上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初1039号原告(反诉被告)：王微，女，1985年10月5日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省海林市。委托诉讼代理人：沈秋君，上海市方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张仪，上海市方正律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈永君，男，1969年8月29日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：陈一棱，男，1963年8月16日出生，汉族，户籍所在地湖南省吉首市。第三人：上海搜房房天下房地产经纪有限公司，住所地上海市黄浦区九江路XXX号XXX-XXX室。原告王微诉被告陈永君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。因原告申请，本院于2017年2月6日依法追加上海搜房房天下房地产经纪有限公司为第三人参加诉讼。审理过程中，被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。本案于2017年3月2日公开开庭进行了审理，原告王微委托诉讼代理人沈秋君、张仪、被告陈永君委托诉讼代理人陈一棱到庭参加诉讼，第三人上海搜房房天下房地产经纪有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案于2017年4月10日第二次公开开庭进行了审理，原告王微委托诉讼代理人沈秋君、张仪、被告陈永君委托诉讼代理人陈一棱到庭参加诉讼，第三人上海搜房房天下房地产经纪有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王微诉称：2016年8月14日，原、被告经上海搜房房天下房地产经纪有限公司居间，被告将位于上海市青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室的房屋出售给原告，原、被告各由购房委托代理人魏耀清及张恩华代表原、被告与第三人签订《房地产买卖居间协议》，该协议明确载明总房价款为人民币390万元，定金10万元，同日，原、被告的购房委托代理人签署《房屋买卖合同》，该合同明确载明出售房屋面积113.24平方米，189万元的房价款中第一期房价款(含定金)120万元，第二期房价款268万元，尾款2万元在房屋交接完成当日支付；双方约定于2016年11月30日之前将涉案房屋过户至原告名下，由被告协助原告办理过户及贷款手续，交房时间为款清、验房完毕后由被告向原告交接房屋。2016年8月15日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》。原告向被告支付第一期房价款(含定金)计120万元，该笔购房款分别于2016年8月14日原告通过原告的购房委托代理人魏耀清以银行转账的方式支付10万元，2016年8月16日转账110万元。在签订上述合同的过程中，原告向居间方及被告明确表示，原告社保保险金缴纳的期限未满五年，故购房可能产生障碍，后居间方愿意想办法帮原告解决，被告的购房委托代理人张恩华在原告与居间方沟通此事时均在场，其未提出任何异议。原告因尚未满缴纳社保金的时间期限，故不能履行与被告签订的合同。根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)第8条之规定：“若乙方变更买受人可以继续履行本合同的，甲方应配合重新签订合同并办理过手续。”原告在现行政策不允许购房的条件下，与案外人陈某达成协议，依约变更涉案房屋的买受人为陈某以继续履行《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》，陈某经阅看上述合同及相关材料后自愿签署承诺书，承诺书中明确表明，陈某完全同意承接原、被告双方签订的上述协议、合同载明的全部权利和义务，但被告明确表示不同意再变更涉案房屋买受人，也不愿将原告购房款(含定金)返还原告。2016年12月17日，原告向被告及第三人以快递形式就变更买受人事宜等寄送律师函及陈某的承诺书，至今未予回复。原告认为，根据《上海市房地产买卖合同》原告现变更买受人为具备购房资格的陈某，符合双方的书面约定，该约定表明变更买受人无需得到出售人的同意，现被告拒绝变更买受人无事实和法律依据，原告要求被告依约履行三份涉案合同完全合情合理。为此，原告诉至法院请求：1.判令被告与原告解除于2016年8月14日签署的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》及2016年8月15日签署的《上海市房地产买卖合同》；2.判令被告返还原告购房款110万元、定金10万元；3.