安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0104民初697号原告（反诉被告）：刘长波，男，汉族，1980年2月10日出生，住安徽省合肥市瑶海区，委托诉讼代理人：张升武，安徽文得律师事务所律师。委托诉讼代理人：浦强勇，安徽云旗律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙勇，男，汉族，1990年6月10日出生，住安徽省合肥市蜀山区，委托诉讼代理人：刘松玮，安徽江淮律师事务所律师。原告刘长波诉被告孙勇及反诉原告孙勇诉反诉被告刘长波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月13日受理后，依法由审判员李志明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘长波的委托诉讼代理人浦强勇、被告孙勇及其委托诉讼代理人刘松玮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘长波向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告押金20000元、返还8天的租金11967元，赔偿全部装修损失256653.75元、人员遣散费70100元及违约金200000元，共计558720.72元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月27日，原被告签订《塞纳左岸转租合同》，约定原告承租被告位于望江西路华地新街A-2区109局部、208/209的店铺。合同约定原告有权对租赁房屋进行改造以更好的经营。合同签订后，原告对租赁房屋进行了重新规划与改造，除原有咖啡馆继续经营外，还利用该租赁房屋与合伙人共同经营合肥市蜀山区美人鱼餐饮店。2016年10月24日，被告以原告违反合同为由干扰阻挠原告正常经营，并对原告在租赁房屋内装修装饰及购买的经营用品大肆破坏。原告为此多次与被告交涉，被告拒不理睬，且擅自将该租赁房屋转租第三方，造成原告重大损失。为维护原告合法权益，向贵院提起诉讼，望判如所请。被告孙勇答辩称：1.原告起诉案由及诉请违反法律规定，请驳回；2.被告在起诉之前，以多种方式向原告发出解除合同的通知，依据合同法的相关规定，原告在收到被告解除合同的通知后，若有异议，应当向法院提起确认之诉，即对被告的行为予以认可，也对自己违约予以认可；3.原告的改造装修未经过被告同意，应当恢复原状，并对被告的损失进行赔偿；4.原告擅自将店铺转让他人违反了合同的约定，未经过被告的同意，被告有权要求解除合同并要求原告赔偿损失。反诉原告孙勇向本院提出诉讼请求：1.被反诉人赔偿反诉人违约金人民币200000元（贰拾万元）整；2.被反诉人承担反诉费用。事实与理由：反诉人在2014年的时候与第三方华地公司签订房屋租赁合同，承租望江西路华地新街a-2区面积986.65平方米的房产，加盟塞纳左岸咖啡店，装修费用花费近300万。由于不懂经营管理，咖啡店开业后处于亏损状态。2015年5月27日，反诉人与被反诉人签订《塞纳左岸转租合同》，反诉人将承租房产转租给被反诉人。合同第5条约定乙方只能进行轻微改造，改造前需提供改造后的效果图经反诉方同意后才能改动。改造区域限定在钢琴区、收银台区、靠露台的卡包区、外墙的霓虹灯招牌，第12条再次强调如需对商铺改造必须经反诉方同意后方可改造。第9条约定，不得擅自将转租商铺全部或者部分，转租或者变相转租、转让、转借他人或者调换使用，如果有违约行为，违约方需赔偿对方20万元整损失费。第14条再次约定，转租期间，除非取得反诉人的同意，不得擅自全部或者部分转租商铺，或者变相转租转让转借他人使用，否则反诉人有权解除本合同，并不承担赔偿责任。合同签订后，双方办理了物品清单交接，反诉人将花费300万装修的咖啡店交付给被反诉方使用。被反诉人接手后，擅自将店铺部分转租给他人（宗某）经营餐饮使用（美人鱼餐饮店），并且对店铺原有装修进行大肆破环改造。