广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0403民初2722号原告：珠海市华策物业顾问有限公司，住所地珠海市南屏科技园屏东三路6号三楼A区，统一社会信用代码91440400721167118G。法定代表人：邢国铭，总经理。委托诉讼代理人：洪一彪，广东玉成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘平，广东玉成律师事务所律师。被告：杨腊梅，女，1969年12月3日出生，汉族，住珠海市香洲区。原告珠海市华策物业顾问有限公司与被告杨腊梅物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市华策物业顾问有限公司的委托诉讼代理人洪一彪到庭参加诉讼，被告杨腊梅经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海市华策物业顾问有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业费18901.44元（其中物业服务费10975.6元、违约金7220.53元、公摊电费556.71元、公摊水费148.6元）；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2000年2月2日成立，依法取得二级物业管理资质。2010年8月16日，珠海市西海房地产投资有限公司委托原告对珠海市斗门区白蕉镇岭峰国际花园进行物业管理，并签订《物业委托管理合同》。被告为岭峰国际花园5栋5单元301房的业主，房屋建筑面积159.04平方米，房屋类型叠墅。2011年5月18日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告提供物业服务，被告每月5日前应向原告支付物业费，被告如逾期支付物业费，则应向原告支付每日1‰的违约金（滞纳金），收费标准为叠墅1.5元/平方米/月。上述协议签订后，原告依约提供了相关物业管理服务，而被告自2012年12月至2016年9月，长期拖欠物业费，原告多次催收未果。故原告诉至法院。原告珠海市华策物业顾问有限公司对其诉称提供如下证据：1、物业委托管理合同，拟证明开发商与原告签署相关的合同，将岭峰国际花园交付给原告进行专业化、一体化的物业管理；2、物业服务企业资质证书，拟证明原告于2000年2月2日成立，依法取得二级物业管理资质；3、不动产权登记表，拟证明被告是岭峰国际花园5栋5单元301房的业主，房屋建筑面积为159.04平方米；4、前期物业管理服务协议，拟证明2011年5月18日原告与被告签署前期物业管理服务协议，双方约定由原告提供物业管理服务，被告每月5日前应向原告支付物业费，被告若逾期支付物业费，则应向原告支付每日千分之一的违约金，具体收费标准为叠墅每平方米每月1.5元；5、照片一组，拟证明原告依照约定提供了相关物业管理服务；6、岭峰国际花园服务中心缴费通知单，拟证明被告从2012年12月至2016年9月长期拖欠物业费；7、备案证明，拟证明原告的物业资质经备案续期；8、前期物业服务合同，拟证明开发商与原告签署相关的合同，将岭峰国际花园交付给原告进行专业化、一体化的物业管理；9、入伙手续书，拟证明被告已经办理入伙手续，案涉房屋于2012年7月11日已经交付完毕。被告杨腊梅未作答辩，也未向本院提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告缺席，未对原告提交的证据予以质证。对原告提交的证据本院认定如下：原告提交的证据1没有原件，本院不予确认；原告提交的证据5、6没有其他证据予以佐证，本院不予确认；对原告提交的其他证据的真实性、合法性及关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：珠海市西海房地产投资有限公司与原告签订《珠海市前期物业服务合同（岭峰国际花园）》，约定珠海市西海房地产投资有限公司委托原告对位于珠海市斗门区白蕉镇连兴路188号岭峰国际花园提供物业服务；委托管理期限自2010年8月25日起至本物业业主委员会成立并与物业管理公司签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：住宅每月每平方米1.5元（含：多层、高层、连排别墅），……；共用水费、电费每月按【各户使用量】另行分摊。2011年5月18日，原被告签订《前期物业管理服务协议》，约定被告所购岭峰国际花园1期5栋5单元301房（叠墅），建筑面积159.09平方米，自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时止由原告提供前期物业管理服务。业主或物业使用人应于每月5日前交纳物业服务费，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.1%作为滞纳金。住宅物业叠墅1.5元/平方米/月，花园洋房1.2元/平方米/月，电梯房1.5元/平方米/月。物业服务费于本物业交付使用之日起计收。公用水电费根据政府文件按房屋建筑面积合理分摊。另查明，原告系二级物业服务企业，具有物业管理资质。案涉珠海市斗门区白蕉镇连兴路188号5栋5单元301房的权属人为被告，系被告2011年向珠海市西海房地产投资有限公司购买。2012年7月11日，被告办理了案涉房屋的入伙手续。2013年5月21日，被告办理了案涉房产的不动产权证，该房产建筑面积159.04平方米，总层数5层。本院认为，原告在庭审中向本院出示了其与案涉小区建设单位珠海市西海房地产投资有限公司签订的《珠海市前期物业服务合同（岭峰国际花园）》，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》等证据，上述证据可以证明原告为案涉小区提供了相应的服务。被告作为案涉小区的业主，自接收案涉房产开始就已实际享受了原告提供的相关服务，故被告应当向原告支付相应的对价。原告主张被告拖欠2012年12月至2016年9月的物业服务费，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院视为被告放弃对原告的主张进行抗辩的权利。本院对原告主张的被告拖欠物业服务费的期间予以采纳。依照《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，原告要求被告支付该期间的物业服务费，依法有据，本院予以支持。经本院核算，从2012年12月至2016年9月被告应向原告支付未按期缴纳的物业服务费为10973.76元（159.04平方米×1.5元/平方米/月×46个月）。关于违约金的问题。原、被告双方在《前期物业管理服务协议》中约定了物业服务费的支付时间是每月5日前缴纳当月费用，逾期缴纳物业服务费的违约金为从逾期之日起按每天千分之一计算。上述约定没有违反国家强制性规定，被告拖欠物业服务费，应按该约定支付相应的违约金。被告应当从欠缴物业服务费之日起，每日向原告支付欠缴物业服务费1‰的违约金至本院确定的付款日。被告发生违约行为后，原告应当及时采取措施，防止违约行为造成的损失扩大，对原告未及时提起诉讼产生的违约金，应不予支持。因此，本院确定被告支付的违约金以不超过欠付物业服务费的本金为限。对于原告主张的公摊电费、公摊水费，被告作为案涉小区的业主，对于使用公用设施产生的电费、水费负有分摊支付的义务。但对具体的电费、水费发生金额、分摊方式及应缴金额，原告负有举证责任，本案中原告没有提供相关证据予以证明。因此依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，原告应承担举证不能的不利后果，本院对原告的该项主张不予支持。综上所述，原告请求的物业服务费、违约金，依法有据，本院予以支持，但具体数额以本院确定的为准。原告的其他诉讼请求，没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告杨腊梅于本判决生效之日起七日内向原告珠海市华策物业顾问有限公司支付2012年12月至2016年9月的物业服务费10973.76元；二、被告杨腊梅于本判决生效之日起七日内向原告珠海市华策物业顾问有限公司支付欠缴物业服务费的违约金（从欠缴月5日起，每日向原告支付欠缴物业服务费1‰的违约金，至本院确定的付款日止，但支付违约金的总额不超过10973.76元）。三、驳回原告珠海市华策物业顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费272元（原告已预交），由原告珠海市华策物业顾问有限公司负担10元，被告杨腊梅负担262元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 长  曹晓南审 判 员  刘改宏人民陪审员  梁国裕二〇一七年四月二十五日书 记 员  梁泳媚附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。