江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终8803号上诉人（原审被告）：昆山世贸联华商业经营管理有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北北门路**。法定代表人：徐美芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：缪莹，江苏众勋律师事务所律师。上诉人（原审被告）：昆山温莎堡假日广场有限公司，住，住所地江苏省昆山市玉山镇城北北门路**/div>法定代表人：谢乐民，该公司董事长。委托诉讼代理人：缪莹，江苏众勋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨帆，女，1985年2月25日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：李晓斌，上海凯凯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张文才，男，1957年1月15日生，汉族，住广东省汕头市金平区。原审被告：昆山市华懋房地产开发有限公司，住所地，住所地江苏省昆山市玉山镇城北北门路**iv>法定代表人：谢乐民，该公司董事长。委托诉讼代理人：仇兆辉，该公司员工。原审被告：徐美芳，女，1959年1月4日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：缪莹，江苏众勋律师事务所律师。上诉人昆山世贸联华商业经营管理有限公司（以下简称世贸公司）、昆山温莎堡假日广场有限公司（以下简称温莎堡公司）因与被上诉人杨帆及原审被告昆山市华懋房地产开发有限公司（以下简称华懋公司）、徐美芳房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第0884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月31日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。世贸公司、温莎堡公司上诉请求：撤销一审判决，驳回杨帆对上诉人的诉讼请求；一二审诉讼费由杨帆承担。事实和理由：1、温莎堡假日广场1号楼的消防改造是必须的，并且是整体消防疏散通道的扩建改造，一审法院不应否定按照《商业建筑设计防火规范》规定涉案房屋依法整体需要消防改造的事实。保障房屋能合法对外出租是作为房屋业主应尽的基本义务，协议也没有明确约定由世贸公司承担消防改造的义务及费用。改造费用不属于世贸公司因出租经营商铺需要所发生的费用，不应由世贸公司承担。因房屋不符合消防法规要求客观上造成世贸公司无法合法地履行房屋出租义务，属于双方约定的使世贸公司无法正常经营的情形，杨帆应减免租金。2、世贸公司提供了自2009年12月8日之后其与案外人谢乐民之间仍有资金往来的证据，表明世贸公司历年向谢乐民的借款远远超出500万元，往来事实情况在世贸公司账目中均附有相关凭证并加以清晰记载。世贸公司与谢乐民之间的往来是市场经济中的正常行为，未有隐匿公司资产、长期在公司往来账挂账不将资金返还公司的行为，更未损害债权人利益。温莎堡公司的行为不符合股东抽逃出资的构成要件。杨帆辩称：请求驳回世贸公司、温莎堡公司的上诉请求。原审原告杨帆向一审法院起诉请求：一、世贸公司支付杨帆租金2013年10月1日至2015年6月30日期间的租金合计79313元（六个半季度），并偿付违约金（其中，以6101元为基数，自2013年10月11日起计算；以12202元为基数，自2014年1月11日起计算；以12202元为基数，自2014年4月11日起计算；以12202元为基数，自2014年7月11日起计算；以12202元为基数，自2014年10月11日起计算；以12202元为基数，自2015年1月11日起计算；以12202元为基数，自2015年4月11日起计算；以上7段，均按照日万分之二标准计算至其实际还款之日止）。