上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初12013号原告(反诉被告)：上海宸琛木业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：彭如娟，董事长。委托诉讼代理人：吴炜，上海坤禾律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海千代家人造草坪有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：梅井义，总经理。委托诉讼代理人：姜佳志，京衡律师集团上海事务所律师。原告(反诉被告)上海宸琛木业有限公司与被告(反诉原告)上海千代家人造草坪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海宸琛木业有限公司的法定代表人彭如娟及其委托诉讼代理人吴炜、被告上海千代家人造草坪有限公司的委托诉讼代理人姜佳志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海宸琛木业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告从上海市嘉定区浦环路XXX号757平方米仓库、厨房及5间住房内搬离，并将上述房屋返还给原告；2、判令被告支付原告房屋使用费(按照每月人民币18,547元，自2016年4月1日计算至房屋实际返还之日止)。事实和理由：原告向嘉定区江桥镇封浜村民委员会租赁浦环路XXX号土地后，建造了房屋、仓库等建筑物。2015年4月25日原、被告签订厂房租赁合同，原告将位于浦环路XXX号内757平方米仓库、厨房及5间住房出租给被告，租赁期限至2015年12月30日。2015年12月30日合同到期后，原告给予被告三个月的搬迁期，但被告未从承租房屋内搬离。故原告诉至法院。被告上海千代家人造草坪有限公司辩称，不同意原告诉请。系争房屋已纳入拆迁范围，待原告支付被告动迁补偿款后，被告愿意搬离系争房屋。原告从2016年4月起对被告采取停水、停电。原告自2016年1月起亦未向出租人支付租金。故原告要求被告支付房屋使用费无任何依据。并提起反诉要求反诉被告支付停产停业损失费人民币(以下币种同)264,950元；要求反诉被告支付二次装潢费36,360元、设备及货物搬迁费69,500元、空调及办公宿舍搬迁费16,000元。反诉被告上海宸琛木业有限公司辩称，双方签订的合同已于2015年12月30日到期，反诉原告应从承租房屋内搬离。而反诉被告于2016年6月签署补偿协议，故反诉原告不存在停产停业损失。至于反诉原告主张的其他费用系其违法行为所造成。故要求驳回反诉原告的诉请。本院经审理认定事实如下：原告法定代表人彭如娟于2004年向嘉定区江桥镇封浜村民委员会租赁位于该村浦环路XXX号(现址为浦环路XXX号)的土地，嗣后，彭如娟未办理相关建造手续即在该地块上建造了房屋。2010年10月21日彭如娟与嘉定区江桥镇封浜村民委员会续签了土地使用租赁协议书，约定租赁期限至2015年12月30日。2015年4月25日原、被告签订厂房租赁合同，约定原告将位于浦环路XXX号(即浦环路XXX号)的757平方米仓库、厨房1间及5间住房出租给被告，租赁期限自2015年5月1日至2015年12月30日，月租金为18，547元，被告一次性付清八个月租金148,376元，另被告需缴纳租赁保证金8,000元，保证金在被告归还厂房，水电费结清时归还，租赁期间发生的水电费由被告承担，并约定被告需装修或增设附属设施和设备，应事先征得原告的书面同意，租赁期间因市政动迁造成合同无法履行，双方互不承担责任，原告有义务提早二个月通知被告，原告对被告不作任何动迁补偿，政府如有搬迁补偿，被告有权享有50%的搬迁费的补偿等条款。签约后，双方均按约履行合同约的义务。2015年12月30日租赁期限届满后，被告未向原告支付房屋使用费。因系争房屋所在的地块被列入拆迁范围，2015年11月评估单位出具了使用人为原告的房地产动迁咨询报告，该报告中涉及被告的二次装潢明细为5号C区房中房、地毯、复合地板、钙塑板吊顶，费用共计为28,800元；机器设备等实物资产明细为5号房东1布艺人工草坪，5号房东2地毯货架，3号房西3高周波塑胶熔接机、纺织品人工草坪，费用共计为69,500元。2016年6月2日上海市嘉定房屋征收服务事务所有限公司(甲方)与原告(乙方)、嘉定区房屋土地征收工作江桥指挥部(丙方)签订项目征收补偿协议书，约定三方确认征收补偿总费用为4,224,165元，乙方应于签约后60日内完成目标地块的搬迁工作。拆迁人已支付原告补偿款200余万元。2015年12月原告通知被告搬离承租房屋，并给予被告三个月搬迁期。因双方对补偿款协商未果，故被告拒绝搬迁。另查，系争房屋未出现停水情况，2016年7月系争房屋所在地的相关部门停止供电。房地产动迁咨询报告载明的机器设备等实物资产明细中，有关被告的1、4号房办公宿舍生活搬迁费中涉及他人财产。审理中，原告提出房地产动迁咨询报告中涉及被告的设备及货物搬迁费69,500元，原告亦享有一半的份额。被告对此无异议。原告表示在被告结清水电费后退还被告租赁保证金。本院认为，因原告建造系争房屋未取得建设工程规划许可证，故原告与被告间签订的租赁合同应属无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，原告要求被告搬离系争房屋，并将该房屋返还的诉请，符合法律规定，本院予以支持。因被告未向原告返还系争房屋，故被告应向原告支付房屋使用费。但考虑到拆迁期间对房屋的正常使用有一定的影响，故本院对房屋使用费予以酌情减少。原告同意于被告结清水电费用后退还租赁保证金8,000元，于法不悖，本院予以准许。关于反诉原告主张的停产、停业损失费，因反诉原、被告间签订的租赁合同无效，且原、被告间约定的租赁期限的时间早于征收补偿协议书的签约时间，故对反诉原告的该项诉请本院不予支持。关于反诉原告主张的设备及货物搬迁费，根据房地产动迁咨询报告可以确认反诉原告名下的设备及货物搬迁费为69,500元，因反诉原告对反诉被告提出该费用各半享有无异议，故设备及货物搬迁费34,750元归反诉原告所有。另1、4号房中的搬迁费涉及他人财产，故本案中对该部分费用不予处理。关于反诉原告主张的二次装潢费用，根据房地产动迁咨询报告可确认反诉原告名下的二次装潢费用为28,800元，故该费用归反诉原告所有。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十七条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告上海千代家人造草坪有限公司应于本判决生效之日起十日内携其财产从位于上海市嘉定区浦环路XXX号757平方米仓库、厨房1间及5间住房内搬离，并将上述房屋返还给原告上海宸琛木业有限公司；二、被告上海千代家人造草坪有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宸琛木业有限公司房屋使用费(按每月9,000元，自2016年4月1日计算至房屋实际返还之日止)；三、原告上海宸琛木业有限公司应于被告上海千代家人造草坪有限公司结清实际使用期间产生的水、电费用之日返还被告上海千代家人造草坪有限公司租赁保证金8,000元；四、反诉被告上海宸琛木业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海千代家人造草坪有限公司设备及货物搬迁费34,750元；五、反诉被告上海宸琛木业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海千代家人造草坪有限公司二次装潢费用28,800元；六、驳回反诉原告上海千代家人造草坪有限公司的其余诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2,118元，减半收取1,059元，由被告负担元。反诉受理费3,551元，由反诉原告负担2,857元，反诉被告负担694元。被告及反诉被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄燕二〇一七年四月十日书记员  顾叶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。