大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初625号原告杨松，男。原告周润双，女。二原告委托诉讼代理人王欣，辽宁启成律师事务所律师。被告大连东特房地产有限公司。委托诉讼代理人冯某某。原告杨松、周润双与被告大连东特房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后,公开开庭进行了审理。原告杨松、周润双的委托诉讼代理人王欣，被告大连东特房地产有限公司的委托诉讼代理人冯某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉讼请求为：1、判令被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金42120元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年9月11日，二原告与被告签订商品房买卖合同，约定二原告购买被告开发建设的商品房一套，房屋总价款为1114279.5元，合同同时约定了付款方式、房屋交付期限、房屋保修、房屋权属证书办理期限、违约责任等各项条款。合同签订后，二原告依约支付了全部购房款，被告于2008年9月30日向二原告交付房屋，但对于涉案房屋的权属证书经二原告多次催促，被告均以各种理由推脱，原告直至2010年10月14日才取得涉案房屋的权属证书。依据双方签订的商品房买卖合同第十五条第三款的约定，被告应向二原告承担违约责任。在与被告多次协商无果的情况下，提起诉讼，请依法予以支持。被告大连东特房地产有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。原告逾期办理产权证并非被告原因造成，被告不应当承担违约责任。由于政府规划调整及不作为等原因，导致整体项目未能按照合同约定办理产权证。被告开发建设的“东特新居二期”项目（即原告购买房屋所在项目）是华北路首个搬迁了6家企业的旧区改造项目。在项目推进过程中大连市规划局又规划拓宽华北路，要求被告拆迁了华北路一侧的16栋居民楼和9栋公建楼。被告额外为政府承担了拓路所需的5个多亿动迁费用。为此，政府进行了规划调整，提高了项目的容积率。根据2007年7月17日大连市人民政府办公厅（50）会议纪要（详见证据1），“由于提高容积率而新增的土地出让金按政府原政策执行。”但政府“原政策”的具体执行标准却迟迟未定，导致被告数次补交土地出让金未果。2009年8月18日大连市国土资源和房屋局组织相关部门开会研究，明确了“只要由市建委建设工程质量监督站出具质量证明，市房地产登记机构就给予购房者办理产权登记手续”，此后，市质量监督站于2009年8月31日出具了相关的质量证明，至此距被告约定的办证期限2009年9月30日还有一个月的时间。此时，被告具备了除补交土地出让金外的全部办证条件。但大连市政府直至2010年7月30日才开会研究确定了被告应补缴土地出让金的标准，因此导致该项目未能按合同约定办理产权证。根据被告与购房者之间签订的《商品房买卖合同》第十五条，“因出卖人责任”导致逾期办产权，被告承担违约责任。而办证逾期并非被告原因，不应当承担违约责任。由于原告自身原因逾期办理产权，被告不应承担违约责任。原告违约金应计算至能够办理产权之日2010年10月14日止。而原告应于2010年7月就可以办理产权证，而原告却由于自身原因未办理，因此此期间的天数不应计算在承担违约金的天数内。就同一小区项目及同一栋楼内，同样要求被告承担违约金的另三个案件已经分别经甘井子法院及大连市中级人民法院终审，均认定该项目逾期办理产权非被告原因，被告无须承担违约责任。被告认为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告对被告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。经审理查明，2007年9月11日，二原告杨松、周润双与被告东特公司签订商品房买卖合同一份，约定：“原告购买被告开发的房屋，建筑面积144.3平方米，价款总金额1115439元，被告应在2008年9月30日前将商品房交付买受人使用，关于产权登记的约定，该合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第3项处理，第3项即为，如因出卖人的责任，如自房屋交付之日起超过1年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自1年届满之次日起，出卖人承担已付房款日万分之一的违约金。