徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0311民初字646号原告：中国农业银行股份有限公司徐州泉山支行，住所地徐州市泉山区建国西路127号。负责人：安保锋，该行行长。委托诉讼代理人：周凯，男，1974年7月28日生，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王飞，女，1983年2月20日生，住徐州市经济开发区。被告：宋伟，男，1981年1月21日生，住徐州市鼓楼区。被告：徐州日成房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山路康怡家园72号楼内。法定代表人：赵伟，该公司经理。原告中国农业银行股份有限公司泉山支行与被告宋伟金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后依原告申请，追加徐州日成房地产开发有限公司为本案被告，并转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司泉山支行的委托诉讼代理人周凯、王飞到庭参加诉讼,被告宋伟、徐州日成房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司泉山支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告宋伟偿还原告借款本金346485.05元，利息5481.95元（利息暂计算至2017年1月5日，要求按合同约定计算至实际偿还之日止；3、被告徐州日成房地产开发有限公司对被告宋伟的前述债务承担连带清偿责任，4、确认原告对被告宋伟所购的位于徐州市康怡佳园BX-X-XXXX室房产享有优先受偿权；5、本案诉讼费用、保全费用由两被告承担。事实和理由：2009年6月11日，被告宋伟、徐州日成房地产开发有限公司与原告签订《个人购房担保借款合同》，合同约定借款金额为40万元，借款期限自2009年6月23日至2039年6月22日，还款方式为分期还款，并以宋伟贷款所购徐州市康怡佳园BX-X-XXXX室房产作为抵押，且依法办理了预抵押登记手续，同时约定被告徐州日成房地产开发有限公司承担保证责任。合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告宋伟自2016年4月即停止还款。原告催收未果，故诉至本院，望判如所请。被告宋伟、徐州日成房地产开发有限公司未到庭应诉亦未提交书面答辩意见。原告中国农业银行股份有限公司泉山支行为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、宋伟身份证复印件、个人购房担保借款合同、个人借款凭证，证明借款人宋伟于2009年6月11日向原告申请办理个人住房按揭贷款，金额40万元，期限自2009年6月23日至2039年6月22日，为按月等额本息分期还款。徐州日成房地产开发有限公司为上述借款及原告实现债权的全部费用提供连带责任担保。2、徐州市房地产抵押合同一份，证明被告宋伟将其所购位于徐州市鼓楼区康怡佳园BX-X-XXXX室房屋抵押给原告，并至房屋产权部门办理了他项权预告登记手续。3、欠款凭证一份，证明至2017年1月5日，被告宋伟欠款本息总额合计351967元，其中本金346485.05元，利息5481.95元。被告宋伟、徐州日成房地产开发有限公司未到庭，无法对证据进行质证，亦未有证据提供。本院审查后认为，原告提供的证据客观、真实，来源合法，与本案有关联性，能够客观反映案件的真实情况，可以作为案件的定案依据。经审理查明，2009年6月11日，原告与被告宋伟、徐州日成房地产开发有限公司签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定被告宋伟向原告贷款40万元用于购买徐州市康怡佳园BX-X-XXXX室房产；借款期限自2009年6月11日起至2039年6月10日，共计360个月，借款利率采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币货款基准利率的基础上下浮30%。还款方式为分期还款，借款人以每一个月为一个还款周期，采用等额本息还款法，每期末月的借款发放日对应当日为还款日，没有借款对应日的，以该还款周期末月的最后一日为还款日。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，并提前行使担保权，宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。同时约定，被告徐州日成房地产开发有限公司自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务提供阶段性连带保证责任。保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。同时宋伟同意以所购房产设定抵押。合同对其他事项亦作了明确约定。同日，原告同被告宋伟签订了《徐州市房地产抵押合同》，约定被告宋伟用其购买的位于徐州市康怡佳园BX-X-XXXX室房产为其贷款提供抵押担保，双方办理了抵押权预告登记。2009年6月23日，原告依约向被告宋伟发放贷款40万元，被告宋伟未能按照合同约定履行还款义务，截至2017年1月5日被告宋伟已逾期5期未正常还款，共计拖欠贷款本金346485.05元，欠利息5384.64元、罚息44.54元、复利52.77元，合计5481.95元。因向被告催收未果，原告遂起诉来院。本院认为，原告与被告宋伟、徐州日成房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，为合法有效的合同。原告已按约发放贷款，被告宋伟未按期足额还款已构成违约，原告请求解除双方之间的借款合同，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。而本案中被告宋伟虽同原告签订了抵押合同，约定以其所有的房产为该笔债权提供抵押担保，但本案中的房屋仅办理了抵押权预告登记，原告尚未取得房屋他项权证，因此，原告要求对抵押的房产享有优先受偿权，本院不予支持。原告的该笔债权有被告徐州日成房地产开发有限公司作为保证人，依据法律规定及合同约定，徐州日成房地产开发有限公司应对借款人的上述债务承担连带责任，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，被告徐州日成房地产开发有限公司承担担保责任后，有权向债务人宋伟追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项，第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司泉山支行与被告宋伟、徐州日成房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》。二、被告宋伟于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司泉山支行本金346485.05元，利息5384.64元、逾期利息44.54元、复利52.77元（利息、罚息、复利计算至2017年1月5日，自2017年1月6日起逾期罚息、复利，按双方合同约定计算至本判决确定的给付之日；自本判决确定的给付之日次日起的利息，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮30%，计算至实际给付之日）。如被告宋伟于2017年4月27日后还款的，相应款项按双方约定清偿顺序予以折抵。三、被告徐州日成房地产开发有限公司对被告宋伟的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司泉山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7300元，保全费2520元，合计9820元，由被告宋伟、徐州日成房地产开发有限公司连带负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  赵艳鹏人民陪审员  季 燕人民陪审员  许 玲二〇一七年四月二十八日书 记 员  黄永梅附：法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。