山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁08民终799号上诉人（原审济宁皇冠摄影）:济宁皇冠摄影有限公司，住所地济宁市太白中路27-1号。法定代表人：ＸＸ，经理。委托诉讼代理人：黄清志，山东开启律师事务所律师。委托诉讼代理人：董艳花，山东开启律师事务所实习律师。被上诉人（原审青岛永旺东泰）:青岛永旺东泰商业有限公司，住所地青岛市市南区香港中路72号。委托诉讼代理人：陈兆利，男，1975年8月出生，汉族，住青岛市市北区。上诉人济宁皇冠摄影有限公司（以下简称济宁皇冠摄影）与被上诉人青岛永旺东泰商业有限公司(以下简称青岛永旺东泰)房屋租赁合同纠纷一案，不服济宁高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0891民初1207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。济宁皇冠摄影上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、济宁皇冠摄影在涉案的租赁场所经营至2015年3月31日，而非一审判决认定的经营至2015年5月31日。如一审所述，在2015年3月31日租赁合同到期后，济宁皇冠摄影就已在原租赁场所停止经营。青岛永旺东泰在庭审时提交的《退店合同书》，进一步证明了济宁皇冠摄影的上述观点，《退店合同书》只是约定了何时搬离，并不存在继续租赁的表述，且青岛永旺东泰未提供任何证据证实济宁皇冠摄影在2015年3月31日后，继续在涉案经营场所经营。通过青岛永旺东泰当庭提供的双方签订的《专门店合同书（3）》第3.2条明确约定：本合同期限届满前，甲乙双方均有继续合作意向的，甲、乙双方应在本合同期满30日前将新的合同条件、合同内容确定，或者由双方出具确认继续合作意向的书面函件。如果未能签订新合同，双方也未出具继续合作的共同意向函件的，本合同将于合同期满时自动终止。通过以上合同约定的条款及本租赁合同系被上诉人方提供的格式合同来看，青岛永旺东泰并未能出示与济宁皇冠摄影于2015年3月31日后重新签订的租赁合同。据此亦应依法认定双方租赁合同的截止日为2015年3月31日。故租金及共益费应当计算至2015年3月31日。三、因为青岛永旺东泰提供的房屋屋顶漏水，给济宁皇冠摄影的经营造成重大的经济损失，有关损失的证据在庭审前已经提交于青岛永旺东泰在济宁的经办人员，在庭审时，青岛永旺东泰的代理人就此事询问有关人员也得到了认可。所以因青岛永旺东泰的原因给济宁皇冠摄影造成的经济损失应当一并扣除。至于损失的具体数额，因在济宁皇冠摄影就有关损失的证据交给青岛永旺东泰一年有余的时间内，青岛永旺东泰一直未提出异议，所以应当按照济宁皇冠摄影主张的数额予以认定并扣除。四、本案已超过诉讼时效。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项：延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。本案所涉的拖欠租金截止日为2015年3月31日，而青岛永旺东泰提起诉讼的日期为2016年4月5日，已超过法定诉讼时效，依法应当驳回青岛永旺东泰的诉讼请求。综上，一审法院事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决，支持济宁皇冠摄影的上诉请求。青岛永旺东泰辩称：依据双方签订的合同书，济宁皇冠摄影应于2015年4月30日退店，并将租赁场所恢复原状交还青岛永旺东泰。实际情况是济宁皇冠摄影并未于2015年4月30日交还租赁场所，济宁皇冠摄影继续经营至2015年5月31日，直至2015年7月，济宁皇冠摄影才将场所中的物品搬出，也未恢复原状，没有履行正式交付手续。济宁皇冠摄影没有证据证实其履行了归还义务，应承担不利后果。关于济宁皇冠摄影主张的损失问题，其未提供证据且该项主张与本案租赁费用并非同一法律关系，其请求不应得到支持。本案并未超过诉讼时效，济宁皇冠摄影应当依法支付青岛永旺东泰请求的费用。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回济宁皇冠摄影的上诉请求。