上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初1676号原告(反诉被告)倪月娥，女，1987年12月14日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人瞿琨，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托代理人刘馥菀，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)盛宽华，男，1982年4月26日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人席绪军，上海市嘉华律师事务所律师。原告(反诉被告)倪月娥与被告(反诉原告)盛宽华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员戴筱岚独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)倪月娥及其委托代理人瞿琨、刘馥菀、被告(反诉原告)盛宽华及其委托代理人席绪军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。倪月娥诉称，2016年5月26日与盛宽华在中介公司居间下签订《上海市房地产买卖合同》及补充协议，约定盛宽华以人民币305万元的价格购买上海市宝山区共康七村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，双方于2016年8月31日前办理过户手续，如有贷款不足部分于过户当天以现金补足。合同签订后，盛宽华迟迟不向相关部门申请贷款，导致倪月娥对其履约能力产生合理怀疑，在倪月娥有能力随时还款的情况下因不安而未还款。2016年8月31日，盛宽华未按合同约定将相应款项以现金方式支付，因其该违约行为导致双方无法办理过户手续。后倪月娥向其发函要求付款，否则将解除合同，盛宽华均不予理睬。现倪月娥起诉要求确认双方的房屋买卖合同及补充协议已解除，并要求盛宽华支付违约金61万元。盛宽华辩称，双方在合同履行过程中有充分的沟通和协商，倪月娥于2016年9月12日收取了房款60万元，并在9月26日配合盛宽华办理了公积金贷款手续。倪月娥却于9月29日要求盛宽华以现金支付余款及违约金，否则将解除合同。倪月娥的上述行为构成违约，不同意其诉讼请求。盛宽华的贷款已于2016年10月17日获得审批，故反诉要求倪月娥继续履行房屋买卖合同，配合办理公积金贷款、审税及过户手续，将房屋交付盛宽华，并按每月3,000元的标准支付盛宽华自2016年11月9日起至实际交房日止的租房损失。倪月娥针对反诉辩称，盛宽华的反诉请求在倪月娥解除通知到达后三个月才提出，故不应得到支持。盛宽华并不具备购房资格，且其一直拖延办理贷款，亦未现金补足房款，其行为属于严重违约，请求驳回其反诉请求。经审理查明，2016年5月26日，倪月娥(卖售人、甲方)与盛宽华(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，甲方将系争房屋以189万元的价格出售给乙方，双方在2016年8月31日前办理过户手续；补充条款(一)约定，乙方银行贷款放款日期以银行实际放款日期为准，如有贷款不足部分于办理产权过户当天乙方以现金方式补给甲方；若因任何一方违约，无法完成本合同约定义务的，违约方应该支付守约方20%的违约金，合同是否继续履行由甲乙双方另行协商，协商不成的可以向该房地产所在地人民法院提起诉讼；附件三付款协议约定，乙方于2016年5月11日支付定金2万元，于2016年5月27日前支付首付款67万元，甲方同意乙方通过向银行贷款100万元的方式支付给甲方，该笔款项由银行代为支付，具体支付日期以银行实际放款日为准；甲乙双方同意尾款20万元，待乙方房产证办理出来，收到乙方贷款房款后，甲乙双方约定在7日内办理交房手续，交房当日乙方支付甲方尾款20万元。同日，双方签订补充协议，主要约定，甲乙双方确认本次交易该房地产转让实际成交价格为305万元，该房地产转让合同价189万元，双方同意补偿标的作价116万元；乙方应在双方签订买卖合同及本协议当日将上述补偿款116万元支付给甲方。上述合同签订后，盛宽华共计向倪月娥付款210万元。2016年9月26日，双方共同至公积金中心办理了公积金贷款手续。2016年9月30日，倪月娥委托律师向盛宽华发出律师函，表示因盛宽华未在2016年8月31日过户当天将相应款项以现金方式补足导致双方无法办理过户转让手续，特此函告：请与本函发出之日起3日内支付贷款不足部分对应的款项以现金方式补足，并同时支付61万元的违约金，如未在上述3天内支付房款及违约金，则委托人有权解除《买卖合同》及其他相关合同。