浙江省余姚市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0281民初1535号原告：余姚宁辰汽车销售服务有限公司，住所地：余姚市经济开发区城东新区。组织机构代码：55799182—5。法定代表人：张其忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：章惠，男，该公司员工。委托诉讼代理人：贺浩忠，浙江易腾律师事务所律师。被告：余姚市德沃斯模具科技有限公司，住所地：余姚市金盛路199号。组织机构代码：56704762—7。法定代表人：房科萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：桑建明，浙江鑫浩律师事务所律师。原告余姚宁辰汽车销售服务有限公司（以下简称宁辰公司）与被告余姚市德沃斯模具科技有限公司（以下简称德沃斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月26日立案后，依法适用简易程序，于2016年3月25日、6月20日先后两次公开开庭进行了审理。因本案的审理必须以其他案件的审理结果为依据，本案依法中止审理。后本案依法适用普通程序，于2017年4月20日第三次公开开庭进行了审理。原告宁辰公司的法定代表人张其忠到庭参加第一次开庭，委托诉讼代理人章惠、贺浩忠分别参加第二次、第三次开庭；被告德沃斯公司的委托诉讼代理人桑建明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁辰公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁关系；2.被告立即腾退房屋，并向原告返还房屋；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年11月20日签订了房屋租赁合同一份，约定自2015年1月1日起被告向原告租赁位于余姚市的房屋。双方约定租金一年一付，到期前一月支付下一期租金。但至2015年11月底，被告未按约向原告支付2016年度的租金，却继续使用原告房屋。2016年2月，原告已发函给被告解除租赁关系。因此双���之间的租赁合同合法有效，但已于2016年2月6日解除，被告应当将租赁物恢复原判并腾退返还。被告德沃斯公司辩称：原告诉称与事实不符。首先，双方签订了房屋租赁合同一份，租期为5年，自2015年1月1日—2019年12月31日，现在尚在租期内。其次，被告并不存在违约行为。被告于2015年10月15日受让了东方资产管理公司的债权后，对本案原告享有23000000元的到期债权，但原告不予支付到期的债务在先，故被告不支付房屋租金，且被告于2016年2月7日发函主张抵销房屋租金。另外，被告从未收到过原告发函解除租赁关系的函。因此，原告诉请理由不足，请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其诉称的事实，向本院提供以下证据，经质证，本院作如下认定：1．土地租赁协议1份，拟证明原告出租涉案的房屋及土地系合法的事实。被告对该证据没有异议。经审查，本院对该证据予以采信。2.房屋租赁合同1份，拟证明原、被告双方有租赁关系以及相关约定的事实。被告对该证据真实性没有异议，但认为该证据的关联性恰恰证明了合同还在有效期内，且根据合同约定被告应当支付房租的日期为2015年11月30日，而被告对原告的到期债权在2015年11月11日。经审查，本院认为，该合同系原、被告双方签字确认，且与涉案房屋相关，故本院对该证据予以采信。3.租房协议终止函1份，拟证明原告向被告发函要求解除房屋租赁关系的事实。被告认为该函其没有收到过。经审查，本院认为该证据上有原告公司的盖章，故本院对该证据的真实性予以采信。4.实现担保物权申请书（复印件）1份、（2014）甬余商特字第20号民事裁定书（复印件）1份，拟证明后面的裁定以余姚市中宁纸业公司为主体申请执行的事实。被告对该组证据的真实性没有异议。经审查，鉴于被告对该证据的真实性没有异议，故本院对该证据真实性予以采信。5.平安银行贷款本息还款凭证3份，拟证明原告欠银行的贷款已经还清的事实。被告对真实性有异议，认为原告提交该证据已经超过举证期限，被告从平安银行核实过该款项原告并没有归还，涉案债权已经于2015年3月13日由平安银行宁波分行转让给东方资产管理有限公司杭州办事处，即使2015年3月13日以后原告已经归还给银行，银行也不是债权人，且法院执行局已经在执行相关土地使用权。经审查，本院认为该组证据涉及被告德沃斯公司与宁波���晟包装有限公司、原告宁辰公司等金融借款合同纠纷一案已由其他法院审理，因此将结合该案的法律文书一并认证。6.邮寄凭证1份，拟证明2016年2月6日原告的租房协议终止函已经送达给被告的事实。被告表示对此不清楚，请求法院核实。本院经查询后发现该单号无物流进展，且注明为“退回件”，故不予采信。