天津市南开区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0104民初3489号原告：温晓祥，男，1979年2月16日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：李婷，天津四方君汇律师事务所律师。原告：ＸＸ，男，1980年8月13日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：李婷，天津四方君汇律师事务所律师。被告：天津市亚太酒店管理有限公司，住所天津市南开区凌宾路凌奥创意产业园内。法定代表人：张海林，总经理。委托诉讼代理人：周亚梅，天津致行律师事务所律师。委托诉讼代理人：经晶，天津致行律师事务所律师。第三人：赵武，男，1971年9月2日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：李婷，天津四方君汇律师事务所律师。原告温晓祥、原告ＸＸ与被告天津市亚太酒店管理有限公司（以下简称亚太公司）及第三人赵武房屋租赁合同纠纷一案。本院于2016年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告温晓祥、ＸＸ及其委托诉讼代理人李婷，被告委托诉讼代理人周亚梅，第三人委托诉讼代理人李婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告温晓祥、原告ＸＸ向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告之间的租赁合同已于2016年1月5日解除；2、请求判令被告向二原告支付违约金637606.4元；3、请求判令被告向二原告返还租房押金300000元；4、请求判令被告向二原告支付装修损失、经营用品损失、员工遣散费共计487900元；5、请求判令被告向二原告返还2015年12月9日至2016年3月14日采暖费40771.6元；6、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年4月13日，原告温晓祥、第三人赵武与被告签订《租赁合同》，约定：由原告温晓祥与第三人赵武承租被告位于天津市南开区凌宾南路凌奥创意产业园区内2号楼的威斯顿酒店第二层功能区域，经营天津市南开区祥瑞福烤鸭店；租赁期限10年，自2014年4月14日起至2024年4月13日止，从2014年6月1日开始计算租金，第一年租金为600000元，自2015年4月14日起至2019年4月13日年止，年租金递增至716130元，自2019年4月14日起至2024年4月13日止，年租金递增至795700元等合同条款。次日，原告向被告交纳押金300000元，并按期缴纳租金。2015年9月6日，原告ＸＸ、原告温晓祥、第三人赵武与被告亚太公司签订《补充租赁合同》，约定：原告ＸＸ自2015年9月1日起受让第三人赵武在原《租赁合同》中的全部权利。原天津市南开区祥瑞福烤鸭店更名为天津醉江湖餐饮管理有限公司。2015年12月8日，被告在未通知二原告的前提下将诉争房屋上锁，造成二原告无法正常使用诉争房屋并因此产生巨大损失，原告与被告多次交涉未果。2016年1月5日，原告ＸＸ向被告发出解除合同通知，要求与被告解除合同，同时依据合同约定，要求被告承担相应的违约责任，并赔偿给原告造成实际损失。故成讼。被告亚太公司辩称：2014年4月13日，原告温晓祥、第三人赵武与被告亚太公司签订的《租赁合同》及合同内容均属实。次日，原告温晓祥和第三人赵武一并向被告支付了300000元押金。2015年9月6日，第三人赵武将其享有的合同项下的权利、义务全部转让给原告ＸＸ，饭店更名为天津醉江湖餐饮管理有限公司。2016年1月5日，被告收到原告ＸＸ发出的解除合同通知书。但被告不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、二原告称被告于2015年12月8日将诉争房屋锁门的事实不存在；2、2015年8月15日，原告温晓祥和第三人赵武经营的祥瑞福烤鸭店厨房发生火灾，火灾后原告及第三人对饭店进行了重新装修，但未进行消防验收。2015年11月10日，天津市南开区消防支队查封了天津醉江湖餐饮管理有限公司。自查封之后二原告经营的天津醉江湖餐饮管理有限公司就未再经营；3、按照合同约定，二原告应于2015年11月20日缴纳自2015年12月1日起至2016年2月28日止的租金，但原告一直未缴纳租金，2015年12月1日、2016年1月4日被告两次发通知催交租金及其他费用。