陕西省城固县人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0722民初1080号原告王甲，男，住陕西省汉中市。委托代理人王乙，女，住陕西省汉中市。委托代理人马海英，系陕西达聪律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告朱某，男，住陕西省汉中市。委托代理人张某，女，住陕西省汉中市。委托代理人陈辉，城固县“148”法律服务所法律服务工作者，代理权限为一般授权。被告胡某，男，住陕西省汉中市。委托代理人刘军，陕西时代潮律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告城固县安居物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）住所地：城固县东环一路南段7号法定代表人：魏军。委托代理人白某某，女，系该公司职工，委托代理权限为一般授权代理。委托代理人张某，女，系该公司职工，委托代理权限为一般授权代理。委托代理人梁勇，系被告公司法律顾问，代理权限为特别授权代理。原告王甲诉被告朱某、胡某、城固县安居物业管理有限责任公司财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，依法公开开庭进行了审理。原告委托代理人王乙、马海英，被告朱某委托代理人张某、陈辉，被告胡某及其委托代理人刘军，被告城固县安居物业管理有限责任公司委托代理人梁勇、白某某、张某到庭参加了诉讼，原告王甲、被告朱某、被告城固县安居物业管理有限责任公司法定代表人魏军未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王甲诉称，2011年3月24日原告购买城固县某某某某小区住房D楼1单元602室住房一套。2013年1月1日城固县安居物业管理有限责任公司与我签订了《物业管理服务合同》。2013年下半年原告对该住房进行了装修。2016年4月6日深夜，物业管理员电话告知原告，说原告家房屋严重漏水，已依次渗漏至楼下502室和402室，崔原告赶紧回家开门查看漏水原因。2016年4月7日中午原告家亲戚赶去小区，在物业管理员和502室业主陪同下打开原告602室的房门，发现房间地面积满水，天花板上还在继续漏水，家里很多物品被寖泡，受损很严重，物业管理员和502室业主便动手清理了房子里的水，将地毯、床垫、被褥等物品揭下晒在阳台等处，并拍照存证。后经调查核实，物业工作人员确定本次漏水的原因系202室业主家太阳能管道漏水造成。2016年4月12日上午，原告所在单元楼顶上又出现了大量积水。物业管理员排查后，确定本次积水是由于402室业主家的太阳能水管漏水。402室业主随后找人修好了被损坏的管子。事故发生后，被告相互推诿责任，物业公司未尽到管护责任。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求判令三被告向原告连带赔偿因房屋漏水造成的财产损失58000元；本案诉讼费由被告承担。原告为证明其主张，向法庭提交了以下五组证据：第一组证据：原告王甲、王甲女儿王乙身份证复印件，证明原告及其诉讼代理人的身份信息。第二组证据：原告商品房买卖合同和与物业公司签订的物业服务合同各一份，证明原告王甲购买了房屋，曾经装修过，并且入住了，以及王甲与城固县安居物业公司签订有物业服务合同的事实。第三组证据：5楼业主王甲父亲王乙的书面陈述材料一份；城固县房管局给城固县信访局的回复一份；城固县安居物业管理有限责任公司出具给城固县房管局物业科的情况说明一份；城固县安居物业管理有限责任公司出具的证明一份；2016年4月11日、12日21日在楼顶拍摄的照片6张。上述证据证明第一次漏水是202室装修导致的，第二次漏水是402业主水管漏水造成的，另房管局回复内容称近期未有下雨现象，太阳能水管皆在房顶盖下面安装，排除房屋质量问题造成漏水。第四组证据：照片34张，证明原告室内因漏水造成损失的事实。