四川省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）川民申3436号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：四川省广卫房地产开发有限公司，住所地四川省达县南外镇新达路25号。法定代表人：罗将，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗云路，四川明炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌波，四川嘉冠律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：罗忠兰，女，1963年9月18日出生，汉族，住四川省华蓥市。再审申请人四川省广卫房地产开发有限公司（以下简称广卫房产公司）因与被申请人罗忠兰商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省广安市中级人民法院（2016）川16民终518号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。广卫房产公司申请再审称，（一）有新的证据足以推翻原判决。广卫房产公司向二审法院提交了达州市安信房地产评估有限责任公司（以下简称安信公司）的测绘报告，与广安市房屋测绘队的测绘报告不一致，拟证明案涉房屋实测面积与约定面积误差未超过3%，但二审法院没有委托有资质的第三方测绘机构重新测绘或者鉴定，草率否定了安信公司的测绘报告的证据效力，依据广安市房屋测绘队的测绘报告作出判决。判决生效后，广卫房产公司委托四川省测绘产品质量监督检验站对广安市房屋测绘队的测绘报告进行检验，检验结论为，广安市房屋测绘队作出的测绘报告不合格。四川省测绘产品质量监督检验站是四川省测绘局专门负责实施测绘产品质量监督检验工作的部门，是广安市房屋测绘队的上级主管单位，其作出的检验报告具有权威性、行政性和终局性。因此，广安市房屋测绘队的测绘报告没有法律效力。该检验报告足以推翻原判决。（二）原判决适用法律错误。1.《商品房买卖合同》第三条约定房屋价款按套（单元）计算，不违反法律规定，第十三条关于面积差异的处理是根据房管局的要求写的，不是双方当事人的真实意思表示。二审法院错误认定按套计算商品房价款只是计价方式的约定，面积误差仍然要适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项的规定。2.《商品房买卖合同附件及补充协议》第十一条约定：“买卖双方根据法律规定或《商品房买卖合同》约定行使合同解除权的，应当从解除权发生之日起三个月内（行使），否则该权利归于消灭。”本案《商品房买卖合同》签订于2010年，至罗忠兰起诉时已超过5年，解除权已经消灭，二审法院支持其解除合同的请求，适用法律错误。（三）原审程序违法。1.罗忠兰起诉时未以建筑面积误差超过3%为由请求解除合同，一、二审法院以此理由判决解除合同，剥夺了广卫房产公司的辩论权利。2.二审中出现了两份面积不同的测绘报告，广卫房产公司向二审法院申请对建筑面积进行鉴定，但二审法院未予支持。3.一、二审均超过法定的审理期限。广卫房产公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定申请再审。本院经审查认为，（一）关于新证据的问题。广安市房屋测绘队是具有法定测绘资质的测绘机构，是本案双方当事人共同选定的商品房面积测绘主体，其作出的测绘报告已经作为广安市不动产登记局办理所有权登记的依据。原审法院以广安市房屋测绘队的测绘报告作为认定实测建筑面积的依据，符合合同约定和法律规定。广卫房产公司委托四川省测绘产品质量监督检验站作出的测绘地理信息成果质量检验报告认为，广安市房屋测绘队的测绘成果质量不合格。但该检验报告所依据的《四川省房产测绘实施细则》规定，房地产测绘成果实行二级检查、一级验收和审核备案制度，即测绘成果经检查、验收并备案后方可用于房产管理；测绘成果质量实行优级品、良级品和合格品三级评定。显然在广安市房屋测绘队的测绘成果已经用于不动产登记后，四川省测绘产品质量监督检验站又作出测绘成果质量不合格的检验报告，并不能从《四川省房产测绘实施细则》中找到依据。而且该检验报告没有载明其检验结论具有何种法律效力，检验报告作出后相关行政主管部门也未依据《中华人民共和国测绘法》第四十八条“违反本法规定，测绘成果质量不合格的，责令测绘单位补测或者重测”的规定，责令广安市房屋测绘队补测或者重测，更没有因此撤销广安市不动产登记局办理的所有权登记。因此，四川省测绘产品质量监督检验站作出的测绘地理信息成果质量检验报告并没有否定或者推翻广安市房屋测绘队测绘报告的法律效力。广卫房产公司关于原判决认定的基本事实缺乏证据证明及有新的证据足以推翻原判决的申请再审理由不成立。（二）关于原判决适用法律是否正确的问题。1.《商品房买卖合同》第三条约定，商品房（实为农贸市场摊位）价款按套（单元）计算，同时又载明了房屋的建筑面积。第十三条约定，实测面积与第三条载明的测绘面积发生误差的，双方同意按第3种方式处理，即商品房按套计价，且摊位总数差异在3%范围内的，双方互不找补，但因实际施工布置调整，使摊位总数差异超出3%，导致出卖人不能将此物业销售给买受人的，出卖人除退还买受人已付房款外，并按银行同期活期存款利率付给利息，同时出卖人向买受人支付人民币三千元整作为补偿。虽然合同约定按套计价，但摊位面积有大有小，摊位价值与面积密切相关，面积误差直接影响买受人的合法权益。因此合同约定只要摊位总数差异在3%范围内，不管面积误差多大都互不找补，也不能因此解除合同，属于排除买受人主要权利的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，不能因此免除广卫房产公司的法律责任。二审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持”的规定，判决解除合同，适用法律并无不当。2.关于合同解除权是否超过行使期限的问题。合同解除权行使期限应从当事人知道或者应当知道合同解除事由发生之日起计算。广卫房产公司在原审中未提出合同解除权超过行使期限的抗辩，也未举证证明其将建筑面积测绘结果通知了罗忠兰或者进行了公示，因此广卫房产公司关于合同解除权已超过行使期限的申请再审理由不成立。（三）关于原审程序是否违法的问题。1.罗忠兰起诉时虽未以建筑面积误差超过3%作为解除合同的理由，但在第一次开庭时明确提出了该项理由，双方就此进行了质证和辩论，一、二审法院以建筑面积误差超过3%为由判决解除合同，没有超出当事人的诉讼请求，广卫房产公司的诉讼权利并未因此受到任何损害。2.二审中广卫房产公司提交了安信公司的测绘报告，欲以此证明实测面积与约定面积误差未超过3%，但安信公司并非合同约定或者法律规定的测绘机构，二审法院未采信其测绘报告作为认定实测面积的依据，并无不当。广卫房产公司称其向二审法院申请对建筑面积进行鉴定，但二审卷中未查到申请材料，广卫房产公司也未提交相关证据，而且广安市房屋测绘队的测绘成果具有法律效力，已经作为不动产登记的依据，因此即使广卫房产公司提出了鉴定申请，二审法院不予支持，亦无不当。3.原审超过审理期限不是法定的再审事由。因此，广卫房产公司关于原审程序违法的申请再审理由不成立。综上，广卫房产公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回四川省广卫房地产开发有限公司的再审申请。审判长 郭 伟审判员 谯 斌审判员 郑 坚二〇一七年四月二十日书记员 郭小川