福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽05民终5992号 上诉人（原审被告）：泉州市煌华建设有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区东街4区5幢204号。 法定代表人：陈琼英，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：柯双木，福建志立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯曾国，福建志立律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘淑聪，男，1962年12月8日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被上诉人（原审原告）：陈琼瑜，女，1972年1月15日出生，汉族，住址同上。 上诉人泉州市煌华建设有限公司（以下简称煌华公司）因与被上诉人刘淑聪、陈琼瑜商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2015）丰民初字第6781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 煌华公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回刘淑聪、陈琼瑜的诉讼请求。事实和理由：一审将未能及时办证的责任全部归责于煌华公司，认定事实错误。本案未能及时办证有一部分是因为政府当初未出台相关文件造成的，不可归咎于煌华公司。刘淑聪、陈琼瑜怠于行使自己的权利，没有向煌华公司主张协助办证，也没有向政府有关部门反映投诉，更没有提起诉讼，也没有提供相关办证所需的材料，对于未能及时办证也存在一定过错。涉案楼盘虽存在超容积率的情况，但因当时政策未出台，即便煌华公司补办相关手续后也是不能办理的。超容积率只是涉案房产未能及时办证的一个因素，但不是全部因素。煌华公司已于2014年3月3日向国土部门提出申请，不存在怠于履行义务的情形。国土部门的复函只是表明未能办证的一个因素，但不能作为本案定案的唯一证据。煌华公司在2006年协助刘淑聪、陈琼瑜办理了房屋所有权证后，未能及时办理国有土地使用证，刘淑聪、陈琼瑜就已经知道自己的权利受到侵害，但刘淑聪、陈琼瑜怠于行使自己的权利，直到2015年才起诉要求支付违约金，已经超过诉讼时效期间。退一步说，即便煌华公司要承担逾期协助办证的违约责任，也是部分责任，而不是全部责任。刘淑聪、陈琼瑜也应承担一部分责任。涉案房产因之前市政府未出台相关政策，导致部门未能收件办理，后来于2014年5月28日出台相关政策才可以办理，计算办证时间也应当自该文件出台后才开始计算。涉案房产当时的销售价格很低，且广大业主存在按揭贷款，款项未偿还前办理的房产证和土地证均需要暂押在银行，未办理土地证并不影响刘淑聪、陈琼瑜对房屋的使用，也并未对刘淑聪、陈琼瑜的经济利益造成损失。况且没有办理土地证也不影响刘淑聪、陈琼瑜对房产的转让。按照当前贷款利率计算违约金明显偏高，依法应予调整降低。 刘淑聪、陈琼瑜辩称，一审判决公平、合理，应予维持。 刘淑聪、陈琼瑜向一审法院起诉请求：1.煌华公司协助刘淑聪、陈琼瑜办理土地使用证的所有手续；2.煌华公司赔付刘淑聪、陈琼瑜自2013年11月20日至实际办理完成土地使用权证之日的违约金（以购房款172684元为基数，按中国人民银行同期同类的贷款利率计算）。 一审判决认定事实：2000年9月3日，刘淑聪、陈琼瑜与煌华公司签订《煌华商业大厦购房合同书》一份，约定刘淑聪、陈琼瑜向煌华公司购买址于泉州市丰泽区××路××大厦××号楼××号房屋，购房款为157149元。后双方于2000年12月29日签订《协议书》一份，约定刘淑聪、陈琼瑜向煌华公司购买泉州市丰泽区××路××大厦××号楼××号储藏间，价格为15535元，以上房款合计172684元。合同第十条有关产权登记的条款约定，刘淑聪、陈琼瑜在实际接收该商品房之后，在房地产产权登记机关规定的期限内将竣工验收合格的商品房向产权登记机关办理权属登记手续，煌华公司给予协助。现诉争商品房已交付使用，刘淑聪、陈琼瑜于2006年7月办理了诉争商品房的房屋所有权证，契税完税证中载明计税金额为169373元。2015年11月19日，刘淑聪、陈琼瑜诉至法院。煌华公司于2015年11月28日发布公告，告知诉争商品房已具备办理分割土地使用证的条件，由业主携带相关证件，煌华公司予以协助办理。本案审理过程中，一审法院就煌华公司递交申请丰泽区刺桐路煌华商业大厦项目分割土地使用权证的时间以及未被受理的具体原因等相关问题发函给泉州市国土资源局，该局函复法院：“煌华公司建设的煌华商业大厦位于丰泽区刺桐路东侧，土地证号列泉国用（2002）字第200194号，2014年3月3日申请办理该项目国有土地使用权分割登记时，经我局土地登记部门审核，超过合同批准容积率，需补办相关手续后方可办理土地使用权分割登记。