上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第45024号原告靳晨子，女，1985年7月9日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：金祺，上海恒为律师事务所律师。被告上海达义文化艺术传播有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人安克宝。委托诉讼代理人：宋长贵，上海诺迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚雨薇，上海诺迪律师事务所律师。原告靳晨子诉被告上海达义文化艺术传播有限公司(以下简称达义公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，依法组成合议庭再次公开开庭进行审理。原告靳晨子及其委托代理人金祺、被告达义公司的法定代表人安克宝、委托代理人宋长贵、姚雨薇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告靳晨子诉称，原告于2014年11月与被告协商租赁上海市浦东新区成山路XXX号一楼商铺(以下简称系争房屋)事宜。协商过程中，被告向原告出示了其与产权人授权出租房屋的上海永隆商业投资发展有限公司(以下简称永隆公司)之间的租赁合同，合同上记载被告可以将其承租的商铺分割出租，或部分与他人签订经营权转让协议。原告因此相信被告有转租权，而于2014年11月16日与被告签订了租赁合同。合同签订后，原告向被告支付了装修补偿款人民币(以下币种相同)6万元和保证金3万元。之后在原告申请工商营业执照过程中，原告被告知系争房屋被告未经永隆公司同意转租，而且之前有一家上海酒香久酒业有限公司(以下简称酒香久公司)已在该址登记有营业执照，因此原告不能办理营业执照。后经向永隆公司核实得知，被告向原告提供的租赁合同系伪造，永隆公司与被告约定不允许转租房屋。永隆公司并明确表示，被告该行为系违法，公司有权随时解除和被告之间的租赁合同，收回该商铺。同时，原告开张后不久，商铺门前的地铁工程开始动工，导致人流锐减，原告发生巨额亏损。并且原告发现装修补偿款6万元所对应的中央空调并非被告所有财产。因被告故意隐瞒修建地铁以及之前承租人已在系争房屋中登记营业执照的事实，且虚构转租权，虚构对房屋内中央空调的所有权对原告实施欺诈，使原告合法权益受到重大损失，故诉请要求：1、撤销原告与被告签订的《租赁合同》；2、判令被告返还原告支付的租金人民币(以下币种相同)77,400元、装修补偿款60,000元、保证金30,000元；3、判令被告赔偿装修施工损失114,000元、装修材料损失费59,920元、垃圾处理费损失3,168元、水电费5,701.34元、营业执照办理费用14,000元、测绘费50元、员工租房费35,900元、员工工资90,490.52元；4、诉讼费被告负担。被告上海达义文化艺术传播有限公司辩称，被告与永隆公司签订的租赁合同中确实限制被告转租，被告亦将此情况告知原告，并提供了与永隆公司合同的复印件，但并非原告现所主张的复印件。原告是明知被告无转租权而与被告签约的。系争房屋所在街上都是永隆公司限制转租的房屋，但实际上都在转租，上家事实上是默许的。原告没有证据证明其办理营业执照遭拒，亦无证据证明是因被告原因导致办理营业执照遭拒。被告承租系争房屋后一个多月即转租于原告，在相关设施建设之前亦不知道地铁即将建设的事实，酒香久公司是被告之前的承租人。原告所称的中央空调也确由被告安装，6万元装修补偿款对应包括两台中央空调在内的装修。被告不存在欺诈行为，不同意撤销合同。原告主张返还的租金、装修补偿款、保证金是原告按合同约定支付的租赁费用，不同意返还。原告主张赔偿的装修施工费、装修材料损失费、垃圾处理费、水电费、办理营业执照费、测绘费、员工租房费、员工工资是原告为经营饭店发生的费用，不同意赔偿。被告也未曾同意原告进行装修。经审理查明，系争房屋产权登记于案外人上海锦绣华城房地产开发有限公司名下。2014年11月16日，原告作为承租方(乙方)、被告作为出租方(甲方)签署《租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方，出租面积112.35平方米；乙方经营范围为餐饮，品牌名称为西安印象；租赁期自2014年11月22日起至2020年9月30日止；租金自租赁期第一日起算，2014年11月22日至2014年12月21日作为被告给予原告的装修免租期，免租期结束后，三个月为一个计租期，租金每三个月支付一次，原告应于每个计租期的首月十日前向被告付清该计租期租金。其中2014年11月22日至2016年11月21日月租金15,000元。