江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0322民初2219号原告：孙本龙，男，1977年2月28日出生，汉族，职工，住丰县。原告：朱文倩，女，1979年11月20日出生，汉族，居民，住丰县。被告：沛县新源房产开发有限公司，住所地沛县汤沐路汽车站。法定代表人：李洪灿，董事长。委托诉讼代理人：李强，江苏竞自由律师事务所律师。原告孙本龙、朱文倩诉被告沛县新源房地产开发有限公司（以下简称新源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告孙本龙、朱文倩、被告新源公司委托诉讼代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙本龙、朱文倩向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间签订的合同编号为NO.PX0028392的商品房买卖合同；2、判令被告返还原告购房款712220元，契税10683.30元；物业维修基金4597.30元，共计727500.60元；3、判令被告按同期银行贷款利率向原告支付违约金81201.05元（按同期银行贷款年利率5.6%暂计算至2016年4月5日），之后利息仍按5.6%计算至实际给付之日；4、被告支付违约金7122.2元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年8月18日，原、被告双方签订合同编号NO.PX0028392的《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的中央御景西3幢2单元301号房。建筑面积131.35平方米，总金额712220元。原告依合同约定向被告支付购房款共计人民币712220元。合同第八条约定被告应于2015年12月30日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用。可实至2016年3月被告仍未交付房屋。按照合同第九条的约定原告于2016年3月30日向被告寄发了《解除合同通知书》，被告于2016年3月31日签收，但至今不予理睬。新源公司辩称，原被告之间存在商品房买卖合同关系，双方合同约定房屋交付时间为2015年12月30日，实际交房日期为2016年2月4日，双方约定合同交付条件为：该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，在补充协议上双方约定按该商品房单体竣工验收合格交付买受人使用，涉案房屋单体竣工日期为2015年11月15日，但因管线工程需要穿越西区1号楼尚未拆迁地块，故未能施工。后经多次联系有关部门，均未能施工，后与设计、监理等有关部门商议，变更设计后才对管道工程进行施工，此原因导致工期严重延迟，致使涉案工程于2016年2月2日进行单体竣工验收。西区六号楼地块至2014年6月14日才由沛县国土局、沛城镇人民政府拆迁完毕，净地交付被告开工建设，延期4年多。因西区六号楼拆迁滞后，导致穿越该地块的大量工程管线无法铺设及整体人防工程施工延误，穿越人防工程的管线无法形成闭合系统、强、弱电无法穿越施工，自来水系统无法对接，影响房屋工程验收。拆迁滞后是导致房屋延迟交付的主要原因。另外沛县原天然气公司停业，新的天然气公司于2015年12月成立，致使天然气管道无法及时验收，也影响了房屋交付。双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款规定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。……（2）县（本）级以上规划、环保等主管部门根据法律、法规的规定，采取某项措施及拆迁等因素而导致建设期延长的，出卖人可以据实延期。根据该约定，新源公司可以延期交付房屋，原告因新源公司延期交房要求解除合同，不符合双方合同约定，被告未逾期交房，不应承担违约责任。本案争议焦点为：原、被告双方约定的合同解除条件是否成就。原告孙本龙、朱文倩围绕诉讼请求提供以下证据：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》一份、解除合同通知邮递回执一份、购房发票和契税发票各一份、物业维修基金缴款凭证一份、住房贷款还款明细一份。新源公司对原告证据均无异议，本院予以确认。新源公司围绕答辩意见提供了以下证据：一、国有建设用地交地确认书，证明在2014年6月14日沛县人民政府将西区六号楼土地交付给被告开发建设，延期交付土地导致整个西区建设期延长；两原告认为涉案房屋位于西区三号楼，与西区六号楼土地延期交付没有关联性，在交地的时候三号楼主体建设已经结束，六号楼土地是否延期交付，不影响三号楼的建设，且该确认书上日期有改动。二、单位工程竣工验收证明，证明西区三号楼竣工时间为2015年11月15日，且经相关单位验收合格；两原告对证据的真实性没有异议，认为该证据能够说明西区三号楼通过单体竣工验收日期为2016年2月2日，合同约定交付房屋日期为2015年12月30日，逾期超过30天，被告存在违约。三、停工申请报告和监理工程师联系单及复工申请报告，证明在2015年11月22日、23日沛县遭遇暴雪，建设单位要求停工建设。2016年1月28日天气回暖，申请复工建设；两原告认为遭遇大雪是事实，但认为不构成不可抗力，与合同履行无关。