江西省南昌市新建区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0112民初1203号原告：刘根保，男，汉族，1968年1月11日出生，住址：江西省南昌市新建县，委托诉讼代理人：陈建勇，系北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201010640333。委托诉讼代理人：李涛涛，系北京市中银（南昌）律师事务所实习律师，实习证号：36011605110208。被告：南昌市美景房地产开发有限公司，住所地：南昌市新建县长堎镇兴华路恒红小区A6号门面，组织机构代码：75676177-4。法定代表人：陈建平，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈刚，系江西赣联律师事务所律师，执业证号：13601201010264920。被告：南昌市竭力不动产咨询有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区联发广场办公写字楼房-1108室，组织机构代码：79695172-4。法定代表人：涂群杰，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘文莉，系该公司员工。原告刘根保与被告南昌市美景房地产开发有限公司、南昌市竭力不动产咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘根保及其委托代理人陈建勇、李涛涛，被告南昌市美景房地产开发有限公司（以下简称美景公司）法定代表人陈建平及其委托代理人陈刚，被告南昌市竭力不动产咨询有限公司（以下简称竭力公司）委托代理人刘文莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘根保向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；2、判令两被告返还已付购房款768000元及利息59000元（利息暂计算至起诉之日），并由两被告承担已付购房款一倍的赔偿金768000元；3、判令两被告承担违约损失38000元；4、诉讼费由两被告承担。事实和理由：2014年12月14日，原告与被告美景公司签订《美景苑商铺VIP认筹协议》并交付定金20000元。2014年12月31日，原告与被告美景公司签订《美景苑商铺认购协议书》，约定：原告购买被告美景公司坐落于南昌市新建县××小道以北、××路东侧××＃非住宅××单元××室，原告支付购房款799582元。认购协议签订后，原告按约定向被告竭力公司（被告美景公司的销售代理商）分三次一共支付了购房款748000，加定金共计768000元，并与原告签订了《房屋买卖合同》。但截止合同约定的交房期限，被告美景公司未向原告交付房屋。后原告到新建区房管局查询，该房屋户主并非原告。故诉至法院。原告为证明自己的主张，提供了下列证据：1、《美景苑商铺认购协议书》1份、《美景苑商铺VIP认筹协议》1份、新建区商品房开发管理办公室出具的查询证明1份、《房屋代理委托书》照片1份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，但被告又将该房屋出卖给他人的事实；两被告之间存在委托代理关系。2、、刷卡交易记录3张、兴业银行简易明细1份、南昌市竭力不动产咨询有限公司出具的收据1份，证明原告向被告共支付房款76.8万元。3、刘根保身份证信息1份、南昌市竭力不动产咨询有限公司组织机构代码证复印件1份、南昌市美景房地产开发有限公司组织机构代码证复印件1份，证明原、被告的主体适格。被告美景公司辩称：本案原告隐瞒本案关键证据，构成虚假诉讼；2、原告与南昌市竭力不动产咨询有限公司总经理刘文莉存在的是借贷关系，原告诉状中的事实与实际不符，被答辩人没有向被告美景公司支付任何购房款项；3、南昌市竭力不动产咨询有限公司涉嫌合同诈骗。请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。建议案件移送公安机关侦查。被告美景公司为证明自己的主张，提供了下列证据：1、《报案书》1份，证明南昌市美景房地产开发有限公司向南昌市公安局新建区分局报案，举报南昌市竭力不动产咨询有限公司及其代表人涂群杰、本案原告刘根保存在合同诈骗的事实。2、《情况说明》1份、《借条》复印件1份，证明本案原告刘根保与刘文莉之间存在民间借贷关系，刘根保与美景公司不存在房屋买卖关系的事实，原告隐瞒重要证据的事实。