江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0924民初1544号原告（反诉被告）：刘白，男，1967年7月14日出生，汉族，住江苏省射阳县。原告（反诉被告）：陈银娣，女，1967年12月27日出生，汉族，住江苏省射阳县。两原告委托诉讼代理人：张永中，江苏公正律师事务所律师。被告（反诉原告）：胥建忠，男，1972年8月5日出生，汉族，住江苏省射阳经济开发区。被告（反诉原告）：董新莲，女，1973年9月21日出生，汉族，住江苏省射阳经济开发区。刘白、陈银娣诉胥建忠、董新莲房屋买卖合同纠纷一案，本院���2017年2月27日立案受理；2017年3月13日，胥建忠、董新莲提起反诉，本院依法予以受理后，依法适用简易程序合并审理，于2017年4月5日和4月14日公开开庭进行了审理。张永中、胥建忠、董新莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘白、陈银娣向本院提出诉讼请求：1、判令胥建忠、董新莲立即协助办理房屋产权变更登记手续；2、判令胥建忠、董新莲支付拒绝协助办理房屋产权变更登记的手续的违约金4万元。事实与理由：2010年4月5日，刘白、陈银娣与胥建忠、董新莲签订了一份关于黄海路16号2幢403室及两个车库的《房屋买卖合同》，刘白支付了全部价款，胥建忠也交付了房屋。之后，刘白、陈银娣要求胥建忠、董新莲按照约定协助办理房屋产权变更登记手续，胥建忠、董新莲拒绝协助。刘白、陈银娣提供证据：1、房屋买卖合同一份。2、房屋价款收条一份。3���律师函及邮寄单各一份。4、法院裁定书一份。证明胥建忠、董新莲在刘白、陈银娣请求协助办理过户手续后，没有予以协助，构成违约。胥建忠、董新莲辩称，我没有收到刘白所寄的律师函，我对其举证的该证据不予认可；对其举证的其他证据予以认可。我方不存在违约行为，不承担支付违约金的责任；刘白陈银娣本次诉讼已经超过诉讼时效。胥建忠、董新莲提出的反诉请求：判令刘白、陈银娣支付违约金4万元。事实与理由：1、陈银娣到胥建忠单位找胥建忠要求协助办理过户手续，不提前预约时间，要求立即前往产权登记部门办理手续，我方因工作原因，表示当即不便前往，要求对方再约时间办理。第二天，刘白又到胥建忠单位，以情绪化的方式要求立即协助办理过户手续。其后又未经预约时间，两次向法院提起协助过户诉讼,刘白、陈银娣构成违约。2、双方约定的过户时间2014年12月31日前，其目的是为了逃避五年期内出卖房屋的营业税，请求法院确认该条款的效力。胥建忠、董新莲提供证据：1、案涉房屋房产证、土地使用证复印件各一份；2、2011年1月27日，财政部、国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》；3、国办法〔2013〕17号国务院办公厅《关于继续做好房地产调控工作的通知》；4、2013年3月邮寄给刘白的通知及刘白拒收的证据。证明房屋买卖合同约定的过户时间是为了避税和胥建忠通知刘白约定时间办理过户。刘白、陈银娣对胥建忠、董新莲的反诉辩称，胥建忠举证的证据与本案没有关联性。我方不存在违约，故不承担支付违约金的责任。本院认为，根据当事人的陈述、举证可以认定双方当事人所提供的证据具有真实性、合法性与本案的关联性，可以作��本案的定案证据。据此，可以认定下列事实：2010年4月5日，刘白、陈银娣与胥建忠、董新莲签订房屋买卖合同。该合同约定胥建忠、董新莲将其2009年5月8日取得所有权房屋（土地使用权证号：射国用（2009）第3947号、房屋所有权证号：射房权证东开发字第××号）及两个车库出卖给刘白、陈银娣，价款23万元。该合同第七条约定：买方支付余款后，卖方应积极配合买房办理有关房产买卖公证手续；在2014年12月31日前必须按要求办理房屋买卖及土地使用权过户手续，卖方有义务配合过户。如遇特殊情况，经双方协商一致，可以延迟办理过户手续。第八条约定：本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方向对方支付4万元违约金。2010年4月30日，刘白、陈银娣向胥建忠、董新莲支付了全部价款；胥建忠、董新莲向刘白、陈银娣交付了房屋。2013年3月的一天，刘白、陈银娣要求胥建忠、立即协助办理房屋过户手续，胥建忠表示工作时间不能立即协助，可以另行约定时间办理。次日，刘白、陈银娣又找到胥建忠、董新莲要求协助办理产权变更登记手续，胥建忠、董新莲仍未协助。2014年12月29日刘白委托律师向胥建忠发送律师函，要求胥建忠协助办理房屋产权变更登记手续。2013年3月，刘白、陈银娣向本院提起诉讼，要求胥建忠、董新莲协助其办理房屋产权变更登记手续，后因约定的期限未届满申请撤诉。2015年2月，刘白、陈银娣再次向本院起诉，又因胥建忠、董新莲出卖的该房屋被法院查封，无法办理过户而于同年8月撤诉。现法院已经解除了对该房屋的查封。本案的争议焦点是：1、本案房屋买卖合同第七条约定“在2014年12月31日前必须按要求办理房屋买卖及土地使用权过户手续，卖方有义务配合过户。