贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初422号原告（反诉被告）：毕节创美房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西办事处翠西社区。统一社会信用代码：9152050259418407XN。法定代表人：张明会，公司执行董事。委托代理人：翟进（特别授权代理，执业证号：15224201611458443），贵州本芳律师事务所律师。委托代理人：左秀柒（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘红兵，男，汉族，1976年6月9日出生，湖北省孝感市人，户籍地湖北省孝感市**，现住毕节市七星关区。委托代理人：秦晓熙（特别授权代理，执业证号：15224201110490483），贵州尚恩律师事务所律师。委托代理人：张笑（特别授权代理，执业证号：15224201310785433），贵州尚恩律师事务所律师。原告（反诉被告）毕节创美房地产开发有限公司诉被告（反诉原告）刘红兵商品房买卖合同纠纷一案，本院2017年1月17日受理后，被告刘红兵反诉，本院依法适用简易程序分别于2017年3月14日，4月1日公开开庭将本诉与反诉进行了合并审理，原告毕节创美房地产开发有限公司及委托代理人翟进、左秀柒，被告刘红兵及委托代理人秦晓熙、张笑到庭参加诉讼，本院依法进行审理，现已审理终结。原告（反诉被告）诉称：一、判令被告立即支付拖欠原告的购房尾款人民币420,000.00元，并以总房款人民币564,462.00元为基数，按日万分之二的标准支付原告从2014年12月12日起至实际付款完毕之日止的利息损失；二、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）各一份，约定被告购买原告开发建设的位于毕节市××区××大道毕节市翠屏社区综合环境治理项目【城市棚户区改造安置区（创美世纪城五号地块）】二期工程第2幢2层21号的商业用房一套，该房建筑面积为48.09平方米，总购房款为564,462.00元。合同签订时原告交纳了购房首付款人民币144,462.00元，尚欠首付款140,000.00元，其余房款280,000.00元采用银行按揭方式支付。根据《补充协议》第二条的约定，被告应于《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后10个工作日（含第十个工作日）内向贷款银行提供按揭贷款所需的符合贷款银行要求的真实的、全面的、有效的全部资料，办理完毕所有的按揭贷款手续。《补充协议》第二条第（一）款第4项“买受人未在约定时间内办理完毕按揭贷款手续，每逾期一天按总房款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期超过60日的，买受人应于逾期满30日的次日一次性付清购房款余款和违约金（每逾期一日按照购房款总价款万分之二的标准向出卖的人支付违约金）”。原告已依约将涉案房屋交付被告使用，但被告未按照约定时间支付剩余购房款。经原告多次通知和催告，被告至今拒不配合办理按揭，也未支付剩余房款。原告认为：《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原被告双方签定的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，对双方具有约束力。原告已将房屋交付被告使用，被告理应按照合同约定全面履行付款义务。第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”经原告多次催告，被告未办理完按揭贷款手续，也未支付其余房款，致使原告至今无法收到足额的购房款，对原告构成违约，客观上给原告造成了利息损失，应按照合同约定一次性支付尾款并承担违约责任。原告为维护其合法权益，特具此状，请求贵院判决如所诉为谢！原告（反诉被告）辩称，一、《商品房买卖合同》及《补充协议》不属于格式合同。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”采用格式条款的合同称格为式合同。即格式合同是为重复使用而事先拟定，无可商量余地的合同。而本案原被告双方签定的《商品房买卖合同》及补充协议之中，有大量可商量约定的内容，是可以根据当事人的具体情况个性化设立的合同。涉案《商品房买卖合同》系贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局共同制定，并在贵州广泛推广的规范性的合同范本，全省通用，并非答辩人事先自行拟定的格式合同。《补充协议》系双方协商一致后签定，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。在补充协议第十七条中明确记载答辩人尽到了提示义务，对协议做出了合理说明，被答辩人已经知悉、并对补充协议条款无任何异议。所以，被答辩人要求确认答辩人在提供的《商品房买卖合同》、《补充协议》中，利用格式条款免除答辩人的责任、加重反诉人的责任、排除反诉人权利的内容无效的诉请没有前提依据。