成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)锦江民初字第2330号 原告（反诉被告）:满堂红（成都）置业有限公司。住所地四川省成都市锦江区**。 法定代表人：谭自力，满堂红（成都）置业有限公司总经理。 委托诉讼代理人：王欢，男，系满堂红（成都）置业有限公司员工。 委托诉讼代理人：孟雨，女，系满堂红（成都）置业有限公司员工。 被告（反诉原告）：罗瑶，女，1973年10月26日出生，汉族，住四川省内江市市中区**。 委托诉讼代理人：陈静(罗瑶之夫)，住四川省内江市市中区**。 原告满堂红（成都）置业有限公司(以下简称满堂红公司)与被告罗瑶居间合同纠纷一案，本院立案受理后，被告罗瑶在举证期限届满前提起反诉，本院经审查后决定与本诉合并审理。本案依法由审判员杨立庆适用简易程序独任审判，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）满堂红公司的委托诉讼代理人王欢、孟雨，被告（反诉原告）罗瑶及其委托诉讼代理人陈静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）满堂红公司向本院提出诉讼请求：1、判令罗瑶一次性向满堂红公司支付所欠房地产买卖居间服务费7500元及违约金（从2014年12月14日起至实际付清之日止，每日按所欠房地产买卖居间服务费7500元的千分之三计算）；2、本案诉讼费用由罗瑶全部承担。事实和理由：满堂红公司是于2007年12月5日依法成立的具有房地产中介资格的公司，有权开展房地产买卖的居间活动。经满堂红公司提供居间服务，2014年10月18日，满堂红公司、罗瑶及卖方三方签订了《房地产买卖及居间合同》，同时罗瑶向满堂红公司出具了一份《买卖代理费支付承诺书》。根据上述合同的约定，罗瑶与卖方商定以总房价600000元的价格成交位于成都市青羊区xx号的物业；基于经纪方为买卖双方提供的居间服务，且已促成买卖双方签署本买卖合同，买方应在递件成功当日向满堂红公司支付全部居间服务费15000元，逾期支付的，每日按1%计付滞纳金直至付清之日止；买卖双方一方违约或双方合意取消交易等非经纪方原因导致交易不能完成的，不影响居间服务费的支付。该合同签署后，该物业已于2014年12月13日递件成功，但罗瑶拒绝向满堂红公司支付所欠的房地产买卖居间服务费15000元，直至2014年12月21日才向满堂红公司支付了7500元的居间服务费，并拒绝支付剩余的居间服务费7500元。经满堂红公司联系罗瑶催讨其所欠房地产买卖居间服务费，但其拒绝支付。满堂红公司认为，上述《房地产买卖及居间合同》及罗瑶向满堂红公司出具的《买卖代理费支付承诺书》真实、合法、有效，满堂红公司作为居间人，已履行其促成合同成立的义务，故满堂红公司有权向罗瑶主张全部房地产买卖居间服务费。罗瑶拒不履行支付居间服务费的合同义务，其行为已经构成违约，应当承担违约责任，故诉至法院，请求依法判决。 被告（反诉原告）罗瑶本反诉辩、诉称，一、满堂红公司是采用欺诈手段与罗瑶订立的《房地产买卖及居间合同》，损害了罗瑶的合法权益，依法应予撤销。满堂红公司与罗瑶于2014年10月18日就罗瑶家庭因生活需要购买案涉房屋签订《居间服务合同》。在合同履行过程中，罗瑶发现满堂红公司在订立合同过程中存在以下欺诈行为：一是向罗瑶谎称已亲自查验案涉房屋的国有土地使用权证，虚构了“房屋已取得国有土地使用权”的事实；二是向罗瑶谎称其与银行等按揭机构有直接的、力度很大的合作关系，故意隐瞒自身并不具备为罗瑶提供“房屋按揭贷款代办服务”能力的事实。以上两项事实，一项涉及房屋产权是否完备，一项涉及满堂红公司服务是否符合罗瑶需求，二者直接影响罗瑶对购房风险、购房成本和购房便利性的认识，对罗瑶决定是否购买该房屋、是否接受满堂红公司的服务，以及购买房屋和接受服务的价格，都具有关键性的作用。正是满堂红公司在两项合同重大事实上的欺诈，导致罗瑶违背真实意思与其订立了《房地产买卖及居间合同》，侵害了罗瑶作为合同当事人在合同法上自愿订立合同的权利，以及作为消费者所享有的知情权和选择权。因此，案涉《房地产买卖及居间合同》属于可撤销的合同。 