湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0102民初5047号原告：武汉城投停车场投资建设管理有限公司，住所地武汉市江汉区江兴路6号（经济开发区0104地块）。法定代表人：刘伟，董事长。委托代理人：许雄（特别授权代理），湖北珞珈律师事务所律师。委托代理人：陈光华（特别授权代理），男，武汉城投停车场投资建设管理有限公司运营事业部部长，住武汉市硚口区。被告：一八八六汽车服务（武汉）有限公司，住所地武汉市江岸区三阳路与解放大道交汇处融科天城8幢2单元8层2号。法定代表人：王杰，总经理。委托代理人：易洞宾（特别授权代理），湖北正康律师事务所律师。委托代理人：陈丹（特别授权代理），湖北正康律师事务所律师。原告武汉城投停车场投资建设管理有限公司诉被告一八八六汽车服务（武汉）有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案受理后，依法适用普通程序，由代理审判员刘翔担任审判长，与人民陪审员丁红霞、李国良组成合议庭，分别于2016年10月19日、2017年3月1日公开开庭进行了审理。原告武汉城投停车场投资建设管理有限公司（以下简称城投停车场公司）的委托代理人许雄、陈光华，被告一八八六汽车服务（武汉）有限公司（以下简称一八八六公司）的委托代理人陈丹到庭参加了诉讼。经院长审批，延长审理期限2个月。本案现已审理终结。原告城投停车场公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除《台北停车场商业租赁合同》（合同编号：TCC-JY-2013-002），并判令一八八六公司按原状（次承租人承租的租赁部分除外）腾退该合同租赁物；2、判令一八八六公司支付未支付租金暂计算为人民币3,231,200元（其后租金计算至合同解除时止），并支付逾期付款违约金（滞纳金）人民币716,329.01元（该金额暂计算至2016年7月30日止，其后金额计算至未付租金付清时止）；3、判令一八八六公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年11月8日，我公司以所有的江岸区台北停车场与一八八六公司签订了一份租赁期限为15年的《台北停车场商业租赁合同》（合同编号：TCC-JY-2013-002），该合同经双方签订后生效。合同约定了一八八六公司承租我公司位于江岸区台北停车场的面积为3738平方米的商铺及24个配套停车位，租赁期限自2013年12月1日起至2028年11月30日止，前三年租金标准为152,800元/月及违约金（滞纳金）等条款。合同签订后，我公司将出租的商铺及24个停车位移交给一八八六公司，双方于2013年12月4日办理了正式移交手续。一八八六公司接收租赁物后，在日后经营过程中未按合同约定使用租赁物，擅自变动租赁物的消防设施、租赁物框架结构及安装直流充电桩装置，我公司发现该违法情形后，及时要求一八八六公司拆除违建设施恢复租赁物原状，但一八八六公司却至今未进行拆除并持续占用租赁物进行相关商业经营活动。此外，一八八六公司无故拖欠其应缴付的租金，截止2016年7月30日，尚未缴付的租金为人民币3,231,200元（其后租金计算至合同解除时止），我公司经多次催付，但一八八六公司至今以各种不合理理由拖延不付。我公司认为，一八八六公司前述擅自变动租赁物的消防设施及租赁物框架结构的行为严重违反我国相关法律规定，给租赁物造成了严重的安全生产隐患，应立即拆除违建设施恢复租赁物原状；同时一八八六公司无故欠付租金的行为严重损坏了我公司的合法权益，一八八六公司应立即支付未付租金并依据租赁合同第3.2、3.3条约定向我公司支付逾期付款违约金（滞纳金）716,329.01元（该金额暂计算至2016年7月30日止，其后金额计算至未付租金付清时止，违约金计取标准由合同约定的每天0.5%调至法律保护的年利息24%计算）。另，一八八六公司的前述行为依据我国合同法相关规定，已构成根本性违约，该合同依法应予解除，合同被解除后，一八八六公司应立即拆除违建设施并按原状向我公司腾退租赁物。现我公司为维护自身合法权益，有效消除租赁物安全生产隐患，特诉至法院，望判如所请。被告一八八六公司辩称，我公司与城投停车场公司之间签订的合同合法有效，城投停车场公司在履行合同的时候，没有提交消防验收手续，无法正常使用租赁物，且当时约定商业用途，正是因为城投停车场公司没有提交验收手续致使我公司无法经营，给我公司造成巨大损失，城投停车场公司违约在先。我公司投资1,482万元，为了经营聘请了100多人的员工，且无法正常发放工资，有部分员工已经向监察大队投诉，一直在交涉工资问题。合同签订了三年，我方作为经营企业，只有投入没有收入，责任应由城投停车场公司全部承担。基于我方投入大量资金，如果解除合同，那么无疑是扩大损失。请城投停车场公司积极完善消防手续，并减免租金，给我公司挽回损失的机会。请求法院判令城投停车场公司减免租金，继续履行合同。