江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0702民初3934号原告：中航物业管理有限公司赣州分公司，住所地：赣州市章贡区长征大道国家电网长征营业厅二楼。统一社会信用代码：91360700680918201G。负责人：张力，系该公司董事长。委托诉讼代理人：严俊，江西海融律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：戴英，江西海融律师事务所律师，特别授权代理。被告：吴光萍，女，1974年10月31日出生，汉族，住赣州市章贡区。委托诉讼代理人：刘显荣（吴光萍丈夫），男，1972年6月24日出生，汉族，赣州市赣县区人，住赣州市章贡区，特别授权代理。原告中航物业管理有限公司赣州分公司诉被告吴光萍物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中航物业管理有限公司赣州分公司的委托诉讼代理人戴英、被告吴光萍的委托诉讼代理人刘显荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付物业管理费等共计6790.56元（2014年1月-2016年4月），并承担从逾期之日起至还清之日止按欠费总额的千分之三计算的滞纳金；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告与原告签订了《前期物业服务协议》，协议约定被告应按建筑面积3元/㎡/月支付物业管理费用，即被告每月应交242.52元的物业管理费以及水费等其他费用。合同签订后，原告按协议履行了义务，但从2014年1月份开始，被告即支付物业管理费及其他费用。经原告多次催告,被告仍无故拖欠，遂诉至法院，请求依法处理。为证明自己的诉讼主张，原告提交了以下证据：证据1、营业执照复印件，证明原告的诉讼主体适格；证据2、收楼通知书、业主档案登记表复印件，证明被告是中航城X栋X号商铺的业主；证据3、前期物业服务协议复印件，证明原、被告之间合法成立的物业服务关系及双方的权利义务；证据4、费用清单复印件，证明被告自2014年1月-2016年4月拖欠原告物业管理费等共计6203.4元；证据5、EMS快递单复印件，证明原告向被告寄送了律师函追索相关物业费用；证据6、收据复印件，证明被告最后一次缴纳物业费用的时间。被告辩称，1、被答辩人要求答辩人缴纳2014年1月至2016年4月之间的物业管管理费不合理，也不合法。案涉店铺于2013年7月份租赁给了朱云经营，被答辩人已向租赁方收取了物业管理费，已形成被答辩人自行收取物业管理费的事实。后被答辩人未能向租赁方收取物业管理费，在未与答辩人协商并告知的情况下，要求答辩人承担物业管理费，答辩人不能接受。2、据答辩人向租赁方了解，当初未缴纳物业管理费是因为店铺屋顶漏水严重，影响经营。租赁方多次要求被答辩人维修，未果。答辩人认为被答辩人负有一定的管理责任，店铺漏水严重，导致该店铺至今未能租赁出去，给答辩人造成了较大的经济损失，答辩人要求被答辩人承担相应的经济损失。3、由于店铺的租赁方朱云发生了经济问题，从2014年7月份开始未能向答辩人交纳租金，答辩人曾向章贡区人民法院起诉，要求被告朱云支付拖欠的租金，并主张了物业管理费，但由于答辩人不是物业管理公司，因提供不了相关依据，被法院驳回了关于物业管理费的诉讼请求。4、被答辩人在起诉状中陈述的“原告多次通知被告交纳，被告均拒绝交纳”不是事实。答辩人从未接到过被答辩人的电话，也不会拒绝交纳。答辩人愿意缴纳2015年10月至2016年12月之间的物业管理费，但不同意缴纳2014年1月至2015年9月份之间的物业管理费。请求法院依法判决。为证明自己的答辩理由，被告提交了以下证据：证据1、与案外人朱云起诉案件有关材料，证明该店面已于2013年出租给案外人朱云，该时间段的物业管理费应由朱云承担；证据2、照片，证明物业公司没有做到自己应尽的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证。原告提供的证据1、2、3、4、5、6，被告对其三性没有异议，本院经庭审核实，认为该六组证据内容真实，来源合法，与本案有关联，本院对该六组证据的三性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提供的证据1，原告对该组证据的三性均有异议，本院经庭审核实，该组证据系被告与案外人朱云之间的民事诉讼案件材料，本院对该组证据的真实性和合法性予以认可，但该组证据不能证明案外人朱云使用店铺期间的物业管理费应由朱云承担，故本院对该组证据的关联性和证明对象不予认可。被告提供的证据2，原告对该组证据的三性有异议，本院经庭审核实，该组证据系本案争议店铺的照片，可以证明该店铺存在漏水的情况，但该组证据无法证明该漏水的原因或该漏水系因为物业管理公司不履行管理责任造成，故对该组证据的关联性和证明对象本院不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告吴光萍系赣州市章贡区中航城小区X栋X号商铺的业主。2010年12月31日，原、被告签订了一份《前期物业管理服务协议》，协议约定被告应按建筑面积3元／m2／月支付物业管理费用，即被告每月应交纳物业管理费分别为：242.52元／m2／月，被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起每日按拖欠费总额的3％0交纳滞纳金。……。签订合同后，原告依约定提供了物业管理服务，但被告却未按照协议约定支付自2014年1月1日至2016年4月30日期间部份的物业管理费。原告遂诉至法院，要求依法处理。另查明：被告吴光萍位于赣州市章××区××城小区××商铺面积为80.84㎡。本院认为：原告与被告吴光萍之间签订的物业管理服务协议合法有效，在合同终止前,双方均应依合同约定履行义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被告吴光萍对物业公司的服务不满时，应通过正常途径与原告沟通、协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。本案原告已为该小区提供了物业服务，被告吴光萍作为小区业主的一员不能独立于该小区存在，被告应当按照合同约定支付物业管理费。根据被告房屋面积计算，被告欠交物业管理费为6790.56元（自2014年1月1日至2016年4月30日之间共计28个月）。被告未及时支付物业等各项费用，依据双方约定应支付滞纳金，现原告主张每日按欠费数额的3‰支付滞纳金，该计算方法偏高，本院酌定按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率予以计算，对原告主张滞纳金的合理部分诉讼请求，本院予以支持。关于被告辩称2014年1月至2015年9月份将店铺收回期间的物业管理费应由案外人朱云向原告缴纳的问题，本院认为，被告作为该商铺的业主以及物业管理合同的合同相对方，其对物业服务合同权利义务负有直接的责任，其与商铺的承租人可以就物业管理费的承担进行约定，但该约定不能对抗物业管理公司，即不能免除其作为物业服务合同的相对方向原告承担责任。原告曾向商铺的承租人收取物业管理费属于事实行为，该行为并不能推断为原告同意以实际承租人作为合同主体，免除了被告的责任，故被告的该抗辩主张依法不能成立，本院不予采信。关于被告辩称商铺存在漏水的问题，由于被告并未提供充分的证据该漏水发生的原因以及原告在处理漏水问题上存在违约的行为，故对原告的该抗辩主张，本院不予采信。综上，对于原告要求被告支付物业管理费以及合理滞纳金的诉讼请求，本院予以支持；对于原告要求被告支付不合理滞纳金的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴光萍于本判决生效之日起十日内支付原告中航物业管理有限公司赣州分公司物业管理费6790.56元（2014年1月1日至2016年4月30日期间）。二、被告吴光萍于本判决生效之日起十日内支付原告中航物业管理有限公司赣州分公司滞纳金（以每月拖欠的物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至还清款项之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告吴光萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  庄明静人民陪审员  梁唯清二〇一七年四月九日书 记 员  刘丽萍