江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0505民初3001号原告（反诉被告）：苏州云锦房产经纪有限公司，住所地苏州高新区浒关分区金灯街28号（上河花园63-106）。法定代表人：刘晓健，该公司总经理。委托诉讼代理人：谷志栋，江苏万拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉骁，江苏万拓律师事务所律师。被告（反诉原告）：郝康全。委托诉讼代理人：汪玉连，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。原告苏州云锦房产经纪有限公司（以下简称云锦公司）与被告郝康全居间合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月26日公开开庭审理了本案。原告云锦公司的委托诉讼代理人冉骁，被告郝康全及其委托诉讼代理人汪玉连到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。本院于2017年2月20日公开开庭审理了本案。原告云锦公司的委托诉讼代理人谷志栋，被告郝康全及其委托诉讼代理人汪玉连到庭参加诉讼。庭审中，被告郝康全提出反诉，本院经审查后合并审理。后本院于2017年3月29日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）云锦公司的委托诉讼代理人谷志栋，被告（反诉原告）郝康全及其委托诉讼代理人汪玉连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告云锦公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付中介信息服务费14000元；2、被告向原告支付因主张权利产生的律师费3000元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告经营房地产信息咨询、房产中介等业务，被告欲通过原告购置房屋，原告于2016年4月16日带被告实地查看了案涉房屋后，被告向原告表示了购买该套房屋的意思。原、被告双方当日签订了《佣金确认书》，约定应收佣金为14000元。后在原告的促使下，原、被告及房屋出售方三方当日签订了《房屋买卖（居间）合同》。三方在合同第五条中约定：“甲方、乙方应于签署本合同之时各向丙方支付提供居间服务的报酬，佣金支付金额以《佣金确认书》为准。”合同签订次日，被告向房屋出售方支付了40000元的定金，房屋出售方向被告开具了收据，合同开始履行。原告已经促成房屋买卖合同的成立，原告作为居间方的主合同义务已履行完毕。原告多次向被告主张中介信息服务费，被告时至今日仍未支付，故原告诉至法院。本诉被告郝康全辩称，其对原告的诉请及事实都不予认可，因为根据房屋买卖合同，原告中介信息费如果合同没有履行应由违约一方承担律师费及信息服务费，该案中卖方解除合同，违约在卖方，原告应向卖方主张信息服务费，被告不是适格主体。反诉原告郝康全向本院提出反诉请求：1、云锦公司赔偿定金损失40000元；2、云锦公司承担本案诉讼费用。事实和理由：郝康全经云锦公司居间介绍和案外人徐某某签订了房屋居间买卖合同，后因为云锦公司员工汪某将郝康全另外一份房屋买卖合同房款到位时间算错，导致出卖方解除房屋买卖合同，原告损失40000元。反诉被告云锦公司辩称，40000元定金房东是否退还郝康全其不清楚，是否给郝康全造成直接经济损失其不清楚。当时合同中约定的缴纳首付款时间是5月20日，该时间是郝康全与原房东自行协商的，原告的工作人员只是凭自己工作经验才给了一个大概时间，郝康全逾期缴纳首付款致使合同无法履行，原告没有过错。房屋买卖合同中郝康全缴纳首付款时间没有附任何条件，也没有说明资金来源。郝康全没有任何证据证明其损失是由云锦公司造成的，请求驳回郝康全的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。