重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终2813号上诉人（原审被告）：陈渝，女，1982年3月9日出生，汉族，住重庆市九龙坡区谢家湾正街。委托诉讼代理人：吴庆（陈渝之夫），男，1976年11月21日出生，汉族，住重庆市大渡口区茄子溪新街。被上诉人（原审原告）：重庆建设工业（集团）有限责任公司，住所地：重庆市巴南区花溪工业园区建设大道1号，统一社会信用代码：915000007842028302。法定代表人：车连夫，董事长。委托诉讼代理人：徐丽华，女，1978年2月26日出生，汉族，该公司员工，住重庆市九龙坡区谢家湾正街。上诉人陈渝与被上诉人重庆建设工业（集团）有限责任公司（以下简称建工集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2016）渝0107民初10379号民事判决，向本院提起上诉。本院��2017年3月13日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人陈渝及委托诉讼代理人吴庆，被上诉人建工集团公司的委托诉讼代理人徐丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈渝上诉请求：1、撤销重庆市九龙坡区人民法院（2016）渝0107民初10379号民事判决；2、依法改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。合同法上规定的租赁合同并非书面要式合同，双方如果对租赁关系的形成达成了真实的意思表示，承租人缴纳了租金并实际使用租赁物，出租人接收了租金并默认，双方的事实租赁关系一样合法并有效。二、在证据采信方面，既然被上诉人认可了录音证据的真实性，一审法院就应当对录音里的具体对话内容就应该全面分析和判断，而不是仅仅采信被上诉人的一面之词��出错误的判决。建工集团公司辩称，双方的租赁合同已经到期，之后双方并未就继续租赁达成一致意见，一审中，上诉人未举示有效证据证明其关于续租的合意，并且被上诉人也曾经在租赁合同届满前书面通知上诉人到期不续租，上诉人租赁期届满，应该搬离租赁房屋。一审判决正确，请求二审法院予以维持。建工集团公司向一审法院起诉请求：陈渝停止对九龙坡区谢家湾原址原工会大楼一楼房屋的侵占，并搬离该房屋，将房屋交付给建工集团公司；陈渝向建工集团公司支付2016年2月1日起至房屋交回当日的房屋使用费（按原租金5200元/月计算）；陈渝向建工集团公司支付2016年1月1日起至房屋交回当日的违约金（按200元/日计算）；陈渝赔偿因未如期交回租赁房屋给建工集团造成的全部损失。一审法院认定事实：2012年11月1日，建工集团��司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的德聪公司，双方就位于重庆市九龙坡区谢家湾公司原址原工会大楼一楼房屋，签订了房屋租赁合同，该合同约定，租赁期限为3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止；如租赁期限届满前1月内，甲乙双方协商一致同意乙方继续租赁，则甲乙双方另行协商签订合同；租金为62400元/年，租金一季度一付，先付后用，即每个季度的前一个月15日前支付本季度的房租15600元，乙方应以现款方式一次性支付给甲方，甲方收款后应提供收据给乙方；租赁期内，如乙方提前终止本合同，应提前1个月书面通知甲方，并取得甲方同意，甲方有权不退还租赁保证金；如甲方因改建、扩建或其他特殊情况要收回房屋，甲方须提前1个月通知乙方，乙方应于甲方通知后1个月内无条件搬离租赁房屋，甲乙双方互不承担违约责任与赔偿责任；在租赁期���内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同：……在租赁期间，乙方承租的房屋被征收、征用或被拆迁的。合同解除后15日内，乙方应无条件搬离租赁房屋，将租赁房屋归还甲方，并保持租赁房屋及附属设施完好、未损坏。乙方应按合同约定搬离租赁房屋，如乙方未按合同约定搬离租赁房屋，则每逾期一日，应向甲方支付200元违约金，如逾期超过15日，甲方有权收回租赁房屋，同时，甲方有权要求乙方承担因未如期交回房屋带来的所有损失。建工集团公司在合同尾部甲方处盖章，德聪公司在合同尾部乙方处盖章。2013年4月26日，建工集团公司作为出租方（甲方），德聪公司作为承租方（乙方），陈渝作为承租方（丙方），三方就乙方转让租赁合同中权利、义务事宜，签订了房屋租赁合同转让协议，该协议约定：自协议生效之日起，乙方将房屋租赁合同中约定的乙方的权利、义务转让给丙方享有和承担，丙方承诺按房屋租赁合同约定履行，享有乙方的权利并承担乙方的义务。房屋租赁合同约定的权利义务内容不发生改变，自协议生效之日起，对甲方与丙方有效。协议经三方盖章及签字后生效。建工集团公司在该协议尾部甲方处盖章，德聪公司在乙方处盖章，陈渝在丙方处签字。