福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0102民初3410号 原告：福州实力房地产开发有限公司，住所地：福州市五四路210号国际大厦。 法定代表人：林舜，职务:总经理。 委托诉讼代理人：李文捷，该公司职员。 被告：施建玲，女，汉族，1979年5月3日出生，住福建省福州市仓山区。 原告福州实力房地产开发有限公司与被告施建玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李文捷、被告施建玲到庭参加诉讼。但本案案情复杂，转为普通程序后，依法组成合议庭再次公开开庭进行了审理。原告福州实力房地产开发有限公司委托诉讼代理人李文捷到庭参加诉讼，被告施建玲经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告福州实力房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告限期将承租的房屋还给原告。2.判令被告向原告支付租金人民币60100元及逾期违约金4357.5元（房屋租计算：2015年4月-8月：400元／月×5＝2000元、2015年9月-2016年3月：8300元／月×7个月＝58100元，违约金按日万分之五从应缴纳房租之日起算至起诉之日。）3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年3月26日，原被告之间签订《房屋租赁合同》由原告将所有的位于福州市鼓楼区车位出租给乙方使用。租赁面积220平方米、租赁期限三年，从2013年4月1日至2016年3月31日止。租金:第一年月租为人民币七千五百元，第二年月租金为人民币七千九百元，第三年月租金为八千三百元。合同签订后，原告依约将承租场所交由被告使用。被告从2015年4月起就不按合同约定缴纳租金即合同约定第三年月租金为8300元，而被告仍按7900元缴纳，从2015年8月起就拒绝缴纳房租。合同期届满，原告要求被告将承租房产退还原告，但遭到被告的无理拒绝。导致原告无法向购买房产第三人交付房产。为此，为保护原告的合法权益，依照相关法律规定，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。 被告施建玲第一次庭审时辩称，首先，原告诉状中提到的限期将承租的房屋退还给其的诉求，因为在租赁合同到期后，被告原本想就原承租期间的房屋装修费用补偿等问题，与其协商补偿方案，但没想到在问题还未协商解决之前，原告就私自找来十几人，强行破门而入，把被告的相关物品搬离，并动手打伤被告的相关工作人员，此事尚在当地派出所进行处理而未有结果，但上述承租的店铺已经在合同到期后，被告自行强制收回，所以现在不存在退还的问题。其次、被告不存在拖欠原告租金未支付的问题，已经付清全部承租期间的租金。被告虽然从2015年4月份起，每月还是按原来约定的租金7900元支付租金，但都是按约定向其指供的账户或者通过支付现金等方式付清了每季度相应的租金，租金按房屋租赁合同约定，均是提前一个月支付下一季度即后三个月的租金，而被告最后一次向原告支付租金市2015年12月10日，当天通过ATM机转账23700元给原告方的工作人员林寿华。已经按合同约定支付最后一季度即2016年1月至3月份的租金，因此不存在拖欠租金行为。虽然按约定从2015年4月到2016年3月本应每月支付8300元，但因为期间原告出租的房屋存在水、电、通风等不够完善，双方一直就上述存在的问题进行协商解决方案，当时被告表示只能暂按上一年度支付租金，而原告也没有表示反对，且被告在合同签订之日，有缴纳押金13000元给原告，上述押金足以抵扣少付的每个月租金400元，合计也就4800元，原告按规定至少还应当退还被告押金8200元。所以被告不存在违约事实，也不存在拖欠租金的行为，现在是原告反过来应当退还被告押金8200元。另外，还规定原告还应当向被告提供正规的收取租金的发票给被告，用以抵扣经营过程是的正常成本开支，原告几年下列均未提供相应的发票给被告，被告保留索取上述发票的权利，以及向相关部门进行投诉的权利。所以，被告认为原告诉到贵院的诉讼行为，是滥用诉权，应当依法驳回其全部诉求，以保障并维护被告的正当权益上述被告由应当依法得到贵院的大力支持。 本案审理过程中，原告提交的证据：A1.房屋所有权证书，证明原告出租房屋的依据，原告保留了11号1层的20、21、22未出售，其余的23-29车位已出售；A2.