河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0102民初1427号原告（反诉被告）：郑州锦艺物业服务有限公司，住所地郑州市中原区棉纺路4号。法定代表人：许领，该公司董事长。委托诉讼代理人：许朝阳，该公司员工。被告（反诉原告）：郭银霞，女，1979年8月16日出生，汉族，住址河南省登封市。委托诉讼代理人:徐芳林，系被告郭银霞丈夫。原告（反诉被告）郑州锦艺物业服务有限公司（以下简称锦艺公司）与被告（反诉原告）郭银霞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告锦艺公司委托诉讼代理人许朝阳、被告郭银霞的委托诉讼代理人徐芳林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦艺公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付自2014年1月1日至2016年12月31日物业服务费6229元，违约金17795.6元，共计24024.6元；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2010年10月11日原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》，被告同意并接受原告提供的物业管理服务。协议签订后，原告按照《前期物业管理服务协议》约定提供物业管理服务，履行了合同义务，但被告自2014年1月1日起一直拖欠物业服务费，违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》。原告与被告多次协商，被告均置之不理，被告行为给原告物业管理造成极大不便，致使原告蒙受损失，为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告郭银霞辩称：2012年入住后发现我家入户门坏了，房屋墙角渗水，墙体开裂等原因，与物业交涉后，开发商也参与了，我要求对上述问题维修更换，因物业未履行，我就一直未交物业费。反诉原告郭银霞向本院提出诉讼请求：一、判令反诉被告存在违反《前期物业管理服务协议》和《业主临时管理规约》第一条第八款，第二条第一款、第三款、第五款、第六款、第七款、第八款、第九款，第四条第七款，第十一条第三款之约定和《业主手册第二篇》的规定；二、判令反诉被告向反诉原告支付违约金和精神损失费10000元，限期解决与反诉原告之间自交房至今遗留的各项工程质量问题；三、判令反诉被告支付反诉原告用于举证的全部费用以及因为维权误工费，共计7000元；四、判令反诉被告停止出售地下车库车位，恢复公用属性，让有限资源高效利用。严格按照政府文件规定收取临时停车费；五、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：物业公司存在明显违约行为，1、楼栋门厅与门口长期停满各种车辆，严重影响出行。原因是，在负一停放电动车期间，经常发生偷窃事件，而物业即无有效管理方法方式，也不负责赔偿。2、小区内经常出入大车，电动车，并有撞人逃逸行为发生，影响居住安全。3、采用地下水供业主生活饮用，造成各种家用物品损坏，严重影响业主身体健康。4、缺乏维护各种安全设备正常运行技术能力，小区内发生多次火灾，其中因高层消防栓无水，被消防部门罚款。严重威胁到业主生命财产安全。5、停车场收费不合法：物业在没有出示停车场产权归属的情况下，非法任意收费。2014年12月23日，物业通知临时停车涨价了，然后部分业主去物业维权，物业不理不睬，最后业主只能去售楼部维权，连续维权3天毫无结果，后本人与10号楼2位业主因此走访了郑州市物价局，（因为大门口的价格表上写的是郑州市物价局监制），然后被郑州市物价局告知，“郑州市物价局没有给过锦艺物业任何定价文件，也无任何相关备案，并且肯定地说：“没有郑州市物价局的盖章，全部是非法的。”至此才明白，是物业公司在弄虚作假。在业主维权坚持半年后，临时停车还是任意地涨价了，并且比原通知中提高了2元，相比原来实际价格提高了一半，无奈的业主只有默默地无限期地被物业宰割。（现在收费牌改成了郑州市中原区物价局监制）。6、小区内网球场地原属全体业主所有。物业向要求使用场地的业主收取高额使用费。7、部分业主发现小区生活饮用水为地下水，而非市政用水；水质硬度竟然达到596，明显高于市政用水，高于国家标准5到10倍，这一点严重不符合国家有关交房的相关规定，在这种情况下业主不得已自己纷纷安装了家用净水设备。因为水质问题购买净水设备一台29**元，浴室柜破裂3300元，水龙头损坏等等，造成了一定的经济损失。针对小区用水问题，业主代表包括本人在内，每年主动去找物业公司提整改意见，历七任经理均无效果。8、在入住之初，物业不考虑整栋大楼的安全问题（部分业主家的入户花园和餐厅的承重墙被拆除）。2012年10月15日，部分业主在qq群里讨论入户花园和餐厅的承重墙被拆除的事实，并上传了物业盖章的施工许可证。在业主多次反映后，物业才出了整改通知。9、物业私自占用业主的合法收益：小区的部分公益场地被物业用于出租牟利；电梯广告，小区临时摊位等收入从不公示，严重侵害了业主的合法收益。以上几条都是物业公司具体的违约体现，在服务过程中存在严重的瑕疵，请求法庭调查确认。反诉请求二的事实与理由是：1、反诉原告在收房时发现房屋质量存在许多问题，入户门破损，外墙渗水，天花板室内墙面开裂空鼓等问题，这些问题交房至今还没有妥善解决。2、物业公司随意停水停电严重侵犯了业主的生存权利，存在违法行为。2012年8月30日交房后，因为临时水电，经常发生停电现象。2014年8月27日上午10点30分左右，我家做饭时发现无水，问左邻右舍家里都有水，然后我给物业打电话，前台回答有事找楼管，打楼管电话不接，到物业中心找到楼管，首先说不知道，然后说不交物业费无任何服务，让我去找工程部，一会说在这一会在那，四处推脱，投诉市长热线，回复需要七个工作日解决，打房管局热线，回复也要等3天，时间已经过一点，家里未满月的孩子等着喝水，孩子的妈妈更需要吃饭，无奈之下我去物业交了460多元的水费，要发票时只打了白条，楼管知道我爱人在做月子，在这种情况下，物业竟然恶意停水，为了利益，不顾法律法规，如此恶劣之行为，毫无道德底线的服务方式，实在是让人深恶痛绝。