山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0103民初6724号 原告：孙小民，男，1983年3月8日生，汉族，个体工商户，住济南市。 委托诉讼代理人：孙春林（系原告孙小民的父亲），男，济南柴油机厂退休职工，住济南市。 被告：侯桂兰，女，1944年3月21日生，汉族，山东省劳动厅城镇培训中心退休职工，住济南市。 委托诉讼代理人：丁振华，山东舜达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张倩，山东舜达律师事务所律师。 原告孙小民与被告侯桂兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙小民及其委托诉讼代理人孙春林，被告侯桂兰的委托诉讼代理人张倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙小民向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2016年9月6日签订的房屋买卖合同；2、判决被告承担违约金204000元；3、判决被告承担中介佣金4000元；4、判决被告返还购房定金1万元。事实和理由：原、被告于2016年9月6日签订房屋买卖合同，原告按照约定向被告支付定金1万元，随后，原告准备相关材料准备办理房屋过户手续，但是这时被告却以各种理由进行推脱，不予配合，后经了解，被告自称该房产在济南市市中区人民法院有产权纠纷未处理完，目前不能办理过户手续。但是在签订房屋买卖合同时，被告承诺该房产无任何权属等纠纷。现在原告为了维护自己的合法权益，特诉至法院，望查清事实，依法判决。 侯桂兰辩称，1、被告同意解除双方签订的房屋买卖合同，但不同意承担违约责任。2、被告在双方房屋买卖合同关系中无违约行为，不应承担违约责任，根据房产证及判决书，被告系涉案房屋产合法所有权人，合同签订后，被告依约履行了该合同，且其对房产依法享有处分的权利。3、被告就合同未履行事宜不存在过错，该合同之所以未履行，是由于房管局在办理过程中行政原因所导致，以及双方房屋买卖合同第八条因政府等原因而导致合同不能履行，此外，中介作为专业的房屋买卖机构，有义务向买卖双方履行充分的告知义务，但该合同签订时，中介方并未向被告告知该房屋买卖在办理过户手续中需要被告之外第三人签字事宜，致使该房屋未能过户，被告作为普通购房者，对上述二情况不可能知悉，因此，因中介及房管局原因造成合同无法履行，被告无过错，不应承担违约责任，且原告主张的违约金数额过高。4、原告存在违约行为导致该合同未能履行，根据房屋买卖合同第四条，原告应于2016年10月20日向被告支付首付款，但合同签订后，原告并未依约支付首付款，构成违约，应由其承担合同不能履行的违约责任。 本院经审理认定事实如下：2016年9月6日，原告孙小民（买方、乙方）、被告侯桂兰（卖方、甲方）、案外人济南嘉旺房地产经纪有限公司（见证方、丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告侯桂兰将位于济南市市中区七里山南四区*房屋（房产证号：省直*，建筑面积72.17平方米）出售给原告孙小民，总价款为68万元，被告侯桂兰承诺和保证此房产无任何权属等纠纷，原告孙小民应在签订合同时向被告侯桂兰支付定金1万元，并应于2016年9月25日前支付40万元，于2016年10月20日前支付27万元。合同第十一条“违约责任”约定：“1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，并向乙方承担违约责任；2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失；……6、签订合同后，若甲方违约，则定金双倍赔偿给乙方；如乙方违约，则定金不退。甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的，由违约方承担丙方中介佣金；”第十二条“其他约定事项”约定：“因乙方是分期付款，所以双方协商在第一笔款到位以后网签，第二笔款到位过户、交接房屋。交定金以后，对此房进行测绘。甲方保证正常过户。”合同签订当日，原告孙小民向被告侯桂兰支付定金1万元，并向济南嘉旺房地产经纪有限公司支付中介佣金4000元。此后，原告孙小民未再向被告侯桂兰支付后续购房款，双方尚未办理涉案房屋的网签及过户手续，被告侯桂兰亦未将涉案房屋交付给原告孙小民。 根据涉案房屋的《房屋权属状况信息》显示，济南市市中区七里山南四区*房屋的所有权人为侯桂兰，共有情况处载明为梁茂仲，权属取得方式为房改购房。 2016年10月12日，本案被告侯桂兰因与案外人梁艳、梁亮、梁明有继承纠纷，将该三人诉至本院，要求依法判决济南市市中区七里山南四区*等房屋归侯桂兰所有。