江苏省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）苏执复21号 复议申请人（异议人、被执行人）：利辛县鼎立置业有限公司，住所地安徽省利辛县向阳中路利辛县一中北侧元力财富广场。 法定代表人：吕勤耕，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王陈，安徽相和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐明杰，安徽相和律师事务所律师。 申请执行人：陆庆贵,男,汉族，1965年12月20日生，淮安市阳光学校董事长，住所地江苏省淮安市。 被执行人：吕勤耕，男，汉族，1969年4月23日生，浙江元力建设有限公司执行董事，住所地浙江省东阳市。 被执行人：浙江元力建设有限公司，住所地浙江省东阳市艺海北路**。 法定代表人：吕勤耕，该公司执行董事。 被执行人：徐州恒润置业有限公司，住，住所地江苏省丰县中阳大道金都大厦****/div> 法定代表人：卢康平，该公司执行董事 复议申请人利辛县鼎立置业有限公司（以下简称鼎立公司）不服江苏省淮安市中级人民法院（以下简称淮安中院）（2016）苏08执异98号执行裁定，向本院申请复议，本院于2017年1月19日立案受理并依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 经审查查明：淮安中院在审理原告陆庆贵与被告吕勤耕、鼎立公司、浙江元力建设有限公司（以下简称元力公司）、徐州恒润置业有限公司（以下简称恒润公司）民间借贷纠纷一案中，依陆庆贵申请，淮安中院于2015年5月5日作出(2015)淮中民初字第00092号民事裁定：冻结被告吕勤耕、利辛县鼎立置业有限公司、浙江元力建设有限公司、徐州恒润置业有限公司的银行存款总计3600万元，或者查封、扣押其同等价值的其它财产。2015年6月7日、6月8日淮安中院分别向利辛县国土资源局、利辛县房地产监理所发出（2015）淮中民初字第92号协助执行通知书，依法查封了鼎立公司的利国用（2014）第0080号土地证记载的国有土地使用权（位于利辛县城关镇淝河路东侧、向阳路西侧）以及该土地附着的建筑物即利辛县向阳路南侧元力广场商住楼中101套房屋；向东阳市房地产管理局发出（2015）淮中民初字第92号协助执行通知书，轮候查封吕勤耕位于东阳市人民路66号A单位2301室、位于东阳市白云街道小康路时代雅居****2单位**的两处房屋（均已设定抵押）。另外，淮安中院还对吕勤耕、利辛县鼎立置业有限公司、浙江元力建设有限公司、徐州恒润置业有限公司银行账户进行冻结。 淮安中院于2015年10月19日作出（2015）淮中民初字第00092号民事判决书，判决主文为：一、被告吕勤耕于本判决生效之日起30日内向原告陆庆贵偿还借款本金3000万元，并按中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率的四倍支付利息至实际还清为止（1、本金1000万元从2014年3月19日起计算；2、本金1000万元从2014年4月15日起计算；3、本金1000万元从2014年7月1日起计算）；二、被告利辛县鼎立置业有限公司、浙江元力建设有限公司对被告吕勤耕的上述全部债务承担连带清偿责任；三、被告徐州恒润置业有限公司对其中的借款1000万元及本金1000万元从2014年4月15日起计算至实际还清之日止的利息承担连带清偿责任；四、被告利辛县鼎立置业有限公司、被告浙江元力建设有限公司、被告徐州恒润置业有限公司实际承担担保责任后，可以向被告吕勤耕追偿；五、驳回原告陆庆贵的其它诉讼请求。本案案件受理费224112元，保全费5000元，合计229112元,由被告吕勤耕负担。 2016年10月15日，被执行人利辛县鼎立置业有限公司对淮安中院查封其坐落于利辛县一中北侧、淝河路东侧的国有土地使用权及房屋提出书面异议，请求解除淮安中院（2015）淮中民初字第0092号民事裁定书超标的查封的财产。理由如下：鼎立公司与陆庆贵民间借贷纠纷一案中，陆庆贵申请法院保全鼎立公司银行存款3600万元或同等价值的财产，但淮安中院实际查封了位于利辛县一中北侧、淝河路东侧的国有土地使用权以及101套商铺。该国有土地使用权转让借款为13200万元，101套商铺根据在利辛县物价局备案价格约为11676万元。另外，淮安中院还查封了吕勤耕个人两处房产价值400余万元和江苏省丰县价值1000万元的土地使用权。上述被查封财产实际价值已达26271万元，远远超出保全金额，请求淮安中院及时解除查封，防止造成鼎立公司巨大损失和后果。 