重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝04民终336号上诉人（原审原告）：重庆粮食集团酉阳县粮食有限责任公司，住所地：重庆市酉阳县桃花源镇西山街115号。统一社会信用证代码：91500242678668880U。法定代表人：段明清，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭超，重庆光界律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴红英，女，1966年7月12日出生，土家族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：白冰，重庆汇润律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈利，重庆汇润律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：杨祥友，男，1968年2月25日出生，汉族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。原审第三人：张建中，男，1964年5月27日出生，土家族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。上诉人重庆粮食集团酉阳县粮食有限责任公司（以下简称酉粮公司）因与被上诉人吴红英、杨祥友、原审第三人张建中租赁合同纠纷一案，不服酉阳土家族苗族自治县（以下简称酉阳县）人民法院（2016）渝0242民初2993号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月16日受理本案后，依法由本院审判员何庆华担任审判长，与审判员黄飞、审判员徐婷婷组成合议庭审理了本案。审理中，于2017年4月17日进行了调查询问。上诉人酉粮公司的委托诉讼代理人彭超、被上诉人吴红英及其委托诉讼代理人白冰、陈利、被上诉人杨祥友、原审第三人张建中到庭接受了询问。本案现已审理终结。上诉人酉粮公司向本院上诉请求：一、撤销酉阳土家族苗族自治县人民法院（2016）渝0242民初2993号民事判决；二、改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、判令被上诉人承担本案案件诉讼费用。事实及理由：一审认定事实错误，判决结果错误。1.一审认定上诉人与吴红英之间的不定期租赁关系已解除错误，认定张建中与上诉人形成租赁关系错误。酉粮集团时任总经理并非刘卫东，即使是刘卫东同意解除与吴红英的租赁关系，与张建中形成租赁关系，但该表示不能代表上诉人的认可。吴红英与张建中一审也未提交上诉人认可的书证予以证明。刘卫东的证言系孤证，不能作为认定事实的依据。2.上诉人请求解除与吴红英的租赁关系及要求其支付尚欠租金和腾退并返还房屋应当得到支持。第一，吴红英自2009年起至今未缴纳房屋租金，已严重违反租赁关系中承租人应当积极支付租金的义务；第二，上诉人与吴红英之间形成的系不定期租赁合同关系，上诉人要求解除租赁关系理由有三：一是吴红英未缴纳租金已构成违约，二是上诉人已书面通知吴红英要求解除租赁关系，通知内容合法有效，三是吴红英转租门面未征得上诉人同意。因此，上诉人的诉讼请求应当得到支持。被上诉人吴红英辩称，第一，一审关于上诉人与吴红英之间的门面租赁关系已自行解除，事实认定清楚，法律适用正确；第二，关于2009年1月18日以后，至2009年6月30日的门面租金，因上诉人一审中租金请求权已超过诉讼时效1年，一审法院未予以支持正确。原审第三人张建中答辩称，涉案门市部2009年以后都是张建中在控制，之前的单位领导同意其占用经营，后经营不下去就租给杨祥友。2013年张建中找到了公司现任领导，领导说如果收回可以，但是要安排张建中的工作，单位领导说张建中可以暂时经营，等他们研究决定了后再通知。酉粮公司向一审法院起诉请求：一、解除酉粮公司与吴红英就重庆市酉阳县钟多街道翠屏山大道北路92号门面形成的不定期租赁合同关系；二、吴红英立即腾退重庆市重庆市酉阳县钟多街道翠屏山大道北路92号从南向北第二间门面并返还给酉粮公司，杨祥友予以协助；三、吴红英按照10000元/年的标准向酉粮公司支付自2009年1月19日至实际腾退完毕之日的租金；四、吴红英承担本案诉讼费。一审法院审理查明:1999年1月14日，吴红英、张志华（乙方）与重庆市酉阳渝鑫粮油集团城关公司（甲方）签订了城关公司经济责任制承包合同，合同约定“甲方将公司门面让利分柜组，承包给乙方（每组2人）自主经营3年，并可在公司现有五金、日杂、百货中按批发价领取1万至2万元的货作铺底金自行销售，并按货款保证在承包的最后二年每年还一半，以现金与公司结清货款（不计息）。若不要货的柜组，乙方必须每年向甲方上交币2000元，并每年年底与公司一次性结清。若不结清者公司有权收回门面。”次日双方签订了补充协议，约定“单位若给乙方安排了其他工作，又不经营本单位商品，甲方可以根据情况，收取一定租金；若乙方不交租金、调离或其他原因，乙方必须无条件把门市部退给单位，原签合同自行解除。”后重庆市酉阳渝鑫粮油集团城关公司划归钟多购销公司。