山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0214民初4706号原告青岛鲁昊置业有限公司，住所地青岛市城阳区流亭街道北后楼社区，统一社会信用代码：91370214693754605Q。法定代表人刘强，系该公司总经理。委托代理人于巧，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。委托代理人李京，山东元鼎（城阳）律师事务所实习律师。被告窦廷云，女，汉族，1976年1月3日生，住山东省淄博市临淄区。原告青岛鲁昊置业有限公司与被告窦廷云商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告青岛鲁昊置业有限公司的委托代理人于巧、李京到庭参加了诉讼，被告窦廷云经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年11月，原、被告就青岛市城阳区中川路123号《中川路壹号鲁昊上城》D区704户房屋签订了《青岛市商品房预售合同》，被告以银行按揭贷款方式支付购房款并从银行贷款25万元，原告为其贷款承担阶段性担保责任，合同补充条款第七条第2款约定，若被告未能按期偿还银行贷款本息，则原告有权解除合同并要求其承担相应的违约责任，因被告无故拖欠银行贷款多期，原告分三次共计为其偿还银行贷款本息83579.48元，原告曾多次要求被告偿还欠款未果，故请求判令：1、依法解除原被告就青岛市城阳区中川路123号《中川路壹号鲁昊上城》D区704户房屋签订的《青岛市商品房预售合同》，并判令被告偿还原告代还的银行贷款本息83579.48元及违约金66414.85元（违约金暂计算至2016年7月31日）。2、被告协助原告办理商品房预售合同登记备案的注销手续，承担由此产生的全部税费，并向原告返还房屋。3、本案的诉讼费、律师费由被告承担。为支持其诉讼请求，原告向本院提交下列证据：1，青岛市商品房预售合同1份，证明原告将其开发的中川路壹号鲁昊上城D区704户房屋出售给被告，双方于2011年11月签订了《商品房预售合同》，约定付款方式为银行按揭贷款，贷款金额为25万；补充条款第七条第2款约定：在原告为被告贷款提供连带责任保证期间，若被告未能按期偿还银行贷款本息，则原告有权解除合同、要求被告协助办理本合同登记备案的注销手续以及返还房屋，并要求其承担相应的违约金以及相关的费用（包括原告代为偿还的贷款本息、原告支付的律师费、诉讼费以及因合同解除而实际产生的其他税费等）。2，个人购房担保借款合同1份，证明2012年1月13日，原告、被告与青岛城阳农村合作银行流亭支行签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定被告因购房用途向贷款人借款25万元，借款期限为2012年1月13日至2022年1月12日，还款方式为分期还款（共120期），原告为被告的借款承担阶段性保证担保。3，贷款还款通知单2张、还款凭证1张，证明被告拖欠银行贷款多期，原告分四次共计为被告偿还银行贷款本息100471.49元，分别为：2015年6月15日偿还贷款本息51908.37元、2015年12月7日偿还贷款本息14675.39元、2016年5月19日偿还贷款本息16995.72元、2016年11月22日偿还银行贷款本息16892.01元。4，委托代理合同、律师代理费发票、银行转账凭证各1份，证明因被告违约，导致原告支出律师代理费27000元。被告未答辩，亦未向本院提交证据。经审理查明，2011年11月，原告青岛鲁昊置业有限公司与被告窦廷云签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201100139823），约定被告购买原告开发的位于城阳区中川路壹号鲁昊上城D区704户房屋，房屋建筑面积为88.71平方米，每平方米房屋建筑面积单价5680元，总房价暂定为人民币503873元；合同附件一约定被告采用银行按揭贷方式付款，首付款253873元（含定金50000元）应于2011年11月25日前存入合同指定账户，贷款250000元应于2011年11月25日前将办理按揭贷款所需文件全部提交青岛城阳农村合作银行流亭支行，放贷机构于2011年12月5日前将贷款存入合同指定账户；合同补充条款第七条约定：在原告为被告的按揭贷款向贷款银行提供连带责任保证期间，如果被告连续2个月或者累计3个月没有按期偿还贷款本息的，被告应承担如下责任：原告有权径行解除合同，自原告解除合同的书面通知送达被告的当日起，合同解除；被告应当在合同解除后的5个工作日内，将办理本合同登记备案注销手续的相关文件签署完毕并提供相应资料，与原告共同办理本合同登记备案的注销手续，被告应当向原告支付该商品房总价款8%违约金，偿还原告代为归还的银行款项并按日支付代还款项千分之一的违约金，因合同解除造成的一切损失均由被告承担；在本合同登记备案注销手续办理完毕且被告将商品房恢复原状归还原告后的30日内，原告将被告已付房款扣除各种相关费用（包括原告代为偿还的按揭贷款本金、利息、罚息以及原告为签订及解除预售合同而实际产生的费用，如印花税、诉讼费、律师费及手续费等费用和损失）和违约金后的余额（如有）无息返还被告，被告的已付款不足扣除的，原告有权向被告追偿。