上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初21693号原告：中国人民解放军上海警备区第二离职干部休养所，住所地上海市长宁区。负责人：江强。委托诉讼代理人：杨红良，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪凌，上海市金茂律师事务所律师。被告：梁小珊，女，1981年1月4日出生，汉族，户籍地安徽省。第三人：上海市长宁区铭新食府，住所地上海市长宁区哈密路XXX弄XXX号XXX-XXX室。经营者：梁小珊，经理。原告中国人民解放军上海警备区第二离职干部休养所与被告梁小珊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月1日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人杨红良、被告梁小珊到庭参加诉讼。此后，经原告申请，本院追加上海市长宁区铭新食府为本案第三人参加诉讼，并于2017年1月10日公开开庭进行了审理，原告的负责人江强及委托诉讼代理人杨红良、被告及第三人的经营者梁小珊到庭参加诉讼。经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年3月22日公开开庭进行了审理。原告的负责人江强及委托诉讼代理人杨红良、被告及第三人的经营者梁小珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国人民解放军上海警备区第二离职干部休养所向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间关于上海市长宁区哈密路XXX弄XXX号沿哈密路的7间门面房(以下简称涉讼房屋)的租赁合同；2.判令被告立即从涉讼房屋迁出，将房屋返还给原告；3.判令被告向原告支付自2015年4月至2016年3月期间的房屋租金378,000元及逾期利息损失。审理中，原告最终明确如下诉讼请求：1.判令原、被告关于涉讼房屋的租赁合同于本案诉状副本送达被告之日解除；2.判令被告和第三人立即搬离涉讼房屋；3.判令被告向原告支付自2015年4月1日至2016年3月1日期间的租金378,000元及利息损失(以378,000元为本金，自2016年4月1日开始计算至判决生效之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算)；4.判令被告向原告支付自2016年8月1日至合同解除之日止的租金，以及自合同解除之日起至实际搬离之日止的房屋使用费，按每月31,500元计算。事实和理由：涉讼房屋系原告使用管理。2011年1月4日，原告与被告签署《军队房地产租赁合同》，约定原告将上海市长宁区哈密路XXX弄XXX号2-5室房屋提供给被告租赁使用，租赁期限至2013年12月31日止。2013年8月8日，原告与被告又签订《租赁合同证明》，约定原告将涉讼房屋租赁给被告作经营餐饮使用，租赁期限至2018年8月7日，租金总额为1,890,000元，年租金为378,000元。同时双方约定租金按月支付，被告不付租金原告即有权解除合同，收回房屋，一切损失由被告承担。其后，被告自2015年4月起，无故不向原告支付租金累计12个月，经原告多次催讨，均拒绝支付。被告梁小珊长期拖欠租金的行为已经构成违约，原告有权单方解除租赁合同，故诉至法院提出如上诉请。被告梁小珊辩称，被告之前一直通过邮局汇款方式向原告工作人员江强支付2015年4月至2016年3月租金，但江强均拒收故未支付。2016年4月至同年7月的租金通过银行汇款，被告收取了，2016年8月至今的租金没有支付，理由是原告曾起诉要求被告搬离，导致被告难以正常营业，被告等待原告支付补偿款后立即搬离。故不同意原告的全部诉请。第三人上海市长宁区铭新食府述称意见同被告梁小珊辩称意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《上海市房地产权证》、《军队房地产租赁合同》、《租赁合同证明》、视频光盘，邮政储蓄银行汇款收据、2015年5月18日原告向被告发送的函、民事诉状，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据：2016年3月16日催款通知书、原告2016年3月30日向被告寄送的律师函，被告辩称没有收到过，本院认定如下：对于催款通知书，原告已提供视频光盘佐证其已当面向被告宣读了上述通知书的内容，故本院对于该份证据的证明效力予以确认。对于律师函，因原告提供了公证书、EMS邮寄存单、EMS投递信息查询单以及记载被告本人名字签收回执予以佐证，故本院对该份证据的证明效力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中国人民解放军总后勤部系本市长宁区哈密路XXX弄XXX-XXX号房屋权利人，原告系上述房屋的使用管理单位。