贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0112民初549号原告贵阳保利投资房地产开发有限公司，住所地贵阳市乌当区高新办事处贵州火炬软件园，统一社会信用代码91520112662995019R。法定代表人王涛，该公司总经理，委托代理人米见华，该公司员工，特别授权代理。被告李礼，男，1976年6月22日出生，汉族，住址贵阳市乌当区。第三人中国建设银行股份有限公司贵州省分行，住所地贵阳市云岩区中华北路148号，组织机构代码91440162-8。负责人王浩，该银行行长。委托代理人景山，该银行员工，特别授权代理。原告贵阳保利投资房地产开发有限公司（以下简称贵阳保利公司）诉被告李礼、第三人中国建设银行股份有限公司贵州省分行（以下简称建行贵州省分行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贵阳保利公司的委托代理人米见华，被告李礼，第三人建行贵州省分行的委托代理人景山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵阳保利公司诉称，被告因购买原告开发建设的位于贵阳市乌当区“保利·公园2010”3-A-9-1-6-1号住房，于2013年5月28日与原告签订《商品房买卖合同》，房屋总价款为777023元。被告支付了首期房款237023元，余款540000元采用银行按揭和公积金组合付款方式支付。原、被告在合同中约定了被告未按期足额归还银行按揭还款导致第三人扣划原告保证金账户的违约责任，以及被告违反合同约定承担违约金的方式和比例。《商品房买卖合同》签订后，被告向第三人申请按揭借款，原告和第三人签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房销售贷款协议书》，由原告对被告的借款向第三人承担保证责任。在合同履行过程中，因被告未按时足额归还第三人的借款，经第三人催收未果，导致第三人下属建设银行贵州分行朝阳支行基于原告对被告承担的保证责任从原告的银行账户扣划款项188.93元。且现在被告再无法与原告继续履行合同。现诉请法院：一、判决解除原、被告于2012年2月28日签订的《商品房买卖合同》、被告无条件归还贵阳市乌当区“保利·公园2010”3-A-9-1-6-1号住房给原告，并由被告支付原告违约金77702元。二、判决被告归还原告被第三人扣划的保证金人民币188.93元（最终以商品房买卖合同解除后第三人扣划金额为准）。三、判决被告配合原告办理撤销房屋备案登记手续。四、判决被告承担该套房屋的撤销备案登记费（暂时计算为378.60元，最终以贵阳市乌当区住房和城乡建设局实际收费为准）。五、案件受理费由被告负担。被告李礼辩称，原告要求解除《商品房买卖合同》我是同意的，也同意原告把房屋收回去，但是对于原告主张的违约金77702元，我认为过高，请求法院酌情调减。对于原告主张的其他诉讼请求，我没有意见。第三人建行贵州省分行述称，原告代被告清偿贷款属实，原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》我方没有意见，同意解除合同，但是希望法院在判决的时候保障我方的优先受偿权，在保障第三人合法权益的前提下依法判决。经审理查明，2013年5月12日，被告李礼向原告交纳购房定金20000元，拟购买原告贵阳保利公司开发建设的房屋。同月28日，原、被告协商一致后签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2013-063），约定被告购买原告开发建设的位于贵阳市乌当区航天路172号“保利·公园2010”3-A-9-1-6-1号房屋一套，合同约定房屋建筑面积为126.20㎡，总房款为777023元。《商品房买卖合同》第八条约定“付款方式及期限：买受人（即本案被告）采取下列第3种方式付款。……3、贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人（即本案原告）交付首期房款计237023元，余款540000元以公积金贷款方式支付。……。”。同日，原、被告双方还签订补充协议一份，作为《商品房买卖合同》的附件十二，补充协议第1.3.3条约定“因买受人逾期偿还银行贷款,导致银行基于出卖人保证责任的存在而扣划出卖人款项,则出卖人可通知买受人解除《商品房买卖合同》，买受人须在出卖人发出通知之日起15日内将所购房屋退回出卖人，出卖人扣除相关损失（包括但不限于所发生的贷款本、利息、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费等费用）后将购房款返还给买受人。”、第5.7条约定“若因买受人原因产生本补充协议第一条之1.3—1.4条款约定责任，导致出卖人解除合同的或买受人在取得《房屋所有权证》前申请人变更买受人的，经出卖人同意后，视为买受人退房或违约，买受人除承担该条款约定的费用外，还须向出卖人支付总房款10%的违约金，同时产生的其它费用由买受人自行承担。”、第8.2条约定“本合同及补充协议一旦签订，双方均不得随意解除合同及补充协议，若无正常理由单方面提出解除本合同的，均按违约处理，按合同总款的20%支付违约金，同时给对方造成损失的应赔偿对方损失。”。签订《商品房买卖合同》当日，被告支付给原告购房款217023元及房屋维修基金15540元，包括定金在内，被告共向原告支付了购房款237023元。对于按揭贷款540000元部分，2013年8月19日，被告与第三人建行贵州省分行签订了《住房公积金借款合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》，约定该540000元采取公积金贷款与商业贷款组合方式支付，借款期限均为2013年8月12日至2035年8月12日，其中公积金贷款金额为500000元，担保方式采取以涉案房屋作为抵押的方式；余款40000元则采取商业贷款方式支付，担保方式采取以涉案房屋作为抵押加最高额保证。同时，原告与第三人亦签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房销售贷款协议书》，由原告对被告的借款向第三人承担保证责任。此后，因被告未按时向第三人偿还银行贷款，第三人从原告保证金账户中扣划了相应的款项，原告因此履行了保证责任。