湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0192民初1809号原告：朱广耀，男，汉族，1982年5月11日出生，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：张煜，湖北雄楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔晓研，湖北雄楚律师事务所实习律师。被告：朱皓星，男，1984年7月2日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：陈育军，湖北诺亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁敏，湖北诺亚律师事务所实习律师。被告：李虎艳，女，1987年9月24日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：陈育军，湖北诺亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁敏，湖北诺亚律师事务所实习律师。被告：白洁婷，女，1984年11月11日出生，汉族，住武汉市武昌区，系武汉新点教育咨询有限公司的法定代表人。委托诉讼代理人：陈雅萌，女，1991年4月21日出生，住湖北省天门市，系武汉新点教育咨询有限公司的法务人员。第三人：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地：湖北省武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城（**）第******。法定代表人：单一刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈桃，该公司员工。委托诉讼代理人：杨娟娟，该公司员工。原告朱广耀诉被告朱皓星、被告李虎艳、被告白洁婷、第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称：中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月24日受理后，依法适用普通程序由审判员蔡丽红担任审判长，与人民陪审员高选成、谭博文组成合议庭于2016年11月2日公开开庭进行审理。原告朱广耀及其委托诉讼代理人张煜、乔晓研，被告朱皓星、被告李虎艳的共同委托诉讼代理人鲁敏，被告白洁婷的委托诉讼代理人陈雅萌，第三人中介公司的委托诉讼代理人陈桃、杨娟娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱广耀诉称：2016年3月26日，在第三人中介公司的居间下，原告朱广耀与被告朱皓星授权的被告白洁婷签订一份《武汉市存量房买卖合同》，约定被告朱皓星将位于武汉东湖新技术开发区万科城市花园南区（万科红郡）H1栋1单元32层02室商品房（以下简称：3202室房屋）以2120000元的价格出售给原告朱广耀，付款方式是签署合同当日付定金100000元，过户当日付首付款810000元，剩余款项以银行商业贷款方式支付，并在合同第12条特别约定2016年6月15日前过户。同日，双方又签订一份《关于第九条违约责任之补充协议》，约定双方任何一方逾期履行本合同义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。同日，双方又与第三人中介公司签订一份《居间服务合同》，共同委托第三人中介公司为案涉房屋交易提供居间服务。上述合同签订后，原告朱广耀依约向被告朱皓星、白洁婷支付了购房定金100000元，向第三人中介公司支付了居间服务佣金26400元。2016年4月29日，原告朱广耀向中国工商银行东湖高新支行申请的贷款通过审批（审批金额为1350000元）。2016年3月30日，原告朱广耀又将位于武汉东湖新技术开发区万科魅力之城6区C1单元501号现居房屋出售。被告方却于2016年6月5日要求将案涉房屋在原售价2120000元的基础上再提高300000元，否则将拒绝履行2016年3月26日签订的《武汉市存量房买卖合同》。