浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0602民初1165号原告：深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司，住所地绍兴市灵芝镇曲屯村。法定代表人郭贤进，总经理。委托诉讼代理人骆许刚、沈权峰，浙江近山律师事务所律师。被告：金娟，女，1971年9月26日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人方勤卫，男，1967年3月21日出生，汉族，住绍兴市越城区。系被告丈夫。原告深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司（以下简称“之平物业公司”）与被告金娟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案受理，由代理审判员张蓓适用简易程序公开开庭进行了审理。原告之平业公司委托诉讼代理人骆许刚，被告金娟委托诉讼代理人方勤卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告之平物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付2013年1月1日至2016年9月30日物业费42342.75元、车位管理费7200元、能耗费1861.81元、代缴水费50元，合计51454.56元；并支付逾期违约金18165.63元（暂算至2016年10月30日），合计69570.19元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年1月20日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》和《山水名家临时管理规约》。合同约定，自物业交付之日起至山水名家第一届业主委员会成立由原告为绍兴山水名家小区提供物业服务。物业服务费标准为高层住宅每月每平方米1.38元（不含电梯、加压水泵等费用）；联体排屋每月每平方米3元（不含大型景观水系等费用）；露天车位每月每个20元，地下车场车位每月每个40元。物业管理费按年交纳，业主入住时一次性交纳一年的物业管理费，第二年起每季度首月10日前履行交纳义务；若逾期，每逾期一日将承担相应交管理服务费用总额万分之五的滞纳金。原告在签订物业服务合同后，依约履行了对绍兴山水名家小区的物业管理服务。被告购买了绍兴山水名家小区珺园12-2号，建筑面积为313.65平方米的房屋一套。为此，被告在享受服务的同时理应履行交费义务，但被告自2013年1月至2016年9月30日未交纳物业服务费共计69570.19元。期间，原告曾向其发送律师函的方式催交，但被告至今分文未付。为维护原告的合法权益，原告根据相关法律规定，诉至法院，望依法裁决。被告金娟辩称：山水名家小区珺园12-2房产已由绍兴市越城区人民法院进行网络司法拍卖公告（三次）。1、第七条：标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税费用及其他可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。2、网络司法拍卖须知（第三次）第十三条：买受人应自行办理水、电等户名变更手续，相关费用自理。对可能存在的影响标的物使用的水、店、物业管理等欠费由买受人自行解决，拍卖人不承担上述费用，未明确缴费义务人的费用也由买受人自行解决。原告起诉被告事实不清，依据不足，应该撤销起诉及承担费用。原告物业费应向现山水名家小区珺园12-2买受人（现业主）收取。当事人围绕各自主张依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：证据1，律师函1份、快递回执1份、挂号信函收据1份、催款通知函2份、缴费通知书照片打印件1组、催缴物业费公示照片打印件1组、缴费物业费公告照片打印件1组、水电公摊公示照片打印件1组、公告栏照片1组，要求证明原告以各种方式催讨相关物业费用的事实。被告质证认为该组证据被告没有收到过，也没有看到过。本院认为，原告提供的证据形式合法，且相互形成证据链，故对该组证据三性本院依法予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月20日，被告金娟（甲方）与原告之平物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》一份，协议约定原告作为前期物业管理单位为被告所在的山水人家提供前期物业管理服务，服务自房屋出售之日起至成立业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。协议中对物业服务费作出约定，高层住宅为每平方米1.38元/月（不含电梯、电压水泵、大型景观水系、园林绿化用水费用）；联体排屋为每平方米3.00元/月（不含大型景观水系、园林绿化用水费用）；停车场车位管理费为露天车尾每个每月20元，地下车场车位每个每月40元，排屋或别墅内车库按住宅建筑物业管理服务费减半收取。物业管理服务费按年交纳，被告在入住时一次性交纳一年的物业管理服务费并与原告签订银行委托付款协议，第二年起每季度首月10日前履行交纳义务，原告于每季度首月10日前以银行托收方式自被告方账户内收缴当季物业管理服务费，被告应保证银行账户中有足够金额供原告扣收。如被告未按时交纳物业管理服务费，每逾期一日将承担应交管理服务费总额万分之五的滞纳金。以上物业管理服务费不包括房屋电梯、加压水泵、景观水系、草坪灯等公共照明、园林绿化用水等房屋公用高能耗设施设备运行所需能耗费用；此部分费用由原告向被告据实分摊；由于该项费用使用前无资金来源，原告需按水电供应商收费凭据准确测算后得出平均值分摊到相关业主，故被告需预先交纳一个月物业管理服务费等值的费用。合同签订后，原告按约提供物业管理服务，且经被告依法催交，被告金娟至今未交纳自2013年1月1日至2016年9月30日期间的物业管理服务费、车位管理费、能耗费及代缴水费。同时查明，案涉房屋正式地名为山水人家西区，推广名为山水名家。另，案涉房屋山水人家西区珺园12-2号房产，于2015年12月22日经本院裁定依法拍卖用于清偿债务，并于2016年5月21日被案外人张卫娟依法取得。本院认为，被告金娟与原告之平物业公司签订的《《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且该合同内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。原、被告双方应按合同的约定履行相应的义务。本案中，经庭审确认，被告对欠缴的能耗费1861.81元及代缴税费50元无异议，对此本院依法予以确认。关于原告主张的物业管理费，鉴于案涉房屋已经拍卖并于2016年5月21日被案外人张卫娟取得，所有权发生转移，故对原告主张的物业管理服务费计算期间依法确认为2013年1月1日至2016年5月20日，对此期间的物业管理费38265.3元予以支持（313.65平方米×3元/平方米·月×40个月又20天）。关于原告主张的车位管理费，根据协议约定，本院依法核定为6506.67元（40元/个·月×4个×40个月又20天）。关于原告主张的的付逾付款违约金，本院结合上述认定事实及被告金娟的庭审意见，依法核定为12647.83元（按应交物业管理费总额万分之五计算，从每季度首月11日起暂计算至2016年5月20日止）。关于被告金娟提出的案涉房屋已经司法拍卖，相关物业管理费等应全部由买受人承担的抗辩意见，依据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告金娟应支付给原告深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司自2013年1月1日起至2015年12月31日止的公共能耗费1861.81元、2013年1月1日起至2016年5月20日止的车位管理费6506.67元、物业管理服务费38265.3元及该款的逾期付款违约金共计12647.83元，上述款项合计59281.61元应于本判决生效之日起三十日内履行完毕；二、驳回原告深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取770元，由原告深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司负担114元，由被告金娟负担656元，被告金娟负担部分于本判决生效之日起七日内向本院付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员 张 蓓二〇一七年四月二十日书 记 员 陆迎龙附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。