二、温莎堡公司、华懋公司对上述第一项请求承担连带责任。三、本案诉讼费由三公司承担。一审审理中，杨帆申请追加徐美芳和张文才作为被告参加诉讼，认为徐美芳、张文才与温莎堡公司构成抽逃出资，根据《中华人民共和国公司法》及相关司法解释之规定，请求判令温莎堡公司、徐美芳、张文才在抽逃注册资金500万元范围内承担连带责任。一审法院认定事实：2009年3月21日，杨帆与华懋公司签订《昆山市商品房购销合同》，约定丁爱英购买位于江苏省昆山市玉山镇北门路388号温莎堡假日广场1号楼2层33号，房屋建筑面积为21.37平方米，总价为463687元。2009年3月21日，杨帆与世贸公司签订《委托租赁经营协议》，约定：杨帆委托世贸公司出租经营位于昆山市玉山镇××假日广场××楼××懋大厦××层××号商铺作为商业经营用房使用。杨帆委托世贸公司出租经营该商铺已包括了屋顶、外墙面等公共部位的使用权，并不再另行计价。杨帆同意承租人可以对房屋进行重新分割、布局、装饰、可为该房屋添加为商业经营开展所需的附属设备、设施和进行必要的施工（含拆除隔墙），以及与其他房屋合并使用的改造；承租期间房屋出现质量问题，经物业公司确认后，世贸公司有权以杨帆名义请物业公司或开发商予以修复，所发生的费用不在保修范围内的则由世贸公司从租金中代原告支付，并由世贸公司向杨帆提供合法有效的凭证；在委托租赁经营期限内，世贸公司有权自行或同意承租人根据经营商业的需要充分自主地使用该房屋现有及增添的相关配套设施、设备，向有关单位申请必要执照、批文等手续，相关费用、造价及维护由世贸公司或承租人承租，该附属设施和设备归被告世贸公司或承租人所有，商业经营的盈亏由世贸公司或承租人自负，世贸公司可以杨帆名义协助办理相关证照和手续；该房屋委托期为十个年度，从2009年1月1日起计算，至2018年12月31日期满；世贸公司无需支付第一年度至第四年度的租金，第五年度至第八年度的租金计算方式为【商铺购销合同约定的总房价款除以0.76乘以8%】，租金为48809元，第九年度至第十年度的租金计算方式为【甲商铺购销合同约定的总房价款除以0.76乘以9%】，租金为54910元；租金按季度支付，租赁期第五年度每季度首日起10内支付25%年租金；世贸公司若逾期支付租金，承担的违约金为应付租金的日万分之二；自杨帆向世贸公司交付该房屋之日起，世贸公司代表杨帆出租经营发生的费用（包括但不限于水、点、通信费、物业管理费等）除本协议约定由杨帆承担的费用之外，由世贸公司全部承担；第五年度起，因该房屋设施及设备质量问题造成世贸公司或承租人不能正常使用该房屋的，杨帆应该相应减免租金，但因世贸公司使用不当造成的情况除外；合同中还约定了其他权利义务事项。上述协议签订之后，涉案商铺由世贸公司对包括涉案铺位在内的多家商铺进行统一租赁经营。2013年度开始世贸公司仅支付杨帆前三季度全额租金和第四季度一半的租金，其余租金世贸公司以商铺进行消防改造为由未予支付，故杨帆诉诸一审法院，要求世贸公司等支付2013年11月15日至2015年6月30日租金。2013年8月29日，昆山高新区规划建设局出具《关于温莎堡假日广场改造工程设计方案申请的批复》，载明“根据昆山温莎堡假日广场有限公司的申请，因原有的商业业态不能满足现有的市场及生活节奏，拟对1号楼进行商业业态改造：1、根据消防部门的意见，拟同意在1号楼北侧增设一部消防疏散楼梯及观光垂直电梯，原1号楼里侧的自动扶梯位置保持不变……”。2013年9月12日，世贸公司就消防设计向消防部门申请审核。2013年10月18日，世贸公司委托律师向包括杨帆在内的温莎堡1号楼业主发出律师函，告知因2008年以后江苏省根据地方发展及安全需求制定了《江苏省商业防火规范》，凡在2008年以后的新建及改造项目必须按照新法规进行设计，故世贸公司从2013年4月起计划对温莎堡一号楼进行消防改造，并于2013年9月起组织施工，故从2013年第四季度起世贸公司暂停支付租金直至消防改造通过竣工验收，本次改造所产生的费用全体业主与世贸公司之间的承担比例及租金支付等事项，在工程完毕后再另行协商确定。温莎堡公司系世贸公司、华懋公司的独资股东。