西安市临潼区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0115民初50号原告(反诉被告)西安华廷房地产营销策划有限公司。法定代表人陈廷进，该公司经理。委托诉讼代理人马文龙，该公司职工。委托诉讼代理人周晓东，陕西省老法律工作者协会工作人员。被告（反诉原告）陕西生力置业集团有限公司。法定代表人杨贵合，该公司董事长。委托诉讼代理人ＸＸ，陕西永嘉信律师事务所律师。原告（反诉被告）西安华廷房地产营销策划有限公司（以下简称华廷公司）与被告（反诉原告）陕西生力置业集团有限公司（以下简称生力公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华廷公司及其委托诉讼代理人周晓东、马文龙，被告（反诉原告）生力公司及其委托诉讼代理人ＸＸ均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）华廷公司诉称，2014年7月10日，原、被告双方签订租赁合同，租赁西安市临潼区骊山街办秦陵北路56号的生力广场一层房屋，双方在合同第三项约定，甲方出租给乙方租赁物的建筑面积暂定为3395平方米，具体以房管部门实际测量为准，每平米租金45元。第四条约定租赁期限为2014年7月1日至2024年6月30日（十年整），计租日从2014年7月10日起。第五条约定押金20万元。第六条约定2014年7月15日前支付第一年度租金183.33万元。合同签订后，原告按合同约定向被告支付20万押金，又向被告支付了183.33万元房租。但合同履行过程中，原告得知合同约定面积和实际租赁面积有较大差距，并且合同约定2014年7月10日生效，被告应在2014年7月20日之前将房屋内部商户清场完毕并交付原告使用，并提供具体详细的租赁分布图（一层除原告外，德克士，御品轩、国美电器，华润万家超市都不同面积的使用一层）但被告在原告多次催促交涉下延迟两个多月于2014年9月23日清场完毕交付原告使用，故至2015年7月交付房租时，原告向被告交付了150万租金。2015年10月9日被告向原告送达了解除《租赁合同》通知，原告认为依据《中华人民共和国合同法》第94条规定，被告送达的通知无效，请求法院判定合同继续履行。同时，按先前与被告签订的合同约定：“1.计租日从2014年7月10日起；2.如甲方（被告）在2014年7月20日以前未能清理完租赁物现有的商户，导致乙方（原告）不能按期接收房屋，由此产生的租赁费用由甲方承担；3.甲方未按时交付房屋，每迟延交付租赁物一日，按每日租金的1%支付违约金。”要求被告退还多收取的租金。现请求：1.依法确认被告向原告发出“解除《租赁合同》的通知无效；2.判令被告依法退还多收取的原告租金37.1752万元（暂时依据合同约定的建筑面积计算）；3.请求法院判令被告依法支付迟延交付租赁物的违约金3717.5元；4.请求判令被告承担本案鉴定费（待鉴定机构收取后确定）、全部诉讼费用。不同意原告的反诉请求。被告（反诉原告）生力公司辩称，华廷公司在签订合同后延期三个月未能支付第二年租金，被告在多次催促未果的情况下根据合同约定依法解除合同。合同第6.2条规定：第二年及以后的租金支付：租金费用采取先付后租的方式，每年租金提前10日以转账的方式支付当年房租……延迟支付一个月甲方有权自动解除与乙方的租赁合同。合同签订后，被告按约通知广场一楼各商户于2014年7月15日自行撤离，因华廷公司与一层部分商户签订意向书，收取了相关意向金，同意部分商户（如老庙黄金、绝味鸭脖等）留下继续经营，导致部分商户未能搬离。2014年9月4日华廷公司向被告发《沟通函》通知对老庙黄金、渡银饰、绝味鸭脖三户不予清理。被告遂按照原告要求将商铺移交原告经营。2015年6月，原告公司无正当理由要求以另外公司名义重签《租赁合同》，被告不同意。2015年6月30日，原告未能按期缴纳第二年租金，被告催促时原告称资金困难，希望先缴纳一部分，被告考虑到原告公司经营现状予以同意，但截至2015年9月原告也未能缴纳任何租金。无奈之下被告向原告发送《解除租赁合同的通知》，依法解除合同。被告认为：1.被告按合同约定通知各商户搬离，原告与部分商户达成约定允许其继续经营，系原告自身造成，与被告无关。2.根据《租赁合同》约定期限，原告应于2015年6月30日前支付第二年房租。3.在合同租赁期内，原告未就经营起止期限、租赁面积等提出异议。在未按期缴纳第二年房租的情况下，原告寻找各种借口目的在于规避违约责任。4.《租赁合同》的解除完全是由于原告未能缴纳第二年房租造成的，被告依约解除合同，合法有效。同时，在原告入住后一直未向生力公司支付物业费、水电费，反诉要求：1.原告支付生力公司物业费、水电费、取暖费、制冷费及卫生费45.089万元，未按期交付房租滞纳金54.999万元（183.33万元×1%×30=54.999万元），合计100.088万元；2.反诉费由华廷公司承担。经审理查明，2014年7月10日，原告为乙方，被告为甲方签订租赁合同，租赁西安市临潼区骊山街办秦陵北路56号的生力广场一层房屋，双方在租赁合同第一条有关商务条款第三款约定，甲方出租给乙方租赁物的建筑面积暂定为3395平方米（具体以房管部门实际测量为准），每平米租金45元；第四款约定，租赁期限为2014年7月1日至2024年6月30日（10年整），计租日从2014年7月10日起；第六款第一项约定，租赁费用采取年付方式，即在2014年7月15日前支付第一年度租金183.33万元；第六款第二项约定，第二年及以后的租金支付；租金费用采取先付后租的方式，每年租金提前10日以转账的方式支付当年房租，甲方收到租金后向乙方出具等额发票，乙方若延迟付款一天按租金额的1%计算滞纳金，延迟支付一个月甲方有权自动解除与乙方的租赁合同，甲方可采取措施予以清场（由此产生的费用由乙方承担），收回房屋。