上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初7071号原告(反诉被告)杨耀，男，1977年7月13日生，汉族，住本市。委托代理人王鑫明，上海市国茂律师事务所律师。被告(反诉原告)上海盈苑资产管理有限公司。住所地本市虹口区沽源路XXX弄XXX号XXX-XXX室。法定代表人张石麟，公司董事长。委托代理人凌莉萍，公司员工。委托代理人阮琛，公司员工。原告杨耀诉被告上海盈苑资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷及反诉原告上海盈苑资产管理有限公司诉反诉被告杨耀房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨耀及委托代理人王鑫明、被告委托代理人凌莉萍、阮琛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨耀诉称：原、被告于2014年11月24日签订了一份《房屋租赁合同》，被告将本市陆家浜路XXX号新邻生活站项目B1层B1F-21、B1F-39室房屋出租给原告。租期自2015年1月4日至2017年5月6日止，其中2015年1月4日至2015年6月5日为免租期，月租金由保底人民币19,848元以及月营业额12%提成组成，租赁保证金人民币77,361元。协议签订后，因被告所在商场烟道设计及施工存在错误导致环评审核未通过，导致原告无法办理食品卫生安全许可证和营业执照。被告也未对商场整体作二次消防申报，导致原告受到处罚。现因原告合同目的无法实现，故起诉要求解除原、被告间的《房屋租赁合同》。二、要求被告返还租赁保证金人民币77,361元。三、要求被告返还装修保证金人民币5,000元。四、要求被告赔偿装修款人民币145,000元。五、要求被告赔偿罚款人民币34,990元。六、要求被告支付违约金人民币77,361元。原告提供了以下证据：一、《房屋租赁合同》，证明双方的合同关系。二、补充协议，证明双方于2015年11月签订了补充协议。三、收据，证明原告依约支付了租赁保证金。四、《商铺装修合同》及付款凭证，证明原告装修支出凭证。五、《上海市黄浦区公安消防支队责令立即整改通知书》及代收罚没款收据，证明因被告的违法行为导致原告遭到行政处罚。六、《上海市黄浦区市场监督管理局行政处罚决定书》及非税收入一般缴款书(收据)，证明因被告的违法行为导致原告遭到行政处罚。七、解除房屋租赁合同通知书及邮寄凭证，证明原告向被告书面送达解约通知。八、情况说明，证明因被告原因承租商场未过环评，导致众多商户无法办理工商营业执照合法经营。九、录音两份及相关文字摘要，证明因被告原因承租商场未过环评，导致原告无法办理工商营业执照合法经营。十、顺丰快递追踪记录，证明解除房屋租赁合同通知书送达情况。十一、公安消防部门深化改革服务经济社会发展八项措施，证明原告对承租商铺装修后无需报备，因此系被告原因导致原告遭到行政处罚。被告上海盈苑资产管理有限公司辩称：不同意原告诉请。被告出租给原告的房屋内部装修消防设计都通过了审核，在该内装完成后也通过了建设工程消防验收，并取得了消防安全合格证。在交付房屋时都已经取得了这些证件。原告诉状中所说与事实不符，被告不存在任何违约行为，不承担违约责任。租赁保证金的金额是正确的。装修保证金没有收到过。被告对原告提供的证据一、二、真实性、合法性无异议。三、真实性无法确认。原告只提供了汇款单，没有被告出具的收据原件。四、真实性、合法性不认可。装修合同上没有施工单位，没有发票，只有明细单，也没有收款人。合同上的金额和发票上的金额不符。五、六、真实性、合法性无异议。与本案无关。七、被告收到过。八、对真实性、合法性、关联性均有异议，不具有客观性且内容与事实不符。九、强某与杨某的录音，真实性、合法性、关联性均有异议，原告的提问有诱导性且内容与事实不符。