吉林省梨树县人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0322民初998号原告（反诉被告）：四平旭恒房地产开发有限公司。法定代表人：杨明峰，职务：总经理。委托代理人：田德福，职务：公司员工。委托代理人：ＸＸ，吉林司评律师事务所律师。被告（反诉原告）唐秀波，女，1972年3月6日出生，汉族，个体，现住梨树县。被告（反诉原告）杜乃君（杜乃军），男，1968年3月11日出生，汉族，个体，现住梨树县。（二被告系夫妻关系）。二被告委托代理人：徐晋国，吉林卓瑞律师事务所律师。二被告委托代理人：太史功科，吉林卓瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）四平旭恒房地产开发有限公司（以下简称旭恒开发公司）诉被告（反诉原告）唐秀波、杜乃君（杜乃军）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告旭恒开发公法定代表人杨明峰、委托代理人田德福、ＸＸ、被告唐秀波及二被告委托代理人徐晋国、太史功科到庭参加诉讼，现本案已审理终结。旭恒开发公司诉辩称：2013年7月16日被告以5880元每平方米价格购买我公司坐落于梨树县榆树台镇旭恒小区1号楼6门，面积133.08平方米，价款782510元的门市房屋一处,该小区2号楼3402室，面积96.10平方米，每平方米2280元，计价款219108元。被告于2013年7月19日至2013年12月2日分五次交付部分房款310000元，剩余房款691618元至今未予给付，且我公司于2013年11月1日已将房屋交付给被告占有，该房屋被告用于经营使用长达两年之久，我公司已履行完毕房屋交付义务，被告拖欠剩余房款，经我公司多次催要未果，被告拖欠给我公司造成严重的经济损失，现我公司为维护自身合法权益，诉至贵院请求判令：1、确认旭恒开发公司与被告双方房屋买卖合法有效，被告给付所欠剩余购房款691618元；2、因被告违约给旭恒开发公司造成的经济损失，按两年银行同期贷款利息计算。本案反诉原告基于撤销合同没有法定的理由，本案原告公司不存在反诉状中所称的欺诈和显失公平的情形，民事行为成立一年之内可以撤销，撤销权是除斥期间，本诉被告不符合法律规定，被告已入住三年，合同目的均已实现，被告是利用法律手段损害我公司利益，请法院驳回反诉原告诉讼请求，另外增加或变更诉讼请求应在举证期届满前提出，原告的变更请求不符合法律规定。唐秀波、杜乃君（杜乃军）辩诉称：2013年7月，唐秀波、杜乃君（杜乃军）购买原告两套房屋，原告违背诚信原则，宣传优越性，宣传绿化、环境、升值空间及东西通透等优势，并承诺二期工程即将开工，事实上没有按照广告内容进行建筑，将步行街堵死，绿地也改建成车库，导致利用价值大大降低，认为旭恒开发公司在宣传广告中虚假宣传，存在欺诈行为，规划图中的楼房做扩大、虚假宣传误导我们购楼。在“五证”不全的情况下，引诱我装修、营业，并收取部分房款；在规划之外非法建筑楼房，在广告宣传引诱我们购楼时并无此建筑，视为对规划的改变，也是欺诈行为，虽经行政部门处罚，但同时对我购楼区位影响巨大，对所有规划内的楼房价值均有重大影响，基于以上原因，唐秀波、杜乃君（杜乃军）提出反诉，要求1、撤销双方购楼合同；2、退回已交房款310000元；3、赔偿经济损失447100元。经审理查明：2013年7月16日唐秀波、杜乃君（杜乃军）以5880元每平方米价格购买旭恒开发公司坐落于梨树县榆树台镇旭恒小区1号楼6门面积133.08平方米，计价782510元,购买该小区2号楼3402室面积96.10平方米，每平方米2280元，计219108元。被告于2013年7月19日至2013年12月2日分五次交付部分房款310000元，剩余房款691618元未予给付，旭恒开发公司于2013年11月1日将房屋交付给唐秀波、杜乃君（杜乃军）占有。另查：旭恒开发公司取得商品房销（预）售许可证的时间是2015年6月24日、建设工程规划许可证的时间是2015年5月25日、建设用地规划许可证的时间是2015年5月11日、建筑工程施工许可证的时间是2015年6月18日。2017年1月20日梨树县规划勘测设计院出具情况说明，其内容为：“四平市旭恒房地产开发有限公司于2011年委托我院，设计了榆树台镇旭恒小区修建性详细规划（榆树台镇旭恒小区房地产开发项目）方案，该地块范围由榆树台镇政府及开发企业共同指定，因为当年地块房屋拆迁进行的不顺利，所以该方案没有实施。