费。结合庭审意见，被告同意交纳2016年6月的物业管理费且其没有提交相关证据证明已交纳了该月的物业管理费，故被告应当向原告交纳2016年6月的物业管理费248.55元（3.98元/月.平方米×62.45平方米×1月=248.55元）。原告诉求违约金5000元，其主张被告每月15号前应当缴纳当月物业管理费，逾期从当月的15号开始，以每天千分之三的标准计算逾期违约金，计算时间是从2013年11月至2016年6月。原告提交的前期物业服务合同中并无约定被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，则原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。故原告的主张没有合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、限被告任剑于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市金众物业管理有限公司支付2016年6月的物业管理费248.55元；二、驳回原告东莞市金众物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由原告东莞市金众物业管理有限公司负担20元，被告任剑负担5元。本判决为终审判决。审判员  李惠筠二〇一七年四月二十八日书记员  刘海昕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。