内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内29民终32号上诉人（原审原告）：何平学，男，汉族，1978年11月4日出生，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：杨海岚，内蒙古济海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高杰，汉族，1970年4月3日出生，现住内蒙古自治区乌海市。委托诉讼代理人：许多海，内蒙古睿华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常建兵，男，汉族，1969年7月9日出生，现住内蒙古自治区乌海市。委托诉讼代理人：高杰，汉族，1970年4月3日出生，个体户，现住内蒙古自治区乌海市。（与常建兵系夫妻关系）上诉人何平学因与被上诉人高杰、常建兵房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2016）内2921民初1809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人何平学及其委托诉讼代理人杨海岚、被上诉人高杰及其委托诉讼代理人许多海、被上诉人常建兵的委托诉讼代理人高杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。何平学上诉请求：撤销阿拉善左旗人民法院（2016）内2921民初1809号民事判决，依法改判解除何平学与高杰签订的《双方买卖房协议》，被上诉人返还上诉人180000元房款，并赔偿资金占用期间的损失31620元。本案的全部案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院事实认定错误，适用法律不当。2013年10月15日，高杰和万某某二人共同与内蒙古XX建筑有限责任公司的乌斯太项目部签订了《双方买卖房屋协议》，约定乌斯太XXXXX号楼X单元X层的XXX室归万某某所有，并没有约定房屋产权归高杰所有。XX公司不是诉争房屋的所有权人，该合同自始无效。2013年12月16日高杰明知道自己没有取得诉争房屋的所有权，仍与何平学签订买卖合同，该合同成立，但未生效。高杰对该房没有处分权。原审法院无凭无据地认定是万某某和高杰与阿拉善盟XXX地产开发有限责任公司签订了双方买卖房屋协议，属于事实认定错误。原审庭审中，上诉人何平学出示的证据证明，诉争房屋于2015年已经分别被鄂尔多斯人民法院和乌海市海勃湾区人民法院查封，可以证明该房截止到起诉时的所有权也不属于被上诉人，高杰客观上根本不具备向何平学交付房屋的身份和条件，双方签订的合同当属无效，收取的房款应当退还，并赔偿占用上诉人资金期间的损失31620元。被上诉人未能证明夫妻之间的财产归各自所有，那么夫妻关系存续期间，收取的上诉人的款项应当共同承担返还的义务。高杰辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。高杰售予何平学涉案房屋是由XX公司向高杰及万某某顶材料款取得的，高杰、万某某共同拥有该房屋的支配权，协议中也明确，万某某和高杰是给建筑商供材的，这个房屋是顶账房屋。高杰出售给何平学房屋时何平学对其房屋性质充分了解，自愿购买。双方在购买协议中未约定办证时间，没有约定协议解除的条件，故何平学无权解除房屋买卖协议。请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。常建兵辩称，高杰提供的是材料款，与常建兵无关，常建兵不知情，其不应承担连带责任，与家庭无关，不是夫妻共同财产。何平学向一审法院起诉请求：一、请求法院依法解除何平学与高杰签订的《双方买卖房协议》；二、请求法院依法判令高杰、常建兵返还何平学已付购房款180000元，并支付逾期交房利息31620元（截止2016年8月1日，至付清为止），以上合计为211620元由高杰、常建兵对以上债务承担连带责任；三、高杰、常建兵承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年阿拉善盟XXX地产开发有限责任公司开发了《美景旺都》小区，在此期间万某某和高杰给阿拉善盟XXX地产开发有限责任公司提供建筑材料。2013年10月15日，阿拉善盟XXX地产开发有限责任公司与万某某和高杰签订《双方买卖房屋协议》约定由阿拉善盟XXX地产开发有限责任公司将XXXX小区X号楼X单元XXX商住楼产权归万某某所有，供货方自由买卖该房屋，买方签字有万某某和高杰，卖方盖有阿拉善盟XXX地产开发有限责任公司的公章。2013年12月16日，何平学与高杰签订了《双方买卖房屋协议》约定如下;双方自愿达成协议，将乌斯太XXXX小区X号楼X单元XXX商住楼，产权归何平学，双方自愿达成协议，签字后此协议生效，如有纠纷或违约行为由当地法院处理违约方法律责任。以后有其他任何费用与卖方无关。另备注：高杰收到房款180000元，剩余5000元等协助办理分期贷款提交后付清;。合同签订后，何平学与高杰多次协商交付房屋并找政府相关部门协调解决未果。现何平学以高杰交付房屋的愿望无法实现，侵害了何平学的合法权益，给何平学造成了巨大的经济损失为由提起诉讼，请求人民法院依法判令：一、请求法院依法解除何平学、高杰签订的《双方买卖房协议》；二、请求法院依法判令高杰、常建兵返还何平学已付购房款180000元，并支付逾期交房利息31620元（截止2016年8月1日，至付清为止），以上合计为211620元由高杰、常建兵对以上债务承担连带责任；三、高杰、常建兵承担本案诉讼费用。另查明，XXXX小区X号楼X单元XXX商住楼完成土建工程，未进行验收，目前处于停建状态。上述事实有以下证据可以证明：2013年10月15日，阿拉善盟XXX地产开发有限责任公司与万某某和高杰签订《双方买卖房屋协议》一份，二、2013年12月16日，何平学与高杰签订的《双方买卖房屋协议》一份，当事人的陈述，一审法院予以确认。