陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终2167号上诉人（原审原告）：李菁雪，女，1985年12月28日出生，汉族，住西安市航天经济开发区。委托诉讼代理人梁翼明，陕西尧普律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陕西天宇实业投资有限公司，住所地西安市航天基地神舟四路239号1幢1单元10301室。法定代表人：黄志平，该公司总经理。委托代理人诉讼朱晨，陕西弘业律师事务所律师。上诉人李菁雪、陕西天宇实业投资有限公司（以下简称天宇公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2016)陕0116民初5114号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，李菁雪的委托诉讼代理人梁翼明，天宇公司的委托诉讼代理人朱晨出庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，天宇公司于2010年以出让的方式取得位于西安市航天经济技术开发区神州××号的土地使用权后开发商品房对外出售，小区命名为“天赐颐府”。李菁雪、天宇公司于2011年9月13日签订商品房买卖合同一份，约定李菁雪购买天宇公司开发的上述小区9幢2单元19层21902号单元房一套，建筑面积93.54㎡，单价4125元。双方就付款方式及期限约定为买受人于2011年9月11日支付房款计（人民币）贰拾叁万伍仟捌佰伍拾叁元整（￥235853元）。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。嗣后，李菁雪按房屋实测面积向天宇公司支付全额房款382553元，天宇公司实际于2014年3月1日将房屋交付给李菁雪。2016年7月21日，天宇公司在“天赐颐府”小区大门口张贴告知函一份，告知全体业主“其公司正在积极协调政府有关部门，力争把《不动产权证书》分户办理工作于2017年元月底办理完毕”。时至李菁雪起诉前，天宇公司仍未及时履行合同第十五条约定的义务，李菁雪遂诉至本院要求天宇公司立即给其办理房屋产权证书，支付迟延办证违约金3825.53元并承担本案诉讼费用。庭审中，李菁雪变更了部分诉讼请求，除要求天宇公司立即为其办理房产证并承担迟延办证的违约金外，还要求天宇公司将需要由其提供的资料报房管局备案，并自2017年2月1日起按日以房价款万分之三承担违约金至房产证办理完毕之日止、天宇公司返还其房屋实测面积差价3800元。李菁雪为支持其诉请，当庭提交如下证据：1、商品房买卖合同一份，证明与天宇公司间有房屋买卖关系及对交房日期、违约责任、合同总价款均有约定；2、身份证明一份，证明其系涉案房屋业主，是本案适格原告；3、销售不动产统一发票一张，证明其已按合同约定支付了房款；4、收款收据，证明已交纳了物业费及收房时间是2014年3月1日；5、告知函一份，证明天宇公司承诺于2017年1月31日前将房产证办理完毕。经当庭质证，天宇公司对李菁雪提交的购房合同、身份信息、销售不动产统一发票的真实性认可，对证明目的不认可；对物业费票据因非其公司出具故不发表质证意见，对交房时间不予认可，认为应以房屋交接表中的时间为准；对告知函的真实性认可，证明目的不认可，认为告知函中写的是在2017年1月31日前协助李菁雪办理小证。天宇公司未提交证据佐证。庭审中，双方各持己见，本案未能调解。李菁雪在原审诉称，2011年9月13日其与天宇公司签订商品房买卖合同，并向天宇公司支付全额房款382553元。合同约定在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2014年3月1日天宇公司向其交付房屋，但至今未办理产权登记。天宇公司的行为已造成严重违约，故诉于本院要求：1、天宇公司将需要由其提供的资料向房管部门提交备案并办理房产证，于判决书生效之日起十日内以现金方式一次性支付迟延办证违约金3825.53元；2、如天宇公司未能在2017年1月31日前将房产证办理完毕，从次日起按总房款万分之三/日向其支付违约金；3、天宇公司返还其房屋实测面积差价3800元；4、本案诉讼费由天宇公司承担。天宇公司在原审辩称，双方签订的购房合同第十五条约定的“在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指办理房屋产权“大证”，合同中天宇公司未向李菁雪承诺为其办理房屋所有权证书即“小证”。