上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初74985号原告：吴福兴，男，1957年12月13日生，汉族，住浙江省宁波市。委托诉讼代理人：李伟杰，京衡律师集团上海律师事务所律师。被告：林燕，男，1963年8月27日生，汉族，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：甘文，上海邑鼎律师事务所律师。第三人：上海腾悦广告有限公司，住所地上海市奉贤区柘林镇王家圩村八桥117号。法定代表人：林伟，经理。委托诉讼代理人：陆宇佼，上海运帷律师事务所律师。原告吴福兴与被告林燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月16日作出(2015)浦民一(民)初字第39872号民事判决。原告吴福兴不服该判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉，上海市第一中级人民法院于2016年10月9日作出(2016)沪01民终4252号民事裁定，发回重审。本院于2016年10月24日立案后，依法另行组成合议庭。审理中，本院依法追加上海腾悦广告有限公司(以下简称腾悦公司)为本案第三人。于2017年1月5日公开开庭进行了审理。原告吴福兴的委托诉讼代理人李伟杰、被告林燕的委托诉讼代理人甘文及第三人腾悦公司的委托诉讼代理人陆宇佼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴福兴向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付上海市浦东新区杨高南路XXX号第13栋厂房(以下简称系争房屋)2014年7月30日至2016年6月30日期间的房屋使用费人民币(以下币种相同)157,400元；2.判令被告赔偿原告逾期付款利息损失(计算方式：自2014年6月30日起，以11,500元为本金；自2014年12月31日起，以51,500元为本金；自2015年6月30日起，以51,500元为本金；自2015年12月31日起，以42,900元为本金，均按同期银行贷款利率算至本案判决生效之日止)；3.被告承担本案诉讼费用。原告的第1项诉求所指房屋使用费：2014年7月30日至2015年1月29日期间所欠部分为11,500元；2015年1月30日至2016年1月29日期间为103,000元；2016年1月30日至2016年6月30日期间为42,900元。事实和理由：2014年1月13日，原、被告就系争房屋续签了《出租厂房协议书》(以下简称《协议书》)，租期自2014年1月30日起至2015年1月29日止。租期届满后，被告继续占有使用系争房屋至2016年6月30日。被告未按约支付房屋使用费，其行为已构成违约，故应承担相应的房屋使用费及利息。被告林燕辩称，系争房屋并未取得建设规划许可证，双方之间的《协议书》应属无效。被告签订《协议书》是履行职务行为，是代第三人签订的，承租人及系争房屋实际使用人均是第三人，故应由第三人支付相关费用。请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人腾悦公司述称，同意被告的答辩意见，第三人确为系争房屋的实际使用人，被告仅是代第三人支付了部分租金。第三人原意支付使用费，但原告从未向其主张，不应支付相应利息，故应驳回原告的其他诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对经庭审质证的《协议书》、付款凭证、律师函及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：系争房屋系原告在村集体土地上建造，并未取得建设工程规划许可证或经过相关部门审批。2011年1月30日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订了《协议书》，约定甲方将系争房屋出租给乙方作为企业用房，期间乙方不可擅自转租或转让；租赁期限为一年，年租金为106,060元。2012年2月26日、2013年1月29日，原、被告双方就系争房屋分别续签了租赁协议，租期均为一年。租期届满后，双方于2014年1月13日就续租事宜签订了《协议书》，约定甲方将其系争房屋出租给乙方作为企业用房，期间乙方不可擅自转租或转让；租赁期限为一年，自2014年1月30日起至2015年1月29日止，全年租金为103,000元；租金先付后用，提前一个月支付，全年租金分两次付清；乙方在租赁期间必须合法经营，在经营活动中的一切事宜均由乙方负责和支付，与甲方无关。被告系第三人的小股东、监事，系争房屋自2010年下半年起由第三人用作公司实际经营地。租赁期间，被告和第三人均向原告支付过租金。2015年9月28日，原告委托律师发函给被告，告知租期已届满，双方并未续签租赁协议，要求被告支付拖欠款项并返还系争房屋。2014年10月27日，被告通过其个人银行账户向原告支付使用费2万元。庭审中，原、被告确认房屋使用费实际支付至2014年5月31日。系争房屋于2016年6月30日被拆除，租期届满后至系争房屋拆除前，被告未返还系争房屋。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。系争房屋系原告在未取得相关批准手续前提下建造，其与被告签订的《协议书》当属无效。租赁合同无效，原告参照合同约定的租金标准主张房屋占有使用费，依法应予支持。现原告要求被告按每年103,000元的标准，支付2014年7月30日至2016年6月30日期间的占有使用费，具有合同和法律依据，本院予以支持。对于原告诉请的利息损失，鉴于双方之间的租赁关系确认无效，原、被告对此均应承担责任，租赁协议亦未约定逾期支付的赔偿责任，原告对此主张，于法无据，本院不予支持。被告及第三人均提出，第三人系承租人和合同当事人，被告系代理第三人签订《协议书》，应由第三人支付拖欠的款项。对此，本院认为，首先，根据合同相对性规则，合同关系只能发生于特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求，本案所涉多份《协议书》的当事人仅为原告及被告，被告应为系争房屋的承租人，而非第三人，即便第三人成为系争房屋的实际使用人，但不能据此成为《协议书》的当事人；其次，被告并非第三人的法定代表人，其在与原告签订《协议书》时也无第三人的授权委托书，原告完全有理由不认为被告有权代表第三人或为第三人的代理人，第三人行为不构成无权代理或表见代理，即使被告作为隐名代理人，原告亦可行使合同相对人选择权。故被告及第三人的上述辩解，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、被告林燕于本判决生效之日起十日内支付原告吴福兴房屋占有使用费157,400元；二、驳回原告吴福兴的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,500元，由原告吴福兴负担100元，由被告林燕负担2,400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陶郑忠审 判 员  黄 政人民陪审员  梅丽华二〇一七年四月十七日书 记 员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。