上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初161号原告：毛园园，女，1979年7月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：徐智强，上海市光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：周菁华，上海市光明律师事务所律师。被告：车泳仪，女，1985年7月28日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告毛园园与被告车泳仪房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐智强、周菁华，被告车泳仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毛园园向本院提出诉讼请求：判令被告支付延迟迁出户口违约金(按2981951.50元的日万分之五计算，自2016年10月13日起计算至户口实际迁出之日止)。诉讼过程中，原告将诉请中的“按2981951.50元的日万分之五计算”变更为“按273万元的日万分之五计算”。事实和理由：2015年11月13日，原、被告通过上海尚盛房地产经纪事务所(以下简称中介公司)居间，签订了上海市徐汇区天钥桥南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的《上海市房地产买卖合同》和《装修补偿协议》，约定由原告向被告购买系争房屋，总价为273万元，装修补贴为27万元，被告承诺在交房前将系争房屋内的所有户口迁出，否则按照逾期交付房屋的违约金约定承担违约责任。合同签订后，原告共向被告支付房款和装修补偿款共计109万元。后双方因系争房屋的履行诉至法院。在该案的审理中，原告代被告偿还了银行贷款本息1871951.50元，双方并达成调解协议，约定原告再支付被告2万元房款，购房款结清，被告配合原告办理系争房屋过户及交房手续。调解协议生效后，原告支付了被告2万元房款后，被告亦配合原告办理了系争房屋的过户手续，但迟迟不肯交房。后原告通过查询得知，系争房屋内尚有户口未迁出。据此，原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼。车泳仪辩称，被告委托中介公司介绍的代理人办理系争房屋的买卖事宜，与代理人约定不得与买家联系或达成约定。被告以为代理人已办妥，原告起诉后才知道纠纷发生，被告也是受害者。代理人称系争房屋内有户口原告是知晓的，所以原告才能以低价购得系争房屋。而且原告一直做房屋投资，了解买卖过程。系争房屋是2016年10月21日过户，原告现以10月14日为起算日不合理。被告目前处于哺乳期，无支付能力，原告主张的违约金过高，不同意承担该违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月11日，原、被告及中介公司签订《售房定金协议书》，约定：被告同意向原告出售系争房屋，总标的为300万元等，双方在该协议的备注中约定：被告于过户前迁出该房屋内的户口2015年11月13日，原、被告签订系争房屋的《上海市房地产买卖合同》一份，第二条约定：系争房屋的房地产转让价款共计273万元；第四条约定：被告于2015年12月31日前腾出房屋并通知原告进行验收交接，原告应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后，被告将房屋钥匙交付给原告为房屋转移占有的标志；第六条约定：2015年12月31日前，原、被告共同向房地产交易中心申请办理过户手续……;第十条第三款约定：被告未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及权利转移)给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付日的第二日起算至实际交付之日止……该合同补充条款(一)约定：被告承诺在交房之前将该房屋内户口全部迁出，否则，被告同意原告有权按本合同第十条第三款处理。附件三付款协议约定：2015年11月11日，原告支付被告购房款10万元；2015年11月13日之前，原告支付被告购房款60万元；2015年11月18日之前，原告支付被告购房款20万元；另190万元，具体时间以银行放款为准；2015年12月31日当天，原告支付被告房款1万元。同日，原、被告又签订《装修补偿协议》，约定：系争房屋的转让总价为300万元，双方同意买卖合同作价为273万元，27万元作为该房屋装修和房屋内原有设施补偿费；被告于2015年12月31日前将系争房屋的钥匙交给中介公司或原告。又查明：原、被告就系争房屋的履行发生争议，原告向本院提起诉讼，要求被告继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》，并协助原告办理系争房屋的交易过户手续，要求被告支付原告延迟交房的违约金99190元。经本院主持调解，双方达成调解协议，约定原、被告继续履行关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，被告于调解书生效之日起十日内协助原告办理系争房屋的交易过户手续，并将该房屋交付原告，原告于房屋过户当日支付被告房款2万元等。在本院(2016)沪0104民初23778号民事调解书中记载“上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。本调解协议经各方当事人在笔录上签名或者盖章，本院予以确认后即具有法律效力。”调解书的落款时间为2016年10月13日。2016年10月21日，原、被告办理系争房屋的《物业交接单》。该日，被告出具收到房款2万元的《房款收据》。2016年11月8日，原告取得系争房屋的《上海市房地产权证》，产权人登记为原告。再查明：案外人殷某某、陈某系母子关系，两人的户籍分别于1999年1月因分房、1999年10月因投靠亲属迁入系争房屋内。因案外人殷某某、陈某的户籍未从系争房屋内迁出，原告向本院提起诉讼。审理中，被告表示，案外人与其无关系，是其上家的上家，购房时户口已存在，现不能迁出。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效合同，双方当事人均应恪守。按照《上海市房地产买卖合同》的约定，被告应在交房之前将该房屋内户口全部迁出，否则，原告有权按本合同第十条第三款处理。鉴于双方约定被告于2015年12月31日前将系争房屋的钥匙交给中介公司或原告，故2015年12月31日为该房屋的约定交房时间，被告迁出系争房屋内户口的时间应在2015年12月31日之前。之后，由于双方因履约发生纠纷并致讼。在法院的主持调解下，原、被告双方达成了调解协议，其中约定被告于调解书生效之日起十日内协助原告办理系争房屋的交易过户手续，并将该房屋交付原告。且该调解书的生效时间为2016年10月13日，因此应认定原、被告对系争房屋的交房时间达成了新的合意，即交房时间为2016年10月23日前。鉴于被告并没有将系争房屋内户口迁出，故被告已构成违约，依法应承担违约责任。原告要求被告支付延迟迁出户口的违约金，于法有据，本院予以支持。根据本院查明的事实，原、被告实际于2016年10月21日交房，故迁出户口的最后期限日应为2016年10月21日，延迟迁出户口的违约金的起算日应为2016年10月22日，非原告所诉之2016年10月13日起。至于违约金的标准，考虑到被告除户口未迁移外，其余合同主要义务均履行完毕，原告在本案审理中未提供其因被告户口未迁出而遭受经济损失的依据，且系争房屋内所留的是案外人的某某，被告不能自行办理案外人的某某迁移手续，因此，本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度及系争房屋内的户籍人员非被告及其家人等因素，根据公平合理原则、诚实信用原则，酌情对违约金的计算标准予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：车泳仪于本判决生效之日起十日内按照每日400元的标准偿付毛圆圆逾期迁移户口违约金(自2016年10月22日起计算至案外人殷某某、陈某的某某迁出上海市徐汇区天钥桥南路XXX弄XXX号XXX室房屋之日为止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计738元，由毛园园负担522元、车泳仪负担216元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王兆根二〇一七年四月二十五日书记员  徐 琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。