海口市美兰区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0108民初1570号 原告:刘连芝，女，1945年2月2日出生,汉族，住北京市丰台区，公民身份证号：13060219450202XXXX。 委托诉讼代理人：杜洪峰，男，1974年4月15日出生，汉族，住北京市丰台区,公民身份证号：62010219740415XXXX。 被告：海南捷联实业有限公司，住所地海口市滨海大道黄金海景大酒店11层1106-07号房。 法定代表人：张增源，总经理。 第三人：海南兆南小额贷款股份有限公司，住所地琼海市银海路1号兆南兆南万泉绿洲A5座。 法定代表人：林克周，总经理。 委托诉讼代理人：卢力熊，海南问源律师事务所律师。 原告刘连芝与被告海南捷联实业有限公司、第三人海南兆南小额贷款股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年4月18日公开开庭进行了审理。原告刘连芝的委托诉讼代理人杜洪峰，第三人海南兆南小额贷款股份有限公司的委托诉讼代理人卢力熊到庭参加诉讼。被告海南捷联实业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告刘连芝向本院提出诉讼请求：1、依法解除备案在海南兆南小额贷款股份有限公司名下，登记在海南捷联实业有限公司名下的位于海口市美兰区德利路11-6号“海岸郁金香”花园8号楼1702号房（房屋所有权证号：HK39XXXX）的备案；2、依法将位于海口市美兰区德利路11-6号“海岸郁金香”花园8号楼1702号房备案过户至刘连芝名下；3、判令原告于2012年3月12日与被告签订合同购买的海口市美兰区德利路11-6号“海岸郁金香”花园8号楼1702号房（房屋所有权证号：HK39XXXX）的产权归原告所有，在30天内将海口市美兰区德利路11-6号“海岸郁金香”花园8号楼1702号房过户到刘连芝名下，并且办理房产证到原告刘连芝名下；4、判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金每月3032.7元，从2014年3月13日至2017年2月28日止共计35个月，合计人民币106144.5元；5判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告刘连芝于2012年3月12日与海南捷联实业有限公司签订了购买海口市美兰区德利路11-6号“海岸郁金香”花园8号楼1702号房的《商品房买卖合同》，并于同日向海南捷联实业有限公司支付完所有房款1516350.00元，2013年4月1日取得被告公司开具的发票。原告在交付房款后拿取了房屋钥匙，并到该小区物业公司（海南天浙物业管理有限公司）领取业主手册，签订管理规约与服务协议，向该公司缴纳一年管理费、燃气管道初装费、有线电视入网费、可视对讲系统费，共计人民币6431元。按合同第十二条，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；第十五条产权登记的约定，第三项出卖人承诺，在买受人办完交房手续后两年内将房屋权证办理至买受人名下，逾期办理则出卖人按已付房款银行同期活期存款利率的标准向买受人支付违约金。原告与被告签订房产合同后，原告依约履行了一次性支付全部房屋款项的义务，并于2012年装修入住至今，但被告却一直推辞没有履行其将房屋权证办理至买受人名下的承诺。2015年12月22日，“海岸郁金香”花园小区的业主相互传告关于小区房屋被法院查封的消息，为此，原告刘连芝到海口房产局档案馆和住建局查询，才得知被告已将该房屋备案登记至海南兆南小额贷款股份有限公司名下。并于2014年12月16日被海南省第一中级人民法院查封，2015年9月16日又被给海南省琼海市人民法院轮候查封。原告刘连芝多次向被告海南捷联实业有限公司法人代表张增源申诉，要求解决问题，但屡次未果，因此，原告于2016年11月16日向海南省第一中级人民法院提出执行异议。海南省第一中级人民法院及琼海市人民法院先后出裁决，中止对海口市美兰区德利路11-6号“海岸郁金香”花园8号楼1702号房的查封，并解封。原告认为，原告与被告签订购买海口市美兰区德利路11-6号“海岸郁金香”花园8号楼1702号房的《商品房合同书》合法有效，本人系该房的真实、善意买房人和实际所有权人，理应受到法律的保护，双方应按照合同履行义务。被告行为已严重侵犯原告的合法权益，为维护原告的合法权益，故诉至法院请求判如所请。 被告海南捷联实业有限公司未作答辩。 第三人海南兆南小额贷款股份有限公司述称，原告刘连芝的第一项、第二项诉讼请求均属于行政诉讼范畴，不应在本案中进行审理。商品房买卖合同备案登记系行政机关的一种行政管理制度，是行政机关基于相关法律规定必须履行的一种行政行为。只有在该行政行为违法的情况下，备案登记才能被撤销。而请求确认该合同登记备案行为违法并撤销，是属于行政诉讼的范畴，本案系商品房买卖合同纠纷，属于民事范畴，因此，原告在本案中要求解除备案登记行为，不符合法律规定。