上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初6203号原告（反诉被告）：瞿培其。委托诉讼代理人：刘怡彬，上海敏诚善律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈连喜，上海敏诚善律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄燕燕。被告（反诉原告）：黄建平。被告：黄怡伟。被告：黄怡琳。法定代理人：黄建平（系父女关系），即本案另一名被告。四被告共同委托诉讼代理人：张忠新，上海卓冉律师事务所律师。四被告共同委托代理人：谢兵，上海卓冉律师律师所律师。第三人：上海协城建设开发有限公司，住所：上海市奉贤区。法定代表人：曹辉，总经理。委托诉讼代理人：邓华，女，上海协城建设开发有限公司工作。原告瞿培其诉被告黄燕燕、黄建平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，后依法追加被告黄怡伟、黄怡琳、第三人上海协城建设开发有限公司参加诉讼，被告黄燕燕、黄建平提起反诉，本院依法适用普通程序，于2017年4月10日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈连喜、四名被告的共同委托诉讼代理人张忠新到庭参加诉讼，第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瞿培其向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告瞿培其与被告于2016年3月8日签订的《动迁房买卖合同》有效并继续履行；2、判令被告向原告瞿培其交付奉贤区万顺路XXX弄百曲乐苑20号XXX室房屋；3、判令确认系争房屋归原告瞿培其所有，被告、第三人配合办理系争房屋的过户手续。事实和理由：2016年1月21日，原、被告签订房屋买卖定金协议，约定原告瞿培其向被告购买奉贤区万顺路XXX弄百曲乐苑20号XXX室房屋，总价1,050,000元（人民币，下同）。2016年3月8日，原告瞿培其与被告黄建平签订《动迁房买卖合同》，再次确认房屋买卖事宜。原告瞿培其依约付款后，2010年12月24日被告黄建平在拆迁人为上海奉浦房屋动迁有限公司、被拆迁人为黄燕燕、黄建平、黄怡伟、黄怡琳签订的《征用集体所有土地房屋拆迁补偿协议》上签字。原告具有全面履约能力。但是，动迁房买卖合同约定的最后一笔房款写成500,000元而实际应为50,000元，被告一直不配合更正该笔误；约定的交付房屋的时间已经过了，但是被告至今未交付，构成违约；在合同的履行过程中，被告始终拒绝提供动迁协议，并且相关被拆迁权利人也没有在《动迁房买卖合同》上签署确认；被告没有及时办理产证，所以原告瞿培其享有不安抗辩权，有理由不支付约定的第三、第四笔房款，现起诉法院，要求履行合同。四被告辩称，不同意原告的诉请，被告认为在整个交易中，是原告违约在先，第三笔250,000元和第四笔50,000元均未能按约支付，违反合同规定，且无任何正当理由，被告不同意继续履行。第三人上海协城建设开发有限公司未提出答辩意见。被告黄燕燕、黄建平本院提出反诉诉讼请求：1、要求解除反诉原告黄燕燕与反诉被告瞿培其于2016年3月8日签署的《动迁房买卖合同》；2、判令反诉被告瞿培其支付相应的违约金286,250元（暂时计算至2016年7月31日，并且分别以250,000元为本金，自2016年4月16日至判决生效之日止、以500,000元为本金，自2016年6月1日至判决生效之日，均以日千分之五标准计算的违约金）。事实和理由：双方签订《动迁房买卖合同》，约定反诉被告瞿培其分期向反诉原告黄燕燕、黄建平支付购房款，若逾期支付房款，每日按千分之五支付违约金，但反诉被告至今未支付第三笔250,000元和第四笔500,000元房款，故诉请解除合同。反诉被告瞿培其辩称，不同意第一项反诉请求，系争房屋的买卖合同合法有效，应当继续履行，被反诉人认为反诉人没有约定和法定的解除事由，逾期付款的说法没有事实和法律依据；被反诉人强调基于反诉人的不诚信履行合同的若干行为明显违反合同的约定，致使原告享有不安抗辩权，在反诉人出现上述违约等不诚信的行为之后，被反诉人已经积极地与反诉人沟通协调，在沟通不成的情况下，第一时间起诉到法院，并进行财产保全，向法院提供证据证明被反诉人的付款能力，因此合同应当继续履行。