上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终1311号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海美诚景虹物业服务有限公司，住所地上海市闵行区吴中路1375号4幢411室。法定代表人：林一平，董事长。委托诉讼代理人：孙书保，系该公司员工。委托诉讼代理人：李齐龙，系该公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海垄霖艺术品有限公司，住所地上海市公兴路65、67号二层。法定代表人李艳琴，总经理。委托诉讼代理人：汪李平，上海钟颖律师事务所律师。上诉人上海美诚景虹物业服务有限公司（以下简称美诚景虹公司）因与被上诉人上海垄霖艺术品有限公司（以下简称垄霖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初16369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人美诚景虹公司上诉请求：撤销原判第三项，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期付款违约金人民币（以下币种相同）9,000元及解除合同违约金725,448.09元。事实和理由：被上诉人恶意拖欠租金导致房屋租赁合同的解除，被上诉人的违约行为给上诉人造成了巨额经济损失。一审判决认定上诉人于解除合同后已收回房屋并另行出租他人，并未扩大空置之损失的判断没有任何事实依据。在被上诉人违约的情况下，应充分考���上诉人的损失、可期待利益损失，包括但不限于空置期费用、重新出租的中介费用、预期经营损失等。上诉人已提供证据证明实际经济损失为1,787,804.92元，远远超过合同约定的3个月的租金。被上诉人理应按照房屋租赁合同约定承担违约责任。被上诉人垄霖公司辩称，不同意美诚景虹公司的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。美诚景虹公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、垄霖公司支付拖欠的房屋租金、物业管理费、电费及滞纳金474,494.37元，支付违约金841,476.81元；3、本案诉讼费由垄霖公司负担。垄霖公司提起反诉诉讼请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、美诚景虹公司返还租赁保证金841,476.81元；3、美诚景虹公司返还房屋复原押金214,868元；4、美诚景虹公司返还2016年3月25日收取的租金滞纳金41,561元；5、美诚景虹公司返还存放在上海市闵行区XX路XX号的藏品；6、本案诉讼费由美诚景虹公司负担。本案诉讼过程中，因双方办理了藏品的交接，垄霖公司撤回了第五项反诉诉讼请求。一审法院认定事实：上海市闵行区XX路XX号、XX路XX号、XX路XX号、XX路XX号、XX路XX号房屋的产权人为上海XX公司。上海XX公司将XX路XX号房屋交由美诚景虹公司经营转租，期限自2013年9月1日起至2033年4月30日止。2015年5月14日，美诚景虹公司（出租方、签约甲方）与高杨（承租方、签约乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将上海市闵行区XX路XX号XX幢XX栋名义楼层XX楼（实际楼层XX层）整层部位出租给乙方；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，遵守甲方有关物业管理的规定，服从管理；乙方保证，在合同期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途；乙方不得在租赁单元内从事与本合同所述营业之外的其他用途，不得将租赁单元用于居住目的，乙方必须遵守中华人民共和国及上海市的有关法律、法规和规定合法经营，如有关法律、法规和规定因乙方原因被违反，由此造成的甲方损失及赔偿责任由乙方承担；甲方有权对租赁用途的合约性、合法性进行监督，如乙方违反本合同规定的用途，甲方可书面通知乙方在7天内加以更正，如乙方未予更正，甲方有权终止本合同并追究乙方的违约责任；甲方于2015年6月1日前向乙方交付该房屋，房屋计租期自2015年9月1日起至2017年8月31日止；该房屋每日每平方米建筑面积租金为3.70元，月租金总计241,816.03元，乙方须向甲方支付2015年9月1日至2015年9月30日的首期租金，其后��期应付的租金，乙方应于当月20日前向甲方支付下期的租金款，所述日期恰逢法定休假日的，则相应顺延，如乙方逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按日租金的5‰支付滞纳金；甲、乙双方约定，在签约后3个工作日之内