河北省迁安市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）冀0283民初4374号 原告（反诉被告以下称原告）：陈荣，女，1982年5月19日出生，汉族，经商，住衡水市武邑县。 委托诉讼代理人：张云亭，河北顺成律师事务所律师。代理权限特别授权。 委托诉讼代理人：刘凤鸣。代理权限特别授权。 被告（反诉原告以下称被告）：李建东，男，1968年11月19日出生，汉族，农民，住迁安市。 委托诉讼代理人：孙振宇，河北民剑律师事务所律师。代理权限特别授权。 原告陈荣诉被告李建东租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案受理后，依法组成合议庭，2016年11月14日第一次公开开庭进行审理，原告陈荣及委托诉讼代理人张云亭、刘凤鸣到庭参加诉讼，被告李建东经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼；2016年12月22日第二次公开开庭进行审理，原告陈荣及委托诉讼代理人张云亭、刘凤鸣，被告李建东及委托诉讼代理人孙振宇到庭参加诉讼；2017年3月27日第三次公开开庭进行审理，原告陈荣及委托诉讼代理人张云亭、刘凤鸣，被告李建东委托诉讼代理人孙振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，我与被告于2013年10月29日签订房屋租赁合同，地址位于迁安市罗马世纪城底商曲美家居专卖店。租赁合同签订后，我花费大笔资金对室内外进行了装修和购置设备，购置了店内家具和饰品，并投入了曲美家居的广告宣传费用，店面并已投入营业。按照租赁合同的约定，被告需在装修期间到当地消防部门办理此次装修工程的消防设计及消防验收手续，由于被告一直没有提供此次装修的消防报建验收合格的手续给我，导致在租赁期间消防部门多次下发消防整改通知书给我，严重影响店面的正常营业。不仅如此，被告还多次非法强行阻碍我的正常营业，并于2016年5月31日下午单方暴力封店，导致我被迫全面停业至今，给我造成了巨大的经济损失。综上所述，在我与被告签订租赁合同后，被告的行为存在缔约过失，并在租赁期间阻碍我对租赁物的正常使用，被告的行为违反了合同义务，并给我店面造成了名誉损失，为维护我的合法权益诉至贵院，要求解除我与被告之间的租赁合同，要求被告赔偿我的装修费和设备设施费、广告宣传费、店内家具及配套饰品费、被告用非法手段导致店面停业经济损失费共计2359725元，被告承担本案的诉讼费用。 被告辩称并反诉称，同意解除与原告的租赁合同，原告迟延支付租金有一年多的时间，针对原告拖欠2015年3月1日至2016年5月30日的租金事实，我曾诉至贵院，双方在法院的主持下达成调解协议，约定的是原告于2016年5月30日偿还我租金100000元，余款360000元在2016年6月底付清，现在该案因被告未按照调解协议履行已经进入执行程序。根据我与原告签订的租赁合同，原告支付租金是上打租的，所以在达成该调解协议之后，我又和原告索要2016年3月1日之后的租金，原告说资金紧张，等2016年5月30日再给，当我等到5月28日左右的时候，原告找到我说不再继续经营了，让我在5月30日的时候去取钥匙，原告给我钥匙后就走了。对于原告主张的损失我不同意负担。按照我与原告签订的租赁合同，原告应于2016年1月31日前将2016年3月1日至2017年2月28日的房租560000元支付给我，但原告并未按照合同约定履行合同义务，依据我们之前合同第7条约定，原告不按合同约定付房租超过30日，我有权解除合同并收回房屋。同时依据该合同第7条约定，原告未按照合同约定按时支付租金的，除及时补交租金外，每迟延一日，应按逾期未付租金的0.1%向我支付违约金。2016年5月底，原告通知我于5月30日办理房屋交接手续，不再租赁房屋。2016年5月30日，我委托他人去接收房屋时，原告人员全部从房屋中撤离，至今未与我办理交接手续。综上，原告的行为已经构成严重违约，我有权解除房屋租赁合同，收回房屋，并要求原告给付我2016年3月1日至2016年5月31日期间的租金140000元，要求按照每迟延一日0.1%的标准支付2016年1月31日起至给付之日止的违约金，要求原告对楼体外的大理石恢复原状或给付恢复费用，原告承担反诉费用。 原告辩称，第一次开庭已经确认了合同已经解除，因此被告反诉解除合同没有实际意义。因为合同无效，对被告要求给付的租金140000元应予驳回，不同意给付迟延履行金。因合同无效而导致合同无效原因在被告，因此不同意将外墙大理石恢复原状。 经审理查明，原告与案外人王永军曾合伙经营迁安镇金铎家具城，专营曲美家具。