四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1802民初108号 原告：雅安市达顺电梯安装维修有限责任公司，住所地四川省雅安市雨城区大北街51号。 法定代表人：王涛，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：朱熠，四川民欣律师事务所律师。 被告：四川省华祥房地产开发有限公司，住所地四川省眉山市东坡区文安路26号（湖滨印象会所）。 法定代表人：廖世文，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：石国文，四川兆盛律师事务所律师。 被告：四川省华祥房地产开发有限公司雅安分公司，住所地四川省雅安市雨城区县前街107号。 负责人：李真，经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：石国文，四川兆盛律师事务所律师。 被告：李真，男，1965年10月23日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人（特别授权）：石国文，四川兆盛律师事务所律师。 原告雅安市达顺电梯安装维修有限责任公司（以下简称：达顺电梯公司）与被告四川省华祥房地产开发有限公司（以下简称：华祥房地产公司）、四川省华祥房地产开发有限公司雅安分公司（以下简称：华祥房地产雅安分公司）、李真房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告达顺电梯公司的委托诉讼代理人朱熠，被告华祥房地产公司、华祥房地产雅安分公司、李真的共同委托诉讼代理人石国文到庭参加了诉讼。诉讼中，双方申请庭外和解，因未达成一致意见，期限届满后恢复审理。本案现已审理终结。 达顺电梯公司向本院提出诉讼请求：1、判令双方签订的《购房协议》、《补充协议书》合法有效；2、判令华祥房地产公司、华祥房地产雅安分公司、李真履行合同义务，解除房屋抵押，配合原告办理房屋过户手续；3、判令双方按房屋实际测绘面积结清购房款；4、本案诉讼费、鉴定费、评估费等费用由华祥房地产公司、华祥房地产雅安分公司、李真负担。事实和理由：华祥房地产雅安分公司为华祥房地产公司的分支机构，李真系分公司负责人。2007年3月30日，李真以自己和分公司名义，将位于雅安市雨城区的部分办公用房出卖给达顺电梯公司。为此，双方签订《购房协议》，该协议对房屋的面积、单价、支付方式等进行了约定。协议签订后，达顺电梯公司按协议内容支付部分购房款，李真将房屋交付达顺电梯公司使用至今。2008年6月，达顺电梯公司与李真又签订了一份《补充协议书》，再次向李真支付购房款36，100元。但李真一直以房屋未办理产权为由拖延过户，致使达顺电梯公司购买的房屋多年一直无法取得产权，而在2016年3月，达顺电梯公司提起诉讼时才知晓争议房屋已向银行抵押的事实。 华祥房地产公司、华祥房地产雅安分公司、李真辩称：根据合同相对性原理，合同签订的双方为华祥房地产雅安分公司和达顺电梯公司，因此李真不是本案适格主体；其次，华祥房地产公司与华祥房地产雅安分公司并不是诉争房屋的所有人，故其同达顺电梯公司签订《购房协议》的行为构成无权处分；第三，华祥房地产公司与华祥房地产雅安分公司同达顺电梯公司签订的《购房协议》在履约过程中由于达顺电梯公司的违约行为已导致合同解除，继而双方再次签订了《房屋租赁合同》；第四，达顺电梯公司的第二项诉讼请求缺乏法律基础，李真取得房屋产权证后，在2016年将诉争房屋抵押给了雅安市商业银行股份有限公司直属支行（以下简称：雅商行直属支行），该抵押行为合法有效。综上，达顺电梯公司在诉状中诉称确认购房合同效力没有事实基础，双方的法律关系属于房屋租赁关系。 达顺电梯公司围绕本案诉讼依法提交了下列证据：1.营业执照、法定代表人身份证明、工商登记信息，用以证明双方主体资格；2.《购房协议》、《补充协议》，用以证明双方买卖房屋的事实；3.收条三张，用以证明达顺电梯公司向李真支付部分房款的事实；4.成交确认书、移交清单，用以证明争议房屋的来源；5.《装修工程施工合同》、工商登记信息、《加固设计方案》、《装修工程承诺书》，用以证明争议房屋装修的基本情况及各方的约定；6.工商档案、《房屋租赁合同》，用以证明双方签订《房屋租赁合同》的背景仅仅是用于原告地址变更登记，是一份虚假合同；7.达顺电梯公司地址变更后的《营业执照》，用以证明达顺电梯公司地址变更；8.收条二张，用以证明李真的工作人员宋良智收取了达顺电梯公司交的楼梯扶手、电表线路整改的维修费用，该笔费用是由达顺电梯公司作为业主的身份交纳的。