2011年1月4日，原告(出租方，甲方)与被告梁小珊(承租方，乙方)签订了《军队房地产租赁合同》(以下简称租赁合同)。租赁合同约定如下：甲方将上海市长宁区哈密路XXX弄XXX号2-5室房屋出租给乙方使用，建筑面积211.20平方米，租赁用途：餐饮；租赁期限自2011年1月1日起至2013年12月31日止。租金总额(不含水、电、暖、气、设备、物业等费用)600,000元。年租金为200,000元。租金按月结算，乙方于每月的前十日内交付甲方。付款方式为现金。自合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金12,000元。甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方。乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。合同的解除：(一)甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；(二)甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；(三)乙方需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方，将所承租的房产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好地无条件还给甲方。乙方补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金；(四)因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；(五)租赁期满，合同解除。甲方违约责任：甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同。乙方违约责任：(一)乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付60,000元作为违约金；(二)乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金。逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产……。2013年8月8日，原告(甲方)与被告梁小珊(乙方)就上海市长宁区哈密路XXX弄XXX号2-6室和哈密路XXX号-XXX号共七间门面房屋签订《租赁合同证明》。《租赁合同证明》约定如下：租赁期限从2013年8月8日至2018年8月7日，租金总额为189万元，年租金为37.8万元，租金按月付款。乙方保证合法经营，不得从事违反法律法规和规章制度的活动，按时付租金；不付租金收回房屋，终止合同，一切损失由乙方承担。甲方提前收回房屋，补偿乙方造成的一切损失。合同履行期间，被告以邮政储蓄银行汇款的方式，向原告管理涉讼房屋租赁事宜的工作人员江强支付2015年4月起的租金，但江强未领款。2015年6月期间，原告向本院提起三起诉讼，要求被告搬离上海市长宁区哈密路XXX弄XXX号2-6室房屋，并支付房屋使用费。审理中，被告提供了上述原、被告于2013年8月8日签订的《租赁合同证明》，原告遂撤回起诉。2016年3月16日，原告在涉讼房屋宣读了《催款通知书》。《催款通知书》的基本内容为：被告所经营的舟山饭店拖欠原告房租共计12个月，拖欠租金共计37.8万元，要求被告于2016年3月21日前缴清所拖欠房租。如逾期不交，造成一切后果由被告本人负责，并将宣读过程予以录像。2016年3月30日，原告向上海市黄浦公证处申请保全证据公证，公证处工作人员现场监督原告委托代理人江强以全球邮政特快专递方式向被告上海市长宁区哈密路XXX弄XXX号送达律师函。律师函主要内容如下：第一，被告作为承租人有按约支付租金的义务，现累计拖欠12个月租金的行为不仅有悖诚实信用原则，且客观上损害了原告的合法利益，已构成根本性违约；第二，按照双方的书面约定，被告的上述违约行为已完全符合原告终止合同、收回房屋，并由被告自行承担一切损失的双方书面约定条件；第三，考虑到双方以往的租赁关系，考虑到被告曾单方面以邮局汇款方式向原告工作人员个人付款，但因缺乏沟通造成原告工作人员未能及时提款，后又被被告自行取回钱款的事实。故告知被告：除按约支付自2016年4月始的租金外，在2016年4月30日前，被告向原告一次性给付2015年4月至2016年3月的拖欠租金计37.8万元；若被告按书面承诺及原告限期要求及时、完整履行付款义务的，则双方可以继续按约保持租赁关系；反之，若被告违反书面承诺及原告的合理宽限期限再次违约的，届时，原告将通过诉讼程序主张相关民事权利，包括但不限于基于被告的根本性违约行为已导致合同目的无法实现的事实，要求依法、据实解除租赁关系，结清全部欠款，并由被告承担根据中国人民银行同期贷款利率，自2015年4月至结清欠款日止的利息，以及其他法律上的一切不利后果。