上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初38136号原告：徐俊祥，男，1958年2月6日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：孙凡昊，上海市广懋律师事务所律师。委托诉讼代理人：于坤，上海市广懋律师事务所律师。被告：杨凯恽，男，1984年4月29日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：付润辉，上海市罗顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱义，上海市罗顿律师事务所律师。第三人：蒋明洁，女，1977年10月12日生，汉族，户籍地上海市虹口区邢家桥南路XXX弄XXX号。第三人：杨瑞俊，男，1983年6月18日生，汉族，户籍地上海市徐汇区永嘉路XXX弄XXX号XXX室。原告徐俊祥与被告杨凯恽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理，后经原告申请，本院于2016年8月25日通知蒋明洁和杨瑞俊作为本案第三人参加诉讼，本案依法适用普通程序，于2017年4月18日公开开庭进行了审理。原告徐俊祥及其委托诉讼代理人孙凡昊和于坤、被告杨凯恽的委托诉讼代理人付润辉到庭参加诉讼。第三人蒋明洁和杨瑞俊经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告徐俊祥向本院提出诉讼请求：确认原、被告就上海市浦东新区夏碧路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》无效。事实和理由：原告妻子的外甥王文艺于2009年向第三人蒋明洁借款人民币(以下币种同)30万元做生意，请求原告以房屋为其提供担保。考虑到王文艺从小由原告妻子照顾，关系较好，原告遂同意借款并以系争房屋为其提供担保。案外人实际支付的借款金额为24万元，借款后至2009年年底原告及家人通过银行转账、现金等方式归还10余万元，王文艺归还借款10余万元。原告及家人的借款归还给第三人杨瑞俊(由蒋明洁指定)，2010年6月出借人蒋明洁委托上海市光明律师事务所吴宗黎向原告发出律师函，要求原告归还借款本金及利息77万余元，原告收到律师函后当即提出异议，指出借款已还清。最终蒋明洁告知原告，王文艺与其签订了新的借款合同，之前的债务已经结清。原告随即要求蒋明洁撤销原告房屋的抵押登记，蒋明洁表示同意并提出撤销抵押需要原告办理撤销抵押公证，并由蒋明洁、杨瑞俊带原告去办理撤销抵押公证。原告与妻子一直居住系争房屋至今，直到2016年5月案外人朱寒波及中国工商银行股份有限公司上海分行工作人员分别上门要求原告搬出系争房屋。原告才发现房屋权利人已于2010年变更为被告，后于2012年变更为王某某，王某某向工商银行及朱寒波分别借款77万元、80万元，并以系争房屋办理了抵押登记。至此，原告才得知系争房屋已被出售过两次，而在此期间从未有人上门查看房屋或主张权利。原告认为，原告根本不认识被告，也从未与其签订过房屋买卖合同，且原告一直居住至今，期间并未有人上门看房或者要求交付房屋，原告前往上海市浦东新区房地产交易中心调取材料发现，案外人杨瑞俊通过伪造的公证委托书并转委托给出借人蒋明洁将系争房屋以80万元出售给被告。但原告从未收到过买房款，被告也从未向原告主张过房屋，转委托人又是出借人，原告有理由相信第三人等恶意串通侵吞原告财产，且可能存在违法行为，其行为严重侵犯原告的财产权利。系争房屋系原告家庭拆迁所得，为唯一住房，原告根本不可能出售，故原告诉至法院，要求判如所请。被告杨凯恽辩称，被告与原告委托的案外人即本案第三人蒋明洁、杨瑞俊签订相应房屋买卖合同，蒋明洁、杨瑞俊当时拿着公证委托书与被告签订合同并办理房屋过户手续，在交易中心缴纳税款，被告也将房款支付给第三人，被告付款义务已经履行完毕，被告后来将房屋转让给案外人王某某。被告与原告房屋买卖合同是符合法律规定，不存在欺诈，故不同意原告的诉讼请求。第三人蒋明洁和杨瑞俊未作答辩。本院经审理认定事实如下：系争房屋原登记在原告名下。2010年7月6日，原告及其妻子王林珍出具《委托书》，委托第三人杨瑞俊为代理人，就系争房屋代表原告办理9项事项，分别为：1、代为签订定金协议/买卖合同；2、代为办理房屋所有权、土地使用权转移登记手续；3、代为领取上述有关房地产登记证明、《房地产权证》及初始密码凭证、他项权证；4、代为领取房价款；5、代为办理买卖上述房地产过程中的其他相关事项(包括公证、保险、缴费等)；6、代为收楼、办理上述房屋水、电、煤、电话、宽带、有线电视及物业过户手续及交房手续；7、代为支付上述房地产买卖过程中应付之相关费用(包括相关税费、向物业管理部门支付物业管理费、维修基金等费用)；8、代为办理房地产抵押登记注销手续；9、代为办理还贷手续、退保、领取保险金；受托人有权转委托。上述委托的期限自2010年7月6日至2012年7月5日止。该委托书经上海市静安公证处公证。2010年8月16日，第三人杨瑞俊出具《转委托书》，载明：原委托人徐祥俊和王林珍系夫妻关系特委托杨瑞俊办理系争房屋的相关事宜，现杨瑞俊因故无法亲自办理相关事宜，特委托受托人蒋明洁就上述房产代表本委托人办理9项事项(同《委托书》记载的9项受托请求)，受托人有转委托权。受托期限自2010年8月26日起至2012年7月5日止。该转委托书亦经上海市静安公证处公证。