石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）冀0102民初6073号 原告：石家庄盛泰达房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区翟营南大街9号中盛大厦。 法定代表人：杨永杰，该公司董事长。 委托代理人：范翠利、郭荣，河北英陆律师事务所律师。 被告：杨晓丽，女，1975年10月5日出生，汉族，住石家庄市。 被告：刘宏图，男，汉族，1973年4月5日出生，汉族，住石家庄市。 委托代理人：邓鸿鲲、袁会谦，河北百创律师事务所律师。 原告石家庄盛泰达房地产开发有限公司与被告杨晓丽、刘宏图排除妨害纠纷一案，本院于2016年11月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开进行审理。原告委托代理人范翠利，被告杨晓丽、刘宏图及委托代理人邓鸿鲲、袁会谦到庭参加诉讼。本案审理终结。 原告向本院提出以下诉讼请求：一、判令被告停止侵权，及时腾空位于石家庄市的房屋；二、判令被告支付自2009年1月至2016年10月期间非法占有原告房屋的费用154400元，并要求被告继续按每月2000元占用费标准支付至停止侵权及腾空房屋时止；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年11月5日，原告与被告签署了一份《中铁大厦商品房内部认购协议》。协议约定，被告购买原告位于石家庄市房产。2007年2月3日，被告支付该房产的预付房款141497元。但是，2008年被告孩子上学问题，原、被告协商决定：1.将25Ａ6Ａ7号房产的预付房款全部作为25Ａ6号房产的房款，不足部分另行支付；2.停止履行25Ａ6Ａ7号房产的《认购协议》，并由原告收回；3.关于25Ａ6号房产双方另行签署合同；4.对于25Ａ7号房产被告另行交纳2万元保证金。2009年6月9日，双方签署了一份《中铁大厦商品房内部认购协议》。该协议约定，被告购买原告位于石家庄市房产，房屋建筑面积41.33平方米，户型一室一厅，房款147932.47元。当日，原告就向被告出具了25Ａ6号房产认购金的《收款收据》。虽然，原、被告在2009年6月9日才签署25Ａ6号房产的《认购协议》。但是，2008年被告就拿到了25Ａ6号房产的钥匙，随后进行装修、居住。后来原告才得知，被告在装修25Ａ6号房屋时，将25Ａ7号房屋打通一并进行了装修，并居住至今，被告的这种行为没有任何事实和法律依据，严重侵犯了原告的合法权益。2016年10月21日，原告再次向被告主张权利时，被告报警，石家庄市公安局长安分局河东派出所民警接警后出警现场，并进行了登记。 被告杨晓丽、刘宏图辩称：中铁大厦B座22层25A6A7房产系杨晓丽、刘宏图所购买房产。2006年11月5日，我方与原告签订《中铁大厦商品房内部认购协议》，我方购买原告公司开发的中铁大厦B座22层25A6A7两套房产，总房款469497元。我方预付了房款141497元，原告承诺通知我方项目开盘后五日内签订正式《商品房买卖合同》，同时办理了剩余328000元房款的银行贷款手续。因此，我方与原告就中铁大厦B座22层25A6A7房产，存在买卖合同关系。2、2006年11月5日签订的《中铁大厦商品房内部认购协议》未停止履行。2008年6月21日原告向业主作出承诺，承诺2008年8月10日交房，9月10日签订正式房屋买卖合同，6月28日前业主交齐办理银行按揭贷款手续的资料等。我方按要求提供了相关资料，但因中铁大厦项目开展手续不全，无法办理银行按揭等原因，原告未按承诺日期交房和签订正式的房屋买卖合同。2008年11月项目竣工，并准备交付业主。原告要求业主们先交清全部房款后才能交房，遭业主一致反对，并引发集体上访。我方无力支付，并要求原告按协议约定办理按揭贷款。经与原告多次协商，最终商定由我方先交清25A6房的房款（147932）元，并交纳25A7房二万元保证金后，原告交房，25A7房的剩余房款由原告继续办理贷款手续。之后，双方将预付款141497元抵作了25A6房的房款，我方又补交了6435元，并交纳了贰万元的保证金，原告向我方交付了25A6A7两套房屋。原告担心我方将来不履行付款义务，把购买25A6A7房的《中铁大厦商品房内部认购协议》收回暂压，双方并未约定该协议停止履行，原告主张协议停止履行的证据不足。3、原告诉称未交付25A7房及我方打通了25A6与A7主张不成立，与事实不符。因案涉项目为公寓，A6和A7两套房为单独两户，我方为将来居住方便，在与原告签订25A6A7的认购协议后，与原告协商并同意A6和A7之间的部分墙体(A7厨房部分)不再砌筑。