上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初17979号原告(反诉被告)单木，男，1960年5月16日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人单元(系单木之子)，住址同上。被告(反诉原告)郑勇献，女，1982年5月1日生，汉族，住四川省。委托代理人朱磊，上海浩锦律师事务所律师。原告(反诉被告)单木与被告(反诉原告)郑勇献房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)单木，被告(反诉原告)郑勇献的委托代理人朱磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)单木诉称，2015年1月31日，单木与郑勇献签订房屋租赁合同，将宝山区共和新路XXX号商铺出租给郑勇献，租期从2015年1月28日至2018年1月27日止，郑勇献应当于2016年1月18日、4月18日、7月18日支付单木租金共计人民币49,500元。合同签订后，郑勇献一直未支付上述租金，还擅自将系争房屋转租给案外人吴某某。2016年6月1日，吴某某与郑勇献经法院调解，解除了租赁合同。2016年8月15日，该案执行法官将单木、郑勇献、吴某某召集在一起，提出为避免损失扩大，将系争房屋返还给单木，但郑勇献以各种理由拒绝。现单木起诉要求解除房屋租赁合同，郑勇献支付2016年1月28日至2016年10月27日期间的租金49,500元，及违约金11,000元。单木收取郑勇献的押金11,000元同意退还。被告(反诉原告)郑勇献反诉并辩称，2015年1月28日至2015年10月27日期间的租金由郑勇献支付给单木，2015年10月28日至2016年1月27日期间的租金由吴某某代郑勇献支付给单木。租赁合同约定单木需向郑勇献提供办理营业执照的相关材料，但单木迟迟未予提供，造成郑勇献合同目的无法实现。郑勇献经单木口头同意将系争房屋转租给吴某某，2016年1月，吴某某以郑勇献无法配合办理营业执照变更为由要求解约，经法院调解郑勇献退还了吴某某押金和转让费。2016年1月中旬，单木更换了系争房屋门锁，郑勇献无法使用该房屋。故不同意继续支付租金。郑勇献反诉要求解除房屋租赁合同，单木退还转让费45,000元、押金11,000元、租金66,000元(2015年1月28日至2016年1月27日)，及上述钱款按中国人民贷款利率计算，从2015年1月31日起计至返还之日止的利息。原告(反诉被告)单木针对反诉辩称，郑勇献取得系争房屋后就装修然后开始经营，其为了不交税而不办理营业执照。直到2016年9月13日，郑勇献才向单木要求办证手续，单木三天内就交给了郑勇献，当时郑勇献并未告知单木是为了让吴某某办理营业执照，单木以为郑勇献自己需要办理。单木在2016年8月22日才更换门锁。不同意郑勇献的反诉请求。经审理查明，系争房屋房地产权利人为单元。2015年1月31日，单木(甲方)与郑勇献(乙方)签订房屋租赁合同，约定，甲方将共和新路XXX号商业用房出租给乙方，租期从2015年1月28日至2018年1月27日；月租金5,500元，租赁期内，出租方不得以任何理由任意调整租金；转让费为45,000元，包括现有室内装潢及门头(足享人生四个字除外)及现有的室内设备：空调1.5匹一台、2.5匹立式一台，热水器一个、消毒柜2个，音响一套组合，洗衣机一台，电视机48寸一台；乙方按季度支付租金，先付后用；甲方收取乙方押金11,000元，乙方现已经支付甲方2015年1月28日至4月27日租金16,500元；租赁期间的水费、电费、有线电视由乙方支付；租赁期间任何一方违反本合同的规定的，向对方交纳二个月租金作为违约金；乙方必须按合同约定提前10天支付下一季度房租，超过十日未付，认定乙方单方解除合同，属违约行为，乙方每拖延一日支付租金，按应付款的10%向甲方支付滞纳金，直至欠款到账为止；乙方自行办理营业执照，甲方必须提供办理营业执照的相关材料。合同签订后，郑勇献支付了单木自2015年1月28日至2015年10月27日期间的租金，还支付了押金11,000元及转让费45,000元。2015年9月25日，郑勇献(甲方)与案外人吴某某(乙方)签订了转让租赁合同，约定，甲方将系争房屋转租给乙方，乙方续甲方的租赁合同经营；月租金5,500元，转让费45,000元，甲方租金已付至2015年10月底，从2015年11月起租金由乙方直接支付给单木(原账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，工行上海市长江西路支行)；经营中各项证照由甲方负责过户乙方名下，过户期一个月。