河南省南阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）豫13执异12号案外人：李果，男，1971年10月5日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。申请执行人：刘志安，男，1963年3月5日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。申请执行人：刘军秋，女，1966年10月12日出生，汉族，住河南省唐河县。二申请执行人的共同委托代理人：杨贵，北京市京国（南阳）律师事务所律师。执业证号：14113200210187328。二申请执行人的共同委托代理人：李成宇，北京市京国（南阳）律师事务所实习律师。被执行人：南阳市乘億房地产开发有限公司。住所地：南阳市光武中路*号。注册号：411300100020131。法定代表人：柳英，该公司董事长。在本院执行刘志安、刘军秋与南阳市乘億房地产开发有限公司（简称乘億公司）建��工程施工合同纠纷一案中，案外人李果于2017年1月23日对执行南阳市乘億房地产开发有限公司开发建设的盛世华庭小区1号楼、2号楼、3号楼、4号楼一层商业用房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人李果称，2014年12月25日，李果与乘億公司签订乘億盛世华庭认购书，购买了乘億公司开发建设的位于南阳市仲景路与光武路交汇处盛世华庭小区1号楼、2号楼、3号楼、4号楼一层商业用房，盛世华庭小区1号楼、2号楼、3号楼、4号楼一层商业用房的房屋所有权应归李果所有。请求人民法院停止对李果合法拥有的盛世华庭小区1号楼、2号楼、3号楼、4号楼一层商业用房的拍卖。申请执行人刘志安、刘军秋称，1、刘志安、刘军秋系被执行标的的承包者和施工人，对该执行标的的价款依法享有优先受偿权。2、李果与乘��公司之间存在借贷关系，双方签订的购房合同实为乘億公司对所借李果款项提供的担保。3、乘億公司至今未取得商品房预售许可证，其与李果签订的房屋认购合同应为无效合同。4、按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，能够对抗承包人建设工程价款优先受偿权的优先权人限于购买商品房的消费者。李果不属于购买商品房的消费者，不能够对抗刘志安、刘军秋的建设工程价款优先受偿权。被执行人乘億公司称，2013年，我公司因发展需要向樊叶青的投资担保公司借款，借款中包含有李果的款项。李果为确保自身资金安全，通过樊叶青和我公司协商，要求签订购房合同。2014年12月25日，我公司通过与李��签订房屋认购书的形式将盛世华庭小区1号楼、2号楼、3号楼、4号楼一层商业用房以每平方米8000元的价格抵押给李果。本院在审理刘志安、刘军秋与乘億公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据刘志安、刘军秋的财产保全申请，于2015年6月9日作出（2015）南民二初字第00044-1号民事裁定，对乘億公司的银行存款150000000元予以冻结，或保全其相应等值财产。据此本院对乘億公司位于南阳市仲景路与光武路交汇处西北角盛世华庭小区地上1-3层商业裙房7563.17平方米（不含幼儿园555.8平方米、社区服务400平方米）以及地下一层8304.7平方米的房产予以查封。上述房产查封后，刘志安、刘军秋向本院申请解除对部分房产的查封。本院于2015年12月4日作出（2015）南民二初字第00044-3号民事裁定，解除对乘億公司位于南阳市仲景路与光武路交汇处西北角盛世华庭小区地下一层、地上2-3层商业裙房的查封。刘志安、刘军秋与乘億公司建设工程施工合同纠纷一案，经本院主持调解，双方达成如下协议：一、经双方算账截止2015年10月22日乘億公司尚欠刘志安、刘军秋工程款30600000元，窝工损失507355元，合同滞纳金13907700元，共计45015055元，就前述款项的支付步骤及后续事宜的履行双方确认如下：1、乘億公司于2015年12月31日前先向刘志安、刘军秋支付工程款5000000元，于2016年6月30日前再向刘志安、刘军秋支付10000000元工程款，刘志安、刘军秋应在收到前述第一笔5000000元款项后，立即组织施工，并保证于2016年12月31日前对本案所涉南阳市盛世华庭项目（神龙塑胶改造、安置住宅小区）的遗留工程完成交工验收，否则，乘億公司有权拒付下余款项。2、乘億公司于2016年12月31日前支付刘志安、刘军秋下余工程款15600000元及合同滞纳金13000000元，则刘志安、刘军秋对其余滞纳金和窝工损失不再主张。