上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初88265号原告(反诉被告)：徐某1，男，1981年11月30日出生，汉族，户籍地山东省，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李泽江，上海金仕维律师事务所律师。委托诉讼代理人：王怀刚，上海金仕维律师事务所律师。被告(反诉原告)：金某某，女，1976年4月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘奇，上海海宽律师事务所律师。第三人：徐2，男，1981年1月1日出生，汉族，户籍地山东省新泰市谷里镇胡家庄村顺发街XXX号，现住上海市浦东新区东高路XXX弄XXX号XXX室。原告(反诉被告，以下简称原告)徐某1与被告(反诉原告，以下简称被告)金某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月12日立案受理后，依法适用简易程序，并于2017年1月12日、2月15日公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加徐2作为第三人参与诉讼。原告徐某1及委托诉讼代理人李泽江、王怀刚，被告金某某及委托诉讼代理人刘奇，第三人徐2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐某1诉称，原、被告于2016年8月28日签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，由原告向被告购买位于浦东新区凌桥二村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，双方约定房屋转让价为人民币(以下币种同)95万元，但当时原告想多贷些款，所以合同上写的转让价款是130万元。买卖合同签订后，原告依约支付了首付款即95万元的30%计28.5万元，对于剩余房款，原告也愿意以现金方式付清。但因房价上涨，被告借故不愿意继续履行合同，拒绝与原告办理房屋过户，故提起诉讼，要求：1、被告继续履行与原告签订的买卖合同，即协助原告办理系争房屋的过户手续并交付系争房屋；2、被告支付原告逾期过户违约金，按总房价款95万元的日万分之五计算，自2016年11月6日起至过户之日止；3、诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回要求被告支付逾期过户违约金的请求，同时表示剩余房款66.5万元在被告配合原告办理过户手续当天支付给被告，且原告已将该款交至本院代管款账户。被告金某某辩称，双方签订的买卖合同及《协议书》均约定系争房屋转让价为130万元，但原告仅支付房款28.5万元，由于原告未付清余款导致无法办理过户，故被告并没有违约，不同意原告的诉讼请求。被告金某某反诉称，原、被告于2016年8月28日签订买卖合同，约定原告以130万元的价格向被告购买系争房屋，其中首付款39万元应于2016年8月29日支付，第二期房款应于签约后7日内办理申请贷款及提供所需资料，如银行贷款申请未获审批通过或额度不足，原告应于申请过户当日以现金方式支付给被告，合同同时又约定，双方于2016年11月5日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。但，合同签订后，原告仅支付28.5万元，剩余房款虽经被告多次催告，原告仍拒绝支付，故提起反诉，要求：1、解除双方关于2016年8月28日签订的买卖合同；2、原告支付被告违约金26万元(按照合同总价的20%计算)；3、诉讼费由原告承担。原告徐某1辩称，双方实际约定的转让价款是95万元，原告已按约支付30%的首付即28.5万元，余款约定通过贷款支付，原告在知得贷款未获通过后，已自筹资金，并通知被告于11月6日办理过户，但被告以原告已违约应先支付20%违约金为由拒绝，而合同约定的过户时间是11月5日，即使违约，也只有一天。被告的反诉请求没有合同及法律依据，不同意被告的反诉请求。第三人徐2述称，我在链家房产做中介，与原告原本相识。2016年初原告委托我购买房价在100万内的房屋，并向我出具了委托书。后我帮原告看中了被告的系争房屋，双方约定的转让价是被告净到手95万元，原告当时想多代些款，而我公司是不允许做高房价的，为了规避公司的该规定，故从签订居间协议开始就直接将房价做高到130万元，但《补充协议》第二条明确了实际成交价为被告净到手价95万元，因当时被告明确表示房屋内的户口是不能迁走的，故35万元户口保证金是为了做高房价找的理由。又因公司规定有户口纠纷的买卖不做，故《协议书》中的户口承诺是为了规避公司的该规定。当时双方说好贷款下来后，多出的钱款被告会还给原告的。因之前对实际成交价已有约定，同时又有被告同意配合原告做高房价多贷款，并退还多出的款项的人情在，故实际成交价95万元没有再在《协议书》中约定。签订居间协议的当天我代原告支付给被告5万元定金，原告回上海后将首付的23.5万元支付了被告。因系争房屋房龄长、面积小、总价低，原告向三家银行申请贷款均未获批。11月5日是合同约定的过户日期，但合同还约定了10天的缓冲期。11月6日，原告筹足资金要求被告配合过户，遭被告拒绝，被告认为原告违约了，要求原告支付20%的违约金及逾期一天房价万分之五的违约金，原告不同意，双方协商过多次，未果，后被告就反悔了，要求按130万元的价格卖给原告，而原告又不同意，故买卖合同未能继续履行。经审理查明，被告是系争房屋的产权登记人。