四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川15民终636号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘运珍，女，1965年11月出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：胡筱瑞，四川丰宜律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：向小明，男，1963年12月出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：胡筱瑞，四川丰宜律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：向予，女，1972年4月出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区。被上诉人（原审原告、反诉被告）:周泽杰，男，1958年1月出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：周春（周泽杰之子），四川省宜宾市翠屏区。被上诉人（原审原告、反诉被告）:阳祖琴，女，1964年3月出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：周春（阳祖琴之子），四川省宜宾市翠屏区。被上诉人（原审原告、反诉被告）:周春，男，1985年6月出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区。被上诉人（原审原告、反诉被告）:杨沛欧，女，1981年8月出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区。被上诉人（原审原告、反诉被告）:段贻奎，男，1974年4月出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王伦琴，女，1973年8月出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区。被上诉人（原审原告、反诉被告）:蔡顺元，男，1972年3月出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区。上诉人刘运珍、向小明因与被上诉人向予、周泽杰、阳祖琴、周春、杨沛欧、段贻奎、王伦琴、蔡顺元房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502民初4350号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘运珍、向小明上诉请求：撤销原判第三、第五项，改判驳回被上诉人的支付租金的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。事实和理由：本案被上诉人违约在先，房屋含违建房屋且长期漏水，应当支持我方的损失及退还保证金。向予、周泽杰、阳祖琴、周春、杨沛欧、段贻奎、王伦琴、蔡顺元辩称，一审认定事实清楚，上诉人企图将经营不善的损失转嫁我们，漏水是上诉人自己装修不当所致，请求维持原判。向予、周泽杰、阳祖琴、周春、杨沛欧、段贻奎、王伦琴、蔡顺元向法院提出诉讼请求：1.解除原告与被告刘运珍签订的租赁合同；2.被告返还原告位翠屏区房屋；3.被告支付2016年1至7月所欠房租107800元，并付至返还房屋之日止，另支付原告房租滞纳金95400元；4.被告支付断租损失27万元；5.被告承担诉讼费。刘运珍、向小明向法院提出反诉请求：1.撤销刘运珍与反诉被告签订的《营业房租赁合同》；2.反诉被告共同赔偿刘运珍装修损失暂定30万元，以评估鉴定金额为准；3.反诉被告退还多付的租赁费暂定8万元，以评估鉴定金额为准；4.反诉被告退还保证金10万元；5.反诉被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:根据宜宾市房地产管理局颁发的房屋有所权证登记信息，向予、周泽杰、阳祖琴、周春、杨沛欧、段贻奎、王伦琴、蔡顺元系翠屏区南岸西区吉祥名都小区24幢1层1号附5号建筑面积197.3平方米商业用房、2层3号建筑面积475.39平方米办公用房、3层2号建筑面积452.36平方米住宅房屋的共有权人，上述房屋登记建筑面积共计1125.05平方米。2014年9月1日，向予接受其他七原告的委托（甲方，出租人）与刘运珍（乙方，承租人）签订《营业房租赁合同》，约定：一、甲方将其所有的位于翠屏区南岸西区吉祥名都小区24幢1层1号附5号1-3楼（共计1335平方米）向乙方租赁，租赁期自2014年9月1日起至2020年8月30日止，租赁期满双方没续签合同，乙方退房给甲方并保证水电气设施完好一并交付甲方（含乙方装饰），若乙方需退租应提交三个月告知甲方；二、按每月90000元租金支付，第二年起按6%每年递增；三、租金每季度一交，先交租金后使用房屋，每季交租时间为当季上月20日以前，不得逾期，若逾期十天，乙方按每日3%的滞纳金支付甲方，甲方有权终止合同收回房屋，处理房屋装修设施，不退保证金；四、如在租赁期间因乙方违约等原因，甲方被迫终止合同并收回房屋，固定装修归甲方所有，乙方不得以任何理由要求甲方赔偿装修费用；五、合同签订后五天内，乙方交纳保证金10万元。2015年8月5日，原告（甲方）与被告刘运珍、向小明（乙方）签订《补充协议》，约定：经双方共同协商，甲方同意租金支付方式为7月20日支付8月房租95400元，以此类推至9月，10月20日按原合同执行恢复按季支付房租。合同签订后，原告向被告刘运珍交付了案涉房屋，被告付清了2015年及之前的房租，并按8万元每月支付了2016年1-6月房租48万元，另支付了2016年7月部分房租3万元，之后未再向原告支付房租。被告刘运珍将房屋用于经营添一家餐厅至今，登记经营者为被告向小明。