宁夏回族自治区高级人民法院民事判决书（2019）宁民终106号上诉人（原审原告）：杨某，个体工商户，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：王某1，北京市中银（银川）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中信信托有限责任公司。法定代表人：陈某，该公司董事长。委托诉讼代理人：牛某、李某，北京市兰台律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司。法定代表人：徐某，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：王某2，住宁夏回族自治区银川市。被上诉人（原审被告）：徐某，现在宁夏回族自治区银川监狱服刑。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：刘某，住宁夏回族自治区银川市。上诉人杨某因与被上诉人中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）、宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（以下简称隆湖公司）、王某2、徐某案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2018）宁01民初897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查、询问当事人，认为本案当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定本案不开庭审理。本案现已审理终结。杨某上诉请求：1、撤销（2018）宁01民初897号民事判决书，将本案发回重审；2、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：1.涉案公证书系中信信托公司向非不动产所在地的北京方圆公证处申请公证，违反《公证法》的相关规定，原审法院未对涉案公证书展开全面审查，不应以不合法的公证作为强制执行的依据。2.以物抵债的行为法律并未禁止，属合法有效的民事法律行为，原审法院认定当事人以房抵债的行为无效没有法律依据，杨某对涉案房屋并不是没有交付房款，只是以实际产生的工程款抵顶了房款。且涉案在建工程办理抵押登记未履行公告义务，导致杨某承担不利风险。杨某未实际占有、使用涉案房屋及未签订《商品房买卖合同》有客观原因，非其本人原因所致。3.一审判决超过杨某诉讼请求范围，本案应依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行审查，不应审理中信信托公司担保物权是否存在、是否优先，而应审理中信信托公司以其提供的公证书为执行依据是否违法。杨某对涉案房屋享有所有权，足以排除法院强制执行。中信信托公司答辩意见：1.涉案房屋由隆湖公司抵债万兴隆公司后再转抵杨某，不符合也不适用物权期待权的规定，不能排除执行。涉案房屋系万兴隆公司在中信信托公司抵押后才接受抵债，且抵债工程款系尚东帝景花园项目外的工程款，并非享有优先受偿权的工程款。杨某在查封后才自万兴隆公司接受抵债，应向万兴隆公司主张权利，与隆湖公司无关，且杨某未实际支付房款、未占有涉案房屋。虽然法律不禁止以房抵债，但以房抵债只是债务履行方式的变通，不形成优先于抵押权的优先受偿。综上，本案不适用物权期待权的规定，杨某不享有排除执行的权利，一审判决无误。2.方圆公证处办理公证不违反法律规定。本案虽涉及不动产项目，但其主要内容为中信信托公司发放贷款，并非不动产项目的物权，双方自愿在方圆公证处办理公证并不违反法律规定，抵押合同作为贷款合同的担保合同，一并办理公证亦无不当，且不属于案外人执行异议之诉的审理范围。综上，杨某对涉案房屋不享有排除执行的权利，一审判决正确，杨某的上诉请求不成立。隆湖公司、王某2、徐某未提交书面答辩意见。杨某向一审法院起诉请求：1.请求确认其对银川市兴庆区“尚东帝景花园”30－1928房屋的所有权；2.停止对银川市兴庆区“尚东帝景花园”30－1928房屋的执行，解除对上述房屋产权的查封、冻结；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明：2012年2月29日，中华人民共和国北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号执行证书，载明：中信信托公司与隆湖公司于2010年4月8日签订了编号为S2010C1NXLH0001－01号的《人民币资金贷款合同》（以下简称《贷款合同》），中信信托公司已分别于2010年6月22日、2010年6月24日、2010年7月1日依照《贷款合同》的约定向隆湖公司发放了人民币25000万元贷款，贷款期限为12个月，即从2010年6月22日起至2011年6月22日；贷款利率为年利率，利率为固定利率即25%。隆湖公司以所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米土地使用权作为抵押物及56697.80平方米在建工程作为抵押物，向中信信托公司提供抵押担保，中信信托公司与隆湖公司于2010年4月8日签订了编号为S2010C1NXLH0001－02号《抵押合同》；该等《贷款合同》、《抵押合同》已经中信信托公司与隆湖公司向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2010年4月8日出具了具有强制执行效力的（2010）京方圆内经证字第09479号公证书、（2010）京方圆内经证字第09480号公证书。