四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1703民初428号 原告：赵碧昌，女，1969年4月17日出生，汉族，住四川省达州市达川区，现住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：戴金群，四川远创律师事务所律师。 被告：达州市天成实业有限公司。 法定代表人：张晓波，系该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘德贵，系该公司市场部经理。 委托诉讼代理人：李兰，四川虹信律师事务所律师。 被告：四川港联华茂物业服务有限责任公司达州分公司。 负责人：朱宏康。 委托诉讼代理人：邓之平，男，1954年4月5日出生，汉族，住四川省达州市通川区，系该公司职工。 委托诉讼代理人：谭中华，四川法尊律师事务所律师。 原告赵碧昌与被告达州市天成实业有限公司（以下简称“天成实业公司”）、四川港联华茂物业服务有限公司达州分公司（以下简称“港联物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月16日、2017年4月17日公开开庭进行了审理。原告赵碧昌及其委托诉讼代理人戴金群、被告达州市天成实业有限公司的委托诉讼代理人刘德贵、李兰，被告四川港联华茂物业服务有限公司达州分公司的委托诉讼代理人邓之平、谭中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵碧昌向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告赔偿原告损失包括财产损失62572元，租金损失5292元，装修费1470元，工人工资200元，停业损失18000元（300元/天，两个月共计18000元），鉴定费3000元等共计90534元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告达州市时代天成实业有限公司为打造“时代天成市场”，于2010年2月2日与房主谢晓华签订“达县某小区”*栋一层*号门市出租协议，后将该门市转租给原告赵碧昌销售婴儿用品及其服装，租期三年。2016年3月21日，原，被告双方签订《门市有偿使用协议》、《物业管理服务协议》，原告按照合同约定向被告交纳了租金。2016年4月26日上午，原告开门市营业时发现该门市楼上夹层上的下水道管破裂，粪水和污水从管道内喷出，将所租门市内墙面及室内婴儿用品和服装等浸泡，造成财产损失及门市重新装修等损失共计90534元。事后原告多次找被告协商无果，为维护原告合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定向人民法院起诉，恳求人民法院支持原告诉讼请求。 原告赵碧昌为支持其主张，向法庭提交如下证据材料： 1、工商登记信息，证明被告主体资格； 2、门市有偿使用协议、物业管理服务协议书，证明双方签订的合同为租赁合同，双方为租赁关系； 3、鉴定费发票以及鉴定书，证明原告租用门市的财产损失； 4、照片，证明原告门市受损的现场情况； 5、收款收据，证明门市管道漏水造成门市及顶棚墙壁的损失、重新装修的费用，共计1600元； 6、附件，证明鉴定书鉴定的基础。 被告天成实业公司的质证意见为：对第1组证据无异议；对第2组证据的真实性无异议，对关联性和待证目的有异议，协议上界定了天成服务公司在什么范围内从事物业服务，请求法院对我们的物业服务范围进行界定，而且门市有偿协议书其实是一个转租协议书，我们也不是这个门市的所有人，所以我们并不是本案适格的主体；对第3组证据的真实性无异议，对鉴定项目中的鉴定损失有异议，因为这是原告自己去鉴定的，我们并没有参与，对鉴定费的真实性无异议，但与我们无关；对第4组证据不发表质证意见，无法看出证明目的，无法确定其形成时间；对第5组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，这个收据不是正规的票据，无法看出与本案有关联。 