上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0105民初2881号原告：蔡鲲，男，1969年11月20日生，汉族，住湖北省武汉市。委托诉讼代理人：徐慷，上海市南星律师事务所律师。被告：顾旻，男，1984年1月28日生，汉族，住上海市长宁区。被告：唐懿婳，女，1985年4月27日生，汉族，住上海市长宁区。上列两被告的共同委托诉讼代理人：鲁旭亮，上海共识久久律师事务所律师。被告：杨持方，女，1954年8月15日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：杨顺海，上海共识久久律师事务所律师。原告蔡鲲与被告顾旻、唐懿婳、杨持方房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡鲲及其委托诉讼代理人徐慷，被告顾旻、唐懿婳的共同委托诉讼代理人鲁旭亮，被告杨持方的委托诉讼代理人杨顺海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡鲲向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告顾旻、唐懿婳就本市长宁区长宁支路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)签订的房地产买卖合同；2、三被告向原告返还定金50万元并支付定金利息(以50万元为本金，按月利率2%,自2016年11月1日起,计算至三被告返还定金之日止)；3、三被告支付原告违约金340万元。事实和理由：2016年10月30日，被告杨持方代被告顾旻、唐懿婳与原告就涉讼房屋签订房地产买卖合同，约定总房价款为1,700万元，违约金为总房价款的20%。同日，被告杨持方代被告顾旻、唐懿婳向原告收取定金2万元。2016年10月31日，原告与被告顾旻、杨持方在涉讼房屋处会面，被告杨持方代被告顾旻、唐懿婳向原告收取定金48万元。此后，被告顾旻、唐懿婳拒绝履行房屋买卖合同。故起诉。被告顾旻、唐懿婳辩称，关于涉讼房屋买卖，被告顾旻、唐懿婳与被告杨持方之间没有委托代理关系。涉讼房屋买卖合同为无效合同。被告顾旻、唐懿婳未收取原告定金。即使违约，原告主张的违约金过高。故不同意原告的诉讼请求。被告杨持方辩称,关于涉讼房屋买卖，被告顾旻、唐懿婳与被告杨持方之间没有委托代理关系。原告不具有本市户籍且名下已有本市房产，不具备购房资格。涉讼房屋买卖合同为无效合同，被告杨持方同意向原告返还50万元。被告杨持方不同意向原告支付定金利息，亦不同意向原告支付违约金。即使违约，原告主张的违约金过高。若原告与被告顾旻、唐懿婳之间存在买卖合同关系，应由被告顾旻、唐懿婳向原告返还50万元，被告杨持方不负返还义务。经审理查明，被告顾旻、唐懿婳为夫妻，被告杨持方为被告顾旻之母。涉讼房屋产权登记为被告顾旻(70%)、唐懿婳(30%)按份共有。2016年10月30日，被告杨持方带原告看涉讼房屋后，与原告及案外人上海云房数据服务有限公司(以下简称云房公司)就涉讼房屋签署居间协议及房地产买卖合同。居间协议及房地产买卖合同记载，出卖方(甲方)为被告顾旻，买受方(乙方)为原告；居间方(丙方)为云房公司；总房价款为1,700万元；定金为50万元；为办理交易过户手续之需，买卖双方同意于本协议签署后360日内前往居间方处签订示范文本的上海市房地产买卖合同；若甲方未能依照本合同约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本合同无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本合同约定签署上述示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还；如任何一方未按本合同约定履行，逾期超过十天或经另一方书面催告后仍不履行的，守约方有权要求继续履行本合同或单方解除合同，守约方选择解除本合同的，违约方应按照总房价款的20%向守约方支付违约金。同日，被告杨持方签署出售承诺书一份，承诺签署本合同、收取定金及出售房屋行为的意思表示真实并已获得全体共有人的同意，且有权代为签订此买卖合同及协议；若因出售方共有人之原因致使本人所代签合同及协议无效或无法履行的，本人仍承诺依照所代签合同及协议约定的违约数额进行赔偿。