天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0113民初6337号原告（反诉被告）：马翠，女，1981年5月15日出生，汉族，住山东省乐陵市。委托诉讼代理人：张永才，男，1978年4月5日出生，汉族，住山东省乐陵市，系原告丈夫。委托诉讼代理人：安刚，天津击水（南开）律师事务所律师。被告（反诉原告）：柯云七，女，1973年2月21日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：赵国钦，天津北洋律师事务所律师。第三人：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。法定代表人：赖国强，董事长。委托诉讼代理人：孙国亮，法务专员。委托诉讼代理人：魏冬，经理。原告（反诉被告）马翠与被告（反诉原告）柯云七房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月28日立案受理，原适用简易程序，后转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马翠的委托代理人张永才、安刚与被告柯云七及其委托代理人赵国钦及第三人天津中原物业顾问有限公司的委托代理人孙国亮（简易程序的委托代理人）、魏冬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马翠诉称，诉争房屋坐落于天津市北辰区××与××交口西南侧××，原告系买方，被告系卖方。2016年8月5日，原告以其丈夫张永才的名义与被告签订《房产交易合同》，根据合同的约定，诉争房屋建筑面积104.02平方米，房屋价款为152万元。双方应于2016年9月19日前亲自到房管局签署《天津市房产买卖协议》。签订合同当日，原告向被告交付定金2万元，交付中介费共计23400元，2016年8月18日，原告向被告交付2.8万元。2016年9月20日，原、被告在北辰区房管局签订《天津市房产买卖协议》，协议约定了相关的权利义务，协议签订后，被告拒绝履行合同义务，双方经多次协商未果，故原告呈诉。请求法院依法判令被告：1、继续履行《天津市房产买卖协议》和《房产交易合同》的义务，并配合原告办理房屋过户全部事宜，相关费用由被告承担；2、及时腾房，如逾期不腾房，则按照《房产交易合同》第六条第八款的约定支付腾房违约金；3、赔偿原告因申请保全而产生的保险费3800元；4、承担案件受理费、保全费等全部费用。庭审中，原告主张已经于2016年10月20日将购房首付款30万元打入资金监管账户，剩余房款1172000元原告可以通过贷款方式支付，如贷款不能，原告可以将剩余房款一次性打入资金监管账户并给付被告。被告柯云七辩称，原告陈述并不属实，诉请缺乏事实及法律依据。原告在履行合同期间，存在诸多违约行为，且违约在先，导致合同不能履行的原因在原告。首先，原告未按照合同约定的数额支付定金，双方签订的《房产交易合同》第二条第一款约定，原告应在签订合同时向被告支付定金5万元，但原告仅支付了2万元，之后双方虽然在支付方式上进行了变更，约定原告于2016年8月20日前支付剩余定金3万元，但原告仅支付了2.8万元，并擅自将腾房押金2000元扣除，合同中约定的定金和腾房押金是两个不同性质的款项，原告如要求折抵，需要经过被告的同意，否则无权扣除该押金；其次，原告没有按照《房产交易合同》第二条第二款约定的时间去房管局与被告签订房屋买卖协议；再次，原告没有按照《房产买卖协议》第四条的约定在签订协议5日内支付首付款30万元，庭审中，原告主张于2016年10月20日才支付首付款，早已超过合同约定的期限，构成根本违约，原告的违约行为导致本案合同不能履行，故被告提出与原告解除合同。另外，原告的腾房诉请在法院没有确认买卖合同是否应该解除或者继续履行的情况下，不应在本案主张，原告主张的保险费应由败诉方承担，保全费应由原告承担。综上，被告在合同履行过程中没有向原告或中介人员表示过房子不卖了，也没有授权任何人发表房屋不卖的意见，相反，被告按约定偿还了全部房屋贷款并办理了注销抵押手续，不存在任何违约行为，且被告在卖房后自己也要买房，由于原告多次违约，导致被告未能买房并增加购房成本，对给被告造成的损失，原告应承担违约责任，故请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人天津中原物业顾问有限公司述称，原告所述基本属实，被告应配合原告办理房屋过户手续，第三人希望涉诉合同可以继续履行。