广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初第529号 原告:北海家安物业服务有限公司，住所地北海市。 法定代表人：**宽，总经理。 委托诉讼代理人：雷军，广西中龙律师事务所律师。 被告：韦地，男，壮族，1977年11月11日出生，住北海市海城区,现住北海市海城区。 原告北海家安物业服务有限公司（以下简称“家安物业”）与被告韦地物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，依法由代理审判员莫雪芳适用简易程序于2017年3月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人雷军、被告韦地到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告家安物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告韦地支付2011年1月1日至2016年11月30日物业服务费5811.71元，杂物间物业费3550元、绿化保洁公共照明分摊费355元，公共维修基金581.17元，车位及其使用管理服务费3420元，电动车充电费360元、违约金563.12元（违约金以14077.88为基数，按月2%计，暂从2016年11月1日计至12月30日，此后计至结清欠费时止），七项合计14641元给原告北海家安物业服务有限公司；2、本案受理费由被告承担。事实和理由：原告于2008年5月23日与北海市天和花园业委会签订《天和花园物业管理服务委托合同》，同年6月1日，原告进驻天和花园为业主提供物业服务。《合同》约定，从2008年6月1日起，天和花园住宅物业服务费每月按建筑面积收费0.4元/㎡，绿化保洁公共照明分摊费3.5元，公共维修基金每月按建筑面积收费0.03元/㎡，业主逾期缴纳物业服务费，每日按3‰计收滞纳金。2010年4月18日，原告与该业委会续签《天和花园物业管理服务合同》约定，住宅物业服务费每月按建筑面积收费0.5元/㎡，绿化保洁公共照明分摊费5元/月，公共维修基金每月按建筑面积收费0.05元/㎡，车位及其使用管理服务费每月60元/辆，逾期缴纳服务费违约金每日按1%计收。被告是天和花园D栋2单元702号业主，被告的该房屋住宅面积为163.71㎡，拥有车牌号为桂Ｅ×××××号的机动车一辆。从2011年1月1日至2016年11月30日，被告欠缴物业服务费5811.71元，杂物间物业费3550元、绿化保洁公共照明分摊费355元，公共维修基金581.17元，车位及其使用管理服务费3420元，电动车充电费360元，逾期缴纳物业费违约金563.12元，以上合计14641元。虽经原告多次催收，但被告至今分文未付。为此，原告起诉至法院提出上述诉讼请求。 被告韦地辩称：一、原告的诉讼请求不成立且已超过了诉讼时效；二、原告提交的2012年12月30日、2013年12月30日天和花园业主综合物业欠费通告以及2014年12月30日、2016年1月20日催缴物业费通知均是伪造的，其真实性和合法性都没有证据证实，被告从来没见过，原告也从未送达给被告；三、原告张贴的催缴物业费通知足以证明被告没有欠缴物业费，被告从未见过和收到过所谓的催费通知单，更没有如原告称的经多次催缴，2016年6月3日原告张贴的催缴物业费通知上并没有被告的名单，故被告并未欠缴2016年11月前的物业费；四、原告主张被告欠缴车位服务费没有法律依据，原告提供的车位相片不是被告的，被告也没有汽车，更没有使用过小区的车位，原告主张被告欠缴车位服务费没有法律依据；五、被告与原告之间不存在合法有效的物业服务合同，现位于北京路东侧天和花园D栋2单元702号房产已不是被告的产权，该房屋在2016年4月已出售给他人，被告在出售房屋之前从未见过催费账单和催款函等一些催费单据，更没有如原告所说的多次催收过，天和花园的催费公告栏也从未出现被告的名单，且据了解目前北海市家安物业服务有限公司也没有为天和花园提供服务；六、答辩人提交的证据足以证实原告的诉讼请求所依据的物业服务合同是非法的、无效的：（一）签订合同的主体不合法，原告不是业主大会依法选聘的，不合法；（二）签订合同的内容不合法；（三）签订合同的程序不合法。 经审理查明：原告原名为北海银富物业服务有限公司，于2010年5月11日变更名称为北海家安物业服务有限公司。被告系天和花园D栋2单元702号房屋的业主，其房屋建筑面积为163.71平方米。2008年5月23日，原告与天和花园业主委员会签订《北海市天和花园物业管理服务委托合同》，约定业主委员会委托原告对天和花园实行物业服务管理。合同签订后，原告开始为该小区提供物业服务。2010年4月18日，原告（乙方）与天和花园业主委员会（甲方）续签《北海市天和花园物业管理服务合同》，约定业主委员会聘请原告对天和花园实行物业管理，物业服务费为住宅0.5元/㎡·月，改变用途的杂物间50元/间·月，公共维修基金0.05/㎡·月，绿化及绿化用水、小区路灯及楼道灯等费用为5元/户·月；小汽车车位及其使用管理服务费60元/辆·月，电动车车位及其使用管理服务费30元/辆·月（含充电费用）；业主不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权收取违约金；合同期限自2010年5月1日起至2016年5月31日止；乙方的权利和义务主要有：负责对房屋共用部位的清洁卫生和维护；负责共用设施设备的维修与管理；绿化的维护和管理；负责道路及设施的清洁、化粪池清疏、生活垃圾收集等环境卫生；护卫（包括负责门岗、巡逻、监控中心24小时值勤）；设立交通标志、负责交通疏导，保持小区道路通畅；依据本合同向甲方收取物业管理服务费；不得占用本小区的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。