广东省中山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2016）粤20执异70号 异议人（被执行人）：中山市翠亨宾馆有限公司，住所地中山市。 法定代表人：肖炎嫦。 申请执行人：程汉景，男，1946年6月4日出生，现住广东省中山市石岐区。 申请执行人：杨玉初，男，澳门。 上述两申请执行人的委托诉讼代理人：黄敬贤、左丹，广东卓正律师事务所律师。 被执行人：中山宇游科幻城，住所地中山市。 被执行人：中山市国浩有限公司，住所地中山市。 法定代表人：徐远雄。 在本院执行申请执行人程汉景、杨玉初与被执行人中山宇游科幻城、中山市翠亨宾馆有限公司（以下简称翠亨宾馆公司）、中山市国浩有限公司（以下简称国浩公司）借款合同纠纷[执行案号：（2012）中中法执恢字第23号]一案中，异议人翠亨宾馆公司对本院执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人翠亨宾馆公司称，其就本院执行翠亨宾馆公司一案提出异议，请求：一、撤销对国浩公司被列为被执行人；二、撤销本案拍卖；三、案件终结本次执行；四、停止拍卖，与债权人的债务通过协议还债方式解决。主要理由为：一、翠亨宾馆、中山宇游科幻城、国浩公司都是独立法人的企业，国浩公司不应被列入为债务人。二、翠亨宾馆公司在2000年5月通过中山市政府对该集团公司进行的评估后转制，公司股东已履约，积极偿还集团在转制前所欠的9.4亿元债务、做好原职工的安置等工作。在企业转制资产评估时，转让的232307平方米土地是按当时镇区四类一级商业用地的评估和计价标准计价转让的，共收取人民币90599730元，故该土地虽原属国有企业的划拨用地，但翠亨企业转制时已按当时商业用地的基准价地价核价转让，土地实为作已出让，由翠亨宾馆公司有偿取得。本案评估该土地时，中山市国土资源局、中山市城乡规划局作出错误认定并发函给中山市中级人民法院及深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、中山市中盈土地房地产评估与工程咨询有限公司作为评估依据，是有违法律、法规，无法律依据，该公函不能成立并作为评估的依据。1.翠亨宾馆公司的土地面积为232307平方米，是整宗土地，而非是中山市国土资源局出具的《中土函[2015]167号》公函中所述—土地用途及面积：商业用地477623.07平方米、道路用地579.52平方米、广场用地8211.92平方米、公园绿地125331.31平方米、水域用地866.68平方米，其中道路用地579.52平方米无偿提供给政府，土地出让时没有列明及记载。中山市国土资源局出此公函有违政策、法律、法规和《物权法》。如果要征用或政府需要改变土地用途，必须与产权人作协商、置换或补偿后，方可作出处理意见，因此，该宗土地在没有得到政府或相关征用部门出具协议书及作置换或者补偿前，翠亨宾馆公司的土地总面积应为232307平方米、上盖物业归翠亨宾馆公司的权益人所有、使用性质为商业用地，不存在划拨及无偿提供给政府使用。2.中山市城乡规划局出具的《函[2014]878号》公函中所述：X地块，规划用地性质为公园绿地、水域和道路用地；XX地块，规划用地性质为广场用地、道路用地和公园绿地；XX地块，规划用地性质为广场用地或水域；XX地块，规划用地性质为商业用地、公园绿地和水域。政府对该宗土地进行新规划或征用，变更为公园绿地、水域、道路、广场用地，应做好与翠亨宾馆公司的协商、协调工作。三、法院委托评估中所列明的土地一宗房产21项中，其中有11项并非本案抵押物，房产证号分别为：1.××号、2.第2XX9号、3.第27××16号、4.第27××15号、5.第2XX18号、6.第27××35号、7.第2XX114号、8.第2XX6145号、9.第27××33号、10.第2XX134号、11.第2XX13号，这十一幢物业归翠亨宾馆公司所有，并未抵押给债权人，因此不能拍卖。四、评估存在问题：1.未按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条“评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定评估机构的，人民法院应当准许”、第九条“人民法院选择评估、拍卖机构、应当提前通知名方当事人到场；当事人不到场的，人民法院可将选择机构的情况，以书面形式送达当事人”的规定确定评估机构，申请执行人没有和异议人协商一致确定评估机构，异议人未收到法院通知到场选择评估机构；2.