江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0505民初1862号原告：周赟。委托诉讼代理人：尹中，苏州市姑苏区虎丘法律服务所法律工作者。被告：蒋春花。委托诉讼代理人：付生，江苏诚鑫律师事务所律师。原告周赟与被告蒋春花经营合同纠纷一案，本院于2016年4月29日受理后，依法由审判员龚春华独任审理。2016年6月23日、2017年2月9日，本院公开开庭进行了审理，原告周赟及其委托诉讼代理人尹中，被告蒋春花及其委托诉讼代理人付生到庭参加诉讼。后本案依法组成合议庭审理，于2017年3月24日公开开庭进行了审理，原告周赟及其委托诉讼代理人尹中，被告蒋春花及其委托诉讼代理人付生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周赟向本院提出诉讼请求：判令���告返还转让费120000元；判令被告返还店面装修费15000元；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2015年10月初经过彩香路时，看见彩香路XXX号橱窗里张贴有店面转让告示，后在10月12日和该店店主蒋春花即被告面谈转让事宜。经双方协商，约定转让费为120000元。当日支付定金3000元，又在同月14日通过银行转账支付40000元。10月15日，双方签订门面转让合同，并支付剩余的转让费77000元，并约定于2015年11月1日腾让门面并交付钥匙。原告依照约定日期进入店面并进行了装修。但在装修好数日后，得知被告和房东签订的房屋租赁合同第九条中有不得转租的约定。按照约定房东对转租行为有权终止合同收回房屋，而且房东也通过各种渠道作出了终止合同收回房屋意思表示。由于被告不诚信的行为，使原告不能正常使用彩香路XXX号门面开展经营活动，从而造成了原告不可弥��的损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告蒋春花辩称，本案门面转让合同合法成立，依法有效，原告的诉讼请求缺乏依据；本案是原告没有与苏州海关签订书面租赁合同造成门店不能继续经营，责任在于原告。综上，请求法院驳回原告的诉请。经审理查明：苏州市彩香路XXX号门面房为苏州海关所有，面积约23平方米。2012年5月，被告蒋春花从第三人徐蕾处受让取得上述门面房。后与苏州海关签订《房屋租赁合同》，双方签订的最近一期合同，租期自2015年1月1日起至2015年12月31日止，年租金18375元。合同约定：租赁期满后，本合同即终止，届时被告蒋春花须将房屋退还苏州海关。如被告蒋春花需继续租赁，则须提前2个月书面向苏州海关提出，苏州海关在合同期满前1个月内向被告蒋春花正式书面答复。2015年10月14日，原告周赟（受让方、乙方）与被告蒋春花（转让方、甲方）签订《门面转让合同》，合同约定：甲方将位于苏州市彩香路XXX号门面房转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务，并由乙方与房东按原合同条款重新签订租赁合同，不重新签订租赁合同不影响租期自动顺延；甲方已签订的租赁合同租期到2015年12月31日止；转让后门面现有的装修全部归乙方所有。乙方在接受该门面后有权根据经营需要进行装修；乙方在本合同签订之日向甲方支付定金43000元，甲方在合同签订次月一日向乙方腾让门面并交付钥匙，同时乙方向甲方支付转让费共计77000元；甲方保证该门面有合法承租权并有权依法转让。合同签订后，原告按约向被告支付转让费合计120000元，被告也于2015年11月1��将涉案房屋交付原告使用。后，原告对涉案房屋进行简易装修并开展经营活动。租赁合同期满前，原告并未与苏州海关重新签订《房屋租赁合同》，租赁合同期满后，因苏州海关统一收回所有租铺原因，原告与苏州海关也未能达成续租合同。2016年4月23日，苏州海关向被告蒋春花发出到期不再续租通知书要求收回房屋。为此，原告于2016年4月29日诉至我院。另查明，诉讼中，原、被告确认：涉案房屋转让费12万元，其中11万元是转让费，1万元是装修和两个月的房租。房屋转让时屋内有简装，有木质地板、吊顶、装饰物品、空调等。原告称，转让后其对店面进行了重新装修，共花费15000余元，其中购买灯具、收银台、陈列架、试衣镜等物品5529.54元，硬装材料人工费10000元，包括批墙、刷涂料、布线、楼梯口隔断、店面门框等。对此，被告不予认可。诉讼中，原告明确表示对装修造价不申请评估。再查明，2016年9月22日，苏州海关将蒋春花及周赟起诉至苏州市姑苏区人民法院，要求判决：1.判令被告蒋春花和第三人周赟立即迁让坐落于苏州市彩香路X号房屋，并将房屋归还给原告；2.判令被告及第三人支付房屋占有使用费（标准及期间不变）。审理过程中，苏州海关、蒋春花及周赟于2016年12月21日对涉案房屋进行交接，苏州海关收回涉案房屋。后，苏州海关申请撤回要求第三人蒋春花支付房屋占有使用费的诉讼请求。2017年1月10日，苏州市姑苏区人民法院作出（2016）苏0508民初6234号民事判决，判决：被告蒋春花向原告苏州海关支付自2016年1月1日至2016年12月21日期间的房屋占有使用费23008元。被告蒋春花对此不服，上诉至苏州市中级人民法��，目前该案尚在审理中。以上事实有原告提供门面转让合同、房屋租赁合同、付款流水单、收据、（2016）苏0508民初6234号民事判决书、证人证言以及本院庭审笔录等证据证实。本院认为，原告与被告达成的门面转让合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均有约束力。依据转让合同，原告在向被告支付相应转让费用后，被告应保证原告与苏州海关按原合同条款重新签订租赁合同，使原告能够取得涉案商铺合法经营资格。本案中，原告按约履行了转让费用的支付义务，但被告却未能使原告在合同期满后与苏州海关重新达成租房协议，致使原告签订转让合同的目的不能实现，被告的上述行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。鉴于苏州海关、蒋春花及周赟于2016年12月21日对涉案房屋进行交接，苏州海关收回涉案房屋，故各方以实际行为解除了双方签订的门面转让合同，故本案中原告主张因被告违约行为给其造成的损失，于法有据，本院予以支持。至于原告主张的损失，即转让费及装修损失，本院认为，本案中，原告在与被告订立转让合同过程中，明知被告与苏州海关间租赁合同租期即将到期，却没有尽到受让人应尽的与房东核实确认是否同意转租或是续租义务，相反，不顾合同风险与被告签订门面转让合同并随即实施店面装修，因此，原告的上述行为对本案纠纷的产生及损害结果的扩大存在一定过错，另外，考虑到原告从受让并接受店铺至实际归还店铺，实际经营店铺也有一年有余，故，对于原告主张的转让费及装修费损失，本院酌情被告赔偿原告上述损失合计80000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，判决如下：一、被告蒋春花应于本判决生效之日起十日内支付原告周赟转让费、装修费损失80000元。二、驳回原告周赟的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入原告周赟指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：548401040002924。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，由被告蒋春花负担1800元，由原告周赟负担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号10555301040017676。审 判 长  龚春华人民陪审员  彭兴荣人民陪审员  黄梅珍二〇一七年四月二十四日书 记 员  周 婷