广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初354号原告（反诉被告）：佛山市通电电器有限公司，住所地：广东省佛山市南海区狮山招大新平塘（土名：正坑），统一社会信用代码：9144060577924899X0。法定代表人：蒙万玲，总经理。委托诉讼代理人：蒙其焕，广东平洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑伟健，男，该公司副总经理。被告（反诉原告）：招顺才，男，1954年3月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人:曹永明,北京市盈科(佛山)律师事务所律师。原告佛山市通电电器有限公司与被告招顺才租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用简易程序进行审理，诉讼中，被告提起反诉，本院经审查后决定将反诉与本案合并，于同年3月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蒙其焕、郑伟健，被告委托诉讼代理人曹永明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。诉讼中，原、被告申请庭外和解一个月，和解期间不计入审理期限。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告在2013年1月17日签订的《厂房租赁合同》无效；2.被告支付由政府给付的厂房租赁者所有的搬迁补偿、临时安置补偿、停产停业损失补偿、供水供电设施补偿等其他一切补偿费用合计304958元；3.被告返还履约保证金50000元；4.被告承担诉讼费。事实和理由：原、被告在2013年1月17日签订了《厂房租赁合同》，约定原告租用被告位于佛山市南海区狮山招大新平塘经济社正坑的第四栋厂房、办公楼，约定租期从2013年1月20日起至2015年6月15日。租赁期间原告对租赁厂房多处进行了加建，加建总面积约600平方米，并对租赁厂房供电、供水进行安装。租赁期满后，原、被告未续签合同，被告继续接收原告每月交纳的租金，并口头告知原告租赁期限到房屋拆迁终止。2015年底，当地政府按照《佛山市南海区人民政府文件》要求原告搬迁，并通知原告，所有的拆迁补偿包括本应该归原告所有的搬迁补偿、临时安置补偿、停产停业补偿、供水供电设施补偿、由原告加建厂房部分的补偿费等费用将一次性支付给被告，由被告向原告支付本应属于原告所有的费用。后来原告发现被告提供租赁的建筑物是未经过政府规划和建设许可的建筑，根据相关法律规定，原、被告签订的租赁协议属于无效。政府支付给厂房实际使用者的搬迁补偿、临时安置补偿、停产停业补偿等费用应该归原告所有。为维护原告合法权益，特提起本案诉讼。被告辨称，2015年年底，当地政府按照《佛山市南海区人民政府文件》要求，准备对《厂房租赁合同》下的厂房进行拆迁，原告获知后，先是拖延支付租金，最后八个月拒绝支付租金，经被告多次催要，仍然拒付。双方签订的租赁合同约定，未经被告同意不得加建，现原告并未能提供证据证明其在租赁期间对租赁物进行了加建，故其无权向被告主张有关建筑物的任何补偿。至于可搬迁设备的补偿，拆迁明细表中共列明123项可搬迁设备的赔偿明细，现原告主张其中53-115项都归原告所有，显然不符合情理。原、被告签订的租赁合同期限届满后，双方口头约定租赁期限至房屋拆迁时止，但原告在接到拆迁通知后，迟迟不肯搬迁，一直生产经营至2016年9月。2016年9月26日，原、被告就搬迁事宜达成口头赔偿协议，被告向原告支付赔偿款200000元、退还押金110000元，原告搬离。此后，被告依约向原告支付了310000元，原告也在2016年10月搬离，现原告出尔反尔，提起本案诉讼，请求法院依法予以驳回。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付2016年2月至2016年9月租金176000元；2、原告向被告支付计算至起诉日止违约金880元，及从起诉日至实际支付日继续按约定计算违约金；3.