湖南省衡阳市珠晖区人民法院民 事 判 决 书（2016)0405民初955号原告：湖南某某物业管理有限公司。法定代表人：黄某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗彬榕，湖南天戈律师事务所律师。被告：衡阳某某置业有限公司。法定代表人：蔡某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟荣华，湖南湘华律师事务所律师。被告：衡阳市珠晖区某某某酒店。经营者：王某某。委托诉讼代理人：王某某。委托诉讼代理人：贺某某。被告：王某A。原告湖南某某物业管理有限公司（以下简称某某物业）与被告衡阳某某置业有限公司（以下简称某某置业）、衡阳市珠晖区某某某酒店（以下简称某某某酒店）、王某A物业管理合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案后，依法适用普通程序进行了审理。原告某某物业委托诉讼代理人罗彬榕、被告某某置业法定代表人蔡菊银、委托诉讼代理人钟荣华、被告某某某酒店委托诉讼代理人王建军、被告王某A到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案审理过程中，2016年11月22日原告某某物业向本院提出财产保全申请，要求冻结被告某某置业、某某某酒店、王某A银行存款人民币1390000元或查封、扣押被告某某置业、某某某酒店、王某A同等价值的其他财产，并由担保人黄锡荣提供其所有坐落于衡阳市石鼓区中山北路199号冠城江景408、409、410、411、412、413、414室七套房屋担保。本院于当日做出（2016）湘0405民初955号民事裁定书，依法冻结被告某某置业、某某某酒店、王某A银行存款人民币1390000元或查封、扣押被告某某置业、某某某酒店、王某A同等价值的其他财产。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的物业管理费1332000元及其滞纳金；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2009年12月，原告与被告某某置业签订《钱江苑前期物业管理合同》，该合同第十五条、第二十二条对物业管理服务费约定：“本物业的管理费按双方协商的标准由乙方（原告）向业主、物业使用人收取，（1）、高层住宅1.2元/平方米.月、（2）、商铺2元/平方米.月。对无故不缴纳相关费用的业主将每日收取0.3%的滞纳金。被告某某置业作为衡阳市珠晖区湘江东路某某钱江苑101至201的业主、被告某某某作为上述商业用房使用者，从2010年9月29日至2016年11月30日，拒绝缴纳物业管理费，虽经原告多次催交，仍无动于衷。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。为支持其诉讼请求，原告向本院提供以下证据：1、《钱江苑前期物业服务合同》，拟证明原告应向被告收取物业管理费2元/平方米.月，被告累计欠费6余年；2、房屋登记信息表、花泽楼盘表，拟证明花泽钱江苑101、102、201整体面积6581.49平方米，加上搭建部分面积8000平方米；3、证人证言，拟证明原告向被告某某置业、某某某酒店催收物业管理费的事实；4、照片，拟证明目的同证据3；5、收费通知书，拟证明被告拖欠物业管理费1332000元、违约金4375620元；6、回复和证明，拟证明原告提供了全面、周到的服务，完成收费额99%，合同履行完毕。被告某某置业辩称，原告请求被告支付物业服务费缺乏事实和法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求：（1）、原告请求支付物业服务费主体不明确；（2）、被告某某置业作为开发商，在约定的条件下，无需支付物业管理费。《钱江苑前期物业服务合同》第二十条约定”未售出空置房在占总建筑面积的35%以内无需支付物业服务费；（3）、被告某某某酒店无需支付物业服务费，因为原告应就向被告某某某酒店酒店提供服务和被告是否接受服务提供证据、《钱江苑前期物业服务合同》关于商铺收费标准需向衡阳市物价局申报并批准，原告未申报以及对于租赁商铺服务应由双方当事人遵循平等、自愿的原则，事先约定，不得强行服务、强行收费；（4）、原告从未向被告主张过权利，未要求过被告缴纳物业服务费；本案已过诉讼时效。