江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1183民初2732号原告句容市东山良种场，住所地句容市华阳镇镇句路（农技中心东侧100米）。法定代表人张为强，系该场场长。委托代理人胡传喜，江苏金风华律师事务所律师。被告昌兆兵（曾用名昌兆斌），男，1966年7月16日生，汉族，句容市人，住句容市。被告刘行莲，女，1964年7月26日生，汉族，句容市人，住句容市。两被告委托代理人刘国林，江苏永兆律师事务所律师。原告句容市东山良种场诉被告昌兆兵、刘行莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案受理，依法适用简易程序于2016年7月15日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序审理。原告委托诉讼代理人胡传喜、两被告及其委托诉讼代理人刘国林两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告句容市东山良种场向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告与被告昌兆斌所签订的购房协议无效，双方房屋租赁合同成立；2、案件受理费由两被告承担。事实和理由：1987年，原告出资在院内建造二层小楼一幢（5间，约130平方米）。2001年10月28日，被告昌兆斌与原告签订以3万元价款购买原告的该房屋，当时昌兆斌仅付价款25000元。2003年3月31日，昌兆斌又与原告达成租赁协议，将原买卖房屋关系变更为租赁房屋关系，租赁期限70年，租金3万元，昌兆斌补交5000元，原告返还昌兆斌水电等费用1000元。协议对租赁期限内该房屋如遇拆迁，对拆迁待遇如何进行分配作了约定。2015年初，当原告得知该房屋已被拆除时，昌兆斌充当该房屋所有权人与房屋征收实施单位签订了该房屋征收与补偿协议，并领取了部分拆迁补偿款。原告的国有资产在与被告昌兆斌签订购房协议后，未办理产权过户手续前，双方将房屋买卖关系变更房屋租赁关系系真实意思表示，合法有效。原购房协议本属无效，后双方达成租赁协议而变更撤销。被告昌兆兵、刘行莲辩称：原告的诉讼本身不符合法律规定，违反了一事不再理原则。（2015）句民初字第1878号案件，贵院依法已作出相关裁决，且已生效。原告就同一事实和同一诉讼请求再起诉，明显违背了一事不再理原则。本案买卖合同，发生于2001年，按照民诉法规定，早已超过诉讼时效期间。原告现主张明显超过诉讼时效期间。就本案而言，原告与昌兆兵之间实际存在的是房屋买卖合同关系，而非租赁关系。首先，无论是购房协议还是租赁协议两份协议虽然名称不同，但内容基本一致。其次，2004年10月，昌兆兵向原告支付余款时，原告出具的收款收据记载的仍为购房款。依此，更加确定了原、被告真实意思表示为房屋买卖而非房屋租赁。再次，讼争房屋于2014年6月，被列入拆迁范围，并进行了拆迁公告，直至拆迁结束，原告也未找过昌兆兵。最后，昌兆兵从2001年购房后入住，直至2014年拆迁，共十几年时间，昌兆兵陆续对房屋进行维护、修缮、改扩建，如果是租赁关系，原告也不会允许被告昌兆兵对房屋改拆建。拆迁时，该房屋实际面积160.63平方米。另外讼争房屋的水、电费交费卡登记的户名为刘行莲，而非原告。因此，原、被告之间房屋买卖合同成立，且合法有效。综上所述，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1986年12月22日，两被告登记结婚。1987年左右，原告在句容市院出资建造两层小楼一栋（5间，约130平方米）。1992年12月15日，句容县东山良种场成立。1995年7月30日，该良种场名称变更为国营句容市东山良种场。2004年10月20日，该良种场名称再次变更为句容市东山良种场。原告的经济性质系全民所有制。2001年10月28日，原告的法定代表人张荣新与昌兆斌签订购房协议一份，并加盖国营句容市东山良种场印章。协议书中约定，昌兆斌购买原告坐落于宁杭路5号院内二层小楼一栋，上下五间，面积约130平米。价款3万元，一次性付清。房产证办理、土地使用证均由昌兆斌负责，原告出具相关手续。双方还约定其他相关事宜。合同签订后当日，昌兆斌支付原告25000元。2002年11月12日，句容市农业局给予张荣新行政撤职处分。2003年1月7日，句容市农业局任命张为强为原告场长。