广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂01民终1479号上诉人（原审被告）：广东中奥物业管理有限公司南宁分公司。负责人：梁兵，总经理。委托诉讼代理人：潘超。委托诉讼代理人：甘长山，广西欧亚嘉华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：玉合。被上诉人（原审原告）：李瑞龙。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：玉荣叠，广西天华阳光律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：梁永宝，广西天华阳光律师事务所律师。原审被告：广东中奥物业管理有限公司。法定代表人：刘建，董事长。原审被告：南宁万昌房地产开发有限公司。法定代表人：杨松寿，董事长。上诉人广东中奥物业管理有限公司南宁分公司（以下简称“中奥公司南宁分公司”）因与被上诉人玉合、李瑞龙、原审被告广东中奥物业管理有限公司（以下简称“中奥公司”）、南宁万昌房地产开发有限公司（以下简称“万昌公司”）物业服务合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2014)江民一初字第52号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月31日立案受理后，依法组成合议庭，于同年6月29日组织当事人进行了调查、辩论和调解。上诉人中奥公司南宁分公司的委托诉讼代理人潘超、甘长山，被上诉人玉合、李瑞龙的委托诉讼代理人梁永宝到庭参加诉讼。原审被告中奥公司、万昌公司未到庭。本案现已审理终结。上诉人中奥公司南宁分公司上诉请求：1、撤销(2014)江民一初字第52号民事判决的第一、二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定共用排水管道里的污水从被上诉人的房屋阳台的排水口倒灌流进被上诉人的房屋即视为违约是错误的。中奥南宁分公司已经履行了合同约定的管道维护、养护、修缮责任。中奥南宁分公司与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》的附件《万昌邕江明珠前期物业管理服务质量与标准》约定第五条约定：共用雨、污水管道每年疏通一次；雨水井化粪池污水井每月检查一次，视检查情况及时清掏，保持通畅，无堵塞外溢；化粪池每月检查一次，每半年清掏一次，发现异常及时清掏。中奥南宁分公司于2013年1月至8月期间，已经对排污总管、化粪池进行疏通清理。可见，中奥南宁分公司已经按照该约定定期对化粪池、排污管进行清理疏通的约定。在发生污水反冒后，中奥南宁分公司及时为上诉人排水、向南宁万昌房地产开发有限公司反映情况，及时协助南宁万昌房地产开发有限公司改造排水总管。在南宁分公司按照该约定定期对化粪池、排污管进行清理疏通后仍有堵塞，为了根本解决污水反冒的问题，上诉人根据《前期物业管理服务协议》第三十二条规定，将情况反映给南宁万昌房地产开发有限公司，南宁万昌房地产开发有限公司给出的处理意见是重新对总的排水管进行改造。之后，南宁万昌房地产开发有限公司重新对总的排水管进行改造。改造后，最终解决了污水反冒的问题。在改造安装过程中，清理出了大量的泡沫、水泥块、油漆衣物等。很显然，堵塞物是业主不正当使用造成的。在重新改造排水总管后，再也不出现污水反冒的情形，也说明原来的排水管安装应当是有一定的原因。因此，本案中排污管堵塞是由多方面原因引起，其中包括楼上业主不正当使用、排水总管安装不合理等原因造成的。造成损害的发生不是因为上诉人不履行管道养护、修缮责任引起。本案中，在物业公司已经按照合同的约定履行了约定定期对化粪池、排污管进行清理疏通义务，物业公司已经履行了相应的合同责任，物业公司在提供服务过程中并没有过错，也没有违约。—审法院在没有查明中奥南宁分公司是否履行了合同约定的管道维护养护的情况，也没有查明疏污水反冒的原因的情况下，就认定中奥南宁分公司违约是错误的。二、一审法院适用我国《合同法》第六十条第一款、第一百零七条是不适当的。我国《合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定的违约责任是无过错责任，属于严格责任，只要有损害事实的发生，不论是否有过错必须承担相应的赔偿责任。