西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2015)雁民初字第08644号原告（反诉被告）西安朗豪酒店管理有限公司，住所地西安市高新区唐延路3号盛大时代广场10301号房。法定代表人文红贤，系该公司董事长。委托代理人马峰，陕西法智律师事务所律师。委托代理人侯超芳，陕西法智律师事务所律师。被告（反诉原告）西安市雁塔区毛家香湘菜馆，住所地西安市雁塔区电子正街***号。负责人梅昌隆，系该企业投资人。委托代理人闫黎平，陕西高新域律师事务所律师。委托代理人孙羽，陕西高新域律师事务所律师。原告（反诉被告）西安朗豪酒店管理有限公司（以下简称“朗豪酒店”）与被告（反诉原告）西安市雁塔区毛家香湘菜馆（以下简称“毛家香湘菜馆”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年5月23日签订《承包合同》，约定原告承包被告位于西安市科技路一号主楼七层、副楼四层的独栋建筑，建筑面积6700平方米、地下停车场1000平方米、地下室1000平方米，合同期限为2013年6月16日至2022年6月30日，承包金为每月40.24万元，按半年一次交付，每半年最后一个月内预交下个半年的承包金，同时约定履约保证金保证金为三个月租金120万元。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付半年租金及履约保证金共计360万元。后原告与上海驿居酒店管理有限公司签订“168莫泰连锁旅店”特许经营加盟合同并按照加盟合同约定投资500多万元对西安市科技路一号独栋建筑3层至7层进行装修。2015年6月原告发现按照合同约定所使用的独栋房屋建筑面积仅为5700平方米，与合同约定的建筑面积相差1000平方米之多，因此原告与被告协商建筑面积差异部分多交的房租约140万元应当退还或视为后续租金的一部分，但被告予以拒绝。2015年7月8日原告及地下室、1层至2层租赁经营户收到西安京龙实业发展有限公司的通知书，以被告西安市雁塔区毛家香湘菜馆未按时向京龙实业公司交纳租金，解除与被告签订的房屋租赁合同并封堵莫泰酒店大门，导致莫泰快捷酒店无法经营，为此原告向电子城派出所报案。此后西安京龙实业发展有限公司及被告多次指使社会闲杂人员以各种方式围堵莫泰酒店大门，导致莫泰快捷酒店连续三个月无法正常经营直至2015年10月20日酒店完全停止经营。原、被告签订的承包合同名为承包实为租赁，被告隐瞒房屋实际面积，且因被告与西安京龙实业发展有限公司之间的合同纠纷，导致原、被告的合同无法履行，故原告诉至法院请求依法判令原告与被告签订的《承包合同》于2015年7月8日解除；被告赔偿原告经济损失760万元；诉讼费由被告承担。被告辩称并反诉称，原告所述与事实不符。原、被告签订《承包合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，应为合法有效的合同。该承包合同约定被告将整栋楼进行出租，租金按月计算，并非以面积计算租费，故不存在被告隐瞒房屋租赁面积的情形，亦不存在原告多缴纳租金的情形。对于履约保证金，根据合同约定该保证金在合同终止或解除后应抵充原告承担的费用。另根据合同约定对装修部分，属于原告的家具、电器、设备由原告搬走，原告新增的设施在拆卸后会损坏室内外装饰的，原告不得拆除，故不存在原告所述的装修损失。原、被告的合同仍在履行中，故请求依法驳回原告的诉讼请求。同时被告反诉称，双方于2013年5月23日签订《承包合同》，约定租金每月40.24万元，每半年交纳一次，租金逾期交纳一天，按欠款总额的1%支付违约金。合同签订后，双方自2013年5月23日至今已实际履行合同两年有余，但原告自2015年6月15日起至今未向被告支付合同约定的下半年租金2412000元。原告未按双方合同约定支付租金已构成违约，应按照合同约定支付违约金4413960元，但被告本着息事宁人的目的，仅要求原告承担违约金1600000元。现被告提出反诉要求原告西安朗豪酒店管理有限公司向被告支付房屋租金2412000元、违约金1600000元；原告西安朗豪酒店管理有限公司向被告支付2015年12月至2016年12月15日的房屋租赁费4800000元（暂计算至2016年12月15日，实际应支付至判决履行之日，如法院认定双方合同解除，请求原告按照房屋租赁费标准向被告支付房屋占用费）；要求原告西安朗豪酒店管理有限公司向被告返还租赁房屋；本诉及反诉的诉讼费由原告西安朗豪酒店管理有限公司承担。