房屋租赁合同于2015年12月31日到期后，建工集团公司与陈渝双方未续签书面租赁合同。庭审中，陈渝举示了手机录音，据此陈述，合同到期后，虽未续签书面合同，但存在口头合同，建工集团公司工作人员同意陈渝继续承租使用，为此陈渝支付了2016年1月份的租金，并口头和建工集团公司领导约定2016年2月-6月份的租金在2016年6月份支付给建工集团公司，建工集团公司当时口头同意了，故合同有效应继续履行。建工集团公司对该录音真实性无���议，陈渝确实支付了2016年1月的租金，但认为录音内容只是说了交费的时间，并没有同意续租的意思表示，在租期期满前建工集团公司已经通知陈渝搬离，故不可能同意续租，现合同已经履行期限届满。一审法院指定陈渝限期将手机录音以有形载体方式提交一审法院，陈渝于指定时间内向一审法院提交了“录音证据说明”，该书面说明载明：“1分10秒的时候，周书记就认同了我的说法，表示建设集团当时同意我们2016年6月交清房租”。庭审中，建工集团公司陈述，本案中建工集团公司的损失为房屋被占用未交付使用费的损失，其他没有证据证明。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。建工集团公司与德聪公司，双方就位于重庆市九龙坡区谢家湾公司原址原工会大楼一楼房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，该合同自签订后即成立生效，对合同签订方即具有约束力。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，房屋租赁合同履行过程中，建工集团公司、德聪公司及陈渝三方签订了转让协议，德聪公司将其在房屋租赁合同中的权利义务概况转让给了陈渝，并征得了建工集团公司同意，故房屋租赁合同对建工集团公司及陈渝双方均具有约束力，双方均应按照房屋租赁合同约定全面履行自己的义务。本案中，租赁合同约定的租赁期限于2015年12月31日已经届满，双方并未续签书面的房屋租赁合同，陈渝虽陈述双方就续租事宜达成了口头协议，但其提供的证据并不足以证明其主张，且陈渝答辩意见也陈述了2016年1月份，陈渝向建工集团公司交付房租，建工集团公司不收，并让陈渝搬离。故结合陈渝答辩意见可知租赁合同到期后，建工集团公司并不同意陈渝继续使用租赁物，故对陈渝该抗辩意见一审法院不予采信。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。本案中，合同约定的租赁期间已经届满，双方也未就续租达成一致意见，故建工集团公司主张陈渝搬离并交还租赁物，于法有据，一审法院予以支持。因陈渝承租的房屋用于商业经营，且承租的面积相对较大，一审法院酌情给予陈渝十日的搬离时间。对于陈渝抗辩装修损失赔偿问题。一审法院认为，陈渝该抗辩意见属独立诉讼请求，因陈渝未在法定期间内提出反诉，故对该问题，一审法院不予处理。租赁合同期限届满后，在建工集团公司对陈渝继续使用租赁物持有异议的情况下，陈渝仍继续占用租赁房屋，故陈渝应向建工集团公司支付房屋占用使用费。一审法院参照租赁合同对租金的约定，认定陈渝按租赁合同约定的租金标准（62400元/年也即5200元/月）向建工集团公司支付房屋占用使用费。现陈渝已经支付了2016年1月份的房屋租金，故房屋占用使用费应从2016年2月份开始计算。对于违约金问题。房屋租赁合同虽约定了，乙方应按合同约定搬离租赁房屋，如乙方未按合同约定搬离租赁房屋，则每逾期一日，应向甲方支付200元违约金。但该合同只是对合同解除及合同提前终止后搬离房屋进行了约定，并未对租赁期限自然届满后搬离房屋问题进行约定，故建工集团公司以此主张违约金，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第八十八条、第九十一条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈渝于本判决生效之日起十日内搬离并向原告重庆建设工业（集团）有限责任公司交还租赁房屋。二、被告陈渝于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆建设工业（集团）有限责任公司2016年2月1日之后的房屋占用使用费；房屋占有使用费按62400元/年为标准计算，从2016年2月1日起至被告陈渝搬离之日止计算确定。三、驳回原告重庆建设工业（集团）有限责任公司其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，租赁合同约定的租赁期限于2015年12月31日已经届满，上诉人陈渝向一审中举示的录音证��不能证明双方就续租达成一致意见，一审法院判决上诉人陈渝搬离并向被上诉人交还租赁房屋符合法律规定，本院予以维持。综上所述，上诉人陈渝的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1118元，由上诉人陈渝负担。本判决为终审判决。审判长  周海燕审判员  周 舟审判员  秦 敏二〇一七年四月二十六日书记员  陈园媛