辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽11民终143号上诉人（原审被告）：刘光阳，男，1947年11月28日出生，住盘锦市双台子区。上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司盘锦分行，住所地盘锦市兴隆台区。法定代表人：宋再明，该分行行长。委托诉讼代理人：毛杰，女，该分行法律顾问。委托诉讼代理人：白杰平，男，该分行客户经理。被上诉人（原审原告）：冯艳芬，女，1957年7月6日出生，住盘锦市双台子区。委托诉讼代理人：吴永利，辽宁国民律师事务所律师。原审被告:聂凤忠，男，1949年4月16日出生，住盘锦市双台子区。原审被告:盘锦荣晟建筑安装工程有限公司，住所地盘锦市双台子区。法定代表人：杨荣振，该公司经理。委托诉讼代理人：杨香友，男，该公司职员。原审第三人:苏立民,男，1974年5月10日出生，住盘锦市双台子区。委托诉讼代理人：王育国，辽宁圣代律师事务所律师。上诉人刘光阳、中国农业银行股份有限公司盘锦分行（以下简称市农行）因与被上诉人冯艳芬，原审被告聂凤忠、盘锦荣晟建筑安装工程有限公司（以下简称荣晟建筑安装公司），原审第三人苏立民房屋买卖合同纠纷一案，盘锦市双台子区人民法院于2014年10月28日作出（2014）双民一初字第00390号民事判决，被告刘光阳对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年2月12日作出（2015）盘中民二终字第00018号民事裁定，以原审判决认定事实不清为由，撤销盘锦市双台子区人民法院（2014）双民一初字第00390号民事判决，发回双台子区人民法院重审。盘锦市双台子区人民法院于2016年9月27日作出（2015）双民一初字第00241号民事判决，刘光阳、市农行不服该判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月13日公开开庭进行了审理。上诉人刘光阳，市农行的委托诉讼代理人毛杰、白杰平，被上诉人冯艳芬及其委托诉讼代理人吴永利，原审被告荣晟建筑安装公司的委托诉讼代理人杨香友，原审第三人苏立民的委托诉讼代理人王育国到庭参加诉讼。原审被告聂凤忠经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘光阳上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：1、一审法院认定的事实不清，证据不足。2002年6月2日，刘光阳、聂凤忠与冯艳芬签订的合同是为了保证钢材及时进入工地、双方互相约束而签订的以楼抵债意向供货合同。2、冯艳芬的诉讼请求是债权纠纷，不是物权纠纷。2002年6月2日我们双方签订的是以楼抵债的意向供货合同，从2002年9月3日供应钢材到2003年6月工程竣工，我们曾多次找被上诉人冯艳芬，要求把以楼抵债的供货合同改为正式的集资建楼协议，把钢材欠条改为售楼收款收据，而被上诉人冯艳芬以四楼为顶楼怕漏雨、价格高等理由拒绝，坚持要求我们给付钢材款。2015年8月，被上诉人冯艳芬以威胁和哄骗的手段让我为其补签补充协议并把落款日期提前到2002年6月2日。因此，2002年6月2日双方签订的是供货合同，不是售楼合同，是楼房抵债协议，不是物权协议。一审法院没有查清事实，以被上诉人冯艳芬的虚假陈述作为认定事实的依据,将房屋判给被上诉人冯艳芬所有，并让上诉人10日内协助办理房屋产权登记手续，不合情理。3、我们2003年5月5日与苏立民签订的集资建楼协议是真实、合法、有效的，该协议签订时工程已竣工，是在被上诉人冯艳芬不履行合同索要钢材款的情形下签订的，是双方真实意思表示。一审法院认定我们与苏立民不是真实的买卖关系，没有法律依据。4、一审法院判决认定苏立民与农行签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》无效也是错误的。