云南省曲靖市沾益区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云0328民初29号 原告（反诉被告）:六盘水市红果经济开发区辰盛机械修理厂，组织机构代码:78978602-X，住所地：贵州省六盘水市红果经济开发区干沟桥原冶炼厂内。 负责人：刘建国，该厂厂长。 委托诉讼代理人:何海，贵州忠章律师事务所执业律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：张林伟，男，汉族，1984年4月20日生，曲靖市沾益区人，大学文化，住云南省曲靖市沾益区。 委托诉讼代理人:王立，曲靖市沾益区花山街道法律服务所工业园区分所法律工作者，特别授权代理。 原告六盘水市红果经济开发区辰盛机械修理厂（以下简称红果辰盛修理厂）与被告张林伟租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，被告张林伟于2017年1月18日以原告红果辰盛修理厂违约为由提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭对本诉及反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）红果辰盛修理厂的委托诉讼代理人何海，被告（反诉原告）张林伟及其委托诉讼代理人王立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）红果辰盛修理厂向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告张林伟签订的《租赁协议》及《关于租用花山风景区部分场地补充协议》无效；2.由被告张林伟支付原告自2014年11月1日至2017年10月31日的租赁费96000元；3.由被告张林伟返还被其侵占的凤凰岛风景旅游区内四合院的歌舞厅及房屋一间、独立房屋三间、公共厕所旁的小广场及湖边的儿童游乐园。事实及理由：2013年3月21日，原告与原沾益县花山工业园区办事处签订《花山工业园区凤凰岛风景旅游区经营承包合同》，从而取得了凤凰岛风景旅游区的经营管理权。2013年10月28日，原告与被告签订《租赁协议》，原告将凤凰岛风景旅游区西南部毗邻水位观测台处的小广场及三开间水边观景房一座、大门值班室租给被告使用。双方约定:租期自2013年10月28日至2023年10月28日止，第一年租金为26000元，自第二年起每年28000元，五年后每年租金按此基数的5%递增到合同期满，租金每年一付。被告支付了26000元的租金后，原告向被告出具了收条。2013年11月1日，双方又签订了《关于租用花山风景区部分场地补充协议》，约定：原告将花山风景区避风港处一间房及后院租给被告使用，被告在《租赁协议》的基础上租金每年增加4000元，租期从2013年11月1日生效。这样原、被告之间每年的租金为32000元。但自2014年11月起至今，被告拒付租金。由于被告于2014年11月5日向原告出具的《补充说明承诺书》中承诺“其若有违约，双方在此前签订的协议全部无效”。故为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告（反诉原告）张林伟辩称，我与原告红果辰盛修理厂的代表人刘建国签订《租赁协议》后，包括修缮道路、投资绿化等在内先后投入300余万元资金在凤凰岛景区筹备露营俱乐部，但在办理营业执照开业经营时，原告的代表人刘建国拒不提交凤凰岛景区的经营凭证，该行为阻碍了我的合法经营权。我经该场地的所有人的许可而获得营业执照后，刘建国又突然对所租赁的场所停水、停电，我为保障经营场所的供水供电，另行架设电线并购置供水设备。另外，由于原告无权出租花山水库管理处的淹没区，我在不知情的情况下在该区域投资的建筑物及绿化工程被责令强制拆除。根据《合同法》第一百一十九条第二款及第一百一十二之规定，原告应承担我方恢复供水供电的相关费用及其他损失，现提起反诉，请求判令反诉被告红果辰盛修理厂赔偿我架设水电设施费及工时费184620元。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。关于双方争议的本案所涉《租赁协议》及《关于租用花山风景区部分场地补充协议》是否有效的问题，红果辰盛修理厂称张林伟在《补充说明承诺书》中承诺“其若有违约，双方所签订的各项协议全部视为无效,张林伟承担全责”,结合其拒付租金及侵占景区内其他土地和设施的行为，据此主张上述两份合同无效，但根据本院查明的事实，并不能得出《租赁协议》及《关于租用花山风景区部分场地补充协议》无效的结论。其理由如下:1.根据庭审调查，上述两份合同实为土地使用权的转租合同，即红果辰盛修理厂以承租的方式从原沾益县盘江镇花山工业园区办事处取得凤凰岛风景旅游区的经营权后，再通过转租的方式将该景区部分场地及场地设施交由张林伟经营的合同，该合同体现了双方当事人的真实意思表示，且合同主体、形式合法，合同内容亦不违反国家法律、法规的效力性及强制性规定；2.虽上述两份合同所涉上游合同《花山工业园区凤凰岛风景旅游区经营承包合同》中约定红果辰盛修理厂“不得将经营权转包他人”之条款，但本案中并无证据证实出租人原沾益县盘江镇花山工业园区办事处（曲靖市沾益区人民政府花山街道办事处）对该转租行为提出异议，且所涉转租标的仅为景区内的部分场地及设施，根本上并非该景区的全部经营权，故对该转租行为的理解仅能限定为红果辰盛修理厂行使自主经营权的范畴；3.