西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0103民初2507号原告：廖琪，女，1973年12月24日出生，汉族，西安公交总公司教育中心干部。委托诉讼代理人：李志臣，男，西安高级中学教师，住址同上。系原告之夫。被告：曹鲁东，男，1972年7月20日出生，汉族，上海宝钢集团有限公司员工。委托诉讼代理人：刘宓凝，女，陕西省粮食局职工，住址同上。系被告之妻。被告：刘宓凝，女，1972年7月8日出生，汉族，陕西省粮食局职工，住址同上。原告廖琪与被告曹鲁东、刘宓凝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖琪及其委托诉讼代理人李志臣、被告刘宓凝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还预支房屋租金11000元、押金1000元、物业费583元，合计12583元，并赔偿对应利息；2、判令被告支付因房屋部分毁损而减少的租金2090元，因被告拒绝履行合同义务造成的损失2954元，合计5044元；3、责成被告就停租以来对我方的短信谩骂、诅咒行为公开赔礼道歉。若有新的人身侵权，不排除提起诉讼及精神索赔。事实和理由：2012年5月24日，其因孩子上学，租赁了被告所有的秦良大厦的1002号房屋，口头约定月租金2200元，无书面合同，交订金1000元。从2016年10月底开始，秦良大厦整座楼进行暖气改造，用户统一安装壁挂炉，被告未为原告解决因改造被终止的洗浴设备，同时改造后冰箱的噪声变大，且水道开始漏水。双方开始产生诸多矛盾。从2016年10月29日到11月4日安装壁挂后，原告开始向被告催促解决洗澡问题，经过11月6日、11月20日分两次向被告再次反映该问题，但被告以“安装加压泵可能水管爆裂”的话推脱，因我方不懂是什么，安装暖气设备后，导致面盆水管坏了，到处流水，冰箱噪音变大。2016年12月5日，原告爱人在外洗澡摔伤后又在家里盆浴摔伤。在此期间，被告也一直未解决，后我方实在等不下去，只能另租。但是在办理结交手续时，被告方不配合，要求原告赔偿一个半月的租金。从12月23日上午8时起至到1月18日，共计25天，我们每天甚至一日三次的与被告约谈解决，但是被告一再失约，大吵大闹，甚至摔门而去，自己寸步不让，强加无理要求，甚至1月18日在派出所介入的情况下，被告仍然执迷不悟，原、被告的自己决绝也彻底无法实现，只能诉至法院。原告于2016年11月24日预交被告房租13200元，实际只用于12月23日停租前一个月，故被告应将剩下的11000元退还我方，同时预交的700元物业费也只用了一个月，故应退还583元，还有2012年5月24日交的1000元租金也退还我。以上合计退还12583元。被告二人搅缠不清，甚至人身攻击，要求其丈夫出面解决，也以长期在外地之由，拒绝出面。所在大门门禁三个，也需交还被告，并退还我方押金30元。被告辩称，一、关于续租房事项。2016年秦良大厦住宅楼冬季取暖方式改为分户自行取暖。被告本计划更换为空调取暖，但原告明确表示他们还要在秦良大厦1002室续租半年时间，一再强调2016年会是寒冬，要求其及时解决取暖问题。考虑到原告的入住需求，被告于10月29日至11月4日，花费万余元安装了壁挂锅炉。安装完毕之后，原告检验了房屋设施及设备运行状况，将2016年11月24日至2017年5月24日的半年房租（月租金2200元整）转至被告银行卡上，双方就继续租住秦良大厦1002室半年房屋的约定正式生效。合同实际生效一个月后，原告自行搬离租住屋，提前解除合同。因此，租住合同生效之后的自行搬离行为是违约的，依据《合同法》，理应赔偿违约金。并向被告诚挚道歉，主动赔偿违约金。二、关于续租合同的终止时间问题。原告于12月21日搬离秦良大厦1002室当天，才电话告知被告已经搬离租住地，要求终止合同，同时要求退还他们扣除1000元房费后的所有剩余费用。被告措手不及，原告表示只愿意补偿友情理解金1000元。时至2017年2月27日，秦良大厦1002室的电卡、煤气卡，锅炉发票及购气本等手续一直控制在原告手中，造成原告与被告之间的租户与房东间的法律关系依然存在，房屋一直不能再次被出租。基于这种行为，被告请求，如果原告不准备继续租住秦良大厦1002室，请及时与被告办理具备法律效力的停租手续，被告会积极配合原告，以原告交付完所有房屋手续的时间截点清算房费，这样即能减少原告损失，也能保护被告利益。否则，如果因为原告单方面的意气用事而继续发生的房屋费用，原告要悉数赔偿。三、关于洗澡问题。秦良大厦南楼属于单位职工小区，楼内有住户自行给家中安装了电淋浴器或天然气淋浴器。可是，在原告租住期间，被告已明确向原告表示过，被告家中没有安装这些设施，也没有给予过原告任何为他们提供洗浴义务的口头或书面承诺，这是双方都予以接受的事实，也是原告已经接受的居住条件。原告以此作为自己无理撕毁合约的借口，无论从法理还是情理，均不能成立。另外，1起诉状中称押金1000元，但证据页(2)显示的却是被告写给原告于2012年1月8日的订金收条。2、原告转至被告卡上的700元物业费为2016年全年物业费用。原告在尚未与被告完成交接房手续、2017年已经发生的1月和2月两个月的物业费用未与秦良物业结算完毕的情况下，被告认为，原告在与被告结清其它手续之前，必须补交时至2017年2月底之前的物业费用共计160元整。3、原告因为强行退房问题，电话短信连翻轰炸，搞到被告精疲力竭。当原告再次表示，现在给他们十万元都不会住被告房屋的情况时，被告回复了如证据3显示的信息，只想表达原告家人外出洗澡摔倒，老公将女儿暴力致耳膜穿孔等系列事件和被告没有一点点关系。