上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初76804号原告：上海立地房地产有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈炎茶，总经理。委托诉讼代理人：李学文，上海永乐律师事务所律师。被告：上海曼登实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：于登玉，总经理。委托诉讼代理人：肖文婷，上海市光明律师事务所律师。原告上海立地房地产有限公司(以下简称立地公司)与被告上海曼登实业有限公司(以下简称曼登公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用简易程序，先后于2016年11月30日、2017年2月28日公开开庭进行了审理。原告立地公司的委托诉讼代理人李学文及被告曼登公司的法定代表人于登玉和委托诉讼代理人肖文婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告立地公司提出如下诉讼请求：1、请求判令被告曼登公司支付原告立地公司2016年1月15日起至2017年8月14日止的租金人民币(以下币种相同)1,839,998.16元(其中2016年1月15日起至2017年2月14日止的租金1,212,120元，2017年2月15日起至2017年8月14日止按年租金1,212,120元的103.6%计算的半年租金627,878.16元)；2、请求判令曼登公司支付本金1,839,998.16元按中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息(利息的计算方式为：对606,060元从2016年1月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付日止的利息;自2016年7月16日以606,060元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付日止的利息；自2017年1月16日起对627,878.16元按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付日止的利息)。事实和理由：2005年9月15日，原、被告订立《房屋租借合同》(以下简称《合同》)，《合同》中对租赁双方的权利、义务作了约定。租金缴付为先付后用，明确被告付房租至2016年1月，余期的租金尚未支付。因被告在平时给付房租过程中总为拖欠、克扣寻找种种理由，故按合同双方约定及租金调整原则，原告特诉至法院，提出如上诉讼请求。被告曼登公司辩称：不同意原告的诉请。2016年1月起，被告就开出支票多次送到原告，让原告承兑，直到原告起诉被告当月，被告每月都发函，原告没收到租金，是原告自己不愿意接受支票去承兑。在调解协议中约定每年有递增，在被告经营情况亏损的情况下，涨到了117万元，租金涨幅巨大。2016年2月起按照协议约定是双方共同协商确定，直到被告收到原告诉状当日才知道原告单方面提高租金10%。这个涨幅很大。原告将周边场地出租给农民工，造成周边场地环境差，导致许多住酒店的住户产生了抱怨投诉和退费。原告自2005年一直承诺将酒店的排污系统纳入其开发经营的桃园小区，但未实现，导致酒店要人工排污经营，导致经营成本增加。本院经审理，由原、被告举证了《房屋租借合同》、《调解协议》、《补充协议书》、照片、《履行谅解备忘录》、函件、快递凭证、支票、沪房地南字(2005)第016812号《上海市房地产权证》、《补充合同》、《上海市不动产登记簿房屋状况及产权人信息》、《上海市不动产登记簿房屋状况及产权人信息》、上海大雄房地产估价有限公司于2017年1月24日出具的《关于房屋租赁合同纠纷评估的咨询意见》等证据进行举证、质证，并由本院对双方的陈述记录在案，本院对上述证据及双方的陈述分析认证后对以下事实予以确认：坐落于上海市浦东新区航头镇沪南路XXX号、总面积为4976平方米的房屋(以下简称系争房屋)的产权于2005年12月21日登记于原告的名下。2010年1月13日，系争房屋的产权变更登记在案外人钟某某的名下。钟某某于2016年12月21日向本院陈述，同意由原告继续以合同出租方的名义享受权利及承担义务。