云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2801民初120号原告：刘美红，女，1974年10月18日出生，汉族，住景洪市。委托诉讼代理人：冯思睿，系云南隆云律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨娟，系云南滇东北律师事务所律师。被告：西双版纳非霖酒店管理有限责任公司，住所地：景洪市民航路23号中国银行7楼。统一社会信用代码/注册号：91532800056978091N。法定代表人：李勇，职务：执行董事。第三人：景洪汇翔大酒店，住所地：景洪市勐海路（泼水广场斜对面）。主要负责人：张翔，职务：经营者。委托诉讼代理人：李俊蓉，系云南方向律师事务所律师。第三人：张翔，男，1973年7月1日出生，汉族，系景洪汇翔大酒店经营者。委托诉讼代理人：黄璟，系云南方向律师事务所律师。原告刘美红与被告西双版纳非霖酒店管理有限责任公司（以下简称版纳非霖酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘美红委托诉讼代理人冯思睿、杨娟、第三人景洪汇翔大酒店委托诉讼代理人李俊蓉、第三人张翔委托诉讼代理人黄璟到庭参加诉讼，被告版纳非霖酒店公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘美红向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《非霖公馆业主房屋托管合同》；2、判令被告向原告支付2015年度的委托经营管理物业的收益费逾期违约金（依37329元按每月2%标准计算，自2015年3月31日至2015年4月），逾期违约金1493元；3、判令被告向原告支付2016年度的委托经营管理物业的收益费37329元及逾期违约金（依37329元按每月2%标准计算，自2016年3月31日起算至委托经营管理物业的收益费付清之日止，截至2016年11月30日，逾期违约金5973元），共计43302元；4、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告刘美红申请景洪汇翔大酒店、张翔作为第三人参加本案诉讼，本院于2017年2月21日通知景洪汇翔大酒店、张翔作为第三人参加本案诉讼，同时原告刘美红向本院提出诉讼请求：判令第三人返还房屋。事实和理由：2014年1月10日，原、被告签订《非霖公馆业主房屋托管合同》，约定原告将位于景洪市非霖公馆的X栋X楼X室（面积68.62平方米）交由被告托管，该房作为出租酒店公寓使用，托管期限为10年，自2014年3月1日始至2024年2月28日止。本合同生效后，无论盈亏，被告都应于每年度3月31日前按照《商品房购销合同》房屋价款的8%（含税）37329元的标准向原告支付委托经营管理物业的收益。托管期间完全托管收益按每12个月支付一次。被告每满12个月向原告支付后12个月的完全托管收益。被告逾期向原告支付该物业收益，每天应按应付但未付部分的0.1%支付违约金。原告将房屋交付被告使用。2015年3月31日后，被告以各种理由拖欠原告委托经营管理物业的收益费及逾期违约金，经原告多次催要下，被告于2015年5月将2015年的委托经营管理物业的收益费支付原告，但2015年的逾期违约金和2016年度的委托经营管理物业的收益费至今未支付。经原告多次催告后，被告均未按照合同约定履行给付义务，被告的行为严重违反了合同约定。另，被告与原告签订合同后，于2013年8月6日与第三人张翔签订了《非霖公馆出租承包协议》，将原告的房屋出租承包给第三人张翔作为经营景洪汇翔大酒店使用。现该房屋一直由该酒店使用，因被告未按时支付托管费，导致原告诉请解除与被告签订的《非霖公馆业主房屋托管合同》，第三人有义务返还房屋。为此，提起诉讼，请求人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告版纳非霖酒店公司未到庭亦未作答辩。第三人景洪汇翔大酒店、张翔述称，一是第三人与本案无关；二是第三人已将租金全部支付给了被告；三是根据合同的相对性原则，本案与第三人无关。因此，应驳回原告要求第三人返还房屋的诉请。原告刘美红及第三人景洪汇翔大酒店、张翔围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告版纳非霖酒店公司经送达举证通知和开庭传票，被告版纳非霖酒店公司未提交证据和未到庭参加诉讼进行质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月10日，原、被告订立《非霖公馆业主房屋托管合同》，合同约定：原告刘美红将其所有的位于景洪市非霖公馆的X栋X楼X室（面积68.62平方米）交由被告版纳非霖酒店公司托管，该房作为出租酒店公寓使用，托管期限为10年，自2014年3月1日始至2024年2月28日止。