江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终986号上诉人（原审被告）：扬州市扬开房地产有限公司，住所地扬州市兴城东路55号。法定代表人：陆元庭，董事长。委托诉讼代理人：蒋敏、赵成崟，江苏华朋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佴秀成，男，1969年6月23日出生，汉族，住扬州市开发区。委托诉讼代理人：黄慧红，女，1971年10月23日出生，汉族，住扬州市开发区，系佴秀成妻子。上诉人扬州市扬开房地产有限公司（以下简称扬开公司）因与被上诉人佴秀成排除妨害纠纷一案，不服扬州经济技术开发区人民法院（2016)苏1091民初1623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。佴秀成向一审法院提出诉讼请求：1、扬开公司拆除学府苑105B区北侧公共楼梯二楼向上的不锈钢防盗门和五层公共平台安装的防盗门，并拆除三、四层卫生间门锁为大家公用；2、确认佴秀成对公共楼梯间外墙享有共有权；3、扬开公司承担本案诉讼费。事实和理由：佴秀成于1999年购买学府苑105B区3号营业房，一直独立使用外墙招牌。2013年，扬开公司提出异议，诉讼至法院，法院一审和二审判决：确认楼梯间为整栋楼宇的公共部分；卫生间的门锁和外墙招牌拆除，恢复原状。佴秀成接受法院判决已先期整改，拆除原润民装饰装璜公司招牌及楼梯过道一、二层卫生间门锁。现扬开公司独自占用二层以上公共部分，在二楼楼梯转角处安装不锈钢防盗门和五楼平台安装防盗门，并且独自占用三、四层卫生间为已所用，影响大家通行，损害所有业主利益。请求法院判如所请。扬开公司原审辩称：新城花园学府苑105B区房屋系扬开公司所建，共五层，一、二层营业房内部均设有上、下楼梯，三至五层营业房没有分割，是大通间营业房，北侧楼梯间供其上下通行。1999年，扬开公司将涉案房屋沿街营业房出售给佴秀成，除已向佴秀成售出的房屋外，涉案房屋的其他部分，包括涉案楼梯间至今尚未出售。扬开公司认为：一、涉案楼梯间应属扬开公司单独所有，并非由整幢楼全体业主共有，扬开公司有权单独使用涉案楼梯间及其外墙、卫生间。1、根据扬开公司与佴秀成的约定，佴秀成购买的房屋仅为涉案房屋3号营业房（建筑面积134.49平方米），且其支付的购房款不包括涉案楼梯间及卫生间分摊面积的对价。扬开公司于1999年将房屋出售给佴秀成时，物权法及其司法解释、江苏省物业管理条例均未施行，法律无溯及力，应根据佴秀成购买房屋时已施行的商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则，公用建筑面积是不能被购房者专属的，购房者合理分摊的面积归全体业主共有，根据“谁分摊、谁享有”的基本原则，只有经过面积分摊的公共建筑部分才能认定为全体业主共有。本案中佴秀成购买的3号营业房面积134.49平方米，不包括楼梯间及卫生间的公摊面积，佴秀成亦未支付分摊面积价款。2、根据佴秀成持有的房屋所有权证及扬开公司持有的房屋权属登记信息查询证明，楼梯间及卫生间应属于扬开公司单独所有。3、佴秀成在近二十年的时间对扬开公司单独使用涉案楼梯间及卫生间的行为未提出异议，佴秀成以二十年后施行的物权法试图扩张二十年前所购房屋的权利范围，超越了当事人行为的可预见程度，违背公平对等原则，于法无据。另外，从功能上看，3号营业房二层北侧设有门，仅系应急通道，是紧急情况下的暂时使用权，不应认定为全体业主共有部分。4、扬州市中级人民法院民事判决书未将楼梯间属于共有部分作为查明事实予以确认，仅在焦点评析部分有所陈述，并非免证事实，佴秀成不能据此主张对涉案楼梯间享有共有权。而且不妨碍扬开公司提供相反证据加以反驳或推翻。二、扬开公司在房屋五层设置防盗门符合房屋设计，且不存在佴秀成诉称的“五层公共平台”，佴秀成要求拆除该平台防盗门以便其使用该平台无事实和法律依据。