被告港联物业公司的质证意见为：对第1组证据无异议；对第2组证据中，门市有偿使用协议，出租人是谢晓华，谢晓华的代理人是时代天成实业公司，承租人是赵碧昌，物业管理服务协议当事人是时代天成实业公司和赵碧昌，收取物业服务费是天成实业有限公司，无论是门市有偿使用协议还是物业管理服务协议，都证明本案诉争门市的物业管理服务与港联华茂公司都没有关系；对第3组证据，同意时代天成的质证意见，这属于单方委托的鉴定活动，鉴定的内容、鉴定数量缺乏证据支撑，不具有客观性，本次司法鉴定活动超过了金证司法鉴定中心的鉴定资质，超过了行政许可范围，他没有资质鉴定，对鉴定费用的客观性无异议，是符合标准收费的；对第4组证据的照片中可以看出受损的财产是存在的，但是很凌乱，司法鉴定机构并没有对受损财产进行分类，他的结果是不具有科学性的，另一张照片中看出管道破裂还在滴水，这不能看出是外力冲击下形成还是自身原因造成的，这个管道本身是在室内，原告是负有管理义务的；对第5组证据的客观性存在质疑。综上，对原告的整个证据的质证意见为：1、原告损失与港联华茂公司无关；2、水管破裂原因不明，无任何证据支撑；3、鉴定机构缺乏鉴定资质，鉴定材料不具有客观性，鉴定结论法院不应当采信。 被告天成实业公司辩称，1、我公司对本次事故的发生无异议，但对其成因及责任的承担有异议；2、我公司不是本案适格的诉讼主体，人民法院应驳回原告对我公司的诉讼请求；3、发生漏水的管道不属于我公司可控的范围，也不属于约定的服务合同的范围，系开发商建造的隐蔽设施，原告既没有使用这个管道，这个管道也没有在表面，该管道的实际使用人为楼上住户；4、这个门市是2010年交给原告管理，从2010年至2016年发生事故时原告从未因门市设施设备不合格，需要维修向我公司进行过报告；5、这个事故发生的原因是什么现在还不清楚；6、这个管道的所有人及使用人都不是我们天成实业公司，而且我们物业合同规定的是只对这个公共区域进行服务，这个管道是隐蔽工程，并不属于我们的范围。 被告天成实业公司为支持其主张，向法庭提交如下证据材料： 1、门市租赁协议，证明天成实业公司不是本案诉争房屋的所有权的事实； 2、门市有偿使用协议书，证明我们从谢晓华处租赁房屋后转租给原告的事实； 3、物业管理服务协议书，证明我公司虽然是时代天成广场物业服务管理者，但是对我们的物业管理范围进行了界定，第3条规定我们只对公共区域负有物业服务，本案的破裂管道不属于公共区域； 4、我们向港联华茂公司缴纳物业管理服务费的收据，证明本案诉讼门市的物业单位是四川港联华茂物业服务有限公司； 5、照片，对破裂管道的位置进行了拍摄，证明该管道不属于我公司物业服务的公共设施； 6、民事裁定书两份，证明时代天成有限公司既不是本案诉争租赁合同的物权所有人，也不是物业管理合同中的物业管理单位，所以对原告的损失我们不应该承担责任。 原告赵碧昌的质证意见为：对第1组证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，收取租金的是时代天成实业公司不是谢晓华，被告证明时代天成实业公司不是门市出租人的证据不成立，应认定为该房屋的出租人为时代天成实业公司；对第4组证据无异议，该证据证明了原告的诉讼请求应得到支持，虽然被告说房屋不是他所有也不是他出租，物业单位也不是他，但此次事故发生后都是时代天成实业公司出钱在进行维护，虽然收据的抬头是港联华茂公司，但加盖的公章是时代天成实业公司，原告与时代天成签订了租赁合同，且缴费也是交给时代天成实业公司的，原告与港联华茂公司之间无任何事实的关系；对第6组证据真实性无异议，但前面两份合同是对案由的界定，对本案没有任何效力。 被告港联物业公司的质证意见为：门市租赁协议是有偿服务协议，与原告的质证意见一致，物业管理服务协议上写的物业服务费的收取是时代天成实业公司，与我方无关，我方不认可，抬头是属于我方的票据，时间是属于2015年，与2016年无关，这个费用是一个卫生费；对证据5，这个管道不属于公共部分，也不属于物业服务的范围；对证据6（2016）川1703民初1657号民事裁定，这是在我方没有参加的情况下进行的，如果涉及到我方利益我们不认可，（2016）川1703民初309号民事裁定我方不认可，我们没有参加，我们不清楚情况，但这两份裁定书也证明水管破裂的原因不明。 