江苏省常州市天宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0402民初1760号 原告（反诉被告）常州海豹船用电缆有限公司，住所地常州市天宁区龙游路**。 法定代表人詹祖根，该公司董事长。 委托代理人张柯，该公司法务。 委托代理人贺建国，该公司员工。 被告（反诉原告）常州市栋达文化体育交流有限公司，住所地常州市天宁区龙游路**。 法定代表人王金龙，该公司总经理。 委托代理人徐新燕，江苏乐天律师事务所律师。 原告常州海豹船用电缆有限公司（以下简称海豹船用公司）与被告常州市栋达文化体育交流有限公司（以下简称栋达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案后，被告栋达公司在提交答辩状期间提出反诉。本院依法合并审理，适用简易程序于2016年6月1日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为适用普通程序，本院依法组成合议庭于2016年10月9日、2017年3月31日公开开庭进行了审理。原告海豹船用公司的委托代理人张柯、贺建国、被告栋达公司的委托代理人徐新燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海豹船用公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告之间的租赁合同关系已解除，判令被告迁出并交还承租的全部物业；2、判令被告支付已拖欠的租金本金2563665元，并按合同约定支付逾期违约金249628.66元（按中国人民银行同期贷款利息计算至2016年3月31日）；3、判令被告赔偿毁坏房屋的损失；4、判令被告承担本案的诉讼费、保全费等相关诉讼费用。事实与理由：原被告于2012年8月22日签订了《房屋土地租赁合同》（合同编号为20120822-2），约定原告将位于常州市龙游路5号的土地及厂房等一并出租给栋达公司，月租金65735元（不含税），租期五年，自2013年1月1日至2017年12月31日。合同签订后，原告提前交付了土地及房屋，被告支付了押金10万元。2012年11月12日即合同约定的租期之外，原告获知涉案土地可能拆迁，故及时书面通知被告，请其停止计划和投入，以免造成不必要的损失。2013年4月14日，原告收到市发改委、国土及规划部门提供的上述用地属于改造范围的文件后，考虑到有可能即将进行拆迁，为避免被告的损失，故及时通知被告并发函解除租赁协议，但因被告抗拒而未能收回房屋。此后至今3年时间，被告一直在占有、使用上述房屋土地，但未支付任何租金、使用费等款项。虽双方持续多次直接接触并通过街道办等平台进行沟通，仍无法达成一致意见。近期前往涉案房屋与被告沟通得知，原告所有的“常房权证第××号”房屋被栋达公司私自拆除，现场违规搭建许多临时建筑，存在恶意使用的情况。原告于2015年9月30日再次发函解除租赁协议并要求被告迁出并返还全部物业，但被告未能迁出。为维护自身合法权益，原告诉至法院。 被告栋达公司辩称：1、原告的诉请缺乏法律依据，违背事实，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。因为原告一直到2015年9月24日发函给被告后才主张租金，之前原告的行为已经构成了违约，对被告造成了损失；关于损失的问题双方一直在商谈之中，所以双方当时约定损失与租金一并处理，因此原告以被告拖欠租金为由解除合同不符合事实，请求依法驳回原告的诉讼请求。 栋达公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人继续履行租赁合同；2、判令被反诉人支付反诉人损失1077.7万元（详见损失清单）；3、判令本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2012年8月22日，栋达公司与海豹船用公司分别签订《房屋土地租赁合同》（合同编号为20120822-2）以及《补充协议》，约定海豹船用公司将位于常州市龙游路5号的土地及厂房租赁给栋达公司使用，租期五年，自2013年1月1日至2017年12月31日，租金每月65735元。