第五条有关房屋交接条款第一款约定，甲、乙双方在交接时需签订租赁物交付确认书，并经双方签字盖章确认；第五条第二款约定，甲方应在2014年7月20日以前将租赁物现有的商户清理完毕并交付乙方使用。第六条有关违约条款第一款约定，甲方未按时交付房屋，每延迟交付租赁物一日，按每日租金1%支付违约金，延迟交付租赁物30日的，乙方有权选择解除合同；第六条第五款约定，如甲方在2014年7月20日以前未能清理完租赁物现有的商户，导致乙方不能按期接收房屋，由此产生的租赁费用由甲方承担。合同签订后，原告按合同约定履行了支付第一年租金的义务，2014年9月23日，被告给原告发出房屋交接确认函，被告签字确认，至诉讼时止，被告未向原告提供涉案房屋由房管部门实际测量的面积数据。2015年7月7日，原告与被告签订补充协议，约定一、甲方同意乙方将生力广场一层面积部分详见:补充附件一，转租给任满喜、李雄。二、乙方按照原合同履行合同项下所有义务。2015年7月10日，原告为甲方，任满喜、李雄为乙方签订租赁合同，该合同第一条有关商务条款第五条第一项约定双方同意：租赁费用由乙方直接支付给陕西生力置业集团有限公司，即视为乙方向甲方支付了租赁费用。包含2015年7月21日，任满喜向被告支付的房租60万元、2015年8月10日，任满喜向被告支付房租50万元在内，被告收到租金150万元。2015年9月29日，被告以原告未按时交纳租金及拖欠水电费为由，向原告发出“解除《租赁合同》的通知”。2015年11月14日，被告回函不同意解除合同。双方为此发生纠纷，诉至本院。虽经调解，因原、被告意见差距较大，致调解协议未能达成。上述事实，有原、被告陈述、合同书、补充协议、律师函、缴款回执、房屋平面图等证据在卷可证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，原、被告订立的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定，享有权利，履行义务。现原告经被告同意将涉案房屋转租给第三人，并约定由第三人按照约定直接向被告支付房屋租金，2015年8月10日前，第三人已向被告支付租金150万元，根据原、被告及原告与第三人的合同约定，应该视为被告已经支付了2015年度的房屋租金，根据合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，及时向原告提交涉案房屋面积系被告负有的先履行义务，而房屋面积直接关系到租金的多少，但被告一直未向原告提交涉案房屋由房管部门实际测量的面积数据已构成违约，原告未足额缴纳合同约定租金，是对其权利的正当维护，合理合法，据此本案未成就双方约定的合同解除条件：即逾期支付租金超过30日即解除合同，故被告2015年9月29日以原告未按时交纳租金及拖欠水电费为由，向原告发出“解除《租赁合同》的通知”，没有合同及法律根据，应属无效。原告主张被告退还多收取的房屋租金37.1752万元，根据合同约定，租金起算日为2014年7月10日，被告交付房屋日期为2014年7月20日以前，然被告于2014年9月23日向原告交付房屋迟延63天，导致原告在73天的租金期内不能使用所租房屋，对该73天的租赁费用36.666万元应由被告承担，对原告已支付的上述费用，被告应予以退还，并由被告承担违约金3666元，被告辩称迟延交房系双方沟通后原告同意，原告予以否认，被告无其他证据证明其迟延交房可免除责任，故其辩解理由不予采信。被告反诉要求原告支付因迟延支付房租30天按租金额1%计算的滞纳金54.999万元，明显过高，原告请求本院予以调整，依法予以支持。根据合同约定，原告应在2015年7月5日前交付该年度租金，现原告于2015年7月21日支付租金60万元，逾期16天，以150万元为基数按照同期银行贷款利率计算发生滞纳金3400元，2015年8月10前支付租金90万元，逾期30天，以90万元为基数按照同期银行贷款利率计算发生滞纳金3825元，总计发生滞纳金7225元，被告主张原告支付逾期支付房租产生的滞纳金，符合合同约定，本院依法予以支持，但支付滞纳金数额应以本院确认的数额为准。被告反诉主张原告支付物业费、水电费、取暖费、制冷费及卫生费45.089万元，因无合同约定及其他证据证明，本院依法不予支持。综上，为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十七条、第七十七条、第八十四条、第九十三条、第九十四条、九十六条、一百零七条、一百一十四条之规定，判决如下：一、2015年9月29日，陕西生力置业集团有限公司向西安华廷房地产营销策划有限公司发出的“解除《租赁合同》的通知”无效。二、陕西生力置业集团有限公司于本判决生效后十五日内返还西安华廷房地产营销策划有限公司租金36.666万元，并支付违约金3666元。三、西安华廷房地产营销策划有限公司于本判决生效后十五日内支付陕西生力置业集团有限公司滞纳金7225元。四、驳回西安华廷房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。五、驳回陕西生力置业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7032元，由陕西生力置业集团有限公司负担；反诉案件受理费6904元，由陕西生力置业集团有限公司负担6854元、西安华廷房地产营销策划有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  惠五七代理审判员  刘东英人民陪审员  胡振民二〇一七年四月十三日书 记 员  李 一