江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏03民终5908号上诉人（原审原告）：王文。委托诉讼代理人：杨波，江苏彭城律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁道林，江苏彭城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：绿地地产集团徐州新诚置业有限公司，住所地徐州市新城区彭祖大道58号绿地公馆2号楼。法定代表人：卜凡童，该公司总经理。委托诉讼代理人：孔存勇，江苏汇君律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡玮，江苏汇君律师事务所律师。上诉人王文因与被上诉人绿地地产集团徐州新诚置业有限公司（以下简称绿地新诚公司）商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初441号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王文及委托诉讼代理人杨波，被上诉人绿地新诚公司的委托诉讼代理人孔存勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王文上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求，诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审判决程序违法。整个一审诉讼过程中，当事人和主审法官均未提及同时履行抗辩权的问题，但一审判决却以成立同时履行抗辩权为由作出裁判，构成裁判突袭，剥夺了上诉人辩论的权利。2、一审判决适用法律错误，本案不成立同时履行抗辩权。同时履行抗辩权成立的前提，必须是同一双务合同中双方互负债务。一审法院将上诉人在买卖合同中收房的权利与上诉人在物业服务合同中缴纳物业费用的义务，认定为同一份合同项下的对待给付义务显然是错误的，两份合同的主体不相同，在物业服务合同中，上诉人不负有向被上诉人缴纳物业费的义务。商品房买卖合同与物业服务合同是两个不同的法律关系，被上诉人无权以上诉人未缴纳物业服务费为理由对抗上诉人交付房屋的要求。被上诉人绿地新诚公司辩称：一、一审判决程序正当。王文在一审庭审中诉称因物业费在上房时是否需要先行交纳问题与物业公司产生争议，导致其一直没有拿到房屋钥匙，进而起诉答辩人主张逾期上房违约金。一审法院以“交纳物业费与交付房屋钥匙的履行关系如何确定，进而确定绿地新诚公司是否构成违约并承担违约责任”作为争议焦点，并无不当。二、一审适用法律正确。王文作为业主，应当按照《前期物业服务合同》的约定向物业服务公司交纳相应的物业服务费。法律并未规定交房和物业费交纳的履行顺序，两者同时履行并无不当。综上，请求驳回上诉，维持原判。王文向一审法院起诉请求：请求判令绿地新诚公司交付房屋，并以2132470元为基数，按照每日万分之一点五支付违约金至房屋交付完成之日，并承担本案的诉讼费。事实和理由：2010年7月2日，王文与绿地新诚公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定绿地新诚公司将位于汉源大道西的绿地商务城第38幢1单元104号房出售于王文，房价总额2132470元，合同约定交房期限为2012年1月15日前，逾期按日支付房价款万分之一点五的违约金。合同签订后，王文依约履行了合同义务，支付了全部房款。但是绿地新诚公司未能依约履行合同义务，涉案房屋至今尚未交付完成，多年来催讨未果，特诉至法院。一审法院认定事实：2010年7月2日，王文（××）与绿地新诚公司（××）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：“××购买绿地商务城第38幢1单元104号建筑面积229.14平方米商品房一套。计价方式与价款：××按建筑面积计算该商品房价款，单价为人民币每平方米9306元，总金额为2132377元。交付期限：××应当在2012年1月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得商品住宅交付使用批准文件并符合合同约定的商品房交付××使用(合同第八条)。××逾期交房的违约责任：按逾期时间分别处理，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，××有权解除合同，××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之1.5的违约金。交接：商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。”