呼和浩特市赛罕区人民法院民 事 判 决 书(2017)内0105民初1083号原告（案外人）：内蒙古奈伦集团股份有限公司。法定代表人：郭占春，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏雨，女，内蒙古奈伦集团股份有限公司员工。委托诉讼代理人：沈萍，内蒙古融兴律师事务所律师。被告（申请执行人）：逯金明，个体，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：付国峰，内蒙古盛乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：荆婧，内蒙古盛乐律师事务所律师。第三人（被执行人）：赵海荣，女，1973年5月6日出生，蒙古族，现住呼和浩特市赛罕区创业路金汉御苑*号楼*单元1501。第三人（被执行人）：ＸＸＸ，男，1971年10月8日出生，汉族，现住呼和浩特市赛罕区乌兰察布东路农委大院天宇公寓*号楼*单元*号。原告（案外人）内蒙古奈伦集团股份有限公司（以下简称奈伦公司）与被告（申请执行人）逯金明、第三人（被执行人）赵海荣、ＸＸＸ案外人执行异议之诉一案，本院于2017年2月3日受理后，依法组成合议庭，于2017年4月27日公开开庭进行了审理。奈伦公司委托诉讼代理人夏雨、沈萍，逯金明委托诉讼代理人荆婧到庭参加了诉讼。赵海荣、ＸＸＸ经依法送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奈伦公司向本院提出诉讼请求：1.停止对呼和浩特市如意开发区奈伦如意国际4-8014和4-12013号房产的执行措施；2.逯金明承担本案诉讼费。事实与理由：贵院依据（2013）赛民初字第2259号民事判决书及（2014）赛执字第00321-2号裁定书，裁定执行呼市如意开发区奈伦如意国际4-8014和4-12013号房产。得知贵院对上述涉及原告权益的房产采取执行措施后，原告向贵院提出执行异议申请，贵院经过听证程序，于2017年1月11日作出了（2017）内0105执异2号执行裁定书。原告认为存在以下错误之处：一、将上述房产以物抵债将严重侵害原告的合法权益。根据双方签订的购房合同第七条规定，逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。另外依据商品房买卖合同附件四补充协议第二条，如因买受人未能及时归还银行按揭款而给出卖人带来的一切经济损失均由买受人承担，出卖人将按照合同第七条追究违约责任。以及《合同法》的相关规定”当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”当事人可以解除合同。奈伦公司有权解除合同，何时行使、如何行使该权利是法律赋予及基于双方合同约定而享有的权利，奈伦公司尚未行使该权利是因为考虑到目前经济状况及购房人的困难，为保障购房人利益、希望其在有能力时候继续履行合同，而并没有放弃在购房人持续违约情况下行使该权利的可能性。另外，由于奈伦公司为第三人在工行办理按揭贷款提供阶段性担保责任，工行光明支行强行从奈伦公司保证金账户扣奈伦公司第三人剩余的借款本金和利息共计306833.28元，其中：4-8014号房银行累计扣保证金按揭贷款本金127083.61元、利息5750.59元，4-12013号房银行累计扣奈伦公司保证金按揭贷款本金174416.86元、利息5332.81元。另外截止2017年1月24日ＸＸＸ应支付奈伦公司违约金34657.94元。因奈伦公司已经履行了保证责任，具有追偿权，被执行人应优先清偿奈伦公司341419.22元。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：”保证人承担保证责任后有权向债务人追偿。”《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定：”担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利”，第一百七十六条规定：”提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”。二、（2017）内0105执异2号执行裁定认定事实不清、适用法律错误。2017年1月11日作出了（2017）内0105执异2号执行裁定书驳回了案外人奈伦公司的执行异议申请，认为案外人作为被执行人按揭贷款的担保人，在履行担保责任后，有权向被执行人追偿，但作为债权人的案外人异议理由无法排除执行。奈伦公司认为上述裁定没有考虑奈伦公司享有的合同解除权，一旦上述房产被执行，无异于剥夺了案外人奈份公司解除合同收回上述房产的权利，将严重侵害奈伦集团的合法权益，其结果与《合同法》的相关规定及房屋买卖合同双方当事人的真实意思表示相违背。被告逯金明辩称，一、诉争的两套房产并不属于原告，虽然房屋没有产权证，该房产的实际所有人还是第三人赵海荣、ＸＸＸ。二、原告诉称超过60日不付款解除合同，但实际上原告与第三人并没有解除合同，所以该合同是真实有效的。三、贵院作出的裁定认定事实清楚，适用法律正确，该房屋的权属明确，该房屋是可以执行的，与原告没有关系。第三人赵海荣、ＸＸＸ未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。奈伦公司为了支持其诉讼请求，提交了商品买卖合同、个人购房借款、担保合同、公证书、银行保证金扣款通知书及银行凭证、解除合同通知、民事裁定书，逯金明对奈伦公司提交的民事裁定真实性、合法性无异议，对其它证据不发表质意见。本院认为，商品买卖合同、个人购房借款、担保合同、公证书、银行保证金扣款通知书及银行凭证能证明涉案房屋的来源，本院对其真实性予以采信。