包头市中级人民法院   民事判决书   （2017）内02民终300号   上诉人（一审原告）：张春霞，女，1971年2月25日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区包头市。   上诉人（一审被告）：寇春平，女，1967年2月6日出生，回族，无固定职业，现住内蒙古自治区包头市。   上诉人张春霞因与上诉人寇春平房屋租赁合同纠纷一案，均不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2016）内0202民初2504号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年2月7日受理后，依法组成合议庭不开庭对本案进行审理。本案现已审理终结。   张春霞上诉请求：1、依法改判寇春平按照每天115元的标准赔偿逾期交房的损失，并承担逾期交房期间的水电暖等费用。2、二审诉讼费由寇春平负担。其上诉理由为：对逾期交房的损失各担50%，没有事实依据。寇春平没有按约在到期时将房屋交付给张春霞，构成违约。张春霞作为守约方不应承担逾期交房的违约责任。虽然一审判决认为“暖气费、水电费按票据由寇春平承担”，但未在判决主文中体现。   寇春平答辩称，双方虽然约定2016年8月31日交接底店，但寇春平因母亲生病走不开，所以委托朋友给张春霞交钥匙，张春霞说寇春平本人不去她就不收钥匙。2016年9月1日寇春平电话联系对方，要求张春霞取钥匙，张春霞让寇春平先把水电费和暖气费交清再交钥匙。因底店内有寇春平花钱买下的冷风机、换气扇等设备，寇春平和张春霞说用这些设备抵顶暖气费，且寇春平也不欠水电费，但张春霞未同意。   寇春平上诉请求：撤销一审判决第二、三、五项，二审案件受理费由张春霞承担。其上诉理由为：一、张春霞持有寇春平给付的2000元保证金，可以抵顶寇春平所欠2000元租金，但一审法院对此未予认定，遗漏重要事实。二、房屋未能交接的责任在于张春霞，不在于寇春平。双方虽然约定2016年8月31日交接底店，但寇春平因母亲生病，无法在预定时间交接，寇春平于第一时间将此事告知了张春霞，并于第二天电话联系对方，要求交接房屋，但张春霞拒不交接。因合同约定的租赁期限为2016年9月1日到期，所以寇春平于2016年9月1日交接房屋并未违约。逾期交房的责任在于张春霞。   张春霞答辩称，2016年9月1日，寇春平还是要派他人给张春霞送钥匙，因为其本人不在场，所以张春霞没法验收并接收底店。寇春平要用冷风机抵顶暖气费，可合同约定这些东西是不能抵顶费用的。无奈之下，张春霞报了案，派出所多次通知寇春平去交接底店，寇春平还是不到场，不承认欠租金，还是要用冷风机抵顶暖气费，张春霞无法接受。   张春霞向一审法院起诉请求：1、判令寇春平立即腾房，终止双方当事人之间的租赁合同。2、寇春平给付张春霞租用底店所欠取暖费3000元及滞纳金和尚欠租金2000元。3、寇春平给付张春霞由于影响张春霞出租所产生的费用（按上年度租金计算每天115元，直至出租底店交付之日）。4、寇春平租用张春霞底店对房屋结构、门窗、玻璃等是否损坏需共同查看（待底店交接后确定）。5、诉讼费由寇春平承担。   一审法院认定，2014年4月8日，出租人张春霞与承租人寇春平签订《商铺租赁协议书》一份。双方约定“1、张春霞将坐落于包头市××区商业房租给寇春平作饭店使用，房屋建筑面积108.48平方米。2、租赁期限2年。其中2015年9月1日至2016年9月1日租金42000元、2015年8月1日一次性付款。3、寇春平向张春霞交纳2000元保证金。……8、租赁期届满或解除契约的，一切嵌装在房屋结构或墙体内的设备和装修，寇春平一律不得拆走，张春霞不予以补偿。……”。双方还约定了其他事项。寇春平交付张春霞租金4万元，尚欠租金2000元。2016年8月31日双方电话约定合同到期交接底店，但寇春平因故未予见面，次日寇春平与张春霞联系，但双方仍未对交接底店达成一致意见。   一审法院认为，双方签订的《商铺租赁协议书》系双方真实意思表示，不存在合同无效的情形，该协议书合法有效。按照合同约定，寇春平应履行支付租金及交付租赁物的合同责任。寇春平尚欠张春霞租金2000元及暖气费，应及时交付张春霞。