安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖12民终3358号上诉人（原审被告、反诉原告）：阜阳市易景置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区阜王路666号国际花园19#302室，统一社会信用代码913412007998003742（1-1）。法定代表人：王清华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：ＸＸ，该公司职员。委托诉讼代理人：周成成，上海胡光律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：韦士成,男,1968年3月6日出生,汉族,住安徽省阜阳市颍泉区。委托诉讼代理人：贾恒，安徽皖北律师事务所律师。上诉人阜阳市易景置业有限公司因与被上诉人韦士成房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2016）皖1202民初3728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人阜阳市易景置业有限公司的委托诉讼代理人ＸＸ、周成成，被上诉人韦士成及其委托诉讼代理人贾恒到庭参加诉讼。二审诉讼期间，双方当事人申请延期调解一个月未果。本案现已审理终结。阜阳市易景置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，驳回韦士成的全部诉讼请求；支持阜阳市易景置业有限公司的全部反诉请求；并由韦士成承担本案全部诉讼费用。事实和理由：阜阳市易景置业有限公司在2015年7月24日签订的认购书及补充协议中，已告知韦士成涉案房屋存在抵押的事实；双方在2016年3月4日签订的认购书和补充协议系双方在平等自愿的原则下达成的一致约定，阜阳市易景置业有限公司不存在任何欺诈行为；韦士成不享有法律规定的合同解除权；一审判决认定的“争议房屋价格上涨”与客观事实不符；阜阳市易景置业有限公司从2015年7月起一直与借款人共同积极向抵押权人申请办理撤销抵押权的相关事宜，并非恶意或故意违约；一审法院适用法律错误，涉案合同不应予以解除；阜阳市易景置业有限公司不应承担相应的惩罚性赔偿责任；双方约定的违约金明显过高，阜阳市易景置业有限公司应当按照同期银行贷款利率向韦士成支付违约金。韦士成辩称，阜阳市易景置业有限公司在签订涉案认购书及补充协议时隐瞒了抵押的事实，存在欺诈行为，韦士成享有合同解除权；阜阳市房屋价格上涨属众所周知的事实；阜阳市易景置业有限公司未在宽限期限内履行解除抵押的义务，韦士成要求解除合同，赔偿其损失，符合法律规定；双方约定的违约金是阜阳市易景置业有限公司制订的，并在合同中以减少购房款的名义变相支付违约金，阜阳市易景置业有限公司主张酌减违约金的请求不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。韦士成向一审法院起诉请求：解除韦士成与阜阳市易景置业有限公司分别于2015年7月24日、2016年3月4日签订的二份《易景国际花园商品房认购书》、二份《易景国际花园商品房认购补充协议》；阜阳市易景置业有限公司双倍返还韦士成购房款7400000元；阜阳市易景置业有限公司自2016年2月1至实际返还全部购房款时止按3700元/天向韦士成支付违约金（截止至2016年7月1日应支付违约金555000元）；并由阜阳市易景置业有限公司负担本案诉讼费用。阜阳市易景置业有限公司向一审法院反诉请求：韦士成退还阜阳市易景置业有限公司多支付的违约金20136元；并由韦士成承担反诉费用。一审法院认定事实：2015年7月24日，韦士成与阜阳市易景置业有限公司签订《易景国际花园商品房认购书》及《易景国际花园商品房认购补充协议》，约定：韦士成购买阜阳市易景置业有限公司开发的位于易景国际花园S22-23号楼商8号商品房，面积189.59平方米，单价20786.13元，总价3940842元；韦士成认购的商品房于2015年10月31日达到办理房产证条件；如果韦士成违约，阜阳市易景置业有限公司没收韦士成已付房款50％，韦士成不得提出异议；扣除阜阳市易景置业有限公司2015年7月25日至2017年4月9日的租金240842元后，实际应付房款为3700000元整。协议签订后，韦士成依约支付了全部购房款。2015年10月31日至今，阜阳市易景置业有限公司一直未履行配合韦士成房屋过户的义务。后阜阳市易景置业有限公司承诺每日按实付购房款的千分之一即月息3分（每日3700元）向韦士成支付违约金，并于2016年初向韦士成支付了2015年11月1日至2016年1月31日期间90天的违约金333000元。2016年3月4日，阜阳市易景置业有限公司重新制作了《易景国际花园商品房认购书》、《易景国际花园商品房认购书补充协议》并与韦士成签署，其中《易景国际花园商品房认购书》约定：房屋总价款4265775元，打折后房屋总价3607842元，阜阳市易景置业有限公司保证该商品房于2016年6月30日前所有权银行抵押释放并达到签署网备合同要件，并配合韦士成办理房产证所有相关手续。