江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0508民初6615号原告（反诉被告）:郑娟娟，女，1981年11月14日生，汉族，户籍地河南省孟州市，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：韩佩霞，江苏大昶律师事务所律师。被告（反诉原告）：潘孝燕，女，1987年3月12日生，汉族，户籍地安徽省舒城县，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：许亮，江苏恒则律师事务所律师。被告：苏州星浩房地产发展有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区金阊新城金储街288号物流服务大厦8楼。法定代表人：曹峻，董事长。委托诉讼代理人：张少坤，江苏立泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪立，江苏立泰律师事务所律师。原告郑娟娟与被告潘孝燕、苏州市星浩房地产发展有限公司（以下简称“星浩房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案后，适用简易程序于2017年2月27日公开开庭进行了审理。审理中，被告潘孝燕提起反诉，本院经审查后决定合并审理；同时，因本案案情复杂，不宜适用简易程序，裁定转为普通程序审理，于2017年3月28日再次公开开庭进行了审理。原告郑娟娟及其委托诉讼代理人韩佩霞、被告潘孝燕的委托诉讼代理人许亮、被告星浩房地产公司的委托诉讼代理人倪立两次开庭均到庭参加诉讼，被告潘孝燕以及被告星浩房地产公司的委托诉讼代理人张少坤第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑娟娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告潘孝燕继续履行房屋买卖合同并支付违约金150000元；2.判令被告潘孝燕及被告星浩房地产公司配合办理苏州市姑苏区虎池路1589号星光耀花园18幢3608室房屋的过户手续。事实与理由：2015年9月23日，原告与被告潘孝燕经居间方介绍，签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定原告向被告购买其所有的苏州市××星光耀花园××室房屋，合同约定成交价为670000元。签约当日，原告支付80000元定金，后又分别于2016年1月7日、2016年3月9日、2016年4月8日支付50000元、70000元、5000元购房款，被告潘孝燕将房屋钥匙交给原告。合同签订后，因房屋价格上涨，潘孝燕要求涨价否则不再出售房屋，原告迫于无奈，于2016年3月9日与其签订补充协议，增加80000元购房款，潘孝燕承诺继续履行合同。然而，其于2016年9月再次提出涨价要求，原告对此难以接受，双方多次协商，潘孝燕态度强硬，称不同意涨价就不把房子卖给原告了。因房屋现在仍登记在被告星浩房地产公司名下，被告潘孝燕迟迟不配合办理过户手续，导致原告无法将户口迁到苏州，小孩上学问题无法解决，给原告带来了较大的损失，双方合同约定应按照房屋总价款的20%支付违约金，为维护原告合法权益，请求法院判如所请。被告潘孝燕辩称，原、被告双方签订房屋买卖合同时，我本人并不居住在苏州，对苏州的房地产市场行情不了解，双方合同约定的成交价明显低于市场价格，显失公平；其二，涉案房屋是被告与其配偶共同出资购买，被告配偶并未在合同上签字，现其明确表示不同意出售涉案房屋，合同无法继续履行；其三，双方合同没有明确约定过户、交房的具体时间，根据合同约定，原告主张违约金的前提是合同解除，即原告只能在继续履行合同和承担违约金之间选择其一，无权要求被告同时承担两种责任。综上，涉案房屋买卖合同无法继续履行，请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告星浩房地产公司辩称，本案所涉合同系原告与被告潘孝燕签订，我方并非合同当事人，我方与被告一之间的商品房买卖合同已经履行完毕，目前仅产证尚未办理完毕，因此我方不应对本案承担相应的法律责任，但是我方愿意承担协助过户义务。