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为等额于第一年三个月的租金及物业管理费，共计841,476.81元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方支付的物业管理费为每月每建筑平方米18元，交付日起合同期限内物业管理费按2,148.68平方米支付，每月合计38,676.24元，乙方应每个月支付甲方一次物业管理费，支付时间为当期末月20日之前支付下期的物业管理费；乙方应保证其是依法成立并合法经营的企业，不得在合同期间从事违反国���法律法规的经营活动，否则应自行承担由此产生的一切责任；乙方逾期支付、未足额支付租金累计超过20日的，乙方不得以甲方可以用保证金冲抵而主张未拖欠租金，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应按第一年月租金的三倍支付违约金等。合同补充协议中还约定，乙方须支付房屋复原押金214,868元，甲方同意乙方分二次付清该笔押金，即第一次乙方在装修前支付107,434元，第二次在约定的计租租赁期支付107,434元，如乙方逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按日租金的5‰支付滞纳金，逾期支付超过30日的，视为乙方违约，甲方有权按照本合同的约定解除合同并追究乙方的违约责任，上述复原押金在乙方正常履行本租赁合同完毕，将该房屋复原经甲方验收合格后可退回；电度电价1.45元/KWH，水5.30元/立方米，电力扩容费42元/千瓦/月。合同还对其他内容进行了约定，���同签订后高杨支付了租赁保证金841,476.81元及相应租金，美诚景虹公司将房屋交付高杨使用。2015年7月27日，美诚景虹公司（出租方、签约甲方）与高杨（承租方、签约乙方）、上海XX有限公司（以下简称XX公司）（承租方、签约丙方）签订《房屋租赁合同变更协议》，约定：乙方将原先与甲方签订原合同及补充协议的签约主体变更为丙方，乙方之前支付的保证金、房屋复原押金转入丙方名下，乙方原合同中所享有的全部权利义务均让渡于丙方。2016年，美诚景虹公司（签约甲方）与XX公司（签约乙方）、垄霖公司（签约丙方）签订《合同变更协议书》一份，约定：原甲、乙双方签订的租赁合同中乙方享有的权利与承担的义务自2016年2月1日起一并转让给丙方，丙方根据原合同约定继续履行原合同所有权利、义务。此后XX公司于2016年2月4日支付了至2月29日止的租金、物业管理费、电费及租金滞纳金，美诚景虹公司开具以XX公司为付款单位的发票。后因垄霖公司提出其已变更为承租人，美诚景虹公司将原开具的发票作废后于2016年2月26日开具了付款单位为垄霖公司的发票。2016年3月16日，垄霖公司向美诚景虹公司支付了电费14,181元及物业管理费38,676.24元，美诚景虹公司开具相应发票。2016年3月17日，因XX公司涉嫌犯罪，公安机关至系争房屋内调查相应事实。2016年3月25日，垄霖公司向美诚景虹公司支付5万元，美诚景虹公司收款后分别开具了电费8,439元及租金滞纳金41,561元的发票。后因垄霖公司未能支付租金，美诚景虹公司于2016年4月18日在系争租赁房屋上张贴函件，载明内容为因垄霖公司严重欠款违约，美诚景虹公司要求收回房屋，但因垄霖公司还有大量物资存放在楼层内，故要求其于4月20日内将所有物品搬离���同时美诚景虹公司员工将该张贴照片发送给垄霖公司负责人。2016年4月19日，美诚景虹公司再次于租赁场所张贴通知，要求解除合同支付钱款，并表示于4月27日正式收回房屋及处置房屋内所有遗留物件，同时于4月21日将该张贴照片发送给垄霖公司负责人。后美诚景虹公司收回系争房屋，将垄霖公司物品另行存放。本案审理过程中，因垄霖公司物品尚存于美诚景虹公司处，一审法院组织双方进行物品清点，双方于2016年8月3日清点物品形成清单并签署协议一份，约定垄霖公司将部分物品拿走，并承诺在本案结案前不再向美诚景虹公司提出搬离物品，垄霖公司承认物品清点清单中所列的12件存在损坏的物品并非美诚景虹公司原因造成，同时对于其余物品美诚景虹公司也是善意保管人，对于物品灭失、损坏不承担任何责任。2016年8月15日，垄霖公司取回了所有物品��双方签订《补充协议书》。一审法院认为：美诚景虹公司与高杨就系争房屋签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。该合同履行过程中，经美诚景虹公司的同意，高杨将其在合同内的权利义务一并转让给XX公司。后XX公司又经美诚景虹公司的同意，将其在合同内的权利义务一并转让给垄霖公司，该权利义务的概括转让经三方签字确认，经变更后合同主体为美诚景虹公司及垄霖公司，该合同效力及于双方，双方均应按照该合同约定履行各自义务。现双方争议焦点为，解除合同的责任在于谁，各项费用该如何计算。