原告向被告支付电费32853.53元的一半即16426.77元；4.原告承担诉讼费。事实与理由：2013年1月17日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定每月租金22000元，原告应于每月10日前支付租金，逾期按月息5‰计算违约金。2015年年底，当地政府按照《佛山市南海区人民政府文件》要求对《厂房租赁合同》项下的厂房进行拆迁，获知此文件后，原告自2016年2月起开始拒付租金。至2016年10月份原告搬离前，欠被告电费32853.53元未缴纳，被告已代缴。被告认为，原告的行为已严重违反了合同约定,侵害了被告的合法利益，现依法具状贵院，望判如所请。针对被告反诉，原告辩称，确认2016年2月1日后未再向被告缴纳过任何费用，但认为被告并无权收取此期间厂房使用费。2016年1月8日，被告与拆迁部门签订了拆迁补偿协议，此后原告分别在2016年1月8日、2016年1月15日、2016年1月23日分三期收取全部拆迁补偿款，至此被告丧失对租赁建筑物的所有权、处分权和收益权，故被告并无权要求原告向其缴纳2016年2月1日后厂房使用费。被告收取拆迁补偿款后，并未支付原告应得部分，原告有权行使不安抗辩权，拒绝搬离涉讼厂房，此后双方多次协商均未果，被告向原告支付的310000元为拆迁补偿款部分，并不包括应退还给原告的110000元押金，且该拆迁补偿款并非双方协商一致的结果。2016年6月1日，供电部门已对第三栋厂房进行了强制停电，此后第三栋厂房未再进行生产，被告垫付的电缆是以其他厂名义，与原告无关。诉讼中，原、被告围绕其诉讼请求依法提供了证据材料，本院组织双方当事人进行了举证与质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并附卷佐证。被告对原告提供的加建明细表、光盘、通话记录有异议，认为属于原告单方面制作，通知内容并没加建等信息。经审查，被告质证理由成立，本院对此组证据的证明力不予确认。被告对原告提供的设备清单有异议，认为不能确认何人何时制作，反映的资产情况也能确认为原告实际资产。经审查，该清单具体详细列明了设备资产明细，被告作为拆迁补偿协议的签订方，理应持有详细明确的各承租人需搬迁的设备资料明细，以确认应补偿的金额，现本案中被告并未提供属于原告需搬迁的设备资产明细进行反驳，应承担举证不能法律后果，本院对原告提供的该明细清单予以确认。原告对被告提供的代缴电费证明、收费凭证及发票有异议，经审查，该组证据能相互印证，原告作为用电方，并未提供交纳电费单据或抄表记录等证据予以反驳，应承担不利法律后果，本院确认此组证据的证明力。原告对被告提供的情况说明有异议，经审查，该情况说明加盖有拆迁办公室罗村工作站公章，本院确认其真实性。本院经审理认定事实如下：2010年6月8日，原、被告签订一份《厂房租赁合同》，约定：被告将位于佛山市南海区狮山招大新平塘经济社正坑第三栋的厂房、宿舍、办公楼出租给原告使用；被告只提供该第三栋厂房、办公楼，如原告需要在厂内加建任何建筑物需经被告同意；租赁期限暂定5年，自2010年6月15日起至2014年6月15日止；原告已于2010年5月交纳合同保证金60000元；原告所租赁的第三栋厂房、办公楼每月租金20000元，须在每月10日前缴纳当月租金；原告未按时交付租金的，除仍应及时如数补交外，还应按月息5‰支付违约金；被告如提前终止合同，至少应提前两个月提出，并赔偿原告搬迁费用及返还保证金，但在租赁期内如政府需征用该地（厂房、办公楼），原告应无偿交还该地（厂房、办公楼），且搬迁费用由原告自行支付，被告应归还合同保证金给原告，该土地（厂房、办公楼）所有补偿款全部归被告所有；租赁期满或终止合同，原告应立即迁出厂房、办公楼，现时把自置物品搬走，如不搬走，则视为对余下物品放弃权利。2010年6月21日，被告出具收据，确认收到原告支付的租赁保证金60000元。