被告港联物业公司辩称，1、管道破裂的原因不明确；2、本案案由是租赁合同纠纷，根据合同相对性原则原告只能起诉出租方，我们不是租赁合同的当事人，所以追加我们为被告既无事实基础也无法律依据；3、我方与原告之间无任何物业服务合同，原告也未向我们交付过物业服务费。 被告港联物业公司为支持其主张，向法庭提交如下证据材料： 1、收据； 2、我方与达县某小区签订的物业服务合同； 3、顾客投诉处理记录表。 这两组证据证明涉及到门市的物业收费是每月每平方米1元，原告的物业服务费从未向我公司交过，我方从时代天成收取了一部分费用，这个费用的性质是卫生费，每月每平方米收费是五角钱，因此我们与时代天成的唯一服务范围是卫生清扫，其他范围与我们无关。 原告赵碧昌的质证意见为：对被告的几张收据的三性无异议，对某小区签订的物业服务合同真实性、合法性、关联性没有异议，协议中物业管理服务合同范围对原告租赁的门市都有共同服务的范围，原告是向管理某小区物业的公司缴纳了物业费用的；对证据3的真实性无异议，说明管道破裂的真实性，也证明本次事故后期的处理系二被告，也说明公用管道也应该由二被告处理。 被告天成实业公司的质证意见为：对收据无异议，但是上面明确表明缴款人为谢晓华，不是天成有限公司；对达县某小区物业服务合同无异议，该物业服务合同印证了某小区以及其门市的物业管理单位为港联华茂公司，该合同中对物业管理范围也进行了细分，这证明了天成实业公司的物业管理范围也只是市场的整体宣传，而且这个物业服务合同的签订方也不是天成实业公司，是业主委员会签订的，业主委员会是代表这个小区各位业主的集体利益，我们天成实业公司的服务范围是公共区域的管理；对证据3，此证据是假的，是25日晚上漏水，不是26日，说明我公司向港联华茂公司进行报告，港联华茂公司派人进行了维修，也印证了诉争门市的物业管理单位是港联华茂公司。 本院经审理认定的事实如下：被告达州市天成实业有限公司系“时代天成市场”的组织者和管理人。被告达州市天成实业有限公司为打造“时代天成市场”，于2010年2月2日与房主谢晓华签订门市租赁协议，双方约定由谢晓华将“达县某小区”*幢一层*号门市租赁给被告达州市天成实业有限公司，租期10年。2016年3月21日，被告达州市天成实业有限公司与原告赵碧昌达成“门市有偿使用协议”，将“达县某小区”*幢一层*号门市转租给原告赵碧昌用于经营百货，有偿使用时间为2016年3月10日至2019年3月9日，租金每年21168元，并签订了《物业管理服务协议》，《物业管理服务协议》约定由被告达州市天成实业有限公司提供公共部分的水、电、照明和保洁、电梯的使用、维护、保安巡逻、夜间看护、消防保障、市场整体宣传等，物业服务标准为每平方米2元，共计98元／月。原告按照合同约定向被告达州市天成实业有限公司交纳了租金后经营该门市，销售婴儿用品、服装，并按照2元／平方米向被告达州市天成实业有限公司支付服务费，被告达州市天成实业有限公司按照0.5元／平方米向四川港联华茂物业服务有限责任公司达州分公司支付了“达县某小区”*幢一层*号门市的物业服务费。2016年4月26日上午，原告开门市营业时发现该门市楼上公用的下水管道破裂（原告不使用该公用管道），污水从管道内流出，将门市内墙面及室内婴儿用品和服装等浸泡，原告赵碧昌即将情况告知被告达州市天成实业有限公司，被告达州市天成实业有限公司将该情况告知四川港联华茂物业服务有限责任公司达州分公司，被告四川港联华茂物业服务有限责任公司达州分公司派人对管道进行了维修处理。2016年4月27日，被告达州市天成实业有限公司派人和原告一起对受损货物进行了清点，双方进行了签字确认。2016年5月9日，达州金证司法鉴定中心作出关于对时代天成某小区*号门市财产损失鉴定的达金司鉴中心（2016）资评鉴第3号司法鉴定意见书，鉴定意见：纳入本次评估鉴定范围的赵碧昌租用的某小区*号门市内因下水管道破裂造成的财产损失价值经评估人员评定估算，在评估基准日所表现的价值为62572元，并附有财产损失评估结果表2张。原告垫支鉴定费3000元。原告诉称租金损失5292元，装修费1470元，工人工资200元，停业损失18000元，但没有提供足够证据予以证实。 