2009年6月原告将两套房交付给我方时，A6和A7就是连通的，两房之间（A7房间厨房部分）的墙体本身就是没有的，该墙非我方砸掉的。另外，A7房设计为厨房，交房时该房内也没有上下水，原告也事先将该房内的上下水进行了更改。这种情况不止我方一家，该楼中有多户也是这样结构。原告提交的图纸虽载明两房之间有隔墙，但这仅为设计图纸，并不能反映房屋交付时的状态。4、我方为孩子上学，才购买25A6A7房，该购房目的也可印证原告已经向我方交付了25A7。我方之前曾卖掉了唯一的一套住房，后一直在外租住。我方为了让孩子上翟营大街小学，才决定购买中铁大厦25A6A7。25A6户型为一室一厅，如果原告只交付了25A6，则一家三口同住一室住不下，这也不符合我们当初在此买房的目的。因此，原告称只向我方交付了A6房，未交付A7房，与事实不符。5、原告的原法定代表人李书海任职期间，原告从未对A7房的交房产生争议。原告的原法定代表人为李书海，案涉的房屋的认购协议、交款及交房等手续均是在李书海在任期间办理的。2014年11月原告法定代表人变更为李丽丽，李书海卸任。2015年12月杨永杰成为公司股东及法定代表人，在此之前，我方与原告对A7房已交付的事实是认可的，从未对是否交房问题与我方产生过争议。杨永杰成为控股股东后，也曾向我方发律师函，要求我方交清A7房的房款，也从未说A7房未交付我方。因原告未按承诺办理贷款手续，我方不同意交全款，2016年10月21日晚上七点左右原告纠集社会人员十几人非法闯入我方家中，对我方进行人身威胁，我方及时报警化解。原告见无法达到目的，随即以我方私自打通25A6与A7之间的墙体、非法占有25A7为由提起诉讼。 综上，我方认为中铁大厦25A6A7房屋为我方所购买房屋，原告已经向我方进行交付，该房屋为我方的财产，被答辩的主张的侵权不成立，要求我方腾房并支付使用费的诉讼请求无法律依据，应依法驳回起诉求。 原告为证明其主张提交以下证据：1、国有土地使用证、建设工程规划许可为证及施工许可证，证明诉争房屋属于原告所有；2、2006年10月5日签订的中铁大厦商品房内购协议，证明双方曾签署经过认购协议，但该协议已经收回不再履行，在2009年6月9日前已经收回了；3、编号为535的收据，证明25A6、7号房款的支付情况，该房款已经转为25A6号房款；4、2009年6月9日的认购协议，证明该协议约定的是购买25A6号房产，房产的面积为41.33平米，房款为147932.47元；5、编号为889的收据，证明被告购买25A6号房产是原告向被告出具的；6、光盘1张，证明该光盘是原告向被告主张权利是录制的，被告认可2008年原告将25A6号房产交于被告居住，原告没有将25A7号房产交于被告居住，是被告自己打通居住的，被告至现在没有25A7号房产的钥匙，该房屋至今没有水电暖；7、接警登记表，证明2016.10.21日原告再向被告主张权利时，河东派出所接警员出具的接警记录；8、平面图，证明被告侵占是原告图纸中右上角A7号房产，在装修中将A7号的南墙和西墙拆除；9、房屋租赁合同，证明原告25A7号房屋附近房屋租金情况，原告诉求中要求被告支付的费用符合同等地段房屋租赁市场行情。 被告杨晓丽、刘宏图质证如下：1、对国有土地使用证，对原告的编号为535的收据真实性没有异议，原告未提供该项目的用地规划许可证或销售规划许可证，说明该项目手续不全，上述证件仅能证明项目是原告开发，不能证明22层25A7号房产归原告所有，建设规划许可证及施工许可证的规划面积不一致；2、对2006年11月5日签订协议的真实性无异议，原告没有证据证明该协议已经停止履行；3、对编号为535的收据的真实性无异议，被告已经在签订认购协议后按协议约定向原告交付了首付款141997元；4、对2009年6月9日的认购协议真实性无异议，双方在签署协议后向原告补足了25A6号方的房款6435元，共计147932元。5、编号为889的收据真实性无异议；6、对关盘证据，因为没有提交光盘里的资料，所以对主张的事实及目的不认可，另外该关盘是原告纠结不明身份人员擅自闯入被告家中，在被告遭到人身威胁情况下录制的，不能够代表被告当时的真实意思，A7号房目前不通水电暖，但不能证明A7号方没有系那个被告交付，原告因为被告交清A7号房的房款拒绝给被告接通水电暖；7、接警登记表真实性无异议；8、对平面图该证据为房屋实际图纸，图纸能够反映出A7号入口处为厨房，但该图纸不能反映房屋交付时房屋的状态；原告向被告交付A7号房间厨房的墙体是没有的，该证据不能证明是被告在装修是拆除了A7号房屋的墙体；9、房屋租赁合同，该证据的合法性、关联性及真实性不认可，该证据不能反映被告居住地房屋的租金情况。 被告为证明其抗辩主张提交以下证据：1、2006年11月5日原被告双方签订的协议，证明被告购买中铁大厦22A6、7两处房产；2、0010535号收据，证明被告已经按照认购协议的约定向原告交付了2套房屋的首付款141497元。