云南省弥渡县人民法院民 事 判 决 书(2016)云2925民初854号原告徐江，男，1964年6月18日生，汉族，初中文化，居民，住云南省安宁市。委托代理人雷加森，云南联名律师事务所律师。特别授权代理。被告徐汉，男，1952年2月22日生，汉族，初中文化，居民，住云南省弥渡县。被告徐康，男，1958年1月3日生，汉族，大专文化，居民，住云南省弥渡县。共同委托代理人杨生，云南成展律师事务所律师。一般代理。第三人周平，男，1972年5月15日生，汉族，小学文化，居民，个体户，福建省莆田市人，现住云南省弥渡县。第三人周亚妹，女，1977年8月23日生，汉族，小学文化，居民，个体户，福建省莆田市人，住址同上。系第三人周平之妻。原告徐江诉被告徐汉、��康、第三人周平、周亚妹排除妨害纠纷一案，本院于2016年12月1日受理后，依法组成合议庭。原、被告于2016年12月26日向本院提交了相关证据。2016年12月26日，本院公开开庭审理了本案。原告徐江及其委托代理人雷加森，被告徐汉、徐康及共同委托代理人杨生、第三人周平、周亚妹到庭参加诉讼。本案报经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告徐江诉称，位于弥渡县××××号的土地属我所有，国有土地使用证号为弥国用（1997）字第xxxx号。该房屋的北面与二被告户相邻，相邻处有约80公分宽、9.5米长的共用过道一条，方便大家通行。为了响应弥渡县政府棚户区改造政策，2015年6月27日，第三人与我签订了国有土地转让协议书，把弥城镇××号的房屋土地卖给第三人，因涉及棚户区改造的相关政策，土地证没有过户。双方签订该转让协议之���，我还让二被告在相邻房地产四至协议上签名，以免给第三人留下后遗症。现第三人的新房已经建成，但二被告不准第三人通行，在共用过道上安了道铁门，使第三人户无法出入通行，另外二被告还把下水道阻塞，不准第三人户接入政府的下水道，给第三人户的生活带来极大的不便。经棚户区改造指挥部调解双方无法达成协议，第三人以相邻关系纠纷为由起诉至人民法院，弥渡县人民法院（2016）云2925民初468号民事裁定书裁定，第三人尚未取得该转让协议约定土地的合法使用权。所以，第三人以原告身份提起诉讼，属主体资格不适格。故裁定驳回第三人周平、周亚妹的起诉。故只得换我起诉至人民法院。综上，我认为不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系，正确处理通行、排水，二被告户的行为影响了第三人户的出入通行、排水，给第三人户的生产生活带来严重的不便。请法院依法支持我的诉讼请求。诉讼请求：一、判令二被告拆除铁门，消除影响，保证第三人户的通行；二、判令二被告恢复其堵塞的下水道，保证第三人户的排水；三、诉讼费由二被告承担。被告徐汉、徐康辩称，一、本案中被答辩人不具有诉讼主体资格。被答辩人在弥城镇××号原有国有土地一块，该土地上建有房屋。2015年6月27日，被答辩人与第三人周平签订了《转让协议》，被答辩人将该弥城镇××号的房地产整体转让给第三人，后周平将x街4号附1号的房屋拆除，在建盖时与他原有的x街3号铺面连在一起进行整体建设，周平的全部房屋建设好后，在他家x街3号铺面内留有上下整幢楼层二、三楼的楼梯。由于被答辩人已将房地产全部转让给了周平，他在x街4号附1号已没有��何产权，根据我国《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。所以，现在x街4号附1号的法定产权人是周平，被答辩人对于x街4号附1号的房屋已经没有任何产权，他也不在此居住，因此他无权起诉要求通行和排水。二、被答辩人所诉无任何事实及法律依据。共同答辩人在x街4号和5号的铺面之间的共用通道外修建铁门属于合理合法的行为，他人无权干涉。