福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0211民初4097号 原告：陈国峰，男，1974年6月30日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告：付萍，女，1973年4月2日出生，汉族，住厦门市集美区。 两被告共同委托诉讼代理人：沈雁锋，福建法正联盟律师事务所执业律师。 被告：林益成，男，1982年9月2日出生，汉族，住厦门市同安区。 被告：张爱玉，女，1981年1月31日出生，汉族，住厦门市同安区。 两被告共同委托诉讼代理人：庄良佳，北京中银（厦门）律师事务所执业律师。 两被告共同委托诉讼代理人：念建辉，北京中银（厦门）律师事务所执业律师。 原告陈国峰、付萍与被告林益成、张爱玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后,依法适用简易程序进行审理。在本案的诉讼过程中，原告陈国峰、付萍提出诉讼财产保全申请，本院依法作出（2016）闽0211民初4097号民事裁定书，对被告林益成、张爱玉价值等同于1,475,949元的财产予以查封、扣押、冻结。本案于2017年1月10日公开开庭进行了审理。原告陈国峰、付萍及其委托诉讼代理人沈雁锋，被告林益成、张爱玉委托诉讼代理人庄良佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈国峰、付萍向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告陈国峰、付萍与被告林益成于2015年12月签订的《房产买卖协议书》（编号：DL0000776）；2、判令被告林益成、张爱玉共同向原告陈国峰、付萍返还购房款350,000元并支付利息16,800元（以350,000元为基数，按年6%利率标准，自2016年1月22日起，暂计至2016年11月9日，应计至实际还清之日止）；3、判令被告林益成、张爱玉共同向原告陈国峰、付萍承担讼争房产总房款20%的违约金524,000元；4、判令被告林益成、张爱玉共同向原告陈国峰、付萍赔偿实际损失85,149元；5、判令被告林益成、张爱玉共同向原告陈国峰、付萍赔偿可得利益损失（房屋差价损失）暂定500,000元，实际以鉴定结果为准；6、判令被告林益成、张爱玉共同承担原告陈国峰、付萍因本案所支出的诉讼费、保全费和鉴定费用等全部费用。事实与理由：经东篱房产居间介绍，2015年12月，原告陈国峰、付萍与被告林益成签订《房产买卖协议书》（编号：DL0000776）,约定由二原告购买被告所有的位于厦门市集美区古龙御景二期3#楼2梯7层01单元的讼争房产，房产面积为168.43平方米，成交价为人民币262万，并约定购房定金20万。同时，双方还约定，在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担总房款20%违约金外，还应赔偿守约方含居间费用、装修损失、房屋使用费、房屋折价损失等实际损失和收益损失，以及由此引起的诉讼费用和律师费用等。上述合同签订后，二原告按约定向被告支付了35万元购房定金。此外，在履行上述协议书的过程中，二原告还按约定向东篱房产支付居间费用8800元。2016年1月31日，被告背信弃义，另行将上述讼争房产出售给案外人欧跃腾，双方签订编号为1585825的《房产买卖居间协议书》，该协议书签订当日，被告收取案外人欧跃腾购房定金26万元并将讼争房产交付给案外人使用。案外人在履行该协议书的过程中，因被告林益成不配合过户的问题将林益成起诉至法院，要求被告协助办理讼争房产的过户登记手续并承担违约金。二原告得知讼争房产的诉讼后，依法申请作为第三人参与诉讼，并要求被告林益成履行与原告签订的《房产买卖协议书》，维护自己的合法权益。二原告作为第三人在参加上述诉讼的过程中，委托了律师代为诉讼，并支出律师代理费用20,000元。庭审中，被告明确表示只愿意履行与案外人欧跃腾所签订的编号为1585825的《房产买卖居间协议书》。2016年5月31日，集美区人民法院认定第三人（即二原告）与被告林益成签订的房屋买卖合同依法有效，并作出一审判决，判决被告林益成在判决生效之日起十日内向欧跃腾履行办理房屋所有权变更登记义务，并驳回第三人诉诉请求。第三人不服，遂提起上诉，请求撤销原判，并继续委托律师参与二审诉讼，为此支出律师代理费用15,000元、二审诉讼受理费629元以及证据公证费用720元。2016年11月2日，厦门市中级人民法院作出终审判决，驳回第三人上诉，维持原判。被告林益成为了自己的私利，在已经收受原告35万元购房款的情况下，恶意地将讼争房产另行出售第三人，其“一房二卖”的行为已经构成根本违约，致使讼争合同目的不能实现，在房价大幅度上涨的经济形势下，被告的违约行为无疑给二原告造成莫大的经济损失，严重侵害了二原告的合法权益。