湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0302民初4436号原告：十堰市交通运输局。住所地：湖北省十堰市香港街*号。法定代表人：沈明云，该局局长。委托诉讼代理人：龚成国，湖北经立律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：闵强，该局法规科科长。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，和解等。被告：十堰亿丰源置业有限公司。住所地：湖北省十堰市香港街**号。法定代表人：饶豫，该公司董事长。委托诉讼代理人：龚卫华，该公司法律顾问。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，和解等。委托诉讼代理人：程立新，该公司法律顾问。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，和解等。被告：胡浩，男，汉族，1988年2月21日生，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：胡爱明，男，汉族，1964年10月20日生，住址，系胡浩父亲。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，和解、调解，代收法律文书等。委托诉讼代理人：胡东忠，湖北举烛律师事务所律师。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，和解、调解，代收法律文书等。被告：华金枝，女，汉族，1967年12月28日生，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人:胡东忠，湖北举烛律师事务所律师。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，和解、调解，代收法律文书等。被告：陈义均（曾用名陈义军），男，汉族，1974年10月30日生，住湖北省随州市曾都区。委托诉讼代理人：秦川，男，汉族，1985年7月23日生，住湖北省郧县，系陈义均公司员工。代理权限：一般代理。原告十堰市交通运输局（以下简称市交通局）与被告胡浩、华金枝、陈义均、十堰亿丰源置业有限公司（以下简称亿丰源公司）不动产登记纠纷一案，本院于2016年10月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告市交通局的委托诉讼代理人龚成国、闵强，被告胡浩、华金枝的委托诉讼代理人胡东忠，被告陈义均的委托诉讼代理人秦川，被告亿丰源公司的委托诉讼代理人龚卫华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告市交通局向本院提出诉讼请求：1、确认亿丰源公司与胡浩、华金枝、陈义均之间签订的关于十堰市茅箭区香港街38号1幢1-2号、1幢1-3号房屋的《商品房预售合同》无效；2、确认市交通运输局对位于十堰市茅箭区香港街38号1幢1-2号、1幢1-3号房屋享有所有权；3、案件诉讼费由被告方负担。事实和理由：2006年7月5日，市交通局与亿丰源公司就柳林路交通局办公楼改造开发事宜签订《市交通局柳林路房屋改造联合开发合同》，约定项目由亿丰源公司负责整体开发。开发完成后，亿丰源公司将综合楼地下负一层以及地上一层、二层产权还建给市交通局，地上三层产权还建给市交通局直属二级单位十堰市港航管理局。房屋建成后，亿丰源公司于2009年12月29日办理移交手续将上述房屋移交给市交通运输局，市交通局也依约向亿丰源公司支付了差价款。但市交通运输局在办理产权登记手续时，却发现亿丰源公司在2015年4月将还建房屋中的1幢1-2号、1幢1-3号房屋预售给了胡浩、陈义均和华金枝，并办理了预告登记，侵害了市交通局的合法财产。市交通局向十堰市国土资源局提出异议后，该局于2016年10月8日作出了异议登记。请求判决支持市交通局诉请。被告亿丰源公司辩称：1、争议房屋于2014年7月11日在市交通局知悉的情况下，被核准登记在亿丰源公司名下，后市交通局并未提出异议或要求变更登记，其物权应属亿丰源公司所有；2、市交通局对亿丰源公司将涉诉房屋出售给胡浩、华金枝、陈义均提出异议，是对亿丰源公司对涉诉房屋的产权没有异议，又是对亿丰源公司对自有资产行使独立处分权的侵害，应当立即停止侵害；3、市交通局不是国有资产的管理人，也未经国有资产管理人授权，亦不是国有资产的处分权人，其原告主体资格不适格；4、市交通局无权代表国有资产管理委员会，其提出的异议登记无效，市房屋管理局作出的异议登记错误。并且，市交通局申请异议登记，也应在登记之日起六个月内提出；5、亿丰源公司对涉诉房屋享有所有权，有权对涉诉房屋进行处分。