广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书广东省广州市中级人民法院民事判决书(2016)粤01民终17160号上诉人（原审原告）：广州紫云山庄房地产有限公司（以下简称紫云山庄公司），住所地广东省。法定代表人：续红，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢建府、张旅，该公司职员。被上诉人（原审被告）：广州罗兰德房地产有限公司（以下简称罗兰德公司），住所地广东省广州市增城区。法定代表人：童青山。上诉人紫云山庄公司因与被上诉人罗兰德公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院(2015)穗增法民三初字第1311号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人紫云山庄公司的委托诉讼代理人卢建府、张旅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人紫云山庄公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、发回重审或者改判确认上诉人与被上诉人罗兰德公司签订的《房屋产权转让协议书》、《房屋产权转让协议书补充协议》、《广东省房地产买卖合同》有效；3、发回重审或者改判确认上诉人已经付清购房款13493127.65元；4、发回重审或者改判被上诉人继续履行《房屋产权转让协议书》、《房屋产权转让协议书补充协议》、《广东省房地产买卖合同》；5、发回重审或者改判被上诉人向上诉人支付违约金100万元；6、判令被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审法院以重复起诉为由，判决驳回上诉人关于继续履行合同的诉讼请求，违反法律规定。既然一审法院认定上诉人属于重复起诉，依法就应裁定驳回起诉而非对上诉人的实体权利作出裁判，可见一审判决驳回诉讼请求与其事实认定矛盾。二、一审判决未依照合同法关于合同效力的规定审查涉案三份合同的签订过程中是否存在违反法律效力强制性规定的事实，也未说明三份合同存在何种无效情形。三、即使已生效判决认定双方在转让中存在不合法行为，也仅指双方在房屋转让关系履行中存在规避执行的行为，并非认定双方签订的房屋买卖合同自始无效。四、上诉人已履行合同付款义务，会所大楼亦已交付，被上诉人依法应继续履行合同。五、上诉人主张的新证据是2006年10月25日上诉人与被上诉人签订的《协议书》及收条等后续相关付款凭证，属于在已生效判决生效后新发现的证据，故在本案中作为新证据提交，一审判决未审查径行驳回上诉人的诉讼请求属事实认定不清。六、本案是上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同纠纷，一审判决实际上错误的让上诉人承担了案外人执行异议诉讼的举证责任。一审判决不应套用案外人执行异议诉讼的处理思路，剥夺上诉人依法追究被上诉人承担违约责任、维护自身合法权益的权利。被上诉人罗某公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2015年8月6日，上诉人紫云山庄公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、确认紫云山庄公司与罗兰德公司签订的《房屋产权转让协议书》、《房屋产权转让协议书补充协议》、《广东省房地产买卖合同》有效；二、确认紫云山庄公司已经付清购房款13493127.65元；三、罗兰德公司继续履行《房屋产权转让协议书》、《房屋产权转让协议书补充协议》、《广东省房地产买卖合同》；四、罗某公司向某云山庄公司支付违约金1000000元；五、罗某公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：位于增城市新塘镇南安村陈家林唸如咀山的七层房屋（即紫云山庄会所）是罗兰德公司自建的房产，1998年3月，增城市人民政府向罗兰德公司核发粤房地证字第××号《房屋所有权证》，证内载明房屋基底面积为3084.7平方米、建筑面积为11317.58平方米，房屋性质为非住宅。