苏立民去银行抵押贷款我们协助配合，按银行贷款的规定办理了抵押贷款的相关手续，是合法有效的。市农行上诉请求：撤销原审判决，改判上诉人农行与苏立民签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》有效，对抵押房屋享有优先受偿权。事实和理由：1、一审法院认定“抵押贷款合同是买卖合同的从合同，主合同无效担保合同亦无效。”一审法院片面引用《担保法》第五条的规定。农行与苏立民签订的合同为主从合一的个人住房按揭（抵押）借款合同，此合同应为独立的民事合同，非买卖合同的从合同。一审法院认定《个人住房按揭（抵押）借款合同》无效，不符合事实，也无法律依据。2、上诉人农行与苏立民签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》真实有效。2003年5月20日，经上诉人下属盘山县行审查，原审第三人提供的《集资建楼协议书》、首付专用收款收据等资料符合农业银行贷款制度，双方签订了《个人住房按揭（抵押）借款合同》，在盘锦市公证处依法进行了公证，抵押房屋在盘锦市产权产籍管理处依法办理了抵押登记，上诉人农行向苏立民发放了14万元贷款。该合同不仅依法成立而且符合法定生效要件。上诉人农行贷款之时不知晓此房屋已抵债他人的事实。在贷款及抵押过程中属于善意抵押，符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条三个构成要件，对抵押房屋享有优先受偿权。冯艳芬辩称，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。事实和理由：1、冯艳芬与刘光阳、聂凤忠签订的《合同书》合法有效，2006年，冯艳芬开始占有该抵债房屋并使用至今；补充协议是对原来合同的追认，是合法有效的，上诉人刘光阳称补充合同是在2015年签订的是不真实的，原审庭审记录可以体现是在2014年签订，刘光阳在上诉状中阐述的事实是虚假的。2、上诉人刘光阳与苏立民签订的《集资建楼协议书》不是双方的真实意思表示，苏立民没有参与集资建楼，也没有实际缴纳购房款，房屋没有卖给苏立民，合同没有实际履行，不具备合同的实质要件，一审认定《集资建楼协议书》无效是正确的。3、一审认定《个人住房按揭（抵押）借款合同》无效是正确的，该合同以合法形式掩盖非法目的，是无效的。农业银行没有严格审查就进行了贷款，以虚假的集资建楼协议书、承诺书以及交易确认书为依据为第三人苏立民办理借款，没有尽到审查义务，一审认定《个人住房按揭（抵押）借款合同》无效并无不当。荣晟建筑安装公司述称，本案所诉事项，与荣晟建筑安装公司无关，我公司不应该承担任何责任。事实和理由：1、建业公司综合楼、集资住宅楼是王珍德施工建筑，刘光阳和聂凤忠是投资人，与建业公司不是挂靠关系，6层以下是刘光阳和聂凤忠投资，楼房产权归其二人，二人有权出售转让，但办理房屋登记手续必须经过建业公司确认。2、我公司未与冯艳芬发生过拖欠建材款、以房抵债的事情。3、苏立民的合同不是我公司的公章，抵押合同中的公章和财务章也均不是我公司的公章，苏立民的借款与我公司无关。苏立民述称，我与本案没有实质上的法律关系，没有享有相关的权利，不应该成为本案的当事人。事实和理由：1、我在法律上不是合法的当事人，《集资建楼协议书》没有盖章，对外没有产生法律效力；2、银行贷款协议书是银行不履行职责造成的，是银行没有严格审查的情况下违法发放贷款，责任在于银行，并且通过一审查明，银行的贷款没有发放给苏立民而是给了刘光阳，刘光阳在偿还贷款，作为贷款机构，银行不是善意的。3、《集资建楼协议书》是否是苏立民本人签字不能确认。聂凤忠经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。冯艳芬向一审法院起诉请求：1、原被告间的合同合法有效，房屋归原告所有，三被告协助原告办理房屋产权登记的手续；2、被告与第三人签订的《集资建楼协议书》及抵押无效。