广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初7799号原告：深圳市恒基物业管理有限公司广州分公司，住所地广州市天河区穗园东街45号3A08房，组织机构代码73715085-5。负责人：林粤，总经理。委托代理人李美、李娥，依次为广东金马波士德律师事务所律师及实习律师。被告：梁志文，男，1962年4月3日出生，汉族，住广州市天河区。原告深圳市恒基物业管理有限公司广州分公司（以下简称恒基广州分公司）诉被告梁志文物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告恒基广州分公司的委托代理人李美，被告梁志文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒基广州分公司诉称：原告于2008年1月1日与广州市市直机关穗园小区业主委员会签订《穗园小区物业服务合同》，之后经双方友好协商一致，《穗园小区物业服务合同》续期至2016年12月31日。合同约定：2008年1月1日至2010年12月31日期间，住宅按照建筑面积每月每平方米1元的标准收取物业服务费，从2011年1月1日至2016年12月31日，住宅按照建筑面积每月每平方米1.3元的标准收取物业服务费，住宅供用水、电费按实际发生额每月由住宅业主（用户）分摊，如业主或者非业主使用人逾期缴纳物业服务费，则从逾期之日起每天按照应交物业服务费的千分之一的标准计算滞纳金。合同签订后，原告一直尽心尽责的为小区业主提供了物业管理服务。被告购买的广州市市直机关穗园小区C栋C1003房（建筑面积102.28平方米），至今已欠下费用未缴：自2008年11月1日至2016年2月28日止的物业服务费11150.5元及垃圾处理费440元。自2008年12月1日至2016年2月28日止的住宅水费5821.1元，以及滞纳金14034.7元。以上欠费总计31446.3元。经原告多次提醒及催缴，仍然拒不缴纳。被告拒不缴纳物业管理费的行为已经损害了原告的合法权益，更影响到了原告对小区的物业管理服务。为了维护原告的权益，特依法向法院起诉，请求判令：1、被告支付所拖欠的物业管理费（2008年11月1日至2016年2月28日）11150.5元、住宅水费（2008年12月1日至2016年2月28日）5821.1元、垃圾处理费（2008年11月1日至2016年2月28日）440元，以及物业管理费的滞纳金14034.7元（按月分期计算，每期以当月的物业管理费为本金，自次月1日起计至2016年3月10日止，按照每日千分之一的标准计算）；2、本案诉讼费由被告承担。被告梁志文辩称：被告不是本案物业服务合同纠纷案件涉诉合同的当事人，不是本案的适格诉讼主体。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”和第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。当事人订立合同后因履约产生纠纷的诉讼案，法院调处的是订立合同双方当事人履行合同的行为，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：查册时间为2016年5月11日的《广州市不动产登记查册表》显示被告是广州市天河区穗园路穗园东街23号1003房（以下简称案涉房屋）的登记所有权人；所有权来历为2000年7月向广州市市级机关干部教职员工住房建设领导小组办公室买；建筑面积为85.9356平方米。原告是于2002年3月28日登记成立的其他有限责任公司分公司，经营范围为房地产业。2008年1月1日，案外人广州市市直机关穗园小区业主委员会（甲方；以下简称穗园小区业委会）与原告（乙方）签订《穗园小区物业服务合同》，就穗园小区物业实行物业管理问题约定：物业类型为高层尚住楼，坐落位置为广州市天河××××路，占地面积为60284平方米，建筑面积约30万平方米；甲方代表该物业业主大会签订本合同，该物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同，乙方为该物业成立的业主大会选聘提供物业管理的企业；乙方向业主或非业主使用人提供综合管理服务、房屋管理、共用设施设备维护养护、维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理；按每月每平方米建筑面积一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费；（第十条）按上期服务合同约定的收费标准上调10%作为本期合同期的收费标准（上期服务合同约定的住宅收费标准按建筑面积每月每平方米1元收取）；（第十一条）乙方应在本合同生效后的2008年1月1日开始实施物业服务工作，2008年4月30日前按上期合同约定的标准收取服务费，并从2008年5月1日起按本合同第十条约定标准计收物业服务费，物业服务费每月计收一次，乙方应在每月15日前由管理处向小区业主发送服务费收费通知，业主在收到通知后当月内向管理处交纳物业服务费；（第十二条第一款）业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金；服务期限为三年，自2008年1月1日起至2010年12月31日止；等内容。2011年1月1日，案外人穗园小区业委会与原告就穗园小区物业管理问题又签订《穗园小区物业服务合同》，其中第十条第一款约定住宅按建筑面积每月每平方米1.3元收取；第十一条约定乙方2011年2月1日前按上期合同约定的标准收取服务费，并从2011年2月1日起按本合同第十条约定标准计收物业服务费，物业服务费每月计收一次，乙方应在每月15日前由管理处向小区业主发送服务费收费通知，业主在收到通知后当月内向管理处交纳物业服务费；第十二条第一款约定业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的（注：当月计收的物业服务费未能在当月交纳的作逾期交纳处理），从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金；第二十八条约定服务期限为三年，自2011年1月1日起至2013年12月31日止。2013年12月12日，案外人穗园小区业委会与原告就穗园小区物业管理问题再签订《穗园小区物业服务合同》，约定的管理期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止；住宅的物业服务费计算标准、交纳期限、滞纳金计算方式的约定均与2011年1月1日签订的《穗园小区物业服务合同》的约定一致。