山西省阳泉市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)晋03民终169号上诉人（原审被告）耿巧花，女，1968年11月27日出生，现住阳泉市。委托代理人赵虎如，男，1949年2月26日出生，汉族。现住阳泉市。被上诉人（原审原告）阳泉标准信合物业服务有限公司。法定代表人王瑞峰，执行董事。委托代理人侯云东，该单位职工。上诉人耿巧花因物业服务合同纠纷一案，不服阳泉市城区人民法院（2016）晋0302民初1284号民判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人耿巧花的委托代理人赵虎如、被上诉人阳泉标准信合物业服务有限公司的委托代理人侯云东，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2010年11月3日，阳泉标准信合物业服务有限公司作为乙方与耿巧花作为甲方签订了一份《前期物业管理服务协议》，主要约定：“乙方对阳泉××住宅楼提供前期物业管理服务，负责本小区房屋共用部位、共用设施设备及其运行的维护和管理；公共设施和附属建筑物构筑物的日常维护、养护和管理；公共区域的绿化养护与管理等。物业管理服务费用标准1元/建筑平方米/月，首期物业管理费按年度缴纳，首期交费期满第一个月内，预交下一年度物业管理费，以此类推甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的乙方有权要求甲方补缴从逾期之日起按每天3‰的违约金至实际支付日止”。耿巧花已交纳2010年11月3日至2012年10月30日的物业管理费，从2012年10月31日起至2016年10月31日耿巧花拖欠阳泉标准信合物业服务有限公司物业管理费9168元。（191平方米×1元/建筑平方米/月×48个月）。庭审中，阳泉标准信合物业服务有限公司提供以下证据：1.阳泉标准信合物业服务有限公司与开发商××在2009年1月16日以及2015年10月12日签订的两份《前期物业服务合同》，主要内容阳泉标准信合物业服务有限公司作为物业服务单位进驻××住宅小区，为该小区提供物业服务，同时对物业费的标准及其他事项进行了明确约定。2.阳泉标准信合物业服务有限公司与耿巧花2010年11月3日签订《前期物业服务合同》。证明阳泉标准信合物业服务有限公司作为物业单位，与耿巧花作为业主，就阳泉标准信合物业服务有限公司提供物业服务达成协议，并对物业费进行约定。对此耿巧花的质证意见如下：对第一份前期物业服务合同，××与阳泉标准信合物业服务有限公司签订时间为2009年1月16日，但是倒数第三页第二十八条是合同服务期限2008年10月15日-2015年10月15日，由此可以证明在2009年1月16日前没有任何委托，签订时间在后，不能把委托时间提前。第二份前期物业服务合同由阳泉标准信合物业服务有限公司与××在2015年10月12日签订，所谓前期从文字以上理解，应该是时间界限不应很长，第二份合同继续用前期来表示，明显违背了前期的本义，所以不认可这份合同的合法性。以上两份前期物业服务合同，均是××与阳泉标准信合物业服务有限公司双方签订的，明显的对抗了第三人的利益，严重显失公平，不予认可。对第三份合同，关于双方签订的前期物业管理协议，该协议第七条第一款明显注明阳泉标准信合物业服务有限公司违反本协议，未达到管理服务质量约定标准，耿巧花有权要求改正。逾期未改正的，对耿巧花造成损失的，阳泉标准信合物业服务有限公司应该承担相应法律责任。由此说明，阳泉标准信合物业服务有限公司在物业服务过程中，单方撕毁合约，不能尽职尽责服务业主，应承担经济损失。耿巧花提供以下证据：1.215户小区业主签名的证明阳泉标准信合物业服务有限公司在2011年3月撤走以后，到2013年9月小区服务，出现空白断档。在此期间，小区自行组织物业人员，所有开资均是由小区其他业主承担，共计91400元2.电梯先后坏损5次，小区业主5万余元电梯维修，已支付26440元。3.小区业主自行投资100万元，增加小区设施设备，已支付70万元。4.所有照片，证明小区经常出现汽车毁损，垃圾遍地，物业公司人为设置通行路障，大门和车均用水泥隔离墩，不让小区人员通行。