海南省三亚市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼02民终198号 上诉人（原审原告）：三亚兆豪大酒店有限公司，住所地三亚市解放三路景河大厦酒楼。 法定代表人：王兆清，该公司总经理。 委托诉讼代理人：万海强，江西振宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王乃鹏，该公司股东。 被上诉人（原审被告）：艾先红，男，汉族，1968年2月14日出生，住。 委托诉讼代理人：李传申，海南上哲律师事务所律师。 上诉人三亚兆豪大酒店有限公司（以下简称兆豪酒店）与被上诉人艾先红物业管理服务合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2015）城民一初字第3937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人兆豪酒店的委托诉讼代理人万海强、王乃鹏，被上诉人艾先红的委托诉讼代理人李传申到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兆豪酒店上诉请求：一、撤销海南省三亚市城郊人民法院（2015）城民一初字第3937号民事判决，改判为艾先红支付拖欠的从2009年5月3日至2016年8月3日兆豪度假公馆102号商铺（复式）二楼物业综合管理费85259.13元及逾期支付的违约金56271.03元；改判艾先红支付拖欠的从2009年8月20日至2016年8月20日兆豪度假公馆102号商铺（复式）一楼物业综合管理费19188.96元及其逾期支付的违约金12232.96元。二、由艾先红承担全部诉讼费用。事实与理由：一、艾先红向王德芳购买兆豪度假公馆房屋属于个人之间二手房买卖行为，艾先红自愿接受原合法物业管理单位三亚兆豪大酒店有限公司继续进行物业管理合法。兆豪公司有酒店经营管理资格，其营业执照即是证据。在兆豪度假公馆归王德芳所有时，兆豪公司得到王德芳同意在兆豪度假公馆经营酒店业务，管理兆豪度假公馆物业，完全合法。艾先红向王德芳购买兆豪度假公馆房屋，属于个人之间二手房买卖，艾先红在与王德芳签订购房协议后，得到王德芳同意，随即与兆豪公司签订《物业管理协议》聘用该公司继续管理其物业，根据《物业管理条例》，在艾先红完成购买、取得房屋产权权证前，在兆豪度假公馆全体新业主们成立业主委员会另行选聘物业管理公司前，该《物业管理协议》合法有效。在原审中艾先红称，自业主委员会成立之日起，兆豪公司没有物业收费的权限。该说法显然不合法，按照《物业管理条例》的规定，应在兆豪度假公馆新业主委员会另行选聘物业管理公司后，该《物业管理协议》才失效。而艾先红未能提供业主委员会成立和业主委员会另行选聘物业管理公司的证据。二、无论《物业管理协议》是否有效，艾先红都应当就其已接受的管理服务缴费；应缴费项目、数额清楚明确。即使艾先红与兆豪公司签订的《物业管理协议》无效，艾先红也应当向兆豪公司支付相关服务费用。这一点，原审已作出认定。上述《物业管理协议》明文约定了部分物业管理收费标准：1、物业综合管理费为1元/平方米/月；2、水费按市供水公司给酒店的收费标准收取；3、电费按1.2元/度收取；4、其他费用待房屋交付给乙方（艾先红）后另行商定。显然，艾先红应当缴付物业综合管理费、水电费和其他费用。之后双方未另行约定其他费用，其他费用不产生，但这显然不应当影响物业综合管理费、水费、电费的缴付。兆豪公司按照已有约定提供了供水服务（实为二次供水，艾先红已承认）、供电服务（实为二次供电，经过兆豪公司变压器，如果不是二次供电，则兆豪度假公馆业主直接向供电公司缴费），并提供了消防设施服务。兆豪公司要求艾先红按月按建筑面积缴付物业综合管理费合法。原判决称兆豪公司未提供应当收费项目、数额的证据，不符合事实；原判决认定兆豪公司已提供代收水电费和供水、供电服务，却以收费项目、数额无证据而判决艾先红无需缴付服务费，更是枉法裁判。 