广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终11455号上诉人（原审被告、反诉原告）：芦建辉，男，汉族，1966年12月27日出生，住所地：广东省深圳市福田区，上诉人（原审被告、反诉原告）：芦毅，男，汉族，1990年10月5日出生，住所地：广东省深圳市福田区，两上诉人共同委托诉讼代理人：郑强彬，广东晟典律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：林茜，广东晟典律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：韦玲美，女，壮族，1985年1月14日出生，住所地：浙江省台州市路桥区，被上诉人（原审原告、反诉被告）：柳晓利，女，汉族，1981年6月3日出生，住所地：浙江省温岭市，两被上诉人共同委托诉讼代理人：张金寿，广东卓建律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄仕林，广东卓建律师事务所律师。原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：广东省深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，组织机构代码：78525491-5。法定代表人：李耀智。委托代理人：周青林，女，汉族，1991年9月2日出生，住所地：广东省深圳市福田区，系该司员工。原审第三人：中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地：广东省深圳市福田区益田路6003号荣超商务中心A栋05整层、06整层、11至14整层、23至26整层、35至38整层，组织机构代码：45576637-9。法定代表人：王业。原审第三人：深圳市融安融资担保有限公司，住所地：广东省深圳市福田中心区23-1-6路卓越大厦305，组织机构代码：77411265-5。法定代表人：刘泽泳，董事长。委托代理人：苏志勇，男，汉族，1979年10月28日，住所地：福建省泉州市丰泽区，系公司员工。上诉人芦建辉、芦毅因与被上诉人韦玲美、柳晓利，原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）、中国建设银行股份有限公司深圳市分公司（以下简称建行深圳分行）、��圳市融安融资担保有限公司（以下简称融安公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1167号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年6月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人芦建辉、芦毅的共同委托诉讼代理人郑强彬、林茜，被上诉人韦玲美、柳晓利的共同委托诉讼代理人张金寿、黄仕林，原审第三人中原地产的委托诉讼代理人周青林，原审第三人融安公司的委托诉讼代理人苏志勇到庭参加诉讼，原审第三人建行深圳分行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。芦建辉、芦毅上诉请求，1、撤销原审判决，2、依法改判：解除芦建辉、芦毅与韦玲美、柳晓利签订的《二手房买卖合同》及其全部相关补充协议；芦建辉、芦毅依法没收韦玲美、柳晓利定金443万元作为违��金（其中押金5万元在中原地产监管）；韦玲美、柳晓利向芦建辉、芦毅支付补偿款16万元；3、驳回韦玲美、柳晓利的全部诉讼请求；4、韦玲美、柳晓利承担本案诉讼费用。事实和理由：1、一审判决就“双方对于涉案买卖合同未能继续履行均负有一定责任”的事实认定严重错误，完全脱离案件事实与证据。现有证据证实“韦玲美、柳晓利存在严重违约行为”及“涉诉买卖合同无法继续履行完全归责于韦玲美、柳晓利”，而芦建辉、芦毅在了解韦玲美、柳晓利未能获银行贷款审批的情况下已经委托代理律师主动通过电话及短信进行催告，但韦玲美、柳晓利拒绝接听电话或回应协商处理。因此，在韦玲美、柳晓利迟延履行主要债务并催告后仍未履行时，芦建辉、芦毅依法有权解除合同，不存在任何过错，更不应当对合同未能继续履行承担任何责任。2、一审法院对韦玲美是否存在违约行为亦存在认定错误。