上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初80946号原告(反诉被告)：陈海华，女，1977年10月18日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：顾英龙，上海华宏律师事务所律师。被告(反诉原告)：崔惠琴，女，1979年11月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈某某，男，1983年3月18日出生，住安徽省巢湖市。被告(反诉原告)：郭某2，男，2002年7月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：郭某1，男，1971年7月18日出生，住上海市浦东新区浦三路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：徐颖浩，上海市罗顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雁君，上海市罗顿律师事务所律师。原告(反诉被告)陈海华(以下称原告)与被告(反诉原告)崔惠琴、郭某2(以下均称被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月11日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告崔惠琴、郭某2提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2017年2月6日公开开庭进行了审理。原告陈海华及其委托诉讼代理人顾英龙，被告崔惠琴的委托诉讼代理人陈某某，被告郭某2的委托诉讼代理人徐颖浩到庭参加诉讼。本院于2017年2月27日再次公开开庭进行了审理，原告陈海华及其委托诉讼代理人顾英龙，被告崔惠琴及其委托诉讼代理人陈某某，被告郭某2的委托诉讼代理人徐颖浩到庭参加诉讼。审理中，本院根据原告陈海华的申请，依法对被告崔惠琴、郭某2名下的相关财产进行了财产保全。本案现已审理终结。原告陈海华向本院提出诉讼请求：1、判令被告配合办理上海市浦东新区下南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称“系争房屋”)权利人变更到原告名下的过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年8月，两被告作为可申请建房人员，在本区北蔡镇南新村顾家桥61、62号房屋动迁时，跟同户人员安置取得了包括系争房屋在内的数套房屋。2013年9月7日，原告与被告崔惠琴签订了一份《房地产买卖协议》，约定被告崔惠琴作为卖方，将系争房屋卖给原告，动迁安置协议上的安置对象共10人，7名成年人一致同意根据协议的条款和条件向原告出售此房屋，且均在协议上签字。另外3名未成年人，明确由被告崔惠琴等作为法定监护人全权代理，由此产生的相关责任由监护人承担。协议明确系争房屋转让价为人民币230万元，其中180万元购房款以银行转账方式支付，其余50万元通过现金方式支付。支付时间为2013年9月15日前，交付房屋的日期为交付购房款后两日，卖方将房屋腾空交付给买方。原告于2013年9月14日将230万元购房款交付给了被告崔惠琴，被告崔惠琴签署了房屋付款收条确认书。原告又于2013年9月16日起取得了系争房屋钥匙，装修以后居住至今。2015年12月21日，系争房屋产权登记在两被告名下。2016年11月1日原告得知系争房屋可以办理过户手续了，就通知被告，但被告要求原告增加购房款100万元。双方协商未果，原告为此提起诉讼。被告崔惠琴辩称，系争房屋转让时有此仓促，原告只支付了180万元，尚有50万元未支付，其同意被告郭某2的辩称意见，要求驳回原告的诉讼请求。被告郭某2辩称，原告与被告崔惠琴签订系争房屋买卖协议时不包括其，现原告不能过户不能争对其，双方之间的房屋买卖侵犯了其的权利。另系争房屋买卖价格明显低于市场价，原告尚有50万元未支付，所以原告没有完全履行协议。系争房屋为配套商品房，签订合同时不符合过户条件，违反了限转限购规定，产权证上标注了三年内不得转让。为此，其认为原告与被告崔惠琴的协议为无效合同，其要求驳回原告诉讼请求。审理中，针对本诉，原告申请证人顾某某出庭作证，顾某某的证人证言主要为：系争房屋的买卖是其介绍的，转让价230万元是合理的。当时被告崔惠琴的父亲告诉其被告崔惠琴已离婚，要支付给前夫25万元，但没有钱，所以要求卖房。故其联系了原、被告自行协商买卖的事宜。后双方在北蔡司法所签订了协议，当时很多人都在场。系争房屋约定的房价为230万元，后原告阿姨说付全款不放心，要留下50万元作为她向被告崔惠琴的借款。其亲眼看到原告阿姨写了借条，原件给了被告崔惠琴。50万是原告直接给了原告阿姨，被告崔惠琴没有经手过。2016年12月31日，原告阿姨和其一起到被告崔惠琴的姐姐处想要还款，当时在场人除其外还有原告及原告阿姨、被告崔惠琴及被告姐姐、姐夫，被告崔惠琴拒收50万元并说房价涨了不卖了，要求原告补差价至少50万元，与原告协商未成。