上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初2255号原告：葛伟国，男，1959年4月30日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：秦军，上海市东方正义律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾慧，上海市东方正义律师事务所律师。被告：俞志平，男，1963年1月24日生，汉族，住上海市浦东新区。原告葛伟国诉被告俞志平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员胡铁红独任审判。本院依法于2017年2月22日公开开庭进行了审理。原告葛伟国的委托诉讼代理人秦军，被告俞志平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛伟国诉至本院，提起诉讼请求：1.解除原告与被告的《个人房屋出租(合同)》(以下简称《合同》)；2.被告返还原告保证金人民币1万元(以下币种同)；3.被告向原告支付装修补偿款321,842元、搬家费4,041.36元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年3月28日，原告根据被告的要求，向被告支付订金1万元，作为《合同》项下的保证金，保证《合同》履行。2012年5月1日，原告与被告签订《合同》，约定被告将其自有的坐落于上海市浦东新区宣桥镇三灶亦园路XXX号房屋出租给原告经某餐饮，建筑面积约200平方米，包括赠送的地下室面积、地上一层40余平方米、地上二层160余平方米，类型为商业用房。《合同》约定了租赁期限、租金支付，第八条第二款还约定：因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，原告无条件服从，被告不承担任何违约责任。装修费赔偿原、被告双方各享受承担装修费用的一半，产权归被告所有。《合同》签订后，被告即向原告交付了房屋，原告在征得被告同意后，聘请装修公司对系争房屋进行了全面装修，并开展经某，原告也按约向被告付清了截至2012年底的房租。但原告派人去被告处支付2013年租金，被告拒收。由于2012年年底，系争房屋被纳入征收范围，导致原告无法实现合同目的，又因为2015年6月6日被告派人到原告店内打砸，严重影响原告经某，故原告依据合同法第九十四条第一项、第四项要求解除《合同》。《合同》解除后，被告应向原告返还保证金1万元，并向原告支付搬家费及房屋装修补偿款。由于被告就系争房屋已经签订拆迁协议，并已经就系争房屋形成拆迁补偿结算单及评估报告，原告根据补偿结算单主张被告赔偿搬家费4,041.36元，及装修补偿款643,684元的50%。故原告诉至法院，诉请如前。庭审后，原告去房地产交易中心查询系争房屋房地产登记信息无果，因系争房屋在不动产登记系统中并无产权登记信息。因此原告称其对于系争房屋是否有合法建造手续也不了解，认为应由被告提供相关证据，且被告认为即便系争房屋无合法建造手续或权利证书，但原告在《合同》签订后为经某酒店，投入了大量资金对系争房屋进行装修，故即使合同无效，被告仍应赔偿原告损失。被告俞志平辩称不同意原告所有诉请。关于解除合同，系争房屋确实纳入征收范围，但不影响原告经某，被告未要求原告返还房屋；《合同》约定租期截止到2017年4月30日，目前《合同》仍在履行；被告未影响原告经某，2015年6月6日被告的确派人去原告处催收租金，当时由于原告不配合，在催款过程中发生争执，被告派去的人砸碎了一块玻璃，但没有原告陈述的其他打砸行为，被告没有影响原告经某的情形。关于保证金返还，被告从未收到过保证金1万元，故不同意返还。关于装修费，首先，动迁结算单中的拆迁费针对的是原告承租房屋楼上的202，与原告无关；其次，被告向原告交付的房屋本身带有装修，原告承租后仅装修了一楼的熟食间及在2楼原有墙纸下面粉刷了涂料，仅同意就原告装修部分花费补偿其50%；第三，目前被告未就系争房屋签订过动迁协议，故不存在补偿拆迁费的问题；第四，《合同》约定原告装修需征得被告同意，但原告装修前未征得被告同意。关于搬家费，原告自2013年起就再未付过房租，原告违约在先，故不同意支付搬家费。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1、《合同》；被告对此真实性无异议。法院亦确认该证据的真实性。2、2012年3月28日订金收据一张，证明应被告口头要求，原告支付被告保证金1万元。被告否认其出具过该收据，不确认收到1万元，并称从未要求过原告支付保证金，原告也未支付过保证金。法院审查该收据，由于该收据上仅显示原告于该日支付房屋订金1万元，但并未体现收据的出具主体是何人，也未体现支付的是租赁房屋的保证金，故本院难以仅通过该证据认定被告收取过原告保证金1万元。3、2012年4月20日案外人上海耀展企业形象策划有限公司制作的报价单、2012年4月20日上海耀展企业形象策划有限公司出具的金额为26,434.50元的收款收据、2012年4月20日案外人上海飞韵建筑装饰工程有限公司制作的装修明细表、2012年4月20日上海耀展企业形象策划有限公司出具的金额为241,142元的收款收据、金额为10,800元欠条、金额为5,800元的欠条、金额为11,245元的装修材料明细，证明原告对系争房屋进行了全面装修。被告不认可该组证据的真实性，对原告所称的装修内容也不认可，确认原告仅装修了系争房屋一楼熟菜间及在2楼原有的墙纸下面粉刷了涂料。本院分析认为首先，在被告否认原告该组证据真实性的前提下，原告的该组证据报价单及收款收据尚不能证明其用于租赁房屋的装修及广告工程的内容及花费的真实性；其次，单凭金额为10,800元欠条、金额为5,800元的欠条、金额为11,245元的装修材料明细这三份证据，其内容未体现是用于装修租赁房屋。