上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初1295号原告上海澳某某有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人姚某某。委托代理人汤志红，上海久光律师事务所律师。委托代理人谢璇，上海久光律师事务所律师。被告上海吉某某有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人陈某某。委托代理人唐宝良，上海问学律师事务所律师。被告陈某某，男，1969年12月26日生，汉族，住浙江省温岭市。委托代理人唐宝良，上海问学律师事务所律师。原告上海澳某某有限公司与被告上海吉某某有限公司(以下简称吉宸公司)、被告陈某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张开红独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人汤志红、谢璇，被告吉宸公司、陈某某的委托代理人唐宝良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年8月29日原告与被告陈某某及案外人林某某签订了《租赁合同》，约定被告陈某某承租原告所有的位于上海市嘉定区白某2全部房屋(以下称系争房屋)，用于商业、办公经营使用。租期自2015年10月1日至2031年7月31日，2015年10月1日至2016年7月31日为免租期(即自2016年8月1日起计收租金)，租金按月计收，每月40万元。首期租金为本合同签订后7日内支付，后续租金应于前一个月的28日前支付；逾期支付的逾期一日按月租金的0.5%支付违约金。租赁期间水电费、燃气费、通信费、网费等一切费用均由承租方承担，承租方及自行聘请的物业公司对房屋、设施、设备进行检查维护，费用由承租方自己承担。承租方应于2015年9月6日前支付保证金60万元，剩余100万元保证金应于2015年10月30日前支付。合同提前解除的应在解除之日起15日内将物业返还，承租方未拆除的装修装饰、增设的附属设施、设备均归出租方所有，出租方不承担任何补偿。承租方无正当理由拒绝或迟延支付租金超过30日的，出租方有权单方面解除合同，解除日为承租方收到出租方书面通知之日，承租方应承担4倍月租金的解约违约金。承租方未能按约定归还房屋的，每逾期一日应支付两倍日租金的违约金；未能按约支付租金或保证金的应支付4倍月租金的违约金；守约方追索合法权益所产生的律师费、诉讼费、鉴定费等概由违约方承担。2016年6月22日，原告与被告又达成《补充协议》，约定承租主体变更为被告吉宸公司，被告陈某某对租赁合同的债权债务承担连带责任，履约保证金增加至200万元，于协议签订后的60日内支付增加的一个月保证金，并就送达地址，送达方式进行了约定。期间原告按约履行了义务，但被告仅足额支付了2016年8月、9月的租金80万元及10月的部分租金28万元。之后的租金及增加的保证金原告虽多次催要，但被告却一直未予支付。现要求：一、判令解除原、被告于2015年8月29日签订的《租赁合同》及2016年6月22日签订的《补充协议》；二、判令被告吉宸公司于合同解除后的15日内腾退系争房屋；三、判令两被告支付自2016年11月1日至2017年1月31日期间尚欠的租金92万元及自2017年2月1日至合同解除之日止的租金，按每日13,333.33元计算；四、判令两被告支付自合同解除之日起至实际腾退之日止的房屋使用费，按每日13,333.33元计算；五、判令两被告支付解约违约金160万元(4个月租金)；六、判令两被告赔付原告损失240万元(免租期的损失为6个月租金)；七、判令两被告支付延期付款的违约金23.4万元(自2016年10月29日至2017年1月28日止)，并支付自2017年1月29日起至实际付款之日的违约金(以92万元为基数，按日千分之五计算)；八、判令两被告支付自合同解除之后15日至实际腾退日的逾期归还房屋的违约金(按每天26,667元计算)；九、判令两被告赔付律师费18万元。被告吉宸公司、陈某某辩称，被告吉宸公司不是合同的相对方，被告陈某某签订合同后都是正常履行的。由于原告违约行为导致被告至今不能正常支付租金，被告不同意解除合同。2016年6月后原告强行剥夺了物业管理权利，侵犯了被告和下面租赁户的权利，导致租赁户要求维护权利，并拒绝交纳租金，因此被告拖欠租金没有恶意。另外合同约定的违约金过高，法院应予调整。经审理查明，位于上海市嘉定区白某2即系争房屋的房屋产权人为原告。2015年8月29日被告陈某某与案外人林某某与原告签订一份《租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告陈某某及案外人林某某，房屋面积约为6,886.05平方米，租赁期分为二个阶段，第一阶段自2015年10月1日起至2026年7月31日止，第二阶段自2026年8月1日起至2031年7月31日止。