广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤04民终518号上诉人（一审被告）：赵丛立，男，汉族。委托诉讼代理人：姚滨，广东融聚律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：黄晨阳，男，汉族。委托诉讼代理人：霍逸岑，广东东方泽律师事务所律师。上诉人赵丛立因与被上诉人黄晨阳物权保护纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院作出的(2015)珠香法民三初字第1655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人赵丛立的委托诉讼代理人姚滨、被上诉人黄晨阳的委托诉讼代理人霍逸岑到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人赵丛立的上诉请求：1．请求法院撤销（2015）珠香法民三初字第1655号民事判决，改判驳回黄晨阳在一审中对上诉人的全部诉讼请求；2.请求法院判决本案受理费由黄晨阳承担。事实与理由如下：一、原审法院以赵丛立与黄晨阳2008年7月19日签订的《借款房产转让约定》为依据认定赵丛立应当向被诉人支付自2008年7月20日止至返还房屋之日的占有使用费，并认为如赵丛立不支付，对赵丛立、黄晨阳存在权利义务的失衡的问题。一审法院的这一认定不仅仅是对事实认定的严重错误，而且是明显对黄晨阳的偏袒。事实上，该转让约定明确约定“该房产被香洲区法院查封，只能由赵丛立低价变现应急”，并且黄晨阳在原审诉状中也明确表明“赵丛立目的是替黄晨阳管理房产”并在原审诉状中一再表明将房屋交给黄晨阳保管后应当停止还款。因此从双方签订该《借款房产转让约定》的目的清楚表明黄晨阳是要求赵丛立将房产出卖他人以抵偿赵丛立所欠债务，并不是有交给赵丛立使用。并且事实上，赵丛立即按此约定将在2008年9月4日将该房产出卖给他人。因此，原审法院认定赵丛立须从2008年7月20起向黄晨阳支付房屋使用费明显是对事实认定错误。同时一审法院还冠冕堂皇的认为“否则会造成双方权利义务的失衡”更是无稽之谈，黄晨阳的对赵丛立的债务是在2004年即以形成，期间黄晨阳未向赵丛立偿还任何款项，仅仅是因为房价的暴涨导致黄晨阳不愿意履行向他人过户的手续而仅仅希望收回房屋按原债权的利息偿还，而赵丛立的债权利息与房价暴涨的利益差距相比较起来简直可以忽略不计。黄晨阳所有在这一系列连环案件的行为无非都是因为房屋价格的暴涨，黄晨阳这一完全违背诚实信用，见利忘义的行为才是真正导致社会价值体系的失衡！二、黄晨阳在一审举证期限内仅仅用网上打印的几页招租信息为依据要求赵丛立按此金额为使用费依据。一审法院在赵丛立对此提出反对异议的基础上，又以黄晨阳申请为依据委托其他机构对租金进行评估。在评估期间，既未通知双方到场，也没有其表明的市场比较法的任何参照依据。在评估机构甚至对房屋户型都不清楚的情况下就出具了评估报告。一审法院甚至在赵丛立及被上赵丛立对此评估报告都有异议的前提下，对该评估结论予以采纳。一审法院的这一认定依据很明显是对黄晨阳的偏袒。黄晨阳辩称，1.我方认为一审判决从事实和法律依据上是充分的，判决正确，对付使用费部分有意见，但没有提起上诉；2.房产从合同签订后已经交给赵丛立，赵丛立是实际占有了房屋；3.双方合同履行过程中约定停止还款并免于支付利息，在另案诉讼中，赵丛立要求我方赔偿第三人损失，第三人损失不应当由我方承担，赵丛立与第三人的诉讼没有通知我方，没有把我方列为第三人，当时诉讼可以要求过户而把我方列为第三人，对我方隐瞒了真相，上一个案件中的第三人陈建华是黄晨阳的岳母，本身黄晨阳试图通过侵占我方房产，我方本可以按照约定不用支付本金利息，后来对方起诉了，跟香洲区院执行局沟通了，房产现在依然在对方手中，黄晨阳替法院保管财产说法不成立。