济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0102民初4629号原告：济南恒顺源物资有限公司，住所地济南市槐荫区西外环路(山东匡山钢材市场**)。法定代表人：彭树国，董事长。委托诉讼代理人：张建国，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：高强，山东齐鲁律师事务所律师。被告：济南农村商业银行股份有限公司，，住所地济南市法定代表人：马立军，董事长。委托诉讼代理人：陈芹，山东环周律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘岩松，山东环周律师事务所律师。被告：山东金秋拍卖有限公司?，，住所地济南市法定代表人：刘杰，执行董事。委托诉讼代理人：高宇，男，该公司业务经理。第三人：山东连德实业有限公司，，住所地济南市法定代表人：王付文，董事长。委托诉讼代理人：肖鹏，山东大明律师事务所律师。原告济南恒顺源物资有限公司（以下简称“济南恒顺源公司”）与被告济南农村商业银行股份有限公司（以下简称“济南农商银行”）、山东金秋拍卖有限公司（以下简称“金秋拍卖公司”）、第三人山东连德实业有限公司（以下简称“山东连德公司”）债权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告济南恒顺源公司委托诉讼代理人张建国、高强，被告济南农商银行委托诉讼代理人陈芹、刘岩松，被告金秋拍卖公司委托诉讼代理人高宇，第三人山东连德公司委托诉讼代理人肖鹏，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告济南恒顺源公司向本院提出诉讼请求：1、被告济南农商银行返还拍卖成交价款761万元、拍卖佣金15.22万元和利息（以776.22万元为基数、以中国人民银行规定的同期贷款利率为计算标准、自2012年3月14日至本判决生效之日止）；2、被告金秋拍卖公司就第一条承担连带责任；3、诉讼费用由被告济南农商银行、金秋拍卖公司负担。事实与理由：2012年山东济南润丰农村合作银行（以下简称“济南润丰银行”）与济南利博实业有限公司（以下简称“济南利博公司”）签订了执行和解协议书，约定济南利博公司以济南市市中区经五纬二路28号汇宝大厦第三层（1978.49平方米）和第十一层部分房产（房号1122号，61.77平方米）抵债。济南润丰银行委托被告金秋拍卖公司拍卖上述房产。2012年3月13日第三人山东连德公司竞买成功并签订了成交确认书，支付了拍卖成交价款761万元、拍卖佣金15.22万元。2015年12月10日经查询，涉案房产已经于2015年7月23日取得初始登记，登记在济南利博公司名下，但2008年7月10日就已经被济南市中级人民法院查封，查封期限自2008年7月10日至2018年6月27日。2015年1月26日中国银监会山东监管局批复，济南润丰银行的债权债务由被告济南农商银行承担。2016年3月22日第三人山东连德公司向被告济南农商银行和被告金秋拍卖公司发送解除合同通知书，主要内容为“因合同目的不能实现，济南农商银行、金秋拍卖公司不能免除瑕疵担保责任。现特通知济南农商银行、金秋拍卖公司解除《成交确认书》，你们应当返还我公司拍卖成交价款761万元、拍卖佣金15.22万元和利息、损失等。山东连德公司已经将上述权利转让给济南恒顺源公司”。2016年3月26日第三人山东连德公司与原告济南恒顺源公司正式签订《债权转让协议》，第三人山东连德公司自愿将“济南润丰银行和金秋拍卖公司应当返还山东连德公司拍卖成交价款761万元、拍卖佣金15.22万元和利息、损失等”的债权转让给原告济南恒顺源公司。第三人山东连德公司向两被告邮寄了《债权转让通知书》。原告济南恒顺源公司认为，根据《拍卖法》第六条、第五十八条的规定和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十二条规定，两被告应当告知原告济南恒顺源公司权利限制情况，但没有告知，应当承担责任。根据《合同法》第九十四条、第九十六条和第九十七条之规定，原告济南恒顺源公司诉至法院，望判如所请。原告济南恒顺源公司为证明其主张成立，提交证据如下：证据1、山东省商河县人民法院（2010）商执字第9号、第10号民事裁定书各1份；证据2、2009年6月9日济南润丰银行与济南利博公司达成的执行和解协议1份；证据3、2012年3月13日成交确认书和发票1份，证明拍卖成交价款为761万元、拍卖佣金15.22万元；证据4、2016年6月28日山东省济南市中级人民法院作出的（2016）鲁01民终1835号民事判决书1份、2015年1月20日第三人山东连德公司出具的收到条1份（金额500万元）和电子银行交易回单凭证2份（金额为300万元、200万元）；证据5、房屋权属状况信息2份（济南利博公司所有的位于济南市市中区经五纬二路28号汇宝大厦301室、1101室）、2008年8月15日山东省济南市中级人民法院作出的（2008）济民四商初字第99号民事调解书1份；证据6、2015年1月26日中国银监会山东监管局作出的《山东银监局关于济南农村商业银行股份有限公司及分支机构开业、马立军等80人任职资格的批复》1份；证据7、2015年3月22日第三人山东连德公司向两被告作出的《解除合同通知书》1份及两被告的签收邮件证明2份；证据8、2016年3月26日原告济南恒顺源公司与第三人山东连德公司签订的《债权转让协议》1份、2016年3月26日第三人山东连德公司向两被告作出的《债权转让通知书》、2016年4月1日两被告的签收邮件证明各2份；证据9、《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》（节选）；证据10、2015年8月5日山东省济南中级人民法院作出的（2015）济商初字第79号民事判决书的打印件1份；证据11、两被告及第三人山东连德公司的登记信息(打印件)。