广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初17146号原告（反诉被告）：覃艳，女，1983年11月23日出生，土家族，住湖北省松滋市，委托诉讼代理人：谢伟娟，广东熊何律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐沛婷，广东熊何律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：梅艳，女，1977年1月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，被告：张桂芳，女，1968年12月3日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，两被告共同委托诉讼代理人：宁嫒，广东法制盛邦律师事务所律师。原告覃艳与被告梅艳、张桂芳租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告梅艳在答辩期内提出管辖权异议，本院依法裁定予以驳回。管辖权异议处理期间不计入审理期限。诉讼中，被告梅艳提起反诉，本院予以受理并将反诉与本诉合并审理。本案分别于2017年3月6日、3月10日两次公开开庭进行了审理。两次开庭，原告的委托诉讼代理人谢伟娟、徐沛婷，两被告的共同委托诉讼代理人宁嫒均到庭参加诉讼。被告梅艳到庭参加了第二次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告梅艳于2016年3月18日签订的《商铺租赁合同》；2.两被告返还原告2016年4月至9月租金17400元、保证金8700元；3.两被告支付违约金17400元；4.两被告支付原告各类经济损失55187.6元（风扇600元、烟机1700元、风机450元、凳子2480元、圆凳子2080元、更换铜管及过滤器420元、装修按金及施工许可证3050元、装修许可证工本费20元、空调2000元、消毒柜及点菜柜2650元、装修费39737.6元）；5.本案诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2016年3月18日，原告与被告梅艳（被告梅艳经涉讼商铺的真正产权人被告张桂芳授权处理涉讼商铺一切事宜）签订《商铺租赁合同》，约定被告梅艳将位于佛山市南海区××商铺出租给原告经营餐饮服务业，租赁期限为2016年4月1日至2021年3月31日，免租期一个月，头两年每月租金2900元，两年后每年递增10%。被告梅艳保证原告在承租期可以正常合理使用该商铺。合同签订后，原告按约缴纳了租赁保证金及第一个月的租金。同时，原告为尽快开业，开展了下列工作：对商铺设计装修，对经营的设施、设备的采购及安装等等。但是在申办开业手续时，原告才得知该租赁商铺不得用于经营餐饮业。双方签订租赁合同的目的是经营餐饮服务业，现租赁合同的目的无法实现，两被告已构成根本违约。为此，原告多次联系被告梅艳，要求被告梅艳处理，但被告梅艳一直以各种理由推脱，原告无奈之下向两被告发函要求解除《商铺租赁合同》并赔偿原告的一切经济损失，但两被告仍然持消极态度，故原告提起诉讼。被告梅艳辩称，1.同意解除《商铺租赁合同》。双方签订的《商铺租赁合同》真实、合法、有效，双方应遵守履行。原告要求解除合同，我方同意。原告于2016年11月7日搬离商铺，我方同意以该日为双方协议解除合同的时间。2.不同意返还租金17400元、保证金8700元。双方签订合同当日，我方即将商铺交付给原告使用，直至2016年11月7日，原告一直占有、使用商铺并进行经营获利，原告支付该期间的租金属于法定和约定的义务，原告要求返还没有依据。原告在占有使用商铺期间存在多项违约行为，包括：未支付10月4日至11月7日期间的租金，没有缴纳7月至10月的管理费，拖欠3月18日至11月7日的水电费至12月14日，故根据合同第三条、第四条、第十条的约定，我方有权没收保证金，不予退还。3.原告要求我方承担违约金17400元缺乏依据。合同履行期间，原告存在多种违约行为，其应向我方承担违约责任。原告未经申领营业执照即装修并开业经营，属于违法经营，《限期取缔通知书》足以证明相关部门对其关停取缔的原因是未取得《工商营业执照》；根据合同第七条、第九条，申领营业执照、进行环保审批、取得各项行政许可的合同义务在原告一方，原告并没有任何证据证明：其已履行了上述合同义务、不能取得营业执照及环保审批的原因是商铺本身存在瑕疵而该瑕疵从根本上导致合同目的不能实现、不能取得营业执照及获得环保审批的责任完全在我方；从原告向管理处申报装修并获得批准的情况看，管理处明知原告从事餐饮经营仍给予核准装修，足以说明涉讼商铺所在的楼盘商铺可以从事餐饮业经营，诸多从事餐饮的商铺都处于正常经营中。