4、收条，证明原告向案外人“牛牛火锅店”支付转让费75,000元，在原告承租系争房屋前，系争房屋由案外人经某，案外人对系争房屋进行了装修，原告支付的转让费是针对接收装修而支付的。被告认为原告支付这笔款项是为购买案外人可某某的设备，并非是购买装修所支付的费用，且与被告无关。本院认为但凭该份证据，在原告无其他证据补充的情况下，证据内容显示支付的为“转让费”，并非装修费。5、2015年7月10日上海市浦东新区人民政府作出的浦府房征决字【2015】第002号《国有土地上房屋征收决定》、2015年7月10日上海市浦东新区人民政府公告，证明系争房屋已被纳入征收范围。被告对此真实性无异议，确认系争房屋所在地块已经被纳入动拆迁范围，但被告尚未与相关部门就系争房屋签订过拆迁协议。本院确认该证据的真实性。6、2015年6月6日原告自行拍摄的系争房屋照片一组及当日公安局接警记录，证明被告本人虽未到，但被告委派包括其员工在内的人员到原告店内打砸闹事，砸碎了玻璃门、台阶及门口大理石装修，原告报警。被告对该组证据真实性无异议，承认当日其曾派员到原告处催收房租，原告拒付，催款过程中确实发生了争执，但只砸碎了一块玻璃，没有其他破坏行为。被告认为即使损坏行为存在，与原告的诉请也没有直接关系。本院认为原告举证的报警记录一方面是警方记录的报警人单方陈述，另一方面报警记录显示为匿名电话拨打，看不出是原告报警，且被告否认曾有打砸行为，本院难以确认原告欲证事实。7、2012年的拆迁安置补偿协议及结算单、装饰及附属设施估价报告单，证明被告获得装饰费643,486元，搬家费4,041.36元。原告认为拆迁协议上的拆迁房屋就是租赁房屋。被告对于该组证据真实性无异议，确认其签过协议，但拆迁的是下盐公路3914弄海志花苑XXX号门202，是指2楼房屋，是住宅性质，被告出租给原告的是1楼和停车库，是商用房，因此这组证据与本案无关。本院在庭审后向动迁部门相关负责人了解到虽针对202与被告签订过动迁协议，动迁补偿方式为产权置换，但由于202房屋未进行产权登记，由于房屋产权不明，故动迁协议实际并未履行。被告并未举证。结合原告的举证及双方当事人的庭审陈述，本院经审理认定事实如下：2012年，原告与被告签订《合同》。第一条约定被告将自有的坐落在上海市宣桥镇三灶亦园路XXX号，建筑面积约200平方米、使用面积约200平方米，类型商业用房，出租给原告作餐饮使用。第二条约定被告从2012年5月1日起将出租房屋交付原告使用，至2017年5月1日收回。……第三条约定月租金为5,000元，交付方式为半年一交，由原告在2012年4月1日交纳半年租金3万元整给被告，先付后用。……第四条约定……原告因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到被告同意后方可施工。……第八条约定……2、因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋原告无条件服从，被告不承担任何违约责任。装修费赔偿原、被告双方各享受承担装修费用的一半(各50%)，产权为被告所有。2012年12月31日，被告作为被拆迁人与拆迁人上海南汇汇集建设投资有限公司签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议(适用面积标准房屋调换)》，约定拆迁的房屋坐落在宣桥镇下盐公路XXX号海志花园XXX号门202，建筑面积为168.39平方米。第二条约定被告选择《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十九条规定的面积标准调换的补偿安置方式，并同意支付超出应安置面积的部分的房地产市场价。第五条约定经双方协商一致，上海南汇汇集建设投资有限公司安置被告的居住房屋坐落在枫丹白露四期，实际建筑面积230平方米。上海市浦东新区人民政府国有土地上房屋征收决定(浦府房征决字【2015】第002号)：因公共利益需求，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(上海市人民政府令第71号)规定，现决定征收下列范围内的房屋，同时收回该范围内国有土地使用权。房屋征收范围：东至南六公路、西至申江路(宣桥段)、南、北以规划红线为准的国有土地上房屋。2015年6月6日上午9时32分，上海市公安局浦东分局接到报警电话，公安记录报警内容为：“2015年6月6日7时44分，报警人使用不明电话报警称：在下盐公路XXX号8人持榔头上门砸坏报警人家中物品，请民警到场处理。请民警携带必要的个人防护装备，并注意自身安全。”(以上内容未经公安机关核实)。本院认为，就合法建造的房屋签订的房屋租赁合同合法有效。原告认为其与被告签订的房屋租赁合同合法有效，则原告应对其主张承担举证责任。但在本案中，原告未举证证明其租赁的房屋是合法建造的房屋，则原告应承担举证不能的不利后果。故对于原告要求解除租赁合同的诉求，本院难以支持。关于原告要求被告返还保证金1万元，由于被告否认收取过该笔款项，结合本院对该证据的分析，本院认为原告该项诉请缺乏事实依据，故难以支持。关于原告要求被告支付装修费补偿321,842元及搬家费4,041.36元。关于原告主张的装修费及搬家费，由于原告举证未能充分证明用于租赁房屋的装修内容及花费，且原告主张的金额均是基于动迁协议及补偿结算单，但由于该动迁协议及补偿结算单均未履行，则原告现在要求被告支付，缺乏事实依据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：驳回原告葛伟国全部诉讼请求。案件受理费6,250元，减半收取3,125元，由原告葛伟国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  胡铁红二〇一七年四月一日书记员  蒋 炜附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。