房屋租赁合同，证明原被告建立房租租赁的法律关系，租金缴纳的依据；A3.中国邮政特快专递，证明原告向被告催缴房租，但遭到被告的拒绝；A4.通知函和中国邮政特快专递，证明原告向被告催缴房租的事实。被告第一次庭审时质证：对证据A1的真实性不予确认，原告在卖房子的时候从来没有通知被告，被告知道要求原告领导出面也没有出面，2016年5月19日强行收房并殴打被告。对证据A2真实性没有异议，但是被告都有依法履行缴纳租金的义务。对证据A3-A4被告从来没有收过，也不知道里面是什么内容。 被告第一次庭审时向本院提交证据如下：B1.银行流水凭证，证明2016年1-3月份的房屋租金都已经缴纳被告，被告交租金都是缴纳上一个季度的。B2.受案回执，照片证明2016年5月19日原告叫了十来个人已强行收房并殴打被告，由洪山派出所受理。原告质证：对证据B1的真实性及证明对象均有异议，无法证明被告向原告缴纳2016年1-3月份的房屋，双方合同约定租金缴纳被告应于每月10日缴纳当月租金，并不存在按季度缴纳，2.该金额无法证明被告向原告缴纳租金的事实。对证据B2于本案要求退还房屋及支付租金没有关联，原告不予质证。 本院认证如下：证据A2-A4，证据B1-B2，均有原件提供核对，本院确认其真实性。证据A1，原告虽提供复印件，但被告未提供相反证据反驳，本院依法确认其真实性。 根据上述有效证据，本院查明如下事实：坐落于福州市鼓楼区车位，原系福州实力房地产开发有限公司名下房产，建筑面积分别为：31.74㎡、25.18㎡、16.76㎡、20.69㎡、22.90㎡、22.90㎡、20.69㎡、16.76㎡、20.58㎡、22.27㎡，共计220.47平方米。2013年3月26日，原告福州实力房地产开发有限公司与被告施建玲签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述车位出租给被告作为药店使用，租赁期限三年（自2013年4月1日至2016年3月31日止）；第一年月租金7500元，第二年月租金7922元，第三年月租金8300元；被告必须在每月10日前支付当月租金，逾期支付，每逾期一天按月租金的0.5%支付滞纳金；被告在签订本合同三日内向原告提交保证金13000元。2016年3月23日，原告向被告作出《通知》，告知被告欠交租金60100元，产生违约金23862.5元，通知被告于2016年3月26日前交清上述欠交的租金。2016年4月12、13日，福州市房屋登记中心向福州实力房地产开发有限公司出具《产权保留注销通知书》，因原告申请产权保留注销登记，坐落于福州市鼓楼区车位产权已注销。现原告提起诉讼，主张被告少交2015年4月至8月每月400元租金，未交2015年9月至2016年3月每月8300元租金，上述共计：400元／月×5个月＋8300元×7个月＝60100元。被告另提交银行交易明细，载明2015年12月10日转账23700元给林寿华，被告称已通过原告的员工林寿华缴纳给原告。 本院认为，原、被告签订了房屋租赁合同，系原、被告真实意思表示，双方均应履行合同义务。本案争议焦点在于被告是否已缴纳租金，原告主张被告未缴租金60100元，被告认为其已交清租金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。被告主张已经缴纳租金，属于积极的、客观存在的事实，故被告负有举证责任。但本案被告提交的银行交易明细，并不足以证明其已将相应租金缴纳给原告。故对于被告已交清的辩解，本院不予采信。被告主张押金可用于抵扣租金，本院予以准许。原告另主张逾期违约金4357.5元，未超过合同约定的日万分之五的标准，被告亦未提出违约金过高的抗辩，故对于该项违约金金额本院予以支持。本案第二次开庭被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 被告施建玲于本判决生效之日起十日内支付原告福州实力房地产开发有限公司租金60100元及其逾期违约金4357.5元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1411元，由被告施建玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  黄昌杰 人民陪审员  林建勇 人民陪审员  李晓玲 二〇一七年四月二十四日 书 记 员  施倩莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。