云南省勐海县人民法院 民 事 判 决 书 (2016)云2822民初1072号 原告（反诉被告）：王淞红，男，1976年11月3日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：张治国，云南智海律师事务所律师。特别授权代理。 被告（反诉原告）：西双版纳新供销房地产开发有限公司。 组织机构代码：56881023-3。 住所地：勐海县勐海镇象山路**。 法定代表人：任勇，董事长。 委托诉讼代理人：税彬，建纬（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。 原告（反诉被告）王淞红与被告（反诉原告）西双版纳新供销房地产开发有限公司（以下简称新供销公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月31日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月24日公开开庭审理了本案。被告新供销公司向本院提起反诉，本院受理后，因案情复杂，于2017年1月6日裁定转为普通程序进行审理。2017年2月15日，本院第二次公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人张治国、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人税彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王淞红向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《认购协议》；2.判令被告向原告双倍返还定金100,000元；3.判令被告按中国人民银行同期贷款利率向原告支付自2013年6月21日至购房款实际返还之日止的利息9,646元（利息暂算至2016年10月27日）；4.案件受理费由被告负担。事实和理由：原告与被告于2013年6月21日签订《认购协议》，协议约定原告认购被告出售的新供销·双塔国际F2-2901号房屋，房屋总价为194,000元，原告向被告支付定金50,000元，双方待被告取得《商品房预售许可证》后再签订《商品房购销合同》。后因被告改变了房屋的设计及结构，被告至今未与原告签订《商品房购销合同》，房屋竣工验收遥遥无期，被告于2016年7月6日向原告出具《承诺书》同意解除认购协议并于2016年10月6日前退款，但经原告多次索要未果，被告应向原告双倍返还定金100,000元，双方解除合同后，被告应按中国人民银行同期贷款利率向原告支付自2013年6月21日至购房款实际返还之日止的利息9,646元（利息暂算至2016年10月27日）。综上，为了维护原告合法权益，根据相关法律规定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告新供销公司辩称：被告现已经取得了房屋预售许可，目前该房屋具备销售条件，被告也一直为原告保留房源，并不存在违约行为。被告考虑到交房时间过长故才同意返还首付金50,000元而非因为被告违约。原告主张双倍返还定金无法律依据，双方签订的是认购协议，交付的50,000元是首付金并非定金，合同中也已经明确约定只有在未保留房源的情况下才双倍返还首付金，现被告仍为原告保留房源。原告要求被告双倍返还定金应向法庭出具证据。故请法庭驳回原告双倍返还定金的诉求。 反诉原告新供销公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告继续履行双方签订的《认购协议》,在判决生效后十日内与反诉原告签订《商品房购销合同》，逾期未签订《商品房购销合同》，反诉原告将不予退还反诉被告已支付的50,000元首付金，并有权收回新供销·双塔国际项目F2-2901号房屋；2.反诉费由反诉被告负担。在庭审中，反诉原告变更诉讼求为：1.判令反诉被告继续履行双方签订的《认购协议》；2.判令反诉被告于判决生效后十日内与反诉原告签订《商品房购销合同》；3.反诉费由反诉被告负担。事实和理由：2013年6月21日，反诉原告与反诉被告签订了《认购协议》，约定由反诉被告认购反诉原告开发建设的新供销·双塔国际项目F2-2901号房屋，房屋总价款为194,000元。合同约定，反诉原告取得《商品房预售许可证》后通知反诉被告，在接到通知之日起15日内到反诉原告指定地点签订《商品房购销合同》。认购协议签订后，反诉原告目前已经取得《商品房预售许可证》，已经具备合同履行条件，但反诉被告却诉至法院要求解除合同并双倍返还支付的首付金。