合同又约定，如双方发生争议，由双方协商解决，协商不成，由人民法院处理。”二原告杨松、周润双之后按合同约定支付了房款1115439元。被告于2008年9月30日将案涉房屋交付二原告使用。二原告于2010年10月14日从大连市房地产登记发证中心办理了案涉房屋产权证.2007年7月17日大连市人民政府办公厅印发了《关于研究解决“星加坡花园”项目历史遗留问题的会议纪要（50）》，内容有：“星加坡花园项目由于范围变化及动迁量的增加，造成前期工作成本增加，对开发单位确实造成一定压力，应适当照顾。同意该项目容积率为3.4，由于提高容积率而新增的土地出让金按政府原政策执行”。2009年8月18日，大连市国土资源和房屋局办公室下发《关于“东特新居二期”商品房项目分期办理产权登记问题的会议纪要（9）》，内容有：“该项目实际分3部分先后审批和开工。其中23、24、29、35、36、37号楼2008年11月21日已完成竣工验收并交付使用。而其他建筑预计2009年12月方可完成全部竣工验收备案。先由市建委建设工程质量监督站出具23、24、29、35、36、37号楼的工程质量证明，作为产权登记依据。市房地产登记机构依据市建委建设工程质量监督站出具的工程质量证明给予购房者办理产权登记手续，该项目全部竣工验收合格后统一办理工程竣工验收备案手续”。2009年8月31日，市质量监督站为大连市房地产交易所出具了《证明》，内容有：“2009年8月18日，大连市国土资源和房屋局办公室下发纪要，东特新居二期[23、24]号楼工程已经建设单位于2008年11月21日组织了竣工验收，未发现有影响结构安全的质量问题。”2010年6月24日大连市政府办公厅开会研究决定后于2010年7月30日作出《关于研究解决“东特新居”项目规划调整和超建问题的会议纪要》，内容有：“东特新居项目分A、B两区。因规划调整地价未缴纳和超建等原因，导致A区部分已入住居民无法办理产权证。居民为此多次上访。该项目由于规划道路建设需增加动迁范围及动迁量，造成前期成本增加，对开发单位确实造成一定压力，应适当照顾。根据市政府2007年第50期会议纪要同意该项目容积率由2.0提高为3.4。根据市政府2007年第50期会议纪要确定的地价和土地出让金收缴意见，对项目因规划调整后增加的建筑面积以及A区按规划调整建成后超建的建筑面积确定地价分别为16797万元、451.3万元。对项目因规划调整后增加的建筑面积，其土地出让金按地价总额16797万元的20℅收取，对A区按规划调整建成后超建的建筑面积，其土地出让金按超建部分地价总额451.3万元收取。市财政局在收取应收土地出让金后，市国土房屋局给予买受人办理房屋产权证手续”。2010年6月29日市国土资源和房屋局土地利用处向市财政局土地收益处出具关于东特新居项目规划调整和超建补缴土地出让金的函，内容有：“1，规划调整后应收土地出让金按规划调整后地价16797万元的20℅收取，即3359.4万元。2，超建部分土地出让金按超建地价款451.3万元全额收取。”被告于2010年7月1日交纳了3810.7万元出让金。2010年7月5日市财政局出具土地出让金缴库认定单，记载3810.7万元出让金已交纳。2010年7月14日、15日大连市房地产登记发证中心办理了房地产初始登记，所有权人均为被告、证号分别为（甘有限）2010801566、2010801571、分别坐落于甘区花锦园29号、28号、分别对应于建筑楼号24、23号，该二证均为俗称的大证。2010年7月14日被告房地产销售部出具通知，内容有：“东特新居二期项目的房屋已具备办理产权证的条件，请各业主于2010年7月15日到项目销售中心领取办理产权证的全部材料，逾期领取，后果自负。”