广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0203民初996号原告：韶关市武江区西联镇人民政府。地址：广东省韶关市武江区西联镇人民政府西郊六公里乳韶路。法定代表人：栗健，镇长。委托诉讼代理人：沈明星，广东秦唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：林红福，广东秦唐律师事务所律师。被告：韶关市利荣投资发展有限公司。住所：韶关市武江区西联镇老阳山村323旁**。法定代表人：温桂娣，经理。委托诉讼代理人：苏国成，公司员工。委托诉讼代理人：王海峰，韶关市武江区惠民法律服务所法律工作者。第三人：阳山华美土方工程部。地址：韶关市武江区西联镇新五洲国际汽配用品商贸城****。经营者：欧汝华，经理。委托诉讼代理人：王海峰，韶关市武江区惠民法律服务所法律工作者。原告韶关市武江区西联镇人民政府与被告韶关市利荣投资发展有限公司、第三人阳山华美土方工程部合同纠纷一案，本院于2016年5月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年7月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈明星，被告韶关市利荣投资发展有限公司的法定代表人温桂娣及其委托诉讼代理人苏国成、王海峰（同时作为第三人阳山华美土方工程部的委托诉讼代理人）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韶关市武江区西联镇人民政府向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付从2013年1月至2015年12月拖欠原告合作收益款6039679元，滞纳金按日5％计算，总额按30％计算，为1811903.7元，合计7851582.7元；二、案件诉讼费由被告负担。事实和理由：2010年1月26日，原告与第三人阳山华美土方工程部签订《土地合作开发合同》，合同第4条约定：“乙方按不差于设计的效果图建设临323国道旁的两栋三层楼房屋（房屋深度15米、宽度按规划预留路口后剩余的约160米全部建成商铺，总面积约7000平方米）归甲方所有，并于2012年7月25日前交付甲方使用（具体以经甲方同意的设计为准，并需同时满足以下条件：a.须符合市场的整体设计、并经甲方审核同意；b.商铺按7层设计，按3层建设，首层高度不低于4.8米；c.外墙贴瓷片，内墙为普通装修；d.乙方出资包装水电；e.建设完成后须有资质的单位对质量进行鉴定并通过）。并约定除临323国道的商铺房屋约7000平方米属甲方所有并由甲方使用外，其余房产归乙方使用。”2010年9月26日，原告与第三人阳山华美土方工程部、被告韶关市利荣投资发展有限公司签订了《土地合作开发补充协议》，协议约定变更合作方和变更开发项目：将《土地合作开发合同》中的乙方阳山华美土方工程部变更为丙方韶关市利荣投资发展有限公司，韶关市利荣投资发展有限公司承继阳山华美土方工程部的权利与义务，继续履行《土地合作开发合同》。将开发项目由建筑五金材料批发市场或日用百货商贸批发市场及配套设施变更为汽车用品批发市场；项目规模及投资金额等其他条款不变。2011年1月20日，原告与被告韶关市利荣投资发展有限公司签订了《合作物业经营管理补充协议》，协议约定：甲方物业从7000平方米增加至10000平方米，甲方的收益从2012年7月26日起计算调整为2013年1月1日起计算。甲方将“五洲国际汽配商贸城”内的10000平方米的商铺委托乙方经营管理，委托管理期限为30年，从2012年7月26日起至2042年7月25日止。甲方全权委托乙方经营管理，甲方不支付委托及其他一切费用。甲方从2013年1月1日起计算收益，收益计算方式为：当年度收益＝五洲汽配商贸城当年商铺合同平均单价×甲方在五洲汽配商贸城的商铺总面积（10000平方米）。商铺合同平均单价的核定时间为：从2012年7月26日起到2042年7月25日止，每年6月1日至20日为当年五洲汽配商贸城商铺合同平均单价计算期。商铺合同平均单价的核定办法：①合同平均单价＝五洲汽配商贸城内的承租者签订的租赁合同的租金总额÷五洲汽配商贸城的承租者签订的租赁合同的商铺一、二层面积总和（包括一次性投资者独立招商部分）；②一次性投资者自营的商户不纳入计算范围；③合同平均单价以实际计算为准，税费由乙方负责缴交。