乙方的责任：乙方违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，甲方有权要求乙方限期改正；该合同还约定了其他相关内容。 另查明：原告与天和花园业主委员会于2010年4月18日续签的《北海市天和花园物业管理服务合同》于2016年5月31日到期后双方并未续签，原告亦未退出物业服务区域及办理移交手续，其仍在该小区提供服务。2016年5月12日，案涉房屋的房屋所有权证已转移登记至案外人陈海雄及廖亚珍名下（房屋所有权证号：N北房权证2016字第××号）。 以上事实有企业名称核准变更通知、企业法人营业执照、物业服务企业资质证书、物业管理服务委托合同、通知、北海市物业服务收费及相关价格收费公示牌、天和花园D栋客户名单、桂Ｅ×××××号固定停车位照片、天和花园物业综合服务收费明细表、催费通告、天和花园D栋2单元702号业主韦地欠缴物业综合服务费一览表、房屋所有权证及庭审笔录在卷证实。 本院认为：原告与天和花园业主委员会签订的《北海市天和花园物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告作为该小区的业主，《北海市天和花园物业管理服务合同》对其具有约束力。 对原告主张的2011年1月1日至2016年11月30日的物业服务费，被告抗辩称原告提交的证据不足以证实其欠缴物业费的事实，但被告实际接受了原告的物业服务，且也没有提交相反证据证实其已缴纳完全部欠缴物业费，应按照合同约定履行交纳物业费及其他费用的义务。故对于被告的该项辩解意见，本院不予采纳。但鉴于被告已于2016年5月12日将案涉房屋转让给了案外人陈海雄及廖亚珍，且办理了相应的房屋所有权转移登记手续，故对于原告要求被告支付2011年1月1日至2016年5月31日的物业服务费、绿化保洁公共照明分摊费及公共维修基金的诉讼请求有事实与法律依据，本院予以支持。但关于原告要求被告支付 2016年6月1日至2016年11月30日的物业服务费、绿化保洁公共照明分摊费及公共维修基金的诉讼请求，因被告此时并非案涉房屋的所有权人或使用人，故原告的该项诉请无事实与法律依据，本院不予支持。 关于小汽车车位及其使用管理服务费，被告抗辩称其并没有汽车，原告所主张的车牌号为桂Ｅ×××××的小汽车并非被告所有，被告更没有使用过小区的车位，故原告声称被告于2012年2月开始至今停放桂Ｅ×××××号车辆并欠缴该车的车位及其使用管理服务费没有事实与法律依据。故对于原告诉请要求被告支付2012年2月至2016年11月车位及其使用管理服务费的诉讼请求，因原告没有提交足够的证据予以证实，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于电动车车位及其使用管理服务费，因原告没有提交任何证据予以证实其主张，且被告对此也不予认可，故对于原告要求被告支付电动车车位及其使用管理服务360元的诉讼请求没有事实与法律依据，本院不予支持。 关于杂物间物业费，被告庭审中予以承认其确拥有杂物间一间，但根据合同约定，只有改变用途的杂物间才需缴纳物业费，原告未提交任何证据予以证实被告所有的杂物间改变了用途，被告对原告对此也有异议，故对于原告的该项诉讼请求没有事实与法律依据，本院不予支持。 关于原告要求被告支付2016年11月1日至结清欠费之日止的逾期缴纳物业费违约金，因涉案房屋已于2016年5月12日转让给了案外人陈海雄及廖亚珍，且办理了相应的房屋所有权转移登记手续，故原告诉请要求被告支付2016年11月1日至结清欠费之日止的逾期缴纳违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告韦地应支付2011年1月1日至2016年5月31日的物业服务费5320.57元、绿化保洁公共照明分摊费325元、公共维修基金532.05元，共计6177.62元给原告北海家安物业服务有限公司； 二、驳回原告北海家安物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费166元，减半收取83元，由原告承担48元，被告承担35元。（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告） 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期未履行，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费166元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 代理审判员  莫雪芳 二〇一七年四月十一日 书 记 员  林广青 附：本判决书引用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 3、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。