上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终69号上诉人（原审原告、反诉被告）：王晓蓉，女，1972年3月4日生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：莫毅立，男，1988年9月3日生，汉族，住上海市松江区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨蕾蕾，女，1989年2月4日生，汉族，住上海市松江区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：许方钱，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨状，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。上诉人王晓蓉因与被上诉人莫毅立、杨蕾蕾房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初15112号判决向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年2月8日公开开庭进行了审理。上诉人王晓蓉，被上诉人莫毅立、杨蕾蕾的共同委托诉讼代理人许方钱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晓蓉上诉请求：依法撤销一审判决，改判解除双方于2016年4月8日签订的《上海市房地产买卖合同》；被上诉人支付上诉人违约金42万元。事实和理由：双方签订的买卖合同中明确房屋过户日为2016年7月5日，若被上诉人的贷款在过户日前未获通过，被上诉人应当以现金方式向上诉人补足。然截至过户日，上诉人不仅未得知贷款审批的结果，也未收到被上诉人现金补足部分。反而是上诉人主动于2016年7月3日请中介公司总部协商调解，并于7月8日发律师函，三次催促被上诉人履行合同。上诉人的短信可以作为书面形式的催告，且7月3日至7月12日，10天时间作为宽限期不仅合理，也代表了上诉人的十足诚意。2016年7月12日被上诉人获批银行贷款，但被上诉人并未将该情况告知上诉人，且被上诉人于7月13日已收到上诉人的律师函，也未告知上诉人贷款情况。因此，截至7月13日上诉人也不清楚被上诉人是否具有履行买卖合同的意愿和能力。况且，因被上诉人的拖延，本次交易历时八个月尚未完成还被法院查封，增加了上诉人的交易成本，故被上诉人理应支付违约金。莫毅立、杨蕾蕾辩称，不同意上诉人的上诉请求。请求驳回上诉，维持原判。王晓蓉向一审法院提出诉讼请求：1、解除王晓蓉、莫毅立、杨蕾蕾于2016年4月8日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、莫毅立、杨蕾蕾支付王晓蓉违约金42万元。莫毅立、杨蕾蕾向一审法院提出反诉请求：1、王晓蓉、莫毅立、杨蕾蕾继续履行于2016年4月8日签订的《上海市房地产买卖合同》，王晓蓉协助莫毅立、杨蕾蕾办理系争房屋的过户手续并交付系争房屋；2、王晓蓉支付莫毅立、杨蕾蕾逾期过户违约金（自2016年7月19日起，以63万元为基数，按日万分之五计算至实际协助办理过户手续之日止）。审理中，莫毅立、杨蕾蕾撤回上述第2项诉讼请求并保留相应诉权。一审法院认定事实：王晓蓉为上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称“系争房屋”）登记的权利人。2016年4月8日，王晓蓉、莫毅立、杨蕾蕾签订《上海市房地产买卖合同》，约定莫毅立、杨蕾蕾向王晓蓉购买系争房屋。合同第二条约定：房屋总价款为210万元；合同第四条约定：王晓蓉于2016年8月5日前腾出房屋并通知莫毅立、杨蕾蕾进行验收交接；合同第六条约定：王晓蓉、莫毅立、杨蕾蕾于2016年7月5日前共同向房地产交易中心申请办理过户手续；合同第九条约定：莫毅立、杨蕾蕾逾期付款或未按约定期限过户的，每逾期一日应按逾期部分万分之五向王晓蓉支付违约金，直至实际履行之日。自逾期之日起，王晓蓉有权催告莫毅立、杨蕾蕾履行，在王晓蓉催告的宽限期满后莫毅立、杨蕾蕾仍未履行的，王晓蓉有权以书面形式解除本合同，并要求莫毅立、杨蕾蕾赔偿总房价款的20%。合同第十条约定：王晓蓉逾期交房或未按约定期限过户的，每逾期一日应按莫毅立、杨蕾蕾已付款的万分之五向莫毅立、杨蕾蕾支付违约金，直至实际履行之日。合同第十一条约定：补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。合同补充条款（一）第5条约定：王晓蓉应于收到银行贷款后3日内，将系争房屋交付莫毅立、杨蕾蕾；合同补充条款（一）第10条约定：双方在签章处填写的地址或身份证地址即为有效通讯地址。合同附件三约定：首期房价款为63万元，第二期房价款为146万元（莫毅立、杨蕾蕾以贷款方式支付。