反诉原告柯云七诉称，2016年8月5日，反诉人与被反诉人签订《房产交易合同》，2016年9月20日，双方签订《房产买卖协议》，反诉人按约定偿还了房屋贷款，并注销了抵押权，但被反诉人未按合同约定全额支付定金，也未按合同约定支付购房款，违反《房产买卖协议》第四条的约定，属于根本违约，依照《房产交易合同》第六条第四项的约定，反诉人有权解除合同并要求被反诉人支付违约金，故提起反诉。请求法院依法判令：1、解除反诉人与被反诉人签订的《房产交易合同》及《天津市房产买卖协议》；2、被反诉人向反诉人支付违约金15万元；3、反诉费由被反诉人承担。反诉被告马翠辩称，依法驳回反诉人的反诉请求，反诉费由反诉人承担。首先，关于定金，《房产交易合同》中约定的是5万元，同时在合同中约定了腾房押金2000元，定金中扣除腾房押金后为48000元，被反诉人向反诉人分别支付了2万元及28000元，不存在欠付定金的情况。另外，反诉人没有按照业主收据中的约定在被反诉人办理贷款期间将收取的定金返还，也没有按照《房产交易合同》中的约定将所收取的定金存入资金监管账户；其次，关于购房款，反诉人通过其在《天津市房产买卖协议》中预留的手机号码告知中介人员不再继续履行合同，是导致被反诉人未继续付款的原因，被反诉人在起诉前多次通过中介人员与反诉人协商继续履行合同事宜均遭到拒绝，且被反诉人起诉后，反诉人也明确表示不同意继续履行合同并提出反诉，故被反诉人不同意反诉人的反诉请求，请求法院依法判决。第三人天津中原物业顾问有限公司未发表任何意见，但是对首付款部分进行了补充，因诉争房屋交易过程中约号比较困难，实际预约时间较晚，故原告缴纳首付款的时间也晚于合同约定的时间，进而导致房屋后续无法办理过户手续，但原告当时已经准备好了首付款，贷款也审批下来了。原告（反诉被告）为支持其主张，提交证据如下：证据一、《房产交易合同》1份，证明原、被告系房屋买卖合同关系，双方于2016年8月5日签约及该合同相应的内容；证据二、中介费票据2张，证明原告于2016年8月5日缴纳中介费23400元；证据三、业主收据1张，证明被告于2016年8月5日收到原告定金2万元；证据四、转账凭证1张，证明原告于2016年8月16日通过银行转账方式向被告支付房款2.8万元；证据五、《个人贷款借款合同》及《个人贷款抵押合同》各1份，证明原告与招商银行签订了个人贷款借款合同和抵押合同；证据六、《天津市房产买卖协议》1份，证明原、被告双方于2016年9月20日签订该合同；证据七、收款凭证1张，证明原告于2016年10月20日将首付款30万元打入资金监管账户；证据八、保险票据1张，证明原告因申请财产保全于2017年2月6日支付保险费3800元。被告（反诉原告）柯云七为支持其主张，提交证据如下：证据一、《房产交易合同》1份，证明原告存在违约的事实；证据二、《天津市房产买卖协议》1份，证明目的同上；证据三、《客户对账单》1份，证明被告按照约定的时间偿还了贷款；证据四、《不动产登记核准注销通知书》1份，证明被告按照约定办理了房屋抵押注销手续；证据五、手机通话记录1份，证明中介人员与被告通话的事实。第三人向本院提交如下证据：短信记录1份，证明中介人员韩越超与被告前夫联系过，被告前夫明确说过房子不卖了。经庭审质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据发表质证意见如下：对证据一的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，该证据不能证明被告存在违约行为，反而能证明原告存在违约行为；对证据二的真实性、合法性认可，关联性及证明目的均不认可；对证据三的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，不能证明被告收到原告定金3万元，被告实际收到28000元；对证据四的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，被告收到的28000元系定金，不是房款，该证据可以证明被告没有收到3万元定金；对证据五的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，原告签订贷款及抵押合同时没有通知被告，被告没有在现场，原告于2016年8月24日签订的贷款合同，但并没有按照《房产买卖协议》的约定于9月25日前支付全部房款；对证据六的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，该证据不能证明被告违约，反而证明原告违约；对证据七的关联性认可，真实性、合法性及证明目的不认可，原告没有按照合同约定交付首付款，存在违约情况；对证据八的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，该费用被告不同意承担。