同日，被告杨持方向原告收取定金2万元。2016年10月31日，原告与被告顾旻、杨持方在涉讼房屋处见面。同日，被告杨持方向原告收取定金48万元。2016年11月8日，被告顾旻、唐懿婳向云房公司发出通知书，称被告杨持方擅自代表其与中介签订居间合同，此合同无效。当月，原告知悉该函。2017年2月10日，本院向三被告送达起诉状副本。上述事实，有结婚证、不动产登记簿、居间协议及房地产买卖合同、出售承诺书、通知书以及双方当事人的陈述等证据为证，经庭审核实无误。审理中，原告提供证人杨某某、王某到庭作证，以证明被告顾旻、唐懿婳与被告杨持方之间就涉讼房屋买卖存在委托代理关系。两证人陈述，2016年10月31日，原告与被告顾旻、杨持方在涉讼房屋处会面，两证人作为云房公司工作人员在场；被告顾旻知道被告杨持方代理出售涉讼房屋且无异议；原告当场向被告杨持方名下账户转账汇款48万元，被告顾旻对此无异议。三被告对上述证人证言表示异议，称被告顾旻、唐懿婳对被告杨持方代理行为未予认可。本院认为，根据居间协议及房地产买卖合同记载，涉讼房屋的出卖方为被告顾旻，买受方为原告。被告杨持方与被告顾旻为母子，被告杨持方带原告看房后，又与被告顾旻在涉讼房屋处与原告见面，结合原告提供的证人证言，可以认定被告顾旻知道被告杨持方代其与原告就买卖涉讼房屋达成协议并代收定金，被告顾旻未作否认表示，应视为对被告杨持方代理行为的认可，该代理行为应为有效。房地产买卖合同对原告及被告顾旻发生效力。被告顾旻在缔约时对涉讼房屋不享有完全产权，并不影响买卖合同效力。在合同履行过程中，原告可通过出售其名下房产，消除产权过户障碍。三被告辩称涉讼房屋买卖合同无效，本院不予采纳。买卖双方约定于协议签署后360日内签订示范文本的上海市房地产买卖合同。在履行期限届满之前，被告顾旻主张合同无效，拒绝继续履行合同，向原告出售涉讼房屋，构成违约，原告有权解除合同。原告以起诉的方式主张解除合同，本院予以支持，合同自被告顾旻收到起诉状副本之日即2017年2月10日解除。合同解除后，被告顾旻应当向原告返还定金并承担违约责任。原告要求被告顾旻返还定金50万元，本院予以支持。鉴于买卖双方尚未签订示范文本的上海市房地产买卖合同，且自买卖双方签订房地产买卖合同至被告顾旻拒绝出售涉讼房屋的期间较短，原告在此后亦应采取适当措施防止损失扩大，结合原告交付定金的数额，本院酌定被告顾旻向原告支付的违约金数额减至50万元。定金为担保的方式。鉴于原告以起诉的方式主张解除合同并提出关于违约金的诉讼请求，且双方就违约金数额发生争议，原告要求被告顾旻支付定金利息的诉讼请求，本院不予支持。被告唐懿婳非居间协议及房地产买卖合同的当事人。原告请求判令被告唐懿婳返还定金，支付定金利息及违约金，缺乏依据，本院不予支持。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。鉴于被告杨持方承诺若因出售方共有人之原因致使本人所代签合同及协议无效或无法履行的，本人依照所代签合同及协议进行赔偿，原告要求被告杨持方与被告顾旻共同偿付违约金，本院予以支持。原告请求判令被告杨持方返还定金，支付定金利息，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、第一百一十四条第二款规定，判决如下：一、原告蔡鲲与被告顾旻就上海市长宁区长宁支路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房地产买卖合同于2017年2月10日解除；二、被告顾旻应于本判决生效之日起十日内，返还原告蔡鲲定金50万元；三、被告顾旻、杨持方应于本判决生效之日起十日内，支付原告蔡鲲违约金50万元；四、驳回原告蔡鲲的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计19,000元，由原告蔡鲲负担14,128.20元，被告顾旻、杨持方共同负担4,871.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  马浩波二〇一七年四月二十八日书记员  范丽娜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……