湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0302民初260号原告：吕飞，男，1979年12月7日出生，汉族。被告：北京百强（十堰）置业有限公司。法定代表人：刘合军，该公司董事长。委托诉讼代理人：王亚平，湖北紫霄律师事务所律师。代理权限：代为提出、放弃、变更诉讼请求，进行和解或调解，提出反诉或者上诉。原告吕飞与被告北京百强（十堰）置业有限公司（以下简称百强公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕飞、被告百强公司的委托诉讼代理人王亚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕飞向本院提出诉讼请求：1、要求被告百强公司按照合同约定立即无条件交房；2、要求被告百强公司承担延期交房的违约责任，按照合同约定赔偿原告吕飞10000元（暂定，具体数额以被告百强公司实际违约期间为准）；3、被告百强公司承担诉讼费用。诉讼过程中，原告吕飞变更诉讼请求为：1、要求被告百强公司按照合同约定立即无条件交房；2、要求被告百强公司承担延期交房的违约责任，向原告吕飞支付违约金10000元；3、被告百强公司承担诉讼费用。事实和理由：2013年12月，原告吕飞与被告百强公司签署共建协议，并缴纳15万元；2015年8月与被告百强公司签订商品房预售合同（编号YS0129765），购置×小区商品房一套（×幢×单元×号），约定在2015年9月30日之前交房。之后，原告吕飞如约办理完公积金贷款手续，并每月按时还贷。然而，时至今日，被告百强公司仍未将该房交付给原告吕飞，原因在于：被告百强公司未能及时办理×小区的工程竣工验收手续，以及非法强迫业主在收房时缴纳诸多不合理费用。2016年上半年，原告吕飞曾多次赴被告百强公司处准备收房，但其工作人员要求业主缴纳收房之前（自2015年10月以来）及未来一年的物业费、房屋契税及维修基金、各种押金、燃气开通费及闭路电视开通费、门禁卡及出入证工本费、装修垃圾清运费等，才会为业主办理房屋交接手续，否则业主就拿不到钥匙。对此，原告吕飞表示不能接受，认为被告百强公司此举严重损害业主的利益，并无法律依据。而且，被告百强公司始终无法出示×小区应由相关部门核发的工程竣工验收备案证件。故原告吕飞明确表示拒绝收房，要求对方在完成工程竣工验收手续后无条件按照国家相关法规交付商品房，并承担相应责任，对方表示会将意见报告公司并予以答复，但至今被告百强公司仍无任何回复给原告吕飞。故原告吕飞请求法院依据原告吕飞与被告百强公司所签合同第七条之规定，判令被告百强公司支付相应违约金并立即为原告吕飞办理房屋（要求安装好阳台与客厅之间的推拉门）交接手续，且不得设置任何附加条件。另外，通过咨询十堰市房管局得知，被告百强公司擅自将房管局印发的《商品房预售合同》范本中的关键内容做了改动（如第九条、第十一条、第十五条等）对消费者的利益构成了严重的损害隐患。鉴于原告吕飞作为消费者在与被告百强公司交易中的弱势地位和被动状态，请求法院将原告吕飞与被告百强公司签订的《商品房预售合同》的相应条款恢复为房管局合同范本的标准内容，并对被告百强公司的欺诈行为予以惩戒。被告百强公司辩称：被告百强公司已向原告吕飞交付房屋，不存在被告百强公司诉称的逾期交房，不应承担延期交房的违约责任。原告吕飞迟迟不到被告百强公司办理交房手续，拒不按照合同约定缴纳办证税费及物业服务费，导致被告百强公司因相关税费缴纳不齐，无法为业主整体办理不动产权属证明，给广大业主及被告百强公司造成不便，应当承担延期交房的违约责任及赔偿损失的责任。原告吕飞应先向被告百强公司支付办证费用、国家规定应由买受人承担的契税及自交房起至今的物业费。关于原告吕飞在诉状中称被告百强公司擅自更改房管局引发的《商品房预售合同》范本与事实不符。被告百强公司在本案中不存在拒不交房，逾期交房的情形，请求驳回原告吕飞的诉讼请求。经审理查明：2013年12月25日，原告吕飞与被告百强公司签订协议，约定：湖北医药学院为了改善职工住房条件，支持被告百强公司进行房地产开发，原告吕飞参与被告百强公司、湖北医药学院合作建设的位于×市×区×路的×项目，原告吕飞应付参与建设前期费用150000元等。2015年8月5日，原告吕飞与被告百强公司签订《商品房预售合同》，约定：原告吕飞购买由被告百强公司投资建设的位于×市×区×路×号×小区×幢×单元×层×号商品房一套，该商品房价款总金额为558056元，原告吕飞付首期房款158056元，余款400000元通过银行按揭方式支付；被告百强公司应当在2015年9月30日前，将经建设工程质量管理机构、开发公司、建设单位、监理单位验收合格且符合入住条件的商品房交付原告吕飞使用，因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，被告百强公司应当在发生之日起30日内书面告知原告吕飞；除上述特殊情况外，被告百强公司如未按合同规定的期限将上述商品房交付原告吕飞使用，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告百强公司按日向原告吕飞支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告吕飞有权解除合同，原告吕飞要