江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初2119号原告（反诉被告）：闫俊，男，1982年8月16日生，汉族，住安徽省临泉县。原告（反诉被告）：宋佳音，女，1987年5月13日生，汉族，住辽宁省凌源市。委托代理人：吴小轩，江苏王建华律师事务所律师。被告（反诉原告）：昆山国仁置业有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇兆丰路8号，统一社会信用代码91320583592593013B。法定代表人：张国强，该公司董事长。委托代理人：杨洋，男，该公司法务。委托代理人：丁金娟，女，该公司法务。原告闫俊、宋佳音与被告昆山国仁置业有限公司（以下简称“国仁公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案后，依法适用简易程序，由代理审判员孙学谦独任审理。后被告国仁公司提起反诉，本院依法决定将本诉与反诉合并审理，于2017年2月27日公开开庭进行了审理。原告闫俊、宋佳音及其委托代理人吴小轩、被告国仁公司委托代理人丁金娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫俊、宋佳音向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金56104元（637551*万分之五*176天）及利息（自2016年10月27日起以56104元为基数按同期银行贷款利率计算至法院确认给付之日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年1月15日，原告就购买昆山市花桥经济开发区××大道东侧、绿地大道北侧花桥XX花园XX幢XX单元XX室房产与被告签订《昆山市商品房购销合同》。合同约定总价为637551元。第八条约定被告应在2015年12月31日前将房屋交付原告。逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告付清了全部房款，但被告直至2016年6月25日才通知交房。按约定被告应支付逾期交房违约金，诉前原告多次找到被告协商，但被告置之不理。故原告诉至法院。被告国仁公司辩称，根据双方签订的昆山市商品房购销合同附件4第6条，若买受人原因，未能按期交付的，出卖人有权自自书面通知交付之日次日起，按合同总价款日万分之二每天收取滞纳金，至买房人实际交接之日止。我方通知原告交房时间为2016年6月25日，但原告实际于2016年10月26日收房，总计逾期122天，我方要求原告承担滞纳金：637551乘以万分之二乘以122天，总计15556元。反诉原告国仁公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付违约金4488元（440000*万分之三*34天）；2.本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2014年1月15日签订购房合同，付款方式为贷款并约定2014年2月28日前支付贷款440000元，但反诉人直到2014年4月4日才收到该笔款项。依照合同正文第七条之约定买受人逾期付款应当承担日万分之三的违约金。反诉被告闫俊、宋佳音辩称，按照合同的约定反诉人不能证明银行未按时发放贷款的原因在于被反诉人，其主张没有依据，请求驳回。本院经审理认定事实如下：2014年1月15日，原、被告签订《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2014001956），约定原告购买被告开发的位于昆山市花桥经济开发区××大道东侧、绿地大道北侧XX花园（国仁）XX幢XX号房屋一套。房屋建筑面积62.56平方米，房屋总价款637551元。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。合同第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为中住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：见补充协议第六条。合同附件四“合同补充协议”第二条对付款方式进行了补充约定：2014年1月15日付款197551元（首付款）；2014年2月28日付款440000元（贷款）。补充协议第三条“买受人办理贷款时的有关约定”载明：买受人请求出卖人代为办理贷款手续的，买受人须在前述本合同后的5日内按照出卖人或有关贷款银行的要求提供必要的材料，签署必要的文件，积极配合出卖人代为办理贷款、公证、抵押等手续。因此发生的相关费用由买受人承担。买受人必须在出卖人通知办理贷款之日，完成贷款申办手续并付清所需费用。如买受人未及时履行本条所述义务导致贷款迟延发放的，相关损失由买受人自行承担。出卖人应积极配合买受人办理贷款手续，若因非出卖人原因导致贷款银行不能在本合同约定的期限前放贷至出卖人或出卖人账号未收到有关款项，视为买受人逾期付款，买受人应根据本合同第七条承担逾期付款的违约责任。补充协议第6条对房屋交付进行了补充约定：若买受人原因，未能按期交付的，出卖人有权自书面通知交房之次日起按合同总价款日万分之二的标准收取滞纳金，至买房人实际交接日止，同时出卖人有权延期交房，逾期超过60日，出卖人有权单方面解除合同。庭审中，被告称该份合同约定的房屋交付时间为2015年12月31日可能是当时工作人员的笔误。合同签订当日，被告向原告开具金额为197551元的销售不动产统一发票。2014年4月4日，原告闫俊与中国建设银行股份有限公司昆山分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定闫俊向该行申请住房贷款440000元。被告作为阶段性连带保证人在该份合同上盖章确认。