第三人是德某某经纪有限公司的工作人员。2016年8月5日，由德某某经纪有限公司作为居间方、被告作为(出售方)甲方、第三人作为(买受方)乙方，三方签订《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)一份，约定乙方以130万元的价格向甲方购买系争房屋。当天，被告作为甲方、第三人作为乙方，双方另签订《补充协议》一份，该协议载明：甲方金某某与乙方徐2就买卖甲方拥有的浦东新区凌桥二村XXX号XXX室房屋，现甲、乙双方协商一致就该房地产交易价格作出如下约定：1、在甲、乙双方已签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的价格共计130万元。2、现经甲、乙方双方协商，该房屋实际九十五万元为甲方到手价，三十五万元为甲方户口问题的保证金。3、甲、乙双方其他事宜仍依《上海市房地产买卖合同》及居间协议约定履行。4、其他任何文本与本协议书不一致的以协议书为准。当天，第三人支付被告定金5万元。2016年8月28日，由被告作出(卖售人)甲方、原告作为(买受人)乙方，双方签订买卖合同，合同约定：乙方以130万元的价格向甲方购买系争房屋；乙方已在签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金5万元，应于2016年8月29日直接支付甲方部分首期房价款34万元，另乙方通过贷款方式支付甲方房款91万元；甲、方双方确认在2016年11月5日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且甲方已收到除尾款外的其他款项后3日内，双方对房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方。买卖合同补充条款(一)第7条还约定，乙方未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方逾期超过十个工作日的，乙方单方要求解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。当天，被告作为甲方、原告作为乙方，双方再签订《协议书》一份，该《协议书》约定：1、在甲、乙双方签订的买卖合同中，约定的房价款为130万元，现乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方。2、甲方承诺：该房屋系其家庭上海市生活满五年唯一住房，并在办理审税手续时如实陈述且签字确认；……。本协议第1条所述价格130万元为甲方出售该房地产净到手价格；3、……。4、为配合银行贷款，买卖合同补充条款(一)中约定的甲方迁出该房地产内的户口是签订买卖合同后7日内，现甲方告知乙方，该房地产内只有盛玉琪一个户口，且无法迁出，需永久挂靠在该房地产内；乙方已知晓盛玉琪的户口无法迁出所带来的后果，现仍同意继续购买该房地产，由此产生的一切后果由乙方自行承担。5、甲、乙双方其他事项仍依买卖合同约定履行。等等。2016年8月29日，原告支付被告房款23.5万元。被告收到上述房款后又通过银行转给原告10.5万元，9月8日，原告再将该10.5万元转给了被告。之后，原告的贷款申请因故未获批。2016年11月6日，居间方德某某经纪有限公司的工作人员杨小林电话通知被告，原告明天可以与被告过户，被告表示，原告已违约，要求原告先承担每天万分五及总价20%的违约金后，再重新签订合同。11月8日，原告向被告发送催告函，要求被告在11月10日9时前与原告办理过户手续。11月9日，原、被告及第三人在德某某经纪有限公司总部进行协商，未果，但在商谈过程中，被告承认实际成交价是95万元。以上事实，由经庭审质证的被告与第三人签订的居间协议和《补充协议》、原、被告签订的买卖合同和《协议书》、原告致被告的催告函、证人杨小林当庭证言、2016年11月9日原、被告及第三人在德某某经纪有限公司商谈的录音及原、被告和第三人的当庭陈述在案佐证。审理中，原告表示，居间协议和《补充协议》是原告委托第三人签订的，实际的成交价是95万元，原告也是按此价的30%支付首付的。130万元是为了多贷款而故意做高了房价，但又怕以后真的要按这个总价支付，同时系争房屋内确实有一个被告购房时的上家的户口不能迁出，故35万元作了户口保证金。买卖合同和《协议书》约定130万元，一是为了多贷款，另是中介公司为了规避风险。在原告支付首付款28.5万元后，被告转给了原告10.5万元，再由原告将这10.5万元转给被告，这个走账是为了按130万办贷款的需要。原告另提供网上下载的链家网上系争房屋的挂牌信息，证明2016年7月被告在链家网上挂牌系争房屋出售价是98万元，与原告所述的实际成交价相符。被告表示，大概7月份时，第三人打电话问被告是否出售系争房屋，被告表示卖，98万元，后第三人挂了牌，8月份左右房价涨了，被告就不想卖了，当时居间协议还没有签，8月5日，第三人找我买房时，我就提出了130万元。被告表示，签订居间协议时，第三人称是自己买房，后又跟被告商量，其没有钱且限购，另外找个客户即原告来买房。《补充协议》第二条约定的95万元净到手价并不是一般意义的房东净到手价，这是分期付款的约定，即95万元是户口迁出前支付，35万元是户口迁出后支付，该协议是与第三人签订的，并未实际履行，与本案无关。原、被告签订的买卖合同约定的转让总价就是130万元，当时被告明确告知原告房屋内的户口无法迁出，造成的后果由原告自负，不存在户口保证金。合同签订后，原告支付被告28.5万元，后原告跟被告商量，130万元的30%首付要39万元，原告付不出，让被告收到原告的首付款后再打给原告10.5万元，然后由原告再打给被告，等贷款下来后再补足39万元。