重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝03民终503号上诉人（原审被告）：杨仁娥，女，1953年7月1日出生，汉族，户籍所在地重庆市南川区。被上诉人（原审原告）：重庆市鼎泰物业管理有限公司，住所地重庆市南川区。法定代表人：付波，总经理。委托诉讼代理人：李霞，女，1982年3月18日出生，汉族，重庆市鼎泰物业管理有限公司员工，住四川省健为县。委托诉讼代理人：张峻文，四川坤宏律师事务所律师。上诉人杨仁娥因与被上诉人重庆市鼎泰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2016）渝0119民初7793号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判长贺付琴，审判员陈胜友，审判员杨洋组成的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。杨仁娥上诉请求撤销原判，发回重审或者依法改判。事实和理由：一、一审认定事实错误。杨仁娥未交纳物业管理费是因重庆坤唯实业有限公司与重庆市鼎泰物业管理有限公司的侵权行为和违约行为所致。1、开发商重庆坤唯实业有限公司至今未为杨仁娥办理房产证，违反了合同约定。2、重庆坤唯实业有限公司改变设计图纸，建设的房屋存在安全隐患，房屋地板多处出现裂缝。重庆市鼎泰物业管理有限公司查看情况后，也未给予解决。3、重庆市鼎泰物业管理有限公司未履行合同义务和管理责任：小区消防通道长期停放大型货车，存在消防安全隐患，重庆市鼎泰物业管理有限公司对这些车辆不管不问，导致多车在夜间频繁出入，噪音很大，严重影响了业主的正常生活；公共场地卫生不达标，部分公共区域地面一年多未进行冲洗，湿滑油腻，多次发生业主摔伤事件；重庆市鼎泰物业管理有限公司随意收取电梯广告等外来人员广告费，未向小区业主公布收费和使用情况，侵犯业主的知情权；私自改变公用通道，在路面上打桩安装钢管，存在严重安全隐患；对小区内的乱搭乱建行为不予制止，给业主出行带来安全隐患；小区治安岗亭形同虚设，重庆市鼎泰物业管理有限公司从未安排人员值班；重庆市鼎泰物业管理有限公司从未将其服务项目上墙公示，其服务标准得不到有效监督等。4、杨仁娥交纳的装修保证金1000元，重庆市鼎泰物业管理有限公司违法据为已有，不予退还。5、发改委的文件核准重庆市鼎泰物业管理有限公司向业主收取的物业服务费为0.57元/平方米，故重庆市鼎泰物业管理有限公司也只能以此作为主张物业费的依据，一审认为合同约定0.8元/平方米，而重庆市鼎泰物业管理有限公司按0.57元/平方米系下调物业费的行为，是对其身权利的处分，是错误的。只有在0.57元/平方米的基础上下调才可能被认定为下调。6、重庆市鼎泰物业管理有限公司在一审中擅自修改电梯费为每月30元，与事实不符。2014年7月的收费收据表明其是按每月20元收取的。二、一审程序违法，不应合并审理，不应适用简易程序审理。三、一审适用法律不当。根据《物业管理条例》第三十五条第一款、第二款之规定，重庆市鼎泰物业管理有限公司应按合同约定提供相应的服务；根据第四十条规定，重庆市鼎泰物业管理有限公司的收费应与其服务水平相一致；根据第五十条规定，重庆市鼎泰物业管理有限公司不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地，损害业主利益；根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。重庆市鼎泰物业管理有限公司辩称：上诉人杨仁娥交纳的1000元装修保证金属实，若杨仁娥装修完毕且符合退还保证金的条件，其可持收据到重庆市鼎泰物业管理有限公司办理退还事宜，故该保证金与本案物业服务费无关。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。重庆市鼎泰物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求1.判令杨仁娥支付2015年1月10日至2016年12月30日的物业服务费2224.6元；2.判令杨仁娥自2015年1月10日起至本息付清之日止按照应付物业服务费总额每日千分之五支付违约金。一审诉讼过程中，重庆市鼎泰物业管理有限公司将其诉讼请求第一项变更为请求杨仁娥支付2015年1月10日至2016年12月30日的物业服务费1564元（住宅用房按每月0.57元／平方米计算物业服务费）。