山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1702民初5979号原告：孙洪峰，男，1978年8月29日出生，汉族，户籍地：牡丹区，现住。委托诉讼代理人：龚利，菏泽牡丹北斗法律服务所法律工作者。被告：菏泽金沁园置业有限公司。住所地：菏泽市东方红大街西段牡丹区党校院内。机构代码：56405702-9。法定代表人：张建萌，董事长。委托诉讼代理人：李巍，北京市康达（菏泽）律师事务所律师。原告孙洪峰与被告菏泽金沁园置业有限公司商品房预售合同纠纷一案。本院于2016年12月30日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙洪峰的委托诉讼代理人龚利、被告菏泽金沁园置业有限公司的委托诉讼代理人李巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙洪峰向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行交房义务并向原告支付逾期交房违约金101722.5元（自2014年12月31日至2017年1月12日止）；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告双方于2013年11月6日签订住宅商品房买卖合同一份。依据合同约定，原告购买被告开发的千禧园小区第4幢2单元04004号房，总金额为455748元。被告应当于2014年12月30日前交房，但被告于2017年1月13日才将涉案房屋交付给我，依据合同约定，被告应当承担逾期交房的违约责任，即自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之三的违约金。合同签订后，原告如约交付房款，但被告没履行交房义务，要求被告承担责任。被告菏泽金沁园置业有限公司辩称:1、原告的主张无事实和法律依据，根据双方签订的商品房买卖合同（主房）第八条在原告所购楼房经相关部门竣工验收后，被告工作人员于2015年6月底就已经及时电话通知过原告交房，原告也确实多次来售楼部咨询交房事宜，但还是拒绝交房，原告拒绝交房的行为也是违约，被告保留追究原告违约责任的权利，现被告正式通知原告，为了防止给原、被告双方造成不必要的损失，望原告及时到被告处办理交房手续。2、根据双方签订的商品房买卖合同第十四条，被告已代原告向相关部门垫付天然气开户费（每户2300元）、暖气开户费及设施安装费（按实用面积每平方15元）、维修基金（按建筑面积每平方20元）、太阳能安装费（每户3200元）、有线电视组装费（每户120元），上述费用在原告交清前被告有权拒绝交房，原告拒绝交纳上述费用也是一种违约行为，造成双方无法办理交房事宜，现被告正式通知原告尽快交清上述费用，办理交房手续。3、原告主张违约金数额过高，请求法院适当减少。原告为支持其请求，提交以下证据：1、住宅《商品房买卖合同》，证明：原被告双方于2013年11月6日签订了住宅商品房买卖合同，根据合同约定，原告所购买的住宅房总金额为455748元，首期付款为136748元，余款319333元以公积金按揭贷款方式支付。交房期限为2014年12月30日前，交付条件和交接过程为，商品房验收合格，被告书面通知原告办理交付手续，并出示商品房验收合格证明文件、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；被告逾期交房，原告要求合同继续履行的，被告依据合同最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按照日万分之三承担违约金。2、商品房首付款收据一份，证明：合同签订后，原告按照合同约定向被告支付商品房首付款136748元。3、《菏泽市住房公积金个人住房借款合同》，证明：原告、被告、菏泽市住房公积金管理中心以及中国工商银行股份有限公司菏泽市中支行于2013年11月28日签订了住房公积金个人借款合同，根据合同约定，原告购买被告商品房取得公积金贷款319000元，由工商银行菏泽市中支行发放并支付被告，该贷款原告正常还贷。4、2017年1月13日原告收房，向被告交付的物业费、垃圾清运费、预存电费、装修保证金及公共维修基金、暖气、天然气开户费等相关费用的收据。证明：在原告的强烈要求下，被告于2017年1月13日向原告交房，原告同时向被告交付了上述费用。被告承担逾期交房的违约金应计算到2017年1月12日。被告对原告所提交的证据，发表以下质证意见:1、对第一组证据真实性无异议，但是该房屋已经达到合同约定的交付条件，水、电、暖气、天然气、电话、宽带、太阳能等基础设施及物业用房、绿化、健身器材等公共配套设施也已达到合同约定的承诺。2、对第二组证据有异议，因模糊不清无法辩认，无法证明交款的事实。3、对第三组证据无异议。4、对第四组证据真实性无异议，对其证明目的有异议，该证据恰恰证明在2017年1月13日前原告没有按合同约定交付这些费用，被告有权拒绝交房，被告拒绝交房的行为是在行使抗辩权。被告为支持其请求，提交以下证据：1、照片一组3张。2、山东省华灵集团物业服务有限公司出具的证明一份。证明：被告于2015年6月24日通过在千禧园售楼处张贴公告的方式通知原告交房。3、山东省华灵集团物业服务有限公司出具的收取1号楼1单元13001室业主的物业服务费、垃圾清运费、装修保证金收据3份。4、山东省华灵集团物业服务有限公司出具的收取1号楼2单元16001室的业主物业服务费、垃圾清运费、装修保证金收据3份。5、山东省华灵集团物业服务有限公司出具的收取1号楼1单元10002室的业主物业服务费、垃圾清运费、装修保证金收据3份。6、山东省华灵集团物业服务有限公司出具的收取2号楼2单元14006室的业主物业服务费、垃圾清运费、装修保证金收据3份。7、山东省华灵集团物业服务有限公司出具的收取2号楼2单元06007室的业主物业服务费、垃圾清运费、装修保证金收据3份。8、山东省华灵集团物业服务有限公司出具的收取2号楼2单元16006室的业主物业服务费、垃圾清运费、装修保证金收据3份。