根据《婚姻法》的相关规定，讼争房产属于被告林益成与被告张爱玉（二被告系夫妻关系）的共同财产，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，被告林益成的债务应按夫妻共同债务处理。为了保护二原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请判如诉求。 被告林益成辩称，1、讼争房产买卖协议在2016年1月份就已解除，解除事由是原告没有按照约定支付150万的首付款，导致答辩人无法及时清偿借款，只能将房屋另售给第三方，答辩人已通过电话短信多次告知原告不再交易，不存在违约行为，故不承担违约责任；2、原告支付的购房定金只有200,000元，并非350,000元，在（2016）闽0211民初1628号案件庭审中原告也认可其中150,000元是借款。另，原告诉请按照6%利率计算利息，缺乏事实和法律依据，不应得到支持；3、关于违约金，原告的诉求明显高于实际损失，以20%来计算过高，不应得到支持；4、实际损失中，第一项中介费，原告提交的证据存在诸多疑点，不足以证明中介费实际发生及金额，对于律师费，亦没有证据证明实际发生；（2016）闽02民终2683号案件导致的诉讼损失，是由于原告恶意上诉造成的，属于原告的过错，由此支付的律师费、诉讼费不属于必然发生的费用，理当由原告自己承担；5、本案支付的40,000元律师费缺乏赔偿依据，另，违约金和损失只能选择一项提出诉请；6、讼争房屋价差属于可得利益，合同当中并未约定可得利益，房屋价格的跌涨属于市场风险，因此价差损失并不存在。原告申请鉴定，但是房屋的鉴定没有标准，因此鉴定没有意义。综上，被告林益成认为二原告的诉求违法不合理，请求法院予以驳回。 被告张爱玉辩称，与被告林益成系夫妻关系，2004年12月份结婚，讼争房屋是婚内购买，属于夫妻共同财产。2015年12月，林益成将讼争房屋出售给原告陈国峰、付萍，并未告知张爱玉，张爱玉对本次交易完全不知情，张爱玉不同意将讼争房屋出售给原告，根据相关法律规定，原告与林益成之间的交易侵害了张爱玉的共有权，讼争协议应属无效，其中约定的违约条款等均无效，应当按照无效约定来处理本案。原告的诉求都是基于合同解除来提出的，应予以驳回。且该合同对张爱玉不具有约束力，把张爱玉列为被告有误。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中有原告提供的《房产买卖协议书》、《佣金确认书》、《收款收据》、《证明》、（2016）闽0211民初1628号民事判决书、《律师函》、《公证书》及《公证费发票》、（2016）闽02民终2683号民事判决书、诉讼费票据（预收）、（2016）法正诉代字第107号《委托代理诉讼（仲裁）协议书》及律师代理费发票、（2016）法正诉代字第244号《委托代理诉讼（仲裁）协议书》及律师代理费发票、古龙御景行情图表等证据；有被告提供的《结婚证》等证据；原、被告并做当庭陈述。本院组织当事人进行了质证。对于相关证据的质证及认证意见，本院将在判决书的说理部分围绕对争点的分析进行阐述。对于双方当事人不持异议及与本案争点无关的证据，均已在卷佐证，本院不再一一赘述。 本院经审理认定事实如下：2015年12月，被告林益成与原告陈国峰、付萍经厦门东篱房产营销策划有限公司居间介绍签订《房产买卖协议书》（编号：DL0000776），约定由原告陈国峰、付萍购买被告林益成所有的位于厦门市集美区古龙御景二期3#楼2梯7层01单元的讼争房产，房产面积为168.43平方米，成交价为2,620,000元，并约定购房定金为200,000元。双方还约定，在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含居间费用、装修损失、房屋使用费、房屋折价损失等实际损失和收益损失，以及由此引起的诉讼费用和律师费用等。合同签订后，二原告向被告林益成支付200,000元购房定金，2015年12月3日，被告林益成向原告付萍出具金额为200,000元购房定金收条。2015年12月31日，被告林益成向原告付萍出具金额为300,000元的购房定金收条，其中200,000元为原告付萍于2015年12月3日支付的定金。2016年1月22日，被告向陈国峰出具一张50,000元的收据，收据称该款项为林益成向陈国峰所借借款，并约定该款项最终从房款中扣出。 2016年1月31日，被告林益成与案外人欧跃腾签订《房产买卖居间协议书》（编号：1585825），约定林益成将坐落于古龙御景（二期）3#2梯7层01单元的房产出售给欧跃腾，双方约定房屋价款及交款期限，给付部分房款，协议签订当日，林益成把房屋交付给欧跃腾使用。 