；3、0058890号收据，证明原告没有按当初承诺的时间交房，至2008年10月项目竣工，原告要求业主全部交清钱款才能交房，业主反对，被告同时要求原告方办理房屋贷款的手续，原告方不同意，双方在协商下由被告先交清其中一处方的房款，A7号房交2万的保证金，然后原告向被告交付A6A7，为此单独签订了25A6号房屋的认购协议，原告继续办理25A7号房屋的贷款手续。在被告向原告交付2万元保证金后，原告向被告出具了收据，同时在收据上注明原购房25A6、7现把25A7首付款放入25A6号房屋的房款，该2万元用于25A7号房款，原25A6、7号认购协议暂压开发商处，上述证据证明25A6、7号人认购协议并未停止履行，该证据中的李是原告前法人李树海的女儿书写；4、中铁大厦交房承诺，证明原告为按承诺时间交付并能够证实的买卖合同；5、建行个人房贷借款人个人收入证明，该证明已经按原告要求提供了办理房屋贷款的相关资料；6、房屋买卖合同，证明原告曾经出卖过自己的套住房，后来因为个人原因才购买上述房屋；7、原告的工商登记信息，证明原告的法人在2014年10月之前为李树海，现任的法人是2015年12月9日才成为法人的。同时证明原告之前签署协议、交房的情况原告现任的法人不知情；8、照片2张，证明被告站在A7号房间内系那个A6号房间的方向所照的照片，证明2套房屋之间的隔墙是没有的，A7号房屋的南墙以及东墙的墙垛是没有的，证明A7号房间没有上下水；9、2组证人证言，证明当初装修的时候是没有隔墙的。 原告质证意见如下：1、对0010535号收据、2006年11月5日原被告双方签订的协议、该协议及收据没有原件，无法确认真实性，原告认可我方提交的协议及收据；2、对0058890号收据，该证据写明2万元是25Ａ7号房产的保证金，然保证金的性质为为将来正式签订协议签订的，保证金的交付只是对预购房款产生的其债权而非所有权，所以被告不能依据交付2万元的保证金对25Ａ7号房产实施所有权的权利，其次，收据方明确说明待能办理贷款时，将Ａ6号房款与Ａ7号房产的保证金转为Ａ6、7的首付款，而现在不具备贷款条件，Ａ6号房款与Ａ7号房产的保证金转为Ａ6、7的首付款的条件不具备，所以被告占有原告房屋于法无据，收据上注明原合同暂压到开发商处，但原协议已经发生变更，不具备履行条件，即使具备贷款条件，也不能作为被告从2008年至今占用Ａ7号房产的依据。被告在2016年10月21日向派出所民警表示过Ａ7号房产原告未交其使用。3、对中铁大厦交房承诺，原告并非为履行承诺，是原被告就交房时间和房款等相关事宜达成协议，该口头协议内容被告已经陈述过，协议内容为被告将Ａ6、7首付款转做Ａ6号房屋的房款，原告将Ａ6号房屋交予被告使用。4、对建行个人房贷借款人个人收入证明，真实性不认可，该证据上没有法定代表人、经办人或法人签字，不符合法律规定。未提交该企业营业执照，不能证明该企业真实存在。该证据原件在被告手中，说明被告未向原告提交收入证明。5、对房屋买卖合同，与本案无关，该证据不能说明原告将25Ａ7号房产交于被告使用。6、对原告的工商登记信息真实性无异议，该证据只能证明我公司工伤登记的变更情况，被告与原告签订协议是针对原告并非原告的法人，原告的法人变更不影响原被告的合同关系。7、对照片2张真实性不认可，该照片不能显示被告所证明的内容。被告称照片中Ａ7号房屋的南东角垛也肯能为专修所为。8、对证人证言，所叙述的事实与案件所诉争的房产不符，根据图纸看被告居住的房屋是门朝南，原告了解2008年夏天的时候交付Ａ6号钥匙的时候就开始进行装修，证人声称装修业10年，装修第一步就是改水电，而证人却某是在2009年夏天去的被告家中，如果证人1所说属实，能够证明被告曾在2008年的时候装修过。对第二个证人证言，该证人系被告朋友，陈述的事实不能作为定案的依据，刷墙是在房屋改造后进行的，即使证人在2009年去过被告家中，也不能证明Ａ6与Ａ7之间没有墙体。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：2006年11月5日，原告石家庄市盛泰达房地产开发有限公司（甲方）与被告杨晓丽（乙方）签订《中铁大厦商品房内部认购协议》，协议约定：房屋位置：石家庄市建明北路6号，楼盘名称：中铁大厦。房号B座22层25A6A7号房；建筑面积131.17平方米，户型三室二厅；单价3591元/平米（建筑面积），优惠价3579.3元/平米，房款肆拾陆万玖仟肆佰玖拾柒元整，小写469497元；付款方式为银行按揭，预付房款141497元，含10000元封号金，银行按揭款328000元。