云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2801民初4001号原告：西双版纳聚福物业服务有限公司，住所地景洪市勐海路100号。统一社会信用代码：91532800695652XXXX。法定代表人：罗铃，职务执行董事。委托诉讼代理人：郭春，云南博仲律师事务所律师，特别授权代理。被告：玉燕，女，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州勐海县，现住云南省景洪市。原告西双版纳聚福物业服务有限公司（以下简称“聚福物业公司”）与被告玉燕物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告聚福物业公司的委托诉讼代理人郭春到庭参加诉讼，被告玉燕经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聚福物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付拖欠的2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费3082元以及违约金7280元，合计10308元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年12月10日，原告与冠嘉名城小区的开发商西双版纳冠嘉房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，约定由原告为冠嘉名城小区提供物业服务。原告于2012年12月正式接管冠嘉名城小区并提供物业服务。被告购买了冠嘉名城小区4-1-XX03号房屋，并与原告签订了《冠嘉名城物业管理服务协议》，该协议第十一条第四款约定，如被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按应收额的3‰交纳违约金。协议第四条第七款约定，物业管理服务费于每年的第一个月15日前交纳。被告系冠嘉名城小区4-1-1803号房屋业主，其住房面积为107㎡，每年应交纳的物业服务费为1541元，现被告拖欠了2014年1月1日至2015年12月31日两年的物业管理费共计3082元，违约金计算为7280元。合同履行至今，原告按合同约定一直为被告所在的小区提供物业管理服务，但被告却拒不履行自己的交费义务，原告多次催交，但被告拒不交纳，被告的行为侵害了原告的合法权利，给原告造成巨大损失，为维护原告的合法权益，故诉至人民法院。被告玉燕未作答辩。原告聚福物业公司为证明其诉讼主张，向本院举证如下：《冠嘉名城物业管理服务协议》复印件一份，欲证明被告系冠嘉名城小区业主，并且与原告签订了物业管理服务协议，约定由原告为其提供物业管理服务的事实，且双方在协议中对物业费的交纳标准、交纳期限，违约责任等都做了明确约定。被告玉燕未到庭质证亦未向法庭提交证据。本院认为，原告聚福物业公司提交的证据来源合法、内容真实、签名按印齐全，本院予以采信。根据庭审及认证，本院确认如下法律事实：被告玉燕系景洪市冠嘉名城小区4-1-XX03号房屋的业主，房屋建筑面积为107㎡。2010年12月10日，该小区的开发商西双版纳冠嘉房地产开发有限公司与原告聚福物业公司签订了《前期物业服务合同》，将冠嘉名城小区的物业管理委托给原告。2010年12月14日，被告玉燕与原告聚福物业公司签订《冠嘉名城物业管理服务协议》，约定由原告聚福物业公司为被告玉燕提供物业服务。其中协议第四条第二款约定“物业管理服务费收费标准：1、商业用房物业费：1.5元/㎡/月；2、别墅住宅1.2元/㎡/月；3、多层住宅一楼0.8/㎡/月；4、多层住宅二至七楼1元/㎡/月；5、多层住宅八楼以上1.1元/㎡/月”。第三款约定“甲方每年需交纳的二次加压及消防费用：0.1元/㎡/月”。第七款约定“物业服务费每年的第一个月15日前交纳。甲方到冠嘉名城物业服务中心交纳”。第十一条第四款约定“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应收额的3‰交纳违约金”。合同签订初期，被告按约履行了相关交费义务，之后，被告未交纳2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业费3082元，故原告诉至本院。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”和第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定。本案中，原告聚福物业公司与西双版纳冠嘉房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，并实际对该小区进行了物业服务管理，被告玉燕与原告聚福物业公司签订了《冠嘉名城物业管理服务协议》，因此，被告应当遵守物业管理服务协议履行交纳相应的物业费的义务。根据原告与被告签订的《冠嘉名城物业管理服务协议》，物业费按照物业服务费每月1.1元/㎡加上二次加压及消防费用每月0.1元/㎡，合计每月1.2元/㎡，原告要求被告支付2014年1月1日至2015年12月31日期间产生的物业管理费107㎡×1.2元/㎡×12个月×2年=3082元的诉讼主张于理有据，本院予以支持。另外，关于原告要求被告支付违约金是否符合法律规定的问题。本院认为，物业管理是业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主的其中一项义务即应当按时交纳物业服务费，以便于物业服务顺利进行，被告拒付物业管理费的行为，不仅损害了原告的利益，对小区内按时支付物业管理费的其他业主亦存在损害。原告与被告签订的《冠嘉名城物业管理服务协议》第十一条第四款对于违约金亦进行了约定。因此，原告要求被告支付违约金的主张于理有据。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，原告依照该协议按未付金额每日3‰的标准计算违约金至起诉之日止的诉讼主张不符合法律的规定，明显过高，根据公平原则，本院仅支持不超过原告实际损失20%的违约金，即3082元×20％=308元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告玉燕于本判决生效之日起十日内支付原告西双版纳聚福物业服务有限公司景洪市冠嘉名城小区4-1-XX03号房屋2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业费3082元及违约金308元；二、驳回原告西双版纳聚福物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58元，由原告西双版纳聚福物业服务有限公司负担19元，由被告玉燕负担39元。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李 昳人民陪审员  郑剑斌人民陪审员  李文锋二〇一七年四月二十八日书 记 员  刀启娜