二、满堂红公司在提供居间服务过程中实施故意隐瞒事实、提供虚假情况、编造谎言、阻挠自办贷款、胁迫付款等行为，应当依法承担相应后果。罗瑶在订立合同中，依据满堂红公司的口头介绍、满堂红公司提供的《房地产买卖及居间合同》、《二手房交易须知》及其对合同条款的解释，相信了满堂红公司所作的与成都多家银行有合作关系、免费为罗瑶提供按揭贷款代办服务的陈述及承诺，并在订立合同后积极准备按揭所需资料。结果，罗瑶夫妇在办理按揭贷款手续时，满堂红公司却未按照约定带领罗瑶夫妇到银行，而是将罗瑶夫妇带至成都市御顺房地产（信贷）代理公司，并谎称该公司是担保公司，编造了“银行按揭必须要担保公司提供担保”、“必须交纳贷款担保费”等谎言，既企图对之前的虚假陈述和承诺作掩饰，又想从“贷款担保费”中额外获利。这是满堂红公司在订立合同后对罗瑶实施的新的欺诈。该欺诈虽因罗瑶具备法律和银行专业背景而未得逞，但罗瑶无奈之下只有自行联系银行办理按揭贷款。后罗瑶与卖方共同到已联系好的中国建设银行股份有限公司成都第三支行办理按揭贷款手续时，满堂红公司两名工作人员又到现场实施干扰，企图阻挠买卖双方自行办理贷款。此外，罗瑶在办理按揭贷款过程中发现案涉房屋无国有土地使用权证的事实后，满堂红公司曾承诺为罗瑶在开发商处直接办理国有土地使用权证，且在办好证后才收取相关居间服务费。但满堂红公司在2014年12月13日陪同罗瑶和卖方向房管部门提交房产过户申请时，利用罗瑶是外地人、不懂成都过户规则的特点，抢占了罗瑶领取新房产证的取件手续。待2014年12月21日罗瑶到房管部门取件时，满堂红公司持取件手续胁迫罗瑶向其交付了7500元居间服务费，方才让罗瑶领取了新房产证。虽罗瑶取得了房产证，但其时房产对应的国有土地使用权尚登记在开发商名下，至今满堂红公司都未履行为罗瑶办理国有土地使用权证的承诺。 综上，满堂红公司作为专业的房地产中介机构，应当按照《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，诚信经营，保障消费者的合法权益。但是，满堂红公司在订立合同及提供服务的过程中，除了欺诈，还实施胁迫、阻挠等，不仅导致罗瑶在意思表示不真实的情形下与其订立合同、支付居间服务费，还导致不能及时取得案涉房屋的国有土地使用权证。满堂红公司的上述行为，使罗瑶额外花费了公证费、交通费、通讯费等费用，损失了本应享有的年休假工资报酬，已严重侵害了罗瑶的合法权益。满堂红公司不仅无权要求支付报酬，还应当向罗瑶承担损害赔偿责任。故向法院提起反诉，请求依法撤销罗瑶与满堂红公司之间的《居间服务合同》，判令满堂红公司向罗瑶赔偿45000元（庭审中，罗瑶阐明按居间服务费15000元的三倍计算）并承担案件诉讼费。 原告（反诉被告）满堂红公司反诉辩称，一、罗瑶主张撤销与满堂红公司之间的《居间服务合同》的诉讼请求，无事实及法律依据。首先，本案中，满堂红公司为罗瑶提供居间服务，并促成买卖双方合同订立的事实已经发生，且交易已经完成，居间合同不具有可撤销性。罗瑶正是通过满堂红公司提供的居间服务，才成功与卖方订立了房地产买卖合同，并最终取得了交易物业的所有权以及该物业下的国有土地使用权。其次，满堂红公司在促成买卖双方合同订立的过程中，就订立合同的有关事项，已经履行了作为居间人的如实告知义务，不具有故意隐瞒或虚构与订立合同有关的重要事项及采取欺诈手段使罗瑶因此受有损失的法定情形。按照成都市房管部门对商品房交易的有关规定，买卖双方在办理房屋过户登记手续的过程中，并不需要提供国有土地使用权证。交易物业的性质为商品房，在未提供国有土地使用权证的情况下，是能够办理产权过户手续的。而在交易物业的所有权转移后，罗瑶备齐相关资料就能到国土部门办理相应的国有土地使用权证。故卖方在合同订立时是否已经办理了国有土地使用权证，不影响罗瑶取得交易物业的所有权及该物业下的国有土地使用权。且在法律上负有协助罗瑶取得国有土地使用权证的义务的主体是卖方而非满堂红公司，但满堂红公司的经办人员还是陪同罗瑶前往物管处提交办理该物业国有土地使用权证的相关资料，此后满堂红公司经办人员向罗瑶致电催讨居间服务费时，罗瑶却不再接听电话。另满堂红公司是否具有提供“房屋按揭贷款代办服务”的能力，与本案中居间合同的效力无关，合同中也并未约定满堂红公司有代办按揭的义务，而约定的居间服务费也并不包含提供按揭贷款代办服务的费用，故罗瑶的该项诉称并不影响居间合同的法律效力，也不具备居间合同可撤销的法定情形。 