江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终1708号上诉人（原审原告）：项翡。委托诉讼代理人：朱骏超，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐旬，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：昆山特福隆房地产开发有限公司。法定代表人：黄虹，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陆敏华，昆山市花桥法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈卫隆，昆山市花桥法律服务所法律工作者。上诉人项翡、昆山特福隆房地产开发有限公司（以下简称特福隆公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初11721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。项翡的上诉请求：撤销原判，改判特福隆公司支付逾期交房违约金。事实和理由：一、原审判决以同地段毛坯房租金标准作为参考依据，按照万分之0.5标准计算逾期交房的违约金明显过低。二、原审判决脱离实际，以项翡未能举证证明其实际损失为由，不支持项翡诉讼请求，将使购房人陷入更为不利的诉讼境地。三、项翡主张的每日万分之二违约金以五年期以上的贷款利率4.9%作为参考标准，具有客观合理性。特福隆公司辩称，同一审答辩意见。特福隆公司上诉请求：撤销一审判决，驳回项翡的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决虽然已查明特福隆公司是因何原因导致延期交房，但却不认定该原因是属于双方签订的《商品房购销合同》第八条约定的特福隆公司可据实延期的特殊原因，导致判决不公。特福隆公司延期交房的原因：1、台风以及其他灾害性天气造成停工287天；2、昆山市城市管理行政执法局花桥城管中队停工通知，昆山市花桥经济开发区规划建设局通知，昆山市人民政府通知，昆山市供电公司花桥供电所停电通知。上述两点共造成延期交房341天，属于合同约定的可据实延期的特殊原因，二、因此特福隆公司不应当承担延期交房的违约责任。项翡辩称，不同意特福隆公司的上诉请求。原审判决未认定特福隆公司逾期交房是因为不可抗力原因导致；顺延交房是免责的格式条款，应属于无效；特福隆公司应当对相关政策有所了解并预见，不能将全部经营风险通过格式条款约定转嫁给购房者；特福隆公司并无证据证明因上述原因实际停工，也未履行合同约定的告知义务。项翡向一审法院起诉请求：特福隆公司支付逾期交房违约金（以765000元为基数，按照每日万分之二为标准，自2016年1月1日起算至实际交房之日止）。一审法院认定事实：2014年11月1日，原审原告项翡与原审被告特福隆公司签订《商品房购销合同》（以下简称“购销合同”），约定由原审原告购买原审被告开发的位于昆山市花桥镇绿地大道北侧集善路东侧富隆花园3幢2单元2404号房屋，房屋价格为765000元，合同约定原审被告应于2015年12月31日前将该房屋交付于原审原告。购销合同第八条约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.经国家法律、政策、地方性法规变化或因政府的基础配套设施没有建设而引起的验收延期；3.新颁布的国家政策、地方政策，当地政府部门的规定或规划调整等指令，造成商品房建设延期：因雨、雾、冰冻、流行病、高温等天气因素、自然灾害或社会事件，造成商品房建设延期的”。购销合同第九条“出卖人逾期交房违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期事件，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。合同签订后，原审原告向原审被告交付了全部房款。原审被告未于2015年12月31日将涉案房屋交付给原审原告，至今已超过90日。2016年3月9日，原审被告向包括原审原告在内的业主发布延迟交房告知书，承诺最晚交房时间为2016年9月30日，并声明买受人继续履行合同的，原审被告将按买受人已支付房价款的万分之0.5支付违约金。2016年10月12日，原审被告发布交房通知书，通知原审原告交房延期，并定于2016年12月25日交房。现原审原告要求继续履行购销合同。另查明，原审被告提供天然气供用协议，证明原审被告延期交房一部分原因是因为天然气公司延期施工；原审原告对该证据不认可。原审被告提供原审被告工地因政府通知停电导致停工情况汇总表以及昆山市花桥供电所出具的停电证明6份、原审被告工地因台风以及其他灾害天气造成的停工汇总表以及由昆山市气象局资料室出具的气象证明一份、原审被告工地因政府发文通知导致停工的汇总表、花桥城管中队出具的停工通知一份，上述证据证明原审被告在施工期间因不可抗力以及当地政府部门的规定和天气因素造成的原审被告延期交房；原审原告对该组证据的真实性不予认可。审理过程中，一审法院分别对位于昆山市花桥镇的三家房产中介公司（昆山市花桥镇德源房产经纪事务所、昆山旭东房产经纪有限公司、昆山市花桥镇正恒房产中介事务所）做了三份调查笔录，内容为对昆山市花桥镇绿地大道北侧、集善路东侧富隆花园周边同地段同类房屋的房屋租金情况的陈述；原审原告对上述笔录的真实性无异议，但认为询问笔录中的租金明显过低，且租金损失无法涵盖原审原告因原审被告违约造成的损失；原审被告对上述笔录的真实性无异议，但认为该笔录与本案无关，且认为笔录中所述租金高于实际租金。