陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕08民终1126号上诉人（原审原告）汪在田，男，1959年11月2日出生，汉族，陕西省神木县人。委托代理人王晓林，系陕西天佑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘正义，男，1971年2月11日出生，汉族，陕西省神木县人。委托代理人贺海平，系陕西英培律师事务所律师。上诉人汪在田因房屋租赁合同纠纷一案，不服神木县人民法院2017年1月11日作出的（2016）陕0821民初5181号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。汪在田上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：原审法院将郝晓鹏、吴乐峰之间所签条据认定为有效证据，不符合客观事实与证据认定规则。刘正义答辩认为，郝晓鹏与吴乐峰之间所签收据具有客观真实性，有会记刘昌林证言与法院对郝晓鹏调查笔录佐证。收据出现裁割完全是因为富润万家超市做账方便，其形式不能否定内容的真实性，被上诉人一直向吴乐峰交付相关费用，故其有理由相信吴乐峰为本案所涉合同的相对人。另上诉人既然无法证明其与吴乐峰的身份关系，就不能对被上诉人享有合同的相对性请求权。综上，原审判决正确，应当依法维持。汪在田向一审法院起诉请求：判令被告支付拖欠原告租赁费、物业管理费、空调运行费、电梯维修费共计555143.2元，并承担本案诉讼费用。原审法院查明：2010年4月15日，原告汪在田与榆林市中天房地产开发有限公司负责人牛文儿（以下简称中天公司）签订了《租赁合同》，原告为承租方，中天公司为出租方。合同约定：将天峰花园A座商业部分，即地下一层部分以及地上一、二、三层商业区域，总面积：8951.62平方米租给原告，用途为开设超市、商场，租期八年：从2010年10月1日起至2018年9月30日止，物业全部无条件由榆林天峰物业服务有限公司（以下简称天峰物业）代管，各项费用按物业公司规定收取。原告应按时、按规定向天峰物业缴纳水电费、空调运行费、物业管理费，所摊销的损耗等各项费用，空调运行费按面积收取。并约定原告不得将租赁物整体转包。后该租赁物的物业事宜按约定由在神木县工商局登记注册的、法定代表人为李振刚的榆林天峰物业服务有限公司进行管理。原告承租房屋后，以神木天峰购物中心有限责任公司（以下简称天峰购物中心）的名义进行招商引资。于2010年12月2日委托吴乐峰与以富润万家超市名义的被告刘正义签订了《租赁合同》，合同约定：将神木县天峰购物中心负一层（面积为2954.59平方米）转租给富润万家超市，租赁费为每年110万元，租期八年：从2010年10月1日起至2018年9月30日止（注：租赁的起止日期以甲方和天峰集团最终确定的合同日期为准）；负一层属独立租赁范畴，承租方承担在合同期内所产生的工商税务及其它费用；空调运行费按独立安装的计量仪表和大楼的平均值，并参照政府相关部门核准的计算标准支付；经营产生的水电费承租方自行承担；物业管理费的交纳按天峰物业标准，结合总体面积按比例承担；一层通往负一层的电梯，在厂家的保修期外，由承租方负责维修和保养，费用自行承担。后被告开办超市经营百货等。被告承租时向原告交纳定金20万元，此后又向原告7次交纳租赁费313万元，2次交空调运行费347212.5元，2次交物业费（配套设施费）165775.5元，电梯维修费1次7000元、还16次交纳电费400320元（最后一只票据时间为2013年7月2日）还曾交纳发动机费62067元、发动机改造费10183元、垃圾清理费8865元、装修管理费13297.5元。另外，还向原告缴纳418124元。后神木县天峰购物中心有限责任公司一直未在工商部门注册登记；被告承租时所用的字号富润万家超市，亦未进行工商注册登记2011年7月20日，原告汪在田在神木县工商局注册登记“神木县乐峰购物中心”，性质为个体工商户，经营场所为天峰花园A座1-3层，经营者为原告汪在田。2011年3月19日，被告刘正义与郝晓明在神木县工商局注册登记“神木县富润万家商贸有限公司”，经营场所为天峰花园A座负一层，被告为法定代表人，公司性质为（自然人投资或控股）有限责任公司。2013年下半年，原告所经营商场出现某些变故，于是原告和中天公司协商解除合同。双方同意解除并在天峰物业参与下结算：2010年10月1日至2013年9月30日，原告应交一、电费139.752万元；二、配套设施运行维护管理费（物业费）面积8951.62平米，单价每月每平米3元。