一审判决的错误在于，本案双方签订的《二手房买卖合同》和《补充协议》中，约定了申请贷款的时间，同时也约定了韦玲美、柳晓利在无法取得贷款承诺函后应如何支付剩余购房款。《二手房买卖合同》第三条第(2)C项明确约定：“若银行承诺发放贷款金额加上韦玲美、柳晓利已支付的首期款、定金少于本合同转让成交价的，则韦玲美、柳晓利应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内将“相当于申请贷款金额的现金”作为剩余首期款补足支付。”现有证据证实韦玲美在2015年10月8日获悉工行深圳湾支行拒绝批准按揭贷款，则双方指定的银行承诺发放贷款金额即为“0”，韦玲美应当在知道该贷款金额后三个工作日内（2015年10月11日前）将“相当于申请贷款金额��现金”作为剩余首期款补足支付。但韦玲美并未按照合同约定及时补足金额。即使按照韦玲美自己取回相关贷款材料的时间(2015年11月2日)计算，2015年11月5日前韦玲美也应当补足差额，但韦玲美依旧没有按照合同约定及时补足金额。再退一步而言，光大银行宝中支行于2015年12月21日出具的《按揭贷款承诺书》承诺发放的贷款金额仅为1900万元，其差额100万元韦玲美亦没有在三个工作日内作为剩余首期款补足支付。韦玲美、柳晓利至今未按照《补充协议》约定向芦建辉、芦毅支付银行利息损失补偿款16万元，迟延履行何止超过5日。韦玲美未按照合同约定的期限履行上述合同义务，并且每一项违约行为均逾期履行超过5日，属于严重违约行为，一审法院依法应当支持芦建辉、芦毅的合同解除权并追究韦玲美、柳晓利的违约责任。3、第二份《补充协议》关于部分首���款607万元进行资金监管是芦建辉、芦毅与韦玲美、柳晓利的真实意思表示，皆因主合同及其它补充协议从未作此项约定，不应当因韦玲美、柳晓利的贷款批准额度变化而予以否定其真实性及法律效力。4、韦玲美在本案中存在根本违约（非守约方），且本案继续履行存在法律或事实上的障碍，依法应当不予支持韦玲美继续履行合同的诉讼请求。5、一审判决作出之前，深圳市政府发布楼市调控新政策，包括但不限于“非深圳户籍居民在深圳购房，应当具有3年以上深圳社保缴纳年限”等。韦玲美、柳晓利作为非深圳户籍居民，仅具有1年而不足3年的深圳社保缴纳年限，亦没有向一审法庭补充提交其在限购新政下是否符合购房资格的证明文件，因此关于韦玲美、柳晓利是否具有购房资格？涉诉房屋买卖合同是否因此存在事实及法律上的障碍导致无法��续履行？二审法院需就上述问题予以核实并作出裁决。6、韦玲美、柳晓利不具备履行合同能力却与芦建辉、芦毅签署《二手房买卖合同》及其补充协议，自2015年4月14日签署至今已超过1年根本无力履行合同项下约定义务导致合同根本不能继续履行。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，造成判决错误，严重损害了芦建辉、芦毅的合法权益，故芦建辉、芦毅提出上诉，恳请二审法院依法予以改判。韦玲美、柳晓利辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应依法予以维持，理由如下：一、韦玲美、柳晓利在与芦建辉、芦毅签订《二手房买卖合同》、《补充协议》及其他相关协议后的履行过程中，已按照协议约定按时递交了银行按揭贷款申请资料、办理首期款监管，并向芦建辉、芦毅支付了足额的购房定金、月供款、物业管理费、回国差旅费，不存在芦建辉、芦毅所主张的违约行为，其上诉请求应予驳回。二、韦玲美具备履行《二手房买卖合同》及《补充协议》的能力，并不存在实质性障碍，一审法院判令芦建辉、芦毅与韦玲美继续履行正确无误，应予维持。即使在深圳市于2016年3月25日出台了“房地产新政”，但韦玲美仍具有深圳市的购房资格，同时，还具备向芦建辉、芦毅支付剩余购房款的资金能力，因此，韦玲美与芦建辉、芦毅继续履行《二手房买卖合同》及《补充协议》具备现实基础，一审法院判决正确，应予维持。三、芦建辉、芦毅解除融安公司关于涉案房产赎楼的相关授权，也不委托其他担保公司赎楼的行为，实际上造成��《二手房买卖合同》无法继续履行，已构成根本违约；二审法院应不予支持因为自身的违约行为而要求没收购房定金作为违约金的主张，从而避免出现“违约却受益”的局面。因此，在履行《二手房买卖合同》及其补充协议过程中，韦玲美、柳晓利忠实履行了应尽的合同义务，而芦建辉、芦毅在没有法律和事实依据的情况下，用实际行动单方解除了《二手房买卖合同》的行为，已构成根本违约，其上诉请求不应得到支持。