上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初19973号原告上海禄福寿珠宝有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张淑蓉，该公司总经理。委托诉讼代理人：何玉平，北京大成(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：林为海，男，1974年12月10日出生，汉族，住浙江省温州市。被告(反诉原告)：林为华，女，1979年9月4日出生，汉族，住上海市普陀区。上列两被告(反诉原告)之共同委托诉讼代理人：黄小丽，上海融柏律师事务所律师。上列两被告(反诉原告)之共同委托诉讼代理人：梁维维，上海融柏律师事务所律师。原告上海禄福寿珠宝有限公司与被告林为海、林为华房屋租赁合同纠纷一案及反诉原告林为海、林为华与反诉被告上海禄福寿珠宝有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人何玉平，被告(反诉原告)林为华及两被告(两反诉原告)的共同委托诉讼代理人黄小丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海禄福寿珠宝有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告间的《租赁协议》；2、要求被告返还租金34,583元(按每月12,500的标准，自2016年5月18日起计算至2016年8月10日止)、押金25,000元；3、要求被告支付违约金150,000元；4、要求被告赔偿装修损失100,000元。事实和理由：2007年2月，原、被告签订《租赁协议》，约定原告租赁被告林为海所有的位于上海市黄浦区丽水路XXX号悦园商厦一层237号房屋(以下简称系争房屋)，租期自2007年2月11日至2022年2月10日，租金每年150,000元，每半年一付。合同还约定，任何一方违约，需向对方支付150,000元的违约金。合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告对系争房屋进行了装修。2016年5月17日，自称是浙江省瑞安市人民法院(以下简称瑞安法院)的工作人员至系争房屋，由于在沟通过程中发生争执，原告的法定代表人被拘留15日。原告在其法定代表人被释放后方得知，因被告林为海未履行相关生效判决，瑞安法院将对系争房屋予以公开拍卖。瑞安法院工作人员于2016年5月18日对系争房屋进行了查封，导致原告无法使用该房屋。原告认为，被告未履行生效判决，造成系争房屋被查封、拍卖，被告无法使用系争房屋，应当承担违约责任并赔偿原告损失，遂起诉至法院。林为海、林为华辩称，因民事诉讼，2016年5月16日，瑞安法院出具(2016)浙0381执1405号《执行裁定书》，裁定将系争房屋进行拍卖。被告已事先告知原告，法院将对系争房屋进行查封、拍卖，但并不影响被告继续使用系争房屋。原告的法定代表人因与瑞安法院工作人员发生肢体冲突而被拘留，在其被释放后，原告搬离系争房屋。原告主动搬离腾空系争房屋的行为，直接导致系争房屋被法院现场查封，贴上封条。原告系擅自搬离系争房屋，法院查封、拍卖系争房屋并未导致原告不能继续使用系争房屋，原告的装修已经没有剩余价值，故不同意原告的诉讼请求。《租赁协议》对违约金150,000元的约定过高，如被告须承担违约责任，要求对该违约金金额予以调整。被告林为华作为被告林为海的代理人在《租赁协议》上签名，也并非系争房屋产权人，因此被告林为华不应承担责任。林为海、林为华提出反诉请求：1、要求原告支付自2016年8月11日起至2017年2月10日止的房屋租金75,000元；2、原告支付违约金150,000元；3、原告支付逾期支付租金的违约金(按每日500元的标准，自2016年7月11日起计算至实际支付之日止)。事实和理由：2007年，原、被告签订《租赁协议》，约定原告租赁被告林为海名下的系争房屋，租期自2007年2月11日至2022年2月10日，租金每年150,000元，每半年一付，于房租到期前1个月支付。在被告事先告知瑞安法院查封、拍卖系争房屋不会影响原告使用该房屋的情况下，2016年5月17日，原告的法定代表人在瑞安法院工作人员至系争房屋了解情况时，与其发生肢体冲突被拘留。之后原告擅自搬离系争房屋，导致该房屋被张贴封条无法使用。原告应承担违约责任并支付租金。上海禄福寿珠宝有限公司对反诉请求辩称，系争房屋被法院查封，合同无法继续履行，均是由被告造成，被告应对此承担违约责任，故不同意被告的反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2007年签订《租赁协议》，约定原告租赁被告林为海名下的系争房屋，租期自2007年2月11日至2022年2月10日，租金每年150,000元，每半年一付，于房租到期前1个月支付。押金25,000元，在原告将物业费、工商管理费、税收、水、电、电话费等一切费用缴清后予以退还。协议第六条约定：原告未经被告同意，不得擅自改变房屋结构和建筑，原告经被告同意改变的房屋结构和建筑，在租约期满后应恢复原貌归还被告。