第五组证据：陕西博彤价格评估有限公司评估报告一份、评估费5000元的发票一张。证明原告住房财产遭受损失为31294.45元，以及原告支付评估费5000元的事实。第六组证据:原告购买灯具花费2180元的发票，以及房屋遭受漏水后为取证拍照支出的费用630元的票据，原告从打工地回家无法入住，住旅店100元，以及租房产生的1000元费用票据，总计费用3910元。第七组证据：2016年4月13日拍摄的照片和视频，证明2016年4月13日原告家柜子上有正在滴落的水珠，被告胡某家水管漏水给原告家造成损失。被告朱某辩称，因房屋漏水导致原告遭受财产损失是事实，但被告装修房屋仅使用了2.5吨水，不可能给原告造成损失，且水源从何而来不是本案的争议焦点，焦点是房屋为什么会漏水，这显然是房屋质量的问题，故原告损失与被告没有任何关系，被告不承担任何责任。被告朱某没有提交证据。被告胡某辩称，原告房屋漏水遭受财产损失是事实，2016年4月12日发现被告家太阳能漏水也是事实，但2016年4月6日漏水是被告发现的，被告通知的物业公司，才使得原告的损失得以减少，被告室内也因漏水遭受损失2000多元。被告的太阳能是被人为破坏造成的，为此曾向公安机关报过警。另被告家太阳能漏水至多2个多小时300斤水，不可能给原告造成损失，故被告不应向原告承担赔偿责任。被告胡某为证明其主张，向法庭提交了以下证据：1、被告胡某身份证复印件一份，证明被告身份信息。2、更换被破坏水管的实物和照片二张，证明被告胡某的水管漏水是人为用锐器破坏，被告也遭受了损失。3、第一次发现漏水后被告胡某家天花板照片，证明被告胡某也是受害者，且被告发现漏水并向物业报告，使五、六楼损失降到了最低。4、2016年4月12日城固县三里桥派出所接处警登记表一份，证明被告发现漏水后和二楼、五楼、六楼业主以及物业公司共同报警的事实。5、调查龙某的调查笔录一份，证明2016年4月12日龙某维修被告被破坏的水管，且在维修时没有上水；另证明被告的水管是被人为用锐器破坏的。6、胡某太阳能水器产品型号系HEA20D，容量为165L，不会自动上水，即使水管被破坏漏水也不会造成五、六楼的损失。7、调查城固县安居物业管理有限公司职工齐辉富的调查笔录一份，证明2016年4月7日发现二楼住户太阳能预留水管漏水，之后几天再未发现漏水，2016年4月12日经住户反映发现胡某家太阳能水管漏水的事实。8、调查城固县安居物业管理有限公司职工徐永生的调查笔录一份，证明2016年4月6日胡某反映五楼在漏水，徐永生和齐辉富就将一单元的水闸关了，4月7日经查看发现二楼住户太阳能预留水管漏水，当天胡某家水管没有漏水。2016年4月12日将楼顶通道锁上。并证明2016年3月二楼业主就已经在装修。9、通话记录单一份，证明2016年4月12日10点30分接到通知，发现四楼太阳能漏水。被告城固县安居物业管理有限责任公司辩称，被告在物业管理中尽到了相应的管理职责，在被告朱某房屋装修时已告知相关注意事项，漏水管道系业主水表后自有部分，在漏水纠纷发生后，也组织协调过多次，另房屋漏水的原因有多方面，因房屋质量和装修都可能导致漏水，且2016年1月1日之后原告再未向物业公司缴纳过物业费，原、被告不存在物业服务合同关系，故被告物业公司不承担赔偿责任。被告城固县安居物业管理有限责任公司为证明其主张，向法庭提交以下证据：1、城固县安居物业管理有限责任公司营业执照、收费许可证、企业法人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，证明被告法人资格和法定代表人身份情况。2、城固县安居物业管理有限责任公司服务合同、原告物业收费凭据，证明原告物业费交至2015年12月31日，之后原被告双方不存在物业服务合同关系。3、住宅装修告知书、照片6张，证明物业公司有完善的管理制度，并告知了业主装修注意事项。经本院对原、被告证据进行审查，被告朱某、胡某和物业公司对原告提交的第一、第二组证据均表示无异议，本院予以确认。