江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏03民终5942号上诉人(原审被告、反诉原告)：邳州市恒润城市投资有限公司，住所地邳州市运河街道长安路行政中心8号楼。法定代表人：吴振辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：庄广友，该公司职工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李冬梅，女，1972年10月1日生，汉族，居民，住邳州市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：庄荣瑞，男，1966年10月21日生，汉族，居民，住邳州市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王伟，江苏大运河律师事务所律师。上诉人邳州市恒润城市投资有限公司（以下简称恒润公司）因与被上诉人李冬梅、庄荣瑞商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2016）苏0382民初3031号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。恒润公司上诉请求：依法改判或发回重审。事实和理由：1、一审法院认定被上诉人上房时间为2013年4月30日没有事实依据。一审中，上诉人向一审法院提供了2013年2月19日上房通知及上房通知张贴的照片一张，该证据可以证明上诉人在2013年2月19日通知了被上诉人上房，被上诉人随即上房，并进行了装修。2、涉案房屋的购房款为521274元，被上诉人在2011年8月13日缴纳首付款，2012年1月11日交清余款。具备上房条件时，被上诉人至2013年4月30日才上房不符合常理。李冬梅、庄荣瑞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。李冬梅、庄荣瑞向一审法院起诉请求：1.判令恒润公司支付逾期交付房屋违约金（以521274元为本金，自2011年12月31日算至2016年5月19日，按每日万分之二的标准计算）及逾期办证违约金（自2015年6月算至2016年5月，按每月1000元计算）；2.由恒润公司承担本诉诉讼费用。恒润公司向一审法院反诉请求：1.判令李冬梅、庄荣瑞支付逾期付款违约金9432.29元；2.由李冬梅、庄荣瑞承担反诉诉讼费用。一审法院认定事实：2011年7月29日，李冬梅、庄荣瑞与恒润公司签订《商品房买卖合同》，李冬梅、庄荣瑞以521274元价格按揭购买恒润公司开发的位于邳州市运河街道瑞兴路东侧清华楼2幢1单元903号商品房一套。合同第六条约定，买受人应于2011年7月25日付首付款211274元，余款（含贷款）31万元于2011年8月15日前付清。合同第七条约定，买受人未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内的自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额付款支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付与其应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人同意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第八条约定，出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府及电力、天然气、自来水、下排水、市政道路等非出卖人的原因。合同第九条约定，出卖人逾期交付房屋超过30天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，且自2011年12月31日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的银行同期活期存款支付利息。附件四合同补充协议（一）第八条约定，申请银行贷款，买受人应在本合同签订后7日天内向出卖人提供办理贷款所需的相关材料并办妥相关手续；……。附件四合同补充协议（二）第一条约定，买受人采用按揭付款方式的，如遇国家金融政策调整，按揭贷款未及时发放的，出卖人不承担任何责任……。2011年8月13日，李冬梅、庄荣瑞付首付款211274元。2012年1月11日，李冬梅、庄荣瑞付余款31万元。李冬梅、庄荣瑞自认2013年4月30日领取钥匙，后自行入住并进行装修，但该商品房一直未取得合同第八条约定的商品住宅交付使用批准文件，亦未将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案。2015年9月29日，恒润公司出具对清华楼部分业主反映问题的答复意见上明确在2015年6月30日前“两证”手续办理完结，每延迟一个月，每户补偿1000元。另查明，涉案商品房预售许可证号为邳房售许字（2011）第10号。一审法院认为，恒润公司具备商品房预售资格，其与李冬梅、庄荣瑞签订的商品房买卖合同合法有效。关于李冬梅、庄荣瑞领取钥匙后能否视为恒润公司已履行交付房屋义务的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。……”由此可知，如果当事人仅约定了房屋交付使用的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，出卖人只要将房屋转移给买受人占有，即应视为履行了房屋交付使用的义务。