上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初1756号王奇志，女，1969年10月5日出生，汉族，住上海市中潭路******。委托代理人陈福康，男，1958年11月1日出生，汉族，住上海市。被告上海瑞漾资产管理有限公某，住所地上海市。法定代表人戎国忠。委托代理人戎菊瑛。委托代理人孙杏蓉。原告王奇志与被告上海瑞漾资产管理有限公某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡余芬并作为原告周彩玲的委托代理人、被告上海瑞漾资产管理有限公某的法定代表人戎国忠及委托代理人戎菊瑛、孙杏蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王奇志诉称：原告是上海市曹杨路XXX号XXX层XXX室房产业主，2005年1月8日原被告签订售后租房协议，原告把上述房产租给被告经营，租期10年，到2015年1月7日租赁到期，原告不再与被告续租，要求被告返还上述物业。原告认为被告未按约定归还系争物业，属违约，向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、解除曹杨路XXX号一层14室售后租房协议；二、要求将商铺恢复原状，归还给原告，水电煤费用结清；三、要求被告支付空置期被告占用使某费，按物业总价10%计算，即每月6800元标准计算。审理中，原告撤销水电煤费用的诉讼主张，要求被告支付房屋占有使某费按照物业总价的12%的标准计算。被告上海瑞漾资产管理有限公某辩称：原告所述购某商铺和出租的情况属实。被告是将商铺整体出租，统一进行管理，原先出租时，没有改变其中的状态。2006年起出租给国美公某后，根据国美公某的要求，将所有的商铺打通，所以改变了所有商铺的结构。2007年国美公某退租，此后为了与国美公某诉讼，商铺空关了两年。被告向国美公某主张了恢复原状的费用，经过评估后，法院确定了恢复原状的费用，这笔费用用于恢复原状远远不够。因此被告通知各商铺的业主，将费用退还给他们。此后，被告又将商铺出租给浙江中青商业地产发展有限公某，将租金按比例分摊给各个业主。其中，被告通过诉讼也主张过租金，并且垫付过给付业主的租金款。2009年12月前后，被告又将商铺出租给了上海稳顺实业有限公某，至今，租金也是按照合同约定金额支付给各业主。在原告的合同租期届满后，被告也曾与原告进行过沟通，商谈续租事宜，但因为商铺是整体出租，大部分业主仍旧主张委托被告进行出租管理，商铺无法进行个体退还，一旦部分退还，不但导致与稳顺公某的合同己方构成违约，也会使大部分业主的利益受损，遂请求法院从大部分业主整体利益出发，依法作出判决。经审理查明：一、被告上海瑞漾资产管理有限公某于2014年12月30日经上海市普陀区市场监督管理局批准，由原上海曹杨百货市场经营管理有限公某更名而来，上海曹杨百货市场经营管理有限公某原名上海曹杨灯饰市场经营管理有限公某，于2005年11月22日经批准更名。原告为乙方与案外人上海世博企业发展有限公某签订《上海市房地产买卖合同》，约定：原告向该案外人购某系争房屋上海市普陀区曹杨路XXX号XXX层XXX室，房屋类型为商场，建筑面积38.78平方米，转让价格为839470元。在补充条款一页中粘贴了《曹杨灯饰市场商铺补充条款》的内容，在合同与纸张的粘结处有原告及上述案外人公某的印鉴。该补充条款约定内容如下：双方协商一致同意乙方所购商铺经营权委托“上海曹杨灯饰市场经营管理有限公某”统一经营管理。乙方同意接受由甲方指定的“上海曹杨灯饰市场经营管理有限公某”为该物业全权进行经营管理并有权选择经营业态和经营期限，乙方已完全知晓且同意严格遵守上海曹杨灯饰市场管理规章，乙方在转让所拥有物业时，应遵守上海曹杨灯饰市场经营管理有限公某的经营管理、规章制度。为了规范“上海曹杨灯饰市场”和厂商的行为，维护各方共同利益，树立良好整体形象，乙方在所拥有物业时，不得随意对现行装修外立面进行更改和重新装修，如确需重新装修，须提出书面申请，并取得上海曹杨灯饰市场经营管理有限公某的书面同意，方可进行重新装修，并遵守有关装修规章。