同年3月31日，原告法定代表人张为强与昌兆斌签订租赁协议书一份，并加盖原告句容市东山良种场印章。该协议书中约定，原告将一栋小楼建筑面积约150平米，租赁昌兆斌使用，期限为70年。昌兆斌将租金3万元一次性交清。原告返还昌兆斌1000元用作水电方面的费用。昌兆斌不得加盖附房和院墙，原来四址不动，维持现状。如遇政策性拆迁，原告同意返还昌兆斌租金，并根据装潢评估给予其适当补偿（租金3万元），双方还约定其他相关事宜。协议签订后当日，原告返还昌兆斌水电施工费1000元。2004年10月10日，昌兆斌支付原告5000元，并由原告出具收款收据一张给原告。后被告刘行莲办理了水、电费交费卡。2012年2月17日，两被告登记离婚。离婚协议书中约定，植保公司房产权归刘行莲所有，双方还约定了其他相关事宜。2014年6月23日，句容市人民政府发布关于对甲城（长途汽车站）片区房屋实施征收的决定公告。讼争房屋在拆迁范围内。同年11月12日，被告昌兆斌与句容市城市管理局签订句容市房屋征收与补偿安置协议一份。2015年10月15日，原告向本院起诉两被告以及句容市住房和城乡建设局、句容市城市管理局要求确认被告昌兆斌与句容市城市管理局签订的房屋征收与补偿安置协议无效，并要求两被告将涉案拆迁补偿待遇给付原告。2015年12月11日，本院以句容市城市管理局与两被告签订的拆迁补偿安置协议，其实质属于行政补偿，是行政主体以其职权作出的具体行政行为为由，驳回原告起诉。2016年1月4日，原告向本院提出行政诉讼，以句容市住房和城乡建设局、句容市城市管理行政执法局作为被告，以昌兆斌、刘行莲作为第三人。要求确认句容市住房和城乡建设局委托句容市城市管理行政执行局与昌兆兵、刘行莲签订的房屋征收与补偿协议无效。要求两被告向句容市住房和城乡建设局和城市管理行政执法局返还坐落于的房屋拆迁补偿待遇；并由该两局将该拆迁补偿待遇交付原告。2016年1月22日，本院以2014年11月，昌兆兵与句容市城市管理行政执法局签订的房屋征收补偿安置协议，原告的诉请不属于行政诉讼受理案件范围，裁定驳回原告的起诉。2016年5月19日，原告向本院起诉两被告，要求确认原告与被告昌兆斌签订的购房协议无效，双方的房屋租赁关系成立。要求两被告将租赁房屋的拆迁补偿待遇返还原告。审理中，2016年12月19日，原告申请撤回要求两被告将租赁房屋的拆迁补偿待遇返还原告的诉讼请求。本院认为：原告系全民所有制企业，2001年10月28日，原告与被告昌兆斌签订的购房协议，该协议原告将国有资产出卖被告昌兆斌。系原告原法定代表人与被告昌兆斌恶意串通损害国家利益，该合同依法应当无效。2003年3月31日，原告现法定代表人与被告昌兆斌协商签订租赁协议书一份，该租赁协议是双方真实意思表示，该合同合法有效。合同约定租期为七十年，法律规定租赁期限最长为二十年，故超过二十年部分应当无效。原告主张其与被告昌兆斌签订的购房协议无效，租赁协议书成立有效，本院予以支持。原告本次诉请与（2015）句民初字第1878号案件诉请并不相同，且诉讼主体也不一致。故两被告辩称本次诉讼违反一事不再理的原则，应当驳回起诉，本院不予采信。合同无效不应当适用诉讼时效期间，故两被告主张原告起诉已超过诉讼时效期间，本院亦不予采信。被告辩称购房协议与租赁协议名称不同，但体现的内容基本一致。且后来支付5000元价款亦载明是购房款。事实上，原告现法定代表人认识到原法定代表人与被告签订的购房协议非法性，才重新与被告昌兆斌签订了租赁合同，故对两被告辩称租赁协议不成立，本院不予支持。2012年2月17日，两被告协议离婚，且约定植保公司房产即讼争房屋归刘行莲所有，该约定不能对抗房屋的所有权人原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告句容市东山良种场与被告昌兆兵于2001年10月28日签订的购房协议无效。二、确认原告句容市东山良种场与被告昌兆兵于2003年3月31日签订的租赁协议成立并合法有效（租期超过20年的部分无效）。案件受理费675元，由被告昌兆兵、刘行莲负担（此款原告已预交，两被告应于本判决生效后十日内将应负担的诉讼费675元给付原告）。）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院（江苏省镇江市中级人民法院的帐号：11×××61，开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处）。审 判 长  张 伟人民陪审员  朱礼英人民陪审员  叶安锦二〇一七年四月十二日书 记 员  窦雪娇