艾先红辩称，一、兆豪酒店所称的管理不具备合法的主体资格，涉案大楼原来为酒店，但现在性质已经从商业性质改为住宅，而兆豪酒店的营业执照上没有住宅小区物业管理的经营范围，属于违法经营，兆豪酒店已失去对该大楼的管理资格；小区已经成立了业主委员会并登记注册，已刻制公章，业主委员会出具了证明已取消兆豪酒店物业管理，所有的物业管理活动是业主自己进行，从一楼到顶楼的卫生都是业主自己聘请人打扫，自己管理安全问题；物业管理的前提是物业合同，但业主和兆豪酒店并没有签订合同；按照法律规定，物业收费要有收费许可，兆豪酒店并没有收费许可，属于违法收费。二、艾先红在买房时是和王德芳个人签订的物业合同，该合同未实际履行，艾先红与兆豪酒店之间没有物业管理合同，兆豪酒店将王德芳与其视为同一主体，自然人与公司法人不能混淆一体，该主张不能成立。三、起诉状与上诉状中所称的物业管理根本不存在，兆豪酒店所收取的物业管理费根本没有提供物业服务，兆豪酒店称水电费是其代收代缴，但该行为本身就是错误的，水电是配套设施，是业主所有，兆豪酒店从中加价，业主要对其投诉，且收水电费的实际管理人是王兆清个人，而非兆豪酒店公司，王兆清是否领取兆豪酒店公司的工资，公司收取是否有办理纳税都没有证据能够证明。因此，请求法院驳回兆豪酒店的上诉申请。 兆豪公司向一审法院起诉请求：一、判令艾先红支付拖欠的从2009年5月3日至2016年8月3日兆豪度假公馆102号商铺（复式）二楼物业综合管理费85259.13元及其逾期支付的违约金56271.03元；二、判令艾先红支付拖欠的从2009年8月20日至2016年8月20日兆豪度假公馆102号商铺（复式）一楼物业综合管理费19188.96元及逾期支付的违约金12232.96元。二、由艾先红承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：王德芳与艾先红于2007年2月28日签订《购房协议书》，协议约定：艾先红购买王德芳所有的坐落于三亚市新风路的兆豪度假公馆[土地房屋权证号为：三土房字第10880号]一楼及二楼的部分房产，具体是一楼的07、08号铺面(已变更为2号铺面)建筑面积220㎡，按20000元/㎡计价，该部分于2007年8月20日交付艾先红使用，以及二楼（除餐厅外），建筑面积为750㎡,按6000元/㎡计价，该部分于2007年5月3日交付艾先红使用。上述两部分房产合同总价款890万元，王德芳同意优惠30万元，故艾先红应付购房款实为860万元。2014年4月29日艾先红取得了涉案房屋《土地房屋权证》[产权证号：三土房（2014)字第06257号]，该证登记内容包括：土地使用权面积174.43㎡，其中公用分摊面积174.43㎡；兆豪度假公馆102商铺（复式）建筑面积1208.43㎡,分摊公共建筑面积296.2㎡。其中，第一层套内面积221.21㎡,分摊7.23㎡，建筑面积228.44㎡；第二层套内面积697.02㎡，分摊288.97㎡，建筑面积919.99㎡。2007年2月28日王德芳（甲方）与艾先红（乙方）签订《物业管理协议》，协议约定就兆豪公司负责管理该栋建筑及部分物业收费标准达成如下协议：一、乙方同意，维持兆豪公司负责管理该栋建筑的权利，服从及配合其物业管理规定。二、部分物业收费标准：1、物业综合管理费：1元/平方米/月；2、水费：按市供水公司给酒店的收费标准收取；3、电费：按1.2元/度收取；4、其他费用待房屋交付给乙方后另行商定。原告当庭认可该《物业管理协议》。艾先红于2007年5月3日接收涉案楼房二楼，2007年8月20日接收涉案楼房一楼。原告称艾先红自接收上述楼房后一直未按协议约定支付相关物业费。对于双方没有争议的事实，法院予以确认。双方存在争议的事实有：兆豪酒店主张艾先红依据《物业管理协议》约定支付物业费，艾先红不予认可，称兆豪酒店不具备收取物业费的资质，且兆豪酒店并未实际向艾先红提供物业服务。兆豪酒店称其向艾先红提供的物业服务包括一二楼卫生打扫、代收水电费和二次供水。