黄晨阳向一审法院起诉请求：判令赵丛立按每月3500元的标准向黄晨阳支付自2008年7月20日起至腾退之日的房屋使用费，暂计至2015年8月19日为297500元。一审法院认定事实：一审法院受理黄晨阳诉赵丛立返还原物纠纷一案[案号：（2015）珠香法民三初字第520号]，查明如下事实：黄晨阳与张巍燕原系夫妻关系，双方于2008年5月13日登记离婚。黄晨阳于1999年即其与张巍燕夫妻关系存续期间购买涉案房产。黄晨阳称其与张巍燕离婚时未分割涉案房产。2003年12月18日，赵丛立作为甲方、黄晨阳和张巍燕共同作为乙方、珠海中纽装饰设计工程有限公司作为丙方，三方签订《借款抵押担保协议》，载明乙方先后于2003年2月20日向甲方借款40万元、2003年9月24日向甲方借款20万元，共计60万元，并约定乙方同意于2004年2月20日将上述欠款还给甲方，同时由乙方自愿提供涉案房产及一辆货车作为抵押，由丙方自愿提供一辆帕萨特轿车为乙方担保。2004年，赵丛立因40万元的借款纠纷对黄晨阳提起诉讼，一审法院经审理作出（2004）香民一初字第3305号民事判决，判令黄晨阳偿还赵丛立借款40万元。该判决已经生效，但黄晨阳没有以货币清偿该判决确定的债务。2004年11月29日，赵丛立为甲方、黄晨阳和张巍燕为乙方，双方签订《协议书》，载明乙方根据（2004）香民一初字第3305号民事判决应向甲方偿还借款40万元，并约定乙方将涉案房产及房屋内的装修物品作价35万元抵偿给甲方，房屋内家电、家具作价5万元抵偿给甲方，乙方必须按甲方要求办理过户手续，过户之前甲方同意乙方暂住。黄晨阳称该诉讼及上述以房抵债的《协议书》是赵丛立出于朋友情谊帮其保全房产而产生，真实目的只是为了防止其他债务人查封拍卖该房产，但赵丛立不予认可并认为《协议书》的真实意思确为以房抵债。2008年5月13日，黄晨阳为甲方、张巍燕为乙方、赵丛立为丙方，三方签订《协议书》，约定：甲方、乙方主动放弃涉案房产使用权，并于2008年5月25日前搬出该房将房门钥匙交给丙方；甲方、乙方不得以拥有该房产所有权的名义（查封期间）进行任何有损丙方对该房产的债权利益的行为；此房2008年5月13日前共有3名债权人，如果丙方申请法院拍卖此房，丙方分得的拍卖款超出甲方乙方向丙方借款和利息后的余款，丙方归还甲方乙方，不足部分由甲方乙方继续偿还；如果丙方用该房产与朋友套现，相关事宜甲方、丙方协商处置，乙方不得有任何异议和干涉行为。2008年7月19日，原、赵丛立签订《借款房产转让约定》，内容为：“黄晨阳先生于2004年因工程资金缺口，向赵丛立先生借款现金60万元人民币，借条约定三个月内还本，并以珠海市香洲区丹田广场2栋904室房产及汽车两部作为抵押物，但由于各种因素的影响，黄晨阳无法在借条约定期限内还款，后陆续还赵丛立借款23万，尚欠37万元至今无力偿还。经双方协商约定，黄晨阳将珠海市香洲区丹田广场2栋904室转让于赵丛立变通对兑。因此房产还有其他债务的原因，现已被香洲区法院查封，无法体现它的实际价值，故只能由赵丛立先生低价变现应急，待可正式更名过户后，按适时房价扣除黄晨阳借赵丛立之款项，剩余部分由赵丛立退还黄晨阳，不足部分由黄晨阳承担债务。此房产交至赵丛立后，所有费用（物业管理费、水电费等）由赵丛立负责承担，黄晨阳可停止对赵丛立的还款义务，直至此房产更名，其他债务与赵丛立和本房产无关。”2008年5月起，黄晨阳将涉案房产交由赵丛立使用至今。赵丛立主张，其为将涉案房产低价变现，于2008年9月4日与案外人陈建华签订房屋买卖协议，约定其将涉案房产转让给陈建华，转让款为人民币35万元，并承诺3年内过户给陈建华，否则承担违约责任。直至2011年10月，黄晨阳仍未能按约过户，陈建华遂对赵丛立提起诉讼，要求赵丛立返还购房款35万元并赔偿陈建华房屋差价的损失980665元。