云南省迪庆藏族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)云34民终8号上诉人（原审被告）：维西中科房地产开发有限公司。住所地：维西县保和镇。法定代表人：黎群，该公司总经理。委托诉讼代理人：张扬，男，1973年7月7日生，汉族，江西省上栗县人，住江西省萍乡市上栗县。系维西中科房地产开发有限公司副总经理。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：苟正红，云南忠信勤明律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：张仲仙，女，1971年7月10日生，白族，云南省维西县人，住云南省维西县。被上诉人（原审原告）：李向东，男，1968年8月8日生，汉族，籍贯住址与张仲仙相同。被上诉人（原审原告）：李书豪，男，1997年12月26日生，白族，云南省维西县人，籍贯住址与张仲仙相同。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：汪世勇，云南汪世勇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人维西中科房地产开发有限公司（以下简称中科地产公司）因与被上诉人张仲仙、李向东、李书豪商品房预售合同纠纷一案，不服云南省维西傈僳族自治县人民法院（2016）云3423民初240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中科地产公司委托诉讼代理人苟正红、张扬，被上诉人李向东及张仲仙、李向东、李书豪的共同委托诉讼代理人汪世勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中科地产公司上诉请求：撤销云南省维西傈僳族自治县人民法院（2016）云3423民初240号民事判决中第一项、第二项及法院诉讼费用承担的判决并改判。事实和理由：1.一审判决认定案件事实及适用法律错误。根据《商品房购销合同》第三条规定，该单元商品房建筑层数为7层，该商品房实际也为7层，因该小区位于山地，地基不平，所以设计上该商品房地基有架空层，属于地下基础框架型架空层，而一审法院认定为8层，纯属错误。中科地产公司根据建设工程规划许可证及商品房预售许可证确定的商品房设计图、房型、户型、层数建造销售房屋，没有变更设计，一审法院认定房屋层数与合同不一致的说法错误，与实际不符。2.一审法院解除《商品房购销合同》的判决错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条，中科地产公司与张仲仙、李向东、李书豪就逾期交房的违约责任进行了约定，约定支付违约金后合同继续履行而不能解除合同，而且张仲仙、李向东、李书豪行使解除权已经超过了行使解除权一年诉讼时效期间的规定，解除权已经消灭。3.根据张仲仙、李向东、李书豪提供的证据证明，所购房屋为银行按揭贷款购房，抵押担保物是该房屋，借款主体是张仲仙、李向东、李书豪，张仲仙、李向东、李书豪目前存在未还清款项，一审法院判决解除《商品房购销合同》，返还房款及利息，若张仲仙、李向东、李书豪不按时归还银行借款，风险仍然在中科地产公司一方，不公平也不合理。张仲仙、李向东、李书豪在法定期限内未提交书面答辩，庭审中辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张仲仙、李向东、李书豪向一审法院起诉请求：1.解除与中科地产公司于2014年10月6日签订的《商品房购销合同》；2.判令中科地产公司返还购房款人民币330135.00元，同时赔偿损失银行贷款利息24055.31元；3.判令中科地产公司承担本案一审诉讼费。一审法院认定事实：张仲仙、李向东系夫妻关系，为李书豪父母。中科地产公司预售上海滩花园商品房，张仲仙、李向东、李书豪到上海滩花园展示中心观摩中科地产公司展出的上海滩花园沙盘，经售楼工作人员介绍后，于2014年10月6日与中科地产公司签订《商品房购房合同》及补充协议，约定：商品房买受人为张仲仙，共同买受人为李向东、李书豪，出卖人为中科地产公司，出售房屋中科地产公司开发的上海滩花园楼盘第1组团第4幢第1单元第4层401号房，该单元商品房建筑层数为地上7层，地下0层。买受人购买的401号房建筑面积125.67平方米，单价每平方米2627.00元，总金额330335.00元。付款方式为买受人在合同签订当日内付清首付款计100135.00元，剩余房款计230000.00元，由买受人办理银行按揭贷款的方式支付。买受人自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，买受方按每天1.00元向出卖方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，买受方按应付未付款的0.03％乘以逾期天数向出卖方支付违约金，合同继续履行。出卖方应于2015年5月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给买受方。逾期未交房的，出卖方自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，出卖方按每天11.00元向买受方支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，出卖方按买受方已付款的0.03％乘以逾期天数向买受方支付违约金，合同继续履行。