2013年1月17日，原、被告又签订一份《厂房租赁合同》，约定：被告将位于佛山市南海区狮山招大新平塘经济社正坑第四栋的厂房、办公楼出租给原告使用；被告只提供该第四栋厂房、办公楼，如原告需要在厂内加建任何建筑物需经被告同意；租赁期限自2013年1月20日起至2015年6月15日止；签订合同时原告交纳合同保证金50000元；原告所租赁的第四栋厂房、办公楼每月租金22000元，须在每月10日前缴纳当月租金；原告未按时交付租金的，除仍应及时如数补交外，还应按月息5‰支付违约金；被告如提前终止合同，至少应提前两个月提出，并赔偿原告搬迁费用及返还保证金，但在租赁期内如政府需征用该地（厂房、办公楼），原告应无偿交还该地（厂房、办公楼），且搬迁费用由原告自行支付，被告应归还合同保证金给原告，该土地（厂房、办公楼）所有补偿款全部归被告所有；租赁期满或终止合同，原告应立即迁出厂房、办公楼，现时把自置物品搬走，如不搬走，则视为对余下物品放弃权利。当日，被告出具收据，确认收到原告交纳的保证金50000元。2015年11月16日，拆迁部门委托评估机构作出招顺才拆迁补偿评估明细表，其中建筑物3栋评估价值241368元、5栋评估价值17736元、8栋评估价值254543元、9栋评估价值1456元、10栋评估价值313460元、15栋评估价值55734元；构筑物A6评估价值85237元、A7评估价值3514元、A8评估价值7570元、A17评估价值632元；可搬迁设备53-90、93、109-115总评估价值为110919元，91-92、94-108总评估价值为22829元；不可搬迁设备7评估价值为7875元、8评估价值为224000元；存货补偿7评估价值为7500元、8评估价值为2400元、9评估价值为16800元；其它生活用品4评估价值为5600元。诉讼中，原告主张2010年6月8日签订的《厂房租赁合同》关于第三栋的补偿评估明细为上述的建筑物8、9、10、15栋合计625193元，构筑物A6、A7、A8、A17合计96953元，可搬迁设备的53-90、93、109-115合计为110919元，不可搬迁设备8为224000元，存货补偿7、8、9合计26700元按一半主张12350元（当时算错为24700元，其余放弃），其它生活用品按一半主张2800元；诉讼中，原告主张2013年1月17日签订的《厂房租赁合同》关于第四栋的补偿评估明细为上述建筑物3、5栋合计259104元，可搬迁设备91-92、94-108合计22829元，不可搬迁设备7为7875元，存货补偿7、8、9合计26700元按一半主张12350元（当时算错为24700元，其余放弃），其它生活用品按一半主张2800元。2016年1月8日，佛山市南海区狮山镇拆迁办公室罗村工作站（甲方）与被告（乙方）签订一份《“佛山西站片区”拆迁补偿协议书》，约定按评估报告书，建筑物补偿金额10099971元、构筑物补偿金额461355元、可搬迁机械设备补偿金额164472元、不可搬迁机械设备补偿金额244629元、存货搬迁补偿金额83800元、其它生活用品、办公资产搬迁补偿金额10400元，合计11064627元；双方签订协议之日起，甲方在二十个工作日内支付50%即5532313.35元给乙方，第二期补偿款45%即4979082.15元待乙方将厂区内所有的机构设备、货物及相关设备全部搬迁完毕并将建筑物移交给甲方后，十五个工作日内支付，第三期补偿款5%即553231.35元等乙方向相关部门缴清水费、电费、管理费和租金并在十五天内搬迁完毕后，十五个工作日内支付给乙方。当日，被告出具收据，确认收取第一期拆迁补偿款5532313.5元。2016年1月15日，被告出具收据，确认收取第二期拆迁补偿款4979082.15元。2016年1月23日，被告出具收据，确认收取第三期拆迁补偿款553231.35元。2016年9月29日，被告向原告转账310000元。2016年10月14日，供电部门出具收取9月份电费32853.53元的发票。2017年1月6日，原告提起本案诉讼。2017年1月23日，佛山市南海区狮山镇拆迁办公室罗村工作站出具一份《情况说明》，认为其已与被告签订了相关的拆迁补偿协议书，根据原、被告签订的《厂房租赁合同》约定，其牵头原、被告经过三方协商，被告同意支付200000元作为搬迁补偿款及退还110000元保证金给原告。诉讼中，原、被告均同意因上述二份《厂房租赁合同》产生的债权债务，无法具体区分的部分按各二分之一计算。