四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1502民初2310号原告（反诉被告）：罗敏，女，1970年2月20日出生，汉族，住四川省宜宾市。原告（反诉被告）：李敏，男，1968年8月3日出生，汉族，住四川省宜宾市。二原告委托代理人：陈代敏，宜宾市翠屏区大众法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：邓军，男，1987年7月21日出生，汉族，住四川省宜宾市。被告（反诉原告）：ＸＸ，男，1974年9月23日出生，汉族，住四川省宜宾市。二被告（反诉原告）委托代理人：周玉平，四川华晨律师事务所宜宾分所律师。二被告（反诉原告）委托代理人：罗礼权，四川华晨律师事务所宜宾分所律师。原告（反诉被告）罗敏、李敏与被告（反诉原告）邓军、ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院依法受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。��告（反诉被告）李敏及其委托诉讼代理人陈代敏，被告（反诉原告）邓军、ＸＸ的委托诉讼代理人周玉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告罗敏、李敏提出如下诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2013年6月22日签订的《租房合同》，被告向原告腾退位于宜宾市翠屏区临港经济技术开发区地中海蓝湾某幢某单元某楼某号的商品房一套；2、判决被告向原告支付2015年6月22日至2016年4月21日，8个月期间转租房屋所得的租金,共计18000元，；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年6月22日，罗敏与邓军签订《租房合同》，约定：“甲方将宜宾市白沙湾组团地中海蓝湾某幢某单元某楼某号租给乙方使用。月租金1300元，租期8年，即从2013年7月1日起至2021年7月1日止。”在该合同第四条第4款约定：“乙方经甲方同意后方可转租或转让该房屋。”2014年4月27日���罗敏、李敏与邓军、ＸＸ签订《补充协议》，约定”如乙方存在转租转让行为，甲方将收回房屋。”2016年3月6日，原告发现ＸＸ于2015年6月22日，在未经原告同意的情况下，通过中介将该房屋以每月3300元的租金转租给第三人曾静和胡珍云做商业使用，每月从转租中谋利2000元。因二被告的行为已违反合同约定，为维护自身合法权益，故而诉至法院，并提出上述诉讼请求。审理中，罗敏、李敏增加诉讼请求：1、判决被告支付2016年7月至判决之日止房屋租金11700元（暂计至2017年3月）；2、判决被告将2016年4月21日至判决之日止（暂计至2017年3月）转租房屋所获得的房屋租金18000元。本院要求罗敏、李敏明确解除的合同是否为罗敏、李敏与邓军、ＸＸ签订的《租房合同》及《补充协议》。罗敏、李敏明确是要解除与邓军、ＸＸ上述二份协议。本诉被告邓军、ＸＸ辩称：1、我方同意与本诉原告解除《租房合同》及《补充协议》；2、本诉原告的诉请无事实和法律依据。本诉被告并未将房屋转租给他人，而是承包给自己的员工，因而不存在本诉被告将诉争房屋违反合同约定将房屋转租他人的行为。3、本诉被告对房屋进行了装修，从而使房屋本身的价值得到提升，因房屋价值提升而提高的租赁费差额收入不应当属于本诉原告所有。同时，罗敏、李敏向法院提起诉讼，到我方收到法律文书之际，双方的合同就已解除，因而罗敏、李敏提出的要求支付从2016年7月至作出判决之时的租金，于法无据。另，我方已提出反诉要求本诉原告支付本诉被告的装修款8万元和设备设施款2万元，共计10万元。反诉原告邓军、ＸＸ提出以下反诉请求：判决反诉被告赔偿邓军、ＸＸ房屋装修款8万元，设施设备款2万元，共计10万元；2、案件受理费由反诉被告承担。