安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0123民初144号原告：车一鸣，男，1992年7月18日出生，汉族，自由职业，住安徽省肥西县。委托诉讼代理人：徐晓晴，安徽皖国泰律师事务所律师。委托诉讼代理人���李阳，安徽皖国泰律师事务所律师。被告：俞贤阳，男，1964年11月9日出生，汉族，小学教师，住安徽省肥西县。委托诉讼代理人：刘苏平，安徽美林律师事务所律师。被告：俞万红，女，1990年9月9日出生，汉族，幼儿园教师，住安徽省肥西县。原告车一鸣与被告俞贤阳、俞万红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告车一鸣及其委托诉讼代理人徐晓晴、李阳，被告俞贤阳及其委托诉讼代理人刘苏平，被告俞万红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。车一鸣向本院提出诉讼请求：1、依法判决原、被告双方解除房产买卖合同关系；2、依法判决两被告赔偿原告违约金159600元；3、依法判决两被告承担诉讼费、保全费、公告费等全部费用。事实和理由：2016年9月16号，原告与被告��贤阳通过肥西华夏信承房地产经纪有限责任公司（以下简称华夏公司）签订了一份《房屋买卖居间合同》。在合同签订之前，为了确保合同的效力，华夏公司刘斌经理特意询问被告俞贤阳是否征得房屋共有人即其女儿俞万红的同意，被告俞贤阳当即表示被告俞万红是知情并同意卖房的，请华夏公司及原告放心。上述合同约定，原告作为买受人，以总价款798000元向两被告购买两被告所有的、位于肥西县，面积为88.83平方米的商品房一套。同时约定，在合同签订之日应将购房定金80000元交予两被告，日后冲抵房款，且合同第八条明确约定，如被告违约，应当赔偿原告两倍定金，并按照合同标的物总价款20%赔偿原告违约金。合同签订当天，原告按约定将80000元现金作为定金交给了被告俞贤阳，被告俞贤阳也给原告出具了《收条》，后在2016年10月下旬，被告俞贤阳电话通���华夏公司刘斌，说房子不卖了，原告及华夏公司刘斌为此多次联系被告，要求其按照约定履行合同，但被告表示房价上涨，坚决不同意出售该房屋，并要求解除合同，原告无奈，只得同意解除合同，但两被告拒绝按照合同约定赔偿违约金，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。俞贤阳、俞万红共同辩称：1、涉案房屋定金80000元的给付时间并非合同约定的2016年9月16日当天交付，而是2016年9月4日在合肥墺城房地产服务有限公司交付的。2、2016年9月16号双方签订房屋买卖居间合同，属于无效合同，合同法152条第五款、现行城市房地产管理法38条，上述法律规定，未依法领取登记权属的房产转让，签订的合同属于无效合同，本案诉争房屋签订合同至今，房屋产权证书没有办下来，所以，该协议违凡法律强制性规定，应认定无效。3、根据物权法相关规定，处分共有不动产及动产，应当经占份额三分之二以上按份共有人或全体共同共有人同意，在商品房买卖合同中，本案中诉争房屋共有人系两被告，且被告俞万红称其父亲签订房屋买卖合同时，自己不知情，坚决不同意卖该房屋，请求法院驳回原告诉请。经审理查明，2016年9月4日，车一鸣与俞贤阳在合肥市墺城房地产服务有限公司签订《存量房屋买卖合同》，合同约定俞万红、俞贤阳作为出卖人将其坐落在肥西县上派镇人民西路翰林水岸.上园建筑面积为88.83平方米的B16#2502室（权证字号：备案单号1312607091号）出售给作为买受人的车一鸣，房屋总价款为798000元。合同签订当天，车一鸣按照合同约定给付俞贤阳定金80000元，俞贤阳向车一鸣出具相应收条。2016年9月16日，车一鸣与的俞贤阳在肥西华夏信承房地产经纪有限责任公司就涉案房屋重新签订《房��买卖居间合同》，合同约定房屋成交价格为798000元，车一鸣作为甲方需在合同签订之日将购房定金80000元支付给作为乙方的俞贤阳、俞万红，乙方就涉案房屋所欠银行按揭尾款318000元由甲方代为偿还，剩余房款由甲方申请按揭偿还。合同第八条对双方的违约责任作了明确约定，甲方违约的，赔偿乙方两倍的定金，并按照本合同标的物总价款的20%赔偿于守约方；乙方违约的，不得索回定金，按照本合同标的物总价款的20%赔偿于守约方。合同签订后，俞贤阳向车一鸣重新出具落款时间为2016.9.16日的定金收条一张，同时将原收条撤回。后，俞贤阳、俞万红不愿意出售涉案房屋，双方协商未果，以致成讼。另查明，俞贤阳、俞万红系父女关系，涉案房屋产权证尚未办理，车一鸣知晓涉案房屋系俞贤阳与俞万红共同所有，车一鸣与俞贤阳就涉案房屋签订两份���卖合同时俞万红本人均不在场，合同上涉及的俞万红签名均由俞贤阳代为签字。案件审理过程中，俞贤阳已将收取的8万元定金返还给丁一鸣。上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提交的原告身份证复印件、两被告身份证复印件、《房屋买卖居间合同》、《收条》、《证明》、手机短信记录、手机通话详单、录音材料书面材料及光盘复印件，被告俞贤阳提供的（墺城）存量房买卖合同、承诺书、还款申请，被告俞万红提供的本人身份证、常住人口登记卡等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，两被告以俞贤阳没有取得对案涉房产的完整所有权主张合同无效，与上述司法解释的规定相悖，本院不予采信。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条虽有“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”之规定，但该条规定属于管理性的强制性规定，非效力性的强制性规定，故该条规定不能作为认定本案房屋买卖合同无效的依据。本案车一鸣与俞贤阳签订房屋买卖合同时，涉案房屋虽尚未办理权属登记，但并不影响双方签订的房屋买卖合同成立生效，该合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。俞贤阳在合同签订后，未能征得共有权人俞万红的同意，最终导致合同无法履行，作为买受人的车一鸣有权要求解���合同并主张损失赔偿。合同中既约定了定金又约定了违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，车一鸣可予以选择适用，现车一鸣要求俞贤阳按照房屋成交价格的20%支付违约金159600元，俞贤阳认为车一鸣本身具有过错，主张合同违约金约定过高。鉴于车一鸣在签订合同前已经知晓涉案房产系俞贤阳、俞万红共同所有，签订合同时在俞万红未到场亦未见到俞万红书面授权委托书的情况下，仍与俞贤阳单独签订合同，未尽审慎义务，其本身亦存在过错，对俞贤阳的主张本院予以采纳，结合合同履行情况、原告预期利益损失及双方过错程度，本院酌定俞贤阳支付车一鸣违约金100000元。案涉合同非俞万红签订，对俞万红不发生法律效力，车一鸣要求俞万红承担共同责任无事实依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八���、第六十条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下:一、解除原告车一鸣与被告俞贤阳于2016年9月16日就翰林水岸·上园B16#2502室签订的房屋买卖合同；二、被告俞贤阳于本判决生效之日起十日内一次性支付原告车一鸣违约金100000元；三、驳回原告车一鸣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4894元，减半收取2447元，由被告俞贤阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  杜倩倩二〇一七年四月七日书记员  王 姗附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事���一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。