江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣07民终305号上诉人（一审原告）：龙南县新世界物业服务有限公司，住所地：龙南县龙翔广场南侧新世界购物公园。法定代表人：王蔚翔，系公司总经理。委托诉讼代理人：张月风，女，1963年5月3日生，汉族，住江西省赣州市龙南县，系该公司经理。委托诉讼代理人：廖龙生，龙南县经济贸易法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：陈遵兴，男，1957年5月7日生，汉族，住龙南县。上诉人龙南县新世界物业服务有限公司（下称新世界物业公司）因与被上诉人陈遵兴物业服务合同纠纷一案，不服龙南县人民法院（2016）赣0727民初709号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人新世界物业公司的上诉请求为：1、撤销一审判决第一、二、三项，改判按上诉人一审诉讼请求进行判决。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由如下：一审判决认定上诉人在履行《物业服务合同》中存在工作瑕疵，导致被上诉人不缴交物业管理费用，系事出有因，故对上诉人主张的滞纳金的请求不予支持。上诉人认为，这一认定没有事实和法律依据。上诉人开始物业服务之日起至2015年5月15日止，始终尽心尽责向该小区业主提供了较为完善的物业管理服务。被上诉人答辩称：1、2010年到2015年廖家英是新世界物业公司的财务经理，她曾经答应我们不要交物业费。２、我的房屋已经出租给了别人，要缴也是由承租人缴，不应该是我缴。新世界物业公司的一审诉讼请求为：1.被告付清所拖欠的物管费（含电梯公摊费用）计人民币2111元给原告，并从2015年5月15日至2016年5月14日止按日千分之三计算滞纳金计人民币2311元给原告；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：被告陈遵兴为龙南县新世界购物公园E3栋201号商铺的业主，该房屋的建筑面积为167.61平方米。2010年6月29日，原告新世界物业公司与被告陈遵兴签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定：由原告为被告提供物业管理服务；商铺物业服务费的收��标准为按建筑面积每月每平方米1.2元；物业费的交纳时间为每月10日到15日期间，如逾期三个月未交纳物业管理费用，物业公司有权向业主按每日千分之三的比例收取滞纳金;高层住宅业主需交纳电梯分摊费和二次供水分摊费，具体按照政府规定的专项服务收费分摊方式执行；高层住宅业主或物业使用人必须每月5日前交纳电梯分摊费和二次供水分摊费。被告陈遵兴自2014年7月起未向原告交纳物业服务费。另查明，原告于2015年5月1日撤出新世界购物公园，终止向该小区提供物业管理服务。一审法院认为：原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，该合同未违反国家法律法规的强制性规定，故为合法有效，双方当事人应当按合同的约定履行自己的义务。原告履行了物业管理的义务，依法享有向业主收取物业管理服务费的权利，被告应当按照《前期物业管理服务协议》的约定，履行其业主的义务。关于被告提出的被告将涉案房屋出租，原告应向租户收取物业费的抗辩，《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，依此规定，原告可向业主即本案被告主张物业服务费，故对被告这一抗辩不予支持。被告应当缴纳的物业服务费金额为：2011.32元（167.61平方米×1.2元/平方米/月×10月）。原告龙南县新世界物业服务有限公司未提供证据证实其按照双方签订的《前期物业管理服务协议》约定的时间向被告陈遵兴催缴物业服务费，也未提供证据证实被告陈遵兴属恶意欠费，考虑到被告未缴纳物业服务费系事出有因，故对原告要求被告支付滞纳金的请求，不予���持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、《物业管理条列》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告陈遵兴于本判决生效之日起十日内向原告龙南县新世界物业服务有限公司支付其拖欠的物业服务费2011.32元。二、驳回原告龙南县新世界物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在判决书发生法律效力后规定的履行期最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费50元，由原告龙南县新世界物业服务有限公司负担20元，由被告陈遵兴负担30元。