包头市中级人民法院民事判决书（2017）内02民终240号上诉人(一审被告）：包头市星火技术有限公司，住所地：内蒙古包头市青山区青福镇银海新村5区。法定代表人：邬建国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张锦旗，内蒙古鹿城律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦营营，内蒙古鹿城律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：中国人民解放军66471部队，住所地：内蒙古呼和浩特市新城区爱民街43号。法定代表人：杨洪泉，该部队部队长。委托诉讼代理人：李永泉，内蒙古正捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小娟，内蒙古正捷律师事务所律师。一审被告：邬建国，男，1965年7月22日出生，汉族，包头市星火技术有限公司法定代表人，住内蒙古包头市。一审被告：周建平，男，1965年8月24日出生，汉族，无职业，住内蒙古包头市。委托诉讼代理人：邬建国，男，1965年7月22日出生，汉族，包头市星火技术有限公司法定代表人，住内蒙古包头市。一审被告：菅军，男，1964年2月24日出生，汉族，无职业，住内蒙古包头市。上诉人包头市星火技术有限公司（以下简称星火公司）因与被上诉人中国人民解放军66471部队（以下简称部队），一审被告邬建国、周建平、菅军(以下三人同时出现时简称邬建国等三人)租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院(2016)内0203民初3079号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。星火公司上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判驳回部队的诉讼请求或发回重审；一、二审案件受理费由部队承担。其上诉主张的事实和理由是：一、一审判决认定事实错误。1、星火公司与部队1997年12月8日签订的《合建房协议书》及《补充协议书》将12万元称为租金，但根据合同签订的背景及一审庭审中双方关于如何确定每年为12万元数额的陈述，该费用实际是部队对合建房抽取的收益。部队为减少计算麻烦和避免合建房建成后有可能租不出去的风险，约定将房屋建成后全部交给星火公司及邬建国等三人使用30年，由星火公司每年向部队交纳固定合建房收益，合建房不能按期对外出租收益的风险全部由星火公司及邬建国等三人承担。故12万元是星火公司及邬建国等三人向部队支付的合建房收益，非基于租赁关系产生的租金。该12万元租金是星火公司建成合建房后对外出租房屋取得租金的一部分，并非星火公司及邬建国等三人自己租赁部队房屋所支付的租金。2、《合建协议书》经内蒙古公证处依法公证并经包头市中级人民法院（2005）包民一初字第9号生效判决认定合建房协议合法有效，而一审法院将公证处公证文书和包头中院生效判决己认定的合建房事实推翻，认定合建房协议为租赁合同，并且违反了合同法关于租赁期限不得超过20年的规定，认定事实严重错误。3、包头中院判决星火公司及邬建国等三人支付拖欠的租金，在执行过程中又于2007年8月16日出具通知书，将诉争房屋收回六年给部队收取租金，顶足所有欠款后交回星火公司及邬建国等三人继续使用，可以证明部队对星火公司投资合建房及建成后使用30年的事实是认可的。4、2016年2月16日（2016）58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》明确规定停止的是空余营房对外出租，不包括合建房的处理。本案星火公司与部队是合建房关系，不存在租赁关系。部队以合建房建成后30年使用权偿还星火公司及邬建国等三人建房投资的行为，不是部队将本来空余的房屋租赁给星火公司和邬建国等三人使用的行为。并且，军队文件规定，如遇到疑难处理的可交回当地后勤房产处三年内解决。双方对法律关系存在争议的情况下，应当交回后勤房产处三年内解决，不应当强行适用军队文件一刀切。二、一审法院适用法律错误。《合建协议书》是部队提供土地，星火公司提供资金并实际施工合作建房的合作协议，建成房屋的产权归部队所有，但部队并不支付建房的材料、人工等全部费用，属于借款建房，偿还建房借款的方式就是房屋建成后30年的使用收益，部队还要每年从使用收益中抽取12万元。合建房协议约定的权利义务关系特征与《合同法》第二百一十二条规定的"租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同"明显不相符。一审法院适用上述规定将本案的协议认定为租赁合同，并认定租赁合同超过20年部分无效，适用法律明显错误。部队答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。邬建国、周建平答辩称，同意星火公司的上诉意见。菅军未提出答辩意见。部队向一审法院起诉请求：1.依法解除部队与星火公司、邬建国等三人签订的《合建协议书》、《合作建房协议补充协议书》；2.