一审法院经审理作出（2012）珠香法民一初字第272号民事判决，判令赵丛立向陈建华返还房款35万元，赔偿陈建华损失490332.5元，并由赵丛立负担受理费5297元。赵丛立因此起诉黄晨阳、第三人张巍燕所有权确认纠纷一案[案号：(2012)珠香法民一初字第2930号]，请求判令：一、黄晨阳配合赵丛立办理涉案房产的过户手续；二、黄晨阳赔偿赵丛立损失共计人民币545629.5元（包括房屋差价50000元、陈建华案件损失赔偿490332.5元及案件受理费5297元）。一审法院判决驳回赵丛立上述诉讼请求。赵丛立不服上述判决，上诉于珠海市中级人民法院，案号为（2013）珠中法民三终字第431号。该院后改判黄晨阳赔偿赵丛立损失495629.5元。赵丛立就（2004）香民一初字第3305号民事判决向一审法院申请执行，一审法院予以立案受理，案号为（2005）香执字第4715号。双方均确认上述《借款转让房产约定》系（2005）香执字第4715号案件执行过程中未经一审法院确认的双方自行达成的和解协议。2014年11月28日，黄晨阳通过EMS方式向赵丛立邮寄《解除通知》，内容如下：“由于事实上已经无法继续按《借款房产转让约定》履行，黄晨阳通知赵丛立解除该《借款房产转让约定》，赵丛立须在接到本通知后，于2014年12月5日前腾退涉案房产，退房时须恢复交付赵丛立使用时的原状。黄晨阳已安排了给赵丛立支付原欠款的款项。”赵丛立确认于2014年年底收到上述通知。黄晨阳于2015年1月28日通过案外人许平平的银行账户向一审法院转账交纳（2005）珠香法执字第4715号案件的执行款项37万元。赵丛立收到上述通知后未向黄晨阳提出异议，亦未在三个月期限内向一审法院起诉，其确认已经收到执行款项37万元。一审法院于2015年6月17日作出（2005）珠香法执字第4715号之四民事裁定书，裁定拍卖涉案房产。由于黄晨阳在本案中起诉赵丛立要求支付涉案房产的占有使用费，一审法院中止上述拍卖程序。黄晨阳于（2015）珠香法民三初字第520号案件中诉请赵丛立腾退并向黄晨阳返还涉案房产，一审法院后判决支持黄晨阳的诉讼请求，该判决已经发生法律效力。赵丛立未按该判决履行，在本案庭审时要求黄晨阳联系赵丛立收房并结清之前的债权债务。黄晨阳主张有联系赵丛立，但联系不上，准备申请执行。赵丛立则表示黄晨阳从未联系赵丛立。双方对（2005）香执字第4715号执行案件中黄晨阳应支付的迟延履行利息如何计算存在争议，黄晨阳主张根据《借款房产转让约定》，黄晨阳向赵丛立交付涉案房产后即有权停止向赵丛立还款，不会产生利息，而实际执行过程中黄晨阳应支付的迟延履行利息照常计算，赵丛立应支付相应的房屋占用费。赵丛立则主张其系根据黄晨阳委托取得占有依据，黄晨阳因此受益，黄晨阳主张占用费不合理，双方之间存在房屋保管关系，赵丛立不但无需支付占用费，还有权向黄晨阳主张管理费。黄晨阳主张房屋占用费按每月3500元的标准计算，为此提供其上网打印的涉案房产所在的丹田广场部分出租房屋的招租广告网络页面，赵丛立不认可黄晨阳主张的上述标准。一审法院根据黄晨阳申请，委托珠海诚正房地产评估有限公司（以下简称诚正公司）对涉案房产自2008年7月20日起至今的租金进行评估。诚正公司经现场勘查，查阅相关资料，确定涉案房产于1997年建成，系电梯房，室内通风、采光较好，由于评估人员在进行现场勘查时未能进入室内，室内装修与格局及保养情况均不详，诚正公司综合考虑区域因素和房价上涨对物业招租及其租金产生的影响，根据有关法律法规、政策文件和相关估价技术规范，采取市场比较法，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，作出珠诚正估字第2016F0013号《房地产估价报告》，评估意见为自2008年7月20日起至2015年12月10日期间涉案房产的租赁价值为180866元，2012年7月20日至2013年7月19日期间月租金为2057元，2013年7月20日至2014年7月19日期间月租金为2160元，2014年7月20日至2015年7月19日期间月租金为2333元，2015年7月20日至2015年12月10日月租金为2520元。