煌华公司经完善相关手续后，2015年12月2日再次申请办理国有土地使用权分割登记，现已由我局土地登记部门受理并办结”。 一审法院认为，刘淑聪、陈琼瑜与煌华公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《购房合同书》为证，予以认定。按双方合同约定，煌华公司应于刘淑聪、陈琼瑜实际接收诉争商品房后，在房地产产权登记机关规定的期限内协助刘淑聪、陈琼瑜办理权属登记，现诉争商品房已交付刘淑聪、陈琼瑜使用，相应的房屋所有权证已于2006年7月实际取得，而根据泉州市国土资源局给法院的复函可证实，煌华公司于2015年12月2日将办理该项目国有土地使用权分割登记的完整材料提交土地登记部门，土地登记部门亦受理并办结了相关事宜，煌华公司已履行完毕协助刘淑聪、陈琼瑜办证的义务，刘淑聪、陈琼瑜要求煌华公司协助办理国有土地使用证的所有手续缺乏事实依据，不予支持。虽然煌华公司在2015年12月2日履行了协助办理国有土地使用证的义务，但根据合同关于办证事项的约定，煌华公司迟延履行协助办证义务已是客观事实。煌华公司辩称其于诉争商品房办理房屋所有权证之时即已提交申请办理国有土地使用证的材料给相关部门，由于诉争楼盘所处地段属于泉州市中心市区旧城改造拆迁安置房项目，即不可归咎于煌华公司的原因致使无法办理，煌华公司的上述辩解与客观事实相悖，且提供的证据无法证明其主张，煌华公司的抗辩理由缺乏依据，不予采信，其应当承担逾期协助办证的违约责任。由于合同未约定逾期协助办证的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，刘淑聪、陈琼瑜至2015年11月19日才提起本案诉讼向煌华公司主张该违约金，故2013年11月20日前应付的违约金已超过法定的诉讼时效而不予保护，煌华公司关于刘淑聪、陈琼瑜诉请的违约金已超过诉讼时效的辩解，予以部分采纳。煌华公司应以刘淑聪、陈琼瑜已付购房款169373元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2013年11月20日起至2015年12月2日止的逾期协助办证违约金给刘淑聪、陈琼瑜。煌华公司辩称刘淑聪、陈琼瑜主张的违约金标准过高，请求调整，但其并未举证证明违约金标准过份高于刘淑聪、陈琼瑜的实际损失，故该辩解缺乏事实依据，不予采信。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告泉州市煌华建设有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告刘淑聪、陈琼瑜以已付购房款169373元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计付自2013年11月20日起至2015年12月2日止的逾期协助办理址于泉州市丰泽区××路××大厦××号楼××号商品房及2、3、4号楼75号储藏间国有土地使用权证的违约金；二、驳回原告刘淑聪、陈琼瑜的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：煌华公司一审提供的证据及二审提供的《市政府用地规划定点联席会呈报件》均不能证明逾期办理涉案房屋国有土地使用证责任在于政府有关部门或刘淑聪、陈琼瑜，且泉州市国土资源局给法院的复函可以证明，煌华公司直至2014年3月3日才申请办理诉争商品房国有土地使用权分割登记，且系由于其自身存在超过合同批准容积率的原因被延迟至2015年12月2日才受理，故应认定本案逾期办理涉案房屋国有土地使用权登记系煌华公司的原因所致。一审判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，本案逾期办理涉案房屋国有土地使用权登记原因在于煌华公司超过合同批准容积率，直至于2015年12月2日才将办理涉案项目国有土地使用权分割登记的完整材料提交土地登记部门，煌华公司应当承担逾期协助办证的违约责任。煌华公司主张逾期办证政府有关部门及刘淑聪、陈琼瑜也有责任，缺乏事实依据，不予采纳。刘淑聪、陈琼瑜直至2015年11月19日才提起本案诉讼向煌华公司主张违约金，故2013年11月20日前应付的违约金已超过法定的诉讼时效期间，不予保护。一审判决煌华公司计付自2013年11月20日起至2015年12月2日止的逾期协助办证违约金是正确的。煌华公司提出刘淑聪、陈琼瑜主张的逾期协助办证违约金已全部超过诉讼时效期间，缺乏依据，不予采纳。煌华公司主张刘淑聪、陈琼瑜要求支付的违约金标准过高，请求调整，但其并未举证证明该违约金标准过份高于刘淑聪、陈琼瑜的实际损失，故对煌华公司的该主张亦不予采纳。 综上所述，煌华公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费750元，由泉州市煌华建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  林海峰 审 判 员  戴 强 代理审判员  张 萍 二〇一七年四月七日 书 记 员  杨凌珊