同时查明，2014年1月1日，达县某小区业主委员会与港联物业公司签订物业服务合同，服务内容：1、对房屋共用部分的维修、养护和管理；2、房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理；3、附属配套建筑物、构筑物及设施的维修、养护和管理；4、对物业共用部位、公共场所和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运和排污排水管道的疏通；5、公共绿化环境的养护和管理；6、交通秩序与车辆的管理；7、维护公共秩序，包括安全防范、来访登记、监控、巡逻、门岗执勤的管理服务等；8、装饰装修管理服务；9、消防管理服务；10、物业档案资料管理，包括工程设计和施工图纸、竣工验收资料、住宅和商用房资料、住宅和商用房资料、住户名册及共用设施设备资料等；11、对进出本物业管理区域内的车辆进行管理服务；12、对业主或物业使用人违反物业管理制度和《某小区业主管理规约》和《某小区大会议事规则》的行为，进行纠正、制止；13、制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用手册》的行为；14、物业服务企业可以委托专业公司承担本物业某特殊专项服务业务，但不得将物业的整体管理责任转让给第三方；15、依据本合同向业主收取物业服务费用；16、每年向甲方公布物业管理服务费用的收支情况。 本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者预见到的因违反合可能造成的损失。达县某小区业主委员会与被告港联物业公司签订了物业服务合同并缴纳了物业管理费用，被告港联物业公司辩称系收取卫生费，不是物业管理费，不能成立，应当认定其按每月每平方米收取0.5元的卫生费系物业管理费用。其与达县某小区业主委员会签订的物业管理服务合同明确约定物业管理服务的范围，包含对房屋共用部分和共用设施的维护、维修、养护、管理等职责。某小区*号门市业主谢晓华系某小区业主之一，按时缴纳了物管费，被告港联物业公司应对某小区*号门市物业进行管理服务，但被告港联物业未对某小区*号门市共用设施尽到管理、养护、维护等义务导致某小区*号门市共用下水道水管爆裂，给某小区*号门市承租人原告赵碧昌造成损失，被告港联物业公司事后虽对共用水管进行了维修，但已给原告赵碧昌造成了损失，应当对原告赵碧昌的损失赔偿，本院酌情确定其承担原告80%的违约赔偿责任；被告达州市天成实业有限公司作为“时代天成市场”的组织者和管理人，应对市场业主物业尽到一定的管理义务，但其未完全尽到管理义务造成原告损失，应承担相应的违约赔偿责任，本院酌情确定为20％的责任。对于原告赵碧昌的损失本院认定如下：1.被告达州市天成实业有限公司派人和原告一起于2016年4月27日对受损货物进行了清点，双方进行了签字确认，达州金证司法鉴定中心于2016年5月9日作出关于对时代天成侨兴名苑19号门市财产损失鉴定的达金司鉴中心（2016）资评鉴第3号司法鉴定意见书，鉴定意见：纳入本次评估鉴定范围的赵碧昌租用的时代天成某小区*号门市内因下水管道破裂造成的财产损失价值经评估人员评定估算，在评估基准日所表现的价值为62572元，并附有财产损失评估结果表2张，故应以此作为赔偿其损失的依据；2.鉴定费3000元，有票据予以证实，本院予以支持；3.原告诉称租金损失5292元，装修费1470元，工人工资200元，停业损失18000元，但没有提供足够证据予以证实，本院不予支持。综上，原告的损失共计65572元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、被告达州市天成实业有限公司在本判决生效后二十日内赔偿原告赵碧昌的损失13114.4元（65572元×20％）； 二、被告四川港联华茂物业服务有限责任公司达州分公司在本判决生效后二十日内赔偿原告赵碧昌的损失52457.6元（65572元×80％）； 三、驳回原告赵碧昌的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息、 案件受理费1010元，由被告达州市天成实业有限公司负担202元，由被告四川港联华茂物业服务有限责任公司达州分公司负担808元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于达州市中级人民法院。 审判员 秦 鸿 二〇一七年四月二十六日 书记员 邹孟杉 书记员 罗晓云