市场内公共部位、公共设施如有损坏，或可能妨碍、危害公共利益或第三人利益时，上海曹杨灯饰市场经营管理有限公某有权进行及时维修、更换。合同附件一中附有整个商场的2层平面图。2005年1月8日，原告(甲方)与被告前身上海曹杨灯饰市场经营管理有限公某(乙方)签订《售后租房协议书》，约定：甲方同意将该物业(曹杨路XXX号XXX层XXX室)出租给乙方，租赁期限为10年，自2005年1月8日至2015年1月7日，乙方保证甲方在租期前三年每年回报率为总房价的8%(含税由世博企业发展有限公某提供担保)，该物业总价为839470元，每年回报63800元。三年后根据实际租金收入85%回报业主，15%留于物业经营管理开支费用。租期内的第一年租金由乙方先付后用于抵冲甲方购房首付款，第二、三年后乙方按每月30日前把5317元直接汇入甲方提供固定账户。租赁期内，该物业由乙方负责经营管理。租赁期内，乙方有权根据市场变化，改变现有的装修格局，选择经营业态。租期结束后，双方可重新签订租赁协议。甲方如需产权转让，本租房协议由受让人继续履行，并会同受让人与乙方签订变更名称的租房协议。甲、乙双方如有一方违约，则按国家有关经济合同法的有关规定处罚。二、2009年11月4日，原告王奇志向本院提起(2009)普民三(民)初字第2029号民事诉讼，被告为上海瑞漾资产管理有限公某的前身上海曹杨百货市场经营管理有限公某及系争房屋的出售人案外人上海世博企业发展有限公某，本院于二00九年十二月二十三日依法作出生效判决。该案经审理查明认定事实如下：1、“2005年1月8日，原告与被告曹杨公某签订售后租房协议书，约定被告向原告承租上海市曹杨路XXX号114室房屋(建筑面积为38.78平方米)，租期自2005年1月8日至2015年1月7日，前三年回报为每年人民币63800元，三年后根据实际租金收入85%回报原告,曹杨公某可根据市场变化改变现有的装修格局，选择经营业态。该协议书内有世博公某提供担保的内容，但世博公某未在该协议书上盖章。”2、“2006年2月22日，被告曹杨公某与国美公某签订租赁合同，被告曹杨公某将上海市曹杨路XXX号一楼全部、二楼部分(含原告房屋)、三楼全部房屋出租给国美公某，总面积为4724.92平方米，日租金为2.4元/平方米，租期自2006年3月1日起至2014年11月30日止，免租期至2006年4月19日。因国美公某不愿继续履行租赁合同，曹杨公某于2007年5月22日起诉至上海市普陀区人民法院以追究国美公某的违约责任。该案经一审、二审，最终的判决结果为一、解除曹杨公某与国美公某就上海市曹杨路XXX号房屋签订的房屋租赁合同；二、国美公某给付曹杨公某租赁费用人民币396893.35元(每日人民币11339.81元；自2007年4月20日至2007年5月24日，计35天)；三、国美公某给付曹杨公某房屋使某费人民币XXXXXXX.10元(以每日人民币7937.87元计算；自2007年5月25日至2008年4月18日，计330日)；四、国美公某给付曹杨公某房屋恢复原状的费用人民币XXXXXXX.60元；五、国美公某给付曹杨公某房屋恢复原状期间的租赁费损失人民币XXXXXXX元(相当于三个月的租赁费用)；六、国美公某给付曹杨公某迟延履行违约金人民币31591.10元；七、国美公某赔偿曹杨公某电容扩容费用人民币100000元；八、国美公某给付曹杨公某水费人民币28730.10元；九、对曹杨公某其余的诉讼请求不予支持；十、曹杨公某配合国美公某将上海市曹杨路XXX号电表户名过户至曹杨公某名下；十一、曹杨公某给付国美公某电费人民币60622.95元；十二、对国美公某其余的诉讼请求不予支持；十三、曹杨公某给付国美公某履约保证金人民币344919元。”“该案在审理过程中曹杨公某与国美公某交接了房屋，但曹杨公某以国美公某尚未对房屋恢复原状为由拒不认可房屋已收回，曹杨公某的此一主张未被法院采纳。”3、“自2005年1月8日至2008年1月7日的三年租金，曹杨公某以年租金人民币63800元给付原告。”