本案中，双方并未明确约定房屋转移占有且所有权转移才视为房屋交付使用，仅在合同第八条约定交付房屋时应符合“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”这一条件，但这一条件实现与否，只是对房屋权属证书的办理等事项产生影响，并不影响房屋交付使用的成立。李冬梅、庄荣瑞自认于2013年4月30日领取钥匙，应视为恒润公司于2013年4月30日已履行房屋交付使用的义务。关于恒润公司对逾期交付房屋应否承担违约责任的问题。首先，恒润公司主张李冬梅、庄荣瑞逾期付款在先，但逾期付款行为与恒润公司逾期交房的行为不存在因果关系，恒润公司自身的违约责任不能因此而免除。其次，恒润公司主张逾期交付房屋系因公安部下发文件对相关外墙保温材料进行调整，鉴于政府新政策的原因导致涉案工程停止施工，其不应当承担逾期交房的违约责任。但根据恒润公司提供的材料证明，公安部发布《通知》是在2011年3月14日，而双方签订商品房买卖合同的日期是2011年7月29日，合同签订时间在《通知》发布之后，恒润公司在与李冬梅、庄荣瑞签订商品房买卖合同时应当预料到有可能造成逾期交房并应在房屋交付期限上进行体现，但其仍然在合同中明确约定交付房屋日期为2011年12月30日，故恒润公司关于延期交付房屋是因政府原因、其不应承担违约责任的辩解意见，不予采信。再次，恒润公司主张因消防部门以2015年5月1日生效的《建筑设计防火规范》GB50016-2014规定验收，而无法对消防工程进行验收，导致延期上房。涉案工程于2012年12月20日竣工，而恒润公司未及时进行消防工程验收是其自身责任，不能成为其逾期上房的理由，对其主张不予支持。综上，恒润公司应对其逾期交付房屋承担违约责任。关于恒润公司对逾期办理产权登记应否承担违约责任的问题。恒润公司对逾期办理产权登记的事实并未否认，根据恒润公司出具对清华楼部分业主反映问题的答复意见上明确在2015年6月30日前“两证”手续办理完结，每延迟一个月，每户补偿1000元。李冬梅、庄荣瑞主张自2015年6月起至2016年5月止，按每月1000元计算违约金并无不当。关于李冬梅、庄荣瑞是否应当承担逾期支付购房款的违约责任的问题。首先，从李冬梅、庄荣瑞提供的销售不动产统一发票来看，其交纳首付款的时间晚于合同约定的时间，虽李冬梅、庄荣瑞称交纳首付款时间与开具发票时间不一致，但其未提供证据证明，不予采信，其应承担相应的违约责任。其次，对于逾期办理按揭贷款的违约责任，恒润公司对此也应承担相应的责任。理由如下：办理商品房按揭贷款不仅需要恒润公司、李冬梅、庄荣瑞、银行的共同配合，而且还受国家政策影响。从实践来看，办理商品房按揭贷款流程长，政策影响大，合同约定的办理按揭贷款时间过短。正常情况下，要在合同约定的期限内完成上述合同事项比较困难。作为提供格式条款的恒润公司对上述风险应有合理预期，并承担相应的风险。综上，恒润公司作为上述格式条款的提供者也承担逾期办理按揭贷款的责任。法院依法酌情确定李冬梅、庄荣瑞对逾期办理按揭贷款承担50%的违约责任。因此，根据李冬梅、庄荣瑞的诉讼请求，恒润公司应承担的逾期交房违约金为：自2011年12月31日起至2012年1月11日止，李冬梅、庄荣瑞已付房款211274元，以211274元为基数，按照日利率万分之二计算。自2012年1月12日起至2013年4月30日止，已付房款521274元，以521274元为基数，按照日利率万分之二计算。逾期办理产权登记违约金为：自2015年6月起至2016年5月止，按每月1000元计算，共计12000元。根据恒润公司的反诉请求，李冬梅、庄荣瑞应承担的逾期付款违约金为：首付款211274元，迟延交付18天，按照日利率万分之一计算，违约金为380元；贷款31万元，反诉原告迟延交付146天，按照日利率万分之二计算，违约金为9052元，李冬梅、庄荣瑞承担50%的违约责任，违约金为4526元；以上合计4906元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十三条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十一条规定，判决：一、恒润公司于判决生效之日起十日内向李冬梅、庄荣瑞支付逾期交房违约金（以211274元为基数，自2011年12月31日起至2012年1月11日止；以521274元为基数，自2012年1月12日起至2013年4月30日止；均按照日利率万分之二计算）及逾期办理产权登记违约金12000元。二、李冬梅、庄荣瑞于判决生效之日起十日内向恒润公司支付逾期付款违约金4906元。三、驳回李冬梅、庄荣瑞、恒润公司的其他诉讼请求。二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院二审期间查明的案件事实与一审查明的一致。本院认为，关于涉案房屋的上房时间问题。双方当事人在2011年7月29日签订的《商品房买卖合同》第八条约定，上诉人应在2011年12月30日前向被上诉人交付取得商品住宅交付使用批准文件的商品房。该商品房一直未取得商品住宅交付使用批准文件，未达到约定的交付条件。现上诉人主张以其通知被上诉人上房的时间为交付时间，首先，其提供的证据不能证明已向被上诉人进行了电话告知或书面送达了上房通知；其次，涉案房屋未达约定的交付条件，故应以被上诉人自认的2013年4月30日领取涉案房屋钥匙的时间，即被上诉人同意交付房屋的时间为上房时间。综上，上诉人恒润公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2275元，由上诉人恒润公司负担。本判决为终审判决。审判长  李存生审判员  史善军审判员  程 叶二〇一七年四月二十日书记员  尹 娅