7.短信截图打印件1份、2016年2月4日通知函1份，拟证明原告向被告催讨过租金的事实。被告认为已经超过举证期限，且对真实性有异议，认为即使有短信催讨，被告也已在2015年11月11日拥有了对原告的到期债权，足以抵销原告所要求的租金。本院认为该证据仅显示信息收件人为“租房岑”，且被告不予认可，故本院对该组证据不予采信。8.建设工程规划许可证1份，拟证明租赁标的物是合法的事实。被告没有异议。本院经审核后亦予认可。被告为证明其辩称的事实，向本院提供以下证据，经质证，本院作如下认定：1.（2015）甬余执民字第1521-2号执行裁定书1份，拟证明涉案土地厂房正在执行中，申请执行人已经变更为本案被告的事实。原告对该证据没有异议。经审查，本院对该证据予以采信。2.单户债权转让确认书及公告各1份、债权转让协议及公告各1份，拟证明被告对原告在2015年11月11日起拥有债权2300万元的事实。原告对该证据没有异议。经审查，本院对该证据予以采信。3.复函1份、特快专递回单1份、送达信息打印件1份，拟证明被告多次主张房屋租金已被抵销的事实。原告认可已经收到过该组证据。经审查，鉴于原告陈述其已经收到过该组证据，故本院对该组证据予以采信。4.建设工程规划许可证（复印件）1份，拟证明涉案的房屋经过相关政府部门规划许可的事实。原告对该证据没有异议，经审查，该证据与原告提供的建设工程规划许可证原件一致，本院予以采信。5.（2016）浙02民终2586号民事判决书1份，拟证明被告于2015年10月11日起对原告拥有到期债权2299万元，足可抵销现在原告要求的房屋租金的事实。原告对形式上的真实性没有异议，并认可来源合法，但对关联性有异议，认为被告以此证明双方之间存在债权关系是错误的，与被告存在债权债务关系的是宁波泰晟包装有限公司而不是原告，本案原、被告之间存在的是担保物权关系。本院对该民事判决书的真实性、合法性予以确认，同时涉及到本案原、被告之间的债权债务关系，对关联性亦予认可。由于该生效民事判决书认定债务本身依旧存在以及余姚宁弘工贸有限公司担保责任消灭的理由不能成立，与原告提供的证据5即平安银行贷款本息还款凭证的内容明显抵触，故对原告提供的证据5不予采信。经审理本院查明：2010年8月8日，原告宁辰公司（乙方）与案外人余姚市中宁纸业有限公司（甲方）签订土地租赁协议书一份，合同约定：租赁标的土地座落在余姚市经济开发区城东新区，使用权类型为出让，土地面积为2000平方米，土地使用权证号余国用（2010）第2450号；租赁期限为租期共计十年，自2010年8月至2021年8月；用途为乙方经营使用。具体房屋由乙方自己建造，使用权证归甲方所有���使用安排由乙方决定；乙方的权利与义务为乙方在租赁期间享有如下权利：享有该出租房屋及土地的使用权，对该土地上的房屋建造和装修，以使适合经营需要。乙方对该土地上的房屋的建造、装修在租赁期满后归甲方所有，乙方无条件放弃等。2010年8月30日，余姚市中宁纸业有限公司取得建设工程规划许可证，项目名称为新建厂房一、建设位置为经济开发区城东新区邵南路北侧、建设规模为肆仟陆佰陆拾平方米。2014年11月20日，原告宁辰公司（甲方）与余姚市德沃斯模具蚀刻有限公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：房屋坐落余姚市城东开发区邵南路1号，房屋结构混合结构钢架结构，房屋面积4600平方米，楼层1-2楼（部分二楼），房屋所有权证号为房屋未办理使用权证（土地使用权证号约10亩），房屋质量情况为良好装潢。租赁期限为五年，自2015年1月1日至2019年12月31日，租金为租金（房屋使用费）每年合计人民币陆拾万元整（不含税价）。支付方式为在签订房屋租赁合同后10天内付清第一年，以后每年租金支付方式方法为一年一次，租金先付后用，即支付时间为前一年的11月31日前等。甲方向乙方声明并承诺如下：甲方对出租房屋享有完全的所有权，对于出租房屋占有范围内的土地已经获得出让的国有土地使用权。出租房屋系规划审批建筑（但还未办理产权证）。同年12月12日，余姚市德沃斯模具蚀刻有限公司的名称变更为余姚市德沃斯模具科技有限公司。2015年3月13日，平安银行股份有限公司宁波分行与中国东方资产管理公司杭州办处签署了单户债权转让确认书一份，平安银行股份有限公司宁波分行将其对宁波���晟包装有限公司的全部权益（包括但不限于债权本金、利息、罚息、附属担保权益、从权利、其他任何合同或其他法律文件项下的全部权益、索偿权等，下同）转让于中国东方资产管理公司杭州办事处。债权的本金金额为22997600元，其中本案的原告宁辰公司系该债务的连带保证人。同年4月22日，平安银行股份有限公司宁波分行与中国东方资产管理公司杭州办处在《浙江法制报》刊登《债权转让暨债务催收联合公告》。