第三人对原告（反诉被告）提交的证据发表质证意见如下：对证据一至八均没有异议。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据发表如下质证意见：对证据一、二的真实性、合法性、关联性均没有异议，证明目的不认可，上述证据证明被告存在违约行为；对证据三的真实性、合法性认可，关联性及证明目的不认可，诉争房屋贷款还清的证据应该由银行出具；对证据四的真实性不认可，该证据系复印件，不发表质证意见；对证据五的真实性、合法性认可，关联性及证明目的不认可，该通话记录中无法核实主叫与被叫号码的来源。即使按照被告的主张，该通话记录中也仅体现出双方仅有的几次通话，且《房产买卖协议》中的号码就是被告的号码，被告的家属也可以代表被告。第三人对被告（反诉原告）提交的证据发表质证意见如下：对证据一至五的真实性、合法性、关联性均认可，其中证据五中一方的号码是中介人员韩越超的，但对证据一至五的证明目的不认可，在合同履行过程中，原告并没有提出不买房了，但被告确实向中介人员提出过如果不能满足其条件（均为合同约定之外的条件）就不卖房了。原告（反诉被告）对第三人提交的证据没有异议。被告（反诉原告）对第三人提交的证据发表质证意见如下：对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，该证据不能证实系被告发的短信，短信内容证明不了诉争房屋不卖了，且中介人员凭借一条短信就确认被告有不卖房的意思表示太草率了，即使该短信确实系被告前夫发的，被告前夫与被告之间没有任何委托手续，也不能代表被告。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月5日，原告（反诉被告）马翠与被告（反诉原告）柯云七（甲方）及第三人天津中原物业顾问有限公司（丙方）签订了编号为0008303《房产交易合同》，约定由马翠的丈夫张永才（乙方）购买坐落于天津市北辰区××与××交口西南侧××号房屋，权利人为柯云七，建筑面积104.02平方米，抵押权人为广发银行股份有限公司天津分行，甲方确认于2016年9月15日前还清贷款并注销该抵押权。双方确认房屋成交价格为152万元，乙方于签订合同之时向甲方支付定金5万元，该笔定金在甲、乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分。甲、乙双方须于2016年9月19日前亲自到该房地产所辖区房管局或丙方指定地点签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续；双方应通过资金监管中心对房款进行代收代付。除甲、乙双方另有约定外，《天津市房产买卖协议》中的履行日期与本合同发生冲突，以本合同为准。除定金外剩余房款147万元，甲方同意乙方采用银行贷款方式支付：上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款。乙方须于2016年9月20日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，甲方同时将已收取的定金存入资金监管中心。待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，甲、乙双方应亲自赴房地产所辖区房管局办理房地产所有权转移登记及抵押登记（若有）手续。若需要协助，丙方权证人员可陪同办理。甲方办理过户手续前向乙方交付腾房押金2000元，甲、乙双方定于甲方收齐全部房款7日内进行房屋交接，由甲方腾空该房地产交付于乙方使用。在签署本合同之时，甲方与乙方应分别按照不低于交易习惯的标准向丙方支付居间报酬，因甲、乙双方或者其中任何一方原因，导致合同日后不能实际履行的，丙方仍有权按照约定收取居间服务报酬，如已收取居间服务报酬，则丙方不予退还。守约方支付居间服务报酬的，由违约方向守约方赔偿该笔费用。该合同中违约责任约定：乙方交付定金后未按照合同约定履行的，无权要求甲方返还定金；甲方收取定金后未按照本合同约定履行的，必须将定金双倍返还给乙方。甲、乙双方应积极配合并亲自到场办理打协议、贷款（若有）及过户等相关手续，及时提供交易所需的各类书面证明材料，及时支付各项税费。甲方未按约定注销抵押权的，乙方未按约定付款的，甲、乙双方违反本合同第六条第三项或其他约定的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的千分之一作为违约金；若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。