江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0722民初864号原告陈勇，男，1979年12月15日生，汉族，住东海县。原告李爱华，女，1979年8月2日生，汉族，住东海县。委托代理人周伟，苏民，江苏众昇律师事务所律师。被告葛志明，男，1975年8月14日生，汉族，住东海县。被告ＸＸ，女，1976年8月19日生，汉族，住东海县。委托代理人武建，江苏尚扬律师事务律师。原告陈勇、李爱华与被告葛志明、ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月8日受理后，依法由审判员温爱英独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈勇、李爱华的委托代理人周伟、苏民，被告葛志明、ＸＸ的委托代理人武建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈勇、李爱华诉称，原被告双方就原告位于东海县牛山镇和平东路221号13-2-201室，面积121.56平方米的商品房签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋买卖金额为480000元，于2015年12月19日前一次性付款。其中350000元由被告直接支付银行偿还贷款，剩余130000元合同约定被告于2015年12月19日前付清。2015年11月19日，原告依约将涉案房屋过户至被告，但被告至今未能按合同约定支付剩余购房款。综上，原告为维护自身的合法权益，特诉，请求依法判令二被告支付二原告购房款130000元并承担本案的诉讼费用。被告葛志明、ＸＸ答辩称，被告与原告购房合同纠纷一案，被告认为原告起诉无事实与法律依据，应依法驳回起诉。涉案房屋是因原告欠案外人李杨宝借款，后一直未偿还，于2015年12月19日原告将涉案房屋以房抵债方式抵于李杨宝并卖于被告，而被告与李杨宝之间的房款已结清，原告再以起诉的方式向被告索要房款明显无事实与法律依据。综上，请求法庭依法查明事实，维护被告的合法权益。原告陈勇、李爱华举证有，1、房地产买卖契约和税收交款书，证明原被告双方就涉案房屋达成买卖协议，且原告将房屋过户至被告，根据协议约定被告应于2015年11月19日将购房款一次性支付，但被告并未履行合同约定；2、2015年11月19日35万元的转账凭证，证明永华实业收到单海燕转账35万元，该笔款项永华实业归还了银行贷款；3、车管所打印出的吉祥与李爱华二手车交易发票，证明李爱华曾在2014年12月4日将其名下的苏Ｇ×××××车辆转让至吉祥，用于偿还李杨宝的借款，李杨宝事后将剩余的款项汇至李爱华，整个车辆的交易是由李杨宝完成的，但因连云港二手车交易市场不规范，我方只能调到二手车交易发票，而吉祥本人也是做二手车生意；4、2016年1月26日、29日，被告葛志明与王安的两次对话，王安是（2015）连东民初字第02171号案件被告，原告是李杨宝，当时王安是李爱华与李杨宝借款10万元的担保人，录音的内容，首先是被告葛志明告诉王安钱已经偿还，让王安催促李爱华和陈勇至李杨宝处将10万元借条抽回，并且被告葛志明在录音中明确说“听说陈勇的车被法院封了，李杨宝今天准备找法院逮你”，另双方在录音中谈到涉案房产的信息与本案是有关系的，录音中谈到双方房产的实际交易价格为63万元。该证据第一可以体现出被告葛志明如果已经按约定向李杨宝支付购房款，则应当为2016年1月27日之前，第二我方之前提到的（2015）连东民初字第02171号判决书，该判决书的执行证明被告葛志明并未按其所述支付购房款，同时也证明实际购房款并非合同约定的48万，而是63万，由此印证原告在第一次庭审中向法庭陈述的房屋买卖扣除贷款后剩余购房款是双方约定用于偿还（2015）连东民初字第02171号判决书和（2015）连东民初字第2265号案件的欠款，这两个判决书共判决本金为25万元还包括利息、诉讼费等。