不同意第二项反诉请求，被反诉人的存款支付能力有证据证明，未正常付款的原因在于被反诉人合法正常的行使不安抗辩权，被反诉人未保证合同安全和今后的正常履行，反诉人的反诉请求及事实理由没有依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月21日，瞿培其与黄燕燕签订《房屋买卖定金协议》，约定黄燕燕将奉贤区万顺路XXX弄百曲乐苑20号XXX室房屋出售给瞿培其，价格1,050,000元，签订协议当日支付定金50,000元，2016年3月31日之前支付200,000元，于2016年4月15日之前支付250,000元，于2016年5月31日之前支付500,000元，过户当日支付余款50,000元等。当日，由瞿培其支付黄燕燕定金50,000元。2016年3月8日，黄燕燕、黄建平为出售方（甲方）、瞿培其为承购方（乙方），签订《动迁房买卖合同》，约定，由于本合同签订时甲方未取得以甲方为权利人的该房地产之产权证，而且本合同履行期限较长，双方确认对此情况有充分认识；第一条约定，房屋座落：奉贤区万顺路XXX弄百曲乐苑20号XXX室，建筑面积91平方米左右，房屋性质为动迁配套商品房，签订合同当日甲方未提供动迁协议原件；第二条约定，甲方出售给乙方房款成交价为1,050,000元，乙方于2016年1月21日支付50,000元，于2016年3月31日之前支付200,000元，于2016年4月15日之前支付250,000元，于2016年5月31日之前支付500,000元，于双方产权过户交易或公证当日支付余款500,000元；乙方须按本合同约定期限付款，如乙方违约，按每日千分之五比例支付甲方违约金，如乙方超出约定期限30日，甲方有权没收乙方已付定金及购房款且解除购房合同；第三条约定，首次办理以甲方名义的产权证所产生的税费由甲方承担，甲乙双方产权过户时所产生的双方的税费由乙方承担等；第四条约定，乙方在支付合计1,000,000元后当日内甲方将该房产交付给乙方；第六条约定，甲方所提供的动迁协议如是一人产权人，则该产权人须签字确认，如不止一人，则都须签字确认，如相关权利人因事由未到场，则签字人承担该未签字人同等法律责任，物业产权权利人中如有未成年人为产权权利人之一，则由其监护人及本协议签字当事人承担同等的法律责任；第七条约定，由于该物业目前尚未办理产权证，在可以办理产权证时，甲方须第一时间到房地大厦办理产证，并交由乙方管理；第八条约定，在法律规定允许办理该物业产权过户时，双方经过协商同意，在大产证满三年且甲方首次产权证办出顺延两年到房地大厦办理产权过户给乙方；第九条约定，由于该房是动迁房，尚不符合上市交易条件，双方都清楚明白的动态真实意思表示，非强迫、唆使（见证方已明确告知），所以在房屋买卖关系基础上可以形成债权、债务（合同周期较长，乙方有权提此要求）关系，如乙方在已支付定金或房款后不买违约，则甲方概不退还定金及所付房款，如因甲方不卖违约，则如已收定金的，则按定金的双倍赔偿给乙方，如已收定金及房款的，则按已收合计房款的双倍赔偿乙方，且赔偿乙方因迁徙、装修、市场价格涨幅补偿等相关损失；……由于该房是动迁房，丙方已将国家政策、法律制度向双方阐述清楚（动迁房须满足大产证和动迁协议满三年可以上市交易）；其他约定，甲方所有产权权利人确认：首次办理以甲方名义的产权证上黄燕燕为唯一产权权利人，由黄燕燕与乙方或乙方指定第三人之间办理产权交接手续；甲方所有产权权利人确认：由黄燕燕承接该房全部购房款，视同确认，均无异议，首次甲方产证办出即交由乙方管理，并积极协同乙方到中介方签订《上海市房地产买卖合同》，确定双方准确产权过户时间等。上述该《动迁房买卖合同》尾部，甲方签字具明为“黄建平代黄燕燕”。2016年3月8日，黄建平、黄燕燕收到瞿培其支付的购房款200,000元。2016年4月7日，瞿培其妻子周爱珍银行账户上有300,207.79元存款。2016年6月14日，瞿培其妻子周爱珍银行账户上有1,120,603.82元存款。2016年11月21日，黄燕燕委托律师向瞿培其发出解约律师函，告知瞿培其，因瞿培其只支付了250,000元房款，约定于2016年4月15日之前支付的第三笔房款250,000元，以及于2016年5月31日之前支付的第四笔房款500,000元，至今未支付，严重违约，合同约定“如乙方超过约定付款期限30日，甲方有权没收乙方已付定金及购房款并解除购房合同”，现根据上述规定，要求解除双方的《动迁房买卖合同》及其附件，解除通知自本律师函到达贵方之日生效。瞿培其庭审中确认该律师函约在2016年11月23日左右收到。2016年11月25日，瞿培其向黄燕燕发出要求继续履行合同的通知，该通知载明，本人与你签订的关于上海市奉贤区万顺路XXX弄百曲乐苑20号XXX室房屋的《动迁房买卖合同》及其附件，系双方真实意思表示，本人要求继续履行，同时，你等逾期交房等行为已构成违约，本人将依法追究你等的违约责任。该通知于2016年11月30日送达黄燕燕。