在合同履行期限届满之前，甲、乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。乙方以贷款方式支付房款的，如因乙方资质、所提供相关材料等不符合贷款银行审批条件，导致贷款不能正常办理的，须由乙方按照一次性付款的方式从确定不能办理之日起二十日内向甲方补齐全部房款。否则视为乙方违约，适用上述违约责任。甲方逾期交付该房地产的，每逾期一日，应向乙方支付该房地产成交价的千分之一作为违约金，逾期十五日乙方有权要求甲方支付该房地产成交价10%作为违约金。2016年8月5日，马翠的丈夫张永才向第三人缴纳中介费3400元，又向第三人缴纳中介费2万元。2016年8月5日，张永才与柯云七签订业主收据一份，柯云七确认收到张永才定金2万元，另双方约定，张永才应在2016年8月20日前交付柯云七剩余定金3万元，以汇款凭据为证，同时柯云七应在张永才办理贷款手续期间将此3万元定金返还张永才，后期房屋交易基价为150万元。2016年8月16日，张永才通过农业银行向柯云七转账28000元。2016年8月24日，马翠与招商银行股份有限公司天津分行签订了《个人贷款借款合同》，约定贷款金额120万元，贷款期限360个月，从2016年8月24日起到2046年8月24日止，具体贷款期限以借款借据为准。同日，马翠与招商银行签订了《个人贷款抵押合同》，约定抵押物为北辰区环瑞南路与辰达路交口西南侧探景园XX房屋，建筑面积104.02平方米，购置价150万元，抵押价值120万元，抵押期限从2016年8月24日至2046年8月24日。庭审中，柯云七主张于2016年9月6日向广发银行偿还贷款81万元，2016年9月7日，经柯云七申请，北辰区不动产登记事务中心对诉争房屋抵押登记予以注销。2016年9月20日，马翠（乙方）与柯云七（甲方）签订了《天津市房产买卖协议》，约定由马翠购买柯云七所有的坐落于环瑞南路与辰达路交口西南侧探景园XX房屋，建筑面积104.02平方米，房屋所有权证号为XX。甲、乙双方均同意以银行贷款方式支付房价款，由房地产交易资金监管中心对房价事实监管，房价款150万元，乙方首付30万元，申请银行贷款120万元，监管房价款合计150万元。乙方应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款合计30万元一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市招商银行设立的专用账户。贷款银行核定的贷款额度降低的，乙方应调增首付款数额，并一次性补齐，房价款总额不变。乙方订立借款合同时，应委托贷款银行将贷款资金全部划入房地产交易资金监管中心在天津市招商银行设立的专用账户。当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。甲方须于2016年11月1日前将该房产及相关证明交付乙方，协议订立后，甲、乙双方应在30日内到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，并缴纳相关税费。该房产买卖协议中甲方联系电话为138××××7878，乙方联系电话为138××××6721。庭审中，柯云七主张房产买卖协议中甲方的号码是其前夫的，并非其本人的号码，认为其前夫不能代表其本人的真实意思表示。第三人认可甲方号码为柯云七前夫的电话，主张中介人员一直与柯云七前夫联系房屋买卖事宜，该电话号码可以代表柯云七，并向本院提交短信记录一份，用于证实柯云七在签订房产买卖协议后表示拒绝卖房。对此，柯云七不予认可，并向本院提供了通话清单一份，经第三人确认，该通话清单中部分内容为柯云七与第三人员工韩越超之间的通过记录。另查，2016年10月20日，马翠向房地产交易资金监管中心账户存入房款30万元。庭审中，马翠向本院提出财产保全的申请，以保函形式提供担保，并于2017年2月6日缴纳保险费3800元。上述事实有原告（反诉被告）与被告（反诉原告）及第三人提供的证据及庭审笔录予以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护，庭审中，马翠的丈夫张永才认可以自己名义代马翠签订居间合同并支付定金的过程，故马翠与柯云七作为房产交易的双方所签订的《房产交易合同》及《天津市房产买卖协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。双方均应按照合同约定的内容履行，一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故本案的争议焦点为：一、买卖双方在合同履行过程中是否存在违约行为；二、涉诉合同是否具备继续履行的条件。对此，本院分析如下：对于争议焦点一：首先，关于定金一节。