9、山东省华灵集团物业服务有限公司出具的收取3号楼1单元16002室的业主物业服务费、垃圾清运费、装修保证金收据3份。10、山东省华灵集团物业服务有限公司出具的收取3号楼2单元09005室的业主物业服务费、垃圾清运费、装修保证金收据3份。11、山东省华灵集团物业服务有限公司出具的收取3号楼2单元04004室的业主物业服务费、垃圾清运费、装修保证金收据3份。12、山东省华灵集团物业服务有限公司出具的收取3号楼2单元08004室的业主物业服务费、垃圾清运费、装修保证金收据3份。13、山东省华灵集团物业服务有限公司出具的收取4号楼1单元03003室的业主物业服务费、垃圾清运费、装修保证金收据3份。证明：千禧园小区1-4号楼业主在看到2015.6.24公告张贴后，于7月份就及时来被告处办理交房手续，也进一步印证被告书面通知原告交房的事实。14、竣工验收备案表一份，证明：涉案房屋于2015年6月18日经相关部门竣工验收，于2015年6月23日竣工验收备案，同时涉案房屋已经达到合同约定的交房条件。15、商品住宅质量保证书、使用说明书一份，证明：被告具有合同约定的交房时要签署的商品住宅质量保证书、使用说明书，涉案房屋完全符合交房条件。被告认为违约金过高，理由为：原告缴纳总房款为455748元，按日万分之三计算违约金每天的违约金为136.7元，每月违约金为4101元，而同地段租赁房屋的价格为每月约1200元，该数额明显高于同地段租赁房屋的租金数额，违约金是给对方造成的损失的补偿，该数额与同地段租金的数额相比较明显过高，请求法庭适当减少。原告对被告提交的证据，发表以下质证意见:对证据1、2的合法性、关联性和真实性均有异议。其该公告中并没有注明涉案商品房、物业公司也是被告聘用的公司，因此该两份证据不能作为有效证据使用。对证据3-13真实性、合法性、关联性均有异议，该证据是原告自身出具的，不属于有效证据，且所提交的均是1号楼的物业费等收据，与本案涉及的商品房无关。对证据14真实性请法庭予以核对。即使该备案表是真实的，也不能对抗被告拒不履行交房义务的违约责任。且该竣工验收备案表并未向与原告明示。对证据15有异议，该证据没有明确的出具时间，且在2017年1月13日前原告也未见到过。该证据不能对抗被告违约并应当承担违约责任的事实。对被告方关于违约金过高的陈述意见如下：不符合法律规定，违约金的赔偿虽然有补偿损失的作用，但主要是对违约方的违约惩罚，与所造成的实际损失没有必然联系，该违约金约定并不高于国家强制性规定，因此应当得到法院支持。根据当事人的陈述，结合当事人提交的证据，本院确认以下事实：2013年11月6日原、被告签订“商品房买卖合同”一份。合同约定，原告购买被告所开发的位于菏泽市东方红大街西段路南千禧园小区第4幢2单元04004号房一套住宅建筑面积为137.75平方米，每平方米3308.52元，总金额为455748元。合同约定原告首付款136748元，公积金贷款319000元。涉案房款已交清。涉案合同第八条均约定：被告应当在2014年12月30日前交付涉案房屋。合同第九条约定，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。涉案商品房于2015年6月23日通过竣工验收。本院认为：1、原、被告于2013年11月6日签订的“商品房买卖合同”是双方真实意思的表示，双方应当按照合同约定履行其义务。原告按照合同约定，将涉案房款455748元缴清。合同约定被告应当在2014年12月30日前交付涉案房屋，但被告没按合同约定交付涉案房屋，理应承担违约责任。原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，应予支持。2、被告辩称2015年6月涉案房屋已具备交房条件，并于2015年6月24日采用公告的形式通知交房。但原、被告签订的“商品房买卖合同”第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。被告没有提交证据证明书面通知原告接受涉案房屋。因此，其辩称意见不予采纳。3、关于违约金问题，原告请求被告支付逾期交房违约金101722.5元（自2014年12月31日至2017年1月12日），其余违约金计算至实际交付之日。原、被告签订的“商品房买卖合同”约定，被告应当在2014年12月30日前交付涉案房屋，逾期从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。被告没有按照合同约定的时间交付涉案房屋，应当向原告支付逾期交房违约金，原告请求应予支持。4、违约金数额。原告请求被告支付逾期交房违约金101722.5元（自2014年12月31日至2017年1月12日），其余违约金计算至实际交付之日。在开庭审理时，被告已明确表示通知原告及时办理交房手续。原告应当知晓涉案商品房符合交付条件，其应当配合办理交房手续，对于逾期未办理交房手续造成扩大的损失，其自身应承担责任。因此，违约金的计算应从2014年12月31日至2017年1月12日止,逾期743天，按已交房款455748元，其违约金应为101586.23元。被告辩称约定违约金过高，请求适当减少的意见，没有提交证据，不予采纳。5、被告已于2016年1月13日将涉案房屋交付原告，原告的合同目的已经实现，其要求被告交房的诉讼请求，已不存在事实基础，本院不予支持。综上所述，被告没按合同约定履行通知原告接收涉案房屋，且逾期交付涉案房屋，理应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告菏泽金沁园置业有限公司支付原告孙洪峰逾期交房违约金101586.23元。于判决书生效后十日内履行完毕。二、驳回原告孙洪峰过高部分的诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2332元，由被告菏泽金沁园置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  尘军梅审 判 员  朱淑玮人民陪审员  葛广景二〇一七年四月二十四日书 记 员  何美龙