辽宁省桓仁满族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0522民初2036号原告：邵奎阁，男。委托诉讼代理人：宋立军，系桓仁满族自治县中心法律服务所法律工作者。被告:李淑清，女。被告：赵金荣，女。被告：赵金龙，男。委托诉讼代理人：赵金荣，女。邵奎阁与李淑清、赵金荣、赵金龙房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵奎阁及其委托诉讼代理人宋立军，被告李淑清、被告赵金荣并为被告赵金龙的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵奎阁向本院提出诉讼请求：确认我与被告李淑清在1995年4月6日签订的房屋买卖协议书真实、合法有效，将坐落在桓仁县桓仁镇刘家沟六组房屋所有权证号为房字第04**号的房屋产权归我单独所有。事实与理由：我与被告系同村同组村民。我的前妻孙玉芳于1993年秋天去世，原告与现任妻子周桂英于1998年登记结婚。被告李淑清与丈夫赵启云共有二名子女即被告赵金荣、被告赵金龙。1995年1月1日，被告李淑清的丈夫赵启云因病去世。1995年4月6日，我与被告李淑清签订一份买卖房屋协议书，被告李淑清将坐落在桓仁镇刘家沟六组建筑面积72平方米、房屋所有权人为赵启云、房屋所有权证号为房字第04**号的房屋作价16000元卖给我。后期我在办理房屋过户时，因被告李淑清外嫁他村，无法联系，便一直未办理房屋过户。2008年春天，我投资130000元对该房屋进行了翻建，一直居住至今已经20年。2016年6月6日，我通过被告李淑清的亲属联系上了被告李淑清，当我找到被告李淑清要求配合办理过户，被告李淑清一再拒绝配合。无奈我诉至法院，请求支持我的诉讼请求。被告李淑清辩称，害怕原告邵奎阁家势力，我以16000元价格卖给原告，是我私自卖的，没有问过两个被告。21年来，原告未提过过户，没有联系我。原告说我拒绝配合过户不是事实，原告找过我，我因病才没有签字。被告赵金荣辩称，我母亲李淑清与原告邵奎阁签订房屋买卖协议时我与被告赵金龙均未成年。李淑清作为监护人不得处理被监护人的财产，损害了我的利益，代理无效。我与原告邵奎阁不存在房屋买卖关系，原告要求房屋所有权归其个人单独所有不合理，不合法。我要求继承我父亲名下的房产份额。被告赵金龙辩称，李淑清与原告邵奎阁签订房屋买卖合同时，我未成年，并不知情。未经我允许李淑清私下卖掉房屋只能认定是李淑清个人财产卖给原告邵奎阁，不包括我的财产部分。我没有义务帮忙办理过户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：诉争房屋，坐落于桓仁县桓仁镇刘家沟六组，房屋所有权证房字第04**号，房屋所有权人赵启云，所有权性质私产，砖瓦结构平房，建筑面积72平方米。赵启云（赵殿云）与被告李淑清系夫妻关系。赵启云与被告李淑清婚后生育一子一女，长子被告赵金龙，长女被告赵金荣。1995年4月6日，原告邵奎阁与被告李淑清签订买卖房屋协议书，协议约定：1995年4月6日，李淑清将房子三间（砖瓦结构）以16000元价格卖给邵奎阁，交钱时间1995年4月7日，房照从4月7日起交给邵奎阁保管。经原告邵奎阁与被告李淑清确认，上述协议系双方本人签字、有村民王玉付公证、由林凤鸣执笔，对协议内容及房屋产权证登记内容均无异议。赵启云于1995年1月1日因病死亡。对此事实，双方当事人均无异议。桓仁满族自治县桓仁镇刘家沟村村民委员会证明四份，证明内容为六组村民邵奎阁于1995年购买同组赵启云的房屋并于2008年翻建，对该四份证明，被告李淑清表示无异议。现原告邵奎阁诉至本院，要求确认其与被告李淑清在1995年4月6日签订的房屋买卖协议书有效，坐落在桓仁县桓仁镇刘家沟六组房屋所有权证号为房字第04**号的房屋产权归其所有。本院认为，本案争议焦点为原告邵奎阁与被告李淑清于1995年4月6日签订的房屋买卖协议是否有效，诉争房屋是否应归原告邵奎阁所有。依法成立的合同，受法律保护。原告邵奎阁与被告李淑清经协商一致于1995年4月6日签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，内容未违反相关法律强制性规定，合法有效。根据已查明的事实，诉争房屋系农村房屋，原告邵奎阁与被告李淑清系同一村民集体经济组织成员。在赵启云19**年1月1日去世时，被告赵金荣、赵金龙均未成年，分别为限制民事行为能力人及无民事行为能力人，被告李淑清作为被告赵金荣、赵金龙的法定代理人，具有完全民事行为能力，有权代理被告赵金荣、赵金龙进行民事活动，处分行为有效。原告邵奎阁按照约定，于1995年4月7日支付被告李淑清房屋价款16000元，对诉争房屋进行了管理、使用至今，并于2008年进行了翻建，桓仁镇刘家沟村村民委员会对此知情。被告李淑清辩称害怕原告邵奎阁家势力才将房屋卖给原告邵奎阁，但又称卖房是自愿的，想尽快离开，并未提供证据证明买卖过程中存在欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解和显失公平等违背真实意愿的行为，无法证明房屋买卖合同无效或可撤销。被告赵金荣、赵金龙辩称买卖合同并非其本人签订，当时对房屋买卖不知情，被告李淑清作为监护人无权处分其财产份额，因被告李淑清可以进行具有财产内容的民事法律行为，有偿处分了该房屋，相对人已支付相应对价，被告赵金荣、赵金龙自1996年知道房屋被卖以来并未行使相关权利，未提供证据证明被告李淑清未尽到监护人义务而侵害了其权益，故对被告李淑清、赵金荣、赵金龙的答辩意见，本院不予采纳。综上所述，原告邵奎阁要求确认其与被告李淑清于1995年4月6日签订的房屋买卖合同有效，坐落在桓仁县桓仁镇刘家沟六组房屋所有权证号为房字第04**号的房屋归其所有的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第十二条、第十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告邵奎阁与被告李淑清于1995年4月6日签订的买卖房屋协议有效；二、坐落在桓仁县桓仁镇刘家沟六组建筑面积72平方米、房屋所有权证为房字第04**号的房屋归原告邵奎阁所有。案件受理费1240元(原告邵奎阁预交)，由原告邵奎阁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长  关伟林代理审判员  孟祥颖人民陪审员  杨晓光二〇一七年四月一日书 记 员  韩苗苗附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第十二条十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。第十八条监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人依法履行监护的权利，受法律保护。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。