上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初26856号原告：上海新尚东资产管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：吴卫光，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨海宾，上海市锦天城律师事务所律师。被告：赛内卡餐饮管理(上海)有限公司，住所地上海市。法定代表人：陈闯，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张玉静、刘高凤，上海市通浩律师事务所律师。原告上海新尚东资产管理有限公司(下称新尚东公司)与被告赛内卡餐饮管理(上海)有限公司(下称赛内卡公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新尚东公司委托诉讼代理人杨海宾、被告赛内卡公司委托诉讼代理人刘高凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新尚东公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《阳光新业527中心租赁合同》(下称租赁合同)及补充协议已于原告解除通知到达被告时解除；2、被告支付租金4,426,275.81、免租装修期内的租金2,964,880.76元(2015年4月30日至10月14日)，合计7,391,156.57元；3、被告支付物业费884,874.20元(2016年1月1日至6月20日)；4、被告支付自2016年6月20日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费(35,661.78元/日)；5、被告支付自2016年6月20日起至相应工商地址实际变更或注销之日的违约金(1,084,700元/日)；6、被告支付违约金420万元；7、被告赔偿自租赁合同解除之日至实际未交还房屋且工商变更或注销之日的损失(364,630元/日)；8、被告立即搬离本市淮海中路XXX号5、6层L501、L601-1、L601-02号房屋(建筑面积2,387㎡，下称涉案房屋)并将其恢复原状后交还原告，立即办理工商登记地址变更或注销手续。审理中，本院向当事人释明，原、被告签订的租赁合同系转租合同，而原告与出租人上海锦江国际购物中心(下称锦江中心)签订的房屋租赁合同已经生效判决，转租合同也随之解除，后原告撤回第5、7项诉请，变更第1-4、8项诉请为：1、确认原、被告签订的租赁合同及补充协议于2016年5月20日解除；2、被告支付2015年10月1日至2016年5月20日的租金(按7.47元/日/㎡、542,350元/月计)和免租装修期内的租金2,964,880.76元(2015年4月30日至10月14日)；3、被告支付2016年1月1日至5月20日的物业费；4、被告支付自2016年5月21日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费(35,661.78元/日)；8、被告立即搬离租赁房屋并将其交还原告，立即办理工商登记地址变更或注销手续。事实和理由：原告系本市淮海中路XXX号部分房屋的合法使用权人。原、被告就涉案房屋签订租赁合同及补充协议，约定：被告向原告承租涉案房屋，租期106个月，自2015年4月30日至2024年2月28日(补充协议变更为102个月，自2015年4月30日至2023年10月14日)；装修期自2015年4月30日至同年10月14日；若被告导致合同解除，租期未满一年的，则被告不享受装修期内免租金优惠；被告逾期支付租金和其他费用达到20天，原告有权解除合同、收回涉案房屋且无需向被告承担任何责任，同时有权要求被告按约承担责任；履约保证金为2个月租金计140万元；被告应在租赁合同终止、解除后20天内完成工商登记地址变更或注销手续，否则原告有权不返还保证金，且有权要求被告按每天日租金2倍支付违约金；物业费66.05元/月/㎡，每月157,650元；被告未按时足额缴纳租金天数超过15日或累计达到20日的，原告有权解除合同；若被告违约导致合同解除，则被告还应向原告支付三倍保证金作为违约金。合同签订后，原告于2015年4月29日依约向被告履行交房义务。被告在装修完成后于同年8月向原告申请试营业，原告以书面形式告知其试营业应注意事项及应按规定完成相应要求。然而，被告自同年10月开业以来一直拖欠原告租金、物业费等多项费用，虽经原告多次催缴，但被告不予支付，原告遂于2016年6月19日向被告发送租赁合同解除函，解除与被告之间的租赁关系，并提出相应合理要求。被告收函后，至今未搬离涉案房屋且未依约交还房屋，亦未依约办理工商登记地址变更或注销手续。