海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2017）琼0271民初679号原告马彦青，女，1961年9月21日出生（公），汉族，现住山西省忻州市。委托诉讼代理人叶波，广东百智律师事务所律师。被告贾彦雄，男，1961年12月27日出生（公），汉族，现住三亚市。第三人李志勇，男，1961年7月7日出生（公），蒙古族，现住三亚市。第三人何存田，男，1946年7月26日出生（公），汉族，现住北京市海淀区。第三人王守华，女，1948年9月29日出生（公），汉族，现住山西省太原市。委托诉讼代理人何存田，身份信息同上，系王守华的丈夫。第三人贾怡嘉，女，1989年4月16日出生（公），汉族，现住广东省广州市白云区。原告马彦青与被告贾彦雄及第三人李志勇、何存田、王守华、贾怡嘉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月11日受理立案后，依法由审判员吉才军独任审判。因李志勇、何存田、王守华、贾怡嘉与本案有利害关系，本院依法追加其等作为第三人参加诉讼。本院分别于同年2月13日、4月5日二次公开开庭进行了审理，原告马彦青的委托诉讼代理人叶波、被告贾彦雄、第三人李志勇、何存田及第三人王守华的委托诉讼代理人何存田到庭参加诉讼，第三人贾怡嘉经本院传票传唤，无故不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告马彦青诉称，2013年4月23日，被告贾彦雄以"三亚桶井槟河园项目部"名义出售位于三亚市××区号房给原告。双方签订的《购房协议书》约定，建筑面积80.38平方米，每平方米6900元，金额为人民币55.4万元。协议签订后，原告实际向被告支付购房款58.4万元。2015年7月14日，三亚市人民政府认定被告出售的房屋为违章建筑，强制拆除。据了解，"三亚桶井槟河园项目部"在工商部门没有注册登记，购房协议上法定代表人"李志勇"名字及签字系被告书写。房屋被政府部门强制拆除之后，原告曾希望与被告协商退还购房款等问题，但被告仅退回购房款2.5万元，其余尚不退还。为维护原告的合法权益，现请求：一、确认原告与被告签订的《购房协议书》无效；二、判令被告返还原告购房款58.4万元；三、本案诉讼费由被告承担。被告贾彦雄辩称，一、关于合同效力的问题。我主张合同是有效合同，双方应该继续履行合同。涉案房屋是利用国有划拨土地所建，是经过三亚市人民政府审批的，我也有土地房屋权证、居民住宅用地证明以及规划图，足以证明涉案房屋系合法建筑，双方签订的合同是合法有效的。二、退还购房款问题。我已经退还给原告2.77万元，其余的尚未退还，我与原告协商过，原告也同意给我三年时间退还房款的30%就行。第三人李志勇陈述称，一、我不认识原告，也没有跟原告签订过合同，我也没有收到过原告一分钱，我跟原告之间不存在房屋买卖合同关系或其它的债权债务关系。二、涉案房屋是被告向原告出售，合同上签我的名字是被告冒用我的名字签的，所用项目部的公章也是被告私自刻印的，根本就不存在三亚桶井槟河园项目部。因为被告冒用我的名字及私刻项目部的公章与购房人签订合同，房子被拆除后购房人天天到我家里去讨债，害得我和家人不得安宁，造成我的声誉受损，我曾于2015年7月30日到三亚市公安局河西分局经侦大队报案处理，但该大队以此类案件不属于公安机关管辖范围为由不予立案。三、我借钱给被告后因为被告没有钱还，就将其修建的涉案楼房分配给我抵偿债务，我分配到其中的二、七、九楼层，后来我以我个人的名义卖出去了其中的19套房，19套房的卖房所得都归我所有，楼房被政府强制拆除后，我已经用10套有产权的房屋跟买房人进行了置换抵偿，剩下9套的购房款我也已一次性退还给了买房人。四、从买地皮、建房施工到向政府部门提交报建材料都是被告一人签名办理，整个过程我都没有参与，我不是被告的合伙人，不需要对被告的行为负责，我使用的合同的格式与被告使用的合同的格式都不一样，也证明了我们不是合伙关系。第三人何存田陈述称，一、原、被告买卖房屋及付款等情况我概不知情。我不认识原告，也没有跟原告签订过合同，我也没有收到过原告一分钱，我跟原告之间不存在房屋买卖合同关系或其它的债权债务关系。二、涉案房屋是被告向原告出售，所用项目部的公章也是被告私自刻印的，根本不存在三亚桶井槟河园项目部，项目部也没有经过工商登记并取得法人资格。