大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2015）甘民初字第6995号原告：刘佳，男。委托代理人：祖丽霞、柴青源，均系辽宁和轩律师事务所。被告：朱红卫，女。被告：刘传富，男。委托代理人：吴彦彬、那瀛瀛，均系辽宁群宣律师事务所律师。原告刘佳与被告朱红卫、刘传富房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月16日立案受理后，于2015年10月22日适用简易程序，公开开庭审理。原告刘佳的委托代理人祖丽霞、被告朱红卫及其委托代理人刘宁、被告刘传富到庭参加诉讼。于2017年1月17日适用普通程序，再次公开开庭审理，原告刘佳的委托代理人祖丽霞、被告朱红卫、被告刘传富及其委托代理人吴彦彬、那瀛瀛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘佳向本院提出诉讼请求：1.依法确认房屋买卖合同有效；2.确认位于甘井子区XXXXX号（甘私有）XXXXXXXXXX号房屋归原告所有，二被告协助原告办理案涉房屋过户手续。事实和理由：2012年末原告与被告朱红卫达成房屋买卖口头协议，约定将甘井子区XXXXX号（甘私有）XXXXXXXXXX号房屋作价1,000,000卖给原告。2013年5月8日，原告通过民生银行转账支付被告朱红卫部分购房款660,730.93元。同日，被告朱红卫出具该笔款项收条一份，双方又约定，其余购房款于房屋过户后一次性给付。2013年8月28日，原告与被告朱红卫签订书面的房屋买卖合同，欲到房屋交易部门办理税款核算手续，因缴税太高，双方一致同意暂不办理。被告将房屋及产权证交付给原告，并同意其对房屋进行装修、居住、出租。2014年3月3日，原告通过农业银行转账购房款100,000元到被告刘传富银行卡。同日，被告朱红卫出具该笔款项收条一份。后因二被告不予配合，致使该房屋至今未能过户。二被告夫妻关系，均收到过购房款，故起诉至法院。被告朱红卫辩称，不同意原告的诉讼请求。第一、原告提供的房屋买卖合同以欺诈手段与被告签署，该份合同依法无效或应依法予以撤销；第二、原告购买被告房屋是事实，系基于原告夫妇的特殊身份骗取被告信任，遂按照原告意图以口头形式达成买卖协议，双方达成口头约定内容应为：房屋作价1,600,000元，房产交易税由原告承担，付款方式为一次性付清全部房款。房价1,600,000元是双方共同协商一致达成的，且符合当地房产交易价格，双方从未签过书面的房屋买卖合同。原告在向其支付660,000余元时即要求被告将房产证及购房发票交于原告，并另行签订一份虚假房屋买卖合同，将房屋作价1,000,000元，目的是少交房产税。被告基于信任，将房证及发票交于原告，并签订该份书面的虚假房屋买卖合同。此后，原告不再支付被告剩余购房款，原告欲以合法形式掩盖非法侵占被告合法财产的行为，依法应驳回原告的诉讼请求；第三，2010年11月，被告购买案涉房屋签订的《商品房买卖合同》中载明，房屋价格为1,532,375元。故原告与被告朱红卫协商将案涉房屋作价1,000,000元，合同价格显示公平，应为合同法第五十四条规定之情形，应属无效，依法应予以撤销。第四、被告在出卖案涉房屋时，对买卖过程不甚了解，由被告朱红卫的胞妹朱红梅从中介绍原告购买案涉房屋，此外，房屋共同所有人被告刘传富对处分房产不知情。被告刘传富辩称，不同意原告的诉讼请求。其不同意出卖案涉房屋，原、被告无权处分该房产，房屋买卖合同无效。经审理查明，2013年5月8日、2014年3月3日，原告通过银行转账方式分别向被告朱红卫和刘传富的银行账户给付部分购房款760,730.93元。被告朱红卫向原告出具收条两张，分别载明：“今收到刘佳购买2011700485号房款660730.93元（陆拾陆万零柒佰叁拾元玖角叁分）收款人：朱红卫2013年5月8日”，“今收到刘佳购买XXXXXXXXX号房款10万元正（壹拾万元正）刘传富卡里（农行）收款人：朱红卫2014年3月3日”。2013年8月28日，原告与被告朱红卫签订书面《房地产买卖合同》，并由大连市地税局直属局存档保管，约定：被告朱红卫为出卖人（甲方），原告刘佳为买受人（乙方），乙方受让甲方自有房屋，房地产坐落于甘井子区XXXXXXX号，建筑面积122.59平方米，房产证号XXXXXXX**，产权取得日期为2011年1月7日；甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为1,000,000元，壹佰萬元整，乙方付款方式为现金，付款日期为2013.8.28。另外，合同第三条交房日期处为空白，双方未在该份书面合同中约定交房条件。被告朱红卫对该份《房地产买卖合同》的来源提出异议，认为该份合同系双方为少缴税费而签订，且原件已经被税务局收回，不能证明双方的真实意思表示。本院于2017年3月28日到大连市地方税务局直属局调档，调取该份合同原件，关于原、被告房屋买卖的档案材料还包括房地产估价报告、二手房计税价格核定、朱红卫作为买受人向大连亿达房地产股份有限公司购买案涉房屋的商品房买卖合同、购房发票等。其中，大连市地市局直属局于2014年1月7日委托大连人信房地产土地评估咨询有限公司评估案涉房屋，估值为2,819,500元。