广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2016）粤0111执异43号 案外人：李一芳，女，汉族，1972年4月10日出生，住广州市天河区。 委托诉讼代理人：程有社，广东元道律师事务所律师。 原告：冯树星，男，汉族，1970年7月24日出生，住广州市白云区。 委托诉讼代理人：董立凡，广东维永律师事务所律师。 被告：冯树均，男，汉族，1968年1月28日出生，住广州市白云区。 被执行人：梁妙芬，女，汉族，1967年3月5日出生，住广州市白云区。 委托诉讼代理人：张建国，广东捷顺律师事务所。 在本院执行原告冯树星与被告冯树均、梁妙芬民间借贷纠纷一案财产保全过程中，案外人李一芳对本院查封广州市天河区XX路XXX房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证。现已审查终结。 案外人李一芳称，2016年2月1日，我与梁妙芬订立了广州市存量房买卖合同，价格886万元。我于当日向梁妙芬支付买房定金1万元，次日支付定金9万元，2月6日支付定金50万元，3月16日支付定金28万元；合计支付定金88万元。此后，我于3月14日向梁妙芬支付首期房款100万元，4月7日支付首期款2万元；4月8日，我为梁妙芬向中信银行还款（抵押贷款）300万元；合计支付房款402万元。4月5日，我与梁妙芬在中信银行环市路支行共同确认，该银行冻结我的账户96万元，待房屋过户、转按揭办妥之后与我贷款（我贷款300万元，已签订贷款合同）一起偿还梁妙芬在该行的贷款。4月6日，我与梁妙芬在天河区房管局办税窗口办理核税手续，待税局审核之后，按税局核定的金额由我缴付税款。4月7日，我与梁妙芬、中信银行环市支行就上述买卖向广州市房地产交易中心递交抵押权涂销登记，存量房交易过户登记、抵押权设定登记等手续。当天办理完毕抵押权涂销手续。至2016年4月7日，我已向梁妙芬支付房款490万元（含88万元定金），另有96万元被中信银行冻结待替梁妙芬还款，且我已入住该房屋并承担有关费用近一个月。我已经就购买房屋于中信银行签订贷款合同。2016年4月11日，法院查封该房屋。我与梁妙芬签订的房屋买卖合同合法有效，我已支付房款一半以上，且已入住该房屋，有关过户、按揭手续均在办理之中。因此，我特向法院提出执行异议，请求解除对位于广州市天河区XX路XXX房的查封。 原告冯树星称：不同意案外人的异议请求，其申请缺乏事实依据也不符合法律规定，请求法院予以驳回。1.异议人提交的存量房买卖合同只是双方自行签订的买卖合同（示范文本），记载成交价为886万元，异议人同时提交的另一份存量房买卖合同复印件上面有合同号，该份才是房管部门登记的合同，但记载的合同成交价为6202000元。两份合同之间存在近260万元的差价，真实性存疑。2.收款收据不能作为实际付款的凭证，且银行转账单中部分收款人非梁妙芬本人不代表是梁妙芬收款。记账单据相加的金额与异议人主张的金额也存在很大差异。3.借款合同等证据的真实性无法核实。4.房管部门收取相关证件不代表交易过户，且收件时间在法院作出裁定书的时间之后。 被告冯树均无述称意见。 被告梁妙芬称：我与异议人确实存在房屋买卖事实，款项共收到490万元，96万元是被银行冻结，余款在办理贷款，同意异议人的说法。 本院查明，本院在审理原告冯树星与被告冯树均、梁妙芬民间借贷纠纷一案中，原告冯树星向本院提出财产保全申请。本院先后作出（2016）粤0111民初2666号民事裁定书、（2016）粤0111执保283号执行裁定书，裁定查封被告梁妙芬名下位于广州市天河区XX路XXX房或查封其他等值财产。2016年4月11日，本院向广州市相关房管部门送达（2016）粤0111执保283号民事裁定书与协助执行通知书，对被告梁妙芬上述房产的房产档案事实查封。 据广州市房地产登记查册表记载：广州市天河区XX路XXX房的产权人为梁妙芬，单独占有全部权属。 