上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初15251号原告：徐培庆，男，1958年4月17日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：李勇，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾建明，上海巨明律师事务所律师。被告：石志明，男，1964年3月7日生，回族，住上海市卢湾区。第三人：上海市松江区佘山镇人民政府，住所地上海市松江区。法定代表人：陆云峰，镇长。委托诉讼代理人：吴益清，上海一凡律师事务所律师。原告徐培庆与被告石志明农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，依照原告申请，本院依法追加上海市松江区佘山镇人民政府(以下简称“佘山镇政府”)作为第三人参加本案诉讼。本案于2016年11月16日公开开庭进行了审理。嗣后，因案情复杂，本案转为适用普通程序于2017年2月14日再次公开开庭进行了审理。原告徐培庆及其委托诉讼代理人李勇，被告石志明及第三人佘山镇政府的委托诉讼代理人吴益清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐培庆向本院提出诉讼请求：1.判令宅基地使用权证号090450的房屋拆迁补偿款193,138元归原告所有；2.判令宅基地使用权证号090450的房屋拆迁安置面积73.41平方米归原告所有；3.第三人佘山镇政府协助办理给付房屋拆迁补偿款193,138元并给予原告面积73.41平方米的安置房屋。事实和理由：原、被告于2001年10月10日签订房屋转让合同一份，约定原告将位于本区佘山镇卫家埭村庙头101号宅基地房屋转让给被告，转让价款为5万元。现上述房屋被拆迁，被告已经与第三人签订拆迁补偿安置协议，并可获得相应的拆迁利益。因被告并非与原告属同一集体经济组织，系本市城镇居民，故原、被告之间的房屋买卖合同应属无效。按照有关法律规定及精神，被告应将其可得的三分之一的拆迁利益给付原告。故原告诉至本院，望判如诉请。被告石志明辩称，不同意原告的诉讼请求。被告已承诺将拆迁补偿款96,399元支付给原告，不同意再给原告其他任何补偿。第三人佘山镇政府述称，同意按照法院判决履行金钱给付义务，但原告主张给付安置面积73.41平方米在事实上无法履行，因为在拆迁安置配套商品房中没有面积吻合的房型。被告确实已经承诺支付原告拆迁补偿款96,399元，原告可至第三人处领取该款项。另需要说明的是，被告获得拆迁补偿款中的每平方米1,000元的购房补贴，是第三人为了鼓励实际被拆迁人在安置小区购房，在市政策规定之外的额外补贴。经审理查明，1991年8月5日，原告徐培庆就位于本区佘山镇庙头队宅基地面积为208.5平方米的宅基地房屋取得证号为090450的《宅基地使用证》。2001年10月10日，原、被告签订《房屋转让协议》一份，约定原告将上述宅基地房屋转让给被告，价款为5万元。被告石志明于当天支付房屋转让价款后，原告徐培庆将房屋交付给被告石志明使用。2016年6月28日，被告石志明与第三人佘山镇政府的代理人上海市青浦工业园区房屋动拆迁有限公司就上述房屋签订《上海市集体土地上征地房屋补偿协议》(居住房屋)一份，载明被拆迁的房屋位于本区佘山镇卫家埭村庙头队101号，房屋建筑面积为175.27平方米。第三人支付被告拆迁补偿款643,794元，并给予安置面积244.7平方米。拆迁补偿款643,794元由两部分组成：一、被告居住房屋补偿款为453,714元。其中：1、(同区域新建多层商品住宅每平方米建筑面积的土地使用权基价/元+价格补贴440元/平方米)×175.27平方米=77,119元；2、房屋按建安重置结合成新计算的补偿款为127,334元；3、房屋装饰补偿款为20,899元；4、其他设施补偿款为53,092元；该设施项目名称包括砼场地、一砖围墙、砖砌水池、门头、不锈钢大门。5、购房补贴175,270元(1,000元/平方米×175.27平方米)。二、各项补助费及其他费用合计190,080元。其中：1、过渡费16,826元；2、搬家补助费3,506元；3、设备迁移费5,800元；4、其他附属物补偿费65,353元；该项目包括水井、水斗、洗衣板、液化气灶台、双眼灶、排风扇、化粪池、便道、涂料、自来水管、下水道、竹园、鸡鸭棚、果树、香樟、水杉、香椿、铁门、黄杨苗、什树、绿篱、偏棚、石驳岸、水桥、花坛、雨棚等。