法院给评估公司的委托书中有“两公司一并出具书面初稿评估报告”的委托要求，但评估报告中仅有一家公司署名；3.法院没有通知被执行人到场进行现场勘验；4.异议人没有收到过评估机构的估价、评估报告的初稿，剥夺了异议人对报告初稿的异议权；5.评估报告不合理，没有项目的价格、具体计算方式以及价格来源，估价过于笼统。估价方式不合理，没有客观反映房地产的市场价格。6.法院委托评估日期为2012年8月30日，三年后才作出评估报告。五、拍卖机构的确定程序违法，法院没有通知异议人到场选定拍卖机构。六、法院、评估机构送达本案相关材料和文书时应通知翠亨宾馆公司的权益人徐远雄、陈志伟，不应通知原法定代表人林峰。林峰已于2013年去世，按法律规定，翠亨宾馆公司由徐远雄为顺位及唯一的法定代表人，法院必须通知徐远雄。七、法院于2015年9月23日送达（2012）中中法执恢字第23号执行裁定书，裁定本案终结本次执行，后来送达的房地产估价报告、资产评估报告及委托拍卖的公告与该裁定互相矛盾。八、异议人一直在与本案申请执行人沟通、协商还债之事，并未逃避债务，本案的土地及物业被法院查封导致异议人无法融资、处置造成不能还债。 程汉景、杨玉初称，不同意翠亨宾馆公司的异议请求：一、国浩公司作为本案的被执行人是生效判决确定的，翠亨宾馆公司请求撤销列国浩公司为被执行人理由不成立；二、中山翠亨宾馆与翠亨宾馆公司是两个不同的企业，这两个公司不是衔接的关系，而是两个不同的法人。本案处理的标的物原属中山翠亨宾馆，该公司注销时，资产及债权债务全部由国浩公司承接，而非由翠亨宾馆公司承接。三、本案执行中处置的执行标的——中山翠亨宾馆的348亩土地是一本证的，但其中有74亩不属划拨转出让范围，评估报告中评估的是74亩之外的274亩，其中72亩是商住用地，剩下大概200亩地规划为广场、绿化、湖泊用地等，没有任何价值，所以评估价值低是规划造成的。四、异议人主张已交土地出让金是不成立的，如异议人认为已向政府支付相关款项，应向政府主张权利，而非在本案异议中主张。 本院查明，原申请执行人中国华融资产管理公司广州办事处与被执行人中山宇游科幻城、翠亨宾馆公司、国浩公司借款合同纠纷一案，本院作出（2002）中中经初第78号民事判决，判令中山宇游科幻城在判决发生法律效力之日起三十日内向中国华融资产管理公司广州办事处偿还借款6636万元及该款利息（上述借款利息计至2000年5月30日为16481357.85元。从2000年5月31日起则按中国人民银行规定的同期逾期罚息计算至清偿借款完毕之日止）,中山宇游科幻城不履行上述债务时，中国华融资产管理公司广州办事处在6654万元的范围内，就上述债务有权以中府国用（1995）字第XX号国有土地使用证的国有土地使用权和粤房字第XX号房屋所有权证的房产所有权折价或者以拍卖、变卖上述财产的价款优先受偿,国浩公司对中山宇游科幻城拖欠中国华融资产管理公司广州办事处的借款6636万元及该款利息承担连带清偿责任。案件受理费人民币424217元、诉讼保全费414727元，共838946元由中山宇游科幻城、翠亨宾馆公司、国浩公司负担。该判决认定：上述中府国用（1995）字第XX号国有土地使用权和粤房字第XX号房产所有权的权利人为中山翠亨宾馆。2000年10月31日，中山翠亨宾馆在其向工商部门提交的注销申请中，与国浩公司共同确认中山翠亨宾馆一切资产不作价归中山市翠亨实业集团公司处理，而中山市翠亨实业集团公司改制成国浩公司。同年11月21日，中山翠亨宾馆因经营期满被注销。因国浩公司是由中山市翠亨实业集团公司以及其下属企业转制成立的企业，而其转制是以承担原各企业产权及债务方式进行，故国浩公司应对中山宇游科幻城所欠借款债务负有连带清偿责任。 本案执行中，本院作出(2002)中中法执字第301－2号民事裁定，变更程汉景、杨玉初为本案的申请执行人，原申请执行人中国华融资产管理公司广州办事处的权利义务由程汉景、杨玉初继受。 执行期间，本院查明中山翠亨宾馆名下位于中山市南朗镇翠亨村翠亨大道的中府国用（1995）字第XX号国有土地使用权类型为国有划拨土地，地上有粤房字第XXXX号房及无证建筑、佛像、铜像和林木一批。