福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0203民初2983号 原告：林菊英，女，1966年5月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王坚，福建贝盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋川健，福建贝盈律师事务所实习律师。 被告：林掽来，男，1961年9月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：张志龙，福建远大联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任秋萍，福建远大联盟律师事务所律师。 原告林菊英与被告林掽来合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案受理后，依法由代理审判员郭泽喆适用简易程序于2017年4月6日公开开庭进行了审理。原告林菊英及其委托诉讼代理人王坚、被告林掽来及其委托诉讼代理人张志龙、任秋萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林菊英向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原、被告双方之间签订的巢舍《旅舍转让协议》；2、判令被告归还原告支付的旅舍转让费2800000元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年8月1日被告将其自营的位于思明区黄厝塔头社346号巢舍旅舍经营权及旅舍全套设备转让给原告，转让费用为280万元，就此双方签订了《旅舍转让协议》。同时双方还签订了思明区黄厝塔头社346号房屋的《房屋租赁合同》，租赁期限为15年。《旅舍转让协议》签订后，原告依约支付给被告转让费280万元整、房屋押金10万元整并支付了到2015年底的房租30万元，同时原告要求被告将旅舍经营所需证照转到原告名下并提供房屋产权证及房屋的消防验收手续。起先被告答复“派出所的人说转来转去证件会转没了”，于是原告要求对方将原先经营旅舍的有关证件及房屋消防验收手续放置旅舍接待大厅以便让有关管理部门检查，这时被告明确表示没有营业证照也无法提供房屋产权证和房屋消防验收手续。对此原告明确表示要退租并解除《旅舍转让协议》，被告表示可以暂时不收原告租金等原告找到第三人接手再支付租金。从2016年开始原告找了几个第三人接手巢舍旅舍的经营，均因被告无旅馆合法经营证照和房屋消防验收手续而迟迟无法完成再次转让。此后双方为了巢舍旅舍的经营证照及房屋的消防验收手续问题及解除《旅舍转让协议》、《房屋租赁合同》退还转让费问题经村委会和街道司法所调解均无结果。2016年12月26日被告发函通知原告单方面解除双方签订的《房屋租赁合同》，并于2017年1月1日强行将巢舍旅舍的电拉闸同时将巢舍旅舍所有大门都换上被告自己带的锁。原告认为，被告将其自营的巢舍旅舍经营权及旅舍设备转让给原告经营就应该提供符合经营所需的证照，同时被告将思明区黄厝塔头社346号出租给原告作为旅馆经营用房就应该提供房屋产权证及房屋消防验收手续。在《协议》签订后；原告依约支付了转让费及房屋押金，而被告一直无法提供经营所需的证照及房屋产权证和房屋消防验收手续，导致原告无法合法营业无法实现原告签订《旅舍转让协议》的目的。现在被告强行收回了巢舍旅舍经营的载体，双方签订的巢舍《旅舍转让协议》更无法实现原告所要履行《协议》的目的。 被告林掽来辩称，一、本案《旅舍转让协议》为买卖合同，双方已履行完毕，不存在解除。1、协议订立的过程。2015年7月原告准备从事民宿经营，先看上被告位于塔头社30号的房屋。30号房屋可做成32间客房，但系毛坯，不带装修及物品。原告以每月4万元的租金承租30号房屋，自行装修及添置相关物品。被告自2014年4月起开始将塔头社346号房屋作为民宿经营，后因自身原因，决定关门歇业。