四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终3404号上诉人（原审被告）：成都水目光华实业有限公司，住所地成都高新区天府三街69号1栋13层1314号。法定代表人：叶洋，执行董事。委托诉讼代理人：王毅，中豪律师集团（四川）事务所律师。委托诉讼代理人：周奥岚，中豪律师集团（四川）事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都萃峰投资发展有限公司，住所地成都高新区西部园区百草路。法定代表人：薛政强，总经理。委托诉讼代理人：罗艳琳，四川君合律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋乾罡，四川君合律师事务所律师。上诉人成都水目光华实业有限公司（以下简称水目光华公司）因与被上诉人成都萃峰投资发展有限公司（以下简称萃峰公司）服务合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初7841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。水目光华公司上诉请求：撤销原判，改判驳回萃峰公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.萃峰公司采取长期持续停电行为导致水目光华公司无法使用租赁房屋，水目光华公司不应向萃峰公司支付物业服务费；2.一审法院认定萃峰公司代水目光华公司缴纳水电费8175.11元没有事实和法律依据等。萃峰公司答辩称，1.萃峰公司已经举证证明了断电后恢复通电的事实；2.断电措施并不必然导致水目光华公司不能使用涉案房屋；3.生效判决书已经确认水目光华公司用自行购买的发电机发电，仍在使用涉案房屋；4.萃峰公司为涉案房屋安装了分户水电表，可以清楚显示水目光华公司用的水电度数；5.水目光华公司对萃峰公司出具的催收水电费的缴费通知单予以认可。请求驳回上诉，维持原判。萃峰公司在本案一审中起诉请求：1.水目光华公司向萃峰公司按每月3101.76元支付自2016年1月1日起至实际腾退房屋之日止的管理服务费，暂计至2016年6月8日应付16335.94元；2.水目光华公司向萃峰公司按当年管理服务费总额3%支付滞纳金至结清物管费为止；3.水目光华公司支付萃峰公司代缴的水电费8175.11元；4.诉讼费由水目光华公司负担。一审法院经审理认定如下事实：被告水目光华公司因自原告处承租位于成都高新西区百草路366号萃峰国际·科研中心6栋2号（面积516.96平方米、园区号：33号）的房屋，双方于2015年7月3日签订了编号为YQFW018的《园区管理服务协议》，就甲方（原告）为乙方（被告）提供园区管理服务事宜约定：1.根据双方签订的《房屋租赁合同》，甲方就案涉租赁房屋为乙方提供园区管理服务；2.乙方同意甲方委托第一优联为乙方承租的房屋提供园区内物业管理服务；3.管理服务期间为60个月，自2015年7月1日起至2020年6月30日止；4.管理服务费按照产权面积6元/㎡·月计算，每年服务费总金额37221元；5.乙方租赁物业产生的水费、电费、气费，按照水4.41元/吨、电1.35元/度、气3.25元/立方收费标准结算，由甲方代收代缴，乙方按月交纳；5.管理服务费缴纳实行预付，每6个月为一次缴纳周期，首次支付时限为2015年7月1日至2015年12月31日，合计金额为人民币18611元，后续的管理服务费，乙方须于每个缴纳周期首日提前30日预付给甲方；6.乙方应按本协议相关约定向甲方按时足额支付管理服务费，不得以任何理由拖欠，否则，每逾期一日，应向甲方支付当年管理服务费总额3%的滞纳金。庭审中，原、被告确认，前述《园区管理服务协议》约定的“园区管理服务”内容基本为物业服务企业为园区提供的相关物业服务。合同签订后，萃峰公司向水目光华公司交付了涉案房屋，水目光华公司向萃峰公司支付了2015年7月1日至12月31日的管理服务费、租金，此后未再支付前述费用。萃峰公司于2015年7月至2016年7月期间委托第一优联物业服务有限公司为被告承租的房屋提供园区内物业管理服务并支付了相应的物业服务费；2016年8月1日，原告萃峰公司与闽邦物业签订《物业管理服务协议》，约定由闽邦物业提供案涉房屋所在园区的物业服务，包括：物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运，雨、污水管道疏通等，物业服务费标准：6元/平方米/月，按业主或物业使用人拥有的物业产权面积交纳，协议签订后，闽邦物业即进驻园区并进行物业管理服务，原告向闽邦物业支付了案涉租赁房屋截至2016年12月31日的物业服务费。