事实和理由：被告拖欠原告建材款，2002年6月2日，双方签订《合同书》和《合同书补充协议》，被告用以物抵债的形式，将丘地号为x-xx-xxx-xxx房屋出卖给原告，即原告用以房抵账的方式买受了被告的房屋，交易价款192,000元,合同签订当日，双方办理了交接手续，被告交钥匙后原告立即住进了该房屋。2013年原告办理房屋产权证时才发现，被告在已经将丘地号x-xx-xxx-xxx房屋出卖给原告的情况下，2003年5月20日又与第三人苏立民签订了《集资建楼协议书》，以集资建房的名义将丘地号x-xx-xxx-xxx的房屋再次出卖给第三人苏立民，然后以房作抵押向盘山县农业银行申请贷款。原告以顶账的方式买受的房屋，且被告交付给原告占有、使用的情况下，不履行协助原告办理产权证件的附随义务，反而用已经出卖给原告的房屋作抵押向银行申请贷款，抵押行为无效。一审法院认定事实:被告刘光阳、聂凤忠挂靠在被告建业安装公司建设综合楼，被告刘光阳、聂凤忠与建业安装公司签订的《集资建楼协议书》约定，被告刘光阳、聂凤忠对涉案房屋有处理权。2002年6月2日被告刘光阳、聂凤忠（甲方）与原告（乙方）签订《合同书》一份,从原告处购买钢材，合同第四款双方约定“协议达成乙方钢材款累计金额对应楼房价时，乙方留作住宅楼，楼位是南楼，东面四层128㎡左右的单元，每平方米1500.00元整，合计大约192,000.00元。作为乙方私有产权，房照由甲方负责办理”。之后，原、被告双方又签订《合同书补充协议》：“经双方协商一致同意，现将甲、乙双方于2002年6月2日签订的《合同书》作如下补充：《合同书》第四条所称住宅楼为盘锦市双台子区胜利街道，(房籍图号：x-xx-xxx-xxx）”。工程竣工后，2006年原告接收房屋并居住至今。另查，2003年4月11日，第三人苏立民与被告(刘光阳、聂凤忠)签订《集资建楼协议书》，2003年5月20日苏立民在中国农业银行盘山县支行办理个人住房按揭（抵押）借款合同，贷款期限自2003年5月20日至2013年5月20日止，贷款金额14万元，庭审中第三人苏立民承认贷款形式上合法，没有交付购房款，贷款本人也没有领取，而是被告（刘光阳、聂凤忠）用于工地建设，被告刘光阳承认，该笔贷款是工地施工用了，贷款利息偿还的部分也是由被告偿还的。再查，农业银行股份制改革后，中国农业银行盘山县支行不良贷款管理都在中国农业银行盘锦市分行，故本案依法追加中国农业银行盘山县支行为本案第三人后，中国农业银行盘锦市分行出庭应诉。一审法院认为，2002年6月2日，原、被告（刘光阳、聂凤忠）间签订的《合同书》、《合同书补充协议》应为双方真实意思表示，且双方均已履行了合同约定的内容，原告冯艳芬供应被告刘光阳、聂凤忠钢材用于工地建设，被告刘光阳、聂凤忠因工程资金紧张，用其开发建设并有处分权的房屋抵顶货款不违反法律规定，且2006年被告向原告冯艳芬交付房屋后，原告冯艳芬一直占有并使用该房屋。原告冯艳芬与被告刘光阳、聂凤忠间签订的《合同书》应为有效，合同内容为钢材买卖和房屋买卖两个合同关系，且合同约定房照被告负责办理,被告刘光阳虽抗辩未给原告冯艳芬开具房屋买卖合同的收据，但其抗辩理由不予采纳，开具收据是合同的附随义务，故原告冯艳芬要求被告协助办理产权过户手续的诉讼请求一审法院予以支持。2003年5月20日，第三人苏立民虽与被告刘光阳、聂凤忠签订《集资建楼协议书》，办理按揭贷款，但苏立民未向被告刘光阳、聂凤忠交过房款，苏立民也未领取贷款，被告刘光阳、聂凤忠将房屋贷款用于其工地施工建设，第三人苏立民与被告刘光阳、聂凤忠间不存在真实的买卖关系，第三人苏立民签订《集资建楼协议书》后未占有、使用房屋，第三人苏立民与被告刘光阳、聂凤忠间的《集资建楼协议书》只是形式上合法，损害了原告冯艳芬的权益，故第三人苏立民与被告刘光阳、聂凤忠间的《集资建楼协议书》应为无效，而抵押贷款合同是买卖合同的从合同，主合同无效担保合同亦无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第二款、第一百