贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0112民初225号原告：张荣芬，女，1965年11月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：徐泽宏，贵州慧歆律师事务律师。被告：贵州金晨置业投资开发有限公司住所：贵州省贵阳市乌当区航天大道燕子冲新天园区大楼二楼。法定代表人：张玉咨，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：聂琼洁子，该公司董事长助理。原告张荣芬与被告贵州金晨置业投资开发有限公司（以下简称金晨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张荣芬的委托诉讼代理人徐泽宏、被告金晨公司的委托诉讼代理人聂琼洁子到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张荣芬向本院提出诉讼请求，1、请求判决被告按约定向原告交付位于乌当区××路阳晨●美林24栋3单元6层1号建筑面积为167.17平方米的房屋，并为原告办理该套房屋产权登记的相关手续和房屋产权证及土地使用权证；2、请求判决被告向原告偿付违约金暂计5000元，实际违约金以该房价总款50万元为基数，按每天0.2%计付违约金，直至该房屋交付原告且将该套房屋的产权登记在原告名下之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：根据原、被告的口头约定及《商品房买卖合同》及《购房补充协议》等约定，被告向原告出售阳晨●美林24栋3单元6层1号建筑面积为167.17平方米的房屋，房款价为一口价50万元人民币；原告按约定一次性向被告支付50万元，承诺于2016年10月15日前为原告办理完备登记手续并把房屋移交给原告，如违约则向原告按购房总价款50万元每日千分之二偿付违约金。由于被告不能按约定期限交房，原告要求退还50万元购房款，可被告既不交房且不退款。按双方约定，被告应无条件将备案完毕后的该套房屋交付原告，并按购房总价款每天0.2%向原告偿付违约金。由于被告的行为既违法且违约，具有过错，原告多次要求被告履行承诺无果，为此诉至法院请求判决原告前列诉求。被告金晨公司辩称，1、我们已经登报交房了，是原告没有来我们这里办理相关手续，我公司不存在违法、违约行为；2、我们和政府协商3月31日完成相关部分的交房以及绿化、消防之后就可以去办理大产权，办理了大产权之后原告就可以办理房产证；3、违约金确实是产生了的，计算方式应该以销售合同为准。本院经审理认定事实如下：2016年8月15日，原告张荣芬与被告金晨公司签订《商品房买卖合同JC2016-08-1359号购房补充协议》，载明：原告2016年8月购买被告阳晨美林24栋3单元6层1号房，面积167.17平方米，一口价50万元整，并签订商品房买卖合同JC2016-08-1359号。因该套房屋因金晨公司预售许可证过期暂不能办理备案手续，现将相关问题协议如下：原告在房屋合同签订后全款付清给被告，款项付清后被告应在2016年10月15日以前给原告办理完备案登记手续并把房屋移交给原告，如因被告原因在2016年10月15日以前不能将备案手续办理完毕，被告给原告办理退房手续并承担每日千分之二的违约金。协议签订后，2016年8月26日，原告依约将50万元支付给了被告，双方并于同日签订《商品房买卖合同》（合同编号：JC2016-08-1359）及补充协议，双方在合同第十三条“逾期交房责任”中约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满到实际交付之日止，出卖人在实际交房之日起15日内按日计算向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权退房。出卖人自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满至实际交付之日，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同第二十二条二款“初始登记”约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。若出卖人晚于上述期限办妥初始登记的，只要不影响按时办理转移登记出卖人不就此承担违约责任。合同第二十二条三款“转移登记”约定：（一）出卖人承诺于2017年8月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意下列第（2）项处理：……(2)买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金。合同签订后，2016年9月15日，原告作为乙方与被告作为甲方再次签订《退房协议》，载明：关于乙方购买贵州省金晨置业投资开发有限公司合同JC2016-08-1359号（50万购房款已全款付清）。