案外人在履行该协议书的过程中，因被告林益成不配合过户的问题将林益成起诉至本院，要求被告协助办理讼争房产的过户登记手续并承担违约金。二原告得知讼争房产的诉讼后，依法申请作为第三人参与诉讼，并要求被告林益成履行与原告签订的《房产买卖协议书》，维护自己的合法权益。 二原告作为第三人在参加上述诉讼的过程中，委托了律师代为诉讼。庭审中，被告明确表示只愿意履行与案外人欧跃腾所签订的编号为1585825的《房产买卖居间协议书》。2016年5月31日，本院作出（2016）闽0211民初1628号民事判决，认定二原告与被告林益成签订的房屋买卖合同依法有效，并作出一审判决，判决被告林益成在判决生效之日起十日内向欧跃腾履行办理房屋所有权变更登记义务，并驳回二原告诉请。二原告不服，遂提起上诉，请求撤销原判，并继续委托律师参与二审诉讼，为此，原告支出律师代理费用15,000元、二审诉讼受理费629元以及证据公证费用720元。2016年11月2日，厦门市中级人民法院作出终审判决，驳回二原告上诉，维持原判。 另查，二原告在本案诉讼中，委托律师费用为40,000元。 原、被告诉称、辩称的其他事实，于本案审理无涉，不再一一查明。 本院认为，围绕诉辩要点，本案应重点审查以下问题： 一、是否应将张爱玉确定为本案的共同被告，是本案的一个程序问题，需先予解决。 二原告认为，被告张爱玉系被告林益成的配偶，诉争房产系二人夫妻共同财产，该笔违约之债也发生于被告林益成与张爱玉婚姻关系存续期间，应当属于二人的夫妻共同债务，张爱玉虽非合同相对人，但列为本案共同被告并无不妥。 二被告认为，该合同对张爱玉不具有约束力，将张爱玉列为被告有误。 本院认为，本案案由是房屋买卖合同纠纷，属债权纠纷，原告在诉讼中仅提出要求解除合同并要求被告承担违约责任，不涉及物权变动，基于合同相对性原理，本无须张爱玉参与诉讼，但基于张爱玉提出合同无效不应承责等辩解，考虑到本案诉讼可能会导致张爱玉承担夫妻共同债务等后果，将张爱玉列为诉讼当事人更有利于保障其合法权益及查明事实，本院对原告将张爱玉列为被告予以认可。 二、关于涉案合同的效力问题 二原告认为，依据相关法律规定，涉案合同的效力问题，已由相关判决作出认定，应属有效合同。 二被告认为，林益成将讼争房屋出售给原告，并未告知张爱玉，张爱玉对本次交易完全不知情，根据相关法律规定，二原告与林益成之间的交易侵害了张爱玉的共有权，讼争协议应属无效。 本院认为，关于涉案合同的效力问题，已经（2016）闽0211民初1628号、（2016）闽02民终2683号案件做为一个主要争点进行了审理，当事人在该场诉讼中对该争点穷尽了主张及举证，一、二审法院的民事判决明确确定涉案合同合法有效，根据民事诉讼的争点效理论，涉案合同的效力在本案中应得到确定。 三、关于违约责任的确定与违约损失的计算。 二原告认为，因被告在双方协商过程中已经明确拒绝履约，原告有权单方解除涉案合同。对于违约金的计算，原告认为厦门房价持续上涨，涨幅是在可预期的范围之内，价差损失应在被告可预期范围之内。另，双方对违约金计算标准及居间费用、诉讼费用、律师费用、公证费用等约定，合乎法律规定，应得到支持。 二被告认为，之所以导致本案讼争，是由于原告没有按照约定支付150万的首付款，导致答辩人无法及时清偿借款，将房屋另售给第三方，故被告不应承担违约责任；讼争房屋价差属于可得利益，合同当中并未约定可得利益，房屋价格的跌涨属于市场风险，因此价差损失并不存在；双方对违约金计算标准约定过高应予调整；原告提出居间费用8800元，未提供事实依据，对于其他相关费用的诉求亦缺乏事实与法律依据，不应得到支持。 关于合同解除问题，本院认为，在（2016）闽02民终2683号民事判决于2016年11月2日作出之后，涉案房产的所有权已明确归于案外人，基于合同已处于客观履行不能状态，原告提出解除合同，合法有据，本院予以支持。 关于价差损失问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，违约损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告主张的差价损失受制于房地产交易市场的波动与国家政策的调整，影响因素较多，较难以提前预期，原告关于“价差损失应在被告可预期范围之内”的主张缺乏依据，本院不予采纳。 关于违约金的计算，本院认为，被告虽提出按合同价款的２０％计算违约金过高，但未提出相关证据予以证实，在涉案合同的履行期间，厦门市呈现房价较大幅度的上涨趋势，依此情势，以合同价款的２０％计算违约金应在合理幅度之内，故本院对被告的抗辩主张不予支持。本院依《房产买卖协议书》第十条的约定，将违约金计算为524,000元。 