海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终3855号上诉人（原审原告）：海口迅杰广告有限公司，住所地：海口市龙华区南沙路****首层**。法定代表人:陈宝林，总经理。委托诉讼代理人：杨则会，海南邦威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林胜，男，1959年9月29日出生，汉族，住海口市，公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：陈宏昌，海南大弘律师事务所律师。上诉人海口迅杰广告有限公司（以下简称讯杰公司）因与被上诉人林胜所有权纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2018）琼0106民初13823号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。讯杰公司上诉请求：一、依法撤销（2018）琼0106民初13823号民事判决；二、依法支持讯杰公司的诉讼请求；三、本案的全部诉讼费用由林胜承担。事实和理由：一审法院查明事实不清，遗漏部分关键的事实没有查明，同时适用法律错误，致使认定案情有误，所做判决严重不公。主要体现如下：一、一审遗漏查明的第一个事实是：讯杰公司和林胜签订的《房屋租赁合同》中，林胜承租给讯杰公司的面积是60平方米；同时，讯杰公司所承租的60平方的房屋获得了拆迁补偿（2500元/平米），该60平米的房屋拆迁补偿共计15万元。因此，对于该事实，讯杰公司请二审法院能依法查明并予以确认。二、一审法院遗漏查明的第二个事实是：林胜以讯杰公司的名义去办理商铺拆迁，其申报的商铺经营面积大约为100平方米，共计获得25万元的商铺拆迁补偿。但是，该事实在一审庭审时，讯杰公司曾要求一审法院予以询问林胜，但是一审法院没有就该事实询问林胜，且讯杰公司提示林胜的回答存在虚假的陈述时，一审法院也没有及时纠正。以至于一审法院仅认定征收局补偿的商铺的面积为41.74平米；但是这一数据和征收局认定的补偿面积是不相符的。因此，一审没有尽到依法查明事实的责任，所以讯杰公司恳请二审法院能够给予查明，确认林胜以讯杰公司的名义在龙华区征收局所获得的商铺补偿面积的具体数据和所获得的征收补偿款。三、一审认定一个案情存在错误，表现在判决书第五页的顺数第一至第三行的“《协议书》第四条约定：以公司的名义按商铺的性质所赔付的款项及公司拆迁所造成的经济损失费用，均由房主和海口迅杰广告有限公司共同享有五五平分。”一审法院认为该条款的约定不明确，讯杰公司认为是一审法院认定是错误的。理由是，该条款约定的是林胜以讯杰公司的名义去办理商铺拆迁补偿所获得的款项由讯杰公司和林胜五五平分。那么林胜以讯杰公司的名义所获得商铺拆迁补偿款为25万元，讯杰公司根据该条款的约定享有其中的50%（即五五平分），即获得125000元。该条款约定的内容如此明白清楚，一审法院却仅仅以五个字“约定不明确”予以打发，不给任何的释明，讯杰公司极为不服。而且特别值得一提的是，一审法院在判决书的第三页第一段的倒数第2至第4行认为该《协议书》的内容真实合法有效，并予以确认。而在此却又认为《协议书》内容“约定不明确”不予确认，这不是前后矛盾吗。一个判决书的逻辑如此矛盾，如何能让人信服？所以，讯杰公司请二审法院纠正一审法院的此处错误，并对《协议书》第四条约定：“以公司的名义按商铺的性质所赔付的款项及公司拆迁所造成的经济损失费用，均由房主和海口迅杰广告有限公司共同享有五五平分。”的此条款的内容予以确认。四、一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款审理本案是属于适用法律不当。理由是：首先，本案纠纷发生的原因并非在租赁的过程中，而是因为在分配商铺拆迁补偿款时意见不一致而发生，林胜只同意给讯杰公司3万，但讯杰公司认为至少可以享有7万元补偿款。因此，可见双方纠纷的原因是补偿款分配不公，而不是履行租赁合同不符合约定而发生。所以一审法院适用该司法解释第十一条第四款审理本案是错误的。其次，该《解释》第十一条规定的是：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理…”；本案适用该解释第十一条的前提是讯杰公司和林胜对装修装饰物处理没有约定，且纠纷的发生是因为对装修装饰物的处理意见不一致。但是，本案中，双方发生纠纷跟装修装饰物的处理没有任何的关系。再次，该解释第十一条第四款规定的是对装修的残值损失由双方各分担一半，也就是说如果假设装修残值的损失是1万元，那么房东应当给承租者补偿5千元。而本案中，征收局就涉案房屋所进行的赔偿属于对承租者的装修的补偿，该补偿应属于获益的性质，而不属于解释第十一条第四款规定的“损失”的性质。因此，对承租者因装修而获得的补偿应当由承租者享有，不应当再由房东对该装修的补偿进行分配。