广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1971民初1052号原告东莞市融易房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市寮步镇横坑万科城市高尔夫花园橡树街****。法定代表人郭科锋。委托代理人叶雨，系广东凡立（东莞）律师事务所律师。被告甘慧虹，女，汉族，1982年3月14日出生，住广东省茂名市茂港区，委托代理人钟建辉，系广东旗峰律师事务所律师。委托代理人徐键强，系广东旗峰律师事务所律师助理。原告东莞市融易房地产经纪有限公司诉被告甘慧虹居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孟翯适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理叶雨，被告甘慧虹及委托代理人钟建辉到庭参加审理。本案现已审理终结。原告诉称：在原告提供的信息及努力下，原告促成被告与案外人李松刚、戴艳华达成房屋转让的交易，并由原告与被告及案外人于2016年7月7日签订《房屋买卖合约》一份，约定案外人将其所有的位于东莞市寮步镇××商住楼××单元1104的房屋以1200000元的价格转让给被告，并约定被告需向原告支付中介代理费及咨询费共计30000元，如被告逾期支付中介费及咨询费的，每逾期一日，按应付费用的1%向原告支付滞纳金。但被告没有依约履行相关义务，经原告多次催促，被告尚欠原告中介费及服务咨询费20000元未付。原告为维护自身合法权益，诉至本院，请求判令：1、被告向原告支付中介代理费及咨询费20000元及滞纳金（以20000元为本金，自2016年7月8日起按每日百分之一的标准计算至清偿完毕之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，被告已经依约支付佣金30000元，原告诉请没有依据，请求法院依法驳回。理由如下：1、原告安排其工作人员吴永强带被告看房，被告看中涉案房屋后，原告于2016年7月6日要求被告向其支付诚意金5000元，然后在安排涉案房屋业主与被告签订合同，经原告同意，被告于同日在原告处以支付宝转账的方式支付5000元给原告工作人员吴永强。2、2016年7月7日，原告安排工作人员吴永强通知被告到原告处与业主洽谈并签订合同，原告工作人员填写合约后，被告、原告及房屋业主在合约上签名盖章。被告以支付宝转账方式支付50000元定金给房屋的业主，并以支付宝转账方式支付5000元佣金给原告工作人员吴永强。3、2016年7月8日及9日，被告又分三次以微信转账和支付宝转账的方式支付20000元佣金给原告工作人员吴永强。自此，被告已经将佣金30000元全部支付给原告工作人员吴永强。4、2016年7月17日，原告工作人员吴永强要求被告支付该房屋维修基金，被告当天以支付宝转账支付给吴永强，原告公司办证员张远媚在办理维修基金缴款手续后，将维修基金凭据的照片发给被告。5、2016年7月18日，原告工作人员吴永强提供其银行账户要求被告先支付首期款360000元为业主办理提前还贷赎楼手续，被告当天银行转账支付360000元给吴永强。6、原告工作人员张远媚于2016年12月12日通过微信的方式将该房屋已经办理房产证（一手）照片发给被告以外，涉案房屋的二手交易手续没有继续办理，被告对该房屋贷款是否还清，是否解除抵押，是否具备过户交易的条件等情况不知情，原告也没有告知被告。综上，被告已经依约履行了义务，而原告及房屋的业主没有按照合同的约定履行，损害被告合法权益，被告将另案主张权利。经审理查明：2016年7月7日，被告甘慧虹作为买方，案外人李松刚、戴艳华作为卖方与原告作为经纪方共同签订房屋买卖合同一份，合同约定卖方将位于东莞市寮步镇××＃商住楼××单元××房出售给买方，出售价为1200000元。合同第二部分居间关系中，第一条约定，经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，并促成买卖双方签署本合约，非经买卖双方同意，经纪方不得泄露双方的信息资料等。基于经纪方已促成本合约成立，经纪方之居间义务已完成，买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付中介代理费及咨询费，其中，买方应向经纪方支付中介费及咨询费30000元。买卖双方或其中任一方逾期支付中介代理费及咨询费，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金，直至全部支付完毕之日止。第二条约定，如买卖双方任一方违约，违约方除应及时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费。合同客户须知第一条规定，阁下向我司缴付款项，我司将根据款项内容开具盖有“财务专用章”的收据。第二条规定，如有员工私自向阁下开具白条收据或作出承诺，而未加盖公司印章的，请阁下拒绝接受，否则我司对此不予认可，并不承担由此而引起的一切法律责任。合同落款处有买卖双方及经纪方签字或盖章。关于中介代理费及咨询费的支付问题，原告主张被告只支付10000元，剩余20000元没有支付。原告提交微信记录，拟证明被告承认该房产是跟东莞市满福房地产有限公司所做的交易，被告所主张的佣金原告没有收取。微信记录显示案外人张远媚与被告在7月7日至7月8日就被告账户流水问题进行沟通，在11月11日至11月17日的记录中主要内容为，被告主张佣金和维修基金费已经支付。11月11日，案外人张远媚询问被告，吴永强已经离职，被告首期款怎么还打入吴永强个人账户。被告回答，那时吴永强还没有离职，被告以为是直接给到吴永强的。张远媚续问被告，当天问吴永强，吴永强怎么说。被告回复，被告问吴永强其是属于与融易地产交易还是与满福交易的，吴永强说是与满福交易。