上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初1056号原告：雷春，女，1980年7月13日出生，畲族，户籍地浙江省龙泉市，现住浙江省龙泉市。委托诉讼代理人：左建华，上海孚安律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建文，上海孚安律师事务所律师。被告：上海九星控股(集团)有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：吴EF，董事长。委托诉讼代理人：汤寒翎，男。原告雷春与被告上海九星控股(集团)有限公司(以下简称九星公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案受理。依法由审判员林霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雷春的委托诉讼代理人左建华、被告九星公司的委托诉讼代理人汤寒翎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雷春向本院提出如下诉讼请求：TC被告赔偿转让费人民币770,000元(以下币种均为人民币)；2.被告赔偿转让手续费39,555元；3.被告赔偿装修损失568,000；4.被告返还质保金20,000元;5.被告偿付补偿款109,875元。事实与理由如下：2015年10月，原、被告就坐落于上海市闵行区JX市场TC区北XX-X幢X-XX号商铺(以下简称涉案商铺)租赁事宜达成一致意见后，与该商铺之前的承租人马某某签署了《商铺转让合同》，并向马某某支付了转让费共计770,000元。2015年10月12日，原、被告签署了《房屋(场地)使用合同》，并向被告支付了租金计131,850元、公共设施维护费15,087元、转让手续费39,555元，同时支付质保金20,000元。合同签订后，原告对涉案商铺进行了装修，共计支出568,000元。后经两次续签合同，最后一次的合同期限至2017年1月13日。2016年4月份，原告看到相关部门发出的公告后方知原告九星市场系违章建筑、九星市场将被拆除等事实，且根据相关部门的文件内容来看，九星市场必须于2017年年底前形成净地并完成供地手续。显然，被告在知晓改造事实的情况下，向原告故意隐瞒上述事实，并于2015年仍与原告签订《房屋(场地)使用合同》。原告认为，被告隐瞒与合同有关的重大事项，导致原告在签署与履行合同中遭受到了重大损失，应依法赔偿原告损失。现为维护其自身合法权益，向法院提起诉讼，请法院支持其诉讼请求。审理中，原告就各项诉讼请求作如下说明：1.转让费系由原告给付涉案商铺经营权转让方，转让费中不包括涉案房屋内的装修费用。2.转让手续费系由原告给付被告。3.装修损失系原告的支出，但因原告仅找了施工队完成涉案商铺的装修工程，故仅能提供收条和装修清单作为证据。4.质保金系由原告给付被告。5.补偿款系原告根据被告出具的补偿方案计算的金额。被告九星公司辩称，针对第1项诉讼请求，因已方未收取原告支付的转让费，故该笔费用不应由已方予以返还。针对第2项诉讼请求，已方确实收取原告支付的转让手续费，但上述项费用已用于涉案商铺的店招、电商、合同的更换等事宜，不应予以返还。针对第3项诉讼请求，已方认为原告在租赁涉案商铺时仅搭建了楼梯、粉刷了墙壁，并未投入高额装修费用。针对第4项诉讼请求，已方确实收取原告缴纳的质保金，但按照双方合同的约定，已方应当自停止经营一年后退还原告上述钱款。针对第5项诉讼请求，已方认为根据相关的清退方案，原告需在规定的时间前签订腾房协议，方可向被告领取补偿款项。现因原告未按清退方案实施，应视为其自愿放弃该项权利。综上，不同意原告所有的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年10月13日，原告(签约乙方)与被告(签约甲方)签订《房屋(场地)使用合同》一份，合同约定甲方将涉案商铺出租给乙方使用，使用期限自2015年10月14日至2016年11月13日。乙方使用涉案商铺用于经营石材、陶瓷业务。乙方一次性向甲方支付合同期限内的使用物费用计131,850元。乙方应为其销售的产品向消费者承担相应的法律责任。乙方同意支付质量保证金20,000元，此保证金在合同期内及合同期满后一年内无消费者投诉，则在本合同期满12个月后，凭原始收据记载的金额退还给乙方。乙方使用期间的室内装潢在本合同终止时无偿归甲方所有，甲方不给予乙方任何补偿。本合同期满时乙方需要续签的，应在本合同期满前15日内提出，双方另订新的使用合同。使用期内如遇动迁，则本合同在甲方发出动迁通知下达之日即自行解除，无需双方协商解除。双方互不承担违约责任。合同对双方就使用涉案商铺的其他事宜作了约定。2015年10月13日，原告给付被告涉案商铺使用费计131,850元，公共设施维护费15,087元，转让手续费39,555元。