反诉被告李敏、罗敏辩称：反诉人的反诉请求依法不能成立的，我方起诉解除租赁合同的原因是因为本诉被告违反双方所签订的合同约定，违法转租房屋并从中获利，是反诉原告违约在先，其提出的诉请不能得到法院的支持。同时，反诉原告的装修款和设施设备款与反诉被告无关，因双方均没有对装修款进行约定，并且在该合同约定中租赁期满其设备装修不得私自损坏，无论从事实上还是法律上反诉被告均没有赔偿反诉原告的装修款和设备设施款的义务。罗敏、李敏提出以下证据：1、原告身份证复印件。2、租房合同。3、邓军身份证复印件。4、补充协议。5、内部员工承包协议。6、租房情况说明。7、曾静身份证复印件。8、胡珍云身份证复印件。9、收条4份、收据1份。5-9项证据证明被告通过中介和ＸＸ，将承租房屋转���给曾静和胡珍云并收取保证金13000元和押金7000元，每月收取租金3300元的事实。10、商品房买卖合同。11、个人购房担保借款合同。1－3、7、8组证据证明了双方当事人的主体资格，本院对该证据予以采信。10、11组证据证明罗敏、李敏系诉争房产的产权人，本院对该证据予以采信。4组证据证明双方之间存在租赁关系，后期并对合同进行完善，本院对该证据予以采信。第5组证据，因本院调取了曾静、胡珍云、李家宽的证言，证明了ＸＸ已将诉争房屋转租曾静、胡珍云的事实，本院仅对ＸＸ将诉争房屋转租予曾静、胡珍云，并约定支付租金及支付方式的事实予以采信。6组证据与第5组证据相互印证，本院对该证据予以采信。9组证据系曾静与胡珍云向ＸＸ支付的租金，与本院调取的证据形成证据链，证明了ＸＸ与曾静、胡珍云形成对诉争房屋形成租赁关系的事实，本院对��证据予以采信。本院为查清曾静、胡珍云与ＸＸ之间的关系，向二人及中介李家宽调取了证人证言。证人证明了：曾静、胡珍云在地中海蓝湾某幢某单元某楼某号开汗蒸房。二人与ＸＸ不存在劳动或雇佣关系。诉争房屋是通过中介介绍上述二人与ＸＸ签订了抬头为《内部员工承包协议》，ＸＸ将承租的诉争房屋转租给曾静、胡珍云。邓军、ＸＸ提出以下证据：1、邓军、ＸＸ的身份证复印件。2、装修合同、装修预算、装修收据，证明反诉二原告对反诉被告提供的清水房进行了装修，装修款10万元。3、内部承包协议，证明房屋内设备设施情况。第1组证据证明了邓军、ＸＸ的主体资格，本院对该证据予以采信。第3组证据证明了诉争房屋内的设备设施，本院对该证据的证明内容予以采信。本院对第2组证据的真实性予以采信。本院对当事人���异议的证据予以采信并在卷予以佐证。本院根据证据查明以下事实：罗敏与李敏系夫妻关系，双方共同购买了位于地中海蓝湾某幢某单元某楼某号房屋一套。2013年6月22日，罗敏（甲方）与邓军（乙方）针对上述房屋签订《租房合同》，约定租金为1300元/月，月租金1300元，租期8年，从2013年7月1日起至2021年7月1日止。租金的支付按半年缴纳，应提前10天交纳下一次房租。若逾期30天未交，甲方有权立即收回住房，并不退还保证金。甲方出租该房属于清水房未装修，由乙方自行负责装修，甲方不承担任何装修费用。租赁期满，乙方退房时其室内装修不得私自损坏。乙方向甲方交纳室内设施保证金3000元。合同期满后，水、电、气、闭路费等相关费用结清，清扫干净卫生。甲方则按约全数退还乙方保证金。双方均不得违约。如乙方违约不租，不退租金，定金、保��金及中介佣金；如甲方违约则按乙方所交保证金，双倍赔偿（包括本金在内）。后邓军向罗敏交纳保证金3000元。邓军随后对房屋进行装修，并用于美发经营。2014年4月27日，罗敏、李敏（甲方）与邓军、ＸＸ（乙方）签订《补充协议》，双方约定“甲方将地中海蓝湾某幢某单元某楼某号出租给承租人（乙方）使用。原经营美发，现改经营为养生会所，经营人为邓军未改变，室内不改动，不存在转租转让情况。乙方特承诺，如乙方存在转租转让行为，甲方将收回房屋。”邓军、ＸＸ向罗敏、李敏支付租金止于2016年6月30日。2015年6月22日，ＸＸ（甲方）与曾静、胡珍云（乙方）签订抬头为《内部员工承包协议》的合同一份，双方约定：甲方将诉争房屋出租给乙方做商用。甲方应保证对房屋的权属清楚、无争议，如产生产权纠纷或债权债务产生的民事���经济责任，由甲方承担。租期从2015年7月3日起至2017年7月2日止，为期贰年，月租金3300元。