另查，2016年2月1日，李一芳与梁妙芬签订《广州市存量房买卖合同（示范文本）》，约定：李一芳向梁妙芬购买广州市天河区金穗路79号之二3602房，总金额886万元；房屋交付使用的时间为梁妙芬收齐首期楼款当日；等等。2016年2月5日，李一芳（乙方，买方）与梁妙芬（甲方，卖方）、满堂红（中国）置业有限公司（丙方，房地产中介服务机构）签订穗存量房合字16XXX33号《广州市存量房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买广州市天河区金穗路79号之二3602房，总金额620.2万元。签订本合同时，乙方向甲方支付60万元作为购房定金；于递件成功当天向甲方支付房款320.2万元；于2016年3月10日前，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按按揭方式支付剩余房款300万元。房地产交付使用的时间为卖方收齐首期楼款当日；等等。同时，李一芳、梁妙芬签订《补充协议》，约定：根据《广州市存量房买卖合同（示范文本）》约定物业成交总价为886万元，李一芳须按约定支付上述款项。双方同意在填写《存量房买卖合同》及相关文件时按照物业毛坯价格620.2万元填写物业成交价格，但买方不得以此作为少付、拒付楼款的依据。双方同意独家委托满堂红（中国）置业有限公司按上述约定办理网签手续，如网签合同与买卖双方签订的《广州市存量房买卖合同（示范文本）》不一致时，以双方签订的合同为准。2016年3月14日，李一芳、梁妙芬再次签订《补充协议》，约定：李一芳支付梁妙芬部分首期楼款（含定金）金额为88万元，李一芳于2016年3月14日支付梁妙芬用于归还中信银行抵押贷款；28万元于2016年3月15日支付给梁妙芬；梁妙芬于2016年3月14日交楼给李一芳使用；等等。 李一芳提交的无记载签订时间的《补充协议》记载：李一芳、梁妙芬就广州市天河区XX路XXX房约定的购房定金更改为“签订网签合同时由李一芳支付给梁妙芬的部分购房定金为50万元”；定金要约总金额为88万元不变；签订网签合同之前李一芳已支付梁妙芬部分购房定金10万元，余下部分购房定金为28万元由李一芳于2016年3月1日前支付给梁妙芬。 2016年3月31日，李一芳（甲方，借款人、抵押人）、陈文（甲方、共同借款人）与中信银行股份有限公司广州分行（乙方，贷款人、抵押权人）签订《中信银行个人借款合同》，约定：乙方向甲方提供个人房产按揭贷款，金额300万元，用于购买坐落于天河区XX路XXX房的房屋；贷款支付对象梁妙芬；贷款期限300个月，起止时间栏空白。 2016年4月7日，广州市天河区地方税务局开具天河区XX路XXX房的《存量房交易计税价格核定通知书》，核定计税价格为620.2万元。同日，广州市天河区不动产登记中心开具《广州市房地产交易登记中心收件收据》，确认收取李一芳、梁妙芬为办理天河区XX路XXX房过户交易的主合同、抵押合同、房地产他项权利登记申请书、房地产权证书等材料。 李一芳提交收款收据、银行转账回单等证据，拟证明其于2016年2月1日支付梁妙芬购房定金1万元，对应银行业务回单记载的时间为2016年10月25日，付款人陈文，收款人梁妙芬；2016年2月2日支付梁妙芬定金9万元，对应收款收据记载收款人冯树均，银行汇款凭证金额、时间、付款人与收据一致，收款人为梁妙芬；2016年2月6日支付梁妙芬定金50万元，银行凭证金额、时间等与收据一致；2016年3月14日支付梁妙芬部分首期楼款100万元，银行交易单与收据一致；2016年3月16日支付梁妙芬部分定金28万元，银行凭证与收据一致；2016年4月7日支付部分首期楼款92万元，梁妙芬出具的收款收据记载金额为2万元，银行结算单记载金额为92万元，收款人为冯智恒，李一芳称该人为梁妙芬儿子；2016年4月8日支付梁妙芬部分首期楼款300万元，银行回单与收据一致。上述款项共计490万元，梁妙芬在第一次听证中确认收到上述全部款项，在第二次听证中表示仅收到486万元。