山东省济南市中级人民法院民 事 裁 定 书(2017)鲁01民终2626号上诉人（原审原告）：司俊杰，男，1968年8月12日出生，汉族，山东省人民政府第二办公室副处长，住济南市。委托诉讼代理人：赵冬梅（司俊杰之妻），女，1970年8月9日出生，汉族，济南市槐荫区人民法院法官，住济南市。被上诉人(原审被告)：济南市房地产开发服务中心，住所地济南市。法定代表人：刘涛，主任。委托诉讼代理人：李芙蓉，山东聚轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南伟东置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张淑会，董事长。委托诉讼代理人：杨婷婷，山东瀛岱律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冉，山东瀛岱律师事务所律师。上诉人司俊杰因与被上诉人济南市房地产开发服务中心（以下简房地产中心）、济南伟东置业有限公司（以下简称伟东公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院(2015)市民初字第1614号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。司俊杰上诉请求：撤销一审裁定，指令济南市市中区人民法院审理本案。事实和理由：一、商品房买卖合同合法有效。合同双方系平等民事主体，双方签订合同后，上诉人足额交纳购房款并已实际入住多年，房地产中心系房地产开发企业。至于房地产中心与伟东公司之间因涉案房屋达成的协议是他们之间的事，不能将因他们的过错产生的后果由上诉人承担。二、伟东项目不是历史遗留问题。历史遗留问题是一个法律概念，应该由国家定性，济南市政府不能作此定性。三、通过民事诉讼手段完全可以解决双方纠纷。根据目前的情况，房地产中心无法办证，但伟东公司也列入本案，其可以承担办证责任。领导小组只能解决办证的问题，不能解决违约金的问题，相反，通过民事诉讼手段可以解决上述两个问题。房地产中心辩称，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持，请求驳回上诉人的请求。伟东公司辩称，一、本案不属于民事案件的受理范围。司俊杰与房地产中心于2007年8月2日签订的商品房买卖合同中所购买房屋的性质是回迁房，并非普通商品房。1.伟东新都项目是由济南市政府2000年香港招商引资大会上签约引进，是济南市最大的城中村综合改造项目。房地产中心代表济南市政府与被上诉人签订合作协议，根据济南市政府的安排，房地产中心负责八里洼地区城中村综合改造项目，即负责伟东新都项目的拆迁及回迁工作。2.根据被上诉人与房地产中心签订的���八里洼地区旧村综合改造合同书》、补充合同，被上诉人只需向其交付364443.77平米的回迁房屋及1.95亿元的安置资金，而房屋及资金均由房地产中心包干使用。根据规划和房地产中心要求，回迁片区安排于三地块及四地块南区，回迁安置的房型由房地产中心确定。涉案房屋处于三地块回迁片区，属于被上诉人交付给房地产中心的回迁安置房。被上诉人将回迁房交付房地产中心后，对房屋处置没有决定权。3.房地产中心安置回迁居民后，将部分剩余回迁安置房对外出售，涉案房屋即属该类。司俊杰与房地产中心签订名义上的商品房买卖合同，但作为合同标的房屋并非商品房。因此，包括涉案房屋在内的外售回迁安置房屋在交付使用、缴款、纳税及房产办证等各个环节均出现诸多遗留问题，因其不属于商品房，无法在现行商品房买卖的法律框架下处理合同事宜，也无法��常办证。为此，济南市政府专门成立伟东新都建设项目协调推进领导小组，以处理回迁安置房屋的房产证办证等遗留问题。土地、规划、房产、税务、房地产中心及被上诉人均按行政要求予以办理，包括被上诉人在内的协助各方均不是依法律规定或合同约定，而是行政决定分配的任务。济南市政府及有关部门为办证专门作出的实施方案已经应用并解决了该问题。二、涉案房屋买卖关系与被上诉人无关。