福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0902民初6011号 原告（反诉被告）：兰浙闽，男，1966年9月4日出生，汉族，住福建省古田县。 委托诉讼代理人：江惠陈，福建华忠盛律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吕日平，男，1964年10月11日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区（闽东能源公司）。 被告（反诉原告）：吴贵榕，女，1965年10月20日出生，汉族，住福建省福安市。 上述俩被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：林洪棋。 被告：夏李平，男，1982年11月2日出生，汉族，住福建省宁德市。 兰浙闽与吕日平、吴贵榕、夏李平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兰浙闽及其委托诉讼代理人江惠陈，被告吕日平、吴贵榕及其共同委托诉讼代理人林洪棋到庭参加诉讼，夏李平经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兰浙闽向本院提出诉讼请求：1.判令吕日平退还押金16675.1元、吴贵榕退还押金18843.5元；2.判令吕日平、吴贵榕、夏李平赔偿兰浙闽直接物品损失539813元，鉴定费16194元；3.要求吕日平、吴贵榕、夏李平赔偿物业管理费（截至2016年5月2日止计2663.89元）及后期物业费；4.判令吕日平、吴贵榕、夏李平赔偿水电费1000元（按实际交付金额计算）；5.判令吕日平支付违约金16675.1元、吴贵榕支付违约金18843.5元；6.吕日平、吴贵榕、夏李平对上述款项承担连带责任；7.吕日平、吴贵榕、夏李平对上述赔偿款项总额自2016年7月6日起按年利率4.35%计算利息至付清之日止。事实和理由：2014年7月30日，吕日平、吴贵榕两人分别将位于宁德市蕉城区天湖1号宁德××广场××幢××号两间店面出租给纪锌文。2015年4月1日纪锌文转租给兰浙闽，并取得了吕日平、吴贵榕两人的同意。原租赁合同约定的权利、义务转由兰浙闽享有、承担。兰浙闽以35万元折价原有的装修，共投入100多万元，兰浙闽按约定交租金至2015年5月15日并支付一个月押金。吕日平擅自于2016年5月16日将该店面换锁，并扣押兰浙闽的所有物品，不让继续经营。2016年6月7日吕日平、吴贵榕将该店面出租给夏李平。夏李平占用了兰浙闽已投资装修物品、未利用的物品给吕日平侵占，至此成讼。 吕日平、吴贵榕辩称：一、兰浙闽所述不实。承租人应当按照约定的期限支付租金，然而兰浙闽却违合同约定，未按期缴纳租金。根据《商铺租赁合同》第三条第2款第（1）项的约定，兰浙闽应按合同规定的日期交付租金，拖欠租金，应向吕日平、吴贵榕支付违约金，每拖欠一日租金，应支付一日违约金，每天违约金按兰浙闽应付款的千分之七收取，违约金可在押金中收取，拖欠租金超过三十天的，吕日平、吴贵榕有权单方解除合同；若未能及时支付，吕日平、吴贵榕有权收回商铺，并没收兰浙闽押金。据此约定可知，由于兰浙闽的上述违约行为，吕日平、吴贵榕有权单方解除合同，且没收其缴纳的押金。二、案涉《商铺租赁合同》已于2016年5月解除。兰浙闽在合同履行过程中，屡屡未按照合同约定按期足额缴纳租金，已构成违约，而事实上，兰浙闽于2016年5月16日已派员到店内搬迁经营用品，并将店门钥匙归还吕日平、吴贵榕，可知案涉《商铺租赁合同》已于2016年5月解除。《商铺租赁合同》第四条约定，兰浙闽承担并直接向物业服务公司交纳商铺物业服务费承担该商铺发生的水、电等能源费用。故兰浙闽在案涉合同解除前其缴纳的物业费及水费等是合同约定的义务，其在本案中诉请吕日平、吴贵榕赔偿物业费及水电费，缺乏事实和合同依据。三、兰浙闽诉请的物品损失及鉴定费缺乏事实和法律依据。首先，案涉商铺内的装饰装修并非兰浙闽进行装修的。案涉商铺一直以来都是出租用于经营餐饮，比如兰浙闽的前手纪锌文，亦是承租来用于经营餐饮，故兰浙闽承租来的商铺现状完全符合用于餐饮经营，兰浙闽无需再进行重新装饰装修。其次，兰浙闽亦无证据证明其对案涉商铺进行了装修，其向法庭出示的价格鉴定评估报告最多仅能证明案涉商铺当时装饰装修物的价值，而不能证明系其装修损失。