河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫07民初217号原告（执行案外人）：岳瑞，女，1983年9月9日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：陈树娇，河南瀛汉律师事务所律师。被告（申请执行人）：张琳，女，1985年8月10日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：王秀艺，河南师大方正律师事务所律师。第三人（被执行人）：新乡市盛润房地产开发有限公司，住所地：新乡市和平北路**。法定代表人：王伟，董事长。委托诉讼代理人：邢凤仙，女，1963年8月19日出生，汉族，住河南省。第三人（被执行人）：王润杰，男，1956年2月27日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：邢凤仙，女，1963年8月19日出生，汉族，住河南省。第三人（被执行人）：邢凤仙，女，1963年8月19日出生，汉族，住河南省。原告岳瑞与被告张琳、第三人新乡市盛润房地产开发有限公司（以下简称盛润公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年12月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岳瑞委托诉讼代理人陈树娇，被告张琳委托诉讼代理人王秀艺，第三人盛润公司、王润杰共同委托诉讼代理人邢凤仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳瑞向本院提出诉讼请求：“1、依法判令停止开发区14号街坊盛世年华一期5号楼1单元1201室房屋的执行；2、依法确认开发区14号街坊盛世年华一期5号楼1单元1201室房屋归岳瑞所有；3、依法判令案件受理费由被告张琳承担。”后变更为：“不得执行开发区14号街坊盛世年华一期5号楼1单元1201室房屋。”事实和理由：2016年11月25日，原告收到本院送达的（2016）豫07执异43号执行裁定书，驳回了原告的执行异议申请，根据《最高人民法院关于适用的解释》关于执行异议之诉的规定，原告作为案外人向贵院提起执行异议之诉，依据事实如下：涉案房产开发区14号街坊盛世年华一期5号楼1单元1201室因房屋产权登记在第三人盛润公司，本院在执行张琳与盛润公司、王润杰、邢凤仙民间借贷纠纷一案过程中，查封了包括涉案房屋在内的盛润公司多处房产，但原告已于2008年全款购买了涉案房产并已经装修入住至今，是涉案房产的合法买受人及房屋所有权人，本院未对涉案房产实际占有情况进行核实，仅依据房产登记信息即进行查封没有法律依据，理由如下：原告与盛润公司在2008年7月6日签订了房屋认购协议，购买盛世年华一期5号楼1单元2层东户即1201室房屋，签订协议时，盛润公司虽未取得商品房预售许可证，但盛润公司已经在2010年取得盛世年华一期5号楼的预售许可证【新房预（销）许字第2010049】。根据相关的法律规定，该房屋认购协议为有效的房屋买卖合同，且签订认购协议当日原告即以现金方式交付了全部购房款，盛润公司也于2009年向原告交付该房屋，原告在向物业公司缴纳装修管理费、垃圾清运费等费用后开始对涉案房屋进行装修并入住至今。期间原告一直催促盛润公司要求办理房产证，直至2016年被盛润公司负责人告知涉案房产因被法院查封才无法办理房产证。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，原告申请停止对涉案房产执行的主张应予以支持，本院作出驳回执行异议的裁定没有法律依据。被告张琳辩称：张琳因与盛润公司借款合同纠纷于2013年起诉，2013年9月查封了包括本案房屋在内的13套住宅，查封时该房产登记在盛润公司名下，没有任何销售备案记录。因此涉案房产可以作为盛润公司的财产进行执行。原告主张2008年购房，2009年交付，证据不足。原告主张对该房产享有权利，原告和盛润公司自2008年到2013年长达5年，没有签订正式房屋买卖合同，也没有备案，更未缴纳相关契税，更谈不上房产的过户登记。因此原告对案涉房产主张权利证据不足，不符合法定要件，依法不应当支持，请求驳回原告的诉讼请求。第三人盛润公司、王润杰、邢凤仙述称：原告所述属实，涉案房屋已经实际装修入住，房屋买卖合同关系属实，钱款已经交清。和张琳的债务关系正在本院执行局协商。案涉房屋相关权益属于原告，应当排除执行。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据四组：第一组证据：1、2014新中法执字第75-4号民事裁定；2、2014新中法执字第75-6号协助执行通知书；3、2016豫07执异43号；证明目的：原告提起执行异议之诉符合法律规定程序。第二组证据：4、2008年7月6日原告与盛润公司认购协议一份；5、2008年7月6日房款现金收据两份；6、2008年7月6日地温空调初装费、燃气初装费现金收据两份；证明目的：2008年7月6日原告岳瑞购买盛润公司开发的盛世年华一期5号楼1单元2层1号即1201号房屋，并于当日一次性付清房款及两项初装费。认购协议已生效，原告已经履行付款义务，是涉案房屋的合法买受人。第三组证据：7、2009年9月15日物业公司代收电费、垃圾清运费、装修管理费现金收据两份；8、2010年1月16日洁具、窗帘购买单据三份；9、房屋装修竣工结算单、工程保修单两份；10、2009年11月8日、2010年7月12日及2016年11月1日物业公司代收水费、电费现金收据三份、照片数张；证明目的：2009年9月份盛润公司已向原告交付涉案房屋，原告对涉案房屋进行装修并入住至今，原告购买该房屋系用于居住并已实际合法占有。第四组证据：11、2017年2月23日新乡市不动产登记和交易中心出具的不动产查询证明。证明目的：原告岳瑞在新乡市辖区内无其他用于居住的房屋。被告张琳对原告提交的证据发表质证意见如下：对第一组证据真实性无异议，需要说明的是，案涉房产的查封是在2013年9月份，原告提供的查封裁定是在执行程序中的续封。