广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0306民初6499号原告：孙秀玲，女，汉族，1971年3月19日出生，住址：广东省高州市，委托诉讼代理人：孟谈，广东君强律师事务所律师。被告：同泰电子实业（深圳）有限公司，地址：广东省深圳市福田区.法定代表人：邱传津，董事长。委托诉讼代理人：吴耀鸿，广东本海律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫玉珍，广东本海律师事务所实习律师。原告孙秀玲诉被告同泰电子实业（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孟谈，被告的委托诉讼代理人吴耀鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙秀玲诉称，2016年7月21日，原告经中介公司介绍，称被告开发的位于宝安区福永区域的同泰总部产业园有公寓出售。原告得知消息后即到现场了解情况，被告销售人员告知原告，该房产属于商品房性质，极具投资价值。原告信以为真，当即便支付了25000元定金，并于7月22日又支付了25000元定金，签订了同泰总部产业园5栋A单元5层516号房产认购书。该认购书约定：自签订认购书之日起15日内签订正式买卖合同，如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方己付定金不予退还；如因卖方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，卖方应双倍返还买方已付定金。认购书签订后，原告向相关部门了解到，被告所开发的物业实质是工业园区的配套宿舍，不具备商品房的性质，并不能向外公开销售，只能由符合规定条件的公司购买，而原告仅是个人购买，并不具备购买条件，因此也无法签订购房合同。原告认为，被告故意隐瞒房产的重要事实和条件，导致合同无效，原告也无法实现购房目的，其责任完全是被告一手造成，理应按约定双倍返还原告所交定金。为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、原、被告签订的同泰总部产业园5栋A单元5层516号房地产认购书无效，并双倍返还原告定金10万元；2、被告承担本案的诉讼费用。被告同泰电子实业（深圳）有限公司答辩称，一、原告诉称，其购买的涉案房产不具备商品房性质，不能对外公开销售，与事实不符；二、原告诉称，被告故意隐瞒涉案房地产是工业园区的配套宿舍，只能由符合规定条件的公司购买的事实，与事实不符；三、涉案认购书合法有效，原告以被告隐瞒涉案房地产的用途及购买条件为由主张该认购书无效没有法律依据；四、因原告违约导致涉案认购书效力终止，被告有权依据该认购书的约定没收定金，另行出售涉案房地产，原告主张双倍返还定金没有合同及法律依据，且该主张与其请求认定涉案认购书无效的诉求相互矛盾。综上所述，涉案房地产权性质为商品房，可以对外分割销售，且被告从未隐瞒涉案房地产的用途及购买条件，涉案认购书合法有效，被告有权没收原告已支付的定金人民币5万元，原告的主张没有事实合同法律依据，请依法驳回，并由原告承担本案的诉讼费用。经审理查明，2016年7月22日，原告孙秀玲作为买方，与作为卖方的被告同泰电子实业（深圳）有限公司签订《深圳市房地产认购书》，主要约定如下：1、原告自愿认购同泰总部产业园项目第5栋A单元5层516号房，建筑面积52.71平方米；2、本房地产折后总价款为人民币1544912元，由原告一次性支付，原告须于签订本认购书之日起15日内支付；3、原告应于签订本认购书时向被告支付定金人民币50000元；4、原、被告双方于签订认购书之日起15日内签订正式的买卖合同。买卖合同一经签订，本认购书的效力即行终止；5、原告未按前述约定支付购房款和/或与被告签订证实的买卖合同，由原告承担买卖合同无法在约定时间内签订的违约责任；6、如买方为自然人的，买方承诺将于本认购书签订之日起15日内以其指定的公司的名义签订正式的买卖合同，如因买方违反上述承诺，导致无法在约定时间内按照本认购书的约定签订买卖合同的，由买方承担违约责任；7、买方承诺，买方或买方指定的公司能够取得深圳市宝安区经济促进局核发的买方符合购买本房地产条件的批复文件，具备本房地产的购买资格。原告分别于2016年7月21日、7月22日向被告支付两笔购房定金人民币25000元，共计人民币50000元。2016年9月5日，被告向原告发出《挞定通知函》，主要内容为：因原告未在《深圳市房地产认购书》约定的期限内支付全部购房款，并由原告指定符合认购书约定条件的公司的名义与被告签订正式的买卖合同，在被告于2016年8月25日给原告发通知催缴购房款及签订房地产买卖合同后，原告仍未支付剩余购房款，故被告正式函告原告：原、被告签订的《深圳市房地产认购书》效力终止，本房地产将由被告另行出售，原告已缴付的定金不予返还。