综上，韦玲美、柳晓利已忠实地履行了作为买房人的合同义务，并具备继续履行合同的资格与能力，一审判决应予维持；而芦建辉、芦毅在没有法律和事实依据的前提下，擅自作出单方解除《二手房买卖合同》的行为，已构成根本违约，其上诉请求应全部予以驳回。中原地产辩称，我方作为居间方，已充分履行协助、通知等居间义务，不存在任何过错。融安公司辩称，我司还未真正承接此单业务，对买卖双方的纠纷不清楚。建行深圳分行书面答辩称，本案中涉案房产已抵押给建行深圳分行，并已办理了抵押登记。建行深圳分行在此请求贵院对案件进行审理时依法保障建行深圳分行的抵押权，建行深圳分行将依照贵院的判决履行相应的义务。对于双方提交的证据，除了对产权信息单予以确认外，其他证据不发表质证意见，以贵院认定为准。韦玲美、柳晓利向一审法院起诉请求，1、芦建辉、芦毅继续履行《二手房买卖合同》，将位于深圳市南山区中心路鸿威海怡湾畔花园TA-102号房产转移登记至韦玲美名下；2、芦建辉、芦毅向韦玲美支付迟延履行违约金，以转让价2860万元为基数，按日万分之五自2015年10月20日起计至完成过户之日止[暂计至起诉之日为85800元（2860万元×0.0005×6天）]；3、确认芦建辉、芦毅负有配合赎楼、配合完成过户登记的义务；4、确认芦建辉、芦毅负有配合韦玲美、柳晓利申请减免个人所得税等相关二手房交易税费的义务，拒不配合导致增加的税费由芦建辉、芦毅承担；5、芦建辉退还柳晓利多支付的2015年6月份涉案房产的月供款134500元；6、本案诉讼费、保全费由芦建辉、芦毅承担。庭审中，韦玲美、柳晓利撤回其第三项诉讼请求，明确其第四项诉讼请求为要求确认芦建辉、芦毅负有配合韦玲美房产过户时申请减免个人所得税的义务。芦建辉、芦毅向一审法院提起反诉请求：1、解除芦建辉、芦毅与韦玲美、柳晓利签订的《二手房买卖合同》及其全部相关补充协议；2、芦建辉、芦毅依法没收韦玲美、柳晓利定金443万元作为违约金（其中押金5万元在第三人中原地产监管）；3、韦玲美、��晓利承担本案所有诉讼费用。一审法院查明：位于深圳市××威海××花园××房（以下称涉案房产），建筑面积258.7平方米，房产证号40××25，于2013年10月18日核准登记至芦建辉、芦毅名下，其中芦建辉的产权份额为10%，芦毅的产权份额为90%。2015年4月14日，柳晓利（买方）与芦建辉、芦毅（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定：卖方自愿将涉案房产转让给买方，转让成交价为2860万元；买方同意在本合同生效之日起当日内（含当日）向卖方支付定金10万元，在本合同生效后三日内（含当日）再向卖方支付定金133万元；买方采用向银行按揭贷款的方式支付楼款，买方须于2015年4月27日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款承诺为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中；买方须于2015年4月27���之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起二个工作日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理；在买方取得贷款承诺函，且卖方取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不迟于下载《深圳市二手房买卖合同》二个工作日（含当日）；买方自愿承担营业税、个人所得税、因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息、违约金、赎楼担保费和短期利息等所有税费；卖方应于收到全部楼款三日内（扣除交楼押金）将该物业��付予买方；双方协商同意在定金或首期款中预留50000元作为交楼押金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其他条款。备注条款约定：买卖双方清楚该物业以现状毛坯状态交楼；定金143万元委托第三方监管110万元，买方直接支付33万元于卖方指定账号收取。同日，柳晓利（乙方、买方）与芦建辉、芦毅（甲方、卖方）和第三人中原地产（丙方、托管方）签订《资金托管协议》，约定：甲乙双方同意将定金110万元（交楼押金5万元）交由丙方进行托管；及其他内容。