《易景国际花园商品房认购书补充协议》约定：房屋总价款3607842元，扣除2015年7月25日至2017年4月9日的租金240842元后，房屋总价款3367000元；阜阳市易景置业有限公司保证该商品房于2016年1月31日前所有权银行抵押释放并达到签署网备合同要件，并配合韦士成办理房产证所有相关手续；如未在规定期限内释放该商品房的所有权银行抵押,致使该商品房不能签署网备合同,自双方约定该商品房所有权银行抵押释放日期次日（即2016年2月1日）起直至该商品房具备签署网备合同条件日止,阜阳市易景置业有限公司配合韦士成办理房产证相关手续，并按每日3367元向韦士成支付违约金。逾期后，因阜阳市易景置业有限公司既没有解除抵押协助过户，又拖延支付违约金。韦士成遂诉至一审法院。后经查询：阜阳市易景置业有限公司原将该房屋设定的抵押期限至2019年。一审诉讼期间，阜阳市易景置业有限公司于2016年8月9日解除了涉案房屋的抵押手续。一审法院认为，阜阳市易景置业有限公司在签订房屋买卖合同时未能全面告知购买人韦士成涉案房屋抵押的情况，特别是隐瞒了抵押期限，且多次承诺韦士成解除抵押而一直未予解除，并拖延支付双方约定的违约金；同时阜阳市易景置业有限公司为少支付违约金，多次更改合同，擅自将支付给韦士成的333000元违约金从韦士成实付的3700000元购房款中扣除，将违约金的计算基数降至3367000元，具有欺诈行为。双方约定违约金的数额是双方真实意思表示，并未超过法律规定，故对阜阳市易景置业有限公司的反诉请求不予支持。考虑到阜阳市易景置业有限公司部分隐瞒抵押的事实和近年房价上涨较大、涉案合同解除的责任均在于阜阳市易景置业有限公司等因素，故酌定阜阳市易景置业有限公司除在返还韦士成购房款3700000元及参照银行贷款按月息0.6％计息和已赔偿韦士成违约金333000元的基础上，再赔偿韦士成3000000元损失。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项之规定，一审法院判决：一、解除韦士成与阜阳市易景置业有限公司于2015年7月24日签订的《易景国际花园商品房认购书》、《易景国际花园商品房认购补充协议》及2016年3月4日签订的《易景国际花园商品房认购书》、《易景国际花园商品房认购补充协议》；二、阜阳市易景置业有限公司返还韦士成购房款3700000元及其利息（从2015年7月25日起至款实际返还完毕之日止，按月息0.6％计息）；三、阜阳市易景置业有限公司赔偿韦士成损失3000000元；四、驳回韦士成其它诉讼请求；五、驳回阜阳市易景置业有限公司的反诉请求。上述二、三项，于判决生效之日起十日内履行完毕。逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67486元，减半收取33743元，反诉案件受理费300元，减半收取150元，由阜阳市易景置业有限公司负担。在二审期间，阜阳市易景置业有限公司提交了如下新的证据材料：证据一、燕龙基银团贷款还款申请二份，阜阳市易景置业有限公司商铺解押申请一份。证明自2015年5月20日起，阜阳市易景置业有限公司及其关联公司一直向贷款银行申请提前还款，撤销涉案房屋的抵押权；因银行方面的原因导致未能提前还款，涉案房屋抵押权未能及时撤销。证据二、关于解除安徽燕龙基新能源科技有限公司项目贷款部分押品抵押权的报告、贷款押品解除抵押申请审批表、关于安徽燕龙基新能源科技有限公司项目银团贷款押品销售款提起归还银团贷款的征求意见函、银团贷款押品解除抵押率测算表各一份。证明阜阳市易景置业有限公司在2016年4月之前已提前还款，银行方面直至2016年8月9日才解除涉案房屋的抵押登记；迟延解除抵押并非阜阳市易景置业有限公司的故意或过失导致；一审法院适用法律错误。证据三、房地产抵押评估报告一份。证明涉案房屋价格上涨幅度不大，一审法院的相关认定与客观事实不符。韦士成质证后认为：对证据一的真实性提出异议，认为其系复印件，且其上加盖的不是银行公章，也无相关人员签字确认；还款申请的内容不真实，不能证明阜阳市易景置业有限公司积极还款，撤销抵押的事实。对证据二提出异议，认为阜阳市易景置业有限公司在报告及申请审批表中作出了虚假陈述；且征求意见函可以反映阜阳市易景置业有限公司隐瞒了其已出售抵押房屋的事实。对证据三提出异议，认为其市场分析部分错误，且与韦士成提供的评估意见书相互矛盾。韦士成提交了如下新的证据材料：证据一、房屋抵押档案。证明涉案房屋的抵押情况证据二、二手房网络销售截图、电话录音、评估意见书各一份。证明涉案房屋现在的售价。阜阳市易景置业有限公司质证后认为：对证据一的真实性不持异议，认为韦士成缴纳的购房款不足以撤销抵押权，阜阳市易景置业有限公司实际于2016年4月偿还了相应的贷款。对证据二提出异议，认为销售人员的口述及评估报告不能证明房价的涨幅，且与阜阳市易景置业有限公司提供的评估结论相矛盾，涉案房屋是否涨价不是韦士成解约的理由等。韦士成并申请证人杨帆出庭作证。杨帆证明：杨帆之前是阜阳市易景置业有限公司的职员，陪同韦士成办理的购房业务；因阜阳市易景置业有限公司承诺降低房价，韦士成才付清了购房全款；阜阳市易景置业有限公司当时承诺2015年10月31日之前解除房屋抵押，办理房产证，后因故另约定解押时间至2016年1月30日。