安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖15民终384号上诉人（原审被告）：韩俊良，男，1971年8月5日生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：田永，安徽田永律师事务律师。被上诉人（原审原告）：安徽徽商农家福有限公司，住所地安徽省合肥市包河区芜湖路258号，统一社会信用代码913400007408705383（1-1）。法定代表人：陈琼，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘其明，安徽大鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：马娟，安徽大鸣律师事务所律师。上诉人韩俊良因与被上诉人安徽徽商农家福有限公司（以下简称徽商农家福公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服霍邱县人民法院于2016年12月16日作出的（2016）皖1522民初3631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韩俊良及其委托诉讼代理人田永、被上诉人徽商农家福公司委托诉讼代理人马娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩俊良上诉请求：1.撤销原判，驳回起诉；2.本案一、二审诉讼费用由徽商农家福公司承担。事实和理由：一、其与徽商农家福公司没有签订任何租赁合同，徽商农家福公司不是本案适格主体；二、徽商农家福公司对“霍邱徽商大市场”商铺没有任何所有权、使用权和收益权；三、其与霍邱徽商大市场运营管理有限公司有合同纠纷还未解决。徽商农家福公司辩称，霍邱徽商大市场运营管理有限公司是安徽省福嵘建设投资有限公司受其委托，为了承包和代理霍邱徽商城项目建成之初的开发经营管理事宜而设立的一个公司，因该公司管理混乱，2015年其通过协商与安徽省福嵘建设投资有限公司达成终止承包协议的协议，故霍邱徽商大市场项目的经营管理权就由安徽省福嵘建设投资有限公司交还给了徽商农家福公司。且实际上韩俊良与霍邱徽商大市场运营管理有限公司签订的《运营管理合同》已经到期，现在存在的是事实租赁合同关系，主体就是徽商农家福公司。因此，其主体适格。徽商农家福公司向一审法院起诉请求：1.判令解除其与韩俊良之间的不定期房屋租赁合同关系；2.判令韩俊良支付拖欠的经营用房租金计款5万元（暂计算至起诉时）；3.判令韩俊良按照合同的约定交付租赁房屋；4.由韩俊良承担本案的诉讼费用和律师代理费。一审法院认定事实：徽商农家福公司诉称“霍邱徽商大市场”系其在霍投资兴建的招商引资项目。2011年5月，该项目陆续有房屋建成交付使用，其负责大市场内自有房屋和业主委托经营管理房屋的租赁经营。2011年10月1日，其与韩俊良签订了《经营管理合同》，由韩俊良租赁其管理的房屋进行经营，合同对经营期限、经营管理费的交纳方式、保证金、违约责任等权利义务均作了明确约定。合同约定的经营期限为2011年10月1日至2014年9月30日，到期后，双方未续签新的合同，双方的租赁关系变成了不定期的租赁合同关系。韩俊良在原合同期间和不定期租赁期间的经营租金均有拖欠。截止2016年9月30日，韩俊良共拖欠其经营租金5万元（合同期内第一年欠1万元，2015年欠2万元，2016年欠2万元）。韩俊良承认徽商农家福公司诉称的上述事实，对上述事实一审法院予以确认。一审法院认为，徽商农家福公司与韩俊良之间的经营管理合同关系实为房屋租赁合同关系。双方在签订合同后，均应按合同约定履行自己的义务，韩俊良未按合同约定的期限向徽商农家福公司交纳房屋租金，构成违约。合同约定的经营期限届满后，未续签新的合同，之后的租赁关系应视为不定期租赁，对于不定期租赁，双方均可以随时要求解除。徽商农家福公司已于2016年春天通知韩俊良交纳房租、解除合同并将房屋退给业主，其已履行了解除租赁关系的通知义务。徽商农家福公司诉请解除其与韩俊良之间的不定期租赁关系、要求韩俊良按照合同的约定交付租赁房屋并支付租金的理由正当，该院予以支持。关于徽商农家福公司要求韩俊良承担律师代理费，在本案中于法无据，该院不予支持。关于韩俊良要求徽商农家福公司赔偿其损失的意见，因不是本案审理范围，该院不予审查。该院据此依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定,判决：一、解除原告安徽徽商农家福有限公司与被告韩俊良之间的不定期房屋租赁合同关系；二、被告韩俊良于本判决生效后五日内支付原告安徽徽商农家福有限公司房屋租金5万元；三、被告韩俊良于本判决生效后十日内将租赁房屋交付给原告安徽徽商农家福有限公司（位于安徽省霍光明大道南端A区5号楼101、103、104、105、106室商铺）；四、驳回原告安徽徽商农家福有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由韩俊良负担。