江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终25号上诉人（原审被告）：苏州相城经济开发区豪明家具厂，住苏州市相城区经济开发区采莲村。经营者:薛夏，男，1968年2月22日出生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：吕红芳，江苏永德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莉，江苏永德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州世能重型能源开发有限公司，住苏州相城经济开发区。法定代表人：张启虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐龙林，江苏熠达律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴莉静，江苏熠达律师事务所实习律师。上诉人苏州相城经济开发区豪明家具厂（以下简称豪明家具厂）因与被上诉人苏州世能重型能源开发有限公司（以下简称苏州世能公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2015)相民初字第01040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。豪明家具厂上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院对事实认定有误。一、关于双方租赁合同的解除时间。根据上诉人对租赁合同的履行情况来看，截止2015年3月6日前，上诉人均按时支付了房屋租金。之后，被上诉人先违约，没有按照合同约定供水供电，且2014年5月至7月间，租赁厂房多次被消防大队查封，根本无法用于正常的生产经营。因政府相关政策影响，将涉案厂房划定为“不符合产业政策的工业小作坊”，且厂房也被查封，上诉人也因为继续使用被查封的厂房而被市公安消防支队拘留。因此，上诉人签订合同时的目的已根本无法实现，合同在上诉人2014年8月4日搬离当日就已经解除。则2014年8月5日至2015年3月6日，上诉人多交的房屋租金，应当予以返还。二、租赁厂房返还的时间。一审过程中，上诉人已经确认于2014年8月4日搬离将厂房，并交付给被上诉人。但还有价值80万元的成品家具、电梯、阁楼没有搬走和拆除。原因在于，因双方房屋租赁合同出现纠纷，被上诉人将大门锁起来，扣下成品家具等，上诉人无法搬走。一审庭审过程中，上诉人对于涉案厂房返还的意思表示已向法庭充分表明，一审法院没有组织双方对交付的时间予以及时确认，也没有在上诉人表明厂房已经交付之后要求被上诉人尽快协助上诉人完成厂房交付的工作，而直接判决上诉人支付租金至房屋实际交付之日，导致上诉人损失扩大至今。实际上，上诉人早己搬离，该厂房由被上诉人实际控制，还因被上诉人恶意拖延，拒绝上诉人交付厂房，给上诉人造成极大的损失。苏州世能公司答辩称，上诉人上诉的事实、理由均与实际状况不符。一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉。苏州世能公司向一审法院起诉请求：一、解除原、被告于2013年2月25日签订的《厂房租赁合同》；二、原告苏州世能公司不予退还保证金200000元；三、被告豪明家具厂立即支付2015年3月6日至2015年9月5日期间的租金298085.63元，2015年2月25日至2015年6月6日期间的滞纳金9600元;四、被告豪明家具厂向原告苏州世能公司赔偿因本次诉讼所支付的律师费33000元；五、本案诉讼费用由被告豪明家具厂承担。