上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初13778号原告吴建华，男，1961年11月22日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人沈正义，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人鹿海燕，上海市锦天城律师事务所律师。被告陈庆，男，1969年4月18日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人刘球光，上海市浩信律师事务所律师。第三人唐林霞，女，1981年12月7日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人沈正义，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人鹿海燕，上海市锦天城律师事务所律师。原告吴建华与被告陈庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月6日受理后，依法追加唐林霞作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理，并于2015年10月20日作出(2015)宝民三(民)初字第1492号民事判决。2016年5月16日，上海市第二中级人民法院裁定撤销本院上述判决并发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴建华及第三人唐林霞的委托代理人沈正义、被告陈庆的委托代理人刘球光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴建华诉称，2014年10月22日，原告通过朋友介绍认识了被告的妻子朱玲并向其借款人民币40万元。双方签订了借款抵押协议，朱玲实际给付原告326,400元。因原告资金出现困难无法履行还款义务，故被告提出将原告所有的上海市宝山区新沪路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)过户给被告。在此情况下，原告违背真实意思与被告签订了《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋出售给被告，当时系争房屋的市场价约215万元，但双方约定的房屋交易价为136万元。原告认为，因原告无法归还借款，被告乘人之危，迫使原告在违背真实意思的情况下将房屋以远低于市场价的转让价出售给被告，故该份合同严重显失公平，而且原告起诉要求撤销上述房屋买卖合同。因被告已将系争房屋出售给案外人沈某某，沈某某又出售给案外人顾某某、张某某，造成系争房屋无法返还给原告，故要求被告赔偿损失361万元。被告陈庆辩称，原被告之间签订的合同是真实有效的，不存在显失公平和乘人之危。因被告妻子朱玲借款40万元给原告，双方签订了借款合同并进行抵押登记，嗣后原告无法还款，原告还拖欠他人的借款以及银行贷款，在此情况下，原告提出由被告把银行贷款代为还清并将房屋过户给被告，136万元的价款是经双方结算后原告应归还的借款本息50万元及需结清银行贷款款项85万余元两项总共的金额计算得出，略低于当时的房屋市场价，不存在明显的显失公平。2015年4月20日双方签订一份协议书，被告给予原告三个月期限，由原告按照双方的交易价加上利息以回购系争房屋，但到期后至今原告没有能力进行回购。综上，房地产买卖合同已成立并生效，附期限的协议也已过期作废，房屋应当由被告取得。综上，要求驳回原告全部的诉讼请求。第三人唐林霞述称，作为原告的妻子，就原告与被告妻子及与被告之间的借款、买卖等事实均不得而知。被告于2015年8月突然上门要求强行搬离，此时第三人才得知房屋被出售的事实。同意原告的诉讼请求。经审理查明，2014年10月22日，出借人(甲方)朱玲与借款人(乙方)原告签订一份《房地产抵押借款合同》，约定，乙方因经营需要向甲方借款人民币40万元。借款期限为12个月，自2014年10月22日起至2015年10月21日止。双方约定，上述借款的月利率为1.8%。房地产抵押的情况为，房地产所有人原告，房地产坐落宝山区新沪路XXX弄XXX号XXX室。同日，朱玲通过银行转账形式向原告汇出40万元。2015年3月9日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方将系争房屋出售给乙方，房屋建筑面积60.39平方米，转让价款为136万元。双方约定于2015年4月30日前共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方所转让的上述房屋设有抵押，乙方知晓该情况并同意以其所支付的房款替甲方清除甲方的银行贷款以消灭抵押权。附件三为付款协议，约定，乙方于2015年3月9日支付甲方50万元，乙方于甲乙双方至房地产交易中心办理过户手续20日前，支付甲方房款85万元，该笔房款专项用于甲方偿还尚欠抵押权人(银行)的债务，乙方于甲方交房当日，支付甲方1万元尾款。同年4月20日，被告(甲方)与原告(乙方)签订协议一份，主要约定，2015年3月9日，甲乙双方签订了房屋买卖合同，并于2015年4月20日交易过户完成。