福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0902民初6051号原告：福建大众物业管理有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区环城路1号宿舍四层，组织机构代码证75737064-4。法定代表人：陈晓珍，董事长。委托诉讼代理人：毛有光，男，系该公司工作人员。被告：郑生永，男，1960年4月22日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，原告福建大众物业管理有限公司与被告郑生永物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人毛有光、被告郑生永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福建大众物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原先支付拖欠物业服务费人民币3063.9元；2.被告向原告支付逾期未付上述费用3063.9元的违约金(自2016年7月起至被告实际支付3063.9元之日止，按每天日千分之三计算)。事实和理由：2012年8月，原告受福建省豪威蒙房地产有限公司委托为宁德市蕉城区“铂金瀚”小区提供物业管理服务，被告系宁德市“铂金瀚”小区1号楼1105室业主。原、被告签订了《前期物业管理服务合同》，该协议第三条、第四条、第五条对物业费缴纳和代收水费、公摊电费进行约定。第十条还规定：“乙方(指被告)违反本协议、不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的、甲方(指原告)有权要求乙方补效并从逾期之日起被告实际支付之日止，按每天日千分之三计算缴纳违约金。截止目前，被告已拖欠物业费(2014年10月至2016年6月)3063.9元。被告郑生永辩称：因原告违约在先，未按物业合同提供服务，导致业主生活品质严重降低。由于原告未在每个楼层安放垃圾桶，导致楼道和电梯都有异味，要求原告每个楼层安放垃圾桶，物业费被告一分不欠。双方围绕原告的诉讼请求原告依法提交了1.企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、私营企业登记基本情况，证明原告身份信息；2.前期物业管理服务合同，证明原、被告之间签订前期物业管理服务合同；3.大众物业管理有限公司收款收据，证明被告最后一次缴纳物业管理费2014年7月1日至2014年9月30日，之后至今未付。经被告质证，对证据三性无异议，上述证据来源、形式合法，内容真实可信，且与本案具有关联性，本院予以采信。被告为证明原告未尽到物业管理服务合同约定的义务，未提交证据证明。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系宁德市“铂金瀚”小区1号楼1105室业主。该套房建筑面积为121.56平方米。原、被告签订了《前期物业管理服务合同》一份，合同约定：“被告自验收交房之日起向原告缴纳物业管理服务费；电梯住宅（含未出售住宅）按建筑面积每平方米每月1.2元收取；被告违反协议、不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的、原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天日千分之三计算缴纳违约金。”被告自2014年10月起至2016年6月期间未缴纳物业费，所拖欠的物业服务费为3063.9元[21个月×121.56平方米×1.2元/(月*平方米）]。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应依约履行合同义务。本案中，原告已履行物业管理义务，被告却未按时缴纳物业服务费，其行为已构成违约，原告要求被告立即偿还欠缴的物业费3063.9元，于法有据，予以支持。关于违约金，应以补偿为主，惩罚为辅。由于合同约定的违约金过分高于给原告造成的损失，本院根据公平原则予以调整，酌定被告应负担的违约金按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算，原告主张自2014年7月起计违约金，与法不悖，本院予以支持相应物业服务费逾期违约金。被告辩称，原告未尽到物业管理服务合同约定的义务，未提供证据证明，其抗辩理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告郑生永应于本判决生效之日支付原告福建大众物业管理有限公司2014年10月至2016年6月期间的物业服务费3063.9元；二、被告郑生永应于本判决生效之日偿付原告福建大众物业管理有限公司逾期交纳物业服务费的违约金（以3063.9元为基数，自2016年7月起至付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）；三、驳回原告福建大众物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长  蒋俐兴人民陪审员  林振功人民陪审员  陈 忠二〇一七年四月十日书 记 员  陈巧梨附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=25&Gid=96816&ShowLink=false&PreSelectId=225322000&Page=1&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined”l”m_font_123#m_font_123?)服务合同的约定交纳物业(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=25&Gid=96816&ShowLink=false&PreSelectId=225322000&Page=1&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined”l”m_font_124#m_font_124?)服务费用。业主与物业(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=25&Gid=96816&ShowLink=false&PreSelectId=225322000&Page=1&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined”l”m_font_125#m_font_125?)使用人约定由物业(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=25&Gid=96816&ShowLink=false&PreSelectId=225322000&Page=1&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined”l”m_font_126#m_font_126?)使用人交纳物业(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=25&Gid=96816&ShowLink=false&PreSelectId=225322000&Page=1&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined”l”m_font_127#m_font_127?)服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=25&Gid=96816&ShowLink=false&PreSelectId=225322000&Page=1&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined”l”m_font_128#m_font_128?)买受人的物业(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=25&Gid=96816&ShowLink=false&PreSelectId=225322000&Page=1&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined”l”m_font_129#m_font_129?)，物业(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=25&Gid=96816&ShowLink=false&PreSelectId=225322000&Page=1&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined”l”m_font_130#m_font_130?)服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。