广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终691号上诉人（原审原告）：周波，男，汉族，1981年8月10日出生，住湖南省道县，委托诉讼代理人:龙景弘，广东安国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚荣辉，男，汉族，1985年10月15日出生，住广州市花都区，上诉人周波因与被上诉人姚荣辉房屋租赁合同纠纷，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初11905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周波上诉请求：1.撤销一审法院第一项，依法改判姚荣辉应于判决生效之日起十日内支付租金9500元予周波；2.改判一审判决第二项为：姚荣辉应于判决生效之日起十日内支付以1900元为本金从2015年10月21日起、以1900元为本金从2015年11月21日起、以1900元为本金从2015年12月21日起、以1900元为本金从2016年1月21日起、以1900元为本金从2016年2月21日起，均按每日1‰计算滞纳金至实际清偿日止予周波；3.改判一审判决第三项为：姚荣辉应于判决生效之日起十日内支付物业管理费等杂费1976.95元予周波；4.撤销一审判决第四项，依法改判为:姚荣辉支付燃气费150元，赔偿没买沙发、损坏洗衣机的损失2000元予周波；5.一、二审诉讼费由姚荣辉负担。事实和理由:（一）不定期租赁合同的租期和物业管理费等杂费应当遵循原租赁合同，按月计算，而不是按天计算。（二）逾期支付租金的违约金的计算标准，应当以欠租额为本金，按日千分之一计算。（三）关于其他上诉请求。姚荣辉使用涉讼房屋，不可避免要使用燃气，虽然周波无法举证证明具体金额，但法院应当酌情判决。关于姚荣辉未购买沙发给周波造成的损失，因数额不大，委托鉴定评估成本太高，法院亦应酌情判决。姚荣辉未作答辩。周波向一审法院起诉请求：1.姚荣辉支付拖欠2015年10月20日至2016年3月19日期间的房租9500元，并支付从拖欠之日按欠租额的1‰支付的滞纳金，从2015年10月到2016年2月期间，每月20日起以当月租金1900元为本金计算至实际支付日止（暂计至2016年6月20日为1710元）；2.姚荣辉支付租期内所欠的物业管理费等杂费1976.95元、燃气费150元；3.姚荣辉赔偿没买沙发、损坏洗衣机的损失2000元；4.诉讼费由姚荣辉负担。一审法院认定事实：2014年7月20日，周波（甲方，业主）与姚荣辉（乙方，承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区桂城平洲南港路碧琴湾2座11001房租给乙方作住宅用途使用；建筑面积86平方米；租期一年，从2014年7月20日至2015年7月19日；每月租金1900元，每个月20日之前缴纳本月20日至下一个月19日的租金，逾期缴纳每天按欠租额1‰计罚滞纳金，拖欠租金五天以上，甲方有权收回房屋并作违约处理；签订合同时甲方收取乙方相当于二个月租金作为押金，押金不能视作租金，租赁期满后，在结算完毕乙方租赁期内发生的费用，甲方必须立即无息将押金退还乙方；租赁期内水电费、管理费等费用由乙方负担；前五个月每个月扣除500元，合计2500元，购买沙发、茶几、衣柜、床垫、空调，租期满后所买家具归甲方所有。2016年6月，碧琴湾管理处出具欠费清单，显示2015年1月至2016年3月期间2座1101房累计欠费1976.95元，其中包括了2016年3月公摊电费28.57元、垃圾费5元、管理费109.71元。姚荣辉发微信给中介机构，确认其于2016年3月2日退房。2016年7月20日，周波提起本案诉讼。诉讼中，周波确认姚荣辉退房时间为2016年3月2日。一审法院认为，周波与姚荣辉于2014年7月20日签订的《房屋租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约定力。2015年7月20日，租赁合同到期后，姚荣辉继续租赁房屋并交纳租金，原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁合同关系。周波主张姚荣辉在2016年3月2日退房，并提供了微信作为证据证明，姚荣辉作为承租人，对返还租赁物时间具有举证义务，现姚荣辉对此未提出反驳意见或提供反驳证据，一审法院予以确认。周波主张姚荣辉自2015年10月20日起未再缴纳租金，姚荣辉对此事实也未提出反驳意见或提供反驳证据，一审法院也予以确认，故本案中姚荣辉应支付此期间租金8360元（1900元/月×4个月12天）予周波。周波主张9500元理据不足，超出部分一审法院不予支持。因合同约定姚荣辉交纳的租赁押金不能视作租金，周波在本案中也未对租赁押金提出主张，一审法院对合同约定的租赁押金不予处理。租赁合同约定姚荣辉逾期交租按日1‰计算滞纳金，该约定实质为姚荣辉逾期交纳租金的违约金，该约定标准过高，一审法院酌情确定按日万分之五计算姚荣辉逾期付款的违约金。