被告葛志明、ＸＸ质证称，对证据1真实性无异议，但说明涉案房屋是李爱华、陈勇与案外人李杨宝的借款，以此房屋进行抵账，所涉的房款已经全部与李杨宝结清，以房抵债的税款可能是被告交纳的；对证据2的真实性无异议，这35万元是李杨宝为涉案房产偿还的贷款，对证据3的三性均有异议，因购车人显示的是吉祥与本案没有关系，且我方提供的银行流水是2015年4月3日，而原告举证的这份证为2014年12月4日，与我方的付款没有直接的关联性；对证据4对部分录音的真实性不予认可，首先李爱华、李杨宝双方之间因借贷用涉案房屋抵债，李杨宝将房屋转让给我，其真实性认可，但葛志明并不知双方的具体抵债数额，其次，涉案房屋实际转让给我的价格是54万元，共分两笔支付且均通过银行转账，2015年11月27日第一次转34万元，2016年3月5日第二次转账20万元，并有银行流水为凭，涉案房款我已全部付清于李杨宝。被告葛志明、ＸＸ举证有，1、执行异议申请书，当时原告向法院提起的执行异议申请书，证明在执行申请书中原告明确表明涉案房屋是以房抵债，被告所涉房款已经全部与案外人结清；2、李杨宝出具的证明，证明此房以房抵债卖给李杨宝，房款已经全部结清；3、2015年11月19日常熟银行流水，证明当时房贷是由李杨宝转款35万元；4、2015年4月3日，李杨宝与李爱华的银行转账凭证，由李杨宝转款20万元予李爱华，据李杨宝称，双方以房抵债就是抵这笔款项；5、2016年3月5日，江苏农商行转账凭证20万元，是被告葛志明付李杨宝的房款。原告陈勇、李爱华质证称，对证据1的真实性、合法性无异议，但该份证据涉及到原告与李杨宝案件（2015）连东民初字第02171号案件，原告在向东海县人民法院提交该执行异议后，东海法院认为涉案房款与本案无关联，该异议书中明确房款是（2015）连东民初字第02171号借款，但是李杨宝并未认可该借款已经实际偿还；对证据2三性均有异议，该证明中未能明确借款金额、时间及涉及的案件，而且李杨宝作为东海县人民法院的员工应当自行出庭接受法庭质询；对证据3无异议，款项已经收到，是单海燕转过来的，这个钱被银行划扣，因永华实业欠银行的款项；对证据4和本案没有直接关系，这个款项是李杨宝将李爱华名下的苏Ｇ×××××宝马以32万元的价格卖于吉祥，这笔款项据李爱华回忆是卖车后支付的费用，因为当时李爱华还欠李杨宝一些款项，所以当时支付了20万元；对证据5和本案无关，据葛志明与王安的对话聊天记录显示，葛志明将购房款在2016年1月底之前就已经支付，该支付时间为2016年3月5日，我方认为和购房款并无直接关系。经审理查明，2015年11月19日，原告李爱华、陈勇作为卖方与被告葛志明、ＸＸ作为买方签订《房地产买卖契约》一份，双方约定，原告自愿将其所有的坐落在牛山镇和平东路221号13-2-101的房地产出售给被告，该房地产成交价格为人民币480000元，被告于2015年12月19日前一次付清给原告。同日，该房产在东海县房产管理局办理了过户手续。该房产在税收缴款书中显示计税依据为556744.80元。同日，户名为单海燕的银行卡转款人民币350000元于东海县永华实业有限公司（原告李爱华为其法定代表人）。剩余款项人民币130000元被告未予支付二原告。另查明，对于本案所涉房地产买卖，原被告双方均称系二原告与案外人李杨宝进行“以房抵债”形成，原告称系抵充本院审理的（2015）连东民初字第02171号及（2015）连东民初字第02265号判决确定的内容，后因故未成功。被告称系抵充2015年4月3日李杨宝转款原告李爱华人民币200000元这笔款项。庭审中被告代理人回答原告代理人关于被告付款给李杨宝款项金额时，其回答按照购房合同上付13万元。2017年2月18日李杨宝出具证明称，“因李爱华、陈勇借我借款未还，2015年11月19日以其位于东海县牛山街道和平东路221号13-2-101室房产冲抵于我，此房卖与葛志明、ＸＸ，房款已与我结清。证明人：李杨宝17年2月18日”。2017年4月20日，被告葛志明对原告提交的其与王安的通话录音的质证意见称，涉案房屋实际转让价款为54万元，其分两次向李杨宝付款，一次为2015年11月27日转款34万元，2016年3月5日第二次转账20万元，房款已全部付清。