江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏1322民初4512号 原告：杨水平，男，1947年5月4日出生，启东市人，居民，住沭阳县。 委托代理人：甘霖，江苏能英律师事务所律师。 被告：钱增兵，男，1963年4月8日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托代理人：杨月明，江苏正伍律师事务所律师。 被告：江苏怡华投资有限公司，住所地扬州市秋雨东路4号四楼。 法定代表人：丁国铭，该公司董事长。 被告：江苏怡华投资有限公司沭阳分公司，住所地沭阳县沭师路怡华苑小区物业管理办公室。 负责人：刘桂华，该公司经理。 以上二被告委托代理人：鞠亚群、任佩华，江苏乐助律师事务所律师。 原告杨水平诉被告钱增兵、江苏怡华投资有限公司（以下简称“怡华公司”）、江苏怡华投资有限公司沭阳分公司（以下简称“怡华沭阳分公司”）所有权确认纠纷一案，本院于2016年3月29日受理后,依法适用普通程序，于2016年9月26日公开开庭进行了审理，原告委托代理人甘霖，被告钱增兵委托代理人杨月明，被告怡华公司及怡华沭阳分公司委托代理人任佩华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认沭阳县沭师路怡华苑小区14号楼8号商业用房为原告所有；2、请求判决三被告协助原告办理上述房产的产权登记手续；3、诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2005年4月16日，沭阳县第二建筑工程有限公司（以下简称“沭阳二建公司”）与第二被告怡华公司签订工程承包协议，由沭阳二建公司承包被告位于沭阳县水电安装工程。第二被告为履行合同，在沭阳登记了第三被告怡华沭阳分公司开展实际工作。该承包协议除基本条款外，还特别约定：工程交付时，按甲方即被告未付工程款数额，由乙方保管等量房产，甲方房屋销售工作顺利，工程款可以提前付清。合同履行过程中，由于第二被告资金不足，要求实际施工建设的原告自行筹款用以怡华苑小区的工程建设，沭阳二建公司在合同履行过程中亦出具授权委托书，授权原告为受托人，全权结算怡华苑小区的工程款，并于2008年1月20日出具证明，证实怡华苑小区建设工程由原告解决工程垫资所需资金，再一次证明原告为怡华苑小区的实际施工人。（2012）宿中执异字第0020号民事裁定书也证实了原告是实际施工人的事实。 被告开发的怡华苑小区二期工程结束后，原告与被告怡华沭阳分公司于2011年7月18日签署了沭阳怡华苑小区二期工程决算造价汇总表，决算工程造价为1283.098万元。由于没能及时按约支付原告工程款，第二被告与原告于2012年8月8日签署抵房协议，约定被告怡华沭阳分公司将怡华苑小区部分商业用房冲抵原告工程款5176000元。在该协议中，14号楼8号商业用房价值63万元。协议签订后，被告怡华沭阳分公司未支付工程款，亦未按照协议书约定将14号楼8号商业用房交付给原告。因第二、三被告一直未履行抵房协议约定的义务，原告先后于2015年7月1日、8月3日向江苏省沭阳县人民法院提起诉讼，要求法院确认原告以实际施工人的身份与第二被告签订的抵房协议符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于工程款优先权的规定，合法有效。在上述两个案件的庭审中，原告出示了该项工程未按照约定付款，未竣工验收的相关证据。经过审理，江苏省沭阳县人民法院以（2015）沭民初字第02525、（2015）沭民初字第2940号民事判决书分别判决原告与第二被告之间的“抵房协议”合法有效。因该两份判决书均已生效，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，怡华苑小区14号楼8号商业用房物权已经设立为原告所有。在2015年12月17日审理（2015）沭民初字第02525号案件过程中，原告得知，因第一被告和第二、三被告之间存在借贷关系，作为该项借贷关系的履约保证，怡华苑小区14号楼8号商业用房已于2008年12月15日备案登记给了第一被告。 原告认为，第一被告与第二、三被告间存在的是借贷关系，该备案登记记载与法院文书确定的怡华苑小区14号楼8号商业用房的真实权利状态不符，原告现依法向贵院提起诉讼，请求贵院根据《中华人民共和国物权法》及其司法解释的规定，判决支持原告的诉讼请求。 被告钱增兵辩称：1、被告钱增兵于2008年12月10日与被告怡华沭阳分公司签订了商品房买卖合同，并于2008年12月15日向房管处进行了产权登记备案，因此该份合同是双方买卖房屋的真实意思表示，并且经过合法登记备案，所以，被告钱增兵对涉案房屋享有相应的权利。而原告主张以判决书确定的抵房协议合法有效对涉案房屋享有所有权缺乏法律依据。原告是没有施工资质的自然人，原告与被告怡华沭阳分公司所签订的协议是无效合同。同时，抵房的相关协议又是在涉案房屋备案数年以后才签订的。因此，原告此次诉讼主张相应的权利没有事实和法律依据。 被告怡华公司、怡华沭阳分公司辩称：一、原告以抵房协议有效直接认定抵房协议上的房屋所有权直接归原告所有无事实和法律依据。