兰浙闽不仅无法提交装修合同、装修费用支付凭证，且价格鉴定评估报告系其单方委托，亦无法证明装饰装修的价值。再次，《商铺租赁合同》第六条约定，兰浙闽应事先将该商铺装修方案提供吕日平、吴贵榕和物业服务公司同意方可实施装修。然而，兰浙闽自承租商铺之日起至违约行为产生之日止，吕日平、吴贵榕和物业服务公司从未同意过兰浙闽的装修方案，兰浙闽亦未向吕日平、吴贵榕和物业服务公司申请过商铺需要装修的方案。可见，即便兰浙闽有对案涉商铺擅自进行装修的，该种行为亦属于恶意装饰，已构成侵权，吕日平、吴贵榕对此保留侵权赔偿责任的主张。 吕日平向本院提出反诉诉讼请求：兰浙闽向吕日平支付租金损失21932.9元。事实和理由：2014年7月30日，吕日平及吴贵榕两人分别将两间店面出租给纪锌文。店面位于宁德市蕉城区天湖东路1号宁德××广场××幢××,2-1058号。2015年4月1日纪锌文转租给兰浙闽，并取得了吕日平及吴贵榕的同意。吕日平与兰浙闽原约定租赁时间为2015年4月1日至2019年7月31日，兰浙闽违反合同约定，在缴纳2016年4月份的租金时，分别少交了1924.1元，原定每月租金为16675.1元，而兰浙闽仅交14751元。2016年5月的租金本应当在2016年4月15日前向吕日平交纳，至今兰浙闽拒交2016年5月的租金，基于承租方违反合同约定，出租方具有减少损失的合同规定，出租方经过多方努力才于2016年6月7日将店铺出租。合同约定，承租方未及时交纳租金，出租方可以单方解除合同，承租方并承担赔偿损失的责任。 吴贵榕向本院提出反诉诉讼请求：兰浙闽向吴贵榕支付租金损失30320元。2014年7月30日反诉原告吴贵榕及吕日平两人分别将两间店面出租给纪锌文。店面位于宁德市蕉城区天湖东路1号宁德××广场××幢××,2-1058号。2015年4月1日纪锌文转租给兰浙闽，并取得了吴贵榕及吕日平的同意，重新签订了合同。吴贵榕与兰浙闽原约定租赁时间为2015年4月1日至2019年7月31日.然而兰浙闽违反合同约定，从2016年1月份起每季度少交租金6530.5元，原定每季度租金为56530.5元，而兰浙闽仅交50000元。2016年4月份的租金原定18843.5元，兰浙闽仅交16666元，再次欠交2177.5元。2016年5月的租金本应当在2016年4月15日前向吴贵榕交纳，至今兰浙闽拒交2016年5月的租金，基于承租方违反合同约定，出租方具有减少损失的合同规定，出租方经过多方努力才于2016年6月7日将店铺出租。合同约定，承租方未及时交纳租金，出租方可以单方解除合同，承租方并承担赔偿损失的责任。 兰浙闽辩称：兰浙闽未欠付吕日平、吴贵榕租金，租金已经付至2016年5月15日，且经双方协商一致同意降低租金。之后吕日平、吴贵榕收回诉争店铺，即不存在租金问题。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院分析认定如下：一、对兰浙闽提供证据。1.2014年7月30日商铺租赁合同，予以采信；2.视频资料，符合证据的三性，予以采信；照片，未有拍摄日期、作者等，且其中有多张为美团网下载图片，不能反映腾房时的情况，不予采信。3.对服务申请单，与本案无关，不予审查。4.价格鉴定评估报告，该鉴定为有资质的鉴定机构所作出，对于装潢装饰的评估金额计296110.02元，予以采纳，对于设备设施部分，不予采纳。5.鉴定费发票，符合证据的三性，予以采信。6.银行转账凭证，符合证据三性要求，予以采信；7.短信截图、证人林某1、陈某证言，吕日平对短信截图真实性无异议，予以确认。该证据中显示吕日平发出信息为：“店铺面积：128.27平方米×每平方米130元＝166675.1×三个月50025.3元。另你上季仅付我4.5万剩下的这季一并补还”（1月15日下午周五12:52），“建设银行福安支行，吕日平，6229881893335666，月租15755元”（2016年4月19日上午11：35分）。兰浙闽紧接回信息“128.27面积。14751元。核对一下。”吕日平回复“你汇过来吧！”上述信息中，虽吕日平要求为每月每平方130元，但发送该短信的日期为2016年1月15日，与之后租金的协商及汇款并不矛盾。2016年4月19日的短信内容与证人林某1、陈某证言、兰浙闽陈述及兰浙闽分别于2016年1月17日、2016年4月19日向吕日平汇款的44253元、14751元相互印证，可以证明吕日平同意将租金调整至每月每平方米115元，即每月租金为128.27平方米×每平方米115元≈14751元，每季租金为44253元。