.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   海南省万宁市人民法院   民事判决书   （2017）琼9006民初332号   原告：张德芬，女，1963年09月18日出生，汉族，住贵州省湄潭县。身份证号码：   委托诉讼代理人：贺飞飞，男，海南天泽律师事务所律师。代理权限为特别授权。   被告：海南龙潭房地产开发有限公司。住所地海南省万宁市兴隆温泉大道南侧。   法定代表人：董梁，男，该公司董事长。   委托诉讼代理人：高红梁，男，海南颖川律师事务所律师。代理权限为一般代理。   原告张德芬与被告海南龙潭房地产开发有限公司（以下简称龙潭房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月13日公开开庭进行了审理，原告张德芬的委托诉讼代理人贺飞飞及被告龙潭房地产公司的委托诉讼代理人高红梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张德芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理房地产权属证书，支付逾期办证违约金5278.46元；2.本案诉讼费由被告承担。在庭审过程中原告变更诉讼请求为：1.判令被告立即为原告办理房地产权属证书，支付逾期办证违约金（以购房金额按中国人民银行同期公布的贷款基本利率并上浮50%自2016年5月1日起计算至办证之日止，暂计至2017年2月23日为5278.46元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月24日，被告与原告签订《海南省商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于海南省万宁市××道房，用途为住宅，建筑面积42.42平方米，房价款为263923元，维修基金2545元，天然气初装费3500元；还约定出卖人应在2015年1月31日前将验收合格的商品房交付给买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后540天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人未能如期取得房地产权属证书，出卖人按照已付房款的2%向买受人支付违约金。合同签订当日，原告已向被告一次性支付了房价款为263923元，维修基金2545元，天然气初装费3500元。但时至今日，被告仍未为原告办理涉案房屋的房地产权属证书，经原告催促无果。综上所述，原告作为买受人已经按合同约定履行了付款义务，但被告作为出卖人迟迟未按合同约定履行办证义务。被告行为已构成严重违约，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条等规定以及合同约定，被告应当立即为原告办理房地产权属证书并支付违约金。为维护原告合法权益，请求法院判决支持原告诉讼请求。   被告龙潭房地产公司辩称，一、涉案项目系被告合法开发,在预售房屋时被告已经取得预售许可证,手续齐全,被告积极履行合同义务。龙潭印象项目系被告合法开发,政府部门颁发了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证。2013年12月20日,万宁市住房保障与房产管理局给被告颁发了《商品房预售许可证》。被告与原告签订商品房预售合同后,2014年已交房,被告一直在依约积极履行合同义务,不存在违约行为。二、本案中至今未能协助办证不是被告原因所造成,被告不应承担违约责任。（一）由于历史原因及政府原因，被告的原土地使用权用途为旅游用地，在协助办证过程中，万宁市人民政府要求被告在内的9家公司办理土地用途的变更，重新确定土地用途等相关手续。2015年12月31日，万宁市人民政府作出万府函[2015]372号《万宁市人民政府关于海南兴隆阳光里养生温泉酒店等9个项目建设产权式酒店的批复》，要求被告按照该批复办理土地用途的变更。2016年4月6日，万宁市人民政府重新颁发了新的国有土地使用权证给被告。（二）按照万宁市政府的要求，原告需与被告重新签订《万宁市产权式酒店客房买卖合同》，将原用途"住宅"变更为"产权式酒店"，政府部门才能办理权属登记。根据万宁市房管局的要求，被告与原告协商，由于原告不同意才导致产权证至今无法办理，并非被告的原因导致。此事万宁市不动产登记中心也于2017年3月9日出具了《关于龙潭温泉印象项目开发区的房屋用途情况说明》予以证实。（三）根据被告与原告签订的《海南省商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定："出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如非出卖人的原因造成权属登记延误的，出卖人不承担责任"。因此，被告不用承担违约责任。