第三组证据中《王乙的陈述》系原告给房管局的情况反映，《城固县安居物业管理有限责任公司出具给城固县房管局物业科的情况说明》、《城固县房管局给城固县信访局的回复》均系事发后相关单位个人出具的原始材料，来源合法、内容真实，且与原告王甲、被告城固县安居物业管理有限责任公司、被告胡某的陈述以及被告胡某提交的龙某、齐辉富和徐永生的调查笔录内容相互印证，本院已予以确认。原告因房屋漏水造成财产损失的价格评估报告和评估费发票来源合法、内容真实，与本案具有关联性本院予以确认。原告第五组证据中取证拍照、复印产生相关费用票据，非正式发票，不能确定的真实性，故本院不予认定。原告提交其购买灯具的费用票据亦非正式发票，形式要件不合法，本院不予确认。被告胡某仁才提交的身份证、更换的水管和照片、接处警记录、龙某证言内容、齐辉富、徐永生调查笔录来源合法、内容真实，本院予以确认，对热水器产品说明和通话记录因无法证明待证事实，本院不予采信。被告物业公司的营业执照、收费许可证、企业法人身份证明、法定代表人身份证、物业服务合同、物业收费凭据、住宅装修告知书的照片经质证，来源合法、内容真实，本院予以确认，但物业收费凭据、装修告知书无法证实其是否尽到相应的合同义务，达不到其证明目的，本院不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王甲、被告朱某、胡某同住陕西省城固县某某某某小区D栋楼一单元，王甲系602室业主，朱某系202室业主，胡某系402室业主。2013年1月1日原告王甲与城固县安居物业管理有限责任公司签订了无固定期限物业管理服务合同，合同约定“物业公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；定期对公用设施设备进行巡视，并有巡视记录。”2013年下半年原告对602室进行了装修，2014年11月原告家人外出打工，期间没人居住使用。被告朱某2016年2月26日到物业公司办理202室装修手续，2月27日开始装修房屋，2016年5月14日装修结束，5月25日办理退还装修垃圾清理保证金。2016年4月6日23时许被告胡某向物业公司反映自家楼顶在漏水,当晚物业公司管理人员联系了502和602业主，并查看了502室内漏水情况，同时物业管理人员关闭了D栋楼一单元各住户的水阀开关。2016年4月7日早上物业管理人员同502室业主亲属到楼顶察看，发现楼顶防热层下从东向西第二根太阳能水管有渗水现象，该水管系被告朱某家安装的太阳能水管，当天12:00时许602室业主亲属赶来小区打开房门，发现602室楼顶在渗水、客厅、卧室地面都是湿的。在清理完积水后的几天时间内，D栋楼楼顶再没有发现渗水和积水现象。2016年4月12日10:00时许有人反映D栋楼楼顶漏了好多水，漏水点找到了，物业管理人员和被告胡某上楼顶察看，发现402室业主胡某家太阳能水管在漏水，后经水电工检查，太阳能水管上有个小洞，当场对漏水水管进行了修理更换，并清理楼顶积水。2016年4月12日12:40分被告胡某向城固县公安局三里桥派出所报警称其太阳能水管有人为破坏痕迹。本案在审理中，原告申请对漏水遭受财产损失进行鉴定，汉中市中级人民法院依法委托陕西博彤价格评估有限公司对原告因房屋漏水造成财产损失价格进行评估，2016年11月5日该公司作出价格评估报告，评估结论为：价格评估总价格为人民币31294.45元。被告胡某申请其太阳能水管漏水给原告造成损害成因以及损害程度和与被告朱某应承担责任比例进行鉴定，后因没有相关鉴定机构，汉中市中级人民法院作退案处理。本院认为,侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案争议焦点为602室房屋财产因漏水遭受损失的水源来自何处？关于争议焦点水源来自何处，本案被告朱某以自己未接通太阳能上水管以及装修只用了2.5吨水的事实否认202室水管漏水的事实，但并未提交证据支持其主张。