123  Normal  Windows 用户  2  466  2017-04-12T01:30:00Z  2017-05-02T09:53:00Z  2017-05-02T09:53:00Z  4  590  3364  Hewlett-Packard Company  28  7  3947  12.00    false      17.45 磅  26.55 磅  0    false  false  false    EN-US  ZH-CN  X-NONE                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:普通表格; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-priority:99; mso-style-qformat:yes; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt; mso-para-margin:0cm; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.0pt; font-family:"Calibri","sans-serif"; mso-bidi-font-family:"Times New Roman";}     北京市第一中级人民法院民事判决书（2017）京01民终2604号上诉人（原审被告）：姜凌，女，1977年1月30日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：沈姚崧（姜凌之配偶），住北京市昌平区。被上诉人（原审原告）：北京福环物业管理有限公司，住所地北京市平谷区山东庄镇工业小区12号。法定代表人：李永峰，总经理。委托诉讼代理人：段金华，女，该公司职员。委托诉讼代理人：董金磊，女，该公司职员。上诉人姜凌与被上诉人北京福环物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初18790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日依法受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人姜凌的委托诉讼代理人沈姚崧及被上诉人物业公司的委托诉讼代理人段金华、董金磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姜凌上诉请求：撤销一审判决,将本案发回重审或依法改判。其主要上诉理由：第一、物业公司违反相关法律法规，在不具有物业管理资质的条件下违法管理上奥世纪中心小区，物业公司与姜凌签订的《前期物业服务合同》为无效合同。上奥世纪中心小区由北京实创房地产开发公司按照北京现代农业机械发展中心开发项目建设而成。根据《物业管理条例》第三十二条的规定，“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定”。物业公司的最新资质证书为京物企资三（2005）第125号，其资质等级为三级。上奥世纪中心小区总面积超过30万平方米，非住宅项目面积超过17万平方米，均超过三级物业管理资质所规定的面积。由于物业公司不具有管理上奥世纪中心小区的资质，姜凌与物业公司签订的《前期物业服务合同》为无效合同，法院应驳回物业公司的诉讼请求。第二、一审法院审查证据不全面。物业公司的资质是合同有效的前提条件，合同是一审法院支持物业公司主张的关键证据和判决基础。一审法院仅审查了《前期物业服务合同》的内容，未审查物业公司的资质。物业公司辩称，同意一审法院判决，其按照《前期物业服务合同》对上奥世纪中心小区进行管理，在日常的管理工作中尽到了相应的义务。关于管理范围超标的问题，新龙大厦不是其物业管理范围，其管理资质符合法律规定。物业公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令姜凌支付自2013年3月21日起至2017年3月20日止期间的物业服务费，共计人民币7951.3元。其计算方式：1.86元/月/平米×89.06平米×48个月计7951.3元。2、请求法院判令姜凌支付自2013年3月21日起至2017年3月20日止期间的滞纳金，共计人民币5804.4元。其计算方式：7951.3×0.5‰/天（逾期每日万分之五）×1460天（48个月）=5804.4元（依据：《前期物业服务合同》第九条违约责任里第四项逾期缴费按每日万分之五的比例加收滞纳金）。以上1、2项共计：13755.7元。3、姜凌承担诉讼费用。事实和理由：物业公司自2008年6月1日起，对上奥世纪中心进行了物业管理，并和北京实创房地产开发有限公司（下称“实创公司”）之间签订了《前期物业服务合同》，实创公司委托物业公司对上奥世纪中心进行物业管理。物业公司按照与姜凌签订了《前期物业服务合同》提供了物业服务。根据上述合同约定，物业公司已经全部履行合同义务，但姜凌拒交自2013年3月21日起至2017年3月20日止期间的物业服务费，共计人民币7951.3元。物业公司多次主张权利未果，因此诉至法院，请求法院责令姜凌支付所欠物业服务费及滞纳金，共计人民币13755.7元。