湖北省赤壁市人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂1281民初904号原告：石全存，男，汉族，1969年6月2日生，住赤壁市。委托诉讼代理人：沈立志，湖北文喆律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：湖北赤壁亿安居经营管理有限公司（下称亿安居公司）。住所地：赤壁市河北大道***号。注册号：422302000018602。法定代表人：李胜，亿安居公司总经理。委托诉讼代理人：张继新，湖北君泽律师事务所律师。代理权限：一般代理。本院于2017年3月15日立案受理原告石全存与被告亿安居公司租赁合同纠纷一案后，依法由审判员王新亚独任审判，于2017年4月20日公开开庭审理了本案。原告石全存的委托诉讼代理人沈立志，被告亿安居公司的委托诉讼代理人张继新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石全存诉称，2015年5月8日，原告与被告亿安居公司签订了《赤壁亿丰国际商贸城商铺租赁合同》、《补充协议》及《赤壁亿丰国际商贸城品牌商家商铺租赁优惠政策补偿协议》等三份合同。在上述合同中，双方当事人就原告租赁被告商铺的免租期、保证金交纳、装修补助等相关事宜作出了约定，被告并收取了原告保证金10000元及入驻保证金20000元。合同签订后，原告于同年11月25日完成了商铺装修，随后入驻商铺开始经营。按照双方合同约定，被告应于2016年1月31日前将装修补贴50000元支付给原告，但在上述合同签订后不久，被告公司突然人去楼空，不再对赤壁亿丰国际商贸城进行管理。事后，原告了解到，被告并非该商贸城所有权人，只是从商铺实际所有人处取得经营权后转租原告。因被告公司不能及时支付商铺租金，商铺所有人即多次找原告，以关闭商铺相威胁，要求原告交纳租金。迫于无奈，原告只得向其交纳租金73333元。同时，被告公司承诺的应由租金承担装修垃圾清运费，因其无人清运，原告只得自行雇人清运，支出1800元。并且，原、被告在合同中约定，合同期内原告免交物业服务费，现因被告违约而导致原告向物业公司交纳了10个月的物业服务费共计5175元。综上，被告已长期放弃了对亿丰商业城的管理，以自己的行为表明不再履行合同义务，且导致原告较大经济损失。为此，请求依法判令：1，解除与被告签订的《赤壁亿丰国际商贸城商铺租赁合同》、《补偿协议》及《赤壁亿丰国际商贸城商铺租赁优惠政策补偿协议》；2，要求被告返还保证金、支付装修补贴款及免租期内实际支付房租等费用161908元；3，诉讼费由被告承担。原告石全存为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据1、原告身份证、被告工商登记信息资料一组，拟证明原、被告系本案适格诉讼主体的事实。证据2、租赁合同一份、补充协议二份，拟证明原告交入驻保证金20000元、经营保证金10000元，被告应补偿原告50000元装修补贴款，原告享有2年零3个月的免租期，且不承担物业费的事实。证据3、支出费用明细、与案外人所签租赁合同、收款凭证等证据一组。拟证明在免租期内，因被告不履行合同，原告交了租金73333元、房屋租赁备案金600元，自行之处垃圾清运费用1800元、物业管理费支出5175元的事实。证据4、照片、业务往来清单一组。拟证明原告所租门店开业在涉案合同期内开业的事实。被告亿安居公司辩称，双方签订合同是事实，但原告经济损失，应由双方进一步核实后，我公司再依合同约定承担法律责任。被告亿安居公司未提交支持其抗辩主张的证据。围绕原告提交的证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告提交的证据未提出实质性异议，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2015年5月8日，原告石全存（合同乙方）与被告亿安居公司（合同甲方）签订了《赤壁亿丰国际商贸城商铺租赁合同》、《补充协议》及《赤壁亿丰国际商贸城品牌商家商铺租赁优惠政策补充协议》等三份合同。在《赤壁亿丰国际商贸城商铺租赁合同》中，双方约定的主要内容有：甲方将位于赤壁亿丰国际商贸城11号楼第一层，第二层，总面积454.4㎡的商铺及经营设施出租给乙方使用，租赁期限自2015年7月1日至2020年6月30止；乙方按年度交纳租金，5年应交租金共计435915元。