贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔03民终2923号上诉人（原审被告）：遵义广信房地产开发有限责任公司，住所地：遵义市红花岗区民主路2号。法定代表人：陈志强，该公司董事长。委托诉讼代理人：任昕，贵州与之律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李强，男，汉族，1992年8月24日出生，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：黄永平，贵州山一律师事务所律师。上诉人遵义广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信房开公司）因与被上诉人李强商品房销售合同纠纷一案，不服遵义市红花岗区人民法院(2016)黔0302民初7365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月14日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。广信房开公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回李强的诉讼请求。事实和理由：李强的诉讼请求超过诉讼时效。阻却涉案工程项目顺利办理产权初始登记的主要原因是所建房屋相邻消防通道拆迁的问题，拆迁的主体是政府，故未能办证的责任不在上诉人，原审判决支付违约金至办证之日显失公平。上诉人逾期办证并未给李强造成任何损失，且在上诉人已支付巨额逾期交房违约金及较大数额工程款未支付的情况下，原审判决按照每日万分之零点五的标准计算违约金，仍然明显过高，请求二审予以改判。李强向一审法院起诉请求：1、判令广信房开公司履行合同，立即办理房屋所有权证；2、判令广信房开公司支付逾期办理房屋权属转移证书的违约金人民币72567元，本案提起诉讼之后，继续逾期办证的违约金，按照合同约定顺延计算。一审法院认定事实：2012年7月23日，李强与广信房开公司签订《商品房买卖合同》，由广信房开公司将其开发的位于遵义市红花岗区中华北路“世贸华庭”小区B栋4单元4212号商品房一套预售给李强，房屋建筑面积为148.37平方米，总价款994079元。关于房屋交付时间，合同约定广信房开公司应当在2013年3月30日前将商品房验收合格后交付李强使用，逾期交房违约责任以全部购房款按日万分之三计算。关于房屋转移登记，广信房开公司承诺于2013年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房登记的有关资料交付给李强，逾期广信房开公司则承担自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向李强支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，李强采用按揭方式购买向广信房开公司支付了全部购房款，但广信房开公司却逾期一年多才向李强交付了房屋，故已向李强支付了逾期交房违约金140402元。李强要求广信房开公司为其办理房屋产权证，但广信房开公司因本楼盘预留消防通道不符合消防验收标准等原因而迟迟不能办理。经请求相关部门协调处理，遵义市人民政府已于2016年10月10日召开专题会议并形成专题会议纪要《遵府专(2016)113号》，其中就项目涉及的消防问题安排红花岗区政府、市住建局和中华路街心停车场工程指挥部做好协调、服务工作。红花岗区人民政府于2016年11月3日作出《关于零星棚户区改造项目(延安办中华北路55栋聚泉阁巷)房屋征收的决定》（区府房征【2016】16号），涉及项目消防通道的被拆迁户须限期签订拆迁补偿协议并搬离。另查明，广信房开公司向一审法院提供证据证明其于2014年12月15日取得了该栋楼盘的建设工程竣工规划认可证，于2016年6月6日取得了该楼盘的人防工程使用证。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，李强与广信房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方在平等互利基础上签订的合同，合同不违反国家法律禁止性规定，属有效合同，对双方均有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，本案中，李强按照合同约定履行了交纳购房款的义务，广信房开公司亦应当按约定在向李强交付房屋后并将办理商品房登记的有关资料备齐送交房屋登记机关，以协助李强办理房产权，但广信房开公司未按合同约定在2013年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，现李强要求继续履行合同，及时完善办理房屋所有权登记手续的备案资料，并承担相应的违约责任符合法律规定，予以认可。广信房开公司对李强要求办理房屋产权证的请求认可，但对于李强要求其支付逾期办证的违约金的主张，以诉讼请求超过诉讼时效进行抗辩。由于双方约定违约金的计算方式为按日计算，属继续性债权，虽然从合同约定的期限届满时即2013年12月30日止，广信房开公司就应当向李强支付逾期办证违约金，至李强向一审法院提起诉讼之日即2016年11月9日，被告违约已超过两年，但原告要求保护从2016年11月9日反推两年的期间以及至能办理房产证时止的违约金，其主张符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，广信房开公司以前述理由主张对逾期办证违约金的计算标准予以调整，一审法院结合广信房开公司已承担了较重的逾期交房的违约责任，并结合本地社会经济、生活水平及企业的生存状态，酌情考虑违约金的计算标准以购房款总额按日以万分之零点五计算为宜。李强购房款总额为994079元，故其于2014年11月9日至2016年11月9日两年期间的违约金为994079元×365天×2×0.00005元/日=36283.9元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、由遵义广信房地产开发有限责任公司将李强办理房屋所有权登记手续的备案资料提交遵义市房产管理局登记备案，并协助李强办理房屋所有权证。二、由遵义广信房地产开发有限责任公司于本判决生效后一月内支付李强从2014年11月9日至2016年11月9日两年期间的违约金为36283.9元；2016年11月10日以后的违约金以购房款总额994079元的日万分之零点五计算至遵义广信房地产开发有限责任公司将办理房屋产权证的备案登记手续提交到遵义市房产管理局时止。案件受理费810元，由遵义广信房地产开发有限责任公司承担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明：双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：（一）出卖人承诺于2013年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列地项处理：…….（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。李强于2016年11月9日向一审法院提交起诉状。本院经审理查明的其余事实，与原审认定无异。本院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》，不违反国家法律禁止性规定，属有效合同，对双方均有约束力。该合同中约定广信房开公司应于2013年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。由于广信房开公司未在约定的时间内，将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，已构成违约，李强有权要求广信房开公司承担违约责任。但是,根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条关于“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”之规定，因双方当事人已在合同中约定广信房开公司于2013年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，故李强从2013年12月30日起就已知晓其权利受到侵害，诉讼时效应从双方约定的合同履行期限届满之日起即2013年12月30日计算，李强应于2015年12月29日前向人民法院主张权利,而其于2016年11月9日才向人民法院起诉，已超过诉讼时效，故对其诉讼请求，本院不予支持。一审法院认为违约金属于继续性债权，从起诉之日起反推两年以支持李强关于违约金的请求，无合法依据，本院予以改正。广信房开公司关于李强超过诉讼时效的上诉理由，合法有据，本院予以采信。因李强的起诉已超过诉讼时效，本院对违约金的标准不再作审查。综上所述，广信房开公司的上诉请求成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持遵义市红花岗区人民法院(2016)黔0302民初7365号民事判决第一项即：由遵义广信房地产开发有限责任公司将李强办理房屋所有权登记手续的备案资料提交遵义市房产管理局登记备案，并协助李强办理房屋所有权证。二、撤销遵义市红花岗区人民法院(2016)黔0302民初7365号民事判决第二项即：由遵义广信房地产开发有限责任公司于本判决生效后一月内支付李强从2014年11月9日至2016年11月9日两年期间的违约金为36283.9元；2016年11月10日以后的违约金以购房款总额994079元的日万分之零点五计算至遵义广信房地产开发有限责任公司将办理房屋产权证的备案登记手续提交到遵义市房产管理局时止。三、驳回李强的其余诉讼请求。一审案件受理费810元，二审案件受理费1620元，共计2430元，由李强负担1215元，由遵义广信房地产开发有限责任公司负担1215元。本判决为终审判决。审 判 长  徐忠显审 判 员  邓雪梅审 判 员  蔡一雷审 判 员  刘娟娟代理审判员  何 容二〇一七年四月二十八日书 记 员  黎雪梅