江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2016)苏05民终1461号 上诉人（原审原告）：王继周。 委托诉讼代理人：王正。 被上诉人（原审被告）：杜冬英。 委托诉讼代理人：管寅，江苏颐华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘朋，江苏颐华律师事务所实习律师。 原审被告：栾文斌。 上诉人王继周因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2014）园民初字第01097号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 王继周上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：王磊为精神一级残疾，明显属于无民事行为能力。栾文斌与王磊妹妹王彬共同生活多年，知晓王磊患有××。王磊与栾文斌签订的具结书、使用权转让声明保证书、苏州市区直管公有住房使用权有偿转让申请表当然无效。且作为王磊监护人的王正未确认，也不知情。上诉人在申请表上签字仅限于保证王磊转让房屋后有住处。并未明确表示作为监护人或法定代理人认可转让行为。更何况上诉人老年痴呆，当时签字行为本身不能认定为有效。栾文斌根本未向王磊支付任何转让款。栾文斌并非直管公有住房合法使用权人，不享有定销商品房购买权益。王正作为王磊的监护人，知道王磊与栾文斌转让涉案公房使用权后，第一时间向栾文斌提出异议，并于2010年7月28日与栾文斌签订协议，明确房屋实际拥有人系王磊。涉案房屋尚未办理产证，房屋的权属应由王磊实际享有。讼争房屋交房后至今由王正带王磊、栾泽昊等人居住，装修队款项也由王正支付。栾文斌、王彬从未实际使用讼争房屋。相关办证所需的一切材料、交费结算全部材料均为王正做保管。《关于吴逸花园房产及所有事宜的协议》签订在讼争借款诉讼之前，涉案房屋由王磊与王正居住多年，王磊为涉案房屋所有权人。王磊已经去世，上诉人为其唯一第一顺序继承人，有权继承涉案房屋，享有该房屋所有权。法院应停止执行涉案房屋。 被上诉人杜冬英二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求和理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 原审被告栾文斌二审未发表意见。 王继周向一审法院起诉请求判令：1.吴中区长桥街道友新路施工54（公安43）幢501室（现为吴逸花园54幢501室）归原审原告所有；2.原审被告承担诉讼费。审理中，原审原告明确诉请为：1.位于苏州市吴中区长桥街道友新路施工54（公安43）幢501室（现为吴逸花园54幢501室）房屋及附属车库归原审原告继承所有；2.法院停止对上述房屋的执行；3.诉讼费原审被告承担。 一审法院认定事实：原审原告王继周与其妻子张文英共有三女儿，分别为长女王磊、次女王彬、三女王正（原审原告本案代理人）。王磊于1963年10月17日生，1987年12月1日登记结婚，2009年4月28日离婚，《自愿离婚协议书》约定“西二路八弄1号房屋归女方居住”。1998年2月11日，苏州市沧浪区残疾人联合会向王磊发放《残疾人证》，明确其为精神一级残疾；王磊离婚后于2009年7月18日被批准确认由王正担任其监护人。2011年11月15日，王磊因病去世，其生前无子女，其母张文英已于1978年11月27日去世，其第一顺位法定继承人仅有其父原审原告王继周。 2009年5月7日，王磊与原审被告栾文斌签订《具结书》一份，约定：“兹有王磊（承租人）将坐落于沧浪区盘门西二路8弄1-8#中1#客西南室的直管公有住房使用权转让给栾文斌（受让人），因不能提供承租人户籍所在地民政部门出具的婚姻状况证明，现承租人声明：09年4月28日离异后未再婚。”同日，王磊又出具《具结书》一份，内容为：“本人保证在转让（互换使用）原有公有住房沧浪区盘门西二路8弄1-8#中1#客西南室后，不会给家庭造成新的居住困难，并愿承担转让（互换使用）原住房后的一切法律责任。”