上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初17450号原告(反诉被告)：上海市虹口新锐少儿托管中心，住所地上海市。法定代表人：陈维辉，理事长。委托诉讼代理人：黄小玲、廖瑞，上海效通律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海飘鹰投资发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：杨春凤，总经理。委托诉讼代理人：李有根，上海市东吴律师事务所律师。原告上海市虹口新锐少儿托管中心与被告上海飘鹰投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告上海飘鹰投资发展有限公司对原告上海市虹口新锐少儿托管中心房屋租赁合同纠纷一案提起反诉。本院依法组成合议庭，合并公开开庭进行了审理。原告的法定代表人陈维辉及其委托代理人黄小玲，被告的委托代理人李有根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市虹口新锐少儿托管中心向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》及《租房定金协议》；2、被告返还原告租赁押金11,100元、租金93,300元，双倍返还定金4万元；3、被告向原告赔偿违反《房屋租赁合同》造成的损失，包括装修材料款9万元、消防申请费4,000元；4、被告向原告赔偿违反《租房定金协议》造成的损失，包括设计费定金2万元、装修费定金3万元。事实和理由：原、被告于2015年11月17日签订一份《租房定金协议》，约定双方在2015年12月10日前签订正式租房协议，由原告向被告租赁上海市曲阳路XXX弄XXX号三楼350平方米的房屋(以下简称系争房屋)。但被告拖延至2016年2月2日才与原告签约，导致原告损失。租赁协议签订后，原告着手进行装修，但被告指使工作人员向原告强行索要8万元未果，遂指使工作人员进场拆除破坏房屋内原有消防设施，采取断水断电等手段，对原告装修制造障碍，到2016年5月26日直接封门，强行收走租赁房屋。原告认为被告的行为构成根本违约，侵犯了原告的合法权益。故起诉。被告上海飘鹰投资发展有限公司辩称，原告的诉请没有法律和事实依据，严重违反双方签订的租赁合同。1、原告没有按照合同约定向被告书面报批准，擅自违章装修施工，破坏房屋主体结构，被告书面通知要求整改，原告至今仍未整改，被告也没有停水停电和封门的事实。2、延迟签约的原因是原告自身造成的。在签订定金协议后，原告几次要求变更租赁位置及面积，导致签约延迟到2016年2月2日。3、《租房定金协议》对双方来说已经履行完毕，定金已经转为房屋的租金。不同意原告的诉请。被告上海飘鹰投资发展有限公司向本院提出反诉请求：1、原告承担拆除违法建筑的费用36,000元；2、原告给付房屋租金，按每月31,100元，自2016年8月1日起计算至2017年2月28日止。事实和理由：原告未经被告同意，擅自在系争房屋内违法施工并搭建二层建筑，已被行政部门责令停工并限期拆除。原告的违法搭建行为严重违反合同约定，造成被告较大损失。现被告已自行委托施工单位拆除违章搭建，于2017年2月28日完工，支付拆除费用36,000元，应由原告承担。故反诉。原告上海市虹口新锐少儿托管中心对反诉辩称，原告不存在违法建筑行为，行政部门的行政行为存在问题，原告已采取法律手段。原告已经在2016年5月因被告的断水断电行为搬离了系争房屋，被告随后就封门并强行收回房屋。所谓的违法搭建是被告自己搭建的。不同意被告的反诉诉请。经审理查明，上海市曲阳路XXX弄XXX号三楼是上海飘鹰房地产开发有限公司(原名上海飘鹰房地产开发中心)名下的产权房，授权被告进行出租。2015年11月17日，原告(乙方)和被告(甲方)经上海雪红房产经纪事务所中介，签订一份《租房定金协议》，约定甲方将上海市曲阳路XXX弄XXX号三楼五百平米左右的房屋出租给乙方(具体面积以签订租房合同为准)，乙方签订协议时支付甲方定金2万元，双方商定在2015年12月10日前签订房屋租赁合同。协议对租赁期限和租金数额均未约定。定金协议签订后，原告即开始招聘工作人员，联络装修事宜。