长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0104民初270号原告:吉林省嘉鑫物业服务有限公司，住所地：长春市经济开发区。法定代表人：李士军，经理。委托诉讼代理人：黄佰阳，该公司职员。被告：田树海，男，现住长春市朝阳区。原告吉林省嘉鑫物业服务有限公司（以下简称嘉鑫物业）与被告田树海物业服务合同纠纷一案,本院于2017年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。嘉鑫物业的法定代表人李士军及委托诉讼代理人黄佰阳，田树海到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。嘉鑫物业向本院提出诉讼请求：1、要求田树海给付物业费3,033.50元，其中包括物业费（2014年9月1日至2016年10月31日）、电梯费（2014年9月1日至2015年8月31日、2016年9月1日至2016年10月31日）、生活垃圾处理费（2014年9月1日至2015年8月31日、2016年9月1日至2016年10月31日）；2、要求田树海支付滞纳金即违约金5,341.39元（自2014年9月1日起至2016年10月31日，按照日千分之三计算）。事实和理由:嘉鑫物业于2014年9月承包田树海所在春铁金郡湾小区的物业管理服务，2014年9月1日至2016年10月31日，田树海一直拖欠物业费未交纳，其居住的房屋面积为96.75平方米，共计拖欠物业费3,033.50元，按照合同约定未缴纳物业费，按日千分之三支付滞纳金5,341.39元。经嘉鑫物业多次催要，田树海拒不交纳，故嘉鑫物业诉讼来院。田树海辩称：1、朝阳区政府物业办备案材料显示，嘉鑫物业是2015年7月4日进入小区服务，而嘉鑫物业要求业主从2014年9月开始交纳物业费，属于多收取费用。2、嘉鑫物业确实为小区提供了物业服务，但存在诸多问题，造成小区卫生环境脏乱差、车辆管理不到位、路面有积水、草坪不及时整理、任人种地、各楼宇门禁、对讲机和监控设施失灵，广告到处张贴、小区没有安保人员、闲杂人等自由出入、墙体水管脱落不处理、收费发票不正规、电梯经常出故障、嘉鑫物业经常给小区停水、停电、房屋质量存在问题等。3、嘉鑫物业服务资质是二级，根据吉林省物业收费标准为0.7元-1.00元/平方米/月，而嘉鑫物业提供的服务没有达到二级标准，也没有向业主公示物业费收支情况，因此按1.00元/平方米/月收费不合理。4、嘉鑫物业收取150.00元车辆进出门禁卡费用，现应当返还给业主。5、业主拒绝交纳物业费，是由于嘉鑫物业先违约造成，业主行使正当的抗辩权，因此业主不承担违约责任。综上，驳回嘉鑫物业的诉讼请求。经审理查明：2014年9月4日，长春诚悦物业服务有限责任公司（以下简称诚悦物业）作为甲方，嘉鑫物业作为乙方，双方签订了一份《沈铁﹒金郡湾物业经济承揽合同》，合同约定：“物业名称：沈铁﹒金郡湾物业园区；合同承揽期限为一年，自2014年9月4日起至2015年9月3日止；乙方向业主或使用人收取物业服务费等相关费用上交给甲方；承揽合同总价507,062.00元，42,255.17元/月。”2014年11月1日，沈阳铁路局长春房产段作为甲方，嘉鑫物业作为乙方，双方签订了一份《沈铁﹒金郡湾物业经济承揽合同》，合同约定：“物业名称：沈铁﹒金郡湾物业园区；合同承揽期限自2014年11月1日起至2015年9月3日止；乙方向业主或使用人收取物业服务费等相关费用上交给甲方；承揽合同总价422,551.67元/月。”2015年2月6日，双方签订了《沈铁﹒金郡湾物业经济承揽终止合同》，合同约定，沈阳铁路局长春房产段物业服务工作移交长春铁路房地产开发有限责任公司管理，终止双方在2014年11月1日签订的经济承揽合同。2015年2月9日，长春铁路房地产开发有限责任公司作为甲方，嘉鑫物业作为乙方，双方签订了一份《前期物业服务合同》，合同约定：“嘉鑫物业资质等级为贰级；物业名称：沈铁﹒金郡湾；物业类型：住宅；合同期限自2015年2月10日起至2016年2月10日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时本合同自动终止；物业服务费用按政府规定的标准由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，具体标准如下：住宅1.00元/月/平方米，电梯高层（含二层）以上的30.00元/月/户，生活垃圾处理费7.00元/户/月；同时约定了前期物业管理服务质量标准。”2015年7月4日，春铁﹒金郡湾业主委员会作为甲方，嘉鑫物业作为乙方，双方签订了一份《物业管理服务合同》，合同约定：“物业服务期限为叁年，自2015年7月4日至2018年7月3日，物业服务费用由甲方按业主或物业使用人的建筑面积缴纳，具体标准如下：住宅1.00元/月/平方米，电梯费360.00元/年，生活垃圾处理费84.00元/年；业主缴费周期为全年，应当按年度缴纳物业费；业主未按期缴纳物业费，需按应缴数额每日0.3%的标准向乙方支付违约金；同时约定了物业服务标准及要求。”2016年9月1日和9月19日，该小区业主代表与嘉鑫物业在朝阳区物业办的主持下，针对金郡湾物业管理存在的问题作出决定。2016年10月31日，嘉鑫物业放弃对该小区的物业管理。田树海未缴纳2014年9月1日至2016年10月31日期间的物业费，2014年9月1日至2015年8月31日和2016年9月1日至2016年10月31日期间的电梯费和生活垃圾处理费。庭审中，田树海向本庭提供照片证明嘉鑫物业提供的服务存在诸多瑕疵，嘉鑫物业庭审中陈述存在的物业瑕疵已经改善。