同时，在程序上来说，被答辩人反诉请求第二条，诉讼请求不具体、明确，不应成法院的审理对像。二、《商品房预购合同》属于预约合同，在《商品房买卖合同》及补充协议签定后，该预购合同权利义务已终止，不存在解除合同之诉请。《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，被答辩人的合同目地已实现，作为违约方，其不享有合同解除权，且本案不存在约定或法定解除情形，故其理由不能成立。（一）《商品房预购合同》是保证双方在将来订立《商品房买卖合同》的契约，属于预约合同。当本约合同签定后，预约合同即终止，被本约所取代，对合同双方不再具有法律约束力。在《商品房预购合同》第十二条第一款中，明确约定《商品房预购合同》为预购合同，且第6款规定：“双方签定正式的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议后，双方《商品房预购合同》自行终止，双方权利义务以最终商品房买卖合同为准。”。该预购合同中已明确约定双方有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成商品房买卖合同法律关系的具体内容，存在明确的将来订立本约的意思。同时，在后续的履行上，被答辩人也与答辩人签定了作为本约合同的《商品房买卖合同》及补充协议，明确了双方之间权利义务的全部内容。故就案涉商品房预购合同而言，其性质应为预约合同。签订预约合同的目的是订立本约。本案答辩人已经按照《商品房预购合同》的约定与被答辩人签定《商品房买卖合同》及补充协议，被答辩人的合同的目的已经实现。且，《商品房买卖合同》及补充协议签定后，原来的预购合同已履行完毕，对双方不具有法律约束力，双方权利义务以最终商品房买卖合同为准。据此，被答辩人以原《商品房预购合同》作为判定双方权利义务的根据，进而讨论答辩人方有违约行为及《商品房预购合同》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》该解除，没有事实基础。反之，《商品房买卖合同》及补充协议系被答辩人自行签定，其主张合同存在欺诈、空白栏没有填写等情形并不存在，系被答辩人的虚假陈述。《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，被答辩人作为一个成年的完全民事行为能力人，在签定合同时知道或应当知道其法律后，应当按照《商品房买卖合同》及补充协议约定履行义务。（二）预购合同约定的购房条件主要是标的物、价格、面积、交付条件、支付方式等，与买卖合同中的约定一致，购房条件没有变化。其中就支付方式问题上，均是分期支付，没有变化。至于预购合同上提到的“商会联保或其他”方式支付，系被答辩人自身筹备款项的方法或方式，对答辩人方无任何法律上的联系，亦无任何义务或责任。购房基本条件不变，并不等同于所有条件不变。且在双方预购合同第十二条第2款约定：“乙方在签定本协议时，甲方已向乙方出示正式的商品房买卖合同及其补充协议、前期物业服务协议等合同文本，并知晓其内容，在满足上述第1条列明的签定正式商品房买卖合同的条件时，乙方不得以合同条件不能协商一致为由而拒绝签定，否则应按总房款的5%向乙方支付违约金。”被答辩人在签定《商品房买卖合同》及补充协议时，并没有因购房条件变化而拒绝签定合同，且法律允许当事人对合同进行变更，双方买卖合同及补充协议签定在后，后行为取代先行为，不一致的购房条件部分视为双方对预购合同约定的变更，对双方具有约束力，应当按照变更后的合同履行。被答辩人认为预购合同上约定的购房条件与买卖合同及补充协议的有不一致的地方，但购房条件主要条款不变，其他条件有一定的变动，也是在正常、合理范围内。（三）《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，被答辩人的合同目地已实现，作为违约方，其不享有合同解除权，且本案不存在约定或法定解除情形，故其理由不能成立。买受人作为商品房买卖合同的一方主体，其合同目的在于取得该商品房的所有权，即取得占有、使用、收益、处分权。在本案中，商品房买卖合同已经签定，标的物也在2015年8月交付使用，产权证只要被答辩人款项付清即可办理，被答辩人的合同目的已经实现。相反，被答辩人违反合同约定，意图反悔该合同，不讲诚信拒不支付尾款，对答辩人构成违约。合同解除权是法律赋予守约方的权利，本案被答辩人作为违约方，无权行使合同解除权。据此，被答辩人主张，系答辩人的行为和原因导致其合同目地不能实现的理由于法无据。三、买卖合同约定的交房时间为2015年8月31日前，答辩人已于2015年8月交付房屋与被答辩使用至今，不存在逾期交房，不应当支付逾期交房违约金。被答辩人的合同目的已经实现，其要求解除合同、退还房款及利息损失没有事实及法律依据，理由不能成立。四、对于逾期开业问题，预购合同约定的是在2015年3月30日可正式开业，在双方签定正式《商品房买卖合同》时，被答辩人同意对开业时间予以延展，系在合理范围内。且《商品房买卖合同》签定后，预购合同已经终止，对双方没有约束力，双方权利义务已被新的合同取代。