2014年3月30日，苏州德衡会计师事务所出具的苏德衡年审字（2014）第080号《财务报表审计报告》载明：温莎堡公司2014年1-8月资产总计99321530.31元，其中流动资产15993422.69元，长期投资51257750元，固定资产30914711.03元，无形及其他资产合计1155646.59元。2014年10月11日，苏州德衡会计师事务所出具的苏德衡年审字（2014）第271号《财务报表审计报告》载明：温莎堡公司2013年度资产总计90466325.70元，其中流动资产5683104.60元，包括向谢乐民的应收款5050592.16元；非流动资产84783221.10元；向被告世贸公司的应付款10079892.01元，向华懋公司的应付款9306044.59元等。2014年10月11日，苏州德衡会计师事务所出具的苏德衡年审字（2014）第272号《财务报表审计报告》载明：华懋公司2013年度资产总计110632736.45元，其中流动资产104056074.62元，包括向温莎堡公司的应收款6352166.61元；向世贸公司的应收款8432458.72元；待摊费用房租1155元，固定资产净值6576661.83元，以及应付谢乐民款项582760.93元等。2014年10月11日，苏州德衡会计师事务所出具的苏德衡年审字（2014）第273号《财务报表审计报告》载明：华懋公司2014年1-8月资产总计109629759.87元，其中流动资产102732791.26元，包括向温莎堡公司的应收款3163472元；固定资产净值6896968.61元。2014年10月11日，苏州德衡会计师事务所出具苏德衡年审字（2014）第274号《财务报表审计报告》载明：世贸公司2013年度资产总计14385923.36元，其中流动资产12351065.61元，包括向温莎堡公司的应收款9669181.95元；固定资产25691.55元；长期待摊费用2034857.75元，包括美食广场装修工程款1483219.92元，广场消防改造费用551537.83元；以及应付华懋公司借款8432458.72元，应付谢乐民借款5094286.73元；以及其他预收账款、应付工资等。2014年10月11日，苏州德衡会计师事务所出具苏德衡年审字（2014）第275号《财务报表审计报告》载明：世贸公司2014年1-8月资产总计3631447.49元，其中流动资产1049034.33元，包括向温莎堡公司的应收借款利息195479.22元；长期待摊费用2582413.16元，包括美食广场装修工程款2160598.26元，广场消防改造费用421814.90元；以及应付华懋公司2995897.49元等。一审法院另查明：世贸公司于2007年9月29日经工商登记成立，公司成立时股东为徐美芳、张文才。其中徐美芳出资300万元，张文才出资200万元。2008年8月8日，徐美芳与温莎堡公司签订股权转让合同，徐美芳其拥有的300万元股权转让给温莎堡公司。2009年3月18日，张文才与温莎堡公司签订股权转让合同，张文才将其在世贸公司的200万元股权转让给温莎堡公司。2009年4月14日，经工商登记，世贸公司股东变更为温莎堡公司法人独资。一审法院再查明：2007年9月24日，徐美芳、张文才从谢乐民账中分别领取300万元和200万元后，将300万元和200万元转存世贸公司开立的昆山农村商业银行城北支行的账户中。2007年11月2日，华懋公司与世贸公司签订《借款合同》，约定：世贸公司同意向华懋公司发放借款495万元，借款用途为商业经营。借款期限自2007年11月9日起至2009年12月8日止。借款利息按银行公布的同期同档次活期存款利率计算，自实际放款之日即起息日起按实际用款额实际用款天数计算。双方还约定其他内容。2007年11月9日，世贸公司将495万元通过银行转账给华懋公司。2009年12月1日，华懋公司与世贸公司签订利息结算协议，约定依借款合同利息计算方式计算后，世贸公司应收华懋公司利息共计55316.25元，经双方协调一致同意以5万元结清利息。