四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终4807号上诉人（原审被告）：隋权，男，1963年12月9日出生，汉族，住成都市成华区。上诉人（原审被告）：钱鸿鹰，女，1970年1月2日出生，汉族，住成都市成华区。被上诉人（原审原告）：九龙仓（中国）物业管理有限公司，住所地四川省成都市锦江区年丰巷52号附8号。法定代表人：徐耀祥，董事长。委托诉讼代理人：张杰，四川衡平律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓舒丹，四川衡平律师事务所律师。上诉人隋权、钱鸿鹰因与被上诉人九龙仓（中国）物业管理有限公司（以下简称九龙仓物管公司，原成都天府时代广场物业管理有限公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初2428号民事判决，向本院提起时上诉。本院于2017年3月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。隋权、钱鸿鹰上诉请求：撤销原审，将本案发回重审或改判驳回九龙仓物管公司的诉讼请求。事实和理由：1.本案系因九龙仓物管公司怠于履行物业管理服务合同约定的对房屋及配套设施的维修、保养、管理职责，未尽安全防范义务，导致隋权、钱鸿鹰主卧外墙因大雨严重渗水造成财产损失，九龙仓物管公司不履行合同根本义务侵害了隋权、钱鸿鹰的合法权利；2.一审未对案涉物管费是否经九龙仓物管公司书面催交后才提起诉讼的问题予以查证，属程序违法等。九龙仓物管公司答辩称，1.业主房屋漏水部位属于房屋专有部分，不在物业公司服务范围内；2.九龙仓物管公司在得知上诉人家中漏水情况后已经将情况告知开发商，开发商也及时派人到上诉人家中查实并做了维修处理；3.九龙仓物管公司在起诉前已经通过书面发函方式向上诉人催交物业费。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。九龙仓物管公司在本案一审中起诉请求：隋权、钱鸿鹰支付其欠付的2013年6月1日至2016年3月31日期间的物业服务费17866.32元及违约金（截止2016年3月31日为1988.73元，此后按日万分之二计算至实际付清之日止），诉讼费由隋权、钱鸿鹰负担。一审法院经审理认定如下事实：二被告系成都市东大街天府时代广场A2区13栋1单元11楼1101号房屋业主，其住房建筑面积为175.16平方米。2009年5月17日，原告成都天府时代广场物业管理有限公司（以下简称天府时代物管公司）与二被告签订《天府时代广场A2区前期物业管理服务协议》，约定：前期物业服务指自房屋出售之日起至业主大会选聘物业服务企业且业主委员会与物业服务企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理；原告对二被告位于天府时代广场A2区的上述住宅物业提供物业管理服务，物业服务收费实行包干制，由二被告按其拥有物业的建筑面积3元/月/平方米的标准交纳；二被告应在办理房屋交接手续时向原告提前一次性付清3个月的物业服务费，3个月后的物业服务费按季交纳，每次交纳费用时间为每季第一月的5日前，如不按约定的收费标准和时间交纳费用的，原告有权要求补交并从逾期之日起按每日万分之二的标准交纳违约金。上述合同签订后，原告依约对该小区提供了物业服务。由于二被告未交纳2013年6月1日至2016年3月31日期间的物业服务费17866.32元，原告向被告催收未果后，遂起诉来院。审理中，二被告称其未缴纳物业服务费的原因在于原告未处理楼上住户阳台漏水造成其财产受损的问题，并提供照片予以证明。原告表示对被告反映的事故问题曾进行过协调处理。一审法院认定上述事实所依据的证据有：《营业执照》、《组织机构代码证》、法定代表人身份证明、二被告的身份证复印件、《天府时代广场商品房买卖合同》及补充协议、房产证复印件、房屋信息摘要、《天府时代广场A2区前期物业管理服务协议》（附《天府时代广场A2区业主临时规约》、《承诺书》）、物业服务费发票、物业费欠费明细表等证据及原、被告的庭审陈述等。一审法院认为，原告与二被告签订的《天府时代广场A2区前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。二被告作为小区业主，在接受原告提供的物业服务后，理应按约履行交纳物业服务费的义务，故原告要求二被告支付2013年6月1日至2016年3月31日期间拖欠的物业服务费17866.32元，于法有据，本院予以支持。二被告辩称其未给付物业服务费的原因在于原告未处理楼上住户阳台漏水造成其财产受损的问题，未尽到相应的管理服务责任。因二被告所提供的照片尚不足以证明其主张，且原告即使存在管理未到位的地方，但未根本性的违反物业服务合同约定，其也不能因此拒付物业服务费。关于原告要求二被告支付违约金的问题，因二被告未按照合同约定按时交纳物业服务费，其行为已构成违约，故应承担违约责任，应向原告支付相应的违约金。现原告主张违约金截止2016年3月31日为1988.73元；此后以每季度欠缴的物业服务费为基数，自每季度第一个月6日起按每日万分之二计算至实际付清之日止，符合事实与法律规定，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款(法律条文全文附后)之规定，判决：被告隋权、钱鸿鹰应于判决发生法律效力之日起十日内向原告成都天府时代广场物业管理有限公司支付物业服务费17866.32元及违约金（截止2016年3月31日为1988.73元；此后以每季度欠缴的物业服务费为基数，从每季度第一个月6日起按每日万分之二计算至实际付清之日止）。案件受理费减半收取148元由隋权、钱鸿鹰负担。为支持其上诉主张，隋权、钱鸿鹰在二审中提交了《整改问题汇总表》及《走访业主/租户信息反馈表》（照片打印件），意图证明九龙仓公司对隋权、钱鸿鹰反映的问题没有进行妥善处理。九龙仓公司对该证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。本院认为，隋权、钱鸿鹰在本案二审中提交的证据不足以证明其主张，缺乏证明力，本院不予采信。本院除对一审法院已经查明的事实予以确认外，另查明：2016年9月18日，成都天府时代广场物业管理有限公司经国家工商总局核准更名为九龙仓（中国）物业管理有限公司。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，隋权、钱鸿鹰认为九龙仓物管公司存在未履行对房屋渗水外墙进行维修、保养之义务、无故拖延处理业主反映相关问题等违约情形，有权依法主张继续履行、予以补救或对造成的损失予以赔偿，但其以此为由主张拒交物业费没有法律或合同依据。其次，根据隋权、钱鸿鹰在本案一审中提交的《关于2013年7月10日时代豪庭2期13栋1101房屋漏水及财产受损情况说明》的内容，隋权、钱鸿鹰房屋漏水的主要原因在于其楼上住户卧室阳台防水层质量问题，隋权、钱鸿鹰卧室外墙是否存在需要维修、保养之必要尚缺乏证据予以证明，且经九龙仓物管公司沟通，开发商已于2013年7月13日派员查看漏水现场并安排工人修补施工。综上，隋权、钱鸿鹰提出九龙仓物管公司未履行对房屋共用部位进行维修保养、未对业主反映的问题进行及时的处理，隋权、钱鸿鹰从而有权拒交物业费的上诉主张不能成立，其上诉请求本院不予支持。根据九龙仓物管公司在本案一审中提交的证据，其在提起本案诉讼前已经以快递方式向隋权、钱鸿鹰发出书面的催收物业费的公函、律师函，故隋权、钱鸿鹰提出一审法院未对九龙仓物管公司是否在起诉前以书面形式催交过本案所涉物业费予以认定属程序违法的上诉主张不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审诉讼费负担方式不变，本案二审案件受理费296元由上诉人隋权、钱鸿鹰负担。本判决为终审判决。审判长 黄 寅审判员 陶田源审判员 刘冠男二〇一七年四月二十五日书记员 肖 华