广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0902民初218号原告：黎春梅，女，1964年1月13日出生，汉族，原住广西玉林市玉州区，现住玉林市华商国际Ｄ区，委托代理人：徐美美，广西坤润律师事务所律师。被告：吴亦，女，1977年12月28日出生，汉族，原住广西兴业县，被告：周太金，男，1979年9月29日出生，汉族，籍贯四川德阳，警官编号：成字第10-00544号，原住玉林市德兴花园Ａ区。第三人：玉林市世纪京华房地产有限责任公司，住所地：玉林市江南大道华商国际上海城3#楼3楼，统一社会信用代码91450900742082500E。法定代表人：张正峰，董事长。委托代理人：唐琴琴，女，1990年5月12日出生，汉族，系世纪京华房地产公司员工，原住广西玉林市玉州区，现住，原告黎春梅与被告吴亦、周太金，第三人玉林市世纪京华房地产有限责任公司（以下简称世纪京华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理，依法适用普通程序，于2016年6月23日公开开庭进行审理。原告黎春梅的委托代理人徐美美、第三人世纪京华公司的委托代理人唐琴琴到庭参加诉讼。被告吴亦、周太金经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎春梅诉称，2006年12月30日，两被告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定两被告以2247.05元每平方米的价格购买第三人位于玉林市××区中央景观轴西侧华商国际D区一期商住综合楼第B座B1010房一套，房屋总价款为127745元。两被告支付首期款38745元，余款89000元向银行申请按揭贷款分十年付清，购房款已全部付清给第三人。2011年4月6日，其与两被告口头约定，两被告将上述商品房即华商国际D区（香港城）小区1010单元转让给其，由其支付98000元给被告，剩余的银行按揭由其继续支付，房屋归其所有，待银行按揭贷款还清后，被告将房屋的产权过户到其名下。其分别于双方达成协议当日（2011年4月6日）支付10000元定金、2012年4月25日支付剩余房款88000元给被告，被告立具收条交其收执，并将房屋交付其使用，现其居住在该房屋。自2012年1月起，其按照约定每月支付银行商品房贷款1000元左右，截至2015年11月19日，其已经将上述商品房的银行贷款全部提前还清。现该房屋具备办理权属证书，但被告不办理该房屋过户变更登记给其，同时第三人作为该房屋的开发商亦有协助办理过户变更登记的义务。现请求法院判令：1、两被告吴亦、周太金将位于玉林市××区中央景观轴西侧华商国际D区一期商住综合楼第B座B1010房屋过户变更登记到原告黎春梅名下；2、第三人玉林市世纪京华房地产有限责任公司协助办理第一项房屋过户变更登记手续。原告黎春梅在举证期限内向本院提供的证据有：1、《居民身份证》复印件2份、《军官证》复印件1份，证明原、被告的身份，符合诉讼资格；2、《玉林市商品房买卖合同》复印件1份，证明被告在第三人处购买华商国际D区一期商住综合楼第B座B1010房一套的事实；3、中国工商银行股份有限公司玉林分行《个人购房借款/担保合同》复印件1份，证明被告已将华商国际D区一期商住综合楼第B座B1010房房款全部交清给第三人，以被告周太金开设的帐户每月向银行还贷1000元的事实；（证据2、3的补充说明：房屋转让合同生效之后，原告按照约定付款之后，两被告将与第三人签订的《玉林市商品房买卖合同》、及银行的《个人购房借款/担保合同》的原件交给了原告）；4、《收条》复印件2份，证明原告已按约定付清房屋转让款给被告的事实；5、《企事业单位资金往来专用收据》复印件1份、《中国工商银行个人贷款提前归还凭证》复印件1份，证明原告已经提前全部还清银行贷款的事实；6、《工商银行卡对账交易明细表》复印件1份，证明原告按约定每月向银行还贷1000元的事实。原告黎春梅庭后向本院提供证据有：1、兴业县民政局《婚姻登记记录证明》、《结婚登记审查处理表》、中国人民解放军西藏军区司令部《婚姻状况证明》复印件各1份，《申请结婚登记声明书》和《结婚证》复印件各2份，证明两被告为夫妻关系；2、《离婚证》、绵阳市游仙区民政局婚姻登记处《结婚登记审查处理表》复印件各1份，证明被告吴亦与周太金于2009年7月20日离婚，周太金与王薇薇于2010年12月13日登记结婚，证明本案转让的房屋是在两被告离婚后，归吴亦所有，吴亦有权处分、转让该房屋；3、《离婚协议书》复印件1份，证明两被告离婚后，婚姻期间的共有房屋归吴亦所有，吴亦与原告的房屋买卖合同合法有效。被告吴亦无答辩。被告吴亦在举证期限内没有向本院提交任何证据。被告周太金无答辩。被告周太金在举证期限内没有向本院提交任何证据。第三人世纪京华公司陈述，其公司愿意协助办理房屋过户变更登记手续。第三人世纪京华公司当庭提供证据如下：《营业执照》、《法定代表人证明》复印件各1份，证明世纪京华公司是合法存在的。经开庭审理，被告吴亦、周太金在本院合法传唤情况下，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其已经放弃质证和辩论等民事诉讼权利。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2006年12月30日，被告吴亦与周太金与第三人世纪京华公司签订《玉林市商品房买卖合同》（合同编号：DB20061010）一份，约定两被告向第三人购买华商国际D区（香港城）B栋1010号商品房一套，该商品房建筑面积共56.85平方米，按每平方米2247.05元计算，房屋总价为127745元。事后，两被告向第三人支付购房首期38745元。