济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0102民初4782号原告:济南海尔绿城置业有限公司，住所地济南市。法定代表人:赵凤存，董事长。委托诉讼代理人：赵鹏，山东琴岛（济南）律师事务所律师。被告:平怀亮，男，汉族，1966年8月3日出生，住河南省郑州市。原告济南海尔绿城置业有限公司（以下简称海尔绿城公司）与平怀亮商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年1月24日公开开庭进行了审理。海尔绿城公司委托诉讼代理人赵鹏到庭参加诉讼，平怀亮经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海尔绿城公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2013年4月29日签订的《济南市商品房买卖合同》已经解除；2.请求依法判令平怀亮腾出涉案房屋；3.请求依法判令平怀亮赔偿海尔绿城公司律师费165000元；4.请求依法判令平怀亮支付违约金678582元；5.本案诉讼费由平怀亮负担。事实与理由：2013年4月29日，海尔绿城公司与平怀亮签订关于房屋的《济南市商品房买卖合同》（以下称“《购房合同》”）一份，约定：平怀亮购买海尔绿城公司开发的位于本市历下区奥体酒店配套建设项目（二期）2、3号***室，总房款为4523880元；另，《购房合同》附件五第二条还约定：“若买受人（平怀亮，以下同）采用银行按揭方式支付房款，且未按借款合同约定偿还借款，出卖人在接到银行的书面通知后2年内均有权随时解除本合同，将商品房另行出售。出卖人解除合同的，有权向买受人追偿已代为清偿的诉讼费、律师费等费用，并要求其承担本合同总金额15%的惩罚性违约金。2013年5月20日，平怀亮在海尔绿城公司提供担保情形下向银行申请贷款226万元。2016年1月18日，海尔绿城公司收到贷款银行通知，告知平怀亮出现逾期偿还银行贷款本息的情况。同年1月22日，海尔绿城公司代平怀亮偿还了剩余的银行贷款本息。海尔绿城公司认为，平怀亮逾期偿还银行贷款本息的行为，违反了合同约定，侵犯了海尔绿城公司的合法权益，属于严重违约行为，为此，海尔绿城公司诉至法院，请求判如所请。平怀亮既未答辩亦未向本院提交证据。海尔绿城公司围绕诉讼请求向本院提交了证据：证据1、海尔绿城公司、平怀亮双方于2013年4月29日签订的关于房屋的《济南市商品房买卖合同》一份，证明平怀亮购买海尔绿城公司开发的商品房的事实，合同附件五第二条对解除条件及违约责任作出了明确约定；证据2、编号为兴银济个借字**号《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，证明平怀亮在海尔绿城公司为其提供阶段性担保情况下，向兴业银行贷款的事实；证据3、兴业银行于2016年1月13日向海尔绿城公司送达的《代偿通知书》一份，证明平怀亮因逾期偿还贷款本息，贷款银行要求海尔绿城公司承担担保责任的事实；证据4、兴业银行于2016年1月22日出具的《兴业银行个人贷款还款凭证》和《兴业银行贷款利息单》各一份，证明海尔绿城公司代平怀亮偿还银行贷款本息的事实，其中，本金1826034.5元，利息19793.61元；证据5、海尔绿城公司于2016年2月26日向平怀亮寄发的《解除合同通知书》及邮件回执一份，证明合同约定解除条件成就后，海尔绿城公司解除与平怀亮签订的《济南市商品房买卖合同》的事实；证据6、委托代理合同和律师费收费发票及银行凭证各一份，证明支付律师费的事实。经审查，本院对海尔绿城公司提交的全部证据均确认为有效证据。综合当事人陈述及举证情况，本院认定事实如下：海尔绿城公司与平怀亮于2013年4月29日签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定：平怀亮购买海尔绿城公司开发的位于本市历下区奥体酒店配套设施建设项目（二期）2、3号***室房屋，总价款为4523880元，该房款的支付方式为银行按揭贷款，由平怀亮先向海尔绿城公司支付首付款2263880元，剩余购房款在海尔绿城公司为其提供阶段性担保情况下向银行申请贷款；同时合同还约定：本合同中如买受人采用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供担保的，因买受人未按期归还银行贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任，出卖人在接到银行的书面通知后2年内均有权随时解除与买受人签订的本合同，收回所卖房产另行出售；出卖人解除合同的，买受人除应赔偿出卖人的全部损失（包括但不限于诉讼费、律师费）外，还应按本合同总金额的15%向出卖人支付惩罚性违约金…。