徐某、王某2分别以连带责任保证的方式，向中信信托公司提供连带责任保证担保，中信信托公司与徐某、王某2于2010年4月8日分别签订了编号为S2010C1NXLH0001－06号、07号《保证合同》；该两份《保证合同》已经中信信托公司与徐某、王某2分别向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2010年4月8日出具了具有强制执行效力的（2010）京方圆内经证字第09484号、09485号公证书。截止到2011年1月17日，隆湖公司已偿《贷款合同》项下上述贷款本金人民币432.0486万元，贷款余额为人民币24567.9514万元。经隆湖公司申请，中信信托公司同意向隆湖公司增加贷款金额人民币16000万元。贷款本金增加后，连同《贷款合同》项下尚未偿还的贷款本金人民币24567.9514万元，中信信托公司向隆湖公司实际发放且尚未偿付的贷款本金合计人民币40567.9514万元。贷款利息及利息计算方式、贷款用途、贷款期限等均按照原《贷款合同》执行。中信信托公司与隆湖公司就贷款展期及增加贷款事宜于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－01补的《人民币资金贷款合同之补充合同》，隆湖公司继续以坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的土地使用权及137376.79平方米在建工程作为抵押物，向中信信托公司提供抵押担保，中信信托公司与隆湖公司于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－02补《抵押合同之补充合同》；上述补充合同已经中信信托公司与隆湖公司向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2011年1月18日出具了具有强制执行效力的（2011）京方圆内经证字第00863号、00864号公证书。徐某、王某2同意继续以连带责任保证的方式，向中信信托公司提供连带责任保证担保，中信信托公司与徐某、王某2分别于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－06补、07补的《保证合同之补充合同》。该两份《保证合同之补充合同》已经中信信托公司与徐某、王某2向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2011年1月18日出具了具有强制执行效力的（2011）京方圆内经证字第00865号、第00866号公证书。隆湖公司、徐某、王某2未履行还款义务及担保义务。中信信托公司于2012年2月16日分别向隆湖公司、徐某、王某2发出《履行应偿债务及担保义务通知书》、《履行担保义务通知书》，要求隆湖公司、徐某、王某2于2012年2月27日前向中信信托公司支付人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126.00元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）。一审法院另查明，截止到2012年2月28日，隆湖公司、徐某、王某2未履行还款义务。中信信托公司向北京市方圆公证处申请对隆湖公司、徐某、王某2强制执行，要求隆湖公司、徐某、王某2向中信信托公司支付人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126.00元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）及至清偿之日止应向中信信托公司支付的违约金及罚息，并要求处分隆湖公司的抵押物。故北京市方圆公证处出具执行证书，确定：一、被执行人：隆湖公司、徐某、王某2；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信公司支付的违约金及罚息〔计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款〕；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：隆湖公司的全部资产权益及隆湖公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐某、王某2的全部个人财产。一审法院还查明，2010年6月22日，中信信托公司将隆湖公司抵押的地号为1－4－244[土地证号银国用（2007）第26442号]、1－4－245[土地证号银国用（2007）第26443号]、1－4－246[土地证号银国用（2007）第26444号]、1－4－247[土地证号银国用（2007）第26445号]、1－4－177[土地证号银国用（2008）第18431号]的国有土地使用权办理了抵押登记。2010年6月29日，中信信托公司与隆湖公司办理了兴庆区北京××路、3号楼（部分）、5号楼、6号楼（部分）、7号楼（部分）、8号楼（部分）、9号楼（部分）、10号楼（部分）在建工程抵押登记，抵押登记房屋共346套，抵押预售面积56697.8平方米。2011年1月20日，中信信托公司与隆湖公司办理了兴庆区尚东帝景花园1号楼（66套）、3号楼（31套）、5号楼（88套）、6号楼（17套）、7号楼（50套）、8号楼（27套）、9号楼（14套）、10号楼（38套）在建工程抵押登记，抵押房屋共331套，抵押预售面积54455.45平方米。同日，还办理了兴庆区尚东帝景花园11号楼（8套）、16号楼（34套）、17号楼（67套）、21号楼（68套）抵押登记，抵押房屋共177套，抵押预售面积33225.25平方米。