宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0104民初216号原告：张海东，男，1974年3月10日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：黄凤玲，女，1976年12月12日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告张海东与被告黄凤玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2017年1月15日公开开庭进行了审理。原告张海东，被告黄凤玲到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张海东向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告位于银川市兴庆区某营业房；2.被告自2016年12月1日起按照每月6554.17元向原告支付占用房屋期间的租金至房屋返还时止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月28日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定，原告将位于银川市兴庆区某营业房出租给被告，租赁期限为2年，第一年租金为65000元，此后每年租金在上一年度租金标准上上浮10%，被告需提前一个月交清下一年度整年租金等。合同签订后，双方均按照合同约定履行了各自义务。租赁期限届满后，被告既不按合同约定将房屋退还原告，也不与原告另行签订书面租赁合同，至2016年12月底，原告才收到被告60000多元房租，被告逾期支付租金超过一个月，原告有权终止合同、收回房屋。被告黄凤玲辩称，双方约定，如租赁期限届满，原告继续出租房屋，被告有优先租赁权。2016年10月，因经营困难，经原、被告协商一致，仍按照上年度租金71500元标准支付租金。被告已前后几次向原告支付了71600元（含押金5000元），结清了房租，不存在违法侵占原告房屋的事实,不同意搬出涉案房屋。本院经审理认定事实如下：2014年10月28日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定，原告位于银川市兴庆区某营业房出租给被告，租赁期限为2年，自2014年11月30日起交付使用，至2016年11月30日收回，第一年度房租65000元已交清，第二年度房租71500元（第一年度房租上浮10%）需提前一个月交纳，租赁期限届满后，如原告继续出租房屋则被告有优先权，如被告拖欠租金累计达1个月则原告有权终止合同、收回房屋，租赁期间水、电、暖、房产税等其他相关费用由被告承担，2017年度续签合同时房租随景墨市场行情浮动，房屋押金5000元，合同期满无原因原告不得无故扣款或不退。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告向原告支付了押金5000元、第一年度租金65000元，后又支付了第二年度租金71500元。租赁期限届满后，双方再未续签合同。租赁期限届满前，原、被告通过电话、短信方式就续租及租金支付问题进行了多次协商。根据双方短信往来显示，2016年11月6日，原告给被告发送信息：“黄老板房租准备好我8号要用78000”；11月9日，原告给被告发送信息：“黄老板快点打款，你要那个银行卡号？”，被告回复：“你好张哥！你给我工行的卡吧”，原告回复：“工商银行6222……6853张海东”，被告回复：“收到”，后原告又发送信息：“黄老板怎么没打款呀”，被告回复：“今天拿钱没拿上，明天下午了”；11月11日，原告给被告发送信息：“黄老板房租再托（拖）我可就不少了”、“黄老板你明天抽空过来拿合同我现在只能按以前的合同……”，被告回复：“……我表哥工地这几天结算，你再等几天……我真的不是找理由拖欠付款，我只是希望你能理解我的难处……”；11月16日，原告给被告发送信息：“黄老板房子你还干不干，要是干明天最后一天不干你早点说，过了17号78000我就不会再少房租你自己决定”；11月27日，原告给被告发送信息：“黄老板决定了没有租还是不租”，被告回复：“房子我肯定要继续租，我就上个月改门头和广告又投入2万，现在我就这么一条路，没有理由不干。房租我明天有几万保险赔下来，东拼西凑也够了。现在我是一个人面对所有事，我确实太难了，当然说这个不是装穷装可怜，我只是希望你能体谅体谅我的难处，缓我几天对我来说也是一个恩情了，有机会肯定感谢你的”；11月30日，原告给被告发送信息：“黄老板你是不是非得等到我把房租涨到八万多你才高兴”，被告回复：“不至于这么生气嘛，我已经实话实说当下困难，你就好人做到底最多等到15号……”；12月1日，原告给被告发送信息：“不是生气你们现在做生意那（哪）有实话，超过1号房租8万超过15号房租8万5千你干就干不干就往出搬，做生意这么长时间几万块钱至于说这么多话吗？”、“你要是托（拖）到15号我可8万5千一分不少你自己看”；12月23日，原告给被告发送信息：“房子想租你就抓紧补交房租，不想交你就往出搬，星期一我就按合同起诉到法院，你自己看着办”，被告回复：“房租我已经交完了。你想起诉你就去吧”。在此期间，被告分别于2016年11月25日、2016年11月29日、2016年12月15日、2016年12月16日通过银行转账方式向原告支付租金12000元、10000元、26000元、18600元，合计支付租金66600元。庭审中，原告主张按照2016租赁年度标准71500元上浮10%计算2017租赁年度租金，被告主张双方曾口头协商一致按照2016租赁年度标准71500元计算2017租赁年度租金且其已实际按照此标准向原告足额支付了租金（租金666000元+押金5000元）。本院认为，租赁合同期限届满后，原、被告再未续签合同。根据原、被告往来短信息内容及当庭陈述，双方并未就原告减免租金数额进行确认，原告主张按照2016租赁年度71500元上浮10%标准（78000元）收取租金，被告主张仍按照2016租赁年度71500元标准支付租金，双方未就2016年11月30日至2017年11月30日期间的年租金标准达成一致意见，亦未再续签租赁合同。因双方就作为合同主要条款的房屋租金标准未达成合意，故双方原租赁合同租赁期限届满后新的租赁合同关系并未成立。对原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持，房屋退还时，原告应将押金5000元返还被告。关于原告要求被告支付房屋占用费的诉讼请求，因双方并未达成新的租赁合同，本院按照双方原租赁合同约定的2016租赁年度71500元/年标准,由被告向原告支付自2016年12月1日起至实际退还房屋时止的房屋占用费，因被告已经向原告支付款项66600元，截止目前，被告向原告支付的款项已经超过了原告主张的房屋占用费，故对原告再行要求被告支付房屋占用费的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第二十五条规定，判决如下：一、被告黄凤玲于本判决生效之日起十五日内退还原告张海东位于银川市兴庆区某营业房，同时原告张海东退还被告黄凤玲押金5000元；二、驳回原告张海东的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，由被告黄凤玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员  保 清二〇一七年四月五日法官助理  刘益辰书 记 员  谢 卉附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第二十五条承诺生效时合同成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。