原告认为，无论是主合同解除导致次合同解除，还是其他原因，均系被告违约导致双方合同解除，遂起诉。被告赛内卡公司辩称，不同意原告所有诉请。被告未违约，原告违约。签订租赁合同时，原告口头向被告承诺，营业面积应占到总面积的70%以上，但原告招商不足。原告拖延开业时间，原告于签订意向书时承诺于2015年5月开业，签订正式合同时变更为同年10月1日开业，后直至2015年底才口头通知被告开业，租金按约从开业通知起算，但原告从未书面通知被告开业。被告于2015年5月11日支付保证金140万元，因原告违约未支付租金。原告因不具备大厦整体竣工证、公共卫生许可证且未通过环境评价，不具备开业资格，原告从未举行过开业活动，事实上并未开业。被告面临无法正常经营的风险，遂与原告协商降低租金。原告与锦江中心亦在协商降低租金。2016年2月起原告未支付锦江中心租金，被告未支付原告租金。原告物业服务不到位，双方协商降低物业费。被告已支付至2016年2月的物业费872,950元。被告未收到原告催缴通知和解除合同函，现仍在经营。合同约定租金应予降低，房屋占用费应按租金标准计算。违约金相当于3倍的保证金，明显过高。经审理查明，涉案房屋权利人为锦江中心。原告向锦江中心承租上海市黄浦区淮海中路XXX号上海锦江国际购物中心大楼1层至6层，租赁面积约17,615㎡。2015年，原、被告签订租赁合同，约定：被告向原告承租涉案房屋，以赛内卡商号名称经营旗下品牌的音乐餐厅使用，按建筑面积2,387㎡作为计租面积，租期106个月，自2015年4月30日至2024年2月28日(补充协议变更为102个月，自2015年4月30日至2023年10月14日)；装修期自2015年4月30日至同年10月14日，装修期内收取装修管理费、物业管理费，前述费用应同首期租金一并向原告或原告指定的物业管理公司缴纳，原告提供的免租期是基于被告在履行合同过程中没有重大违约的前提下给予的优惠，在租赁期内，如因被告原因导致合同无法继续履行或因被告违约导致原告单方解除本合同的，如被告履行本合同未届满整个租赁期限四分之二的，则被告不享受免租期的免租金优惠，应按本合同约定的第一年基本租金标准向原告补交该期间的全部租金；租赁期满或本合同被提前解除、终止的，原告有权收回涉案房屋，被告应按合同规定或原告要求如期交还；自2015年10月15日至2017年10月14日的保底租金为7.5元/㎡/日、542,350元/月，保底租金以1个月为一期；被告应于签订本合同后7日内支付首期保底租金，以后各期保底租金，被告应于每期最后一个月的20日前按约支付原告下一期的保底租金并到帐；被告如未能按期足额支付任何一期保底租金或抽成租金和其他应付费用的，应自构成逾期之日起，每逾期一日向原告支付相当于应付而未付金额的2‰的逾期付款违约金，逾期达到10天，原告有权停止供电、水、气，逾期达到15日，原告有权暂时关闭涉案房屋，以便督促被告履行欠款缴纳义务，期间产生的任何损失均由被告承担，逾期达到20天，原告有权单方面解除本合同、收回租赁房屋且不向被告承担任何责任，同时被告应按照本合同18.1条承担相关责任；被告应于签订本合同后7日内支付原告履约保证金140万元，本合同终止或提前解除时，在被告将无人占据的涉案房屋交还原告后，且在被告将以该房屋为注册地址或经营地址的各类证书、执照予以注销或迁移完成后，经扣除被告应付的损害赔偿金、违约金、租金及其他应付款项等后(如有)，原告应于被告退还原告的履约保证金收据后45日内将履约保证金或其余额无息退还被告；原告有权以租赁保证金抵作租赁期内任何时间被告所欠的租金、物业管理费及其他应付费用等，但被告应承担的违约责任等并不因此免除，如被告未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、物业管理费、能源费用、违约金、生效法律文书所确定的被告应当支付的费用及其他费用的，原告有权向被告追偿有关欠款及延迟履行违约金；被告应当自交付日起向原告或原告指定的物业管理公司缴纳涉案房屋物业管理费，按计租面积计算，标准为66.05元/月/㎡，每月157,650元，按月预付，首期物业管理费于交付日前的7日内缴纳，其后各期应于上月25日之前(含当日)预付，首期物业管理费和本合同终止或者解除之日前的一个月的物业管理费均以被告在该月实际租赁的天数乘以日物业管理费计算；涉案房屋预定交付日为2015年4月30日；涉案房屋初步确定的开业时间为2015年10月1日(具体以原告书面通知为准)，原告有权确定和调整项目整体开业的时间，被告应按照原告确定的前述开业日对外营业，但延期开业的，原告须提前10日书面通知被告，原告通知被告延期开业的，原告无需承担违约责任，但被告不支付延期开业期间的租金，如被告超过30天仍不能开业的，原告有权单方解除合同，并按照18.1条要求被告承担相关违约责任；被告未按时足额缴纳租金的天数超过15日或累计达20日的，原告有权解除合同；双方按约行使单方解除权的，应以书面形式通知