寇春平所提租赁房屋安装冷风机折价抵顶租金、暖气费事宜，因双方均没有提供该冷风机归己所有的足够证据，该冷风机安装在租赁房屋上，强行拆除将破坏房屋结构，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。故寇春平所称用冷风机抵顶租金、暖气费的说法没有事实和法律依据。租赁合同期满双方没有及时交接租赁物，双方当事人均有责任，对由此造成的损失应由张春霞、寇春平双方分担。暖气费、水电费按票据由寇春平承担。张春霞请求按每天115元计算损失符合双方约定，双方各承担50%计每天57.5元。张春霞诉请第四项双方“共同查看”事项不属本案处理范围，该诉请不予支持。   综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决：一、原告张春霞、被告寇春平签订的《商铺租赁协议书》有效。二、被告寇春平于判决生效后五日内将承租房屋（坐落于包头市××区商业房）交付给原告张春霞。三、被告寇春平于判决生效后五日内支付原告张春霞尚欠的租金人民币2000元。四、被告寇春平于判决生效后五日内支付租赁房屋2015-2016年度的取暖费3000元及滞纳金。五、被告寇春平承担逾期交房的损失，从2016年9月1日起按每天57.5元计算至被告寇春平将承租房屋交付原告张春霞时止。六、驳回原告张春霞其他诉讼请求。案件受理费100元（张春霞已预交），由被告寇春平承担。   二审经审理查明,一审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。   另查明，双方签订的《商铺租赁协议书》第四条约定：“寇春平向张春霞交纳人民币贰仟元的保证金，张春霞在租赁期满或解除契约之日将保证金退回或者抵偿租金。”第九条约定：“租赁期届满或解除契约之日，双方共同检查交换房屋和设备，如发现有损坏的，则在寇春平保证金中扣除，不足部分，由寇春平负责赔偿。”该事实有《商铺租赁协议书》予以证实。   本院认为，《商铺租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。   因双方均认可2016年9月1日，双方协商交接房屋一事时，寇春平提出用冷风机等设备抵顶取暖费，张春霞未同意；张春霞提出让寇春平交纳租期内欠付的水电暖等费用，寇春平认为其不拖欠水电费，不同意交纳水电费。虽然寇春平提出的以冷风机等设备抵消暖气费的主张与合同第八条的约定不符，但张春霞也未提交任何证据证明寇春平欠交租期内的水电费，所以双方就交接房屋的条件未能协商一致，是导致至今未能交接房屋的原因。故双方当事人对2016年9月2日起至房屋返还之日止的房屋空置损失均负有相同程度的责任。一审判决认定双方对上述损失各自承担50%并无不当。双方当事人提出的未能在2016年9月1日及时交接房屋的责任在于对方的主张，缺乏事实依据，本院均不予支持。   因双方尚未交接房屋，且合同第九条约定保证金用于赔偿房屋交接时发现的房屋和设备损坏，所以2000元保证金在本案中尚不应与2000元尚欠租金直接抵消。一审判决未判令2000元保证金在本案中与2000元尚欠租金抵消，并无不妥。待房屋交接后，如果符合《商铺租赁协议书》约定的退还保证金条件，该笔保证金可以由张春霞直接退还寇春平或与房屋租金相抵消。   张春霞提出的寇春平承担逾期交房期间的水电暖等费用的上诉请求，其在一审时并未提出，且双方未能调解解决本案纠纷，所以本院依法对该项上诉请求不作审理，张春霞可另行解决。因《商铺租赁协议书》的履行期限已于2016年9月1日届满，该合同已经履行完毕，无须法院判令合同终止。   综上，张春霞、寇春平的上诉请求，缺乏事实依据，本院均不予支持。一审判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费300元，由上诉人张春霞负担100元，寇春平负担200元。   本判决为终审判决。   审判长 吴 钢   审判员 蔚 厉   审判员 乔瑞全     二〇一七年四月二十四日   书记员 常慧青   本判决所适用的法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。