广西壮族自治区南丹县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1221民初131号原告：陆爱兰，女，1971年12月14日出生，壮族，居民，住广西南丹县。诉讼委托代理人：陆现忠，南丹县城关镇法律服务所法律工作者。被告：卢翠枝，女，1954年12月23日出生，汉族，农民，住广西南丹县。被告：杨盛刚，男，1976年01月24日，汉族，农民，住广西南丹县。被告：杨小亿，女，1977年07月24日，汉族，农民，住广西南丹县。被告：杨盛福，男，1981年12月21日，汉族，工人，住广西南丹县。被告：杨小贤，女，1979年8月26日，汉族，护士，住广东省博罗县。五被告诉讼委托代理人黎默默，广西大壮律师事务所律师。原告陆爱兰与被告卢翠枝、杨盛刚、杨小亿、杨盛福、杨小贤买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加爱诉讼。本案现已审理终结。原告陆爱兰向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告亲属杨荣恩于2002年3月5日签订的《购房协议书》合法有效；2、请求法院判决被告在三十个工作日内履行《购房协议书》标的物所有权转移给原告的义务；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2002年3月5日，原告与被告亲属杨荣恩签订协议书，原告以50000元的价格，购买杨荣恩位于南丹县城关镇教育路17号的房产（砖混架构，一层三间，房产证号为：桂房证字第××号，土地使用证号为：丹国用【1998】字第0301004291号，占地面积和建筑面积均91.29平方米）。2002年3月6日，原告按协议书约定，向杨荣恩支付购房款50000元，该款由原告公公傅耀权代付，杨荣恩收款后出具收条给傅耀权，收条写明“今收到傅耀权购买房屋款共计人民币伍万元（￥50000元）整”。随后，杨荣恩将房屋土地使用权证、房产证交给原告，同时将房屋腾出给原告居住，原告在该房屋居住至今。因个人原因，原告一直未办理房屋过户手续，直至2012年原告才向有关部门申请办理过户手续。因在办理过户手续的过程中需杨荣恩配合签字，故原告请求其协助，其答应配合后又不断拖延，致使过户手续一直没有办法完成。2016年12月10日杨荣恩因交通事故过世，根据法律规定，配合原告办理过户手续的义务应转由五被告承担，但原告向五被告提出该请求后，五被告并不同意配合原告签字过户，为维护原告合法权益，原告特诉至法院，请求法院依法支持原告诉讼请求。五被告答辩称，1、原告主体不适格，杨荣恩是将房屋卖给傅耀权而不是原告，杨荣恩与付耀权存在买卖合同关系，而不是与原告存在买卖合同关系，被告不需要配合原告办理过户手续。2、五被告现是诉争房屋的所有权人，被告亲属杨荣恩生前将房屋出售，但没有办理过户手续，该房屋所有权没有发生转移，而该房屋属杨荣恩与被告卢翠枝夫妻共同财产，现杨荣恩过世，该房屋有一半是被告卢翠枝的财产；根据法律规定，五被告作为杨荣恩继承人，无需办理登记就可以成为房屋新的所有权人；合同的相对性决定了合同的权利和义务只对合同当事人发生效力，不能因发生继承而转移。3、房屋在没有办理过户前，房屋所有权没有发生转移，故原告只拥有合同债权，只能依据合同法、继承法主张权利。根据原告的起诉及被告的答辩，本院将本案争议焦点归纳为：1、原告是否是本案适格主体？原告与杨荣恩是否存在房屋买卖的事实？2、五被告是否需要配合原告办理房屋过户手续？原告围绕诉讼请求向法庭提交的证据有：1、购房协议书，证明原告与杨荣恩进行房屋买卖的事实；2、杨荣恩收条、傅耀权证明、傅耀权身份证各一份，证明原告向被告购买房屋，房款由付耀权代付的事实；3、房产证、土地使用证各一份，证明原告购买房屋后，被告将房屋房产证及土地使用证交付给原告；4、房屋买卖公告，证明原告已经办理相关房产过户手续；5、税收缴款书，证明原告为办理过户缴纳相关税费3250元的事实；6、换地协议书一份，证明原告购买杨荣恩房屋的事实；7、销售不动产统一发票，证明原告为办理过户缴纳相关税费3250元的事实。五被告对原告提供的证据2中的收条、傅耀权身份证及证据3没有异议，本院予以确认。五被告对原告提供的证据1有异议，认为杨荣恩是与付耀权签订的购房协议；对证据2中的傅耀权证明有异议，认为傅耀权与原告存在厉害关系，其证明不能采信。本院认为，原告提供的证据1、2证明了其与杨荣恩签订购房协议书及原告将购房款交由傅耀权代交给杨荣恩的事实，这两组证据客观真实、来源合法、与本案具有关联性，本院予以采信。五被告认为根据收条证明了杨荣恩收到了傅耀权5万元，杨荣恩是与傅耀权存在购房事实，而不是与原告存在购房事实。本院认为，收条证实了杨荣恩收得傅耀权5万元房款，而傅耀权承认该5万元是原告的购房款，其只是代原告转交给杨荣恩，因此，原告是与杨荣恩存在房屋买卖的事实而非傅耀权，五被告对购房协议书有异议，认为杨荣恩与傅耀权存在购房事实，证据不充分、理由不成立，本院不予采信。五被告对原告提供的证据4、5、6、7有异议，认为证据4是复印件，不能确定真实性；认为证据4、5、6、7与本案无关。本院认为，原告提供的证据4、5、6、7真实、客观、与本案具有关联性，本院予以采信。五被告提交的证据有：1、证明7份，证明本案诉争房屋后的66平方米空地为房屋所有权人杨荣恩使用；2、照片图片4张，证明诉争房屋后的66平方米空地已被原告所占并在空地上建房的事实；3、录音光盘一份，证明杨荣恩系与傅耀权签订的购房协议，而非原告。原告对五被告提供的证据1、2有异议，认为该空地面积没有66平方米那么多，对该空地转让前使用权归杨荣恩没有异议。