韦玲美、柳晓利提交的芦建辉、芦毅（卖方，甲方）与柳晓利（买方，乙方）和韦玲美（新买方，丙方）签订的、落款日期为2015年4月14日的《买方主体变更确认书》约定：三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为丙方名下，由丙方继续履行《二手房买卖合同》、《资金托管协议》及补充协议等项下原买方（即乙方）未履行的义务，原买方（即乙方）对其（即丙方）承担连带保证责任。芦建辉、芦毅认可该确认书的真实性，但对于该确认书的签订时间有异议，芦建辉、芦毅表示，芦建辉、芦毅签署该《买方主体变更确认书》时并不知道韦玲美的存在，该确认书应为柳晓利与芦建辉、芦毅于2015年5月16日以后签订的，至于韦玲美何时签署，芦建辉、芦毅并不清楚。2015年4月14日，芦建辉、芦毅出具公证委托书，委托融安公司等办理赎楼等手续。2015年5月16日，柳晓利（买方）与芦建辉、芦毅（卖方）签订《〈二手房买卖合同〉补充协议》，约定：涉案房产成交价为2860万元，买方已支付定金143万元予卖方收讫，现买方同意将原来定金143万元更改为443万元，后追加的定金300万元，买方须于2015年5月30日前直接支付至卖方指定本人账号；买方须于2015年9月30日前（含当日）将除定金及交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款承诺函为准）支付至双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中；买方须于9月30日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续；现因买方原因导致该物业买卖行为延期，故买方从2015年5月起到9月之间负担原由卖方每月须向银行缴纳的供楼款135000元，而该物业所产生的物业管理费、水、电费等相关费用也从2015年5月起转由买方负责支付，且供楼款及物业管理费、水、电费等费用不管双方以后就物业买卖是否成交，卖方不再返还给买方；买方承担卖方2015年4月回国的双程机票、住宿费等差旅费用共计20万元，并于签署《二手房买卖合同》补充协议前直接支付予卖方指定账户；因买方原因导致卖方逾期五个月才收到的剩余楼款约650万元而导致损失银行利息，买方同意以商贷基准利率5.9%除以12个月乘以5个月约16万元作为补偿支付给卖方，如有延期或提前则按照实际拖延或提前的收款时间的实际天数计算；该补充协议自卖方收到追加的定金300万元起生效。一审庭审中，芦建辉、芦毅另提交两份柳晓利（买方）与芦建辉、芦毅（卖方）于2015年5月16日签订的《补充协议》，其中一份《补充协议》约定：卖方确认，在签署本协议时，该物业尚处于毛坯状态，除此之外该物业尚无其他任何妨碍、限制卖方对该物业进行处分的权利；在此情形下，买方自愿于2015年5月30日前，提前将定金443万元直接转账支付给卖方，剩余未付交易购房款，买方仍按原合同第四条（2）款约定时间及方式支付；双方确认经纪方已告知在该物业尚处于抵押状态时，买方将部分购房款提前支付给卖方，此种交易方式存在潜在风险，买方因此种交易方式导致任何损失，由买卖双方自行协商解决；及其他内容。另一份《补充协议》约定：买卖双方确认此次交易的实际成交价为2860万元，此成交价格不包含税费，买方向银行申请贷款2450万元，银行出具贷款承诺��，此款项由银行放款给卖方；因买方须向银行申请上述贷款金额，故首期款1050万元，其中443万元为购房定金；另银行监管607万元，银行监管金额在国土局出具买方房产证后根据监管协议由银行直接放款给卖方，卖方在收到监管金额当日转款607万元给买方，收到银行按揭贷款当日转款33万元给买方；及其他内容。庭审中，原告表示上述第二份《补充协议》是为了高评高贷而签订的。2015年9月29日，韦玲美（甲方，买方）与芦建辉、芦毅（乙方，卖方）的委托代理人、中国工商银行股份有限公司深圳湾支行（丙方，以下简称工商银行）签订《二手楼交易资金监管协议》，约定：双方同意将首期款417万元交由丙方进行监管，监管期限自交易款项划入丙方指定监管账号之日起90天；及其他内容。当日，韦玲美向监管账户支付首期款417万元，并向工商银行申请贷款。一审庭审中，双方均确认工商银行并未向韦玲美出具贷款承诺函。韦玲美、柳晓利表示其系于2015年11月2日从工商银行取回了相关贷款材料，并于2015年11月5日另行申请贷款。