原告针对被告的反诉辩称，原、被告签订的承包合同实为租赁合同，双方的合同因2015年10月17日被告向原告发出解除通知并强行收回房屋后解除，故不存在原告向被告支付2015年10月17日之后租金的问题。原告即使拖欠租金也仅是2015年6月至8月的租金，且原告有120万元的履约保证金，足以冲抵欠付被告的租金。由于原告不拖欠被告任何其他费用，故原告不存在支付违约金的问题，且合同约定的违约金较高。经审理查明，2012年3月23日，西安京龙实业发展有限公司与被告毛家香湘菜馆签订《房屋租赁合同》，约定西安京龙实业发展有限公司将位于科技路一号的独栋建筑面积5700平方米（不含停车场1000平方米）租赁给被告用于酒店餐饮办公，租赁期限为2012年4月1日至2022年6月30日，租金为每年3600000元，被告毛家香湘菜馆擅自将房子转租、转借、分租给他人的，西安京龙实业发展有限公司有权解除合同。2013年5月23日，原、被告签订《承包合同》，约定被告毛家香湘菜馆将位于西安市雁塔区科技路一号主楼七层、副楼四层的独栋建筑（太白路国美电器北隔壁），建筑面积6700平方米及地下停车场1000平方米、地下室1000平方米发包给原告朗豪酒店作为经营餐饮及酒店等用途，具体经营内容以原告实际经营为准，该协议签订后两日内被告向原告交付该酒店及相关附属设施；被告同意从交付之日到2013年6月15日期间为原告筹备和装修时间，该期间不记作承包期，承包期为2013年6月16日起至2022年6月30日止；双方约定除酒店承包金外，地上停车场1000余平方米、地下室1000平方米在承包期间供原告免费使用，不另行计费;承包金为每月40.2万元，承包金按半年一次交付，每半年最后一个月内预交下个半年的承包金，被告收到原告所交的承包金后应在十日内向原告提供西安京龙实业发展有限公司的相关交费凭证复印件；被告向原告交付房屋及附属设施时，原告应向被告支付金额为三个月租金的履约保证金，承包到期、终止或解除时，被告收取的履约保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告；合同到期终止或解除时，原告返还该酒店房屋及其相关附属设施应当符合正常使用后的状态，属于原告的家具、电器及经营设备由原告按期搬走，原告增加的装修包括新增固定的隔音、窗、灯具、门、电梯及其他拆卸后会损坏室内外状况的设施装配等不得拆除，以免影响和破坏该酒店房屋及相关附属设施的正常使用；双方均同意在原告逾期不支付承包金累计超过30日或原告违反合同约定经被告催告后仍不能改正的，一方可书面通知对方解除该合同，解除书面通知自送达对方之日起发生法律效力。关于违约责任，双方约定被告承诺其拥有该酒店的发包权，因该酒店及房屋权属争议导致该合同无效，致使原告方不能正常营业时，被告应赔偿原告全部损失；在承包期内，原告逾期交纳合同约定应由原告负担的费用的,每逾期一天,则应按该项费用总额的1%支付被告违约金，原告提前终止合同,履约保证金不退，另向被告赔偿一年的承包金。合同签订后，原告向被告支付了相关租金及120万元的履约保证金。2015年8月13日，被告向原告发出《关于终止承包合同函》，称原告承包科技一路1号独栋建筑，按合同约定原告应于2015年6月16日交纳下半年承包费2412000元，但原告公司至今未交纳，故根据合同约定被告正式通知原告三日内交纳承包金，否则从第四日起被告与原告解除承包合同。2015年10月17日，被告向原告发出通知称被告已于2015年8月13日向原告发出《关于终止承包合同函》，限原告三日内交清承包金，否则从第四日起被告与原告解除承包合同，但原告至今置之不理，被告在没有办法的情况下限原告三日内交清拖欠被告公司的所有租金及一年房屋租金的违约金，自行搬出该房屋，如原告不搬，被告将采取强制收回，造成的一切损失及后果由原告公司自行承担。2015年11月26日原告通过公证的方式向被告发函称被告隐瞒房屋的实际面积，且因被告与西安京龙实业发展有限公司的纠纷导致《承包合同》无法履行，2015年7月30日后西安京龙实业发展有限公司与被告采取堵门等方式影响了原告酒店的正常营业，自2015年10月20日原告投资的“168莫泰连锁旅店”完全停止经营，故原告对2015年7月30日后的租金不再支付，同时对于给原告造成的损失应由被告进行赔偿。