山西省临汾市尧都区人民法院民 事 判 决 书（2017）晋1002民初364号原告（反诉被告）闫红琴，女，1988年2月20日出生，汉族。委托代理人孙蓉蓉，山西夏正律师事务所律师。被告（反诉原告）临汾市尧都区迦南美地服装城。经营者刘书梅，女，1977年9月12日出生，汉族。委托代理人杨宗森，山西师达律师事务所律师。委托代理人张廷娇，山西师达律师事务所律师。原告（反诉被告）闫红琴与被告（反诉原告）临汾市尧都区迦南美地服装城租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2015年12月8日作出了（2015）临尧民初字第1936号民事判决书，判后被告（反诉原告）临汾市尧都区迦南美地服装城不服上诉于临汾市中级人民法院，中院认为原审判决认定事实不清，以（2016）晋10民终1037号民事裁定书发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）闫红琴及其委托代理人孙蓉蓉、被告（反诉原告）临汾市尧都区迦南美地服装城经营者刘书梅及其委托代理人杨宗森、张廷娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）闫红琴诉称，2013年3月，被告临汾市尧都区迦南美地服装城对外进行招商，我预经营服装生意，便与被告签订了租赁合同一份，约定租赁期限为一年，自2013年7月1日起至2014年6月30日止，在合同签订之日，被告收取了我一年的租金，同时还收取了我十年的经营权费30000元。后我开始经营服装，2014年6月30日租赁合同到期，被告将我清场，我要求退还十年的经营权费，被告拒绝。我租赁被告的商铺进行经营，已缴纳租赁费支付了合理对价，被告并未向我转让任何经营权，其收取经营权费没有任何依据，现合同期满我不再续租，经营权根本无法实现。另双方签订的合同是被告预先拟定的，并未与我协商，合同条款中完全没有被告的责任，却全部都是我的义务，双方签订的合同内容明显违背公平原则，故诉至人民法院，要求被告退还我经营权费用30000元，并承担本案诉讼费用。原告（反诉被告）闫红琴提供了以下证据：1、闫红琴身份证复印件一份。2、《商铺租赁合同》一份。3、收据一份。4、退场后商场二楼的现场照片。5、装修费用票据。6、证人亢亚军的证言，证明经营权费是买断费，被告提供的袋子、POS机刷卡等属于商场管理费范畴，POS及刷卡被告收取商户1%的手续费；被告承诺一楼免一年管理费，二楼免两年管理费；原告被清场后，二楼就恢复正常营业，未给被告造成损失。7、部分商户拉横幅抗议被告商场拒不退还商户经营权费的照片、视频，证明合同到期后，被告商场又有大部分商户被清退，商户要求退还经营权费用的相关事实。8、证人郭丽的录音资料整理，证明原告撤场后二楼就有人经营，被告直接让人占用原告租赁的商铺；经营权费用就是买断费，就是保证经营期间不涨房租；POS机刷卡被告收取商户1%的手续费，并非无偿使用。9、录音资料整理，证明服装销售行业内的经营权费用即买断费；神话服装商场在商户退场后按使用年限退还了商户经营权费。被告（反诉原告）临汾市尧都区迦南美地服装城辩称及反诉称，2013年6月17日，我与闫红琴签订了《商铺租赁合同》一份，闫红琴承租了我服装城8925号商铺，年租金33000元，合同约定闫红琴向我交纳十年的商铺经营权费用30000元，其中前五年房租不变，后五年房租随行就市，每年签订一次合同，该条对双方都有约束力，我要保证闫红琴十年的租赁权，且前五年房租不变，闫红琴所交费用自签订租赁合同之日起不再退还。一年的合同到期后，闫红琴未按约定时间交纳租赁费，并提出不再继续租用商铺，其行为已构成违约，30000元经营权费用没有理由退还。闫红琴单方提出解除合同并撤出商场，我不得不再进行装修和再次招商，给我造成了21305.3元的损失，要求闫红琴承担。被告（反诉原告）临汾市尧都区迦南美地服装城提供了以下证据：1、个体工商户营业执照复印件一份。2、《商铺租赁合同》一份，证明合同期为十年，经营权费用自签订租赁合同之日起不再退还。3、2014年5月1日通知一份、2014年6月1日通知一份、2012年6月30日撤场通知照片一份，证明合同履行中被告尽到了善意的提示义务；原告对被告的提示和通知不持异议，被告自动放弃权利，合同终止。