另查明，协议实际履行过程中，由原告统一向供电公司、自来水公司缴纳水电费，原告于每月中旬向被告提供上月的水电费《缴费通知单》，载明缴费期间、起止读数、用量、单价、金额等信息，被告依据该《缴费通知单》向原告交纳水电费。被告向原告交纳了截至2015年12月14日的水电费，此后，未再向原告交纳水电费。原告提供的《缴费通知单》显示，2015年11月16日至2015年12月14日水费为83.79元、电费为4374元；2015年12月14日至2016年1月13日水费为79.74元、电费为5020.65元；2015年12月14日至2016年2月13日水费为106.32元、电费为7944.75元；2015年12月14日至2016年3月13日水费为132.9元、电费为7944.75元；此后的每月仅产生水费，未产生电费，至2016年8月13日，尚欠水费为230.36元、电费为7944.75元，共计8175.11元。庭审中，原告称案涉房屋安装有分户独立水表、电表，前述数据均系查询表内读数所作记载；被告称无法明确原告安装的水表、电表是否与实际使用的房屋对应，经一审法院释明，被告仍未对水表、电表读数进行核实。还查明，原、被告《房屋租赁合同》约定第二次支付租金的时限为2016年1月1日至2016年6月30日，租金合计金额为59450元，被告应于2016年1月1日前支付。原告于2015年12月11日向被告发送了告知函，要求被告于12月15日向其支付第二期租金、物业管理费、水电费。被告于2016年1月12日向原告出具《承诺函》，承诺于2016年1月25日前支付2016年1月1日至12月31日的房租、物管费等费用91092.06元，并支付3万元滞纳金。2016年1月12日，原告对水目光华租用的房屋采取了断电措施。庭审中，原告主张当日下午即对被告恢复供电，被告对此不予认可，并主张原告至今尚未恢复供电，被告于2015年12月底购买了发电设备自行供电，被告占用案涉房屋至今未予腾退。一审法院认为，萃峰公司与水目光华公司签订的《园区管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。庭审中，原、被告确认，前述《园区管理服务协议》约定的“园区管理服务”内容基本为物业服务企业为园区提供的相关物业服务，即主要为园区内建筑物及其附属设施提供的包括清洁卫生、维修、养护和管理等方面的服务，被告至今仍未搬离案涉房屋，原告提供的缴费发票、收据、《物业管理服务协议》能够证明原告委托第一优联物业服务有限公司、闽邦物业为被告提供了截至2016年12月31日的协议约定的服务内容，被告应当按照约定向原告交付相关费用。闽邦物业虽非《园区管理服务协议》约定服务企业，但被告在园区内入驻期间，实际享受了闽邦物业提供的物业服务，且被告并未提供证据证明其服务质量、服务内容存在瑕疵，故原告主张被告按照约定付费标准向其支付物业服务费，一审法院予以支持。对于2016年12月31日之后的物业服务费，原告并无充分证据证明已实际提供服务，故一审法院不予支持。协议履行期间，原告于2016年1月12日对案涉房屋采取了断电措施，原告提供的《缴费通知单》显示，案涉房屋在2016年1月13日至2016年2月13日期间产生用电量2166度，故在此期间，原告曾对被告恢复供电，但具体何时恢复，原告并无确凿证据。关于2016年1月13日至2016年2月13日期间或此后原告是否有再次断电的行为、断电时间，被告并未提供充分证据予以佐证。而用电为一种作为的行为，被告可以选择通过公共用电系统用电，亦可选择自行发电使用，《缴费通知单》显示2016年2月13日后无用电情况并不能排他的证明原告再次进行了断电且未恢复。其次，本案系服务合同纠纷，诉讼标的为原、被告之间就提供服务约定的相关权利义务法律关系，被告主张原告断水、断电的违约行为，实质是关于原、被告之间在履行房屋租赁合同过程中原告是否按约履行了提供约定租赁物（包括水、电、气设施能否正常使用）义务的问题，被告的该项抗辩观点与本案讼争焦点无关，若原告存在违约行为，被告可在另案法律关系中向原告主张赔偿损失。关于原告主张的滞纳金。