还查明，（2015）连东民初字第02171号及（2015）连东民初字第02265号该两案件所涉借条分别形成于2014年1月8日和2015年10月1日，本院分别于2015年10月16日、11月2日受理，于同年11月19日、12月6日结案，该二案均于2016年1月4日立案申请强制执行。以上事实有《房地产买卖契约》、银行转账凭证、当事人陈述等证据予以证实。本院认为，根据本案查明的事实，本案所涉房地产买卖系原被告与案外人李杨宝“以房抵债”而成，虽原被告对本案房地产冲抵何笔债务陈述不一，但根据其双方陈述，冲抵的债务均为已经实际发生形成的债务，虽双方签订的《房地产买卖契约》约定的价款与税收缴款计税依据确定的价款不一致，但差额亦在市场许可范围之内，现二原告诉求二被告履行《房地产买卖契约》约定的剩余款项，故本院对原被告双方签订的《房地产买卖契约》的效力予以认可。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原被告签订《房地产买卖契约》约定涉案房产价款为人民币480000元且办理了过户手续，原告已经收到款项人民币350000元，对于剩余款项被告未予支付原告，对于该事实双方均予以认可，现原告诉求被告支付其剩余款项人民币130000元。被告答辩及举证称，本案所涉房产系冲抵与案外人李杨宝的借款，其购房款已全部支付于案外人李杨宝。根据以上法律规定，原告的诉讼请求能否得到支持及被告的反驳理由能否成立，需通过双方的举证来完成。分析原告的举证，原被告双方签订了《房地产买卖契约》且双方就涉案房产办理了过户手续，原告只收到人民币350000元，剩余房款人民币130000元被告并未支付予原告，根据双方签订的以上契约，原告有权向被告主张剩余款项。对于原告的诉求，被告答辩及举证称，本案系以房抵债其购房款实际支付于李杨宝，并举证2015年4月3日李杨宝向原告李爱华转款人民币200000元的凭证。对于该份转款凭证，被告并未有举证原告李爱华与李杨宝因该笔款项形成了借贷关系的相关证据予以佐证，经查原告与李杨宝在本院的审执案件，双方之间有多笔经济往来，故被告举证的该份转款凭证无法证实系原告李爱华向李杨宝的借款，且用130000元冲抵200000元的债务亦不符合常理。另，被告代理人庭审中称，其支付剩余购房款人民币130000元予李杨宝，2017年2月18日，李杨宝出具证明称被告葛志明、ＸＸ的房款已与其结清。后葛志明举证2016年3月5日其转款李杨宝人民币200000元称系付购房款并称其购房款为54万元，分两次全部付清。对于以上证据及陈述之间的矛盾，被告未作合理解释。综上，被告现有证据及陈述不能对原告的诉求形成合理的、足以推翻的反驳，故被告的答辩及举证本院不予采纳。根据《中华人民共和合同法》第八条之规定，判决如下：被告葛志明、ＸＸ于本判决生效之日起十日内支付原告李爱华、陈勇人民币130000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2900元，由被告葛志明、ＸＸ承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时向本院预交上诉案件受理费人民币2900元。连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。010000审判员  温爱英二〇一七年四月二十八日书记员  李 慧附上诉须知：根据有关法律、法规、司法解释之规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉的相关的权利、义务。上诉人自递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，本院依法报连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。本上诉须知与催交上诉费通知具有同等法律效力。适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。