重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0242民初860号原告重庆华章物业管理有限公司。住所地本县钟多镇和平路**号。统一社会信用代码91500242552040684F。法定代表人聂波，该公司董事长。委托代理人蒋静（该公司职工），女，土家族，1985年2月23日出生，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住本县。委托代理人冯毅（该公司职工），男，汉族，1981年2月21日出生，重庆市巴南区人，住该区。被告韩平，男，汉族，1986年11月13日出生，重庆市涪陵区人，户籍所在地重庆市涪陵区。原告重庆华章物业管理有限公司与被告韩平租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月9日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈守卫独任审判，由书记员杨小红担任法庭记录，于同年4月17日公开开庭进行了审理，原告重庆华章物业管理有限公司的委托代理人冯毅到庭参加诉讼。被告韩平经本院依法送达起诉书副本等诉讼材料及开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本案作缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆华章物业管理有限公司诉称：被告韩平于2011年12月24日从原告处承租现坐落于重庆市酉阳县华章·财富国际项目二层X-X号商铺及其设施用于室内瓷砖销售经营（U盾瓷砖），其合同租期按被告与我公司所签租赁合同约定租赁期执行，自2012年7月30日至2015年7月29日止，共计36个月，根据被告与我司所签署的《重庆酉阳“华章·财富国际”商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议书》中的约定，每月租金为2703元，支付时间分别为接房前、2012年10月25日、2013年1月25日、2013年4月25日、2013年7月25日、2013年10月25日、2014年1月25日、2014年4月25日，付款方式为“一季度一付，上季度月末预付下季度租金”。被告于2012年8月6日开始装修经营，至合同约定期2015年7月29日止未按原《租赁合同》约定支付我司租金34626元，经我司多次告知被告按合同履行支付义务，被告仍不履行与重视。根据原《租赁合同》中相关约定，我方要求被告按《租赁合同》中相关违约条款执行。原、被告签订的合同，事实清楚、合法有效，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》的有关规定，诉请：1.判令被告向原告支付拖欠租金34626元；2.被告向原告支付违约金32436元；3.全部诉讼费由被告承担。被告韩平未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面的答辩意见。经审理查明，2011年2月19日，原告重庆华章物业管理有限公司向业主承租了位于重庆市酉阳县塘湾街“华章·财富国际”门牌号为X-X的房屋，租赁期限为2012年7月30日至2015年7月30日，并约定重庆华章物业管理有限公司承租上述房屋后，可用于自营也可转租第三人经营。2011年12月24日，重庆华章物业管理有限公司（甲方）、重庆桃都物业经营管理有限公司（乙方）及韩平（丙方）签订了《华章·财富国际商铺租赁合同》（以下简称《合同》），将“华章·财富国际”门牌号为X-X的房屋出租给韩平。租赁期为2012年7月30日起至2015年7月29日止。《合同》第二条第2款约定：“1）租金（以测绘报告建筑面积为准），建筑面积20元/平方，计1802元/月。2）租金交付方式。经甲丙双方协商一致，达成以下租金支付方式，丙方在前两年内将三年租金交付完毕，如丙方单方面提前解除合同，丙方已缴付租金（含提前交付部分）不予退还，具体交付时间如下：接房前、2012年10月25日、2013年1月25日、2013年4月25日、2013年7月25日、2013年10月25日、2014年1月25日、2014年4月25日。”《合同》第二条第3款约定：“租赁保证金10000元，本合同签订时一次性交付给甲方。该保证金是用以保证丙方如约履行本合同，合同期满，丙方结清所有项目，甲方无息退还给丙方。”第4款约定：“丙方交付10000元定金在交房后自动转为租赁保证金，签订合同之日先缴纳5000元定金，剩下6000元于2011年12月31日之前交付，如未按时缴纳，合同作废，所交定金不退。”2011年12月25日，三方又补充签订了《重庆酉阳“华章·财富国际”商铺租赁合同补充协议书》，约定：一、该商铺建筑面积90.1㎡；原建筑面积租金20元/㎡，增加为建筑面积30元/㎡，即乙方每月租金为2703元。二、租金的交付时间及违约责任仍按主合同的约定执行。三、2014年7月30日至2015年7月29日为免租装修期，如丙方提前解除合同，不予享受免租装修期。涉案商铺实测建筑面积为91.62㎡，根据合同约定，月租金实际为91.62㎡×30元/㎡=2748.6元。原告按合同约定将上述商铺交付给了被告韩平使用。