抵房协议签订的本意是双方结算后，若被告怡华公司仍然欠原告工程款未付，可将协议中的房屋备案给原告，抵扣怡华苑二期工程款。抵房协议虽然有效，但是履行有三个前提条件：1.双方经过结算；2.工程款付款条件已经成就；3.怡华公司尚欠付原告工程款。该三个条件缺一不可。而事实上，该三个前提条件均未达到，双方至今没有进行最后的结算，其次怡华苑小区没有进行整体验收。原告作为实际施工人，依法要求支付工程款的条件尚未成就。而且怡华公司二期工程款实际已经基本付清，由此可见抵房协议实际无法履行也无需履行。二、本案涉案房屋14号楼8号商业用房，是被告怡华公司以借贷方式为前提备案给被告钱增兵的，双方的买卖合同虽然不是真实的意思表示，但是原告本人并不是房屋的所有权人，其无权主张房屋备案登记的变更。 本院经审查认定事实如下：2005年4月16日，沭阳二建公司与扬州怡华投资有限公司签订“工程承包协议”，约定扬州怡华投资有限公司将其开发的怡华苑小区的土建、水电安装（总面积约7万平方米）工程承包给沭阳二建公司承建，双方签字人为丁国铭、杨某。该工程实际是由原告杨水平挂靠沭阳二建公司施工，杨水平为实际施工人。2015年7月8日，扬州怡华投资有限公司更名为江苏怡华投资有限公司，即被告怡华公司。2011年7月18日，杨水平以沭阳二建怡华苑项目部的名义与怡华沭阳分公司就怡华苑小区二期工程造价进行决算，总造价为12830983.46元。2012年8月8日，杨水平以沭阳二建怡华苑项目部的名义与怡华沭阳分公司签订“抵房协议”，经由双方协商，怡华沭阳分公司将怡华苑小区商业用房冲抵原告工程款，价格为1-3层每平方米3000元，单层每平方米5000元，具体房号如下：14#楼—4、6、8、9、11、13、18号商业用房,12#楼—1号商业用房，待工程款结算完成后，怡华沭阳分司把该房备案给原告（双方签字盖章）。同日，杨水平出具“今收到人民币伍佰壹拾柒万陆仟元整（5176000）用途说明抵商业用房款，详见抵房协议及明细表经手人杨水平2012年8月8日”的条据给怡华沭阳分公司。后双方因履行抵房协议产生矛盾，原告曾诉来本院要求确认双方抵房协议合法有效。本院经审理作出了（2015）沭民初字第02525号民事判决书，判决：原告与被告怡华公司之间的“抵房协议”合法有效。 另查明，2008年，被告怡华公司曾向被告钱增兵夫妇借款。2008年12月10日，被告钱增兵与被告怡华沭阳分公司签订了涉案房屋买卖合同，并于2008年12月15日对该合同进行了备案。 本院认为，《中国人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经依法登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。本案中，原告主张其对涉案房屋怡华苑小区14号楼8号商业用房享有所有权，其提供的依据是本院（2015）沭民初字第02525号民事判决书所确认的“原告与被告怡华公司之间的‘抵房协议’合法有效。该判决只是确认了双方之间的抵房协议合法有效，并未对该涉案房屋所有权进行确认，抵房协议合法有效，只是确认了双方之间的合同有效，可以依法履行，或一方不履行协议应当承担违约责任。但物权的变动应依法登记才能发生效力，未经依法登记，不发生物权变动的效果。本案中，原告依据《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权的设立，变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，认为该涉案房屋属于其所有。上述条款所规定的法院生效文书，应当是已对双方争议的标的物进行了确权的生效文书，而本案中，法院生效的判决书只确认了双方之间的“抵房协议”的效力，并未对物权进行确权，故本案不能适用《物权法》第二十八的规定。故原告请求确认涉案房屋怡华苑小区14号楼8号商业为原告所有，无法律依据，本院依法不予支持。因在原告与被告怡华公司订立抵房协议前，被告怡华沭阳分公司已于2008年12月10日与被告钱增兵签订了涉案房屋的商品房买卖合同，该合同已于2008年12月15日备案。在未确定履行哪个合同前，原告主张三被告协助其办理该房屋产权登记手续，本院对此请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八之规定，判决如下： 驳回原告的诉讼请求。 案件受理费10100元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10100元（该院户名：宿迁市财政局国库处，开户行：中国农业银行宿城支行，帐号：46×××80）。 审 判 长  刘玉兵 人民陪审员  单月香 人民陪审员  黄用文 二〇一七年四月二十七日 书 记 员  徐 静 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二十八条【特殊原因导致物权设立、变更、转让或者消灭的规定】因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。