根据物业管理公司清单，涉讼房屋在2015年1月至2016年3月期间累计欠费1976.95元，但其中包括了2016年3月公摊电费28.57元、垃圾费5元、管理费109.71元，考虑到姚荣辉已于2016年3月2日退房，故该月费中姚荣辉只须承担9.55元[（28.57元＋5元＋109.71元）÷30天/月×2天]，本案中姚荣辉应支付物业管理费等1843.22元，周波主张超出部分一审法院不予支持。周波未提供任何产生燃气费的依据，一审法院对其主张姚荣辉支付燃气费150元的诉讼请求不予支持。周波未提供证据证明姚荣辉损坏洗衣机，一审法院对其主张姚荣辉赔偿该部分损失的请求不予支持。虽然合同约定姚荣辉应使用周波减少的2500元租金购买沙发、茶几、衣柜、床垫、空调，但根据一般常人理解，上述家具的费用金额肯定超过2500元，而姚荣辉所购买的家具在租赁期满后归周波所有，在周波不能举证证明姚荣辉所购买的家具金额低于2500元的情况下，一审法院对其主张姚荣辉赔偿未购买沙发的损失2000元的诉讼请求不予支持。姚荣辉经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、姚荣辉于判决发生法律效力之日起十日内支付租金8360元予周波；二、姚荣辉于判决发生法律效力之日起十日内支付以1900元为本金从2015年10月21日起、以1900元为本金从2015年11月21日起、以1900元为本金从2015年12月21日起、以1900元为本金从2016年1月21日起、以760元为本金从2016年2月21日起，均按日万分之五至实际清偿日止的逾期付款违约金予周波。三、姚荣辉于判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费1843.22元予周波；四、驳回周波其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，一审案件受理费减半收取91.71元（周波已预交），由周波负担53.48元，姚荣辉负担38.23元。姚荣辉负担部分应于上述付款的同期迳付还周波，一审法院不另收退。本院二审期间，周波和姚荣辉均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审中的争议焦点是：涉讼合同的解除问题；一审确定的违约金计算标准是否恰当；周波有关姚荣辉应当支付2016年2-3月租金1900元、物业管理费等杂费1976.95元、燃气费150元以及赔偿未购买沙发、损坏洗衣机的损失2000元的上诉请求是否应当得到支持。关于涉讼合同的解除问题。双方当事人于2014年7月20日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，合法有效，双方当事人应全面履行合同约定的义务。涉讼合同于2015年7月19日届满后，双方未再签订书面的租赁合同，亦未明确约定租赁期限，双方之间形成不定期租赁合同关系，任何一方当事人均可随时解除租赁关系。根据周波在一审中提交的微信内容及周波的陈述，一审法院认定姚荣辉在2016年3月2日搬离涉讼房屋，处理正确，本院予以维持。本院认定该日为涉讼合同的解除日。关于一审确定的违约金计算标准。周波上诉称，根据涉讼合同约定，姚荣辉逾期支付租金，应承担日千分之一的违约金，一审判决姚荣辉按日万分之五计付违约金，显属不当。本院认为，一审法院根据本案的具体案情和姚荣辉的违约情节，酌定姚荣辉按日万分之五计付违约金，较为公平合理，本院予以维持。周波主张违约金计算标准过低，理据不足，本院不予支持。关于物业管理费、燃气费及赔偿损失等问题。第一，租金问题。周波上诉称，姚荣辉应当支付2016年2-3月租金1900元。如前所述，涉讼合同于2016年3月2日解除，姚荣辉应当支付占有使用期间的租金，参照涉讼合同有关当月20日前缴纳本月20日至下月19日前的租金的条款，以及每月1900元的租金标准，一审法院认定姚荣辉在2016年2-3月期间共占有使用涉讼房屋12天，判决姚荣辉应向周波支付760元租金，处理妥当，本院予以维持。周波有关应当参照涉讼合同支付整月租金的上诉请求，于法无据，本院不予支持。第二，物业管理费等杂费问题。如前所述，姚荣辉已于2016年3月2日搬离涉讼房屋，周波请求姚荣辉支付2016年3月份全月的物业费、水电费、垃圾费的上诉请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。第三，燃气费问题。因周波并未提交支出燃气费的相关凭证，故其要求姚荣辉支付150元燃气费的上诉请求，本院不予支持。第四，赔偿未购买沙发损失问题。涉讼合同约定，姚荣辉应使用周波减少的2500元租金购买沙发、茶几、衣柜、床垫、空调，上述物品在租赁期满后归周波所有。一审法院根据生活常理，认定上述物品的费用超过2500元，且周波未能举证证明姚荣辉购买的家具金额低于2500元，判决驳回其有关诉请，并无不当，本院予以维持。第五，赔偿洗衣机损失问题。周波上诉请求姚荣辉赔偿相关损失，但未提交证据证明姚荣辉存在损坏洗衣机的行为，故本院对周波的上诉请求，不予支持。综上所述，周波的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费136.52元，由上诉人周波负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  邱程辉代理审判员  安 静二〇一七年四月十四日书 记 员  梁 理