2015年10月13日，原告向被告出具了《房屋受让承诺书》一份，上载：“位于JX市场TC区北11-1幢9-12号房屋，建筑面积300.6㎡，……经本人多次考察，充分理解九星市场经营须知，决定自愿受让该房屋，并向出租方作如下承诺：1.接受出租方的管理……；2.租赁合同期满后，不管出于何种原因，只要出租方不再与我续签租赁合同时，本人不要求出租方承担任何补偿和安置责任；3.本人接到出租方腾房通知书后，无条件的保证按时腾房，逾期不腾出房屋时，出租方有权将我承租范围内的财产和物品作废弃物处理，由此造成的损失由本人承担。”2016年4月13日，原告(签约乙方)与被告(签约甲方)签订《房屋(场地)使用合同》一份，合同约定甲方将涉案商铺出租给乙方使用，使用期限自2016年4月14日至2016年7月13日。乙方使用涉案商铺用于经营陶瓷业务。乙方一次性向甲方支付合同期限内的使用物费用计65,905元。乙方应为其销售的产品向消费者承担相应的法律责任。乙方同意支付质量保证金20,000元，此保证金在合同期内及合同期满后一年内无消费者投诉，则在本合同期满12个月后，凭原始收据记载的金额退还给乙方。乙方使用期间的室内装潢在本合同终止时无偿归甲方所有，甲方不给予乙方任何补偿。本合同期满时乙方需要续签的，应在本合同期满前15日内提出，双方另订新的使用合同。使用期内如遇动迁，则本合同在甲方发出动迁通知下达之日即自行解除，无需双方协商解除。双方互不承担违约责任。合同对双方就使用涉案商铺的其他事宜作了约定。2016年7月13日，原告(签约乙方)与被告(签约甲方)签订《房屋(场地)使用合同》一份，合同约定甲方将涉案商铺出租给乙方使用，使用期限自2016年7月14日至2017年1月13日。乙方使用涉案商铺用于经营陶瓷业务。乙方一次性向甲方支付合同期限内的使用物费用计131,810元。乙方应为其销售的产品向消费者承担相应的法律责任。乙方同意支付质量保证金20,000元，此保证金在合同期内及合同期满后一年内无消费者投诉，则在本合同期满12个月后，凭原始收据记载的金额退还给乙方。乙方使用期间的室内装潢在本合同终止时无偿归甲方所有，甲方不给予乙方任何补偿。本合同期满时乙方需要续签的，应在本合同期满前15日内提出，双方另订新的使用合同。使用期内如遇动迁，则本合同在甲方发出动迁通知下达之日即自行解除，无需双方协商解除。双方互不承担违约责任。合同对双方就使用涉案商铺的其他事宜作了约定。2016年11月18日，被告与案外多家单位联合发出《九星市场清退补偿方案》，该方案适用对象为九星市场内经营业态为不锈钢加工、商品销售、二楼简易商品销售、一般仓库及场地、办公、住宿等六大类别经营者。清退办法分为两大类，一类是使用合同于2016年11月18日前已到期经营者的清退办法。另一类是使用合同于2016年11月18日(含)以后到期经营者的清退补偿办法。此类清退办理如下：1.自2016年11月21日起至2017年1月14日止，经营者前往相应签约点签订《腾房协议书》的，将给予如下补偿与奖励：1)自2016年11月18日起至2017年2月17日为免租使用期，免租使用期内免收除水电费、停车费外的其他使用费。2)经营者在2017年2月17日前搬离的，自完成腾房交接手续之日起7个工作日内，向其退还未用期内的各项费用(质保金除外)，并给予奖励。3)为保证消费者的合法利益，经营者已交的质保金在完成腾房交接1年后全额无息退还。如果1年内因出售的商品发生质量问题被投诉，经营者应妥善解决，无法解决的扣除相应保证金。2.未在签约期内签订腾房协议的，不享受本方案所涉的一切补偿与奖励。同时，被告将上述清退方案向原告进行了送达。另查明，涉案商铺所在房屋曾于2002年12月10日取得《建设工程规划许可证》(临时证)，临时证照的有效期为贰年。2017年2月13日，被告向本院递交了《代理词》，上述代理词除了进一步向法院表达不同意原告的诉讼请求的同时，向法院就下列问题进行了明确：1.关于质保金20,000元。考虑到原告的资金紧张，且被告在经营期间无商品质量投诉，经研究决定可先行退还给原告。2.经法院多次做工作，该司董事会同意自愿对原告作出90,000元的补偿。以上事实，由原告提供的《房屋(场地)使用合同》叁份、发票、《九星市场清退补偿方案》、《告知书》，被告提供的《建设工程规划许可证(临时证)》、《房屋受让承诺书》等证据及双方当事人的陈述在卷佐证。原告除以上证据外，还向本院提供了如下证据材料：1.《店铺转让定金合同书》，旨在证明原告为能与被告就涉案商铺签订租赁合同，与前承租人签订了上述合同，原告从前承租人处取得了商铺的经营权。被告对上述证据材料的真实性无法确认。2.付款凭证两张，旨在证明原告支付了经营权转让费。被告对上述证据材料的真实性无法确认，且提请法院注意的是：付款凭证仅有两张，一张涉及金额220,000元，另外一张虽显示金额为260,000元，但无法显示转账双方是何人。3.办公室通知、《上海市城乡建设和管理委员会关于确认闵行区七宝镇九星村AB“城中村”改造地块实施方案的函》，旨在证明涉案商铺所在的房屋于2015年7月31日已确定需被改造，被告与原告签约时隐瞒了该项重要信息。