2016年3月31日，该份快递被签收，查询信息显示由被告本人签收。审理中，原、被告双方一致确认：租赁合同证明中记明的“上海市长宁区哈密路XXX弄XXX号2-6室和哈密路XXX号-XXX号房屋”为被告租赁使用的七间门面房屋，即涉讼房屋。被告为第三人的经营者，第三人亦开设在涉讼房屋内，对外经营名称为“舟山海鲜坊”；2015年4月至2016年3月的房屋租金被告未支付，共计378,000元。2016年4月至2016年7月的房屋租金被告已支付，月租金标准为31,500元。原告认为被告及第三人尚未搬离涉讼房屋，涉讼房屋在使用中会产生其他各项费用，诉讼中难以确认，故原告缴纳的各项保证金不要求在本案中一并处理。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害第三人的合法权益，应属合法有效，双方当事人均应恪守履行。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案诉讼前，原告通过向被告当面宣读《催款通知书》及寄送律师函等方式多次催讨房屋租金，要求被告支付2015年4月至2016年3月期间的房屋租金，但被告仅支付了2016年4月至同年7月的房屋租金，并未按原告要求付清全部房屋租金，原告可以依照《租赁合同证明》的约定单方面解除合同。本院对于原告要求涉案房屋的租赁合同于本案诉状副本送达被告之日(即2016年10月20日)解除及交还房屋的诉请，依法予以支持。合同解除后，被告还应支付合同解除前拖欠的2015年4月至2016年3月期间租金378,000元及逾期付款利息，2016年8月1日至合同解除之日止的租金，以及自合同解除之日起至实际搬离之日止的房屋使用费(原告主张租金按每月31,500元计，房屋使用费亦参照租金标准计算)，原告的上述诉请均符合租赁合同约定及法律规定，本院予以支持。关于被告提出原告未及时收取租金致合同解除的抗辩，本院认为，原告虽曾起诉过三个案件，主张租赁合同到期被告搬离，但原告均撤回了起诉。原告撤回起诉后向被告提出支付拖欠的租金。本案诉讼前，原告还以《律师函》的方式表明双方按《租赁合同证明》的内容履行合同，要求被告支付拖欠的租金。综上，原告工作人员未领取租金的行为不能认为原告已放弃租金的收取，支付租金仍是被告最主要的合同义务。经原告多次催讨后，被告未付清拖欠的租金，被告的上述行为已构成根本违约，原告有权依照《租赁合同证明》行使合同解除权。至于原告起诉及到场宣读通知是否影响被告经营。本院认为，原告起诉是在法院进行，并非在涉讼房屋内的诉讼活动。诉讼是为了查明案件事实，并非是为了干扰被告的经营；原告到场宣读通知的行为系主张权利的行为，且持续时间较短，难以认定干扰了被告的经营。综上，被告的相关辩称意见本院不予采纳。因涉讼房屋尚在被告的使用中，相关费用尚未结算，故本案中不处理原告缴纳的保证金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告中国人民解放军上海警备区第二离职干部休养所与被告梁小珊就上海市长宁区哈密路XXX弄XXX号2-6室和哈密路XXX号-XXX号共七间门面房屋签订《租赁合同证明》，于2016年10月20日解除；二、被告梁小珊及第三人上海市长宁区铭新食府应于本判决生效之日起十日内搬离上海市长宁区哈密路XXX弄XXX号2-6室和哈密路XXX号-XXX号共七间门面房屋；三、被告梁小珊应于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军上海警备区第二离职干部休养所支付房屋租金378,000元及利息损失(以378,000元为本金，自2016年4月1日开始计算至本判决生效之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算)；四、被告梁小珊应于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军上海警备区第二离职干部休养所支付自2016年8月1日起至2016年10月20日止的房屋租金84,000元；五、被告梁小珊应于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军上海警备区第二离职干部休养所支付自2016年10月21日起至被告梁小珊及第三人上海市长宁区铭新食府搬离上址房屋之日止的房屋使用费(按每月31,500元标准计)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,230元，由被告梁小珊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  吴寅星审 判 员  李 冬人民陪审员  杨耀丰二〇一七年四月二十四日书 记 员  卢思洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。