上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0116民初8678号原告薛某甲，男，汉族，1979年4月4日出生。委托代理人居娴，上海申闻律师事务所律师。被告上海某某房地产发展有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇沈浦泾路**。法定代表人薛某乙，经理。委托代理人郁志焱，上海市金一律师事务所律师。第三人薛某丙，男，汉族，1963年4月17日出生。原告薛某甲诉被告上海某某房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月1日受理后，依法适用简易程序，于2016年10月19日公开开庭进行了第一次审理。因薛某丙与本案有利害关系，本院于2016年11月24日依法追加薛某丙为本案的第三人参加诉讼，于2016年12月8日公开开庭进行了第二次审理。后因案情复杂，于2017年2月9日转为普通程序审理，并于2017年3月28日公开开庭进行了第三次审理。原告委托代理人居娴、被告委托代理人郁志焱参加了三次庭审，原告薛某甲参加了第一、第二次庭审，第三人薛某丙参加了第二、第三次庭审。本案现已审理终结。原告诉称，被告系紫菱苑小区的开发商，该小区位于金山区朱泾镇塘园路468弄。该小区自2013年开发建设，上海深港混凝土有限公司（以下简称深港公司）为该小区建造供应混凝土。2014年底，该小区竣工，被告尚欠深港公司混凝土款3,000,000多元（人民币，下同）。薛某丙系深港公司法定代表人，多次催讨货款未果。2015年4月底5月初，被告主动提供两套紫菱苑剩余的滞销房源（金山区朱泾镇塘园路468弄8号101室房屋和7号502室房屋）供薛某丙销售，并约定8号101室房屋每平方米房价12,300元，面积116.59平方米，总价为1,434,057元；7号502室房屋面积116.59平方米，总价为1,639,437元。销售成功后被告所得房款优先支付深港公司货款，谈妥后薛某丙即向被告支付定金共计300,000元，其中涉案房屋100,000元。原告在2015年初就与薛某丙谈起想换房，改善居住条件。2015年5月中旬，薛某丙向原告介绍了上述情况，原告看了8号101室房屋，在面积和价位比较适合原告，经与家人商量，于2015年5月28日交付定金。2015年10月14日，被告副总经理高山打电话给薛某丙说涉案房屋抵押没有撤销，所以在2015年10月18日补签了《商品房买卖合同》。最近，原告查询到涉案房屋已经撤销了抵押登记，为此发函催办未果。原告认为，薛某丙持有了被告出具的涉案房屋定金收据，有理由相信其是被告的代理人，原、被告双方有关房屋买卖的约定合法有效，现在涉案房屋交易条件已经成就，原告也已筹足了房款，故诉请判令被告协助原告办理金山区朱泾镇塘园路468弄8号101室房屋过户登记手续，并交付该房屋。第三次庭审中，原告增加一项诉讼请求，要求继续履行薛某甲与被告达成的房屋买卖合同，要求将房屋余款1,334,057元交付至法院作为履行合同的尾款。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求，原告没有和被告发生任何关系，被告没有委托薛某丙买卖涉案房屋，原告要求被告过户不符合实际，这套房屋实际上在2016年8月已经网签了，原告知道网签后才起诉的。第三人述称，其系深港公司法定代表人，2015年5月，被告欠深港公司部分货款，被告主动提供紫菱苑二套房源（8号101室、7号502室），销售成功后优先支付深港公司的货款。谈妥后，薛某丙向被告支付了定金300,000元，其中8号101室定金100,000元。卖给徐晔的7号502室顺利签约。8号101室，我找了我堂弟，即原告，并当场给我定金100,000元，我把被告开具的定金100,000元收据给了原告。原约定2015年10月14日下午2：30时签约，后接房产公司通知该房屋设有抵押权，暂时不能签约并承诺尽快撤销抵押，再签约及办理过户手续。后来房价上涨时，被告又出尔反尔，卖给他人。原告为证明其主张，向本院提供以下证据材料：1、原告身份证复印件、被告档案机读材料，证明原、被告主体资格。被告、第三人均无异议。2、《商品房买卖合同》，证明涉案房屋以1,434,057元价格卖给原告。