福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0211民初2830号 原告：刘月友，女，1972年9月20日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：任国民，福建德和联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：连方泽，福建德和联盟律师事务所律师。 被告：刘慧，女，1972年11月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王海燕，福建卓法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王聪菲，福建卓法律师事务所律师。 第三人：许落汀，女，1989年9月27日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 原告刘月友与被告刘慧、第三人许落汀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次、第二次庭审时，刘月友及其委托诉讼代理人任国民、连方泽，刘慧委托诉讼代理人王海燕、王聪菲，许落汀到庭参加诉讼；第三次庭审，刘月友及其委托诉讼代理人任国民、连方泽，刘慧及其委托诉讼代理人王海燕、王聪菲，许落汀到庭参加诉讼；第四次庭审，刘月友及其委托诉讼代理人任国民、连方泽，刘慧委托诉讼代理人王海燕、王聪菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘月友向本院提出如下诉讼请求：1.判令刘月友与第三人许落汀签订的《房产买卖协议书》（编号：0000025）合法有效；2.判令被告刘慧、许落汀继续履行《房产买卖协议书》（编号：0000025）；3.判令刘慧、许落汀向刘月友支付总房款20%的违约金即476000元；4、判令刘慧、许落汀承担本案的诉讼费用。刘月友当庭变更诉讼请求为：1.确认刘月友、许落汀签订的《房产买卖协议书》（编号：0000025）及相关《补充协议》合法、有效；2.解除刘月友与许落汀签订的《房产买卖协议书》及相关《补充协议》（编号：0000025）；并判令刘慧归还刘月友已经支付的购房款1248941元、购房中介费50000元；3.判令刘慧向刘月友赔偿律师费42000元以及其违约造成的经济损失1069250元［98.55㎡×（35000-2380000／98.55）］；4.判令刘慧承担本案的诉讼费用。事实和理由：刘慧系诉争《房产买卖协议书》项下房屋厦门市集美区的原产权所有人。2016年3月14日，刘慧通过福建省厦门市公证处以（2016）厦证内字第6114号《公证书》的形式公证委托许落汀就案涉房产办理相关事宜，许落汀有权出售案涉房产，且许落汀有转委托权，委托期限从2016年3月14日起至办完委托事项时止。同时，刘慧对《居民户口簿》、福建省厦门市思明区人民法院（2011）思民初字第6719号民事调解书予以公证，证明其对案涉房产具有合法、独立的所有权。2016年4月22日，许落汀以刘慧全权代理人的身份与刘月友签订《房产买卖协议书》，约定刘月友向刘慧、许落汀（出售方）购买案涉房产。协议书签订后，刘月友依约向许落汀银行账户支付购房定金200000元，同日许落汀向刘月友出具购房定金收条。2016年5月11日，许落汀根据刘慧的授权指示，以刘慧、许落汀的名义与刘月友签订《补充协议》。同日，许落汀、刘月友前往厦门市鹭江公证处通过（2016）厦鹭证内字第15423号公证书将刘慧就案涉房产委托给许落汀的权限转委托于刘月友。刘月友依约向许落汀的银行账户支付首付购房款1168026元，许落汀向刘月友出具购房款收据。此后，刘月友先后于2016年5月12日、2016年6月13日、2016年7月11日、2016年8月11日、2016年9月11日、2016年10月11日、2016年11月11日、2016年12月11日、2016年1月11日、2016年2月11日向刘慧指示的银行账户支付案涉房产的银行按揭款。