湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘01民终1671号上诉人（原审原告）：甘敬华，男，1984年5月6日出生，汉族，住长沙市开福区。被上诉人（原审被告）：绿地地产集团长沙置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区银盆岭街道银盆南路292号社区服务大楼7楼7048室。法定代表人谷煜，该公司董事长。委托诉讼代理人：李攀峰，男，1987年6月16日出生，汉族，住长沙市岳麓区，该公司员工。原审原告：李程，女，1985年3月24日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：甘敬华，男，1984年5月6日出生，汉族，住长沙市开福区。上诉人甘敬华因与被上诉人绿地地产集团长沙置业有限公司（以下简称“绿地公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初5867号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人的上诉请求：撤销一审判决，依法改判；本案的诉讼费用(包括资料复印费、往返法院交通等)由被上诉人承担。事实和理由：一、双方的《商品房买卖合同》第十九条关于产权登记的约定明确了被上诉人为上诉人办好土地使用权证的时间节点为房产证办妥之日起至该日期之后的180日内。故一审法院认定被上诉人的土地使用权证办证期为交房后的540日错误。二、双方约定的是办妥权证，一审法院认定被上诉人将办理权证的材料送达行政部门的入窗时间视为其履行了合同义务错误，违反上诉人与被上诉人之间的合同约定。三、双方合同关于违约责任的承担约定为“依违约情况约定违约金”，故应排除适用《合同法》解释二第29条关于“损失赔偿额”之规定。而且双方约定的违约金为每日万分之一，远低于银行同期同类贷款利率，并不存在一审法院所认定的违约金过高的情形，被上诉人也并未举证证明违约金过分高于损失的事实。被上诉人绿地公司答辩称：1、一审法院认定事实清楚。绿地公司在约定期限内提前为业主办好房屋所有权证不能加重绿地公司为业主提前办理国土证的义务，国有土地使用权证办证节点在业主收房后540天之内。2、一审法院适用法律正确。依据相关法律及公平原则，违约金约定过分高于业主实际损失时，一审法院酌情减少违约金并无不当。违约责任的设定只是补偿损失，且上诉人对于违约造成的损失具有更强的证明能力，举证责任应在上诉方。请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。甘敬华一审的诉讼请求：（一）绿地公司赔偿因延迟交付土地使用权证给甘敬华的违约金10233.14元；（二）绿地公司赔偿因此诉讼产生的合理支出1000元；（三）绿地公司承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：2011年8月28日，甘敬华、李程与被告绿地公司签订《长沙市商品房买卖合同》(合同编号：XD110186702)及附件，合同约定甘敬华、李程购买绿地公司开发建设的位于长沙市××路××绿地时代广场××单元××房；房屋单价为每平方米7297.91元，房屋总价款为700891元（经实测），交房时间为2013年9月30日前。合同第十九条关于产权登记的约定“出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。……如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。”合同签订后，甘敬华、李程向绿地公司支付了购房款700891元及契税、维修资金,绿地公司按照合同约定向甘敬华、李程交付了涉案房屋。2014年6月26日，绿地公司为甘敬华、李程办妥了所购房屋的产权证，于2015年5月8日将办理土地使用权证所需资料交至长沙市国土资源局，2015年5月18日，长沙市长沙市国土资源局对甘敬华、李程所购房屋的土地使用权进行了登记。土地使用权证上注明的宗地图制作日期为2015年6月2日。一审法院认为，甘敬华、李程与绿地公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，甘敬华、李程全额支付了购房款并办理了收房手续。根据合同约定，绿地公司应在收房后540日内（2015年3月24日前）为甘敬华、李程办理国有土地使用权证，现绿地公司实际于2015年5月8日将办理国有土地使用权证所需材料交至长沙市国土资源局，于2015年5月18日完成了国有土地使用权的登记，故应从2015年3月25日起承担逾期办理国土证的违约责任。考虑到绿地公司办理相关权证的主要义务是将办证所需材料交至办证机关，具体办理权证的时间不由绿地公司控制，故违约金应当计算至办证材料入窗之日（2015年5月8日）止。甘敬华、李程提出，绿地公司应在办妥房屋产权证之日（2014年5月15日）起180日内（2014年11月11日前）为甘敬华办妥国有土地使用权证，一审法院认为，《长沙市商品房买卖合同》第十九条实际为房屋出卖人办理房屋产权证及国有土地使用权证的概括约定，如因绿地公司提前办理房屋所有权证而导致加重其违约责任的后果，将与公平原则相悖，故绿地公司逾期办理土地使用权证的时间应认定为44天（2015年3月25日至2015年5月8日）。关于违约金的具体金额，因绿地公司仅逾期办理国有土地使用权证，一审法院综合考虑绿地公司的过错程度以及给甘敬华、李程造成实际损失大小，酌情确定绿地公司向甘敬华、李程支付的违约金数额为1542元。甘敬华、李程主张绿地公司赔偿其因诉讼产生的合理支出1000元，因其未提供证据证实支出费用的多少，且绿地公司向其承担了相应的违约金可弥补甘敬华、李程的损失，故对其该项诉请，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院判决如下：一、限绿地地产集团长沙置业有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性给付甘敬华、李程逾期办理国有土地使用权证的违约金1542元；二、驳回甘敬华、李程的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取25元，由绿地地产集团长沙置业有限公司承担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，首先，甘敬华与绿地公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，无法定无效情形，合法有效。根据合同第十九条“出卖人应在办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证”之约定，绿地公司应在2014年6月26日办妥房屋所有权证后的180日内，即2014年12月22日前为甘敬华办好土地使用权证，逾期未办好土地使用权证的，绿地公司应承担相应的违约责任。而绿地公司完成合同约定的“办好土地使用权证”义务的时间应为长沙市国土资源局对涉案房屋的土地使用权进行登记的时间，即2015年5月18日，故绿地公司应向甘敬华支付2014年12月23日至2015年5月17日的逾期办理国有土地使用权证违约金。其次，关于绿地公司应向甘敬华支付的逾期办理土地使用权证的违约金数额。虽然合同第十九条约定绿地公司逾期办妥房屋登记的，应按日向甘敬华支付已付房款万分之一的违约金，但绿地公司已提前完成了初始登记并为甘敬华办妥了房屋所有权证，其逾期办理土地使用权证给甘敬华造成的影响相对较小，且甘敬华未提供证据证明绿地公司逾期办理土地使用权给其造成的实际损失数额，故一审法院虽对办理国有土地使用权证违约金的计算起止时间有误，但基于绿地公司逾期办理土地使用权证可能给甘敬华造成的损失，综合考虑合同的履行情况、绿地公司的过错程度等因素，酌情确定绿地公司应向甘敬华支付违约金1542元，并无不妥，故本院予以维持。综上所述，上诉人甘敬华的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人甘敬华负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 凯审 判 员  刘 英代理审判员  金新贵二〇一七年四月十四日书 记 员  刘 璇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。