四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川04民终417号上诉人(原审被告)：马辉鸥，男，1976年9月26日生，汉族，住四川省攀枝花市东区。上诉人(原审被告)：刘秀萍，女，1977年3月14日生，汉族，住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人：马辉鸥（系刘秀萍丈夫），男，住四川省攀枝花市东区。被上诉人（原审原告）：四川合纵物业管理有限公司，住所地四川省攀枝花市东区大河北路六村1-7号。统一社会信用代码：91510402797880198J。法定代表人：舒星原，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴远坤，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：庞琴，女，该公司工作人员。上诉人马辉鸥、刘秀萍因与被上诉人四川合纵物业管理有限公司（以下简称合纵公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2016）川0402民初3318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月12日公开开庭进行了审理。上诉人马辉鸥、上诉人刘秀萍的委托诉讼代理人马辉鸥，被上诉人合纵公司的委托诉讼代理人吴远坤、庞琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马辉鸥、刘秀萍上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判上诉人马辉鸥、刘秀萍不承担责任；3.诉讼费用由合纵公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。合纵公司委托诉讼代理人庞琴并未到庭参加诉讼，一审判决书却视为到庭参与诉讼；《阳光馨园小区物业服务合同》中存在严重的违法条款，将公用区域（公共绿地、人行道、公路）改为停车位并收取费用，违反了《中华人民共和国物权法》第七十四条、第七十六条的规定。二、合纵公司未尽到合同义务，公共设施管理不到位，小区的大门除对进出的车辆有所管理外，人员的进出没任何管理，甚至还将围墙打开两个门型缺口不做任何防护措施。楼房门禁从合纵公司进入就未曾修缮和恢复使用过；高层建筑用于排厨房烟气的管道由于烟道顶部的排气设施的损坏无人处理导致其他住户炒菜时油烟反窜。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定以及相关行业规范确定的物业服务企业的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。三、本案物业服务合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，《阳光馨园小区物业服务合同》违反了《中华人民共和国物权法》的相关规定，应当认定合同无效。合纵公司辩称，上诉人马辉鸥、刘秀萍的上诉请求不能成立。合纵公司与阳光馨园小区业主委员会签订物业服务合同，从2014年1月16日进入阳光馨园小区开展物业服务工作，是完全合理合法的，从2014年至今我们也向小区提供了物业服务工作，上诉人马辉鸥、刘秀萍应当依照物业服务合同交纳相应的物业服务费用，请求维持原判。合纵公司向一审法院起诉请求：判令马辉鸥、刘秀萍连带支付从2014年1月起至2016年7月止的物业费1858元、垃圾清运费180元及滞纳金557元，合计2595元；本案诉讼费用由马辉鸥、刘秀萍承担。一审法院认定事实：2014年1月11日，阳光馨园小区业主大会（甲方）与合纵物业公司（乙方）签订《阳光馨园小区物业服务合同》，双方约定：甲方选聘乙方为阳光馨园小区提供物业管理服务事宜，合同期限五年，自2014年1月16日起至2019年1月15日止；物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层电梯住宅：0.66元/月.