2016年6月25日，刘月友依据诉争协议书与《转委托书》将案涉房产出售给案外人汪茂盛并签订《房产预约买卖协议书》，刘月友收取汪茂盛购房定金200000元。2016年7月18日，刘慧突然通知刘月友取消刘慧、许落汀与刘月友签订的相关房产买卖协议。刘月友与刘慧、许落汀于2016年4月22日签订编号：0000025《房产买卖协议书》系双方真实意思表示，符合法律法规的成立、生效条件，是合法有效的，对协议签署双方具有拘束力；刘月友依约积极向刘慧、许落汀履行付款义务，协议履行过程中未出现法定或约定的解除条件。刘慧单方面解除与许落汀的授权并明确拒绝履行诉争协议的行为，构成违约，严重侵犯了刘月友的合法权益。 被告刘慧辩称：1.关于案涉房产所签订的一系列《房产买卖协议书》或《房产预约买卖协议书》在签订时属于效力待定。案涉房屋系期房，在本案一审法庭辩论终结之前仍不能取得产权证书，购房抵押贷款尚未清偿完毕，转让行为未经银行和开发商同意，不发生法律效力，协议书违反法律强制性规定，属于无效合同。且相关《补充协议》系上述无效合同的从合同，因主合同无效，从合同当然无效。2.案涉房产在半年时间内历经四次转手，各买受人的行为是典型的炒房行为，其行为给刘慧造成了极大的损失及信用风险，刘慧作为出卖方，这种法律后果已经远远超出了其所能承受的风险范围，也是刘慧在转让之初无法预见。许落汀、陈辉应当依法追加为第三人。3.刘慧出具给许落汀的《委托书》不应得到履行或继续履行。刘慧出具给许落汀的《委托书》是基于的买卖关系产生的，主合同无效，从合同亦无效。刘慧作为委托人有权随时撤销委托，刘慧无需承担单方解除公证的违约责任。综上所述，刘月友、许落汀签订的协议书系无效合同，侵害了按揭贷款银行、开发商以及刘慧的合法权益，理应不予履行；原告要求刘慧支付违约金既没有法律依据、合同依据也没有事实依据，理应不被支持。 第三人许落汀辩称，其与原告刘月友的行为未对刘慧的征信造成影响。刘慧在其经济危机的时候出售房产，等经济危机过去就要回房产，污蔑他人炒房。许落汀没有做任何超出委托书委托权限范围的事情，也没有任何违反法律的行为，不应承担任何的违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.刘月友提交的（2016）厦证内字第6114、6115、6116号公证书，拟证明刘慧系案涉房屋的独立产权所有人，刘慧以公证授权委托的形式授权许落汀处理案涉房产相关事宜。刘慧对上述证据的真实性予以确认，但认为公证书是建立在房产买卖合同的基础上，公证书是从合同，不是正真法律意义上的委托合同。第三人许落汀对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，该组证据可以证明刘慧将坐落于福建省厦门市水晶湖郡Ｃ区房产的相关权利委托给许落汀办理，刘慧与刘诗彬于2011年离婚。 2.刘月友提交的房产买卖协议书、购房定金收条，拟证明2016年4月22日刘月友与许落汀签订案涉房产的买卖协议，刘月友依据买卖协议的约定，于协议签订当日向许落汀支付购房定金200000元。刘慧认为该组证据的真实性无法判断，刘月友购买案涉房产目的是为了炒房，许落汀和刘月友均有逾期还款行为，给刘慧的征信记录造成了不良影响。第三人许落汀对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，该组证据可以证明许落汀以刘慧委托人的名义与刘月友签订房产买卖协议书，将坐落于福建省厦门市水晶湖郡Ｃ区的房产以2380000元的价格出售给刘月友，刘月友向许落汀支付购房定金200000元。 3.刘月友提交的购房款收据、补充协议、借记卡账户历史明细清单，拟证明刘月友依约购买刘慧名下的案涉房产，并向许落汀支付购房首付款1160000元，许落汀出具购房款收据承诺收到首付款后，保证积极配合办理相关的手续，如因任何一方违约，违约方需按照总房价的20%向守约方支付赔偿金。刘月友依据补充协议约定于2016年5月12日、2016年6月13日、2016年6月16日、2016年7月11日、2016年8月11日、2016年9月11日、2016年10月11日、2016年11月11日、2016年12月11日、2016年1月11日、2016年2月11日向刘慧的银行账户汇入案涉房款的每月应还按揭款，但刘慧违反约定单方面解除合同。