乙方在合同签订时，向甲方交纳商户经营保证金10000元，如经营期间无未尽事宜，该款于退租之日起六个月内退还；乙方应于2015年8月1日前进场装修，同年12月31日前完成装修、铺货、开业。如有逾期，甲方有权终止合同，乙方经营保证金不予退还。在《赤壁亿丰国际商贸城品牌商家商铺租赁优惠政策补充协议》中，双方补充约定，乙方于2015年12月31日前完成装修、铺货、开业后，甲方向乙方提供装修补助50000元，该款在乙方如期开业后，于2016年1月31日前汇于乙方指定账户。在《补充协议》中，双方约定的主要内容有：乙方入驻）（商铺）时，交纳保证金20000元，该款于木工进场装修后，甲方全额退还乙方；甲方给予乙方二年三个月的免租优惠（2015年7月1日至2017年9月30日），租金优惠计196162元；甲方给予乙方免二年三个月的物业管理费优惠。乙方自2017年9月1日至2020年6月30日应交甲方物业管理费23975元，于每年第一个月的5日前一次性付清。在上述合同中，双方当事人还就其他相关事宜进行了约定。上述合同签订后，被告收取了原告经营保证金10000元及入驻保证金20000元。2015年11月25日，原告完成了商铺装修并随即入驻涉案商铺开始经营。但在上述合同签订后不久，被告公司即撤出公司全部管理人员，对赤壁亿丰国际商贸城未再行经营管理责任，以致原告不能与之联络、沟通。经查，被告并非涉案商铺所有权人，该公司是以租赁方式从多位商铺实际权利人处取得经营权后，一并转租原告经营。因被告公司未及时支付涉案商铺租金，上述商铺实际权利人即案外人熊小容、万秀敏、龚静静、陈红等多次要求原告交纳租金，否则要求原告退出涉案商铺。至此，原告只得分别与上述商铺权利人直接签订了租赁合同。其中，原告与熊小容、万秀敏协议的商铺年租金分别为12000元，与龚静静、陈红协议的年租金为8000元。原告并根据与上述案外人所签合同，已分别向案外人交纳涉案商铺自2016年1月1日至2017年12月31日止的租金共计73333元。同时，原告还向其他案外人支付装修垃圾清运力资费1800元，向物业公司交纳了2017年1月至同年10月31日止的物业服务费共计5175元。现原告石全存因仍不能与被告亿安居公司取得联系，协商解决双方纠纷，遂诉来本院。本院认为，原告石全存与被告亿安居公司所签三份合同，均未违反国家强制性法律规定，系有效合同，应为双方当事人所全面履行。被告在与原告签订上述合同后不久即放弃对赤壁亿丰国际商贸城的经营管理，以自己的行为表明不履行对原告的合同主要义务。因此，原告因合同的目的不能实现，而要求解除与被告所签全部合同的请求，本院予以支持。因被告违约，导致原告为避免损失扩大，而另行向案外人支付涉案商铺租金、物业管理费、装修垃圾清理力资等费用，造成经济损失。对此，被告应承担赔偿责任。原告向案外人交纳租金均截止2017年12月31日，向案外人所交物业服务费已交至2017年10月31日，而原、被告间协议免交租期限为2017年9月30日，协议免交物业服务费期限截止同年8月31日。因此，原告对超过免租期外向案外人所交租金共计10000元，超物业服务费免交期限所交物业服务费1035元主张权利不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告石全存与被告亿安居签订的《赤壁亿丰国际商贸城商铺租赁合同》、《补偿协议》及《赤壁亿丰国际商贸城商铺租赁优惠政策补偿协议》。二、被告亿安居公司于本判决生效后十日内返还原告石全存经营保证金10000元、入驻保证金20000元，支付装修补贴款50000元，赔偿租金损失63333元，物业管理费支出损失4140元，装修垃圾清理力资费支出损失1800元，共计149273元。三、驳回原告石全存其他诉讼请求。案件受理费3700元减半收取，实收1850元，由被告亿安居公司负担1800元，原告石全存负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院的开户行为：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  王新亚二〇一七年四月三十日书记员  谢 悦附：相关法律条文和司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。