河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0391民初1003号原告（反诉被告）：洛阳怡蓝物业管理有限公司，住所洛阳市涧西区黔川路天舟名苑1701室，组织机构代码05336007-7。法定代表人：张琳，该公司执行董事。委托代理人：牛小都，该公司经理。特别授权。委托代理人：赵怡，河南先为律师事务所律师。特别授权。被告（反诉原告）：徐文，女，汉族，1987年9月27日日出生，住河南省洛阳市涧西区。委托代理人：徐景彪，男，汉族，1958年5月15日出生，系被告之父，住河南省洛阳市涧西区。特别授权。原告洛阳怡蓝物业管理有限公司与被告徐文物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，后被告提出反诉，遂依法转为普通程序。本案由审判员杨超锋、代审判员高珊、人民陪审员白利新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洛阳怡蓝物业管理有限公司委托代理人牛小都、赵怡，被告徐文委托代理人徐景彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洛阳怡蓝物业管理有限公司诉称，2013年11月8日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告为被告居住的瀛桥水苑小区提供物业管理服务，物业管理费按建筑面积每月每平方米1.2元，每次缴费周期为半年或一年，在每服务期限开始10日前一次性付清。被告应在每服务期限开始10日前履行缴纳义务，否则从逾期之日起按每天1%支付违约金。被告系该小区5号楼2单元1401室的业主，建筑面积141.55平方米，由此，其物业管理费为每月169.86元。被告同时应当按照洛阳市的有关规定，交纳生活垃圾处理费。现被告交纳的物业服务费已于2014年1月31日到期，且被告应当至迟在2014年1月21日前交纳新服务期间的物业管理费。由此，被告应当在2014年1月21日前向原告交纳此后的物业管理费，但是被告拖欠至今不予交纳，原告多次催要未果，无奈起诉。且由于合同约定的违约金标准过高，原告减按银行同期贷款利率的四倍主张违约金，请求人民法院依法裁决。诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付物业管理费人民币4756.08元、生活垃圾处理费48元，合计4804.08元，并按银行同期贷款利率的四倍支付逾期付款违约金；2.由被告承担本案诉讼费用。被告徐文辩称，2013年11月8日，我与原告方对我购买的5号楼2单元1401室进行了验收，办理了交接手续，因原告方强制性要求不交付2013年8月1日起至少6个月的物业管理费不给房屋钥匙的条件，不得不在当日交付2013年8月1日至2014年1月31日共6个月的物业管理费后，领取了房屋钥匙，根据《物业管理条例》第四十一条规定，物业在交付买受人前，应由建筑单位承担物业管理费，原告收取该部分物业管理费没有依据，应返还被告。原告与被告2013年签订《前期物业服务协议》，其中物业管理费为每平方米1.2元。根据洛阳市普通住宅小区物业服务收费指导物价标准，原告属于三级物业管理企业资质，政府指导价标准为0.9元每平方米，按规定可上浮10%。根据洛阳市发改委、洛阳市房管局2009年10月19日洛发改收费[2009]40号《关于进一步加强物业管理规范物业服务收费的通知》第三条、第四条、第十二条相关规定，普通住宅前期物业服务收费标准应在政府指导价范围内约定，并在业主入住前报经价格主管部门核准。原告物业管理收费最高不应超过0.99元。原告按1.2元每平方米的收费不合法，其提供的服务达不到收费标准，原告构成违约。被告自2013年11月房屋交付至今房屋一直处于空置状态，根据洛发改收费[2009]40号《关于进一步加强物业管理规范物业服务收费的通知》第十二条规定，业主办理入住手续后长期（连续六个月以上）未使用的空置物业，按不低于规定或约定物业服务费标准的80%交纳物业服务费。原告对被告2013年11月8日至今的物业收费按100%进行收取，违反了上述法律规定。原告属于物业企业管理三级资质，收费标准过高，同时并未向业主提供与其收费相匹配的物业服务。另外,原告向被告收取房屋交付前物业管理费和房屋空置期间的100%的物业管理费的做法属于违法行为。上述情况属于原告违约在先，被告与原告多次协商，原告仍进行违法收费，故被告拒绝了原告不合法收费请求，被告行为属于合理抗辩，并不存在违约行为。综上所述，答辩人认为被答辩人所述缺乏事实和法律依据，请求：1.要求原告返还被告2013年8月至2014年1月所交纳的物业管理费1019.4元；2.原告物业管理收费存在不合法不合理之处，物业服务达不到标准，要求被告支付物业管理费4804.08元的请求不合法，应判令驳回原告诉讼请求；3.