浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙01民终1560号上诉人（原审原告）：王桂芳，男，1967年8月30日出生，汉族，住杭州市余杭区。上诉人（原审原告）：徐水芝，女，1969年10月3日出生，汉族，住杭州市余杭区。上诉人（原审原告）：王钱江，男，1991年1月11日出生，汉族，住杭州市余杭区。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：戴和平，浙江浙联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐振革，男，1968年6月18日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托诉讼代理人：徐向明，浙江顺达律师事务所律师。上诉人王桂芳、徐水芝、王钱江因与被上诉人徐振革确认合同无效纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初19307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，王桂芳与徐水芝系夫妻关系，王钱江系王桂芳、徐水芝之子。1994年7月11日，余杭市彭公乡人民政府为加强土地管理,有效地制乱占地建房现象，经乡人民政府同意在长村长池畈集资联建住房，现甲方（彭公乡城建办）向乙方（翁介村长村组）在104公路以北征地7.461亩，东至乙方农户韩建新田田埂，西至乙方农户吕培良田田埂，东西长（南123.1m、北129.3m），南至104公路，北至乙方田，南北深（东侧43m，含公路沟以西37.75m，含公路沟1米），经双方协商同意立如下协议：一、（1）土地征用费6.541×1.5万计98115元，当年青苗补贴每亩500元计3270.50元。村5%计4905.75元，当年农业税130.82元，共计106422.07元；（2）0.92亩×1.8万元计16560元，当年青苗补贴每亩500元计460元，当年农业税计18.40元；征地款的5%部分828.00元，共计17866.40元；总计款124288.47元。二、征用款分二次付清，6月30日前付清106422.07元，7月31日前付清17866.40元，款清后，其土地所有权永久性归甲方所有，乙方无权干涉。三、本协议一式三份，甲、乙方双方以及村各执一份，签字后生效。事后，王桂芳、徐水芝、王钱江以家庭名义在上述土地上于1994年共同申请出资建造两间三层房屋，并一直居住使用该房屋至今。2017年7月17日，王桂芳、徐水芝、王钱江与徐振革（以下称甲、乙方）签订房屋买卖协议书，双方约定：一、房屋概况:1、坐落：余杭区边）；2、结构：砖混结构，两间三层；3、权属状况：小产权房；甲方自愿将上述房产转让于乙方所有。二、成交价格：人民币柒拾万元整。三、付款方式：在签订本协议前，甲方已经收到乙方定金（现金）贰拾万元整，余款伍拾万元在签订本协议时一次性付清；甲、乙双方确认将此购房款转入收款人名称王钱江，开户行为信用社，收款帐号：62×××08。四、甲方职责：1、甲方保证该房屋产权明确，无产权纠纷，保证乙方享有房屋完整的所有权和使用权；2、在政策条件允许下，甲方应无条件配合乙方办妥房产过户手续；3、签订本协议时，甲方承诺将房屋在15天内腾空交于乙方使用；4、若遇政府拆迁，拆迁费、补偿费等所有一切应由乙方享有；五、如甲方违约导致合同解除或因法律、政策原因导致合同无效的，甲方除应全额返还购房屋价款外，另应按月利率千之二十的标准支付利息，计算期间自款项交付之日起，至甲方实际全额归还之日止；如乙方有其他损失的，甲方仍应予以承担（包括乙方对该房屋已进行的装修、装饰、搬迁等产生的所有费用），并另行支付乙方违约金30万元。六、房屋四至：东至徐勤屋，南至老104国道，西至吕培良房屋，以王桂芳的围墙为界，北至后水沟止。另注明：如果在三年内（即2020年7月17日前）遇政府拆迁，则由乙方再一次性补助甲方贰拾万元正。协议签订后，徐振革已按协议约定支付王桂芳、徐水芝、王钱江购房款70万元。现案涉房屋由徐振革占有，徐振革已委托设计、装修公司对该房屋进行装修，且该房屋的外墙、屋顶、门窗等正在立面整治中。现王桂芳、徐水芝、王钱江以小产权房的建造违反土地管理法的强制性规定，至今没有得到依法批准为由，诉至原审法院，请求上判，为此，双方成讼。王桂芳、徐水芝、王钱江请求：1、确认双方在2017年7月17日签订的小产权房买卖协议无效；2、本案诉讼费由徐振革承担。原审法院另查明，1、2012年，王桂芳以其为户主，在杭州市余杭区申请建造农村住宅房屋，目前王桂芳、徐水芝、王钱江均居住于该房屋。2、王桂芳、徐水芝、王钱江与徐振革双方确认，诉争房屋的来源与建造，与俞建行户一致；俞建行于1994年5月11日、12月27日向余杭市彭公乡土地建设管理部门交纳了贴农金、配套费、补交土地征用费等款项，并持有1994年5月3日的浙江省村镇建设许可证，该许可证载明:建设单位或个人为俞建行，建设项目名称住宅房，建设地点，建筑占地及面积为30平方米，建筑结构层数三层。原审法院认为，诉争房屋系王桂芳、徐水芝、王钱江以家庭名义于1994年共同申请出资建造，该房屋至今虽未办理出相关权属凭证，但根据本案查明的案件事实以及相关证据材料证实，该房屋系王桂芳、徐水芝、王钱江在支付相应的土地使用费等款项后，已经相关部门规划审批同意予以建造，王桂芳、徐水芝、王钱江对诉争房屋享有相应权利是不争的事实；同时，王桂芳、徐水芝、王钱江与徐振革于2017年7月17日签订的房屋买卖协议书，系双方当事人真实意思的表示，且徐振革已按约付清购房款，也实际占有了该房屋，该买卖合同并未违反法律或行政法规规定的效力性强制规定。