审理中，原告苏州世能公司将第一项诉讼请求明确为要求解除原、被告于2013年2月25日签订的《厂房租赁合同》并返还房屋；将第三项诉讼请求变更为请求判令被告豪明家具厂支付拖欠租金298085.63元（暂计至2015年9月5日，实际计算至被告将房屋实际交付之日止）、逾期付款利息（以298085.63元为基数，自2015年2月18日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准的2倍计算至实际支付之日止），及滞纳金9600元（自2015年2月19日起暂计算至2015年5月25日，实际计算至被告付清租金之日止）。一审法院认定事实：2013年2月25日，苏州世能公司作为出租方（甲方）、豪明家具厂作为承租方（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定苏州世能公司将位于苏州市相城经济开发区春申湖东路99号的房屋出租给豪明家具厂使用，租赁面积为2150.69平方米，租赁期限为5年，即从2013年3月6日至2018年3月5日；房屋租金为22元/平方米/月，月租金为47315.1元，年租金为567782.16元。在合同期内，租金两年不变，自第三年起，月租金逐年递增5%；房租采取先付后用原则，每6个月支付一次，首期房租2013年2月27日支付283890.6元，以后每期应于期满前15天内付讫；豪明家具厂在合同签署之日起2天内交纳保证金150000元，待双方合同期满豪明家具厂退租，并经苏州世能公司验收无损坏后，再将保证金无息退回豪明家具厂，如有损坏则维修至合格为止，维修费用由豪明家具厂承担，如豪明家具厂怠于维修，则苏州世能公司自行委托他人维修，费用从保证金中直接扣除，不足部分由豪明家具厂补足；豪明家具厂接受厂房之日起可以对房屋按自己要求进行装修，但装修方案应事先获得苏州世能公司及有关机构（必要时）的书面许可批准；租赁期满后，豪明家具厂可选择按原样将厂房交还苏州世能公司，或连同装饰和装修一并交还苏州世能公司，但苏州世能公司不支付任何费用；豪明家具厂另需装修或增加附属设施和设备的，应事先征得苏州世能公司的书面同意，按规定须向有关部分审批的，则还应由苏州世能公司报请有关部门批准后方可进行；租赁期间，如苏州世能公司、豪明家具厂某一方提前终止合同（退租）而违约，应赔偿对方三个月的租金；豪明家具厂不能按期支付租金的，每逾期一日按逾期100元/日承担滞纳金；豪明家具厂未支付租金或拖延支付租金满1个月的，视为严重违约，苏州世能公司可提前解除合同并收回房屋，保证金及预付房租不予退还，并可就实际损失向豪明家具厂索赔，豪明家具厂完全赔偿苏州世能公司因受上述事件而引起的所有诉讼、索赔、损失、损坏、罚款和责任，及律师费、交通费等所有费用和开支；如因豪明家具厂违约或其他原因提前解除合同的，豪明家具厂应于解除条件成立之日或苏州世能公司通知之日起10日内，向苏州世能公司办理清退房屋手续；合同终止，豪明家具厂逾期30天不交还承租房的，苏州世能公司有权按合同月租金标准的三倍收取房屋占用费，并追究由此造成的其他经济损失。合同还对其他内容进行了约定。合同落款出租方处由苏州世能公司加盖合同专用章并由公司法定代表人签名，承租方处由豪明家具厂加盖公章并由经营者签名。2013年4月10日，苏州世能公司作为出租方（甲方），豪明家具厂经营者薛夏作为承租方（乙方）签订《补充协议》一份，约定：“一、乙方在未征得甲方同意的情况下，擅自在厂房内外搭建建筑物或构筑物（违章建筑），甲方发现后要求乙方立即拆除，但乙方认为如果拆除损失较大，请求甲方能否同意搭建，由此而引起的所有损失和所有法律责任均由乙方承担，与甲方无涉。甲方认真考虑了乙方的请求，同意乙方进行搭建，但前提条件是不影响甲方厂房结构安全的情况下进行，为此，乙方向甲方出具了由深圳市筑道建筑工程设计有限公司对厂房结构改造的结论，结论为：经计算核算，本工程满足正常使用前提下的结构安全要求。乙方承诺也是根据此结论进行搭建，如因此造成后果均由乙方承担。