苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初13175号原告钱芬，女，1979年12月28日生，汉族，住苏州市吴江区。原告吴祥根，男，1973年12月9日生，汉族，住苏州市吴江区。以上二原告委托代理人梅秋娟，江苏天辩律师事务所律师。被告苏州瑞景房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江经济技术开发区云梨路1688号0201号。法定代表人张星霞，董事长。委托代理人王民荣，江苏江太律师事务所律师。原告钱芬、吴祥根与被告苏州瑞景房地产开发有限公司（以下简称瑞景公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案受理后，依法由审判员赵向煜适用简易程序于2016年12月1日公开开庭进行了审理，并依法组成合议庭于2017年2月9日公开开庭进行了审理。普通程序审理中，原告钱芬、吴祥根委托代理人梅秋娟、被告瑞景公司委托代理人王民荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱芬、吴祥根诉称，原、被告于2011年10月14日签订了《商品房买卖合同》，购买了瑞景国际86幢3单元505号房屋，约定交房日期为2013年10月31日。签订协议后原告按期履行了合同义务，但直至2016年4月20日住建局才发布86幢的交付使用通知，被告实际逾期交房了901天，原告认为合同约定的逾期交房违约金过低，应按照同地段同类型房屋租金支付违约金。诉讼请求：一、判令被告立即支付原告按同地段同类型房屋租金计算的逾期交房违约金估算暂计为20000元，待鉴定后另行确认；二、本案诉讼费用由被告承担。被告瑞景公司辩称，二原告与被告的商品房买卖合同关系是存在的，但双方签订的商品房买卖合同已经履行完毕，具体的实际交房日期为2014年9月12日，被告方也按照双方所订立商品房买卖合同约定的违约金条款向原告支付了11157元的逾期交房违约金，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，1、2011年10月14日，吴祥根、钱芬与瑞景公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定瑞景公司将位于吴江经济技术开发区联杨路南、中山南路东暂定名瑞景国际第86幢三单元505号房（简称涉案房屋）以预售商品房方式出售给吴祥根、钱芬，该商品房面积133.63平方米，商品房单价6890.002元/平方米，总价款为920711元。合同第八条和第九条对于逾期交房的违约责任，约定如下：“第八条交付期限。出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格……”；合同第九条约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买人使用，按下列第2种方式处理：……2、逾期交房不超过90日（含90日），出卖人应向买受人一次性支付买受人已付房款0.5%的违约金，合同继续履行。逾期交房超过90日，出卖人应向买受人一次性支付买受人已付房款1%的违约金；合同继续履行。”被告对原告当庭提交的该合同无异议，并认为被告正是按该合同约定向原告支付了逾期交房违约金。2、2011年10月14日，吴祥根作为买受方与出让方的瑞景公司签订了一份《瑞景国际储藏室出让协议》，约定：瑞景公司将座落于瑞景国际86幢的编号为19的储藏室按每平方米2500元出售给吴祥根，总金额47003元，协议约定于2013年10月31日前向储藏室的买受方交付该储藏室，逾期90天交付的，甲方的出让方瑞景公司向乙方的买受方吴祥根一次性支付应付款金额5%的违约金。被告对该原告提交的证据无异议，并认为已依约定按应付款金额5%向原告支付了违约金。原告提交均为2014年9月12日由瑞景公司出具的《收据》五份，证实原告已向被告支付了包括产证登记相关费用800元、储藏室契税及维修基金3202元、购储藏室款47977元、房款917542元和购商品房契税及维修基金29743元，合计999264元。原告称这是自原告购买涉案房屋时起向被告支付的全部款额，虽然包含逾期交付违约金金额，但原告认为该金额不应该是最终结算金额，原告还有权主张逾期交房违约金。对上述证据被告无异议。原告提交吴江区住建局房屋交付通知打印件，以证实原告所购房屋于2016年4月20日公布可交付使用，至此原告所购房屋才具备交付使用条件。被告对该证实无异议，并认为该证据已证实原告所购房屋符合交付条件，且涉案房屋已于2014年8月25日通过了竣工验收合格，而住建行政部门于2016年4月20日发出交付使用通知是行政机关拖延不作为的行为，与被告无关。原告提交并在庭审后取回的《交房通知书》原件一份，证实2014年8月29日被告通知原告可正式交房，但因住建局2016年4月20日才公布房屋交付通知，因此原告认为涉案房屋在2014年不具备交房使用条件和手续，致原告产生重大误解，故原告不认可2014年办理的交房行为。被告对该证据真实性无异议，并认为不属于造成原告产生重大误解的情形，且也已超过除斥期间时效，对原告的证明主张不予认可。6、被告提交《交房结算单》（简称结算单）复印件一份，证实在2014年9月12日原告与被告办理了涉案房屋的交付手续并进行了包括违约金、税契、维修基金等的全部款项结算。被告认为，结算单虽无原告签名，但至此被告与原告之间关于涉案房屋的相应款项已全部结清，原告也已按结算单拿到了包括逾期交房违约金在内的最终结算现金6182元，上述2014年9月12日被告出具的五份《收据》金额与该结算单结算金额可相印证，由此可证实该结算单的真实性。