福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初776号原告：厦门市全和物业管理有限公司，住所地厦门市思明区前埔工业园一号二楼01室，统一社会信用代码913502037841516741。法定代表人：白政和，董事长。委托诉讼代理人：张文军，北京大成（厦门）律师事务所执业律师。被告：王雪梅，女，1963年2月24日出生，汉族，住厦门市思明区。原告厦门市全和物业管理有限公司（以下简称全和物业公司）与被告王雪梅物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告全和物业公司委托诉讼代理人张文军、被告王雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。全和物业公司向本院提出诉讼请求：判令王雪梅立即向全和物业公司支付2011年1月1日至2016年9月30日拖欠的物业服务费1138.5元及自2010年11月1日起计至2016年7月31日拖欠的公摊水费62.3元、公摊电费1014.7元。事实和理由：厦门市“观音山公寓”项目是厦门市公房管理中心受托管理的政府保障房项目。全和物业公司是该项目的物业服务单位，为观音山公寓提供物业管理服务。王雪梅是“观音山公寓”100号楼2501室（门牌号码为××2501室）保障房的承租户，其所承租的保障房房产面积为68.9㎡，物业服务费自付比例为20%。2009年6月28日，王雪梅签署《物业使用人入住合约》，正式入住使用该房产。王雪梅作为物业使用者，有向全和物业公司缴纳物业服务费及公摊水电费的义务。依据《厦门市物价局关于社会保障性住房观音山公寓物业服务收费有关事项的通知》规定，全和物业公司物业服务费的收费标准为按建筑面积1.2元/平方米·月，公摊水电费按月据实分摊收取。然王雪梅自2010年11月起即未按期支付物业服务费等相应费用，经全和物业多次催缴仍未支付。王雪梅辩称，其于2009的6月29日入住讼争房，2010年8月起，房屋次卧推拉窗上部墙顶位置开始不间断渗水，房顶及墙体腐朽受损，墙面大面积剥落，房内设施及物品大部分受损。其多次主动向物业公司反映情况，管理处主任及工作人员有来看过，也进行过一次维修，但情况并未得到改善，渗水仍继续。此后，其多次向物业公司反映，均得不到回复，房间至今仍在渗水，无奈于2011年初起在外另行解决住房问题至今。全和物业公司作为讼争房屋的物业管理公司，却放任讼争房屋渗水情况长达六年之久，导致其无法正常居住使用，现不同意缴纳所欠的物业管理费及公摊水电费。本院经审理查明以下事实：2009年7月31日，厦门市公房管理中心与全和物业公司签订《社会保障性住房物业服务和委托管理合同》，约定将观音山公寓委托全和物业公司实行管理，委托管理期限自2009年8月1日至2012年7月31日止。全和物业公司提供的服务包括：做好社会保障性住房的入住的备案，办理保障性住房入住、退出的交接等手续；定期入户巡查走访、掌握社会保障性住房的相关情况；开展日常巡查工作，监督保障性住房使用人爱护并合理使用保障性住房；受理保障性住房维修的报修工作；做好物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的维修、养护、运行和管理，公共设施的维修、养护、经营和管理，公共场所和房屋公用部位的清洁卫生、垃圾收集、清运，车辆停放管理，维持公共秩序维护等；物业服务费收费标准为：住户自付部分由全和物业公司按物价局批复的标准、按相应的比例向住户收取，物业管理费标准的调整，按保障性住房的相关规定和市物价局批准的标准执行，未出租房屋的管理服务费、公摊水电费，厦门市公房管理中心每季度分别按实际金额的50%向全和物业公司支付。合同签订后，全和物业公司依约进驻观音山公寓提供物业管理服务。2009年12月3日，厦门市物价局作出《厦门市物价局关于社会保障性住房观音山公寓物业服务收费有关事项的通知》（厦价房【2009】133号文件），规定观音山公寓物业管理费的收费标准为：住宅1.2元/平方米·月。保障对象的物业服务费补助按市政府有关规定执行。公共水电费按实际发生数合理分摊，按期如实向业主或使用人公布分摊情况。