合同另就面积误差的处理、设备标准的违约责任、产权登记、争议的处理方式等事项作了约定。同日，张仲仙支付首付款80459.00元，在维西县信用联社营业部签署《个人购房借款合同》，剩余购房款25000.00元通过银行贷款方式支付，自2014年11月19日起，张仲仙以250000.00元为基数，偿还5.73133‰利率的贷款利息，2015年2月25日起，张仲仙以245545.43元为基数，偿还5.38125‰利率的贷款利息。中科地产公司现已经全额收到张仲仙、李向东、李书豪支付的购房款330135.00元。2016年8月1日，上海滩花园一期竣工验收。经维西傈僳族自治县人民法院现场核实，中科地产公司开发的上海滩花园小区第一组团第四幢第一单元现已建成，现状为：该幢建筑地上首层为架空层，可用于停放车辆，第二层为商品房第一层，商品房层数为6+1层，张仲仙、李向东、李书豪购买的401室位于该幢建筑地上第五层。到达该幢商品房入口必须通过地上首层搭建的钢架楼梯。另查明，中科地产公司于2016年8月10日发出交房通知书。一审法院认为，当事人迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。就本案而言，张仲仙、李向东、李书豪与中科地产公司签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故为有效合同，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。首先，中科地产公司预售上海滩花园一期，以沙盘为售楼广告展示上海滩花园商品房的位置、房间结构、楼层，中科地产公司楼盘沙盘对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。双方签订《商品房购销合同》，合同约定：张仲仙、李向东、李书豪购买的商品房为“第1组团第4幢第1单元第4层401号房，属框架结构，该【单元】商品房建筑层数为地上7层，地下0层。”中科地产公司建盖的商品房虽在专业角度的审查报告中记载建筑层数为6层，验收记录表中记载楼层为6+1层，架空层不计入建筑楼层，但其作为建设方、销售方，应当明知地上首层架空层的建设必将影响购房者的选择和利益。售楼工作人员在进行营销时未向张仲仙、李向东、李书豪说明该商品房地上首层为架空层而且不计入楼层层高内，购买的商品房的实际楼层未计算地上首层的架空层，《商品房购销合同》也未对架空层相关建设进行说明和解释。其次，中科地产公司建盖过程至发出交房通知的期间也未书面通知张仲仙、李向东、李书豪建盖的商品房地上首层为架空层的情况，张仲仙、李向东、李书豪作为不具备建筑专业规则和建筑法律法规知识的普通公民，有理由相信地上首层的架空层为该幢建筑的首层而且应当计入该幢建筑楼层总层高内，中科地产公司建盖的该幢建筑加上架空层实际地上建筑层数为8层，中科地产公司标注房号为401号的房屋为该幢建筑物5层的401室而非合同约定的4层401号，故中科地产公司建盖的商品房的楼层不符合双方签订的《商品房购销合同》，中科地产公司构成违约。根据《云南省消费者权益保护条例》第二十九条规定：“经营者销售商品房时，应当在合同中与消费者约定商品房的准确地址、建筑结构、建筑面积、装饰标准、计价方式、配套设施、产权办理等内容。有下列情形之一的，经营者应当根据消费者的要求退房或者赔偿损失，并承担其他民事责任……（三）商品房的计价方式、结构、朝向、楼层、交付时间等违反合同约定的……”，中科地产公司应当承担违约责任，并根据消费者的要求退房并赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，张仲仙、李向东、李书豪已经按照合同约定付清了所购商品房的价款，履行了合同约定的义务，中科地产公司应当在合同约定的交房时间内将竣工验收合格并符合本合同预定的商品房交付给张仲仙、李向东、李书豪。上海滩花园一期于2016年8月1日验收合格，2016年8月10日发出交房通知。中科地产公司未提交证据证明其于2015年5月电话通知张仲仙、李向东、李书豪接房的事实，故对该事实不予采信。中科地产公司逾期交房构成违约，应当向张仲仙、李向东、李书豪承担违约责任。双方签订的《商品房购销合同》中约定了出卖方逾期交房的违约责任，但双方约定的违约金标准不足以弥补张仲仙、李向东、李书豪因中科地产公司延期交房遭受的损失，故对张仲仙、李向东、李书豪要求违约金调整为自2014年11月19日起至2016年7月26日偿还的银行贷款利息24055.31元的诉讼请求予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《云南省消费者权益保护条例》第二十九条之规定，判决：一、解除张仲仙、李向东、李书豪与维西中科房地产开发有限公司于2015年5月1日签订的《商品房购销合同》；二、维西中科房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还张仲仙、李向东、李书豪支付的购房款330135.00元，并赔偿因违约造成的利息损失24055.00元，二项合计354190.00元。案件受理费6600.00元，由维西中科房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：中科地产公司认为一审判决认定“张仲仙、李向东、李书豪购买的401室位于该幢建筑地上第五层。