潘孝燕向本院提出反诉请求为：判令被反诉人郑娟娟自2016年10月1日起支付房屋占有使用费（按照1300元/月的标准，计算至被反诉人付清房款之日或被反诉人停止占用房屋之日止）。事实与理由：按照双方在2015年9月签订的《房屋买卖（居间）合同》的约定，被反诉人应先付清房款，方有权占有使用涉案范围。现双方就房屋买卖合同的履行发生争议，被反诉人在我方不知情的情况下入住涉案房屋并更换门锁。2017年2月27日第一次庭审中，被反诉人陈述其自2016年10月1日已经搬入涉案房屋居住，经反诉人催告，被反诉人仍未搬出，其行为已经侵害我方权益，请求法院判如所请。反诉被告郑娟娟辩称，我方认为反诉原告主张并不合理，我方无需支付房屋占有使用费，因为双方签订的房屋买卖合同中明确约定，在我方支付12万元购房款后，反诉原告即应将钥匙交付给我方。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《房屋买卖（居间）合同》、收条及支付宝转账明细、销售不动产发票、个人贷款还清证明、补充协议、录音资料、借款借据、押品信息明细、保证明细信息、应缴费用清单、转账凭证、结婚证、还贷明细，结合以上证据及当事人庭审陈述，本院认定如下无争议事实：苏州市姑苏区虎池路1589号星光耀花园18幢3608室房屋系被告潘孝燕于2014年12月7日向被告星浩房地产公司购买，潘孝燕已结清购房款，星浩房地产公司于2016年8月将房屋交付给潘孝燕，房屋交付时郑娟娟代潘孝燕支付了房屋维修基金、物业费和垃圾清运费；上述房屋不动产权属目前仍登记在星浩房地产公司名下，并预告登记至潘孝燕名下。2015年9月23日，郑娟娟（购房人、乙方）与潘孝燕（售房人、甲方）签订房屋买卖合同一份，约定甲方将上述房屋出售给乙方，成交价格为670000元，权属转移登记过程中的相关规定税费由乙方负担。双方约定乙方于合同签订当日支付80000元定金，房屋在一手房拿房时郑娟娟给潘孝燕120000元，钥匙交给郑娟娟（此处合同内容为手写）。合同第五条约定，甲乙双方须在2016年12月31日前提供相应合法的过户材料，甲方于款清之日腾空房屋（此处合同内容为打印，仅时间点为手填）；第六条约定，甲乙双方任何一方解除合同或拒绝履行合同，均应行另一方支付房屋成交价款20%的违约金。双方还约定潘孝燕净得670000元，房屋在一手房拿房时需交纳的所有费用以及二手房交易时所需交纳的所有费用均由郑娟娟支付。合同签订当日，郑娟娟依约支付80000元定金；嗣后，郑娟娟又分别于2016年1月7日、同年3月9日、同年4月8日支付50000元、70000元和5000元购房款。2016年3月9日，郑娟娟（乙方）与潘孝燕（甲方）签订补充协议一份，表明房价增加80000元，总计为750000元。2016年9月22日，郑娟娟和潘孝燕电话沟通涉案房屋买卖事宜，潘孝燕提出要增加购房款才继续履行合同。另查明，潘孝燕与其配偶滕康中于2015年8月21日登记结婚；此后，潘孝燕归还8期涉案房屋的购房贷款，并最终于2016年3月11日结清涉案房屋贷款。审理中，本院根据郑娟娟的申请，依法查封了苏州市姑苏区虎池路1589号星光耀花园18幢3608室房屋及土地，查封期限自2016年10月21日起至2019年10月20日止。庭审中，郑娟娟表示其于2016年10月1日以父母要看房为由自潘孝燕处取得涉案房屋钥匙，嗣后对涉案房屋进行装修并入住至今；审理中，郑娟娟分别于2017年3月27日、3月28日分三笔共计支付545000元购房款至本院履行款账户。本院认为：郑娟娟与潘孝燕签订的房屋买卖（居间）合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应依约履行。根据双方房屋买卖合同及补充协议的约定，涉案房屋总价款为750000元，郑娟娟已依约支付205000元购房款并将545000元购房款提存至本院履行款账户，已经履行买受人的付款义务；虽然双方合同并未对不动产权属转移登记时间做出明确约定，但在潘孝燕要求加价才能出售房屋的情况下，郑娟娟作为潘孝燕房屋买卖合同之债的债权人，要求潘孝燕继续履行房屋买卖（居间）合同，协助办理涉案不动产权属转移登记手续，于法有据，本院予以支持。