济南市历下区人民法院民 事 判 决 书(2015)历商初字第2760号原告(反诉被告)关小满，男，1978年9月12日出生，满族，山东商业职业技术学院职工，住济南市。委托代理人孙鲁明，女，1952年9月28日出生，汉族，系原告母亲，住淄博市。委托代理人董成乐，山东浩尚律师事务所律师。被告（反诉原告）李丽娟，女，1976年5月2日出生，汉族，山东商业职业技术学院职工，住济南市。委托代理人张传秀，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原告（反诉被告）关小满与被告（反诉原告）李丽娟确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王宁宁担任审判长，与人民陪审员王恒、冯青组成合议庭，并公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）关小满的委托代理人董成乐、孙鲁明，被告（反诉原告）李丽娟的委托代理人张传秀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告(反诉被告)关小满诉称，2004年7月，原告到山东商业职业技术学院机电学院任教师职务，按照学校政策，原告分到了教职工宿舍楼2号楼西单元502号（套内面积为53平米）购房指标,取得了该房屋的使用权和居住权。2004年11月13日，原告缴纳购房款后与学校签订了协议书，领到钥匙搬入居住。2008年，被告自山东大学毕业后到山东商业职业技术学院与原告在同一个系任教。根据学院的政策，被告分到了教职工宿舍楼*号楼*单元**室（面积为120平米）购房指标，但是需要交齐房款后才能领钥匙。原、被告交换购置各自分得的住房，是被告主动向原告提出的。被告多次去原告家，找原告的母亲孙鲁明（购房出资人）请求原告同意能把其原来分得并正常居住的房屋倒给她，交换购置。被告反复说：我们同来的人，都领到钥匙住上了；自己刚毕业没钱，又没资格贷款……；分的房子位置太偏，自己一个女的不敢住；120平米的房子太大，一个人住不了；山大（母校）又限令年底搬出（因被告一直在母校宿舍居住）；若不买房与人合租（被告分得指标原是学校对外出租房），不知底细不安全等等。原告及原告的母亲最初有顾虑，被告表示理解。后来在被告的一再请求下，原告征求学校有关领导和工会意见，得到默许。房管牟女士提醒原告，一定要把协议签好防止纠纷。在此基础上，原、被告双方开始协商换购房产可能出现的问题和解决办法等相关事宜。经充分协商，没有异议后，商定由被告起草协议，原告母亲负责筹集资金。2008年12月19日上午，原告母亲与被告一起到银行，被告把购买原告住房（2号楼西单元502号）的款项给原告母亲，原告母亲孙鲁明把购买*号楼*单元**室房产的房款存入学院指定银行账户并把交款凭据交给了被告。被告拿着交款凭据，当日下午与学校签了购房协议，领出钥匙交给原告。被告的*号楼*单元**室购房指标，因原告出资购买，成为原告购置的房产。原、被告相应取得交换购置房产的居住权。2008年12月20日（第二天）又请求原告把住宅内原有的家具留给她使用。被告称自己与母亲和姐姐都再也借不到钱，吃饭都困难别说买家俱了，原告的母亲出于同情答应了被告的部分请求(以修缮资金的之名交给她4200元)。由原告出资，把两套房子都彻底整修一新，2008年12月31日之前，原、被告分别搬入居住至今。2009年5月，被告说在谈对象，没有心思和时间，推让原告按双方商定条款打出协议，明确双方的权利义务防止纠纷。原、被告双方认可协议列出条款，于2009年5月25日，双方亲自签订了协议《备忘录》。后来,学校为方便管理，允许转卖住宅的职工到后勤办理水电费过户手续。被告以种种借口不配合原告办理过户；不履行《备忘录》第6条的约定，不归还物品，不进行相关费用的结算；去年，被告把住房连同原告的物品打包出租；房客（租房者）全部的水电取暖等费用也让原告承担，原告多次找被告要求其履约被拒……;被告还说：谁知现在房价涨成这样；……这房（已经卖出七年半的*号楼*单元**室）现在是夫妻共同财产；让丈夫出面，就当年卖房之事找人与原告重新谈谈……。原、被告协商换购产权并搬入居住时，被告未婚，谈何夫妻共同财产。