为支持其辩解意见，被告某某置业向本院提供以下证据：1、复函，拟证明（1）、原告因未依约履行物业服务，被告某某置业提出解除前期物业服务合同；（2）、自2011年6月3日起，原告在某某钱江苑项目由张家明负责；（3）、原告提供的催款通知书是虚假的；2、原、被告2011年8月19日双方往来结算明细账及付款凭证，拟证明被告无需向原告支付物业服务费；3、原告在某某钱江苑项目负责人张家明的证明及证人证言，拟证明（1）、张家明2010年12月至2012年4月任该项目负责人；（2）、张家明任职期间未向被告催收过物业服务费；（3）、张家明任职期间原告未向被告提供物业服务；4、1357526****手机号码查询截图及机主出具的说明和身份证明，拟证明1357526****机主周美洁（被告某某置业会计）启用该号码时间为2012年6月6日，原告提供的催款通知书是虚假的；5、原告申报物业收费登记备案表衡阳市物价局衡价房（2010）171号《关于钱江苑物业服务费的批复》，拟证明（1）、原告未向物价管理部门申报钱江苑商铺物业服务费；（2）、衡阳市物价局未对钱江苑商铺物业服务费予以批复、批准；（3）、《前期物业服务合同》中有关商铺收费约定未生效；6、领款凭证，拟证明至少在2014年6月25日之前，原钱江苑项目负责人袁会兴与被告某某置业负责人及工作人员有正常的工作联系；被告某某某酒店辩称，（1）、原告诉某某某酒店拖欠物业服务费无事实依据，原告从未向酒店主张过物业服务费，亦未向酒店提供服务；酒店的保安、水电气及发电机等费用均是酒店自行负担的以及酒店未与其他业主有共有部分；（2）、原告诉酒店拖欠物业管理费，无法律依据。收费应由双方单独约定，而原告签订的《前期物业服务合同》无这类约定，且原告未向酒店提供过服务；（3）、根据《中华人民共和国物权法》第八十一条之规定，原告没有履行前期物业合同的前提下，本酒店自行管理，请求法院驳回原告的诉讼请求。为支持其辩解意见，被告某某某酒店向本院提供以下证据：1、被告某某某酒店保安工资汇总表，拟证明被告某某某酒店的内外保安由其自行管理；2、被告某某某酒店保洁工资汇总表，拟证明被告某某某酒店的内外保洁由其自行安排；3、发电机管理、维护工资费用汇总表，拟证明备用发电机由其管理、维修运营及支付工资；4、垃圾清运费，拟证明被告某某某酒店历年生活垃圾费用由其支付给环卫局；5、下水道疏通费用，拟证明下水道疏通由其完成及支付费用；6、办公纸墙纸证明，拟证明办公区域于2016年购买、张贴，原告的催款通知书是虚假的；7、打卡制度，拟证明被告某某某酒店的打卡制度是2014年1月19日才建立的，原告的催款通知书是虚假的；8、照片，员工2013年5月15日拍摄，墙纸未张贴，原告的催款通知书是虚假的；9、照片，拟证明原告物业管理人员参与围堵被告某某某酒店酒店的事实；10、水、电、气费用单据，拟证明被告某某某酒店的水、电、气均由其自行支付，原告未代交及原告未提供物业服务。被告王某A辩称，被告王某A与原告没有任何合同，本案与被告王某A无关，被告王某A不是适格被告。被告王某A未向本院提供证据。对于当事人提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的证据3，因证人未出庭作证，对该证据不予确认；对原告提供的证据4、5，结合被告某某置业提供的证据3、4、被告某某某酒店提供的证据6、7、8，不能证明原告向被告催收物业服务费的事实，对原告提供的上述证据，本院不予确认；对被告某某置业提供的证据2、6，本院采纳原告的质证意见，因与本案无关，对该证据不予确认；对被告某某置业提供的证据3，可以证明证人张家明在2010年12月至2012年4月期间任原告方该项目负责人，未向被告催收过物业服务业费，本院予以确认；对被告某某置业提供的证据4，经本院核实，可以证明1357526****机主周美洁（被告某某置业会计）启用该号码时间为2012年6月6日的事实，本院予以确认；对被告某某置业提供的证据5，可以证明原告向衡阳市物价局申报钱江苑物业收费登记备案及批复情况，本院予以确认；对被告某某某酒店提供的证据1、2、3、4、5、6、10，可以证明被告某某某酒店的内外保安、内外保洁、备用发电机（与小区共用）维修运营、生活垃圾费用支付、下水道疏通由被告某某某酒店自行管理及支付相关费用，本院予以确认；对被告某某某酒店提供的其他证据，本院采纳原告的辩解意见，因与本案无关，本院不予确认。根据以上确认的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2009年12月25日，原告与被告某某置业签订《钱江苑前期物业管理合同》，被告某某置业作为钱江商住楼开发商将该商住楼的物业管理服务委托原告管理。该合同第十五条、第二十二条对物业管理服务费约定：“本物业的管理费按双方协商的标准由乙方（原告）向业主、物业使用人收取，（1）、高层住宅1.2元/平方米.月、（2）、商铺2元/平方米.月。对无故不缴纳相关费用的业主将每日收取0.3%的滞纳金。2010年7月8日原告向衡阳市物价局申报物业收费登记备案，衡阳市物价局作出衡价房（2010）171号《关于钱江苑物业服务费的批复》，原告未申报商铺物业服务费。