山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0681民初296号原告：韩旭，女，1969年1月23日出生，汉族，居民，住北京市东城区。委托诉讼代理人：李海善，山东崇真律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ，山东崇真律师事务所律师。被告：烟台海基置业有限公司。法定代表人：宋作建，任公司总经理。委托诉讼代理人：曲春道，男，系公司职工。委托诉讼代理人：栾俊，男，系公司职工。被告：呼伦贝尔市德恒利房地产开发有限公司。法定代表人：柴文彬，任公司总经理。委托诉讼代理人：马国盛，山东平直律师事务所律师。原告韩旭诉被告烟台海基置业有限公司(下称海基置业公司)、呼伦贝尔市德恒利房地产开发有限公司（下称德恒利房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩旭的委托诉讼代理人李海善，被告海基置业公司的委托诉讼代理人栾俊、德恒利房地产公司的委托诉讼代理人马国盛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩旭向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付违约金70044.12元（房款302959元*万分之二*从2013年10月31日至2016年12月31日止1156天），并自2017年1月1日起至实际交付房屋之日止，以302959元房款为基数，继续按日向原告支付万分之二的违约金；2、案件受理费由二被告承担。事实与理由:2013年7月22日，原告与第一被告签订了《商品房预（销）售合同》及补充协议，约定原告购买二被告合作开发的龙口市徐福镇东海工业园湖光海景C区26号楼1单元301号房，房屋总价款301957元。合同约定被告应在2013年10月31日前将符合约定的商品房交付买受人使用。如逾期交房，自合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订前，原告已经支付了购房款302959元，但被告至今未交付房屋。为此，原告诉至法院，请法院查清事实，判如所请。被告海基置业公司辩称，原告的违约金主张超过了诉讼时效，本案于2017年1月5日立案，原告请求违约金按日计算形成个体债权，相应的诉讼时效为两年，诉讼时效应由2017年1月5日前置两年；另外，按照补充协议约定，涉案房屋于2016年7月21日已取得竣工备案，已具备交付条件，同时原告曾要求解除双方之间的预售合同，以实际行动拒绝接收房屋，因此取得备案手续后的违约金并非被告方原因所造成，被告方不承担任何赔偿责任。被告德恒利房地产公司辩称，涉案预售合同及收据均无被告公司印章，根据合同相对性原则，本案与被告公司无关，被告公司不应承担相应责任，在以往相关判例中，已确认被告公司不用承担相应责任，因此，请法庭依法驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的东海园区开发项目明细表复印件，二被告辩称，因该明细表系复印件，没有相关单位印章，故真实性无法确认，不予认可。本院认为，原告提交的该证据系复印件，无法核实其真实性，故本院不予采信。2、关于原告提交的湖光海景C区20号楼-32号楼建设工程施工合同复印件及在湖光海景C区拍摄的各住宅楼工程铭牌的打印照片，被告德恒利房地产公司辩称，该证据系复印件，对其真实性无法确认；被告海基置业公司对该证据的真实性予以认可。本院认为，原告提交的建设施工合同复印件中，发包人为海基置业公司，原告拍摄的住宅楼工程铭牌中建设单位亦为海基置业公司，被告海基置业公司对此均无异议，故本院对原告提交的上述证据的真实性予以认定。3、关于被告海基置业公司提交的其向原告邮寄的律师催告函一份、中国邮政快递单寄件人存联两张及快递单号网上查询单两张，原告诉称，快递底联及回执未经快递公司盖章确认，其次快递底联内件品名为律师催告函，无法证实催告函内容，并且回执未经原告本人签收，本案庭审后，被告第二次投递的快件也未收到。本院认为，关于被告提交的中国邮政快递单寄件人存联及快递单号网上查询单，来源合法，形式有效，具有证明效力，本院予以采信；关于被告邮寄的律师催告函，原告没有证据证明被告邮寄的律师催告函并非交房通知内容，故被告提交的上述证据具有证明效力，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月22日，原告与被告海基置业公司签订了编号为201307210021《商品房预（销）售合同》及补充协议，约定原告购买位于龙口市徐福镇东海工业园湖光海景C区26号楼1单元301号房屋，房屋总价款为301957元，合同落款处有双方的签字盖印。原告于2012年7月14日交付302959元，由被告海基置业公司出具收款收据。合同第八条约定，出卖人应当在2013年10月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，逾期未交超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金；合同第十一条“交接”约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，验收交接后，双方应当签署房屋交接单……由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理……买受人在接到商品房交接通知后，须在十五日内前来办理商品房交接手续。《商品房预（销）售合同》补充协议第一条约定，本合同签订时，买受人应向出卖人如实提供详细的通讯地址，由于买受人提供给的通讯地址不详（实），导致出卖人向其发出的房屋交接书面通知被邮政部门退回的，则自通知书退回之日起视为该房屋已交付，该房屋的风险责任转移为买受人承担，出卖人发送的文件，收件人地址与买受人（或代理人）在《合同》中预留（或事后补留的）通讯地址相同即为有效送达。