故对该信息及证人林某1、陈某证言予以采信。8.装修进场审批表室外步行街商户撤场确认书，未提供原件，不予采纳。9.银行转账凭证，系纪锌文与兰浙闽间往来款，未能证明与本案具有关联性，不予采纳。10.经营保证金、装修保证金收款收据，与本案无关，不予审查。11.物业费、电费发票，与本案无关，不予审查。二、对吕日平、吴贵榕提供的银行流水单、证人林某2、张某证言，符合证据的三性要求，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2014年7月30日，吕日平、吴贵榕分别将位于宁德市蕉城区天湖1号宁德××广场××幢××号两间店面（面积分别为128.27平方米、144.95平方米）出租给纪锌文，租赁期限为2014年8月1日至2019年7月31日，其中进场日至2014年10月15日为装修期，免付租金。2015年4月1日，纪锌文取得了吕日平、吴贵榕两人的同意后与吕日平、兰浙闽及吴贵榕、兰浙闽方签订两份《商铺租赁合同》。约定原租赁合同权利、义务转由兰浙闽享有、承担，租赁期限均为2015年4月1日至2019年7月31日，第一、二年租金标准均为130元每月每平方米，月租金分别为16675.1元、18843.5元，每季租金分别为50025.3元、56530.5元。每三个月为一个交租期，2015年4月1日前支付第一个租期租金，之后应在每个交租期届满15日前支付下一个交租期租金；兰浙闽应按合同规定的日期交付租金，每拖欠一日租金兰浙闽应按应付款每日千分之七支付违约金，可在押金中收取；拖欠租金超过三十日的，吕日平有权单方解除合同；若未能及时支付，吕日平有权收回商铺并没收押金。兰浙闽应承担并直接向物业服务公司交纳该商铺物业服务费并承担该商铺发生的水、电等能源费用（分户计量）。兰浙闽应在合同签订同时向吕日平一次性缴纳一个月租金为保证金。兰浙闽若妥善履行合同约定，吕日平或物业服务公司应在合同终止、兰浙闽办理完撤场手续后30日内，将相关保证金余额无息返还给兰浙闽。兰浙闽分别向吕日平、吴贵榕支付16675.1元、18843.5元押金。兰浙闽自2015年4月起分别向吕日平、吴贵榕连续足额支付9个月租金后，吕日平将店铺租金调整为每月14751元，每季为44253元。嗣后，兰浙闽于2016年1月17日分别向吕日平、吴贵榕支付租金44253元、50000元，于2016年4月19日分别向吕日平、吴贵榕支付租金14751元、16666元。 2.2016年5月16日，兰浙闽一方到店铺内搬运其部分经营用品，并将店铺钥匙交还吕日平、吴贵榕。吕日平、吴贵榕于2016年6月7日将上述俩店面出租给夏李平。 3.兰浙闽于2016年6月17日委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司对宁德市蕉城区天湖东路1号宁德××广场××幢××及2-1058店面的装潢装饰及附属设备设施价格进行评估。福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司于2016年6月25日作出鑫八闽鉴评［2016］203号报告书，认定其中装潢装饰部分在评估基准日（2016年6月17日）价值为296110.02元。此次价格评估总费用为16194元。 本案争议焦点：一、兰浙闽有否欠付租金？二、吕日平、吴贵榕是否构成违约，应否返还押金并赔偿兰浙闽损失？三、夏李平应否承担责任问题？ 一、兰浙闽有否欠付吕日平、吴贵榕租金？ 本院认为，1.关于租金的起算点争议。兰浙闽认为应从2015年4月16日计付租金，而吕日平及吴贵榕则认为应从合同约定时间即2015年4月1日起算，纪锌文只缴纳租金至2015年3月底，其均按季度足额交纳租金。本院认为，据纪锌文与吕日平、吴贵榕签订的租赁合同，其进场日至2014年10月15日为装修期，免付租金。实际计付租金日期系从2014年10月16日开始，故其租赁的截止期限应至2015年4月15日。上述期限与兰浙闽陈述及其提供的与纪锌文签订的《协议书》相印证，且吕日平、吴贵榕并未提供相应证据证明其于合同签订当日向兰浙闽交付店铺，故认定兰浙闽的店铺租赁期限应自2015年4月16日始计算。庭审中吕日平、吴贵榕确认兰浙闽有连续依约支付租金计9个月，则据此可知兰浙闽已连续依约支付吕日平、吴贵榕租金至2016年1月15日。2.是否有同意降低租金问题。