二、罗瑶请求满堂红公司向其赔偿45000元的主张无事实及法律依据。本案中，罗瑶早已于2014年12月21日取得了交易物业的房屋所有权，合同目的已经实现，交易已经全部完成。另据了解，罗瑶也已于2015年4月30日成功办理了交易物业下的国有土地使用权证。罗瑶所主张的交通费、误工费、通讯费、年休假工资报酬等均系其购置交易物业、办理交易有关手续所需的必要费用与时间，购买房产的相关权益由其享有，花费却要求满堂红公司承担，此等请求于法无据、于理不合。罗瑶在通过满堂红公司提供的居间服务，与卖方取得联系后，即已想方设法逃避居间服务费。而为了达到此目的，利用其法律工作从业者的优势，在与满堂红公司工作人员的沟通中实时录音并设置诱导性的陷阱提问，当时工作人员也秉着优质服务，不与客户发生争执的原则，被迫做了一定程度上的个人承诺，但其个人行为并不代表公司行为，且双方居间合同中已有明确提示“本合同之外的一切形式的经纪方承诺，凡未加盖经纪方合同专用章的，经纪方不予认可，买卖双方自行向出具该承诺的经办人追究法律及经济责任”，罗瑶作为专业的法律工作者也应更加明晰这一条款的含义，故在满堂红公司并未出具关于居间服务费收取时间或条件变更的书面承诺时，罗瑶仍应按照原合同及支付承诺书的约定支付居间服务费。双方签订的居间合同及支付承诺书，均明确约定了罗瑶应付的居间服务费金额及支付时间，但罗瑶却不遵守诚信原则，拒绝支付，满堂红公司工作人员按约定要求其支付居间服务费的行为，在罗瑶看来倒是胁迫了。因此，罗瑶的此项诉请根本没有任何事实及法律依据，应当予以驳回。 综上，满堂红公司认为，买卖双方及满堂红公司三方签署的买卖及居间合同真实、合法、有效，对当事方均具有约束力。满堂红公司已经促成了买卖合同的订立，有权按照约定收取报酬。满堂红公司在为罗瑶提供房屋买卖居间服务的过程中并不存在恶意欺诈或其他过错，导致罗瑶受损的情形，故不能适用《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，罗瑶无权向满堂红公司主张赔偿。罗瑶违反诚信原则，拒不履行合同的行为已经构成违约，其应当向满堂红公司支付所欠居间服务费7500元以及相应的违约金。 本院经审理认定事实如下：2014年10月18日，杨莉、李学利作为卖方、罗瑶作为买方、满堂红公司作为经纪方三方签订《房地产买卖及居间合同》，约定：卖方将其所有的位于成都市青羊区xx号、建筑面积为60.92平方米的房屋售予买方，而买方已全面检查并清楚该物业的所有情况而并无异议。买卖双方同意该物业总房价为600000元，付款方式为按揭付款，买方须于2014年10月24日支付给卖方定金50000元，于过户递件受理成功之日支付给卖方首期房款150000元，在办妥产权交易过户及抵押登记后由贷款银行将房价余款划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内；为便于交易的顺利进行，经纪方建议买卖双方委托经纪方推荐的按揭机构代为办理银行按揭手续，若买卖双方或一方自行办理或另行委托其他按揭机构办理按揭手续的，买卖双方须自行跟进并催促该按揭机构的办理进度。卖方合法持有《房屋所有权证》，且承诺该物业已取得国土证或可取得国土证；卖方保证对上述物业享有合法所有权，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方原因导致该物业无法办理产权转移登记手续的，卖方应赔偿由此给买方及经纪方造成的全部损失。买卖双方同意该物业交付使用的时间为递件成功当日。基于经纪方为买卖双方提供的居间服务，且已尽到如实告知义务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产买卖居间服务费，其中，买方应向经纪方支付房地产买卖居间服务费15000元；逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按买卖居间服务费总金额的千分之五支付违约金，至全部支付完毕之日止；该居间服务费系经纪方促成双方买卖合同成立即可收取的服务费用，经纪方无偿为交易双方提供签约后的房地产交易咨询、按揭贷款咨询、协助产权转移登记服务。