云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2016)云2901民初2526号原告(反诉被告)：上海上实物业管理有限公司大理分公司。负责人：李胜来，公司总经理。统一社会信用代码：9153290079986161XR。住所：大理市下关镇兴盛路北段。委托代理人：韩炳辉、张晓花，云南崇圣律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：左慧，女，1962年10月9日生，汉族，大理市妇幼保健院医生，住大理市。委托代理人：李银忠、杨宏波，云南云岭律师事务所律师。特别授权代理。原告（反诉被告）上海上实物业管理有限公司大理分公司（以下简称上实物业大理分公司）与被告（反诉原告）左慧物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法���成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上实物业大理分公司的委托代理人韩炳辉、张晓花、被告左慧的委托代理人杨宏波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上实物业大理分公司诉称：被告系洱海庄园66-3-102房屋的业主，被告所有的房屋建筑面积为121.75平方米，原告是管理该小区的物业管理企业。根据洱海庄园《前期物业管理服务协议》约定：每平方米物业管理费单价1.1元。被告每月的物业管理费133.93元。被告从2014年3月起至2015年12月止，共计欠缴物业管理费2946.46元。原告多次催讨无效。同时根据洱海庄园《前期物业管理服务协议》约定：逾期缴纳物业管理费应按日千分之一缴纳滞纳金。故被告应支付管理费外还应支付滞纳金932.15元。两项共计3878.61元。被告拖欠物业管理费的行为，严重损害了原告的正常经营活动，为此向人民法院提起诉讼，请求：1、判令被告支付物业管理费2946.46元；2、判令被告支付滞纳金932.15元；由被告承担本案诉讼费用。庭审中原告放弃由被告支付滞纳金932.15元。被告（反诉原告）左慧答辩称：本案系上实物业大理分公司侵权在先，不履行物业合同的约定，不履行公共部分维修义务，构成根本违约；原告主张的赔偿要求不符合法律规定，不应得到支持；物业管理公司收费违反《物业服务收费明码标价规定》，侵害业主权利。同时提起反诉称，2013年11月25日晚，我方到家后发现家中有臭味，家中木地板、墙面、壁纸、电器有渗漏现象，主卧室门口有大量污水。到了夜间，主卧室与卫生间相隔的墙面不断渗水。淹坏了主卧室与卫生间的木地板、墙纸、线路等。我方请了装修公司来维修，排查发现问题出在排污管道，便请装修公司在对应在位置打了洞，将污水排出，之后物管方请人更换了损坏的下水道，在管道的转折处发现一根30公分左右的红色凿子，凿子穿通管道形成一个破洞，导致污水从排污管道中渗出。原告作为物管方更换下水管道后就丢下凿穿的墙面和一地的碎石，至今也不帮业主修复房屋，该行为已构成根本违约。我方居于安全考虑，找了装修公司维修房屋，并一直找物管方要求解决，但物管方采取消极方式，拒不与业主协商也不赔偿业主的实际损失，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律规定，物管方应承担相应的法律责任，为此，向人民法院提起反诉，请求判令反诉被告上实物业大理分公司赔偿反诉原告房屋维修费6380.8元。原告（反诉被告）上实物业大理分公司对反诉答辩称：反诉原告左慧提起的反诉系侵权之诉，反诉诉状中同时有侵权和合同两方面的法律关系，而本案是物业服务合同，与侵权是两个不同的法律事实，反诉原告对侵权之诉应另案起诉。且反诉原告陈述的具体时间是2013年11月22日，根据法律规定，诉讼时效是两年，知道侵权之后2015年11月25日就截止了诉讼时效。本诉发生在2016年，超出了法律规定的诉讼时效。被告反诉的事实、产生原因是装修公司装修过程中引发的，与原告无关，原告也未提交产生原因及责任认定的鉴定或相关依据。排污管是反诉原告家中的排污管，不属公共设施。反诉原告污水管问题是否是开发商的责任也不明确，反诉原告一直怠于行使权利，以致在责任人的认定上因时间过长而难以确定，反诉原告的反诉不能对抗交纳物业管理费，反诉原告的主张不应在本案中提出，请求人民法院驳回反诉请求，支持本诉请求。原告上实物业大理分公司为证明其主张向本院提交如下证据：A1、《前期物业管理服务协议》一份，拟证明协议对双方权利义务、物业管理服务费标准等作了约定;A2、收楼流程单、房屋交结验收单、入住通知书各一份，拟证明反诉原告方已接收了房屋，双方间已形成物业管理服务合同关系；A3、大理洱海庄园绿化养护记录表、维修部岗位执勤记录、岗位执勤记录、外围保洁工作记录表，拟证明上实物业大理分公司的物管范围；A4、欠费一览表二份，拟证明反诉原告欠上实物业大理分公司物业管理费2946.46元、滞纳金932.15元。