杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0106民初4723号原告（反诉被告）：章捷剑，男，1975年12月15日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：金宇、夏荣前，上海尚庭律师事务所律师。被告（反诉原告）：金维达，男，1976年1月4日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：周金广，浙江匡智律师事务所律师。原告章捷剑诉被告金维达房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案受理后，依法由审判员金孟贵独任审判，被告金维达于2016年6月20日提起反诉，本院依法将本案转为普通程序，并组成合议庭，于2016年8月18日公开开进行了审理，原告（反诉被告）委托诉讼代理人夏荣前、被告（反诉原告）委托诉讼代理人周金广到庭参加诉讼。后双方未能达成和解，本案现已审理终结。原告诉称：2014年7月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《物业租赁使用权转让合同》，约定：甲方自2014年8月1日起将于2011年5月18日从杭州西溪湿地经营管理有限公司承租的“河渚巷C1-19号”物业的占有、使用、收益等一切权利以及所承担的一切义务转让给乙方，同时，甲方将该物业内已有的所有设备转让给乙方；转让对价计680000元。同时，由于被告与杭州西溪湿地经营管理有限公司签订的《物业租赁合同》第八条作了“乙方（即被告）在租赁期内，应按照双方约定的用途使用，未征得甲方（即杭州西溪湿地经营管理有限公司）书面同意，不得变更用途，不得转租；未经甲方书面同意，乙方不得将该物业转租、分租、转借给第三者或与其互换房屋使用”的规定，故原被告双方在《物业租赁使用权转让合同》第8条作了特别约定：甲方应尽一切可能尽快促使杭州西溪湿地经营管理有限公司同意由乙方作为该物业的承租人并与乙方签订租赁合同，如自本合同签订日起3个月内甲方未能促使杭州西溪湿地经营管理有限公司与乙方签订租赁合同的，乙方有权立即解除本合同，并要求甲方归还已支付的转让对价以及赔偿乙方由此遭受的损失。合同签订前后，原告向被告指定的账户分别于2014年7月21日网银支付150000元（首期款），2014年7月30日网银支付300000元、2014年8月27日支付100000元，共计550000元。同时，因被告拖欠杭州西溪湿地经营管理有限公司一年的租金，杭州西溪湿地经营管理有限公司起诉被告，后杭州西溪湿地经营管理有限公司同意被告分两次支付，经被告同意，原告于2014年8月19日向杭州西溪湿地经营管理有限公司汇付被告所欠的半年租金125248.5元。但是，合同签订后至今，被告一直未能完成合同约定的“应尽一切可能尽快促使杭州西溪湿地经营管理有限公司同意由乙方（即原告）作为该物业的承租人并与乙方签订租赁合同”的合同义务，致使原告无法使用、经营该物业，不能实现合同目的。为维护合法权益，原告特提起诉讼，请求判令：一、解除原被告双方于2014年7月23日签订的《物业租赁使用权转让合同》。二、被告归还已支付的转让对价550000元。三、被告赔偿原告损失125248.5元。被告辩称：一、合同签订后，被告依照合同约定积极与杭州西溪湿地经营管理有限公司沟通，要求变更承租主体，2014年8月6日，杭州西溪湿地经营管理有限公司已同意变更主体为原告，而书面合同主体一直未作变更主要因素是原告及其合伙人一直未确定将该物业作何商业用途，故违约方是原告。二、2014年8月19日，原告支付了半年租金给杭州西溪湿地经营管理有限公司，该租金不是原告替被告支付，而是原告在转租之后自己应付的租金，2014年8月1日后的租金系由原告承担，原告称资金紧张，杭州西溪湿地经营管理有限公司同意将一年租金分两期支付，原告已支付杭州西溪湿地经营管理有限公司租金125248.5元租期算至2015年1月份。三、因原告未再向杭州西溪湿地经营管理有限公司交付租金，被告为避免损失扩大，无奈向杭州西溪湿地经营管理有限公司交付一年（2015年2月—2016年1月）的租金250497元，该损失应由原告承担。