原告基于对民宿商业利润高的期许，主动联系被告，要求租赁塔头社346号房屋用于民宿经营。346号房屋共有A、B、C、D四栋，客房多达64间，且大部分房间带阳台，房间面积均大于30号房屋的客房。基于此，被告提出年房租120万，原告压价至90万元。考虑到原告已系老客户，且当时双方关系良好，遂同意。原告急于开业且认为该房屋租赁价格性价比高，甚至主动提出高于租赁行情“押一付三”的押金10万元，每次支付30万租金，每年分三次支付的条件履行合同。因被告在2014年4月已投入476万元进行346号房屋的装修和物品添置，恰好原告承租后同样用于民宿，因被告维护得当，在双方签订合同时（2015年8月1日），装修及物品均为全新。原告为了省事，于是与被告就346号房屋内装修及物品达成一次性转让协议，就装修及物品的价值达成280万元转让价格。原告已承租的30号房屋自行花费230万元装修、物品购置款（32间），相比346号房屋的280万元（64间）转让费性价比高。可见280万元价格并不包括原告主张的民宿经营许可证等手续，否则转让价格不可能这么低。同时，双方在协商时，被告仅仅是将房屋出租给原告、将屋内物品进行处置，根本未提及办证事宜，经营民宿所需的证件及风险都应由实际经营者来承担，与被告无关。2、《旅舍转让协议》的性质。根据协议签订的过程及内容来看，本协议仅对346号房屋物品及装修作出处置，并未涉及旅社经营权内容，更未涉及证照的办理。且从双方履行过程来看，2016年12月底因原告恶意拖欠租金，引发双方矛盾，原告将全部房屋清点后上锁，将房屋内有价值物品（空调、电视机）搬空。该行为也可证明原告同样认可280万元对应的是民宿装修、物品，而非所谓的经营权。3、《旅舍转让协议》已履行完毕，无需解除。《旅舍转让协议》为一次性支付、交接的买卖合同，被告已将协议涉及的装修及物品全部移交原告，原告也将对价280万元一次性向被告支付，该协议权利义务已履行完毕，无需解除。二、被告无需返还280万元转让款。1、《旅舍转让协议》为一次性买卖合同，已履行完毕，不存在返还280万元的法律依据或合同依据。原告使用346号房屋近一年半，且现有民宿内的装修和物品根本不值280万元。2、原告因自身原因无法继续经营本案民宿，与被告无关。原告无法继续经营本案民宿的原因并非其主张的缺乏证照。据被告所知，主要有如下原因：①合伙人撤资。原告投资本案民宿为合伙，合伙人有其妹妹林秀云（350万元）、小叔子（160万元）。民宿于2015年8月开业，因八月、九月、十月为民宿旺季，每月收入可达30几万元，即便是淡季也可月收入17万、18万元。前期因资金到位，且装修、设备新，生意蒸蒸日上，原告多次向被告表示感谢，声称被告是其贵人，为其带来生财之道。后因30号民宿装修需要大量资金，合伙人撤走资金，导致本案民宿经营的资金链断裂。所以，合伙人撤回资金并非由于民宿证照问题。②对民宿装修、设备维护不善，经营不善，竞争力下降。经营民宿，保持竞争力的关键系及时对民宿内装修和设备进行更新维护。行业常态为一年小修、三年中修、五年大修。本案民宿靠近海边，每年春季返潮尤为严重。原告自2015年8月承接房屋后只顾赚钱，根本没有进行维护翻新，致使民宿内装修和物品老化毁损，现已无法正常使用。③原告恶意拖欠租金，发生根本违约行为。原告恶意拖欠346号房租长达一年，致使根本性违约。被告依据《房屋租赁合同》约定行使解除权，有法律及合同依据。本案民宿无法继续履行的全部原因及责任均在原告，与被告无关。3、本案办理民宿相关证照的义务应归属原告，与被告无关。原、被告仅存在房屋租赁合同关系及物品买卖关系，双方并不涉及民宿经营权转让或证照办理相关事宜。正如原告承租被告30号房屋，原告在承租346号房屋时即应该知道经营民宿需要办理相关证照。依据双方签订的《房屋租赁合同》与《旅舍转让协议》的约定，被告并没有协助或提供原告经营民宿所需证照的义务。原告应当根据自己经营的行业范围进行证照申请，而不应倒置于被告。综上所述，原告诉求应当全部驳回。 围绕诉讼请求，林菊英提交了《旅舍转让协议》、346号《房屋租赁合同》、个人客户账户明细清单、通知函、照片、《存量房买卖合同》、洪文五里《房屋租赁合同书》、《酒店承包合同》作为证据。