江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏07民终3063号上诉人（原审被告）:连云港市时尚莱迪商业管理有限公司，住所地连云港市海州区南极北路99号。法定代表人:颜悦，该公司总经理。委托诉讼代理人：张贵，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：李玟憬，女，1980年11月7日生，汉族，住连云港市连云区。委托诉讼代理人：朱贵珊，江苏明亮律师事务所律师。原审被告：连云港市国大房地产开发有限公司，住所地连云港市解放中路148号。法定代表人：阮博华，该公司董事长。上诉人连云港市时尚莱迪商业管理有限公司（以下简称时尚莱迪公司）因与被上诉人李玟憬、原审被告连云港市国大房地产开发有限公司（以下简称国大房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第04748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。时尚莱迪公司上诉请求：依法撤销一审判决并依法改判。事实与理由：一、一审判决判令上诉人退还被上诉人综合管理费56000元没有事实和法律依据。根据双方签订的《连云港时尚莱迪购物广场租赁经营合同》约定，双方的租赁期限从2014年5月1日起至2016年4月30日，综合管理费第二年递增5%，无任何优惠政策。该约定对于租赁期限约定明确，截至上诉人要求解除合同时，被上诉人交纳的第一年综合管理费已经使用完毕，不存在上诉人应当退还的问题。对于被上诉人称的2014年12月1日的补充协议，上诉人与被上诉人并没有签订，被上诉人在一审时提交的该份补充协议系复印件，上诉人在一审时也明确对该份证据不予认可，同时主合同已明确约定“无任何优惠”的情况下，一审法院仅凭一份无法核对真实性的补充协议就对租期进行变更认定没有事实和法律依据。二、一审判决上诉人赔偿被上诉人的装修损失没有事实和法律依据。根据一审查明的事实，上诉人解除与被上诉人的经营管理合同是因为被上诉人违反商场的管理规定，与其他部分商户采取堵门、拉横幅等过激行为，严重损害了商场经营秩序。被上诉人未采取合法、合理的方式解决其认为产生的争议而采取过激行为，本身的过错就在于被上诉人，上诉人有权解除合同。鉴于被上诉人违约导致的解除合同，根据法律规定，即使存在装修损失也不应当由上诉人赔偿。三、对于一审判决认定的设备残值金额，上诉人在一审时仅是对残值额认可，并不代表上诉人同意以该金额接收被上诉人的设备。综上所述，本案发生的原因是由于被上诉人违约导致，上诉人解除合同有事实和法律依据。鉴于被上诉人所称设备属于可拆卸、可移动的设施，该部分物品应当由被上诉人自行搬离或相应的损失也应当由其自行承担。综上一审判决认定事实错误，适用法律错误。李玟憬辩称：上诉人的上诉理由不成立，一审法院在审理程序及实体认定方面都没有问题。实际上，一审法院已经充分考虑了上诉人的利益，被上诉人许多的合法权益并没有得到充分的保护，基于解决问题的考虑，被上诉人没有提起上诉。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。原审被告国大房地产公司未到庭进行答辩，亦未提交书面答辩状。李玟憬向一审法院诉讼请求：1.判令时尚莱迪公司、国大房地产公司连带退还李玟憬尚未到期的租金63000元；2.判令时尚莱迪公司、国大房地产公司连带赔偿李玟憬预期经营期间利润损失15万元；3.判令时尚莱迪公司、国大房地产公司连带赔偿李玟憬娱乐园设备16万元；4.判令时尚莱迪公司、国大房地产公司连带赔偿李玟憬装修费用64220元；5.案件的诉讼费用由时尚莱迪公司承担。一审诉讼中，李玟憬撤回要求时尚莱迪公司、国大房地产公司连带赔偿预期经营利润损失15万元的诉讼请求。一审法院查明事实：2014年1月1日，时尚莱迪公司（乙方）与国大房地产公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定由甲方将其所有的、位于连云港市原新浦区（现海州区）南极北路97号国大国际花园12号楼商场（共四层，计建筑面积12921.9㎡）毛坯房出租给乙方，乙方将对租赁商场改造装修，直至具备正常运营条件。租期8年，自2014年1月1日起至2021年12月30日止。合同签订后，国大房地产公司将上述房屋交付时尚莱迪公司使用，时尚莱迪公司分别于2014年4月23日、12月23日、2015年7月3日先后3次向国大房地产公司交纳商场租赁费共计55万元，并对该商场进行了装饰装修。