经审理查明：2013年11月8日，城投停车场公司与一八八六公司签订《台北停车场商业租赁合同》，双方约定甲方（城投停车场公司）将其所有的位于武汉市江岸区台北，面积3738平方米，另附配套设施中有中央空调和24个配套停车位的商业出租给乙方（一八八六公司）；用途为商业用途，于合同生效之日起5个工作日内将商铺及其相关设施交给乙方验收使用。租期共15年，即自2013年12月1日零时起至2028年11月30日24时止，装修免租期为3个月。租金为前3年152,800元/月（商业面积为3738平方米，月租金为40元/平方米，共计149,520元，24个配套车位的月租金共计为3,280元）；其中商业部分以后每1年租金增幅比例控制在3%-6%（如遇到租金水平当年出现异常波动，使得市场租金有较大幅度的增加或者下降，则增长幅度另行约定），24个配套车位的租金增长幅度则另行约定，具体约定按照当时市场行情每3年由双方协商确定，每三年到期的当年最后三个月内，双方应对租金增幅比例进行协商，确定下一个三年的具体年租金增长比率。租赁期间，甲方不得以任何理由单方面任意调整租金。双方还约定首次交纳3个月租金，租金于合同签订生效后10个工作日内交给出租人，以后租金按月预付，于上月月末提前5天交情，此后交付方式以此类推。乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方5天的宽限期，从当月第6天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金0.5%加收滞纳金。签署合同时，乙方向甲方交纳100,000元的押金，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还押金。甲方保证在把商业部分交付给乙方使用时，整体消防已通过验收。乙方对于消防设施的改动必须报甲方同意，并由乙方承诺通过相关部门的消防验收，由于消防验收不合格带来的相关问题与责任由乙方承担。如乙方逾期交纳租金，经甲方限期交纳后仍拒不交纳，甲方有权解除合同。租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方应当于租赁期满或合同终止后15日内将租赁的商铺及配套设施以良好、适租的状态交给甲方，乙方拒不交还，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。若甲方在乙方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，按甲方解除合同之日起到合同期满之间总租金的0.5%作为违约金支付给乙方，并赔偿乙方相应的经济损失；若乙方拖欠租金30天以上，视为乙方违约，甲方有权终止合同，并从保证金中扣除相应数额。城投停车场公司与一八八六公司于2013年12月4日办理了相关移交手续。2013年4月28日，武汉市公安消防局向城投停车场公司发出《关于城投停车场公司青少年宫综合公共停车场工程竣工验收消防技术要求的复函》，主要写明：我局对青少年宫综合公共停车场工程进行了现场核查，该工程的建筑消防设施经湖北思创消防检测有限公司检测合格。根据《中华人民共和国消防法》的相关规定，你公司在取得建设工程规划许可证明文件后，应完善消防验收手续。2014年10月10日，武汉市公安局江岸区分局消防大队向一八八六公司出具了责令限期改正通知书，其中写明：你单位（场所）未依法进行消防设计备案，不履行《中华人民共和国消防法》第十六条规定的其他消防安全职责，未经消防设计审核擅自施工，违规使用瓶装液化气，责令停止施工。2015年10月30日，武汉市公安局江岸区分局消防大队再次向一八八六公司出具了责令限期改正通知书，其中写明：你单位（场所）未依法进行消防设计备案、竣工验收消防备案，消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准，未保持完好有效，未办理消防审核、验收、开业前消防安全检查，部分防火分隔不符合要求，部分消防器材未保持完好。2013年11月18日、2015年1月28日，一八八六公司向城投停车场公司发出工作联系函，要求城投停车场公司提供消防总验收资料以及提出合同租金顺延、租金减免等事宜，并多次通过发函形式向城投停车场公司反映租赁场所相关设施无法正常使用的问题。城投停车场亦多次通过发函形式反映一八八六公司租赁场所存在安全隐患问题。为查清案件事实，2016年11月2日，本院向武汉市国土资源和规划局发函，主要写明：城投停车场公司青少年宫综合公共停车场工程，土地使用权证号武国用（2015）第98号，该工程是否取得了相应的建设工程规划许可证明文件？是否为违章建筑？2017年1月18日，武汉市国土资源和规划局向本院出具复函，主要写明：经核实，青少年宫地下公共停车场项目位于台北青少年宫后门，由城投停车场公司开发建设，2015年6月取得《建设工程规划许可证》（武规建[2015]113号），目前，该项目已经全部完工，正在办理规划验收手续，经现场核实实际建设情况与审批基本一致，无违法建设行为。