广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0304民初224号原告深圳市标鹏汽车有限公司，住所地深圳市光明新区公明街道办根竹园社区上秀坑工业区35栋首层背面，统一社会信用代码91440300741243923L。法定代表人赵可。委托代理人梁涛，广东广和律师事务所律师。委托代理人赵山杉，广东广和律师事务所律师。被告深圳市宝骏汽车销售服务有限公司，住所地深圳市罗湖区罗沙路5073号，统一社会信用代码9144030075763534XD。法定代表人李旺兴。委托代理人关嘉文，北京大成（广州）律师事务所律师。第三人深圳市梅林物业管理服务有限公司，住所地深圳市福田区上梅林8号银海苑1栋首层东边，统一社会信用代码914403001924024094。法定代表人梁华北。市标鹏汽车有限公司诉被告深圳市宝骏汽车销售服务有限公司、第三人深圳市梅林物业管理服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理后，依法由审判员吴颂、人民陪审员叶钧如、杨海涛组成合议庭，于2017年4月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁涛、被告委托代理人关嘉文到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告起诉原告起诉称：2016年1月8日，原被告双方签订租赁合同，被告将自己从第三人处承租的深圳巿福田区景田北的众鼎停车库（以下简称”车库”）转租给原告。原告打算将该车库租赁后用于汽车化店展厅、销售、售后服务、维修等用途，被告对原告此使用目的也清楚，并承诺协助办理相关审批手续。签约后，原告遂接手上述车库，并按照上海通用化店的标准开始装修，装修历时三个月，前后投入资金多达1771261.9元。2016年4月，车库装修完成后，为了积极筹备开业，原告将车库连同装修方案一同向消防部门申请消防验收备案。孰知，消防部门不同意原告将该车库改变用途用于汽车销售和维修，不受理消防验收备案的申请。同时责令原告不得在车库内进行上述经营活动。这样一来，原告的合同目的就根本无法实现，原告方才大呼上当。眼见无法开展经营活动，原告遂同被告协商解约事项，被告推三阻四，一改签约时的承诺和”包票”，改口否认承诺该车库可以变更用途做化店经营、否认承诺协助办理消防审批手续，后又拒绝解除合同，致使原告又在拖延中又白白多支付了租金。最后，在原告的一再请求下，被告提出了在约定己方无责任、不退租金、不赔偿装修损失的不合理条件下解除合同。为尽快解约并交回场地，并防止损失的进一步扩大，原告只好在被告提供的《场地移交确认函》和《终止物业租赁合同协议书》上签字盖章。截止合同解除前，原告已经向被告支付了三个月租金共计849168元。此外，被告还收取了原告的租赁押金420000元未退还。原告认为：双方在合同订立前，被告存在欺诈行为，承诺该车库可以作为化店和维修用途，并承诺可以办理消防验收备案，承诺可以正常经营。原告正是在被告的上述承诺、夸大的误导之下，才同意承租上述车库、打算开设汽车化店并投入巨资进行装修。被告的欺诈行为是双方无法实际履行合同并最终解除合同的根本原因。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……(三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”的规定，原告在无法变更用途并办理消防验收的情况下，要求解除合同于法有据。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款“已形成附合的装饰装修无，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，解约后，被告应当赔偿原告的装修损失。但是，在消防部门明确告知将无法经营后，被告为逃避欺诈责任，利用原告急于解约、防止损失进一步扩大的心理，迫使原告在《终止物业租赁合同协议书》上签字盖章，接受上述不赔偿装修损失、不退还租赁押金的不平等条款，显失公平。根据《合同法》第五十四条”下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的规定，原告请求法院依法撤销《终止物业租赁合同协议书》第一条、第二条、第三条第2款和第六条合同内容以及《场地移交确认函》第二条的合同内容，并判令被告向原告赔偿装修损失、退还租赁押金。