陕西省西安市新城区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0102民初3701号原告：交通银行股份有限公司西安城东支行，住所地西安市新城区长乐西路半截巷口西侧。负责人：崔东太，支行行长。委托诉讼代理人：杨云涛，陕西国友律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱珍，陕西国友律师事务所律师。被告：占树崇，男，1968年8月15日出生，汉族，住福建省福安市。被告：占丽凤，女，1971年8月22日出生，汉族，住福建省福安市。被告：陕西嘉里房地产开发有限公司，住西安市灞桥区十里铺街道矿山路东方罗马花园9号楼10206室。法定代表人：刘万利，总经理。委托诉讼代理人：李博阳，陕西丰东律师事务所律师。原告交通银行股份有限公司西安城东支行（以下简称交行西安城东支行）与被告占树崇、占丽凤、陕西嘉里房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案,本院于2016年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告交行西安城东支行的委托诉讼代理人杨云涛、朱珍、被告陕西嘉里房地产开发有限公司委托诉讼代理人李博阳到庭参加了诉讼，被告占树崇、占丽凤经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告交行西安城东支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告占树崇、占丽凤立即偿还原告贷款本金人民币314740.97元、利息15261.26元、罚息831.4元（利息、罚息暂计算至2016年6月5日），并按合同约定支付自2016年6月6日起至全部债务实际清偿之日的利息、罚息；2、要求被告陕西嘉里房地产开发有限公司对上述债务承担连带担保责任；3、要求确认原告对抵押房屋的处置价款享有优先受偿权；4、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年7月27日，原告与被告占树崇、占丽凤、陕西嘉里房地产开发有限公司签订《个人房产抵押贷款合同》，约定原告向被告占树崇、占丽凤提供贷款35万元，用于被告购买位于西安市灞桥区矿山路东方罗马花园第×号房屋一套，贷款期限为2011年7月27日到2031年7月27日，自放款日起计，还款方式为按月还款；合同约定若借款人违约，贷款人有权单方宣布该贷款全部提前到期，并要求借款人立即偿还所有贷款本金并结清利息；合同约定陕西嘉里房地产开发有限公司对合同项下全部债务承担连带保证责任；该合同还约定本合同项下争议由原告所在地法院管辖。被告自愿将所购房屋抵押给原告，作为原告实现债权的担保。2011年10月27日，原告与被告占树崇在西安市房屋管理局办妥抵押登记备案手续，抵押登记备案号为：市房预抵字×号。合同签订后，原告按照合同的约定，履行了放款及其他全部义务，但被告占树崇自2015年10月5日开始，未按照合同约定偿还贷款，已构成违约。被告占树崇、占丽凤未作答辩。被告陕西嘉里房地产开发有限公司辩称，被告占树崇已经取得了他项权利证明，其担保责任已经免除，如果法院判处其承担责任，应当同时判处其有向债务人追偿的权利。原告交行西安城东支行围绕诉讼请求提交了下列证据，交通银行个人贷款申请表及相关资料、《个人房产抵押贷款合同》、借款凭证、《西安市房地产抵押合同》、预购商品房（预购集资房）贷款抵押房地产清单、贷款逾期、欠息明细表、催收通知书、交通银行个人逾期贷款履约代偿通知书、《商品房买卖合同》。因被告占树崇、占丽凤经本院合法传唤未到庭，放弃了答辩及质证的权利，被告陕西嘉里房地产开发有限公司对《个人房产抵押贷款合同》、《商品房买卖合同》予以认可，对代偿通知书的真实性认可，证明目的不予认可，其认为通知书并不是双方达成的协议，只是单方面通知，对于其他证据，被告陕西嘉里房地产开发有限公司认为与其无关。本院经审理认定事实如下，被告占树崇与被告占丽凤系夫妻关系。2011年7月27日，原告交行西安城东支行与被告占树崇、陕西嘉里房地产开发有限公司签订了《个人房产抵押贷款合同》一份，约定：原告交行西安城东支行向被告占树崇提供贷款350000元，贷款期限为240个月,从2011年7月27日到2031年7月27日自放款日起计。用于购买位于西安市灞桥区矿山路东方罗马花园第×号房屋一套，贷款年利率为8.46%。贷款实际发放后，如遇中国人民银行调整基准利率的或缩小住房贷款利率下浮幅度的，按本合同约定调整本合同利率；其中，遇人民银行调整基准利率的，以次年1月1日为合同利率调整日；贷款发放后，如遇人民银行调整后的基准利率为浮动利率或取消基准利率的，借、贷双方就贷款利率另行协商调整，但调整后利率不低于当时适用的利率；自人民银行调整日起超过30天；双方仍未就调整后利率达成一致的，原告有权宣布本合同项下贷款全部提前到期。逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%，挪用贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮100%。被告占树崇采取等额本息还款的方式以月为一期，于每月的5日还款。原告有权按被告占树崇提前归还的贷款本金的1%向被告占树崇收取提前还款补偿金，用于补偿提前还款日至贷款到期日的利息。