上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初6180号原告：上海乔涟建筑安装工程有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：朱某某，执行董事。委托诉讼代理人：何建安，上海市浩信律师事务所律师。委托诉讼代理人：周志微，上海市浩信律师事务所律师。被告：上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陈萍，董事长。委托诉讼代理人：廖佩娟，上海廖得律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴静，上海廖得律师事务所律师。被告：上海易家丽家居市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈萍，董事长。委托诉讼代理人：邓斯玲，上海廖得律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘春梅，上海廖得律师事务所律师。原告上海乔涟建筑安装工程有限公司(以下简称“乔涟公司”)诉被告上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司(以下简称“同福易家丽公司”)、上海易家丽家居市场经营管理有限公司(以下简称“易家丽公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年5月11日、2017年3月15日两次公开开庭进行了审理。原告乔涟公司的法定代表人朱某某及其委托诉讼代理人何建安、被告同福易家丽公司的委托诉讼代理人廖佩娟、戴静、被告易家丽公司的委托诉讼代理人邓斯玲两次庭审均到庭参加了诉讼，被告易家丽公司的委托诉讼代理人刘春梅第一次庭审到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告乔涟公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告同福易家丽公司所签订的《租赁合同》无效；2、判令被告同福易家丽公司返还原告租金人民币1,180,000元(币种下同)；3、判令被告同福易家丽公司赔偿原告厂房及基础设施、机械设备投资等10,502,846元(以法院委托评估价格为准)；4、判令被告同福易家丽公司赔偿原告石材搬迁运费340,000元；5、判令被告易家丽公司对被告同福易家丽公司应退还及赔偿原告的损失承担连带清偿责任。事实和理由：2008年左右，案外人甘某某向被告的关联公司“上海同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司”承租土地并进行了厂房建设及机械设备投资。2013年6月，经被告同福易家丽公司许可，原告受让甘某某向被告同福易家丽公司承租的“上海同福易家丽国际石材产业城”加工中心2加-12A，并向甘某某支付转让款508万元(包含三间厂房及办公房共5000平方米、6部行车及办公用具)。2013年9月开始，原告由法定代表人朱某某与被告同福易家丽公司签订《租赁合同》，租赁“同福易家丽国际石材城”内的加工房2加-12A，面积为5488平方米，约定年租金为1,121,747元，作为原告石材生产及加工的经营场所。2014年9月，被告同福易家丽公司将年租金调整为1,241,934元。2015年4月，原告收到上海市奉贤区金汇镇人民政府、上海市奉贤区规划和土地管理局等七个部门联合发出的《告知书》及上海市奉贤区金汇镇人民政府发出的《泰顺产业园区石材企业综合整治方案》，认定包括“同福易家丽国际石材市场”在内存在违法用地及违法建筑，限令石材企业全部退出。而事实上，被告同福易家丽公司于2014年11月即与政府签订了《关于上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司产业结构调整(框架)协议》，同意于2015年5月1日前向政府提交转型方案，要关、停“国际石材城”，由政府委托或直接收购被告的相关土地及物业。2015年7月29日，奉贤区金汇镇人民政府向被告同福易家丽公司发出《告知书》，认定包括“同福易家丽国际石材产业城”在内的泰顺产业园区存在违法用地、违法建筑等情况，要求被告同福易家丽公司自查自纠。2015年7月31日，被告同福易家丽公司向原告发出《合同到期不再续约通知书》，通知原告从2015年7月1日起停止向原告收取租金，并不再与原告续约，要求原告自行无条件搬离。2015年9月18日，被告同福易家丽公司又发出《通知》，声称“将于2015年11月1日起，对1加、2加、6加合同到期的商户正式停止供电，并定于2016年1月1日起对1加、2加、6加全体商户实施全面关停”。原告认为，基于石材加工生产企业必须进行基础设施、厂房、机械设备等巨额投资，通过长期经营才有可能收回投资的特点，原告与被告之间所要建立的是长期稳定的租赁关系，这一点被告十分清楚。被告提供的格式合同将租赁期限为一年，是为调整租金的便利而形式上将《租赁合同》体现为一年一签，但不能机械理解为租赁期限仅为一年。现被告因“违法用地”及“违法建筑”问题被政府部门整治，居然想把原告等商户一赶了之，而丝毫不考虑由此给原告造成巨额损失的赔偿问题，有违于法。被告同福易家丽公司故意隐瞒其出租的标的物存在“违法用地”、“违法建筑”及不具有合法权源等问题，双方签订的《租赁合同》均属无效合同。