约定支付方式为每半年结算一次，2013年1月1日起到2039年12月31日期间，乙方在每年7月15日和12月15日前将甲方收益支付给甲方（第一次支付甲方收益在2013年7月15日，以此类推）；2040年1月1日至2040年12月31日期间，乙方在当年2月15日前一次性将甲方当年收益支付给甲方；乙方在2041年2月15日前一次性将甲方剩余收益（即2041年1月1日至2042年7月25日的租金）支付给甲方。原告与被告韶关市利荣投资发展有限公司签订《合作物业经营管理补充协议》后，被告韶关市利荣投资发展有限公司从2013年1月份至今，共支付给原告土地合作收益款500000元，尚欠6039679元。原告多次向被告催缴，并且于2016年4月8日向被告发出催缴通知书，但被告均置之不理，被告不按时向原告支付合作收益款的行为己构成违约。为维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告韶关市利荣投资发展有限公司辩称：答辩人与原告于2010年1月26日签订了《土地合作开发合同》，原告提供土地100亩，乙方出资6000万元，合作建设五金材料批发市场，期限32年。2010年9月26日双方签订了《土地合作开发补充协议》，将五金材料批发市场改建为五洲国际汽配商贸城。2014年1月20日又补充签订了《合作物业经菅管理补充协议》，约定答辩人建成五洲国际汽配商贸城商铺面积约40000平方米，其中的10000平方米商铺物业归原告，其余归答辩人经营。期间原告的10000平方米委托答辩人一块经营管理（答辩人没收取费用，义务管理），按《合作物业经营管理补充协议》的约定计算，原告10000平方米商铺，每年租金是2013226元（原告计算得出），答辩人需每年支付2013226元给原告作为租金收入。而目前五洲国际汽配商贸城已出租的商铺最多时只有11016平方米，每年平均租金收入约有886700元，不减去答辩人的管理成本开支，答辩人将11016平方米商铺的租金收入886700元全部支付给原告也每年还欠原告1126526元租金。答辩人认为如果再按原约定和现状继续经营下去，经营时间越长答辩人欠原告的债务就越多。即答辩人每经营多一年就需多负债110多万元。因此答辩人希望原告能够换位思考，站在答辩人的角度，为答辩人想一想，答辩人建五洲国际汽配商贸城投资了6000万元，现在没有一分钱利润，长此下去，还要继续亏损，这对答辩人来说显然是十分不公平的，换位思考原告也是接受不了的。合作双方只有互利才有继续合作的可能，互利才是合作的原则。本案原告与答辩人合作期间，虽然答辩人没有按《合作物业经营管理补充协议》完成约定的10000平方米商铺租金给原告，但是原告在五年的时间里已尽努力缴交了50万元租金。答辩人现在只能期盼市场好转，充分发挥公司全体员工的积极性，想尽一切办法多招商，才有可能将更多的商铺租赁出去，才是出路，才有可能达到双方共赢的目的。为此，答辩人希望原告能从五洲国际汽配商贸城的现状和实际出发，给予答辩人在双方合作当中分到一杯羹利益。五洲国际汽配商贸城2013年至2015年三年租金总收入是2660101元，根据原双方约定的商铺平均单价核定办法，以及双方之后协商商铺出租率计算办法得出，原告2013年至2015年三年租金总收入是1078761.24元，只差租金578761.24元未缴。也就说原告有10000平方米的租铺，答辩人有30000平方米的租铺，原告10000平方米的商铺占了总收入的利益40.55%，答辩人30000平方米的商铺才占总收入的59.45%，原告获得的利益明显远远大于答辩人的利益，风险和利益没有对等。尽管如此，只要原告可以站在答辩人的位置，为答辩人考虑，答辩人目前来说就是亏一些，也没有怨言。但是原告要是坚持其诉讼请求，答辩人除了拿不出钱以外，也肯定无法再与原告合作.要求重新修改《土地合作开发合同》。据此，答辩人要求原告与答辩人本案能在人民法院主持下签订和解协议。第三人阳山华美土方工程部述称：第三人于2010年9月26日与原、被告签订《土地合作开发补充协议》，将第三人与原告签订的《土地合作开发合同》中的第三人的权利、义务变更为本案被告承担，据此第三人在本案合同中既没有权利也没有义务，因此第三人在本案中不是适格主体，原、被告之间的纠纷与第三人没有法律关系，原、被告之间的纠纷应依法由原、被告自行解决。