2016年10月9日，倪月娥向盛宽华发出律师函，表示因盛宽华未按期支付余款及违约金，函告其解除《上海市房地产买卖合同》、补充协议及其他相关协议，并将扣除违约金后将剩余房款归还。2016年10月10日，盛宽华向倪月娥回函表示不认可其解除合同，待公积金贷款审批后，倪月娥应积极配合过户。2016年10月18日，盛宽华的公积金贷款经审批通过。另查明，截止至2016年10月19日，倪月娥在系争房屋上的设定的银行及公积金贷款抵押尚未注销。倪月娥表示，担心盛宽华不买房子，其收到的房款要还给盛宽华，故未将房款偿还商业贷款，后于2016年11月15日偿还银行贷款，并于11月19日办理抵押注销手续。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、补充协议、收款收据及银行业务凭证、律师函及回函、上海市房地产登记簿及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原被告签订的房地产买卖合同及补充协议合法有效，受法律保护，双方理应履行。根据合同约定，双方应于2016年8月31日前办理过户手续，故盛宽华应于该日前获得银行贷款审批。根据本案查明的事实，盛宽华在此之前并未申请办理贷款，但倪月娥在该过户期限届至后，于2016年9月26日配合盛宽华办理公积金贷款申请手续，该行为表示其意思在继续履行合同，而非解除合同。倪月娥在与盛宽华办理贷款手续的时候，理应清楚贷款审批流程需要时间，既然倪月娥同意在2016年9月26日配合盛宽华办理贷款申请手续，则理应给予盛宽华合理期限以完成审批流程。盛宽华的贷款申请已于2016年10月18日审批通过，该时间尚在合理期限内。其次，双方合同约定在2016年8月31日前办理过户手续，在过户前将抵押注销是倪月娥应有之义务。双方合同虽未明确该事项，不代表倪月娥可以免除该义务。而根据倪月娥自述，其于2016年11月19日方办理抵押注销手续，综上倪月娥无权单方解除与盛宽华签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议。盛宽华要求继续履行上述《上海市房地产买卖合同》、要求倪月娥办理过户并交房的诉讼请求，本院予以支持。盛宽华应向倪月娥支付剩余房款95万元。倪月娥要求确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》解除、盛宽华支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。因盛宽华的贷款审批成功已经超过合同约定的过户期限，在之后的履行过程中双方产生争议起诉至法院，故盛宽华要求倪月娥承担租房损失的请求，缺乏事实依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)倪月娥与被告(反诉原告)盛宽华就上海市宝山区共康七村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、原告(反诉被告)倪月娥于本判决生效之日起十日内，协助被告(反诉原告)盛宽华，将上海市宝山区共康七村XXX号XXX室房屋的产权过户至被告(反诉原告)盛宽华名下；三、被告(反诉原告)盛宽华应支付原告(反诉被告)倪月娥房款75万元；如果被告(反诉原告)盛宽华通过公积金贷款方式支付该款的，则应当在办理产权过户手续之日前获得公积金贷款审批，具体支付日期以银行实际放款为准；如果被告(反诉原告)盛宽华在办理产权过户日前不能获得公积金贷款审批的，则应于办理产权过户当日支付原告(反诉被告)倪月娥75万元；四、原告(反诉被告)倪月娥于收到上述第三条房款后七日内，将上海市宝山区共康七村XXX号XXX室房屋交付给被告(反诉原告)盛宽华；五、被告(反诉原告)盛宽华于上述房屋交付之日，支付原告(反诉被告)倪月娥房款20万元；六、原告(反诉被告)倪月娥的所有诉讼请求，不予支持；七、被告(反诉原告)盛宽华的其余反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件本诉受理费减半收取4,950元、反诉受理费减半收取15,600元，由原告(反诉被告)倪月娥、被告(反诉原告)盛宽华各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘 姗二〇一七年四月十九日书记员 茅海灵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。