其将房屋出售给胡浩、华金枝、陈义均并办理预告登记合法有效，应予维护。请求依法驳回市交通局的所有诉讼请求。被告胡浩、华金枝、陈义均辩称：1、胡浩、华金枝、陈义均取得预告登记是真实善意的，支付了相应的价款，应当受到保护；2、市交通局与亿丰源公司间的联合开发房地产合同违背了国有资产管理等规定，属无效合同。无论该合同是否有效，均不得以此认定胡浩、华金枝、陈义均所签《商品房预售合同》无效；3、本案房地产开发的主体是亿丰源公司，胡浩等三人的预告登记行为符合法律规定，相应的民事调解书已生效并经执行。请求依法驳回市交通运输局的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2005年9月30日，市交通局与亿丰源公司签订《市交通局柳林路房屋改造联合开发协议》，约定市交通局提供位于柳林路的现有办公、住宅土地用于亿丰源公司开发、建设，协助亿丰源公司完成项目土地转让、房屋拆迁、规划、设计、施工管理的开发建设、验收等工作，费用由亿丰源公司负责。拆迁、拆迁安置补偿及办理新建房屋产权手续由亿丰源公司负责。双方约定房屋建成后，亿丰源公司还建给市交通局住宅27套面积为2800平方米。另6户住公房无个人产权证的搬迁补偿、过渡费由亿丰源公司承担。新建楼的地下层、一、二、三层产权属市交通局所有，面积按现规划图所示面积。如实际建筑面积少于规划方案所示面积，减少部分按每平方米4291元从市交通局投资的850万元中扣减。其他房屋归亿丰源公司所有。协议约定市交通局投资850万元作为地下层至三层（含三层）还建补差款。政府给予的旧城改造优惠政策由亿丰源公司享受，市交通局争取到旧城改造优惠政策以外的减免部分，由市交通局享有并抵减市交通局的还建补差款。亿丰源公司向市交通局交保证金800万元，在本协议签订后10日内转200万元到双方设定的专项资金帐户，剩余600万元在正式合同签订后10日内转入双方设定的专项资金帐户，以便市交通局对该项目监督和用于本项目建设。该保证金须按工程进度经双方共同审批后支付本项目建设。双方还对其他事项进行了约定。2006年7月5日，市交通运输局作为甲方分别与乙方亿丰源公司、十堰市金佳物资贸易有限责任公司（以下简称金佳公司）签订了《市交通局柳林路房屋改造联合开发合同》，两份协议的权利义务内容一致（亿丰源公司的股东为饶豫，金佳公司的股东为付金龙和饶豫。市交通局称金佳公司与亿丰源公司系关联合同，但亿丰源公司予以否认）。金佳公司签署的协议明确其委托亿丰源公司具体实施房屋开发。前述两份协议的内容均与2005年9月30日联合开发协议内容基本一致，只是在2005年9月30日联合开发协议基础上明确：甲方支付乙方850万元还建补差款，新建商住楼的地下层、一、二层产权属甲方，三层产权属甲方下属十堰市港航局。如因甲方做工作超出2006年5月9日规划方案图所示4032平方米，甲方则按2000元/平方米支付乙方。如规划审批面积少于4032平方米，则从甲方支付乙方的还建补差款中按2000元/平方米扣减。前述两份协议确认乙方已按2005年9月30日协议转200万元至双方专控账户，剩余600万元在本合同签订后30日内转至双控账户。双方亦约定本项目旧城改造优惠政策由乙方享受，甲方如争取到旧城改造优惠政策以外的减免部分，由甲方享有并抵减支付乙方的还建补差款。协议还约定：在新建项目工程建设到第三层封顶后30日内，甲方支付乙方425万元，同时乙方在确保土建施工安全的情况下同意甲方进行商业、办公房屋装修使用。本项目建设全部竣工验收并办理交付手续后30日内，甲方一次性支付乙方剩余的425万元。协议对拆迁安置补偿约定，乙方还建被拆迁户房屋面积和其它约定，按乙方与被拆迁户签定的协议和乙方与航务局签定的协议实施。涉诉工程以亿丰源公司的名义办理了《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等手续。亿丰源公司于2009年5月11日以出让方式取得了相应的《国有土地使用权证》，于2009年8月19日办理了《商品房预售许可证书》。涉诉工程于2013年5月21日办理了竣工验收备案。2009年12月29日，金佳公司与市交通局签订《房产移交协议》，金佳公司在本协议签订后3日内将其承建的香港旺角地下室、一、二、三层（除双方认可的公共面积外，约4200㎡）全部移交给市交通局。市交通局在本协议签订时将还建补差款425万元，保证金100万元，共计525万元支付给金佳公司。2009年12月29日、2009年12月30日，市交通局支付了金佳公司还建补差款425万元（其中25万元由市港航局支付）、保证金100万元。2010年9月30日，市交通局再次支付金佳公司还建补差款200万元。