本院认为，原、被告在法庭辩论终结前均未能提交租赁厂房、办公楼的合法报建及竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，原、被告于2013年1月17日签订的《厂房租赁合同》为无效合同。原告请求确认该合同无效符合法律规定，本院依法予以支持。被告已于2016年9月29日转账支付给原告310000元，双方并未就该款项性质作出书面约定，被告作为付款方，有权利选择确认其付款的用途和明细，其主张该款项中已包含了本案租赁合同项下的保证金50000元，本院予以确认，并对原告主张被告返还履约保证金50000元的诉讼请求不再予以支持。虽然原、被告于2013年1月17日签订的《厂房租赁合同》无效，但该合同约定的履行期限已于2015年6月15日届满，按合同约定及一般租赁惯例，合同期限届满后，承租人在租赁物上添附的建筑物及构筑物收益权利应归属出租人，因此，2015年11月16日拆迁部门委托评估机构对涉讼租赁物进行评估时，租赁场地内建筑物及构筑物的收益权利应属于被告，现原告主张被告支付建筑物3、5栋拆迁补偿款259104元理据不足，本院依法不予支持。拆迁部门委托的评估机构是在原告使用租赁物时，对原告可搬迁设备补偿、不可搬迁设备补偿、存货补偿作出的评估，该评估的基础是基于原告搬离租赁场地应给予的补偿，根据公平合理原则，该部分补偿款应归属于原告。虽然《厂房租赁合同》约定征用租赁场地时搬迁费由原告负担，该约定应理解为搬迁过程中实际产生的搬迁费由原告支付，并不能理解为原告放弃拆迁部门对搬迁所给予的补偿，本院对被告辩解原告无权主张该部分拆迁补偿款的意见不予采纳。被告虽然对原告在本案中主张的可搬迁设备补偿明细有异议，但其并未能举证证明原告主张的明细部分属于案外人应得的补偿，考虑到原告已列明该部分明细对应的设备清单，本院采信原告主张，确认本案中原告应获得的拆迁补偿为可搬迁设备91-92、94-108的22829元、不可搬迁设备7的7875元、存货补偿7、8、9一半的12350元、其它生活用品一半的2800元，合计45854元。被告主张其于2016年9月29日转账支付给原告310000元中，除退回二份合同的保证金110000元外，还有补偿款200000元，本案中被告应支付给原告的补偿款45854元在该200000元已支付的补偿款范围内，本院对原告起诉主张被告支付补偿款合计304958元的诉讼请求不予支持。被告与拆迁部门于2016年1月8日签订《“佛山西站片区”拆迁补偿协议书》，并于2016年1月23日收取了全部补偿款，根据补偿协议的约定，此后被告丧失拆迁范围内全部建筑物收益权利，被告反诉请求原告支付2016年2月至9月租赁建筑物租金和违约金均没有事实和法律依据，本院依法不予支持。被告提交了金额为32853.53元的代垫电费发票，原告并未举证证明其搬迁前缴纳电费的情况，但原告使用租赁场地必然会产生电费，在原告未举证证明其应缴纳电费金额的情况下，本院确认被告主张的电费金额尚属合理，并对被告在本案中主张原告应支付上述电费的一半即16426.77元的反诉请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）佛山市通电电器有限公司与被告（反诉原告）招顺才于2013年1月17日签订的《厂房租赁合同》无效；二、驳回原告（反诉被告）佛山市通电电器有限公司其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）佛山市通电电器有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付电费16426.77元予被告（反诉原告）招顺才；四、驳回被告（反诉原告）招顺才其他反诉请求。本案以简易方式结案，案件受理费按原告变更后的诉讼请求减半收取3312.19元（原告已预交），原告自行负担。反诉受理费2223元（被告已预交），由原告负担105.33元，被告负担2117.67元。原告负担部分应于上述付款同期迳还予被告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇一七年四月十四日书记员  黄晓璇