合同第八条约定：非经原、被告双方同意，任何一方不得任意终止，否则违约的一方必须支付150,000元作为违约金支付给另一方。《租赁协议》抬头“出租方”一栏载明：林为海、林为华；落款“甲方”一栏由林为海、林为华签名。协议签订后，被告向原告交付了房屋，原告向被告支付了押金25,000元，支付了截至2016年4月30日的物业管理费及电费，并支付了截至2016年8月10日的租金。2016年5月16日，瑞安法院出具(2016)浙0381执1405号《执行裁定书》，查封被告林为海名下的系争房屋。2016年5月17日，原告与瑞安法院工作人员发生冲突。原告的法定代表人因妨害执行于2016年5月18日被拘留。2016年5月19日，瑞安法院出具《迁出告知书》，责令被告林为海及相关人员于2016年5月30日前将系争房屋腾空并迁出系争房屋。原告于2016年6月15日搬离系争房屋后，瑞安法院于2016年6月16日在系争房屋张贴封条。以上事实，由《租赁协议》、《执行裁定书》、《迁出告知书》、《解除拘留证明书》、照片及本院的审理笔录等证据证实。本院认为，原、被告间关于系争房屋的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均符合法律规定，故为有效合同，双方均应全面履行。被告林为华称其作为被告林为海的代理人在《租赁协议》上签名，但《租赁协议》“出租方”一栏载有被告林为华姓名，被告林为华在“甲方”一栏签名，并未注明作为代理人签名，且被告林为华在本案中亦对原告提起反诉，故对被告林为华的辩称意见，本院不予采纳。两被告辩称原告的法定代表人在执行过程中与法院工作人员发生肢体冲突而被拘留，之后原告擅自搬离系争房屋，直接导致系争房屋被法院现场查封，贴上封条，因此法院查封、拍卖系争房屋并未导致原告不能继续使用系争房屋。瑞安法院依据法律规定对系争房屋采取查封措施，虽然原告的法定代表人在执行过程中因妨害执行被拘留，但该情节与法院依法查封系争房屋并无必然联系。瑞安法院依据(2016)浙0381执1405号《执行裁定书》，查封被告林为海名下的系争房屋，并出具《迁出告知书》，责令被告林为海及相关人员于2016年5月30日前将系争房屋腾空并迁出系争房屋，在此情形下，原告按照《迁出告知书》的要求搬离系争房屋并无不妥。故对两被告的上述辩称意见，本院不予采纳。鉴于合同已无法继续履行，故双方的合同应予解除。至于合同解除日，鉴于原告于2016年6月15日搬离系争房屋，瑞安法院于2016年6月16日在系争房屋张贴封条，故本院确认原、被告间的《租赁协议》于2016年6月15日解除。协议解除后，原告已向被告支付的自2016年6月16日起至2016年8月10日止的房屋租金，被告应予返还，本院对原告要求被告返还该期间的租金的诉讼请求予以支持，对被告要求原告支付自2016年8月11日起至2017年2月10日止的房屋租金及逾期支付租金的违约金的反诉请求不予支持。租赁合同解除后，原告支付的押金25,000元，在原告结清截止2016年6月15日的物业费、工商管理费、税收、水、电、电话费等费用后，被告予以返还。被告未履行生效判决造成系争房屋被查封、拍卖，租赁协议无法继续履行，应当承担违约责任，对违约金金额本院予以适当调整。关于装修损失，原告在庭审中明确表示不申请评估，故本院酌情予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第九十八条、第一百一十四条规定，判决如下：一、上海禄福寿珠宝有限公司与林为海、林为华签订的关于上海市黄浦区丽水路XXX号悦园商厦一层237号房屋的《租赁协议》于2016年6月15日解除；二、林为海、林为华于本判决生效之日起十日内返还上海禄福寿珠宝有限公司自2016年6月16日起至2016年8月10日止的房屋租金23,013.70元；三、林为海、林为华在上海禄福寿珠宝有限公司结清截止2016年6月15日的物业费、工商管理费、税费、水费、电费、电话费等费用当日返还上海禄福寿珠宝有限公司押金25,000元；四、林为海、林为华于本判决生效之日起十日内支付上海禄福寿珠宝有限公司违约金30,000元；五、林为海、林为华于本判决生效之日起十日内支付上海禄福寿珠宝有限公司装修损失5,000元；六、驳回上海禄福寿珠宝有限公司的其余诉讼请求；七、驳回林为海、林为华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,349.95元，由上海禄福寿珠宝有限公司负担2,756.15元，由林为海、林为华负担1,593.80元；反诉案件受理费2,634元，由林为海、林为华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王蓓蕾审 判 员  冯歆蕊人民陪审员  王铿华二〇一七年四月二十四日书 记 员  蒋 杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十六条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。