被告济南农商银行辩称，一、第三人山东连德公司向原告济南恒顺源公司转让的标的债权不存在。第三人山东连德公司与被告济南农商银行、金秋拍卖公司签订的相关文件中，并未赋予第三人山东连德公司具有任意解除权，本案也不符合法定解除情形，故第三人山东连德公司单方发出《解除合同通知书》的行为，不能产生解除《成交确认书》的法律效力，且被告济南农商银行、金秋拍卖公司对解除合同存有异议，《成交确认书》至今仍未解除，第三人山东连德公司不享有主张返还拍卖价款与佣金的权利，故第三人山东连德公司转让给原告济南恒顺源公司的基础债权不存在，原告济南恒顺源公司无权要求我行承担任何责任。二、济南农商银行不是本案适格被告。原告济南恒顺源公司不能通过与第三人山东连德公司签订债权转让协议的方式，凭空创设转让人即第三人山东连德公司本身不享有的权利。根据我行与第三人山东连徳公司之间的协议履行情况，特别是根据双方于2012年5月4日签订的交接备忘录，可以看出，我行转让给第三人山东连德公司的，实际系我行对济南利博公司的权利，包括其在《执行和解协议》中的抵债债权及《执行和解协议》上的权利。后我行将《执行和解协议》原件、（2008）市民初字第3767号民事判决书原件、（2008）市民初字第3792号民事判决书原件、房产评估报告、民事裁定书复印件等资料移交给第三人山东连徳公司。至此，第三人山东连德公司取得了我行对济南利博公司的全部权利，若《执行和解协议》履行完毕，则原债权履行完毕；若《执行和解协议》不能履行，则可申请恢复对原判决债权的执行，直接向济南利博公司主张权利，而非向我行主张权利。根据《交接备忘录》第2条约定“自交接之日起，抵债债权与抵债房产的风险、房产手续的办理、《执行和解协议》的履行均由乙方（山东连德公司）负责，与甲方（济南农商银行）无涉”。故债权转让之后，第三人山东连徳公司对我行不享有任何权利，不能追究我行的任何责任。故我行不是本案适格被告。三、本案已过诉讼时效。2012年3月13日第三人山东连德公司签署《特别声明》时，即明确知道涉案房产可能无法办理过户手续，并自愿承担不能办理产权过户手续的后果，至本案原告济南恒顺源公司起诉时已经4年之久，早已超过了诉讼时效。四、我行与第三人山东连德公司是债权转让法律关系。1、各方对抵债资产的性质存在认识错误。涉案房产在济南利博公司抵债给我行时，部分有房产证，部分没有房产证，抵债之后也未办理过户登记，我行对济南利博公司享有的是请求房产过户的权利，而非涉案房产的所有权。我行在委托被告金秋拍卖公司进行拍卖时，提供了记载抵债房产的来源全部资料，但由于各方对该抵债房产的法律性质存在认识错误，在拍卖时将此债权作为物权表述，该认识错误并不影响各方转让的权利系债权这一事实。2、在拍卖前，两被告对拍卖标的进行了如实描述，将抵债房产来源的全部资料进行了展示，上述资料显示，拍卖的房产均没有办理到被告济南农商银行名下，部分房产也没有办理到济南利博公司名下，并告知买受人其他可能存在的瑕疵。3、被告济南农商银行已将全部债权（包括原债权及和解协议上的权利）一并转让给第三人山东连德公司。被告金秋拍卖公司与第三人山东连德公司签署《成交确认书》后，我行与第三人山东连德公司签署了《交接备忘录》，我行已履行通知义务并且向第三人山东连德公司移交了所有债权资料。我行向第三人山东连德公司移交的资料中，明确记载拍卖房产系抵债房产，登记在济南利博公司名下。债权人对抵债房产享有债权，有权请求办理过户。对此，第三人山东连德公司是明知的。双方签订的《交接备忘录》，实际系债权转让协议，第三人山东连德公司通过拍卖这一能够公正客观反映资产价值的方式支付了761万元，这价款实质是债权的对价即债权转让价款。第三人山东连德公司从我行取得了全部债权权利后，我行不再享有任何权利，亦不负有任何义务。五、两被告均已履行相关合同义务，不应继续承担责任。我行已履行拍卖标的的瑕疵披露义务。在委托拍卖前，我行已如实告知被告金秋拍卖公司拍卖标的的现状及存在的瑕疵。被告金秋拍卖公司在拍卖前已在《拍卖规则》和《特别声明》里，全面告知第三人山东连德公司拍卖标的存在的瑕疵。《特别声明》明确告知了产权状况、使用状况，并且特别提示了存在无法过户的风险，第三人山东连德公司也进行了实地考查等商业调查。本案涉案房产评估价值约1800万，第三人山东连德公司以761万即拍得涉案房产并以债权转让形式获得了其他权利。评估价值与成交价格存在巨大悬殊，证明拍卖标的存在巨大风险，结合《特别声明》中的风险提示可以看出，第三人山东连德公司对于风险是明知的，相关后果应当由其自行承担。至于法院的查封，只是权利限制或权利瑕疵，可以通过相关的法律手续予以解除，并不必然导致权利的丧失。综上所述，我行转让给第三人山东连徳公司的是对济南利博公司的所有权利，在执行和解协议约定的抵债房产无法过户的情况下，第三人山东连徳公司应向法院申请恢复执行（2008）市民初字第3767号民事判决书和（2008）市民初字第3792号民事判决书。第三人山东连徳公司对我行不享有任何权利，其转让给原告济南恒顺源公司的所谓“济南润丰银行和金秋拍卖公司应当返还山东连徳公司拍卖成交价款761万元、拍卖佣金15.22万元和利息、损失等”债权并不存在。在第三人山东连德公司转让的权利不存在的情况下，原告济南恒顺源公司不能通过与第三人山东连德公司签订债权转让协议的方式，凭空创设转让人即第三人山东连德公司本身不享有的权利。原告济南恒顺源公司的诉讼请求没有任何事实和法律依据，故法院应依法驳回原告济南恒顺源公司的诉讼请求。