北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初22601号原告：蔺潇龙，男，1989年11月5日出生，汉族，北京无线生活（北京）科技有限公司员工，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：罗娟，北京圣运律师事务所律师。被告：蔺艳梅，女，1964年11月7日出生，汉族，住河北省任丘市。被告：高建军（蔺艳梅之夫），1963年6月6日出生，汉族，华北油田华佳综合服务处职工，住河北省任丘市。二被告委托诉讼代理人：王洪涛，北京市海泓达律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：刘丛，女，1994年2月2日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司法务，住单位宿舍。第三人蔺某，女，1975年1月28日出生，汉族，费森尤斯卡比华瑞制药有限公司经理，住北京市丰台区。原告蔺潇龙与被告蔺艳梅、高建军、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、第三人蔺某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郑阳独任审判，公开开庭进行了审理。原告蔺潇龙及其委托诉讼代理人罗娟、被告蔺艳梅、高建军的委托诉讼代理人王洪涛、第三人链家公司的委托诉讼代理人刘丛、第三人蔺某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告蔺潇龙向本院提出如下诉讼请求：要求二被告将位于北京市丰台区12号楼307室房屋过户至原告名下。事实理由如下：原、被告双方于2016年7月27日通过第三人链家公司居间介绍，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：原告购买被告所有的位于北京市丰台区12号楼307室房屋（以下简称307室房屋）；房屋总价款为229万元；签订合同后7月31日之前，原告向被告支付定金20万元；办理网签后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款手续；批贷后7个工作日内原告向被告支付69万元。合同签订后，原告按约定向被告支付了定金20万元，后多次要求被告配合办理相关手续遭拒，合同未能继续履行，经与被告协商无果，故提起本案诉讼。被告蔺艳梅、高建军辩称：不同意原告诉讼请求。二被告与原告之间不存在房屋买卖关系。二被告未与原告签订房屋买卖合同；二被告未委托任何人与原告签订房屋买卖合同，亦未追认任何人以其方名义与他人签订的房屋买卖合同；二被告未收到原告的任何钱款；二被告与原告之间没有联系方式，不可能产生相应权利义务。第三人蔺某述称：不认可原告陈述。2016年5月20日，我姐蔺艳梅委托我帮她代办关于307室房屋相关信息的登记，中介链家公司要求提供蔺艳梅委托代办登记房屋信息的手续。蔺艳梅写了一份委托书，拍了委托书图片发给我，我交给中介，用于登记房屋信息。过了2个月，中介电话通知我有人想买房，我去和买家见面，双方谈得不错，中介说把合同签了，双方就签订了买卖定金协议，我问中介是不是签了定金协议就应当签买卖合同，我没有权利签买卖合同。中介告知我之后办公证委托就可以。当时定金约定是20万元，我只收了定金9万元，中介承诺签买卖合同当天把11万元打给我。签买卖合同当天我去了，但对方并未支付我11万元，我跟中介业务员生气了，11万元是2016年8月24日才支付的，中介说签完买卖合同后就可以去办公证委托，公证委托书下来后才给我钱。因为此前蔺艳梅借过我21万元，我就想先把定金收了，之后我们姐妹再商量。8月初蔺艳梅和高建军过来办理公证委托，中介业务员和我一起去了公证处，但都没有告诉我姐和姐夫房屋出售与原告，双方已经签合同的事情。当时我想的简单，只想收我的20万元。公证书我也一直没有拿到，公证书一直在中介那里，我一直不知道我是否有权利出售蔺艳梅夫妻的房屋。我没有征得蔺艳梅夫妻二人的同意即与原告签约。我同意返还定金20万元。第三人链家公司述称：原告诉讼请求与我方无关，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月25日，蔺某代理蔺艳梅（甲方、出售人）与蔺潇龙（乙方、购买人）及链家公司（丙方、居间人）签订《买卖定金协议书》约定：交易房屋坐落于北京市丰台区12号楼307室，产权人蔺艳梅；总价款251万元；乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金20万元。2016年7月27日，蔺某代理蔺艳梅（出卖人）与蔺潇龙（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：出卖人所售房屋位于北京市丰台区12号楼307室，建筑面积67.22平方米；该房屋成交价格为229万元，家具、家电、装饰装修及配套设施作价为22万元。同日，蔺某代理蔺艳梅（甲方、出售方）与蔺潇龙（乙方、买受方）及链家公司（丙方、居间方）另签订《补充协议》约定：交易房屋价款及家具、家电、装饰装修和配套设施作价总计为251万元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2016年7月25日将第一笔定金9万元自行支付甲方；乙方于2016年7月31日前将第二笔定金11万元以理房通托管方式支付甲方；甲乙双方应于网签后5个工作日之内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；乙方于批贷后7个工作日之内将第一笔首付款69万元以理房通托管方式支付甲方；缴税后25个工作日之内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。