江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏02民终317号上诉人(原审原告)：杨茂堂，男，1959年4月20日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：何伯芹，江苏智和律师事务所律师。上诉人(原审原告)：陈小扣，女，1961年11月19日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：何伯芹，江苏智和律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：无锡五洲国际商业运营有限公司，住所地无锡市新区江溪街道坊前金城东路299号。法定代表人：舒策丸，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘雯、徐琰，江苏海辉律师事务所律师。上诉人杨茂堂、陈小扣因与被上诉人无锡五洲国际商业运营有限公司(以下简称五洲公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡高新技术产业开发区人民法院(2016)苏0291民初3274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨茂堂、陈小扣上诉请求：撤销原判，改判由五洲公司支付2016年第一、二季度租金13633.68元。事实与理由：五洲公司与无锡中南置业投资有限公司（以下简称中南公司）系关联公司，杨茂堂、陈小扣在购买商铺之前，中南公司在销售五洲国际博览城商铺时曾宣传保证年租金收益不低于商铺总价的8%。杨茂堂、陈小扣基于该宣传和工作人员的口头承诺才购买了商铺。其与五洲公司签订的《商铺委托经营管理协议》第九条的括号内注明“年租金标准参照商铺总价款的8%计算”，该内容系格式条款，五洲公司没有对杨茂堂、陈小扣进行合理的提示说明该内容只适用于违约金的计算，不适用于年租金的计算。现双方对该条款的理解发生争议，应当作出不利于五洲公司的解释，即应以该条款作为五洲公司应支付的年租金的计算标准，而非仅支付五洲公司实际代收的租金。杨茂堂、陈小扣与五洲公司之间系委托合同关系，五洲公司作为受托人有义务向委托人披露其处理委托事务的情况，但五洲公司未向杨茂堂、陈小扣告知其与实际承租人签订租赁合同的具体情况，私自以低于商铺总价款8%的标准收取租金，由此造成的租金损失应由五洲公司负担。一审法院虽实地调查了商铺的租赁情况，但未核实被调查人身份是否实际承租人施庆成、周晓丹。五洲公司提交的商铺租赁合同上施庆成的签字与在工商管理机关备案的文件上施庆成的签名不同，因此五洲公司提交的证据并不真实。五洲公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。杨茂堂、陈小扣向一审法院起诉请求：判令五洲公司支付2016年第一、二季度租金13633.68元及利息（按6816.84元为基数，分别自2016年1月25日、4月25日起至判决给付日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息）。一审法院认定事实：杨茂堂、陈小扣系五洲国际工业博览城11-212、225号房屋（以下简称诉争房屋）的所有权人，2014年1月15日，杨茂堂、陈小扣与五洲公司签订《商铺委托经营管理协议》，约定将诉争房屋委托五洲公司经营管理，委托经营期限为2014年1月5日至2024年1月4日。合同第六条第（二）项约定，委托经营第三年起至委托经营期结束（即2016年1月5日至2024年1月4日），如委托经营管理的商铺已实际出租，并取得租金收入的，租金由五洲公司代为收取，杨茂堂、陈小扣确认五洲公司可按实际收取租金标准的10%向商铺承租人收取商业管理费。代为收取的租金由五洲公司按季度支付给杨茂堂、陈小扣，于每季度首月25日前支付，五洲公司向商铺承租人收取的商业管理费归五洲公司所有，税赋按国家相关规定执行。如案涉商铺与其他业主商铺共同出租给同一承租户，实际收取的租金收益按照各业主购铺总价的比例进行分配，五洲公司应当尽最大努力追求租金收益最大化。该合同第九条违约责任中约定，不管是谁违约导致提前终止协议，违约方均要按剩余未履行期间的预计总租金的50%向对方赔偿损失，年租金标准参照商铺总价款的8%计算。上述合同签订后，五洲公司与施庆成、周晓丹签订了商铺租赁合同，将案涉的商铺与其他8个商铺一起出租给了施庆成、周晓丹开设新区宇皓酒店用品店，租赁面积为337.40平方米，2015年9月26日至2016年9月25日的租金为每年44100元。五洲公司向一审法院提供了该商铺租赁合同。一审法院至新区宇皓酒店用品店调查，经核实，确认了该商铺租赁合同的真实性。施庆成、周晓丹租赁的10个商铺分别为：208室房屋业主为洪涛，房价为161186元；209室房屋业主为吴俊鹏、徐国利，房价为166223元；210室房屋业主为付坤亮、高建兰，房价为164544元；211室房屋业主为陆宝珠、陆钱平，房价为164544元；212室房屋业主为杨茂堂、陈小扣，房价为164544元；213室房屋业主为杨茂堂、陈小扣、金树银，房价为178256元；223室房屋业主为马玉兵、陆宝兰，房价为170955元；224室房屋业主为邹兴、陆粉兰，房价为170955元；225室房屋业主为杨茂堂、陈小扣，房价为176298元；226室房屋业主为杨茂堂、陈小扣、金树银，房价为184133元。五洲公司代业主向承租人开具发票，需要交纳税率为0.03的房产税及0.005的个人所得税。上述事实，有房屋所有权证、土地使用权证、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、商铺委托经营管理协议、商铺租赁合同、及当事人陈述等证据在卷佐证。