案经审理，本院于2016年12月22日作出（2016）鲁0103民初6236号民事判决，判决：“……二、位于济南市市中区七里山***房产（房产证号为：济房权证省直字第*号）归原告侯桂兰继承所有。被告梁艳、梁亮、梁明于本判决生效之日起10日内协助原告侯桂兰办理上述房屋产权过户手续。……”该判决书事实认定部分载明：“原告侯桂兰与被继承人梁茂仲系夫妻关系，双方共生育被告梁艳、梁亮、梁明三名子女。被继承人梁茂仲于2005年10月24日去世。除本案原、被告外，被继承人梁茂仲无其他第一顺序继承人。……”案外人梁亮不服该判决，在法定期限内上诉至济南市中级人民法院。 庭审中，对于涉案房屋买卖合同未能继续履行的原因，原告孙小民主张系由于涉案房屋存在产权纠纷，无法办理网签及过户手续，被告侯桂兰不认可，其认为涉案房屋不存在产权纠纷，从（2016）鲁0103民初6236号民事判决中亦可以确认，涉案房产确系被告合法所有的财产；被告侯桂兰主张根据合同约定双方应在原告孙小民支付第一笔购房款后再办理网签手续，但原告孙小民并未按期支付第一笔购房款，因此应系原告孙小民违约导致合同未能继续履行，原告孙小民不认可，并表示其在合同约定的付款期限之前一直在与中介公司联系，并提交中介公司于2016年9月25日出具的证明复印件一份，证明系因被告侯桂兰原因未履行房屋买卖合同条款，且其直至2016年10月20日之前都一直在找中介公司，中介公司也不给明确的答复，只是含糊的说让其准备好钱，等着被告的房屋产权明确了之后再一起去房管局办手续。被告侯桂兰认为该证明系复印件，不予质证。 以上事实，由房屋买卖合同、定金收条、收据、房屋权属状况信息、民事判决书、上诉状及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告孙小民与被告侯桂兰签订的《房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，且内容不违反我国法律法规的强制性规定，应为有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。原告孙小民要求解除本案所涉房屋买卖合同，被告侯桂兰亦表示同意，故对于原告孙小民的该项诉讼请求，本院予以支持。 对于本案所涉《房屋买卖合同》未能继续履行的原因，本院认为，房屋权属状况信息、（2016）鲁0103民初6236号民事判决书及上诉状可以证实，在原、被告签订本案所涉房屋买卖合同后，被告侯桂兰确实因涉案房屋的继承纠纷将案外人梁亮等诉至本院，这也是本案所涉《房屋买卖合同》未能继续履行的主要原因，故应系被告侯桂兰违约。被告侯桂兰辩称系原告孙小民违约，理由是原告未按期支付第一笔购房款，对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行。在涉案房屋存在产权纠纷的情况下，原告孙小民未按约支付第一笔购房款，符合上述法律规定，故对被告侯桂兰的该项辩称意见，本院不予采信。 对于原告孙小民主张的购房定金及中介佣金，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因涉案房屋存在产权纠纷导致本案所涉房屋买卖合同解除，被告侯桂兰构成违约，且根据原、被告签订的《房屋买卖合同》的约定，违约方应当承担中介佣金。故原告孙小民要求被告侯桂兰返还其已支付的购房定金1万元并承担其已支付的中介佣金4000元，合法有据，本院予以支持。 对于违约金，原告孙小民主张违约金金额为204000元，其中包含两部分内容，一是合同约定的总房款日千分之三的违约金标准，二是涉案房屋的差价损失，而被告侯桂兰则认为该违约金金额过高。本院认为，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告孙小民并未举证证明其实际损失，故本院依据上述规定酌定违约金金额为1万元，对原告孙小民主张的超出部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、原告孙小民与被告侯桂兰于2016年9月6日签订的关于济南市市中区七里山南四区*房屋的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除。 二、被告侯桂兰于本判决生效之日起十日内返还原告孙小民购房定金10000元。 三、被告侯桂兰于本判决生效之日起十日内支付原告孙小民中介佣金4000元。 四、被告侯桂兰于本判决生效之日起十日内支付原告孙小民违约金10000元。 五、驳回原告孙小民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4360元，由被告侯桂兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  宋 芳 人民陪审员  关晓军 人民陪审员  乔永欣 二〇一七年四月二十六日 代理书记员  商玉莹