5、奖励费2,104元；6、速签奖26,291元；7、其他综合一次性补偿70,200元。综合上述第一、二项，第三人佘山镇政府共计应向被告石志明支付补偿款643,794元。另，被告石志明与第三人佘山镇政府约定，上述宅基地房屋土地使用权基价为550元/平方米。对此，被告于2016年6月27日出具《承诺书》一份，承诺同意动迁补偿项目“175.27平方米×550元/平方米(土地使用权基价)=96,399元”的补偿金额归卖方即原告所有，并同意在动迁补偿协议中扣除这一项目的补偿。审理中，原告表示同意该96,399元不在本案中主张，待本案争议解决后向第三人领取该款项。被告石志明于审理中表示，其购买上述房屋后，修建了围墙和鱼塘，并进行了内部装修。补偿协议中“房屋补偿款”项下的装饰补偿款20,899元和其他设施补偿款53,092元，“各项补助及其他费用”项下的其他附属补偿费65,353元，均系针对其所作的添附的补偿。但原告徐培庆对此不予认可，其认为仅有少部分系被告石志明所作的添附，大部分还是自己出卖房屋前所作的添附。以上事实，有《宅基地使用证》、《房屋转让协议》、《上海市集体土地上征地房屋补偿协议》(居住房屋)、估价明细表及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属农民集体所有。宅基地使用权的转让必须同时满足多种条件，其中包括转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员，转让行为须征得本经济组织及相关行政部门的同意等。本案中被告石志明户籍性质系本市城镇居民，与原告徐培庆并非同一集体经济组织成员，且双方转让宅基地房屋时未经当地集体经济组织或政府部门批准同意，故双方的转让宅基房屋的行为违反了土地管理法的相关规定。但考虑到双方之间的房屋买卖合同已经履行完毕，且被告石志明已实际居住使用宅基地房屋长达十五年之余，故本院本着诚实信用、尊重现状的原则，在扣除被告石志明的购房款后，酌情确定原告徐培庆享有30%的拆迁补偿利益，但应仅就针对宅基地房屋及宅基地使用权的补偿利益进行分割，不包括被告石志明作为系争房屋实际居住使用人可获得的购房补贴、过渡费、搬家补助费、设备迁移费、奖励费、速签奖。原告徐培庆有权就居住房屋补偿款300,852元(77,119元+96,399元+127,334元)及其他综合补偿款70,200元主张相应权利。对于双方有权属争议的房屋装饰、其他设施及附属物的补偿利益，因被告石志明购买系争房屋时间较久，其对系争房屋进行一定的装饰、添附符合常理，但考虑到原告徐培庆出售系争房屋时带有一定的装修，现本院亦难以区分具体名目和金额，故酌情确定原告徐培庆所作添附的金额为20,000元，原告徐培庆对此有权主张相应权利。综上，原告徐培庆有权主张30%补偿利益的范围包括居住房屋补偿款300,852元，其他综合补偿款70,200元，装饰、设施、附属物补偿款20,000元，合计391,052元。扣除被告石志明已经支付的购房款50,000元，原告徐培庆可主张拆迁补偿款102,315.6元【(300,852+70,200+20,000-50,000)元×30%】。现被告石志明同意支付原告徐培庆96,399元，尚有5,916.6元应再支付给原告。至于原告徐培庆主张的拆迁安置面积73.41平方米，因原告明确其系基于物权提出该项主张，但原告并未明确具体的房屋坐落位置，亦非房屋的登记权利人，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于该部分的拆迁补偿利益，原告可待拆迁安置房屋确定后通过其他合法途径另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条之规定，判决如下：一、被告石志明于本判决生效之日起十日内支付原告徐培庆拆迁补偿款5,916.6元；二、驳回原告徐培庆的其余诉讼请求。案件受理费4,163元，由原告徐培庆负担4,113元(已付)，由被告石志明负担50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 明审 判 员  方美玲人民陪审员  范幼芳二〇一七年四月七日书 记 员  夏敏佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。