河南省洛阳市瀍河回族区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0304民初1452号原告：邱保霞，女，1971年9月13日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托代理人：田俊飞，汪蒙蒙（实习），河南张振龙律师事务所律师，特别授权。被告：恒大地产集团洛阳有限公司，住所地洛阳市瀍河回族区中州东路69号166幢101。法定代表人：贾飞，公司懂事长。委托代理人：陈辉，恒大地产集团洛阳有限公司职工，特别授权。第三人：金碧物业有限公司洛阳分公司，住所地洛阳市瀍河回族区中州东路69号恒大绿洲综合楼301室。负责人：贺勇，公司总经理。委托代理人：郭秋萌，金碧物业有限公司洛阳分公司员工，特别授权。原告邱保霞与被告恒大地产集团洛阳有限公司、第三人金碧物业有限公司洛阳分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱保霞委托代理人田俊飞、汪蒙蒙，被告恒大地产集团洛阳有限公司委托代理人陈辉、第三人金碧物业有限公司洛阳分公司委托代理人郭秋萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱保霞诉称：原告与被告恒大地产集团洛阳有限公司（以下简称“恒大公司”）在2009年10月19日签订了一份《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的恒大绿洲D1幢4单元4-202号毛坯洋房一套，原告采取首付款加按揭贷款的方式付款，被告于2010年12月31日向原告交付经验收合格的商品房。在签订合同时，被告恒大公司承诺该楼地面停车位由洋房业主使用，非洋房业主无权使用。合同签订后，原告邱宝霞按照合同约定向被告恒大公司足额支付了购房款，但是在临近合同约定的交房日期时，被告口头通知原告延期交房三个月。三个月后，原告邱保霞去查验该商品房，发现该商品房未达到合同约定的交付标准，且存在严重的质量问题，因该楼其他商品房也存在同样问题，被告恒大公司应所有业主的要求进行整改维修。后原告去查看维修进度，询问何时能够修好，恒大公司的管理人员表示不知情。2012年上半年起，原告多次请求被告向其支付延期交房违约金，被告以各种理由推脱。在此期间，被告未再向原告交付房屋。2016年6月，在被告恒大公司一直未向原告邱保霞交付房屋和支付延期交房违约金的情况下，原告只好自行向被告提出交房请求，并向其致函要求支付延期交房违约金。双方在查验商品房时，该房仍存在严重的质量问题。经原告要求，被告对该房进行了维修，原告在2016年10月21日接收房屋时，第三人金碧物业有限公司洛阳分公司（以下简称“金碧物业公司”）要求原告缴纳自2011年11月起共6697.60元的物业费，否则无法领取房屋钥匙，原告无奈只好先行缴纳。另，该楼的地面停车位管理混乱，先入住的两户洋房业主对该楼所有洋房停车位私自围占，导致原告无法停车。因此，原告诉请：1.依法判令被告向原告支付自2010年12月31日至2016年10月21日的延期交房违约金共计138029.802元；2.依法判决2016年10月21日前原告缴纳的物业费6697.60元由被告承担；3.依法判决被告规范管理地面停车位，维护原告的合法使用权；4.本案诉讼费用由被告承担。被告恒大地产集团洛阳有限公司辩称：1.被告所售房屋在所通知的实际交房的时间节点即2011.4.1已满足合同约定交付条件，原告应在该时间予以收房；2.配合完成交房是买受人的附随义务，在商品房满足合同约定及法律规定交付条件的情况下，原告未积极主动配合完成房屋交付，本身已构成对合同目的的违背；3.因被告在所通知的实际交房日期，房屋已满足交付条件，被告依约仅需承担所通知的延期3个月延期交房责任；4.原告诉讼请求已经超过诉讼时效，不应支持。第三人金碧物业有限公司洛阳分公司述称：原、被告之间是商品房买卖合同关系，第三人与原告之间是物业服务关系，本案案由是商品房预售合同纠纷，第三人收取原告的物业费，具有充分的合同及法律依据，被答辩人要求返还物业费的请求应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告邱保霞与被告恒大公司于2009年10月13日签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0045460），约定原告邱保霞以银行按揭贷款方式购买被告开发的位于洛阳市××城市东××（××东路南侧）恒大绿洲D1幢4单元4-402号房产一套，预测建筑面积共133.94平房米，每平房米单价4858.72元，总金额650777元；约定原告所购买房产为期房，被告最迟于2010年12月31日以毛坯房交付原告；约定“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并由买受人签收《准予入住通知书》，该签收视为房屋交付的标志”。