吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉02民终1109号上诉人（原审被告）：吉林市春成房地产开发有限公司，住所地吉林市昌邑区。法定代表人：马永海，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘赢，该公司职员。被上诉人（原审原告）：原百合子，女，1969年4月20日出生，住日本东京。委托诉讼代理人：苑亚茹（系原百合子母亲），女，1937年9月4日出生，住吉林市昌邑区。上诉人吉林市春成房地产开发有限公司（以下简称春成开发公司）因与被上诉人原百合子房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2015）昌民二初字第660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。春成开发公司上诉请求：1.撤销吉林市昌邑区人民法院（2015）昌民二初字第660号民事判决，驳回原百合子的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由原百合子承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。首先，春成开发公司与原百合子已经就迟延交付房屋一事达成和解协议，原百合子不应再向春成开发公司主张权利。双方签订的进户通知单已经明确约定，由春成开发公司代为支付1500元燃气初装费，此后双方再无经济纠纷，而原审法院对此未予采信属于认定事实不清的情形，二审法院依法应当改判。其次，双方签订的房屋买卖合同中，只约定春成开发公司应当在交房之日500日内向房屋部门提交办理房产证的材料，而并非约定于交房之日起500日内办理下房证，原审法院并未对此事实予以认可，是明显的认定事实错误，因此二审法院应当依法改判。二、原审法院适用法律错误。原审法院依照《中华人民共和国合同法》裁判春成开发公司承担违约责任系错误的，春成开发公司已经依约向房产部门递交相关材料并无违约行为，而原审法院依照合同违约的法律法规作出判决，属适用法律错误的情形。原百合子辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，希望二审法院维持原判。若春成开发公司能够出具不动产发票第二联和备案费票据，原百合子将撤诉。原百合子向一审法院起诉请求：请求判令春成开发公司支付延迟交付房屋违约金3276元；判令春成开发公司支付怠于协助办理房证赔偿金26,003.60元，两项共计29,279.60元；诉讼费由春成开发公司承担。一审法院认定事实：2012年9月5日原百合子与春成开发公司签订吉林市商品房买卖合同，原百合子购买位于吉林市昌邑区的房产，建筑面积75.21平方米，房屋总价款360,000元，其中合同第八条约定，春成开发公司应当在2012年12月31日前将验收合格的房屋交付原百合子使用；第九条约定，春成开发公司如未按合同规定的期限将商品房交付原百合子使用，逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，春成开发公司按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；第十五条关于产权登记的约定，春成开发公司应当在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需由春成开发公司提供的资料报产权登记机关备案，如因春成开发公司的责任，原百合子不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3种方式处理，但第3种方式为空白，双方并未约定具体的违约责任方式；同时该合同还约定了其他条款。合同签订后，原百合子交付了全部购房款，但春成开发公司并未按合同约定的时间交付房屋，直至2013年6月末通知进户。现春成开发公司仍未给原百合子办理该房屋的房屋产权证书。另查明，自2013年起，小区的业主包括原百合子等人多次到吉林市昌邑区人民政府信访局等部门反映春成开发公司逾期交房和没有办理房屋产权证等情况，吉林市昌邑区人民政府信访局也协调业主与春成开发公司协商上述问题。一审法院认为，一、原百合子主张权利尚未超过两年诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”结合本案，通过吉林市昌邑区政府信访局出具的《关于钻石秀苑业主上访情况说明》可以看出，原百合子等钻石秀苑的业主自2013年起多次到吉林市昌邑区政府信访局等部门反映春成开发公司存在逾期交房和逾期办证等情况，吉林市昌邑区政府信访局也积极协调业主与春成开发公司见面协商上述问题。由此可见，原百合子主张权利的诉讼时效因其通过信访部门向春成开发公司主张权利而中断，结合其本次提起诉讼的时间，故其主张权利的诉讼时效期间并未超过两年，因此，春成开发公司提出的此抗辩意见，不予采纳。二、春成开发公司存在逾期交付房屋的违约行为，应向原百合子承担违约责任。