当日，两被告与中国工商银行股份有限公司玉林分行签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：[分营个住]字[玉林分]行[营业部]支行[2007]年[56-015]号）一份，约定被告周太金向工商银行借款89000元用于按揭房屋；该借款的抵押人为两被告。2007年1月9日，两被告登记结婚。2009年7月20日，两被告因感情不和到相关部门协议离婚，《离婚协议书》其中约定：“座落在广西玉林市江南大道华商国际D区（香港城）B栋1010号的公寓住房一套，价值人民币15万元（2006年12月30日向玉林市工商银行按揭贷款购入，贷款金额为89000元，贷款期限为十年），现协商归女方（即被告吴亦）所有。”2011年，原告与被告吴亦达成口头的房屋买卖协议。2011年4月6日，原告支付购房订金10000元给被告吴亦，由原告立写《收条》，被告吴亦签名确认。2012年4月25日，原告支付购房款88000元给被告吴亦，吴亦亲笔立写《收条》一份给原告收执，该《收条》载明：“收条今收到黎春梅交来购买玉林市华商国际香港城中环大厦B1010房屋余款人民币捌万捌千元整（88000）。收款人：吴亦二0十二年四月二十五日”事后，被告吴亦交付《玉林市商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》原件给原告收执，原告搬迁入住争议房屋。不久，原告与被告吴亦失去了联系。原告一直以被告周太金的名义陆续偿还剩余的房贷给中国工商银行股份有限公司玉林分行。2015年11月19日，原告以被告周太金的名义提前一次性清偿剩余房贷14200.25元及利息41.48元。第三人世纪京华公司于2002年10月15日经玉林市工商行政管理局依法核准登记成立，经营范围：房地产投资、房地产开发经营（凭有效资质证经营）。现因办理争议房屋的房产证问题，原告及第三人无法与两被告取得联系，原告以已取得房屋为由，遂向本院提起诉讼要求被告办理房屋过户变更。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”房屋属于不动产，价值大，而且属于难以寻求其他物代替的特定物，一般情况下应当采用书面形式。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务。对方接受的，该合同成立”。本案被告吴亦与周太金已合法解除婚姻关系，且协议约定争议房屋归被告吴亦所有，因此，被告吴亦有权与原告签订房屋买卖合同，将争议房屋转让给原告。现原告与被告吴亦虽然没有签订书面的房屋买卖合同，但原告已按双方的口头约定支付完毕房款98000元给被告吴亦，有收条为凭，原告也代被告提前清偿了房贷，履行了全部的义务，而且入住争议房屋多年，被告吴亦从未主张异议，因此，原告与被告吴亦之间约定的房屋买卖协议是成立有效的，有证据及事实依据，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。现被告吴亦已交付房屋及房屋相关资料原件给原告，原告支付完毕房屋转让费98000元给被告吴亦，也代被告提前清偿了房屋的银行贷款，双方的买卖协议已基本履行完毕；但房屋属于不动产，房屋的买卖、转让需要到房产等相关行政主管部门办理过户变更登记手续，据上法规，被告吴亦尚有转移标的物所有权的义务，综上，原告要求被告吴亦将位于玉林市××区中央景观轴西侧华商国际D区一期商住综合楼第B座B1010号房屋过户变更登记到原告名下的诉请，合理合法，本院予以支持。被告周太金与被告吴亦已合法解除婚姻关系，且协议约定争议房屋归被告吴亦所有，因此，对争议房屋不再拥有所有权和处分权；现与原告约定的房屋买卖协议是被告吴亦，而不是被告周太金，被告周太金也没有接收原告支付的房款，综上，本案的房屋买卖纠纷与被告周太金无关，被告周太金在本案中不用承担民事责任；原告要求被告周太金将位于玉林市××区中央景观轴西侧华商国际D区一期商住综合楼第B座B1010号房屋一套过户变更登记到原告名下的诉请，于法无据，本院不予支持。第三人世纪京华公司明确表示愿意协助办理房屋过户变更登记手续，是其自行处分权利，没有违反法律的规定，本院予以准许。被告吴亦、周太金经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《民事诉讼法》第一百四十四条的规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”故本院依法对该案做出缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吴亦将位于玉林市江南区中央景观轴西侧华商国际D区一期商住综合楼第B座B1010号房屋一套过户变更登记到原告黎春梅名下；二、第三人玉林市世纪京华房地产有限责任公司协助原告黎春梅与被告吴亦办理玉林市江南区中央景观轴西侧华商国际D区一期商住综合楼第B座B1010号房屋一套的过户变更登记手续。三、驳回原告黎春梅的其他诉讼请求。本案受理费2855元，由被告吴亦负担。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式五份，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费2855元(开户银行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号:20×××57)，逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  包智慧人民陪审员  罗业锡人民陪审员  黄章海二〇一七年四月二十日书 记 员  吕玉凤