此后，经多次催告，被告方仍拒绝继续履行合同。为维护合法权益，原告朱广耀诉至人民法院，请求判令：1、被告继续履行原、被告双方于2016年3月26日签订的《武汉市存量房买卖合同》;2、被告自2016年6月15日起按房屋总价款2120000元的万分之五按日向原告支付逾期违约金，计算至被告实际向原告交付房屋时止；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告朱皓星、李虎艳共同辩称：被告朱皓星与被告李虎艳系夫妻关系；被告朱皓星与被告白洁婷系老乡关系。原告朱皓星所称被告白洁婷以被告朱皓星身份签订房屋买卖合同的事实情况是被告朱皓星并没有委托被告白洁婷代为签订房屋买卖合同，只是委托被告白洁婷代为照看房屋以及了解房价行情及意向购房人进行房屋买卖的磋商，被告白洁婷在签订房屋买卖合同时，被告朱皓星、李虎艳对于签订合同一事并不知情，事后被告白洁婷向被告朱皓星告知其签订合同一事后，被告朱皓星未予认可，因此被告白洁婷以被告朱皓星代理人的身份与原告朱广耀签订的房屋买卖合同是无权代理，且未经被代理人被告朱皓星追认，故该合同无效。被告朱皓星、李虎艳不应承担履行合同及支付违约金的责任。被告白洁婷辩称：被告白洁婷与被告朱皓星是老乡，被告朱皓星在买下案涉房屋后就委托被告白洁婷帮他照看房子，两年前，被告朱皓星委托被告白洁婷将房屋挂在中介处作为出售房源，房屋在中介登记后，被告白洁婷询问被告朱皓星卖多少合适，被告朱皓星说2100000左右可以卖，到了2016年3月份，原告朱广耀联系被告白洁婷想买房子，价格谈到2120000元，被告白洁婷认为这个价格高于被告朱皓星之前跟她说的心理价，被告朱皓星会同意的，且签合同前被告白洁婷给被告朱皓星打电话一直没有打通，所以被告白洁婷就先和原告朱广耀在2016年3月26日签订了合同并收取了定金，合同签订后几天被告白洁婷才联系上被告朱皓星，告知被告朱皓星签合同的事和房屋的价格，当时在电话里被告朱皓星认为武汉的房价还会再涨，不同意被告白洁婷以2120000元的价款卖掉案涉房屋，也没有收取定金，被告朱皓星要求被告白洁婷自己和原告朱广耀协商解决，并且被告朱皓星认为如果要卖房，至少要加200000元，并对被告白洁婷说房屋可以给别人报价高一点，被告朱皓星说他只要2300000元，多的钱给被告白洁婷用来弥补损失和作为代理卖房的报酬，被告白洁婷为了尽快把这个事情处理掉，并且中途第三人中介公司告诉被告白洁婷代理卖房需要办正式的委托，被告白洁婷就催促被告朱皓星尽快来武汉办公证委托以方便被告白洁婷卖房，后来被告白洁婷和原告朱广耀协商要加300000元，但原告朱广耀没有同意，房子就没有卖成，被告白洁婷后来多次提出要双倍返还定金原告朱广耀也不接受，被告白洁婷在本案房屋买卖交易中仅是被告朱皓星的代理人，代为卖房子，不应该承担原告朱广耀所主张的损失的赔偿责任，但是被告白洁婷愿意返还定金。第三人中介公司述称：2016年3月26日，在第三人中介公司的居间服务下促成原告朱广耀与被告白洁婷签订了案涉房屋买卖合同，约定房屋价格为2120000元，原告朱广耀以商业贷款的形式购买，签订合同当天原告朱广耀向被告白洁婷支付定金100000元。2016年5月7日，原告朱广耀和被告白洁婷协商一致提前支付首付款及交付钥匙，故当天第三人中介公司的经纪人陈桃在经过被告白洁婷同意后将房屋钥匙交付给原告朱广耀。当天，原告朱广耀到案涉房屋去查看，发现房屋存在多处漏水，发现房屋漏水之后，原告朱广耀就和被告白洁婷、第三人中介公司的陈桃建了一个微信群，将房屋漏水的照片传到微信群里，买卖双方就房屋漏水的事情一直在协商，但无果，原告朱广耀表示要和家人协商，提出在2016年5月14日给出答复是否继续购买房屋。在2016年5月14日，原告朱广耀告知第三人中介公司及被告白洁婷愿意继续购买案涉房屋，也同意按之前的约定在2016年5月20日前支付首付款600000元，提供给被告朱皓星还款解除抵押，但是提出对房屋漏水物业维修的事需要被告白洁婷配合。2016年5月20日，原告朱广耀将600000元首付款准备好，通过第三人中介公司约被告白洁婷协商转账事宜，被告白洁婷因为忙未出面。