基于本院对上述转租合同及所涉上游合同的效力审查，上述合同并不具有无效或可撤销的情形，且法律层面上并未赋予合同当事人可自行约定合同无效情形的权利，故张林伟在《补充说明承诺书》中所作承诺仅能定义为约定一方解除合同的条件。故对该《租赁协议》及《关于租用花山风景区部分场地补充协议》应予确认其合法有效性。 关于双方争议的张林伟是否应给付租金并返还被其侵占的合同外相关土地及设施的问题，根据庭审调查，已能确认张林伟长期拖欠红果辰盛修理厂租赁费的事实。虽然红果辰盛修理厂在履行合同过程中存有将其无权处分的花山水库的淹没区出租给张林伟的情形，但综合水务部门对张林伟的处理时间及《补充说明承诺书》的形成时间及其内容，可以看出本案双方当事人对上述事宜已形成合意并已达成新的协议，故对张林伟在本案中主张返还或减少租金的抗辩理由，不能成立。至于本案所涉租金起止期间的问题，由于本院（2017）云0328民初348号案件中，出租人曲靖市沾益区人民政府花山街道办事处（原沾益县盘江镇花山工业园区办事处）与红果辰盛修理厂已对上游合同（《花山工业园区凤凰岛风景旅游区经营承包合同》）议定解除的实际，该转租合同客观上成了不能履行的合同，虽红果辰盛修理厂在本案中未予提出解除该转租合同的请求，但该转租合同成立的基础已不存在，红果辰盛修理厂再行主张该上游合同议定解除后的租金部分，已无事实依据，本案仅能对所涉上游合同议定解除前的租金部分予以保护。基于相关上游合同可追溯的解除日期为2017年3月21日，关于此后张林伟继续使用租赁物及转租合同范围外的土地及设施的问题，鉴于红果辰盛修理厂在本案中未主张由张林伟交还租赁场地及出租人花山街道办在本院（2017）云0328民初348号案件中亦未主张解除该转租合同的实际，本案中不宜对张林伟腾出所租赁场地作强制性要求，花山街道办今后可以通过继续与张林伟签约或行使解除权的形式，以完成其作为出租人的利益实现。综上，结合本案所涉上游合同已于2017年3月21日解除的实际，红果辰盛修理厂主张由张林伟返还被其侵占的转租合同外的土地及设施的请求，亦丧失事实基础，红果辰盛修理厂无权对此再提出诉讼主张。 关于红果辰盛修理厂是否应对张林伟重设水电设施及相关工时费承担赔偿责任的问题。从双方签订的《租赁协议》及《关于租用花山风景区部分场地补充协议》约定的内容看，双方互负对待给付义务，且该合同作为持续性合同，随着履行时间的推移在当事双方之间会不断产生新的权力义务，其履行具有持续性。本案中，张林伟支付第二年租金之义务先于红果辰盛修理厂提供场地并保证水电供应之义务，这为本案所涉合同约定的义务履行顺序，也就是说张林伟于2013年12月12日前交付了第一年的租金后，其应予2014年12月12日前将约定的32000元租金先行交付。综合红果辰盛修理厂代表人刘建国与张林伟方门卫发生争执的2015年3月15日这个时间切点来看，红果辰盛修理厂的停水、停电行为可以理解为其行使先履行抗辩权的范畴，至于张林伟重设水电设施及相关工时费的损失并不能当然的理解为红果辰盛修理厂违约后的损害赔偿之债，故在本案中不宜确认红果辰盛修理厂应对张林伟重设水电设施及相关工时费承担赔偿责任。 本院认为，红果辰盛修理厂与张林伟签订的《租赁协议》及《关于租用花山风景区部分场地补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法、有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。鉴于本案所涉上游合同《花山工业园区凤凰岛风景旅游区经营承包合同》已由花山街道办及红果辰盛修理厂议定解除，所涉转租合同即处于履行不能的状态，本案中处于对原、被告双方今后权利救济的考虑，仅能确定对该《租赁协议》及《关于租用花山风景区部分场地补充协议》终止履行。关于红果辰盛修理厂主张的租金，结合双方约定的32000元/年的租金及实际履行期限，本院只能对自2014年11月1日起至2017年2月21日的租金予以保护，认定为74667元（32000元/年÷12×28个月）。关于红果辰盛修理厂主张由张林伟返还被其侵占的凤凰岛风景旅游区内四合院的歌舞厅及房屋一间、独立房屋三间、公共厕所旁的小广场及湖边的儿童游乐园的请求，因红果辰盛修理厂在本案中的权利基础丧失，本院不予支持。关于张林伟反诉要求红果辰盛修理厂赔偿相关重置水电设施及相关工时费的请求，因无事实依据证实该项费用系红果辰盛修理厂违约后的损害赔偿之债，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第七款七条、第一百零七条、二百一十二条、二百二十七条之规定，判决如下： 一、终止原告六盘水市红果经济开发区辰盛机械修理厂与被告张林伟签订的《租赁协议》及《关于租用花山风景区部分场地补充协议》。 二、由被告张林伟于判决生效之日起二十日内给付原告六盘水市红果经济开发区辰盛机械修理厂租金74667元。 三、驳回反诉原告张林伟的诉讼请求。 本诉案件受理费1100元（已减半），由张林伟负担980元，由六盘水市红果经济开发区辰盛机械修理厂负担120元；反诉案件受理费1996元（已减半），由反诉原告张林伟负担。 负有义务的当事人如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期内的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限满后两年内向本院申请强制执行。 审判员  尹进方 二〇一七年四月二十四日 书记员  赵花苹