本合同生效后，无论盈亏，被告版纳非霖酒店公司都应于每年度3月31日前按照《商品房购销合同》房屋价款的8%（含税）37329元的标准向原告刘美红支付委托经营管理物业的收益。托管期间完全托管收益按每12个月支付一次。被告版纳非霖酒店公司每满12个月向原告刘美红支付后12个月的完全托管收益。被告版纳非霖酒店公司逾期向原告刘美红支付该物业收益，每天应按应付但未付部分的0.1%支付违约金。在托管期间，该房屋之租赁权、经营权、使用权、收益权归被告版纳非霖酒店公司，原告刘美红不得干预。被告版纳非霖酒店公司有权直接以自己名义与承租人签订租赁合同并收取租金，原告刘美红在收到被告版纳非霖酒店公司书面通知后有义务配合出具同意被告版纳非霖酒店公司以其名义出租并负责履行合同、承担权利义务的相关文件。托管物业为商业用途，被告版纳非霖酒店公司可自行经营也可以被告版纳非霖酒店公司名义出租，被告版纳非霖酒店公司出租的期限在托管期内无需原告刘美红另行同意，原告刘美红不得干涉被告版纳非霖酒店公司或承租人，原告刘美红不得以任何方式及行为对被告版纳非霖酒店公司及承租人的经营管理行为进行干涉。另，原、被告双方对合同其他事项进行了约定。合同订立后，原告刘美红将房屋交付被告版纳非霖酒店公司使用。被告版纳非霖酒店公司于2015年5月将2015年的委托经营管理物业的收益费支付给原告刘美红，但2015年的逾期违约金和2016年的委托经营管理物业的收益费至今未支付。另查明，2013年8月6日，被告版纳非霖酒店公司与第三人张翔和西双版纳汇翔投资有限公司（已于2012年11月21日注销）订立《非霖公馆出租承包协议》，协议约定：被告版纳非霖酒店公司将位于景洪市勐海路（泼水广场斜对面）“非霖公馆”3至13楼所有房间（其中包括原告刘美红的X栋X楼X室）及“非霖公馆”背后的占地“300平方米附属楼”承包给第三人张翔改造为酒店使用，期限为10年，即2014年3月31日至2024年3月31日止，其中2013年3月31日至2014年3月31日为酒店装修期，装修期免租。酒店的300平方米附属楼前4年免租金，4年期满后（即自2018年3月31日后）另行商订承包合同。前4年每年租金250万元，于每年的3月20日前支付，后6年每年承包租金500万元，即2018年3月31日至2024年3月31日止。承租该酒店的经营及策划权利归第三人张翔，并自主承担风险，被告版纳非霖酒店公司无权干预。另，双方对合同其他事项进行了约定。协议订立后，被告版纳非霖酒店公司将位于景洪市勐海路（泼水广场斜对面）“非霖公馆”3至13楼所有房间（包括原告刘美红的X栋X楼X室）及“非霖公馆”背后的占地“300平方米附属楼”交付第三人张翔，第三人张翔进行改造作为经营酒店使用，该酒店登记字号为第三人景洪汇翔大酒店（经营者为第三人张翔的个体工商户）。现第三人景洪汇翔大酒店、张翔经营、管理、使用上述房屋至今，并已按与被告版纳非霖酒店公司订立《非霖公馆出租承包协议》的约定向被告版纳非霖酒店公司支付了相应租金。本院认为，本案适用法律争议焦点：一是原、被告及被告版纳非霖酒店公司与第三人张翔民事法律关系的确定问题，即是否是房屋租赁合同法律关系（房屋租赁合同法律关系中的本租和转租问题）；二是原告刘美红要求解除与被告版纳非霖酒店公司订立的《非霖公馆业主房屋托管合同》诉请是否符合法定解除条件；三是原告刘美红要求第三人景洪汇翔大酒店、张翔返还房屋的诉请是否符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”。该法第二百二十四条第一款的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”。本案中，原、被告订立的《非霖公馆业主房屋托管合同》约定的主要内容包含的民事法律关系要素内容为原告刘美红有义务按约定将其所有的房屋交付被告版纳非霖酒店公司托管（使用、收益），并有权利按约定向被告版纳非霖酒店公司收取委托经营管理物业的收益费(租金)。被告版纳非霖酒店公司有义务按约定向原告刘美红支付委托经营管理物业的收益费（租金），并有权利按约定对该房屋托管（使用、收益）。原、被告订立的《非霖公馆业主房屋托管合同》约定的主要内容符合合同法规定的租赁合同法律关系特征。因此，原、被告双方的民事法律关系应确定为房屋租赁合同法律关系（本租）。同理，被告版纳非霖酒店公司依据与原告刘美红订立的《非霖公馆业主房屋托管合同》和与第三人张翔订立的《非霖公馆出租承包协议》将原告刘美红所有的房屋交付第三人张翔使用、收益，所产生的民事法律关系也应确定为房屋租赁合同法律关系（转租）。原、被告订立的《非霖公馆业主房屋托管合同》和被告版纳非霖酒店公司与第三人张翔订立《非霖公馆出租承包协议》，是双方真实意思表示且未违反法律效力性强制规定，系合法有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”。