2016年5月22日，被告白洁婷提出让原告朱广耀准备首付款650000元，还说最好让原告朱广耀准备660000元首付款，因为被告朱皓星的房贷有650000余元，第三人中介公司约被告白洁婷来协商，但是被告白洁婷依然以忙为理由没有出面。2016年5月23日，原告朱广耀同意将首付款提前支付给被告白洁婷，被告白洁婷将支付首付款的时间定在2016年5月24日的下午一点半，这个时间原告朱广耀因为公司有事而走不开，当天没有办成还款手续。2016年5月25日，被告白洁婷明确向第三人中介公司表示不愿出售房屋，接着被告白洁婷又向原告朱广耀提出房屋加价的要求，原告朱广耀不同意，所以产生本案纠纷。前述交易经过中，只有房屋漏水传照片是原、被告买卖双方在微信群里直接发照片的，其他的事情是原告朱广耀或被告白洁婷单独跟第三人中介公司联系时说的内容。第三人中介公司对原告朱广耀的诉求请法院查明事实，依法裁判。经审理查明：被告朱皓星与被告李虎艳系夫妻关系，两人于2013年5月30日购买案涉3202室房屋（建筑面积144.48平方米），并于2014年6月11日将该房屋的所有权人登记在被告朱皓星名下。被告朱皓星与被告白洁婷系老乡关系。2014年，被告朱皓星委托被告白洁婷照看案涉3202室房屋并将房屋挂在中介公司拟出售。当时，被告白洁婷询问被告朱皓星房屋出售价格时，被告知2100000元左右可以卖。2015年4月19日，被告朱皓星向被告白洁婷出具《个人委托书》一份，委托书上写明的委托原因及事项为“本人工作繁忙不能到万科红郡签售中心领取购房合同等相关手续，对委托人办理上述事项过程中所签署的相关文件均以认可，并承担相应的法律责任”，“委托期项：自2015年4月19日-2015年7月30日，签字之日起知道办完事项为止”。2016年3月，原告朱广耀联系被告白洁婷想购买案涉3202室房屋，双方价格谈到2120000元，被告白洁婷认为这个价格高于此前被告朱皓星说的售房心理价而被告朱皓星会同意卖房。在被告白洁婷到第三人中介公司来卖房时出示了案涉3202室房屋的房产两证原件，现该房产两证原件在第三人中介公司处保管。2016年3月26日，被告白洁婷向原告朱广耀、第三人中介公司出示了前述2015年4月19日被告朱皓星向被告白洁婷出具的《个人委托书》复印件后，被告白洁婷以被告朱皓星为卖方（甲方）的委托代理人的名义，与买方原告朱广耀（乙方）签订了一份《武汉市存量房买卖合同》，约定卖方的案涉3202室房屋以2120000元的转让价格出售给买方，同日被告白洁婷收取了原告朱广耀支付的购房定金100000元。该合同第二条房屋权属情况载明：案涉3202室房屋的购房合同编号为“湖111478448”；该房屋性质为商品房；该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国邮政储蓄银行，抵押登记日期为2013年5月30日；该房屋已经设定抵押，卖方应以现金的方式赎楼：卖方应在签订本合同后60日内向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，并在房产注销抵押登记后将房屋所有权证原件及土地使用权证交付第三方办理过户。该合同第五条付款约定：（一）该笔交易定金100000元为第一部分房款；卖方同意买方在签署本合同时支付100000元定金，卖方应预留10000元在居间方作为交房保证金；交房保证金在卖方办理完房产交接手续、水电过户手续、并结清所欠的水电费、物管费等费用后叁个工作日内由居间方直接划入卖方指定的收款账户。（二）人民币2020000元为第二部分房款；付款方式为商业贷款，买方须在过户当日支付首期款（不包括定金）810000元，买方应在首期款支付截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方须配合买方提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书；按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，由贷款银行按约定时间支付给卖方；如买方已付首期款金额少于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款之金额，则买方须于银行出具《贷款承诺函》（或贷款审批同意书）后贰日内补足首期款。