山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2017）鲁0681民初25号原告（反诉被告）：张新艳，女，1969年6月9日出生，汉族，居民，住吉林省白山市八道江区。委托诉讼代理人：田蓉，山东平直律师事务所律师。委托诉讼代理人：王航天，山东平直律师事务所律师。被告（反诉原告）：烟台海基置业有限公司。法定代表人：宋作建，任公司董事长。委托诉讼代理人：周曰海，龙口市高新法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）张新艳诉被告（反诉原告）烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张新艳的委托诉讼代理人田蓉、王航天，被告（反诉原告）海基置业公司的委托诉讼代理人周曰海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张新艳诉称，1.解除原、被告之间的商品房认购书；2.要求被告返还原告购房款108000元及利息（自房款交付之日即2010年7月12日至实际给付之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年1月20日，原、被告签订商品房认购书，认购佛光山水E区临街房（60号），交定金2000元，同年7月交首付款108000元，双方没有签订商品房买卖合同，原告提出要求返还房款，双方协商无果，为此，原告诉至法院，请求法院查明事实，依法裁判。被告（反诉原告）海基置业公司辩称，1、2010年1月20日，原、被告签订的《商品房认购书》是在平等自愿的基础上，经过协商所签订的，是双方真实的意思表示，未违反法律规定，应认定为有效。法律规定，依预约合同，双方当事人负有订立本约合同的义务，如果预约合同的一方当事人不履行其承诺订立本约合同的义务，需要承担违约责任。现原告起���请求解除商品房认购书，其行为已构成违约，因此其承担相应的违约责任。2、双方签订商品房认购书当日，原告即交2000元定金，又于同年7月份分两次共交纳房款108000元。鉴于此，自双方签订商品房认购书后，被告一直为原告保留涉诉房屋至今，始终恪守着诚实信用原则，期间长达六年之久。目前，房价下滑，原告要求解除认购书，势必给被告造成极大的经济损失，根据《合同法》第42条、113条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条之规定，被告依法当庭提起反诉，要求原告赔偿因其违约给被告造成的损失50000元。3.关于原告请求被告承担其首付房款的利息，因原告在履行双方签订的商品房认购书过程中存在违约行为，因此，其请求被告承担其已付房款的利息缺乏事实和法律依据。被告（反诉原告）海基置业公司向本院提出反诉请求：1.因原告（反诉被告）违约给被告（反诉原告）造成的相应损失68391元【(4470元/㎡-4000元/㎡)*153㎡】，被告（反诉原告）仅要求原告（反诉被告）赔偿50000元的损失。反诉的事实和理由：同被告（反诉原告）答辩意见第1、2点。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的反诉辩称，1.原告（反诉被告）没有违约的事实，认购书约定的时间是由被告（反诉原告）决定，而没有明确约定时间，长达六年之久没有签订正式合同，责任在被告（反诉原告）；2.被告（反诉原告）提出违约的赔偿损失没有事实和法律依据的，按照认购书明确约定，即便是原告（反诉被告）不签订正式合同，也仅仅是定金不退还，被告（反诉原告）仍可将该商品房另售他人，故涉诉房屋没有销售与原告（反诉被告）无关，同时被告（反诉原告）提出���其他地块所谓的销售价格等与本案无关，没有可比性，价格是被告（反诉原告）自己决定，且被告（反诉原告）在答辩中提出是因为市场的原因，这也是国家整个商品房市场的现状，因此与原告（反诉被告）无关，请求法院驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：关于被告提交的2016年9月21日其与案外人邹鑫亮签订的佛光山水E区东侧商铺9#房屋商品房认购书及相应的收款收据3张，原告主张该证据与原告无关，与本案无关联性，不予认可。本院认为，被告提交的上述证据，与本案无关联性，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年，原被告签订《商品房认购书》，约定原告购买由被告开发建设的佛光山水E区60号商铺，商品房建筑面积共153平方米，认购价按建筑面积4470元/㎡，总金额为851893元。认购书第一条约定，甲（被告）乙（原告）双方在签订本认购书时，乙方愿意支付人民币2000元给甲方作为认购该商品房的定金；第四条约定，……如乙方在约定的时间内未能前来签订商品房买卖合同，定金不予退还，甲方可将该商品房另售他人。认购书中未约定签订商品房买卖合同的时间及方式。2010年1月20日，被告向原告出具定金2000元收据一张；2010年7月12日、2010年7月24日，被告分别向原告出具涉诉房屋首付款18000元收据、房款90000元收据各一张，以上三张收据上均盖有海基置业公司公章，合计110000元。