广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5381民初460号原告黄小华，女，1985年12月20日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。委托代理人杨仕通，广西君桂律师事��所律师。被告云浮市创宇贸易有限公司，住所地：罗定市罗城街道兴华三路国土局综合楼侧。法定代表人肖志均，总经理。委托代理人林剑飞，广东百誉律师事务所律师。委托代理人卓伟寰，广东百誉律师事务所律师。原告黄小华诉被告云浮市创宇贸易有限公司（下称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月24日受理后，依法适用简易程序由本院代理审判员梁梅燕独任审判，并于2017年4月10日公开开庭进行了审理。原告黄小华委托代理人杨仕通，被告创宇公司委托代理人林剑飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年7月，原告向被告购买商品房并交付首期款。双方签订《商品房买卖��同》，约定原告向被告购买位于罗定市罗城镇柑园祥发路的凤凰新城住宅小区的房屋。合同约定被告必须在2013年3月30日前将经验收合格的房屋交付原告，并在交房后180日内为原告办理房屋产权证。但至今被告一直未能将房屋产权证明交付原告。同时，被告收取原告房屋契税款等款项至今未为原告缴纳契税。故原告认为，被告逾期办证的行为构成违约，造成原告重大经济损失，依法应当承担违约责任。为此，根据《民事诉讼法》的规定，原告特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告立即为原告办理房屋权证；2、被告支付原告逾期办证违约金65737.8元（以531045元为计算基数，按照日违约金万分之一计算是53.1元/天，从2013年3月30日交房后180天即从2013年9月30日开始计算到被告办结房产证之日止，暂计算至2017年2月20日止共1238天，合计65737.8元）；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，因罗定市不动产登记局于2017年3月1日就涉案商品房产权进行了权属登记并颁发了不动产权证，原告撤销了其第一项诉讼请求，以及变更其第二项诉讼请求为判令被告创宇公司支付逾期办证违约金66162.6元（违约金计算到2017年3月1日）。被告创宇公司辩称：一、《不动产登记暂行条例》的出台导致办理《不动产登记证书》的程序出现变动。《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”第十六条规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书;（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；…”罗定市房管局在《不动产登记暂行条例》登记条例出台后，要求被告补充提供第十六条第二款材料，在此之前，办理相关权属登记不要求提供授权委托书等材料。因此，本次纠纷产生的原因是属于情势变更的原因。被告根据罗定市房管局要求，同时通过电话及邮寄书面通知的方式请原告前来签名办理授权委托书，但原告至今未履行办理相关授权委托书的义务。二、被告逾期办证的违约行为是原告的过错导致。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。本案中，罗定市房管局按法律规定要求委托办理产权登记的必须出具书面委托，该委托书是双方确立委托代理关系的法定要件。被告在知悉上述情况下，已经电话和邮寄书面通知等方式通知原告前来办理委托手续，但原告置若罔闻��造成被告无法按要求提交办理权属的材料。2、根据《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案中，被告已从多渠道（电话、EMS、小区公示栏公示）多次要求业主配合办理书面授权委托书，并于2015年11月16日在凤凰新城小区每座楼的大堂公示处公示关于办理房屋权属证书的通知，又在2015年12月7日通过EMS发出书面通知，要求其签署《办理房产证的书面授权委托书》，但原告至今未签署、提供书面授权委托书，导致我公司无法为原告办理房产证，因此责任在于原告。从本案可推知：原告明显是为自己的利益而不正当地阻止办证条件成就，因此，应��视为办证条件已成就。原告对自己的过错应当承担责任。3、《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定：“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限每只合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任”。在本案中，被告已经将数百户业主有关办理房屋权属证书的资料递交罗定市房管局，而罗定市房管局在审理后也进行接收并开具相关回执，需要一提的是，罗定市房管局也只有在具备办证条件的情况下��会向提交人（即本案被告）开具回执。可见，被告在出售的商品房是已经符合《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定的相关规定，是原告拒不提供委托办证的授权委托书的行为，而导致产权登记机关不接受办证材料。4、《附件四：合同补充协议》第四条约定第1点第一句但书后面的内容：“但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知……”该条约定明确，被告代办房地产权证，必须由原告履行了两个义务后才可以进行：一是缴清办证相关费用，二是委托办证的书面委托手续。