成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0191民初8712号原告：胡润雨，女，汉族，1979年9月19日出生，住四川省仁寿县。委托诉讼代理人：雷登峰，重庆君融律师事务所律师。特别授权代理人。被告：苟油德，男，汉族，1953年6月30日出生，住成都市高新区。被告：熊贵芳，女，汉族，1953年6月3日出生，住成都市高新区。被告苟油德、熊贵芳共同委托诉讼代理人：赵容，女，汉族，1968年1月21日出生，住成都市高新区，社区推荐，特别授权代理人。被告：何树梅，女，汉族，1986年3月11日出生，住四川省南部县。被告：苟某1，男，汉族，2011年3月11日出生，住成都市高新区。法定代理人：何树梅，女，汉族，1986年3月11日出生，住四川省南部县。系苟某1的母亲。被告：苟某2，男，汉族，2000年4月12日出生，住成都市。法定代理人：关某，女，汉族，1982年3月9日出生，住成都市高新区。系其母亲。被告：关某，女，汉族，1982年3月9日出生，住成都市高新区。原告胡润雨诉被告苟油德、熊贵芳、何树梅、苟某1、苟某2、关某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月22日立案受理，由代理审判员钟珏依法适用简易程序独任审判，后因被告何树梅、苟某1、苟某2、关某下落不明，本院依法适用普通程序，由代理审判员钟珏担任审判长，与人民陪审员刘翠才、冯忠秀组成合议庭进行审理。后因工作变动，本案变更为由审判员吴翔担任审判长，与人民陪审员刘翠才、冯忠秀组成合议庭进行审理，于2017年2月20日公开开庭进行了审理。原告胡润雨及其委托代理人雷登峰、被告苟油德、熊贵芳的共同委托代理人赵容到庭参加诉讼，被告何树梅、苟某1、苟某2、关某经公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼；于2017年4月12日进行公开开庭宣判，原告胡润雨、被告苟油德、熊贵芳的共同委托代理人赵容到庭参加，被告何树梅、苟某1、苟某2、关某无正当理由未到庭参加。本案现已审理终结。原告胡润雨向本院提出诉讼请求：一、判令被告因违反房屋租赁合同向原告胡润雨赔偿经济损失186867元（包括装修款80000元、停产停业损失80000元、搬迁费用21367元、天然气注销损失5500元）；二、判令被告退还2014年5月1日至2014年5月31日的房租14150元；三、所有被告承担连带责任。事实及理由：2011年4月16日，原告胡润雨与苟军（被告苟油德、熊贵芳之子）签订《铺面房屋租赁协议》，约定苟军将位于化龙社区天化街5、7、9、11四个铺面租给原告胡润雨经营火锅，租赁期限从2011年5月1日至2017年4月30日止。双方约定了租金及经营期间其他费用的负担等条款，还特别对遇到政府拆迁等情况该如何处理进行了约定。2014年3月，苟军去世。2014年4月26日，被告苟油德与中和街道办事处签订房屋拆迁补偿协议，中和街道给与被告补偿费用、搬家费等费用。2014年4月底，原告经营的火锅店已无法正常经营，2015年6月，租赁房屋被正式拆除。原告认为被告所得的补偿中有部分应该由原告所得，特向法院起诉。被告苟油德、熊贵芳答辩称，一、关于程序问题，原告于2016年2月曾提起诉讼，法院做出的（2016）川0191民初2366号民事判决书已生效，现原告又以同样的事实提起诉讼，违反了“一事不再理“原则，应依法裁定驳回起诉；二、苟军依约履行了合同义务，没有违约行为，苟军死亡至房屋被拆迁，胡润雨仍在使用该房屋，我方也未妨碍合同的履行；三、胡润雨不是诉讼房屋拆迁中适格的被拆迁人，本案涉案房屋为苟油德一家所有，胡润雨只是承租人；四、苟油德一家获得拆迁补偿中没有属于胡润雨的款项，苟油德作为被拆迁人的代表与中和街道办事处签订的《购地自建房屋拆除补偿协议》，苟油德依据该协议获得相应的拆迁补偿并没有属于胡润雨的款项，胡润雨不是补偿协议的当事人，无权就该协议向苟油德主张权利；五、胡润雨提出的转让费、装修费、天然气注销损失，系自身经营火锅需要进行解决的问题，理应由其自行承担。关于停产停业损失、搬迁费，没有法律及拆迁政策依据。关于房租，涉案房屋2015年6月才被拆除，而在被拆除前胡润雨一直在实际使用，理应支付租金。苟某1树苟某2苟关某、苟嘉、关丽经本院合法传唤，无正当理由未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据材料，应视为其放弃答辩、举证、质证和法庭辩论、最后陈述的权利。经审理查明，2002年5月29日，苟苟某2苟君）、苟嘉取得位于原中和镇化龙村9组建筑面积为379.22平方米村镇房屋所有权证，被告苟油德、熊贵芳取得位于原中和镇化龙村9组建筑面积为334.88平方米村镇房屋所有权证。