上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初22072号原告(反诉被告)：上海黄妤精密模具有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：沈金慧，董事长。被告(反诉原告)：陆益文，男，1980年5月22日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：宁振云，上海一凡律师事务所律师。原告上海黄妤精密模具有限公司(以下简称“黄妤公司”)与被告陆益文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月30日立案受理后依法适用简易程序。后被告向本院提起反诉，本院依法受理并与本诉合并于2017年2月21日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)黄妤公司的法定代表人沈金慧、被告(反诉原告)陆益文的委托诉讼代理人宁振云到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告黄妤公司向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告押金30,000元；2、被告支付原告违约金42,500元、搬家费50,000元、装修转让费10,000元。事实与理由：原告自2015年11月21日起租用被告位于本区九亭镇易富路XXX号-2#楼西面厂房(以下简称“涉案房屋”)，约定租期至2017年11月20日止。租赁期间，原告向前租客支付房屋装修款10,000元。后因涉案房屋系违法建筑，面临拆迁，本区九亭镇人民政府要求原告限期搬离。原告认为，被告将违法建筑出租给原告使用，双方租赁合同为无效合同，被告理应赔偿给原告造成的经济损失。被告陆益文辩称，不同意原告的所有诉讼请求。对于押金30,000元，同意于原、被告结清水、电及房屋使用费后退还剩余部分；被告不存在违约，不同意支付违约金；对于装修费，系原告与前租客之间的关系，被告不清楚，亦不同意赔偿。同时，被告陆益文向本院提出反诉请求：1、原告支付2016年6月28日至2016年10月1日的电费30,382元；2、原告支付2016年5月4日至2016年10月19日的水费490元；3、原告支付2016年8月21日至2016年10月26日的房屋使用费30,739元。事实与理由：原告承租被告涉案房屋，原告于2016年10月27日搬离，但尚欠被告房屋使用费、水、电费未结清。原告黄妤公司针对被告陆益文的反诉请求辩称，1、认可被告主张的水费金额；2、原告确实未支付上述期间的电费，但对金额不认可，被告未提供电费凭据，且电表并非单独电表；3、不同意支付使用费，被告曾以原告未付租金为由阻止原告搬迁，故原告于2016年10月20日左右支付了被告30,000元租金，被告收到后才允许原告搬离，因此原告已经付清使用费。经审理查明：被告系案外人上海利乐塑料五金厂(个人独资企业)的投资人。2004年3月9日，上海利乐塑料五金厂(乙方)与案外人上海沧盛实业公司(甲方)签订《合作使用土地协议书》，约定乙方因办企业需要使用甲方土地3.06亩，土地位置：本区九亭镇金吴村周家队，土地使用期限50年，土地有偿使用价格：每亩9万元，总价27.54万元。本案审理中，上海利乐塑料五金厂出具《同意出租证明》一份，载明，该厂取得上述土地使用权后，在土地上出资建造了涉案房屋，同意被告以其名义将房屋出租给原告使用。2015年11月24日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋租赁给乙方作工业生产、仓储使用，建筑面积约700平方米；租期自2015年11月21日起至2017年11月20日止；厂房年租金170,000元(税费由乙方自行承担)；乙方应向甲方支付厂房租赁保证金30,000元(不计利息)；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话、卫生费等一切费用由乙方承担支付；如甲方单方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金；合同另对其他事宜进行了约定。合同签订后，双方均按约履行。审理中，被告述称原告租金支付至2016年8月21日。2016年10月8日，被告就用电问题报警称：因沈金慧(系原告法定代表人)多次拖欠水电费(已累计拖欠3万余元)，2016年10月1日，被告联系沈金慧未果后，直接前往涉案房屋内将涉案房屋的电箱关闭、剪断电缆，并告知沈金慧，但沈金慧未作回复。2016年10月7日，被告发现沈金慧将电箱电线接至其他承租人陈银国的电表箱上，故就此报警。2016年10月27日，原告搬离涉案房屋。审理中，原、被告均确认，涉案房屋因没有合法建造审批手续于2016年11月被依法拆除。审理中，原告向本院提交结算单一份，以证明原告向上海浙力实业有限公司(系房屋原承租人)支付10,000元装修款。被告对此质证认为，被告没有参与结算，故对证据的真实性及关联性不予认可。审理中，被告向本院提交2016年5月至2016年10月电力公司存根联一组，以证明原告公司与相邻承租人合计使用电力的情况，并述称其反诉主张的电费金额系根据涉案房屋分表数据计算所得，但相应数据未经原告签字确认。原告对此质证认为，对被告主张的电费金额不认可，被告无法证明原告公司实际用电情况。审理中，被告确认原告已支付截至2016年6月28日止的电费。以上事实，由厂房租赁合同、结算单、合作使用土地协议书、同意出租证明、营业执照、接报回执单及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，涉案房屋没有合法建造审批手续，原、被告就涉案房屋签订的《厂房租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。被告将不合法建筑进行出租，其应承担合同无效的主要过错责任；原告疏于对租赁房屋合法性的审查、注意义务，其也应当承担一定的过错责任。合同已被确认为无效，被告再行占有押金已无合同依据，原告要求返还，本院予以支持。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于原告主张的装修转让费，属于合同无效给原告造成的损失，被告未予认可，但考虑到原告租赁房屋用于生产经营，为此支出一定的装修款亦属合理，本院综合双方对合同无效的过错程度、装修实际使用情况以及房屋已经依法拆除的现状等因素，酌情由被告赔偿原告装修损失5,000元。关于原告主张的违约金，因租赁合同无效，双方的违约金条款亦属无效，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的搬迁费，因缺乏依据，本院难以支持。合同虽然无效，但原告实际使用涉案房屋，应当支付房屋占有使用费，并承担租赁期间产生的水、电费。被告以合同约定的标准主张至2016年10月26日计66日的房屋使用费30,739元，并无不当，本院予以支持。审理中，被告确认原告使用费已付至2016年8月21日，故使用费应自次日起算。对于原告述称其于2016年10月20日左右向被告支付了30,000元使用费的主张，因被告否认，且原告未举证予以证明，故本院难以采信。关于被告反诉主张的水费490元，原告予以认可，本院予以确认。对于被告主张的电费，原告虽然确认未支付该期间的电费，但对被告主张的金额不予认可。审理中，被告确认原告已支付截至2016年6月28日止的电费。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现被告未能举证证明原告在该期间的实际使用电量，且涉案房屋已被依法拆除，电力分表及使用现状已无法核实，被告应自行承担未能及时主张并向原告确认电费数额的不利后果。本院结合本案实际，酌定原告向被告支付2016年6月29日起至2016年10月1日止的电费12,000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)陆益文于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海黄妤精密模具有限公司押金30,000元；二、被告(反诉原告)陆益文于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海黄妤精密模具有限公司装修损失5,000元；三、原告(反诉被告)上海黄妤精密模具有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)陆益文自2016年6月29日起至2016年10月1日止的电费12,000元；四、原告(反诉被告)上海黄妤精密模具有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)陆益文自2016年5月4日起至2016年10月19日止的水费490元；五、原告(反诉被告)上海黄妤精密模具有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)陆益文自2016年8月22日起至2016年10月26日止的使用费30,739元；六、驳回原告(反诉被告)上海黄妤精密模具有限公司的其余本诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,590元，减半收取1,475元，反诉案件受理费670元，合计诉讼费2,145元，由原告(反诉被告)上海黄妤精密模具有限公司负担1,577.50元(已付)，由被告(反诉原告)陆益文负担567.50元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一七年四月二十四日书记员 刘思钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……