天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0102民初515号原告：中国人民解放军天津警备区第五离职干部休养所，住所地天津市河东区晨光道军馨家园。法定代表人：李顺国，所长。委托诉讼代理人：齐晓圣，该单位助理员。委托诉讼代理人：姚晶心，天津玺名律师事务所律师。被告：陈倩，女，1986年3月2日出生，汉族。委托诉讼代理人：李梦晴，天津林盛律师事务所律师。原告中国人民解放军天津警备区第五离职干部休养所（以下简称第五干休所）与被告陈倩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告第五干休所的委托诉讼代理人齐晓圣、姚晶心、被告陈倩及其委托诉讼代理人李梦晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。第五干休所向本院提出诉讼请求：1、被告将坐落于天津市河东区所租赁的房屋和土地腾空交付给原告；2、判令被告给付所欠2016年1月1日至3月31日的租金合计37500元；3、判令被告向原告支付自2016年4月14日至租金实际交付之日止的逾期违约金（计算标准为每日112.5元）；4、判令被告向原告支付自2016年7月1日至房屋和土地实际腾空交付之日期间的房屋占用费（计算标准为每月12500元）；5、本案诉讼费及相关费用由被告承担。事实和理由：原告与天津市顺得麟汽车维修中心（以下简称顺得麟维修中心）为房屋租赁关系，被告是顺得麟维修中心的负责人，现顺得麟维修中心于2016年8月30日注销，因此，原告以负责人陈倩为被告，向法院提起诉讼，原告与顺得麟维修中心曾于2009年12月10日就原告位于河东区的土地场地租用一事签订了《军队房地产租赁合同》，合同约定由原告向被告出租房屋面积3500平方米、场地面积6.96亩，年租金15万元，租金按季度支付，以上合同约定期限至2011年12月31日届满。合同期满后，双方未签订书面租赁合同，仍履行原租赁合同，租赁期限变为不定期租赁，原告享有任意解除权。现原告根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止对外有偿服务活动的通知》之规定，于2016年4月8日向顺得麟维修中心送达了《关于收回军队房地产及给付租金通知书》，告知其解除租赁合同、支付2016年1月-3月欠缴的租金37500元，并给予被告两个半月（2016年6月30日之前）的腾房期限，顺得麟维修中心在通知书回执盖章确认：愿意依照通知要求解除租赁合同并执行给付租金义务，但顺得麟维修中心已注销，被告也至今尚未履行给付义务，也未腾退租赁的房屋和土地。原告为维护法律尊严及自身合法权益，诉至法院。第五干休所举证如下：1、天津警备区证明两份；2、产权来源证明复印件一份；3、国有土地使用证复印件一份；4、天津市登记中心房地产底档信息查询单复印件一份；5、军队单位对外有偿服务许可证复印件一份；6、军队单位对外有偿服务收费许可证复印件一份；7、军队房地产租赁合同复印件一份；8、关于收回军队房地产及给付租金通知书复印件一份；9、2016年3月28日人民日报网页打印件一份；10、卫星云图及示意图打印件各一份。陈倩辩称，不同意原告的全部诉讼请求，请依法驳回，诉讼费由原告承担。1、诉争之房和土地大多数都由被告转租了，有10户左右的次承租人，被告接到通知后也向次承租人积极发放过腾房通知，多次要求次承租人腾房，但次承租人都不走，原告现在只诉被告一户无法达到腾房目的，没有实际意义；2、2015年9月，接到原告发放的整改通知书以后，被告对承租的场地和房屋进行了道路的沥青铺设，改造了电路及上下水管道，投入了大量的资金，这些改造是按原告的安全整改通知进行的，施工完毕接近一年的时间原告就起诉了被告腾房，被告认为原告应给被告合理的补偿；3、关于违约金，约定的比例过高，请求法院予以调整；4、关于租金和房屋使用费，我方不同意支付，被告方自接到原告通知后一直让次承租人腾房，被告也一直收不上来租金，故不同意承担。陈倩举证如下：1、租赁情况调查统计表复印件一份；2、整改通知书复印件一份；3、空余房地产联合检查情况登记表复印件一份；4、顺得麟租赁情况示意图复印件五页；5、通知复印件十六页；6、工商服务业统一收款收据复印件一页；7、次承租人签字回执复印件三页；8、通知复印件一份。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告第五干休所系坐落于天津市河东区，国有土地使用证编号为国用（94）字第038号军产土地的使用权人。2009年12月10日，原告作为甲方出租方与顺得麟维修中心作为乙方承租方签订《军队房地产租赁合同》一份，原告及顺得麟维修中心在合同上加盖了印章。合同第一条约定“甲方自愿将坐落在天津市河东区的房屋建筑面积3500平方米，场地面积6.96亩，出租给乙方使用…”，第三条约定“租赁期限自2010年1月1日起至2011年12月31日止”，第四条约定“房地产年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为人民币（大写）壹拾伍万元（小写：150000元）”，第八条约定“…（五）不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意…（八）必须在租赁期满时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续…”，第十一条约定“…（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金…”。上述合同到期后，双方未再续签书面的租赁合同，但仍按照原合同内容继续履行。另查，顺得麟维修中心于2016年8月30日注销，被告陈倩为该个体工商户的经营者。