根据合同第十条，我方违约的，应双倍返还租赁保证金，原告违约的，租赁保证金抵作违约金，即双方约定了任何一方违约时的违约金数额等同于租赁保证金，即8700元，并非17400元。4.如前所述，原告使用商铺期间存在多项违约行为，其被关停取缔的原因是未办理营业执照，合同解除的责任完全在于原告，由此导致的经济损失应由原告自行承担，且购置的经营设备及物品并非与商品形成不可分离之附合，原告要求赔偿缺乏依据。被告张桂芳辩称，1.涉讼商铺实际由梅艳出资购买，我方只是应梅艳请求借用名义给其签订买卖合同并办理产权登记。房屋交付后，一直由梅艳占有使用及管理，出租所得收益也全部由梅艳收取，我方没有享受任何权益。且商铺已过户至梅艳名下，涉讼商铺的实际权利人为梅艳，因出租产生的一切权利义务由梅艳享有的承担，与我方无关。2.同意梅艳的答辩意见。被告梅艳向本院提出反诉请求：1.原告支付2016年10月4日至2016年11月7日租金3287.8元及滞纳金（每逾期一日按拖欠数额10%计算滞纳金至实际支付之日止）；2.原告支付2016年7月至10月的管理费791.6元；3.原告承担反诉费用。事实和理由，原、被告于2016年3月18日签订《商铺租赁合同》，对租赁物、租赁期限、租金、保证金、违约责任等进行了具体约定。合同签订当日，原告支付了8700元保证金和4月份租金，被告梅艳将商铺交付给原告使用。后原告转账支付了5月至9月的租金给被告梅艳。原告于11月7日搬离。原告拖欠商铺10月4日至11月7日期间的租金及7月至10月的物业管理费，被告梅艳多次催讨，原告至今未缴。根据合同约定，被告梅艳有权没收保证金、追收租金、管理费并按照每日逾期金额的10%收取滞纳金。原告针对被告的反诉辩称，1.双方租赁合同自2016年9月26日解除，被告无权要求原告支付解除合同后的租金。被告主张的2016年7月至10月的管理费没有证据证明，应予驳回。2.被告梅艳反诉主体不适格。两被告之间债权债务没有转移；房产证于2017年发生所有权人变动，本案租赁期间为2016年，所有权人的变动对本案的租赁合同不具有溯及力；两被告主张借用名义购买商铺没有证据支撑，原告提交的录音证据显示被告张桂芳为涉讼商铺的所有人，未提及借用关系，另房产证显示被告梅艳以购买的方式取得房产证，也排除了其借用的关系。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的快递单为原件，且收件人地址为两被告的身份地址，并注明了邮寄物品名称，本院确认原告曾向两被告寄送解除合同通知书及邮件被签收的事实；2.原告出示的收据、××销售（保修）单、××电器店销售保修单、发票、××厅装修报价，本院综合全案后予以认定；3.原告出示的录音，未提供原始载体予以核对，本院不予审查；4.被告梅艳出示的室内装修申请书，没有原件予以核对，本院不予审查；5.被告梅艳出示的证明，属证人证言，相关证人未出庭作证并接受双方当事人的质询，本院不予采信；6.被告梅艳出示的企业信用信息公示系统打印件，原告虽有异议但未能举证推翻，本院对其真实性予以确认；7.被告梅艳出示的聊天记录截图，有原本予以核对，且内容显示了原告与被告梅艳的身份，本院对其真实性及对话双方为原告及被告梅艳予以确认；8.被告梅艳出示的照片，原告质证时表示“涉讼商铺门口也被拍到”，故本院确认照片的真实性；9.被告张桂芳出示的声明，声明人梅艳予以确认，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2015年5月7日，被告张桂芳与佛山市××有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，被告张桂芳购买佛山市南海区××商铺（以下简称涉讼商铺）。2015年12月25日，被告张桂芳出具《委托书》，全权委托被告梅艳办理涉讼商铺的所有手续。2016年3月18日，被告梅艳（甲方）与原告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将涉讼商铺出租给乙方，建筑面积39.58平方米，商业用途，乙方承租用于经营餐饮服务业；租期自2016年4月1日起至2021年3月31日止；甲方于2016年4月1日将商铺交付乙方使用；甲方给予乙方半个月的装修免租期，免租期自交付日起算；租金头两年每月2900元，两年后每年递增10%，每月5日前支付当月租金，逾期交纳租金，每日按逾期总额的10%向甲方支付滞纳金；物业管理费及水电费由乙方自行承担；保证金8700元，在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，保证金在三十日内无息返还乙方，在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金；乙方可根据实际需要对该商铺进行装潢装饰及安装必要设施设备等，相关费用由乙方承担，乙方装修作业需进行环保、卫生、消防等验收的，应自行负责该等工作，并取得许可或验收合格后方可投入使用；甲方保证乙方在承租期间可以正常合理使用该商铺；乙方经营应自行取得与之相适应的各种行政许可及批准（包括但不限于营业执照、税务登记证、消防及环保合格证）；本合同终止日，乙方应搬离该商铺可移动的物品，装修及固定添附物（包括但不限于铺设的管线、固定或镶嵌于墙体地面的设施物件等）归甲方所有；等等。