四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川05民终26号上诉人（原审被告、反诉原告):四川百庆物业集团有限公司，住所地：隆昌县。法定代表人:张庆,董事长。委托诉讼代理人:王琼，四川明炬（泸州）律师事务所律师。委托诉讼代理人:张英，四川明炬（泸州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:蒲德明,男,1965年11月9日出生,汉族,四川省合江县人,住合江县。被上诉人（原审原告、反诉被告）:张秀华,女,1964年12月7日出生,汉族,四川省合江县人,住合江县。蒲德明、张秀华共同委托诉讼代理人:潘宏，合江县诚勤法律服务所法律工作者。上诉人四川百庆物业集团有限公司（以下简称百庆集团）因与被上诉人蒲德明、张秀华房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2016）川0522民初2819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭对本案开庭进行了审理，上诉人百庆集团的委托诉讼代理人王琼、张英，被上诉人蒲德明、张秀华及其共同委托诉讼代理人潘宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。百庆集团上诉请求：依法撤销合江县人民法院（2016）川0522民初2819号民事判决、改判，本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，按揭贷款无法办理成功的原因系被上诉人自身所致，上诉人具备保证人资信能力，也完全履行了上诉人作为出卖人的义务，对按揭贷款不能办理成功不应当承担责任，且对按揭贷款无法办理成功原因的举证责任应当由被上诉人承担，且被上诉人在上诉人为其联系了别家可以申请贷款的银行、给予特许优惠价格等合同能够有效履行的情形下，仍然坚持单方解除合同违背了双方签订的《商品房买卖合同》附件补充协议特别明示条款关于按揭贷款不成能作为买受人不能付款的理由应在约定的期限内付清总价款的合同约定，给上诉人造成了利益上的损害，应承担违约责任，支持上诉人的一审反诉请求。蒲德明、张秀华及其共同委托诉讼代理人辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审开庭时被上诉人方提交了银行按揭的相关收据，且上诉人也收取了办理银行按揭的手续费240元，上诉人应当为我方办理按揭贷款手续。由于中国农业银行股份有限公司合江县支行（以下简称农行合江支行）不与上诉人合作了而告知我方不能办理贷款，故贷款不能办理的责任应在于上诉人。蒲德明、张秀华向一审法院起诉请求：解除房屋买卖合同,返还购房款738390元,支付违约金36919.5元,占用33个月资金利息损失243668.70元(按月利率1%计算)。百庆集团向一审法院反诉请求：判决合同继续履行,蒲德明、张秀华支付购房余款73万元,余期付款违约金357700元。一审法院认定事实：百庆集团在合江县城开发百庆·尚西国际商品房销售楼房,在取得《商品房预售许可证》后,于2013年12月12日,与蒲德明、张秀华签订了尚西国际商业用房《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件补充协议》,合同约定:百庆集团向蒲德明、张秀华销售商品房预售房屋,建筑面积133.49平方米,每平方米11000元,计价款1468390元,蒲德明、张秀华首期支付购房总价款50%,其余价款向农行合江支行按揭贷款支付,百庆集团于2015年8月31日前向蒲德明、张秀华交付房屋,合同签订后蒲德明、张秀华按约向百庆集团交付了首付款738390元,办理银行按揭贷款手续费240元及个人相关信息材料,后因按揭贷款不成,蒲德明、张秀华未向百庆集团付清购房余款730000元,百庆集团亦未交付房屋,蒲德明、张秀华多次要求百庆集团退还购房款和解除房屋买卖合同未果,故于2016年9月20日向法院提起诉讼,请求解除房屋买卖合同,返还购房款738390元,支付违约金36919.5元,承担占用33个月的资金利息损失243668.7元。百庆集团反诉要求蒲德明、张秀华继续履行合同,支付购房款730000元,逾期付款违约金357700元。一审法院认为：百庆集团开发百庆·尚西国际商品楼房,取得《商品房预售许可证》,与蒲德明、张秀华签订的《商品房买卖合同》成立,合同约定蒲德明、张秀华分两期付款购房,首付款支付总价款50%,并约定余款以银行按揭贷款的方式进行支付。按照银行按揭贷款操作流程,售房商需向贷款银行提出按揭贷款合作意向,贷款行对售房商开发项目、建筑资质、资信等级、经营状况、财务情况进行调查并与符合条件的售房商签订按揭贷款合作协议,由此可以确认,蒲德明、张秀华不能单方向银行按揭贷款,首先应由百庆集团为蒲德明、张秀华办理符合按揭贷款相关手续,按揭贷款最终能否办理成功取决于被告和银行。蒲德明、张秀华向百庆集团支付了首付款738390元,办理银行按揭手续费240元和个人相关信息资料,按揭贷款未能办理,没有证据证明是蒲德明、张秀华的原因导致的,百庆集团应承担银行按揭贷款不能的责任。百庆集团反诉,要求蒲德明、张秀华继续履行合同支付购房余款,承担逾期付款违约金,法院认为,合同约定购房余款73万元是向银行按揭贷款支付方式履行,银行贷款未能办理,蒲德明、张秀华已明确表示不能继续履行合同并要求解除合同,对百庆集团没有利益上的损害,故百庆集团的反诉请求不予支持。