2015年11月30日，被告向原告发出《关于尽快支付租金的函》，称双方的合同已实际履行两年，原告提出所谓的隐瞒房屋实际面积和其它不实之说有失诚信，原告自2015年6月起拒不履行合同义务，经被告多次催要无故拖欠租金已构成严重违约，故被告要求原告三日内支付拖欠的租金及违约金。庭审中，原告提供了加盟合同等证据证明其因承包合同解除造成的财产损失，被告对此不予认可。原告向法庭申请对“168莫泰连锁旅店”内房屋装修及不可拆卸的固定设备、设施进行评估，本院向原告释明鉴定风险后其坚持要求鉴定，后经陕西通海资产评估有限责任公司作出陕通海评报字（2016）093号评估报告鉴定出该酒店主楼三至七层的“168莫泰连锁旅店”装修及维修评估价值，同时鉴定机构对原告申请以外涉案房屋的一层、二层等其他原告分租的房屋装修亦进行了鉴定。本院将鉴定报告送达原、被告后，双方均对该鉴定报告提出了异议。后陕西通海资产评估有限责任公司对双方的异议进行了答复,并认为评估公司并未违背有关评估规范，不存在适用法律错误的问题。另查明，原告已将承包金缴纳至2015年6月14日。庭审中，原告向法庭提交了2015年7月29日西安京龙实业发展有限公司向莫泰酒店发出的通知，证明西安京龙实业发展有限公司与被告的租赁合同已经解除，原告行使的是不安抗辩权。对此被告向法庭提交了西安京龙实业发展有限公司的情况说明一份，该情况说明载明西安京龙实业发展有限公司将位于西安市雁塔区科技路一号独栋建筑在2012年3月23日出租给被告毛家香湘菜馆，被告于2013年将该独栋建筑转租给原告朗豪酒店，对于转租的情况，西安京龙实业发展有限公司是清楚的，且其与被告毛家湘菜馆的租赁合同仍在持续履行中。另原告表示租赁该房屋时去现场查看过该房屋，但没有测量。同时原告向法庭提交了视频资料，证明被告与西安京龙实业发展有限公司将原告酒店大门封堵，导致原告无法正常营业，并表示被告已强行收回房屋，被告对此不予认可，并提交了视频资料证明原告至今仍占有使用涉案房屋。上述事实，有承包合同、函、评估报告、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，经核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告自愿签订《承包合同》，系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。根据该合同约定原告逾期不支付承包金累计超过30日，经被告催告后仍不能改正的，被告可书面通知原告解除该合同，现由于原告未按时支付承包金，被告于2015年8月13日向原告发出《关于终止承包合同函》，通知原告三日内交纳承包金，否则从第四日起解除与原告签订的承包合同。该函发出后，原告并未按照函中所述时间支付相关承包金，故原、被告签订的《承包合同》应于2015年8月17日解除。对于原告要求被告赔偿损失760万元的请求，庭审中原告表示该760万元包括履约保证金120万元，房屋面积差1000平方米导致被告多收租金140万元及酒店的加盟损失、装修的设备设施损失等500万元。其中对于原告所述的履约保证金120万元，根据《承包合同》的约定承包解除时，被告收取的履约保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告，故该履约保证金应先抵充房屋承包金及占用费，如有剩余部分可无息返还原告；对于原告所述房屋面积差1000平方米导致被告多收租金140万元，根据承包合同约定被告将位于西安市雁塔区科技路一号主楼七层、副楼四层的独栋建筑发包给原告经营餐饮及酒店等用途，承包金为每月40.2万元，可见双方所约定的承包金系独栋建筑的费用，并非按照面积约定承包金的数额，且原告亦表示其亲自查看过该房屋，且并未对此提出异议，现原告仅根据被告与西安京龙实业发展有限公司签订的租赁合同所载的房屋面积认为被告发包给其的房屋面积差1000平方米并要求赔偿其损失140万，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持；对于原告所述其酒店的加盟损失、装修的设备设施损失等500万元，庭审中原告提供了加盟合同等证据证明其因承包合同解除造成的财产损失，被告对此不予认可。