关于争议焦点一，垄霖公司认为美诚景虹公司未能监督XX公司经营的合法性，因XX公司涉嫌犯罪系争房屋被公安机关查封，导致其无法正常使用系争房屋。首先，在租赁合同关系中，承租��租赁系争房屋后，出租人将房屋使用权让渡于承租人，承租人使用房屋自主进行经营活动。虽租赁合同中约定美诚景虹公司可对租赁用途的合约性、合法性进行监督，但就违法行为的侦查处分系国家公权力机关之职责，美诚景虹公司作为出租方并无此权力，也并非其责任范围，垄霖公司的该主张法院不予支持。又垄霖公司认为公安机关将系争房屋查封导致其无法继续使用，未能向法院提交证据证明房屋查封情况，且此后还产生了相应的电费，故对于垄霖公司的该主张法院不予支持。又依据该合同约定，租金及物业管理费按月支付，承租方应于本月20日支付下一月租金及物业管理费，XX公司在将权利义务概括转让给垄霖公司前，已支付租金及物业管理费至2016年2月29日，即垄霖公司于合同约定自2月1日起承接合同权利义务后，应于2016年2月20日前支付3月的租金及物业管理费，于2016年3月20日前支付4月的租金及物业管理费。但此后在实际承租过程中，垄霖公司仅于2016年3月15日支付电费及物业管理费，于3月26日支付了5万元，未能按约履行付款义务，逾期早已超过20日，美诚景虹公司按照合同约定要求解除租赁协议的诉讼请求符合双方合同约定，于法有据，法院予以支持。美诚景虹公司主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。美诚景虹公司于2016年4月18日张贴解除函件，并将该函件发送于垄霖公司负责人，故一审法院确认双方的租赁协议于2016年4月18日解除。关于争议焦点二，就租金而言，垄霖公司认为查封致使其无法正常使用房屋，如前所述并未能向一审法院提交证据予以证明，并且从此后产生的电费来看能侧面反映出系争房屋内存在使用情况。同时若系争房屋无法正常使用，垄霖公司在此后于3月26日再次支付钱款，显然有悖常理，故在合同解除前系争房屋仍由垄霖公司占有使用，对于2016年3月1日起至2016年4月18日止的租金384,918.12元及自2016年4月1日起至4月18日物业管理费22,887.86元，垄霖公司应予以支付。关于电费11,571元，垄霖公司于庭审中予以确认，应向美诚景虹公司支付。关于美诚景虹公司主张之滞纳金，从其约定内容来看，实为因垄霖公司未能按时支付费用所主张之逾期付款违约金，就计算标准而言垄霖公司认为过高应予以调整，一审法院认为合同约定按照日租金千分之五计算，已数十倍于中国人民银行颁布之存款利率标准，实属过高。同时垄霖公司于3月26日支付之5万元，美诚景虹公司自行将其划分为电费及滞纳金并无依据，考虑到垄霖公司的实际付款情况，一审法院酌定垄霖公司支付自2016年2月21日起至4月18日止的逾期付款违约金9,000元。关于美诚景虹公司���张之解除合同违约金，垄霖公司主张过高要求调整，一审法院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本案系争之租赁房屋，美诚景虹公司于解除后已收回并另行出租他人，并未扩大空置之损失，一审法院从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情确定垄霖公司支付违约金241,816.03元。关于垄霖公司要求返还的保证金及房屋复原押金，就该房屋复原押金美诚景虹公司表示并未收取，垄霖公司也未提交已予以支付之凭证，故就该反诉请求难以支持，垄霖公司提交凭证后可另行向美诚景虹公司主张。关于租赁保证金841,476.81元，依据双方合同约定于合同终止时抵扣垄霖公司所欠之费用后予以返还。同时，美诚景虹公司将垄霖公司所支付之5万元划分为电费及滞纳金并��依据，除支付应付电费外的41,561元应用于支付垄霖公司所欠之其他费用。综上，垄霖公司应向美诚景虹公司支付租金384,918.12元、物业管理费22,887.86元、电费11,571元、逾期付款违约金9,000元及违约金241,816.03元，美诚景虹公司应返还41,561元及租赁保证金841,476.81元。一审法院据此判决：一、确认上海美诚景虹物业服务有限公司与上海垄霖艺术品有限公司就上海市闵行区XX路XX号7幢A栋房屋的《房屋租赁合同》于2016年4月18日解除；二、上海垄霖艺术品有限公司向上海美诚景虹物业服务有限公司支付租金384,918.12元、物业管理费22,887.86元及电费11,571元；三、上海垄霖艺术品有限公司向上海美诚景虹物业服务有限公司支付逾期付款违约金9,000元及解除合同违约金241,816.03元；四、上海美诚景虹物业服务有限公司向上海垄霖艺术品有限公司返还41,561元；五、上海���诚景虹物业服务有限公司向上海垄霖艺术品有限公司返还租赁保证金841,476.81元；上述第二、三、四、五项相抵扣，上海美诚景虹物业服务有限公司于判决生效之日起十日内向上海垄霖艺术品有限公司支付212,844.80元；六、驳回上海垄霖艺术品有限公司的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计8,321.87元，由上海美诚景虹物业服务有限公司负担4,083.74元，由上海垄霖艺术品有限公司负担4,238.13元；反诉案件受理费减半收取计7,340.57元，由上海美诚景虹物业服务有限公司负担5,903.97元，由上海垄霖艺术品有限公司负担1,436.60元。