被答辩人据此为由主张答辩人违约无依据。另，早在在2015年3月20日，涉案楼盘的房屋就已经开始交房准备开业事宜，至于接房后开不开业、什么时候开业，是被答辩人的自由选择权，答辩人无权干涉。五、被答辩人未按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定，按时办理按揭贷款手续，导致答辩人至今无法收到足额的购房款，构成违约，应承担违约责任，采取补救措施，一次性支付购房尾款赔偿损失合同约定的违约金。综上所述，双方签定的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，不存在法定或约定解除合同情形。答辩人已经交付房屋给被答辩人使用，其合同目的已经实现，被答辩人反诉要求解除合同及要求被告承担违约责任、损失的诉请于法无据。相反，被答辩人未按照合同约定及时办理按揭手续支付足额尾款，对答辩人违约，应按照采取补救措施一次性支付尾款并承担违约责任。被告（反诉原告）刘红兵辩称，1、撤销原告创美公司与答辩人签订的《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，并判令创美公司返还答辩人支付房屋首付款144462.00元，答辩人商铺装修和广告费3万元；2、原告赔偿答辩人利息损失并承担违约责任及解除合同所致的损失，按中国人民银行同期同类贷款利息的130%计付利息至实际退还之日止；3、本案诉讼费及相关费用由由被答辩人承担；4、追加商会和严贵林为第三人。事实及理由：1、《商品房预售合同》约定，甲方通知乙方正式商品房买卖合同时支付房款的25%，另外通过商会联保或其他方式支付，共计50%作为首付款，剩余房屋款的50%通过按揭支付，答辩人已完成25%的首付款没有违约，现创美公司擅自更改该协议以不承认为由而起诉答辩人，创美公司与商会有欺诈行为，证据开发商预售合同上，付款方式第一种是商会联保，如果商会不知情，没有参与，为何愿意联保，并且预售合同为格式合同，是由开发商提供，可以证明商会和开发商对此商铺的预售是知情并且有合作，商会参与其中，并非如开发商及商会所说的没有关联。2、签订《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》时，创美公司销售部告知《商品房买卖合同》有很多内容需要填写，需要盖很多章，答辩人只要在乙方（签章）处签名按手印就可以了，待创美公司销售部填写完合同盖好章就通知答辩人来领取合同，之后创美公司一直未通知答辩人来领取合同，直到答辩人领取七星关人民法院传票才知到《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》与原《商品房预售合同》存在严重不符，付款方式、交房日期、竣工日期有更改，《商品房买卖合同》全由创美公司工作人员填写，答辩人签名处无日期，无骑缝签字手印，答辩人怀疑《商品房买卖合同》的真实性，存在欺诈行为，根据法律规定可以解除合同。3、湖北商户与开发商总经理严贵林、代兴隆的协议不是个人行为是职务行为，所以答辩人与其签定的协议合法有效，原告以不是法定代表人签字，不承认，于法无据。4、根据商户购买创美公司5号地块的设计图纸，原5号地块靠近精神病院一侧为28米大道，现缩小为8米，与原始设计严重不符，导致5号地块交通不畅，严重影响商铺的生意。5、答辩人购买商铺时原告承诺毕节小商品批发市场整体入驻创美5号地块。而事实上毕节小商品批发市场未整体入驻创美5号地块，创美违反诚实信用的原则，违背了答辩人购买商铺的投资目的。6、根据小商品批发市场商会和创美公司协议，5号地块1-3楼商铺均价不超过1万元，现原告违反协将部分商铺高价出售，没有把钱返还给入住原告的商家，使得商会会员的价格比不是商会会员购买的价格要高，因商会与原告有种预谋，是欺诈行为。7、原告公司5号地块2015年8月31日交房以来，根据协议，原告一直没有组织商会进行共管，导致现创美小商品批发城业态不完善，配套设施不完善，导致市场萧条，商铺贬值。综上，被答辩人在《商品房买卖合同》中存在欺诈和违反诚实信用原则，有违约行为致使合同不能实现，请求驳回被答辩人的全部请求，判令被答辩人履行答辩人的全部请求。被告（反诉原告）刘红兵反诉称，一、请求人民法院依法判决驳回被反诉人的本诉请求；二、请求人民法院判决确认被反诉人在其提供的格式合同《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》中，利用格式条款免除被反诉人的责任、加重反诉人的责任、排除反诉人权利的内容无效，并判决解除反诉人与被反诉人签订的《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》；三、请求人民法院判决被反诉人向反诉人支付逾期交房的违约金2195.82元；四、请求人民法院判决被反诉人退还反诉人已付购房款144462元，并按银行同期贷款利率支付利息3万元（利息从2013年11月15日起暂记至2017年4月1日）；五、本案本诉及反诉的诉讼费用全部由被反诉人承担。