2011年4月16日，原告胡润雨作为乙方与被告苟油德之子苟军签订《铺面房屋租赁协议》，约定甲方自愿将位于中和镇天化街5、7、9、11号铺面和住房出租给乙方，租赁期限六年，从2011年5月1日至2017年4月31日，2011年5月1日至2013年4月31日期间的租金为每年10万元，以后每年递增10%，每半年支付一次；该合同另约定，如遇政府拆迁，政府对乙方的补偿甲方不得干涉，并且退还未经营满的租金。同日，原告胡润雨与案外人丁和贵签订《火锅转让合同》，约定丁和贵将其经营的火锅店转让给原告胡润雨经营，转让费103800元。原告胡润雨用上述租赁房屋开办了高新区中和聂三耳火锅店，并自行出资安装了天然气。2013年5月4日，原告胡润雨向被告熊贵芳支付了半年房租8500元，被告熊贵芳出具的《收条》载明：经双方协商一致，房租从2013年5月1日至2015年5月1日止，两年内不得以任何理由上涨房租。2014年5月1日，原告胡润雨向被告熊贵芳支付了房租14150元。2014年3月，苟军逝世。苟军法定继承人为其父亲苟油德、其母亲熊贵芳、其苟某1梅，其子苟鹏程（苟军与何树梅所苟某2未成年）、苟关某苟军与前妻关丽关某，未成年，关丽为其法定代理人）。因成都“环城生态区”重点工程建设用地需要，高新区中和街道红星路南延线项目用地范围内天化街段“购地”、“划地”自建房屋均需拆除，原告胡润雨租赁的上述房屋属于拆迁范围。2014年4月26日，案外人成都高新技术产业开发区中和街道办事处作为甲方与作为乙方的被告苟油德签订《“购地”自建房屋拆除补偿协议》，约定甲方拆除乙方位于成都高新区中和街道化龙社区天化街5、7、9、11号建筑面积为803.08平方米的房屋，甲方支付乙方房屋拆迁补偿款5460206元，其中住宅房屋评估补偿款3123091元、用于经营房屋评估补偿款2328069元、临时建筑、地面附着物及相关设施设备补偿款9046元，甲方另支付乙方搬家费40154元；该协议另约定，乙方声明本协议所涉及的房屋无抵押、查封、扣押、冻结、租赁等情形，无任何第三方对房屋主张任何法律权利。案外人成都高新技术产业开发区中和街道办事处补偿给被告苟油德的临时建筑、地面附着物及相关设施设备不包括天然气设施。2015年6月，位于高新区中和天化街5、7、9、11号房屋被拆迁。原告胡润雨以未获得拆迁补偿款为由进行信访，2014年12月2日，案外人成都高新技术产业开发区中和街道办事处对原告胡润雨的信访进行回复称，被告苟油德是适格的被拆迁人，原告胡润雨不是适格的被拆迁人；在本次拆迁过程中，该街道办依据政策规定，按房屋实际用途进行评估补偿（包含房屋装修费用、房屋收益及搬迁费用），与被告苟油德达成拆迁补偿协议，并已支付了全部补偿费用；若原告胡润雨因装修、搬迁等存在经济损失，应依法就房屋租赁合同纠纷与被告苟油德协商解决或提起民事诉讼。案外人高新区中和聂三耳火锅店认为该答复违法而提起行政诉讼，请求判令案外人成都高新技术产业开发区中和街道办事处作出的书面回复违法，并重新作出书面决定。2014年6月24日，本院作出（2014）高新行初字第152号《行政裁定书》，认定，案外人高新区中和聂三耳火锅店不属于住房拆迁补偿安置对象及住房特殊补偿安置的对象，驳回了案外人高新区中和聂三耳火锅店的诉讼请求。2016年2月1日，原告胡润雨以苟油德为被告，以不当得利为由向本院提起诉讼，要求被告苟油德返还不当得利186817元。2016年6月8日，本院做出（2016）川0191民初2366号《民事判决书》，认为：被告苟油德基于其房屋被拆迁取得了拆迁安置补偿款，取得依据合法，不构成不当得利；如被告苟油德领取的拆迁安置补偿款中包含了停产停业损失，原告可以依据房屋租赁合同向被告苟军的继承人主张权利；遂判决驳回原告胡润雨的诉讼请求。另查明，案涉房屋天化街5、7、9、11号房屋的拆迁补偿款由苟油德领取，并由其保管，尚未进行分配。本院认为，2011年4月16日，原告胡润雨与苟军签订的《铺面房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和法规的禁止性规定，合法有效。被告依约向原告交付了房屋，原告也依约向被告支付了租金。后因成都“环城生态区”重点工程建设用地需要，案涉房屋被拆迁，致使合同无法继续履行，并因拆迁后承租人即原告胡润雨的补偿问题发生纠纷。本案主要有以下争议的焦点：1、原告胡润雨的本次诉讼是否构成重复诉讼，违反一事不再理的原则；2、被告收取的2014年5月1日至5月31日的租金是否该退还；3、原告胡润雨能否基于《铺面房屋租赁协议》的约定获得补偿；4、如果被告需要承担责任，各被告之间如何承担。一、原告胡润雨的本次诉讼是否构成重复诉讼，违反一事不再理的原则。庭审中，被告提出原告提起本案诉讼所依据的事实已经本院（2016）川0191民初2366号案件（下称：前诉）进行过审理，现在原告重复提起诉讼，按照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，构成重复起诉，应该予以驳回。