第一阶段租金为每月人民币40万元，租金递增率为每二年6%(第三年开始递增，每隔二年环比递增，即之后每二年递增一次)，第二阶段租金按当时市场租赁价格的90%支付租金，双方协商一致后方可继续履行本合同第二阶段租赁期，如若协商不成该合同解除，互不承担违约责任。在租赁期内，被告陈某某、案外人林某某(即乙方，下同)享有180天的装修免租期，自2015年10月1日起至2016年3月31日止，以及120天的免租期，自2016年4月1日起至2016年7月31日止。在该180天装修免租期和120天免租期内，乙方无需支付该房屋的租金，但此期间的水、电及设备维护等一切相关费用由乙方支付。甲方(指原告，下同)有权收取4个月租金数额的租赁保证金(不计息)，即人民币160万元。甲方同意乙方为经营需要对租赁物进行转租。合同还约定，乙方无正当理由拒绝或迟延支付保证金、租金期限达到30日以上的，甲方有权单方面通知乙方解除合同，合同自乙方收到书面解除通知之日起解除，乙方应当按照月租金的4倍(即为履约保证金)向甲方支付违约金，仍不足以弥补甲方损失的，乙方仍应当予以赔偿。同时，合同还约定，乙方未能按照合同约定归还房屋且未取得甲方延期同意的，每迟延一日，须按日租金的2倍向甲方支付违约金；守约方向违约方追索合法权益所发生的诉讼费、律师费、鉴定费等引起的相关费用，由违约方承担。乙方应当按月支付租金，应当在前一个月的28日之前将相应租金支付甲方，逾期支付的，每逾期一日按月租金的百分之零点五(0.5%)支付违约金，首期租金于合同签订后七日内予以支付。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告于2015年9月2日将系争房屋交付被告陈某某及案外人林某某，被告陈某某又将系争房屋对外转租。被告陈某某支付原告2016年8月、9月、10月共三个月的租金各40万元，2016年11月的租金仅支付了28万元。自2016年11月起被告陈某某开始拖欠租金。另外，被告陈某某已支付原告租赁保证金人民币160万元。2015年9月24日被告吉宸公司核准成立。2016年6月22日原告与被告吉宸公司、被告陈某某签订一份《补充协议》，约定承租人的主体原为被告陈某某个人，现原告同意变更承租人为公司即被告吉宸公司，同时，租赁合同约定的保证金增加到5个月的房租即200万元，本补充协议签署60日内支付增加的一个月保证金。被告陈某某作为担保人，对租赁合同的债权债务承担连带担保责任。原、被告三方均承诺所书联系方式(包括邮箱)及地点，均是现有效使用的，法律文书邮寄到联系方式(包括邮箱)及地址，即为送达，如有变更，应书面通知确切、有效的能送达的联系方式(包括邮箱)及地址，如怠于通知，法律文书送达变更前联系方式及地址的视为送达，应承担相应的法律后果。本协议及附件与租赁合同具有同等的法律效力。该协议签订后，被告并未将增加的40万元保证金支付给原告。2015年10月27日被告陈某某与案外人林某某签订一份《股权转让协议书》，约定双方于2015年8月29日共同与原告签订的租赁合同，林某某将持有的合同股份全部转让给被告陈某某，林某某不再承担与原告租赁合同中的权利义务，相关责任及义务由被告陈某某承担。2016年12月13日原告发律师函给被告，要求两被告支付拖欠的租金及保证金40万元，2016年12月29日原告发通知书给被告指定的邮箱，通知被告解除合同，要求被告支付租金及违约金赔偿金。2017年2月17日上海市东方公证处出具公证书对该证据予以公证。2017年1月原告向本院起诉。审理中，原告将原诉讼请求调整为：一、确认原、被告于2015年8月29日签订的《租赁合同》及2016年6月22日签订的《补充协议》于2016年12月29日解除；二、判令两被告于合同解除后15日内立即腾退系争房屋；三、判令两被告支付自2016年11月1日至2016年12月29日期间尚欠的租金506,667元；四、判令两被告自2016年12月30日起至实际腾退之日止的房屋使用费，按每日13,333.33元计算；五、判令两被告支付解约违约金160万元(4个月租金)；六、判令两被告赔付原告损失240万元(6个月租金)；七、判令两被告支付自2016年10月29日至2016年12月28日延期付款的违约金9.6万元(按每日千分之五，以人民币64万元计，按30日计)，以及自2016年12月29日起至实际付款之日的延期违约金(以92万元为基数，按每日千分之五计算)；八、判令两被告按每日26,667元支付自2017年1月15日至实际腾退之日的逾期归还房屋的违约金；九、判令两被告赔付律师费12.5万元。被告对原告调整后的诉请辩称，对拖欠的租金数额没有异议。但认为原告有违约行为，在物业管理中损害了被告及各承租户的利益，导致各承租户不上交租金，进而被告才拖欠原告的租金。另外违约金约定过高，应予调整。审理中，原告向本院申请追加次承租人许世梅、陈辉、杨志勇、李光中、刘鑫岩、姚江萍、上海秀咔餐饮有限公司、陆海源、陈海亮为本案被告参加诉讼，后又撤回对该9名次承租人的起诉。庭审中，原告表示本案中只要求解决与被告之间的租赁合同关系，至于与次承租人的租赁关系原告另行解决。本院已书面通知上述9名次承租人不再参加本案诉讼。上述事实，有原告的房地产权证，《租赁合同》及《补充协议》，律师函及双方当事人庭审笔录为证。事实清楚，证据充分。