安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0705民初356号原告（反诉被告）：程平宏，男，1968年11月5日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。原告（反诉被告）：王利萍，女，1973年11月12日出生，汉族，住安徽省黟县。上述两原告共同委托诉讼代理人：史万全，安徽智全律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：洪卫，安徽智全律师事务所律师。被告（反诉原告）:谢传斌，男，1974年5月5日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。委托诉讼代理人：董照永，安徽铜都律师事务所律师。原告程平宏、王利萍与被告谢传斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案。2017年2月20日，被告谢传斌向本院提起反诉，本院予以受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程平宏、王利萍共同的委托诉讼代理人史万全，被告谢传斌及其委托诉讼代理人董照永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程平宏、王利萍向本院提出诉讼请求：1.谢传斌支付程平宏、王利萍垫付的物业费、诉讼费及违约金等费用共计52040.73元〔其中，一层物业费2266元（103平米×2.2元/平方米/月×10个月），二层物业费43177.13元（934.57平方米×2.2元/平方米/月×21个月），违约金4207.70元（总违约金5658元×45443.13元/61106元），诉讼费及执行费2390.50元（总费用2942元×45443.13元/61106元）〕，并承担本案诉讼费。事实和理由：2014年4月14日，程平宏、王利萍与谢传斌签订《房屋租赁合同》，约定：程平宏、王利萍将铜陵市石城大道2388号部分房屋出租给谢传斌，租赁期间产生的物业费由谢传斌承担。合同签订后，程平宏、王利萍依据合同约定，将房屋交付给了谢传斌，但谢传斌始终未向物业公司交纳物业费。后物业公司将程平宏、王利萍起诉至法院，法院判决由程平宏、王利萍支付物业费等费用。判决生效后，程平宏、王利萍向法院交纳了物业费61106.70元、诉讼费672元、执行费817元。上述费用中，应由谢传斌承担的物业费与违约金等费用共计52040.73元。此后，程平宏、王利萍要求谢传斌承担上述费用，但谢传斌至今未能承担。谢传斌辩称：1.谢传斌从2014年4月14起开始承租涉案房屋，但程平宏、王利萍主张的物业费起算点为2014年2月28日，2014年2月28日至2014年4月14日期间的物业费谢传斌不应承担；2.物业费包括电梯维护、电费等费用，但谢传斌已经交纳了电梯费等费用1000多元，该部分费用应从物业费中扣除；3.物业公司没有完全履行物业服务义务，谢传斌与物业公司协商将物业费调整至1.46元/平方米/月，物业公司又通过诉讼方式按照2.2元/平方米/月收取物业费违反了双方约定；4.程平宏、王利萍在诉讼时存在过错，诉讼费应按比例分担，执行费谢传斌不应承担。综上，请求法院依法判决。谢传斌向本院提出反诉请求：程平宏、王利萍赔偿损失32000元（包括房租损失、人员工资损失与停业损失），并承担本案反诉费用。事实和理由：2014年4月14日，程平宏、王利萍与谢传斌签订《房屋租赁合同》，约定：程平宏、王利萍将铜陵市石城大道2388号部分房屋出租给谢传斌。2016年10月，程平宏、王利萍因物业费问题，多次到谢传斌经营的“红枫叶茶餐厅”闹事。2016年12月10日、12月13日和2017年2月10日，程平宏、王利萍又因物业费问题拉闸停电，导致红枫叶茶餐厅停业。程平宏、王利萍的上述行为给谢传斌造成了很大的经济损失，依法应承担相应的法律责任。程平宏、王利萍辩称：谢传斌提出的反诉请求无事实和法律依据，也无证据证明，请求判令驳回谢传斌的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2014年4月14日，程平宏、王利萍与谢传斌签订《房屋租赁合同》，约定：程平宏、王利萍将铜陵市石城大道北段2388号部分房屋出租给谢传斌，其中，二层面积为935平方米，一楼及公用面积为103平方米（具体以产权证登记为准或以铜陵市房地产测绘队测绘为准并附图）；租赁期限十年，自合同生效之日起计算；租赁期间，房屋和土地的产权税及税金由出租人依法交纳，此外涉及到的税费均由承租人交纳。