2016年1月8日，被告向原告ＸＸ发函要求解除合同并办理相关交接手续，但原告一直未与被告联系，直至2016年3月15日，被告将诉争房屋出租给其他租户，方才进入诉争房屋。第三人述称：对于签订《补充租赁合同》之前，原告所述及被告答辩的事实均认可。对其之后的事情，第三人不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据本院认定如下：原告提交证据1、证人天津日云边酒品销售有限公司职员倪某的证人证言、销售协议书、酒品出库单、收据；2、证人李某的证人证言、POS签购单；3、证人天津市奥海石油化工销售有限公司业务员马某的证人证言、收款收据；4、录音光盘及文字译本；5、证人天津市金嘉丽装饰工程部代理人林国强的证人证言、祥瑞福烤鸭店装修合同、祥瑞福烤鸭店装修工程增项补充合同、借记卡账户历史明细清单、新线借记卡历史交易明细清单；6、证人天津金杰酒店用品有限公司职员王某的证人证言、产品购销合同、借记卡账户历史明细清单；7、监控弱电收银系统销售合同书、情况说明；8、环保设备合同、天津增值税普通发票；9、证人贾某的证人证言、领工资条、考勤记录表。本院认为，证据1、2、3中三名证人的证人证言，可以相互印证，客观真实，足以证明被告锁门的事实，且在证据4的录音中被告法定代表人张海林也承认将原告租赁饭店锁门的事实，故对上述证据予以采信。证据5装修合同、装修工程增项补充合同明确约定的合同价款为313000元，合同签订之日原告须向天津市金嘉丽装修工程部预付100000元装修款，原告预留50000元质保金装修完工后一年付清，合同签订的时间为2014年4月20日，原告提交的流水账目中记载的金额及付款时间均与合同中约定的合同价款及付款时间一致，经本院核实，付款人任英系第三人赵武的妻子，故对证据5予以采信。证据6原告所购物品仅记载为“酒店用品一批”，无法明确用品种类、规格、数量等信息，也无法确认其现值，证据7原告未提供证人证言证明其真实性，故对证据6、7不予采信。证据8原告提交的《环保设备合同》与发票，其内容可以相互印证，原告购买设备用于天津醉江湖餐饮管理有限公司经营使用的事实客观存在，本院予以采信。证据9贾某的证人证言与其领工资条及考勤记录表的内容虽可相互印证，但无法证明其支付工资的性质系遣散费，故不予采信。本院认定事实如下：2014年4月13日，原告温晓祥、第三人赵武与被告签订《租赁合同》，约定：被告将位于天津市南开区凌宾南路凌奥创意产业园区内2号楼威斯顿酒店第二层品致优鲜府功能区域，建筑面积为1090平方米，租赁给原告温晓祥和第三人赵武经营管理，不包括其他功能区域的建筑面积；租赁期限10年，自2014年4月14日起至2024年4月13日止；自2014年6月1日起开始计算租金，每季度开始前10日交纳本季度租金；租金每5年调整递增一次，第一年年租金为600000元；自2015年4月14日起至2019年4月13日年止，每平方米建筑面积1.8元，年租金为716130元；自2019年4月14日起至2024年4月13日止，每平方米建筑面积2.0元，年租金为795700元。合同签订之日，原告为保证合同履行，向被告交纳押金300000元，合同履行期限届满，如原告未拖欠被告相关费用，被告当日即返还全部押金本金。承租区域内的家具、用品、设备、电器、装饰设施等一切现状，由原告无偿使用，租赁到期后，交给被告所有。经双方约定，原告与第三人在租赁经营管理期间，将进行室内改造，有关装饰、风格等应符合国家相关规定，且与休闲商务型的酒店整体风格相适应。采暖期为每年11月15日至转年的3月15日，供热费按每平米建筑面积46.6元收取。合同中还约定了相应的违约条款：原告及第三人租赁经营管理期间，如拖欠被告的租金，超过30天，原告及第三人需承担付所欠租金的每天1%违约金，如拖欠租金超过45天，经被告催付无效后，被告有权单方面解除本合同（双方合同自动终止），并接管承租区域。原告及第三人还须结清租金，并承担上述违约金，押金不予退还。原告及第三人所投入添置的电器设备、装饰、家具用品等全部归被告所有。被告若中途擅自解除本合同，应当承担剩余租期租金的10%的违约金，给原告及第三人造成实际经济损失的，还应当承担赔偿责任。原告及第三人若中途擅自解除本合同，应当承担剩余租期租金的10%的违约金，给被告造成实际经济损失的，还应当承担赔偿责任。