陕西省紫阳县人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0924民初7号原告任玉峰，男，汉族，陕西省紫阳县人，住紫阳县城关镇。委托诉讼代理人王峰，陕西政源律师事务所律师。被告李宗芳，女，汉族，陕西省紫阳县人，住紫阳县城关镇。被告吴兴明，男，汉族陕西省紫阳县人，住紫阳县城关镇，系被告李宗芳之夫。被告吴立，男，汉族，陕西省紫阳县人，住紫阳县城关镇。被告李则江，男，汉族，陕西省紫阳县人，住紫阳县城关镇。被告刘艳丽，女，汉族，陕西省紫阳县人，住紫阳县城关镇。五被告共同委托诉讼代理人涂华，紫阳县城关镇法律服务所法律工作者。原告任玉峰与被告李宗芳、吴兴明、吴立、李则江、刘艳丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人，被告李宗芳、吴兴明及五被告共同委托诉讼代理人涂华到庭参加诉讼，被告吴立、李则江、刘艳丽未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任玉峰向本院提出诉讼请求：1、要求五被告返还原告拆迁补偿款108，000元及门面搬迁费6,000元；2、要求被告返还房屋租金18，000元；3、本案诉讼费由五被告承担。事实与理由：2014年3月，原告委托唐献波与吴兴明签订房屋租赁合同。当时所租赁的门面房均系毛坯房。合同签订后，原告对房屋进行了装修，用于全木家具经营。2016年合同到期前一日，原告又与李宗芳续签房屋租赁合同。2015年5月县政府发布《紫阳县河堤路西段房屋征收补偿安置方案》，文件中明确了拆迁补偿安置标准和具体实施情况。被告在领取房屋征收拆迁安置补偿款以后，对原告租赁的房屋的装修损失概不赔偿，使原告损失18万元装修费用。原告多次找李宗芳、吴兴明协商，双方为租金、门面搬迁费、房屋装修损失未达成一致意见。为配合政府征收工作，原告于5月16日起开始停止经营，后由政府委托相关部门评估房屋装修价值为14万余元，现房屋交付政府拆除。原告得知所签订的房屋租赁合同是房屋所有权人吴立、李则江、刘艳丽委托李宗芳、吴兴明签订的，故将上述五人诉至法院。五被告辩称，1、按政府文件，补偿对象为房屋所有权人，原告不享有征收补偿的主体，同时2016年原告签订的合同不是2014年唐献波签订的合同的延续，且2014年合同已履行完毕，不能将该合同存续期间产生的权利义务关系转入新的租赁关系。故原告要求返还108，000元房屋拆迁补偿的请求无法无据，应予驳回；2、因原告没有按约定时间交付房屋，使被告无法按承诺的时间向政府交房，导致被告没有领取所有房屋搬迁费，故对于搬迁费应按规定处理。同时原告迟延交房，导致政府取消了被告的拆迁奖励，原告应承担责任；3、对于房屋租金，应按照《合同》约定的条款处理。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告为证实其为房屋实际承租人，申请证人唐贤波出庭证实2014年签订的房屋租赁合同是受原告委托，证人曹停贤出庭证实2014年与原告签订房屋装修合同，对房屋进行装修；原告提供《店面装修合同》、曹停贤收条三张；县城乡规划管理局《城市户外广告设置许可证》证实，2014年4月许可夏黎黎对涉案房屋安装门头牌匾；县双创办证实2014年3月对夏黎黎在涉案房屋从事经营前进行了经营场所勘查证明；原告与夏黎黎结婚证。上述证据能够相互印证，形成了完整的证据链条，可以认定涉案2014年房屋租赁合同是由原告委托唐贤波签订。原告提供的房屋装饰装修物现值评估报告，评估机构具有相应资质，程序合法，被告虽提出异议，但没有证据足以反驳，故对该份评估报告本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月15日，吴兴明（出租人）与唐献波（承租人）签订了《房屋租赁合同》，约定由出租人将位于紫阳县河堤路得月公寓2号楼一层9—12号门面出租给承租人，租赁期限从2014年3月15日起至2016年3月15日。租金为一年3.4万元。同时约定，房屋如因县政府政策性拆迁，出租方按实际出租时间，将收取的剩余租金部分退还给承租方，承租方无条件配合政府拆迁。还约定，承租方自行装修，租赁期满后，吊顶、厕所、水电安装部分不得拆迁和破坏，无偿留给出租方。合同签订后，原告任玉峰于2014年4月2日与曹停贤签订了《店面装修合同》，对涉案店面进行装修，共支付装修费18万元。装修完工后自2014年5月起，原告之妻夏黎黎在该店面开办“佰怡家”从事家具经营。