山东省曲阜市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0881民初2164号原告（反诉被告）：薛建国，男，1975年12月16日出生，汉族，住曲阜市。委托诉讼代理人：刘卫东，曲阜宇帆法律服务所法律工作者，一般代理。被告（反诉原告）：曲阜市贵人置业有限公司。法定代表人：赵永贵，董事长。委托诉讼代理人：孔祥健，曲阜市贵人置业有限公司法律顾问，特别授权。原告薛建国与被告曲阜市贵人置业有限公司（以下简称贵人置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛建国及其委托诉讼代理人刘卫东，被告贵人置业的委托诉讼代理人孔祥健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称（同时辩称）：2015年1月12日我与贵人置业有签订商品房买卖合同，合同规定由我购买被告开发的贵人商业街的第4幢1单元127号商品房，建筑面积为65.33平方米，每平方米14975.55元，共计房款978353元；合同约定被告应当在2015年4月30日前将该商品房验收合格并交付买受人使用，逾期90日后买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，我除2014年6月9日支付预付款23万元外共支付498353元，余款48万元在曲阜农商银行办理了按揭贷款支付的，共计支付房款978353元。被告没有按照约定交付房屋，且与其先期宣传的道路等严重不符，直接影响了该商品房的使用价值，经多次与被告协商，均没有达成一致意见，因此依据《中华人民共和国民法通则》以及《民事诉讼法》的规定，诉至贵院，要求解除与贵人置业2015年1月12日签订的商品房买卖合同，要求被告返还房款及支付违约金，要求被告偿还银行按揭贷款并支付利息，诉讼费由被告承担。关于贵人置业的反诉请求，我要求法院依法驳回。被告贵人置业辩称（同时诉称），我公司没有违背合同约定逾期交房，公司在合同约定的期间内通知薛建国办理上房手续，是原告迟迟不予上房，为此要求驳回原告对我公司的诉讼请求；同时我公司提出反诉，要求原告继续履行合同，支付剩余房款6290元，支付房屋看管费20900元、物业费2367元，反诉费由原告承担。第一次庭审时，原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1、原、被告双方于2015年1月12日签订商品房买卖合同一份及收款收据，证实原被告形成了商品房买卖，并对合同价格等进行详细约定，明确了出卖人应当在2015年4月30日前交付房屋。经质证，被告贵人置业对合同和收款收据的真实性无异议。2、被告在售房前对外宣传资料，证明其作虚假宣传，具体见维权书。经质证，被告主张宣传资料只是公司对外进行的宣传用途，具体依据双方签订的商品房买卖合同为准。维权书系原告单独书写的，真实性有异议，对维权书被告不予认可。第一次庭审时，被告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：一、商品房买卖合同。证明：1、系双方自愿签订，系真实意思表示，理应受到法律的保护；2、第五条面积确认及面积差异处理（1）双方自行约定：以曲阜市房地产交易登记中心测绘公司最终实测面积为准据实结算，多退少补。3、第七条约定买受人逾期付款的违约责任，违约责任是日万分之三。4、合同约定第十一条，买受人须在出卖人通知的交房日期交接手续(包括付清购房款、首年物业费用等相关费用及其他有关手续)。由于买受人原因逾期交接的，视为买受人对商品房及一切所属设施均无异议并同意接受该商品房，且出卖人可自买受人应当前往办理交房手续时间届满次日起向买受人每日按50元向出卖人交付房屋看管费。二、曲阜市正诚房产测绘有限公司出具的房屋分层分户平面图。证明曲阜市贵人商业街第4幢01单元1层127号房屋（薛建国购买）实测建筑面积为65.75平方米。购房者薛建国应按实测建筑面积补交购房款6290元。三、曲阜市博雅物业管理有限公司出具的收据两份。证明曲阜市贵人商业街4#-127号房屋物业费共计2367元。2015年是1183.5元，2016年是1183.5元。由曲阜市贵人置业有限公司代薛建国垫付，应由薛建国偿还曲阜市贵人置业有限公司。四、曲阜市贵人置业有限公司在城市信报刊登的通告证明曲阜市贵人置业有限公司多次通知购房户办理房产证手续，逾期视为自愿接受所购商铺并自愿放弃与商铺有关的一切权利，并承担逾期所产生的的一切责任。五、告知书一份、贵人商业街上房通知书一份、催补差价通知书一份。证明贵人置业已在合同约定的时间内及时通知薛建国办理交房手续、房产证手续、补差价手续，是由于薛建国原因造成，至今房屋未接收，给我公司造成重大损失。六、济宁市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。证明我公司开发的贵人商业街已于2015年6月26日具备验收合格条件和交房条件。经质证，原告对证据一、二、三真实性无异议，对其证明的观点有异议。物业管理公司与本案被告不是同一主体。对证据四真实性无异议，但原告在购房时留下了家庭地址、电话号码、工作单位等详细信息，而被告在报纸上公告显然是在规避法律，被告应提供其详细的验收合格证明，并符合房屋交付的相关资料，否则承担举证不能的责任。