在多次协商未果后，为维护原告的合法权益不受损害，根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告只好向人民法院提起诉讼，请求法院在查明事实后依法公正裁判。请求判令：1、撤销《终止物业租赁合同协议书》第一条、第二条、第三条第2款和第六条以及《场地移交确认函》第二条的合同约定；2、被告向原告赔偿装修费用等损失1771261.9元（暂定，最终数额以人民法院委托有资质的评估机构评估结果为准），退还租赁押金人民币420000元，以上二项合计2191261.9元；3、被告承担本案全部的诉讼费用。被告答辩称：被告不同意原告的全部诉讼请求，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。理由如下：原、被告双方在2016年4月30日已就涉案物业租赁合同的履行，达成了终止并解除的书面协议。根据该协议，双方就物业租赁合同租赁争议的纠纷，已经再无争议，双方均不得以任何理由向对方追讨赔偿或主张支付任何费用。就原告提出的42万元的租赁押金，双方经协商确认被告无需向原告退还。被告向原告退还80万元进场费，场地退还我方。协议书所约定的条件均已履行完毕。原告在涉案租赁合同已解除并终止履行的情况下，重新提起本案诉讼，浪费司法资源，请求法院驳回原告全部诉讼请求。第三人未答辩，开庭时缺席。本院查明：2016年1月5日，原告与被告签订《确认租赁意向协议书》约定原告在与被告签订协议书之日起，向被告交付租赁保证金42万元及进场费80万元，双方确认被告无需向原告退还上述进场费。2016年1月8日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《物业租赁合同》，合同约定被告向第三人承租了位于深圳市××区××田北的众鼎停车库，原告与第三人并于2011年1月28日签订了相应的租赁合同，现承租方原告已知悉上述租赁合同并同意根据上述租赁合同之承租条件，向被告承租上述租赁物业。甲方出租给乙方的物业座落于深圳市××区××田北的众鼎停车库整栋（包括但不限于地块红线内的周边场地、现有的配套设施和向上发展空间）。该物业建筑面积为6935.15平方米，房产证号为深房地字第××号；租赁期间，租赁物业供乙方用于车库功能，甲方承租的物业有房产证和消防合格证等一切有关建筑物正常使用的手续。如乙方作为汽车销售及售后维修、保养服务的功能使用，甲方不干涉；租赁期为10年，时间从2016年2月1日至2026年5月31日；其中2016年1月8日至2016年1月31日为乙方的免租期；即自2016年2月1日起开始计算租金；租赁标准首月租金为283056元；之后每年在原租金基础上递增8%（于每年6月1日起进行递增，月租金首次递增时间为2016年6月日，递增后每月租金为305700元，一次类推计算至承租期结束；物业押金为42万元，租赁期满，乙方已付清租金和各项费用后，甲方需在3日内，将押金一次性无息退回给乙方；乙方应于每月15日前向甲方支付下一个月的租金。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，计收万分之五的滞纳金；甲方于2016年1月15日前将物业及地块按现状交给乙方；双方确认承租方于2016年1月5日已向出租方交付租赁保证金42万元及进场费80万元，出租方无需向承租方退还上述进场费80万元。同日，原告与被告签订《场地移交确认函》，确认当日被告已将涉案场地按照现状移交给原告，原告同意按现状接收。之后，原告进场开始装修，将被告原作为宝马4S店的铺位改装成原告经营的4S店。并向被告指定的收款账户支付了2-4月的租金。此后，原告称因为涉案物业的房产证注明的用途为车库，原告前往消防部门申报消防验收时，消防部门拒收申报材料，导致原告无法通过消防验收。原告并提交1005年10月8日深圳市公安局消防局向第三人出具的《关于今天众鼎停车库工程竣工消防验收的意见》，意见称对于车库消防工程经审核、检测，验收合格，在消防安全方面具备使用条件。已经验收的工程如需改建、用途变更等，应向公安消防机构申报审批。原告称为了减少损失，在迫于无奈的情况下于2016年4月19日，原告在《场地移交确认函》下盖章，确认原告于2016年4月18日向被告移交涉案物业。被告未在该确认函下方签字。