对顾某某的证人证言，原告予以认可，两被告认为证人在房屋买卖中可能是有利益存在的。审理中，被告申请证人赵某某出庭作证，赵某某的证人证言主要为：原告是其内侄媳妇，当时顾某某说被告想卖房屋，故双方约定了去北蔡司法所签协议。其对被告崔惠琴说50万尾款当作其向被告崔惠琴所借，50万元就放在其处，借条是其出具的，原件交给了被告崔惠琴。对赵某某的证人证言，原告表示认可，两被告认为证人证言不实，均是虚构的，被告崔惠琴表示其从未签50万元的借条，其处也没有这张借条，和该证人没有过50万元的借款关系。被告崔惠琴、郭某2提出反诉请求：判令解除原告与被告崔惠琴于2013年9月7日签订的《房地产买卖协议》。事实和理由：原告与被告崔惠琴于2013年9月7日签订了对系争房屋的《房地产买卖协议》，但之后原告只支付了180万元购房款，50万元未按协议支付，是根本性违约，故要求解除。两被告认为上述协议是无效合同，理由是上述协议不包括另一被告郭某2，被告郭某2是未成年人，原告在明知的情况下还与被告崔惠琴签订买卖协议，严重侵犯了未成年人的合法权利。另系争房屋是动迁安置的配套商品房，规定三年内不得转让，上述买卖协议违反了法律禁止性规定。上述协议的转让价明显低于市场价，严重损害了被告郭某2的合法权利。针对反诉，原告陈海华辩称，签买卖协议时没有胁迫等情况发生。被告郭某2虽然为未成年人，但被告崔惠琴是被告郭某2的法定监护人，可全权代理。双方签订买卖协议时的同类房屋市场挂牌价均是这个价格。被告崔惠琴在原告要求过户时要求另行支付70万元，可见不愿意过户的原因是房价上涨。现被告崔惠琴只确认收到过180万元，原告并非未支付这笔50万元，而是转换成了证人赵某某与被告崔惠琴间的债权债务，既然被告崔惠琴不认可是该笔50万元债权人，原告愿意在本案中一并支付这笔50万元。为此，原告请求驳回两被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：案外人陈某某即本案被告崔惠琴的委托诉讼代理人曾作为原告于2015年10月起诉至本院要求对系争房屋在内的房屋进行析产继承，本院于2015年11月6日出具了(2015)浦民一(民)初字第39987号民事调解书，调解书载明的主要内容为：高善昌、崔妹妹系夫妻关系，两人生育高惠丽、崔惠琴。计勇、高惠丽原系夫妻关系，计雨薇(1997年11月11日出生)系两人之女。高惠丽与陈某某系夫妻关系，陈贝贝(2007年5月18日)系两人之女。被告崔惠琴、郭某1原系夫妻关系，被告郭某2系两人之子。2009年8月，上海市浦东新区北蔡镇南新村顾家板桥61、62号房屋动迁，崔妹妹、计勇与上海浦东工程建设管理有限公司签订《集体土地居住房屋协商动迁补偿安置协议》一份，崔妹妹、高善昌、高惠丽、陈贝贝、计勇、计雨薇、陈某某、郭某1及本案两被告作为安置对象安置了本区下南路XXX弄XXX号XXX室房屋、本区下南路XXX弄XXX号XXX室房屋、本区下南路XXX弄XXX号XXX室房屋、本区高清路XXX弄XXX号XXX室房屋、本区高清路XXX弄XXX号XXX室房屋及本区下南路XXX弄XXX号XXX室房屋(即本案系争房屋)。2012年10月崔妹妹去世，2015年3月高善昌去世。该案在审理过程中，双方当事人自愿达成如下协议：本区下南路XXX弄XXX号XXX室房屋归高惠丽、陈贝贝共同所有；本区下南路XXX弄XXX号XXX室房屋(即本案系争房屋)归崔惠琴、郭某2共同所有；本区下南路XXX弄XXX号XXX室房屋归陈某某所有；本区下南路XXX弄XXX号XXX室房屋归陈某某所有；本区高清路XXX弄XXX号XXX室房屋归计雨薇所有；本区高清路XXX弄XXX号XXX室房屋归被告计雨薇所有。本案系争房屋于2013年10月30日权利人核准登记在案外人上海浦峰置业有限公司名下，于2015年12月21日权利人核准登记在两被告，由两被告共同共有。被告崔惠琴与案外人郭某1于2013年7月22日经民政部门协议离婚，双方在当天签订的自愿离婚协议书中约定双方所生子即被告郭某2随被告崔惠琴共同生活，同时约定本案系争房屋中被告崔惠琴的产权份额归被告崔惠琴所有，郭某1自愿放弃产权份额变更给被告崔惠琴，被告崔惠琴支付郭某1房屋补偿款24.8万元，在离婚后三年之内付清，上述协议书中还约定其他内容。2013年9月7日，原告作为买受人(乙方)与被告崔惠琴作为卖售人(甲方)签订了《房地产买卖协议》，主要内容约定：系争房屋系拆迁取得，动迁协议上共有十人，分别为崔妹妹、高善昌、高惠丽、陈贝贝、计勇、计雨薇、陈某某、郭某1及本案两被告，其中崔妹妹已过世，六位房屋权利人均具有民事行为能力，三位未成年人的法定监护人为被告崔惠琴及高惠丽、计勇。甲方全体权利人约定甲方出售的系争房屋归被告崔惠琴所有，房屋产权登记在被告崔惠琴名下。甲方在系争房屋限制转让期限届满后的两日内签订上海市房地产买卖合同，共同在房地产交易中心办理产权转让过户登记手续。系争房屋转让价为230万元，180万元应由乙方以银行转账方式向甲方支付，其余50万元由乙方通过现金方式向甲方支付，甲方收到房款后，开具收款收据。