针对被反诉人擅自将店铺转租给他人以及被反诉人在未经反诉人同意的情况下大肆破环原有设施改造的违约行为，反诉人多次提出异议并要求解除合同，被反诉人一直未予理睬。2016年10月25日、26日、27日反诉人连续三天前往店铺通知被上诉人解除合同恢复状，并要求被反诉人停止营业、拆除改造后装修等。三次都有出警记录证实。2016年10月29日，反诉人再次通过邮寄方式向被反诉人下发解除合同通知，同时还通过短信方式告知双方解除签订的《塞纳左岸转租合同》。反诉人认为，被反诉人擅自将店铺部分转租给他人经营美人鱼餐饮的行为已经违反了双方约定的合同第9条及第14条，反诉人有权解除合同并要求被反诉人赔偿违约损失费20万元。被反诉人在未经反诉人同意的情况下大肆破环原有装修并擅自改造的行为违反了双方约定的合同第5条及第12条，被反诉人应当对改造部分恢复原貌并赔偿反诉人的损失。综上，请求人民法院认定被反诉方构成违约并支持反诉方的诉讼请求。反诉被告刘长波答辩称：1.不同意被告的反诉请求。本案是因被告擅自解除合同引发的纠纷，原告依据合同约定进行了轻微的改造以经营该店铺，且在经营过程中与他人合伙，因原告本人原因不愿意在工商登记中体现姓名，故在转租合同中未体现，原告在转租塞纳左岸项目时也继承了被告的相关手续，未进行变更，在餐厅的经营、装修及营业执照的办理中均由原告本人办理，被告依此解除合同，将原告已有的装修大肆破坏，导致原告重大损失，应当由被告承担违约责任并承担原告损失。原被告围绕本反诉诉讼请求依法提交了证据（证据目录详见附1）。刘长波提交的证据4中各份合同、票据等均系与案外人形成，孙勇对其真实性、关联性均有异议，本院对该组证据不予认可。刘长波提交的证据5达不到其证明目的，本院不予确认。刘长波提交的证据6，证人与其存在利害关系，未到庭作证，本院对其不予认可。对双方提交的其他证据及证人宗某的证词，本院经审查予以确认其真实性并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年，安徽华地置业有限公司（甲方，出租方）与孙勇（乙方、承租方）签订《华地新街商铺租赁合同》，约定甲方将位于合肥市望江西路华地新街项目A-2区楼109局部、208、209商铺（共3间）出租给乙方做商业经营使用。租赁期限自2013年11月1日起至2022年3月31日止。2016年5月27日孙勇（甲方，出租方）与刘长波（乙方，转租方）签订《塞纳左岸转租合同》一份，约定：甲方同意将自己位于望江西路华地新街A-2区109局部、208/209的店铺（共3间）转租给乙方使用。租赁期限自2016年5月1日至2018年5月1日止。月租金为46372.6元。乙方因经营需要对商铺进行轻微改造，改造部分为：钢琴区、收银台区、靠露台的卡包区、外墙的霓虹灯招牌（改造前需提供改造后的效果图经甲方同意后才能改动），室内改动有：颜色、灯具、电路、软装。合同到期后乙方无需恢复原貌。乙方需另外交于甲方2万元整的商铺使用金，转租结束后甲方退回商铺使用押金。甲乙双方协定，店铺转租期内甲乙双方不得擅自将转租商铺全部或者部分转租、转让或变相转租、转让转借他人或调换使用。甲乙双方在合同期限内不得单方面提出解除合同或者违约，如需提前解除合同需双方协商同意。甲乙双方如果违约或者解除合同，违约方需赔偿对方20万元的损失费。2015年10月10日，孙勇向刘长波出具收条一份，称收到刘长波交付的押金20000元。双方一致认可该20000元系本案项下转租合同对应的押金。2016年7月初，刘长波对案涉房屋装修改造完毕，部分区域用于经营餐饮店。但改造效果图事先未经刘长波书面确认。孙勇称刘长波并未按照合同约定向其展示装修效果图，改造未经过其同意且改造超出了合同约定的范围。2016年10月25日至2016年10月27日，孙勇连续三天前往讼争房屋，要求解除双方转租合同、恢复原状并要求刘长波停止营业，拆除改造后装修等。双方产生纠纷，经合肥市公安局南七派出所出警处理。其中，10月25日及26日均系刘长波报警且出面处理。