广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂02民终652号上诉人（原审被告）：柳江县房地产综合开发公司，住所地柳江县拉堡镇柳堡路，统一社会信用代码：9145XXXXXXX052L。法定代表人：咸立新，该公司经理。委托诉讼代理人：覃中为，广西众维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘某松，男，1975年1月15日出生，汉族，住广西柳江县。被上诉人（原审原告）：姚某晾，女，1973年12月5日出生，汉族，住广西柳江县。二被上诉人委托诉讼代理人：刘世英，广西君行律师事务所律师。上诉人柳江县房地产综合开发公司（以下简称柳江房地产公司）因与被上诉人刘某松、姚某晾商品销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳江县人民法院（2016）桂0221民初2774号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人柳江房地产公司的委托诉讼代理人覃中为、被上诉人刘某松、姚某晾的委托诉讼代理人刘世英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人柳江房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人在合同签订后已将购房购房款全额支付给上诉人，但上诉人未能按合同约定的时间为被上诉人办理房屋产权证，超过合同约定的交付使用房屋后的180日内，已属于违约，且上诉人未能提供相反证据证明逾期办证系被上诉人的行为所为，故被上诉人要求上诉人支付逾期办证违约金于法有据；同时认定从双方当事人所签订的合同及合同附件内容看，约定由谁办证、办证的时间及违约责任等明确清楚，上述认定是没有事实依据的。1、双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的是上诉人应将办理房产权属登记所需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案的时间，而不是为被上诉人办理房屋产权证的时间；法律也没有规定上诉人应在交房后180日内或多长期限内应为被上诉人办理房屋产权证。2、被上诉人没有按双方签订的《商品房买卖合同》附件四第三条第3项“买受人委托出卖人办理本合同商品房权属登记，买受人应向出卖人提交办理房屋权属登记所需的全部资料并保证资料的真实性，同时还应一次性将国家规定的购房契税交易手续费及办理本合同商品房权属登记所需的其他相关费用交给出卖人，由出卖人在代办房产证时代买受人交给有关部门。”第五条第2项“如需本公司代办房产证的，须在房屋交付使用的同时交纳办理房产需费用。其他购房手续的有关费用（办理房产证缴纳的契税、交易手续费办理按揭的抵押费、登记费及工本费有关费用）”的约定，在上诉人交房时提交办理房屋权属登记所需的全部资料给上诉人，也没有一次性将国家规定的购房契税交易手续费及办理本合同商品房权属登记所需的其他相关费用交给上诉人。由此可见，逾期办理产权证并不是上诉人的责任造成的，上诉人不应当承担逾期办理产权证的违约责任。二、一审判决认定本案是商品房预售合同纠纷，及被上诉人与上诉人签订的商品房买卖合同，上诉人认为被上诉人的诉请应当由案外人即上诉人项目开发合伙人柳江县恒信房地产开发有限公司（以下简称恒信公司）承担支付责任，但上诉人与其他合伙人是另一法律关系，与本案中被上诉人的诉请无任何关联性，故对上诉人的该项辩称也不予采信。这一认定也是错误的。被上诉人购买的房屋所在的金都铭城项目是上诉人与恒信公司合作（并不是一审判决书称的“合伙”）开发的，根据双方合作开发合同的约定，所有商品房的销售是由恒信公司负责的，上诉人除取得约定的收益外，其他对外责任全部由恒信公司承担；被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》也是由恒信公司经办的。因此，恒信公司与本案诉讼请求有关联性，应当作为诉讼第三人参加诉讼并承担被上诉人诉讼请求的责任。这样也有利于问题的彻底解决，减轻当事人的诉累，避免和减少社会不稳定因素的产生。综上所述，一审判决的认定和判决是没有事实和法律依据的，请求二审改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人刘某松、姚某晾辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。刘某松、姚某晾向一审法院诉讼请求：1、判令柳江房地产公司支付逾期办理房地产权属证书违约金250.42元；2、判令柳江房地产公司退还购房款差价8975.96元；3、本案的诉讼费用由柳江房地产公司承担。一审法院认定事实：2010年3月28日，刘某松、姚某晾与柳江房地产公司签订了《商品房买卖合同》及附件，合同第三条约定：刘某松、姚某晾购买由柳江房地产公司开发的位于柳江县，套内建筑面积为77.84㎡，每平方米单价为3217.19按套内建筑面积计算购房款，购房总价款为250426元。合同第五条约定：商品房交付后，产权登记的套内建筑面积与合同约定套内建筑面积发生差异的，每平方米价格保持不变，房价款金额按产权登记处的套内建筑面积结算，多退少补。合同第八条约定：出卖人即柳江房地产公司应当在2011年7月30日前将商品房交付买受人即刘某松、姚某晾使用。合同第十五条还约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理房产权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人应按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同附件四第三条第3项约定：买受人委托出卖人办理本合同商品房权属登记，买受人应向出卖人提交办理房屋权属登记所需的全部资料并保证资料的真实性，同时还应一次性将国家规定的购房契税交易手续费及办理本合同商品房权属登记所需的其他相关费用交给出卖人，由出卖人在代办房产证时代买受人交给有关部门。