成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0114民初725号原告：杜鹏，男，1985年7月1日出生，汉族，住成都市新都区。被告：成都富力地产开发有限公司，住所地成都市青羊区顺城大街269号1栋1单元17楼1号。法定代表人：李思廉，董事长。委托诉讼代理人：刘伟，男，1986年6月15日出生，汉族，系该公司员工，住四川省简阳市，特别授权代理。原告杜鹏与被告成都富力地产开发有限公司（以下简称富力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜鹏、被告富力公司的委托诉讼代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜鹏向本院提出诉讼请求：请求判令1.被告承担逾期交房和逾期办理权利凭证违约金合计人民币141100.22元；2.被告在一个月内将转移土地使用权权利凭证到原告名下。事实和理由：原告于2011年6月17日与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同备案号为“桃-3-2001”，约定原告购买被告开发位于成都市新都区××力××楼××现房××套，合同总金额为611088元。合同签订后，原告按约向被告支付了251088元首付款（包括合同签订前已支付的2万元定金），余款通过向银行按揭贷款付清。原告于2012年11月26日验收收房，于2016年12月9日收到领取房屋所有权证书和土地使用权证书的通知，但至今土地使用权权利人仍为被告。根据合同的约定和《合同法》的相关规定，被告逾期313天交房，按照合同约定，被告应承担逾期交房的责任。同时根据合同第十九条第（二）项的约定，被告应当承担逾期交付房屋所有权证书的违约责任。被告富力公司辩称，被告未逾期交房和逾期办理产权证。一、根据补充协议第八条第三款“买受人在收楼前，应按合同的约定交清所有款项及物业管理公司规定的有关费用；以按揭付款的，还需按揭银行实际已将按揭款付给出卖人，否则出卖人有权相应顺延交房时间。”原告支付完购房款截止时间为2012年4月23日，故原告交房时间应在此时间之后，从该日后原告则享有收房权利，同日被告也向原告送达了收楼通知书和代为办理产权证的通知书。原告实际于2012年11月26日才收房，时间的延误是原告自身原因造成。二、根据补充协议第十条对合同第十九条的约定，办理产权证是原告委托被告办理，是办理行为的委托，被告已向房管局提交了办理产权证的相关资料，履行了其义务。以及广义理解办理产权证的基础上，被告也于2013年1月8日办理完毕产权证。本院经审理认定事实如下：2011年6月17日，杜鹏（买受人）与富力公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定杜鹏购买富力公司开发的位于成都市新都区××“××力桃园”××号商品房，该商品房测绘建筑面积共127.42平方米，套内建筑面积106.92平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积20.5平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5715.38元，总价款611088元。杜鹏采取商业贷款付款。富力公司应当在2010年6月30日前向杜鹏交付商品房，该商品房交付时应当已取得规划验收合格证和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。合同第十二条逾期交房责任载明“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：2、逾期不超过60日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，买受人有权解除合同，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之五。”第十九条产权登记（二）转移登记载明“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。”合同中，当事人并对其他事项作了详细约定。同日，为进一步明确双方的权利义务关系，杜鹏与富力公司又签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定杜鹏按商品房抵押付款（按揭付款，即杜鹏以抵押贷款付款方式向富力公司支付房款），于2011年7月17日前支付首付款251088元（已付定金2万元抵作房款），首付款之外的房款36万元由杜鹏向银行申请按揭贷款，杜鹏委托贷款银行将取得的抵押贷款全部一次性转付富力公司指定的账户。第八条对合同第十四条的补充约定载明“3、买受人在收楼前，应按合同的约定交清所有款项及物业管理公司规定的有关费用；以按揭付款的，还需按揭银行实际已将按揭款付给出卖人；如买受人逾期付款，除缴清房款外，还应当按约定缴清逾期付款的违约金。否则，出卖人有权相应顺延交房时间。”上述合同、协议签订之日，杜鹏向富力公司支付了131088元购房款（包括于2011年6月11日支付的2万元定金），于2011年7月7日支付了12万元购房款，余下房款36万元，杜鹏通过向银行按揭贷款于2012年4月12日支付至富力公司账上。