新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院民 事 判 决 书(2016)兵1202民初1551号原告：万淑清，女，1975年4月2日出生，住新疆哈密市。被告：哈密春天房地产开发有限公司，住所地新疆哈密市大营房37栋3单元302室。统一社会信用代码91652200595934856E。法定代表人：金辉，经理。委托诉讼代理人：马超军，男，1979年11月8日出生，系该公司办公室主任，住新疆哈密市。代理权限特别授权。原告万淑清与被告哈密春天房地产开发有限公司（以下简称春天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告万淑清、被告春天公司的委托诉讼代理人马超军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万淑清向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告剩余房款188400元；2、被告向原告支付违约金57255元；3、被告向原告支付购房款的利息费用（从2014年11月20日至被告实际付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算）；4、请求依法处置被告抵押房屋，所得款项优先偿还原告上述款项；5、本案诉讼费、送达费由被告承担。事实和理由:2014年11月20日，原告购买被告开发的位于红星国际城商铺宴天下A－116号房的商铺一间。由于被告迟迟未能在约定日期交房，原告向被告申请解除购房协议，并偿还全部购房款330000元。截止目前，被告共返还原告购房款141600元，尽管原告多次催促协商，要求被告返还原告剩余购房款188400元，但被告未履行退款协议，后经十三师城管委调解，于2016年8月30日原告与被告签署了《抵押协议》。按照抵押协议的约定，被告应自2016年9月28日起至2016年12月30日止，每月30日前分四次每次退还剩余房款的25％到十三师城管委指定账号中，再由十三师城管委将当期房款返还原告。违约金于2016年12月30日前一次性退还到十三师城管委账号中，再由十三师城管委将违约金支付给原告。为保证此协议的履行，被告自愿将其红星国际城未卖出的位于红星国际城一期15号1楼1单元302号房屋抵押给原告，房屋总价款为485587元。自《抵押协议》签订后，被告以多种理由不能按期给原告支付退房款，并于2016年10月31日为原告开具一张空头支票，以达到拖延退款的目的。故原告诉至法院，请求判如所请。被告春天公司辩称，原告诉称基本属实，但金额不正确，我方未退房款的金额为168400元。双方签订的《抵押协议》已约定了原告的所有损失，原告违约金与利息的诉请属于重复计算。违约金计算偏高，如果支持违约金，被告方将不承担利息。诉讼费由被告垫付的，原告不应请求被告承担诉讼费。在庭审中，原告向本院提交以下证据，用于证实自己的诉讼请求：1、认购协议书复印件1份，收据复印件2份，证明原被告签署认购协议书后，原告购买了被告开发的商铺，第一次交款10万，第二次交款23万，共计交款33万的事实。经质证，被告对该证据无异议。2、解除认购协议书1份，证明原被告双方协商后解除了认购协议，并且被告应当按约履行退款的义务。经质证，被告对该证据的真实性认可，对证明的问题不认可，认为当时是在被胁迫的情况下签署的协议书，并不是被告的真实意思。3、抵押协议1份，他项权证复印件1份，证明被告承诺的退款没有履行，双方又签署了一份《抵押协议》，被告将1套房屋抵押给了原告；经质证，被告对该组证据的真实性认可，但认为这个抵押协议中已包含了原告所有的损失，原告不应重复计算利息。4、退款确认单复印件1份，原件2份，证明被告分三次给原告退款141600元的事实；经质证，被告对该证据无异议。5、转账支票1张，退款确认单1张，证明被告开具空头支票，造成原告无法兑现的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，认为原告没有收到钱的原因是因为被告方的账户被查封了。6、承诺书复印件1份，证明因被告再次违约，双方约定再次违约后承诺书中的2万元作为违约金赔偿给原告，并不是退还的房款。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为该承诺书是被迫签署的，对原告证明的问题不认可。