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，划拨土地使用权在转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批准予转让，由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本院遂向中山市人民政府函询是否准予转让、向中山市国土资源局发出（2012）中中法执恢字第23-1号函，咨询上述房地产拍卖应补缴的费用。2015年1月28日，中山市国土资源局出具《关于翠亨宾馆用地协议出让方案的复函》（中土函[2015]167号），主要内容为，经市政府批准，将翠亨宾馆182745.5平方米用地的协议出让方案函复如下：一、土地位置及四至：南朗镇翠亨村翠亨大道（四至详见图纸编号为D25EEA20143075、D25EEA20143077、D25EEA20143080、D25EEA20142507的用地红线图）。二、土地用途及面积：商业用地47762.07平方米、道路用地579.52平方米、广场用地8211.92平方米、公园绿地125331.31平方米、水域用地860.68平方米，其中道路用地579.52平方米须无偿提供给政府（具体规划情况详见市城乡规划局《关于翠亨宾馆用地规划情况的复函》）。三、出让年限：商业用地40年，道路用地、广场用地、公园绿地、水域用地50年，起始日期从拍卖成交之日起计算。四、出让金额：11331万元。中山市城乡规划局《关于翠亨宾馆用地规划情况的复函》）（函[2014]878号）的主要内容系函复XX地块的规划情况：XX地块，规划用地性质为公园绿地、水域和道路用地；XX地块，规划用地性质为广场用地、道路用地和公园绿地；XX地块，规划用地性质为广场用地和水域；XX地块，规划用地性质为商业用地、公园绿地和水域。 本院在执行中查明，中山翠亨宾馆名下位于中山市南朗镇翠亨村翠亨大道的中府国用（1995）字第XX号土地使用权中，中山市人民政府批准出让的182745.5平方米范围内的房产为粤房字第XXXX号房（房产证号为：XXX的六幢房产不在182745.5平方米的用地红线范围内）及21幢无证建筑，本院委托中山市中盈土地房地产评估与工程咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司对上述182745.5平方米土地使用权及地上房地产进行评估。2015年8月25日，中山市中盈土地房地产评估与工程咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司联合作出房地产估价报告[中盈评字（2015）F021号、深英评字（2015）F10060号]，确定上述房地产在2015年8月19日的评估价格为人民币79139927元。本院将该评估报告向当事人送达后，国浩公司不服提出异议。本院将国浩公司异议书面告知中山市中盈土地房地产评估与工程咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司。2015年12月28日，中山市中盈土地房地产评估与工程咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司出具《关于对深英评字（2015）F10060号、中盈评字（2015）F021号估价报告异议诉求的回复函》，认为已作出的评估报告：一、合规接收委托，受托后合理进行尽职调查。二、根据《房地产估价》要求，技术报告可不提供给委托人，更没有义务提交给被执行人，结果报告没有详细计算过程是合理的。三、遵循《房地产估价规范》要求选取2种且适宜的估价方法测算房地产价值，本次采取成本法和假设开发法两种技术路线分别对土地价格进行测算，最终得出地价为195424700元，符合估价规范。翠亨宾馆地段较差的北面沙园路两侧的商业用地目前市场交易价格达不到被执行人认为的6000元/平方米。这个可以从中山国土资源局2015年8月19日成交的南朗镇南朗村的商业地了解到该区域土地市场价值水平趋势。该成交地块用地面积小，仅2278.4平方米，位置更为接近南朗镇中心，容积率为4，成交地价为8703488元，成交楼面地价955元/平方米，最后的成交土地单价也仅为3820元/平方米。