对以上证据，阳泉标准信合物业服务有限公司的质证意见为：1.真实性不认可，证人证言只有第一页有证明内容，其他几页均是签字，其他几页证明的事情不能看出。我们起诉的是20多户，剩余所有人都是正常缴费的，和客观事实不符。2.对于工资表，真实性合法性有异议，因为该工资为6号楼自治委员会制作，6号楼自治委员会不是合法有效的组织。真实性和证明目的均有异议，我们看不出来是针对6号楼电梯维修的费用。3.合法性有异议，协议的缔约一方是6号楼自治委员会，这个组织没有成立的，而且修建的由于没有报备，所以已经被拆除了。4.照片不能看出时间，而且还有一部分是小区外部的地方。诉讼中耿巧花并称，物业费已全部交清，只是交了之后没有保存所交费用的票据。双方在《前期物业管理服务协议》中约定的房屋面积为191平方米。原审法院认为，阳泉××公司作为开发商与阳泉标准信合物业服务有限公司签订的《阳泉新天地前期物业服务合同》及阳泉标准信合物业服务有限公司与业主签订的《前期物业管理服务协议》，系各方真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。耿巧花未按合同约定向阳泉标准信合物业服务有限公司交纳物业管理费的行为已构成违约，耿巧花应承担继续给付所欠物业管理费用的责任。耿巧花应将所欠物业管理费支付阳泉标准信合物业服务有限公司，物业费应按房屋面积191平方米，每月、每平方米按1元，从2012年10月31日起至2016年10月31日止计算为9168元。对于耿巧花的辩称理由，以此来拒绝支付物业服务费，于法无据，且也没有提供有效证据支持其辩称理由，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：耿巧花于本判决生效之日起十日内给付阳泉标准信合物业服务有限公司欠交的2012年10月31日起至2016年10月31日期间的物业管理费9168元。案件受理费50元由耿巧花负担。上诉人耿巧花不服原审判决，上诉请求撤销原判，改判或驳回被上诉人的诉讼请求。上诉理由是：一、一审认定事实不清，证据不足。上诉人从未与被上诉人签订物业服务合同，《前期物业服务合同》是被上诉人事先打印好的格式条款，并不是业主的真实意思表示。二、未提供服务，被上诉人不能收取物业费。三、被上诉人从2016年3月撤离小区，新的物业已接管小区，让上诉人从2012年10月31日起至2016年10月31日期间缴纳物业费，与事实不符。被上诉人阳泉标准信合物业服务有限公司辩称：一、上诉人是完全行为能力人，意思表示真实，所签合同合法有效。二、被上诉人履行了物业服务，应该收取物业费。三、虽然2016年3月被上诉人被迫撤离，公共设备仍正常运行。二审查明，本院对原审查明的事实予以认定。另查明，2016年3月后，被上诉人撤离，不再为上诉人所在小区提供服务。本院认为，开发商阳泉××公司与阳泉标准信合物业服务有限公司签订的《阳泉新天地前期物业服务合同》及阳泉标准信合物业服务有限公司与业主签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，阳泉标准信合物业服务有限公司为耿巧花所在小区提供物业服务，耿巧花应按约缴纳物业费。耿巧花关于阳泉标准信合物业服务有限公司没有提供服务的上诉理由证据不足，本院不予支持。阳泉标准信合物业服务有限公司2016年3月不再为该小区提供服务，原审判决耿巧花支付2016年3月1日至2016年10月31日期间的物业管理费1528元错误，应予纠正。耿巧花应缴纳2012年10月31日起至2016年2月29日止的物业管理费7640元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销阳泉市城区人民法院(2016)晋0302民初1284号民事判决；二、耿巧花于本判决生效之日起十日内给付阳泉标准信合物业服务有限公司物业管理费7640元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各50元均由耿巧花负担。本判决为终审判决。审判长 张敏芳审判员 田志国审判员 薛   利   华二〇一七年四月十八日书记员 李   海   旭