苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初2601号原告：苏州银丽娱乐度假有限公司,住所地江苏省苏州市相城区元和街道阳澄湖东路168号。法定代表人：吴甲乙，董事长。委托诉讼代理人：汪海源，江苏良翰律师事务所律师。被告：杨培芳,女,1966年3月21日出生,汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：戈军官,男,1965年6月24日出生,汉族，住江苏省苏州市相城区。原告苏州银丽娱乐度假有限公司（以下简称银丽公司）与被告杨培芳、戈军官商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月31日受理，依法由代理审判员沈琳适用简易程序独任审判。因被告杨培芳、被告戈军官下落不明，本院依法裁定适用普通程序进行审理，本案合议庭由审判员丁亦辛担任审判长、代理审判员沈琳主审、人民陪审员曹凤珠参加评议。本院向被告杨培芳、被告戈军官公告送达了诉状副本、开庭传票等诉讼材料，并于2017年1月22日公开开庭进行了审理。原告银丽公司的委托诉讼代理人汪海源到庭参加诉讼。被告杨培芳、戈军官经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告银丽公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告双方签订的商品房买卖合同（合同编号：苏相合同200907080059,200907080061）；2、判令二被告承担违约金99586.71元；3、诉讼费由二被告承担。庭审中，原告明确第二项诉请中的违约金按房屋总价9958671元的1%计算得出为99586.71元。事实和理由：原告与被告杨培芳、被告戈军官于2009年7月8日签订《商品房买卖合同》两份（合同编号为苏相合同200907080059、200907080061），合同约定两被告向原告购买苏州市相城区阳澄湖东路168号银丽高尔夫别墅第161幢房屋，房屋总价为人民币9958671元。两被告向中国银行股份有限公司苏州相城支行（以下简称中行相城支行）借款7960000元用于支付除首付款之外的剩余款项，该借款合同由原告作为保证人为两被告债务提供阶段性担保。经中行相城支行告知，两被告于2015年2月起，不再按时履行上述借款合同本息分期还款义务，并且联系不上。中行相城支行同意由原告暂时代为偿还借款本息及违约金，后因两被告长时间失联，中行相城支行于2015年10月向相城法院提起民事诉讼，主张清偿债务并由原告承担连带清偿责任。两被告未到庭应诉，原告与中行相城支行达成一致意见，由原告承担连带担保责任，代两被告偿还本息6730336.68元，并承担律师费129511元及诉讼费28746元，合计6888593.68元，后中行相城支行撤诉。因两被告拒绝归还房贷，造成所付购房款的借款由原告向债权人代为偿还，两被告行为属于根本性违约，原告依法主张解除双方之间签订的商品房买卖合同，并由被告承担相应的违约责任，故诉至法院。被告杨培芳、被告戈军官均未作答辩。经审理查明，2009年7月8日，原告银丽公司与被告杨培芳、被告戈军官签订了编号为苏相合同200907080059的《商品房买卖合同》一份，合同约定：两被告购买原告银丽公司开发的位于苏州市相城区元和街道阳澄湖东路168号银丽高尔夫别墅161幢地下室，银丽公司的商品房预售许可证号为：苏房预2009相103号；地下室总价款为人民币4013722元，两被告作为买受方于2009年7月8日前付清首付款803722元，剩余房款3210000元应由买受人于合同签订之日起15日内办妥银行按揭贷款全部手续，并付清相关费用，如买受方未能在合同签订之日起15日内办妥银行按揭贷款全部手续和付清相关费用的，属买受方违约（逾期付款），违约责任按本合同买受方逾期付款的违约责任执行。同日，原告银丽公司与被告杨培芳、被告戈军官另签订了编号为苏相合同200907080061的《商品房买卖合同》一份，合同约定：两被告购买原告银丽公司开发的位于苏州市相城区元和街道阳澄湖东路168号银丽高尔夫别墅161幢独立别墅，银丽公司的商品房预售许可证号为：苏房预2009相103号；独立别墅总价款为人民币5944949元，两被告作为买受方于2009年7月8日前付清首付款1194949元，剩余房款4750000元应由买受人于合同签订之日起15日内办妥银行按揭贷款全部手续，并付清相关费用，如买受方未能在合同签订之日起15日内办妥银行按揭贷款全部手续和付清相关费用的，属买受方违约（逾期付款），违约责任按本合同买受方逾期付款的违约责任执行。两份《商品房买卖合同》均约定：买受方逾期付款的，应按逾期付款金额以每日万分之三向出卖方支付逾期付款违约金，逾期付款超过30天的，出卖方有权解除合同，买受方应向出卖方支付合同总价百分之一的违约金；出卖方于2010年12月31日前交付商品房；商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应在出卖方交接通知书到达之日起10天内，与出卖方一同对该商品房进行勘验；买受方未按交房通知书规定的时间办理验收交接手续的，应视为出卖方已按时向买受方交付了该房屋；出卖方应在该商品房交付之日起60日内申请房屋所有权初始登记等。