江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0104民初1161号原告（反诉被告）：南京海兴印务有限公司，住所地南京市江宁区东山街道工业集中区丰泽路**，统一社会信用代码：91320115608918530T。法定代表人：石耀东，董事长。委托诉讼代理人：田勇，男，南京海兴印务有限公司员工，住江苏省江都市。委托诉讼代理人：胡金春，女，南京海兴印务有限公司员工，住江苏省南京市玄武区。被告（反诉原告）：南京长宁欣食品贸易有限公司,,住所地南京市秦淮区大明路**-6统一社会信用代码：91320104249902683Y。法定代表人：吴爱珍，执行董事。委托诉讼代理人：袁红平、汪鹤群，北京市中银（南京）律师事务所律师。原告（反诉被告）南京海兴印务有限公司（以下简称海兴公司）与被告（反诉原告）南京长宁欣食品贸易有限公司（以下简称长宁欣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。海兴公司的委托诉讼代理人田勇、胡金春，长宁欣公司的委托诉讼代理人袁红平、汪鹤群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）海兴公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付房租及管理费欠款158520.77元；2、判令被告立即支付违约金289300.41元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年2月26日，长宁欣公司与南京五四印务有限公司（以下简称五四公司）签订《租赁协议》、《租赁协议（补充）》，约定长宁欣公司租用五四公司大明路135-6号部分房屋及场地（以下简称案涉房产），年租金476262元，年管理费25000元，先付后使用。协议到期后被告继续租用，房租在原租金基础上每年递增20000元。被告于2016年12月14日搬离五四公司厂区，但实际使用111天租金及管理费158420.77元。被告违反上述协议的约定，应支付违约金289300.41元。五四公司欠付海兴公司印刷加工费和房租，经生效判决确认。因未付清款项，2017年2月6日，五四公司将收取长宁欣公司租金管理费违约金的权利转让给海兴公司，并通知了长宁欣公司。被告（反诉原告）长宁欣公司辩诉称，所有的抗辩意见与依据均系针对债权债务出让人五四公司，若海兴公司认可权利、义务一并转移，驳回本诉诉讼请求，支持反诉请求，若不认可一并转移，驳回本诉全部诉讼请求。理由有：一，2016年7月10日，签订了拆迁补偿协议，此后，五四公司无权再收取房租，长宁欣公司已经按约支付租金到2016年8月25日，多交了45天的房租，且有保证金5万元在五四公司处未返还。二，2016年11月23日，双方签订了《搬迁补偿协议》时约定“搬迁完甲方退还伍万元押金”，而押金是对合同履行支付租金的保证，该约定表明，双方租金已经作出了两不相欠的安排。三，长宁欣公司在2016年年初获知要求搬迁后，于6月份即与他人签订了房租租赁协议，并于7月19日支付了首期租金，做好了随时搬迁的准备工作，并非由于长宁欣公司的原因造成逾期搬迁，其无违约行为，且双方没有签订新的租赁合同，所以不存在违约，且长宁欣公司于2016年11月18日搬离案涉房产。四，案涉房产的水电费尚未清算，本案中的债权转让是不成立的，转让的标的物复杂不明确，不构成债权的转让。据此，长宁欣公司向本院提出反诉请求：判令海兴公司返还房屋使用保证金5万元。原告（反诉被告）海兴公司辩称，长宁欣公司的反诉诉讼主体有误，应该起诉五四公司，海兴公司和五四公司是两家公司，独立核算，长宁欣公司要求返还的5万元是基于与五四印务公司的房屋租赁合同，请求驳回长宁欣公司的反诉诉讼请求。经本院审理认定事实如下：南京市秦淮区土地系秦淮区红花街道红花村委会所有的集体土地，案涉房产未办理房屋产权证明，亦未取得规划、建设许可。2002年3月20日，红花村委会将案涉土地出租给同创集团南京五四印刷厂做生产厂房和场地使用，后该厂变更为五四公司。2013年8月，长宁欣公司向五四公司承租案涉房产，并支付房屋使用保证金5万元。