……四、双方一致确认：凡因违章搭建或违反租赁协议所引起的法律责任和损失均由乙方自行承担，与甲方无涉。五、乙方在租赁期间的所有搭建的建筑物或构筑物均不得拆除，在租赁期限届满后全部无偿地给甲方，如擅自拆除，则乙方按拆除时的市场价格赔偿给甲方。六、在厂房外搭建的部分，计面积为379平方，乙方按10元/每平米/每月向甲方支付租金，合计每年向甲方支付45480元，此款支付方式为：在签订本协议之日起七日内支付。七、双方一致同意，将租赁合同中约定的乙方向甲方交纳保证金的条款变更为20万元，乙方已交15万元，余款5万元在签订本协议之日起七日内交纳。租赁期满后，如果乙方未违反上述第五条之约定，且厂房的其它部位未严重损坏的情况下，甲方所收取的20万元保证金应无息退还给乙方。八、本补充协议、厂房租赁合同、双方的其它签字的书面文件具有同等的法律效力。……”协议还对其他内容进行约定，下方落款甲方处加盖苏州世能公司公章，乙方处由豪明家具厂经营者薛夏签名。2015年6月9日，苏州世能公司作为委托人（甲方）、江苏熠达律师事务所作为受托人（乙方）签订《法律服务委托合同》一份，约定由苏州世能公司委托该所代理其与本案豪明家具厂的租赁合同纠纷，律师费计费方式为按标的额比例收费，律师费为33000元。合同还就其他内容进行了约定，双方并均在合同落款处盖章。同日，江苏熠达律师事务所向苏州世能公司开具发票一张，金额为33000元。审理中，苏州世能公司、豪明家具厂双方一致确认豪明家具厂共向苏州世能公司交纳200000元的租房保证金；豪明家具厂就《补充协议》中所载明由豪明家具厂搭建的厂房外建筑物部分的房租交纳至2015年4月10日，该建筑物于2015年1月10日左右拆除，豪明家具厂就该建筑物多交纳给苏州世能公司的租金，由苏州世能公司按照年租金45480元/年的标准计算3个月退还豪明家具厂。以上事实，由苏州世能公司提供的营业执照及组织机构代码证复印件、工商登记资料复印件、《厂房租赁合同》、《补充协议》、《法律服务委托合同》、发票以及当事人陈述等在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，苏州世能公司、豪明家具厂于2013年2月25日签订的《厂房租赁合同》为双方当事人真实意思的表示，应为有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。根据该《厂房租赁合同》约定，房屋租期为2013年3月6日至2018年3月5日，月租金为47315.1元，年租金为567782.16元，自第三年起月租金逐年递增5%；房租为先付后用，每六个月支付一次，于期满前15天内付清;豪明家具厂未支付租金或拖延支付租金满1个月的，视为严重违约，苏州世能公司可提前解除合同并收回房屋。现豪明家具厂主张涉案房屋租金支付至2015年3月6日，但就此未提供相应的多支付一天房租的证据，且鉴于房租计算周期为当年3月6日至次年3月5日，故一审法院以苏州世能公司主张的自2015年3月6日起开始计算房租。因豪明家具厂未予支付2015年3月6日起至今的房租，该情形符合苏州世能公司可提前解除合同并收回房屋的约定，故一审法院对苏州世能公司要求解除双方于2013年2月25日签订的《厂房租赁合同》，由豪明家具厂返还房屋并支付房租的主张，予以支持。因合同中月租金、年租金的数额无法相互对应，故一审法院按照双方所确认的涉案房屋建筑面积2150.69平方米，乘以22元/平方米/月并乘以105%（并按照月租金逐年递增5%的标准递增）的标准计算涉案房屋自2015年3月6日起至豪明家具厂实际返还房屋之日止的房租。