福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)闽0104民初1167号 原告：福州闽江世纪城置业有限公司，住所地：福州市仓山区建新镇阵坂村金山投资区综合楼二层。 法定代表人：陈城光。 委托诉讼代理人：孙传恒，福建金欧律师事务所律师。 被告:朱丽琴女，1982年6月23日出生，汉族，住福建省罗源县，现住福州市晋安区。 被告:叶信文男，1979年9月6日出生，汉族，住福建省寿宁县，现住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：蔡晨思，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 原告福州闽江世纪城置业有限公司与被告朱丽琴、叶信文商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福州闽江世纪城置业有限公司委托诉讼代理人孙传恒、被告叶信文委托诉讼代理人蔡晨思到庭参加诉讼。被告朱丽琴经公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1.判决解除ＦＺ×ＸＪ××号《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告将位于仓山区东侧闽江世纪城-53地块Ｂ区Ｂ-×＃楼×单元的房屋返还原告；3.判令被告支付违约金150981.9元；4.判令被告立即支付代偿款36856.53元，并从原告代偿之日起以实际欠款为基数，按同期同类银行贷款利率的标准支付利息，直至还清代偿款项之日；5.判令被告在判决生效后7日内配合按照房产主管部门要求办理完毕ＦＺ×ＸＪ××号《商品房买卖合同》注销手续或该商品房返还过户手续。如被告逾期履行，每日应按总房款的万分之五支付违约金；6.判令被告赔偿原告律师费41996元和本案诉讼费用。事实和理由：原告在福州仓山区开发‘闽江世纪城’楼盘，两被告购买了仓山区东侧闽江世纪城-53地块Ｂ区Ｂ-×＃楼×单元号房。2014年10月23日，原告与两被告签订编号为ＦＺ×ＸＪ××号《商品房买卖合同》，合同约定商品房单价每平方米14232.83元，总房价款1509819元，付款方式及期限为：于2014年10月5日前付定金50000元，于2014年10月22日前付房款209819元，于2014年10月23日前付房款200000元，于2014年11月23日前付商业贷款1050000元。合同附件六《补充协议》第11.5条约定买受人如有任何导致银行追究出卖人保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，均构成买受人违约。自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人履行担保责任之日起7日内，买受人应当按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此遭受的损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。如累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权单方解除合同，并自应退还买受人的款项中（款项为本合同原房款）直接扣除违约金、出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应当支付给出卖人的款项：房款不足抵扣的，买受人应收到出卖人通知后7日补足。合同签订后，被告与中国银行福州东部新城支行签订《个人一手住房贷款合同》（编号ＤＢ-2014-01-ＭＪＳＪＣ×号），并由原告提供阶段性连带责任保证。截至2016年3月2日被告已逾期3期未归还贷款逾期金额36856.53元。后贷款行向原告主张保证责任，原告已代被告清偿逾期款36856.53元。根据合同约定，原告有权向两被告追偿代垫的逾期款，鉴于被告严重违约达三期（含三期）以上，原告有权要求单方解除合同，并要求被告按全部购房款1509819元的10%承担违约金以及律师费。 被告朱丽琴未作答辩。 被告叶信文辩称，对逾期事实无异议，但对违约金和代偿款的金额有异议；愿意向原告支付代偿款，但对违约金的金额和计算标准双方要另行协商；要求继续履行合同，原告存在逾期办证，逾期办证的违约金应在本案中一并抵扣。请求法院依法判决。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。被告朱丽琴未到庭参加诉讼,又未提出书面异议并提交证据，视为自愿放弃质证权利。原告提交的证据来源真实合法且与本案有关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年10月23日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＦＺ×ＸＪ××），约定：被告购买原告开发建设的福州市仓山区东侧闽江世纪城-53地块Ｂ区Ｂ-×＃楼×单元房屋；商品房总价款为1509819元；付款方式和期限：于2014年10月5日前付定金50000元，于2014年10月22日前付房款209819元，于2014年10月23日前付房款200000元，于2014年11月23日前付商业贷款1050000元。《商品房买卖合同》附件六补充协议第十一条第5款约定：“买受人如有任何导致银行追究出卖人保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，均构成买受人违约。自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人履行保证责任之日起7日内，买受人应按全部购房款的10%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。如累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权单方解除合同，并自应退还给买受人的款项中（款项为本合同原房款）直接扣除违约金、出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项；房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人通知后7日内补足。”被告未按期履行合同约定的还款义务，贷款银行中国银行福州东部新城支行向原告主张保证责任，截至2016年3月11日，原告向中国银行福州东部新城支行代被告偿还贷款本息共计36856.53元。 另查明，原、被告已办理了交房手续，原告将讼争房屋交付被告。 本院认为，原、被告于2014年10月23日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效。双方应按约履行合同的义务。被告未按约偿还按揭贷款已构成违约，原告主张解除讼争合同符合双方的约定，本院予以支持。讼争合同解除后具有溯及力，可恢复原状，故原告主张被告返还该商品房并协助办理合同备案注销手续，予以支持。截至2016年3月11日，原告代被告向银行偿还款项累计36856.53元，其作为保证人已经承担保证责任，有权向被告追偿。根据讼争合同附件六补充协议第十一条第5款约定，买受人拖欠银行月供款导致出卖人承担担保责任的，买受人应按全部购房款的10%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、律师费等）。该合同条款同时约定了违约金及损失赔偿金，支付违约金和赔偿损失都是合同违约责任的主要形式，违约金具有补偿和处罚的双重属性,而赔偿损失主要是一种补偿性质的责任形式。当双方约定的违约金足以弥补实际经济损失时,不能要求违约方在支付违约金的同时赔偿损失。故原告诉请被告按购房款1509819元的10%支付违约金150981.9元，符合合同约定，予以支持，但关于被告支付代偿款项的利息以及律师费等诉请，属于损失赔偿金的范畴，前述违约金已予以补偿，本院不再支持。原告诉请被告支付迟延注销期间的违约金，但原告在本案诉请解除合同并据此要求被告协助办理注销手续，尚未进入履行阶段，未产生被告迟延履行之事实，原告径行要求迟延注销违约金，不予支持。被告朱丽琴经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告福州闽江世纪城置业有限公司与被告朱丽琴、叶信文于2014年10月23日签订的《商品房买卖合同》及补充协议; 二、被告朱丽琴、叶信文于本判决生效之日起十日内协助原告福州闽江世纪城置业有限公司办理《商品房买卖合同》(合同编号：FZ×XJ××)备案注销手续； 三、被告朱丽琴、叶信文于本判决生效之日起三十日内将坐落于福州市仓山区东侧闽江世纪城-53地块Ｂ区Ｂ-×＃楼×单元房屋返还原告福州闽江世纪城置业有限公司； 四、被告朱丽琴、叶信文于本判决生效之日起十日内偿还原告福州闽江世纪城置业有限公司为其代垫的按揭款项36856.53元并支付违约金150981.9元； 五、驳回原告福州闽江世纪城置业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费18390元,由被告朱丽琴、叶信文负担。两被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费收据），由被告朱丽琴、叶信文负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判长  任小平 审判员  陈家挺 审判员  陈曜辉 二〇一七年四月十日 书记员  黄 玲 附一：本判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 附二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。