被告提交了深圳市宝安区经济促进局《关于A208-0947号宗地分割转让的产业意见》及《市规划国土委宝安管理局关于申请办理A208-0947宗地分割转让的复函》（深规土宝函（2015）190号）、《市规划国土委宝安管理局关于同泰总部产业园项目共有部分与专有部分划分方案的复函》（深规土宝函（2015）284号），证明涉案房产属于工业楼宇中非自用部分，经深圳市宝安区经济促进局批准，可以对外分割转让，且被告已按照该局的意见办理分割转让相关手续，包括制订共有部分与专有部分的划分方案及补缴地价，上述文件规定工业楼宇受让人申请购买须满足以下条件：1、工业楼宇的受让人须是依法注册登记的、具有独立法人资格的工业企业，宝安区外企业在成功申购工业楼宇后须将注册地址迁入宝安；2、工业楼宇的受让人须符合《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录（2013年本）》的产业准入要求，应优先转让给区重点招商引资产业项目以及区内上市和拟上市企业、宝安区“六类”百强等科技创新型企业；3、工业楼宇的受让人必须无不良诚信记录，有政府资金逾期未归还的、不得申请，隐瞒事实申请的，经查实，取消申请资格。原告对被告提交的上述证据的真实性予以认可，但主张被告在与原告签订认购书时，并没有向原告进行出示和说明，原告是以个人的名义前去购买，并不符合上述文件规定的购买条件，刚好证明被告隐瞒了相关的政策规定，误导原告支付购房定金。原告主张涉案房产是工业园区的配套宿舍，不具备商品房的性质，只能由符合条件的公司购买，原告不具备购买条件，无法签订购房合同，且被告故意隐瞒房产的重要事实和条件，导致《深圳市房地产认购书》无效，故而提起本案诉讼。被告主张涉案房产为商品房，可以分割对外销售，且被告从未隐瞒涉案房产的用途及购买条件。另查，涉案房产《不动产权证书》编号为粤（2016）深圳市不动产权第0005294号，附记载明：涉案房产为市场商品房。根据《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》、《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）实施细则》和宝国合字（1992）第205号之补充合同七规定，本不动产可分割转让。以上事实，有《深圳市房地产认购书》、收款收据、《挞定通知函》、深圳市宝安区经济促进局《关于A208-0947号宗地分割转让的产业意见》及《市规划国土委宝安管理局关于申请办理A208-0947宗地分割转让的复函》（深规土宝函（2015）190号）、《市规划国土委宝安管理局关于同泰总部产业园项目共有部分与专有部分划分方案的复函》（深规土宝函（2015）284号）、《市规划国土委宝安管理局关于同泰总部产业园项目共有部分与专有部分划分方案的复函》（深规土宝函（2015）284号）、《深圳市国有土地使用权出让收入缴款通知单》（编号：BA20150088）、出让金及市政设施配套金缴交票据（编号为：BB00282622、BB00282621）、《不动产权证书》、《关于催交购房款及签订房地产买卖合同的通知》、快递单回执等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，原告孙秀玲和被告同泰电子实业（深圳）有限公司就涉案的同泰总部产业园项目第5栋A单元5层516号房产签订《深圳市房地产认购书》（以下简称《认购书》）。原告主张被告在出售涉案房产时故意隐瞒房产的重要事实和条件，且原告不具备购买条件，据此主张《认购书》无效。经查，《认购书》中明确约定，“如买方为自然人的，买方承诺将于本认购书签订之日起15日内以其指定的公司的名义签订正式的买卖合同”，“买方承诺，买方或买方指定的公司能够取得深圳市宝安区经济促进局合法的买方符合购买本房地产条件的批复文件，具备本房地产的购买资格”。而被告亦提交了证据证明涉案房产系市场商品房，能够分割转让，但因涉案房产属于工业楼宇，受让人申请购买须满足一定条件。由此可知，原、被告已于《认购书》中明确约定购买涉案房产的主体应为满足一定条件的公司，原告作为具有完全民事行为能力的成年人，理应对其签署合同的行为承担相应的法律责任，并清楚知悉购买涉案房产须具备特定条件。因此，原告主张被告故意隐瞒房产的重要事实和条件，与本院查明的事实不符，本院不予采信。上述《认购书》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。原告诉请确认《深圳市房地产认购书》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于定金。原告于签署《深圳市房地产认购书》之后，并未如期支付剩余购房款，被告依据双方约定没收原告已支付的定金并无不当。原告诉请被告双倍返还定金，于法无据，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告孙秀玲的诉讼请求。案件受理费人民币1150元，由原告承担。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  陈蕾仰二〇一七年四月十九日书记员  王 冰书记员  席俊奇附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。