2009年12月8日，华懋公司通过银行转账给世贸公司500万元。同日，世贸公司将500万元转入卡号为32×××09的银行账户中。经一审法院查询，中国交通银行昆山支行出具证明：借记卡备用金账户32×××09对应卡号为62×××90，卡号户主就是谢乐民。上述事实，有杨帆提供的《昆山市商品房购销合同》、房屋所有权证书、《委托租赁经营协议》、《华懋大厦/温莎堡假日广场房屋认购书补充条款》、《工商登记信息表》，被告提供的《建设工程消防验收意见书》、《律师函》、《邮件查单》、建设工程消防设计备案检查材料受理凭证、建设工程规划许可证明文件、消防设计文件、商业建筑设计防火规范、温莎堡一号楼进行消防改造相关工程施工合同文件、世贸公司银行转账凭证、中国交通银行昆山支行证明、世贸公司设立、股东变更工商登记档案资料、《借款合同》、《利息结算协议》、《财务报表审计报告》、付款发票、一审中当事人当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为：杨帆向华懋公司购买温莎堡假日广场华懋大厦1号楼33号房后，与世贸公司签订了《委托租赁经营协议》，该协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方委托关系依法成立。根据协议约定，世贸公司应按约定按时支付租金。根据一审庭审中双方的诉辩观点，一审法院归纳本案争议焦点包括：一、消防疏散宽度改造能否成为世贸公司暂停支付租金的抗辩事由。二、世贸公司应尚欠租金及违约金如何计算。三、温莎堡公司、华懋公司是否存在人格混同，是否应对世贸公司的债务承担连带赔付责任。四、温莎堡公司、徐美芳、张文才是否构成抽逃出资，是否应在抽逃出资500万元范围内承担连带赔偿责任。一、消防疏散宽度改造能否成为世贸公司暂停支付租金的抗辩事由。杨帆认为，世贸公司申请增加钢梯和观光电梯的真实原因是温莎堡公司认为商业业态过时，江苏省新的防火规范是2008年6月2日起实施的，该规范适用于2008年6月后新建、改建、扩建的商业建筑，不溯及涉案商铺。世贸公司认为，原有消防疏散通道宽度已经不符合现行的消防法规，依法必须进行消防改造，才能合法从事对外租赁业务，否则杨帆的房屋不具备租赁条件，杨帆依约应当相应减免租金，世贸公司依约享有被减免租金的权利。一审法院认为：涉案商铺所在的华懋大厦已经于2008年10月30日通过了苏州市公安消防支队的消防抽查验收，2013年8月温莎堡公司向规划部门申请进行商业业态改造，世贸公司与杨帆签订的《委托租赁经营协议》中，并无明确约定由杨帆承担消防改造费用的条款，同时华懋大厦通过消防验收后进行的消防改造属于世贸公司在出租经营商铺所发生的费用，按约应由世贸公司自行承担。另外在《委托租赁经营协议》也未约定该事项属于杨帆应当减免租金的范围。因此，世贸公司认为进行消防改造基于法律的强制性规定和政府消防部门的强制性要求的理由不能成立，其要求由业主承担改造费用和减免消防改造期间的租金无合同依据和法律依据，一审法院不予支持。二、世贸公司尚欠租金及违约金如何计算。双方一致确认世贸公司的租金付至2013年11月15日，根据合同约定每季度首日起10天内支付25%年租金，本院确认：2013年11月15日至2013年12月31日租金6101元（48809元×25%×1/2）应付时间为2013年10月10日前；2014年1月1日至2014年3月31日租金12202元（48809×25%）应付时间为2014年1月10日前；2014年4月1日至2014年6月30日租金12202元（48809×25%）应付时间为2014年4月10日前；2014年7月1日至2014年9月31日租金12202元（48809×25%）应付时间为2014年7月10日前；2014年10月1日至2014年12月31日租金12202元（48809×25%）应付时间为2014年10月10日前；2015年1月1日至2015年3月31日租金12202元（48809×25%）应付时间为2015年1月10日前；2015年4月1日至2015年6月31日租金12202元（48809×25%）应付时间为2015年4月10日前；世贸公司尚欠租金共计79313元。