朱红卫购房合同及购房发票上，房屋价格均记载为1,532,375元。此外，被告朱红卫提供两份证据证明案涉房屋价值：1.协议书，大连泉荣机械化工程有限公司与被告朱红卫妹妹朱红梅达成以案涉房屋抵顶工程款的协议，房屋作价1,700,000元；2.被告朱红卫自行委托辽宁众华房地产土地评估有限公司对案涉市场价值进行评估，评价时点为2016年12月18日，估价2,158,000元。庭审中，对案涉房屋及产权证交付一节事实，原告表述为：双方约定原告将被告的银行贷款还清后，被告将房屋交付给原告，双方曾到大连市房地产交易中心办理手续，但因税费过高而未实际申报纳税，双方另约定，房屋办理过户手续后，原告将剩余房款给付被告。第一次庭审中，被告朱红卫表述为：2013年8月28日，双方去地税局办理手续，因收税过高而未办理纳税过户，为日后纳税和办理过户方便，其将房产证交给原告，双方除口头约定房价1,600,000元外，还约定税费由原告承担、房款付清再办理过户，房屋钥匙在被告妹妹朱红梅处，原告在看房时取得房屋钥匙，至今未退回给原告。另查明，二被告系夫妻关系，于1989年6月13日登记结婚。案涉房屋登记产权人为朱红卫，房屋产权证书记载他项权利：权利人为中国工商银行股份有限公司大连黄河街支行，抵押权利价值75万，自2011年4月26日至2021年4月26日，于2013年5月17日注销抵押登记。对此，被告朱红卫在第二次庭审中表述为：当时我妹（朱红梅）搅拌站周转不过来，跟我商量将房证给她作抵押，我贷款是借钱给她用，我妹说有人要买这个房子1,600,000元，我说行，我没有和刘传富商量，2013年5月8日收到民生银行收到660,000元，我同意卖房子，同意卖给原告。庭审中询问二被告是否在案涉房屋居住过及如何取得案涉房屋，二被告回答：没有居住，是清水房。在第一次庭审中，被告朱红卫称房屋是夫妻存续期间二被告共同购买的。在第二次庭审中，被告朱红卫称房子是亿达抵给朱红梅，朱红梅抵给被告。本院所确认的上述事实，有依法调取的房地产买卖合同、大连市地方税务局直属局保管的档案材料、原告提供的银行付款凭证、收条、被告提供的结婚证、商品房买卖合同、发票、当事人询问笔录及庭审笔录等在案为凭，这些证据材料已经本院开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案争议焦点有三：第一，房地产买卖合同是否真实有效及房屋交易价格；第二，案涉房屋是否符合过户条件；第三，朱红卫单方卖房行为是否构成无权处分。关于第一个争议焦点，房地产买卖合同系原告刘佳和被告朱红卫亲笔签名并按捺手印确认生效，并向税务机关报送备案，系双方真实意思表示，不存在欺诈、受胁迫等情形，即便存在双方欲少纳税的侥幸心理，但税务机关核定税费不以当事人所申报的房价为基础，原、被告对此理应知晓。关于房屋交易价格的争议，从原、被告提供的证据材料来看，案涉房屋价值有以下参考：一是朱红卫提供的购房合同及发票（标价1,532,375元）、二是抵账协议书（作价1,700,000元）、三是朱红卫自行委托评估机构作出的结论（2016年12月18日市价估值2,158,000元）、四是税务机关委托评估机构作出的结论（2014年1月7日市价估值2,819,500元），以上购房价格、抵账作价和不同时期的房屋市价估值结论是通过不同方式反映案涉房屋价值，起到核定纳税、抵顶债务、买卖交易等不同作用，但均不能直接作为本案房屋买卖双方实际真实交易价格的证据予以采信。合同当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。被告虽辩称双方另行达成过口头买卖合同，约定房屋交易价格为1,600,000元，但其不能提供任何证据加以证明，且被告于2013年5月8日、2014年3月3日，累计收到原告给付的购房款760,730.93元后，并未提出异议，也未要求原告返还房屋，故双方均应按照诚实信用原则全面履行合同约定，即全额给付购房款、缴纳税费、办理过户。关于第二个争议焦点，现原告并未按照合同约定全额给付购房款，亦未能提供证据证明双方达成先过户后交款的约定，故对于原告主张二被告协助办理过户的诉讼请求，本院不予支持。关于第三个争议焦点，本院认为，夫妻双方对共同财产具有平等处分的权利，虽然被告刘传富称其对卖方一事并不知情，但对此并未提供证据，且基于二被告夫妻关系的特殊性，原告作为需按照合同约定支付对价房款的善意买房人，有理由相信朱红卫有权代表夫妻二人处分案涉房屋，故本院对被告刘传富的辩驳意见，不予采信。综合案件审理情况，本院确认案涉房屋买卖合同合法有效。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第十二条、第五十二条、第一百零九条、第一百一十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告刘佳与被告朱红卫签订的房地产买卖合同合法有效。二、驳回原告刘佳的其他诉讼请求。案件受理费13,850元，由原告和二被告各自承担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 王 丹人民陪审员 赵 洋人民陪审员 石 晶二〇一七年四月八日书 记 员 周晓欣本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。