北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0112民初6083号原告:北京通和永利房屋信息咨询有限公司，住所地北京市通州区梨园镇刘老公庄(北泡塑料集团院内)。法定代表人:秦勇，经理。委托诉讼代理人:王永利，北京市易和律师事务所律师。委托诉讼代理人:霍佳佳，北京市易和律师事务所律师。被告:阳光财产保险股份有限公司，住所地北京市通州区永顺镇商通大道1号院2号楼三层。法定代理人:李科，董事长。委托代理人:王形超，北京市普贤律师事务所律师。原告北京通和永利房屋信息咨询有限公司(以下简称通和公司)与被告阳光财产保险股份有限公司（以下简称保险公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李炎铎独任审理，公开开庭进行了审理。本案原告通和公司的委托诉讼代理人王永利、霍佳佳，被告保险公司的委托诉讼代理人王形超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告通和公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订《房租租赁合同书》；2、判令被告支付原告房屋租金3725000元；3、判令被告支付原告违约金7449983元；4、判令被告支付原告房屋装修改造折旧费用3522204元；5、被告支付原告拆除、运输、存放费用380000元；6、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告于2015年10月20日签订《房屋租赁合同书》，双方约定由被告租赁原告享有转租权的北京市通州区梨园镇刘老公庄房屋，并对租期、租金、违约责任等事宜作了明确约定。原告还在被告要求下，重新对该房屋进行了装修改造。2016年8月5日，被告在承租期限尚未届满、未与原告协商一致的情况下向原告发出《房屋租赁合同书》解除通知函，告知2016年10月19日起不再承租该房屋，但截至今日被告仍占据房屋，未对房屋进行交接。后原告于2017年1月23日向被告发出律师函，告知其腾空该房屋并办理交接手续，支付截至发函之日拖欠的房屋租金3725000元，违约金7095222元，原告发函至今未收到被告的任何回复。为了防止扩大损失，2017年2月17日原告与北京建峰建筑装饰工程有限公司签订合同，将被告在租赁场所内的办公桌位、空调进行拆除，封存了仓库，花费380000元。原告认为，涉案合同系双方真实意思表示，符合法律法规规定，合法有效，双方均应遵守履行，而被告单方面提前解除合同已构成违约，理应腾空房屋，并向原告支付拖欠租金，违约金及装修改造折旧费用，请法院支持原告全部诉讼请求。被告保险公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请求依法驳回其诉讼请求。同意解除双方租赁关系，但被告认为双方租赁合同已经于2016年10月19日解除，之前被告履行了通知义务，并给予原告合理的期限，针对原告诉求的房屋租金，缺乏事实与法律依据，首先被告于2016年8月通知了原告合同将于2016年10月19日解除，其次被告同时于2016年9月24日完成了全部的搬迁撤离工作，之后也配合原告完成了相应的交接工作，并未继续占用房屋。被告已经通过通知解除的方式给予原告合理期限的情况下解除了双方租赁合同，在合同中已经约定了违约责任的情形下，原告持续计算房屋租金缺乏依据。原告按照2017年调整之后的租金标准计算租金缺乏事实依据，因为双方合同已于2016年10月19日解除完毕。原告要求支付房屋装修、改造折旧费用缺乏法律依据，房屋院落及附属设施的装修维护系出资人为了达到合理的使用功能应尽的法定义务，其相应的支出应由其自己负担，双方租赁合同第4条第6项载明了需要原告承担的范围为租金等费用并不包括原告主张的装修等费用，其合同明确约定了未列明的项目由原告承担，原告的诉求，让被告承担缺乏法律依据及合同依据，原告主张的违约金标准，不正确又过高，请求法院予以调整，原告依据2017年租金计算违约金缺乏事实依据，因为双方合同已于2016年10月19日解除完毕，违约金的标准只能按照合同解除时计算，双方于2011年10月20日开始，就存在租赁关系，期间签署的三份租赁合同，前两份租赁合同违约金均为两个月的租金，两个月的租金作为违约金系房屋租赁合同违约责任的惯例，原告作为专业的房屋租赁机构，由原告提供的标准，违约金原告制订过高，已经达到了年租金的一半，被告仅同意支付2至3个月的租金作为违约金，请求法院结合惯例和一般标准予以调整。