4、迦南美地商户领袋表、2013年6月1日通知一份、促销方案一份、迦南美地商场活动策划方案一份、通联支付POS签购单十三页、证明十八份，证明原告接受被告的服务，并以被告的名义进行经营，被告收取的经营权费用实际上是被告许可原告使用被告名称对外经营的费用。5、证人王跃、杜文莉、霍晓惠、郝芳出具的证明、刘交连出具的收条一份，证明原告撤场后，为了商场的整体形象，被告让王跃、杜文莉、霍晓惠、郝芳等人搬到原告曾占用的商铺，被告对王跃、杜文莉、霍晓惠、郝芳等人的原有商铺另行装修后自己对外经营；由于原告的撤离，使得仅装修一项的损失就高达12万元；自2014年6月1日至2014年9月1日的房租损失。经审理查明，闫红琴与临汾市尧都区迦南美地服装城于2013年6月17日签订了《商铺租赁合同》一份，由闫红琴承租服装城8925号商铺，合同第二条约定年租金为33000元，自签订合同当日一次性付清。第三条约定：租赁期限为壹年自2013年7月1日至2014年6月30日止，十年经营权费用为30000元，其中五年房租不变，五年后随市场行情而定，自签订租赁合同之日起不再退还。乙方（闫红琴）应于本合同签订之日向甲方（临汾市尧都区迦南美地服装城）一次性支付壹年的租金；自第二年起提前一个月支付下一年的租金，即5月31日前，一次性交付下一年的租金，并续签下一年的租赁合同。第七条第二项约定：如因政府或甲方（临汾市尧都区迦南美地服装城）统一规划调整变化及其不可抗拒的因素导致本合同不能履行，需拆除该商铺时，乙方（闫红琴）应无条件撤出，其租金及经营权费用应按租赁的实际时间折算后，剩余部分予以退还。合同签订后，闫红琴交纳了一年的房租，开始在被告的商场经营服装，合同到期后，闫红琴因经营状况不佳提出不再继续租赁被告的商铺（系闫红琴当庭表示），也未能按约定的时间交纳下一年度的租赁费用，经双方协商合同解除，闫红琴搬出被告的商城，遂向被告提出要求退还其所交纳的经营权费用30000元，被告表示闫红琴违约在先拒绝退还。并提出反诉，要求闫红琴承担其装修商铺的费用和商铺空闲两个月的房租共计21305.3元。审理中，闫红琴辩称其已缴纳了一年的租赁费，支付了合理对价，被告再收取经营权费没有任何依据，现合同期满其不再续租，经营权根本无法实现，要求被告退还其30000元。对被告反诉中提到的损失，闫红琴不予认可，表示被告未受到损失。经本院主持调解，双方当事人各执己见、互不相让，致使调解未能达成协议。以上事实有原、被告提供的书证及当庭陈述在案为凭。本院认为，原告（反诉被告）闫红琴与被告（反诉原告）临汾市尧都区迦南美地服装城是在双方平等、自愿、合法的前提下签订的《商铺租赁合同》，该合同合法有效，应受法律保护，双方理应遵循诚实信用原则，自觉履行合同。该合同第三条对租赁期限及经营权费用进行了约定，内容为：“租赁期限为壹年自2013年7月1日至2014年6月30日止，十年经营权费用为30000元，其中五年房租不变，五年后随市场行情而定，自签订租赁合同之日起不再退还”，该条实质上是对双方当事人权利义务的约束，原告交纳30000元的经营权费用，享有十年的租赁权，被告保证前五年的租金不变，后五年随行就市，并且明确约定了自签订合同之日起该款不再退还。在合同履行过程中，闫红琴因经营不善租赁一年后，向被告提出不再继续租赁，未按约定的时间支付下一年的租金，未续签下一年的租赁合同，违反了合同第三条第二款的规定，属于违约行为。后双方经协商，闫红琴撤出服装城。合同第七条第二项又明确约定了退还经营权费用的条件，原告现要求退还的理由与该约定显然不符，综上，原告的行为属于违约行为，且要求退还30000元经营权费用与合同内容又相悖，不符合该合同精神，故对原告的诉讼请求本院不予支持。对被告要求原告承担其损失21305.3元的反诉请求，因其未能提供出确凿的证据证明，故本院不予采信。为了维护公民与法人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）闫红琴的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）临汾市尧都区迦南美地服装城的反诉请求。案件受理费550元由原告（反诉被告）闫红琴承担，反诉费183元由被告（反诉原告）临汾市尧都区迦南美地服装城承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。审 判 长 张 娟人民陪审员 邓 欢人民陪审员 杨 娟二〇一七年四月五日书 记 员 鲍海燕