被告济南农商银行为证明其主张成立，提交证据如下：证据1、2009年6月9日济南润丰银行与济南利博公司签订的《执行和解协议》；证据2、2012年5月4日济南润丰银行与第三人山东连德公司签订的交接备忘录和房产移交确认清单；证据3、2012年3月13日被告金秋拍卖公司和第三人山东连德公司均盖章的竞买证；证据4、2012年3月13日第三人山东连德公司盖章确认的《标的展示登记表》；证据5、2012年3月13日被告金秋拍卖公司和第三人山东连德公司签订的《竞买协议》；证据6、2012年3月13日被告金秋拍卖公司和第三人山东连德公司均盖章确认的《拍卖规则》；证据7、2012年3月13日被告金秋拍卖公司和第三人山东连德公司均盖章确认的《特别声明》；证据8、2012年3月13日被告金秋拍卖公司和第三人山东连德公司签订的《拍卖成交确认书》。被告金秋拍卖公司辩称，一、原告济南恒顺源公司的诉讼请求无事实及法律依据，本案拍卖过程中，各方当事人分别是委托人济南润丰银行、拍卖人被告金秋拍卖公司、买受人第三人山东连德公司。根据《合同法》、《拍卖法》相关法律规定，委托人、拍卖人承担连带责任的对象仅为买受人。另外，原告济南恒顺源公司并未参与竞买，其取得该房屋的途径是其与第三人山东连德公司于2015年初签订有关涉案房产的《房屋购买合同》。因此，原告济南恒顺源公司要求被告金秋拍卖公司承担法律责任，无任何事实及法律依据，其诉讼请求应予驳回。二、原告济南恒顺源公司不是适格的诉讼主体。原告济南恒顺源公司参加本案的诉讼权利，来源于其与第三人山东连德公司签订的《债权转让协议》，而第三人山东连德公司是原拍卖合同中的买受人，在拍卖合同真实有效的情况下，根据《合同法》等法律规定，合同具有相对性，仅对签订合同的各方当事人具有约束力。本案原告济南恒顺源公司是与第三人山东连德公司签订的债权转让协议，原告济南恒顺源公司从未与委托人济南润丰银行及我公司签订任何协议。根据合同相对性原则，原告济南恒顺源公司应向第三人山东连德公司主张权利，而无权直接向被告金秋拍卖公司主张任何权利，原告济南恒顺源公司不具备诉讼主体资格。原告济南恒顺源公司应首先通过诉讼向第三人山东连德公司主张权利，如第三人山东连德公司根据法院裁判结果应承担相应法律责任并已向原告济南恒顺源公司履行完毕后，第三人山东连德公司才能根据相关法律法规向委托人及拍卖人主张权利。三、我公司并非适格被告，不应承担责任。本案中我公司接受被告济南农商银行的委托，按照法定程序进行了公开拍卖，我公司在拍卖会前向竞买人进行了标的展示，竞买人也在《标的展示登记表》、《拍卖规则》、《竞买协议》、《特别声明》等拍卖文件上签字，明确在标的展示时间内认真查看了拍卖标的并查阅了标的相关资料，了解标的的一切现状；愿意按照标的现状参加竞买，对标的展示无异议。我公司在《特别声明》中对拍卖标的的已知瑕疵以及受让风险作出了非常明确的提示，买受人第三人山东连德公司也承诺自行承担一切损失或预期利益的不获得，即放弃对我公司的损失求偿权。根据《拍卖法》第六十一条第二款以及《拍卖法实施细则》第四十条第二款规定，拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。所以，我公司不应承担瑕疵担保责任。我公司依法完成了拍卖程序，不应成为本案被告。另外，我公司在拍卖程序中也无过错，更不应该承担退款及赔偿责任。四、2012年3月涉案房产拍卖成交时的同品质、同地段房地产成交价格约为1万元/㎡，而本案中涉案房产济南市市中区经五纬二路28号汇宝大厦第三层房产（面积1978.49㎡）及第十一层部分房产（面积61.77㎡）拍卖成交价格为761万元，约合3846.36元/㎡。成交价约为当时市场价格的三分之一，明显低于市场价格。作为买受人应理性的追求经济利益，履行注意义务，审慎地评估风险与控制风险，避免利益冲突。第三人山东连德公司在参加拍卖时，已明确知悉涉案房产瑕疵及风险后，以明显低于市场价格受让涉案房产，具有重大过错，所造成的损失应自行承担。原告济南恒顺源公司与第三人山东连德公司的债权转让协议中表明，第三人山东连德公司于2015年初签订了有关涉案房产的《房屋购买合同》，总价款仅为500万元，可见原告济南恒顺源公司也是以明显低于市场价格受让，亦可认定具有重大过错。五、诉讼时效已过。根据《拍卖法》第六十一条第三款规定“因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算”，且不存在民法通则第一百四十条规定诉讼时效中断的法定事由的发生。第三人山东连德公司在受让时应当知道涉案房产的全部瑕疵，至债权转让给原告济南恒顺源公司时已过诉讼时效。综上所述，被告金秋拍卖公司认为，原告济南恒顺源公司起诉明显缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。被告金秋拍卖公司为证明其主张成立，提交证据如下：证据1、2012年3月13日被告金秋拍卖公司和第三人山东连德公司均盖章的竞买证；证据2、竞买人第三人山东连德公司的资料；证据3、2012年3月13日第三人山东连德公司盖章确认的《标的展示登记表》；证据4、2012年3月13日被告金秋拍卖公司和第三人山东连德公司签订的《竞买协议》；证据5、2012年3月13日被告金秋拍卖公司和第三人山东连德公司均盖章确认的《拍卖规则》；证据6、2012年3月13日被告金秋拍卖公司和第三人山东连德公司均盖章确认的《特别声明》；证据7、2012年3月13日第三人山东连德公司盖章确认的《拍卖记录》；证据8、2012年3月13日被告金秋拍卖公司和第三人山东连德公司签订的《拍卖成交确认书》。第三人山东连德公司述称，对于原告济南恒顺源公司所诉的事实，我方无异议，我方已于2016年3月26日通过债权转让协议的方式，将涉案房产及因该房屋的隐蔽瑕疵所产生的权利义务都转移给了原告济南恒顺源公司，在本案中我方不承担任何责任，原告济南恒顺源公司在诉状中也没有诉请我方承担责任。