济南市章丘区人民法院山东省章丘市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0181民初3248号原告：章丘市碧桂园房地产开发有限公司，住所地章丘市。法定代表人：杨文杰，董事长。委托诉讼代理人：赵玉丽，北京大成（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郗超，北京大成（济南）律师事务所律师。被告：李红，女，1972年5月5日出生，汉族，居民，住济宁市。委托诉讼代理人：卢明洲，山东洞察律师事务所律师。委托诉讼代理人：张超，山东洞察律师事务所律师。原告章丘市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园开发公司）与被告李红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2017年2月6日公开开庭进行审理，当事人及其诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。碧桂园开发公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订编号为BGY-P1810051、1810052《商铺租赁合同》；2.判令被告支付拖欠房租32752元、物业费1621.08元，并赔偿损失；3.判令被告在合同解除之日起7日内搬出商铺，如超出7日，每日向原告双倍支付租金和物业费；4.诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，碧桂园开发公司变更诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订编号为BGY-P1810051、1810052《商铺租赁合同》；2.判令被告支付拖欠房租32752元（暂计算至2016年4月30日，实际计算至判决生效之日），并支付违约金22915.98元（租金滞纳金22915.98元，自2015年8月10日暂计算至2016年4月30日，实际计算至判决生效之日）；3.判令被告在合同解除之日起7日内搬出商铺，如超出7日，双倍支付租金；4.诉讼费用由被告承担。庭审后，碧桂园开发公司同意用保证金折抵租金，同意按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍标准计算违约金，并表示另案主张相关物业费损失及刘素未在合同解除之日起7日内返还商铺所造成的损失。事实与理由：2014年9月18日，原、被告签订编号为BGY-P1810051、1810052的《商铺租赁合同》，约定被告租赁原告的商铺，租期3年，合同签订之日支付保证金并预交第一个月租金；租金从2015年6月30日开始计算，每月公历10号支付租金及物业费；如未按期交纳租金或物业费，每逾期一天，应向原告支付欠款额的5‰的滞纳金；如拖欠租金等任何费用达30天，原告有权解除合同；合同解除后，被告应在7日内搬出商铺，如未交还商铺，应双倍向原告支付租金和物业费。被告自2014年9月18日预交一个月房租，再未支付房租及物业费，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。李红辩称，一、不同意解除《商铺租赁合同》，不同意支付违约金、滞纳金，且合同约定的违约金过高，按照原、被告口头约定，应从2016年1月1日起开始交纳租金，我已经交纳一个月租金及1万元保证金，保证金应折抵租金。二、原、被告签订合同以后，原告工作人员曾口头承诺从合同签订之日起免一年租金，如果第二年生意不好，还可适当推迟交纳租金的时间，如果人气不旺，原告可帮助宣传等，但后来原告未兑现承诺。三、商铺经常停水、停电，仅2015年5月，就停电一周左右；一楼停水问题至2015年7月才得到改善，二楼至今没有安装水管。四、因水压不足，二楼经常上不去水，给我造成了很大影响。五、2015年9月，原告在商铺西边设一排桩子不让进车，直到11月才撤出，我已经起诉了物业公司。六、原告以我不交物业费为借口，禁止我充电费，给我造成很大损失。七、因停水、停电等原因，给我及其他租户造成很大损失，2015年7月原告的物业部门让我及其他租户上报损失，当时我上报损失4万余元，但原告至今没有回音。综上所述，原告交付的租赁物很不完善，存在诸多问题，对我合理的要求又不积极回应，最终导致包括我在内近20户租户拒绝交纳房租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：1.碧桂园开发公司提交建设工程规划许可证、房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明复印件各1份，欲证明原、被告签订的《商铺租赁合同》有效。李红对碧桂园开发公司提交的上述复印件有异议，要求碧桂园开发公司提供原件。碧桂园开发公司未提供证据原件与复印件进行核对，本院对上述复印件不予采纳。但经本院向房产管理部门核实，涉案商铺属正规房地产开发项目，已具备出售条件，原、被告签订的《商铺租赁合同》符合法律规定，本院确认有效。2.碧桂园开发公司提交了物业费发票1份，欲证明其为李红垫付了6483.96元物业费。李红主张已向物业公司交纳物业费，对碧桂园开发公司提交的物业费发票不予认可。本案审理过程中，碧桂园开发公司表示，另案主张为李红垫付的物业费。因本案中碧桂园开发公司不再要求用李红交纳的保证金折抵为其垫付的物业费，碧桂园开发公司提交的物业费发票与本案待证事实已无关联，本院对该物业费发票不予采纳。3.李红关于设桩禁止车辆出入的抗辩，因其已另案起诉，本案不予处理。4.