广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民初579号原告：王好亮，男，1965年出生，汉族，住山东省胶南市。委托代理人：李明顺，山东诚功（崂山）律师事务所律师。被告：杨文江，男，1972年出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托代理人:黄珺、魏晓丹，均系广东信良兆诚律师事务所律师。第三人：青岛金世纪房地产有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区七墩山路198号。法定代表人：李某，职务总经理。委托代理人：员小丽，该公司职员。原告王好亮与被告杨文江及第三人青岛金世纪房地产有限公司案外人执行异议之诉一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告王好亮的诉讼代理人李明顺、被告杨文江的诉讼代理人黄珺、第三人青岛金世纪房地产有限公司（以下简称金世纪公司）的诉讼代理人员小丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王好亮向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对位于青岛市黄岛区温州路198号A号楼B单元C号房的强制执行，并解除对该房产的查封（该房值563789.50元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月24日原告与第三人签订《青岛市商品房出售合同》，约定原告以563789.50元购买由第三人开发的位于胶南市(后改为黄岛区)温州路198号A号楼B单元C号房屋（以下简称涉案房产），合同签订后，原告陆续付清了全部房款，且于2015年12月1日顺利入住。由于第三人原因，该房未能及时办理商品房预售登记，后在被告申请执行(2015)穗中法执字第3793号案件过程中，该房产被广州市中级人民法院于2016年1月27号作出(2015)穗中法执字第3793-1号执行裁定查封。原告提出案外人异议，广州市中级人民法院以原告未提交在查封之前接收房屋的证明为由，于2016年11月23日作出(2016)粤01执异225号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，执行庭没有查明事实，听证时原告提交了相关的交房手续，能证明原告接收房屋是在广州市中级人民法院查封之前，但裁定中却未提相关材料。原告无奈，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告杨文江辩称，一、本案第三人信用较差，且原告与第三人关系“亲密”，其自己制作的证据不足单独采信，应持“排除合理怀疑”的态度严格审查。应严格审查买受人身份、实际是否有真实足额资金交易，是否真实的发生了占有行为，以排除第三人找内部员工或亲友进行虚假交易的风险。原告提交的证据中“记账凭证、收据、银行交易记录”提供方即为第三人，且第三人之代理人在庭审中也与原告代理人主张一致，相互支持。故请求法院从严审查，避免出现原告与第三人存在恶意串通，第三人虚开票据、不动产交接证明文件等损害被告合法权益的现象。对房款是否真实支付、支付的时间及数额，应提供有明确付款户名、收款户名、付款时间等具体情况并加盖银行工章的银行回单原件予以证明。对于交房、物业等材料全部只是第三人与买受人所做文件，被告不认可文件的真实性和合法性。根据第三人不良信用行为及其与原告的“亲密”关系，买受人若要证明自己查封前已收楼应提交在查封前已实际占有期间的水电费单据、第三方装修合同等其他证据进行证明（合同房间为未装修的，入住前必须装修）。实际上原告提交的证据中就可以看出，其证据上所写时间并非形成证据当时。如邓晓燕案，邓晓燕在交接手续上写的时间是2016年9月1日，物业费收据上倒回了2016年5月1日。二、原告的《无房证明》均为青岛市黄岛区西区登记大厅出具，只能证明其在黄岛区的胶南这块无房，无法证明其在青岛市没有房产。另外，对未婚的应提供未婚证明，对于已婚的应提交结婚证原件并应证明夫妻双方均无其他房产；对原告有扶养义务人的，还应提供扶养义务人的无其他房产证明。综上，原告不享有足以排除强制执行的民事权益。原执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求法院及时判决驳回原告的全部诉讼请求。第三人金世纪公司述称同意原告的诉讼请求。经审理查明,关于杨文江诉欧美投资集团有限公司（以下简称欧美公司）、金世纪公司、李某、李某、庞某民间借贷纠纷一案，本院作出的（2014）穗中法金民初字第155号民事判决已发生法律效力。该判决判令：欧美公司向杨文江返还借款本金117545090元及利息，金世纪公司、李某、李书杰、庞某承担连带清偿责任。因欧美公司等未履行上述判决确定的义务，经杨文江申请，本院以（2015）穗中法执字第3793号立案执行。在执行过程中，本院于2016年1月27日作出（2015）穗中法执字第3793-1号执行裁定，查封了包括涉案房产在内的财产。后原告王好亮、案外人梁某称涉案房产是其购买，支付全部房款且实际使用，且对没有办理过户手续没有过错，向本院提出案外人执行异议，请求解除对涉案房产的查封。本院经审查后认为：根据我国法律规定，不动产物权的变动以登记为生效要件。