江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1322民初3818号 原告：郇小伟，男，1987年5月9日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 原告：赵艳，女，1985年7月16日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 二原告委托诉讼代理人：仲帅，江苏序阳律师事务所律师。 被告：江苏力邦置业有限公司，住所地沭阳县沭城街道北京南路24号。 法定代表人：仇志余，系该公司经理。 委托诉讼代理人：冯华沭、耿艳红，江苏通达声远律师事务所律师。 原告郇小伟、赵艳诉被告江苏力邦置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月6日公开开庭进行了审理，原告郇小伟、赵艳的委托代理人仲帅、被告江苏力邦置业有限公司的委托诉讼代理人冯华沭、耿艳红到庭参加诉讼。 原告郇小伟、赵艳向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金7385元（自2015年1月1日起至2015年7月31日止，35元/天×211天）；2.被告向原告支付逾期办证违约金（自2015年4月1日起至被告领取初始权属证书并向原告发出通知之日止，以350687元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。事实和理由：2013年2月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将开发的沭阳县北京花园小区8幢2单元1102室房屋出售给原告，总价款350687元。合同签订后，原告依约支付购房款，但被告到2015年7月31日才通知原告交付房屋。另被告未能在约定期间将办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关，导致原告至今未能取得房屋权属登记证书。为维护原告的合法权益，特具状诉至沭阳县人民法院。 被告江苏力邦置业有限公司辩称，1、原、被告双方签订《商品房买卖合同》，房屋总价款为350687元属实。2、被告早已通知二原告交付房屋，因二原告处理离婚事宜才于2015年7月31日上房。3、合同约定的交付时间为2014年12月31日，二原告于2017年3月才起诉，其主张逾期交房违约金的诉求已超过诉讼时效，应予以驳回。4、合同第15条对逾期办证作出约定，根据此条款双方应按第1项处理即退房退款。被告同意解除双方买卖合同、退房退款。同时被告不存在逾期提供备案资料的行为。综上，原告诉求无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 根据诉辩双方主张，本案争议焦点为：1、被告何时向二原告交付涉案房屋？2、原告主张逾期交房违约金有无超过诉讼时效？3、原告主张逾期办证违约金有无依据？ 二原告为支持其主张提交以下证据： 1、商品房买卖合同一份，证明原告购买被告开发的商品房，其约定了房屋的位置、价款、房屋交付期限、逾期交房违约金、逾期办证违约金等，但就不解除合同的情形下如何支付逾期办证违约金未作约定。 2、被告开具的收据三张，证明被告于2015年7月31日才通知原告交房。 3、被告工商登记信息复印件一份，证明被告的主体资格。 4、宿迁市中级人民法院生效民事判决书复印件一份，证明被告庭审中的辩解理由均被生效法律文书所否定。 被告发表质证意见： 1、对证据1真实性无异议，但对证明目的有异议。合同第8条约定交付时间为2014年12月31日前交付房屋。如被告逾期，二原告应在2016年12月31日前交付房屋，故二原告此次诉讼已超过诉讼时效。合同第15条明确约定应按第1项处理即退房等。二原告主张的逾期办证违约金与合同约定不符。 2、对证据2真实性无异议，但被告多次通知二原告及原告郇小伟的父亲要求其上房，但因二原告一直闹离婚才未办理上房手续。 3、对证据3真实性、关联性、合法性均无异议。 4、对证据4真实性无异议，但关联性有异议。该案虽为生效判决，但被告正准备对该案进行申诉。 被告为支持其主张提交以下证据： 1、商品房买卖合同复印件一份，证明目的同被告对原告出示证据1的质证意见。 2、沭阳县建设工程规划核实合格证一份，证明被告按期交付房屋。 3、竣工验收备案表、建设工程档案接收证明书各一份，证明被告按照合同约定向产权备案机关提供备案资料，不存在违约行为。 二原告发表质证意见： 1、对合同真实性无异议，但不能达到被告的证明目的。 2、对证据2真实性由法院核实，即使其系真实的也仅能证明规划合格，不能达到被告按期交付房屋的证明目的。 3、对证据3真实性由法院核实，竣工验收日期为2015年12月4日，在此之前并没有验收合格，对于未经综合验收的房屋业主有权拒绝接收房屋。档案馆不是产权登记机关，且登记时间为2016年3月18日也已超过了交房时间。 本院认证意见： 二原告提供的证据，被告对其真实性均无异议，本院予以确认。被告提供的证据1与二原告提供的证据1系同一份证据，对其真实性本院予以确认。被告提供的证据2系原件，并加盖沭阳县城建档案馆、沭阳县城镇规划管理办公室印章，对其真实性本院予以确认。证据3均系原件，且加盖相应单位印章，对其真实性本院亦予以确认。 根据当事人庭审陈述及上述证据认证分析，本院认定事实如下： 2013年2月6日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将开发的位于沭阳县沭城街道天津路东侧、广州西路南侧北京花园二期小区第8幢第2单元2-1102号房出售给原告，总价款350687元。合同第八条约定房屋交付期限为：出卖人应当于2014年12月31日前。第九条第（2）款约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人退房要求之日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失。”后原告交付涉案房款。现原告以被告未向其支付逾期交房违约金和逾期办证违约金为由诉至本院，要求处理。 关于本案争议焦点1，即被告何时向二原告交付涉案房屋？本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，二原告主张被告于2015年7月31日向其交付房屋，向本院提交由被告向其出具的收据两张，载明日期为2015年7月31日，被告对此证据无异议，但辩称其早已向二原告交付房屋。根据上述法律及司法解释的规定，被告应提供证据证明其主张交付房屋的时间，但被告未提供相关证据，故本院认定被告于2015年7月31日将涉案房屋交付二原告使用。 关于本案争议焦点2，即二原告主张逾期交房违约金有无超过诉讼时效？本院认为，被告逾期交房的违约行为具有持续性，直至其向二被告实际交房时止。根据本院确认的交房时间即2015年7月31日，诉讼时效应从此时间起计算两年，故二原告此次诉讼并未超过诉讼时效。被告应按合同约定向二原告支付自2015年1月1日起至2015年7月31日止期间的逾期交房违约金即7385元。 关于本案争议焦点3，即原告主张逾期办证违约金有无依据？本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》虽未对出卖人未在合同约定时间内协助买受人办理涉案房屋的权属登记且买受人不退房的情形作出约定，但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故本院支持被告向二原告支付逾期办证的违约金。因二原告于2015年7月31日接收涉案房屋，则其应于2015年10月30日前取得涉案房屋的权属证书。被告辩称其已经将相关资料提交办证机关予以备案，向本院提交沭阳县建设工程规划核实合格证、竣工验收备案表、建设工程档案接收证明书，上述证据不足以证明其上述主张，故本院对被告的上述辩解理由不予采纳。 调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告江苏力邦置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郇小伟、赵艳支付逾期交房违约金7385元； 二、被告江苏力邦置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郇小伟、赵艳支付逾期办证违约金，自2015年10月30日起至被告领取出初始权属证书并向二原告发出通知之日止，以350687元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费236元，减半收取计118元，由被告江苏力邦置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费236元（户名为宿迁市财政局国库处，帐号为46×××80，开户行为中国农业银行宿城支行）。 代理审判员  闫欢欢 二〇一七年四月二十四日 书 记 员  宋飞艳 书 记 员  徐俊亚 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。