强某与夏某的录音，对真实性、合法性无异议，关联性有异议。十、对真实性、合法性、关联性均无异议，对原告行使解除权的效力有异议。十一、对真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关。被告提供了以下证据：一、《合同主体变更协议书》，证明被告有合法的转租权。二、建设工程消防设计审核意见书，证明工程设计符合消防规定。三、建设工程消防验收意见书，证明商场整体通过消防验收。四、公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，证明商场符合公共场所营业消防安全标准。五、解除函及邮寄凭证，证明因原告违约导致被告解除合同。六、交房确认书，证明被告按约定将房屋交付给原告。七、B1层其他租户营业登记公示信息，证明被告已取得B1层消防验收通过，可以办出营业执照。八、陆家浜路XXX号油烟净化器及专用烟道使用情况汇总表，九、新邻生活站物业证明，证明原告实际使用的专用烟道为KEF-4(即四号烟管)。十、部分餐饮租户情况汇总表，十一、部分餐饮租户营业执照及餐饮服务许可证，证明同原告一并使用四号烟管的餐饮租户有在2015年办理了营业执照及餐饮服务许可证。十二、黄浦环保局关于实施《建设项目环境影响登记表备案管理办法》的方案，证明原告在办理所承租的B1F-21、B1F-39商铺环评申请时(2015年期间)陆家浜路XXX号尚处于试运行期间，因此原告办理环评申请时不需要陆家浜路XXX号的环评竣工验收报告。十三、黄浦区环保局关于督促办理建设项目竣工环保验收手续的通知，证明黄浦区环保局通知新凌大厦(陆家浜路XXX号)于2017年3月31日完成竣工验收工作。逾期未办理的，将不再受理其内设的各类餐饮娱乐项目的环境影响登记表备案。十四、黄浦区完成竣工验收工作后才能实行备案制的楼宇清单，证明存在众多未完成环评竣工验收的建设项目，其中绝大多数是已在正常经营的商业项目。原告对被告提供的证据一、真实性无异议。二、三、四、被告所说在房屋交付前取得房屋消防文书。但证据四是在2015年5月20日才出具的。在日期括弧内文字表明，在商户入住须通过二次消防，需要业主和出租方一起办理，否则原告无法合法营业。如果如被告所述其所有消防都是合格的，不存在原告遭受处罚。五、收到过终止函，但对被告在终止函中陈述的事实不予认可。六、真实性无异议。对被告证明内容不认可，交付的房屋不能正常投入使用。七、快乐柠檬经营范围与原告是完全不同的，原告需要加工食品。八、九、真实性不认可，证据八是被告单方制作的。与原告相类似的没有办出营业执照的商铺都被剔除。证据九没有时间，是被告单方出具。十、涉及到10号烟道的只有序号为4的在2015年8月份前办出，之后没有B1层使用10号烟道的商户办出营业执照。十一、营业执照真实性无法认可。与本案无关，与原告承租商铺性质不同。十二、文件出具时间是2016年12月28日，并不能追溯到本案原、被告发生系争事实的时间。发生争议的时间是2015年的12月份。该文件不能适用本案。之前庭审中被告称有相应的竣工验收报告，该证据证明内容中被告称不须竣工验收报告，证明被告没有办出竣工验收报告。十三、验收手续通知时间是2016年12月28日，出具时原、被告纠纷已发生且合同已解除，不能适用于本案。十四、质证意见同证据十三。反诉原告上海盈苑资产管理有限公司诉称：反诉原、被告于2014年11月24日签订了一份《房屋租赁合同》，反诉原告将本市陆家浜路XXX号新邻生活站项目B1层B1F-21、B1F-39室房屋出租给反诉被告。2015年1月4日，双方完成了上述房屋的交接手续。2015年11月，双方就租赁合同中的交付时间、租金等事项的调整事宜签订了关于《房屋租赁合同》之补充协议。双方还在2015年5月30日签订《仓库租赁协议》，由反诉被告承租反诉原告位于本项目B1层指定区域用于储存经营所需物品。以后，反诉被告不按约支付租金等，并于2016年2月6日擅自停业。