该法第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”。该法第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……。”。该法第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”。本案中，被告版纳非霖酒店公司至今未按合同的约定向原告刘美红支付2016年房屋租金，已根本性违约，致使原告刘美红不能实现合同目的。原告刘美红要求解除与被告版纳非霖酒店公司订立的《非霖公馆业主房屋托管合同》的诉请，符合法律规定和本案事实，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”。该法第一百一十四条第一款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”。该条第三款的规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”。该法第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……。”。本案中，被告版纳非霖酒店公司向原告刘美红迟延履行支付了2015年房屋租金和至今未履行支付2016年房屋租金，应承担违约责任。原告刘美红要求被告版纳非霖酒店公司支付2015年租金逾期违约金和2016年房屋租金及逾期违约金的诉请，符合法律规定和本案事实，应予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，加倍支付迟延履行期间的债务利息。因此，原告刘美红要求被告版纳非霖酒店公司支付2016年租金逾期违约金的诉请表述不规范，应调整为自2016年3月31日起以本金37329元为基数每月按2%（该计算标准在合同约定的每天应按应付但未付部分的0.1%支付违约金范围内）计算至本判决确定的履行期限届满之日止支付逾期违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”。本案中，被告版纳非霖酒店公司依据与原告刘美红订立的《非霖公馆业主房屋托管合同》的约定将所承租的原告刘美红所有的房屋转租给第三人张翔，并由第三人张翔作为经营者登记字号为第三人景洪汇翔大酒店的个体工商户对该房屋进行改造作为酒店使用、收益。被告版纳非霖酒店公司在履行本租合同中，因未按本租合同约定履行支付租金义务，导致原告刘美红要求解除本租合同。同时，在诉讼中，第三人景洪汇翔大酒店、张翔对原告刘美红本租合同解除权未提出抗辩。本租合同解除后，被告版纳非霖酒店公司有义务返还原告刘美红所有的房屋，但现因第三人景洪汇翔大酒店、张翔依据与被告版纳非霖酒店公司订立的转租合同而占有该房屋，且占有该房屋是在原、被告订立的本租合同基础上，本租合同解除后，作为次承租人的第三人景洪汇翔大酒店、张翔占有该房屋已无法律原因，应当予以返还。原告刘美红要求第三人景洪汇翔大酒店、张翔返还房屋的诉请，符合法律规定和本案事实，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告刘美红与被告西双版纳非霖酒店管理有限责任公司订立的《非霖公馆业主房屋托管合同》；二、被告西双版纳非霖酒店管理有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘美红支付2015年房屋租金逾期违约金1493元；三、被告西双版纳非霖酒店管理有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘美红支付2016年房屋租金37329元；四、被告西双版纳非霖酒店管理有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘美红自2016年3月31日起以本金37329元为基数每月按2%计算至本判决确定的履行期限届满之日止支付2016年房屋租金逾期违约金；五、第三人景洪汇翔大酒店、张翔于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告刘美红返还位于景洪市勐海路（泼水广场斜对面）非霖公馆X栋X楼X室（面积68.62平方米）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费920元，减半收取460元，由被告西双版纳非霖酒店管理有限责任公司负担，并由被告西双版纳非霖酒店管理有限责任公司向原告刘美红径付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  雷卫东二〇一七年四月五日书记员  彭 荟