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告百强公司按日向原告吕飞支付已交付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告百强公司应当书面通知原告吕飞办理交付手续，双方进行验收交接时，被告百强公司应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告百强公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，交付商品房符合合同约定，即表明该商品房已达到交付条件，并经由建设、施工、工程监理、质检等相关部门验收合格，原告吕飞以此商品房存在质量问题，拒绝接房的，被告百强公司不承担逾期交房责任；由于原告吕飞原因，未能按期交付的，以及原告吕飞的住所、联系方式发生变更，原告吕飞应及时通知被告百强公司，若因原告吕飞的原因造成被告百强公司无法按约定时间通知交房的，由此产生的延期交房责任由原告吕飞承担，造成被告百强公司损失的，原告吕飞承担赔偿损失的责任；被告百强公司以书面方式通知原告吕飞交房，因原告吕飞原因不能交付的，被告百强公司在《十堰日报》刊登入住公告，自公告规定的期限内原告吕飞仍不收房的，视为被告百强公司已向原告吕飞交付合格房屋，房屋的风险责任自动转至原告吕飞，并从即日起原告吕飞承担该房屋的物业管理费及交房所产生的相关费用等。上述《商品房预售合同》附件六《合同补充协议》约定：买受人在交房时，应将办证所需税费及其办证费用按国家规定标准一并交给出卖人，出卖人统一办理产权证，否则出卖人有权拒绝交房等。后原告吕飞根据涉案房屋实测面积向被告百强公司支付了购房款共计557869元。另查明：2015年9月30日,涉案房屋所在的×小区×﹟楼，经过了建设单位北京百强（十堰）置业有限公司、设计单位十堰市建筑设计研究院、施工单位北京百强新兴建设工程有限公司、监理单位湖北东泰建设管理咨询有限公司十堰分公司的共同验收，并出具了《建筑工程竣工验收报告》。涉案房屋于2016年7月19日被办理了竣工验收备案，十堰市住房和城乡建设委员会于2016年7月19日针对×小区×﹟楼工程出具了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。被告百强公司曾于2015年9月23日在《十堰晚报》上刊登公告，告知百强·学府花园业主携带相关资料于2015年9月30日起尽快在该小区物业管理处办理交房入住手续。本院认为：原告吕飞与被告百强公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，为有效合同，双方均应自觉履行。上述合同约定的交房条件包括：该商品房经建设工程质量管理机构、开发公司、建设单位、监理单位验收合格且符合入住条件。被告百强公司未能按照合同约定在交房期限即2015年9月30日前，使涉案房屋经建设工程质量管理机构验收合格，直至2016年7月19日才取得十堰市住房和城乡建设委员会出具的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。涉案房屋在达到合同约定的交房条件前，原告吕飞有正当理由拒绝收房。被告百强公司未能在交房期限内使涉案房屋达到合同约定的交房条件，其提交的证据亦不足以证明涉案房屋存在出卖人可延期交房的特殊原因。被告百强公司违反了合同约定，应当承担违约责任，向原告吕飞支付违约金。自合同约定的交房期限届满起至涉案房屋达到合同约定的交房条件之日止，共计288天，在此期间的违约金为48199.68元（每日按照已付房款557869元的万分之三计算），原告吕飞主张被告百强公司向其支付违约金10000元，本院予以支持。被告百强公司辩称的《商品房预售合同》附件六《合同补充协议》中关于交房时相关税费交纳的约定，属于格式条款，被告百强公司未能采取合理的方式提请对方注意，该公司辩称在交房时原告吕飞应先向其支付办证费用、物业服务费等费用，本院对此不予支持。原告吕飞根据涉案房屋实测面积向被告百强公司支付了全部购房款，其主张被告百强公司向其交付涉案房屋，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告北京百强（十堰）置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告吕飞交付位于×市×区×路×号×小区×幢×单元×层×号房屋；二、被告北京百强（十堰）置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吕飞违约金10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告北京百强（十堰）置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：×××。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：湖北省十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理通知书）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员  陈双二〇一七年四月二十七日书记员  张杨