双方随即办理了该两份合同的网上备案手续。2009年7月10日，被告杨培芳、戈军官与中行相城支行签订了《个人一手住房贷款合同》，原告作为保证人在合同上盖章确认，两被告系借款人，该合同约定：贷款金额为7960000元，贷款起始日期为2009年，期限为20年，借款人采用按月等额本息还款方法等，其中附件一约定：借款人未按期归还贷款本息，视为本合同项下违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失；保证期间为借款债务履行期届满之日起两年，若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年；如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任等。另查，2009年7月14日，中行相城支行将贷款7960000元按合同付至原告账户，加上两被告于2009年7月8日支付的首付款1998671元，两被告共支付原告购房款合计人民币9958671元。因被告杨培芳、戈军官对其向中行相城支行的贷款存在多期未能按期偿还的情形，中行相城支行于2015年10月14日向苏州市相城区人民法院提起诉讼，要求被告杨培芳、戈军官清偿所欠贷款本息及律师费，并要求原告对两被告的债务承担连带清偿责任。后原告与中行相城支行达成协议，原告代为归还两被告的贷款本金6430033.69元、利息298295.23元、罚息2007.76元、律师费129511元以及诉讼费28746元，共代为偿还6888593.68元，后中行相城支行以原告已承担连带担保责任为由，于2016年3月23日向苏州市相城区人民法院申请撤回起诉，本院出具（2015）相商初字第00854号民事裁定书予以准许。以上事实，有原告银丽公司提供的《商品房买卖合同》、《个人一手住房贷款合同》、民事起诉状、代偿明细、民事裁定书等证据及当事人陈述附卷佐证。庭审中，原告银丽公司陈述，两被告给付原告全部购房款后，原告已开具全部的购房款发票给两被告，并且已按约定向两被告送达了书面的交房通知书，通知两被告于2010年12月31日前来办理交房手续，但两被告未来收房，钥匙还在原告方物业处，产证仍登记在原告名下，也没有办理预告登记，涉案房屋目前空置。2015年5月中旬，中行相城支行电话通知原告方暂代两被告偿还按揭本息，并于2015年9月书面通知原告，原告自2015年5月31日起替两被告代为偿还第一笔费用，一直至2016年3月31日代为偿还最后一笔费用。原告替两被告向中行相城支行代偿的费用没有超过两被告应承担的数额。因两被告拒绝归还贷款，造成所付购房款的借款由原告向债权人代为偿还，两被告的行为属于逾期付款和根本性违约，故原告主张解除合同，并要求两被告承担逾期付款的违约责任。如果本案涉及我方向两被告还款，愿意在本案中处理。本院认为，原告银丽公司与被告杨培芳、被告戈军官签订的两份《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方理应信守履行。现两被告共同购买相城区元和街道阳澄湖东路168号银丽高尔夫别墅161幢独立别墅及地下室，在两被告将全部首付款1998671元、中行相城支行将两被告购房所需的全部贷款7960000元支付给原告后，两被告即已按约履行了支付全部购房款的合同义务，故对于两份《商品房买卖合同》两被告并不存在逾期付款的违约行为。虽原告陈述已向两被告送达了交房通知书，后两被告并未按时来办理交房手续，但依据合同约定，该种情况应视为原告方已按时向两被告交付了房屋，故该两份《商品房买卖合同》的主要内容已经履行完毕。原、被告双方既未就两被告怠于支付按揭贷款情况下、原告即拥有合同解除权进行过书面约定，本案情形也不具备《中华人民共和国合同法》第94条规定的解除条件，故原告要求解除两份《商品房买卖合同》的诉讼请求因缺乏事实与法律依据，本院不予支持。两被告怠于支付按揭贷款，仅是违反《个人一手住房贷款合同》的约定，对中行相城支行构成违约，原告作为开发商，在承担阶段保证责任后，可向两被告就其代为偿还的费用进行追偿，对此可另案主张。因两被告已按合同约定支付原告全部购房款，故原告依据合同第七条向两被告主张逾期付款的违约责任，亦缺乏事实依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律法规的规定，判决如下：驳回原告苏州银丽娱乐度假有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费收取为人民币81511元、公告费600元，合计人民币82111元，由原告苏州银丽娱乐度假有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  丁亦辛代理审判员  沈 琳人民陪审员  曹凤珠二〇一七年四月二十五日书 记 员  陈 婷