福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0102民初8875号 原告：福州顺金房地产咨询服务有限公司，住所地：福州市鼓楼区五凤街道铜盘路355号名凤花园8座204单元。 负责人：林静，公司经理。 委托诉讼代理人：蒋春会，系公司职员。 委托诉讼代理人：周翼祖，福建诚真律师事务所律师。 被告：陈金草，男，汉族，1965年2月5日出生，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：游晓芳，福建知茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤晓红，福建知茂律师事务所实习律师。 原告福州顺金房地产咨询服务有限公司与被告陈金草房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福州顺金房地产咨询服务有限公司委托诉讼代理人蒋春会、周翼祖，被告陈金草的委托诉讼代理人游晓芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福州顺金房地产咨询服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2011年9月10日、同年9月13日，2012年1月12日分别签订房屋租赁协议、确认书、补充协议；2.请求判令被告陈金草将福州市鼓楼区商场北侧（两层上下各一层）房屋腾空退还原告；3.请求判令被告陈金草向原告支付所欠租金42825元及滞纳金（滞纳金按日千分之一，从2016年12月13日起至还清欠款之日止）；4.请求判令被告向原告支付2016年1月13日至2016年12月12日逾期缴纳租金的滞纳金48480元（注：滞纳金按千分之一计算）；5.请求确认2013年4月13日、2014年4月13日、2015年4月13日、2016年4月13日租金每年递增10%是合理的。事实和理由：2011年9月10日、同年9月13日，2012年1月12日，原被告分别签订房屋租赁协议、确认书、补充协议三份合同，三份合同约定：原告将鼓楼区商场北侧（两层上下各一层）的房屋出租给被告，月租金41975元，期限2011年9月15日至2019年6月30日。缴费方式：每半年交一次，缴租日期，每半年的前一个月的8日之前交清租金，后将每半年交一次改为每月一次，交租金日期未更改。合同约定：逾期每日加收千分之三滞纳金，租金自2012年4月13日开始计，租金按公司通知，每年合理增加。协议签订后，原告依约履行，但被告长期违约，毫无诚信。具体表现为：一、长期拖欠租金，未按合同约定期限缴纳租金。租赁协议约定：租金每半年交一次，每半年的前一个月的8日之前将租金存入原告指定的账户上，逾期15天，原告有权终止协议。2011年9月13日原告同意每半年交一次租金改为每月交一次，交租日期未更改，仍旧是前一个月的8日前交清。但被告从签订合同后的第二年起，租金从来都是拖欠，没有一个月是按时缴纳的，有时拖欠5个多月，且电话也不接，例如：今年一整年都是拖欠，有的甚至拖欠5个多月。二、并不按合同约定增加租金：如原告第一次于2013年8月27日通知被告加租金，被告不加，第二次2016年11月12日，又通知被告加租，被告既不加租也不回复不理不睬。况且原告出租给被告的租金至今才4万多元，而被告转租他人，转手每月出租金额高达7万多元，实赚了3万多元，且被告转租他人每年按10%递增。三、对租赁场所管理失职，致使周边居民投诉不断，且拒不整改。被告承租的场所，管理混乱，周边居民，一直向省市区有关部门投诉，原告也及时向被告发了整改通知书。被告竟置之不理。综上，被告已严重违反了合同约定，使合同继续履行已无意义，为此。特提起诉讼，希望法院支持原告的诉请。 被告陈金草辩称，1.被告已于2017年1月7日向原告汇款5万元，已付清尚欠的租金。2.被告并未拖欠租金，合同仍可继续履行且被告也在实际履行过程中，且根据《合同法》第96条规定，原告要求解除合同应通知被告，但原告并未通知要求解除合同，原告诉请解除合同于法无据。3.原被告补充协议中并未明确约定租金每月必须何时支付，即租金每月付清即可，被告已经付清了租金，原告主张滞纳金于法无据。4.本案中，双方就合同增加租金条款约定不明，视为没有约定，应由合同双方协商一致，而非由原告单方决定，被告并未收到，也未同意原告主张的租金每年递增10%，原告主张确认租金每年递增10%合理于法无据，其诉讼请求超出法院审理范围，依法应予驳回。5.且根据《民法通则》第136条规定，延付或拒付租金的适用一年诉讼时效，原告主张的第五项请求已超过诉讼时效。6.被告以多少租金转租第三方与原告无关，且原告实际承租租金也仅是每平米11.51元，远低于其出租给被告的金额。另外通过原告提供的证据可以看出，原告实际承租面积仅为755平方米，并非1250平方米。即原告仅有权出租755平方米的房屋给被告，但却按1250平方米计算租金出租给被告，显然与事实不符，存在重大误解，显失公平。7.原告主张滞纳金按日千分之一计算过高，依法应予以调整。