上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初23488号原告(反诉被告)张荣春，男，汉族，1938年5月23日出生。被告(反诉原告)沙俊杰，男，汉族，1984年11月9日出生。被告(反诉原告)沙荣耀，男，汉族，1950年8月13日出生。原告张荣春诉被告沙俊杰、沙荣耀房屋租赁合同纠纷及反诉原告沙俊杰、沙荣耀诉反诉被告张荣春房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张荣春、被告沙俊杰及沙荣耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张荣春诉称：2016年8月11日，经中介居间，原告承租两被告名下位于上海市瞿溪路XXX弄XXX号XXX室房屋作为员工宿舍使用。2016年8月26日，员工入住，但发现系争房屋断水。次日，员工打开水箱开关并用水，但发生向楼下渗水现象。对此，两被告不予进行堵漏维修，且将进水管锯断，导致员工无法用水。经居委会协调，员工于2016年9月2日搬离，原告亦于当日将房屋钥匙交还两被告。鉴于原告曾支付押金及3个月租金，但因两被告不予堵漏维修且切断浸水管道导致员工无法使用房屋，鉴此，原告现诉请要求(1)确认租赁合同于2016年9月2日予以解除；(2)两被告支付原告违约金人民币6,000元；(3)两被告返还原告押金人民币6,000元及3个月租金人民币18,000元。原告提供以下证据：1、《房屋租赁合同》，以证明双方存在房屋租赁合同关系。2、2016年9月3日中介人员出具《证明》，以证明原告于2016年9月2日将房屋钥匙交还两被告。3、租客出具《证明》，以证明系争房屋发生渗水。4、《房地产租赁合同》，以证明原告将系争房屋予以转租。被告沙俊杰、被告沙荣耀辩称：原告承租后将系争房屋用于群租，因群租过程中使用不当导致房屋渗水，现租赁合同系因原告擅自行为导致于2016年9月2日予以提前解除，原告就此应当支付实际使用期间租金并承担擅自解约违约金，故对原告诉请，仅认可合同解除日期，对其他诉请均不予认可。同时，两被告称因原告使用不当导致房屋渗水，两被告为此对受损地板进行维修并支付维修费用，两被告就此提起反诉要求原告赔偿地板维修费用人民币8,000元。两被告对原告提供证据1、2没有异议，对原告提供证据3、4不予认可。两被告提供以下证据：1、2016年9月20日物业公司出具《证明》，以证明系争房屋在原告承租之前从未发生渗水现象，同时证明系争房屋渗水报修情节。2、2016年11月7日物业公司出具《证明》，以证明系争房屋因原告用于群租且使用不当，从而导致渗水。3、2016年11月7日地板维修所涉装潢公司出具《证明》，以证明两被告支出维修费用为人民币8,000元。4、2016年8月29日《限期整改通知书》，以证明原告将系争房屋用于群租。原告针对反诉辩称：系争房屋原本存在渗水现象，两被告系设置陷阱将原本渗水之系争房屋出租予原告，故对两被告诉请不予认可。原告对两被告提供证据1、2称均系伪造，对两被告提供证据均不予认可。经审理查明：两被告系上海市瞿溪路******房屋权利人。2016年，原告与被告沙荣耀签订《房屋租赁合同》一份，约定(1)原告向被告沙荣耀承租系争房屋作为宿舍使用，租期自2016年8月11日起至2019年8月10日止；(2)押金及月租金均为人民币6,000元，租赁合同关系终止且被告沙荣耀对房屋验收无误后，被告沙荣耀将押金无息退还原告；(3)租赁期间，被告沙荣耀须保证房屋之使用安全，原告应当合理使用房屋及其附属设施，如因原告使用不当造成房屋及其设施损坏，原告应当负责修复或给予经济赔偿；(4)房屋及附属设施之维修责任除合同约定外，均由被告沙荣耀负责，但原告使用不当除外；(5)被告沙荣耀于租赁期间擅自解除合同并提前收回房屋，则被告沙荣耀应当按照押金双倍向原告支付违约金(含原有押金)；(6)原告在租赁期间擅自解除合同，则原告须赔偿1个月租金。签约后，租赁双方履行各自合同义务，原告实际缴纳押金人民币6,000元及3个月租金人民币18,000元，并将系争房屋予以转租作为员工宿舍使用。