江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏03民终5149号上诉人（原审被告）：徐州市纺织品贸易总公司，住所地本市中山南路129号。诉讼代��人：徐州市纺织品贸易总公司破产清算组。负责人：李继贡，该公司破产清算组组长。委托诉讼代理人：杨秀成，江苏金合律师事务所律师。委托诉讼代理人：何军，江苏金合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙素静。委托诉讼代理人：朱广辉，江苏圆点律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑蓓，江苏圆点律师事务所律师。上诉人徐州市纺织品贸易总公司与被上诉人孙素静房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初1558号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐州市纺织品贸易总公司的委托诉讼代理人杨秀成、何军，被上诉人孙素静及委托诉讼代理人朱广辉、郑蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐州市纺织品贸易总公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持上诉人的诉请，诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，所谓的房屋自然损毁事实不能成立，被上诉人拒付租金的理由不能成立；2、一审法院适用法律错误，应依法确认解除涉案的租赁协议并判令被上诉人支付租金（占用费）；3、上诉人的诉请合法有据，理应得到支持。被上诉人孙素静辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。1、上诉人没有履行合同约定的修缮义务，答辩人享有合同的抗辩权；2本案存在司法阻却情形，云龙区人民法院2015年12月11日向被上诉人送达的执行裁定书及协助执行通知书，要求被上诉人暂停向上诉人缴纳租赁费。3、上诉人一审中选择《中华人民共和国合同法》第九十四条作为请求权的基础，二审中又援引《企业破产法》第十八条的规定主张解除权，该变更不符合法律规定。徐州市纺织品贸易总公司向一审法院起诉请求：1.解除徐州市纺织品贸易总公司与孙素静于2013年12月25日签订的房租租赁合同；2.孙素静返还租赁房屋并支付拖欠的房屋租金120000元及2016年1月至孙素静迁出前房屋占用费；3.诉讼费由孙素静承担。事实和理由：2013年12月25日，徐州市纺织品贸易总公司与孙素静签订房屋租赁合同，约定孙素静承租徐州纺织品贸易总公司位于本市民主南路102号二楼和院，租期自2014年1月1日至2016年12月31日，租金为240000元/年。每半年付120000元后使用，付款时间为上半年后5日内付次半年房租，并结清当月水电费。2015年1月30日，徐州市中级人民法院受理徐州三环产业用布厂对徐州市纺织品贸易总公司的破产申请，指定徐州市纺织品贸易总公司破产清算组接管徐州市纺织品贸易总公司资产。经破产清算组统计，至2015年12月底孙素静应付徐州纺织品贸易总公司房租120000元，经清算组多次催要，孙素静至今未付。鉴于孙素静怠于履行合同义务，为维护破产企业的合法权益，故诉至法院。一审法院认定事实：2013年下半年，徐州市纺织品贸易总公司与孙素静之间就徐州市民主南路102号达成房屋租赁意向，后徐州纺织品贸易总公司将房屋交付给孙素静，双方于2013年12月25日签订《房屋租赁合同》一份，约定徐州市纺织品贸易总公司（甲方）将位于徐州市民主南路102号二楼和院出租给孙素静（乙方）使用，租期自2014年1月1日至2016年12月31日，租赁期满，乙方交还原房屋，合同终止。年租金为240000元/年，乙方首付240000元租金，以后按半年结算，每半年付120000元后使用，付款时间为上半年后5日内付次半年房租，并结清当月水电费。从���同执行起，乙方必须按期交付租金和水电费，逾期拖欠租金及水电费，按拖欠金额加收滞纳金，并给予停水、停电。拖欠租金、水电费及应付滞纳金超过一个月，甲方有权强行清场。