上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终794号上诉人（原审原告）：杨晓华，女，1955年2月13日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘春华，上海市浦东新区梅园法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：陈汉武，男，1947年7月8日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈巍（系陈汉武的儿子），住同上。被上诉人（原审被告）：上海南汇团房物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区大团镇永春中路167弄26号。法定代表人：顾根龙，总经理。委托诉讼代理人：倪林甫，男，上海南汇团房物业管理有限公司工作。上诉人杨晓华因与被上诉人陈汉武、上海南汇团房物业管理有限公司（以下简称南团公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初4091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杨晓华上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人原审诉请。事实与理由：根据公房承租人死亡后承租户名变更规定，承租户名变更应当符合本市有常住户口、本处公房实际居住满1年以上、无其他住房或者有其他住房但居住困难的，上诉人完全符合以上3点要求，上诉人从1985年起居住系争房屋至今，户口从1990年迁入，且他处无住房，因此系争房屋承租人应当变更为上诉人。而被上诉人陈汉武既没有在系争房屋内实际居住，且他处有住房，只符合本处有常住户口，因此南团公司将承租户名变更为陈汉武是错误的。被上诉人陈汉武辩称：2007年上诉人与朱某签有房屋过户协议书，字是上诉人本人签的，因此该承租户名的变更是合法有效的；2013年的变更是陈汉武在朱某去世后作为其丈夫及承租人理应履行的义务。陈汉武有同住人资格，就算协商也成功不了，因此省略这一步并无不妥。被上诉人南团公司辩称：2007年时朱某的户口应该不在系争房屋内，但有上诉人签订的公房过户协议书为证；2013年的变更是根据《房屋租赁条例贯彻实施意见》第12条公房承租人死亡后租赁关系的变化应由共同居住人继续租赁房屋。而当时由上诉人与被上诉人陈汉武两个人的户口，考虑到陈汉武是朱某丈夫，因此没有经过协商，南团公司迳行指定陈汉武为承租人。正确的做法应当是按照上述规定将所有有户口、有资格的人一起进行协商，协商不成的话再进行指定。2016年1月，杨晓华提出诉讼请求：撤销南团公司指定陈汉武为上海市浦东新区XX镇XX村XX号XX室（以下简称系争房屋）公房承租人的指定。主要事实：系争房屋系陈汉武之妻朱某从工作单位分配所得的公有住房，经房管部门登记的租赁户名为朱某。1981年5月，杨晓华与陈汉武之弟陈某登记结婚。1985年底，杨晓华与陈某入住系争房屋。1990年5月2日，杨晓华的户籍从原南汇县XX镇XX路XX号XX室（系陈汉武之母承租的公有住房）迁入系争房屋，公安机关于1997年11月26日签发的户口簿显示杨晓华为系争房屋的户主。1991年，朱某为在他处福利分房，办理了系争房屋的退租手续，1991年系争房屋承租人变更为陈某。1996年，杨晓华与陈某经原南汇县人民法院调解，此后系争房屋一直由杨晓华一人居住。2003年系争房屋的承租人变更为杨晓华。2007年，在杨晓华不知情的情况下，南团公司又将承租人变更为朱某。2008年10月13日，陈汉武的户籍从原南汇区XX镇XX村XX号XX室迁入系争房屋。公安机关于同日签发的户口簿显示陈汉武为系争房屋的户主。2012年11月10日，朱某去世。2013年1月21日，经陈汉武申请，房管部门将系争房屋的租赁户名变更为陈汉武。鉴于南团公司未征得杨晓华同意擅自将系争房屋承租人变更为朱某，违反相关规定，依法应予撤销。陈汉武承认杨晓华所述的房屋来源、杨晓华入住、落户及三次承租人变动事实（即2003年、2007年、2013年）。不认可杨晓华陈述的1991年朱某自行办理退租手续一事，并表示朱某是系争房屋的承租人已由前案生效判决所确认，朱某亡故后变更为陈汉武具有法律依据，杨晓华诉请没有事实和法律依据，应予驳回。南团公司承认杨晓华所述房屋来源、杨晓华入住、落户及三次承租人变动事实（即2003年、2007年、2013年）。但认为系争房屋从未将陈某列为承租人。系争房屋承租人实际变更过三次，第一次是2003年由朱某变更至杨晓华名下，2007年由杨晓华变更回朱某名下，2013年，因朱某病故又变更至陈汉武名下。2003年承租人的变动，系南团公司工作失误所致。由于杨晓华自1985年起一直居住在系争房屋内，2003年杨晓华多次要求南团公司将承租人变更到杨晓华名下并口头承诺会与其家人亲戚协商，故南团公司将系争房屋承租人变更至杨晓华名下。事后才知杨晓华并未获得其家人的同意，故此次变更系南团公司处理不妥当。2007年正好遇到公房租赁卡需要统一调换，鉴于朱某不同意将公房租赁卡变更登记至杨晓华名下，故南团公司又将承租人变更回朱某名下。此次变动也是征得杨晓华同意，并签署《公房过户协议书》的。该《公房过户协议书》载明：“杨晓华与朱某系妯娌关系，于2003年12月5日，因种种原因，原房主朱某过户给杨晓华。