.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省陵水黎族自治县人民法院民事判决书（2017）琼9028民初155号原告：刘崇敏，女，1947年4月18日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘崇健，女，1949年11月9日出生，汉族，住北京市西城区，系原告刘崇敏之妹妹。委托诉讼代理人：王世春,北京天睿(陵水)律师事务所律师。被告：海南杰利房地产开发有限公司，住所地海南省海口市龙昆北路38号华银大厦2012房。法定代表人：邹杰，总经理。被告：邹杰，男，1975年3月2日出生，汉族，现住陵水黎族自治县。被告：黎家利，女，1956年11月10日出生，住陵水黎族自治县。被告：郭少雄，男，1959年1月8日出生，汉族，住三亚市。原告刘崇敏与被告邹杰、黎家利、海南杰利房地产开发有限公司（以下简称杰利公司）、郭少雄商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月17日进行公开开庭审理。原告刘崇敏委托诉讼代理人王世春及被告邹杰、郭少雄、黎家利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘崇敏向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决确认原告与被告杰利公司2014年10月10日签订的《海南温馨家园项目房产合同》及2015年12月1日签订的《协议书》无效；2.四被告向原告返还购房款170000元，并连带赔偿原告装修款、物业费、家具款、水电押金等共计损失45000元，以上合计215000元；3.案件受理费由被告负担。事实及理由：2014年10月10日原告与被告签订《海南温馨家园项目房产合同》，约定由原告购买被告开发的位于陵水县县委党校安置区温馨家园A栋项目第一号楼第8层，房号暂定为802号，面积为40平方米，其中套内面积为35平方米，公摊面积为5平方米，房屋总价为170000元。合同第六条约定，被告应于2014年12月31日将涉案房屋交付原告。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款170000元，并进行装修，装修费用约计35000元。之后，涉案楼房原为13层，2015年被陵水县政府认定为违法建筑并依法拆除了七层以上的楼层，包括原告购买的房屋，且拆除时因被告未提前通知原告到涉案房屋搬离家具等生活用品，造成原告家具等财产损失约计10000元。之后被告与原告多次协商，并为原告置换305号房屋，但不久又被郭少雄清空，后才了解到涉案房屋使用的土地为安置地，至今尚未置换为商用地，未取得土地使用权或使用土地批文。原告认为，双方签订的《海南温馨家园项目房产合同》及《协议书》因违反法律强制性规定而无效，依法被告应返还原告购房款170000元，并承担原告装修及家具等财产损失费45000元。被告杰利公司及邹杰辩称，原告当时购买时是知道房屋的使用性质，但是房屋已经被政府拆除了，因为政府拆除导致我目前没有办法履行义务。另外，因为原告买的是毛坯房，故只同意返还毛坯房的购房款，但不同意赔偿装修费。被告黎家利辩称，本人原先是杰利公司财务，签订合同与本人无关，只是负责提供账户收款，但是收款账户一直都是法人邹杰使用，由于意见分歧，本人退出了杰利公司，当时双方签订了协议处理公司债务及股权事宜。原告与杰利公司签订和合同本人并不清楚，签订时间也是本人离开公司之后，原告与杰利公司之间的事情与本人无关，本人不应承担责任。原告购房不可能不知道房屋性质，既然价格便宜，原告更应该了解房屋性质，且周边地区都没有报建。被告郭少雄辩称，第一，因为本人并非合同的当事人，因此所造成的损失本人没有责任，且合同具有相对性，从责任相对性来说，违约责任只能在特定的合同当事人之间发生，合同之外的人不承担责任，本案合同签订人是原告和被告杰利公司，本人不是合同当事人，因此本人不承担任何责任。第二，本人既不是杰利公司的合伙人，也不是股东，对原告因签订合同所造成的损失没有任何责任，本人不存在合同义务和责任。第三，本人并不知晓原告与被告之间签订的合同，也从未与原告达成任何购房协议，未在合同上签过字，本人与被告之间不存在任何法定或者约定的义务。综上，本人与本案原、被告之间的纠纷没有任何关系，不应承担任何责任。原告围绕诉讼请求向本院提交以下证据：《海南温馨家园项目房产合同》、《收款收据》、《装修工程施工合同书》、《装修工程预算单》、《送货单》、《协议书》、《协议承担经济责任保证书》、《合作兴建商住房合同书》。对原告提交的上述证据，被告均无异议，本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。被告均无证据提交。