萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0302民初234号原告：刘再军，男，1970年12月23日出生，汉族，个体户，住本市安源区，原告：刘清梅，女，1966年5月29日出生，汉族，安源中学教师，住本市安源区，两原告共同委托诉讼代理人：赖振祥，萍乡市法律事务中心法律工作者，特别授权代理。被告：萍乡市华雅房地产有限公司，住所地本市萍乡经济开发区建设东路广场花园内，统一社会信用代码913603017056394967。法定代表人：贺维章，执行董事。委托诉讼代理人：胡鸣菊，江西金鳌律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：李翼，江西金鳌律师事务所实习律师，一般代理。原告刘再军、刘清梅与被告萍乡市华雅房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月2日公开开庭进行了审理。原告刘清梅及两原告共同委托诉讼代理人赖振祥、被告萍乡市华雅房地产有限公司的委托诉讼代理人胡鸣菊、李翼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘再军、刘清梅向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告D-1-13商铺2015年4月1日至2017年1月31日的房租47025元、违约金85286.25元，共计132311.25元，并按合同约定支付从2017年1月31日起至被告还房给原告之日止的租金和违约金；2.被告将原告D-1-13商铺恢复购买时的原状交回原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年7月，原、被告双方签订了《雅天购物公园商铺回租合同》，双方约定：原告将D-1-13商铺租给被告，期限为4年11个月，年租金为总价的10%即25650元/年，被告于每月月底支付当月租金2137.5元；若被告不按期支付租金，每推迟一天按年租金千分之五计罚。2015年4月至今，被告未按约定向原告支付租金，欠原告房租47025元及违约金85286.25元，共计132311.25元。经多次催讨未果，原告诉至法院，请求判如所请。在本案审理过程中，原告表示将第2项诉讼请求变更为要求解除原、被告间的《雅天购物公园商铺回租合同》，被告将原告D-1-13商铺交回给原告。被告萍乡市华雅房地产有限公司辩称，原、被告双方签订过租赁合同属实，但合同已于2015年5月1日到期。合同到期后，被告多次电话通知原告接收商铺，原告一直未接收，被告已于2015年11月登报要求原告接收商铺，被告方并未违约，故原告所诉租金应计算至合同到期之日。涉案商铺租赁用于雅天购物超市，本就无任何构筑物，恢复原状不符合事实，请求判决驳回原告关于恢复原状的诉讼请求。对于违约金，约定高于原告的实际损失，请求适当减少。两原告针对其诉讼请求向本院提交了证据，对于被告无异议的原告身份证、被告企业信息复印件、平面图、店铺委托出租、管理协议书，本院予以确认并在卷佐证，对于被告有争议的证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定：1.原、被告于2004年7月1日、2007年7月25日、2010年7月1日签订的《雅天购物公园商铺回租合同》，欲证明租金和违约金的计算依据，及双方在合同第四条第三款约定被告保证保持商铺结构不变交付给原告的事实。经质证，被告对真实性无异议，但认为原签订合同的是李丽和刘清梅、后来是刘再军和刘清梅，故后面的回租合同不是续签合同而是重新签订合同，被告接收原告刘再军签订的那份回租合同的商铺时商铺内无任何物品。针对被告的质证意见，原告称合同实为续签，除回租人不一样外前后合同的内容均一致，回租人不一样的原因是原告刘再军在离婚后该商铺归原告刘再军所有，故回租合同的回租人由刘再军前妻李丽变更为原告刘再军。本院经审查认为，被告对该证据的真实性无异议，本院对证据内容予以认定。对于两原告与被告签订的回租合同是续签还是重新签订，因原、被告争议的焦点为以两原告名义签订的回租合同中提到的商铺原状如何，而本案中原告明确表示无需被告恢复原状，故是否为续签合同与本案无关联，本院在本案中不予审查。2.国有土地使用证、房屋所有权证、公证书各1份，欲证明出租商铺的合法性及原告购买商铺时的基本结构、装修和设备情况。经质证，被告对真实性无异议，对关联性、证明目的有异议。本院经审查认为，被告对该证据的真实性无异议，而该组证据系租赁商铺的权属证明，与本案有关联，予以认定。3.商铺移交使用确认书、商铺验收交接记录表、装饰设备标准各一份，欲证明出租房的状态。经质证，被告对交接记录表中加盖印章之后字体不一致的内容不予认可，认为从中看出商铺无其他任何设施；认为确认书加盖的不是被告公司的印章，不予认可。