湖南省长沙市雨花区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）湘0111民初7987号 原告（反诉被告）：童安邦，男，1994年6月6日出生，汉族，住湖南省冷水江市。 委托诉讼代理人：黄婷，湖南如金律师事务所律师。 被告（反诉原告）：朱金成，男，1977年9月15日出生，汉族，住陕西省商南县。 委托诉讼代理人：白上群，北京盈科（长沙）律师事务所律师。 原告（反诉被告）（以下简称原告）童安邦与被告（反诉原告）朱金成（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案后，被告朱金成提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人黄婷、被告及其委托诉讼代理人白上群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告2016年4月29日所签订的《商铺联营合同》于2016年9月19日解除；2、请求判令被告退还原告房屋租金、押金115200元，装修及物业各项费用155000元，共计270200元，并赔偿利息损失（以115200为基数从2016年9月27日起，以155000为基数从2016年12月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至法院生效判决书指定履行之日止）；3、请求判令被告按所欠金额的千分之三每日向原告支付违约金；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年4月29日签订《商铺联营合同》一份，合同约定由被告将坐落于雨花亭阳光小镇BC栋-104号商铺作为商业用途使用出租给原告，租赁期限为6年，自2016年5月1日至2022年4月31日止，第一年月租金为18800元每月，并依次约定了每年的租金标准。租金每6个月支付一次，装修期为2个月，保证金为4万元。原告于签订合同当日支付给被告保证金4万元，后通过银行转账将前6个月租金支付给被告，扣除2个月装修期，实际支付75200元。原告在租得铺面后着手装修、消防安全工程、办理营业执照等。原告在办理消防许可证时才发现被告出租给原告的铺面并非合同约定的BC栋-104号商铺，而是BC栋104号商铺旁边的车库，没有产权证，不能办理消防许可证，无法作为商业用途。原告得知这一事实后，找被告核实，被告承认自己出租的铺面没有产权证，是车库。由于被告将没有取得产权证的车库出租，致使原告的合同目的无法实现，故应当承担违约责任，并根据合同约定退还租金及押金。2016年9月19日，双方就之前签订《商铺联营合同》达成解除协议，约定被告于2016年9月27日前返还原告租金押金共计115200元，被告在2016年11月30日前付清原告所有赔偿155000元，如原被告违反以上约定，赔偿对方每天所欠金额的千分之三。原告于协议解除之日向被告交还了承租的车库，之后原告多次催促被告按照解除协议的约定支付款项，但被告未能在约定时间付款。 被告辩称，1、被告同意解除双方签订的《商铺联营合同》，同意将扣除占用费及其他费用后的剩余租金及押金退还原告；2、双方于2016年9月19日签订的门面出租解除协议，被告同意前提是被告找到下家接收该商铺，后因为原告的原因，导致下家未能与被告签订合同，也未向被告支付任何费用，基于此，原、被告双方所说的支付的基础已经没有了，原告所提的155000元的赔偿费用没有事实依据，被告对该费用不予认可，原告要求利息损失没有事实依据；3、原告自双方2016年5月1日签订合同起实际使用了商铺，应当支付自该日至解除协议止的商铺占用费；4、双方解除协议约定原告应当清场完毕，但是至今未清场，视为一直占用，应当按照合同约定1000元每天的标准支付至实际腾房的占用费；5、被告将该商铺交给原告使用后，原告将原有装修全部破坏，导致被告也无法使用，原告应赔偿被告损失；6、原告将原本属于该商铺的门头给了第三方使用，应当承担相应损失。被告向本院提出以下反诉请求：1、判令原告向被告支付房屋占用费共计人民币87733.33元（18800元/月÷30×140天）；2、判令原告向被告支付至起诉之日止的房屋延期占用费共计人民币59000元（1000元/天×59天）； 3、判令原告向被告支付自起诉之日起至实际腾空之日止的房屋延期占用费；4、判令原告向被告支付房屋恢复原状费用共计人民币57140元；5、判令原告承担本案反诉费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月26日，被告从案外人手中承租了长沙市雨花亭阳光小镇BC栋负一层约300平方米车库，被告与案外人签订的《房屋租赁合同》中载明：该房屋用途为车库，被告租赁该房屋用途为自营，双方约定租赁期限自2016年4月1日至2022年3月31日止。2016年4月29日，原告拟租用该场地开办网咖，双方签订了一份《商铺联营合同》，约定：乙方（原告）自愿和甲方（被告）联营位于雨花亭阳光小镇BC栋-104号商铺作为商业用途使用，联营期限为6年，租期从2016年5月1日至2022年4月31日止；该商铺第一年月租金总额为18800元，从第三年开始每年递增5%；在本合同签订之日，乙方须向甲方交付40000元作为履约保证金；租金每6个月支付一次；装修期2个月；联营期间所发生的水电费与物业管理费，由原告自行按时缴付。合同签订当天，原告向被告支付了押金40000元以及自2016年7月1号至2016年10月31号的租金75200元。原告在办理证照的过程中得知被告出租给原告的场地并非合同中约定的BC栋-104号商铺，因而无法办理消防许可证。