广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5381民初464号原告卢炳昌，男，1974年1月1日出生，汉族，罗定市人，户籍住址广东省罗定市。原告陈新红，女，1975年1月2日出生，汉族，罗定市人，户籍住址广东省罗定市。上述二原告共同委托代理人杨仕通，广西君桂律师事务所律师。被告云浮市创宇贸易有限公司，住所地：罗定市罗城街道兴华三路国土局综合楼侧。法定代表人肖志均，总经理。委托代理人彭志威，男，1987年12月3日出生，系公司员工。原告卢炳昌、陈新红诉被告云浮市创宇贸易有限公司（下称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月24日受理后，依法适用简易程序由本院代理审判员梁梅燕独任审判，并于2017年4月10日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人杨仕通，被告创宇公司委托代理人彭志威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年1月1日，原告向被告购买商品房并交付首期款。双方签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于罗定市罗城镇柑园祥发路的凤凰新城住宅小区的房屋。合同约定被告必须在2015年9月30日前将经验收合格的房屋交付原告。但至今被告一直未能将经有关部门竣工验收合格的房屋交付原告。同时，被告收取原告房屋契税款等款项至今未为原告缴纳契税。故，原告认为，被告逾期交楼的行为构成违约，造成原告重大经济损失，依法应当承担违约责任。为此，根据《民事诉讼法》的规定，原告特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告立即将经有关部门竣工验收合格的房屋交付原告；2、被告支付原告逾期交房违约金17815.56元（以350706元为计算基数，按照日违约金万分之一计算是35.07元/天，从2015年9月30日开始计算到被告房屋经有关部门竣工验收合格之日止，暂计算至2017年2月20日止共508天，合计17815.56元）；3、被告返还原告代办土地使用证、房产契税及其他费用合计11819元，并支付资金占用费1628.07元（以11819元为计算基数，按同期银行贷款年利率4.35%计算，从2014年1月1日暂计算至2017年2月20日共38个月合计1628.07元，其余计算至被告将该款项返还之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，由于涉案商品房已于2017年3月10日取得《竣工验收备案表》，原告撤销其第一项诉讼请求，其第二项诉讼请求变更为：被告支付原告逾期交房违约金19358.64元（以350706元为计算基数，按照日违约金万分之一计算是35.07元/天，从2015年9月30日开始计算到2017年4月5日止共552天，合计19358.64元）。被告创宇公司辩称：一、2017年2月21日凤凰新城二期房屋已经验收合格。从凤凰新城二期竣工验收备案表及凤凰新城二期建筑工程竣工报告得出的凤凰新城二期工程达到房屋竣工验收合格的日期。二、原告有关违约金计算有误。被告愿意按合同约定承担逾期交房的违约责任，但原告的计算有误。《商品房买卖合同》第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。2、逾期超过100日，从逾期的第五个月起出卖人按日向买受人支付房款万分之一的违约金，合同继续履行。”本案中，原告未提出解除合同的，因此应当视为合同继续履行，并按《商品房买卖合同》第九条约定“逾期超过100日，从逾期的第五个月起出卖人按日向买受人支付房款万分之一的违约金”，合同继续履行。再依据凤凰新城二期竣工验收备案表和凤凰新城二期建筑工程竣工报告得出的凤凰新城二期工程达到房屋验收合格的日期为2017年2月21日。因此，逾期交房的违约金方面应当自2016年3月1日起计至该商品房经验收合格之日前止（计至2017年2月20日）所以违约金计算350706元×0.1‰×357天=12520.2元。三、对于诉讼请求三，我司同意除了已经缴交的费用（预告登记费、住宅专项维修基金）外其他费用可以作退回。原告向我司支付代办土地使用权证、房产权证契税及其他费用，等同双方就办理商品房权属证书成立了委托关系。现原告提出把支付代办土地使用权证、房产权证契税及其他费用退还，而我司同意除了已经缴交的费用外其他费用可以作退回的同时，即表示原告提出取消了对我司的有关办理房地产权属证书的委托，我司同意取消委托。双方不再有委托关系，不再享受或承担相关权利及义务。根据《合同法》，双方签订的《商品房买卖合同》里第十五条“关于产权登记的约定”里的责任条款应即日解除。以后因办理权属证书的一切责任均不能再追究被告，此有依有据，有法可依请法院应给予支持。对于原告提出的占用费是无法无据。合同第十五条约定的办理房地产权属证书的期限但是双方并未约定我司应何时代原告向相关税务部门缴纳契税款，我方也根据办证流程进度持续推进已为代其缴交了预购不动产预告登记费、物业维修基金等办证工作。所以原告提出的资金占用费无依无据，法院不应支持。四、被告认为原告部分诉讼请求不符合《商品房买卖合同》的约定，也是于法无据的滥讼行为，该部分损失应当由原告自身承担，对于不合理的部分诉讼费请法院依法驳回五、被告愿意就逾期交房的事宜与原告进行协商调解，以和为贵。经审理查明：被告创宇公司是位于罗定市某某街道某某路XX号凤凰新城住宅小区的房地产开发商。