宁夏回族自治区高级人民法院民事判决书（2019）宁民终145号上诉人（原审原告）：史某，住宁夏银川市。被上诉人（原审被告）：中信信托有限责任公司。法定代表人：陈某，该公司董事长。委托诉讼代理人：牛某、李某，北京市兰台律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司。法定代表人：徐某，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：王某，住宁夏银川市。被上诉人（原审被告）：徐某，现在宁夏回族自治区银川监狱服刑。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：刘某，住宁夏回族自治区银川市。上诉人史某与被上诉人中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）、宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（以下简称隆湖公司）、王某、徐某案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2018）宁01民初774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查、询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理。本案现已审理终结。史某上诉请求：1.依法撤销一审判决、将本案发回重审或依法改判。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：1.史某与隆湖公司于2011年签订了《银川市商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，合法、有效，法院对涉案房屋的强制执行措施发生在房屋买卖合同签订之后。史某所购房屋是用于居住，并一次性支付了全部房屋价款，房屋没有过户亦非上诉人原因所致，故依据相关法律规定，史某对涉案房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益。2.本案中，隆湖公司在取得了涉案房屋预售许可，将在建工程抵押给了中信信托公司后又同史某签订了涉案房屋买卖合同，史某支付了全部房屋价款，依据《2015年度全国民事审判工作会议纪要》第39条规定，史某购买房屋的权利优先于中信信托公司的抵押权。3.涉案房屋买卖合同系以物抵债协议，史某对隆湖公司的债权已转化为房屋转让的对价，双方之间形成的债权债务关系已被以房抵债协议中的权利义务关系取代，故史某对涉案房屋享有物权期待权。4.涉案《公证书》程序违法，该公证书系中信信托公司向非不动产所在地的北京方圆公证处申请公证，违反《公证法》的相关规定，原审法院不应以不合法的公证作为强制执行的依据。被上诉人中信信托公司答辩意见：1.涉案房屋由隆湖公司抵债万兴隆公司后再转抵史某，系多重以物抵债关系，并非买卖。因此，史某所称的消费者购房身份不成立，不符合也不适用物权期待权的规定，不能排除执行。2.涉案房屋系万兴隆公司在中信信托公司抵押后才接受抵债，且抵债工程款系尚东帝景花园项目外的工程款，并非享有优先受偿权的工程款。史某自万兴隆公司接受抵债，应向万兴隆公司主张权利，与隆湖公司无关，且史某未实际支付房款、未占有涉案房屋。因此，本案不符合物权期待权的规定。另外，虽然法律不禁止以房抵债，但以房抵债只是债务履行方式的变通，不形成优先于抵押权的优先受偿。3.方圆公证处办理公证不违反法律规定。本案虽涉及不动产项目，但其主要内容为中信信托公司发放贷款，并非不动产项目的物权，双方自愿在方圆公证处办理公证并不违反法律规定，抵押合同作为贷款合同的担保合同，一并办理公证亦无不当，且不属于案外人执行异议之诉的审理范围。被上诉人隆湖公司、王某、徐某未提交书面答辩意见。史某向一审法院起诉请求：1.不得执行位于银川市××区房屋；2.依法确认史某为上述涉案房屋的所有权人；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明：2010年6月21日，隆湖公司将“尚东帝景花园项目”土地使用权抵押给中信信托公司并办理抵押登记；2010年6月29日隆湖公司将“尚东帝景花园项目”1号楼、3号楼（部分）、5号楼、6号楼（部分）、7号楼（部分）、8号楼（部分）、9号楼（部分）、10号楼（部分）抵押给中信公司，并办理抵押登记；2011年1月20日将1号楼（66套）、3号楼（31套）、5号楼（88套）、6号楼（17套）、7号楼（50套）、8号楼（27套）、9号楼（14套）、10号楼（38套）、11号楼（8套）、16号楼（34套）、17号楼（67套）、21号楼（68套）房屋抵押给中信信托公司，于2011年1月26日将30号楼（646套）、31号楼（136套）房屋进行抵押。一审法院另查明，2012年2月29日，北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号《执行证书》，载明：一、被执行人：隆湖公司、徐某、王某；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信信托公司支付的违约金及罚息〔计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款〕；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：隆湖公司的全部资产权益及隆湖公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐某、王某的全部个人财产。