上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初8183号原告(反诉被告)：上海善汇仓储有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：郑树奎，执行董事。委托诉讼代理人：周大仓，上海善达律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海汇辽建筑装饰工程有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：余战进，总经理。委托诉讼代理人：虞焰根，男。委托诉讼代理人：李庆林，上海东炬律所事务所律师。原告上海善汇仓储有限公司诉被告上海汇辽建筑装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年8月1日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。因原告申请，并经双方当事人协商一致，本院于2016年8月29日依法委托上海东方投资监理有限公司对案涉房屋翻建、新建厂房工程造价及现值进行审价。本案于2017年2月7日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人周大仓、被告委托诉讼代理人李庆林、虞焰根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海善汇仓储有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《租赁协议书》于2016年4月1日解除；2.判令被告退还原告2016年4月1日至2016年5月15日期间的房屋租金人民币(以下币种均为人民币)68,750元；3、判令被告赔偿原告新建、翻建房屋损失150万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月18日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《租赁协议书》，约定：乙方因经营需要向甲方租赁位于上海市青浦区赵巷镇芦沈路XXX号(以下称系争房屋，无产证及合法批建手续)房屋及场地(房屋面积及场地以实际为准)；租金每年55万元，租金每两年在当时租金基础上递增百分之五，如开发票，乙方须要增加税金于相应的租房款给甲方；租赁期限自2013年3月15日至2021年3月14日止，为期8年，合同到期如甲方自用的话甲方收回该厂房，甲方自己不用须对外出租的话，由乙方续租，租赁途中如遇到甲方与甲方租赁的上家合同终止，乙方须随甲方与甲方的上家合同终止而终止本租赁合同；为甲方尽快腾出房屋及场地，签约前，乙方以现金方式当场支付15万元作为本协议的定金；租金一年一付，合同签订时乙方在一周内付清剩余之年租金，租金采取先付后用的原则，提前60天预付来年的租金，如逾期付款乙方须补偿甲方每天年租金百分之一的损失；免租期时间为2013年3月17日至2013年5月15日；乙方应承担租赁期内因实际使用所产生的水、电、电话等相关费用；乙方须改造及扩建产生的相关费用由乙方自行承担，甲方有义务出面协调乙方改造及扩建工作；租赁期内若遇政府动迁的，乙方应无条件配合甲方，原有场地及房屋补偿归甲方所有，动迁造成的生产损失补偿归乙方所得，乙方新建的厂房动迁补偿归乙方所得；乙方对房屋改建或扩建中对甲方造成的一切损失由乙方全部承担；合同期满后甲方收回自用的话，甲方须向乙方按市场价支付乙方扩建厂房面积的租金(租金按年支付)，如遇拆迁，乙方扩建厂房面积政府补偿费用归乙方所有；本厂区建筑面积总为3,886.35平方米，其中彩钢棚面积为705.75平方米。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后被告将系争房屋及场地交付原告，原告按约支付了2013年5月16日至2016年5月15日的租金。由于房屋已严重破损，无法继续使用，原告即对房屋进行了改造及扩建后再对外出租经营，改造及扩建的总面积约6,500平方米，投资巨大，并产生清场及改造机械运输费304,000元。2016年3月18日，上海赵巷资产经营管理有限公司发出告知书，告知原告及房屋实际使用人，原告所承租和使用的房屋为其所有和管理，其与上海九奕建筑装饰工程有限公司租赁协议已于2015年9月到期，并表示未向被告出租土地房屋，通知原告及现有承租户搬迁交还系争土地及房屋。现原告承租户已陆续搬离，原告实际使用房屋至2016年3月31日，系争房屋于2017年1月25日被拆除。原告认为被告在签订租赁协议时隐瞒事实，称其是系争厂房及场地的承租人，有权转租，但现被告无法保证原告继续使用系争土地厂房，构成违约，给原告造成巨大损失，被告理应赔偿；原告已支付的土地厂房收回后的租金，被告应予以返还。为维护原告的合法权益，故诉诸法院，作如上诉请。