三十六条、《中华人民共和国担保法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经审判委员会讨论决定判决：一、原告冯艳芬与被告刘光阳、聂凤忠签订《合同书》、《合同书补充协议》有效，位于双台子区胜利街道辽河路南（房籍图号x-xx-xxx-xxx）归原告冯艳芬所有，被告于本判决生效后十日内协助原告冯艳芬办理房屋产权登记手续；二、被告刘光阳、聂凤忠与第三人苏立民签订《集资建楼协议书》无效；三、第三人苏立民与中国农业银行盘山县支行签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》无效。案件受理费4140元，由被告刘光阳、聂凤忠承担。本院二审期间，刘光阳、市农行及荣晟建筑安装公司均提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院除认定一审查明的事实外，另查明：冯艳芬与刘光阳的《合同书补充协议》于2014年签订，该补充协议标注的落款时间为“2002年6月2日”。2003年5月20日，苏立民以借款人的名义与中国农业银行盘山县支行签订了（盘盘）农银个房借字（2003）第0134号《个人住房按揭（抵押）借款合同》，将抵顶冯艳芬钢材款的在建房屋以苏立民的名义在中国农业银行盘山县支行按揭(抵押)借款14万，同日，向盘锦市房屋产权产籍管理处申请办理了抵押备案登记，期限自2003年5月20日至2013年5月20日，盘锦市房屋产权产籍管理处为农行盘山县支行出具了盘个贷押备字（2003）第3501号《关于个人贷款购房抵押备案登记的通知》。冯艳芬为刘光阳、聂凤忠投资的双台子区辽河路西胜利街南的综合住宅楼供应钢材的总计价款为167,283.88元。除此之外，刘光阳、聂凤忠尚欠冯艳芬钢材款19,563元。冯艳芬、刘光阳均同意待房屋面积实际测量后，以合同中约定的每平方米1500元的单价补齐房款。经盘锦建业安装工程总公司同意，刘光阳、聂凤忠对外售楼可以加盖盘锦建业安装工程总公司第五工程处公章，同时约定办理房屋产权证时须以盘锦建业安装工程总公司的名义与买受人签订合同。2015年9月22日，经盘锦市工商行政管理局核准，盘锦建业安装工程总公司更名为盘锦荣晟建筑安装工程有限公司。本院认为，本案的争议焦点为：一、冯艳芬与刘光阳、聂凤忠签订的《合同书》及《合同书补充协议》即以房抵债协议是否有效。二、刘光阳、聂凤忠以盘锦建业安装工程总公司第五工程处名义与苏立民签订的《集资建楼协议》是否有效。三、市农行对诉争房屋是否享有优先受偿权。关于以房抵债协议的效力问题。本院认为，虽然刘光阳、聂凤忠在2002年6月2日与冯艳芬签订以房抵债的《合同书》时，冯艳芬尚未开始向建筑工地供应钢材，但该《合同书》签订的目的是双方就钢材款的给付方式的协商，冯艳芬为刘光阳、聂凤忠投资的建筑工程供应钢材，刘光阳、聂凤忠因资金紧张，用其开发建设并有处分权的房屋抵顶货款，系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有约束力。2006年冯艳芬实际占有和使用了《合同书》中确定的抵债房屋，2014年双方签订的《合同书补充协议》是对《合同书》约定内容及冯艳芬占有使用该房屋行为的进一步确认。从本案现有证据并结合当事人的当庭陈述，可以认定冯艳芬已经为建筑工地供应了钢材，双方于2003年4月27日对钢材款进行了结算，刘光阳、聂凤忠为冯艳芬出具了欠据。虽然冯艳芬供应的钢材总计价款没有达到合同中约定的所抵顶房屋的全额价款，但因冯艳芬的供货价款已抵顶了诉争房屋的大部分款项且双方同意待房屋面积实际测量后，以合同中约定的每平方米1500元的单价补齐房款，不影响合同的继续履行，故上诉人刘光阳主张的因未签订正式的集资建楼协议、未将出具的钢材款欠据改为正式的售楼收款收据，以房抵债协议并没有真正履行的上诉理由没有法律依据。在履行合同过程中，协助办理产权过户等手续是合同约定的义务，按照合同约定和相关法律规定，一审三被告有义务协助冯艳芬办理产权登记手续，故一审法院判令被告协助冯艳芬办理房屋产权登记手续并无不当。