2010年8月22日，第三人蒋明洁以原告徐祥俊(卖售人，甲方)名义与被告杨凯恽(买受人，乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定甲方将系争房屋以80万元的价格转让给乙方，双方确认于2010年8月29日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2010年9月10日，经核准，系争房屋登记在被告名下。后被告又将系争房屋出售给案外人，2012年6月15日经核准，系争房屋登记在案外人王某某名下。系争房屋上设立抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市外滩支行的债权数额70万元的抵押，抵押权人为朱寒波的债权数额为80万元的抵押。关于购房经过，被告称：其通过朋友介绍认识第三人杨瑞俊，当时觉得房屋便宜，故购买系争房屋，与第三人蒋明洁并不认识。第三人之间什么关系不清楚，因为当时有公证书，所以也没有询问原告与第三人的关系。购房前，第三人杨瑞俊及其朋友带被告前往看房，记得当时房屋有人居住，但过去很多年，具体情况记不清楚。房屋买卖合同中对于付款、交房等未作约定，双方口头约定拿到房产证后支付尾款并交房。2010年10月、11月左右，被告发现系争房屋中有人居住，就去找第三人杨瑞俊，其称买房时已经很便宜，想要房屋交付就自己想办法打官司，后来被告就将房屋转让给案外人。关于房款支付情况，被告称：2010年8月17日现金支付定金10万元，2010年8月22日现金支付购房款20万元，2010年10月11日银行转账35万元、15万元，合计50万元。审理中，原告申请对署期为“2010年7月6日”的《委托书》落款“委托人”处留有“徐俊祥”签名字迹是否为原告徐俊祥所签进行笔迹鉴定。2017年2月20日，上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：署期为“2010年7月6日”的《委托书》落款“委托人”处留有“徐俊祥”签名字迹是徐俊祥所签。原告为此支付鉴定费8,900元。原告对鉴定结论无异议，但认为委托书中的内容并非原告真实意思表示。被告对鉴定意见书无异议。本院认为，本案的争议焦点为：一、出售系争房屋是否为原告的真实意思表示，第三人是否有权代为办理系争房屋出售事宜；二、被告与第三人是否具有恶意串通的情形，损害了原告的利益。针对争议焦点一，原告出具了以出售系争房屋为内容的委托书并办理了公证手续，公证处也制作了相应的接待笔录，但原告主张对委托书的内容不予认可，认为并非其真实意思表示。然而，原告未能提供充分证据证明其主张，也无其他事实予以佐证，故对原告的该项主张，本院不予采信。原告及其妻子出具了内容为出售系争房屋的委托书给第三人杨瑞俊，有权转委托，并办理了公证手续，第三人杨瑞俊又向蒋明洁出具了经公证的转委托书，故第三人蒋明洁有权代为办理系争房屋出售事宜，与被告就系争房屋签订买卖合同。针对争议焦点二，第三人蒋明洁作为代理人应当本着维护被代理人徐俊祥的合法权益的宗旨行为处分系争房屋，同时被告在购买系争房屋时也应当尽到必要的谨慎义务，不得与第三人恶意串通损害原告的利益。从本案分析，被告与第三人蒋明洁的行为存在如下问题：首先，对于个人而言，购买房屋属于重大事项，因此，至系争房屋进行实地看房，据此确定房屋的装修情况、居住状态、产权人或实际居住人是否知晓房屋出售等情形具有重大意义。然而，被告虽表示在购买系争房屋时至现场进行查看，但未能提供证据予以佐证，即使被告曾实地看房，被告称房屋中有居住人员，但未进一步了解居住人员是否知晓房屋出卖等情况，这与正常购房人通常对房屋权属状况应尽的注意义务不符；其次，在交易中心备案的系争房屋买卖合同仅对过户时间进行约定，对于房款支付时间、交房时间及违约责任等合同的主要条款均未进行约定，如果正如被告陈述其与第三人蒋明洁之前并不相识，则双方签署内容并不完整的买卖合同，也不符合正常交易双方应有的谨慎注意义务；再者，从签订买卖合同到房屋产权过户至被告名下，仅短短二十余天，且在此期间，关于房款的支付，仅有被告提供的金额为10万元、20万元收条，被告称系现金给付，在房款尚未支付完毕的情况下，被告与第三人蒋明洁即完成过户手续，显然不符合房屋买卖的正常交易习惯；最后，被告称其已知晓有人居住在系争房屋中，然在系争房屋尚未交付的情况下，就将剩余房款支付给第三人蒋明洁，显然也不符买受人在交易过程中应持有的审慎之态。此外，如被告所述其在2010年要求第三人交付房屋未果后，便未再要求交付房屋，亦未通过诉讼等手段解决交房问题，反而在2012年将房屋出售案外人，亦不符合一般常理。综合以上事实，本院认为被告与第三人蒋明洁并非正常的房屋买卖关系，而系恶意串通行为，损害了原告的合法利益，系争合同当属无效。关于合同无效后的法律后果，原告不要求在本案中处理，无不当，本院予以照准。第三人蒋明洁和杨瑞俊经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：第三人蒋明洁以原告徐俊祥名义与被告杨凯恽就上海市浦东新区夏碧路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。案件受理费11,800元，由被告杨凯恽、第三人蒋明洁各半负担。鉴定费8,900元，由原告徐俊祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  祝 芬人民陪审员  高天明人民陪审员  曹 璐二〇一七年四月二十二日书 记 员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。