山东省昌邑市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0786民初75号原告：盐城元博房地产营销策划有限公司。住所地：江苏省苏州市。法定代表人：徐力丹，董事长。委托诉讼代理人：徐建明，浙江万盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘金山，该公司职工。被告：潍坊市恒鼎置业有限公司。住所地：山东省潍坊市昌邑市。法定代表人：董夫锡，董事长。委托诉讼代理人：王海波，山东文宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞，山东文宇律师事务所律师。原告盐城元博房地产营销策划有限公司与被告潍坊市恒鼎置业有限公司委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐建明、刘金山及被告委托诉讼代理人王海波、张瑞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即支付原告房地产营销策划销售代理佣金款共计1131034元；2、要求被告自2015年11月6日起至实际付清时止按0.5%/日支付违约金予原告；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月7日原、被告双方在山东省潍坊市昌邑市签订销售代理合作合同，原被告双方建立了房地产营销策划销售代理的合作关系，合同签订后，原告即派人进场到被告所开发的“山东潍坊恒鼎新都汇”项目进行营销策划销售代理工作。2014年6月14日和2014年8月5日双方分别签订了两份补充协议，将合作期限由原来的2014年2月8日起至2014年8月7日止，延续至2015年2月7日止。至2015年3月经双方友好协商而撤场。撤场结束后，经双方结算，被告尚欠原告房地产营销策划销售代理佣金款共计人民币1131034元。2015年11月5日，经原、被告双方协商，被告同意用其开发的“恒鼎新都汇”的11号楼143#、144#两间商铺折合总价1200000元抵偿原告的佣金款1130000元（由原告补齐70000元给被告），后因被告违约而未能如愿。2015年11月24日原告再次向被告催款时，被告对原告的上述欠款再次予以确认，并再次承诺，其欠原告的1131034元佣金款在2015年12月31日还清，如未还清用其名下产业“恒鼎新都汇”房子作价抵佣金款。2016年9月8日原告派人到被告处再次催收欠款及房屋抵偿事宜时，被告的法定代表人董夫锡竟然单方毁约，将双方于2015年11月5日签订的商品房预售合同和协议二及开给原告的收款收据、2015年11月24日双方签订的协议撕毁，且时至今，被告既未支付原告的上述欠款，又未将其名下产业“恒鼎新都汇”房子作价抵偿给原告。原告多次向其催索，均无果。综上所述，被告长期拖欠原告上述款项之行为，已严重侵犯了原告的合法权益。故具状法院，望能依法准如所请。被告辩称，原告所诉与事实不符，双方确实签订过销售代理合同，合同的截止日期为2015年2月7日，但之后双方并未进行结算，双方实际系居间合同关系，合同约定的代理佣金超过法律关系中介费最高不得超过3%的约定，超过部分无效；双方也未达成房屋抵顶的协议，合同约定的是滞纳金而不是违约金，滞纳金不属于民事法律调整的范围，不应得到支持，且每天按照0.5%计算违约金超出法律规定，原告要求自2015年11月6日开始计算违约金不认可，2015年11月5日双方并未达成还款的合意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，双方当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提供的商品房预售合同、平面图、收款收据、2015年11月5日协议二、律师催款函，被告质证后有异议，原告提供录音证据予以佐证，被告对录音证据的真实性要求庭后核实予以答复，但在法院规定的期限内未予答复或提供反驳证据，上述证据结合认定，本院认为原告提供的上述证据真实、合法且与本案有关联，对本案事实具有证明力，本院予以认定；原告提供的2015年11月24日协议经被告质证有异议，该证据无双方签字或盖章确认，被告不予认可，故本院对其效力不予认定；被告对原告提供的2015年11月24日对账单认为被告公司账目上没有体现，该证据被告加盖公章予以确认，被告未提供反驳证据予以推翻，故本院对其效力予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月7日，原告盐城元博房地产营销策划有限公司（乙方）与被告潍坊市恒鼎置业有限公司(甲方)签订销售代理合作合同，合同约定，自2014年2月8日至2014年8月7日止，甲方委托乙方为独家代理销售甲方所开发的“恒鼎新都汇”，乙方以潍坊市恒鼎置业有限公司项目的名义对外从事销售和宣传推广工作，甲乙双方共同确定销售额基数和销售基价，并按销售额收取佣金，合同第8条取费标准及支付方式约定：甲方向乙方一次性支付人民币40万元，作为乙方该项目6个月服务期间的策划费用，策划费在本合同签订后7日内，乙方主要策划人员到场，甲方向乙方支付；项目所在地销售金额乙方按实际销售商品房买卖合同总金额的9.5%计提，由外地分销公司带客的，统一按照实际销售商品房买卖合同总额2%计提，外销方案由乙方策划及制定，经甲方确定后交乙方执行，乙方在每月10日前提交上月佣金申请明细单，甲方须在一周内予以审核，甲方书面确认无误后，乙方开具相应发票，甲方在收到发票后5天内支付乙方应得佣金；若甲方违约终止与乙方的合作，甲方应核算乙方全部剩余佣金，并在7日内，一次性全部支付乙方；第14条违约责任约定，若甲方不按时支付到期应支付给乙方的代理销售服务费又无合理原因得到乙方同意的，则从应付款日开始甲方须支付应付费用的0.5%/日作为滞纳金给乙方。