.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2017）内2201民初4842号原告：赵贵全，男，1958年11月9日出生，汉族，个体，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。委托诉讼代理人：王永斌，男，1965年5月10日出生，汉族，市政府办公室公务员，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被告：乌兰浩特市圣泽园房地产开发有限公司，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市和平街五中对面门市。法定代表人：郑思敏，经理。委托诉讼代理人：沈亚楠，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘富国，内蒙古奥斯律师事务所律师。原告赵贵全诉被告乌兰浩特市圣泽园房地产开发有限公司（以下简称圣泽园公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月30日公开开庭进行了审理。原告赵贵全及其委托诉讼代理人王永斌、被告圣泽园公司的委托诉讼代理人沈亚楠、刘富国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵贵全向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告双方于2012年12月19日签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》；2、要求被告按照回迁房屋的价值赔偿原告的损失1815000.00元；3、要求被告返还购房款1815000.00元，并自2014年6月27日起，按中国人民银行同期同类贷款利率给付1815000.00元的利息至款项付清之日止；4、要求被告自2014年6月27日起，按20元/月/平方米的标准给付133.6平方米的营业损失至赔偿款交付时止；5、本案诉讼费、保全费、评估费用由被告承担。事实与理由：2012年12月19日，原、被告签订城市房屋拆迁产权调换协议书一份，约定被告拆除原告位于乌兰浩特市和平街的两处房屋，将其建设的圣泽园公馆12号楼8单元101号房屋及东数第1户挨着2个（面积分别为61平方米和60平方米）门市回迁给原告，约定回迁时间为2014年6月27日。现原告应当回迁的门市房由被告回迁给案外人吴华增、侯淑闫夫妇（上述事实有（2017）内2201民初3030号民事裁定书予以证实），导致原告回迁不能实现。原告为维护自身合法权益，现依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：”具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定向人民法院提起诉讼。被告圣泽园公司辩称，1、同意解除2012年12月19日签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》；2、不同意原告的第二、三项诉讼请求，因双方不存在房屋买卖合同关系，也不存在原告已经向被告交付购房款的事实，故原告要求返还购房款的诉讼请求没有事实依据，本案不适用最高院商品房司法解释；3、不完全同意原告的第四项诉讼请求，营业损失的计算，被告同意按20.00元/月/平方米给付，但房屋面积应按121平方米计算，计算期间应为2014年6月28日至2016年10月14日，共计27.5个月。本院经审理认定事实如下：2012年12月19日，赵贵全与圣泽园公司签订城市房屋拆迁产权调换协议书，约定赵贵全将位于乌兰浩特市和平街两处房屋（产权证号为2XXXX、201568，建筑面积为88平方米、45.60平方米，用途为住宅，结构为砖木）交付给圣泽园公司拆迁。圣泽园公司回迁给赵贵全位于圣泽园公馆12号楼8单元101号房屋，协议书载明回迁房屋系”东数第1户挨着2个”，建筑面积为61平方米、60平方米，用途为门市。双方同时约定过渡期为2012年12月27日至2014年6月27日，双方协商互不找差价，搬家费、过渡费、附属设施和营业损失包括在回楼之内，如有地下室赵贵全可优先购买。协议同时注明：回迁位置为12号楼8单元东属第一户2个门市，面积61平方米1个、60平方米1个。2012年7月5日，吴华增与圣泽园公司签订城市房屋拆迁产权调换协议书，约定吴华增将位于乌兰浩特市和平街两处房屋（产权证号为A016794，建筑面积为41.31平方米、89.10平方米，用途为住宅，结构为砖木）交付给圣泽园公司拆迁。圣泽园公司回迁给吴华增位于圣泽园公馆12号楼1单元101、102号两户房屋（建筑面积为70平方米、70平方米，用途为商业）。双方同时约定过渡期为2012年7月5日至2013年12月30日。