被告另表示，2016年11月9日协商的重点是各方就违约金进行沟通，当时被告是在情绪激动的情况下才对第三人问的真实价格95万元，作了对的回答，这个不能做为案件审理的唯一证据，双方所签合同才是可靠的证据。本院认为，被告与第三人签订的居间协议约定的系争房屋的转让价为130万元，但是同日双方签订的《补充协议》第二条又明确了经双方协商，系争房屋实际95万元为被告到手价，35万元为被告户口问题的保证金。之后，原、被告签订的买卖合同和《协议书》约定的转让价又是130万元。原告对此解释为，居间协议和《补充协议》是第三人代原告签订的，当时双方约定的实际成交价就是被告净到手价95万元，且原告也是按照该总价支付30%首付的。130万元是为了多贷款而做高房价，但怕以后真的要按这个总价支付，同时系争房屋内确实有一个被告购房时的上家的户口不能迁出，故35万元作为了户口保证金，之后买卖合同和《协议书》上写130万元一是为了贷款，二是中介为了规避风险。被告则表示，开始是第三人买房，后因其限购及没钱，故其介绍了原告买房。原、被告之间的成交价就是130万元，95万元是先付，还有35万元是在户口迁出后支付。《补充协议》第二条约定的95万元净到手价并不是一般意义的房东净到手价，这是分期付款的约定，即95万元是户口迁出前支付，35万元是户口迁出后支付，该协议是与第三人签订的，且未实际履行，与本案无关。第三人则表示，第三人当时口头告知被告是代原告与被告签订居间协议和《补充协议》，当时约定的实际成交价就是95万元，原告为了多贷款而要求做高房价，但又为了规避公司不允许做高房价的规定，故从签订居间协议开始转让价就写了130万元。原告也是按照95万元支付首付款的。后《协议书》中没有明确实际成交价是因为之前双方对此已有约定，同时又有被告同意配合原告做高房价多贷款，并退还多出的款项的人情。对此，本院认为，首先，被告在庭审中承认，当时第三人问其是否出售系争房屋，被告说的出售价格是98万元，这与之后不久签订的《补充协议》确认的实际成交价为被告到手价95万元基本相符。第二，原告及第三人对于实际成交价是95万元，而居间协议及买卖合同、《协议书》为何写130万元的原因分别做了解释，尽管该原因不符合规定，但是原告及第三人对此的解释合符逻辑，且也能与原告按95万元支付30%首付及被告承认系争房屋内确有其购房时的上家户口不能迁出的事实相印证，而被告就此的解释，既不符合逻辑，也不符合情理，同时也与二手房买卖中对于净到手价的习惯解释不符。第三，原告对于签订居间协议时约定的被告净到手价95万元，而相隔二十天左右签订买卖合同时涨到130万元的原因未作合理解释。第四，被告在2016年9月11日的协商中也承认实际成交价是95万元。综上分析可以确认，原、被告之间就系争房屋交易的真实成交价为被告净到手95万元。原、被告签订的买卖合同及《协议书》除转让价格系为多贷款而故意做高，违反了相关规定，应属无效外，其余内容均系双方真实意思表示，且于法不悖，合法有效。原、被告之间就系争房屋交易的真实价格应当确定为被告净到手95万元。根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行或赔偿损失等违约责任。基于原、被告之间的真实成交价为被告净到手95万元，故被告以买卖合同约定的转让价为130万元，原告未按合同约定支付房款构成违约为由要求解除买卖合同，并由原告支付房价款20%的违约金，与事实不符，也有悖于诚信，本院不予支持。买卖合同约定，原告未按合同及附件等约定履行的，每逾期一日需向被告支付总房价款万分之五的赔偿金，逾期超过十个工作日的，被告有权单方解除合同。虽然原告未能在合同约定的过户期限内付清房款并履行过户义务，但根据庭审证据可以确认，原告已在合同约定的宽限期内即2016年11月6日通过中介通知被告明天可以过户，而根据合同约定，被告有义务在宽限内配合原告过户，但被告以原告已违约需先支付20%的赔偿金为由拒绝，被告的该拒绝理由，不符合合同约定及法律规定。因此，被告在2016年11月6日拒绝配合原告过户，构成违约，现原告诉请要求被告办理系争房屋过户并交付系争房屋，符合合同约定及法律规定，应予支持。原告同意在被告配合其办理过户手续的当天付清剩余房款，并无不妥，应予准许。原告自愿撤回要求被告支付逾期过户违约金，系处分其民事权利，并不损害他人利益，可予准许。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)金某某应于本判决生效之日起十五日内协助原告(反诉被告)徐某1办理上海市浦东新区凌桥二村XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告(反诉被告)徐某1名下的手续；同日，原告(反诉被告)徐某1支付被告(反诉原告)金某某房款66.5万元；二、被告(反诉原告)金某某应于本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区凌桥二村XXX号XXX室房屋交付给原告(反诉被告)徐某1；三、驳回被告(反诉原告)金某某的全部反诉请求。案件受理费16,545元，减半收取计8,272.50元，由被告(反诉原告)金某某负担；反诉案件受理费2,600元，由被告(反诉原告)金某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 敏二〇一七年四月十日书记员 杨燮敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。