浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终1784号上诉人（原审被告）叶玉珊，男，1946年4月10日出生，汉族，住杭州市拱墅区，现住杭州市拱墅区。被上诉人（原审原告）上海万科物业服务有限公司余杭分公司，住所地杭州市余杭区良渚街道文化村玉鸟流苏苑。负责人王海群，总经理。委托代理人姚杰、崔满兴，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。上诉人叶玉珊因与被上诉人上海万科物业服务有限公司余杭分公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初16565民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院认定：2013年4月12日，叶玉珊购买位于杭州市余杭区××街道××渚文化村白鹭郡南××单元××室房屋，签订商品房买卖合同时与万科物业公司签订《前期物业服务协议》，就物业管理服务内容、物业管理服务资金等事项进行了约定，其中就物业服务管理资金的收取具体约定如下：公寓式酒店按建筑面积每月每平方米5.5元，住宅按建筑面积每月每平方米2元，商业建筑面积每月每平方米3元。叶玉珊接收房屋后，万科物业公司为叶玉珊所有的房屋提供物业服务，叶玉珊依约按照5.5元/月·平方米的标准交纳物业服务费。2015年6月1日后叶玉珊以万科物业公司提供的物业服务存在瑕疵与不足，未达到约定的服务标准为由，拒绝交纳物业服务费。叶玉珊拖欠自2015年6月1日起至2016年9月30日止的物业费8161.16元。上述拖欠的物业费，经万科物业公司书面催缴，叶玉珊仍拒不支付。2016年11月，万科物业公司诉至原审法院，请求判令：一、叶玉珊支付万科物业公司2015年6月1日-2016年9月30日的物业服务费8161.16元，逾期缴纳物业费的违约金4162.86元；二、本案诉讼费用由叶玉珊承担。原审法院认为：万科物业公司与叶玉珊签订的《前期物业服务协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。万科物业公司提供物业服务后，叶玉珊未及时支付物业费从而导致本案纠纷，应承担相应的民事责任。因此，万科物业公司要求叶玉珊支付物业服务费的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持，但鉴于万科物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，故对其要求叶玉珊支付违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。物业服务的对象系小区全体业主，个别业主以物业服务存在瑕疵与不足为由拒交物业费或要求减免物业费，理由不足，故对叶玉珊的相关答辩意见，原审法院不予采纳。需要指出的是，小区物业服务的完善需要物业公司和小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善物业服务的义务，小区全体业主有依约交纳物业费及配合物业公司物业服务的义务。物业公司在提供物业服务时对可能存在的以及新产生的问题应虚心接受业主的意见及建议，及时与业主沟通，尽可能及时到位地予以解决和完善，从而不断提高物业服务业务水平。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、叶玉珊支付上海万科物业服务有限公司余杭分公司物业服务费8161.16元，于判决生效之日起十日内付清。二、驳回上海万科物业服务有限公司余杭分公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费54元，由上海万科物业服务有限公司余杭分公司负担18元，叶玉珊负担36元。宣判后，叶玉珊不服，向本院上诉称：一、一审混淆了纠纷的因果关系。上诉人自2013年4月收房以来，一直按照收房的约定，如期缴纳物业费，履行己方义务。即使在被上诉人提供的物业服务质量严重下降，上诉人的权益屡受侵犯的情况下，上诉人仍然如数缴纳。但被上诉人却对众多业主多次反映的问题避重就轻，阳奉阴违、不思改进，在交涉无果的情况下，上诉人迫于无奈，才于2015年6月采取拒交缓交物业费的方法。上诉人的初衷在于希望被上诉人依约改进服务质量。事实证明，被上诉人违约在先，未依约提供服务，且迟迟不改，才导致了本案纠纷。拒交缓交物业费是众多业主依法行使抗辩权的行为，也是迫于无奈的自助行为。一审已经认定了被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，被上诉人对此也自认的情况下，却无视上诉人合法抗辩权，是颠倒因果、本末倒置的逻辑思维。二、没有义务就没有权利，这是普遍的法律准则。不履行义务却堂而皇之得享受权利的现象为法律所不容。本案纠纷焦点不是上诉人要求被上诉人改进和完善服务，也不是上诉人提出了过高的要求，而是被上诉人连双方本已约定的服务内容都没有履行。如果纵容此现象，就会导致被上诉人合法推卸服务义务，但依旧收取高昂的物业服务费。综上，一审在证据审查、事实认定上均存在错误，请求撤销原判，改判按照每平方米2元的价格计算物业费。被上诉人万科物业公司答辩称：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。国务院《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用”;第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，根据上述规定，上诉人作为春漫里小区的业主负有按时交纳物业费的法定和约定的义务，建设单位杭州良渚文化村开发有限公司与被上诉人签订的《白鹭郡南（2A公建及住宅地块）前期物业服务合同》对上诉人具有法律约束力。同时，物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持有的异议不能代表全体业主的意见，更不足以作为个别业主不缴纳物业费的合法理由。更何况被上诉人提供的物业服务不存在违反双方约定的物业管理服务内容的情形，上诉人一审提交的售楼书等不是被上诉人对其做出的服务承诺，且双方签订的《前期物业服务协议》对该服务承诺没有明确约定，对被上诉人没有法律约束力，上诉人以此主张被上诉人服务存在瑕疵缺乏依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人叶玉珊未向本院提交新证据。二审中，被上诉人万科物业公司向本院提交：1、白鹭郡南（2A公建以及住宅地块）前期物业服务合同，拟证明被上诉人系建设单位依法选聘的物业服务企业，为包括春漫里小区、探梅里A的项目提供前期物业服务。案涉小区属于高端项目，物业费标准按照酒店式公寓（即春漫里）由业主按其拥有建筑面积每月每平方米5.5元向被上诉人缴纳。2、物业费发票，拟证明上诉人事实上是按照酒店式公寓物业费5.5元标准缴纳物业费，上诉人对物业费按照酒店式公寓5.5元月标准收取并无异议。经质证，上诉人叶玉珊认为：上诉人之前要求被上诉人提供前期物业服务合同，但被上诉人一直没有提供，二审调查当天才提交给法院，故上诉人对证据1的真实性有异议。且即使证据1是真实的，被上诉人也没有依照其中约定的内容提供服务。对证据2的三性没有异议。本院对上述证据的真实性予以确认。经审理，本院认定事实与原审法院认定事实一致。本院认为：被上诉人与杭州良渚文化村开发有限公司于2011年12月26日签订的《白鹭郡南（2A公建以及住宅地块）前期物业服务合同》和双方当事人于2013年4月12日签订的《前期物业服务协议》，均系合同双方真实意思表示，内容均不违反法律法规的强制性规定，均应认定为合法有效。上诉人以被上诉人提供的物业服务与合同约定内容不符为由拒绝支付物业费，本院认为，物业服务具有涉众性和动态性，需要物业公司、业主委员会和全体业主的相互努力和共同配合，个别业主对物业服务所持的异议不代表全体小区业主的意见，个别业主不缴纳物业费的行为也会影响物业公司的正常服务并进而影响小区其他已缴费业主的利益，故叶玉珊以万科物业公司未依约提供物业服务为由主张减免物业费的依据不足。对叶玉珊的该项主张，一审法院已经在滞纳金上予以综合评判，并无不当。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由叶玉珊负担。叶玉珊于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费。本判决为终审判决。审 判 长  傅东红代理审判员  韩圣超代理审判员  韦 薇二〇一七年四月十九日书 记 员  朱 江