违约金按应付而未付租金的日万分之二计算，经核算，并不违反法律规定，故一审法院予以支持，具体计算如下：以日万分之二为标准，自2013年10月11日起，以6101元为基数；自2014年1月11日、2014年4月11日、2014年7月11日、2014年10月11日、2015年1月11日、2015年4月11日起，以12202元为基数，均计算至世贸公司实际支付之日止。三、温莎堡公司、华懋公司是否存在人格混同，是否应对世贸公司的债务承担连带赔付责任。杨帆认为，三公司售后包租、捆绑销售，温莎堡公司并未举证证明资产独立于作为法人独资公司的华懋公司、世贸公司且三公司实际上组织机构混同、经营业务混同、公司财产混同，故应当承担连带支付租金的责任。三公司认为，华懋公司不存在捆绑销售行为，且已经履行完毕房屋买卖合同，商铺购买者明知面积不大，须集中经营才能获得较高收益，杨帆是自愿委托世贸公司租赁经营的，温莎堡公司并未参与商铺的开发与经营，三公司均为独立的有限责任公司，不应承担连带责任。一审法院认为：杨帆与华懋公司签订了《昆山市商品房购销合同》，与世贸公司签订了《委托租赁经营协议》，两份合同属于两个不同的法律关系，世贸公司与华懋公司依据各自的合同享有不同的合同权利，各自履行相应的合同义务。根据三公司提供的三公司在2013年度、2014年1-8月的财务审计报告，三公司的流动资产、固定资产各不相同，应收款账目和应付款账目也不相同，相互间有借款往来，据此足以证明世贸公司、华懋公司与温莎堡公司的财产各自独立，杨帆的该项理由不能成立，一审法院不予支持。四、温莎堡公司、徐美芳、张文才是否构成抽逃出资，是否应在抽逃出资500万元范围内承担连带赔偿责任。杨帆认为，徐美芳、张文才与温莎堡公司构成抽逃出资，应在抽逃出资500万元范围内承担连带赔偿责任。温莎堡公司、徐美芳认为世贸公司与温莎堡公司之间是企业之间的拆借行为，不存在抽逃的事实，建议法院驳回对温莎堡公司、徐美芳在抽逃资金范围内承担责任的诉请。一审法院认为：根据杨帆提供的证据及一审法院调查的证据，世贸公司成立时的资金来源于案外人谢乐民，世贸公司完成会计事务所验资报告和工商登记手续后，又将注册资金500万元中的495万元借给华懋公司，华懋公司在使用借款2年后仅支付借款利息5万元，且在借款返还世贸公司的2009年12月8日，世贸公司又将500万元转账给案外人谢乐民。三公司辩称世贸公司与案外人谢乐民之间存在经济往来，并未提供证据证明世贸公司于2009年12月8日将500万元支付给案外人谢乐民的合法理由，温莎堡公司作为世贸公司的唯一股东将其在世贸公司的出资500万元以其他未经法定程序的方式将出资抽回的行为，符合抽逃出资的行为构成要件，因此对于杨帆请求认定温莎堡公司构成抽逃出资的认定，一审法院予以支持，温莎堡公司应在抽逃出资500万元的范围内对世贸公司债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。因世贸公司将其股东出资抽逃的行为发生在2009年12月8日，此时世贸公司的股东是温莎堡公司，徐美芳、张文才已经不是世贸公司的股东，故对于杨帆要求认定徐美芳、张文才构成抽逃出资的行为的认定，一审法院不予支持。张文才经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼抗辩权利，由此产生对其不利的法律后果，由其自己承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第三条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十二条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、昆山世贸联华商业经营管理有限公司于判决生效后十日内支付杨帆2013年11月15日至2015年6月30日期间的租金79313元，并偿付违约金（违约金计算方法：以日万分之二为标准，自2013年10月11日起，以6101元为基数；自2014年1月11日、2014年4月11日、2014年7月11日、2014年10月11日、2015年1月11日、2015年4月11日起，以12202元为基数，均计算至昆山世贸联华商业经营管理有限公司实际支付之日止）。