至目前为止，原告仅完成了第一项义务，而没有完成第二项义务。综上，至���不能办证的责任在于原告，要求被告承担办证迟延的违约责任于法无据，也与约定不符。三、逾期办证违约金计算有误，且此请求已过诉讼时效。退一万步说，原告请求的逾期办证违约金计算也是有误的。涉案房产自2014年4月28日完成竣工备案登记，此时商品房才符合交付条件，因此本案中逾期办证违约金应当自2014年4月28日后的180日，即2014年10月25日之后再进行计算，计至原告收到被告发出通知补交资料之日，即2016年9月20日止。原告从2014年10月26日起就知道或应当知道权利被侵害，而原告超过两年后才起诉主张，故其诉讼请求已超过诉讼时效。四、诉讼费应当由原告自行承担。本案中，被告认为原告的诉讼请求不应当得到支持，对于其诉讼费用应该自行承担。五、贵院的（2016）粤5381民初816号已经作出和该系列案同案例的判决结果，判决认定逾期交楼违约金应计至2014年4月28日商品房竣工备案之日，商品房竣工备案前未能按约定期限交房，属逾期交房。而商品房竣工备案且交付给业主使用之后，未能按约定期限办理房产权属登记，属逾期办证，但本系列案逾期办证是由于业主怠于履行，未按房管部门及被告书面要求提供书面授权委托书、唯一住房证明等必需资料，造成被告无法按要求提交办理权属登记的资料，过错在于原告，责任根本不在被告。六、被告已为原告于2016年12月23日整批递交了办理不动产权属登记的申请，并于2017年3月1日领取了涉案商品房《不动产权证书》。七、超过商品房竣工备案180日未能办理房产证的，逾期办证违约金充其量只能从超过商品房竣工备案180日之次日起（商品房竣工备���后才交房的，则从交房180日后之次日起）计算至原告收到被告发出通知补交资料之日止。否则，原告一直不补交办证必须资料，被告则永远办不了权属证，难道被告要永远承担违约金？而本案中被告已于2016年9月20日发出通知给原告，要求原告补交办证资料。综上所述，原告的请求没有事实和法律依据，其请求逾期办证的违约责任是原告本身造成的，请求法院予以驳回。经审理查明：被告创宇公司是位于罗定市某某街道某某路XX号的凤凰新城住宅小区的房地产开发商。2012年7月5日，原告作为买受人（乙方）与被告作为出卖人（甲方），双方签订了《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为凤凰新城住宅小区第X座XXX号房，用途为住宅。第四条约定了该商��房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为531045元。第六条约定买受人必须在2012年7月5日前付清首期房款161045元给出卖人，剩余房款37万元须于2012年7月12日前申请办理银行按揭手续。第八条约定出卖人应当在2013年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：乙方未按甲方书面通知确定的时间和地点办理收楼手续的，以商品房交付通知书规定的收楼期限届满之日起，视为该商品房已符合交房条件并实际交���乙方，此后产生的一切费用（包括但不限于该物业管理费及公摊水电费用）及该商品房的全部风险责任由乙方承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。乙方未按甲方书面通知确定的时间和地点办理收楼手续的，以商品房交付通知书规定的收楼期限届满之日起，视为该商品房已符合交房条件并已实际交付乙方，此后产生的一切费用（包含但不限于该物业管理费及公摊水电费用）及该商品房的全部风险责任由乙方承担。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出��人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：3、详见本合同附件《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。房地产权证因政府部门法规、���策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的甲方无须承担责任……《合同补充协议》第十条约定：《商品房买卖合同》中约定甲方告知乙方相关事项的通知和信函（包括但不限于收楼通知书、催收楼通知书、办证通知书、取证通知书、催、缴款通知书、解除合同通知书等），均须按《商品房买卖合同》载明的双方通讯资料进行传送。如以人手传送，以对方或其代理人签收之时视为送达；如以邮件邮递形式进行，应以特快专递方式寄递，以邮局盖收邮戳为发出日，自发出之日三天后视为送达。乙方如需变更通讯地址或代理人联系或联系电话，应及时书面通知甲方，否则，以按原通讯资料传送视为送达。合同签订后，原告按约定付清了购房款，并于2012年7月5日向被告支付了代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用20000元。另查明：涉案商品房于2014年4月28日予以备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2014年9月11日，被告通过特快专递形式向原告邮寄了《收楼通知书》，但原告至今未办理收楼手续。因原告至今未领取房屋权属证书，原告认为被告存在逾期办理房屋权属证书的违约行为，遂于2017年2月24日诉至本院，要求处理。诉讼中，涉案商品房于2017年3月1日取得了不动产登记局颁发的《不动产权证书》。