福建省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽民再59号再审申请人（一审原告，二审上诉人）：侯梅芳，女，汉族，1968年7月9日出生，住福建省福州市仓山区。再审申请人（一审原告，二审上诉人）：曹萍，女，汉族，1965年11月2日出生，住新疆维吾尔族自治区乌鲁木齐市经济技术开发区。上述二人共同委托诉讼代理人：陈书祥，福建天人和律师事务所律师。上述二人共同委托诉讼代理人：林霆，福建天人和律师事务所律师。被申请人（一审被告，二审被上诉人）：福建华辰房地产有限公司，住所地福建省福州市台江区台江路47号华联商厦11楼。法定代表人：蔡红，该公司总经理。委托诉讼代理人：石晖，男，该公司职员。再审申请人侯梅芳、曹萍因与被申请人福建华辰房地产有限公司（以下简称华辰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福州市中级人民法院（2013）榕民终字第4324号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2015）闽民申字第67号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人侯梅芳及其委托诉讼代理人陈书祥、林霆，被申请人华辰公司委托诉讼代理人石晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯梅芳、曹萍申请再审称，本案《商品房买卖合同》第十四条关于逾期办证违约金的起算点应该是商品房交付使用后90日，原审解释为交房后365日，与当事人真实意思不符，亦不合常理。对合同条文理解存在争议的情况下，也应作出对提供格式条款一方不利的解释。请求法院改判华辰公司支付申请人逾期办证违约金274353元。华辰公司辩称，原审认定逾期办证违约金自交房后365日起算，符合合同约定，事实清楚，适用法律正确。请求维持原判。侯梅芳、曹萍向一审法院起诉请求：华辰公司向侯梅芳、曹萍支付逾期交房违约金584443元和逾期办证违约金274353元，合计858796元。一审法院认定事实：2009年8月25日，侯梅芳、曹萍与华辰公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：华辰公司将其开发的鼓楼区安泰街道八一七中路18号“君临盛世茶亭”的第A区地块一商业综合楼【幢】1；2；【层】05店面售让给侯梅芳、曹萍；该店面的建筑面积共90.96平方米，总价款为6003360元。合同第八条约定：出卖人应当在2009年9月30日前将符合合同约定及国家和政府规定的商品房交付给买受人；第九条约定：逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一点五的违约金；合同第十四条约定：[1]出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理；即[2]因开发商无法按照第[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权证初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。2011年8月12日，华辰公司将该房屋实际交付侯梅芳、曹萍。2013年1月10日，华辰公司通知侯梅芳、曹萍办理产权证。一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，合法有效，双方应按合同全面履行。侯梅芳、曹萍已履行支付房屋价款的义务，华辰公司应按约定时间交房，华辰公司未按约定期限交房构成违约，应当支付违约金。根据《民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。双方于2011年8月12日办理了房屋交接手续，而侯梅芳、曹萍于2013年6月7日才诉至法院，故2011年6月7日至2011年8月11日期间的逾期交房违约金，依法予以支持。华辰公司负有协助侯梅芳、曹萍办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件之义务。华辰公司未依约按时履行该协助义务，构成违约，应承担继续履行并支付逾期办证违约金之责任。由于双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权证初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。因此，应从商品房交付使用后365日即2012年8月13日起算逾期办证违约金。一审法院判决：一、华辰公司于判决生效之日起十日内向侯梅芳、曹萍支付逾期交房违约金（以6003360元为本金，按日万分之一点五计付自2011年6月7日起至2011年8月11日止）；二、华辰公司于判决生效之日起十日内向候梅芳、曹萍支付逾期办证违约金（以6003360元为本金，按日0.01%自2012年8月13日起至2013年1月9日止）；三、驳回侯梅芳、曹萍的其他诉讼请求。侯梅芳、曹萍不服一审判决，上诉请求：其在违约金总额归结之日后二年内提起诉讼，没有超过诉讼时效；一审认定逾期办证违约金从商品房交付使用后365日起算，违背合同约定。请求改判华辰公司支付逾期交房违约金和逾期办证违约金合计858796元。二审认定的事实与一审一致。二审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效。华辰公司未按合同约定期限交房构成违约，应当支付违约金。侯梅芳、曹萍明知其民事权利受到侵害，但至2013年6月7日才向人民法院提起诉讼，其主张未超过二年诉讼时效的理由，不予采纳。华辰公司未依约按时履行办理房屋所有权登记手续的义务，构成违约，应承担支付逾期办证违约金的责任。一审认定从商品房交付使用后365日起算逾期办证违约金，符合合同约定。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。双方当事人对原审认定的事实，除“逾期办证违约金的起算点是交房后90日还是365日”外，其余事实均没有争议，对双方没有争议的事实，本院再审予以确认。本院再审查明，2009年8月25日，侯梅芳、曹萍与华辰公司签订一份《商品房买卖合同》，其中第十四条的内容为：关于产权登记的约定，双方经协商同意选择1：[1]出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理；[2]因开发商无法按照第[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权证初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按*空*%利率付给利息，同时按已付款的*空*%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。围绕当事人的再审请求，本案再审争议焦点是：双方约定逾期办证期限是商品房交付使用后90日，还是365日？本院再审认为：双方约定逾期办证期限是商品房交付使用后的90日。理由如下：1、《商品房买卖合同》第十四条第[1]款和第[2]款之间是并列关系，第1项和第2项之间也是并列关系，第[1]款约定不能在商品房交付后90日内办证则按第2项处理，通常理解是指逾期办证后的处理方式，即退房还是支付违约金，而不是指逾期后继续约定一个更长的期限。2、第十四条第[2]款有一项内容是“经双方协商一致同意”，本案没有双方就适用该款进行协商并达成一致意见的证据。3、第十四条第[1]款和第[2]款均有“双方同意按下列第2项处理”的相同内容，对两处“第2项”的指向和理解应当一致。4、本案合同属于格式合同，在对“第2项”的解释存在争议的情况下，应当作出不利于提供格式条款一方（即华辰公司）的解释，即解释为逾期办证后90日起算违约金。综上所述，双方签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定正确、全面履行。华辰公司未依约按时履行办证义务，构成违约，应承担支付逾期办证违约金的责任。根据合同约定，华辰公司不能在商品房交付使用后90日协助买受人取得房屋权属证书的，应自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%支付违约金。华辰公司应自商品房交付使用90日后（即2011年11月13日起）向侯梅芳、曹萍支付逾期办证违约金。原审认定逾期办证违约金自商品房交付使用365日后起算是错误的，予以纠正。侯梅芳、曹萍的再审请求，合法合理，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销福州市中级人民法院（2013）榕民终字第4324号民事判决和鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第2838号民事判决第二项；二、维持鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第2838号民事判决第一项和第三项；即：福建华辰房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向候梅芳、曹萍支付逾期交房违约金（以6003360元为基数，按日0.015%自2011年6月7日起计至2011年8月11日止）；驳回侯梅芳、曹萍的其他诉讼请求。三、福建华辰房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向候梅芳、曹萍支付逾期办证违约金（以本金6003360元为基数，按日0.01%自2011年11月13日起计至2013年1月9日止）。如果福建华辰房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6194元，由候梅芳、曹萍负担2250元，福建华辰房地产有限公司负担3944元；二审案件受理费12388元，由候梅芳、曹萍负担8888元，福建华辰房地产有限公司负担3500元。审 判 长  陈 蔚代理审判员  刘振宇代理审判员  丁艳波二〇一七年四月二十五日书 记 员  王 丹附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。