围绕抗辩意见，林掽来提交了《黄厝社区调解委员会调解记录》、旅舍转让协议、厦门市公安滨海派出所证明、厦门市思明区黄厝社区居委会情况说明、塔头社30号《房屋租赁合同》、去哪网网页照片、旅舍内部装修及设备照片和视频、原告搬运社内物品照片作为证据。本院组织进行了证据交换。对真实性存在争议的证据，本院认证如下： 对林菊英提交的洪文五里《房屋租赁合同书》，林掽来质证称：不认可真实性、关联性；无法证明原告无房可住；原告名下另有一套一百多平方米的房产在岭兜里163号，还有两个车位。本院分析认为，林菊英持有该证据原件，在没有相反证据情况下认可其真实性；但该证据仅证明林菊英向他人承租房屋，并无法证明其无房可住。 对林菊英提交的《酒店承包合同》，林掽来质证称：不认可真实性、合法性、关联性；酒店的位置及装修等存在差异，不具有可比性；本案争议的《旅舍转让协议》特征与该证据不同，前者不存在经营权交易。本院分析认为，该证据没有原件，不认可其真实性。 对林掽来提交的《黄厝社区调解委员会调解记录》，林菊英质证称：不认可真实性；调解的确有发生，但其无法确认调委会的合法性及成员的组成，且参与调解的人员中有林掽来的亲戚；部分记录内容不符合实际情况，其在调解时说无法经营是因没有办法取得证件；其余的记录内容大概与实际情况一致。本院分析认为，林菊英承认调解的确真实发生，并确认除遗漏记录无法经营的原因外其余记录内容与实际情况一致，故对该证据的真实性应予确认；至于双方是否曾口头约定办理旅馆经营证照、林菊英是否因为未持有旅馆经营证照无法经营346号家庭旅馆是本案的争议焦点之一，须结合在案其他证据进一步分析认定。 对其他证据，当事人对真实性均予确认。对上述经本院采信的证据以及双方无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。 根据原、被告的陈述、经审查确认的证据，结合（2017）闽0203民初1139号案件查明的事实，本院认定事实如下：2015年8月1日，林掽来（甲方）与林菊英（乙方）签订一份《旅舍转让协议》，约定双方就“巢舍”旅馆经营权转让事宜达成以下协议：一、甲方同意将其自营的位于厦门市思明区（以下简称346号房屋）的“巢舍”旅馆全套设备转让给乙方使用，客房56间及未使用可改造客房8间。转让费总计2800000元。具体包含：A栋、B栋、C栋、D栋，四栋房屋内现有的可移动全部设备、设施、装饰用品及现有装修等等，不包含四栋房屋的不可移动建筑及庭院内的五棵树木。二、当乙方与甲方的租赁期满后，乙方不可使用已转让的全套设备、包括乙方租赁期间购置的设备及后期装修抵押房租。三、位于**的钢琴暂借乙方使用，甲方如需使用时，可搬走。四、付款方式为乙方一次性付清所有款项。同日，双方还签订一份《房屋租赁合同》，约定：林掽来（甲方）将位于厦门市思明区其设施租赁给林菊英（乙方）；租赁期限共15年，自2015年9月1日起至2030年8月31日止；房屋租金为每月75000元，租金按季度以现金方式支付，乙方于每季度5日向甲方支付租金；乙方应向甲方支付押金100000元，押金不计利息，待租赁期限届满，甲方验房并认可后，乙方将房屋钥匙全部交还甲方，甲方将押金全部归还乙方；若乙方不履行租房合同，或在租赁期限届满前擅自退租，则押金不予返还；乙方如有租金及其他债务超过半个月以上未付的，甲方可不通知乙方解除本租房合同；乙方迟延缴纳租金，每逾期一日须按日租金的2倍向甲方支付违约金；拖欠房租一个月以上的，乙方应向甲方支付相当于年租金20%的违约金；等等。上述两份合同签订后，林菊英向林掽来支付了转让费2800000元、押金100000元及租金300000元。林掽来将346号房屋交付林菊英使用，林菊英沿用“巢舍”字号在346号房屋经营家庭旅馆。 此后，林菊英提出退租解约，林掽来不同意。林菊英遂停止支付租金，其间仍继续经营旅馆。林菊英尝试寻找下家接手“巢舍”旅馆，但未果。2016年12月，双方在社区民警等人组织下进行了调解，未达成一致意见。