现王桂芳、徐水芝、王钱江作为出卖人，以在缔约时对诉争房屋没有所有权以及违反法律或行政法规规定为由主张合同无效，依据不足，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年12月28日判决：驳回王桂芳、徐水芝、王钱江的诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收40元，由王桂芳、徐水芝、王钱江负担。宣判后，王桂芳、徐水芝、王钱江不服，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清。2017年7月17日上诉人与徐振革双方签订了关于座落在余杭区边）两间三层的小产权房的买卖协议。该协议签订后的几天内，上诉人就觉得该小产权房买卖违反国家法律规定，应当无效，并多次与徐振革协商，要求撤销双方之间的小产权房买卖协议。上诉人为了尽量缩小双方的损失，立即退还徐振革全额购房款70万元，但徐振革拒绝接收，并且还强行撬锁入住涉案房子。由于该小产权房的建造违反了《土地管理法》的强制性规定，“无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，批准文件无效。”至今没有得到依法批准，随时都有可能被撤除的风险。徐振革在一审庭审过程中也承认这是小产权房，是1994年当时的彭公乡政府征收村里土地，然后将土地转让给包括上诉人在内的人建房。一审法院也认为该小产权房至今未办出相关权属凭证，（既没有宅基地证、集体土地建设用地使用证）却又推定已经相关部门规划审批同意建造。并进一步认定上诉人对该小产权房享有相应权利，双方对此小产权房的买卖就有效、应当履行了。二、适用法律错误。上诉人认为一审法院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》来判决本案，属于适用法律错误。因为房地产不是普通的流通物品，房地产的买卖受到许多限制、是受物权法、房地产等法规的特别约束和调整的。综上所述，小产权房交易被一审法院认定有效是错误的。请求：1、撤销杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初19307号判决，并确认“小产权房买卖协议”无效。2、本案一审、二审诉讼费用由徐振革承担。被上诉人徐振革在二审中答辩称：一、所谓的小产权房在法律上没有明确的定义，一般是指集体土地上建成的房屋，无法办理完整的不动产权属登记手续，称为小产权房。二、一般来讲，小产权房只能在小产权房所属土地的集体内部之间流通。三、本案所涉的房屋是上世纪90年代，在建设过程中的一个产物，是经过当时的审批程序合法建造的房屋，并非违法建筑，房屋所涉的土地属镇集体土地，上诉人与被上诉人均为本镇的集体成员。四、上诉人在拥有案涉房屋的情况下仍然在申请批建宅基地，根据一户一宅的法律与政策规定，由此可见案涉房屋并非一般意义上的农村宅基地上的房屋。五、被上诉人在买受案涉房屋后凭借买卖合同，房屋所在的村、镇已确认案涉房屋为被上诉人所有，并确认为合法建筑，水、电也进行了变更。六、由于上诉人在转让房屋后，政府对该批房屋进行立面、窗户、庭院进行美化整治，使得房屋价值得到提升，上诉人为追求利益，其起诉要求确认合同无效，是丧失诚信的行为。七、上诉人与被上诉人之间签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人真实意思的表示，不违背法律强制性规定，真实有效，一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。二审中，上诉人王桂芳、徐水芝、王钱江未向本院提交新的证据。被上诉人徐振革向本院提交：1、杭州余杭水务有限公司安装工程发票一张，证明水表名称已变更为徐振革；2、余杭区供电有限公司电费发票一张，证明电表名称已变更过户为徐振革；3、瓶窑镇公用设施配置意见书一张，证明徐振革购买的房屋被瓶窑镇人民政府及村确认为合法建筑，相关部门同意转让并办理水电变更的事实。对于被上诉人徐振革提交的证据，上诉人认为，无法达到徐振革的证明目的。房屋是否合法建筑不是村委会或者中队予以确认的，其无权作出是否有权的认定。关于水表、电表问题，之前上诉人均使用井水，电表改名租户也可以变更，电表、水表更名均无法证明房屋合法性。本院认为，水务公司安装工程发票及余杭区供电有限公司电费发票与本案争议焦点缺乏关联性，不予确认。瓶窑镇公用设施配置意见书中有杭州市余杭区瓶窑镇石濑村村民委员会、余杭区瓶窑镇拆除违法建筑办公室及余杭区瓶窑镇城建部门盖章确认，该证据与当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。根据有效证据及当事人陈述等，本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。本院认为：案涉房屋系余杭市彭公乡人民政府确定的集资联建住屋，建房用地系余杭市彭公乡人民政府于1994年7月以彭公乡城建办名义通过协议方式连片征用后，由王桂芳、徐水芝、王钱江于当时以家庭名义支付了相应的土地使用费等款项后出资建造，事实清楚；该房屋虽未办理相关权属凭证，但系合法建筑，王桂芳、徐水芝、王钱江系该房屋的原始权利人的事实应予认定。本案双方当事人订立房屋买卖协议，意识表示真实，并已实际履行；徐振革在二审中提交的瓶窑镇公用设施配置意见书亦证明，余杭区瓶窑镇石濑村村民委员会、余杭区瓶窑镇拆除违法建筑办公室均确认案涉房屋系徐振革为申请人的合法房屋。王桂芳、徐水芝、王钱江主张案涉房屋买卖协议无效，依据不足，其上诉请求本院不予支持；原审事实认定清楚、法律适用正确，判决亦无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由王桂芳、徐水芝、王钱江负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 骏审 判 员  盛 峰审 判 员  金瑞芳二〇一七年四月八日法官助理  曹姝隽书 记 员  曹姝隽