至于原告济南恒顺源公司起诉被告是否承担责任，由人民法院依法裁判。第三人山东连德公司未提交证据。为查明案件真实情况，本院依法就涉案房产等相关事宜进行了核实。经对原、被告提交的证据，进行质证和审核认定，结合当事人的陈述以及本院核实情况，本院综合确认事实如下：2015年1月26日中国银监会山东监管局作出了鲁银监准（2015）37号批复，批准济南润丰银行等单位的债权债务由被告济南农商银行承担。2008年7月10日山东省济南市中级人民法院因（2008）济民四商初字第99号案件（原告济南恒润基业房地产开发有限公司、被告济南利博实业有限公司）依法查封了济南利博公司所有的位于济南市市中区经五纬二路28号汇宝大厦301（面积1201.51平方米）及汇宝大厦1101（面积1145.32平方米）房产，房产档案显示查封期限为：2008年7月10日至2018年6月27日。2009年6月9日济南润丰银行（甲方、申请执行人）与济南利博公司（乙方、被申请执行人）签订了执行和解协议，协议主要约定：甲、乙双方未履行山东省济南市市中区人民法院（2008）市民初字第3792号和第3767号民事判决书，就乙方以房抵债事宜，经协商一致，双方达成如下执行和解协议，共同遵守执行。第一条，依据山东省济南市市中区人民法院（2008）市民初字第3792号民事判决书和山东省济南市市中区人民法院（2008）市民初字第3767号民事判决书的判决内容，经甲方与乙方共同确认：截止到2009年5月20日，乙方共欠甲方贷款本金7590000元、利息10527410.7元，案件受理费70565元、律师代理费199100元，共计18387075.7元。第二条，乙方同意将其所有的位于济南市市中区经五纬二路28号的“汇宝大厦”第三层（不包括附楼部分）1978.49平方房产，以双方共同委托的济南信源房地产评估事务所出具的房地产估价报告的评估价值每平方米10187元为依据，经双方协商以最终价值每平方米9000元抵偿乙方所欠甲方的贷款本息及诉讼费用共计17806410元，剩余部分580665.7元用“汇宝大厦”第十一层房产抵偿，第十一层抵偿价值的确定以双方共同委托的济南信源房地产评估事务所出具的房地产估价报告的评估价值每平方米10587元为依据，经双方协商以最终价值每平方米9400元抵偿，抵偿的面积为61.77平方米。上述房产的评估值为目前状态下的价值，如果乙方取得抵偿部分房产证，则甲方应按照评估报告中的有房产证价格三楼12132元/㎡，十一楼12532元/㎡进行抵偿，并退回多抵偿部分房产（退回部分首先以十一楼部分先退回）。第三条：“汇宝大厦”抵债房产价值的确定以双方2009年4月21日共同委托济南信源房地产评估事务所有限公司的未办理产权证的房地产评估报告为依据，未办理产权证房产价值的确定以双方协商的最终价值第三层每平方米9000元、第十一层9400元抵偿，以后无论该房产价值的增值和贬值、双方都以第三层每平方米9000元、第十一层9400元的价值为准。有证房产的价值以双方2009年4月21日共同委托济南信源房地产评估事务所有限公司的房地产评估报告的评估价值为准，以后无论该房产价值的增值和贬值、双方都以此评估报告的价值为准。办理房产证时的抵偿面积按房产证记载的实际面积为准，多退少补。如甲方将该抵偿房产转让给第三方，无论转让几方，甲方在转让前应告知受让人，并由受让人书面确认该条款。该条款同样适用于最终受让方。如果由于甲方未履行告知或受让方未给予确认，由甲方承担赔偿责任。第四条：上述抵债房产因评估发生的评估费用由甲方承担。第五条：乙方保证对所交付房屋拥有所有权，房屋产权无争议，亦不存在法律上的瑕疵。第六条：乙方应当保证甲方接受的上述房产有充足的出入通道，并允许甲方使用包括电梯、公共楼梯、卫生设施以及其他公共设施，充分保障甲方在使用该房产中的各项权利。第七条：甲方在接收上述抵债房产后，甲方有权对上述抵债房产再行对外转让或出租，乙方应当积极配合，并充分保障受让方和承租方享受本协议第八条所约定的各项权益。如甲方入住本协议项下房产，或出租（转让）给第三方入住，需与济南汇宝物业管理有限公司签订正式的物业管理合同，并缴纳物业管理费用，物业管理费的收费标准按照济南市物业管理相关标准确定。第八条：在甲方办理上述抵债房屋产权证书、土地使用权证书以及其他权利证书时，乙方应给予协助，并提供上述抵债房屋的相关手续和资料，相关费用按照国家有关规定执行。第九条：如乙方违反本协议约定的任何一条款，甲方有权解除该协议，并有权继续向乙方追索上述判决书所判决的债务，并自判决书生效之日起按每日万分之二点一计收乙方未履行部分的违约金，直至乙方完全履行完毕为止。第十条：本协议可在甲乙双方协商一致的前提下进行书面修改或补充，由此形成的补充协议，与本协议具有相同法律效力。第十一条：本协议自甲乙双方签字或盖章并签署移交确认书之日起生效。第十二条：本协议一式四份，甲方执二份，乙方执一份，受理法院备案一份。第十三条：本协议后附移交确认书，该附件经双方签字确认后与本协议具有同等法律效力。2012年3月13日第三人山东连德公司与被告金秋拍卖公司均在《特别声明》中盖章确认，声明内容为：标的瑕疵包括但不限于：一、济南市经五纬二路28号汇宝大厦第三层房产及第十一层部分房产有土地证，没有房产证。二、经查，该宗房产第三层一小部分被汇宝大酒店用作员工餐厅，十一层闲置。三、本公司对该宗房产能否办理产权过户手续，不承担责任。拍卖标的的产权、建筑面积，仅以委托方提供的上述书面材料予以确定。该标的尚可能存在其他方面的各种瑕疵。对以上瑕疵及风险提示，竞买人已被告知并完全理解，并展开了商业调查，谨慎评估了受让风险。