在上述合同到期前一日，即2016年3月14日被告李宗芳以出租人身份与原告任玉峰签订《房屋租赁合同》，将上述合同中的9—11号门面房出租给任玉峰。合同期限为2016年3月15日至2018年3月14日，房屋租金为每年3.6万元，被告李宗芳已收取第一年租金。其它内容与2014年《房屋租赁合同》内容一致。原告对房屋未进行二次装修。另查明，涉案9—11号门面房所有权人分别是被告吴立、李则江、刘艳丽。被告李宗芳系上述房屋代管人。被告吴兴明与李宗芳系夫妻关系。2016年5月13日，紫阳县人民政府发布《河堤路西段房屋征收决定公告》，涉案三间门面房属于征收范围。同年8月25日，被告吴立、李则江、刘艳丽分别与房屋征收部门签订《房屋征收补偿安置协议书》，约定房屋征收部门对涉案9—11号门面房进行征收并支付门面装修补偿、商铺搬迁补助、门面停业一次性补贴、门面搬迁奖励等费用。同时约定被告在2016年10月25日前腾空搬离。原、被告因房屋租金和装修费等问题引发纠纷，被告未能按约定将房屋交付于房屋征收部门，2016年11月28日，房屋征收部门向吴立、李则江、刘艳丽下发督促房屋搬迁通知。房屋征收部门为化解双方矛盾，由紫阳县城建投资开发有限责任公司出资并和原告任玉峰共同委托陕西金诚房地产评估咨询有限公司对涉案门面房装饰装修进行了价值评估。2017年1月，房屋征收部门取得该房，现已拆除。再查明,《紫阳县河堤路西段房屋征收补偿安置方案》中载明：“房屋装修按900元/平方进行补偿；商铺搬迁补助2，000元/户；征收补偿对象为房屋所有权人，承租住户、非房屋产权所有人不予安置补偿”。本院认为，本案当事人之间属于房屋租赁合同法律关系，双方签订的两份《房屋租赁合同》意思表示真实，不违反法律规定，合同依法成立，合同约定对双方具有法律约束力。现双方发生争议，应当首先以合同的相关约定作为处理依据。对于没有约定的，依照法律规定处理。对于没有约定且法律也没有直接作出规定的，本院将按照法律基本原则处理。根据双方当事人陈述和庭审查明的情况，存在以下争议焦点，现分析如下：原告是否属于2014年《房屋租赁合同》承租人的问题我国《合同法》第402条、403条确立了隐名代理制度，即受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立合同的情况，依法产生代理的法律后果。原告主张2014年《房屋租赁合同》是其委托唐贤波签订，根据唐贤波的证言及房屋的装修和使用情况，可以认定原告与唐贤波之间属于隐名代理关系，房屋的实际承租人为原告。2014年合同已履行完毕，2016年合同由原告自行与李宗芳签订。同理在2016年合同中被告李宗芳与房主吴立、李则江、刘艳丽之间也属于隐名代理关系，房屋实际出租人应为被告吴立、李则江、刘艳丽。即在法律上被告吴立、李则江、刘艳丽为委托人，被告李宗芳为受托人。原告可以选择委托人（房主）作为相对人主张其权利，亦可选择受托人作为相对人主张权利。关于承租人是否享有《房屋征收补偿安置协议书》的权利问题首先，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要、征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有人给予公平补偿。”从国家立法上明确规定在国家征收房屋中被征收人与补偿对象为房屋所有权人。《紫阳县河堤路西段房屋征收补偿安置方案》亦明确规定，征收补偿对象为房屋所有权人，承租住房、非房屋产权所有人不予安置补偿。其次，根据合同相对理论，承租人基于房屋租赁合同享有合同法上的权利，不能突破房屋租赁合同中约定的权利义务。被告吴立、李则江、刘艳丽与房屋征收部门签订的《房屋征收补偿安置协议书》同样遵循合同相对性原则，征收补偿合同以外的人，包括承租人，不享有征收补偿合同的权利。本案中，国家给予被征收人房屋装修900元/平方的补偿和商铺搬迁2，000元/户补助，属于定额补偿，不以房屋装修程度和门面房使用情况为计算标准。因此，这笔费用不是针对房屋承租人，原告不能依据国家与被征收人签订的征收补偿协议，要求被告返还拆迁补偿款及门面搬迁费。关于对房屋装饰装修残值的处理问题本案系因不可归责双方事由的房屋征收导致合同无法履行，原、被告双方均没有过错，对房屋装饰装修残值的处理，本院将根据双方签订的合同和《最高人民法院法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的规定进行处理。