本院二审期间，韩俊良围绕其上诉请求提交了以下证据：1、霍邱县人民法院（2013）霍民一初字第00240号及六安市中级人民法院（2014）六民一终字第00835号民事判决书；2、徽商农家福公司在网上挂的情况说明、申请通告。证明：徽商农家福公司对房产不具有所有权、使用权、收益权和处分权，争议的租赁房屋均已出售给其他业主，且霍邱徽商大市场运营管理公司系独立法人。徽商农家福公司围绕其是否具有主体资格依法提交了以下证据：1、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划核实合格证、建设用地规划许可证；2、霍邱徽商大市场A区5号楼101、103、104、105、106室业主的委托经营管理合同；3、徽商农家福公司与安徽省福嵘建设投资有限责任公司分别于2009年10月30日、2010年6月8日签订的《霍邱项目承包协议书》、《霍邱徽商大市场项目代理合同》；4、徽商农家福公司与安徽省福嵘商业经营管理有限公司于2015年5月22日签订的《关于终止履行和》的协议；5、安徽省徽商集团有限公司于2015年7月9日出具的《徽商集团关于徽商农家福公司终止与福嵘公司项目合作关系的批复》；6、安徽省徽都市场运营管理有限公司私营企业基本注册信息查询单；7、徽商农家福公司支付业主租金的汇款凭据及业主出具的《霍邱徽商大市场代收租金领取确认书》若干份；8、安徽省徽都市场运营管理有限公司出具的《情况说明》及企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、开户许可证、法定代表人身份证明及身份证复印件各一份。本院组织双方对对方所举证据进行了质证。该部分争议事实实为本案争议焦点问题，本院将在论理部分予以阐述。本院二审对一审查明的双方无争议的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为徽商农家福公司是否系本案适格主体。虽然与韩俊良签订《霍邱徽商大市场经营管理合同》的主体是霍邱徽商大市场运营管理有限公司，但从本院（2014）六民一终字第00835号民事判决书及徽商农家福公司二审提供的私营企业基本注册信息查询单可知，该公司已于2013年4月22日变更为安徽省徽都市场运营管理有限公司。故本案判断徽商农家福公司主体是否适格的关键在于判断其是否承继了安徽省徽都市场运营管理有限公司的权利义务。从徽商农家福公司（甲方）与安徽省福嵘建设投资有限责任公司（乙方）签订的《霍邱项目承包协议书》第八条第4项关于“乙方需以自身名义重新注册成立经营实体，负责项目后续运营及管理”的约定，并结合上述企业信息查询单内容可知，安徽省徽都市场运营管理有限公司（变更前的霍邱徽商大市场运营管理有限公司）系由安徽省福嵘建设投资有限责任公司为霍邱徽商大市场项目后续运营及管理而于2011年4月26日所成立的公司，2012年8月14日该公司股东由安徽省福嵘建设投资有限责任公司占股100%变更为安徽省福嵘商业经营管理有限公司占股100%。鉴于安徽省福嵘商业经营管理有限公司于2015年5月22日与徽商农家福公司签订协议，解除了徽商农家福公司与安徽省福嵘建设投资有限责任公司于此前就霍邱项目所签订的所有协议、合同、承诺等，并约定霍邱项目项下的全部资产归徽商农家福公司所有，并由徽商农家福公司经营管理。二审中安徽省徽都市场运营管理有限公司亦出具《情况说明》确认其作为合同主体所签订的《霍邱徽商大市场经营管理合同》项下的权利义务已于2015年5月22日转移给徽商农家福公司，相关权利、义务均与其无关，故徽商农家福公司应为本案适格主体。韩俊良另主张涉案房屋已经出售，徽商农家福公司对涉案房屋不具有所有权、使用权、收益权。经审查，虽然涉案房屋已经出售给业主，但业主与原霍邱徽商大市场运营管理有限公司签订有《委托经营管理合同》，原霍邱徽商大市场运营管理有限公司基于业主的委托享有对涉案房屋的经营管理权，故房屋已经出售并不影响徽商农家福公司向韩俊良主张租金，韩俊良该主张不能成立。一审中，韩俊良对于欠付租金的事实予以认可，一审判令其支付租金并无不妥。至于其二审所主张的其与“霍邱徽商大市场运营管理有限公司”还有合同纠纷，可另行解决。综上所述，韩俊良的上诉请求不能成立，本院不予采纳。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由韩俊良负担。本判决为终审判决。审判长 何 武审判员 魏晶晶审判员 王 丽二〇一七年四月六日书记员 张 丽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。