对方，合同解除后，违约方应按合同约定的标准向对方支付违约金；无论何种原因导致合同解除或终止的，被告应无条件的按下列规定将涉案房屋返还原告，双方按约结清各项相关费用：租赁期限届满或本合同因其他原因而终止，解除后5日内，被告应将经原告书面验收合格的涉案房屋交还原告，在交还前，房屋状态及空调系统(包括空调末端)均按经原告书面验收完成当时的现状移交(补充协议增加：且租赁期限届满或提前终止时被告自行购置并安装的VRV空调设备的产权无偿归原告所有)，但针对交付状态时造成损坏(正常损耗的除外)的被告应负责修复并承担费用，不能修复的应承担赔偿责任，交还日前的本合同项下的所有欠付款项均应予结清；无论何种原因，被告未能按期将恢复至交付时原状的承租房屋交还原告的，则被告按租赁期限内最后一个期限的固定租金及物业费用合计支付占用费，如超过30日的，则超出部分每天按照日租金的两倍支付占用费，支付涉案房屋的占用费及物业管理费等相关费用，同时，原告或物业管理公司有权采取换锁、停止水电等能源供应、控制人员从涉案房屋进出、阻止被告继续开业经营或自行将房屋恢复原状等强制措施，恢复原状产生的费用由被告承担；被告提前解除合同，或因被告违反合同约定导致原告单方解除合同的，除合同另有约定外，被告应按下列标准支付违约金：被告向原告支付相当于三倍租赁保证金的数额作为违约金，已支付的租金(包括未使用完毕的)不予退还，前述违约金应在合同解除后7日内一次性支付。同年4月30日，原告将涉案房屋交付被告。同年5月11日，被告支付原告意向金140万元，上述租赁合同签订后，该款已转为履约保证金。同年9月2日，被告支付原告试营业期间的物业费(10万元/月，2015年9、10月)20万元(用途误写为房租)。同年9月22日，原告发送电子邮件通知被告于同年10月18日正式开业。被告于同日回复。同年10月20日，被告支付新昌物业管理(深圳)有限公司上海分公司(下称新昌公司)物业管理费10万元。2016年1月29日、2月6日、3月18日、4月1日、5月9日，被告分别支付新昌公司2015年11月501室物业费157,650元、2015年12月物业费15万元、物业费10万元、2016年1月物业管理费余款57,650元和2015年12月物业管理费余款7,650元、2016年2月部分物业费10万元。后因被告拖欠物业管理费和租金，原告多次催缴。原告提供的2016年物业管理费的收费单通知表和收费通知单(含累计欠费)的起始时间为2016年2月1日。2016年6月19日，原告向被告发出租赁合同解除函，通知：因被告拖欠租金、物业管理费，故双方租赁合同于被告收悉该函之日起解除，被告应在收函之日起30日内将涉案房屋恢复原状，与原告完成交接、20日内将使用该房屋所作工商登记予以变更工商登记地址为其他地址、工商登记迁出或注销、3日内支付拖欠的租金、免租装修期租金、物业管理费、违约金等费用。次日，被告收悉该函。同年12月13日，被告发原告告知函：承诺将按正常流程支付物业费及水电费，希望原告在法院未就锦江中心诉其一案作出判决及判决未生效的情况下继续履行合同，确保被告在营业期间水电、电梯、公共区域照明等的正常使用。次日，原告发被告回函：原告已于同年6月19日行使单方解除权，被告应立即支付欠付费用和造成的原告损失、双倍租金标准的房屋占用费等、恢复房屋原状完成交接、迁移或注销工商登记。另查明，2017年1月25日，本院作出(2016)沪0101民初13555号民事判决，因新尚东公司违约，判决：一、确认锦江中心与新尚东公司就上海市淮海中路XXX号1层至6层房屋签订的房屋租赁合同于2016年5月20日解除；六、第三人赛内卡餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退上海市淮海中路XXX号5层L501、6层L601-1、L601-02室房屋；七、新尚东公司应于本判决生效之日起十日内支付锦江中心自2016年6月4日至新尚东公司与第三人上海木亦餐饮管理有限公司、滴乐餐饮管理(上海)有限公司、赛内卡有限公司实际迁出之日止的房屋占有使用费(按每月385万元计算)。该判决已生效。以上事实，由原告提供的租赁合同、上海市房地产权证、催缴通知、解除函及邮寄凭证、电子邮件，被告提供的中国建设银行单位客户专用回单以及当事人的庭审陈述等予以证明。本院认为，因原告违约，本院已判决确认锦江中心与原告之间的租赁合同于2016年5月20日解除，故被告与原告签订的转租合同(即租赁合同及补充协议)也随之于2016年5月20日同时解除。因原告通知被告于2015年10月18日开业，租金按约应自该日起算，故被告应支付原告该日至2016年5月20日的租金3,851,472.24元(2,387㎡×7.47元/日/㎡×216日)。根据双方租赁合同，如因被告原因导致合同无法继续履行或因被告违约导致原告单方解除本合同的，如被告履行本合同未届满整个租赁期限二分之一的，则被告不享受免租期的免租金优惠，现双方租赁合同解除并非被告导致，故原告要求被告支付免租装修期内的租金的诉请，本院不予支持。