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。依据该规定，不动产物权变动应予以登记，无权属证书的房屋不能发生物权变动的效力，在未取得权属证书前，冯艳芬不是法律意义上的所有权人，故原审判令诉争房屋归冯艳芬所有，认定有误，应予变更。关于盘锦建业安装工程总公司第五工程处与苏立民签订的《集资建楼协议书》是否有效的问题。本院认为，2003年4月11日，虽然刘光阳、聂凤忠以建业安装工程总公司第五工程处的名义与苏立民签订了《集资建楼协议书》，办理了按揭贷款，但苏立民未向被告刘光阳、聂凤忠交付房款，未占有、使用诉争房屋，亦未领取贷款。苏立民与刘光阳、聂凤忠间无买卖诉争房屋的真实意思表示，双方通过签订《集资建楼协议书》的合法形式，掩盖了刘光阳、聂凤忠获得银行贷款的非法目的，该行为损害了他人的利益，故《集资建楼协议书》无效，上诉人刘光阳主张的该《集资建楼协议书》有效的上诉理由不能成立。关于优先受偿权的问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据上述规定，承包人就工程价款的优先权优于银行抵押权，支付购买商品房的全部或者大部分款项后的买受人的债权优于承包人就房屋价款的优先权。可见，为了保护买受人商品房的取得权，最高人民法院在该批复中赋予买受人的权利，不仅是简单的排序性的优先权，更重要的是一种对抗性权利即银行的抵押权不能对抗支付全部或者大部分款项后的商品房买受人。本案中，冯艳芬以钢材款抵顶了诉争房屋的大部分价款，以房抵债协议签订在先，银行对诉争房屋的的抵押备案登记设定在后，且自2006年开始，冯艳芬便实际占有和使用该诉争房屋，无论抵押权是否成立，均不能对抗冯艳芬作为无过错消费者对该房屋享有的期待权。上诉人市农行主张对诉争房屋享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。一审法院对《个人住房按揭（抵押）借款合同》的效力进行了审理，鉴于一审原告冯艳芬不是该合同的当事人，且该合同的效力并不阻碍其权利的行使，因此不宜在本案中对此作出具体的认定及判决，一审法院判决苏立民与中国农业银行盘山县支行签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》无效，实属不当，本院予以纠正。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律存在不当之处，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第二款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持盘锦市双台子区人民法院（2015）双民一初字第00241号民事判决第二项即刘光阳、聂凤忠与苏立民签订《集资建楼协议书》无效；二、撤销盘锦市双台子区人民法院（2015）双民一初字第00241号民事判决第三项；三、变更盘锦市双台子区人民法院（2015）双民一初字第00241号民事判决第一项为：冯艳芬与刘光阳、聂凤忠签订的《合同书》、《合同书补充协议》有效，刘光阳、聂凤忠、盘锦荣晟建筑安装工程有限公司于本判决生效之日起30日内协助冯艳芬办理坐落在盘锦市双台子区胜利街道(房籍图号x-xx-xxx-xxx)的房屋产权登记手续；四、中国农业银行股份有限公司盘锦分行对坐落在盘锦市双台子区胜利街道辽河路南一区第一单元四层即房籍图号x-xx-xxx-xxx的房屋不享有优先受偿权。一审案件受理费4140元，由刘光阳、聂凤忠负担。二上诉人预交二审案件受理费8280元，二审收取案件受理费4140元，由上诉人刘光阳、中国农业银行股份有限公司盘锦分行各负担2120元。本判决为终审判决。审判长  曹锦丽审判员  周慧君审判员  乔 雪二〇一七年四月十日书记员  王立冬