广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初8943号原告：中山晟汇物业管理有限公司，住所地广东省中山市南头镇南头大道**。法定代表人：张晓阳。委托诉讼代理人：郑崇文，系公司员工。委托诉讼代理人：吴家欣，系公司员工。被告：张深义，男，1967年11月15日出生，住广东省深圳市宝安区。原告中山晟汇物业管理有限公司（以下简称晟汇物业公司）诉被告张深义物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑崇文、吴家欣到庭参加了诉讼，被告张深义经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晟汇物业公司诉称：1.被告向原告支付拖欠物业管理费￥4672.35元（自2013年4月1日起，暂计至2016年5月31日，实际计至被告付清之日止）及逾期支付该物业管理费的违约金￥5408.5元（每日按欠缴金额的2‰计算，暂计至2016年5月31日，实际计至被告付清之日止）；2.被告向原告支付拖欠的公摊电费￥292.19元（自2012年1月1日起，暂计至2016年4月30日，实际计至被告付清之日止）；3.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告与被告就锦绣东方家园14栋1806房（以下简称“该物业”）的物业服务事宜，签订了《前期物业服务合同》。根据《前期物业服务合同》的约定，原告向被告提供物业管理服务，被告每月10日前，按住宅用房1.5元/平方米/月的标准原告支付当月物业管理服务费；由于物业管理费中未计入共有设施设备（如：电梯、水泵、走火梯和楼道灯、园林、景观、路灯等）运行能耗费用，被告须据实向原告支付分摊费用；若被告未按《前期物业服务合同》约定向原告支付物业管理服务费的，每逾期一天，被告须按应交金额的千分之二向原告支付违约金。《前期物业服务合同》为原、被告双方的真实意思表示，对合同双方均具有法律约束力。但被告未按《前期物业服务合同》约定向原告支付如下费用：2013年4月1日至2016年5月31日期间的物业管理服务费￥4672.35元；2012年1月1日至2016年4月30日期间的公摊电费￥292.19元。经原告多次催收，被告均未缴交。于是原告委托广东实德律师事务所于2015年11月6日向被告寄发关于催缴物业管理费、公摊电费的《律师函》，但被告至今仍未缴交。被告拖欠前述费用的行为已构成违约，被告须按《前期物业服务合同》的约定向原告支付违约金、综上，为维护原告合法权益，原告请求法院依法支持原告的诉讼请求。另，原告于2016年11月15日向本院申请变更第一、二项诉讼请求：1.要求被告向原告支付拖欠物业管理费￥5426.85元（自2013年4月1日起，暂计至2016年11月10日，实际计至被告付清之日止）及逾期支付该物业管理服务费的违约金￥2138.75元（每日按欠缴金额的2‰计算，暂自2013年4月1日计至2016年11月10日，实际计至被告付清之日止）；2.被告向原告支付拖欠的公摊电费￥311.8元（自2012年1月1日起，暂计至2016年11月10日，实际计至被告付清之日止）。原告当庭明确上述诉讼请求要求计至被告付清之日为判决作出当月，至于以后产生的物业管理费及其他费用由其另行向被告主张。原告对其诉请提交的证据有：1.被告身份证资料1份，用于证明被告的诉讼主体资格；2.《前期物业服务管理合同》1份，用于证明原、被告之间存在委托关系，原告为被告提供物业管理服务，被告应按约定向原告支付物业管理服务费、电费、公共电费、电梯电费等应缴费用，逾期支付的每日应按应缴金额的千分之二支付违约金；3.催收函、律师函以及邮寄凭证各1份，用于证明原告经多次催促，被告均未缴交拖欠的费用。于是原告委托广东实德律师事务所与2015年11月6日向被告发出《律师函》，要求被告支付欠缴的物业服务费、公摊电费，但被告至今仍未缴交；4.中山市商品房实测面积明细表一份，用于证明被告房屋的实际面积，被告应按房屋的实际面积向原告缴纳物业管理服务费；5.前期物业服务合同、中山市物业企业接管项目登记手册各1份，用于自2010年6月30日起原告为涉诉小区提供物业服务；被告张深义在法定期限内未提出答辩意见及提交证据。本院经审理查明认定事实如下：2010年6月30日，中山碧翠房地产开发有限公司作为甲方，中山晟汇物业管理有限公司作为乙方，双方共同签订《前期物业服务合同》一份，约定由晟汇物业公司为锦绣东方家园（一期）物业提供物业服务。2011年12月30日，原告（甲方）与被告张深义（乙方）共同签订《前期物业服务管理合同》一份，该合同载明物业坐落位置为14栋18楼06单元，建筑面积为81.43平方米；第四条第1款约定乙方每次交费时间：自收楼之日起每月的1-10日，按月以支票、银行转账、信用卡或银行划账方式缴纳当月物业管理服务费，也可提前预交；第四条第2款第1项约定物业管理服务费为住宅房屋1.5元/平方米/月，非住宅房屋3.5元/平方米/月；第四条第五点约定物业管理服务费中未计入共用设施设备（如：电梯、水泵、大堂、走火梯和楼道灯、园林、景观、路灯等）运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实际向乙方分摊；第十条约定乙方违反合同，不按照约定缴纳物业管理服务费的，每逾期一日，甲方有权要求乙方按应缴金额的千分之二支付滞纳金。原告及被告张深义分别在上述合同的落款处盖章及签名并有被告按捺指印。2013年4月1日起，被告未依约向原告支付物业管理费等费用，至2016年11月10日止尚欠原告物业管理费共计5426.85元及2012年1月至2016年11月的公摊电费311.8元（原告称其中2015年10月之前的物业服务费按照每月122.15元收取，2015年10月之后按每月125.88元收取）。原告经催收未果，故向本院起诉，主张前述请求。另查，根据中山市南头测绘工程有限公司出具的实测面积明细表显示，上述房屋的产权面积为83.92平方米。本院认为：本案物业服务合同纠纷，原告与被告签订的《前期物业服务管理合同》，该合同是双方真实意思表示，内容无违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。根据合同的约定，原告为被告提供相关物业管理服务，被告应履行交纳物业服务费及相关公摊费用的义务。被告没有按时交纳2014年5月至2016年11月期间的物业服务费5426.85元及2012年1月至2016年11月的公摊电费311.8元，其该行为已构成违约，原告请求被告支付物业服务费、公摊电费及承担违约责任，符合法律规定，本院依法予以支持。对于原告要求被告支付截止本判决作出当月的物业管理费及公摊电费的该点诉请意见，因原告未提出具体的诉请金额及计算依据，故本院不予采纳。原告可通过诉讼或其他合法途径另行主张解决。关于原告诉请的违约金，根据上述合同的约定，被告逾期交纳物业服务费的，应从逾期之日起每日按欠缴金额的千分之二支付违约金给原告，现原告自愿从2016年4月1日起计付违约金按实欠款额计算至清偿之日止，与法不悖，本院予以支持，但因该违约金标准过高，本院予以调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。综上所述，原告之诉请，合理部分，本院予以支持，其余予以驳回。被告经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证、抗辩等诉讼权利，但不影响本院判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的之规定，缺席判决如下：一、被告张深义于判决发生法律效力之日起3日内向原告中山晟汇物业管理有限公司支付2014年5月至2016年11月的物业管理费5426.85元、2012年1月至2016年11月的公摊电费311.8元及违约金（其中违约金从2016年4月1日起以实际拖欠的物业服务费及公摊电费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍分段计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告中山晟汇物业管理有限公司超出上述判项的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张深义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  金锋华审判员  黄燕芳审判员  蒋伟成二〇一七年四月七日书记员  陈妹妹