同年10月15日，中国东方资产管理公司杭州办事处与被告德沃斯公司签订债权转让协议一份，被告德沃斯公司受让了中国东方资产管理公司杭州办事处从平安银行股份有限公司宁波分行获得的对宁波泰晟包装有限公司以及担保人享有标的债权（债权余额合计人民币23468500元，其中本金22997600元，利息470900元）。同年11月11日，中国东方资产管理公司杭州办事处与被告德沃斯公司在《浙江法制报》上刊登了《债权转让暨债务催收联合公告》，载明：“……余姚市德沃斯模具科技有限公司作为上述债权的受让方，现公告要求公告清单中所列债务人及其担保人，从公告之日立即向余姚市德沃斯模具科技有限公司履行主债权合同及担保合同约定的还本付息义务或相应的担保责任。”并列明债务人为宁波泰晟包装有限公司，担保人为原告宁辰公司等。2016年2月，被告向原告出具复函一份，载明上述债权转让事项，并要求：“贵公司应在2015年11月11日就应该向我公司清偿上述债务，即我公司对贵公司的债权先于我公司应付房屋租金，贵公司的房屋租金在上述债权中予以抵销”。2016年2月4日，本案被告德沃斯公司就其受让的上述债权向宁波市鄞州区人民法院提起诉讼，要求宁波泰晟包装有限公司返还德沃斯公司借款本金及利息，宁波欣国盛物资有限公司、宁辰公司、张其忠、袁娟娣对上述债务承担连带保证责任等。宁波市鄞州区人民法院作出（2016）浙0212民初1159号民事判决书，判决：一、被告宁波泰晟包装有限公司返还原告余姚市德沃斯模具科技有限公司借款本金22997600元，支付利息1810000元，并以未还借款本金为基数，按年利率6.3%支付自2016年2月1日起至实际履行之日止的利息，上述款项限于判决生效后十日内履行完毕；二、被告宁波欣国盛物资有限公司、余姚宁辰汽车销售服务有限公司、张其忠、袁娟娣对上述第一项判决中被告宁波泰晟包装有限公司的应付款项承担连带责任，被告宁波欣国盛物资有限公司、余姚宁辰汽车销售服务有限公��、张其忠、袁娟娣承担连带责任后，有权向被告宁波泰晟包装有限公司追偿；三、被告余姚宁弘工贸有限公司对上述第一项判决中被告宁波泰晟包装有限公司的应付款项中300万元本金及相应利息承担连带责任，被告余姚宁弘工贸有限公司承担连带责任后，有权向被告宁波泰晟包装有限公司追偿。因该案被告余姚宁弘工贸有限公司提起上诉，宁波市中级人民法院于2017年2月10日作出的（2016）浙02民终2586号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。本案争议的焦点：被告是否存在违约行为？原告认为，被告理应于2015年11月底前支付2016年度的租金、2016年11月31日前支付2017年度的租金，但被告至今均未支付，故被告存在违约行为。被告认为自己不存在违约行为，国其享有原告的到期债权23000000元，原告理���于2015年11月11日之前返还给被告，但其至今尚未返还，且被告已经发函通知原告主张债务抵销，符合法定抵销的条件，故被告不存在违约行为。经审查，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十九条规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。”根据原、被告之间的房屋租赁合同，被告对原告负有支付房屋租金这一债务，且应在2015年11月底前清偿尚欠原告的债务。而根据生效法律文书的内容，原告对被告负有担保债务，被告于2015年11月11日登报公告，要求原告从2015年11月11日登报公告之日偿还相应债务，因此原告应当在2015年11月11日向被告承担对宁波泰晟包装有限公司债务的连带保证责任。故原、被告之间互负到期债务，债务标的物种类及品质均相同，被告亦于2016年2月6日向原告发函主张将自己的债务与对方抵销，已符合债务抵销的法定条件，因此本院认为被告并不存在违约行为。本院认为：原、被告之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且涉案房屋已取得建设工程规划许可证，并不违反法律的强制性规定，应认定合法有效。由于原、被告之间符合债务抵销的条件，被告又已向原告主张债务抵销，故被告未支付房屋租金不构成违约行为，亦不符合法律规定的房屋租赁合同解除的要件。对原告的要求解除与被告的租赁关系这一诉讼请求，本院不予支持。鉴于双方之间的房屋租赁合同不符合解除条件，本院对原告要求被告立即腾退房屋的请求亦不予支持。据此，依照《中���人民共和国合同法》第九十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告余姚宁辰汽车销售服务有限公司的诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取40元，由原告余姚宁辰汽车销售服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  严 航人民陪审员  徐建棠人民陪审员  袁晓武二〇一七年四月二十五日代书 记员  柯倩女