安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终378号上诉人（原审原告）：徐明，男，1984年1月1日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，被上诉人（原审被告）：孙文磊，男，1982年5月31日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区，被上诉人（原审被告）：张园园，女，1982年9月6日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区，委托诉讼代理人：姬广贤，安徽胜方律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫少华，安徽胜方律师事务所律师。上诉人徐明因与被上诉人孙文磊、张园园房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2016）皖0181民初2907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。徐明上诉请求：撤销原判，改判支持徐明诉请，由孙文磊、张园园承担诉讼费。一审认定事实不清，适用法律错误。孙文磊、张园园违约，徐明无任何过错，二人另行出售房屋多得50万元价款，徐明另行购买房屋多花费30万元，房屋面积少了30㎡，一审酌定的损失数额违反诚实信用及公平原则。孙文磊、张园园辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回徐明上诉，维持原判。徐明向一审法院起诉请求：解除2016年3月20日《房地产买卖三方合约》；孙文磊、张园园返回首期房款5万元，双倍返还定金10万元，赔偿经纪方房地产咨询及买卖代理费38000元、房屋差价损失60万元（以评估机构评估价格为准），承担诉讼费。一审法院认定事实：2016年3月20日，徐明（买方）与孙文磊、张园园（卖方）、广东碧桂园物业服务股份有限公司巢湖中庙分公司签订了一份《房地产买卖三方合约》及附件，三方合约载明：一、买方自愿购买卖方位于碧桂园滨湖城蓝湖郡苑四街2幢1号房屋；二、买卖双方友好协商约定该物业交易价格190万元，此价格包括卖方自买入该物业至本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用等）；七、买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期迁出户口等无故不履行本合同项下义务，则……（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（若卖方违约，则需双倍返还定金【√】；若买方违约，则卖方没收定金）；或支付等额于总楼价百分之十的违约金【×】；或守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还【×】。三方合约附件载明：二、按揭付款；1、定金：人民币5万元买方须在2016年3月20日支付给卖方；3、首期楼款（不含定金）人民币5万元买方于2016年3月21日前直接支付给卖方，买方应于2016年5月31日前签订《房屋抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料集支付贷款所需费用，卖方必须提供协助，提供贷款所需资料，买卖双方应在2016年5月31日前【√】B银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内【√】到房屋登记机构办理申请房屋过户手续。2016年3月20日，徐明支付了购房定金5万元，次日支付了首期房款5万元。2016年3月26日，徐明向广东碧桂园物业服务股份有限公司巢湖中庙分公司缴纳了38000元中介费。2016年5月10日，孙文磊明确告知徐明家庭矛盾张园园不愿意出售房屋，表示按照合同约定承担违约责任。2016年6月22日，孙文磊、张园园将案涉房屋出售予案外人解为清、战乃平，房屋总价款240万元，交易已完成。一审法院认为，徐明、孙文磊、张园园及广东碧桂园物业服务股份有限公司巢湖中庙分公司于2016年3月20日签订的《三方合约》及附件系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，系合法有效，双方均应全面履行合同义务。徐明依约交纳了5万元购房定金及5万元首期房款后，孙文磊、张园园于2016年5月10日告知徐明不出售房屋，显然违约，应承担违约责任。因案涉房屋已出售他人，徐明要求解除《房地产买卖三方合约》，返还5万元首期房款符合法律规定，予以支持。孙文磊、张园园不按照合同约定履行交付房屋义务，应双倍返还徐明定金10万元。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总额不应高于因违约造成的损失”，综合考虑孙文磊、张园园过错程度、徐明履约情况及支出（房屋总价款190万元，徐明仅支付了5万元定金、5万首期房款及38000元中介费）、房屋上涨（至2016年6月22日，孙文磊、张园园另行出售价格上涨约50万元）等，孙文磊、张园园双倍返还定金尚不足弥补徐明损失，酌定孙文磊、张园园另行赔偿徐明损失10万元（包含38000元中介费）。徐明的其他诉讼请求无事实依据和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，判决：一、解除徐明与孙文磊、张园园于2016年3月20日签订的《房地产买卖三方合约》；二、孙文磊、张园园返还徐明首期房款50000元；三、孙文磊、张园园双倍返还徐明购房定金10万元；四、孙文磊、张园园赔偿徐明损失10万元；上述第二项至第四项判决所确定的给付义务应于判决生效之日起十日内履行完毕；五、驳回徐明的其他诉讼请求。案件受理费5840元、财产保全费4470元，合计10310元，由徐明负担6310元，孙文磊、张园园负担4000元。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：2016年6月11日，徐明（买受人）与案外人张莉（出卖人）就位于巢湖市××街道××滨湖城碧湖××室住宅房签订了《存量房买卖合同》，房屋建筑面积192.7㎡，转让价款220万元。当日，徐明支付张莉5万元定金；2016年6月21日，徐明支付张莉购房款5万元。本院认为，徐明与孙文磊、张园园就巢湖市中庙街道碧桂园滨湖城蓝湖郡苑四街2幢1号房屋签订了房屋买卖合同，徐明依约支付了定金、首期房款，孙文磊、张园园却向徐明提出不愿出售房屋，并将房屋另售他人，违约情节显著，导致合同目的无法实现，一审支持徐明诉请，判令解除房屋买卖合同，孙文磊、张园园返还徐明首期购房款及双倍定金，有合同及法律依据，双方未提异议，本院予以确认。徐明上诉请求孙文磊、张园园另行赔偿经济损失，本院从保护市场交易秩序角度，综合考虑合同履行情况、违约方过错及因违约行为所获利益、守约方遭受的实际损失等，酌定孙文磊、张园园赔偿徐明损失25万元。综上所述，徐明的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持安徽省巢湖市人民法院（2016）皖0181民初2907号民事判决第一、二、三项，即：解除徐明与孙文磊、张园园于2016年3月20日签订的《房地产买卖三方合约》；孙文磊、张园园返还徐明首期房款50000元；孙文磊、张园园双倍返还徐明购房定金10万元；二、撤销安徽省巢湖市人民法院（2016）皖0181民初2907号民事判决第五项；三、变更安徽省巢湖市人民法院（2016）皖0181民初2907号民事判决第四项为：孙文磊、张园园赔偿徐明损失25万元；四、驳回徐明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5840元、保全费4470元，合计10310元，由徐明承担4000元，孙文磊、张园园承担6310元；二审案件受理费11680元，由徐明承担3680元，孙文磊、张园园承担8000元。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 马枫蔷审判员 余海兰二〇一七年四月十日书记员 徐文强附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。