甲方保证房屋整体结构符合安全使用要求，并及时对结构的自然损毁进行修缮（人为损坏由责任方负责修复）等。孙素静提供的相关收据显示，2014年期间，孙素静多次对承租的房屋进行了相关的修缮。徐州纺织品贸易总公司称双方签订租赁合同时，房屋有残缺破陋，徐州纺织品贸易总公司让出了几个月房租，双方达成房屋以现状交付的合意，对于孙素静的修缮情况徐州纺织品贸易总公司并不了解，如果孙素静按照自己需要进行相应的改造修缮也与本案支付租金无关。孙素静称，签租赁合同时徐州纺织品贸易总公司将房屋租给其他人使用，孙素静认为房屋是好的，孙素静不可能租破房子���待装潢后才发现房屋出现漏雨等情况。2015年1月30日，徐州市中级人民法院受理了徐州三环产业用布厂对徐州市纺织品贸易总公司的破产申请，并于2015年3月31日作出（2015）徐商破字第9-2号民事裁定书，裁定：宣告徐州市纺织品贸易总公司与江苏省徐州纺织品采购供应批发站一并破产。孙素静支付租金至2015年6月30日。2015年6月，孙素静向徐州纺织品贸易总公司出具《情况说明》一份，内容为：尊敬的纺站领导（清算组）关于为何拖欠房租补交的原因，我给你们汇报，二楼屋面长期漏雨，电表房长年失修存有安全隐患，一楼大院4间屋的房顶掉砖已有砸伤人、漏雨。两大门破旧不堪，租赁户物资丢失被盗时有发生，租赁户要求我们赔偿及维修，我已多次向贵单位反映都没有得到解决，不知何原因。在不得已的情况下，我不得不暂时自己把危险的和不得不解决的维修了，���细如下：1、二楼防水36000元；2、电表房18000元；3、后院大棚78000元；4、换大门5300元；5、大院掉砖伤人又盖个彩钢棚5000元；6、南面门房漏雨，屋顶防水3000元。现还有等待维修有：后院大棚及4间房顶都在漏雨瓦片随时都可能伤到人、北面小门面房到处漏水及下水道不通、还有租赁户要求损失赔偿，都待解决，恳请贵院单位、领导给予解决。徐州纺织品贸易总公司工作人员赵顺在该说明下方签有“收到人：赵顺”。2015年7月13日，孙素静向徐州纺织品贸易总公司徐州市纺织品贸易总公司支付租金26000元，并由徐州市纺织品贸易总公司破产清算组向孙素静出具收据。对此孙素静称因孙素静对房屋进行了修缮，徐州纺织品贸易总公司也进入了破产程序，孙素静也不准备再干了，所以在2015年5月与徐州纺织品贸易总公司单位领导谈好，对方同意孙素静交纳26000元，2016年的房��可以不交，孙素静可以干到2016年5月，孙素静就将钱交给钟科长，由其代交，后来赵顺交给孙素静收据。徐州纺织品贸易总公司称徐州纺织品贸易总公司并无人员有孙素静交纳26000元租金可以再用房一年的说法，徐州纺织品贸易总公司已经进入破产程序，也不可能存在上述情况。2015年12月11日，徐州市云龙区人民法院就原中国建设银行徐州市城南支行申请执行徐州润华纺织实业公司、徐州市纺织品经贸总公司经贸分公司借款合同纠纷一案（依据徐州市九里区人民法院作出的（2003）九经初字第81号民事判决书）作出（2013）云执字第1939号执行裁定书、协助执行通知书，并于当日向孙素静送达，通知孙素静：一、扣留提取徐州市纺织贸易总公司房屋租赁款暂停支付；二、未经我院同意不得向其支付。2016年3月1日，孙素静向徐州纺织品贸易总公司交纳房租12000元，并由徐州��织品贸易总公司工作人员赵顺出具收条一张，内容为：今收到孙素静现金人民币壹万贰仟元整（房租）。徐州纺织品贸易总公司委托代理人赵顺称，领导安排我来收租金，并没有说怎么收，至于当时怎么给孙素静谈的我不清楚，孙素静交给我12000元，我就给写了收条。对此徐州纺织品贸易总公司称因孙素静欠付租金，所以孙素静交款时徐州纺织品贸易总公司自然收下，并不代表徐州纺织品贸易总公司认可孙素静的违约行为。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承��人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中徐州纺织品贸易总公司以孙素静未支付租金为由要求解除双方于2013年12月25日签订的房租租赁合同，并要求孙素静返还房屋、支付房屋租金、占用费。