天宇公司作为房地产开发企业对李菁雪办理产权登记等事宜仅有协助义务，李菁雪未能取得产权证不能完全归责于天宇公司。李菁雪系按揭购买房屋，按照合同第十五条之约定，即使赔付1%的违约金也应当以李菁雪首付房款加已还利息总额的1%计算。对于李菁雪第二项诉讼请求认为其计算标准无法律依据和事实依据，对第三项诉讼请求认为与本案并非同一法律关系，故不同意李菁雪的所有诉请。原审法院认为，李菁雪、天宇公司在平等、自愿的基础上签订《商品房买卖合同》一份，该合同中就房屋基本状况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、产权登记、违约责任及双方的权利义务等相关内容均作了明确详细的约定，该内容属双方磋商后自愿达成，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。李菁雪、天宇公司应按合同约定的内容全面履行各自的义务。对依法成立的合同，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质和交易习惯履行通知、协助等义务。本案李菁雪按照合同约定履行了交付房款的义务，天宇公司虽履行了交付房屋的义务，但其未按照合同第十五条即关于产权登记的约定时间将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为在事实上已构成违约，天宇公司理应在一定期限内协助李菁雪办理房屋产权登记备案手续。基于天宇公司上述违约行为，李菁雪依据合同约定要求天宇公司承担违约金3825.53元，事实清楚，证据确凿，依法予以支持；对李菁雪要求天宇公司赔偿上述房价款1%的违约金外，还应继续承担自2017年2月1日起至实际履行上述义务之日止的逾期违约金之诉请，因双方在合同中就未办证的违约责任已经予以约定，故李菁雪该项请求无事实及合同依据，本院依法不予支持。李菁雪要求天宇公司返还其房屋实测面积差价3800元之诉讼请求，与本案不属同一民事法律关系，本案中不作处理。天宇公司辩称理由无事实及法律依据，本院亦不予采信。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条及相关民事法律之规定，判决如下：一、被告陕西天宇实业投资有限公司于2017年2月1日前协助原告李菁雪办理完毕位于西安市航天技术开发区神舟××小区××单元××号房屋所有权证的登记备案手续。二、被告陕西天宇实业投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告李菁雪逾期办证违约金人民币3825.53元。三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，原告已预交，由被告承担。宣判后，李菁雪与天宇公司均不服原审判决向本院提起上诉。李菁雪上诉称，1、双方签订的《商品房买卖合同》依法成立，合法有效，在补充协议附件八中也明确约定天宇公司有义务为其办理房产证书。2、其与天宇公司对延迟办理大证的违约金承担数额在原合同中有明确约定，但对迟延办理房产证（即小证）的违约责任未进行约定，根据《商品房买卖合同纠纷的司法解释》第十八条的规定，天宇公司应按照银行同期贷款利率承担违约责任，故请求二审法院：1、撤销原审判决第三项，改判天宇公司承担违约责任（自2017年1月31日起以已付购房款为依据按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；2、二审案件受理费由天宇公司承担。天宇公司辩称，1、根据《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》的规定，其公司作为房屋的出卖人并不负有为李菁雪办理产权证的义务，只负有协助义务，双方《商品房买卖合同》附件五《补充协议》第五条关于办理产权登记的补充约定违反了国家法律、行政法规的强制性规定，因此属于无效条款，故二审法院不应采纳。2、李菁雪所引用的《商品房买卖合同司法解释》第十八条的规定，并不适用于本案，因为双方在签订《商品房买卖合同》时对由于出卖人的原因导致买受人迟延取得房地产权属证书的情况已经约定了违约责任的具体承担方式，故李菁雪仅有权要求其公司按照合同约定承担已付房价款1%的违约金，无权要求其公司再支付其他任何费用。故请求驳回李菁雪的上诉请求。天宇公司上诉称，原审判决对案件事实认定基本清楚，但适用法律错误。一、双方在《商品房买卖合同》中未就何时办理房产证进行具体约定。双方仅在合同中约定其公司在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由其公司提供的资料报产权登记机关备案，也就是办理房屋的初始登记，即俗称的大证。