根据原告提交的《王乙的陈述》、《城固县安居物业管理有限责任公司出具给城固县房管局物业科的情况说明》、《城固县房管局给城固县信访局的回复》、被告城固县安居物业管理有限责任公司、被告胡某的陈述以及被告胡某提交的徐永生和齐辉富的调查笔录证据均证实2016年4月6日发现的D楼一单元402室、502室和602室房屋漏水，2016年4月7日发现202室楼顶预留太阳能水管渗水，再结合202室太阳能水管漏水时段该单元仅有202室装修用水，以及402室住户生活用水的情形，根据民事案件优势证据原则，本院认定202室太阳能预留水管渗水是2016年4月7日前导致D楼一单元402室、502室、602室自上而下漏水的原因。被告胡某辩称402室漏水最多两个小时，不可能给602室造成损失，但亦未提交证据支持其主张。根据原告提交的2016年4月13日录制的视频显示602室在2016年4月13日室内柜子上有有水滴滴落的情形，故本院认为2016年4月12日发现的402室太阳能水管漏水会加重602室财产的损失。被告朱某和胡某虽坚持认为602室因房屋漏水造成的损失与各自均不存在因果关系，但并未提供相应证据予以佐证，故本院根据审查认定的证据有无证明力，以及证明力大小，依法确定602室因房屋漏水造成的损失与202室和402室楼顶各自太阳能水管漏水之间存在因果关系。另被告物业公司2013年1月1日与原告签订了物业服务合同，虽原告物业管理费交至2015年12月31日，但原、被告并没有约定合同期限，应视为无固定期限合同，且双方亦没有解除物业服务合同，被告物业公司应按照合同约定积极履行“对房屋共用部位进行维护、管理，定期对公用设施设备进行巡视”的义务。考虑到砖混结构渗漏较缓慢，本案中2016年4月6日发现的漏水已经自上而下从602室漏至402室的情况，足以说明城固县安居物业管理有限责任公司并没有尽到巡视义务，从而导致原告损失的进一步扩大，且庭审中被告城固县安居物业管理有限责任公司亦未提供书面巡视记录，故其应承担相应的违约损害赔偿责任。综上，原告要求由三被告赔偿因房屋漏水造成财产损失的请求，于法有据，本院予以支持。被告朱某在装修房屋期间其房顶太阳能水管漏水，且从六楼逐层渗漏到四楼，是原告财产遭受损失的主要原因，对此，本院酌情确认被告朱某对原告的财产损失承担70%的责任。之后被告胡某太阳能水管漏水，并渗漏到原告室内，扩大了原告财产损失程度，结合原告住宅房屋系顶层,遭受损失较严重的实际情况，被告胡某应承担20%的责任。被告物业公司对业主住房共用部位未尽到相应的巡视管理义务，应承担10%的责任。原告要求由被告赔偿房屋财产损失费31294.45元已经评估部门出具工程造价鉴定报告，本院对该损失费用予以确认。原告要求对没有进行价值评估的灯具，按购买时的价格2180元由被告进行赔偿，因原告没有提交证据证明灯具是否损坏，是否需修理、更新，以及受损价值，故对原告该损失费用的计算，不予确认。原告提交的取证拍照支出费用证据因无交款人，无法证明与本案的关联性，故对该费用不予确认。原告提交的住宿费和租房费用票据并非系原告支出的相关费用，对此费用亦不予确认。原告因鉴定支出的5000元费用，有相关正式发票，该费用予以确认。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、由被告朱某赔偿原告王甲财产损失费31294.45元的70%，即21906.11元。二、由被告胡某赔偿原告王甲财产损失费31294.45元的20%，即6258.89元。三、由被告物业公司赔偿原告王甲财产损失31294.45元的10%，即3129.45元。四、驳回原告王甲其他诉讼请求。上述金钱给付内容，限本判决书生效之日起十日内履行清结。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费5000元，案件受理费1195元，两项合计6195元，由被告朱某承担4336.5元，由被告胡某承担1239元，由被告物业公司承担619.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。审 判 长  张 晓代理审判员  邵万红人民陪审员  罗金凤二〇一七年四月六日书 记 员  范建锋