济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0102民初1630号原告王宏男，男，1989年6月l8日出生，汉族，住济南市。委托代理人王峰，男，1960年5月14日出生，汉族，住济南市。与原告王宏男系父子关系。被告山东恒生置地股份有限公司，住所地济南市。法定代表人黄广文，董事长兼总经理。委托代理人王若宇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托代理人尹圆，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原告王宏男诉被告山东恒生置地股份有限公司(以下简称山东恒生公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告王宏男的委托代理人王峰，被告山东恒生公司的委托代理人王若宇、尹圆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王宏男诉称，2011年12月29日，原告王宏男与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于恒生伴山小区,，房屋总价款为1191281元，车位款17万元。被告应在2013年12月31日交房。合同约定被告应在房屋交付使用后的365个工作日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，王宏男不能在规定期限内取得房屋权属证书，被告应按已付房款的1%向原告支付违约金。但截止起诉之日止，被告仍未履行上述义务，致使原告长期无法取得房屋权属证书，被告应承担违约责任。此外，根据《房屋买卖合同》第八条约定，(1)最后交付期30日后，至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。按照约定被告应从2013年12月31日起承担违约责任，至今已有2年零2个月，790天，总房款加车位款1361281元，乘以790天，被告应赔偿原告107541元。原告特起诉至贵院，请求依法判令：1、请求法院判令被告山东恒生公司赔偿原告逾期办理房产证违约金11912.81元；2、请求赔偿原告延期交房违约金（以总房款1191281元，按日万分之一违约金，共计880天截止到办理综合验收备案证明2016年6月5日）104832.72元；3、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担；4、如3个月内仍然不能办理房屋产权证书，申请人保留追究被申请人违约责任的权利，如申请人转让房屋，被申请人应积极帮助办理更名及各种合理手续，不收取任何费用。原告王宏男为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、商品房买卖合同一份，证明原被告双方有商品房买卖关系。证据2、银行交款凭证6张（2011年7月31日交付20万、2011年8月5日交付20万、2011年9月17日交付30万、2011年12月10日交付50万、2011年12月28日交付325270元、2012年9月30日交付5万），证明已交房款。证据3、发票1张收据2张，证明足额交付房款。证据4、交房通知一份，证明2014年7月5日实际收房。证据5、特快专递单一份，证明2016年11月25日已经发送特快专递，要求退房退款。证据6、停电通知一份，证明之前是临时用电，该房屋不符合居住条件，不能按照规定交房。证据7、通知交公共维修基金一份，证明直至2016年7月21日仍没有办理房产证。证据8、2013年12月26日济南生活日报，恒生伴山没有综合验收就交房，业主质疑交房手续不全，建设部门说开发商违规。被告山东恒生公司辩称，一、恒生·伴山小区办理房屋权属证书逾期是由于第三方原因导致的，并非答辩人原因造成，原告要求答辩人支付逾期办证违约金，无事实依据。负责建设恒生·伴山的施工总包单位拒不配合答辩人办理项目综合验收备案证明的相关手续，是恒生·伴山小区房屋权属证书办理逾期的根本原因，经答辩人努力最终与施工总包单位达成和解，取得施工总包单位的配合，并于2016年6月24日取得恒生·伴山小区房地产项目综合验收备案证明。因此，答辩人认为逾期办理权属证书责任并不在答辩人，答辩人不应向原告承担逾期办证违约责任。二、答辩人一直积极努力履行为涉案房屋办理权属登记的义务，目前已经取得实质进展。答辩人取得综合验收备案证明后，已经向济南市不动产登记中心提交办理含涉案房屋在内的恒生·伴山小区房屋权属登记所需资料，并按照济南市不动产登记中心的要求，在小区范围内张贴公告，告知全体业主交纳住宅公共维修基金，待涉案房屋所在楼座全体业主交纳完毕后，即可取得该楼座的初始登记。三、《商品房买卖合同》是当事人意思自治的商事合同，合同的签订、履行都应当遵行当事人意思自治原则。本案原、被告双方签订的涉案《商品房买卖合同》第八条，仅对涉案房屋交付时间做出约定，其后双方在补充协议第五条第1款对房屋交付条件做出明确约定，即“商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交付条件，室外工程不作为房屋交付条件”。原告签署合同的行为表明其是认可约定的房屋交付条件的。另，《建设工程质量管理条例》第十六条明确规定，建设单位应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，经过竣工验收合格的房屋方可交付使用。原告诉状中提及的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》仅为地方规范性文件规定，不能作为商品房法定交付条件，且2004年5月19日，国务院发布了《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，该决定第83项，明确将规定于《城市房地产开发经营管理条例》的住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收备案审批取消。因此原、被告双方在《商品房买卖合同》中关于单体竣工验收合格作为房屋达到交付条件的约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，是原、被告双方在合同签订时意思自制的体现，为合法有效约定。