文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初20219号原告：广州韩致商贸有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路**总统数码港第****，组织机构代码56791341-7。法定代表人：陈敬丽，董事长。委托代理人：刘振海，广东红棉律师事务所律师。被告：广东总统数码港商业市场经营管理有限公司，住所地广，住所地广东省广州市天河区石牌岗顶天河路**广州总统大酒店**代码79624072-X。法定代表人：邵建佳。委托代理人：张晓东、黄旭凯，均系该司员工。原告广州韩致商贸有限公司（下简称韩致公司）诉被告广东总统数码港商业市场经营管理有限公司（下简称总统数码港公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩致公司的委托代理人刘振海，被告总统数码港公司的委托代理人张晓东、黄旭凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩致公司诉称：原告在2014年5月28日与被告签订编号为海固14SM-F2111、116-046（变）《总统数码港物业租赁合同》，约定原告承租被告位于广州市天河区天河路586号总统数码港第二层内编号为B111、116号的物业，用于经营数码产品。面积为10平方米，租赁期限为2014年6月1日至2016年5月31日，2016年月租金为5158元，月服务费为3440元，合同定金为23394元，合同租赁期满转为质量保证金。双方还签订了《物业管理公约》。2016年3月24日，被告在未通知原告的情况下，强行查封原告的商铺，原告后来得知原来被告是收到当地工商所的行政指导意见，要对有关商铺整顿，才单方粗暴地查封原告商铺。但是被告只是在原告强烈抗议并要求解除租赁退场后才于2016年4月8日贴出《违约整改通知书》，妄图混淆视听。原告多次与被告协商要求解封商铺，但是被告置之不理，原告于2016年4月2日向被告发《催告函》，要求解除双方租赁合同并在2016年4月8日向被告发出《商铺清场通知书》。被告同意于2016年4月11日进行交接，清空商铺场地。双方于当天交接场地，清点水电，但被告不同意原告拆除装修设施。原告认为被告严重违反了合同第十一条（一）款6项“有义务保障承租方在守法依约经营的情况下不被干涉而自主经营”，现双方已解除《总统数码港物业租赁合同》，被告应当按照合同约定退还原告已交的保证金23394元。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：一、解除双方签订的《总统数码港物业租赁合同》，被告退还合同定金23394元；二、诉讼费由被告承担。被告总统数码港公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、根据被告与原告签订的租赁合同约定，被告有权不予退还原告缴纳的定金。（一）原告存在违约及单方提出解除合同的行为，按照合同约定，被告有权不予退还定金。1、原告先后多次违反《物业租赁合同》第十一条第（二）款第8点的约定；2、原告至今尚未支付2016年4月1日至2016年4月11日期间的物业租金1787元，综合服务费1191元，违反了《物业租赁合同》第六条的约定；3、原告的工商登记地址仍然为广州市天河区天河路586号总统数码港第二层B110号，未办理营业执照变更，违反《物业租赁合同》第十六条第2款的约定；4、原告是单方提出解除合同，所以被告有权不予退还定金。（二）原告早已知悉被告不予退还定金的通知，并未提出异议。简而言之，被告认为按照合同约定，被告有权不予退还原告合同定金，同时，原告早已知悉被告不予退还定金的通知，且未在合理时间内提出异议，由此可推断原告同意被告不予退还定金。二、退一步来说，即使被告无权没收原告的定金，法院也不应支持原告关于退还定金的诉讼请求，因为根据租赁合同约定，原告尚不满足申请退还定金的条件。综上所述，请法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2014年5月28日，总统数码港公司（出租方）与韩致公司（承租方）签订《总统数码港物业租赁合同》[合同编号为海固14SM-F2111、116-046（变），下简称《租赁合同》]，约定出租方提供给承租方租赁使用的物业位于广州市天河区天河路586号总统数码港第二层内，物业的编号为B111、116号（下简称案涉商铺）；出租方提供给承租方租赁使用的物业建筑面积约为10平方米，该面积不包含公共使用面积；出租方提供给承租方租赁使用的物业计租赁期限从2014年6月1日至2016年5月31日止；出租方提供给承租方租赁使用的物业月租金从2014年6月1日起计；2014年6月1日至2014年12月31日月租金为4678元，月有偿服务费为3120元；2015年1月1日至2015年12月31日月租金为4912元，月有偿服务费为3276元；2016年1月1日至2016年5月31日月租金为5158元，月有偿服务费为3440元；承租方在签订本合同时同意支付23394元给出租方作为履行本合同的定金，如承租方不履行本合同及相关从属合同，出租方有权不予退还该定金，本合同租赁期内，如因承租方责任导致出租方先行对他人承担赔偿责任的，承租方同意出租方在定金中扣除相应赔偿数额，承租方应在3日内补足定金；该合同定金于本合同租赁期满后或合同变更后自动转为商品质量保证金，租赁期满或合同变更满一年后，在承租方没有发生质量纠纷、没有违约情形、办理好营业执照变更或歇业手续（缴清税费）后且交回定金发票原件的前提下由出租方无息退还给承租方；出租方有权利进行统一的商场管理，维护正常的商场经营管理秩序和商场