上海市虹口区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0109民初3875号 原告：王1，男，1977年7月4日出生，汉族，住上海市。 原告：王2，女，1982年1月24日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人刘春泉,上海泛洋律师事务所律师。 被告：孙某某，男，1963年12月4日出生，汉族，住上海市。 委托诉讼代理人李某某(系孙某某之妻，即被告之一)。 被告：李某某，女，1965年2月21日出生，汉族，住址同上。 第三人：平安银行股份有限公司上海分行，住所地上海市陆家嘴环路XXX号XXX层。 负责人杨华。 委托诉讼代理人李炜萌，银行员工。 原告王1、王2与被告孙某某、李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法通知平安银行股份有限公司上海分行(以下简称平安银行上海分行)作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王1、王2及其委托诉讼代理人刘春泉，被告孙某某、李某某暨被告孙某某的委托诉讼代理人，第三人平安银行上海分行的委托诉讼代理人李炜萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王1、王2诉称，2015年10月5日，原、被告在房屋中介公司的居间下签署了《房地产买卖居间协议》，就位于上海市四川北路XXX弄XXX号XXX室及地下122号车位(以下简称系争房产)的交易事宜达成一致，并约定双方最晚于2015年10月14日共赴中介公司签署《上海市房地产买卖合同》。2015年10月13日，原、被告依约去中介公司签署《上海市房地产买卖合同》，约定双方最晚于2015年12月31日办理产权过户手续。之后，原告分6次支付给被告购房款共计人民币(以下币种均为人民币)550万元。2015年12月31日，因被告无法偿还系争房产上的抵押贷款，无法注销抵押，导致房产过户无法办理。之后双方达成口头协议，将过户时间延期至春节过后的第一周即2016年2月19日前。2016年2月7日，中介公司来电称被告在外地出了事。中介公司调取产权信息后发现，系争房产已被上海市崇明区人民法院(以下简称崇明法院)司法查封。现要求判令：1、被告与原告共同办理系争房产的过户手续；2、被告支付逾期过户违约金，以总房价款860万元为基数，按照每日万分之五，自2016年2月20日起计算至判决生效之日止。审理中，原告称，同意以银行贷款方式支付剩余购房款310万元，如贷款不成，原告自筹资金支付。 被告孙某某、李某某辩称，原告所述属实。2016年2月1日，孙某某在安徽出交通事故，次日被羁押，后被批捕，现被判缓刑三年。孙某某要赔付受害方将近100万元，目前只支付了三分之二左右，被告经济陷入困境，故于2016年2月起停止还贷。法院查封案件的涉案金额不大，除去原告尚未支付的购房尾款310万元，差额部分大约有160多万元，希望能作为被告的借款先由原告进行垫付，之后再作处理，被告愿意配合原告办理过户。未能办理过户是不可抗原因造成，非被告故意违约，故不同意支付违约金。如法院认为被告应承担违约金的，则被告认为合同约定的违约金过高，要求法院予以调整。 第三人平安银行上海分行述称，为保护银行的利益，要求被告清偿全部贷款后，银行才同意涤除抵押权。 经审理查明，系争房产系被告孙某某、李某某名下房产，上设定有抵押权人为平安银行上海分行的最高额抵押，最高债权限额为370万元，债务履行期限自2015年2月11日起至2018年2月11日止。 2015年10月13日，原告王1、王2(买受人、乙方)通过上海德佑房地产经纪有限公司第九分公司的居间介绍，与被告孙某某、李某某(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定：乙方向甲方购买系争车位，建筑面积27.1平方米；转让价款为25万元；甲、乙双方于2015年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：……(三)详见补充条款一(合同第十条)；经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准；本合同自甲、乙双方签订之日起生效。合同补充条款(一)约定：……违约责任：(1)甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期1日需向乙方支付总房款万分之五的赔偿金，并应继续履行。甲方签订本合同后又将该物业转卖、租赁给第三方的；在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过10个工作日的；甲方单方要求解除合同的；均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除需支付10个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方应在接到通知之日起的3个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金；(2)……。合同附件三《付款协议》约定：一、首期房价款：乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内直接支付甲方首期房价款25万元。乙方直接向甲方支付该笔款项，甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人(如银行等)的借款余额(若有不足，甲方自行补足)。若因甲方自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，由乙方自行承担，居间方已告知，乙方已知晓上述款项不通过居间方资金监管的风险。甲方须于签署本合同后5个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续。二、交易过户：甲乙双方应于该车位挂靠房地产办理产权过户及抵押登记(若有)同时办理(不得晚于本合同第六条约定的时间)。三、交房时间及尾款：甲乙双方应于该车位挂靠房地产办理房屋交接当日，双方对该车位进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日期以交接之日为准。…… 同日，原告(买受方、乙方)与被告(出售方、甲方)签订《协议书》，约定：1、……；2、现经甲乙双方协商，乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款共计235万元，该笔款项乙方签订买卖合同后当日内直接支付给甲方；3、……甲乙双方一致约定该房地产此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担。本协议第1条和第2条所述价格合计为860万元为甲方出售该房地产净到手价；4、……；5、若买卖合同无法正常履行，则甲方应于无法正常履行之日起或收到书面退款通知后的1日内将上述装修补偿款235万元无息一次性返还给乙方；6、甲乙双方其他事项仍依《上海市房地产买卖合同》约定履行；7、其他文本与本协议书不一致的，以本协议书为准；8、本协议一式二份，自甲、乙双方签章之日起生效。 2015年10月17日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定：乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积154.38平方米，转让价款为600万元；甲、乙双方于2015年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：……(三)详见补充条款一(合同第十条)；经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准；本合同自甲、乙双方签订之日起生效。合同补充条款(一)约定：……6、违约责任：(1)甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期1日需向乙方支付总房款万分之五的赔偿金，并应继续履行。