杨帆  Normal  Windows 用户  2  128  2016-08-30T14:00:00Z  2017-04-24T03:45:00Z  2017-04-24T03:45:00Z  4  651  3711  30  8  4354  12.00        false      17.45 磅  26.55 磅  0    false  false  false    EN-US  ZH-CN  X-NONE                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:普通表格; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-priority:99; mso-style-qformat:yes; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt; mso-para-margin:0cm; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.0pt; font-family:"Times New Roman","serif";}        北京市第一中级人民法院   民事判决书   （2017）京01民终3200号   上诉人（原审被告）：赵骐纬，男，1996年1月30日出生。   委托诉讼代理人：王睿，女，朗能投资（北京）有限公司员工。   委托诉讼代理人：张庆周，男，朗能投资（北京）有限公司员工。   被上诉人（原审原告）：北京瑞尔物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区北洼路29号1层1001。   法定代表人：胡志伟，总经理。   委托诉讼代理人：华树林，男，该公司经理。   委托诉讼代理人：施晓群，北京市善邦律师事务所律师。   上诉人赵骐纬因与被上诉人北京瑞尔物业管理有限责任公司（以下简称瑞尔物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初36971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   赵骐纬上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回瑞尔物业公司一审全部诉讼请求。事实与理由：第一，赵骐纬与瑞尔物业公司之前从未签订过《物业服务协议》。瑞尔物业公司未对赵骐纬提供保安、保洁、维修、绿化等物业服务。第二，瑞尔物业公司与开发商之间签订的《前期物业服务协议》未经业委会通过，属于无效协议，对赵骐纬不发生效力。第三，在只有一个业主或者业主人数较少的独栋建筑区划内，业主可以自行管理或者自行委托物业服务公司进行物业服务。赵骐纬已于2011年自行与杰欣丰盛（北京）有限公司签订物业服务合同，由其提供物业服务。   瑞尔物业公司辩称，同意一审法院判决，不同意赵骐纬的上诉请求和理由。第一，我公司与开发商之间签订的《前期物业委托服务合同》属于合法有效，且我公司为赵骐纬提供了物业服务，其应缴纳物业费。第二，涉诉×号别墅仅为17栋别墅之一，整个小区统一由一个物业公司进行管理，没有任何行政机关确定任何一栋别墅为独立的管理区域。我公司为涉诉小区唯一合法的物业服务企业。第三，赵骐纬聘请其他公司为其提供物业服务，并不影响我公司的合法存在，我公司一直为其提供相关物业服务。   瑞尔物业公司向一审法院起诉请求：1.赵骐纬向我公司支付×××园×号楼2015年1月1日至2016年12月31日物业管理服务费57 358.42元；2.赵骐纬向我公司支付自2015年1月1日至其实际给付物业管理服务费之日止的违约金3000元；3.诉讼费由赵骐纬承担。事实与理由：2001年，我公司与北京颐安房地产股份有限公司签订了《前期物业委托服务合同》。约定我公司负责海淀区北洼西里×××园小区住宅及别墅的物业管理，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅的标准为每月每平方米3元，别墅的标准为每月每平方米3.8元。业主逾期交纳物业服务费或其他应交费用的，我公司可以从逾期之日起每日加收欠交费用的万分之五作为逾期交费违约金。2009年9月，赵骐纬入住×××园×号楼别墅，成为该物业业主，与我公司形成了事实上的物业管理服务合同关系，但赵骐纬未按时足额向我公司支付物业费。   一审法院认定事实: 对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。瑞尔物业公司系×××园小区的开发商北京颐安房地产股份有限公司选聘的物业管理服务企业，负责×××园小区的物业管理服务。审理中，瑞尔物业公司表示×××园×号别墅建筑面积为628.93平方米，瑞尔物业公司提交北京颐安房地产股份有限公司（甲方、开发建设单位）与瑞尔物业公司(乙方、物业管理单位)签订的《前期物业委托服务合同》，其中约定:“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位及相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、依据甲方或权利人的委托提供车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。……物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅的标准为3元/月·平方米，别墅的标准为3.8元/平方米·月。……物业服务费用按年预交，业主或物业使用人应在办理入住手续时交纳第一个年度的物业服务费用，此后，上一个物业服务年度期满前30日内向乙方交纳下一物业服务年度的物业管理费。