2011年1月26日，中信信托公司与隆湖公司办理了兴庆区尚东帝景花园30号楼（646套）、31号楼抵押登记，抵押房屋共782套，抵押预售面积49696.09平方米。2012年3月2日，中信信托公司依据《执行证书》向本院申请强制执行，本院于2012年4月24日指定该案由一审法院执行，一审法院于当日立案执行。在执行过程中，一审法院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐某、王某2银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。该裁定作出后，一审法院于2012年5月28日查封了隆湖公司名下的土地证号为银国用（2007）第26442号、26443号、26444号、26445号、银国用（2008）第18431号国有土地使用权，于2012年5月22日查封了隆湖公司名下尚东帝景所有未备案的19幢楼的房屋。2012年6月27日，一审法院作出（2012）银执字第167－4号执行裁定书，裁定：预查封被执行人隆湖公司位于银川市兴庆区北京××路”所开发建设的尚未办理预售许可、登记备案的所有房产。并向银川市房屋产权管理部门送达了对上述房屋查封、冻结的协助执行通知书。2018年2月6日，宁夏金槌拍卖行受一审法院委托在“新消息报”刊登“尚东帝景花园”房地产项目拍卖公告，其中涉及到杨某房产为“尚东帝景花园”30号楼1928号房屋。一审法院还查明，2011年10月14日，隆湖公司将“尚东帝景花园”30－1928号公寓抵顶给银川市万兴隆建筑工程有限公司，并于当日出具了收到万兴隆30－1928号房款、代购家电、代购家具款计337537元的收据三张。2011年10月27日，银川市万兴隆建筑工程有限公司将30－1928号公寓抵顶给杨某用于偿还欠付的工程款，并出具了将房屋买受人名称更换为杨某的承诺书一份。杨某未实际占有该房屋。2011年1月26日，涉案的30－1928号公寓抵押登记在中信信托公司名下，2012年5月上述房屋被一审法院查封。一审法院再查明，在一审法院执行中信信托公司与隆湖公司、徐某、王某2公证债权文书一案中，案外人杨某对该院委托拍卖北京××路公寓的行为不服，向一审法院提出书面异议。该院进行审查后作出（2018）宁01执异85号执行裁定书，裁定驳回案外人杨某的异议请求。一审法院认为，根据《物权法》第一百八十二条规定以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因涉案房屋所在土地使用权已经于2010年6月抵押给中信信托公司，中信信托公司对涉案房屋享有抵押权。本案争议焦点为在中信信托公司对涉案房屋拥有抵押权的前提下杨某是否就涉案房屋拥有足以排除执行的民事权益及杨某要求确认其享有“尚东帝景花园”30－1928房屋的所有权的诉请应否予以支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，杨某主张享有所有权的“尚东帝景花园”30－1928号公寓系由隆湖公司抵债给银川市万兴隆建筑工程有限公司，又由银川市万兴隆建筑工程有限公司抵顶给杨某，杨某与隆湖公司间未签订《商品房买卖合同》，杨某亦未实际占有该房屋，涉案房屋在抵顶前隆湖公司已抵押给中信信托公司，涉案房屋性质实质上是以物抵债，是债务人履行债务的变通方式，而非事实上的房屋买卖，不必然引起房屋权属的变动，而是普通的债权抵顶关系。因杨某仅享有普通债权，不能对抗中信信托公司的担保物权，对杨某要求确认“尚东帝景花园”30－1928号公寓产权归其所有并要求停止对涉案房屋执行、解除查封、冻结的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，判决：驳回杨某的诉讼请求；案件受理费100元，由杨某负担。二审中杨某与各被上诉人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：1.杨某对涉案房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。2.涉案公证书是否违反相关法律规定，能否作为法院强制执行的依据。经查，涉案房屋系隆湖公司抵顶给案外人银川市万兴隆建筑工程有限公司的工程款，案外人银川市万兴隆建筑工程有限公司又将该房屋抵顶转让给杨某。杨某与隆湖公司未签订《商品房买卖合同》。涉案房屋的土地使用权于2010年6月21日抵押，涉案房屋于2011年1月26日抵押登记在中信信托公司名下，法院于2012年5月对涉案房屋查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，杨某欲排除法院的强制执行措施，需同时满足以下四个情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，杨某未与隆湖公司签订涉案房屋的购房合同，杨某对涉案房屋仅系基于以物抵债关系而享有普通债权，其对涉案房屋所享有的权益不具有优先性，不能排除人民法院对涉案房屋的强制执行，且杨某并未实际占有涉案房屋。故其不符合上述法律规定的全部四个情形，杨某对涉案房屋享有所有权的上诉理由于法无据。关于杨某上诉主张的中信信托公司办理公证程序不合法、公证文书无法律效力的问题。因该主张涉及涉案执行依据公证《执行文书》，而执行依据本身合法与否不是案外人执行异议之诉制度解决的问题，故杨某的该主张不是本案审理的范围和对象，其可另行依法主张。综上所述，杨某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由杨某负担。本判决为终审判决。审判长 孙泽诚审判员 陶爱珍审判员 罗卫江 二〇一九年八月十四日书记员 牟 荣