乙方向甲方缴纳保证金2万元。室内物品有：抽油烟机1台、热水器1台、火头灶具1台、橱柜1套、沙发2个、茶几1张、电视机2台、冰箱1台、挂式空调2台、洗衣机共用、饮水机1台、电风扇1把、餐椅共用、胶凳子4个、窗帘全齐、鞋柜1个、电卡1张、气卡1张、水卡1张、柜式空调1台、足浴床8张、按摩（椅）4张、电脑2台。双方对违约责任等事项进行约定。曾静、胡珍云分5次向ＸＸ交纳“租金、押金、保证金”共计39800元，ＸＸ分5次向曾静、胡珍云出具5份《收条》。自此，曾静、胡珍未向ＸＸ支付任何费用。上述财产均为邓军与ＸＸ购置。另查明，曾静、胡珍云系在诉争房屋小区内开设汗蒸房，二人与ＸＸ系租赁关系而非劳动或劳务关系。审理中，因各方当事人���装饰装修残值无法达成一致意见，反诉原告邓军、ＸＸ向本院申请对装饰装修残值（现值）进行司法鉴定。本院委托四川中衡安信工程管理有限公司对诉争房屋的“现值”进行鉴定，该公司的鉴定意见认为诉争房屋的装饰装修费用为78531元。本院认为，原被告双方所签订的《租房协议》及《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方均应按约定履行各自义务。李敏、罗敏与邓军、ＸＸ于2014年4月27日签订的《补充协议》中明确约定“如乙方（邓军、ＸＸ）存在转租转让行为，甲方（罗敏）将收回房屋。”，现ＸＸ未经罗敏、李敏的同意，擅自将诉争房屋转租予曾静、胡珍云，其行为违反合同约定，已构成违约，原告罗敏、李敏诉请解除双方签订的《租房合同》及《补充协议》符合合同约定的解除条件，本院予以支持，其请求邓军、ＸＸ腾退诉争房屋亦符合合同约定及法律规定，本院予以支持。罗敏、李敏诉请邓军、ＸＸ支付2015年6月22日至2016年4月21日，8个月期间转租房屋所得的租金共计18000元及2016年4月21日至判决之日止（暂计至2017年3月）转租房屋所获得的房屋租金18000元，以上共计36000元。本院认为，双方所签订的《租房合同》已对违约方的违约责任进行了约定“乙方违约转租，不退租金，定金、保证金及中介佣金。”，根据上述约定，罗敏、李敏可不退邓军、ＸＸ所交纳的租金，定金、保证金及中介佣金。因而，罗敏、李敏提出的诉请，不符合双方的约定，本院不予支持。因案涉租赁房屋至今由被告租赁使用，故原告罗敏、李敏诉请邓军、ＸＸ支付2016年7月至判决之日止房屋租金11700元（暂计算至2017年3月，9月x1300元/月）符合合同约定及法律规定，本院予以支持。反诉原告邓军、ＸＸ诉请被告李敏、罗敏赔偿装修款8万元，设施设备款2万元，共计10万元。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”之规定，邓军、ＸＸ违反约定将诉争房屋擅自转租他人，已构成根本性违约。根据上述法律规定，邓军、ＸＸ诉请李敏、罗敏赔偿装修款8万元的诉请，于法无据，本院不予支持。同时，在诉争房屋内的设施设备（曾静、胡珍云与ＸＸ所签订的《内部员工承包协议》）均为可以拆除的设施设备，故本院对邓军、ＸＸ诉请��敏、罗敏支付设备款2万元的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决如下：一、解除罗敏、李敏与邓军、ＸＸ于2013年6月22日签订的《租房合同》及2014年4月27日签订的《补充协议》。二、本诉被告邓军、ＸＸ于本判决生效之日起20日内，腾空退还租赁原告罗敏、李敏的位于宜宾市翠屏区临港经济技术开发区地中海蓝湾某幢某单元某楼某号的房屋。三、本诉被告邓军、ＸＸ于本判决生效之日起20日内支付原告罗敏、李敏自2016年7月1日至2017年3月31日的房屋租金11700元正。四、驳回本诉原告罗敏、李敏的其他诉讼请求。五、驳回反诉原��邓军、ＸＸ的诉讼请求。本诉案件受理费1282元，减半收取为641元，由被告邓军、ＸＸ承担；反诉案件受理费2300元，减半收取为1150元，由反诉原告邓军、ＸＸ承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员  邱晶二〇一七年四月十八日书记员  曹艺