2000年1月20日，增城市人民政府向罗兰德公司核发增国用（2000）字第C0200287号《国有土地使用证》，证内载明土地座落新塘镇南安村唸如咀，使用权面积为47831.06平方米（71.747亩）。粤房地证字第××号《房屋所有权证》所涉房屋占用土地位于增国用（2000）字第C0200287号《国有土地使用证》所涉土地范围内。2005年12月23日，罗某公司与紫云山庄公司签订《房屋产权转让协议书》约定，罗某公司将其拥有的紫云山庄会所楼宇一座转让给紫云山庄公司，房屋所有权证号为粤房字第××号；转让总价为人民币500万元，本协议书双方签字盖章生效后，紫云山庄公司向罗某公司支付100万元作为履约定金，双方在政府部门全部手续办妥，紫云山庄公司领到该转让房屋的房屋所有权证后，即将余款400万元一次性付清。2006年5月30日，罗某公司与紫云山庄公司签订《土地使用权转让协议书》，其中罗某公司法人代表的签名人是樊某，紫云山庄公司的法人代表的签名人是于某。该协议书约定罗某公司将增国用（2000）字第C0200287号项下土地使用权作价人民币4200万元转让给紫云山庄公司，紫云山庄公司向罗某公司支付100万元作为履约定金，双方在政府部门全部手续办妥，紫云山庄公司领到该转让土地的国有土地使用证后，即将余款4100万元一次性付清。2006年7月3日，罗某公司向某云山庄公司发出《付款委托书》，内称：兹委托贵司向中国信达资产管理公司郑州办事处付款400万元，请汇至如下账户，账户名称：中国信达资产管理公司郑州办事处，账号：41×××05，开户行，中国建设银行河南省郑州市直属支行。以上款项为我司某司暂借款，特此说明。2006年7月10日，紫云山庄公司电汇400万至中国信达资产管理公司郑州办事处。2006年7月25日，罗某公司与紫云山庄公司签订《补充协议》约定，双方曾于2005年12月23日就转让紫云山庄会所大楼一事签订《房屋产权转让协议书》，现双方补充协议如下：原协议约定会所大楼转让总价为500万元，现双方同意将转让总价调整为13493127.65元；紫云山庄公司同意增加支付罗某公司会所转让款人民币8493127.65元；紫云山庄公司增加支付的会所转让款按原协议履行。2007年1月23日，罗某公司向某云山庄公司开具六张总金额为500万元的不动产销售发票，销售项目为会所大楼。2007年1月31日，罗兰德公司与紫云山庄公司签订《广东省房地产买卖合同》，约定罗兰德公司将位于增城市新塘镇南安村陈家林唸如咀山的房地产（紫云山庄会所）转让给紫云山庄公司，该房地产土地使用权面积为47831.06平方米，房屋建筑面积为113017.58平方米；罗某公司领取了《房地产权证》，证书号码为粤房字第××号，增国用（2000）字第C0200287号；房价人民币500万元，地价人民币0元，付款方式为现金。该合同对于房地产的交接时间以及违约责任未作约定，该合同经增城市土地房产交易所鉴证。同日，紫云山庄公司向增城市土地房产交易所递件申请办理上述交易登记，该所在《增城市房地产交易登记收件存根》中注明作预收件办理。2007年2月9日，该所在《增城市房地产权登记审批书》上出具了“同意办理”的初审意见，但审批书上没有房地产登记机关最后出具的审批意见。2007年3月29日，增城市财政局开具契税完税证给紫云山庄公司，其中载明所涉税目是新塘镇南安村唸如咀二手房契税，计税金额按9900280元计。2007年3月30日，增城市国土资源局和房屋管理局出具《证明》称：罗某公司转让给紫云山庄公司七宗国有土地使用权，其中从增国用（2000）C0200287号国土证转出土地一宗，面积为71.747亩，目前该七宗国有土地使用权已经交易完毕，由于调整了规划技术经济指标，须待缴清出让金后，方可领取国有土地使用证。2007年4月6日，罗某公司向某云山庄公司开具数额为8493127.65元，性质为“二手房交易房款”的不动产统一发票。