2013年10月29日，原告、王永军与被告签订《房屋租赁合同》，被告所属物业坐落于迁安市，面积约2050㎡（含地下），承租房屋用于曲美品牌专卖店。租赁期限为10年，自2014年3月1日起至2024年2月28日止。自2013年10月29日起至2014年2月28日为免租装修期，免租装修期内原告无需向被告支付租金。承租房屋的租金第一年至第三年租金为每年560000元，第四年至第六年租金为每年616000元，第七年至第十年租金为每年677600元。支付方式为承租合同期内，第二年至第十年原告以年为单位支付租金，采取上付制，每个租期提前30日支付。本合同签订后原告支付被告房屋租金200000元，房屋押金50000元，2014年3月15号前支付第一年剩余租金360000元。被告应于2013年10月29日前将承租房屋交付原告。被告交付的房屋应具备正常的供水、供电、供暖等功能，建筑结构和设施设备须符合当地建筑、消防、治安等方面的标准要求。施工期间，被告负责办理承租房屋消防报批、验收等相关手续，室内所有的配套设施原告应根据自己经营所需自行设计配套，原告承担室内水电及设施的维修。现有楼体外立面需要改为原告全国统一形象外立面效果，由被告负责原告外立面效果报批及验收等相关手续。原告履行合同期五年内撤场，原告负责楼体外立面大理石等复原工作；合同履行超过五年，原告不负责外立面中间部分复原。原告不按合同约定付房租超过30日，被告有权解除合同。原告不按照合同约定按时支付租金的，除应及时补交租金外，每迟延一日，应按逾期未付租金的0.1%向被告支付违约金。2014年8月12日，该家具店由原告独自经营。 涉案出租的房屋属于迁安市罗马世纪城小区配套商业一栋（9号楼），占地991平方米，建筑面积2049.3平方米，地上四层，房屋所有权归被告所有。该房屋尚未办理房产证和国有土地使用证。 2013年10月29日，原告方交纳了租赁押金50000元。同日，被告将房屋交付原告。2013年10月29日至2014年2月28日为免租装修期。之后，原告按照合同约定支付了第一年的租金。2015年3月1日，原告未按照合同约定支付被告租金。被告于2016年1月6日向本院起诉，要求原告及迁安市迁安镇金铎家具城支付2015年3月1日至2016年2月28日期间所欠租金460000元及违约金90000元。经本院主持调解，原被告及迁安市迁安镇金铎家具城达成调解协议，由陈荣及迁安市迁安镇金铎家具城连带给付被告租金460000元，其中第一批100000元于2016年5月30日前履行，剩余租金360000元于2016年6月30日前履行；如果陈荣和迁安市迁安镇金铎家具城未按照约定期限和数额履行，被告可一次性申请执行未给付租金，且由陈荣和迁安市迁安镇金铎家具城支付违约金90000元；案件受理费4970元和保全费3590元合计8560元由陈荣和迁安市迁安镇金铎家具城负担。原告未按照该约定履行还款义务，现该案件已经移送执行。因原告尚欠2016年度的租金未交，被告曾到原告租赁处索要过租金，原告未付。2016年4月11日，迁安市公安消防大队向原告发出责令限期改正通知书两份，具体问题有：未依法进行消防设计备案，竣工验收消防备案；一层至二层有2处疏散指示标志损坏；一层东、西2个安全出口处未配置安全出口指示标志；一层至四层未配置应急照明灯，疏散指示标志；一层至四层疏散楼梯间未配置疏散指示标志；四层2个室内消火栓无水栓水带（未安装）；未依法办理《公众聚集场所开业前安全检查合格证》；二层至三层疏散楼梯处被沙发占用；四层至顶层疏散楼梯处被杂物占用。2016年5月31日，原告及员工从店铺撤离，被告接管出租房屋。原告在涉案房屋内的家具已被唐山市中级人民法院执行局扣押。 另，被告放弃对恢复原状主张权利。 上述事实，有原被告陈述、《房屋租赁合同》、王永军与陈荣协议、收条、迁安市公安消防大队责令限期改正通知书、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》、河北省建设工程竣工验收备案表、建设工程竣工验收消防备案申报表、迁安市公安局消防行政许可审批表、消防安全检查申报表等为证。 本院认为，本案争议的第一个焦点问题系涉案的《房屋租赁合同》是否有效。首先，该房屋租赁合同系原被告真实意思的表示，在平等协商后签订的。其次，被告是否有权对涉案房屋进行对外出租，从被告提供的房屋买卖合同、国有土地使用证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、河北省建设工程竣工验收备案表，并结合该小区物业以及该小区街道办事处的证明可以看出，虽然涉案房屋尚未取得房屋以及土地产权使用证书，但该房屋系经合法审批的，被告对该房屋享有所有权，有权对外出租。