重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初2840号原告：白巨琴，女，1976年7月3日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：王镜杰，重庆商策律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦桂，重庆商策律师事务所实习律师。被告：罗雯静，女，1984年10月29日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：张向群，重庆达美律师事务所律师。原告白巨琴与被告罗雯静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月9日受理后，依法由审判员黄明真分别于2017年3月14日和2017年3月29日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告白巨琴及其委托诉讼代理人王镜杰、韦桂，被告罗雯静的委托诉讼代理人张向群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白巨琴向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，罗雯静返还租赁房屋给白巨琴；2.罗雯静支付占用房屋期间的租金，从2016年12月7日起按每月8000元的标准计算至实际返还房屋之日止；3.罗雯静支付免租期2016年6月9日至2016年6月23日的租金4000元；4.罗雯静支付以年租金96000元为基数，按每日千分之三的标准，从2016年12月7日计算至实际支付房屋租金之日止的违约金）；5.罗雯静支付占用房屋期间的物业管理费、水、电、气、垃圾处置费等1000元；6.罗雯静赔偿房屋返还后6个月的空置损失48000元；本案诉讼费由罗雯静承担。事实及理由：2016年6月7日，罗雯静因经营生活超市，与白巨琴签订了《房屋租赁合同》，约定白巨琴将位于重庆市渝北区XX街道XX小区XX栋XX号房屋出租给罗雯静，并约定了租期、租金及支付方式、违约金等内容。罗雯静依约应于2016年12月7日支付第3次租金，但至今未支付，为维护自己的合法权益，白巨琴遂起诉来院。被告罗雯静答辩，原、被告于2016年12月24日协商一致解除了合同；同日，罗雯静在白巨琴的协助下到案涉房屋的物管公司办理了电费保证金5000元的退费手续，罗雯静当场付清了租赁期内案涉房屋的物业费和水电费等费用，白巨琴也当场支付了2016年12月24日之后的物业费；现在白巨琴是因案涉房屋暂时未出租出去就反悔了，白巨琴要求罗雯静支付合同解除后的租金没有依据，罗雯静没有违约行为，不应支付违约金，即使要支付违约金，计算标准也应当调整为以季度租金为基数按照贷款利率减半收取。综上，请求驳回白巨琴的诉讼请求，经审理查明：白巨琴是渝北区XX街道XX小区XX栋XX号房屋的所有权人。2016年6月7日，以白巨琴为甲方（出租方）、罗雯静为乙方（承租方），签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将位于重庆市渝北区XX街道XX小区XX栋XX号房屋租赁于乙方使用；租期自2016年6月24日起至2021年6月23日止，2016年6月9日至2016年6月23日为装修免租期；租金为每月8000元，按季度结算，由乙方在合同生效当日交甲方；物业管理费、水电气费由乙方自行缴纳，直至合同期满；乙方逾期支付房租，每逾期一日，按年租金的3‰向甲方支付违约金，拖欠房租30天以上缴纳的，属拖欠方违约，甲方有权收回房屋；在签订合同当日，乙方向甲方交10000元的保证金，该保证金在合同期满，乙方没有违约且无相关水电气物管费用结清，甲方在收回出租房屋时即刻退还乙方。合同还约定了其他内容。合同签订后，白巨琴将房屋交付给罗雯静使用。罗雯静于2016年6月7日向白巨琴支付了保证金10000元和2016年6月24日至2016年9月24日的租金24000元，于2016年9月21日支付了2016年9月26日至2016年12月25日的租金24000元，之后未再支付租金。罗雯静称每个季度租金是白巨琴叫交时就支付。2016年12月24日，罗雯静向案涉房屋的物管公司支付了2016年12月1日至2016年12月31日的住改经（经营）物业费529.71元和2016年11月22日至2016年12月24日的电费492.63元，物管公司在罗雯静支付了电费、白巨琴签字确认后退还了罗雯静电费保证金5000元，白巨琴按照住宅标准向物管公司支付了2017年1月的物管费。在此之后的同日下午17时57分，白巨琴向公安机关报警称因租赁案涉房屋与罗雯静产生纠纷。2016年12月25日，原、被告在重庆市公安局渝北区分局新牌坊派出所进行调解，但无果。在调解中，白巨琴称“昨天晚上我们之间起了冲突，对方把屋子的一个灯破坏掉了，还有房子中间的一个落水管的表面弄坏了，我觉得他应该把这些恢复原状。而且他们违约了，应该赔偿我6个月的违约金……要求对方续租，继续完成原有合同”。之后双方又通过短信进行沟通，罗雯静要求白巨琴接收案涉房屋和钥匙，白巨琴要求罗雯静继续履行合同并按约支付租金和物管费等费用。