被告按照合同约定的交付条件向原告交付房屋，不存在原告所述的逾期交房违约行为。被告取得《单体竣工验收报告》的涉案房屋交付给原告，已完全按照合同约定履行完毕交房义务，不存在逾期交房的违约行为。原告在被告向其交付房屋时已经收房，无权要求被告承担逾期交房的违约责任。原告在被告向其交付涉案房屋时已经自愿收房，并签署了房屋验收表，证明原告已认可被告向其交付的房屋符合《商品房买卖合同》约定的交房条件，认可交付时的房屋状态。如不予认可房屋交付条件及交付状态，原告完全可以拒不收房，没有任何人强迫或可以强迫原告接收房屋。另外，被告向原告交付的涉案房屋完全符合各项质量要求，原告自愿接收入住房屋，并与被告办理了书面的房屋交接手续，其结果并没有降低、减少被告确保房屋质量的各项义务。原告也无证据证明，因涉案房屋未办理综合验收备案证明导致其不能达到正常、合理使用涉案房屋的目的。原告在房屋交付两年之久，再向被告主张逾期交房违约金，明显违背了诚实信用的基本原则。被告向原告交付房屋至今的时间里原告己经实际占有、使用了房屋。如果原告主张要求逾期交房违约金，但是原告是自愿收房的，原告实际占有使用房屋是原告自行选择造成的，原告同时也应当向被告支付实际占有使用期间的房屋使用费。被告山东恒生公司为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：证据一、商品房买卖合同一份，证明1第八条约定在该约定中双方选择的并非是原告在诉状中主张的取得综合验收备案证明的交付条件，第八条事实上仅对交付期限作出约定；同时附件5补充协议第五条明确约定单体竣工验收合格为交付条件。证明2第九条第二款关于逾期交房买受人主张解除合同违约金计算方式；证明3第十五条证明逾期办证违约责任违约金的计算方式；证明4合同补充协议第十二条进一步明确约定因任何原因导致的买受人退房，只返还已付房款和合同约定的违约金；证明5合同第28页签署落款上方“以上内容出卖人已经向买受人做出详细合理解释，买受人予以确认”证明原告自愿签署本合同，并明晰合同条款约定内容。证据二、涉案房屋所在五号楼单位房屋竣工验收报告，证明被告已经于房屋交付使用前取得了该房屋单体竣工验收报告，房屋符合交付条件。证据三、房屋验收表一份，证明原告已实际接收房屋（2014年7月5日），且该验收表载明，原告对于验收表上未载明的项目，已经验收满意。证据四、房地产开发项目竣工综合验收备案证明一份，证明被告已经于本案一审辩论终结前取得了综合验收备案证明。证据五、地下车位转让协议两份、证明原告购买车位两个,根据协议第六条约定该车位协议为商品房买卖的从合同，如商品房买卖合同解除，该车位协议一并解除。经审理查明，2011年12月29日，王宏男（买受人）与山东恒生公司（出卖人）签订了商品房买卖合同一份，约定：由王宏男购买山东恒生公司开发的位于恒生伴山小区,商品房一套，总价款为1191281元购买车位两个,17万元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第ⅹ种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，最后交付期30日后，至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后的365个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。双方在补充协议第五条第1款对房屋交付条件做出明确约定，即“商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交付条件，室外工程不作为房屋交付条件”。原告王宏男于2012年10月31日前付房款1191281元购买车位款17万元。2012年12月10日山东恒生公司取得涉案五号楼单体房屋竣工验收报告，2014年7月5日，山东恒生公司将涉案房屋交付于王宏男。2016年6月24日，恒生伴山小区取得综合验收备案证明。本院认为，王宏男与山东恒生公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，合法、有效。合同第八条、第十五条约定，山东恒生公司应当在2013年12月31日前将商品房交付买受人使用，应当在涉案房屋交付使用后的365个工作日内办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，涉案房屋于2014年7月5日实际交付于王宏男，2016年6月24日恒生伴山小区取得综合验收备案证明，故山东恒生公司已构成违约，对于山东恒生公司认为未办理房产证的原因系施工总包单位拒不配合被告办理项目综合验收备案证明的相关手续的抗辩理由不成立，故王宏男要求山东恒生公司支付逾期交房的违约金和逾期办理房产证违约金的诉讼请求，本院予以支持，因双方并未选定《商品房买卖合同》第八条载明的《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》，而是在补充协议约定，商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交付条件，室外工程不作为房屋交付的必要条件，故逾期交房的违约金应当从2014年1月31日起至2014年7月5日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告山东恒生置地有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王宏男支付逾期办证违约金11912.81元。二、被告山东恒生置地有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王宏男支付逾期交房的违约金（以总房款1191281元，按日万分之一计算，从2014年1月31日起至2014年7月5日止）。三、驳回原告王宏男超出部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币18140元，由被告山东恒生置地有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费人民币18140元，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 于 毅人民陪审员 陈 军人民陪审员 胡丽颖二〇一七年四月十三日书 记 员 张 强