湖北省赤壁市人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂1281民初1050号原告：徐存泽，男，汉族，1961年5月17日生，住赤壁市。委托诉讼代理人：刘超，湖北良朋律师事务所律师。（代理权限：一般代理）被告：梅方君，男，汉族，1988年11月16日生，住赤壁市。委托诉讼代理人：况自友，赤壁市蒲圻法律服务所法律工作者。（代理权限：特别代理）第三人：项萍，女，汉族，1965年4月19日生，住赤壁市。委托诉讼代理人：张继新，湖北君泽律师事务所律师。（代理权限：一般代理）原告徐存泽与被告梅方君、第三人项萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月13日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月9日公开开庭进行了审理。原告徐存泽及其委托诉讼代理人刘超、被告梅方君的委托诉讼代理人况自友、第三人项萍及其委托诉讼代理人张继新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐存泽向本院提出诉讼请求：１、终止与被告签订的房屋租赁合同；2、被告从租赁的原告房屋中迁出，房屋归还原告，且支付归还原告房屋之前所应承担的租金；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2014年11月4日签订了一份房屋租赁合同，原告将位于赤壁市赤马港清泉村三组自建楼一栋五层出租给被告经营餐饮业。合同约定租期为10年（从2015年5月1日到2025年4月30日止），租金为前三年即2015年5月1日至2018年4月30日每年10万元，之后每年12万元，同时约定被告于每年的4月1日缴付原告租金。合同签订后，被告对房屋进行了装修，并开业正常经营。2015年8月、9月间，被告突然停业，且不知去向，多方联系不上，听说是欠债外逃了，至此，被告共欠原告水电费4761元。后该房屋被案外人肖某占驻，并前后上锁、贴招租广告。被告缴付房租的日期已过，该房屋至今仍被肖某占驻，而被告却音讯全无，给原告造成巨大的经济损失，故诉至法院。第三人项萍不应该参加本案诉讼。本案为房屋租赁合同双方当事人之间的纠纷，不牵涉到项萍的法律关系，项萍对本案也没有利害关系，也就没有本案诉讼权利。梅方君辩称，首先，合同约定的房屋租赁期限为10年，现在并未到期。第二，被告梅方君不是逃走，被告在承租该房屋后成立了赤壁君上联盟餐饮管理有限责任公司（下称君上餐饮公司），因装修资金周转困难，被告向第三人借钱，并以自己在该公司的股权向第三人办理了股权质押登记，现在在外经营。第三，原、被告曾有口头约定，承租人可以将该出租房屋予以转让，不然原告不会时隔1年多再起诉。希望法庭查明事实，对该房屋的装修及资产进行合理评估，该偿还的我方愿意偿还，或双方协商把酒楼转租出去。项萍述称，首先本案应当追加君上餐饮公司作为当事人，因为被告梅方君是该公司的发起人及股东，公司于2014年11月13日成立，恰好是合同签订后第9天，故签订房屋租赁合同的目的是用于注册公司需要，也就是说该公司对被告梅方君在租赁合同中的权利义务进行了承继，整个后期经营对外也不是以被告个人名义而是以公司名义进行活动，被告梅方君把他在君上餐饮公司的股权质押给了我方，装修物的添附主体是君上餐饮公司，房屋装修的资产所有权归该公司所有，本案必须解决装修资产的归属，就算解除合同也应对添附人即君上餐饮公司进行补偿，根据《公司法》的规定，股东与其注册成立的公司是两个独立的主体，原告起诉梅方君不符合事实与法律规定，被告应是君上餐饮公司，请求驳回原告的诉讼请求。第二，梅方君虽有一定的违约行为，但主观上没有非常大的恶意，不足以达到解除合同的程度，被告装修时是按合同约定的租赁期限即10年来进行投入的，从一个毛坯房装修成至现在两年，法律绝对不支持一方以对方的违约行为获得暴利，为了交易的安全性及全局经济的稳定性和发展，不应当解除合同，现在处在大经济整体下滑的环境下，我方也在积极寻找解决方法，如进行转租，但原告一直不配合，导致现在的诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于原告举证的《证明》，拟证明原告代替被告支付了4761元的电费；被告及第三人质证提出，缴纳电费应由相应单据而不是出示一份证明。本院认为，缴纳电费应有正正式的缴费收据，该证明不能认定为缴费证据。2、关于第三人举证的《股权出质设立登记核准通知书》，拟证明被告将其在君上餐饮公司的股权出质给第三人；原告质证提出，该证据为复印件，对其真实性有异议，即使是真实的也对其关联性有异议，该证据只能反映被告将其所有的公司股权出质给项萍，其相关内容与本案无关。本院认为，原告的质证意见成立，该证据与本案无关联性，不予采信。经审理查明，2014年11月4日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定：一、甲方（徐存泽）将位于赤壁市东环路青泉村三组私房一栋商铺六间，及以上二、三、四、五层住房租赁给乙方（梅方君）。甲方对所出租的房屋具有合法产权，甲方同意乙方所租房屋作为经营使用，其范围以乙方营业执照为准（但不得从事违法活动）。二、此栋楼房屋属砖混结构毛坯房，门店已安装好卷闸门，楼梯间已安装好优质不锈钢防盗门，四户通水，一户通电，乙方租用后一切装修及水电加装开户费用由乙方自己承担。三、租赁期十年整，从2014年11月1日起至2015年5月1日止，为乙方装修期，甲方不计收房屋租金，从2015年5月1日起至2025年4月30日止为正式租用期。四、2015年5月1日至2018年4月30日期间，每一年租金为100000元整，从2018年5月1日至2025年4月30日，每一年租金为120000元整。十年租金共计1140000元。五、水、电物业管理、卫生费及因乙方经营所产生的税费均由乙方负责。