因海豹船用公司的厂房为原单位搬迁后所遗留，且弃用时间较长，故厂区现场较为破败，根本不具备承租人正常使用的条件，为此，栋达公司投入巨额资金，对海豹船用公司出租的厂房、土地等采取土地平整、垃圾清理、房屋修缮、景观环境改造、供水设施改造、新建供电设施等措施并将相关区域进行规划，在出租的厂房中建造夜总会、酒店、快捷宾馆、浴室、停车场等，用以对外经营。2012年11月12日，海豹船用公司向栋达公司寄送《终止房屋土地租赁合同的通知》，表示政府将对所出租的地块进行旧城改造，对土地进行收储、项目开发，因此依合同约定和实际情况要求终止该租赁合同并停止实际使用该租赁房屋土地的计划和投入。2013年4月8日，海豹船用公司再次向栋达公司寄送《终止房屋土地租赁合同并让出所租房屋的通知》，要求终止租赁合同并让出租赁房屋。栋达公司从第一次收到上述通知后，多次到海豹船用公司位于常熟的集团公司协商，栋达公司也多次向当地茶山街道反映情况，为此街道也组织双方协商。但海豹船用公司最终未能予以积极回应。鉴于此，在承租区域内的上述项目未能正常实施，被迫中止，造成栋达公司损失。现海豹船用公司起诉栋达公司要求解除租赁合同关系并支付租金、违约金。栋达公司认为，海豹船用公司提出的终止合同的理由并不符合合同约定的终止情形，其行为构成违约，且造成栋达公司巨大损失。损失的具体计算为：1、常州市盛世佳人娱乐有限公司项目损失：367.8万元+7.5万元*39个月=660.3万元；2、张洋饭店项目损失：27万元+2.1万元*39个月=108.9万元；3、包放群快捷酒店项目损失：16万元+3.5万元*39个月=152.5万元；4、何宝兵浴室项目损失：3万元*39个月=117万元；5、缪惠文停车场项目损失：1万元*39个月=39万元，以上合计1077.7万元。为维护自身合法权益，栋达公司遂提起反诉。 海豹船用公司针对反诉辩称：海豹船用公司认为双方之间的租赁合同关系已经解除，无法继续履行该合同，且栋达公司没有证据证明存在一千多万元的损失，也没有事实和法律依据要求海豹海豹船用公司承担诉讼费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对《房屋土地租赁合同》、租赁押金的支付、收到政府函件等没有异议；对合同是否解除、损失的具体情况存在争议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于常州市龙游路5号面积为25046平方米的宗地的土地使用权人为海豹船用公司。坐落于龙游路5号常房权证字第××号（面积1067.71㎡）、第00549323号（面积为113.05㎡+775.86㎡+35.19㎡）、第00435908号（面积为2595.86平方米、2707.91㎡）、第00435907号（面积365.70㎡）、第00435906号（面积为149.42㎡+251.74㎡+2846.46㎡）、第××号（面积58.50平方米）的房屋所有权人为海豹船用公司。 2012年8月22日，海豹船用公司（甲方）与栋达公司（乙方）签订《房屋土地租赁合同》（合同编号20120822-2）一份。该合同约定相关内容如下：甲方将座落于常州市龙游路5号的海豹船用公司的房屋及土地租赁给乙方，租金每月65735元，租金首付为交三个月押一个月，后续按季支付，先交后用；甲方出租房屋的用电由乙方自行解决，甲方配合并提供方便，甲方同时提供自来水，水电费用由乙方自理；租赁期限5年，自2013年1月1日起至2017年12月31日止；在租赁期内如遇政府收储或动迁，乙方必须及时让出所租房屋，不得影响甲方的相关权利，甲方不对乙方的经营损失及装潢改造进行补偿，由收储或征用单位按有关规定给予乙方补偿。租赁房屋到期后，如果政府没有收储或动迁，甲方仍将房屋租赁给乙方，租金不变；乙方在承租期内需按时支付租金；如逾期支付，需向甲方支付逾期部分的银行同期贷款利息；乙方逾期支付租金满一个月以上，甲方有权解除合同，由此造成的损失由乙方负责；乙方承租期内不得擅自改变租赁房屋的结构，如确因需要改变房屋结构需经甲方同意；乙方在承租期内负责所承租房屋的日常保养、修缮；需大修，由乙方负责，费用自行承担。同日，海豹船用公司与栋达公司签订《房屋土地租赁补充协议》一份，主要约定上述合同租金为不含税价，甲方因此而开具正式房屋土地租赁发票时的税金由乙方支付。合同签订后，栋达公司于2012年8月23日向海豹船用公司支付租赁押金10万元。 2012年11月12日，海豹船用公司向栋达公司发送《终止的通知》。