反诉原告认为，虽然双方对《认购协议》的解除事宜进行过协商，反诉原告也同意返还其已支付的50,000元首付金，但反诉被告却执意要求双倍返还首付金，故反诉原告特提出反诉要求反诉被告继续履行《认购协议》，请求人民法院依法支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告王淞红辩称：首先，本案的项目叫“双塔国际”，顾名思义就是“双塔”并非“单塔”，且反诉原告宣传时即宣传为双塔，一栋是住宅房，一栋是酒店，后反诉原告一直无法办理预售许可证，只有变更为单塔才能办理预售许可证，故反诉原告变更了建筑结构，变双塔为单塔，双塔的居住环境和单塔的居住环境差异巨大，朝向、布局、采光、容积率等均发生了变化，与购房者的购房初衷不一致，故反诉被告认为因为对方违约导致合同不能继续履行；其次，因反诉原告违约导致反诉被告的损失对方应承担相应的责任；再次，反诉被告认为反诉原告存在虚假宣传，故请求人民法院依法驳回反诉原告的反诉请求。 综合本诉和反诉双方诉辩主张，当事人争议焦点为：1.被告（反诉原告）是否存在违约行为？2.双方签订的合同是否应当解除？3.被告（反诉原告）是否应当向原告（反诉被告）双倍返还首付金？ 当事人围绕诉讼请求和争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告（反诉被告）提交且双方当事人对客观性、合法性和关联性没有争议的以下证据：《认购协议》、《收据》、《承诺书》、《关于要求勐海新供销·双塔国际项目规划及建筑设计方案修改的通知》、《勐海县人民政府关于新供销·双塔国际项目规划方案调整的批复》、《勐海县城乡规划委员会关于“新供销·双塔国际”规划设计方案的审查意见》以及被告（反诉原告）提交的双方没有争议的证据《认购协议》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 被告（反诉原告）向本院提交的证据： 2.《商品房预售许可证明》1份，本组证据具备客观性、合法性和关联性，本院予以采信。 根据庭审质证，本院确认如下法律事实： 2013年6月21日，原告王淞红与被告新供销公司经协商后签订《认购协议》（下文简称认购协议），约定由原告认购被告出售的新供销·双塔国际F2-2901号房屋。在该份协议中，双方对房屋价款及支付方式、办理购买商品房手续、协议变更与解除、违约责任及注意事项进行了约定。原告在该协议签订之前于2013年6月16日和2013年6月17日分两笔向被告共支付了首付金50,000元。签订协议以后，新供销·双塔国际项目的规划和设计应住房和城乡建设主管部门的要求进行过调整，但被告未就此通知原告，后被告在较长时间内未取得《商品房预售许可证》，在此期间原告以被告违约致使合同目的不能实现为由要求被告双倍返还首付金并解除合同，被告于2016年7月6日向原告出具承诺书一份，同意解除合同并退还首付金，但未同意双倍返还首付金。后双方协商未果发生纠纷，原告方于2016年10月31日诉至本院，在诉讼过程中，被告于2016年12月20日取得《商品房预售许可证》。 本院认为，原、被告双方签订的《认购协议》系双方真实意思表示，符合法律规定，应受法律保护，双方应当根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定履行协议约定的义务。对于被告是否存在改变房屋主体结构而违约和迟延履行合同而违约的争议，本院认为，首先双方签订的《认购协议》并非商品房预售合同，而是在被告未取得《商品房预售许可证》的条件下签订的买卖商品房的预约合同，F-2901号房屋是双方在预约合同中约定的将来签订《商品房购销合同》的标的物而并非本案中的合同标的物，双方对于将来实施合同行为的标的物F-2901号房屋并没有在预约合同中提前进行书面详细约定，从《认购协议》上看双方仅对房屋约定了三项内容：房号F-2901、面积39.56㎡（实测为准）、总价人民币194,000元，对于双方争议较大的房屋主体结构问题未作约定，在无明确约定的情况下，双方在庭审中就主体结构是独立的一栋塔还是独立的两栋塔问题各执一词，但双方均未向本院提交有效证据证明自己主张所依据的事实；其次，对于被告是否存在迟延履行合同而违约的问题，本院认为双方因预约合同而产生的主要合同义务是依约和对方签订《商品房购销合同》之签约行为本身，对于履行签约义务的时间问题，双方仅在《认购协议》第三条第1款中约定：“甲方按照国家规定取得《商品房预售许可证》后，将通知乙方在接到通知之日15日内到甲方指定的地点签订《商品房购销合同》，同时按照……。”，但是双方约定的“甲方取得《商品房预售许可证》”并非是期限而是并不具备必然性的条件，是否能够取得《商品房预售许可证》并不完全取决于被告的自由意愿，所以依据这一约定本院并不能确定双方履行合同义务的具体时间，根据《认购协议》中的其他条款和交易习惯也无法确定履约时间，双方也未进行补充约定，在对履行期限约定不明的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”、第六十二条第一款第(四)项：“当事人就有关合同约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，使用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……。”