六、甲方（一）甲方应保证所出租的房屋完好并能正常使用。（二）对乙方所租赁的房屋装修或改造时的方案进行监督和审查并及时提出意见，未经甲方同意乙方不得改变现有房屋结构，若强行拆改房屋损毁一切责任和经济损失由乙方承担。七、乙方（一）在国家法律、法规、政策允许的范围内进行经营及办公。（二）合同有效期内，对所租赁的房屋即设施拥有合法使用权。（三）按合同内容交纳租金及其它费用。（四）乙方因经营需要，如需转让，必须提前征得甲方同意，并订立相关协议合同，乙方无权私自转让。（五）合同期满，厨房里的油烟必须清理干净还原。八、乙方在签订合同时付给甲方房租10000元整，作为定金，在2014年11月30日一次性付清剩余房租90000元整，及押金5000元整，如乙方逾期未能付清该款项（95000元整）则视为乙方自动退租，该合同同时废止，乙方所支付的10000元定金甲方不予退还。乙方退租时缴清所有水、电费及其他费用，甲方确认后退还押金（从2015年5月1日到2018年5月1日）每一年房租为100000元整。以后七年（即2018年5月1日至2025年4月30日）每年租金120000元，一年一交，即每年4月1日乙方一次性付清租金120000元给甲方（乙方所付甲方租金凭甲方收款收据为准）。九、乙方如需要对所租赁房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）。十、在本合同期满后，在同等条件下，乙方有优先续租权。乙方如需续租，应在租期届满前二个月向甲方提出，并签订新的租赁合同。十一、甲方和乙方中任何一方法定代表人变更、企业迁址、合并，不影响本合同继续履行。变更、合并后的一方即成为合同当然执行人，并承担本合同的内容之权利和义务。十二、本合同的某项条款需要变更时，必须用书面方式进行确定，双方订立补充协议，接到函件方在十天内书面答复对方，在十天内得不到答复视同同意，最后达成补充协议。十三、双方各自办理财产保险，互不承担任何形式之风险责任。十四、在合同有效期内未经乙方同意，甲方单方面提高租金，乙方有权拒绝支付超额租金。十五、乙方不能按时向甲方支付应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金。超过60日甲方有权采取措施，收回房屋。十六、因人力不可抗拒的自然灾害引起本合同不能正常履行时，不视为违约。十七、因甲方原因使乙方未能正常营业，给乙方造成经济损失，由甲方承担责任并赔偿乙方经济损失。十八、本合同经甲、乙双方单位法定代表人或授权代理人签字后，乙方交付租金后生效，甲方交付所有房屋钥匙给乙方，乙方可立即进行装修。十九、在本合同执行过程中，若发生纠纷，由双方友好协商，如协商不成时，可诉请房屋所在地人民法院解决。二十、本合同未尽事宜，由甲、乙双方协商解决，并另行签订补充协议，其补充协议与本合同具有同等法律效力。二十一、本合同正本一式二份，甲、乙双方各执一份。合同签订后，被告梅方君即向原告徐存泽缴纳了租金10000元、押金5000元，之后开始装修，装修期满后被告向原告缴纳了2015年5月1日至2016年5月1日下剩的房屋租金90000元。之后被告梅方君于2014年11月13日发起成立赤壁君上联盟餐饮管理有限责任公司，股东两人即梅方君（认缴出资额9500000元，占股95%）、梅群芳（认缴出资额500000元，占股5%），对外开展经营。约2015年8月份，被告梅方君因债务缠身，经营难以为继，外出躲债至今下落不明。另查明，2015年2月6日，被告梅方君将其在赤壁君上联盟餐饮管理有限责任公司9500000元的股权数额出质给第三人项萍向其借款人民币500000元。被告梅方君出走后，第三人经被告家人同意将该酒店上锁并贴出转让公告，但至今尚未转让成功。本院认为，原、被告签订房屋租赁合同是双方真实意思的表示，且不违反法律或社会公共利益，合同合法有效，当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告按约定向被告交付了租赁物，被告在履行合同的过程中下落不明，且不按约定交付租金是以自己的行为表示其不履行合同规定的义务，从而导致合同目的不能实现，已构成根本违约，符合法定解除的情形，故本院依法对双方的租赁合同予以解除；第三人的质押权系另一法律关系，本案不宜一并审理；被告经原告同意进行的装饰装修，未形成附合的装饰装修物，被告可进行拆除；本案原、被告双方租赁期限较长，租赁面积较大，被告投入较大的装饰装修费用，但正常经营只有一年多时间，提前解除合同，其未完全享用附合的装饰装修物的价值，而原告又不同意评估以弥补被告的装修费用，根据公平及诚信原则对原告要求支付后期租赁费的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（四）项、二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（二）项之规定，判决如下：一、解除原告徐存泽与被告梅方君之间的房屋租赁合同，被告梅方君于本判决生效后十日内向原告徐存泽交付租赁房屋。二、被告梅方君在本判决生效后十日内拆除未形成附合的装饰装修物。逾期视为其放弃拆除权利。三、驳回原告徐存泽的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告徐存泽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院的开户行为：中国农业银行咸宁温泉支行；账号：17×××04-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 韵人民陪审员  朱仲华人民陪审员  马志付二〇一七年四月一日书 记 员  李 想附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六条【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。