4、“2009年10月10日，曹杨公某与浙江中青商业地产发展有限公某(以下简称中青公某)签订租赁合同，曹杨公某将上海市曹杨路XXX号一层全部(除已出租的约40平方米)、二层部分(含原告房屋)出租给中青公某，该合同现仍在免租期内。因涉案房屋中的部分业主与曹杨公某就国美公某给付的相关费用分配等问题难以协商一致，曹杨公某申请执行国美公某的款项现由本院代管。”本院经审理后认为，“原告与被告曹杨公某就上海市曹杨路XXX号114室房屋签订的售后租房协议书及售后租房补充协议书是双方真实意思表示，系有效合同，双方均应恪守。根据合同的约定自2008年1月8日至2015年1月7日间，被告曹杨公某应根据实际收入的85%向原告给付租金。曹杨公某将含原告房屋在内的房屋出租给国美公某，国美公某违约后，曹杨公某即对国美公某提起诉讼，该案经一审、二审后生效，国美公某承担了相应的违约责任，曹杨公某未怠于行使权利。曹杨公某与国美公某交接房屋后，曹杨公某以国美公某未对房屋恢复原状为由拒不认可收回房屋，该主张最终未被法院采纳，曹杨公某此一主张是为了确保国美公某承担更多的责任，主观上并不愿损害原告利益。故原告以被告曹杨公某置原告利益于不顾的主张，本院难以采纳。原告在与曹杨公某签约时即应当知晓合同风险，当风险转化为客观的损失时，原告将所有责任归责对方的行为有失公允。因原告与曹杨公某间就费用结算等问题无法达成一致，曹杨公某与国美公某案的执行款由法院代管，曹杨公某未向原告给付相关费用不能视为曹杨公某违约。原告要求解除协议的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院对原告此一诉讼请求不予支持。原告要求被告给付使某费的诉讼请求，因双方间的租赁合同尚在履行，故该笔费用的名目应为租金，数额应根据曹杨公某与国美公某案的判决结果及原告与曹杨公某间的约定予以核算，经本院核算，曹杨公某应给付原告2009年12月7日前的租金人民币12867.44元(按原告房屋面积占出租给国美公某房屋面积的比例，以2008年1月8日至2008年4月18日的使某费收入及恢复原状期间租赁费损失之和为基数计算，扣除15%)。原告要求曹杨公某给付恢复原状期间租赁损失的诉讼请求，因本院对国美公某给付曹杨公某的恢复原状期间租赁费用已纳入租金计算范围，本院对此诉讼请求不予支持。原告要求曹杨公某支付延期支付租金违约金的诉讼请求，因双方协议约定租赁期第三年即2008年1月8日后曹杨公某是按实际收入的85%回报业主，而曹杨公某申请执行国美公某款项因原告及其他业主与曹杨公某存在争议由法院代管，原告未收到租金不能归责于曹杨公某，本院对此诉讼请求难予支持。因原告要求曹杨公某对涉案房屋恢复原状、结清水电费、维修空调、电梯等设施的诉讼请求均基于解除租赁合同而提出，由于前述理由，本院对原告要求解除合同的诉请不予支持，故本院对原告基于解除合同而提出的上述诉讼请求一并不予支持。原告要求世博公某承担连带责任的诉讼请求，因世博公某并未在涉案合同中加盖公章，原告与曹杨公某间就世博公某承担担保责任的约定对世博公某无约束力，本院对此诉讼请求不予支持。”本院遂依法判决如下：“一、被告上海曹杨百货市场经营管理有限公某于本判决生效之日起十日内给付原告王奇志2008年1月8日至2009年12月7日的租金人民币12867.44元；”“二、对原告王奇志其余的诉讼请求不予支持。”上述判决书中所称本院已经生效的民事判决书为(2007)普民三(民)初字第1142号，原告为上海曹杨百货市场经营管理有限公某，即本案被告的前身；被告为上海国美电器有限公某。三、2012年8月28日，上海曹杨百货市场经营管理有限公某即被告与案外人上海稳顺实业有限公某签订《商铺租赁合同》，约定：被告将曹杨路XXX号1-2层出租给该案外人使某，房屋建筑面积2508平方米，租期自2012年10月21日起至2024年10月20日止，年租金为XXXXXXX元整，每一个租赁年度按计算，房租按原始租金每两年递增一次，每次递增按5%的比例增幅。房屋每月租金152570元，每两个月为一个支付租金周期。