为维护原告的合法权益及社会的公平正义，原告依法诉至法院，请求法院判令：1、判决原、被告2009年5月25日签定的《备忘录》合法有效，判令被告协助原告办理房屋使用权更名手续；2、判令被告向原告支付水费、电费、取暖费、物业费共计6000元（待双方结算后再变更，具体数额以结算为准），判令被告根据《备忘录》约定定期与原告结算相关费用，并到山东商业职业技术学院办理水电费变更手续；3、判令被告归还原告“质保金”4200元；4、判令被告归还原告的两台空调、热水器、橱子、双人床、写字台等家具；5、判令被告向原告公开赔礼道歉；6、本案的诉讼费由被告承担。原告（反诉被告）关小满为证明其主张向法庭提交证据如下：证据1、2004年11月13日原告与山东商业职业技术学院签订的《山东商业职业技术学院新校区职工住宅选房协议书》一份；山东商业职业技术学院于2015年6月30日出具的《证明》一份。证明：山东商业职业技术学院于2004年11月13日把教工宿舍2号楼5单元502室分配给原告居住使用，2008年12月19日把教工宿舍*号楼*单元**室分配给被告居住使用，原被告分别取得房屋使用权的事实。证据2、原被告于2009年5月签订的《备忘录》一份。证明：原被告签订协议互换房屋居住权和购房指标的事实。证据3、周艳蕊与李庆锋于2014年2月20日签订的《房屋买卖合同》一份；周艳蕊于2016年9月27日出具的《证明》一份；李庆锋于2016年1月16日和2016年6月15日出具的《证明》各一份。证明：被告李丽娟主动找原告要求互换房屋，并把房屋实际交付给对方使用，周艳蕊和李庆锋也互换了住房，并应学校要求到学校后勤办理了水电费变更手续，学校互换房屋的情况很多，这些行为获得了学校的认可。证据4、朱玉娟于2014年9月30日签订的《房屋买卖合同》一份；朱玉娟于2016年1月16日和2016年6月16日出具的证明各一份。证明：原被告互换房屋后被告把从原告处互换获得的房屋出租给他人收取租金的事实，山东商业职业技术学院教职工朱玉娟把单位分配的房屋转让给他人，学校对此表示认可的事实。证据5、玄丽于2016年9月26日出具的《证明》一份。证明：玄丽为山东商业职业技术学院的老师，2015年购买另一同事的住房一套，双方到学校后勤办理了水电费变更手续，学校认可这一事实。证据6、王鑫于2016年1月16日和2016年6月18日出具的证明各一份。证明：被告因无力交纳房款主动找原告请求互换房屋，原告筹钱交清房款，原被告互换了房屋并进行了交付。被告把房屋出租给了他人收取租金的事实。王鑫与鞠好学互换了住房，学校对此也进行了认可。证据7、奚振奎出具的《证据》一份。证明：学校后勤为互换房屋的教职工办理水电费变更手续。学校认可互换住房的行为。被告（反诉原告）李丽娟辩称，一、济南市历下区人民法院受理本案件过程中可能存在不合法行为。原告关小满在历下法院立案时仅向法院提交了3张与本案无关的证据，而未提交关于原被告双方存在争议的合同，也就是未提供立案时所需要的基本证据，李丽娟先后两次来到历下法院申请复印案卷材料，均未发现与李丽娟本人有关的证据，违反了《民事诉讼法》第一百一十九条的规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。因此，本案件在关小满起诉时不符合立案的条件而违法立案，属于违法行为。二、如果本案在历下法院继续审理则违反了不动产专属管辖的法律规定。历下区法院在立案时将本案件的案由确定为“确认合同有效纠纷”，但是关小满通过变更诉讼请求的方式将本案变成了“不动产权利确认”纠纷，关小满在《变更诉讼请求申请书》中增加的诉讼请求为“判令被告李丽娟协助原告办理房屋使用权更名手续”，因此，本案件已经转变为不动产权利争议，而非合同纠纷。如果本案在今天继续审理，则违反了《民事诉讼法》、《民事诉讼法解释》的规定，我国《民事诉讼法》第三十三条规定：“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条规定：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。结合本案，本案应当依据《民事诉讼法解释》第二百零八条第三款关于“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉”。同时，《民事诉讼法》第一百二十四条第四项规定：“对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉”，因此，本案应当告知关小满应当向不动产所在地的历城区人民法院起诉，同时历下区人民法院应当依法驳回关小满的起诉。