重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0108民初7440号原告杜鹃，女，汉族，1984年3月6日出生，住重庆市巴南区。被告ＸＸ，男，汉族，1980年12月7日出生，住重庆市巴南区。原告杜鹃诉被告ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案受理后，依法由审判员余洪峰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜鹃、被告ＸＸ均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杜鹃诉称：原告与被告系同乡关系，2016年6月15日原告与被告签订了一份《门面租赁合同》，约定被告将位于重庆国际社区某号的门面1间租与原告经营使用。租赁时间为2016年6月15日至2018年6月21日，签订合同当日，原告向被告交纳了门面押金30000元。因为经营困难，原告于2016年12月初向被告提出退还门面，同年12月23日被告委托其母亲接管了门面，原告将此前的水、电、气、物管费等一切费用都已结清，但是被告并未退还原告押金。此后，被告于2016年12月底将此门面转租给了他人。在此期间，原告与被告协商，自愿承担因提前终止合同给被告带来的损失，愿意支付给被告押金的30%作为违约金，但被告并不同意，至今未退还原告一分钱押金。原、被告签订的《门面租赁合同》并未明确约定原告提前退还门面的违约事项。故原告起诉来院，请求法院判令：1、解除原告与被告于2016年6月15日签订的《门面租赁合同》；2、被告退还原告交纳的部分租金21000元；3、诉讼费由被告承担。被告ＸＸ辩称：1、我是与原告于2016年6月签订了一份房屋租赁合同，门面地址位于国际社区某号门面，合同约定租赁期为2年，租金为第一季度12000元，从第二季度起为14000元。2、原告的确向我交纳了30000元的押金。3、该门面的产权人是我与我妻子张洪玲，原告在2016年12月23日左右退租给我丈母娘，退租时，我在外地，我与原告通了电话，约定好原告将租赁合同原件和押金收条原件退给我们，同时约定押金不退；再，原告提交的仅为合同复印件不予认可，且合同原件上以手写添加的方式约定了不租满2年就不退押金。4、我于2016年12月底将门面租给了他人，租金只有一万零几百元，原告提前退租的行为给我带来了损失。5、我认为合同已经在2016年12月23日解除了，不同意退还原告押金。原告杜鹃针对其诉讼主张提交了以下证据：1、ＸＸ与杜鹃于2016年6月15日签订的《门面租赁合同》（系复印件），拟证明原、被告之间曾存在租赁关系。被告认为该合同系复印件，对真实性不予认可，且合同原件上手写约定了不租满2年就不退租金。2、ＸＸ与杜鹃于2016年6月15日签订的《门面租赁合同》及涉案房屋106房地证2013字第12260号房地产权证（虽为复印件，但加盖有重庆市工商行政管理局南岸区分局印章），拟证明原告租赁被告所有的位于重庆市南岸区腾龙大道某号门面。被告对房地产权证及租赁房屋所在地址无异议，对门面租赁合同有异议，且与证据1不一致。3、水、电、物管费收据，拟证明原告已将承租房屋的水电气物管费全部结清，因物管费已预交到2017年6月，故被告转账给原告的3840元是退的物管费。被告无异议。被告ＸＸ为证实其主张向本院提交了以下证据：1、涉案房屋106房地证2013字第12260号房地产权证原件，拟证实涉案租赁房屋系位于重庆市南岸区腾龙大道某号的门面。原告对此无异议。2、微信聊天记录，内容为：被告通过微信转账3840元给原告；被告：“我们就全部搞清楚了哈”，原告：“对”。被告提交该证据拟证明已约定好押金不退且全部了清。原告对真实性无异议，但认为“全部搞清楚”是指水电气物管费搞清楚，并非押金不退。本院结合原、被告陈述对证据作如下认定：1、对原告提交的《门面租赁合同》复印件和加盖有工商局印章的复印件，虽两份复印件在格式排版上略有不同，但内容部分完全相同，且根据工商局相关规定，在办理个体工商登记时会审查门面租赁合同原件并留存复印件，故本院认为加盖有工商局印章的复印件效力等同于原件，本院对此予以采信。2、对原告提交的水、电、物管费收据，被告无异议，本院予以采信。3、对原告提交的房地产权证复印件和被告提交的房地产权证原件，双方均无异议，本院予以采信。4、对被告提交的微信聊天记录，原告对真实性无异议，本院予以采信。