广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0981民初400号 原告：黄小妹，女，1970年10月20日出生，住北流市。 原告：池广安，男，1995年1月10日出生，汉族，住北流市。 委托诉讼代理人：黄彬鸿，广西新鸣律师事务所律师。 被告：苏福寿，男，1959年11月12日出生，汉族，住北流市。 被告：罗昭惠，女，1960年12月27日出生，汉族，住北流市。 被告：苏广南，男，1990年2月23日出生，汉族，住北流市。 被告：苏海全，男，1988年6月21日出生，汉族，住北流市。 被告：苏芳芳，女，1985年8月5日出生，汉族，住北流市。 原告黄小妹、池广安与被告苏福寿、罗昭惠、苏广南、苏海全、苏芳芳买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月2日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人黄彬鸿到庭参加了诉讼。被告苏福寿、罗昭惠、苏广南、苏海全、苏芳芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2013年9月15日签订的《房屋及土地使用权转让合同》合同无效；2、五被告退还原告土地转让款11.3万元。 事实与理由：原告黄小妹、池广安与被告苏福寿、罗昭惠、苏广南、苏海全、苏芳芳于2013年9月15日签订《房屋及土地使用权转让合同》，合同中“约定五被告同意把自己所有的104平方土地及房屋转让给乙方使用，转让费共35万元，其中合同第五条约定被告收到原告5万元后，该转让土地对面的房屋（苏福南房屋一间）必须拆除，否则原告不要土地，被告退回原告交得费用”。合同签订后，原告黄小妹分别于2013年9月15日、2013年11月16日、2014年1月27日向被告支付5万元、10万元、6.5万元，共计21.5万元，由被告苏福寿、苏广南、苏海全书写《收条》交原告收执，同年8月份原告向被告苏福寿交土地转让款3万元（未书写收条），合计24.5万元。 2014年11月份，原告想在该土地上建房，经咨询得知无法在该土地进行建设。2015年2月17日，原、被告口头约定，被告同意退回土地转让款，但要从该款中扣除原告丈夫池超学欠被告的借款共计9万元本（包括本金、利息），欠苏光松借款共计2.7万元（包括本金、利息），欠苏华昆借款共计1.5万元（包括本金、利息），共计13.2万元，原告对此表示同意。原告多次追讨被告退还土地转让款11.3万元未果。 原告认为，《房屋及土地使用权转让合同》属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项情形，为无效合同，被告应向原告退还所交土地转让款共计24.5万元，扣除原告所欠的借款13.2万元，尚需退还11.3万元。 被告苏福寿、罗昭惠、苏广南、苏海全、苏芳芳未向本院提出答辩意见，也没有提供证据。 本院经审理认定案件法律事实如下： 为方便生产生活，经过平等自愿协商，以被告苏福寿、罗昭惠、苏广南、苏海全、苏芳芳为甲方（出让方），原告黄小妹、池广安为乙方（受让方），于2013年9月15日共同签订《房屋及土地使用权转让合同》一份，合同主要写明：1、甲方把位于北流内（即合源美地背后）的房屋及土地共104平方米（6.5米×16米，其中苏福寿有证房屋28平方米，其余为旧屋地）转让给乙方永远所有、使用。右边与苏福堂相邻，左边是苏福寿土地。2、乙方支付给甲方共叁拾伍万元整（￥350000元），第一次交伍万元整（￥50000元）定金给甲方，第二次在签订合同后第二个月内支付拾万元整（￥100000元）给甲方，剩余部分贰拾万元整（￥200000元）待乙方勾平土地，切好石脚后，乙方即付清。28平方米屋证待乙方勾平土地后即给乙方。3、甲方必须保证该转让房屋及土地的来源合法，无纠纷（如有纠纷，甲方负责解决）如遇日后国家征地征收，该地及附着物所有的补偿费归乙方，以作乙方的所有投入补偿等。4、甲方把上述房屋及土地共104平方米转让给乙方后，甲方家庭成员等一律不能以任何理由干涉乙方的建房及生活。日后甲方负责以甲方户名安好水电给乙方使用，日后需办理土地证、房屋证，甲方无偿协助办理。5、甲方在收到乙方定金伍万元整（￥50000元）后，该转让土地对面的屋一间（苏福堂的）必须拆掉，否则乙方不要该土地，甲方负责退回乙方所交的费用。6、违约的责任：本协议一经签订，双方必须共同遵守，任何一方违约，造成对方损失都要赔偿。如果乙方不要土地，定金不退，如果甲方收到乙方款后，不给土地乙方建房，甲方按乙方缴纳款叁倍赔偿。7、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，在甲乙双方签字后生效。苏福寿、罗昭惠、苏广南、苏海全、苏芳芳和黄小妹、池广安分别在该合同的甲、乙方落款处予以签字、捺印。 2013年9月15日，苏福寿、苏广南、苏海全立写《收条》，写明“今收到黄小妹交来房屋104平方定金伍万元正（50000元）”；2013年11月16日，苏福寿、苏广南、苏海全立写《收条》，写明“今收到黄小妹交来地皮款拾万元正（100000元）”；2014年1月27日，苏福寿、苏广南、苏海全立写《收条》，写明“今收到黄小妹交来现金陆万元正（60000元）”，原告共计交给被告土地款21.5万元。 另查明，《房屋及土地使用权转让合同》约定转让的土地共104平方米，其中，“…苏福寿有证房屋28平方米…”登记的土地为位于北流，土地性质为集体土地建设用地；另外的76平方米土地没有权属登记。原告陈述，经过与被告口头协商一致，原告同意从被告应退土地款中扣除其他借款本息共计13.2万元。 上述事实有当事人陈述和原告提供的《房屋及土地使用权转让合同》、《收条》等证实并附卷佐证。 本院认为，《房屋及土地使用权转让合同》中涉及没有依法登记领取权属证书的土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，不得转让；另外，该合同涉及依法取得建设用地许可的部分土地为丛义村五组集体经济组织的土地，为村民在经过审批后取得的宅基地，应仅限于丛义村五组的集体经济组织范围内进行流转、转让，不得在该集体经济组织外进行流转、转让。综上理由，本案《房屋及土地使用权转让合同》的内容违反了有关法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，该合同无效。 本案《房屋及土地使用权转让合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，本案被告应返还原告因该合同取得的土地款。被告收取原告土地款共计21.5万元，此后，原告与被告自愿协商并达成合意，从本案被告应返还的土地款中扣除其他债务13.2万元，此为原告的自主处分权，符合法律规定，没有损害其他人的合法权益，应予准许。本案被告应返还原告的土地款为：21.5万元﹣13.2万元=8.3万元。原告主张被告收到土地款为24.5万元，但对多出部分款项没有证据予以证实，对此依法不予采纳；故原告主张被告返还土地款11.3万元的诉讼请求过高，对过部分的诉讼请求，依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告黄小妹、池广安与被告苏福寿、罗昭惠、苏广南、苏海全、苏芳芳于2013年9月15日签订的《房屋及土地使用权转让合同》无效； 二、被告苏福寿、罗昭惠、苏广南、苏海全、苏芳芳返还原告黄小妹、池广安土地款8.3万元。 上述判决的债务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。义务人未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2560元，减半收取计1280元（原告已预交），由被告苏福寿、罗昭惠、苏广南、苏海全、苏芳芳负担980元，原告黄小妹、池广安负担300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院；于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费2560元（开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57）；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  杨东 二〇一七年四月十三日 书记员  罗镇