二、昆山温莎堡假日广场有限公司在抽逃资金500万元范围内对昆山世贸联华商业经营管理有限公司前款债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。三、驳回杨帆其他诉讼请求。案件受理费1404元，公告费690元，合计2094元，由昆山世贸联华商业经营管理有限公司、昆山温莎堡假日广场有限公司承担。二审中，世贸公司、温莎堡公司围绕争议焦点提交了苏州华明联合会计师事务所2016年4月29日出具的《专项审计报告》，以证明一审判决所称的抽逃出资事实不成立。杨帆质证认为，世贸公司、温莎堡公司关于没有抽逃资金的证据材料在一审中已经质证，其单方委托审计单位对相同的证据出具报告不能推翻一审判决。杨帆围绕争议焦点提交了宁波银行股份有限公司昆山支行的客户账户明细查询，以证明世贸公司尾号为4639的账户向谢乐民支付800余万元，温莎堡公司抽逃注册资金。世贸公司表示对真实性无从考证，即使真实也仅是世贸公司和谢乐民之间往来的片段，不能证明抽逃资金。二审经审理查明的其他事实与一审相一致。本院认为：杨帆与世贸公司签订的《委托租赁经营协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方委托关系依法成立。根据协议约定，世贸公司应按约定按时支付租金。世贸公司在2013年10月18日向杨帆等业主发函，以商铺需要进行消防改造为由暂停支付改造期间的租赁费。世贸公司上诉认为消防改造是因为不符合2008年4月17日江苏省建设厅、公安厅消防局发布的《商业建筑设计防火规范》，但涉案商铺所在的华懋大厦已经于2008年10月30日通过了苏州市公安消防支队的消防抽查验收，2013年8月温莎堡公司向规划部门申请进行商业业态改造，其中涉及的消防改造是在华懋大厦通过消防验收后发生，属于世贸公司因出租经营商铺所需而发生的费用，世贸公司上诉认为进行消防改造系基于法律的强制性规定和政府消防部门的强制性要求的理由没有依据。按照《委托租赁经营协议》约定，世贸公司出租经营发生的费用，除协议约定由杨帆承担的费用外，由世贸公司全部承担。因协议中并无杨帆承担消防改造费用的约定，该事项亦不符合减免租金的情形，世贸公司主张杨帆承担改造费用和减免消防改造期间的租金均无合同依据和法律依据，本院不予支持。对于温莎堡公司有无抽逃出资的问题，世贸公司在完成会计师事务所验资报告和工商登记手续后不久即将注册资金500万元中的495万元借给华懋公司，华懋公司使用借款2年仅支付借款利息5万元，且在借款本息500万元返还给世贸公司的2009年12月8日，世贸公司即将该款转账给案外人谢乐民。上诉人称世贸公司和谢乐民之间存在较多经济往来，在世贸公司经营不善的过程中，谢乐民对世贸公司也有过资金上的支持。温莎堡公司为证明该主张在二审中提交了《专项审计报告》，虽然报告显示截止2016年3月31日世贸公司对谢乐民有415365.29元应付款，但并不能体现在2009年12月8日前谢乐民向世贸公司提供资金的情况，也无法证明世贸公司2009年12月8日向谢乐民支付500万元的合法理由。一审法院认定温莎堡公司将其在世贸公司的出资以未经法定程序的方式抽回、符合抽逃出资的构成要件并无不当，温莎堡公司应在抽逃出资500万元的范围内对世贸公司债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。综上，世贸公司、温莎堡公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1404元，由上诉人昆山世贸联华商业经营管理有限公司、昆山温莎堡假日广场有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨恩乾审 判 员  黄学辉代理审判员  黄源榕二〇一七年四月十日书 记 员  袁丽媛