山西省长治市中级人民法院民事判决书（2017）晋04民终476号上诉人（原审原告）：王晚红，女，汉族。委托诉讼代理人：张立红，男，汉族，系上诉人王晚红之夫。委托诉讼代理人：吴刚,山西三晋（长治）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黎城同元房地产开发有限公司。法定代表人：赖火勇，职务：公司总经理。委托诉讼代理人：韩晓波,山西鸿唯律师事务所律师。上诉人王晚红与被上诉人黎城同元房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服山西省黎城县人民法院（2015）黎民初字第329号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王晚红的委托诉讼代理人张立红、吴刚,被上诉人黎城同元房地产开发有限公司的委托诉讼代理人韩晓波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定,原告与被告于2013年7月5日签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），同日签订《同元·黎城印象项目补充协议》（以下简称协议），购买被告开发的的位××县的同元·黎城印象第10幢3单元502号商品房。合同约定，该商品房用途为住宅，砖混结构，单价为2410元/㎡，合同约定建筑面积135.52㎡，以产权登记面积据实结算，多退少补。合同附件四约定为分期付款，即签署《内部认购协议》前，买受人累计支付总房款30%以上的首付款，计人民币壹拾万陆仟陆佰零叁元整。签署《买卖合同》当日买受人累计支付总房款90%以上，支付人民币壹拾玖万元整（累计支付人民币贰拾玖万陆仟陆佰零叁元整）。剩余房价款计叁万元整在房屋交付时付清。后在补充协议第四条第1款中约定，买受人应在买卖合同约定的房屋交付日期前付清全部购房款。买受人所购储藏室建筑面积24.27㎡，建筑面积单价700元/㎡，合计总价16989元。合同第八条约定：出卖人应在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、商品房经验收合格。……。协议第二条约定，“该商品房经验收合格”是指设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收并出具合格报告。合同第七条对买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第九条对于出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条对于商品房的交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：《同元·黎城印象项目补充协议》。即补充协议第四条关于交接手续的补充约定：1、买受人应在《买卖合同》约定的房屋交付日期前付清全部购房款，选择按揭贷款方式付款的买受人应按期付清到期按揭贷款本息，否则出卖人均有权拒绝交付该商品房，并无需承担逾期交房违约责任，该商品房未能交付的一切责任由买受人承担，包括但不限于由买受人承担该商品房自约定的交付日起的物业费、供暖费等一切费用及损毁风险。2、买受人所购该商品房通过验收后，如买受人在查验该商品房或办理该商品房交接时发现地基基础和主体结构工程以外的质量问题、装修问题，出卖人应按照《住宅质量保证书》的约定进行保修工作，买受人不应以此为理由拒绝办理该商品房交付手续，否则按由于买受人原因造成该商品房未能按期交付处理。……7、买受人在收房时须向出卖人交付有线电视入网费、测绘费（住宅）、水暖开通费、太阳能热水器器材及安装费、相关产权代办费及其他政府或法律法规规定的应收或代缴费用，以上费用以政府或相关部门定价为准。……被告2014年11月17日向原告发出《同元黎城印象入住通知书》及附件1《办理入住所需出示或提交的资料》、附件2《办理入住收取费用一览表》，同时给付《住宅质量保证书》、《商品房使用说明书》。通知原告于2014年11月17日至2014年11月30日到同元黎城印象现场办理房屋交付手续。载明原告房屋实测面积138.27平方米，合同实际总价为333231元，原告应结算与缴纳款项：分期付款尾款30000元、契税、公共维修基金、产权办理、配套费（太阳能安装调试费3400元、可视对讲500元），以上尾款和配套费由开发公司即被告收取。之后，小区物业向原告发出入住通知，告知原告交房时应提供相关证件及缴纳的相关费用，包括物业费、装修保证金、自来水开户费、水备用金、集中供热进户计量表、开户费等共计11298元。本案涉案商品房于2014年7月25日经设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对工程质量验收并出具验收合格报告。2016年6月3日通过黎城县住房保障和城乡建设管理局验收办理《工程竣工验收备案表》。原审认为，合同签订后当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案双方均负有给付义务，且具有先后履行顺序。合同约定原告应于房屋交付日前付清房款，被告交付房屋，即是对原告与被告的履行顺序的约定。在约定的房屋交付日前原告未依约交付购房尾款，故原告要求被告支付未按期交房之违约金的请求，不符合先履行抗辩权的行使条件，不能成立，本院不予支持。因涉案商品房未交付，原告要求被告赔偿窗户及附属设备质量问题缺乏法律依据，本院不予支持。合同双方对太阳能热水器器材及安装费、可视对讲约定由原告承担，现原告要求停止收取没有法律依据，不予支持。原告要求被告停止收取装修保证金、集中供热进户计量表及开户费、自来水开户费，经查系该商品房所在小区的物业管理部门收取，非被告收取，故对原告要求停止收取请求，不予支持。综上所述，对原告的诉讼请求不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：驳回王晚红的诉讼请求。本案受理费1335元，由王晚红负担。判后,王晚红不服,提起上诉。其上诉理由为：商品房买卖合同的主合同第八条和补充协议第二条是无效条款,且双方签订的商品房买卖合同文本是被上诉人提供的格式合同,对于免责条款没有提示说明,双方约定交房时间为2014年6月30日,但被上诉人确在2014年11月17日才通知交房,故请求二审法院依法改判被上诉人向上诉人赔付因逾期交房产生的违约金41659.78元。被上诉人黎城同元房地产开发有限公司辩称：上诉人与被上诉人所签合同完全是在双方自愿情况下签的,被上诉人不应承担逾期交房的违约责任,一审认定事实清楚,请求二审法院依法维持。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为,上诉人王晚红上诉称商品房买卖合同的主合同第八条和补充协议第二条是无效条款,且双方签订的商品房买卖合同文本是被上诉人提供的格式合同,对于免责条款没有提示说明,本院认为,双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方当事人的真实意思表示,并不存在有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定的情形,且上诉人王晚红也未能提供出充分有效的证据加以佐证,故对其的该项上诉请求,本院不予采纳。上诉人王晚红上诉称双方约定交房时间为2014年6月30日,但被上诉人却在2014年11月17日才通知交房应当承担违约责任的问题,本院认为,根据合同约定王晚红应于房屋交付日前付清房款，该约定是对双方履行顺序的约定,但王晚红未依约交付购房尾款，故其诉求黎城同元房地产开发有限公司赔付因逾期交房产生的违约金41659.78元的上诉请求因不符合先履行抗辩权的行使条件，本院不予采纳。综上,原判认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费841元，由上诉人王晚红承担。本判决为终审判决。审判长 王 瑞审判员 孙 锐审判员 王成立 二○一七年四月二十七日书记员 左樱桃