显然，对物业服务企业是极为不公平的。被上诉人玉合、李瑞龙共同辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审被告中奥公司、万昌公司未到庭，亦未提交书面意见。被上诉人玉合、李瑞龙向一审法院起诉请求：一、中奥公司南宁分公司、中奥公司对玉合、李瑞龙房屋的阳台排水口污水倒灌问题进行整改，以达到污水不再倒灌的整改效果；二、中奥公司南宁分公司、中奥公司赔偿玉合、李瑞龙家具受损的损失5000元、墙体的翻新装修费用15477元、房屋无法正常居住使用的损失10000元（即从污水浸泡之日至今的租金损失）；三、万昌公司承担连带赔偿责任；四、本案的诉讼费用由中奥公司南宁分公司、中奥公司、万昌公司承担。一审法院认定事实：2011年7月25日,玉合、李瑞龙与万昌公司签订《南宁市商品房买卖合同》，购买万昌公司开发的南宁市五一路x号万昌•邕江明珠x号楼x号房。该合同的附件五为《前期物业服务合同》（万昌公司选聘中奥公司南宁分公司为万昌•邕江明珠小区提供前期物业管理服务）和《业主临时管理规约》。2011年7月25日,玉合、李瑞龙与中奥公司南宁分公司签订《前期物业管理服务协议》，其中约定中奥公司南宁分公司应对包括排水管道在内的共用设施设备进行维护、修缮、服务与管理。2012年6月底，万昌公司将房屋交付给了玉合、李瑞龙。玉合、李瑞龙对房屋进行了装修。2013年8月22日，共用排水管道里的污水从原告房屋阳台的排水口冒出流进玉合、李瑞龙的房屋，浸泡了地板、墙体和家具。接到玉合、李瑞龙的通知后，中奥公司南宁分公司派员上门察看，填写了整改工作联系单，写明整改内容为“阳台地漏反冒导致阳台泡水，地板、墙壁发霉”，处理意见为“一层排水总管重新改造”。经中奥公司南宁分公司与万昌公司协商，万昌公司于2013年8月27日完成了万昌•邕江明珠x号楼x楼排水总管的改造。此后，房屋阳台未再出现污水倒灌。案件审理过程中，玉合、李瑞龙申请对污水倒灌给玉合、李瑞龙造成的损失进行评估，一审法院依法委托广西桂鑫诚资产评估有限公司进行评估。该公司出具了报告书，评估结果为损失共计28553元（其中家具和墙体损失16613元，房屋租金损失11940元）。一审法院认为：玉合、李瑞龙与中奥公司南宁分公司之间物业服务合同关系合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》，中奥公司南宁分公司应对包括排水管道在内的共用设施设备进行维护、修缮、服务与管理。共用排水管道里的污水从原告房屋阳台的排水口倒灌流进原告房屋，应视为中奥公司南宁分公司违约，中奥公司南宁分公司应承担相应的民事责任。玉合、李瑞龙称污水倒灌共出现过三次，分别是在2013年5月5日、5月7日和8月22日，但中奥公司南宁分公司只承认2013年8月22日这一次。对于前面两次，玉合、李瑞龙未能举证证明，应不予认定。万昌公司完成万昌•邕江明珠x号楼x楼排水总管的改造后，房屋阳台未再出现污水倒灌，玉合、李瑞龙的第一项诉讼请求已经实现，不需要法院再进行判决。对于玉合、李瑞龙因污水倒灌所遭受的损失，中奥公司南宁分公司应予赔偿。中奥公司南宁分公司是中奥公司的下属机构，不具备法人资格，可以从事与其法律地位相适应的民事活动。对于中奥公司南宁分公司无力承担的债务，中奥公司应承担补充清偿责任。玉合、李瑞龙与万昌公司之间存在的是房屋买卖合同关系，玉合、李瑞龙没有证据证明其损失是房屋本身的质量问题所致，其要求万昌公司承担赔偿责任缺乏事实和法律依据，应不予支持。虽然整改是由万昌公司完成的，但不能据此就认定万昌公司应对玉合、李瑞龙承担赔偿责任。玉合、李瑞龙与中奥公司南宁分公司之间存在物业服务合同关系，万昌公司与中奥公司南宁分公司之间也存在物业服务合同关系，但二者不属于同一个法律关系。中奥公司南宁分公司所称污水倒灌是共用排水管道本身的质量问题所致，应由开发商（即万昌公司）承担责任，涉及万昌公司与中奥公司南宁分公司之间的物业服务合同，中奥公司南宁分公司可就该合同纠纷另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十四条之规定，判决如下：一、广东中奥物业管理有限公司南宁分公司应赔偿玉合、李瑞龙损失28553元；二、广东中奥物业管理有限公司对广东中奥物业管理有限公司南宁分公司清偿上述债务不足部分承担补充清偿责任；三、驳回玉合、李瑞龙的其他诉讼请求。