同时，依据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（1992年11月25日）第三条的规定驳回其起诉，第三条的规定：凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。三、本案争议的房屋是违章建筑。该违章建筑属于山东商业职业技术学院，而非属于李丽娟所有，济南市历城区城市管理行政执法局已经对山东商业职业技术学院下达了《行政处罚决定书》，并且已经申请历城区人民法院对该《行政处罚决定书》进行强制执行，同时，山东商业职业技术学院已经被列入失信被执行人名单，在官方网站均可查到其失信的信息。李丽娟已经向历下区人民法院提交了《调取证据申请书》，申请历下区人民法院前往历城区人民法院调取《行政处罚决定书》和历城区法院的《执行裁定书》，但是历下区人民法院未前往历城区法院调取该证据。关小满和李丽娟争议的房产是违章建筑，争议的标的物本身违法，因此，双方的协议不具备法律效力。四、关小满要求李丽娟协助办理房屋使用权更名手续的诉讼请求不合法。关小满无证据证明李丽娟有义务协助其办理所谓的“房屋使用权更名手续”，双方仅是互换居住，而不是买卖房产，关小满仅享有使用权。以出租房屋为例：租赁方仅享有使用权，而不能要求租赁方去房管局办理更名手续。五、山东商业职业技术学院为了引进人才而将该房产分配给具备博士研究生资格的李丽娟，因此，关小满诉求的房产只能由李丽娟专属使用。山东商业职业技术学院与李丽娟签订了书面《协议书》，约定：为了引进博士，山东商业职业技术学院自愿为李丽娟提供120平方米的房产一套。因此，该房产只分配给具有博士资格的李丽娟独自使用，而关小满不具备居住该房产的资格。六、关小满和李丽娟均知道学校分配的房产不能转让或出租。山东商业职业技术学院制定的《关于新校区职工住宅选房及管理暂行规定》中明确规定：1、购房职工必须符合住房分配文件规定的购房资格；2、未经学院同意不得将住房转让给他人或出租给他人使用。关小满和李丽娟均在《关于新校区职工住宅选房及管理暂行规定》签字确认知晓该规定，因此，该房产只能自己使用，不能转让或出租，因此，关小满和李丽娟直接的协议明确违反了学校的明文规定，应属于无效协议。七、原告未提供证据证明其他的诉求，因此，对于其他诉讼请求不予以答辩。被告（反诉原告）李丽娟为证明其主张向法庭提交证据如下：证据1、《传票》和《民事起诉状》、《变更诉讼请求申请书》3份（3页），证明：关小满起诉时，历下区人民法院确定的案由为“确认合同有效纠纷”一案，同时于2015年11月2日向李丽娟发出了《传票》，但是关小满于2015年11月5日又向历下区法院递交了《变更诉讼请求申请书》，诉讼请求变更为“判令被告李丽娟协助原告办理房屋使用权更名手续”，也就是将合同纠纷变更成了不动产权利纠纷，因此，本案应当由不动产所在地的历城区人民法院享有专属管辖权，本案应当驳回关小满的起诉，不能继续审理下去。证据2、关小满立案时提交的《证明》1份（3页），证明：原告未提交《备忘录》、水电费等基本证据，本案不符合立案条件，应当驳回关小满的起诉。证据3、《协议书》、博士学位证书、毕业证书3份（共3页），证明：李丽娟属于山东商业职业技术学院引进的具备博士研究生学位的人才，学校自愿为李丽娟提供专门的面积为120平方米的房屋一套，只有李丽娟享有该房屋的使用权，不具备博士资格的其他人不能使用该房屋。证据4、《山东商业职业技术学院新校区职工住宅选房协议书》一份（4页），证明：山东商业职业技术学院将4号楼西单元102号房产分配给了李丽娟，并且规定：未经学院同意不得将住房转让给他人或出租给他人使用，因此，关小满和李丽娟互换房产违反了学校的规定。证据5、《备忘录》一份（2页），证明：1、原、被告双方于2009年5月25日签订的《备忘录》第二行约定：将山东商业职业技术学院分配给个人的无产权住宅（商职学院新校区家属宿舍）互换购置并永久居住。证明双方仅是互换，李丽娟没有义务协助办理所谓的房屋使用权更名手续；2、《备忘录》第八行约定：日后在学校同意办理产权手续时，按现已换购住宅办理产权，届时诸多事宜（加钱、更名等等）合情合理予以协商解决。证明将来即使办理加钱、更名等手续时也必须书双方另行重新协商。3、《备忘录》第7条约定：为避免不必要的麻烦，日后若进行房屋转让，只在双方之间进行。证明《备忘录》并非转让房屋并对房屋的所有权进行处分。证据6、关小满在济南市历城区人民法院立案时提交的起诉材料等证据一份（18页），证明：1、山东浩尚律师事务所出具的介绍信（或“函”）中明确记载：你院受理的关小满诉李丽娟房屋置换纠纷案件，现在关小满已经委托本所周广凤、董成乐律师为其诉讼代理人。