x街4号和5号的铺面的共用通道外，历来就有一道大门，只是由于年久失修倒塌后被拆除，由于答辩人徐汉在5号铺面内还有一院住宅、答辩人徐康上下二楼都要经过该共用通道，共用通道的门拆除后给共同答辩人生活造成了严重的影响，首先东门人员复杂发生了很多起盗窃��为，答辩人及其他租住户的财物多次被盗；此外该共用通道变成了很多人的厕所，通道内经常有人解大小便，严重影响了共同答辩人的生活。所以，共同答辩人在共用通道外安门是为了保障正常的生产生活，保障财产和人身安全。拆除共用通道的大门将来会对共同答辩人的生产生活、财产安全造成巨大的隐患，且属没有任何必要。答辩人及第三人两次起诉要求拆除共用通道外的铁门的目的其实是为了经营的需要。因为徐江现将x街3号和x街4号附1号连成一起建设，其本来已经在x街3号铺面外单独建设了上下整幢房屋二三层楼的楼梯，其已经没有必要从共同答辩人两家之间的共用通道通行。但按照其门牌上的公示，其二楼是作为商铺整体出租，三楼是作为住房出租，如果共用答辩人的通道外没有门，那么将会有大量的租房人员及二楼商铺的行人从该通道内通行，对共同��辩人的生产生活将带来严重的不便和安全隐患。答辩人原来的x街4号附1号房屋历史以来的生活用水、雨水都是从房屋南面的水沟排出，现在周平重新建房后，房屋南面也留有排水管，生产生活用水可以顺利排到南面水沟内，其要求改变历史排水方位，改为由北面排水，排水通道设在共用答辩人的铺面内，属于既不合理也不合法的行为。综上所述，请求人民法院依法驳回被答辩人无理的起诉。第三人周平述称，我们买的是原告徐江的房屋，现在我们还没有办理过户手续。徐江将下水道、门等主体结构建好后，我们才买的，所有的下水道只能从被告户门口排。第三人周亚妹述称，原告徐江把地基建好后我们才买的，楼梯那些也是原告在建盖基础时就规划好了。我们在此居住了20多年，安铁门的位置以前根本没有门。综合三方诉辩主张，本案三方当事人对以下问题存在争议：被告是否应该拆除铁门，保证第三人通行？被告是否应该恢复下水道，保证第三人排水？针对以上争议，原告徐江向本院提交下列证据，1、与原件无异的身份证复印件1份，证明原告的自然身份情况。2、弥国用（1997）字第xxxx号国有土地使用证复印件1份，证明徐江系x街4号附1号房屋的所有人。3、彩色照片3张，证明争议现场的情况。4、国有土地转让协议书复印件1份，证明2015年6月27日，原告徐江与第三人签订了国有土地转让协议，协议约定：原告自愿将弥国用（1997）字第xxxx号国有土地扣除2015年6月14日转让给第三人的5.312㎡及北边退出给徐康南北宽0.5米之外剩余的土地转让给第三人，协议还就四至、面积、付款方式等作了约定。5、相邻房产地四至协议复印件1份���证明弥渡县××××号房产的四至情况。6、（2016）云2925民初468号民事裁定书1份，证明周平、周亚妹诉徐汉、徐康、徐江相邻关系纠纷一案，经弥渡县人民法院审理后，于2016年7月22日做出判决：驳回周平、周亚妹的起诉。被告徐汉、徐康对原告徐江提交的证据的质证意见为，对证据1、2、5、6无异议。证据3的真实性没有意见，对证明方向有意见。证据4的真实性、关联性无意见，但认为协议中对通道的约定不合法，在未经其他共用人同意的情况下转让，对被告没有约束力。第三人周平、周亚妹对原告徐江提交的证据的质证意见为，对证据1-6无意见。被告徐汉、徐康针对其答辩理由，向本院提交下列证据，7、与原件无异的身份证复印件1份，证明被告徐汉的自然身份情况。8、弥国用（1997）字第xxxx号、弥国用（1997）字第xxxx号国有土地使用证复印件2份，证明徐汉系弥城x街5号房屋的所有人。9、彩色照片10张，证明争议现场的情况。10、与原件无异的身份证复印件1份，证明被告徐康的自然身份情况。11、弥国用（1998）字第xxxx号国有土地使用证复印件1份，证明徐康系弥城x街4号房屋的所有人。12、协议书复印件1份，证明2015年5月29日，周平、徐康对双方共用墙达成协议。