被告上海汇辽建筑装饰工程有限公司辩称：对原告所主张的协议内容、付款情况等事实没有异议，但对其他事实不予认可。系争房屋无产证及合法批建手续，同意解除系争租赁协议；但不同意退还租金，原告实际占用系争房屋至被拆除，自2016年5月15日起的房租至今未支付并产生水电费，故应由原告向被告支付上述费用；合同履行过程中，被告不存在违约行为，被告在将系争房屋出租原告时就已明确告知原告与上家的合同一两年后就要到期，是原告坚持签约八年，故双方协商中注明租赁途中如遇上家合同终止原被告合同也终止，已经对合同中可能存在租期不到八年的风险做了明示，被告在此期间无任何欺瞒违约行为，亦没有过错；系争房屋被收回的原因是厂区内存在大量违章建筑，要实施拆违行为，与协议中约定的动迁补偿分配方式不适用现承租厂房的现状；原告向被告承租厂房时至现场查看，已充分了解房屋状况，并同意承租，原告对厂房改扩建是为了获得更大的使用面积，以便分割出租盈利；被告只是将承租的厂房转租给原告，并无权对原告改扩建行为表示许可，只是在协议中明确甲方有义务出面协调改扩建工作；事实上，被告也将原告有关改扩建的请求反馈上家，但上家明确表示不同意，被告已经该意见转告原告；合同履行过程中，相关部门到系争房屋处要求将违建予以拆除，原告自行拆除了一间厂房，但其后一直未进行拆除，故原告自行搭建造成的损失应由其自行承担。审理中，被告提起反诉，向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告2016年4月至2016年7月期间的水电费46,122.23元；2.判令反诉被告支付反诉原告2015年5月16日至2016年5月15日期间未付租金27,500元；3.判令反诉被告支付反诉原告2015年5月16日至2016年5月15日期间逾期支付租金损失577,500元；4.判令反诉被告支付反诉原告房屋占有使用费(按照每日1,582.2元标准，自2016年5月16日计算至实际腾退之日止)。事实与理由：系争房屋是由反诉原告关联公司上海九奕建筑装饰工程有限公司自上海赵巷资产经营管理有限公司处承租，但实际由反诉原告使用并向赵巷资产经营管理公司支付租金，后九奕建筑装饰公司于2015年注销，期间未与赵巷资产经营管理公司补签或变更过合同。根据反诉原、被告签订的《租赁协议书》，租金每两年在原租金的基础上递增百分之五，故2015年5月16日至2016年5月15日期间的租金应为577,500元，而反诉被告实际支付55万元，剩余27,500元未支付；上述钱款反诉被告并未按照合同约定方式及时间一次性支付，而是分多次支付，故根据约定应向原告支付每笔租金的逾期付款利息；反诉被告实际占有使用系争厂房至今，产生的水电费由反诉原告垫付，故该费用应由反诉被告予以返还，并支付2016年5月16日至实际腾退之日止的占有使用费。为维护反诉原告合法权益，故反诉原告依法提起反诉，作如上诉请。针对反诉，反诉被告上海善汇仓储有限公司辩称：对反诉原告主张的水电费无异议；根据赵巷资产经营管理公司的告知书，要求2016年3月底交还系争房屋，自2016年4月起系争厂房已经交还权利方，反诉被告没有实际使用房屋；合同履行过程中，反诉原、被告曾对租金有过约定，反诉被告承租期间租金不变，反诉原告也从未对租金上浮的部分提出过异议，故对反诉原告提出的要求反诉被告支付27,500元租金的诉请不予认可；反诉被告之所以未按合同约定时间及方式付款，是因为双方就厂房扩建等事宜进行沟通，反诉被告一直未得到反诉原告回复，所以才陆续支付，后以为反诉原告与村里已达成一致意见，才支付了全部租金，故不同意反诉原告提出的逾期支付租金损失主张；针对合同约定的延期支付租金的补偿标准，反诉被告认为标准明显过高，即使需支付的话，不应超过日万分之五的标准；反诉原告未支付过2015年以后的租金，且事实上反诉被告2016年3月底开始就未再使用系争房屋，一直处于空关状态，也没有向次承租人收取房租获得利益，故不应向反诉原告支付房屋使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告主张自2016年4月起其已经不再使用系争厂房，故不应支付之后的房屋租金，并应由被告返还其已支付的该期间的租金；对于租金标准，双方曾达成一致意见，在租期内不上浮，故租金仍应为每年55万元，原告已全额缴纳了2015年5月16日至2016年5月15日的租金；被告对原告翻建及扩建厂房是同意的，否则原告不会承租该厂房，并对厂房进行改扩建；系争房屋已于2017年1月25日被拆除。被告认为原告实际占有使用至房屋被拆除，故应支付此期间的租金及占有使用费；对于租金标准，根据合同规定应在原标准的基础上上浮百分之五，即每年577,500元；被告无权也未对原告翻建、扩建予以同意，仅是负责协调沟通；对房屋拆除时间不清楚，核实后书面回复。本院认为，根据庭审陈述及证据材料，原告在2016年4月份之后仍有水电费产生，故可认定系争房屋仍由原告占有使用直至2017年1月25日被拆除；对租金标准，因原告未提供相应证据材料予以证明，故本院认定2015年5月16日起的年租金标准为577,500元；根据租赁协议书条款中关于扩建等内容的约定，本院认定被告对原告翻建、扩建厂房系知情并同意。