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，假设法院认定被告存在违约，原告损失的也仅是租金利息，原告主张按日千分之一计算滞纳金明显过高。综上，原告的主张不能成立，恳请法庭依法驳回原告的诉讼请求。 经审理，本院查明如下事实：本案讼争房屋，即坐落于商场北侧（两层上下各一层）的房屋，系福建省军区后勤部基建营房处产权，该处将讼争房屋出租原告，期限20年，自2005年12月1日至2025年11月30日，并同意原告与他人合作经营或转租。2016年10月10日，福建省军区后勤部（甲方）与福州市鼓楼区五凤街道福泽苑业主委员会（乙方）签订《房地产移交协议书》，约定自2016年9月15日起甲方将讼争房屋的管理使用权移交给乙方。该协议书标明原告承租房屋面积755平方米。福州市鼓楼区五凤街道福泽苑业主委员会另出具产权证明，同意将讼争房屋出租给原告，租期自2016年9月1日至2028年10月31日止，并同意原告与他人合作经营或转租。 2011年9月10日，原告福州顺金房地产咨询服务有限公司与被告陈金草签订《房屋租赁协议》，约定原告将坐落于商场北侧（两层上下各一层）的房屋总建筑面积为1250平方米出租给被告使用，月租金45625元，租赁期限2011年9月15日至2019年6月30日，租金和卫生费每半年交一次（第一次应在合同签订的当天交清头半年的租金和卫生费，之后每半年的前一个月的8日之前将租金和卫生费存入指定账户，逾期每日按千分之三加收滞纳金，逾期15天，原告有权停水、停电，终止本协议），协议签订次日将押金150000元存入原告账户，租金按公司通知每年合理增加；合同期内，经营的项目被告应符合国家和部队的有关规定并报产权人同意，房屋内外及水沟被告要按部队要求整改。2011年9月17日，原告向被告出具了缴纳150000元押金的收款收据。 2011年9月13日，原告出具《确认书》,确认：1.同意被告将本店面用于自用或与他人合作经营或转租他人使用；2.将每半年交一次租金的交租方式变更为每月支付一次；3.原租赁合同期限至2010年6月30日止，现同意延长3年，至2022年6月30日止，该延期的3年，价格面议；4.场地卫生由承租人自行负责，卫生费不再收取。 2012年1月22日，原、被告签订《移交及补充协议》，约定：1.原告将房屋装修及所有物品、设备转让给被告，转让金额30万元，转让款被告每月随租金一并支付25000元，12个月内付清；2.租赁房屋原告自2012年1月12日移交给被告使用，租赁期自2012年1月13日起算；3.原告同意自2012年1月13日至2012年4月12日为被告装修期，装修期内免收租金，租金自2012年4月13日开始计收；4.月租金变更为41975元。 2016年11月14日，原告向被告发出《通知》称，原告已于2013年8月27日通知被告每月增加租金4197元，但被告没有履行，现再次通知被告，从2014年11月14日起月租金增加10%即增加4197元，增加后的月租金为46172元；从2016年11月14日起月租金再增加10%即4617元，增加后的月租金为50789元；上述月租金增加的幅度落实到每个年份上实际递增幅度不到5%，属于合理的范围。 2016年10月15日，福州市鼓楼福泽苑业主委员会通知原告，以原告承租的房屋经营餐饮的油烟排放不合格影响小区住户身体健康为由，要求原告整改。原告则于2016年10月19日通知被告陈金草对油烟进行整改。2016年12月7日，福州市鼓楼福泽苑业主委员会再次通知原告整改油烟排放问题。 被告向原告缴纳租金的情况如下：2016年3月31日100000元，5月17日25925元，6月18日31000元，7月4日41975元，8月25日40000元，10月20日100000元，11月7日50000元，11月15日30000元，2017年1月7日50000元。原告确认其第三项诉请的租金被告已于2017年1月7日缴清。 原告另于2013年7月1日向本院提起诉讼，要求被告支付2013年4月12日至6月12日应增加的46000元租金。本院于2014年11月14日作出（2013）鼓民初字第3088号民事判决，确认“原告有权每年合理增加租金，但其应通知被告”，但以原告未在上述期间内通知被告无权要求被告在此期间增缴租金为由，驳回原告的诉讼请求。该判决双方均未上诉，已发生法律效力。 本院认为，原、被告签订了房屋租赁协议及相关补充协议，系原、被告真实意思表示，未违反相关法律、法规规定，协议合法有效，双方均应履行合同义务。本案争议焦点在于被告是否构成违约，租赁协议是否可以解除，对此本院分析如下： 其一，原告提交的确认书，被告对其真实性无异议，且未否定非双方合意，故本院确认该确认书为租赁协议的一部分。该确认书明确租金“每月支付一次”，但并未明确缴纳租金的具体日期。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十六条之规定，本案支付的具体日期不明确，依照租金缴纳的交易习惯，每月交纳租金的，租金最迟应在每月的租赁周期最后一日前缴纳，即当月租金（当月13日至次月12日）最迟应至次月12日前缴纳。因此，2016年度被告并未每月均缴清当期租金，其累计迟延缴纳的天数已达到租赁协议约定的原告可单反解除租赁关系的条件。 