云南省曲靖市沾益区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云0328民初143号 原告：曲靖市沾益区靖峰房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91530328676572869C。 法定代表人：李琼华，职务：经理。 地址曲靖市沾益区西平街道龙华北路166号。 委托诉讼代理人：保俊，云南宏益律师事务律师，特别授权代理。 被告：李国雯，女，汉族，1966年12月19日生，沾益区人，农民，住曲靖市麒麟区。 被告：骆春，男，汉族，1977年3月17日生，住曲靖市麒麟区。 委托诉讼代理人：肖仁杰，云南权仲律师事务所律师，特别授权代理。 原告曲靖市沾益区靖峰房地产开发有限公司（以下简称“沾益靖峰房地产公司”）与被告李国雯、骆春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告沾益靖峰房地产公司的委托诉讼代理人保俊、被告李国雯及其与被告骆春共同委托的委托诉讼代理人肖仁杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沾益靖峰房地产公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2010年1月5日签订的房屋租赁合同；2、判令被告方给付2016年2月16日至2016年7月30日的房屋租金44720元（688㎡×13元/月×5个月）及承担违约责任；3、案件受理费由被告方承担。诉讼过程中，原告对第二项诉讼请求变更为判令被告方给付2016年2月16日至2016年9月1日的房屋租金58732元（688㎡×13元/月×6个月又17天）。原告于2017年4月5日以被告珠江动漫会所未经登记，应当由行为人承担责任为由，向本院提出申请撤回对被告珠江动漫会所的起诉，经本院审查，原告的撤诉理由正当，准许其撤回对被告珠江动漫会所的起诉。事实与理由：被告李国雯与被告骆春系夫妻关系，被告李国雯于2010年1月5日代表沾益“珠江动漫会所”与原告签订了房屋租赁合同（实际使用人为被告骆春），在合同中，双方约定了租金的计算及给付方式，后在2016年7月底，被告方就搬离了该房屋，但却以各种理由延期支付2016年2月16日至2016年7月30日的房屋租金44720元（688㎡×13元/月×5个月），按照约定，被告已经逾期未给付租金，应当承担违约责任。 被告李国雯、骆春辩称，1、同意解除合同，房屋已经被原告出租给第三人，双方的租赁协议无法维持；2、被告方主体不明确，违约方无法确认，且被告方没有违约，请求驳回原告的诉请。事实和理由部分，原告所述与事实不符，被告骆春不是该房屋的实际使用人，另外被告骆春搬出该房屋的时间是在2016年2月16日之前，不存在拖欠房租的情形。 被告珠江动漫会所未进行答辩。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告李国雯、骆春对原告提交的以下证据持有异议：1、李国雯身份证复印件及婚姻登记审查处理表的真实性、合法性没有意见，但对其证明的主体资格持有异议，认为与证明被告李国雯、骆春违约的事实不符，不能证明两被告违约；2、曲房权证沾字第××号房产证的真实性、合法性无异议，关联性不予认可，认为标的物的面积是709.07㎡，而租赁合同上的面积是688㎡；3、房屋租赁合同的真实性、合法性没有意见，但认为其证实的内容仅为该合同系沾益珠江动漫会所的行为，非李国雯个人行为，且无法反应骆春系该动漫负责人，也无法反应两被告存在违约行为，故两被告不应承担违约责任；4、收据上的时间与合同时间一致，真实性、关联性不予认可，没有被告李国雯的签字；5、转账凭证的真实性、合法性没有意见，但关联性不认可，认为表面上该证据支付的主体系长隆有限公司，但曲靖长隆有限公司仅系珠江动漫会所股东，证明被告李国雯、骆春不是本案的适格主体，且仅是转账凭证，没有记载转账的目的，不能证明是交付租金的凭证；6、原告与傅加彪签订的房屋租赁合同关联性不予认可，不能以该合同认为被告方违约。