首先，从合同中可以看出双方对房屋的征收均有所预见，原告投入资金装修，存在经营风险。2014年合同约定，在租赁期满后，吊顶、厕所、水电安装部分不得拆迁和破坏，无偿留给出租方。本院从合同所使用的词句、合同的目的、房屋租赁合同的交易习惯，可以理解双方对已形成附合的装修装饰物（不可拆除的吊顶、地砖、墙面粉刷等）的处理进行了约定。2014年租赁合同已履行完毕，在2016年签订合同时，双方未对2014年合同中装修装饰物的条款重新约定或变更，且在2016年履行合同中原告也未进行二次装修。按照合同约定，形成附合的装修装饰物随合同履行完毕，归出租主所有，故原告不能就已与房屋附合的装修装饰物残值主张赔偿。其次，对于合同中未约定的没有与房屋形成附合的装修装饰物（如窗帘、灯具等），根据《解释》第十条的规定，可由承租人即原告自行拆除，而不得向出租人主张损失。综上，原告要求被告承担房屋装修装饰物残值的理由，缺乏法律依据。关于对房屋租金的处理问题双方在合同中约定“房屋如因县政府政策性拆迁，出租方按实际出租时间，将收取的剩余租金部分退还给承租方，承租方无条件配合政府拆迁”。原告已交纳2016年3月15日至2017年3月15日租金36，000元，虽然原告实际腾房时间在2017年1月。但自2016年5月12日房屋征收开始时，原告的经营已受到一定影响（众所周知征收部门陆续对所征收的房屋砌墙，处于半封闭状态），合同在事实上已履行不能。且被告在房屋征收中获得了门面房停业损失。双方对合同履行不能的时间未形成一致意见，本院基于以上事实，兼顾双方利益，从公平原则考虑，原告主张返还半年18，000元租金的诉讼请求适当，本院予以支持。被告当庭辩称，因原告未按时交房导致其未获得搬迁奖励，要求不予退还剩余租金的理由，与本案不是同一法律关系，在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第四百零二条、四百零三条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告吴立、李则江、刘艳丽自本判决生效之日起五日内退还原告任玉峰房屋租金18，000元；二、驳回原告任玉峰其他诉讼请求。案件受理费2，940元，由原告任玉峰负担2，640元，被告吴立、李则江、刘艳丽负担300元（各100元）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判长  吴庆华审判员  王红霞审判员  刘 强二〇一七年四月二十八日书记员  王 芃判后寄语在实践中承租人对于承租房屋进行装修装饰是为了满足自身居住的需要或者是经营需要，进行的装饰装修往往是根据承租期限的长短进行决定的，承租人会考虑运用一定限度的成本进行装修，以使其装修利益会在房屋使用权到期时行使完毕，而不会进行奢侈装修，以致出现其利益无法全部发挥的情况。首先，从日常经验上看，一般情形下，房屋租赁合同履行期间届满，装饰装修物经损耗后的残值已趋近于零。其次，由于每个人的审美观念有所不同，对于承租人具有价值的装修，并不一定能够获得房屋所有权人的认可，符合其需求的利益。因此经出租人同意的装修装饰在租赁期满之后，原则上出租人可以不对承租人进行补偿。在房屋租赁合同纠纷中所涉及的房屋装修装饰物，主要是指动产和不动产的附合。按装修装饰物与房屋的结合程度可分为未形成附合（不可分离）和形成附合（不可分离）两种形态。两种形态下房屋装修装饰物费用的处理《最高人民法院法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有明确规定。对于形成附合的装饰装修（地砖、墙面粉刷等）费用，《解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”当然若是双方协商，出租人可以对承租人的装修装饰物在可利用价值范围内予以适当补偿。对于未形成附合的装饰装修（如窗帘、灯具等）费用，《解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除”。本案是因房屋征收导致合同履行不能，2016年合同已实际解除，对装修装饰物的残值，双方均可自行协商处理，在诉讼中法院处理原则优先按合同约定处理（双方在2014年合同对于形成附合的装修装饰物有约定），对于没有约定的则按相关法律、司法解释的规定处理。为尽快解决房屋征收的遗留问题,希望出租人、承租人等各方都应秉持理性，在法律的框架内,寻求和平的解决之道。