江西省抚州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2017)赣10执异8号案外人：杨挺，男，1990年7月29日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。诉讼代理人：杨青（系杨挺父亲），男，1966年7月30日出生，汉族。案外人：钟荷芳，女，1967年4月3日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。诉讼代理人：杨青（系钟荷芳丈夫），男，1966年7月30日出生，汉族。申请执行人：福建省闽南建筑工程有限公司，住所地福建省惠安县净峰镇湖街，组织机构代码15622033-3。法定代表人：邱仅生，该公司董事长。委托诉讼代理人：邱炳坤，该公司员工，代理权限为一般授权代理。被执行人：江西省富源房地产开发有限公司，住所地江西省抚州市抚临路4号，组织机构代码66200046-4。法定代表人：邱家才，该公司执行董事。在本院执行福建省闽南建筑工程有限公司（以下简称闽南公司）与江西省富源房地产开发有限公司（以下简称富源公司）建设工程施工合同纠纷一案的财产保全中，案外人杨挺、钟荷芳于2017年4月7日对抚州市赣东大道101号奥林假日一层23号店铺的查封提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人杨挺、钟荷芳称，请依法撤销江西省抚州市中级人民法院（2013）抚民一初字第17-1号民事裁定书，解除对抚州市赣东大道101号奥林假日一层23号店铺的查封。事实及理由：2012年3月初案外人同曾娟、陈明柳的父亲（同学老乡关系）商议合伙一起购买富源公司开发的奥林假日一楼店面，因价格问题与开发商洽谈多次，5月初开发商得知我们采取现金支付不需银行按揭时，给予了一点优惠折扣价格。因购房金额较大，需要多方筹集才够支付，经与开发商协商同意采取分两步走（第一步：在5月15日前先付50,000元订金；第二步：开发商收到订金后签订购房合同，除订金外的余款在5月底之前全部付清，视同按照合同签订合同当日一次性付清享受价格优惠折扣，不作逾期付款违约处理，付清后出具交房手续）。2012年5月14日案外人通过钟荷芳的爱人杨青向开发商股东邱建挺转账50,000元店面订金，5月16日与开发商签订了购房合同，5月28日通过杨青向开发商股东邱建挺转账50,000元店面款及预告登记费550元，5月29日开发商开具了23#店面（钟荷芳、杨挺）购房收据100,000元、预告登记费550元及办理了交房手续，5月30日杨青现金支付338,673元（几家银行的钱合并归集到一家银行再转账时间会跨过月底，会违约失信，故直接取现金支付），同日开发商开具了23#店面（钟荷芳、杨挺）购房收据338,673元。2012年7月20日上午市法院民一庭对富源公司实施诉讼财产保全查封贴条，开发商告知市法院法官21#店面在5月份就已经卖掉了，你们不能查封贴条，但市法院法官没有理睬，贴完后就离开了，紧接着开发商就打电话告知此事。我们及时地向市法院民一庭法官提出21#店面是在市法院查封前真实的购买行为，付了订金签了合同，购房行为在前，只是开发商在签订购房合同后未及时预告登记而被市法院在房管部门查封，并提供了购房合同、购房收据、银行转账凭证和银行明细对账单，审查后得到市法院民一庭法官明确答复：你购买的店面是在法院查封前真实的购买行为，到时候与其他人的一起解封，你可以自己使用或对外招租，之后我与曾娟21#、陈明柳22#一起对外出租。综上所述，异议人认为：一是我付了订金签了合同，按照双方约定的时间交清了全部购房款，履行了全部义务，是双方当事人的真实意思表示，是在市法院查封前已经生效的购买行为关系，购房行为在前，故合法有效，并实际占有、使用多年且没有过错；二是市法院实施诉讼财产保全房管部门查封是在我购房后的查封，查封前未对富源公司的财产核查“是否已经出售而未及时预告登记”，既未口头通知我，也未见任何公示性的告示；三是我在市法院实施诉讼财产保全封存贴条期间，已经向市法院及时提供过购房材料，主张过我们的请求，且得到市法院民一庭法官的明确答复。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》（法释〔2016〕22号）的有关规定，异议人是案外人，为了切实维护异议人的合法权益，恳请贵院在查清事实的基础上，依法准许案外人的异议所请。闽南公司称，我方不同意案外人的执行异议申请。我公司对富源公司的财产申请查封保全，查封的时候我公司到房管局调查哪一套房子卖出去了，房管局查出来没有卖出去的房产，我们就申请法院查封，法院也到房管局去了解后才下的查封裁定。对于之前已经出卖的384套房屋，2013年我方还出具过证明材料同意他们办理房产证。法院已经查封了五年，为什么案外人前几年没有提出，现在才提出异议。因为我们和富源打官司，他们有太多东西造假了。如果你确实是买了，作为我碰到这种情况，我也表示同情。如果确实是在我们查封之后购买的房屋，那么手续是不完备的。富源公司未发表意见。本院查明，两案外人与富源公司于2012年5月16日签订了《商品房买卖合同》，由两案外人共同购买被执行人开发的抚州市赣东大道101号奥林假日一层23号店铺，购房款为438,673元。2012年5月14日杨青汇款50,000元至邱建挺账户；同月28日杨青再次汇款50,550元至邱建挺账户。2012年5月29日富源公司出具钟荷芳、杨挺购买23号店铺的100,000元收款收据复印件一份、550元代收预告登记费收款收据复印件一份，同年5月30日富源公司出具的购23号店铺的尾款338,673元收款收据复印件一份。另外，两案外人主张2012年5月30日杨青现金支付购房款338,673元。在闽南公司与富源公司建设工程施工合同纠纷一案的审理过程中，本院于2012年5月24日作出（2012）抚民一初字第11-1号裁定，于2012年5月28日查封了富源公司开发的位于抚州市赣东大道101号的“抚州奥林假日”项目中的商品住宅房1#楼2402、2#楼2702、2704、3#2702、2704、2604，一层店铺14#、15#、17#、18#、19#、20#、21#、22#、23#、24#、25#、28#，写字楼2-5#。2014年5月8日作出江西省抚州市中级人民法院（2013）抚民一初字第17号裁定，续行查封1年；2015年4月29日作出江西省抚州市中级人民法院（2013）抚民一初字第17-1号裁定，再次续行查封3年。上述事实有案外人提供的商品房买卖合同复印件、案外人的当庭陈述、江西省抚州市中级人民法院（2012）抚民一初字第11-1号裁定书、（2013）抚民一初字第17号裁定书、（2013）抚民一初字第17-1号裁定书、抚州市房产交易中心签收的送达回证等证实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。本院于2012年5月28日对涉案的23号店铺进行了查封，案外人主张在2012年5月29日其与开发商办理了交房手续。可见，即便案外人办理交房手续的主张成立，其也没有在法院查封之前合法占有该不动产。同时，案外人也未能提供证据证实涉案店铺曾办理预告登记。为此，案外人主张解除查封没有事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条规定，裁定如下：驳回杨挺、钟荷芳的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 张 俐审判员 刘志军审判员 王 琳二〇一七年四月十八日书记员 杨 甜