该合同第六条房屋产权及具体状况的承诺约定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让；出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，……。该合同第七条房产过户约定：买卖双方应在房产注销抵押登记后陆拾个工作日内，到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续；买方应在领取房屋所有权证及土地使用权证后壹个工作日内办理按揭贷款的抵押登记；……。该合同第八条房产交付约定：卖方应当在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后叁个工作日内将该房屋交付给买受人，……。该合同第九条违约责任约定：（一）逾期交房按逾期时间，分别处理：逾期在15日内，出卖人按约定向买方支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，买方有权退房，买方退房的，卖方应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买方全部已付款的20%向买方支付违约金。（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按逾期时间，分别处理：逾期在15日内，买方按约定向卖方支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，卖方有权解除合同，卖方解除合同的，买方应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由卖方退还买受人全部已付款。该合同第十二条合同备注手写约定：经买卖双方协商达成一致，双方约定在该房屋两证满2年后、2016年6月15日之前过户，在卖方需要的条件下，买方需提前支付部分首付款（保底200000元整）。该合同附有《关于第九条违约责任之补充协议》，约定：1、甲乙双方任何一方逾期履行本合同义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求甲方双倍返还定金或要求支付房屋总价款的20%的违约金，同时要求甲方退还已收其他购房款：……（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；……。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收乙方的定金或要求乙方支付房屋总价款的20%的违约金：……（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；……。同日，原告朱广耀与第三人中介公司签订了一份《居间服务合同》。上述两个合同签订后当天，被告白洁婷代被告朱皓星收取了原告朱广耀支付的购房定金100000元，原告朱广耀向第三人中介公司支付了佣金26400元。2016年3月29日，陈桃电话联系被告朱皓星约其于2016年4月7日来武汉与被告白洁婷办理公证委托书，双方相约在武汉市洪兴公证处见面。2016年4月7日，被告朱皓星、李虎艳从外地乘车来武汉，到达武汉市洪兴公证处后，见到第三人中介公司的陈桃，陈桃带领被告朱皓星、李虎艳在武汉市洪兴公证处办理公证委托书。在武汉市洪兴公证处公证员的面前，被告朱皓星、李虎艳在向被告白洁婷出具的一份《委托书》上签名，该委托书上载明两人共同拥有案涉3202室房屋并决定出售该房屋，由于两人无法前去办理相关手续，特委托白洁婷办理下列事宜：1、代为偿还银行贷款，并代领他项权证及结清证明，办理抵押注销手续。2、完成前1项事宜后代为出售上述房屋，代收售房款。3、代为办理上述房屋的买卖交易和过户手续。4、配合买方办理银行贷款面签手续。5、配合买方办理水、电、天然气、物业等交接手续。委托人对提供的证据材料的真实性负责，对受托人在授权范围内所签署的一切文件，均予以认可。委托期限：一年，从二0一六年四月七日至二0一七年四月七日止。受托人无转委托权。前述委托书的公证书出来后，由第三人中介公司的陈桃前往武汉市洪兴公证处领取。