山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0103民初88号原告：李静，女，1964年2月10日生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：冷文国（系李静之夫），男，长盛小区北区44号楼4单元201号。委托诉讼代理人：冷梅傲雪（系李静之女），女，住济南市。被告：山东鲁能泰山发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：姚鲁，董事长。委托诉讼代理人：张桂芹，山东昊璟律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢震，山东昊璟律师事务所律师。原告李静与被告山东鲁能泰山发展有限公司（以下简称鲁能泰山公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李静的委托诉讼代理人冷文国、冷梅傲雪，被告鲁能泰山公司委托诉讼代理人张桂芹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李静向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告房租（自2015年9月1日起至被告实际返还之日止，按4.04元/每平方米计算）并赔偿利息损失（自2015年9月1日起至被告实际返还之日止，按日万分之五计算）。事实和理由：原告与山东鲁泰物业管理有限公司于2004年12月24日签订鲁能泰山广场委托经营管理合同，由被告作担保。合同约定原告将其所有的位于济南市玉函路与马鞍山路交汇处的鲁能泰山广场下层BBX008号商铺委托给山东鲁泰物业管理有限公司经营管理，委托经营期限为10年，合计118个月，自2005年5月1日起至2015年2月28日止，月付租金2445元。2015年2月28日委托经营期限届满，原告要求交付商铺，但被告以种种理由拖延推诿，原告与被告续签了委托经营管理合同，期限自2015年3月1日至2015年8月31日，并约定若乙方拖欠租金，甲方按日万分之五收取违约金。合同到期后，被告仍未向原告交付恢复原貌的商铺，亦未支付租金，原告为维护合法权益，特诉至法院提出上述诉求。被告鲁能泰山公司辩称，自双方合同期满后，双方不存在租赁合同关系，原告向被告主张租金是以双方存在不定期关系为前提的，根据我国《合同法》第二百三十六条的规定，只有被告继续使用租赁物的，原租赁合同才继续有效，本案中被告在2014年12月，通过快递方式向原告发送律师函，明确告知原告不再逾期继续签订返租合同，另外根据双方签订的委托经营合同第十二条的约定，在被告没有提出继续续租要求，也没有继续使用原告的房屋的情况下，原、被告不存在不定期租赁关系。原告请求租金及违约金没有事实及法律依据。此外，依据我国《民事诉讼法》谁主张谁举证的规则，原告也不能举证证明被告实际使用其房屋，由此也能承担举证不能的法律后果。2015年12月底，被告通过快递方式向原告发送商铺交接通知书，通知原告收房，原告也当庭认为可收到该通知书，但以房屋消防不合格为由拒收，原告拒收商铺的行为也再次证明原、被告双方的租赁关系已经终止。如果被告交付的房屋确实存在问题，原告也应该依据双方签订的商铺买卖合同的相关约定向被告主张整改保修的违约责任，而非依据租赁关系请求被告承担租金损失。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，在本案审理过程中，被告未提交反驳证据，根据原告提交的房屋产权证明、山东鲁能泰山广场商铺买卖合同、补充协议、鲁能泰山广场经营管理合同、通知（复印件）等证据，本院经审理认定事实如下：一、2004年12月24日，山东鲁能泰山公司（出卖人）与李静（买受人）签订山东鲁能泰山广场商铺买卖合同。合同约定，买受人购买的商铺为BBX008号商铺，建筑面积共25.8平方米，套内16.77平方米，分摊9.03平方米，每平方米13800元，总金额为356040元；交付期限为2005年3月1日前；出卖人交付使用的铺位的装饰、设备标准应符合本合同附件三（详见卷内买卖合同附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照合同标准或支付等额的装修费用；出卖人承诺与商铺正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑在鲁能泰山广场开业日期之前达到使用条件。