郝康全对云锦公司提交的房屋买卖（居间）合同、佣金确认书、房产证、土地使用权证、收据（2016年4月17日）、委托代理合同、律师费发票的真实性无异议，云锦公司对郝康全提交的银行流水单（郝某勤）、农行卡查询截图、微信聊天记录二份、银行流水单（郝康全）的真实性未持异议，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：1、云锦公司提交的收款收据，证明其因诉讼维权支付律师费3000元。郝康全对该收款收据的合法性有异议，代理费的收据应出具真实的发票收据，故其不予认可。本院认为，云锦公司提交的该收款收据，系第二联客户联，客户名称处也写有其公司名称，项目为律师代理费，金额为3000元，并且加盖了江苏万拓律师事务所财务专用章，其形式符合收款收据的开具形式，故本院对其真实性予以认可。2、云锦公司提交的顾问费发票，证明代理人系其法律顾问，一般案结3日后开具发票。郝康全对上述发票不予认可，法律顾问与代理人是两回事。本院对该证据的形式真实性予以认可，但根据云锦公司提交的委托代理合同中约定的为律师服务费，与发票开具的顾问费存在明显区别，故本院对其关联性不予认可。3、郝康全提交的房屋买卖定金协议，证明云锦公司当时算了下，这个时间钱足够下来了。云锦公司对该证据的真实性不认可，且与本案无关联性，该份协议约定定金协议生效后20个工作日进行网签并办理资金托管协议，云锦公司给郝康全预留的付款时间充足，该证据不能作为其违约的抗辩。本院对该证据的形式真实性予以认可。4、郝康全提交的苏州市住房和城乡建设局发布的存量房买卖的转移登记的网页、建设部发布的房屋登记办法，证明根据《房屋买卖（居间）合同》，由于云锦公司的员工汪某计算失误，导致郝康全无法按约履行，并导致损失40000元定金。云锦公司认为上述材料不符合证据的条件，第一份材料应当由苏州市住房和城乡建设局加盖公章并注明出处，且与本案无关联性，办理范围是苏州市中心城区，办理地点是人民路1058号，而本案涉及房屋在苏州市虎丘（高新）区，办理地点在狮山路。另外，法定工作日为30个工作日是法定的最长期限，且该材料承诺期限为7个工作日，郝康全没有任何证据证明其出售的房屋属于复杂、疑难流程，需要用满法律规定的期限。对第二份材料，其是一份部门规章，不是证据，其与本案没有关联性。本院对上述二份材料的形式真实性予以认可，但对于第一份材料，因其明确了办理范围为苏州市中心城区，而本案所涉房屋并不在该区域，故本院对其关联性不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：云锦公司于2013年9月23日成立，经营范围为房地产信息咨询、房产中介、楼盘销售代理、家政服务；承接装饰装潢工程；投资信息咨询、房地产营销策划代理（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2016年4月16日，云锦公司（居间方、丙方）、郝康全（买受方、乙方）与案外人徐某某（出售方、甲方）签订编号为0000087的《房屋买卖（居间）合同》一份，合同约定：由丙方提供居间服务，甲方向乙方出售房地产。房屋坐落于苏州市高新区某某花园X区XX幢XXX室，房屋所有权证号为001993XX，国有土地使用证号为0095XX，所有权人为徐某某，建筑面积为91.69平方米。经甲乙双方协商，甲方确认于2016年5月30日前还清贷款并注销抵押权手续。房屋成交价为1635000元，该房屋的个人所得税等由乙方承担，该房屋产权的相关费用由乙方承担，贷款的相关费用由乙方承担，该房屋的配套设施过户的相关费用由乙方承担。乙方于2016年4月16日前支付甲方定金50000元；乙方于2016年5月20日前支付甲方房款550000元；乙方于办理资金托管当日将房款300000元存入房管局指定的资金托管银行账户，若甲乙双方约定定金进行资金托管，则定金部分由甲方于乙方办理资金托管当日一并存入上述账户；乙方委托丙方办理700000元商业贷款，实际贷款金额和年限以最终银行审批为准，甲乙双方于乙方贷款放款7个工作日内办理过户手续。