河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)冀04民终465号上诉人（原审原告）：河北枫美物业服务有限公司。住所地：邯郸市丛台区中华北大街***号天琴大厦第*幢*单元**层****号。法定代表人：任官群，男，董事长。委托诉讼代理人：张晓云，河北常锡太律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓亚，河北常锡太律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许利平，男，1974年12月28日生，汉族，住涉县。上诉人河北枫美物业服务有限公司（以下简称枫美公司）因与被上诉人许利平物业服务合同纠纷一案，不服河北省涉县人民法院（2016）冀0426民初2404号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人委托诉讼代理人张晓云、王晓亚、被上诉人许利平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。枫美公司的上诉请求：撤销原判并依法改判驳支持：一、许利平交纳自2010年起的物业费、取暖费等费用共计11100.3元；二、一、二审诉讼费及相关费用由许利平承担。其事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定向许利平主张2013年以前的物业费、垃圾清运费及公共能耗费超过诉讼时效，其认定错误。2010年7月15日，双方签订了《前期物业管理服务协议》，并对相关费用的交纳方式及标准进行了约定，协议签订后，上诉人向许利平提供物业管理服务，但许利平自2010年开始未按约定向上诉人交纳各项费用。后上诉人停止对其供水，要求其交纳各项费用，后经派出所协调，许利平交纳了水费，但欠缴的其他费用仍未交纳。2、一审法院推定业主不交纳取暖费上诉人就不供热的服务是错误的。因小区是集体供热，为了小区的整体利益，虽许利平未交纳取暖费，但在其居住后，均同其他业主共同享受了供热服务，并且其享受服务时未提出异议或要求停止供热。截至今日，许利平仍未交纳2016年度的取暖费，但上诉人仍对其提供供热服务，许利平既然享受了服务，就应交纳取暖费。一审的推理显然不公。3、一审认定上诉人服务不到位错误。上诉人严格履行了服务合同的约定，聘请了专业的水电维修工及清洁工，小区卫生整洁，许利平无充足的证据证明服务不到位。二、一审法院适用法律错误。双方签订的服务协议明确约定了收费标准，而一审法院判决许利平自2015年以后判决减半计取物业费，既不法律依据也有违双方约定。许利平辩称，一审法院判决正确。要求维持或低于一审判决的数额。许利平只用过一次暖气，暖气没有供应到位。上诉人可以关掉暖气。物业费已交过了，且过了诉讼时效。根据相关法律规定，许利平不承担物业费用。水费和物业费进行捆绑，导致其不能居住。双方之间没有签订过供暖协议，温度根本不达标。上诉人服务不到位，楼下开有棋牌室、污水横流，物业公司不作为。综上，一审法院判决正确，请依法判决。枫美公司向一审法院的诉讼请求为：一、依法判决许利平交纳枫美公司物业费、取暖费共计11100.3元及延期支付的违约金（从逾期之日起按每日3‰交纳）；二、本案诉讼费及其他费用由许利平承担。一审法院认定事实：枫美公司自2010年起在涉县蓝堡湾小区提供物业管理服务，并于2010年7月15日与许利平签订《前期物业管理服务协议》，主要内容：枫美公司对房屋公用部位、公用设施、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，对公共场地、绿地、通道、楼梯、电梯、公用部位保洁，垃圾处理、收集清运，排水、排污管道维修，小区不定时巡查，小区门卫值勤监管外来人员的出入，小区车辆实行凭证出入，车辆定点停放进出有序保证畅通，公共区域无违章、私搭、乱建现象，整体环境及环卫设施保持清洁，垃圾日产日清，花草树木长势良好，修剪整齐、美观，车辆停放、行驶安全有序；枫美公司不得将本物业的整体管理责任转让给第三方，依本协议收取服务费用；许利平依本协议交纳物业服务费、公共能耗费和垃圾清运费，每个季度首月上旬交费，逾期按每日3‰收滞纳金，每平方米每月0.6元，许利平住房面积公共能耗预交100元后按实际发生额收取，垃圾清运费每户每年36元。许利平系蓝堡湾小区1号楼2单元202室业主，房屋面积88.62平方米。枫美公司称许利平未交纳2010年取暖费839.5元，2011年取暖费1831.7元，2012年物业费779.3元，取暖费1831.7元，2013年物业费779.3元，取暖费1831.7元，2015年物业费779.3元，取暖费1648.5元，2016年物业费779.3元。许利平称2013年以前物业费已交，时间太长交费收据找不到了，如果之前不交就没法交2014年的物业费，各户供暖枫美公司可以单独控制，先交费后供暖，不交费就不供暖，除2014年冬季外都没给其供暖。近年来，蓝堡湾小区业主多次聚集，反映枫美公司供水、供暖、卫生等问题，枫美公司对小区内的设施维护不到位，对出入小区车辆疏于管理，对小区内私自乱建行为制止不力，许利平以枫美公司未尽管理义务构成违约为由拒绝交纳2015年以后的物业费。一审法院认为，双方签订的物业管理服务合同，系双方当事人真实意思表示，双方均应严格履行合同约定的义务。