上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初22161号原告：郭永林，男，1982年4月5日出生，汉族，户籍地河南省，现住上海市闵行区。原告：张珍，女，1982年3月15日出生，汉族，户籍地河南省，现住上海市闵行区。上列两原告的共同委托诉讼代理人：季仲彬，上海优一律师事务所律师。被告：王义江，男，1963年8月11日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：江美惠(系王义江之妻)，女，1969年3月11日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：江美惠，女，1969年3月11日出生，汉族，住上海市长宁区。原告郭永林、张珍与被告王义江、江美惠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案后，依法适用简易程序审理，于2016年12月8日公开开庭进行了审理。原告郭永林、张珍及两原告共同委托的诉讼代理人季仲彬、被告江美惠(被告王义江的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本院经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年3月16日公开开庭进行了审理。原告郭永林及两原告的共同委托诉讼代理人季仲彬、被告江美惠(被告王义江的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭永林、张珍向本院提出诉讼请求：判令两被告继续履行上海市长宁区北渔路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)的《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，支付违约金。审理中，两原告最终明确诉请如下：判令解除原、被告签订的买卖合同，要求两被告返还已收取的房款1,000,000元，支付违约金450,000元。事实和理由：原告与被告经上海我爱我家房屋租赁置换有限公司中介介绍于2016年6月29日签订了关于涉讼房屋的买卖合同。买卖合同约定了两被告以3,000,000元的价格将涉讼房屋出售给两原告，双方对交易房屋、房款支付、交房时间、违约责任等主要条款进行了约定。合同履行过程中两原告按约支付了1,000,000元的购房款，通过了银行贷款审核。但至2016年9月30日买卖合同约定的办理过户手续时间，两被告仍未涤除涉案房屋的抵押，时至2016年10月中旬两被告明确告知两原告拒绝履行合同，两原告多次交涉无果。另据中介反映和两被告自己陈述，两被告事前和近期在外高额举债，两被告因将涉讼房屋多次担保巨额借款，初步了解涉讼房屋上的债务已达400余万元，远远大于涉讼房屋的价值，现已被多家法院轮候查封。鉴于涉讼房屋的目前状况，继续履行买卖合同实现合同目的已无可能，两原告为了维护自己的合法权益，诉至法院希望支持诉请。被告王义江、江美惠共同辩称：两原告称涉讼房屋多次担保并不是事实，两被告背负的债务与本案无关；两原告以两被告债务高为理由提出本案诉请不能成立。签订买卖合同前，双方约定的房屋出售实际到手价为3,100,000元。签订买卖合同前，两被告曾事先交代了涉讼房屋有两笔抵押贷款。因原告只付了100万元不够还贷，为了使房屋买卖正常进行，才借了“赎楼款”，产生利息。两原告原先答应承担的，但等其将涉讼房屋变清房后与原告协商利息费用时，两原告一边与两被告协商，一边提起诉讼，两被告因此认为这是原告不想支付应承担的利息；两被告表示为了能顺利交易，向案外人久楼公司借了过桥资金，现在案外人申请法院查封，原因是因为两原告对涉讼房屋予以保全。因两原告对房屋诉讼保全而引起的事件，不能作为支持两原告诉讼请求的理由。综上，两被告不同意两原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提供的《上海市房地产权证》、《上海市房地产买卖合同》、《协议》、收据及转账凭证、《上海市不动产登记薄》等证据，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋的权利人系被告王义江、江美惠，两被告共同共有。2016年6月29日，两原告(买受人、乙方)与两被告(卖售人、甲方)签订买卖合同。买卖合同约定如下：甲、乙双方经协商一致，涉讼房屋转让价为3,000,000元;2016年9月30日之前,双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金……。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为涉讼房屋总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。买卖合同补充条款约定如下：甲方应于收到乙方支付买卖合同附件三中约定的第一、二、三笔房款后7日内前往贷款银行办理还贷申请手续且取得注销资料后3日办理抵押登记注销申请手续。该笔款项专项用于归还现有甲方尚欠贷款银行的抵押贷款并注销对该物业设有的抵押权，若该笔款项不足以归还甲方尚欠的抵押贷款，甲方应当自行补足差额部分……。买卖合同附件三约定如下：本买卖合同签署之前，乙方已通过居间方向甲方支付了购房定金100,000元，该定金自买卖合同签订之日起即转为乙方向甲方支付的第一笔房款。甲乙双方同意于本买卖合同签订后壹日内，乙方向甲方支付房款200,000元。乙方于2016年8月8日之前，支付甲方房款600,000元。上述款项专项用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行对房屋设有的抵押权，甲方应于收到上述还贷款项后，按补充条款约定及时办理还贷及抵押注销手续，并于取得注销资料后3日内办理抵押登记注销手续。同日，双方又签订了二份《协议》，主要内容为：甲方承担交易过程中产生的甲乙双方的所有税费以并于办理房屋交易中心过户当日由甲方自行向相关税务机构缴纳；乙方另行补偿甲方房款100,000元整，该价格不体现于双方签订的买卖合同内，乙方于2016年8月8日之前将该笔钱款直接付给甲方，甲方向乙方出具收款收据。2016年7月26日，原告张珍与被告江美惠就涉讼房屋又签订了一份《协议》，主要内容为装修补偿款最晚于2016年9月20日之前(含当日)支付给江美惠。签约当日，两原告向两被告支付房款300,000元；2016年7月20日，两原告向两被告支付房款100,000元；2016年7月26日，两原告向两被告支付房款500,000元；2016年9月14日，两原告向两被告支付房款100,000元。上述房款共计1,000,000元。审理中，原、被告一致确认涉讼房屋实际购房款为3,100,000元。另查明，从2016年11月2日起涉讼房屋上有多起司法查封。本院认为，原、被告签订的买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效的，双方应恪守履行。买卖合同明确约定，两被告收到房款900,000元后办理涉讼房屋的抵押注销手续，再与两原告办理房屋权利过户手续。因此，注销抵押权、排除过户障碍、按约过户都是两被告的主要合同义务，非两原告的合同义务。本案查明的事实是两原告早在2016年7月份就如期支付了900,000元，但截止至诉讼期间两被告也无法排除涉讼房屋上的多起司法查封，继续与两原告履行买卖合同。因此，买卖合同难以履行的责任应归咎于两被告，两原告可按约行使买卖合同解除权，要求两被告支付违约金。至于违约金的金额。两被告收款后不按约过户系根本违约，两被告还莫名产生了涉及房屋的“赎楼款”等其他债务，致使房屋被多次司法查封，两被告可能承担巨额债务，双方的买卖合同因此难以继续履行，合同解除的过错责任应归咎于两被告，买卖合同虽约定房款总价款的20%作为合同解除违约金，但两原告自愿减少合同解除违约金至450,000元，两原告的上述意思表示符合合同约定及法律规定，本院予以支持。买卖合同解除后，两原告已付的1,000,000元购房款可依法要求两被告返还。综上，两原告主张的诉讼请求，本院均予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告郭永林、张珍与被告王义江、江美惠就上海市长宁区北渔路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》予以解除；二、被告王义江、江美惠应于本判决生效之日起十日内向原告郭永林、张珍返还购房款1,000,000元；三、被告王义江、江美惠应于本判决生效之日起十日内向原告郭永林、张珍支付违约金450,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件保全申请费5,000元，由被告王义江、江美惠负担。案件受理费17,850元，由被告王义江、江美惠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  吴寅星审 判 员  李 冬人民陪审员  乔秀兰二〇一七年四月十八日书 记 员  卢思洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……