三、原告至今未向被告交契税和部分维修基金，而交契税和维修基金是办理权属证书的前提条件。四、因历史原因及政府原因，被告协助办证的行为的计算时间应是从政府颁发新的国有土地使用权证后计算，即从2016年4月6日开始计算540日。因此，原告应当与被告签订新的合同并缴交契税及维修基金后，被告会立即将办证材料报万宁市不动产登记中心备案。五、即使被告应承担违约责任，也应依据《最高人民法院》第十八条第二条的规定，可以已付房款总额参照中国人民银行的利率予以计算，但合同第十五条约定按2%计算，但是被告并没有违约。   综上，被告未能协助办理房地产权证书不是由于被告的原因导致，而是由于历史和政府原因导致的，原告请求被告立即办理房地产权属证书及支付逾期办证违约金没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。   本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   1、原告向法庭提交了《海南省商品房预售合同》一份，证明原被告双方签订了书面购房合同，明确约定了交房及办理房地产权属证书的时间。被告质证认为，真实性无异议，但对证明内容有异议，该合同第一条第二款约定土地用途为旅游用地，同时被告只有报送备案的义务，同时约定如因被告原因未备案，原告不退房，被告也只按已付房款的2%支付违约金。本院对该证据的真实性、合法性和关联性予以确认；   2、原告向法庭提交了收款收据三份，证明原告已履行合同约定的付款义务，但被告未为原告办证的事实。被告质证认为，真实性没有异议，对证明内容有异议，被告已履行合同义务，但原告并没有缴纳契税及维修基金。本院对该证据的真实性、合法性和关联性予以确认；   3、被告向法庭提交了国有土地使用权证一份、建设用地规划许可证一份、建设工程施工许可证一份、建设工程规划许可证一份、万宁市房产预售许可证各二份，证明被告的项目系合法开发预售的、2016年4月6日根据政府批复，对土地用途进行了变更的事实。原告质证认为，真实性没有异议，对证明内容有异议，土地证和工程规划许可证都是2016年，被告未提供之前的证书，并不能证明其之前的开发建设系合法行为。本院对该证据的真实性、合法性和关联性予以确认；   4、被告向法庭提交了万宁市人民政府关于海南兴隆阳光里养生温泉酒店等9个项目建设产权式酒店的批复、万宁市不动产登记中心关于龙潭温泉印象项目开发区的房屋用途情况说明各一份，证明因历史、政策原因，被告的项目用地用途需要办理变更，变更之后原告需要与被告重新签订《万宁市产权式酒店客房买卖合同》，被告才能将相关材料报送办理备案的事实。原告质证认为，真实性没有异议，对证明内容有异议，该证据不能证明所谓的历史及政府原因是被告不能办证的理由，更不能作为其对抗买受人不按合同约定履行相关报备、办证的免责理由；用途情况说明完全证明了土地的规划用途是住宅；该证据还反证被告进行预售时虚假宣传，更证明了被告其不可能为原告办理住宅性质的房产证。本院对该证据的真实性、合法性和关联性予以确认；   5、被告向法庭提交了《万宁市产权式酒店客房买卖合同》一份，证明吕贝贝已经与被告重签万宁市产权式酒店客房买卖合同并已准备报备的事实。原告质证认为，对关联性、证明内容有异议，该证据是双方于2016年8月31日签订的，双方在2014年还签订了《海南省商品房预售合同》，该预售合同所约定的被告报送材料办证，被告的行为已经违约，吕贝贝重新签订该合同并不代表其放弃追诉违约金；该证据还反证被告进行预售时虚假宣传，更证明了被告其不可能履行为原告办理住宅性质的房产证的义务。本院对该证据的真实性予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   原告张德芬与被告龙潭房地产公司于2014年12月24日签订《海南省商品房预售合同》一份，该合同第一条约定：被告以出让方式取得位于万宁市兴隆温泉大道北侧的土地使用权，规划用途为旅游用地，土地使用年限为40年；第三条约定：原告购买被告开发的位于万宁市××道房，建筑面积共计42.42平方米；第六条约定：原告于2014年12月24日已付购房款为263923元，维修基金2545元，天然气初装费3500元；第八条约定：被告应当在2015年1月31日前将验收合格的商品房交付原告使用；第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如非被告的原因，造成权属登记延误的，被告不承担责任。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房款的2%向原告支付违约金；第十八条约定：原告的房屋仅作住宅/商铺使用。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款263923元，维修基金2545元，天然气初装费3500元，被告也已向原告交付该商品房，该房屋至今未办理房地产权属证书。原告于2017年2月23日向本院起诉，请求依法判决：1.