一审法院认为，根据协议约定，管理服务费缴纳实行预付，每6个月为一次缴纳周期，首次支付时限为2015年7月1日至2015年12月31日，合计金额为人民币18611元，后续的管理服务费，须于每个缴纳周期首日提前30日预付，否则，每逾期一日，应向原告支付当年管理服务费总额3%的滞纳金。原告主张的滞纳金性质为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本案中，萃峰公司因水目光华逾期支付物业管理费的违约行为受到的实际损失为资金利息的损失，原告并未提供证据对其其他损失予以佐证，综合合同的履行情况及被告的过错程度，一审法院酌情确定违约金的计算标准为以每期欠付的服务费18610.5元为计算基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准。对于萃峰公司主张的代缴的水电费8175.11元。一审法院认为，被告至今未搬离案涉房屋，按照常理，应当产生水费、电费，参考原、被告在履行协议中的实际情况，原告提供的《缴费通知单》符合双方的交易习惯，其相关数据并未超过被告此前正常缴费期间相关数据，且经一审法院释明，被告亦不提供水、电用量的具体情况予以抗辩，故对原告提供的《缴费通知单》一审法院予以采信。被告应向原告支付欠付水费230.36元，电费7944.75元，共计8175.11元。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：1.被告成都水目光华实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都萃峰投资发展有限公司支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理费37221元；2.被告成都水目光华实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都萃峰投资发展有限公司支付以每期欠付的服务费18610.5元为计算基数、按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算至款项付清之日止的违约金（其中2016年上半年18610.5元物业服务费自2015年12月1日起算，2016年下半年18610.5元物业服务费自2016年6月1日起算）；3.被告成都水目光华实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都萃峰投资发展有限公司支付水电费8175.11元；4.驳回原告成都萃峰投资发展有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取2174元，由被告成都水目光华实业有限公司承担。本院除对一审法院已经查明的事实予以确认外，另查明：本院对萃峰公司与水目光华公司房屋租赁合同纠纷一案于2017年1月22日做出（2016）川01民终10267号民事判决，认定水目光华公司主张萃峰公司无故断电的抗辩理由不能成立，且认为虽然萃峰公司2016年1月12日采取了断电措施，但水目光华公司在该案二审中自认其购买了发电机发电，继续使用案涉房屋。本院认为，虽然萃峰公司于2016年1月12日对水目光华公司租赁的按涉房屋采取了断电措施，但该事实系双方房屋租赁合同履行中的问题，在（2016）川01民终10267号案件中已经解决，与水目光华公司应当向物业服务企业支付的案涉房屋物业费无关，故水目光华公司以萃峰公司对案涉房屋断电为由主张其有权拒交2016年物业费的上诉主张不能成立，其上诉请求本院不予支持。对于代缴的水电费，水目光华公司对收到萃峰公司缴费通知单予以确认，其对萃峰公司主张代缴的水电费金额提出异议，但对水电费金额不能提出自己的主张，鉴于双方合同履行过程中水目光华公司的水电费一直采取萃峰公司代收代缴的交易方式，故水目光华公司在无法提出自己对水电费金额的主张的情况下，仅仅对萃峰公司提出的水电费金额提出异议不足以对抗萃峰公司的主张。故水目光华公司的该向上诉主张亦不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审诉讼费负担方式不变。本案二审案件受理费4348元由上诉人水目光华公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 寅审判员 陶田源审判员 刘冠男二〇一七年四月六日书记员 肖 华