被告韩平于接房前即2011年11月28日支付了原告方租赁保证金10000元、质量保证金1000元；于2012年9月13日向原告方支付租金4123元，第一季度季度免租45天；于2013年1月23日向原告方支付租金8246元；于2013年10月20日向原告方支付租金3000元，该日原、被告双方以优惠券抵扣了租金500元；于2014年1月9日向原告方支付租金1350元；于2014年5月23日向原告方支付租金3896+6104=10000元。截止2014年5月23日被告共计向原告方支付租金26719元。同时查明，《合同》第五条约定：违约责任：1、任何一方违约，均应按本合同约定条款承担违约责任。2、租赁期满，丙方必须按时撤场，将场地完整交还给甲方，并按房屋产权证上确定红线恢复隔墙到顶（隔墙标准200mm厚水泥砌块），如对甲方提供的物品有损坏，照价赔偿，逾期不撤场者，甲方有权没收保证金，丙方应承担每天双倍租金的违约金，直至交房为止。3、丙方逾期交付租金，每逾期一日，按年租金的0.5%向甲方支付滞纳金，逾期超过三十日，甲方有权单方面解除合同，丙方应承担与年租金等额的违约金，且丙方已缴纳的租金、保证金、物管费和商业服务管理费不予退还。4、租赁期间，如丙方单方要求解除合同，除应缴足至合同解除之日的租金、物管费和商业服务管理费外，还应承担与保证金等额的违约金，如甲方单方要求解除合同，也应承担与保证金等额的违约金。5、如丙方违反第三条（三）2款，则每逾期一天，违约金按两天租金计算。6、如丙方发生擅自关闭铺位或停止营业，甲方有权解除合同，并由丙方承担与全年租金等额的违约金。且丙方已缴纳的租金、物管费和商业服务管理费不予退还。另查明，2014年10月10日，被告韩平向原告方出具《承诺书》，载明：“我是华章·财富国际X-X门面租户，从租赁至今所欠费用共计35476元，我承诺所欠费用于2014年10月20日第一次支付所欠费用10000元，第二次于2014年12月10日前付清所有欠款费用25476元，且今后所有费用本人均保证按时缴纳，如未按时缴纳，你公司可对铺面及铺面内物品作任何形式的处理，本人不再有任何异议。”。被告韩平至今未按《承诺书》内容实际履行。2017年3月，原告以被告违约，不履行《商铺租赁合同》支付义务为由，诉至本院，请求判令被告向原告支付拖欠租金34626元，判令被告向原告支付违约金32436元，全部诉讼费由被告承担。本案诉讼过程中，原告表示被告向其缴纳的租赁保证金、质量保证金共计11000元用以折抵原告拖欠租金，违约金的计算方式为“与年租金等额”。上述事实，有《房屋租赁合同》4份、《华章·财富国际商铺租赁合同》、《重庆酉阳“华章·财富国际”商铺租赁合同补充协议书》、《承诺书》、缴费记录、当事人陈述等证据在卷，事实清楚，足以认定。本院认为，本案系租赁合同纠纷，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告重庆华章物业管理有限公司与被告韩平签订的《华章·财富国际商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，被告应当向原告方履行支付租金的义务。涉案房屋租赁期间为2012年7月30日至2015年7月29日，月租为2748.6元，本案被告已支付原告方租金共计26719元，本案原告方自愿将保证金作为租金抵扣，符合法律规定，本院将在本案中予以扣减。又因涉案房屋第一季度免租45天、双方以优惠券抵扣租金500元及第三年（2014年7月30日至2015年7月29日）免租。本案扣减、折抵后，被告实际还应当支付原告租金2748.6元×24月-11000元-2748.6元/月÷30天×45天-500元-26719元=23624.5元。关于违约金。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方在《华章·财富国际商铺租赁合同》第五条违约责任中已约定；“丙方逾期交付租金，每逾期一日，按年租金的0.5%向甲方支付滞纳金，逾期超过三十日，甲方有权单方面解除合同，丙方应承担与年租金等额的违约金，且丙方已缴纳的租金、保证金、物管费和商业服务管理费不予退还。”，涉案房屋租赁期间已届满，本案被告自2012年9月13日至2014年5月23日共计向原告支付租金26719元，折合第一季度免租45天、优惠券抵扣500元，被告向原告方支付的租金尚不足以支付至2013年4月25日到期的租金。本案亦无证据证实被告方于2014年5月23日后有交付租金的行为。被告方逾期未交付租金的行为已构成违约，且逾期已超过30日，根据双方约定，原告主张由被告承担“与年租金等额”的违约金并不违反法律规定。又因涉案房屋的实际月租为2748.6元，原告仅主张违约金32436元系对其权利的处分，并不违反法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告韩平于本判决生效之日起十日内支付原告重庆华章物业管理有限公司租金23624.5元；二、被告韩平于本判决生效之日起十日内支付原告重庆华章物业管理有限公司违约金32436元；三、驳回原告重庆华章物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费1476元，因适用简易程序减半收取738元，由被告韩平负担738元，原告重庆华章物业管理有限公司预交的诉讼费1476元予以退回。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。该期限从法律文书规定履行期限期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。代理审判员  陈守卫二〇一七年四月二十七日书 记 员  杨小红