对本院依职权向曲靖市沾益区市场监督管理局调取的关于骆春的个体工商登记管理信息，被告李国雯、骆春认为与本案无关联性，不予认可。本院认为，李国雯的身份证复印件及婚姻登记审查处理表能够证实被告李国雯的身份情况及其与被告骆春系夫妻关系的事实；曲房权证沾字第××号房产证虽然面积与房屋租赁合同中面积不等，但从房屋基本情况看，该房产证中登记的房屋与双方签订房屋租赁合同的房屋应属同一房屋；房屋租赁合同中具有珠江动漫会所签字确认，亦有被告李国雯签名，能够实现原告的待证目的；收据中的时间虽不一致，被告李国雯亦未签名，但并不影响双方已实际支付房租的事实，另外，收据作为收款凭证从作用上看主要是确认收款人收到付款人钱款的书面依据，无需付款人签字，但需付款人确认交款人的真实性，且一般交由付款人持有，作为其已经履行完义务的有效凭证；转账凭证系反映经济活动中资金支付、流转的书面依据，结合双方的陈述能够证实该转账凭证所转资金是用于支付房屋租金的事实；沾益县靖峰房地产开发有限公司与傅加彪签订的房屋租赁合同看似与本案无关联性，但能够证实双方已经终止了租赁关系。综上所述，原告提交的李国雯的身份证复印件及婚姻登记审查处理表、曲房权证沾字第××号房产证、房屋租赁合同、收据、转账凭证、沾益县靖峰房地产开发有限公司与傅加彪签订的房屋租赁合同，结合庭审双方的陈述及（2016）云0328民初1635号案件中双方当事人的陈述，能够相互印证以下事实，即珠江动漫会所向原告租赁曲靖市沾益区龙华北路商住楼一楼并已支付部分房租，后珠江动漫会所于2016年6月底搬离出租房屋，双方已经终止了租赁关系，故对上述证据，本院均予以采信。对被告李国雯认为其只是珠江动漫会所的工作人员，不是珠江动漫会所的法人或者负责人，是被告骆春叫自己去签字的陈述，因没有其他证据予以佐证，故不予采信。对被告李国雯认为自己不是本案适格主体的陈述，虽然，该陈述与原告和珠江动漫会所签订的房屋租赁合同能够相互印证证实房屋租赁行为属于被告珠江动漫会所的组织行为，被告李国雯仅属于珠江动漫会所的合伙人并非属于个人行为，但是，由于珠江动漫会所未实际登记，所以其在民事活动中产生的权利义务应当由行为人承受，民事诉讼法解释规定，法人或者其他组织应登记而未登记，行为人即以该法人或者其他组织名义进行民事活动的，以行为人为当事人，故对被告李国雯的该项陈述，本院不予采信。对被告李国雯、骆春认为珠江动漫会所属于合伙经营，被告骆春是珠江动漫会所股东的陈述，因被告李国雯、骆春均予以认可，且能与本案中的其他证据相互印证，故本院予以采信，但对被告李国雯、骆春认为还有其他合伙人的意见，因珠江动漫会所未进行注册登记，被告李国雯、骆春亦未提交相应的证据予以印证，故对二被告认为珠江动漫会所还有其他合伙人的陈述，本院不予采信。对被告李国雯、骆春认为其在2016年2月16日前就已经搬离出租房屋的陈述，该陈述与二被告在（2016）云0328民初1635号案件中陈述在2016年6月底搬离出租房屋的陈述相互矛盾，二被告对（2016）云0328民初1635号案件中的庭审笔录在法定期限内未向本院申请补正，故从证据效力看该两份笔录效力相当，但二被告在（2016）云0328民初1635号案件中的陈述更能与原告的陈述相互印证证实二被告实际搬离出租房屋的时间为2016年6月底，故对二被告认为其在2016年2月16日前就已经搬离出租房屋的陈述，不予采信。 经审理查明以下事实：被告李国雯与被告骆春系夫妻关系，两人合伙成立了珠江动漫会所，2010年1月5日，被告李国雯以珠江动漫会所的名义与原告沾益靖峰房地产公司签订房屋租赁合同，双方约定：原告将其所有的位于曲靖市沾益区域（688平方米）出租给乙方即珠江动漫会所，从事电玩经营。