现因其他原因，重新更改过来，过户给朱某。”2007年6月变更为朱某后直至其病故，再依法变更为陈汉武。故要求驳回杨晓华的诉讼请求。一审法院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的有关房屋来源、杨晓华入住、落户及承租人三次变动事实，法院予以确认。对于杨晓华所述1991年曾将承租人变更至陈某名下一事，杨晓华未提供相应证据，陈汉武、南团公司亦未予以认可，法院难以采信；对于杨晓华所述1991年朱某曾办理过退租手续一事，杨晓华未提供相应退租手续，亦未得到陈汉武、南团公司认可，法院难以采信；对于2007年2月9日的《公房过户协议书》是否为杨晓华本人签名一事，庭审中，根据杨晓华申请，法院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对于该协议书中杨晓华签字及指印进行鉴定。鉴定意见为：“杨晓华”的签名系本人所签；指印纹线模糊，不具备鉴定条件。杨晓华不认可鉴定结论，认为该协议上笔迹不是杨晓华所写。陈汉武、南团公司对鉴定结论真实性无异议。鉴定费人民币2,700元，杨晓华预缴。另查明，2013年6月3日，陈汉武起诉杨晓华，要求其搬离系争房屋，案号为（2013）浦民一(民)初字第19323号。该案“本院认为”部分认定：杨晓华系共同居住人，房管部门于2013年1月21日将系争房屋的租赁户名变更为陈汉武，但依据有关规定，公有住房的租赁关系变更后，原承租人生前的共同居住人仍享有居住权，故驳回陈汉武要求杨晓华迁出系争房屋的诉讼请求。庭审中，杨晓华表示，其诉讼请求主张撤销的是南团公司在2007年及2013年两次承租人变动。一审法院认为：本案争议焦点在于系争房屋经历三次承租人变更是否具有合理的依据：首先，杨晓华认为2003年的承租人变动，系朱某签署了退房协议，但没有提供相应证据佐证，南团公司表示该次变动系自身工作疏忽，从现有证据来看，无法证明2003年承租人由朱某变动为杨晓华，系经过朱某本人的同意，故该次变动不具有合理的依据；其次，2007年承租人由杨晓华变动为朱某，南团公司已经提供了2007年杨晓华与朱某签署的《公房过户协议书》为证，该协议书上杨晓华的签名真实性已被鉴定意见所确认。根据《上海市房屋租赁条例》相关规定，可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人，协商一致的，出租人应当变更承租人，故此次变动，具有合理依据；最后，对于2013年承租人由朱某变动为陈汉武的行为，《上海市房屋租赁条列》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。故在朱某死亡后，由其配偶陈汉武继续履行租赁合同，并无不当。一审法院审理后于二〇一六年十月二十一作出判决：驳回原告杨晓华的诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由原告杨晓华负担。本院经审理查明：一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。另查：1994年12月16日，南汇县工业局（甲方）与陈汉武（乙方）签订《公有住房买卖合同》，甲方同意将上海市惠南街道工业新村5号401室、计建筑面积51.34平方米房屋出售给乙方；2015年11月18日，上海市房地产登记簿显示的上述房屋（公房出售完全产权）的权利人为陈汉武。本院审理中主持进行调解，杨晓华与陈汉武原已达成调解协议，后双方均推翻调解协议，故本案调解未成。本院认为：鉴于一审中杨晓华表示其诉讼请求为主张撤销南团公司在2007年及2013年两次承租人变动，因此本案的争议焦点在于该两次承租人变动是否合法有据。首先，对于2007年的承租人变动问题，一审中南团公司提供了杨晓华与朱某签署的《公房过户协议书》，而该协议书上杨晓华签名的真实性已被鉴定意见所确认，鉴此可以表明系杨晓华与朱某双方协商一致变更承租人为朱某，故该次变动，于法有据；其次，对于2013年的承租人变动问题，鉴于上诉人杨晓华的户口及被上诉人陈汉武的户口均在系争房屋内，而本案当事人均确认南团公司在变更承租人时没有经过协商而迳行指定陈汉武为承租人，故南团公司该行为违反了《上海市房屋租赁条例》第四十一条第二款“前款第（二）项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人”之规定，属于程序上不当，因此，杨晓华要求撤销南团公司指定陈汉武为上海市浦东新区XX镇XX村XX号XX室公房承租人指定的诉讼请求，应当得到法院支持。南团公司对此应当吸取教训。一审法院未考虑出租人应当进行协商确定承租人之规定而作的本案判决，属于适用法律不当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初4091号民事判决；二、撤销上海南汇团房物业管理有限公司于2013年1月21日将陈汉武指定为上海市浦东新区XX镇XX村XX号XX室公房承租人的指定。一审案件受理费人民币25元，由陈汉武与上海南汇团房物业管理有限公司各半负担；二审案件受理费人民币50元，由陈汉武与上海南汇团房物业管理有限公司各半负担。本判决系终审判决。审 判 长  陈懿欣代理审判员  潘俊秀审 判 员  翟从海二〇一七年四月二十日书 记 员  王长鹏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……