另外，经市交通局申请后，市财政局、审计局于2008年10月21日，以市交通局属全额拨款的行政单位，其回购办公用房资金压力较大为由，批准对涉案项目除港务局办公用房外17884.54平方米应缴的城市配套费894227元给予免收，免缴的资金用于交通局回购办公用房。2010年11月12日，市交通局、亿丰源公司等签订会议纪要，将所建房屋负一楼、一楼、二楼、三楼实物整体移交给市交通局。其中负一楼、一楼、二楼归市交通局所有，由市交通局租赁给十堰市寿康永有限公司使用。三楼所有权及使用权归市交通局所属的市港航局，由市港航局使用。涉诉工程竣工验收后，2011年1月17日，亿丰源公司向十堰市房管局、市交通局出具承诺书，承诺按约定为市交通局、港航局办理房产证。2012年1月10日，市交通局向十堰市房管局申请对新开发的交通局商住楼地下负一层、一层、二层、三层进行预告登记，市房屋管理局在市交通局的前述申请上批注：“经查亿丰源公司开发此项目，还建给市交通局，房屋未预售给他人，若办理预告登记须开发公司网上签约。据交通局称现无法联系开发公司，建议将上述房屋作行政限制”。2014年7月11日,亿丰源公司取得含涉诉房屋在内的房屋所有权证（证号为：十堰房权证茅箭区第202001**号）。2015年4月14日，亿丰源公司因分别向华金枝、胡浩、陈义均借款220万、280万元、100万元，用位于十堰市××箭区××街办××街××、××号房屋提供担保。双方约定：如亿丰源公司按期偿还了借款本息就算了，如不还就以房抵债。当日，亿丰源公司与华金枝、胡浩、陈义均以签订《商品房买卖合同》的形式，到十堰市房屋管理部门办理了预购商品房预告登记。该《商品房买卖合同》载明：华金枝、胡浩、陈义均共同购买香港街38号1栋1-2号商业用房37.02平方米、1栋1-3号商业用房246.24平方米，总金额6000013元。2016年10月8日，市交通局得知此情形后，向十堰市房管局对前述预告登记进行了异议登记。2016年6月28日，华金枝、胡浩向本院起诉要求亿丰源公司偿还华金枝借款220万元及利息，偿还胡浩借款280万元及利息，并要求判决拍卖亿丰源公司位于茅箭区××、××号房屋，以拍卖款优先偿还华金枝、胡浩的借款及利息。本院审理后于2016年10月26日作出（2016）鄂0302民初2658号、2710号民事调解书，协议内容为：1、亿丰源公司欠华金枝本金220万元及利息、欠胡浩280万元及利息（对利息的计算方式有明确约定），双方按本调解意见2、3、4条款项全部履行到位，华金枝、胡浩自愿放弃利息；2、华金枝、胡浩与亿丰源公司双方自愿以亿丰源公司香港街38号1栋1-3号房产（建筑面积246.24平方米，以39000元单价计算）抵偿借款；3、亿丰源公司在调解生效后60日内将香港街38号1栋1-3号房产交付给华金枝、胡浩，华金枝、胡浩收到房屋后支付亿丰源公司200万元；4、亿丰源公司在调解生效后90日内给华金枝、胡浩办理房屋相关产权证及土地证书。华金枝、胡浩收到相关产权及土地证书后再支付亿丰源公司尾款2603360元；5、亿丰源公司不能按期交付房屋并给华金枝、胡浩办理产权证、土地证书，华金枝、胡浩不放弃上述利息。亿丰源公司需将预告登记在华金枝、胡浩处的房产抵偿给华金枝、胡浩，用以偿还华金枝、胡浩的上述本金及利息，不够部分由亿丰源公司另行用现金支付；华金枝、胡浩不按约定支付亿丰源公司200万元或尾款2603360元，自愿放弃全部利息。本院认为：亿丰源公司与胡浩、华金枝、陈义均签订关于茅箭区香港街38号1幢1-2号、1-3号房屋的《商品房预售合同》，其实质是亿丰源公司以前述房屋向胡浩、华金枝、陈义均借款提供担保。市交通局认为前述合同系亿丰源公司与胡浩、华金枝、陈义均相互串通侵害了其合法权益，造成国有资产损失应属无效，但并未提供充足证据。市交通局要求确认亿丰源公司与胡浩、华金枝、陈义均签订的关于茅箭区香港街38号1幢1-2号、1-3号房屋的《商品房预售合同》无效依据不足，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。未经登记不发生法律效力。市交通局与亿丰源公司签订的《市交通局柳林路房屋改造联合开发合同》，虽然规定了新建房屋的地下负一层、一层、二层、三层归市交通局所有或市交通局所属的市港航局所有，由亿丰源公司为其办理相应的产权证件，但涉诉房屋现仍登记在亿丰源公司名下，未变更登记至市交通局名下。市交通局可以向亿丰源公司主张相应的合同权利，但其要求确认对涉诉房屋享有所有权不符合法律规定，本院不予支持。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：驳回原告十堰市交通运输局的诉讼请求。案件受理费200元，由原告十堰市交通运输局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审 判 长  张昌安代理审判员  黄 娟代理审判员  叶 红二０一七年四月二十四日书 记 员  陈方芳