安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖01民终1058号上诉人（原审被告）：合肥裕隆市场建设投资有限公司，住所地安徽省肥东县撮镇镇新安村，统一社会信用代码91340122796402258J（1-1）。法定代表人：郑成君，总经理。委托诉讼代理人：王安林，安徽天瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李浩，安徽天瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尤亮，男，1993年10月3日出生，汉族，住安徽省灵璧县。委托诉讼代理人：朱国恩，安徽易尚律师事务所律师。上诉人合肥裕隆市场建设投资有限公司（以下简称合肥裕隆公司）因与被上诉人尤亮排除妨害纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院(2016)皖0122民初1839号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。合肥裕隆公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回尤亮的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定合肥裕隆公司擅自切断住户的水电供应，没有事实和法律依据。尽管尤亮商户一直拖欠合肥裕隆公司水电费，但合肥裕隆公司直到今天也没有停止对尤亮商户的水电供应。至于尤亮诉称停电，不是裕隆公司所为，可能是由于多种原因造成（包括电线老化、修路等原因导致短暂断电），对此，合肥裕隆公司在得知此情况后，已在第一时间给予及时的处理，目前，水电供应正常。二、截止一审开庭时尤亮商户仍然拖欠合肥裕隆公司水费79.1元、电费870元、物业费52459元，对此，合肥裕隆公司已多次催告尤亮缴纳水电费及物业费。但由于市场不景气，尤亮长期不在此处经营，也找不到尤亮本人，合肥裕隆公司只能将水电费及物业费催缴单贴在尤亮商户的门上，以此催告，但尤亮商户仍然没有履行缴纳水电费及物业费的义务。根据合肥裕隆公司与尤亮于2012年3月31日签订的《商品房买卖合同》（附件四）关于物业管理的约定：为了保证市场稳定健康发展，最大限度地保护商户的利益，凡入住我市场的用户，必须无条件委托合肥裕隆公司或委托市场经营管理公司对市场进行管理，缴纳物业管理费，服从物业管理部门的各项管理。目前合肥裕隆市场所有的商户水电均没有出户，水电使用均由合肥裕隆公司统一管理，并由合肥裕隆公司每月向相关部门缴纳水电费。由于尤亮商户不按时缴纳水电费及物业费并经合肥裕隆公司多次催告仍然拖欠相关费用，已严重损害了合肥裕隆公司的合法权益，合肥裕隆公司将保留继续追缴水电费及物业费的权利。三、一审判决合肥裕隆公司赔偿尤亮租金损失68400元，没有事实和法律依据。首先，合肥裕隆公司并没有侵害尤亮的租赁权，尤亮可以自由出租自已的房屋，当然，尤亮商户也有权将自己的房屋闲置。其次，尽管尤亮商户违反《商品房买卖合同》（附件四）关于物业管理的约定，长期拖欠合肥裕隆公司水电费及物业费，但合肥裕隆公司从没有停止对尤亮商户的水电供应及物业管理服务。作为业主的尤亮，违反合同约定，长期拖欠水电费及物业费，已经给合肥裕隆公司的合法权益造成严重损害，但一审法院不但对该业主的违约行为视而不见，而且还以房屋闲置为由要求合肥裕隆公司承担闲置房屋的租金损失，实在令人费解。三、一审审理程序违法。该案采用普通程序审理，但事实上在审理过程中自始至终只有一名审判员独任审理。尤亮辩称，合肥裕隆公司是擅自切断尤亮商户的水电供应，有尤亮在一审中提交的相关证据予以证实，尤亮向肥东县房产局进行了书面投诉及合肥裕隆公司针对投诉作出的书面回复也对切断尤亮商户水电的事实作出了承认，故一审法院认定合肥裕隆公司切断尤亮商户的水电事实清楚。二、尤亮并不是恶意拖欠合肥裕隆公司的水电费。尤亮最后一次缴纳水电费2014年12月15日，而最后一次抄表时间是2015年2月12日，在合肥裕隆公司切断水电时水电表数还没有形成，故尤亮不存在恶意拖欠水电费的事实。此后尤亮一直找合肥裕隆公司要缴纳水电费，而合肥裕隆公司以补交物业费就补交水电费而拒绝尤亮缴纳。尤亮虽然有拖欠水电费的事实，但合肥裕隆公司长期不具有物业管理资质（其资质证书载明取得的是时间是2016年1月5日），且制定的物价标准没有向相关部门备案，其一审中提供的备案申请报告是复印件，且批复时间是2014年，截止时间是2015年，合肥裕隆公司要求尤亮缴纳物业费也没有依据。尤亮拖欠合肥裕隆公司的水电费，合肥裕隆公司也应该以合法的途径主张，而不是擅自切断尤亮商户水电。虽然合肥裕隆公司与尤亮于2012年3月31日签订了商品房买卖合同，附件四有关于物业管理的约定，但从约定看应该是合肥裕隆公司对市场经营的前期管理，即使认定是合肥裕隆公司对尤亮的物业管理授权，这在前期物业合同中已经被其他约定所代替，合肥裕隆公司并不能在华水物业管理公司退出后，不依法律程序当然对尤亮进行物业管理。