江苏省阜宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2016)苏0923民初3827号 原告（执行案外人）：陈钊，男，1973年5月12日出生，汉族，市民，住阜宁县。 原告（执行案外人）：王娟，女，1973年9月5日出生，汉族，市民，住阜宁县。 上列二原告共同委托诉讼代理人：孟新华，阜宁县新华法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：姜荣华，男，1968年2月18日出生，汉族，市民，住阜宁县。 委托诉讼代理人：郭欣立，江苏众想律师事务所律师。 被告（被执行人）：曹院生，男，1965年3月29日出生，汉族，市民，住阜宁县。 被告（被执行人）：刘冬梅，女，1962年12月18日出生，汉族，市民，住阜宁县。 原告陈钊、王娟与被告姜荣华、曹院生、刘冬梅案外人执行异议之诉一案，本院于2016年7月18日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月9日公开开庭进行审理。原告陈钊、王娟的委托诉讼代理人孟新华，被告姜荣华及其委托诉讼代理人郭欣立到庭参加诉讼，被告曹院生、刘冬梅经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈钊向本院提出诉讼请求：1.要求立即停止对位于阜宁县拆迁安置1号楼由东向西第5间、第6间门市房屋（房屋所有权证号为00××86号、第00××87号）的强制执行，并解除查封；2.判令阜宁县阜城街道办事处城河路拆迁安置1号楼由东向西第5间、第6间门市房屋（房屋所有权证号为第00××86号、第00××87号）为原告所有。事实和理由：2015年5月20日，被告曹院生、刘冬梅与原告陈钊、王娟签订房屋买卖合同1份，约定由曹院生、刘冬梅将位于阜宁县拆迁安置1号楼由东向西第5间、第6间门市房屋（房屋所有权证号为第00××86号、第00××87号）出售给原告，价格为110万元。当日，原告向被告曹院生、刘冬梅交付了房款现金50万元，且为被告曹院生、刘冬梅归还银行该房屋的抵押贷款60万元及利息0.72万元。被告曹院生、刘冬梅向原告交付了房屋，原告在办理过户手续时交纳房屋各种契税，水、电费的户名已变更至原告名下。阜宁县人民法院审理姜荣华诉曹院生、刘冬梅借贷纠纷一案过程中，阜宁县人民法院对涉案房屋予以查封，原告遂提出复议，被裁定驳回。姜荣华与曹院生、刘冬梅的借贷案判决生效后，姜荣华申请强制执行，在执行过程，原告向法院提出执行异议，法院裁定驳回异议申请。原告认为，原告取得房屋为善意取得，故请求法院支持原告的诉讼请求。 被告姜荣华辩称，1.我国物权法规定不动产物权转让需依法登记，未有登记不发生效力，案涉房屋未有过户，故原告未取得房屋所有权。2.依据相关司法解释只有合法签订买卖合同、已支付全款、实际占有房屋、对未办理房屋产权不存在过错的情况下，法院才不得查封。本案诉争的房屋不具备以上4个条件。3.原告被告知被告曹院生负有巨额外债，仍然执意购买，原告对争议房屋不能过户存在过错。4.原告虽将诉争房屋对外进行了出租并有水电过户手续，但原告并未实际占有该房屋。5.房产过户登记前已被法院查封而导致无法交付，二原告未取得所有权，其仅对曹院生、刘冬梅享有债权。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月20日，曹院生、刘冬梅作为卖方（甲方）与陈钊、王娟作为买方（乙方）签订房屋买卖合同1份。该合同约定，曹院生、刘冬梅将其所有的位于阜宁县拆迁安置1#楼底层由东向西第5、6间（房屋权证号分别为00××86、00××87）出售给陈钊、王娟，房屋价款为126万元、交款方式为2015年5月20日前向甲方一次性付清房价款、2015年5月20日前双方向房屋登记机构申请办理房屋转移登记、2015年5月20日前甲方将房屋交付乙方。合同还就水费缴纳、违约责任、争议处理等作出约定。2015年5月20日，陈钊为曹院生向阜宁县农村商业银行归还了涉案房屋的抵押贷款本息60.72万元。