事实和理由：2013年2月5日，重庆市鼎泰物业管理有限公司与重庆坤唯实业有限公司签订“东城明珠”项目《前期物业服务合同》，合同约定由重庆市鼎泰物业管理有限公司为东城明珠小区全体业主提供前期物业服务，南川发改委发[2014]206号文件具体收费标准即：物业服务费高层住宅每月按0.57元／平方米，多层按照0.4元／平方米，商业按照1元／平方米交纳，电梯费每月30元／户（从三层开始计算，每升一层每户0.9元）交纳，上述费用不包括公共能耗费，公共能耗费每月据实核算另行收取。杨仁娥自2015年1月9日起一直拒绝交纳物业服务费，期间重庆市鼎泰物业管理有限公司多次通过口头、书面的形式催促杨仁娥交纳上述费用，但杨仁娥一直拒绝交纳。一审认定事实：2013年2月5日，重庆坤唯实业有限公司（甲方）与重庆市鼎泰物业管理有限公司（乙方）签订了《东城明珠前期物业服务合同》，双方约定由重庆坤唯实业有限公司选聘重庆市鼎泰物业管理有限公司对重庆坤唯实业有限公司开发建设的东城明珠小区（包括林堡和半溪项目）提供前期物业服务事宜。该合同第五条约定“……2.1林堡项目：多层住宅每月0.4元／平方米，高层住宅每月0.8元／平方米，商业每月1元／平方米…………业主和物业使用人应于房屋依法交付之日起首次交纳一年物业服务费，以后每年最后一月的十五日前交纳下一年的物业服务费；逾期交纳的，从逾期之日起甲方、业主、物业使用人每天按应付物业服务费总额的千分之五交纳违约金”。合同第九条违约责任约定“……2.2违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费及其他相关费用的，应按欠交费用总额日千分之三向乙方支付违约金……”。双方在合同中还约定了其它权利义务。合同签订后，重庆市鼎泰物业管理有限公司为东城明珠小区提供物业服务至今，东城明珠小区至今未成立业主委员会。杨仁娥系重庆市南川区东城明珠小区B区3栋1单元6-2号房屋业主，其房屋为高层住宅，建筑面积为114.73平方米。重庆市鼎泰物业管理有限公司主张杨仁娥按每月按0.57元／平方米交纳物业服务费，杨仁娥每月应交纳的物业服务费为65.39元（0.57元/平方米×114.73平方米），杨仁娥交纳物业管理费至2015年1月9日，自2015年1月10日起至今未交纳物业管理费。一审法院认为，重庆坤唯实业有限公司与重庆市鼎泰物业管理有限公司签订的《东城明珠前期物业服务合同》是合同双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”之规定，重庆坤唯实业有限公司与重庆市鼎泰物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》依法对东城明珠小区包括杨仁娥在内的业主具有约束力。重庆市鼎泰物业管理有限公司作为物业管理企业，对东城明珠小区进行了物业管理服务，业主应该按照物业服务合同的约定缴纳物业管理服务费。杨仁娥作为东城明珠小区业主享受了重庆市鼎泰物业管理有限公司提供的物业服务，却未按约定缴纳物业管理服务费，侵害了重庆市鼎泰物业管理有限公司的合法权益，依法应当承担交清所欠费用的义务。按照《东城明珠前期物业服务合同》的约定，高层住宅用房杨仁娥每月应当按照0.8元／平方米交纳物业管理费，现重庆市鼎泰物业管理有限公司诉请杨仁娥按照0.57元／平方米交纳物业管理费，系重庆市鼎泰物业管理有限公司对自身权利的处分，一审法院依法予以支持。同时，根据前期物业服务合同第五条第4项约定，杨仁娥应当于2015年12月15日前交纳2016年的物业管理费，因此，对重庆市鼎泰物业管理有限公司要求杨仁娥支付2015年1月10日至2016年12月30日期间物业管理费的诉讼请求依法予以支持。从2015年1月10日至2016年12月30，杨仁娥应当交纳的物业管理费为1549.74元（65.39元/月×23个月＋65.39元/月÷30天×21天）。重庆市鼎泰物业管理有限公司主张杨仁娥应按每日千分之五支付违约金，一审法院认为该标准过高，酌情将违约金调减为100元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决：一、由杨仁娥于本判决生效后十日内支付重庆市鼎泰物业管理有限公司从2015年1月10日至2016年12月30日的物业服务费1549.74元，并支付违约金100元。二、驳回重庆市鼎泰物业管理有限公司的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（重庆市鼎泰物业管理有限公司已交纳），由杨仁娥负担。