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”本案被告为苟油德、熊贵芳、何树梅等人，而前诉被告为苟油德一人，两案当事人不同；本案的诉请基于租赁合同，而前诉诉请基于不当得利；故原告提起的本案诉讼不属于重复起诉，不违反一事不再理原则。二、被告收取的2014年5月1日至5月31日的租金是否该退还。2014年4月26日，被告苟油德作为乙方与作为甲方的案外人成都高新技术产业开发区中和街道办事处签订《“购地”自建房屋拆除补偿协议》中第四条约定：乙方在2014年5月24日之前搬迁全部房屋内附属设施设备并向甲方交付房屋。换言之，被告苟油德及其共有人可以收取租金的期限应该截止到2014年5月24日，另外，出租人也应该在这一期限之内给予承租人一定的搬离时间，鉴于原告的实际租赁情况，一个星期的搬离时间是应该予以考虑的。因此，本院认为被告收取2014年5月的租金应该截止到2014年5月17日，2014年5月18日至5月31日之间的租金应该予以退还，具体计算方式为14150/31(天)*14（天）=6390元。故对原告胡润雨请求判令被告退还2014年5月1日至2014年5月31日房租的主张予以部分支持。三、原告胡润雨能否基于《铺面房屋租赁协议》的约定获得补偿。本院的行政裁定书与“不当得利”为由的民事判决书都建议原告以租赁合同进行起诉，无非是寄希望于租赁合同中对包括拆迁引起的合同解除补偿有相应的约定，然而，原、被告双方签订的《铺面房屋租赁协议》中相应的具体条款是：“如遇政府拆迁，政府对乙方的补偿甲方不得干涉”，除此之外再无其他相关约定，也即是说如遇政府拆迁，如果有拆迁人对承租人的补偿，出租人不得干涉或者截留。依据上述条款，原、被告双方对所涉房屋可能会被政府拆迁的情况有一定的预期，原告也希望通过该条的约定来保障政府对承租人的补偿不会落入出租人之手，然而，根据现有拆迁政策，《“购地”自建房屋拆除补偿协议》的拆迁相对方仅为房屋所有权人，原告无法举证证明，拆迁补偿费用的构成中包含其第一项诉讼请求中包含的内容，而依据《铺面房屋租赁协议》也未有相关补偿的约定，因此原告胡润雨不能依据《铺面房屋租赁协议》提起本案诉讼而获得其主张的赔偿。但是，本院认为虽然双方签订的《铺面房屋租赁协议》没有对出租人因拆迁而对承租人补偿进行约定，但是承租人基于其6年的合同预期投入了大量人力、财力进行装修，虽然现在涉案房屋已经被拆除，无法进行评估，但是其进行装修以便适宜商业运营的事实是客观存在的。现在出租人基于其所有权得到了政府支付的全额拆迁补偿，承租人基于其用益物权的损失却陷入了难以主张的境地，尽管造成这一境况的主要原因在于承租人也即是本案原告胡润雨订立合同时的疏漏，但是对于原告胡润雨来讲，却难言公平，根据《中华人民共和国民法通则》第四条：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”之规定，本院认为，根据公平原则，被告作为出租人应该适当给予作为承租人的原告一定的补偿。综合本案的案情，以及双方当事人的实际情况，本院酌情确定这一金额为30000元。四、如果被告需要承担责任，各被告之间如何承担。本案纠纷基于原告胡润雨与苟军签订的《铺面房屋租赁协议》，合同签订人苟军于2014年3月因病去世，触发了继承事实的发生，苟军在涉案房屋中的份额实际已经由其苟某1承苟某2油德、熊贵芳、何树梅、苟鹏程、苟嘉取得，只是未进行登记变更。故苟军病故后，原告的合同相苟某1该苟某2油德、熊贵芳、何树梅、苟鹏程、苟嘉。故上述被告应该按其在原告所承租房屋中所占所有权比例承担相应责任，鉴于所有拆迁款尚在被告苟油德处，并未进行分配，因此，可由被告苟油德一并支付后，在其后分配剩余财产之时，按照上述比例予以相应扣减。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被苟某2油德、熊贵芳、何树梅、苟鹏程、苟嘉于本判决生效之日起十五日内向原告胡润雨退还2014年5月18日至2014年5月31日的租金6390元；二、苟某1、苟某2苟油德、熊贵芳、何树梅、苟鹏程、苟嘉于本判决生效之日起十五日内向原告胡润雨支付补偿款30000元三、驳回原告胡润雨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取4316元，公告费300元，由原告胡润雨承担苟某11苟某2，被告苟油德、熊贵芳、何树梅、苟鹏程、苟嘉承担900。如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  吴 翔人民陪审员  刘翠才人民陪审员  冯忠秀二〇一七年四月十二日书 记 员  张 勤