河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）海民初字第4118号 原告朱小静，男，1971年5月12日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托代理人任树祥，河北沃法律师事务所律师，执业证号：11303200310839051。 被告秦皇岛市第三建筑工程公司，住所地秦皇岛市海港区河北大街**，组织机构代码：10525628-0。 法定代表人宋继良，总经理。 被告秦皇岛市三建房地产开发公司，住，住所地秦皇岛市海港区河北大街**织机构代码：23598561-7。 法定代表人：赵永林，总经理 二被告委托代理人邸志鹏，河北君德风律师事务所律师，执业证号：11303199810697496。 二被告委托代理人高珊，河北君德风律师事务所律师，执业证号：1130320911831029。 原告朱小静与被告秦皇岛市第三建筑工程公司（以下简称市三建）、秦皇岛市三建房地产开发公司（以下简称三建房地产）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱小静委托代理人任树祥，二被告委托代理人邸志鹏、高珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱小静诉称，1995年12月27日，原告与被告三建房地产签订《商品房购销合同》。约定原告以163799元的价格购买了位于海港区房屋，建筑面积为123.2平方米，下房20.37平方米，原告一次性付清了购房款。该公司于1996年5月26日为原告出具了销售不动产发票。2010年12月原告要求被告配合办理房屋产权登记手续，但由于涉案房屋已经登记在秦皇岛市公安局名下，被告答应积极协调此事，待协调好后再办理。但时至今日也不能办理。又因为三建地产已经注销，其债权债务由其创办单位市三建承接，故起诉要求：1、解除原告与三建地产签订的《商品房销售合同》；2、请求二被告退还购房款163799元，并按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率支付自1996年5月26日至被告履行判决之日止的利息；3、赔偿原告现在购买同位置同面积房屋的差价损失（以评估结论为准）；4、判令被告承担已付购房款163799元一倍的赔偿责任；5、被告承担诉讼费用。 被告市三建辩称，原告起诉称三建房地产已经注销，其债权债权由市三建承接没有任何依据。事实上三建房地产为独立的企业法人，该主体没有注销，只是被吊销营业执照，但是其法律人格还存在，原告应当只起诉三建房地产，三建地产以其财产对原告承担责任，与被告市三建没有任何关系，请法庭驳回原告对市三建的起诉。 被告三建房地产辩称，被告虽然被吊销营业执照，丧失了继续从事经营的资格，但民事诉讼主体资格还存在，且正在按照有关规定清理债权债权，清理完毕后会依法注销。2、原告起诉三建房地产，诉讼主体不适格。首先、原告朱小静从来没有与三建房地产形成商品房买卖关系，也未向本被告支付过任何购房款，被告也未向原告交付过房屋。其次、本案诉争房屋事实上是由被告开发建设的，准备销售给市公安局，在公安局未支付购房款情况下先办理了房屋登记手续。之后由于公安局内部问题不能支付购房款，双方解除了买卖合同，但房屋一直未恢复到被告名下。双方协商把该房屋出卖后，市公安局直接将房屋过户到买房人名下。再次、市公安局与被告解除买卖合同后，被告将该房屋出卖给了周继新，周继新一家人支付了房款并且接收了房屋，一直居住到周继新去世。之后周继新家人才将此房出卖给了原告朱小静。前两年朱小静又将此房出卖给第三人，并且第三人已经占用该房屋，由于第三人要办理房产手续，朱小静才找到被告。综上，本案是连环的房屋买卖关系，原告应当向其前手主张权利，原告起诉被告属于诉讼主体错误，请法庭驳回原告的起诉。 经审理查明，被告三建房地产系1994年8月由被告市三建出资创建的公司型法人，经营范围为房地产开发。2002年11月29日因未参加年检被吊销营业执照，至今未办理注销登记手续。 本案诉争的秦皇岛市海港区房屋系被告三建房地产开发建设的。1995年12月1日该房屋产权登记在了秦皇岛市公安局名下，登记的建筑面积123平方米，下房20.37平方米。在房产管理局的房屋档案中，存有《房产住宅兑现通知书》、《河北省秦皇岛市服务业统一发票》（购房发票18万元）。 