在（2007）穗中法民五初字第37号案审理期间，广州中恒际科贸有限公司（以下简称中恒际公司）申请财产保全，广州市中级人民法院于2007年5月24日作出（2007）穗中法民五初字第37号民事裁定书，裁定冻结罗某公司价值683万元的银行存款或查封、扣押其他等值的财产。2007年5月28日，广州市中级人民法院查封了罗兰德公司名下的位于增城市新塘镇南安村陈家林唸如咀山非住宅用房一套（即紫云山庄公司会所，房屋所有权证号：粤房地产证字第××号）。紫云山庄公司在2007年6月14日向广州市中级人民法院提交的查封异议书中称：其司与罗兰德公司于2005年12月23日签订房屋产权转让协议书，约定上述房屋转让价格为500万元。2006年10月25日双方签订协议书约定其司代罗某公司偿还4300万元债务，将其中500万元作为支付该房地产转让款。其司代罗某公司偿还债务后，罗某公司在2007年1月23日开具了金额500万元的房地产转让发票。针对紫云山庄公司的异议，广州市中级人民法院于2007年6月29日答复：根据增城市房管局开具的证明及紫云山庄公司的陈述，由于紫云山庄公司申请调整规划技术经济指标，没有缴纳相关的出让金，导致诉争房屋没有过户到紫云山庄公司名下，故其异议不能成立。2007年6月15日，罗某公司向某云山庄公司出具付款委托书，其内容如下：兹委托贵司将会所大楼转让款人民币8493127.65元汇至广州紫云山庄物业管理有限公司名下帐号，以上款项为贵司向我司支付会所大楼转让款。紫云山庄公司于2007年7月6日支付了1000万元给广州紫云山庄物业管理有限公司。紫云山庄公司提供了同日罗某公司出具的收到紫云山庄公司会所转让款8493127.65元的收据和于某出具的收到紫云山庄公司1506872.35元的收据（该收据载明该款项为“本人暂借款”），欲证明上述两笔款项构成了其支付给广州紫云山庄公司物业管理有限公司的1000万。中恒际公司认为于某当时同时控制了紫云山庄公司、罗某公司和广州紫云山庄公司物业管理有限公司，故对上述证据的真实性不予认可。2008年3月24日，紫云山庄公司缴齐了受让地块因规划指标调整需补缴的土地出让金，增城市人民政府于2008年5月7日向紫云山庄公司颁发增国用（2007）B0401504号《国有土地使用权证》，该证的签发日期为2007年4月26日。证载土地使用权面积和用途与增国用（2000）字第C0200287号《国有土地使用证》相同。2008年4月25日，广州市中级人民法院向增城市国土资源和房屋管理局送达（2008）穗中法执字第1043号民事裁定书，裁定冻结被执行人罗某公司、紫云山庄公司会所公司价值2290万元的银行存款或查封、扣押其他等值的财产。并据此发出协助执行通知书，查封罗兰德公司所有的位于增城市新塘镇南安村陈家林唸如咀山非住宅用房的房产一套（房屋所有权证号：粤房地产证字第××号）及位于增城市新塘镇南安村唸如咀（土名）47831.06平方米的土地使用权。增城市国土资源和房屋管理局对房产做续封处理，但注明该房屋项下47831.06平方米土地于2007年4月26日转移注销至紫云山庄公司。中恒际公司不服增城市人民政府向紫云山庄公司作出增国用（2007）B0401504号《国有土地使用权证》行为，提起行政复议。广州市人民政府于2009年2月17日作出《行政复议决定书》，决定：一、撤销增城市人民政府向紫云山庄公司作出的增国用（2007）B0401504号《国有土地使用权证》中“使用权面积”登记事项；二、责令增城市人民政府自本决定生效之日起60日内通知属下国土房管部门依据《土地登记办法》第五十八条规定办理案涉土地权属更正登记有关手续。紫云山庄公司不服提起行政诉讼，请求撤销上述行政复议决定，维持增城市人民政府颁发增国用（2007）B0401504号《国有土地使用权证》的行为。广州市中级人民法院审理后以（2009）穗中法行初字第24号行政判决书判决驳回紫云山庄公司的诉讼请求。紫云山庄公司不服提起上诉，广东省高级人民法院于2011年5月6日以（2011）粤高法行终字第42号行政判决书判决驳回上诉，维持原判。