上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初83632号原告(反诉被告)：顾晓洁，女，1965年12月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：戚建国，大沧海律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：褚小侠，大沧海律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)：黄宇洁，女，1981年6月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：邓哲，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告顾晓洁诉被告黄宇洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案。审理中，被告黄宇洁向本院提起反诉，本院依法合并审理。本案依法适用简易程序，于2017年1月17日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)顾晓洁及其委托诉讼代理人戚建国、褚小侠，被告(反诉原告)黄宇洁及其委托诉讼代理人邓哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾晓洁向本院提出诉讼请求：1、判令被告将上海市浦东新区崂山四村XXX号XXX室房屋产权过户至原告名下，过户费用由原告自行承担;2、判令被告以人民币66万元的万分之五为每日基数支付自2016年10月21日起至房屋产权登记至原告名下之日止的违约金。事实及理由：原、被告于2016年9月2日通过房天下中介签订房屋买卖合同,约定原告以人民币220万元的价格购买上海市浦东新区崂山四村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，原告支付定金5万元。2016年9月14日双方正式签订《上海市房地产买卖合同》，原告当日支付房屋首付款66万元(含之前给付的5万元定金)。双方约定于2016年10月10日之前去交易中心办理过户手续，当日原告再支付被告134万元，余款20万元于被告迁出户口后再支付。之后被告将房屋钥匙交给了原告，并同意原告开始进行装修。2016年10月8日中介工作人员通知被告办理过户手续，被告声称户口遗失需要补办，请求延期，但至2016年10月20日晚上被告突然通知原告解约并支付违约金30万元。中介公司调解也未果，被告坚持解除合同。原告认为自己完全按照合同约定履行了付款义务，系争房屋也已经交付由原告占有，房屋过户手续延期是因为被告自身问题。被告因为房价上涨幅度过快而意欲爽约。被告的故意违约行为极为不诚信，系争房屋买卖应当依法继续履行。故诉至本院要求判如所请。被告黄宇洁辩称：房屋买卖合同未能履行系原告无法按期支付房款所致。被告于2016年10月8日联系中介询问过户时间，中介表示原告房款还未到位，故被告无需特意请假去办理户口簿，并非被告延期办理。如果当时原告有能力付款，被告可以于2016年10月9日请假去补办户口簿。故不同意原告所有诉讼请求。反诉原告黄宇洁向本院提出诉讼请求：1、确认反诉原、被告之间的房屋买卖合同于2016年10月25日解除；2、反诉被告将上海市浦东新区崂山四村XXX号XXX室房屋恢复原状并返还于反诉原告；3、反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金人民币10,050元(以人民币134万元的万分之五为每日基数，自2016年10月10日计算至2016年10月25日)；4、反诉被告支付反诉原告违约金人民币44万元。事实与理由：反诉原、被告签订房屋买卖合同,约定反诉被告以人民币220万元的价格购买上海市浦东新区崂山四村XXX号XXX室房屋，反诉被告已实际接收房屋。合同约定反诉被告应于2016年10月10日前支付第二期购房款人民币134万元，并约定逾期一日则应按未付款的万分之五支付违约金直至实际履行之日，超过10日则反诉原告有权解除合同并另行要求总房价款的20%作为违约金。因反诉被告未按期支付第二期购房款，反诉原告于2016年10月21日发出合同解除通知,反诉被告于2016年10月25日签收。反诉被告拒绝停止装修及返还房屋，亦拒不支付违约金。因反诉被告逾期付款导致反诉被告因无力支付他人货款而遭受损失。故提起反诉，要求判如所请。反诉被告顾晓洁辩称：反诉原告自身违约致使合同无法继续履行，反诉被告可以通过家人筹集购房款而无须贷款；若合同解除则反诉原告可获得房屋增值收益,约定的违约金应予以调整。故不同意反诉原告的所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：黄宇洁系上海市浦东新区崂山四村XXX号XXX室房屋登记权利人。2016年9月2日,黄宇洁、顾晓洁签订《房地产居间协议》、《房地产居间之补充协议》及《房屋买卖合同》，约定顾晓洁以人民币220万元的总价格购买系争房屋；购房款支付方式为：当日支付人民币5万元，签订《上海市房地产买卖合同》时支付人民币66万元,房地产交易中心过户当天支付人民币134万元，办妥交房手续且黄宇洁迁出房屋内所有户口之日支付人民币20万元；交易过程中所产生的所有税费由顾晓洁负担。同日,顾晓洁支付了定金人民币5万元。2016年9月14日,双方签订《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》。《上海市房地产买卖合同》约定：双方以人民币150万元的价格交易上海市浦东新区崂山四村XXX号XXX室房屋，2016年10月10日前共同至房地产交易中心办理转让过户手续；2016年9月14日支付首期购房款人民币66万元(包括定金人民币5万元)，2016年10月10日前，并于房地产交易中心办理产权过户手续前,支付人民币64万元,办妥交房手续且黄宇洁迁出房屋内所有户口之日支付人民币20万元；顾晓洁逾期履行合同义务的,每逾期一日则应按未付款的万分之五支付违约金直至实际履行之日，超过10日则黄宇洁有权解除合同并另行要求总房价款的20%作为违约金，违约金可以已付房款抵扣(第九条)；黄宇洁逾期履行合同义务的,每逾期一日则应按已付款的万分之五支付违约金直至实际履行之日，超过10日则顾晓洁有权解除合同并另行要求总房价款的20%作为违约金(第十条)。