针对被告的质证意见，原告称该证据是证明其购买商铺的状态，原告与开发商约定的设施齐全，对于验收交接表被告亦有一份，若被告对字体不一样的部分有疑问，可提供被告处的交接表核实。对于有无交接表，被告称其处无交接表。本院经审查认为，对于商铺移交使用确认书，从内容看是物业交接确认书，与本案无关联，不予认定；对于商铺验收交接记录表和装饰设备标准均加盖了被告印章，被告对真实性又无异议，本院予以认定。对于印章后面的内容，为续租后仍要求被告将商铺恢复购买时的原状交于原告，因原告明确表示无需被告恢复原状，该部分内容与本案无关联，故本院对该部分内容及该部分内容是否为后期添加不予审查。4.本院（2015）安民初字第1668号民事判决书、江西省萍乡市中级人民法院（2016）赣03民终字83号民事判决书，欲证明违约金和房租应该支付到将房屋恢复到原状为止。经质证，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为反而证实回租合同早已到期，因原告自身原因导致其未接收商铺。本院经审查认为，该组证据系被告与他人纠纷的民事判决书，与本案无关联，不予认定。被告针对其答辩意见向本院提交了证据，原告有争议，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定：萍乡日报公告1份，欲证明被告多次通知原告接收商铺，原告因自身原因未接收店铺，造成的损失由原告自行承担。经质证，两原告对真实性无异议，对关联性有异议，并称原告未接到被告接收商铺的电话，对于登报原告亦不知情，且被告至今未将商铺恢复原状，被告在回租原告商铺后，将商铺租赁给了腾达电器公司，腾达电器公司与被告之间的矛盾使得商铺未恢复原状。本院经审查认为，原告对该证据的真实性无异议，本院对该证据内容予以认定。至于是否因原告原因未接收商铺以及被告是否应承担登报之后的原告租金损失，本院将在下文说明。本院经审理认定事实如下：2003年12月5日，原告刘再军前妻李丽、原告刘清梅与萍乡市一田旅游开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》（被告在萍乡市一田旅游开发有限公司的委托代理人处加盖印章），约定原告刘清梅及李丽从萍乡市一田旅游开发有限公司按揭购买位于安源区凤凰街江湾社区昭萍东路雅天购物公园第D座半地下层D-1-13号房。2003年12月15日，萍乡市公证处对上述商品房买卖合同进行公证。同时公证的还有加盖被告萍乡市华雅房地产有限公司印章的装饰、设备标准。从该标准可以看出上述商铺的原状为：油漆外墙，局部外墙面砖；仿瓷内墙；仿瓷顶棚；玻璃门，铝合金窗；公共水冲式卫生间；电到户。自2004年7月1日起，原告刘清梅与李丽将上述D-1-13商铺回租给被告，双方约定：1.原告刘清梅及李丽将上述商铺回租给被告，年租金为总价的10%（商铺总价为256500元），租金按月支付，被告于每月月底支付租金2137.5元；2.租赁期满后，被告保证该商铺结构不变交还原告刘清梅及李丽，如被告出租给第三方，第三方可根据需要，向原告刘清梅及李丽承租或自行退出，具体事项三方另行商定。3.被告如不按期支付租金，每推迟一天，按年租金千分之五计罚。2004年8月8日，两原告签署一份《商铺验收交接记录表》，在该表中注明了在上述D-1-13商铺租期届满时，被告要按要求恢复购房合同约定的墙体、门钥匙、电表、水表等设施，被告在该表中加盖印章。后因原告刘再军与李丽离婚，上述店铺中属于其夫妻共同财产部分归刘再军所有。2010年7月，两原告与被告签订一份《雅天购物公园商铺回租合同》,内容与之前的回租合同内容一致。2014年，两原告先后取得上述商铺的国有土地使用权证和房屋所有权证，证号分别为萍国用（2014）第121037号、萍房权证安字第××号、萍房权证安字第××号。从房屋所有权证及国有土地所有权证内容可知，上述商铺的所有权人及所占份额为原告刘再军占50%、刘清梅占25%、何书占25%。2015年11月28日，被告在萍乡日报第4版刊登一则公告，声称被告与原告等18人的雅天购物公园商铺回租合同早已到期，要求原告等18人在公告之日起5个工作日内到被告处办理接收出租商铺手续，逾期接收或拒绝接收的，所产生的一切损失自行承担。另查明：被告自称雅天购物公园系其与萍乡市一田旅游开发有限公司合作开发，后期切割为被告所有。两原告家庭在购买D-1-13商铺后未实际占有商铺便将商铺回租给被告，被告在回租商铺后，将商铺出租给了腾达电器公司，后双方因房屋租赁合同产生纠纷，诉至法院。被告自称其与腾达电器公司之间的房屋租赁合同纠纷案件于2015年12月中止审理，现仍在审理中。2017年1月18日，两原告与萍乡市伯瑞商业管理有限公司（以下简称伯瑞公司）签订一份《店铺委托出租、管理协议书》，双方约定两原告将其上述商铺委托伯瑞公司对外出租，并同意与雅天购物公园所有业主捆绑整体租赁，委托租赁期限为6年。该协议于2017年1月18日正式生效，两原告自认已将商铺交于伯瑞公司，伯瑞公司已着手装修。