在庭审中，被告向本院提交以下证据：《红星国际城项目退款确认单》，用于证实2016年7月29日原告万淑清收到了被告退还的2万元房款。经质证，原告对该证据的真实性认可，对关联性不认可。认为自己收到的2万元是违约金，并不是房款。本院经审理认定事实如下：2014年12月22日，原告万淑清与被告春天公司协商后，双方达成了一份认购协议书，该协议书约定原告认购被告开发的位于哈密市迎宾路红星国际城小区的A号楼116号商铺，面积为53平方米，房屋总价为673100元。认购协议签订后，原告万淑清于2014年12月22日交房款100000元，2014年12月29日交房款230000元。后由于该房屋一直未完工，2016年3月17日，原告万淑清作为甲方与被告春天公司签订了一份《解除认购协议书》，该协议书约定：1、双方自愿解除2014年12月22日签署的房屋认购协议；2、本协议签订后甲方为乙方办理退房手续；3、退款方式：甲方于2016年5月1日前将乙方所交认购金330000元全部退还，并承担乙方自付款之日所交款项8％的年利率支付利息；如逾期未能退还的，甲方需按乙方所交认购金的30％向乙方支付违约金；……。签订该协议后，被告春天公司于2016年5月26日向原告退还房款16000元，于2016年7月4日向原告退还房款62800元。2016年7月28日，被告春天公司出具一份承诺书，该承诺书载明：购房者购买红星国际城房屋，双方友好协商达成退款协议，由于开发商的第二次退款未能如期退还，开发商将于2016年7月29日前支付50万元保证金，现和购房者本人协商，开发商承诺于2016年8月22日18时前退还第二次房款，如逾期未退还房款，50万元保证金将以每户为单位平均分配的形式，支付给购房者作为违约金，如开发商于2016年8月22日18时前退还第二次房款，此保证金自动转为第三次退款保证金，开发商将于2016年8月31日18时前退还第三次房款，如开发商如期退款此保证金自动冲抵退房款。此协议由包括原告在内的25名购房者及被告春天房产签名盖章确认。同日，原告收到了被告退还的20000元。2016年8月30日，原被告双方在十三师大营房城管委的见证下签订了一份《抵押协议》，该抵押协议约定：甲方（万淑清）购买了乙方（春天公司）开发的红星国际城商业A号楼116号房未能如期交房，经双方友好协商，乙方应当退还甲方购房款330000元，违约金57255元，乙方于2016年8月27日前已退回房款78800元，剩余房款251200元双方约定乙方自2016年9月28日起至2016年12月30日止，每月30日前分四次每次退还剩余房款的25％到丙方（十三师大营房城管委）的账号中，违约金于2016年12月30日前一次性退还到丙方指定的账号中。为保证此协议的履行，乙方愿意以其所有的红星国际城未卖出无抵押房屋作为抵押物抵押给甲方，为明确双方权利义务，经甲乙双方协商一致，特订立本协议，丙方见证。一、抵押物：红星国际城一期15号楼1单元302号房屋，总房款485587元；二、抵押物由房管局出具抵押物相关手续，证明抵押物手续合法；三、乙方在2016年9月至12月，每月30日前未按时足额退回剩余房款，甲方有权向法院提起诉讼依法拍卖、变卖乙方抵押物，并以所得价款优先受偿。四、甲方在2016年12月30日，乙方最后一笔退房款和全部违约金到达丙方指定账户后，配合乙方办理撤销备案及退房手续，手续办完，丙方才可允许甲方提取账户资金。五、乙方不得拿抵押物再次作为其他用途。……七、本协议签订后，原甲乙双方签订的红星国际城商业A号楼116号房屋《解除认购协议书》作废，如乙方提前退完剩余房款，此协议提前终止，甲方有权把抵押物另作他用。八、乙方不得以交房为理由拒绝退还所剩房款。协议签订后，双方到新疆生产建设兵团第十三师房产管理局办理了《房屋他项权证》。2016年9月30日，被告春天公司向原告退还了房款62800元。2016年10月31日，原被告共同签署一份《红星国际城项目退款确认单》，确认被告向原告退款62800元。但原告万淑清于2016年11月7日在被告开发转账支票承兑时，因被告的账户被查封，未能将该款兑现。为此，原告万淑清向本院提出诉讼，请求判令：1、被告退还原告剩余房款188400元；2、被告向原告支付违约金57255元；3、被告向原告支付购房款的利息费用（从2014年11月20日至被告实际付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算）；4、请求依法处置被告抵押房屋，所得款项优先偿还原告上述款项；5、本案诉讼费、送达费由被告承担。