3、《新建县商品房买卖合同》1份，证明该合同系涂群杰、刘文莉伪造的事实，涂群杰、刘文莉涉嫌诈骗的事实，原告称存在房屋买卖关系，但是又不提供买卖合同，存在虚假诉讼的事实。被告竭力公司辩称：南昌市美景房地产开发有限公司与答辩人存在委托售房关系，刘根保在答辩人公司购买房屋是事实，后来答辩人公司倒闭，就以借条的形式打给了刘根宝，答辩人愿意承担偿付原告购房款及其利息的责任，希望刘根保多给点时间，让答辩人对欠款进行偿还。被告竭力公司提供营业执照1份、组织机构代码1份，证明其诉讼主体资格。经组织原、被告质证，对原告提供的3组证据，被告美景公司的质证意见如下：证据1、对《美景苑商铺认购协议书》的真实性、合法性、关联性均有异议，1、根据该协议，被告竭力应当盖上其公章，但是该协议书只有美景公司的公章；2、协议书中约定的价款及定金是用笔书写，没有打印，存在人为的以协议书的形式加重被告美景公司的责任。对《美景苑商铺VIP认筹协议》的真实性、合法性、关联性均有异议，1、该协议上的文字系人工书写；2、被告竭力公司没有在上面盖章，该协议应该是盖章后才生效。以上两份证据不能达到原告的证明目的，根据法律规定，房屋买卖合同必须是签订由房地产管理部门指导的格式合同。对新建区商品房开发管理办公室出具的查询证明的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证明不能达到原告的证明目的，原告提到的房产是2015年11月12日办理的房产备案登记手续，出卖人是被告美景公司，该房产登记在法人的名下，不存在一房二卖。对《房屋代理委托书》的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据为照片，不能作为证据使用，应出示原件。证据2，对刷卡交易记录、兴业银行简易明细的真实性、合法性、关联性均有异议，不能达到原告的证明目的，1、原告并没有向被告美景公司付款，2、从付款的次数及时间上来看，假如原告与被告美景公司存在房屋买卖关系的话，原告的付款行为同样违反约定，原告应一次性付款，不应该分多次付款，且付款时间也超出了协议约定的时间。对竭力公司出具的收据的真实性、合法性、关联性均有异议，双方存在交易的话，被告美景公司收款行为是不能开具白条，应开具发票；原告支付的76.8万元是由被告竭力公司收取的，不能达到原告的证明目的，被告美景公司并未收到原告任何款项。证据3，对刘根保的身份证无异议；对南昌市竭力不动产咨询有限公司组织机构代码证复印件的真实性、合法性、关联性均有异议，应以被告美景公司提供的原件为准；对南昌市美景房地产开发有限公司组织机构代码证复印件无异议。被告竭力公司的质证意见如下：证据1、被告美景公司与被告竭力公司是有委托代理售房关系的，不存在合同诈骗；由于被告美景公司并不知道原告在被告竭力公司认购房产，也不知道原告缴纳了全部的房款，由于逾期未缴纳全额购房款，该认购协议就会失效，所以被告美景公司是在不知情的情况下，将房屋转售给第三人的。证据2没有异议；证据3，对刘根保身份证、南昌市美景房地产开发有限公司组织机构代码证复印件无异议，竭力公司组织机构代码证应以该公司提供的原件为准。对被告美景公司的证据，原告质证意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，公安机关应对该报案有回执进行答复，对报案是否立案，该报案书内容里的日期是空白，并未填写，落款并没有写明向哪个公安机关报案。对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，《借条》是复印件，并且按常理借条应该是出借人手中，此借条属于单方面伪造的。情况说明的见证人程某应出庭作证，接受原告的当场询问，并且见证人没有资格认定借条的复印件是否与原件一致。公安机关办案应至少有两人作为见证；公安机关不予立案应出具相关书面说明。该组证据不能证明原告与被告竭力公司是借款关系。对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，该合同恰恰证明原告支付了全部购房款之后，找到售楼部现场签订了6份房屋买卖合同，后全部付清购房款，被告美景公司拿到房管局备案后才会给原告，说明原告与被告美景公司存在房屋买卖合同关系，并且原告已经履行了付款义务，原告在等待被告美景公司在房管局备案后，盖章后交给原告，但是被告美景公司并未履行义务，而是将房屋卖给他人。