2016年4月29日，原告朱广耀通过了中国工商银行东湖开发区支行的按揭贷款审批，审批金额为1350000元。2016年5月7日，原告朱广耀起草了一份《万科红郡H1-1-3202房买卖双方补充协议》准备跟被告白洁婷签署，该补充协议主要内容是买卖双方补充约定：1）买方朱广耀2016/5/20号之前，提前支付60万元用于还款；2）卖方朱皓星（委托白洁婷）2016/5/8提前交付钥匙给买方，用于房屋装修设计；3）为照顾买方小孩上学需要，房屋房产证满两年后，2016/6/12买卖双方务必完成房屋过户手续，同时买方支付剩余首付7万元首付尾款。原告朱广耀在该补充协议上签名捺印，但是被告白洁婷没有在该补充协议上签名或捺印。当天，原告朱广耀与被告白洁婷协商好提前支付首付款及交付钥匙，第三人中介公司的经纪人陈桃当天就将案涉3202室房屋的钥匙交给原告朱广耀，当天原告朱广耀到案涉3202室房屋查看，发现房屋存在多处漏水，随后三方就组建一个微信群，原告朱广耀将房屋漏水的照片传到微信群里，买卖双方就房屋漏水一事在微信群里协商，但无果，原告朱广耀表示要跟家人商量后于2016年5月14日给出答复是否继续购买房屋。2016年5月14日，原告朱广耀告知被告白洁婷、第三人中介公司的陈桃愿意继续购买案涉房屋，也同意按照此前约定的在2016年5月20日前支付600000元首付款，便于被告朱皓星提前还款解除银行抵押，但提出需要被告白洁婷配合在物业公司处办理维修房屋漏水的手续。2016年5月22日，被告白洁婷向第三人中介公司的陈桃提出自己问过银行还剩65万多贷款没还，最好让买方准备66万元；在陈桃告知被告白洁婷买方只有60万元后，被告白洁婷表示“那我这边现在还不够，我都还不上”、“明天就要扣款了，如果到今晚12点前还不能还的话，那他就多出4800元”，要陈桃自己想办法66万元、要买方准备好钱再说。2016年5月23日，陈桃微信里告诉被告白洁婷买方“现在提前给您首付款协助您提前还款，客户也同意，钱也准备好了”，询问被告白洁婷什么时间可以与买方当面对接此事。2016年5月24日上午，被告白洁婷通知陈桃、原告朱广耀当天下午一点半去银行还贷，最迟当天下午三点；陈桃告知被告白洁婷当天原告朱广耀没有时间去银行；被告白洁婷当天12时17分微信告知陈桃就让买方自己出4800元、当天14时35分微信告知陈桃“时间就这样过去了”、“今天下班前如果还弄不了，这月扣不了”“就得到下月”；随后，被告白洁婷在微信里告知“我已经走了，店铺有点事情，回头再说”、“就是一点赔款吗，上百万的钱都亏过，不在乎这点钱”。2016年5月24日17时19分许，陈桃在微信里向原告朱广耀发了一份《万科红郡H1-1-3202房买卖双方补充协议》，还留言“按照您老婆的意思重新修改的，就按照提前给首付和约定过户时间拟的补充协议，其他按照合同进行”。当晚18时45分，原告朱广耀微信告诉陈桃若答应卖方的所有需求（付清首付款、房屋后续所有问题买方自己承担），必须交房，否则按售房协议正常执行，还告诉陈桃对于交房前额外增加的还贷利息、物业费等，不合理需求请链家直接按正常规定来办，也让房东提前考虑这些问题，只要大家达成一致，今天其可以马上转账首付款用于卖方还款。当晚19时3分，陈桃在微信里告诉被告白洁婷“您走了以后我们已经跟客户沟通了，您提的要求客户都接受，您的补充协议客户也签，客户今天给您转首付款您去还款，您今天交房给客户，您看您这边是怎么想的，您可以跟我说”，被告白洁婷回复说“我是真的想结束这个事情”；当晚19时55分，陈桃询问被告白洁婷说“您目前这个决定您是跟您弟弟已经商量确定好了吗？您弟弟电话我一直打不进去，应该是把我电话设置了”；被告白洁婷于当晚20时19分回复说“我和他已经说过了，确实是太麻烦了”。2016年5月25日7时30分许，被告白洁婷在微信中告知陈桃“想来想去，我还是不卖了”。2016年6月3日，原告朱广耀在微信中与被告白洁婷约当面协商的时间。2016年6月5日，被告白洁婷微信中告诉原告朱广耀“今天我也了解了你小孩上学的情况，这个房子其实我也是希望你能买，房子现在260万元都可以立马卖出去。这个是红郡物业处那边给说的，他们估值的，其实我也不让你多加，你就再加30万，你也就拿了这个房子，我也觉得这么大面积自己亏的不多”、“我是真心觉得也不想做这个违约的事情，毕竟确实我觉得不太道德，唉，我确实觉得你人很好，实在是比较为难我，你看能不能再和家人商量下，这个房子你买了对你来说他的用处可能发挥了，而我，就我一个人，但是我现在做事也是花很多钱。