2016年10月28日，孙勇向刘长波邮递了解除合同通知书，该邮件被拒收。2016年10月29日，孙勇向刘长波发送短信，要求解除案涉转租合同。刘长波于11月3日回复称“明天上午东西要拉走，我不在合肥”。孙勇称其于2016年10月25日进场，现已经将讼争房屋内刘长波装修改造的部分拆除。合肥市蜀山区美人鱼餐饮店的登记经营者为宗某，2016年6月23日，刘长波以宗某委托代理人的身份前往合肥市蜀山区市场监督管理局办理了合肥市蜀山区美人鱼餐饮店的开业登记审核手续。刘长波称其因资金及经营风险问题选择与宗某共同经营，且基于自身原因不愿对外挂名，故此美人鱼餐饮店登记的经营者为宗某。宗某对上述事实亦予以认可，称“美人鱼餐厅实际是刘长波在负责经营，我只是偶尔带朋友来打牌吃饭。让我挂名作为登记经营者是为了拓展业务及办理贷款的便利”。刘长波向孙勇支付租金至2016年10月31日。本院认为：原、被告之间签订房屋转租协议，原告已将房屋交付被告，双方形成合法、有效的租赁合同关系。经协商，双方已就案涉房屋转租合同的解除达成一致意见，案涉《塞纳左岸转租合同》已经于2016年11月3日解除。承租人承租房屋可以以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动。孙勇称刘长波存在擅自转租情况无事实法律依据，本院不予认可。刘长波对案涉房屋进行了改造，但未按照合同约定将改造效果图事先提供给孙勇并经孙勇同意，其称孙勇曾经现场看过装修情况但并未提供证据予以证明，其行为已经构成违约，相关装修改造费用由刘长波自行负担，故对刘长波要求孙勇赔偿全部装修损失的诉请本院不予支持。孙勇于2016年10月25日实际占有使用讼争房屋，则应返还刘长波已经缴纳的至2016年10月31日共计7天的租金10471元（46372.6元/月÷31天×7天）。孙勇三次上门阻碍刘长波正常经营，该行为给刘长波经营造成了一定损失，结合双方过错及损失程度，本院酌定孙勇支付违约金10000元，刘长波主张的超出部分，本院不予支持。对刘长波已交付的20000元押金，孙勇应予返还。刘长波诉请人员遣散费70100元无事实法律依据，本院不予支持。现孙勇已经将讼争房屋内刘长波装修改造的部分拆除，其并无充分证据证明其实际损失的数额，孙勇主张200000元的违约金明显过高，但刘长波未经孙勇同意对房屋进行了装修改造，该行为显系违约且给孙勇造成了一定损失，本院酌定刘长波支付孙勇违约金20000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、孙勇于本判决书生效之日起十日内返还刘长波押金20000元及租金10471元，并向刘长波支付违约金10000元；二、刘长波于本判决生效之日起十日内支付孙勇违约金20000元；三、驳回刘长波的诉讼请求；四、驳回孙勇反诉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费9387元，减半收取计4693.5元，由刘长波负担4353.5元，孙勇负担340元；本案反诉案件受理费4300元，减半收取计2150元，由刘长波负担215元，由孙勇负担1935元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于合肥市中级人民法院。审判员  李志明二〇一七年四月二十日书记员  陈月云附1：刘长波证据目录1、被告身份证复印件；证明：被告主体适格。2、房屋租赁合同一份；证明：原被告签订房屋租赁合同及合同的相关条款。3、押金收条一张；证明：被告已收原告押金20000元的事实。4、合肥市室内装饰装修工程施工合同一份及收据三张、户外广告合同一份及票据两张；海鲜池制作安装合同及票据两张；门店软硬件系统合同及发票一张、货品销售协议及发票两张、出货单一份；证明：原告为装修改造租赁房屋及宣传经营所支出的费用。5、工资表五份；证明：原告全部经营场所员工工资情况及由原告负责对工资进行核准的事实；6、书面证人证言四份；证明：原告系合肥市蜀山区美人鱼餐饮店实际经营者。