平方米（全包干，即此费用包括了小区全部公共用水用电和电梯维保年检费用（包括电梯年检费、支付电梯维保公司费用、电梯小修损坏修理所需配件和工时等费用），业主除交纳6元/月的垃圾清运费外，物业服务方面不再交纳其他费用）；物业服务费用由乙方按月或按季或半年向业主收取，或者按双方约定的时间、地点由业主向乙方交纳；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方采取上门下发催收各种欠费通知单30日后，仍不主动积极交纳的，除应补足物业费外另按照每延迟一天支付物业服务费千分之五的滞纳金。合同中双方还就各自的权利义务、服务内容和质量、物业的经营与管理、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，合纵公司入驻阳光馨园小区为该小区提供物业服务至今。2016年9月2日，合纵公司将《物业费、垃圾清运费催缴通知单》张贴于攀枝花市东区隆庆路XXX号XX栋X单元X-X号住房门上，该通知书载明：“楼号XX-X-X-X业主姓名马辉鸥您好﹗我公司于2014年1月起至今，为本小区广大业主提供物业管理服务，收取物业管理费、垃圾清运费。您自2014年1月16日至2016年7月15日，共计欠到物业服务费1858元、垃圾清运费180元；请于2016年9月9日前，到物业公司办公室交纳上述欠费，逾期未交纳我公司将采取法律途径追收欠费及每日5‰的滞纳金”。其后，合纵公司诉至法院。同时查明，阳光馨园小区业主委员会第二届于2013年8月1日成立，任期3年，其备案资料已交攀枝花市东区人民政府瓜子坪街道办事处予以备案。马辉鸥、刘秀萍系攀枝花市东区隆庆路XXX号XX幢X-X号住房的共有权人，该房位于阳光馨园小区，其房屋建筑面积为93.85平方米，按每月每平方米0.66元计算，每月应交纳物业管理费61.94元。马辉鸥、刘秀萍自2014年1月16日至2016年7月15日共计30个月的物业管理费1858元未支付。另查明，攀枝花市物价局于2007年4月29日下发关于调整市区（东区、西区、仁和区）城市生活垃圾处理费标准的通知（攀价费【2007】115号），规定生活垃圾：居民住户（含暂住户）：6元/户/月。马辉鸥、刘秀萍未向合纵公司交纳2014年1月16日至2016年7月15日的垃圾清运费180元。一审法院认为，阳光馨园小区业主委员会与依法选聘的合纵公司所签订的《阳光馨园小区物业服务合同》，系双方真实意思表示，且内容不违背相关法律、法规，该合同合法有效并对业主具有约束力。合纵公司按约提供了物业管理服务，马辉鸥、刘秀萍享受了合纵公司为其提供的物业服务，理应按约向合纵公司支付相应的物业管理费用，马辉鸥、刘秀萍经合纵公司书面催交后仍未在催告的合理期限内交纳，有违诚实信用原则，故对合纵公司要求马辉鸥、刘秀萍连带支付2014年1月16日至2016年7月15日的物业管理费1858元及垃圾清运费180元的诉请，于法有据，予以支持。马辉鸥辩称的合纵公司未尽到管理之责，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，因马辉鸥未在举证期限内予以举证证明，且不得合纵公司认可，故对马辉鸥该辩解意见不予采纳。对合纵公司主张的滞纳金557元，因马辉鸥、刘秀萍未按约定支付物业管理费和垃圾清运费，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，但《阳光馨园小区物业服务合同》中约定的按照每延迟一天支付物业服务费千分之五的滞纳金标准过高，对合纵公司主张的违约金酌情调整为按应交总金额的百分之十交纳，超出部分，不予支持。刘秀萍经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可据查明认定的并为相关证据证明的事实依法作出判决。