一审庭审中，原告向予陈述在合同签订前已将案涉房屋房产证复印件交给了被告刘运珍，拿到证后刘运珍才去找装修公司装修及办理营业执照，所以刘运珍清楚房屋情况，原告不存在欺诈。被告刘运珍陈述其在签合同时没收到房产证，大约在2014年11月装修到一半准备办理营业执照时向予才向其交付了案涉房屋1-2楼的房产证复印件。2016年11月15日，法院向双方释明《营业房租赁合同》中无合法规建手续的200多平方房屋部分合同无效，八原告表示认可法院对合同效力的认定，不变更诉讼请求，但认为被告实际使用了房屋应当按租金标准支付房屋占有使用费。刘运珍在第一次开庭时当庭将撤销《营业房租赁合同》的诉请变更为确认该合同无效，经法院释明合同效力后，刘运珍将前述诉请又变回为撤销《营业房租赁合同》。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效”及第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，双方签订的《营业房租赁合同》中未取得合法规建手续的200多平方米自建房屋部分合同无效，其余办理了产权手续的1125.05平方米部分合同合法有效，故原告有权要求被告支付租金及按租金标准支付自建房屋的占有使用费。合同签订后，原告依约向被告刘运珍交付了房屋，刘运珍应当依约向原告支付房租。双方在合同中明确约定“租金每季度一交，先交租金后使用房屋，每季交租时间为当季上月20日以前，不得逾期，若逾期十天，乙方按每日3%的滞纳金支付甲方，甲方有权终止合同收回房屋，处理房屋装修设施，不退保证金”，截止法庭辩论终结即2016年11月18日，被告刘运珍一直使用案涉房屋却只付了2016年1-7月的部分房租，之后的房租未再支付，故原告有权依约解除合同，要求刘运珍支付所欠房租且不退还保证金，并要求刘运珍与实际使用人向小明共同返还房屋。原告主张的滞纳金不符合法律规定，法院依法不予支持。因原告主张的断租损失不符合合同约定，法院不予支持。综上，对原告的诉请法院支持如下：1.解除原告与被告刘运珍签订的《营业房租赁合同》；2.被告刘运珍、向小明返还原告位翠屏区房屋；3.被告刘运珍支付原告从2016年1至7月所欠房租107800元（90000*1.06%+15400），并支付从2016年8月1日起至返还房屋之日止的房租（按合同约定标准计算租金）。反诉原告刘运珍诉请撤销其与反诉被告签订的《营业房租赁合同》，结合本案证据和查明事实，刘运珍作为承租方其租赁大面积的房屋用于经营餐厅，应当在签订合同之时尽到审查房屋情况的注意义务，其陈述因急于租房营业未审查房屋情况不合常理。另，即便如刘运珍所述在签订合同时未看到案涉房屋房产证不清楚房屋使用性质，结合其在庭审中陈述的于2014年11月拿到房产证用于办理营业执照时其应当知晓案涉房屋的使用性质及状况，且被告已实际使用房屋，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”之规定，刘运珍于2016年8月14日诉请撤销《营业房租赁合同》不符合法律规定，故对刘运珍该请求法院不予支持。刘运珍的第二、三、四、五项诉请均系以撤销《营业房租赁合同》为基础而主张，现其撤销合同的请求法院未予支持，故其第二、三、四、五项诉请不符合法律规定，法院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告向予、周泽杰、阳祖琴、周春、杨沛欧、段贻奎、王伦琴、蔡顺元与被告刘运珍签订的《营业房租赁合同》。二、被告刘运珍、向小明于本判决生效之日起30日内返还原告向予、周泽杰、阳祖琴、周春、杨沛欧、段贻奎、王伦琴、蔡顺元位翠屏区房屋。三、被告刘运珍于本判决生效之日起20日内支付原告向予、周泽杰、阳祖琴、周春、杨沛欧、段贻奎、王伦琴、蔡顺元从2016年1月至2016年7月尚欠房租107800元，并支付从2016年8月1日起至本判决确定的返还房屋之日止的房租（按合同约定标准计算租金）；若未按本判决确定的期限返还房屋，房租算至实际返还房屋之日止。四、驳回原告向予、周泽杰、阳祖琴、周春、杨沛欧、段贻奎、王伦琴、蔡顺元的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告刘运珍的诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19592元；反诉案件受理费19592元，减半收取9796元，共计39184元，由原告负担6158元，被告（反诉原告）刘运珍负担23230元。本院二审期间，当事人没有提交能作为二审认定事实的新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点系哪方违约导致本案合同不能继续履行。上诉人认为系被上诉人违约在先，租赁房屋中含违章建筑，且长期有漏水问题。被上诉人认为系上诉人经营不善，长期不交租金，已达到违约解除合同的条件。经本院审查，一审中刘运珍陈述其在签合同时没收到房产证，大约在2014年11月装修到一半准备办理营业执照时向予才向其交付了案涉房屋1-2楼的房产证复印件。依照《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”之规定，上诉人已实际使用房屋，故现称因房屋有违章建筑要求法院撤销租赁合同的理由不能成立；而其称房屋漏水，也未举证证明系被上诉人的房屋本身情况导致还是系上诉人搭建第四层房屋或装修的问题导致，故依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。另因双方合同约定，合同执行完时，完清水、电、气及相关税费无违约行为，甲方全额退还保证金，因现上诉人未举证证明该条件已成就，故本院不予支持。综上所述，刘运珍、向小明的上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9716元，由上诉人刘运珍、向小明负担。本判决为终审判决。审判长 李 荷审判员 彭晓烽审判员 龙 雨二〇一七年四月二十日书记员 侯秋月