上述淮安中院（2015）淮中民初字第00092号民事判决生效后，因对方未能按判决履行义务，陆庆贵于2016年1月20日申请淮安中院执行，经淮安中院采取措施，仅执行到银行存款179010.76元，预查封的恒润公司的位于丰县东外环东、中央大道南、出让面积104.8亩的土地使用权（2013-80号地块），因开发企业尚未缴纳全部出让金尚未办理权证，无法采取拍卖措施，之前保全的房产因正在建设过程中，暂时无法处置。 申请执行人吕庆贵称，淮安中院不存在超标的查封问题。理由如下：1.、本案进入执行程序将近一年，到目前为止吕勤耕应付本金是3966万元，债务利息是2500余万元，总的执行标的是6520万元，每年一般利息及延期履行的加倍支付部分利息是1200万元。如果一年后能够实现拍卖，整个执行标的达到7800万元左右；2.、该项目的土地不是一块空地，并非独立的财产，其价值完全依附于地上的商品房，没有独立的价值所言，属于无法单独变现的被查封财产，作为同一宗土地，法院在查封地上房屋时必然要对土地进行查封，而该宗土地在不动产管理中无法予以分割；3.、关于丰县的土地由于未交清土地出让金，而没有办理土地使用权登记，本案仅仅是预查封；4.、吕勤耕个人的房产两处，本案处于轮候查封状态，该两处房产即使被在前法院查封拍卖，申请执行人的款项也无法通过这一房产实现。5.、本案自2016年1月份立案执行以后，鼎立公司销售了五楼以下部分的商业用房及六楼以上的住宅，销售超过亿元。但均采取将销售收入存入个人账户的方法规避人民法院执行，拒不履行法院生效的判决书，提出执行异议的目的是拖延法院案件的执行；6.、关于查封房产的价值，目前仍属于在建工程，且从申请执行人查封以后有近两年的时间，该部分墙体内外装修装饰水电安装、消防、电梯等没有任何的变化，应该说商业部分如果今后招商存在问题，极有可能成为烂尾，目前是无法变现的。因此鼎立公司提出的超标的查封主张没有依据，请求驳回鼎立公司的异议申请。 淮安中院另查明：鼎立公司在淮安中院谈话中认可，查封的房屋截至谈话时即2016年10月31日尚未完工，预计明年5月1日前完工，其提供的物价局备案的房屋价格是按照施工完毕可以销售的房屋价格。对于本案所涉的在建房屋的现价，陆庆贵提供一份资产评估报告书（征求意见稿），评估的标的物系本案所涉的利辛县元力广场查封的247套房屋价值，评估机构系安徽新安资产评估有限公司，系鼎立公司与案外人共同摇号、安徽省亳州市中级人民法院委托选定。该份评估报告显示：截至评估基准日2016年8月2日，247套房屋的评估价值为9681.26万元。 淮安中院还查明：淮安中院于2016年11月3日至利辛县不动产登记中心针对整块土地使用权可否划分查封问题进行调查，该中心答复只能对整块土地进行查封，即土地证上记载的土地使用权进行查封，即使法院出具部分查封的裁定书，中心也是对整块土地进行查封。 淮安中院认为，本案争议焦点为：1、鼎立公司可否在执行阶段对保全措施提出异议；2、淮安中院在执行鼎立公司财产过程中是否存在超标的查封行为。 淮安中院认为：关于争议焦点1，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条的规定，保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，执行法院无需重新制作裁定书，并适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中关于查封、扣押、冻结期限的规定。本案中，鼎立公司于2016年10月15日针对保全提出异议，因本案已经进入执行阶段，本案应当按照执行异议的规定进行审查。 关于争议焦点2，鼎立公司在谈话中表示，其异议理由主要是两点，一是101套房屋的价值已经远远超出保全价值，二是即使按照房地一体原则，其认为淮安中院应当仅查封101套房屋所占用的土地使用权，而不能是整块土地。经淮安中院审查，上述两点理由均不能成立，具体理由如下： 首先，鼎立公司应当履行义务的金额因其房屋的竣工期限未定尚无法确定。本案已经至执行阶段，鼎立公司应履行的义务应当以判决书确定的金额为准，而非根据保全裁定确定的金额，即使按照鼎立公司的说法，本案所涉查封的房屋到明年5月1日完工，根据（2015）淮中民初字第00092号民事判决书确定的利息计算标准，届时其还款金额已将近8000万元。即使如期竣工，该房屋能于何时顺利拍卖成功亦无法确定，故在鼎立公司应付义务的金额尚未确定情况下，本案无法做出超标的查封的结论。 其次，鼎立公司主张超标的查封的计算方式不适当。本案中，鼎立公司的利国用（2014）第0080号土地证记载的国有土地使用权出让价虽为1320万元，但该土地已经开发附着建筑物情况下，其提供的物价局备案的101套房屋价值中已经包括上述房屋所及于的国有土地使用权价值，101套房屋的国有土地使用权的价值不应当再重复计算。