在杜鹏付清全部购房款后，富力公司于2012年4月16日向杜鹏发出了《房屋交付使用通知书》和《代为办理房屋产权证通知》，通知杜鹏至“富力桃园”现场办理相关的交房事宜和提交办理房屋产权证所需资料及付清产权税、费用。杜鹏收到通知后，于2012年4月23日至富力公司缴清了办理产权证所需的契税、印花税、维修资金等税费，但未办理收房入户手续，至2012年11月26日才办理了收房入户手续。杜鹏收房之后，富力公司为杜鹏所购商品房办理了房屋所有证权（新房权证监证字第××号），权属转移登记时间为2013年1月8日。2016年12月9日，富力公司通知杜鹏领取房屋产权证书，杜鹏于2016年12月14日领取了该证。关于杜鹏所购商品房的土地使用权证，富力公司于2015年12月21日办理了新都国用（）第号土地使用权证，土地使用权人为富力公司，双方还未办理权属的转移登记。对于当事人没有争议的上述事实，有当事人的当庭陈述及提交的《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、POS机刷卡单、销售不动产统一发票、收据、《房屋交付使用通知书》、《代为办理房屋产权证通知》、《收楼通知》、《入伙程序表》、房屋产权证、国有土地使用权证等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效成立的合同，当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。在杜鹏履行完毕购房款的支付义务的情况下，按当事人签订的合同，富力公司应协助杜鹏办理房屋产权证的转移登记。因国家实行不动产统一登记后，房屋所有权证已变更为不动产权证，故富力公司应协助杜鹏办理不动产权证。本案中，双方当事人争议焦点是富力公司是否应承担逾期交房和逾期办理房屋所有权证的违约责任。关于争议焦点论述如下：一、富力公司是否应承担逾期交房违约责任的问题。当事人签订的合同中虽约定交房时间是2010年6月30日，但在为进一步明确双方权利义务而签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》中，对房屋的交付补充约定的前提条件是，以按揭方式付款的，在收楼前，还需按揭银行实际已将按揭款付给富力公司，否则该公司有权相应顺延交房时间。上述约定明确了当事人之间债务的履行有先后顺序，杜鹏首先要满足所有购房款已全部支付的前提条件，包括杜鹏申请的按揭贷款应转付至富力公司指定的账户，然后富力公司才向杜鹏履行房屋的交付义务。本案中，合同签订后，杜鹏按合同约定在2011年7月17日前支付了首付款251088元，购房余款36万元，杜鹏诉称其在2012年1月17日即已办妥了购房余款的按揭付款手续，按合同约定，富力公司应于2012年1月18日交房，而富力公司实际于2012年11月26日才交房。对于杜鹏诉称在2012年1月17日办妥了购房余款的按揭付款手续，但其未举证证明按揭银行在该日已将款项转付至富力公司指定的账户。而富力公司抗辩于2012年4月12日才实际收到按揭银行转付的购房余款36万元，在此之前，按补充协议的约定，富力公司行使了先履行抗辩权，即有权顺延房屋的交付之日。对其抗辩，富力公司并举证证明，杜鹏对富力公司所提交的证据也无异议，故本院认定，杜鹏于2012年4月12日才满足合同约定的房屋交付的前提条件，在此日之后的合理期限内，富力公司于2012年4月16日通知杜鹏办理房屋的交接手续，而杜鹏于2012年4月23日办理了产权契税、费用等的缴付，从上述事实足以证明富力公司已完成了房屋交付的通知义务，在富力公司所交付的房屋已达到了交付条件的情况下，杜鹏至2012年11月26日才办理收房入户手续，其间的责任不能归责于富力公司。因此杜鹏要求富力公司承担逾期交房的违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。二、富力公司是否应承担逾期办理房屋所有权证的违约责任的问题。根据合同的约定，杜鹏未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，富力公司才承担违约责任，合同中约定的“取得”房屋所有权证书，应是指房屋权属的转移登记，而非杜鹏所诉的“领取”房屋所有权证书。在本案中，富力公司于2013年1月8日即为杜鹏办理了房屋的所有权证书，即在2013年1月8日案涉房屋的权属已转移登记在杜鹏名下，故即使按杜鹏所诉的房屋交付之日，富力公司为其办理产权登记的时间也未逾期，因此杜鹏以其在2016年12月6日才领取了房屋所有权证书主张逾期办证的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，杜鹏要求富力公司办理土地使用权转移登记的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；杜鹏要求富力公司承担逾期交房和逾期办理权利凭证的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告成都富力地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告杜鹏办理商品房的不动产权证；二、驳回原告杜鹏的其他诉讼请求。案件受理费1561元，由原告杜鹏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  严振波二〇一七年四月七日书记员  侯 毅