现涉案12号楼已交付使用，圣泽园公司将该楼东数第一个单元作为1单元，将该单元第1、2户门市交付给吴华增使用，该两处房屋实际建成面积分别为90.34平方米、88.49平方米，吴华增就增加面积部分按15000.00元/平方米的价格向圣泽园公司补交了增平款及其他费用后，已实际入住并使用该两处房屋。涉案12号楼西数第一个单元为圣泽园公司标记为8单元，该单元共两户，其中102号已交付他人，圣泽园公司认为应回迁给赵贵全的系7单元102号、8单元101号两处房屋。2017年9月21日，赵贵全将圣泽园公司诉至本院，要求圣泽园公司履行合同，交付圣泽园公馆12号楼东数第一户、第二户门市；同时要求被告支付逾期安置补偿款，本院追加涉案房屋实际占有人吴华增、侯淑兰为第三人，并对该案进行了审理，并作出（2017）内2201民初3030号民事裁定书，认定赵贵全要求交付房屋的请求已不能实现，经法院释明后，赵贵全未能变更诉讼请求，裁定驳回了赵贵全的起诉。后赵贵全具状再次诉至本院，要求解除合同，赔偿损失。本案诉讼中，赵贵全向本院提出评估申请，请求对涉案圣泽园公馆12号楼东数第1户、第2户商业房屋（建筑面积61平方米、60平方米）的价值进行评估，后经本院委托内蒙古金通房地产评估有限公司进行评估，赵贵全缴纳评估费用8823.00元，后该评估机构作出房地评估报告书，认定涉案房屋价值为444812.00元、437520.00元，总价值882332.00元，两处房屋单价均为7292.00元/平方米。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的案外人吴华增就涉案回迁商业房屋补交增平款收据2枚以证实该房屋增加面积部分圣泽园公司以15000.00元/平方米的价格出售给案外人；被告圣泽园公司认为2枚收据的交款时间是2016年11月24日，与现在原告主张权利的时间相差近一年半之久，房地产价格的波动受时间影响比较明显，因此，原告参照吴华增的增平价格主张自己的诉请没有依据，且该增平款中包含地下室价格，同时，圣泽园公司提供了房地产估价报告书1份，证明本案涉及的两处房屋在原告起诉至法院后，其实际价格为7292.00元/平方米，两处房屋总价值882332.00元。本院经审查认为，原告于本案诉讼中申请对涉案房屋价值进行评估，评估报告出具后，原告对评估结论持有异议并向本院提供了房屋实际使用人补交房款的收据，以证实评估结论不合理。本院结合涉案房屋地理位置、涉案房屋周边交易情况、乌兰浩特市整体房地产价格综合考量，评估结论所作价格为7292.00元/平方米，该价格明显低于商用房市场平均价格，而房屋实际占有人补交房款的价格为15000.00元/平方米，更加接近于市场价格，且属涉案房屋真实发生的交易实例，自交易之日起至本案诉讼中，涉案地段房屋价格并无大幅度波动，该交易实例价格可以作为证据采信，本院对其证明效力予以确认；房地产估价报告书所作价格与市场价格明显不符，本院不予采信。另外，原告赵贵全向本院提供的交易明细1份、（2015）兴民终字第1220号民事判决书（复印件）1份系其他个案中发生，具有个案特殊性，与本案涉案房屋无关联性，本院对此不予采信。本院认为，原、被告签订的城市房屋拆迁产权调换协议书系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应当按合同约定自觉履行，任何一方违约都应承担法律责任。被告圣泽园公司作为《城市房屋拆迁产权调换协议书》的一方当事人，在拆迁原告房屋后，应按合同约定履行交房义务。本案涉案房屋在赵贵全签订拆迁安置补偿协议前，已由圣泽园公司与案外人吴华增签订了回迁协议，且已实际交付使用。被告圣泽园公司对吴华增回迁1单元101、102号门市表示认可，认为原告赵贵全的回迁位置为8单元，但双方在签订回迁协议时，不仅对回迁房屋单元号进行了约定，进而又以”东数第1户挨着两个门市”对回迁位置进行了说明。被告虽不认可原告回迁房屋的单元号，但双方合同约定的东西指向与单元号码相比，对确认原告回迁位置更具有地理位置上的意义，故”东数第一户挨着两户”应理解为12号楼东起第1户、第2户。因该两处房屋已由被告向案外人吴华增、侯淑兰实际占有使用，案外人亦补交了房屋增加面积部分差价款并已装修出租，且案外人与原告同系回迁户，签订回迁协议时间又早于原告赵贵全，故原告对涉案回迁房屋不具优先权。因双方协议已客观无法履行，故原告要求解除双方于2012年12月19日签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》的主张符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项的规定，本院予以支持。被告圣泽园公司签订回迁安置补偿协议时，将同一地理位置的房屋以两个单元号码分别回迁给原告及案外人，直接导致原告回迁目的无法实现。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：”出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。