业主逾期交纳物业服务费或其他应交费用的，乙方可以从逾期之日起每日加收欠交费用的万分之五作为逾期交费违约金。逾期达三个月的，乙方有权在物业管理区域公示业主的欠费情况，并有权停止对欠费业主的物业服务。……委托管理开始日期自2001年11月30日起，自业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”现该小区尚未设立业主委员会。赵骐纬认可×号别墅的建筑面积为628.93平方米，对《前期物业委托服务合同》不认可，表示其未与瑞尔物业公司签订物业服务合同。赵骐纬提交了其与杰欣丰盛物业（北京）有限公司签订的《物业管理服务协议》和照片，证明其自行聘请了其他物业公司为其提供物业服务，瑞尔物业公司没有为其提供过物业服务。瑞尔物业公司表示无法确定《物业管理服务协议》及照片的真实性，但提出一个物业管理区域只由一个物业服务企业提供物业服务，该协议应为无效。瑞尔物业公司提交了照片和报修任务单，证明其提供了物业服务，并在每年公示物业服务项目收支情况。赵骐纬提出照片与本案无关，对报修单的真实性不认可。审理中，瑞尔物业公司自愿对违约金降低标准，主张违约金3000元。   一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，瑞尔物业公司与北京颐安房地产股份有限公司签订了《前期物业服务合同》，委托管理开始日期自2001年11月30日，自业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同终止。因而，瑞尔物业公司所签订的上述前期服务合同对赵骐纬具有法律约束力。瑞尔物业公司接受小区开发建设单位的委托，作为北京市海淀区北洼西里×××园小区的物业服务方，实际履行提供物业服务的义务，赵骐纬作为×××园小区×号别墅的业主，应当按照《前期物业服务合同》约定的物业费标准及交费时间支付物业费。瑞尔物业公司要求赵骐纬支付2015年1月1日至2016年12月31日的物业费之诉讼请求，于法有据，法院予以支持。赵骐纬未按期交纳物业费，已经构成违约，应依约承担违约责任，向瑞尔物业公司支付违约金。瑞尔物业公司自愿降低违约金标准，法院不持异议。赵骐纬提出瑞尔物业公司未提供物业服务，未提交充分证据，法院不予采信。一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。赵骐纬提出其已与其他物业公司另行形成物业服务合同关系，只能视为其自愿提高服务的行为，不得作为拒绝交纳物业费的合理理由，法院对赵骐纬不同意支付物业费的抗辩理由不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第三十四条之规定，判决：一、赵骐纬于本判决生效后七日内向北京瑞尔物业管理有限责任公司支付自二○一五年一月一日至二○一六年十二月三十一日的物业管理服务费五万七千三百五十八元四角二分；二、赵骐纬于本判决生效后七日内向北京瑞尔物业管理有限责任公司支付违约金三千元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。赵骐纬提交以下证据：记载“栅栏进闸一套3700元”收据一张，证明瑞尔物业公司对其没有提供物业服务，现在使用的进门升降杆是自己购买的。瑞尔物业公司未提交新证据。   本院组织当事人进行了证据交换和质证。瑞尔物业公司对赵骐纬提交证据的真实性、关联性和证明目的均不认可。瑞尔物业公司认为该收据不是合法凭证，无法证明该笔费用是否发生，且购买栅栏是赵骐纬个人行为，与瑞尔物业公司是否提供物业服务无关。   对当事人二审争议的事实，本院认定如下：赵骐纬提交的记载“栅栏进闸一套3700元”收据一张，无法证明瑞尔物业公司未提供公共设施的运行、维修、养护和管理服务，故本院对该证据的真实性、关联性和证明目的均不予认可，对该收据不予采纳。   本院经审理查明，因赵骐纬二审并未提供新的有效证据并据此形成新的事实，故一审法院查明的事实属实，本院予以确认。   本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，瑞尔物业公司与北京颐安房地产股份有限公司签订的《前期物业服务合同》，委托管理开始日期自2004年11月30日，自业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同终止。《前期物业服务合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，且该合同对收费内容和标准已经作出了约定，故赵骐纬作为小区业主应受该合同的约束。瑞尔物业公司为赵骐纬居住小区提供了安保、绿化、卫生、公共设施设备维护维修等服务，故赵骐纬作为业主在享受了相应的物业服务的情况下，应交纳物业费。物业服务属于一种多层次、全天候的具有公共利益性质的服务，赵骐纬称其没有享受过任何瑞尔物业公司提供的物业服务，与事实不符，且并未提供充分证据予以证明。赵骐纬称与其他公司签订了物业服务合同，根据《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。故赵骐纬自行与其他公司签订的物业服务合同，只能视为其自愿提高服务行为，不得作为拒绝交纳物业服务费用的合理理由。故赵骐纬的上诉请求和理由，本院不予支持。   综上所述，赵骐纬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费一千三百一十元，由赵骐纬负担（已交纳）。   本判决为终审判决。   审  判  长   张永钢  审  判  员   张兰珠  审  判  员   张 琦   二○一七年四月十九日   法 官 助 理   吴银娇  书  记  员   姜雨蕾