被告对此有异议，认为与被告没有任何关系，被告没有委托薛某丙买卖涉案房屋，薛某丙与原告是兄弟关系。第三人无异议。3、收据二份，证明原告支付购房款的事实，第二次付款是以原告唯一的房屋出卖后支付的。被告认为与本案无关，被告没有委托薛某丙买卖房屋。第三人无异议。4、房地产登记簿，证明涉案房屋在2016年8月15日还在被告名下，符合办理过户条件。被告对真实性无异议，认为即使网签，但是权利人仍是被告。第三人无异议。5、2015年5月18日的收据及被告副总经理高某于2015年10月13日书写的便签，证明被告委托薛某丙卖房的事实成立。被告对收据的真实性无异议，对便签有异议，不是原件，是复印件，其中“7号楼502室、8号楼101室”是添加的。第三人无异议。6、《商品混凝土购销合同》，证明被告与深港公司存在混凝土买卖合同关系，深港公司供应的混凝土用在涉案房屋的楼盘。被告、第三人均无异议。7、2016年8月8日混凝土供应量审计汇总，证明供应的混凝土总量为8,100,000元。被告认为与本案无关。第三人无异议。8、某某房产往来款，证明被告与深港公司于2015年5月是有欠款纠纷的。被告对此有异议，认为是单方提供的，不认可。第三人无异议。9、支票存根，证明与某某房产往来款对应的记账支票存根，深港公司都以房款记账的。被告认为与本案无关。第三人无异议。10、商品房预售合同二份，证明被告欠深港公司混凝土货款，被告委托深港公司法定代表人卖房事实是有效的。被告认为与本案无关。第三人无异议。11、薛某丙的证言，证明薛某丙取得代理权，代理销售涉案房屋的经过。被告对此有异议，认为被告没有委托薛某丙，介绍买房是可以的，但没有委托薛某丙卖房、收款。12、证人徐某的证言，证明第三人有卖涉案房屋的代理权。被告认为，证人是不清楚被告有没有委托第三人去卖房。第三人无异议。被告为证明其主张，向本院提供以下证据材料：1、商品房预售合同二份，证明房屋抵押后还可以进行网签合同，原告所称房屋上有抵押权不能网签合同是不成立的。原告对真实性无异议，但认为与本案无关。第三人无异议。2、银行付款通知，证明定金已经退还给薛某丙了。原告不认可证明内容，退款发生在诉讼之后，备注栏是被告一厢情愿的事情，因为这张定金的权利已经转让给了原告，被告是清楚的，有高山的便签。第三人确认钱已收到，是深港公司的，因为当时被告还有170,000元的货款没有付给深港公司，这笔钱是支付的货款，如果退定金，应退到我个人卡上。本案在审理过程中，本院依据职权向被告公司员工高山进行询问制作了询问笔录。高山称，原告提供的便签是复印件，其中“7号楼502室、8号楼101室、129号车位”不是我写的，其他字是我写的。便签是薛某丙让他记的，对于房屋的买卖是按照销售规则办理的，尤其是对房号和房价的确认都要经过公司的同意。8号101室薛某甲没有买下，估计老板不同意，像徐晔这套房，老板同意，所以买卖成功了。原告对真实性无异议，但认为所说内容不完全真实。被告对真实性无异议，高山不具有定房价、卖给谁的权利，具体还是要公司领导同意。第三人对真实性无异议，不是我叫高山写他就写，是他复印给我的。经审查，本院对本案证据认定如下：原告提供的证据1、4、6，被告提供的证据1，本院对高山的询问笔录，当事人对真实性无异议，且与本案有关联性，故予以认定。原告提供的证据2，虽然被告认为与本案无关，但第三人无异议，故对第三人与原告签订合同的事实予以认定。原告提供的证据3，虽然被告认为与本案无关，但第三人对收取原告的款项无异议，故对第三人对收取原告款项的事实予以认定。原告提供证据5，被告对2015年5月18日的收据无异议，本院予以认定；被告对高山书写的便签有异议，认为是复印件，本院结合对高山的询问笔录作认定。原告提供的证据7、8、9，虽然被告认为与本案无关，但被告对与深港公司有业务的事实无异议，故结合其他证据作认定。原告提供的证据10、11、12，因第三人未取得被告的委托书，故不能证明原告的主张。被告提供的证据2，与本案无关，不作认定。根据上述采信的证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：原告薛某甲系第三人薛某丙堂弟。第三人薛某丙系深港公司法定代表人。2013年4月10日，被告与第三人签订《商品混凝土购销合同》，由第三人供应被告混凝土，用于被告在金山区朱泾镇城南的红菱南苑商业及住宅用房。