因此，买受人承诺：无论是已披露或未披露的瑕疵而引发的风险，买受人均自行承担一切损失或预期利益的不获得。2012年3月13日第三人山东连德公司与被告金秋拍卖公司均在《拍卖规则》中盖章确认，拍卖规则主要内容为：三、竞买人办理竞买手续，参加竞买的，视为完全了解并接受拍卖标的的一切现状，对标的存在的瑕疵及所造成的后果有充分的估计，一经成交确认，委托人和拍卖人不对拍卖标的的瑕疵或可能存在的瑕疵承担任何责任，买受人也不得以标的存在瑕疵作为反悔的理由。拍卖成交后，买受人的竞买保证金转作拍卖成交价款，由拍卖人转入委托人指定的账户；买受人如违约，竞买保证金则充作违约金，不再返还。竞买不成功的，保证金在拍卖会后二日内退还，不计息。四、本场拍卖会的拍卖标的为：济南市经五纬二路28号汇宝大厦第三层房产（1978.49平方米）及第十一层部分房产（61.77平方米），整体拍卖。十五、买受人付清全部拍卖成交价款、拍卖佣金并经委托人书面确认后，即可获取拍卖标的，以现状交付，委托方予以协助。买受人承诺：如涉及证照变更、产权过户等相关手续或（和）相关手续的完善等由买受人自行办理。因办理相关手续而产生和在办理相关手续过程中所必须缴纳或（和）补缴的任何税金、交易费等税、费承担问题，按照国家现行相关法律、法规等规定执行。十六、拍卖人已提请竞买人详细了解拍卖标的质量、存在的瑕疵及可能存在的瑕疵等相关情况，并注意对本拍卖规则各写就条款作全面、准确的理解，因竞买人对本拍卖规则理解有误而导致竞买人损失，由竞买人自行承担责任。竞买人已经在展示时间内认真查看了拍卖标的并查阅了标的相关资料，了解标的的一切现状，愿意按照标的的现状参加竞买，对标的展示无异议，认可、接受本《拍卖规则》及特别声明的一切内容。2012年3月13日被告金秋拍卖公司（拍卖人、甲方）与第三人山东连德公司（竞买人、乙方）签订了竞买协议，协议约定：依照《中华人民共和国拍卖法》及相关法律、法规的规定，甲乙双方就乙方报名参与竞买汇宝大厦抵债房产事宜，达成如下协议：一、甲方将于2012年3月13日10点在济南市泉城路180号齐鲁国际大厦C7-11室举行该标的专场拍卖会。二、乙方已在拍卖公告规定的展示时间内详细了解了拍卖标的物的现状，并实地查看了标的。拍卖标的以公开展示时的现状为准，甲方不承担瑕疵担保责任。三、本场拍卖会的拍卖方式为增价拍卖。四、乙方同意缴纳人民币壹佰伍拾万元（大写）作为竞买保证金，如竞买不成功，甲方将于拍卖会结束后二日内将竞买保证金全额无息退还乙方。五、甲方已提请乙方详细阅读《拍卖规则》及《特别声明》，并对《拍卖规则》及《特别声明》各条款作全面、准确的理解，因乙方对《拍卖规则》及《特别声明》理解有误而导致的损失，由乙方自行承担。六、若乙方竞买成功，则：1、乙方同意遵守甲方的《拍卖规则》及《特别声明》，当场签署《拍卖成交确认书》和《拍卖笔录》。2、乙方同意在《拍卖成交确认书》签署之日起，拍卖成交价款应由买受人在2012年3月30日前汇至委托人指定的下列账户：户名山东金秋拍卖有限公司，开户银行山东济南润丰农村合作银行泉城路支行，账号9010101100342050001447。3、乙方同意在《拍卖成交确认书》签署之日起于2012年3月27日前将拍卖佣金汇至拍卖人指定的下列账户：户名山东金秋拍卖有限公司，开户银行山东济南润丰农村合作银行泉城路支行，账号9010101100342050001447，拍卖佣金为拍卖成交价款的2%。4、在拍卖标的移交乙方之前，收到人民法院、仲裁机关及其他有关部门有关拍卖标的权利瑕疵的决定，经双方协商，可以解除本协议。5、若甲方违约，乙方有权依法追究甲方的违约责任。6、乙方未按约定支付成交价款及拍卖佣金，须依法承担违约责任。七、本协议与《标的展示登记表》、《拍卖规则》及《特别声明》作为《拍卖成交确认书》的组成部分，在履行过程中，若发生争议，由双方协商解决；协商不成的，通过诉讼解决。八、本协议一式贰份，拍卖人与竞买人各执壹份，具有同等效力。2012年3月13日第三人山东连德公司在《山东金秋拍卖有限公司拍卖标的展示登记表》上盖章确认，内容为：本人已经在展示时间内认真查看了上述拍卖标的并查阅了标的相关资料，了解标的一切现状；愿意按照标的的现状参加竞买，对标的展示无异议，收到并签署了《拍卖规则》、《特别声明》及《竞买协议》。2012年3月13日被告金秋拍卖公司（拍卖人）与第三人山东连德公司（买受人）签订了《成交确认书》，主要内容为：一、拍卖的时间、、地点2012年3月13日10:00，山东省济南市泉城路180号齐鲁国际大厦C7-11室。二、拍卖标的名称、规格、数量：济南市经五纬二路28号汇宝大厦第三层房产（1978.49平方米）及第十一层部分房产（61.77平方米）。本次拍卖按拍卖标的实物现状进行，并已公开展示，拍卖人对拍卖标的是否存在法律纠纷、能否办理证照变更、产权过户及标的品质可能存在瑕疵不做任何保证，拍卖人不承担瑕疵担保责任。三、拍卖标的交付或者转移的时间、方式：买受人付清全部拍卖成交价款、拍卖佣金并经委托人书面确认后，即可获取拍卖标的，以现状交付，委托方予以协助。买受人承诺：如涉及证照变更、产权过户等相关手续或（和）相关手续的完善等由买受人自行办理。因办理相关手续而产生和在办理相关手续过程中所必须缴纳或（和）补缴的任何税金、交易费等税、费承担问题，按照国家现行相关法律、法规等规定执行。四、拍卖价款及拍卖佣金支付方式、期限：1、拍卖成交价款大写柒佰陆拾壹万元整（小写：￥7610000）。买受人应在2012年3月30日前汇至委托人指定的下列账户：户名山东金秋拍卖有限公司，开户银行山东济南润丰农村合作银行泉城路支行，账号9010101100342050001447。2、拍卖佣金大写：壹拾伍万贰仟贰佰元整（小写￥152200）。