云南省曲靖市沾益区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云0328民初311号 原告：沾益县珠江源学校。 地址：云南省曲靖市沾益区西平街道文昌路465号。 法定代表人：付云祥，该校董事长。 委托诉讼代理人：龚云（付云祥女婿），男，1979年11月16日生，汉族，曲靖市麒麟区人，大学文化，工人，住云南省曲靖市麒麟区。一般授权代理。 被告：中国建设银行股份有限公司沾益支行。 地址：云南省曲靖市沾益区西平街道东风北路39号。 法定代表人：刘秋生，该支行行长。 委托诉讼代理人：丁丽娜，云南权仲律师事务所律师。特别授权代理。 委托诉讼代理人：张榕，云南权仲律师事务所律师。特别授权代理。 原告沾益县珠江源学校诉被告中国建设银行股份有限公司沾益支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案受理，依法由审判员杨林适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人付云祥、委托代理人龚云及被告委托诉讼代理人丁丽娜、张榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沾益县珠江源学校向本院提出诉讼请求：1.排除妨害、赔偿律师代理费及诉讼费1.65万元、误工费2万元，合计3.65万元；2.由被告解决拆除厕所铁门、恢复厕所地面原状，并向原告支付刘荣根使用原告厕所的使用费6350元；3.由被告修复围墙，并赔偿返还不能造成的经济损失2万元；4.确认被告与刘荣根签订的协议无效；5.支持原告对其厕所进行拆除填埋。事实及理由：1994年10月10日，被告中国建设银行股份有限公司沾益支行（下简沾益建行）将其生活区转让给原告，双方签订了房产和地产转让协议，原告依法取得了该生活区内土地及房屋（包括厕所及围墙）的物权。该物权权利系依法取得，受法律保护，具有排他性，但被告沾益建行在转让时隐瞒了此前已同意刘荣根使用该厕所的协议。原告进行拆除填满时遭到了刘荣根的阻挠，无法正常行使权利，且刘荣根侵占厕所，擅自加高厕所和安装铁门，导致粪便、污水大量流向原告学校院内，严重影响了原告的生产生活，由此双方进行了长达4年的诉讼，至今问题仍未解决。按照原被告双方签订的房地产转让协议，被告在产权或债务发生纠纷时，负有清理并承担民事责任的义务，因此，法院应当判决被告赔礼道歉、解决拆除厕所铁门、恢复厕所原状。另外，刘荣根占用厕所268个月，每月应当缴纳使用费25元，但缴纳14个月的使用费350元后，另254个月的使用费6350元拒绝缴纳，该费用应当由被告支付。2014年，按照沾益区创建卫生城市的要求，原告所有的厕所属于拆除填埋的整改范围，因此，法院应当支持原告对该厕所进行拆除填埋的诉讼请求。按照刘荣根与沾益建行签订的协议，在原告围墙之外（西面），被告应当为刘荣根修建1.5米的水泥路面和断面50公分的排水沟，用于解决刘荣根等住户的排水及通行问题，但被告没有履行该协议，导致刘荣根擅自在原告所有的围墙上凿开50×60公分的墙洞，故被告应当按照合同约定修复受损墙洞，消除安全隐患。 被告沾益建行辩称，依照法律规定，涉及不动产纠纷的诉讼时效最长为20年，但原被告双方签订的房地产转让协议已经超过了30年，即使按照2年的诉讼时效，但原告在审理中陈述其知道第三人刘荣根于2010年10月份才使用该厕所，截止起诉时也已经超过了2年，故本案已超过了诉讼时效，原告已丧失胜诉权。其次，原告承认收取了刘荣根等人使用厕所的费用，以及转让协议第一条约定原告对出售转让的房地产作了充分了解，愿意购买，因此，可以推定原告知晓刘荣根等住户自转让协议签订之日起就可以使用该厕所。再次，即使原被告签订的转让合同存在瑕疵，也应当承担合同责任，而不是承担误工费、厕所使用费、律师代理费等其它费用。