紫云山庄公司表示在2007年3月17日接收了紫云山庄公司会所大楼进行装修使用，并提供了装修合同、装修费用发票一批。由于案涉房产被查封，紫云山庄公司向广州市中级人民法院提出执行异议，以其是案涉房产的真正权益人为由，要求停止执行其司依法享有的会所大楼，解除对位于增城市新塘镇南安村陈家林唸如咀山会所大楼的查封。广州市中级人民法院审查后，认为：一、从紫云山庄公司付款的情况看，紫云山庄公司与被执行人罗某公司约定涉案房产转让总价为13493127.65元，虽然罗某公司先后于2007年1月23日、4月6日向某云山庄公司开具了总额为13493127.65元的收款发票，但紫云山庄公司在上述时间并未实际付款。紫云山庄公司述称以代罗某公司偿还债务的方式支付了其中500万元转让款，但对此没有提供任何证据加以证明。虽然紫云山庄公司为证明其司已支付其余购房款8493127.65元而提供了付款委托书、招商银行支票存根、银行进帐单、付款回单等证据，但该款的支付时间是2007年7月6日，在法院查封涉案房产之后，而且，当时收款人广州紫云山庄公司物业管理有限公司与罗某公司的法定代表人同为于某，现无证据可以证明罗某公司指定紫云山庄公司将该款支付给广州紫云山庄公司物业管理有限公司有合法依据。二、从罗某公司与紫云山庄公司约定的付款方式看，紫云山庄公司在双方办妥产权转让登记手续前，仅需支付100万元履约定金，其余购房款在紫云山庄公司取得房产证后付清。上述约定与一般的二手房交易惯例不相符。紫云山庄公司在申请办理涉案房产的转让登记手续时，也尚未支付100万元定金。三、涉案房产在广州市中级人民法院实施查封前未能过户到紫云山庄公司名下，其原因在于紫云山庄公司申请调整规划技术经济指标，未缴清相关的土地出让金。四、紫云山庄公司、罗某公司与广州紫云山庄公司物业管理有限公司在2007年间法定代表人为同一人，故紫云山庄公司应当知悉罗某公司的房产被查封的情况。罗某公司和紫云山庄公司在法院查封后继续收取房款、支付房款的行为，造成交易完成的既成事实，阻碍执行的意图明显。同时，罗某还指定紫云山庄公司公司将大部分房款付给广州紫云山庄公司物业管理有限公司，显然是为了转移财产规避执行。综上分析，紫云山庄公司提供的证据不足以证实紫云山庄公司公司与罗某公司之间存在合法的房屋转让合同关系并实际全部履行了付款义务，因此，紫云山庄公司主张涉案房产属于其司所有，请求停止对涉案房产的执行并解除查封的异议理由不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，故以（2008）穗中法执字第1043-1号裁定驳回紫云山庄公司的异议。紫云山庄公司不服该执行裁定，于2011年8月15日向广州市中级人民法院提起诉讼。2007年4月28日、6月28日，广州市工商行政管理局先后出具的《企业注册基本资料》显示，罗某公司当时的法定代表人是于某，紫云山庄公司、广州紫云山庄会所服务有限公司、广州紫云山庄物业管理有限公司的法定代表人都是于某。紫云山庄公司表示，其公司在2007年5月8日向工商行政管理部门申请将公司股东由于某变更为合生集团有限公司，2007年7月25日工商行政管理部门核准变更。在变更登记完成前，于某可以用紫云山庄公司名义从事经营活动，在（2007）穗中法民五初字第37号审理期间提查封异议的就是于某所提。紫云山庄公司确认：案涉房产的转让价13493127.65元，其能够提供证据证实已经支付的是12493127.65元，尚余100万元未支付，上述款项的支付均是由于某控制下的紫云山庄公司完成。以上事实经广州市中级人民法院作出的(2011)穗中法民五初字第23号民事判决查明。(2011)穗中法民五初字第23号案，紫云山庄公司诉讼请求为，1、确认增城市新塘镇南安村陈家林如咀山会所大楼所有权及项下土地使用权归紫云山庄公司所有；2、停止对上述会所大楼及名下的土地使用权的执行；3、判令罗某公司协助办理会所大楼的过户手续至紫云山庄公司名下；4、案件诉讼费由中恒际公司承担。上述案件经广州市中级人民法院审理后认为，一、紫云山庄公司与罗某公司签订的房地产买卖合同的内容与房地产交易惯例相悖。