广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初8898号原告：王某明，男，汉族，1971年9月15日出生，住址：广州市番禺区。委托诉讼代理人：胡先，广东尚情律师事务所律师。被告：龚某阳，男，汉族，1976年1月26日出生，住址：湖南省华容县。被告：广州市某塑料制品有限公司，地址：广州市番禺区。法定代表人：龚某阳。两被告共同委托诉讼代理人：曾赟，广东三环汇华律师事务所律师。原告王某明与被告龚某阳、广州市某塑料制品有限公司（以下简称某公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某明的委托诉讼代理人胡先，被告龚某阳、某公司的共同委托诉讼代理人曾赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某明向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告王某明与被告龚某阳于2012年8月18日签订的《厂房租赁合同》，被告龚某阳、某公司立即搬离广州市番禺区沙湾镇某工业区振业街21号厂房，并将该厂房交还原告王某明；2、判决被告龚某阳、某公司按每月17050元的标准向原告王某明支付从2015年11月开始计至实际交还厂房之日止的租金，暂计至2016牛10月为204600元；3、由被告龚某阳、某公司承担本案诉讼费。事实与理由：2012年8月18日，原告与被告龚某阳签订一份《厂房租赁合同》，约定原告将广州市番禺区沙湾镇某工业区振业街21号厂房出租给被告龚某阳，面积1148平方米，租赁期限九年，每月租金15500元，第二年后开始每两年按上年租金为基础递增10%，当月5号前付清，逾期30天，原告有权终止合同收回厂房。合同签订后，原告将厂房交付被告龚某阳使用，被告龚某阳在上述厂房设立了自然人独资的被告某公司。被告租金交至2015年10月，自2015年11月开始被告以邻居失火造成损失诉讼为由拒绝向原告支付租金，也拒绝搬离厂房。经多次催告，被告龚某阳、某公司仍不予理会。据此，原告提起诉讼，请依法判决。诉讼中，经本院释明，王某明表示，如本院认定的《厂房租赁合同》效力与其主张不一致，则其变更诉讼请求为：1、判决被告龚某阳、某公司立即搬离广州市番禺区沙湾镇某工业区振业街21号厂房，并将该厂房交还原告王某明；2、判决被告龚某阳、某公司按每月17050元的标准向原告支付从2015年11月开始计至实际交还厂房之日止的场地使用费，暂计至2016年10月为204600元；3、由被告龚某阳、某公司承担本案诉讼费。龚某阳、某公司辩称：1、原告的诉请中要求解除涉案合同，两被告予以确认；2、本案中，涉案租赁物于2015年11月10日由于某公司隔壁的厂房发生火灾，导致涉案租赁物完全毁损，根据《合同法》第231条的规定，因不可归责于承租人的原因导致租赁物部分或全部灭失，承租人也有权解除租赁合同，而且在租赁物灭失之后，承租人不应当再向原告支付租金；3、合同履行是相对的，应当遵循对价原则，火灾发生后，租赁物完全灭失，原告无法提供使被告正常租用的场所，相应的承租人无须向原告支付租金；4、原告要求两被告立即搬离火灾现场，两被告认为，火灾现场是原、被告在番禺区人民法院发生的侵权诉讼的重要证据现场，被告在该案立案时已向法院申请火灾损失评估，但直至2017年2月底，由法院组织的双方选定的评估机构才进入火灾现场，进行相应的勘察工作，如原告要求两被告在发生火灾后搬离现场，势必导致侵权纠纷案件的证据毁灭；5、在租赁物灭失这一后果上，原告有一定责任，租赁物并未达到一定消防标准，出租人的履行行为属于瑕疵履行，本案与双方之间发生的另一起诉讼存在关联性，由于原告明知租赁物在1年多前完全灭失，又在本案中要求被告按租赁合同履行，属于滥用诉权的行为，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1、关于王某明对涉讼厂房出租权的来源。王某明主张，涉讼厂房位于广州市番禺区沙湾镇某工业区振业街21号的，面积1148平方米，厂房所在土地为集体所有的农用地，土地使用权人为广州市番禺沙湾镇古坝东村经济合作社（以下简称古坝东村经济社）；该经济合作社原将包括涉讼厂房所在土地在内的土地出租给广州市番禺沙湾展图五金厂（以下简称展图五金厂），该厂建立了涉讼厂房，后展图五金厂的负责人袁福传于2012年4月9日将其承租土地中除去华业街9号的部分（约1886.44平方米的土地）包括地上厂房的承租权利义务转让给王某明，由于当时厂房存在漏水情况，王某明在厂房顶部加设了雨棚后，分租给龚某阳；涉讼厂房未报建，亦未办理消防验收手续。王某明为此提交了《出租土地合同书》《补充协议》、协议书及收据原件予以证实。其中，《出租土地合同书》为古坝东村经济社与展图五金厂（负责人袁福传）于2003年11月17日签订，载明古坝东村经济社将某工业区土地3581.26平方米出租给展图五金厂，租期自2004年1月1日至2023年12月30日，每月每平方米土地租金为2元，第四年起递增10%，以后每年递增10%，递增至每月每平方米3.5元止；《补充协议》为袁福传、王某明与古坝东村经济社于2012年4月9日签订，载明袁福传承租的上述土地中除去华业街9号后余下1886.44平方米土地从2012年5月1日起转由王某明承租，其他条款按原合同执行。龚某阳、某公司对王某明的以上陈述予以确认，但对于其提交的证据表示无法确认。由于双方当事人对于涉讼厂房出租权的来源无异议，本院对王某明的主张予以采纳；王某明为此提交的以上证据均有原件，且无相反证据予以推翻，本院对其真实性予以确认。