四川省遂宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川09民终292号上诉人（原审原告）：刘向文，男，1959年4月15日出生，汉族，住四川省蓬溪县赤城镇。委托诉讼代理人（特别授权）：朱光文，四川陈理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遂宁市盛世银丰商业有限公司，住所地遂宁市船山区遂州中路18号银丰国际商业中心6层1-3号。法定代表人：周鹏，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：四川地丰投资有限公司，住所地遂宁市船山区遂州中路18号银丰国际商业中心6层1-1号。法定代表人：赵永祥，该公司董事长。二被上诉人共同的委托诉讼代理人（特别授权）：张绍波，四川斗城律师事务所律师。上诉人刘向文因与被上诉人遂宁市盛世银丰商业有限公司（以下简称盛世银丰商业公司）、四川地丰投资有限公司（以下简称地丰投资公司）租赁合同纠纷一案，不服遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初1969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。上诉人刘向文的委托诉讼代理人朱光文，被上诉人盛世银丰商业公司、地丰投资公司的委托诉讼代理人张绍波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘向文上诉请求：1.撤销遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初1969号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.原判认定事实不清。841户业主包括一、二楼，不应把二楼的业主纳入一楼一并计算，89.9%的业主签订了《委托代管经营协议》是被上诉人自行统计，对该比例数据存疑；被上诉人盛世银丰商业公司按房屋购买价格的8%支付租金至2016年12月与事实不符。２.上诉人刘向文购买的是独立商铺，具有可分性。３.原判将多数业主愿意按房屋购买价格的8%支付租金的意见强加于上诉人错误。被上诉人盛世银丰商业公司辩称，因大多数业主愿意继续委托经营，盛世银丰商业公司为了保证大多数业主的利益，目前盛世银丰商业公司在贴钱支付租金，不同意上诉人增加租金标准。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人地丰投资公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，请求驳回上诉，维持原判。上诉人刘向文向一审法院起诉请求：1.判令被告盛世银丰商业公司按商品房买卖合同约定对房屋四至进行玻璃隔断、轻质隔墙后将房屋返还给原告；2.判令二被告连带赔偿房屋占用费损失暂计20000元（损失从2016年1月1日起算，计算至房屋返还时为止，具体标准以评估鉴定结果为准）；3.若被告盛世银丰商业公司不按商品房买卖合同约定对房屋四至进行玻璃隔断、轻质隔墙，判令二被告连带赔偿原告将房屋隔墙的费用暂定为10000元（实际金额以评估鉴定结果为准）；4.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，被告增加1项诉讼请求为：若被告盛世银丰商业公司不同意腾退房屋，要继续租赁房屋，要求被告盛世银丰商业公司从2016年1月1日起按购买房屋价格的20%支付年租金，并逐年递增8%。一审法院认定事实：地丰投资公司对原告主张的商业宣传内容及双方签订了《商品房买卖合同》，合同中约定对房屋进行玻璃隔断、轻质隔墙处理，双方签订了《房屋经营委托合同》（书面合同已到期），被告盛世银丰商业公司未返还租赁物及原告取得了产权证书的事实无异议。查明：1.原告刘向文取得的诉争房屋所有权证书载明：产权人刘向文，，房屋坐落遂州中路18号银丰国际商业中心底层，设计用途为营业用房。产权证书附记载明：四至无墙。2005年12月29日，原告与四川云龙房地产开发公司（以下简称云龙房地产公司）签订的《房（铺）交接书》中约定：双方确认自2005年10月28日起，该商铺由开发商正式交付给由业主所委托经营的被告盛世银丰商业公司并由其进行二次装修。