反诉原告分别于2016年3月3日及4月6日函告反诉被告解除租赁合同。现起诉要求反诉被告支付《房屋租赁合同》及《仓库租赁协议》项下的欠款人民币206,772.19元及由此产生的滞纳金人民币29,456.3元。要求反诉被告支付违约金人民币85,572元，并支付免租期所免除的租金人民币22,734.25元。要求反诉被告支付自2016年3月11日起，暂时计算至2016年4月10日止的房屋及仓库占用期间的使用费，共计人民币50,072.22元。要求反诉被告支付要求拆除装修费用人民币5,000元。反诉原告提供了证据一、《房屋租赁合同》，证明双方的房屋租赁关系。二、《仓库租赁协议》，证明反诉被告和反诉原告间关于仓储使用费的约定。三、关于《房屋租赁合同》之补充协议，证明免租期从2015年1月14日至2015年6月5日。从2015年6月6日起反诉被告应当支付租金。四、欠费明细，证明反诉被告应当支付租金、物业管理费及租赁合同项下的反诉被告尚未支付的相关费用明细。五、解除函及寄件凭证，证明反诉原告书面告知反诉被告因其违约反诉原告解除租赁合同和补充协议。六、关于废止补充协议第2条、第3条的公函及寄件凭证，证明内容同证据五。七、现场照片，证明反诉被告没有按照合同约定撤场。八、上海丽吉装饰工程有限公司施工联系单，证明2016年7月1日，反诉原告委托上海丽吉装饰工程有限公司拆除反诉被告承租商铺内的固定装修，并恢复原状。费用为人民币5,000元。九、上海丽吉装饰工程有限公司施工现场签证单，证明2016年7月1日，上海丽吉装饰工程有限公司已将反诉被告承租商铺内的固定装修拆除，并恢复原状。反诉被告杨耀辩称：因反诉原告提供的租赁商铺无法合法使用，无法实现合同目的，不同意反诉原告诉请。本案中反诉原告违约在先，其应支付违约金。反诉被告已于2016年2月26日将双方租赁关系解除。反诉原告计算依据欠妥，仓库租赁合同第9条是建立在反诉被告违约，恶意占有的情况下，反诉被告并未违约也没有恶意占有。不同意支付拆除装修费用。反诉被告对反诉原告提供的证据一、二、三、真实性无异议。证据三补充协议中第3.2条，甲方同意将10万元人民币减免自2015年6月6日起的租金。租金标准应当以补充协议中第2.1.1条约定来抵扣。若反诉原告在履行过程中无违约行为，是不可能同意降低要求的。其中第4条，反诉被告不存在违约行为。四、不认可。反诉原告计算金额是正确的，不应当由反诉被告支付。物业管理费反诉被告已经被行政部门勒令停止营业，反诉被告没有享受到相应的物业管理，反诉被告不应支付。对于租金，反诉被告无法实现合同目的，即使需要反诉被告支付费用，反诉被告也只支付房屋使用费而非租金。对于推广费，反诉原告无相关证据证明该费用的发生。五、六、收到过，对反诉原告陈述内容和事实不予认可。七、反诉被告派人进入系争房屋拿东西，被反诉原告的保安赶出来不让反诉被告拿东西。八、九、是反诉原告与案外人的施工文件，真实性无法确认。人民币5,000元的费用反诉原告也未举证有相应的付款和收款凭证，对人民币5,000元的真实性也无法确认。系争场所确实已被拆除。反诉被告没有提供证据。经审理查明：原、被告于2014年11月24日签订了一份《房屋租赁合同》，被告将本市陆家浜路XXX号新邻生活站项目B1层B1F-21、B1F-39室房屋出租给原告。合同第5.1条约定，租赁保证金：乙方须于本租赁合同签订后七日内，向甲方支付相当于租赁期内平均月租金(若采用保底租金与营业额抽成(两者取其高)的租金计算方式，前述月租金指租赁期内的月保底租金；如采用纯营业额抽成租金的，平均月租金金额由双方共同商定)和月商场管理费金额总和的3倍的金额，计人民币77，361元，作为乙方依约履行本合同的保证金。