经质证，华祥房地产公司、华祥房地产雅安分公司、李真对达顺电梯公司所举的第一组证据的三性无异议；对第二组证据的三性亦无异议，只是认为购房协议的卖方为华祥房地产公司落款处加盖华祥房地产雅安分公司印章，李真是作为分公司的法定代表人进行签名，因此该购房协议的出卖方为华祥房地产公司，李真的签名系履行职务行为，同时根据购房协议及补充协议的约定，达顺电梯公司在对争议房屋进行装修时，已造成房屋破坏及存在安全隐患等违约行为，已导致双方合同解除；对第三组证据的质证意见认为其中落款时间为“2007年3月30日”的收条上，收款人处加盖华祥房地产雅安分公司印章，李真签名行为亦是作为分公司负责人的身份进行的职务行为，另两张虽无分公司印章，但沿用的是分公司的便签，同时结合整个付款的后续行为，亦可认定李真后续在收条上签名的行为是延续分公司的职务行为；对第四组证据的三性无异议，成交确认书证实争议房屋系李真拍卖取得，而非华祥房地产公司所有，因此华祥房地产公司同达顺电梯公司之前签订的购房协议构成无权处分，直接导致购房协议无效；对第五组证据的三性无异议，但是不能达到达顺电梯公司的证明目的，达顺电梯公司提交的该组证据只能证明装修公司具有装修主体资质，同时从达顺电梯公司所举的装修工程承诺书以及补充协议均可确认，装修公司的装修行为已对争议房屋造成破坏和带来安全隐患，违反了购房协议中关于装修方面的约定，出现安全隐患后，达顺电梯公司亦未提出加固方案也没有按照补充协议和承诺书的约定进行房屋加固，这也是导致合同被解除的原因之一；对第六组证据的质证意见认为达顺电梯公司提供的工商档案等资料并不能直接证明双方签订的租赁合同是虚假合同，达顺电梯公司完全可以按双方签订的购房协议向工商部门办理公司地址变更登记，同理，达顺电梯公司用租赁合同顺利在工商部门变更了公司经营地址，说明该租赁合同得到工商部分的认可；第七组证据“变更前后营业执照”不能证明达顺电梯公司所要证明双方签订租赁合同为虚假合同的目的；对第八组证据的三性均持异议，该份收条没有公司印章也没有李真签名，因此无法认定其真实性。华祥房地产公司、华祥房地产雅安分公司、李真围绕本案诉讼依法提交下列证据：1.成交确认书、房地产管理局的房屋信息摘要、房产证、购房协议、补充协议、装修工程承诺书，用以证明本案争议房屋的所有权系李真所有，华祥房地产公司以房屋产权人的身份同达顺电梯公司签订的购房协议构成无权处分，该协议中的权利义务对李真没有约束力，即使购房协议和补充协议合法有效，但由于达顺电梯公司在装修过程中违反合同约定，已导致购房协议的解除；2.房屋租赁合同，用以证明双方在购房合同解除后，签订了新的房屋租赁合同，因此双方的法律关系为租赁关系而非买卖关系。达顺电梯公司经质证认为成交确认书、房屋信息摘要、房产证的三性无异议，但是不能证明华祥房地产公司与达顺电梯公司签订的购房协议是无权处分，虽购房协议中首尾的卖方不一致，即使李真的签名行为代表公司，但李真作为自然人对签署合同的内容及责任是清楚知晓的，同时也是同意该房屋买卖的行为；按照购房协议的约定在乱开墙打洞下可终止合同，但双方为此又签订了补充协议，该补充协议并不是解除合同，而是对破坏部分进行加固，故补充协议是双方对上述行为的变更；对装修承诺书的真实性无异议；租赁合同的签订并不是双方真实意思的表示，结合达顺电梯公司提供的证据只能证明该租赁合同是为了办理工商登记而签订，是在找工商部门后才和对方商议签订一份租赁合同，主要用以达顺电梯公司经营地址的变更。经审查，本院对各方当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证，其他证据将综合各方当事人的质证意见及全案证据综合予以分析认定。 本院根据认证的证据并综合当事人的质证意见，认定案件事实如下：李真系华祥房地产雅安分公司负责人。2007年1月16日，李真通过竞拍方式以1，730，000元竞买取得包括案涉房屋在内的雅安市地方税务局原行政办公用地等相关资产。同年2月7日雅安市地方税务局将李真竞拍的取得的土地使用权、房屋所涉的国有土地使用证、房屋所有权证移交李真。2007年3月30日，达顺电梯公司作为乙方签订一份《购房协议》，该协议的首部卖方（甲方）为华祥房地产公司，尾部落款加盖华祥房地产雅安分公司印章及由负责人李真签名，协议约定的主要内容有：甲方将位于雨城区大北街部分办公用房以每平方米2550元的价格出让给乙方，总面积暂测为110㎡，实际面积以产权部分测绘为准，按实结算；乙方先首付20，000元的购房定金，双方不得毁约；约定的房价包括甲方负责乙方所购买房屋的水总表分户，下水道畅通，外墙整体装修，进出口完善；待甲方完善以上条件交房给乙方之日，乙方首付甲方暂测面积购房款总价款的70%（110㎡×2550元/㎡×70%=196，350元），余款以产权部门测定面积按上述价格结算付清，乙方必须在甲、乙双方在房屋管理部门办理登记备案之日付清全部余款，否则甲方有权终止合同并追究乙方责任，乙方按总价款20%承担违约责任；乙方在装修时，不得随意更改房屋结构、乱打乱开门洞，装修方案必须报请甲方或相关部门认可方可施工，否则甲方有权终止合同，视乙方违约。