山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0602民初5288号原告：徐芳，女，1975年7月17日出生，汉族，烟台天成建筑装饰有限公司工作人员，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：张霞，山东通世律师事务所律师。被告：烟台萬泰实业有限公司，住所地烟台市芝罘区环海路66号。法定代表人：史本义，董事长。委托诉讼代理人：李晓彤，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。原告徐芳与被告烟台萬泰实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案后，被告于法定答辩期内提出管辖异议。本院于2016年10月12日裁定驳回了被告的管辖异议。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张霞、被告的委托诉讼代理人李晓彤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐芳向本院提出诉讼请求：被告自2015年1月1日起至2016年10月1日止向原告交付逾期交房违约金28612元（以购房款447759.40元为基数，按照日万分之一计算639天），并自2016年10月2日起至房屋达到合同约定的交房条件之日止仍按上述标准向原告支付违约金。事实和理由：2014年8月23日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》中约定，原告购买被告开发建设的坐落于烟台市芝罘区萬泰花苑二期24#商住楼第16层1602号房屋（以下简称涉案房屋），总价款为447759.40元。原告于2014年2月7日向被告支付了全部购房款。依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应于2014年12月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告；如逾期交付涉案房屋，被告应自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，以原告已交付房款为基数按日万分之0.5向原告支付违约金。截止原告起诉时，原告所购买的涉案房屋仍在施工建设中，被告已经严重违约。因双方在合同中约定的违约金低于原告的实际损失，且双方在《商品房认购协议书》中亦系按照日万分之一的比例计算违约金，故请求提高违约金比例。被告烟台萬泰实业有限公司辩称，1、原告已于2016年11月3日实际接收了涉案房屋，并对房屋接收状况予以认可；2、双方签订的《商品房买卖合同》对违约金标准明确约定为总房款的日万分之0.5，即使认定被告违约，也应当按照合同标准计算至原告接收房屋之日止。经审理查明，2012年6月1日、6月21日及2014年2月7日，原告分三次向被告交纳了涉案房屋的房款20000元、241338.88元、186420.52元，共计447759.40元。2014年8月23日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》中约定：被告以出让方式取得的位于芝罘区幸福街道德泰居委会内环海路以西，其余至规划路、编号为烟国用（2007）第100936号的地块的土地使用权，规划用途为住宅、商服用地，被告在该地块上建设商品房，现定名为萬泰花苑二期；原告购买被告开发建设的涉案房屋，建筑面积88.49平方米，房屋单价为每平方米5060元，房屋总价款为447759.40元；原告于2014年2月7日前一次性付款；被告应当在2014年12月31日前依照国家和省市人民政府的有关规定，将具备条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用；如被告未按约定交付房屋，逾期不超过90日的，自本合同约定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告有权解除合同并按原告累计已付款的1%支付违约金；若合同继续履行，则被告应自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同签订后的2016年11月3日，在原告签字确认的《钥匙领取申请表》中载明：经本人了解，萬泰花苑二期房屋已达到水通、电通、路通、电梯开通且经出卖方、施工、监理三方验收并具备装修条件；本人认可萬泰花苑二期的房屋现状，现向被告申请领取房屋钥匙用作装修筹备等相关事宜。庭审中，原告为证明逾期交房违约金比例应上调至总房款的日万分之一向本院提交了如下证据：1、原告与谭绍健结婚证原件及甲方为烟台萬泰实业有限公司、乙方为谭绍健签订的《商品房认购协议书》复印件，以证明原告之夫谭绍健在与被告签订的协议书中约定，逾期交房违约金支付比例原定为总房款的日万分之一。被告质证称，对原告与谭绍健结婚证无异议；因上述《商品房认购协议书》系复印件，故对其真实性与证明内容均不予认可。2、房屋权属登记信息查询证明及房屋所有权登记申请书；2015年6月21日甲方为王富锁、乙方为原告签订的《房屋租赁合同》，载明：原告承租坐落于幸福中路38-99-15号、面积70平方米的房屋，租期一年，自2015年6月22日至2016年6月21日，年租金15000元。原告以上述证据证明在被告逾期交房期间，其租住与涉案房屋属于同地段的王富锁所有的房屋。3、2015年6月11日王富锁向原告出具的押金1200元、房租15000元的收条；水费缴费手册、供气证各一本；谭绍健的微信转账截图复印件、谭绍健的中国建设银行个人活期账户交易明细，该明细载明：谭绍健分别于2016年6月22日、10月22日、2017年2月20日向王富锁各支付5000元。原告以上述证据证明其自2015年6月22日至2017年6月21日期间租住王富锁所有的房屋，并向其交纳了两年的房租30000元及其他相关费用。被告对2、3组证据质证称，对上述证据的真实性及证明内容均不予认可，无法确定原告与王富锁之间有无其他经济往来，不认可原告与王富锁之间存在房屋租赁关系。庭审中，经本院释明相关的诉讼风险，原告坚持表示不申请对涉案房屋同时期的租金标准进行司法鉴定。在法庭辩论终结后，原告向本院提交了2016年9月25日、10月20日、11月25日、2017年1月15日、3月12日水费收款收据各一份、2017年1月15日物业费收款收据。被告表示因法庭辩论已经终结，故对原告提供的上述证据不同意质证。本院认为：1.原、被告于2014年8月23日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照诚实信用的原则依约履行。原告已依约向被告支付了全部购房款，被告未依约于2014年12月31日前向原告交付符合约定的涉案房屋，延期至2016年11月3日才将涉案房屋交付给原告之事实清楚，故被告理应承担2015年1月1日至2016年11月2日期间逾期交付房屋的违约责任。原告主张被告支付接收涉案房屋后的逾期交房违约金，与证据事实不符，本院不予支持。2.关于原告请求被告按照总房款的日万分之一赔偿逾期交房违约金的主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。庭审中，原告虽向本院提交了其与案外人王富锁之间的《房屋租赁合同》、收条等证据拟证明其发生的实际损失高于合同约定的违约金计算标准，但不能证明其承租的房屋与涉案房屋属于同一地段、同类型房屋，且被告对上述证据的真实性不予认可；在本院释明后原告仍坚持不申请对涉案房屋同时期的租金标准进行鉴定的情况下，原告要求调高违约金计算标准的主张，本院依法不予支持。本院依法仅能支持被告以总房款447759.40元为基数，按日万分之0.5向原告支付自2015年1月1日起至2016年11月2日间的逾期交房违约金15044.72元，原告诉请主张的超出部分，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告烟台萬泰实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐芳支付逾期交房违约金15044.72元；二、驳回原告徐芳的其他诉讼请求。如果被告烟台萬泰实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费515元，由原告徐芳负担244元，由被告烟台萬泰实业有限公司负担271元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  于晓宁代理审判员  成小飞人民陪审员  于书湖二〇一七年四月一日书 记 员  孟 莹