办理买卖合同备案登记的主体是主管行政机关，是由开发商向行政机关申请办理，行政机关对开发商提交的资料进行审查，才决定是否办理合同备案登记。只有在行政机关不作为的情况下，当事人才可向人民法院提起行政诉讼要求判令行政机关办理备案登记。当然这属于行政诉讼的范畴，而本案系民事法律纠纷，因此，原告的第二项诉讼请求同样不符合法律规定。涉案房屋于2011年12月2日就已经办理买卖合同备案登记于第三人名下，而原告与被告是在2012年3月12日签订《商品房买卖合同》，可见，原告的购买行为是晚于第三人。那么原告在购买房屋时明明可以先行到房屋管理部门了解该预售商品房的相关情况，却因疏忽大意未去了解，未进行有效风险预防，对此所造成的损失，应由原告自行承担。而被告的行为则是一房两卖，在涉案房屋已经办理买卖合同备案登记的情况下，隐瞒真实情况，依然将房屋出售给原告，显然对原告构成违约。因此，原告只能追究被告隐瞒涉案房屋已备案登记在第三人名下的事实的违约责任，而不应请求确认涉案房屋归其所有，否则，将损害第三人买卖合同备案登记在先的合法权益。由于涉案房屋仍备案登记在第三人名下，因此对于原告要求被告办理房产证的诉讼请求，第三人认为不具有可履行性。法院也不应当在涉案房屋存在合同备案登记的情况下，判令被告为原告办理房产证。综上，原告的第一、第二、第三项诉讼请求没有事实及法律依据，应依法驳回原告的上述诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年3月12日，原告刘连芝与被告海南捷联实业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：“原告向被告购买其开发建设的位于海口市海甸岛西北片（现美兰区德利路11-6号）海岸·郁金香花园8号楼第17层1702房，建筑面积为137.85平方米，房屋总价款为1516350元；被告应当于2012年3月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用；被告在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，在原告办理完交房手续后两年内将房屋权证办理至原告名下，逾期办理则被告按已付房款×银行同期活期存款利率的标准向原告支付违约金，但非被告原因造成延期办理除外。”同日，海南捷联实业有限公司向刘连芝出具一份《承诺书》，承诺如未按期办理出刘连芝的产权证，每逾期一个月赔偿刘连芝已付房款的千分之二的违约金，直至办理出产权证为止。合同签订当日，原告刘连芝向海南捷联实业有限公司交付购房款1516350元，海南捷联实业有限公司亦向刘连芝交付房屋。次日，刘连芝缴纳了涉案房屋的物业管理费、燃气管道初装费、有线电视入网费、可视对讲系统、维修基金、契税及办理房屋所有权证相关费用，2012年6月，刘连芝入住使用涉案房屋至今。2013年4月1日，海南捷联实业有限公司向刘连芝开具涉案房屋的《销售不动产统一发票（自开）》。2014年12月16日，海南省第一中级人民法院根据申请执行人海南兆南小额贷款股份有限公司的申请，依据该院就原告海南兆南小额贷款股份有限公司诉被告海南捷联实业有限公司、海南金富源房地产开发有限公司、张增源、海南金富源投资控股有限公司金融借款合同纠纷一案作出的（2014）海南一中民一初字第30号民事调解书，裁定查封海南捷联实业有限公司位于海岸·郁金香花园8号楼1702房在内的房屋及相应面积的土地使用权，经刘连芝提出异议，海南省第一中级人民法院作出执行裁定，裁定中止对海岸·郁金香花园8号楼1702房的执行，并在海南兆南小额贷款股份有限公司逾法定期限没有提起执行异议之诉后，裁定解除对涉案房屋及相应土地使用权的查封。2017年2月20日，涉案房屋的轮候查封法院琼海市人民法院基于刘连芝的上述异议理由，也作出执行裁定，裁定解除查封。2017年3月2日，原告刘连芝向本院提起房屋买卖合同诉讼，诉讼请求如上所述。诉讼中，第三人海南兆南小额贷款股份有限公司对刘连芝已交付全部购房款、实际入住使用的事实没有异议，但否认原告的诉讼请求，认为买卖合同备案先于原告签订房屋买卖合同的时间，被告不具备为原告办理房产证的条件，为此提供其公司与被告签订的《海口市商品房买卖合同》、买受人为海南兆南小额贷款股份有限公司的2011年12月2日《海口商品房买卖合同备案确认表》（合同备案号：L0002XXXX）加以佐证，原告刘连芝对上述证据的真实性没有异议，对证据的证明力提出异议。 另查，海南捷联实业有限公司于2013年11月4日领取涉案房屋的初始登记不动产权证（证号：HK39XXXX号），截止至2017年4月19日，涉案房屋没有存在抵押、查封，海南捷联实业有限公司未向第三人海南兆南小额贷款股份有限公司开具销售不动产统一发票。 