至于原告要求的填埋厕所，原告作为权利人，属于原告可控制范围内可以实施的行为，与被告无关。因此，应当驳回原告的诉讼请求。 原被告双方为支持自己的诉讼请求，均向本院提供了证据，对于双方当事人无异议的证据，即原告提交的房屋产权转让合同公证书、房地产转让协议、房产证、国有土地使用权证、会议纪要、现场照片，被告提交的营业执照、法定代表人身份证复印件和身份证明书、本院（2015）沾民初字第1085号民事判决书、曲靖市中级人民法院（2016）云03民终832号民事判决书及厕所使用费收据，本院予以采信。对于有争议的证据，本院认证如下： 1．关于原告提供的律师代理费收据（2份），被告提出不属正式的发票，没有注明因何事收取该费用，对客观性、合法性和关联性“三性”不予认可。本院认为，原告于2012年3月6日起诉刘荣根排除妨害纠纷一案，本院作出（2012）沾民初字第212号民事判决，后原告不服提出上诉，能够证明原告在诉讼中确实委托了云南珠江源律师事务所袁剑律师作为其委托诉讼代理人，该收据虽不属于正式发票，但盖有珠江源律师事务所的公章以及经办人袁剑的签名，具有客观性；合法性与否应约束珠江源律师事务所，对原告而言具有合法性；现原告以被告交付的标的物不符合合同约定造成损失为由提起诉讼，能够证实该费用与本案具有关联性。故被告的质证意见不能成立，本院不予采纳，对原告提交的律师代理费收据予以采信。 2．关于原告提交的《沾益县人民政府办公室关于创建国家卫生县城进一步加强环境卫生管理的通知》，用以证明本案诉争的厕所已被当地政府纳入拆除填埋的范围，被告提出政府要求拆除填埋是事实，但该证据与本案无关的质证意见。本院认为，该通知属于沾益区政府实施行政管理的规范性文件，但本案原告在法庭审理中明确要求解决的是与原被告之间签订的合同纠纷，即双方当事人在房地产转让中的权利义务关系，被告是否存在违约交付标的物的问题，故该通知虽具有客观性和合法性，但与本案的争议无关，本院不予采信。 根据原被告双方当事人的陈述及本院审查分析确认的证据，本院对本案事实认定如下：被告沾益建行（原中国人民建设银行沾益办事处）为加强安全保卫工作，于1987年10月22日在当地政府，公安等有关部门的协调下与相邻村民刘荣根以会议纪要的形式达成了1份调解协议，该协议约定拆除刘荣根家的厕所，为解决刘荣根家厕所拆除后没有厕所使用的问题，由沾益建行在银行厕所南边开一道小门，同意刘荣根家使用沾益建行的厕所。同时，为解决相邻方通道及排水问题，沾益建行需要在银行围墙西面建设1.5米宽的道路和断面50公分的水沟，供刘荣根等住户通行和排水。另外，因刘荣根认为沾益建行砌围墙时占用了其家部分房屋，遂在被告建好的围墙上搭建房屋。1994年10月，原告法定代表人付云祥以云南省曲靖地区机械技术研究制造所（下简研究制造所，法定代表人仍为付云祥）的名义与被告沾益建行签订了房地产转让协议，取得了沾益建行使用的坐落于沾益县的生活区房屋所有权及土地使用权，土地面积2.88亩，房屋建筑面积966平方米，转让标的物包括该生活区的土地使用权及地上附着物（含房屋、围墙及厕所等）。该转让协议约定被告应保证房地产权属清楚，若发生产权纠纷或债权债务，一概由被告沾益建行负责清理并承担民事责任，因此给原告造成损失的，应由被告承担赔偿损失的责任。该房产在转让过程中，被告沾益建行认为原告对刘荣根使用银行厕所等情况已明知，情况有所了解，故未将刘荣根使用建行厕所及围墙等情况告知受让方研究制造所。2003年6月1日，原告法定代表人付云祥将研究制造所的土地使用权变更登记于沾益县珠江源学校名下，土地使用权登记面积为1907.20平方米，登记机关为沾益县人民政府；2003年9月11日，付云祥又将研究制造所的房屋权属变更登记于沾益县珠江源学校名下，房屋登记面积为2311.55平方米，登记机关为沾益县房地产管理处。