上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初11867号原告：王羿，女，2000年11月18日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。法定代理人：沈彩红，女，1979年10月27日出生，汉族，户籍地上海市青浦区朱家角镇淀峰村XXX号XXX室。系原告王羿母亲。委托诉讼代理人：李昊文，上海耶林律师事务所律师。被告：倪峰，男，1989年1月26日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：丁振波，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文军，上海申浩律师事务所律师。第三人：沈彩红，女，1979年10月27日出生，汉族，户籍地上海市青浦区朱家角镇淀峰村XXX号XXX室。第三人：钱永华，男，1971年11月28日出生，汉族，户籍地上海市青浦区城东新村东25号601室。原告王羿诉被告倪峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员林青独任审判。本案于2016年12月2日公开开庭进行了审理。原告法定代理人沈彩红及其委托诉讼代理人李昊文、被告及其委托诉讼代理人刘文军到庭参加诉讼。为查明本案事实，本院依法追加案外人沈彩红、钱永华为本案第三人。本案于2017年3月7日第二次公开开庭进行了审理。原告法定代理人沈彩红及其委托诉讼代理人李昊文、被告及其委托诉讼代理人刘文军、第三人沈彩红、钱永华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王羿向本院提出诉讼请求：1、确认2016年7月30日第三人沈彩红及代第三人钱永华、原告王羿与被告签订的购房协议书及2016年8月4日第三人沈彩红、钱永华及第三人沈彩红代原告王羿与被告签订的上海市房地产买卖合同确认无效；2、被告支付原告人民币5,000元赔偿金。事实和理由：两第三人系夫妻关系，原告系两第三人所育之女。原告与两第三人于2009年共同购买了位于上海市青浦区城东新村XXX号XXX室的房屋，并将该房屋登记于三人名下。2016年7月30日，两第三人在未事先告知原告的情况下，与被告签订了购房协议，将上述房屋卖给被告。原告在得知情况后表示不同意出售，并请求法院判如所请。理由在于：第三人钱永华是原告继父，第三人沈彩红是原告母亲。房屋产证上有三人名字，为第三人沈彩红、钱永华及原告。在签订购房协议及网签合同时，原告未满18周岁，不清楚整个买房过程，第三人沈彩红是原告的法定代理人，但其超越代理权，在本案中损害了原告的权利，故协议书及合同应为无效。至于5,000元赔偿金虽无合同依据，但如果合同无效，被告应承担缔约过失责任，5,000元是原告方自行估算的赔偿金额，无其他依据。被告倪峰辩称：不同意原告全部诉请。对于原告所述原告与第三人沈彩红、钱永华之间的关系及系争房屋权利人，被告予以确认。针对诉请1，正因为原告是限制民事行为能力人，才需要其法定代理人及第三人代理签字，且在签订网签合同时，原告母亲及继父即本案两第三人均到场，合同应有效。针对诉请2，即使原告觉得损害了其自身利益，那么原告应向侵害方，即两第三人主张权利，而非被告。故原告该项诉请无合同依据及法律依据。第三人沈彩红、钱永华均述称：同意原告诉请。经开庭审理查明：两第三人系夫妻关系，原告系两第三人所育之女。2016年7月30日，第三人沈彩红、钱永华、原告王羿作为甲方与作为乙方的被告签订的购房协议书一份，协议约定，甲方将坐落于上海市青浦区城东新村XXX号XXX室的房屋转让给乙方，建筑面积49.84平方米，房屋价款为93万元。付款方式及日期为：第一期(定金)4万元于2016年7月30日支付；第二期(首付)39万元于2016年8月15日前支付；第三期(贷款)50万元以银行放款为准。协议另对违约责任等其他事项也作了约定。该协议由被告签字、第三人沈彩红及其代第三人钱永华、原告王羿签字确认。2016年8月4日，就上述房屋买卖，第三人沈彩红、钱永华、原告王羿作为(卖售人)甲方与作为买受人(乙方)的被告签订的上海市房地产买卖合同一份，该合同确认乙方受让甲方自有房屋坐落于上海市青浦区城东新村XXX号XXX室的房屋，建筑面积49.84平方米，甲、乙双方确认，在2016年12月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。并约定了价款在内的其他事项。该合同由第三人沈彩红、钱永华签字确认，第三人沈彩红代原告王羿签字确认，被告签字确认。另查明，原告于2016年7月30日收到被告给付的房款定金4万元，2016年8月4日第三人沈彩红收到被告支付的房款39万元。再查明，系争房屋于2009年4月21日办理了房屋产权证及抵押登记，抵押权人为上海市住房置业担保有限公司，债权金额为20万元，房屋产权登记于第三人沈彩红、钱永华及原告王羿三人名下，为共同共有。以上事实，由原、被告及第三人的陈述、购房协议书、上海市房地产买卖合同、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、土地状况信息、房地产抵押状况信息、上海市房地产登记证明他项权证、银行付款凭证、收款收据等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。审理中，原告认为，在2009年购买系争房屋时，原告也有出资。第三人在与被告签订购房协议书、上海市房地产买卖合同时，原告虽未满18周岁，但第三人沈彩红系原告母亲，作为原告的法定代理人，并不当然地拥有随意处置原告房屋所有权的权利，本案中第三人沈彩红超越代理权限处分系争房屋，损害了原告的房屋所有权合法利益。根据合同法第51条的规定，该代理行为无效，故请求法院确认合同无效。为此，原告向本院提供了户口本、2009年3月7日第三人钱永华与案外人池某1、蒋某某、池某2签订的房产转让合同、银行卡交易明细清单等证据。两第三人对上述证据真实性无异议，且同意原告诉请意见。被告除对户口本真实性予以确认之外，对上述其他证据真实性不予确认。被告认为，本案的情形不属于无效情形，合同有效。两第三人沈彩红与钱永华是完全民事行为能力人，均应知道签订合同的法律后果，不存在侵害原告权益的情况。根据庭审确认的事实，本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，自成立时生效。本案系争房屋的产权人登记为两第三人及原告，本案中，基于两第三人系夫妻关系，及第三人与原告系母女关系，第三人为原告的法定监护人之事实，2016年7月30日第三人沈彩红及其代第三人钱永华、原告王羿与被告签订了购房协议书，将系争房屋转让给被告。2016年8月4日第三人沈彩红、钱永华及第三人沈彩红代原告王羿与被告又签订了上海市房地产买卖合同。第三人沈彩红既代表自己也作为原告的法定监护人与被告签订的购房协议及合同，为买卖双方真实意思表示，在签订协议及合同时系争房屋的转让价款也尚属合理，被告作为善意买房人也按约予以了部分履行，双方之间的房屋买卖行为应为合法有效。现原告以第三人沈彩红代其签字卖房，侵害其房屋权益为由主张购房协议及合同无效，依据不足，本院不予支持。原告主张被告支付5,000元赔偿金，无相应的依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。本案受理费人民币13,150元，减半收取计人民币6,575元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 林 青二〇一七年四月十二日书 记 员 周磊杰附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。