根据承包合同约定合同解除时，原告返还该酒店房屋及其相关附属设施应当符合正常使用后的状态，属于原告的家具、电器及经营设备由原告按期搬走，原告增加的装修包括新增固定的隔音、窗、灯具、门、电梯及其他拆卸后会损坏室内外状况的设施装配等不得拆除，现双方的《承包合同》已经解除，故原告应按约定将属于其的家具、电器及经营设备按期搬走，对于合同中约定的其余固定设施装配则不得拆除。本案审理期间，本院向原告释明鉴定风险后原告仍坚持要求对“168莫泰连锁旅店”内房屋装修及不可拆卸的固定设备、设施进行评估，但由于原告拖欠承包金违约在先，且2015年10月17日被告已向原告发出通知要求限期交清拖欠的租金及违约金，并自行搬出房屋，否则被告将强制收回房屋，造成的损失由原告自行承担，故对于原告要求被告赔偿加盟、装修的设备设施损失一节，本院依法不予支持。本案中，对于被告反诉要求原告向其支付2015年6月15日至2015年12月15日的房屋租金2412000元的请求，根据双方的承包合同约定，被告所述的租金即为双方约定的承包金，因原、被告均认可原告已将承包金缴纳至2015年6月14日，现双方的承包合同已于2015年8月17日解除，故原告应向被告支付2015年6月15日至2015年8月16日的承包金817400元。对于被告要求原告支付房屋占用费并返还房屋的请求，原告表示被告已强行收回该房屋，被告对此不予认可，且原告未提交相关证据对此予以证明，故对于原告所述，本院依法不予采信，原告应向被告返还该房屋并支付相应的占用费。关于占用费的数额，考虑到双方对房屋面积存在争议，原告亦提交视频资料证明双方在产生纠纷后，导致酒店并未正常经营，故本院参照原、被告签订的《承包合同》，并结合被告与西安京龙实业发展有限公司签订的租赁合同，认定占用费应按照每年3600000元计算为宜，故原告应向被告支付2015年8月17日合同解除至2016年12月15日的占用费共计4790000元。综上，原告应向被告支付承包金817400元、占用费4790000元，共计5607400元，因原告已向被告支付履约保证金1200000元，该履约保证金应先折抵上述承包金后再折抵占用费，故原告还应向被告支付占用费4407400元。对于原告要求被告支付违约金1600000元一节，按照双方的合同约定在承包期内，原告逾期交纳合同约定应由原告负担的费用的,每逾期一天,则应按该项费用总额的1%支付被告违约金。双方约定承包金按半年一次交付，每半年最后一个月内预交下个半年的承包金，但原告并未按约交纳承包金，故原告已构成违约。由于双方的承包合同已于2015年8月17日解除，故原告应向被告支付合同解除前拖欠相关承包金的违约金，庭审中原告提出该违约金约定较高，本院考虑到该违约金确较高，故本院酌情判令由原告向被告支付违约金100000元。综上，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）西安朗豪酒店管理有限公司与被告（反诉原告）西安市雁塔区毛家香湘菜馆签订的《承包合同》于2015年8月17日予以解除。二、原告（反诉被告）西安朗豪酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）西安市雁塔区毛家香湘菜馆截止2016年12月15日的房屋占用费4407400元、违约金100000元，上述共计4507400元。如未按照本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、原告（反诉被告）西安朗豪酒店管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）西安市雁塔区毛家香湘菜馆返还位于西安市雁塔区科技路一号所承包的房屋。四、驳回原告（反诉被告）西安朗豪酒店管理有限公司的其余诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）西安市雁塔区毛家香湘菜馆的其余反诉请求。本案案件受理费65000元，由原告自行负担。反诉案件受理费36742元，由原告承担18371元，被告承担18371元。因反诉案件受理费被告已预交，故原告应于本判决生效之日起十日内将其应承担的反诉案件受理费直接给付被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  陈 婷人民陪审员  牛玉宝人民陪审员  王林林二〇一七年四月五日书 记 员  张焕焕打印：尹亚林校对:尹亚林2017年月日送达