广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂12民终248号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄科彬，男，1964年6月25日生，壮族，住广西南丹县。委托诉讼代理人：谢渊，广西助力律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：韦忠领，男，1976年12月23日生，壮族，住广西环江毛南族自治县。委托诉讼代理人：黄国娴，广西天任律师事务所律师。原审第三人：杨花葵，女，1990年2月24日生，汉族，住广西环江毛南族自治县。上诉人黄科彬因与被上诉人韦忠领、原审第三人杨花葵房屋租赁合同纠纷一案,不服环江毛南族自治县人民法院（2016）桂1226民初468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月9日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人黄科彬及其委托诉讼代理人谢渊，被上诉人韦忠领的委托诉讼代理人黄国娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄科彬上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判由被上诉人向上诉人支付违约金10000元；3、改判由被上诉人向上诉人返还押金10000元及利息300元；4、改判由被上诉人向上诉人支付经济损失6000元；5、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定以下事实错误：l、上诉人与被上诉人虽然在《个人租房合同》第十条有“未经甲方书面同意，乙方不得将出租房屋转租、分租等”这样的内容，但双方实际上还是在口头上更改了以上内容，被上诉人实际上同意上诉人不经其同意便可将房屋转租、分租，而且上诉人于2014年6月30日便己将一楼的门面分租给了廖永耀，被上诉人的住所与该门面距离很近，在2014年下半年的时候他还来过门面问廖永耀要租金，他不可能不知道上诉人将房屋分租的情况，如果他不同意上诉人转租或者分租，那么他必然会留意上诉人是否有转租或分租的情况，以便追究上诉人的责任，因此只要上诉人进行转租或分租，那么他必然会知道，但他在知道上诉人将所租的房屋分租后却没有提出任何意见，说明他是同意上诉人以上的分租行为的，同时，从被上诉人于2016年3月12日所张贴的通知内容来看，他要求各租住户搬离所租住的房屋，也可以说明被上诉人早就知道上诉人转租、分租的事情且认可了上诉人的这一行为，因此，原审认定被上诉人不同意上诉人将房屋转租、分租是错误的。2、原审认为被上诉人不违约是错误的。(1)上诉人已于2016年3月11日向被上诉人支付了2015年4月1日至2016年3月31日全部租金26000元中的最后一笔租金3000元，也就是说至2016年3月11日，上诉人并没有欠被上诉人任何租金了。上诉人有权租用房屋至2016年3月31日，但被上诉人却于2016年3月12日以房子租期已到为由，要求租住户于3月18日前自行搬离，单方强行终止租房合同，造成二楼以上的住户于2016年3月23日全部搬离，因此在租期还未到期的情况下被上诉人强行终止租房合同是明显违约的行为。(2)双方在《个人租房合同》第四条约定：“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金壹万元整……”，被上诉人没有提前通知上诉人便强行终止了合同，明显违反了该约定。被上诉人以上的违约行为给上诉人造成了很大损失，应承担违约责任。3、原审认为上诉人违约是错误的。上诉人并未存在根本违约情况，虽然上诉人延迟交纳了房租，但迟交房租的情况在租房行为中是一种很普遍的情况，有时，租房人因为资金紧张，可能不能按时交纳房租，一般出租人也是可以谅解的，只要不是拖得很久，一般出租人也是可以接受的，也就是说，迟交房租并不会造成根本违约，不会造成合同无法继续履行的情况，而上诉人最后所迟交的一笔租金只有3000元，只占当年全部租金26000元的一小部分，大部分租金他都已经付清了，因此，上诉人迟交这点租金的行为并没有给被上诉人造成什么经济损失，并没有根本违约，不能因为上诉人只迟交了一点租金就认定上诉人违约。4、原审认定上诉人未有将钥匙交给被上诉人是错误的。既然上诉人都已经于2016年3月23日把二楼以上（含二楼）的房屋腾空了，他为什么还要留着钥匙？