另查明，2010年12月24日，上海市奉贤区土地储备中心作为拆迁人，黄燕燕、黄建平、黄怡伟、黄怡琳作为被拆迁人，签订《征用集体所有土地房屋拆迁补偿协议》，约定拆迁人对被拆迁人的房屋进行拆迁，并作相应补偿。同日，签订房屋动迁补偿清单。2012年12月19日，黄建平与动迁部门签订房屋认购单，认购包括涉案房屋在内的房屋5套。再查明，涉案房屋已经于2013年12月24日核准登记在第三人上海协城建设开发有限公司名下。涉案房屋已经由黄燕燕出租给他人。另外，庭审中，黄燕燕、黄建平、黄怡伟、黄怡琳陈述，家庭内部分配确认涉案房屋归黄燕燕所有。本院认为，本案当事人瞿培其与黄燕燕签订的《房屋买卖定金协议》，瞿培其与黄燕燕、黄建平签订的《动迁房买卖合同》均是合同双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方应按约履行。双方最大的争议在于瞿培其有没有不安抗辩权，有没有理由中止支付第三、第四笔房款。合同法第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”本案中，《动迁房买卖合同》中约定的最后一笔房款误写为500,000元，从约定的总房价、对比《房屋买卖定金协议》的约定，很容易看出最后一笔房款确实是50,000元，而不是500,000元，黄建平一方庭审中也认可确系笔误；瞿培其在签订《动迁房买卖合同》时应当明知双方买卖的是动迁房，而被拆迁人或动迁安置房权利人包括黄燕燕在内有多名；按合同约定，交付房屋必须在瞿培其支付房款满1,000,000元当日，即支付第四笔房款当日才能交付房屋；大产证于2013年12月24日核准，之后黄燕燕能够办理小产证，未及时办小产证，但也不存在有丧失或可能丧失履行能力的情形。瞿培其没有确切证据证明享有不安抗辩权，而且，根据合同法第六十九条规定，当事人根据不安抗辩权中止履行的，应当及时通知对方，对方可以提供担保，但本案瞿培其并没有通知黄燕燕一方中止支付第三、第四笔房款。瞿培其有能力支付房款，不等于有理由不支付房款，所以瞿培其诉请理由不成立。根据查明的事实，瞿培其未按约支付第三、第四笔房款，构成违约，按照合同约定，超过30日未支付房款，黄燕燕一方有权解除合同，黄燕燕委托律师向瞿培其发出解约律师函，通知瞿培其解除合同，瞿培其于2016年11月23日收到，所以《动迁房买卖合同》于该日解除。合同解除后，黄燕燕一方收取的房款共250,000元应当返还给瞿培其；因为合同解除，反诉请求要求支付逾期支付房款的违约金就没有依据，本院不予支持。是否应承担其他违约责任，因反诉未请求，本院不作处理。因认定瞿培其未支付第三、第四笔房款构成违约，认定瞿培其本诉的理由不成立，故对本诉要求过户、交房的诉请不予支持。双方签订房屋买卖合同，形成债权债务关系，涉案房屋物权并未转移，所以本诉要求确认涉案房屋归瞿培其所有，没有依据，应予以驳回。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本院依法审判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第六十九条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼去》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）瞿培其与被告（反诉原告）黄建平、黄燕燕于2016年3月8日签订的《动迁房买卖合同》有效；二、原告（反诉被告）瞿培其与被告（反诉原告）黄建平、黄燕燕于2016年3月8日签订的《动迁房买卖合同》已于2016年11月23日解除；三、被告（反诉原告）黄建平、黄燕燕于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）瞿培其房款人民币250,000元；四、驳回原告（反诉被告）瞿培其的其余本诉诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）黄建平、黄燕燕的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币14,250元，本诉诉讼保全费人民币5,000元，由瞿培其承担19,170元，由黄建平、黄燕燕承担80元；反诉案件受理费人民币7,063元，由瞿培其承担80元，由黄建平、黄燕燕承担6,983元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  唐祖峰审 判 员  屠朝辉人民陪审员  顾秀英二〇一七年四月二十六日书 记 员  刘 伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。