顺得麟维修中心的租金交付至2015年12月31日，之后未再向原告交纳过租金。再查，2016年3月，中央军委印发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，根据其规定，原告于2016年4月8日向顺得麟维修中心送达了《关于收回军队房地产及给付租金通知书》，载明“1、正式解除贵公司与我部关于天津市河东区相关房地产的不定期租赁关系，解除范围包括天津市河东区土地坐落范围内的所有房地产租赁关系。2、请贵公司于2016年06月30日前将上述租赁房地产范围内相关设施和物品整理到位，清理干净，并及时将上述租赁房地产及相关配套设施交还我部。3、请贵公司于收到本通知之日起5日内将2016年1月至2016年3月应交租金合计人民币3.75万元（大写叁万柒仟伍佰元整）及时给付我部，逾期我部将按应付金额的千分之三/日向贵公司主张违约金。本通知各条款自通知送达贵公司之日起即生效。”该通知下方回执处载明“天津警备区第五离职干部休养所：我公司（天津市顺得麟汽车维修中心）已收到贵部下发的通知，已充分了解相关内容，并愿依通知要求执行”，顺得麟维修中心及被告陈倩在该回执处加盖了印章，并写有“吕平发”的签字。本院认为，原告第五干休所系坐落于天津市河东区涉诉土地的使用权人，并取得了该片土地的军队单位对外有偿服务许可证及军队单位对外有偿服务收费许可证，原告据此与顺得麟维修中心自愿订立租赁合同，系双方真实意思表示，双方成立房屋租赁合同关系，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。现顺得麟维修中心已经注销，故由该个体工商户的经营者陈倩承担相应的权利义务，本案中原告诉请被告陈倩承担责任符合法律规定。在合同约定的租赁期限届满后，双方虽未继续签订书面合同，但仍继续履行原租赁合同的内容，根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人享有任意解除权。原告已于2016年4月8日向顺得麟维修中心送达了《关于收回军队房地产及给付租金通知书》，顺得麟维修中心当日在回执上盖章签收，至此，双方合同关系已终止，被告应遵循诚实信用原则及合同约定将涉诉房屋和土地返还原告。庭审中，虽被告多次表示其并非现在实际占有使用涉诉土地和房屋的主体，但根据合同的相对性原则，被告仍应承担返还原告的义务。原告对此提供了卫星云图，被告对其租赁的范围系卫星云图中标注的红线区域表示认可，故原告的该项诉请本院予以支持。关于原告主张被告给付所欠2016年1月1日至3月31日的租金一节，本院认为，原、被告双方成立租赁合同关系，被告应当按合同约定支付其所拖欠的租金，庭审中被告亦认可其并未缴纳2016年1月1日至3月31日期间的租金，故原告的该项诉请本院予以支持。关于被告抗辩称其欠缴租金系因次承租人不再向其交纳租金所致，原告对此不予认可，表示一直都是由被告直接向原告交纳租金，对此本院认为，原告与次承租人之间并不存在租赁合同关系，而被告作为合同的相对方理应依约向原告交纳租金，故本院对此抗辩不予采信。关于给付租金的具体数额，原告主张按照150000元/12个月*3个月=37500元，符合双方合同约定，本院对此予以确认。关于原告主张被告支付自2016年4月14日至租金实际交付之日止的逾期违约金一节，本院认为，原告于2016年4月8日向顺得麟维修中心送达了《关于收回军队房地产及给付租金通知书》，要求对方于收到通知之日起5日内将欠缴租金补齐，逾期将收取违约金，顺得麟维修中心当日在回执上盖章签收，但被告并未依约向原告给付租金，已经构成违约。根据双方签订的租赁合同第十一条的约定，原告主张按照日千分之三的计算标准，被告表示该违约金标准过高，请求法院予以调整。本院认为，该违约金超过了法律规定的标准，本院对此予以调整，酌定被告按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准向原告支付逾期违约金。关于原告主张被告支付自2016年7月1日至房屋和土地实际腾空交付之日期间的房屋占用费一节，被告在双方租赁合同解除后仍一直占有涉诉土地和房屋，原告诉请依据合同约定的租金标准主张腾房期限届满后的房屋使用费符合法律规定，故被告应依照每月12500元的标准向原告支付自2016年7月1日起至房屋和土地实际交付之日止的占用使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起三十日内，被告陈倩将其租赁的坐落于天津市河东区的土地和房屋交付原告中国人民解放军天津警备区第五离职干部休养所，具体范围以原告提供的卫星云图中标注的红线区域为准；二、本判决生效之日起三十日内，被告陈倩向原告中国人民解放军天津警备区第五离职干部休养所支付自2016年1月1日起至2016年3月31日止的租金37500元；三、本判决生效之日起三十日内，被告陈倩以37500元为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准向原告中国人民解放军天津警备区第五离职干部休养所支付自2016年4月14日起至租金实际交付之日止的逾期违约金；四、本判决生效之日起三十日内，被告陈倩按照每月12500元的标准向原告中国人民解放军天津警备区第五离职干部休养所支付自2016年7月1日起至房屋和土地实际交付之日止的占用使用费；五、驳回原告中国人民解放军天津警备区第五离职干部休养所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1756元，减半收取878元，由被告陈倩负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 张 英二〇一七年四月六日书记员 周立芳