浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0602民初10583号原告：浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司，住所地绍兴市越城区玛格丽特商业中心东区1幢12号3楼。法定代表人张志斌，总经理。委托诉讼代理人沈利华，女，1979年2月3日出生，汉族，住绍兴市越城区。公司员工。委托诉讼代理人任增国，男，1971年12月33日出生，汉族，住绍兴市。公司员工。被告：王颖霞，女，1970年2月6日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人赵兴元，男，1964年1月15日出生，汉族，住绍兴市越城区。系被告丈夫。原告浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司（以下简称“新世纪物业公司”）与被告王颖霞物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案受理，依法由代理审判员张蓓适用简易程序独任审判，后组成合议庭进行审理，于2016年12月16日、2017年3月8日公开开庭进行了审理。原告新世纪物业公司委托诉讼代理人沈利华，被告王颖霞委托诉讼代理人赵兴元两次均到庭参加诉讼，原告新世纪物业公司委托诉讼代理人任增国到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告新世纪物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即交纳截止2016年8月9日的物业服务费人民币15316.88元；2.根据签署的《物业前期服务协议》中的相关规定，对于逾期不缴费的物业将产生万分之五的滞纳金，从2008年8月10日到2016年5月24日应缴纳10517.59元的滞纳金。物业费及滞纳金共计欠费金额为25834.5元；3.本案诉讼费用由被告负担。诉讼中，原告明确物业费主张期间为：2008年1月1日至2016年8月9日，物业服务费共计14650.32元，滞纳金共计9696.10元，两项合计24346.4元。事实与理由：绍兴市万通房地产开发有限公司开发的玛格丽特商业中心物业项目由原告作为物业服务单位提供物业管理服务。2003年6月8日，被告向绍兴市万通房地产开发有限公司购买西区8幢2单元702室房屋，建筑面积128.93平方米，被告同时签署《前期物业服务协议》。按照物业服务收费标准，被告应缴纳每年物业费为1701.88元，应在每年12月前交纳。从2008年1月1日开始，被告拖欠物业费，截止2016年8月9日，被告拖欠物业费14650.32元。2016年5月24日，原告致函催告被告缴纳物业费，但被告至今拒绝交纳。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告王颖霞辩称：我不交物业费是因为邻居把空调外机装到我家外墙上，当时我跟物业协商，物业说空调外机移除再向我收物业费，现在这个空调外机至今都没有移走。所以根本不存在拖欠物业费的问题，至于侵权问题，他们擅自把我的钥匙借给邻居使用，从我家里出去装空调，而且影响到我家生活了。所以跟物业协议后是给我解决空调问题后再交物业费，拖到现在空调问题还没有给我处理好，所以我认为不需要交物业费。而且我认为原告主张物业费也已经超过了两年诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：关于原告提交的证据：证据1，收费备案协议1份，要求证明原告收取物业费的标准，是经发改委批准的。被告是商铺每月每平方1.5元。被告质证认为收费标准有异议，高层是1.1元，多层是0.75元，没有依据。本院认为，被告交纳物业费标准已在物业服务合同中予以明确，原告提供的该证据对本案事实无实际意义，故对该证据本院不予认定。证据2，照片1组，要求证明原告对物业费的催讨情况。被告质证认为我认为照片是新做的，如果有老早就拿来了，显示时间这么大，是人为制作的。一般照相机显示的时间没这么大的。本院认为，原告提供的照片虽形式合法，但无法核实该组照片与本案的关联性，且被告对此予以否认，故对上述照片不予认定。关于被告提交的证据：证据3，录音关盘1份，要求证明物业公司曾同意被告将空调外机移除后再交物业费的事实。原告质证认为对光盘真实性有异议，提供钥匙的员工也已经被开除了，我们多次与被告邻居协调，空调到现在为止都没有使用过。业主之间的矛盾物业公司只能调解，物业公司不能强制执行。空调外机的存在并不影响缴纳物业费。本院认为，被告提交的该证据形式合法，结合原、被告双方庭审陈述，本院依法对该证据真实性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年6月8日，被告王颖霞与绍兴市万通房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告王颖霞购买玛格丽特商业中心第A8幢2单元702室房，该商品房的用途为住宅，建筑面积为128.93平方米。2007年12月30日，绍兴市万通房地产开发有限公司与温州新世纪物业管理有限公司《前期物业管理合同》1份，约定温州新世纪物业管理有限公司为玛格丽特商业中心提供物业服务。