海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼96民终596号上诉人（原审被告）：陵水乐龄物业服务有限公司，住所地海南省陵水黎族自治县椰林镇花园路101号。法定代表人：张斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓红英，该公司职员。被上诉人（原审原告）：周斌，男，汉族，1971年12月11日出生，住海南省陵水黎族自治县中州。委托诉讼代理人：王世春，北京天睿(陵水)律师事务所律师。上诉人陵水乐龄物业服务有限公司（以下简称乐龄物业公司）因与被上诉人周斌物业服务合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县人民法院（2016）琼9028民初2426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月11日公开开庭进行了审理。上诉人乐龄物业公司的委托诉讼代理人邓红英、被上诉人周斌的委托诉讼代理人王世春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人乐龄物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人没有业主资格，无权接受物业服务企业提供的服务，一审法院认定事实不清，适用法律错误。（一）被上诉人因未实际履行支付购房款义务而被取消业主资格。被上诉人与开发商陵水骏高实业发展有限公司（以下简称陵水骏高公司）就涉案房屋虽签订了《商品房买卖合同》，后因被上诉人未实际履行支付购房款的义务，开发商向上诉人发出《关于取消李俊岭等部分业主资格的函》，取消了被上诉人的业主资格，上诉人因此停止为被上诉人所居住房屋提供水电等物业服务。一审以被上诉人实际使用了涉案房屋而认定其业主资格，属于认定事实不清。（二）被上诉人因对涉案房屋不享有所有权而没有业主资格。陵水骏高公司与被上诉人未办理过任何房屋所有权变更手续，也未办理过房屋交付使用的交接手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十条的规定，被上诉人对涉案房屋没有所有权，自然不享有业主资格。一审以房管局出具的通知来确认业主资格，明显没有法律依据。根据《物业管理条例》第六条的规定，房屋的所有权人为业主。被上诉人对涉案房屋不享有所有权，没有业主资格，无权接受物业服务企业提供的服务。二、案外人就涉案房屋向海南省第一中级人民法院提出异议之诉，一审应当中止审理本案。涉案房屋因存在所有权权属纠纷，案外人已提出异议之诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条的规定，本案应中止审理。一审违反程序，该判决应予撤销。被上诉人周斌辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。周斌向一审法院起诉请求：1.判令乐龄物业公司立即为其居住使用房屋恢复水电供应等物业服务；2.诉讼费用由乐龄物业公司承担。一审法院认定事实：原告周斌与陵水骏高公司就陵水乐龄中州国际酒店B座A单元1602号涉案房屋签订《陵水县商品房买卖合同》。2015年7月2日，陵水骏高公司向原告出具购房款《收据》。2015年6月28日，原告作为乙方与被告作为甲方共同签订了《前期物业管理服务协议》，其中第六条”代收代缴收费服务”中载明：”受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务......”。2016年7月13日，被告在收到陵水骏高公司发出的《关于取消李俊岭等部分业主资格的函》后，便限制原告缴纳水、电费的金额。2016年7月29日，陵水黎族自治县房产管理局（以下简称县房管局）向被告下发了陵房〔2015〕10号《关于督促乐龄物业服务有限公司对服务管理住户恢复供水供电的通知》。2016年10月15日，被告开始拒收原告缴纳的水、电费。2016年11月16日，县房管局向被告下发了陵房〔2016〕18号《关于立即恢复A201、A1006、A1502号等15套房供水供电的通知》。至今，被告仍拒收原告向其缴纳的水、电费。一审法院认为，原告、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。据双方签订的《前期物业管理服务协议》第六条的规定，被告应提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务。庭审中，被告明确表示依然拒收原告缴纳的水、电费及物业管理费。被告的行为明显违背双方签订的《前期物业管理服务协议》。《物业管理条例》第三十六条第一款规定：”物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”被告作为物业服务公司，其应尽到按照物业管理协议的约定向业主提供相应的物业服务，现被告以原告与陵水骏高公司就房屋所有权产生纠纷，房屋产权约定不明为由拒绝向原告提供物业服务的抗辩理由不成立。且县房管局2016年7月29日向被告发出的《关于督促乐龄物业服务有限公司对服务管理住户恢复供水供电的通知》中，对被告停水停电的行为亦作出不符合法律规定的行政认定。故对原告主张被告给原告居住使用房屋恢复水电供应等物业服务的请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第七条规定：”当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”水、电作为当今群众每日生活必不可少的资源，是群众赖以生存的条件之一，关乎民生问题，被告拒收原告缴纳水、电费，导致原告无水、电可用或仅剩极少量的水、电不敢使用，其行为践踏社会公德，对社会的稳定因素亦造成一定的影响。综上所述，依照《物业管理条例》第三十六条第一款规定之规定，判决：限被告陵水乐龄物业服务有限公司于本判决生效之日起一日内收缴原告周斌缴纳的水、电费，恢复正常供应水、电的物业服务。一审案件受理费人民币50元，由被告陵水乐龄物业服务有限公司负担。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：被上诉人诉请上诉人恢复水电供应等物业服务是否有事实和法律依据。被上诉人作为涉案房屋的物业使用人，其与上诉人签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，该协议未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为真实有效的协议。该协议签订后，被上诉人已按协议约定的金额和时间向上诉人交纳了物业管理服务费，上诉人亦提供了物业管理服务。该协议在履行了一段时期后，上诉人未经与被上诉人协商，单方面停止对被上诉人的房屋提供水电供应等物业服务，并拒收被上诉人缴交的水电费及物业管理费，其行为显然违背了双方的物业服务协议约定。根据《物业管理条例》第三十六条第一款”物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”的规定，被上诉人有权实际接受并享受物业服务企业提供的服务，上诉人无权以被上诉人不是业主为由拒绝提供约定的物业管理服务。此外，根据双方《前期物业管理服务协议》第六条的约定，上诉人提供的是水费、电费的代收代缴收费服务。《物业管理条例》第四十五条规定：”物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”据此，被上诉人作为水电的最终用户，与其建立供水、供电合同关系的是供水、供电企业，他人不得妨害该供水、供电合同的履行。且根据《合同法》第一百八十二条的规定，供用水、电合同，只有在用水、用电人逾期不交付费用，经催告，在合理期限内仍不交付费用和违约金的，供水、供电企业方可按照国家规定的程序中止供水、供电。上诉人作为物业服务企业，无权对物业使用人断水、断电，其擅自断水、断电的行为已违反法律的规定并妨害了相关供用水、电合同的履行，对水电使用人的合法权益造成了侵害。综上，上诉人拒绝提供物业管理服务及停止水电供应的行为既违反了双方合同的约定也违反了法律的规定，根据《合同法》第一百零七条”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被上诉人有权诉请上诉人恢复水电供应等物业服务。上诉人主张被上诉人不是业主，无权接受物业服务缺乏事实根据与法律依据，本院不予支持。此外，本案不具备应当中止诉讼的法定情形，上诉人诉请中止审理本案缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人乐龄物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陵水乐龄物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁振文审 判 员 黄声泽审 判 员 白玉琳二〇一七年四月十一日法官助理 谢婷婷书 记 员 吴 灿