其公司从未向李菁雪承诺为其办理房屋所有权证书，即俗称的小证。因此，李菁雪起诉要求其公司为其办理房屋产权证无事实依据。庭审中，李菁雪也未提交证据证明其公司有为其办理房产证义务的证据，未提交其公司延期办理房产证的证据。且根据相关法律规定，其公司作为房屋出卖人没有为李菁雪办理房产证的义务，只负有协助义务，且合同并未约定办理房产证的具体时间，因此不存在迟延办证的问题。二、如李菁雪要追究其公司逾期办理大证的违约责任，应另行起诉。同时，因李菁雪是通过按揭方式购买涉案房屋的，这里的“已付房价款”应理解为李菁雪支付的首付款与实际履行过程中的月供之和，不包括银行已经向其公司支付的价款。因为李菁雪与银行之间没有形成真正抵押关系，银行的付款是以其公司的担保为前提的。李菁雪不应以总房价款的1%来计算逾期办证违约金。上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回李菁雪的诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由李菁雪承担。李菁雪辩称，1、天宇公司所述只管办理“大证”，从未承诺办理“小证”之事不符合合同约定。不符合事实。2、天宇公司已实际收取了惠毅全额房款，出具了全额房款发票。所以，“已付房款”就是“全额房款”，天宇公司的理解根本没有事实及法律依据。不同意天宇公司的上诉请求。二审经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，李菁雪与天宇公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，李菁雪向天宇公司支付了全部购房款，天宇公司实际收取了全部购房款。天宇公司也向李菁雪交付了涉案房屋。现李菁雪以房屋至今未办房产证为由起诉要求天宇公司办理房产证并支付逾期办证违约金。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“…如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”天宇公司至今未在上述合同约定的期限内办理涉案房屋的产权手续，该行为构成违约，应按合同约定承担已付购房款1%的违约金。原审判决天宇公司按照已付房价款的1%承担逾期办证违约金正确，本院予以确认。据此，天宇公司的上诉请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。对于李菁雪上诉要求天宇公司承担自2017年1月31日起至实际履行办证义务之日止以已付购房款为依据按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的理由，因双方在合同中明确对逾期办证违约金进行了约定，双方也选择了一次性的违约金支付方式，且双方在履行过程中未就逾期办证违约金的计算方式进行协商变更，故李菁雪的该上诉请求，因无合同约定，也无法律依据，本院依法不予支持。天宇公司未按照合同约定将办理权属登记需要由陕西天宇实业投资有限公司提供的资料报产权登记机关备案，导致李菁雪不能在规定期限内取得涉案房屋的权属证书，应承担继续履行合同的义务，原审法院判决天宇公司协助李菁雪办理涉案房屋权属证书是正确的，但该判项确定的履行期限不妥，本院变更为天宇公司于本判决生效之日起三十日内协助李菁雪办理所购房屋所有权登记手续。综上，原审判决第一项表述有误，应予变更。其余判项正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初5114号民事判决第二项、第三项；二、变更西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初5114号民事判决第一项为：陕西天宇实业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内协助李菁雪办理西安市航天经济技术开发区神舟三路239号天赐颐府第9幢2单元19层21902号房屋所有权登记手续。一审案件受理费50元，李菁雪已预交，由陕西天宇实业投资有限公司承担。二审诉讼费，李菁雪预交50元，由李菁雪承担；陕西天宇实业投资有限公司预交50元，由陕西天宇实业投资有限公司承担。陕西天宇实业投资有限公司连同判决款项一并向李菁雪支付。本判决为终审判决。审 判 长  王宏审 判 员  董凡代理审判员  张伟二〇一七年四月十七日书 记 员  高柱