本合同到期后，被告所投入的设备、设施、装饰等配套，归被告所有。如原告及第三人在履行本合同期间没有拖欠被告相关费用的行为。原告及第三人所投入添置的电器、家具用品等配套，归原告及第三人所有。原告温晓祥、第三人赵武及被告亚太公司均在合同上签字并加盖公章。合同签订次日，原告向被告交付押金300000元，并依约缴纳租金，经营的酒店名称为天津市南开区祥瑞福烤鸭店。2014年4月20日，原告温晓祥与案外人天津市金嘉丽装饰工程部签订《祥瑞福烤鸭店装修合同》，合同总价为273000元，后双方签订《祥瑞福烤鸭店装修工程增项补充合同》，将合同总价变更为313000元，原告已依约向案外人支付工程款313000元。2015年8月15日，原告温晓祥及第三人赵武经营的天津市南开区祥瑞福烤鸭店厨房着火，此后原告温晓祥及第三人赵武将饭店进行了重新装修，但未进行消防验收。2015年9月6日，原告ＸＸ、原告温晓祥、第三人赵武与被告签订《补充租赁合同》，约定：原告ＸＸ自2015年9月1日起受让第三人赵武在原《租赁合同》中的全部权利，原告温晓祥、ＸＸ继续使用诉争房屋。天津市南开区祥瑞福烤鸭店更名为天津醉江湖餐饮管理有限公司。合同签订后，二原告按月向被告交付租金至2015年11月30日。2015年9月28日，原告ＸＸ与案外人天津市宝德睿企业营销策划有限公司签订《环保设备合同》，合同总价为15000元，原告付款后案外人为其开具了总价为15000元的《天津增值税普通发票》两张。2015年11月10日，天津市南开区消防支队查封了天津醉江湖餐饮管理有限公司，封条位于威斯顿酒店一层侧门处。2015年12月4日，原告向被告支付2015年11月15日至2016年3月14日的采暖费50859.4元。2015年12月9日，被告将原告使用区域的大门锁闭。2016年1月5日，原告ＸＸ向被告亚太酒店及其总经理张海林邮寄《解除合同通知》，次日被告签收。另查，2015年12月1日，被告亚太公司向原告ＸＸ发出《通知》，记载：依据双方合同约定，贵方应于2015年11月20日交纳下一季度租金（2015年12月1日至2016年2月29日），目前已逾期。1、限贵方于2015年12月2日将所拖欠的能源费交齐，否则停止使用；2、限贵方于2015年12月6日将所拖欠的租金（包括烤鸭房租金）交齐，否则按合同执行，停止使用。签收人为李敏。2016年1月4日，被告亚太公司向原告ＸＸ邮寄《通知函》，记载：贵方已拖欠我公司租金超过45天，我公司已多次电话、短信催付，同时在2015年12月1日下发通知告知贵方，但贵方还是没有交纳拖欠我公司的费用。依据双方合同第八条第一款约定，我公司有权解除合同（双方合同已自动终止），由我公司接管贵方承租区域；2、限贵方于2016年1月6日将所拖欠的租金、水电能源费、滞纳金交齐，共计278869元（大写：贰拾柒万捌仟捌佰陆拾玖元整），否则我公司保留追究贵方的法律权利。收件人为ＸＸ，地址为天津市南开区凌宾路凌奥产业园威斯顿酒店二楼醉江湖酒楼，邮件未拆封，改退批条载明拒收。2016年1月8日，被告亚太公司向原告ＸＸ邮寄《通知》，记载：我公司已在2016年1月4日发通知函告知贵方，根据双方合同第八条第一款约定，贵方拖欠我公司租金超过45天，双方合同已自动终止；贵方还需结清租金，并承担合同中约定的违约金及没收贵方押金。贵方所投入添置的电器设备、装饰、家居用品等全部归我公司所有；2、贵方严重违反了双方合同第八条第三款，应当承担剩余租期租金的10%的违约金，给我公司造成实际经济损失的，还应当承担赔偿责任，我公司将保留追究贵方责任的法律权利。收件人为ＸＸ，地址为天津市南开区凌宾路凌奥产业园威斯顿酒店二楼醉江湖酒楼，邮件未拆封，改退批条载明拒收。庭审中，被告自认已于2016年3月15日将诉争房屋出租给案外人使用。本院认为，原、被告系房屋租赁合同关系。原、被告及第三人签订的《租赁合同》及《补充租赁合同》，系当事人的真实意思表示，于法不悖，应认定合法有效。双方当事人均应按照合同约定的内容享有权利、履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于在合同履行过程中，被告是否存在违约行为导致合同目的不能实现双方存在争议。原告称被告单方锁闭饭店大门致双方合同目的无法实现已构成违约，被告辩称双方合同目的不能实现系因原告未通过消防验收，被消防机关查封所致，且原告自2015年12月1日起未再向被告缴付租金，经两次催告后仍未支付，按照合同约定，被告可以解除合同。本院认为，被告的抗辩理由并非导致原、被告解除合同的根本原因。