这明显有违常理，因此，上诉人确实是于2016年3月26日晚把上述房屋的钥匙交给了被上诉人，只是上诉人出于信任被上诉人而没有向被上诉人索要收条而已，也没有录音录像，没想到被上诉人却不承认。二、原审适用法律错误。原审基于事实认定错误作出了错误的判决。l、上诉人不应再付被上诉人房租。上诉人已于2016年3月26日将钥匙交付给了被上诉人，已尽到了能尽的义务，而上诉人之所以将门面分租给第三人杨花葵，是由于被上诉人同意上诉人分租（包括签合同时的口头同意和后来的默认同意），出于诚信原则，上诉人才将门面分租给第三人杨花葵。现在被上诉人反悔，以未经其同意为由要求上诉人将第三人杨花葵赶出门面，因上诉人无权力强行将第三人杨花葵赶出，而杨花葵又不愿意搬离门面，因此造成现在门面无法腾空，这种情况不是上诉人造成的，上诉人无法控制这样的局面，这样的局面正是被上诉人违约强行终止合同所造成，其应对这一情形负全部责任，不能再要求上诉人支付4月1日之后的房租。2、上诉人己于2016年3月26日将房屋交付给了被上诉人，不再欠其房租，上诉人理应退还上诉人的押金10000元及支付相应的银行利息300元（按同期银行贷款利息计算）。3、被上诉人的违约行为给上诉人造成了很大的经济损失，上诉人不仅损失了原来租住在二楼以上住户的租金（二楼以上租金每个月总共为2400元），而且由于对第三人杨花葵违约，还将要赔偿杨花葵5000元，被上诉人应对上诉人的所有损失承担全部赔偿责任，除了向被上诉人支付违约金10000元外，还要赔偿上诉人的经济损失6000元。综上，原审基于对《个人租房合同》内容的错误认识和对事实的错误认定，导致作出错误且不公正的判决，请二审法院明察事实，依法支持上诉人的请求。被上诉人韦忠领答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。上诉人的上诉理由不成立，本案依法应驳回上诉，维持原判。原审第三人杨花葵经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被上诉人韦忠领向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告于2013年3月17日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即腾出所租赁的房屋；3、判令被告支付所欠的租金（2016年4月1日起至法院确定履行之日时止）；4、判令被告支付违约金10000元整；5、本案诉讼费由被告承担。上诉人黄科彬向一审法院反诉请求：1、判令本诉原告按合同约定向反诉原告支付违约金10000元；2、判令本诉原告返还反诉原告押金10000元及逾期返还押金的利息100元，以上款项合计共20100元；3、本案的诉讼费由本诉原告承担。一审法院认定事实：涉案租赁房屋系韦美决所有，本诉原告韦忠领系韦美决之子，2013年2月韦美决委托其子韦忠领代其将涉案房屋对外出租。2013年3月初，本诉原告韦忠领与本诉被告黄科彬经充分协商，口头约定韦忠领将其位于环江县思恩镇桥东路江滨市场内的五层楼屋出租给黄科彬经营使用。2013年3月10日，黄科彬向韦忠领交纳租房押金10000元及2013年4月1日至2014年3月31日的部分房租2000元，之后韦忠领便将出租房屋交付黄科彬使用。2013年3月17日，以韦忠领为甲方与黄科彬为乙方补充签订《个人租房合同》，合同约定：1、租赁房屋及租赁期限：出租房屋占地面积32平方米，建筑面积200平方米，共五层，租赁期限2013年4月1日至2018年3月31日；2、租金支付：本房屋年租金为人民币26000元，按年结算一次。具体付款日期：每年4月份以前，先收房租后使用，以甲方收到为准；3、违约责任：合同第三条约定“乙方如欠交租金超过30天，视同违约，甲方有权收回房屋，并由乙方承担一切违约责任……。”第四条约定：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金壹万元整。第十条约定：“未经甲方书面同意，乙方不得将出租房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换使用，否则甲方有权终止合同并没收押金。乙方及第三方必须无条件退还出租房，且由乙方承担一切违约责任”。4、押金收取：第五条约定“签约时，承租人须支付租房押金，即人民币壹万元整。该押金不得冲抵房租。在合同到期或解约后，甲方在乙方不拖欠任何费用和保持室内设施完好的情况下返还押金。”双方还就其他的合同权利义务进行了约定。