经质证，被告（反诉原告）左慧对原告（反诉被告）上实物业大理分公司提交的证据A1提出是复印件，不发表质证意见；对证据A2、A3提出是复印件的意见；对证据4提出不予认可的意见。被告（反诉原告）左慧为证明其答辩及反诉主张向本院提交如下证据：B1、房产证复印件一份，拟证明反诉原告左慧系洱海庄园66幢3单元1层102号房屋所有权人；B2、图片5张，拟证明反诉原告房屋受损情况及上实物业大理分公司的工人拆除卫生间排污管道后不进行修缮的情况；B3、大理台微博报道原件一份，拟证明反诉原告房屋卫生间排污管道渗漏事件已在大理电视台播出；B4北区派出所接处警记录，拟证明反诉原告多次找上实物业处理修缮事宜而得不到解决，上实物业已根本违约；B5、大理百高装饰工程公司出具的工程结算单、收据、增值税发票各一份，拟证明反诉原告修缮上实物业不予修缮的受损房屋支出了6380.8元的费用。经质证，原告（反诉被告）上实物业大理分公司对被告（反诉原告）左慧提交的证据B1认为是复印件不予质证；对证据B2、B3、B5的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据B4真实性、合法性无异议，关联性持有异议。本院认为：原告（反诉被告）上实物业大理分公司提交的证据A1、A2、A3、A4和反诉原告左慧提交的证据B1具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认，对反诉原告提交的证据B2、B3、B4、B5不具备证据的关联性，本院不予确认。根据本院认定的证据及双方当事人的陈述，本院认定本案事实如下：被告左慧系洱海庄园66-3-102房屋的业主，该房屋建筑面积为121.75平方米，2011年9月2日原告上实物业大理分公司与被告方签订了《前期物业管理服务协议》，协议对物业管理收费标准及物业管理的内容、双方权利义务等作了约定。被告方洱海庄园66-3-102房屋的物业管理费标准为每平方米1.1元。从2013年3月起至2015年12月止，被告方欠原告的物业管理费2946.46元，滞纳金932.15元。另查明，2015年11月25日晚，被告方回到家时发现房屋卫生间污水渗漏，淹坏了房���内主卧室与卫生间的木地板、墙纸、线路等。根据被告方陈述，在更换损坏的污水管道时，发现在管道转折处有一约30公分左右的红色凿子，该凿子穿通管道形成破洞，导致污水从破洞渗出。但该凿子是何人丢弃致排污管道损坏或管道损坏是否是原告上实物业大理分公司未尽至物业管理义务、物业管理不当所致，被告方均未能举证证明。本院认为，原告上实物业大理分公司与被告方签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。该协议对业主具有约束力，原告上实物业大理分公司为洱海庄园业主提供物业服务后，其有权根据法律和协议约定向业主收取物业服务费。被告方作为该小区的业主之一，负有向原告上实物业大理分公司支付物业服务费的义务，在上实物业大理分公司通知其���纳物业管理费后仍未履行给付物业费的义务，该行为已构成违约，应承担相应的民事责任，原告依据物业服务协议约定，要求被告左慧交纳物业管理费，理由正当，证据充分，本院予以支持。原告在庭审中表示放弃由被告承担滞纳金，系对自己诉讼权利所作的处分，不违反法律规定，本院予以采纳。被告称原告上实物业大理分公司未尽到物业服务合同义务，已违约其不应交纳物业管理费无事实和法律依据，本院不予采纳。反诉原告（被告）以在其卫生间管道渗漏事件发生后，原告不帮业主修复房屋，不赔偿业主实际损失，已构成根本违约等此为由，提起反诉，要求由原告（反诉被告）赔偿其房屋维修费6380.80元。因该渗漏事件的发生，不排除其他第三人侵权所致，且该侵权属另一法律关系，本案系服务合同法律关系，加之被告（反诉原告）左慧未能提交证据证实卫���间管道渗漏系原告（反诉被告）上实物业大理分公司的物业管理范围或因其未尽到物业管理义务、物业管理不当所致，故被告（反诉原告）左慧提起的反诉不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）左慧于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海上实物业管理有限公司大理分公司所欠物业管理费2946.46元。二、驳回反诉原告（被告）左慧的反诉请求。本诉案件受理费人民币50元，反诉案件受理费50元，减半收取计25元，共计75元由反诉原告（被告）左慧承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判长 赵 良审判员 龚 文审判员 邓朱双二〇一七年四月二十七日书记员 赵文辉