上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初24358号原告：戴旭荣，女，1961年2月16日出生，汉族，户籍地浙江省乐清市。委托代理人：贾俊涛、安旭，上海众华律师事务所律师。被告：赵洪伟，男，1990年12月29日出生，汉族，户籍地安徽省明光市。委托代理人：于彩霞，上海浦望律师事务所律师。原告戴旭荣与被告赵洪伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴旭荣的委托代理人贾俊涛、安旭，被告赵洪伟及其委托代理人于彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴旭荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年8月1日至2017年3月31日的租金168,000元；2、判令被告支付违约金75,600元。事实与理由：2016年3月29日，原告与被告签订了《租房协议》，约定原告将位于上海市杨树浦路XXX号底层店铺出租给被告，面积127平方米，用于对外经营，租期从2016年5月1日至2019年6月1日止(合同期满，甲方同意乙方续租两年，参照隔壁其他商铺的租金，取中间价格作为房租递增)。租金为每月人民币21,000元(税后)。付款方式为押二付三，由乙方汇入甲方指定的银行账户。租房押金计人民币42,000元，租期满后，在乙方付清租赁期间的各种费用后，甲方退还给乙方(不计利息)，如乙方未付清租赁期间所产生的各种费用，甲方可从押金中扣除代付，不足部分由乙方补足。双方均要严格遵守协议条款，如有违约行为，违约方赔偿给对方合同期租金总额的百分之十作为违约金。合同还约定了其他内容。嗣后，原告按合同约定履行了交房义务，被告也支付了押金和三个月租金，然自2016年8月起至今，被告便不再按约支付租金并未经原告同意将房屋转租给了第三人，原告多次与被告协商未果，无奈只能委托律师于2016年9月30日发函给被告，因其拖欠租金已构成单方解除合同的条件，通知被告立即解除双方《租赁协议》，结清拖欠租金并返还房屋。根据EMS快递签收单显示，被告本人于2016年10月9日签收了律师函，但至今仍未与原告联系解决纠纷。故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告放弃了解除原、被告签订的《租房协议》并要求被告搬迁的诉讼请求。被告赵洪伟辩称，不同意原告的诉讼请求。被告没有违约，没有达到解除合同的根本要件。原告承诺要为我方注册公司提供需要的材料，但是向我方隐瞒了房屋内已经注册公司的事实。我方5月申请办理营业执照，被告知有营业执照不能注册。我方也向原告说明了该情况，要求原告免除三个月的租金。10月24日我方向原告支付11月开始的租金，但是原告在没有告知我方的情况下已经将银行卡注销，导致我方无法支付租金。我方本来租赁房屋是做超市的，后来被迫无奈只得在原告的同意下将房屋转租。自2016年8月20日起至2019年8月19日，次承租人为上海乐好报关有限公司，该公司作为办公使用，不需要注册营业执照。本院经审理认定事实如下：原告戴旭荣系上海市杨树浦路XXX号底层房屋权利人。2016年3月29日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租房协议》，约定，乙方租用甲方位于上海市杨树浦路XXX号底层店铺，面积127平方米，用于对外经营。租期从2016年5月1日起至2019年6月1日止。租金为每月21,000元(税后)。付款方式为押二(月)付三(月)，由乙方汇入甲方指定的银行账户。乙方负责到相关的税务部门办理开票缴税并承担费用。(甲方提供乙方办理营业执照等应由甲方提供的材料)。双方均要严格遵守协议条款，如有违约行为，违约方赔偿给对方合同期租金总额的百分之十作为违约金。合同签订后，被告依约支付了三个月的租金和押金，并使用系争房屋。由于该房屋内注册有案外人上海顾溢文形象设计室的营业执照，双方产生纠纷，并多次协商此事。2016年7月5日，被告向原告发出《通知函》，称，因该商铺里面已被注册执照，四月份就已通知您尽快撤销原有注册，然后我可以申请注册，因你方多次拖延，至我方多次注册未被通过，导致合作公司不满，致使我开设分店的项目流产，本人承租你方商铺不能实现租赁经营目的，给本人造成一定的经济损失，现本人通知您尽快和本人联系处理善后事宜。9月30日，原告向被告发出《律师函》，表示，因被告拖欠租金已构成单方解除合同的条件，通知被告立即解除双方《租赁协议》，结清拖欠租金并返还房屋。10月24日，被告再次向原告发出《通知函》，载明，因该商铺8月4日前一直有执照注册，本人也多次和你电话及短信沟通需您本人亲自去工商窗口赶快注销以免给本人造成不必要的损失，直到2016年8月10日本人再次去窗口查询才知道原执照被注销，自2016年3月29日本人和您签订合同该商铺一直空关，2016年4月1日至2016年8月20日该商铺空关4个月零20天，由于你的不配合导致本人承租的商铺无法注册及进场装修，空关期间的租金您让本人全部承担实属无理，本着继续履行合同的基础，原合同约定你方给予我方免租期一个月即租金起算日期自2016年5月1日开始计算，本人付2月押金3个月租金，本期租金2016年5月1日至2016年8月1日，本着继续履行合同的基础，本人也愿意承担一部分损失，已付3个月租金从8月1号至11月1号。今天我去银行打款你原留给我的工行卡已被你注销，致使我无法给你打款，现本人正式通知于你，由于你的不诚信给我造成的损失我方保留追诉你方违约责任。当日，被告向支付第一期租金的黄蓓素账号(XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)存入63,000元，经查询该账户被注销。又查明，系争房屋内至今仍注册有案外人上海顾溢文形象设计室的营业执照。2016年3月28日，上海市虹口区市场监督管理局将该单位列入经营异常名录，原因为通过登记的住所或者营业场所无法联系的。审理中，被告提供了出租方上海龙挺商贸有限公司与承租方上海乐好报关有限公司签订《租赁协议书》，证明系争房屋现转租给上海乐好报关有限公司，租赁期限自2016年8月20日起至2019年8月19日，每月租金为24,000元。审理中，承办人走访了上海市虹口区市场监督管理局。经了解系争房屋虽注册有上海顾溢文形象设计室的营业执照，但该公司的租赁合同已到期，并已于2016年3月28日做了查无实处措施，故不再影响其他公司在该地址注册营业执照。本院认为：原、被告签订的租房协议系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。被告认为租赁房屋内注册有营业执照，影响其办理营业执照，故要求原告免收部分租金以赔偿其遭受的损失。但被告并未对其主张提供相应的证据，且与本案查明的事实情况不符。对被告的辩称意见，本院难以支持，被告理应向原告支付2016年8月1日至2017年3月31日的租金。但被告欠付租金并非恶意违约，尚属事出有因，也系由于双方沟通不充分所致，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。双方日后应秉持诚实信用、合作双赢的态度继续履行租赁合同。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、被告赵洪伟应于本判决生效之日起10日内支付原告戴旭荣2016年8月1日至2017年3月31日的租金168,000元；二、对原告的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,652元，由被告赵洪伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹北霖人民陪审员  程霞珍人民陪审员  毛济平二〇一七年四月二十五日书 记 员  尤 佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。