丙方为甲乙双方提供交易机会，并协助甲乙双方办理产权过户手续，甲乙双方须在2016年5月30日前提供相应的合法证件并办理网签和资金托管。甲方于合同签订之日将房屋权属证明暂存于丙方保管，甲方承诺于款清之日将该房屋交付给乙方，甲方承诺于款清之前办理完毕户口迁移手续，甲方保证腾房交钥匙前该房屋无纠纷、无欠费，腾房之前的附属设施费用由甲方承担，腾房之后由乙方承担，丙方协助甲乙双方办理该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。甲方、乙方应于签署本合同之时各项丙方支付提供居间服务的报酬，佣金支付金额以《佣金确认书》为准。本合同任何一方违约的，守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费等损失由违约方一并承担。甲、乙双方协商一致，如有一方延迟履行合同，导致违约责任，则违约方必须赔偿受害方双倍定金，并支付丙方中介信息服务费。该合同一式三份，自签字、盖章之日起生效。在该合同尾部的甲方处有徐某某、邵梓妍签字，郝康全在乙方处签字，丙方处加盖了云锦公司的合同专用章。同日，云锦公司（居间方、乙方）与郝康全（委托人、甲方）签订《佣金确认书》，载明：经乙方居间推荐，甲方同意就苏州市高新区某某花园X区XX幢XXX室物业的买卖业务产生的居间费用向乙方支付相关佣金14000元。特别提示注明：居间人的义务在于向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，在本居间合同中，居间人已经促成房屋买卖合同的成立，居间人的义务至此全部完成，委托人应当按照约定支付报酬，另，居间人可协助委托人办理该房屋的网签、资金托管、贷款、过户等相关手续，且不另外收费（由居间人代收而需向第三方支付的贷款评估费等相关费用除外），该项协助义务是居间人提供的免费增值服务。郝康全在该确认书的甲方签章处签字确认，乙方签章处加盖了云锦公司的合同专用章，并有其承办人汪某签字。2016年4月17日，郝康全向徐某某支付40000元，徐某某出具收据一份，载明：交款单位为郝康全，收款方式为现金，金额为40000元，收款事由为该款为购买苏州市某某花园X区XX幢XXX室购房定金。郝康全名下账号为622848040300910XXXX的农业银行账户于2016年5月16日收到孙某某借款80000元；于2016年5月18日现存20000元；于2016年5月21日现存400000元；于2016年5月28日自汇转账给账号为622848040584373XXXX的银行账户500000元。因郝康全未按《房屋买卖（居间）合同》约定时间支付购房款，云锦公司工作人员汪某于2016年6月5日向郝康全的配偶陈某某发送短信，内容为“陈女士，您好！你在我司购买的某某花园XX幢XXX室房屋，现你们付款时间已经超过合同中约定时间15天。房东现在要求解除合同并撤销挂牌。请知悉！汪某”。郝康全提交的房屋买卖定金协议载明：出售方（甲方）为陈某某、郝康全，买受方（乙方）为张某、蔡某某，居间方（丙方）为苏州某某房产经纪有限公司，甲乙双方经丙方居间介绍，在平等、自愿和协商一致的基础上签订上述协议。房屋座落为苏州市某某花园XX幢XXX室，房屋产权证号为001724**，土地证号为0153**，所有权人为陈某某，共有人为郝康全，建筑面积为90.69平方米。该房屋成交价为1410000元，甲乙双方协定办理该房屋转让手续所产生的相关税费由买进方承担。乙方于2016年4月13日向甲方支付购房定金50000元，该定金最终冲抵房款，乙方向甲方支付房款的方式为首付30%以上，余下银行贷款。甲乙双方约定本定金协议生效后二十工作日内签订苏州市房管局提供的网上存量房买卖契约并办理资金托管手续。该协议的落款时间为2016年4月13日。