判令涉案房屋买受人变更为陈某，被告应配合与陈某重新签订合同并办理涉案房屋过户手续；4、本案受理费用由被告承担。被告陈永君辩称：答辩意见与反诉状事实与理由一致。同时，被告陈永君反诉称：原、被告于2016年8月14日签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，被告支付定金10万元。2016年8月15日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定由原告向被告购买青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积113.24平方米，总价390万元，首期房款120万元(含定金10万元)，2016年8月16日被告收到，被告按约定用于注销抵押贷款。第二期房款268万元，合同约定原告申请银行贷款，第三期房款2万元，房地产交付当日付清。上述合同履行前提是符合《上海市政府办公厅关于贯彻落实〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》指示精神，合同签订过程中，原告承诺有上海1年以上的社保，办理相关手续不成问题。2016年11月30日，合同约定办理过户手续，被告通过房地产经纪公司催告尽快履行，在得知原告的社保事宜出了问题时，被告自愿将办理过户手续的期限宽限至2016年12月31日，原告仍无相关消息，被告于2017年2月6日告知第三方要求解除合同，2017年2月10日，被告向房地产经纪公司、原告及其代理人，告知原告解除合同并要求承担违约金或赔偿金78万元，符合合同第九条第(二)、(三)项的特别规定。导致合同无法实际履行的原因是原告没有上海1年以上的社保，在合同签订之初，原告说有社保，被告后查明是其与中介串通，欺骗被告所致，原告后决定以终止付款的方式表示放弃过户。被告于2013年8月1日签约购房时，享受的是月利率4.6396‰,按揭贷款119万元，20年结清，原、被告签约时，被告已按揭到第3周年结束时，每月按揭款项由原来每月8,212.68元下浮到每月7,482.49元，如没有发生交易，被告继续按揭，约尚需承担122.40万元，虽然与原告发生交易，在不得不解除合同时，鉴于被告所收到的120万元款项已全部用于解除抵押而给了银行，手头上根本没有现金退还扣除违约金之后的42万元，再贷款42万元，每月贷款利率9.20‰,17年的利息为788,256元，再加上本金42万元，总负担仍为1,208,256元，扣除原告78万元违约金也是相当公平的。被告反诉请求判令：1、要求解除2016年8月15日签订的第XXXXXXX号《上海市房地产买卖合同》；2、要求被反诉人支付赔偿金78万元；3、被反诉人承担本诉及反诉的全部诉讼费用。针对反诉，原告辩称：同意反诉第一项请求，不同意二.三项请求。实际上被告都明白社保金的障碍，包括中介方也给原告出谋划策，当时没有房价上涨，但后来房价上涨了，被告不愿意履行了，在过户前就发律师函告知被告无法履行房屋买卖，要变更买受人，买卖合同中是有约定的变更买受人主体，三方是预见到可以顺利过户或不能顺利过户。原告认为第三人可以合法操作，但后来没有成功。2016年12月已经告知被告无法进行房屋买卖，后来才没有支付后面的房款，不构成逾期违约付款。假设逾期付款成立，那宽限期在哪里，假如宽限期届满仍没有履行才承担总房款的20%。2017年2月6日发出我们已经起诉。如一切是原告的错，但赔偿金要考虑过程及损失，房价一直在上涨，被告有何损失。即使我们一方违约，但要求免除所谓的损失或者违约金。第三人上海搜房房天下房地产经纪有限公司述称：被告对于原告处于限购状态，在双方签署房屋买卖合同时，是已经知情。根据接手经办人所知，被告并未对原告有过口头宽限。第三人于2017年2月13日左右收到被告送达《解除合同及扣除违约金通知书》，并在文件内写明需要通过第三人转交原告及其委托代理人。第三人多次电话联系原告，均未成功，故只能于2017年2月16日将其中一份《通知书》通过快递邮寄至原告身份证地址，网络物流信息显示该快递于2017年2月20日被签收。经开庭审理查明：本案系争房屋位于上海市青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积113.24平方米，类型为公寓，目前登记在被告名下。2016年8月14日，原告购房委托代理人魏耀清(乙方)与被告购房委托代理人张恩华(甲方)经上海搜房房天下房地产经纪有限公司居间签订《房地产买卖居间协议》，约定：甲方将坐落于上海市青浦区新府中路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给乙方，总房价款390万元，乙方应于甲方签署《房屋买卖合同》后当日支付定金10万元。双方另约定了其他权利义务。