.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市中级人民法院民事判决书（2017）内02民终34号上诉人(一审原告、反诉被告）：吕丽丽，女，1976年10月10日出生，汉族，无职业，现住内蒙古包头市。委托诉讼代理人：吕琰，男，1972年9月1日出生，汉族，内蒙古鹿城联众律师事务所律师，现住内蒙古包头市，系吕丽丽的丈夫。被上诉人（一审被告、反诉原告）：包头市时代财富海宁皮草城有限公司，住所地：内蒙古包头市青山区。法定代表人：吕永珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨虎生，内蒙古久源律师事务所律师。上诉人吕丽丽因与被上诉人包头市时代财富海宁皮草城有限公司（以下简称海宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院(2016)内0204民初1098号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。吕丽丽上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项、第四项，依法改判支持吕丽丽的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用，由海宁公司承担。其上诉主张的事实和理由是：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定与海宁公司签订补充协议的业主已超过二分之一，没有充分依据。一审法院根本不顾双方合同的约定，不顾业主的意愿，草率认定海宁公司所说的市场不景气，并要求降低租金属于未尽事宜，符合合同约定缺乏依据。吕丽丽在起诉前并不知海宁公司与其他业主签订补充协议的情况，更不清楚该补充协议的具体内容，海宁公司并未就租金问题与吕丽丽达成协议。吕琰与海宁公司于2013年6月17日签订的《补充协议》是签订《商业用房租赁合同》同时签订的，当时双方明确表示该《补充协议》是租赁合同的补充内容，因与本案同时审理。海宁公司答辩称，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。吕丽丽向一审法院起诉请求：1、海宁公司继续履行双方签订的《租赁合同》及《补充协议》；2、海宁公司立即支付拖欠吕丽丽的租金18511元并按租赁合同之约支付滞纳金直至付清租金之日；3、本案诉讼费用由海宁公司负担。海宁公司向一审法院反诉请求:1、依法解除海宁公司与吕丽丽所签《商业用房租赁合同书》，终止对该合同的履行；2、依法判令吕丽丽承担违约责任，向海宁公司支付6800元的违约金（计算截止到开庭日），且支付至恢复正常经营之日；3、依法确认海宁公司与吕丽丽所签《补充协议》无效，并责令返还海宁公司依约给付的8400元咨询费用；4、反诉费用由吕丽丽承担。一审法院认定，2013年6月17日，海宁公司以呼和浩特市瑞福祥海宁皮草城有限公司的名义与吕丽丽签订《商业用房租赁合同书》。该合同约定吕丽丽出租给海宁公司的标的物系包头市青山区商铺，建筑面积为36.55平方米，购房总价为408883元（以产权证为准）。合同有效期为10年。租金的计算及支付方式为：第1年至第2年按照房屋总价款的4%支付租金，第3年至第4年按房屋总价的5%支付租金，第5年至第6年按房屋总价的6%支付租金，第7年至第8年按房屋总价的7%支付租金，第9年至第10年按房屋总价的8%支付租金。合同第五条权利与义务中约定，对于本合同履行过程中出现的未尽事宜，需要另行约定补充条款的，当商场内业主数量达到1／２或商业面积达到1／２的业主认可时，吕丽丽应遵循少数服从多数的原则，无条件接受该补充协议的约定。合同签订后，吕丽丽、海宁公司双方积极履行了合同约定的义务。海宁公司支付吕丽丽租金到2015年9月30日，现在海宁公司尚欠吕丽丽租金时间为2015年9月30日至2016年6月30日。2015年第四季度的租金为4089元。2013年6月17日，吕丽丽丈夫吕琰作为甲方，呼和浩特市瑞福祥海宁皮草城有限公司作为乙方，双方签订《补充协议》一份。该协议写明，吕琰将位于青山区自有商铺委托于乙方经营，并且双方于2013年6月17日签订了委托经营合同。乙方同意在商铺委托经营过程中聘请甲方以个人名义提供法律咨询顾问，就商铺的管理、使用及纠纷的处理等提供合法化建议，聘用合同不另行签订。乙方应支付甲方咨询费4200元/年，按年支付。支付时间与每年度第一季度的商铺租金同时支付。现海宁公司已支付吕琰咨询费8400元。2013年8月8日，海宁公司与包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司签订《商业用房租赁合同书》。该合同约定：出租方包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司（以下简称甲方），承租方海宁公司（以下简称乙方），为充分利用资源，提升企业经济效益，甲乙双方本着平等互利的原则，在遵守国家法律、法规的前提下，经友好协商，现就乙方租赁甲方商业用房事宜，特签订本合同书。租赁区域概况：1、甲方在包头市青山区未售商业房总计建筑面积20684.41平方米（以下简称甲方有产权的商业用房）。其中，位于一层及二层的建筑面积约为5319.97平方米，位于三层的建筑面积约为15364.44平方米（原甲方已出租的部分，由本合同其他条款另行约定）。2、甲方在上述裙楼出售但拥有经营权的商业用房总计建筑面积6048.4平方米。其中，位于一层的建筑面积3600.03平方米，位于二层建筑面积为2448.32平方米。甲方于上述商业用房产权人已签订2011.2.1起至2021.2.1止的委托经营返租合同。．．．．．．。2014年7月30日，海宁公司与包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司签订会议纪要。时间为2014年7月30日，地点是公司会议室，参加人员有姚庆旭、林峰、吕永珍、吕国珍、施涌江。主要内容：关于包头市海宁皮草城有限公司商场经营存在的问题和商场经营需要协调解决事宜讨论研究。