天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0102民初8259号原告（反诉被告）：范某某，女，1990年10月27日生，汉族，天津市俏姿美容美体店员工，住河北省沧州市肃宁县。委托诉讼代理人：许旭升，天津云汉律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵某，女，1982年6月7日生，汉族，中国农业银行天津分行河东支行职员，住天津市河东区。委托诉讼代理人：张书成，天津乾晖律师事务所律师。被告：天津市我爱我家房地产经纪有限公司八纬路分公司，住所地河西区乐园道2号乐园大厦4层。法定代表人：冯悦，董事长。委托诉讼代理人：赵莹，该公司职员。原告范某某诉被告赵某、天津市我爱我家房地产经纪有限公司八纬路分公司（以下简称“我爱我家”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月23日受理后，依法适用简易程序，并于2017年1月4日、2017年2月28日公开开庭进行了审理。原告范某某及其委托诉讼代理人许旭升，被告赵某及其委托诉讼代理人张书成，被告我爱我家的委托诉讼代理人赵莹均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告范某某向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的《房产交易合同》；2、判令被告赵某返还定金50000元；3、判令被告我爱我家返还中介费26600元；4、案件受理费由被告承担。事实与理由：原、被告曾签订《房产交易合同》，约定由原告购买被告赵某名下的私产房屋，但在合同履行期间天津市针对外地人员购房出台了新的政策，提高了首付比例，致使原告无力购买，原告认为该问题属于不可抗力原因造成的，但在和二被告协商问题时产生纠纷，因而成诉。被告我爱我家辩称，同意解除合同及退还评估费1000元、贷款服务费600元，不同意退还买卖服务费25000元。在原告与被告我爱我家签订的有关合同中已经约定被告我爱我家促成买卖双方完成缔约即视为被告我爱我家完成了居间服务，有权收取中介费。同时，在政策变化后被告我爱我家也积极在买卖双方间进行协调，未能完成交易不是被告我爱我家的责任。被告赵某辩称，不同意原告诉讼请求。原告在履行合同中迟延履行合同义务，给被告造成了损失，原告应当承担违约责任，被告认为政策的改变不属于不可抗力的情形，原告无力支付首付是原告的责任，与被告无关，被告积极履行了合同义务，认可与原告解除合同，但原告应当赔偿被告的损失。同时，被告赵某向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告违约金73500元；2、反诉费用由反诉被告承担。原告范某某针对被告赵某的反诉请求辩称，不同意被告赵某的反诉请求，原告支付首付的能力在合同履行过程中已经向被告赵某告知过，在政策出现变化后，原告也及时通知了中介及被告赵某，原告也曾多方筹措首付资金，但经济能力无法负担，这不是原告主观上想要违约的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月29日原告范某某与被告赵某在被告我爱我家的居间服务下签订《房产交易合同》，约定由原告购买被告赵某名下的的坐落于天津市河东区直沽街汇贤里*-*-***号房屋。合同约定房屋售价为人民币1250000元，其中定金50000元。在签订合同当日，原告向被告赵某支付定金50000元，目前该款项仍然保存在被告赵某处。该合同中并未明确约定原告购买该房屋的首付比例。原告另行向被告我爱我家支付居间服务费合计26600元，其中包括买卖服务费25000元，评估费1000元、贷款服务费600元。在上述合同履行期间，天津市出台了针对外地户籍人员在本市购买住房的限制政策，将首付比例上调至四成，该政策自2016年10月8日正式开始实行。被告我爱我家自认原告曾对中介告知原告的首付能力是房屋价款的两成，在政策变化后，被告我爱我家自认原告于10月1日通知被告我爱我家若为四成首付其无力购房一事而被告我爱我家也将这一情况告知于被告赵某，但被告赵某对此表示否认，并主张其是在2016年11月13日获悉原告不再购房的，而被告赵某为履行上述合同在2016年10月9日一次性对涉诉房屋进行了提前清偿贷款，并于11月4日办理了抵押注销登记手续。现该房屋尚未出售，仍然登记在被告赵某名下。本院认为，具有完全民事行为能力的自然人及法人所签订的合同，在成立并生效后对缔约各方产生约束力，缔约各方均应依照合同履行义务。在出现不可抗力不能履行合同时，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。本案中，原告作为外地户籍人员在本市购买住房，在合同履行期间受到本市限贷、限购等房地产调控政策的直接影响，无力按照现行政策支付首付款而无法继续履行合同，应当认定为不可归责于当事人的情形，此时原告要求解除《房产交易合同》的诉讼请求，本院认为符合相关法律规定，应当予以支持。被告赵某在本案中抗辩的理由主要来自于双方签订的合同中并无首付比例的明确约定，且原告无力购房一事延迟通知了被告赵某致使其出现了相应损失，因此被告赵某主张定金不予退还且应当由原告向其赔偿违约金。经过庭审本院认为，首先虽然在双方签订的《房产交易合同》中并无对首付比例的明确约定，但被告我爱我家作为合同的居间方已经自认签订合同期间，原告已将其首付能力为房屋价款两成一事告知了居间方，且在庭审中原、被告提及双方曾约定前往房管局签订正式买卖协议，被告赵某在陈述这一过程时自认因原告向其告知有渠道可以签订首付两成的买卖协议，因此被告赵某才答应其一同前往房管局，由此可见，在此过程中被告赵某不可能对于原告首付能力一事毫不知情，且在二手房交易的一般习惯中，购房人的首付能力问题是一定会涉及到的，且在本案中客观上的确出现了政策的变化并且导致了原告首付比例的提高，这一点并不能归责于原告；其次，在政策变化后虽然原告并未立即明确向被告赵某告知无力购买房屋，但通过庭审可以得知，在此期间原告是一直在寻找方法来支付首付，这一过程被告赵某也参与其中，因此本院认为，这应当是双方为完成交易而进行的努力，并不是原告故意延迟，因此，不能构成原告的违约行为。综上，对于被告赵某的抗辩理由及其反诉请求，本院不予支持，被告赵某应当将其收取的原告定金50000元予以退还。关于原告要求被告我爱我家退还中介费26600元一节，本院认为，被告我爱我家作为房地产交易过程中的居间方，其义务不应仅局限于促成交易双方完成合同签订，由于本案解除合同的原因是因为政策变化的不可抗力，则此时被告我爱我家收取全额居间服务费有失公平，但考虑到被告我爱我家的确在此过程中提供了部分服务，本院酌情认定被告我爱我家应当向原告退还买卖服务费20000元，评估费1000元及贷款服务费600元由于尚未发生，依法亦应当予以退还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第九十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、解除原告范某某与被告赵某于2016年9月29日签订的《房产交易合同》；二、本判决生效后十日内，被告赵某退还原告范某某定金50000元；三、本判决生效后十日内，天津市我爱我家房地产经纪有限公司八纬路分公司退还原告范某某买卖服务费20000元、评估费1000元、贷款服务费600元，合计21600元；四、驳回原告范某某的其他诉讼请求；五、驳回被告赵某的全部反诉请求。如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1715元，减半收取857.5元，由原告范某某负担140.5元，由被告赵某负担448元，由被告天津市我爱我家房地产经纪有限公司八纬路分公司负担269元，反诉费819元，由被告赵某负担819元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  王维力二〇一七年四月十日书记员  许晓宁