芦建辉、芦毅则表示，芦建辉、芦毅的代理人于2015年10月15日前往工商银行了解情况，得知工商银行是在韦玲美申请贷款的次日就告知其不予发放贷款了。针对上述情况，一审法院两次向工商银行发函调查相关情况。该行于2015年12月9日出具《回复函》称：“借款人韦玲美因购买房产，于2015年9月29日通过第三人中原地产按揭部介绍来我支行申请了二手楼按揭贷款，申请贷款金额为2000万，同时在我行监管首期款417万元。由于贷款审批不通过，借款人韦玲美向我支行提交的按揭贷款申请的资料已退回借款人本人。由于借款人韦玲美未能提供足够财力方面的资料，银行无法判断借款人是否有足��的还贷能力，为防范银行信贷风险，我支行不给予审批该笔贷款。”2016年2月16日，该行再次出具《回复函》称：“……借款人申请贷款金额较大，我行初审了借款人提供的资料，发现其还款能力不足，很难审批通过该笔贷款，遂于2015年9月30日告知了其中介中原地产，并于国庆长假回来上班后通知了韦玲美及其中介中原地产，告知贷款审批不通过需退回贷款申请资料。在我行再次电话催促下，韦玲美大概在去年11月初来银行将贷款资料取回。”韦玲美、柳晓利对上述《回复函》的内容不予认可。2015年10月16日，芦建辉、芦毅委托律师向融安公司等出具《律师函》，内容为：因柳晓利未能按照合同约定全面履行自己的义务（包括但不限于未能如期办理银行资金监管及支付首期款）且逾期已经超过五日，构成根本违约，故芦建辉、芦毅解除相关委托并撤销全部���权。2015年10月19日，芦建辉、芦毅的代理人通过短信方式向韦玲美、柳晓利发送《律师函》，内容为：截至本律师函出具之日，韦玲美、柳晓利并未能按照合同约定全面履行自己的义务（包括但不限于未能如期办理银行资金监管及支付首期款等）且逾期已经超过五日，韦玲美、柳晓利上述行为表明不履行合同主要义务，致使芦建辉、芦毅不能实现签订《二手房买卖合同》的目的，韦玲美、柳晓利已构成根本违约，芦建辉、芦毅将有权依照合同约定追究韦玲美、柳晓利的违约责任，故请韦玲美、柳晓利严格遵守法律规定及诚实信用原则，就题述事宜予以慎重考虑并积极、妥善处理。韦玲美、柳晓利另提交2015年12月21日中国光大银行深圳宝中支行（以下简称光大银行）出具的《按揭贷款承诺书》及相关按揭申请资料，以证明韦玲美于2015年11月5日另行向光大银���申请按揭贷款，并已获批。芦建辉、芦毅对前述证据不予认可。另查，韦玲美、柳晓利支付相关款项的情况为：1、定金支付情况。2015年4月10日，案外人金敏丽代柳晓利向第三人中原地产转账支付10万元；2015年4月12日，案外人金敏丽代柳晓利向芦建辉转账支付5万元；2015年4月17日，案外人杨正军代柳晓利向第三人中原地产刷卡支付100万元；2015年5月6日，柳晓利分四笔向芦建辉转账共计20万元；2015年5月19日，柳晓利向芦建辉转账支付20万元；2015年5月20日柳晓利向芦建辉转账支付130万元；2015年5月25日，柳晓利向芦建辉转账支付150万元。芦建辉、芦毅确认柳晓利共向芦建辉、芦毅支付定金共计443万元（其中5万元托管在第三人中原地产处）。2、其他款项支付情况。2015年5月25日、6月4日、7月2日（转账2笔各134500元）、8月4日、9月7日、10月5日，柳晓利分别向芦建辉转账支付月供款各134500元，共计941500元；2015年9月30日，柳晓利向涉案房产物业公司员工转账支付涉案房产2015年6月至10月的物业管理费等共计9022.65元；2015年5月25日，芦建辉、芦毅出具收款收据，载明收到柳晓利支付的差旅费20万元。韦玲美、柳晓利表示，2015年7月2日其转账支付了2笔按揭款项，故多向芦建辉、芦毅支付了1个月的按揭款，应由芦建辉、芦毅退还；芦建辉、芦毅确认收到按揭款941500元并确认韦玲美、柳晓利支付的物业管理费金额，但表示韦玲美、柳晓利多付的一个月月供按照双方约定是赠予的月供，芦建辉、芦毅无需返还。一审庭审中，韦玲美表示，愿意继续按照《〈二手房买卖合同〉补充协议》的约定，向芦建辉、芦毅支付16万元补偿款。另查，韦玲美具备购房资格，韦玲美于一审庭后出具承诺书，承诺愿意代芦建辉、芦毅清偿��款以注销抵押登记，并在一个月内向芦建辉、芦毅支付剩余购房款。一审法院认为，柳晓利与芦建辉、芦毅签订的《二手房买卖合同》及韦玲美、柳晓利与芦建辉、芦毅签订的《买方主体变更确认书》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。