呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2017）内0103民初460号原告：高晓英，无固定职业，现住呼和浩特市。被告：内蒙古丰隆房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市。法定代表人：罗成彪，该公司董事长。被告：内蒙古明泽房地产开发集团有限公司，住所地呼和浩特市。法定代表人：王利明，该公司董事长。原告高晓英与被告内蒙古丰隆房地产开发有限责任公司（以下简称内蒙古丰隆公司）、内蒙古明泽房地产开发集团有限公司（以下简称内蒙古明泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月20日公开开庭进行审理，原告韩笑的委托代理人到庭参加诉讼，被告内蒙古明泽公司、内蒙古丰隆公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告高晓英向本院提出诉讼请求：1、确认原告高晓英与被告内蒙古丰隆房地产开发有限责任公司签订的内蒙古大商城定购协议书无效；2、被告内蒙古丰隆房地产开发有限责任公司与被告内蒙古明泽房地产开发集团有限公司共同返还原告剩余购铺款104022元及利息（按人民银行同期贷款利息计算从2013年7月11日计算至判决生效之日）3、被告内蒙古丰隆房地产开发有限责任公司与被告内蒙古明泽房地产开发集团有限公司承担连带责任。事实和理由：2013年5月，被告利用各种媒介宣传在呼市回民区糖厂路开发建设号称西北第一的内蒙古大商城，宣传铺天盖地，并聘请明星助阵，且发放了内蒙古大商城正式排号单、内蒙古大商城优先选铺须知。2013年7月11日，原告与被告内蒙古丰隆公司签订内蒙古大商城定购协议书，协议约定原告从被告内蒙古丰隆公司处定购内蒙古××区号商铺，建筑面积9平方米，签约总价为104022元。原告分别于2013年5月18日、2013年7月11日向被告内蒙古丰隆公司共交纳104022元。被告内蒙古丰隆公司为原告出具以上款项收据。截止2016年2月，被告内蒙古丰隆公司向原告退还购铺款9448元。被告内蒙古丰隆房地产开发有限责任公司经本院依法送达未到庭应诉亦未提供书面答辩意见及证据。被告内蒙古明泽房地产开发集团有限公司经本院依法送达未到庭应诉亦未提供书面答辩意见及证据。本院经审理认定事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2013年7月11日，原告与被告内蒙古丰隆公司签订内蒙古大商城定购协议书，协议约定：原告从被告内蒙古丰隆公司处定购内蒙古××区号商铺，建筑面积9平方米，签约总价为104022元。2、原告分别于2013年5月18日、2013年7月11日向被告内蒙古丰隆公司共交纳104022元。被告内蒙古丰隆公司为原告出具以上款项收据。截止2016年2月，被告内蒙古丰隆公司向原告退还购铺款9448元。3、被告内蒙古丰隆公司开发的内蒙古大商城项目至今未取得商品房预售许可证明。4、被告内蒙古丰隆公司于2010年7月14日成立，股东为内蒙古丰隆燃料有限责任公司。2013年12月18日，被告内蒙古丰隆公司股东变更为内蒙古丰隆燃料有限责任公司与内蒙古明泽房地产开发有限责任公司。2014年3月12日，内蒙古明泽房地产开发有限责任公司变更名称为内蒙古明泽房地产开发集团有限公司。集团成员有内蒙古丰隆房地产开发有限责任公司、内蒙古丰隆燃料有限责任公司、内蒙古润明商贸有限公司，且均为其控股子公司。2014年12月30日，被告内蒙古丰隆公司股东变更为内蒙古丰隆燃料有限责任公司。5、内蒙古大商城项目的宣传活动及接待自治区党委政府、市委市政府领导参观指导活动均有内蒙古明泽房地产开发集团有限公司法定代表人王利明主持。原告提供的视听资料可以证明内蒙古明泽房地产开发集团有限公司法定代表人王利明在2015年7月27日呼市回民区政府协调会上认可其为内蒙古丰隆房地产开发有限责任公司及内蒙古大商城项目的实际控制人。本院认为，本案系房屋买卖合同法律关系，争议焦点为原告与被告内蒙古丰隆公司签订的内蒙古大商城定购协议书是否有效，原告请求的购铺款及利息应否得到支持，被告内蒙古丰隆公司与被告内蒙古明泽公司的责任如何承担。围绕争议焦点，本院认为，根据《最高人民法院》第五条之规定："商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。"《商品房销售管理办法》第十六条规定："商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。"由于原告与被告内蒙古丰隆公司签订的内蒙古大商城定购协议已具备商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照约定收受购铺款，因此应认定为商品房买卖合同，而根据《最高人民法院》第二条之规定："出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。"由于被告内蒙古丰隆公司至今未能取得商品房预售许可证明，故原告与被告内蒙古丰隆公司签订的内蒙古大商城定购协议应确认为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定："合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"因此，对于原告要求被告内蒙古丰隆公司返还104022元购铺款,其中94574元予以支持，超额部分不予以支持，利息应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，以94574元为基数，从2013年7月11日计算至判决生效之日止。对于内蒙古明泽公司的责任认定，本院认为，由于内蒙古大商城项目的启动、施工、销售、宣传、收款均为内蒙古明泽公司，同时在对外进行协调处理后续问题时全部由王利明主持。而在案涉项目启动、施工、销售、宣传时，内蒙古明泽公司系内蒙古丰隆公司的股东。从内蒙古丰隆公司与内蒙古明泽公司的上述行为来看，上述两公司存在财务混同、人员混同、业务混同的情况。对于上述情形，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定："公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。"因此，在上述两公司存在财务混同、人员混同、业务混同的情况下，内蒙古明泽公司作为内蒙古丰隆公司的股东，应当对公司债务承担连带责任。现依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院》第二条、第五条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告曹瑞华与被告内蒙古丰隆房地产开发有限责任公司签订的内蒙古大商城定购协议书无效；二、被告内蒙古丰隆房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性返还原告高晓英购铺款94574元；三、被告内蒙古丰隆房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付原告高晓英利息（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，以94574元为基数，从2013年7月11日计算至判决生效之日止）；四、被告内蒙古明泽房地产开发集团有限公司对上述债务承担连带给付责任。五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1410元，由被告内蒙古丰隆房地产开发有限责任公司与被告内蒙古明泽房地产开发集团有限公司共同承担1410元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 员 高改霞二0一七年四月二十六日书 记 员 张富强