2005年9月15日，原、被告签订《合同》，《合同》约定：原告将系争房屋出租给被告，连同系争房屋大楼内部设施，都出租给被告使用；被告承租期限为十五年，自2006年2月15日起至2021年2月14日止；租金第一年至第三年每年为77万元，第四年起每年增加5万元，第八年到第十年均按102万元计算，但到第十一年开始到租期期满结束的5年租金，除被告每年交纳原告的年租金102万元之外，再有适当的增长，具体增长数参照本地区租房行情和当时的物价指数、人民币汇率来双方磋商确定；被告先付款再用房，半年一付，在签订本合同后的二天之内被告即付半年租金给原告，到2006年7月15日前交下半年的租金(被告同意每次付房租时均提前一个月付给原告，即2007年1月15日前交下一年的租金，依此类推，提前支付的一个月留作押金，直到最后被告期满退房时一并计算)；被告在付第一批半年租金后，原告将酒店的图纸一套交被告，被告可根据自己的意愿进行装修，但被告不得破坏系争房屋的承重结构，如由于装修发生的事故，被告自行负责，与原告无关；被告将现有大酒店有关证照过户给自己，如还要求开张其他项目，则应按有关规定核发申请，所需相关手续和证明及资金费用，均由被告承担；租房期满前半年，被告应书面通知原告，是否续租或不租，如要续租，双方需另行商讨具体书面协议，在同等条件下，被告可享有优先、优惠条件续租；……。2005年9月22日，原、被告签订《补充协议书》，《补充协议书》的内容为：原告在沪南路XXX号的房屋后半部，原设计是四层建筑，只造了三层，现被告租借此房；原告同意被告加层；被告加层好以后，其使用权在租房期内归被告，租期满以后，产权归原告。2006年7月1日，原、被告签订《补充合同》，《补充合同》约定：原告将原属自己使用的室内游泳池租给被告做桑拿浴房，租金为每年3万元整；原告将佰祥大酒店南侧的三层办公楼租给原告，租金为每年12万元，二三层为6万元，底层为6万元，该楼的二三层已空，被告现即可使用，底层的桃园便利店和北侧的车市现由原告出租，桃园便利店和车市租期到期日分别是2008年8月18日和2011年3月1日止，分期到期后由原告收回后归被告使用，被告付足每年的该楼租金12万元，后原告再将二家承租户在租期内的租金退还给被告；现被告已付房租到2007年7月15日，几项累计后故从2007年7月15日前每年付原告租金92万元整，其它如付款期限、方式、递增等仍按原《合同》第三条执行；在此之前双方发生的租房月份差额、水电费、修理等费用由双方认可后一次性结清；本补充合同经双方签字盖章和原《房屋租赁合同》具有同等法律效力。2008年7月25日，原、被告签订《调解协议》，《调解协议》的主要内容为：双方于2005年9月15日签订了《合同》，于2006年7月1日又签订了《补充合同》，为进一步明确双方的权利和义务，减少不必要的误解和纠纷，根据前一阶段合同执行的情况和各自提出的新的要求，现特再签订本调解协议，以备双方共同遵守；本协议签订之日的三日内，被告将2007年8月15日至2009年2月14日的房租给予一次性付清于原告，共计129万元，2008年汇民一(民)初字第425号所涉及的由被告承担的按银行同期利率计算的利息和违约金原告同意放弃追索；2007年8月15日至2008年2月15日的租房款发票号码XXXXXXXX，被告已收取，故原告只开具2008年2月15日至2009年2月14日的发票给被告即可，以后到期的租房款支付方式为：被告如用现金支付的，原告当场开具发票，支票支付的从资金实际到账之日的三日内向被告开具发票；现原告已将佰祥大酒店南侧的三层办公楼二、三层已租给被告，租金每年6万元，底层由原告出租给他方作桃园便利店和汽车装潢经营部(在该楼桃园便利店北侧)，桃园便利店的租期到2008年8月18日到期，汽车装潢经营部的租期到2011年3月31日到期，两租房户分别到期后原告同意归被告承租，该楼的底层租金为6万元，合计该楼的年租金为12万元，在此期间，除桃园便利店即将到期之外，汽车装潢经营部应承租到2011年3月31日到期，原告同意由被告收取该租户的后两年租金，并转交原告，为确保平稳过渡，两年的租金不作变动，2008年8月30日前被告负责该桃园便利店和汽车装潢经营部接通水、电管道和线路，并安装水、电分户表，原告拆除由自己安装的水电装备和水、电表，以后由被告或有关部门直接向他们收取水、电费；被告在剩余租借年限内的租房款实际付款数如下：2009年2月15日至2010年2月14日付款77万元+5万元(每年递增)+3万元(游泳馆)+12万元(南楼租金)=97万元；2010年2月25日至2011年2月14日付款82万元+5万元(每年递增)+3万元(游泳馆)+12万元(南楼租金)=102万元；2011年2月15日至2012年2月14日付款87万元+5万元(每年递增)+3万元(游泳馆)+12万元(南楼租金)=107万元；2012年2月15日至2013年2月14日付款92万元+5万元(每年递增)+3万元(游泳馆)+12万元(南楼租金)=112万元；2013年2月15日至2014年2月14日付款97万元+5万元(每年递增)+3万元(游泳馆)+12万元(南楼租金)=117万元；2014年2月15日至2015年2月14日付款102万元+3万元(游泳馆)+12万元(南楼租金)=117万元；2015年2月15日至2016年2月14日付款102万元+3万元(游泳馆)+12万元(南楼租金)=117万元；根据《合同》的约定，被告每年的租金分两次付原告，并提前一个月支付，上半年为每年的一月十五日，下半年为每年的七月十五日，2016年2月15日至2021年2月14日租金根据《合同》第三条执行；原告一次性让利2万元租房款，在下次被告付款时扣除，作为被告自己承担承租物业范围内的房屋质量修缮之用，在被告承租期内原告不再为此修缮；被告经营期限内，所有垃圾清除和物业管理费均由被告直接和下沙社区或环保部门洽谈，并支付费用，和原告无关；本调解协议所涉条款如和《合同》、《补充合同》有冲突之处，以本协议为准；……。