双方签订的一系列合同均约定先给付100万元，办理案涉房产过户手续后，再支付剩余购房款，并不符合现楼交易安全的规范操作，且合同中亦未对违约行为产生的责任作任何约定。二、双方约定的案涉房产的转让价格存疑。紫云山庄公司与罗某公司2006年7月签订的《补充协议》，已将案涉房产的转让价格变更为13493127.65元，但双方于2007年1月在增城市土地房产交易所鉴证的《房地产买卖合同》仍约定案涉房产的转让价格是500万元；紫云山庄公司于2007年6月14日在（2007）穗中法民五初字第37号中就财产保全提出的查封异议中，亦自认案涉房产的转让价格为500万元，现又在本案中称案涉房产的转让价格为13493127.65元，紫云山庄公司对案涉房产的转让价格陈述前后矛盾，且对此不能做合理解释。三、紫云山庄公司给付案涉房产转让款的依据不足。按照紫云山庄公司在本案中陈述，案涉房产转让价款是13493127.65元，其支付了12493127.65元，并提供了其根据罗某公司的《付款委托书》，分别支付了400万元和1000万元给案外人的相应证据，欲以此证明上述主张。对此综合证据认定如下，其一，关于400万元的给付问题。罗某公司发出的《付款委托书》中明确该400万元是罗某公司向某云山庄公司的“暂借款”，故紫云山庄公司依据《付款委托书》给付中国信达资产管理公司郑州办事处的400万元不能认定是案涉房产的转让款。其二，关于8493127.65元的给付问题。首先，罗某公司于2007年6月15日委托紫云山庄公司将8493127.65元汇给广州紫云山庄公司物业管理有限公司，但是紫云山庄公司2007年7月6日汇款金额为1000万元，汇款金额和案涉房产转让款金额并不一致，无法证明紫云山庄公司支付1000万元该笔汇款就是支付案涉房产8493127.65元的转让款；其次，紫云山庄公司、罗某公司和广州紫云山庄公司物业管理有限公司在2007年4月28日和6月28日期间，法定代表人均为于某，故紫云山庄公司仅凭罗某公司出具的8493127.65元收款收据和于某出具的1506872.35元的借款收据亦不能证明该1000万元的汇款是用于支付案涉房产的转让款8493127.65元。再次，罗某公司开具案涉房屋8493127.65元的转让款发票在前（2007年4月6日），紫云山庄公司支付该笔款项的行为在后（2007年7月6日），可见紫云山庄公司汇款1000万元并非是给付案涉房产的转让款。紫云山庄公司对此解释称其公司都是先开具发票，然后再收钱。该解释并不符合交易习惯和常理，不予采信。其三，紫云山庄公司确认尚有100万元转让款未给付罗某公司。四、退一步而言，假设紫云山庄公司汇款给广州紫云山庄公司物业管理有限公司的款项是支付案涉房产的转让款，亦有规避执行的嫌疑。根据紫云山庄公司与罗某公司的关联关系以及其在（2007）穗中法民五初字第37号案中已经提出查封异议一事，显见其知晓案涉房产被查封之情况。紫云山庄公司和罗某公司在案涉房产被查封之后继续支付和收取购房款，阻碍执行的意图明显。同时，罗某公司要求紫云山庄公司将案涉房产的转让价款大部分支付给广州紫云山庄公司物业管理有限公司，显然也是为了规避执行。综上所述，在执行异议程序中认定紫云山庄公司提供的证据不足以证实其与罗某公司之间存在合法的房屋转让关系并实际履行了付款依据，并据此裁定驳回其要求解除案涉房产查封、停止执行的请求并无不当。紫云山庄公司在本案中要求停止执行并将案涉房产的所有权和项下土地使用权过户至其名下，理据不足，为此判决驳回紫云山庄公司的诉讼请求。紫云山庄公司不服广州市中级人民法院判决，上述至广东省高级人民法院，广东省高级人民法院受理后，案号为（2013）粤高法民一终字第7号，广东省高级人民法院经审理后，确认广州市中级人民法院一审查明的事实，并认为紫云山庄公司主张已经支付12493127.65元购房款依据不足，为此驳回上诉，维持原判。