综上，判决：一、马辉鸥、刘秀萍于判决生效后三日内一次性连带支付四川合纵物业服务有限公司2014年1月16日至2016年7月15日的物业管理费1858元及垃圾清运费180元，合计2038元；二、马辉鸥、刘秀萍于判决生效后三日内一次性连带支付四川合纵物业服务有限公司滞纳金203.8元；三、驳回四川合纵物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由马辉鸥、刘秀萍连带负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人马辉鸥、刘秀萍提交以下证据材料：1.照片九张及视频资料一段（当庭播放）。九张照片拟证明：小区没有门禁系统，单元门禁系统损坏，存在违章搭建，没有排风系统，车辆占用公摊面积停车；视频资料拟证明：阳光馨园小区里没有门禁，外来人员随意走动。合纵公司质证认为，对照片及视频资料均不予认可，不能证明所拍摄的是阳光馨园小区。本院认为，因合纵公司对证据1不予认可，仅凭上诉人马辉鸥、刘秀萍举证的照片及视频资料无法认定所拍摄的地点是阳光馨园小区，且不能达到其证明目的，依法不予采信。合纵公司提交以下证据材料：2.攀枝花市东区人民政府瓜子坪街道办事处阳光馨园小区业主委员会备案证明一份。拟证明：阳光馨园小区业主委员会根据国家法律法规和房地产管理部门及物业管理的相关规定，在政府部门的指导下合法选举产生。3.阳光馨园社区出具的《证明》一份。拟证明：合纵公司是通过招标的方式进驻阳光馨园小区的。4.《阳光馨园地面停车场委托管理协议书》、攀发改价格（2014）30号《关于对阳光馨园小区停车场收费标准的批复》文件、《关于规范阳光馨园小区车辆管理（实施停车收费）的报告》。拟证明：合纵公司按照国家法律法规对小区实施路面停车收费管理。5.《关于（阳光馨园）实施路面停车收费未召开业主大会的情况说明》一份。拟证明：阳光馨园实施路面停车收费未召开业主大会的原因。6.《业主公约》。拟证明：每个业主应该遵守物业管理规定自觉交纳物业费，并执行业主委员会做出的决定。7.电话清单一份。拟证明：其多次与马辉鸥、刘秀萍打电话沟通处理烟道的问题，而对方挂断电话，不予配合。8.阳光馨园小区XX栋X单元烟道的照片4张。拟证明：合纵公司已到楼顶处理烟道问题。9.合纵公司对小区违规停车张贴温馨提示的照片5张。拟证明：公司在小区各路口和醒目位置悬挂了人行道上禁止停车的警示牌，对违规停车的现象张贴了温馨提示，对小区车辆做了应尽的管理责任。10.《申请书》、《报告》、《公示》。拟证明：在南门开一扇小门是应小区业主要求、为广大业主提供方便，同时也是征得了阳光馨园小区业主委员会的同意。11.《会议纪要》一份、《工作联系函》3份。拟证明：阳光馨园小区公共下水道管网、门禁系统、楼道吊顶、楼顶烟道等问题属于合纵公司进入小区前遗留的问题，合纵公司入驻小区后多次向上级主管部门联系，希望有关部门解决问题。上诉人马辉鸥、刘秀萍质证认为，对证据2、3无异议；对证据4、5的真实性无异议，对其合法性有异议，合纵公司的行为违反了《中华人民共和国物权法》相关规定，且车辆占用人行道停车；对证据6，没有见过该证据，对其合法性有异议；对证据7的真实性无异议，但不能达到对方的证明目的，不能证明我方不愿意沟通；对证据8、9照片的真实性无异议，但不能证明合纵公司的管理达到标准；对证据10的真实性无异议，对合法性有异议，违反了《中华人民共和国物权法》的规定；对证据11的真实性无异议，但无法改变小区管理不到位的现状。本院认为，对于证据2、3、4、5、8、9、10、11，双方当事人对真实性均无异议，依法予以采信；对于证据6、7，不能达到合纵公司的证明目的，依法不予采信。经本院二审审理查明的基本事实与原审查明基本一致，双方当事人对一审审理查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审另查明：1.2014年3月1日，攀枝花市东区阳光馨园小区业主委员会与合纵公司签订《阳光馨园地面停车场委托管理协议书》，委托合纵公司对阳光馨园地面停车场进行管理，相关收费标准经过了攀枝花发展和改革委员会批准，合纵公司与阳光馨园小区业主委员会共同将前述收费标准对小区业主进行了公示。2.阳光馨园小区的部分业主为生活方便，向合纵公司申请在南门岗的背后开一扇小门方便业主通行。