福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0802民初2073号 原告：深圳市深华物业集团有限公司龙岩分公司，住所地龙岩市新罗区曹溪镇晟龙豪庭二期3号楼301室，统一信用证代码：91350802050333639J。 负责人彭映生，经理 委托诉讼代理人：钟永香，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。 被告：万齐益，男，1975年1月3日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告深圳市深华物业集团有限公司龙岩分公司与被告万齐益物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市深华物业集团有限公司龙岩分公司的委托代理人钟永香、被告万齐益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告深圳市深华物业集团有限公司龙岩分公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2016年9月27日至2016年12月31日止物业服务费1362元，并由被告支付原告从起诉之日起至款清之日止按月利率2%计算的违约金。事实和理由：2014年11月16日，原告与福建亿富龙房地产开发有限公司就其开发建设的闽西建材交易城物业管理服务事宜签订了《闽西建材交易城“亿富龙建材综合体A地块”前期物业服务合同》，约定“建材交易城”由原告实施物业管理服务。原告自2014年11月接手小区的物业管理起,即尽心尽力履行物业管理服务的义务。被告于2016年4月1日与该小区A3-6号店业主龙岩市闽龙富邦企业管理有限公司签订店铺租赁协议，承租以上店铺，合同期限至2017年6月8日；合同约定物业服务费等各项费用由被告直接向原告缴纳。被告自2016年9月27日起，虽经原告多次催缴，但都未向原告缴纳物业服务费等相关费用，为维护原告的权利，特向法院提起本诉，请予支持。 被告万齐益辩称，原告物业收费不合理，答辩人只有一层是作为店面，二三层闲置，四五层居住。一层按商用收费，其余的应按实际使用面积收物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证（详见证据目录）。对当事人无异议的证据（原告提供的证据1、2、3、），本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：闽西建材交易城位于龙岩市新罗区。2014年11月16日，原告（乙方）与福建亿富龙房地产开发有限公司（甲方）就其开发建设的闽西建材交易城物业管理服务事宜签订了《闽西建材交易城“亿富龙建材综合体Ａ地块”前期物业服务合同》。该合同对物业基本情况、委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用、违约责任等事项进行了约定。其中，合同约定甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按每日千分之三标准，向乙方支付滞纳金。甲乙双方若有一方违反本合同的约定，使另一方未完成规定的服务目标，另一方有权要求违反合同约定方在一定期限内解决，逾期未解决的，另一方有权终止合同，造成经济损失的，应当给予经济补偿。2016年4月1日，被告万齐益与龙岩市闽龙富邦企业管理有限公司签订了《闽西建材城租赁合同》一份，约定：万齐益向龙岩市闽龙富邦企业管理有限公司租赁位于龙岩市建材交易城Ａ3号口06号店面1至5层，租赁建筑面积为434.81平方米，租赁期限为20个月（自2016年4月1日起至2017年6月8日止），合同还约定承租方应向出租方委托的物业公司交纳物业管理费。上述合同签订后，被告入驻租赁店铺，并按约向原告交纳物业费。但从2016年9月27日起被告万齐益以物业收费不合理为由拒绝缴纳物业费。至2016年12月31日被告万齐益需缴纳物业费共计1362元。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，万齐益与龙岩市闽龙富邦企业管理有限公司签订《闽西建材城租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规，合同依法成立；建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，原、被告之间构成合法有效的物业服务合同关系，双方应按合同约定履行。合同履行期间，原告向被告提供了物业管理服务，但被告未依约支付物业管理费，违反了合同约定，应承担违约责任，故被告应支付拖欠的物业管理费1362元。本院认为，原告作为合同一方，应履行其义务，加强物业管理公司自身建设及对员工素质的培养，提高服务质量、管理水平，加强内部管理，不断追求服务的精细度，为广大业主提供优质服务，为管理小区营造一个良好的生活环境。若原告在履行合同约定的义务时，履行的内容不符合法律的规定或合同的约定，被告应合理、合法行使自己的权利，业主可以成立业主委员会或向相关主管部门反映情况，亦可以根据《物业服务合同》的约定，追究其违约责任，要求物业公司继续履行、采取补救措施、要求损害赔偿、支付违约金等，但不可以以此拒绝履行自己的义务。关于违约金，《物业服务合同》中有对物业服务质量等进行了相关约定，依据本院实际调查情况及被告庭审陈述，原告确实在物业管理方面存在一定不足，因此，结合合同的履行情况、过错程度，对原告要求的违约金本院不予支持。原告深圳市深华物业集团有限公司的部分诉讼请求合理，本院予以支持，对于不合理的诉讼请求，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告万齐益应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市深华物业集团有限公司支付从2016年9月27日起至2016年12月31日止的物业管理费1362元。 二、驳回原告深圳市深华物业集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告万齐益负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 代理审判员 华  筱  靓 二〇一七年四月二十四日 书 记 员 黄海燕（代） 附注1：证据目录 一、原告深圳市深华物业集团有限公司提交证据及证明目的： 1、前期物业服务合同一份，证明2014年11月16日，原告与福建亿富龙房地产开发有限公司就其开发建设的闽西建材交易城物业管理服务事宜签订了《闽西建材交易城“亿富龙建材综合体A地块”前期物业服务合同》，约定“建材交易城”由原告实施物业管理服务。合同约定了原被告在权利义务。 2、A3-6号店租赁合同一份，证明被告于2016年4月1日与该小区A3-6号店业主龙岩市闽龙富邦企业管理有限公司签订店铺租赁协议，承租以上店铺，合同期限至2016年4月17日；合同约定物业服务费等各项费用由被告直接向原告缴纳。被告租赁的店面面积为434.81平方米，原告按照1元每平方米向被告收取物业费合情合理。 3、缴费通知单二份，证明原告每期对被告的物业费进行追缴。 附注2：引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务 不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、判决书履行提示： 发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。当事人（履行义务人）应当在判决书确定的履行期间内自觉向权利人履行判决书确定的义务。如果履行义务人未在判决书确定的期间内自觉履行全部义务，权利人有权向法院申请强制执行，由此产生的相关执行费用由履行义务人负担。 具有金钱给付内容的判决，履行义务人可以在判决书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入法院指定的履行款账户时，应当在银行转账后即时告知案件承办人，并提供银行凭证复印件。 判决书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在判决书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费账户，并向案件承办人提供银行凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 履行款账户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）