因此，一审法院把应由房东承担装修残值一半的损失错误的理解为房东可获得装修价值的补偿的一半。从而判决林胜获得装修补偿的一半即20661元。该判决严重错误，讯杰公司请二审法院予以纠正。本案中，林胜以讯杰公司的名义获得商铺性质的铺场约达25万元，而讯杰公司认仅仅获得其中的20661元，这样的判决严重不公，属于变相的维护林胜弄虚作假和不诚信的行为以及其因此而获得的非法所得，无法让人信服，也会助长类似林胜等不诚信的风气。综上所述，讯杰公司特依法上诉，请二审法院能纠正一审法院的错误，查明事实，正确适用法律，作出公正的判决。林胜辩称，一、一审认定事实十分清楚，并没有遗漏事实。本案的客观事实是林胜拥有位于海口市××区房屋的所有权，该房屋总面积为104.47平方米。因该房屋为一楼房屋，且毗邻街道。林胜早年将该房屋一分为二作为商铺出租给他人。其中2014年9月26日林胜与讯杰公司签订房屋租赁合同将一间出给其经营广告制作，大约62平方米。另外一半林胜出租给其他人使用。2017年初海口市龙华区房屋征收局拟对该房屋在内的大楼进行征收，因林胜有两个儿子，所以将该房屋的征收权益在征得市征收局的同意后根据房屋实际使用商铺面积作为两份征收合同分别进行补偿，也方便林胜将征收权益分别赠与给两个儿子。鉴于讯杰公司当时租赁合同尚未到期且尚在经营，林胜考虑到其被征收后多少会受到影响，林胜在知道房屋即将被征收时已主动开始不收取讯杰公司的房屋租金。另外林胜也想帮助讯杰公司在征收过程中尝试争取属于该公司因征收所造成的经营损失赔补偿，遂与其签订了《协议书》。该协议书的本意如上所述，并非讯杰公司所讲的因其公司的经营被告从中多获得了赔补偿款项。林胜所获得的赔补偿本身就符合条件，在本案一审林胜也提供了该房屋长期作为商铺出租及各承租人经营办理营业执照的证据予以证明。一审查明事实过程中林胜并无任何隐瞒，也向法院提交了征收协议，并说明了被征收总面积及赔补偿情况的事实。但该赔补偿无论面积几何或是标准几何均以讯杰公司无关。因该赔补偿是基于房屋所有权人的权益，并没有包含房屋承租人或是经营者的利益损失在内。一审法院认定《协议书》有效是正确的，但该协议书履行中林胜帮助讯杰公司争取其公司名义因拆迁所遭受的经营损失的赔偿无果，并不是林胜所能预见且可以左右的结果。一审法院查明事实部分清楚且无遗漏，应予以维持。二、一审判决适用法律正确，判决公平且相对合理。一审法院在查明事实为前提下适用《中华人民共和国物权法》第39条认定林胜有权获得属于所有权人的补偿款权益完全正确。但属于讯杰公司的因征收所造成损失赔偿按照双方的约定，林胜并未获得该部分赔偿，一审法院认定约定不明，且从公平合理角度使用《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》判令林胜向讯杰公司支付装修残值损失的计算也并无不当（尽管讯杰公司在林胜的房屋中并没有投入任何装修）。林胜认为此判决结果可以接受，并且服判。但若讯杰公司利用双方签订的“协议书”想分得林胜应有的基于房屋所有权所获得的征收赔补偿就没有任何的事实及法律依据了。因此，请二审人民法院在查明本案所有事实基础上依法驳回讯杰公司的上诉请求，维持本案的一审判决，以保护林胜的合法权益。讯杰公司向一审法院起诉请求：1.判令林胜支付讯杰公司拆迁补偿款75000元；2.本案诉讼费由林胜承担。一审法院认定事实：2014年9月26日，讯杰公司、林胜签订了为期三年的房屋租赁合同，自2014年10月1日起至2017年9月30日止，租赁物为海口市龙华区南沙路18号四栋首层102房。2017年4月11日，讯杰公司、林胜签订了《协议书》，约定内容为由林胜以讯杰公司的名义按商铺的性质所得的赔付款及讯杰公司拆迁所造成的经济损失费用，由讯杰公司和林胜五五平分。2017年5月26日，林胜与房屋征收部门签订了《海口市龙华区面前坡片区棚户区（城中村）改造项目（二期）房屋征收货币化安置协议M3286》，其中被认定为商业经营面积的为41.74㎡，最终补偿总额共计565190元(其中就房屋经营面积所给予的征收补偿款为装修部分450元/平米,安置补助金额为540元/平米)。现讯杰公司主张平分林胜按商业经营面积41.74㎡部分所得补偿款项部分的一半，林胜不予支付，遂诉至一审法院。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、处分和收益的权能。本案中，林胜为涉案房屋的所有权人，基于对房屋的所有权，林胜有权获得拆迁补偿款。讯杰公司、林胜签订的《协议书》，其中第四条约定内容为“以公司名义按商铺性质所赔付的款项及公司拆迁所造成的经济损失费用，均由房主和海口迅杰广告有限公司共同享有五五平分”，此项约定内容不明确。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装修残值损失，由双方按照公平责任分担。