事实和理由：受被反诉人邀约，反诉人于2013年11月15日与被反诉人签订[创美·世纪城]《商品房预购合同》（合同编号：8292）甲方（被反诉人）将其所开发建设的位于毕节市七星关区翠西街道社区草海大道（创美·世纪城）第二期2栋2层21号商业用途的房屋出售给乙方（反诉人），该《商品房预购合同》第二条一款第3项约定：被反诉人出售给反诉人的房屋无优惠，房屋总价为￥564462.00元；同时约定：本合同签订后当日内向甲方支付房屋总款的10%，计人民币为56446.00元，备注：剩余15%首付款于在工程达到正负零层时全额支付（15%：￥88016.00元）；甲方通知乙方正式商品房买卖合同时，支付房屋总款的25%，计人民币￥140000.00元，通过商会联保或其它方式支付；剩余房屋总款的50%，计人民币￥280000.00元，通过商业银行按揭贷款方式在本房屋可以进行按揭贷款后10日内负责通过向甲方指定的银行申请按揭贷款的方式全额支付。”第三条第1项约定：“甲方应保证5#地块商场部份在2015年3月30日可正式开业，除不可抗力外及国家法律法规政策因素之外，因甲方自身原因导致逾期开业的，甲方按照已付房款的万分之一每日向乙方支付违约金；”。合同签订后，反诉人按双方之约定于《商品房预购合同》签订当日2013年11月15日支付了10%，即56446元的购房款，于2014年10月1日又支付房款的15%，即88016元的购房款。第十二条第1项约定：“甲方今后取得乙方预购房屋的预售许可证后本合同即为房屋买卖合同的基本条款，为了备案双方应根据行政主管部门的要求签订最终商品房买卖合同及其补充协议，前期物业服务协议等合同，具体签订时间以甲方通知为准，但本合同所约定的购房条件不变。”反诉人已依照双方签订的《商品房预购合同》之约定，诚实信用地履行了义务。大约在2015年年初，被反诉人通知反诉人去签订正式的购房合同，被反诉人销售部的工作人员拿出了很多份《商品房买卖合同》和“《商品房买卖合同》补充协议”，让反诉人在上面签字，反诉人看到合同的份数多、内容也多，很多地方还是空白没有填写内容，就问被反诉人销售部的工作人员为什么要签这么多份合同？上面空白的地方为什么不填写？被反诉人销售部的工作人员就向反诉人解释说，这么多份合同是要报给几家单位要拿去备案，这也是为你们好，就是份数多内容多，要计算数据后才好填写上去，还要盖很多章，等我们整好之后会拿一份给你们的，原来和你们讲好的条件是不会变的，你们手里面有《商品房预购合同》，上面也讲了原来约定的购房条件不变，你们尽管放心。反诉人基于对被反诉人的信任，就按被反诉人销售部的工作人员的指示在没有时间和机会了解、理解相当专业的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》上签了字，按了手印。直到被反诉人起诉反诉人时，反诉人都没有收到《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》。本案诉讼时，反诉人得到了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》的复印件，找懂的人一看，才知道受了被反诉人的骗。反诉人与被反诉人双方签订的《商品房预购合同》，是反诉人和被反诉人双方在自愿、合法的基础上达成的协议，真实、有效，应得到法律的支持和保护；被反诉人违背诚实信用原则，利用反诉人的善良、无知和信任，骗取反诉人在其提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》等文书上签字捺印，擅自变更双方在《商品房预购合同》中约定的条件，背信弃义，违背其在《商品房预购合同》第十二条第1项中所作出的承诺，将被反诉人自己的意愿强加在反诉人的头上，以达到免除被反诉人的责任、加重反诉人的责任、排除反诉人的主要权利的目的。被反诉人不诚实的行为构成了合同欺诈，也违反了我国《合同法》、《民法通则》的相关规定。反诉人认为：《商品房预购合同》约定的条款，是反诉人与被反诉人双方真实意思的表示，是房屋买卖合同的基本条款，合法有效，应为合同当事人双方诚实信用地履行；而被反诉人知道也承诺《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》是为了备案需要而签订的文件，也承诺《商品房预购合同》中所约定的购房条件不变。现被反诉人使用欺诈手段骗取反诉人在《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》上签字，违背公平、自愿、诚实、不欺诈的原则，违反《合同法》的规定，且其提供的格式条款中免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款依法应被确认为无效。因被反诉人的行为和原因，导致反诉人的合同目的不能实现，合同也不能再继续履行，反诉人特依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定提起反诉，请求人法院支持反诉人的主张和请求为谢！