合同期限如需要续约，双方需提前1个月以书面形式通知对方另行协商。2014年6月14日，原被告签订销售代理合作合同补充协议，协议约定，外地（昌邑地区以外户口，以购买人身份证为准）购房者，如启动分销乙方全权对接分销公司，甲方按总成交价15%支付乙方作为佣金。2014年8月5日，原被告又签订销售代理合作合同补充协议，协议约定，甲乙双方按原合同条款续签6个月，乙方在企划撤场后将为甲方提供企划帮助。合同签订后，原告按合同约定对被告所开发的恒鼎新都汇项目进行营销策划销售代理工作，2015年11月5日，原被告签订协议二，约定甲方应支付乙方人民币113万元佣金，现甲方用11号楼143号、144号两间商铺折合人民币120万元，乙方须于2015年11月30日前补齐人民币7万元给甲方。该协议二双方未实际履行。2015年11月24日，经原被告双方对账，被告欠原告策划佣金款1131034元，被告加盖公章予以确认。本案争议的焦点：一、原被告签订的合同性质？双方约定的计取佣金的比例是否超出法律规定;二、被告是否应支付原告违约金及违约金的计算方式？关于第一个争议焦点：原被告签订的合同性质？双方约定的计取佣金的比例是否超出法律规定。本案原被告双方签订合同名称为销售代理合作合同，合同约定被告委托原告为独家代理销售被告所开发的“恒鼎新都汇”，原告以潍坊市恒鼎置业有限公司项目的名义对外从事销售和宣传推广工作，原被告双方共同确定销售额基数和销售基价，并按销售额收取佣金，合同还对双方的权利义务作了明确约定，合同内容的约定符合构成委托合同的要件，故本案原被告签订合同的性质为委托合同，被告辩称系居间合同关系，居间合同与委托合同的主要区别是居间仅限于报告订约机会或为他人订约充当媒介，其服务的范围有限，而委托则是为他人处理事务，至于事务的种类则很宽泛，居间人是以自己的名义从事居间活动，而受托人在为委托人订立合同的场合，是以委托人之代理人的身份进行协商，结合上述双方合同的约定，被告辩称的居间合同关系不符合双方约定和法律规定，本案不予采信；原被告约定的佣金比例及经对账后确认的欠款数额，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认，被告辩称佣金比例过高于法无据，本院不予支持。关于第二个争议焦点：被告是否应支付原告违约金及违约金的计算方式？双方签订的合同第14条违约责任约定，若被告不按时支付到期应支付给原告的代理销售服务费又无合理原因得到原告同意的，则从应付款日开始须支付应付费用的0.5%/日作为滞纳金给原告。本院认为，滞纳金是指国家为维护社会公共利益，保障国家职能的顺利实现，对迟延履行缴纳法定税费义务的公民、法人和其他组织，收取的带有国家强制力的惩罚性的货币金额；违约金是合同当事人在合同中预先约定的当一方不履行合同或不完全履行合同时，由违约的一方支付给对方的一定金额的货币。故双方的上述约定实际为违约金的约定方式，故原告要求被告承担违约金符合法律规定，本院应予支持。关于违约金的计算方式，根据《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案双方约定逾期付款按每日0.5%支付违约金，明显过高，根据上述法律、司法解释的规定，结合本案查明的事实，本院认为被告应按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准向原告支付逾期付款违约金为宜，合同虽然约定从应付款日开始计算违约金，但双方在履行过程中并未完全按照合同约定的佣金支付时间及支付方式确定每笔佣金，原告主张自2015年11月6日计算违约金，因2015年11月5日双方达成的协议并未实际履行，该协议上的佣金数额并非双方最终确定的欠款数额，2015年11月24日经双方对账才确定被告欠原告佣金的具体数额，被告应自此时间起知道或者应当知道所欠的1131034元应予支付给原告，故应自2015年11月25日起计算违约金。综上所述，本院认为，原告与被告签订的销售代理合作合同，实为委托合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应确认有效，原告要求被告偿付佣金款1131034元事实清楚，证据确实充分，本院予以支持，被告并应自2015年11月25日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准向原告支付逾期付款违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第三百九十六条、第三百九十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告潍坊市恒鼎置业有限公司偿付原告盐城元博房地产营销策划有限公司佣金款1131034元并支付违约金（以1131034元为基数自2015年11月25日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算至实际清偿之日），于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告盐城元博房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14979元，由被告潍坊市恒鼎置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提出副本四份，同时预交上诉费14979元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  张 平人民陪审员  李兰芝人民陪审员  郭光兰二０一七年四月十日书 记 员  郭萌萌