合同签订后，黄科彬便陆续将承租房屋的二至四楼的房屋出租给他人居住使用，同时其也向韦忠领补交了2013年4月1日至2014年3月31日的部分房租24000元。2014年11月16日，黄科彬向韦忠领交纳了2014年4月至2015年3月房租共计26000元。之后其又分别于2015年5月1日、2015年7月17日向韦忠领转账支付2015年4月至2016年3月的房租15000元、8000元（共计23000元）。2016年3月11日，黄科彬又将2015年4月至2016年3月的剩余租金3000元转账支付给韦忠领。同年3月12日，韦忠领因黄科彬拖延支付租金而通知其终止合同并在出租房的大门张贴通告，载明：各租住户，房子租期已到，请各租住户于2016年3月18日自行搬离，否则后果自负。为此，同年3月23日，出租楼房的二楼以上的租户已全部搬离并将承租房屋移交黄科彬，而承租一楼门面的第三人杨花葵因与黄科彬协商经济补偿未妥，现仍继续经营该门面。之后黄科彬因与韦忠领协商押金的返还事宜未果而拒绝支付2016年4月至今的租金。另查明，2014年6月30日，黄科彬与廖永耀签订《合同书》，约定由其将承租房屋的一楼门面出租给廖永耀经营，租期为2014年7月10日至2018年7月10日，租金每月800元。同年12月27日，双方经友好协商后同意终止合同书并进行了门面移交。2015年1月10日，黄科彬与蒙俊轩签订《合同书》，其又将该门面出租给蒙俊轩，租期为2015年1月10日至2018年1月10日，租金每月800元，门面押金4000元。约同年11月份，双方经协商便同意终止合同履行。同年12月11日，黄科彬与第三人杨花葵签订《合同书》，约定黄科彬将上述一楼门面出租给杨花葵，门面租期为2015年12月18日至2018年1月17日，租金为每月800元，门面押金4000元，同年12月12日，第三人杨花葵向黄科彬支付门面押金4000元及第一季度（2015年12月18日至2016年3月18日）租金2400元，而黄科彬也将出租的门面交付杨花葵经营使用。2016年3月9日，杨花葵向黄科彬交纳第二季度（2016年3月12日至2016年6月11日）租金2400元及电费330元。一审法院认为，本案争议焦点是：一、本诉原告韦忠领与本诉被告黄科彬于2013年3月17日签订的《个人租房合同》是否合法有效？二、韦忠领与黄科彬在履行本案合同中是否存在违约行为？三、本诉原告韦忠领的各项诉讼请求是否有事实和法律依据？四、反诉原告黄科彬的各项反诉请求是否有事实和法律依据？一、关于涉案的《个人租房合同》是否合法有效问题。韦忠领与黄科彬于2013年3月17日签订的《个人租房合同》是双方在平等、自愿的基础上达成的，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益和第三人合法权益，合同合法有效，双方均应依约诚信履行合同义务。二、关于韦忠领与黄科彬在履行本案合同中是否存在违约行为问题。本案中，合同第十条约定：“未经甲方书面同意，乙方不得将出租房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换使用，否则甲方有权终止合同并没收押金……”，但黄科彬却擅自将承租房屋二至四楼的房屋转租给他人，2014年6月至2015年12月，其将承租的一楼门面先后转租给廖永耀、蒙俊轩、杨花葵，故黄科彬擅自转租的行为已构成违约，韦忠领有权依照合同约定终止合同并没收押金，并要求第三方无条件退还出租房。合同第二条约定：租金按年结算一次，付款日期在每年4月份以前，先收房租后使用；第三条约定乙方如欠交租金超过30天，视同违约，甲方有权收回房屋，并由乙方承担一切违约责任。按照合同先收房租后使用及租金应在每年4月份前一次性支付的明确约定，则涉案承租房屋2015年4月1日至2016年3月31日的租金26000元，黄科彬本应在2015年4月份之前一次性支付韦忠领，但黄科彬却分三次向韦忠领支付该年租金，即分别于2015年5月1日、2015年7月17日、2016年3月11日向韦忠领转账支付租金15000元、8000元、3000元（共计26000元），黄科彬拖延支付租金已明显超过30天，其行为已构成违约，作为出租人的韦忠领可依合同约定有权收回房屋，故韦忠领于2016年3月12日在出租楼房大门张贴搬离通告，其行为并未违反合同“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方”的约定，故其在履行合同中并未违约。三、关于本诉原告韦忠领的各项诉讼请求是否有事实和法律依据问题。