原告徐江对被告徐汉、徐康提交的证据的质证意见为，对证据7、8、9、10、11无异议。证据12与本案无关，不认可。第三人周平、周亚妹对被告徐汉、徐康提交的证据的质证意见为，对证据7、8、9、10、11无异议。证据12与本案无关，协议是涉及共用墙问题，双方已经解决。第三人周平、周亚妹除当庭陈述外，未向本院提��其他证据。法庭依职权调取的证据为，13、勘验笔录1份、现场照片10张，证明争议现场情况。原告徐江、被告徐汉、徐康、第三人周平、周亚妹对证据13均无异议。本院对上述经质证的证据认证为：证据1-11、13客观真实，均予以确认。证据12与本案无关联性，不予确认。根据庭审和质证，结合双方当事人当庭陈述，本院确认如下法律事实：被告徐汉与被告徐康相邻居住，徐汉居西边，徐康居东边，两户之间有一条南北向通道。2015年棚户区改造，二被告拆旧建新时在通道北端安着一道铁门。原告徐江户从该通道通行，居徐康户的南边。第三人周平、周亚妹紧靠被告徐康居东边。2015年6月27日，原告徐江与第三人周平、周亚妹签订了国有土地转让协议，协议约定：徐江自愿将弥国用（1997）字第xxxx号国有土地扣除2015年6月14日转让给第三人的5.312㎡及北边退出给徐康南北宽0.5米之外剩余的土地转让给第三人，协议还就四至、面积、付款方式等作了约定。签订协议时，徐江已经将房屋基础建设好。后第三人将购买的徐江土地与自己的土地一起建盖。为通行、排水问题，第三人周平、周亚妹与被告徐汉、徐康产生纠纷。为此，第三人周平、周亚妹起诉至我院，经我院审理后，于2016年7月22日做出判决：驳回周平、周亚妹的起诉。审理中查明，原告徐江户历史以来就从徐汉与徐康两户之间的南北向通道内通行。原告徐江与第三人周平、周亚妹签订转让土地后，至今未办理过户手续。审理中，因原告不同意调解，故调解未成。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故原告徐江与第三人周平、周亚妹订立的《转让协议》合法有效，受法律保护。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告与第三人未办理过户手续，物权未发生变更，故由原告来起诉，主体适格。不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。原、被告、第三人在行使自身权利的同时不得阻碍相邻各方对历史上形成的共用通道的正当使用。本案中，第三人在弥城镇x街47号附3号自己房屋内留出的通道是为了管理使用弥城镇x街47号附3号房屋，二被告两户之间的南北向通道是为了管理使用弥城镇××号的房屋，二者之间没有冲突，且原告户历史以来都���二被告两户之间的通道内通行，该权利不能因为土地转让给第三人而消灭。不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。棚户区改造时，政府已经预留了下水道，二被告擅自堵塞了下水道，应该排除妨碍。二被告安装的铁门是拆旧建新时才安的，为了保障原告的通行权利，铁门应该拆除。第三人虽然是弥城镇××号土地的实际管理使用人，但未办理过户登记手续，物权不发生效力。待第三人办理过户登记手续后，物权就变更到第三人名下。依照《中华人民共和国民事物权法》第九条第一款、第十五条、第八十四条、第八十六条的规定，判决如下：一、由被告徐汉、徐康拆除南北向通道北端的铁门，保障原告徐江享有通行的权利，被告徐汉、徐康不得妨碍。二、由二被告徐汉、徐康自行恢复堵塞的下��道，保障原告徐江的正常排水。上述一、二项限期判决生效之日起5日内执行完毕。案件受理费100元，由被告徐汉、徐康承担（限期判决生效之日起5日内付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判长  董文新审判员  罗江梅审判员  李 鹏二〇一七年四月十七日书记员  鲁文君