庭审中，白巨琴称，合同没有经双方协商一致解除，2016年12月24日白巨琴陪同罗雯静到物管公司退还电费保证金5000元是因为罗雯静不再从事经营活动、不再用电了，当日罗雯静并未告知白巨琴要解除合同、要退房，而是于2016年12月28日才通过短信告知白巨琴要解除合同，但白巨琴一直未同意；白巨琴于2016年12月24日支付的2017年1月物管费是为罗雯静垫付的，为的是领取物管公司的提货卡。罗雯静称，承租房屋后发现租金过高就与白巨琴协商解除合同，2016年12月23日晚上罗雯静就搬走了，2016年12月24日双方协商一致解除了合同，白巨琴在验收房屋后与罗雯静一起在物管公司办理了退还电费保证金手续；之后双方因对合同解除后的押金退还发生争议，白巨琴就反悔不愿意解除合同并报警，且拒收罗雯静交还的玻璃门钥匙，原、被告均持有玻璃门钥匙，房屋还有一个防盗门，是罗雯静安装的，钥匙未交给白巨琴。2017年3月14日，罗雯静在庭审后将案涉房屋的8把钥匙交还给了白巨琴。案涉房屋目前为空置状态。上述事实，有房屋产权证、《房屋租赁合同》、短信截图、收条、重庆加州物业服务有限公司专用收据、照片、重庆市公安局案（事）接报回执、调解笔录、询问笔录以及当事人陈述载卷为凭，足以认定。本院认为：原、被告所签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效。双方争议焦点是合同是否已于2016年12月24日解除。首先，2016年12月24日，物管公司在白巨琴签字确认后退还了罗雯静电费保证金5000元，白巨琴还自行支付了2017年1月的物管费，白巨琴称仅是因为罗雯静不再从事经营活动才退的电费保证金，但罗雯静继续租赁房屋又不用于经营不符合常理；其次，2016年12月25日白巨琴在派出所调解时称“他们违约了，应该赔偿我6个月的违约金”，若罗雯静在此之前未向白巨琴提出过解除合同而继续租用房屋，也就不存在“违约了”一说。据此，可以认定白巨琴同意罗雯静不再租赁案涉房屋，合同于2016年12月24日已经解除的事实。故对白巨琴诉请解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。2017年3月14日，罗雯静已将案涉房屋的8把钥匙交还给了白巨琴，故对白巨琴要求罗雯静返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于租金、违约金。罗雯静已经支付了2016年12月24日之前的租金，白巨琴要求罗雯静支付合同解除之日即2016年12月24日后租金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。罗雯静无需向白巨琴支付租金，故对白巨琴要求罗雯静支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于物管费、水电气费和垃圾处置费。首先，白巨琴未举证证明其支付了合同解除之日即2016年12月24日至返还房屋之日即2017年3月14日期间的水电气费和垃圾处置费，未举示证据证明其支付了2017年2月至返还房屋之日即2017年3月14日期间的物管费；其次，租赁合同已于2016年12月24日解除，虽然在2017年3月14日罗雯静才将租赁房屋的防盗门钥匙交付给白巨琴，但在合同解除后白巨琴存在怠于收回房屋的行为，故白巨琴应自行承担合同解除后产生的各项费用。综上，对白巨琴要求罗雯静支付2017年3月14日之前的物管费、水电气费和垃圾处置费的诉讼请求，本院不予支持。关于免租期租金。合同约定租赁期间为2016年6月24日起至2021年6月23日止共计1825天，装修免租期从2016年6月9日起至2016年6月23日止共计15天；现实际租赁期间从2016年6月9日起至2016年12月24日共计199天。从公平的角度，免租期应以合同约定的租赁期间实际履行为前提，实际租赁期间减少，免租期应当相应减少，故装修免租期应为199天÷1825天×15天＝1.64天。合同约定租金为每月8000元，故罗雯静应当支付白巨琴免租期租金8000元/月÷30天×（15天－1.64天）＝3562.67元。关于房屋空置损失。罗雯静因租金过高而提前解除合同，应属违约，白巨琴需要必要时间另行出租案涉房屋，依据诚实信用原则，白巨琴另行出租房屋期间的空置损失应当由罗雯静承担，本院酌情认定罗雯静应当支付白巨琴支付3个月房屋租金作为房屋空置损失即8000元/月×3个月＝24000元。罗雯静辩称双方是协商一致解除合同无证据佐证，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告罗雯静于本判决生效后三日内向原告白巨琴支付免租期租金3562.67元；二、被告罗雯静于本判决生效后三日内向原告白巨琴支付房屋空置损失24000元；三、驳回原告白巨琴的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7780元减半收取3890元，由原告白巨琴负担3668元，被告罗雯静负担222元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  黄明真二〇一七年四月十日书记员  李 洁