购房款于2013年9月15日前交付，交付购房款后两日甲方将房屋腾空交付乙方。甲方有义务协助乙方到房地产交易中心办理产权转移登记过户手续，其产生的费用由乙方承担。本协议生效后，甲、乙双方均须履行本协议，不得擅自解除。若甲方擅自解除，乙方有权要求甲方继续履行合同或要求甲方退还已付房款，并有权要求甲方支付按同期银行贷款利率计算的利息，同时有权要求甲方支付违约金80万元及补偿装修款项。甲方全体人员承诺，所出售系争房屋事宜已告知所有相关共有人、同住人及其他权利人，其已全部知道并完全同意出售本房屋。如本房屋的任何相关权利人对系争房屋交易提出异议，不同意出售的，甲方全体人员愿意承担因此所产生的一切法律后果，并承担乙方的一切损失。该房地产买卖协议落款处除有原告及被告崔惠琴签字外，另有高善昌、高惠丽、陈某某、计勇、郭某1的签字。本案原告的证人顾某某作为见证人在上述协议中签字。被告崔惠琴于当天出具了一份房屋出卖人产权声明承诺书，主要内容为：本人崔惠琴是系争房屋进行产权登记颁发房产证的所有人，没有任何其他所有权人，其他家庭成员和其他任何人对系争房屋都不拥有任何产权。2013年9月14日，原告通过银行转账向被告崔惠琴支付了180万元。被告崔惠琴于当天出具了房屋付款收条确认书，确认收到系争房屋购房款230万元。2013年9月15日，被告崔惠琴将系争房屋交付给了原告，原告入住至今。现原告诉至本院，要求判如所请，并提出因被告崔惠琴不认可50万元的债权，故愿意在本案中支付50万元。审理中，两被告提出了反诉。以上事实，由房地产买卖协议、银行卡取款业务回单、房屋出卖人产权声明承诺书、房屋付款收条确认书、上海市不动产登记簿、上海市房地产登记信息、集体土地居住房屋协商动迁补偿安置协议、离婚证、自愿离婚协议书、本案(2015)浦民一(民)初字第39987号民事调解书及原、被告当庭陈述等证据所证实。本院认为，涉案《房地产买卖协议》系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，合同当事人均应严格履行。对于被告郭某2辩称系争房屋的买卖行为损害了其未成年人的合法权益，对此本院认为，被告崔惠琴在庭审中陈述签订买卖协议时未有胁迫等情况存在，且在系争房屋小产证尚未办理的情况下，相关拆迁安置人包括被告郭某2的父亲郭某1均到场在买卖协议中签字确认系争房屋产权归被告崔惠琴一人所有并同意出售给原告，现两被告未有证据证明系争房屋的转让价低于当时的市场价，且被告崔惠琴并非无偿处分系争房屋，其已取得了相应对价，故尽管系争房屋产权登记在两被告名下，但被告崔惠琴作为系争房屋的产权人以及被告郭某2的监护人之一与被告郭某2的另一监护人一起已在上述协议中签字确认，可见原告已尽了应尽的审慎义务，故对被告郭某2的辩称意见不予采信。对于被告方辩称的系争房屋在产权证上载明的三年内不得转让、抵押，现系争房屋大产证办出以及拆迁安置协议签订至今均已满三年，符合本市规定的动迁房上市交易条件，原告要求两被告配合办理过户手续，本院予以支持。对于被告方辩称原告有50万元未支付，本院认为原、被告对50万元存在争议，原告认为50万元已作为被告崔惠琴的债权存在，对此被告崔惠琴予以否认，故本院确认原告尚有50万元购房款未支付。对于被告辩称的原告因未支付50万元已违约，本院认为买卖协议中虽有对50万元的付款期限的约定，但未约定逾期付款的违约责任，且系争房屋已实际交付原告，原告已支付了大部分购房款，审理中，原告亦同意支付50万元，故对被告要求解除协议的辩称不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》第十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：被告崔惠琴、郭某2于本判决生效之日起十日内协助原告陈海华办理将上海市浦东新区下南路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告陈海华名下的手续(办理过户所需的相关税费由原告陈海华承担)，与此同时，原告陈海华向被告崔惠琴、郭某2支付剩余房款50万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25,200元，减半收取计12,600元，保全费5,000元，合计17,600元(原告陈海华已预交)，由被告崔惠琴、郭某2共同负担(于本判决生效之日起七日内交至本院)，反诉案件受理费12,600元(被告即反诉原告崔惠琴、郭某2已预交)，由被告崔惠琴、郭某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  冯昀二〇一七年四月一日书记员  陈薇附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第十六条未成年人的父母是未成年人的监护人。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。