广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0102民初1187号原告：吴茂珍，女，1980年12月25日出生，汉族，住南宁市青秀区，委托代理人：叶燕术，广西南国雄鹰律师事务所律师。被告：吕凤，女，1984年4月3日出生，汉族，住南宁市，委托代理人：韦祖玲，广西桂京律师事务所律师。委托代理人：廖荣华，广西桂京律师事务所律师。第三人：广西路建工程集团有限公司，住所地：南宁市兴宁区邕武路1号，统一社会信用代码：91450000763062402B。法定代表人：赵亚飞，该公司董事长。委托代理人：王旭，男，1985年11月22日出生，汉族，住广西贵港市港北区，系第三人职员，原告吴茂珍与被告吕凤、第三人广西路建工程集团有限公司（以下简称“路建公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年5月4日公开开庭进行了审理。原告吴茂珍及其委托代理人叶燕术、被告吕凤及其委托代理人韦祖玲、第三人路建公司的委托代理人王旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴茂珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告将其取得的第三人在南宁市兴宁区邕武路1号用地范围内建设的职工高层住宅楼B-706号房屋交付给原告使用；2、判令被告将前述B-706号房屋的相关资料（第三人出具给被告的收款收据、被告与第三人签订的购房合同等）交由原告保管；3、判令被告在前述B-706号房屋可以办产权证时及时向有关部门申办前述B-706号房屋的产权证；4、判令被告在取得前述B-706号房屋产权证后及时将房屋过户到原告名下；5、判令被告向原告退还原告所交的购房款303500元；6、判令被告向原告退还指标转让费30000元；7、判令被告向原告支付违约金130213元；8、判令被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：被告是第三人路桥公司的职员。2009年上半年，第三人通过市场运作筹集建设资金方式在其南宁市兴宁区邕武路1号用地范围内建设职工高层住宅楼，被告取得了该住宅楼购房指标一个，并于2009年6月26日向第三人缴纳了购房定金50000元。2009年9月10日，被告与原告签订了一份《房屋及购房指标转让协议书》，约定被告将其取得的第三人住宅楼购房指标以30000元的价格转让给原告，房屋的购买价款为350000元，交易方式为：先由原告以被告名义按第三人的通知分期缴纳购房款，待房屋可以办理产权证时，再由被告向有关部门申办房屋产权证。签订协议当天，原告就向被告支付了指标转让费30000元、购房订金50000元。刚开始，被告按照协议履行，在第三人贴出缴纳购房款通知后委托原告到第三人处缴纳了购房款253500元。2014年9月20日，被告向原告明确表示其不再履行协议义务。2014年10月9日，被告与第三人签订正式的购房合同，明确房屋具体建筑面积为138.76平方米。原告知晓后要求被告将购房合同交由原告保管，但被告不予理睬。2014年11月26日，第三人代建方张贴了交纳第四期购房款的通知，原告知道后要求以被告代理人身份到第三人处领取交房通知单，第三人告知原告被告已经领取了通知单，原告为此无法交纳该期购房款。2015年4月2日，因被告领取并交纳了第五期购房款，原告也无法交付该期购房款。据了解，被告向第三人购买涉案房屋需支付价款434041元。被告吕凤答辩称，原、被告签订的《指标转让合同》为无效合同，根据相关法律规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，涉案房屋现在尚未取得权属证书，双方签订的合同违反了该规定，属于无效合同。涉案房屋属于危旧房改住房，申购人凭准购证等相关材料办理供应手续，在取得产权证后才能上市交易。根据关于危旧房改住房工作纪律的通知，严禁将不符合条件的家庭违规纳入供应范围，严禁将外单位职工纳入本单位职工纳入供应范围，综上，被告同意将购房款及指标费退还给原告，合同无效，被告不应支付违约金。第三人路建公司陈述称，原、被告之间的房屋指标转让事宜，第三人并不清楚，第三人仅认可被告是涉案房屋的权属人，缴纳的房款也仅认可是被告缴纳的，且涉案房屋尚未取得权属证书，无法交易。