同日，王磊再出具《使用权转让声明保证书》一份，内容为：“兹有王磊（承租人）将坐落于盘门西二路8弄1-8#中的客西南直管公有住房转让给栾文斌（受让人）……如有不实，本人愿承担由此引起的一切法律责任。”同日，王磊与原审被告栾文斌提交《苏州市直管公有住房使用权有偿转让申请表》一份，内容反映，王磊（承租人）将位于沧浪区盘门西二路8弄1-8#客西南房屋使用权转让给原审被告栾文斌（受让人）。该申请表“需说明事项”栏注明“具结保证”文字一段，内容为：“王磊将盘门西二路八弄1-8#客西南房屋使用权转让后父亲保证女儿终生居住在三香新村××室，并承担一切责任。”该段文字下方原审原告王继周在“保证人”处签字，王磊在“同意人”处签字，两签字处均捺有指印。申请表底端“承租人”处签名“王磊”，“受让人”处签名“栾文斌”，两签字处亦均捺有指印。 2010年3月16日，苏州市房地产拆迁有限公司向原审被告栾文斌发出拆迁通知。 2010年5月19日，原审被告栾文斌（被拆迁人、乙方）与苏州市房地产拆迁有限公司（委托拆迁人、甲方）签订《苏州市房屋拆迁货币补偿协议书》一份，约定：乙方房屋坐落西二路8弄1号，房屋性质“公”，所有权人“房管局”，建筑面积30.8㎡，上述房屋乙方同意拆除；甲方对乙方实行货币补偿，房屋补偿14412.2元，区位补偿46816元，合计货币补偿金额为61228.2元；乙方自愿选择购买吴逸花园定销商品房，房屋套型75㎡，具体价格按政府部门规定结算等。 2010年7月28日，王彬、栾文斌二人作为协议一方与王正、陈聆二人作为协议另一方签订《关于吴逸花园房产及所有事宜的协议》一份，内容为：“一、吴逸花园的房产所有人虽然是栾文斌，但是实际拥有人是王磊。此房产的两证暂时未办妥，一旦此房产的两证办好，房子过户给王磊。王正办理过户手续中的各项工作，栾文斌积极配合。托管费用王正解决。过户费用由王磊公积金承担，不够部分由王正和王彬平均分摊。二、拿房前的公关费用共计贰万肆仟元整。王正和王彬各承担壹万贰仟元。三、在国家政策允许的前提下，才能过户。……四、王磊由王正照顾并且共同生活（终身），王正拥有房屋的居住权。装修费用由居住人承担（王磊的居住空间装修和各项费用由王正和王彬各承担一半）。若干年后王磊过世，房屋必须由第三方购买，王正和王彬均不能买入，包括双方的子女。所得房款由王正和王彬平均分摊。五年内买卖房屋时，谁出的装修费用归谁所有。王磊过世后，王正必须在半年内搬离。五、此协议作为唯一有法律依据的协议，今后有任何王磊签字的文件都无效。……”刘正中作为见证人在协议上签字。 上述《关于吴逸花园房产及所有事宜的协议》签订当天，原审被告栾文斌（买受方）与苏州市东方企业发展有限公司（出卖方）签订编号为苏吴合同201007280063的《商品房买卖合同》一份，约定：买受方购买的商品房公安门牌号为吴中区长桥街道友新路号施工54（公安43）幢501室，该房为定销商品房（多层），建筑面积131.48㎡，总价款203380元（其中房屋84.87㎡计价149711元，阁楼46.61㎡计价49313元）等。根据签合同当天苏州市东方企业发展有限公司出具的购房款发票记载，该房屋价款203380元（含车库款4356元）已付清，付款方名称记载为“栾文斌”。该房屋至今未办理产权登记手续。 2011年6月15日，一审法院就杜冬英（本案原审被告）诉栾文斌（本案原审被告）、王彬、巢国英、杨玉明、栾文雅民间借贷纠纷一案，作出(2011)园民初字第0155号民事判决书，查明：2010年9月21日，杜冬英与栾文斌签订《借款合同》，约定杜冬英向栾文斌出借100万元，王彬、杨玉明、栾文雅作为保证人与杜冬英签订《保证合同》，为栾文斌上述借款提供担保，巢国英亦作为保证人与杜冬英签订《保证合同》，为栾文斌上述借款提供担保等。该判决结果为：一、栾文斌应于该判决生效之日起十日内支付杜冬英本金人民币72万元以及相应利息（第一阶段利息，以100万为本金从2010年9月21日算至2010年11月30日；第二阶段利息，以72万为本金从2010年12月1日计算至该判决确定的还款之日，以上利息均按每日0.054％计算）；二、栾文斌应于该判决生效之日起十日内赔偿杜冬英律师费损失人民币28000元；三、王彬、巢国英、杨玉明、栾文雅对栾文斌以上应支付款项承担连带责任；案件受理费12247元，保全费5000元，公告费650元，合计17897元，由栾文斌、王彬、巢国英、杨玉明、栾文雅负担，并在该判决生效之日起十日内支付杜冬英。 (2011)园民初字第0155号民事判决书生效后，栾文斌、王彬、巢国英、杨玉明、栾文雅未按判决履行义务，杜冬英向一审法院申请强制执行。执行过程中，一审法院预查封了诉争房屋，并将诉争房屋作为栾文斌的资产委托拍卖，以清偿其结欠杜冬英的债务期间，王继周向一审法院提出执行异议，认为诉争房屋是其女儿王磊所有而非栾文斌所有，王磊精神一级残疾，栾文斌通过非法手段从王磊处骗得，王磊已故，王继周系该财产合法继承人。一审法院于2014年3月19日作出（2014）园执异字第0003号执行裁定书，认为：首先，王磊在2009年7月18日王正被批准为其监护人前虽为精神一级残疾，但伤残等级与民事行为能力之间并不存在必然因果关系，且未有相关证据证明在此期间王磊为无民事行为能力人或限制行为能力人；其次，根据苏州市区直管公有住房使用权有偿转让申请表、声明保证书、具结书中签字可认定王磊已将其拥有的盘门西二路八弄1-8#客西南市直公有住房使用权转让给栾文斌，即使在此期间王磊为无民事行为能力或限制行为能力人，其父亲王继周作为第一顺序的监护人在上面签字予以认可，另据王彬、王正签的协议内容看，王磊亲属王正、王彬均对王磊将市直公有住房使用权转让给栾文斌知晓且予认可，在栾文斌与东方企业发展有限公司签订定销房商品房买卖合同后也并未提出过异议；再次，栾文斌与苏州市东方企业发展有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且已经办理了网签备案，协议内容不违反法律规定，应为合法有效，该协议具有法律约束力，一审法院查封已办理登记的涉案房屋进入拍卖程序符合法律规定，异议人王继周提出的该房屋为王磊所有缺乏事实依据，一审法院不予采信。至于案外人王彬、王正约定涉案房屋产权归属协议的效力不足以对抗对外登记定销房商品房买卖合同产生的物权法律效力，如其之间有其他债务纠纷，可另行通过诉讼解决。本次执行异议应予驳回。综上，裁定驳回异议人王继周所提的执行异议。王继周不服该裁定，因而提起本案诉讼。 上述事实，有户表、户口簿、离婚登记审查处理表、自愿离婚协议书、残疾人证、病历、具结书、使用权转让声明保证书、苏州市直管公有住房使用权有偿转让申请表、拆迁通知、苏州市房屋拆迁货币补偿协议书、商品房买卖合同、购房款发票、关于吴逸花园房产及所有事宜的协议、(2011)园民初字第0155号民事判决书、执行申请、（2012）园执字第0936号协助执行通知书及送达回证、（2013）园复执字第0018-1号民事裁定书、执行异议申请、（2014）园执异字第0003号执行裁定书等及庭审笔录予以证实。 庭审中，原审原告陈述：王磊自1979年始得病，一直服用××药物至去世。原审原告在苏州市直管公有住房使用权有偿转让申请表上签字只为保证王磊以后有房住，原审原告非王磊监护人，无资格认可或反对转让。栾文斌未支付任何转让款，王磊将原直属公房使用权转让给栾文斌不符合常理。王磊与栾文斌无任何亲属关系，栾文斌与王彬未办结婚证，无夫妻关系，属非法同居，但生有一子栾泽昊，由王正抚养，户口现在原审原告户中。栾泽昊在杭州读书，暑假回来都住在诉争房屋，其他无住处。现王正及其儿子和丈夫、栾泽昊、原审原告居住在诉争房屋中，相关居住人是诉争房屋实际占有人，栾文斌未提异议，且装修费用30万元是王正所花费。关于吴逸花园房产及所有事宜的协议签于栾文斌向杜冬英借款前，故王磊在栾文斌向杜冬英借款前即为诉争房屋所有人。商品房买卖合同等原件之所以在王正处，就因与栾文斌内部约定所有关于诉争房屋的材料原件由王正保管，无王正配合，栾文斌无法办理登记。 庭审中，原审被告杜冬英陈述：即使王磊患精神一级残疾，与其是否属无民事行为能力人或限制民事行为能力人也无必然因果关系。在2009年7月18日（确定王正为监护人）前，如王磊确属无民事行为能力人，其父（原审原告）应是王磊法定监护人，而原审原告在苏州市直管公有住房使用权有偿转让申请表上签字，表明原审原告知晓王磊将公房承租权转让给栾文斌，并未提任何反对意见，且还保证在转让后保证王磊居住，故可视作原审原告同意王磊将该公房承租权转让给栾文斌。