到达该幢商品房入口必须通过地上首层搭建的钢架楼梯”错误，架空层是不计入楼层的，故张仲仙、李向东、李书豪购买的401室就是位于四层，且到达该房屋可以选择经过架空层，也可以选择不经过架空层。经质证，张仲仙、李向东、李书豪与中科地产公司对张仲仙、李向东、李书豪向中科地产公司预购的第1组团第4幢第1单元第4层401号房存在架空层这一事实均予以认可。一审法院认定本案事实时，将房屋总金额误写为“买受人购买的401号房建筑面积125.67平方米，单价每平方米2627.00元，总金额330335.00元”，应为“买受人购买的401号房建筑面积125.67平方米，单价每平方米2627.00元，总金额330135.00元”；将剩余通过贷款方式支付的购房款误写为“剩余购房款25000元通过银行贷款方式支付”，应为“剩余购房款250000.00元通过银行贷款方式支付”，本院予以更正。根据张仲仙、李向东、李书豪提交一审的证据，本院认定张仲仙、李向东、李书豪及中科地产公司在实际履行《商品房购销合同》过程中，张仲仙向中科地产公司支付首付款80459.00元，在维西县信用联社营业部签署的《个人购房借款合同》中，通过银行按揭贷款250000.00元向中科地产公司支付剩余购房款。对于一审认定的本案其他事实，双方当事人无异议，本院予以确认。本院认为，一、关于张仲仙、李向东、李书豪行使解除权是否超过一年的诉讼时效期间而消灭的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”。上海滩花园一期竣工验收合格的日期为2016年8月1日，诉讼时效期间的计算应从上海滩花园一期竣工验收合格的时间开始计算，张仲仙、李向东、李书豪提起诉讼的时间为2016年7月27日，故张仲仙、李向东、李书豪行使解除权不存在超过一年诉讼时效期间而解除权消灭的情形。二、张仲仙、李向东、李书豪能否行使合同解除权的问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。中科地产公司作为有资质的房地产开发公司，在2014年1月26日取得审图合格证书，2014年3月21日获得房屋建筑和市政工程基础设施工程设计文件施工图审查报告书后，应当知道基础为架空层基础，作为建设方和销售方，明知地上首层架空层的建设必然影响购房者的选择导向的情况下，从张仲仙、李向东、李书豪到上海滩花园展示中心观摩上海滩花园沙盘以及其售楼工作人员进行营销活动至2014年10月6日其与张仲仙、李向东、李书豪签订《商品房购销合同》过程中，由于中科地产公司故意隐瞒了地上首层架空层这一事实，导致张仲仙、李向东、李书豪面对预购楼层的期望和实际交房的楼层结果不相一致。双方签订的《商品房购销合同》约定的交房时间为2015年5月1日前，中科地产公司于2016年8月10日发布的交房公告晚于张仲仙、李向东、李书豪2016年7月27日向人民法院提起诉讼的时间，也就是说在张仲仙、李向东、李书豪向一审法院提起诉讼时，中科地产公司仍然迟延履行主要债务，违约且不能实现合同目的，符合合同法第九十四条第（四）项规定的情形。中科地产公司与张仲仙、李向东、李书豪签订的《商品房购销合同》为有效合同，应受法律保护。《云南省消费者权益保护条例》第二十九条规定：“经营者销售商品房时，应当在合同中与消费者约定商品房的准确地址、建筑结构、建筑面积、装饰标准、计价方式、配套设施、产权办理等内容。有下列情形之一的，经营者应当根据消费者的要求退房或者赔偿损失，并承担其他民事责任……（三）商品房的计价方式、结构、朝向、楼层、交付时间等违反合同约定的……”。中科地产公司在事先明知基础为架空层基础的情况下，故意隐瞒存在架空层的事实，致使张仲仙、李向东、李书豪对自己意欲购买的房屋楼层产生重大误解，作为销售商品房的经营者，中科地产公司应当根据张仲仙、李向东、李书豪的要求退房或者赔偿损失，一审判决解除中科地产公司与张仲仙、李向东、李书豪签订的《商品房购销合同》符合合同法第九十四条第（五）项法律规定的其他情形，并无不当。但一审判决解除张仲仙、李向东、李书豪与维西中科房地产开发有限公司于2015年5月1日签订的《商品房购销合同》中的签订时间应为2014年10月6日，本院予以更正。三、在张仲仙、李向东、李书豪采用银行按揭贷款方式购买商品房的情况下，双方当事人签订的《商品房购销合同》依法解除后，商品房购销合同、银行借款合同及担保合同的法律关系问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”。本案作为以担保贷款为付款方式的担保权人维西县信用联社并未以独立请求权第三人的身份提出诉讼请求，故一审法院仅受理张仲仙、李向东、李书豪与中科地产公司之间的商品房预售合同纠纷一案亦无不当。综上所述，中科地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实部分有误，应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持云南省维西傈僳族自治县人民法院(2016)云3423民初240号民事判决第二项；二、变更云南省维西傈僳族自治县人民法院(2016)云3423民初240号民事判决第一项为“解除张仲仙、李向东、李书豪与维西中科房地产开发有限公司于2014年10月6日签订的《商品房购销合同》”。二审案件受理费6600.00元，由维西中科房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  潘敏声审判员  赵云川审判员  唐晓冬二〇一七年四月一日书记员  赵国彪