因为被告冒用我的名字及私刻项目部的公章与购房人签订合同，房子被拆除后购房人天天到我家里去讨债，害得我和家人不得安宁，造成我的声誉受损，我曾于2015年7月30日委托第三人李志勇到三亚市公安局河西分局经侦大队报案处理，但该大队以必须本人亲自报案为由不予受理。三、涉案楼房是被告个人经营开发的项目，刚开始是被告借我的钱去开发，后被告没有钱还我就将借款转为投资款，以开发的房屋偿还投资。项目开发到中期的2011年9月，时因发现被告在项目经费开支方面有虚假行为，我和李志勇及被告就商定将房产分为三份以抵偿投资款，各自经营各自所分得的房屋，我分配到其中的三、五、八楼层。后来我以我个人的名义卖出去了其中的25套房，25套房的卖房所得都归我所有，楼房被政府强制拆除后，我已经用3套有产权的房屋跟买房人进行了置换抵偿，剩下22套中的17套我已经全部退款，还有5套中的大部分房款我也已经退还，目前只余下70多万购房款没有退还。四、2014年4月18日签订《合作投资项目协议书》的目的是在被告开发的项目完成之后，三人已经分得的房产在销售或自用达到70%的情况下，对共同投资建设的该住宅楼在今后的物业管理及权属责任方面进行的约定，该协议明确了投资人是对分得的楼层而不是对整栋楼房享有权益，如有风险由投资人各自处理。五、从买地皮、建房施工到向政府部门提交报建材料都是被告一人签名办理，整个过程我都没有参与，我不是被告的合伙人，不需要对被告的行为负责。第三人王守华陈述称，我对涉案楼房的投资建设到出售一概不知情，我从来没有参与这个事情，土地买卖收据上有我的名字但不是我签的字，我和原、被告没有任何关系。第三人贾怡嘉没有提交书面的陈述意见。经审理查明：1997年1月21日，经三亚市土地房产管理局请示，三亚市人民政府批复同意天涯区桶井村委会桶井村将23637.10平方米的集体土地转让给桶井村委会市仔村作为该村居民宅基地，明确该地转让后属国有土地，用途为住宅用地，仅限于安排本村村民兴建住宅，不准转让、抵押和改变土地用途。同年11月14日，三亚市土地房产管理局给市仔村颁发了《三亚市土地房屋权证》[三土房（1997）字第02**]，明确土地用途为住宅用地、使用权类型为划拨地、使用权面积23637.10平方米。其后，被告贾彦雄、第三人李志勇、王守华（何存田之妻）、贾怡嘉（贾彦雄之女）在未经三亚市人民政府审批的情况下，向他人购买了上述土地房屋权证项下共计938.8平方米的土地。2010年4月16日，被告贾彦雄以其本人、李志勇、王守华、贾怡嘉的名义向桶井村委会申请建房并得到该村委会的批准。1997年5月，被告贾彦雄在没有向三亚市人民政府报建并取得建设规划许可证、施工许可证等合法手续的情况下，在购得的上述土地上开始修建楼房十层，并以其个人名义将工程对外发包。因该栋楼房实际系被告贾彦雄、第三人李志勇、何存田共同投资建设，在楼房竣工前三人商定将楼房进行了分配，其中，被告贾彦雄分得四层、六层、十层及一层的两个套间、两个车库，第三人李志勇分得二层、七层、九层及一层的两个套间、一个车库，第三人何存田分得三层、五层、八层及一层的两个套间、一个车库。在对楼房进行分配时，三人约定各自出售各自的楼层，所得售房款归个人所有，风险自担，互不干涉。工程竣工后，被告贾彦雄、第三人李志勇、何存田开始寻找各自的买家，截止2015年6月，被告贾彦雄以"三亚桶井槟河园项目部"的名义售出25套，第三人李志勇售出19套，第三人何存田售出25套，售房所得均归售房人个人所有。为解决楼房售出后的物业管理及投资人之间的权属责任问题，2014年12月11日原告贾彦雄、第三人李志勇、何存田共同签订《合作投资项目协议书》，约定：项目总投资19333920元按三比三比一的比例分别由三个股东支付，住宅楼的享有权按现在的分层分户隶属各投资人，任何人不得超越和占有公共空间；物业管理由被告贾彦雄自愿接管，接管后的物业管理、固定设施、后期产生的费用由物业和业主协商，由业主共同承担，投资人不再承担任何费用；根据国家政策，本栋楼现在合法手续不完善，如果以后本楼能享受国家政策办理房屋土地产权证，由接管人贾彦雄负责、股东协助办理，产生的费用由业主自行承担，如有风险，由投资人各自处理。2015年7月14日，三亚市天涯区城市管理局以未取得建设工程规划许可证为由，将涉案楼房强制拆除。楼房被拆除后，第三人李志勇、何存田分别以大房权房置换或直接退房款的方式独自承担了向其的客户退还购房款的义务。