判令星火公司返还京蒙字第1215号坐落在包头市昆都仑区市府西路沿街地段的土地及房屋；3.判令星火公司、邬建国等三人按照年租金12万元支付从2016年1月1日起至返还房屋之日止的租金，并相互承担连带责任；4.诉讼费由星火公司、邬建国等三人承担。一审法院认定，1997年12月8日，部队与星火公司签订《合建协议书》一份，约定由星火公司出资在部队所有的位于包头市昆都仑区市府西路沿街地段京蒙字第1215号土地上新建房屋。房屋建成后，产权全部归部队所有，房屋由星火公司经营使用，使用期限为三十年，星火公司每年上缴部队12万元。1997年12月12日，包头市豫蒙起重修造责任有限公司出具《担保书》一份，承诺对于星火公司每年上缴部队房屋租金12万元承担保证责任。1997年12月28日，部队与星火公司签订《补充协议书》一份，对于房屋施工的具体细节、租金的交付等进行了进一步约定。1998年1月9日，中国人民解放军内蒙古军区后勤部作出（1998）后营字第002号《关于通信总站三营沿街围墙开发事》的批复。该批复表示，同意借地方资金将上述土地共同开发，新建经营用房800平方米，年租金12万元，租金主要用于弥补水电、取暖费及营房维修费不足。1998年3月26日，双方签订《补充协议书》一份，对于房屋的建筑面积进行了调整。1998年5月14日，内蒙古自治区公证处作出（98）内证经字第186号公证书，对于上述《合建协议书》和两份《补充协议书》以及包头市豫蒙起重修造责任有限公司出具的《担保书》进行了公证。房屋竣工后，一直由星火公司、邬建国等三人使用。因星火公司拖欠部队租金，部队诉至包头市中级人民法院要求其支付租金并由邬建国等三人承担连带责任。2005年9月2日，包头市中级人民法院作出（2005）包民一初字第9号民事判决，判决星火公司于该判决生效后三个月内支付部队房租51万元及利息（从2005年3月14日起至给付之日，按中国人民银行同期贷款利率计），星火公司在以上款项支付前将房屋交由部队收回使用，邬建国等三人承担连带责任。宣判后，双方均未上诉。2007年8月16日，包头市中级人民法院向部队出具通知一份，写明：包头市中级人民法院已将本案诉争房屋从2007年1月1日起交由部队使用并收取租金，从2007年1月1日起至2012年12月31日止共计六年，顶足星火公司、邬建国等三人欠部队的所有欠款，2013年1月1日起交回星火公司、邬建国等三人继续使用，双方重新签订协议。2012年12月4日，部队作为甲方，邬建国等三人作为乙方，双方签订了《合作建房协议补充协议书》一份，写明：甲乙双方在1997年12月8日签订的《合建协议书》有效，合作建房的房屋产权全部归甲方所有。乙方的房屋使用权从2012年12月31日开始为十六年，每年房屋使用费为12万元。甲方自愿遵循包头市中级人民法院作出的通知，从2012年12月31日起该房屋的使用权归乙方所有。合同约定，如因非军事需要提前解除协议的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将房屋及归甲方所有的全部财产交还甲方。甲方按乙方实际使用时间计收房屋使用费，同时按有关规定给予乙方一定的经济补偿。因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成协议无法履行的，甲乙双方均不承担责任。部队的法定代表人在该合同上签字并加盖了单位公章，邬建国等三人在合同上签字并写明各自的身份证号码。2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会发出军发【2016】58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求全面停止一切有偿服务活动。2016年3月21日，部队向星火公司、邬建国等三人发出《收回房屋使用权通知书》，要求星火公司、邬建国等三人于2016年6月30日前将房屋使用权交回部队并腾空房屋交还钥匙，逾期未能交付造成影响和损失的，由星火公司、邬建国等三人共同承担，同时部队将通过法律途径强制收回房屋。星火公司因部队发出的该通知书而诉至法院，要求确认部队解除《合作建房协议补充协议书》的行为无效，并承担诉讼费用。2016年8月31日，一审法院作出（2016）内0203民初2767号民事裁定，以诉讼主体不适格为由驳回了星火公司的起诉。部队分别于2013年2月4日、2014年1月28日、2015年3月2日向邬建国等三人出具中国人民解放军往来票据收据，分别收到房租12万元。2016年7月11日，邬建国通过银行向部队转款12万元，用途显示为"房屋使用费"。一审法院认为，通过举证、质证，双方当事人对对方所举证据的真实性均予以认可，且部队对收到邬建国于2016年7月11日转款12万元不持异议，因此，本案的争议焦点系诉争的法律关系是否是租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定"租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同"。