在本院审理过程中，何书向本院提交一份《书面申明》及其与原告刘清梅的结婚证，表示因其与原告刘清梅系夫妻故由原告刘清梅作为代表与被告签订回租合同，现申请不参与诉讼，承认原告刘清梅作为当事人的一切诉讼行为。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告刘再军、刘清梅与被告萍乡市华雅房地产有限公司签订的《雅天购物公园商铺回租合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法、有效。本案的争议焦点为：1.被告拖欠两原告租金的时间段及租金数额；2.被告因延期支付租金应向两原告支付的违约金数额。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”原、被告在回租合同中约定，被告应于每月月底向两原告支付当月租金2137.5元。现被告自2015年4月1日起未向两原告逐月支付租金，违反合同约定，致使两原告通过回租合同收取租金的合同目的不能实现，应依约向两原告支付租金并承担违约责任。对于拖欠租金的时间段和金额。经过审理查明，两原告在2017年1月18日与伯瑞公司签订了一份《店铺委托出租、管理协议》，将其商铺委托伯瑞公司对外租赁，该协议于当日生效，且商铺已交付。由此可见，原、被告的回租合同在2017年1月18日已解除，故被告只需向两原告支付2015年4月1日至2017年1月18日之间拖欠的租金，金额为2137.5元/月×21月+2137.5元/月÷30天×18天=46170元。被告关于双方的合同已于2015年5月1日到期，到期后原告拒不接收商铺，应将租金计算至合同到期日的答辩意见及被告于2015年11月28日登报要求原告接收商铺，原告不接受所导致的损失应自行负责的质证意见，本院不予采纳。理由如下：1.根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”合同到期后，被告继续使用两原告商铺，两原告未提出异议，双方转为不定期租赁合同关系，被告仍需继续依约向两原告支付租金。2.被告在2015年11月28日登报要求两原告接收商铺的行为并不能成为其不再向两原告支付租金的理由。一方面，原、被告在回租合同中约定租赁期满后被告保证商铺结构不变交还原告。被告在回租商铺后，将商铺出租给了腾达电器公司。后双方因房屋租赁合同产生纠纷。在2015年11月28日登报之时，其与腾达电器公司的房屋租赁合同纠纷处于审理阶段，被告并不能随意将商铺恢复原状交于两原告，且被告未举证证明其已将商铺恢复原状交于两原告。另一方面，两原告作为合同相对人，被告在未通知两原告的情况下径行使用登报公告的方式解除双方的房租租赁合同关系不能产生解除的法律效力。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原、被告双方在回租合同中约定，被告如不按期支付租金，每推迟一天，按年租金千分之五计罚。根据该约定、被告至今未支付租金的事实及原告诉求的截止时间，被告应向原告支付的违约金为25650元×0.005×665天=85286.25元，但被告未按时支付租金给两原告造成的损失为每月租金的损失，即为46170元，故原、被告约定的违约金过分高于原告的损失。现被告请求对违约金予以适当减少，本院以两原告的损失为基础，兼顾合同的履行情况以及原告租金损失的预期利益等综合因素，按双方约定违约金的30%予以计算，即85286.25×30%=25585.88元。综上所述，根据两原告已于2017年1月18日与伯瑞公司签订了《店铺委托出租、管理协议书》，将商铺委托伯瑞公司出租并交付的事实，本院支持原告2015年4月1日至2017年1月18日的租金诉求，并根据被告的请求对违约金进行核减。两原告关于要求解除原、被告间的《雅天购物公园商铺回租合同》并将商铺交回给两原告的诉求，本院经审理认为，两原告已于2017年1月18日委托伯瑞公司出租并将商铺交付伯瑞公司，即表示原、被告间的回租合同已于2017年1月18日解除，回租合同已无需解除、商铺亦不存在交回的情形，对原告的该诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告萍乡市华雅房地产有限公司于本判决生效之日起三日内向原告刘再军、刘清梅支付2015年4月1日至2017年1月18日间拖欠的商铺租金46170元及违约金25585.88元；二、驳回原告刘再军、刘清梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2946元，由被告萍乡市华雅房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决书规定履行期间的最后一日起，权利人可以向本院申请执行，申请执行期限为二年。审 判 员  刘雨姬二〇一七年四月十四日代理书记员  彭 双