原告关小满的代理律师也认为本案件仅仅是房屋置换纠纷案件，而置换房屋并不涉及所谓的“房屋使用权更名手续变更”。2、关小满在分配2号楼西单元502房间时也与山东商业职业技术学院签订了《山东商业职业技术学院新校区职工住宅选房协议书》，关小满明确知道：未经学院同意不得将住房转让给他人或出租给他人使用。因此，关小满和李丽娟互换房产严重违反了学校的规定。3、山东商业职业技术学院2015年6月30日出具的《证明》显示：位于我校院内教工宿舍楼房产权属于学校。由此证明，本案争议的房产属于山东商业职业技术学院所有，任何人不得对第三人的房产进行处分，本案属于无权处分行为，依据《合同法》第五十一条的规定，《备忘录》应当无效，合同无效后，原被告双方应当互相返还属于学校分配给自己的房产。证据7、济南市历城区城市管理行政执法局的《行政处罚决定书》、《行政处罚强制执行申请书》、历城区人民法院的《行政执行裁定书》（6页），证明：本案争议的房产属于违章建筑，因此，《备忘录》中争议的标的物为非法财产，法律不应予以保护，该《备忘录》应当无效。证据8：案例一份，证明违反学校规定情况下，互换房产协议无效。被告（反诉原告）李丽娟反诉称，被反诉人根据双方签订的《备忘录》向贵院提起诉讼，向贵院提出了判令反诉人协助办理房屋使用权更名手续等诉讼请求。反诉人认为，反诉人与被反诉人签订的《备忘录》是无效合同，根据山东商业职业技术学院的分房政策和山东商业职业技术学院的《关于新校区职工住宅选房及管理暂行规定》等，山东商业职业技术学院*号楼西单元***号房屋只能由具备博士资格的李丽娟享用，且取得该房屋的人不得将该房屋转让或出租给他人。综上所述，反诉人没有义务协助被反诉人办理房屋使用权更名手续，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》的相关规定，特向贵院提出反诉，请求贵院本诉与反诉合并审理，依法驳回被反诉人的诉讼请求，并维护反诉人的合法权益。诉讼请求：1、请求确认反诉人与被反诉人2009年5月25日签订的《备忘录》是无效合同；2、请求判令被反诉人向反诉人返还山东商业职业技术学院新校区（彩石）*号楼西单元***号房屋；3、请求判令被反诉人向反诉人支付水费、电费、取暖费、物业费共计5000元（具体数额以结算为准）；4、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。原告(反诉被告)关小满辩称，第一，事实方面。通过本案证据材料和庭审情况，以下3项事实是确定的：1、《备忘录》系原、被告真实意思表示，签字是原被告亲笔所签；2、2008年原被告已经互相交付了互换的房屋并实际使用至今，房屋互换协议已经实际履行，被告的第二项反诉请求“请求判令被反诉人向反诉人返还山东商业职业技术学院新校区（彩石）*号楼西单元***号房屋“，就证明了这一点；3、山东商业职业技术学院的教职工互换住房的情况已成常态，学校认可和允许了教职工之间互换房屋的行为，为方便管理学校要求互换住房的教职工到后勤办理水电费变更手续。第二，法律适用方面。本案的焦点是双方签订的合同《备忘录》是否是双方真实意思表示，合同法倡导契约自由和诚实信用，该《备忘录》系双方亲笔签署，是真实意思表示。第三，山东商业职业技术学院教工宿舍楼*号楼*单元**室的房款系由原告交纳的。第四，原告的请求符合合同法倡导的诚实信用原则，现在学院教职工互换住房的现象很多，如果原告的诉讼得不到支持，将会引发连锁反应。综上，原被告之间的互换房屋协议《备忘录》系双方亲笔签名，是真实意思表示，且已经是实际履行了该协议，房屋进行了交付使用至今，双方是按照互换后的房屋向学校交纳了房款，因此，原告的诉讼请求应该得到法院的支持。被告的答辩及反诉实质是为其毁约寻找借口，无事实和法律依据，应该驳回。经对原、被告提交的证据进行核实，结合原、被告的陈述，本院综合确认事实如下：涉案房屋位于济南市历城区彩石镇旅游路4516号山东商业职业技术学院新校区，该学院建设的院内教职工宿舍楼，尚未取得房屋产权证书。根据该学院于2015年6月30日出具的证明载明：位于我校院内教工宿舍楼房产权属于学校。关小满、李丽娟均系我校教职工。根据学校教职工住房安排政策，2004年11月13日，学院收到指定账户购房交款凭证后，与关小满签订协议，把教工宿舍2号楼（5号楼）5单元502室分配给关小满使用，2008年12月19日，学院收到指定账户购房交款凭证后，与李丽娟签订协议，把宿舍*号楼*单元**室分配给被告李丽娟使用，该房屋套内面积120平方米，地下室面积28.86平方米，被告李丽娟应向学院交纳建房费用220860元。