2015年5月20日，曹院生向陈钊出具了收条1份。该收条载明：“今收到陈钊购房款壹佰壹拾万元整（其中代还阜宁农商行抵押贷款陆拾万元整，现金伍拾万元整）、（￥1100000.00元）。”阜宁县农村商业银行与房屋的所有权人曹院生、刘冬梅向房管部门提出注销涉案房屋的抵押权登记申请书。2015年5月20日，陈钊、王娟在税务部门开具了126万元销售统一发票。2015年5月20日原告按照交易金额126万元向税务部门交纳了印花税、营业税、城市维护建设税、契税等税金。2015年5月25日，陈钊又将涉案房屋出租给臧正柏，期限3年、年租金3万元。水费交纳卡变更至陈钊名下。陈钊至房管部门办理房屋权属变更手续时，得知该房屋已被本院于2015年6月1日作出的（2015）阜民初字第00279-1号民事裁定书，裁定查封。 陈钊、王娟遂向本院申请复议。2015年8月12日，本院作出（2015）阜民初字第00279-2号民事裁定书，裁定驳回申请，维持原裁定。关于姜荣华诉曹院生、刘冬梅民间借贷纠纷一案，本院2015年9月10日作出（2015）阜民初字第00279号民事判决书，判决曹院生、刘冬梅于该判决书生效后10日内向姜荣华支付借款本金11万元及从2015年3月22日起至实际还款之日止，按月利率1.5%计算的利息。该判决生效后曹院生、刘冬梅未有履行法律文书确定的义务。姜荣华遂向法院申请强制执行。在执行期间，陈钊、王娟再次就诉争房屋向本院提出执行异议，本院经审查，作出（2016）苏0923执异13号执行裁定书，驳回了申请人陈钊、王娟的异议申请。陈钊、王娟遂向本院提出执行异议之诉。 本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未有办理物权登记的，不影响合同效力。执行异议之诉，成立的关键在于案外人是否就执行标的享有足以排除强执行的民事权益。被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付了全部价款，并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。也就是说在需办理不动产登记的买卖关系中，没有办理过户登记的基于合同而产生债的关系，但是，如果没有过户的原因不可归责于买受人，则不得查封、扣押、冻结，体现了无过错不动产买受人的物权期待权的保护规则。本案原告与被告曹院生、刘冬梅签订的房屋买卖合同，是双方当时真实意思表示，应为有效合同。关键以下几点的认定：其一，原告是否给付了全部价款。原告为被告曹院生、刘冬梅代为归还了涉案房屋的抵押贷款，被告曹院生、刘冬梅并向原告出具了110万元的收款据。双方购房合同及开票均为126万元，但原告实际给付了110万元，房屋买卖双方对于房屋实际出售价均认可为110万元，而且税务部出于防止偷、漏税有时出现发票价与实际交易价不相一致也是符合正常的交易习惯，故应认定已全部交付了价款；其二，曹院生是否向原告交付了房屋。双方签订房屋买卖合同后，被告曹院生将房屋的交给了原告，原告对房屋又进行另行出租，可以认定原告已经实际交付了房屋；其三，原告在交付房屋后，到房管部门办理产权变更登记手续时，才发现房屋已被查封无法过户。综上原告的不予执行诉讼请求，本院予以支持。被告姜荣华辩解理由不能成立，本院不予采纳。执行异议之诉解决的不动产买受人的物权期待权是否得到保护的问题，故本案对原告的其他诉讼请求不予理涉。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得对位于阜宁县拆迁安置1号楼由东向西第5间、第6间门市房屋（房屋所有权证号为00××86号、第00××87号）的强制执行。 二、驳回原告陈钊、王娟的其他诉讼请求。 案件受理费14700元，由被告姜荣华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审判长  范效飞 审判员  谢天德 审判员  高爱民 二〇一七年四月一日 书记员  王镆涵