浙江省仙居县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1024民初269号原告：仙居县总工会，住所地：仙居县福应街道迎晖路3号。法定代表人：冯建平，系总工会主席。委托代理人：应金龙，浙江金舟律师事务所律师。被告：仙居县海伦幼儿园（仙居县开心第二幼儿园），住所地：仙居县剧院以北。负责人：张清。委托代理人：蒋武君，浙江神仙居律师事务所律师。原告仙居县总工会与被告仙居县海伦幼儿园为房屋租赁合同纠纷一案，于2017年1月10日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员戴天华适用简易程序，于2017年3月9日公开开庭进行审理。原告仙居县总工会的委托代理人应金龙、被告仙居县海伦幼儿园的委托代理人蒋武君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仙居县总工会诉称：2011年6月30日，原被告签订了一份《房屋租赁协议书》：“甲方在仙居剧院以北的房屋一楼10单间，二楼10单间，三楼东一、二间，共计房屋22间租赁给乙方办幼儿园，房前屋后空地作为辅助场地，由甲方统一管理。”。2012年1月1日，原、被告又签订《房屋租赁补充协议》，原告又将三楼西5间、东2间课室出租给被告。时至2016年6月30日期满，被告拒不归还出租标的物。因原告对该出租房另有用途，2016年8月1日原告致函被告，要求被告在9月30日前清空出屋，但遭到被告无理拒绝。从2016年6月30日开始，被告也没有向原告支付一分房租。综上所述，原告认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系依法成立，被告拒不归还承租标的物，无偿占用出租房，显属违约。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第112条之规定起诉请求：一、判令被告立即归还在仙居剧院以北承租的房屋；二、判令被告立即支付房屋损失费39000元（已计算至2016年12月31日）；三、判令被告支付违约金人民币10000元；四、诉讼费由被告承担。为此，原告提供以下证据证明所述事实：1、原告组织机构代码证；2、2011年6月30日签订的房屋租赁协议书、2012年1月1日的房屋补充协议书；3、关于终止租用合同的函一份；4、登记证书；5、变更登记文件。被告仙居县海伦幼儿园辩称：2002年6月开始向原告仙居县总工会承租本案所涉的房屋，合同一开始时每三年签订一次，后来每六年签订一次，合同期满都是自动续签，目前仙居县海伦幼儿园有在校学生200多名，总共投资400多万元，包括各种设施，其中在2014年7月份，经的原告同意，又在原来的基础上进行重新装修，费用花了100多万元。本案的租期未满，原告就起诉不符合法律规定，因为本案房屋出租合同，本案合同书面的租期是六年，从2011年6月30日到2017年6月30日为止，而本案原告现在就向法院提起诉讼，不符合条件。原告诉讼里面说从2016年6月30日开始被告没有向原告支付一分房租，这个讲法与事实不一致，被告的租金已经支付到2016年12月31日，原告起诉状所说的计算至2016年12月31日之前的租金已经支付给原告，并且原告已经支付，这个租金支付是通过银行转账的方式支付，银行那边有记录。原告说2016年8月1日致函被告要求在2016年9月30日前清空出屋，这个也不是事实，在2016年8月1日，被告以及被告的负责人均没有收到原告所谓的要求清空房屋的函件。退一步说，假如本案租期确实像原告所说租期是五年，于2016年6月30日到期，那么在2016年6月30日以后，被告继续使用上述房屋，原告也没有来拿回房屋的钥匙，并且继续收取了被告支付的租金，那么从2016年6月30日以后，双方处于不定期的租赁关系状态，在这个状态当中结合被告这个房屋是开办幼儿园，有200多名学生，你也不能说收回就收回，你至少提前一年通知被告，这一年时间是合理的，因为要把200多名的学生转移到别的地方去就学，这是一个很大的工程，涉及到学生的人身安全，教育质量，也涉及到家长的心情。你到哪里找一个场地去容纳200多人读书，你不能说收回就收回，所以，原告的第一条诉讼请求没有事实和法律依据，原告的第二条诉讼请求已经拿走了，不存在的，第三条诉讼请求10000元违约金也不存在。