同日，双方另签订《商铺租赁合同》一份，约定租赁位置为上述地址房屋的3层，房屋建筑面积680平方米，年度租金372300元，每一个租赁年度按计算，房租按原始租金每两年递增一次，每次递增按5%的比例增幅。房屋租金每月为31025元，每两个月为一个支付租金周期。合同订立后，含系争房屋在内的商场由上海稳顺实业有限公某承租并经营使某。2015年1月27日，被告出具《有关曹杨路XXX号国美电器股份有限公某赔偿装修费的分配决议书》，言明：“经大部分业主要求，前国美电器股份有限公某赔偿拆除曹杨灯饰市场的装修费，业主们一致要求不再恢复装修，分配装修费，现决议如下：”“一、一致通过维持现状对外出租，不再恢复装修；”“二、按判决书的赔偿金额全部按面积分配；”“三、由上海曹杨百货市场经营管理有限公某通知，每个业主前来收取分配装修赔偿费，并在决议书上签字，收取分配款。”“以上决议书确立不再恢复装修，同意分配装修费。”在尾部，共有22名业主签名，原告未在该决议书上签名。随后，被告按比例将赔偿款逐步分发业主，部分业主已经领取，但原告未领取。另查明，系争商场总面积5170.76平方米，原有86间房间，共计56户业主，被告也为业主之一，占有商场面积约为2198平方米。又查明，根据(2007)普民三(民)初字第1142号认定，上海国美电器有限公某改变房屋状况后恢复费用高达160余万元。现案外人上海稳顺实业有限公某承租房屋后，系争房屋又被按照公寓和宾馆的经营模式进行了改变，原通道、公共设施、电扶梯等等已经不复存在。本院认为，原、被告签订的《售后租房协议书》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，合同各方应恪守约定履行义务。合同成立后，原告按约交付了房屋，被告承租后，将房屋转租，并支付租金。在原告起诉时，双方合同已经期满，原告诉请要求解除合同显然已经失去意义，故本院不再予以判明。租赁合同期满后，原告作为出租人请求收回房屋，符合法律规定。但能否实际在恢复原状后收回，须根据个案的具体情况而定。经本院现已生效的(2007)普民三(民)初字第1142号民事判决书的认定，系争房屋已由案外人上海国美电器有限公某进行过装修改造，在本院判决与该公某的租赁合同解除后，上海国美电器有限公某公某应当支付恢复原状的费用。嗣后，被告在得到大部分业主的同意后，又将房屋先后出租给众多次承租人，上述恢复原状的费用经申请执行后分发给部分业主。现次承租人案外人上海稳顺实业公某等在租赁系争房屋后，为了自身业态经营需要，对该房屋按现经营目的又进行了改造，故系争商场的现况与出租时房屋的状况已经发生了很大的改变，不仅仅是个体商铺的格局发生变化，而且一些公共设施发生了重大的调整。如果是恢复原状后收回房屋，不仅仅涉及到个别业主的房屋要从目前的整体安排中分离出来，而且很多公用设施的恢复更加困难，其恢复费用也是巨大的。同时，根据双方在《售后租房协议书》的约定内容分析，原告就出租后将会根据经营业态改变房屋状态是明知的，同时也与被告达成了同意的合意。根据法律规定，如果非金钱债务在法律上或事实上不能履行，或者履行费用过高的，则不宜以实际履行的方式承担责任。当然在履行不能情况下，原告可以主张金钱损失，但现原告坚持要求恢复原状，本院难以支持。关于原告诉请要求在空置期每月按物业总价12%的金额支付租金的诉请，因缺乏法律依据，目前，被告也以出租给次承租人的租金按面积比例计算支付原告租金至今，故对原告的该项诉讼请求，本院亦难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、对原告王奇志要求被告上海瑞漾资产管理有限公某将商铺恢复原状，归还给原告的诉讼请求不予支持；二、对原告王奇志要求被告上海瑞漾资产管理有限公某支付空置期被告占用使某费，按物业总价12%标准计算的诉讼请求不予支持。本案受理费人民币50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郝晓鹃审 判 员  曹 彬人民陪审员  王 俭二〇一七年四月二十八日书 记 员  张敏娴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。