江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终627号上诉人（原审被告）：黄学芹，女，1975年12月19日出生，汉族，住扬州市。委托诉讼代理人:冯旭翔，男，1973年8月6日生，汉族，住扬州市广陵区，系上诉人丈夫。被上诉人（原审原告）：扬州市妇女联合会，住所地在扬州市邗江区。法定代表人：杨敏，主席。委托诉讼代理人：朱飞龙、唐健华，江苏理华律师事务所律师。原审被告：扬州市少年宫，住所地在扬州市南通西路**号。法定代表人：杨卫兵，主任。委托诉讼代理人：吴国强，江苏吴国强律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄敏，江苏吴国强律师事务所实习律师。上诉人黄学芹因与被上诉人扬州市妇女联合会（以下简称市妇联）及原审被告扬州市少年宫（以下简称市少年宫）房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院(2016)苏1002民初1529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄学芹上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一.一审判决认定事实不清，证据不足。1.市妇联未能提供合法产权证证明其为讼争房产的实际产权人，虽有扬州市市直生产经营性事业单位改革改制办公室的批示，但只能说明市妇联具有管理职能而非房屋所有权人，因此市妇联无权要求上诉人限期腾空及支付房屋占有使用费。2.上诉人按期向市少年宫缴纳租金至2015年6月30日，之后未缴纳是因为市少年宫告知暂时不用缴纳，与上诉人无关。即使市妇联为房屋的合法使用权人，但其早在2014年底就应当知道市少年宫已将房屋实际转租给上诉人，但并未提出异议，直到2015年12月16日发函给上诉人通知上诉人搬离，根据《房屋租赁合同解释》第十六条规定，应当视为市妇联默认续租，应判继续维持双方的租赁关系；二.一审判决违反法定程序。一审案件适用简易程序，按照民事诉讼法的规定，应当在立案之日起三个月内结案，但本案一审审理期限超过六个月，明显违法法定程序。市妇联辩称：第一，其系讼争房屋的无可争议的权利人，在一审中已提交充分的证据予以证实；第二，其与黄学芹之间的租赁合同实际在2015年6月30日已经终止，另也于2015年12月向黄学芹发出了腾房通知书，而黄学芹在一审中亦认可收到该通知，因此黄学芹对讼争房屋的占有为无权占有，市妇联有权要求被答辩人腾让房屋；第三，虽然讼争房屋是黄学芹是从第三人处转租而来，但黄学芹是以自己的名义向市妇联缴纳房租，且营业执照也是黄学芹的名字，黄学芹是讼争房屋的实际占有人，市妇联起诉黄学芹不存在法律上的任何错误。综上，请求驳回上诉，维持原判。市少年宫述称，一审程序合法，认定事实清楚，市妇联原审诉请与法有据，应当予以支持。市少年宫已在一审判决后将1000元保证金退换给黄学芹。市妇联向原审提出诉讼请求：1.判令黄学芹立即向其返还占用的扬州市解放北路3－30号房屋；2.判令黄学芹向其支付房屋占用费8700元（自2015年7月1日起计算至2016年3月31日），2016年4月1日后至实际返还房屋之日止，按966元/月向其支付房屋占用费；3.本案诉讼费用由黄学芹承担。原审查明：本市解放北路3号建筑面积612平方米的房屋系扬州市少年儿童活动中心于1993年经相关部门批准建设。2004年11月2日，市直改制办向市妇联作出扬事改办复（2004）34号《关于同意撤销扬州市少年儿童活动中心的批复》，同意撤销扬州市少年儿童活动中心，该单位所有资产及负债（含或有负债）由市妇联接收管理。2005年1月5日，市妇联（甲方）与少年宫（乙方）签订国有资产有偿使用协议书，约定：使用地点为本市解放北路3号所有房屋场地，使用期限自2005年1月1日至2014年12月31日，使用费每年分两次支付；乙方在使用期内承担房屋维修、改造、环境布置费用；使用期内除因产权引起的纠纷由甲方负责外，其他经营管理上的纠纷一律由乙方自行解决；未经甲方同意，乙方不得转租承租的房屋和场地……2005年2月1日，市直改制办向市妇联作出扬事改办复（2005）4号《关于同意将原扬州市少儿活动中心整体资产交由少年宫有偿使用的批复》，研究决定原扬州市少年儿童活动中心整体资产收归政府所有，暂由市妇联负责管理，同意市妇联将该资产交由少年宫有偿使用，使用期限为2005年1月1日至2014年12月31日。2009年8月26日，扬州市纪律检查委员会、扬州市财政局、扬州市监察局、扬州市市级机关事务管理局联合作出扬财绩（2009）55号关于印发《扬州市市级行政事业单位房屋公开招租暂行办法》的通知，要求市级各行政事业单位对租赁合同到期的出租房屋必须按该暂行办法的规定履行申报审批手续，并引入市场竞争机制，遵循“公开、公平、公正”的原则，委托市产权交易中心实行公开招租。