西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0104民初1686号原告：西安鼎天商贸有限公司，住所地西安市碑林区南关正街85号1栋10812号。组织机构代码：68895157-5。法定代表人：任新春，该公司经理。委托诉讼代理人：李小平，陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊晖，陕西许小平律师事务所律师。被告：王中领，男，1948年10月18日出生，汉族。委托诉讼代理人：李付迪，陕西金镝律师事务所律师。委托诉讼代理人：安钢，陕西金镝律师事务所律师。原告西安鼎天商贸有限公司（以下简称鼎天商贸公司）与被告王中领租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鼎天商贸公司委托诉讼代理人李小平、樊晖、被告王中领委托诉讼代理人李付迪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即腾出位于都城隍庙小商品城二层的五间商铺并恢复原状；2、依法判令被告支付五间商铺租金44000元、电费4920元、物业费4200元，共计53120元；3、判令被告支付私自代收的租金118800元；4、由被告承担本案诉讼费。审理中，原告放弃第一项诉讼请求。事实与理由：2013年12月11日原告从西安市西大街道路拓宽工程拆迁指挥部处承包了位于西大街的都城隍庙小商品城进行经营，承包期限为5年。原告占用两间商铺进行经营，其他商铺用于出租。2013年至2015年原告与所有的商铺承租方都没有签署书面租赁合同，仅是口头约定租赁关系并收取租金。鉴于原告的法定代表人任新春与被告王中领关系较好，被告租赁的位于小商品城二楼的五间商铺（约135平方米）两年来一直免交租金。2015年底，原告为了规范管理，于2015年11月25日向每个商户发出书面通知，要求各商户签署2016年一年期的商铺租赁合同并交纳租金，被告接到通知后并未按期交纳租金。原告于2016年1月10日再次向被告发出书面通知，给予其合理期限，并告知逾期将收回商铺，但直至期限届满被告也未予理睬。被告一直占用商铺，随之产生的租金、物业费、电费也未交纳。且被告还私自以原告名义向商户收取租金，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求支持原告请求。被告王中领辩称，2013年12月11日，原、被告以分租的名义与西安市西大街道路拓宽工程拆迁指挥部，就西大街都城隍庙内东大厅面积1064平方米的房屋签订了《租赁合同》。为表明身份，各方同意被告在乙方经办人处署名，作为原、被告分租的依据。同时该合同也明确约定了乙方即原告不得转租，但可以与第三方联营或分租，故原、被告属于分租关系。双方曾私下约定，双方均有权对外以二房东名义招揽租客，各自签署相应的租赁合同并收取租金，并按照房屋使用比例向房东支付房租，未能出租部分由双方共同承担垫付风险。后双方合作融洽，并未发生过争议。被告也未私自代收过租金，若是代收，租客为何会与被告签订个人租赁合同，且在没有原告授权的情况下向被告支付费用，难以符合正常的商业惯例。由于原、被告双方均系二房东，每次收取的租金已包含向房东支付的租赁费中，故被告不可能再向原告交纳租金。若被告真的使用了135平方米的商铺，原告不可能也没有理由免收被告两年租金。原告要求被告支付的各项费用，但未明确计量依据和计价标准，其所述费用仅为推断，不应得到支持。近年来，原、被告双方出租的房屋已扭亏为盈，原告企图获利将合作伙伴清除，加剧了双方矛盾，进而影响到了租客们正常的日常经营，导致出现多起退租、拖延交纳租金的情况。房东了解到该情形后，为稳定租赁市场经营局面，要求改变租金交纳形式，直接向房东交纳，否则强令被告撤出该房屋。被告同意房东做法，并向房东交纳了96000元的租赁费用，房东也向被告开具了收据。由于被告已实际交纳了租金，原告要求重复交纳明显缺乏法律依据。综上，为保护被告合法权益，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2013年12月11日，西安市西大街道路拓宽工程拆迁指挥部（以下简称拆迁指挥部）与原告鼎天商贸公司签订《租赁合同》，约定由原告承租西大街都城隍庙内东大厅面积1064平方米的房屋作为经营场地（共三层）。租赁期限2014年1月1日至2018年12月31日。房屋第一年租金为400000元，此后每年递增10000元。以现金方式每半年交纳一次，每次交纳房屋租金须提前30天。合同第十条B款第2项约定，原告有权与第三方采取联营、分租的形式经营，但不得整体转租。