2014年10月12日傍晚七时左右，回家开灯，电灯闪烁，部分电灯不亮了。开始我以为家里的问题，打电话到物业请求有偿服务，物业表示无法满足我的请求。我只好请外面的电工，检查完家里无问题。电工说应该是外部原因，然后我又打了95598报修。等物业打开电井房时，判断出是有人故意破坏。在电表下一根主线裸露在外，这就是“英式管家”对我量身定制的服务。凡此种种，这样的物业服务对于我来说就是一场噩梦。我为什么还要花钱买这样的服务？物业服务合同是双务合同，应当质价相符。在此恭请人民法官为民做主，支持反诉原告的各项反诉请求。最后郑重请求法庭向有关部门发出如下司法建议书：（1）采取切实有效的措施，强制物业管理企业向业主公示物业服务资金的收支情况；（2）采取切实有效的措施，强制物业管理企业向业主公示外包物业服务项目的合同或协议；（3）采取切实有效的措施，强制物业管理企业与业主就《物业管理服务合同》签订补充协议，杜绝侵害业主合法权益的霸王合同、霸王协议和霸王条款；（4）细化物业管理服务的质量和服务标准，制定相应的强制性条款，借以约束物业管理企业和业主，最大限度地减少物业纠纷，构建和谐社会。综上所述：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《郑州市物业管理条例》、《郑州市物业管理标准》、《郑州市物业管理收费标准》、《郑州市物业管理服务标准》、《最高法院关于民事诉讼证据的若干规定》，为了弘扬社会正义，摒弃不劳而获的恶习，请求人民法院公平公正的判决，切实保障人民群众的切身权益。为维护社会的公平正义筑牢最后一道防线。反诉被告锦艺公司辩称：反诉请求不符合法律要求，没有法律依据，请求驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明：被告郭银霞系郑州市中原区棉纺路北桐柏路西锦艺国际华都2期5幢1单元27层04号房屋业主，其房屋建筑面积为111.64平方米，类型为住宅。被告锦艺公司与原告郭银霞签订《锦艺国际华都前期物业管理服务协议》一份，约定由原告为被告提供物业服务，服务时间自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，管理服务职责包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，物业费收取标准为住宅按按建筑面积每月每平方米1.5元收取，每季度首月5日至20日前交纳本季度物业管理服务费用，被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每日千分之五的标准收取违约金。被告向原告缴纳物业费至2013年12月31日，自2014年1月1日后未再向原告交纳物业费，原告催要无果，提起本案诉讼。以上事实有原告提交的《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、缴款通知书、律师函、商品住宅质量保修项目表、当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为：原告郑州锦艺物业服务有限公司与被告郭银霞签订的《锦艺国际华都前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应严格按照约定全面履行自己的义务。原告履行了提供物业服务的义务，被告也应按照合同约定按时足额向原告交纳物业管理费用。原告主张被告应向其交纳2014年1月1日至2016年12月31日的物业费，经计算该部分物业费为6028.56元（1.5元×111.64平方米×36个月），对原告主张的超出部分不予支持，本院认定被告在上述期间应交纳物业费为6028.56元。被告抗辩家中入户门损坏、房屋渗水、墙体开裂等原因不属于物业管理服务合同约定的原告维护范围，如属于开发商承建房屋的质量问题，被告可在商品住宅质量保修期限内另行主张，故上述抗辩不能成为郭银霞拒交物业费的理由，郭银霞应按合同约定向原告按时足额交纳物业费。原告锦艺物业主张被告支付其违约金的诉请，考虑到被告所述家中问题真实存在且原告也予以认可，故不属于恶意拖欠，本院对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持。关于反诉原告郭银霞主张的反诉请求，本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。综合来看郭银霞的反诉请求：其第一项诉讼请求不明确；第二、三项诉请主张精神损失费、举证费用、维权误工费等费用，未提供相应证据证明该损失确实存在；第四项诉请要求被告停售公共车位，未举证证明停放汽车的车位、车库产权归其或全体业主共有。综上，本院对郭银霞的反诉请求均予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郭银霞于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）郑州锦艺物业服务有限公司支付物业服务费6028.56元；二、驳回原告（反诉被告）郑州锦艺物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）郭银霞的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元（已减半收取），由原告郑州锦艺物业服务有限公司负担100元，由被告郭银霞负担100元。反诉费225元，由反诉原告郭银霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 郑 奇二〇一七年四月二十五日书记员 魏亚飞