江苏省南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0105民初1567号原告：交通银行股份有限公司江苏省分行，住所地南京市建邺区庐山路218号。负责人：徐斌，该分行行长。委托诉讼代理人：沙梦晨、朱雪芹，江苏苏尊容大律师事务所律师。被告：杨贵华，女，1975年11月25日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：郑荣伟，江苏同盛律师事务所律师。被告：余生年。原告交通银行股份有限公司江苏省分行（以下简称交通银行江苏省分行）与被告杨贵华、余生年金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。在审理阶段，原告交通银行江苏省分行申请撤回对被告余生年的起诉，本院予以准许。原告交通银行江苏省分行的委托诉讼代理人朱雪芹、被告杨贵华及其委托诉讼代理人郑荣伟参加诉讼。本案现已审理终结。原告交通银行江苏省分行向本院提出诉讼请求:1、判令被告杨贵华偿还原告剩余借款本金771581.16元，计至2016年10月20日利息49932.61元、罚息5377.6元、复利2644.06元，以及自2016年10月21日起至实际还款日按合同约定的逾期贷款利率计算的利息、罚息、复利；2、被告杨贵华承担本案诉讼费；3、原告有权以被告所抵押的位于南京市××室房产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，并由被告承担原告实现抵押权的所有费用。事实和理由：2012年，原告与被告杨贵华签订《个人房产抵押贷款合同》，约定被告若存在迟延履行等违约行为，原告有权宣布贷款立即到期，并要求被告偿还贷款本金、利息及其他应付款项。原告依约向被告发放贷款102.9万元，被告自愿用房屋抵押，双方办理了抵押登记。但自2015年9月起，被告未能按时足额还款，故原告诉至法院，请求维护其合法权益。被告杨贵华辩称：该案不应由建邺法院审理；原告无证据证明发生了合同第十三条约定的贷款提前到期事件；原告主张利息的计算标准错误；原告提供的合同是格式合同，关于罚息和复利的条款损害了被告的合法权益，应属无效。原告交通银行江苏省分行围绕诉讼请求依法提交了个人房产贷款抵押合同、借款凭证、南京市房地产抵押合同及他项权证、欠款明细、中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知、金融机构人民币贷款利率。被告对原告提交的证据真实性无异议，对原告计收利息的年基准利率及利息计算期间予以认可，但认为住房贷款不应按基准利率予以上浮，并认为关于罚息、复利的约定应属无效。被告当庭未提交证据。综合双方的质证意见，本院认定如下事实：2012年5月10日，交通银行江苏省分行(贷款人即抵押权人）、杨贵华（借款人即抵押人）、南京万达广场投资有限公司（保证人）签订《个人房产贷款抵押合同）》，约定杨贵华向交通银行江苏省分行贷款102.9万元，用于支付购房款；贷款期限120个月，还款方式为等额本息，合同项下还款以月为一期，首期自放款日起计算；贷款利率为月利率6.4625‰，该利率系中国人民银行当时现行相应期限档次贷款的基准利率上浮10%，贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率及/或缩小住房贷款利率下浮幅度的，按本合同约定调整利率，其中，遇人民银行调整基准利率的自贷款实际发放日起，每满年的当日为合同利率调整日；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；另约定：“借款人违反本合同的其他约定”，均视为本合同“提前到期事件”，当出现任一“提前到期事件”，贷款人有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，贷款人有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；本合同利率发生调整的，贷款人有权相应调整罚息利率，自合同利率调整日起，按调整后的罚息利率计收逾期罚息，但包含合同利率调整日的当期复利不分段计算，适用调整后的罚息利率。合同第五条约定：保证人为本合同项下贷款提供连带责任保证。借款人取得约定房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，保证人的保证责任解除。同日，交通银行江苏省分行、杨贵华、南京万达广场投资有限公司又签订《南京市房地产抵押合同》，约定将杨贵华购买的房屋抵押给银行，作为上述102.9万元借款的担保，若杨贵华连续3个月或累计6个月未能按约归还借款……交通银行江苏省分行有权依法定程序处分杨贵华上述商品房，并可要求提前清偿借款。同日，杨贵华将其名下坐落于江东中路102号2212室的房屋抵押给交通银行江苏省分行，并办理了他项权登记，登记的债权数额为102.9万元。抵押担保的范围为借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。次日，交通银行江苏省分行向杨贵华发放贷款102.9万元，贷款期限10年。另查明，2015年5月11日起，五年以上人民币贷款年基准利率为5.65%；2015年10月24日起，五年以上人民币贷款年基准利率为4.90%。原告根据发放贷款的对应日期，自2015年5月11日起至2016年5月10日止，计收利息执行的年利率为5.65%×（1+10%）=6.215%；2016年5月11日起，计收利息执行的年利率为4.90%×（1+10%）=5.39%。杨贵华自2015年9月11日起开始不能按时足额还款，原告交通银行江苏省分行提起诉讼，主张借款提前到期，被告杨贵华偿还全部借款本金余额771581.16元，同时主张逾期借款的罚息利率为前述约定利率上浮50%，并对应付未付利息，按罚息利率计收复利。截至2016年10月20日，被告杨贵华尚欠借款利息49932.61元、罚息5377.6元、复利2644.06元。在审理阶段，被告杨贵华对案件管辖提出异议。本院认为，根据《个人房产抵押贷款合同》约定：“本合同项下争议向乙方（交通银行江苏省分行）所在地有管辖权的法院起诉”，因交通银行江苏省分行住所地在建邺区，故本院依法具有管辖权。被告不服裁定提起上诉，南京市中级人民法院驳回上诉，维持原裁定。本院认为：《个人房产贷款抵押合同）》虽由原告提供，但系原被告真实意思表示，未排除被告的主要权利，也未免除原告的责任，该合同不违反法律强制性规定，应属合法有效。原告交通银行江苏省分行按约发放借款后，被告杨贵华应当按约偿还借款本息。现被告杨贵华未能按时足额还款，违反了合同约定，已构成违约。原告交通银行江苏省分行依照合同约定，要求被告提前偿还所欠借款本金、利息、罚息、复利，本院予以支持。被告杨贵华将其名下位于江东中路102号2212室的房屋抵押给原告并办理登记，现原告主张对该房产优先受偿，并要求被告承担原告实现抵押权的费用，有事实和法律依据，但原告须在登记的债权数额范围内，依照法定顺序享有对该财产以折价或拍卖、变卖后价款的优先受偿权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告杨贵华于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司江苏省分行借款本金771581.16元，利息、罚息、复利（截至2016年10月20日的利息49932.61元、罚息5377.6元、复利2644.06元，自2016年10月21日起至实际给付之日止按照《个人房产贷款抵押合同）约定的标准计算）;二、如被告杨贵华未履行上述第一项付款义务，则原告交通银行股份有限公司江苏省分行有权在登记的债权数额102.9万元范围内，对被告杨贵华名下位于江东中路102号2212室以折价、拍卖、变卖后的价款，依照法定顺序优先受偿，并由被告承担实现抵押权的所有费用。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11762元、保全费4020元，合计15782元，由被告杨贵华负担（此款已由原告预交，被告杨贵华在本判决生效之日起十日内一并支付原告），公告费600元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，预交上诉案件受理费（户名:江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18）。审 判 长  陆预婷人民陪审员  杨毅池人民陪审员  陈 霞二〇一七年四月六日书 记 员  赵 妍