2014年榆树台镇政府及开发企业根据实际完成拆迁情况，再次委托我院设计了榆树台镇旭恒小区（一期）房地产开发项目”。认定上述事实的证据有：商品房预售许可证、备案证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、土地使用证、唐秀波、杜乃君（杜乃军）的交款凭证计310000元、旭恒开发公司宣传单、梨树县规划局勘测设计院《情况说明》一份及双方庭审陈述笔录在卷佐证。旭恒开发公司提供的证据如下：证据一、营业执照。组织机构代码证、税务登记证、建筑商的五证（建筑施工许可、预售许可、规划许可、建设工程许可、建设用地规划许可）备案登记证，证明原告的主体和有开发建设条件。被告对证据的真实性没有意见，称建筑面积和宣传面积有巨大差距，相差十倍，宣传面积大。证据二、购房款票据五张总计310000元。水费、物业费、取暖费、卫生费相关收据三张。证明房屋总价款及被告所欠价款。被告方对房款票据、取暖费票据没有异议，称2013年没有交取暖费也让住楼，动员我进去的，当时被告免当年取暖费、物业费、水费等。证据三、水费、物业费、取暖费收据，证明房屋已经交付被告使用。被告称当时公司领导让住楼，动员我方住进去的，免除当年的取暖费、物业费、水费等。证据四、榆树台镇旭恒小区修建性详细规划、榆树台镇人民政府文件一份、梨树县住房和城乡建设局答复意见二份，证明旭恒开发公司符合开发、规划要求，不存在虚假宣传，不符合法定撤销事由。被告对该证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为广告宣传和实际建筑不一致，不是和规划相比较，证明不了不存在商业欺诈的问题。唐秀波、杜乃君（杜乃军）提供证据如下：证据一、旭恒商业街宣传广告6张。证明现实与原告所说不符，没有绿化，没有消防设施、没有升值空间、没有达到之前的规划的设计。宣传广告具体、明确，是合同的内容，广告的具体数字都是确定的应该是要约，是合同组成部分，即使没有写在合同上也要履行，现在看广告是虚假的，存在欺骗行为。原告称广告上说“四通八达”不是“四面通透”，我们符合规划部门的标准，宣传广告只是要约邀请，没有具体明确的承诺，不是房屋合同的组成部分，我国的房屋司法解释三个条件，1、内容是开发、规划范围内的对相关设施的说明和承诺。2、对该说明具体明确。3、该具体明确的说明对房屋的价值产生影响。必须满足以上三个条件才能视为要约，原告的宣传单不是具体明确的，也没有相应的承诺，不是合同的组成部分，原告依据宣传单主张降价没有法律依据和事实。没有证据证明这宣传单是开发商发的。4、宣传中没有提到18栋楼房，没有具体的数字确定及其允诺。本次规划中仅为一期工程，总体是依据详细规划，不违反国家法律规定。5、原告提供画册的最后一张画面与我公司建筑相符。证据二、交款收据5张一共310000元。证明买房是2单元3402室96.10平方米，住宅楼价格每平方米2280元。商网是1号楼6门1-2层面积133.08平方米，价格5880元，现在看面积问题没有确定，面积有变化，催款通知书上价格大于民事诉状上的价格，说明面积减少了。房屋的位置发生变化，原来是1号6门，现住是10门，减少楼房的价值。3、房屋价值是受宣传广告影响的，现状与宣传广告不符，没有达到宣传广告的目的。原告称位置没有发生变化，经梨树县鑫正测绘测绘仍然是1号楼6门，按照当初收据的平方米起诉的，唐秀波实际测量133.9平方米，多了0.82平方米，对这多余面积保留主张权利，至于楼房升值空间，根据大环境决定，与开发商没有必然的因果关系，宣传是一种营销手段，是要约邀请。证据三、四平旭恒公司开发资质是2012年4月6日发的，证明原告只能开发5万平方米，宣传达到20万平方米，是虚假宣传有欺诈行为。原告方称20万平方是整体6期的，我们干的是1期，不超5万平方米。证据四、47人的联名状。证明到四平上访，21个购楼户与宣传的不一样，用二期做诱饵。原告方称联名状不是事实，上访的人都是欠钱的。证据五、李艳峰买楼协议。证明降价40%的依据和参照。原告称协议不客观。证据六、照片两组11张。证明原告没有履行宣传广告中的义务，将合同中的绿地变成垃圾场，绿地建车库，空地建了商网楼和掐取暖、供水管线，4号照片把西侧通道堵死。旭恒公司称与事实不符。证据七、规划位置平面图。证明实际审批的和广告宣传的不一样，虚假宣传。旭恒公司对该证据真实性无异议，称在开发范围外建的车库，不在本次开发范围内。保留了相应的绿化用地，垃圾场也是在规划之外，不是绿地位置。