《合同》第三条约定：租金第一年至第三年每年为77万元，第四年起每年增加5万元，第八年到第十年均按102万元计算，但到第十一年开始到租期期满结束的5年租金，除被告每年交纳原告的年租金102万元之外，再有适当的增长，具体增长数参照本地区租房行情和当时的物价指数、人民币汇率由双方磋商确定。2009年6月21日，原、被告签署《履行谅解备忘录》(以下简称《备忘录》)，《备忘录》的主要内容为：本备忘录签署之前就系争房屋维修事宜按《调解协议》第十一条约定已无争议(即原告一次性让利2万元租房款，在下次被告付款时扣除，作为被告自己承担物业范围内的房屋质量修缮之用，在被告承租期内原告不再为此修缮)；日后如发生维修事项按《合同》第十一条约定执行(即被告承租的该物业如遇屋面渗水，由原告负责修理)，系被告因内部装修、改造及使用中造成的由被告自行承担维修事项及费用；原告同意被告的排污纳入原告所建住宅小区的污水处理系统，纳管工程的施工及费用由被告承担；原告承诺在被告租赁经营期间，自2009年7月1日起在被告的酒店年消费(含餐饮、住宿、洗浴等)不低于7万元；原告不消费或消费低于约定数额，被告有权在支付到期租金时予以核减相应额度的租金(不满年的可按月摊计)；本备忘录为双方之前签署三份文本的补充，并具有同等法律效力，其他事项仍以前三份文本为准，前三份文本中的约定与本备忘录有不一致的，以本备忘录为准。2016年1月至2016年10月期间，被告多次致函给原告，要求至原告处领取支付租金的支票并向原告提出原告承租系争房屋期间存在的房屋质量、污染等问题。本案审理中，因原、被告双方对《合同》约定的第十一年开始到租期期满结束的5年(即2016年2月15日起至2021年2月14日止)租金的年租金有争议，法院根据原告的申请委托上海大雄房地产估价有限公司(以下简称估价公司)对系争房屋的年租金进行评估。在委托评估期间，因被告提出异议不同意查勘评估、当事人未先确定假设评估的物业状况及估价公司所评估的客观租金与合同约定租金水平的差异等因素，估价公司无法出具评估报告，故估价公司于2017年1月24日出具《关于房屋租赁合同纠纷评估的咨询意见》(以下简称《咨询意见》)，《咨询意见》的主要内容为：估价公司认为租赁合同所提及的参照主要涉及以下几项数值内容，1、本地区租房行情。可参考《上海房屋价格租赁价格指数》，近八年来指数由1214至1926，年均涨幅约为5.9%，2、当地的物价指数。可参考《上海写字楼价格指数》，近八年来指数由3266至4202，年均涨幅约为3.2%，3、人民币汇率，可参考《中央人民币对美元中间价》，近八年来基本相同，年均涨幅约为0%，4、由双方磋商确定。可参考《租赁合同中第一年至第十年租金增长率》，近八年来由77万元/年至102万元/年，年均涨幅约为3.6%；由此分析后估价公司认为，根据双方合同的精神，租金后续增涨合理的幅度应在每年3%左右(上述四项算术平均值)，即2016年2月15日至2021年2月14日租金分别为105万/年、108.2万/年、111.5万/年、114.8万/年、118.2万/年。对于估价公司出具的《咨询意见》，原告认为：1、由于估价公司的工作疏忽对2008年7月25日《调解协议》中租赁范围调整后的租金总额未列入后五年租金内予以明确(即原租金基础上增15万元)；2、应以双方原实际履行租金支付年均增长幅确定为合理；3、按原租金支付约定被告对后五年租金的第二年(六个月一期、即第三期)租金已至期，故望一并予以处理；4、被告对应付每期租金额度应按银行同期贷款利率承担利息。原告还认为，估价公司无法出具报告的理由不合理，原告要求按照3.6%年增幅来调整租金，基数是117万元，调整后的年租金为1,212,120元。对于《咨询意见》，被告不认可原告的说法。即便要递增，也应该以102万元为基数。不同意四年内复合增长。合同没有约定复合增长的模式。被告同意2016年2月15日至2017年2月14日期间的租金为105万元每年，之后从2017年2月15日起开始每年的租金还是要根据2017年2月15日的物价指数等作出调整。