2009年6月28日，厦门市公房管理中心向全和物业服务处出具《厦门市社会保障性租赁房入住通知书》，确认王雪梅与厦门市公房管理中心签订《厦门市社会保障性租赁房租赁合同》，承租厦门市思明区××2501室房屋，房屋面积68.9平方米。王雪梅为低保户，物业管理费自付比例为20%。前述物业服务合同到期后，厦门市住房保障管理中心分别于2012年、2015年与全和物业公司续签两份《观音山公寓物业服务和委托管理合同》，委托管理期限分别自2012年8月1日至2015年7月31日止、自2015年8月1日至2017年7月31日止。该两份合同补充约定：社会保障性住房使用人物业服务缴费期为每季首月底前、当月产生的公摊水电费用为次月底前缴纳。另查明，王雪梅于2009年6月28日入住讼争房屋，欠缴自2011年1月1日至2016年9月30日的物业服务费、自2010年11月1日至2016年7月31日的公摊水电费。以上事实，有全和物业公司提供《社会保障性住房物业服务和委托管理合同》、《观音山公寓物业服务和委托管理合同》两份、厦价房【2009】133号文件、历月电费明细表、历月水费查询单、塔埔社区居委会《证明》、《厦门市社会保障性租赁房入住通知书》、《物业使用人入住合约》、缴费通知函及双方当事人庭审陈述为证，王雪梅对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对全和物业公司提供的上述证据真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。庭审中，王雪梅围绕其答辩意见提交了照片四张，拟证明讼争房屋自2010年8月起渗水至今，全和物业公司放任不予管理，致其无法入住。全和物业公司认为房屋渗水可能是质量问题或是楼上住户使用不当造成的，是业主和楼上住户的责任，作为物业管理公司其已向公房管理中心反映，并进行了清理和维修，已尽到物业管理责任。本院分析认为，从王雪梅所提交的照片可以看出讼争房屋确实存在墙体渗水和墙面剥落的情况，全和物业公司前期虽有进行协调和维修，但讼争房屋的渗水问题长达六年未得到解决，全和物业公司负有不可推卸的责任，故本院认为全和物业公司的物业管理服务存在瑕疵。本院认为，厦门市住房保障管理中心与全和物业公司签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，应严格履行，该合同对全体业主和物业使用人均有约束力。王雪梅作为古楼公寓小区房屋的承租人，应当缴纳物业管理相关费用。由于讼争房屋的墙体渗水问题及全和物业公司的物业管理服务存在瑕疵，导致王雪梅不能正常使用，参考合同约定的“未出租房屋的管理服务费、公摊水电费按实际金额的50%支付”的标准，王雪梅按实际金额的50%支付所欠缴的费用。依照合同约定，住户自付部分由全和物业公司按物价局备案的标准，按相应的比例向住户收取。根据厦门市物价局作出的厦价房【2009】133号文件，观音山公寓物业服务费按住宅1.2元/平方米·月收取，王雪梅的自付比例为20%，王雪梅应支付自2011年1月1日至2016年9月30日的物业服务费570元（1.2元/平方米·月×20%×68.9平方米×69个月×50%）。全和物业公司提供了观音山公寓公摊水费、电费历月明细、缴费凭证、计算依据等证据，证明其为王雪梅垫付2010年11月1日至2016年7月31日的公摊水费62.3元、公摊电费1014.7元，王雪梅按实际金额的50%支付539元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、王雪梅应于本判决生效之日起七日内向厦门市全和物业管理有限公司支付厦门市思明区塔埔路100号2501室房屋自2011年1月1日至2016年9月30日止的物业服务费570元及自2010年11月1日至2016年7月31日公摊水电费539元；二、驳回厦门市全和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，厦门市全和物业管理有限公司负担12.5元，王雪梅负担12.5元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 庄慧林二〇一七年四月二十日代书记员 黄慧颖附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。