由于乙方急需资金周转，所以将此房略低于市场价卖于甲方，现双方达成如下协议，如乙方自2015年4月20日起的三个月内，如有经济能力并愿意将此房屋再次购买到其名下，甲方愿意配合乙方回购，乙方愿意支付利息作为补偿；房屋购买价格为136万元，并已经全款付清，如此房产再次交易给乙方，乙方须将房屋全额的利息支付给甲方(按照月2分息计算)，计息时间自2015年3月9日起；甲方购房交易过户费由乙方承担并支付(含甲方第一次过户费用16,000元)；如乙方未能按此协议期限完成房屋买卖交易，该房产归甲方所有。乙方应将此房屋内户口迁出，并搬离该房屋。乙方自愿放弃该房产拥有权、居住权和处置权。此协议有效期限为2015年4月20日至2015年7月19日止。2015年5月7日，被告经核准登记取得系争房屋的房地产权证，成为该房屋的房地产权利人。2016年3月19日，被告与沈某某签订《房屋买卖协议》，约定被告以205万元将系争房屋转让给沈某某。2016年4月7日，沈某某经核准登记取得系争房屋的房地产权证。2016年8月6日，沈某某与顾某某、张某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定沈某某以270万元将系争房屋转让给顾某某、张某某。2016年9月2日，顾某某、张某某经核准登记取得系争房屋的房地产权证。庭审中，被告为证明交易的真实有效性提供了如下证据：1、2015年3月9日原告出具的收款收据，写明收到被告购买系争房屋的房款50万元；2015年3月23日原告出具的收款收据，写明收到被告购买系争房屋的房款852,000元；被告表示，房价是136万元，由两部分组成，一是原告的欠款加上利息计算得50万元，还有一块是被告替原告还银行贷款852,000元，一共是135.2万元，在实际履行过程中，归还贷款时又支付了8,000元左右，故共计136万元；2、2015年8月21日，由上海信飞房地产经纪事务所出具的证明，表示本案原被告于2015年3月9日自愿至中介公司签订了房地产买卖合同并备案，并委托了信飞公司提供居间服务，中介费已结清，过户已完成；3、被告工商银行转账明细、永亨银行贷款结清凭证、房地产买卖交易税费凭证、房地产过户申请登记收件收据；被告表示，在付款明细中表明，为了帮原告归还银行贷款，被告从自己的账户中先后打款给原告85万余元，故原先设定在系争房屋上的永亨银行及朱玲的抵押权，都一并注销了，同时，整个买卖中涉及的交易税费都由被告一人承担。原告对上述材料的真实性不持异议，但称朱玲在汇给原告40万元借款后，原告随即又返还其中的73,600元，实际取得借款金额为326,400元，为此原告向本院提供工商银行借记卡历史明细清单，被告对此证据不予认可。原告还表示，房款收据是应被告的要求填写和出具的，故交易过程中，被告没有另外支付给原告其他款项，原告也未支付过任何费用。原告为证明自己的主张，提供一份限时出售委托协议书，委托的房价款为215万元，签订日期是2015年6月20日，委托人是被告，落款处由原告代被告签字确认。原告表示，双方签订4月20日协议之后又达成口头协议，由原告负责挂牌出售房屋，房款中先行将原告拖欠被告的欠款还清，多余部分的房款由原告取得，故原告找到Q房网将房屋挂牌，并代被告签订了委托协议。被告对此表示，4月20日合同签订之后原、被告的确协商过以被告的名义将房屋对外出售，房款中原告之前的欠款加上利息归被告，多余的房款由原告取得，并由原告负责找下家卖房子，直到7月下旬，原告通知被告有山东人要买房，被告就去中介公司，在中介公司处看到委托协议的原件，该份原件仍在被告处。本案审理中，原告表示，房屋最早是单位分配的公房，原告于2001年购买了产权，2008年原告与第三人登记结婚，系争房屋现由原告母亲、原告及两个女儿、第三人共同居住，该房屋内还有原告母亲、原告及两个女儿的户口。除却系争房屋，原告名下无其他产权房产。签订房屋买卖合同前，原告曾以系争房屋为抵押担保向永亨银行借款100万元，后剩余85万余元未还。至于房屋交易的具体过程，原告称，因其向被告妻子借款40万元无法归还，被告于2015年3月7日打电话要求原告提供一份个人征信记录，原告查询后显示当时所拖欠的银行贷款加上信用卡欠款共有110万元左右，被告称可以代原告将银行欠款85万余元结清，并要求原告将房屋过户给被告，当时原告提出房屋内有4个户口无法迁出，被告还留了律师电话表示到时可以通过咨询解决。当时，原被告协商一致，被告先帮原告还贷款，然后过户，随后将房屋出售。银行贷款还清并过户后，被告要求原告与其签订了4月20日的协议，内容虽然是回购，但真实意思就是由原告操办房屋出售的事宜。中介公司通知原被告于7月21日前去洽谈售房细节，当日原被告共同至中介公司，当下家问及户口问题时，原告表示两个月内肯定无法迁出，被告又表示每个户口押10万元，同时将原告应归还的本息增加到152万元，由此，房屋交易根本无法继续履行。嗣后，因被告胁迫原告及家人于2015年8月2日搬走，原告无奈之下起诉。2016年4月，被告撬门而入，实际占用了系争房屋，原告目前在外租房居住。关于本次房屋交易的过程，被告表示，在原告拖欠40万元无力归还后，原告还告知被告系争房屋上的贷款也很久没有归还，被告当时没有现金，故问原告是否还有其他抵押，原告就称将房屋过户给被告，再由被告将原告拖欠的贷款还清，被告予以同意。4月20日签订协议时，一开始原告称他一个外地朋友要买系争房屋，被告称随便原告卖给谁，原告只要把钱还给被告即可。此后，委托出售的事情就由原告去操作。直到7月20日，原告打电话给被告称中介找到了买家，故双方一同至中介公司，当时客户才得知房屋内有4个户口，原告说户口肯定可以迁走，但客户不相信，故交易终止。被告从未阻挠原告售房，被告也未去房子看过。