之规定，双方依法均可以随时要求对方履行合同约定的签约义务但应当给对方必要的准备时间，任一方要求对方履行签约时合同履行期限即确定，若对方在合理准备期内无法履行签约义务即构成违约，所以本案中合同履行时间的确定取决于当事方何时要求对方履行合同约定的签约义务，原告在庭审中提出曾“多次催告被告方履行合同义务，由于被告的原因，被告迟延履行合同”的主张，但是由于原告未提出有效证据证明这一主张依据的事实，本院难以依据这一主张确定催告时间进而确定具体的履约时间。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”之规定，本院难以依据现有证据确定双方就房屋主体结构和履行《认购协议》的具体时间存在明确约定，无约定也就难以认定被告存在违背约定的房屋主体结构和迟延履行合同的违约行为。 对于原告在庭审过程中提出的双方签订《认购协议》时被告曾承诺“双塔”为两栋独立的塔且据社会常识而言“双塔”就是两栋塔的主张，本院认为，首先根据语言常识而言，“双塔”通常含义应当是两栋塔并无错误，但是对于房地产项目名称而言，社会上普遍存在项目名称与客观事实并非完全对应的现实，双方在认购合同中未就“双塔”的内涵进行约定，本院难以仅根据项目名称中有“双塔”字样就认定“独立的两栋塔”必然是双方合同理应暗含的约定内容；其次，对于原告所称的被告存在“两栋独立的塔”的承诺行为及宣传图和模型图为两栋独立的塔的主张，因原告方在本案审理过程中未能向本院提供有效证据证明该主张依据的事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”的规定，本院难以认定被告方存在承诺项目为两栋独立的塔的承诺行为。 对于双方争论的《认购协议》是否应当解除的问题，虽然被告在本案审理过程中取得了《商品房预售许可证》，具备《认购协议》约定的履行签约义务的条件，但是本院认为，被告于2016年7月6日向原告方出具《承诺书》一份，在该承诺行为中被告向原告作出了“解除合同并返还首付金50,000元”两项意思表示并已送达原告。因该《承诺书》系被告真实意思表示，被告理应接受其意思表示的约束，虽然原告明确表示不认同《承诺书》中的“返还首付金50,000元”的内容而要求被告方双倍返还10,000元，但原告并未拒绝接受《承诺书》中解除双方《认购协议》的意思表示，恰恰相反原告接受解除合同的意思表示并进一步要求被告双倍返还首付金100,000元。综上，双方已经在2016年7月6日已经就解除双方签订的《认购协议》达成合意，根据《中华人民共和国民法通则》第五十七条：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”、《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，被告在没有取得原告同意的前提下擅自变更双方达成的解除合同的合意本院不予采纳，对于原告要求解除《认购协议》的诉讼请求本院予以支持。 对于双方争论的原告预交的50,000元人民币是否为定金的问题，本院认为，首先在被告出具的两份证据《收据》上有明确的“认购定金”字样；其次，在《认购协议》中双方在第五条中明确约定若被告在协议约定的期限内未为乙方保留约定房源则应双倍向原告返还购房首付金，被告在庭审过程中也提出若原告不履行协议约定的签约义务则不返还首付金，显然这一约定具有对债权的担保特征且具有定金性质。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。……。”、《中华人民共和国担保法》第九十三条：“本法所称保证合同、抵押合同、质押合同、定金合同可以是单独订立的书面合同，包括当事人之间的具有担保性质的信函、传真等，也可以是主合同中的担保条款。”之规定，双方当事人之间存在合法有效的定金合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，双方当事人应当严格按照双方签订的定金合同约定的义务履行义务。但是，在定金的具体数额上，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不能超过主合同标的额的百分之二十。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”之规定，本案中主合同涉案标的金额的百分之二十为194,000×20%=38,800元，当事人约定的定金数额50,000元已经超过法定最高限制，超过部分为11,200元，超过部分本院不予认定为定金。 