既然合肥裕隆公司切断尤亮商户的水电，那么其就侵害了尤亮对自己物权的行使，根据相关法律规定，尤亮可以主张权利。一审审理程序合法，请求驳回合肥裕隆公司的上诉请求。尤亮向一审法院起诉请求：合肥裕隆公司赔偿尤亮损失共计114300元（其中租金损失94500元，赔偿当事人损失19800元）。一审法院认定事实:2012年3月31日，尤亮与合肥裕隆公司签订《商品房买卖合同》，尤亮取得合肥裕隆农机大市场B1-1幢108-114室的房屋所有权。根据合同的约定，合肥裕隆公司委托的企业也相应取得该市场的物业管理资格。之后，尤亮和合肥裕隆公司委托的合肥市华水物业管理有限公司在该市场进行正常的经营和管理活动。2014年1月1日，尤亮将其所有的Ｂ座112-114号三间房屋租赁给陈某使用，租赁期限至2015年12月31日，租金为900元/月/间。2014年11月14日，合肥裕隆公司经批准，获得物业管理的资质，后由合肥裕隆公司直接对该市场进行管理。因尤亮称合肥裕隆公司对原物业承诺给予的物业优惠不再给与，尤亮提出质疑，合肥裕隆公司不予理睬，尤亮并暂停缴纳物业费，双方为此产生纠纷。2015年1月21日，合肥裕隆公司对陈某租赁的３间房屋等停电、停水，陈某于2015年3月11日腾出租赁房屋。合肥裕隆公司的行为致使尤亮与第三人的租赁合同解除并赔偿对方损失19800元；尤亮多次与合肥裕隆公司协商未果。无奈，遂起诉至一审法院，请求判如所请。庭审中，尤亮变更诉请，将租金损失期间变更至18个月，并要求合肥裕隆公司对物业费减少10000元。一审法院认为，尤亮与合肥裕隆公司之间依法成立了物业服务合同，双方理应按合同约定全面履行自己的义务。合肥裕隆公司认为尤亮拒交物业管理费等，可以通过诉讼等适当的方式维护合法权益，而不应采取停电、停水的方式解决。因根据相关法律规定，商住区内的水电供应及维护应由有关供水、供电部门负责。合肥裕隆公司无权擅自切断住户的水电供应。合肥裕隆公司因与住户发生纠纷而切断住户的水电供应，是侵权行为，应立即恢复对尤亮家的水电供应并赔偿相关损失。故对尤亮要求合肥裕隆公司恢复供水、供电的诉求，依法予以支持。但尤亮要求合肥裕隆公司赔偿其7间房屋的租金损失，因其未提供除陈某租赁的另4间房屋的租金损失证据，对此租金损失的诉请依法不予采信。对陈某曾租赁的3间房屋的2015年12月31日至诉讼期间的18个月租金可仍酌定按900元/月/间计算。为保护当事人的合法权益不受侵害，依照《中华人民共和国侵权责任法》第七条、第十五条第一款第一、二、五、六项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、合肥裕隆市场建设投资有限公司于判决书生效后立即恢复对尤亮所有的裕隆市场B1-1幢108-114室的房屋的水电供应；二、合肥裕隆市场建设投资有限公司于判决生效五日内赔偿尤亮损失68400元（900元/月/间×3间×18月﹢19800元）。本案一审案件受理费2666元，由合肥裕隆市场建设投资有限公司负担2300元，尤亮负担366元。双方当事人二审期间未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以认定。本院认为，合肥裕隆大市场的水电表未能分户，水电费已由合肥裕隆公司统一交纳，那么尤亮商户也不可能被供水、供电企业切断供水、供电，而合肥裕隆公司负责管理合肥裕隆大市场，客观上具有对市场部分商户进行断水断电的条件，同时在未足额收取管理费和水电费的情况下，具有对未交纳费用的商户进行断水断电的动机，加之尤亮也多次向房产部门投诉了合肥裕隆公司对其断水断电，合肥裕隆公司在回复时称停止水电供应与物业费用及管理无直接关系，也表明其对停止供应尤亮商户的水户这一事实没有异议，因而可以认定尤亮商户正常的水电供应系由合肥裕隆公司切断。尤亮商户因物业费的交纳与合肥裕隆公司发生纠纷，进而造成水电费也未能交纳，双方之间在协商未果的情况下应当通过合法的方式（如诉讼方式）解决，但合肥裕隆公司明知尤亮的商业房租赁给他人用于商业经营，此种情况下对该户停止供应水电势必给其造成损失，合肥裕隆公司的行为造成对尤亮房产所有权的侵害，其存在过错，依法应当承担侵权责任，即赔偿由此给尤亮造成的损失。尤亮的112-114号三间房屋在停止供应水电前租赁给他人使用，合肥裕隆公司停止供应水电后造成租户与尤亮解约并由尤亮赔偿租户相应损失，该节事实已由生效判决予以确认，一审判决按照该租赁费用标准计算三间房屋的租金损失，依据充分，且尤亮赔偿租户的损失也为其因房屋被停水停电造成的实际损失，一审判决据此认定损失总额为68400元正确。一审开庭笔录显示有全部合议庭成员参与庭审，并由合议庭评议后依法作出判决，故一审审理符合普通程序审理规范。综上所述，合肥裕隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2666元，由上诉人合肥裕隆市场建设投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵生升审判员  王养俊审判员  于海波二〇一七年四月二十四日书记员  徐园园附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……