SHAPE*MERGEFORMAT福建省霞浦县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0921民初313号原告：杜章华，男，1961年8月19日出生，汉族，住福建省霞浦县。委托诉讼代理人：管祖汾，福建藏剑律师事务所律师。被告：霞浦县国有资产投资经营有限公司，住所福建省霞浦县松城街道福宁大道国资大楼8层。法定代表人：张友齐，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：郭星，福建星龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢锦鹏，福建星龙律师事务所律师。原告杜章华与被告霞浦县国有资产投资经营有限公司（以下简称国投公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜章华及其委托诉讼代理人管祖汾、被告国投公司的委托诉讼代理人谢锦鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜章华向本院提出诉讼请求：1.请求确认杜章华与国投公司于2014年10月20日签订的《房屋租赁协议》为无效合同；2.判令国投公司赔偿因合同无效受到的损失95480.94元。事实与理由：2014年10月20日杜章华与国投公司签订《房屋租赁协议》，约定：1.杜章华拆除租用国投公司位于松城北街70号的直管公房，并负责搭建临时房屋，产权归国投公司所有，搭建费用由杜章华负责；2.房屋租期从2012年8月1日至2020年7月30日止，第一年租金3439.8元，第二年开始每年租金递增5%；3.缴费方式：每年的8月1日前一次性向国投公司缴纳租金。依照《最高人民法院关于审理城镇房租赁合同纠纷案件具体应用法律诺干问题的解释》第三条规定，国投公司就未经批准建设的临时建筑，与杜章华订立的《房屋租赁协议》为无效合同。2016年11月30日国投公司拆除出租房屋、腾出地块给松兴社区建造办公用房致使租赁房屋灭失，杜章华无法继续使用承租房屋。国投公司就未经批准建设的临时建筑，与杜章华订立《房屋租赁协议》为无效合同，又在租赁期限内致使租赁房屋灭失；过错在国投公司，应承担导致合同无效的全部责任。因此，国投公司应赔偿杜章华因合同无效受到的损失。国投公司辩称，1.涉案房屋租赁合同不存在无效情形，国投公司对房屋拥有合法的产权；2.杜章华请求赔偿损失95480.94元，缺乏事实依据，且国投公司是根据政府的规划要求收回，没有过错，不应赔偿；3.杜章华对房屋只是进行简单改造，且从2007年开始使用多年，其请求损失金额过高；4.房屋的拆除是松城街道松兴社区负责，若有责任也应由其负担，应追加松城街道松兴社区为第三人。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了质证。本院经审理认定事实如下：本案诉争租赁房屋位于霞浦县松城街道松兴社区龙妙巷6号（原为松城北街70号）。原产权确定给霞浦县房地产管理所，后于2015年8月25日确权给国投公司，建筑面积及产权面积均为700.94平方米。2007年7月18日杜章华与霞浦县房地产管理所签订一份《房屋租赁协议》，2014年10月20日杜章华与国投公司签订《房屋租赁协议》，二份协议内容基本相同，约定，乙方（杜章华）租用甲方（原为霞浦县房地产管理所、后为国投公司）松城北街70号的直管公房，建筑面积300平方米，因年久失修，存在安全隐患，由乙方拆除搭建临时房屋，并租用，产权归甲方所有，搭建费用由乙方负责；承租期间，除政府规划要求改造外，甲方不得以任何理由收回。房屋租期及缴款方式：第一份协议为：从2007年8月1日至2020年7月30日止，前三年租金按每年3120元缴纳，三年后每年按5%递增，租金在每年年初一次性交清；第二份协议为：从2012年8月1日至2020年7月30日止，第一年租金3439.8元，第二年开始每年租金递增5%，租金在每年的8月1日前一次性交清。第一份协议签订后，霞浦县房地产管理所将诉争房屋交付杜章华，并由其进行部分临时搭盖，未经有关部门批准。杜章华交付至2016年8月1日前的租金，2016年11月该租赁房屋被拆除。上述事实，当事人双方没有争议，本院予以确认。本案争议的事实，损失的确认问题。杜章华主张租赁房屋改建装修等花费154500元，扣除已租用8年，余下4年未租用，损失为154500元÷8×4=77250元；杜章华未提供改建装修的花费证据。国投公司认为，杜章华只进行部分搭建，且时间在2007年，损失没有依据，不予确认。本院分析认为，杜章华主张租赁房屋改建装修等花费154500元，扣除已租用8年，余下4年未租用，损失为154500元÷8×4=77250元，因杜章华未能提供改建装修的花费证据，且房屋已经被拆除，价值无法进行评估，故其主张的损失，本院不予确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。杜章华与霞浦县房地产管理所、国投公司签订的二份《房屋租赁协议》，虽然意思表示真实，但当事人双方约定将危房进行临时搭盖，未经政府职能部门批准，违反法律法规的强制性规定，应认定为无效。杜章华请求确认与国投公司于2014年10月20日签订的《房屋租赁协议》无效，依法予以支持。对于合同的无效，双方当事人主观均有过错，应共同承担过错责任，可按各50%比例承担。杜章华请求国投公司赔偿因合同无效受到的损失95480.94元（包括改建剩余价值77250元及承租房屋利益损失按协议约定的最后4年租金18230.94元），因房屋已被拆除，无法进行评估，杜章华又未能提供证据证明临时搭盖的花费证据，临时搭盖部分的剩余价值无法进行确认，其请求临时搭盖的损失，缺乏事实依据，不予支持；其请求承租房屋利益损失，因本案合同系无效，亦不予支持；参照《松城街道农村土地整治房屋和地面物拆除补偿方案》按5-6成新（即每平方米150元-180元）标准折价，以合同约定的面积300平方米计，按双方的过错比例，本院酌情确定国投公司赔偿杜章华临时搭盖损失26000元。国投公司认为对房屋拥有合法的产权，租赁合同不存在无效情形，缺乏法律依据，不予采纳。国投公司主张房屋的拆除是松城街道松兴社区所为，责任应由松城街道松兴社区负担，由于本案起诉的是合同纠纷，并非侵权纠纷，因国投公司的原因导致租赁房屋被第三方拆除，国投公司应当对此承担合同相应的法律责任，故其抗辩意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、杜章华与霞浦县国有资产投资经营有限公司于2014年10月20日签订的《房屋租赁协议》无效；二、霞浦县国有资产投资经营有限公司应于本判决生效之日起十日内支付杜章华损失赔偿款26000元；三、驳回杜章华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2187元，减半收取计1094元，由杜章华负担294元，霞浦县国有资产投资经营有限公司负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审判员  黄家华二〇一七年四月十二日书记员  魏艳雯附注：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。执行申请提示本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。