对第二组证据真实性均有异议，认购协议是盛润公司和原告双方签订的，没有任何第三方的参与，不能确认该协议的真实性，从该协议的内容来看，只是一份认购协议，并不是合法的商品房买卖合同，认购说明中，双方明确约定了需要签订正式的商品房买卖合同，认购协议不能等同于合法有效的商品房买卖合同。对两份收据，真实性有异议，两份收据涉及的金额应当有相应的银行凭证，不能单单依靠盛润公司开具的收据。作为商品房买卖需要开具正式发票，缴纳相关的税费，原告没有提供任何部门税费的收据，原告和盛润公司之间是否履行商品房买卖合同不能认定。对于电视初装费和空调组装费，均是第三方的收费，应当是第三方出具相关的收据。盛润公司出具该收据，真实性不予认可。对第三组证据，真实性有异议，收费票据均不是合法的票据形式，对于售货单，也不是合法的票据形式，竣工结算单，没有原件，且没有印章，第三组证据同样不能证明原告对案涉房屋享有合法权利。对第四组证据真实性无异议。第三人盛润公司、王润杰、邢凤仙对原告提交的证据发表质证意见如下：对第一组证据的真实性以及内容均无异议。对第二组证据的真实性无异议。对第三组证据的真实性也无异议。对第四组证据也无异议。·本院结合有效证据及各方当事人庭审陈述，综合认定以下案件事实：张琳与盛润公司、王润杰、邢凤仙民间借贷纠纷一案，2013年9月26日，因张琳申请财产保全，本院作出（2013）新中民一初字第38号民事裁定将包括涉案房屋在内的盛世年华项目13套房屋查封。2013年9月27日，新乡市房产交易中心工作人员在本院送达回证上签字。本院于2014年4月22日作出（2013）新中民一初字第38号民事判决，该判决显示：盛润公司于判决生效后十五日内偿还张琳本金7647721元和利息，王润杰对上述义务承担连带责任。2015年7月23日，本院作出（2014）新中法执字第75-4号民事裁定，依据已发生法律效力的（2013）新中民一初字第38号民事判决裁定查封盛润公司名下的房产土地。2015年11月13日，本院作出（2014）新中法执字第75-6号协助执行通知书，要求新乡市房管局协助执行查封包括涉案房屋在内的盛世年华项目13套房屋，查封期限3年。查封后，本案原告岳瑞提出执行异议。2016年11月17日，本院作出（2016）豫07执异43号执行裁定驳回原告执行异议。原告遂提起案外人执行异议之诉。2008年7月6日，岳瑞与盛润公司签订房屋《认购协议》，认购位置：盛世年华5号楼1单元2层1号，销售总价：255034元，付款方式：一次性。盛润公司于同日出具收据，该收据事由显示：房款（盛世年华），数额：247383元，收款方式：现金。此外，盛润公司还于同日出具地下室、、地温空调初装费燃气初装费收据。2009年，新乡市嘉盛物业管理有限公司出具代收电费、水费收据。另查明，2017年2月23日，新乡市不动产登记和交易中心出具《新乡市不动产查询证明》，该证明显示：根据岳瑞的申请，于2017年2月23日14时47分，在本辖区查到岳瑞身份证号410702198309093027有0套已登记不动产。涉案房屋已取得预售许可证。现原告实际占有使用涉案房屋。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”关于张琳申请执行是否属于金钱债权执行问题。本案中，已生效的（2013）新中民一初字第38号民事判决，该判决显示：盛润公司于判决生效后十五日内偿还张琳本金7647721元和利息，王润杰对上述义务承担连带责任。故应予认定张琳申请执行属于金钱债权执行。关于《认购协议》是否能够认定为合法有效的买卖合同问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，2008年7月6日，岳瑞与盛润公司签订房屋《认购协议》，对涉案房屋位置、总价款、付款方式等进行了约定，盛润公司于同日出具收据，且盛润公司在本院庭审中称房屋买卖合同关系属实。此外，盛润公司在起诉前已取得商品房预售许可证明，故《认购协议》可认定为合法有效的买卖合同。关于岳瑞买案涉房屋是否用于居住且其名下无其他用于居住的房屋问题。新乡市不动产登记和交易中心于2017年2月23日出具《新乡市不动产查询证明》，该证明显示：根据岳瑞的申请，于2017年2月23日14时47分，在本辖区查到岳瑞身份证号410702198309093027有0套已登记不动产。此外，岳瑞提交家装工程保修单、涉案房屋照片可以证明岳瑞实际占有使用涉案房屋，故应认定岳瑞购买案涉房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。关于岳瑞请求排除强制执行能否得到支持问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，岳瑞申请执行属于金钱债权执行，在金钱债权执行过程中，岳瑞以其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定请求排除涉案房产的执行。岳瑞提交有盛润公司的房款收据等证据，且盛润公司在本院庭审中对岳瑞已交清涉案房款予以认可，故岳瑞交清涉案房款已达到高度可能性的证明标准，按照上述司法解释的规定，应认定该事实存在。经本院审查，岳瑞与盛润公司商品房买卖关系的真实性业已达到高度可能性的证明标准，双方在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，岳瑞所购商品房已实际装修入住且名下无其他用于居住的房屋，已交清全部涉案房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的规定要求，岳瑞就涉案房屋已享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对其诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第一百零八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，判决如下：不得执行开发区14号街坊盛世年华一期5号楼1单元1201室房屋。案件受理费100元，由被告张琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  郭中伟审判员  路长平审判员  赵 斌二〇一七年四月十三日书记员  李 芳