一审中，双方对租金支付标准有异议。杨茂堂、陈小扣认为在购买房屋时开发商张贴的宣传报上写了租金不低于商铺总价款的8%，且委托经营合同的违约责任条款中也明确如果违约，违约金的计算参照租金为商铺总价款的8%的标准计算，并提供了无锡市中级人民法院（2015）锡商终字第0083、0084号民事判决书予以佐证，在该两份判决书的原审诉称中载明，商铺销售时曾宣传保证租金收益每年不低于商铺总价的8%，且销售商铺的中南公司与五洲公司实际是一家公司。五洲公司则认为应按其实际收取的租金计算；中南公司与其公司是相互独立的两个法人，其仅负责案涉房屋的委托经营；杨茂堂、陈小扣的租金已经结算好，其通知杨茂堂、陈小扣提供银行帐号，但杨茂堂、陈小扣对于租金有争议，所以拒绝提供。对于是否应该在租金中扣除10%的商业管理费及税收，杨茂堂、陈小扣认为在合同中约定商业管理费是由五洲公司向承租人收取的，现五洲公司将商业管理费在租金中扣除不符合合同约定，税收应按法律规定而不应该直接按一定比例扣除。五洲公司则认为虽然合同中约定商业管理费向承租人收取，但在实际操作中均是在已收取的租金中直接扣除10%作为商业管理费后再将租金支付给委托人。关于税收，因为案涉房屋出租涉及到多个委托人，委托人未将相应的房屋产权证书等交给五洲公司，五洲公司无法开具发票，所以只能按比例扣除税点。诉讼过程中，五洲公司向案涉房屋的承租人施庆成开具了租金发票，并代替业主交纳了相应的房产税及个人所得税。一审法院认为，依法订立的合同对双方当事人均具有约束力。本案中，杨茂堂、陈小扣与五洲公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思的表示，对双方均具有约束力。五洲公司在实际收取了租金后有义务向杨茂堂、陈小扣支付租金。关于租金的标准，双方在合同中明确约定了如委托经营管理的商铺已实际出租，并取得租金收入的，租金由五洲公司代为收取，代为收取的租金由五洲公司按季度支付给杨茂堂、陈小扣。根据合同约定的租金计算方法，五洲公司2016年度一季度、二季度各应向杨茂堂、陈小扣支付212室的租金1028.69元（已扣除房产税及个人所得税37.31元）、225室的租金1102.27元（已扣除房产税及个人所得税39.98元）。杨茂堂、陈小扣提出的应按房屋总价的8%计算租金的主张，因合同中并无此约定，只是在违约责任条款中约定了以该标准作为计算违约金的基数。杨茂堂、陈小扣亦无证据证明中南公司在销售该房屋时有租金不低于房价8%的约定，且中南公司与五洲公司是独立的两个法人，即使中南公司作出了承诺，在杨茂堂、陈小扣与五洲公司签订委托经营合同时双方并未作此约定，故对于杨茂堂、陈小扣主张按房屋总价8%的标准计算年租金的主张不予支持。关于商业管理费，合同中约定是由五洲公司直接向承租人收取而非收取租金后在租金中扣除，故对于五洲公司抗辩的在租金中应扣除商业管理费的意见不予采纳。综上，五洲公司2016年度一、二季度应向杨茂堂、陈小扣支付212室租金2057.38元、225室租金2204.54元。关于违约金，五洲公司并非故意拖延支付租金，而是因为与杨茂堂、陈小扣就租金计算标准及商业管理费的收取存在争议，故对于杨茂堂、陈小扣主张的违约金不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、五洲公司在判决发生法律效力之日起三日内向杨茂堂、陈小扣支付租金4216.92元；二、驳回杨茂堂、陈小扣的其他诉讼请求；案件受理费312元，由杨茂堂、陈小扣负担247元，由五洲公司负担65元。二审查明事实与一审相同，本院予以确认。本案二审争议焦点为：五洲公司是否应按商铺总价款8%的标准向杨茂堂、陈小扣支付租金。本院认为，杨茂堂、陈小扣与五洲公司签订的《商铺委托经营管理协议》约定，如委托经营管理的商铺已实际出租，并取得租金收入的，租金由五洲公司代为收取，代为收取的租金由五洲公司按季度支付给杨茂堂、陈小扣，五洲公司应当尽最大努力追求租金收益最大化。协议中并无对租金下限作约束的条款。因此，按此约定，五洲公司应将实际收取的租金支付给杨茂堂、陈小扣。杨茂堂、陈小扣主张按照协议违约责任条款中约定的“不管是谁违约导致提前终止协议，违约方要按剩余未履行期间的预计总租金的50%向对方赔偿损失，年租金标准参照商铺总价款的8%计算”作为实际发生的年租金标准，因该条款中约定的“年租金标准参照商铺总价款的8%计算”系为计算违约方应支付的“预计总租金的50%”损失赔偿额，而由双方对因提前终止协议而导致“总租金”只能预估时计算“总租金”的方法，并非对已实际发生租赁事实的租金标准的约定，故对杨茂堂、陈小扣主张按此标准计算租金的主张，本院不予采信。一审法院已至实际承租人处核实了商铺租赁合同的真实性，故对于杨茂堂、陈小扣提出的五洲公司提供的商铺租赁合同不真实的上诉理由，本院亦不予采纳。关于杨茂堂、陈小扣提出的中南公司在销售房屋时承诺租金不低于商铺总价款8%的问题，因中南公司与五洲公司虽有一定关联，但属两个独立法人，即使如杨茂堂、陈小扣所述中南公司在销售房屋时确有此承诺，五洲公司亦不受该承诺的约束。关于杨茂堂、陈小扣提出五洲公司私自降低租金出租商铺，造成其损失的上诉理由，因杨茂堂、陈小扣并无证据证明五洲公司与实际承租人施庆成、周晓丹所签商铺租赁合同中约定的租金标准明显低于相同条件的其他商铺的租金标准，故对杨茂堂、陈小扣提出的按此租金标准出租商铺造成其损失的上诉理由，本院不予采信。综上所述，杨茂堂、陈小扣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费247元，由杨茂堂、陈小扣负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  贾建中代理审判员  张 琨二〇一七年四月十九日书 记 员  吕明天