2014年1月1日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为凤凰新城住宅小区X座XXX号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为350706元。第六条约定买受人必须在2014年1月1日前付清首期款100706元给出卖人；剩余房款250000元整，买受人必须于2014年1月8日前申请办理银行按揭手续。第八条约定出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之1（该比率应不小于（1）项中的比率）的违约金。2、逾期超过100日，从逾期的第五个月起出卖人按日向买受人支付房款万分之一的违约金，合同继续履行。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人必须在出卖人发出收楼通知书之日起15天内办理收楼手续，如买受人未按合同约定的时间办理收楼手续（或买受人联系地址不详、变更等原因导致买受人没收到收楼通知书的），视为买受人已收楼，此后产生的一切费用（包含但不限于物业管理费及公摊水电费用）及该商品房的全部风险责任由买受人承担。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后540日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告按约定向被告支付完全部购房款，并于2014年1月1日支付代办土地使用权证、房产权证契税及其他费用11819元。原告认为，被告未按约定交付涉案商品房给原告，已构成违约，遂于2017年2月24日诉至本院，要求处理。另查明：被告于2016年6月29日代原告缴交了涉案商品房住宅专项维修资金2506.20元，于2014年2月21日缴交了房屋所有权登记费80元。涉案商品房于2017年2月21日取得《建设工程竣工验收报告》，于2017年3月10日取得《竣工验收备案表》。2017年3月22日，被告向原告发出《收楼通知书》。原告至今未办理收楼手续，但其认可2017年4月5日作为收楼日期。以上事实，有原告提供的购房合同、发票、收据，被告提供的业主收楼资料签收表、收据、竣工验收备案表等证据以及本案的庭审笔录等予以证实。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：原告主张的逾期交楼违约金应如何计算？违约金应计算至何时？被告已于2017年2月21日组织了建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对涉案工程进行了验收，《工程竣工验收报告》的结论为合格，于2017年3月10日取得了《竣工验收备案表》，符合了合同约定和法律规定的交付条件。合同第九条第1、2款约定了双方对逾期交楼违约责任的处理方法，该条第2款约定的内容并未排除第五个月前的违约金，被告提出的计算方法没有依据，本院不予采纳。涉案商品房符合交付条件后，被告于2017年3月22日才向原告发出《收楼通知书》，原告虽然未实际办理收楼手续，但根据第十一条买受人必须在出卖人发出收楼通知书之日起15天内办理收楼手续，否则视买受人已收楼的约定，原告主张2017年4月5日作为收楼时间，没有超过双方约定的收楼期限，本院予以认可。被告应支付从交付期限届满之次日起即2015年10月1日起至2017年4月5日止（共552天）的逾期交楼违约金19358.97元（350706元×0.1‰×552天）给原告。原告要求被告支付逾期交楼违约金19358.64元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于原告提出的要求被告返还代收契税款11819元及其按同期银行贷款年利率4.35%从2014年1月1日至返还之日止的资金占用费的诉讼请求。原告于2014年1月1日向被告支付代办土地使用权证、房产权证契税及其他费用共11819元，被告收取原告支付的款项后，至今只代原告缴交了住宅专项维修资金2506.20元和房屋所有权登记费80元的事实，本院予以认定。扣减被告已代原告缴交的费用，对未缴交部分被告应返还给原告，即被告应返还9232.80元给原告。根据合同第十五条约定，被告应在商品房交付使用之日起540日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告于2017年4月5日将符合双方约定的交付条件交付原告，其未为原告缴交契税没有超过双方约定的期限，原告要求被告支付该款资金占用利息的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。诉讼中，原告撤回其第一项诉讼请求，属其对自己诉讼权利的依法处分，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：限被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2015年10月1日起至2017年4月5日止的逾期交楼违约金共19358.64元给原告卢炳昌、陈新红。限被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还代办土地使用权证、房产权证契税及其他费用9232.80元给原告卢炳昌、陈新红。三、驳回原告卢炳昌、陈新红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费310元（原告已预交），由原告卢炳昌、陈新红负40元，被告云浮市创宇贸易有限公司负担270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。代理审判员  梁梅燕二〇一七年四月十八日书 记 员  陈梦儿陈绮雯