广西壮族自治区来宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂13民终158号上诉人（一审被告）：广西嘉美房地产开发有限责任公司，住所地：广西来宾市东二路180号嘉美商业中心4-2号。法定代表人：李星怡，该公司董事长。委托代理人：赵艳明，该公司员工。委托代理人：谢家政，广西君桂律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：黄姣玲，女，1984年5月18日出生，壮族，住广西南宁市西乡塘区。委托代理人：潘小泉，广西天际律师事务所律师。上诉人广西嘉美房地产开发有限责任公司（以下简称嘉美公司）因与被上诉人黄姣玲商品房预售合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2016）桂1302民初984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日受理后，依法组成合议庭，于2017年4月24日公开开庭审理了本案。上诉人嘉美公司的委托代理人谢家政，被上诉人黄姣玲的委托代理人潘小泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人嘉美公司上诉称，逾期交房天数的计算期间应当自本案建设工程开工之日及2012年8月8日起算至竣工之日即2015年12月30日，在此期间导致工期延误的情形均应予以扣除，一审未将中考和高考时间计入延期亦有误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人黄姣玲答辩称，1.上诉人主张从开工��时候开始计算延期的情形，没有法律依据。因为开工的时候没有和被上诉人签订合同。因此能够扣除的时间应该是签订合同之后到交房之间的这个时间段。2.对于中、高考的天数，依法不应该扣除。嘉美假日广场工程周围并没有中、高考考场存在，并且嘉美公司也不能提供相应的书面证据证明。一审查明事实清楚，判决正确，应予维持。一审法院查明，2013年8月19日，黄姣玲与嘉美公司签订了《商品房买卖合同》，约定（仅列举跟本案有关条款）：黄姣玲向嘉美公司购买位于来宾市兴宾区××假日广场住宅××单元××房（预售商品房）；付款方式：房款总价273406元，缴纳总房款60%首付款164406元，银行按揭贷款额为总房款40%即109000元，最终按揭贷款比例按银行审批执行；房屋交付期限：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民��府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、符合第2种条件外，特别约定如下：买受人以银行按揭或者个人住房公积金贷款方式购房的，该商品房达到交付日期，但按揭款尚未发放的，须以放款后十五日作为交房日期。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人；2、因政府或者相关部门造成无法施工或者延期验收的；3、其它非出卖人能控制的因素，如政策、法规或者自然灾害等造成的（包括但不限于公共突发事件，政府修路、封路，重大会议，庆典，交通管制，高考，中考等原因通知停工及其他政府行为导致工期延误的）；4、出现中雨、大雨、暴雨、四级及四级以上大风的恶劣天气的；非因出卖人原因停水停电的；5、买受人未按约定付清房款（含以银行按揭贷款或者住房公积金贷款且银行未将贷款全额划拨至出卖人指定账户的情形），交房日期则相应顺延至买受人付清房款之日起15日内；出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达���日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金；本合同自双方签订之日生效；合同附件与本合同具有同等法律效力。合同还对其他事项作了详细规定。当天，黄姣玲、嘉美公司还签订了六份“附件”。2013年9月18日，黄姣玲向嘉美公司支付了房款164406元，2013年10月25日，黄姣玲按揭贷款后由银行直接划入嘉美公司账户购房款109000元。2016年2月23日，嘉美公司通知黄姣玲交房。一审另查明，从2013年8月19日至2014年12月31日，来宾市兴宾区出现中雨、大雨、暴雨总共56天；出现四级及四级以上风力总共3天（均与前述雨天重合，不再重复计算）；停水4天；停电12天。2015年3月13日前，来宾市兴宾区出现中雨、大雨、暴雨总共4天、停水2天，没有出现四级及四级以上风力和停电。一审法院认为，关于嘉美公司的逾期天数如何计算。嘉美公司出现逾期交房的，应当按照双方签订的合同约定给予嘉美公司扣除可以顺延交房的天数，如中雨、大雨、暴雨、非嘉美公司的因素导致的停水、停电等。双方签订合同之日2013年8月19日至约定的交房之日2014年12月31日，出现了中雨、大雨、暴雨等合同约定的延期天数总共72天（顺延至2015年3月13日）。顺延期间（从2014年12月31日至2015年3月13日）又出现合同约定的延期天数共6天，交房日期再次顺延至2015年3月19日。此后，嘉美公司进入了迟延履行期，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，迟延履行期间出现的不可抗力，不能免除责任。因此，直到嘉美公司在2016年2月23日通知黄姣玲交房为止，嘉美公司延期交房341天。根据双方签订的合同，黄姣玲要求嘉美公司支付违约金的，应当计算为：273406×0.0002×341=18646。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、广西嘉美房地产开发有限责任公司向黄姣玲支付逾期交房违约金18646元。二、驳回黄姣玲的其他诉讼请求。案件受理费371元，由广西嘉美房地产开发有限责任公司负担278元，由黄姣玲负担93元。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人嘉美公司的上诉请求是否有充分的事实和法律依据？对一审查明的事实，上诉人与被上诉人均无异议，本院予以确认。二审���间，双方均未提交新证据。本院认为，上诉人嘉美公司上诉称应从涉案建筑工程开工之日至竣工之日计算应当顺延交房的天数，但合同未有明确约定，故该部分理由不能成立。上诉人称迟延履行期间也应当扣除不可抗力，但合同并未明确约定可以扣除，且依法也不应当予以扣除，故该部分上诉理由亦不能成立。上诉人称应依合同约定扣除高考、中考天数，但依照合同约定，应当有相关部门的正式通知或文件予以佐证，而上诉人在一审和二审期间以口头通知为由未能举证证明，且高考和中考期间的停工范围是有明确限定的，依照民事诉讼的举证规则，上诉人应当承担举证不能的不利后果。因此，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费266元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  韦远潇审判员  侯永魁审判员  石晓志二〇一七年四月二十六日书记员  蓝晓晖附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原��决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。