兰浙闽与吕日平双方虽约定按季支付租金，但自2016年1月份起吕日平已实际认可兰浙闽支付租金的方式及数额，兰浙闽已支付租金至2016年5月15日，吕日平要求兰浙闽支付租金损失21932.9元，无事实和法律依据，不予支持。兰浙闽主张吴贵榕同意降低其店铺租金，但未提供相应证据证明其主张，不予支持。自2016年1月16日至2016年5月15日止，兰浙闽应支付吴贵榕租金为75374元，但其仅支付66666元，其尚欠租金8708元，兰浙闽应予偿还并赔偿损失。因吴贵榕于2016年6月7日才将店铺出租与夏李平，对于2016年5月16日至2016年6月6日期间的租金损失计13372.81元（18843.5元/月÷31日×22日），系店铺闲置期间的租金损失，予以支持，对超出部分不予支持。 二、吕日平、吴贵榕是否构成违约，应否返还押金并赔偿兰浙闽损失？ 本院认为，1.据双方陈述及证人林某2、张某证言，兰浙闽一方于2016年5月16日将部分经营性物品搬离店铺并交还钥匙，吕日平、吴贵榕一方亦更换店铺钥匙，故双方已形成解除合同合意，租赁合同实际已于当日解除。虽兰浙闽主张其受胁迫而交还钥匙，但并未提供相应证据证明其主张，不予支持。鉴于双方系自行解除合同，故兰浙闽要求吕日平支付违约金无事实和法律依据，不予支持。兰浙闽向吕日平足额支付租金至2016年5月15日，现合同已解除，吕日平应返还押金16675.1元；兰浙闽未依约向吴贵榕足额支付租金已逾30日，吴贵榕有权收回店铺并没收该押金，故关于兰浙闽要求吴贵榕返还押金的主张不予支持。2.关于装饰装修物问题。首先，兰浙闽主张要求吕日平、吴贵榕赔偿该部分损失，但其未提供证据证明其有经吕日平、吴贵榕同意对诉争店铺进行装修，且吕日平、吴贵榕亦予否认，其装饰装修费用，应由承租人兰浙闽负担。其次，兰浙闽应于每个交租期届满15日前支付下一个交租期租金，但对于2016年1月16日至2016年4月15日及2016年4月16日至2016年5月15日期间租金，其直至2016年1月17日、2016年4月4日才向吕日平支付上述租金，且其未足额向吴贵榕支付租金已逾30日，兰浙闽的逾期支付租金行为已构成违约，而吕日平、吴贵榕不同意对上述装饰装修物进行利用，故仍应由兰浙闽自行承担。再者，兰浙闽提供的证据《协议书》中仅系要求纪锌文及时撤走物品，而银行转账凭证仅系兰浙闽与纪锌文之间的经济往来，不足以证明其原店铺装饰装修物为纪锌文个人所有及纪锌文已将上述装饰装修物转让给兰浙闽。综上，对其上述主张不予支持，鉴定费用由兰浙闽自行承担。3.关于设施设备部分，兰浙闽提供的证据不足以证明上述物品已被吕日平、吴贵榕损坏且不可恢复，不予支持。4.关于水电费、物业费部分。上述费用为兰浙闽依租赁合同应自行向第三方物业服务所交纳的费用，兰浙闽提供的证据仅能证明其交纳费用事实，对于是否遭受损失或存在代垫情况等并未提供相应证据予以证明，其要求吕日平、吴贵榕赔偿上述损失无依据，不予支持。 三、夏李平应否担责问题？ 本院认为，本案为房屋租赁合同，合同具有相对性，夏李平非租赁合同的相对方，对兰浙闽要求其承担连带责任的主张，不予支持。 综上所述，本院认为：兰浙闽与吕日平、吴贵榕分别签订的商铺租赁合同，系各方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，各方应全面正确履行合同义务。关于各方诉请支持与否已于前文分析认定，不再赘述。夏李平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下： 一、吕日平应于本判决生效之日返还兰浙闽押金16675.1元； 二、兰浙闽应于本判决生效之日支付吴贵榕店铺租金8708元及租金损失13372.81元； 三、驳回兰浙闽的其他诉讼请求； 四、驳回吴贵榕的其他诉讼请求； 五、驳回吕日平的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10502元，由兰浙闽负担10240元，由吕日平负担262元；反诉案件受理费计453元，由兰浙闽负担204元，由吕日平负担174元，由吴贵榕负担75元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  卢小洋 人民陪审员  林振功 人民陪审员  胡丽莺 二〇一七年四月二十六日 书 记 员  陈秀招 附注：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。