1、根据房屋的设计图，房屋五层应当设置门户，佴秀成无权要求扬开公司拆除防盗门。2、五层公共平台的防盗门系通向相邻房屋屋顶平台的门户，与佴秀成权利的实现无关联，反之，如果拆除该防盗门对房屋三至五层的使用存在安全隐患。综上所述，答辩人认为，佴秀成的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院查明事实后驳回佴秀成的诉讼请求。原审查明：1999年佴秀成、黄慧红购买扬开公司开发建设的本市学府苑105B区3号营业房（建筑面积134.49平方米）。学府苑105B区3-5层的所有权人为佴秀成，建筑面积573.39平方米。根据扬开公司提供的设计图显示，学府苑105B区北侧为楼梯，在每层的转角处有厕所，楼梯的第二层有通往3号营业房（佴秀成、黄慧红所有）二层房屋的进户门。五层设有通往隔壁楼顶平台的门。扬开公司向佴秀成、黄慧红交付房屋后，佴秀成、黄慧红出租于他人使用。2014年1月2日前，佴秀成、黄慧红在第一、二层转角处的两个厕所上安装了门及门锁；承租人扬州市润民装饰装璜有限公司在该楼梯的第二层外墙上悬挂了招牌。扬开公司在楼梯二层至三层的转角处安装了不锈钢防盗门，在五层通往隔壁楼顶平台的出口安装了防盗门，在三、四层卫生间安装了门及门锁。2014年1月2日，扬开公司向法院提起诉讼，要求佴秀成、黄慧红、扬州市润民装饰装璜有限公司将学府苑105B区北侧楼梯间的两厕所恢复原状、拆除门锁，交还佴秀成；拆除悬挂于楼梯间外墙的招牌，恢复外墙原状，交佴秀成统筹安排使用。法院于2014年7月17日作出（2014）扬开民初字第78号民事判决书，判决书认为，学府苑105B区的北侧楼梯属于整栋楼宇的公共部位，全体业主享有共有和共同管理的权利。判决：佴秀成、黄慧红、扬州市润民装饰装璜有限公司于判决生效后10日内拆除安装在本市学府苑105B区的北侧楼梯第一层、第二层转角处的厕所上的门锁，拆除悬挂于本市学府苑105B区的北侧楼梯第二层外墙的扬州市润民装饰装璜有限公司的招牌；驳回扬开公司的其他诉讼请求。扬开公司、佴秀成、黄慧红不服（2014）扬开民初字第78号民事判决，均提起上诉，扬州市中级人民法院经二审审理认为：1、按现有证据应确认该楼梯间为整栋楼宇的共有部分；即使佴秀成所交房款中不含北侧楼梯这一共有部分的分摊价款，扬开公司可通过其他途径解决。2、卫生间的门锁和外墙的招牌应当拆除，恢复原状。扬州市中级人民法院于2015年1月20日作出（2014）扬民终字第01450号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。本案一审争议焦点为：1、本案所涉房屋楼梯间是否为整栋楼业主的共有部分；2、佴秀成的各项主张是否应予支持。原审法院认为：关于第1个争议焦点。根据（2014）扬民终字第01450号生效民事判决书认定，本案所涉房屋的楼梯间系整栋楼宇的的共有部分。扬开公司认为，学府苑105B区3号营业房面积不包括共有部分分摊面积，无论是从楼梯间的实际使用和设计功能看，都与学府苑105B区3号营业房没有关联性，从法律适用看，最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷司法解释对本案的处理没有溯及力。原审法院认为，对建筑物区分所有权的定性，应从建筑物的功能予以确定。从设计图纸看，学府苑105B区为一体化的整栋建筑，扬开公司对该整栋建筑进行了分割销售，本案诉争楼梯在3号营业房北侧，系学府苑105B区整栋建筑的不可分割的一部分，其二、三、四层均设有门出入南侧营业用房。虽然在该栋楼建筑设计与出售时，最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷司法解释尚未出台，但是在没有法律、法规对建筑物区分所有权作出规定的情况下，扬州市中级人民法院就涉案楼梯在之前的案件中，从楼梯的功能出发，引用该司法解释，对此作出认定。