湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0502民初228号原告：湖州经典物业管理有限公司，住所地：湖州市凤凰路阳光城52幢2号商铺。法定代表人：谢雪强，该公司总经理。委托代理人：丁建方，该公司员工。委托代理人：申屠雪琴，该公司员工。被告：沈玉飞，男，1966年1月22日出生，汉族。住址：湖州市吴兴区。委托代理人：傅建峰，浙江东方绿洲律师事务所律师。委托代理人：卢少艳，浙江东方绿洲律师事务所律师。原告湖州经典物业管理有限公司（以下简称经典物业公司）与被告沈玉飞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后，依法由审判员李辉适用简易程序于2017年2月21日公开开庭进行了审理。原告经典物业公司的委托代理人丁建方、申屠雪琴，被告沈玉飞的委托代理人卢少艳，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告经典物业公司起诉称：被告为湖州市吴兴区织里镇星河花园小区11幢110、111、204室（房屋面积为332.85平方米）,11幢113、205室（房屋面积为197.42平方米），11幢114、206室（房屋面积为243.68平方米），11幢115、207室（房屋面积为332.00平方米）商铺所有权人。2010年5月29日，星河花园小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，合同期限为2010年6月1日起至2013年5月31日止，合同约定：商业用房由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.50元缴纳物业服务费；电梯运行、变频泵房运行、路灯照明等公共能耗费用由业主按其拥有建筑面积照实分摊；物业服务费、公共能耗费每年预收一次，经催收迟延缴纳的，按每天应交物业服务费的3‰承担逾期付款违约金。2013年1月1日，星河花园小区业主委员会与原告又签订《物业服务合同》一份，合同期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止。合同约定：商业用房由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.65元缴纳物业服务费；物业服务费一年预收一次，每年物业服务费从1月开始由业主预约物业服务人员上门收取或由业主至物业服务中心缴纳。至当年末业主未缴纳物业��，视作逾期缴纳，自逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰缴纳违约金，若拒不交付，原告可要求业主承担通过法律途径追缴欠费而产生的诉讼费、律师费等费用。综上，原告已根据物业服务合同履行了对星河花园小区管理、服务的义务，而被告却一直拖延缴纳物业服务费，虽经原告多次上门或发函催要，被告一直无正当理由拒绝支付。原告故向法院起诉，请求判令：一、被告向原告支付2011年1月1日起至2014年12月31日止的物业服务费30581元；二、被告向原告支付自逾期之日起至实际履行之日止的逾期付款违约金(按每日1‰暂计算至2016年6月30日为32022元)；三、被告向原告支付律师代理费1000元；四、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告自愿放弃了第三项诉讼请求。被告沈玉飞答辩称：一、对原告主张的2011年1月1日至2014年12月31日的物业服务费金额没有异议��但2011年1月1日至2013年12月31日的物业服务费已超过诉讼时效；二、原告主张违约金过高；三、原告提供的物业服务不到位，被告依法享有同时履行抗辩权。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票各四份（复印件），用于证明被告为湖州市吴兴区织里镇星河花园小区11幢110、111、204室,11幢113、205室，11幢114、206室，11幢115、207室商铺所有权人；证据2、物业费催缴通知及快递单、物业服务费催缴函及快递单（均系复印件），用于证明原告2015年3月和2016年1月曾向被告书面通知催缴物业服务费；证据3、物业服务合同复印件二份，用于证明原告与星河花园小区业主委员会签订物业服务合同，约定了物业服务费标准及逾期缴纳的违约责任，及原告按合同履行了物业服务义务的���实。对原告提交的证据，被告质证认为：对证据1没有异议；对证据2三性均有异议，系复印件，无法看出快递寄出时间，未经被告签收，不能证明原告向被告催讨过物业服务费；证据3，对证据本身没有异议，但原告提供物业服务不到位，被告依法享有同时履行抗辩权。