同时，鼎立公司主张101套房屋的价值为116761万元，但该价值是已经具备出售条件的现房的备案价格，并非实际销售价格，而上述房屋现阶段仍属于在建工程，能否顺利完工以及何时完工尚处于未知，故其以现房的备案价值作为超标的查封的理由显然依据不足。实际上，根据其与案外人在亳州市中级人民法院摇号选择的鉴定机构出具的鉴定报告看，同属一座楼的247套房屋的评估价值为9681.26万元，参考该价值，本案所涉101套房屋的价值仅为3900余万元，远远未达到鼎立公司应履行义务的金额。 最后，淮安中院对鼎立公司的利国用（2014）第0080号土地证记载的国有土地使用权查封并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条的规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围的土地使用权。根据上述法律规定，本案中101套房屋所涉及的土地使用权属于法律规定应查封的范围。至于101套房屋之外的土地使用权，由于鼎立公司未提供其价值，导致有无超标的查封无法确定。实际上，由于101套房屋与其他未被查封的房屋的土地使用权属于同一整体，记载在同一权证上，且管理部门明确答复无法分割查封，在鼎立公司未能提供其它可供执行财产的情况下，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第二款的规定，即使超标的查封，亦不予解封。综上，鼎立公司的异议申请不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，该院于2016年11月10日作出（2016）苏08执异98号执行裁定：驳回利辛县鼎立置业有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。 鼎立公司不服上述执行裁定，向本院申请复议称：淮安中院所作出的上述裁定认定事实错误，适用法律不当，且在执行中确有明显的超标的额查封行为。请求依法撤销该裁定，并责令淮安中院解除对复议申请人土地使用权的查封决定。理由： 一、淮安中院对复议申请人财产的查封价值金额已远远超出本案执行标的的金额。根据淮安中院（2015）淮中民初字第00092号民事判决书，复议申请人实际欠借款共3000万元，按照判决书确定的利率标准进行计算，截止到目前，其应还的本金利息不超过5000万元，然而淮安中院除查封了被执行人吕勤耕两套商住房（价值600余万元），同时又查封了复议申请人名下的101套商铺，（仅按安徽省利辛县物价局给复议申请人下发的价格备案表的价格计算，101套全部外铺商铺价值也超过壹亿贰仟陆佰万，已远远超出淮安中院的执行标的的金额。《最高人民法院关于人民法院在执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产及其价额以足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限。不得明显超标的额查封、扣押、冻结。显然，在本案中淮安中院的查封行为属于明显超标的查封，依法应予纠正。 二、淮安中院超标的额查封，使复议申请人的经营生产造成了重大经济损失。《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条规定：被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全。本案中，淮安中院已经保全查封了复议申请人在利辛县房产局备案的101套价值一亿二千余万元的商铺，仍将鼎立公司的土地使用权予以查封，造成该公司被迫停止建设销售活动，并蒙受重大损失。 三、淮安中院以所查封财产不可分割为由驳回复议申请人提出的解除申请是错误的。在本案中，淮安中院分别查封了复议申请人的商铺和建设用地，该院裁定认为所查封的商铺与土地不可分割，商铺的价值包含土地的价值，故而应一并查封，但商品房与建设用地，是复议申请人不同的分别独立的两处财产，并分别有着独立的价值权益，可以分别独立进入商业经营生产中，执行法院将鼎立公司两处都具备偿付条件的财产同时查封，违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第二款的规定。 四、淮安中院所作上述执行裁定适用法律错误。淮安中院在该裁定书中阐述，本案的焦点为：1，异议人可否在执行阶段对保全措施提出异议。2，本院在执行鼎立公司财产过程中是否存在超标的的查封行为。