同日，原告购房委托代理人魏耀清(乙方)与被告购房委托代理人张恩华(甲方)签订《房屋买卖合同》，约定甲方将上海市青浦区新府中路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给乙方，建筑面积113.24平方米，总房价390万元，双方应于本合同签署后2日内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，首期房价款120万元(含已支付的全部定金)，甲方应当将收到的房价款优先用于清偿抵押贷款，并在过户前注销抵押(若有)。第二期房价款268万元，乙方应于签订示范合同后7日内向银行申请贷款，办理相关手续，甲方应积极配合并提供所需材料，若乙方的贷款申请未在过户前获得足额批准，乙方应当在过户当日以现金形式向甲方补足，贷款的放款时间以银行为准，但乙方应当在取得放款所需材料后5日内将材料送交贷款银行。双方应当于甲方收到除尾款外的全部款项后7日内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，乙方在房屋交接完成后当日向甲方支付尾款2万元，相关费用的结算日期以交接之日为准，若甲方交付的房屋装饰及附属设施与约定的不符，则甲方应按房屋装饰及附属设施估值的壹倍向乙方支付违约金。甲、乙双方应于2016年11月30日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。另双方约定了其他权利义务。2016年8月15日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，约定甲方将坐落青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室出售给乙方，房屋建筑面积113.24平方米，房地产转让价款390万元，甲、乙双方同意，甲方腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的见补充条款日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。在2016年11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以青浦区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。乙方逾期付款或未按约定期限过户的，每逾期一日应按逾期部分万分之五向甲方支付违约金，直至实际履行之日。自逾期之日起，甲方有权催告乙方履行，在甲方催告的宽限期届满后乙方仍未履行的，甲方有权以书面形式解除本合同，并要求乙方赔偿总房价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。甲方逾期交房或未按约定期限过户的，每逾期一日应按乙方已付款的万分之五向乙方支付违约金，直至实际履行之日。自逾期之日起，乙方有权催告甲方履行，在乙方催告的宽限期届满后甲方仍未履行的，乙方有权以书面形式解除本合同，并要求甲方赔偿总房价款的20%。甲方应于收到第二期价款(银行贷款)后3日内，将该房地产交付给乙方。乙方应确保自身具有当前政策下的购房资格，若因乙方不具有购房资格导致本合同无法履行的，乙方应承担违约责任，若乙方变更买受人可以继续履行本合同的，甲方应配合重新签订合同并办理过户手续。因乙方变更买受人导致过户时间延迟的，乙方应当按照总房价的日万分之五向甲方承担违约金，若延迟30日仍然无法过户的，甲方有权解除合同并追究乙方的违约责任。本合同签订后，乙方已支付的定金10万元转为部分首期房价款，待甲、乙双方签订本合同并办理本合同公证手续(若需)后2日内，乙方再向甲方支付部分首期房价款110万元，以上款项共同构成乙方的首期房价款120万元，甲方收到首期房价款后应优先用于注销抵押。乙方通过贷款方式向甲方支付第二期房价款268万元，乙方应于本合同签订后及时向银行申请贷款，若乙方的贷款申请未在过户前获得足额批准，乙方应当在过户当日以现金形式向甲方补足。该房地产交付且甲方将户口迁出后(若有)当日内，乙方应支付给甲方尾款2万元。合同另行约定了双方其他的权利义务。2016年8月14日，原告向被告支付定金10万元。2016年8月16日，原告向被告支付110万元。2016年8月17日，原告向天津市北方公证处公证委托魏耀清办理房产代为签订定金协议、银行贷款、房产过户、房屋交接等。2017年1月5日，被告向上海市青浦区不动产登记事务中心申请抵押权注销。2016年12月5日，案外人陈某向被告出具承诺书，言明：你与王微签订的关于上海市青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》三份协议及合同的内容均已看过，现王微自愿变更所涉房屋的买受人为陈某，本人承诺：完全同意承接你与王微签订的上述协议、合同载明的全部权利和义务，在我与你签署与上述协议、合同内容完全一致的房屋买卖协议、合同后，我将全面履行付款等全部约定义务。庭审中，原告确认魏耀清为其购房代理人，被告确认张恩华为其购房代理人。