对原告的其他诉讼请求，第三人无意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告及第三人对原告提交的通话录音的真实性存在异议，本院认为，该录音为原告单方录制，具有可编辑性和可修改性，被告也不予认可，本院对该录音不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告吕凤是第三人路桥公司的职员，被告取得了第三人高层住宅建房指标一个。2009年9月10日，原告吴茂珍与被告吕凤签订《房屋及购房指标转让协议书》一份，约定吕凤将其取得的上述购房指标转让给原告，转让款30000元，协议约定：被告应将涉案房屋的缴款时间和金额及时通知原告，并帮助原告按时交纳报名费款50000元及后期应付建房款，同时将第三人出具的收款收据交由原告保管；被告在房产交付使用之日起三日内将房产的使用权及相关房产资料、凭证交付给原告，被告自取得购房合同书、房产证等证件及资料之日起三日内将证件及资料交给原告保管，并应帮助原告办理房产的过户手续；协议签订后，被告不得以地价、房价升值等任何原因反悔，拒绝转让或交付房屋给原告，否则除退还原告所交的购房款及指标转让费外，还应赔偿原告房产总价30%的违约金。同日，原告向被告支付涉案房屋的购房指标转让款30000元及建房报名费50000元，被告分别向原告出具了《收据》。原告分别于2013年4月22日、2013年12月6日、2014年8月5日、2014年10月24日以被告的名义向第三人支付了购房款65500元、40000元、40000元、108000元。2014年8月31日，原告以被告名义选定了购房的房号为B-706号。2014年9月20日，被告明确向原告表示其不再履行上述《房屋及购房指标转让协议书》，并于2014年11月27日、2015年3月25日、2017年1月20日自行向第三人交付了购房款65000元、44000元、21541元，于2017年1月20日向第三人支付了房屋的办证费1000元。原告于2014年12月10日向被告以邮寄方式送达了《交付购房合同书要求函》，要求被告向原告交付购房合同，并继续履行合同；并于2015年4月7日向被告送达了《交付第五期要求函》，要求被告向原告交付第五期房款的《交款通知单》，被告对上述两份函件均未做答复。2014年10月15日，被告与第三人签订《危旧房改造高层住宅楼购房合同》，约定第三人在南宁市兴宁区邕武路1号广西路桥建设有限公司用地范围内建设职工高层住宅楼，第三人购买该住宅楼B-706号房，即兴宁区邕武路1号B栋2单元7层B-706号房，房屋建筑面积为138.76平方米，总房价为434041元。2017年1月20日，第三人向被告交付了涉案房屋，被告开始对涉案房屋进行装修。房屋至今尚未取得房产权证。本院认为：关于原、被告之间的《房屋及购房指标转让协议书》是否合法有效的问题。该协议是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，该合同合法有效。被告主张涉案房屋尚未取得产权证书，不能转让，但物权能否转移不是合同是否成立的条件，本院对被告该答辩主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方当事人应当按照该协议的约定全面地履行各自的权利义务。按照《房屋及购房指标转让协议书》的约定，被告应于涉案房产交付使用之日起三日内将房产的使用权及相关房产资料、凭证交付给原告，被告已经与第三人签订《危旧房改造高层住宅楼购房合同》，第三人于2017年1月20日将房屋交付给了被告，因此原告主张继续履行原、被告之间的《房屋及购房指标转让协议书》，要求被告将其与第三人签订的《危旧房改造高层住宅楼购房合同》交付给原告保存，并将涉案房屋交付给原告居住使用，符合法律规定，本院予以支持。由于房屋前四期的房款是由原告交付，该四期的房款收据也实际由原告收持，被告无需再向原告交付该四期的房款收据，对于2014年11月27日、2015年3月25日、2017年1月20日的房款收据及2017年1月20日办证费用的收据，因上述费用是被告支付的，原告主张被告将发票交由原告保管，缺乏依据，本院不予支持。原告应将相应的房款及费用支付给被告后再行主张。对于原告主张被告退还购房款、指标费及支付违约金的请求。