内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内05民终339号上诉人（原审被告）田玉英，女，1971年8月26日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区通辽市。委托代理人田玉新，内蒙古松柏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）高六十八，男，1960年1月8日出生，蒙古族，农民，现住内蒙古自治区通辽市。委托代理人宗天贺，内蒙古浩文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）扎鲁特旗天昊房地产开发有限公司，住所地扎鲁特旗鲁北镇。法定代表人商伟民，职务经理。上诉人田玉英因与被上诉人高六十八、扎鲁特旗天昊房地产开发有限公司所有权确认纠纷一案，不服内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院（2016）内0526民初1687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。田玉英上诉请求：撤销（2016）内0526民初1687号民事判决，并依法改判驳回高六十八的诉讼请求。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，判决结果不公正。1.通辽市天源房地产开发有限公司与扎鲁特旗天昊房地产开发有限公司不存在权利义务承继关系，扎鲁特旗天昊房地产开发有限公司不应继续履行合同。2.高六十八的回迁用房约定不明确，故不能举证证明其对案涉X#楼4号的一、二层商铺享有优先权。高六十八辩称一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。扎鲁特旗天昊房地产开发有限公司庭后递交答辩状认为，1.无条件履行高某某与高六十八签订的《房屋出让合同书》。高某某是我公司某某镇综合楼项目部负责人，2011年8月11日以挂靠通辽市天源房地产开发有限公司的名义签订的该合同。2.我公司与田玉英签订的《商品房买卖合同》后，田玉英一直未交付房款。故田玉英的上诉理由不能成立。高六十八向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法确认原告的优先受偿权，即确认嘎亥图镇天源1#综合楼自西向东数第22号、23号一、二层商品楼所有权归原告所有；2、本案的诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：原告高六十八于2011年8月11日与通辽市天源房地产开发有限公司签订《房屋出让协议书》（回迁合同），经双方商定，原告将自己位于扎鲁特旗某某镇的房屋（房屋面积200多平方米，土地使用权证扎国用2011第XXXX号）交由通辽市天源房地产开发有限公司开发，通辽市天源房地产开发有限公司原地回迁给原告天源综合楼X#楼的两套商铺作为原告的回迁补偿房屋。当时的建筑方为高某某。2012年5月10日，被告扎鲁特旗天昊房地产开发有限公司接收并开发建设包括原告回迁的两间商铺在内的天源综合楼工程项目。2014年工程完工后，2014年2月原告向被告扎鲁特旗天昊房地产开发有限公司缴纳了入住费、涨平费等各项费用，取得了天源综合楼X#楼22、23号的一、二层商铺的钥匙，并装修投入使用至今。2014年5月23日被告扎鲁特旗天昊房地产开发有限公司与被告田玉英又签订商品房买卖合同，将天源综合楼X#楼4号的一、二层商铺卖给被告田玉英，2014年5月23日为被告田玉英办理天源综合楼X#楼22、23号楼房的房屋预告登记证。后被告田玉英找到原告，要求原告腾出房屋。现原告要求对天源综合楼X#楼22、23号的一、二层商铺享有优先受偿权；一审法院认为，原告高六十八于2011年8月11日与通辽市天源房地产开发有限公司签订《房屋出让协议书》（回迁合同），原告将自己位于扎鲁特旗某某镇的房屋交由通辽市天源房地产开发有限公司开发，约定通辽市天源房地产开发有限公司原地回迁给原告天源综合楼X#楼的两套商铺作为原告的回迁补偿房屋，双方形成拆迁安置补偿合同关系，双方签订的《房屋出让协议书》（回迁合同）合法有效，在天源综合楼X#楼建设时已明确回迁房屋的位置。被告扎鲁特旗天昊房地产开发有限公司接收通辽市天源房地产开发有限公司的天源综合楼项目后，应继续履行原告高六十八于2011年8月11日与通辽市天源房地产开发有限公司签订的《房屋出让协议书》（回迁合同）。且原告高六十八在工程完工后向被告扎鲁特旗天昊房地产开发有限公司缴纳相关费用后已实际入住并使用，虽然被告田玉英后来又与被告扎鲁特旗天昊房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买天源综合楼X#楼22、23号的一、二层商铺并办理天源综合楼X#楼22、23号楼房的房屋预告登记证，但原告的《房屋出让协议书》（回迁合同）在先，并已装修投入使用，因此对于原告高六十八要求对争议房屋享有优先受偿权的诉讼请求本院应予支持；对于被告扎鲁特旗天昊房地产开发有限公司辩解的第一被告主体不适格，我公司与原告之间未签订任何买卖合同和回迁合同的辩解意见，因被告扎鲁特旗天昊房地产开发有限公司接收通辽市天源房地产开发有限公司的天源综合楼项目后，应继续履行原告高六十八与通辽市天源房地产开发有限公司签订的《房屋出让协议书》（回迁合同），对此辩解意见本院不予采纳；对于被告田玉英辩解的第二被告与第一被告形成了合法的房屋买卖法律关系，通过买卖协议已实际取得了购买房屋的权利，并且在法定期限内对该取得的房产在政府行政机关进行了登记备案并取得了房屋预告产权登记证书的辩解意见，被告田玉英与被告扎鲁特旗天昊房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同亦合法有效，其可以向被告扎鲁特旗天昊房地产开发有限公司另行主张权利；依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题司法解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条一款之规定，判决如下:原告高六十八对位于扎鲁特旗某某镇天源综合楼X#楼22、23号的一、二层商铺拥有优先受偿权，该房产归原告高六十八所有；案件受理费100元，由被告扎鲁特旗天昊房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证、质证。对田玉英提交的天源一号楼售房清单，因该证据系复印件、来源不明，不予采信。对高六十八提交的扎鲁特旗某某镇人民政府、某某嘎查委员会出具的证明，该证据与高六十八提交的《房屋出让协议书》等证据相结合，能够证明高六十八回迁商铺的位置，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，高六十八与通辽市天源房地产开发有限公司签订的《房屋出让协议书》合法有效。扎鲁特旗天昊房地产开发有限公司接手天源综合楼项目后按照该协议书的约定向高六十八履行了交付商铺的义务。由此，高六十八与扎鲁特旗天昊房地产开发有限公司以各自的履约行为明确了高六十八回迁商铺的位置。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，高六十八主张其优先取得天源综合楼X#楼22号、23号的一、二层商铺的诉讼请求具有事实基础和法律依据，应予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立经依法登记发生效力。高六十八主张其对案涉房产享有所有权的诉讼请求因其未依法办理登记而不能成立。综上，一审判决高六十八对位于扎鲁特旗嘎亥图镇天源综合楼X#楼22号、23号的一、二层商铺拥有优先受偿权属于法律术语理解有误、确认高六十八享有该房产的所有权属于法律适用有误，对此二审均应依法纠正。综上，田玉英的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院（2016）内0526民初1687号民事判决；二、高六十八优先取得位于扎鲁特旗某某镇天源综合楼X#楼22号、23号的一、二层商铺；三、驳回高六十八的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由扎鲁特旗天昊房地产开发有限公司负担100元，由田玉英负担100元。本判决为终审判决。审 判 长  沈明元审 判 员  王琳琳代理审判员  韦青青二〇一七年四月二十四日书 记 员  白雪松书 记 员  道日娜