黄晨阳主张评估意见认定的标准偏低，仍按每月3500元的标准主张占有使用费。赵丛立则主张评估意见依据不充分，不能反映真实的租赁市场行情。一审法院认为，双方均确认《借款转让房产约定》系（2005）香执字第4715号案件执行过程中未经一审法院确认的双方自行达成的和解协议，一审法院予以确认。赵丛立依据《借款转让房产约定》取得涉案房产的占有权益，而《借款转让房产约定》约定黄晨阳在房产交付后可停止对赵丛立的还款义务，之后双方就履行《借款转让房产约定》发生纠纷，已经发生法律效力的（2015）珠香法民三初字第520号案件认定黄晨阳通知解除《借款转让房产约定》的行为已经发生法律效力，并判决赵丛立腾退并向黄晨阳返还涉案房产，赵丛立未主动按该判决履行，其继续占有涉案房产并无法律上的依据。由于《借款转让房产约定》系（2005）香执字第4715号案件执行过程中未经一审法院确认的双方自行达成的和解协议，而同期（2005）香执字第4715号执行案件中黄晨阳应支付的迟延履行利息一直依照法律规定计算，并未将赵丛立依据《借款转让房产约定》占有涉案房产期间以及黄晨阳通知解除《借款转让房产约定》后赵丛立占有涉案房产期间的占用费予以抵扣黄晨阳应支付的迟延履行利息，如赵丛立不支付占有使用费，对双方而言存在权利义务失衡的问题，黄晨阳诉请赵丛立支付自2008年7月20日起至实际腾退并向黄晨阳返还涉案房产之日止的占有使用费，理据充分，一审法院予以支持。赵丛立相关抗辩意见理据不足，一审法院不予采纳。关于占有使用费的计算标准，一审法院委托评估的诚正公司及评估人员具备相应的评估资质，评估程序合法，虽然评估人员未进入涉案房产内查看，但其已通过现场勘查，查阅相关资料，综合考虑区域因素和房价上涨对物业招租及其租金产生的影响，根据相关估价技术规范，采取市场比较法作出评估，其评估意见依据充分，应予采纳，赵丛立应支付自2008年7月20日起至2015年12月10日期间的占用使用费180866元。至于2015年12月11日至赵丛立实际腾退并向黄晨阳返还之日止的占有使用费，根据珠海市房地产市场发展的情况，一审法院确定赵丛立按每月2520元的标准支付自2015年12月11日至2016年7月19日期间的占有使用费，故赵丛立应支付自2008年7月20日起至2016年7月19日期间的占用使用费199363元。关于自2016年7月20日起至赵丛立实际腾退并向黄晨阳返还之日止的占有使用费，一审法院酌情确定按每月2700元的标准计算。综上，对黄晨阳的诉讼请求，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项之规定，一审法院判决如下：一、赵丛立于本判决发生法律效力之日起十日内向黄晨阳支付自2008年7月20日起至2016年7月19日期间的房屋占用使用费199363元；二、赵丛立于本判决发生法律效力之日起十日内向黄晨阳支付自2016年7月20日起至其实际腾退并向黄晨阳返还珠海市香洲区香洲凤凰北路1001号2单元904房之日止，按每月2700元标准计算的占有使用费。一审案件受理费5762元，评估费904元，合计6666元，由黄晨阳负担3066元，赵丛立负担3600元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院查明，一审法院（2015）珠香法民三初字第520号民事判决判令赵丛立于判决发生法律效力之日起十五日内腾退并向黄晨阳返还珠海市香洲区凤凰北路1001号2单元904房，该法律文书于2016年4月11日发生法律效力。