买受人应在2012年3月27日前汇至拍卖人指定的下列账户：户名山东金秋拍卖有限公司，开户银行山东济南润丰农村合作银行泉城路支行，账号9010101100342050001447，拍卖佣金为拍卖成交价款的2%。五、买受人违约的，委托人和拍卖人有权取消其买受人资格，并有权不予返还其竞买保证金。因买受人违约，委托人另行出让该标的的，买受人还须根据《中华人民共和国拍卖法》第三十九条第二款之规定承担责任：拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金及相关费用，再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当不足差额。六、纠纷的解决方式：协商或通过诉讼解决。七、本拍卖成交确认书一式贰份，拍卖人与买受人各执壹份，具有同等效力。被告金秋拍卖公司给第三人山东连德公司开具了金额为776.22万元（即761万元与15.22万元之和）山东省地方税务局通用机打发票（发票号码：00034680）。2012年5月4日济南润丰银行（甲方、转让方）与第三人山东连德公司（乙方、受让方）签订了交接备忘录，内容为：乙方通过公开拍卖取得甲方拥有的位于济南市经五纬二路28号汇报大厦第三层房产（1978.49平方米）及第十一层部分房产（61.77平方米）权益，双方交接手续已办理完毕。鉴于受让房产系甲方通过《执行和解协议》取得的抵债房产，尚未办理产权手续，经双方友好协商，达成谅解备忘如下：1、甲方同意将抵债债权、抵债房产及《执行和解协议》中甲方的权利义务一并转让给乙方，对上述抵债债权、抵债房产的现状及《执行和解协议》的内容，乙方均明确知悉并自愿承接。乙方已熟读并理解《执行和解协议》中第二、三条之内容，乙方无异议。2、自交接之日起，抵债债权与抵债房产的风险、房产手续的办理、《执行和解协议》的履行均由乙方负责，与甲方无涉。3、甲方同意协助乙方实现抵债债权，并在必要时同意乙方以甲方名义维权。2012年5月4日济南润丰银行（转让方）与第三人山东连德公司（受让方）签订了房产移交确认清单，清单内容为：1、执行和解协议原件一份，2、房产移交确认书原件一份，3、民事判决书（2008）市民初字第3767号原件一份，4、民事判决书（2008）市民初字第3792号原件一份，5、房产评估报告复印件一份，6、民事裁定书复印件一份，7、房产移交确认清单一式两份，交接双方各执一份。2016年3月29日第三人山东连德公司通过特快专递EMS向两被告邮寄了《解除合同通知书》，解除合同通知书内容为：2012年，山东济南润丰农村合作银行（以下简称济南润丰银行）与济南利博实业有限公司（以下简称济南利博公司）签订执行和解协议书，约定济南利博公司以济南市经五纬二路28号汇宝大厦第三层（1978.49平方米）和第十一层部分房产（房号1122号，61.77平方米）抵债。济南润丰银行委托山东金秋拍卖有限公司拍卖上述房产。2012年3月13日，山东连德公司通过竞买成功，并签订《成交确认书》，支付了拍卖成交价款761万元、拍卖佣金15.22万元。2015年1月26日，中国银监会山东监管局批复：山东济南润丰农村合作银行的债权债务由济南农村商业银行股份有限公司承担。2015年，我公司配合济南恒顺源物资有限公司行使与上述房产有关的权利时发现，上述房产设有查封登记，查封单位济南市中级人民法院，查封期限2008年1月（应系笔误，应为7月）10日至2018年6月27日，合同目的不能实现，你两单位不能免除瑕疵担保责任。现特通知你们解除《成交确认书》，你们应当返还我公司拍卖成交价款761万元、拍卖佣金15.22万元和利息、损失等。我公司已经将上述权利转让给济南恒顺源公司。落款时间为2015年3月22日。被告济南农商银行、金秋拍卖公司均于2016年3月30日签收。2016年3月26日第三人山东连德公司（甲方）与原告济南恒顺源公司（乙方）签订了《债权转让协议》，主要内容为：第一条、2012年，济南润丰银行与济南利博公司签订执行和解协议书，约定济南利博公司以济南市经五纬二路28号汇宝大厦第三层（1978.49平方米）和第十一层部分房产（房号1122号，61.77平方米）抵债。济南润丰银行委托山东金秋拍卖有限公司拍卖上述房产。2012年3月13日，本协议甲方通过竞买成功，并签订《成交确认书》，支付了拍卖成交价款761万元、拍卖佣金15.22万元。第二条、2014年底，乙方支付给甲方购钢材款500万元，因甲方无法提供钢材，甲乙双方另行协商，决定由乙方用上述500万元购买甲方所竞买的上述房产。双方于2015年底签订了《房屋买卖合同》，约定甲方将上述房屋以及由此产生的所有权利和义务均转移给乙方。自此，甲乙双方之间的权利和义务即为全部消灭。由上述房屋所产生的所有权利和义务，包括由房屋产生的利益和瑕疵均由乙方享有和承担，甲方不再干预。第三条、2015年，乙方在行使与上述房产有关的权利时发现，早在2008年7月10日，上述房屋在转让给甲方之前，就已经被法院查封，查封单位为济南市中级人民法院，查封期限至2018年6月27日。所以，济南润丰银行与山东连德公司、金秋拍卖公司之间的《成交确认书》应当解除，济南润丰银行和金秋拍卖公司应当返还拍卖成交价款761万元、拍卖佣金15.22万元和利息等。鉴于甲乙双方于2015年就签订了《房屋买卖合同》，甲方已经将上述房屋有关以及由于该房屋的隐蔽瑕疵所产生的权利义务转移给了乙方，故此，现甲方同意乙方以乙方自己的名义向济南润丰银行和金秋拍卖公司主张返还上述款项的权利。由此所产生的所有后果均由乙方承担。第四条、乙方在向有关第三方主张上述权利时，需要甲方协助的，甲方应当予以配合。乙方通过主张权利所获得的利益即使高于甲方在债权转让前所欠乙方的款项，甲方也不再主张权利，所有利益及后果均由乙方所有和承担。