请求法院依法作出公正判决。原告韶关市武江区西联镇人民政府围绕其诉讼请求依法提交了原告组织机构代码证、被告及第三人的工商登记资料、《土地合作开发合同》、《土地合作开发补充协议》、《合作物业经营管理补充协议》、武江区新五洲国际汽配用品商贸城出租明细及情况说明、《租赁合同》。被告韶关市利荣投资发展有限公司围绕其辩称主张依法提交了所有出租商铺的租赁合同及租金收取情况汇总。第三人阳山华美土方工程部未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月26日，原告作为甲方，与作为乙方的第三人签订一份《土地合作开发合同》，约定双方合作开发位于韶关市××区科技工业园的土地（俗称茶亭岭，面积约100亩）用于投资建设建筑五金材料批发市场或日用百货商贸批发市场及配套设施，项目投资金额约6000万元人民币，合作期限至2042年7月25日。该合同约定：项目规划、设计、报建、三通一平、建设等所有费用由乙方负责；乙方按不差于设计的效果图建设临323国道旁的两栋三层楼房屋（房屋深度15米、宽度按规划预留路口后剩余的约160米全部建成商铺，总面积约7000平方米）归甲方所有，并于2012年7月25日前交付甲方使用，其余房产归乙方使用，乙方另行支付人民币200万元给甲方；为使市场建设得更好，甲方同意乙方可对外寻找合作伙伴，并可根据实际情况变更本合同的乙方单位名称；合同期限届满时合同终止，乙方所建不动产全部归甲方所有，乙方如要求继续合作，提前6个月向甲方书面提出，同等条件下具有优先合作权。2010年9月26日，原告作为甲方，第三人作为乙方，与作为丙方的原韶关市利荣贸易有限公司（后名称变更为韶关市利荣投资发展有限公司）签订《土地合作开发补充协议》，内容为：甲方与乙方于2010年1月26日共同签署了《土地合作开发合同》（以下简称《合同》），现因发展需要，甲、乙、丙三方本着互利互惠的原则，经友好协商，就合同中有关条款进行协商，特订立以下补充协议。一、变更合作方。根据《合同》第十一条第五点约定：“为使市场建设得更好，甲方同意乙方可对外寻找合作伙伴，并可根据实际情况变更本合同的乙方单位名称。”经甲、乙双方协商，甲方同意合同中的乙方单位变更为丙方——韶关市利荣贸易有限公司。变更后，由丙方继续履行合同条款，享有乙方在合同中的一切权利，并承担相应的义务。二、变更开发项目。根据《合同》第二条规定：“合作开发的土地用于投资建设建筑五金材料批发市场或日用百货商贸批发市场及配套设施……除双方另有约定或征得甲方同意外，乙方不得任意改变投资项目。”经过市场分析评估，甲、丙双方协商同意改变投资项目，将合作开发的土地用于投资建设汽车用品批发市场，项目规模、投资金额等其他条款不变。三、《合同》中原约定项目的基本设计为东西走向，经协商，甲方同意更改为南北走向。四、本协议与《合同》具有同等效力。五、未尽事宜，由甲、丙双方协商解决。六、本协议一式陆份，甲、乙、丙三方各执贰份，签字盖章后正式生效。2011年1月20日，原告（甲方）与作为乙方的原韶关市利荣贸易有限公司（后名称变更为韶关市利荣投资发展有限公司）签订《合作物业经营管理补充协议》，内容为：依据甲、乙双方2010年9月26日共同签定的《土地合作开发补充协议》，现双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方在合作开发土地（2010年1月26日签订《土地合作开发合同》）上的汽车用品批发市场（项目名称：五洲国际汽配商贸城）内的甲方物业的经营管理有关问题签订补充协议，协议如下：第一条甲方物业。1、类型：商业物业。2、位置：韶关市××区西郊八公里（五洲国际汽配商贸城内）。3、商铺面积：10000平方米。第二条物业经营管理期限。委托管理期限为30年，自2012年7月26日起到2042年7月25日止。第三条委托物业经营管理形式。1、甲方全权委托乙方经营管理，甲方不支付委托和其他一切费用。甲方物业从7000平方米增加至10000平方米，双方本着培育市场的理念，甲方的收益从2012年7月26日起计算调整为2013年1月1日起计算。第四条甲方物业收益。1、甲方收益界定：当年度收益＝五洲汽配商贸城当年商铺合同平均单价×甲方在五洲汽配商贸城的商铺总面积。该收益涉及的费用由乙方负责。2、商铺合同平均单价的核定时间：从2012年7月26日起到2042年7月25日止，每年6月1日至20日为当年五洲汽配商贸城商铺合同平均单价计算期。