青岛永旺东泰向一审法院起诉请求：请求依法判令济宁皇冠摄影支付尚欠青岛永旺东泰的房屋租金93096.64元、共益费用23274.16元、电费14521.82元、拆除费用9000元、滞纳金37859.51元，共计177752.13元，并判决支付依合同约定应支付而未支付的房屋租金、共益费用及电费合计130892.62元为基数，按合同约定的1‰比例予以计算自2016年1月1日起计算至判决生效之日止的滞纳金。一审法院认定事实，2011年10月1日，双方签订《济宁购物中心专门店合同书》，济宁皇冠摄影实际自2012年1月10日开始租赁青岛永旺东泰开办的永旺济宁购物中心第2层的店面，济宁皇冠摄影开始收取济宁皇冠摄影的房租费及共益费，合同到2014年3月31日止；2014年3月30日，青岛永旺东泰与济宁皇冠摄影双方又续签了《济宁购物中心专门店合同书》，青岛永旺东泰将永旺济宁购物中心第2层NO.T260-3区专用面积319.7平方米出租给济宁皇冠摄影用于经营儿童摄影，合同明确约定租赁期限自2014年4月1日起至2015年3月31日止，并约定了租金按每平方米每天1.6元×租赁面积319.7平方米，结算方式为每月25日之前向青岛永旺东泰支付次月的固定租金及共益费；共益费1：单价0.3元/天.平方米、共益费2：单价0.1元/天.平方米；滞纳金的约定，如果济宁皇冠摄影未按本合同规定的时间向青岛永旺东泰支付租金、共益费及其他费用时，在不影响甲方其他权利、权力或补救措施的前提下，青岛永旺东泰有权向乙方要求就应付而未付数额每日支付1‰的滞纳金。济宁皇冠摄影按照上述合同书第10.3条的约定已向青岛永旺东泰缴纳了营业保证金45000元。经双方协商，同意顺延合同租赁期至2015年4月30日，济宁皇冠摄影未缴纳2014年12月份以后的租金，济宁皇冠摄影实际经营至2015年5月31日。2015年5月5日，青岛永旺东泰与济宁皇冠摄影签订退店合同书一份，证明方租赁合同到期后，双方达成该退店合同书，根据该合同书第1条第1款的约定，济宁皇冠摄影应于2015年4月30日24时前将租赁场所内的商品、货架、备品、附属设备等搬出租赁场所，恢复原状后，交还青岛永旺东泰，并负担全部费用；青岛永旺东泰将济宁皇冠摄影预交的营业保证金45000元返还给济宁皇冠摄影。双方对其他事实无争议。一审法院认为，青岛永旺东泰与济宁皇冠摄影双方签订的《济宁购物中心专门店合同书》系双方的真实意思表示，合同内容亦不违反法律规定，因此该合同具有法律效力，对双方当事人均有约束力。根据该合同的约定，青岛永旺东泰将其享有租赁权的永旺济宁购物中心的部分营业场地租赁给济宁皇冠摄影经营。合同期满后，经双方同意合同顺延，济宁皇冠摄影欠付青岛永旺东泰2014年12月至2015年5月的租金合计93096.64元，应予支持；济宁皇冠摄影欠付青岛永旺东泰2014年12月至2015年5月的共益费合计23274.16元，应予支持；济宁皇冠摄影欠付青岛永旺东泰2014年10月至2015年5月的电费，其中自2015年2月开始，青岛永旺东泰单方制作的用电记录未经济宁皇冠摄影签字确认，依法不予支持，予以支持2014年10月至2015年1月的电费共计7859.91元。青岛永旺东泰主张的拆除费用9000元，该费用系青岛永旺东泰单方委托案外人（第三方）进行，青岛永旺东泰未能提交证据证明案外人营业执照、施工资质等工商登记基本情况，案外人亦未到庭予以证明拆除行为是否实际存在即拆除的相关工程量等，因此对青岛永旺东泰的该项主张，依法不予采信；青岛永旺东泰主张的滞纳金，按照法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应当认定为过分高于造成的损失，故青岛永旺东泰的该项诉请超过了法律规定，依法部分予以支持。青岛永旺东泰损失的为租金93096.64元、共益费23274.16元、电费7859.91元，共计124230.71元，该124230.71元的利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，自2015年5月1日起计算至济宁皇冠摄影实际付清之日止。