2015年10月23日，吴某某代郑勇献向单木的账户支付了2015年10月28日至2016年1月27日期间的租金16,500元。2016年，吴某某以郑勇献未能将证照变更至其名下，起诉郑勇献要求解除合同等。2016年6月1日，吴某某与郑勇献经本院调解解除转让租赁合同，吴某某支付郑勇献租金5,500元，郑勇献返还吴某某押金11,000元、转让费45,000元。另查明，单木的女儿单晶于2014年3月在系争房屋内注册成立了上海足享人生足部保健店。审理中，单木提供：1、上海市宝山区绿化和市容管理局出具的宝山区张庙责字(2015)共49号市容环境卫生责任人责任告知书，责任单位记载为郑氏足浴。2、2015年9月13日，郑勇献的代理人张建龙出具的收条，主要内容为，今从单木移交给张建龙足享人生的营业执照正副本、税务登记证正副本，卫生许可证正本、单晶的身份证复印件一张。3、2015年12月12日，单木、张建龙、吴某某的谈话录音，主要内容为，单木称仅转让房屋使用权，营业执照是不转的。张建龙表示，张建龙自己办理营业执照，就缺单晶的身份证，单木不肯拿过来。单木称，单晶的身份证不能给张建龙，需随身携带。郑勇献针对上述证据表示，对证据1、2真实性无异议，对证据3真实性不认可，但该证据中单木提到不愿意提供单晶的身份证，导致郑勇献无法办理营业执照变更手续。审理过程中，单木与郑勇献于2017年3月10日对系争房屋及该房屋内物品进行交接，郑勇献将房屋及物品返还给了单木，现场缺少一台空放机及一台洗衣机，双方确认折价1,000元，由郑勇献当场支付给了单木。以上事实，有单木提供的房屋租赁合同、房地产权证、收条、谈话录音、环境卫生责任告知书，郑勇献提供的转让租赁合同、民事调解书、工商档案机读材料，及双方当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，单木与郑勇献签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定，郑勇献自行办理营业执照，单木必须提供办理营业执照的相关材料。单木的女儿单晶已经在系争房屋内办理了营业执照，在未注销的情况下，郑勇献无法再在该房屋内办理营业执照。单木自己提供的录音中其表示，仅转让房屋使用权，营业执照不予变更。故郑勇献也不能通过营业执照变更的方式办出营业执照。郑勇献租赁系争房屋用于经营，在无法办理营业执照的情况下，其要求解除合同，本院予以准许。单木未按约配合郑勇献办理或变更营业执照，已经构成违约。合同约定，租赁期间任何一方违反本合同的规定的，向对方交纳二个月租金作为违约金。郑勇献要求单木支付违约金11,000元，符合约定，可予准许。郑勇献支付单木转让费45,000元与租赁系争房屋经营存在关联性，现合同因单木解除，郑勇献也将物品返还给了单木，郑勇献要求单木返还该转让费及押金，可以准许。从单木提供的环境卫生责任告知书看，虽郑勇献未办理营业执照，但仍实际经营，也未受到相关处罚，单木要求郑勇献支付2016年1月28日至2016年8月21日期间的租金31,935.50元，本院予以准许。单木于2016年8月22日更换了系争房屋门锁，其要求郑勇献支付之后的租金，本院不予准许。郑勇献主张单木于2016年1月中旬更换系争房屋门锁，未提供相应证据证明，本院不予采信。郑勇献要求退还已付租金，本院不予准许。郑勇献已经将系争房屋返还给了单木，故本院不再对此进行判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)单木与被告(反诉原告)郑勇献签订的房屋租赁合同；二、被告(反诉原告)郑勇献于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)单木租金31,935.50元；三、原告(反诉被告)单木于本判决生效之日起十日内，返还被告(反诉原告)郑勇献转让费45,000元、押金11,000元；四、原告(反诉被告)单木于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)郑勇献违约金11,000元；五、原告(反诉被告)单木的其他诉讼请求，不予支持；六、被告(反诉原告)郑勇献的其他反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为656元，反诉案件受理费1,370元，共计2,026元，由原告(反诉被告)单木负担938元，被告(反诉原告)郑勇献负担1,088元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇一七年四月十八日书记员  薛辰彦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。