福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0304民初245号原告邹梅妹，女，1986年6月10日出生，汉族，住所地福建省莆田市荔城区，委托诉讼代理人钟静怡，福建思阳律师事务所执业律师，委托权限为特别代理。被告莆田市正鼎房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海居委会西社小区，统一社会信用代码913503006603818812。法定代表人张建雄，董事长。委托诉讼代理人王福生，福建升恒律师事务所执业律师，委托权限为特别代理。邹梅妹与莆田市正鼎房地产开发有限公司（以下简称正鼎公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。邹梅妹的委托诉讼代理人钟静怡、莆田市正鼎房地产开发有限公司的委托代理人王福生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹梅妹向本院诉讼请求：一、依法判令正鼎公司将符合《商品房买卖合同》约定交房条件的房交付给邹梅妹使用。二、依法判令正鼎公司自2016年7月1日起至实际交房之日止按已付购房款989112元（以下币种均为人民币）的日万分之四向邹梅妹支付逾期交房违约金。事实与理由：2014年7月24日，邹梅妹与正鼎公司签订合同《商品房买卖合同》，合同约定：邹梅妹向正鼎公司购买位于莆田市××城区西天××镇溪白村房，商品房建筑面积139.10平方米，购房款共计989112元。正鼎公司应当在2016年6月30日前，将经过竣工验收合格和消防验收合格的商品房交付邹梅妹使用。如逾期交房超过90日的，买受人若选择不退房，正鼎公司自逾期之日起按已付购房款的每日0.04%支付违约金。《商品房买卖合同》签订当日，邹梅妹缴交购房款299112元，并于2015年9月1日向中国建设银行办理按揭贷款，将余款69万元全部付清。现邹梅妹已全部支付了购房款，正鼎公司迟迟无法交付符合约定条件的商品房，其逾期交房的违约行为已经严重损害了邹梅妹的合法权益。莆田市正鼎房地产开发有限公司辩称：一、依照邹梅妹与正鼎公司签订的《合同补充协议》第五条的规定，正鼎公司于2016年12月20日已通知买受人交房，因买受人的原因未能交付，应视为案涉房产已按时交付。二、违约金的计算应当从2016年7月1日起至2016年12月20日即正鼎公司履行交房告知义务之日止，同时应扣除施工期间因不可抗力即合同约定的24小时累计60毫米以上大雨及六级以上大风的天气导致工程延误的37天。三、违约金按购房款的日万分之四计算偏高，请求法庭予以调减。经审理，当事人双方对如下事实无争议，本院予以确认：2014年7月24日，邹梅妹与正鼎公司签订合同编号为MF200701L201404365的《商品房买卖合同》，合同约定：邹梅妹向正鼎公司购买位于莆田市××城区西天××镇溪白村房，商品房建筑面积139.10平方米，购房款共计989112元。正鼎公司应当在2016年6月30日前，将经过竣工验收合格和消防验收合格的商品房交付邹梅妹使用。如逾期交房超过90日的，买受人若选择不退房，正鼎公司自逾期之日起按已付购房款的每日0.04%支付违约金。2014年7月22日，邹梅妹与正鼎公司签订《合同补充协议》，协议第五大条第4条约定：买受人在合同约定的交房日或接到交房通知后，因买受人的过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付。2014年7月24日，邹梅妹缴交购房款299112元，并于2015年9月1日向中国建设银行办理按揭贷款，将余款69万元全部付清。2016年6月30日即合同约定的交房日，正鼎公司未能依约交付房屋。2016年12月20日，正鼎公司在未获得竣工验收合格证书和消防验收合格证书情况下向邹梅妹发出交房通知书。根据莆田市气象局官方网站所公布的数据，楼盘施工期间24小时达到60毫米以上降雨和6级以上大风天数扣除重复部分为37天。现因正鼎公司不能在合同约定的期限内交付房屋，邹梅妹提出因正鼎公司违约，其应当承担违约责任,经本院调解双方无法达成一致意见,致诉讼。以上事实，有邹梅妹提供的《商品房买卖合同》、莆田市商品房买卖合同备案表、销售不动产统一发票、收款收据、《个人住房借款合同》、中国建设银行对账单复印件各一份，正鼎公司提供的交房通知书寄件、回执单、《合同补充协议》、气象报告、《民事判决书》复印件各一份以及双方庭上陈述等证据在卷佐证。本案双方争议事实如下：案涉房屋是否已完成交付。正鼎公司主张依据《合同补充协议》第五大条第4条，在接到交房通知后，由于买受人的过错未能按期交付，应视为出卖人即正鼎公司已按时交付案涉房屋。但《商品房买卖合同》第八条约定，正鼎公司交付的房屋需经过竣工和消防验收合格并具备合同约定的其他配套设施。经审理查明，案涉房屋至今未获得竣工验收合格证书和消防验收合格证书，因此邹梅妹依照合同约定拒绝交接并无过错，正鼎公司该项抗辩主张不予采纳，案涉房屋至今尚未交付给邹梅妹的事实予以确认。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。正鼎公司应当在2016年6月30日前完成房屋交付义务，因其未能在约定期限内交付房屋，已构成违约，且违约状态持续至今。邹梅妹的诉讼请求于法有据，予以支持。但合同约定按房屋总价款989112元的每日0.04%计算的违约金过分高于因违约造成的实际损失，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则结合违约金“以补偿性为主、以惩罚性为辅”的性质，考虑因逾期交房造成买受人入住不便，应对照房屋所在地的房屋租金水平，对违约金进行适当调整。正鼎公司另行抗辩因不可抗力拖延工期应扣除的天数部分符合合同约定，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、被告莆田市正鼎房地产开发有限公司应在符合法定交房条件之日将房交付给原告邹梅妹使用。二、被告莆田市正鼎房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给原告邹梅妹自2016年7月1日起至符合法定交房条件的实际交房日止（从中应扣除37天）每日按已付购房款989112元的0.01%计算的逾期交房违约金；三、驳回原告邹梅妹的其他诉讼请求。如果被告莆田市正鼎房地产开发有限公司未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1729元,减半收取864.5元，由被告莆田市正鼎房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  黄志忠二〇一七年四月十八日书记员  林 晶附注本案引用的主要法律条文及申请执行提示：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。