另查，沈阳铁路局长春分局曾于2014年12月14日收取该小区某业主（2014年9月1日-2015年8月31日）的物业管理费和电梯维护费，并向业主出具了收据。嘉鑫物业对收据没有异议，称是按照沈阳铁路局长春房产段与嘉鑫物业签订的《沈铁﹒金郡湾物业经济承揽合同》的约定，代替沈阳铁路局收取物业费、电梯费。2005年1月1日实施的《吉林省物业服务收费管理实施细则》附件1吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格第一条第1项规定“我省各类住宅小区物业服务费政府指导价格为普通住宅二级每平方米0.70-1.00元。”2009年5月1日实施的《吉林省物业管理办法》第四十六条规定“普通住宅物业服务收费实行政府指导价，其他住宅物业服务收费，由业主与物业服务企业或者其他管理人协商确定实行市场调节价或者政府指导价。”认定上述事实的证据有：《沈铁﹒金郡湾物业经济承揽合同》、《沈铁﹒金郡湾物业经济承揽终止合同》、《前期物业服务合同》、《物业管理服务合同》、会议纪要、照片、吉林省物业服务收费管理实施细则、吉林省物业管理办法及庭审笔录。本院认为：第一、物业服务合同是物业服务企业与业主或业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案长春铁路房地产开发有限责任公司与嘉鑫物业就金郡湾小区签订的《前期物业服务合同》以及春铁﹒金郡湾业主委员会与嘉鑫物业签订的《物业管理服务合同》，均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，田树海是该小区业主，上述两份物业服务合同对田树海均具有约束力，故嘉鑫物业和田树海均应按合同约定履行。关于嘉鑫物业提供的其与诚悦物业之间《沈铁﹒金郡湾物业经济承揽合同》及其与沈阳铁路局长春房产段之间《沈铁﹒金郡湾物业经济承揽合同》，根据合同的内容以及嘉鑫物业的陈述，嘉鑫物业只是代替合同甲方即诚悦物业或沈阳铁路局长春房产段向业主收取物业费等相关费用，收取费用后上交给甲方，再由甲方向业主出具收据，因此承揽期间内物业管理责任应由诚悦物业或沈阳铁路局长春房产段承担，业主拖欠的管理费用也应当由诚悦物业或沈阳铁路局长春房产段向业主主张，对嘉鑫物业主张承揽合同期间的管理费用不予支持。第二、关于物业费、电梯费、生活垃圾处理费如何计算的问题。《前期物业服务合同》和《物业管理服务合同》实际履行期限为2015年2月10日至嘉鑫物业弃管之日即2016年10月31日，期间内嘉鑫物业为业主提供了物业服务，业主应当向嘉鑫物业交纳物业费等相关费用。1、关于物业费:田树海及其他同类案件的业主以物业服务存在诸多质量问题为由拒绝交纳，对此提供照片加以证明，嘉鑫物业称对存在问题已经改善，但未能提供证据加以证明，结合嘉鑫物业弃管前与业主代表在区物业办的会议纪要以及小区大多数业主拒绝交纳物业费的现象，可以证实嘉鑫物业提供的服务在诸多方面确实存在不足之处，尤其是在电梯、卫生保洁、绿地维护、小区安防、门禁、车辆停放管理、设施设备维护等方面存在问题，根据公平合理、等价有偿原则，应当适当酌减物业费。物业服务合同约定“物业类型为普通住宅，嘉鑫物业资质等级为二级，物业服务费用按建筑面积交纳，住宅1.00元/月/平方米”，2005年1月1日实施的吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格普通住宅二级资质为每平方米0.70-1.00元，2009年5月1日实施的《吉林省物业管理办法》第四十六条规定：“普通住宅物业服务收费实行政府指导价”，据此，本院认为在普通住宅二级物业服务政府指导价格范围内酌定为0.80元/月/平方米为宜。田树海居住房屋的建筑面积为96.75平方米，2015年2月10日至2016年10月31日期间拖欠的物业费计算方式为：0.80元/月/平方米×20个月×96.75平方米+0.80元/月/平方米÷30天×19天×96.75平方米=1,597.02元。2、关于电梯费：物业服务合同约定“电梯高层（含二层）以上的30.00元/月/户”，田树海拖欠2015年2月10日至2015年8月31日和2016年9月1日至2016年10月31日期间的电梯费计算方式为：30.00元/月/户×8个月+30.00元/月/户÷30天×19天=259.00元。3、关于生活垃圾处理费：物业服务合同约定“生活垃圾处理费7.00元/户/月”，田树海拖欠2015年2月10日至2015年8月31日、2016年9月1日至2016年10月31日期间的生活垃圾处理费计算方式为：7.00元/月/户×8个月+7.00元/月/户÷30天×19天=60.43元。第三、关于嘉鑫物业主张违约金的问题。因嘉鑫物业提供的服务确实有不足之处，田树海未按时缴纳物业费并非恶意拖欠，对嘉鑫物业的此项请求不予支持。第四、关于田树海提出嘉鑫物业应返还150.00元车辆门禁卡费用的问题，因孙春玲未向本院提出反诉请求，应另行告诉。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：1.被告田树海于本判决生效后立即向原告吉林省嘉鑫物业服务有限公司支付拖欠物业费1,597.02元、电梯费259.00元、垃圾处理费60.43元，合计1,916.45元；2.驳回原告吉林省嘉鑫物业服务有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费50.00元，由被告田树海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  孙彦辉审 判 员  李 林人民陪审员  魏 睿二〇一七年四月二十六日书 记 员  李 卓