定金合同系践行性合同，对于实践合同而言，实际交付标的物即金钱为合同成立的构成要件，买卖双方虽然约定了交付定金的数额及时间条款，但在定金交付前，该条款并未成立。庭审中，柯云七认可收到定金48000元，故该定金合同应自柯云七收到定金时成立，柯云七仅以买方未足额支付定金为由主张由马翠承担违约责任没有法律依据，本院不予支持。其次，关于首付款一节。先履行债务的一方，有确切证据证实对方有可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行，且应当及时通知对方。房产买卖协议中约定，马翠应自签订该协议之日起5个工作日内即2016年9月27日前将首付款30万元一次性存入资金监管中心，庭审中，第三人证实柯云七在签订房产买卖协议后明确表示拒绝出售房屋并提供短信截屏作为证据，马翠作为买方在对方表示拒绝出售房屋后停止继续支付首付款，其做法并无不妥，且马翠在合同出现履行障碍后，于2016年9月28日就相关争议及时提起诉讼，可以体现其维权的及时性，立案后，原告又继续存入首付款的行为亦表明其有继续履行合同的能力及诚意。但本院需要指出的是，马翠单凭中介人员反馈的意见，不足以判断柯云七具有明确拒绝履行合同的意思表示，且双方签订房产买卖协议时已经预留了各自的手机号码，为谨慎起见，马翠完全有必要也有条件与柯云七取得联系并确认对方是否有明确的拒绝履行合同的意思表示，故马翠对于其逾期支付首付款的行为亦应承担部分违约责任，但其延期支付首付款的行为并未构成合同的根本性违约，本院参照双方房产交易合同中关于逾期付款违约责任的约定，马翠实际逾期交纳首付款23天，以房屋成交价152万元为基数，按照每日千分之一的标准计算，逾期付款违约金共计34960元，故本院对柯云七要求马翠支付违约金的反诉请求部分予以支持。对于争议焦点二：首先，关于合同履行一节。马翠作为买方已经按照合同约定支付了订金48000元，并办理了按揭贷款手续，柯云七作为卖方亦按照合同约定清偿了房屋贷款并注销了抵押权，双方签订房产买卖协议的时间虽然晚于房产交易合同约定的时间，但是双方签订房产买卖协议的行为均表明在该时间节点双方有继续履行该合同的意思表示，后马翠又于2016年10月20日将首付款30万元存入资金监管中心，其晚于合同约定支付首付款的行为并不构成合同的根本性违约，并不必然导致合同不能继续履行，且柯云七仅在2016年11月13日向本院提交的反诉状中主张解除与马翠签订的买卖合同，之前并未以书面方式向马翠提出过解除合同的主张，故双方签订的合同尚具备继续履行的条件，本院对马翠要求继续履行合同的诉讼请求依法予以支持，对柯云七解除合同的反诉请求不予支持；其次，关于过户费用一节。因涉诉合同具备继续履行的条件，故双方应参照房产交易合同的约定，由马翠承担相关的费用。经庭审查明，马翠已经支付购房款共计348000元，余款1172000元马翠同意继续履行，故马翠应将剩余购房款给付柯云七；再次，关于腾房一节。马翠在支付全部购房款前就该项诉请不宜在本案一并主张，就该项诉请马翠可在支付全部购房款后另行主张；最后，关于保险费一节。该费用系买方以提供保函方式申请财产保全而向保险公司支付的费用，并不属于向法院缴纳的诉讼费范畴，且双方对该保险费的承担问题未作明确约定，故本院对马翠的该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）马翠于本判决生效后五日内给付被告（反诉原告）柯云七剩余购房款1172000元。被告（反诉原告）柯云七于收到购房款1172000元后五日内协助原告（反诉被告）马翠将天津市北辰区环瑞南路与辰达路交口西南侧探景园XX号房屋变更登记至原告（反诉被告）马翠名下，相关手续费由原告（反诉被告）马翠负担；二、原告（反诉被告）马翠于本判决生效后五日内给付被告（反诉原告）柯云七逾期付款违约金34960元；三、驳回原告（反诉被告）马翠的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）柯云七的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。案件受理费18048元，保全费5000元，共计23048元，由被告（反诉原告）柯云七负担，案件反诉费3300元由原告（反诉被告）马翠负担760元，被告（反诉原告）柯云七负担2540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘 彬代理审判员  赵志刚人民陪审员  张 宏二〇一七年四月二十日书 记 员  房奇勇附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。