四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）川0184民初2695号 原告：成都洁华物业管理有限公司，住所地：成都市武侯区。统一社会信用代码：915*****3XJ。 法定代表人：洪云,总经理。 委托诉讼代理人：王文华、梁东鹏，北京中伦（成都）律师事务所律师。 被告：魏李，男，1983年9月6日出生，汉族，住四川省富顺县。现住址：崇州市。 原告成都洁华物业管理有限公司（以下简称：洁华物业）与被告魏李物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洁华物业的委托诉讼代理人王文华、被告魏李到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告洁华物业向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付物业服务费3987.72元（自2015年7月1日至2016年12月31日的，按照1.8元/平方米/月的标准计算）；2、要求被告支付自欠费逾期之日起按照欠缴物业服务费每日千分之三标准计算的违约金，暂时计算至2016年9月9日，共计965.03元；3、本案的案件诉讼费、保全费、鉴定费等费用由被告承担。事实和理由：被告系位于崇州市××镇××路“上林西江”三期项目（以下简称：本项目）53-2-**号房屋的业主。本项目经由四川武田房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》约定，由原告就本项目向本项目全体业主提供前期物业服务，原告收取相应的物业服务费、物业服务费缴纳的时间以及业主逾期缴纳物业费应承担相应的违约责任等事项。物业合同签订后，原告按照物业合同约定向本项目全体业主提供了相应物业服务。被告已欠缴自2015年7月1日至2016年12月31日的物业服务费的行为已经构成违约，原告多次催告，被告仍拒绝缴纳上述费用，故提起诉讼。 被告魏李辩称，被告从2015年7月1日至今未缴纳物业费是原告未按照前期物业服务合同约定提供物业服务，已构成违约在前，且被告多次提出要求原告整改未果。原告未向业主公布物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况。被告在进行房屋装修时，原告收取的装修管理费和垃圾清运费高于《住宅室内装饰装修管理办法》规定的金额，原告应向被告退还乱收费用172.31元，并按银行同期利率给与补偿。被告入住至今，原告未对被告进行过一次业主满意度调查和业主拜访沟通，对未按时缴纳物管费的业主不问原因，只是电话、短信催收、发律师函催收。被告所住53栋地下室门禁系统、强、弱电井、消防疏散指示灯、消防栓柜门损坏未及时维修，未按要求标准按时巡查，及时维修，存在安全隐患损害了被告和全体业主的权益。原告对屋顶乱搭建和擅自改变使用用途的现象不加以制止，损害了被告及全体业主的权益。小区东大门未实现人流通道和非机动车通道的人车分流，导致被告和全体业主进出小区经常被非机动车撞伤。53栋地下室配电柜未加锁，无明显警示标志和防范措施，存在安全隐患，电梯经常出现事故，不能保证24小时正常运行。原告未对高层按层设置垃圾桶，未向业主公示共有雨污水管道疏通记录，影响被告和全体业主的日常生活和人身安全。被告在缴纳物业费和相关费用时，原告未向被告提供发票。原告提供的服务不能达到一级服务标准，不应按1.8元/平方米/月的标准收取物管费，被告不缴纳物业费是履行先履行抗辩权。 经审理查明，2012年7月1日，原告与四川武田房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，就四川武田房地产开发有限公司选聘原告为上林西江国际社区提供前期物业服务达成协议。该合同约定了原告为“上林西江国际社区”三期领誉的住宅、地下停车位、地面停车位、架空层停车位等区域提供物业服务，服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积，按照多层住宅2.00元/平方米/月，高层住宅1.8元/平方米/月缴纳物业服务费。物业服务费用按半年预先缴纳，业主或物业使用人应于每年1月15日前预先缴纳当年1月1日至6月30日期间的物业服务费用，每年7月15日前预先缴纳当年7月1日至12月31日期间的物业服务费用，若业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，每逾期一日，应按欠费额千分之三的标准支付违约金。该合同明确约定了前期物业管理服务中房屋管理、共用设施设备维修养护、保洁服务等质量标准。