二、2010年7月20日，鲁能泰山公司（出卖人）与李静（买受人）双方签订补充协议。协议载明，买受人所购市中区经十路124号鲁能泰山广场铺号为2－1216（－）（合同铺号BBX008号）商铺，原合同面积为25.8平方米，原房屋总价款为356040元，经房屋测绘建筑面积为36.75平方米，房屋总价为366721元，出卖人给予买受人58675元优惠，该商铺房价为308046元。三、委托方（甲方）李静与受委托方（乙方）鲁能泰山公司分别于2004年12月24日、2015年3月1日、4月1日签订鲁能泰山广场委托经营管理合同三份。原、被告双方于2015年4月1日签订最后一份委托管理合同载明：委托方（甲方）李静，受托方（乙方）鲁能泰山公司，甲方将座落于市中区经十路124号鲁能泰山广场铺号为2－1216（－）（合同铺号BBX008号）商铺委托乙方管理，建筑面积共计36.75平方米；委托管理期限：自2015年4月1日至2015年8月31日止；乙方按月向甲方支付租金，月付租金为2445元；乙方拖欠租金，甲方收取违约金，按拖欠天数乘以拖欠租金金额的万分之五计算；本合同终止后，甲方应给予乙方30个工作日迁离委托房屋，且恢复原貌后归还甲方。山东鲁泰物业管理有限公司向原告出具通知一份。通知的主要内容：尊敬的李静女士，因您购买商铺的房款于2005年5月全部到位，因此返租期限自2005年5月1日至2015年2月28日止，我公司于每月5日前向您交付上月租金，直至付完租金为止。被告提交如下证据：一、涉案商铺大平图。该图纸载明了涉案商铺的位置、编号、面积等。二、商铺交接通知书。该通知书的主要内容为：尊敬的业主，您位于济南经十路124号商铺已经具备交房条件，收房办理时间为2015年11月8日至10日，逾期视为2015年11月10日起自动交付。因此产生的损失和法律责任由业主承担。三、鲁能泰山广场商铺验收表。该验收表载明，2015年11月8日，原告拒收涉案商铺，主要原因为涉案商铺未恢复原貌、测绘面积、消防验收合格报告。本院依原告申请对涉案房屋进行司法鉴定，山东广和房地产土地评估咨询有限公司于2016年12月8日出具鲁广和估鉴字（2016）044号房屋租金司法鉴定估价报告，该鉴定报告载明鉴定意见：涉诉房屋2015年9月1日至2016年11月30日的平均租金单价为4.04元/平方米/天。原、被告对上述事实未提交相反证据，对于上述事实，本院予以确认。对于以下事实，原、被告存在争议：涉案租赁合同期限届满后涉案商铺是否具备交付条件、被告是否应向原告继续支付租金。原告认为，涉案商铺买卖合同附件三明确载明商铺装修标准：间隔墙、防火板隔墙到吊顶，天花板为高档材料吊顶，配套设施包括消防设施等，但被告现未依合同约定达到上述标准，原告无法经营或者出租，房屋不具备交付条件，被告应向原告交付租赁物占有租金。原告为证实自已的主张提交了商铺买卖合同、委托经营合同、评估鉴定报告。被告对上述证据的真实性均无异议，但其认为涉案商铺租金评估价格过高。被告主张曾通知原告收房，但原告以消防不合格、未恢复原貌为由拒收，支付租金以租赁合同为前提，原、被告双方委托管理合同届满后未续签合同，不存在租赁合同关系，被告不应向原告主张租金，通知原告交付涉案商铺时消防验收虽不合格，但涉案商铺已于2016年3月29日消防验收为合格，因原告对涉案商铺装修不满意，消防验收合格后未再通知原告交付商铺，原告应依买卖合同主张整改保修的违约责任。被告为证实自已的主张，提交如下证据：1、律师函、申通快递详情单2份。律师函的主要内容为，山东昊璟律师事务所于2014年12月18日向业主出具律师函，鲁泰物业决定不再与业主续签返租合同，并于收至本函三日内到鲁泰物业公司办理领取补偿款的相关手续。申通快递详单载明，快递单号分别为968436042261、968436042262，寄件人为山东鲁能泰山发展有限公司马晓，收件人分别为李丹、李丹和李静，同时载明了邮寄地址；2、一期返租折合单价明细表。该表载明被告与委托方签订委托经营合同时房屋租赁价格；3、租赁合同一宗。被告提交租赁合同载明与业主所签合同的租赁单价。4、山东省广安消防技术服务中心出具的山东省建筑自动消防设施安装质量检验报告（复印件）两份。该报告载明，受检单位为山东鲁能泰山发展有限公司，检验性质为委托检验，工程地址为济南市经十路124号，工程名称为亚洲杯配套商业项目鲁能泰山广场改造工程，检验结论为“该工程火灾自动报警系统，消防应急广播系统，消防电话系统所检部分已达到标准DB37/242－2014《建筑消防设施安装质量检验评定规程》要求”。