云南省昭通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云06民初4号 原告：杨军，男，汉族，生于1981年9月21日，住昭阳区。 委托代理人：黄顺生，云南宏通律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：马玉庆，男，回族，生于1967年6月26日，住云南省昭通市。 委托代理人：张亮，云南红云律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：杨军，男，汉族，生于1968年9月14日，住云南省昭通市昭阳区。 被告：汪友莲，女，汉族，生于1971年6月23日，住云南省昭通市昭阳区。 二被告共同委托代理人：杨萍，女，汉族，生于1965年7月26日，住云南省昭通市昭阳区，代理权限：特别授权。 原告杨军诉被告杨军、马玉庆、汪友莲案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年2月10日受理。2017年3月22日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告杨军委托代理人黄顺生，被告马玉庆及委托代理人张亮、被告杨军、汪友莲委托代理人杨萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告于2015年10月19日第三人签订《房屋买卖协议》，双方约定杨军、汪友莲以30万元价格出卖昭阳区怀远街45号12栋1单元3楼房屋给原告，原告随后履行了付款义务，因杨军、汪友莲一直未配合办理房屋过户手续，原告遂向昭阳区人民法院起诉，法院于2016年10月11日作出（2016）0602民初2632号民事调解书确认双方继续履行合同，原告持调解书可办理过户手续。调解书生效后，原告到房屋部门办理房屋过户手续，因被告杨军与马玉庆有借贷纠纷，经昭通市仲裁委员会裁决后，被告马玉庆申请执行，昭通市中级人民法院在（2016）之06执字第93号一案中，将原告所购房屋查封。原告向法院提出执行异议，要求解除查封，昭通市中级人民法院作出（2016）06执异字第6号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，告知原告可在15日内向法院起诉。原告认为购买房屋虽然没有办理产权过户登记，但原告已经支付全部价款，主观上没有过错，根据法律规定，法院不得查封、扣押、冻结该房屋。请求人民法院依法判决：1、立即停止对原告购买的位于昭阳区房屋的强制执行，并解除对前述房屋的查封；2、诉讼费用由被告承担。 被告马玉庆辩称：原告的诉求无法律依据，原告方与杨军签订买卖合同后并未对房屋进行占有，房屋的占有人一直是杨军、汪友莲，且因为原告原因未对房屋办理过户手续。 被告杨军、汪友莲辩称：昭阳区人民法院的调解书是原告方与我方达成的，但是房屋并没有实际交付。 综合诉、辩双方的主张，本案的争议焦点是：是否应当停止对原告购买的位于昭阳区房屋的强制执行？ 针对本案争议焦点，原告向本院提交了如下证据： 一、原告身份证复印件，以证明原告主体资格； 二、杨军、汪友莲身份证复印件，以证明被告主体资格； 三、杨军、汪友莲结婚证复印件，以证明被告主体资格； 四、转账记录复印件2张，以证明原告已经支付完毕购房款； 五、买卖协议复印件，以证明房屋已经出售给原告的事实； 六、房产证复印件，以证明房屋已经实际交付的事实； 七、土地使用证复印件，以证明房屋已经实际交付的事实； 八、法律文书生效证明复印件，以证明民事调解书已经生效； 九、民事调解书复印件，以证明房屋买卖协议合法有效。 被告马玉庆质证认为，对第一组至第三组证据无异议；对第四组、第五组证据真实性无异议，但房屋买卖协议实际是借款协议；对第六组至第九组证据无异议。 被告杨军、汪友莲质证认为，对第五组证据真实性无异议，但实际是借贷协议，对其余证据无异议。 针对本案争议焦点，被告马玉庆、杨军、汪友莲没有提交证据。 原告提供的第一组至第三组证据，三被告无异议，该组证据证实了原告、被告杨军、汪友莲的基本情况，予以采信。原告提供的第四组至第九组证据，三被告对真实性无异议，该组证据证实了：1、2015年10月19日，原告与被告杨军、汪友莲签订《买卖协议》，协议约定被告将位于昭阳区万元的价款出售给原告，原告同意为被告杨军、汪友莲保留6个月的房屋优先回购权，时间从买卖合同签订之日起至2016年4月19日；2、买卖协议签订后，次日，原告通过银行向被告杨军、汪友莲转账288000元，被告杨军、汪友莲向原告交付房产证、土地使用权证及钥匙；3、2016年10月21日，因涉诉房屋未办理过户手续，原告杨军向昭通市昭阳区人民法院提起诉讼，经法院调解确认：（1）、原告杨军与被告杨军、汪友莲继续履行双签订的《买卖协议》；（2）、被告杨军、汪友莲自愿于2016年10月21日起3日之内将位于昭阳区房屋一套交付给原告杨军，原告杨军持调解书自行承担费用办理房屋过户手续；（3）原告杨军自愿放弃其他诉讼请求。同日，调解书经双方签收生效。对上述证据的三性，予以采信。 根据庭审举证和质证，确认如下法律事实： 2015年10月19日，原告与被告杨军、汪友莲签订《买卖协议》，协议约定被告杨军、汪友莲将位于昭阳区万元的价款出售给原告。协议签订后，次日，原告通过银行向被告杨军、汪友莲转账2880000元，被告杨军、汪友莲向原告交付房产证及土地使用权证。2016年10月21日，因涉诉房屋未办理过户手续，原告杨军向昭通市昭阳区人民法院提起诉讼，经法院调解确认：原告杨军与被告杨军、汪友莲继续履行双方签订的《买卖协议》；被告杨军、汪友莲自愿于2016年10月21日起3日之内将位于昭阳区房屋一套交付给原告杨军，原告杨军持调解书自行承担费用办理房屋过户手续。同日，调解书经双方签收生效。因昭通市中级人民法院在（2016）之06执字第93号一案中，将原告所购房屋查封。原告向法院提出执行异议后，昭通市中级人民法院作出（2016）06执异字第6号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，原告遂向我院起诉。 本院认为，原告杨军、被告杨军、汪友莲签订的2015年10月19日签订的《房屋买卖协议》是双方真实的意思表示，合同合法、有效，双方在昭阳区法院调解确认继续履行该合同。2015年10月19日房屋买卖协议签订后，被告杨军、汪友莲将房屋所有证件、钥匙交由原告保管，被告杨军、汪友莲庭审中认可房屋原告未入住的原因在于被告杨军、汪友莲的子女无地居住，鉴于双方的朋友关系，同意被告杨军、汪友莲的子女暂时居住，该房视为已经被原告实际占有。因被告杨军、汪友莲不配合过户，原告杨军于2016年10月11日向昭阳区人民法院提起诉讼，原告对未办理过户登记没有过错。被告马玉庆认为原告未实际占有房屋，对未办理过户登记手续有过错的辩解理由没有提供证据证实，应承担举证不能的法律责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，涉诉房屋属于原告所有，原告的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下： 不得执行位于昭阳区的房屋。 案件受理费100元，由被告马玉庆、杨军、汪友莲承担。 如不服本判决，应在收到判决书之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。本院（2016）云06执异字第6号执行裁定书于本判决生效时自动生效。 审判长  肖荣蓉 审判员  李恩鹏 审判员  杨稳香 二〇一七年四月十三日 书记员  马 艳