上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初4317号原告(反诉被告)：周宁，男，1980年12月30日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：李宏伟，上海中沃律师事务所律师。被告(反诉原告)：杨丽，女，1986年10月6日生，汉族，住上海市宝山区。被告(反诉原告)：王峥，男，2007年5月19日生，汉族，汉族，住上海市宝山区。法定代理人：杨丽，系王峥之母。被告(反诉原告)：王晓冬，男，1978年11月10日生，汉族，住上海市宝山区。上列三被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：殷敏，上海华公达律师事务所律师。上列三被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：施卫国，上海华公达律师事务所律师。第三人：上海海航房地产经纪事务所，住所地上海市宝山区水产西路XXX号XXX层。投资人：康维周，总经理。委托诉讼代理人：周云超。原告(反诉被告)周宁与被告(反诉原告)杨丽、王峥、王晓冬房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，通知上海海航房地产经纪事务所(以下简称海航事务所)作为第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)周宁的委托诉讼代理人李宏伟，被告(反诉原告)王晓冬，被告(反诉原告)杨丽、王峥、王晓冬的共同委托诉讼代理人殷敏、施卫国，第三人海航事务所的委托诉讼代理人周云超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)周宁向本院提出诉讼请求，要求：1、解除周宁与杨丽、王峥、王晓冬订立的房屋买卖合同关系；2、杨丽、王峥、王晓冬双倍返还周宁定金共计人民币40万元。事实和理由：2016年9月13日，周宁与杨丽、王峥、王晓冬在海航事务所的居间下签署房地产买卖居间协议，由周宁向杨丽、王峥、王晓冬购买上海市宝山区顾北东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并约定双方应当在2016年10月31日至海航事务所网签并支付首付款。因系争房屋上有抵押权110万元，买卖居间协议约定，网签当日，周宁支付首付款(含定金)150万元，杨丽、王峥、王晓冬收到该笔款项同时偿还抵押权债务，并办理抵押注销手续；且双方口头约定，网签当日，杨丽、王峥、王晓冬让抵押权人一并到场以便还钱并注销抵押。此后，周宁支付了定金20万元。2016年10月31日，买卖双方至海航事务所，但抵押权人并未到场，且杨丽、王峥、王晓冬告知抵押权证需3日左右方可拿到作注销抵押手续、而非付首付款当日即可拿到。为了保障交易安全，周宁向杨丽、王峥、王晓冬提出，周宁当日支付90万元，加上此前定金20万元，共计110万元，由杨丽、王峥、王晓冬先行偿还债务、注销抵押，待抵押权注销后周宁再行支付剩余首付款40万元。但杨丽、王峥、王晓冬不予同意，表示是周宁没有支付首付款的能力，并提出双方解约，由杨丽、王峥、王晓冬返还定金并赔偿周宁5万元。周宁对此不予同意，双方沟通后未谈成。海航事务所提出双方仍按买卖居间协议履行，因当时杨丽、王峥、王晓冬有事离开，且当天时间很晚了，故海航事务所约了双方于次日上午十一点至海航事务所网签。次日，周宁到了，但杨丽、王峥、王晓冬未到，并表示因周宁未在10月31日前支付首付款、故拒绝网签。之后，经周宁多次催促，杨丽、王峥、王晓冬仍拒绝网签，故周宁诉请如上。被告(反诉原告)杨丽、王峥、王晓冬反诉并辩称，周宁所述不实。2016年9月13日，买卖双方签订房地产买卖居间协议及房地产买卖合同，约定在10月13日前网签，同日由周宁再行支付130万元。当时杨丽、王峥、王晓冬并未承诺过网签当日抵押权人需到场；杨丽、王峥、王晓冬收到首付款后即会走流程注销抵押，但“同时偿还贷款”并不代表当日即注销抵押。此后，因周宁资金未到位，故推迟到2016年10月31日网签。10月31日，杨丽、王峥、王晓冬到了海航事务所，周宁却表示资金没有凑齐，故双方无法网签。杨丽、王峥、王晓冬并未答应过次日再行签约。因周宁构成违约在先，故同意解除买卖合同，但不同意双倍返还定金，并反诉要求没收周宁支付的定金20万元。原告(反诉被告)周宁针对反诉辩称，不同意杨丽、王峥、王晓冬的反诉请求。第三人海航事务所针对本诉、反诉一并述称，周宁所述属实，同意周宁的本诉请求，不同意杨丽、王峥、王晓冬的反诉请求。本院经审理查明以下事实：2016年9月13日，杨丽、王峥、王晓冬(出卖方、甲方)与周宁(买受方、乙方)及海航事务所(居间方、丙方)签订房地产买卖居间协议，约定，系争房屋总房价款208万元，其中抵押权人王凯，抵押权金额110万元。同日，买卖双方签订房地产买卖合同，其中约定，为办理交易过户手续之需，甲乙双方同意于本合同生效后三十日内签订示范文本的上海市房地产买卖合同。乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若有)后当日内支付甲方首期房价款(含定金)150万元，甲方应于收到首期房价款同时偿还尚欠贷余额(若有不足，甲方自行补足)，并办理抵押注销手续(若以转按揭方式，则以银行操作要求为准)。