综上，被告不同意解除合同，同时，被告提起反诉，请求判令：一、原告支付转让对价差额130000元。二、原告支付被告损失250497元（2015年2月—2016年1月）。针对被告反诉，原告辩称：不认可被告的反诉请求，理由与本诉一样，涉案物业一直由被告经营，物业租金应由被告承担。原告提供了下列证据材料：1、物业租赁使用权转让合同。证明原被告双方权利义务关系。2、收款确认函。证明原告向被告支付第一笔转让款150000元。3、物业租赁合同。证明原被告权利义务关系。4、银行流水单证。证明原告履行情况，原告向被告及被告指定帐户支付转让对价550000元及向杭州西溪湿地经营管理有限公司支付租金125248.5元。5、律师函。证明因被告未履行，原告于2015年11月22日发函要求解除合同。6、快递单、收件凭证。证明被告已收讫上述律师函。7、民事裁定书。证明被告所在地法院裁定本案应使用专属管辖，应由物业所在地法院管辖。被告提供了下列证据材料：1、商户报批事项回复意见书。证明被告积极履行合同义务，在一个月内出租方就已书面同意变更承租方的事实。2、商户报批事项回复意见书。证明原告在2015年1月份左右还在要求重新装修变更经营范围的事实。3、发票。证明被告交房租的事实。4、公证书。证明被告一直积极履行合同义务，由于原告临时变更经营范围未设立公司导致合同履行不能。当事人对证据材料的质证意见及本院认证意见如下：经质证，被告对原告的证据1、2、3、4的真实性均无异议。证据5、6的真实性无异议，但对证据5记载的内容有异议。证据7无异议。被告对原告的证据1的真实性认可，但认为内容无法证实杭州西溪湿地经营管理有限公司同意变更为原告，被告提交的申请书原告也未曾看到。证据2的真实性无异议，但无关联性。证据3的真实性无异议。证据4的真实性无异议，对关联性有异议。经审查，本院认为，原被告提交的证据的真实性双方无异议，本院予以认可。根据当事人的陈述以及确认的有效证据，本院认定事实如下：2014年7月23日，原告与被告签订了《物业租赁使用权转让合同》，约定：被告自2014年8月1日起将于2011年6月1日从杭州西溪湿地经营管理有限公司承租的位于杭州市西溪湿地内河渚巷C1-19号物业所享有的对该物业的占有、使用、收益等一切权利以及所承担的一切义务转让给原告，同时，被告将该物业内已有的所有设备按现状转让给原告；转让对价计680000元，原告已于2014年7月21日支付了150000元，应于2014年7月31日前向被告支付300000元，剩余230000元的支付期限由双方另行协商决定；本合同签订后，被告应尽一切可能尽快促使杭州西溪湿地经营管理有限公司同意由原告作为该物业的承租人并与原告签订租赁合同，如自本合同签订日起3个月内被告未能促使杭州西溪湿地经营管理有限公司与原告签订租赁合同的，原告有权立即解除本合同，并要求被告归还已支付的转让对价以及赔偿原告由此遭受的损失。合同签订前后，原告分别于2014年7月21日向被告支付150000元（首期款）、2014年7月30日支付300000元、2014年8月27日支付100000元，合计550000元。另原告于2014年8月19日向杭州西溪湿地经营管理有限公司汇付租金125248.5元。同时，因经营所需，原告同意被告负责对涉案房屋进行改造，对房屋内装修进行拆除。2014年7月25日，被告向杭州西溪湿地经营管理有限公司提交申请书，申请装修以及称因公司股份重组，在新公司注册后将以新的公司形式继续履行合同，申请合同法人更改。2014年8月6日，杭州西溪湿地经营管理有限公司回复被告，对合同法人更改的申请，在不改变经营业态前提下，同意按流程另行办理，并在变更合同法人时须由第三方或相应财产担保。但被告未进行申请报批。2015年1月，被告向杭州西溪湿地经营管理有限公司提出物业重新装修，杭州西溪湿地经营管理有限公司回复称，因装修涉及物业经营内容更改，要求被告先行报批并经公司及有关部门同意。但被告未进行报批。2015年6月16日，被告向杭州西溪湿地经营管理有限公司交付了涉案物业自2014年6月1日起至2016年5月31日止的租金及物管费（其中每年租金为226823元，每年物管费为11837元）。