判令被告立即为原告办理房地产权属证书，支付逾期办证违约金（以购房金额按中国人民银行同期公布的贷款基本利率并上浮50%自2016年5月1日起计算至办证之日止，暂计至2017年2月23日为5278.46元）；2.本案诉讼费由被告承担。   另查明，被告取得万国用（2011）第500017号国有土地使用权证。万宁市住房和城乡建设局于2013年1月24日给被告颁发万住建地字第（2013）1号建设用地规划许可证，用地性质为旅游用地，于2013年12月20日颁发给被告[2013]万房预字（67）号万宁市房产预售许可证，于2016年4月7日重新办理万宁市房产预售许可证延期至2017年4月6日。万宁市人民政府于2015年12月31日下发万府函[2015]372号《万宁市人民政府关于海南兴隆阳光里养生温泉酒店等9个项目建设产权式酒店的批复》，批复中要求包括龙潭温泉印象等9个项目的土地用途原为旅游用地或旅游业用地，由市国土资源局根据实际情况按现行规定办理重新确定土地用途等相关手续。万宁市人民政府于2016年4月6日重新给被告颁发万国用（2016）第500001号《国有土地使用权证》，地类（用途）为住宿餐饮用地。2017年3月9日，万宁市不动产登记中心出具《关于龙潭温泉印象项目开发区的房屋用途情况说明》，证明根据万国用（2016）第500001号《国有土地使用权证》地类（用途）记载的内容，其用途不能给予"住宅"办理产权证，要求在记载房屋用途一栏载明"产权式酒店"的字样。   本院认为，本案争议焦点是：一、被告是否应当立即为原告办理房地产权属证书；二、被告是否应当原告的逾期办证违约金。   第一、关于被告是否应当立即为原告办理房地产权属证书的问题。按照原告与被告签订的《海南省商品房预售合同》第十五条："被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，......"的约定，被告的义务是将应由其提供的资料报产权登记机关备案。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，办理房屋权属证书的主要义务人系商品房买受人（即原告），作为出卖人（即被告）仅负有协助义务。根据万宁市不动产登记中心的要求，原被告应将房屋买卖合同中的房屋用途记载为"产权式酒店"才能办理房屋产权证。被告如果按原合同报万宁市不动产登记中心要求办证根本不能办证，而原告又不同意变更房屋买卖合同。因此，从目前施行的相关政策，办理涉案房屋产权证已存在法律上障碍，原告要求被告立即为原告办理房地产权属证书的诉讼请求，本院不予支持。   第二、关于被告是否应当原告的逾期办证违约金的问题。根据原告与被告签订的《海南省商品房预售合同》第十五条："被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如非被告的原因，造成权属登记延误的，被告不承担责任。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房款的2%向原告支付违约金。"的约定，该条约定的是商品房交付使用后540日内，被告将应由其提供的资料报产权登记机关备案，并没有约定何时办理好房地产权属证书。该条没有约定被告逾期提交材料应承担违约金，只是约定了如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，原告不退房，被告按已付房款的2%向原告支付违约金。按照该约定，如不能在约定的期限内取得房地产权属证书，且是被告的责任，则应承担违约责任。但承担违约责任的前提有二个，一是必须有约定取得房地产权属证书的时间，二是必须是因被告的责任导致逾期办证。第十五条未约定取得权属证书的时间，且因万宁市人民政府要求将龙潭温泉印象项目的土地用途原为旅游用地或旅游业用地，由市国土资源局根据实际情况按现行规定办理重新确定土地用途等相关手续，万宁市人民政府于2016年4月6日重新给被告颁发万国用（2016）第500001号《国有土地使用权证》，地类（用途）为住宿餐饮用地。该土地用途变更后，万宁市不动产登记中心要求将房屋买卖合同中的房屋用途记载为"产权式酒店"才能办理房屋产权证。因此，没有证据显示被告有意懈怠或者其他属于被告的原因导致无法办证，原告未能办理房地产权属证书，不是被告的过错。综上，原告要求被告支付逾期办证违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   驳回原告张德芬的诉讼请求。   案件受理费减半收取25元，由原告张德芬负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 卓琼川     二0一七年四月二十一日   书记员 蔡良格   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于适用   的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。