之后，2016年4月30日原告（乙方）与被告（甲方）签订了《终止物业租赁合同协议书》，协议书约定甲方在履行物业租赁合同过程中无任何违约责任，乙方不得已任何理由向甲方主张任何权利或者要求甲方支付任何费用；乙方应于2016年4月30日前将承租物业完好无缺退还给甲方；甲方无需向乙方退还已缴纳的租赁押金42万元，乙方签订协议书后，不得再以任何理由要求甲方退还上述租赁押金；双方签订的物业租赁合同于2016年4月30日自动解除并终止履行。甲方同意于双方签订协议并办理租赁物业转移手续且双方均无异议之日起10个工作日内将乙方缴纳的进场费80万元一次性退还给乙方；自双方签订本协议之日起，双方就出租承租租赁物业一事在无争议。双方按上述约定履行相应责任与义务后，双方均不得以任何理由向对方追讨赔偿或主张支付其他任何费用。签订上述解除协议后，被告分别于2016年6月17日和7月4日在扣除原告应付的水电费后，将进场费余额退还给原告指定收款账户。对于原告的上述主张被告回应称：1、被告原承租涉案物业经营4S店多年，在签订合同之时确实知道原告承租涉案物业也是需要经营4S店，但是合同仅约定被告对此不干涉，并不代表被告保证原告一定能作为4S店使用并经营；2、原告并未提交任何证据证明其申报消防并未取得成功，据被告了解是原告不想经营了，所以找了个理由说消防不能通过；3、被告并未逼迫原告签订终止租赁合同协议，对于协议的内容是双方经过协商确定的。且原告如认为是被告违约导致合同无法履行，完全可以向法院起诉主张损失，不一定非要给被告签订协议；4、根据租赁合同约定，被告在收取原告缴纳的进场费80万元后，不需要退还。而终止租赁合同协议约定被告向原告退还80万元进场费。且原告清楚被告将物业转租给原告并未收取中间差额，原被告签订租赁合同中租金的标准支付时间与被告跟第三人签订的租赁合同一致。被告还给予原告一定的免租期，而这段时间被告一直向第三人支付租金。原告向被告返还物业后，被告还继续支付了一个月租金才与第三人协商退租事宜。被告也存在一定的损失。本院认为，原告与被告签订的《物业租赁合同》、《终止物业租赁合同协议书》系当事人真实意思表示，双方成立房屋租赁法律关系。原告在与被告签订终止租赁合同协议后，在协议已履行完毕的情况下，再以该协议显示公平为由要求撤销该协议及移交场地确认书的部分条款，并要求被告返还原告租赁保证金、赔偿原告损失，没有合同依据，本院不予支持。对于原告的起诉主张，本院分述如下：首先，原告认为是受胁迫签订了终止租赁合同协议，显示公平，但原告并未提交证据证明被告采取胁迫的方式逼迫原告签订该协议，以及采取何种方式胁迫原告签订该协议。且根据合同约定入场费系原告缴纳后，被告无需返还的费用。而在终止租赁合同协议中，明确约定经双方友好协商，被告同意向原告返还该部分费用。常理上来说，如果是被告胁迫原告，不给予原告协商的权利。不可能主动要求退还根据合同约定无需退还的进场费。在被告履行了返还进场费，原告向被告返还承租物业的合同义务后，原告再向本院提起诉讼，要求被告返还租赁保证金及赔偿损失，有违诚实信用原则；其次，根据合同约定，被告虽然清楚原告承租涉案物业了能会作为4S店使用，但合同约定是被告不干涉，并不代表被告承诺一定可以作为4S店使用，并且原告并未提交任何证据证明原告向消防部门申报消防验收，遭到拒绝。原告称消防部门拒收任何材料，但该陈述没有事实依据，也无证据支持；再次，退一步说，即便确如原告所述的，被告口头承诺了可以作为4S店使用，此后因为无法通过消防验收，事实上无法作为4S店使用，被告存在违反合同约定的情形。但原告与被告事后签订的终止租赁合同协议书中，原告也明确放弃了追究被告违约责任的权利；最后，原告主张终止协议书和场地移交确认函有违公平原则，但被告向原告移交的场地是被告进行过装修并作为被告经营的宝马4S店使用的场地，被告给予了原告一定的免租装修期，原告向被告返还场地后，被告再次转租、自己使用或者向第三人退租，无论何种情形必然要造成一定的损失。双方协商确定被告退还进场费，不退还租赁保证金，并未违反公平原则。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告深圳市标鹏汽车有限公司的诉讼请求。案件受理费24330元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并在领取预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴    颂人民陪审员 叶  钧  如人民陪审员 杨  海  涛二〇一七年四月二十七日书 记 员 俞婷婷（代）茶丽梅