审理中，原告陈述，因被告未能促使杭州西溪湿地经营管理有限公司与原告签订租赁合同，自2014年9月份起，原告即口头向被告提出解除合同，后双方曾于杭州市之江饭店协商，原告明确告之被告不再承租，并要求将涉案房屋转让他人。被告陈述，2015年1月份左右，原被告曾在杭州市之江饭店进行协商，原告提出解除双方合同并将涉案房屋退还给被告，被告接受。后被告重新装修了涉案房屋。2015年11月22日，原告发送律师函给被告，函称：原告已陆续支付合同对价675248.5元，但被告未能促成杭州西溪湿地经营管理有限公司与原告签订租赁合同，已超出合同约定的3个月履行期限，通知被告即日起解除《物业租赁使用权转让合同》，并要求被告收函后三日内归还675248.5元。2015年11月26日，被告收到该律师函，但未予回应。另查明，涉案物业为被告从杭州西溪湿地经营管理有限公司于2011年6月承租所得，租赁期限自2011年6月1日至2019年5月31日。其中租赁合同第八条约定：被告在租赁期内，应按照双方约定的用途使用，未征得杭州西溪湿地经营管理有限公司书面同意，不得变更用途，不得转租；未经杭州西溪湿地经营管理有限公司书面同意，被告不得将该物业转租、分租、转借给第三者或与其互换房屋使用。被告租得该物业经装修后经营酒吧。本院认为，原被告签订的《物业租赁使用权转让合同》系当事人真实意思表示，内容并不违反法律规定，合法有效。合同签订后，被告虽即向杭州西溪湿地经营管理有限公司申请，但该申请内容为租赁合同承租人名称的更改，并非申请将被告与杭州西溪湿地经营管理有限公司间租赁合同的承租主体变更为原告，且杭州西溪湿地经营管理有限公司回复称同意按流程另行办理，并在变更合同法人时须由第三方或相应财产担保，亦仅是同意对变更名称按流程进行办理，最终能否变更尚不确定。因此，不能视为杭州西溪湿地经营管理有限公司已同意变更租赁合同的承租主体为原告，故被告未能履行双方合同约定的3个月期限内促使杭州西溪湿地经营管理有限公司同意由原告作为该物业的承租人并与原告签订租赁合同的合同义务，构成根本性违约，原告有权依据合同约定解除合同及要求被告归还其已支付的转让对价并赔偿原告的损失。且原被告在杭州市之江饭店协商时，原告明确提出解除合同，被告予以接受，双方已实际达成一致，解除了涉案合同，故原告的第一项诉讼请求，本院予以认可。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案被告构成根本性违约，故原告有权要求被告归还支付的转让对价并赔偿损失，但同时应考虑涉案合同的履行情况。涉案合同未约定房屋交付时间，双方对是否交付涉案房屋有争议。在签订合同后，作为对涉案房屋装修有决定权的原告基于对被告的信任、被告对涉案物业的了解、与杭州西溪湿地经营管理有限公司的熟悉程度等因素而同意全权交由被告对涉案房屋进行经营装修改造，并同意被告因此而与杭州西溪湿地经营管理有限公司进行沟通，应视为被告在合同签订后已向原告交付了涉案房屋。此后，原告于2015年1月明确提出解除合同时，被告予以接受，应视为原告退还了涉案房屋。综上，本院根据当事人的违约责任、合同履行情况等情形确定被告予以归还转让对价款430670元，赔偿原告损失125248.5元，合计555918.5元。本案原告行使合同解除权，涉案合同实际解除，且合同解除的违约责任在于被告。故被告主张原告支付剩余转让对价及赔偿损失缺乏法律依据，该两项诉讼请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认章捷剑与金维达于2014年7月23日签订的《物业租赁使用权转让合同》解除。二、金维达于本判决生效之日起十日内返还章捷剑转让款555918.5元。三、驳回章捷剑的其它诉讼请求四、驳回金维达的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费10552元，由章捷剑负担1865元，由金维达负担8687元；本案反诉案件受理费3503元，由金维达负担。原告章捷剑于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告金维达于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  金孟贵人民陪审员  王 皓人民陪审员  徐捷青二〇一七年四月十七日书 记 员  杨 慧