对于兆豪酒店的主张，艾先红不予认可称一二楼均是艾先红自己打扫，兆豪酒店仅是代收水电费和提供二次供水的服务。对于代收水电费和二次供水的相关服务费，双方未达成一致意见，且兆豪酒店未就其提供的物业服务举证证明。一审法院认为：国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。兆豪酒店兆豪公司与艾先红艾先红签订的《物业管理协议》系双方真实意思表示，但因兆豪公司至今未取得物业服务资质，故该协议违反了法律法规的强制性规定应属无效合同。兆豪酒店与艾先红之间签订的协议虽被认定为无效，但艾先红如实际接受了兆豪酒店的相关服务，还应向其支付相关费用。本案中，兆豪酒店兆豪公司称其已向艾先红提供了服务，并称具体服务内容包含：一二楼的卫生打扫、代收水电费和二次供水服务，对于代收水电费和二次供水服务艾先红当庭予以认可，但否认兆豪酒店对其一二楼的卫生打扫，因兆豪酒店未就其主张的服务项目提供证据予以证明且双方未就代收水电费和二次供水服务所应当支付的服务费用达成一致意见，故对于兆豪酒店关于要求艾先红按照协议约定支付相关服务费的主张，无事实根据，不予支持。判决：驳回兆豪酒店的诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是艾先红是否应向兆豪酒店缴纳物业管理费，具体的数额是多少。本案中，艾先红与兆豪酒店签订的物业管理协议因兆豪公司未取得物业服务资质而无效。虽然该物业管理协议无效，但根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”艾先红对兆豪酒店提供了代收水电费和二次供水服务无异议，双方仅对兆豪酒店是否提供了一、二楼的卫生打扫服务存在争议。本案涉案的房产原为酒店，其结构为酒店客房式，而非一般的住宅小区，除了走廊过道及楼梯等，并无一般住宅小区的公共卫生区域，卫生服务在物业综合管理中所占的比例较小，一审法院以兆豪酒店未能提供进行了卫生打扫的证据为由，而驳回其全部诉讼请求存在错误。兆豪酒店提供的相关服务无法返还，则应折价补偿。兆豪酒店要求艾先红缴纳相对应管理费用的请求于法有据，本院予以支持。 关于艾先红应支付多少费用的问题，双方签订的物业管理协议约定1元/㎡/月的收费标准相对兆豪酒店提供的服务而言并未超出合理范围，可予以参照。因此，艾先红应支付兆豪酒店兆豪度假公馆102号商铺（复式）一楼管理费19188.96元、二楼管理费85259.13元。由于物业管理协议无效，且未约定违约条款，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”虽然艾先红存在逾期支付的情形，但合同无效主要是兆豪酒店的过错，艾先红基于兆豪酒店的过错而拒绝履行合同并不存在违约。因此，对于兆豪酒店请求逾期支付的违约金，本院不予支持。 综上所述，兆豪酒店请求艾先红支付拖欠的从2009年5月3日起至2016年8月3日止的兆豪度假公馆102号商铺（复式）一楼管理费19188.96元、二楼管理费85259.13元于法有据，本院予以支持；兆豪酒店请求艾先红支付逾期付款违约金共计68503.99元，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销海南省三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初3937号民事判决； 二、艾先红于本判决生效之日起十日内支付三亚兆豪大酒店有限公司补偿费共计104448.09元； 三、驳回三亚兆豪大酒店有限公司的其他诉讼请求。 一、二审案件受理费5640元，由上诉人三亚兆豪大酒店有限公司负担2256元，被上诉人艾先红负担3384元。 本判决为终审判决。 审判长  尹合欢 审判员欧颖 审判员左家锋 bqz0lfikomvwmqawd7 案件唯一码二○一七年四月五日 书记员徐爽 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。