广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0304民初25412号原告谢秀芬，女，1966年4月11日出生，香港居民，委托代理人邹畅，广东瑞特律师事务所律师。委托代理人谢俊男，广东瑞特律师事务所实习律师。被告张小康，男，汉族，1985年7月1日出生，住址安徽省阜南县，委托代理人张慧迪，广东鹏城阳光律师事务所律师。委托代理人杨先立，广东鹏城阳光律师事务所律师。第三人谢秀珍，女，1959年5月16日出生，香港居民，上列原告谢秀芬诉被告张小康、第三人谢秀珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月9日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理本案，于2017年3月14日公开开庭进行了审理，原告谢秀芬及其委托代理人邹畅、被告张小康及其委托代理人张慧迪、杨先立、第三人谢秀珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年11月3日，原告委托第三人与被告在其挂牌出售涉案房产的中介美联物业处签订了《房屋转让合同书》，约定被告以460万元的价格将其位于深圳市福田区渔农村名津广场××号房产（房产证号00××**）予以转让。合同签订后，第三人代原告立即支付定金30万元，被告亦出具收据予以确认。同日，原告和被告及第三人共同签订《主体变更确认书》，约定涉案合同的所有权利义务由原告与被告履行。合同签订后，原告如约履行了相关合同义务并要求被告积极配合原告办理相关房产过户手续，但2016年11月14日，被告致函第三人及中介方美联物业公司，以要求撤销合同为由，明确表示不再履行合同。同日，被告出具《撤销公证委托申请书》，要求担保公司撤回按合同约定应办理的公证委托书。被告的上述行为已导致涉案房产无法继续依约办理相关过户手续。中介方告知原告上述事实后，原告、中介方积极与被告协商，希望被告继续履行合同或者向原告赔偿损失，但被告明确拒绝履行合同，且不愿意依约赔偿损失。原告无奈之下于2016年11月25日向被告送达了《解除合同通知书》。原告认为，被告以实际行为拒绝履行合同义务已构成根本违约，违反了诚信原则，应当立即向原告返还定金并依约承担违约责任及赔偿损失。据此，请求判令：1、确认原告与被告签订的《房屋转让合同书》解除；2、被告向原告返还定金30万元；3、被告向原告支付违约金92万元；4、被告承担本案诉讼费、保全费、担保费。庭审时，原告明确第四项诉请的费用包括案件受理费和保全费，不包括因保全而发生的担保费。被告口头答辩称，1、被告只收取了定金23万元，原告将定金30万元直接支付至中介账户，中介只向被告转账23万元，因此原告要求被告返还30万定金不合理。2、被告于2015年12月以500万元购买涉案房产，同时被告对涉案房产进行了精装修，花费61万元，购置家私和佣金花费5万元，以及支出交易税费10多万元，即被告购买涉案房产总费用将近580万元。原告与中介利用被告急需资金的紧迫心理，以远低于市场价格与被告交易，显失公平。3、涉案买卖合同交易主体是第三人与被告，第三人是不具备购房资格的，其在大陆购买房产违反强制性规定，被告一直不知道合同主体变更为原告。被告第一次出售房产缺乏经验，在中介处签署了大量文件，原告提供的主体变更确认书被告签署时内容是空白的，且该主体变更确认书一直保存在原告和中介处，被告一直不知道交易主体实际是原告，因此该主体变更确认书存在重大误解。同时说明了原告和第三人购房的目的是为了炒房，赚取差额利益。4、被告购买及出售涉案房产均是委托同一中介，因此原告和中介均是知道涉案房产是由被告母亲出资购买，属于家庭共同财产，原告和中介故意避开被告家庭成员进行交易，在被告家庭成员得知后表示不同意出售，此次交易过程中原告存在重大过错和明显的主观恶意。5、原告和中介存在恶意串通，被告家庭成员得知被告签署涉案合同后立即让被告通知原告和中介协商解除合同，被告电话通知原告和中介后，原告和中介故意隐瞒被告，私自前往银行办理资金监管，被告完全不知情，原告和中介之所以采取如此恶劣手段是为了获取更高的赔偿金，其动机不良。6、原告要求的违约金过高，本案中，原告存在严重过错和明显主观恶意，本案交易中并没有给原告造成实际损失，原告及第三人购房是为了炒房，目前深圳楼市平稳，没有涨价，原告也没有因此错失购房良机，此外，合同的履行程度较低，是原告隐瞒被告的情况下私自进行。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。第三人发表意见称，对原告主张的事实理由及诉讼请求无异议。经审理查明，2016年11月3日，被告（卖方）与第三人（买方）通过美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称美联物业）的居间签订了编号为36107的《房屋转让合同书》，约定：买卖双方交易的房产位于深圳市福田区渔农村名津广场××号房产（以下简称涉案房产），成交价460万元；买方同意在签署本合同当天向卖方支付定金30万元，定金交由双方所约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据；买卖双方一致同意，除定金之外的楼款由买方以按揭付款方式支付，买方须于2016年11月14日前将首期款（不含定金）（金额按银行规定）支付至上述监管机构的监管账号；除定金、首期款以外的楼款，买方可以进行按揭付款，买方须于2016年11月18日之前向贷款部门提交申请按揭贷款的相关资料，并配合贷款部门进行相关手续，卖方需配合买方申请按揭，提供相关资料及签署相应的法律文件；涉案房产存在抵押，由卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起2日内出具公证委托书给担保公司及其指定人员，并与担保公司签署服务合同，如卖方拒不出具公证委托书，则视为卖方构成根本违约，买方有权解除合同并按合同第11条约定要求卖方承担违约责任；任何一方逾期履行义务超过5个工作日，守约方可解除合同并选择要求对方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或适用定金罚则（第10、11条）。