但从孙素静提供的照片来看，涉案房屋确实存在破陋等自然毁损问题需要进行修缮，虽然徐州纺织品贸易总公司称双方达成现房交付的合意，应当由孙素静负责相关修缮工作，与徐州纺织品贸易总公司无关，但并无证据证明，且在双方签订的合同中明确约定徐州纺织品贸易总公司保证房屋整体结构符合安全使用要求，并及时对结构的自然损毁进行修缮，因此在徐州纺织品贸易总公司不能进行修缮的情况下，孙素静告知徐州纺织品贸易总公司其自行修缮了一部分，并要求徐州纺织品贸易总公司继续进行修缮，在其后又支付了部分租金，且孙素静于2015年12月11日收到徐州市云龙区法院的执行裁定书、协助执行通知书，该协助执行通知书通知孙素静暂停支付徐州纺织品贸易总公司房屋租赁款，未经该院同意不得向其支付。因此孙素静并非无正当理由未支付租金，故徐州纺织品贸易总公司以孙素静未支付房租要求解除合同、返还房屋的理由不能成立，不予支持。同时，人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产，应当制作裁定，并发出协助执行通知书，有关单位必须办理，徐州市云龙区人民法院已通知孙素静暂停支付徐州纺织品贸易总公司房屋租金，因此，徐州纺织品贸易总公司要求孙素静支付租金、占用费的诉讼请求，不予支持。综上，遂判决驳回徐州市纺织品贸易总公司的诉讼请求。二审期间，上诉人提交新证据：提交徐州市纺织品贸易总公司经贸分公司的工商查询资料1份和徐州市九里区人民法院民事判决书1份，证明徐州市云龙区人民法院协助执行通知书从程序及实体内容上都存在错误，不应该作为本案的定案依据，请二审法院不予采信。在云龙区人民法院执行程序所依据的生效的法律文书，被告方是徐州市纺织品贸易总公司经贸分公司，而经贸分公司是独立的企业法人，与上诉人是两个不同的法律主体。被上诉人发表质证意见：该组证据不足以证明上诉人的主张。作为被上诉人是一个普通的公民，在接到云龙区人民法院的协助裁定以后，在没有接到云龙区人民法院的撤销裁定之前，依法执行云龙区人民法院的协助裁定，没有任何问题。至于应否中止，是执行法院与受理破产法院之间的关系，对被上诉人没有法律效力。二审查明的案件事实与一审查明的一致。本院认为，本案争议焦点为：1、上诉人与被上诉人之间房屋租赁合同是否具备解除条件，被上诉人应否向上诉人返还房屋。2、被上诉人应否向上诉人支付租金及占有使用费。根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：关于上诉人与被上诉人之间房屋租赁合同是否具备解除条件，被上诉人应否向上诉人返还房屋的问题。上诉人徐州市纺织品贸易总公司与被上诉人孙素静于2013年12月25日签订的《房屋租赁合同》，约定租期自2014年1月1日至2016年12月31日。在本案二审期间，该租赁期限已经届满，双方之间的房屋租赁合同已终止，无需判令解除。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。故被上诉人孙素静应当将租赁房屋徐州市民主南路102号2楼房产和院返还给徐州市纺织品贸易总公司。关于被上诉人应否向上诉人支付租金及占有使用费的问题。徐州市云龙区人民法院于2015年12月11日作出（2013）云执字第1939号执行裁定书并向孙素静送达协助执行通知书，要求孙素静协助办理下列项目：一、扣留提取徐州市纺织贸易总公司房屋租赁款暂停支付；二、未经该院同意不得向其支付。孙素静有义务按照徐州市云龙区人民法院协助执行通知书的要求，暂停向徐州市纺织品贸易总公司支付租金。在（2013）云执字第1939号协助执行通知书未被撤销前，徐州市纺织品贸易总公司要求孙素静支付租金，不应予以支持。综上，因二审期间案件事实发生变化，上诉人徐州市纺织品贸易总公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百四十二条规定，判决如下：一、撤销徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初1558号民事判决；二、孙素静于本判决生效后十五日内将租赁房屋徐州市民主南路102号2楼房产和院返还给徐州市纺织品贸易总公司；三、驳回徐州市纺织品贸易总公司其他诉讼请求。一审案件受理费11000元，二审案件受理费11000元，合计22000元，由徐州市纺织品贸易总公司负担11000元，孙素静负担11000元。本判决为终审判决。审 判 长  潘全民审 判 员  张 伟代理审判员  胡元静二〇一七年四月六日书 记 员  侯梦池