本院认为，由于《合同》未明确约定第十一年起的五年的租金金额，故由原告申请法院委托估价公司对年租金进行评估，而由于被告及双方的原因致使估价公司无法出具评估报告，估价公司只能出具《咨询意见》，举证责任应由原、被告共同承担；在双方均无法举证证明第十一年起的年租金数额及估价公司也无法出具估价报告的情况下，由本院参考《咨询意见》及双方的约定酌定：2016年2月15日至2017年2月14日期间的年租金为120万元【105万+3万元(游泳馆)+12万元(南楼租金)=117万元】，2017年2月15日起至2017年8月14日期间的半年租金为616,000元【108.20万+3万元(游泳馆)+12万元(南楼租金)=123.20万元，123.20万÷2=61.60万】。原、被告举证的《举报信》、部分周围环境的照片、《佰祥二层、五层屋面及室内维修清单》、《预算书》、《费用表》、《施工措施费》、《工料机表》、《道歉书》、《承诺书》、《资产负债表》、案外人钟某某与上海佰祥商务酒店有限公司所签的《房屋租赁合同》、有关千式变压器、配电工程款的发票、《情况说明》、《现场签证单》、本院(2015)浦民一(民)初字第12711号民事裁定书及相关的庭审笔录、本院(2012)浦民一(民)初字第9874民事判决书等证据材料，均与本案无关，本院不予认证。本院认为：《补充协议书》、《补充合同》、《调解协议》及《备忘录》均是对《合同》的补充，应视为《合同》的一部分。《合同》系双方关于系争房屋及游泳馆、南楼租赁的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，双方均应严格按约履行。被告至今租赁使用系争房屋及游泳馆、南楼，已经逾期支付2016年2月15日起至2017年8月14日期间的租金，现原告要求被告支付上述期间的租金，符合法律规定，予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据本院上文所述，由于被告及双方的原因致使估价公司无法出具评估报告，估价公司只能出具《咨询意见》，举证责任应由原、被告共同承担；在此情况下，本院参考《咨询意见》及双方的约定酌定2016年2月15日至2017年2月14日期间的年租金为120万元及酌定2017年2月15日起至2017年8月14日期间的半年租金为616,000元。原告在本案审理过程中法庭辩论终结前增加要求被告支付2017年2月15日起至2017年8月14日期间租金的诉讼请求，符合法律规定，予以准许。被告仅同意支付2016年2月15日起至2017年8月14日期间的租金、不同意支付2017年2月15日起至2017年8月14日期间的租金的意见，不符合法律规定，不予支持。鉴于双方约定，自2009年7月1日起原告在被告的酒店年消费(含餐饮、住宿、洗浴等)不低于7万元，原告不消费或消费低于约定数额，被告有权在支付到期租金时予以核减相应额度的租金(不满年的可按月摊计)；原告未举证证明，原告2016年2月15日至2017年2月14日期间在被告的酒店进行消费且消费金额满7万元，故2016年2月15日至2017年2月14日期间租金中应核减7万元，扣除7万元后原告应支付2016年2月15日至2017年2月14日期间租金金额为113万元；2017年2月15日至2017年8月14日期间，尚未满一年租期，应待满一年租期后再确定是否核减年消费额7万元。由于双方在《合同》中对第十一年起的租金未作明确约定，实际履行《合同》过程中双方对此又未能协商一致，因此，逾期支付租金的责任不能归责于被告，故原告要求被告支付2016年2月15日起至2017年8月14日期间租金之利息的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。系争房屋的产权虽在双方履行《合同》过程中变更登记在案外人钟某某的名下，但原、被告系《合同》的相对方，且钟某某在本案审理过程中至本院明确表示对原告继续履行《合同》权利义务无异议，被告也无异议，故本案原告的主体资格适格。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告上海曼登实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海立地房地产有限公司2016年2月15日至2017年2月14日期间的租金113万元；二、被告上海曼登实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海立地房地产有限公司2017年2月15日至2017年8月14日期间的租金616,000元；三、驳回原告上海立地房地产有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,514元，减半收取计10,257元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇一七年四月二十一日书记员  项 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证不利后果。第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。