审理中，因原告申请，并经双方当事人一致同意，本院委托上海东方投资监理有限公司对芦沈路XXX号内翻建、新建厂房工程造价及现值进行审价。上海东方投资监理有限公司于2016年12月5日出具鉴定意见书，结论为：鉴定中心司法鉴定工程造价为3,929,425元；残值金额依据(鉴定中心)司法鉴定意见书第四款第3小节计算金额为1,647,823元；其中建筑工程鉴定造价为3,625,425元，残值金额为1,520,340元；其中建筑工程无争议部分鉴定造价为564,522元，残值金额为236,735元；争议部分(一)鉴定造价为3,060,903元；残值金额为1,283,604元；争议部分(二)鉴定造价为304,000元，残值金额为127,484元。原告为此支付司法鉴定费72,000元。2016年12月26日，本院召集双方当事人对该司法鉴定意见书进行质证，并通知鉴定人员到庭接受质询。原、被告均对该意见书的真实性无异议，被告认为系争厂房交付原告后，其虽未对厂房进行过改扩建，但认为除无争议部分以外，其他建筑物都是原有的，故对争议部分不予认可。针对被告的提问，鉴定人员答复：鉴定意见书争议部分(一)系根据现场原告实际搭建的情况综合作出的结论，所针对的是新建及改造部分的造价，原有老建筑遗留部分价值未包括在内；争议部分(二)现场不存在，是根据原告单方提供的清场人工及机械进出场清单，由鉴定单位估算得出的结果。本院认为，有效合同除需双方当事人的意思表示一致外，还不得违反法律、行政法规的强制性规定。案涉厂房无产证及合法批建手续，故系争《租赁协议书》应为无效。协议虽为无效，但原告确实占有使用系争厂房至2017年1月25日，应向被告支付在此期间的占有使用费，故对原告提出的要求返还租金的诉请不予支持。被告提出按照合同约定标准支付占有使用费的主张，于法有据，本院认定原告应支付被告2015年5月16日至2016年5月15日占有使用费差额27,500元，并支付2016年5月16日至2017年1月25日期间的占有使用费386,056.8元。原告对被告主张的水电费无异议，本院予以认可。承租人经出租人同意扩建，但双方未对扩建费用的处理进行约定，且未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。故针对原告提出的赔偿新建、翻建房屋损失的主张，综合鉴定意见书的结论及鉴定人员的答复意见，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度以及房屋被拆除等因素，本院酌定被告应赔偿原告翻建、扩建房屋损失80万元。被告提出的要求原告支付逾期付款违约金的诉请，缺乏相应依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告上海善汇仓储有限公司与被告上海汇辽建筑装饰工程有限公司于2013年3月18日签订的《租赁协议书》无效；二、被告上海汇辽建筑装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海善汇仓储有限公司翻建、扩建房屋损失80万元；三、原告上海善汇仓储有限公司的其他诉讼请求不予支持；四、反诉被告上海善汇仓储有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海汇辽建筑装饰工程有限公司水电费46,122.23元；五、反诉被告上海善汇仓储有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海汇辽建筑装饰工程有限公司2015年5月16日至2016年5月15日占有使用费差额27,500元；六、反诉被告上海善汇仓储有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海汇辽建筑装饰工程有限公司2016年5月16日至2017年1月25日的占有使用费386,056.8元；七、反诉原告上海汇辽建筑装饰工程有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费18,918.70元，减半收取计9,459.35元，司法鉴定费72,000元，共计81,459.35元，由原告上海善汇仓储有限公司负担25,559.35元，由被告上海汇辽建筑装饰工程有限公司负担55,900元；反诉受理费5,877.49元，由反诉原告上海汇辽建筑装饰工程有限公司负担1,777.49元，反诉被告上海善汇仓储有限公司负担4,100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张分二〇一七年四月十三日书记员  王菲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。