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月10日，被告杰利公司（甲方）与原告（乙方）签订《海南温馨家园项目房产合同》，约定原告购买被告投资建设的”温馨家园”项目中第1幢1单元8层801号房，建筑面积共41㎡。其中合同第二条约定：”乙方经认真反复考虑，对房屋交易的条件、内容等状况已充分了解，在此基础上自愿购买该房屋。”第四条约定于2014年10月10日前付清全部交易款170000元。合同第六条约定”甲方应在2014年12月31日前将房屋交付乙方使用。合同第八条约定：甲方保证该交易房屋符合城市建设规划要求，甲方同时郑重承诺不应其可能出现的合并、分立、撤销、解散或者破产等事由影响乙方合同权利之行使，如不能履行上述义务，甲方承担违约责任；如因市政建设、规划调整等原因政府确需拆迁该项目，甲方应按照乙方所交房款全部予以返还房屋款项。合同签订后，原告于当日向被告杰利公司支付了购房款170000元，杰利公司向原告出具了收款收据。期后，被告向原告交付了房屋，原告接收房屋后立即进行了装修，并购买了家电灶具。之后因涉案楼房被认定为违法建筑，于2015年7月份左右被陵水黎族自治县人民政府强制将十三层半拆除至现在的七层半。2015年12月1日，原告刘崇建与被告邹杰签订《协议书》，约定邹杰”将自己所有的位于陵水县温馨家园的楼房第3层306号楼房交付于原告所有。”而当原告欲入住上述房屋时，被告郭少雄以该房屋归其所有，邹杰无权处理为由将第三层楼道用铁门封锁，原告无法入住后将上述人员诉至法院。原、被告双方庭审中确认，双方签订《海南温馨家园项目房产合同》时，约定的涉案房屋已经建设完成。另查明，涉案楼房位于××县，土地面积288㎡，郭少雄为土地使用权人，用地性质为居住用地。2012年8月18日，邹杰（乙方）与郭少雄（甲方）签订《合作兴建商住楼合同书》（以下简称合作兴建合同），约定由甲方出地、乙方垫资共同在上述涉案土地上兴建住宅楼房，甲方享有1-5层房产所有权，6层以上由乙方享有。该合同同时约定：1、乙方已知晓建设用地规划许可证批准建筑最大层数3层，用地性质为居住用地；2、合作兴建商住楼地上共计十五层，建筑面积共计4300㎡；3、甲方协助乙方到政府部门办理必需的证件，甲方只协助办理，不承担未办理好的责任和办理的费用；4、如乙方将房屋出售，甲方不提供协助义务，产生的税、费由乙方承担。上述合作兴建合同签订后，被告邹杰依约垫资并兴建了十三层半的楼房，并在未向有关部门申请并取得相关报建手续的情况下，在成立了杰利公司后将6层以上的房屋对外销售。其中，出售上述房屋所得的购房款一部分打入被告杰利公司账户，一部分打入邹杰个人账户，邹杰无法区分其个人财产与公司财产。再查明，杰利公司于2013年1月17日成立，经营范围有：房地产开发经营，农业综合开发，旅游项目开发，土石方工程，室内外装饰装修工程，水电安装工程，建筑材料、装饰材料、建筑机械设备、钢材的销售。该公司成立时存在两个股东--黎家利、邹杰。2014年3月21日，黎家利与被告邹杰、杰利公司签订《协议承担经济责任保证书》，约定”黎家利于二〇一四年三月二十一日，在海南杰利房地产开发有限公司和海南杰利房地产销售代理有限公司的请求下，正式同意退出两家公司和股份。同时免去一切职务，并把一切原来财务上的经济往来账目移交给贵公司的法人代表邹杰，一切账目已结清。海南杰利房地产开发有限公司法人邹杰自愿承担这两家公司的一切往来业务、经济纠纷和责任赔偿。自黎家利退出两家公司之日起，一切业务、经济纠纷和赔偿责任与黎家利本人无关”。本院认为，本案系原告购买被告已竣工的涉案房屋所产生的合同纠纷，因此本案案由应为商品房销售合同纠纷而非合资、合作开发房地产合同纠纷。本案中，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证、施工许可证，故涉案楼房属于违法建筑，因此被告杰利公司出售该楼房不符合《商品房销售管理办法》第七条之规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，涉案《海南温馨家园项目房产合同》无效。另原告与被告于2015年12月1日签订的《协议书》涉及处分被告郭少雄的财产，为无权处分，被告郭少雄未予以追认，故该《协议书》应为无效协议。涉案《温馨家园A栋买卖合同》被认定无效后，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，原告支付给被告的购房款170000元，应予返还。原告诉请的装修费及家具费等属于损失赔偿的范围。依据上述规定，损失责任的承担应视双方的过错情况来确定。一、关于购房款应由谁来返还的问题。