江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0981民初1534号原告：宿迁市杰柯广告营销策划有限公司，住所地在宿迁市宿城区富丽莱嘉苑平安大道13幢1号门面。法定代表人：陆涧，该公司总经理。委托诉讼代理人：骆长安，该公司副总经理。委托诉讼代理人：杨力，江苏刘双玲律师事务所律师。被告：东台鑫仓房地产开发有限公司，住所地在东台市三仓镇新仓东路1号。法定代表人：邱德荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：王世宏，东台市三仓法律服务所法律工作者。原告宿迁市杰柯广告营销策划有限公司（以下简称杰柯广告公司）与被告东台鑫仓房地产开发有限公司（以下简称鑫仓公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案后。2017年4月11日，本院依据原告杰柯广告公司申请和其提供的担保，作出（2017）苏0981民初1534号之一号民事裁定书，裁定“冻结被申请人东台鑫仓房地产开发有限公司价值1008423元的银行存款或查封、扣押其等值财产”。2017年4月12日，本院对鑫仓公司的财产采取了保全措施。2017年4月12日，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杰柯广告公司的委托诉讼代理人骆长安、杨力，被告鑫仓公司的委托诉讼代理人王世宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杰柯广告公司向本院提出诉讼请求：判令鑫仓公司给付商品房代理销售服务费1142000元，并按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付自2017年3月8日至实际给付之日止的利息。事实和理由：2016年9月12日，杰柯广告公司与鑫仓公司订立《房地产代理销售合作协议》，协议约定，杰柯广告公司独家代理销售鑫仓公司开发的位于东台市剩余房源，合作期限自2016年9月18日至2016年11月18日，合作期满前双方书面决定续约的，则按续约文件执行，协议同时约定了报酬的支付标准、支付条件。协议订立后，杰柯广告公司共代理销售了房屋153套，其中合同期内140套，合同期满后销售13套，依约鑫仓公司应支付费用2142000元，但其仅支付了1000000元，剩余1142000元一直未给付。鑫仓公司辩称，杰柯广告公司代理销售的房屋，实际与购房人订立商品房认购书的为152套，而合同期内的为138套，且该138套中有11套未最终订立商品房买卖合同，合同期外的14套房屋系杰柯广告公司按承诺的“无偿帮助代销扫尾工作”进行代销的，故杰柯广告公司可获得的报酬应按127套计算，其费用总额为1270000元，扣除已付的1000000元，鑫仓公司实际未支付费用为270000元。为此，请求法院依法处理。杰柯广告公司为证明其主张，提供了杰柯广告公司营业执照、法定代表人证明、房地产代理销售合作协议、律师函及邮寄回执、商品房认购书152份等证据；鑫仓公司为证明其主张，提供了清单及商品房认购书、商品房买卖合同10份、商品房认购书等证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月12日，鑫仓公司与杰柯广告公司订立《房地产代理销售合作协议》，协议约定，鑫仓公司将其开发的位于东台市房屋交由杰柯广告公司代理销售；合作期自2016年9月18日至2016年11月18日，合作期限届满前，各方书面决定续约的，则各方按照续约文件约定执行，合作期限届满各方未书面续约的，本协议到期终止；双方约定，一、二、三层每户收取团购服务费贰万元，四、五、六层每户收取壹万元，该费用由鑫仓公司收取，鑫仓公司按约定从此费用内支付杰柯广告公司服务费；杰柯广告公司的业绩考核与销售套数挂钩，杰柯广告公司在合同期内销售1-50套，鑫仓公司须支付服务费为5000元/套，杰柯广告公司在合同期内销售50-100套，则所有销售服务费按同比例计算服务费（如完成60套，团购服务费按6000元/套计，则鑫仓公司支付杰柯广告公司36万元，如完成70套，团购服务费按7000元/套计，则鑫仓公司支付杰柯广告公司49万元，以此类推），双方约定，如杰柯广告公司在合同期内完成130套，则所有销售服务费按13000元/套计，则鑫仓公司支付杰柯广告公司169万元，如完成150套，则按15000元/套计，则鑫仓公司支付杰柯广告公司225万元，以此类推；杰柯广告公司的服务费由鑫仓公司在客户缴纳团购服务费的当天支付给杰柯广告公司，在杰柯广告公司完成50套之前，鑫仓公司先支付应付团购服务费5000元/套给杰柯广告公司，50套后，杰柯广告公司累计每完成超过10套当日，鑫仓公司应补足杰柯广告公司服务费按比例增长的费用。杰柯广告公司完成130套和150套当日，鑫仓公司应补足杰柯广告公司服务费按比例增长的费用。待合同到期，鑫仓公司根据杰柯广告公司完成数量，按约定支付杰柯广告公司剩余服务费；双方还就其他事项进行了约定。