上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初23489号原告：马热木赞，男，1985年4月13日出生，撒拉族，住青海省。委托诉讼代理人：张廷南，上海市尚法律师事务所律师。被告：秦随国，男，1965年10月10日出生，汉族，户籍地湖北省老河口市。原告马热木赞与被告秦随国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月2日公开开庭进行了审理。原告马热木赞及其委托诉讼代理人张延南，被告秦随国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马热木赞向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告转让费31万元；2.被告赔偿原告装修费15万元。事实和理由：原被告之间于2015年5月27日签署《门面转让协议》一份，协议约定被告将上海三汇路XXX-XXX号门面(以下简称系争房屋)转让原告，转让费用为310,000元,原租期到2016年4月14日止，租金8,505元。协议签署时，原告要求被告出示与原房东的租赁协议，被告屡屡推脱。嗣后，原告如约支付转让费，被告收取转让费后于2015年6月4日要求原告签署承诺证明。2015年6月中旬，大房东上海汇丰大药房有限公司因被告违法转租对系争房屋进行停水停电，致使原告无法进行装修及开展后续经营。被告在明知无转租权的情形下擅自转租并隐瞒真相，致使原告无法实现租赁目的，造成原告损失，应承担违约责任。原告无奈诉至法院，请求判如诉请。秦随国辩称，不同意原告诉请。被告之前向上海汇丰大药房租借系争房屋，口头约定租期十年，被告在系争房屋内经营披萨店两年左右，汇丰大药房要求被告停止租赁并同意转租案外人。被告无奈于2015年与陈友良(当时不知道即为原告马热木赞，原告签订合同时使用的是名为陈友良的身份证)协商转租事宜，并收取了原告支付的31万元转让款(其中28万元为装修和设备费用补偿，剩余为押金和租金共计3万元)。与汇丰大药房签订的租赁合同当时已向原告出示。对原告后来的装修费用，被告不清楚。根据原被告庭审中的一致陈述，原告提交的门面转让协议书、银行转账凭证、(2015)徐民四(民)初字第2213号一案一审、二审民事判决书、被告提交的承诺证明等证据，经质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。审理中，本院依职权调取了(2015)徐民四(民)初字第2213号一案双方执行和解笔录，对该证据的真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年4月，案外人上海汇丰大药房有限公司(甲方)与被告(乙方)签订房屋租赁合同一份，合同约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用。租赁期限自2015年4月15日起至2016年4月14日止。该房屋每年租金102,060元。合同签订时，乙方须一次性支付给甲方保证金(承上年1.5万元)，合同期终止后，甲乙双方相互清账后，乙方凭保证金收据，由甲方无息全额退还乙方。如乙方提前退租或因其他违约行为导致提前终止本合同的，保证金甲方不退还乙方。在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回该房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：(1)未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、转让、转借他人或调换使用的；……合同另就其他事项作了约定。被告于2013年4月9日向上海汇丰大药房有限公司支付租房押金15,000元并支付租金至2015年7月14日。2015年5月27日，被告(转让方、甲方)与陈友良(马热木赞汉名)(顶让方、乙方)签订《门面转让协议书》一份，协议约定甲方将上海三汇路XXX-XXX号门面(即系争房屋)转让给乙方使用，租期到2016年4月14日止，月租金为8,505元，甲方剩余租期为10个月，剩余租金85,050元由乙方支付给甲方。门面转让给乙方后，乙方同意代甲方向房东履行原有门面租赁合同中所规定的条款。转让后门面现有的装修、装饰全部归乙方所有，部分营业设备等动产归乙方。乙方接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修。