《房地产买卖合同之补充协议》约定：交易房屋实际成交价人民币220万元,包括合同价人民币150万元及装修补偿款人民币70万元，装修补偿款于2016年10月10日前并于房地产交易中心办理产权过户手续前支付，其余各期购房款的支付时间及支付方式以买卖合同为准，所有税、费由顾晓洁负担；黄宇洁应于2016年12月31日前迁出房屋内所有户口；守约方可要求违约方按买卖合同第九、十条承担违约金。同日,顾晓洁支付了购房款人民币61万元。2016年9月19日，顾晓洁接收上海市浦东新区崂山四村XXX号XXX室房屋并进行装修。2016年10月22日,黄宇洁向公安部门申请补办上海市浦东新区崂山四村XXX号XXX室房屋内的户口簿。2016年10月25日,顾晓洁收到黄宇洁解除合同书面通知,黄宇洁以顾晓洁逾期付款超过十日为由要求解除《上海市房地产买卖合同》，并要求顾晓洁支付逾期违约金人民币3,200元及违约金人民币30万元。双方协商未果，顾晓洁拒绝返还上海市浦东新区崂山四村XXX号XXX室房屋。在黄宇洁提供的短信记录里，2016年10月24日，顾晓洁发给黄宇洁：钱我最晚明天到位，不好意思晚了好些天了。审理中，为双方交易提供居间服务的朱敏杰出庭作证表示：房屋买卖合同约定办理过户手续日期为2016年10月10日前。10月8日，黄宇洁与证人联系，询问是否确定10月10日前往办理过户手续，如确定该日期，其将次日请假去补办户口簿；当时顾晓洁亦与证人联系，表示未如期收到原有房屋出售后买家贷款，希望晚几天过户。于是证人告知黄宇洁顾晓洁房款未到位，黄宇洁无需特意请假去补办户口簿了；又跟顾晓洁说黄宇洁需补办户口本，贷款(顾晓洁原自有房屋出售亦为该证人提供居间服务)应该过两天会批下来。并要求双方办妥各自事宜后联系过户办理事宜，但双方未再与证人联系直至黄宇洁提出解除合同。上述事实由双方当事人提供的《房地产间协议》、《房地产居间之补充协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》、房地产权证、付款收据、合同解除通知、申请表、短信记录、证人证言及当事人当庭陈述予以证实。本院认为，顾晓洁与黄宇洁就系争房屋达成的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示,合法有效,应予恪守履行。本案争议焦点为双方未能在约定的过户日期即2016年10月10日前办理过户手续责任在于谁。顾晓洁认为系黄宇洁未补办户口簿导致无法按期过户。根据庭审调查，黄宇洁未在2016年10月10日前去补办户口簿的确是事实。但根据证人陈述，黄宇洁曾与证人联系，询问过户日期以便决定是否请假去补办户口簿。但证人告知其顾晓洁房款未到位，希望晚几天。故黄宇洁不用特意请假去补办了。在该情况下，黄宇洁才未去补办户口簿。根据本院核实补办户口簿当天即可办理完毕。在黄宇洁提供的短信记录里，2016年10月24日，顾晓洁：钱我最晚明天到位，不好意思晚了好些天了。可见，黄宇洁未补办户口簿系基于顾晓洁未能付款，属于正当理由。未能如期过户的障碍系顾晓洁一方未能付款所致。故顾晓洁主张黄宇洁违约不成立，对于其所有诉讼请求，难予支持。现顾晓洁未按约定的“2016年10月10日前，并于房地产交易中心办理产权过户手续前”支付第二期购房款且逾期超过10天，构成违约，黄宇洁要求确认合同解除及顾晓洁承担违约金均有约定依据,应予支持；又因顾晓洁于2016年10月25日签收解除合同通知书，故确认该日为合同解除日。关于违约金金额，鉴于黄宇洁未就其因顾晓洁违约造成损失提出直接关联证据,而针对同一违约行为同时计算逾期付款违约金及合同解除违约金，约定过高,且顾晓洁亦提出违约金调整请求，本院以被告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整违约金为10万元。合同解除后,尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在房屋买卖合同解除后,顾晓洁应当向黄宇洁返还已接收的房屋，黄宇洁亦应返还顾晓洁已收取的购房款。鉴于黄宇洁并未就房屋交付前原状等提供证据，故对于其要求恢复原状的诉讼请求不予支持。又根据违约金可以已付购房款直接抵扣之约定，黄宇洁仅需返还顾晓洁违约金抵扣后的剩余购房款即可。鉴于顾晓洁庭后来院表示坚持要求继续履行合同，未向本院提出装修评估申请，故对于装修损失在本案中不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)顾晓洁与被告(反诉原告)黄宇洁就上海市浦东新区崂山四村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》于2016年10月25日解除；二、原告(反诉被告)顾晓洁支付被告(反诉原告)黄宇洁违约金人民币100,000元，该款以原告(反诉被告)顾晓洁已支付的购房款抵扣；三、原告(反诉被告)顾晓洁于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)黄宇洁返还上海市浦东新区崂山四村XXX号XXX室房屋；四、被告(反诉原告)黄宇洁于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)顾晓洁购房款余款人民币560,000元；五、驳回原告(反诉被告)顾晓洁所有诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)黄宇洁的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24,495.04元，减半收取计12,247.52元，由原告(反诉被告)顾晓洁负担；反诉案件受理费4,025元，由原告(反诉被告)顾晓洁负担1,150元，被告(反诉原告)黄宇洁负担2,875元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。(此页无正文)审判员 金 剑二〇一七年四月十二日书记员 刘月娥附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。