广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0115民初1384号原告:东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司，住所地广州市南沙区黄阁镇新村黄梅路400、402、404号首层自编3号，统一社会信用代码914401150827471318。负责人：童友红，该分公司总经理。委托代理人：李超鹏，男，瑶族，1982年6月15日出生，系该公司职员。委托代理人：吴江美，女，汉族，1992年1月31日出生，系该公司职员。被告:罗青云，女，1979年12月6日出生，壮族，住广西南宁市，原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司（以下简称熙元公司广州分公司）诉被告罗青云物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李超鹏、被告罗青云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告熙元公司广州分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2014年4月1日至2015年7月31日、2015年10月及2017年1月1日2017年2月28日期间的物业服务费3517.2元；2、被告向原告支付所欠物业服务费的违约金，违约金分别以每月欠付物业费195.4元为本金，从应缴之月的次月1日起按照每日万分之五的标准计算至全部物业服务费付清之日止；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告系中惠璧珑湾的物业服务企业，被告向开发商广州市粤锐恒星房地产有限公司（以下简称粤锐公司）购买了中惠璧珑湾5栋2404房，并于2014年5月2日办理了收楼手续及签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定被告应在每月10日前按建筑面积每月2.5元每平方米的标准缴纳物业服务费，逾期缴纳则从逾期之日起按每天万分之五的标准支付违约金至付清之日止。原告依约提供了物业服务，但被告未依约向原告缴纳物业服务费，已构成违约。被告罗青云辩称：一、深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活公司）未通知被告债权转移事项。二、原告起诉称被告于2014年5月2日办理收楼手续是凭空捏造。三、被告与彩生活公司签订的《前期物业管理服务协议》约定合同生效与终止时间，协议签署日期为2015年7月7日，原告无权对该日之前的任何费用向被告追讨。四、被告与开发商签订的《商品房买卖合同》约定物业服务费自收楼之日起按月交纳，被告于2015年7月7日收楼，原告向被告收取该日前的物业服务费没有依据。五、广州市南沙区黄阁镇黄阁社区居委会无权代表被告委托管理，只有业主才有权利决定是否对小区进行自行管理或委托管理，在原有物业服务企业退出后至新的物业服务企业选出前，应当由全体业主共同承担管理责任。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告为涉案房屋的权属人，涉案房屋的建筑面积为78.16平方米。2015年7月7日，被告（乙方）与彩生活公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由甲方对中惠璧珑湾小区提供前期物业管理服务，乙方交纳费用的时间为从开发商通知业主入伙之日起，物业服务费按建筑面积每月每平方米2.5元计算，每次交费时间为当月10日前，乙方违反协议不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五支付违约金直至乙方交纳全部费用之日止；协议期限自合同签订之日起生效，业主大会或业主委员会代表全体业主与新物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止等。原告认为被告于2014年5月2日办理收楼手续，被告则认为其于2015年7月7日办理收楼手续，原告对其陈述未提供证据予以证明。原告认为被告欠缴2014年4月1日至2015年6月30日的物业服务费，2017年7月和10月各欠物业服务费97.7元，另欠缴2017年1月1日至同年2月28日的物业服务费。被告则认为其从收楼之日起即2015年7月7日一直交纳物业服务费至2016年12月31日，从2017年1月开始没有缴交的物业服务费。被告对其陈述未提供证据予以证明。2015年8月3日，广州市南沙区黄阁镇黄阁社区居民委员会出具《委托书》，内容为中惠璧珑湾楼盘由于原物业管理公司（彩生活公司）的退出，且该楼盘入住率低，未成立业主委员会，召开业主大会可能性不大，现委托熙元公司广州分公司代为临时管理。同年8月19日，广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局向原告出具《物业项目区域备案回执》，对熙元公司广州分公司报送的中惠璧珑湾物业管理区域备案材料予以备案。涉案小区至今尚未成立业主委员会。原告为证明自2015年2月1日起，彩生活公司已退出对涉案小区的物业管理服务，并由其自该日起对涉案小区提供前期物业管理服务，向本院提供了由粤锐公司与彩生活公司于2015年2月5日签订的《解约协议书》。但原告没有就此提供其已与彩生活公司办理了相关交接手续的证据。以上事实，有原、被告证据及当事人陈述证实，以上证据有经过庭审质证，本院予以确认。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告虽然提交了《解约协议书》证明其自2015年2月1日起进入案涉小区提供物业服务，但该协议书只能证明协议双方达成过同意原告进入案涉小区提供物业服务的协议，原告未能举证证明其在2015年2月1日起对案涉小区提供物业服务，也未提交证据证明其与彩生活公司办理了有关交接手续，应承担举证不能的法律后果。同时，案涉小区至今未成立业主委员会，根据《广州市物业管理暂行办法》第五条“市房地产行政主管部门组织实施本办法，负责全市物业管理活动的监督管理工作。市房地产行政主管部门各区分局(以下简称区分局)、县级市房地产行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。”及第六十五条“前期物业管理招标的建设单位应当自确定中标人之日起15日内，提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门备案”的规定，结合本案现有证据，原告进入案涉小区提供物业服务的时间应认定为备案之日即2015年8月19日为宜。故对原告主张的2015年8月19日前的物业服务费，本院不予支持。虽然原、被告之间并未签订物业服务合同，但从上述查明的备案情况，可认定原告实际上已于2015年8月19日起对案涉小区提供了物业服务，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，被告理应向原告支付自该日起的物业服务费。被告未提供证据证明其2016年10月的物业服务费已足额支付，故原告认为被告于该月的物业服务费尚有97.7元未支付，本院予以采信。据此，被告应向原告支付2016年10月和2017年1月1日至2017年2月28日的服务费应为488.5元（97.7+195.4×2个月）。被告拒绝支付该段期间物业服务费的抗辩理由不足，本院不予采纳。被告认为有关居委会无权代表业主进行委托管理，则涉及到有关单位、组织委托及备案行为的合法性问题，不属于本案民事诉讼的审理范畴，被告可依法向相关行政部门寻求解决。原告主张被告2015年7月尚欠物业服务费97.7元，该部分物业服务费是2015年8月19日前的物业服务费，如前所述，本院对原告主张该物业服务费不予支持。原被告之间并未签订物业服务合同，原告依据被告与彩生活公司签订的《前期物业管理服务协议》主张逾期付款违约金据理不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告罗青云应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司支付2015年10月及从2017年1月1日起至2017年2月28日止的物业服务费488.5元；二、驳回原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司承担20元，被告罗青云负担5元。本判决为终审判决。审判员  老善涵二〇一七年四月二十八日书记员  张大会