2、王某明与龚某阳于2012年8月18日签订《厂房租赁合同》，约定龚某阳承租涉讼厂房用作五金塑料、机械加工的工业厂房，租期自2012年9月1日至2021年8月31日止；每月租金15500元，第二年后开始每两年按上年租金为基础递增10%；龚某阳交纳45000元作租赁定金，该定金在租赁届满，龚某阳缴清租金、水、电费和各项经营税费后，经王某明对厂房验收后5天内不计息退还龚某阳；当月5号前付清当月租金，逾期交租超过三十天的作违约处理，王某明有权终止合同收回厂房，租赁定金不予退回；如遇不可抗力使本合同不能履行或者不能完全履行时，双方互不追究责任，并应妥善进行协商，变更或解除合同。3、关于《厂房租赁合同》的履行情况。双方当事人均确认，王某明于2012年8月18日将涉讼厂房交付龚某阳、某公司使用，租期自2012年9月1日起算；2015年11月10日，涉讼厂房隔壁租户广州市番禺林创塑料制品厂内机器故障引起火灾，火势蔓延至涉讼厂房，导致涉讼厂房大部分顶部的钢架结构及雨棚塌陷，仅有部分墙体留存；故龚某阳、某公司自2015年11月起未再向王某明缴纳租金，其签订合同时缴纳的租赁定金45000元，王某明已在火灾后扣除截至当时的水电费后退还给龚某阳、某公司；双方至今未办理场地交接手续，某公司仍有机器设备在涉讼场地未搬离；现双方均同意终止《厂房租赁合同》。4、另查明，某公司是成立于2011年7月20日的自然人独资的有限责任公司，法定代表人及唯一股东为龚某阳。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”由于涉讼厂房未取得建设工程规划许可证，故王某明与龚某阳签订的《厂房租赁合同》为无效合同。根据上述司法解释第五条的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。因此，虽《厂房租赁合同》无效，但如实际占有使用涉讼厂房，仍应计算占有使用费。本案争议的焦点在于涉讼厂房承租人的认定，以及火灾发生后应否继续计算占有使用费的问题。关于本案承租方的认定。王某明主张，《厂房租赁合同》的签订人为龚某阳，但其承租厂房后，将其个人独资的有限责任公司某公司迁至涉讼厂房内生产经营，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条的规定，龚某阳与某公司应共同承担租赁合同的责任；龚某阳、某公司则主张，签订《厂房租赁合同》时，某公司已成立，龚某阳是作为某公司的法定代表人与王某明签订合同，因此，承租人应为某公司。对此，本院认为，龚某阳向王某明承租涉讼厂房后实际由某公司用于生产经营，龚某阳、某公司主张某公司为实际承租人，本院予以采纳。但由于某公司是以龚某阳为唯一股东的一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，由于龚某阳未提交证据证明公司财产独立于其个人财产，因此，龚某阳应对某公司在租赁合同关系中的责任承担连带责任。关于火灾发生后应否继续计算占有使用费的问题。由于双方均确认，火灾发生后，涉讼厂房大部分顶部的钢架结构及雨棚塌陷，仅有部分墙体留存，结合王某明提交的照片证据，可以认定，涉讼厂房已基本毁损灭失，无法正常使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条关于“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定，王某明要求龚某阳、某公司继续按照合同约定的租金标准支付场地使用费，缺乏理据，本院不予支持。但龚某阳、某公司确认其仍有机器设备在涉讼场地未搬离，虽其主张其未搬离的原因是由于其提起的侵权纠纷案件尚未有双方当事人认可的财产损失评估结果，故须保存现场证据，但该理由为龚某阳、某公司自身的另案诉讼目的，不属于阻却其搬离涉讼场地的客观事由，故其继续占有涉讼厂房所在土地无理。王某明要求龚某阳、某公司交还涉讼厂房的诉讼请求，应当包含了交还厂房所在土地的请求，由于现涉讼厂房已基本毁损、灭失，故本院对其交还厂房剩余部分及其所在土地的主张予以支持。并且，由于某公司确实占用了涉讼厂房所在土地，根据公平、等价有偿的原则，本院在王某明应向古坝东村经济社支付的土地使用费范围内支持其向龚某阳、某公司主张的场地占有使用费，即每月应按4018元（3.5元/平方米×1148平方米）计算占有使用费。因此，龚某阳、某公司应向王某明支付2015年11月1日至9日的占有使用费5115元（17050元/30×9），自2015年11月10日起至龚某阳、某公司将涉讼厂房所在土地交还王某明管业之日止，则按每月4018元的标准向王某明支付占有使用费。综上所述，依照根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第二百三十一条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告龚某阳、广州市某塑料制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起7日内将广州市番禺区沙湾镇某工业区振业街21号厂房残余部分及其所在土地交还原告王某明管业；二、被告龚某阳、广州市某塑料制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起7日内向原告王某明支付2015年11月1日至9日的占有使用费5115元，并按每月4018元的标准向原告王某明支付自2015年11月10日起至上述第一判项履行完毕之日止的占有使用费（本判决发生法律效力之日以前的占有使用费应于本判决发生法律效力之日起7日内支付，此后的占有使用费应于每月月底前支付）；三、驳回原告王某明的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10527元，由原告王某明负担9975元，由被告龚某阳、广州市某塑料制品有限公司负担552元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张 祎人民陪审员  李丽娥人民陪审员  朱杏梅二〇一七年四月十六日书 记 员  王韵曌