浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0104民初6112号原告（反诉被告）姜正巨，男，1965年5月21日出生，汉族，住浙江省温岭市。原告（反诉被告）黄立民，男，1949年2月28日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。委托代理人夏钱，浙江天屹律师事务所律师。被告（反诉原告）赵亚晶，女，1983年8月23日出生，汉族，住浙江省慈溪市。委托代理人柳沛，浙江中铭律师事务所律师。原告（反诉被告）姜正巨、黄立民为与被告（反诉原告）赵亚晶房屋租赁合同纠纷一案，原告姜正巨、黄立民于2016年8月11日起诉，被告赵亚晶于2016年12月26日提起反诉，本院分别受理后，依法组成合议庭，于2017年3月8日、3月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姜正巨、黄立民的委托代理人夏钱，被告（反诉原告）赵亚晶的委托代理人柳沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜正巨、黄立民诉称，2012年11月1日，姜正巨、黄立民与赵亚晶签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将杭州市和谐家园南苑2幢2单元1901室出租给赵亚晶作为住宅使用，租赁期限自2012年12月1日至2018年11月30日。合同签订后，赵亚晶擅自在租赁房屋内搭建隔板改装房屋原有设施，增加房间数量。后由于租赁房屋内人员流动十分频繁，对当地小区的社会治安与人口管理造成了巨大影响。2016年6月，原告收到租赁房屋所在社区及派出所的通知，因案涉房屋的房间平均使用面积及租住人数严重违反了相关规定，要求予以整改，经了解，赵亚晶将房屋转租给第三方，已构成违约，为维护原告合法权益，故请求：1、解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、被告支付违约金人民币50000元；3、被告立即结清租赁期间的全部水电费（提供结清凭证）；暂计人民币528.41元，具体以实际结算为准。4、判令被告立即腾退租赁房屋，并向原告办理移交手续，在办结房屋移交手续之前按日支付房屋占有使用费，按照合同约定的月租金进行计算至实际移交之日；5、被告承担本案所有诉讼费。被告赵亚晶辩称，赵亚晶不同意解除合同。赵亚晶租房时房屋是毛坯房，其对该房屋进行了装修，且案涉房屋租赁合同第9条约定姜正巨、黄立民同意赵亚晶对房屋进行装修。赵亚晶没有拆改房屋、没有改变房屋结构。姜正巨、黄立民称设施使用频繁、漏水等情况不存在，根据相关法律规定，出租房的维护应由出租房承担，对于租赁物的损耗，承租方不承担责任。在合同签订时，姜正巨、黄立民对是否同意转租没有明确说明。案涉房屋租赁合同第7条属于格式条款，应当做出对承租人有利的判断。被告转租的行为、被告承租之后房屋情况原告是清楚的。姜正巨、黄立民2013年将房屋抵押给中国农业银行，当时有人来现场查看过房屋的具体情况。2013、2014年时姜正巨自己也到案涉房屋去过，虽然当时姜正巨对房屋情况不满意、还打电话给物业要求多留意，在被告承诺房屋不会出问题之后，姜正巨才回去，当时也没有明确提出关于转租的异议，即便姜正巨、黄立民不同意转租也应在6个月内提出。赵亚晶提供的社区例行检查说明房屋的租住情况是符合相关规定的。赵亚晶没有变更房屋用途，现在案涉房屋的用途仍为住宅。赵亚晶不存在未支付房租的情况，至今的房租姜正巨、黄立民一直在收取。关于租金支付时间，双方也曾协商一致可以推迟支付，迟延支付房租只是履行过程中的瑕疵，不能导致合同的解除。对于水电费，如果姜正巨、黄立民提交相关凭证，赵亚晶愿意在押金中扣除。反诉原告赵亚晶诉称，2012年11月1日，姜正巨、黄立民与赵亚晶签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将杭州市和谐家园南苑2幢2单元1901室出租给赵亚晶作为住宅使用，租赁期限自2012年12月1日至2018年11月30日。但姜正巨、黄立民在2016年6月23日，擅自将赵亚晶租住的房屋断水断电，导致赵亚晶无法正常使用，只能临时在外花钱住宿，故请求：1、赵亚晶继续履行房屋租赁合同；2、姜正巨、黄立民支付擅自对赵亚晶房屋断水断电产生的损失2800元；3、本案诉讼费用由姜正巨、黄立民承担。反诉被告姜正巨、黄立民辩称，关于断水断电，姜正巨、黄立民没有对案涉房屋进行过断水断电，案涉房屋断水断电的原因是赵亚晶逾期缴纳水电费，且逾期好几个月，至今仍在逾期。在断水断电时，姜正巨、黄立民对居住人员进行了妥善安置。赵亚晶不在案涉房屋中居住，其主张的费用也没有证据证明。经审理本案认定事实如下：2012年11月1日，黄立民作为代理人代姜正巨（甲方、出租方）与赵亚晶（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》一份，约定，乙方向甲方承租位于杭州市和谐家园南苑2幢2单元1901室；该房屋建筑面积为133.6平方米，房屋用途为住宅；租赁期限自2012年12月1日至2018年11月31日止；年租金51600元，月租金4300元，按年支付；首期租金在本合同签订之日起二天内支付，此后每期租金提前十五天支付，先付后用；乙方在签订本合同后向甲方支付押金4300元；租赁期内该房屋的水电、煤气、有线电视、物业管理费等相关使用产生的费用由乙方承担；甲乙双方任何一方违反本合同第二至五条、第九条款情况的，均被视为违约，守约方有权解除合同，违约方应支付违约金50000元；乙方擅自将承租的房屋转让、转租的，擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的，甲方有权终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿；本租赁期限前三年保持不变，后三年即2016年、2017年、2018年每年递增7%；甲方同意乙方将房屋自行装修。