山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁11民终283号上诉人（原审原告）：牛正子，男，1995年9月9日出生，汉族，学生，住日照市东港区。委托诉讼代理人：牛家杰，男，1958年11月28日出生，汉族，居民，住日照市东港区。系上诉人牛正子父亲。被上诉人（原审被告）：冯善玉，男，1965年10月30日出生，汉族，居民，住日照市东港区。被上诉人（原审被告）：李文，女，1968年8月14日出生，汉族，居民，住日照市东港区。以上两被上诉人的委托诉讼代理人：孙友兴，山东舜铭律师事务所律师。上诉人牛正子因与被上诉人冯善玉、李文房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院(2016)鲁1102民初5010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。牛正子上诉请求：一、请求撤销原审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。上诉人在东港区人民法院曾经两次为该房屋买卖合同纠纷立案，由于被上诉人违反合同约定的第四条，上诉人有权要求被上诉人交付合同标的物，上诉人无法证实谁是承租人或要求谁交付房屋，另外该约定中的房屋已损坏，上诉人要求被上诉人赔偿损失也应得到支持。二、一审适用法律错误。本案中被上诉人未履行签注义务是导致履行不明的主要原因。一审应责成被上诉人举证证明谁是房屋的实际控制人，而一审认定上诉人举证不能证明谁占有房屋，从而认定驳回诉求无事实和法律依据错误。补充：一、上诉人要求被上诉人履行交房义务正确，应予支持。二、被上诉人违约在先。三、被上诉人未与原承租人履行承租协议，是造成承租人不退房的根本原因。被上诉人未按时退还原承租人的押金和租金，导致承租人拒绝交房屋（由日照电视台生活帮栏目视频为证）。在上诉人多次要求被上诉人按约定交房均被推脱的情况下，上诉人被迫找到原承租人宋萍协商，先由上诉人替被上诉人返还承租人2万元的押金和租金，承租人宋萍于2016年12月5日将房屋交给了上诉人。此时，被上诉人违约延期交房达六个月，直接经济损失8万元（只算租赁费），电费1100元，共计101100元，该损失应由被上诉人补偿给上诉人。冯善玉、李文辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人上诉请求，维持原判。牛正子向一审法院起诉请求：1、请求判令冯善玉、李文交付牛正子所购买的位于日照市海滨二路中段西侧001幢01单元101房屋（原房产证号日房字第××）；2、按每天329元计算租赁费损失，要求赔偿延期交付期间的房屋租赁费损失费至交付之日，至诉前已损失15134元；3、诉讼费用由冯善玉、李文负担；4、房屋损坏赔偿、水电费由冯善玉、李文负担。一审法院认定事实：冯善玉与李文系夫妻关系。牛正子与冯善玉于2015年7月9日签订房屋买卖协议一份，主要内容载明：冯善玉愿将座落于日照市海滨二路中段西侧001幢01单元101室的房地产（日房字第××号）建筑面积：242.67㎡（确权面积），未确权建筑面积约为300㎡（见村协议），土地证号（国用2013第0007**号），使用面积154.5㎡，全部出售给牛正子；双方议定上述房地产成交价格人民币贰佰万元（￥2000000.00）；付款方式：由于该房冯善玉做了抵押贷款，经双方协商，先由牛正子在签约之日付给冯善玉购房定金贰拾万元，预付款捌拾万元，待甲方解除对该房屋的抵押后，十五日内牛正子付清全部成交款，同时由冯善玉负责到公证处办理上述房地产转移手续的委托公证；交房日期：由于冯善玉对该房所签租房协议未到期（见租房协议，冯善玉已收租金归冯善玉所有），现有冯善玉出面告知该房的承租人，该房已出售给牛正子，并在原承租协议上注明由承租人签字且保证期满交房时，不能改变该房现有结构，门窗、地板、墙面等装饰装修物；上述房地产办理产权转移手续，所需缴纳的税费由牛正子承担；冯善玉应保证上述房地产的权属清楚，若发生与冯善玉有关的房地产的产权纠纷或债权债务纠纷，概由冯善玉负担，由此给牛正子造成的经济损失由冯善玉负责赔偿；违约责任：根据上述约定，若发生一方违约，违约方愿接受法律规定的违约责任和违约金。冯善玉在甲方签字处签名并捺印，牛正子由其父亲牛家杰代签并捺印。该协议签订后，牛正子给付购房款2000000元。2015年8月25日，冯善玉、李文协助牛正子将涉案房屋登记在牛正子名下。同时查明，2012年3月29日，冯善玉、李文与案外人宋萍就该涉案房屋补签房屋租赁合同，主要内容载明：冯善玉、李文充分理解宋萍使用该房屋的行业特点及使用周期规律，双方约定租赁期限为陆年，每年租金为玖万元整，租期为2010年6月1日至2016年5月30日止；房屋的转让与转租：租赁期间宋萍有权转让或出租该房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效；冯善玉、李文出售房屋，需在2个月前书面通知宋萍，在同等条件下宋萍有优先购买权。冯善玉、李文在甲方处签字，宋萍在乙方处签字。后宋萍于2014年11月20日将涉案房屋转租给邢爱华，约定租赁期限为两年。