物业管理费实行预收制，高层住宅物业费标准为1.1元/月·平方米，住宅物管费由业主按其拥有的物业的建筑面积按一年（第一个月的前十天）交纳；合同还约定，业主未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每次100元的标准向乙方支付违约金，并足额交纳物业服务费用（物业服务资金）和每日万分之五的滞纳金。物业管理期限自2008年1月1日起至2009年8月9日止。2009年7月1日、2012年8月10日，绍兴市万通房地产开发有限公司与温州新世纪物业管理有限公司绍兴分公司又签订《前期物业管理合同》2份，约定物业服务期限为2009年8月10日起至2015年8月9日止。2015年8月10日，绍兴市玛格丽特商业中心业主委员会与原告签订《物业延期服务协议》1份，约定物业延期服务协议的管理期限为一年，自2015年8月10日—2016年8月9日止。2016年7月21日，绍兴市玛格丽特商业中心业主委员会与原告签订《物业服务补充协议书》1份，协议书约定原协议到期后至招标结束与下一个物业公司签约前，原告继续按原协议服务。双方均可随时终止协议，终止协议时，须提前一个月通知对方。后签订的合同及协议中关于物业费收取标准、交纳时间及违约责任的约定均未发生变更。自2008年1月1日起，被告王颖霞未向原告支付任何物业管理服务费，原告至今为被告在内的玛格丽特商业中心业主提供物业服务。另查明，2011年8月2日，温州新世纪物业管理有限公司绍兴分公司变更登记为浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司（简称“新世纪物业公司”），即本案原告。原告为收取其管理的玛格丽特商业中心的物业管理服务费，在2012年-2016年间通过张贴通知等形式向业主提示交纳物业费。原告现以被告拖欠2008年1月1日—2016年8月9日的物业费14650.32元及逾期付款违滞纳金24346.4元为由诉至本院，要求判如诉请。本院认为，原告与绍兴市万通房地产开发有限公司、绍兴市玛格丽特商业中心业主委员会签订的《前期物业管理合同》、《物业延期服务协议》及《物业服务补充协议书》系双方真实意思表示，且该合同内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效，且对业主具有约束力，双方应按约履行合同义务。原告为被告房屋所在小区提供物业服务，虽未能尽善尽美，但被告也实际接受了原告提供的包括保安、卫生等物业服务，被告理应向原告交付物业服务费用。关于被告提出的诉讼时效抗辩，根据相关的法律规定，权利被侵害的诉讼时效为二年。被告王颖霞自2008年1月1日起至今未交纳物业管理费，原告应当在法定的诉讼时效内向被告主张权利。而从现有证据可知，仅可认定原告于2016年5月24日向被告王颖霞进行了书面催缴，其他期间均仅以在公告栏等区域张贴物业费通知的形式提示业主交纳物业费，其通知内容亦不包含欠缴的具体业主身份信息、欠缴期间及具体金额等，不应视为其已向被告履行了书面催缴义务。故本院认为，被告欠缴的2008年1月1日--2014年5月24日的物业管理费，已经超过诉讼时效，对此本院不予支持。经本院核定，被告王颖霞应向原告交纳自2014年5月25日至2016年8月9日的物业服务费计算为3758.31元【1.1元/月·平方米×128.93平方米×26个月又15天】。关于被告王颖霞提出的其与原告协商一致，因邻居空调外机侵权未解决无需交纳物业费的抗辩意见，证据不足，本院不予采纳。关于原告主张的滞纳金，应属违约金范畴，符合原、被告合同约定，但双方约定的标准过高，为免利益失衡，本院参照中国人民银行同期同类贷款利率予以调整。其中，2014年5月25日至2014年12月31日欠缴物业费1021.12元的违约金核定为147.09元；2015年1月1日至2015年12月31日欠缴物业费1701.88元的违约金核定为139.39元；2016年1月1日至2016年8月9日欠缴物业费1035.31元的违约金核定为28.82元。上述合计违约金合计315.3元。需要说明的是，在物业管理服务中的双方应换位思考、相互体谅，作为业主方如均以物业管理服务存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业管理服务正常运行所需要经费将无法得到保障，最终导致物业管理服务恶化，损害到业主权利；作为提供服务方，原告也应多站在业主的立场角度，考虑业主的意见及切身利益，改进物业管理服务中的不足，提高服务质量，努力与业主建立良好的服务合同关系，促进物业服务良性发展。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王颖霞应于本判决生效之日起三十日内日向原告浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司支付自2014年5月25日至2016年8月9日的物业服务费合计3758.31元及上述物业费的违约金共计315.3元；二、驳回原告浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法收取446元，由原告浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司负担371元，由被告王颖霞负担75元，被告王颖霞负担部分于本判决生效之日起七日内向本院付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长 赵 钦代理审判员 张 蓓人民陪审员 鲁云根二〇一七年四月五日书 记 员 陆迎龙附引用法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。