原告新增加的拆除运输、存放费用380000元缺乏依据，双方合同于2016年10月19日解除，被告已于2016年9月24日全部搬迁交接完毕，不存在原告所称拆除、运输、存放费用。被告在房屋租赁合同签订后支付了相应的800000元的押金，请求法院在被告承担相应的付款义务中将800000元押金内予以相应的抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方存在争议的证据，本院在如下事实认定中予以确认。一、涉及双方争议的合同条款。双方均认可，涉诉院落双方先后签订三份合同，涉案合同系第三次签订的合同。2015年10月20日，双方签订《房屋租赁合同书》，合同期限2015年10月20日至2019年4月19日止，租金每年进行一定幅度增加，房租押金为800000元。第六条约定，租金不包括物业管理服务费、水费、气费、电梯、中央空调等设备，自用电费，通信及卫星收视费等费用。房屋租赁税费等以及本条未列明的其他费用均由通和公司负担。第八条约定，保险公司如有违反合同约定义务，造成通和公司经济损失的，应全额赔偿。同时，通和公司有权单方面解除合同并没收押金并保留追索欠款及赔偿的权利。第九条约定，双方必须严格执行本合同的约定，如有一方违约，违约方应当向对方支付本合同约定下的六个月的租金作为违约金。此外，双方合同还约定了其他内容。二、合同履行情况。因涉案合同系续签，故在涉案合同签订时，涉诉场地一直由保险公司使用，在涉案合同签订后，保险公司先后共计缴纳了一年的租金14190444元，支付800000元押金。通和公司在此期间对涉案场地进行篮球场及地面拆除清理平整、屋面防水、吊顶维修、门窗维修更换、大门汽车蓝牙自动抬竿设备、停车位划线和外墙涂料、篮球场南墙涂鸦、修补地板砖、楼梯间及走道PVC地板、室外运动器材安装、雨棚铝塑板装饰、铁艺玻璃避风阁、砌花池墙、花池填土、花池绿化等施工，同时，购置安装六台电热高温机组。三个工程分别支付工程款900000元、1998980元和2580000元。2016年8月5日，保险公司向通和公司送达《解除通知函》，表示因保险公司经营情况变化，需要搬离涉诉场地，自2016年10月19日起，不再承租该职场，双方签订的租赁合同于当日起正式解除。2016年9月6日，通和公司向保险公司提出退租要求，包括：1、补偿续租后按保险公司要求对物业装修和改造费用3800000元；2、按照合同约定补偿通和公司下一次6个月租金7449983元；3、补交所欠水电暖气费用；4、腾退前补偿到位，签署解除合同；5、合理折价把空调和热水器设备留下，通和公司可继续使用；6、共同协商腾退方案，拟定拆除界线，确保安全及物业的完整。2016年9月28日，双方对场地内空调进行了数量统计；2016年10月，双方对场地内变压箱进行了过户变更。2017年1月23日，通和公司向保险公司邮寄送达律师函，该函件表示保险公司在收到律师函起三日内应腾空租赁房屋与通和公司办理交接手续，否则，视为放弃租赁房屋内物品所有权；保险公司应缴纳截止发函日期间的租金3725000元；保险公司支付通和公司违约金7095222元。否则，通和公司将采取法律手段追究保险公司责任。2017年2月15日，通和公司采取公证手段，对涉诉场地现场进行保全，根据公证材料显示，涉诉场地内有保险公司办公设施尚未搬离，包括桌子、椅子、办公隔断、柜子、空调等。2017年2月17日，通和公司雇佣第三方将上述设施办理涉诉场地存入仓库，支付了相关费用共计380000元。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的主张应当提供相应的证据予以证明，否则应当承担因举证不能的法律后果。根据庭审情况,双方争议涉及如下问题:1、关于合同解除涉及的问题。保险公司是否享有合同解除权。保险公司依据其向通和公司送达的解除通知函，认为涉案合同于2016年10月19日解除，但根据法律规定，合同解除方式包括法定解除、约定解除和协商解除，根据现有证据表明，保险公司无法证明其享有相应的法定、约定或协商解除权，因此保险公司不能单凭自己出具的解除通知函单方解除合同。合同解除时间问题。现双方均同意解除涉诉合同，对于合同解除问题不存争议，但对于解除时间双方无法协商一致，因保险公司无权单方解除合同，不能依照保险公司制作的解除通知函来认定合同解除时间。故应根据双方交接或达成合意的时间来认定解除时间。