本案一审庭审中，紫云山庄公司认为其提供以下证据：1、日期为2007年1月23日，罗某公司向某云山庄公司开具六张总金额为500万元的《不动产销售发票》；2、日期为2007年4月6日，罗某公司向某云山庄公司开具数额为8493127.65元的《不动产统一发票》；3、《付款委托书》、《收据》、《银行进账单》，紫云山庄公司陈述上述证据为新证据，在(2011)穗中法民五初字第23号案件中没有提供，因出现了上述新证据，因此紫云山庄公司提起本案诉讼不属于重复诉讼。一审法院认为：根据广州市中级人民法院作出(2011)穗中法民五初字第23号民事判决书，已认定紫云山庄公司与罗某公司之间不存在合法的房屋转让关系和没有实际付款，据此驳回了紫云山庄公司的诉讼请求。虽然紫云山庄公司主张其在本案中提供了的新证据，但上述紫云山庄公司所主张的新证据在(2011)穗中法民五初字第23号案中其已作为证据予以提供，故对紫云山庄公司主张新证据不予采纳。紫云山庄公司在本案中要求确认紫云山庄公司与罗兰德公司签订的《房屋产权转让协议书》、《房屋产权转让协议书补充协议》、《广东省房地产买卖合同》有效，及确认紫云山庄公司已经付清购房款13493127.65元的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。同时，综合对比紫云山庄公司在（2011）穗中法民五初字第23号案中的诉讼请求与本案的诉讼请求，可知紫云山庄公司在本案中要求罗兰德公司继续履行《房屋产权转让协议书》、《房屋产权转让协议书补充协议》、《广东省房地产买卖合同》，其诉求与其在（2011）穗中法民五初字第23号案主张的要求罗某公司协助办理会所大楼的过户手续至紫云山庄公司名下的诉求，本意一致，并无实质差别，因此，在广州市中级人民法院已经驳回紫云山庄公司诉讼请求的情况下，不能在本案中再做处理。至于紫云山庄公司要求罗某公司支付违约金1000000元的诉讼请求，因紫云山庄公司前述的诉讼请求均没有事实依据，故亦不予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院适用的解释》第九十条的规定，于2016年7月1日作出如下判决：驳回原告广州紫云山庄房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费108760元，由原告广州紫云山庄房地产有限公司负担。二审中，各方均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据本院已生效的(2011)穗中法民五初字第23号民事判决书，已明确认定上诉人紫云山庄公司与被上诉人罗某公司之间不存在合法的房屋转让关系和没有实际付款，据此驳回了上诉人紫云山庄公司在该案中的诉讼请求。因此，本案一审判决认定上诉人紫云山庄公司在本案中要求确认其与被上诉人罗兰德公司签订的《房屋产权转让协议书》、《房屋产权转让协议书补充协议》、《广东省房地产买卖合同》有效，及确认其已付清购房款13493127.65元的诉讼请求没有事实依据而不予支持正确。同理，因上诉人紫云山庄公司在本案中的上述诉讼请求均没有事实依据，一审判决对其要求被上诉人罗某公司支付违约金1000000元的诉讼请求亦不予支持亦正确。上诉人紫云山庄公司在本案一审中主张其在本案中提供了新证据，但一审法院审查其在一审庭审中所主张的新证据在本院已生效的(2011)穗中法民五初字第23号案中其已作为证据予以提供，故本案一审判决对其主张新证据不予采纳正确。上诉人紫云山庄公司上诉提出其在一审中主张的新证据实际上是指2006年10月25日其与被上诉人罗某公司签订的《协议书》及收条等后续相关付款凭证，但其在一审庭审中亦承认该《协议书》及收条等后续相关付款凭证在本院(2007)穗中法民五初字第37号案中其已提供了原件作为证据，故上诉人紫云山庄公司的该上诉意见不成立，本院不予采纳。综上，上诉人紫云山庄公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费108760元，由上诉人广州紫云山庄房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年四月十一日二O一七年四月十一日书记员  党春婷