原告与被告盛世银丰商业公司签订的《房屋经营委托合同》中约定：原告自愿将其自有的商铺委托被告盛世银丰商业公司对外统一招商招租，同意被告盛世银丰商业公司可以按商场统一管理的需要进行商家统一布局，统一对房屋进行装修装饰，双方确认在委托期限届满后由被告盛世银丰商业公司按原告与云龙房地产公司签订的《商品房买卖合同》中约定的隔墙标准履行恢复原状义务；双方如需续约，则必须在经营委托期满前一个月书面通知对方，双方达成一致后，可以重新签订委托合同；委托经营期满后，被告盛世银丰商业公司应在15日内将该房屋及设施在正常状态下交还给原告。嗣后，原告与云龙房地产公司、被告盛世银丰商业公司三方共同签订了《遂宁银丰国际商业中心业主临时公约》，公约第八条约定：“业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。”租赁合同到期后，双方经多次协商，因对租金问题差异过大，未能达成一致意见。现房屋仍由被告盛世银丰商业公司占用，被告盛世银丰商业公司按房屋购买价的8%的标准支付租金至2016年12月。被告地丰投资公司或云龙房地产公司未与原告签订任何形式的租赁合同。2.银丰国际商业中心建筑面积35000㎡，业主841户，该商业中心从建成至今均由被告盛世银丰商业公司在统一经营。租赁期限届满后，被告盛世银丰商业公司与756户业主签订了《委托代管经营协议》，签约率为89.9%。租赁合同约定，第一至四年的年租金为房屋购买价格的8%。一审法院认为，原告刘向文购买的商铺没有明确的墙体隔断，难以与其他业主的商铺相区分，实为非独立式商铺，与共有部分不可分离，故业主对专有部分行使所有权应受到一定限制。目前银丰国际商业中心已有89.9%的业主与被告盛世银丰商业公司续签合同，表达了愿意将物业交与被告盛世银丰商业公司继续经营的意愿。原告虽然对商铺享有物权，因该物权的非独立性、不可分割性决定了原告在使用（或利用）该物权时必然受制于大多数业主的意志，当多数业主选择由被告盛世银丰商业公司继续租赁物业并同意按购房款的8%收取前四年租金，符合多数利益原则。被告地丰投资公司不是租赁合同的相对方，不应承担合同义务，故判决：驳回刘向文的全部诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人刘向文与被上诉人盛世银丰商业公司签订的《房屋经营委托合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。上诉人刘向文上诉提出商铺系独立商铺，具有可分性。云龙房地产公司宣传海报宣传独立产权，但亦明确了管理模式：“银丰国际，采取统一规划、统一定位、统一招商、统一管理、统一推广。”上诉人刘向文取得了房屋所有权证，产权归上诉人刘向文所有，即产权独立，双方没有争议。上诉人刘向文在购买商铺时，明知该商铺属统一招商、统一管理模式的商铺，其行使所有权时必然要受到一定的限制，且要受制于大多数业主的整体意志。房屋使用权证附记明确了东、南、西、北四方无墙。该商铺置身于商场内部，是商场的组成部分，实为非独立商铺，不可分离。上诉人刘向文上诉提出原判认定89.9%业主愿意继续委托被上诉人盛世银丰商业公司统一经营，数据存疑，且不应将二楼业主纳入一并计算。经本院对一、二楼756户已续签委托经营协议的业主随机抽查，被抽查的业主均回答续签委托经营协议是真实的。一楼240户业主，续签委托经营协议195户，续签率达81.25%，已超过三分之二以上，本院对原判认定的大多数业主数据予以确认。上诉人称一审法院认定租金支付至2016年12月错误，上诉人并未收到或未完全收到租金。庭审中本院限期各上诉人提供银行账户流水，各上诉人至今未提供，该请求及理由不成立。上诉人刘向文与被上诉人盛世银丰商业公司约定的委托经营期限届满，被上诉人盛世银丰商业公司按照约定应当将商铺返还给上诉人刘向文。但是目前商场89.9%的大多数业主同意继续委托经营管理，20户上诉人的商铺是分散在商场的不同位置，如果返还，必然导致商场处于无序混乱状态，影响商场整体经营，损害大多数业主的合法权益。本案权衡社会效果和法律效果，根据民事活动应当遵循的公平原则，维持大多数业主认可的产权经营模式，符合大多数业主的利益。综上所述，上诉人刘向文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人刘向文负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 莉审 判 员 熊 益代理审判员 梁 燕二〇一七年四月七日书 记 员 段富文