我真心希望你在考虑下”。原告朱广耀微信回复被告白洁婷说“这个房子也真的是把家里所有的计划，全压在这上面了：自住房、孩子上学。现在你提出加价，确实是把我逼上了绝路。以我们家的经济条件，你知道我是没有这个能力的”。在随后的两天时间里，被告白洁婷与原告朱广耀仍在就房屋加价300000元一事协商，但原告朱广耀明确表示其没办法承担。2016年6月16日，第三人中介公司向被告朱皓星发出《履约催促函》一份，告知卖方应在2016年6月15日之前办理过户，而卖方没有在此时间前办理过户，已构成违约，特发函通知卖方在收到此函后3个工作日内与买方办理房产过户手续，逾期仍不办理过户的，买方将依据合同约定和法律规定追究卖方的违约责任。因被告方收到前述函件后仍未与原告朱广耀办理房产过户手续，故原告朱广耀诉至本院，要求判如所请。在本案审理过程中：一、原告朱广耀、第三人中介公司称在2016年3月26日签订案涉购房合同前，被告白洁婷当面电话联系上被告朱皓星本人确定房主被告朱皓星同意被告白洁婷以2120000元的价格出售案涉3202室房屋给原告朱广耀且被告朱皓星在电话中答应后补公证委托书后，三方才签订的案涉合同。被告朱皓星称不清楚被告白洁婷在2016年3月26日签合同卖房一事，被告白洁婷在事后告诉被告朱皓星以2120000元价格出售房屋一事时，被告朱皓星是不同意卖房的；被告李虎艳称在2016年4月5日才知晓被告朱皓星有意卖房的事，不清楚被告白洁婷在2016年3月26日签合同卖房一事；第三人白洁婷称在2016年3月26日当天没有联系上被告朱皓星，签合同后过了几天才电话联系上被告朱皓星，告知其上述签订的卖房合同一事及房屋交易价格，但被告朱皓星认为房价还会再涨，不同意被告白洁婷以2120000元的价格卖掉房屋，也没有收取100000元定金，被告朱皓星要求被告白洁婷自行和原告朱广耀协商解决纠纷。二、第三人中介公司称2016年4月7日被告朱皓星、李虎艳来武汉洪兴公证处办理公证委托书时，被告朱皓星、李虎艳知晓案涉3202室房屋是以2120000元的价格出售，见面后被告朱皓星与陈桃聊天时说来办公证委托书就是为了履行2016年3月26日与原告朱广耀签订的合同、来办这个公证委托书也是因为其没有时间总过来、也希望后面的程序能尽快顺顺利利的走完，陈桃跟被告朱皓星、李虎艳介绍了合同后续履行、付清款项的时间等内容，陈桃与被告朱皓星进行前述聊天时被告李虎艳也在场。被告朱皓星称公证委托书办理的时间是在案涉合同签订之后，不能说明其办理公证委托书是为了履行案涉合同。被告李虎艳称其在2016年4月7日知晓被告朱皓星有意委托被告白洁婷出售案涉3202室房屋。被告白洁婷称因其在案涉合同签订后告知被告朱皓星以2120000元出售房屋一事时被告朱皓星不同意卖房并要求被告白洁婷自行解决与原告朱广耀签订案涉合同的纠纷或者买方至少加价200000元才同意出售，只要保证案涉3202室房屋的出售价格为2300000元，其解决纠纷可以以更高的价格出售房屋，被告白洁婷知道要出售案涉3202室房屋需要被告朱皓星、李虎艳来办理公证委托售房的委托书，所以才有被告朱皓星、李虎艳来武汉办理公证委托书的事情，之所以联系中介公司的陈桃，是因为被告白洁婷不清楚怎么办公证，陈桃就带着三位被告去办理的公证委托，但是这个过程中，被告朱皓星、李虎艳是没有与陈桃联系交流的，被告白洁婷跟被告朱皓星介绍陈桃时也只是说陈桃是中介的，熟悉公证流程，公证书是被告白洁婷委托陈桃去拿的，被告朱皓星、李虎艳没有委托陈桃拿公证书。三、第三人中介公司称在案涉合同签订之前，被告白洁婷已跟被告朱皓星电话确认出售房屋一事，其又持有案涉房屋的房产两证和《个人委托书》，被告白洁婷又自称与房屋登记的所有权人被告朱皓星是姐弟关系且其是实际购房人，在案涉合同签订之后，被告白洁婷又电话告知被告朱皓星签合同一事及联系办理公证委托的事情，所以其认为案涉合同的签订是有效的。被告朱皓星、李虎艳称被告朱皓星与被告白洁婷之间没有亲属关系，被告白洁婷以被告朱皓星的名义与原告朱广耀签订案涉合同的行为是无权代理，该合同无效。