河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初304号原告赵曦，男，1983年8月2日出生，汉族，住河南省开封市龙亭区。委托代理人桂严玲，河南三融律师事务所律师。委托代理人杨冬冬，河南三融律师事务所实习律师。被告胡敏，女，1979年10月12日出生，汉族，住河南省新蔡县。委托代理人张申华，河南怡龙律师事务所律师。委托代理人刘合群，男，1965年7月12日出生，汉族，住河南省新蔡县。被告河南真二房产经纪有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区翠竹街6号863软件园11号楼10层1009号。法定代表人邓鹏，总经理。委托代理人尚振峰，该公司员工。原告赵曦与被告胡敏、被告河南真二房产经纪有限公司（以下简称真二房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵曦委托代理人桂严玲、被告胡敏委托代理人张申华、刘合群、被告真二房产公司委托代理人尚振峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年8月10日，原告与被告胡敏的代办人陈改红签订了编号为010003584号的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，约定被告胡敏将位于郑州市二七区大学路西桃源路北2号楼11层1106的住宅以1335000元的价格出售给原告。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，并将购房定金交给了二被告。在办理房管局网签事项期间，被告胡敏无故违反合同约定将房价上涨，并且拒不去房管局办理网签，经原告多次催促，被告胡敏仍拒绝继续履行合同，导致原告订立合同的目的无法实现。故请求判令解除编号为010003584号的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，判令二被告返还原告定金25000元，判令被告胡敏返还原告中介服务费15340元，并向原告支付违约金84105元（暂计至起诉之日并继续计算至实际履行之日，按房价款的日千分之一计算），支付原告房屋增值部分损失50000元（具体数额以评估结果为准）。被告胡敏辩称：1、原告诉状所述不实，被告没有违约，也没有要将房价上涨，不办理网签是因为原告拒不支付首付款，原告的违约行为造成合同不能履行。2、原告诉讼请求于法无据。被告胡敏不是中介方，没有收取中介费用，不存在返还中介费的问题。被告胡敏也没有收取原告定金25000元。被告胡敏不构成违约，不应向原告支付违约金及补偿损失。3、原告要求被告胡敏支付的诉讼费、评估费、律师费不应得到支持。4、原告在2016年曾在惠济区人民法院起诉过一次，诉求数额与现在也不一致。从这两份诉状就可以看出原告诉讼请求的随意性和任意性，应驳回原告的诉讼请求。如原告按合同约定支付首付款，同意继续配合履行合同。被告真二房产公司辩称:原告签订合同时交了25000元定金，有5000元由我方代为保管，另20000元由被告胡敏收取。原告向我公司交有中介费4500元及5340元的综合保障服务费。综合保障服务费是针对房屋交付后可能存在的查封房、凶宅、辐射超标、漏水、物业、交易不成的综合保障。合同约定有上述费用由违约方承担。原告的银行贷款已经通过审批，该办理网签时，被告胡敏不配合去办理网签。我方在中间调解了几次，当时被告胡敏称要提高房价，所以没有去配合办理网签，就上涨的数额双方没有调解成。合同约定有首付款在办理网签时支付，本案还没有到原告支付首付款的阶段。经审理查明：2016年8月10日，原告作为买方（乙方），被告胡敏作为卖方（甲方），被告真二房产公司作为居间方（丙方），签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，约定：房屋坐落于二七区大学××、××路北××楼××1106，房屋所有权人为胡敏，权属性质为商品房，建筑面积为117.4平方米。经甲乙双方协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为人民币1335000元整。乙方支付定金25000元，其中甲方保管定金20000元整，丙方保管定金5000元整，共同作为履行本合同的担保。付款方式为按揭贷款，甲乙双方于签订本合同7个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，根据政策要求，如需网签和资金监管，乙方应在网签买卖合同备案当日，将网签合同约定的首付房款以银行审批比例存入存量房资金监管机构所指定的监管账户，剩余房款以银行审批比例由放款银行于放贷之日存入存量房交易资金监管机构所指定的监管账户。