同日，周宁支付定金20万元。2016年10月15日，买卖双方协商一致，首付款支付时间延期为2016年10月31日。2016年10月31日，买卖双方至海航事务所协商网签事宜，但当日未网签成功。2016年11月2日、11月8日，周宁函告杨丽、王峥催促网签。2016年12月10日，杨丽、王峥函告海航事务所及周宁，认为因周宁首付款不足导致合同无法履行，且超过合同最晚约定日期，故不再履行双方买卖合同。以上事实，有原告(反诉被告)周宁提供的房地产买卖居间协议、房地产买卖合同、收款收据、告知函、律师函、回函等，及各方当事人的当庭陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。审理中，为证明系对方违约致使合同无法继续履行，买卖双方分别向本院举证如下：周宁向本院提供：1、银行流水，证明2016年10月31日当日，周宁银行账户有余额558,406.72元，周宁的岳父陈祥和银行账户有余额646,662.06元；此外，周宁还有其他款项10万元，故当日其已备齐首付款。2、2016年11月2日周宁与杨丽的短信往来。杨丽、王峥、王晓冬表示，对银行流水不清楚，当日周宁未表示过已备齐款项，陈祥和账户余额不能证明周宁的首付款支付能力，且两个账号余额总额未到130万元。对于短信真实性无异议，双方在短信中各执一词，不能证明系杨丽、王峥、王晓冬违约。杨丽、王峥、王晓冬申请王某某作为证人出庭。其证人证言的主要内容为，杨丽、王峥、王晓冬起初在王某某处挂牌，后经朋友介绍了海航事务所的客户。2016年9月13日，买卖双方并未说过要求抵押权人在网签时到场。2016年10月31日，周宁主动说了首付款没有准备好，此后周宁还提出过要抵押权人到场、否则首付款就留一部分再付，杨丽、王峥、王晓冬对此不同意。双方没有谈成就散了，杨丽、王峥、王晓冬并未同意过第二天再网签。2016年11月1日，海航事务所通知王某某要求杨丽、王峥、王晓冬再行网签，但杨丽、王峥、王晓冬不愿意。周宁及海航事务所对上述证人证言不予认可。周宁与杨丽、王峥、王晓冬及海航事务所均表示，除了上述证据和陈述外，其再无其他证据证明系对方违约。本院认为，周宁与杨丽、王峥、王晓冬就系争房屋签订的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应当严格履行。根据约定，为办理过户手续之需，双方应当于2016年10月31日前网签。此后，双方未能网签致使交易无法履行，现双方均同意解除买卖合同关系，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现本案的争议焦点在于致使合同解除的违约方如何认定。杨丽、王峥、王晓冬主张系周宁无力付款致使合同无法履行，杨丽、王峥、王晓冬虽申请证人王某某出庭，但周宁对证人证言均不予认可，而该证人作为杨丽、王峥、王晓冬一方的中介，其陈述与买卖双方的中介即海航事务所的陈述亦有出入，在杨丽、王峥、王晓冬没有其他证据证明的情况下，本院难以采信其主张。周宁主张其已备齐首付款，当日因对首付款支付及抵押权注销先后顺序等问题无法谈拢后，故双方再行协商次日网签，因杨丽、王峥、王晓冬次日未予配合，故构成违约。但根据双方间的房地产买卖合同，周宁理应在网签当日支付房款130万元，且合同并未约定杨丽、王峥、王晓有网签当日即注销抵押权的义务，故周宁提出的付款条件缺乏合同依据。此外，根据周宁提供的证据，亦无法证明当日系杨丽、王峥、王晓冬违约在先且此后该方曾同意次日继续网签，故对于周宁的主张，本院难以采信。由此，买卖双方对违约责任方的认定各执一词，且双方提供的证据均不足以证明系对方违约，现买卖双方均同意解除买卖关系，出于公平原则的考虑，理应由杨丽、王峥、王晓冬向周宁返还定金20万元，双方的其余诉讼请求，本院均不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款、第二款之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)周宁与被告(反诉原告)杨丽、王峥、王晓冬就上海市宝山区顾北东路XXX弄XXX号XXX室房屋订立的房屋买卖合同关系；二、被告(反诉原告)杨丽、王峥、王晓冬于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)周宁返还20万元；三、原告(反诉被告)周宁的其余诉讼请求，不予支持；四、被告(反诉原告)杨丽、王峥、王晓冬的反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为3,650元，由原告(反诉被告)周宁负担1,500元，由被告(反诉原告)杨丽、王峥、王晓冬负担2,150元；反诉案件受理费减半收取为2,150元，由被告(反诉原告)杨丽、王峥、王晓冬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  蒋梦娴二〇一七年四月二十六日书记员  朱 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。……