四川省资阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川20民终62号上诉人（原审原告）：魏成刚，男，住四川省安岳县合。委托诉讼代理人：方旭东，安岳县岳阳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：陈德强，男，住四川省安岳县。委托诉讼代理人：黄文武，四川强德律师事务所律师。委托诉讼代理人：许珂，四川强德律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）四川省安岳县宏业房地产综合开发有限公司，住所地安岳县岳阳镇茶店街44号二楼。法定代表人：刘仁彬，总经理。委托诉讼代理人：付德友，男，系四川省安岳县宏业房地产综合开发有限公司职工。上诉人魏成刚因与被上诉人陈德强、四川省安岳县宏业房地产综合开发有限公司（以下简称宏业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省安岳县人民法院（2016）川2021民初1106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问上诉人魏成刚的委托诉讼代理人方旭东、被上诉人陈德强的委托诉讼代理人黄文武、被上诉人宏业公司的委托诉讼代理人付德友。认为事实清楚，不需要开庭审理。本案现已审理终结。上诉人魏成刚上诉请求：二审法院改正一审法院的错误判决。事实和理由：上诉人对一审法院查明的事实基本无异议，但认为一审对事实性质的认定和适用法律有误。1.一审确认双方的协议是房屋买卖合同，且不合法，但被上诉人在该处出售的房屋除上诉人外还有一二十家，为何上诉人和被上诉人之间的协议就不合法？2.被上诉人不能按期交房，主动与上诉人协商，要求延期二年交房，并单独约定“若仍不能按期交房，则按2100元∕平方米补偿原告后，双方不再承担责任”的单独条款，符合《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效，被撤销或者被终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”的规定。3.即使合同无效，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，被上诉人至今未能办理产权手续是导致合同无效的根本原因，而上诉人没有过错。4.一审认定上诉人损失的依据错误。因为如果不是被上诉人的过错，上诉人就能在双方约定的位置获得房屋一套，当时全款购价为152000元，现在市价是多少，一审没有调查，但2010年和2016年房屋的价格有无差距，是众所周知的事实，2016年一套120平方米房屋的价值，才是原告遭受的损失。一审仅以50000元加资金利息补偿，对上诉人明显不公，是对上诉人合法权益的严重损害。3.第三人宏业公司对陈德强的违法行为有帮助作用，一审判决第三人不承担责任不恰当。上诉人魏成刚的委托诉讼代理人的代理意见与魏成刚的上诉意见一致。被上诉人（原审被告）陈德强辩称，1.一审认定事实基本正确。被答辩人为了实现补充协议第二条的高额利益，有意不接收房屋，属恶意行为。2.一审适用法律正确。依照物权法的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。答辩人至今都没取得能够出售房屋的产权证，即拟定买卖的房屋没有登记，不具有物权，合同所涉及的内容不合法，由此，该合同应为无效合同。3.上诉人主张应按补充协议第二条约定内容作为解决本案无效合同的适用条款，赔偿损失是错误的，不应支持。合同法第五十七条的立法本意，是为有关解决争议方法的条款，如双方约定的仲裁条款、选择受诉法院的条款、选择检验或鉴定机构的条款、法律适用的条款，而不是指解决纠纷的实体条款。本案中，合同是双方在没有隐瞒任何客观事实的情况下签订，双方都存在主观上的过错，都应承担过错责任，双方的过错相当。在损失上，给双方都造成了一定损失，致使答辩人的房屋失去预售机会，损失了期待利益，被答辩人损失了部分资金利息。综上，一审判决公正合理，二审应予以维持，依法驳回被答辩人的上诉请求。被上诉人陈德强的委托诉讼代理人的代理意见与陈德强的答辩意见基本一致。被上诉人（原审第三人）宏业公司辩称，1.陈德强虽然曾“挂靠”答辩人并签了项目组团开发协议，但其在了解到可以通过罚款形式完善报建手续后，于2013年5月与答辩人解除了关系，之后就自己进行修建，答辩人就没管过。2.陈德强与魏成刚签订的买卖协议是在其挂靠答辩人之前，所以与答辩人没有关系，答辩人不应承担责任。原审原告魏成刚向一审法院提出诉讼请求：请求人民法院调解或判决被告按原被告签订的合伙协议将合伙修建的房屋给付原告。诉讼中变更诉讼请求为：请求确认协议无效，判令被告退还预付款50000元，同时按双方补充协议约定，由被告按每平方米2100元赔偿原告损失252000元。事实和理由：2010年2月25日，被告作为甲方与原告签订联合建房协议，约定原告出资151200元，取得正立从左至右第二层靠公路边第一套120平方米房屋。合同签订后，原告预付了建房款100000元给被告。因被告迟迟不能开工，2012年1月9日，原被告签订补充协议，由被告暂退还原告现金50000元，同时，将交房时间延长至2012年，同时约定，如再延长二年未交房，被告按每平方米2100元支付价款后，不再承担其它责任。现被告已将合伙房屋修建完工，经原告多次催交，被告仍未将合同约定的房屋交付给原告。一审法院认定事实：2010年2月25日，原、被告签订《联合建房协议》，协议主要约定：一楼为门市，原告确定集资住房为第二层靠公路边第一套，建筑面积120㎡，单价1260元∕㎡，原告应交房款15.12万元。协议签订后，原告预付建房款10万元给被告。因被告迟迟未能开工建房，原、被告为此发生争议。2012年1月9日，原、被告签订《补充协议》，约定由被告退还原告现金5万元，同时将被告的交房时间延长2年，如延长2年后被告仍不能交房，则由被告按2100元∕㎡支付原告价款后，不再承担其它责任。随后，被告退还原告5万元。2012年9月25日，被告改建房屋设计为第一、二层为营业用房，第三层及以上楼层为住房。2012年10月26日，宏业公司与被告签订《项目组团开发协议》，双方以宏业公司名义在主管部门办理了备案手续、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书、房屋改建规划图。