本案原告违约在先，被告属于合理行使抗辩权，不应支付违约金；4.由原告承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）反诉请求，1.请求判令被反诉人返还自2013年8月至2014年1月31日多收的物业管理费1019.4元；2.要求被反诉人物业管理费按建筑面积每月每平方米0.9元收取；3.请求判令2013年11月至今，房屋空置状态应按收取物业管理费的80%收取；4.由被反诉人承担本案诉讼费用。其反诉的事实与理由同本诉答辩状。原告（反诉被告）针对反诉辩称，1.反诉原告无权要求答辩人返还2013年8月至2014年1月31日期间的物业管理费。理由如下：（1）反诉原告所购瀛桥水苑5号楼2单元1401号房屋的交房时间是2013年6月30日，且答辩人是从该日期前起为瀛桥水苑小区提供物业服务，因此，反诉原告应当从该日期起支付物业服务费；（2）反诉原告提出从2014年1月31日验收房屋开始交纳物业费是错误的，房屋交付和房屋验收是两个概念，根据法律规定，物业费应当从交房之日起交纳。因为现实生活中经常存在开发商交房但业主不收房或者时隔多年才收房的情况，但是从交房之日起，业主就享有实际占有、使用房屋的权利，并享受物业服务企业的物业管理服务，至于业主是否验收房屋、是否实际入住，并不影响物业费的收取。因此，验收房屋的时间并不是认定房屋交付时间和物业费起算时间的依据；（3）反诉原告在交付物业费时对于物业费从2013年8月1日起计算并未提出异议，且予以交纳，证明徐文认可该物业费的起算时间。况且，该交费属于即时履行的合同，该物业费所指向的物业服务期间也已经届满，该阶段的物业服务已经履行完毕，答辩人不应返还该期间的物业费；（4）反诉原告的反诉已经超过两年的诉讼时效，丧失胜诉权，其诉求不应得到法庭的支持。2.反诉原告要求物业费按每月每平方米0.9元计算，没有事实依据和法律依据。理由如下：（1）双方签订的《前期物业服务协议》约定，物业费按建筑面积每月每平方米1.2元计算，且该收费标准经过洛阳市高新区物价所核定，具有法律效力；（2）反诉原告引用的洛发改收费［2009］40号文件规定的四个等级是物业服务等级，而不是物业服务企业的资质等级，两者之间并无对应关系。因此，该文件不是物业服务企业收费的直接依据，而应当以合同约定和物价所的核定为准，反诉原告的该项反诉请求不应得到法庭的支持。3.反诉原告提出房屋处于空置状态，要求按80%收取物业费没有事实依据。反诉原告引用的洛发改收费［2009］40号文件第12条按不低于收费标准的80%交纳物业费有两个前提条件，一是连续六个月以上未使用物业，二是向物业服务企业书面备案，两者缺一不可。具体到本案，首先，反诉原告从未就房屋空置向答辩人进行书面备案；其次，房屋内部属于业主私人空间，答辩人无权监控其使用情况，也不是答辩人的服务范围，因此，反诉原告是否连续六个月未使用物业，答辩人无从得知；第三，文件规定是“不低于”物业费标准的80%，并不是必须按80%收取。由此，反诉原告要求物业费按80%收取缺乏事实依据，不符合法律规定，该请求不应得到法庭的支持。原告针对本诉向本院提交如下证据：1.前期物业服务协议，证明双方存在物业服务关系，被告房屋建筑面积141.55平方米，物业费每月每平方米1.2元，每月计169.86元，每半年支付一次，在每半年的第一个月10日前交纳，逾期按每天1%支付违约金；2.收据，证明被告从2014年2月1日起欠费；3.洛阳市人民政府关于开征城市生活垃圾处理费的通知，证明垃圾处理费为每户每月2元；4.洛阳市发展和改革委员会关于进一步明确物业服务收费有关问题的通知和收费公示照片，证明从2014年取消物业收费许可证制度，怡蓝物业按规定进行公开公示；5.洛物办[2016]4号文件，证明瀛桥水苑小区怡蓝物业进行的管理服务是优秀的，是经过行业主管部门认可的；6.商品房买卖合同，证明原告所购瀛桥水苑5号楼2单元1401号房屋的交房时间最迟在2013年6月30日前;7.物业公司与开发商签订的前期物业服务合同，证明小区业主不履行收房义务时，小区物业服务企业以此为依据收费；8.5号楼其他6位业主签订的前期物业服务协议和房屋交接单，证明被告所在的5号楼的交房时间均在2013年6月30日，大多数业主也都是在这个时间履行的收房义务，办理交接手续。所以可以认定原告是在7月1日开始提供的物业管理服务，因此从8月1日开始收费是合法的。针对原告提交的证据，被告发表如下质证意见：1.对证据1真实性无异议，证明方向有异议。该证据只能证明双方签订协议，无法证明原告提供服务；2.对证据2真实性无异议，证明方向有异议。该证据证明我被迫交纳物业费的事实，同时证明原告方多收取物业费的事实；3.对证据3真实性和证明方向无异议；4.对证据4真实性无异议，证明方向有异议。该证据证明本案是民事诉讼；5.对证据5真实性无异议，证明方向有异议。