由于被告贾彦雄没有处理好退还购房款的问题，又由于其与客户签订的售房合同均以"三亚桶井槟河园项目部"的名义销售，导致楼房被拆后被告贾彦雄的客户经常去第三人李志勇、何存田家追讨。2015年8月5日，第三人李志勇、何存田（委托李志勇）向三亚市公安局河西分局经济侦查大队报案称被告贾彦雄盗用李志勇、何存田的名字和私刻"三亚桶井槟河园项目部"的公章要求查处，该大队以此事为经济纠纷为由不予立案。2013年4月23日，被告贾彦雄以"三亚桶井槟河园项目部"、法人代表李志勇的名义与原告马彦青签订一份《购房协议书》，向原告马彦青出售其分得的一单元六层1005号房，收取购房款58.4万元。房屋被拆除后，被告已经向原告返还2.77万元的购房款。庭审中，被告贾彦雄表示"三亚桶井槟河园项目部"没有经过工商注册登记，与原告马彦青签订的《购房协议书》中"三亚桶井槟河园项目部"的公章系贾彦雄本人加盖、法人代表"李志勇"的名字系贾彦雄本人所签，收取的购房款58.4万元归贾彦雄个人自行支配。因被告贾彦雄已经退还原告马彦青购房款2.77万元，原告马彦青当庭变更诉讼请求为要求被告贾彦雄返还购房款55.63万元。以上事实，有三亚市人民政府三府函[1997]13号批复文件、三亚市土地房屋权证、市仔村居民住宅用地使用证明书、建房申请、宅基地转让协议、建筑承包合同、合作投资项目协议书、购房协议、报案材料、银行转账凭单、收款收据、退还房款收条、当事人陈述等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。本院认为：从被告贾彦雄购地、建房及对外销售房屋等一系列事实经过可知，其行为的实际目的系开发经营房地产。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》的相关规定，从事房地产开发业务的，应当经县级以上人民政府的工商行政管理部门进行工商登记取得营业执照，禁止未取得房地产开发资质证书的单位和个人从事房地产开发，禁止单位和个人擅自在未依法取得建设用地使用权的土地上进行房地产开发，禁止销售违法开发建设的建筑物。被告贾彦雄不具有开发经营房地产的资质，建房所用国有划拨地没有经过人民政府审批同意并办理土地转让手续，所建房屋没有取得建设工程规划许可证、施工许可证及商品房销售许可，此类房屋属违法建筑，国家法律、行政法规明令禁止建设、转让。被告贾彦雄通过与原告马彦青签订《购房协议书》，将涉案房屋转让给原告，违反了国家法律、行政法规的强制性规定，双方签订的《购房协议书》属于无效合同。原告关于确认《购房协议书》无效的请求于法有据，本院应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条"合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"的规定，被告贾彦雄因该合同取得的55.63万元购房款，应当返还给原告马彦青，原告马彦青请求被告贾彦雄返还55.63万元购房款符合法律规定，本院应予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（七）项、第四十条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、参照中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》第七条、第二十二条第一款之规定，判决如下：一、原告马彦青与被告贾彦雄签订的《购房协议书》无效；二、被告贾彦雄应在本判决发生法律效力之日起十日内返还给原告马彦青购房款人民币55.63万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费适用简易程序减半收取为4820元（原告已预缴），由被告贾彦雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 吉才军 二0一七年四月八日书记员 覃学佳附：相关法律条文《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》第七条商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。