的整体商业信誉，监督承租方守法依约经营，监督物业的用途；租赁期间，承租方必须遵守《中华人民共和国产品质量法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》及有关法律、规定，保证对其经营的商品有合法经营权及合法的进货渠道，保证其经营的商品有产品质量检验合格证明及产品标识（标明产品名称、生产厂厂名和厂址），并提供良好的商品销售服务，而不得经销任何假冒伪劣商品、损害消费者合法权益、侵犯其他单位或个人的商标权、品牌经营权、知识产权等，也不得侵犯他人的任何合法权益；如因承租方违反本合同约定或违反国家法律有关规定而导致合同解除或承租方单方提出解除合同，承租方同意出租方不予退还承租方已缴纳的所有款项，包括但不限于本合同、附属合同与附件约定的租金、定金等一切费用，同时承租方须承担本合同规定的其他违约责任等。2016年3月23日，广州市天河区工商行政管理局向总统数码港公司发出《行政指导书》[穗天工商石牌行指（2016）4号]，要求总统数码港公司对消费投诉多的经营业户，按照总统数码港公司提交的市场整改报告，立即停业整顿，该局将跟进检查。该《行政指导书》后附上名单，其中包括业户名称“加速度”。2016年3月24日，总统数码港公司对案涉商铺张贴了上述《行政指导书》复印件，并于2016年3月25日对案涉商铺张贴了封条，要求韩致公司整改，自该日起韩致公司没有再经营使用案涉商铺。另，总统数码港公司还以手机微信方式于2016年3月24日向韩致公司发送了上述《行政指导书》的照片，双方进行了微信沟通。2016年3月25日，韩致公司作出了《整改书》，内容为店面在2016年3月份有2起客户投诉至工商局，韩致公司进行深刻的检讨和致歉；店面在今后将对客户售后问题，以最好的态度进行处理避免今后再出现客户对该店的工商投诉等。2016年4月8日，韩致公司向总统数码港公司发出《商铺清场通知书》，内容为总统数码港公司单方面查封商铺，韩致公司已书面通知解除双方所有合同关系，该通知已生效；韩致公司要求总统数码港公司于2016年4月11日10时在案涉商铺共同清空物资设备、交接钥匙、退回场地，以免双方发生更大的损失。总统数码港公司确认于2016年4月9日收到上述通知书。2016年4月11日，总统数码港公司向韩致公司发出《关于的复函》，内容为因韩致公司涉嫌违反《中华人民共和国消费者权益保护法》，广州市天河区工商行政管理局于2016年3月23日向总统数码港公司出具《行政指导书》[穗天工商石牌行指（2016）4号]要求对韩致公司进行停业整顿；为此，总统数码港公司根据《租赁合同》《物业管理公约》等约定，于2016年3月24日责令韩致公司停业整顿；韩致公司停业整顿期间，并未按照《租赁合同》的约定及《行政指导书》的要求就工商行政管理部门接收到的投诉事宜提交符合要求的整改报告，故直至总统数码港公司发出本函时止，广州市天河区工商行政管理局仍未书面通知总统数码港公司整改完成情况；综上，韩致公司因经营过程中涉嫌侵犯消费者权益并受到工商行政管理部门的停业整改的处罚，实质上已违反了韩致公司、总统数码港公司签订的《租赁合同》及附件文书的相关约定；如韩致公司仍坚持单方面解除《租赁合同》，请到总统数码港公司办公室办理相关手续；同时，依照《租赁合同》约定，总统数码港公司将不予退还承租方已缴纳的所有款项，包括但不限于本合同、附属合同与附件约定的租金、定金等一切费用，同时须承担本合同规定的其他违约责任。2016年4月11日，韩致公司与总统数码港公司就案涉商铺进行交接，韩致公司将案涉商铺交还给总统数码港公司。现韩致公司提起诉讼，要求解除《租赁合同》并要求总统数码港公司退还合同定金23394元。诉讼过程中，总统数码港公司确认收到韩致公司支付的定金23394元，并未退还韩致公司。韩致公司确认其承租案涉商铺所挂招牌名称是加速度电讯、中国电讯，总统数码港公司则认为韩致公司承租案涉商铺所挂招牌名称是加速度电讯。本院认为：韩致公司与总统数码港公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，为合法有效，双方均应依约切实履行。根据合同约定，总统数码港公司作为案涉商铺的出租方，有权利进行统一的商场管理，维护正常的商场经营管理秩序和商场的整体商业信誉、监督承租方守法依约经营。而根据已查明的事实可知，广州市天河区工商行政管理局向总统数码港公司发出《行政指导书》，要求总统数码港公司对包括韩致公司在内的受到消费投诉多的经营业户进行停业整顿，故总统数码港公司于2016年3月24日向韩致公司转发了《行政指导书》并于2016年3月25日对案涉商铺进行封铺，要求韩致公司进行停业整顿。该行为属于总统数码港公司在运营包括案涉商铺在内的整个商场过程中，受行政主管部门指导而对影响整个商场信誉的经营业户采取的措施，并不构成违约。其后，韩致公司单方向总统数码港公司要求解除《租赁合同》，并于2016年4月11日将案涉商铺交还总统数码港公司，至此，《租赁合同》因韩致公司的违约行为而解除，韩致公司现要求解除《租赁合同》已缺乏事实基础，本院对该项诉讼请求不予支持。另，根据《租赁合同》约定，《租赁合同》因韩致公司违约而解除，韩致公司向总统数码港公司支付的定金不予退还，因此，现韩致公司要求总统数码港公司返还定金23394元的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下：驳回原告广州韩致商贸有限公司的全部诉讼请求。本案受理费380元，由原告广州韩致商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  马穗华人民陪审员  欧阳燕二〇一七年四月二十五日书 记 员  许丽凤罗小玲            本判决书于2017年   月   日送达