被告为支持其答辩意见，向本院提交了星河花园小区业主委员会出具的情况说明一份，用于证明原告在合同期内未全面履行合同义务，存在诸多问题。对被告提交的证据，原告质证认为：不予认可，原告依约全面履行了合同义务。原告提交的证据，本院审核认为：证据1、证据3内容真实，来源与形式合法，与本案有关联性，本院确认其效力；证据2，原告未补充举证邮件单的寄出时间及签收情况，本院对该证据不作认定。被告提交的证据，本院审核认���：不能证明被告欲证明的待证事实，本院不予确认。经审理，本院查明事实如下：被告沈玉飞系湖州市吴兴区织里镇星河花园小区11幢110、111、204室,11幢113、205室，11幢114、206室，11幢115、207室商铺所有权人，建筑面积分别为332.85平方米、197.42平方米、243.68平方米、332.00平方米。2010年5月29日，星河花园小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，合同期限为2010年6月1日起至2013年5月31日止，合同约定：商业用房由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.50元缴纳物业服务费；电梯运行、变频泵房运行、路灯照明等公共能耗费用由业主按其拥有建筑面积照实分摊；物业服务费、公共能耗费每年预收一次，经催收迟延缴纳的，按每天应交物业服务费的3‰承担逾期付款违约金。2013年1月1日，星河花园小区业主委员会与原告又签订《物业服务合同》一份，合同期限��2013年1月1日起至2014年12月31日止。合同约定：商业用房由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.65元缴纳物业服务费；物业服务费一年预收一次，每年物业服务费从1月开始由业主预约物业服务人员上门收取或由业主至物业服务中心缴纳。至当年末业主未缴纳物业费，视作逾期缴纳，自逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰缴纳违约金，若拒不交付，原告可要求业主承担通过法律途径追缴欠费而产生的诉讼费、律师费等费用。被告未支付2011年1月1日至2014年12月31日的物业服务费30524元【（房屋面积1105.95平方米×每月每平方米0.5元×24个月）+（房屋面积1105.95平方米×每月每平方米0.65元×24个月）】。原告催讨无果，诉至本院。本院认为：原告经典物业公司与星河花园小区业主委员会签订的两份《物业服务合同》合法有效，对星河花园小区全体业主均具有法律约束力。原告为星河花园小区业主提供物业服务，被告沈玉飞作为星河花园小区11幢110、111、204室,11幢113、205室，11幢114、206室，11幢115、207室商铺业主，应当依约按时支付物业服务费。被告未支付2011年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费30524元，现原告诉请被告支付该期间的物业服务费30581元，应以本院核定为准，本院对超出部分不予支持。被告未按合同约定期限支付物业服务费，应按合同约定承担相应的违约责任，但原告主张按每日千分之一计算逾期付款违约金，计算标准过高，本院调整为按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算，对超出部分不予支持。被告辩称原告主张物业服务费超过诉讼时效，本院认为，两份物业服务合同期限是连续的，诉讼时效应自最后一份合同约定的最后一期物业费履行期限届满的次日起算，故应自2015年1月1日起算，原告���2016年下半年向本院提起诉讼，在诉讼时效内，故对被告该辩称，本院不予采纳。被告辩称原告提供的物业服务不到位，但未提交充分有效证据予以证实，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告沈玉飞支付原告湖州经典物业管理有限公司物业服务费30524元，限于本判决生效之日起十日内清偿；二、被告沈玉飞支付原告湖州经典物业管理有限公司逾期付款违约金9295元（暂计算至2017年3月27日），限于本判决生效之日起十日内清偿；2017年3月28日至物业服务费实际付清之日的违约金以实际结欠金额为基数，按中国人民银行同���贷款利率1.5倍的标准计算;三、驳回原告湖州经典物业管理有限公司其余诉讼请求。如果被告沈玉飞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费695元，减半收取398元，由被告沈玉飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  李辉二〇一七年四月十日书记员  叶伟?????7?