合纵公司经与阳光馨园小区业主委员会商议后，决定在南门岗背后另开一扇小门，并共同将该决定对小区业主进行了公示。3.2013年1月30日，攀枝花东区住房和城乡建设局、攀枝花东区瓜子坪街道办事处、阳光馨园社区居委会、阳光馨园业委会、天宇实业公司、天宇物业公司在阳光馨园社区二楼会议室召开了小区物业交接协调会并形成了《关于“阳光馨园”小区物业管理的各项移交及整改方案》会议纪要，载明：“……六、三期门禁系统和楼道修复。1.由天宇实业公司安排施工单位分栋、分户进行安装调试，天宇物业负责发放业主卡及告知业主如何使用门禁卡。完工后通知业委会、开发商、天宇物业三方现场验收签字确认。……七、各楼栋烟帽的整改。由天宇实业提供烟帽，天宇物业在4月30日之前负责恢复，完成后移交业委会……”。马辉鸥与刘秀萍系夫妻关系。一审庭审中，马辉鸥陈述，我曾到合纵公司表示要交纳垃圾清运费，物业费待其完善义务后再交纳，但是物业公司要求物业费及垃圾清运费一起交纳，我才没有交纳。合纵公司的委托诉讼代理人庞琴认可，其一审并未到庭参加庭审。二审庭审中，合纵公司明确其主张的滞纳金的性质系业主违约应承担的费用。本院认为，本案的争议焦点为：1.《阳光馨园小区物业服务合同》的效力；2.合纵公司是否按照物业服务合同履行了义务；3.马辉鸥、刘秀萍是否应当支付垃圾清运费及按照物业服务合同约定支付物业服务费用。《阳光馨园小区物业服务合同》的效力问题。上诉人马辉鸥、刘秀萍认为物业服务合同无效的理由为合同中存在严重的违法条款，将公用区域（公共绿地、人行道、公路）改为停车位并收取费用，违反了《中华人民共和国物权法》第七十四条、第七十六条的规定。因案涉物业服务合同中并无上述内容，上诉人马辉鸥、刘秀萍上诉提出物业服务合同的内容违反了《中华人民共和国物权法》的相关规定的主张与本院查明的事实不符，该主张因缺乏事实与法律依据不能成立；案涉物业服务合同系当事人真实意思表示，内容不违背相关法律、法规，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。合纵公司是否按照物业服务合同履行了义务的问题。上诉人马辉鸥、刘秀萍主张合纵公司未尽到合同义务主要体现在“公共设施管理不到位，小区的大门除对进出的车辆有所管理外，人员的进出没任何管理，甚至还将围墙打开两个门型缺口不做任何防护措施。楼房门禁从合纵公司进入就未曾修缮和恢复使用过；高层建筑用于排厨房烟气的管道由于烟道顶部的排气设施的损坏无人处理导致其他住户炒菜时油烟反窜”几个方面，而从合纵公司举证的系列证据可以认定，合纵公司从入住阳光馨园小区后对小区进行了管理及服务，并应阳光馨园小区部分业主的要求，经与阳光馨园小区业主委员会商议后，在小区南门岗背后另开一扇小门，并共同将该决定对小区业主进行了公示；而关于楼房门禁及楼栋烟帽应由谁处理的问题，在合纵公司入住阳光馨园小区前就通过《关于“阳光馨园”小区物业管理的各项移交及整改方案》会议纪要予以明确，由天宇实业公司、天宇物业公司进行恢复完善，故上诉人马辉鸥、刘秀萍上诉提出合纵公司未尽到合同义务的主张与本院查明的事实不符，依法不能成立。马辉鸥、刘秀萍是否应当支付垃圾清运费及物业服务费用的问题。合纵公司按照合同约定履行了义务，上诉人马辉鸥、刘秀萍就应当按照合同约定按时足额支付物业服务费用。双方在物业服务合同中同时对垃圾清运费进行了约定，上诉人马辉鸥亦愿意交纳垃圾清运费，且各方当事人对马辉鸥、刘秀萍欠付物业费用及垃圾清运费的金额均无异议，加之双方的物业服务合同约定未按时足额交纳物业服务费用应当支付滞纳金，故一审判令上诉人马辉鸥、刘秀萍应支付物业管理费1858元及垃圾清运费180元合计2038元及滞纳金203.8元正确，本院依法予以维持。综上所述，上诉人马辉鸥、刘秀萍的上诉请求不能成立，应予驳回；合纵公司一审期间的委托诉讼代理人庞琴未到庭参加诉讼，一审法院对此的表述虽然有误，但不会对当事人的权利及本案的处理结果产生影响，故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由马辉鸥、刘秀萍负担。本判决为终审判决。审判长  张渝婕审判员  刘起新审判员  黄 雷二〇一七年四月十九日书记员  彭 铄