2013年2月24日，被告魏李与四川武田房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告魏李购买崇州市崇阳镇公园大道8号53栋2单元**号房屋（即“上林西江”三期项目），建筑面积为123.08平方米。根据《前期物业服务合同》的约定，原告每月应缴纳物业管理费为221.5元(1.8元/平方米/月*123.88平方米)。被告于2014年12月17日缴纳了2014年12月17日至2015年6月31日的物业服务费，共计1425.24元。2016年8月18日原告向被告邮寄送达《物业费催款函》，告知被告截止2016年8月18日，被告尚欠原告物业服务费用3987.72元及违约金657.97元，共计4645元。原告在履行《前期物业服务合同》期间，按照该合同约定进行了共用设施设备维修养护、保洁服务、协助小区公共秩序维护等工作。 上述事实，有原、被告的身份信息、《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《物业费催款函》、专用收据、设备巡查记录、电梯维保记录等证据以及双方当事人的当庭陈述在案佐证。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称：合同）为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，权利义务关系明确，该合同合法、有效，本院予以确认。该合同对物业服务进行了明确的约定，由原告提供物业服务，被告按期给付物业服务费用。本案中，原告提供了相关证据证明其严格按照合同约定提供了前期物业服务，但被告未按照合同约定按期缴纳物业服务费3987.72元。故对原告主张的要求被告缴支付欠缴的自2015年7月1日至2016年12月31日止的物业服务费3987.72元的诉讼请求，本院予以支持。被告未按期缴纳物业服务费的行为系违约行为，应按照合同约定向原告支付违约金，原告在庭审中自愿将违约金降低为以未交的物业服务费3987.72元为基数，从2016年10月17日起按照年利率24%计算至物业服务费付清之日止，该项主张不违反法律规定，合法有效，本院予以支持。 对被告辩称的原告未向业主公布物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况的辩解意见。本院认为，因原、被告双方签订的合同中约定原告收取物业服务费为包干制，且该合同未约定原告物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况需公示。被告辩称其在进行房屋装修时，原告收取的装修管理费和垃圾清运费高于相关法规规定的辩解意见。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，不涉及装修管理服务费用及清运费，若被告认为装修管理服务费用及清运费有异议，应另案起诉。被告辩称的原告未对被告进行过一次业主满意度调查的辩解意见。本院认为，原告在庭审中已举证证明其按照合同约定进行了业主满意度调查，且说明该满意度调查进行的方式为入户调查和电话调查并存。对被告提出的地下室门禁系统、强、弱电井、消防疏散指示灯、消防栓柜门损坏未及时维修，原告对屋顶乱搭建和擅自改变使用用途的现象不加以制止等未按照前期物业服务合同约定提供物业服务，违约在前的辩解意见。本院认为，原告列举有维保记录、巡更记录、门岗值班记录、保洁记录等证据证明其按照合同约定提供了物业服务，而被告提供的照片仅能证明某一时刻某部位呈现出的状态，故被告的证据不足以证明原告未按照合同约定履行义务，被告应承担举证不能的责任。被告认为原告提供的服务不能达到一级服务标准，不应按1.8元/平方米/月的标准收取物管费的意见。本院认为，原告系一级物业服务资质的物业服务企业，其为被告提供物业服务收取的物业服务费经过相关部门的备案，该收费标准是否过高不是本案审理的范围。综上，被告的上述辩解意见均不能成为被告拒绝缴纳物业服务费的理由。故本院对被告辩解意见，不予支持。 综上所述，被告应向原告支付欠缴的自2015年7月1日至2016年12月31日的物业服务费3987.72元及违约金（违约金的计算方式为：以3987.72元为基数，从2016年10月17日起按照年利率24%计算至物业服务费付清之日止） 依照《中华人民共和国合同法》的规定,判决如下： 被告魏李于本判决生效之日起十日内一次性支付原告从2015年7月1日至2016年12月31日的物业服务费3987.72元及违约金（违约金的计算方式为：以3987.72元为基数，从2016年10月17日起按照年利率24%计算至物业服务费付清之日止） 案件受理费25元，由被告魏李负担。 如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周亚军 二〇一七年四月二十日 书记员  周 艳