2016年9月19日，原告与被告就解除租赁合同达成书面协议：1、被告赔偿原告装修费用90000元整；2、被告赔偿原告空调11500元、广告设计制作费用8000元、桌椅18300元、物业3000元、房租4250元、其他费用20000元，合计65000元；3、原告必须在2016年9月24号前清场走人，如未走人1000元每天；4、被告必须在2016年9月27日前返还原告租金押金共计115200元；5、被告在2016年11月30号付清原告所有赔偿155000元；6、如原、被告违反以上条例，赔偿对方每天所欠金额的千分之三。原告于协议签订当天向被告交还了未经清洁整理的涉案房屋。 另查明，原告承租涉案房屋后，经被告同意即开始装修，已支付装修费120000元，预付消防安装工程施工款40000元，制作广告招牌支付8000元，购买空调支付11500元，支付物业管理费3000元，为购买桌椅板凳支付定金18300元。双方在协议解除合同时，被告同意并实际接收了原告购买的空调。 本院认为,原、被告之间签订的《商铺联营合同》（以下简称合同），是双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因被告向原告实际交付的是负一层的车库，导致原告无法实现合同约定的商业用途的目的，双方经协商一致，于2016年9月19日就解除合同和返还已经收取的租金及押金共计115200元达成了协议，本院对此予以确认，合同于2016年9月19日解除。本案双方争议的焦点在于：1、被告是否应当向原告支付装修及物业各项费用155000元；2、原告是否应当向被告支付房屋占用费87733.33元、延期占用费59000元、恢复原状费用57140元。 关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案中，原告的装修损失及装修期间发生的各项费用损失，双方在2016年9月19日达成的《门面出租解除协议》中进行了约定，该约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。且被告已实际接收了原告因装修购买的空调，双方当事人均已经按照协议履行了部分内容，应当按照协议的约定继续全面履行各自的义务，故本院确认被告应当按照约定向原告支付装修损失90000元、赔偿原告空调费11500元、广告设计制作费8000元、桌椅定金损失18300元、物业费3000元、房租4250元、其他费用20000元，合计155000元。原告主张被告支付上述费用的利息，因双方并未在解除协议中约定利息，而是另行约定了违约金，故对于利息损失，本院不予支持。被告辩称在签订解除协议时，前提是找到下家接收该商铺，后因为该前提未能实现，不同意支付原告的各项损失费用，被告未能就该主张提供充分的证据证明，对其该项辩称，本院不予采纳。 关于争议焦点二。原、被告双方在2016年9月19日签订的《门面出租解除协议》中约定，原告必须在2016年9月24号前清场走人。原告虽然在签订解除协议的当天已经撤走了全部装修施工人员并将涉案房屋交付给被告，但并未履行清洁整理现场（清场）的义务，故原告亦应承担相应违约责任。被告反诉原告支付房屋恢复原状费用57140元，但未能提供充分的证据证明已经实际支付了上述费用，考虑被告收回门面后若另行使用，清洁整理现场以及恢复原状的费用将客观存在，本院酌情认定为30000元。被告反诉原告支付房屋占用费87733.33元、延期占用费59000元以及自起诉之日至实际腾房之日的延期占用费，因本案合同解除系因被告的主要过错导致，且双方已就解除合同达成一致意见，双方在解除租赁合同的协议中并未约定原告需支付房屋占用费，原告在解除门面租赁合同后并不存在占用房屋的事实，故被告主张上述房屋占用费本院不予支持。 关于原告要求被告按照所欠金额的千分之三每日支付违约金的诉请，因在《门面出租解除协议》签订后，原告未履行清场义务，亦存在违约行为，原、被告双方均应承担相应的违约责任，对于原告主张被告支付违约金，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）朱金成于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）童安邦退还房屋租金、押金共计115200元； 二、被告（反诉原告）朱金成于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）童安邦支付装修损失90000元、空调费11500元、广告设计制作费8000元、桌椅定金损失18300元、物业费3000元、房租4250元、其他费用20000元，共计155000元； 三、原告（反诉被告）童安邦于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）朱金成支付恢复原状损失30000元； 四、驳回原告（反诉被告）童安邦的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）朱金成的其他反诉请求。 （以上一、二、三项抵扣后，被告（反诉原告）朱金成应于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）童安邦支付240200元）。 如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5353元，反诉费2179元，共计7532元，由原告（反诉被告）童安邦负担532元，被告（反诉原告）朱金成负担7000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  林湘邕 人民陪审员  周海清 人民陪审员  陈梓良 二〇一七年四月十二日 书 记 员  胡 主 附： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。