2015年2月26日，五四公司（甲方）与长宁欣公司（乙方）签订《租赁协议》、《租赁协议（补充）》，约定：甲方厂房坐落于秦淮区，租赁期限自2015年2月26日至2016年8月25日止，租金476262元/年（一年一付），先支付后使用；本厂区有甲方安排门卫及公共场地的清洁、绿化、垃圾处理及收发工作等，乙方每年另付甲方相关管理费用25000元/年；甲方于签约时另外收取乙方5万元作为房屋使用保证金，为房屋装潢、附属设施、家电及乙方应承担有关费用的担保；协议期内乙方因经营需要而安装的冷库因投资金额较大，遇政府拆迁，拆迁补偿款中如明确有该项赔偿方案及具体金额的，甲方收取后支付给乙方；租赁期限内乙方未按协议规定交纳约定费用，每逾期一天按当年应付款5‰，承担违约责任；协议到期，不遇拆迁，甲方须续签协议7年，按约定租金2016年8月26日起，在现有租金基础上，每年递增2万元。长宁欣公司依约支付房屋使用保证金5万元，并依约支付相关费用至2016年8月25日。2016年7月22日，南京市秦淮区人民政府发布公告，征收案涉房产。五四公司与长宁欣公司遂未续签租赁合同，但双方就长宁欣公司设施设备补偿、房屋使用费用支付、腾空返还案涉房产等事项迟迟未能达成一致。2016年11月23日，双方再次进行协商，为促进长宁欣公司搬迁，五四公司当日未向长宁欣公司主张房租等费用，当日双方达成《搬迁补偿协议》，约定：1、甲方给予乙方100万元的搬迁补偿，协议签订后先支付80万元，剩余20万暂交红花工贸公司谷和杰保管，待乙方完成搬迁，并且经拆迁办验收合格后，由谷和杰转交乙方；2、乙方租赁甲方的大明路135-6号厂区现有的房屋、场地、水电冷库等建筑设备及设施，全部归甲方所有，不得拆除；3、乙方须在2016年12月8日前搬离甲方厂区；4、乙方不得拆除或破坏现有房屋、制冷设备及相关设施并承诺按约定时间完成搬迁；搬迁完甲方退还伍万元押金；等。2016年11月25日，长宁欣公司收到80万元；2016年12月14日，收到余款20万元。另查明，2017年2月6日，五四公司与海兴公司签订权利转让协议书，约定五四公司将其催收长宁欣公司房租金、管理费及违约金的权利转让给乙方，海兴公司收到长宁欣公司的前述款项，应等额核减甲方欠乙方的金额；后将前述转让情况通知了长宁欣公司。诉讼中，就收取长宁欣公司大明路135-6号厂区房屋场地使用费、管理费及违约金的权利转让事宜，海兴公司明确仅受让权利，并非一并受让权利义务。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案涉房产无产权证明，也未办理规划、建设许可，案涉房产租赁合同无效，但合同当事人应当参照租赁合同履行各自的义务。五四公司应当提供案涉房产供长宁欣公司使用，长宁欣公司应当支付房屋使用费、管理费及房屋使用保证金。现长宁欣公司使用五四公司经营管理的厂房、土地，支付房屋使用费、管理费至2016年8月25日，并支付5万元房屋使用保证金，担保合同的履行、租金的支付、房屋装潢设施设备及长宁欣公司应承担的有关费用。后案涉房产被征收，双方就长宁欣公司的设施设备补偿、后续的房屋使用费管理费、腾空返还等事项发生争议。协商后达成《搬迁补偿协议》，该协议系五四公司与长宁欣公司的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。长宁欣公司与五四公司签订《搬迁补偿协议》时，五四公司未向长宁欣公司主张房屋使用费等费用，且双方约定搬迁完五四公司退还该5万元保证金，结合房屋使用保证金的性质，应当认为双方已就房屋使用的费用支付、保证金返还等事项达成了一致，因此，五四公司无权向长宁欣公司主张房屋使用费、管理费或违约金。债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张，因此，海兴公司要求长宁欣公司支付房租金、管理费用、违约金的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。五四公司仅将权利让与海兴公司，并非权利义务一并转让，长宁欣公司向权利受让人海兴公司主张返还房屋使用保证金5万元，无合同和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）南京海兴印务有限公司的本诉诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）南京长宁欣食品贸易有限公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费8017元，减半收取为4008.5元，由原告（反诉被告）南京海兴印务有限公司负担。反诉案件受理费525元，由被告（反诉原告）南京长宁欣食品贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。代理审判员  石玥二〇一七年四月二十七日见习书记员  刘琦