上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0110民初2836号原告：陈博伦，男，1989年6月9日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：陈新平，男，1959年3月1日出生，汉族，住新疆石河子市。委托诉讼代理人：高震，上海申京律师事务所律师。被告：张钏汉，男，1947年10月29日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：蒋瑛，女，1982年3月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市。被告：狄盘英，女，1954年10月21日出生，汉族，住上海市。被告：张建良，男，1978年11月28日出生，汉族，住上海市。原告陈博伦与被告张钏汉、狄盘英、张建良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈新平、高震、被告张钏汉委托诉讼代理人蒋瑛、被告狄盘英、张建良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈博伦向本院提出诉讼请求判令：三被告赔偿原告以450万元为本金，自2016年10月16日起至上海市杨浦区逸仙路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)内户口全部迁出之日止，按日万分之五标准计算的逾期迁出户口违约金。事实和理由：2016年8月24日，原告与三被告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定房屋价款450万元，双方于2016年10月16向上海市杨浦区不动产登记事务中心申请过户，过户前三被告应将系争房屋内原有户口迁出，逾期迁出一日，按照房价款的万分之五支付赔偿金至原有户口迁出之日止。原告按约履行合同义务，但被告逾期迁出户口，为维护原告合法权益，故诉至法院，作如上诉请。三被告辩称：不同意原告的诉讼请求。虽然《上海市房地产买卖合同》约定过户前将系争房屋原有户口迁出，但是双方还签订了《买卖合同之特别协议》，原告还另需支付三被告装修补偿款97万元，该笔款项原告应于2016年9月30日前支付42万元，过户前支付36万元，2017年2月14日前支付尾款19万元。根据《上海市房地产买卖合同》约定三被告在收到全部房款后再交接房屋，然原告提出希望三被告能提前交房以便出租系争房屋，三被告出于好心于2016年11月19日将系争房屋交付原告，但是为了保证尾款19万元的安全，三被告提出尾款19万元付清当日三被告迁出系争房屋内原有的所有户口，当时原告表示同意。系争房屋原有4个户口，其中2个户口三被告已于2016年11月20日迁出，三被告认为双方对于迁户口事宜已重新达成口头约定，三被告亦按约在原告付清19万尾款当日将剩余的2个户口迁出，故三被告未违反约定，不应承担违约责任，如果法院认定三被告需要承担违约责任，违约金也过高。并且在双方买卖过程中，原告应于2016年9月30日前支付42万元装修补偿款实际于同年10月1日支付，三被告也不主张原告逾期付款的违约责任了。经审理查明，2016年8月24日，原告陈博伦(签约乙方)、被告张钏汉、狄盘英、张建良(签约甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过上海六星房地产经纪有限公司居间介绍，乙方购买甲方所有的上海市杨浦区逸仙路XXX弄XXX号XXX室房屋；建筑面积126.11平方米；房屋总价450万；乙方应于2016年8月26日前向甲方支付部分首付款120万元、已付定金15万元转为首付款、甲方同意乙方向贷款银行申请315万元贷款形式支付第二期房款，待贷款申请审核通过后于2016年10月15日前至交易中心办理产权过户手续等，乙方付清全部房款后，甲方应将系争房屋交付给乙方，甲乙双方应对系争房屋进行验看、清点，双方确认无误并签署《房地产交接书》；2016年10月15日，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方承诺自产权交易过户之前向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续，若在前述期限内，原有户口(若有)未能迁出的，则每逾期一日，甲方应当按照房价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口(若有)迁出时止；合同还对逾期付款、逾期交接房屋的违约责任等进行了约定。同日，原、被告双方签订《买卖合同之特别协议》，约定系争房屋总价547万元，该价格为甲方实际到手价格，乙方支付此次买卖中产生的所有税费；双方协商一致，双方签订的《房地产买卖合同》房屋价格为450万元；乙方支付甲方装修补偿款97万元，乙方于2016年9月30日前支付给甲方42万元，乙方于交易过户前向甲方支付36万元，乙方于2017年2月14日前向甲方支付尾款19万元……。2016年10月16日，原、被告双方至上海市杨浦区不动产登记事务中心申请办理系争房屋产权过户。2016年11月1日，原告取得系争房屋产权证。2016年11月19日，原告陈博伦(签约乙方)与被告张钏汉(签约甲方)签订房屋交接书，载明交房当日水1,588.9立方米，点27,749.1度，煤气2,865.4立方米。原、被告双方均认可房屋交接书抄写水电煤读数，但三被告没有实际付钱，因三被告支付系争房屋物业费至2016年12月底，故关于水、电、煤费及物业费原、被告双方一致同意互相抵扣，互不主张。2016年11月20日，被告张建良、案外人张越泽户口自系争房屋迁出。2017年2月14日，被告张钏汉、狄盘英户口自系争房屋迁出。三被告申请证人出庭作证，证人辛旭强是上海六星房地产经纪有限公司员工，为原、被告双方居间介绍系争房屋，并参与房屋买卖过程。证人陈述：“原、被告的交房是我亲自参与的，当天双方已经约好时间我直接过去的。被告说你把尾款打给我后我就将户口迁出，原告当时没有讲话。”原告对证人证言有异议，其陈述虽然原告当场没有回应被告方收到尾款当天迁户口，但是在送被告方到楼梯口时明确表示不同意。三被告对证人证言无异议并陈述原告在楼梯口没有表示不同意。以上事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《买卖合同之特别协议》、上海市杨浦区不动产登记事务中心收件收据、房产证、三被告提供的《上海市房地产买卖合同》、《买卖合同之特别协议》、户口本、房屋交接书、证人证言及原、被告的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院对上述证据的证据效力予以确认。本院认为，原、被告签署的《上海市房地产买卖合同》、《买卖合同之特别协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格遵守。双方的《上海市房地产买卖合同》约定三被告应在产权交易过户之前将系争房屋原有户口迁出，每逾期一日，应承担房价款万分之五的违约金直至户口迁出时止。原、被告双方于2016年10月16日办理过户手续，三被告于2017年2月14日才将系争房屋原户口全部迁出，被告未能按照上述合同约定履行义务，应当承担相应的违约责任支付违约金。三被告辩称三被告提前交房，逾期迁出户口是因以户口押尾款以保证尾款19万元的安全。根据证人证言，虽然三被告提出交付尾款当日迁出所有户口，但是原告并未回应，且证人证言系孤证，不能表明原告同意变更原合同关于迁户口事宜的约定，故对于三被告的该项辩称，本院不予采信。原告要求三被告按照每日房价款的万分之五标准支付违约金，三被告认为标准过高，本院根据双方实际履行合同情况等情况予以酌情调整至按照每天100元计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告张钏汉、狄盘英、张建良应于本判决生效之日起十日内支付原告陈博伦自2016年10月17日起至2017年2月14日止，按照100元/日的逾期迁出户口违约金12,000元。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,148元，减半收取计2,574元，由原告陈博伦负担1,287元，被告张钏汉、狄盘英、张建良负担1,287元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  龚立琼二〇一七年四月二十八日书记员  史晨璐附：相关法律条文第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。