被告竭力公司质证意见如下：对证据1，被告竭力公司已经去公安机关接受了调查，不存在合同诈骗的事实。对证据2，无异议，该借条是被告竭力公司总经理刘文莉出具的。对情况说明无异议。对证据3，该合同是在被告竭力公司签订的，有经办人、业务员在场，该过程被告美景公司并不知情。对被告竭力公司的证据，原告、被告美景公司表示无异议。经审理查明，2014年12月14日，原告与被告美景公司签订《美景苑商铺VIP认筹协议》，被告竭力公司置业顾问舒海华在合同上签字，被告美景公司加盖合同专用章，原告交付定金20000元。2014年12月31日，原告与被告美景公司签订《美景苑商铺认购协议书》，协议约定：原告认购美景公司开发建设位于南昌市××大道《美景苑》2栋07号商铺，商铺建筑面积约46.56平方米，折后单价17173元/平方米，折后总价799582元。被告美景公司作为甲方盖章，被告竭力公司作为甲方代理未盖章。协议签订当日，原告支付360000元；2015年3月2日支付200000元；2015年3月16日支付188000元。上述款项共计768000元（含定金20000元）均由被告竭力公司收取。后刘根保、胡六香与被告美景公司签订《新建县商品房买卖合同》，合同约定：被告美景公司将其位于新建县小平小道北侧美景苑第2#-非住宅[栋]一[单元]1[层]107号房，建筑面积46.560平方米（预测面积），单价每平方米16494.85元，总金额768000元。但被告美景公司未在合同上盖章。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%支付违约金。因被告竭力公司未将原告购房款768000元交给被告美景公司，被告美景公司未将房屋交付给原告，并将该房屋登记在美景公司法人陈建平妻子名下。另查明，被告美景公司委托被告竭力公司代为销售房屋。本院认为：法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。被告竭力公司受被告美景公司委托代为销售房屋，竭力公司以被告美景公司名义与原告签订《美景苑商铺VIP认筹协议》和《美景苑商铺认购协议书》，存在表见事实；原告在主观上并不知道被告竭力公司欠缺代理权；原告履行付款义务是善意且主观上没有过错；被告竭力公司与原告之间实施的民事行为，具备民事法律行为的一般生效要件和代理行为的表面特征。被告竭力公司基于有效的委托代理关系所实施的代理行为不违反法律法规禁止性规定，应认定为有效，其代理行为的法律后果应直接约束被代理人，所产生的民事责任直接由被代理人承担。竭力公司作为委托代理人签订的合同应直接约束被代理人美景公司，竭力公司作为代理人收取款项的法律后果亦应归属于被代理人美景公司，竭力公司所为产生的相应民事责任应由美景公司承担。被告美景公司不得以无权代理为由，否认代理行为所产生的法律后果，被告美景公司应对相对人刘根保承担有权代理的法律后果，应当履行合同或者承担违约责任。被告竭力公司收取原告购房款后未归还被告美景公司，由此造成的损失，被告美景公司依法可以向被告竭力公司追偿。被告美景公司以原告与竭力公司虚假诉讼、涉嫌诈骗，没有事实和法律依据，本院不予采信。原告要求解除与被告美景公司签订的房屋买卖合同，符合法律规定，本院予以支持；原告要求被告美景公司返还已付购房款，予以支持；原告要求被告美景公司承担年利率6%的利息，符合法律规定，但计息时间应自其向法院起诉之日起算至付清款日止；原告要求被告承担违约损失38000元，无事实依据，本院不予支持；原告认为被告美景公司一房二卖，要求两被告承担已付购房款一倍的赔偿金768000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告刘根保与被告南昌市美景房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同；二、由被告南昌市美景房地产开发有限公司在本判决生效后二十日内返还原告刘根保已付购房款768000元及利息（自2016年6月30日起至付清款日止按年利率6%计息）；三、驳回原告刘根保的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19497元，由原告刘根保承担9956元，被告南昌市美景房地产开发有限公司承担9541元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  缪光明人民陪审员  徐细泉人民陪审员  胡晓玲二〇一七年四月十四日书 记 员  符 强