李红对其主张原告工作人员口头承诺免除1年租金并承诺帮助宣传、原告禁止充电费、因停水停电造成损失等事实，未提交证据予以证明，碧桂园开发公司对此不予认可，本院对李红主张存在上述事实不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月18日，原、被告签订了编号为BGY-P1810051、BGY-P1810052的《商铺租赁合同》2份，合同约定，李红（乙方）租赁碧桂园开发公司（甲方）位于章丘市圣井街道办事处黄旗山小区二号路碧桂园凤凰城东地块二区220号楼第111号、第209号商铺；租赁期限自2014年12月30日起至2017年12月29日止；2015年6月29日前不收取租金；2015年6月30日至2015年12月29日期间，第111号商铺每月租金为1747元，第209号商铺每月租金为1813元，两商铺租金共计3560元；2015年12月30日至2016年12月29日期间，第111号商铺每月租金为1834元，第209号商铺每月租金为1904元，两商铺租金共计3738元；2016年12月30日至2017年12月29日期间，第111号商铺每月租金为1926元，第209号商铺每月租金为1999元，两商铺租金共计3925元；乙方应在每月公历10日前交纳当月租金、物业费，每逾期一天，乙方应支付欠款额5‰的滞纳金；乙方在签订本合同时，应向甲方一次性支付租赁合同保证金及预缴第一个月租金，第111号商铺保证金为5241元，第209号商铺保证金为5439元，保证金共计10680元；若本合同终止时，存在乙方拖欠甲方租金、水费、电费及其它费用等违约情况的，甲方有权将该保证金先行冲抵乙方拖欠的租金、水费、电费、违约金及其他应付费用后，再将剩余部分移交给乙方；乙方拖欠合同第四条约定（包括租金、物业费、水费、电费、供暖费用）的租金及任何费用达30天的，视为违约，甲方有权解除合同；本合同因约定或法定解除行为而终止的，或租赁期限届满而终止的，乙方应在合同终止后7天内搬出并将商铺按交铺原状或经甲方认可的合同终止时状态交还甲方，如乙方未按上述状态向甲方交还该商铺的，乙方须按修复至交铺原状的造价向甲方赔偿，如乙方不按约定交还商铺，则甲方有权按合同约定终止前一天的租金、物业服务费的双倍标准向乙方收取场地占用费，计收期限从合同期满之日起到乙方实际交还商铺之日止；在本合同终止乙方交回该商铺时，该商铺内除可移动物品外的固定附着物无偿归甲方所有，乙方不得改动或破坏。合同签订后，李红交纳两商铺的保证金10680元及第一个租金3560元，此后未再交纳租金。碧桂园开发公司与李敏于2016年12月19日签订《商品房买卖合同》1份，将上述两商铺出售给李敏，约定于2017年12月31日前交房，至本案审理终结前，两商铺未办理房屋所有权登记。本院认为，碧桂园开发公司与李红签订的《商铺租赁合同》，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。根据合同约定，李红应于每月10日前交纳当月租金，逾期超过30天的，碧桂园开发公司可主张解除合同，此系双方对合同解除权行使条件的具体约定。碧桂园开发公司虽然与案外人签订了《商品房买卖合同》，但涉案商铺的所有权并未转移，碧桂园开发公司仍享有出租人权利，李红延付租金早已超过30天，构成违约，碧桂园开发公司有权依约解除合同，要求李红支付租金及违约金，并要求李红在合同终止之日起7日内返还商铺。合同约定的滞纳金为违约金，依据合同法规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求调整，本案中，李红主张降低违约金，碧桂园开发公司同意按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算违约金，本院认为，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍调整违约金，符合法律规定，本院予以确认。本案审理过程中，原、被告均同意用保证金折抵部分租金，不违反法律规定，本院予以确认。李红关于不同意解除合同、不同意支付违约金、原告工作人员口头承诺免除1年租金并承诺帮助宣传、原告禁止充电费、停水停电给其造成了损失等辩称，证据不足、理由不当，本院不予支持。李红抗辩的碧桂园开发公司给其造成的经济损失，可待其证据充分后，另行主张权利。李红应在合同终止之日起7日内返还商铺，未形成附合的装饰装修物，可由李红拆除，因拆除造成房屋毁损的，李红应当恢复原状。如果因李红未在合同终止之日起7日内返还商铺而给碧桂园开发公司造成损失的，碧桂园开发公司可另行主张权利。综上所述，碧桂园开发公司的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告章丘市碧桂园房地产开发有限公司与被告李红于2014年9月18日签订的编号为BGY-P1810051、BGY-P1810052的《商铺租赁合同》自本判决生效之日起解除。（如果本判决生效之日前，原、被告自行协商解除上述合同，则合同解除时间以双方协议为准；如果至2017年12月29日，本判决仍未生效，则因租赁期间届满，且出租人已提出异议，上述合同权利义务自租赁期间届满时终止。）二、被告李红于本判决生效之日起十日内偿付原告章丘市碧桂园房地产开发有限公司租金，租金按下列标准计算：自2015年7月30日起至2015年12月29日止，每月租金3560元；自2015年12月30日起至2016年12月29日止，每月租金3738元；自2016年12月30日起至合同解除之日（或合同权利义务终止之日）止，每月租金3925元；按上述标准计算的数额扣除被告李红已经支付的保证金数额10680元后，所得数额为被告李红应支付的租金数额。三、被告李红于本判决生效之日起十日内偿付原告章丘市碧桂园房地产开发有限公司违约金，违约金以拖欠租金为基数，自租金拖欠之日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍标准计算。四、被告李红自合同解除之日（或合同权利义务终止之日）起七日内将合同编号BGY-P1810051、BGY-P1810052《商铺租赁合同》项下的位于章丘市圣井街道办事处黄旗山小区二号路碧桂园凤凰城东地块二区220号楼第111号、第209号商铺返还原告章丘市碧桂园房地产开发有限公司(未形成附合的装饰装修物，可由被告李红拆除，因拆除造成房屋毁损的，被告李红应当恢复原状)。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元，由被告李红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  肖 寒人民陪审员  李延进人民陪审员  王恩俊二〇一七年四月十日书 记 员  陈 凯