（1）从双方交接来看，保险公司认为在变压器更名和空调清点时双方已经交接完毕，但本案为租赁合同，租赁物系不动产，因此交接行为应以租赁标的物的交接为准，而从通和公司提交的公证书来看，涉诉场地内存有大量保险公司的物品，保险公司虽表示不再主张上述物品的所有权，但腾退清空租赁物，将租赁物完整交还出租人系合同解除后承租人的附随义务，保险公司并未履行该义务，因此不能依靠变压器更名和空调清点作为交接的依据；（2）从双方最终合意来看，在保险公司表达解除合同之后，只有在通和公司同意情况下，双方合同才能解除。现无法通过行为推断出通和公司同意了解除合同，从2016年9月6日通和公司给保险公司送达的《关于阳光保险公司提前退租的几点要求》来看，此时通和公司仍未同意双方解除合同；在2017年1月23日，通和公司送达的《律师函》来看，通和公司要求保险公司在律师函送达后三日内保险公司腾空，也就意味着通和公司在发函时同意解除合同，即2017年1月23日解除合同。2、保险公司是否构成违约。从合同解除问题来看，保险公司在未取得通和公司同意下，单方无故解除合同，违反了诚信原则，违背了全面履行合同的义务，故保险公司构成了违约。3、通和公司各项主张是否应予支持。现双方均同意解除合同，本院对此不持异议；在保险公司违约的情况下，其应该承担合同约定的违约责任，包括第八条第2款第（5）项没收押金和第九条给付六个月租金的违约金的违约责任，关于违约金租金计算标准，因合同系2017年1月23日解除，故应该以此时间的租金标准作为违约金计算标准，即每月租金1241663.83元，半年租金7449983元；关于通和公司主张的房屋租金，因合同在2017年1月23日解除，故保险公司应给付2016年10月20日至2017年1月22日的租金，共计94天，通和公司主张未超过本院核定数额，故按照通和公司主张数额3725000元计算；关于拆除运输存放费用，合同解除后，保险公司虽表示不再主张上述物品所有权，但保险公司负有腾空租赁物的义务，其未腾空的行为仍然违反了合同义务，现通和公司为避免损失扩大，自费清除上述费用造成的损失理应由保险公司负担，现该损失实际发生，故对于该笔费用本院予以支持；关于通和公司主张的房屋装修改造折旧费用，该笔费用共涉及三个工程，其中与北京意尚顺达建筑工程有限公司的工程系租赁物自身维护工程，本合同的解除不影响该工程继续利用，故该费用本院不予支持；对于北京隆回敏慧建筑装饰工程有限公司施工的工程，部分工程涉及专门为保险公司设计施工，现双方均不同意对工程折价进行鉴定，本院根据剩余租期、已使用时间和工程实际造价进行折算，同时考虑部分工程后续的利用价值，本院再予以扣减；对于电热高温机组设备，虽为供暖设备，但考虑到保险公司租赁涉诉厂房的使用特殊性，系作为网络服务中心使用，需要供热设备较特殊，该设备通和公司虽可以继续使用，但受下一位租户使用租赁物目的的限制，故对于该设备折价本院予以考虑;同时,通和公司和产权人北京北泡塑料集团有限公司租赁合同也将到期,该设备使用价值大大折损,故对于折价本院根据上述因素进行酌情确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告北京通和永利房屋信息咨询有限公司和被告阳光财产保险股份有限公司于2015年10月20日签订的《房屋租赁合同书》；二、被告阳光财产保险股份有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京通和永利房屋信息咨询有限公司房屋租金3725000元；三、被告阳光财产保险股份有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京通和永利房屋信息咨询有限公司违约金7449983元；四、被告阳光财产保险股份有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京通和永利房屋信息咨询有限公司房屋装修改造折旧费用976514.43元；五、被告阳光财产保险股份有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京通和永利房屋信息咨询有限公司拆除运输存放费用380000元；六、驳回原告北京通和永利房屋信息咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56132元，由被告阳光财产保险股份有限公司负担，于本判决生效之日起七日内给付原告北京通和永利房屋信息咨询有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李炎铎二〇一七年四月十日书记员  福明鑫