2005年1月18日，钟多购销公司草拟格式门面租赁合同约定：甲方钟多购销公司将位于新民街临街门面一间以10000元/年租赁给乙方吴红英经营使用，租赁期为一年，从2005年1月18日起至2006年1月18日止，但吴红英未在合同上签字。涉案房屋位于本县钟多街道翠屏山大道北路92号（原酉阳县钟多镇新民街99号）由南向北第二间门面。2009年6月3日，涉案房产登记到钟多购销公司名下。后因企业改制，涉案房产于2015年9月7日转登到酉粮公司名下，其土地使用面积为1686.97㎡，房屋建筑面积为3178.81㎡。吴红英2005年每年支付了10000元租金到2009年1月18日。2008年12月31日，吴红英与第三人张建中离婚，之后张建中开始实际控制涉案房屋。时任酉粮公司的副总经理刘卫东称，吴红英2009年找时任钟多购销公司的法定代表人张宗祥，要求解除与单位的租赁合同关系，今后的租赁关系由酉阳粮食集团职工张建中继续承租，得到了同意，后来公司找张建中收租金，张建中以公司要先解决工作为由拒付，刘卫东代表公司答复张建中暂不收租金，待以后所有问题处理好后再一并计算。2009年6月30日，吴红英与钟多购销公司解除劳动关系协议书解除了劳动关系。2010年至2011年张建中将涉案房屋租赁给伍平，2012年租赁给王会，2016年至今租赁给了第三人杨祥友。酉粮公司于2016年3月9日通过邮寄方式向吴红英发出“门面租赁合同解除通知书”，该件于2016年3月10日退回酉粮公司，退回原因为“拒收”，该件寄件人为“酉阳粮食公司”，收件人为“吴红英”且留有吴红英现用手机号。2008年3月6日，重粮集团与重庆市酉阳县人民政府签订《国有粮食企业划转协议书》，约定将包括钟多购销公司在内的17户企业的人、财、物及债权债务，以无偿方式成建制整体划转给重粮集团。次日，酉阳县人民政府印发酉阳府函[2008]30号《关于同意划转县属国有粮食企业的批复》，同意将县属国有粮食企业成建制划转到重粮集团，划转移交工作以2007年9月30日为基准日，划转移交内容为企业所有资产、负债、所有者权益及企业人员。2008年5月28日，重庆市国有资产监督管理委员会印发“渝国资[2008]136号《关于将酉阳县国有粮食企业成建制划转到重庆重粮集团的批复》，同意将钟多购销公司等17户国有粮食企业的资产、债权债务、人员建制整体无偿划转给重粮集团，作为重粮集团全资子公司管理。2008年12月29日，重粮集团印发重粮集发[2008]279号”《关于酉阳公司资产重组的批复》，该批复决定酉阳县钟多粮食公司等15个公司实行歇业待整合，保留独立法人单位，由酉粮公司负责代管。2011年7月20日，重粮集团印发重粮集发[2011]121号文件决定关闭注销包括钟多购销公司在内的30户企业。2013年9月16日，重庆市酉阳渝鑫粮油（集团）有限公司（以下简称渝鑫粮油公司）印发酉粮集发[2013]6号文件，对所属的钟多购销公司歇业待整合企业予以关闭注销，关闭注销后的债权债务由渝鑫粮油公司承续。2013年10月8日，酉阳县工商局作出酉工商登记内销字（2013）第002540号准予注销登记通知书，决定准予钟多购销公司注销。2015年7月24日渝鑫粮油公司印发酉粮集函[2015]5号文件，向酉阳县国土资源和房屋管理局申请将位于本县钟多镇新民街99号，登记为315房地证2009字第00678号的国有土地证变更到酉粮公司，酉粮公司于2015年9月7日取得了315房地证2015字第02482号房屋产权证，涉案房屋登记权利人至此变更为酉阳粮食公司。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：酉粮公司与吴红英的租赁合同是否已经解除，酉粮公司与第三人张建中是否形成租赁关系。针对本案争议焦点，评述如下：1999年吴红英与当时涉案门面的所有者城关公司签订了合同，约定将涉案门面租赁给吴红英经营3年，吴红英向公司交货或交钱，若不交租金，应退还门面，原合同自行解除。该合同到期后，双方未签订新的书面合同，吴红英实际仍在租赁该门面，双方之间形成不定期租赁合同关系，合同内容应参照前述合同。吴红英从2005年到2008年每年缴纳了10000元租金可认定为双方对租金数额进行了补充约定。2005年城关公司的承续者钟多购销公司草拟书面格式合同欲与吴红英签订，但吴红英未签字，新合同不成立。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期租赁法律关系中，除法律另有规定外，当事人的任何一方都随时解除合同的权利，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。吴红英主张其将租金交到2009年1月18日则表示要解除合同，但其要求解除合同应该以积极作为的方式的表示，因此不能认定当时租赁合同解除。2009年6月30日吴红英与钟多购销公司解除劳动关系，并要求解除租赁关系，由第三人张建中继续租赁，得到了公司领导的同意，吴红英提交了时任酉粮公司总经理刘卫东的调查笔录为证，酉粮公司对此予以否认，但酉粮公司未提交充分的反驳证据，应承担举证不利后果。酉粮公司称2009年后找过吴红英收租金，吴红英予以否认，酉粮公司未提交证据证明，应承担不利后果。