上述合同及补充协议签订后，原告于2016年7月25日支付定金9万元，于2016年8月20日通过理房通账户支付了剩余定金11万，蔺某代收了合计20万元定金。2016年8月11日，蔺艳梅、高建军在北京市方正公证处办理公证委托手续，委托蔺某代为办理买卖307室房屋事宜，委托事项包括代为签订买卖合同、代为签订自行支付购房款协议、代为办理或注销网签合同、代为办理过户、代收出售307室房屋房款并签署相关文件等。2016年10月，原告与蔺某约定进行307室房屋核验，此后合同未予继续履行。庭审中，链家公司业务员崔某到庭作证，崔某陈述：2016年7月25日证人与原告去蔺某家见面，蔺某不是房主，此前在登记房屋时，蔺某曾将房主蔺艳梅手书委托书拍照片发给链家其他同事，证人看过委托书；此前，蔺某在电话中告知过证人房子是蔺某买的，登记在蔺艳梅名下；原告与蔺某见面后，对房屋价格有分歧，因为都姓蔺，感觉十分有缘，蔺某给蔺艳梅打电话告知房屋价格是251万元；7月25日，双方签了定金买卖协议书，因房主蔺艳梅在河北，来京不方便，证人建议办理公证委托手续，证人告知蔺某后期补公证委托手续需要房主和配偶配合，具体提交材料届时通知，原告当即支付9万元定金，约定剩余定金之后支付；期间证人告知蔺某需要房主配偶出具同意出售证明，7月27日，双方签订买卖合同，蔺某即将高建军出具的配偶同意出售证明照片发给证人；公证委托一共去办了二次，证人、二被告及蔺某均到场，第一次因蔺艳梅夫妻的结婚证信息不匹配，需要补充手续，第二次时间是8月11日，完成了委托公证，办理公证委托时，证人明确告知了蔺艳梅及高建军本案房屋买卖相关情况，告知二人7月27日蔺某代签了房屋买卖合同；公证后原告支付了剩余定金，双方约定10月11日办理房屋核验，原告、蔺某与证人均到场，后蔺某说房子不卖了，后期双方协商赔偿未达成一致。二被告对证人证言不予认可，认为如果证人对本案房屋买卖合同作以提示，未何不进行书面确认，除证人陈述外并无其他证据予以佐证；二被告称其与蔺某于2016年8月11日方办理公证委托手续，委托蔺某代为办理307室房屋买卖事宜；蔺某于2016年7月27日即以蔺艳梅名义与原告签订房屋买卖合同及补充协议，系无权代理，蔺艳梅未予追认，蔺某代签相关合同为无效合同，8月11日公证委托与此前蔺某的代理行为无关。原告认可证人陈述，对二被告前述意见不予认可，称8月11日公证委托书系二被告对蔺某代签房屋买卖合同及补充协议的追认，且签约时链家公司告知其蔺某取得了蔺艳梅授权出售房屋，链家公司处存有蔺某提交的蔺艳梅授权委托书照片；原告提交2016年5月20日蔺艳梅出具的委托书复印件一份，载明：”本人蔺艳梅（身份证号×××），今委托蔺某（身份证号×××）代办出售位于丰台区12号楼307室房屋”；原告另提交高建军出具的”配偶（共有权人）同意出售证明”复印件一份，载明高建军知晓且同意出售307室房屋。二被告对二份复印件不予认可。蔺某对证人证言不予认可，称证人立场不中立，其从未说过307室房屋是其出钱购买，签约时也没有给蔺艳梅打过电话，其未告知蔺艳梅夫妻其代为签约的事实，其认为8月11日经公证委托才获得授权，7月27日签约其并无权利，也就没有责任。蔺某认可前述5月20日出具的委托书及高建军出具的配偶同意出售证明复印件的真实性，称是蔺艳梅拍照发给其的，高建军的签字是否为本人所签不详，但5月20日委托书虽写明内容为代办出售，实际仅系代为登记307室房屋信息。链家公司认可证人陈述，认为8月11日办理的公证委托是对7月27日蔺某代签房屋买卖合同及补充协议的追认。另查，蔺潇龙于庭审中明确表示，同意一次性支付剩余购房款。以上事实，有双方当事人陈述、《定金买卖协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、证人证言等证据在案佐证。本院认为：蔺某认可2016年5月20日出具的委托书照片及2016年7月27日高建军出具的配偶同意出售证明，是蔺艳梅发给其的，其提交与链家公司，故本院有理由相信8月11日办理公证委托前，蔺某与蔺艳梅夫妻曾就307室房屋出售事宜进行沟通。此后，蔺某、蔺艳梅夫妻及证人崔某二次前往公证机构办理出售307室房屋公证委托手续，虽然双方并无对2016年7月27日房屋买卖合同的书面确认，但结合蔺某认可7月27日提交高建军配偶同意出售证明，其知晓中介提示之后补办公证委托手续及本案房屋买卖业务员崔某带领蔺艳梅夫妻二次办理公证委托的事实以及崔某于庭审中所作其已明确告知二被告本案房屋买卖事宜，本院有理由相信蔺艳梅夫妻知晓本案房屋买卖合同事宜，于8月11日所作公证委托系对于7月27日蔺某代签房屋买卖合同及补充协议的追认，对二被告所称8月11日所作公证委托与本案无关之抗辩不予采纳，认定蔺某代理蔺艳梅夫妻与原告所签房屋买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，原告支付了20万元定金，蔺某代收了20万元定金，原告已于庭审中明确表示同意一次性支付剩余购房款，合同具备继续履行条件，应以继续履行为宜，故本院对原告要求二被告将307室房屋过户与原告之诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、蔺潇龙于本判决生效之日起七日内向蔺艳梅、高建军支付剩余购房款二百三十一万元。二、蔺艳梅、高建军于本判决生效之日起七日内将位于北京市丰台区12号楼307室房屋过户至蔺潇龙名下。案件受理费12560元，由被告蔺艳梅、高建军负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  郑阳二〇一七年四月十三日书 记 员  于莹-10--9-