广西壮族自治区融安县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0224民初212号原告：柳州市泓福物业服务有限责任公司。住所地：柳州市雅儒路西四巷*号。统一社会信用代码：914502007087609028。法定代表人：林宇，总经理。委托诉讼代理人：周金训，男，1963年4月26日出生，汉族，中专文化，公司员工，住融安县。委托诉讼代理人：韦庆月，女，1982年12月13日出生，汉族，大学文化，公司员工，住柳州市鱼峰区。被告：夏良维，男，1984年10月25日出生，汉族，自由职业，中专文化，住融安县。被告：林彦孜，女，1982年6月2日出生，高山族，自由职业，大专文化，住融安县。原告柳州市泓福物业服务有限责任公司（以下简称泓福公司）与被告夏良维、林彦孜物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月3日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月16日公开开庭进行了审理，原告泓福公司的委托诉讼代理人周金训、韦庆月，被告林彦孜到庭参加诉讼，被告夏良维经本院依法送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即支付自2016年1月1日至2016年12月31日拖欠的物业费746.04元及违约金369.60元，共计1115.62元；并支付到被告支付费用之日的物业费和违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2014年3月22日与柳州市广福房地产开发公司签订了《富城国际项目住宅小区前期物业服务合同》，约定由原告对“富城国际”进行前期物业管理。双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，在《合同》的第四条第一款、第五条第4款中约定物业服务标准为0.7元/月.㎡，业主或使用人应当在每季的第一个月10日前缴纳物业服务费，同时约定逾期交纳物业管理费用的按照日千分之三收取违约金。被告自愿购买柳州市广福房地产开发公司开发的“富城国际”3栋3单元602室住宅一套，住宅建筑面积为88.82㎡。于2014年8月17日办理了房屋交接手续，并当天与柳州市泓福物业服务有限责任公司签订《富城国际前期物业服务协议》和《富城国际前期物业服务费用收取的补充约定》及《富城国际住宅小区临时管理规约》。被告身为“富城国际”3栋3单元602室住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告缴纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告自2015年9月1日至2016年12月31日累计拖欠的物业费746.04元及违约金369.60元，共计1115.62元，期间原告多次催促未果，原告为维护其合法权益，故诉至法院。被告辩称：1、原告要求被告交纳2015年9月1日至2016年12月31日的物业管理费994.72元，但是被告已于2015年11月16日交清了2015年9月1日至2015年12月31日的物业管理费248.8元，由此可见原告的管理工作时相当不尽责的。2、被告在交清了2015年的物业费情况下，原告并没有按照双方签订的《富城国际前期物业服务协议》完善相关设施，履行相应的职责，协议附件一《前期物业服务等级和收费标准》的第二点：公共区域秩序维护服务标准与收费标准中的第11项技防设施，明确约定小区应具备录像监控、楼宇对讲、门锁智能卡等3项以上技术防范设施，24小时开通，并有人驻守。但小区至今没有此技防设施，更谈不上24小时开通并有人驻守。由于原告违反以上协议，才导致被告拒交2016年的物业管理费。3、协议附件一第三点：公共区域清洁卫生服务标准及收费标准中的第一项生活垃圾收集约定，装修垃圾定点堆放，每周清理一次，第十项垃圾箱、果皮箱，约定每天清理两次，既然这两项都包括在三级服务的物业费中，那么物业公司还另外加收了被告每月5元的垃圾清理费和一次性收取216元的装修垃圾清理费，对于重复收取的这两项费用，答辩人要求原告退还。4、对于公共照明系统的收费，本小区主要入口照明系统，无照明功能。原、被告双方围绕争议焦点依法提交了证据，本院对双方无争议的证据予以认可并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院综合认定如下：2014年3月22日，原告与柳州市广福房地产开发有限公司签订了《富城国际项目住宅小区前期物业服务合同》。合同中将富城国际小区服务标准定位为三级二类服务，并约定合同自签订之日起生效，自小区依法成立业主大会继续聘用或重新选聘物业服务公司签订物业服务合同生效起，本合同自动终止，合同还对双方的权利义务及和具体的收费标准进行了约定。