2016年7月5日，广州市自来水公司东区供水分公司出具《证明》，主要内容为：原告（穗园小区）从2007年3月14日至今，一直向其按总表水量缴交水费和污水处理费，且并无欠费情况。原告为证明其代垫了案涉房屋所在物业大楼的水费和污水处理费，提交了水费及污水处理费的发票54张（显示用水地址为天河区穗园东街23号C座3-30，计费时段为2013年12月16日至2016年3月21日）。经质证，被告表示其对上述证据的真实性、合法性、关联性都不知道，所以不发表意见。原告称案涉房屋2008年11月30日（水表读数为578度）至2008年12月31日（水表读数为607度）期间用水合计29度，该期间按照1.95/吨计费共56.6元，已付45.7元，被告欠付1.9元；2008年12月31日（水表读数为607度）至2009年6月30日（水表读数为728度）期间用水合计121度，该期间按照1.95/吨计费共236.1元，被告均欠付；2009年6月30日（水表读数为728度）至2012年5月21日（水表读数为1702度）期间用水合计974度，该期间按照2.13/吨计费共2075元，被告均欠付；2012年5月21日（水表读数为1702度）至2016年2月28日（水表读数为2956度）期间用水合计1254度，该期间按照2.97/吨（水费每吨1.98，排污费每吨1.81）计费共3498.66元，被告均欠付。原告提供了穗园小区住户水表抄写记录表、催缴通知书、交款通知书（打印件）等证据证明案涉房屋的水费及污水处理费欠付情况。被告表示其对上述证据的真实性不知道；但未提供证据证明案涉房屋自2008年12月1日至2016年2月28日期间的用水读数和费用情况。原告未提供证据证明其垫付了案涉房屋的垃圾处理费。被告未提供证据证明其支付了案涉房屋自2008年11月1日至2016年2月28日期间的物业服务费、水费和污水处理费、自2008年11月1日至2016年2月28日期间垃圾处理费。另查，被告曾以案外人穗园小区业委会为被告、以原告为第三人向本院提起业主撤销权纠纷三案[案号为：（2016）粤0106民初11181-11183号]，以恒基广州分公司订立合同时不属于“其他组织”故不具备订立合同的资格且使用违法私刻的公章订立合同，故合同无效而要求判令确认2008年1月1日、2011年1月1日、2013年12月12日签订的三份《穗园小区物业服务合同》无效。本院经审理后于2016年10月31日作出（2016）粤0106民初11181号、（2016）粤0106民初11182号、（2016）粤0106民初11183号民事判决，均以梁志文主张依据不足为由判决驳回梁志文的诉讼请求。梁志文后不服上诉于广州市中级人民法院[案号为：（2016）粤01民终17907-17909号]，但均被判决驳回上诉，维持原判。上述一、二审民事判决均已经发生法律效力。本院认为：原告与案外人穗园小区业委会于2008年1月1日、2011年1月1日、2013年12月12日签订的三份《穗园小区物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。根据《物业管理条例》第六条、第三十五条、第四十二条的规定，被告作为案涉房屋的所有权人，是穗园小区的业主，其应当接受上述《穗园小区物业服务合同》的约束，并履行上述合同的相应条款。原告作为穗园小区的物业服务企业，履行了相应的物业管理职责，被告作为业主实际接受了原告的管理和服务，理应向原告支付相应的报酬即物业服务费。被告未提供证据证明其已经交纳案涉房屋自2008年11月1日至2016年2月28日期间的物业服务费，应承担举证不能的法律后果，按照三份《穗园小区物业服务合同》的约定和《广州市不动产登记查册表》的内容，案涉房屋自2008年11月1日至2011年1月31日期间和2011年2月1日至2016年2月28日期间的物业服务费应分别为2552.29元（1.1元/月/平方米×85.9356平方米×27月）和6814.69元（1.3元/月/平方米×85.9356平方米×61月），合计为9366.98元。被告至今未付上述物业服务费的行为违反了三份《穗园小区物业服务合同》的约定，原告现要求被告支付逾期付款的滞纳金（按月分期计算，每期以当月的物业管理费为本金，按照每日千分之一的标准，自次月1日起计至2016年3月10日止），合法有理，本院依法予以支持；但根据公平原则，每期违约金应以不超过本金为限。关于原告要求被告支付水费5821.1元的诉讼请求，从原告提交的54张水费和污水处理费发票可以看出案涉房屋自2008年12月1日至2016年2月28日期间的水费及污水处理费已经由原告垫付，而被告并未提供证据证明其自行交纳了上述期间的水费及污水处理费，原告现要求被告返还代垫水费及污水处理费，合法有理。原告提供的穗园小区住户水表抄写记录表、催缴通知书、交款通知书（打印件）与上述水费和污水处理费发票能够形成完整的证据链证实案涉房屋2008年12月1日至2016年2月28日期间的用水度数及费用金额，而被告并未就此提供反驳证据，故本院依法采信原告关于被告欠付的该期间费用金额为5821.1元的陈述，对原告要求被告返还代垫水费和污水处理费5821.1元的诉讼请求依法予以支持。原告未提供证据证实其代垫了案涉房屋的垃圾处理费，故本院对原告要求被告支付垃圾处理费的诉请依法不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第三十五条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告梁志文于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告深圳市恒基物业管理有限公司广州分公司支付2008年11月1日至2016年2月28日期间的物业服务费9366.98元及滞纳金(按月分期计算，每期以当月的物业管理费为本金，按照每日千分之一的标准，自次月1日起计至2016年3月10日止；每期滞纳金以不超过本金为限)；二、被告梁志文于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告深圳市恒基物业管理有限公司广州分公司返还2008年12月1日至2016年2月28日期间水费及污水处理费5821.1元；三、驳回原告深圳市恒基物业管理有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费590元，由原告深圳市恒基物业管理有限公司广州分公司负担165；被告梁志文负担425元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  张莉萍人民陪审员  谢海梅二〇一七年四月二十一日书 记 员  神晓琳梁怡筠