一审法院认为，何平学、高杰之间签订的《双方买卖房协议》是在双方真实、自愿的基础上签订的，且不违背有关法律规定，属合法有效合同。本案的焦点问题，在于何平学、高杰之间签订《双方买卖房协议》后，高杰是否存在迟延履行债务或者其他违约行为;导致原告所签合同目的无法实现;等法定情形。法律规定，一般情况下合同解除，是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同自始或仅向将来消灭的行为，它也是一种法律制度；在适用情事变更原则时，合同解除是指履行合同实在困难，若履行即显失公平，法院裁决合同消灭的现象。但合同的解除必须具备解除的条件，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：;有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）、因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）、当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）、法律规定的其他情形;。在合同解除条件具备时，合同解除的程序在《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：;当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确定解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定;。本案基本事实是，高杰将阿拉善盟XXX地产开发有限责任公司顶帐房屋，公平合理的转卖给何平学，因阿拉善盟XXX地产开发有限责任公司开发的该商住楼目前未进行验收处于停建状态，导致何平学所签合同暂无法实现。法院认为，出现此情况并非高杰故意亦不存在迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的行为。由于开发商的原因，导致何平学所签合同暂无法实现。另外，何平学、高杰在《双方买卖房协议》中未约定解除合同的条件，亦不存在法定解除合同的情况下何平学要求：一、请求法院依法解除双方签订的《双方买卖房协议》；二、请求法院依法判令高杰、常建兵返还何平学已付购房款180000元，并支付逾期交房利息31620元（截止2016年8月1日，至付清为止），以上合计211620元，由高杰、常建兵对以上债务承担连带责任的诉讼请求证据不足其理由不成立。据此法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：驳回原告何平学的诉讼请求。案件受理费2237元，由原告何平学负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实如下：2013年10月15日，内蒙古XX建筑有限责任公司与万某某、高杰签订《双方买卖房屋协议》，约定由内蒙古XX建筑有限责任公司将XXXX小区X号楼X单元XXX室住宅商住楼产权归万某某所有，供货方自由买卖该房屋，买方签字有万某某和高杰，卖方盖有内蒙古XX建筑有限责任公司的公章。2013年12月16日何平学与高杰签订了《双方买卖房屋协议》，约定如下;双方自愿达成协议，将乌斯太XXXX小区X号楼X单元XXX商住楼，产权归何平学，双方自愿达成协议，签字后此协议生效，如有纠纷或违约行为由当地法院处理违约方法律责任。以后有其他任何费用与卖方无关。另备注：高杰收到房款180000元，剩余5000元等协助办理分期贷款提交后付清;。另查明，涉案房屋XXXX小区X号楼X单元XXX住宅商住楼由阿拉善盟XXX地产开发有限责任公司开发建设，现已完成土建工程，未进行验收，目前处于停建状态。并于2015年分别被鄂尔多斯市中级人民法院、乌海市海勃湾人民法院查封。本院认为，涉案房屋XXXX小区X号楼X单元XXX住宅商住楼由阿拉善盟XXX地产开发有限责任公司开发建设。根据内蒙古XX建筑有限责任公司与万某某、高杰签订《双方买卖房屋协议》，约定XXXX小区X号楼X单元XXX室住宅商住楼产权归万某某所有，因此高杰将涉案房屋转售于何平学属于无权处分行为，未经权利人万某某追认，也未在订立合同后取得处分权，且高杰与何平学签订买卖房屋协议后长达三年的时间无法交付房屋，因此高杰与何平学之间的买卖行为属于无效行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：;合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此而受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。;的规定，高杰应当返还已收取购房款180000元。关于何平学主张的支付逾期交房利息31620元，因未提交证据证明对其造成的实际损失，且何平学对扩大损失也存在过错，因此本院不予支持。关于上诉人主张高杰与常建兵连带偿还购房款的主张，由于上诉人何平学无证据证明所收房款由高杰用于与常建兵夫妻共同生活中，因此该上诉请求不成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2016）内2921民初1809号民事判决；二、由高杰自本判决生效之日起十日内向何平学返还购房款180000元。三、驳回何平学其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2237元，由高杰负担1901元，由何平学负担336元。二审案件受理费4474元，由高杰负担3802元，由何平学负担672元。本判决为终审判决。审判长 白 嘎 力审判员 任  丽审判员 哈斯塔娜二〇一七年四月二十六日书记员 鲍  扬