根据《买方主体变更确认书》的约定，韦玲美为涉案房产的买方，韦玲美与芦建辉、芦毅应按照《二手房买卖合同》及相关补充协议的约定履行各自义务。本案的争议焦点在于韦玲美是否存在相关的违约行为，其要求继续履行涉案买卖合同的诉求是否应予支持。对此，一审法院分析如下：首先，根据双方签订的《〈二手房买卖合同〉补充协议》的约定，买方应于2015年9月30日前支付剩余首期款（以银行贷款承诺函为准），并申请��揭贷款。韦玲美于2015年9月29日与芦建辉、芦毅签订了《二手楼交易资金监管协议》并于当日向监管账户支付首期款资金417万元，同时申请了银行贷款，韦玲美支付首期款和申请贷款的行为均符合双方的前述约定。对于芦建辉、芦毅提出的韦玲美违反《补充协议》的约定未足额监管首期款的抗辩理由，一审法院认为，结合双方支付的定金数额及其他款项的情况可以看出，韦玲美、柳晓利和芦建辉、芦毅实际系按照《〈二手房买卖合同〉补充协议》的约定履行各自义务，而芦建辉、芦毅提交的第二份《补充协议》约定的贷款金额2450万元加上定金443万元和首期款607万元，明显高于双方的实际成交价，故该份《补充协议》并非双方实际履行的协议，芦建辉、芦毅依据该《补充协议》的约定主张韦玲美、柳晓利违约没有事实依据。其次，双方签订的《二手房买卖合同》和《���二手房买卖合同〉补充协议》中，仅约定了申请贷款的时间，并未约定买方取得贷款承诺函的截止时间，亦未约定买方在无法取得贷款承诺函后应如何支付剩余购房款，故韦玲美第一次未获贷款审批，并不当然构成违约或迟延；韦玲美在工商银行不予贷款审批后不到一个月的时间，另行向光大银行申请贷款，并取得贷款承诺函，表明韦玲美、柳晓利具备履行合同的能力，芦建辉、芦毅出卖涉案房产的目的能够实现。故韦玲美第一次贷款未获批并不构成违约。第三，芦建辉、芦毅陈述其于2015年10月15日得知韦玲美的贷款未予获批，在此情况下，芦建辉、芦毅应与韦玲美、柳晓利就购房款支付问题进行协商和沟通；而韦玲美、柳晓利在第一次贷款未获批的情况下，亦应主动与芦建辉、芦毅协商后续交易事宜，双方对于涉案买卖合同未能继续履行均负有一定责任。综上，综合本案相关情况，涉案买卖合同仍具备继续履行的条件，且本案韦玲美具备购房资格并已承诺愿意一次性向芦建辉、芦毅支付购房款，故对于韦玲美要求芦建辉、芦毅继续履行《二手房买卖合同》的诉讼请求，一审法院依法予以支持；对于芦建辉、芦毅的反诉请求，一审法院不予支持。对于韦玲美、柳晓利要求芦建辉、芦毅支付迟延履行违约金的诉讼请求，一审法院认为，芦建辉、芦毅已按照合同约定办理了赎楼委托公证、配合韦玲美、柳晓利办理资金监管、申请按揭贷款等手续，芦建辉、芦毅因韦玲美、柳晓利第一次贷款未获批而暂停赎楼手续等具有合理依据，故对于韦玲美、柳晓利要求芦建辉、芦毅支付迟延履行违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。此外，因双方于2015年5月16日签订的《〈二手房买卖合同〉补充协议》中明确约定买方须向卖方支���补偿款，且韦玲美亦同意按该补充协议约定补偿芦建辉、芦毅16万元，故韦玲美应按该协议约定向芦建辉、芦毅支付补偿款16万元。对于韦玲美、柳晓利要求确认芦建辉、芦毅负有配合韦玲美房产过户时申请减免个人所得税的义务，拒不配合导致增加的税费由芦建辉、芦毅承担的诉讼请求，一审法院认为，虽然《二手房买卖合同》中未明确约定芦建辉、芦毅具有配合申请减免税费的义务，但根据诚实信用原则，结合二手房买卖合同的性质、目的和交易习惯，配合申请税费减免属于芦建辉、芦毅应当履行的附随义务，故对于韦玲美、柳晓利要求确认芦建辉、芦毅负有申请减免相关交易税费义务的诉讼请求一审法院予以支持。对于芦建辉、芦毅未配合申请减免相关交易税费应承担的责任，一审法院认为，韦玲美可待有关事实发生后，另循法律途径解决。对于柳晓利要求芦建辉退还其多支付的2015年6月的月供134500元的诉讼请求，一审法院认为，按照柳晓利与芦建辉、芦毅签订的《〈二手房买卖合同〉补充协议》的约定，柳晓利应负担2015年5月至9月期间的月供（每月135000元），柳晓利已向芦建辉转账支付共计941500元，芦建辉未举证证明其多收取的134500元有合法依据，故对于柳晓利要求芦建辉退还134500元的诉讼请求，一审法院予以支持。