姜凌在一审辩称，物业公司在起诉中称按照《前期物业服务合同》提供了物业服务并已经全部履行了合同业务，但其认为，物业公司并没有完全按照《前期物业服务合同》履行合同并承担其应尽的职责。按照《前期物业服务合同》第1条甲方业主权利义务第2款，业主有监督物业公司服务行为的权利，并提出意见和建议。按照第9条第1款，当乙方物业公司未达到服务质量约定目标时，业主甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正造成损失的，物业公司承担相应的法律责任。物业公司存在的主要问题主要包括：1公共设施的维护，包括防盗门，电梯，小区道路等。2公共卫生的维护，包括电梯楼道，楼梯过道，垃圾清理等。3违建和私建，包括在7B楼顶的违建和公共区域的违建等。4小区绿化卫生，包括7B楼周围的和整个小区的绿化卫生。这些方面都没有达到《前期物业服务合同》中服务质量约定目标，而且虽然其向物业公司进行过多次交涉要求改进，但这些问题依然一存在，从未改正。一审法院认定事实：姜凌系上奥世纪中心x号楼x层x单元x房屋的所有权人，房屋建筑面积为x平方米。2012年3月20日，姜凌（甲方）与物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由甲方对乙方的房屋进行物业服务；物业服务内容包含房屋共用部位的维修和管理，共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生的管理，公共绿化的养护与管理，公共秩序维护，公共消防管理，小区车辆管理和房屋装饰装修管理；物业服务费按建筑面积每月每平方米1.86元收取；物业费用的交纳办法：物业服务费为预交费用。甲方首次交纳以开发建设单位向甲方发出的《入住通知单》上规定的交费日期开始计算并支付首年物业费服务费用及其他相关费用。从甲方首次交费日期开始计算，乙方以后按年预收，甲方在每年应交费日的前10日内预交下一年的物业服务费用；乙方违反合同，未达到服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反合同，使乙方未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；甲方违反合同约定缓交或拒交物业服务费用的，乙方可从交费约定日期逾期之日起，按其应交纳费用万分之五的比例每日加收滞纳金。合同签订后，物业公司依约履行物业服务义务，但姜凌未按期交纳2013年3月21日至2016年12月20日的物业管理服务费。一审法院认为，物业公司与姜凌签订《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，物业公司为姜凌提供了物业服务，姜凌应向物业公司交纳物业管理服务费，姜凌拖延交付物业管理服务费的行为侵害了物业公司的合法权益。现物业公司起诉，要求姜凌支付物业管理服务费的合理部分的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。另指出，物业公司的经营范围是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动的向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。物业公司主张滞纳金的诉讼请求，因姜凌并非无故拒交物业费，故法院对该项诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告姜凌给付原告北京福环物业管理有限公司二〇一三年三月二十一日至二〇一六年十二月二十日的物业费七千四百五十四元三角二分，于本判决生效后七日内付清。二、驳回原告北京福环物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证如下：对姜凌提交的部分业主联名的证词、物业公司管理资质，因与本案无关联性，故不予采信。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，第一、姜凌上诉称物业公司的资质不符合规定，但物业服务资质本身并不影响物业服务合同的效力。如姜凌认为物业公司资质存在问题，可通过合法途径向相关行政主管部门反映，不能据此拒绝交纳物业费。第二、姜凌与物业公司签署的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对双方当事人具有法律拘束力。在该合同签订后，物业公司为姜凌提供了物业服务，姜凌理应向物业公司交纳物业管理费。依据双方当事人的陈述及现有证据，无法证明物业公司履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，姜凌不能以此为由拒绝交纳物业费。但根据姜凌提供的照片等证明材料，可证实物业公司在服务质量上确有尚需改进提高的方面，一审法院根据本案的实际情况判决驳回物业公司主张滞纳金的诉讼请求，已充分考虑了姜凌的意见，故一审法院的判决并无不当。综上所述，姜凌的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费一百四十四元，由姜凌负担（已交纳）。本判决为终审判决。审  判  长   安李超审  判  员   李 妮代 理 审 判 员   张 静二○一七年四月七日书  记  员   田晓宇