乙方向甲方支付转让费共计310,000元(包括装修、设备等280,000元、押金15,000元及剩余租金计30,000元)。因乙方经营和房东要求不符合，房东终止合同的，后果由乙方承担。合同还约定，乙方经营不许用天然气、煤气等明火，只允许做烘焙，经营披萨，蛋糕之类的食品。协议订立后，原告向被告支付了310,000元转让费。另查明，2015年6月4日，陈友良出具承诺证明一份，内容为：兹有上海三汇路XXX-XXX商铺比萨店，现改为两人经营(即秦随国、陈友良)。因在装修期间和在经营期间以及明年续签不了房药合同，一切责任和经济损失全权我陈友良承担，并且大房东(即大药房)追究秦随国的责任和经济损失也同时我陈友良承担，秦随国不退还任何钞票。以上内容接收同意明白！后原告将系争房屋装修改建为牛肉面馆并拟与马某1、马某2、马某3、马某4等合伙经营。装修期间案外人上海汇丰大药房有限公司发现转租事实后，于2015年6月18日和6月23日发短信给被告，认为被告行为违反公司约定，并决定暂停系争房屋的施工装修，并采取临时断电和断水措施。同年6月25日，上海汇丰大药房有限公司在系争房屋处张贴告知书，称因被告违反租赁合同相关约定，即日起决定终止房屋租赁合同，收回该房屋。还查明，上海汇丰大药房有限公司以被告擅自转租、构成违约为由于2015年7月诉至本院【(2015)徐民四(民)初字第2213号】，要求：一、终止上海汇丰大药房有限公司与秦随国签订的租赁合同及附件；二、秦随国及房屋实际占有人(即马热木赞、马某1、马某2、马某3、马某4)返还上海汇丰大药房有限公司系争房屋；……该案经一、二审审理，认定被告在承租期内将系争房屋转租，事先未征得上海汇丰大药房有限公司同意，上海汇丰大药房有限公司在被告转租行为发生后可依法行使合同解除权，判决：一、解除上海汇丰大药房有限公司与秦随国签订的租赁合同及附件；二、秦随国与马热木赞、马某1、马某2、马某3、马某4于本判决生效之日起十五日内将系争房屋返还给上海汇丰大药房有限公司；……该案判决生效后，在执行阶段，原告表示就系争房屋的装修花费15万余元、设备购置花费6万元，要求上海汇丰大药房有限公司予以补偿，并就此与上海汇丰大药房有限公司达成执行和解协议。原告确认按协议于2016年9月将系争房屋返还上海汇丰大药房有限公司；上海汇丰大药房有限公司向其支付补偿款15万元。另，原告向本院确认，在占用系争房屋期间未曾向被告或案外人支付过租赁费用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当恪守。因被告与上海汇丰大药房有限公司的租赁合同已基于另案生效判决解除，故原被告之间的门面转租合同也应同时一并予以解除。原告为租赁系争房屋向被告支付31万元转让费，在装修期间即因被告擅自转租的行为被原出租人要求暂停施工装修并采取临时断电和断水措施，原告实质并未对系争房屋开展有效利用以实现租赁目的；在被告无充分证据证明原告事前知晓被告系擅自转租的情形下，转租合同无法履行的责任应由被告承担。故尽管原告出具了承诺证明，但从公平和诚信原则出发，兼顾合同履行情况、当事人过错程度、当事人实际损失等因素，对原告要求退还部分转让费的诉请，本院予以支持；鉴于双方合同约定转让费包括转让前原有装修、设备及剩余租金，被告向原出租人支付租金至2015年7月14日，而原告实际占用房屋至2016年9月，亦自认未支付任何费用，其也未提供被告在转租时未向其提供合同约定的装修及设备的相关证据，故被告应予返还的转让费中应适当扣减装修设备及租金等费用，具体数额由本院酌情予以判定。关于原告主张的装修损失赔偿，因原告对其装修投入及残值未提供充分证据，且系争房屋已由原告返还上海汇丰大药房有限公司，原告就此收取上海汇丰大药房有限公司支付的补偿款15万元，故对原告再行要求被告赔偿装修损失的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十七条的规定，判决如下：一、秦随国于本判决生效之日起十日内向马热木赞返还租赁转让费260,000元。二、驳回马热木赞的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8,200元，公告费260元，由马热木赞负担3,678元，由秦随国负担4,782元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  汪俭蓉审 判 员  黄晨辰人民陪审员  赵倩玲二〇一七年四月十日书 记 员  王 超附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。