双方均在合同上加盖印章，乙方经办人为被告“王中领”。原告称由于原告法定代表人任新春与被告王中领私交甚好，故让被告进行签字，也未向拆迁指挥部出具委托书。被告称其在经办人处签字，恰好证明其分租人身份。承租后，原告陆续将房租出租，并向拆迁指挥部交纳租金至2016年6月。2016年6月14日原告向西安市莲湖区城市建设重点项目综合开发中心交纳100000元房屋租金至2016年底。被告王中领将该小商品城二楼楼梯正对面房屋、二楼南边第一间到第三间、三楼南边仓库及一楼后厅南边中间三间房屋对外出租并收取租金。二楼南边第四、五间自用。2016年11月30日，被告王中领向西安市莲湖区城市建设重点项目综合开发中心交纳2016年其对外出租的商铺租金96000元。审理中，原告鼎天商贸公司称其与被告王中领并非合伙关系，该小商品城系其整体租赁。被告王中领称双方均系二房东，均有对外出租的权利。双方未签订任何书面协议。庭审中，被告申请证人衡廷会出庭作证，衡廷会称其在都城隍庙小商品楼一楼东大厅承租房屋销售纸张已快十年，原告鼎天商贸公司将该楼承包后，其将2014年及2015年的房屋租金均交与被告王中领，原告一直未提出异议，也未向其重新收取租金，收条也系由被告王中领向其出具。整个市场都知晓原、被告系合作关系。后本院也与西安市莲湖区城市建设重点项目综合开发中心（以下简称开发中心）了解原、被告之间的关系。开发中心称，拆迁指挥部系原西大街改造时成立，后西大街改造完毕，因一些后续工作事宜，将拆迁指挥部的所有工作由开发中心接管，故都城隍庙小商品楼的后期租金由开发中心收取。2013年底，原告法定代表人任新春与被告王中领来开发中心，称二人合伙要承包都城隍庙小商品楼，由于前一任租期刚好届满，故开发中心与原告鼎天商贸公司签订了租赁合同。房租每半年通过银行转账支付一次。2016年，原、被告分别向开发中心交纳了各自收取的租金，现房租已基本结清。另，开发中心与原告鼎天商贸公司于2016年底已解除了租赁合同，原、被告于2016年底均已撤出小商品城。故原告申请撤销第一项要求被告立即腾出位于都城隍庙小商品城二层的五间商铺并恢复原状之诉讼请求。审理中，被告承认未缴纳2016年二楼南边第一间到第五间五房屋的物业费与电费。原告鼎天商贸公司已将小商品楼的物业费与电费与物业公司清结。物业费每平方米1.5元、电费每度1.33元。上述事实，有租赁合同、转款凭证、收款收据及本院谈话、庭审笔录等在卷为证。本院认为，本案的争议焦点为原、被告之间是否系合伙关系，双方是否均有独立的外对出租权。原、被告虽未签订任何的书面协议证明双方关系，但根据证人衡廷会的陈述，被告王中领从2014年开始就以其名义外收取租金，原告从未提出异议，加之开发中心也称原、被告系合伙关系，故对原告所述，本院不予认可。原、被告分别将都城隍庙内小商品楼的部分商铺进行出租，各自收取租金，后双方也分别向开发中心交纳了各自收取的2016年房屋租金。由于被告已将其出租的房屋租金向开发中心交纳，现原告鼎天商贸公司要求被告再向其支付五间房屋租金44000元及代收的118000元租金，属重复交纳，无事实依据，故本院不予支持。关于物业费与电费，由于原告已将物业费与电费与都城隍庙物业办清结，被告也承认未缴纳2016年物业费与电费，故被告应向原告支付五间房屋的物业费与电费。审理中，双方对涉案房屋的面积存在争议，后被告为解决纠纷，愿意按照135平方米的面积、每平方米1.5元的计算标准向原告支付物业费，故被告应向原告支付2430元物业费。因原告未向本院提交被告使用电费的具体数额，根据原告庭审时提供的2015年12月22日被告王中领缴纳电费的收款收据上记载的电费度数为4018.5度，至2017年4月13日电表上显示的电表度数为7268.3度，共计16个月使用了3249.8度，平均每月使用203度，被告应向原告支付3239.88元电费。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第九十二条之规定，判决如下：一、本判决生效后三日内，被告王中领向原告西安鼎天商贸有限公司支付物业费2430元及电费3239.88元；二、驳回原告西安鼎天商贸有限公司要求被告王中领支付五间商铺租金44000元及代收的租金118800元之诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3738元，由原告承担3400元、被告承担338元（原告已预交，被告在执行本判决时直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  孙晓凤审 判 员  孙龙君代理审判员  铁文静二〇一七年四月十四日书 记 员  张礼仕