广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终1179号上诉人（原审原告）：佛山市禅城区南庄镇罗格文宗村民小组，住所地广东省佛山市。负责人：孔镇。委托诉讼代理人：邓紫聪，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯汉杰，广东盈宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王水泉，男，汉族，1983年6月15日出生，住所地福建省。委托诉讼代理人：吴翠英，广东连捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：何小并，广东连捷律师事务所实习律师。上诉人佛山市禅城区南庄镇罗格文宗村民小组（罗格村民小组）因与被上诉人王水泉租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初11010号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进��审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2016年4月28日，王水泉按照文宗村民小组要求将20万元的投标保证金汇入佛山市禅城区南庄镇罗格文宗经济合作社账户，并于当日在其与文宗村民小组组织的案涉物业租赁招投标程序中中标。2016年5月1日，文宗村民小组与王水泉签订《文宗村“原南发厂”大仓物业租赁合同》，租赁合同约定文宗村民小组将位于佛山市#####的仓库出租给王水泉使用，并把王水泉交予文宗经济社的20万元的投标保证金转为租赁合同履约保证金。合同载明，王水泉承租租赁物做仓库之用。租赁期限自2016年5月1日至2021年4月30日。文宗村民小组在庭审中确认于2016年7月份才将涉案仓库交付王水泉使用，并清楚其出租的仓库存在漏水状况。王水泉接收仓库后，因漏水等原因，自行进行了维修，一直未投入使用。另查明，涉案仓库为文宗村民小组建造，未经报建并取得建设工程规划许可证，亦未通过竣工验收及消法验收。王水泉认为，涉案仓库漏水严重，维修后仍无法投入使用，故要求王水泉退还保证金，并赔偿维修费用（已另案处理）。文宗村民小组认为王水泉接收仓库后，一直未缴纳租金，属于违约，要求其承担违约责任。双方各执一词，诉至原审法院。原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，2016年5月1日，文宗村民小组与王水泉签订的《文宗村“原南发厂”大仓物业租赁合同》所涉仓库，至本��判决前，当事人未能提供建设工程规划许可证。故该合同违反法律强制性规定，依法应认定为无效合同。合同无效，自始没有法律效力。因合同自始无效，王水泉请求解除该合同无事实及法律依据。关于租赁物返还与租金。据合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。王水泉应将涉案租赁物返还于文宗村民小组。本案中，文宗村民小组出租给王水泉的属于违法建筑物，涉及安全问题，本不应该投入市场经营，且存在严重漏水等状况，王水泉亦未实际投入经营使用，亦未因此承租而取得收益。故文宗村民小组向其主张租金，不予支持。关于违约金。因合同无效，违约金条款对双方均无约束力，故对文宗村民小组该项主张，不予支持。关于律师费。因合同无效，违约金条款中对律师��用承担的约定对双方均无约束力，对文宗村民小组该项主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、王水泉于判决发生法律效力之日起十日内向文宗村民小组返还涉案的佛山市禅城区南庄镇原南发厂大仓的仓库。二、驳回文宗村民小组其他诉讼请求。本案本诉受理费3448元，财产保全费2213元，共计5661元，由文宗村民小组负担5600元；王水泉负担61元。上诉人文宗村民小组不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。双方签订的合同中第一条第2款已约定，王水泉在签订上述合同时对于涉案物业的现状已经清楚了解并愿意承租使用，双方在庭审中均已确认。文宗村民小组已于2016年7月将涉案物业交付给王水泉使用、王水泉亦确认于2016年7月开始对涉案物业进行维修，印证了王水泉承认对涉案物业已经验收并投入使用，这一印证了文宗村民小组所称已交付物业的事实。二、一审法院适用法律错误。即便涉案合同无效，王水泉亦应支付场地占用费。故请求：1.撤销一审判决；2.判令涉案合同于2016年9月30日解除，王水泉立即向文宗村民小组返还物业；3.判令王水泉立即向文宗村民小组支付2016年7月至9月租金325004.4元；4.判令王水泉立即向罗格文宗村民小组支付逾期付款违约金28600.39元（自2016年7月5日起按拖欠租金金额的每天1%计算，暂计至9月30日）；5.判令王水泉于2016年10月起按照108334.8元/月的标准向文宗村民小组支付物业占有使用费至其向文宗村民小组返还完毕租赁物之日止；6.王水泉向文宗村民小组支付律师费19500元；7.一、二审案件诉讼法由王水泉负担。被上诉人王水泉答辩，本案认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人文宗村民小组在二审期间向法庭提交了两组证据：1.集体经济组织证明书、组织机构代码证、企业变更登记申请书、情况说明、企业法人申请开业登记注册书；拟证明案涉厂房建成时间为1992年，地址是原来的登记注册地址，应尊重历史认定租赁合同有效；2.三张照片，拟证明对方在招投标时已经经查涉案厂房的现状。被上诉人王水泉的质证意见：对证据1的真实性没有异议，对其证明内容有异议，该组证据不能证明案涉厂房的有效性。理由：1.对方提交的土地权证上的面积与本案的租赁面积不符；2.对方在原庭审中陈述案涉厂房2008年修建，没有保健手续。对证据2的真实性不予确认。且招投标时没有下雨，无法预知仓库严重漏水情况。对文宗村民小组的证据，本院对其真实性予以确认，对其能否证实文宗村民小组的主张，本院将在后文阐述。经审查，原审法院认定的案件事实准确无误，本院予以确认。本院认为：本案系租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人文宗村民小组和被上诉人王水泉的诉辩意见，本案的争议焦点是：案涉合同的效力；文宗村民小组的上诉主张是否有事实和法律依据。案涉合同的效力。文宗村民小组认为涉案房屋建成时间为1992年，应尊重历史认定租赁合同有效。本院认为，案涉合同的签订时间为2016年5月1日签订，判定涉案合同的希爱力依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，“违反法律、行政法规的强制性规定的合同”应为合同无效的情形之一。涉案租赁物为未经规划报建批准的建筑物，违背了《城乡规划法》第40条第1款之规定，另《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，未依法取得房屋所有权证的以及属于违法建筑的，均不得出租。该办法虽是部门规章，但进一步印证未经报建的建筑直接损害国家和社会公共利益，并不是当事人私权范畴内就能解决的问题，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无���”，租赁合同无效。原审法院关于涉案合同无效的认定完全正确；文宗村民小组提交的相关证据仅证明涉案租赁物是当时历史背景的产物，但并不能成为其不适用现有法律法规的抗辩理由。至此文宗村民小组关于涉案合同有效诉请因与事实不符，于法无据，不予支持。文宗村民小组的上诉请求应否支持。首先，由于合同无效，合同自始不产生法律效力，故文宗村民小组要求认定合同于2016年9月30日解除的诉请于法无据，本院不予支持；其次，关于占有使用费应否支付的问题。经核查，涉案租赁物自交付给王水泉后，一直因存在漏水问题而处于修缮中，即王水泉对涉案租赁物并未实际投入使用，且投入了一定资金对涉案房屋进行修葺。原审法院基于以上事实认定不应支付租金完全正确，符合民事活动的公平合理和诚实信用原则，本院予以维持。另文宗村民��组主张的违约金和律师费，与事实不符，于法无据，原审法院的认定正确，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6896元，由上诉人佛山市禅城区南庄镇罗格村文宗村民小组负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  邱程辉代理审判员  安 静二〇一七年四月二十八日书 记 员  梁 理