百庆集团占用蒲德明、张秀华向银行贷款购房资金,应当承担蒲德明、张秀华的资金利息损失,据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、笫一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决，一、解除蒲德明、张秀华与四川百庆物业集团有限公司的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件补充协议》；二、四川百庆物业集团有限公司在判决生效后十日内返还蒲德明、张秀华购房款738390元,从2014年1月20日起,按农村商业银行同期贷款月息率支付原告33个月的利息损失；三、驳回蒲德明、张秀华的其他诉讼请求；四、驳回四川百庆物业集团有限公司的反诉请求。本院二审期间，上诉人百庆集团向本院提交了两组证据，第一组为百庆集团与邓德平的《商品房买卖合同》及邓德平在农行合江支行办理该购房贷款的借款凭证，拟证明在与被上诉人同属楼房的购房户能够成功办理银行贷款而被上诉人无法办理银行贷款并非上诉人导致。被上诉人质证认为对该组证据的真实性无异议，但该组证据不能达到上诉人的证明目的，证据中邓德平所购买的房屋位于一楼，而上诉人购买的房屋位于三楼，而上诉人将三、四楼的房价提高致使风险度更高，才导致农行合江支行拒绝贷款。经审查本院认为，该组证据中百庆集团与邓德平的《商品房买卖合同》签订于2013年12月12日、邓德平的借款凭证借款日期为2016年2月4日，其形成时间均早于本案一审诉讼时间，但在一审庭审中上诉人并未进行举证且在二审庭审中也未说明逾期举证原因，另从该组证据载明内容看，邓德平所购商业用房与本案中被上诉人所购商业用房处于不同的楼层且商业用房价格、面积等存在较大差异，不具备同类可比性，故本院对该组证据不予采纳。第二组为百庆集团与四川合江农村商业银行股份有限公司（以下简称合江农商行）签订的个人住房/商业用房按揭贷款合作协议，拟证明百庆集团在被上诉人的贷款没有办理下来后以尽力想办法履行合同为被上诉人办理贷款，是被上诉人不配合办理才导致贷款最终为办理成功。被上诉人质证认为，对该合作协议复印件的真实性予以认可，但因农行合江支行的贷款利率低于合江农商行的贷款利率，而上诉人不同意承担超出部分才没有达成协议。经审查，该合作协议的形成时间为2016年5月10日亦早于本案一审诉讼开始时间，在一审庭审中上诉人并未进行举证且在二审庭审中也未说明逾期举证原因，但被上诉人在质证中认可了上诉人与合江农商行签订合作协议的真实性并说明了上诉人与被上诉人在本案诉讼开始前就向银行按揭贷款进行了协商及协商未成功的原因，本院认为综合该组证据内容、上诉人的证明目的以及被上诉人的质证意见，可以反映出在本案诉讼开始前双方曾就解决银行按揭贷款事宜进行过协商，对本案中双方讼争合同是否具备继续履行条件具有重要的证明意义，故对该组证据本院予以采纳，但是否能达到上诉人的证明目的，本院将综合予以认定，同时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条规定，对上诉人逾期举证的行为在此予以训诫。经本院二审审理查明，上诉人百庆集团与被上诉人蒲德明、张秀华签订《商品房买卖合同》附件补充协议的时间为2014年1月20日。上诉人百庆集团于2016年5月10与合江农商行签订了个人住房/商业用房按揭贷款合作协议，向被上诉人蒲德明、张秀华提供了合江农商行作为申请房屋按揭贷款银行，双方就解决房屋按揭贷款事宜进行过协商，但协商未达成一致。本案其余事实及证据与一审一致，依法予以确认。本案在二审审理过程中，因双方调解差距过大，后被上诉人不再同意进行调解，故本院亦未再主持双方进行调解。本院认为，本案争议焦点为1.本案讼争商业用房未能成功申请农行合江支行按揭贷款的原因及责任应由谁承担;2.本案讼争《商品房买卖合同》是否应予以解除，解除后的违约责任由谁承担及违约金或损害赔偿金应如何计算。关于本案讼争商业用房未能成功申请农行合江支行按揭贷款的原因及责任应由谁承担的问题，经审查，在上诉人与被上诉人所签订的尚西国际商业用房《商品房买卖合同》第六条第3项中明确约定了房款的付款为，“贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余款可以向中国农业银行股份有限公司合江县支行银行或住房公积金管理机构借款支付。”本案中被上诉人依约向上诉人支付了首期购房款738390元,并向上诉人支付了办理银行按揭贷款手续费240元，虽上诉人在二审庭审后提交了关于收取被上诉人240元的情况说明称该240元实为收取的不动产登记费，但该说明与上诉人在一审庭审中向法庭就该笔费用是上诉人为被上诉人去银行按揭代收代交的陈述存在重大矛盾，故本院依照上诉人一审委托诉讼代理人核对签字认可的一审庭审笔录记载事实认定，上诉人收取240元是为被上诉人办理银行按揭相关手续，因此对于本案讼争商业用房未能成功申请农行合江支行按揭贷款的原因应由上诉人举证证明，但在本案一审、二审审理期间，上诉人均未向法庭提交上诉人就本案讼争商业用房何时向农行合江支行申请办理按揭贷款手续、农行合江支行何时通知拒绝发放贷款以及未能成功申请按揭贷款原因等相关证据，致本案诉讼商业用房未能成功申请农行合江支行按揭贷款原因不能查明，上诉人应承担举证不利的法律后果，故上诉人上诉称是否能够审查通过办理按揭贷款的决定性因素应当为购房人而不是银行或者开发商，即导致按揭贷款无法办理成功的原因系被上诉人自身原因与上诉人无关的上诉意见不能成立，本院不予支持。