2010年9月29日，被告某某某酒店租用被告某某置业所有的某某钱江苑101、201店铺（建筑面积分别为2943.22平方米、3347.77平方米）用于餐饮饭店经营至今，期间被告某某某酒店自行管理其内外保安、内外保洁、备用发电机（与小区共用）维修运营、生活垃圾费用支付、下水道疏通及支付相关费用。原告认为原告与被告某某置业签订《钱江苑前期物业管理合同》，被告某某置业作为衡阳市珠晖区湘江东路某某钱江苑101至201的业主、被告某某某作为上述商业用房使用者，从2010年9月29日至2016年11月30日，被告某某置业、被告某某某未向原告缴纳物业管理费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案原、被告双方争议的焦点：1、被告的主体资格问题；2、本案的诉讼时效；3、被告是否应当支付物业服务费及服务费的金额确定。一、被告的主体资格问题被告某某置业系《钱江苑前期物业管理合同》合同相对人，且系某某钱江苑101、201房屋的所有权人，因此被告某某置业系适格的被告；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”及《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”之规定，被告某某某酒店系某某钱江苑101、201房屋的实际使用人，系适格的被告；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”，因此本案中被告某某某酒店的经营者王某A不是适格被告。二、关于本案的诉讼时效问题，诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，即丧失了请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务之权利的制度。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，即当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。原告与被告某某置业签订的《前期物业管理合同》中第二条约定“本合同自签订之日起生效，至该项目成立业主委员会签订新的物业服务合同后本合同终止”，由于该项目未成立业主委员会签订新的物业服务合同，因此该合同仍未终止，即最后一期履行期限尚不能确定，故被告主张本案超过诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳。三、原告与被告某某置业签订的《钱江苑前期物业管理合同》，是双方真实意思表示，不违反国家强制性法律规定，合法有效。对于钱江苑小区内的商铺物业服务费的收取，双方约定为2元/平方米.月，并约定需经物价部门核定为准，而原告在2010年7月向衡阳市物价局申报时未申报商铺物业服务费。物价部门对物业服务费的收费核定，其根本系管理性规范而非效力性规范，且原告与被告某某置业双方约定的商铺物业服务费与当时市场行情价格相当，因此，原、被告方应按照约定的物业服务费收费标准执行。但由于原告提供的证据不能证明原告履行了催收物业服务费的义务，对原告请求被告支付物业服务费滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。由于被告某某某酒店的内外保安、内外保洁、备用发电机（与小区共用）维修运营、生活垃圾费用支付、下水道疏通由被告某某某酒店自行管理及支付相关费用，原告仅是对相关公共部分及绿化等提供了服务，根据物业服务收费应当遵循公开、合理以及费用与服务水平相适应的原则，本院酌定被告应支付原告的物业服务费为6290.99平方米×2元/平方米.月×72月（2010年12月25日至2016年11月30日）=905902.56元×15%=135885元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条、《湖南省物业服务收费管理办法》第六条之规定，判决如下：一、被告衡阳某某置业有限公司、被告衡阳市珠晖区某某某酒店在本判决生效之日起十日内连带支付原告湖南某某物业管理有限公司物业管理费135885元；二、驳回原告湖南某某物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16788元，原告湖南某某物业管理有限公司负担15108元，被告衡阳某某置业有限公司、被告某某某酒店负担1680元；保全费5000元由被告衡阳某某置业有限公司、被告某某某酒店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  杨海雁审 判 员  朱灿灿人民陪审员  杨承意二〇一七年四月二十日书 记 员  罗 琛附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。