4、原告所引用的合同法等诸多条款，被告一一对照原条文，结论均是不能适用。5、原告自行搬离后，水费一直没有缴清。被告2月24日前去门房取房屋钥匙时，才被告知此事，并为他们垫付了2016年度水费七百余元。综上所述，原告诸条诉讼请求不能成立。房屋合同解除时间是2017年2月27日，不同意原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交以下5份证据：1、银行转账凭证一张，证明原告已向被告交纳半年房租和物业费共13900元。2、订金收条一张，证明原告向被告交纳订金1000元；3、2017年1月15日短信记录一份，证明被告对原告进行谩骂，希望对方赔礼道歉。4、门禁钥匙收款收据一张，证明门禁30元钱款系原告交纳。5、2016年12月29日短信记录一份，证明原告向被告提出交钥匙事宜。被告对原告提交的证据1真实性认可，证明目的不认可，认为原告所交的13900元是2017年上半年房租和2016年度物业费；对证据2无异议；对证据3真实性认可，但是因原告亦对被告进行了侮辱，双方有了情绪对抗；证据4认可，同意支付该费用；对证据5真实性无异议，短信收到并也回复，但当被告爱人下午去取钥匙时，原告方又发短信称加班很晚，完了再联系。被告向法庭提交3份证据:1、收款收据一份，2016年度原告所欠水费726元，是被告缴纳。2、2016年11月26日短信记录一份，证明原告给被告所交的700元是2016年度物业费。3、原告起诉状，第一页第三段原告所说的话，证明原告对被告的侮辱。原告对被告提交的证据1不认可，水表我没去看，也不清楚，是否真实我不清楚。证据2真实性认可。证据3不同意被告的证明目的，我一直很尊重对方，我们说零补偿，让对方1000元，是我们很好的态度，并非被告所说的侮辱。原告提交的证据1、2、4、5及被告提交的证据1、2可证明本案事实，本院予以采信。经审理查明，原、被告于2012年1月经朋友介绍相识，因原告孩子入学之需，原告提出租住被告所有的本市太白北路秦良大厦1002号房屋一套，并于2012年1月8日向被告交纳了订金1000元，被告刘宓凝出具收条一张，载明：今收到秦良大厦1002室廖琪房屋订金壹仟元整。后原告于2012年5月24日正式租住了该房屋，双方未签订书面合同，口头约定月租金2200元，对租赁期间亦未约定。2015年8月14日，原告交纳门禁钥匙押金30元，2016年11月26日，原告向被告银行账号转账13900元，用于支付2016年11月24日至2017年5月24日的六个月房租及相关物业费，后2016年12月双方因取暖改造及洗浴设备产生纠纷，原告提出停止租赁，并于2016年12月21日搬离。原告于2017年1月17日将房屋钥匙交给该小区门卫处。同年2月23日，被告交纳该房屋2016年度水费726元。2017年2月27日原告将天燃气卡及电卡交至本院，被告于2017年3月3日领取了此两卡。庭审中查明，天然气卡余额为422.9元、电卡余额39.6元。原告当庭向被告退还了天然气锅炉说明书、发票以及保修卡。以上事实，有银行转账凭证、定金收条、门禁收款收据、水费收据、短信记录及询问笔录、庭审笔录在卷佐证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限在6个月以上，应当采用书面合同，但本案原、被告未签订书面合同，应视为不定期合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告作为承租人可以随时解除租赁合同。原告虽于2016年12月21日搬离，但房屋钥匙并未于当日交付被告，直至2017年1月17日方将钥匙交给小区门卫，故原、被告解除租赁合同的时间以2017年1月17日为宜，原告要求退回多交的房租之请求，应予支持，原告向被告支付2016年11月24日至2017年1月17日之间的房租3960元（2200÷30×24＝1760），被告应向原告退还房租9240元。关于原告主张被告返还订金1000元之请求，根据相关法律规定，订金不具备定金性质，即不具有担保性质，一般被视为预付款，现原告主张返还时，被告应予退还。关于700元物业费一节，依据被告提交的的短信显示，原、被告均认可该物业费为2016年度，故原告主张返还物业费583元之请求，于法无据，不予支持。被告交纳的2016年水费726元与天燃气卡余额422.9元、电卡余额39.6元、订金1000元、门禁钥匙押金30元，相互折抵后余额766.5元，由被告随同房租余额一并退还被告。原告主张被告支付因住房部分毁损而减少的租金2090元以及被告拒绝履行合同义务造成的损失2954元，无事实和法律依据，不予支持。因本案为房屋租赁合同纠纷，原告要求被告赔礼道歉一节与本案非同一法律关系，故本案不涉及。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、二百一十五条、二百三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告曹鲁东、刘宓凝于本判决生效后十日内退还原告廖琪人民币10006.5元。二、驳回原告廖琪要求被告曹鲁东、刘宓凝支付因住房部分毁损而减少的租金2090元以及被告拒绝履行合同义务造成的损失2954元之诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费241元减半收取120.5元由原告负担30.5元、被告负担90元（此款原告已预交，被告于上述款项支付之日一并直付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  张彬二〇一七年四月十日书记员  姚睿