该商铺物业管理费每月为400元整，该费用每三个月支付一次，由原告在缴纳租金的同时一并支付给被告。合同第五条第1款约定，经双方协商决定，乙方同意一次性向甲方支付人民币60,000元作为给甲方的装修补偿款……原甲方在商铺内的装修、设施等归乙方所有，租赁关系终止、解除时，乙方有权将相关装修、设施拆除。合同第十一条第4款约定，本合同存续期间，乙方享有一楼地下室(面积约100平米)的免费使用权，并且是唯一享有此权利的租户；现地下室所存放物品需于2015年8月底前全部搬出，如逾期未能全部搬出，乙方有权向甲方收取地下室3,000元/月的占用费；在此期间，任何非乙方的物品只能搬出、不能搬进。合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告支付了装修补偿款6万元、保证金3万元，并在系争房屋内开展了经营活动。2015年6月，原告取得在系争房屋经营“上海市浦东新区北蔡镇圣轩小吃店项目”环境影响的审批。2015年9月9日，原告委托律师向被告去函，表示“根据委托人向本律师提供的证据材料及相关陈述证明”“在委托人与贵司签订租赁协议前，贵司向委托人提交了贵司与上海永隆商业投资发展有限公司的租赁合同，该合同第十条第二款第(五)项表明贵司可以将承租的商铺分割出租，或部分与他人签订经营权转让协议。基于该条款，委托人相信贵司有商铺的转租权”，“委托人发现上述事实后，第一时间与贵司沟通，贵司承诺在三个月内妥善解决，取得商铺产权人上海永隆商业投资发展有限公司的书面转租许可。然而，三个月的期限已过，贵司仍未取得相关转租许可”，要求“促请贵司在七日内取得上海永隆商业投资发展有限公司的转租许可”。2015年9月12日，被告委托律师复函，表示：第一，租赁合同合法有效，不因永隆公司是否限制转租而影响该租赁合同的效力；第二，原告对上海达义与上家签订的租赁合同中有限制转租的条款也是明知的；第三，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。原告不会因为转租未经出租人同意受到影响；第四，房屋在使用上未受到任何限制，经营上未受到任何影响。要求支付欠交房租。2015年9月，被告起诉原告要求支付租金及违约金。2015年11月23日，原告经预先核准了相应的个体工商户名称。期间，原告共向被告支付了2014年11月22日至2015年6月21日止的租金75,000元和物业管理费2,400元。2015年12月3日，原告就本案起诉来院，要求判如所请。2016年年初，原告在系争房屋停止营业。审理中，原告陈述，于2014年11月16日与被告签订租赁合同，2015年1月因得知办理营业执照需要被告与永隆公司间允许转租的合同，故而再行向被告索得记载永隆公司允许转租的合同复印件，该复印件与签约时被告出示的合同内容一致。原告当庭提供甲方为永隆公司、乙方为被告、租赁对象为上海市浦东新区成山路XXX号的租赁合同复印件一份。该复印件骑缝盖具有“永隆公司”红色公章。其中，第二条第1款“乙方经营的商品范围”记载：琴行(经营范围)、嘉沃(品牌名称)；餐饮(经营范围)、西安印象(品牌名称)。第十条“解除本合同的条件及违约责任”第2款“甲方有权解除本合同的条件”第(5)项记载，乙方可以将其承租的商铺分割出租，或部分与他人签订经营权转让协议，或在与他人签订协议中可以单列收取房屋租金，前提是需要乙方将相关协议在甲方备案存档，否则属于乙方违约行为。合同落款处日期栏记载“2014.9.30”。被告陈述，被告于2014年11月16日签约当时即将其与永隆公司所签租赁合同复印件交原告，但并非原告提供的文本。被告亦当庭提供甲方为永隆公司、乙方为被告、租赁对象为上海市浦东新区成山路XXX号的租赁合同一份。该合同第二条第1款“乙方经营的商品范围”记载：琴行(经营范围)、嘉沃(品牌名称)，其后别无其他记载。第十条“解除本合同的条件及违约责任”第2款“甲方有权解除本合同的条件”第(5)项记载，乙方未经甲方书面同意的，乙方将其承租的商铺分割，全部或部分与他人签订经营权转让协议的，或在与他人签订的协议中具有单列收取房屋租金条款的，属严重违约行为。其他合同内容与版式均与原告提供复印件一致。审理中，原告曾于2016年3月向被告书面表示要求返还房屋，被告回复以法院诉讼结果为准，未表示同意接收。2016年8月，双方协商原告在系争房屋中装修残值过程中，被告要求原告尽早返还房屋，原告表示拒绝。2016年10月23日，双方并一致确认，原告承租系争房屋后对系争房屋进行了装修，具体项目为吊顶、墙面、地砖、工作台、管道、排风、污水处理、上柜、窗框、门、装饰砖瓦、传菜门、地下通道门、灯带、招牌、桌子、价格牌、污水处理池，全部价值按返还之日折旧后确认为75,000元。2016年11月2日，原告自系争房屋迁出，将系争房屋返还被告。