韦玲美、柳晓利撤回要求确认芦建辉、芦毅负有配合赎楼、配合完成过户登记的义务的诉讼请求，系对自身权益的处分，一审法院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，并经一审法院审判委员会讨论，判决：一、韦玲美与芦建辉、芦毅继续履行于2015年4月14日签订的《二手房买卖合同》和2015年5月16日签订的《〈二手房买卖合同〉补充协议》，具体包括：1、芦建辉、芦毅于判决生效之日起三十日内办理位于深圳市××威海××花园××房的赎楼手续，并注销抵押登记，芦建辉、芦毅逾期未办理的，韦玲美可在芦建辉、芦毅逾期之日起的六十日内代为赎楼以注销抵押登记（除合同约定应由韦玲美承担的费用以外的赎楼相关费用，可在韦玲美应支付给芦建辉、芦毅的购房款中予以抵扣）；2、韦玲美于注销抵押登记之日起的三十日内一次性向芦建辉、芦毅支付除定金以外的剩余购房款2417万元，并向芦建辉、芦毅支付补偿款16万元，共计2433万元；3、芦建辉、芦毅在韦玲美付清购房余款和补偿款共计2433万元之日起的三个工作日内配合韦玲美办理位于深圳市××威海××花园××房产权登记至韦玲美名下的手续，办理产权转移登记手续的相关税费由韦玲美自行负担；4、芦建辉、芦毅于韦玲美付清购房余款和补偿款共计2433万元之日起三日内将位于深圳市××威海××花园××房交付给韦玲美；二、芦建辉、芦毅负有配合韦玲美办理申请减免相关税费的义务；三、芦建辉于判决生效之日起十日内向柳晓利退还多收取的供楼款134500元；四、驳回柳晓利、韦玲美的其他诉讼请求；五、驳回芦建辉、芦毅的全部反诉请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费185901.5元、保全费5000元，共计190901.5元，由韦玲美负担568.5元，芦建辉、芦毅负担190333元；反诉案件受理费21120元，由芦建辉、芦毅负担。二审查明：双方签订的买卖合同约定，如果银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足。买方在2015年12月21日光大银行出具贷款承诺函，但该贷款承诺函的金额加上定金和首期款尚未达到合同约定的交易金额，仍有100万元的差额。2015年10月26日，韦玲美、柳晓利向一审法院提起诉讼。原审查明的其他事实属实。二审审理过程中，根据芦建辉、芦毅的申请，本院就贷款承诺函的相关事宜函询光大银行宝中支行：光大银行宝中支行，本院在审理上诉人芦建辉、芦毅与被上诉人韦玲美、柳晓利及原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司等房屋买卖合同纠纷一案中，根据一审法院（深圳市南山区人民法院）查明的事实，你行曾于2015年12月21日向韦玲美出具《按揭贷款承诺书》，承诺在韦玲美办理完毕以你行为抵押权人的抵押登记���其他必要手续并经你行审核无误后，同意向韦玲美发放金额为人民币1900万元的个人二手房屋贷款。在本案中，因作为买方的韦玲美与作为卖方的芦建辉、芦毅并未与你行签署《二手楼交易资金监管协议》，你行于2015年12月21日向韦玲美出具的《二手楼交易资金监管协议》是否符合个人二手房按揭贷款的一般审批流程？另，该《按揭贷款承诺函》所载卖方“卢建辉、卢毅”是否系“芦建辉、芦毅”笔误？请你行在收到本函后五个工作日内函复本院为盼。2016年8月30日，光大银行宝中支行函复我院：深圳市中级人民法院：我行收到贵院关于(2016)粤03民终11455号案件的函，答复如下：一、我行出具《按揭贷款承诺书》是否符合一般审批流程问题。我行于2015年11月收到韦玲美提交的购买深圳市××威海××花园××房产的按揭贷款申请材料，并没有收到房屋卖方芦建辉���芦毅提交的申请资料。我行核实了韦玲美提交的二手房买卖合同及相关协议，并对交易房产进行了调查评估，同时调查了韦玲美及其担保人的资信情况，认为此单业务风险可控，符合我行住房按揭贷款审批条件。决定向韦玲美出具《按揭贷款承诺书》。针对该笔业务，我行采用的是预审批流程，对韦玲美准予附条件的发放贷款，即贷款发放之前，买卖双方必须来我行办理资金监管手续，办理完毕以我行为抵押权人的抵押登记及其他必要手续后方可放款。二、《按揭贷款承诺书》所载卖方“卢建辉、卢毅”系“芦建辉、芦毅”笔误。该《按揭贷款承诺书》上所载“卢建辉、卢毅”即是房产证上所记载卖方“芦建辉、芦毅”，是工作人员笔误造成，可核实两人身份证号码一致。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。