2016年12月26日，林掽来向林菊英发送《通知函》通知解除346号房屋《房屋租赁合同》，要求林菊英于2016年12月31日前搬离346号房屋。2017年1月1日，林掽来强行收回346号房屋并上锁，林菊英搬离346号房屋。林菊英承租346号房屋起直至林掽来收回房屋期间，“巢舍”旅馆能够正常经营。经营期间，“巢舍”旅馆通过“去哪儿”等网站进行广告宣传和网络预订，截止2016年7月仍有与住客的互动留言记录。 2017年2月28日，厦门市公安局滨海派出所出具一份证明载明：厦门巢舍旅舍酒店管理有限公司，地址：思明区塔头社**，法定代表人林泓泽。2013年2月经市公安局治安支队批准纳入旅馆业管理。2016年12月因内部整顿申报歇业（系统暂停使用）。 2017年3月16日，厦门市思明区黄厝社区居委会出具一份《情况说明》载明：目前，黄厝社区范围内的酒店旅馆住宿业的经营呈现三种管理状态。第一种是在已取得厦门市公安局核发的特种行业许可证的情况下经营；第二种是经厦门市公安局治安支队批准，纳入旅馆业管理后经营；第三种是近几年迅速发展起来的家庭旅馆（民宿），他们成立协会自发管理。位于黄厝社区塔头社**的厦门巢舍酒店管理有限公司，属于第二种状态，该店经过申请批准并纳入公安局旅馆业管理，视为合规经营。 另查明，2015年7月25日，案外人林雯雯（林掽来的家人）与案外人林浩（林菊英的儿子）签订一份《房屋租赁合同》，约定：林雯雯（甲方）将位于厦门市思明区的房屋（以下简称30号房屋）及设施出租给林浩（乙方）；租赁期限共15年，自2016年1月1日起至2031年12月31日止；每月租金40000元；等等。该合同以及346号房屋相关合同均系在林菊英和林掽来为主协商下签订的，合同订立前林菊英曾往30号房屋、346号房屋实地考察。林菊英的配偶系公安干警，其知晓林菊英及林浩承租30号房屋、346号房屋经营家庭旅馆，并参与了相关纠纷调解。林菊英和林掽来均确认，30号房屋出租前未装修，其房间数量和面积均小于346号房屋。林菊英及其儿子将30号房屋装修改造后用于经营家庭旅馆。庭审中，林菊英述称30号房屋改造装修花费约2100000元，于30号房屋经营的家庭旅馆未取得酒店旅馆业特种行业许可证。 本院认为，原告林菊英与被告林掽来签订《旅舍转让协议》标的系转让位于厦门市思明区房屋的“巢舍”旅馆的经营权，派出所和区居委会出具的材料均证明“巢舍”旅馆系合法经营，应认定该经营权转让行为并未违反法律和行政法规的强制性规定，《旅舍转让协议》真实合法有效，双方均应依约全面履行。本案争议焦点为：双方是否约定由林掽来提供或协助办理特种行业许可证；已支付的转让费是否应当返还以及返还的比例。 一、关于双方是否约定特种行业许可证 林菊英诉称，双方的约定还包括由林掽来提供或协助办理“巢舍”旅馆项下的酒店旅馆业特种行业许可证，林掽来无法提供，故应承担违约责任。对此本院分析认为，林菊英签订协议前前往30号房屋、346号房屋实地考察，为缔约履约进行了充分准备。林菊英的配偶为公安干警，对酒店旅馆行业的行政管理现状理应了解，林菊英在缔约前完全可通过其配偶了解相关信息，不存在对旅馆经营性质认识错误的可能性。林菊英之子林浩则为二十几岁的年轻人，利用“去哪儿”等网站平台对“巢舍”旅馆进行宣传营销，足见其了解家庭旅馆业态并掌握流行的经营方法。由此可见林菊英并非缺乏市场经验的主体，其承租346号房屋并支付转让费经营“巢舍”旅馆系理性的商业决定，并无在案证据表明本案存在欺诈胁迫情形。假设双方存在关于酒店旅馆业特种行业许可证的约定，且林菊英视其为缔约的必要条件，却未在书面协议上专门约定，不符常理。其次，林菊英承租346号房屋经营“巢舍”旅馆之前，以其子林浩的名义向林掽来的家人承租了30号房屋同样用于经营家庭旅馆，该30号房屋也未约定出租方须提供或协助办理酒店旅馆业特种行业许可证事宜。林菊英及其儿子在时间间隔很短的情况下，向同一家人承租同一区域的民房用于经营旅馆，其对两处民房的认知应当一致，两次交易的模式通常也会沿袭。本案中林菊英却主张346号房屋有别于30号房屋，应提供酒店旅馆业特种行业许可证，亦不符合常理。