2010年10月，原告发现刘荣根等相邻住户在共同使用原告学校的厕所，遂与刘荣根等相邻住户协商后同意相邻方使用该厕所，原告法定代表人付云祥还于2011年1月13日收取了相邻方自2010年11月起至2011年12月期间的厕所使用费350元，并写下了书面的收条1份。尔后，因刘荣根等住户没有交纳厕所使用费、粪便无人清理、粪便溢满后随雨水流入学校，影响了原告生产生活，原告去拆除填埋厕所及堵水沟等事宜时遭刘荣根阻止，由此原告与刘荣根产生了矛盾，原告于2012年3月6日以刘荣根应排除妨害为由向本院提起侵权之民事诉讼，由此因诉讼支付律师代理费1.65万元。但原告提起侵权之诉后，经过一审、二审及再审程序，法院再审判决认定原告与刘荣根存在相邻权关系，刘荣根的行为不构成侵权，双方应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，尊重历史、尊重流水的自然流向，合理处理好相邻关系，至于被告沾益建行未说明会议纪要的相关内容，可另行主张权利，故判决驳回了原告的诉讼请求。现因矛盾至今没有得到实质性解决，原告遂以被告在房地产转让合同中所交付的标的物不符合合同约定为由，以房屋买卖合同之诉诉至本院，请求被告承担合同责任。 本院认为，原告在法庭审理中已明确本案系合同之诉，即以被告沾益建行交付的标的物不符合合同约定，应当承担合同责任为由而提起的房屋买卖合同之诉。故本案应以房屋买卖合同的事实及法律规定作为衡量原告诉讼请求是否成立的根本依据。在本案中，原告提出了5项诉讼请求，即1.排除妨害、赔偿律师代理费及诉讼费1.65万元、误工费2万元，合计3.65万元；2.由被告解决拆除厕所铁门、恢复厕所地面原状，并向原告支付刘荣根使用原告厕所的使用费6350元；3.由被告修复围墙，并赔偿返还不能造成的经济损失2万元；4.确认被告与刘荣根签订的协议无效；5.支持原告对其厕所进行拆除填埋。原告所提出的排除妨害、拆除厕所铁门、恢复厕所地面原状属于侵权之诉所要解决的问题，并不属于合同纠纷所能解决的问题，且被告沾益建行并非属于侵权行为人，仅仅是房地产转让合同的相对人，即使属于法律责任竞合，原告已经明确作出了合同之诉的选择，故该请求属侵权之诉解决的问题，本院在合同之诉中不予审理和裁判。关于原告诉请的由被告支付刘荣根使用原告厕所的使用费6350元，以及确认被告与刘荣根签订的协议无效，根据合同相对性原理，原告与刘荣根等人达成的厕所使用费协议，应由合同当事人承担责任和行使权利，与被告无关，故该诉讼请求明显不能成立，本院不予支持。关于原告提出的支持其对厕所拆除填埋，属于原告依法行使物权权利的应有内容，本院不需要作出处理。至于其他诉讼请求，原告应当提供证据加以证实其所遭受的经济损失。从原告提供的证据看，只能证实与刘荣根进行侵权诉讼支付了律师代理费1.65万元以及产生了误工损失。关于被告提出的诉讼时效抗辩事由，我国民法通则第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为2年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第175条规定：民法通则第一百三十七条规定的“20年”诉讼时效期间，可以适用民法通则有关延长的规定，不适用中止、中断的规定。第169条规定：权利人由于客观的障碍在法定诉讼时效期间不能行使请求权的，属于民法通则第一百三十七条规定的“特殊情况”。因此，普通诉讼时效一般为2年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算；20年为民事权利最长保护期，权利从被侵害之日起计算，不适用中止、中断的规定，但可以延长。