合同签订的当日，达顺电梯公司即向李真支付20，000元购房款，李真收款后向其出具一张收条，该收条的主要内容为：今收到达顺电梯购房定金贰万元（20，000元），此款转为购房款，收款人处加盖华祥房地产雅安分公司印章及李真签名；2008年4月28日，达顺电梯公司再次向李真支付购房款196，350元。 同年5月5日，达顺电梯公司将诉争房屋交由四川省新空间建筑装饰实业有限公司雅安分公司（以下简称新空间装饰雅安公司）进行装饰装修，但该装饰公司在装饰装修过程中，造成房屋部分破坏。6月10日，甲方达顺电梯公司、乙方新空间装饰雅安公司签订一份《装修工程承诺书》，约定由于乙方在装修中造成房屋部分破坏，带来安全隐患，为了消除一切安全隐患，确保房屋安全，经房屋产权管理方、甲、乙三方协商达成如下协议：一、由甲方聘请结构工程师进行加固设计…….三、施工过程中，房屋管理方及甲方严把质量关，上道工序不合格不得进行下道工序施工；四、乙方必须接受房屋管理方现场技术人员的监督施工以确保加固工程质量……六、施工完毕后，经房屋管理方、甲、乙三方会同设计人员现场验收，并在一年后对房屋观察确认安全隐患已排除后认可，如届时安全隐患依然存在，可视乙方未按上述履行施工，房屋管理方有权追究甲方购房协议的一切权利，乙方应承担由此产生的一切经济损失；七、由于甲方的违约，造成不能按照购房协议办理过户登记，为此在签订本协议三日内，甲方必须支付总房价90%给房屋管理方（含已付款）。一年后在确认安全隐患已排除后，即按照购房协议办理过户登记手续。同日，达顺电梯公司又向李真支付36，100元的购房款。 次日，李真作为甲方与乙方达顺电梯公司再次签订一份《补充协议》，主要内容为：甲方于2007年3月将甲方位于雨城区部分办公用房出让给乙方，由于乙方在2008年4月对该房屋装修过程中，不履行购房协议，随意开墙打洞，对整栋房屋造成极大破坏和安全隐患。经甲方多次要求下，乙方同意自行出资进行加固处理，彻底排除安全隐患，现就有关具体事宜作如下补充：一、由乙方请有设计资质的结构工程师进行加固设计；二、由乙方自行组织专业施工队伍严格照图施工….四、施工完毕后，甲乙双方会同设计人员现场验收，并在一年后对房屋观察确认安全隐患已排除后认可，如届时安全隐患依然存在，甲方可视乙方违约，并要求乙方赔偿由此产生的一切损失……；六、由于乙方的违约，造成不能按购房协议办理过户登记手续及时付款，为此在签订本协议三日内，乙方必须支付交纳总价款90%给甲方（含已付款），一年后在确认安全隐患已排除后，甲乙双方即按照购房协议约定办理相关产权手续；七、甲方有权监督乙方的施工是否有违规、违约行为，同时保留原购房协议的一切追述权利，并有权要求乙方按总价款30%承担违约责任。 2008年8月4日，达顺电梯公司因公司住址变更为案涉房屋地址，遂向雅安市雨城区工商局申请将公司住址变更为案涉房屋住址。2008年9月17日、2009年9月15日，宋良智先后收取达顺电梯公司支付的电表线路维修费、楼梯材料及人工费等合计2250元。2012年7月3日，李真取得争议房屋的房产证。 2016年3月16日，李真因借款将争议房屋抵押给雅商行直属支行，抵押期限从2016年3月16日至2019年3月16日。 另查明，2008年8月12日，达顺电梯公司作为乙方与甲方李真又签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的坐落于雨城区房屋出租给乙方使用，租赁期限从2008年6月10日至2010年6月9日，房屋月租金为1000元，采用年付方式支付，每12个月结算一次。同时还有一份没有落款日期，但合同首部甲方为华祥房地产公司，尾部落款处为华祥房地产雅安分公司、李真的《房屋租赁合同》，该份合同约定的租金给付时间为每6个月支付一次外，其余内容均与上述租赁合同一致。 庭审还查明，现争议房屋一直由达顺电梯公司占有使用，从签订《房屋租赁合同》至今，达顺电梯公司从未向华祥房地产雅安分公司或李真交纳租金。 本院认为：本案争议焦点之一为《购房协议》签订的主体及李真是否为本案适格主体；之二为本案《购房协议》、《补充协议》、《房屋租赁合同》是不是双方的真实意思，是否实际履行的问题。对此分析认定如下： 关于《购房协议》签订的双方主体问题。