3、商铺合同平均单价的核定办法：①合同平均单价＝五洲汽配商贸城内的承租者签订的租赁合同的租金总额÷五洲汽配商贸城的承租者签订的租赁合同的商铺一、二层面积总和（包括一次性投资者独立招商部份）；②一次性投资自营的商户不纳入计算范围。③合同平均单价以实际计算为准，税费由乙方负责缴交。4、支付方式：确定当年度收益后，每半年结算一次。2013年1月1日起到2039年12月31日期间，乙方在每年7月15日和12月15日前将甲方收益支付给甲方（第一次支付甲方收益在2013年7月15日，以此类推）；2040年1月1日至2040年12月31日期间，乙方在当年2月15日前一次性将甲方当年收益支付给甲方；乙方在2041年2月15日前一次性将甲方的剩余收益（即2041年1月1日至2042年7月25日的租金）支付给甲方。第五条双方杈利、义务。1、甲方权利、义务：(1)根据本协议规定甲方将五洲国际汽配商贸城内物业全杈委托乙方实行物业经营管理。(2)不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动。(3)协助乙方做好招商引资活动，协调乙方与行政管理部门的关系。(4)政策规定由甲方承担的其他责任。2、乙方权利、义务：(1)按照法律法规自行经营管理。(2)根据甲方授权，对物业实施综合管理。(3)无条件提供与各商家签订的真实合同。否则，假一罚十。第六条违约责任。1、若乙方未能够按期付款，超过付款期三日起，甲方将按拖欠租金总额的5%按日收取滞纳金；超过半年仍不能付款，甲方有权在五洲汽配商贸城内选择乙方商铺冲抵乙方所欠甲方的租金及滞纳金。商铺的价值按800元/平方米计算。2、甲方单方违约，则按造成乙方的实际损失给予赔偿。3、本协议委托内容确定以及委托变更、中止、解除和提前终止需双方书面确认。一方违约需赔偿对方期限内的损失。4、未经甲方同意，乙方不得将汽车用品批发市场转给第三者经营，否则，甲方无条件收回土地及乙方所建的建筑物。第七条其他事项。1、本协议与原有合同冲突时，以本协议为准。2012年期间，五洲国际汽配商贸城建成并投入使用。被告陆续与商户签订了44份《租赁合同》，出租面积共计10442平方米，但之后陆续出现退租和新增租户的情况，每年的出租面积和租金收益均不等。按照原、被告双方约定的计算原告收益的起算年度，2013年实际共出租商铺8244平方米，租金收入623253元；2014年实际共出租商铺11442平方米，租金收入880052元；2015年实际共出租商铺11422平方米，租金收入1156796元。上述面积的计算中均包含所有出租商铺的第三层面积（所有商铺均为三层，面积均等）。由于五洲国际汽配商贸城投入使用后，至原告起诉前，被告仅分别于2013年2月6日、2013年9月12日向原告支付了合作收益（租金）200000元和300000元，共计500000元。原告遂诉至法院要求解决。诉讼过程中，被告又于2016年9月2日向原告支付了合作收益（租金）300000元。本院认为，原告与第三人签订的《土地合作开发合同》及原、被告与第三人签订的《土地合作开发补充协议》、原、被告签订的《合作物业经营管理补充协议》均是各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，对合同双方均具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，原、被告、第三人经协商一致后将第三人的合同权利义务转让给被告，原、被告均应按双方签订的《土地合作开发补充协议》及《合作物业经营管理补充协议》的约定全面履行义务并享有各自的权利。本案中，原、被告双方于2010年9月26日签定的《土地合作开发补充协议》约定原告享有使用权的10000平方米商铺全权委托被告经营管理，原告每年以“已签订的租赁合同的租金总额÷已签订的租赁合同的面积总额”为每平方商铺的单价，向被告收取该10000平方米商铺的租金。虽然在合同履行过程中有可能会出现商铺出租率不高而导致被告的租金收入不足以支付合作收益给原告的情形，但该情形应归于一般的商业风险，不属于《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项规定的在订立合同时显失公平的情形，亦不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情势变更情形，故被告要求本院变更双方约定的“合同平均单价的核算”条款，没有法律依据，本院不予支持。