其无从得知栾文斌是否支付王磊转让款，且亲属间无偿转让财产也不违背常理。关于吴逸花园房产及所有事宜的协议的真实性无法确认，即使真实，也仅是协议当事人内部约定，不具备物权法上房屋所有权发生变化的效力，不能产生对抗第三人的法律效力。诉争房屋所有权人应为栾文斌，虽然现在房屋未办理产证，但已具备办证条件，房屋所有权证上的所有权人必然登记为栾文斌。诉争房屋所有权也不依占有或装修费用出资来确定。 庭审中，原审原告还提交管道煤气与购房税费等收据、代办权证费及购房款发票、吴逸花园业主入住费结算表、房屋拆迁补偿费用结算表、房屋拆迁货币补偿协议书、拆迁通知等材料原件，并说明拆迁时以栾文斌名义签拆迁协议，诉争房屋就是王磊原房屋拆迁安置而来，关于吴逸花园房产及所有事宜的协议签订后，王正与栾文斌一起去办理相关缴费手续，费用虽以栾文斌名义所交，但根据协议，一半由王正支付，一半是栾文斌、王彬二人支付，拿到拆迁办账号后王正去银行现金转帐的。原审被告杜冬英认为，其非房屋拆迁当事人，对上述证据真实性无法发表质证意见，但从证据内容看，栾文斌是被拆迁房屋使用权人，是拆迁安置对象，是相关款项付款人，是诉争房屋买受人和所有人，认可诉争房屋是由栾文斌之前被拆迁的房屋经拆迁安置而购得。 庭审中，原审原告另提交王正舅舅刘正中的书面证明一份，以证明签订关于吴逸花园房产及所有事宜的协议时，刘正中在场，协议是真实的。后刘正中作为证人到庭陈述：王继周是其姐夫。盘门西二路八弄1-8号房屋拆迁前一直是王磊住的，后因拆迁时要办手续，王正告知房屋不是王磊的了，其就出面协调。其通过问王继周得知房屋名字已变成栾文斌的事情后，在王彬和栾文斌原住处写了协议，其与栾文斌、王彬、王正都在场。当时其问栾文斌房屋怎么会变成他的名字，并称房屋不应是栾文斌的，栾文斌当面就承认不应是他的。谈协议时，王继周没有参加，因为王继周年纪大了，好像有点痴呆，让其作为娘舅管此事。后王磊在医院去世，去医院看病前一直住在吴逸花园。王彬和栾文斌是同居关系，未办结婚证，有一个儿子叫栾泽昊。原审被告杜冬英认为，刘正中与协议当事人之间具有亲属关系，证明不应采信。 庭审中，栾泽昊到庭陈述：其在杭州念书，其父亲是栾文斌，母亲是王彬。其不知道父母在哪里。2010年10月父母走后，其就住在王正另外一个家里，2011年左右跟王正住到吴逸花园。 一审法院认为，本案诉争房屋系由直管公有住房拆迁安置所得，且未办理产权登记，故应综合判断该房屋的权属。王磊通过与原审被告栾文斌签订《具结书》，约定将坐落于沧浪区盘门西二路8弄1-8#中1#客西南室的直管公有住房使用权转让给原审被告栾文斌；又出具《具结书》，保证转让后不会给家庭造成新的居住困难，并愿承担转让后的一切法律责任；再出具《使用权转让声明保证书》，保证转让的真实性，愿承担一切法律责任；还与原审被告栾文斌提交《苏州市直管公有住房使用权有偿转让申请表》，并由原审原告王继周作为王磊父亲在申请表上签字，并保证王磊转让后居住在三香新村××室，且声明承担一切责任。虽然王磊患一级精神残疾，但申请表提交时，尚未明确王正为其监护人。原审原告王继周虽提出《具结书》、《使用权转让声明保证书》及《苏州市直管公有住房使用权有偿转让申请表》应属无效，原审被告栾文斌不是上述房屋合法使用权人，但其在使用权转让时亦在申请表上签字，表明其当时对使用权转让不持异议。原审被告栾文斌是否向王磊支付转让款，亦不影响转让行为的效力。后苏州市房地产拆迁有限公司根据原直管公有住房使用权转让情况，向原审被告栾文斌发出拆迁通知，并以原审被告栾文斌为被拆迁人，与其就上述原直管公有住房签订《苏州市房屋拆迁货币补偿协议书》，再由苏州市东方企业发展有限公司与原审被告栾文斌签订《商品房买卖合同》，将吴中区长桥街道友新路号施工54（公安43）幢501室定销商品房出售给原审被告栾文斌。据此，诉争房屋系由原审被告栾文斌通过与苏州市东方企业发展有限公司签订《商品房买卖合同》所购买，合同明确约定诉争房屋为原审被告栾文斌所购买，合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，应为有效，相应房屋价款也以原审被告栾文斌名义付清，故诉争房屋权益应由原审被告栾文斌享有。