郝康全提交的户名为郝某勤、账号为622848040584373XXXX的农业银行分户账明细清单显示，上述账号于2016年5月28日收到500000元，对方账号为622848040300910XXXX；该账号又于2016年6月21日分别收到500000元、400000元，共计900000元，对方账号为623668200000121XXXX。另查明，本案所涉某某花园X区XX幢XXX室房屋的所有权人及土地使用权人为案外人徐某某，其配偶邵某某为共同共有人。再查明，云锦公司（甲方）与江苏万拓律师事务所（乙方）于2016年6月28日签订委托代理合同一份，约定甲方委托乙方处理甲方与郝康全居间合同纠纷一案一审程序，乙方接受甲方的委托，指派谷志栋律师为本事务的承办律师。双方商定按下列方式计算应支付乙方的律师服务费：预收叁仟元整，结案后三日内开具律所发票。甲方应于本合同签订之日全额支付律师服务费及预支办案差旅费及代甲方支付的费用。同日，江苏万拓律师事务所向云锦公司开具收款收据一份，载明项目为律师代理费，金额为3000元，注明“结案后三日内开具律师费发票”，收款人处签有“谷志栋”，另该收据右上角标注“郝康全”。2017年2月21日，江苏万拓律师事务所向云锦公司开具金额为5000元的增值税普通发票，名称为律师代理费，备注中注明“含郝康全案3000元”。庭审中，云锦公司陈述其经与经办人汪某核实，郝康全出售自己的房屋是在别的中介公司，按签订日期2016年4月13日起计算，一个月左右应该能办理结束，汪某帮郝康全计算出了时间，郝康全也同意了，因此三方才约定写的2016年5月20日。到2016年5月17、18日的时候，郝康全与云锦公司联系说其自己卖房那边的中介可能有拖其房款的情况，可能付不上钱了，可能会晚点付个470000元，云锦公司认可，房东也认可，但郝康全还是没付。云锦公司之后与郝康全继续联系，要求其继续履行合同，但其仍未履行。云锦公司陈述房东是同意郝康全2016年4月16日先付40000元，但是10000元要补上去的。另云锦公司、郝康全及房东口头约定等郝康全的房款到了再付550000元，但是最晚2016年5月20日要付掉，具体房款何时付只有经过房东同意，其只是居间方，仅提供便利。云锦公司明确汪某系其公司工作人员，汪某的权利义务由云锦公司承担。庭审中，郝康全陈述其自己出售房屋的房款是于2016年6月21日打过来的，因房屋买卖银行是定向的，其没有该银行的卡，就打到了其哥哥郝某勤的卡上。另，2016年5月21日，郝康全以其哥哥郝某中的名义贷款400000元，并由郝某中存至郝康全的农行卡中。房东徐某某没有直接通知郝康全解除合同，是2016年6月5日原告经办人员发微信通知郝康全的。郝康全确认其自己卖房时与买房人除定金外并未约定付款时间，买方系贷款，以贷款实际放下来时间为准。郝康全还陈述其在2016年5月20日前的四五天催买其房子的人什么时候付钱，对方说5月20日前钱下不来，然后郝康全就去借钱买本案所涉房屋，但还是没凑够，房东也没有向其退40000元定金。本院认为，云锦公司、郝康全双方及案外人徐某某签订的《房屋买卖（居间）合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方均应按约履行。该合同的内容包括两个法律关系，一是郝康全和徐某某之间的房屋买卖合同关系，一是郝康全和云锦公司之间的居间合同关系。根据该合同的约定，房屋买卖合同及居间合同均已经成立并生效。同时，该合同也约定了郝康全作为委托人，其负有向居间方云锦公司支付佣金的义务。另结合郝康全与云锦公司签订的《佣金确认书》的约定，云锦公司作为居间方已经完成了促成合同成立的义务，而郝康全未按合同约定支付购房款，系属违约，故郝康全应当按照《房屋买卖（居间）合同》及《佣金确认书》的约定在签署该合同之时向居间方支付佣金14000元，故本院对云锦公司要求郝康全支付佣金的诉讼请求予以支持。因郝康全违约并且未按合同约定向云锦公司支付佣金，守约方云锦公司为此提起诉讼，并支出了律师费3000元，根据合同约定，该损失应由违约方郝康全承担。云锦公司就上述律师费的支付提供了江苏万拓律师事务所出具的收款收据及开具的发票，并有该所律师作为其代理人代为参与诉讼，结合上述律师费的金额，本院对云锦公司的该项诉讼请求予以支持。