本院认为：原告与被告陈某某及案外人林某某签订的《租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效，双方应切实履行。后案外人林某某与被告陈某某签订股份转让协议书，林某某将与原告签订的《租赁合同》中的权利义务全部转让给被告陈某某，林某某退出承租。2016年6月22日原告与两被告又签订《补充协议》，明确承租人由被告陈某某变更为被告吉宸公司，被告陈某某对《租赁合同》中的债权债务承担连带担保责任。并约定在补充协议签订后60日内再支付保证金40万元，同时约定邮箱为送达地址。至此，原告与被告吉宸公司建立租赁合同关系。被告陈某某作为保证人承担连带保证责任。在合同履行过程中，被告自2016年11月起开始拖欠原告租金，并且被告在《补充协议》中约定增加一个月的保证金40万元也未支付，已超过30日以上，根据合同约定，原告有权解除合同。现原告已将解除合同的书面通知书送达被告指定的邮箱，双方的《租赁合同》自被告收到原告解除合同的书面通知书之日即2016年12月29日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。被告应从系争房屋内迁出，并将系争房屋返还原告。同时被告应将拖欠的租金506,667元给付原告。由于目前被告仍占用系争房屋，故仍应按原合同标准支付自2016年12月30日起至实际搬出房屋时止的房屋使用费。因被告久拖租金不付，显属违约，按照合同约定，被告应支付原告解除合同违约金160万元，故原告此项诉请符合合同约定，本院予以支持。对原告主张的免租期损失240万元，虽然合同中约定的免租期为10个月，但该免租期是基于双方合同能正常履行15年而约定，现被告仅履行几个月即违约，导致合同解除，致使原告免租期内的租金损失较大。另外双方在合同中还约定，如被告违约，除支付4个月租金的违约金外，损失不足部分还应当由被告赔偿。因此原告主张免租期内的租金损失的诉请可予支持。结合本案实际情况，本院酌情确定免租期内的损失为5个月租金为妥，即人民币200万元，由被告赔付原告。原告主张的逾期付款违约金，按照合同约定应以月租金为基数，但合同中约定每日按0.5%计算，该标准约定过高，被告提出要求调整的意见本院予以采纳，本院酌情调整为每日万分之五，以人民币40万元为基数，自2016年11月1日起至本判决生效时止。另外，原告要求被告按每日26,667元支付自2017年1月5日至实际腾退日的逾期归还房屋的违约金，由于系争房屋尚有次承租人在使用，而原告已明确表示其与次承租人的租赁关系将另行解决，本案中只要求解除与被告之间的租赁合同关系，故原告此项诉请，理由不足，对此难以支持。合同中约定守约方可以向违约方追索合法权益所发生的诉讼费、律师费，故原告要求被告赔付律师费12.5万元的诉请可予支持。合同解除后，在原告处的保证金人民币160万元应返还被告。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、确认原告上海澳某某有限公司与被告陈某某、被告上海吉某某有限公司签订的《租赁合同》及《补充协议》于2016年12月29日解除；二、被告上海吉某某有限公司、被告陈某某应于本判决生效后十日内从位于上海市嘉定区白某2的房屋内迁出，并将该房屋返还原告上海澳某某有限公司；三、被告上海吉某某有限公司、被告陈某某应于本判决生效后十日内给付原告上海澳某某有限公司2016年11月1日至2016年12月29日期间的租金人民币506,667元；四、被告上海吉某某有限公司、被告陈某某应于本判决生效后十日内给付原告上海澳某某有限公司房屋实际使用费(房屋实际使用费自2016年12月30日起，按每日人民币13,333.33元计算，至被告实际搬出之日止)；五、被告上海吉某某有限公司、被告陈某某应于本判决生效后十日内给付原告上海澳某某有限公司解除合同违约金人民币160万元；六、被告上海吉某某有限公司、被告陈某某应于本判决生效后十日内赔偿原告上海澳某某有限公司损失人民币200万元；七、被告上海吉某某有限公司、被告陈某某应于本判决生效后十日内给付原告上海澳某某有限公司逾期付款违约金(该违约金自2016年11月1日起，以人民币40万元为基数，按每日万分之五计算至本判决生效时止)；八、被告上海吉某某有限公司、被告陈某某应于本判决生效后十日内给付原告上海澳某某有限公司律师费人民币12.5万元；九、原告上海澳某某有限公司应于本判决生效后十日内返还被告上海吉某某有限公司、被告陈某某租赁保证金人民币160万元；十、原告上海澳某某有限公司其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费49,138元，减半收取24,569元，由被告负担(被告负担之款于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张开红二〇一七年四月六日书记员  孙 鸯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约而产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。……