综上所述，济宁皇冠摄影应当支付青岛永旺东泰租金93096.64元、共益费23274.16元、电费7859.91元，共计124230.71元及利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款和《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）法释﹝2009﹞5号》第二十九条之规定判决：一、济宁皇冠摄影济宁皇冠摄影于判决生效后10日内支付青岛永旺东泰租金93096.64元、共益费23274.16元、电费7859.91元，共计124230.71元，扣除济宁皇冠摄影预交的营业保证金45000元，余额为79230.71元；二、济宁皇冠摄影济宁皇冠摄影于本判决生效后10日支付青岛永旺东泰利息损失（以本金79230.71元为基数，自2015年5月1日计算至济宁皇冠摄影实际付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利息计算）；驳回青岛永旺东泰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1928元，由青岛永旺东泰负担1037元，济宁皇冠摄影负担891元。二审经审理查明，济宁皇冠摄影青岛永旺东泰签订的退店合同书，约定济宁皇冠摄影应于2015年4月30日24时前搬出。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照诚实信用的原则履行自己的义务。本案中，双方对合同终止的时间存在较大争议。依据双方签订的《退店合同书》第一条载明“乙方应于2015年4月30日24时前将租赁场所内的乙方的商品、货架、备品、附属设备等搬出租赁场所，恢复原状后，交还给甲方，并负担全部费用”。济宁皇冠摄影的落款时间为2015年4月17日、青岛永旺东泰的落款时间为2015年5月5日，应当认定为青岛永旺东泰对济宁皇冠摄影已按照合同约定搬出租赁场所的认定，且青岛永旺东泰未提供证据证明济宁皇冠摄影实际经营至2015年5月31日，故应当认定双方合同的终止时间为2015年4月30日，租金及共益费应当计算至2015年4月30日，即青岛永旺东泰的损失为租金77239.52元、共益费19309.88元、电费7859.91元，共计104409.31元。关于济宁皇冠摄影主张的因场地漏水遭受的损失，因一审法院对此未予审理，本院对此亦不予处理，济宁皇冠摄影可另行起诉。如前文所述，双方合同终止的时间为2015年4月30日，青岛永旺东泰于2016年4月5日起诉至法院，未超过诉讼时效，济宁皇冠摄影的该项上诉主张，依法不应得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销济宁高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0891民初1207号民事判决第三项；二、变更济宁高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0891民初1207号民事判决第一项为：上诉人济宁皇冠摄影有限公司于本判决生效后10日内支付被上诉人青岛永旺东泰商业有限公司租金77239.52元、共益费19309.88元、电费7859.91元，共计104409.31元，扣减上诉人济宁皇冠摄影有限公司预交的营业保证金45000元，余额为59409.31元；三、变更济宁高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0891民初1207号民事判决第二项为：上诉人济宁皇冠摄影有限公司于本判决生效后10日内支付被上诉人青岛永旺东泰商业有限公司利息损失（以本金59409.31元为基数，自2015年5月1日计算至上诉人济宁皇冠摄影有限公司付清为止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利息计算）。四、驳回被上诉人青岛永旺东泰商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1928元，由上诉人济宁皇冠摄影有限公司负担860元，被上诉人青岛永旺东泰商业有限公司负担1068元；二审案件受理费1781元，由上诉人济宁皇冠摄影有限公司负担1285元，被上诉人青岛永旺东泰商业有限公司负担496元。本判决为终审判决。审 判 长  朱壮男审 判 员  张 杰代理审判员  马 斌二〇一七年四月十七日书 记 员  王晓晔