再者，林菊英述称346号房屋因林掽来承诺具备酒店旅馆业特种行业许可证，故其承接经营所支付的对价明显高于30号房屋。庭审查明事实表明，30号房屋月租金40000元，林菊英述称改造装修自行花费约2100000元。相比之下，房间数量更多和面积更大的346号房屋月租金75000元、转让费2800000元，租金单价低于30号房屋，包含装修设备价值的转让费与30号房屋装修款之比亦低于二者面积之比。可见，林菊英承租并经营346号房屋“巢舍”旅馆所付出的对价并不像其所主张的畸高，较之承租并经营30号房屋所付出的对价甚至“性价比”更高，其主张转让费价款中包含酒店旅馆业特种行业许可证的价值没有事实依据。综上，在案证据无法证明双方有关于酒店旅馆业特种行业许可证的约定。另一方面，根据公安机关和居委会出具的证明，讼争“巢舍”旅馆属于“批准纳入旅馆业管理”的合法业态，在案证据也表明林菊英接手旅馆后始终能够正常经营，故林掽来并无提供或协助办理特种行业许可证的法定义务。综上，林菊英有关林掽来违约的主张没有法律和合同依据，本院不予采信。 二、关于转让费的返还问题 本案《旅舍转让协议》系无名合同，合同标的为转让位于346号房屋的“巢舍”旅馆的经营权，合同的主要内容是由林掽来收取转让费、林菊英承接旅馆并在约定期限内经营。转让费系林菊英承接“巢舍”旅馆经营权而向林掽来所支付的对价，包括旅馆内有形资产的使用对价（或理解为有形资产的折旧补偿）、旅馆字号等无形资产的使用对价，除此之外还包含对转让方在转让期限内预期经营收益的补偿等。由于转让费的内涵系承接十五年经营期限的对价，故虽约定一次性支付，但《旅舍转让协议》仍是一份带期限的合同，在经营期限内可以解除。“巢舍”旅馆的经营依托346号房屋，现房屋已被林掽来收回，双方均表示拒绝履行合同，《旅舍转让协议》已无存续基础，故本院确认该合同已于2017年1月1日林掽来收回房屋之日解除。林菊英停止支付346号房屋租金是《旅舍转让协议》终止的直接原因。如前所述，林菊英以林掽来未提供或协助办理酒店旅馆业特种行业许可证为由止付租金并无法律或合同上的依据，应认定《旅舍转让协议》解除系林菊英根本违约导致。 《旅舍转让协议》项下转让费已支付，“巢舍”旅馆内的装修和设备等已交付，合同已实际履行。原告关于返还转让费的诉求属于合同解除后恢复原状的性质，根据《合同法》第九十七条的规定，应综合考虑履行情况以及合同性质加以认定。具体而言，由于转让费为承接“巢舍”旅馆经营权十五年的对价，截至合同解除林菊英仅经营不足一年半，合同履行的时间仅占约定期限的十分之一不到。其次，林掽来收回“巢舍”旅馆，室内装修和设备等有形资产虽有折旧，但仍有一定使用价值。至于“巢舍”旅馆的字号以及经营权属于无形资产，并不因林菊英此前的承接使用而造成价值贬损，林掽来仍可再行转让获得收益。由此可见，转让费应当进行适当的返还，否则将造成利益明显失衡。关于返还金额，不宜简单按照年限占比确定，而应在充分考虑林菊英根本违约事实的基础上相应减少，从而体现肯定守信、反对违约的诚实信用这一合同法基本原则。此外，旅馆的装修和设备等有形资产加速折旧、合同提前终止造成空置损失等客观因素也应作为减少返还金额的考量。综上，本院酌情认定林掽来应向林菊英返还转让费1400000元。 综上所述，对原告的诉讼请求本院部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认原告林菊英与被告林掽来签订的《旅舍转让协议》解除； 二、被告林掽来于本判决生效之日起十日内向原告林菊英返还转让费1400000元； 三、驳回原告林菊英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费14600元，原告林菊英负担7300元，被告林掽来负担7300元。款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 代理审判员  郭泽喆 二〇一七年四月二十五日 代书 记员  杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。