审理中，经本院释明，原告表示，如果合同被确认无效，要求处理的后果与其现起诉要求处理的后果内容一致；被告表示，如果合同被确认无效，对原告所主张后果的意见与之前一致，被告方另要求原告支付从2015年6月22日起至2016年11月2日按每月15,000元计算的租金和按每月400元计算的物业管理费。对此，原告认为，合同系受被告欺诈所签，且约定租金高于被告向永隆公司支付的租金，故不同意支付上述费用。即便仍应支付，因被告始终未按照合同第十一条第4款约定将地下室房屋交付原告使用，房屋使用费应扣除相应每月3,000元。被告表示，因原告后欠租故未继续将地下室的堆放物搬离，现仍堆放被告物品，3,000元的约定应属违约金内容，要求调低为300元/月。本院认为，被告就系争房屋本无权转租。在其与案外人永隆公司明确约定不允许转租，被告对现转租发生后永隆公司同意转租或永隆公司知道或应该知道原、被告间已发生转租后六个月内没有向原、被告任何一方提出过异议的事实也没有提供证据的情况下，双方签订的租赁合同应属无效。原告主张被告欺诈，证据并不充分，本院不予采信。合同无效的，自始无效。因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现被告在明知自己对系争房屋无权转租的情况下将房屋出租给原告，应对合同无效造成的损失承担较大的过错责任；其主张原告明知其无权转租仍与其签订租赁合同，并未提供证据，本院难以采信。原告作为承租人，在签订租赁合同时未对出租人是否具备权利进行充分审查，对合同无效造成的损失亦有责任。其主张被告伪造具有转租权的租赁合同，依据亦不充分，本院亦难采信。现原告主张被告返还租金与物业管理费77,400元，因原告在合同签订后对系争房屋已进行实际使用，其要求返还租金和物业管理费缺乏依据，本院不予支持。原告主张被告返还保证金3万元，因双方合同无效，被告理应予以返还，本院予以支持。原告主张被告返还收取的6万元装修补偿款，因原告确对房屋进行了实际使用和经营，其主张全额返还，依据不足，本院结合原告实际使用期限情况酌情确定应返还金额为44，000元。原告主张被告赔偿装修施工费114,000元、装修材料损失费59,920元，因原告在经营期间对装修已进行实际使用，且双方对原告自系争房屋中迁出时其所进行装修部分残值达成一致意见，本院以此为基础，结合双方的过错情况酌情确定被告应赔偿45,000元。被告主张未同意原告进行装修，显然无据，本院不予采信。原告主张被告赔偿垃圾处理费3，168元、水电费5，701.34元、员工租房费用35，900元、员工工资90，490.52元，因该费用系原告经营餐饮的成本支出，并非合同无效造成的后果，其主张被告赔偿没有依据，本院不予支持。原告还主张测绘费50元、但未能证明该费用与本案的相关性，本院不予支持；原告主张办理营业执照费14,000元，但未能提供合法的支出凭证，本院亦不予支持。被告要求原告支付欠付的房屋使用费和物业管理费，其中2015年6月22日起至2016年年初，原告仍在正常使用房屋，该期间的房屋使用费应由原告承担；2016年年初之后，原告未正常经营使用房屋，且双方因存在纠纷及未能对装潢残值达成一致等原因致房屋至11月2日方得以交接，该期间的空置损失，双方均有责任，应由双方按责任分担。原告主张在房屋使用费中折抵被告未交付地下室应付的占用费3,000元，因合同已经无效，故依据不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十五条的规定，判决如下：一、原告靳晨子与被告上海达义文化艺术传播有限公司就上海市浦东新区成山路XXX号一楼商铺签署的《租赁合同》无效；二、被告上海达义文化艺术传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告靳晨子装修款人民币45,000元；三、原告靳晨子应于本判决生效之日起十日内支付被告上海达义文化艺术传播有限公司自2015年6月22日起至2016年11月2日止的房屋使用费人民币156,500元、物业管理费人民币4,174元。四、被告上海达义文化艺术传播有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告靳晨子装修补偿款人民币44,000元、保证金人民币30,000元；五、驳回原告靳晨子其余诉讼请求。案件受理费人民币8,659.50元，由原告靳晨子负担人民币5,979.50元，被告上海达义文化艺术传播有限公司负担人民币2,680元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张春华人民陪审员  杨德新人民陪审员  宋丽君二〇一七年四月十一日书 记 员  孙 舟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。