豪明家具厂辩称不付租金的原因在于苏州世能公司经常性停水、停电，且涉案房屋在2014年8月即不满足生产条件，合同无法正常履行，但就此仅提供消防支队相城区大队落款日期分别为2014年5月至7月的封条5张、苏州市相城经济开发区澄阳区域综合管理领导小组办公室出具给“各相关企业法人代表、相关承租户”的《告知书》1份及苏州市公安局相城分局作出的相公（开）行罚决字[2014]7号行政处罚决定书1份[被处罚人为豪明家具厂经营者薛夏，查明2014年8月4日，薛夏擅自使用被苏州市公安消防支队相城大队依法临时查封的位于苏州市相城区春××路××号豪明家具厂进行生产活动，后被当场查获，故决定给予薛夏行政拘留十日的处罚，自2014年8月4日起至2014年8月14日。]，主张因豪明家具厂属于《告知书》中所列明的“不符合产业政策的工业小作坊”，故政府部门要求豪明家具厂关闭涉案房屋内工厂；同时，在苏州世能公司管理人员通知豪明家具厂搬走后，其在2014年8月4日即搬离涉案房屋，只留下部分做仓库，其与苏州世能公司管理人口头提出退房租及赔偿损失，但苏州世能公司一直未给答复。因苏州世能公司对豪明家具厂的上述主张均不予认可，且豪明家具厂并未就《告知书》具体发放对象、针对的具体产业，消防部门查封豪明家具厂的相应依据及理由进行举证。同时，即使豪明家具厂陈述属实，但豪明家具厂仍支付了2014年9月起的6个月租金，该事实也可认为豪明家具厂陈述的上述情况并不影响合同的继续履行，双方仍就租赁协议继续履行形成和议。豪明家具厂另陈述向苏州世能公司提出提前解除合同，但对此亦未举证，故综上，一审法院对豪明家具厂的上述辩解意见均不予采信。关于苏州世能公司主张的逾期付款利息、滞纳金，本质上均属于对逾期支付房租的违约金；另苏州世能公司还主张豪明家具厂已支付的200000元保证金不退。根据《厂房租赁合同》约定，豪明家具厂未支付租金或拖延支付租金满1个月的，视为严重违约，苏州世能公司可提前解除合同并收回房屋，保证金及预付房租不予退还；但合同中同时还约定了因豪明家具厂提前退租而违约，应赔偿苏州世能公司三个月租金的违约金条款，故综合判断，双方所约定的保证金应视为系作为但不限于豪明家具厂按约交纳租金、各项费用及承担违约责任等切实履行本合同项下全部义务的保证。鉴于此，现苏州世能公司所主张的逾期付款利息、滞纳金及保证金，三者本质均属对违约金的约定，三项合并计算，应认为苏州世能公司所主张的违约金过高，故一审法院根据苏州世能公司的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，在认定涉案合同因豪明家具厂拖欠租金导致合同解除情形下，对逾期付款利息、滞纳金及保证金予以归并处理，酌定苏州世能公司就已收取的200000元保证金不予退还，但豪明家具厂不再支付逾期付款利息及滞纳金。关于律师费，根据合同约定，发生严重违约苏州世能公司可就包括律师费、交通费等实际损失要求豪明家具厂赔偿。现苏州世能公司主张律师费系根据本案诉讼标的、按照江苏省律师协会的收费标准收取，经计算，苏州世能公司主张的律师费金额未超法律允许范围，可予准许，故豪明家具厂应支付苏州世能公司因本案诉讼聘请律师所支出的律师费33000元。关于豪明家具厂主张苏州世能公司因停电、停水及因解除合同对其造成的停产损失900000余元，因苏州世能公司不予认可，而豪明家具厂未就此提供证据，故一审法院对其上述意见亦不予采信。关于豪明家具厂提出要求苏州世能公司赔偿其在涉案房屋内搭建的阁楼、安装电梯支出的800000余元的主张，豪明家具厂未就具体搭建情况及相应费用进行举证，且根据双方所签《厂房租赁合同》、《补充协议》，豪明家具厂系在未经苏州世能公司同意的情况下私自在厂房内外搭建建筑物、构筑物，且双方在《补充协议》中明确豪明家具厂在租赁期限搭建的所有建筑物及构筑物不得拆除，在租赁期限届满后全部无偿给苏州世能公司，如擅自拆除，豪明家具厂按拆除时的市场价格赔偿苏州世能公司。现因豪明家具厂未按时缴纳房租，导致双方合同解除，故可参照租赁期限届满后对苏州世能公司自行搭建的建筑物、构筑物的处分方式，据此，豪明家具厂主张苏州世能公司赔偿，无相应的事实及法律依据，一审法院不予支持。