上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0110民初2728号原告：沈丹，女，1982年4月24日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：黄威，上海市锦天城律师事务所律师。被告：侯宇昀，男，1968年4月4日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：金高云，上海致格律师事务所律师。原告沈丹与被告侯宇昀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月13日公开开庭进行了审理。原告沈丹及其委托诉讼代理人黄威，被告侯宇昀及其委托诉讼代理人金高云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈丹向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》、《房屋买卖合同》；2、要求被告返还首期房款930,000元；3、要求被告支付违约金322元和赔偿金620,000元。事实和理由：经上海中原物业顾问有限公司居间介绍，原告向被告购买上海市杨浦区本溪路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。2016年8月30日，原、被告签订《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，约定系争房屋转让价款为3,100,000元，原告向被告支付定金200,000元，并约定网签当日支付首付款，余款通过银行贷款方式支付。后被告要求原告支付首付款，原告于2016年9月至11月期间支付被告首付款930,000元。由于系争房屋涉及面积重新测绘问题，原、被告于2016年10月13日签订《特别协议书》，约定无论最终签订正式买卖合同时系争房屋面积是多少，房屋总价还是按照3,100,000元计算。后系争房屋面积经重新测绘，由39.50平方米变更为47.29平方米。2016年11月6日，原、被告网签《上海市房地产买卖合同》，约定被告向原告转让系争房屋，房屋面积为47.29平方米，转让价款为3,100,000元，首付款为930,000元，第二期购房款2,150,000元通过银行贷款支付，双方于2017年1月15日之前办理过户，如被告不按期过户，需按照原告已付款的日万分之五支付原告违约金，逾期超过7日的，原告有权单方解除合同，被告除支付上述违约金外，还需向原告赔偿总价款的20%。后原告办理贷款审批手续。但被告未按期与原告共同至交易中心办理过户，而以面积增加为由要求增加转让价款，还要求原告现金支付剩余购房款。被告的行为构成违约，故原告提起本案诉讼。被告侯宇昀辩称，同意买卖合同于开庭时解除，同意返还首付款930,000元，不同意支付违约金和赔偿金。被告仍同意继续履行合同，但因为系争房屋面积增加，在新产证办出之前，无法办理过户，这是政府行为，被告没有过错。因为合同无法继续履行，所以被告同意解除合同。2016年8月30日，原、被告在中介公司处签订《房屋买卖合同》，被告要求原告支付首付款，但原告要等原有房屋出售后支付首付款，若原告房屋无法及时出售，需通过银行贷款支付购房款，被告考虑原告的实际情况予以同意。被告同时告诉原告，系争房屋于2015年进行过整体加固，放宽阳台，可能会增加面积，正在办理新的房产证，被告已将房产证交给居委会办理新产证。2016年10月13日，原、被告签订《特别协议书》，约定无论最后测绘后系争房屋面积是多少，房屋转让价格不变。因为购房政策变化，原告要离婚后办理过户，被告急需资金，通过中介询问原告是否可以先交割房屋、支付购房款，原告未予答复。2016年11月6日，原、被告网签《上海市房地产买卖合同》，办理审税，因原告材料欠缺，被告先行离开。原、被告签订房屋买卖合同前，中介人员说系争房屋可以过户，原告承诺2017年1月15日可以支付被告剩余的房款。原告也未在《上海市房地产买卖合同》约定的期限内申请贷款，构成违约。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市杨浦区本溪路XXX弄XXX号XXX室房屋，权利人为被告，登记的建筑面积为39.50平方米。因该房屋进行改建，被告于2015年1月4日即将系争房屋房地产权证原件交至居委会办理新产权证。原告经上海中原物业顾问有限公司居间介绍，购买系争房屋。被告告知原告系争房屋存在面积改建，正在办理新产证。中介公司调取上海市房地产登记簿并向原告出示，上海市房地产登记簿显示系争房屋面积为39.50平方米，与原告产权证记载面积一致。2016年8月30日，原、被告签订《房屋买卖合同》和《房地产买卖居间协议》。《房屋买卖合同》约定被告向原告转让系争房屋，转让价款为3,100,000元，双方同意于本合同签署后60天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，原告应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，支付被告首期房价款620,000元，第二期房价款1,550,000元通过银行贷款支付。原告应于2016年12月31日前支付被告房价款930,000元。合同未约定交易过户时间。双方补充约定，如果因政策原因导致其中一方无法继续履行交易，则双方另行协商，协商未果则合意解约，互不追究违约责任。被告产证在办理加面积更换中，已送入交易中心不在身边。《房地产买卖居间协议》约定，被告在收到200,000元定金后，于2个月内将新产证从交易中心取出后双方完成签约，超过时间则双方另行协商。原告分别于2016年8年30日、2016年9月1日支付被告定金50,000元、150,000元。原告于2016年9月22日支付被告购房款150,000元。