证据八、针对唐秀波、杜乃君（杜乃军）和其他购楼户的存款通知三份。证明双方在交款的问题上只约定首付，没有约定余款交付方式和时限，公司负责人说给负责贷款，要求交款时间在7日内结清不合法，对方交代逾期停水、停气的结果不合法，最后一份是2016年3月29日通知截止到5月1日，现在还没有到，诉状的时间是2016年2月26日。被告对证据的真实性无异议，认为通知是2015年12月23日，房屋交付的日期是2013年，根据交易习惯，房屋交付购买者应交付全部房款，也没有证据证明贷款的主体是开发商，谁购买谁应当承担给付责任，经过多次催要，拒不偿还房款，所以我公司协助贷款，本案被告也没有向银行提交相应的手续办理贷款，至今也没有履行给付义务。证据九、证人王金玲陈述：我是看到原告的宣传才买的楼，现在看事实情况和宣传的不一致，二期根本没有。取暖和供水也不符合条件，诈骗老百姓，2013年7、8月份在兴发堡村宣传，邀请二人转演员，因为我是在这之前购房户，给我500元钱让我帮着宣传。原告称本案的证人及其全部证言与判决结果有直接的利害关系，与其他出具书面证词的证人都是没有给付完毕的购楼户，均不能作为证据使用，我方履行供暖义务，取暖好坏与本案无关。证据十、证人李艳红陈述：看到宣传广告感觉很好，就去公司要买1号楼8门的房子，交了20000元现金，票子上也写明1号楼8号房子，当时领我去看的12号门，楼建完了与我要的不符，我现在不要了，要求返还我定金也不给我。原告方认为不具有真实性。证据十一、交款收据5张310000元。证明预付款数额，原告方没有异议。证据十二、旭恒开发有限公司开发企业暂定资质证书。证明原告只能开发5万平方米，宣传达到20万平方米，存在虚假宣传的行为。原告方对证据的真实性没有异议，称我们是每期开发5万平方米，我们一期没有超过5万平方米。证据十三、图片一份，证明原来买的时候是旭恒商业街，现在变更为旭恒小区，虚假宣传。原告称图片不能反映土地的用途，我们提供证据在“五证书”中标明了土地用途。证据十四、图片一份。证明无消防设施，供热能力不能满足商业街的需要。原告方称图片不能反映消防是否合格，供热是否满足需要应由有资质的部门验证，我公司开发已有验收。证据十五、照片6张。证明业主刘雪用350000元购商业楼，并同意出庭作证，遭到被反诉人带领人殴打。原告称与本案没有关联性。证据十六、证人王乔证实原告宣传时是200000平方米的工程，广告牌上写了18栋楼，还有六大优势，证人当时也在原告方开发的旭恒小区买的住宅楼。因为原告当时宣传的挺好，还是政府招商引资，但现在的环境不好，所以说原告当时的广告是虚假宣传。原告方称步行街门口就有个超市，本案被告也在商业街从事经营活动，证人陈述的与事实不符。证据十七、证人王昌陈述2013年我在买原告开发的楼看原告宣传的广告是200000平方米，现在连20000平方米都没有，榆树台南边的楼房每平方米800元，北边是1600元。因为看宣传广告我才买的原告开发的旭恒小区楼房，在原告宣传过程中有奖金500元，沙子、水电、提供优质服务，我买的是住宅楼，我方全额交款，按法律规定3个月内就应当拿到房照，而现在小区内垃圾成山，小区物业没有服务，供暖没有达标，绿地变成车库，物业费和取暖费都很贵。我认为原告是虚假广告。原告方认为开发商已经履行了合同之外的义务，证人也承认开发商无偿的赠与了业主沙子和水电及500元钱，更证明了开发商完全履行了承诺。证据十八、证人刘雪陈述2016年农历10月份在开发商田德福手里购买了一套商网楼，花了350000元，开发商有5套楼让我选，我选一了套坐北朝南的楼，这房子是已经装修完的，当时交了20000元定金，我家预备之后，邻居们让我给做证，我说可以做证是以350000元买的楼房，过了几天田德福通过刘景全打电话给我，让第二天就去孤家子交税，我们就把购房合同都带到孤家子，到了孤家子找田德福，我把合同交给了田德福，等了20多分钟后，田德福下来后就走了，刘景全告诉我合同终止了，不卖给我们了。后来刘景全给我们打电话说定金合同也无效，我把购楼的20000元订金退还给你。说我和开发商也惹不起，让我们马上搬出去，我一时也找不到房子，我与开发商协商第二天再搬家，而当天晚上开发商给我打电话让我搬家，如果不搬出去，就找人给我打出去。后来下午5点左右就有两车人来了，进屋给我们一顿打。因为我给这十几家作证，给我们家老人都打伤了。原告认为证人的丈夫程晓辉已被田德福因刑事案件起诉到梨树县人民法院，法院已立案，所以刘雪的证言不能采信。