天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0116民初40603号原告：杜保利，男，1986年8月19日出生，汉族，无职业，住天津市武清区X村X区*排*号。被告：邵义武，男，1963年1月13日出生，汉族，天津中新生态城国家税务局干部，住天津市滨海新区汉沽东风北路X里X号楼X号。委托诉讼代理人：刘金国，河北唐盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：董申，河北唐盛律师事务所律师。原告杜宝利与被告邵义武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月14日受理后，依法由审判员李朋林适用简易程序独任审判，于2017年3月14日和3月29日公开开庭进行了审理。原告杜宝利，被告邵义武及其委托诉讼代理人刘金国、董申到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋买卖（置换）合同》；2.判令被告双倍返还定金84000元；3.判令被告返还给原告购房款8000元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告、被告于2016年10月7日经天津市众源房地产经纪有限公司（以下简称众源公司）中介签订了《房屋买卖（置换）合同》一份，合同约定原告以210000元的价格购买被告所有的坐落在天津市滨海新区汉沽××楼××号房屋，原告于2016年10月7日交给被告定金50000元，合同还约定2016年12月30日前到房管局打协议及被告有权将该房屋过户到指定人名下。经众源公司与房管局预约，定于2016年12月28日到房管局打协议。由于被告不同意将该房屋过户到原告指定人名下，而未打协议，致合同未能履行，被告违约。为此，原告向本院提起诉讼。原告为证实其主张向本院提交证据材料如下：1.《房屋买卖（置换）合同》一份，证明被告违约；2.房屋所有权证一份，证明原告购买被告该处房屋；3.众源公司证明一份，证明合同第九条第三款第三项中“甲方（被告）”有权应为“乙方（原告）”有权；4.网约手机截图一份，证明原、被告于预约日2016年12月28日共同到房管局办理手续。（上述证据材料均为复印件）被告辩称，众源公司向被告明确告知原告没有征信，原告在签合同时故意隐瞒部分事实，是原告主观故意，双方签合同时，双方应对合同充分认可，原告提交众源公司的证明，不能证明被告意图，原告并没有履行义务和众源公司安排，被告确以履行合同义务，是由原告造成违约。关于指定人，依照合同相对性，应依法约束原、被告双方，与第三人无关，原告说的话带有欺骗性，是房虫，法律应该予以制裁，并主持公道。综上，请法院依法驳回原告请求，定金不予返还。被告为其辩称向本院提交证据材料如下：1.《房屋买卖（置换）合同》一份，证明原、被告双方存在合同关系，明确双方权利义务；2.通话录音四份及整理的录音书面材料四份，证明原告主观上怠于履行合同约定的义务，在中介约定的时间和地点，没有进行房屋买卖交易，构成违约；3.解除合同通知书一份，证明被告在原告构成根本性违约致合同目的不能实现，被告根据相关法律规定向原告发出解除合同通知书；4.邮寄单一份，证明被告以邮寄的形式向原告送达了解除合同通知书；5.收据一份，证明被告具有履约担保意图，向中介公司交付了房屋所有权证给原告。（上述证据材料均为复印件）本院依职权，询问众源公司职员张某、高某的询问笔录一份，证明原、被告签订合同及合同履行情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《房屋买卖（置换）合同》、房屋所有权证、网约手机截图、解除合同通知书、邮寄单、收据等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：一、众源公司证明一份。被告对该证明不予认可，认为中介公司系专业公司，应准确无误填写合同内容，也应对此负责，故被告认为该证据不真实也不客观，不能证明原告的主张。本院认为，合同第九条第三款第三项约定为：“甲方有权将该房屋过户到指定人名下，甲方全力配合”，而该合同中交易双方为原、被告，如按该条款字面理解，系由被告指定买受人，如由被告指定原告或原告以外的买受人为交易人，显然与理不通，同时，按交易房屋的初衷，原告就是将该房屋交由第三人购买，因此，该条款中的第一个“甲方”系笔误，应为“乙方”指定，因此，原告提供的该证据来源合法且真实，并与本案相关联，本院予以确认。二、通话录音四份及整理的录音书面材料四份。原告对该证据的真实性无异议，但对证明目的不予认可，认为其具有贷款资格。本院认为，因原告对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。三、本院询问笔录一份，原告对该询问笔录无异议，被告认为，证人陈述与事实不符，特别是关于指定人的陈述，并不能代表被告的真实意思表示。