1、涉案合同应否解除问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，涉案房屋2015年4月1日至2016年3月31日的租金，黄科彬本应在2015年4月前一次性支付，而其直至2016年3月16日才完全支付韦忠领，且2016年4月份至今的房屋租金仍分文未付予韦忠领，其行为已构成迟延支付租金。因此，作为出租人的韦忠领有权请求解除合同，故韦忠领请求解除双方于2013年3月17日签订的《个人租房合同》，于法有据，予以准许。2、黄科彬应否腾出租赁房屋问题。涉案《个人租房合同》第三条约定“乙方如欠交租金超过30天，视同违约，甲方有权收回房屋，并由乙方承担一切违约责任。”又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，黄科彬迟延支付租金已明显超过30天，韦忠领有权请求收回出租的房屋，鉴于现第三人杨花葵正在经营涉案房屋的一楼门面，但因韦忠领与黄科彬之间的租房合同系基础合同已解除，则黄科彬与杨花葵之间的转租合同便无存在的基础，亦因基础合同的解除而解除，故第三人杨花葵因该转租合同而取得的承租楼房的一楼门面应退还给韦忠领，至于退还门面是否造成其经济损失问题，不属于本案审理范围，第三人杨花葵可另案起诉处理。故对于本诉原告韦忠领提出的要求本诉被告黄科彬立即退还租赁房屋的诉求，有事实和法律依据，予以支持。3、黄科彬应否支付韦忠领租金问题。本案中，韦忠领是整栋房屋出租给黄科彬，虽涉案楼房的二楼以上的房屋均已于2016年3月23日腾空，但房屋的钥匙仍未交付韦忠领，且第三人杨花葵至今仍在经营该房屋的一楼门面。同时黄科彬从2016年4月1日至今的房屋租金均分文未付韦忠领，故其应向韦忠领支付从2016年4月1日至涉案楼房退还之日止按年租金26000元计算的相应租金。4、黄科彬应否支付违约金问题。涉案合同第十条约定“未经甲方书面同意，乙方不得将出租房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换使用，否则甲方有权终止合同并没收押金。乙方及第三方必须无条件退还出租房，且由乙方承担一切违约责任。”。结合本案，承租人黄科彬未经出租人韦忠领书面同意而擅自将承租房屋转租，韦忠领有权终止合同并可以没收黄科彬原交纳的押金10000元，但因双方对违约责任约定不明确，且韦忠领也未能举证证明黄科彬的违约造成其经济损失的依据及具体数额，对此其应依法承担举证不能的不利后果。因此，韦忠领请求黄科彬支付违约金10000元，缺乏事实根据，不予支持。四、关于反诉原告黄科彬的各项诉讼请求是否有事实和法律依据问题。基于以上论述，本案中，黄科彬迟延支付韦忠领租金和擅自将承租房屋转租他人，其行为已构成违约。根据合同约定，韦忠领有权没收押金，同时其因黄科彬迟延支付租金及擅自将房屋转租、分租他人而请求解除合同并张贴搬离通告，其行为并未违约，故黄科彬请求韦忠领向其支付违约金10000元以及返还押金10000元及其利息100元没有事实根据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除本诉原告韦忠领与本诉被告黄科彬于2013年3月17日签订的《个人租房合同》；二、本诉被告黄科彬应于本判决生效之日起十日内向本诉原告韦忠领退还承租楼房的二至五层房屋；三、本诉被告黄科彬应于本判决生效之日起十日内向本诉原告韦忠领支付从2016年4月1日至涉案楼房退还之日止按年租金26000元计付的相应租金；四、第三人杨花葵应于本判决生效之日起十日内退还承租楼房的一楼门面给本诉原告韦忠领；五、驳回本诉原告韦忠领的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告黄科彬的反诉请求。本诉案件受理费160元，反诉案件受理费151元，两项合计311元，由本诉被告黄科彬负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：黄科彬二审提交了《门面搬迁装修损失清单》作为证据，用于证明黄科彬与杨花葵签订的一楼门面租赁合同已经解除，杨花葵已经搬离门面，装修及搬迁的损失数额。从证据的内容看，证据仅罗列各项损失的数额，无票据等证据佐证，韦忠领亦不认可，证据未能达到黄科彬的证明目的，本院对该证据不予采信。当事人争议的事实仍是一审争议的事实，二审经审理查明，一审认定的事实除属实，应予以确认。另查明，杨花葵于2016年12月搬离一楼门面，将门面钥匙交给韦忠领，韦忠领认可于2016年12月份收回了本案整栋租赁房屋。