该通知载明：今得到政府信息，涉案租赁地块将进行旧城改造，对土地进行收储、项目开发，故依合同约定和实际情况紧急通知栋达公司终止《房屋土地租赁合同》。务请栋达公司立即停止实际使用该租赁房屋土地的计划和投入，以免造成不必要的损失。 2013年3月6日，常州市规划局出具《征收房屋的建设活动符合城乡规划和专项规划的证明》。该证明的主要内容是：对涉案租赁地块（船用电缆厂）及周边地块实施改造的建设活动符合城乡规划和专项规划的要求。 2013年3月15日，常州市国土资源局向常州市天宁区茶山街道办事处出具《关于船用电缆厂及周边地块土地性质及符合土地利用总体规划的审核意见》。该意见载明:经审核，位于常州市天宁区清凉新村以东、清凉东路以南、龙游路以西、光华路以北；面积约5.3624公顷的地块为国有土地，符合土地利用总体规划。涉案租赁土地房屋位于该该地块范围内。 2013年3月15日，常州市天宁区发展和改革局出具《关于船用电缆厂及周边地块符合国民经济和社会发展规划及年度计划的证明》。该证明的主要内容是：涉案租赁土地房屋所处的地块旧城改造符合常州市天宁区国民经济和社会发展规划，并已列入《常州市天宁区国民经济、社会发展计划执行情况和2013年国民经济、社会发展计划》。 2013年4月8日，海豹船用公司和常州船用电缆有限责任公司共同向栋达公司暨负责人发送《再次终止并让出所租房屋的通知》一份。该通知的主要内容为：今得到常州市国土局、规划局及天宁区发改委公函（指上述三份公函），涉案租赁房屋所处地块将进行旧城改造，对土地进行收储。海豹船用公司依据租赁合同第二条第二款的约定和实际情况，在2011年11月“关于终止《房屋土地租赁合同》的通知”基础上再次紧急通知栋达公司终止该《房屋土地租赁合同》并让出所租赁房屋，请接此函后立即腾出并搬离所租赁房屋，同时及时与海豹船用公司洽谈善后事宜。否则，由此引发的一切损失及其他有关责任将由栋达公司自行承担。上述两份通知发出后，栋达公司没有按照通知要求腾空返还房屋。 栋达公司陈述，其在收到海豹船用公司发出的上述两份函通知后，马上跟海豹船用公司交涉。栋达公司认为上述函件只是政府意向性的通知，其已经投入了巨大的资金装修改造租赁地块，收到通知后一直在跟海豹船用公司协商如何处理终止、投入等事宜。 2013年5月29日，天宁区茶山街道办事处相关工作人员召集双方就终止合同、前期投入等问题进行交流协调，但因双方分歧过大，最终未能形成一致处理意见。 因涉案合同未能解除，栋达公司亦未向海豹船用公司支付租金。2015年9月24日，海豹船用公司向栋达公司发送《租金催收函》一份，说明按照合同约定，至本函出具之日，栋达公司拖欠租金2169255元，逾期利息181601.15元，要求栋达公司在接到该函之日起三日内支付，同时保留进一步追究栋达公司违约责任的权利。合同签订后，栋达公司没有支付过相应的租金或者房屋使用费。 2015年9月30日，海豹船用公司向栋达公司发送《解除租赁合同的函》一份。该函的主要内容为因栋达公司长期拖欠租金，海豹船用公司根据合同约定，决定自即日起解除双方的租赁合同，同时要求栋达公司在接到该通知后30日内腾退房屋，付清费用。 关于合同解除，海豹船用公司陈述，其确实发函告知栋达公司拆迁的政府公告信息，包括市国土局、市规划局、天宁区发改委等政府机构的拆迁文件，文件中注明涉案房屋土地在政府的旧城改造范围之内，属于改造区域，因此，栋达公司及时善意通知、提醒栋达公司，是希望其减少投资，避免不必要的损失。但实际上涉案地块未被拆迁，政府的行为是海豹船用公司无法控制的，这个时候涉案合同没有因此而解除，也没有实施包括接管移交等解除行为，因此没有给栋达公司造成实际的损失。况且在双方沟通无果后，栋达公司一直使用租赁土地房屋至今，从未停止过，在长达三年多的时间里，其一直未支付租金。即使有损失，也应当由栋达公司自行承担。因催要租金无果，海豹船用公司遂于2015年9月30日发函依要求解除合同。海豹船用公司认为双方实际解除合同的时间点为2015年10月7日。 栋达公司陈述，双方签订租赁合同是2012年8月，栋达公司与其他投资方都签订了相关的协议。海豹船用公司在2012年11月12日就开始告知栋达公司政府要进行拆迁，要求栋达公司停止使用；合同约定的是如遇政府收储或者动迁，海豹船用公司才有权解除合同。实际支付租金的时间为从2013年1月1日起。海豹船用公司发送通知的行为动摇了投资者的信心，在2013年1月1日之前，栋达公司与投资者签订协议之后，相继投入了巨大的资金。