涉案买卖合同约定，如果银行出具的贷款承诺函的金额加上买方支付的首期款和定金后仍然少于成交价的，买方应于按揭银行出具贷款承诺函之日起三个工作日内（含当日）补足。从合同的该条约定内容看，双方签订本条的本意是保护卖方的收款权利，要求买方在不能足额贷款的情况下及时支付剩余的款项，而贷款金额的多少并非买方可以控制，可能出现贷款金额远远少于交易金额的情况，此时，按照合同该条约定，买方应在三日内补足剩余款项。因此，从合同的该条约定内容看，买方对于贷款金额较少应有一定的心理预期，在贷款金额较少时应当补足剩余款项。本案中，贷款银行不同意贷款给韦玲美，即韦玲美从贷款银行获取的金额为零，此时，从合同约定的保护卖方收款权利角度出发，韦玲美应依照合同关于贷款不足额的约定，在三日内支付剩余款项。工商银行在9月30日已经通知中原地产贷款申请���有通过，并在国庆长假后通知了韦玲美和中原地产不予贷款的事实。韦玲美应该在知道不予贷款后三个工作日内支付剩余的房款，即在2015年10月8-10日之间支付剩余购房款，韦玲美在此期间没有支付购房款，根据合同约定，买方逾期履行超过五日，卖方可以解除合同。因此，卖方在2015年10月16日向担保公司出具解除委托的《律师函》不构成违约。10月19日，卖方向韦玲美发出的《律师函》，指出买方已经构成根本违约，要求买方就涉案合同的履行慎重考虑并积极、妥善处理。从卖方《律师函》的内容看，卖方并没有直接主张与买方解除合同，而是要求买方积极、妥善处理涉案合同的履行事宜。因此，此时，卖方并未行使合同的解除权，双方仍应按照合同约定履行各自的义务，卖方应办理赎楼手续，买方应支付房款并配合卖方办理赎楼手续。从买方接到卖方的《律师函���到其在10月26日向一审法院提起诉讼后，买方一直没有向卖方支付剩余房款，或者再寻找贷款银行办理涉案房产的贷款手续，直到2015年12月21日光大银行向买方出具了涉案房产的贷款承诺函，但该贷款承诺函的金额加上定金和首期款尚未达到合同约定的金额，仍有100万元的差额。根据合同约定，买方没有在合同约定的三个工作日内补足差额的房款100万元，构成违约，应承担违约责任。同样，卖方在发出《律师函》后也没有自行或者再委托办理赎楼手续，亦构成违约，应承担违约责任。由于买卖双方违约的时间均超过合同约定的五日期限，均构成根本违约，各自承担违约责任。由于芦建辉、芦毅在本案中诉请解除合同，涉案买卖合同解除。合同解除是由于双方的原因造成的，因此，芦建辉、芦毅收取的韦玲美的费用退还韦玲美，并配合韦玲美办理监管首期款的退还手��。补充协议约定，买方代卖方支付的2015年5月至9月期间的供楼款及相关物业管理费、水电费等无论物业买卖是否成交，卖方不再返还给买方，买方承担卖方2015年4月回国的机票、住宿费等差旅费20万元，因此，该部分费用芦建辉、芦毅无需返还韦玲美。经查，该部分金额为884022.65元（135000*5个月+9022.65元+200000元）。韦玲美支付给芦建辉、芦毅的款项共计5580522.65元（4430000元+941500元+9022.65元+200000元），该款项中有50000元在中原地产处，扣除芦建辉、芦毅无需退还的884022.65元，剩余款项4696500元由芦建辉、芦毅和中原地产分别在本判决生效之日起十日内退还给韦玲美。综上，芦建辉、芦毅的上诉理由部分成立，本院予以采信。原审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1167号民事判决；二、解除芦建辉、芦毅与韦玲美、柳晓利签订的《二手房买卖合同》及其补充协议；三、芦建辉、芦毅在本判决生效之日起十日内退还韦玲美款项4646500元；四、中原地产代理（深圳）有限公司在本判决生效之日起十日内退还韦玲美款项50000元；五、驳回韦玲美、柳晓利的诉讼请求；六、驳回芦建辉、芦毅的其他诉讼请求。一、二审案件受理费、保全费共计419043元，由韦玲美、柳晓利负担379043元，芦建辉、芦毅负担40000元。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 路  德  虎���判员朱宽二〇一七年四月二十五日书记员 张东阳（兼）附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第��百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。