租赁期限自2010年1月5日至2018年2月15日止（1月31前交付租赁房屋），15天的装修期，自2010年2月15日起计算房屋租金，基础租金为10元/月/㎡，第二年租金不变，第三年递增幅度为1元/月/㎡，第五年递增幅度为1元/月/㎡，2016年2月16日至2018年2月15日的租金为13元/月/㎡。乙方逾期支付租金超过15个工作日的，同时乙方自逾期之日起每日按应付租金的5‰向甲方支付滞纳金。2014年2月12日，被告李国雯先后分两次向原告交纳了57792元、41280元，用于支付2014年2月16日至2015年2月16日的房租，2015年4月20日被告李国雯向原告支付了57792元，作为2015年2月16日至2016年2月16日的房屋租金，2015年4月23日二被告以曲靖市长隆商贸有限公司的名义通过中国建设银行向原告转账41280元用于支付房租。2016年6月底，被告李国雯、骆春搬离了出租房屋，自2016年2月16日后二被告未向原告支付过房租。租赁房屋已于2016年9月2日，原告出租给他人使用。 本院认为，被告李国雯与被告骆春合伙成立珠江动漫会所，在该会所未进行登记的情况下，被告李国雯于2010年1月5日以珠江动漫会所的名义与原告沾益靖峰房地产公司签订了房屋租赁合同，该合同符合法律规定，系有效合同。因被告李国雯、骆春未在合同约定的时间支付原告房屋租金，产生了双方解除房屋租赁合同的法定条件，另，被告李国雯、骆春于2016年6月底已经搬离租赁房屋，合同双方已经未实际履行该租赁合同，庭审中，被告李国雯、骆春亦同意解除合同，故原告主张解除合同的主张成立。民法通则规定，合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任。本案中，被告李国雯、骆春作为合伙人，对下欠原告的房屋租金，二被告不仅有清偿义务且负连带清偿责任，故原告要求被告李国雯、骆春支付下欠租金的主张成立，但原告要求支付自2016年2月16日至同年9月1日止的租金因缺乏事实依据，本院确定支付下欠房屋租金的期限为2016年2月16日至同年6月30日止。对于违约责任，合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。合同法解释规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中，双方已经在房屋租赁合同中对违约金及违约金的计算方法进行了约定，原告的房屋已于2016年9月2日，出租给他人使用，故二被告因违约给原告造成的实际损失应为二被告搬出出租房屋至原告又将该房屋出租给他人（即2016年7月1日至2016年9月1日）这一期间的房屋租金，但按照双方的约定，违约金已经超出了给原告造成损失的百分之三十，故对于原告主张的违约金的计算方法，本院予以调整。 综上所述，原告诉请与被告被告李国雯、骆春解除房屋租赁合同，并支付下欠房屋租金及违约金的主张，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第三十条、三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第六十二条第（一）项的规定，判决如下： 一、解除被告李国雯（以珠江动漫会所的名义）于2010年1月5日与原告沾益靖峰房地产公司签订的房屋租赁合同； 二、由被告李国雯、骆春于判决生效后十日内给付原告曲靖市沾益区靖峰房地产开发有限公司2016年2月16日至同年6月30日的房屋租金39948元（688㎡×13元/月×4个月＋14天×298元/天）及违约金18774元（自2016年7月1日至同年9月1日，共计63天，以每天298元计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费634元，其中459元由被告李国雯、骆春负担，175元由原告自行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于曲靖市中级人民法院。 审判员 莫 渊 二〇一七年四月七日 书记员 杨红叶