庭审中，第三人认可因被告逾期还款，其已从原告保证金账户扣划了188.93元，庭审结束后，第三人补充提交了其扣划原告保证金账户的个人贷款还款凭证，确认截止于2017年3月30日，其三次累计从原告保证金账户扣划了944.63元，经组织质证，原、被告均表示予以认可。另查明，涉案商品房已于2013年5月28日办理了商品房预售合同备案登记（预售合同登记号：Y0434888）。同时，因原、被告签订购房合同时涉案房屋为现房，现房屋已交付被告使用。上述事实，有原告的当庭陈述，原告提交的商品房买卖合同、贵阳市商品房预售合同备案登记表、房屋销售专用收据，被告提交的《住房公积金借款合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》，第三人提交个人贷款还款凭证的等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告贵阳保利公司与被告李礼签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，系有效合同，受法律保护，双方均应按照合同约定行使权利和履行义务。被告按照合同约定支付了购房首付款，余款通过银行按揭贷款支付，其在与第三人建行贵州省分行签订借款合同后，理应按照借款合同约定的还款方式如约履行偿还银行贷款的义务，但因其逾期偿还贷款，存在违约行为，第三人根据其与原告之间的合同约定要求原告承担保证责任，致使其与原告签订的《商品房买卖合同》实际上已经无法继续履行，原告的合同目的无法实现。在补充协议中，原、被告约定了由于被告违约导致原告承担了保证责任，原告有权解除《商品房买卖合同》，该协议是双方在签订《商品房买卖合同》后又就涉案房屋进行协商后达成的特别约定，该特别约定的效力应优先于《商品房买卖合同》的约定，本案中，由于被告逾期偿还贷款，导致原告代被告偿还了第三人按揭贷款944.63元，履行了保证责任，根据前述补充协议约定，原告要求解除合同的条件已经成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，原告诉请解除其与被告签订的《商品房买卖合同》，因被告在庭审中对此无异议，本院予以支持。本案中，因《商品房买卖合同》符合解除条件而解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，《商品房买卖合同》解除后，原告要求被告返还房屋于法有据，因被告在庭审中对此不持异议，本院予以支持。对于原告诉请被告协助其办理涉案房屋撤销备案登记并承担办理撤销备案登记费用的诉请，因办理撤销房屋备案登记手续是合同解除后的后续事宜，且是由于被告违约所致，原告该项诉请于法有据，本院予以支持，但办理撤销备案登记费用应以房管部门实际收取的费用为准。同时，对于截止于2017年3月30日原告代被告偿还的银行按揭贷款944.63元，因《商品房买卖合同》已解除，被告理应将原告代偿的款项返还原告，故原告诉请被告返还该款于法有据，本院予以支持，但原告被扣划的款项应当以双方办理撤销房屋备案登记手续时，第三人实际扣划的金额为准。关于原告诉请被告支付违约金77702元的诉讼请求。因被告逾期偿还银行贷款是导致原告承担保证责任原因，原告要求被告支付违约金符合双方补充协议第5.7条的约定，正是由于被告的违约行为，导致《商品房买卖合同》无法继续履行，原告合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适、当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，原告诉请被告支付违约金有事实依据和法律依据，本院应予支持。但庭审中，被告认为原告主张的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”、第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定,被告违约在先，理应承担违约责任，但除了被扣划的944.63元外，原告未举证证实因被告违约还对其造成了其他经济损失，故截止于2017年3月30日第三人从原告保证金账户中扣划的944.63元实质即为原告因被告违约造成的损失，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告应就其除了被扣划的保证金外，被告的违约行为导致其还存在其他经济损失承担举证责任，但原告未提交证据证实，应承担举证不能的法律后果，故本案中，原告的经济损失即为其垫付的944.63元。根据前述法律规定及公平原则，原告主张的违约金应计算为944.63元×130%=1228.02元，原告主张被告支付违约金的请求，本院支持1228.02元。对于被告向原告交纳的购房款和房屋维修基金，因被告未提出反诉，故对于合同解除后的退款事宜，应由双方另行协商解决，本案中不作处理。同时，因本案系因被告违约所致，案件受理费理应由被告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、解除原告贵阳保利投资房地产开发有限公司与被告李礼于2013年5月21日签订的《商品房买卖合同》；二、被告李礼于本判决生效之日起五日将位于贵阳市乌当区航天路172号“保利·公园2010”3-A-9-1-6-1号房屋返还给原告贵阳保利投资房地产开发有限公司；三、被告李礼于本判决生效之日起五日给付原告贵阳保利投资房地产开发有限公司违约金人民币1228.02元；四、被告李礼于本判决生效之日起五日内返还原告贵阳保利投资房地产开发有限公司垫付的银行按揭贷款人民币944.63元（截止于2017年3月30日为944.63元，最终以原、被告办理撤销房屋备案登记手续时第三人中国建设银行股份有限公司贵州省分行实际扣划的金额为准）；五、被告李礼于本判决生效之日起五日内协助原告贵阳保利投资房地产开发有限公司办理位于贵阳市乌当区航天路172号“保利·公园2010”3-A-9-1-6-1号房屋的撤销房屋备案登记手续，办理撤销房屋备案登记手续产生的费用由被告李礼负担（费用具体金额以房管部门实际收取的为准）；六、驳回原告贵阳保利投资房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币1756元，由被告李礼负担（此款原告已预交，由被告在本判决生效之日起五日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期限届满之日起两年内申请执行。审 判 长  梁国辉人民陪审员  汪晓慧人民陪审员  罗祯贵二〇一七年四月二十四日书 记 员  孙 毅