湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0103民初7773号原告：武汉市晓扬保健服务有限公司，住所地武汉市江汉区北湖西路4号德富花园二期（两湖官邸）1-2层11室。法定代表人：赵阳，经理。委托诉讼代理人：杨丽静，系该公司法定代表人赵阳之妻。被告：武汉卓越世纪物业管理有限公司，住所地武汉市江汉区西北湖路世纪华庭D单元1层102室。法定代表人：陈卓，执行董事。委托诉讼代理人：朱程斌，系该公司法务专员。代理权限为一般授权。被告：朱素敏，女，1962年11月3日出生，汉族，住武汉市武昌区。第三人：李思，男，1989年1月27日，汉族，住武汉市江岸区。原告武汉市晓扬保健服务有限公司（以下简称晓扬公司）与被告武汉卓越世纪物业管理有限公司（以下简称卓越公司）、朱素敏、第三人李思房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月10日作出（2014）鄂江汉民二初字第01254号民事判决，原告晓扬公司不服该判决，向湖北省武汉市中级人民法院提起上诉。湖北省武汉市中级人民法院于2016年2月17日作出（2015）鄂武汉中民终字第01834号民事裁定，发回重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告晓扬公司的委托诉讼代理人杨丽静、被告卓越公司的委托诉讼代理人朱程斌、被告朱素敏、第三人李思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晓扬公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《租赁合同》；2、被告卓越公司赔偿原告晓扬公司违法解除合同的赔偿金872388.4元；3、被告朱素敏对以上损失承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费用由被告卓越公司、朱素敏承担。事实与理由：原告晓扬公司于2011年9月1日成立，被告卓越公司的法定代表人陈卓为原告晓扬公司的隐名股东。原告晓扬公司成立时与被告卓越公司签订了《租赁合同》，被告卓越公司将坐落于湖北省武汉市江汉区德富花园二期两湖官邸11号1101-1102层商铺租赁给原告晓扬公司使用。2013年11月15日，双方续签《租赁合同》，对租金数额和支付方式、押金、合同终止和解除等事项均作出约定。由于合同中未明确押金交付时间，原告晓扬公司未支付押金。同时原告晓扬公司一直以提前一个月支付租金的方式履行。2014年3月25日，原告晓扬公司按交付租金惯例，向被告卓越公司的会计即陈卓的母亲朱素敏的账户中汇入直至6月份租金65375元，但被告卓越公司未向原告晓扬公司出具发票。2014年，因原告晓扬公司法定代表人赵阳与被告卓越公司的法定代表人陈卓有矛盾，被告卓越公司于同年4月30日发出《解除合同告知函》，要求原告晓扬公司7日内清场交还商铺。同年5月4日，被告卓越公司又发出《告知函》，要求原告晓扬公司停止经营，交还商铺。同月8日，被告卓越公司强行封闭原告晓扬公司经营门店大门，原告晓扬公司被迫停业，被告卓越公司强行占用门面后另行租赁他人经营。被告卓越公司违约终止合同，使原告晓扬公司投入的装修、设备、人工费用812614.4元化为乌有，并造成原告晓扬公司受到59774元的经营损失。为维护自身合法权益，原告晓扬公司诉至本院，请求判如所请。被告卓越公司辩称：1、关于合同的签订及履行，2011年9月1日原告晓扬公司与我司签订《租赁合同》，约定由我司将湖北省武汉市江岸区德富花园二期两湖官邸11号商铺1-2层11室出租给原告晓扬公司经营使用。因原告晓扬公司法定代表人提出经营困难，双方于2013年11月15日重新签订《租赁合同》，并对租金进行了变更。但原告晓扬公司仍未按合同约定按时足额支付租金及押金，已严重违约。我司迫于无奈向原告晓扬公司发出《解除合同告知函》及《告知函》，要求其自行退场并交还商铺。原告晓扬公司在接到上述函件后，于5月10日自行退出。2、原告晓扬公司依据其单方面制作的工程结算书，要求我司支付装修及经营损失872388.4元，缺乏事实和合同及法律依据。请求驳回原告的全部诉讼请求。被告朱素敏辩称，其是被告卓越公司法定代表人陈卓的母亲，担任被告卓越公司的会计，履行的工作职责，不应承担任何责任。原告晓扬公司一直存在拖延支付租金的情形。第三人陈思的陈述，其是原告晓扬公司的股东。原告晓扬公司的法定代表人赵阳在2013年10月就不想继续经营公司，将公司的经营和财务都交给其妻子杨丽静处理。2014年3月赵阳有意不交租金，租赁合同解除时，赵阳已将公司财产搬出公司堆放其个人的房屋中。出于无奈，其与赵阳协议清算公司财产。现在赵阳在其不知情的情况下变卖了公司财产，侵犯第三人的合法权益。原告晓扬公司的装修费用是陈卓出资的，赵阳已自行主动退出经营，其提出赔偿损失的诉讼请求没有依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告晓扬公司于2011年9月1日成立，其股东为赵阳与第三人李思。2011年9月1日，原告晓扬公司与被告卓越公司签订《租赁合同》一份，该合同约定：甲方（被告卓越公司）将坐落于武汉市江汉区德富花园二期两湖官邸11号商铺1-2层11室出租给乙方（原告晓扬公司），商铺面积546.06平方米；乙方将承租商铺用于经营中医推拿与棋牌；租赁期限自2011年9月1日起至2016年8月31日止；租赁费用按季度交付，初始租赁季度的租赁费用150000元，下季度租赁费用应于上季度届满前30日前缴纳；本合同签订之日起三日内，乙方应向甲方缴付100000元作为租赁押金。