合同对租金标准、支付方式及双方的违约责任等事项均作了明确约定。合同签订后，程平宏、王利萍依据合同约定，将房屋交付给了谢传斌，谢传斌对房屋进行装潢后开设茶餐厅。依据《房屋租赁合同》的约定，承租期间的物业费应由谢传斌交纳，但谢传斌始终未能交纳。2015年12月14日，物业公司安徽柏庄物业服务有限公司铜陵分公司向原铜陵市狮子山区人民法院（以下简称原狮子山法院）提起诉讼，要求业主程平宏、王利萍交纳物业费及违约金等费用。2016年3月9日，原狮子山法院作出判决：1.程平宏、王利萍于判决生效之日起十日内支付物业公司物业服务费61106.70元及逾期付款违约金（违约金以61106.70元为基数，从2015年7月16日起计算至清偿之日止按银行同期贷款基准利率130%标准计付）；2.驳回物业公司的其他诉讼请求；案件受理费减半收取727元，由物业公司负担55元，程平宏、王利萍共同负担672元。宣判后，程平宏、王利萍不服，向安徽省铜陵市中级人民法院（以下简称铜陵中院）提起上诉。2016年6月30日，铜陵中院作出判决：驳回上诉、维持原判；二审案件受理费1453元，由程平宏、王利萍负担。判决生效后，程平宏、王利萍未能按照判决确定的时间履行付款义务，物业公司向原狮子山法院申请强制执行。执行期间，程平宏、王利萍于2016年9月23日向法院交纳物业费61106元，一审诉讼费672元，执行费817元。此后，程平宏、王利萍向谢传斌主张物业费等费用，但谢传斌至今未能将相关费用支付给程平宏、王利萍。程平宏、王利萍购买的铜陵市石城大道北段2388号房屋，该房屋建筑层数为地上三层，其中，一层登记的建筑面积为933.16平方米，二层登记的建筑面积为934.57平方米。谢传斌承租的是该房屋二层及一层其中的103平方米房屋。2015年年初，程平宏、王利萍将一层房屋出售给他人。原狮子山法院判决的物业费61106.70元，其中，一层计算的未交纳物业费部分面积为655.93平方米（含谢传斌承租的103平方米），从2014年3月1日起，至该层全部出售给他人即2015年1月31日止，物业费的数额为15873.51元（655.93平方米×2.2元/平方米/月×11个月），二层未交纳物业费的面积为934.57平方米，从2014年3月1日起，至2015年12月31日止，应交纳物业费的数额为45233.19元（934.57平方米×2.2元/平方米/月×22个月）。另，谢传斌在承租程平宏、王利萍房屋期间，双方存在诸多矛盾纠纷，其中，房屋返还及房租问题、物业费问题、财产损害赔偿等问题至今未能解决。2016年12月10日10时40分，谢传斌报警，铜陵市公安局新城派出所（以下简称派出所）出警，其接处警情况登记表载明：谢传斌称物业公司将红枫叶茶餐厅的供电停掉，民警带其去物业公司讯问后得知为王利萍将餐厅供电停掉，民警联系王利萍，王利萍称谢传斌拖欠房租和物业费，谢传斌告知民警王利萍在其不知情的情况下将房屋抵押给银行，房屋装潢费用损失无法收回，现已走诉讼渠道进行解决，民警告知双方为经济纠纷，自行协商或通过法律诉讼渠道解决。当日14时51分，谢传斌报警，派出所出警，其接处警情况登记表载明：房东拉电，与前一警情属于同一警情。12月13日，王利萍报警，派出所出警，其接处警情况登记表载明：……现红枫叶茶餐厅被抵押给银行，王利萍与谢传斌存在经济纠纷，让其双方通过物业公司协调解决。关于违约金问题，庭审中，程平宏、王利萍称法院扣划违约金5658元，但未能向本院提供证据证明。本院认为，程平宏、王利萍与谢传斌签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律行政法规的效力性强制规定，依法应受法律保护，双方当事人均应当依据合同约定全面履行各自的义务。依据《房屋租赁合同》的约定，谢传斌在承租期间产生的物业费应由承租人负担，因谢传斌未能向物业公司交纳物业费，程平宏、王利萍作为出租人，其依法向物业公司交纳物业费后，有权依据合同约定，要求承租人谢传斌承担上述费用。关于谢传斌应承担相关费用的数额问题。