第三，涉案出租房屋在开业前未办理《公众聚集场所开业前安全检查合格证》，是否影响原被告签订的租赁合同的效力，参照《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”，故原告提出因涉案房屋营业未办理消防验收手续，消防设施不合格不是合同无效的必要条件。综上，原被告签订的租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告应该按照该合同约定履行各自义务。 二、原告起诉要求解除与被告的租赁合同，被告反诉也要求解除与原告的租赁合同，在合同解除的问题上，双方达成了一致意见。但本案争议的第二个关键点系涉案租赁合同解除原因，原被告哪一方存在违约行为。原告认可欠付被告2015年3月1日至2016年2月28日的租金，被告曾起诉过原告，双方曾达成调解协议。可见，原告存在欠付租金违约行为，按照原被告签订合同约定，2015年度的租金，按照合同约定，原告应于2015年1月30日前付清，故至被告起诉原告欠付租金时，原告已经迟延一年支付租金。原告主张因被告未在公安消防部门办理此次装修工程的消防设计及消防验收手续，导致租赁期间消防部门多次下发消防整改通知书，严重影响原告店面的正常经营。从原告提交的迁安市公安消防大队责令限期改正通知书两份来看，该通知书下发的时间均为2016年4月11日，其内容除未依法进行消防设计备案、竣工验收备案之外还有疏散指示标示损坏、未配置疏散指示标示、二层至三层疏散楼梯处被沙发占用、四层至顶层疏散楼梯处被杂物占用等原因，可见，公安消防检查并非导致原告停业的主要原因，根据双方签订合同第四条第5项规定，施工期间，甲方即被告负责办理承租房屋消防报批、验收等相关手续。从公安消防整改的内容来看，消防验收系针对原告开办的曲美家具店的装修和经营进行的，而房屋相关的涉及装修系原告负责的，故对于被告办理相关验收手续系应原被告互相配合方能完成的。且原告在庭审中陈述2016年1月31日至2016年5月31日期间，原告依然在营业，但经营已经不正常了。综上，消防整改并非导致原被告解除合同的主要原因。被告起诉原告索要2015年度的租金时，被告曾对原告经营的家具等财产申请了财产保全，法院依法作出了查封裁定，该案调解时，第一笔付款时间为2016年5月30日，在该案调解后，被告即开始和原告索要2016年度的租金，但原告未给付。故2016年5月31日原告停止经营，并非系因被告违约导致原告停止经营。综上，原告欠付2015年3月1日至2016年5月31日期间的租金，属于严重违约，其无权解除合同，享有合同解除权的为守约方被告，被告在本案反诉中提出解除合同，对于该请求本院予以准许。因导致租赁合同解除的原因在原告，故对于原告提出的要求鉴定装修损失的请求本院不予准许。因原告在被告处的家具等财产被法院依法扣押，故该部分财产待被告申请强制执行原告的案件结束后，另案处理。对于原告主张的损失赔偿，于法无据，本院不予支持。原告在被告处的租赁押金50000元在合同解除后应予返还。原告尚欠被告租金，可用此押金折抵租金。 三、被告主张2016年3月1日至2016年5月31日的租金140000元，原告认为该租金已经协商减少一半，被告否认，原告未提供相应证据证实，故对于该期间的租金应按照双方合同约定年租金560000元计算，故对于被告主张的该期间的租金本院予以支持。按照双方合同约定，原被告约定每迟延一日，除及时补交租金外，每迟延一日，应按逾期未付租金的0.1%支付违约金，该约定明显过高，应调整为按照年息24%计算迟延给付期间的利息损失。被告放弃对要求将楼梯外的大理石面恢复原状，原告对自身权利放弃，本院予以准许。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条第一款第二项之规定，裁判如下： 一、解除陈荣与李建东之间于2013年10月29日签订的《房屋租赁合同》； 二、陈荣于本判决生效后十日内给付李建东2016年3月1日至2016年5月31日的租金90000元并支付违约金（本金90000元自2016年1月31日起至实际给付之日止，按照年利率24%计算，陈荣所交租赁押金50000元从中折抵租金）； 三、驳回陈荣其他诉讼请求； 四、驳回李建东其他诉讼请求。 本诉案件受理费25678元，由陈荣负担25164元，李建东负担514元。反诉案件受理费1550元，由陈荣负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于唐山市中级人民法院。 审 判 长  司伟伟 审 判 员  侯明亮 人民陪审员  周艳丽 二〇一七年四月二十八日 书 记 员  杨 静 附引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。