之后，被告的妻子提出原告先把户口迁走并实际搬离系争房屋，由被告来负责出售，原告也答应，被告也将迁出的日期宽限至8月2日，但嗣后原告就反悔不搬并向法院起诉。2016年2月，被告至系争房屋查看，看到房屋空置，里面东西都拆除、搬离了，所以被告就搬入并对外出租，之后就出售了。审理中，本院根据当事人的申请，委托上海大雄房地产估价有限公司对系争房屋的市场价值进行评估，评估结果为，系争房屋于2015年3月9日的市场价值为198万元，于2017年1月15日的市场价值为361万元。原告与第三人对评估结果予以认可。被告对评估结果不予认可。以上事实，有原告提供的《房地产抵押借款合同》、《附加合同》、《上海市房地产买卖合同》、《协议》、上海市房地产登记簿、工商银行借记卡历史明细清单、被告提供的银行转账凭证、收款收据、税费缴款单、发票、《房屋买卖协议》、上海市房地产登记簿、上海大雄房地产估价有限公司出具的评估报告及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的基本原则。作为房地产买卖合同，其根本性质在于出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付出卖人相应的房屋价款。本案原、被告于客观上的确就系争房屋签订了示范文本的《上海市房地产买卖合同》并经房地产交易中心备案登记，并且，被告也经核准登记取得了房地产权证，故在交易形式上，基本符合房屋买卖合同的外部特征。现原、被告双方的争议焦点在于，上述房屋买卖是否系各方当事人就转让系争房屋标的所有权而达成的合意，是否系真实意思的表示。原告主张，因原告无法归还借款，被告乘人之危，迫使原告在违背真实意思的情况下将房屋以远低于市场价的转让价出售给被告，故该份合同严重显失公平，要求法院撤销。被告认为，该份合同系双方真实意思表示，并经备案登记，合法有效，且在双方之后约定的付期限的协议签订后，原告无法在约定期限内将房屋予以回购或另行出售，协议失效，故被告应依法享有系争房屋的所有权。本院认为，根据原、被告双方就整个交易过程的表述分析，可基本认定在双方签订房地产买卖合同的当时，双方的真实意思是偿还此前原告拖欠被告妻子40万元借款及利息，再由被告代原告还清银行贷款、注销抵押，于房屋过户至被告名下后，系争房屋再对外出售，其中扣除原告应归还给被告及妻子的借款本息后，余款归于原告所有，为此双方还另行签订了4月20日的协议。由此可见，原、被告双方均没有就以136万元作为转让系争房地产权利之全部对价的真实意思达成过合意。故从双方交易伊始，所签订的房屋买卖合同的本意便不同于一般市场上房屋买卖双方订立合同所体现的真实意思。其次，从等价有偿的角度分析，根据上海大雄房地产估价有限公司出具的评估报告，原被告于2015年3月9日签订买卖合同时，系争房屋的市场价值为198万元，远远超过双方所约定的转让价格，原告除却系争房屋外无任何房产，并对外尚有欠债，以该畸低的价格自愿出售房屋显然有违一般生活常理和交易规则。最后，再结合合同的具体履行情况，被告自认始终没有查看过房屋，买卖合同签订后仍由原告一家居住了近一年的时间，同时，被告始终表示仅要求原告还钱，并全权委托原告对外挂牌、寻找卖家并出售房屋。综上，本院认为，原、被告尽管签订买卖合同并完成了过户，但双方未就系争房屋的权利转让达成合意，如若判定合同有效，则显然有失公允、显失公平。故原告要求撤销买卖合同的诉请，具有事实和法律依据，本院予以准许。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告应将收到的款项返还给被告。原告提出2014年10月22日返还朱玲的73,600元应予扣除，但鉴于原告与朱玲当时存在借款关系，原告于2015年3月出具收款收据时也未扣除该款，故本院认定该73,600元属于借款往来，不应在本案中扣除。因此，合同被撤销后，原告应返还被告136万元。被告将系争房屋转让给沈某某，沈某某又转让给顾某某、张某某，造成系争房屋已无法恢复至原告名下，应赔偿原告因此所受到的损失。被告在原审判决后、二审审理过程中，将系争房屋转让给沈某某，属于恶意转移涉案房产，因承担全部过错。上海大雄房地产估价有限公司作为专业房地产估价机构，其出具的评估报告具有权威性，本院予以采信，原告以该评估报告为依据，要求被告赔偿损失361万元的请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第(二)项、第五十八条的规定，判决如下：一、撤销原告吴建华与被告陈庆就上海市宝山区新沪路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、原告吴建华于本判决生效之日起十五日内，返还被告陈庆136万元；三、被告陈庆于本判决生效之日起十五日内，赔偿原告吴建华损失361万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费35,680元、鉴定费13,000元，均由被告陈庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈亮亮人民陪审员  金 雯人民陪审员  王雅琳二〇一七年四月十日书 记 员  薛辰彦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。……第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。