至今，原被告双方未签订正式的商品房买卖合同，原告诉至本院，请求解除商品房认购书。本案的争议焦点有三，一是原告是否有权单方主张解除商品房认购书；二是原被告签订认购书后未签订正式的商品房买卖合同的原因在哪一方；三是被告（反诉原告）在反诉中主张的损失是否应由原告（反诉被告）承担。关于焦点一，本院认为，《商品房认购书》系房屋买卖双方为保证签订正式的商品房买卖合同而签订的预约合同，作为预约合同的商品房认购书仅是原被告双方为将来订立作为本约合同所做的承诺，而非正式的商品房买卖合同，双方仅负有磋商的义务，并无必须缔约的义务，根据当事人合同自由原则，任何一方当事人均可以不遵守认购书的承诺而不与对方签订商品房买卖合同。本案原被告双方仅签订了商品房认购书而未签订正��的商品房买卖合同，原告要求解除与被告签订的商品房认购书，于法有据，本院予以支持。关于焦点二，本院认为，商品房认购书中关于商品房买卖合同的签订时间及方式均未做约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定，“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行”。故虽然未约定正式买卖合同的签订时间及方式，双方亦可按照法律规定另行协商。现原告单方提出解除认购书，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第二项之规定，“主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”，原告未提交证据证明其就签订正式商品房买卖合同事宜与被告进行过��商或被告拒绝与其协商，却以被告一直未通知与其签订合同，合同签订权在被告为由，主张系被告的原因导致其单方要求解除认购书，应承担举证不能的法律后果，故原告的主张不予支持。且在双方签订认购书后被告即已取得涉诉房产的商品房预售许可证，具备签订商品房预售合同的条件。同时在庭审中，被告从未表示不愿与原告签订商品房买卖合同，故原告的主张证据不足，缺乏事实依据，本院不予支持。原告请求解除认购书的原因在于原告。关于焦点三，被告（反诉原告）反诉主张要求原告（反诉被告）赔偿因其违约所造成的相应损失50000元，并提交其与邹鑫亮签订的商品房认购书，以证明2016年房产单价跌至每平方米4000元。本院认为，该证据仅能说明邹鑫亮于2016年认购佛光山水E区9号房产的单价，无法证明同期原告所购涉诉房产佛光���水E区60号房屋的单价，故该证据与本案无关联性，被告（反诉原告）提交的证据不足以证明自己因原告（反诉被告）的违约行为所造成的直接或间接损失。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，被告（反诉原告）应当承担举证不能的法律后果。另外，在原、被告签订认购书后长达六年的时间内，被告无证据证明其曾通知原告前来签订正式的商品房买卖合同，或即使原告违约拒绝签订合同，被告亦可按认购书第4项的约定，及时行使权利将涉诉房产另售他人，以维护自身的合法权益，故被告所谓的损失并非原告单方原因所致。综上，被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）承担50000元损失的请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。综上所述，原告要求解除与海基置业���司签订的商品房认购书，应予准许。原、被告之间的认购书解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，原告交纳的房款110000元扣除定金2000元后应予返还，故原告主张被告返还房款108000元的诉请，于法有据，本院予以支持。因解除认购书的原因在原告，原告系违约方，故其请求海基置业公司赔偿利息损失的主张，本院不予支持。被告（反诉原告）反诉主张原告（反诉被告）赔偿损失的请求，证据不足，理由不充分，亦不予支持。鉴于上述事实，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、第九十一条第二项之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)张新艳与被告（反诉原告）烟台海基置业有限公司签订的《商品房认购书》。二、被告（反诉原告）烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）张新艳购房款108000元。三、驳回原告（反诉被告）张新艳的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）烟台海基置业有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2460元，减半收取1230元，由被告烟台海基置业有限公司负担。反诉费525元，由被告烟台海基置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一七年四月六日书记员 邹向东