二审中，上诉人提交两组新证据。证据一，系争房屋重新���赁空置费用、中介费用产生计算凭证。1-1《A6层出租单元布局示意图》；1-2《A6层空置房屋租金损失及中介费支出统计表》；1-3A601单元《房屋租赁合同》、《莱茵虹景中心中介佣金协议》、《上海增值税专用发票》、《上海银行业务回单》；1-4A602、A603单元《房屋租赁合同》、《莱茵虹景中心中介佣金协议》、《上海增值税专用发票》、《上海银行业务回单》；1-5A605、A606《房屋租赁合同》、《莱茵虹景中心中介佣金协议》、《上海增值税专用发票》、《上海银行业务回单》；1-6A607单元《房屋租赁合同》；1-7A608单元《房屋租赁合同》、《莱茵虹景中心中介佣金协议》、《上海增值税专用发票》、《上海银行业务回单》；1-8A609单元《房租租赁合同》；1-9A610单元《房屋租赁合同》、《莱茵虹景中心中介佣金协议》、《上海增值税专用发票》、《上海银行业务回单》；1-10A611单元《房屋租赁合同》、《莱茵虹景中心中介佣金协议》、《上海增值税专用发票》、《上海银行业务回单》。证据二，被上诉人物品在搬离系争房屋之前，为了被上诉人物品安全上诉人支出的保安维稳费及监控安装费计算凭证。2-1《莱茵虹景中心2016年5月至6月补充人员服务费》、《上海增值税普通发票》；2-2《关于莱茵虹景中心A6加装两路监控的报告》、《上海增值税专用发票》。上诉人欲证明系争房屋另行出租的时间分别为2016年7月、8月及此后，上诉人实际损失为1,357,909.76元。被上诉人质证认为以上证据都不属于新证据，即使作为新证据使用，对真实性没有异议，但认为所有证据与本案无关联性。即使计算损失也应是直接损失，但是该些是上诉人的间接损失。本院认为，上诉人提供的两组证据因被上诉人对证据的真实性不持异议，故本院予以认可。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为被上诉人应承担的违约金是否应当调整。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》中约定，“乙方逾期支付、未足额支付租金累计超过20日的，乙方不得以甲方可以用保证金冲抵而主张未拖欠租金，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应按第一年月租金的三倍支付违约金”。由于被上诉人未按合同约定期限支付租金并逾期超过20日，上诉人依据合同约定于2016年4月18日通知被上诉人解除双方租赁合同，随即收回系争房屋。一审法院考虑到上诉人在解除合同后另行出租等情形，将违约金标准调整至一个月的租金。但是，根据上诉人在二审中提供的《房屋租赁合同》等证据，上诉人系直至2016年7月、8月才陆续将系争房屋分别另行出租，上诉人确因被上诉人的违约行为遭受损失，且上诉人在解除与被上诉人的租赁合同后及时收回系争房屋、并无任何扩大损失的行为，故上诉人要求被上诉人依据合同约定的标准支付租金，具有事实依据和法律依据，应予支持。因此，上诉人美诚景虹公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初16369号民事判决第一、二、四、五、六项；二、撤销上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初16369号民事判决第三项；三、上海垄霖艺术品有限公司向上海美诚景虹物业服务有限公司支付逾期付款违约金9,000元及解除合同违约金人民币725,448.09元。上述金钱给付义务相抵扣后，上海垄霖艺术品有限公司于本判决生效之日起十日内向上海美诚景虹物业服务有限公司支付人民币270,787.26元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计人民币8,321.87元，由上海美诚景虹物业服务有限公司负担729.66元，由上海垄霖艺术品有限公司负担7,592.21元；反诉案件受理费减半收取计人民币7,340.57元，由上海美诚景虹物业服务有限公司负担5,903.97元，由上海垄霖艺术品有限公司负担1,436.60元。二审案件受理费人民币8,554.48元，由上海垄霖艺术品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 杨斯空审判员 郑卫青二〇一七年四月十一日书记员 强 颖附：相关法律条文���中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……