根据原被告方的陈述及提供的证据经庭审后本院综合分析认定的法律事实为：原、被告于2013年11月15日签订了《商品房预售合同》，后原、被告又于2014年12月1日签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》各一份，约定被告购买原告开发建毕节市××区××大道草海大道毕节市翠屏社区综合环境治理项目【城市棚户区改造安置区（创美世纪城五号地块）】二期工程第2幢2层21号的商业用房一套，该房建筑面积为48.09平方米，总购房款为564,462.00元。合同签订时原告交纳了购房首付款人民币144,462.00元，尚欠首付款140,000.00元，其余房款280,000.00元采用银行按揭方式支付。原告已依约将涉案房屋交付被告使用，但被告未按照约定时间向贷款银行提供按揭贷款所需的符合贷款银行要求的真实的、全面的、有效的全部资料，办理完毕所有的按揭贷款手续。经原告通知和催告后，被告至今仍未配合办理按揭，也未支付剩余房款。另查明：创美世纪城5号地块的大道28米属毕节市天河城建开发投资负责建设的市政道路。原告于2017年1月17日起诉要求：一、判令被告立即支付拖欠原告的购房尾款人民币420,000.00元，并以总房款人民币564,462.00元为基数，按日万分之二的标准支付原告从2014年12月12日起至实际付款完毕之日止的利息损失；二、本案诉讼费由被告承担。本院认定的上述事有原被告的陈述，原告提供的营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、房屋现状照片、商户告知书、中国邮政专递底单、物流信息跟踪单、视频资料、录音资料、接房流程单、前期物业管理合同、竣工验收备案、调查笔录、说明、证明，有被告提供的身份证复印件、原告对湖北商户团购2号楼2F说明、付款收据及汇款凭证《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、原告公司的53号、58号会议纪要、小商品批发城开发政策补充协议、原告致商户的信、原告公司对毕节创美小商品批发城运营提升方案、消防、市场监督局、供销联合社、街道办事处限期迁出小商品批发市场的通告中、日照分析图及一层平面图、（2016）黔0502民初676号民事判决书、七星监行处字【2015】84号《行政处罚款决定书》、照片，原被告双方提供的这些经质证，已收集在卷为凭。本院认为，《中华人民共和国合同法》第60条规定：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明将不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（5）法律规定的其他情形。第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第12条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第13条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。第15条规定，根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。第19条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第23条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。根据以上法律规定，商品房买卖合同的解除也应当符合合同法对合同解除的以上规定。具体而言，当事人可依法解除商品房买卖合同的事由包括：1因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的;2房屋质量问题严重影响正常居住使用;3出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超过3%的;4出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付款项，经催告后在三个月合理期限内仍未履行的，当事人另有约定的除外。5商品房买卖合同约定或者法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的;6商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由导致上述情况出现的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人。本案中，原、被告双方的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》合法有效，双方当事人就应按合同约定全面履行义务，在合同履行过程中原告已按合同将房屋交付给被告，且被告已正常使用原告交付的房屋进行经营，被告就应按合同约定向贷款银行提供按揭贷款所需的符合贷款银行要求的真实的、全面的、有效的全部资料，办理完毕所有的按揭贷款手续或直接支付房款，被告未合同约定办理按揭贷款手续或直接支付房款构成违约，应承担违约责任。