（1）2010年10月1日至2013年9月30日，装修垃圾清运、服务管理费合计6.714万元；(2)2010年12月10日至2013年9月30日运行维护管理费905008.78元，合计97.214878万元；三、空调费178.360945万元。三项合计415.32782万元。后出租方优惠4.0285万元，以411.29932万元进行结算，加原告应交房租840万元，则原告共应交1251.29932万元。原告已交964.8486万元，因此至2013年9月30日，原告还应交286.45072万元。2013年12月12日原告将租赁物交付中天公司，于当日与中天公司签订了房屋解除合同。并约定原告交纳2013年10月1日至解除合同期间各种费用共335492.77元，最终原告交纳320万元清结了租金、物业等所有费用。同时中天公司与神木县富润万家商贸有限公司签订了房屋租赁合同合同落款时间写为2013年12月1日。后原告与被告就租赁期内相关费用不能达成一致意见，故原告诉至本院。本院受理后，要求双方提供票据进行核算，后双方仍就相关事宜无法达成一致意见。原审法院判决认为，一、原、被告主体资格是否适格。2010年4月15日，原告汪在田与榆林市中天房地产开发有限公司签订了《租赁合同》，约定将天峰花园A座商业部分租给原告，该合同系双方当事人在平等、自愿、协商一致情况下签订，亦无合同无效的法定情形，因此该合同合法有效。原告依此取得对租赁物占有、使用和部分转租的权利。同时，审查涉案合同，与中天公司签订租赁合同和解除租赁合同主体均是原告汪在田个人、而非神木天峰购物中心有限责任公司。而被告方占有使用负一层开办超市，是源于2010年12月2日原告委托吴乐峰以神木天峰购物中心有限责任公司名义与以被告刘正义以富润万家超市名义签订了《租赁合同》的合同权利，由于该合同签订时双方主体都是应进行工商登记未进行登记的法人或其他组织，根据《最高人民法院关于的解释》六十二条应登记而未登记的法人或其他组织以该法人或其他组织名义进行民事活动行为人即为当事人之规定，该合同主体应为原、被告双方，因此该合同虽有瑕疵但原、被告均依约履行应属有效。故原告汪在田作为原告，被告刘正义作为被告主体适格。二、原、被告租赁合同期间相关费用应以何标准计算、被告应交纳、已交纳、尚欠费用各为多少，是否清结。原告表示放弃电费、后期物业、空调运行费等请求，系对自己权利的处分，且不损害他人利益应予准允。但由于租赁期间停电时原、被告共同购买柴油发电并均承担了相应费用，因此被告不得就此向原告提出扣除相关费用的主张。通过庭审可以查明，原、被告租赁期间必然费用包括租赁费、空调运行费、物业费（配套设施费）、电费等，还有阶段性费用如垃圾清理费、装修管理费等，以及其他临时性费用如电梯维修费、发动机费、发动机改造等费用。原、被告合同约定原告以榆林天峰物业服务有限公司收费标准收取被告的相关费用。参照中天公司与原告起算时间及金额，那么被告在租期内应向原告缴纳和已交纳费用如下：1、应交租赁费:每年110万元，2010年10月1日至2013年11月30日计38个月，共计3483333元。已交：双方均无争议有313万元，另被告曾交定金20万元可抵充应付租金，则租金共付333万元。尚欠：3483333-3330000=153333元。2、应交物业费（配套设施费）:原告承租面积为8951.62平米、被告承租面积为2954.59平方米,单价为每平米每月3元，依中天公司和原告起算、截止时间计算(1）2010年10月至2013年9月，装修垃圾清运、服务管理费原被告共计6.714万元，按原、被告面积比例分摊，被告应承担22160元；(2）2010年12月至2013年9月被告应交运行维护管理费为:2954.59平米×3元×34个月=301368元。已交：(1）垃圾清理费8865元、装修管理费13297.5元，共计22162元。(2）物业费165775元。则垃圾清理费、装修管理费已付清。尚欠物业费301368—165775.5=135593元。3、空调运行费。原、被告以如何计费争议最大，因双方合同约定以天峰物业标准收取，则2010年10月1日至2013年9月30日期间费用本院参照中天公司与原告结算结果由原、被告按面积分摊较为公平。中天公司共应收取原告空调运行费178.360945万。则被告应承担178.360945万元÷8951.62平米×2954.59平米=588702元。已交347212元。尚欠该阶段费用为588702—347212=241490元。因此，被告并未清结租赁期间的相关费用，所欠以上三项合计153333元+135593元+241490元=530416元。