陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终1274号上诉人（原审原告）：绿地集团西安北城实业有限公司，住所地西安市经济技术开发区凤城九路65号绿地国际城海珀兰轩。法定代表人：陈军，该公司董事长。委托诉讼代理人：王小涛，北京炜衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宁，北京炜衡（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：田原，男，1991年7月26日出生，汉族，陕西靖神铁路有限公司综合管理部职工，住陕西省榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：田勇（系田原父亲），男，1965年2月5日出生，汉族，榆林市永安炉煤有限公司董事长，住陕西省榆林市榆阳区。原审第三人：北京银行股份有限公司西安分行，住所地西安市碑林区和平路116号。负责人赵政党，该分行行长。委托诉讼代理人：徐逢祺，男，1978年7月26日出生，汉族，北京银行股份有限公司西安分行法律部员工，住西安市雁塔区。上诉人绿地集团西安北城实业有限公司（以下简称绿地北城公司）因与被上诉人田原、原审第三人北京银行股份有限公司西安分行（以下简称北京银行西安分行）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2015)未民初字第09040号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年1月2日，田原向绿地北城公司缴纳购房款2万元。2011年1月9日，绿地北城公司、田原签订了合同登记号为Y1l006082的《商品房买卖合同》及《西安市商品房买卖合同补充协议》，该合同约定田原购买绿地北城公司开发的位于西安市经济技术开发区房屋，房屋总价款为4593468元，在2011年1月15日前缴纳40%首付款，即1843468元；在2011年1月25日办毕银行按揭贷款手续，并通过银行按揭贷款形式向出卖人支付剩余的购房款275万元整。在该合同的补充协议第二条约定：“买受人未能向贷款银行履行其应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人承担了担保责任的（包括银行从出卖人保证金账户上直接扣划买受人逾期的月供款等），买受人应在接到出卖人通知之日起十日内除全额返还出卖人代付款及该代付款总额10%的违约金外，并须另按银行同期贷款利率向出卖人支付代付款的赔偿利息。若买受人未按规定时间支付上述款项，出卖人有权选择解除本合同，出卖人解除合同的，买受八应当承担出卖人为此付出的全部费用（包括但不限于债权及利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费。公证费，销售费等），并应按总房价款的20%向出卖人支付违约金。”2011年1月11日，田原向绿地北城公司缴纳购房款1643468元。2011年2月l7日，北京银行西安分行与田原签订《个人购房按揭贷款借款合同》，并向田原发放贷款275万元。2011年12月31日，因面积误差，田原向绿地北城公司补缴误差房款356元。从2014年12月起，因田原未按约定向北京银行西安分行还款，截止2016年1月14日，北京银行西安分行从绿地北城公司的保证金账户扣划资金共计334621.28元。现绿地北城公司诉至本院，形成诉讼。另查，截止2016年1月15日，贷款本金尚余1466666.58元，诉讼中，因双方各持己见，致调解未果。绿地北城公司在原审诉称，其与田原于2011年1月9日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同登记号为：Y11006082），约定其将位于西安市经济技术开发区北侧、文景路东侧海珀兰轩第5栋1单元4层10401号房屋出售给田原，房屋总价款为4593468元。当日，田原支付购房首付款1843468元，并通过按揭贷款的方式支付剩余房屋价款。田原与第三人签订了《个人购房按揭贷款借款合同》，其为田原按揭贷款提供连带保证责任。然而，田原未能按期足额支付贷款本息（断供），导致第三人从其保证金账户2015年9月30日划扣资金。为维护合法权益，故其诉至本院，请求依法判令解除绿地北城公司与田原之间签订的《商品房买卖合同》并判令田原支付绿地北城公司违约金918693.6元：判令田原将上述房屋返还给绿地北城公司，并配合绿地北城公司至房地产登记管理部门办理上述合同的撤销登记手续；判令田原偿还其代付款334621.28元（暂计至2016年1月14日），具体金额以田原还清借款之日绿地北城公司实陈支付的代偿款总额为准；判令田原、北京银行西安分行配合绿地北城公司到房屋抵押权预告登记部门办理注销手续；判令田原承担本案的全部诉讼费用。田原在原审辩称，其同意向绿地北城公司归还334621.28元本金，利息按照银行同期银行贷款计算，对于绿地北城公司违约金过高，不同意承担。北京银行西安分行在原审辩称，其与田原、绿地北城公司于2011年2月17日签订了编号为32001F110313的《个人购房按揭贷款借款合同》（以下简称“借款合同”）约定：借款人为购买坐落于西安市经济技术开发区北侧，文景路东侧海珀兰轩第5栋1单元4层10401号房，向其申请借款金额人民币275万元，借款期限120个月（从2011年2月17日起算），合同利率为基准率下浮15%，等额本金还款，逾期利率为合同利率上浮40%执行。