经审理查明：2016年6月15日，ＸＸ（甲方）与杜鹃（乙方）签订《门面租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的门面位于南岸区腾龙大道某号共计一间（负一层带一层），该门面建筑面积213.37平方米，套内面积204.96平方米，房产证号：106房产证2013第122**号；合同租赁期限为2年，自2016年6月15日起至2018年6月21日止，2016年6月15日至2016年6月21日不计租金；乙方租赁门面作为商业门面使用，并向甲方承诺，租赁该门面仅作为经营餐饮使用；租金乙方每季度支付一次给甲方，第一季度租金12000元每月，第二季度开始租金14000每月，乙方必须在合同签订之日支付第一季度租金36000元，以后每季租金到期前15日内支付下一季度租金；合同签订之日乙方交纳押金叁万元整（30000元），合同期届满，如乙方未申请续租，除去应缴纳的水、电、气及物业费、其它费用外，甲方应于合同届满之日起5个工作日内退还乙方全部押金；甲方收取租金后向乙方出具收据，乙方如需开发票租赁税费由乙方自行承担；水、电、天然气费，由乙方按月缴纳，由甲方核定表数；租赁期满后或因乙方责任导致退租时，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于门面的装修归甲方所有，（2）向乙方收取恢复工程实际发生的费用；乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按违约租金的30%支付违约金，另按违约金的同期银行贷款利率的3倍支付甲方利息；租赁期满，乙方应如期交还该门面，如乙方未经甲方同意逾期交还，甲方有权要求乙方按年租金的百分之5/日支付违约金，从押金扣除，如押金不足支付违约金时，由乙方再支付违约金……ＸＸ在出租方（甲方）处签名，杜鹃在承租方（乙方）处签名。合同签订当日原告向被告交纳押金30000元。后原告因经营困难向被告提出解除合同请求，原被告在协商一致的基础上于2016年12月23日解除了双方于2016年6月15日签订的《门面租赁合同》，原告将水、电、气及物管费结清，并将承租房屋退还给被告，被告将原告多预付的部分物管费3840元退还给原告。被告于2016年12月底将涉案门面出租给他人。庭审过程中，原告自愿将第一项诉讼请求变更为：请求法院确认原、被告于2016年6月15日签订的《门面租赁合同》于2016年12月23日解除。另查明：租赁房屋位于重庆市南岸区腾龙大道某号，房屋建筑面积213.37平方米，套内建筑面积204.96平方米，产权人为ＸＸ、张洪玲。张洪玲当庭认可被告ＸＸ的租赁行为。上述事实，有经庭审质证、论证的房地产权证、门面租赁合同、微信聊天记录、水电物管费收据及当事人陈述等证据证实，足以认定。本院认为，被告作为重庆市南岸区腾龙大道某号房屋的产权人之一，与原告于2016年6月15日签订的《门面租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，且得到房屋另一共同产权人张洪玲的认可，故本院认为该合同合法有效，双方均应按约履行。庭审过程中，原告要求法院确认原被告于2016年6月15日签订的《门面租赁合同》已于2016年12月23日解除，被告对此无异议，本院予以确认。关于原告要求被告退还部分押金21000元的诉讼请求，本院认为，双方在《门面租赁合同》中关于押金的约定只有以下两条：第三条租金及支付方式3.合同签订之日乙方交纳押金叁万元整（30000元），合同期届满，如乙方未申请续租，除去应缴纳的水、电、气及物业费、其它费用外，甲方应于合同届满之日起5个工作日内退还乙方全部押金；第十二条违约责任及赔偿2.租赁期满，乙方应如期交还该门面，如乙方未经甲方同意逾期交还，甲方有权要求乙方按年租金的百分之5/日支付违约金，从押金扣除，如押金不足支付违约金时，由乙方再支付违约金。本案租赁合同系在原告因经营困难提出解除合同请求，原被告在协商一致的基础上解除的，而该两条关于押金的约定均是租赁期满后押金如何处理的问题，并未涵盖提前退租的情形，即双方未对提前解除合同情形下押金是否退还的问题作出约定。依照常理而言，押金是一方将一定费用存放在对方处保证履行债务，如果债务不履行时，对方就押金优先受偿；债务履行时，返还押金或予以抵扣，故押金具有担保性质，在债务得以履行时原则上应予返还。本案中，被告主张押金不应返还，其理由为：原告提交的仅为合同复印件，在合同原件上手写添加了若原告提前退租则不退押金的条款，但本院在充分告知被告诉讼风险及再次给予举证期限要求被告提交合同原件的情况下，被告仍单纯否认合同复印件而不提交合同原件。故本院认为，原、被告在《门面租赁合同》中未对提前退租情形下押金是否退还进行约定，依照习惯，押金在合同解除后应予退还，故本院对原告要求被告退还押金21000元的诉讼请求予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告杜鹃与被告ＸＸ于2016年6月15日签订的《门面租赁合同》已于2016年12月23日解除；二、被告ＸＸ于本判决生效之日起十日内退还原告杜鹃押金21000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取203元，由被告ＸＸ承担（该费用原告杜鹃已垫付，被告ＸＸ在支付上述款项时一并支付给原告杜鹃）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审判员  余洪峰二〇一七年四月十八日书记员  曹迁玲