阜阳市易景置业有限公司质证后认为：杨帆的证言与事实不符，韦士成在签收协议时并未询问抵押的具体情况，双方签订第二份协议的原因是抵押权没有提前撤销。韦士成质证后对杨帆的证言无异议。本院经审查，对韦士成提供的证据一及证人杨帆证言的证据效力予以确认；阜阳市易景置业有限公司提供的证据一、证据二不能证明其按照与韦士成的约定解除了涉案房屋的抵押，不影响案件的处理，故不予采信；阜阳市易景置业有限公司提供的证据三与韦士成提供的证据二均系单方委托形成，且内容相互矛盾，不能反映涉案房屋的真实价值，故对该二份证据均不予采信。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人对涉案购房合同及补充协议的签订，以及韦士成依约足额支付购房款后，阜阳市易景置业有限公司未在约定的期限内解除涉案房屋的抵押等事实不持异议，争议焦点在于：一、阜阳市易景置业有限公司在签订涉案合同时是否存在隐瞒、欺诈等情形；二、涉案购房合同和补充协议应否予以解除；三、韦士成的损失应如何认定，一审判决确定的赔偿金额是否适当；四、双方约定的违约金是否过高，应否予以酌减；五、一审法院适用法律是否正确。针对争议焦点一，本院认为，从涉案购房合同及补充协议的内容上反映，阜阳市易景置业有限公司已告知韦士成涉案房产抵押的事实，虽在合同中没有表述抵押的具体情况，但韦士成作为大宗商品房的购买者，亦有义务了解所购房产的相关重要信息。故韦士成主张阜阳市易景置业有限公司在签订合同时存在隐瞒、欺诈等情形，没有事实依据，本院不予采信。针对争议焦点二，本院认为，韦士成购买涉案房屋系为经营所需，因阜阳市易景置业有限公司未能在合同约定的期限内解除涉案房产的抵押，致使韦士成不能实现购房目的，故韦士成要求解除涉案购房合同及补充协议符合法律规定，应予支持。针对争议焦点三，本院认为，韦士成在二审庭审时对其实际损失虽未予明确，但涉案购房合同及补充协议明确约定了违约责任。因阜阳市易景置业有限公司未能及时解除涉案房屋的抵押，导致涉案购房合同及补充协议解除。阜阳市易景置业有限公司虽称因银行方面的原因致其未能按时办理解除抵押手续，但该情形仍属其在签订合同时可以预见的范畴。故阜阳市易景置业有限公司应依照合同约定承担违约责任，已经支付的违约金不应予以返还。一审法院认定的赔偿数额不符合双方的约定和本案的实际情况，本院予以纠正。阜阳市易景置业有限公司应自合同约定的抵押释放日的次日（2016年2月1日）至具备签署网备合同条件的实际抵押释放日（2016年8月9日），按每日3367元向韦士成支付违约金共计643097元；并自实际抵押释放日的次日（2016年8月10日）起，按3700000元购房款的中国人民银行同期同类贷款利率承担相应的资金占用费用。针对争议焦点四，本院认为，涉案购房合同及补充协议中对违约金的约定是双方在签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，而作出的具有补偿性质的约定；同时该约定具有对等性，任何一方逾期解除抵押或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。阜阳市易景置业有限公司作为该条款的提供者，应当知晓相应的法律后果。结合本案的实际情况，阜阳市易景置业有限公司主张双方约定的违约金过高，应当予以酌减等，没有事实和法律依据，本院不予支持。针对争议焦点五，本院认为，阜阳市易景置业有限公司在与韦士成签订涉案购房合同及补充协议时，并不存在隐瞒抵押的客观事实，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项的规定，判决阜阳市易景置业有限公司承担惩罚性的赔偿责任不当，应予纠正。综上所述，阜阳市易景置业有限公司的部分上诉理由成立，对其相应的上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十四条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持安徽省阜阳市颍州区人民法院（2016）皖1202民初3728号民事判决主文第一项、第四项、第五项；二、变更该判决主文第二项为：阜阳市易景置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还韦士成购房款3700000元及资金占用费（按中国人民银行同期同类贷款利率计付，从2016年8月10日起计至实际返还完毕之日止）；三、变更该判决主文第三项为：阜阳市易景置业有限公司于本判决生效之日起十日内向韦士成支付违约金643097元。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二两审案件受理费合计101679元，由上诉人阜阳市易景置业有限公司负担61000元；被上诉人韦士成负担40679元。本判决为终审判决。审 判 长  杨开多审 判 员  刘 伟代理审判员  姚 莉二〇一七年四月十二日书 记 员  来 阳附：（2016）皖12民终3358号民事判决书适用法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决适用法律错误的，依法改判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。