附件四合同补充协议（二）约定：“××所购房屋达到合同约定交付条件后，××将书面通知或公告通知××办理交付该房屋手续。××应按照××书面通知规定日期，会同××对该房屋进行验收交接。如××未按××书面通知或公告通知的日期办理商品房验收交接手续的，则自××书面通知或公告通知约定的验收交接日之第二日视为该商品房已经交付，该房屋的风险责任及物业管理费等由××承担。”2012年2月14日，绿地新诚公司（甲方）与重庆泓山物业管理有限公司（以下简称泓山物业公司，乙方）签订《绿地商务城B5-5公园首府项目前期物业服务合同》，约定绿地新诚公司选聘泓山物业公司对绿地商务城B5-5公园首府提供前期物业管理服务事宜。该合同第七条约定，业主应于开发商公告的交房截止之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）……纳入物业管理范围的已出售但业主尚未收房之物业（甲方原因造成业主拒绝接收物业的除外），由乙方负责向物业××收取物业服务费用。……涉案房屋于2012年4月25日竣工验收，并于2012年5月28日竣工备案。2012年6月，绿地新诚公司向王文送达《上房通知书》，载明：“……绿地商务城公园首府38号楼01单元104室按照合同第八条第一款约定，现经有关部门验收，已具备交付条件。××支付自2012年1月16日至2012年6月5日逾期上房违约金人民币45420元。请于2012年6月6日—2012年6月8日至我公司设置的上房地点办理入户手续。如不能在公司规定的时间来办理交房手续，请于2012年6月8日后到绿地商务城体验中心办理，并与物业公司办理物业管理合同，按物业合同的要求，物业管理费自2012年6月9日开始办理。……二、物业办理上房手续所需：……3、水电押金：500元/户（注：此项费用为物业收取，不可刷卡）；4、预收装修2012年6月9日至2013年6月8日的物业管理费（高层、小高层：1.5元/平方米*月*12个月）。”2012年6月8日，王文领取违约金45420元。2014年2月16日，绿地新诚公司向王文开具了销售不动产统一发票，确认王文已经支付购房款2132470元。2014年4月15日，涉案房产过户到王文及李玲名下，4月16日办理了土地使用证。因物业费缴纳问题，王文未从物业处领取钥匙。2016年1月19日的接处警工作登记表处警经过和结果载明：“2016年1月19日10时许，大龙湖派出所接110指令：有辆苏Ｃ×××××故意堵我们大门（新城区绿地商务城三期西门），因挪车发生纠纷。接警后迅速到达现场，经了解：王文因房屋质量问题，一直不上房，所欠物业费1万余元。王文在不交纳物业费的情况下索要房屋钥匙，用轿车堵塞小区大门进出口，和物业工作人员发生争执。出警后民警告知王文不可影响其他业主进出小区，当事人双方可经司法途径解决问题。”王文认为泓山物业公司应无条件交付钥匙，泓山物业公司要求必须先交物业费后交钥匙。后在诉讼期间，绿地新诚公司将涉案房屋钥匙交付王文。一审法院认为，本案争议的焦点是交纳物业费与交付房屋钥匙的履行关系如何确定，进而确定绿地新诚公司是否构成违约并承担违约责任。王文与绿地新诚公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方均应恪守约定，诚信履行。王文负有依约付清房款的义务，绿地新诚公司负有依约交付房屋的合同义务。双方对房屋交付的条件、时间等进行了明确约定。根据双方合同约定，绿地新诚公司应于2012年1月15日前交付房屋，交付的房屋必须取得商品住宅交付使用批准文件。根据本案查明事实，涉案房屋于2012年5月28日取得《竣工验收备案表》，载明竣工验收日期为2012年4月25日。据此，涉案房屋已符合合同约定的交付条件。绿地新诚公司于2012年6月向王文发出《上房通知书》，要求王文于2012年6月6日-6月8日到绿地新诚公司设置的上房地点办理入户手续，并支付2012年1月16日至6月5日的逾期上房违约金45420元。王文收到通知后，于2012年6月8日到达指定地点办理上房手续。王文主张在本案中未实际接收房屋的主要原因在于其未交纳物业费，导致未能领取房屋钥匙。关于交纳物业费与交付房屋钥匙的履行关系问题。王文主张其无交纳物业费的义务，绿地新诚公司应无条件交付房屋。原审法院认为，绿地新诚公司在通知上房前，已经与泓山物业公司签订了《前期物业服务合同》，且在上房通知书中也对需向物业公司缴纳的上房费用进行了说明，该服务合同对王文与绿地新诚公司均具有约束力。王文作为业主应当根据《前期物业服务合同》的约定交纳前期物业服务费。《前期物业服务合同》第七条明确约定，业主应于开发商公告的交房截止之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。……纳入物业管理范围的已出售但业主尚未收房之物业，由泓山物业公司负责向物业××收取物业服务费用。因此，王文作为业主应于绿地新诚公司公告的交房之日起交纳物业服务费用。