所以请法庭驳回原告全部的诉讼请求。被告仙居县海伦幼儿园未提供证据。经审理，本院认定：2011年6月30日，原、被告签订了《房屋租赁协议书》一份，协议中以原告为甲方以被告为乙方，双方约定：“甲方将仙居剧院以北的房屋一楼10单间，二楼10单间，三楼东一、二间，共计房屋22间租赁给乙方办幼儿园，房前屋后空地作为辅助场地，由甲方统一管理；房屋租赁时间为五年，自2011年7月1日起至2016年6月30日止，若遇县政府有政策性变化，需改变房屋用途，本协议终止，乙方无条件将房屋归还甲方，一切经济损失由乙方自负；租金及交款方式：乙方前三年每年交甲方房租70000元，后三年每年交甲方房租73000元，每年分二次付款，下半年7月1日起5天内交付甲方房租，上半年1月1日起5天内交付甲方房租,若延迟付款，每天加收滞纳金10%，若延迟10天未交款，则终止本协议，一切损失均由乙方负责；违约责任：乙方在租赁期间，必须按教育部门有关规定文明办学、合法经营，若出现意外事故，由乙方全部承担法律经济责任，与甲方无关。甲、乙方双方若有一方故意违约，赔偿对方违约金10000元。”。2012年1月1日，原、被告又签订《房屋租赁补充协议》一份，原告又将三楼西5间、东2间课室出租给被告，双方约定：“租赁时间与主协议相同，至2016年6月30日止。租金为每年5000元，与主协议一起交付。”。2016年6月30日合同到期后，原告欲收回该出租的房屋，于2016年8月1日向租赁合同签订时的代表人郑标送达了终止租用合同的函，要求被告在2016年9月30日前清空所租赁的房屋，归还原告。后因原、被告双方对合同约定的租赁期限发生争议，原告方认为租赁协议和补充协议中约定明确是到2016年6月30日止，被告方则认为根据租赁协议第四条约定合同的租赁期是六年，故被告至今未搬出。为此双方发生纠纷形成诉讼，原告诉诸本院。另查明，签订《房屋租赁协议书》和《房屋租赁补充协议》时的甲方代表为周冬莲、乙方的代表人为郑标；2014年1月20日仙居县开心第二幼儿园变更为仙居县海伦幼儿园。上述事实，有《房屋租赁赁协议书》、《房屋租赁补充协议》、《终止租用合同的函》、登记证书、变更登记文件以及当事人的陈述等证据证实。本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁协议》和《房屋租赁补充协议》合法有效，对当事人双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行自己的义务。尽管双方签订的《房屋租赁协议》中有“乙方前三年每年交房租70000元，后三年每年交房租73000元”的表述，但从双方签订的《房屋租赁协议》和《房屋租赁补充协议》综合考量，合同双方约定的租赁期限应为2016年6月30日。按照合同的约定和法律的规定租赁期间届满，被告应当及时返还租赁物。被告没有按照约定履行，应当承担违约责任。被告辩解即使租赁期限到2016年6月30日止，原告口头答应被告可以继续使用，并且被告也向原告支付了租金，也形成了不定期租赁合同关系，但被告没有提供证据证明原告曾口头答应其可以继续使用该租赁物，且被告向原告的帐户打款是在2017年1月12日即在本案立案后，故对其辩解本院不予采信。对原告的合理诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、限被告仙居县海伦幼儿园在判决生效之日起一个半月内从其所承租的仙居剧院以北的场所内搬离，将该租赁物交还给原告仙居县总工会；二、限被告仙居县海伦幼儿园在判决生效之日起一个月内支付给原告仙居县总工会违约金10000元；三、由被告仙居县海伦幼儿园按213元/天支付从2016年7月1日起至占用场所交还给原告仙居县总工会之日止的占用费（被告已打入部分可扣除）；四、驳回原告仙居县总工会的其他诉讼请求。案件受理费1025元，减半收取512.5元，由被告仙居县海伦幼儿园负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 戴天华二〇一七年四月七日代书记员 王希宁本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。