另查明，一八八六公司已向城投停车场公司支付了1,100,000元租金及100,000元押金。经双方确认，租赁场所中的次承租人共四家，分别为善缘馆、鲜花咖啡馆、胜赢驾校及胜赢驾校旁的修理厂。2016年9月2日，城投停车场公司起诉至本院，请求支持其诉讼请求。一八八六公司请求继续履行租赁合同并减免相应租金，并要求在本案中对100,000元押金一并进行处理。上述事实，有土地使用权证、《台北停车场商业租赁合同》、青少年宫综合公共停车场资料移交清单、社保运转情况、记账回执、工作联系函、发票、《关于城投停车场公司青少年宫综合公共停车场工程竣工验收消防技术要求的复函》、责令限期改正通知书、建设工程规划许可证、复函等经庭审质证，本院予以采信的证据及双方当事人的当庭陈述在卷进佐证。本院认为：本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”城投停车场公司与一八八六公司签订《台北停车场商业租赁合同》时，租赁场地未取得建设工程规划许可证，但在2015年6月，已取得建设工程规划许可证。因此，双方签订的《台北停车场商业租赁合同》有效。根据《中华人民共和国消防法》第十三条：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，因租赁场地未通过消防验收，应当禁止投入使用，故城投停车场公司与一八八六公司签订《台北停车场商业租赁合同》存在法律上不能履行的情形，应予以解除为宜。租赁合同解除后，一八八六公司应腾退租赁场所，城投停车场公司暂不主张租赁场所中的租户（次承租人）腾退，本院予以照准。城投停车场公司与一八八六公司签订的《台北停车场商业租赁合同》约定：租赁场地“用途为商业用途”、“甲方保证在把商业部分交付给乙方使用时，整体消防已通过验收。”租赁场地直至2015年6月方才取得建设工程规划许可证，且至今未通过消防验收，导致租赁场地无法完全实现商业用途，城投停车场公司存在根本违约的情形，对相关损失应负主要责任；一八八六公司明知租赁场地未取得消防验收，仍与城投停车场公司办理交付手续并继续使用租赁场地，亦存在过错，应对相关损失承担次要责任。城投停车场公司主张至租赁合同解除之日止的租金损失，该损失至2017年2月28日为5,500,800元[152,800元/月×（39个月-3个月）]，一八八六公司应承担1,650,240元（5,500,800元×30%），因一八八六公司已向城投停车场公司支付了1,100,000元租金及100,000元押金，扣除上述款项，一八八六公司还应向城投停车场公司支付450,240元；2017年3月1日起，应按照每月45,840元（152,800元×30%）的标准向城投停车场公司支付租金至本判决生效之日止。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，因城投停车场公司未按照双方合同的约定在交付租赁场地商业部分时整体消防通过验收，一八八六公司因此迟延交付租金，并不属于违约行为，城投停车场公司以此要求一八八六公司支付逾期付款违约金的请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百一十条、第二百二十七条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、解除原告武汉城投停车场投资建设管理有限公司与被告一八八六汽车服务（武汉）有限公司于2013年11月8日签订的《台北路停车场商业租赁合同》；二、被告一八八六汽车服务（武汉）有限公司于本判决生效之日起三十日内将承租的武汉市江岸区台北路停车场（不包括次承租人租赁场地）腾退给原告武汉城投停车场投资建设管理有限公司；三、被告一八八六汽车服务（武汉）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉城投停车场投资建设管理有限公司支付截止至2017年2月28日的租金损失450,240元，并按45,840元/月的标准向原告武汉城投停车场投资建设管理有限公司支付从2017年3月1日起至本判决生效之日止的租金损失；四、驳回原告武汉城投停车场投资建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38,380元，邮寄费20元，由原告武汉城投停车场投资建设管理有限公司负担26,880元，被告一八八六汽车服务（武汉）有限公司负担11,520元，因此款已由原告武汉城投停车场投资建设管理有限公司预交，被告一八八六汽车服务（武汉）有限公司在支付判决款项时，将上述款项一并支付给原告武汉城投停车场投资建设管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  刘 翔人民陪审员  丁红霞人民陪审员  李国良二〇一七年四月二十七日书 记 员  林慧娟