2007年2月3日被告杨晓丽向原告交纳中铁大厦B座22层25A6、A7内部认购金141497元，原告向被告出具收款收据。2008年6月21日，原告出具交房承诺：1、2008年8月10日交房和钥匙。2、2008年9月10日签订正式合同。3、免6个月物业管理费。4、如2008年8月10日还不具备交钥匙装修、入住条件，我公司承诺按合同金额的日万分之五支付违约金。5、以上条款要求未交全款业主必须与2008年6月28日前交齐所有银行所需办理按揭手续资料和物业公司下发《入住通知书》、《入住须知》所需费用。如因业主不能及时按约定提供相关材料及所需费用，交房交钥匙须延，顺延期间不计违约金。特殊情况协商办理。2008年6月14日被告提供中国建设银行个人住房贷款借款人（保证人）收入证明。 2009年6月9日，原告石家庄市盛泰达房地产开发有限公司（甲方）与被告杨晓丽（乙方）签订《中铁大厦商品房内部认购协议》，协议约定：协议约定：房屋位置：石家庄市建明北路6号，楼盘名称：中铁大厦。房号B座22层25A6号房；建筑面积41.33平方米，户型一室一厅；单价3579.3元/平米（建筑面积），房款壹拾肆万柒仟玖佰叁拾元整，小写147932.47元；付款方式为一次性付款。协议签订当日，被告杨晓丽向原告交付中铁大厦B座22层25A6号内部认购金147932.元，原告向被告出具收款收据（票号0058889）；被告杨晓丽向原告交付中铁大厦B座22层25A7号保证金20000元，收据上原告备注：原购房25A6A7（131.17）现将25A7首付款全放入25A6（41.33）用于41.33拿钥匙用，此贰万元作为25A7的房屋保证金，贷款手续办理时，41.33的房款（147932元）与此贰万元转入131.17的首付款。原25A6A7（131.17）的合同暂压开发商处（25A6A7）。25A6、25A7单价不变。当日，原告向被告交付房屋，被告居住至今。 另查明，2013年9月17日石家庄市人民政府颁发长安国用（2013）第0084号《国有土地使用权证》，原告系石家庄市长安区建明北路6号（地号020010120001000、图号198.75-505.50）土地使用权人，地类（用途）商务金融用地；使用权类型出让；使用权面积2219.20㎡。2014年5月30日石家庄市城乡规划局颁发《建设工程规划许可证》建字第建管130100201405057号，建设单位为原告石家庄市盛泰达房地产开发有限公司、中铁三局集团第二工程有限公司；建设项目名称中铁大厦（补办）；建设位置翟营南大街东、建明北路南（翟营南大街9号）。2014年6月27日，石家庄市建设局颁发《建筑工程施工许可证》编号2014WFBB0640101号，建设单位为原告石家庄市盛泰达房地产开发有限公司；工程名称中铁大厦部分商业、部分地下车库。至今，原告未取得商品房预售许可证。 本院认为，2006年11月5日，原告与被告杨晓丽签订《中铁大厦商品房内部认购协议》，被告杨晓丽购买中铁大厦B座22层25A6A7号房，建筑面积131.17平方米、户型三室二厅；2009年6月9日交房时，经双方协商，原告与被告杨晓丽2006年11月5日签订的《中铁大厦商品房内部认购协议》暂压原告处，并就中铁大厦B座22层25A6号房签订协议，将25A7首付款全放入25A6（41.33）用于41.33拿钥匙用，且交付25A7的房屋保证金贰万元，贷款手续办理时，41.33的房款（147932元）与此贰万元转入131.17的首付款。系双方真实意思表示，并已经履行。原告主张停止履行2006年11月5日双方签订的《中铁大厦商品房内部认购协议》，不能成立。原告主张被告在装修25A6号房屋时将25A7号房屋打通的事实，未能提供证据证明。当事人对自己提出的事实主张有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实的主张的，负有举证在责任的当事人承担不利后果。故原告的诉讼请求，不应支持。基此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告石家庄盛泰达房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费3388元，由原告石家庄盛泰达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费3388元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 根据《中国人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行期限为二年。 审 判 长  李建中 人民陪审员  樊立成 人民陪审员  李 珊 二〇一七年四月十日 书 记 员  刘晔彤