刘慧对购房款收据、补充协议的真实性不予确认；刘慧对借记卡账户历史明细清单的真实性予以确认。第三人许落汀对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，该组证据可以证实刘月友向许落汀支付购房款1160000元，并约定如因任何一方违约，违约方需按照总房价的20%向守约方支付赔偿金。2016年5月至2017年2月间，刘月友向刘慧账户转入80914元。 4.刘月友提交的招商银行跨行实时转账业务回单、冯辉建设银行个人账户流水单，拟证明刘月友于2016年4月22日通过冯凌娣、冯辉个人银行账户向许落汀的银行账户转入购房定金200000元。刘慧对该组证据的真实性予以认可，认为无法证明刘月友主张的证明对象。第三人许落汀对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，该组证据可以证实刘月友所述的证明对象。 5.刘月友提交的收据、厦门增值税普通发票，拟证明2016年4月22日，刘月友向中介方厦门宜之家房地产营销策划有限公司支付中介费50000元。刘慧对该收据的真实性、合法性、关联性均不予认可；对厦门增值税普通发票的真实性予以认可，但认为刘月友未提供转款凭证，刘月友无法证明其已实际支付中介费，编号：0000025《房产买卖协议书》上并未约定刘月友应向中介机构支付中介费，相应的法律后果应由刘月友自行承担。本院认为，刘月友提交的价税合计50000元的厦门增值税普通发票上备注栏中明确注明：“购买厦门市集美区水晶湖郡C区南组团3#楼B楼14层1402室”，该组证据可以证明刘月友所述的证明对象。 6.刘月友提交的委托代理合同、厦门市增值税普通发票，拟证明刘月友为本案诉讼支付律师费42000元。刘慧对该组证据的真实性予以确认，但认为该组证据无法证明刘月友所述的证明对象。许落汀对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，该组证据可以证实福建德和联盟律师事务所接受刘月友委托，指派任国民律师作为刘月友与刘慧、许落汀房屋买卖合同纠纷一案的一审代理人，并收取律师费42000元。 7.刘月友提交的（2016）厦鹭证内字第15423号公证书，拟证明许落汀将刘慧委托其代办关于案涉房产相关事宜转委托给刘月友行使。刘慧认为，该份转委托书不影响合同无效的认定。许落汀对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，该证据可以证明刘月友主张的证明对象。 8.刘慧提交的个人信用报告，拟证明由于许落汀、刘月友的原因，案涉房屋“个人住房贷款”出现了两次逾期还款的情况，严重影响了刘慧的个人信用。刘月友对该证据的真实性不予认可。许落汀认为该份个人信用报告中显示的第一次违约并非由其造成，第二次违约并非刘月友故意所为。本院认为，刘慧提交的该证据可以证实2015年11月30日厦门银行五一支行向刘慧发放的1210000元的个人住房贷款在2015年12月及2016年6月各出现一次逾期还款记录。 9.刘慧提交的短信截图二张，拟证明案涉房屋被多次交易，出现多次逾期还款的情况，刘慧以公证的方式，终止了与许落汀的委托关系。刘月友对该证据的真实性不予确认，对刘慧单方解除委托授权的事实予以认可。许落汀对该证据的无异议。本院认为，该组证据可以证实刘慧通过公证的形式，终止了对许落汀的委托授权。 10.刘慧提交的房产预约买卖协议书，拟证明刘月友以刘慧的名义与案外人汪茂盛签订房产预约买卖协议。刘月友对该证据的真实性予以确认，但认为刘慧也有类似的房产买卖行为。许落汀认为该证据可以证实刘慧与案外人汪茂盛频繁接触，刘慧想与汪茂盛直接签订买卖协议。本院认为，该证据可以证明刘月友欲将案涉房产出售给案外人汪茂盛。 11.刘慧提交的商品房买卖合同备案证明、厦门市商品房买卖合同，拟证明2014年11月19日，刘慧与厦门万特福房地产开发有限公司签订厦门市商品房买卖合同，并向厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案。