该房屋没有设定抵押，甲方对该房屋享有完全的处分权。甲乙双方共同委托丙方为其提供网上签约服务，甲乙双方约定在签订本合同后具备网签条件时，丙方应通过《郑州市存量房网上交易系统》进行网签买卖合同，并于网签后3个工作日内办理资金监管手续，向房屋权属登记机关申请办理该房屋所有权转移登记手续。甲方违约致使本合同不能履行的，按定金双倍赔偿给乙方，并承担乙方由此产生的其他经济损失。本合同签订后甲乙双方中任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。原告在该合同上签字并捺压手印，被告胡敏的委托代理人陈改红在该合同上签字并捺压手印，被告真二房产公司在该合同上加盖合同专用章。2016年8月10日，被告真二房产公司向原告出具收据一份，载明收到原告交付的购房定金5000元，庭审中被告真二房产公司称该5000元暂由其代为保管。被告胡敏向原告出具有收条一份，载明：“今收到赵曦交来购买二七区大学路西桃园路北2号楼11层1106购房订金20000元”。2016年8月10日，原告作为乙方（买方）、被告胡敏作为甲方（卖方）、被告真二房产公司作为丙方签订《委托代办协议书》一份，约定甲乙双方同意共同委托丙方代为办理位于二七区大学××、××路北××楼××房产交易相关手续，商定签该协议时，由乙方向丙方支付全程服务费共计4500元。被告真二房产公司于同日向原告出具收据一份，确认收到原告服务费4500元。2016年8月10日，原告作为甲方，被告真二房产公司作为乙方，签订《真二网综合保障服务协议》一份，约定原告向其支付保障服务费金额5340元。被告真二房产公司于同日向原告出具收据一份，确认收到原告保障服务费5340元。原告提交的《真二网客户告知书》办件流程中记载有：“贷款审批通过的，业主还款解押注销2个工作日后，金融专员打网签合同，通知买卖双方去房管局签资金监管协议，买方将首付购房款一次性全部存入交易结算资金监管账户”。原告提交的《房地产经纪服务事项告知书》中监管程序部分记载有“房管局网签、担保、存首付”。原告提交有中国工商银行股份有限公司郑州建设路支行向郑州住房置业担保有限责任公司出具的《办理商业银行贷款阶段性担保通知单》一份，记载有“我行已初审合格，并为借款人提供贷款金额104万元，请贵公司办理有关担保手续”。原告提交的网签监管担保业务预约单显示受理日期为2016年9月23日。庭审中原告及被告胡敏、被告真二房产公司均认可本案房屋买卖预约网签的时间为2016年9月23日。被告胡敏称网签当日，原告没有提交任何交首付款的东西或可以交首付款的东西，原告没有按约定支付首付款，导致合同无法继续履行。2016年10月8日，被告真二房产公司员工常金龙向原告出具有违约情况说明一份（系复印件），载明：“乙方（赵曦）通过丙方（河南真二房产经纪有限公司）购买甲方（胡敏）位于二七区××翰林××楼××房屋××套，房本面积为117.43平方米，成交价为133.5万元。在约好的网签时间甲方未到场，现业主提出房价上涨为160万元，总价提高26.5万元。丙方因多次协商未果，乙方想通过法律手段保护自己损失。现将事情经过说明如下：买卖合同签于2016年8月10日，其中20000元定金代签人带走，5000元定金留于丙方（真二网）代为保管。8月26日甲方（夫妻双方）到银行面签，乙方于8月27日到银行进行面签。银行审批结果于9月5日审批通过，之后因房管局政策影响，网签时间经过乙方两次到房管局预约，时间定为9月23日。甲方此时对价格产生异议，丙方经纪人常金龙与乙方告知后，与甲方和乙方协商多次未果”。现原告称被告胡敏未按合同约定办理房屋网签手续，请求解除合同、支付违约金并赔偿相关损失，被告胡敏称原告没有在网签当天支付首付款，系原告构成违约。双方协商未果，遂引发本案纠纷。以上事实有原告提交的郑州市存量房（二手房）买卖居间合同、真二网客户告知书、房地产经纪服务事项告知书、委托代办协议书各一份、被告真二房产公司出具的服务费收据、保障服务费收据、定金收据各一份、被告胡敏出具的收条一份、银行交易明细单一组、办理商业银行贷款阶段性担保通知单复印件一份、常金龙出具的违约情况说明复印件一份、网签监管担保业务单复印件一份、被告胡敏提交的委托代办协议书、房屋买卖合同、证件保管书各一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。原告提交有律师函复印件及有邮存根联、查询单各一份，因该查询单记载为门卫签收，被告胡敏亦不认可收到该律师函，故对该证据本院不予采纳。原告提交有房产证复印件一份、房天下翰林世家详情一份、打印自郑州市房地产网的2016年8月至2017年2月郑州市房地产数据分析各一份，因上述证据不能证明原告的证明目的，被告胡敏亦不认可，故对上述证据本院不予采纳。