程平宏、王利萍已经支付的物业费61106.70元，其中包含了二层的物业费45233.19元及一层物业费15873.51元，从程平宏、王利萍与谢传斌签订的《房屋租赁合同》及本案查明的事实看，谢传斌承租的是二层及一层中的103平方米房屋，且其租赁时间为2014年4月14日，根据判决书认定的物业费计算截止时间及物业费标准，对应的物业费数额应分别为：一层物业费2205.57元〔103平方米×2.2元/平方米/月/30天×292天（2014年4月14日至2015年1月31日）〕，二层物业费42902.99元〔934.57平方米×2.2元/平方米/月/30天×626天（2014年4月14日至2015年12月31日）〕，谢传斌应承担的物业费合计应为45108.56元。关于一审诉讼费672元、二审诉讼费1453元，《物业管理条例》明确规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。就本案而言，谢传斌与程平宏、王利萍均未能向物业公司交纳物业费是诉讼案件产生的根源，因此产生的诉讼费双方应按照过错程度分别承担，根据谢传斌应承担的物业费数额，本院酌情认定其应承担的诉讼费数额为785元。关于执行费817元，法院生效判决确定由程平宏、王利萍履行付款义务，程平宏、王利萍不履行生效判决所确定的付款义务是产生执行案件的直接原因，与谢传斌无直接关系，谢传斌不应承担执行费。关于违约金，因程平宏、王利萍未提供证据证明，本院不予支持。关于谢传斌的反诉问题。首先，从本案查明的事实来看，谢传斌在承租程平宏、王利萍房屋期间，双方存在诸多矛盾纠纷，其中，房租及房屋返还问题、物业费问题、财产损害赔偿等问题至今未能解决，谢传斌在本案中提供了2016年12月10日、2016年12月13日、2017年2月10日的接处警情况登记表，但从登记表记载内容来看，报警并非单纯由于物业费的问题引起，而本案双方争议的问题只是物业费的问题；其次，谢传斌称因物业费问题，程平宏、王利萍采取了闹事及拉闸停电等手段，但上述事件的发展程度及对其经营造成影响的程度等，谢传斌提供的证据无法证明；第三，谢传斌主张损失数额为32000元，其提供的证据也不足以证明其主张，依法应承担举证不能的法律后果。综上所述，程平宏、王利萍要求谢传斌承担其代为垫付的物业费及诉讼费的诉讼请求符合法律规定，但其主张的数额与谢传斌应当承担的数额不符，对其诉讼请求，本院予以部分支持；程平宏、王利萍要求谢传斌承担执行费不符合法律规定，本院不予支持。谢传斌关于2014年2月28日至2014年4月14日期间的物业费、执行费不应承担及仅按比例承担诉讼费的答辩意见，本院予以采信；其余答辩意见不符合法律规定，也无证据证明，本院不予采信。谢传斌要求程平宏、王利萍赔偿损失的反诉请求不符合法律规定，也无证据证明，本院不予支持。程平宏、王利萍针对反诉部分的答辩意见，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条规定，判决如下：一、被告谢传斌支付原告程平宏、王利萍物业费损失45108.56元，诉讼费损失785元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告程平宏、王利萍的其他诉讼请求；三、驳回被告谢传斌的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1101元，减半收取计551元，由原告程平宏、王利萍负担51元，被告谢传斌负担500元；反诉案件受理费300元，由被告谢传斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  孙国兵二〇一七年四月一日书记员  张雪琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条——依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条——当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条——当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条——租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《物业管理条例》第四十二条——业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条——业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第九条——下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。