刘月友对该组证据的真实性、合法性予以认可，认为该组证据可以证实刘慧系案涉房产的独立产权购买人，刘月友作为案涉房产的二手房交易购买人可以要求刘慧在相应的期限交付案涉房产并办理案涉房产的产权过户手续。许落汀同意刘月友的质证意见。本院认为，该组证据可以证实2014年11月19日，刘慧与厦门万特福房地产开发有限公司签订《厦门市商品房买卖合同》，约定刘慧向厦门万特福房地产开发有限公司购买位于福建省厦门市水晶湖郡Ｃ区的房产。该商品房买卖合同已于2014年11月19日提交厦门市房地产交易权籍登记中心登记备案。 12.刘慧提交的厦门银行个人一手房按揭抵押借款合同，拟证明2015年11月20日，刘慧与厦门银行股份有限公司、厦门万特福房地产开发有限公司签订一份《厦门银行个人一手房按揭抵押借款合同》。刘月友对该证据的真实性予以确认，认为许落汀作为刘慧代理人与刘月友签订房产买卖协议，现阶段不会对刘慧、厦门银行股份有限公司、厦门万特福房地产开发有限公司的权利造成实质性影响。许落汀同意刘月友的质证意见。本院认为，该证据可以证实刘慧向厦门银行股份有限公司借款1210000元购买案涉房产，借款期限自2015年11月20日起至2035年11月20日止，刘慧按照按月等额本息法偿还借款。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年11月19日，被告刘慧与厦门万特福房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定刘慧向厦门购买位于福建省厦门市集美区。2015年11月20日，刘慧向厦门银行股份有限公司借款1210000元用于购买位于水晶湖郡Ｃ区南组团3＃楼Ｂ梯14层1402层的商品房。 2016年3月14日，被告刘慧作为委托人在福建省厦门市公证处公证员面前，向受托人第三人许落汀出具《委托书》，并表示知悉该委托的法律意义和法律后果。该《委托书》载明：“在委托人对坐落于福建省厦门市水晶湖郡Ｃ区的房产所拥有的权利范围内，委托人委托受托人办理如下事宜：一、受托人有权前去相关部门打印该房还款清单、偿还银行借款、办理解压手续、领取（或借用）商品房买卖合同原件及相关资料、办理及领取（或借用）一手产权证书（包括土地证及房产证）、他项权证。有权代为办理他项权证抵押登记手续。有权代为到相关部门办理房地产抵押权变更登记、包括签署授权委托书、补充协议、预抵押转正式抵押，受托人有权办理一切房产相关事宜。受托人有权办理上述房产的换证手续，办理及领取新的产权证……七、受托人有权出售上述房产，权限如下：1、受托人有权选择买受人、与买受人商定房产交易价格、房款支付方式、房屋交付等合同的各项条款并代为签署房地产买卖合同及相关协议、文件，代为收取售房款项（含买方以银行贷款方式支付的房款）。2、受托人有权代为办理房地产权属过户登记手续并代为签署与房产交易相关的法律文件，代为缴交相应的税费……九、在上述房产尚未出售期间，受托人有权代为申请拍卖上述房产，并有权签订相关拍卖协议（或合同）、领取相关拍卖款项……本委托书未能穷尽且为受托人办理委托事项所必需之其他代理权限，本着促成委托事项之目的，视为已得到委托人的充分授权。受托人在办理委托事项时所有的相关行为，视同委托人本人亲为，因此所签署的相关文件及支付的相应税费，委托人均予以承认……受托人有权转委托。委托权限：即日起至办完上述委托事项时止。”2016年7月18日，被告刘慧在福建省厦门市公证处公证员面前签订《终止委托声明书》，撤销对许落汀的上述委托授权。 2016年4月22日，第三人许落汀以刘慧（出售方、甲方）的名义与原告刘月友（购买方、乙方）在厦门宜之家房产营销策划有限公司的居间下订立《房产买卖协议书》（编号：0000025），约定刘慧将其坐落于厦门市集美区以2380000元的价格出售给刘月友，刘月友应于协议签订当日向刘慧支付购房定金200000元，刘月友应于2016年5月23日（公证当天）前向刘慧支付扣掉银行剩下的按揭款和预留款20000元的其余购房款1160000元（含定金），双方应于2016年5月30日之前到公证处办理公证。