本院认为，证人张某、高某的陈述，客观反映了原、被告在合同签订和履行过程的基本情况，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月7日，经众源公司中介，原、被告双方签订了一份《房屋买卖（置换）合同》，该合同约定：原告为乙方，被告为甲方；乙方购买甲方所有的位于天津市滨海新区汉沽××楼××号房屋；房屋所有权证号津字第108030805107号；建筑面积为40.01平方米；房屋附属设施包括：暖气、一户一表、车棚子一间、单人床一张、热水器一个、空调一个、电视一台；房屋价款为210,000元；付款方式为：乙方于2016年10月7日将定金50000元交给甲方，余款乙方以贷款形式支付房款，并定于2016年12月30日之前办理房管局打协议、银行面签，打首付，待银行贷款下发后，甲、乙双方预约到房管局办理过户手续，走正常资金监管手续；贷款和过户费用由乙方承担，个人所得税由甲方承担；甲方承诺全款到位将该房及钥匙交付给乙方,并保证自合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对本合同中所约定的各项房屋附属设备及其装修保持良好的状况；甲方在交付该房屋时应确保房屋腾空；产权过户前所发生的水、电、暖、煤、物业管理费、房费等由甲方承担，过户后由乙方承担；其他约定为：1.甲方自愿将房地产权证交于中介公司（众源公司）保管，用于出评估、预约使用；2.甲、乙双方协商违约责任，若乙方违约定金不退，甲方违约定金双倍返还；3.甲方（应为乙方）有权将该房屋过户到指定人名下，甲方全力配合；4.甲、乙双方办理手续时间以房管局预约时间为准。该合同签订后，原告于签订合同当日支付给被告定金50000元。经众源公司在房管部门预约，原、被告双方于2016年12月28日共同到房管部门办理签订房屋买卖协议等事宜，因原告要求将该房屋过户到其指定的第三人名下，被告对此不予认可，只同意过户到原告本人名下，为此，原、被告双方发生争议，就此争议，虽经众源公司协调，但无果。2017年1月6日，被告以邮寄的方式向原告发出解除合同通知书，通知原告从即日起解除双方签订的《房屋买卖（置换）合同》。原告已于2017年1月7日收到该通知。本院认为，本案的争议焦点为：一、合同的效力问题及合同第九条第三款第三项约定的效力问题；二、合同是否已经解除；三、合同解除后如何承担责任问题。就上述争议焦点本院评述如下：一、合同的效力问题。首先，原告与被告签订的《房屋买卖（置换）合同》对当事人、标的、价款、付款方式均有明确约定，具备房屋买卖合同的主要条款。其次，虽然《中华人民共和国合同法》第五十六条规定当事人可以约定由债务人向第三人履行债务，但不动产所有权的变动仍需受《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行规定》等法律法规调整，原、被告约定“乙方有权将该房屋过户到指定人名下”与上述法律法规相悖，客观上无法履行，故该约定应认定为无效条款，但该条款无效并不导致合同其他条款无效。第三，剔除上述无效条款后，《房屋买卖（置换）合同》的其他条款不存在无效的情形，仍为有效条款。综上所述，原、被告签订的《房屋买卖（置换）合同》是当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。二、合同是否已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被告于2017年1月6日向原告发出解除合同通知书，原告已于2017年1月7日收到该通知，原告收到该通知后，并没有向人民法院或者仲裁机构请求确认解除合同的效力，且原告向本院提起诉讼后，当庭增加了要求解除合同的诉请，此诉请应认定为原告对被告解除合同行为的确认，因此，本院确认原、被告签订的《房屋买卖（置换）合同》已于2017年1月7日解除。三、合同解除后如何承担责任问题。本案中，原、被告未能履行合同的原因系在房管部门签订房屋买卖协议时，就交易人是由“甲方”指定还是由“乙方”指定问题双方发生争议，系依据无效条款发生的争议，而原、被告双方在履行合同中均无其他违约行为。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此规定，合同解除后应恢复原状，故被告应将从原告收取的定金50000元返还给原告，被告无需将房屋出售给原告。关于原告请求由被告双倍返还定金84000元和返还购房款8000元的诉请及被告辩称不予退还定金的主张，因原、被告在履行合同中均不存在违约行为，故本院对原告的上述诉请及被告不予退还定金的主张不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、九十七条之规定，判决如下：一、被告邵义武于本判决生效后十日内返还给原告杜宝利定金50000元。二、驳回原告杜宝利的其他诉讼请求。当事人如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1100元，由原告杜宝利负担人民币550元，由被告邵义武负担人民币550元，并应在本判决生效后十日内直接交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李朋林二〇一七年四月二十七日书记员  唐 川附：法律释明：1、《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。2、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。