同时，该合同及绿地北城公司提供的担保文件约定绿地北城公司为上述借款合同项下债务承担连带保证责任。上述合同签订后，其行按照合同约定履行了放款义务，但自2014年12月开始，田原开始不履行合同项下每月等额本金还款义务，绿地北城公司替田原陆续清偿部分逾期贷款本息。因绿地北城公司诉求并未涉及剩余贷款清偿事宜，其认为：如果绿地北城公司、田原之间的商品房买卖合同被法院依法解除，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24、25条规定，绿地北城公司应清偿剩余贷款本息。原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，田原未按补充协议及借款合同的约定期限偿还贷款，致绿地北城公司承担了担保责任，构成严重违约，应承担本案的违约责任。现绿地北城公司要求解除与田原签订的合同登记号为合同登记号为Y11006082的《商品房买卖合同》，田原返还所售房屋．并要求田原配合其到房屋管理部门办理《商品房买卖合同》的注销手续，于法有据，本案依法予以支持。因田原构成违约导致双方的商品房买卖合同被解除，田原应承担违约金。绿地北城公司主张按照房价的20%计算，约定过高，结合本案的实际情况，本院酌情调整，违约金宜以截止2016年1月15日剩余贷款本金1466666.58元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的两倍计算从2016年1月14日至本判决生效之日的利息为妥。解除绿地北城公司与田原签订的《商品房买卖合同》直接影响本案北京银行西安分行的利益，同时导致北京银行西安分行与绿地北城公司、田原签订的贷款合同目的无法实现，故应解除北京银行西安分行与绿地北城公司、田原签订的贷款合同。又因北京银行西安分行依据贷款合同向绿地北城公司交付了按揭贷款，该贷款的剩余本金由绿地北城公司占有，故应由绿地北城公司向北京银行西安分行偿还该贷款本金，并自2016年1月15日起按合同约定向北京银行西安分行支付利息、罚息至本金偿清为止。对于绿地北城公司主张的田原偿还其代付款334621.28元，因绿地北城公司已撤回该项请求、且未缴纳案件受理费，故本案不予论处。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告绿地集团西安北城实业有限公司与被告田原于2011年1月2日签订的合同登记号为Y11006082的《商品房买卖合同》。二、被告田原于本判决生效之日起三十日内将位于西安耐经济技术开发区风城九路北侧、文景路东侧海珀兰轩第5栋1单元4层10401号房屋返还原告绿地集团西安北城实业有限公司，并配合原告绿地集团西安北城实业有限公司到房屋管理部门办理《商品房买卖合同》的注销手续。三、被告田原于本判决生效之日起十日内给付原告绿地集团西安北城实业有限公司违约金（以1466666.58元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的两倍计算从2016年1月14日至本判决生效之日的利息）。四、解除原告绿地集团西安北城实业有限公司、被告田原与第三人北京银行股份有限公司西安分行签订的《个人购房按揭贷款借款合同》。五、原告绿地集团西安北城实业有限公司于本判决生效之日起十曰内偿付第三人北京银行股债有限公司西安分行货款剩余本金，并自2016年1月15日起按合同约定支付利息、罚息，利随本清。六、被告田原、第三人北京银行股份有限公司西安分行于本判决生效之日起三十日内配合原告绿地集团西安北城实业有限公司到房屋抵押权预告登记部门办理注销手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13087元（原告已预交），由被告承担，被告于支付上述款项时一并给付原告。宣判后，绿地北城公司不服向本院提起上诉称，1、根据绿地北城公司与田原订立的《商品房买卖合同》及《西安市商品房买卖合同补充协议》之约定，田原应当承担绿地北城公司为此付出的全部费用并应按总房价款的20％向出卖人支付违约金。2、一审判令田原按中国人民银行同期贷款利率的两倍向绿地北城公司支付从2016年1月14日至判决生效后之日的利息无事实和法律依据。上诉请求1、撤销原审判决第三项。2、依法改判田原于本判决生效之日起十日内给付绿地北城公司房屋总价款20%的违约金。3、一、二审诉讼费全部由田原承担。田原辩称，合同约定的20%违约金是霸王条款。我总共贷款275万元，现差银行贷款1099999.88元，房屋总价款20%违约金是90多万。不同意承担房屋总价款20%的违约金，愿意承担代偿款两倍的利息。不同意绿地北城公司的上诉请求。北京银行西安分行辩称，同意绿地北城公司的诉请。二审查明一审查明事实属实。本院认为，田原未按合同约定履行义务，构成违约，应当承担违约责任。绿地北城公司主张田原按照合同约定承担违约责任，田原抗辩合同约定违约责任过高，原审法院综合本案案情、绿地北城公司的实际损失情况及涉案合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则所作裁决是恰当的。绿地北城公司上诉并未对其损失提交证据佐证，故其上诉请求不予支持。综上所述，绿地北城公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2427元，绿地集团西安北城实业有限公司已预交，由绿地集团西安北城实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王宏审 判 员  董凡代理审判员  张伟二〇一七年四月十日书 记 员  高柱