2016年2月2日，原告(乙方)和被告(甲方)签订房屋租赁合同，约定甲方出租给乙方系争房屋做办公使用；甲方于2016年3月5日向乙方交付房屋，房屋租赁期自2016年5月1日起至2021年4月30日止，2016年3月5日起至2016年4月30日止为免租期，由乙方装修；租金每月31,100元，按季支付，先付后用；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，即一个月的租金31,100元。合同6-2条约定，租赁期间，乙方另需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，应提前7日将方案及图纸以书面方式告知甲方，并在征得甲方同意后方可进行施工，所需费用由乙方承担。施工装修之前乙方必须到飘鹰世纪大厦物业管理部办理有关装修的相关手续并支付相关费用及遵守相关规定。合同6-3条约定，租赁合同期满或乙方违约，提前解除合同，乙方装修无偿归甲方所有，如乙方拆除增设的附属设施和设备，必须恢复原状。合同9-2条约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的一倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；乙方有下列情形之一的，甲方有权采取停水、停电等措施并解除合同。其中第三项为：因乙方原因造成房屋主体结构损坏的。合同10-5条约定，乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。合同签订后，原告支付了三个月的租金93,300元以及押金31,100元(其中2万元为原定金转押金)，被告向原告交付了系争房屋。原告与案外人邓某某签订施工协议(合同记载造价17万元)开始装修，装修中将系争房屋原有的大平层楼面以隔墙分割为多个小间，部分区域建设钢结构插层，部分区域建设吊顶阁楼。2016年4月27日，被告向原告致函称：就目前在租赁房屋违规装修事宜特别告知，贵中心施工人员未按技术规范操作，野蛮施工，擅自破坏主体结构，造成大楼极大安全隐患；未按双方协商约定擅自在公共休息区域开启通道，造成整体布局被破坏，影响极大；未按消防规范要求施工，存在极大消防安全隐患；要求一周内加以整改，否则将承担违约解除合同的法律责任。原告于2016年5月6日回函，称未发现有破坏结构的事实，要求被告提供评估报告；对公共区域开门一事超过了合同相关规定，要求继续沟通解决。同日，原告还向被告发出违约纠正催告书，称被告至今仍然拒绝提供消防申报备案所需材料，致使场地无法使用，构成房屋交付重大缺陷；被告在交付场地后，对场地内的消防管道进行破坏，增加了施工成本和难度，要求被告在七天内整改纠正，否则承担违约责任和赔偿责任，还称被告未能及时履行定金合同造成原告直接经济损失达几十万元。此后，被告对系争房屋采取停水停电等措施，其工作人员与原告装修人员在装修现场多次发生纠纷并留下报警记录。至2016年5月底，被告将系争房屋封锁阻止原告装修人员进入。2016年9月27日，上海市虹口区建设和管理委员会(以下简称虹口建管委)向上海市虹口区新锐少儿托管中心、曲阳路XXX弄XXX号三楼施工单位出具《上海市建设工程执法监督责令停工单》(以下简称责令停工单)，称曲阳路XXX弄XXX号三楼装饰装修工程存在以下问题：1、未取得施工许可证擅自施工，2、房屋建筑使用者在装修过程中不得擅自变动房屋主体和承重结构，要求自当日起立即停止施工。2016年10月17日，上海市虹口区城市管理行政执法局向被告出具《附有违法建筑的房屋认定书》，认定曲阳路XXX弄XXX号三楼附有违法建筑。同日该局又向被告出具《责令停止建设，限期拆除决定书》，称在曲阳路XXX弄XXX号三楼上海市虹口新锐少儿托管中心擅自搭建建筑物、构筑物的建设行为，违反了法律规定，责令立即停止建设，并自行拆除。原告不服虹口建管委作出责令停工单的具体行政行为，申请行政复议。上海市虹口区人民政府于2017年1月13日作出行政复议决定书，认为申请人实施房屋装修项目未取得施工许可证，房屋装修项目有钢结构插层，已变动了房屋主体和承重结构，决定维持虹口建管委作出责令停工单的具体行政行为。此后原告又提起行政诉讼，现尚未审结。本案审理中，被告起先表示不同意解除合同，要等原告将房屋恢复原状后才能解除，后在审理过程中表示同意解除合同，原告已付押金可抵扣租金。