该证据只能说明物业办证明物业公司是优秀的，作为协议的相对方业主不认为物业公司是合格的；6.对证据6真实性无异议，证明方向有异议。该证据只能证明被告与开发商签订购买合同，无法证明物业公司的权限，也无法证明开发商对物业公司授权；7.对证据7真实性无异议，证明方向有异议。该合同内容约定的服务质量标准很模糊，应按照合同法关于质量的规定去寻求解决办法；8.对证据8真实性无异议，对证明方向有异议。交接单是7月份的，恰恰证明房屋钥匙是物业公司交付的，物业公司也实际履行了给付房屋钥匙的义务。至于被告什么时间领取房屋钥匙是被告与开发商之间的事，与原告无关，且原告方没有证据证明其提供了服务。被告针对反诉向本院提交如下证据：1.前期物业服务协议，证明物业服务合同生效日期是2013年11月8日，原告是从2013年11月8日开始提供物业服务；2.收据，证明多收物业费；3.一组照片（纸质打印），证明物业管理极不规范；4.由5名同小区业主签署姓名及意见的书面证明，证明管理公司服务不到位；5.由业主亢平签名的电梯出现故障的书面证明，证明物业公司服务不到位；6.网上下载打印的前期物业服务合同范本，证明原告与被告签订的合同不完善。原告针对被告提交的证据，发表如下质证意见：1.对证据1真实性无异议，证明方向有异议。该协议证明双方存在物业服务关系；2.对证据2真实性无异议，证明方向有异议。该收据所指向的物业服务事项已经完成，被告欠物业费；3.对证据3中照片的真实性和来源有异议，该组照片无拍摄地点、时间，而且均为局部照片。物业服务是周期性、持续的长期服务，在某一个时间点的个别问题，不能证明物业公司服务不到位。物业服务是根据合同约定进行服务的，照片中的消防、电梯、私搭乱建，物业只有提示提醒告知义务，无执法权。执法权是属于相关行政部门。电梯属于特种设备，根据国家规定，由具有专业资质的专业单位进行维保；4.对证据4、5中签字人身份及书写内容的真实性无法确定。该两份证据属于证人证言，证人未到庭，该证据不予质证；5.对证据6，网上下载真实性无法确定，与本案无关。审理中，本院对与被告同住瀛桥水苑小区的其他三名业主梁建设、刘福顺、刘才安进行了调查，该三名业主均表示该小区物业服务不到位，且有私自增加水费以及强迫签订前期物业服务协议等行为。对此，本案原告的质证意见是：1.被调查人系被告方证人，被告未申请证人出庭属于放弃权利，不属于人民法院依职权调查的范围，法院不应当进行调查，且被调查人系瀛桥水苑小区业主，与被告有利害关系，其证言不具有证明效力；2.交房与物业服务是相关联的，业主与开发商签订的商品房预售合同中就有关于开发商交房后业主接受物业服务并交纳物业费的约定，且本案开发商与原告以及原告与被告都签订有物业服务合同，这是双方的真实意思表示，合法有效。况且，业主收房、领钥匙、签物业合同、预交物业费是开发商交房、业主收房的一整套流程，既是行业惯例也符合双方合同约定，不存在被迫；3.针对高层自来水加压费的问题，根据洛发改[2009]40号文件，高层自来水的二次加压费为电费，是据实分摊，小区的二次加压供水电费与大部分业主签过二次加压供水电费分摊协议，物业收费是按照据实分摊和协议约定，因据实分摊二次加压电费过高，故采取平均分摊方式。另可参考洛水司[2016]23号文件，二次加压电费为0.76元/立方米；4.物业服务是根据合同约定的管理进行服务，物业服务主要针对小区的共用设施设备和秩序及客服、档案、绿化、卫生的服务，物业的服务是持续性的，物业服务是在行业主管部门的监管下依据合同约定进行服务。小区的私搭乱建以及失窃主体责任是由政府相关行政主管部门负责和执法；5.三份调查笔录中的业主均与两被告系同单位同事，有共同利害关系，其证言不具备证明效力。另，关于被告徐文主张的其房屋自2013年11月交付至今处于空置状态的事实，本院进行了调查。原告洛阳怡蓝物业管理有限公司自认被告徐文的房屋自交付至今一直未装修、未入住，可视为空置房。经审理查明：2013年11月8日，原告洛阳怡蓝物业管理有限公司与被告徐文签订了前期物业服务协议。双方在协议中约定，原告为被告提供物业管理等服务，原告按月为期限收取物业管理费用，被告应在每半年或一年度的第一个月10日前履行交纳义务。物业管理服务收费实行包干制，住宅按建筑面积每月每平方米1.2元。受有关部门或单位委托，原告可提供水费、电费、燃（煤）气费、取暖费、房租等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。另外，双方还约定，如被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理费及有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每1%交纳违约金。被告房屋建筑面积为141.55平方米，房屋类型为住宅。