被告白洁婷称其与被告朱皓星不是亲属关系，其在案涉房屋交易中只是被告朱皓星的代理人，代卖房屋。以上事实，有《武汉市存量房买卖合同》、收据、《履约催促函》、微信聊天记录、补充协议、《个人委托书》、公证委托书、武汉市房屋产权登记信息查询单、结婚证、各方当事人的陈述等证据材料在卷佐证。本院认为：一、案涉购房合同是否有效的问题《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。该法第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。在本案中，被告白洁婷代被告朱皓星出售案涉3202室房屋时，其是该房屋的实际照看人，持有该房屋的房产两证原件、房屋钥匙、房主被告朱皓星授权其完成涉房事务的《个人委托书》，其在原告朱广耀、第三人中介公司发现此委托书的授权范围没有售房事项而需要房主有售房的委托事项才能卖房时积极与在外地的房主被告朱皓星联系，在签订合同后及时联系房主被告朱皓星来武汉办理授权其出售房屋的公证委托书，房主被告朱皓星及其配偶被告李虎艳亦在案涉合同签订后及时来武汉办理了授权被告白洁婷售房的公证委托书，则买方原告朱广耀、第三人中介公司有充分理由相信被告白洁婷有出售案涉3202室房屋的代理权，即使被告白洁婷在与原告朱广耀签订案涉购房合同时没有取得书面的委托出售房屋的授权，但其在订立合同后于2016年4月7日被告朱皓星、李虎艳经公证委托其出售案涉房屋后就取得了出售案涉房屋的处分权，则案涉购房合同依法有效，应由被告朱皓星、李虎艳承担被告白洁婷出售案涉房屋的法律后果。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。在本案中，在签订案涉购房合同时各方当事人均知晓被告朱皓星在案涉房屋上设定有债权抵押，但被告朱皓星未在合同签订后约定的时间里及时清偿案涉房屋上的抵押债务以注销案涉房屋上的抵押权登记，并不同意继续与原告朱广耀履行购房合同，影响了案涉房屋过户登记手续的办理，原告朱广耀在合同履行过程中作为案涉房屋的受让人愿意代替被告朱皓星清偿债务消灭案涉房屋上抵押权的行为，符合法律规定，只是由于被告朱皓星的原因而使原告朱广耀无法单独解除案涉房屋上的抵押。上述抵押不影响房屋买卖合同的效力。对于被告朱皓星、李虎艳称被告朱皓星没有委托被告白洁婷卖房，只是委托被告白洁婷照看房屋、了解房价行情及与意向购房人进行房屋买卖的磋商，其不认可被告白洁婷的案涉售房行为，两人来武汉办理公证委托书不是为了履行案涉购房合同，则案涉购房合同是被告白洁婷无权代理，未经被告朱皓星追认，该购房合同无效的辩称意见，因被告白洁婷将其与原告朱广耀签订案涉购房合同一事告知被告朱皓星后，被告朱皓星与配偶被告李虎艳及时来武汉配合办理了委托被告白洁婷出售案涉房屋的公证委托书是客观事实，在被告白洁婷取得了被告朱皓星、李虎艳委托其出售案涉3202室房屋的公证委托书后，被告白洁婷继续与买方原告朱广耀、第三人中介公司联系履行案涉购房合同一事并就支付首付款时间及金额等事项进行了重新协商，只是在被告白洁婷单方提出加价300000元而被买方原告朱广耀拒绝后，被告白洁婷才提出不卖房，则被告朱皓星、李虎艳所称跟被告白洁婷办理公证委托书前就不认可被告白洁婷以2120000元价格出售案涉房屋给原告朱广耀、不追认被告白洁婷签订的案涉购房合同的行为的说法与前述履约、协商的客观事实相悖，故对此辩称意见，本院依法不予采纳。二、案涉购房合同是否继续履行的问题《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该法第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人支付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。