栋达公司认为这是海豹船用公司违约在先，才导致其不支付租金，因此海豹船用公司没有理由依据拖欠租金这一理由解除合同，双方的合同至今仍未解除。如果坚持解除的话必须赔偿栋达公司的损失。 栋达公司为证明其主张的装饰装修（投入）损失和经营损失，向本院提供了以下5份合同：1、2012年8月28日，栋达公司与常州市盛世佳人娱乐有限公司签订的《房屋土地租赁合同》，该合同约定栋达公司将承租的坐落于龙游路5号的部分厂房转租给常州市盛世佳人娱乐有限公司（租赁厂房的房屋产权证为常房权证字第××号中2846.46平方米厂房，常房权证字第××号中2707.91平方米厂房），常州市盛世佳人娱乐有限公司每月向栋达公司交付租金75000元，租赁期限自2013年1月1日至2017年12月31日止，该房屋用于投资娱乐场所；2、2012年8月28日，栋达公司与张洋签订的《房屋土地租赁合同》，该合同约定栋达公司将承租的坐落于龙游路5号的部分办公房转租给张洋（租赁厂房的房屋产权证为常房权证字第××号中2595平方米办公楼第一层约1200平方米的办公房），张洋每月向栋达公司交付租金21000元，租赁期限自2013年1月1日至2017年12月31日止，该房屋用于投资经营饭店；3、2012年9月10日，栋达公司与包放群签订的《房屋土地租赁合同》，该合同约定栋达公司将承租的坐落于龙游路5号的部分厂房转租给包放群（租赁厂房的房屋产权证为常房权证字第××号中2595平方米除第一层外），包放群每月向栋达公司交付租金35000元，租赁期限自2013年1月1日至2017年12月31日止，该房屋用于投资快捷酒店；4、2012年9月1日，栋达公司与何宝兵签订的《房浴室承包经营协议书》，该合同约定栋达公司将承租的坐落于龙游路5号的房屋，面积约600平方米提供为经营浴室的场地，何宝兵负责浴室的日常经营管理，每月向栋达公司交付承包费30000元，合作期限自2013年1月1日至2017年12月31日止；5、2012年9月12日，栋达公司与缪惠文签订的《收费停车场合作协议书》，该合同约定栋达公司将承租的坐落于龙游路5号的指定空地为双方经营收费停车场的场地，缪惠文负责停车场的日常经营管理，每月向栋达公司交付管理费10000元，合作期限自2013年1月1日至2017年12月31日止。栋达公司陈述，上述项目中盛世佳人项目包括消防设施一系列的装潢，总共投资367.8万元；饭店装潢投入27万元；快捷酒店投入16万元；浴室装潢投入3万元，停车场土地平整投入1万元；预期经营损失为自2013年1月1日起至2016年3月31日止共39个月，每月按合同约定的租金或承包费、管理费标准计算的收入，即75000元*39月+21000元*39月+35000元*39月+30000*39月+10000*39月=6669000元。对于上述投资装潢等费用，栋达公司仅列明、陈述了相关数字，并未提供相应的证据予以证明。上述5份合同均系复印件，栋达公司未提供合同原件。 关于海豹海豹船用公司诉称的涉及58平方米的房屋（房权证字第××号），海豹船用公司提供的房产证以及栋达公司提供的图纸中均表明有此房屋的存在，但现场中该房屋已不复存在。 案件审理过程中，本院多次向栋达公司释明，为便于查明事实，了解真相，要求栋达公司对涉案房屋土地保持原样，不能有任何改动，如果有改动的行为，由此产生的法律后果由栋达公司承担；一经查实，将根据民事诉讼法的相关规定进行处罚。但栋达公司仍将常房权证字第××号中2846.46平方米厂房，常房权证字第××号中2707.91平方米厂房进行了装修，并投入用于经营酒店。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方签订的《房屋土地租赁合同》合法有效，当事人应该秉持诚实，恪守承诺，按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 （一）关于本诉 1、关于合同解除：海豹船用公司虽然于2012年11月、2013年4月通过发送通知的形式作出了要求终止合同的意思表示，但栋达公司并未按照通知要求腾空返还土地房屋，海豹船用公司也未采取措施强行收回土地房屋，该租赁土地房屋仍在栋达公司的占用控制之下。后双方虽经多次沟通协调，但未能就终止合同达成一致意见，且拆迁或收储的事由并未发生，海豹船用公司提出终止合同的依据不符合约定和法律规定，栋达公司亦通过自己的行为表明不同意解除合同，故涉案合同于此通知发出后并未解除。