本院另查明，一审法院（2005）香执字第4715号执行案件未执行完毕。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对此予以确认。本院认为，上诉人赵丛立上诉主张其依据2008年7月19日双方签订的《借款房产转让约定》而占有涉案房产，因此，不应支付占有使用费。为此，本院认为，首先，依据双方2008年7月19日双方《借款房产转让约定》之约定，黄晨阳将涉案房屋交付给赵丛立的原因最初是用来担保抵押黄晨阳向赵丛立60万元的借款，后因为黄晨阳无法按约定的期限还款，双方又协商将涉案房屋转让于赵丛立变通对兑。又因涉案房屋因其他债务被法院查封，双方约定由赵丛立对涉案房屋低价变现，直至正式更名过户。因此，涉案房屋交付赵丛立占有的目的和性质既不是租赁、也不是借用。同时，赵丛立亦按合同约定对涉案房屋进行了变卖处分，但如本院（2013）珠中法终字第431号民事判决所认定，涉案房屋最终未能变现处分，是因为黄晨阳其他债务原因，涉案房屋被查封所致。因此，从2008年7月20日起，赵丛立是依据双方的合同约定占有涉案房屋，合同并未约定赵丛立占有涉案房屋期间应支付相应占有使用费，且如上所述，赵丛立占有涉案房屋的目的和性质既不是租赁、也不是借用，因此，黄晨阳主张赵丛立从2008年7月20日起支付占有使用费，没有事实及法律依据，本院不予支持。其次，在黄晨阳单方解除2008年7月19日双方签订的《借款房产转让约定》、赵丛立向一审法院申请恢复执行（2004）香民一初字第3305号民事判决、黄晨阳先行清偿了部分债务、并且一审法院生效的（2015）珠香法民三初字第520号民事判决判令赵丛立向黄晨阳返还涉案房屋之后，赵丛立再主张依据双方之间的约定继续占有涉案房产无事实及法律依据。因此，依据本院查明的事实，因（2015）珠香法民三初字第520号民事判决于2016年4月11日发生法律效力，则赵丛立应从2016年4月12日起支付涉案房屋的占有使用费至赵丛立实际返还之日止。至于占有使用费的标准，一审法院委托有评估资质的评估机构，并且评估程序合法，因此，一审法院对该评估机构确定的标准予以采纳并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人赵丛立的部分上诉主张有事实及法律依据，对其有理之诉求，本院予以支持。一审法院查明事实清楚，但结果处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更广东省珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1655民事判决第一项内容为：赵丛立于本判决发生法律效力之日起十日内向黄晨阳支付自2016年4月12日起至2016年7月19日期间按每月2520元标准计算的房屋占用使用费；二、变更广东省珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1655民事判决第二项内容为：赵丛立于本判决发生法律效力之日起十日内向黄晨阳支付自2016年7月20日起至其实际腾退并向黄晨阳返还珠海市香洲区香洲凤凰北路1001号2单元904房之日止，按每月2700元标准计算的占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5762元，评估费904元，合计6666元，由黄晨阳负担4000元，赵丛立负担2666元；二审案件受理费5762元，由黄晨阳负担3457元，赵丛立负担2305元。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一七年四月十三日书记员 谭慧莹