当日，该笔住房贷款440000元付至被告账户。2014年4月12日，被告向原告开具金额为440000元的销售不动产统一发票。被告称原告未按补充协议约定的2014年2月28日支付贷款440000元，构成逾期付款；原告则称贷款是原告委托被告代办，合同约定贷款于2014年2月28日支付也是被告签合同时明确贷款可以在当日到账，贷款迟延到账的责任不在原告。被告否认原告委托其代办贷款，原告也未能提交其向被告提交过办贷所需材料或被告收取其代办贷款费用的相关证据。再查明：2016年5月28日，被告向原告发出入伙通知书，通知其于2016年6月25日-6月26日前来办理房屋交付手续。被告自认其取得昆山市建设局核发的交付备案证书的时间是2016年6月28日，并称原告未按前述时间前来办理房屋交付手续；原告则称在接到通知之后就前去交接，交接房时双方到场，其发现房屋有质量问题，如门道脱胶、门锁有坑、阳台移门关不上，一直到2016年10月26日，原告要入住才同意接受房屋，但上述问题仍然没有解决。庭审中，原、被告确认实际完成房屋交付的时间为2016年10月26日。当日，双方签署房屋验收交接表一份，业主查验记录注明：门套脱胶、门锁边上有一坑、阳台移门关不上。现因原告要求被告支付逾期交房违约金、被告要求原告支付逾期付款违约金，引起纠纷。以上事实有昆山市商品房购销合同、销售不动产统一发票、入伙通知书、房屋验收交接单、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证等证据及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告之间订立的《昆山市商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。双方应按合同约定切实履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、被告是否存在逾期交房的违约行为；二、原告是否存在逾期付款的违约行为。关于争议焦点一，原告认为合同约定的交房日期为2015年12月31日前，而被告直至2016年6月25日才通知交房，逾期了176日，应当承担按合同约定的已交付房价款每日万分之五支付相应的逾期交房违约金；被告则认为合同约定的交房日期2015年12月31可能为工作人员笔误，且其已通知原告于2016年6月25日-26日前来办理交房手续，但原告直至2016年10月26日才完成交付，存在逾期收房的违约行为。对此，本院认为，合同已约定的交房日期为2015年12月31日前，被告虽辩称该项约定可能为当时工作人员的笔误，但未能举证证明，且被告自认获得昆山市建设局核发的交付备案证书的时间为2016年6月28日，故本院对被告的该项辩称不予采信。被告应按合同约定的2015年12月31日前履行交房义务，现被告通知原告交房时间为2016年6月25日，已构成逾期交房，应当按照合同约定承担向原告支付逾期交房违约金的违约责任。因此，根据合同约定的逾期交房违约金的计算方式，本院认定被告应当支付原告违约金56104元（计算方式：637551元*万分之五*176日）。至于被告主张的原告存在逾期收房的违约行为，因其未在本案中就此提起反诉，本案中不予处理，被告可另案起诉。关于争议焦点二，被告称原告未按补充协议约定的2014年2月28日支付贷款440000元，该款实际于2014年4月4日支付，原告应按合同约定承担支付逾期付款违约金的违约责任；原告则称贷款是原告委托被告代办，合同约定贷款于2014年2月28日支付也是被告签合同时明确贷款可以在当日到账，贷款迟延到账的责任不在原告。对此，本院认为，合同虽约定原告可委托被告为其代办贷款手续，但被告予以否认，原告应当举证证明。而原告未能提交其向被告提交过办贷所需材料或被告收取其代办贷款费用以及积极履行办贷义务的相关证据，应当由其承担举证不能的法律后果，原告应当按约支付原告逾期付款违约金。因此，根据合同约定的逾期付款违约金的计算方式，本院认定原告应当支付被告违约金4488元（计算方式：440000元*万分之三*34日）。综上，原、被告各自应当向对方支付的违约金两相折抵，被告应支付原告51616元。关于原告主张的利息，本院依法认定为：以51616元为基数，自2016年10月27日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际支付之日。为此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告昆山国仁置业有限公司支付原告闫俊、宋佳音逾期交房违约金56104元并赔偿相应的利息损失。二、反诉被告闫俊、宋佳音支付反诉原告昆山国仁置业有限公司逾期付款违约金4488元。三、上述第一项、第二项两项折抵，被告昆山国仁置业有限公司支付原告闫俊、宋佳音价款51616元并赔偿利息损失（计算方式：以51616元为基数，自2016年10月27日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际支付之日），于本判决生效后十日内支付完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1202元，减半收取601元，由被告昆山国仁置业有限公司负担。该款原告已预交，本院不再退还。反诉案件受理费25元，由反诉被告闫俊、宋佳音负担。该款反诉原告已预交，本院不再退还。上述费用两项折抵，被告昆山国仁置业有限公司需支付原告闫俊、宋佳音诉讼费用576元，由被告在履行判决付款义务时一并返还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。代理审判员  孙学谦二〇一七年四月二十日书 记 员  徐ＸＸ附：1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。