上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初11011号原告：梅某，男，1943年10月1日出生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：周新元，上海市诤正律师事务所律师。被告：谭某某，男，1960年1月15日出生，汉族，住上海市虹口区。原告梅某与被告谭某某之间房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梅某及其委托诉讼代理人周新元到庭参加诉讼，被告谭某某经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅某向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行原、被告之间签订的租赁合同，将房屋交由原告继续承租；2、判令被告赔偿原告经济损失人民币72,000元(以下币种同)。诉讼中，原告增加诉讼请求：判令被告返还原告租金及保证金共计44,000元；变更诉讼请求2为：判令被告赔偿原告经济损失99,000元。事实和理由：原、被告双方于2014年2月15日签订《租赁合同》一份，约定：被告将沪房地嘉(2011)第021998号房屋即坐落于嘉定区江桥镇鹤友路XXX号的房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给原告，该房屋建筑面积109.59平方米。同日，原承租人汤志明将此312号商铺转让给原告，原告向汤志明支付了转让费。原告承租涉案房屋后，将涉案房屋转租给他人，并收取半年房租。2014年7月31日，原告收到自称为被告妻子的人所发短信，称从2014年9月1日起不再向原告出租房屋。2014年8月3日，自称为被告妻子的倪晶书面告知原告，称2014年9月1日前终止双方签订的租赁合同。2014年8月1日，倪晶向涉案房屋新承租人发函，称原、被告之间的租赁合同有效期至2014年8月31日止。因此，2016年8月后，原告未从新承租人处收到任何房租款。2015年8月3日，原告委托律师向被告发送律师函，但被告未予理睬。原告认为，原、被告之间的合同合法有效，被告单方终止合同，将涉案房屋另租他人，违反了合同约定和法律规定，给原告造成损失，故向法院提起诉讼。被告谭某某未作答辩。本院经审理认定事实如下：涉案房屋登记于被告名下。2014年2月15日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定：被告将坐落于上海市嘉定区鹤友路XXX号的房屋(房屋建筑面积109.59平方米)出租给原告使用，租赁期限自2014年3月5日至2019年3月4日止，租金为11,000元/年，以后按每年5%递增租金；付款方式为付三押一，原告向被告支付房屋租赁保证金及3个月的租金，原告应于每季度第一个月的5日前向被告支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则原告需按日租金的0.2%支付违约金，租赁关系终止时，被告收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告；原告逾期十天不支付房租，被告有权终止合同收回商铺；原、被告双方均有权中止合同，但需提前一个月通知对方；被告在合同有效期内允许原告转让经营，但不得从事违法经营。合同签订后，原告于2014年2月28日向被告支付保证金11,000元以及2014年3月至2014年5月的租金33,000元；于2014年6月5日、2014年6月7日向被告支付2014年6月至2014年8月的租金33,000元；于2014年8月30日向被告支付2014年9月至2014年11月的租金33,000元。原、被告间《租赁合同》签订后，原告分别与案外人签订《租房协议》及《租房协议书》，将涉案房屋东边一间及西店房转租。2014年7月31日，自称为涉案房屋房东太太之人向原告发送短信，称根据合同约定提前一个月通知原告，原、被告间的租赁合同至8月31日止。2014年8月1日，倪晶(自称为被告妻子)以业主身份向租户发送通知，称涉案房屋于2014年9月1日起终止原租赁合同。2014年8月3日，倪晶向原告寄送书面通知，称其受丈夫谭某某委托，全权处理涉案房屋租赁事宜，表示将于2014年9月1日前终止与原告就涉案房屋签署的租赁合同。据原告在诉讼中陈述，自2016年8月起，原告未再收取案外人任何房租。以上事实有《租赁合同》、书面通知、律师函、《租房协议》、《租房协议书》、银行个人业务凭证及当事人陈述笔录等书证为证，事实清楚，证据确实。本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。本案争议焦点在于被告是否应承担擅自收回房屋的违约责任。原告认为双方合同第十六条第三款“双方都有权中止合同，但需提前一个月通知对方”中的“中止”应与“终止”相区别，不能理解为被告提前一个月发出通知就能终止合同，故被告单方通知终止合同的行为不符合合同约定，属擅自收回涉案房屋，构成违约，应当赔偿因其违约行为给原告造成的经济损失。然而，就双方所签《租赁合同》而言，原告之主要合同义务在于按约给付租金，被告之主要合同义务在于转移涉案房屋占有、使用权益至原告处，若此处对“中止”作字面理解，即原告有权提前一个月通知被告，暂停履行付款义务；被告有权提前一个月通知原告，要求原告搬离并暂时收回涉案房屋，显然，该理解不符合合同目的和交易习惯。因此，本院认为上述条款应当理解为：“原、被告双方均有权终止合同，但需提前一个月通知对方”，视作双方就彼此解除合同条件的约定。此外，即便双方缔结合同时的本来意图确为“双方都有权中止合同”，无论措辞为“中止”还是“终止”，二者均产生合同权利义务终结的法律效果。现被告委托妻子倪晶于2014年8月1日向原告发送短信，通知其双方租赁合同至2014年8月31日止，并于2014年8月3日向原告寄送书面通知，被告通知发出后，应视为解除合同的条件成就，此时被告可以解除合同，其收回涉案房屋的行为不构成违约。故对原告要求被告支付因违约给其造成的经济损失的主张，本院不予支持。相应地，因原、被告双方《租赁合同》已解除，故原告要求被告继续履行合同的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。至于原告要求被告返还2014年9月至2014年11月租金及保证金的诉请，因原告自2014年9月1日起未再承租涉案房屋，故本院对其要求退还2014年9月至2014年11月租金的诉请予以支持；另根据双方合同约定，原、被告间租赁关系终止时，保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告，故对原告要求被告返还保证金的诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告谭某某应于本判决生效之日起十日内返还原告梅某租金及保证金共计人民币44,000元。驳回原告梅某其他诉讼请求。案件受理费1,600元由原告梅某负担1108元，被告谭某某负担492元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  秦 忠人民陪审员  庄秋莉人民陪审员  许李丽二〇一七年四月二十七日书 记 员  张学禹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致的，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。