2013年5月9日，宏业公司与被告解除了《项目组团开发协议》。2013年底，被告自行改建房屋修建完工。一审法院认为，原、被告所签联合建房协议及补充协议，名为集资建房，实为房屋买卖。双方签订协议至今，被告均未取得房屋改建相关手续，现房屋虽已修建完工，但该买卖标的物不合法，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原、被告所签联合建房协议及补充协议无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告应当返还收取原告的购房款。本案造成合同无效的主要责任在于被告，故被告应当承担占用原告资金期间的利息损失责任。原告认为双方约定的被告不交房则应按2100元∕m2承担责任属独立存在的解决争议条款的意见与法律规定不符，不予采信。宏业公司与原、被告双方之间的本案争议无关，其不应承担本案民事责任。原告要求确认协议无效并由被告退还预付款且赔偿损失的理由正当，予以支持，但对原告要求被告按协议约定的2100元∕m2承担损失的主张不予支持。第三人不承担本案民事责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告魏成刚与被告陈德强于2010年2月25日所签《联合建房协议》及2012年1月9日所签《补充协议》无效；二、限被告陈德强于本判决生效之日起十日内返还原告魏成刚购房款5万元；三、限被告陈德强在本判决生效之日起十日内偿付原告魏成刚占用资金5万元的利息损失（利息损失自2010年2月25日起计算至给付之日止，利率按中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮30%计算）；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、第三人四川省安岳县宏业房地产综合开发有限公司不承担本案民事责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2540元，由原告魏成刚负担1000元，由被告陈德强负担1540元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实和证据与一审一致，予以确认并采信。本院认为，上诉人魏成刚与被上诉人陈德强所签联合建房协议，名为集资建房，实为房屋买卖。现有在案证据及被上诉人在庭审中的陈述证实：被上诉人陈德强与上诉人魏成刚签订联合建房协议后，至今未取得房屋改建相关手续，所建房屋虽已于2013年底修建完工，但一直未取得房屋产权证书。因此，本案买卖标的物不合法，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，上诉人魏成刚与被上诉人陈德强所签联合建房协议和补充协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被上诉人陈德强应当返还因本案合同所收取的上诉人魏成刚的购房款50000元。同时，因被上诉人陈德强将未取得改建手续、未取得房屋产权证的房屋出售，是造成本案合同无效的主要原因，故造成本案合同无效的主要责任在于被上诉人陈德强，应当赔偿上诉人魏成刚因此所受到的损失，即魏成刚2010年购买1202房屋时价格与诉讼时购买相同面积房屋价格的差价。鉴于双方未申请对讼争房屋所在地房屋市价进行鉴定，而双方所签补充协议虽然无效，但其中所约定的“延长二年后仍不能交房，则陈德强按2100元∕m2支付价款……”是双方真实意思表示，是双方对每平方米房屋市场价格的认可，因此，本着诚实信用原则和公平原则，应予采信作为诉讼时每平方米房屋市场价格即2100元∕m2，该价格与魏成刚在2010年购房时约定价格1260元∕m2存在840元∕m2的差价，按120m2计算为100800元，即为上诉人魏成刚所遭受的损失，故被上诉人陈德强应当承担赔偿上诉人魏成刚因本案合同无效所造成的损失100800元的责任。而被上诉人陈德强作为自然人无房地产开发资质，且也未取得房屋改建手续，更不可能取得房屋预售许可，因此不存在因本案合同无效而失去预售机会损失了期待利益，故被上诉人陈德强相应的关于其“因本案合同无效造成了损失，致使其房屋失去预售机会，损失了期待利益”的答辩意见不能成立，不予采纳。上诉人魏成刚与被上诉人陈德强签订联合建房协议时，陈德强尚未与被上诉人宏业公司签订本案讼争房屋所在地的项目组团开发协议，且之后又与宏业公司解除了项目组团开发协议，因此，被上诉人宏业公司与本案争议无关，不应承担本案民事责任。综上，上诉人魏成刚的上诉理由部分成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持四川省安岳县人民法院（2016）川2021民初1106号民事判决第一、二、四、五项，即“一、原告魏成刚与被告陈德强于2010年2月25日所签《联合建房协议》及2012年1月9日所签《补充协议》无效；二、限被告陈德强于本判决生效之日起十日内返还原告魏成刚购房款5万元；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、第三人四川省安岳县宏业房地产综合开发有限公司不承担本案民事责任。”；二、撤销四川省安岳县人民法院（2016）川2021民初1106号民事判决第三项，即“三、限被告陈德强在本判决生效之日起十日内偿付原告魏成刚占用资金5万元的利息损失（利息损失自2010年2月25日起计算至给付之日止。利率按中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮30%计算）；三、由被上诉人（原审被告）陈德强在本判决生效之日起十日内赔偿上诉人（原审原告）魏成刚损失100800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2540元，由上诉人魏成刚负担1000元，由被上诉人陈德强负担1540元。二审案件受理费4330元，由上诉人魏成刚负担1000元，由被上诉人陈德强负担3330元。本判决为终审判决。审判长 柯 劲审判员 彭 敏审判员 苏振宇二〇一七年四月五日书记员 官晓丹