另查明，柳江房地产公司于2010年9月7日将刘某松、姚某晾购房的产权登记资料报房产所登记备案，其为刘某松、姚某晾办理房产证的登记时间为2015年1月29日，房产证上的套内建筑面积为75.05㎡，与合同约定套内建筑面积相差2.79㎡；刘某松、姚某晾在办理房产证前已付清房款250426元。因以上情况刘某松、姚某晾多次与柳江房地产公司协商未果，遂诉至法院，请求法院判决支持刘某松、姚某晾的上述诉请。再查明，在审理中，柳江房地产公司书面申请要求追加柳江县恒信房地产公司为本案第三人参加诉讼，该院审查后认为本案与柳江房地产公司申请追加的第三人系另一个法律关系，已口头通知柳江房地产公司不予追加。一审法院认为，双方当事人所签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，对双方均具有法律约束力，双方应全面履行合同约定的义务，违反合同约定构成违约的，应当承担违约责任。本案刘某松、姚某晾在合同签订后已将购房款全额支付给柳江房地产公司，但柳江房地产公司未能按合同约定的时间为刘某松、姚某晾办理房屋产权证，应办证的时间截止在2012年1月30日前，而柳江房地产公司于2015年1月29日才登记办理，逾期办证将达三年，超过合同约定的交付使用房后的180日内，已属于违约，且柳江房地产公司未能提供相反的证据证明逾期办证系刘某松、姚某晾的行为所为，故刘某松、姚某晾要求柳江房地产公司支付逾期办证违约金250.42元（购房总价款250426元×0.1%），于法有据，该院予以支持；刘某松、姚某晾已按合同约定的套内建筑面积77.84㎡，每平方米单价为3217.19价款支付房款给柳江房地产公司，但产权证上的实际套内建筑面积为75.05㎡，与合同约定套内建筑面积相差了2.79㎡，故刘某松、姚某晾要求柳江房地产公司退还购房款差价8975.96元[（77.84㎡-75.05㎡)×3217.19元]的诉请，于法有据，该院予以支持；柳江房地产公司辩称，商品房买卖合同并没有明确约定何时办理房屋产权证及刘某松、姚某晾的诉请应当由恒信公司承担支付责任与本案的事实不符，从双方当事人所签订的合同及合同的附件内容看，约定由谁办证、办证的时间及违约责任等明确清楚，故柳江房地产公司辩称不应由其支付逾期办证违约金的理由不成立，该院不予采信。本案是商品房预售合同纠纷，是刘某松、姚某晾与柳江房地产公司所签订的商品房买卖合同，柳江房地产公司认为刘某松、姚某晾的诉请应当由案外人即柳江房地产公司项目开发合伙人恒信公司承担支付责任，但柳江房地产公司与其他合伙人是另一个法律关系，与本案刘某松、姚某晾的诉请无任何关联性，故对柳江房地产公司的该项辩称该院不予以采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、柳江县房地产综合开发公司支付给刘某松、姚某晾逾期办理房地产权属证书违约金250.42元；二、柳江县房地产综合开发公司退还给刘某松、姚某晾购房款面积差价8975.96元。一审案件受理费50元（刘某松、姚某晾已预交），由柳江县房地产综合开发公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据以及二审争议的事实，本院认定如下：上诉人柳江房地产公司二审中提交的《收款收据》来源合法、内容真实，但该证据并不能反映上诉人是否按照合同约定履行其义务的情况，对该证据本院不予采信。至于被上诉人对一审判决查明事实的异议，本院认为，被上诉人认为一审判决查明事实中“柳江房地产公司于2010年9月7日将刘某松、姚某晾购房的产权登记资料报房产所登记备案”的陈述与客观事实不符，实际上该时间系上诉人将双方签订的合同登记备案的时间，对此上诉人也表示“从时间和逻辑上看应当是合同备案时间”，且柳江县房地产管理所出具的《证明》记载涉案《商品房买卖合同》于2010年9月7日办理合同备案，因此被上诉人的该项事实异议成立，本院予以采纳。综上所述，一审判决查明的事实除“柳江房地产公司于2010年9月7日将刘某松、姚某晾购房的产权登记资料报房产所登记备案”应变更为“柳江房地产公司于2010年9月7日将双方签订的《商品房买卖合同》报房产所登记备案”之外，其余事实均属实，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，应属有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……买受人不退房。出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。由于买受人的原因或不可归责于出卖人的原因导致买受人未能在规定期限内取得该商品房权属证书的，出卖人对此不承担任何责任”之约定，上诉人应当在交付本案涉案房屋之日起180日内（即在2012年1月30日前）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但其未能按时履行上述合同约定义务，依法应当承担违约责任。上诉人主张系被上诉人迟延交付办理房屋权属登记所需的资料导致未能及时办理涉案房屋产权证，逾期的过错并不在上诉人，其不应当承担违约责任。对此本院认为，双方并无关于被上诉人交付办理房屋权属登记所需资料的具体时间，且目前上诉人并无证据证实被上诉人交付办理房屋权属登记所需资料的时间晚于上诉人提交资料给房产登记部门的时间，因此被上诉人并无明显违约行为。上诉人的该项异议不能成立，本院不予采纳。关于上诉人主张相应的违约责任应由恒信公司承担一节，本院认为，根据合同相对性的原则，本案的合同仅对签订合同的双方产生约束力，违约责任应当由签订合同的上诉人柳江房地产公司承担，上诉人的该项异议缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人柳江房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人柳江县房地产综合开发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾庆斌审 判 员  赵舒颖代理审判员  罗贵琼appoint二〇一七年四月二十六日书 记 员  雷冰宇