北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0118民初1335号原告：宋晓静，女，1984年10月26日出生。委托诉讼代理人：邹燕清（系原告宋晓静之夫），1982年10月21日出生。被告：北京东方地景房地产开发有限公司，住所地北京市密云区云秀花园红梅园1号楼106号。法定代表人：郭东臣，总经理。委托诉讼代理人：张建波，男，该公司员工。被告：王德江，男，1959年11月9日出生。第三人：王思文（系王德江之女，亦系王德江之委托诉讼代理人），1982年10月26日出生。第三人：和谐置家（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市怀柔区泉何园乙二区2号楼3层02室。法定代表人：田苗，总经理。委托诉讼代理人：于海红，女，该公司经理。原告宋晓静与被告北京东方地景房地产开发有限公司（以下简称东方地景公司）、王德江、第三人王思文、和谐置家（北京）房地产经纪有限公司（以下简称和谐置家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋晓静之委托诉讼代理人邹燕清、被告东方地景公司之委托诉讼代理人张建波、第三人王思文（亦系被告王德江之委托诉讼代理人）、和谐置家公司之委托诉讼代理人于海红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋晓静向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告东方地景公司及被告王德江依次将北京市密云区果园南街X1号院X1号楼X1单元X1房屋过户至原告宋晓静名下。2、过户过程中所涉及的费用由被告王德江负担。3、案件受理费由被告王德江负担。事实和理由：2015年6月16日，经和谐置家公司介绍，原告与被告王德江代理人王思文签订了关于密云区果园南街X1号院X1号楼X1单元X1的《房屋买卖合同》，房屋总价款93万元。由于当时该房屋未办理房产证，因此双方约定，由被告王德江配合进行改票，如无法改票，被告王德江应协助进行过户，由此产生的一切费用由被告王德江承担。现原告已经按照约定，分别于2015年6月16日、6月17日及9月19日，分三次给付被告王德江购房款43万元，并已经办理入住一年多，剩余50万元按照约定应通过银行贷款支付，但被告王德江未履行合同约定进行改票。现经了解，该房屋已经具备办理房产证的条件，但被告王德江未进行房产证办理，意图毁约。虽然经过和谐置家公司协调，但被告王德江仍不履行合同，原告无奈诉至法院。东方地景公司辩称，我公司是和王德江签订的合同，房屋原地址为“果园街道首都师范大学附属密云中学西侧2502地块X2号住宅楼X2单元X2”，现在的地址为“密云县果园南街X1号院X1号楼X1单元X1”，涉案房屋现在已近具备办理房产证的条件，只要王德江提供了相应的材料，我公司就可以将该房屋过户至王德江名下。王德江辩称,签订房屋买卖合同时，我并不知情，不同意原告的诉讼请求。第三人王思文述称：原告与王德江之间的房屋买卖合同是我签订的，王德江当时并不知道出售该房屋的事情，原告给付的房款也是我收的。因原告之前曾说房屋不要了，并把房屋挂到了网上出售，所以现在我不同意房屋过户到原告名下。第三人和谐置家公司述称，原告和王德江是通过我公司签订的房屋买卖合同，在签订合同时，王思文说涉案房屋系其出资购买，但因为没有购房名额，故以王德江的名义与开发商签订了购房合同。我认为原告的诉讼请求合情合理，应当得到支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2015年6月16日，王思文代理王德江与宋晓静通过和谐置家公司签订了《房屋买卖居间合同》，在该合同的房屋买卖部分约定，宋晓静购买位于北京市密云区果园街道首都师范大学附属密云中学西侧2502地块X2住宅楼X2单元X2号房屋，房屋所有权人为王德江，建筑面积59.59平方米，房屋价款为93万元，王德江承担房屋交易过程中的营业税和个人所得税，宋晓静承担契税、测绘费及工本费。双方约定购房定金为18万元，宋晓静于2015年9月19日向王德江交付购房首付款25万元，宋晓静通过银行申请50万贷款作为购房尾款。在合同的补充说明部分，双方约定：经王德江与宋晓静友好协商，王德江负责改票，入住费用由宋晓静承担。如果王德江因特殊情况改不了票，王德江配合宋晓静办本过户，过户时所产生的所有费用都有王德江承担。如果王德江违约，宋晓静所交的入住装修费用王德江全部退还。合同签订当日，宋晓静交付购房定金5万元，王思文出具了收到定金的收条。6月17日，宋晓静交付购房首付款157187元、9月19日宋晓静支付购房首付款222813元，王思文出具了收到上述两笔购房首付款的收条。2015年9月22日，宋晓静以王德江的名义向东方地景公司交纳了涉案房屋的面积差价款435元、产权代办费1061元、维修基金契税33625元，向北京中加物业管理有限责任公司交纳了装修管理费358元、装修保证金2000元，向北京心连心热力有限公司交纳了2015年11月至2016年3月的供暖费1133.16元。后宋晓静对涉案房屋进行了装修并入住，并交纳了该房屋的后续物业费及供暖费。2015年11月27日，王德江配合将涉案房屋的燃气过户到宋晓静丈夫邹燕清名下。本案在审理过程中，宋晓静称可以不通过银行贷款付清购房尾款，并将购房尾款50万元提存至密云法院账户（账号：×××）。经宋晓静申请保全并提供担保，本院依法出具裁定书，对北京市密云区果园南街X1号院X1号楼X1单元X1号房屋进行了查封，宋晓静支付保全费3000元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，宋晓静与王德江之间的房屋买卖合同在签订时，虽然合同的签订者王思文没有王德江的书面授权，但考虑到王思文与王德江之间的亲属关系及王德江配合办理涉案房屋燃气过户、宋晓静已实际装修入住等事实，应当认定王德江对王思文签订房屋买卖合同的事实进行了追认，王思文与宋晓静签订房屋买卖合同及收取房款的法律后果应由王德江承受，故宋晓静与王德江之间的房屋买卖合同应系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该约定全面履行各自的权利义务。现涉案房屋已经具备办理过户的条件，宋晓静已经支付了购房定金及首付款，并将购房尾款50万元提存至法院，所以宋晓静与王德江之间的房屋买卖合同继续履行不存在障碍，且东方地景公司将涉案房屋过户至王德江名下亦切实可行，故宋晓静要求东方地景公司及王德江协助将涉案房屋依次过户至宋晓静名下之诉讼请求，本院予以支持。根据宋晓静与王德江之间房屋买卖合同补充协议的约定，在房屋过户过程中的费用应由王德江负担，故对于宋晓静要求王德江承担过户过程中的费用之诉讼请求，本院予以支持。需要指出的是，在王德江协助宋晓静办理完毕涉案房屋变更登记手续，将该房屋过户至宋晓静名下之后，王德江可以从本院领取宋晓静提存的购房尾款50万元。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告北京东方地景房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内协助被告王德江将北京市密云区果园南街X1号院X1号楼X1单元X1号房屋过户至被告王德江名下。二、被告王德江在北京市密云区果园南街X1号院X1号楼X1单元X1号房屋过户到其名下之日起7日内协助原告宋晓静办理北京市密云区果园南街X1号院X1号楼X1单元X1号房屋的产权变更登记手续，将该房屋过户至原告宋晓静名下。三、上述产权过户过程中所产生的费用，均由被告王德江负担。保全费3000元，由被告王德江负担（于本判决生效之日起7日内给付原告宋晓静）。案件受理费6550元，由被告王德江负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  吕书义二〇一七年四月十七日书记员  龚满园