其二，2016年10月15日，12月7日，讼争房屋权利人福州市鼓楼福泽苑业主委员会两次通知原告整改不合格的油烟排放，原告亦将整改要求于2016年10月19日通知被告。上述事实，说明被告在2016年12月7日之前，并未按照合同约定及房屋权利人的要求进行整改，故被告亦违反上述规定。 其三，被告称未通知要求解除合同，原告诉请解除于法无据。本院认为，上述事实，可以认定被告违约程度已经构成根本性违约，原告依据合同可以单方面予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本院认为，以起诉方式可以行使合同的解除权，理由如下：第一，自行通知解除的私力救济并不排斥通过诉讼通知解除的公力救济的方式。法院在向被告送达起诉状副本等相关法律文书时，相当于间接地将原告要求解除合同的意思表示通知了被告。第二，合同法未明确将通知履行作为合同的义务而要求当事人向法院起诉要求解除合同必须先行通知解除。且被告收到诉状后，法院方才审理合同解除通知的效力，此方式与上述合同法规定并不矛盾。第三，通过诉讼方式通知解除不损害相对方即被告的合法诉讼权利，相对方享有的举证、反驳或反诉等合法权利并不受影响，且有利于减少当事人诉累。因此，本案被告于2017年1月10日收到原告的起诉状副本，本院依法确认原、被告的租赁关系于2017年1月10日解除。 关于原告第二项要求腾空讼争房屋的诉请，因双方的租赁关系已经解除，故被告应在判决生效之日起三十日内予以腾空交还原告。 关于原告第三项要求被告支付所欠租金42825元的诉请，因庭审中原告确认被告于2017年1月7日缴清，故该部分诉请本院不予支持。 关于原告第三项、第四项要求被告支付租金的滞纳金的诉请，被告认为滞纳金的标准过高，应予以调整。本院酌定滞纳金按年利率24%的标准确定，自次月13日起计算；原告主张按41975元/月的标准计算滞纳金，本院予以准许。根据原告提交的租金违约清单，本院对2016年的租金的违约金天数计算如下： 1月租金（1月13日至2月12日）至2016年3月31日缴清，违约47天； 2月租金至2016年3月31日缴清，违约18天； 3月租金至2016年5月17日缴清余款25925元，违约34天； 4月租金至2016年6月18日缴纳31000元，违约36天；余款于2016年7月4日缴清余款10975元，违约16天； 5月租金至2016年7月4日缴纳31000元，违约21天；余款于2016年8月25日缴纳10975元，违约52天； 6月租金至2016年8月25日缴纳29025元，违约43天；余款于2016年10月20日缴纳10975元，违约56天； 7月租金至2016年10月20日缴清，违约68天； 8月租金至2016年10月20日缴清，违约37天； 9月租金至2016年10月20日缴纳3100元；余款于2016年11月7日缴纳余款38875元，违约18天； 10月租金至2016年11月7日缴纳11125元；余款于2016年11月15日缴纳30850元，违约3天； 11月租金至2017年1月7日缴清，违约25天。 上述违约金数额为：41975元×24%÷365天×（47天+18天+34天+36天+21天+43天+68天+37天+25天+25天）+（10975元×16天+10975×52天+10975×56天+38875元×18天+30850×3天）×24%÷365天=11186.2元。 关于原告第五项诉讼请求，本院认为，原、被告的租赁协议明确约定“租金按公司通知每年合理增加”，且根据本院（2013）鼓民初字第3088号生效判决，“原告有权每年合理增加租金，但其应通知被告”。故对于年递增10%的租金增加数额，考虑本地市场行情，本院酌定为合理的增加金额，但应自通知之日起开始增加。即自2013年8月27日起租金增加至46172元，自2016年11月14日起的租金增加至50789元。但原告要求确认“2013年4月13日、2014年4月13日、2015年4月13日、2016年4月13日租金每年递增10%是合理的”，与合同约定的通知之日起增加相悖，本院不予确认。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告福州顺金房地产咨询服务有限公司与被告陈金草于2011年9月10日签订的《房屋租赁协议》以及相关确认书、补充协议； 二、被告陈金草于本判决生效之日起三十日内将坐落于福州市鼓楼区商场北侧（两层上下各一层）的房屋腾空退还给原告福州顺金房地产咨询服务有限公司； 三、被告陈金草于本判决生效之日起十日内支付原告福州顺金房地产咨询服务有限公司迟延支付租金的滞纳金11186.2元； 四、驳回原告福州顺金房地产咨询服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费适用简易程序减半收取970元，由原告福州顺金房地产咨询服务有限公司负担370元，由被告陈金草负担600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  黄昌杰 二〇一七年四月二十日 书记员  施倩莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。