广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0106民初2414号原告（反诉被告）：石广清，女，1976年12月19日出生，汉族，住山东省潍坊市奎文区。被告（反诉原告）：广州团租资产管理有限公司，住所地广州市天河区天河路689号1006房，统一社会信用代码91440101304656199R法定代表人：徐再军。委托代理人：何剑方，该司职员。原告（反诉被告）石广清诉被告（反诉原告）广州团租资产管理有限公司（以下简称“团租公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石广清、被告团租公司的委托代理人何剑方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石广清诉称：2015年8月8日，原、被告签订兴盛路房屋的租赁合同，合同期限直至2016年8月31日，但由于该房屋附近环境吵，2015年11月，经双方协商转至甲子花园三栋1006房D房，合同期限至2016年8月31日。此后原、被告也未续签租赁合同，到了2016年12月31日，原告搬出涉案房屋。但原告租金交至2017年1月31日，要求被告退还押金及一个月房租，但被告称合同未到期不同意退还押金及一个月房租，兴盛路房屋的押金转至甲子花园的房屋。租金和物业管理费是一并交付给被告。为此，请求法院判令：1、被告向原告返还押金2780元、2017年1月租金1390元、物业管理费150元、水电费150元；2、被告承担本案诉讼费用。被告团租公司答辩称：2015年8月8日，原告承租兴盛路的房屋，但原告提出换房的要求，我方也同意了，根据市场价来说甲子花园的房屋租价比兴盛路的房屋租价高，但我方还是以同样的价格出租给原告。在合同期限到期后，我方曾发出短信要求原告续签租赁合同，根据我司的惯例，我方的租赁合同期限都是一年一签，且在第二份租赁合同到期后原告仍按约支付租金，说明原告是默认了续签一年的租赁合同，我方的系统才会生成一年的租赁合同的登记，我方才会自动向原告发出催租短信。我方确认原告交付租金至2017年1月31日，但原告在2016年12月31日突然搬走。我方确认收取原告押金2780元、房卡押金50元及2017年1月物业管理费150元、水电费150元。被告团租公司反诉称：2015年8月8日，原告与被告签订了租房租赁协议，合同期限自2015年8月8日至2016年8月31日，公寓地址位于天河区兴盛路17号博雅御轩D栋1202房F房，在租赁期间，原告由于在公共区域堆放大量杂物，严重影响其他租客的生活，进而引发跟其他租客发生争斗，故将被告换房到天河区花城大道663号甲子花园3栋1006房D房，新合同期限2015年11月29日至2016年8月31日，换房时原告一直拖欠被告204元未付。2016年8月合同即将到期，被告公司工作人员电话告知原告租赁合同即将到期，询问是否继续续租，原告明确告知被告公司工作人员续租一年，即新合同期为2016年9月1日至2017年8月31日。被告公司工作人员多次催促原告前来被告公司签订续租合同，但原告以水电费未结算为由（水电费在租客退租后一次性结算，租住期内租客可查询，但不结算），迟迟未签订续租合同，并延迟交租金。经被告公司工作人员多次催促沟通，原告才交纳租金（2016年8月至2016年10月份租金应在2016年7月31日前交纳，2016年11月至2017年1月份租金应在2016年10月31日前交纳，两次都拖延迟交），但仍然以没空为由未签续租合同。因原告补交租金，故被告根据相关合同法，视原告认可按上期合同条款续租。被告未对原告进行租金上调。按原告公司规定，如果合同租期不足一年，视为短租，短租不给予租金优惠，而且每月租金上涨500元。正因为原告已口头明确表示续租一年，被告才没有对原告进行租金上调。根据原告交租的金额，可以看出原告一直享受年租租金优惠。这也进一步说明原告认同上期合同条款，续租租期为一年，即新合同期为2016年9月1日至2017年8月31日。另外，从原告交租的银行回单中也可以看出，原告租金已交至2017年1月底。而原告却在2016年12月份以种种理由要求解约退租，由此可见，原告原本是认可续租一年租期的，只是因为个人原因临时想提前解约退租。鉴于此种种情况，被告认为原告系个人临时原因，以持未续签书面租赁合同之名为由提前解除租赁合同，逃避承担违约责任。