1、乙方因个人原因对阳晨美林24栋3单元6楼1号房，面积167.17平方的房屋提出退房要求。经甲乙双方友好协商，甲方同意将该套房屋收回并退还乙方70%的购房款35万元，30%作为乙方支付给甲方的违约金15万元。2、甲方承诺在2016年10月15日前将乙方购房款退还至乙方个人账户。如不在规定时间内退清购房款按购房款总价每天0.2%支付给乙方违约金。并无条件将备案完毕后的该套房屋交乙方所有。此后因被告未履行协议，原告张荣芬遂诉来本院要求判决其如前所述之请求，审理中经本院对双方诉争焦点进行固定，原告表示其诉求不要求被告退还购房款，明确要求被告按原购房协议履行，被告则表示同意按原购房协议履行，并表示目前涉案房屋已具备交付条件，其正积极履行备案手续并可以为原告完成相关备案手续和登记。双方并要求自行协商，但双方虽经协商无果。上述事实，有双方当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同JC2016-08-1359号购房补充协议》、付款委托书、银行汇款凭证及明细、收据、退房协议等在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力。本案中，原告张荣芬与被告金晨公司签订的商品房买卖合同及其补充协议、退房协议等一系列合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，均合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。现双方一致表示继续履行双方所签订的商品房买卖合同及补充协议，本院予以确认。双方所签订的补充协议是对商品房买卖合同条款的特别约定，因此，按照双方约定，在原告款项付清后，被告应在2016年10月15日以前给原告办理完备案登记手续并把房屋移交给原告，现被告均未履行，构成违约，应承担其违约责任。而对于被告以其已登报交房，是原告不来办理相关手续，其不构成违约的辩解，并无证据加以证明，且不符合合同约定，故本院不予采信。关于涉案房屋交付的问题，被告表示现该房屋已具备交付条件，可以马上办理交房手续，本院对此不持异议。双方可依合同的约定进行办理。同时被告仍应按照合同约定继续履行其报备案义务，为原告办理该套房屋产权登记的相关手续。关于被告是否应为原告办理房地产权属证书的问题，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条及《房屋登记办法》第三十一条等规定，系由商品房的购买人办理房屋权属登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。由于在进行权属登记资料报备案后，在办理权属登记证书上开发商只需要履行协助义务，因此，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的属于开发商方面的原因，即是在权属登记资料报备上。产权登记资料报送备案是办理产权登记证书的前提，被告为原告办理房产证书的义务就是将产权登记资料报送备案后，协助原告办理房产权属证书。故原告请求由被告为其办理房地产权属证书，理据不足，本院不予支持。对于违约金问题。双方在补充协议中约定为：如因被告原因在2016年10月15日以前不能将备案手续办理完毕，被告给原告办理退房手续并承担每日千分之二的违约金。该约定系双方真实意思表示，并含有违约方自愿接受违约惩罚的意思表示。截至本案庭审结束，尚无证据显示涉案房屋所在楼栋已取得房屋所有权初始登记，故被告应自2016年10月16日起，以购房款50万元为基数，按每日千分之二计算违约金，计算至被告办理涉案房屋所在楼栋初始登记完毕为止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《城市商品房预售管理办法》第十二条，《房屋登记办法》第三十一条之规定，判决如下：一、被告贵州金晨置业投资开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告张荣芬交付位贵阳市××路路阳晨美林24栋3单元6层1号面积为167.17平方米的房屋；二、被告贵州金晨置业投资开发有限公司在本判决生效之日起十日内，履行将位贵阳市××路路的阳晨美林24栋楼的权属登记资料报产权登记机关备案的义务，并协助原告张荣芬办理房屋权属证书；三、被告贵州金晨置业投资开发有限公司向原告张荣芬支贵阳市××路路的阳晨美林24栋3单元6层1号房屋逾期报备案违约金（违约金计算：以购房款50万元为基数，按每日千分之二，自2016年10月16日起计至被告贵州金晨置业投资开发有限公司办贵阳市××路路的阳晨美林24栋楼初始登记之日止）；三、驳回原告张荣芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元由被告贵州金晨置业投资开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审审判员  罗哲武二〇一七年四月十三日书记员  冯贵荣