因涉案房产至今登记在金世纪公司名下，故本院在本案执行中查封涉案房产并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该案中，虽然王好亮、梁某与金世纪公司签订《青岛市商品房出售合同》没有注明时间，但是从合同对于付款时间约定等内容来看，应早于本院查封行为的实施时间。但是王好亮、梁某并未提交其在本院查封之前已合法占有涉案房产的证明。故其请求不符合前述司法解释第二十八条中“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。王好亮、梁某亦无证据证实其符合前述司法解释第二十九条规定的情形。其异议请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，本院于2016年11月23日作出（2016）粤01执异225号执行裁定，裁定驳回王好亮、梁某的异议请求。本案原告于2016年12月1日签收上述执行裁定书后不服，遂提起本案诉讼。诉讼中，原告提交以下证据：1.广州市中级人民法院（2016）粤01执异225号执行裁定书及其送达回证，拟证明原告在被告申请查封之前已购买涉案房产，广州市中级人民法院执行查封涉案房产时并没有在涉案房产张贴封条和公告，原告提起案外人执行异议之诉符合法律规定。2.编号为201500224952的《青岛市商品房出售合同》，拟证明原告与第三人已签订有效的商品房买卖合同。3.第三人2015年12月3日出具的显示王好亮交款563789.5元的《记账凭证》；第三人出具的交款人王好亮、入账日期及金额分别为2015年11月19日15000元、2015年11月24日173825元、2015年11月20日100000、2015年12月1日274964.5元的《收据》4张；梁某2015年11月20日刷卡100000元、王某2015年12月1日刷卡274964.5元、王某2015年11月19日刷卡15000元、梁某2015年11月24日刷卡173825元的POS单4张；2015年11月21日99920元、2015年12月2日274884.5元的《中国银行进账单》2张；与前述POS机签购单其中3张金额相对应的载有梁某于2015年11月20日的消费100000元、2015年11月24日的消费173825元尾号8862的银行流水单，及王某2015年12月1日POS消费274964.50元尾号为2224的银行流水单，以上拟证明原告本人、原告妻子及其女儿代原告向第三人支付购房款。4.王好亮2015年12月1日出具的《承诺书》、《房屋交接书》、《欧美世纪花园业主信息登记表》、《房屋交接验收单》以及《业主方装修申请审批登记表》、《装修项目》、《工程质量维修单》，拟证明房屋已交由原告接收入住并办理装修审批手续。5.户籍证明，拟证明王某（1988年出生）系原告与梁某之女。7.显示查询日期为2017年1月18日的《不动产信息（现势不含历史）查询结果证明》，该证明的查询范围为青岛市国土资源和房屋管理局房地产市场信息系统，载明王好亮、梁某名下无住宅、非住宅，经办人签字处显示【黄岛区】，拟证明涉案房产系原告及其妻子的唯一房产。8.客户名称为王好亮、入账日期为2015年12月1日的物业费《山东省青岛市统一收款收据》，拟证明原告已入住并支付物业费。杨文江对原告提交的证据发表如下质证意见：1.对《执行裁定书》及《送达回证》真实性、合法性没有异议。2.对证据之《青岛市商品房出售合同》，从形式上来说，该合同是被执行人之一第三人与原告签订的，不能确认是否为合同所列时间签订以及是否双方签章。3.对《收据》、《记账凭证》、《银行进账单》以及《刷卡回单》的真实性、合法性、关联性均不予确认。因上述《收据》、《记账凭证》只是随处可买的普通收据、凭证，易发生虚开，回填时间等问题，且仅为第三人自行作出，没有原始凭证支持。而《银行进账单》并没有银行印章，也无付款人户名等具件情况，下方空白处手写字样明显为之后人为添加，无法证明由收到的款项为原告所主张的买受人所付房款。《刷卡回单》上的卡号无法体现付款人信息，且这种回单没有银行印章，容易造假，证明力不足。两份银行流水单均无收款人相关信息，无法确认其关联性，其中一份银行流水持卡人为案外人，并无证据表明案外人是为本案涉案房产付款，梁某的银行流水银行印章无法辩认，无法确认真实性，且无相关收款人信息，无法认定与本案相关。房产作为一种价值特别高的特殊商品，对房款支付是否真实支付、支付的时间及数额，应根据真实发生的银行资金交易材料才能确定，应予以提供有明确付款户名、收款户名等具件情况的加盖银行工章的银行回单。4.《房屋交接手续》与《物业费收据》只是第三人与原告之间所做文件，不认可真实性、合法性，根据第三人之前作假行为，买受人若要证明自己善意接收了该房产应提交在查封前已实际占有的其他证据进行证明。5.无房证明仅为黄岛区胶南地区的的，无法证明原告在青岛市无房。第三人称对于原告提交的所有证据的真实性、关联性均无异议。被告与第三人均未提供证据。经审查，第三人（甲方）与原告、梁某（乙方）签订的编号为201500224952的《青岛市商品房出售合同》载有如下内容：一、甲方依法取得胶南市8410000300001001地块土地使用权，投资建造的《世纪花园》商品房已竣工并办理了房屋初始登记。