上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初30869号原告：鲍中东，男，1981年8月9日出生，汉族，住安徽省明光市。委托诉讼代理人(系鲍中东妻子)：金齐花，女，1981年7月14日出生，汉族，住安徽省明光市管店镇共建西路。被告：顾荣，男，1970年12月30日出生，汉族，住上海市。被告：顾晓婕，女，1997年8月15日出生，汉族，住上海市。两被告共同委托诉讼代理人：李源清，上海乐言律师事务所律师。原告鲍中东与被告顾荣、顾晓婕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月21日公开开庭进行了审理。原告鲍中东及其委托诉讼代理人金齐花、被告顾荣、顾晓婕的委托诉讼代理人李源清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲍中东向法院提起诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》于2016年9月16日解除；2.判令被告向原告返还购房定金100,000元；3.判令被告向原告支付违约金1,040,000元；4.判令被告赔偿原告证据保全公证费1,500元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告顾晓婕系被告顾荣女儿。2016年8月2日，原告与顾荣经上海海源房地产经纪事务所居间签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，约定，被告向原告出售上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋(产权人为顾荣、顾晓婕，以下简称系争房屋)，总房价款520万元，首付款260万元，余款原告以银行贷款支付，《买卖协议》签订后30日内双方签订示范文本《上海市房地产买卖合同》，原告于签订示范文本《上海市房地产买卖合同》当日向被告支付首期房价款260万元(含定金10万元)，被告当日向原告交房。在签署上述协议时，被告顾荣通过电话沟通取得其妻徐某某的同意。合同签订后，原告依约向被告顾荣支付定金10万元。但被告顾荣妻子徐某某向中介提出不同意出售系争房屋并拒绝按照合同约定的时间内签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。原告多次要求两被告继续履行合同，未果，故提出如上诉请。顾荣、顾晓婕辩称，同意原被告签订的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》于2016年9月16日解除，同意返还购房定金100,000元，不同意支付违约金及赔偿证据保全公证费。双方在签订居间合同时，原告明知系争房屋产权人是两被告，该协议对顾晓婕没有约束力。本院经审理认定事实如下：上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人为顾荣、顾晓婕，建筑面积为90.75平方米，房屋用途为居住。2016年8月2日，顾荣(出卖方、甲方)与鲍中东(买受方、乙方)在上海海源房地产经纪事务所(居间方、丙方)的居间下就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》及附件一《房地产买卖协议》。《房地产买卖居间协议》约定，系争房屋总房价款为5,200,000元(实际成交价甲、乙双方可在《房屋买卖合同》另行约定)，如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金。甲方同意将前述定金交丙方保管。待甲方签订本协议后当日内，乙方应补足定金至100,000元，甲方同意将该定金继续交丙方保管。若甲方将该房地产权证原件交丙方保管，则乙方同意甲方可以从丙方处取回由丙方保管的定金。若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还。附件一《房地产买卖协议》约定，总房价款为5,200,000元，为办理过户手续之需，甲、乙双方同意于本协议签署后30日内前往丙方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(简称“示范合同”)。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期。首期房款：乙方应于签订示范合同后当日通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款2,600,000元。第二期房价款：乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款(含定金)2,600,000元。甲乙双方应于2016年10月20日之前向房地产交易中心申请办理产权过户手续。甲方保证有权出售该房地产，并在签订本协议时已征得该房地产全体权利人的同意；若因甲方无权或越权处分等原因造成本协议未能履行，甲方承诺按照本协议第三条承担违约责任，该条款独立发生法律效力。协议第三条约定，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议。若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议第1条所述总房价款的20%向守约方支付违约金。合同其他约定一栏,双方手填写文字约定交易付款时间细节如下：1、8月2日签订定金合同支付100,000元；2、9月15日之前签订买卖合同并支付2,500,000元，付首付当日交房；3、2,600,000元由银行贷款支付，具体到账时间由银行放款时间为准；4、付首付款当日交房，乙方支付甲方5,000元作为补贴。合同另约定，本协议空白处填写文字与铅印文字具有同等法律效力，若填写文字与铅印文字相冲突，以填写文字为准。合同签订当日，鲍中东通过银行转账向顾荣支付100,000元，顾荣出具100,000元的定金收条。合同签订后，被告顾荣提出其女儿顾晓婕及妻子徐某某不同意出售系争房屋，不同意与鲍中东签订示范文本《上海市房地产买卖合同》。2016年8月26日，鲍向东向两被告邮寄催告函，要求其最晚不得于2016年8月31日与其签订《房屋买卖合同》，两被告称其未收到该催告函。2016年9月16日，原告向顾荣邮寄解除合同告知函并通过短信向顾荣发送告知函，并要求其退还定金并承担违约金。顾荣称其未收到该解除合同告知函但对短信的真实性没有异议。现双方未签订示范文本《上海市房地产买卖合同》。以上事实，除双方当庭陈述一致外，另有《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》、《房地产登记簿》、收条及银行转账凭证、短信记录等证据证实，本院依法予以确认。本院认为，鲍中东与顾荣签订的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。顾晓婕虽为系争房屋的权利人之一，但其并未在合同上签字，鲍中东现没有提供顾荣构成表见代理的充分证据，本院认定上述合同对顾晓婕没有约束力，鲍中东向顾晓婕主张权利没有合同和法律依据，本院不予支持。合同签订后，顾荣以另一产权人不同意出售为由拒绝签订示范文本《上海市房地产买卖合同》，属于违约行为，现原告要求确认其与顾荣签订的上述合同于2016年9月16日解除，根据原告提供的短信记录等相关证据，其解除通知已于2016年9月16日到达被告，现被告顾荣认可双方签订的上述合同于2016年9月16日解除，因上述合同涉及中介方上海海源房地产经纪事务所，并非本案当事人，故本院认定原被告签订的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》中的房屋买卖关系于2016年9月16日解除。合同解除后，原告支付的定金应予以返还，现顾荣同意返还定金100,000元，故对返还定金的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的违约金，现顾荣提出原告不存在损失故其不需赔偿违约金的抗辩意见，故本院以实际损失为基础，并结合鲍中东与顾荣合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，对违约金酌情予以判处。至于公证费，现鲍中东未提供该费用应由顾荣承担的相关依据，故对该诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、鲍中东与顾荣签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》中的房屋买卖合同关系于2016年9月16日解除；二、顾荣于本判决生效之日起十日内返还鲍中东定金100,000元；三、顾荣于本判决生效之日起十日内支付鲍中东违约金100,000元。四、驳回鲍中东其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7,537元，由鲍中东负担6,217元，由顾荣负担1,320元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇一七年四月五日书记员  金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。