甲方签订本合同后又将该物业转卖、租赁给第三方的；在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过10个工作日的；甲方单方要求解除合同的；均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除需支付10个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方应在接到通知之日起的3个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金；(2)……。合同附件三《付款协议》约定：一、首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款240万元。1、乙方已在甲、乙双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金30万元，在签署本买卖合同后转为部分首期房价款；2、乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内直接支付甲方部分首期房价款210万元。乙方直接向甲方支付该笔款项，甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人(如银行等)的借款余额(若有不足，甲方自行补足)。若因甲方自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，由乙方自行承担，居间方已告知，乙方已知晓上述款项不通过居间方资金监管的风险。甲方须于签署本合同后5个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续。二、第二期房价款：乙方应支付甲方第二期房价款200万元。乙方通过如下方式支付：申请贷款：乙方应于签订本合同后20日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付甲方；贷款支付：乙方应于该房地产所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后3个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准，甲乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料。三、其他房价款(除尾款外)：乙方应支付甲方第三期房价款155万元。待房地产所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日内，乙方应通过居间方转付或直接支付甲方全额第三期房价款。四、交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后7日内(不得晚于本合同第六条约定的时间)赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)。在交易过户前甲乙双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)。五、交房时间及尾款：乙方应支付甲方尾款5万元。交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证，且甲方已收到除尾款外的其他款项后5日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方通过居间方转付或直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。…… 2015年10月5日，原告向被告支付购房定金1万元。次日，原告支付给被告购房定金29万元。2015年10月13日，原告分3笔支付给被告购房款25万元、210万元和235万元。2015年12月7日，原告支付给被告购房款50万元。原告共计支付了购房款550万元。2015年12月15日，原、被告签署《房屋交接书》，双方办理了系争房产的交接。被告收到原告支付的购房款后，未按约归还其银行贷款并涤除抵押，导致2015年12月31日前双方无法办理转让过户。后双方达成口头协议，将过户时间延期至2016年2月19日前。 2016年2月4日，系争房产因涉案被崇明法院查封。被告自2016年2月起停止还贷。 审理中，根据原告的申请，本院依法裁定查封两被告名下的系争房产。 审理中，被告孙某某因犯交通肇事罪，于2016年7月20日被法院判处有期徒刑三年，宣告缓刑三年【(2016)皖1621刑初357号案】。该案审理查明：2016年2月1日，孙某某驾车与同方向行走的行人相撞，造成行人死亡的道路交通事故。事故发生后，孙某某驾车逃逸。案发后，孙某某与被害方就民事赔偿部分达成调解协议，孙某某已赔偿被害方55万元……。 审理中，原、被告及第三人曾达成调解意向，即由原告用剩余购房款310万元归还被告的银行贷款本息及崇明法院的涉案债务，不足部分由原告补足，作为被告向原告的借款处理，在涤除银行抵押和解除查封后，被告配合原告办理系争房产的转让过户手续。之后，因系争房产又涉及其它民事案件，先后于2016年4月8日、2016年5月23日、2016年12月14日被本院及上海市浦东新区人民法院查封，上述调解方案未能兑现。 上述事实，有原告提供的房地产买卖居间协议、佣金确认书、《上海市房地产买卖合同》2份、协议书、收款收据6份、房屋交接书、房地产抵押状况信息和权利限制状况信息，被告提供的(2016)皖1621刑初357号刑事判决书，第三人提供的综合授信额度合同、最高额抵押担保合同、贷款合同、上海市房地产登记证明(抵押权登记)、个人贷款出账凭证、个人贷款业务贷款账户对账单、个人贷款业务客户还款清单以及三方当事人的陈述等证据为证。 本院认为，原、被告就系争房产签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。鉴于被告未清偿银行贷款，之后又因涉讼，系争房产被法院多次查封，现原告要求办理产权过户存在履行障碍，故本院难以支持。如将来债务能得以清偿、抵押权能得以涤除并且司法查封能得以解除的，原告可视情再主张解决。 根据合同的约定，原、被告双方应于2015年12月31日前共同办理系争房产转让过户手续，后双方又约定延期至2016年2月19日前办理。原告已支付给被告550万元购房款，足以清偿被告的银行贷款，但被告并未按约归还贷款、涤除抵押，之后又因涉讼，系争房产被法院轮番查封。根据合同补充条款的约定，在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封的，视为被告违约，故被告应承担违约责任。原告主张被告按照房地产买卖合同的约定支付逾期过户违约金，但该合同约定的总房价款为625万元，非860万元，而根据双方签订的协议书的约定，差额235万元系装修补偿款，现原告主张以860万元为基数计付违约金，缺乏依据，本院不予支持，违约金应以625万元为基数计算。双方约定的违约金数额过分高于造成原告的损失，本院酌情确定违约金按照每日万分之一点七五计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(一)项、第二款之规定，判决如下： 一、被告孙某某、李某某应于本判决生效之日起15日内支付原告王1、王2违约金，以625万元为基数，按照每日万分之一点七五，自2016年2月20日起计算至判决生效之日止； 二、驳回原告王1、王2的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费31,600元，由原告王1、王2和被告孙某某、李某某各半负担；财产保全费5,000元，由原告王1、王2和被告孙某某、李某某各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长  郑 煌 人民陪审员  张俊彪 人民陪审员  田永生 二〇一七年四月五日 书 记 员  苏伟艳 附：相关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 …… 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 …… 2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； ……