当事人双方先后签订的《合建协议书》及《合建协议书补充协议书》均明确约定涉案房屋产权归部队所有，星火公司、邬建国等三人使用房屋并按年度向部队交纳费用，双方也按照协议约定实际履行了各自义务，《合建协议书》及《合建协议书补充协议书》符合租赁合同的构成要素，故部队按照租赁合同关系提起诉讼并无不妥。部队与星火公司、邬建国等三人之间签订的协议是双方当事人真实意思表示，但双方约定的30年租赁期限，违反了相关法律关于租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效的规定，故双方的有效租赁期限为20年。双方在2012年12月4日签订的《合建协议书补充协议书》第八条协议的解除中约定："因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成协议无法履行的，双方均不承担责任"。在合同履行过程中，军队政策发生调整，下发了军发【2016】号中国共产党中央军事委员会（通知）《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，且在内蒙古军区《司令部全面停止对外有偿服务活动实施方案》中，本案涉诉房屋明确在"解除合同、全面停止"范围内，部队根据军队的文件精神，要求解除与星火公司、邬建国等三人的合同关系，返还京蒙字第1215号坐落在包头市昆都仑区市府西路沿街地段的土地及房屋，对部队的该项诉讼请求，该院予以支持。因双方对星火公司已交纳房租至2016年12月31日予以认可，且之后的房租未实际发生，故对部队要求星火公司、邬建国等三人按照年租金12万元支付从2016年1月1日起至返还房屋之日止租金的诉讼请求，不予支持。星火公司、邬建国等三人关于本案系"委托代建合同"关系的抗辩意见，该院不予采信，理由如下：星火公司、邬建国等三人援引《最高人民法院民事案件案由规定》（以下简称《案由规定》）仅以双方签订的协议名称认为该案系委托代建合同关系，忽略了合同关系的实质。根据《案由规定》，委托代建合同是在第一级案由"合同纠纷"项下的81条"房地产开发经营合同纠纷"条下的第三级案由，该第二级案由即81条规定的是房地产开发经营合同，而本案的诉争房屋是军产，故星火公司、邬建国等三人援引该条显然是不适当的。综上所述，对部队的诉讼请求，该院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条之规定，判决：一、解除原告中国人民解放军66471部队与被告包头市星火技术有限公司于1997年12月8日签订的《合建协议书》；解除原告中国人民解放军66471部队与被告邬建国等三人于2012年12月4日签订的《合建协议书补充协议书》；三、被告邬建国、周建平、菅军、包头市星火技术有限公司于本判决生效后60日内返还原告中国人民解放军66471部队位于包头市昆都仑区市府西路沿街地段坐落号为京蒙字第1215号的军用土地及1081平方米房屋；四、驳回原告中国人民解放军66471部队的其他诉讼请求。案件受理费650元（原告已预交），由被告邬建国、周建平、菅军、包头市星火技术有限公司负担。本院经审理查明，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，部队与星火公司、邬建国等三人对双方先后签订的《合建协议书》及《合建协议书补充协议书》均不持异议，系双方当事人真实意思表示，协议签订后双方按照协议约定实际履行了各自义务。《合建协议书》及《合建协议书补充协议书》均有星火公司或邬建国等三人给付部队租金或房屋使用费的约定，且包头市中级人民法院作出的（2005）包民一初字第9号民事判决，判决星火公司于该判决生效后三个月内支付部队房租51万元及利息，故一审判决认定双方当事人签订的《合建协议书》及《合建协议书补充协议书》符合租赁合同的构成要素并无不当。双方当事人约定的30年租赁期限违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条"租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效"的规定。因此，双方的有效租赁期限为20年。2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会发出军发【2016】58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求全面停止一切有偿服务活动，内蒙古军区作出的《司令部全面停止对外有偿服务活动实施方案》中，明确将涉案房屋划在"解除合同、全面停止"的范围内。上述通知和方案作为军队规范性文件，事关我国国防和军队建设的重大问题，不仅军队要严格遵照执行，所涉公民、法人或其他组织也应当严格遵照执行。故一审判决解除双方签订的《合建协议书》及《合建协议书补充协议书》亦无不当。综上，星火公司提出的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费650元，由上诉人星火公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘兴平审 判 员 魏晓燕代理审判员 邢海峰二○一七年四月二十四日书 记 员 董婷婷