7、个体工商户开业登记审核表一份；证明：合肥市蜀山区美人鱼餐饮店营业执照由原告实际前往办理并办理。8、接处警情况登记表三份；证明：被告干扰阻挠，导致原告无法正常经营。9、视频光盘一份。证明：原告经营场所所在被告破坏前的状况。孙勇证据目录：1、身份证复印件一份；证明：被告（被反诉人）的诉讼主体资格2、塞纳左岸转租合同一份及所附物品清单一份；证明：1、根据第5条约定乙方改造前需提供改造后的效果图经甲方同意后才能改动，第12条约定经过甲方同意后方可进行改造，本案原告（被反诉人）在未经被告（反诉人）同意下的改造违反了合同约定，应当由原告（被反诉人）承担违约责任；2、根据第9条约定店铺转租期内甲乙双方不得擅自将转租商铺全部或者部分转租、转让或者变相转租转让转借他人或调换使用，如有违约，违约方需赔偿对方20万损失费。第14条同时约定合同的解除权，并不承担任何违约责任。本案原告（被反诉人）在未经被告（反诉人）同意的情况下，擅自将店铺部分转租给他人的行为违反了约定，被告（反诉人）有权解除合同，原告（被反诉人）还应当按照合同规定承担20万元违约金及其他损失赔偿责任。3、双方合同的签订时间为2016年5月27日。3、个体工商户开业登记审核表复印件一份；证明：1、合肥市蜀山区美人鱼餐饮店的注册经营地在双方签订的转租店铺上；2、合肥市蜀山区美人鱼餐饮店的经营者为宗祥，组成形式为个人经营，并非与他人合伙经营。3、原告（被反诉人）声称与他人合伙经营的行为不能成立，原告（被反诉人）的行为属于擅自转租的违法行为。4、接处警情况登记表复印件三份；证明：1、被告（反诉人）通过连续三天分别采取拆除改造后的门头招牌的行为、采取锁门不让营业的行为、破坏改造后的店内设施的行为，证明被告（反诉人）对原告（被反诉人）的违约行为已经严肃提出异议，要求解除合同并恢复原状。2、原告（被反诉人）一直没有就被告（反诉人）采取行为的正当性、要求解除合同的合理性进行司法确认。5、退回邮件一份（未开封）；证明：1、被告（反诉人）向原告（被反诉人）通过顺丰快递发出解除合同通知书，并在邮寄物详细资料栏注明：《塞纳左岸转租合同》解除合同通知书；2、顺丰快递上填写有原告（被反诉人）手机号码，该号码与上面《接处警情况登记表》上记载的相同，系原告正在使用且可以联系到的手机号码；3、邮递查询单跟踪显示，解除合同通知书的已经送达原告（被反诉人）住所，原告（被反诉人）拒绝签收；4、根据合同法第96条的规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，此对于通知的形式未做特殊要求，包括书面的、口头的，或者其他形式，本案原告（被反诉人）虽然拒签，但通过邮寄单注明的内容及查询单证实，原告（被反诉人）已经得到被告（反诉人）要求解除合同的通知。所以被告（反诉人）解除合同的行为已经生效。6、短信截图打印件一份（存于被告手机内）；证明：1、被告（反诉人）在2016年10月29日通过手机短信形式再次告知原告（被反诉人）解除合同的行为，2016年11月1日再次发信息要求原告（被反诉人）将3日内物品搬走，2016年11月3日，在要求物品搬走的截至期限前，原告（被反诉人）回信息“明天上午东西要拉走，我不在合肥”；2、证明原告（被反诉人）再次收到被告的解除合同的通知，且双方就合同解除已经达成了合意。7、照片六份（复印件）证明：1、物品清单证明被告（反诉人）装修添置的可移动物品花费清单，并经原告（被反诉人）签字确认；2、清单及照片证明被告（反诉人）转租前的装修情况及花费300万元装修的事实；3、原告（被反诉人）接手后擅自破坏被告（反诉人）原有装修及擅自改造的事实。8、华地新街商铺租赁合同复印件、华地新街商业管理协议书复印件证明：案涉房屋系孙勇从华地商业公司处承租。附2本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高宇造成的损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。