商品房达到交付使用条件时，出卖人应该书面通知买受人办理交付手续。通知的约定，出卖人按照买受人所提供的通信地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务。出卖人逾期交房的违约责任：逾期交付超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限（2010年12月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。2.恒大地产集团洛阳有限公司分别于2009年10月9日和2010年12月31日出具的金额分别为26.0777万元和39万元的《销售不动产统一发票》，显示邱保霞已经按照合同约定支付了全部购房款650777元。3.到合同约定交房日期2010年12月31日时，被告恒大公司通知原告延期三个月交房即2011年4月1日。4.被告于2013年9月28日通过电话通知原告收房，有电话录音。原告提供的关于要求交付房屋和支付延期违约金的函，显示2011年3月31日，被告通知原告交房时，原告发现房屋未达到合同约定的交付标准，玻璃等不符合约定，次卧和厨房房屋漏水、主卧屋顶有50×50厘米的大洞等问题，买方说等维修后再通知买方交付房屋。但是直到2016年5月卖方都没有通知。买方同时表示，鉴于贵公司（恒大公司）愿意正面解决问题，买方原意就违约金数额作出让步，可自2011年1月1日起计算至2013年10月31日，共计1034天，延期交房违约金共计为67292元。5.收楼办理流程表显示原告于2016年10月21日签收。6.金碧物业有限公司洛阳分公司收费收据显示收款时间为2016年10月21日，收取2011年4月至2016年10月的垃圾处理费134元，2011年10月至2016年10月的物业服务费6563元，共计6697元。物业费的缴纳标准是一个月每平方0.8元，自2011年10月开始收取。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告之间签订《商品房预售合同》，系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效的合同，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告依约履行了合同约定的全部义务，被告未能按约如期交付房屋属于违约行为，被告应当承当相应的违约责任，赔偿原告因被告违约导致的经济损失。关于违约金双方在《商品房预售合同》中有明确约定，被告应该按照约定，按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，即650777元的万分之一。关于收房时间，原、被告合同约定的交房时间是2010年12月31日，约定通知方式是卖方向买方提供地址发信函。原告实际收房时间是2016年10月21日，被告有证据的通知交房时间是2013年9月28日，原告也认可可以计算违约金自2011年1月1日起到2013年9月28日止，综合起来，本院认为违约金计算时间自2011年1月1日起到2013年9月28日止较为合适，因此逾期天数为1001天。关于诉讼时效问题，因原告实际接收房屋是2016年10月21日，之前也一直找被告方协商交房事宜，因此被告辩称原告起诉超过诉讼时效，本院依法不予采信。关于原告诉请被告返还物业费问题，因不属于房屋买卖合同纠纷内容，原告证据不足，本院不予支持。关于诉请被告规范管理地面停车位问题，因不属于房屋买卖合同纠纷内容，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经合议，判决如下：一、被告恒大地产集团洛阳有限公司支付原告邱保霞违约金65143元（650777元×0.0001×1001天），于本判决生效之日起十日内支付；二、驳回原告邱保霞的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3195元，原告邱保霞负担1765元，被告恒大地产集团洛阳有限公司负担1430元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长 李晓鸿审 判 员 唐艳玲代审判员 司 达二〇一七年四月二十四日代书记员 孙 倩