对解除合同通知的认定，结合其它证据在本院认为部分进行阐述。根据前述采信证据，结合当事人陈述，本院认定如下事实：2009年9月26日，赵海荣、ＸＸＸ与奈伦公司签订商品房买卖合同，赵海荣、ＸＸＸ购买了案外人开发的位于呼市如意开发区奈伦如意国际4-8014和4-12013号房，其中：4-8014面积59.37平方米、总房款281976元、首付款121976元、按揭贷款160000元，4-12013面积59.66平方米、总房款294823元、首付款64823元、按揭贷款230000元。2009年12月24日，工行光明支行为被执行人分别发放住房按揭贷款160000元和230000元。因奈伦公司（担保人）为赵海荣、ＸＸＸ（借款人）在工行光明支行（贷款人）办理按揭贷款提供阶段性担保责任，工行光明支行从奈伦公司保证金帐户扣收赵海荣、ＸＸＸ剩余的借款本金和利息共计306833.28元，其中：4-8014号房银行累计扣收奈伦公司保证金按揭贷款本金127083.61元、利息5750.59元，4-12013号房银行累计扣收奈伦公司保证金按揭贷款本金174416.86元、利息5332.81元。同时，赵海荣、ＸＸＸ以案涉房屋为前述贷款提供抵押担保，但未办理抵押登记。奈伦公司与赵海荣、ＸＸＸ签订的商品房买卖合同附件四补充协议第二条约定，如因买受人未能及时归还银行按揭款而给出卖人带来的一切经济损失均由买受人承担，出卖人将按照合同第七条追究违约责任。上述两套房屋已办理网签，尚未取得房屋所有权证，亦未办理抵押登记。2013年8月15日，本院就禄金明与ＸＸＸ民间借贷纠纷一案，作出（2013）赛民初字第2259-1号民事裁定，裁定：查封被告ＸＸＸ位于赛罕区腾飞大道呼和浩特市总部大厦4号楼8层8014房屋、12层12013房屋各一套及×××帕萨特轿车一辆。2014年1月23日，本院作出（2013）赛民初字第2259号民事判决，判决：被告ＸＸＸ于本判决生效后15日内，一次性偿还原告禄金明借款本金人民币125万元，同时支付借款利息，利息按月利率2%从2011年11月1日起计算至本息还清之日止。后禄金明向本院申请执行。2015年1月19日，本院作出（2014）赛执字第00321-1号执行裁定，裁定：追加第三人赵海荣为本案被执行人。2015年3月9日，本院作出（2014）赛执字第00321-2号执行裁定，裁定：拍卖被执行人ＸＸＸ所有的位于赛罕区腾飞大道呼和浩特市总部大厦4号楼8层8014、12层12013房屋各一套及×××帕萨特轿车一辆。两套房屋流拍后，2016年9月9日，本院通知奈伦集团，我院查封的ＸＸＸ位于赛罕区腾飞大道呼和浩特市总部大厦4号楼8层8014房屋、12层12013房屋，经评估、拍卖，因无人参与竞买流拍。申请人禄金明同意接受上述两套房屋抵偿债务。奈伦公司提出异议，我院2017年1月1日作出（2017）内0105执异2号执行裁定书，驳回了奈伦公司的异议请求。故奈伦公司提起本案诉讼。本院认为，本案的争议焦点是：一、原告主张因与第三人签订《商品房买卖合同》已解除，故对本案所涉房屋享有实体权益并能阻却强制执行，该主张是否应予支持；二、原告已就第三人贷款承担了保证责任，就案涉房屋享有的权利否能阻却强制执行。关于焦点一，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，”当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条规定，”当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，就本案而言，原告自认并未向第三人送达解除合同的通知书，也无证据证明已将解除合同意思表示通知第三人，故原告提出合同已解除的主张与法院查明的事实不符，故原告以此理由阻却强制执行的，不予支持。关于焦点二，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定，”为债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”，由此可知，抵押权的设立只是确定债权人对抵押物享有优先受偿权。又《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，”以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”，即建筑物的抵押权应自办理抵押登记时设立，就本案而言，原告与贷款银行及第三人虽就本案所涉房屋签订抵押条款，但抵押权人并非奈伦公司，且未办理抵押登记，故抵押权并未设立。又原告承担保证责任后，就案涉房屋亦不当然享有所有权。综上，原告依此主张对本案所涉房屋享有实体权，无法律依据，本院不予支持。退而言之，即使原告对本案所涉房屋享有抵押权，抵押权人对抵押财产所享有的优先受偿权利与人民法院采取的查封、变卖财产等执行措施不仅不存在冲突，而且人民法院采取的查封、拍卖、变卖抵押财产等执行措施还有助于抵押权人的优先受偿权利的实现。据此，对执行财产是否享有抵押权，并不能成为足以阻却执行的法定事由，抵押行为亦不能直接产生取得抵押财产所有权的法律后果。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告内蒙古奈伦集团股份有限公司的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告内蒙古奈伦集团股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长  李丽萍人民陪审员  王凤祯人民陪审员  乌日娜二〇一七年四月三十日书 记 员  张丽媛