本院所确认的上述事实，商品房买卖合同、销售商品房收款专用发票、大连市人民政府办公厅印发的《关于研究解决“星加坡花园”项目历史遗留问题的会议纪要（50）》、大连市国土资源和房屋局办公室下发的《关于“东特新居二期”商品房项目分期办理产权登记问题的会议纪要（9）》、市质量监督站为大连市房地产交易所出具的《证明》（复印件）、大连市政府办公厅作出的《关于研究解决“东特新居”项目规划调整和超建问题的会议纪要》、市国土资源和房屋局土地利用处向市财政局土地收益处出具关于东特新居项目规划调整和超建补缴土地出让金的函（复印件）、一般缴款书、市财政局出具的土地出让金缴库认定单、大连市房地产证、通知书、照片等证据及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，根据本案原、被告的诉辩理由及双方提供的证据分析，本案的争议焦点是被告东特公司是否应对二原告逾期办理案涉房屋所有权证书承担违约责任。鉴于原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反我国法律，行政法规效力性强制性规定，应为有效，故该合同及补充协议系有效合同，依法对原、被告依法具有法律约束力，原、被告依法应依据该合同约定享有权利并履行义务。该合同第15条关于产权登记的约定为，“出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第3项处理，第3项即为，如因出卖人的责任，如自房屋交付之日起超过1年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自1年届满之次日起，出卖人承担已付房款日万分之一的违约金。”该约定系原、被告双方当事人关于逾期办证违约责任的特别约定，该约定如前所述理由，应为有效约定，被告是否应承担向二原告支付违约金应当按照该条款的约定处理。该条款特别的并明确的约定了因出卖人的责任致使买受人不能在约定期限内办理权属证书的，出卖人应当承担相应的违约责任。对于二原告主张被告存在违约行为、依法应由被告以日万分之一的标准向原告支付逾期办证的违约金一节，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。……”。而本案通过被告提供的证据可以认定，案涉楼盘原是分3批审批和开工，案涉项目因规划道路建设需增加动迁范围和动迁量，市政府办公厅2007年7月17日以会议纪要（50）的形式同意该项目容积率由原来的2.0调整为3.4，又因提高容积率而需缴纳的土地出让金按原定政策执行，但该纪要未明确原定政策执行标准。致使被告无法补缴土地出让金。2009年8月18日市国土资源和房屋局明确了只要市建委出具工程质量证明即可办理产权证的意见。2009年8月31日市质检站出具了工程质量证明。此时被告已将需由出卖人提供的报产权登记机关备案的资料备齐。但2010年6月24日市政府办公厅才明确被告应补缴的土地出让金具体数额、并明确市财政局收取了应补缴的土地出让金后，市房屋局给予办理产权登记。2010年7月1日被告按上述标准补缴了土地出让金3810.7万元。至此，案涉项目已全部具备了办证条件。2010年7月14日、15日被告办理了包括案涉房屋在内的房屋所有权初始登记证书（俗称大证）。依据双方合同约定，被告应于2009年10月1日前将由出卖人提供的报产权登记机关备案的资料备齐。本案中，导致该小区业主逾期办理产权证的原因系2010年6月24日市政府办公厅才明确被告应补缴的土地出让金具体数额。从以上事实分析可以认定案涉小区业主逾期办理房屋权属证书的原因是政府有关部门未及时明确被告应补缴的土地出让金具体数额所引发的。被告对其应提供的办理产权证所需资料逾期未能提供导致二原告逾期办理产权证没有过错和责任。被告对自身违约行为导致二原告逾期办理产权证的后果依法应免除其支付违约金的责任。二原告主张的逾期办证违约金无合同的约定依据，也无相应的法律依据。故对二原告主张由被告给付逾期办证违约金42120元的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，案涉房屋逾期办证的原因系案涉房屋所在楼盘在被允许容积率增加和超建的前提下，需补交相应金额的土地出让金后才许可办理产权证、而政府有关部门未及时明确应补缴的出让金数额所造成的，故案涉房屋逾期办证不属于被告的责任。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回二原告杨松、周润双的诉讼请求。案件受理费850元，减半收取425元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 黄 健二〇一七年四月五日书记员 胡淞岚