在本案中，被告沾益建行在1994年10月与原告签订了房地产转让协议，但在本案中没有提供证据证实其在订立合同时已明确告知买受人（原告）存在“出卖人同意刘荣根使用厕所以及刘荣根利用围墙搭建房屋”的事实，应承担举证不能的后果，被告以原告2011年1月向刘荣根收取厕所使用费的事实从而推定原告知道该事实属于主观判断，并不足以推定买受人已知道标的物在交付时存在权利瑕疵，故应当认定被告沾益建行在签订合同时未告知原告“刘荣根使用沾益建行厕所”的事实。因此，本案诉讼时效的起算点应当从原告自认的知道其权利受到侵害之日起计算，即从2010年10月开始计算，诉讼时效为2年。自2010年10月起至2017年2月16日（合同纠纷起诉之日）止，已经届满6年。但自2010年10月起至原告于2012年3月6日以刘荣根为被告向本院提起侵权之诉时止，并未超过2年；且本案自1994年10月起至2012年3月6日（侵权纠纷起诉之日）止，即原告自权利被侵害之日起请求司法机关保护也未超过20年，加之原告所要解决的问题正是认为被告所交付的标的物在合同订立时已存在瑕疵，由此造成与刘荣根多年的诉讼纠纷，该案的处理与本案具有密切联系，故原告与刘荣根进行诉讼期间所耽搁的时间不应计算在内，属于不可归结于原告自身的客观障碍，系特殊情况，本院予以适当延长，故原告的起诉并未超过诉讼时效期间，被告提出已过诉讼时效期间的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。我国《合同法》第一百五十条规定：出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。也即出卖人对交付的标的物负有权利瑕疵担保责任。结合到本案，根据原被告双方所达成的“被告应保证房地产权属清楚，若发生产权纠纷或债权债务，一概由被告沾益建行负责清理并承担民事责任，因此给原告造成损失的，应由被告承担赔偿损失”之约定，虽然约定的内容并不十分清晰，何谓产权纠纷或债权债务并不明确，但从有利于实现合同目的来看，应该包括买受人在标的物受让后不希望与第三方发生任何纠葛的意图，如果与第三人存在纠纷，就难以完全实现合同目的；从被告所交付的标的物是否存在瑕疵来看，被告所出卖的标的物包括厕所，而该厕所已在合同签订之前被告就已经同意第三人刘荣根可以共同使用，且达成了书面协议（会议纪要），因此，被告沾益建行在房地产转让合同成立后所交付与原告的标的物，权利上存在瑕疵，由此导致原告与刘荣根多年的诉讼纠纷，支付律师代理费1.65万元及造成一定误工损失，不论被告沾益建行其主观上有无过错，根据权利瑕疵担保责任之法律规定，依法应当承担民事责任。因此，原告请求被告承担赔偿责任的理由成立。关于原告提供证据证明的1.65万元律师代理费用，原告请求被告予以赔偿，该请求因原被告签订的房地产转让协议没有作出明确约定，无事实依据，本院不予支持；关于原告诉请的误工费2万元，虽然原告没有提供证据予以证实，但因权利瑕疵引发与刘荣根多年的纠纷，从而造成原告产生误工费属于客观事实，本院酌情予以支持；其余请求赔偿的损失没有证据证实或没有法律依据，本院不予支持。原告法定代表人付云祥系教育业管理者，参照2015年云南省教育业在岗职工年平均工资51804元的标准，误工期酌情认定为80天，每天144元，合计11520元。据此，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、由被告中国建设银行股份有限公司沾益支行于本判决生效后10日内赔偿原告沾益县珠江源学校经济损失11520元； 二、驳回原告沾益县珠江源学校其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费356元由被告中国建设银行股份有限公司沾益支行负担156元，原告沾益县珠江源学校负担200元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 审判员  杨林 二〇一七年四月二十五日 书记员  刘畅