对证据五我们只收到2015年11月22日的，但记载的内容与事实严重不符，是其单方行为，不能产生法律效力。证据六是复印件，不予质证，但同时也证明被告没有在约定的期间内验收合格，不符合房屋交付的条件。第二次庭审时，被告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：一是济宁市房屋建筑工程和市政建设基础工程竣工验收备案表原件一份。在曲阜市城市基本建设档案管调取的竣工验收报告，该竣工报告显示竣工时间为2015年1月20日，竣工验收时间为2015年6月26日。此房屋在2015年6月26日已经具备交付条件。二是贵人商业街其他房主的上房对接单。证明多次通知原告上房。4号楼111号房主洪刚，时间为2015年6月3日，3号楼113号房主为聂璐，时间为2015年6月4日。内街2号楼122号，房主为庄晓青，时间为2015年7月8日。4号楼130号，房主为孔宪勇，时间为2015年7月31日。4号楼131号房主孔宪刚，时间为2015年7月31日。从这些客户可以佐证我单位多次通知各房主在验收后及交接房屋，但原告至今未予交接，双方签订的商品房买卖合同约定第八条交付期限为2015年4月30日之前交付房屋，与第九条出卖人的逾期交房的违约责任，也就是我方的房屋验收的时间并未超出90日的解除合同的期限，不具备双方解除合同的必要条件，也不具备法定的解除合同的法定条件。经质证，原告主张第一是复印件，有被告方加盖公章，同时只是备案使用，并非工程总体验收合格报告，交接单当时由于被告方的原因该建设迟延了，引起多位业主上访，该交接并未验收完毕，是各业主在上访的情况下自行取走的。根据原告举证，被告质证，本院认定如下：2015年1月12日薛建国与贵人置业签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，薛建国购买贵人置业开发的位于曲阜市贵人商业街第四幢1单元127号商品房一套。房屋建筑面积为65.33平方米，房屋总价款为978353元；同时合同约定：出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，由出卖人按已交房款的1%支付违约金；合同还约定出卖人交房时间为2015年4月30日前。合同签订后，原告按照合同约定交付房款498353元（其中含2014年6月19日的认购款23万元）；剩余的房款48万元由薛建国通过银行贷款支付，薛建国总计支付房款978353元。2015年4月30日前贵人置业未能交房。为此，薛建国诉来本院，要求解除与贵人置业2015年1月12日签订的商品房买卖合同，要求被告返还房款及支付违约金，要求被告偿还银行按揭贷款并支付利息，诉讼费由被告承担。诉讼中，贵人置业提起反诉，要求原告继续履行合同，支付剩余房款6290元，支付房屋看管费20900元、物业费2367元，反诉费由原告承担。本院认为，2015年1月12日薛建国与贵人置业双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，并未违反法律的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定严格履行，对此本院予以确认。合同签订后，原告薛建国已经按照合同约定履行了支付购房款的义务，被告贵人置业亦应向原告如期交付约定的房屋。被告贵人置业未能在2015年4月30日前交房，被告的行为违背诚实信用原则；庭审中，贵人置业虽提供了在相应时间通知其他业主上房交费等证据，但唯独没有提供在相应时间通知原告薛建国上房交费的有关证据，从被告提供的2015年11月22日上房通知书，可以认定贵人置业逾期交房的时间已经超过90日。就原告要求解除2015年1月12日商品房买卖合同的请求，本院予以支持。原告请求的返还房款，按原告实际交付房款978353元，理应由被告返还。关于违约金的问题，在双方签订的合同中明确约定按所交房款的1%计算，房屋总价款为978353元。关于原告房屋按揭贷款问题，应另案处理。故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告薛建国与被告曲阜市置业有限公司2015年1月12日签订的《商品房买卖合同》。二、由被告曲阜市贵人置业有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告薛建国购房款978353元。三、由被告曲阜市贵人置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告薛建国违约金9783.53元（按购房款978353元的1%计算）。四、驳回原告薛建国的其他诉讼请求。五、驳回被告曲阜市贵人置业有限公司的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11284元，由被告承担；反诉费13871元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  曹建国人民陪审员  陆 伟人民陪审员  吕心勇二〇一七年四月二十八日书 记 员  孔素雅