并约定在双方签订协议，刘月友支付购房款后，除遇到不可抗拒因素外，否则不得中途悔约，若刘慧中途悔约，应书面通知刘月友，并自悔约之日起三日内退还刘月友所支付购房款，同时支付双倍定金的违约金，任何一方违约，违约方须向守约方支付守约方支出的全部中介费，并承担诉讼费及律师费。同时《房产买卖协议书》还约定：“甲方需要配合乙方公证给下一家，如找到下一家公证时，乙方需付给甲方预留款贰万元。” 2016年4月22日，许落汀收到刘月友支付的购买案涉房产的定金200000元，同日许落汀向刘月友出具一份《购房定金收条》，该收条载明：“兹收到刘月友购买产权人刘慧持有，坐落于厦门市集美区的购房定金合计人民币大写贰拾万元整。小写￥200000.00元整。产权人收到本笔购房定金后，保证积极配合办理产权过户登记，如因产权人原因造成该房屋不能办理产权登记、不能如期办理入住的，按照《合同法》、《中华人民共和国担保法》相关定金‘收到定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。’条款处理，产权人愿意承担相应赔偿责任”。 2016年5月11日，刘月友向许落汀支付购房款960000元。同日许落汀向刘月友出具一份《购房款收据》，该收据载明：“兹收到刘月友购买产权人刘慧持有，产权地址：厦门市集美区（按产权证或购房合同的地址填写），首付款：（大写）人民币壹佰壹拾陆万元整。（小写：￥1160000元整）。（含定金）。收到本笔首付款后，保证积极配合办理相关的手续，如因任何一方违约，违约方需按照总房价的百分之二十赔偿于守约方。特立此据。” 2016年5月11日，许落汀作为转委托人在福建省厦门市鹭江公证处向受托人刘月友出具《转委托书》，约定转委托事项及权限为：许落汀受刘慧委托，代为办理坐落于厦门市水晶湖郡Ｃ区的解押还贷、领取产权证、诉讼、出租、出售、拆迁、产权证遗失补办等相关事宜［具体详见（2016）厦证内字第6114号《公证书》］。现因转委托人事务繁忙，为确保该委托事项的顺利完成，转委托人特依据该《委托书》，将转委托人所享有的全部代理权限转委托刘月友行使。委托期限为即日起至转委托人受托期限届满时止。 2016年5月11日，第三人许落汀以刘慧（出售方、甲方）的名义与原告刘月友（购买方、乙方）签订《补充协议》，约定如下：自2016年4月22日起，该房屋剩余按揭款由刘月友承担，刘月友须按时缴纳按揭款，若有两次及以上未缴纳或未按时缴纳，则视为刘月友违约，刘月友须向刘慧、许落汀支付该房屋交易总价的20%作为违约金，同时（编号：0000025）《房产买卖协议书》书失效；刘慧不得单方面解除公证，否则视为违约，须向刘月友支付该房屋交易总价的20%作为违约金。 2016年5月至2017年2月，刘月友分别向刘慧账户转账支付购房款80914元，具体金额如下：2016年5月12日转账8027元、2016年6月13日转账8027元、2016年6月16日转账60元、2016年7月11日转账8100元、2016年8月11日转账8100元、2016年9月11日转账8100元、2016年10月11日转账8100元、2016年11月11日转账8100元、2016年12月11日转账8100元、2016年1月11日转账8100元、2016年2月11日转账8100元。2016年5月12日，刘月友向许落汀银行账户转入8027元。 2016年7月28日，刘月友委托福建德和联盟律师事务所指派律师作为刘月友与许落汀、刘慧房屋买卖合同纠纷一案的一审代理人。为此，刘月友向福建德和联盟律师事务所支付律师代理费42000元。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。2016年3月14日，被告刘慧委托第三人许落汀代其处理位于福建省厦门市水晶湖郡Ｃ区的房产所拥有的权利范围内出售、偿还银行贷款等相关事宜，2016年7月18日，刘慧终止了上述委托。故应当认定，许落汀在2016年3月14日至2016年7月18日间，刘慧对许落汀在代理权限内以刘慧的名义实施的民事行为应承担相应的民事责任。