如遇特殊情况，经双方协���一致，可以延迟办理过户手续”的内容是否具有法律效力？2、刘白、陈银娣通知胥建忠、董新莲协助办理产权变更登记，是否需要双方事前商定时间？3、胥建忠、董新莲在刘白、陈银娣多次通知协助办理产权变更登记的情况下，一直以工作时间无法安排为由不予协助，是否构成违约？4、合同约定的违约条款中的违约责任是适用于合同全部违约还是部分违约情形？5、刘白、陈银娣及其亲属到胥建忠单位以过激方式要求胥建忠履行协助办理房屋产权变更登记手续，是否构成违约？6、刘白、陈银娣的起诉是否超过诉讼时效。本院认为：1、关于合同第七条的效力问题。当事人恶意串通损害国家、集体或者第三人利益订立的合同无效。财政部、国家税务总局规定对个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。本案双方当事人买卖的房屋，是在出卖��购买取得产权后五年内转卖的，约定的办理产权变更登记时间，旨在规避五年内转卖住房征收全额营业税的规定，逃避全额营业税。该约定属于恶意串通损害国家利益的行为，本院依法确认该条款无效。合同部分无效的，不影响其他部分的效力。本案合同的其余部分，不违反法律、行政法规强制性规定，具有法律效力。2、关于买受人通知出卖人协助办理产权变更登记，是否需要事前商定时间问题。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人应当善意履行通知和协助义务。房屋买卖合同，出卖人协助买受人办理房屋产权变更登记手续，是其法定义务。买受人只需履行通知义务即可，无需再行协商。但是通知对方履行协助义务，应当给予对方合理的时间予以安排。相对人应当在接到对方��协助通知后，应当尽快安排时间协助办理。3、关于胥建忠提出的刘白要求其履行协助办理房屋产权变更登记义务的时间正是其工作时间，不能履行协助义务，理由是否正当问题。房屋产权变更登记须在产权登记部门当面签署有关文件，因此，必须是在产权登记机关工作日进行。出卖人胥建忠在税务机关工作，其要履行协助义务，必然在其工作期间进行，胥建忠应当妥善处理好工作与协助变更登记的时间冲突问题，积极予以协助。在买受人方连续2天要求协助、并且多次起诉要求协助的情况下，仍未履行协助义务，构成违约。4、合同约定的违约条款中违约责任是适用于合同全部违约还是部分违约问题。本案房屋买卖总价款23万元，约定违约金4万元，接近法定违约金最高比例20%，本院据此认定，双方约定的违约责任金额4万元，应当是对合同的根本违约责任限额的约定。本案中双方当事人已经履行了交款、交房义务，出卖人的合同目的已经实现，房屋买受人的合同目的是取得房屋的所有权，从而取得该房屋的全部权能，而房屋所有权的取得以登记簿记载为准。但本案买受人只实现了对房屋的占有、使用权，未能取得所有权，其合同目的未能全部实现。本案中胥建忠、董新莲在履行协助办理产权变更登记义务上违约，应当承担相应的部分的违约责任，本院对该部分违约金的金额酌情予以确定。5、关于胥建忠、董新莲提出的刘白、陈银娣及其亲属到胥建忠单位以过激方式要求胥建忠履行协助办理房屋产权变更登记手续，是否构成违约问题。本院认为，当事人的情绪性行为方式不构成对合同的违约。6、诉讼时效因提起诉讼、当事人提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。本案的诉讼时效期间使用一般��讼时效2年的规定。该诉讼时效期间，因刘白、陈银娣提出要求和提起诉讼而中断，刘白、陈银娣的起诉没有超过诉讼时效。综上，协助买受人办理房屋产权变更登记手续是出卖人的义务。刘白、陈银娣请求胥建忠、董新莲协助办理出卖房屋的产权变更登记手续的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（二）项、第五十六条、第六十条第二款、第一百零七条之规定判决如下：一、胥建忠、董新莲在本判决生效后在收到刘白、陈银娣协助办理房屋产权变更登记手续通知后三日内协助刘白、陈银娣办理射房权证东开发字第××号、射国用（2009）第3947号房地产产权变更登记手续。二、胥建忠、董新莲支付刘白、陈银娣违约金2万元。三、驳回刘白、陈银娣的其它诉讼请求。��、驳回胥建忠、董新莲的诉讼请求。如未按本判决指定期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费800元，减半收取400元，由胥建忠、陈银娣负担350元，胥建忠、董新莲负担50元；反诉案件受理费400元，由胥建忠、董新莲负担。诉讼保全费420元，由刘白、陈银娣负担200元；胥建忠、董新莲负担220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审判员 陈 凤二〇一七年四月二十七日书记员 费东玲附录法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。