对于被告是否应当向原告双倍返还定金的争论，本院认为双方在担保合同中约定被告方双倍返还定金的条件是“甲方（被告）未在本协议约定期限内为乙方（原告）保留该套房源”，而在本案中，双方并未在《认购协议》中约定履行期限，对房源也没有明确的约定最终发生分歧，在难以认定存在约定及约定内容的前提下本院亦难以确定是否存在不履行约定的违约行为，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，本院难以认定被告存在依法不履行约定的债务的违约行为，故对原告方双倍返还定金的诉请本院难以支持。对于双方已经交付的38,800元定金及11,200元首付款，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、《最高人民法院》第四条:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可规则于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”之规定，双方自愿达成解除合意解除《认购协议》，双方均无违约行为，当事人应当恢复原状，出卖人应当将定金38,800元及首付款11,200元退还买受人。 关于原告在庭审过程中提出的“在附条件的合同中将‘取得《商品房预售许可证》’作为合同条件的成就不符合法律规定”的主张，本院认为本案中双方签订的《认购协议》并非是附条件的买卖合同而仅仅是一个预约合同，《认购协议》自双方签字之时起就已经成立并生效，双方自签字时起就已经互负合同约定的签约义务，而并未附任何成立或者生效的条件，“取得《商品房预售许可证》”并不是《认购协议》成立或者生效的条件而是双方约定的履行《认购协议》中的合同义务即签约义务的条件。所以，对原告提出的该主张本院不予采纳。另外，对于原告提出的被告提供格式条款以及存在虚假宣传的问题，本院认为格式条款的必要条件是当事人为了重复使用而预先拟定并且在订立合同时未与对方协商的条款，本案中本院依据现有证据难以认定双方签订的合同条款符合上述两个条件，也难以认定虚假宣传存在的事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”的规定，本院难以支持原告方的主张。 对于原告提出的要求被告按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付占用购房款期间的利息的诉讼请求，本院认为，自2013年6月21日原告向被告交付38,800元定金及11,200元首付款后，至今未能与被告签订《商品房购销合同》，基于双方均无违约行为，本院依据公平原则，酌情支持原告向被告交付38,800元定金及11,200元首付款的资金占用期间的利息，该利息按照2012年7月6日中国人民银行同期同类贷款基准年利率6.4%，自2013年6月21日计算至50,000元实际返还之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、《最高人民法院》第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）王宝裕与被告（反诉原告）西双版纳新供销房地产开发有限公司签订的《认购协议》； 二、被告（反诉原告）西双版纳新供销房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）王宝裕定金38,800元、首付款11,200元及支付利息（该利息以50,000元为基数，按照2012年7月6日中国人民银行同期同类贷款基准年利率6.4%，自2013年6月21日计算至50,000元实际返还之日止）； 三、驳回原告（反诉被告）王宝裕的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）西双版纳新供销房地产开发有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费2,492元，由被告（反诉原告）西双版纳新供销房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费525元，由被告（反诉原告）西双版纳新供销房地产开发有限公司自行负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，被告应将其负担的案件受理费迳付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。 审 判 长  刀 娅 人民陪审员  杨冬梅 人民陪审员  孙立瑞 二〇一七年四月二十五日 书 记 员  王银书