乙方向甲方购买胶南市温州路198号《世纪花园》29栋B单元27层2701户，胶南市房产管理中心认定的测绘机构测量该房屋建筑面积为93.25平方米，乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币6046元，总房价款为563789.5元，乙方应按本合同约定的付款方式和付款期限将房价款解入甲方的账户/监管账户（金融机构/监管机构：、账户名称：、账号：），乙方的付款时间和付款方式由甲、乙双方在附件一中约定明确。乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过15天后，甲方有权单方面解除本合同。甲方定于2015年12月30日前将该房屋交付给乙方，甲方向乙方保证在交付该房屋时：（一）该房屋没有产权纠纷和财务纠纷；（二）甲方未设定抵押权或已清除原由甲方设定的抵押权；（三）已缴纳了甲方应缴纳的房屋维修基金。如交付房屋后发生与甲方保证不相一致的情况，由甲方承担违约责任。除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，乙方不退房，甲方按本合同第十三条约定的违约金计算方法支付乙方违约金（违约金总额以乙方已付房款的1%为上限）。甲、乙双方商定，2016年12月31日前取得房地产权证，由甲方向胶南市房产管理中心办理价格申报及过户申请手续，申领该房地产权证。因甲方原因，乙方无法在2016年12月31日前取得房地产权证，甲方承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2016年12月31日之日起的90日内，乙方仍无法取得房地产权证，则乙方有权单方面解除合同。二、附件一付款方式和付款期限：付款方式：一次性付款，乙方于2015年11月24日与甲方签约，并付首付房款计288825元；乙方于2015年12月1日前应支付房款计人民币274964.5元。备注：1.乙方保证其支付给甲方的所有购房款为其合法所有，来源合法，不会被法院、公安或任何有权机关追溯。如因乙方已付购房款被有关机关追溯、冻结或导致甲方丧失占有，甲方有权立即解除本合同及本补充协议，收回该房屋另行处置。由此造成的后果全部由乙方承担，且乙方应赔偿甲方损失。三、附件四记载他项信息：房地产权抵押、债权金额13000000元、他项权利人中信信托有限责任公司。该合同尾部有双方签章，但签约日期处空白。关于该合同的履行情况，原告其称买房时并不知道涉案土地存在抵押。第三人称其并未要求原告付款至监管账户，也不清楚收款账户是否是监控账户，目前其与原告等购房人之间并无诉讼。第三人另称已通过会议的方式告知原告等购房人涉案房产被查封的事实，原告对此不予认可。本院认为：原告以其已购买涉案房产为由，诉请判决立即停止对涉案房产的执行程序。对此，本院分析如下。其一，执行异议之诉案件仅限于审查案外人对执行标的所主张的实体权利是否存在以及该实体权利是否足以阻止强制执行，故第三人提出本院超标的查封的问题应由其通过执行复议程序解决，本案对此不予审查。其二，关于法律适用的问题。原告称本院执行程序有瑕疵，故不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，如前所述，原告对本院执行行为的异议应通过执行复议程序解决，其以此为由主张《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》不适用于本案的审查，缺乏理据，本院不予采信。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。从上述司法解释的规定来看，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定来审查原告提出的执行异议是否成立。其三，关于原告是否符合上述第二十九条的可排除执行的条件的问题。第一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中“关于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”应是指在人民法院查封之前，提起执行异议之诉的案外人本人、案外人的配偶及其未成年子女名下均无用于居住的房屋，不能理解为仅限于案外人本人，现原告提供的《不动产登记信息查询结果》证明其本人、配偶名下在青岛市均无其他用于居住的房屋。由于该查询结果的范围是青岛市，被告抗辩仅能说明在黄岛区没有房屋理据不足，本院不予采信。第二、依据原告提供的证据，其主张已于2015年12月1日接收涉案房产成立，由于原告是在本院查封前接收涉案房产的，该行为属于合法有效接收房屋。综上，原告主张其对涉案房产享有权益并据此对抗被告对涉案房产的强制执行申请，合理有据，本院作出（2016）粤01执异225号执行裁定驳回原告的异议请求不妥，原告以其对涉案房产享有权益为由诉请本院停止对房屋的强制执行合理有据，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：一、停止对位于青岛市黄岛区温州路198号A号楼l单元C号房的强制执行，并解除对该房产的查封。案件受理费9438元，由被告杨文江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省高级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  岳为群审 判 员  柳玮玮人民陪审员  管润明二〇一七年四月二十七日书 记 员  林漫榆黄咏欣