双方签订的商品房买卖合同约定2012年12月31日交付房屋，但春成开发公司2013年6月末才通知交付房屋，逾期交房，按照合同约定，按房款的日万分之0.5支付违约金，原百合子交付房款360,000元，原百合子主张春成开发公司应向其支付违约金3276元，应予支持。三、春成开发公司存在逾期办理房屋产权证的行为，应向原百合子承担违约责任。根据双方约定，春成开发公司应当在交付房屋后500日内，将办理权属登记需由春成开发公司提供的资料报产权登记机关备案，但春成开发公司至今仍未办理，逾期履行义务370天，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”及第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所登记的期限；（三）……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案中，原百合子已付购房款总额360,000元为基数，主张春成开发公司逾期370天，应支付违约金26,003.6元，予以支持。审理中春成开发公司提出其已经向房产部门提交了办理房证的相关手续的抗辩意见。因春成开发公司对此抗辩意见并未能提供证据予以证明，故春成开发公司提出的此项抗辩意见，不予采纳。关于春成开发公司提出未能办理房屋产权证系因建设方不向开发方提供质检工程材料，而无法通过竣工备案，所以无法办理房屋产权证的抗辩意见。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”据此规定，对于春成开发公司主张逾期办理产权证系由于建设方的违约行为所致，故其可就此向建设方主张权利，但其不能以此对抗房屋的买受人，且对于上述情况春成开发公司应是可以预见、克服和避免的，故不属于其免责理由，因此，春成开发公司提出的此抗辩意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条规定及《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、第一百三十条规定、第一百三十五条规定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条、第十七条、第十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定作出判决。判决：一、被告吉林市春成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告原百合子逾期交付房屋违约金3276元；二、被告吉林市春成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告原百合子逾期办理房屋所有权证的违约金26,003.60元；三、驳回原告原百合子的其他诉讼请求。如未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由被告吉林市春成房地产开发有限公司负担。本院二审期间，春成开发公司围绕上诉请求依法提交了三组证据：证据1.营业执照副本复印件，证明春成开发公司主体合法；证据2.燃气工程施工验收表、供水工程建设工程验收合格证、消防验收意见书、预售许可证、排水工程建设施工验收合格证、建筑工程许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地证等，证明春成开发公司已经办理并向产权登记机关报备了所有开发商应当提供的材料，春成开发公司已经及时履行了合同义务，并不存在违约情形。证据3.吉林市居民住房产权办理材料汇编第23页写道：“六是因企业间纠纷，建设方不提供质检备案工程材料，无法通过竣工备案。如港岸鑫城项目、钻石秀苑项目。”证明钻石秀苑小区未能办理房证是因为建设方未提供相关材料导致，并非春成开发公司原因。原百合子质证认为，对上述证据均不认可。若春成开发公司能提供不动产发票第二联和备案费票据，马上撤诉，未提交就是违约。对于春成开发公司提交的上述三组证据，本院认证如下：证据1系营业执照副本，能够证明春成开发公司的主体合法，本院予以认可。证据2和证据3均系复印件，且并不能证明这些材料已经提交给产权登记机关，本院不予确认。通过双方当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，本院对原判决认定的事实予以确认。本院认为，诚实信用原则是民事活动的基本原则，春成开发公司作为合同一方当事人，应全面履行合同义务，按合同约定的时间履行办理入住和产权证照的义务，逾期不能办理构成违约，应承担违约责任。春成开发公司未在合同约定的时间内为原百合子交房及办理房屋产权证，即已构成违约，应按照合同约定向原百合子支付因逾期交房及办理房屋产权证产生的违约金，原审判决对责任认定及违约金的计算准确、适当，论理充分，阐述详细，本院对此不再赘述。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费532元，由上诉人吉林市春成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  侯广志代理审判员  王 东代理审判员  佟 宁二〇一七年四月十九日书 记 员  于 丹