被上诉人作为伟东新都旧村改造项目的开发方，在交付回迁安置房屋后就已履行完毕自身义务。从维护社会稳定大局出发，被上诉人虽系司俊杰与房地产中心买卖回迁安置房合同的非相对方，在政府有关部门的要求下，在外售回迁安置房屋办证时给予了配合，但并未对外售回迁安置房屋买卖双方的权利义务有任何变更，被上诉人未收取过购房款。同时，被上诉人在换发新合同时作出声明，所有涉及买卖回迁安置房的权利义务均由买受人与房地产中心负责，该声明写入新换的购房合同中并由买受人签字确定。因此，涉案房屋买卖关系与被上诉人无关，因合同产生的违约金问题也与被上诉人无关。三、涉案房屋买卖合同由房地产中心与业主签订，名字虽为商品房买卖合同，但房屋性质属回迁房。对此，房地产中心作为主导一方，自始至终是非常清楚的。而业主作为有完全民事行为能力的行为人，对房屋的属性也应有基本认识。因为，大部分业主签约时间为2006年、2007年。当时，涉案房屋的土地情况、规划用地情况在政府相关部门均有备案，项目的各种信息均处于公示状态。被上诉人商品房销售的广告持续进行，售楼处对项目情况公示也是充分、透明的。业主也应为自已购买用于回迁安置剩余房源所可能产生的法律风险承担责任。司俊杰向一审法院起诉请求：1.判令房地产中心、伟东公司限期为其办理房地产权属证书并支付逾期办证违约金10000元；2.判令房地产中心、伟东公司承担本案诉讼费用、保全费及其他费用。一审法院认定事实：司俊杰与房地产中心于2007年8月2日签订一份《商品房买卖合同》，约定其购买位于济南市市中区舜耕路南端021556005号地块的伟东新都新银都（现名称为伟东新都四区）xx号楼x单元xx室的商品房，合同第十五条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后360日内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的日万分之一支付违约金”。但至今涉案房屋未办理权属证书。一审法院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，对于商品房买卖合同而言，第一，合同的出卖人应当系房地产开发企业；第二，合同双方当事人应当系平等民事主体。本案中，《商品房买卖合同》的出卖人系房地产中心，而涉及房产地块的开发企业是伟东公司。本案涉争合同中所载明的与房产开发相关的审批手续均非针对房地产中心，故房地产中心通过正常的法律程序，依据涉争合同，难以实现办理房屋产权证的目的。济南市政府将济南市伟东项目定性为历史遗留问题，专门成立了“济南市伟东项目协调推进领导小组”，已协调有关部门积极推进为业主办理房产证等事宜。领导小组的协调行为及目的系为了解决旧城改造中产生的遗留问题，本案涉争纠纷亦系由此产生。通过民事诉讼手段，合同双方当事人均无���正常根本解决纠纷。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条，《最高人民法院关于适用解释》第二百零八条第三款的规定，裁定：驳回原告司俊杰的起诉。本院认为，商品房买卖合同的办证流程是由开发商就开发房屋办理整栋楼房的产权证，然后协助购买人办理分户产权登记。商品房买卖合同双方当事人应按规定交纳相关税费。产权调换回迁安置房则是按拆迁的相关规定办理安置房屋的产权证。本案中，司俊杰不属于回迁安置人员，其购买的系用于回迁安置的房屋，房屋取得方式不属于上述情形。因而无法按上述取得方式办理产权登记。上述情况系因执行行政机关实施城中村改造相关政策而产生，应由行政机关根据相关政策规定解决产权登记问题。济南市人民政府已专门成立了“济南市伟东项目协调推进领导小组”，协调有关部门积极推进为业主办理房产证等事宜。司俊杰起诉要求人民法院审理本案，没有法律依据。综上，司俊杰的上诉理由不成立，本院不予支持。一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  王德强审 判 员  施 红代理审判员  唐鸣亮二〇一七年四月二十七日书 记 员  刘 翔