涉案房屋是杰利公司出售给原告，杰利公司是涉案合同的相对人，购房款应由杰利公司退还，而被告邹杰作为杰利公司的法定代表人、股东，其系在以个人名义与被告郭少雄签订《合作兴建商住楼合同书》后，才成立了杰利公司并对外出售涉案房屋，所收取的房款部分打入杰利公司账户，部分打入其个人账户，致使公司的利益与股东的收益不加区分，系明显滥用公司法人独立地位和股东有限责任，造成股东资产和公司资产的混同，公司偿还债务能力明显下降，依据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定”公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，故被告邹杰应当对杰利公司返还购房款的债务承担连带清偿责任。对于郭少雄，既非涉案《海南温馨家园项目房产合同》的相对人，亦非原告支付的购房款的受益人，故原告主张郭少雄承担连带返还购房款的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于原告的损失即装修损失数额多少问题。装修费用根据原告与装修公司签订的合同是31000元，因原告未能向本院提交家电、灶具丢失的具体证明，结合涉案房屋被强拆后屋内家具被搬迁的事实，综合当前市场行情，本院酌定原告家具损失1000元。至于原告诉请被告返还物业费1700元，根据原告提交的证据显示，1700元为物业费和门更换及垃圾清理费，系装修过程中必然产生的费用,本院已在装修损失中予以体现,不宜重复计算。故原告要求被告返还物业费的诉请，本院不予支持。原告要求被告赔偿水电押金，但未提供相关证据予以证明，故对该诉请本院不予支持。三、关于原告的装修损失应由谁承担的问题。三、关于原告的装修损失应由谁承担的问题。涉案房屋尚未取得建设工程规划许可证和施工许可证，未取得预售许可，涉案房屋属违章建筑，不符合商品房销售条件，依法不能上市销售，而杰利公司却对外销售该房屋，属于违法行为，直接导致合同无效，故本案中，杰利公司对涉案《海南温馨家园项目房产合同》的无效存在较大过错，应承担大部分损失赔偿责任；而邹杰和郭少雄作为《合作兴建商住楼合同书》的签订人，在明知涉案房屋所在土地的用地性质为居住用地，不符合开发商品房的条件，以及在未取得建设工程规划许可证和施工许可证的情况下，还合作兴建十三层半的楼房并用于出售，其对原告的经济损失亦存在一定过错，二人均应自行承担相应的过错责任。郭少雄辩称其不知道邹杰合作建房是用于出售，但双方签订的《合作兴建商住楼合同书》明确约定，双方兴建的是商住楼，如邹杰将房屋出售的，郭少雄不提供协助义务，因此郭少雄的这一辩解意见不能成立，本院不予采纳。另一方面，房屋是价值昂贵的不动产，购房者在购买房屋时应当负有合理的审慎注意义务，包括查阅土地性质、售房人主体资质、房屋相关证照手续等，日常生活经验法则说明，所购房屋缺乏必要的证照或手续等，购房者一般不会轻易忽视，而原告作为购房者，在未查阅涉案房屋具有相关合法手续的情况下，便冒然与杰利公司签订购房合同，其未尽到合理的审慎注意义务，因此应自行承担相应的损失。综上，结合各方当事人的过错情况，对原告因涉案合同解除后所受到的损失，本院酌情认定杰利公司、邹杰、郭少雄及原告承担的责任比例为5:2:2:1。综合本案各个当事人的过错，就装修损失的责任承担问题，本院酌定杰利公司承担50%的责任（32000元×50%=16000元），邹杰承担20%的责任（32000元×20%=6400元），郭少雄承担20%的责任（32000元×20%=6400元），原告自己承担10%的责任（32000元×10%=3200元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、《商品房销售管理办法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告刘崇敏与被告杰利公司2014年10月10日签订的《海南温馨家园项目房产合同》及2015年12月1日签订的《协议书》无效；二、限被告海南杰利房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内，向原告刘崇敏返还购房款170000元。被告邹杰对该债务负连带责任;三、限被告海南杰利房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内，向原告刘崇敏赔偿装修损失等费用16000元；四、限被告邹杰于本判决生效之日起3日内，向原告刘崇敏赔偿装修损失等费用6400元；五、限被告郭少雄于本判决生效之日起3日内，向原告刘崇敏赔偿装修损失等费用6400元；六、驳回原告刘崇敏的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4525元，减半收取2262.5元，由原告刘崇敏负担171.5元，由被告海南杰利房地产开发有限公司、邹杰负担2024元，由被告郭少雄负担67元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判员郑文红二〇一七年四月十七日法官助理吴彬彬法官助理吴彬彬书记员冯长弘