2013年11月8日，即原被告双方签订前期物业服务协议当日，被告徐文交纳了自2013年8月1日起至2014年1月31日止的物业管理费1019.4元，自此后至今均未再交纳物业管理费。原告为此诉诸法院。《洛阳市人民政府关于开征城市生活垃圾处理费的通知》（洛政[2006]72号）中，对收费标准规定：对已实行政府指导价管理的物业住宅小区，每月向居住户每户收取2元（原物业管理费中已包括生活垃圾收集运输费3元）。另查明，根据洛发改收费[2009]40号文件规定，物业的服务级别与物业的资质等级并非一一对应关系，具有三级以上（含三级）物业管理资质也可提供一级服务，高层的一级服务级别收费标准在1.35元，且按相关规定可上浮或下浮10%。另，自2015年下半年开始，物价所对所有的物业公司收费不再进行收费批复，一律实行市场调节价，物业收费由业主与物业公司自由约定。庭审中，被告辩称双方签订的前期物业服务协议系受胁迫签订，当时被告若不签协议、不交2013年8月1日起至2014年1月31日止的物业管理费原告就不交房屋钥匙，并提供有同小区其他业主签名的证言。另外，还依法向本院提起反诉，要求原告返还自2013年8月至2014年1月31日多收的物业管理费1019.4元，并要求物业管理费按建筑面积每月每平方米0.9元收取，以及请求自2013年11月房屋交付至今，房屋空置状态应按物业管理费的80%收取。对此，原告认为不存在胁迫的情况，双方签订的合同合法有效，应依约履行。对被告房屋自2013年11月交付至今属于空置房原告最终予以认可。本案经调解，双方不能达成协议。本院认为，原告洛阳怡蓝物业管理有限公司与被告徐文签订的前期物业服务协议，是双方当事人真实的意思表示，合法有效，应依约履行。被告辩称双方签订的前期物业服务协议系在受胁迫的情形下签订，并提供有同小区其他业主签名的证言。法院经调查，虽然同住本小区的其他三位业主均表示与物业公司系被动签订协议，但由于该小区业主之间具有共同的利害关系，且对该事实被告也未提供其他证据予以佐证，故对被告的辩解意见本院不予采纳。被告徐文作为小区业主，应当按照合同约定支付相应的物业管理费用。被告提出原告物业管理不规范、物业服务不到位的意见，以及物业管理费应按建筑面积每月每平方米0.9元收取的诉求，由于被告仅提供有个人拍摄的小区照片和同住该小区业主署名的书面证明，并没有提供足够证据证明瀛桥水苑小区存在物业管理不规范和服务不到位的问题，且双方签订的前期物业服务协议约定的内容不违反法律相关规定，故该辩解意见及诉求本院不予采纳。关于被告请求自2013年11月至今，其房屋属于空置状态，应按物业管理费的80%收取的诉求，原告最终自认被告房屋可视为空置房。按照相关法律规定，空置房物业收费应按规定或约定的80%交纳。故原告怡蓝物业管理有限公司要求被告徐文支付从2014年2月1日起至2016年5月31日止的物业管理费，按被告房屋建筑面积141.55平方米，每平方米1.2元，空置房物业收费应按规定或约定的80%的标准计算，应为3804.864元。关于原告怡蓝物业管理有限公司主张生活垃圾处理费的诉讼请求，洛阳市政府有关文件明确规定每户每月2元，故该诉讼请求，本院予以支持。生活垃圾处理费按每户每月2元，自2014年1月1日起计算至2015年12月31日止，共计48元。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，由于原告该项诉求不明确，故对该请求，本院不予支持。关于被告反诉请求原告返还自2013年8月起至2014年1月31日止收取的1019.4元物业费的诉求，由于该诉求已超过两年的诉讼时效，故该反诉请求本院不予支持。综上所述，依据《民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭评议，并报审委会讨论决定，判决如下：一、被告（反诉原告）徐文于判决生效之日起十日内向原告洛阳怡蓝管理有限公司支付物业管理费3804.864元（141.55平方米×1.2元/平方米×28个月×80%）、生活垃圾处理费48元，合计3852.864元；二、驳回原告（反诉被告）洛阳怡蓝管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）徐文的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，由被告（反诉原告）徐文承担35元，原告（反诉被告）洛阳怡蓝物业管理有限公司承担15元；本案反诉受理费75元，由原告（反诉被告）承担25元，被告（反诉原告）徐文承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本及副本一式七份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  杨超锋代审 判员  高 珊人民陪审员  白利新二〇一七年四月五日书 记 员  李朦朦