本院认为，被告提供的这两组证据证实了本案诉争房屋后的空地系生产队划分分配给杨荣恩使用，该空地现由原告陆爱兰占用并建房的事实，但对于空地的具体范围和占地面积并不明确，故对于这两组证据，本院仅作参考。原告对五被告提供的证据3有异议，认为该证据系在调解过程中未经主审法官许可的情况下私自收集的，因此对该证据的合法性有异议，且该证据只是截录了部分对话，对证据的真实性亦有异议。本院认为，被告在本院主持双方进行调解的过程中进行录音，截取了其中的部分对话作为证据，该证据没有完整反映整个案件事实，并不能证实杨荣恩与傅耀权签订房屋买卖协议，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：2002年3月5日，原告与被告亲属杨荣恩签订协议书，原告以50000元的价格，购买杨荣恩位于南丹县城关镇教育路17号的房产（砖混架构，一层三间，房产证号为：桂房证字第××号，土地使用证号为：丹国用【1998】字第0301004291号，占地面积和建筑面积均91.29平方米）。2002年3月6日，原告按协议书约定，向杨荣恩支付购房款50000元，该款由原告公公傅耀权代付，杨荣恩收款后出具收条给傅耀权，收条写明“今收到傅耀权购买房屋款共计人民币伍万元（￥50000元）整”。随后，杨荣恩将房屋土地使用权证、房产证交给原告，同时将房屋腾出给原告居住，原告在该房屋居住至今。2012年原告向有关部门申请办理过户手续，直至2016年12月10日杨荣恩因交通事故过世，房屋过户手续还在办理过程中。被告卢翠枝与杨荣恩于1975年3月结婚，两人共生育杨盛刚、杨小亿、杨盛福、杨小贤四个子女。杨荣恩的法定继承人为五被告。诉争房屋于1992年11月26日办理房屋所有权证，于1998年12月28日办理土地使用权证。为顺利完成房屋过户，原告请求五被告协助办理过户手续，但五被告拒绝配合，原告为此而诉至本院引发本案。本院认为，对于本案的争议焦点：1、原告是否是本案适格主体？原告与杨荣恩是否存在房屋买卖的事实？五被告在庭审中抗辩称，本案诉争房屋属被告卢翠枝与杨荣恩的夫妻共同财产，现房屋并未过户，故房屋所有权应属于五被告所有，之前杨荣恩是将房屋卖给傅耀权而非原告，原告不是本案适格主体。本院认为，本案诉争房屋系在被告卢翠枝与杨荣恩结婚后取得，属于两人夫妻共同财产，如要对房屋进行处分，需两人许可，但因房产署名杨荣恩，原告据此与杨荣恩签订购房协议书并将购房款5万元支付给杨荣恩，杨荣恩将土地使用证、房屋产权证及房屋交给原告，原告在该房屋居住了十几年，而被告卢翠枝与杨荣恩系夫妻关系，且与杨荣恩共同生活居住四十多年，由此可以推定被告卢翠枝知晓并认可杨荣恩出卖房屋的行为。因此，杨荣恩转让、原告买受讼争房屋，属买卖双方意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，两人之间的房屋转让合同依法成立，对双方均具有法律约束力，对该房屋买卖协议的有效性和合法性，本院依法予以确认。五被告关于对杨荣恩出卖房屋给原告一事毫无知情、房屋是出卖给傅耀权的抗辩，证据不充分，理由不成立，本院不予采信。因原告与杨荣恩签订的房屋转让协议合法有效，其系房屋购买人，故其是本案适格主体，有权对因房屋转让产生的纠纷提供诉讼。2、五被告是否需要配合原告办理房屋过户手续？庭审中，五被告既认为收条证实了杨荣恩与傅耀权签订房屋买卖协议，又认为根据合同的相对性，因房屋所有权未发生变更，原告享有的是合同的债权而非所有权，故不同意协助原告办理过户手续。本院认为，原告与杨荣恩签订的购房协议书合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，出卖人即五被告亲属杨荣恩及被告卢翠枝负有将房屋所有权转移给原告的主要义务，由于杨荣恩在尚未向原告转移房屋所有权即合同未全部履行完毕时死亡，按照《中华人民共和国物权法》第二十九条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”的规定，诉争房屋属于杨荣恩部分的物权自其死亡时发生转移，即其所有权转移至其合法继承人即本案五被告。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款规定，继承遗产应清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。所以，作为房屋买受人的原告有权要求五被告履行依据购房协议书产生的债务，实际交付房屋所有权，即办理房屋所有权转移登记手续。综上所述，五被告亲属杨荣恩与原告签订的房屋买卖合同有效，五被告应协助原告办理房屋所有权的变更登记手续。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第二十九条，《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款，判决如下：一、确认原告陆爱兰与被告卢翠枝、杨盛刚、杨小亿、杨盛福、杨小贤的亲属杨荣恩于2002年3月5日签订的购房协议书合法有效；二、由被告卢翠枝、杨盛刚、杨小亿、杨盛福、杨小贤在本判决发生效力之日起三十个工作日内协助原告陆爱兰办理位于南丹县城关镇教育路17号房产（砖混架构，一层三间，房产证号为：桂房证字第××号，土地使用证号为：丹国用【1998】字第0301004291号，占地面积和建筑面积均91.29平方米）的过户手续。本案案件受理费100元，减半收取计50元，由原告陆爱兰负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。代理审判员  龙蓉蓉二〇一七年四月二十五日书 记 员  韦家贤