上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初14104号原告：蒋林华，男，1965年1月13日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：卓雪娟(系河祝村推荐)，女，1964年5月16日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：沈兴生(系河祝村推荐)，男，1945年6月7日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：上海金洲管道有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：史霄云，总经理。委托诉讼代理人：吕海岩，上海衡茂律师事务所律师。原告蒋林华与被告上海金洲管道有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月12日立案受理后，依法适用简易程序。被告在审理过程中提起反诉，本院依法受理。本案于2017年1月18日、2017年3月27日两次公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人卓雪娟、沈兴生、被告委托诉讼代理人吕海岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋林华向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同无效；2、被告返还房租人民币20,000元、押金10,000元。事实与理由：被告在与原告签订房屋租赁合同之前，宣称已完成上海金洲商城开发的相关法律程序，正式提供商铺出租，并承诺为入户商家提供一条龙服务，协助办好营业执照。故原告与被告于2015年11月21日签订租赁协议，约定原告向被告租赁位于上海市青浦区外青松公路XXX号B08/B10、面积为124平方米的商铺，租期自2015年11月21日起至2017年11月20日止，每月租金为6,789元，以三个月为一个支付期，先付租金后使用房屋；自合同签订3日内，原告应向被告支付自2016年4月1日起至2016年6月30日租金20,367元、保证金10,000元，保证金不作为预付租金，被告应于租赁期满或双方同意提前终止本合同后、原告交还房屋并已结清租金、电话费、水电费、有线电视费、排污费、公摊费等应付款项后30天内无息返还原告，当原告有任何拖欠应付款及其他款项时，被告有权从该保证金中优先偿付，剩余部分无息返还原告；原告承诺仅展示、销售“格莱斯”、“意利宝”此牌子的瓷砖经营事宜，其它均不经营，原告于2015年12月10日进厂装修至2016年1月10日装修完毕，达到适合开业的状态。合同另约定了其他事项。合同签订后，原告支付了首期租金20,000元、保证金10,000元，经销产品的上家为原告提供资金装修了该商铺，并进行商品出样等投资。原告于2016年1月开始装修，于2016年3月左右进场，双方约定于2016年5月1日起计算房租，但直到2016年6月20日，被告才为原告办出名称为上海华牧建材商行、投资人为原告的个人独资企业营业执照，且营业执照上的经营场所是外青松公路XXX号XXXX室，与系争商铺门牌号不符。2016年6月23日，原告收到上海市青浦区市场监督管理局发出的《无照经营责令改正通知书》，该通知书称原告在上海市青浦区外青松公路XXX号擅自从事无证销售陶瓷的行为，要求原告停止无照经营行为，取得营业执照后方可从事相关经营活动，同时原告还收到青浦区香花桥街道城乡环境综合管理领导小组发出的《告知书》，要求原告在8月30日前将经营工具、产品、违章搭建等清理拆除完毕。原告这才意识到房屋租赁合同被欺诈的事实，于是停止支付被告租金。被告采取欺诈的手段，将违章建筑铺面出租给原告，对原告经营权益造成毁灭性的损害后果。被告基于无效合同取得的租金和押金应予返还。相关司法解释规定房屋租赁合同无效的情况下，对于出租人按约定的租金标准主张的房屋占有使用费一般应予支持，但并非绝对支持之意，且房屋占有使用费与租金不是同一概念。被告上海金洲管道有限公司辩称，确认双方签订租赁合同的事实，原告支付了2016年5月至7月租金20,000元、保证金10,000元。不同意原告诉讼请求，被告并未采取欺诈的手段跟原告签署合同，系争商铺确实无产权证、无规划许可证和建设施工许可证，但双方在签署合同的时候均知道房屋的产权情况，被告现在还是在跟相关部门沟通办理手续，而且原告还在房屋内正常经营获得收益，没有受到任何相关部门的拆迁或者勒令停止营业的具体措施的阻止，故租金不应退还。双方合同第六条第2项约定：原告逾期交付租金，每逾期一日，由被告按月租金金额的5%收取违约金，如原告拖欠租金达10日时，则视为原告自动放弃承租物业，被告有权单方面解除合同，在合同解除后，经被告通知7日内原告仍不予缴纳所拖欠租金的，视为放弃保证金及原告留置于房屋内的所有物品的所有权，在处置前无需通知原告。