上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初22064号原告(反诉被告)：上海馨亭置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陆林声，总经理。委托诉讼代理人：赵欧，上海市福隆律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘晶，女，1972年9月3日生，汉族，住黑龙江省大庆市。被告(反诉原告)：申茂财，男，1973年7月22日生，汉族，住黑龙江省大庆市。委托诉讼代理人：刘晶(系被告申茂财配偶)，住黑龙江省大庆市。原告(反诉被告)上海馨亭置业有限公司与被告(反诉原告)刘晶、申茂财商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月30日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本院于2017年1月19日受理被告刘晶、申茂财提起的反诉，分别于2017年2月9日进行了第一次证据交换、于2017年3月29日进行了第二次证据交换及公开开庭审理，原告委托诉讼代理人赵欧，被告刘晶暨被告申茂财委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2015年1月18日签订的《上海市商品房预售合同》；2.被告配合原告办理上述合同网上登记备案注销手续。事实和理由：原、被告于2015年1月18日签订《上海市商品房预售合同》，约定原告将位于上海市松江区九亭镇涞坊路1033弄馨亭家苑XXX号XXX层XXX室房屋出售给被告，总房价款为1,989,986.91元。在签订上述合同时，被告向原告承诺具备我市非上海户籍居民家庭购房资格。然原告发现被告并未符合购房政策，遂向被告发出解除合同通知，但被告一直拒绝配合。故诉至法院，请求判如所请。被告辩称，不同意原告全部诉讼请求。首先，被告在签订合同之前已告知原告其不符合购房政策，但原告工作人员告知其购房代理人只要一次性支付房款，待签订预售合同后缴满2年社保即可；其次，双方之间的合同成立且有效，原告无权解除合同；最后，原告拒不交付房屋并要求解除合同，已属违约。同时，被告刘晶、申茂财提出反诉请求：1.判令原告按照商品房预售合同约定交付房屋；2.原告按照每日198.90元为标准，向被告支付自2016年6月30日起至房屋实际交付之日止的违约金；3.原告按照每月6,500元为标准赔偿被告自2016年6月30日至房屋实际交付之日止房屋租金损失；4.被告符合办理房地产登记条件之时原告配合其办理房屋产权过户手续；5.原告赔偿被告交通费7,214元。事实和理由：2014年被告委托案外人方某某帮助其在上海看房，案外人如某告知原告工作人员被告并未满足上海市外地户籍购房政策，但原告工作人员告知其可一次性付清房款后缴纳社保满2年即符合购房政策。2015年1月18日，原告与被告签订商品房预售合同并支付全部房款1,989,986.91元。现被告因房屋价格上涨而提出要求解除合同，有违诚信，故提出如上反诉请求。原告针对反诉辩称，不同意所有反诉请求，其工作人员不可能告知被告在不符合上海市购房政策的情况下仍可购房，截止目前为止，被告仍未符合购房资质。再者，其并未因涨价而恶意违约，反而是被告自始知晓限购政策，却与原告签订合同，因此解除合同所产生的法律后果应由被告承担。经审理查明：一、系争房屋签约情况2015年1月18日，原、被告签订《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》，购房人申报承诺：本人已知晓国家和本市住房限售的规定……本人承诺所购房屋符合限售规定，已如某申报家庭情况及家庭成员名下拥有的住房。如违反限售规定，或有不实申报的，本人愿意承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。房地产开发企业、经济机构承诺：已按照国家和本市住房限售规定，对购房人及其家庭成员的户籍、婚姻等证明材料以及纳税或社会保险缴纳证明(对非本市户籍居民家庭)进行核对，符合住房限购规定。如违反限售规定不予办理房地产过户手续的，房地产开发企业承诺不追究购房人解除合同的违约责任。此外，在上述申报表底部注明了非本市户籍居民家庭的限购政策：非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。原、被告签订《英伦风尚》三期预售合同拟签单一份，购房人保证遵守《关于本市贯彻的实施意见》中第七条关于房屋限购的规定，如有虚假、不实及未事先告知销售人员等违规行为，应承担由此产生的一切法律责任及经济责任。同日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市商品房预售合同》(以下简称预售合同)，特别告知二中载明：买卖双方当某某在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，本合同约定的买卖双方当某某转让房屋应当符合限售规定，如购房人未如某提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。并再次注明签订合同之时我市限购政策。此外，预售合同约定：1.乙方向甲方购买上海市松江区九亭镇涞坊路1033弄《馨亭家苑》150号10层1001室(以下简称涉案房屋)；2.乙方购买涉案房屋总价款为1,989,986.91元；3.甲方定于2016年6月30日前将涉案房屋交付给乙方；4.