四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1502民初302号 原告：北京鲁能物业服务有限责任公司宜宾分公司，住所地四川省宜宾市南岸**鲁能山水绿城E街区商业区**，统一社会信用代码91511500786656529G。 负责人：卢光申，总经理。 委托诉讼代理人：樊学锋，四川酒都律师事务所律师。 被告：马丽平，女，1971年3月4日出生，汉族，住四川省高县。 被告：王建，男，1971年7月13日出生，汉族，住四川省高县。 原告北京鲁能物业服务有限责任公司宜宾分公司(以下简称：鲁能物业宜宾公司)与被告马丽平、王建物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁能物业宜宾公司的委托诉讼代理人樊学锋，被告马丽平到庭参加诉讼。被告王建经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告鲁能物业宜宾公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付截至2016年12月31日期间物业服务费2117.17元和生活垃圾处理费85.5元，以及违约金（每日按未交物业服务费金额的千分之一计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告与宜宾鲁能开发（集团）有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于宜宾南岸西区的商品房（建筑面积111.43平方米）一套。该合同第二十三条约定原告为该小区的物业服务企业，同时约定了物业费价格以及物业费收取方式详见合同附件七，合同附件七载明的内容与《鑫菁英小区前期物业服务合同》内容一致。并且被告在签订《商品房买卖合同》的同时也签署了《承诺书》，承诺已详细阅读附件七的全部内容，同意选聘原告提供物业服务。 《鑫菁英小区前期物业服务合同》约定物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，住宅物业按1元/月/平方米的标准收取，生活垃圾处理费按4.5元/月/户的标准收取。业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应付款每日千分之一的标准向原告支付违约金。原告根据约定向被告及其所在的小区提供了物业服务，被告应当按照合同约定按时足额交纳物业服务费。但被告严重违反约定和承诺，经原告多次催收，被告都拒不交纳物业服务费用。为维护原告的合法权益，也为了维护鑫菁英小区正常的物业服务秩序及全体业主的共同利益特向人民法院起诉，请求判决被告支付已拖欠的物业服务费、生活垃圾处理费，并承当相应的违约金责任。 被告马丽平、王建共同辩称：1、答辩人购买此房时，该房门口时入户花园，后因消防需要设为了消防通道，为此，开发商仅补偿了3万元；2、入户花园改为消防通道后无法开门进出，开发商同意另开一门入户，并承诺修建入户通道，但答辩人接房后开发商即不管不问，后答辩人自行修建入户通道被城管、园林所制止，已建部分被毁损，造成原告经济损失15000余元；3、答辩人所购住房外侧东南角约3平方米空隙，二、三楼住户均已打现浇后利用，但原告就不许答辩人利用，其没有要求二、三楼拆除；4、答辩人的住房外侧4米处是小区变电站，发出的噪音严重影响了生活居住，开发商承诺建隔离墙予以解决，但至今未修建，向原告反映也无果；5、上述原因导致了答辩人接房后三年无法入住，究其原因系开发商和物管公司的不作为所致，答辩人并非不交物管费，只要物管公司解决了实际问题，答辩人会如数补交。 本院经审理认定事实如下：2012年5月24日，宜宾鲁能开发（集团）有限公司（以下简称宜宾鲁能开发公司）与原告签订了《鑫菁英小区前期物业服务合同》，该合同主要约定：“宜宾鲁能公司选聘原告对鲁能.山水绿城鑫菁英（C03地块）提供前期物业管理服务事宜。物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，住宅物业为1元/月/平方米。生活垃圾处理费由业主按《四川省宜宾市物价局.宜宾市城市管理局关于在宜宾市中心城区实行垃圾生活处理收费制度的通知》标准交纳（业主办理入住手续之日须预缴12个月的生活垃圾费用），住宅物业为4.5元/月/户。业主应根据《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间办理入住手续，并自即日起预缴12个月的物业服务费用。物业服务费用每三个月交纳一次，业主或物业使用人应在每个交费期开始前5日履行交纳义务。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，按应付款每日千分之一的标准向原告支付违约金。”。 2013年5月11日，宜宾鲁能开发公司与被告马丽平、王建签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：被告购买宜宾鲁能开发公司开发的位于鑫菁英3幢的商品房，预测建筑面积为111.43平方米，商品房总价为768876元。宜宾鲁能公司依法选聘的物业管理企业为原告，前期物业管理期间，物业服务收费价格详见附件七，物业管理企业收取物业服务费的方式详见附件七。物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件七。被告已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。附件七载明：物业服务（本附件内容与宜宾鲁能开发公司和原告签订的前期物业服务合同一致）。一、物业服务内容；二、物业服务质量；三、物业收费项目和价格；四、业主临时公约；五、其他约定。同日，被告出具《承诺书》载明：一、确认已详细阅读并知晓宜宾鲁能公司与原告签订的“鑫悦湾前期物业服务合同”和宜宾鲁能开发公司制定的“鑫悦湾临时管理规约”；……三、本人同意承担违反本物业服务合同和本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本物业服务合同和本临时管理规约的行为承担连带责任；……。 2014年9月15日，被告对其所购买的鑫菁英3幢房屋进行收房。之后，被告向原告支付了物业服务费至2015年5月31日，从2015年6月1日起未再交纳物业服务费。原告向被告发出《物业服务费催收通知单，要求被告应在2016年8月29日前缴纳所欠的物业服务费2117.2元、生活垃圾处理费85.5元，但被告未予以缴纳。 另查明：被告马丽平、王建共同所有的位于鑫菁英3幢房屋，建筑面积为111.43平方米。 本院认为：案外人宜宾鲁能开发公司系“鑫菁英”小区的开发建设单位，其与原告鲁能物业宜宾公司签订的《鑫菁英小区前期物业服务合同》对该小区的所有业主具有约束力。按照合同约定的服务内容和质量要求，原告为该小区所有业主提供物业服务，基本履行了应尽义务，被告作为该小区的业主，接受了原告提供的物业服务，即应按合同约定履行交费义务。基于此，本院对原告要求被告给付自2015年6月1日起至2016年12月31日止所欠物业服务费2117.17元及生活垃圾处理费85.5元的诉求，依法予以支持。《鑫菁英小区前期物业服务合同》对物业费的缴纳时间及逾期付款的违约金进行了约定，确定了逾期付款违约金按照未付款每日千分之一的标准计算，现被告未按约定的时间足额交纳物业服务费已构成违约，原告诉请的违约金计算标准符合合同约定，应当予以支持；但该约定过高，本院酌情将违约金计付标准调整为按未付款总额的10%计算，经核算，被告应当承担的违约金数额为211.7元。被告提出的拒交物管费的所有抗辩主张，指向的对象均为该小区的开发商宜宾鲁能开发公司，其抗辩与原告的诉求缺乏关联性，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第二十五条、第二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 被告马丽平、王建于本判决生效之日起5日内共同向原告北京鲁能物业服务有限责任公司宜宾分公司支付2015年6月1日至2016年12月31日期间的物业服务费2117.2元、生活垃圾处理费85.5元，并支付违约金211.7元，各项共计2414.4元。 如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告马丽平、王建负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  黄磊 二〇一七年四月十日 书记员  梁柯