莫毅立、杨蕾蕾应于本合同签订后及时向银行申请贷款，王晓蓉应积极配合莫毅立、杨蕾蕾办理申请贷款手续及提供所需资料。若莫毅立、杨蕾蕾的贷款申请未在过户前获得足额批准，莫毅立、杨蕾蕾应当在过户当日以现金形式向王晓蓉补足），尾款1万元（莫毅立、杨蕾蕾于系争房屋交付且王晓蓉将或有户口迁出当日支付王晓蓉）。合同签章处，莫毅立、杨蕾蕾地址记载为：上海市松江区。同日，王晓蓉出具《首付款收据》确认收到莫毅立、杨蕾蕾首付款63万元，并向工商银行提交了办理申请贷款手续过程中王晓蓉所需提供的资料。2016年6月14日，中国工商银行股份有限公司上海市松江支行因借款人（莫毅立）配偶助学贷款、信用卡多次逾期，收入证明公章不规范、首付款真实性未核实等原因拒绝贷款。2016年7月8日，王晓蓉委托律师通过EMS专递（邮件编号1033517028620）向莫毅立、杨蕾蕾致《律师函》，要求莫毅立、杨蕾蕾在2016年7月12日前补足全额购房款，并办理房屋过户。该函下部载明，对本律师函如有疑问，可迳与本律师联系：上海市XX路XX号XX广场XX室。该函收件人为“种某”，公司名称为“A（原文如此）有限公司”，地址为“浦东新区XX路XX号裙楼二层202室”，内件品名为“函（转莫毅立杨蕾蕾）”。该函于2016年7月9日投递并签收。2016年7月13日，上述《律师函》通过韵达速递（邮件编号1202182049396）转递松江区XX路XX号。2016年7月13日，莫毅立、杨蕾蕾委托律师通过顺丰速运（邮件编号214706106241）向王晓蓉致《律师函》，告知莫毅立、杨蕾蕾已办好银行贷款审批手续，贷款金额为96万元，差额部分50万元可在办结过户手续当日以现金方式支付，要求王晓蓉于2016年7月18日前往上海市松江区交易中心办理相应的审税及过户手续。该函收件地址为“上海市XX路XX号XX广场XX室”，托寄物为“函件（转王晓蓉）”。该函于2016年7月14日签收。王晓蓉于2016年7月16日收到本函。一审法院另查明，2016年7月12日，中国工商银行股份有限公司上海市松江支行审批同意莫毅立、杨蕾蕾个人二手住房购置贷款，金额合计为96万元。一审审理中，王晓蓉陈述：2016年4月8日，王晓蓉向工商银行递交了全部资料，工商银行工作人员向莫毅立、杨蕾蕾强调，若贷款未足额批准，则应向王晓蓉以现金补足。2016年5月21日，中介告知王晓蓉因莫毅立、杨蕾蕾之前有过贷款，故工商银行拒绝贷款，希望转换为在中国银行贷款；但当日经王晓蓉核实，工商银行拒贷的真实原因是莫毅立、杨蕾蕾征信及收入问题，则换银行并不能解决问题。2016年5月27日，得知莫毅立、杨蕾蕾仍向工商银行补充资料，继续申请贷款。2016年6月25日，中介告知王晓蓉，莫毅立、杨蕾蕾希望转换为交通银行贷款，贷款不足部分约为10万元；王晓蓉认为此时距离约定的过户日期间隔过短，担心无法获批，希望中介提供交通银行相关人员的联系方式，但未获答复。2016年6月26日，中介提出要审税，王晓蓉因莫毅立、杨蕾蕾贷款频出问题，希望等贷款结果出来再审税；且王晓蓉于2016年4月提出过贷款、审税同步进行，当时中介未同意。2016年7月3日，王晓蓉与莫毅立、杨蕾蕾联系，沟通过户具体事宜，并询问贷款不足部分究竟是多少，但莫毅立、杨蕾蕾未予回复。2016年7月6日，王晓蓉前往中介总部，希望协商解决，但没有结果。一审审理中，莫毅立、杨蕾蕾陈述：工商银行确实是因为莫毅立、杨蕾蕾的征信等问题未批贷，莫毅立、杨蕾蕾也确实向王晓蓉、中介提出过更换贷款银行，但王晓蓉均没有配合。现工商银行已批准贷款96万元，剩余50万元差额同意以现金方式支付王晓蓉。一审审理中，莫毅立、杨蕾蕾申请证人种某出庭作证，证人陈述：其系本次交易的中介经办人；莫毅立、杨蕾蕾于2016年5月中下旬得知无法在工商银行足额贷款时，希望更换贷款银行，但王晓蓉拒绝配合；王晓蓉要求贷款办下来以后配合审税；王晓蓉寄送的律师函，证人于2016年7月13日经由总店转寄收到。一审审理中，莫毅立、杨蕾蕾将50万元房款（贷款差额）交付至一审法院账户，并表示如果法院支持莫毅立、杨蕾蕾要求继续履行《上海市房地产买卖合同》，王晓蓉协助莫毅立、杨蕾蕾办理系争房屋过户手续的诉讼请求的，则由法院在判决生效之日起十日内交付王晓蓉。一审法院认为，《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点为：王晓蓉是否有权解除王晓蓉、莫毅立、杨蕾蕾之间的房屋买卖合同关系？当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现王晓蓉主张合同解除权的依据为《上海市房地产买卖合同》第九条第三款，即：“乙方逾期付款或未按约定期限过户的……自逾期之日起，甲方有权催告乙方履行，在甲方催告的宽限期届满后乙方仍未履行的，甲方有权以书面形式解除本合同。”根据该约定，则王晓蓉以书面形式行使解除权需要满足以下前提：1、乙方逾期付款或逾期过户；2、甲方催告乙方履行；3、甲方催告的宽限期届满后乙方仍未履行。