甲方若未按约定期限将涉案房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；5.在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》……甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向松江区房地产交易中心办理过户申请手续；6.在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售政策，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续。二、合同履约情况2015年1月19日，被告向原告支付全部房款1，989,986.91元。2016年6月，原告向被告发出中星《英伦风尚》三期入户通知书，告知被告可于2016年6月19日办理入户手续。2016年6月11日，原告通过证人方某某转交给被告告知函一份，载明因被告社保未满5年，违反限售政策，故要求被告配合其办理合同网上备案撤销等解除本合同手续，并要求被告前来办理退房手续。告知函中有案外人方某某签字及落款日期为2016年6月11日，2016年6月12日，被告对告知函的内容予以回复。2016年6月20日，原告再次向被告发送回复函一份，要求双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续。2016年7月26日，原告向被告发出退房通知书。三、关于被告购房资格问题两被告均非本市户籍，被告刘晶自2015年4月开始在我市参保个人城镇基本个人养老保险缴费情况。截止2017年1月，被告刘晶累计缴费21个月。四、其他2014年10月26日，原告取得包括涉案房屋在内的上海市松江区九亭镇涞坊路1033弄上海市商品房预售许可证。被告申请案外人方某某作为本案证人，以证明其委托方某某在上海购房，且方某某已告知原告工作人员杨静洁其并未符合彼时限购政策，但杨静洁告知被告只要一次性支付房款，签订预售合同之后缴纳社保满2年，再注销原合同重新签订预售合同即可。且杨静洁一再向被告保证上述做法没有问题。对此，原告对于证人方某某的陈述不予认可。此外，对于被告已付房款问题，原告确认同意全额退还。对于合同解除的后果处理问题，被告明确其坚持要求继续履行合同。以上事实，主要由申报表、拟签单、预售合同、告知函、信函、回复函、退房通知书、发票、参保个人城镇基本个人养老保险缴费情况、上海市商品房预售许可证、证人证言、当某某陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点在于原、被告之间的预售合同能否继续履行；若解除合同，相应的后果如何处理。原、被告之间签订的预售合同系双方当某某真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当某某均应恪守。然从以上事实可知，被告刘晶的社保从预售合同签订之后才开始缴纳。因此，被告在签订预售合同时并未符合当时非本市户籍家庭购房资格。且截止庭审结束，被告亦未符合本市当下限购政策，上述合同的继续履行存在着事实上的障碍，故原告要求解除双方之间的预售合同的诉讼请求，本院予以支持，对于被告的反诉请求，本院均予以驳回。关于合同解除时间，原告于2016年6月11日将解约告知函交付给方某某，而被告次日即予以回复，因此被告最迟于2016年6月12日收到告知函，故原、被告之间的预售合同于2016年6月12日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当某某可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告要求被告配合其办理商品房预售合同网上登记备案注销手续的诉讼请求，虽然预售合同中约定“如因违反限售政策，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续”，但由于本案中被告客观上未满足购房政策，视为解约条件成就，故无需再由交易中心出具《不予办理房地产交易、过户通知》。因此原告该项诉讼请求，本院予以支持。至于被告已付房款问题，原告在庭审中确认同意全额退还，故在本案中一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海馨亭置业有限公司与被告(反诉原告)刘晶、申茂财于2015年1月18日签订的《上海市商品房预售合同》于2016年6月12日解除；二、被告(反诉原告)刘晶、申茂财于本判决生效之日起十日内配合原告(反诉被告)上海馨亭置业有限公司办理《上海市商品房预售合同》网上登记备案注销手续；三、原告(反诉被告)上海馨亭置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)刘晶、申茂财购房款1,989,986.91元。四、驳回被告(反诉原告)刘晶、申茂财的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费160元，减半收取80元，反诉案件受理费11,868元，合计诉讼费11,948元。由被告(反诉原告)刘晶、申茂财负担(已付11,794元，余款154元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当某某的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨惠星二〇一七年四月十七日书记员  张树腾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。