广西壮族自治区玉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂09民终414号上诉人（一审原告）：北流市房地产综合开发公司，住所地北流市广丰路196号。法定代表人：钟健柏，该公司经理。委托代理人：吕文龙，广西鸿州律师事务所律师。委托代理人：苏维，广西鸿州律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：黄小珍，女，1968年6月2日出生，汉族，住北流市。被上诉人（一审被告）：刘日汉，男，1967年8月14日出生，汉族，住北流市。上诉人北流市房地产综合开发公司因商品房预售合同纠纷一案，不服北流市人民法院（2016）桂0981民初1928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成由审判员梁凤担任审判长，审判员郑燕冰、李小莉参加的合议庭对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2013年11月27日，北流市房地产综合开发公司与黄小珍签订《商品房买卖合同》，主要约定：1、黄小珍购买北流市房地产综合开发公司开发的位于北流市；2、房屋建筑面积82.54平方米，每平方米3312元，总房价273439元；3、黄小珍以首期付款82439元，银行按揭贷款19.1万元的方式向北流市房地产综合开发公司支付购房款；4、黄小珍必须按照按揭贷款合同的约定履行还款义务，如黄小珍连续三期或者累计六期未能归还银行本息的，北流市房地产综合开发公司有权优先回购房屋，回购价按合同约定总房价的85%计算。2014年1月28日，双方到北流市房地产管理所办理了商品房预售合同登记备案〔备案登记号：（金富公寓）备案第201401240053号〕。2014年5月14日，黄小珍、刘日汉在中国农业银行股份有限公司北流市支行（以下简称北流支行）办理了按揭贷款手续，借款19.1万元，并于2014年7月7日到北流市房地产管理所办理了抵押权预告登记手续（预告登记号：北流市房预北流镇字第20141739号），北流市房地产综合开发公司为借款提供连带保证责任。2014年7月29日，北流支行将借款19.1万元划入北流市房地产综合开发公司账户，用以支付剩余购房款19.1万。2015年12月17日，北流市人民法院作出的﹙2015﹚北民初字第1982号民事判决书（已生效），认定黄小珍、刘日汉从2015年4月份开始未能按约定归还银行借款本息，北流市房地产综合开发公司对此承担连带清偿责任。2016年7月27日，北流市房地产综合开发公司向北流支行支付183217.48元，代为清偿黄小珍、刘日汉所欠北流支行的借款本息。一审法院另查明，北流市房地产综合开发公司是依法成立，具备房地产开发资质的全民所有制企业，所开发的金富公寓已依法办理商品房预售许可手续(许可证号:北房预字第2011008号)。北流市房地产综合开发公司于2016年8月23日向北流市人民法院提起诉讼，请求：1、解除北流市房地产综合开发公司与黄小珍于2013年11月27日签订的合同编号为094的《商品房买卖合同》；2、黄小珍、刘日汉在判决生效后十天内协助北流市房地产综合开发公司到北流市房地产管理所办理《商品房买卖合同》〔预售备案登记合同号：（金富公寓）备案第201401240053号〕登记备案注销手续；3、诉讼费由黄小珍、刘日汉承担。一审法院认为：北流市房地产综合开发公司与黄小珍签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，商品房预售合同关系成立、有效，对双方当事人均有法律约束力。双方在合同中，并未对合同的解除进行明确约定，黄小珍亦依约向北流市房地产综合开发公司支付了房款，并依法办理了商品房预售登记备案手续，双方均已按约定履行。北流市房地产综合开发公司请求解除与黄小珍于2013年11月27日签订的合同编号为094的《商品房买卖合同》和协助北流市房地产综合开发公司到北流市房地产管理所办理商品房预售登记备案注销手续没有约定和法定事由，依法不予支持。北流市房地产综合开发公司诉称，合同中约定黄小珍如未能按约归还借款本息的，北流市房地产综合开发公司享有优先回购权，后因其未按约归还借款本息，致使北流市房地产综合开发公司承担连带清偿责任，遭受重大经济损失，北流市房地产综合开发公司有权解除与黄小珍签订的《商品房买卖合同》。但该约定是双方约定黄小珍未按约归还借款本息时北流市房地产综合开发公司享有优先回购权，并不是解除合同的约定，而北流市房地产综合开发公司遭受到的经济损失，是其为黄小珍、刘日汉的借款提供连带担保责任造成的，是另一法律关系，与本案无关，其诉称依法不予采信。刘日汉并未在《商品房买卖合同》中签名，非合同相对人，不应承担本案合同中的权利义务。北流市房地产综合开发公司要求刘日汉协助其到北流市房地产管理所办理商品房预售登记备案注销手续的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一款第（一）项、第九十二条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回北流市房地产综合开发公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元（北流市房地产综合开发公司已预交），由北流市房地产综合开发公司负担。上诉人北流市房地产综合开发公司对一审判决不服，上诉称：1、被上诉人没有按照《商品房买卖合同》的约定如期向银行还本付息，并没有按约定完全履行合同义务，构成根本违约，致使双方签订《商品房买卖合同》的根本目的不能实现，上诉人享有法定解除合同的权利；2、上诉人与被上诉人约定的回购条款应当理解为附条件的解除合同条款，回购条款的真正目的在于担保责任的追偿权，上诉人可以依据回购条款行使合同的解除权，因此，回购条款应当解释为附条件的解除合同条款。请求：1、撤销一审判决，改判解除上诉人与被上诉人于2013年11月27日签订的《商品房买卖合同》；2、改判被上诉人在判决生效后十天内协助上诉人到北流市房地产管理所办理《商品房买卖合同》【预售备案合同号：（金富公寓）备案第201401240053号】登记备案注销手续；3、本案的诉讼费由被上诉人承担。被上诉人黄小珍、刘日汉未作答辩。经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：上诉人北流市房地产综合开发公司与被上诉人黄小珍于2013年11月27日签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不存在合同法第五十二条关于合同无效的情形，依法应受法律的保护。双方当事人均应依据合同的约定履行各自的义务，如乙方存在违约的情形，亦应按合同约定承担责任，本案中被上诉人从2015年4月份开始不按期偿还贷款本息，该《商品房买卖合同》第八条第2款明确规定：“买受人如向银行办理按揭贷款，在与银行办理按揭手续之日起到办理房屋抵押登记手续完毕之日止，必须按照按揭贷款合同的约定履行还款义务，如买受人连续三期或者累计六期未能归还银行本息的，出卖人有权优先回购房屋，回购价按本合同确定房价总额的85%计算”，根据合同此约定，上诉人享有回购房屋的权利，且上诉人已经承担连带担保责任，有权向被上诉人追偿，上诉人可通过主张房屋优先回购权来维权。故上诉人现主张解除合同，并要求被上诉人在十天内协助上诉人办理登记备案注销手续，与合同约定不相符，没有依据，本院不予支持。综上所述，一审判决查明的事实清楚，适用法律和结果正确，依法应予以维持。上诉人北流市房地产综合开发公司的上诉理由不成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元（上诉人北流市房地产综合开发公司已预交），由上诉人北流市房地产综合开发公司负担。本判决为终审判决。审判长 梁 凤审判员 郑燕冰审判员 李小莉二〇一七年四月二十八日书记员 许泰榕