3、刘志安、刘军秋应及时向乘億公司转移相关工程施工资料，配合乘億公司进行土地、房产等相关手续的办理。4、在以上义务履行完毕后，双方关于该纠纷即视为完全解决，别无争议。二、如乘億公司不能按照上述任一期限和金额向刘志安、刘军秋履行义务，刘志安、刘军秋有权随时向人民法院申请强制执行，申请执行金额为45015055元（工程款30600000元，窝工损失507355元，合同滞纳金13907700元）扣除乘億公司已履行部分，同时合同滞纳金以未履行部分工程款为限按日万分之五自2015年10月23日起计算至工程款付清之日止。三、双方就本案无其他纠纷。四、本案案件受理费266875.27元减半收取133437.64元，财产保全费5000元，共计138437.64元由刘志安、刘军秋负担。本院于2015年12月9日作出（2015）南民二初字第00044号民事调解书对上述协议内容予以确认。因乘億公司未履行本院（2015）南民二初字第00044号民事调解书，刘志安、刘军秋向本院申请执行。本院于2016年12月28日作出（2016）豫13执恢35-1号执行裁定，拍卖乘億公司位于南阳市仲景路与光武路交汇处西北角盛世华庭小区地上一层商业裙房。本院于2017年1月18日在淘宝网发布拍卖执行标的的竞买公告，对执行标的实施网络司法拍卖。案外人李果于2017年1月23日对执行标的提出书面异议，本院已中止对执行标的的拍卖。2014年12月25日，乘億公司与李果签订乘億盛世华庭认购书。该商品房认购书的主要内容为：一、认购物业基本情况及房款支付：乘億公司投资开发的河南省南阳市光武路与仲景路交叉口西北角盛世华庭小区1号楼、2号楼、3号楼、4号楼一层物业，建筑面积为2168.87平方米（最终以该物业所在地房地产管理部门核定的建筑面积为准）��单价为8000元/㎡，合计总价为17350960元整。二、李果同意按照一次性付款的方式向乘億公司交付购房款。总房款（含认购金）须于认购书签署之日起7日内付清。三、李果应按照乘億公司安排的时间及时签署《商品房买卖合同》，本认购书自换签商品房买卖合同之日起失效。乘億公司与李果签订的乘億盛世华庭认购书上批注：已付全款，面积为盛世华庭项目一层商业平面图为准。乘億公司投资开发的位于南阳市仲景路与光武路交汇处盛世华庭小区地上一层商业裙房，钢混结构，总建筑面积2370.05平方米，其中包含商业用房1926.98平方米，公共用房232.1平方米，商业电梯及楼梯210.97平方米。该商业裙房尚未交工，有待继续施工。本院认为，李果向本院提出书面异议称，2014年12月25日，李果与乘億公司签订乘億盛世华庭认购书，购买了乘億公司开发建设的位于南阳市仲景路与光武路交汇处盛世华庭小区1号楼、2号楼、3号楼、4号楼一层商业用房，已合法取得盛世华庭小区1号楼、2号楼、3号楼、4号楼一层商业用房的房屋所有权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案建设工程施工人并未将盛世华庭小区1号楼、2号楼、3号楼、4号楼一层商业用房交付乘億公司，建设工程也未经竣工验收，乘億公司对所开发的商品房不具备进行房屋所有权初始登记的条件。因此，客观上，乘億公司无法将认购书中约定的商品房交付李果并办理房屋所有权转移登记。李果并未取得盛世华庭小区1号楼、2号楼、3号楼、4号楼一层商业用房的房屋所有权。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定,“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法（2007年修正）第二百零四条的规定，向执行法院提出异议”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款规定，“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行”，对案外人提出的排除执行异议，案外人对执行标的应享有所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。李果对盛世华庭小区1号楼、2号楼、3号楼、4号楼一层商业用房并不享有所有权，也无其他足以阻止盛世华庭小区1号���、2号楼、3号楼、4号楼一层商业用房转让、交付的实体权利，其请求人民法院停止对盛世华庭小区1号楼、2号楼、3号楼、4号楼一层商业用房拍卖的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：驳回李果的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  焦怡琳审判员  杨峨生审判员  王 浩二〇一七年��月二十一日书记员  王 沛