然而，淮安中院却依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第二款的规定，驳回了复议申请人的异议，而该规定第二款规定“发现超标的额查封、扣押、冻结的人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产查封、扣押、冻结。执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外”。据此，可推定淮安中院本次执行中存在超标的额查封的事实。该院以财产不可分割为借口，拒绝改正错误执行行为，显然违法。 为证明淮安中院存在明显超标的查封行为，鼎立公司并提供了2016年11月29日，该公司所委托的安徽名居房地产评估咨询有限公司（以下简称名居房地产评估公司）以2016年11月28日为估价时点对复议申请人名下的案涉被查封的101套商铺（在建工程）进行评估的估（价）字〔2016〕第（209）号《房地产估价报告》（以下简称《在建工程房地产估价报告》）以及该以2016年11月28日为估价时点对复议申请人名下的案涉被查封的案涉土地使用权进行评估的估（价）字〔2016〕第（208）号《房地产估价报告》（以下简称《土地使用权估价报告》）。其中：1.名居房地产评估公司《在建工程房地产估价报告》载明：本次评估的是估价对象在建工程的市场价值，以及国有建设用地使用权的市场价值。在建工程状况，根据委托方提供的《建设用地规划许可证》、《预售许可证》及估价人员现场勘查，估价对象建筑物为钢混结构，规划建筑面积为89030平方米，价值时点时土方工程和基础工程项目、结构工程项目已全部完成，装饰装修及设备安装工程尚未进行。土地状况，根据利国用（2014）第0080号《国有土地使用证》，土地使用权人为鼎立公司，土地面积为16279.75平方米，权利类型为国有出让等。在假设估价对象已经处在交易过程中，估价师根据估价对象的交易条件等模拟市场进行估价、交易条件公开，交易双方目的在于最大限度追求经济效益、估价对象于价值时点无抵押权、担保权等他项权利存在、未拖欠建筑工程款等前提和条件下，确定估价对象在估价时点2016年11月28日的公开市场价值为110330000元人民币。2.名居房地产评估公司《土地使用权估价报告》载明：本次评估的是估价对象为利辛县城关镇淝河路东侧、向阳路南侧元力广场国有土地使用权。在建工程状况，根据委托方提供的《建设用地规划许可证》、《预售许可证》及估价人员现场勘查，估价对象建筑物为钢混结构，规划建筑面积为89030平方米，价值时点时土方工程和基础工程项目、结构工程项目已全部完成，装饰装修及设备安装工程尚未进行。土地状况，根据利国用（2014）第0080号《国有土地使用证》，土地使用权人为鼎立公司，土地面积为16279.75平方米，权利类型为国有出让等。确定估价对象在估价时点2016年11月28日的公开市场价值为138380000元人民币。 申请执行人陆庆贵未提交书面答辩意见。 本案争议焦点是：复议申请人鼎立公司认为淮安中院对其名下房地产查封时存在明显超标的额查封行为，请求解除对房产所附属的所有土地使用权查封是否有事实和法律依据。 本院认为：复议申请人鼎立公司认为淮安中院对其名下房地产查封时存在明显超标的额查封行为，请求解除对房产所附属的所有土地使用权查封无事实和法律依据，应依法予以驳回。理由是： 一、淮安中院诉讼保全实施行为并无不当。根据诉讼中淮安中院(2015)淮中民初字第00092号民事裁定：冻结被告吕勤耕、利辛县鼎立置业有限公司、浙江元力建设有限公司、徐州恒润置业有限公司的银行存款总计3600万元，或者查封、扣押其同等价值的其它财产。2015年6月7日、6月8日，淮安中院分别向利辛县国土资源局、利辛县房地产监理所发出（2015）淮中民初字第92号协助执行通知书，依法查封了鼎立公司的利国用（2014）第0080号土地证记载的国有土地使用权（位于（位于利辛县城关镇淝河路东侧路西侧）以及该土地附着的建筑物即利辛县向阳路南侧元力广场商住楼中101套房屋。因案涉房地产未经评估，无法精确计算其价值，淮安中院仅能根据已成交房产的价格情况，结合周边同类房产的实际成交价格，并考虑市场需求量及价格波动等因素，综合估算查封房地产的价值，故，对于是否明显超标的额查封的审查产，依照财产保全裁定所确定的内容，一般应以查封行为发生时所综合估算的市场价值为标准，从宽掌握、判断所保全财产价值是否明显超标的额查封。 二、鼎立公司所提供的证据不足以证明淮安中院对上述元力广场商住楼中101套房屋的查封已明显超标的额。 （一）上述房屋现阶段仍属于在建工程，能否顺利完工以及何时完工尚未可知，且根据鼎立公司与案外人在亳州市中级人民法院摇号选择的鉴定机构出具的鉴定报告看，在评估基准日2016年8月2日，同属一座楼的247套房屋（在建工程）的评估价值为9681.26万元，参考该价值，本案所涉101套房屋的价值仅为3900余万元。鼎立公司以该公司所提供的在物价局备案的现房销售备案价值作为主张法院超标的查封的理由依据不足。 （二）复议申请中，鼎立公司所另行提供的该公司委托名居房地产评估公司以2016年11月28日为估价时点对鼎立公司名下的案涉被查封的101套商铺（在建工程）进行评估的《在建工程房地产估价报告》）以及以2016年11月28日为估价时点作出的《土地使用权估价报告》亦不足以证明淮安中院存在明显超标的额查封行为。 1.如上所述，本案系诉讼财产保全，保全标的物是不动产，查封行为发生在2015年6月7日、6月8日，而上述《在建工程房地产估价报告》以及《土地使用权估价报告》均是以2016年11月28日为估价时点作出，不具有可比性。 2.名居房地产评估公司《在建工程房地产估价报告》是在假设估价对象已经处在交易过程中，估价师根据估价对象的交易条件等模拟市场进行估价、交易条件公开，交易双方目的在于最大限度追求经济效益、估价对象于价值时点无抵押权、担保权等他项权利存在、未拖欠建筑工程款等前提和条件下，确定估价对象在估价时点2016年11月28日的公开市场价值为110330000元人民币。故，鼎立公司以此为由主张淮安中院在2015年6月7日、8日所查封的101套在建房屋的市场价值明显超标的额查封，本院难以采信。 3.同一评估机构名居房地产评估公司所作出的上述《在建工程房地产估价报告》和《土地使用权估价报告》在土地使用权价值评估上存在重复评估，且内容矛盾情形。名居房地产评估公司《在建工程房地产估价报告》载明：本次评估的是估价对象在建工程的市场价值，以及国有建设用地使用权的市场价值。土地状况，根据利国用（2014）第0080号《国有土地使用证》，土地使用权人为鼎立公司，土地面积为16279.75平方米。确定估价对象在估价时点2016年11月28日的公开市场价值为110330000元人民币。而名居房地产评估公司《土地使用权估价报告》载明：本次评估的是估价对象为利辛县城关镇淝河路东侧、向阳路南侧元力广场国有土地使用权。土地状况，根据利国用（2014）第0080号《国有土地使用证》，土地使用权人为鼎立公司，土地面积为16279.75平方米，等。确定估价对象在估价时点2016年11月28日的公开市场价值为138380000元人民币。 三、淮安中院在查封上述鼎立公司名下的101套在建房屋时对该公司名下相关土地使用权同时予以整体查封依法有据，并无不当。在土地使用权与地上建筑物所有权均属于鼎立公司情况下，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条的规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围的土地使用权。本案中101套房屋所涉及的土地使用权属于依法应查封的范围。至于101套房屋之外的土地使用权，由于101套房屋与其他未被查封的房屋的土地使用权属于同一整体，记载在同一权证上，且管理部门明确答复无法分割查封，在鼎立公司未能提供其它可供执行财产的情况下，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第二款“发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产查封、扣押、冻结。但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外”的规定，拟查封财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的，即使该财产价值明显超过金钱债权标的，也可以整体查封。复议申请人鼎立公司请求仅保全101套房产，对相关所附属土地使用权予以全部解除查封的请求无法律依据，本院不予支持。 综上所述，复议申请人鼎立公司的复议请求和理由无事实和法律依据，本院不予支持。淮安中院（2016）苏08执异98号执行裁定认定事实清楚、适用法律恰当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下： 驳回复议申请人利辛县鼎立置业有限公司的复议申请，维持江苏省淮安市中级人民法院（2016）苏08执异98号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 沈 燕 审判员 苏 峰 审判员 李 晶 二〇一七年四月十七日 书记  员 周正媛