本案中，海豹船用公司主张解除合同的依据是栋达公司未按期支付租金。涉案合同约定，租金首付为交三个月押一个月，后续按季支付，先交后用；逾期支付租金满一个月以上的，海豹船用公司有权解除合同，由此造成的损失由承租人负责。栋达公司自进驻该租赁场地后，从未向海豹船用公司支付过租金，经海豹船用公司催促后仍未予支付。由于栋达公司未支付租金的行为符合合同约定的解除条件，海豹船用公司有权依据该约定解除合同，故对该诉讼请求，本院予以支持。考虑到租赁合同的持续使用性质、事实状况、双方之间争议产生的缘由以及协商解决的过程，该合同自本院判决之日起解除。 2、关于租金：由于栋达公司并未按照通知的要求将土地房屋腾空并返还给海豹船用公司，而是继续使用涉案土地房屋。据此，栋达公司应该为自己使用租赁土地房屋的行为承担相应的责任、支付相应的租金。按照合同约定的租金支付标准，栋达公司栋达公司自2013年1月1日起至2016年3月31日止，应缴纳的租金为65735元/月*39月=2563665元。对于2016年4月1日至房屋返还之日止的租金或房屋占有使用费，因海豹船用公司在本案中未予主张，根据不告不理的原则，本院对此不予处理，海豹船用公司可以另行提起诉讼予以解决。栋达公司未按期支付租金的行为构成违约，应该承担相应的违约责任。涉案合同约定，承租人逾期支付租金的，需向出租方支付逾期部分的银行同期贷款利息，故栋达公司应支付自每期款项应付之日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的违约金。合同解除后，栋达公司应从涉案房屋迁出，腾空房屋并将房屋返还给海豹船用公司。逾期返还的，还应该按照合同约定的标准支付逾期腾房占有使用费。 3、关于毁坏房屋的损失。海豹船用公司诉称的房屋确实不复存在，但该房屋的具体损失、价值究竟是多少，海豹船用公司未能提供证据予以证明，故其应承担举证不能的不利后果，因缺乏证据本院对该主张不予支持。 （二）关于反诉 关于装饰装修损失或经营损失。根据法律规定，合同解除时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；对于形成附合的装饰装修物的处理，有约定的依据约定；没有约定的，双方应当根据具体情况、过错程度进行处理。因出租人的违约行为导致合同解除，承租人可以要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值及相关费用；租赁房屋用于商业用途的，承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失，但最长不得超过六个月。因承租人的违约行为导致合同解除，承租人要求出租人补偿剩余租赁期内装饰装修残值的不予支持。因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值，由双方根据各自的过错承担相应的责任。从上述规定可以看出，赔偿装饰装修、经营损失的前提条件之一是因出租人的违约行为导致合同解除，承租人无法再占有使用租赁土地房屋。首先，本案中，如前所述，导致本合同解除的原因是承租人未按期支付租金的行为，而非出租人违反合同约定的行为。海豹船用公司发送要求终止合同的通知后，涉案合同并未因此而解除，租赁土地房屋仍由栋达公司继续控制占用，即该通知发出后，海豹船用公司没有强行收回土地房屋，没有造成栋达公司无法使用土地房屋的后果，海豹船用公司想以拆迁或收储理由为依据解除合同的目的并没有实现。栋达公司在接到该终止通知后，可以有两种选择，一是按照通知要求终止合同，将土地房屋返还给海豹船用公司。二是认为终止合同的理由不成立，继续使用租赁场地和房屋。假若在海豹船用公司发送终止通知后，栋达公司此时就将涉案土地房屋腾空并返还给海豹船用公司。因该终止的理由拆迁或收储并未实际发生，解除的理由既不符合合同约定，也不符合法律规定，故海豹船用公司应该对利用该事由导致的合同终止或解除承担相应的法律责任，包括栋达公司因信赖合同能如期履行而在通知到达之前所花费的投入造成的损失、预期经营利益等。本案的实际情况是，在海豹船用公司发出两次终止通知后，栋达公司均未将土地房屋返还给海豹船用公司，而是继续占有使用涉案土地房屋，涉案合同并未因通知的发出而解除或终止。