但牛正子主张自2015年7月9日至2015年11月20日由邢爱华占有该涉案房屋，之后由宋萍占有至今，冯善玉、李文主张自将涉案房屋出租给宋萍，宋萍有无转租不清楚。冯善玉、李文收取宋萍租金至2016年5月30日。另查明，冯善玉、李文主张与牛正子签订买卖合同时就告知牛正子涉案房屋已出租并将冯善玉、李文与宋萍的租赁合同原件交付牛正子。牛正子主张签订房屋买卖合同时知道涉案房屋由冯善玉、李文出租，但冯善玉、李文未交付租赁合同。对于涉案房屋实际由谁占有，牛正子不清楚，主张牛正子并未占有该房屋，冯善玉、李文亦不清楚，认为冯善玉、李文与宋萍签订的房屋租赁合同到期日为2016年5月30日，故租赁合同到期后应当由宋萍交付房屋。双方对房屋买卖合同约定的交付日期为2016年5月31日均无异议。还查明，庭审过程中，牛正子主张双方签订的买卖合同中，有约定交付时间及损失承担，但没有约定损失如何计算，牛正子根据冯善玉、李文与宋萍签订的租赁合同中关于租金的约定进行计算，不再要求评估损失；冯善玉、李文认为买卖合同中没有约定损失、损失计算方式，对于损失计算方式没有依据。牛正子主张房屋损坏赔偿及水电费，未在法庭限定的举证期限内提交证据予以证实。一审认定以上事实的证据有双方当事人陈述、房屋买卖合同、租赁合同、房产证、公证书等。一审法院认为：牛正子与冯善玉基于真实意思表示在平等协商一致基础上签订房屋买卖合同，牛正子按照合同约定向冯善玉交付房款，冯善玉亦依约协助牛正子办理转移房产登记至牛正子名下，该合同成立且合法有效，一审法院予以确认。双方订立合同之日对房屋出租状态已有认知和约定，且双方在合同中约定由冯善玉出面告知该房的承租人，该房已出售给牛正子，并在原承租协议上注明由承租人签字且保证期满交房，故双方对房屋交付已经达成合意，且冯善玉与案外人宋萍就涉案房屋的租赁合同于2016年5月30日到期，牛正子也未提交证据证实现由冯善玉占有使用该房屋，且在庭审笔录陈述不清楚现由谁实际占有，故牛正子主张由冯善玉、李文交付牛正子所购买的涉案房屋的诉讼请求，不予支持。对牛正子主张的冯善玉、李文应支付的租赁费损失共计15134元，及牛正子主张的房屋损害赔偿、水电费，亦不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条、第一百三十条、第一百三十八条、第二百二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：驳回牛正子本案的诉讼请求。案件受理费178元，减半收取89元，由牛正子负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交电视台生活帮视频一份，庭后补交光盘，证实生活帮记者约在2016年11月下旬采访了涉案房屋不能交房的原因。提交承租人的证明一份，证实上诉人替被上诉人退还了20000元租金。提交电费单据两份，证实上诉人替被上诉人缴纳电费共计1100多元。被上诉人质证认为，对光盘应当提交原始载体，并且生活帮记者的采访是在本案一审判决之后，上诉人故意利用媒体干扰正常案件审理，其他意见待提供光盘后再予以质证。对于第二份证明的真实性被上诉人不予认可，在承租人发给被上诉人的证明中明确写明是由于上诉人在租赁期间内收房而返还租金20000元，并且作为证人证言应当出庭接受双方的质证。对于发票，该发票看不出缴费的人员，即使由上诉人支付也是因为基于承租人的矛盾而自愿支付的，与被上诉人无关。对于庭后上诉人补交的视频资料，被上诉人补充质证认为，首先，视频资料应提供原始载体，否则其真实性无法判断；再次，上诉人在报道中所陈述的并不属实，并且从第三人宋萍的陈述来看，本案纠纷发生的原因在于房屋租赁期限未届满，上诉人即于2015年11月份要求宋萍搬出，致使其与宋萍发生矛盾，并且从上诉人在东港法院的两次诉讼看，在房屋租赁期限未届满以前，上诉人即提起了诉讼，可以证明纠纷发生的原因。本院认为，牛正子与冯善玉签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方均应按合同约定履行。牛正子在签订涉案房屋的买卖合同时，已明知涉案房屋处于出租状态，且合同约定交房日期为租赁合同期满时交房，即2016年5月31日。根据牛正子提交的视频资料，承租人宋萍陈述牛正子的父亲牛家杰在2015年11月份即要求宋萍退出涉案房屋，牛正子上诉主张其于2016年12月5日才从宋萍处接收涉案房屋，牛正子主张冯善玉延期交房，但未提供充足证据证明一审时涉案房屋的实际占有人，其提交的视频资料仅系各方当事人的陈述，冯善玉对此亦不认可，牛正子主张冯善玉、李文应向其赔偿延期交房的损失没有事实依据。其二审主张冯善玉、李文应返还其垫付的房租费、水电费及押金，并提交了一份由宋萍出具的证明及电费单据，用于证明其垫付的租赁费及电费，宋萍未到庭作证证明该份证明的真实性，且退还房租费的诉讼请求超出了一审的诉讼请求，本院不予审理，牛正子可另案主张。综上所述，上诉人牛正子的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费178元，由上诉人牛正子负担。本判决为终审判决。审 判 长  张琳代理审判员  李云代理审判员  汤阳二〇一七年四月十九日书 记 员  刘敏