然而原告以被告2012年签订的商铺租赁合同的租金总额为基础来计算2013年-2015年的合同平均单价，亦与事实不符，本院不予支持。结合本案实际情况，在双方约定原告收益界定为“当年度收益＝五洲汽配商贸城当年商铺合同平均单价×甲方在五洲汽配商贸城的商铺总面积”的情况下，合同平均单价的核算，应以“当年五洲汽配商贸城内的承租者签订的租赁合同的租金总额÷五洲汽配商贸城出租商铺一、二层面积总和”来计算。综上，原告的合作收益计算如下：①2013年度：（625253元÷8244平方米×2/3×10000平方米＝1134000元；②2014年度：（880052元÷11442平方米×2/3×10000平方米＝1154000元；③2015年度：1156796元÷11422平方米×2/3×10000平方米＝1519000元；总金额为3807000元。被告已支付的800000元抵扣后，被告仍应支付合作收益款3007000元给原告。因此，对原告要求被告按《土地合作开发补充协议》的约定支付从2013年1月至2015年12月的合作收益6039679元的诉讼请求，本院予以部分支持。关于滞纳金，按照原、被告双方签订的《土地合作开发补充协议》及《合作物业经营管理补充协议》的约定，原告的收益每半年结算一次；被告应在每年7月15日和12月15日前将原告的收益支付给原告；超过付款期三日起，原告将按拖欠租金总额的5%按日收取滞纳金。首先，双方关于滞纳金的约定不违反法律规定，本院予以确认，但双方约定按日收取拖欠租金总额的5%作为滞纳金，违反了法律法规的强制性规定，属无效条款，本院不予支持。结合本案实际，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十四条的规定，本院确定为超过付款期三日起每日按被告拖欠租金额的万分之三计算滞纳金。根据被告的付款情况，本院确定滞纳金分段计算如下：①2013年7月19日起至2013年9月12日以本金367000元计算；②2013年9月13日起至2013年12月18日以本金67000元计算；③2013年12月19日起至2014年7月18日以本金634000元计算；④2014年7月19日起至2014年12月18日以本金1211000元计算；⑤2014年12月19日起至2015年7月18日以本金1788000元计算；⑥2015年7月19日起至2015年12月18日以本金2547500元计算；⑦2015年12月19日至2016年9月2日以本金3307000元计算；⑧2016年9月3日起至本判决确定的履行之日止以本金3007000元计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告韶关市利荣投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年1月1日至2015年12月31日期间的合作收益款3007000元及滞纳金（滞纳金计算方法：按逾期每日万分之三分段计算：①2013年7月19日起至2013年9月12日以本金367000元计算；②2013年9月13日起至2013年12月18日以本金67000元计算；③2013年12月19日起至2014年7月18日以本金634000元计算；④2014年7月19日起至2014年12月18日以本金1211000元计算；⑤2014年12月19日起至2015年7月18日以本金1788000元计算；⑥2015年7月19日起至2015年12月18日以本金2547500元计算；⑦2015年12月19日至2016年9月2日以本金3307000元计算；⑧2016年9月3日起至本判决确定的履行之日止以本金3007000元计算）给原告韶关市武江区西联镇人民政府；二、驳回原告韶关市武江区西联镇人民政府的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66761.07元，由原告韶关市武江区西联镇人民政府负担33505.07元，被告韶关市利荣投资发展有限公司负担33256元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判长  张步云审判员  朱 琴审判员  谭谦悦二〇一七年四月二十六日书记员  丘凯音