乙方在主张权利时（包括且不限于诉讼、过户等）所产生的所有契税及费用也均由乙方承担。第五条、本合同自签字或盖章后生效，一式四份，具有同等的法律效力。2016年3月26日第三人山东连德公司通过特快专递EMS向两被告发出《债权转让通知书》，内容为：2016年（2015应系笔误）3月26日，山东连德公司与济南恒顺源公司签订《债权转让协议》，山东连德公司自愿将“济南润丰银行和金秋拍卖公司应当返还山东连德公司拍卖成交价款761万元、拍卖佣金15.22万元和利息、损失等”的债权转让给济南恒顺源公司。特此通知。2016年4月1日两被告进行了签收。另外，2015年6月8日山东省商河县人民法院对申请执行人济南润丰银行与被执行人济南利博公司借款合同纠纷两个案件，分别作出了（2010）商执字第9号民事裁定书（裁定终结山东省济南市市中区人民法院（2008）市民初字第3792号民事判决书的本次执行程序）和（2010）商执字第10号民事裁定书（裁定终结山东省济南市市中区人民法院（2008）市民初字第3767号民事判决书的本次执行程序）。2008年8月15日山东省济南市中级人民法院作出了（2008）济民四商初字第99号民事调解书（原告济南恒润基业房地产开发有限公司、被告济南利博实业有限公司），调解协议如下：一、双方确认济南利博实业有限公司欠款数额为人民币86896145.38元。该款分期偿付：2008年8月30日付款500万元，2009年2月28日前付款3000万元，2009年8月30日前付清3000万元，剩余21896145.38元于2009年12月30日前付清。济南利博实业有限公司如需从银行贷款偿还欠款，济南恒润基业房地产开发有限公司应当予以协助。二、如济南利博实业有限公司不能如期在2008年8月30日前偿还济南恒润基业房地产开发有限公司500万元，延期一日济南利博实业有限公司除按照全部欠款额86896145.38元承担日万分之八的违约金外，视为济南利博实业有限公司全部违约。同时济南利博实业有限公司同意将其合法拥有的位于济南市市中区经五纬二路28号汇宝大厦面积为21449.5615平方米的房产，按双方协商作价人民币86896145.38元一次性偿还济南恒润基业房地产开发有限公司的上述全部款项（汇宝大厦全部房地产面积共计36914.84平方米，除去已抵押或出售的汇宝大厦第1层1225.2058平方米、第2层1184.0274平方米、第6层1200.0925平方米、第7层1200.0925平方米、第8层1175.3638平方米、第9层1198.9535平方米、第11层903.95平方米、第12层1173.3655平方米、第14层1173.3655平方米、第15层1173.3655平方米、第16层1173.3655平方米、第20层210平方米、第21层1173.3655平方米、第22层127.4平方米、第23层1173.3655平方米.剩余21449.5615平方米为本协议第二条作价的房屋面积）。三、案件受理费238140.5元，财产保全费5000元，合计243140.5元，由济南利博实业有限公司于2008年8月30日前一次性付给济南恒润基业房地产开发有限公司。四、除本案债权纠纷外，双方无其他任何纠纷。五、本协议经济南恒润基业房地产开发有限公司、济南利博实业有限公司双方加盖并由双方法定代表人或法定代表人授权的代理人签字后生效。该民事调解书生效后，因被告济南利博实业有限公司未履行，原告济南恒润基业房地产开发有限公司申请执行。经查阅（2010）济中法执字第204号执行卷宗，在执行程序中，济南市中级人民法院继续查封了涉案房产，但无评估拍卖以及被告济南利博实业有限公司交纳款项履行义务的手续信息。原告济南恒顺源公司以房屋买卖合同为由，将山东连德公司（被告）和济南利博公司（第三人）诉至济南市槐荫区人民法院，要求山东连德公司协助将坐落在济南市市中区经五纬二路28号汇宝大厦第三层（整层，1978.49平方米）和第十一层部分房产（房号1122号，61.77平方米）的房产所有权过户至济南恒顺源公司名下，该院经审理，作出了（2015）槐民初字第1831号民事判决书，判决驳回济南恒顺源公司要求山东连德公司协助将坐落在济南市市中区经五纬二路28号汇宝大厦第三层（整层，1978.49平方米）和第十一层部分房产（房号1122号，61.77平方米）的房产所有权过户至济南恒顺源公司名下的诉讼请求。济南恒顺源公司不服，提起上诉，2016年6月28日济南市中级人民法院作出了（2016）鲁01民终1835号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决书确认了2014年11月28日、12月2日原告济南恒顺源公司向第三人山东连德公司分别支付300万元和200万元共计500万元，购买了济南市经五纬二路28号汇宝大厦第三层房产（1978.49平方米）及第十一层部分房产（61.77平方米）。本院认为，债权转让是指在不改变合同权利义务关系的前提下，合同权利方将其依据合同享有的债权通过协议全部或部分转让给第三人。债权人与受让人间就原合同债权的转让而订立的合同，即为债权转让合同。关于原告济南恒顺源公司的主体资格问题。被告金秋拍卖公司辩称原告济南恒顺源公司与第三人山东连德公司签订《债权转让协议》，根据合同的相对性原则，仅对签订合同的各方当事人具有约束力，被告金秋拍卖公司未与原告济南恒顺源公司签订任何协议，原告济南恒顺源公司无权向被告金秋拍卖公司主张权利。本院认为，2016年3月26日原告济南恒顺源公司与第三人山东连德公司签订了《债权转让协议》，明确约定第三人山东连德公司将涉案房屋以及由此所产生的权利义务转移给了原告济南恒顺源公司，并且将债权转让情况书面告知了被告济南农商银行及被告金秋拍卖公司，债权转让协议成立并生效。