因被告未举证证明其已支付自2016年2月1日至5月20日(157,650元/月)的物业费474,659.68元(157,650元/月×3个月+157,650元/月÷31日×20日-10万元)，故原告要求被告支付该费用的诉请，本院予以支持。根据双方租赁合同，租赁期限届满或本合同因其他原因而终止，解除后5日内，被告应返还房屋，如未能如期恢复至交付时原状的承租房屋交还原告的，则被告按租赁期限内最后一个期限的固定租金(7.47元/日/㎡)及物业费用(66.05元/月/㎡，157,650元/月)合计支付占用费，如超过30日的，则超出部分每天按照日租金的两倍支付占用费。鉴于被告自2015年10月18日开业以来从未支付租金，判决生效后亦拒不履行腾退涉案房屋的义务，构成根本违约，且造成原告因此未向锦江中心返还房屋的损失自2016年6月4日起按每月385万元计算，故本院对合同约定的房屋占用费的标准不作调整，被告应支付原告房屋占用费[自2016年5月26日至同年6月24日的房屋占用费为692,576.7元(2,387㎡×7.47元/日/㎡×30日+157,650元/月)，自2016年6月25日至实际交还房屋之日止的房屋占用费按2,387㎡×7.47元/日/㎡×2×天数计算]。根据租赁合同第18.1条，被告提前单方解除本合同，或因被告违反合同约定导致原告单方解除本合同的，被告应支付相当于三倍租赁保证金的数额作为违约金，现虽然被告构成根本违约，但在2016年5月20日前，原告并未行使合同解除权，双方签订的转租合同的解除并非原告或被告行使单方解除权导致，故原告要求被告支付三倍租赁保证金数额的违约金420万元的诉请，不符合合同约定的条件，本院不予支持。因本院确认双方租赁合同于2016年5月20日解除，故被告应将涉案房屋交还原告。因(2016)沪0101民初13555号生效民事判决第六项已判决“第三人赛内卡餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退上海市淮海中路XXX号5层L501、6层L601-1、L601-02室房屋”，故原告要求被告搬离涉案房屋的诉请，本院不再次处理。原告要求被告立即办理工商登记地址变更或注销手续的诉请，不属于民事诉讼的受理范围，本院不予处理。因被告未就履约保证金提起反诉，故本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、确认原告上海新尚东资产管理有限公司与被告赛内卡餐饮管理(上海)有限公司就本市淮海中路XXX号5、6层L501、L601-1、L601-02号房屋签订的租赁合同及补充协议于2016年5月20日解除;二、被告赛内卡餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告上海新尚东资产管理有限公司自2015年10月18日至2016年5月20日的租金3,851,472.24元；三、被告赛内卡餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告上海新尚东资产管理有限公司自2016年2月1日至5月20日的物业费474,659.68元；四、被告赛内卡餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告上海新尚东资产管理有限公司房屋占用费[自2016年5月26日至同年6月24日的房屋占用费为692,576.7元，自2016年6月25日至实际交还房屋之日止的房屋占用费按2,387㎡×7.47元/日/㎡×2×天数计算]；五、被告赛内卡餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起五日内将本市淮海中路XXX号5、6层L501、L601-1、L601-02号房屋交还原告上海新尚东资产管理有限公司；六、原告上海新尚东资产管理有限公司要求被告赛内卡餐饮管理(上海)有限公司支付免租装修期内的租金2,964,880.76元的诉讼请求，不予支持；七、原告上海新尚东资产管理有限公司要求被告赛内卡餐饮管理(上海)有限公司支付违约金420万元的诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费128,203元，减半收取计64,101.5元，由原告上海新尚东资产管理有限公司负担34,040.5元，由被告赛内卡餐饮管理(上海)有限公司负担30,061元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 宁二〇一七年四月二十六日书记员 陈佩华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。