圣泽园公司在签订本案拆迁安置补偿协议前，已将房屋回迁给他人的行为构成违约，依法应当承担相应违约责任。被告认为涉案纠纷非商品房买卖合同纠纷，原告没有支付过购房款，本案不适用商品房买卖相关司法解释，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中已对拆迁补偿安置形式达成的协议作出相关解释，本案可以参照适用，对被告上述辩驳理由，本院不予支持。涉案房屋虽以产权调换形式交易，双方未对交易价格进行约定，但案外人回迁房屋时按15000.00元/平方米补交了增加面积部分差价款。故可以确认案外人补交增平款的2016年11月24日，涉案房屋出售价格为15000.00元/平方米，涉案121平方米回迁房屋的价值为1815000.00元。原告要求被告给付购房款1815000.00元，该主张既包括了双方签订回迁协议时的房屋价值，同时亦含有截止至2016年11月24日的房屋增值部分。因被告违约行为造成原告失去了重新订立合同的机会，若涉案房屋发生部分增值，该增值利益当属原告可期待利益，原告有权要求被告予以赔付，故对原告要求被告给付房款1815000.00元的主张，本院予以支持。原告同时要求被告自2014年6月27日起，按中国人民银行同期同类贷款利率给付1815000.00元的利息至款项付清之日止，但因其主张价款系截止至2016年11月24日的房屋价值，就回迁协议签订之日的房屋价值，原告并未举证证明，原告主张款项含有部分增值利益，不能整体作为回迁协议签订之日的购房款予以认定，且增值部分对原告的损失已经起到弥补作用。同时，原告又按回迁协议约定向被告主张了营业损失，营业损失与房款利息同时主张，加重了被告赔偿责任，故对其要求被告支付利息的主张，本院不予支持。原告要求被告按照回迁房屋的价值赔偿原告的损失1815000.00元，其主张符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定的”可以请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”情形，但因原告主张的1815000.00元赔付金额中，已经含有部分增值价款，该增值部分与回迁协议签订时的房屋价值无法区分，考虑到被告违约行为确给原告造成了损失，对原告主张的赔偿款，本院酌情按照1815000.00元的20%予以支持，即363000.00元。原告要求被告自2014年6月27日起，按20元/月/平方米的标准给付133.6平方米的营业损失至赔偿款交付时止。被告对此抗辩称应按回迁商业用房面积计算营业损失。本院经审查认为，原告被拆迁房屋非商业用房，其如按期回迁，所得商业用房面积为121平方米，发生营业损失应当按照回迁商业用房面积予以计算。故被告抗辩理由成立，本院对原告主张的营业损失，按双方协议约定的20元/月/平方米以回迁商业用房面积121平方米自双方协议约定的回迁之日2014年6月27日起予以计算至赔偿款付清之日。原告于诉讼中向本院申请评估房屋价值，所预付评估费用因评估结论未被本院采信，所付评估费用由原告自行负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决如下：一、解除原告赵贵全与被告乌兰浩特市圣泽园房地产开发有限公司于2012年12月19日签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》；二、被告乌兰浩特市圣泽园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告赵贵全房屋价款1815000.00元；并自2014年6月27日起，按20元/月/平方米的标准给付原告赵贵全121平方米的营业损失至上述房屋价款交付之日止；三、被告乌兰浩特市圣泽园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内按房屋价款1815000.00元的20%赔偿原告赵贵全损失363000.00元；四、驳回原告赵贵全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39120.00元，由原告赵贵全负担14141.00元，被告圣泽园公司负担24979元；财产保全费5000.00元，由被告圣泽园公司负担；评估费8823.00元，由原告赵贵全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。本判决生效后，负有义务方的当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的义务履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判长黄耀坤审判员周宝勇审判员唐斌二〇一八年四月八日书记员敖乌丽罕附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。