上述合同签订后，被告梅艳将涉讼商铺交付予原告使用，原告支付了保证金8700元及2016年4月至9月的租金予被告梅艳。2016年8月31日，佛山市南海区狮山镇清理无证无照经营工作领导小组办公室出具《限期取缔通知书》，认为快乐湘厨未取得《工商营业执照》、未取得环保审批从事生产经营活动，违反了相关法律、法规和规章的规定，依法对经营场所进行关停取缔，并要求在收到本通知之日起立即停止营业、7日内将在经营场所内的物品清走。2016年9月24日，原告分别向两被告的身份证地址寄送《解除合同通知书》，邮件均被签收。被告梅艳持护照于2016年9月20日出境、于同年9月27日入境。2016年10月21日，原告的委托诉讼代理人谢伟娟向佛山市南海区环境保护局申请政府信息公开，该局作出（2016）第11号答复并提供附件《佛山市南海区环境运输和城市管理局关于审批意见的函》（南环综函[2014]64号）。该函内容有：同意在佛山市南海区××四期项目，按核准地址和申报的规模办理环保审批手续。……项目分为A、B两个区建设，A区、B区主要建设总规模为：新建13栋18层的住宅、3栋2-19层的商业楼及2层地下室，主要功能定位为商业和住宅，其中商业主要为零售商铺，不设餐饮、KTV、电影院等娱乐项目；等等。2016年11月7日，原告通知被告梅艳铺面东西已全部清理。2016年12月28日，被告梅艳出具《声明》，声明涉讼商铺由其本人购买，借用被告张桂芳的名义签订《商品房买卖合同》并办理产权登记手续，涉讼商铺产生的一切纠纷及法律责任由被告梅艳承担，与被告张桂芳无关。2017年1月5日，被告张桂芳将涉讼商铺转移给被告梅艳，权利人登记为被告梅艳，所有权取得方式为购买。被告缴纳了涉讼商铺2016年7月至9月的物业管理费593.7元、2016年10月至12月的物业管理费593.7元。原告于2016年10月25日提起本案诉讼。诉讼中，原告确认已将涉讼商铺内的所有可移动物品搬离；经本院询问，原告明确表示不申请对涉讼商铺内的固定装修的现值进行鉴定。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。本案为房屋租赁合同纠纷，涉讼商铺已办理产权登记，原、被告于2016年3月18日签订的《商铺租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。原告、被告梅艳在涉讼合同中约定涉讼商铺用于经营餐饮服务业，根据《佛山市南海区环境运输和城市管理局关于审批意见的函》（南环综函××号），××商业主要为零售商铺，不设餐饮，即涉讼商铺用于经营餐饮则无法取得环保审批，未取得环保审批也为涉讼商铺被关停取缔的原因。被告作为出租方、原告作为承租方，均应对涉讼商铺的规划用途进行充分了解，双方在未作充分了解的情况下签订涉讼合同并约定涉讼商铺用于经营餐饮服务业，故双方对涉讼合同无法履行均有责任，原告请求解除合同，被告庭审时答辩予以同意，本院据此确认涉讼合同于庭审之日即2017年3月6日解除。涉讼合同无法履行并非被告单方原因造成，原告不享有合同的单方解除权，原告向被告寄送的解除合同通知不发生解除合同的效力，故原告主张涉讼合同于2016年9月26日解除，本院不予采纳。原告作为涉讼商铺的实际使用人，其主张于2016年9月26日搬离涉讼商铺，但未提供相关证据予以证明。原告于2016年11月7日通知被告梅艳铺面东西已全部清理，视为原告于该日交还涉讼商铺予被告，被告主张租金计算至2016年11月7日，本院予以采纳。因涉讼商铺于2016年8月31日被关停取缔，原告此后不能正常经营使用，考虑到双方对合同无法继续正常履行均有责任，本院认定原告应按1450元/月（2900元/月×50%）的标准支付2016年9月1日至2016年11月7日的租金、按98.95元/月（593.7元÷3个月×50%）的标准支付2016年9月起的管理费予被告为宜。2016年8月31日前原告经营涉讼商铺并未受到阻碍，应按合同约定支付租金和物业管理费，原告请求被告返还2016年4月至8月的租金没有依据，本院不予支持。