原告对被告的起诉内容失实，纯属恶人先告状。原告的行为原本已构成根本违约，应承担相应的违约责任。为此，提起反诉，请求法院判令：1、被告没收原告押金2780元；2、原告承担本案诉讼费用。原告石广清对被告团租公司的反诉答辩称：不同意被告的反诉请求。被告从来没有提出与我方续签合同，每次都是要求我方交租。被告也没有任何证据证明其要求我方续签合同。经审理查明：2015年8月8日，石广清（乙方）、团租公司（甲方）签订《入住协议》，约定：乙方入住甲方广州市天河区兴盛路17号博雅御轩D栋1202房F房，租赁起算日2015年8月8日，租赁终止日2016年8月31日，押金2780元，房屋租金费1390元/月，服务费150元/月，水电燃气费150元/月，另约定：合同期满或者中途转租，在清理结算完毕后，7各工作日内把押金退还乙方指定的银行账户，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同月租金两倍向甲方支付违约金等。当日，团租公司出具收据确认收取石广清租赁押金2780元、小区业主卡押金50元。2015年11月，石广清提出更换承租房屋，转租至团租公司另外的房屋，双方于2015年11月29日签订《入住协议》，约定：乙方入住甲方广州市天河区花城大道663号甲子花园3栋1006房产D房，租赁起算日2015年11月29日，租赁终止日2016年8月31日，押金2780元，房屋租金1450元/月，服务费150元/月，水电燃气费150元/月，另约定：合同期满或者中途转租，在清理结算完毕后，7个工作日内把押金退还乙方指定的银行账户，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同月租金两倍向甲方支付违约金等。2016年12月31日，石广清搬出甲子花园3栋1006房产D房，团租公司予以确认。庭审时，团租公司确认石广清交付租金、物业管理费、水电费至2017年1月31日，但认为双方曾口头协商达成租期续签一年，石广清提前解除合同故没收押金，石广清予以否认双方协商续租一年，其在2016年8月31日合同期满后一直使用房屋并每月支付租金，团租公司未提出异议。另团租公司出示其与他人签订的短期租赁协议，主张同类型的短租比一年期的租金标准高出500元/月，石广清否认双方曾达成其他协议。本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。2015年8月8日，双方签订《入住协议》，及后双方就标的物进行变更，原租赁押金转至2015年11月29日的《入住协议》，并事实履行，双方的租赁关系应遵循2015年11月29日的《入住协议》。该协议约定合同终止日为2016年8月31日，双方在合同期满后未达成书面协议就租赁期限作出延续，团租公司主张双方协议续租一年缺乏事实依据，不予采纳。合同期满后，石广清继续向团租公司交租及使用房屋，团租公司未有异议，双方成立不定期租赁关系，双方均可在合理时间提出解除，现石广清于2016年12月31日搬迁，终止不定期租赁关系，并无不当。团租公司主张没收押金缺乏合同依据，不予采纳，对其反诉请求，予以驳回。石广清主张返还押金具有法律依据，予以支持。石广清向团租公司支付租金、物业管理费、水电费至2017年1月31日，2017年1月期间，石广清未使用房屋，不应支付相应费用，其主张返还该款具有事实依据，予以支持。至于房卡押金，团租公司无据继续持有，应予返还。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州团租资产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告石广清押金2780元、房卡押金50元、2017年1月房租1390元、物业管理费150元、水电费150元。二、驳回被告广州团租资产管理有限公司的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元、反诉受理费25元，均由被告广州团租资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  谭巨文人民陪审员  许蔚琳人民陪审员  欧阳燕二〇一七年四月二十六日书 记 员  梁怡筠判决书于2017年月日送达