该合同对双方的其他权利义务均进行了约定。合同签订后，被告卓越公司将约定商铺按期交付原告晓扬公司使用，原告晓扬公司未按约向被告卓越公司支付租赁押金。2013年11月15日，原告晓扬公司与被告卓越公司再次签订《租赁合同》一份，约定租期自2013年10月1日至2015年9月30日止；租金标准为30500元/月，租赁费用按季度交付，初始租赁季度的租赁费用为91500元；按照一个月的租赁费用26500元作为押金，在本合同期满自动终止时，在乙方按本合同规定交还租赁商铺并交清租赁费用、运营管理费、水电费等应交费用后，由甲方或甲方委托的物业管理公司在10天后无息退还给乙方。上述《租赁合同》仅对原租赁合同约定的租赁期限、押金金额、租赁费用进行了变更，其他条款并未改变。合同第3.6条约定：……乙方逾期七天仍不能完全支付租赁费用。甲方向乙方发出催款通知书，乙方收到催款通知书之日起满七日仍不缴清拖欠的费用，甲方有权解除本合同……。第8.3条约定：在合同租赁期限内，乙方拖欠甲方租金达10天（无论甲方曾否催缴）……视为乙方严重违约，甲方有权解除合同，提前收回租赁房屋及其相关部分的全部权利，没收租赁押金。上述《租赁合同》签订后，原告晓扬公司仍未支付租赁押金26500元。合同履行期间，原告晓扬公司一直以提前一个月的方式（未按季）交付租金，被告卓越公司按受租金后开具了收据。原告晓扬公司已缴纳租金情况为：2013年10月25日支付61000元；2013年12月19日支付61000元；2014年3月10日支付61000元；2014年3月22日，向被告朱素敏个人账户内汇款65375元租金，原告晓扬公司的租金已缴纳至2014年6月10日。2014年4月30日，被告卓越公司向原告晓扬公司发出《解除合同告知函》，认为原告晓扬公司未按2013年11月15日签订的《租赁合同》约定按季度支付租金，且至今未付押金，已构成严重违约，要求原告晓扬公司收到此函后7日内清场并交还商铺。同年5月4日，被告卓越公司又向原告晓扬公司发出《告知函》，要求原告晓扬公司在5月7日前自行退场并交还商铺。同年5月8日，被告卓越公司再次向原告晓扬公司发出《告知函》，要求原告晓扬公司清场，如截止5月10日仍未清场则视为原告晓扬公司放弃商铺内所有物品及可移动设备，被告卓越公司有权收回商铺并对商铺内所有物品自行处理。上述函件发出后，原告晓扬公司自行搬出商铺，向被告卓越公司交还钥匙。另查明，原告晓扬公司提交单据证明其装修投入812614.4元；会员卡退费损失59774元。审理中，经原告晓扬公司向本院提出鉴定申请，本院委托湖北永业行资产评估咨询有限公司对原告晓扬公司的装修价值进行评估，湖北永业行资产评估咨询有限公司受理后，表示无法评估。上述事实，有双方提交的两份《租赁合同》、《解除合同告知函》、《告知函》、原告晓扬公司提交的租金收据、（2014）鄂江汉巡民初字第00615号判决书、现场录制光盘、会员清退登记表；被告卓越公司提交的（2014）鄂江汉巡民初字第00615号法庭审理笔录、原告晓扬公司的工商登记资料、验资证明、资产损益表及双方当事人陈述等证据予以证明，以上证据均经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原告晓扬公司与被告卓越公司分别于2011年9月1日、2013年11月15日签订了两份《租赁合同》，二份合同的内容系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同。二份合同均有原告晓扬公司支付押金、按季缴付租金等相关约定，但从租赁合同的实际履行情况看，原告晓扬公司没有支付押金且一直以提前一个月的方式（未按季）交付租金，被告卓越公司接受租金后开具了收据，从未对原告晓扬公司变更合同约定缴纳租金的方式及未付押金的行为提出异议，亦未向原告晓扬公司发出催款通知书。至原告晓扬公司搬离租赁房屋时，原告晓扬公司所付租金仍在其已付租金的租期内并不欠租。2014年4月30日，被告卓越公司以原告晓扬公司未按季付租，未付押金为由向原告晓扬公司发出《解除合同告知函》，要求原告晓扬公司自行退场并交还商铺，被告卓越公司据此单方提前解除租赁合同的行为构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于涉案合同约定履行期限现已届满，因此，原告晓扬公司没有再行解除合同的必要。关于原告晓扬公司要求被告卓越公司赔偿装修损失的诉讼请求，因原告晓扬公司提交的证据材料缺乏足够的证明效力，不足以证明其损失金额，且涉案二份《租赁合同》在原告晓扬公司搬离时已经履行了近五分之四的时间，本院不予支持。关于原告晓扬公司要求被告卓越公司赔偿会员退卡损失的诉请，在原告没有为会员提供服务的情况下理应退还，且其提出的赔偿请求也缺乏相应的约定及法定依据，本院不予支持。本案系房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，被告朱素敏与涉案合同没有关联，原告晓扬公司要求被告朱素敏承担连带责任的诉讼请求没有依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告武汉市晓扬保健服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费6262元，由原告武汉市晓扬保健服务有限公司负担（已付）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院审 判 长  凃孝萍人民陪审员  方 毅人民陪审员  叶汉香二〇一七年四月二十六日书 记 员  程 莎