而被告同福易家丽公司向乐善村租赁土地每亩每年费用不到10,000元，被告同福易家丽公司按厂房租金标准向原告收取租金无效，应将大部分租金返还原告。被告同福易家丽公司系被告易家丽公司的全资子公司，两被告在公司股权、财产、人事等方面高度混同，被告易家丽公司应对被告同福易家丽公司的义务承担连带清偿责任。被告同福易家丽公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告诉称不是事实。2013年、2014年两份租赁合同是被告同福易家丽公司与案外人朱某某签订，不是与原告签订，原告不是本案适格的主体。转让协议也未经被告同福易家丽公司许可，也与被告无关。原告诉请的经济损失没有事实依据，请求驳回原告的起诉。被告易家丽公司辩称，其与原告不存在合同关系，且并不知情。两被告是互相独立的主体，经营地不同，并有各自独立的财产，独立经营。没有人事和财产混同事实，故请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。针对本案系争租赁土地的性质，本院调取了本院(2015)奉民三(民)初字第4568号民事判决书、上海市第一中级人民法院(2016)沪01民终1905号民事判决书、以及该案所涉及《协议书》、《土地租用协议》，当事人均无异议。本院经审查认定事实如下：2013年10月8日，原告乔涟公司的法定代表人朱某某与被告同福易家丽公司签订《租赁合同》，约定承租被告同福易家丽公司位于上海市奉贤区大叶公路XXX号石材城内场地加工房2加-12A，租赁期限：从2013年9月29日至2014年9月28日止，年租金1,121,747元。合同履行完毕后，双方于2014年9月25日又续签《租赁合同》，租赁期限：从2014年9月29日至2015年9月28日止，年租金1,241,934元。2015年7月31日，被告同福易家丽公司向原告方发出《合同到期不再续约通知书》，告之双方合同已到期，不再续签合同。另查明，《租赁合同》中关于原告的权利义务条款约定：“在法律范畴内和合同约定范围内，有权处置在承租区域内自行添置的机械设备和可移动设施。对承租区域内加盖、添置的所有固定物及其附属物，有权在合同期内转让或变更使用人，但其所有权无偿归甲方(被告同福易家丽公司)所有。”庭审中，原、被告双方均确认租赁标的物加工房2加-12A位于金汇镇乐善村农用耕地范围内。还确认原告支付租金至2015年6月30日止。本院认为，关于合同主体问题，被告否认原告系合同主体。根据原告法定代表人的陈述，其行为代表原告，属职务行为，结合合同履行情况，确为原告使用租赁标的物，被告也向原告开具了租赁费发票，故本院确认本案系争租赁合同为原告法定代表人代表原告与被告同福易家丽公司签订。双方对本案租赁标的物为房屋还是土地存在争议，原告认为是房屋，而被告同福易家丽公司认为是场地。本院认为，双方的租赁合同对标的物既有“加工房”，又有“加工区”的描述，约定不明，但根据原告的陈述，其向案外人甘某某(前手承租人)受让了租赁场所的厂房等，意味着非向被告同福易家丽公司承租厂房，故原告的观点与其陈述自相矛盾，本院确认租赁标的物为土地。根据查明的事实，本案合同标的土地性质为耕地，而本案租赁用途为商业，违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，将耕地用于商业用途，双方的土地租赁合同关系应为无效。根据相关规定，租赁合同无效，承租人仍应按合同约定的租金标准支付占有使用费。事实上，原告实际使用了租赁物，应当承担相应的占有使用费，故本院对原告请求被告同福易家丽公司返还租金(占有使用费)1,180,000元的诉讼请求不予支持。关于原告请求被告同福易家丽公司赔偿厂房及基础设施、机械设备投资等10,502,846元及石材搬迁运费340,000元的诉讼请求，本院认为，双方的租赁合同已经到期终止，且根据双方《租赁合同》的约定，原告在承租区域内加盖、添置的所有固定物及其附属物，所有权无偿归同福易家丽公司所有，双方均应当遵从双方的上述协议约定，故原告的上述诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于原告请求被告易家丽公司对被告同福易家丽公司赔偿损失承担连带清偿责任的诉讼请求，本院认为，一、两被告系独立的企业法人，属不同主体；而原告主张两被告在公司股权、财产、人事等方面高度混同的事实也未能举证证明，故该连带清偿责任的请求于法无据。二、鉴于上述对原告主张被告同福易家丽公司的诉请未予支持，被告易家丽公司的连带清偿责任也丧失了基础。故本院对该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告上海乔涟建筑安装工程有限公司法定代表人朱某某代表原告与被告上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司于2013年10月8日、2014年9月25日签订的《租赁合同》无效；二、驳回原告上海乔涟建筑安装工程有限公司的其余诉讼请求。案件受理费人民币93,937元，由原告上海乔涟建筑安装工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾煜麟审 判 员  张劲松人民陪审员  倪梅英二〇一七年四月七日书 记 员  姜 鹰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……