上述事实，有双方当事人的陈述、原告提交的《商铺认购协议书》、《解除商铺认购协议书》、《承诺书》、《抵押协议》、退款确认单等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原被告双方经协商一致，达成了一份《商铺认购协议书》，约定由原告万淑清购买被告春天公司开发的商铺，该协议是双方当事人真实意思的表示，本院予以确认。在该协议的履行过程中，因被告方未能按期交房，双方也未能按照协议约定签订《商品房买卖合同》，经双方协商，达成了一份《解除认购协议书》，是双方在自愿协商一致下达成的协议，其内容并不违反有关法律及行政法规之规定，本院予以确认。该协议中明确约定了被告应退还原告的数额为251200元，被告退还部分房款62800元后，尚有188400元未退还，对原告要求被告退还房款188400元之请求，本院予以支持。对被告方认为原告万淑清在2016年7月29日领取了20000元房款，应当退还给原告房款168400元的辩解意见，因双方在承诺书中明确约定开发商在2016年8月22日18时前退还第二次房款，如逾期未退还房款，50万元保证金将以每户为单位平均分配的形式，支付给购房者作为违约金。但本案中被告并未能按期退还第二次房款，因此该款应当作为违约金赔偿给原告，且双方在后来签订的《抵押协议》中明确约定未退还的房款数额也不包括该20000元，因此双方均认可支付的20000元系违约金，对被告该辩解本院不予采纳。对原告方要求被告依据双方签订的《抵押协议》约定，支付违约金57255元之请求，被告方认为该违约金计算过高，应予调整之辩解，因双方在抵押协议中明确约定了违约金为57255元，且该违约金的计算并未超过法律规定的上限，对原告该请求本院予以支持，对被告该辩解本院不予采纳。对原告要求被告支付自2014年11月20日至被告还款之日期间利息按年利率4.75％计息的诉讼请求，因双方在抵押合同中明确约定了退款的时间、金额、违约金……，根据法律规定，被告未按期退款，应当承担逾期期间的利息，即协议约定的2016年9月30日至2016年12月30日，每月支付剩余款的25％，被告仅于2016年9月30日按协议约定退款62800元，剩余款再未退还，应自逾期之日起承担利息，对原告该请求本院予以部分支持。对原告要求依法处置被告的抵押房屋，所得款项优先清偿欠款的诉讼请求，因原被告双方签订抵押协议时明确了抵押物，并明确约定在被告未能足额退款时，原告有权向法院申请处置抵押物，对原告该请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条第（一）款、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告哈密春天房地产开发有限公司退还原告万淑清房款188400元及相关利息（自2016年10月31日至本判决确定支付日止，按本金62800元，年利率4.75％计息；自2016年11月1日至本判决确定支付之日止，按本金62800元，年利率4.75％计息；自2016年12月31日至本判决确定支付之日止，按本金62800元，年利率4.75％计息），于本判决生效后十日内付清；二、被告哈密春天房地产开发有限公司承担违约金57255元，于本判决生效后十日内向原告万淑清付清；三、如被告未能在本院限定的期限内履行以上义务，则原告万淑清有权申请人民法院采取评估、拍卖等方式对被告哈密春天房地产开发有限公司所有的位于红星国际城15号楼1单元302室变价，原告万淑清对变价后的所得价款在房款188400元及相关利息、违约金57255元内优先受偿；四、驳回原告万淑清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4985元，由被告哈密春天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十三师人民法院。当事人对生效法律文书申请执行的期限为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从每次履行期间的最后一日起计算；法律文书没有规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  闫瑞鹏代理审判员  寇 雯代理审判员  张继华二〇一七年四月二十一日书 记 员  马靖钊