第13.2条约定，甲、乙双方同意，在不影响乙方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，乙方有权在下列任意事件之一发生后的任意时间提前终止本合同，同时甲方应另行按月租金的3倍金额补偿乙方(前述月租金指本合同解除前乙方已经支付的最高月租金或本合同规定的租赁保证金金额的1/3(两者取低)：1、甲方未按时交付该房屋，经乙方书面催告后90日内仍未交付的；2、甲方交付的房屋存在危及乙方安全的缺陷的；3、因甲方原因致使乙方无法营业超过90天仍未解决的；4、甲方存在其他违约行为，经乙方书面催告后90天仍未有效解决，从而致使乙方无法实现本合同的租赁目的的；5、其他法律、行政法规规定乙方可提前终止本合同的情形。2015年1月4日，双方完成了上述房屋的交接手续。2015年11月，双方就租赁合同中的交付时间、租金等事项的调整事宜签订了关于《房屋租赁合同》之补充协议。双方还在2015年5月30日签订《仓库租赁协议》，由原告承租被告位于本项目B1层指定区域用于储存经营所需物品。2015年12月2日，上海市黄浦区市场监督管理局发出《上海市黄浦区市场监督管理局行政处罚决定书》，以原告在上述商铺从事生产经营时，被查见未取得餐饮服务许可证从2015年8月18日起对外经营餐饮，决定处罚。2016年2月21日，原告向被告发出解除房屋租赁合同通知书，以被告未做二次消防施工并申报批复和环评审核未通过不能取得营业执照为由通知被告解除房屋租赁合同。2016年7月1日，被告拆除系争商铺内原告的装修，收回自用。本院认为：原、被告签订的位于本市陆家浜路XXX号内相关商铺等《房屋租赁合同》、关于《房屋租赁合同》之补充协议、《仓库租赁协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。现被告没有提供证据证明已通过环评审核，致使原告无法正常经营，无法实现合同目的，故原告要求解除合同的诉讼请求可予支持，被告理应返还租赁保证金并承担违约责任。关于原告主张的装修保证金人民币5,000元，因原告没有提供相应证据本院不予支持。关于原告主张的装修款人民币145,000元，由于原告在审理过程中没有申请评估，现已由被告拆除，故本院酌情判定。关于原告主张的赔偿罚款人民币34,990元，两项罚款均系原告明知无法经营而自行实施经营行为所致，故应自行承担。关于反诉，鉴于上述理由，反诉被告无法正常经营，无法实现合同目的，反诉原告没有理由向反诉被告主张权利，故对反诉原告的诉讼请求均不支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定,判决如下：一、原告杨耀与被告上海盈苑资产管理有限公司签订的位于本市陆家浜路XXX号内相关商铺等《房屋租赁合同》、关于《房屋租赁合同》之补充协议、《仓库租赁协议》于2016年2月21日予以解除。二、被告上海盈苑资产管理有限公司应在本判决生效后十五日内返还原告杨耀租赁保证金人民币77,361元。三、被告上海盈苑资产管理有限公司应在本判决生效后十五日内赔偿原告杨耀装修损失人民币30,000元。四、被告上海盈苑资产管理有限公司应在本判决生效后十五日内支付原告杨耀违约金人民币77,361元。五、驳回原告杨耀其余诉讼请求。六、驳回反诉原告上海盈苑资产管理有限公司要求反诉被告杨耀支付《房屋租赁合同》及《仓库租赁协议》项下的欠款等所有诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6,396元，反诉案件受理费人民币3,609.55元，由原告杨耀负担人民币2,416元，被告及反诉原告上海盈苑资产管理有限公司负担人民币7,589.55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇审 判 员  李 慧人民陪审员  王铿华二〇一七年四月十一日书 记 员  虞扬扬附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条受送达人被监禁的，通过其所在监所转交。受送达人被采取强制性教育措施的，通过其所在强制性教育机构转交。