被告辩称：1《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》与原《商品房预售合同》存在严重不符，《商品房买卖合同》全由创美公司工作人员填写，怀疑《商品房买卖合同》的真实性，存在欺诈行为，根据法律规定可以解除合同；2、《商品房预售合同》约定，甲方通知乙方正式商品房买卖合同时支付房款的25%，另外通过商会联保或其他方式支付，共计50%作为首付款，剩余房屋款的50%通过按揭支付，但原告未通过商会联保支付首付款的25%，原告违约；3、湖北商户与开发商副总经理严贵林、代兴隆的协议不是个人行为是职务行为；4、根据商户购买创美公司5号地块的设计图纸，原5号地块靠近精神病院一侧为28米大道，现缩小为8米，与原始设计严重不符，导致5号地块交通不畅，严重影响商铺的生意；5、原告承诺毕节小商品批发市场整体入驻创美未整体入驻，导致被告生意萧条；6、商铺均价不超过1万元，现原告违反协将部分商铺高价出售，没有把钱返还给入住原告的商家，使得商会会员的价格比不是商会会员购买的价格要高，因商会与原告有种预谋，是欺诈行为。7、原告公司5号地块2015年8月31日交房以来，根据协议，原告一直没有组织商会进行共管，导致现创美小商品批发城业态不完善，配套设施不完善，导致市场萧条，商铺贬值。综上，被答辩人在《商品房买卖合同》中存在欺诈和违反诚实信用原则，有违约行为致使合同目的不能实现，请求驳回原告的全部请求并反诉请求解除反诉人与被反诉人签订的《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》；请求人民法院判决被反诉人向反诉人支付逾期交房的违约金2195.82元；请求人民法院判决被反诉人退还反诉人已付购房款144462元，并按银行同期贷款利率支付利息3万元（利息从2013年11月15日起暂记至2017年4月1日）；本案本诉及反诉的诉讼费用全部由被反诉人承担。根据本案被告方提供的证据综合全案进行审查，被告的辩称理由和反诉理由不能成立，对其反诉请求本院不予支持。首先，《商品房预售合同》是缔约合同，《商品房买卖合同》是正式买卖合同，《商品房买卖合同补充协议》是对《商品房买卖合同》未尽事宜的补充，双方在签订了《商品房买卖合同》以后《商品房预售合同》就不再对双方当事人具有约束力。被告在与原告方签订《商品房买卖合同》时对合同内容有审查的义务，如果认为《商品房买卖合同》内容存在与《商品房预售合同》内容严重不一致，且有未完善的内容，可以要求原告修改和完善，如果原告拒绝修改和完善，被告可以选择拒签合同，被告既然选择了签订合同就视为对合同内容的认可；其次，创美世纪城5号地块的大道28米属毕节市天河城建开发投资负责建设的市政道路与原被告签订合同没有关联性；第3，湖北商户与开发商副总经理严贵林、代兴隆的协议是个人行为还是职务行为不影响双方当事人《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》的履行；第4，关于原告承诺毕节小商品批发市场整体入驻创美的问题被告未提供证据予以证明原告是否有此承诺，这个问题在双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》及严贵林、代兴隆签的协议均没有约定，且被告生意好坏是由市场规律来调节的，与双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》没有必然联系；第5、至于价格的高低是双方本着自愿协议的结果，不是双方当事不履行合同的理由；第6、至于原告一直没有组织商会进行共管，导致现创美小商品批发城业态不完善，配套设施不完善，导致市场萧条，商铺贬值的问题，被告如果认为商会或者是开发商不履行管理职能，可以通过成立业主委员会来管理或重新聘请物业公司管理，故不能成为双方当事不履行合同的理由；第7、关于被告反诉解除合同并要求原告承担违约责任的请求问题，本案中，双方当事人约定的被告解除合同的条件未成就，只能适用法定解除，但根据《合同法》的规定本案未达到法律解除合同的条件。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十二条、第十三条、第十五条、第十九条、第二十三条之规定判决如下：一、被告（反诉原告）刘红兵于本判决生效之起三十日内支付欠原告的购房尾款人民币420,000.00元，违约金以所欠房款人民币420，000.00元为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率1.3倍计算。时间从2016年10月1日起至给付之日止；二、驳回原告（反诉被告）毕节创美房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）刘红兵的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币3800.00元（已减半），反诉费人民币1917.00元，由被告刘红兵承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不上诉则本判决发生法律效力。审判员  石朝鹏二〇一七年四月二十五日书记员  邓 頔