在本案中，原告朱广耀在签订案涉购房合同后，依约向被告朱皓星的代理人被告白洁婷支付了定金100000元，被告朱皓星因出售的房屋上有银行抵押贷款需要在签订该合同之日起60日内申请提前还贷并及时结清贷款以解除房产上的抵押登记，但是被告朱皓星并未履行以上合同义务，至今仍未结清该房屋上的银行贷款，已构成对该合同义务的违反；在被告朱皓星未结清房屋上的抵押贷款并解除房屋上抵押登记的情况下，案涉房屋不具备由卖方名下过户到买方名下的条件，原告朱广耀在此情况下与被告白洁婷协商同意提前支付600000元、后应被告白洁婷的要求同意提前支付660000元的首付款帮助被告朱皓星提前结清银行抵押贷款的行为是积极的提前履约行为，此提前履约行为是有利于卖方被告朱皓星实现交易权利的行为，但是被告白洁婷作为被告朱皓星的代理人于2016年5月25日告知第三人中介公司不卖房、于2016年6月5日要求买方原告朱广耀加价300000元才卖房的行为，被告方在收到第三人中介公司向被告朱皓星发出《履约催促函》后仍未与买方原告朱广耀办理房产过户手续的行为，构成根本违约，根据案涉购房合同中被告方履行过户手续的最后时间是2016年6月15日的特别约定内容来看，被告朱皓星的违约时间应从2016年6月16日起开始计算。根据案涉购房合同第九条违约责任约定及该合同所附的《关于第九条违约责任之补充协议》约定第1条“甲乙双方任何一方逾期履行本合同义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”的约定，买方原告朱广耀有权要求卖方被告朱皓星支付违约金、继续履行合同。因被告白洁婷系被告朱皓星出售案涉房屋的代理人，其代理行为的法律后果依法由被告朱皓星承担，又因被告李虎艳系被告朱皓星的配偶，亦是案涉房屋的共有人，被告李虎艳与被告朱皓星依法应共同承担案涉合同的履约义务，故对于原告朱广耀要求判令被告朱皓星、李虎艳继续履行案涉购房合同的诉讼请求，本院依法予以支持，而对于原告朱广耀要求判令被告白洁婷继续履行案涉购房合同的诉讼请求，本院依法不予支持。同理，根据案涉购房合同所附的《关于第九条违约责任之补充协议》第1条的约定，原告朱广耀要求被告朱皓星、李虎艳支付逾期履约违约金的诉讼请求，本院依法予以支持，但是考虑到案涉购房合同继续履行的情况下，案涉合同中约定违约方“按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”的违约金计算方式明显过分高于原告朱广耀因被告方迟延履行合同义务给其造成的实际损失，本院酌情将违约金计算方式调整为违约方按日计算向守约方支付房屋总价款万分之一的违约金，即被告朱皓星、李虎艳应从2016年6月16日起每日按房屋总价款2120000元的万分之一向原告朱广耀支付逾期履约违约金，直至办理房产过户手续时止；若被告朱皓星、李虎艳在办理完毕案涉房屋的所有权转移登记手续后叁个工作日内未将该房屋交付给买方原告朱广耀的，亦应按照该合同第九条违约责任条款中逾期交房的违约责任约定处理，但目前尚未达到支付逾期交房违约金的条件。综上所述，为保护当事人合法权益，本院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第五十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，经合议庭评议，判决如下：一、原告朱广耀与被告朱皓星于2016年3月26日签订的《武汉市存量房买卖合同》中的房屋买卖合同继续履行；二、原告朱广耀于本判决生效之日起十日内向被告朱皓星、李虎艳支付剩余购房款2020000元；三、被告朱皓星、李虎艳于本判决生效之日起五日内还清位于武汉东湖新技术开发区万科城市花园南区（万科红郡）H1栋1单元32层02室商品房上的中国邮政储蓄银行的借款，在还清前述房屋银行借款之日起五日内申请注销该房屋上的抵押登记，在申请注销前述房屋的抵押登记后五日内协助原告朱广耀办理上述房屋的不动产权证的变更登记手续；四、被告朱皓星、李虎艳于本判决生效之日起十日内向原告朱广耀支付从2016年6月16日起至其协助办理本判决第三项的房产过户手续时止的逾期履约违约金（违约金每日按房屋总价款2120000元的万分之一计算）；五、驳回原告朱广耀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费23760元，财产保全费5000元，共计28760元，由被告朱皓星、李虎艳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡丽红人民陪审员  高选成人民陪审员  谭博文二〇一七年四月二十八日书 记 员  郑 昕