广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0307民初13555号原告冯满玲，女，汉族。原告杨德辉，男，汉族。委托代理人冯满玲，系杨德辉的妻子。被告深圳市联顺房地产开发有限公司。法定代表人凌国庆。委托代理人郭清，广东吉光律师事务所律师。委托代理人白仁斌，广东吉光律师事务所律师。第三人新一佳超市有限公司。法定代表人李彬兰。原告冯满玲、杨德辉诉被告深圳市联顺房地产开发有限公司（下文简称联顺公司）、第三人新一佳超市有限公司（下文简称新一佳超市公司）委托合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告冯满玲、被告委托代理人郭清到庭参加了诉讼，第三人新一佳超市有限公司未出庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉请：1、被告按《委托出租协议书》第四条（将商铺按照《深圳市房地产买卖合同》附加的装修标准恢复原状）返还给原告；2、判令被告按《委托出租协议书》第四条如乙方延期交付，以延期交付时间计，按本合同第六条所规定之双倍租金支付原告。延期交付时间为2013年8月15日至2016年8月14日（计算方式：36个月×1470×2=105840元（人民币，下同）；3、被告承担全部诉讼费。原告在第一次庭审曾申请增加诉讼请求，未在指定期限内缴交受理费，应视为其撤回增加的诉讼请求。被告辩称，被告并非不想返还商铺，只是与第三人的房屋租赁合同目前仍在有效其内，尚未解除，被告不具备向原告返还涉案房产的条件；原告应将涉案房产提供给被告，被告才能进行装修，根据《深圳市房地产买卖合同》约定，装修的间隔由业主（原告）自行提供，原告应当将间隔提供给被告，被告才能进行装修；原告要求被告赔偿2013年8月15日至2016年8月14日双倍租金的违约金，已超过诉讼时效；原、被告之间的委托合同纠纷属于系列案件，有关双倍租金违约金问题，已有相关生效法律文书对此问题进行过处理，应当参照执行。经审理查明，被告是位于深圳市龙岗区布吉街道吉华路布吉广场房地产项目开发商，该广场二至四楼物业合计15236平方米为商业用途。2001年7月9日，被告与深圳市法兰西施投资发展有限公司签订了《租赁合同》，约定将上述二至四楼物业出租给该公司，租赁期限12年（2001年8月15日到2013年8月14日）。合同签订后，深圳市法兰西施投资发展有限公司在承租物业开办了新一佳超市。被告为了便于开发销售，将布吉广场二至四楼层部分分割成产权式商铺对外销售，原告是向被告购买了分割后的商铺业主。2002年1月24日，原、被告签订了《深圳市房地产买卖合同（现售）》及《委托出租协议书》，两份合同约定的主要内容是：两原告购买布吉广场第二层***号房，建筑面积22.23平方米，用途为商铺，售价为220590元；装修标准为“配独立电源插座，地面高级抛光砖，天花为石膏板吊顶”；原告在购买被告所出售的布吉中心广场商铺时已经清楚知道，被告已经将二、三、四楼商铺整体租赁给深圳市法兰西施投资发展有限公司（新一佳），租期为十二年，因此原告同意并确认上述事实，同意将购买的商铺在租赁期限内出租给第三方；为了方便经营，被告无需按设计图纸进行具体商铺间隔后再租给第三方，并同意国土部门根据施工图纸进行竣工查丈；为确保原告收益，采取全权委托被告出租，原告收取固定租金的方式获得回报，委托期间租赁风险和直接收益，均由被告承担，原告不介入具体的租赁行为；委托出租期限从2002年2月15日起至2013年8月14日止；原告委托被告出租月租金为1470元；原告同意被告在委托期内对商铺进行全面装修，但被告必须在委托出租合约期满后三个月内（此三个月被告不再承担租金），将商铺按照《深圳市房地产买卖合同》附加的装修标准恢复原状，并交付给原告使用；如被告延期交付，以延期时间计，按合同约定的双倍租金标准支付给原告。上述《委托出租协议书》履行到2013年8月14日。2012年11月15日，被告与第三人新一佳超市有限公司（为深圳市法兰西施投资发展有限公司的股东，后更名为深圳市新一佳商业发展有限公司）签订了《租赁合同》，约定被告将其在布吉广场二至四层内合计面积7137.01平方米（二层935.15平方米、三层1143.31平方米、四层5054.55平方米）出租给新一佳超市有限公司，租赁期限十年，自2013年8月15日到2023年8月14日止；合同还约定，被告只是表达其持有7137.01平方米物业的业主意见，新一佳超市有限公司如需承租二至四层非被告所有部分，需向其他业主争取。其后，新一佳超市有限公司陆续与339户小业主中294户签订了《房屋租赁合同》，租赁期限同样为十年（2013年8月15日到2023年8月14日），首年租金标准为原租赁实收金额上上涨20%，第二年起每年在上一年基础上递增1%。因部分业主拒绝与新一佳超市公司签订租赁合同，遂产生纠纷，这部分业主分别于2014年先后以返还占有物纠纷为由起诉新一佳公司，诉请判令：新一佳超市公司返还商铺并赔偿从2013年8月15日起按月租金标准支付到实际排除妨碍之日止的不法侵占期间的损失。法院一审判决新一佳超市公司按其自愿给付的租金标准上浮20%支付给原告占有使用费，驳回了原告返还商铺的请求。案件经二审后，深圳市中级人民法院作出了终审判决，驳回上诉，维持原判。同时部分业主以委托合同纠纷为由起诉联顺公司，诉请判令：联顺公司按合同约定的装修标准，向原告返还深圳市龙岗区布吉镇布吉广场的涉案商铺，并向原告支付2013年11月15日至实际返还涉诉房产之日期间的双倍租金。