第三人张建中称酉粮公司2009年后找其收过租金，从刘卫东的调查笔录中可以佐证，酉粮公司予以否认，但未提交充分的反驳证据，应承担不利后果。综上所述，吴红英与公司解除劳动关系便解除租赁合同得到了公司领导同意，吴红英的上述行为可以认定为积极主张解除合同，租赁合同应认定为2009年6月30日解除，解除合同后吴红英负有归还房屋的附随义务。2009年后吴红英将门面交予第三人张建中并由张建中租赁门面得到了公司领导同意，吴红英已经履行了上述附随义务。酉粮公司找张建中收取租金，张建中拒交租金只是未履行租赁合同义务，不影响其与酉粮公司租赁关系的成立。因此，吴红英与酉粮公司之间的租赁合同已于2009年6月30日解除，第三人张建中与酉粮公司的租赁合同于2009年6月30日成立。由于酉粮公司与吴红英的租赁合同已经自行解除，酉粮公司主张解除与吴红应之间的租赁合同的诉讼请求，不予支持。酉粮公司主张吴红英腾退涉案房屋、杨祥友予以协助，但吴红英解除合同后吴红英归还房屋的义务已经履行完毕，对酉粮公司的该项诉讼请求，不予支持。酉粮公司主张吴红英支付租金，吴红英已经交清2009年1月18日前的租金，但未支付至合同解除之日即2009年6月30日的租金。吴红英抗辩称酉粮公司起诉之日一年以前的租金请求权已经超过诉讼时效，酉粮公司未提供证据证明2009年应收租金之日起一年内找过吴红英收租金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，酉粮公司主张吴红英支付2009年1月19日至2009年6月30日的租金的诉讼请求已经超过诉讼时效，不予支持。关于2009年7月1日之后的租金，由于吴红英不是实际承租人，酉粮公司不应请求吴红英承担。因此，酉粮公司主张吴红英支付2009年1月19日至腾退完毕之日的租金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回重庆粮食集团酉阳县粮食有限责任公司的诉讼请求。案件受理费300元，由重庆粮食集团酉阳县粮食有限责任公司承担。二审查明：本案的事实争点：吴红英与酉粮公司之间的房屋租赁合同是否已经解除。二审中，上诉人酉粮公司举示了一份证据：当时的公司营业执照及重庆粮食集团有限责任公司职务任免文件，拟证明公司当时法人是张宗祥，刘卫东的任期从2010年10月18日才开始。被上诉人吴红英质证，认为该份证据不能达到其证明目的，刘卫东在文件下发之前就在全面主持粮食公司的工作。被上诉人杨祥友质证，认为刘卫东2008年是副总经理，2010年任免的是总经理，2008年的时候刘卫东就已经在行使职权了。原审第三人张建中质证，认为刘卫东在2008年是公司的副总经理，已经在行使相应的职权了。经本院审查认为,该份证据不属于二审新证据，不能达到证明目的，该证据的客观性、关联性本院不予采信。一审中，张建中提供的证据光盘反映，张建中与酉粮公司领导就涉案门面相关情况进行说明，公司法人代表葛生宪知晓并同意张建中租赁涉案门面，吴红英与公司就涉案门面的不定期租赁合同关系已经解除，吴红英支付完毕租金并返还房屋，对于租赁合同的权利义务都已经履行完毕，故吴红英与酉粮公司之间就涉案门面的不定期租赁合同已于2009年解除。本院二审查明的其余事实与一审判决认定的事实相同，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点有二：一是吴红英与上诉人关于涉案房屋租赁的关系及其权利义务；二是上诉人请求吴红英腾退房屋返还门面及支付租金应否得到支持。对于焦点一，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，2009年6月之前，吴红英与酉粮公司在涉案门面租赁合同期满后未再签订租赁合同，但吴红英仍在继续租赁涉案门面，双方之间形成不定期租赁关系。2009年6月后，吴红英与酉粮公司解除劳动关系，按照租赁合同的约定，双方之间的不定期租赁关系自行解除，吴红英对涉案门面的租赁合同义务已经履行完毕。吴红英不再对门面实际占用和控制，也没有向该房屋的所有人缴纳租金，张建中与吴红英之前虽系夫妻关系，但双方在2008年12月30日即离婚，自2009年起，案涉房屋实际由张建中占有和控制，故酉粮公司在没有举示充分的证据证明吴红英仍为该房屋的承租人情形下，不能当然推定吴红英与酉粮公司之间就涉案房屋仍存在租赁关系。对于焦点二，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百三十五条规定：“租赁期届满，承租人应当返还租赁物。”结合本案，吴红英与酉粮公司租赁关系结束后，吴红英租赁合同权利义务已经履行完毕，后吴红英将门面交于张建中并由张建中租赁门面得到了公司领导同意，吴红英也已经履行了返还门面的附随义务，吴红英不再是涉案门面的承租人。因此酉粮公司请求吴红英腾退房屋返还门面及支付租金无事实根据和法律依据。综上所述，上诉人酉粮公司的理由不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人重庆粮食集团酉阳县粮食有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  何庆华审判员  徐婷婷审判员  黄 飞二〇一七年四月二十七日书记员  吴遥祝