2016年10月13日，原、被告签订《特别协议书》，确认本次交易的成交价格为3,100,000元，原告已于2016年10月13日之前支付350,000元，原告于2016年11月1日前再支付580,000元，余下的房款以贷款的形式支付给被告；该房屋产证在交易中心变更中，双方在产证变更后再签订网上房地产买卖合同，期间原告可以要求被告提前将产证取出进行交易，无论最终签订买卖合同时，具体产证面积为多少，竣工年限是何时，双方均不再有异议；本协议签订后，签订正式买卖合同前，双方任何一方违约，将承担本次交易总额的20%作为违约金。原告分别于2016年10月14日、2016年10月31日支付被告购房款300,000元和280,000元。2016年11月6日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告向原告转让系争房屋，房屋建筑面积为47.29平方米，转让价款为3,100,000元，双方在2017年1月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。被告承诺，在原告或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于被告故意拖延或者不及时提供相关材料的，原告按照合同第十条追究被告的违约责任。合同第十条约定，被告未按本合同约定的期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过七日后，被告仍未交付的，除被告应向原告支付七日的违约金外，原告有权单方解除合同，原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，被告应在接到书面通知之日起三日内全额退还原告已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。附件三付款协议约定，原告应于签订本合同当日支付被告首期房价款930,000元，被告同意原告通过向银行申请贷款2,150,000元支付第二期房价款，原告应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(如需)。双方签订《上海市房地产买卖合同》后，发现合同记载的面积与产证面积不一致。2016年11月底，中介公司工作人员与原、被告共同至杨浦区房地产交易中心咨询，交易中心答复系争房屋现在不能进行过户，需等新产证办出后方可办理。2017年1月15日，被告询问原告是否准备好剩余房款，原告询问产证是否变更完成，被告答复可以马上过户、迁户口，只要看到现金或银行放款证明，原告要求被告确认如何过户。2017年1月18日，原告签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》和《个人住房(商业用房)抵押借款合同》，公积金贷款498,000元和商业贷款1,652,000元。2017年1月20日，原告书面催告被告于2017年1月23日前往杨浦区房地产交易中心办理过户，否则将追究被告违约责任。被告于2017年1月23日收到上述催告函。2017年2月10日，被告在与原告电话沟通中，表示其存在资金压力，若系争房屋交易无法继续，将不再出售系争房屋，另行出售其父母房屋。以上事实，由《房屋买卖合同》、《房地产买卖居间协议》、《特别协议书》、原告与蔡剑的微信聊天记录、出生医学证明、《上海市房地产买卖合同》、支付宝转账记录截屏、定金保管书、银行转账凭证、手机银行转账记录截屏、收款收据、《个人住房(商业用房)抵押借款合同》、《住房公积金个人住房抵押借款合同》、上海市房屋状况查询收件收据、上海市房地产登记申请书、委托书、短信记录、催告函及邮寄凭证、电话录音、上海市房地产权证、收条、办理新产证的通知、上海市不动产登记簿、证人蔡剑的证人证言以及本院的庭审笔录等证据予以证实。本院认为，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》，双方在2017年1月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。根据本案查明的事实，原、被告在2016年11月底即知道《上海市房地产买卖合同》记载的房屋面积与产证面积不一致，无法进行过户，故被告未于2017年1月15日之前与原告共同申请办理过户。原告于2017年1月18日签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》和《个人住房(商业用房)抵押借款合同》，亦无法在2017年1月15日之前进行过户。同时被告在出售系争房屋时，即知道系争房屋存在改建、新产证在办理中，被告亦已如实告知原告，现因为系争房屋面积变化导致无法过户，责任在双方。鉴于原、被告均存在违约行为，但被告违约行为较原告严重，本院考虑双方的违约情形、原告房款支付情况以及房价变化情况，酌情确定被告支付原告赔偿金80,000元。鉴于被告在庭审中同意解除合同，本院依法确认双方的买卖合同于2017年3月13日合意解除。合同解除后，被告应向原告返还已付购房款。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条的规定，判决如下：一、原告沈丹与被告侯宇昀签订的关于上海市杨浦区本溪路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》于2017年3月13日解除；二、被告侯宇昀应于本判决生效之日起三日内返还原告沈丹购房款930,000元；三、被告侯宇昀应于本判决生效之日起三日内支付原告沈丹赔偿金80,000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币18,752元，因适用简易程序，减半收取计人民币9,376元，保全费5,000元，共计14,376元，由原告负担5,009元，由被告负担9,367元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  梅松松二〇一七年四月二十七日书记员  倪晓琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。