后被告支付首付款253873元，该房屋已交付。2012年1月13日，原、被告与案外人青岛城阳农村合作银行流亭支行签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向案外人借款250000元，用于购买上述房产，借款期限自2012年1月13日起至2022年1月12日至，共计120个月，被告以每个月为一个还款周期，共120期，自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日，被告以上述房产设定抵押，由保证人青岛鲁昊置业有限公司提供阶段性保证担保，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。原告作为保证人在该合同中签字盖章确认。后案外人青岛城阳农村合作银行流亭支行向原告支付了该款项，涉案房屋未办理抵押权登记手续。2017年3月24日，青岛农村商业银行股份有限公司城阳流亭支行出具证明，载明由原告代为偿还被告尚欠的上述《个人购房担保借款合同》中的借款本息共计253017.17元。另查明，2016年8月5日，原告与山东元鼎（城阳）律师事务所签订委托代理合同，载明原告因与相对方窦廷云商品房预售合同纠纷，特委托山东元鼎（城阳）律师事务所办理该诉讼案件的相关法律事务，山东元鼎（城阳）律师事务所接受委托并指派于巧律师为上述纠纷一案中原告的诉讼代理人，代为办理一审阶段即自协议签订之日起至一审判决、裁定、调解书下达之日止的相关法律事务，律师代理费27000元。2016年9月13日，原告向山东元鼎（城阳）律师事务所支付律师费27000元。以上事实，有商品房预售合同、个人购房担保借款合同、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告青岛鲁昊置业有限公司与被告窦廷云签订的《青岛市商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，原告为被告的按揭贷款向贷款银行提供连带责任保证期间，如果被告连续2个月或者累计3个月没有按期偿还贷款本息的，原告有权径行解除合同，根据原告提交的贷款还款通知单及转账支票存根显示，因被告没有按期偿还银行贷款，原告先后4次代被告偿还贷款，故对原告要求与被告解除《青岛市商品房预售合同》的主张本院予以支持，被告应协助原告办理该合同的登记备案注销手续并返还房屋，被告应返还原告代为偿还的银行贷款本息253017.17元；同时根据合同约定，被告应按该房屋总价款的8%承担违约金并偿还并按日支付原告代为归还的银行款项1‰的违约金，即被告应支付原告违约金40309.84元（503873元×8%），并按日支付原告代为偿还的银行借款1‰的违约金，原告主张该违约金仅以其代还的银行款项数额中的83579.48元为基数计算至2016年7月31日（2015年6月15日偿还51908.37元，2015年12月7日偿还14675.39元，2016年5月19日偿还16995.72元），共计26105.01元，对此本院予以确认。同时该合同约定，因被告未按时偿还银行贷款原告解除合同的，被告应承担相应的律师费，根据原告提交的委托代理合同及发票显示，原告为本案支付律师费27000元，故对原告要求被告承担该费用的主张本院予以支持。被告已支付原告购房款503873元，在扣除原告代为偿还的银行贷款本息共计253017.17元以及被告应承担的违约金及律师费后，剩余款项157440.98元（503873元-253017.17元-40309.84元-26105.01元-27000元）原告应予返还。被告未到庭应诉，视为对其权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告青岛鲁昊置业有限公司与被告窦廷云于2011年11月签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201100139823），被告窦廷云于本判决生效后十日内协助原告青岛鲁昊置业有限公司办理上述合同的备案登记撤销手续。二、被告窦廷云于本判决生效后十日内腾出位于城阳区中川路中川路壹号鲁昊上城D区704户的房屋，并返还原告青岛鲁昊置业有限公司。三、被告窦廷云应支付原告青岛鲁昊置业有限公司代为偿还的银行贷款本息253017.17元。四、被告窦廷云应支付原告青岛鲁昊置业有限公司违约金共计66414.85元。五、被告窦廷云应支付原告青岛鲁昊置业有限公司律师费27000元。六、在扣除上述第三至五项款项后，原告青岛鲁昊置业有限公司应在本判决生效后十日内将剩余房款157440.98元返还被告窦廷云。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8839元，由被告窦廷云负担。如不服本判决，可在判决送达之日起15日内，向本院交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  秦忠基审 判 员  顾 伟人民陪审员  刘 锋二〇一七年四月六日书 记 员  张 科