另查明，涉诉房屋所属的龙口市东海黄金海岸湖光海景C区26号住宅楼于2016年7月21日竣工验收，于2016年8月9日取得龙口市住房和规划建设管理局颁发的《龙口市建设工程竣工验收备案表》。被告海基置业公司于2017年1月23日通过中国邮政特快专递向原告邮寄接收房屋的律师催告函，2017年2月15日由原告同事代收；后被告海基置业公司又于2017年3月14日再次向原告邮寄催告函，2017年3月17日由原告本人签收。原、被告至今未办理房屋交接手续。本院认为，原告与被告海基置业公司签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议，系当事人的真实意思表示，且合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，合同合法有效，原被告双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告已付清全部购房款，海基置业公司理应交付涉诉房产，但海基置业公司未按约定向原告交付房屋。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。据此，原告主张被告海基置业公司承担逾期交房违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金计算期间问题。原告主张计算期间为2013年10月31日至2016年12月31日，2017年1月1日至实际交付涉诉房屋之日；海基置业公司辩称，本案于2017年1月5日立案，相应的诉讼时效为两年，诉讼时效应由2017年1月5日前置两年，另外，涉诉房屋已于2016年8月9日取得竣工备案，已具备交付条件，因此，取得备案手续后的违约金并非海基置业公司所造成的，不应当承担任何赔偿责任。本院认为，原告主张违约金属于债权请求权，故应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条有关诉讼时效的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”。本案双方在合同中约定以“日”为单位累计计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的推移不断发生变化，故对该违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。此种继续性债权的诉讼时效即为两年，即权利人在交房期限届满超过两年后起诉的，只保护自起诉之日倒推两年的违约金。故原告截止至起诉之日（2017年1月5日）主张的违约金诉讼时效期间应为2015年1月5日至2017年1月5日。提起诉讼后，原告继续主张违约金至实际交房之日止。关于该段时间的违约金计算期间，本院认为，原告的同事于2017年2月15日代收被告邮寄的律师催告接收房屋函，应视为原告收到交房通知。根据合同第十一条的约定，“由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理……买受人在接到商品房交接通知后，须在十五日内前来办理商品房交接手续。”故原告收到律师函后办理收房时间应为15日，期满后，即自2017年3月3日起，被告不再承担逾期交房的违约责任。故原告提起诉讼后的违约金计算期间应至2017年3月2日止。综上，原告主张的违约金计算期间应为2015年1月5日至2017年3月2日，计787天。虽被告辩称其于2016年8月9日取得竣工备案后不应再承担赔偿责任，但根据合同第十一条的约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，……”，被告在取得竣工备案后应及时书面通知原告办理房屋交接手续，但被告直至2017年1月23日才向原告邮寄书面通知，故被告在取得竣工备案后的违约行为一直存续，应当继续承担违约责任，故对其辩称，本院不予支持。关于违约金的基数数额，虽然原告交付金额为302959元，但是涉诉房屋价款为301957元，根据合同第九条的约定，违约金应按照房价款301957元为基数进行计算。综上所述，违约金计算方式为：总房款301957元*0.0002*787天＝47528.03元。原告超出上述金额的部分请求，本院不予支持。关于被告德恒利房地产公司是否承担责任的问题。编号为201307210021《商品房预（销）售合同》及补充协议系原告与海基置业公司签订的，并由海基置业公司收取原告房款，根据合同的相对性原则，德恒利房地产公司并非涉诉合同的相对人，其亦未直接收取原告的任何款项，其与原告之间并没有形成事实和法律上的商品房预售合同关系。虽原告提交了（2015）龙新民初字第669号民事判决书及（2016）鲁06民终1896号民事判决书，以证明二被告系合作开发关系，但（2015）龙新民初字第669号案件系个案，与本案无关联性，原告提交的两份判决书不足以证明本案涉诉房屋系二被告合作开发。综上所述，原告要求德恒利房地产公司承担责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告韩旭逾期交房违约金47528.03元（自2015年1月5日至2017年3月2日止）。二、驳回原告韩旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1551元，减半收取776元，由原告韩旭负担249元，由被告烟台海基置业有限公司负担527元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一七年四月二十七日书记员 邹向东