江苏省镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1111民初2830号原告李晨，女，汉族，1986年4月生，住本市润州区。原告谢雄健，男，汉族，1984年10月生，住址同上。两原告共同委托代理人李元刚，男，汉族，1956年8月生，住址同上，系李晨父亲。被告镇江万科房地产有限公司，住所地本市润州区檀山路10号。法定代表人耿冰，该公司总经理。委托代理人包钢，江苏王学剑律师事务所律师。原告李晨、谢雄健与被告镇江万科房地产有限公司（以下简称镇江万科公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月30日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李晨、谢雄健共同委托代理人李元刚，被告镇江万科公司委托代理人包钢均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李晨、谢雄健诉称，2015年3月底，两原告购买了被告镇江万科公司销售的镇江万科红郡西岸48栋103室房产，约定于2016年9月30日前交付房屋。现被告拟交付的房屋与其销售时约定有较大差异。首先，被告的销售人员明确告知原告，院子为朝南96平方米，门前只有一条便道，且在销售处的小区沙盘模型上也展示出48栋房屋南面为一条通道、院子较大，院子南面边界整齐划一，该沙盘表达的基本事实应是合同的重要组成部分，但实际建成时48栋门前是双向两条便道，48栋南面院子被明显压缩，且院子分成了南北院子。其次，在施工图上南边院墙距离也是6米，根据相关法律规定，施工图一经审查批准不得擅自修改，施工图具有严肃性、法律性。最后，房屋销售合同是被告提供的格式条款合同，根据法律规定对格式条款的理解发生争议，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故现要求被告：1、将镇江万科红郡西岸48栋房屋南边两条便道恢复为约定的一条便道；2、恢复万科红郡西岸48栋103室房屋庭院为朝南96平方米；3、将万科红郡西岸48栋103室房屋南院院墙（墙体部分）前移与绿篱边界齐平。被告镇江万科公司辩称，原、被告间权利义务应当以合同文本为准，且被告销售房屋时已告知原告口头传递的信息和沙盘模型不构成合同的内容。原告诉请的镇江万科红郡西岸48栋房屋南边的便道不属于合同范畴；沙盘模型显示48栋房屋为南北两个院子且我公司交付的万科红郡西岸小区带庭院房屋的庭院面积都是南北两院合计，故根据通常的理解合同中约定的庭院面积应为南北院子合计，现诉争房屋的庭院面积已超过96平方米；合同中并无院子边界齐平的约定，原告所举证的图纸是工程施工图与本案无关。原本拟交付的房屋边界是齐平的且达到规划图南边院墙进深3米的要求，后来根据原告的个性化需求，出于对客户关怀考虑将院墙的一侧（绿篱部分）前移了，从而增加了原告绿化面积，原告对此也确认了；合同明确约定赠送的庭院面积发生变化不影响房屋的交付，故应驳回原告的诉请。经审理查明，2015年4月1日，原告李晨、谢雄健与被告镇江万科公司签订《商品房买卖合同》并进行了登记备案，约定被告向两原告出售魅力之城二街区（红郡西岸）48幢1层103号房屋，房屋建筑面积157.77平方米，总价款1536660元。被告应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得该商品房《配套设施建设方案履行确认证明》的房屋交付给原告。合同附件四《合同补充协议》第八条“关于规划设计变更”约定：出卖人不得变更本合同项下商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向。在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，出卖人对原规划设计方案作出局部的调整，可不通知买受人。除非买受人因该局部改变而遭受直接损失的，出卖人不承担赔偿责任。第十六条“有关红郡西岸花园庭院的权益”约定：1、买受人所购商品房庭院（含绿地），为出卖人附赠给买受人使用，买受人对该庭院（含绿地）仅享有使用权……；2、设计上专属于特定房屋的庭院（含绿地），归该房屋的业主专有……；3、本合同项下庭院的面积如下所列：庭院约96平方米；4、上述面积未计入合同项下商品房计价面积，随本合同附赠给买受人。