听证中，李一芳将886万元的余款396万元交纳至本院。 2016年3月15日，梁妙芬将天河区XX路XXX房交付李一芳使用。粤海物业管理有限公司天河分公司于2016年4月20日开具《业主证明》，记载：兹证明李一芳小姐自2016年3月15日至今居住于广州市天天河区XX路XXX单元。李一芳同时提交银行代扣水费及污水处理费授权书、委托银行划付电费合同、家庭用户管道燃气供用气合同、搬家收据等证据予以佐证。 再查，根据广州市房地产档案馆于2016年10月25日开具的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载：李一芳名下房地产登记情况为两套，一套为居住用房，一套为非居住用房。 李一芳为证明其与梁妙芬就涉案房屋签订买卖合同的真实性，还提交以下证据：1.买卖代理费支付承诺书。拟证明涉案房屋通过满堂红（中国）置业有限公司广州分公司居间促成交易，其与梁妙芬此前不存在关系。2.2016年2月5日《广州市存量房买卖合同》。该合同的签订方为李一芳、陈文与何艳芳，李一芳称其出售合同约定的房屋系为了购买涉案房屋。3.《个人二手房交易资金委托代保管协议书》。拟证明其与梁妙芬达成协议，李一芳将其在中信银行广州分行开立的账户作为代保管资金账户，自愿将购房首期款396万元按揭贷款转入上述账户；中信银行广州分行对上述账户项下资金进行冻结，按协议规定在符合支付条件时，将代保管账户项下资金向梁妙芬支付，并且，在协议终止时解除代保管资金账户的冻结；中信银行广州分行在满足李一芳未向其申请购房贷款情况下，李一芳、梁妙芬买卖二手房完成产权过户手续后，将产权转以后的房屋产权证书原件交予其核验；或者李一芳向其申请购房贷款且其同意的情况下，李一芳、梁妙芬完成产权过户以及其为抵押权人的抵押登记手续后，将产权转移后的房屋产权证书和抵押证书原件交予其收押时，李一芳、梁妙芬共同签署并向中信银行广州分行出具《个人二手房交易资金代保管付款委托书》后，中信银行广州分行于3个工作日内将代管账户下资金按委托书确定的金额划付至梁妙芬收款账户；中信银行广州分行代保管期限为自协议签订之日起至2016年6月1日。 本院认为，案外人李一芳主张其对本院裁定查封的执行标的广州市天河区XX路XXX房享有所有权而提出排除执行异议，本院对该异议依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。 本案中，李一芳提交的《存量房买卖合同》等证据能够证明其与梁妙芬在本院查封之前已经签订合法有效的书面房屋买卖合同；此其一。其二，李一芳提交的《房屋家私清单》（物业交接）《业主证明》等证据能够证明其在本院查封之前已合法占有涉案不动产。其三，李一芳提交的收款收据、银行回单等证据能够证明其于2016年4月8日前共支付梁妙芬购房款490万元。听证中，李一芳已按本院要求将剩余购房款396万元交付本院执行。其四，李一芳自2016年2月1日与梁妙芬签订《广州市存量房买卖合同（示范文本）》并支付第一笔定金后，紧接着于2016年2月2日支付定金9万元，于2月5日签订《广州市存量房买卖合同》，于2月6日支付50万元定金，至本院查封前不到一个半月的时间内，已支付大部分房款，并于2016年4月7日向广州市天河区不动产登记中心提交递件。李一芳的行为足以证实购买涉案房屋系其真实意思表示，且在办理房屋交易过户手续过程中没有存在过错。因此，李一芳对涉案房屋提出的异议完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形且其权利能够排除执行，本院依法予以支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对广州市天河区金穗路79号之二3602房房屋的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  王 慧 人民陪审员  刘艳柳 人民陪审员  叶晓敏 二〇一七年四月十九日 书 记 员  陆剑瑜