广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终1229号上诉人（原审被告，反诉原告）：广州市穗华房产开发有限公司（以下简称穗华公司），住所地广州市越秀区越华路43号三楼.法定代表人：孔小明，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈煜、古剑虹，该公司职员。被上诉人（原审原告，反诉被告）：何英明，住广州市。被上诉人（原审原告，反诉被告）：何英杰，男，汉族，1962年8月17日出生，住广州市中山七路锦龙***号。被上诉人（原审原告，反诉被告）：何英智，男，汉族，1966年12月6日出生，住广州市中山七路锦龙***号。三被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘思成，广东真灼律师事务所律师。三被上诉人的共同委托诉讼代理人：苟茂，广东真灼律师事务所律师助理。上诉人穗华公司因与被上诉人何英明、何英杰、何英智房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2016)粤0103民初6023号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人穗华公司的委托诉讼代理人古剑虹及被上诉人何英明、何英杰、何英智的共同委托诉讼代理人刘思成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人穗华公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判由被上诉人何英明、何英杰、何英智支付超面积购房款后，上诉人为三被上诉人办理荔湾区中山七路锦龙北街××号401房、锦龙北街37号802房、锦龙北街33号204房的房产证；2、判令由三被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：涉讼房屋已确权并合法登记在上诉人名下，三房产权面积超出原拆迁房屋产权面积15.0952平方米，为避免国有资产受到严重损失，方便三被上诉人办理涉讼房屋的房地产证，解决历史遗留问题，故提出如上上诉请求。被上诉人何英明、何英杰、何英智共同辩称：1、上诉人穗华公司未将涉讼房屋房产证办理到我方名下，已构成违约，涉讼房屋的物权大小尚未确定。2、上诉人直接将属于我方回迁的安置房登记在其名下不但违约且属于严重违法侵权行为。综上，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。2016年10月11日，被上诉人何英明、何英杰、何英智共同向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、穗华公司立即为何英杰、何英明、何英智办理广州市荔湾区中山七路锦龙北街××号401房的房地产权证。2、穗华公司立即为何英杰、何英明、何英智办理广州市荔湾区中山七路锦龙北街37号802房的房地产权证。3、穗华公司立即为何英杰办理广州市荔湾区中山七路锦龙北街33号204房的房地产权证。4、办理房屋的房地产权证所需的全部费用均由穗华公司承担。5、本案受理费由穗华公司承担。穗华公司在一审中反诉要求:1、要求何英明、何英杰、何英智按穗华公司起诉之日的市场评估价支付超面积15.0952平方米的款项后，穗华公司为何英明、何英杰、何英智办理荔湾区中山七路锦龙北街37号802房、锦龙北街××号401房、锦龙北街33号204房的房产证。2、判令由何英明、何英杰、何英智承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：何英明、何英杰、何英智母亲梁梨卿、舅舅梁北海是原广州市荔湾区中山七路锦龙北53号房屋的产权人，房屋建筑面积为101.46平方米。1997年7月22日，梁梨卿、梁北海与穗华公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：梁梨卿、梁北海同意穗华公司拆除广州市荔湾区中山七路锦龙北53号房屋，穗华公司将自有的座落在广州市荔湾区中山七路锦龙北街原地段回迁楼（框架结构）第二、四、八层楼，位置二层50.80平方米、四层54.66平方米、八楼16平方米，建筑面积共为121.46平方米(包括分摊楼梯、走廊等面积按比例摊分在内)，用作拆除梁某甲、梁某乙所有的原址房屋的产权补偿，并于1999年12月31日前移交给梁某甲、梁某乙，产权补偿房屋比原址房屋增加了20平方米，梁某甲、梁某乙应给付穗华公司18000元；移交房屋时，穗华公司应提供新建房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同何英明、何英杰、何英智向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取产权所有证手续，所需登记费用由梁某甲、梁某乙负担。