同时，根据上述前提的内在逻辑关系可以推知，甲方催告乙方履行，应给予合理宽限期。本案中，王晓蓉于2016年7月8日向莫毅立、杨蕾蕾致律师函，要求莫毅立、杨蕾蕾于2016年7月12日补足购房款并办理过户，确系履行催告义务，但即使莫毅立、杨蕾蕾于次日（2016年7月9日）即收到该函，王晓蓉所宽限的履行期限也仅有3日之限，对于房屋买卖这类金额甚巨、关乎生活福祉的交易而言，这样的宽限期显然存在过于紧迫之嫌，难谓合理。何况根据合同约定，双方在签章处填写的地址或身份证地址为有效通讯地址，在合同签章处地址不详时，王晓蓉完全有条件通过双方时有往来的短信或电话方式询问莫毅立、杨蕾蕾的身份证地址或确切通讯地址，然王晓蓉采取了将律师函径向中介公司总部投递的方式，造成该函于2016年7月13日才流转至莫毅立、杨蕾蕾处，属未以适当的方式及时催告莫毅立、杨蕾蕾，有违诚实信用原则。而莫毅立、杨蕾蕾恰于2016年7月12日获批银行贷款96万，并有能力补足差额50万元，未对房屋买卖合同的履行构成实质性妨碍。综上，王晓蓉行使合同解除权的条件未成就，王晓蓉关于解除合同及解约违约金的诉讼请求均无法获得支持。关于莫毅立、杨蕾蕾要求王晓蓉继续履行合同，配合办理过户手续及交付房屋的诉讼请求，具有合同依据且于法不悖，一审法院予以支持。关于剩余购房款，虽王晓蓉在庭审中并未提出主张，但莫毅立、杨蕾蕾向王晓蓉履行相应付款义务亦为继续履行合同之本义，莫毅立、杨蕾蕾也表示其愿意支付该款项，故一审法院予以一并处理。对于其中的50万元，一审法院根据莫毅立、杨蕾蕾已经交付至一审法院等实际情况，确定该款支付时间；对于其中的96万元，考虑到双方买卖合同中约定的付款方式以及办理贷款所需时间，一审法院酌情确定由莫毅立、杨蕾蕾于系争房屋过户至其名下起六十日内支付给王晓蓉；对于剩余的1万元，根据合同约定，莫毅立、杨蕾蕾应于王晓蓉交付房屋并迁出户口（若有）之日支付给王晓蓉。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，于2016年11月17日作出判决：一、王晓蓉与莫毅立、杨蕾蕾继续履行《上海市房地产买卖合同》；二、王晓蓉与莫毅立、杨蕾蕾于判决生效之日起十日内共同办理上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋的过户登记手续，将前述房屋过户至莫毅立、杨蕾蕾名下；三、莫毅立、杨蕾蕾于判决生效之日起十日内支付王晓蓉房款50万元；四、莫毅立、杨蕾蕾于前述房屋过户至其名下之日起六十日内支付王晓蓉房款96万元；五、王晓蓉于收到莫毅立、杨蕾蕾支付的上述房款合计146万元之日起三日内向莫毅立、杨蕾蕾交付前述房屋；六、莫毅立、杨蕾蕾于王晓蓉交付前述房屋且迁出户口（若有）当日向王晓蓉支付购房尾款1万元；七、驳回王晓蓉的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,680元，减半收取3,840元，财产保全申请费5,000元，反诉案件受理费9,095元，合计诉讼费17,935元，由王晓蓉负担（已付7,600元，剩余10,335元于判决生效之日起七日内交付至一审法院）。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点在于上诉人是否有权行使合同解除权。根据本案所查明的事实，双方应于2016年7月5日前共同向房地产交易中心办理过户手续，且被上诉人应于过户前完成第二期房款146万元的银行贷款审核，若贷款申请未获足额审批，则被上诉人应于过户当日以现金方式向上诉人补足。现因被上诉人未能按约完成贷款审核，上诉人于2016年7月8日委托律师发函进行催告，符合双方合同约定。但鉴于上诉人在该催告函中仅给予被上诉人四天期限履行；且上诉人将该函件寄至中介公司总部，客观上造成被上诉人无法及时收到该函件（被上诉人于2016年7月13日收到）；而当时被上诉人在该催告函最后期限即2016年7月12日已通过银行贷款审核，并于2016年7月13日通过律师函告知了上诉人，并承诺现金补足贷款。因此，上诉人以被上诉人未按上述催告函的要求履行，而最终行使合同解除权，依据不足。一审法院据此认定上诉人行使合同解除权的条件未成就，当属正确。至于上诉人主张的违约金42万元系基于买卖合同解除双方所约定之总房价20%之赔偿金，因买卖合同现应继续履行，故该诉请一审未予支持，亦无不当。现被上诉人在一审中反诉要求继续履行买卖合同，由上诉人协助办理房屋过户手续并交付房屋，于法不悖，应予以支持。综上，一审法院依据本案事实所作判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,680元，由上诉人王晓蓉负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 娄 永审 判 员 蒋庆琨二〇一七年四月七日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……