交易能否顺利完成的主因在于买卖双方是否按照合同约定履行各自的合同义务，而并非经纪方能把控。本合同未经三方一致同意，不得擅自解除或变更；本合同之外的一切形式的“经纪方承诺”，凡未加盖经纪方合同专用章的，经纪方不予认可，买卖双方自行向出具该承诺的经办人追究法律及经济责任。 该合同所附《二手房交易须知》载明：在签订房屋买卖合同后，买卖双方及时提供完整真实的交易资料是交易顺利进行的关键，满堂红公司的经纪、交易专员将竭诚协助您完成二手房交易。二手房交易流程：1、签署房屋买卖合同，2、买卖双方准备资料，3、卖方预约提前还贷（产权有抵押），4、签署银行贷款合同，5、贷款审批通过、完成提前还贷、注销抵押登记，6、核税、过户递件受理，7、缴纳税费、领取产权证，8、抵押、放款、物业交接。买方按揭付款的，为便于交易的顺利进行，经纪方建议买方委托经纪方或经纪方推荐的按揭服务机构为买方提供按揭代办服务，买方应按买卖合同约定时间提交办理按揭所需资料给按揭服务机构，卖方应提供必要协助；经纪方或经纪方推荐的按揭服务机构代办按揭的收费标准中贷款服务费为：商业贷款金额×1.5%，公积金贷款/组合贷款金额×2%。 同日，罗瑶向满堂红公司出具《买卖代理费支付承诺书》一份，载明：本人委托贵司代理购买位于成都市青羊区xx号的房产，贵司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询服务，并代表本人与出售人就买卖条件进行多次磋商。鉴于贵司提供的上述服务，贵司现成功促成出售人与本人达成买卖合同，本人同意支付房地产咨询及买卖代理费共为15000元，本人承诺将于递件成功当日付清。逾期支付，则按每日1%计付滞纳金直至付清之日止。 上述合同签订后，满堂红公司于2014年12月13日协助买卖双方向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋的所有权转移登记手续。2014年12月21日，罗瑶取得了案涉房屋的所有权证。同日，在满堂红公司要求下，罗瑶向其支付了居间服务费7500元。此后，由于罗瑶与满堂红公司经办人员就案涉房屋按揭贷款办理及国有土地使用权变更登记事宜产生争议，罗瑶自行在中国建设银行股份有限公司成都第三支行办理了按揭贷款，并向国土部门申请办理案涉房屋的国有土地使用权变更登记。现因满堂红公司向罗瑶催收剩余的居间服务费7500元未果，遂起诉来院。诉讼中，罗瑶提起反诉，请求撤销双方签订的居间服务合同，并要求满堂红公司给付居间服务费三倍的赔偿金45000元。本案庭审中，罗瑶提供的证据显示满堂红公司在签订合同时未对案涉房屋是否已取得国有土地使用权证进行实质审查，因当时卖方未取得案涉房屋的国有土地使用权证而无法及时办理国有土地使用权变更登记，致使罗瑶于2015年4月30日才取得该房屋的国有土地使用权证。 上述事实，有满堂红公司提交的满堂红公司的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、罗瑶的身份证复印件、杨莉、李学利的身份证复印件、房产证复印件、房源信息验证、《房地产买卖及居间合同》、《二手房交易须知》、《买卖代理费支付承诺书》、房屋信息摘要3、《成都市存量房买卖合同（居间机构版）》、《履行合同义务通知函》、快递单、中通快递查询单等证据，罗瑶提交的满堂红公司工作人员名片、网络截图、（2015）川内甜证字第373号《公证书》、《房地产买卖及居间合同》附件（《二手房交易须知》）、2014年10月短信详单、（2015）川内甜证字第372号《公证书》、2014年10月28日在中国建设银行股份有限公司成都第三支行的录像视频、2014年10月通话详单、2014年10月27日、10月29日通话录音、2014年10月28日在成都市御顺房地产（信贷）代理公司、成都市房产交易中心的录像视频、2014年12月通话详单、2014年12月9日通话录音、2014年12月12日通话录音、2014年12月20日通话录音、2014年12月短信详单、民事起诉状、《国有土地使用权分摊登记办理告知书》、国有土地使用权证、收据、国有土地使用权变更登记申请书等证据以及双方当事人的庭审陈述在案为证。