原告关小满应向学院交纳建房费用45050元。2009年5月25日，原告关小满与被告李丽娟签订一份备忘录。该备忘录内容为：“李丽娟、关小满经过协商，达成一致，自愿将商职学院分配给个人的无产权住宅（商职学院新校区家属宿舍）互换购置并永久居住。君子协议，永不反悔。双方一致同意互相提供方便，处理好各类可能出现的问题，协议如下：1、李丽娟已付房款84800元整，购置学校分配给关小满原53平方米住宅5-5-***；关小满补缴房款136060元整，换购学校分配给李丽娟原120平方米住宅4-3-102；日后在学校统一办理产权手续时，按现已换购住宅办理产权，届时诸多事宜（加钱、更名等等）合情合理予以协商解决。2、李丽娟负责与学校联系，处理、更换4-3-102室内损坏设施，学校因资金问题不能解决的，由关小满出资进行修缮。3、关小满负责出资金修复5-5-***室内损坏设施。购置物品粉刷5-5-***、4-3-102墙壁，清洁5-5-***、4-3-102室内卫生。4、关小满在2008年12月20日前将修整后的5-5-***交付李丽娟。关小满留给李丽娟4200元保质金，做为对损坏设施维修不到位的修缮资金和5-5-***室住宅、地下室防盗门换钥匙费用，多退少补。5、关小满原住宅安装的空调、热水器、衣柜、床、书桌留给李丽娟使用。室内其它个人安装的设施保留原样随住宅转交李丽娟。6、由于日常水、电、采暖消耗费用的交纳是由学校按分配住宅位置统一从个人工资中扣除，为避免与学校的习惯做法发生矛盾，双方应主动及时与对方联系，逐次交换各自水、电、采暖消耗费用，不留后遗。7、为避免不必要麻烦，日后若进行房屋转让，只在双方之间进行。8、日后若有目前不可预见事情出现，双方及时通气，相互提供方面，协商解决”。山东商业职业技术学院部分教职工之间进行了房屋互换居住，该学院为方便互换居住权的教职工，教工宿舍随房主变更发生的水电采暖费用扣款需要变更事宜，需要双方当事人共同到学校后勤履行水电采暖扣款变更手续。另查明，2004年6月16日，济南市历城区城市管理行政执法局对山东商业职业技术学院作出行政处罚决定书，该决定书载明山东商业职业技术学院未取得《建设工程规划许可证》，在历城区彩石镇开工建设新校区工程，违反了城市规划管理之规定，并处以罚款2241万元。后该处罚决定由济南市历城区人民法院强制执行。另查明，2015年8月，关小满以李丽娟为被告诉至济南市历城区人民法院，诉讼请求为：“1、判令被告（李丽娟）协助原告（关小满）办理房屋使用权更名手续；2、判令被告向原告支付水费、电费、取暖费、物业费共计5000元（待双方结算后再变更，具体数额以结算为准）；3、判令被告返还原告质保金4200元；4、判令被告归还原告的两台空调、热水器、橱子、双人床、写字台等家具；5、判令被告向原告公开赔礼道歉；6、本案的诉讼费由被告承担”。后关小满撤回了起诉。本院认为，原告关小满与被告李丽娟签订的备忘录，所涉房屋为违法建筑，故备忘录应当依法认定为无效。原告关小满要求判决原、被告于2009年5月25日签订的《备忘录》合法有效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告关小满要求判令被告协助原告办理房屋使用权更名手续及水电费变更手续，因所涉房屋为违法建筑，并且该诉请不属于法院的判决范围，故对于原告关小满的该项诉讼请求，本院不予支持。原告关小满要求被告向原告支付水费、电费、取暖费、物业费共计6000元，未向本院提交有关证据予以证实，本院不予支持。原告关小满要求被告归还质保金4200元及两台空调、热水器、橱子、双人床、写字台等家具，与备忘录约定不符，本院不予支持。原告关小满要求判令被告向原告公开赔礼道歉，于法无据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)关小满的诉讼请求;二、确认原告(反诉被告)关小满与被告(反诉原告)李丽娟于2009年5月25日签订的《备忘录》无效；三、驳回被告（反诉原告）李丽娟的其它诉讼请求；本诉案件受理费150元，由原告（反诉被告）关小满负担。反诉费150元，由被告（反诉原告）负担；如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  王宁宁人民陪审员  冯 青人民陪审员  王 恒二〇一七年四月十九日书 记 员  李春萍