2016年12月26日，四季青街道江锦社区出具《情况说明》壹份，言明：“和谐家园南苑2幢2单元1901室，建筑面积135平方米，在整治之前检查发现该房隔了7个房间，厕所3间，2016年年初辖区派出所物业根据相关规定施行了整改”。另查明，赵亚晶曾委托案外人朱莉伟于2016年12月2日向姜正巨支付自2016年11月30日至2017年5月30日期间房租共计人民币29538元。庭审中，根据赵亚晶申请证人霍某1陈述，2013年1月1日至2013年11月30日期间，霍某1从赵亚晶处承租杭州市和谐家园南苑2幢2单元1901室朝南间房屋，在其承租房屋期间整个房屋有三到四户人家同时居住。上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、综合账户历史明细、支付宝账单、情况说明、证人霍某1的陈述及本案庭审笔录证实。本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，黄立民作为代理人代姜正巨就案涉房屋出租事宜与赵亚晶签订《房屋租赁协议》，故姜正巨应为该《房屋租赁协议》的适格出租人。姜正巨与赵亚晶之间的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，应依法确定为有效合同。《中华人民共和国合同法》九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。案涉《房屋租赁协议》约定，承租人擅自将承租的房屋转让、转租的，擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的，出租人有权终止合同并收回房屋，造成出租人损失，由承租人负责赔偿，本案中，根据四季青街道江锦社区出具《情况说明》，赵亚晶将案涉房屋“隔了7个房间，厕所3间”，结合证人霍某2的陈述，赵亚晶曾将案涉房屋分割后转租多人，上述情形均已构成违约，现姜正巨主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合合同约定，本院予以支持。赵亚晶反诉要求继续履行案涉《房屋租赁合同》，于法无据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。姜正巨诉请支付合同解除后参照租金标准计的占用费、返还租赁物，理由正当，本院予以支持，就腾退的时间本院酌情予以确定。同时，考虑到赵亚晶已付讫截至2017年5月30日之前的房租，故相应房屋占有使用费应根据赵亚晶对案涉房屋的腾退情况综合予以考虑。关于姜正巨主张的解约违约金问题。双方在《房屋租赁合同》约定，“甲乙双方任何一方违反本合同第二至五条、第九条款情况的，均被视为违约，守约方有权解除合同，违约方应支付违约金50000元”，本院认为，该约定过分高于其实际损失，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益合同的剩余租期等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金酌情确定为14769元，而赵亚晶已预交保证金人民币4300元本院在其应承担违约金中予以考虑并扣除，故赵亚晶还应支付违约金人民币10469元。对于姜正巨主张的水电费人民币528.41元，根据《房屋租赁协议》约定，租赁期内该房屋的水电、煤气、有线电视、物业管理费等相关使用产生的费用由承租人承担，结合姜正巨提交证据，其已代赵亚晶偿付案涉房屋电费人民币200元，该部分费用应由赵亚晶承担，对于姜正巨主张的合理部分，本院予以支持。就赵亚晶在反诉中主张姜正巨赔偿对房屋断水断电产生的损失人民币2800元，本院认为，民事诉讼的当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，庭审中，赵亚晶明确上述主张包括房屋维修费人民币400元，住宿费人民币2400元，但均未提交证据予以佐证，故对于赵亚晶该节反诉主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、解除姜正巨与赵亚晶于2012年11月1日签订的《房屋租赁合同》。二、赵亚晶于本判决生效后三十日内将其承租的位于杭州市和谐家园南苑2幢2单元1901室房屋腾退给姜正巨。三、若赵亚晶未于2017年5月30日前将其承租的位于杭州市和谐家园南苑2幢2单元1901室房屋腾退给姜正巨，则应向姜正巨支付自2017年5月31日起至赵亚晶实际腾退之日止，按照合同约定4923元/月为标准计算的房屋占有使用费。四、赵亚晶于本判决生效之日起十日内支付姜正巨违约金人民币10469元。五、赵亚晶于本判决生效之日起十日内支付姜正巨电费人民币200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回姜正巨的其他诉讼请求。七、驳回赵亚晶全部的反诉诉讼请求。本诉案件受理费人民币1063元，由原告姜正巨负担人民币835元，由被告赵亚晶负担人民币228元，原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费；反诉案件减半收取的受理费人民币25元，由反诉原告赵亚晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  韩 涛人民陪审员  陈媛媛人民陪审员  童红英二〇一七年四月十七日书 记 员  王 骎