如前所述，原告应支付2016年9月租金1450元予被告，原告实际支付该月租金2900元，被告应返还原告多支付的租金1450元（2900元-1450元），超出核定的部分，本院不予支持。被告梅艳反诉请求2016年10月4日至2016年11月7日的租金经核算为1648.01元（1450元/月÷31天×28天+1450元/月÷30天×7天），超出核定部分，本院不予支持。被告梅艳反诉请求的2016年7月至10月的物业管理费经核算为593.7元（593.7元÷3个月×2个月+98.95元/月×2个月），超出核定的部分，本院不予支持。原告主张其已支付物业管理费至2016年9月，但原告作为付款方并未提供相关依据予以证明，且被告不予确认，原告应承担相应的法律后果。被告梅艳反诉请求的滞纳金实为逾期交租的违约金，双方对涉讼合同无法继续履行均有责任，且原告应负担的租金数额经本院审理确定，故本院对被告请求的逾期交租违约金不予支持。如前所述，双方对涉讼合同无法履行均有责任，并非原告或被告单方违约造成，原告请求被告支付违约金17400元缺乏依据，本院不予支持；原告请求被告退还已支付的保证金8700元，本院予以支持。被告以原告未支付2016年10月4日至11月7日的租金、2016年7月至10月的管理费构成违约为由主张其有权没收保证金，但原告的上述行为并非涉讼合同无法履行的根本原因，被告的上述主张理据不足，本院不予采纳。涉讼合同的内容显示被告同意原告对涉讼商铺进行装修，原、被告双方对涉讼合同无法履行均有责任，故涉讼商铺内未形成附合的装修由原告搬离或拆除，对已形成附合的装饰装修的残值损失由双方按公平原则分担。原告确认其已将涉讼商铺内的所有可移动物品搬离，本院对原告请求的可移动物品的损失不予支持。原告仅提供了涉讼商铺的装修报价，并未有其他证据证明具体装修项目，且原告在诉讼中明确表示不申请对涉讼商铺内的固定装修的现值进行鉴定，原告请求被告支付装修费39737.6元依据不足，本院不予支持。装修按金及施工许可证费用的收款方并非被告，也并非法律法规规定的出租方应承担的装修损失，原告请求被告支付装修按金及施工许可证费用，本院不予支持。被告梅艳依被告张桂芳出具的《委托书》与原告签订《商铺租赁合同》，并向原告披露了该《委托书》，故被告梅艳为被告张桂芳的代理人，代理的法律后果由委托人承担，原告请求被告张桂芳在本案中承担责任，本院予以采纳。两被告辩称涉讼合同的权利义务与被告张桂芳无关，本院不予采纳。被告梅艳出具《声明》自愿承担涉讼商铺产生的法律责任，是被告梅艳对自身权利的处分，本院予以准照。涉讼合同为原告与被告梅艳签订，原告主张被告梅艳反诉主体不适格，本院不予采纳。被告张桂芳在本案中未提起反诉向原告主张权利，本院确认原告应负担的租金、物业管理费支付对象为被告梅艳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）覃艳与被告梅艳（反诉原告）于2016年3月18日签订的《商铺租赁合同》于2017年3月6日解除；二、被告梅艳（反诉原告）、被告张桂芳应于本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金8700元予原告（反诉被告）覃艳；三、被告梅艳（反诉原告）、被告张桂芳应于本判决发生法律效力之日起十日内退还2016年9月租金1450元予原告（反诉被告）覃艳；四、原告（反诉被告）覃艳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年10月4日至2016年11月7日的租金1648.01元、2016年7月至10月的物业管理费593.7元予被告梅艳（反诉原告）；五、驳回原告（反诉被告）覃艳的其他诉讼请求；六、驳回被告梅艳（反诉原告）的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费1072.35元（原告已预交），由原告负担1045.47元，由两被告负担26.88元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳。反诉费25元（被告梅艳已预交），由原告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳。原告多预交的26.88元诉讼费，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院退还予原告。被告梅艳多预交的25元反诉费，在本判决发生法律效力后经被告梅艳申请，本院退还予被告梅艳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一七年四月七日书记员  林浩成