《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”该条规定表明，当事人的签字或者盖章都可以使合同成立。本案中《购房协议》首部为华祥房地产公司，而落款处盖有华祥房地产雅安分公司印章及李真在法定代笔人处的签名，从合同目的来分析，无论卖方是华祥房地产公司或分公司或李真，其合同目的均是出卖房屋，而能实现该合同目的只能是房屋产权人李真；从房屋权属分析，在签订《购房协议》时李真即为争议房屋的产权人，其无论是作为雅安分公司的负责人或是个人签署的合同，均系出卖房屋给达顺电梯公司的真实意思表示，故本院综合认定合同的签订主体应为雅安分公司和李真。关于被告辩称李真签名行为及后续收取购房款的行为均系履行职务行为的主张不成立，因为李真从签订《购房协议》之初，一直是争议房屋的唯一产权人，作为一个完全民事行为能力的人，李真清楚知晓签订《购房协议》及收取达顺电梯公司购房款的行为所产生的法律后果，如李真履行的是华祥房地产雅安分公司的职务行为，则华祥房地产雅安分公司出卖房屋给达顺电梯公司的行为构成无权处分，故李真作为分公司的负责人及争议房屋的所有权人，其在后续的收取购房款、与达顺电梯公司签订的《补充协议》的行为也应认定为对分公司无权处分的一种追认。因此李真作为本案主体并无不妥。 关于本案《购房协议》、《补充协议》、《房屋租赁合同》是不是双方的真实意思，是否实际履行的问题。《购房协议》、《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。华祥房地产公司、华祥房地产雅安分公司、李真抗辩因达顺电梯公司在装饰装修过程中违反《购房协议》的约定造成房屋结构破坏，双方签订的《购房协议》已解除从而另行签订《房屋租赁合同》的主张缺乏依据。达顺电梯公司在签订《购房协议》后，即对房屋进行装饰装修，在装饰装修过程中虽存在对房屋结构破坏的事实，但达顺电梯公司与李真就该问题的处理另行签订《补充协议》，达顺电梯公司亦按约定对房屋进行加固，并再次向李真支付购房款和李真继续收取购房款，上述行为表明双方实际在继续履行《购房协议》。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定“在合同纠纷中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任……”依据该规定，被告主张《购房协议》已解除和双方履行的是《房屋租赁合同》，对此被告负有举证责任。被告虽提交了《房屋租赁合同》，但该合同与《购房协议》和《补充协议》相矛盾，也不能表明《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，更重要的是不能证明该合同签订后已实际履行的事实。综合双方举证，达顺电梯公司所举证据优于华祥房地产公司、华祥房地产雅安分公司、李真所举证据，在此情形下华祥房地产公司、华祥房地产雅安分公司、李真应承担举证不能的后果。故本院对华祥房地产公司、华祥房地产雅安分公司、李真的辩解主张不予采纳，对达顺电梯公司主张《购房协议》《补充协议》有效的诉讼请求予以支持。但在2016年3月16日，争议房屋已抵押给雅商行直属支行，其抵押权应受法律保护，在此情形下达顺电梯公司诉请履行合同义务，解除房屋抵押及办理房屋权属变更、结清购房款的诉讼请求因涉及抵押权人而无法实现，故本院对此不予支持，达顺电梯公司可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第一百零八条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款规定，判决如下： 一、原告雅安市达顺电梯安装维修有限责任公司与四川省华祥房地产开发有限公司雅安分公司、李真关于雅安市雨城区的部分办公用房买卖于2007年3月30日所签订的《购房协议》合法有效； 二、原告雅安市达顺电梯安装维修有限责任公司与李真关于雅安市雨城区的部分办公用房买卖于2008年6月所签订的《补充协议》合法有效； 三、驳回原告雅安市达顺电梯安装维修有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取2,754元、保全费5,000元，共计7,754元，由被告李真负担，此款已由原告雅安市达顺电梯安装维修有限责任公司交纳，被告李真应在本案生效时支付原告雅安市达顺电梯安装维修有限责任公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 代理审判员  王雅琴 二〇一七年四月二十四日 书 记 员  樊凌莎