据此，在交房之日，绿地新诚公司负有交房义务，王文负有交纳物业费的义务，双方应同时履行，并没有法律规定必须先由开发商交付房屋，然后再由购房人交纳物业费的先后顺序。作为同时履行抗辩人，王文在未按约履行自己义务的情况下，即主张绿地新诚公司未按约履行交付房屋义务构成违约并应承担违约责任，没有事实和法律依据，不予支持。由于王文购买房屋的目的用于居住使用，其交纳物业费作为其法定和约定义务，在同一天于房屋交付前后交纳并无实际差别。而作为绿地新诚公司委托的物业公司，为便于管理和服务，要求业主履行交纳物业费的义务后再交付钥匙，并不违反法律规定和合同约定。王文作为业主与物业公司应当互谅互让，相互理解与支持，互利共赢，共同建设美好家园。物业服务费若不能及时收取，则会直接影响物业公司的正常运行，也必然会影响物业公司对小区的管理与服务，全体业主的共同利益也会受到影响。况且涉案小区系新建小区，房屋为毛坯房，因此全体业主不可能在接收房屋之日起全部入住。若等到全体业主全部入住后再收取物业费，会导致物业公司难以维持全体业主入住之前的正常运转及涉案小区的物业服务质量，故物业公司在交接房屋之日预收部分物业费，既符合合同约定，又符合客观实际情况，更不违反法律规定。故对王文要求绿地新诚公司承担逾期交房违约责任的主张不予采信。综上，遂判决驳回王文的诉讼请求。二审期间，双方当事人未提交新证据。二审中，上诉人陈述被上诉人于2016年4月底将诉争房屋钥匙交付上诉人。被上诉人不认可上诉人陈述的交钥匙时间，但举证不出向上诉人交付房屋钥匙的证据。根据被上诉人给上诉人出具的购房款发票，上诉人实际缴纳的购房款金额为2132470元。其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1、被上诉人是否逾期交房；2、被上诉人就交付房屋的义务对上诉人缴纳物业费的义务是否享有同时履行抗辩权。根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：关于被上诉人是否逾期交房的问题。双方在《商品房买卖合同》第八条交付期限中约定，被上诉人应当在2012年1月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得商品住宅交付使用批准文件并符合合同约定的商品房交付××使用。根据上述约定，被上诉人应当于2012年1月15日前向上诉人交付涉案房屋。一审已查明，被上诉人系在一审诉讼期间将涉案房屋钥匙交付上诉人。上诉人在二审中陈述被上诉人于2016年4月底向上诉人交付房屋钥匙。被上诉人不认可上诉人陈述的交钥匙时间，但举证不出向上诉人交付房屋钥匙的证据。依据举证规则，本院采信上诉人关于交钥匙时间的陈述。据此，认定涉案房屋的交付时间为2016年4月底，被上诉人存在逾期交房的情形。双方在《商品房买卖合同》第九条对被上诉人逾期交房的违约责任进行了约定：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之1.5的违约金。上诉人实际缴纳的购房款金额为2132470元。自2012年1月16日至实际交付之日2016年4月30日，合计1566天，以2132470元为计算基数，按照每日万分之1.5的计算标准，违约金金额为500917元。扣除被上诉人已于2012年向上诉人支付的45420元，尚应支付455497元。关于被上诉人就交付房屋的义务对上诉人缴纳物业费的义务是否享有同时履行抗辩权的问题。《中华人民共和国合同法》第八十六条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案双方当事人就房屋买卖互负的主要债务为上诉人应当向被上诉人支付购房款，被上诉人应当向上诉人交付房屋。上诉人已经向被上诉人履行了交付购房款的义务，被上诉人不得拒绝履行向上诉人交付房屋的义务。涉案房屋的物业服务系由独立的物业服务公司（本案中为泓山物业公司）提供，上诉人交付物业费的合同相对人为泓山物业公司，不是被上诉人，故被上诉人对上诉人向物业服务公司交付物业费的义务不享有同时履行抗辩权。综上，上诉人王文的上诉请求成立，予以支持。一审判决适用法律不当，故予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初441号民事判决；二、绿地地产集团徐州新诚置业有限公司于本判决生效后十日内给付王文逾期交房违约金455497元。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7560元，二审案件受理费7560元，合计15120元，由绿地地产集团徐州新诚置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘全民审 判 员  张 伟代理审判员  胡元静二〇一七年四月六日书 记 员  侯梦池