被告主张中介费及咨询费已经支付完毕，其中2016年7月6日、7日，被告以支付宝转账的方式共计支付10000元给原告工作人员吴永强；2016年7月8日、9日，被告以微信转账和支付宝转账的方式支付20000元给原告工作人员吴永强。2016年7月19日，东莞市满福房地产有限公司出具收据一份，载明今收到甘慧虹承购丰泰城6栋2单元1104号房首期款360000元整。经手人处签名人员为吴永强，并加盖东莞市满福房地产有限公司印章。2017年3月3日，原告向本院提出调查取证申请，要求本院向东莞市公安局寮步公安分局横坑派出所调查甘慧虹控告吴永强诈骗一案的案件材料。本院依据该申请，前往该派出所调查，其中2016年11月21日该派出所与原告工作人员张周威的询问笔录中，张周威的陈述内容有：2016年11月21日，被告甘慧虹前来原告处反映其被原融易地产员工吴永强通过赎楼方式诈骗，通过了解得知吴永强拿着盖好原告公司公章的合同与被告签订案涉房屋的合同，但收款方是吴永强自己开设的满福房地产公司。吴永强在2016年3月3日入职，2016年7月离职，具体离职日期不详。吴永强于2016年7月8日有收取被告佣金10000元上交给原告公司财务，其他费用原告没有收取。案涉合同在原告店内签订，当时有原告接单员杨文芳，吴永强在现场。案涉房屋物业预售时名称是时富花园四期6#，现在对外销售的名称时丰泰城6栋。2016年11月20日该派出所与被告甘慧虹的询问笔录中，被告的陈述内容有：案外人吴永强以赎楼名义对被告进行诈骗，被告分七次共向吴永强汇款394600元，包括佣金30000元，维修基金4600元，首付款360000元。被告不清楚吴永强何时从原告处离职，原告没有通知被告关于吴永强的离职情况。2016年11月27日该派出所与吴永强的询问笔录中，吴永强的陈述内容有：2016年8月底到融易地产总部签了离职的书面文书，从原告处离职。2016年7月中旬甘慧虹向吴永强支付后续20000元中介费和360000元首付款，吴永强用于自己购房，等甘慧虹此次购房过户后再将后续中介费20000元转给原告。原告庭审中主张吴永强2016年7月10日离职，但至今没有办理离职手续，并认为吴永强离职是原告内部的管理问题，没有义务通知被告，也没有提交证据证明原告向被告告知吴永强的离职情况。案涉合同签订时，经办人是店长张周威，店里有两个经理杨中健及吴永强。以上事实，有原告提交的房屋买卖合约、律师函及快递回单、微信记录，被告提交的收款收据、银行明细清单及转账凭证、微信记录，本院调取的询问笔录及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，原告、被告及案外人李松刚、戴艳华所签订的《房屋买卖合约》是三方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，本院予以确认，原、被告均应依照该合同的约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的约定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原告已经促成被告与案外人签订《房屋买卖合约》，故被告理应按照合同约定向原告支付居间费用30000元。根据吴永强在询问笔录中的陈述，结合原告提交的转账记录，被告向吴永强支付居间费用30000元的事实清楚，本院依法予以认定。现本案争议焦点为，吴永强能否代表原告收取被告的居间费用30000元，被告的该支付行为是否对原告产生法律效力。其一，民事行为产生的法律效果应根据行为作出时当事人的意思表示和相关情势加以判断，而非根据行为作出后的相关情势加以判断。原告提交的微信记录显示被告知晓交易对象和吴永强离职相关内容的时间发生在2016年11月份，加盖东莞市满福房地产有限公司印章的收据出具时间是2016年7月19日，上述时间均发生在被告支付居间费用30000元之后。因此，无法以微信记录和收据上载明的内容判断被告支付居间费用民事行为的法律效果。其二，原告主张被告知晓吴永强从原告公司离职的情况并告知了被告，但原告没有提交证据证明。在原告没有提交证据证明已告知被告吴永强离职的情况下，被告在支付居间费用30000元时，无法确切知晓原告公司内部员工变动情况，无法确信吴永强并非原告员工，原告理应承担举证不能的法律后果。其三，原告主张根据合同客户须知的规定，被告没有原告的收据，不能相信员工的任何承诺，吴永强不能代表原告收取中介费用。本院认为，被告是否有原告的收据，受原告是否出具收据，出具收据行为是否规范以及被告保管等多种因素影响，无法直接判断被告是否支付过中介费用，也无法直接判断被告支付中介费用产生的法律后果。根据合同客户须知第一条规定及第二条的规定，原告实际上将公司内部管理不善可能产生的不利后果转嫁给买卖双方承担，属于免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，该条款依法归于无效。其四，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条之规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。吴永强作为原告的工作人员，对于收取被告居间费用30000元的行为，属于职务行为，依法对原告产生法律效力，应视为被告向原告全额支付居间费用30000元。综上，原告诉请没有法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，本院判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。本案受理费162.5元，原告预交，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  孟翯二〇一七年四月一日法官助理刘燕儿书记员叶欣怡附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。