关于原告与被告三建房地产是否存在房屋买卖关系双方存在争议，原告为了证明存在买卖关系，提供了1995年12月27日朱小静与被告三建房地产签订的《商品房销售合同》。合同约定三建房地产将本案诉争房屋出售给原告，价款为163799元。原告还提供了1996年5月26日三建房地产出具的《河北省秦皇岛市销售不动产专用发票》，票面记载朱小静购买本案诉争房屋，价款163799元。被告三建房地产对上述证据的真实性无异议，但是认为上述合同和发票是为了给原告办理产权登记时，补办的手续。 被告三建房地产陈述该房屋出卖给了他人，朱小静是从他人手购买的房屋。没有与三建房地产直接形成买卖关系。提供证据为：1、证人周某证言，证人证明河涧里的房子是其父周继新购买的，具体房号记不准了，房子为了楼房的第二层。其父亲去世后大概在1999年或者2001年将房屋卖给了朱小静，卖了多少钱记不清了。房屋面积123平米。2、1994年4月22日收据一份，收据的内容为秦皇岛市三建综合开发公司第三分公司收取周某购房款5万元。3、1995年8月5日三建第六分公司的抵款说明一份，内容为秦皇岛市第三建筑工程公司第六分公司写给三建房屋开发公司：“我单位周继新在贵处购房的房款壹拾万元，同意以回迁柚日工程款相抵，望予办理。”4、2000年8月21日收据一份，内容为“今收到（原周某）朱小静交来房款人民币壹拾壹万叁仟柒佰玖拾玖元整，113799.00元，（总房价163799元，开过的50000收据已丢失）。收款人王玉荣，交款人朱晓静。 原告的质证意见为证1、证3认为与本案没有关联性，因为这两份证明都是三建公司内部账目处理问题，与原、被告的购房行为没有关系。对证2、4恰恰证明了本案朱小静与三建房地产开发公司存在真实的房屋买卖关系。即使周某陈述的事实是客观的，也是周某与被告房地产解除合同后，三建地房地产又将房屋卖给了原告。1994年4月22日的收据上也没有相应的房屋座落，并不能证明证人所陈述的房屋是本案中的房屋。 根据原告的申请，经本院委托，2017年3月6日秦皇岛星日阳房地产评估有限公司对该房屋的现价值作出评估，评估结论为715792元，原告垫付评估费15316元。 上述事实，有双方当事人当庭陈述及相应证据在卷佐证。 本院认为，根据被告提供的证据，能够证明本案诉争房屋为了抵偿周继新的工程款，曾经出卖给周某（周继新儿子），但是结合原告提供的证据，能够证明被告三建房地产认可周某将房屋转让给原告朱小静，在转让行为有效的基础上，与原告朱小静签订了《商品房销售合同》。《商品房销售合同》具备房屋买卖合同有效要件，该合同合法有效，根据合同相对性，该合同对原告朱小静和被告三建房地产均有约束力。在被告应当协助原告办理产权登记时，得知该房屋已经办理到了他人的名下，并且通过诉讼行为仍达不到为原告办理产权登记的目的。原告的合同目的不能实现，原告有权解除合同。对于原告主张的经济损失，第2、3、4项诉讼请求部分内容重复，本院按照评估结论综合支持原告的该三项请求。同时，原告应当将房屋退还给被告秦皇岛市第三建筑工程公司。 关于被告秦皇岛市第三建筑工程公司是否承担责任，根据最高人民法院关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函，因为被告秦皇岛市三建房地产开发公司没有注销，作为开办单位的秦皇岛市第三建筑工程公司对被吊销营业执照的企业法人，如果不存在投资不足或者转移财产逃避债务的情形，仅应作为企业清算人参加诉讼，承担清算责任。根据依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除1995年12月27日原告朱小静与被告秦皇岛市三建房地产开发公司签订的《商品房购销合同》； 二、被告秦皇岛市三建房地产开发公司于本判决生效后十日内赔偿原告朱小静715792元。同时原告朱小静将秦皇岛市海港区房屋退还给被告秦皇岛市三建房地产开发公司； 三、对原告朱小静其他的诉讼请求不予支持。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6364元，保全费4020元，鉴定费15316元，由被告秦皇岛市三建房地产开发公司负担，于本判决生效后十日内给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  刘长利 审 判 员  郭 安 人民陪审员  陈永清 二〇一七年四月二十日 代理书记员  吴 迪