上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初25844号原告：上海银帆物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：胡玮，执行董事。委托诉讼代理人：陈倩雅，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：戚诚伟，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。被告：陈圣安，男，1975年8月5日出生，汉族，住福建省南平市。委托诉讼代理人：周木山，上海沪泰律师事务所律师。原告上海银帆物业管理有限公司与被告陈圣安物业服务合同一案，本院于2017年4月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海银帆物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈倩雅，被告陈圣安的委托诉讼代理人周木山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海银帆物业管理有限公司向本院提出诉讼请求，要求判令被告：1、支付2013年9月至2016年12月期间的物业管理费人民币28,339.20元、公共能源费14,169.60元；2、支付2013年8月至2014年2月期间的电费36.40元；3、承担本案诉讼费。事实和理由：被告系上海市浦东新区金新路XXX号XXX室房屋(以下简称涉诉房屋)的产权人，涉诉房屋建筑面积为59.04平方米，原告依照《银桥大厦前期物业管理服务合同》为涉诉房屋所在的银桥大厦提供物业管理服务，约定物业管理费按建筑面积12元/平方米/月的标准收取，公共能源费按6元/平方米/月的标准收取；上述费用交纳日期为每季度的10日之前；业主自用部位能源费由原告代收代缴。被告未支付2013年9月至2016年12月期间的物业管理费28,339.20元、公共能源费14,169.60元以及2013年8月至2014年2月期间的电费36.40元。原告多次催讨无果,现起诉来院，要求判如诉请。被告陈圣安辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告的部分诉讼请求已超诉讼时效，被告无须支付2012年1月至2014年12月期间的物业管理费、公共能源费以及2013年8月至2014年2月期间的电费；2、涉诉房屋由案外单位上海大乾同实业有限公司租赁使用，房屋长期空置，未超出诉讼时效的期间的物业管理费应酌情扣减，公共能源费应免于收取。本院经审理认定事实如下：被告系涉诉房屋产权人，涉诉房屋建筑面积为59.04平方米。2008年12月31日，原告与案外单位上海信达银泰置业有限公司签订《银桥大厦前期物业管理服务合同》，由原告为涉诉房屋所在的银桥大厦提供物业管理服务,合同约定：物业管理费由原告按建筑面积12元/平方米/月的标准向业主收取；电梯、水泵、中央空调、电话总机、变配电设备、消防监控、安全监控等共用设施运行费及水、电、热力和全楼共用部位能源费用每月按建筑面积6元/平方米/月的标准由原告向业主收取；物业管理费和公共能源费交纳日期为每季度的10日之前；业主自用部位能源费(含电费)由原告代收代缴。2011年12月20日，原告张贴《关于调整银桥大厦业主自用部位用电电费的通知》，通知内容为：自2012年12月1日起，业主自用部位的电费由每度1.00元调整为每度1.30元。因被告未支付2013年9月至2016年12月期间的物业管理费、公共能源费及2013年8月至2014年2月期间的电费，原告向本院提起诉讼，要求判如诉请。审理中，1、关于诉讼时效，原告提供住户缴费通知单、费用催缴单一组，证明其通过在涉诉房屋入户门张贴缴费通知单、费用催缴单的方式向被告催讨费用。经质证，被告表示从未看到过缴费通知单或费用催缴单，真实性无法确认。因原告未能提供充分证据证明被告已经收到或应当收到缴费通知单、费用催缴单，故本院对该组证据真实性不予确认；原告另表其示曾于2016年6月27日就涉诉房屋的物业服务费、公共能源费及电费向本院提起诉讼，后因未送达被告而撤诉。被告对此不予确认，表示并非针对涉诉房屋进行起诉，不能起到时效中断的法律效果。本院经核实确认原告就涉诉房屋的相关费用向本院提起过诉讼，于2016年6月27日进入调解程序，调解号为(2016)沪0115诉前调38330号，并于2016年8月3日立案，案号为(2016)沪0115民初57120号，后撤诉结案；2、原告提交2014年银桥大厦室内用电情况记录表一份及2016年拍摄的电表照片二张，证明被告拖欠电费36.40元。经质证，被告对该组证据真实性不予确认，表示用电情况记录表由原告自行抄写，无被告签字确认，无证据证明照片拍摄的电表为涉诉房屋的电表。因用电情况记录表不具有客观性，照片不具备证据形式要件，故本院对该组证据均不予确认。本院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同依法成立，合法有效，对全体业主具有约束力。原告为涉诉房屋所在的银桥大厦提供物业管理服务，被告作为房屋产权人，接受了原告提供的物业管理服务后理应按照合同的约定按时足额支付费用。庭审查明，原告曾于2016年6月27日向本院提起过诉讼，诉讼时效理应中断，故本院确认2014年6月至2016年12月期间的物业管理费、公共能源费未超过诉讼时效。对原告要求被告支付其超出诉讼时效期间的物业管理费、公共能源费及电费的诉讼请求，本院不予支持。被告以涉诉房屋空置未使用为由要求酌情扣减物业管理费及免收公共能源费，未获得原告的同意，且双方亦无关于空置房屋收费方法的特别约定，故对被告的上述主张，本院不予采纳。经本院核算，被告应支付原告2014年6月至2016年12月期间的物业管理费21,962.88元、公共能源费10,981.44元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告陈圣安于本判决生效之日起十日内支付原告上海银帆物业管理有限公司2014年6月至2016年12月期间的物业管理费21,962.88元、公共能源费10,981.44元；二、驳回原告上海银帆物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费863元，减半收取计431.50元，由原告上海银帆物业管理有限公司负担97.10元、被告陈圣安负担334.40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  左翠莲二〇一七年四月二十六日书记员  万春丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。