另，审理中，苏州世能公司、豪明家具厂双方均确认由豪明家具厂在涉案厂房外部搭建的部分建筑物已在2015年1月10日左右拆除，苏州世能公司亦认可退还预收豪明家具厂上述搭建部分的三个月租金，故该部分款项经计算为11370元，在本案苏州世能公司所主张金额中直接抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及相关法律法规的规定，判决如下：一、原告苏州世能重型能源开发有限公司与被告苏州相城经济开发区豪明家具厂于2013年2月25日签订的《厂房租赁合同》解除。二、被告苏州相城经济开发区豪明家具厂于本判决生效之日起三十日内将苏州市相城经济开发区春申湖东路99号内建筑面积为2150.69平方米的房屋返还原告苏州世能重型能源开发有限公司。三、被告苏州相城经济开发区豪明家具厂于本判决生效之日起十日内支付原告苏州世能重型能源开发有限公司2015年3月6日至租赁房屋实际返还之日止、按照年租金596171.27元（每年度租金的计算周期为当年3月6日至次年3月5日，且逐年递增5%）的标准计算的房屋租金，以及律师费33000元。四、原告苏州世能重型能源开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告苏州相城经济开发区豪明家具厂房租11370元。案件受理费9207元、财产保全费2520元，合计人民币11727元，由被告苏州相城经济开发区豪明家具厂负担。二审中，经本院提议，双方同意设立止损点，本院于2017年2月27日到涉案现场，确认豪明家具厂已于该日全部搬离。苏州世能公司认为，2017年2月25日、26日豪明家具厂还在清运物品，并提供报警记录，相关图片录像为证，豪明家具厂认为只是搬离剩余的一点物品,二审中已提供图片,证明基本搬离。本院认为，豪明家具厂主张因双方房屋租赁合同出现纠纷，苏州世能公司将大门锁起来，阻止其搬离。但从豪明家具厂提供图片看，租赁房屋的大门是敞开的，因此，豪明家具厂所称苏州世能公司在止损点之前，阻止其搬离的主张，缺乏依据。截止本院设立止损点之前一日，豪明家具厂还在涉案租赁房屋内留有物品，且在止损点前并未与苏州世能公司交接。因此，本院确认租赁房屋实际返还之日为2017年2月27日。一审判决确定的合同解除时间、涉案租赁房屋占有使用费计算方法，以及苏州世能公司应返还豪明家具厂费用金额，并无不当。因本院二审期间已经确定租赁房屋实际返还之日为2017年2月27日，故对一审判决第二、三项予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持苏州市相城区人民法院(2015)相民初字第01040号民事判决第一项、第四项。第一项即：原告苏州世能重型能源开发有限公司与被告苏州相城经济开发区豪明家具厂于2013年2月25日签订的《厂房租赁合同》解除。第四项即：原告苏州世能重型能源开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告苏州相城经济开发区豪明家具厂房租11370元。二、变更苏州市相城区人民法院(2015)相民初字第01040号民事判决第二项，为：被告苏州相城经济开发区豪明家具厂于本判决生效之日起三十日内将苏州市相城经济开发区春申湖东路99号内建筑面积为2150.69平方米的房屋返还原告苏州世能重型能源开发有限公司（已履行）。三、变更苏州市相城区人民法院(2015)相民初字第01040号民事判决第三项，为：被告苏州相城经济开发区豪明家具厂于本判决生效之日起十日内支付原告苏州世能重型能源开发有限公司2015年3月6日至2017年2月26日止，按照年租金596171.27元（每年度租金的计算周期为当年3月6日至次年3月5日，且逐年递增5%）的标准计算的房屋租金，以及律师费33000元。二审案件受理费9207元，由上诉人苏州相城经济开发区豪明家具厂负担。本判决为终审判决。审判长  杨兵审判员  顾平审判员  陈斌二〇一七年四月五日书记员  孟桢