上述《执行证书》作出后，中信信托公司于2012年3月2日向本院申请强制执行，本院于2012年4月24日指定该案由一审法院执行，该院于当日立案执行。在执行过程中，一审法院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人隆湖公司、徐某、王某银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。该裁定作出后，本院于2012年5月21日查封了隆湖公司名下的土地证号为银国用（2007）第26442号、26443号、26444号、26445号、银国用（2008）第18431号国有土地使用权，于2012年5月22日查封了隆湖公司名下尚东帝景所有未备案的19幢楼的房屋。2012年6月27日，一审法院作出（2012）银执字第167－4号执行裁定书，裁定：预查封被执行人隆湖公司位于银川市兴庆区北京××路”所开发建设的尚未办理预售许可、登记备案的所有房产。并向银川市房屋产权管理部门送达了对上述房屋查封、冻结的协助执行通知书。一审法院又查明，万兴隆公司将涉案“尚东帝景花园”30-1614号房屋抵顶材料款抵顶给史某，随后史某与隆湖公司签订《银川市商品房买卖合同》（无落款日期），约定：隆湖公司将“尚东帝景花园”30-1614号公寓（42.11平米）室出售给史某，总价款312988元。合同第四条注明：该商品房所分摊的土地使用权已设定抵押，抵押权人为中信信托公司。2011年6月20日，隆湖公司给隆湖檀溪出具收据三份：1.今收到隆湖檀溪交30-1614号房款312988元；2.今收到隆湖檀溪代购家具8500元；3.收到隆湖檀溪代购家电6970元。一审法院还查明，在一审法院执行中信信托公司与隆湖公司、徐某、王某公证债权文书一案中，史某对一审法院拍卖“尚东帝景花园”30-1614号房屋的行为不服，向一审法院提出书面异议。一审法院进行审查后作出（2018）宁01执异174号执行裁定书，裁定认为：史某与隆湖公司签订的《银川市商品房买卖合同》没有落款时间，不能证实涉案房产是在抵押、查封前还是之后签订，无法确定其真实性，且史某提交的证据不能证实其交纳了购房款，而是在案涉房屋抵押给申请执行人后以物抵债的行为，是债务人履行债务的变通方式，而非事实上的房屋买卖，不能体现双方买卖房屋的真实意思，故史某对涉案房屋不享有优先权，不能排除执行。裁定驳回史某的异议请求。史某不服该裁定，起诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为：根据《物权法》第一百八十二条规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因涉案房产所在土地使用权已经于2010年6月21日抵押给中信信托公司，中信信托公司对涉案项目土地上未办理抵押登记的不动产也享有抵押权。在中信信托公司拥有抵押权的前提下，史某是否就涉案房屋享有拥有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。史某与隆湖公司签订的《银川市商品房买卖合同》无落款日期，不能证明涉案房屋是在抵押给中信公司前还是之后所签，不能对抗中信信托公司的担保物权。且史某称其系与万兴隆公司约定以抵顶材料款方式抵顶涉案房屋，该抵顶系债务人履行债务的变通方式，而非事实上的房屋买卖，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的要件，对史某的诉讼请求不能予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定，判决：驳回史某的诉讼请求。案件受理费100元，由史某负担。二审中上诉人与被上诉人均未向法庭提交新的证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：1.史某对涉案房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。2.涉案公证书是否违反相关法律规定，能否作为法院强制执行的依据。经查，涉案房屋系隆湖公司抵顶给案外人银川市万兴隆建筑工程有限公司的工程款，案外人银川市万兴隆建筑工程有限公司又将该房屋抵顶转让给史某。史某与隆湖公司签订的《商品房买卖合同》无落款日期，涉案房屋的土地使用权于2010年6月21日抵押，涉案房屋于2011年1月26日抵押登记在中信信托公司名下，法院于2012年5月对涉案房屋查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，史某欲排除法院的强制执行措施，需同时满足以下三个情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，史某虽与隆湖公司签订了《商品房买卖合同》，但该合同无落款日期，不能证明系在法院查封前或查封后所签，史某对涉案房屋仅系基于以物抵债关系而享有普通债权，其对涉案房屋所享有的权益不具有优先性，不能排除人民法院对涉案房屋的强制执行。故其不符合上述法律规定的情形，史某对涉案房屋享有所有权的上诉理由于法无据。关于史某上诉主张的中信信托公司办理公证程序不合法、公证文书无法律效力的问题。因该主张涉及涉案执行依据公证《执行文书》，而执行依据本身合法与否不是案外人执行异议之诉制度解决的问题，故史某的该主张不是本案审理的范围和对象，其可另行依法主张。综上，史某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人史某负担。本判决为终审判决。审判长 孙泽诚审判员 陶爱珍审判员 罗卫江 二〇一九年九月十九日书记员 牟 荣