原告主张根据《房屋及购房指标转让协议书》的约定，协议签订后，被告反悔，拒绝转让或交付房屋给原告的，被告应退还已交付的购房款303500元、指标费30000元，并赔偿房产总价30%的违约金。从合同目的、交易习惯及诚实信用原则来看，双方该约定应理解为，被告承担上述违约责任的条件应是被告明确反悔且双方之间的协议不再履行。现原告主张被告继续履行合同，交付房屋，本院也予以支持，则原告主张被告返还购房款、指标费，并依据双方该条约定支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。原告主张被告在涉案房屋可以办理产权证时及时向有关部门申报产权证，并及时将产权证过户至原告名下，但涉案房屋尚未办理相关的产权证明，难以明确房屋可办理房产登记的必然性，也无法明确房屋办理产权登记的时间，原告该主张具有不确定性，本院不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：1被告吕凤将位于南宁市兴宁区邕武路1号B栋2单元7层B-706号房交付给原告吴茂珍使用；2被告吕凤将2014年10月15日与第三人广西路桥建设有限公司签订的《危旧房改造高层住宅楼购房合同》交由原告吴茂珍保管；3驳回原告吴茂珍的其他诉讼请求。案件受理费8233元，由被告吕凤承担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不预交又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 庞 梦二〇一七年四月六日书记员 蔡建冰附法律条文《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。第十六条侵害他人造成人身损害的，应当赔偿医疗费、护理费、交通费等为治疗和康复支出的合理费用，以及因误工减少的收入。造成残疾的，还应当赔偿残疾生活辅助具费和残疾赔偿金。造成死亡的，还应当赔偿丧葬费和死亡赔偿金。《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十八条受害人或者死者近亲属遭受精神损害，赔偿权利人向人民法院请求赔偿精神损害抚慰金的，适用《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》予以确定。精神损害抚慰金的请求权，不得让与或者继承。但赔偿义务人已经以书面方式承诺给予金钱赔偿，或者赔偿权利人已经向人民法院起诉的除外。第十九条医疗费根据医疗机构出具的医药费、住院费等收款凭证，结合病历和诊断证明等相关证据确定。赔偿义务人对治疗的必要性和合理性有异议的，应当承担相应的举证责任。医疗费的赔偿数额，按照一审法庭辩论终结前实际发生的数额确定。器官功能恢复训练所必要的康复费、适当的整容费以及其他后续治疗费，赔偿权利人可以待实际发生后另行起诉。但根据医疗证明或者鉴定结论确定必然发生的费用，可以与已经发生的医疗费一并予以赔偿。第二十条误工费根据受害人的误工时间和收入状况确定。误工时间根据受害人接受治疗的医疗机构出具的证明确定。受害人因伤致残持续误工的，误工时间可以计算至定残日前一天。受害人有固定收入的，误工费按照实际减少的收入计算。受害人无固定收入的，按照其最近三年的平均收入计算；受害人不能举证证明其最近三年的平均收入状况的，可以参照受诉法院所在地相同或者相近行业上一年度职工的平均工资计算。第二十一条护理费根据护理人员的收入状况和护理人数、护理期限确定。护理人员有收入的，参照误工费的规定计算；护理人员没有收入或者雇佣护工的，参照当地护工从事同等级别护理的劳务报酬标准计算。护理人员原则上为一人，但医疗机构或者鉴定机构有明确意见的，可以参照确定护理人员人数。护理期限应计算至受害人恢复生活自理能力时止。受害人因残疾不能恢复生活自理能力的，可以根据其年龄、健康状况等因素确定合理的护理期限，但最长不超过二十年。受害人定残后的护理，应当根据其护理依赖程度并结合配制残疾辅助器具的情况确定护理级别。第二十三条住院伙食补助费可以参照当地国家机关一般工作人员的出差伙食补助标准予以确定。受害人确有必要到外地治疗，因客观原因不能住院，受害人本人及其陪护人员实际发生的住宿费和伙食费，其合理部分应予赔偿。第二十四条营养费根据受害人伤残情况参照医疗机构的意见确定。