根据法律的规定和租赁合同的特性，在合同尚未解除或终止的情况下，因承租人继续占有使用租赁土地房屋，其花费的投入所形成的装饰装修物或设施设备系由其自己使用，且使用土地房屋的同时自然会获得相应的收益，故其不能在使用土地房屋的同时又要求出租人赔偿装饰装修损失和经营损失。栋达公司还认为，其之所以不返还土地房屋，是因为海豹船用公司未对其花费的投入进行补偿或赔偿，也未将保证金予以返还等。首先，合同关系终止后才能明确赔偿的界限，明确承担责任的主体；其次，合同关系终止，土地房屋返还后，海豹船用公司才能更好地将土地房屋重新利用，发挥其功能价值，以实现其终止合同的目的。但栋达公司迟迟未将土地房屋返还，阻碍了海豹船用公司将该土地房屋另作他用或通过其他方式实现其价值的目的，即栋达公司未能返还土地房屋、又不支付租金的行为亦给海豹船用公司造成了损失。第三，由涉案通知引发的纠纷，栋达公司应该寻求合理合法的方式予以解决，而不是通过占用土地房屋来解决。因为租赁合同的特征决定了使用土地房屋需要支付相应的租金。例如按照法律规定，即使房屋租赁合同解除后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人赔偿损失，包括逾期腾房占有使用费。栋达公司主张以不返还土地房屋来实现赔偿的目的，显然违背相关法律的规定。 其次，对于装饰装修的具体损失。栋达公司对此只列出了一个投入装饰装修的大概数字，其没有提供相应证据证明该费用的具体构成；本院多次释明在装饰装修价值不能确定的情况下，可以通过申请鉴定评估其价值，但栋达公司未提出鉴定申请。即使需要赔偿投入损失，该损失也应该是在栋达公司收到终止通知之前所花费的投入所造成的损失，在收到通知之后所花费的投入属于进一步扩大的损失，因为通知中明确提醒“立即停止实际使用该租赁房屋土地的计划和投入，以免造成不必要的损失”。而对于该时间之前的投入具体是多少，如何形成的，栋达公司也没有提供证据予以证明。即栋达公司的现有证据也不能证明装饰装修方面花费的具体费用和相关残值，其应承担举证不能的不利后果。 第三，根据法律的规定，即使有经营损失，该经营损失的计算最长也不得超过六个月。本案中，栋达公司主张自2013年1月1日起至2016年3月31止，以其与他人签订的合同中载明的每月租金或管理费为依据计算出损失为600余万元（39月*每月租金、管理费），该计算方式显然缺乏相应的法律依据；且该合同系复印件，真实性无法确定；涉案土地房屋一直由栋达公司控制使用，栋达公司亦未能提供证据证明在其继续占有使用房屋的情况下，海豹船用公司是如何给其造成经营损失的。综上，栋达公司要求海豹船用公司赔偿经营损失的反诉请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。考虑到海豹船用公司发送终止通知的行为可能会对栋达公司对租赁房屋的形势分析、研判规划等产生一定的影响，本院酌情减少栋达公司3个月的租金，同时扣除租赁押金10万元，故栋达公司至2016年3月31日应向海豹船用公司支付的租金为2266460元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、解除常州船用电缆有限责任公司与常州市栋达文化体育交流有限公司签订的涉案《房屋土地租赁合同》； 二、常州市栋达文化体育交流有限公司于本判决生效之日起20日内从涉案租赁房屋迁出，并将涉案房屋返还给常州船用电缆有限责任公司。 三、常州市栋达文化体育交流有限公司于本判决生效之日起10日内向常州船用电缆有限责任公司支付租金2266460元及逾期付款违约金（自每期款项应付之日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。 四、驳回常州船用电缆有限责任公司的其他诉讼请求。 五、驳回常州市栋达文化体育交流有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费29307元，由常州市栋达文化体育交流有限公司负担26210元，由常州船用电缆有限责任公司3097元。反诉案件受理费86462元，由常州市栋达文化体育交流有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  吴光前 代理审判员  凌琎琎 人民陪审员  戴建平 二〇一七年四月二十八日 书 记 员  徐 漪