经查，许落汀以刘慧委托人的名义与刘月友在2016年4月22日订立《房产买卖协议书》及在2016年5月11日订立《补充协议》，许落汀上述在代理期间及代理权限内事实的行为，应当认定为系刘慧、刘月友双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该《房产买卖协议书》及《补充协议》合法有效，双方均应严格按照约定全面履行义务。被告刘慧辩称，案涉房屋的购买人许落汀、陈辉应当依法追加为被告，本院认为，刘慧该主张没有事实和法律依据，不予支持。关于刘月友要求判决其与刘慧签订的《房产买卖协议书》（编号：0000025）及《补充协议》于2016年10月31日解除的诉讼请求，经查，刘慧在2016年9月23日本案第一次开庭审理过程中已明确表示不愿意继续履行《房产买卖协议书》（编号：0000025）及《补充协议》，故本院确认原被告双方签订的《房产买卖协议书》（编号：0000025）及《补充协议》于2016年10月31日解除。关于刘月友要求退还已经支付的购房款合计1248941元，其中包括向许落汀支付的1168027及向刘慧支付的80914元，刘慧同意向刘月友返还80914元，但刘慧认为刘月友所述其余1168027元并非其向刘慧支付的购房款，故刘慧无需向刘月友返还。本院认为，许落汀接受刘慧的委托，有权出售位于水晶湖郡Ｃ区南组团3＃楼Ｂ梯14层1402室的房产，有权选择案涉房产的买受人、与买受人商定房产交易价格、房款支付方式、房屋交付等合同的各项条款并代为签署房地产买卖合同及相关协议、文件，代为收取售房款项。现许落汀确认收到刘慧支付的购买案涉商品房的款项1160000元，故在刘月友依约履行《房产买卖协议书》（编号：0000025）及《补充协议》，足额如期向刘慧的委托人许落汀支付购房款的情况下，刘慧单方拒绝继续履行合同没有事实和法律依据，应认定刘慧已构成根本违约。本院认为，刘月友要求刘慧返还购房款1240914元，于法有据，应予支持。另刘月友未能提供证明其于2016年5月12日向许落汀银行账户转入的8027元系其向许落汀支付的购买案涉商品房的购房款，对于该部分诉讼请求，本院不予支持。关于刘月友要求刘慧支付违约金的问题，本院认为，如上所述刘慧已构成根本违约，刘月友与刘慧的委托人许落汀明确约定，若一方违约，违约方需要按照房屋交易总价的20%向守约方赔偿违约金，虽刘月友主张其因刘慧违约造成的经济损失1069250元，但刘月友并未举证予以证明，故本院对于刘月友要求刘慧支付违约金中476000元（2380000元×20%＝476000元）部分，予以支持；超出部分，予以驳回。关于刘月友要求刘慧赔偿其向中介机构支付的中介费50000元及因本案支出的律师费42000元，本院认为，刘月友已与刘慧的委托人许落汀明确约定，案涉房产的中介费及守约方支出的律师费由违约方承担。经查，刘月友已向中介机构厦门宜之家房地产营销策划有限公司支付中介费50000元，因本案向福建德和联盟律师事务所支付律师代理费42000元。故，刘月友要求刘慧赔偿其支出的中介费50000元、律师费42000元的诉讼请求，于法有据，应予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告刘月友与第三人许落汀签订的《房产买卖协议书》（编号：0000025）及相关《补充协议》合法有效； 二、确认原告刘月友与第三人许落汀签订的《房产买卖协议书》（编号：0000025）及相关《补充协议》于2016年10月31日解除； 三、被告刘慧应于本判决生效之日起十日内向原告刘月友返还购房款1240914元； 四、被告刘慧应于本判决生效之日起十日内向原告刘月友支付违约金476000元； 五、被告刘慧应于本判决生效之日起十日内向原告刘月友赔偿中介费损失50000元、律师费损失42000元； 六、驳回原告刘月友的其他诉讼请求。 案件受理费26082元，减半收取计13041元，由原告刘月友承担9741元，由被告刘慧承担3300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 代理审判员  陈慧君 二〇一七年四月十日 代书 记员  李玉珊 附：相关法律法规 《中华人民共和国民法通则》 第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。