买受人在使用时不得改变其用途，如办理产权转移登记时，上述赠送面积被计入产权登记面积，双方同意由买受人无偿取得该面积……5、上述赠送与买受人的面积如因法律、法规、政策变化及出卖人的原因等未能实现交付的，不影响本合同项下商品房的交付，买受人不得以此拒绝收房、要求解除合同或任何形式的经济赔偿。另查明，红郡西岸48幢1层103号房屋建成时为南北朝向，南北门前均筑有庭院，庭院总面积大约96平方米。本案诉争的南边庭院由离房屋墙面最近距离约3.8米的一段实心墙及一段绿篱围成（且邻里庭院间由绿篱分隔），后经原告等购房者交涉，被告将该庭院绿篱部分前移至离房屋墙面最近距离约5米处（实心墙部分未移动）。紧邻庭院的为小区景观道路，此道路南边有一条邻近40幢房屋的便道。在1:100的48幢首层平面施工图中，绘制有南北两庭院，南边庭院院墙离房屋墙面距离未标注，经量取图纸尺寸，院墙离最近房屋墙面为6㎝；在1:500的红郡西岸小区总平面规划图中，48幢房屋南北两边均绘制有庭院，在48幢与40幢房屋间紧邻48幢房屋南边庭院为小区道路，经量取图纸尺寸，南边庭院院墙离最近房屋墙面为6㎜。2014年11月20日下午，经被告申请，江苏省镇江市润州公证处对被告位于红郡西岸36幢的售楼处里的沙盘、区位图、单体模型、阳光宣言进行了保全证据公证。在（2014）镇润证民内字第90号公证书所附照片中阳光宣言特别提示：由于口头传递信息存在不确定性，为保证您的利益不受影响，最终信息均应以我公司提供的正式文字资料为准，买卖双方的权利义务以合同为准。沙盘模型依据规划方案制作，因工艺、比例和材质所限，与实景存在一定差异，敬请留意，一切未有列举事项或模型更该，则以政府部门最终核准文件为准，具体交付细节应以双方合同约定为准。庭审中，原告提供红郡西岸小区沙盘照片一张（48幢南北两边均有草坪并植有景观树木，南边门前草坪被绿篱围圈、北边门前草坪被条石围圈给了一层住户），拟证明小区48幢与40幢之间原本为一条便道，现建为两条且刻意展示朝南的大院子以此作为卖点推销。被告提供红郡西岸小区沙盘上装于电源开关处的温馨提示照片一张，拟证明沙盘模型仅供参考，双方权利义务以合同约定为准且在房屋销售时已告知原告该内容。本院认为，原、被告间《商品房买卖合同》合法有效，本案原告要求被告将诉争的红郡西岸48栋103室房屋南院院墙（墙体部分）前移与绿篱边界齐平及恢复该房屋庭院为朝南96平方米的实质在于要求被告部分扩大房屋南边庭院进深（宽度），从而扩大房屋南边庭院面积。首先，被告建成的涉案房屋南边庭院进深（宽度）相对于具有强制效力的工程规划许可，是作出了有利于原告的变更（扩大了庭院进深），而施工图仅需相关机构对涉及公共利益、公众安全和工程建设强制性标准的内容进行审查且此施工图并非原、被告合同附件，对双方权利义务不具有必然约束力。其次，被告展示的小区沙盘作为宣传资料，在房屋庭院方面即使如原告所称特意展示了南边大的庭院，但也不是房屋仅有南边庭院的具体确定表达，无法据此将房屋仅有南边庭院作为双方合同内容。最后，双方合同约定庭院约96平方米，被告建成的涉案房屋南北庭院总面积符合此约定，而原告亦未证明双方约定有此96平方米仅指南边庭院面积，且合同约定的“庭院约96平方米”不存有原告诉称的仅指南边庭院96平方米这种特定理解。综上，被告建成的本案诉争房屋庭院符合双方约定，故对原告要求被告前移南边庭院院墙（墙体部分）从而扩大南边庭院至96平方米的诉讼请求，本院不予支持。被告建成的紧邻原告南边庭院的小区道路符合规划设计，至于邻近他栋房屋的便道，对于原告利益并未产生影响，因此即使如原告所称被告展示的小区沙盘上仅有一条道路，在双方商品房买卖合同未有此约定下，此展示内容不能成为双方合同内容，对原告要求被告依约将48栋房屋南边两条便道恢复为一条便道的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告李晨、谢雄健的诉讼请求。案件受理费80元，由原告李晨、谢雄健承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  潘丁亮人民陪审员  蔡志光人民陪审员  蒋西林二〇一七年四月八日书 记 员  张 玉