原审原告提交的《关于吴逸花园房产及所有事宜的协议》中关于“吴逸花园的房产所有人虽然是栾文斌，但是实际拥有人是王磊。此房产的两证暂时未办妥，一旦此房产的两证办好，房子过户给王磊。王正办理过户手续中的各项工作，栾文斌积极配合”的约定属协议签订人内部约定，协议各方及原审原告均未向相关部门提出异议，且协议约定产证办好后再过户给王磊，故该协议仅在协议签订人之间发生债权债务法律效力，不产生对抗第三人的法律效力，更不发生物权变动的法律效力。诉争房屋目前尚未办理产权登记手续，更未过户至王磊名下，原审原告王继周以诉争房屋系由原王磊所有的公房拆迁所得，因公房使用权转让无效，故诉争房屋所有权仍应属王磊所有的主张不能成立。综上，原审原告王继周诉请主张诉争房屋及附属车库归其继承所有并以此主张法院停止对诉争房屋的执行，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。《关于吴逸花园房产及所有事宜的协议》相关当事人之间如有债务纠纷，可另行解决。原审被告栾文斌经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应的抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，一审法院判决如下：驳回原审原告王继周的全部诉讼请求。案件受理费13004元、公告费990元，合计13994元，由原审原告王继周负担。 本院二审查明事实与一审判决查明事实相一致。 本院认为，根据中国残疾人联合会于1998年2月11日填发给王磊的残疾人证证实，王磊属于精神壹级残疾。综合2009年7月王磊的监护人为王正的事实、王磊在苏州××门诊病历以及涉案公有住房使用权有偿转让申请表上明确要求王继周保证王磊有终生居所，可以判断王磊在2009年5月不具备转让涉案公有住房的民事行为能力。经本院调查，苏州市残疾人信息于2012年联网登记，王磊于2011年去世，其在2009年5月时的监护人信息已难以查询。根据《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款的规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。首先，并无证据证实王继周在2009年5月7日为王磊监护人，假使王继周曾系王磊监护人，亦不得损害王磊的合法利益。其次，涉案公有住房使用权转让具结书、声明保证书上仅有王磊单独签字，王继周在涉案公有住房使用权有偿转让申请表以保证人的身份签字，亦未以王磊的监护人身份签字。再次，王磊不具备转让涉案公有住房的民事行为能力，且受让人栾文斌对此属于明知，亦无证据证实其支付合理对价，栾文斌不属于善意第三人。故可以认定涉案公有住房使用权转让明显损害王磊合法利益，自始不具有法律效力。栾文斌因此不应享有购买吴逸花园定销商品房的权益。2010年7月28日的《关于吴逸花园房产及所有事宜的协议》证实当时王磊的监护人王正发现王磊的合法权益受损后，及时与栾文斌确认涉案吴逸花园商品房实际拥有人为王磊。故应认定王磊原享有该房相应权益。杜冬英申请执行涉案房屋无合法依据，不应予以支持。 2011年，王磊去世后，涉案房屋权益应作为其遗产处理，并非直接由王继周所有，但其可另行按照继承程序主张。 综上所述，王继周上诉理由部分成立，依法予以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第九条、第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下： 一、撤销苏州工业园区人民法院（2014）园民初字第01097号民事判决； 二、本案不得执行位于苏州市吴中区长桥街道友新路施工54（公安43）幢501室（现为吴逸花园54幢501室）房屋及附属车库； 三、驳回王继周其他诉讼请求。 一审案件受理费13004元，公告费990元；二审案件受理费13004元，均由杜冬英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨恩乾 审 判 员  黄学辉 代理审判员  黄源榕 二〇一七年四月二十日 书 记 员  毛莉莉