福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初798号原告：厦门市全和物业管理有限公司，住所地厦门市思明区前埔工业园一号二楼01室，统一社会信用代码913502037841516741。法定代表人：白政和，董事长。委托诉讼代理人：张文军，北京大成（厦门）律师事务所执业律师。被告：郭闽东，男，1952年6月14日出生，汉族，住厦门市思明区。原告厦门市全和物业管理有限公司（以下简称全和物业公司）与被告郭闽东物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告全和物业公司委托诉讼代理人张文军、被告郭闽东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。全和物业公司向本院提出诉讼请求：判令郭闽东立即向全和物业公司支付2011年1月1日至2016年9月30日拖欠的物业服务费1083.3元及2010年11月1日至2016年7月31日拖欠的公摊水电费1558.4元。事实和理由：厦门市“观音山公寓”项目是厦门市公房管理中心受托管理的政府保障性住房项目。全和物业公司是该项目的物业服务单位，为观音山公寓提供物业管理服务。郭闽东是“观音山公寓”98号楼1203室（门牌号码为××1203室）保障性住房的承租户，其所承租的保障性住房房产面积为65.4平方米，物业服务费自付比例为20%。2009年6月24日，郭闽东签署《物业使用人入住合约》，正式入住使用该房产。郭闽东作为物业使用者，有向全和物业公司缴纳物业服务费及公摊水电费的义务。依据《厦门市物价局关于社会保障性住房观音山公寓物业服务收费有关事项的通知》规定，全和物业公司物业服务费的收费标准为按建筑面积1.2元/平方米·月，公摊水电费按月据实分摊收取。然郭闽东自2010年11月起即未按期支付物业服务费等相应费用，经全和物业多次催缴仍未支付。郭闽东辩称，其确认欠缴物业管理费、公摊水电费。但其不缴纳物业管理费系因全和物业公司的物业管理服务存在诸多问题，主要表现在：1.因小区安保不严格，致使其新买的电动车丢失，且车辆丢失后物业公司也并未上门赔礼道歉；2.保洁不到位，楼栋门口没有放置垃圾桶，致使垃圾随意堆放；3.消防设施不完备，压力表显示没有水压；4.水泵损坏没有及时维修，致其家中停水，十几天无法洗澡；5.楼顶的门没有关好，许多孩子都跑到楼顶平台玩耍，存在安全隐患；6.电梯经常损坏，其搭乘电梯时曾遇电梯坠落两层楼，并被关在电梯中半个多小时；7.小区内高空抛物现象多发，全和物业公司也并未劝导制止。此外，全和物业公司并未对水电公摊费用进行公示，物业工作人员及家属在小区内的用水用电存在浪费，且将这些费用计入公摊水电由物业使用人分摊是不合理的，因此其也不愿意缴纳公摊水电费。本院经审理查明以下事实：2009年7月31日，厦门市公房管理中心与全和物业公司签订《社会保障性住房物业服务和委托管理合同》，约定：将厦门市观音山公寓委托全和物业公司实行管理，委托管理期限自2009年8月1日至2012年7月31日止。全和物业公司提供的服务包括：做好社会保障性住房的入住备案，办理保障性住房入住、退出的交接等手续；定期入户巡查走访、掌握社会保障性住房的相关情况；开展日常巡查工作，监督保障性住房使用人爱护并合理使用保障性住房；受理保障性住房维修的报修工作；做好物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的维修、养护、运行和管理，公共设施的维修、养护、经营和管理，公共场所和房屋公用部位的清洁卫生、垃圾收集、清运，车辆停放管理，维持公共秩序维护等；物业服务费收费标准为：住户自付部分由全和物业公司按物价局批复的标准，按相应的比例向住户收取。合同签订后，全和物业公司依约进驻厦门市观音山公寓提供物业管理服务。2009年12月3日，厦门市物价局作出《厦门市物价局关于社会保障性住房观音山公寓物业服务收费有关事项的通知》（厦价房【2009】133号文件），规定观音山公寓物业服务费的收费标准为：住宅1.2元/平方米·月，保障对象的物业服务费补助按市政府有关规定执行。公共水电费按实际发生数合理分摊，按期如实向业主或使用人公布分摊情况。