本院二审中，杨仁娥举示了小区乱停放车辆的照片等11张，7份证人证言，拟共同证明重庆市鼎泰物业管理有限公司没有履行车辆管理义务，致使外来车辆长期停放在涉案小区消防通道上，产生大量噪音，影响业主正常生活；小区路灯等公用设施损坏后长期得不到维修等事实。重庆市鼎泰物业管理有限公司对上述证据经质证表示不予认可。本院经审查认为，上诉人举示的照片不能确定拍摄人、拍照时间、地点等基本情况，不能达到上诉人的证明目的；其举示的证人证言，均以证人自己出具“说明”的形式出现，不符合证据的基本形式要求，取证主体不明，也无法核实证人身份信息，故不能作为本案认定事实的依据。二审中，重庆市鼎泰物业管理有限公司为证明其履行了合同约定的物业管理义务，举示了电梯报修记录表、巡逻签到表、保洁工作签到表、装修查询记录表、客户服务中心日常事务处理回访表、管理处日巡检记录表原件。杨仁娥质证认为，巡逻签到表、保洁表、电梯保修记录等系本案纠纷发生后所补记的，上面无业主签字，不具有真实性。本院经审查认为，重庆市鼎泰物业管理有限公司举示的上述证据均系原件，其记录内容虽不完整，但均系原始记录，能够客观反映重庆市鼎泰物业管理有限公司履行物业管理服务义务的事实。本院二审中，在双方当事人的参与下，实地查看了涉案的东城明珠小区部分公共区域和物业管理办公情况。二审中，重庆市鼎泰物业管理有限公司向本院提交书面声明，表明因本案纠纷客观上致杨仁娥产生了诉讼费、交通费等支出，其自愿放弃向杨仁娥主张涉案房屋自2015年1月10日至2016年11月30日期间的电梯运行费的权利。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，杨仁娥上诉所称的其房屋质量存在问题、其房屋产权手续未及时办理等问题，系其与开发商之间的合同纠纷，其应依法向房屋开发商主张权利，与本案物业服务合同纠纷无关，杨仁娥以此作为不交纳物业服务费的抗辩，理由不成立，本院不予支持。同理，关于杨仁娥交纳的1000元保证金，其可在装修完毕验收合格后向重庆市鼎泰物业管理有限公司主张退还，本院对此亦不予处理。物业服务费是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益。重庆市鼎泰物业管理有限公司与重庆坤唯实业有限公司签订的前期物业服务合同合法有效，重庆市鼎泰物业管理有限公司举示的证据能够证明其实际向包括杨仁娥在内的业主提供了相应的物业管理服务，则杨仁娥理应支付相应的物业服务费用。但物业管理公司所提供的物业服务直接影响到业主的生活环境，业主作为物业服务的对象可直接感受到物业服务质量。故物业服务企业应按合同约定提供与其收费标准相当的物业服务。关于杨仁娥上诉所称的小区内的公共照明、消防、停车、卫生等方面物业管理瑕疵是否存在的问题。从本院实地调查走访的情况，以及本院同期合并审理的肖光亮、汪翼刚、肖仁洪、王泽秀4位业主与重庆市鼎泰物业管理有限公司物业服务合同纠纷系列案件中，各业主一致反映重庆市鼎泰物业管理有限公司在提供物业服务中存在上述方面的问题的情况，可以认定上述问题不同程度存在，重庆市鼎泰物业管理有限公司所提供的物业服务在上述方面尚有不足。但鉴于重庆市鼎泰物业管理有限公司本案主张的住宅物业服务费按0.57元/平方米（仅物业服务费）计算，该单价低于合同约定的0.8元/平方米（包含电梯使用费等在内的物业服务包干费），且重庆市鼎泰物业管理有限公司在二审中明确表示放弃向杨仁娥主张同期的电梯使用费的权利，故可以视为重庆市鼎泰物业管理有限公司已自愿降低了其请求的物业服务费用，故本院对一审确定的物业服务费用数额不再予以调减。杨仁娥理应按一审判决确定的数额支付物业服务费用，其上诉认为不应交纳物业服务费的主张，于法无据，不予支持。应当指出的是，物业服务企业与业主之间系服务与被服务的关系，物业服务企业在提供物业服务的过程中，对于业主提出的问题应及时沟通回复，不断提高小区物业管理水平和物业服务质量。对于涉案小区业主在诉讼中陈述到的涉案小区卫生、小区停车、照明设施等方面存在的物业服务细节瑕疵问题，重庆市鼎泰物业管理有限公司未能与业主进行有效沟通或妥善解决，最终导致部分业主拒交物业服务费，酿成纠纷。重庆市鼎泰物业管理有限公司需要在今后的物业服务中改善自身的服务质量，加强与业主的沟通工作，以从根本上减少类似的物业服务纠纷。综上，上诉人杨仁娥关于不应交纳物业服务费的上诉理由不能成立，对其上诉主张，不予支持；一审程序合法，判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨仁娥负担。本判决为终审判决。审判长  贺付琴审判员  陈胜友审判员  杨 洋二〇一七年四月二十四日书记员  徐玲巧