四、工程联系单及照片两张，证明西区一号楼前有房屋未能拆迁导致相关管道未能铺设，施工单位要求延期，因拆迁问题导致了建设期延长；两原告认为该事项未通知原告，联系单为被告与建设单位内部沟通，与原被告合同履行没有关系，联系单显示日期为2015年12月23日，合同约定交付房屋日期为2015年12月30日，即使房屋已拆迁也不能保证可以按时施工完毕。五、图纸两张，证明有雨污、电力管道需从西区一号楼前未拆迁房屋下穿过；两原告对该证据真实性不予认可。六、建设工程施工许可证，证明西区六号楼建设工期为884天，至目前原告未违约。两原告认为其购买的房屋为西区三号楼，该证据与本案没有关联性。七、说明一份，证明在2016年2月4日被告针对业主就延期交房问题进行了说明。两原告认为该说明确实张贴了，但该说明系单方行为，说明上显示的日期为2016年2月，但实际张贴日期为2016年3月。八、领款单和上房通知书一份，证明两原告领取了房屋差价，两原告已经办理上房手续。两原告认为领取房屋差价是事实，但并未签订上房手续。对于上述证据，经各方质证对真实性无异议的部分，本院予以确认。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月18日，孙本龙、朱文倩与新源公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由孙本龙、朱文倩购买新源公司开发的位于沛县汤沐路北侧、正阳小学东侧中央御景小区西3幢2单元301室房屋一套，房屋面积为131.35平方米，房屋总价为712220元。合同第八条约定：交付期限出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、县（本）级以上规划、环保等主管部门根据法律、法规的规定，采取某项措施及拆迁等因素而导致建设期延长的，出卖人可以据实延期。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一得违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款项，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。……该合同补充协议二第七条第（9）项约定：交房时双方同意按该商品房单体竣工验收合格交付买受人使用，与主合同不一致的以该补充协议为准。孙本龙、朱文倩于2013年9月3日支付被告购房款222220元、交纳物业维修基金4597.30元、交纳契税10683.30元，于2013年11月24日支付被告购房款490000元（现金270000元、银行贷款220000元），两原告全额支付了购房款。后孙本龙、朱文倩将房屋贷款全额还清，支出利息8668.41元。涉案房屋于2016年2月2日单体工程竣工验收合格，2016年2月4日被告通知两原告办理上房手续。两原告于2016年2月15日在被告处领取房屋差价款433.78元，于2016年3月30日向被告邮寄解除合同通知。另查明，2014年6月14日沛县国土资源局、新源公司、沛城镇人民政府、沛县房屋征收办签订《国有建设用地交地确认书》一份，国土资源局应于2010年11月6日前将东区1号楼、西区6号楼土地交付新源公司，2014年6月14日经四方确认，土地具备动工建设条件，新源公司接受土地使用权并进行开工建设。2015年11月24日至2016年1月28日因遭遇暴雪天气，涉案小区停止施工。因涉案小区西区一号楼前存在未拆迁房屋，江苏玉衡建筑工程有限公司于2015年11月22日向监理公司及新源公司发送工程联系单，内容为：我公司承建施工的中央御景西区工程，现雨、污水管道正在埋设中，西1#楼前有一处未拆迁房屋（管道位置在房屋下）影响施工进度，如何进行施工？请给予答复，本公司将保留工期、经济索赔的权利。该小区监理公司及新源公司在工程联系单上答复：建设单位协调房屋拆迁事宜，待协调好后再施工，工期顺延。被告陈述，后经有关部门批准，对管线的施工进行了变更。该未拆迁房屋于2016年5月13日拆除。本院认为，原被告签订的《商品房买面合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有约束效力，根据双方合同约定，新源公司应于2015年12月30日将符合合同约定交付条件的房屋交付给孙本龙、朱文倩，除双方约定的遭遇不可抗力、拆迁等原因外，如逾期超过30日原告孙本龙、朱文倩有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。原被告双方在合同中约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、县（本）级以上规划、环保等主管部门根据法律、法规的规定，采取某项措施及拆迁等因素而导致建设期延长的，出卖人可以据实延期”。由于涉案房屋位于该小区西区，因西区1号楼前有房屋未拆迁，导致供电、供水、供暖等室外管线未能施工，被告提供了监理单位、施工单位、设计单位出具的证明以及施工工程联系单和现场照片予以证明了上述事实，故本院认为拆迁延误时间可以作为合同约定的交房顺延时间。双方原约定新源公司应于2015年12月30日前交付房屋，新源公司实际于2016年2月4日通知原告办理上房手续，扣除其中因政府拆迁延期时间，合同约定的解除条件并未成就。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：驳回原告孙本龙、朱文倩的诉讼请求。案件受理费11887元，由原告孙本龙、朱文倩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  金战磊审 判 员  王 欣人民陪审员  边召占二〇一七年四月十二日书 记 员  陈思巧