被告于2017年2月21日委托施工单位对系争房屋内的搭建进行了拆除，于2017年2月28日完工，支付工程费用36,000元。上述事实，有原告提供的租房定金协议、房屋租赁合同、房地产权证、往来函件、收据、施工协议、装修费单据、劳动合同、收条、报警记录、照片、证人证言，被告提供的授权委托书、情况说明、平面图、照片，往来函件、违章建筑认定和整改材料、拆除合同及附件、工程款发票，法院调取的行政复议决定书及法院现场勘验笔录，以及双方陈述等证据为证。本院认为，原、被告签订的《租房定金协议》，对租赁期限、租金数额等合同主要内容均未确定，仅具有预约性质。在对合同主要内容达成一致之前，未按约定时间签订本约，不能归咎于任何一方当事人。而在租赁合同本约签订后，预约已完成履行，相关定金也已转化为租赁合同中的押金。故原告以被告违反《租房定金协议》约定的签约时间为由，要求解除《租房定金协议》并赔偿损失，无法律依据，本院不予支持。房屋租赁合同系双方真实意思表示，均应当依约履行。按照合同约定，原告在对系争房屋进行装修之前，其装修方案应当得到被告的书面同意，且不得破坏房屋结构。原告声称装修房屋的方案得到过被告认可，却并无被告的书面同意，也未提供任何证据予以证明，本院无法采信。原告在未经得被告同意的情况下，于系争房屋内进行了钢结构插层等装修行为，对房屋结构造成了变动和破坏，已构成违约。不论该行为在行政关系上是否属于违章搭建，都不影响民事法律关系上的违约认定。故原告不服虹口建管委作出责令停工单的具体行政行为及此后复议决定书而提起的行政诉讼，对本案并无影响，无需为此中止诉讼。原告辩称钢结构插层并非由其施工，而是被告自行施工的，然其自己作为证据提交的装修合同上都记载了以工字钢为主材的隔间加层，结合现场状况，足以认定系原告在装修中进行了钢结构插层。故对其抗辩不予采纳。被告为避免破坏扩大，采取措施阻止原告施工，实施自力救济，并无不当，故原告并不具备合同解除权。但考虑当前实际情况，应认为双方合同已无法继续履行，且被告在诉讼中也已同意解除合同，故本院认定双方租赁合同应当解除为宜。因本案系原告违约在先，故其向被告主张的违约赔偿责任均不应支持。被告则有权对原告擅自所做装修进行拆除，并可向原告主张拆除费用。关于租金问题，鉴于对系争房屋内擅自装修搭建的拆除是被告收回房屋的必要过程，故租金本应计算至搭建拆除完成之日。然而，被告在采取停水停电，封闭房屋等措施后，却并未及时解除合同，也未采取进一步的合理补救措施，任由房屋空置，在原告以诉讼明确表示不再履行合同后也依然如故，此举无异于放任损失扩大。故被告对租金损失也有一定责任，其反诉主张的租金不应予以完全支持。被告辩称其并未采取措施封闭房屋，系原告自行将场地空关，未提供证据证明，也不合常理，本院不予采信。但原告此后在本案内外对装修搭建问题提起的争议客观上确也干扰了对搭建的拆除，对此也应予以考虑。综上所述，本院结合实际情况，酌情确定被告总共可向原告主张7个月的租金，原告已支付的三个月租金及押金应对此予以抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、一百一十九条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、解除原告上海市虹口新锐少儿托管中心与被告上海飘鹰投资发展有限公司之间的《房屋租赁合同》；二、原告上海市虹口新锐少儿托管中心应于本判决生效之日起10日内，赔偿被告上海飘鹰投资发展有限公司拆除费36,000元；三、原告上海市虹口新锐少儿托管中心应于本判决生效之日起10日内，支付被告上海飘鹰投资发展有限公司租金93,300元(已抵扣掉原告所支付的租金和押金)；四、驳回原告上海市虹口新锐少儿托管中心的其他诉讼请求；五、驳回被告上海飘鹰投资发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6,853.07元，由原告负担。反诉受理费2,132.50元，由原告负担1,500元，被告负担632.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  高行玮审 判 员  尹 灿人民陪审员  毛济平二〇一七年四月十一日书 记 员  王梦熊附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。