天津市南开区消防支队查封天津醉江湖餐饮管理有限公司，封条位于威斯顿酒店一层侧门处，事实上并未影响原告对诉争房屋的使用；被告虽抗辩两次催促原告缴付租金且已发函要求与原告解除合同，但其仅能证明于2015年12月日曾催促原告交纳租金，对于另两份催告函，其邮寄函件时收件地址实际已被被告锁闭，原告客观上已无法收到函件且根据改退批条载明的信息及庭审时函件仍未拆封，无法证实被告上述两份函件中所做的意思表示已通知到达原告，故对于被告的抗辩理由本院不予支持。根据原、被告的诉辩及提交的相关证据均可以证实被告于2015年12月9日将二原告承租区域大门锁闭的事实。依据原、被告及第三人签订的《租赁合同》及《补充租赁合同》中的相关约定，原告须欠付被告租金超过45天，且经催告无效后，被告方享有合同的单方解除权。被告于2015年12月9日锁门时，并未达到双方约定的被告行使单方解除权的条件。被告作为出租人，在未解除合同时应继续将符合约定用途的租赁物交由承租人使用。现被告在履行期限届满前单方锁闭二原告承租区域，导致二原告承租的诉争房屋无法正常使用，构成合同的根本违约，符合法定解除合同的条件。在此种情况下，原告于2016年1月5日向被告发函要求解除合同，于法有据，本院予以支持。关于被告的违约行为导致原告的损失双方存在争议。本院认为，二原告为履行租赁合同经被告许可对诉争房屋进行装修并添置物品，现租赁期限未届满，被告以锁门的方式事实上擅自终止租赁合同，对于二原告的损失应按照原告的实际租期折价予以补偿。对于二原告主张的装修损失，原告提交的装修合同及付款账目流水均已证实原告装修实际支付工程款313000元，双方签订租赁合同期限为10年，原告实际经营将近两年，根据相关法律规定，对于剩余租期内附合的装饰装修价值应根据房屋租赁合同约定的租赁期限将费用平均分摊，计算合同解除时剩余租期内的装修物残值，本院认定的装修物残值为313000元/3650天*（3650-632），计258803.8元。对于二原告已交付的2015-2016年度供暖费用，被告应扣除二原告实际使用的费用，就剩余部分予以退还，退还金额为50859.4元/121天*（121-24），计40771.6元。对于二原告主张的经营用品损失中的酒店用品损失，合同所载的内容仅为“酒店用品一批”，无法确定用品现存价值，此项损失不予支持；对于购买环保设备损失，该设备系天津醉江湖餐饮管理有限公司购买使用，损失价值应依据合同及发票记载的15000元确定。由于原告主张的员工遣散费涉及14名员工，庭审中无法证明其支付工资的性质系遣散费，故不予支持。关于二原告请求被告返还租房押金300000元，本院认为，原、被告及第三人签订的《租赁合同》及《补充租赁合同》租赁期限未届满即解除系因被告的违约行为所致，被告应向二原告返还租房押金300000元。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十三条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告温晓祥、ＸＸ与被告天津市亚太酒店管理有限公司之间签订的租赁合同已于2016年1月5日解除；二、本判决生效后十五日内，被告天津市亚太酒店管理有限公司返还原告温晓祥、ＸＸ租房押金300000元；三、本判决生效后十五日内，被告天津市亚太酒店管理有限公司赔偿原告温晓祥、ＸＸ装修损失258803.8元；四、本判决生效后十五日内，被告天津市亚太酒店管理有限公司返还原告温晓祥、ＸＸ自2015年12月9日至2016年3月14日止采暖费40771.6元；五、本判决生效后十五日内，被告天津市亚太酒店管理有限公司赔偿原告温晓祥、ＸＸ经营用品损失15000元；六、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人年共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13176元，由原告温晓祥、ＸＸ负担7654元，被告天津市亚太酒店管理有限公司负担5522元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 李 津人民陪审员 张 曦人民陪审员 轩淑敏二〇一七年四月二十一日书 记 员 莫 荻本案所引用的相关法律规定内容摘录3489号《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。