上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初27250号原告：中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处，住所地上海市虹口区。负责人：程轶华，主任。委托代理人：蒋志杭、苏蓉蓉，上海江三角律师事务所律师。被告：上海慧加物业管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：杨华伍，董事长。委托代理人：季飞，上海言知律师事务所律师。原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处(以下简称东海舰队上海办)诉被告上海慧加物业管理有限公司(以下简称慧加公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东海舰队上海办的委托代理人苏蓉蓉，被告慧加公司的委托代理人季飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东海舰队上海办向本院提出诉讼请求：1、判令被告归还上海市虹口区黄浦路XXX号房屋；2、判令被告向原告支付房屋使用费(按每年105万元，自2013年10月15日起计算至房屋实际归还之日止)。事实和理由：原告与被告双方曾经于2011年7月签订了一份《军队房地产租赁合同》房屋租赁合同，约定由原告将坐落在上海市虹口区黄浦路XXX号房屋出租给被告，租赁期自2011年7月1日起至2012年6月30日止。合同约定的租金标准为每年人民币77万元，但是由于被告进行了扩建，双方实际约定并履行的租金为每年105万元。上述合同到期终止后，被告仍实际使用房屋至今。现原告因故要收回涉案房屋，并与被告结算房屋使用费，但是被告久拖不办。故原告起诉来院，要求判如所请。被告慧加公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的主体资格有问题，和被告签订租赁合同的主体是中国人民解放军海军东海舰队上海房地产管理处，与原告并非同一个主体。原告也没有提供房屋权属证明。2011年我方和上海房地产管理处签订了租赁合同，我方按约支付租金，上海房地产管理处没有履行相关的义务，存在违约在先的情况。我方在合同签订前几个月就开始使用系争房屋，为免租期，合同到期后双方也在事实履行租赁合同，租金调整为105万元，我方支付了一年的租金(2012年7月1日至2013年6月30日)。之后上海房地产管理处没有提供批文和租赁许可证，违约了，导致我方无法使用和经营，造成了大量损失。我方租赁系争房屋部分自用办公，部分转租，我方的营业执照注册在普陀区。转租的主要是办公，也有部分餐饮。我方就租赁许可证多次和原告交涉，书面依据没有。房屋现在由我方在控制。原告要求我方对房屋进行改造，我方投入了大量资金改造，由于房屋无法正常出租，改造成本无法收回，改造主要是一些修缮。本院经审理认定事实如下：2011年7月，案外人中国人民解放军海军上海房地产管理处(出租方，甲方，以下简称上海房地产管理处)与被告(承租方，乙方)签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将上海市虹口区黄浦路XXX号房屋建筑面积2,300平方米，出租给乙方使用。租赁期限自2011年7月1日起至2012年6月30日止。租金总额231万元，年租金为77万元。自本合同签订后10日内，乙方按年租金金额的百分之二十五向甲方支付房地产租赁保证金19万元。甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。租赁期内，乙方应当履行下列义务：……(三)不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意后事实，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者合同解除时，必须完好地无偿移交给甲方；(四)不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营，不得将所承租的房地产转借给他人或者与他人互换使用。不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施；……。甲方于2011年3月1日交房，截止2011年6月30日前为免租装修期。考虑到乙方租赁期出资成本较大，合同到期后在同等条件下优先续租。合同签订后，被告按约使用房屋，并支付2012年1月1日至10月14日租金77万元、2012年10月15日至2013年10月14日租金105万元，并由原告出具收据。另查明，2016年10月13日，中国人民解放军海军东海舰队后勤部出具证明一份，载明，因编制体制调整，中国人民解放军东海舰队房地产管理处上海办事处，现履行中国人民解放军海军上海房地产管理处租赁合同主体资格。审理中，原告提供2016年1月28日的《清退租赁场所的再次通知》，证明原告曾通知被告腾退房屋。该通知的发文单位为中国人民解放军91860部队，签收单位亦不明确，故对于该通知，本院不予采信。审理中，双方均认可在实际履行中对租金标准作出了变更，调整为年租金105万元。原告表示未收到过合同约定的保证金19万元，被告亦未能在本院限定时间内提供支付保证金的相关凭证。被告提供了数份转租的租赁合同，证明系争房屋现在由其部分转租。原告对此表示合同约定转租需经我方书面同意，我方从未同意被告转租，故本案中不要求追加次承租人，应当由被告自行解决。另外，被告表示对于房屋改造本案中不要求处理，将另案起诉。本院认为，案外人中国人民解放军海军上海房地产管理处与被告签订的《军队房地产租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。之后因军队编制调整，由原告履行该合同，对于原告的主体资格，本院予以确认。合同约定的租赁期至2012年6月30日，期满后房屋仍由被告使用并支付租金，原告并未提供其要求被告搬离的有效证据，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告在起诉状中明确要求被告搬离系争场地，故起诉状副本送达之日即2016年10月31日应视为解除通知送达之日，本院给予被告两个月的合理期限，双方的不定期租赁关系于2016年12月31日解除。租赁关系解除后，被告理应迁出租赁场地交还给原告。被告支付租金至2013年10月14日，之后亦应按照合同约定的租金标准向原告支付占用场地期间的租金及使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决如下。一、自本判决生效之日起15日内，被告上海慧加物业管理有限公司应携物品迁出上海市虹口区黄浦路XXX号房屋，将房屋交还给原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处；二、自本判决生效之日起15日内，被告上海慧加物业管理有限公司应支付原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处租金及房屋使用费(按年租金105万元，自2013年10月15日起计算至被告实际迁出之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费32,000元，减半收取16,000元，由被告上海慧加物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  曹北霖二〇一七年四月二十一日书记员  尤 佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。