上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初17401号原告金志豪，男，1984年11月3日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人韦祖林，上海创远律师事务所律师。被告金小静，女，1975年4月2日生，汉族，住浙江省温州市。委托代理人虞欣灏，上海名江律师事务所律师。原告金志豪与被告金小静房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金志豪及其委托代理人韦祖林、被告金小静的委托代理人虞欣灏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金志豪向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行房地产买卖合同，将位于上海市美丹路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告名下；2、判令被告向原告承担逾期履行的违约金暂计1万元(按照房屋总价638万的日万分之五计算，从2016年10月15日计算至实际过户日止)；3、判令被告向原告赔偿律师费用损失319,000元。事实和理由：被告系宝山区美丹路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利人。原告通过居间方上海云房数据服务有限公司的居间介绍，与被告及其委托代理人签订了房地产买卖合同和居间协议，双方约定，被告将该房屋以总价638万元出售给原告。合同签订后，原告依约支付了定金50万元，被告也向原告交付了房屋，原告装修后入住至今。但正值双方预备签订示范文本的上海市房地产买卖合同之时，被告却以房屋价格已经上涨至800万为由，提出解除合同的要求，拒绝配合原告完成后续的交易。原告通过居间方多次催促被告继续履行买卖合同的各项义务，被告均不予理睬，故涉讼。原告还表示，房屋尾款588万元，同意在系争房屋过户同时一次性向被告付清。被告金小静辩称，被告从未与原告签订过系争房屋的房地产买卖合同，原告所称的房地产买卖合同不成立。被告也没有委托其舅舅与原告签订合同、收取房款等。原告是通过不正当行为取得了系争房屋。故要求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告系宝山区美丹路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利人。2016年9月5日，被告(甲方)的委托代理人郑进国与原告(乙方)通过居间方上海云房数据服务有限公司的居间介绍，就上述房屋签订管理房地产买卖合同及房地产买卖居间协议，约定，被告将该房屋以总价638万元出售给原告。双方同意在该协议签订后40天内共同签订示范文本的上海市房地产买卖合同。合同签订后，原告共计向郑进国支付了50万元房款，均有郑进国出具的收条凭证。同年9月8日，原告和卖方被告的委托人郑进国在中介公司的居间下办理了房屋交接手续，并签署了书面的交接书。该房屋由原告装修后，居住至今。审理中，为证明被告夫妇对出售事宜完全明知和确认，提供了如下证据材料：1、委托人被告的委托书，2016年8月24日落款，载明，委托郑进国办理系争房屋的房产证、土地证、和契证有关手续。2、委托人被告及其丈夫黄荣一的委托书，受托人为郑进国，委托事项包括代为出售系争房屋，并为之签署一切房屋买卖合同、收取房款、定金及协助办理房地产过户及交房等事宜。原告表示，上述材料均是被告留存在中介公司处的。3、中介人员与被告丈夫黄荣一的微信记录截屏以及邮件往来，证明在签约之前，中介公司均是通过微信和被告及其丈夫联系，并对房屋总价等具体买卖条款达成了共识，之后与原告签订了买卖协议，在正式签约之前，中介人员将合同的全部版本和内容通过邮件向被告送达，被告再签字确认后再通过邮件发送给中介公司；在微信记录中，被告丈夫于签约后向中介提出要求涨价的意思表示。被告对上述证据材料的真实性均提出异议，表示从未与原告签订过买卖合同，也未委托他人代为签订，出具给舅舅郑进国的委托书仅仅是代为办理房地产权证的领取等有关手续，原告所说的房款被告也从未收取过。本案庭审过程中，经原告申请，本院传唤证人黄某到庭接受质询，证人表示，其为Q房网的工作人员。