2014年4月23日，李玟憬（乙方）与时尚莱迪公司（甲方）签订《连云港时尚莱迪购物广场租赁经营合同》，合同约定：乙方租赁第三层3GF街（厅），儿童乐园；租赁期限为2年，2014年5月1日起至2016年4月30日止；递增5%，无任何优惠政策；合同签订之日，乙方支付当年度综合管理费126000元（包括租金50400元、商场维修基金25200元、布展指导费25200元、宣传推广费25200元）；出租的摊位设施、设备等各方面均符合法律、法规及政府的相关规定；租赁期限内，甲方应保证摊位及其附属设施处于正常的可用和安全的状态；甲方负责维护租赁经营场所的正常经营秩序及公共部分的环境卫生、保护工作、做好夜间警卫工作，负责租赁场所的照明等公共设施的管理和维修。乙方对摊位装修前，应将设计图及施工方案报送甲方审核通过后方可施工，摊位装修结束后由（甲方）设计部、物管部和经营部共同验收。验收通过后，摊位方可营业。若验收不合格，乙方必须按照甲方要求调整，直至验收合格。合同还对租赁双方的其他权利、义务作了详细约定。合同签订后，李玟憬交清一年租金126000元，并对承租房屋装修后投入使用。李玟憬支出装修费用64220元，另购买一套淘气堡计16万元。2014年5月1日，整个商场开始对外营业。2014年12月1日，李玟憬与时尚莱迪公司签订《补充协议》，将房屋租金起算日变更为从2014年12月1日正式起算。2015年6月，时尚莱迪公司因未开启商场内中央空调、商场内甲醛气味较大等问题与李玟憬及其员工发生冲突。2015年6月15日，时尚莱迪公司向李玟憬出具律师函，认为李玟憬在经营过程中，无故多次违反商场的管理制度，采取拉横幅、堵门、殴打管理人员等过激行为，已严重侵害了时尚莱迪公司的权利，并于2015年6月11日已书面致函解除租赁经营合同，但李玟憬仍然采取堵门等过激行为，导致商场无法正常营业。并要求李玟憬于2015年6月25日前返还房屋，逾期时尚莱迪公司将强行收回房屋。该律师函李玟憬于2015年6月20日收到。在一审审理期间，一审法院向连云港市公安消防支队调查时尚莱迪广场消防验收情况，2015年9月22日，连云港市公安消防支队出具《关于对海州区人民法院协助调查函的回复函》，详细内容为：“通灌北路时尚莱迪广场于2014年9月9日申报竣工消防验收，因该场所在消防施工、内部装修等方面存在火灾隐患，不符合消防安全要求，2014年9月23日，我支队出具了消防验收不合格意见书。2015年6月26日，该场所经过整改，再次申报消防验收，2015年7月10日，我支队再次对该场所进行检查验收，因该场所对存在的问题整改不彻底，我支队再次出具了消防验收不合格意见书。”一审法院另查明：连云港市新浦区南极北路97号国大国际花园12号楼商场由国大房地产公司开发建设。2011年10月24日，该商场主体经连云港市公安消防支队消防验收合格，在消防方面具备使用条件。以上事实，有各方当事人的当庭陈述、李玟憬提供的《连云港时尚莱迪购物广场租赁经营合同》及《补充协议》、收据、律师函及邮政查询回执、照片、视频资料，时尚莱迪公司举证的《建设工程消防验收意见书》、租赁费发票、国大房地产公司提供的《商铺租赁合同》、一审法院调取的连云港市公安消防支队出具的《关于对海州区人民法院协助调查函的回复函》等证据予以证实。一审法院认为：李玟憬和时尚莱迪公司在平等自愿的基础上签订的《连云港时尚莱迪购物广场租赁经营合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思的表示，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。时尚莱迪公司通知李玟憬解除租赁合同，李玟憬于2015年6月20日收到解除合同通知，故双方之间签订的《连云港时尚莱迪购物广场租赁经营合同》及《补充协议》于2015年6月20日解除。时尚莱迪公司虽通知李玟憬解除合同，但其提出的解除合同的理由并非解除合同的法定条件或者约定条件，其在合同未实际履行完毕的情况下解除与李玟憬的合同，显然存在过错，故时尚莱迪公司应对解除合同后导致无法履行承担赔偿责任。时尚莱迪公司应返还李玟憬实际搬离次日起至约定租赁期限届满之日的剩余综合管理费。李玟憬于2015年6月20日搬离，李玟憬交纳了至2015年11月30租金，剩余租期为5个月10天，时尚莱迪公司应退还的上述款项为：综合管理费56000元（126000元÷12×5+126000元÷12÷30×10）。因李玟憬与时尚莱迪公司签订合同时未对装修物的归属作出约定，且合同解除也是因为时尚莱迪公司违约，故时尚莱迪公司应赔偿李玟憬搬离后至剩余租赁期内的装修残值。