2000年2月15日，穗华公司（甲方）与何英杰（乙方）签订了《回迁安置协议》：乙方同意甲方的安排在锦龙中回迁楼自编门牌××号4楼401房、37号8楼802房、33号2楼204房作回迁安置。双方的签订的回迁协议应于2000年2月29日前回迁完毕，并商定回迁面积以实际回迁面积计算，如超出或少于协议所定的面积，最后以房管产权部门所发契证面积为准，房价款采取多还少补原则。同日，穗华公司将约定房屋移交何英明、何英杰、何英智回迁使用。2015年11月27日穗华公司曾寄信给梁某乙、何英杰，要求其带齐资料到穗华公司处办理有关房产证手续，但信件被退回。一审另查明，2016年9月1日，穗华公司以自建分割方式办领了荔湾区中山七路锦龙北路33号楼204房、37号楼802房和××号401房的不动产权证书，以此证明上述房屋的建筑面积分别为58.32平方米、20.84平方米、57.4平方米。何英明、何英杰、何英智为梁某甲子女。梁某甲、梁某乙于1997年7月9日办理析产协议书公证。2002年12月23日梁北海通过办理赠与公证将广州市中山七路锦龙北路33号楼204房无偿赠与何英杰。2003年3月8日何英明、何英杰、何英智办理继承权证明书公证，共同继承父母共有的广州市中山七路锦龙北路37号楼802房和××号401房。一审法院认为：梁梨卿、梁北海与穗华公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《回迁安置协议》是双方当事人真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现何英杰通过赠予公证承继得广州市荔湾区中山七路锦龙北街33号204房的继承权，何英明、何英杰、何英智通过继承取得广州市荔湾区中山七路锦龙北街××号401房、37号802房的继承权，相关合同的权利义务应由其继承人承继。现何英明、何英杰、何英智要求办证，符合合同约定，予以准许。双方约定的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第八条有约定：“所需登记费用由甲方负责”。因此，办理产权证所产生的登记费用应由穗华公司承担。对于穗华公司的反诉请求，因穗华公司尚未为何英明、何英杰、何英智办理产权证，登记在何英明、何英杰、何英智名下的房屋的面积尚未确定，故现阶段穗华公司要求何英明、何英杰、何英智支付增大面积购房款缺乏依据，不予支持，穗华公司可在办证后另行主张。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条的规定，于2016年11月25日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市穗华房产开发有限公司为原告何英杰、何英明、何英智办理广州市荔湾区锦龙北街××号401房的产权登记和领取产权所有证手续；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市穗华房产开发有限公司为原告何英杰办理广州市荔湾区锦龙北街33号204房的产权登记和领取产权所有证手续；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市穗华房产开发有限公司为原告何英明、何英智、何英杰办理广州市荔湾区锦龙北街37号802房的产权登记和领取产权所有证手续；四、被告广州市穗华房产开发有限公司负担办理上述房屋产权登记过程中所产生的登记费用；五、驳回被告广州市穗华房产开发有限公司全部反诉请求。本案本诉受理费50元、反诉受理费100元，由被告广州市穗华房产开发有限公司负担。二审中，各方对一审判决查明的事实均无异议，亦均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据双方1997年7月22日《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的约定，上诉人穗华公司作为拆迁人应当为被拆迁人即被上诉人何英明、何英杰、何英智办理产权登记。关于面积差价款的问题，在2000年2月15日所签的《回迁安置协议》中，双方已明确回迁面积以房管产权部门所发契证面积为准，超出或少于协议所定面积的，房价款采取多还少补原则处理。上述协议未约定补还面积差价款是办理房地产所有权证的前提。上诉人穗华公司认为办证的前提条件是被上诉人何英明、何英杰、何英智对回迁房屋的面积补差款进行结算，一审判决对此不予支持并无不当。事实上，上诉人穗华公司为被上诉人何英明、何英杰、何英智履行办证义务与上诉人穗华公司主张面积补差款并不构成冲突，一审判决认为上诉人穗华公司可在办证后另行主张并无不当。综上，上诉人穗华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人广州市穗华房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年四月七日书记员  党春婷