潘孝燕抗辩称涉案合同约定的房屋价款显失公平，显失公平是指一方当事人利用优势或对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反等价有偿原则，本案中郑娟娟及潘孝燕均系一般的房屋买卖合同主体，潘孝燕未举证证明郑娟娟在房屋买卖事宜中具有优势地位或经验，亦未举证证明涉案合同价格明显低于当时的市场价格，因此对潘孝燕该抗辩意见，本院难以采信。潘孝燕还抗辩称涉案房屋系其与其配偶共同出资购买，其配偶未同意出售涉案房屋，因此涉案合同无法继续履行。然而，潘孝燕于2014年12月向星浩房地产公司购买涉案房屋，其与案外人滕康中于2015年8月登记结婚，婚后共同还贷部分并不影响涉案房屋系潘孝燕婚前购买的事实，该共同还贷部分的分割系其婚姻内部关系，不应作为抗辩涉案房屋买卖合同继续履行的理由。鉴于涉案房屋目前仍登记在星浩房地产公司名下，在房屋价款已结清、房屋已交付、不动产权属已经预告登记至潘孝燕名下的情况下，将涉案房屋转移登记至潘孝燕名下的条件已经满足。现潘孝燕未能及时行使其作为债权人要求星浩房地产公司协助办理不动产权属转移登记的权利，致使不动产权属无法转移登记至郑娟娟名下，损害了郑娟娟的权利，现郑娟娟作为潘孝燕的债权人有权代位潘孝燕行使其对星浩房地产公司的权利，要求该公司协助办理涉案不动产的权属转移登记手续，对郑娟娟要求星浩房地产公司协助办理权属转移登记手续的诉讼请求，本院予以支持。同时，根据郑娟娟与潘孝燕签订的房屋买卖（居间）合同的约定，两次不动产权属转移登记过程中的全部税费均由郑娟娟负担。关于郑娟娟主张的150000元（房屋总价款750000元的20%）违约金。潘孝燕在合同履行期间，以加价为由拒绝履行合同，确已违约；郑娟娟作为买受方，有权要求潘孝燕继续履行合同或承担合同解除或拒绝履行合同的违约责任，现郑娟娟起诉要求继续履行合同，本院已予以支持，其不得再要求潘孝燕承担解除合同或拒绝履行合同的违约金，仅得主张潘孝燕迟延履行出卖方合同义务的违约金。然而，涉案合同第五条仅仅约定双方在2016年12月31日前提供合法过户材料，并未对具体的过户时间等进行明确约定，同时涉案合同第六条并未约定出卖方迟延履行合同义务的违约金，在郑娟娟未举证证明其实际损失的情况下，本院对郑娟娟主张的违约金不予支持。关于潘孝燕反诉主张的房屋占有使用费。本院认为双方合同第四条和第五条均有关于房屋交付的约定，其中第四条“涉案房屋在一手房拿房时郑娟娟给潘孝燕12万元，钥匙交给郑娟娟”的约定，与第五条“款清之日腾空房屋，并交付房屋钥匙”的约定相比，增加了要求郑娟娟先行支付12万元购房款的前提条件，而在二手房交易的正常流程中，除购房定金以及在办理资金托管手续时需要支付的首付款外，买受方一般无需另行支付购房款，故本院认为第四条的约定应为特别约定，即双方同意郑娟娟在先行支付12万元购房款的前提下可先行取得涉案房屋使用权。郑娟娟已经于2016年4月8日前支付205000元，除双方约定的80000元定金外，郑娟娟已另行支付了125000元购房款，超出双方合同约定的120000元，故其自2016年10月1日起占有使用涉案房屋并无不当，对潘孝燕的反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十三条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告苏州星浩房地产发展有限公司于判决生效之日起10日内协助原告郑娟娟将苏州市姑苏区虎池路1589号星光耀花园18幢3608室不动产权属转移登记至被告潘孝燕名下，权属转移登记中的税、费由原告郑娟娟负担；二、被告潘孝燕于上述不动产权属转移至其名下之日起10日内协助办理该不动产权属转移登记至原告郑娟娟名下的手续，权属转移登记中的税、费由原告郑娟娟负担；三、驳回原告郑娟娟的其他本诉请求；四、驳回被告潘孝燕的全部反诉请求。本诉案件受理费12800元，财产保全费3870元，合计16670元，由原告郑娟娟负担2133元，由被告潘孝燕负担14537元；反诉案件受理费25元，由被告潘孝燕负担；被告潘孝燕负担部分本诉案件受理费及财产保全费于本判决生效之日起10日内直接支付给原告郑娟娟。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：a。审 判 长  林 丰代理审判员  衡晓晴人民陪审员  谢建国二〇一七年四月十日书 记 员  朱晶雯