扬开公司答辩时所提到的商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则，以及“谁分摊、谁享有”的原则，要求确认楼梯间为扬开公司单独所有，原审法院认为，商品房销售面积的计算和公用建筑面积是否分摊不能改变楼梯间的使用功能，不能通过是否进行了公摊将一栋楼的其他业主排除在共有人之外。建筑物的区分所有权应遵从法律的强制性、管理性规定。另外，从本案佴秀成提供的3号营业房房屋产权证看，其房地产平面图中显示了北侧楼梯。之于佴秀成所交房款中是否包含北侧楼梯这一共有部分的分摊价款，（2014）扬民终字第01450号民事判决已明确，扬开公司可通过其他途径解决。关于第2个争议焦点。佴秀成主张拆除学府苑105B区北侧公共楼梯二楼向上的不锈钢防盗门和拆除三、四层卫生间门锁，原审法院认为，楼梯间系整栋楼的共有部分，全体业主享有共有和共同管理的权利，扬开公司作为部分共有权人没有征得其他业主的同意，擅自设立不锈钢防盗门，在三、四层卫生间门上锁，影响了其他业主的权利行使，依法应予拆除。佴秀成主张拆除五层公共平台安装的防盗门，原审法院认为，从设计图纸看，该处设计了通往楼顶平台的门，该门的功能主要是便于消防及对房屋的维护、维修提供便利，从维护和管理的角度，开发单位建设时安装防盗门具有必要性；佴秀成要求扬开公司拆除，不予支持；为了便于统一管理，扬开公司应将五层公共平台防盗门钥匙交付该栋楼的物业管理部门。佴秀成要求确认其对公共楼梯间外墙享有共有权，结合第1个争议焦点，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十三条等规定，判决如下：一、扬开公司于本判决生效之日起十日内拆除本市学府苑105B区的北侧楼梯二层向上的不锈钢防盗门；二、扬开公司于本判决生效之日起十日内拆除本市学府苑105B区的北侧楼梯三、四层卫生间门锁；三、佴秀成对本市学府苑105B区的北侧楼梯间外墙享有共有权；四、驳回佴秀成其他诉讼请求。判决后，扬开公司不服，向本院提出上诉称：1、涉案楼梯间登记在上诉人名下，并由上诉人独立销售，故该楼梯间应由上诉人单独所有，并非用于公共通行；2、根据法律无溯及力的基本原则，物权法及其司法解释不应作为审理本案的法律依据。综上，请求二审法院依法改判。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，已生效的民事判决[（2014）扬民终字第01450号]明确认定涉案楼梯间为“整栋楼宇的共有部分”，上诉人对该裁判所确定的事实持有异议，并为此提交了该楼宇套内面积测算表、商品房销售面积明细表、楼宇平面图等证据，但上述证据在前述已生效裁判案件中均已出示，相关法院在作出“涉案楼梯间为共有部分”的认定时已经对上述证据进行了考量，上诉人欲依据上述证据推翻生效裁判所确定的事实显然于法无据，故上诉人提出涉案楼梯为其专有的主张因缺乏事实依据，本院不予支持。至于上诉人提出的法律适用问题，本院认为虽然上诉人在向被上诉人出售房屋时物权法尚未颁布，但物权法的制定和实施是为了更好地保障民事主体的财产权利，进一步发挥财产的使用价值。因此，在楼宇的使用过程中，应当依据新法优于旧法的原则，依据物权法认定涉案楼梯间为业主共有，如此更有利于发挥整栋楼宇的使用价值。当然根据权利义务相统一的原则，在确认楼梯间为业主共有的同时，相关业主也应为此支付相应对价，就该部分的分摊价款，上诉人可通过其他途径解决。综上所述，扬开公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人扬开公司负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  柏 鸣审 判 员  韩 冰代理审判员  陈建志二〇一七年四月二十七日书 记 员  余 韵