关于郝康全就云锦公司的本诉诉讼请求提出的抗辩意见，即违约方在卖方，云锦公司应向卖方主张佣金，其不是适格主体的意见，本院认为，根据前述分析，郝康全未按合同约定支付购房款的行为构成违约，并且郝康全在其反诉中也确认了其是违约方，故本院对郝康全的该项辩称意见不予采纳。关于郝康全反诉要求云锦公司赔偿其定金损失40000元的诉讼请求，本院认为，根据《房屋买卖（居间）合同》的约定，郝康全应于2016年4月16日前支付徐某某定金50000元，但经徐某某同意，其当天仅支付了40000元定金，此后其未将剩余10000元定金补上，也未按约于2016年5月20日前支付房款550000元，其行为已构成违约，应自行承担相应的违约责任。关于郝康全所称在其原来房屋出卖过程中，云锦公司工作人员汪某误算了合同的履行时间，导致案涉合同无法履行，造成郝康全违约，出卖方拒绝退回定金，造成其40000元定金损失，应由云锦公司承担的意见，本院认为，云锦公司系依法成立并从事房产中介的法人，本案所涉《房屋买卖（居间）合同》中居间方处加盖的是云锦公司的合同专用章，汪某仅系其工作人员，相应的权利义务均应由云锦公司承担，故汪某是否具有从事房产中介资质并不影响上述合同的成立、生效及履行。根据《房屋买卖（居间）合同》及《佣金确认书》的约定，云锦公司作为居间方，其合同义务是促成郝康全与徐某某房屋买卖合同的成立，为郝康全计算出售房屋的房款到位时间并非其合同义务。即使如郝康全所述，苏州二手存量房交易资金托管流程细则中新区的规定是第一步是网签备案-资金托管、过户评估、买方办理贷款3-5个工作日；第二步放款、过户签字、交税、送抵押，20个工作日；第三步领房产证、他项权证、领款、办土地证，10个工作日，但上述期限仅是有关部门关于二手存量房交易资金托管流程的最长时间规定，并不是绝对准确的时间，云锦公司并非郝康全出售房屋合同的居间方，其也无法确切了解相应房款准确的到账时间，其仅能根据相关合同约定并结合平时的经验，给出一个参考时间，其对该时间并无保证义务，最终的付款时间仅能由郝康全及徐某某予以确认，故对此云锦公司并无过错。虽然在签订合同时徐某某同意郝康全在出卖房屋的房款到位后支付550000元购房款，但是云锦公司陈述该时间最晚不能超过2016年5月20日，并且该时间也记录在合同中，并由三方当事人签字、盖章确认。郝康全作为一个完全民事行为能力人，其在签字确认时应充分了解约定该付款时间所负有的相应风险，本案反诉中，其也认可其未在该时间支付徐某某房款构成违约。另外，郝康全在约定的2016年5月20日前的四五天已催买其房子的人要款，但对方说5月20日前钱下不来，郝康全为此也去借款想购买本案所涉房屋，对此其并非客观上的履行不能，仅是其没凑够钱而未能履行，故其因违约所产生的相应法律后果应由其自行承担。郝康全的反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十六条的规定，判决如下：一、本诉被告郝康全应于本判决生效之日起十日内支付本诉原告苏州云锦房产经纪有限公司佣金14000元。二、本诉被告郝康全应于本判决生效之日起十日内偿付本诉原告苏州云锦房产经纪有限公司律师费损失3000元。三、驳回反诉原告郝康全的全部反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费224元，由郝康全负担。反诉案件受理费400元，由郝康全负担。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：苏州新区农行商业街支行，账号：6228400407001220262）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10555301040017676。审 判 长  刘晓夏代理审判员  刘志华人民陪审员  朱维贤二〇一七年四月十八日书 记 员  朱 凤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。