福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0111民初479号 原告：福州金鸿达物业管理有限公司，住所地福州市晋安区。 法定代表人：叶聪，总经理。 委托诉讼代理人：李尾芹，福建熹龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡雪娥，福建熹龙律师事务所实习律师。 被告：程章阳，男，汉族，1978年12月14日出生，住福建省福州市晋安区。 原告福州金鸿达物业管理有限公司与被告程章阳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福州金鸿达物业管理有限公司的委托诉讼代理人李尾芹以及被告程章阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福州金鸿达物业管理有限公司本院提出诉讼请求：被告支付原告物业管理费14121.6元，水电公摊是1671.1元，合计15795.7元及逾期违约金4024.6元（资金占用费以当月物业费为基数，按银行同期利息计算，从违约不予支付之日2008年9月1日计至还清之日止，暂计至2016年8月31日为4024.6元，具体计算表格附后），以上共计19820元。事实与理由：被告系福州市晋安区某室业主，原告系某花园物业管理服务公司。双方于2007年1月29日签订《高尔夫花园物业服务合同》、《业主公约》，约定：由原告为被告提供物业管理服务，并有权向被告收取物业管理的各项物业费用、公共用途公摊费、停车管理服务费等；物业管理服务费收费标准按物委批复文件（榕价房［2005］9号）执行，为每月每平方米1元，缴费时间为每月的5号前，逾期一天按日千分之三交纳违约金，双方还约定了其他的权利义务。合同签订后，原告依约履行物业管理服务合同内容，被告亦按其建筑面积147.1平方米，每月交纳物业费147.1元。但被告从2008年9月1日起无故拖欠物业费，截止2016年8月31日，被告共拖欠物业费、电公摊15795.7元，逾期滞纳金4024元。原告曾多次向被告催付，被告均置之不理，故诉至法院。 被告辩称，被告从2008年9月1日起未按每月147.1元交纳物业费属实。一、原告无资质，未按照合同约定提供合格的物业管理服务，被告有权拒付物业服务费。（一）、原告未依约履行对住宅共用部位、共用设施设备进行维护、修缮的义务。（二）原告未依约履行对交通与车辆停放秩序进行管理的义务。（三）原告未依约履行对消防设施进行管理的义务。（四）原告没有按照合同履行对小区安保提供服务的义务。（五）原告未依约履行对违反物业管理制度的行为进行制止的义务。（六）原告没有按照《前期物业管理服务协议》履行每6个月向乙方公布收取物业管理费收支项目的义务。（七）原告未对信件进行规范管理，导致被告的信件多次无法投递。（八）原告公司的管理人员多数未取得物业管理职业资格证。二、原告按每月1元／平方米的标准收取物业服务费，缺乏相应依据。三、原告诉请的部分物业服务费及利息，已超过诉讼时效，不应予以支持。综上，原告诉请的部分物业管理费及利息己超过诉讼时效，依法应予以驳回。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告系坐落福州市晋安区某室业主，该房屋建筑面积147.1平方米。原告系某花园物业管理服务企业。双方于2007年1月29日签订《高尔夫花园物业服务合同》、《业主公约》，约定：由原告为被告提供物业管理服务，并有权向被告收取物业管理的各项物业费用、公共用途公摊费、停车管理服务费等；物业管理服务费收费标准按物委批复文件（榕价房［2005］9号）执行，为每月每平方米1元，缴费时间为每月的5号前，逾期一天按日千分之三交纳违约金，双方还约定了其他的权利义务。合同签订后，原告依约履行物业管理服务合同内容，被告亦按其建筑面积147.1平方米，每月交纳物业费147.1元。2008年9月1日起，被告开始拖欠物业费，截至2016年8月止，原告终止了物业服务。 另查明，原告成立日期为1998年4月15日，营业期限自1998年4月15日至2018年4月14日。经营范围含物业管理服务。2010年4月份，原告被降低物业管理资质，2012年始，原告无物业管理资质。 本院认为，原告与被告签订的《高尔夫花园物业服务合同》、《业主公约》系双方真实意思表示，内容并不违反法律法规的规定，是为合法有效，双方均应依约履行。物业管理企业有按照物业服务合同的约定提供相应服务的义务，业主有按时交纳物业服务费用的义务。被告以原告无物业服务资质、未尽管理职责作为拒缴全部物业费用的理由，于法无据，不能成立。虽然原告在公司营业中于2012年始无物业服务资质违反行政管理规范，但上述行政管理规范并非效力性规范，故原告无物业服务资质不影响其民事行为的效力。因此，被告以原告无物业服务资质、未尽管理职责作为拒缴全部物业费用的理由，于法无据，不能成立。原告诉请的物业管理费是逐月产生累计而得的连续性债权，应适用诉讼时效的有关规定。因此，原告诉请的2015年1月份之前的物业管理服务费已过2年诉讼时效，本院不予以支持。关于原告主张的违约金及电费问题，因其在提供服务期间确实存在管理不善情况，且未提供有关电费计价的原始凭证，故原告的该项主张，本院不予支持。但作为被告，享受了物业管理基本服务的同时，应当支付物业管理费，在物业管理等各方面出现的问题、存在不足或者需要提高改善物业管理质量，应当采取积极有效的措施予以理性处理，其采用拒交物业管理费的做法欠妥，这种拒交行为无益于小区服务质量的改善和提高，因此对被告的抗辩理由，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百三十五条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下： 一、被告程章阳于本判决生效之日起十日内支付原告福州金鸿达物业管理有限公司自2015年1月起至2016年8月止拖欠的物业综合管理服务费2942元； 二、驳回原告福州金鸿达物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费295元，减半收取计147.5元，由原告负担122.5元，被告程章阳负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员 陈 阳 二〇一七年四月十三日 书记员 董琳榕 附本案适用的主要法律条文及执行提示： 《中华人民共和国民法通则》 第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。