同时，被告与第三人及美联物业就涉案房产交易签订《资金托管协议》，约定买卖双方同意将定金30万元（含交楼押金2万元）交由美联物业托管。同日，原告（现买方、丙方）与被告（卖方、甲方）及第三人（原买方、乙方）及美联物业（第三方）签订《主体变更确认书》，载明鉴于2016年11月3日甲乙双方就涉案房产的买卖事宜签订了《房屋转让合同书》及相关合同附件，现四方经协商达成如下协议：在签订本确认书后，涉案房产的买方由乙方变更为丙方，即乙方将上述合同及合同附件项下的权利义务转让给丙方，由丙方继续履行合同及合同附件项下的权利义务，乙方对丙方履行上述合同及合同附件的义务承担连带保证责任；在签署正式房地产买卖合同及产权转移登记时将买方姓名写为丙方名字；乙方在签署本确认书之前及以后就购买涉案房产所支付的所有款项均视为代丙方所支付；乙方与甲方及第三方所签订的其它所有法律文件中，乙方的权利和义务均转让给丙方，由丙方履行前述法律文件，乙方对丙方履行前述法律文件中的义务承担连带保证责任。2016年11月3日，第三人通过刷卡方式向美联物业转账支付了30万元定金。被告开具相应的收款收据确认收到定金30万元。2016年11月4日，被告出具委托书并经公证，全权委托深圳市中诚致信融资担保有限公司（以下简称中诚致信公司）及陈丽萍等人处理涉案房产的出售事宜及办理相关售楼手续，代理期限自2016年11月4日至2017年11月4日。2016年11月7日，原告与被告代理人陈丽萍及中国建设银行股份有限公司深圳福田口岸支行就涉案房产交易签订《房屋交易资金托管业务开户通知/协议书》，约定将涉案房产交易款项108万元委托该银行监管，托管期间为自签署本协议之日起3个月。当日，原告将监管资金108万元汇入资金托管账户。2016年11月14日，被告向中诚致信公司提出《撤销公证委托申请》，称：因不同意出售涉案房产，现要求从中诚致信公司撤回本人的公证委托书5本及不动产证书1本。同日，被告向第三人和美联物业发函，认为涉案《房屋转让合同书》显示公平，应予撤销，同时通知美联物业停止一切房产交易行为，并请美联物业代为通知第三人以进行协商解决后续事宜。2016年11月25日，原告通过特快专递方式向被告发出《解除合同通知书》，称：鉴于被告明确拒绝涉案房产交易，已构成根本违约，据此通知被告解除《房屋转让合同书》并要求在收到本通知书3日内返还定金30万元及支付违约金96万元，同时要求被告与原告向资金监管机构共同申请办理监管资金108万元的解冻手续。该邮件于2016年11月28日被签收。被告在质证时对此予以认可。之后，涉案房屋买卖合同未再继续履行。本院认为，被告与第三人签订的《房屋转让合同书》、原告与被告及第三人签订的《主体变更确认书》均系各方真实意思表示，原告与被告根据上述协议成立合法有效的房屋买卖合同关系，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。原告依约支付定金并办理资金监管后，被告即明确表示不再继续履行合同，其行为构成根本违约，原告有权依约要求解除合同并要求被告承担违约责任。关于解除合同的时间，原告向被告发出的解除合同通知书于2016年11月28日被签收，据此，本院认定涉案合同于2016年11月28日解除。合同解除后，被告应将原告已支付的定金30万元予以退还，原告并有权选择要求被告以按转让成交价20%支付违约金的方式承担违约责任。关于违约金金额，合同约定，守约方有权选择要求对方按转让成交价20%支付违约金，但原告未举证证明其实际损失情况，且被告提出了违约金过高的意见，故本院在综合考虑同地段房屋价格变动情况、合同的签订、具体履行情况等情形的基础上，酌情调整违约金为按转让成交价的15%计算，即被告应向原告支付违约金69万元，对原告主张的违约金超出部分，本院不予支持。被告辩称其所签署的《主体变更确认书》为空白文件，但对此未能提交证据证明，且其作为完全民事行为能力人，应对其签名所产生的后果承担责任，故对被告的该项抗辩主张，本院不予采纳。被告辩称其实际仅从美联物业处收到定金23万元，但此仅在被告与美联物业之间产生债权债务关系，依据合同约定，原告将定金交由美联物业托管，被告出具定金收据，应视为被告已收讫定金，原告据此有权要求被告返还定金30万元，故对被告的该项辩称，本院亦不予采纳，至于被告与美联物业之间就定金收付产生的权利义务关系，被告可另行向美联物业主张相关权利。此外，被告辩称涉案房产为家庭成员共有财产，其处分未取得家庭成员的同意，该主张并无证据支持，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告谢秀芬与被告张小康之间依据《房屋转让合同书》（编号36107）而成立的房屋买卖合同关系于2016年11月28日解除；二、被告张小康应于本判决生效之日起10日内向原告谢秀芬返还定金30万元；三、被告张小康应于本判决生效之日起10日内向原告谢秀芬支付违约金69万元；四、驳回原告谢秀芬的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15780元、保全费5000元，合计20780元（已由原告预交），由原告负担3918元、被告负担16862元。如不服本判决，原告应于本判决送达之日起三十日内、被告应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审 判 长  肖 英人民陪审员  侯媛蓉人民陪审员  高 兰二〇一七年四月十日书 记 员  殷智华附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。