关于罗瑶提交的《收入证明》、委托《公证书》、公证费发票、2014年10月28日车票，因仅凭上述证据尚不足以证明罗瑶所主张的经济损失情况，且其也未提交其他相关证据对此予以印证，故本院不予采纳，对其主张的事实不予确认。 本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，满堂红公司委托罗瑶提供订立房屋买卖合同的媒介服务并签订居间合同，双方之间形成居间服务合同关系，该合同关系是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。依据本案查明的事实，在满堂红公司居间服务下，罗瑶与卖方签订了房地产买卖合同，且罗瑶出具《买卖代理费支付承诺书》确认了应付居间服务费金额及支付条件，并承诺同意支付，表明满堂红公司居间已成功，其后案涉房屋也已实际完成了买卖交易行为。依据合同约定，居间人促成房屋买卖双方合同成立的，委托人应当按约向居间人支付相应报酬。罗瑶主张满堂红公司在订立合同及提供居间服务的过程中存在欺诈行为，虚构案涉房屋已取得国有土地使用权证以及故意隐瞒自身并不具备提供按揭贷款代办服务能力的事实，故满堂红公司不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。但罗瑶提供的证据尚不足以证实其主张，同时从《房地产买卖及居间合同》、《二手房交易须知》上可以看出，对案涉房屋权属状况并未明确当时是否已取得国有土地使用权证的事实，且对按揭贷款事项也并未直接约定为代为办理。而罗瑶作为完全民事行为能力人，在签订合同时应当对此予以充分注意，并理应多渠道多方面地全面了解案涉房屋相关交易信息，对其签订合同产生的后果有充分的认知，故罗瑶认为满堂红公司存在欺诈行为的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。罗瑶据此反诉请求撤销双方居间服务合同并要求满堂红公司赔偿损失的主张，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。 关于满堂红公司主张居间服务费的具体数额。本案中，本院认定满堂红公司有权向罗瑶主张相应报酬，但并不代表能够主张全部报酬，而要主张全部报酬则取决于其是否按照约定全面合法地完成了居间服务内容。因满堂红公司作为提供房屋买卖中介服务的专业性机构，在从事居间服务过程中应负有较高的谨慎注意义务。而本案中满堂红公司未对案涉房屋是否已取得国有土地使用权证进行实质审查并已向罗瑶如实告知，导致罗瑶未能及时办理国有土地使用权变更登记手续，其居间行为确实有违“如实报告”等忠实、尽力义务。此外，根据双方居间合同的约定以及成都市二手房买卖的交易习惯，居间人除应促成买卖双方签订合同外，还须为买卖双方提供协助配合完成贷款办理、房屋权属过户登记和房屋交接等一系列后续服务。但满堂红公司在提供后续服务过程中，并未实际协助罗瑶办理完成案涉房屋的按揭贷款和国有土地使用权变更登记手续。因此，满堂红公司的居间服务行为存在一定过错，且未完整提供后续服务，其无权要求罗瑶全额支付居间服务费。根据满堂红公司居间服务的过错程度和实际提供的服务内容，本院酌定罗瑶应向满堂红公司支付的居间服务费数额为7500元。鉴于罗瑶已向满堂红公司支付居间服务费7500元，故对满堂红公司诉请要求罗瑶再另行支付居间服务费7500元的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）满堂红（成都）置业有限公司的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）罗瑶的反诉请求。 本诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）满堂红（成都）置业有限公司承担；反诉案件受理费463元，由被告（反诉原告）罗瑶承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  杨立庆 二〇一七年四月二十八日 书记员  姜恒杰 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。