原告对证据一的关联性有异议，其认为李静未收到上述律师函，邮寄地址不是李静地址，与李静无关；原告对证据二的真实性不能确定，其认为该证据系被告单方出具；原告对证据三的关联性有异议，其认为该证据与本案无关；原告对证据四的真实性有异议，其认为该证据为复印件，即使该证据是真实的，不能证明现有商铺已通过消防验收，依据《消防法》及《消防法条例》的规定，商铺改建均需通过公安局消防部门出具的正式验收报告才能交付使用。被告2006年消防验收是商铺改造前的验收，与本案无关，涉案商铺改造后被告至今未取得消防验收，这是导致原告无法收房的主要原因。本院审查认为，原告提交的上述证据、被告鲁能泰山公司提交的律师函，与本案具有关联性，本院依法予以采信。被告提交的一期返租折合单价明细表、租赁合同与本案无关联性，本院不予审查。被告提交的山东省建筑自动消防设施安装质量检验报告为复印件，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对该争议事实认定如下：依据原、被告双方签订商铺买卖合同约定，涉案商铺的装修标准为防火板隔墙到吊顶、天花板为高档材料吊顶，配套设施包括消防设施。同时，原、被告双方于2015年4月1日签订的最后一份委托经营管理合同第二条约定“委托管理期限自2015年4月1日至2015年8月31日止”、第十六条约定，“本合同终止后，甲方应给予乙方30个工作日迁离委托房屋，且恢复原貌后归还甲方。”即2015年10月16日前，被告应将商铺依约恢复至买卖合同约定的商铺状态并归还原告。现原告认为，双方委托管理合同期限届满未恢复原貌且消防验收不合格，不具备商铺返还交付条件。被告认可于2015年10月27日通知原告交付涉案商铺时消防未验收合格，同时认可山东省广安消防技术中心出具验收报告后亦未通知原告交付涉案商铺，且该验收报告应由国家行政机关公安局消防分局出具具有公信力的验收意见。故涉案商铺推定不具备交付条件。被告辩称涉案商铺不构成租赁合同关系，不应向原告支付租金，且评估单价过高，应按中等单价计算租金。本院认为，双方委托经营合同届满后，被告未依约向原告交付涉案商铺，构成违约，应承担违约责任，该违约责任的承担不以涉案被告实际使用商铺为前提，被告未按约返还商铺，应向原告赔偿占有期间的租金损失，被告未提交证据证实涉案商铺的合理单价，被告的该抗辩意见本院不予采纳。被告应向原告支付其占有涉案商铺期间的租金。综上，本院认为，原、被告之间签订商铺买卖合同、商铺委托经营管理合同系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。合同当事人应依约履行合同义务。原、被告之间的委托经营管理合同届满后，被告未按约向原告交付涉案商铺，应向原告赔偿其占用涉案商铺期间的租金损失，原告要求被告支付占有期间租金，自2015年9月1日起至被告实际返还之日止，按4.04元/每平方米计算。涉案商铺委托管理届满期限为2015年8月31日，依合同约定届满30个工作日返还原告，即2015年10月16日被告应将涉案商铺返还原告，商铺占有租金应自2015年10月17日开始计算，本院对原告超出部分的诉讼请求不予支持。被告未按约给付商铺占有期间的租金，按合同约定应向原告支付拖欠租金天数乘以拖欠租金金额万分之五违约金，该约定不违反法律规定，本院予以支持，但应自2015年10月17日起算，超出部分的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条之规定，判决如下：一、被告山东鲁能泰山发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李静租金（36.75平方米×4.04元/平方米/天，自2015年10月17日起计算至实际返还商铺之日止）。二、被告山东鲁能泰山发展有限公司于本判决生效之日起十日向原告李静支付违约金（以租金36.75平方米×4.04元/平方米/天为基数，自2015年10月17日起至实际返还商铺之日止，按日万分之五计算）。三、驳回原告李静其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由被告山东鲁能泰山发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  苏乐风人民陪审员  石玉芹人民陪审员  刘爱群二〇一七年四月二十日书 记 员  谢书凤