以上查明的事实，由原、被告的陈述，房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、上海市房地产买卖合同、上海市房地产权证、中国农业银行个人结算业务申请书、中国农业银行业务凭证、收款收据、公证书、承诺书等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。案件审理过程中，原告认为：2016年12月5日，原告委托律师向被告及第三人发函要求按照上海市房地产买卖合同补充条款(一)第8条约定因原告不具备购房资格，要求将买受人变更为陈某，由第三人指定时间在第三人处办理解除《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》及被告与陈某重新签署与上述协议及合同内容一致的合同，并约定前往房地产交易中心办理所涉房屋过户手续。2017年2月6日的律师函中如果存在逾期，也要给我们期限，也不构成20%的违约金。原告不知道政策，认为签订后买卖合同就能成立。告诉了中介相关情况，中介承诺可以操作。被告代理人张恩华、原告及第三人达成共识，由第三方进行操作。如当时被告或第三人一方不同意，我们也不用支付房款，是因为房价上涨被告才不愿意继续履行。所以在合同中约定可以变更买受人。被告认为：被告一直到2016年11月30日双方约定的最后过户期限，因为被告没有收到钱，询问第三人，第三人说社保上有问题，口头说给宽限期到2016年12月30日。到现在为止被告都没有见到过原告，对原告的限购情况一直不知情。变更买受人要告知我们并经过我们确认，选择权在我方。2017年2月6日，被告向原告发送《解除合同及扣除违约金通知书》，由于原告的原因，导致无法正常过户，后又将过户时间宽限到2016年12月31日，但因原告没有上海社保，无法购房，原告已构成违约，通知原告解除2016年8月15日合同，并支付总价款390万元20%的违约金。根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告双方签订房地产买卖居间协议、房屋买卖合同及上海市房地产买卖合同，系双方真实意思表示，内容并不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。原告在与被告签订居间协议及买卖合同时，确实存在限购情形，合同履行过程中双方虽经协商但最终无法达成一致意见继续履行合同。原告作为具有完全民事行为能力的成年人，其在购买涉诉房屋前理应对相关购房政策和规定进行充分了解，并应当审慎地签订系争房屋买卖合同。且双方在买卖合同的补充条款中亦是明确约定了原告应确保自身具有当前政策下的购房资格，虽然补充条款中亦约定了“若乙方变更买受人可以继续履行本合同的，甲方应配合重新签订合同并办理过户手续”。但本院认为该条款的适用的选择权在于被告方，该条款的设置绝非推定为被告方必须接受原告方提出的任意变更买卖人的合同主体变更的请求。现双方都要求解除上述合同，本院予以准许。关于合同解除的责任，原告明知自身不具备购房资格而签署合同，第三人证实签署相关协议合同时被告对原告限购情形知情，被告认为第三人与原告串通无相应的事实证据，本院不予采信；由于合同无法继续履行，对此双方互不承担违约责任。故原告要求变更房屋买受人为案外人陈某并重新签订合同、办理过户手续及被告要求赔偿违约金的诉请，均不予支持。合同解除后，被告收取原告房款120万(含定金10万元)应予返还。第三人经本院合法传唤未到庭，视为放弃了自己的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》162条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)王微与被告(反诉原告)陈永君于2016年8月14日签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》及2016年8月15日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)；二、被告(反诉原告)陈永君应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)王微购房款人民币110万元；三、被告(反诉原告)陈永君应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)王微购房定金人民币10万元四、驳回原告(反诉被告)王微的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)陈永君的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币15,600元，减半收取计人民币7,800元，由被告陈永君负担；本案反诉费人民币11,600元，减半收取计人民币5,800元，由反诉原告陈永君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇一七年四月二十七日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。