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、本案谁违约；二、韦忠领请求黄科彬支付房屋租金（2016年4月1日至退还房屋之日）及违约金10000元是否有事实及法律依据；三、黄科彬请求韦忠领支付违约金10000元、返还押金10000元及逾期返还利息300是否有事实及法律依据。本院认为，本案双方当事人在自愿的基础上签订房屋租赁合同，合同为双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力。关于谁违约的问题。合同第二条约定“租金按年结算一次，付款日期在每年4月份以前，先收房租后使用”；第三条约定“乙方如欠交租金超过30天，视同违约，甲方有权收回房屋，并由乙方承担一切违约责任”。根据合同的约定，黄科彬本应在2015年4月前一次性支付2015年4月1日至2016年3月31日的房屋租金，但黄科彬分别于2015年5月1日、2015年7月17日、2016年3月11日才向韦忠领转账支付租金15000元、8000元、3000元（共计26000元），且2016年4月份至退还房屋时的租金仍未支付。从拖欠房租的次数及时间看，黄科彬的行为已明显构成违约。合同第十条约定“未经甲方书面同意，乙方不得将出租房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换使用，否则甲方有权终止合同并没收押金，乙方及第三方必须无条件退还出租房，且由乙方承担一切违约责任”。本案黄科彬承租韦忠领的房屋后，未按合同约定取得韦忠领的书面同意就将一楼门面先后转租给廖永耀、蒙俊轩、杨花葵，二楼以上的房屋转租给他人，违反了合同的约定。黄科彬辩解韦忠领知道转租事实但未提议出异议，视为同意转租。韦忠领对此不予认可，黄科彬未提出确实的证据予以证明，故对其主张本院不予支持。综上，黄科彬在履行合同的过程中存在转租及拖欠房租的行为，违反了合同的约定，构成违约。韦忠领按照合同的约定通知次承租人搬离房屋符合合同的约定，不构成违约。关于韦忠领请求黄科彬支付房屋租金（2016年4月1日至退还房屋之日）及违约金10000元是否有事实及法律依据的问题。如前所述，黄科彬擅自转租及拖欠房租构成违约，依法应承担违约责任。黄科彬主张已于2016年3月26日将二楼以上房屋的钥匙交给韦忠领，并提交杨花葵的书面证词证明。依据证据规则，证人应出庭作证，杨花葵作为证人未出庭作证，亦未说明未出庭作证的理由，故其杨花葵的书面证言不予采信。除此外黄科彬未提交其他证据证明该主张，应承担举证不能的不利后果，对其该项主张本院不予支持。二审时韦忠领认可已于2016年12月份收回案涉的整栋房屋，韦忠领请求黄科彬支付尚欠的2016年4月1日起至2016年12月止的房屋租金有事实及法律依据，本院予以支持，房屋租金数额是17333元（26000元÷12个月×8个月）。对于违约金10000元问题，一审判决未支持韦忠领的该项请求，韦忠领未提起上诉，视为其同意一审对该项请求的判决结果，本院予以确认。关于黄科彬请求韦忠领支付违约金10000元、返还押金10000元及逾期返还利息300是否有事实及法律依据的问题。如前所述，韦忠领拖欠租金及擅自转租的行为构成违约，根据合同的约定，韦忠领有权没收押金10000元，韦忠领因此请求解除合同并张贴搬离通告的行为不构成违约，黄科彬的上述请求无事实及法律依据，本院不予支持。另外，对于黄科彬上诉提出韦忠领支付经济损失6000元的请求，黄科彬在一审未提出该项请求，二审提出属于新增的诉讼请求，二审依法组织双方对该项请求进行调解，韦忠领明确不同意调解，故二审对该项请求不予审理，黄科彬可另行起诉。综上，黄科彬的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理结果适当。但因二审出现新的事实，足以影响案件的处理结果，故本院对一审判决的部分内容予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、第（二）项的规定,判决如下：一、撤销环江毛南族自治县人民法院（2016）桂1226民初468号民事判决；二、由上诉人黄科彬于本判决生效之日起十五日内支付房租17333元给被上诉人韦忠领；三、驳回上诉人黄科彬的其他诉讼请求。四、驳回被上诉人韦忠领的其他反诉请求。一审案件受理费160元（韦忠领已预交160元），由被上诉人韦忠领负担；二审案件受理费160元（黄科彬已预交160元），由上诉人黄科彬负担。本判决为终审判决。审 判 长  韦 媛审 判 员  张桂生代理审判员  蓝苑榕二〇一七年四月二十八日书 记 员  梁 捷附：本案判决所适用的法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。