本院确认的上述事实，有《商品房买卖合同》、收据、销售不动产统一发票、房屋维修基金等相关缴费凭据、《海口市商品房买卖合同》、《海口商品房买卖合同备案确认表》、海南省第一中级人民法院执行裁定书、海南省琼海市人民法院执行裁定书、《房产登记信息查询情况说明》以及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。 本院认为，原告刘连芝与被告海南捷联实业有限公司签订的《商品房买卖合同》，是合同当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告刘连芝已依约定交付完毕购房款，并于2012年3月12日接受交付的房屋实际装修入住至今，第三人对此事实没有异议，因此，原告为涉案房屋的真实使用和管理者，原告诉求被告将涉案房屋所有权证办理至原告名下，本院予以支持。被告海南捷联实业有限公司至今未为原告办理房地产权属证书，已构成违约，应当承担相应的违约责任。合同约定被告应自房屋交付之日起两年内为原告办理房屋权属证书，即在2014年3月12日前应为原告办理房屋所有权证，截止至原告起诉之日2017年2月28日已逾期35个月，被告尚未履行办证义务，应根据承诺书的约定按已付房款的每月千分之二向原告支付逾期办证违约金1516350元×2‰×35个月=106144.5元。本案的争议焦点为第三人的买卖合同备案登记能否对抗原告要求办理办理其名下房屋所有权证的诉求。海南省第一中级人民法院执行裁定书明确，第三人与被告之间存在金融借款合同关系，本案中，第三人陈述“双方签订房屋买卖合同并进行合同备案是为了作为借款的担保，在合同签订、备案后，被告也没有向其开具涉案房屋的销售不动产发票。”海南省第一中级人民法院对涉案房屋作出中止查封裁定后，第三人超过法定期限亦没有提出执行异议之诉，足以说明第三人放弃了对涉案房屋所有权的主张，应确认第三人与被告签订房屋买卖合同并进行合同备案的行为是作为金融借款合同实现债权的担保，该担保方式无效。第三人没有取得被告开具的销售发票，也没有接收管理涉案房屋，对刘连芝占有使用房屋亦没有提出异议，应确认第三人与被告之间的房屋买卖合同已无法继续履行，双方依合同进行的合同备案登记的民事行为应予以解除，故第三人的合同备案不能对抗原告要求办理房屋所有权的诉讼。合同备案属于职能部门的行政职能行为，合同备案登记撤销与否属于行政机关的行政职权范畴，不属于民事诉讼的处理范围，但第三人及被告应向房产管理部门申请注销该合同备案登记。原告刘连芝要求办理合同备案登记的诉求，因第三人与被告之间对该房屋的合同备案登记现尚未依法撤销，本院对原告的该项请求不予支持。另，房屋确权是房产管理部门依法通过颁发房屋产权证的行政行为来进行的行政职能范畴，原告要求确认涉案房屋属其所有，于法无据，本院不予支持。被告海南捷联实业有限公司未到庭应诉，也没有提交书面的质辩意见，视为其放弃法律赋予的诉讼权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下： 一、被告海南捷联实业有限公司须于本判决生效之日起三十日内，协助原告刘连芝将海口市美兰区德利路11-6号海岸．郁金香花园8号楼第17层1702房的房屋所有权证办理至原告刘连芝名下。 二、被告海南捷联实业有限公司须于本判决生效之日起十日内，向原告刘连芝支付自2014年3月13日至2017年2月28日期间办理房屋所有权证的逾期违约金人民币106144.5元。 三、被告海南捷联实业有限公司与第三人海南兆南小额贷款股份有限公司须于本判决生效之日起十五日内向房产管理部门申请办理注销商品房买卖合同备案登记（合同备案号：L0002XXXX）手续。 四、驳回原告刘连芝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币19402元，减半收取9701元，由被告海南捷联实业有限公司负担（原告已预缴）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 (此页无正文)                            ⺀             o3cau9hjmnhetcathd案件唯一码                                               审 判 员 梁其恩                         二O一七年四月二十六日                         法官助理 简雯霏             书 记 员 陈慧中             速 录 员 陈晓东                附：相关法律及司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者以自己的行为表明不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。                            审核、撰稿：梁其恩 校对：陈慧中 印刷：余小英                               海南省海口市美兰区人民法院   2017年4月26日印制                （共印13份）