一、根据时代财富城商场招商、经营存在困难问题，包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司同意从2014年8月1日至2017年7月31日止（三年整），每年给予包头市时代财富海宁皮草城有限公司补偿用于”时代财富城”商场招商补贴人民币贰佰万元。以上款项从包头市时代财富海宁皮草城有限公司支付给包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司的十年返租补偿款按月扣除。二、鉴于当前商业百货公司受到电商严重影响，存在招商和经营困难，包头市时代财富海宁皮草城有限公司欢迎包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司介绍引进有规模实力的公司进来合作经营。”2016年初至本案开庭前，海宁公司包头市时代财富海宁皮草城有限公司与樊勇等195户签订《商业用房租赁合同补充协议书》，195户的合同内容均相同，内容为:鉴于市场经济整体下行及网店冲击等各种不利因素，甲乙双方本着平等互利的原则，经友好协商，依据实际情况，在原合同的基础上，变更合同条款部分内容，特订立以下补充协议。一、变更的原合同部分内容为：将原合同第四项：．．．．．．第3年至第4年按房屋总价款的5%支付租金......变更为......第3年至第4年按房屋总价款的3%支付租金......剩余年份按经济运行及市场发展的实际情况，甲乙双方再另行商定。二、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力。除本合同中明确做出修改的原合同第四条第一项的条款外，原合同其余部分应完全继续有效。一审法院认为，吕丽丽、海宁公司双方签订《商业用房租赁合同》、海宁公司与包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司签订《商业用房租赁合同》，均系各方真实意思表示，应确认合法有效。海宁公司与包括吕丽丽在内的众多商铺业主签订的《商业用房租赁合同》明确规定”对于本合同履行过程中出现未尽事宜，需要另行约定补充条款的，当商场内业主数量达到1／２或商业面积达到1／２的业主认可时，乙方应遵循少数服从多数的原则，无条件接受该补充协议的约定”。海宁公司根据该条款与樊勇等195户业主签订《商业用房租赁合同补充协议书》，将原合同第四项：”......第3年至第4年按房屋总价款的5%支付租金......”变更为”......第3年至第4年按房屋总价款的3%支付租金......”。该院认为，吕丽丽系海宁皮草城众多商铺业主之一，现商铺业主已超过二分之一与海宁公司签订补充协议。吕丽丽虽不同意该协议，但根据上述合同约定，补充协议的签订符合双方《租赁合同书》约定，符合众多商铺业主的利益，效力溯及吕丽丽。故2016年商铺租金应按照补充协议中约定的3%支付。2015年10月1日至2015年12月31日的租金为4089元，海宁公司应及时支付给吕丽丽，并应承担按合同约定支付从2016年1月1日起至2016年7月14日止，每日千分之一的迟延支付违约金，即806元。2016年1月1日至2016年6月30日的商铺租金，按照租金3%予以支持，即408883×0.03÷12×6=6133.25元。海宁公司反诉请求吕丽丽承担违约责任，向其支付6800元的违约金（计算截止到反诉日）的诉讼请求，依据不足，该院不予支持。吕丽丽丈夫吕琰与海宁公司于2013年6月17日签订的《补充协议》，与本案非同一法律关系，双方可另行诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条之规定，判决：一、吕丽丽与包头市时代财富海宁皮草城有限公司签订的《商业用房租赁合同书》继续履行。二、包头市时代财富海宁皮草城有限公司于本判决生效之日起十日内给付吕丽丽2015年第四季度的租金4089元，迟延支付违约金806元。三、包头市时代财富海宁皮草城有限公司于本判决生效之日起十日内给付吕丽丽2016年第一、二季度的租金6133.25元。四、驳回吕丽丽的其他诉讼请求。五、驳回包头市时代财富海宁皮草城有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费263元，吕丽丽已预交，由包头市时代财富海宁皮草城有限公司负担76元，由吕丽丽负担187元。反诉案件受理费50元，包头市时代财富海宁皮草城有限公司已预交，由包头市时代财富海宁皮草城有限公司负担。本院经审理查明，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，吕丽丽与海宁公司签订的《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。海宁公司因租金的问题，与吕丽丽进行了协商，并与樊勇等195户业主签订《商业用房租赁合同补充协议书》，将租金按比例进行下调。根据海宁公司与包括吕丽丽在内的众多商铺业主签订的《商业用房租赁合同》中，”对于本合同履行过程中出现未尽事宜，需要另行约定补充条款的，当商场内业主数量达到1／２或商业面积达到1／２的业主认可时，吕丽丽应遵循少数服从多数的原则，无条件接受该补充协议的”的约定，一审判决认定《商业用房租赁合同补充协议书》符合众多商铺业主的利益，效力溯及吕丽丽并无不当。吕丽丽提出”《商业用房租赁合同补充协议书》对其不具有约束力”的上诉主张无相应的证据证明，本院不予采纳。本案为租赁合同纠纷，吕丽丽丈夫吕琰与海宁公司于2013年6月17日签订的《补充协议》系委托合同，一审判决认定与本案非同一法律关系，双方可另行诉讼亦无不当。一审判决第五项”驳回反诉原告包头市时代财富海宁皮草城有限公司的其他诉讼请求”表述不当，应表述为驳回反诉原告包头市时代财富海宁皮草城有限公司的反诉请求。一审判决虽然存在该瑕疵，但不影响判决结果正确。综上，上诉人吕丽丽提出的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费263元，由上诉人吕丽丽负担。本判决为终审判决。审判长刘兴平审判员魏晓燕代理审判员邢海峰二○一七年四月十七日书记员董婷婷