被告对上述证据材料的真实性无异议。从通知内容显示，该通知发放对象为闵行区人民政府，而被告是于2016年3月才知晓九星市场需进行改造的事实。4、装修费收条及装修费用清单，旨在证明原告已经支付的装修款项，款项均以现金方式支付，无转账凭证。被告对上述证据材料的真实性不予认可。基于原、被告的举证、质证，本院对原告提供的上述证据材料发表如下认证意见：原告提供的证据材料1-3与本案待证事实无关联，本院对上述证据材料对本案事实的证明力不予确认。原告提供的证据材料4，鉴于被告对上述证据材料的真实性不予确认，且原告提供的上述证据材料无其他证据相印证，故本院对该证据材料对本案事实的证明力亦不予确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。就本案而言，涉案商铺虽曾于2002年取得《建设工程规划许可证》，但该证为临时证，有效期仅为2年，故原、被告于2015年起签订的叁份《房屋(场地)使用合同》虽系当事人的真实意思表示，但因不符合法律的规定，当属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。下面，本院就原告的各项诉讼请求分别作出如下处理：一、关于原告要求被告赔偿转让费770,000元的问题。首先，原告向本院递交的证据材料仅能反映原告曾于2015年10月15日转账给案外人马某某220,000元。其次，原告确实获得了涉案商铺的租赁使用权，实现了其给付经营权转让款的目的。最后，上述款项是原告自愿给付给案外人马某某，与被告无涉。鉴此，原告要求被告赔偿转让款的诉讼请求，本院不予支持。二、关于被告赔偿转让手续费39,555元的问题。首先，上述费用系原告基于双方间签订的《房屋(场地)使用合同》的约定自愿给付被告。其次，被告在庭审过程中确认确实已收取上述款项，并向法院说明了费用的用途。最后，双方签订的《房屋(场地)使用合同》业已履行完毕。基于以上因素，本院认为上述费用系原告为在九星市场开展经营活动所投入的费用，现《房屋(场地)使用合同》期限届满，上述费用不应纳入原告的损失范围。鉴此，原告要求被告赔偿转让手续费的诉讼请求，本院不予支持。三、关于被告赔偿装修损失568,000元的问题。首先,原告就其装修损失的发生仅向本院提供了装修费收条及装修费用清单,审理中，被告对上述证据材料不予确认。本院认为,仅上述证据材料不足以证明装修损失的发生。其次，原、被告签订的《房屋(场地)使用合同》虽被法院确认为无效合同，但作为承租人的原告，其在进行装修投入时，应对租赁期限及期满后不续约的风险有充分预估，其已将该投入费用作为实现租赁合同目的的必要成本。在租赁期间，实际已进行了分摊，对相应的装饰装修及搭建等亦作了最大化的利用，租赁目的已然实现，故原告已无权要求作为出租人的被告对投入装修再行补偿。鉴此，原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。四、关于被告返还质保金20,000元的问题。审理中，被告表示可退回原告质保金20,000元，本院予以准许。五、关于被告偿付补偿款109,875元的问题。原告提出该项诉讼请求的依据是被告与案外多家单位于2016年11月18日联合发出《九星市场清退补偿方案》。从方案内容可见，享受补偿方案的对象是自2016年11月21日起至2017年1月14日止与被告签订《腾房协议书》的承租人，方案明确载明未在上述期与被告签订腾房协议的，不享受一切补偿与奖励。现原告并未在上述期间与被告签订《腾房协议书》，而被告亦拒绝按上述方案给予原告补偿，故原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。但基于被告在审理过程中向本院表示其自愿给付原告补偿款90,000元，此系被告对自身权益的处分，本院予以尊重。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，本院判决如下：一、被告上海九星控股(集团)有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告雷春质量保证金人民币20,000元；二、被告上海九星控股(集团)有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告雷春补偿款人民币90,000元；三、驳回原告雷春其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,366.88元，减半收取计9,183.44元，由原告雷春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  林霞二〇一七年四月一日书记员  朱琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。