翠亨宾馆宗地位于中山市南朗镇翠亨村翠亨大道，宗地位置与成交案例相比区位优势并不明显，且委估对象商业面积47762.07平方米，其余用地性质分别为公园绿地、水域、广场和道路用地，商业部分用地容积率仅为1.12，按总用地计算的平均容积率更是低至0.29。所以根据商业部分用地（47762.07平方米）地价180万-190万/亩的水平，其他绿化道路等用地（134983.4平方米）30-35万/亩的水平来确定地价水平是符合市场水平的。四、此次评估的土地面积为182745.5平方米，并非证载面积232307平方米，依据为中山市国土资源局出具的《关于翠亨宾馆用地协议出让方案的复函》中土函[2015]167号函件。估价对象原证载用途为旅业用地，依据中山市城乡规划局《关于翠亨宾馆用地规划情况的复函》）函[2014]878号，估价对象的用地性质调整为商业用地、公园绿地、水域、广场和道路用地，本次评估估价对象的土地市场价值是基于规划局所出具的规划条件下的用地价值。五、本次评估的价值类型为以公开市场价值标准为原则确定的客观合理价格和考虑短期强制处分（快速变现）等因素后确定的、扣除卖方承担税费、水电、物业管理欠费的建议拍卖底价。评定的公开市场价值203639400元，根据中山市国土资源局《关于翠亨宾馆用地协议出让方案的复函》中土函[2015]167号，委估物业土地出让金额认定为11331万元，最后评估的起拍价79139927＝市场价值203639400-出让金113310000-卖方税费11189473后的价值。建议起拍价不等于最后成交价，最终交易价格是通过竞买确定，综上，不同意国浩公司认为的评估价格过低的意见。 2016年1月5日，本院作出（2012）中中法执恢字第23-6号执行裁定，拍卖国浩公司享有处分权的登记在中山市翠亨宾馆名下的位于中山市南朗镇翠亨村翠亨大道的证号为中府国用（1995）字第2800114号国有土地中的182745.5平方米土地使用权及其出让土地范围内的粤房字第XXXX号房及21幢无证建筑、佛像、铜像和林木一批。2016年11月8日，买受人中山宁邦实业有限公司以8000万元的最高价竞得上述拍卖财产。 另查明：本案执行中于2012年8月22日将委托评估表及房地产资料等移交本院办公室选定评估机构。2012年8月30日，经层报审批，本院办公室组织了公开摇珠选定评估机构活动，司法委托管理部门承办人、司法委托管理人员、纪检监察室代表、入册评估机构代表均到场参加了公开摇珠选定评估机构的过程。后本院组织各方到现场对标的物进行清点勘验，摇珠选定的两家评估公司、翠亨村村委会、翠亨派出所、石岐公证处、市国土资源局、市人民检察院等单位均派人到场参加，国浩公司法定代表人徐远雄到场并在清点签到表上签名。2015年9月23日，本案将委托拍卖材料移交本院审判管理办公室，由审判管理办公室摇珠选定拍卖机构并通知各方当事人。2015年9月25日，摇珠选定拍卖机构现场会上，在本院监察室代表和申请执行人委托代理人左丹、各拍卖机构代表的现场监督下，本院公开摇珠选定了本案的拍卖机构。 再查明：2014年12月15日，本院作出（2012）中中法执恢字第23号执行裁定，认为由于被执行人的主要财产是涉及划拨土地的房地产，需与中山市人民政府协调而暂无法处理，本院将上述执行情况告知申请执行人后，申请执行人同意终结本案本次执行，故裁定本案终结本次执行。 本院认为：一、就翠亨宾馆公司提出的国浩公司不应列为被执行人的主张，本案执行依据判令国浩公司对中山宇游科幻城拖欠中国华融资产管理公司广州办事处的借款6636万元及该款利息承担连带清偿责任，执行中本院将国浩公司列为被执行人并无不当。如翠亨宾馆公司不服生效判决，可另循其他法律途径解决。二、就翠亨宾馆公司主张本案处置的房地产对应的土地使用权实为已出让土地，中山市国土资源局出具《关于翠亨宾馆用地协议出让方案的复函》（中土函[2015]167号）、中山市城乡规划局《关于翠亨宾馆用地规划情况的复函》）（函[2014]878号）不应作为评估依据的主张，翠亨宾馆公司未向本院提交已实际缴纳土地出让金的证据，执行中该土地使用权在国土部门登记的土地使用权类型仍为国有划拨土地，本院在执行中依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定向中山市政府、中山市国土资源局发函调查相关情况并根据中山市国土资源局的复函委托评估并无不当，翠亨宾馆公司如对中山市国土资源局、中山市城乡规划局的复函内容不服，可另循其他法律途径解决。