合同订立后，杰柯广告公司进行了代理销售，并由鑫仓公司与购房人订立了商品房认购书，商品房认购书中落款时间在2016年9月18日至2016年11月18日期间的共计138份，房屋共计139套（其中王小忠为一份认购书，两套房屋），商品房认购书中落款时间在2016年9月18日至2016年11月18日外的共计14份（套房屋），鑫仓公司与购房人订立商品房认购书时均向购房人收取了相应的团购费，后有大概5户商品房认购书订立于2016年11月18日前的购房团购金被退回。审理过程中，杰柯广告公司提供的王向华的商品房认购书中落款时间为2016年1月21日，但其认为该落款时间系笔误，实际时间应为2016年10月21日，但未提供证据予以证实。鑫仓公司认为合同期满后杰柯广告公司系为其免费服务，其代理销售的房屋不应计算代理费用，杰柯广告公司认为合同期满后其代理销售的房屋应与合同期内的一并计算代理费用，双方对各自的主张均未提供证据。双方对鑫仓公司已支付100万元均无异议。本院认为，鑫仓公司与杰柯广告公司订立的《房地产代理销售合作协议》不违反法律禁止性规定，应当认定合法有效，双方应按合同的约定履行各自的义务，行使相应的权利。杰柯广告公司完成相应的商品房销售后，鑫仓公司应按约支付相应的报酬。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一、合同期内代理销售服务费。杰柯广告公司无证据证明的情况下，合同期内代理销售的商品房数量应以商品房认购书上落款时间计算，根据双方提供的证据，合同期内订立商品房认购书为138份，计139套房屋。由于该139套房屋的团购金后因故退回5套，故合同期内的代理费用应按134套计算。根据《房地产代理销售合作协议》的约定，代理费为1742000元（13000元/套×134套）。二、合同期外代理销售服务费。《房地产代理销售合作协议》明确约定：合作期自2016年9月18日至2016年11月18日，合作期限届满前，各方书面决定续约的，则各方按照续约文件约定执行，合作期限届满各方未书面续约的，本协议到期终止。本案中，双方在未进行书面约定的情况下，仍由杰柯广告公司继续从事代理销售事务，对合同期外代理销售的报酬如何计算，双方均应提供相应的证据证明自己的证张，但杰柯广告公司未能提供证据证明合同期满后代理销售的报酬与合同期内的总额一并进行计算；鑫仓公司亦未提供证据证明合同期满后，杰柯广告公司系免费为其代理销售商品房，故参照双方合同的约定，合同期满后杰柯广告公司代理销售的报酬应按5000元/套计算，杰柯广告公司在合同期外应获得的报酬为70000元（5000元/套×14套）。《房地产代理销售合作协议》约定，杰柯广告公司的服务费由鑫仓公司在客户缴纳团购服务费的当天支付给杰柯广告公司，杰柯广告公司的报酬应以购房人缴纳的团购服务费计算，不以订立正式的商品房买卖合同为依据，因而鑫仓公司按约应支付给杰柯广告公司的服务费为1812000元，扣除已付的1000000元，仍应支付812000元。对鑫仓公司辩称的存在部分商品房未正式订立商品房买卖合同，要求扣减代理销售服务费的辩解意见，本院不予采信。《房地产代理销售合作协议》明确约定，合同到期，鑫仓公司根据杰柯广告公司完成数量，按约定支付杰柯广告公司剩余服务费。鑫仓公司未按合同约定支付剩余服务费，杰柯广告公司要求自2017年3月8日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息的诉讼请求，本院予以支持，该利息的支付截止时间为本判决确定给付之日止。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第三百九十六条、第四百零五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告东台鑫仓房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付给原告宿迁市杰柯广告营销策划有限公司商品房代理销售服务费812000元及利息（以812000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2017年3月8日起计算至本判决确定给付之日止）；二、驳回原告宿迁市杰柯广告营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费在15078元，保全费5000元，合计20078元，由原告宿迁市杰柯广告营销策划有限公司负担5078元，被告东台鑫仓房地产开发有限公司负担15000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  杨礼红代理审判员  顾剑峰人民陪审员  姜凤玲二〇一七年四月二十八日书 记 员  张丽娟附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》法释[2015]5号第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。