枫美公司请许利平交纳2013年以前的物业费、垃圾清运费及公共能耗费，许利平辩称枫美公司该主张超过诉讼时效，枫美公司未提供向许利平催交欠费的证据，故已超过诉讼时效，不予支持；枫美公司在物业管理服务期间存在小区内设施维修不及时、卫生打扫不全面、垃圾清运不及时、小区车辆进出停放管理及保安服务不到位、对公共区域违章乱建缺乏管理，依据服务质量与收费标准相适应原则，应降低收费标准，结合该案实际情况，物业费应按原价款的50%收取，即许利平2015年以后按每月每平方米0.3元的标准计算物业费，许利平2015年1月1日至2016年10月10日期间的物业费应为567.17元（88.62平方米×0.3元/平方米×21+88.62平方米×0.3元/平方米÷30天×10天），2015年度及2016年度垃圾清运费为72元（36元/年×2年）、公共能耗200元（100元/年×2年）。枫美公司主张收取取暖费，未提供向许利平供热的证据，因该小区是采取先收取暖费后供热的方式，且可分户控制供热，在业主不交纳取暖费的情况下枫美公司可采取停止供热措施，故对2015年枫美公司向许利平供热的事实不予认定。枫美公司未按约定履行义务，故其要求许利平支付违约金，不予支持。许利平辩称其家里公共下水管破裂漏水，物业公司迟迟不履行维修义务造成其母生病并要求赔偿损失，该问题在房屋保修期内属于开发商的维修范畴，在房屋保修期外，则需依据法定程序启动房屋维修基金进行修理，亦不是枫美公司可自行为之，故对许利平以此理由拒交物业费并要求赔偿不予支持。原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决：一、许利平于本判决发生法律效力后十日内给付河北枫美物业服务有限公司2015年1月1日至2016年10月10日期间的物业费567.17元；二、许利平于本判决发生法律效力后十日内给付河北枫美物业服务有限公司2015年度至2016年度垃圾清运费72元，公共能耗200元，两项共计272元；三、驳回河北枫美物业服务有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78元，河北枫美物业服务有限公司、许利平各负担39元。二审中，枫美公司又提交如下证据：1、2013年1月由河北省住房和城乡建设厅颁发的“2012年度河北省十佳绿色小区”牌匾照片复印件一份，用于证明枫美公司对小区的服务是到位的。；2、袁红亮、南桃林证人证言，用于证明枫美公司曾派人向许利平催讨费用及对小区的服务到位。许利平对牌匾的质证为：只是复印件，牌匾是可以花钱买的。对证人证言的质证意见为：两证人与枫美公司有利害关系，可信度不高，且证言前后矛盾。除枫美公司二审中提交上述证据外，当事人双方均无其他新的证据提交。本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本案的主要争议焦点为：1、枫美公司主张的2013年以前的物业费、垃圾清运费及公共能耗费是否已超过诉讼时效；2、上诉人上诉主张的暖气费是否应予支持；3、枫美公司的物业服务是否到位，一审判决降低标准计取物业费是否适当。本院认为，关于枫美公司主张2013年以前的物业费、垃圾清运费及公共能耗费的问题，枫美公司于2016年10月11起诉到法院请求该费用，已过两年的诉讼时效。枫美公司作为专业的物业服务公司其催交费用应由相关手续，枫美公司二审中虽由证人证明曾向许利平催讨过相关费用，因枫美公司出庭证人均为时任的物业公司经理人员，与枫美公司有利害关系，在枫美公司无其他证据予以佐证的情况下，本院对其证明目的难以采信。况且许利平称，对以前的费用其已交纳，只因时间久远，相关票据找不到了。而且，枫美公司提交的证据也证明其对许利平2014年度的相关费用已经收取，其现称张利平对2013年以前的相关费用未交纳也不符合收费习惯。故对枫美公司主张2013年以前的相关费用本院不予支持。枫美公司虽称，根据相关法律规定，物业服务是分期履行，因服务未终止，时效无中断。因其主张的为年度费用，相关服务是以年度为周期，并不符合分期履行合同的情形，故本院对其该辩称意见不予采纳。关于上诉人主张的暖气费问题，因根据相关证据及双方陈述能够证明上诉人供热方式为分户控制，虽然上诉人证人称，供热是同一开的，即使没有住，供热也不停，没有关过。因供热合同是双务合同，在上诉人能够以其可控的方式控制向业主供热的情况下，而不进行相关操作，是其对其权利的放弃。况且，许利平对上诉人向其供热的事实不予认可，上诉人也没有证据证明许利平申请了供热或其向许利平提供了供热的相关证据，故对上诉人主张相关暖气费的请求不应予以支持。关于一审降低标准计取费用是否适当的问题，根据许利平提供的照片及证人证言等相关证据能够证明上诉人在物业服务中存在不到位的事实，一审法院结合该案的实际情况，降低标准计取相关费用并无不当。上诉人虽提交相关牌匾证明其服务到位，但该证据不能直接证明其于2013年以后的物业服务情况，也不足以反驳许利平用以证明服务不到位的相关证据。故本院对上诉人的该上诉理由予以驳回。综上所述，枫美公司的上诉理由均不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由河北枫美物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵玉剑审判员  聂亚磊审判员  孙 佳二〇一七年四月十四日书记员  张利峰