原告济南恒顺源公司作为第三人山东连德公司的债权受让人，作为原告提起诉讼，符合法律规定，其主体适格。对于被告金秋拍卖公司的该辩称主张，本院不予采信。关于被告济南农商银行、金秋拍卖公司的主体资格问题。本院认为，就济南市市中区经五纬二路28号汇宝大厦第三层（整层，1978.49平方米）和第十一层部分（房号1122号，61.77平方米）房产拍卖事宜，被告济南农商银行作为拍卖委托方、被告金秋拍卖公司作为拍卖人，应当知道该房屋因另案已被济南市中级人民法院依法查封未进行处分以及济南利博实业有限公司未履行付款义务的情况下，则无权进行拍卖处分，却进行处分，具有过错，应当承担相应的法律责任。原告济南恒顺源公司将两被告诉至本院，符合法律规定。对于两被告辩称其不是本案适格被告的主张，本院不予采信。关于两被告主张原告济南恒顺源公司起诉已超过诉讼时效问题。本院认为，被告济南农商银行、金秋拍卖公司将无权处分的涉案房产进行拍卖，虽然2012年3月13日第三人山东连德公司与被告金秋拍卖公司签订了《成交确认书》，但因系无权处分房产，故该《成交确认书》为无效，且自始没有法律约束力。因无效合同具有违法性，故不应受到诉讼时效的限制。对于两被告的该辩称主张，本院不予采信。关于原告济南恒顺源公司要求被告济南农商银行、金秋拍卖公司返还拍卖成交价款761万元的问题。本院认为，虽然被告济南农商银行与济南利博公司签订了执行和解协议，被告济南农商银行也基于执行和解协议委托被告金秋拍卖公司对涉案房屋进行了拍卖，因被告金秋拍卖公司与第三人山东连德公司签订的《成交确认书》被确认为无效，故被告济南农商银行基于拍卖涉案房屋所得的拍卖款761万元，应予以返还。虽然被告济南农商银行辩称其与第三人山东连德公司是债权转让法律关系，但被告金秋拍卖公司与山东连德公司签订的《成交确认书》中载明拍卖标的物为济南市经五纬二路28号汇宝大厦第三层房产及第十一层部分房产，故对于被告济南农商银行的辩称，本院不予采信。现原告济南恒顺源公司要求被告济南农商银行返还拍卖成交价款761万元，理由正当，本院予以支持。因被告金秋拍卖公司作为被告济南农商银行的拍卖受托人，其代理行为应由委托人被告济南农商银行承担相应的法律后果，且已将拍卖成交款761万元交付被告济南农商银行。现原告济南恒顺源公司要求被告金秋拍卖公司连带返还拍卖成交价款761万元，理由不当，本院不予支持。关于原告济南恒顺源公司要求被告济南农商银行、金秋拍卖公司返还拍卖佣金15.22万元的问题。被告济南农商银行在明知涉案房屋被法院查封的情况下，擅自处分，是造成拍卖合同无效的主要原因，应当承担主要过错责任。被告金秋拍卖公司接受被告济南农商银行的委托对涉案房屋进行拍卖，虽在《特别声明》中对标的物的瑕疵进行了说明，但并没有披露涉案房产被查封的信息，其未尽到合理审查的义务，存在过错，理应承担相应的过错责任。原告济南恒顺源公司在参与竞买涉案房屋时，未尽到合理审查的义务，亦应承担相应的过错责任。现原告济南恒顺源公司要求被告济南农商银行、被告金秋拍卖公司返还拍卖佣金，本院认为理应按照相应的过错程度承担责任，基于第三人山东连德公司交纳的15.22万元拍卖佣金均在被告金秋拍卖公司处这一事实，对原告济南恒顺源公司的该项诉讼请求，本院综合认为由被告金秋拍卖公司返还原告济南恒顺源公司拍卖佣金149156元为宜，对于原告济南恒顺源公司主张的超出部分，本院不予支持。关于原告济南恒顺源公司要求被告济南农商银行、被告金秋拍卖公司返还利息的问题。因《成交确认书》被确认无效，被告济南农商银行因拍卖所得拍卖款项产生的利息也应予返还，结合实际情况，对原告济南恒顺源公司的该项诉讼请求，本院予以支持：1、被告济南农商银行返还的利息为以761万元为基数、以中国人民银行规定的同期存款利率为计算标准、自2012年3月14日至本判决生效之日止；2、被告金秋拍卖公司返还的利息为以149156元为基数、以中国人民银行规定的同期存款利率为计算标准、自2012年3月14日至本判决生效之日止；对于原告济南恒顺源公司主张的超出部分，本院不予支持。在审理过程中，本院虽希望双方能够沟通协商，换位思考，化解矛盾，减少诉累，最终达成一致的调解意见，但因双方意见分歧较大，未能达成调解协议。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第七十九条，《中华人民共和国拍卖法》第六十一条的规定，判决如下：被告济南农商银行股份有限公司返还原告济南恒顺源物资有限公司拍卖成交价款761万元，于本判决生效之日起十日内付清；被告济南农商银行股份有限公司支付原告济南恒顺源物资有限公司利息（以761万元为基数、以中国人民银行规定的同期存款利率为计算标准、自2012年3月14日至本判决生效之日止），于本判决生效之日起十日内付清；被告山东金秋拍卖有限公司返还原告济南恒顺源物资有限公司拍卖佣金149156元，于本判决生效之日起十日内付清；被告山东金秋拍卖有限公司支付原告济南恒顺源物资有限公司利息（以149156元为基数、以中国人民银行规定的同期存款利率为计算标准、自2012年3月14日至本判决生效之日止），于本判决生效之日起十日内付清；驳回原告济南恒顺源物资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66840元减半收取33420元，由被告济南农商银行股份有限公司负担32770元，被告山东金秋拍卖有限公司负担650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费人民币66840元，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李炳金二〇一七年四月二十四日书记员  张安娜