被告胡敏提交有微信及电话通话记录一份、陈改红证人证言一份，欲证明本案系原告违约。因上述证据并不能证明双方约定有原告在面签后八个工作日内支付首付款，双方合同中亦未有该约定，故上述证据不能证明被告胡敏的证明目的，故对上述证据本院不予采纳。本院认为：原告与二被告签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应按合同约定履行各自义务。该合同对被告胡敏卖给原告的房屋的坐落位置、总价款、付款方式及时间、违约责任均做出有约定。就交付首付款部分，该合同约定为“乙方（即原告）应在网签买卖合同备案当日，将网签合同约定的首付房款以银行审批比例存入存量房资金监管机构所指定的监管账户”。原告提交的《真二网客户告知书》中办件流程为：“金融专员打网签合同，通知买卖双方去房管局签资金监管协议，买方将首付购房款一次性全部存入交易结算资金监管账户”。原告提交的《房地产经纪服务事项告知书》中监管程序部分记载为“房管局网签、担保、存首付”。庭审中被告真二房产公司亦称合同履行的方式为“网签完成后，房管局给资金监管账户，再将首付款支付至该账户，不存在先支付首付款再办理网签”。故根据上述事实，可以确认在原告与被告胡敏未签订网签合同时，原告尚不负有向被告胡敏支付购房首付款的义务。故被告胡敏辩称因原告拒不支付首付款，导致双方未能网签及合同履行不能，系原告构成违约，其该辩称不具有事实依据，本院不予采纳。原告提交的中介人员常金龙出具的情况说明显示有被告胡敏在约好的网签时间未到场并提出房价上涨为160万元，庭审中被告真二房产公司亦称被告胡敏要提高房价，所以没有去配合办理网签。因原告与被告胡敏在本案房屋买卖过程中，由被告真二房产公司全称参与，其对双方之间的纠纷产生的原因较为了解，故根据上述事实可以确认本案合同未能继续履行，系因被告胡敏未按合同约定的时间办理网签手续所致，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。本案房屋买卖合同约定：“合同签订后甲乙双方中任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金”。本案房屋买卖合同总价款为1335000元，按该合同约定的标准计算违约金过高。综合考虑被告胡敏的违约时间、违约程度、履行能力、给原告造成的损失，本院酌定按照总房款的10%计算违约金即133500元，应由被告胡敏支付给原告。对于原告请求违约金数额过高部分本院不予支持。原告请求解除编号为010003584号的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》。因被告胡敏未按该合同约定履行义务，致使原告订立合同的目的已无法实现，故对原告该请求本院予以支持。原告请求二被告退还已交定金25000元。本案房屋买卖合同中约定有该25000元为定金，作为履行该合同的担保。故在该合同已解除后，被告胡敏应将已收取原告的定金20000元返还给原告，被告真二房产公司应将已收取原告的定金5000元返还给原告。原告请求被告胡敏返还中介服务费。原告向被告真二房产公司交纳有中介服务费4500元，本案房屋买卖合同因被告胡敏的违约行为致使解除，该费用属于原告的合理损失，原告请求被告胡敏赔偿该费用并无不当，本院予以支持。原告另向被告真二房产公司支付有综合保障服务费5340元。因该综合保障协议约定有通过该公司提供居间服务，如最终未能成功办理过户手续，承诺在符合相应条件时退还已收取的全程服务费。故原告请求被告胡敏赔偿该项费用依据不足，本院不予支持。原告请求被告胡敏支付房屋增值部分损失，因本院判令被告胡敏支付原告的违约金已可弥补其损失，故对原告该诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告赵曦与被告胡敏、被告河南真二房产经纪有限公司于2016年8月10日签订的编号为010003584号的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》被告胡敏于本判决生效后10日内，返还原告赵曦20000元；被告河南真二房产经纪有限公司于本判决生效后10日内，返还原告赵曦5000元。被告胡敏于本判决生效后10日内，赔偿原告赵曦中介费4500元。被告胡敏于本判决生效后10日内，支付原告赵曦违约金133500元。驳回原告赵曦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3789元，由被告胡敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  汪涛审 判 员  王青人民陪审员  许婷二〇一七年四月二十一日书 记 员  宋婕