另在一审审理中，被上诉人也未向法庭举证证明未能成功申请农行合江支行按揭贷款的原因是由上诉人导致，故在没有相关证据证明是何种原因导致本案讼争商业用房未能成功申请农行合江支行按揭贷款的情况下，一审判决认为按揭贷款能否办理成功取决于上诉人和银行不当，本院予以纠正。关于本案讼争《商品房买卖合同》是否应予以解除，解除后的违约责任由谁承担及违约金或损害赔偿金应如何计算的问题，经审查，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第六条第3项中明确约定，“余款可以向中国农业银行股份有限公司合江县支行银行或住房公积金管理机构借款支付”，本案讼争房屋系商业用房，依照住房公积金贷款办理相关规定商业用房不能办理住房公积金贷款，故可以认定农行合江支行是双方约定的办理按揭贷款银行，鉴于双方约定余款50%的付款方式为贷款支付，故约定办理按揭贷款的银行应为本案讼争《商品买卖合同》的重要组成事项，被上诉人在签订合同时对于通过在农行合江支行办理贷款支付剩余购房款实现的预期利益属于根据合同有权期待的主要利益部分，如发生银行按揭未能申请成功导致被上诉人签订合同目的落空的情况，双方当事人可以根据合同法的相关规定就合同进行协商解除或合同事项协商一致变更后继续履行，也可以在发生法定解除条件后主张解除，在本案讼争商业用房未能成功申请农行合江支行按揭贷款后，虽然上诉人提供如给予特许价格优惠、帮助联系可以申请贷款的银行等方式促成合同继续履行，但双方均未能就上诉人提供的给予价款优惠和变更按揭贷款银行等合同重要约定条款达成一致，故上诉人提出已给予被上诉人多种帮助能够促成合同履行的上诉意见不能成立，本院不予支持。关于上诉人提出应当依照双方签订的《商品房买卖合同附件补充协议》（以下简称《附件补充协议》）在按揭不能的情况下应由被上诉人自行补足房款的上诉意见，经审查，该《附件补充协议》第四条第3项关于按揭贷款付款方式约定，将按揭贷款不成后的付款风险约定为被上诉人承担。但从本案《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件补充协议》签订时间分析，本案中讼争《商品房买卖合同》签订于2013年12月12日，而《附件补充协议》签订时间为2014年1月20日，期间相差时间一月有余，本案讼争《商品房买卖合同》签订在前，其约定以首付50%房款和向上诉人提供的农行合江支行按揭贷款支付余款的支付方式购房应视为其支付房款履行合同的重要组成部分，而上诉人在一个月以后通过提供格式合同的方式与被上诉人签订了《附件补充协议》并在补充条款中约定银行按揭贷款不能的风险由被上诉人承担，由此加重了被上诉人因银行按揭贷款不能而需支付余下50%房屋购房款的付款风险，可能使被上诉人在未能获得银行按揭贷款后，对已与上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定的余款通过贷款方式付款的合同目的落空，径而增加了被上诉人不能继续履行合同的风险，故依据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，该《附件补充协议》第四条第3项关于按揭贷款付款方式的约定应认定为无效，在发生本案讼争商业用房因不能办理农行合江支行按揭贷款的事宜后，上诉人不能依照该约定条款要求被上诉人继续履行合同，支付购房余款并承担相应违约金，故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，本案讼争商业用房因未能向农行合江支行成功申请按揭贷款的原因不能查清无法归则于上诉人或被上诉人，但上诉人作为被上诉人按揭贷款手续的代办人，应当承担因举证不利所带来的法律后果，同时上诉人与被上诉人就该《商品房买卖合同》的继续履行事宜无法达成合意，被上诉人亦不愿继续履行该《商品房买卖合同》，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定本案讼争《商品房买卖合同》应予以解除，上诉人应当返还已收受的购房款本金738390元及支付利息损失。关于上诉人应承担的资金利息损失计算标准，因上诉人在其上诉中并未就该部分提出上诉意见，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定本院对利息部分不予审查。一审判决认定事实基本清楚，适用法律存在遗漏，但裁判结果正确，故对上诉人百庆集团的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零二条、第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11184元，由上诉人四川百庆物业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘颖审判员  赖军审判员  赵娜二〇一七年四月二十四日书记员  邓琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零二条当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。……第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款规定予以维持。