故应视为原告放弃保证金，不应予以返还。原告于2016年8月起不交租金显属违约。被告上海金洲管道有限公司向本院提出反诉请求：1、判令原告立即腾退承租房屋；2、判令原告向被告支付租金(按每月6,789元的标准，自2016年8月计算至实际腾退之日止)；3、判令原告向被告支付逾期支付租金的违约金9,504.60元(以7个月未付租金的20%计算)。事实理由：原告拖欠自2016年8月起的租金未付，根据双方合同第六条第2项约定，被告于2016年10月31日向原告发出解除合同通知函，通知原告结算房租、违约金等费用并腾退房屋。但原告至今未腾退房屋、拒绝交纳房租和使用费。原告蒋林华针对反诉辩称，不同意反诉诉请，租金确实支付至2016年7月底。对于腾退房屋的诉讼请求，责任主要在被告，违法建筑不应该出租给原告，租赁合同应该是无效的。现原告因为存在装修损失而不愿意搬离。被告是基于合同有效提出反诉请求，但是合同无效，自始无效。原告有效经营时间是自2016年5月起至2016年6月23日整改通知发出前。原告于2016年11月看到了被告发出的解除合同通知函。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。审理中,原告称2016年9月，原告交给被告法定代表人丈夫蒋晓华充值卡要求被告帮忙充值电费300元，当天因工作人员不在而未充值，原告将充值卡留给了蒋晓华，但次日原告再次前去充值时，被告以原告不交房租为由拒绝为原告充值电费，也不退还原告充值卡，导致9月底系争商铺停电，影响商铺内陶瓷建材展品展示效果，原告无法正常使用商铺，造成原告经营损失。被告对此不予认可，认为系原告自己不主动充值电费，导致停电。审理中，经本院释明，原告表示在本案中不主张装修损失和其他损失，保留诉权。本院认为：原告和被告之间针对未经合法审批手续建造的厂房签订房屋租赁合同，违反法律法规禁止性规定，应为无效。故对原告要求确认合同无效的诉讼请求，本院予以支持。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告应立即腾退厂房，被告应归还押金。因原告自认自2016年1月起至2016年6月实际占有商铺并正常经营，在收到《无照经营责令改正通知书》后仍在系争商铺内经营，故原告应支付房屋占有使用费至实际腾退之日止，故对原告要求返还租金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告要求按约定租金标准支付2016年8月起的房屋使用费的诉讼请求，原告称停电影响展示效果，致使原告无法正常使用房屋。本院认为停电确实会在一定程度上影响商铺使用，原告称未充值电费的原因系被告拒绝为原告充值且扣留原告充值卡，对此原告未提供相关证据，被告认为系原告不主动充值所致，但原告宁可停电影响店铺的使用也不愿意充值电费，不符合常理。故本院酌情调整2016年10月起房屋占有使用费按每月5,500元计算。关于被告主张的违约金，因合同无效，上述主张缺乏依据，本院不予支持。关于原告的装修损失，原告不要求在本案中处理，故本院对此不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、原告蒋林华与被告上海金洲管道有限公司于2015年11月21日就坐落于上海市青浦区外青松公路XXX号B08/B10签订的房屋租赁合同无效；二、被告上海金洲管道有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告蒋林华保证金10,000元；三、驳回原告蒋林华其余诉讼请求；四、反诉被告蒋林华应于本判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区外青松公路XXX号B08/B10的商铺；五、反诉被告蒋林华应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海金洲管道有限公司房屋占有使用费(2016年8月、9月按每月6,789元的标准计算，自2016年10月1日起按每月5,500元的标准计算至实际腾退之日止)；六、驳回反诉原告上海金洲管道有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费550元，减半收取计275元，由原告蒋林华负担185元，被告上海金洲管道有限公司负担90元；反诉受理费546.78元，减半收取计273.39元，由反诉原告上海金洲管道有限公司负担118.79元，反诉被告蒋林华负担154.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇一七年四月十九日书记员  周 诗附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。