另，合同附件五第十二条第3款还约定：“本合同的任何一方发出的通知，应以中文的书面文字为准，收件地址以主合同签署页所写明的通信地址为准，若一方地址发生变更的，须及时书面通知另一方，否则相应责任由未及时通知通信地址变更的责任方承担。合同一方向另一方发出的通知，符合下列情形之一的视为已送达：…（2）该通知以邮递或快递方式，发出后7天的…”。《济南市商品房买卖合同》签订后，平怀亮向海尔绿城公司支付了首付款2263880元，并在海尔绿城公司提供担保下，于2013年5月20日向兴业银行股份有限公司济南分行申请贷款226万元。2016年1月18日，海尔绿城公司收到兴业银行股份有限公司济南分行《代偿通知书》，平怀亮出现了逾期偿还银行贷款本息的行为，并要求海尔绿城公司承担担保责任。后海尔绿城公司于2016年1月22日，代平怀亮偿还了剩余的全部银行贷款本息1845828.11元。2016年2月26日，海尔绿城公司向平怀亮寄发《解除合同通知书》一份，主要内容为：“因平怀亮出现逾期偿还银行贷款本息行为，导致海尔绿城公司为其承担了担保责任，根据合同约定解除条件已经成就，自本通知书到达或应当到达之日起，双方于2013年4月29日签订的《济南市商品房买卖合同》解除”，后该邮件被退回。另查明，海尔绿城公司为本案诉讼，支付律师费165000元。本院认为，海尔绿城公司与平怀亮签订的《济南市商品房买卖合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，合同双方均应按约定履行义务。合同中约定“如采用银行按揭方式支付购房款、并由出卖人提供担保的，因买受人未按期归还银行贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任，出卖人在接到银行的书面通知后2年内均有权随时解除与买受人签订的本合同”，现平怀亮出现了逾期偿还银行贷款本息的行为，并由海尔绿城公司为此承担了担保责任，因此，海尔绿城公司有权解除合同，故海尔绿城公司于2016年2月26日向平怀亮寄发《解除合同通知书》行为有效；但因该邮件被退回，根据合同“在一方地址变更未及时通知另一方情况下，邮件发出后7天视为送达”的约定，合同解除的时间应为2016年3月4日。合同解除后，平怀亮应当腾出房屋并向海尔绿城公司予以交付。对于海尔绿城公司主张律师费165000元，本院认为，原、平怀亮双方签订的《济南市商品房买卖合同》中对于律师费的承担作出了明确约定，并且，该律师费数额未超过相关收费标准，本院予以支持。对于海尔绿城公司主张678582元违约金，本院认为，合同中约定按总房款15%标准收取违约金，过分高于海尔绿城公司的实际经济损失，因此，本院调整违约金数额为以总房款4523880元为基数，自2016年1月23日开始按同期银行贷款利率予以计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告济南海尔绿城置业有限公司与被告平怀亮于2013年4月29日签订的《济南市商品房买卖合同》于2016年3月4日解除；二、被告平怀亮于本判决生效之日起15日内将坐落于济南市历下区奥体酒店配套建设项目（二期）2、3号***室腾出交付原告济南海尔绿城置业有限公司；三、被告平怀亮于本判决生效之日起10日内赔偿济南海尔绿城置业有限公司律师费损失165000元；四、被告平怀亮于本判决生效之日起10日向原告济南海尔绿城置业有限公司支付违约金（以4523880元为基数，按同期银行贷款利率，自2016年1月23日起计算至本判决生效之日止）；五、驳回原告济南海尔绿城置业有限公司超出部分的诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币42990元，由原告济南海尔绿城置业有限公司负担5990元，由被告平怀亮负担37000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  张海涛人民陪审员  王立平人民陪审员  刘 丽二〇一七年四月二十四日书 记 员  刘玉宁