一审法院驳回原告的全部诉讼请求，当事人上诉后，深圳市中级人民法院二审改判联顺公司支付违约金（双倍租金），实际承担的违约金按双倍租金并扣除新一佳超市公司支付的商铺占用费（每月租金的120%）计算。部分业主不服二审判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院经审查后作出裁定，驳回再审申请。《委托出租协议书》2013年8月14日到期后，被告停止向两原告支付涉案房产的租金，两原告没有与第三人签订租赁合同，未提起诉讼。两原告称其同其他业主2013年至2014年12月期间一直要求被告、第三人返还涉案房产，提交视频光盘为证。一同与被告、第三人交涉的另案原告冯丹作为证人出庭作证，称其多次要求被告、第三人返还涉案房产，最近一次是2014年12月29日，原告冯满玲同其找到被告法定代表人，双方发生争吵，就返还商铺一事未能达成一致。现因新一佳超市公司经营不善，关门停业，本案审理过程中，其他部分业主（包括最大面积商铺的业主联顺公司）与案外人深圳市大晟云购商业管理有限公司（简称大晟公司）达成协议，大晟公司同意为这部分业主垫付之前新一佳超市公司拖欠的租金，并从2017年1月15日起承租业主商铺，按照业主与新一佳超市公司签订的原《房屋租赁合同》继续履行。包括原告在内的部分业主不同意大晟公司继续租赁涉案商铺，因而成本讼。就原告所有的布吉广场第二层***号商铺所在位置，原告提交的深房地字第600007****号房地产证上并未就涉案商铺标明地界点座标，标明的地界点坐标为整个布吉广场G06213—8宗地座标。在原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》附表中，整个二层平面的1:150图纸上标明了涉案商铺所在位置。上列事实，有双方当事人在庭审的陈述，举证、质证意见为凭。本院认为，原、被告在2002年1月24日签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》及《委托出租协议书》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，是有效合同。原告是涉案商铺的所有权人，对涉案商铺依法享有占有、使用、收益、处分的权利。涉案商铺所在的布吉广场二至四层，因被告出租给法兰西施公司，该公司在此处开办了新一佳超市后再由被告分割成单元商铺进行销售。原告在购买商铺时已经清楚知道被告将包括涉案商铺在内的布吉广场二至四层商铺整体出租给了法兰西施公司，并同意将商铺出租给第三方，每月收取固定租金的方式获得回报。原告虽然开办了独立的房地产证，但其在购买商铺时已经知晓统一经营的状况，知道其商铺与布吉广场其他商铺具有不可分割性。原告作为布吉广场的部分业主，要求被告返还涉案商铺的行为会影响商场整体功能和效益的发挥，进而损坏布吉广场二至四层大部分面积的其他业主的合法权益。《中华人民共和国物权法》规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。因此，原告在对其商铺行驶所有权时，应受到相应限制，其行使权利应符合其他商铺业主的整体意志。因此，原告请求被告返还涉案商铺，本院不予支持。被告辩称原告的第二项诉讼请求已经超过诉讼时效。本院认为，原告的第二项诉讼请求是要求被告承担违约责任而支付相应的违约金，并非租赁合同的正常租金。诉讼时效应当从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，根据双方的合同约定，合同期限截至2013年8月14日；且被告必须在委托出租合约期满后三个月内（此三个月被告不再承担租金），即2013年11月14日前将商铺按照《深圳市房地产买卖合同》附加的装修标准恢复原状，并交付给原告使用，否则被告承担违约责任。原告提交的视频、证人证言能够证明直至2014年12月29日原告一直向被告主张权利，原告关于本案的提起诉讼时间并未超出两年的诉讼时效，因此本院不予采纳被告的该项抗辩意见。被告没有按照合同约定的期限及时返还涉案房产给原告，应承担违约责任。被告主张因新一佳超市公司的原因无法返还涉案房产，本院认为，当事人一方因第三人原因造成违约的，当事人一方可以按照法律规定或者约定解决与第三人之间的纠纷，并不影响向相对方承担违约责任。按照合同约定，被告应从2013年11月15日起按双倍租金标准向原告承担违约责任，该违约金具有补偿性质，当违约金不足以补偿损失时，当事人可以请求赔偿损失，但原告没有证据证明损失超过合同约定的违约金，故本院认为原告获得最多补偿应是每月两倍租金即2940元（计算方式：1470元×2）。被告和第三人均没有举证证明已支付原告2013年11月15日之后的租金，根据原告的诉请，被告应按2940元/月标准向原告支付2013年11月15日起至2016年8月14日期间的违约金97020元（计算方式：2940元/月×33个月）。第三人不答辩不举证不应诉，依法承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告深圳市联顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯满玲、杨德辉违约金人民币97020元；二、驳回原告冯满玲、杨德辉的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2416元（两名原告已预交），由被告深圳市联顺房地产开发有限公司负担2215元，原告冯满玲、杨德辉负担201元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 陈 规人民陪审员 詹 明人民陪审员 徐许峰二〇一七年四月二十日书 记 员 李依庭