原告认为，该证实无原告签名，不能达到证明目的。7、被告提供经庭后证据交换的“备案编号：2014-012”《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证实涉案房屋所在的瑞景国际86幢已于2014年1月7日经吴江区住建局审核，对报送的“工程竣工验收备案文件，经审查符合要求，同意备案。”被告并提供《吴江住宅楼房信报箱验收单》、《房产项目电信能信接通的证明》、《城市排水许可证》、《商品房项目测绘成果备案通知书》、《住宅小区管道气工程安装竣工证明》、《吴江市建设工程规划竣工核实表》、由吴祥根签名确认领到钥匙和《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》的《入伙资料交付记录》、2014年9月12日吴祥根签名的《房屋交付验收表》等材料，以证实2014年9月12日结算单出具时原被告双方已完成了最终结算，当日涉案房屋已按合同约定交付原告。原告对上述证据中“备案编号：2014-012”《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《入伙资料交付记录》、《房屋交付验收表》无异议，对其他证据，因提交的是复印件，证据地真实性请法院认定。8、本案另查明：⑴2014年9月12日，原告已实际拿到了涉案房屋，原告称虽已拿房但未装修入住，亦未实际使用。⑵原告称，至2014年9月12日原告实际拿房时未提出增加逾期交房违约金的请求，但称未提出增加违约金是基于交房符合法律手续的前提。⑶原被告均确认，2014年9月12日，在原告实际拿房时对房款、逾期交房违约金及按实际房屋面积计算的购房差额款、契税、维修基金等进行了结算，原告确认于当天收到了涉案房屋逾期交房违约金9000余元和按储藏室购买金额47977元的5%计算的逾期交付违约金，相应违约金没有实际给付，而是一并计算在交房结算单中，上述原告提交瑞景公司出具的五份《收据》可证实该事实且相应款项在收据备注栏均有注明。被告确认已支付原告逾期交房违约金9207元与储藏室逾期交付违约金2350元，合计11557元。上述事实，有《商品房买卖合同》、《瑞景国际储藏室出让协议》、《收据》、吴江区住建局房屋交付通知打印件、《交房通知书》、《交房结算单》复印件、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《入伙资料交付记录》、《房屋交付验收表》及庭审笔录等证据证实。本院认为，第一、关于原告的涉案房屋逾期交房违约金的主张，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，依法成立且生效，合同对当事人具有约束力，当事人应当恪守履行，在原告已全面履行了合同约定付款义务后，被告因其自身原因未按合同约定在2013年10月31日前交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。第二、原被告签订的《商品房买卖合同》对逾期交付房屋的违约金已作了明确约定，经庭审查明，2014年9月12日原被告双方对涉案房屋办理了包括房屋交付手续和进行了包括税契、维修基金等全部款项的结算，其中逾期交房违约金根据合同约定亦进行了结算，原告亦实际领取了经结算多退少补后包括逾期交房违约金在内的现金款额，该结算单相应款项可与原告提供由被告瑞景公司出具的五份《收据》相印证，该结算行为是当事人真实意思的表示，符合原被告的合同约定，可视为原告对被告违约金赔付方案的再次确认，在当事人未提供证据证实非真实意思表示等相反证据的前提下，该结算合法有效，原被告亦均应受该合意的约束。第三、关于原告提出该结算是重大误解及该结算不是最终结算金额、相应逾期交房违约金应按同地段同类房屋租金结算的主张，经查，原被告签订的《商品房买卖合同》中已约定，“第八条交付期限。出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格……”，现已查明，经吴江区住建局审核，2014年1月7日对报送的“工程竣工验收备案文件，经审查符合要求，同意备案。”因此，2014年9月7日原被告双方对涉案房屋进行结算时已具备该约定的房屋交付条件，且原告吴祥根也已签名确认领到房屋钥匙并签名收取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，签名确认了《入伙资料交付记录》，完成了房屋的交付手续，因此原告主张的重大误解缺乏事实根据，对相应主张本院不予支持；第四、在2014年9月12日结算时，原告在本案中主张提高违约金计算标准按房屋租金计算的前提已经存在，即被告逾期交房违约的事实已经发生，原告在2014年9月12日并未提出增加违约金提高计算标准的请求，在经当事人合意并原告取得结算款额的情况下，现原告重新提出增加违约金提高违约金的计算标准，有违诚实信用原则，因此本院对原告的诉讼请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：驳回原告钱芬、吴祥根的全部诉讼请求。案件受理费300元，由原告钱芬、吴祥根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐户：苏州市预算外资金财政专户苏州中级人民法院专户；帐号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。审 判 长  赵向煜人民陪审员  邱知行人民陪审员  翁伟明二〇一七年四月十八日书 记 员  肖滕娣