证据十九、宣读申请法院调取的2017年1月20日梨树县规划勘测设计院出具情况说明，其内容为：“四平市旭恒房地产开发有限公司于2011年委托我院，设计了榆树台镇旭恒小区修建性详细规划（榆树台镇旭恒小区房地产开发项目）方案，该地块范围由榆树台镇政府及开发企业共同指定，因为当年地块房屋拆迁进行的不顺利，所以该方案没有实施。2014年榆树台镇政府及开发企业根据实际完成拆迁情况，再次委托我院设计了榆树台镇旭恒小区（一期）房地产开发项目。”原告认为两个图纸是一致的，一个是一期的图纸，另一个是总的详细修建的图，两份图纸都是真实、合法有效的。修建性详细规划是政府的强制性规划，任何个人团体不得违反，详细规划中已经规划了小区、规划项目、只能依据详细规划施工、依据详细规划我方没有任何虚假宣传。被告方认为2013年已经购买了楼房，没有图纸就盖房子属于违法行为，对购买方构成欺诈行为，2014年才出的一期设计图，实际实施的是第二张图，不到2万平方米，所以存在虚假宣传行为。本案焦点为：1原告（反诉被告）与本诉被告（反诉原告）请求是否合理，应否支持？2双方买卖房屋的行为是否有效，是否符合撤销条件，应否予以撤销？3、反诉原告要求退回房款赔偿损失的请求是否合理，应否支持？本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。旭恒开发公司与被告未签订书面的房屋买卖合同，唐秀波、杜乃君（杜乃军）分五次向旭恒开发公司交款310000元，实际入住装修且经营，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”双方房屋买卖合同虽然成立，但双方并未达成一致的意思表示，旭恒开发公司依据《榆树台镇旭恒小区修建性详细规划》进行宣传，而梨树县规划局《情况说明》中显示“该方案没有实施”，实际销售的楼房与广告宣传不一致。在2011年3月20日榆树台镇政府《关于榆树台镇旧城改造开发项目的决定》中明确有“总面积约7.48万平方米”的字样，而旭恒开发公司在广告彩页中宣传“20万方首席商业城邦旭恒商业街”的字样，明显存在虚假宣传行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”根据本案证据情况及反诉请求，双方合同属可撤销的合同，旭恒开发有限公司本诉要求确认合同合法有效，继续履行剩余房款及要求被告承担违约损失的请求不能得到法律支持；在2016年10月31日法院向被告询问笔录的过程中即称在与旭恒开发公司订立合同时旭恒开发公司有欺诈行为，并于2016年11月10日向法院递交撤销合同申请书，并不超出行使撤销权的期间，反诉原告要求撤销房屋买卖合同的请求有法可依，应撤销双方房屋买卖合同，唐秀波、杜乃君（杜乃军）应将争议楼房腾出，旭恒开发公司应返还购楼款310000元。唐秀波、杜乃君（杜乃军）在反诉请求中要求旭恒开发公司赔偿损失，未向本院递交真实可靠的证据证明其主张，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，本案唐秀波、杜乃君（杜乃军）对该具体损失负有举证责任，没有充分的证据证明其主张本院不予保护。根据梨树县人民法院2017年第4次审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第五十四条、第五十五条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及其相关法律的规定，判决如下：一、撤销原告（反诉被告）四平旭恒房地产开发有限公司与被告（反诉原告）唐秀波、杜乃君（杜乃军）之间的房屋买卖合同（判决生效后30日内唐秀波、杜乃君（杜乃军）腾出争议房屋）；二、原告（反诉被告）四平旭恒房地产开发有限公司返还被告（反诉原告）唐秀波、杜乃君（杜乃军）购楼款310000元（判决生效后30日内给付）；驳回原告（反诉被告）四平旭恒房地产开发有限公司的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）唐秀波、杜乃君（杜乃军）的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10716元由原告（反诉被告）四平旭恒房地产开发有限公司负担；反诉费5358元由被告（反诉原告）唐秀波、杜乃君（杜乃军）负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审 判 长  王立新代理审判员  王春多人民陪审员  杨玉秀二〇一七年四月二十四日书 记 员  颜 迪