案件受理费561元，评估费1800元，由广东中奥物业管理有限公司南宁分公司、广东中奥物业管理有限公司负担。本案二审中，上诉人中奥公司南宁分公司与被上诉人玉合、李瑞龙围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。各方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院对一审判决确定的事实予以确认。本院另查明，玉合、李瑞龙与中奥公司南宁分公司签订的《前期物业管理服务协议》附件《万昌·邕江明珠前期物业管理服务质量与标准》第（五）条第3项（保洁服务）约定：共用雨、污水管道每年疏通一次；雨水井、化粪井、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏，保持通畅，无堵塞外溢；化粪池每月检查1次。每半年清掏1次，发现异常及时清掏。本院认为：被上诉人玉合、李瑞龙与上诉人中奥公司南宁分公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。《前期物业管理服务协议》的附件《万昌·邕江明珠前期物业管理服务质量与标准》系《前期物业管理服务协议》的组成部分，对被上诉人玉合、李瑞龙与上诉人中奥公司南宁分公司亦具有约束力。根据《前期物业管理服务协议》的约定，上诉人中奥公司南宁分公司对包括排水管道在内的共用设施设备有进行维护、修缮、服务与管理的合同义务，同时，双方就物业服务的标准在《万昌·邕江明珠前期物业管理服务质量与标准》亦有明确约定，衡量上诉人是否完全履行合同义务，应以合同约定为准。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”上诉人对其提供的物业服务是否符合合同约定的标准应承担举证责任。本案中，上诉人提供的证据不足以证明其提供的物业服务符合《万昌·邕江明珠前期物业管理服务质量与标准》中约定“雨水井、化粪井、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏，保持通畅，无堵塞外溢”的标准，故一审法院认定上诉人构成违约，并无不当，本院予以认同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”上诉人作为物业服务企业，未依照合同约定完全履行合同义务，被上诉人要求其对由此产生的损失承担相应的赔偿责任，合法有据，本院予以支持。被上诉人玉合、李瑞龙向一审法院申请对其主张的损失进行评估，评估结论28553元，其中家具和墙体损失16613元，属被上诉人因污水倒灌造成的直接损失，合法有据，应予支持。对于2013年5月1日至2013年10月5日期间的租金损失11940元，因被上诉人未举证证明其房屋系用于出租或因污水倒灌产生上述期间的租金损失，故其主张该损失无事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”上诉人中奥公司南宁分公司系由原审被告中奥公司设立的分公司，不具备法人资格，其民事责任应由原审被告中奥公司承担。故一审法院确定原审被告中奥公司对上诉人中奥公司南宁分公司在本案中所付债务承担补充清偿责任，确有无不当，本院予以纠正。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对责任承担主体及被上诉人的损失认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销南宁市江南区人民法院（2014)江民一初字第52号民事判决；二、原审被告广东中奥物业管理有限公司赔偿被上诉人玉合、李瑞龙损失16613元；三、驳回被上诉人玉合、李瑞龙的其他诉讼请求。一审案件受理费561元、评估费1800元，合计2361元，由原审被告广东中奥物业管理有限公司承担1287元，由被上诉人玉合、李瑞龙承担1074元。二审案件受理费514元（上诉人广东中奥物业管理有限公司南宁分公司已预交），由原审被告广东中奥物业管理有限公司承担280元，由被上诉人玉合、李瑞龙承担234元。本判决为终审判决。审 判 长  张雪梅审 判 员  陈 杨代理审判员  兰 帅二〇一七年四月十日书 记 员  王熙伟