中介公司开在美兰湖，这套房子由被告在公司挂牌了1年左右，价钱一直没涨上去，2016年8月份原告来看房子，看完后证人通过微信和被告丈夫联系，因为他们在国外，他们挂牌的时候就说他们在国外，如果有人看房子，就和他们通过微信联系。一开始房价是570万成交，后来有中介可能在敲边，证人通过微信和两边磋商，谈到了638万。被告没时间过来，所以让被告舅舅来办理事情，被告一直说他房子没有办理产证，就让他舅舅代办。但事后得知产证是有的，在物业公司处。2016年9年5日郑进国来的时候带了代办产证委托书，郑进国在买卖合同上签了字后，证人通过邮件把合同发给被告，被告签完字也发回给证人了，除了这个当时还有郑进国和被告的视频，因此被告夫妇是完全认可系争买卖合同全部内容的。2016年9月底，被告可能听到她出售的房价过低了，被告丈夫通过电话和微信要求涨价，表示房价是不是到1,000万了，证人表示没有这个事情。被告就提出不卖了。因为原告自有的房子已经卖掉了，孩子要出生急着住房子，这个事情也和被告及被告丈夫沟通过，能不能先住进去，被告丈夫也是同意的，但是要写明房屋内出现的事情都由原告承担。因此，在中介的见证下，被告的委托代理人郑进国将房屋钥匙交给了原告，双方完成了房屋的交接。被告表示，通过证人证言，可以认定不管原告、被告、中间方都是知道当时没有产证的，这种情况下，说明委托书仅仅是被告委托舅舅办理产证的。对证人的身份无法确认，因此对证人证言不予认可。本院认为，本案的争议焦点在于原被告之间就系争房屋的房地产买卖合同关系是否成立并生效。被告主张，其从未与原告就系争房屋签订买卖合同，也未授权过任何人与原告达成买卖合同并收取房款，双方的买卖合同不成立。原告主张，被告通过委托其舅舅郑进国与原告签订了书面的房屋买卖合同以及居间协议，该买卖合同真实有效，依法成立。本院认为，证据民事诉讼证据规则的规定，当事人一方对自己所提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告为证明自己的主张，提供了房地产买卖合同、居间协议、委托书、承诺书、收款收据、房屋交接书、证人证言等，综合起来可形成一个较为完整的证据链，即被告通过中介公司的事前磋商，随后委托其舅舅与原告达成了书面的买卖合同并收取房款，且在中介公司的见证下，由其舅舅继续作为受托人向原告交付了房屋，原告在支付部分房款后，在无任何障碍和妨害的情况下，装修系争房屋并正常居住至今。尽管原告所持的房屋买卖合同中没有被告本人的签字，但通过中介人员的微信记录以及邮件往来，可证明合同的版本和签约内容均向被告及其丈夫进行反馈，被告也自行签字确认后发回中介公司，整个挂牌、磋商、签约、收款、交付等行为完整、顺利。反观被告，其对合同的抗辩仅在口头做出否认，而未提供任何证据加以印证，对于被告的抗辩，本院不予采纳。综上，原被告就系争房屋达成的房地产买卖合同真实有效，且得到部分履行，原告现要求被告继续履行该买卖，完成后续的过户义务，依法成立，本院予以准许。鉴于买卖合同为双务合同，原告也应进一步完成其付款的主要义务，故原告同意在过户同时向被告付清尾款588万元，该意见于法不悖，本院予以准许。至于逾期过户违约金，在合同中也做出明确约定，原告据此提出诉讼请求，合法有据，本院一并予以支持。至于原告主张的律师费，于法无据，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告金志豪与被告金小静就宝山区美丹路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房地产买卖合同，继续履行；二、被告金小静于本判决生效之日起十日内，将上述房屋的房地产权利转让给原告金志豪；三、原告金志豪于上海市宝山区不动产事务中心受理上述房屋过户申请的同时，向被告金小静一次性付清房屋尾款588万元；四、被告金小静于本判决生效之日起十日内，向原告金志豪支付逾期过户违约金，按照总价638万元的日万分之五计算，至本判决生效之日止；五、原告金志豪的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理56,460元，保全费5,000元，由被告金小静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陶 芳人民陪审员  施忠群人民陪审员  时金兰二〇一七年四月十日书 记 员  朱 丹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。