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、发票，被告提供的竣工验收备案表、《不动产权证书》、收楼通知特快专递回执等证据以及本案的庭审笔录等证实。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：1、被告是否存在逾期办证的违约行为？违约金应从何时起算？2、原告主张的逾期办证违约金是否超过法律规定的诉讼时效？关于争议焦点1。本案中，被告于2012年7月5日已收取原告支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用，被告创宇公司收取了上述费用，以该行为表示接受原告要求其代为申办房地产权证的委托。同时，根据双方在《合同补充协议》第四条：“乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，原告已履行签约手续并同时缴清办证费用的义务，由此可见，原告亦已向被告交付了办证资料及完善了有关手续，原告与被告之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系于2012年7月5日已成立。根据《商品房买卖合同》和《合同补充协议》的约定，被告须在商品房“交付”使用后的180日内为原告办妥房产证。《商品房买卖合同》第八条、第十一条及《合同补充协议》第七条的约定，涉案的商品房只有在满足本合同约定的两个条件，才能交付使用：一是取得报告结论为“合格”的《建筑工程竣工验收报告》；二是出示工程竣工验收相关备案证明，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，而涉案商品房于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即涉案房屋于2014年4月28日才符合交付使用条件。被告在涉案商品房符合交付条件后，于2014年9月11日书面通知了原告收楼，已履行了交付商品房的义务，原告虽未在合理的期限内办理房屋交接手续，但根据���方的约定应视为原告在2014年9月14日已接收了涉案商品房，即房屋的交付时间为2014年9月14日。根据原、被告双方签订的《合同补充协议》第四条的约定，“甲方应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；……乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行……”即被告在上述期限内，不仅应将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案，还应为原告办妥房地产权证。该约定明确了被告的办证义务及期限，现被告未能依约为原告办妥产权证件，其行为已构成违约。因此，被告须在商品房将符合约定的商品房交付使用后的180日内（即2014年9月14日至2015年3月13日期间）办妥房产证，否则，被告应自逾期之日的次日（即2015年3月14日）开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向原告支付违约金，至房地产权证出证之日止。直至2017年3月1日被告才为原告办理了涉案商品房的权属证书，且对逾期办证的原因未能提供充分证据证明在于原告方面或在约定的期间内因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，已构成违约，故原告要求被告支付从2013年9月30日起至办妥房产证之日止，每日按商品房总价款531045元的0.1‰的标准计算违约金的诉讼请求，应从2015年3月14日起计算，至2017年3月1日（共718天）的违约金共计38129.03元。原告主张的从2013年9月30日起至2015年3月13日止的���期办证违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告提出的抗辩意见，合法有据部分，本院予以采纳。关于争议焦点2。如前所述，原告的收楼时间为2014年9月14日，被告应在2015年3月13日前为原告办妥涉案商品房的权属证书。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，本案诉讼时效期间为二年，从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。根据双方约定，本案办证期限于2015年3月13日届满，故诉讼时效应从2015年3月14日起算，原告于2017年2月24日提起诉讼，没有超过法律规定的二年诉讼时效。被告提出的关于诉讼时效的抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳。原告在诉讼中撤回其第一项诉讼请求，属其依法处分自己的诉讼权利，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、限被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金38129.03元给原告黄小华。二、驳回原告黄小华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费751元（原告已预交），由原告黄小华负担330元，由被告云浮市创宇贸易有限公司负担421元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。代理审判员  梁梅燕二〇一七年四月十三日书 记 员  陈梦儿陈绮雯