一审法院根据李玟憬对装修的投入成本，结合租赁期限、使用期限，确定时尚莱迪公司应赔偿李玟憬的装修损失为15000元。时尚莱迪公司辩称不存在装修损失，与事实不符，一审法院不予采纳。对于李玟憬主张的娱乐设备等费用，时尚莱迪公司认可其残值为1万元-2万元，一审法院酌情确定为2万元，该费用也应由时尚莱迪公司承担。综上，时尚莱迪公司应退还、赔偿李玟憬各项费用总和为91000元（56000+15000+20000）。因国大房地产公司并非涉案合同相对方，李玟憬所举证据也不足以证实时尚莱迪公司与国大房地产公司之间存在委托关系，故国大房地产公司不应对时尚莱迪公司与李玟憬之间因租赁合同纠纷违约产生的损失承担赔偿责任，故李玟憬要求国大房地产公司承担连带责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院遂判决：一、时尚莱迪公司于判决生效之日起十日内退还、赔偿李玟憬各项费用91000元；二、驳回李玟憬其他的诉讼请求。如果时尚莱迪公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7860元(李玟憬已预交)，由李玟憬负担6000元，由时尚莱迪公司负担1860元，于给付上述款项时一并给付。本院经审理查明，一审法院查明的案件事实清楚，本院予以确认。本院认为：被上诉人李玟憬租赁上诉人时尚莱迪公司的涉案商铺进行儿童乐园的经营，双方为此所签订的《连云港时尚莱迪购物广场租赁经营合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，由于时尚莱迪公司在夏季未开启商场内中央空调、商场内甲醛气味较大等问题引发双方之间发生多次冲突。在此情况下，时尚莱迪公司单方面向李玟憬发出解除合同通知并限期搬离，导致双方所签订的租赁合同在未履行完毕的情况下而被解除。由于时尚莱迪公司提出的解除合同理由并非双方合同约定或法定的解除条件，所以一审法院认定时尚莱迪公司对合同解除存有过错，判决时尚莱迪公司退还李玟憬剩余的综合管理费以及赔偿李玟憬因合同解除而遭受的装修损失、设备残值并无不当。故本院对时尚莱迪公司上诉主张李玟憬对合同解除有过错，其有权解除合同，不应承担赔偿责任的理由不予采信。时尚莱迪公司以其未与李玟憬签订《补充协议》，李玟憬一审提交的《补充协议》系复印件，一审法院仅凭该份《补充协议》就对租期进行变更认定没有事实和法律依据为由，上诉主张一审判决其退还李玟憬综合管理费56000元是错误的，本院经审查后认为，李玟憬一审提交的《补充协议》虽系复印件，但根据本院审理时尚莱迪公司与其他承租人之间的租赁合同纠纷案件来看，时尚莱迪公司与其他承租人签有内容相同的《补充协议》；此外，如果根据双方签订的《连云港时尚莱迪购物广场租赁经营合同》，时尚莱迪公司应当于2015年5月1日之前就应当向李玟憬收取第二年的综合管理费，但直到2015年6月15日时尚莱迪公司向李玟憬书面致函解除租赁经营合同时也没有在函中提出李玟憬存在未按合同约定交纳第二年综合管理费的问题。鉴于此，本院认为时尚莱迪公司与李玟憬在客观上签有该份《补充协议》，时尚莱迪公司也是按该份《补充协议》约定的时间向李玟憬收取综合管理费。所以，一审法院依据该份《补充协议》认定时尚莱迪公司应返还李玟憬实际搬离次日起至约定租赁期限届满之日的剩余综合管理费为56000元并无不当，故本院对时尚莱迪公司的该项上诉理由不予采信。时尚莱迪公司还以其在一审期间仅对李玟憬主张的设备残值金额认可，但不代表其愿意以该金额接收李玟憬的设备为由，上诉主张一审判决其赔偿李玟憬的设备残值是错误的，本院经审查后认为，由于时尚莱迪公司在租赁合同未到期的情况下提前解除合同，导致李玟憬所购买的设备无法继续使用，且相关设备仍在时尚莱迪公司处，在此情况下，即使时尚莱迪公司没有表示其愿意接收相关设备，那么一审法院基于时尚莱迪公司对解除合同存有过错，判决时尚莱迪公司赔偿李玟憬的设备残值损失也并无不当。综上所述，上诉人时尚莱迪公司的上诉请求及理由不能成立，一审判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2075元，由上诉人连云港市时尚莱迪商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  乙 斌审 判 员  万子榕代理审判员  程 艳二〇一七年四月一日书 记 员  蒋 寻法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。