被告占树崇以该合同项下贷款所购房屋向原告提供抵押担保。抵押担保的范围为本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用，（包括但不限于催收费、诉讼费或仲裁费、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用）。如被告占树崇违约，原告有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告陕西嘉里房地产开发有限公司立即偿还被告占树崇的全部到期贷款本金及结清利息。被告陕西嘉里房地产开发有限公司为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为该合同项下贷款到期日之日起两年；保证范围为本合同项下贷款本息及利息、罚息、复利及原告实现债权的费用（包括但不限于催收费、诉讼费或仲裁费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用）。被告占树崇取得涉案房屋的权利证明，且原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，被告陕西嘉里房地产开发有限公司的保证责任免除。被告占丽凤作为共有人同意以《个人房产抵押贷款合同》第二十三条约定的房屋为原告在本合同项下的债权提供抵押担保。2011年7月27日，原告交行西安城东支行与被告占树崇、占丽凤签订《西安市房地产抵押合同》一份。2011年10月27日，被告占树崇将抵押房产在西安市房管局办理了预购商品房贷款抵押登记备案证明，抵押权人为交行西安城东支行，抵押登记备案号为：市房预抵字×号。2011年7月28日，原告按约向被告占树崇发放了贷款350000元，后被告占树崇亦按约履行了部分还款义务。截至2016年6月5日，被告占树崇尚欠原告贷款本金314740.97元，利息15261.26元、罚息831.4元未还。2016年5月31日，原告取得了涉案房屋的他项权利。2016年6月4日，原告向被告陕西嘉里房地产开发有限公司送达了代偿通知书，宣布贷款全部提前到期，要求被告陕西嘉里房地产开发有限公司根据约定承担保证责任。截止2016年5月31日，被告占树崇逾期本金7237.77元，逾期利息13754.49元、逾期罚息及复利合计851.31元，合计21843.57元。本院认为，原告交行西安城东支行与被告占树崇、被告占丽凤、被告陕西嘉里房地产开发有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》、《西安市房地产抵押合同》系各方当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同，依法应予保护。被告占树崇、占丽凤在原告依约履行出借义务后，从2015年10月5日起未依约履行还款义务，构成违约，原告依约有权提前向被告占树崇、被告占丽凤收回借款本息，现原告要求被告占树崇、占丽凤偿还原告贷款本金314740.97元，利息15261.26元、罚息831.4元（利息及罚息截止2016年6月5日，此后的利息及罚息按照贷款合同的约定计算至贷款实际清偿之日止），于法有据，本院依法予以支持。根据《个人房产抵押贷款合同》的约定，被告占树崇取得涉案房屋的权利证明，且原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，被告陕西嘉里房地产开发有限公司的保证责任免除，但在原告取得他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，被告占树崇、占丽凤已有欠款或欠费的，被告陕西嘉里房地产开发有限公司对该部分应付款项仍应承担保证责任，原告于2016年5月31日取得了涉案房屋的他项权利，故被告陕西嘉里房地产开发有限公司应对在此之前产生的逾期本金7237.77元，逾期利息13754.49元、逾期罚息及复利合计851.31元，合计21843.57元承担连带保证责任。原告要求对涉案房屋的处置价款享有优先受偿权的主张，有抵押合同的约定为据，且原告也已依法取得了他项权利证书，故原告该项诉讼请求有事实依据，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：被告占树崇、被告占丽凤在本判决生效之日起十日内向原告交通银行股份有限公司西安城东支行偿还借款本金314740.97元以及截止2016年6月5日的利息15261.26元、罚息831.4元（2016年6月6日起至实际给付之日止的利息、罚息按合同约定计算支付）。二、被告陕西嘉里房地产开发有限公司在21843.57元范围内对被告占树崇、占丽凤上述债务承担连带清偿责任，被告陕西嘉里房地产开发有限公司承担相应清偿责任后有权向被告占树崇、被告占丽凤追偿。原告交通银行股份有限公司西安城东支行对被告占树崇、被告占丽凤购买的座落于西安市灞桥区矿山路东方罗马花园第×号的抵押房产的处置价款享有优先受偿权。四、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6263元、公告费800元，由被告占树崇、被告占丽凤承担6063元、被告陕西嘉里房地产开发有限公司承担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  代红英代理审判员  赵 丹人民陪审员  刘秀兰二〇一七年四月二十八日书 记 员  王振国