承租期间，系争房屋因发生渗水而于2016年8月29日向物业公司报修。物业公司接报后，经与两被告及被渗水之下层房屋业主协商，对系争房屋总进水管暂作切断处理。2016年9月2日，原告将系争房屋钥匙返还予两被告。现原告称系争房屋原本存在渗水问题，两被告作为房屋权利人对房屋渗水问题负有修复义务，现租赁合同因两被告未尽修复义务而导致提前解除，原告遂以此为由起诉来院。对此，两被告则称系争房屋因原告用于群租过程中使用不当而导致渗水，该项渗水导致系争房屋地板受损，两被告就此提起反诉，要求原告赔偿地板修复费用。另查明：2016年8月29日，上海市公安局黄浦分局五里桥派出所、上海市黄浦区五里桥街道社区平安办及上海市黄浦区住房保障和房屋管理局五里桥办事处向两被告联合发出《限期整改通知书》，称系争房屋现出租行为属于群租行为，并要求于2016年9月5日前对群租行为进行整改。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、中介人员《证明》、两被告提供的2016年9月20日物业公司《证明》(关于报修及切断进水管)、《限期整改通知书》以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：系争房屋产权虽登记予两被告名下，但本案所涉《房屋租赁合同》系原告与被告沙荣耀所签，故合同项下权利、义务亦仅发生于签约方之间。该《房屋租赁合同》系原告及被告沙荣耀据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原告及被告沙荣耀作为签约方均应恪守合同约定义务。租赁期间，因系争房屋存在群租现象而被相关管理部门明确勒令限期整改，由此，不论系争房屋内渗水问题归责于何方抑或如何解决，系争房屋基于群租性质均导致《房屋租赁合同》无法继续履行。现租赁双方在庭审中均认可合同解除日为2016年9月2日，而该项意见与合同履行情形亦无悖，故本院依法认定租赁合同于该日予以解除，原告应当支付2016年8月11日至2016年9月1日期间租金，而被告沙荣耀就此应当将该时段外原告已付租金返还予原告。对于原告所付押金，鉴于合同中并未规定押金须在原告清结合同项下所有应付款项后再予退还，故本院对原告返还押金诉请依法予以支持。对于原告诉请之违约金，鉴于合同实际系因群租导致无法继续履行而予提前解除，故本院对原告该项违约金诉请依法予以驳回。对于被告沙荣耀诉请之地板维修费用，鉴于(1)目前尚无证据可足以证明渗水系因群租所致；(2)被告沙荣耀所提供装潢公司费用证明，其中所涉修复内容与诉称地板维修不符；(3)被告沙荣耀在庭审中称此系报价，且被告沙荣耀就诉请之维修费用未能提供支付凭证。综上，本院对被告沙荣耀诉请之地板维修费用依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、原告张荣春与被告沙荣耀就上海市瞿溪路XXX弄XXX号XXX室房屋所签《房屋租赁合同》于2016年9月2日予以解除；二、被告沙荣耀于本判决生效之日起十日内退还原告张荣春租金人民币13,742元；三、被告沙荣耀于本判决生效之日起十日内退还原告张荣春押金人民币6,000元；四、驳回原告张荣春要求被告沙俊杰、被告沙荣耀支付违约金人民币6,000元的本诉请求；五、驳回反诉原告沙俊杰、反诉原告沙荣耀要求反诉被告张荣春赔偿地板维修费用人民币8,000元的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币550元(原告张荣春已预付)，原告张荣春负担人民币176元，被告沙荣耀负担人民币374元。反诉案件受理费人民币25元(反诉原告沙俊杰、沙荣耀已预付)，由反诉原告沙俊杰、反诉原告沙荣耀共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇审 判 员  李 慧人民陪审员  毛伟新二〇一七年四月二十四日书 记 员  薛文辉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……