2015年4、5月份时，被告的房子销售到尾声，但尚欠第三人部分货款，被告提供第三人两套房屋：金山区朱泾镇塘园路468弄7号502室、8号101室，所得房款用以支付被告欠付第三人的货款。第三人支付定金300,000元，其中8号101室定金100,000元。被告于2015年5月18日向第三人出具了收据，载明：“交款单位：薛某丙，收款方式：支票，人民币：壹拾万元整，收款事由：购紫菱苑8号101室定金”。第三人遂找到了买家。案外人徐晔、蒋玲梅于2015年5月20日与被告签订了《上海市商品房预售合同》，购买了7号502室房屋，网上合同签订时间为2015年5月19日。8号101室房屋，第三人找到的买家是原告。2015年5月28日，原告向第三人支付100,000元。2015年10月18日，第三人与原告补签《商品房买卖合同》,被告为甲方（卖方），第三人为甲方委托代理人，原告为乙方（买方）。其中合同第一条：乙方向甲方购买朱泾镇塘园路468弄（紫菱苑）8号101室（以下简称该房屋），建筑面积116.59平方米。第二条：乙方购买该房屋每平方米单价12,300元，房屋总价1,434,057元。第三条：2015年10月14日，在紫菱苑上海某某房地产发展有限公司现场售楼处签订购房合同。第四条：付款约定：乙方支付定金100,000元，并于2015年12月30日之前，乙方自住房出售后支付500,000元，余款在甲、乙双方在房地产交易中心办理完毕交易过户手续之日，乙方一次性付清。??????第三人在合同甲方委托代理人一栏签名，未加盖甲方公章，原告在乙方一栏签名。2015年12月30日，原告向第三人支付500,000元。2016年8月22日，被告与案外人金某、吴某、吴某某、吴某甲签订了《上海市商品房预售合同》，被告将8号101室房屋出售给案外人。本院认为，本案争议焦点在于第三人以被告委托代理人的身份与原告就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》对被告是否发生效力。原告认为，第三人持有被告出具的涉案房屋定金收据，原告有理由相信其是被告的代理人，有权代理销售。本院认为，庭审中，第三人确认没有被告出具的委托书，故第三人没有代理权。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。但是，本院注意到，该合同未加盖被告的公章，第三人并非以被告的名义签订合同，故第三人的行为不构成表见代理。另外，庭审中，第三人认为，虽然没有委托书，但有定金收据。本院认为，被告欠第三人的混凝土货款，以其滞销房抵债符合常理。但是，第三人在庭审中称，定金收据写的是第三人的名字，其可以直接找下家卖房了，这是双方约定好的，具体办手续由下家到房产公司来。因此，第三人的行为实属向他人介绍卖房。至于原告还称，原告支付100,000元后，第三人将其定金收据交付给原告，被告公司的高山亦出具了便签，应属将涉案房屋转让给了原告。本院认为，对于便签的来源，第三人在庭审中称，要求被告写的便签，目的是对下家有个交代，自己也有个依据。这与本院对高山的询问相吻合，高山称，其是应第三人的要求记一记，故便签系第三人的意思表示，并非被告意思表示，不能证明涉案房屋已经转让给了原告。退一步讲，虽然便签原件在被告处，但根据便签的要求，原告应于2015年10月14日下午2：30时来签合同，但是原告未在约定的时间签订合同，事后被告也未通知原告来签订合同，应视作原、被告对涉案房屋转让未达成合意。至于原告及第三人认为涉案房屋因未撤销抵押，被告方通知不能签约。本院发现，7号502室在签订合同时，抵押亦未撤销。综上，第三人以被告委托代理人的身份与原告就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》对被告不发生效力，原告的诉讼请求依据不足，本院难以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告薛某甲的诉讼请求。本案受理费80元、诉讼保全费5,000元，合计5,080元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  褚红梅人民陪审员  金 敏人民陪审员  徐 彬二〇一七年四月二十五日书 记 员  姚 捷附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。