三、关于翠亨宾馆公司主张本院委托评估的财产中有11项房产：1.××号、2.第XX号、3.第27××16号、4.第27××15号、5.第XX号、6.第27××35号、7.第X号、8.第27XX号、9.第27××33号、10.第2X号、11.第2X号不属本案抵押物，不应拍卖处理的主张，上述11处房产中，第1处房产属（2002）中中经初第78号民事判决认定的本案债权人享有优先受权权的抵押物；第3、4、6、9等4处房产本院未予评估拍卖处理；第2、5、7、8、10、11等6处房产原属中山市翠亨宾馆名下房产，（2002）中中经初第78号民事判决认定该资产由国浩公司承接，本案在执行中拍卖处理被执行人国浩公司名下财产并无不当。四、关于翠亨宾馆公司主张评估、拍卖中存在的问题，1.翠亨宾馆公司主张本案执行中未按照《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第五条、第九条的规定，由双方当事人协商确定评估机构、亦未通知其到场选定评估、拍卖机构，上述规定系最高人民法院公布于2009年11月20日起施行的司法解释，根据其后最高人民法院公布于2012年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第三条“人民法院采用随机方式确定评估、拍卖机构”的规定，在选择确定评估、拍卖机构方面，已经取消了当事人协商的做法，而一律由人民法院采用随机方式选定。本案执行中通过摇珠的方式随机选择确定评估、拍卖机构时，有本院纪检监察部门和申请执行人现场监督、拍卖机构代表现场参与，能够实现监督的目的，在没有证据表明随机选定的过程本身存在问题的情况下，当事人是否到场不影响评估、拍卖机构的选定和评估、拍卖活动的有效性。2.本案评估报告系公开摇珠选定的两家评估公司共同出具，翠亨宾馆公司主张评估报告中仅有一家公司署名不符合事实。3.关于翠亨宾馆公司主张未通知被执行人到场进行现场勘验的问题，本案对标的物进行现场勘验时，摇珠选定的两家评估公司、翠亨村村委会、翠亨派出所、石岐公证处、市国土资源局、市人民检察院等单位均派人到场，国浩公司法定代表人徐远雄亦到场并在清点签到表上签名，勘验过程公开透明。4.关于翠亨宾馆公司主张其未收到评估机构的估价、评估报告的初稿，剥夺了其对报告初稿的异议权的问题，该主张无法律依据，本院不予支持。5.关于翠亨宾馆公司对评估报告内容和结果所提异议，执行中被执行人国浩公司已提出相同异议，由于对标的物进行评估涉及专业领域的问题，本院执行中将国浩公司对评估结论提出的异议交由评估机构进行解释说明，评估机构作出的书面答复已经充分回应了被执行人对评估报告内容和结果的各项意见，且标的物的价值最终由市场决定，对翠亨宾馆公司该异议理由，本院不予支持。6.关于翠亨宾馆公司所提法院委托评估后三年才作出评估报告的问题，该事实不影响评估和评估报告的有效性。五、翠亨宾馆公司主张由于徐远雄为该公司顺位及唯一的法定代表人，送达本案相关材料和文书应向徐远雄送达，该主张不符合事实，徐远雄并非该公司工商登记的法定代表人。六、关于翠亨宾馆公司主张本案（2012）中中法执恢字第23号执行裁定已裁定终结本次执行程序，本院其后作出执行行为与该裁定矛盾的问题，上述裁定中已说明终结本次执行程序是由于被执行人的主要财产是涉及划拨土地的房地产，需与中山市人民政府协调而暂无法处理，本案后与中山市人民政府协调后处理标的物与终结本次执行裁定并无矛盾。七、关于翠亨宾馆公司其一直同意还债，不应拍卖标的物的主张，无事实依据，本院不予支持。 综上，翠亨宾馆公司的异议理由均不成立，翠亨宾馆公司请求撤销将国浩公司被列为被执行人、撤销本案拍卖、案件终结本次执行等请求无事实或法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下： 驳回中山市翠亨宾馆有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。 审判长 赵 娟 审判员 徐志荣 审判员 李油欢 二〇一七年四月二十五日 书记员 伍柳青