一审法院综合上述三份笔录，结论为：1、2016年以来，上述地段面积在80到105平方米之间的两房（毛坯）的月租金为1200元至1300元左右，三房（毛坯）的月租金为1400至1500元左右；2、2016年以来，上述地段面积在80到105平方米之间的两房（简装修）的月租金为1500元至1600元左右，三房（简装修）的月租金为1800至1900元左右；3、按照原审原告与原审被告签订的《昆山市商品房购销合同》第十三条及附件三，涉案房屋类型的装修在房产中介交易时属于毛坯房。上述事实有商品房购销合同、发票、延迟交房告知书、交房通知书、延迟交房情况说明、昆山花桥富隆花园项目竣工收尾施工进度总控计划、论坛信息打印件、富隆花园工程进度承诺书、交房通知书、天然气供用协议、停工情况汇总表、停电证明、气象证明、停工通知，以及一审法院庭审笔录、调查笔录和质证笔录予以证实。一审法院认为，原审原告项翡与原审被告特福隆公司签订的购销合同系双方真实意思表示，依法成立并有效，双方均应恪守。本案中，原审原告已按购销合同的约定向原审被告交付了全部购房款，而原审被告未在约定的时间内向原审原告交付房屋，违反了合同的约定，应当承担违约责任。现原审原告要求继续履行购销合同，并要求原审被告支付违约金，关于原审原告称合同第九条第二款约定的“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”过低，而要求按照已支付房款的万分之二计算违约金的请求，审理中，一审法院向原审原告释明是否变更诉请，但其未作变更，仍主张违约金；一审法院认为，经核算，购销合同中约定的违约金与涉案房屋周边同地段同类型房屋的租金标准基本相当，加之原审原告主张因原审被告逾期交房导致原审原告的生活遭受重大损失，但原审原告并未提出具体证据证明，且购销合同中约定的违约金标准并不违反法律法规的规定，故对原审原告的此项诉请不予支持，一审法院仅支持按照双方签订的购销合同第九条中约定的按照已交付房价款万分之0.5计算的违约金（即以765000元为基数，按照万分之0.5为标准，从2016年1月1日计算至原审被告实际交房之日止）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：原审被告昆山特福隆房地产开发有限公司支付原审原告项翡逾期交房违约金（以765000元为基数，按照万分之0.5为标准，从2016年1月1日计算至原审被告实际交房之日止），于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费496元，减半收取为248元，由原审原告负担165元，原审被告负担83元。二审中，特福隆公司陈述已经于2017年1月24日向购房人交房，逾期交房的违约金应该计算到2017年1月24日。项翡认可已收到特福隆公司的交房通知，通知其于2017年1月25日至2017年2月10日期间收房，其已经收房，并同意逾期交房违约金截止计算至2017年1月24日。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，项翡与特福隆公司签订的商品房购销合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。双方因特福隆公司未能按期交房产生纠纷，本案案由应为商品房销售合同纠纷，一审判决认定本案为房屋买卖合同纠纷不当，应予纠正。本案争议焦点一：特福隆公司是否应当承担逾期交房的违约责任。本院认为，根据合同约定，特福隆公司应当在2015年12月31日前将房屋交付给项翡，特福隆公司未能在约定期限交房，已经构成逾期交房。特福隆公司上诉认为，根据双方合同第八条的约定，未能如期交房是因为遭遇台风等不可抗力以及当地政府部门的规定或规划调整等指令，可以据实予以延期。本院认为，不可抗力是指不能预见不能避免并不能克服的客观情况，作为开发商对建设过程中台风等灾害性天气，属于应当预见到的可能发生的情况，不属于不可抗力。特福隆公司上诉提出根据昆山市城市管理行政执法局花桥城管中队等单位的通知而停工，但未能提供证据证明确实因上述通知停工而造成了商品房建设的延期。因此，特福隆公司认为其不应承担逾期交房违约责任的上诉理由，不能成立。本案争议焦点二：合同约定的特福隆公司应当承担的逾期交房违约金是否明显过低。本院认为，根据合同第九条的约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，特福隆公司按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。特福隆公司在收取项翡购房款后，未能按期交房，应当承担该期间占用购房款资金的利息损失，原合同约定的每日房价款万分之0.5的违约金明显过低，应当予以调整。二审中，项翡认可已收到特福隆公司的交房通知，同意逾期交房违约金截止计算至2017年1月24日，故本院将该项违约金调整为自原合同约定的交房日次日即2016年1月1日起至2017年1月24日止，以购房款为基数，按照同期一年期贷款基准利率计算。综上，项翡的上诉请求部分成立，应予支持，特福隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款，第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初11721号民事判决。二、昆山特福隆房地产开发有限公司支付项翡逾期交房违约金（以765000元为基数，从2016年1月1日起至2017年1月24日止，按同期银行一年期贷款基准利率计算），于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费496元，减半收取为248元，由项翡负担元83元，昆山特福隆房地产开发有限公司负担165元。二审案件受理费992元，由昆山特福隆房地产开发有限公司负担元744元，项翡负担248元。本判决为终审判决。审判长  黄文杰审判员  郑 雄审判员  周 红二〇一七年四月十八日书记员  杨颖颖