讯杰公司请求林胜支付讯杰公司拆迁补偿款75000元过高，酌情认定林胜向讯杰公司支付拆迁补偿款20661元（（450元/平米+540元/平米）*41.74平米*1/2）即海口市龙华区房屋征收局在《海口市龙华区面前坡片区棚户区（城中村）改造项目（二期）房屋征收货币化安置协议M3286》中认定的就房屋经营面积所给予的征收补偿款（装修部分450元/平米）和安置补助金额(540元/平米)的一半，超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，判决：一、限林胜于本判决生效之日起七日内向讯杰公司支付20661元；二、驳回讯杰公司的其他诉讼请求。案件受理费837.5元，由林胜负担316.5元，讯杰公司负担521元。二审中，讯杰公司提交了以下三组证据：一、赠与协议、面前坡片区棚户区（城中村）改造项目权属人确认表，拟证明：林胜将涉案的104.47平方米房屋在拆迁征收时赠与给其儿子林明信和林明涛。二、面前坡片区棚户区（城中村）改造项目（二期）集中购买商品住房、商业用房协议、面前坡片区棚户区（城中村）改造项目（二期）房屋征收货币化安置协议（林明信），拟证明：涉案的房屋当中的（林明信部分）41.74平方米按照2500/平方米给予补助，共补助104350元。三、面前坡片区棚户区（城中村）改造项目（二期）集中购买商品住房、商业用房协议、面前坡片区棚户区（城中村）改造项目（二期）房屋征收货币化安置协议（林明涛），拟证明：涉案的房屋当中（林明涛部分）42平方米按照2500元/平方米给予补助，共补助105000元。林胜对第一组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，认为该组证据与本案无关；对第二组证据的的真实性、合法性及关联性予以认可，但认为该组证据与讯杰公司在上诉状中称其应获得的60平方米的补偿款不符；对第三组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，认为讯杰公司只租赁了林明信的商铺，未租赁林明涛的商铺，所以讯杰公司提交林明涛部分的拆迁协议与本案无关。对讯杰公司二审中提交的证据，本院经审查后认为，因林胜对证据的真实性予以认可，且上述证据与本案待证事实有关联，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院二审认定事实如下：2017年4月25日，林胜与配偶陈玲将其名下位于海口市××路的房产（面积：104.47平方米）赠与孩子林明信和林明涛。其中林明信分得商铺42平方米，林明涛分得商铺41.74平方米、房屋20.73平方米。根据安置协议的约定，商铺按照2500元/平方的价格给予补偿。讯杰公司所承租的涉案房产为林明涛分得的房产部分。二审中，林胜未提交新证据。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，讯杰公司和林胜签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，各方均应按合同约定全面履行自己的义务。从《协议书》第四条约定“以公司名义按商铺性质所赔付的款项及公司拆迁所造成的经济损失费用，均由房主和海口迅杰广告有限公司共同享有五五平分”的内容来看，双方本意应是讯杰公司所承租的房产如按商铺性质赔偿，林胜应将该部分款项与讯杰公司五五平分。根据查明的事实，讯杰公司所承租的房产按商铺性质补偿的面积为41.74平方米，所补偿金额为104350元，故讯杰公司应依约分得52175元，讯杰公司提出其应享有一半商铺拆迁补偿款的上诉请求有事实依据，本院予以采纳，但其请求高出部分，本院不予支持。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法(http://148.0.9.212:8080/FullText/javascript:SLC(297379,0))》第一百七十条(http://148.0.9.212:8080/FullText/javascript:SLC(297379,170))第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销海口市龙华区人民法院（2018）琼0106民初13823号民事判决；二、限被上诉人林胜于本判决发生法律效力效之日起十日内向上诉人海口迅杰广告有限公司支付52175元；三、驳回上诉人海口迅杰广告有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费837.5元，由上诉人海口迅杰广告有限公司负担254.6元，被上诉人林胜负担582.9元；二审案件受理费1675元，由上诉人海口迅杰广告有限公司负担509.2元，被上诉人林胜负担1165.8元。本判决为终审判决。审判长 陈立夫审判员 谢焕怡审判员 袁 蓉 二〇一七年四月十七日书记员 何 军附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。