二审审理中，上诉人新世界物业公司向法庭提交以下证据：１、新世界物业公司与城管执法大队联合执法、票据、公告等相关报告；２、整改通知；3、龙南县房地产管理局出具的证明。以上３组证据共同证明物业合同的服务期限在2015年5月15日，我们在合同期间完全按照物业合同的约定全面履行了义务。被上诉人质证认为，对这些证据的真实性无异议，合法性、合理性有异议。虽然履行了合同但没有达到效果，整个小区都是业主的东西，这完全是上诉人的责任。本院经审查认为，上诉人提交的证据尽管真实性无异议，但不能够证明其提供的物业服务完全达到合同约定标准。二审审理中，被上诉人未向法庭提交新的证据。二审审理中，本院向龙南县人民法院调取了新世界业主委员会张细梅在新世界购物公园小区其他物业服务合同中的一份调查笔录，经各方质证后无异议，本院予以确认。二审查明，上诉人退出新世界购物公园小区物业服务并移交相关资料的具体时间为2015年5月15日，并非一审判决认定的2015年5月1日。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为：上诉人原系龙南县新世界购物公园小区的物业服务公司，因其提供的物业服务引起大多数业主的不满情绪，小区业主决定成立业主委员会并由业主委员会自行组织物业管理，而无须上诉人再行物业管理。新世界物业公司与新世界业主委员会就新世界物业公司退出该小区的物业服务，转由新世界业主委员会接管的相关事宜发生纠纷并导致了诉讼，案号为（2015）龙民二初字第327号，该案中法院判决新世界物业公司退出该小区的物业服务，并移交相关资料��该判决已生效。对于上诉人新世界物业公司退出小区的具体时间，上诉人的一、二审主张均为移交并退出的具体时间为2015年5月15日，一审中的相关证据也支持这一点，本院二审向龙南县人民法院调取的新世界业主委员会张细梅的询问笔录也承认这一时间点。原审判决仅支持了2015年4月底之前的物业服务费，对2015年5月1日至2015年5月15日这半个月的物业服务费没有支持，该项处理欠妥，本院予以纠正。关于上诉人主张的滞纳金问题。由于物业服务合同约定的服务标准比较模糊，上诉人的物业服务是否达到了约定的标准，这一问题的判断有一个弹性空间。对于物业服务是否达标，新世界购物公园小区的大多数业主自有一个心里判断。从该小区决定自行进行物业管理，不再由上诉人进行管理来看，小区大多数业主对上诉人的服务还是不满意，且一���法院也认定了上诉人的服务有一定的瑕疵，并据此对上诉人主张的逾期交付物业费的违约金不予支持。本院认为，原审判决该项处理是妥当的，应予维持。上诉人以龙南县人民法院支持了新世界购物公园小区旁边的龙泽居小区物业服务公司主张的逾期交付物业费违约金的请求，认为本案也应支持该请求。本院认为，龙泽居小区与新世界购物公园小区，小区项目不同，物业服务公司也不同，不具有可比性。被上诉人称，上诉人的员工廖家英曾经答应被上诉人免交2010年到2015年的物业服务费用，被上诉人对此并未提交证据，被上诉人对此也不认可。被上诉人称，其该商铺已经出租给了案外人，即便要交物业费，也应该由该承租人交纳。对此，本院认为，《物业管理条例》第四十二条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用��业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”。被上诉人陈遵兴作为案涉房屋的业主，其并没有提交租赁合同，证明其与承租人约定了案涉房屋的物业服务费由承租人交纳。退一步来讲，即便其与承租人约定了物业服务费由承租人交纳，但在承租人实际没有交纳的前提下，根据上述规定，上诉人仍然有权要求作为业主的被上诉人承担连带责任。被上诉人承担物业服务费后，再向承租人追偿。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人��共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持龙南县人民法院（2016）赣0727民初709号民事判决第二项；二、变更龙南县人民法院（2016）赣0727民初709号民事判决第一项为：由被上诉人陈遵兴于判决生效之日起十日内向上诉人龙南县新世界物业服务有限公司支付其尚欠的2015年5月15日之前的物业服务费2111元；一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，由上诉人龙南县新世界物业服务有限公司负担50元，由被上诉人陈遵兴负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  郑小兵代理审判员  张志平代理审判员  赖国东二〇一七年四月五日书 记 员  钟 琳书 记 员  姚冰霞