2009年6月24日，厦门市公房管理中心向全和物业服务处出具《厦门市社会保障性租赁房入住通知书》，确认郭闽东与厦门市公房管理中心签订《厦门市社会保障性租赁房租赁合同》，承租厦门市思明区××1203室房屋，房屋面积65.4平方米。郭闽东为低保户，物业服务费自付比例为20%。前述物业服务合同到期后，厦门市住房保障管理中心分别于2012年7月、2015年7月与全和物业公司续签两份《观音山公寓物业服务和委托管理合同》，委托管理期限分别自2012年8月1日至2015年7月31日止、自2015年8月1日至2017年7月31日止。该两份合同补充约定：社会保障性住房使用人物业服务缴费期为每季首月底前、当月产生的公摊水电费用为次月底前缴纳。另查明，郭闽东于2009年6月24日入住讼争房屋，欠缴自2011年1月1日至2016年9月30日的物业服务费、自2010年11月1日至2016年7月31日的公摊水电费。以上事实，有全和物业公司提供的《社会保障性住房物业服务和委托管理合同》、《观音山公寓物业服务和委托管理合同》两份、厦价房【2009】133号文件、历月电费明细表及缴费凭证、历月水费查询单及缴费凭证、塔埔社区居委会《证明》、《厦门市社会保障性租赁房入住通知书》、《物业使用人入住合约》、缴费通知函及双方当事人庭审陈述为证。郭闽东对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对全和物业公司提供的上述证据真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。庭审中，郭闽东提出的有关全和物业公司未尽物业管理责任，导致其新买的电动车丢失、小区垃圾随意堆放、消防设施不完备、长时间停水、电梯经常无法正常运行、高空抛物现象多发、物业工作人员将自用水电费计入公摊水电费的答辩意见，均未提交书面证据予以佐证。本院分析认为，根据相关法律规定，郭闽东提出的答辩意见未能举证证明，应承担举证不能的不利后果。本院认为，厦门市住房保障管理中心与全和物业公司签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，应严格履行，该合同对全体业主和物业使用人均具有约束力。郭闽东作为观音山公寓小区房屋的承租人，接受全和物业公司提供的物业管理服务，应当缴纳物业管理相关费用。物业使用人对于物业服务企业提供的物业服务质量不满，可通过向物业服务企业提出意见和建议，不能以此作为拒绝缴纳物业服务费用的抗辩理由，故郭闽东主张因全和物业公司未依约提供物业服务，不缴纳物业服务费的抗辩意见，理由不成立，本院不予采信。依照合同约定，住户的物业服务费自付部分由全和物业公司按市物价局备案的标准，按相应的比例向住户收取。根据厦门市物价局作出的厦价房【2009】133号文件，观音山公寓物业服务费按住宅1.2元/平方米·月收取，郭闽东的自付比例为20%，故全和物业公司要求郭闽东支付自2011年1月1日至2016年9月30日的物业服务费1083.3元（1.2元/平方米·月×20%×65.4平方米×69个月）的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。全和物业公司提供了观音山公寓公摊水费、电费历月明细、缴费凭证、计算依据等证据，证明其为郭闽东垫付2010年11月1日至2016年7月31日的公摊水电费1558.4元，故全和物业公司要求郭闽东支付上述公摊水电费用的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：郭闽东应于本判决生效之日起七日内向厦门市全和物业管理有限公司支付厦门市思明区塔埔路98号1203室房屋自2011年1月1日至2016年9月30日止的物业服务费1083.3元及自2010年11月1日至2016年7月31日公摊水电费1558.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由郭闽东负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  吕逗秋二〇一七年四月十八日代书 记员  林雅静附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。