另被告辩称其余的租赁费，物业费，空调运行费等均含在7月16日郝晓朋、吴乐峰经手的交纳八项费用共计418124元中，而双方对418124元便条是否系被告交付涉案款项的有效证据存在较大争议。本院审查认为，虽该条据被裁割，有一定瑕疵，具有不完整性，但综合本案，原告认可吴乐峰为其雇佣人员，并参与管理，且被告向原告租赁涉案房屋时，由吴乐峰代原告签订了租赁合同，在被告经营过程中有直接向吴乐峰交付费用的情形，吴乐峰亦向被告出具过类似收条，亦有被告直接向吴乐峰个人账号打款交费用的情形，故有理由相信该条据真实性有效，应在欠款总额中将该款予以扣除。4、原告主张由被告承担电梯维修保养费用7000元，因双方合同约定电梯由被告维护保养并承担费用，且原告提供证据可以证明原告承租商业区六部电梯共支出维修保养费用42000元，则被告使用两部应承担电梯费用14000元，被告已支付7000元，故对原告要求被告支付所欠7000元本院予以支持。其余电费、发动机费、发动机改造等双方已及时清结亦无争议费用本院不予审查。三、原告按天峰物业收费标准收取被告物业等费是否属于代收代缴关系；中天公司减免原告部分费用原告是否必须作相应减免。经审查认为，中天公司与原告、原告与被告签订的是两份相关联但独立的租赁合同，原、被告在租赁合同中明确约定“…空调运行费按独立安装的计量仪表和大楼的平均值，并参照政府相关部门核准的计算标准支付；经营产生的水电费承租方自行承担；物业管理费的交纳按天峰物业标准，结合总体面积按比例承担…”。由此“按天峰物业收费标准”仅是原、被告约定的收费标准，不是缴费对象，合同交费主体为被告，收费主体为原告而非中天公司或天峰物业，此与原、被告提供相应票据及中天公司、天峰物业与原告结算由原告交清所有费用均相互印证，因此原告按天峰物业收费标准收取被告物业等费不属于代收代缴关系，中天公司减免相应费用与被告并无直接关联性，原、被告应依合同行使并履行各自的权利义务。综上，被告应支付原告租赁期间所欠费用544416元-418124元=126292元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十四条、《最高人民法院关于的解释》六十二条之规定判决如下：一、限被告刘正义在判决生效后二十日内支付原告租赁期间所欠租赁费、物业费、空调运行费、电梯维修保养费共计126292元。二、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期限履行偿还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14200元，由原告汪在田负担11374元，由被告刘正义负担2826元。二审期间，双方当事人均未向法庭提交新证据。经审查，除上诉人汪在田对418124元的条据有异议外，二审与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点系被上诉人刘正义提交的418124元便条的认定问题。从合同的签订来看，上诉人汪在田委托吴乐峰以神木天峰购物中心有限责任公司的名义与被上诉人刘正义签订了《租赁合同》；从合同的履行来看，被上诉人刘正义在经营过程中有直接向吴乐峰交付费用的情形，对此上诉人汪在田也认可，另被上诉人刘正义提交的收据当中盖有神木天峰购物中心有限责任公司的印章或有其财务人员的签字，结合以上情形，被上诉人刘正义有理由相信吴乐峰享有收取有关费用的权利，本院有理由相信该便条的真实性，故本院对该418124元便条予以认定。另上诉人汪在田与被上诉人刘正义均认可除该418124元的便条外，被上诉人刘正义应支付上诉人汪在田费用为537416元，减去原审法院认定的418124元，被上诉人刘正义还应支付上诉人汪在田租赁期间所欠租赁费、物业费、空调运行费、电梯维修保养费共计119292元，原审法院计算错误，本院依法予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持神木县人民法院（2016）陕0821民初5181号民事判决第二项。二、变更神木县人民法院（2016）陕0821民初5181号民事判决第一项为“限被上诉人刘正义在判决生效后二十日内支付上诉人汪在田租赁期间所欠租赁费、物业费、空调运行费、电梯维修保养费共计119292元”。一审案件受理费14200元，二审案件受理费7570元，共计21770元，由上诉人汪在田承担15000元，由被上诉人刘正义承担6770元。本判决为终审判决。审 判 长  韩燕妮代理审判员  杨文智代理审判员  任小明二〇一七年四月二十六日书 记 员  李 杨