2011年1月2日，少年宫（甲方）与陈万荣（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方出租给乙方的房屋位于扬州市解放北路3－30号（建筑面积40平方米）；房屋租赁期3年，自2011年1月10日起至2014年1月9日止，租赁期满甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为水果店使用；房屋每年租金为11600元，乙方在房屋租赁前需向甲方交纳保证金1000元，租期结束归还乙方；房屋租金按半年结算，先付后租，由乙方在每承租年度的前10日内交付给甲方；租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，房屋及主体的维修责任由甲方负责，对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮义务；未经甲方同意，乙方不得转租或分租房屋；租赁期满合同自然终止，甲方收回房屋重新对外招租……合同签订后，陈万荣向少年宫缴纳保证金1000元。被告陈述陈万荣将讼争房屋转租给王娟，其于2011年5月从王娟处将讼争房屋转租。合同期满后，双方未续签房屋租赁合同，黄学芹以自己名义将3－30号房屋房租缴纳至2015年6月30日。市妇联与少年宫曾就少年宫东部活动中心门面房出租情况进行沟通交流，市妇联同意自行向该门面房承租人主张权利。2015年12月16日，市妇联通知黄学芹，不再与其续租，要求黄学芹接到通知后30日内搬离出租屋，归还房屋，并将超期占用房屋使用费一次补缴，否则将追究相关违约责任。原审中，原审法院依职权追加少年宫为本案被告。原审法院认为，根据市直改制办的批复，原扬州市少年儿童活动中心整体资产即本市解放北路3号所有房屋场地收归政府所有，由市妇联负责管理，故市妇联对上述房屋享有占有、使用、收益的权利。少年宫与市妇联签订国有资产有偿使用协议书取得上述房屋场地使用权后，就其中的30号门面房与陈万荣签订的房屋租赁合同，合同至2014年1月9日届满，之后双方未再续签房屋租赁合同，租赁期限内陈万荣将讼争房屋转租给王娟，王娟又于2011年5月转租给黄学芹，黄学芹承租房屋缴纳租金，租赁期满后其仍继续使用租赁房屋，双方未再续签房屋租赁合同，黄学芹以自己名义将房租缴纳至2015年6月30日，应当视为少年宫与黄学芹就讼争房屋之间存在租赁关系。根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。因少年宫与市妇联签订国有资产有偿使用协议书至2014年12月31日届满，之后双方经沟通协商由市妇联自行向门面房承租人主张权利。2015年12月16日市妇联发函被告，不再与其续租，要求其接到通知后30日内搬离、归还房屋，并补缴房屋使用费，符合法律规定。综上所述，对市妇联要求黄学芹返还扬州市解放北路3－30号房屋的诉讼请求予以支持。对于市妇联主张自2015年7月1日起至黄学芹实际返还房屋之日止按966元/月计算的房屋占有使用费，于法有据予以支持。陈万荣向少年宫缴纳的保证金1000元，因讼争房屋已于2011年交接给黄学芹，故少年宫应予返还黄学芹。诉讼中，被告黄学芹、少年宫经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条等规定，判决：一、黄学芹于本判决生效后三十日内将扬州市解放北路3－30号房屋腾空让尽交付给市妇联执管；二、黄学芹于本判决生效后三十日内给付市妇联房屋占有使用费（自2015年7月1日起至被告实际交付房屋之日止按966元/月计算）；三、市少年宫于本判决生效后三十日内向被告黄学芹返还保证金1000元。经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本案二审的争议焦点：1、市妇联是否是本案的适格主体？2.市妇联要求黄学芹腾让涉案房屋依据是否充分？关于争议焦点一，本院认为，市妇联有权要求黄学芹腾让房屋。根据市直改制办的批复，原扬州市少年儿童活动中心整体资产即解放北路3号所有房屋场地由市妇联接收管理，故市妇联对上述房屋享有占有、使用、收益的权利。经批复同意，市妇联将上述房屋交付市少年宫有偿使用，协议使用期限至2014年12月31日；市妇联有权作为房屋管理人要求上诉人腾让房屋并支付逾期腾房占有使用费，故上诉人关于市妇联主体不适格的上诉理由不能成立。关于争议焦点二，根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案讼争房屋系黄学芹由第三人处转租而来，自租赁期届满之日2014年1月9日起至2015年6月30日，黄学芹继续使用租赁房屋并以自己名义缴纳租金但并未签订书面租赁合同，故少年宫与黄学芹就讼争房屋之间为不定期租赁关系，并且双方可以随时解除租赁关系。因市少年宫与市妇联签订的国有资产有偿使用协议书至2014年12月31日届满，之后双方沟通由市妇联自行向门面房承租人主张权利，因此市妇联要求黄学芹腾让房屋依据充分。综上所述，黄学芹的的上诉主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人黄学芹负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  柏 鸣审 判 员  韩 冰代理审判员  陈建志二〇一七年四月九日书 记 员  余 韵