贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0112民初301号原告田某，男，1989年1月4日出生，汉族，住贵阳市云岩区。原告陈某某，女，1988年7月12日出生，汉族，住贵阳市云岩区。被告贵阳荣达房地产开发有限公司，住所地贵阳市乌当区温泉南路怡泉居商住楼，统一社会信用代码9152010072215698XC。法定代表人文学强，该公司董事长，委托代理人吴开志，男，1987年10月18日出生，汉族，贵阳荣达房地产开发有限公司职工，住贵州省贵定县，特别授权代理。原告田某、陈某某诉被告贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称贵阳荣达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田某、陈某某，被告贵阳荣达公司的委托代理人吴开志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田某、陈某某诉称，2016年2月16日，原告在被告处认购一套房子（7-1-23-1），交了10000元订金。在被告不停催促下，2016年4月18日，原告把剩余的首付款149564元交完，被告答复原告按揭两个月左右办好。2016年8月，按揭还是没有办理，原告没有收到任何消息，找到被告，被告答复是因为换人的原因导致信息漏掉，这个月左右帮原告办好按揭。2016年10月，由于按揭还是没有办好，原告再次找到被告，被告让原告放心，承诺年底之前办好。2016年12月，原告找到被告，被告答复是国家不准他们卖房，叫原告去找国家。后来，原告到房管局查询，房管局答复原告是因为原告购买的这套房屋很早就被查封了，至于什么原因查封的不清楚，要等解封后才能办理，所以按揭一直没办下来。原告又找到被告，商量直接退房，被告答复原告需要上级签字才可以退房，签好之后通知原告。2017年1月，原告发现被告打电话不接，发短信不回，遂到售楼部找到被告，被告答复要明年，至于明年什么时候也不知道，因为没钱。由于商讨退房未果，现诉请法院：判决被告偿还原告首付款159564元并支付原告相应利息（利息按国家银行同期贷款利率计算，从2016年4月18日起算至还清之日）。庭审中，原告田某、陈某某增加一项诉讼请求，即请求法院解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》。被告贵阳荣达公司辩称，原告起诉的事实是属实的，欠款也属实。没有交房的原因是因被告涉及其他案件，被法院查封了房屋，办不了相关手续，现在公司被查封了200多套房屋，但我不确定本案涉案房屋是否包含在被查封的房屋内。对于原告要求退房，协商好了可以退房，但现在公司资金周转困难，无法及时退还原告购房款。经审理查明，2016年2月16日，原告田某作为买受人、陈某某作为共有人与被告贵阳荣达公司签订《尚善﹒御景购房签约确认单》，约定两原告购买被告开发的尚善﹒御景7-1-23-1号房屋，建筑面积为121.91平方米，付款方式为按揭优惠方式，优惠后，购房总价款为491651元。该购房签约确认单载明，认购金为10000元，签约时其他应缴费用为149564元，包括购房款139651元、维修基金9833元、预告登记费80元；同时，该认购单还注明购房尾款342000元由两原告采取按揭贷款方式支付。同日，原告通过刷卡方式向被告支付了认购金10000元。同年4月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定的购房信息与前述签约确认单约定的相关信息一致，同时约定首期房款为149651元，购房余款342000元由原告采取银行按揭方式支付。双方约定，原告应在按到被告书面通知之日起3日内将申请办理银行按揭贷款所需的全部资料提交给被告，在接到被告或贷款人书面通知后10日内前往指定地点办理贷款相关手续。合同中，关于被告对房屋权利状况的承诺，双方约定为，被告承诺该商品房没有权属纠纷和债权债务纠纷、没有销售给除原告以外的其他人、没有司法查封或其他受到限制交易的情况，如被告隐瞒上述情况，导致原告不能办理预售合同登记备案、房屋登记或发生债权债务纠纷，原告有权退房，原告退房，应当书面通知被告，被告应在收到退房通知之日起30日内将原告已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给原告，并承担赔偿责任。同时双方还约定，被告应于2016年12月31日前向原告交付涉案商品房。合同签订后，原告向被告交纳了购房款139651元、维修基金9833元、预告登记费80元，至此，包括认购金10000元在内，原告共向被告交纳了159564元，被告则向原告出具了累计金额为159564元的三份收据。另查明，由于被告涉及其他诉讼，所建房屋被有关法院登记查封，导致原、被告签订的《商品房买卖合同》未能办理备案登记手续，原告的银行按揭贷款亦无法办理，双方协商退房未果。2016年12月21日，原告田某依据《商品房买卖合同》约定向被告提交书面退房申请，要求被告在收到其退房通知后30日内退还其已交纳给被告的前述159564元款项，被告销售总监在该退房申请中签署意见，表示待领导指示后可按合同约定的退款时间退款，但至今未果，原告为此诉至本院如前所诉。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的尚善﹒御景购房签约确认单、商品房买卖合同、收款收据、银行POS签购单、退房申请表等证据在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，系有效合同，受法律保护，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。本案中，原告按照合同约定支付了购房首付款，但由于被告的原因，致使涉案房屋无法办理备案登记手续，从而导致原告购房余款无法通过银行按揭贷款方式支付，《商品房买卖合同》实际上已经无法继续履行，原告的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”的规定，原告诉请解除其与被告签订的《商品房买卖合同》于法有据，本院予以支持。同时，因双方约定因被告的原因导致原告不能办理预售合同登记备案，原告有权退房，原告遂按合同约定向被告提交了书面退房申请，要求被告按合同约定时间退还所交款项，庭审中，被告对此未提出异议。因合同符合解除条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，原告要求被告返还其已经支付的购房款、房屋维修基金、预告登记费共计159564元的诉请符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张被告按银行同期贷款利率支付2016年4月18日起至款项159564元还清之日止的利息的诉请。由于原、被告在合同中就被告对涉案房屋权利状况的承诺进行了明确约定，亦对被告违反承诺的后果进行了约定，而涉案房屋被登记查封是导致无法办理房屋备案登记手续和银行按揭贷款的原因，故被告已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原告有权主张被告承担违约责任。虽然原告未明确要求被告支付违约金，但其主张被告支付利息，符合双方约定，该利息损失，也属于因被告违约造成的损失，而双方约定按银行同期贷款利率支付利息也即是违约损失的计算方法，故原告主张被告按银行同期贷款利率支付利息于法有据，但对于支付利息的截止时间，若被告未按本判决限定期限还款，其还应承担向原告支付迟延履行金的义务，故本案利息应计算至判决限定的款项返还期限届满之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告田某、陈某某与被告贵阳荣达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告田某、陈某某购房首付款、维修基金、预告登记费等共计人民币159564元；三、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告田某、陈某某2016年4月18日起至本判决限定的还款之日止的利息（利息以159564元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回原告田某、陈某某的其他诉讼请求。案件受理费人民币3491元，由被告贵阳荣达房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，由被告在本判决生效之日起十日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期限届满之日起两年内申请执行。审 判 长  梁国辉人民陪审员  万廷云人民陪审员  陈玉琴二〇一七年四月十二日书 记 员  颜家英