关于居间费用、诉讼案件受理费、保全费、公证费、律师费等费用等损失计算问题，本院认为，涉案合同合法有效，原告就“支付居间费用8800元”一节事实，已提供东篱公司相关《证明》予以说明，此与《佣金确认书》“支付日期”一栏记载“签订买卖协议当日8800元过户再收7000元”吻合，举证已达到优势证据的标准，可以证明原告支出8800元居间费用的事实。被告虽提出反驳意见，但未提供证据证明，本院对其辩解不予采纳。原告在本案中因申请财产保全所支出费用5000元、支付的律师费用40,000元，均属必要支出，依合同约定应由违约方承担。原告就作为第三人参与（2016）闽0211民初1628号案件支出律师费用为20,000元一节，于第一庭审后补充提供收费发票及《委托代理合同》，被告质证认为该发票系时隔一年才开具，并非代理业务发生当时开具，不具有客观性，是否真实付款无从得知。本院认为，从原告事后补充开具的发票，并不足以证实实际付款事实，且原告提供的《委托代理合同》亦无落款时间、案件号等必要信息，无法与发票进行印证。故本院对此节事实不予认定。至于（2016）闽02民终2683号诉讼受理费用629元、公证费用720元及律师费用15,000元，原告在一审判决的情况下，执于得到涉案房屋所有权而提出上诉，存在一定的主观认识方面的过错，该项损失宜由原、被告各承担50%。以上各项损失，合计为61,974.5元。 至于购房款利息损失，对于原告已支付的350,000元之性质，原、被告各持一词，原告认为均为定金，被告则认为其中包含定金200,000元及借款150,000元。本院认为，本院虽曾于（2016）闽0211民初1628号民事判决的事实认定部分将该350,000元确定为“其中20万元为第三人2015年12月3日支付的定金，另外十万元为被告向第三人的借款···被告向陈国峰出具一张5万元的收据，收据称该款项为林益成向陈国峰所借借款”，但在该案二审上诉期间，陈国峰与付萍提出仍提出“另外的10万元也是定金而非借款”，（2016）闽02民终2683号民事判决对此节并未做出判断，故（2016）闽0211民初1628号民事判决的事实认定对本案不产生约束力。本院认为，被告林益成于2015年12月31日向原告付萍出具金额为300,000元的购房定金收条系书面证据，在效力上优于言辞证据，本院据此将定金金额确定为300,000元。本院认为，对于定金，依法不应计息。对于借款50,000元，则基于双方未对借款利率与逾期利率作出约定，应适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第（一）项的规定：“出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”，从合同解除之日即2016年11月2日起按年利率6%计息。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认原告陈国峰、付萍与被告林益成、张爱玉于2015年12月签订的《房产买卖协议书》于2016年11月2日起解除； 二、被告林益成、张爱玉于本判决生效之日起十日内返还原告350,000元（其中50,000元应予计息，按年利率6%，自2016年11月2日起计至实际还款之日止）； 三、被告林益成、张爱玉于本判决生效之日起十日内向原告陈国峰、付萍支付违约金524,000元及其他各项损失61,974.5元，合计为585,974.5元； 四、驳回原告陈国峰、付萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18084元，减半收取9042元，由原告负担3293元，由被告负担5749元，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员  黄 湧 二〇一七年四月十一日 代书记员  高国栋 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项：“有 下列情形之一的，当事人可以解除合同： （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；” 第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。” 第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。” 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第（一）项：“出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。” 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。” 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”