2014年8月17日，被告接收了房屋并于同日与原告签订了《富城国际前期物业服务协议》、《“富城国际”住宅小区临时管理规约》和《富城国际前期物业服务费用收取的补充约定》，协议约定：带电梯住宅1.0元/月·平方米，不带电梯住宅0.7元/月·平方米（不含单户生活垃圾清运处理费等），服务项目包括综合管理服务、公共区域秩序维护、公共区域清洁卫生、公共区域绿化日常养护、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修，其中共用部位、共用设施包括公共部位、电梯升降系统、排水系统、供水系统、公共照明系统、消防系统、智能化系统；被告违反协议，不按照约定缴纳物业服务的，原告可以依照合同的约定收取违约金，有权要求被告按日（标准为3‰）计算，从到期之日起至实际交纳之日止；《管理规约》约定：业主需要进行室内装饰装修时，须遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，在工程开工前，事先向物业服务企业申报，明确物业服务企业改制的关于装饰装修工程的禁止行为和注意事项，并与其签订装饰装修管理服务协议并交纳相关费用，主动配合物业服务依据有关规定对装饰装修活动的监督检查，避免房屋装修影响毗邻房屋的使用安全。《补充协议》中，原、被告及柳州市广福房地产开发有限公司三方约定：2014年9月1日至2015年8月31日，由柳州市广福房地产开发有限公司代被告向原告缴纳该房产的物业服务费用。上述合同签订后，被告缴纳了2015年9月1日至2015年12月31日的物业服务费后，认为原告管理设施不完善、服务不到位为由，不再缴纳2016年的物业服务费，原告经催收无果后，向法院起诉。被告购买的房屋位于融安县富城国际小区3幢3单元602室，面积为88.82平方米，多层（不带电梯）。富城国际小区至今未成立业主委员会。本案的争议焦点为：原告诉请的物业费和违约金是否有事实和法律依据？本院认为，被告辩称已经缴纳2015年9月1日至2015年12与31日的物业费并提交了发票，原告对此予以认可，被告这一辩称成立，原告在起诉时要求被告支付自2015年9月1日至2016年12月31日拖欠的物业费及违约金，后在庭审时变更诉讼请求为要求被告支付自2016年1月1至2016年12月31日拖欠的物业费及违约金，对于被告已经支付的物业费不再要求，因此本院对此部分诉请不再处理。关于被告要求原告退还每月5元的垃圾清理费和一次性收取2016元的装修垃圾清理费的问题，合同中明确了不带电梯住宅物业费为0.7元/月·平方米的服务标准仅是对公共区域进行清洁，不含单户生活垃圾清运处理费，被告所说的每月5元的垃圾清理费和一次性收取216元的装修垃圾清理费不属于物业服务费范围，被告若认为原告不应该收取，可另案解决。对于被告是否应该缴纳物业费的问题，本院认为，原告与富城国际小区的开发商签订了《富城国际项目住宅小区前期物业服务合同》，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对全体业主具有约束力，且被告在接收房屋时，也与原告签订了《富城国际前期物业服务协议》、《“富城国际”住宅小区临时管理规约》和《富城国际前期物业服务费用收取的补充约定》，双方均应按照合同约定履行自己的权利义务，被告作为富城国际小区的业主，享受了原告提供的物业服务，应该支付物业服务费给原告。对于物业费具体数额的问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。原告在庭审中承认智能化系统未安装，故应相应减少物业费收取标准，结合合同约定的物业费收取标准，本院确定原告应按0.6元/月·平方米缴纳物业费，又因原告的诉请与判决书的履行内容应是确定的，原告要求被告支付物业费和违约金至被告支付费用之日止，但被告缴纳的物业费应与原告提供的物业服务相当，法院不能对尚未发生的事实进行认定，故对被告应缴纳的物业费只计算到2016年12月31日，综上，被告2016年1月1日至2016年12月31日应缴纳的物业费为639.50元（0.6×88.82×12，四舍五入）。物业费是用于小区的正常运转和发展，小区物业服务质量的提高、改善很大程度取决于物业服务费的收取比例。否则物业秩序就会被打破，带来小区物业服务质量的快速下降，损害其他已经交纳物业费业主的合法权益。对物业服务企业而言，如只是单纯收取物业费而不提供足量足质、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。被告作为业主，若认为原告服务不到位应通过正常途径与其沟通、协商解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业服务企业的权利，也可以依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定另行向人民法院起诉，而非以拒交物业管理服务费的行为予以对抗。关于原告主张被告逾期未交纳物业管理服务费而产生违约金的问题，被告辩称原告未按照合同履行自己的义务，违约在先，原告在庭审中也自认部分设施未完善，被告逾期未交纳物业管理服务费是行使不安抗辩权的行为，故对原告这一诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十六条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条之规定，判决如下：一、被告夏良维、林彦孜支付原告柳州市泓福物业服务有限责任公司自2016年1月1日至2016年12月31日止的物业管理服务费639.50元；二、驳回原告柳州市泓福物业服务有限责任公司其他诉讼请求。义务人应于本判决生效后10日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费50元，由原告柳州市泓福物业服务有限责任公司负担27元，由被告夏良维、林彦孜负担23元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。审 判 长  林随干代理审判员  王 涛人民陪审员  廖 昱二〇一七年四月十四日书 记 员  郑文基