广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)桂0502民初3074号 原告：北海馨平广洋房地产开发有限公司，住所地北海市香港路工业园区办公楼430号。 法定代表人：李树平，董事长。 委托代理人：麻寒盛，广西宇盛律师事务所律师。 委托代理人：杨能盛，广西宇盛律师事务所律师。 被告：朱玉林，男，汉族，1960年7月8日出生，身份证号码310228196007081219住所地上海市金山区。 原告北海馨平广洋房地产开发有限公司（以下简称馨平广洋公司）诉被告朱玉林商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月19日受理后，依法适用普通程序，于2017年4月5日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人杨能盛到庭参加诉讼。被告朱玉林经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告馨平广洋公司提出如下诉求：1、判决确认双方于2010年1月16日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令被告支付原告购房款350864元及违约金421036元（违约金按欠付购房款总额之日万分之五计取，自2010年1月27日起计算至还清日止，暂计至2016年9月26日，为421036元）3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由如下：被告与原告在2010年1月16日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告以总价437747元的价格购买原告开发的位于茶亭路49号北部湾壹号海悦阁1单元3101号房。商品房买卖合同第六条约定被告银行按揭付款（详见附件五补充协议），该附件五-补充协议第一条约定，被告应在合同签订后当日支付合同总价款的20%作为首付款，即87747元，剩余的商品房价款350000元由被告向银行申请按揭贷款支付，合同第七条还约定，如被告逾期支付房款的，应按逾期支付的金额向原告支付日万分之五的违约金。该商品房买卖合同签订后，被告支付了87747元首付款，原告就被告支付87747元购房款已开出对应金额的发票。被告未能在合同签订后10日内向银行交齐符合办理贷款要求的资料，且一直不配合原告办理按揭手续，经原告多次联系，被告仍未能按银行要求完善资料，银行无法完成被告的按揭贷款审核，致使涉案房款未能付清。2012年1月12日原告取得涉案房屋的房权证，建筑面积为35.54平方米，原商品房买卖合同第三条合同约定建筑面积为35.47平方米，根据商品房买卖合同第五条约定，产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款，而涉案房屋产权面积与合同约定的建筑面积误差在3%以内，被告应根据合同第五条约定，据实结算房价款，房产证建筑面积35.54平方米，乘以合同约定单价12341.33元/平方米，被告应付原告购房款438611元。扣除被告已付87747元，尚欠350864元购房款未付。原告认为，《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，合同有效，被告应继续履行合同，支付余下房款。被告未按约定支付购房款，行为构成违约。为此原告诉至法院，提出上述诉求。 原告对其主张向本院提交的证据如下： 1、商品房买卖合同及补充协议，证实被告购买原告开发的商品房及被告逾期支付剩余购房款的事实； 2、销售不动产统一发票，证实原告已开具发票给被告的事实； 3、律师函、EMS回执，证实原告发函催款的事实； 4、房屋所有权证，证实原告于2012年1月12日取得案涉房屋的产权登记，建筑面积为35.54平方米。 被告朱玉林未作书面答辩或，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案的被告朱玉林经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提供的证据采纳为定案依据。 经审理查明：2010年1月16日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》一份，主要约定被告向原告购买位于北海市部湾壹号海悦阁1单元3101号房，建筑面积35.47平方米，单价每平方米12341.33元，总金额437747元；合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准，面积误差比绝对值在3%以内的（含3%）的，据实结算房价款；付款方式为银行按揭贷款，买受人应在本合同签订后当日支付合同总价款的20%作为首付款，即87747元，剩余的商品房价款350000元由买受人向银行申请按揭贷款支付；若因买受人原因导致贷款银行不能给买受人发放贷款或不能将贷款付至出卖人银行账户的，买受人应在接到出卖人或银行通知后20日内付清剩余未付的购房款，否则视为违约，出卖人有权单方解除合同，退还买受人所交款项，但定金作为违约金归出卖人所有；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人有权将交房时间按买受人逾期付款天数延迟（如买受人逾期十日支付房款，则出卖人有权将交房时间往后推迟十日）；出卖人应当在2011年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人等内容。上述合同签订后，被告按约支付了87747元首付款。2016年6月17日原告向被告发送《律师函》，该函主要载明，被告向原告所购买的上述房屋被告只交付了首付款87747元，被告未能在合同签订后10日内向银行交齐符合办理贷款要求的资料，且一直不配合原告公司办理按揭手续。经原告公司员工多次联系被告未能按银行要求完善资料，银行无法完成被告的按揭贷款审核，致使被告剩余房款未能付清，被告逾期未交齐办理银行按揭材料即不付清购房款余款的行为已构成违约，须承担违约责任。为此，原告要求被告于2016年6月24日前与原告联系，配合银行将按揭资料补齐，尽快办结银行按揭贷款，或把上述未付购房款一次性支付给原告等内容。现原告以被告未按合同约定支付剩余房款，存在违约为由诉至法院，提出上述的诉求。 另查明，上述房屋于2012年1月12日办理了房产证，登记在原告名下，登记的建筑面积为35.54平方米。 本院认为：原、被告于2010年1月16日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。签订合同后，被告向原告支付了购房首付款87747元，按照合同约定：“若因买受人原因导致贷款银行不能给买受人发放贷款或不能将贷款付至出卖人银行账户的，买受人应在接到出卖人或银行通知后20日内付清剩余未付的购房款”，在上述合同签订后，被告因自身原因导致未能办理得了银行贷款，其亦未自行向原告支付剩余的购房款，为此，原告请求被告支付剩余的购房款于法有据，本院予以支持。另因涉案房屋的实际建筑面积为35.54平方米，比合同约定的多出0.07平方米，按照合同定约定，被告须向原告补房款差价864元（12341.33元/平方米×0.07平方米=864元），为此，被告需向原告支付购房余款350864元。根据合同约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”，原告主张其多次联系被告但其仍未能按银行要求完善资料，但原告并未能举证证明其在被告的银行按揭贷款资料未通过审核时就通知了被告，另2016年6月17日原告向被告发送了《律师函》，故本案原告告知被告所提交的按揭材料没有通过银行审核的时间以2016年6月17日原告向被告发出《律师函》正式告知被告为准。为此，被告逾期支付剩余购房款的行为构成违约，对于原告请求被告支付违约金（以未付房款350864元为本金，按日万分之五的标准，从2016年7月8日起计算至还款之日止）的诉求于法有据，本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第一百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下 一、原告北海馨平广洋房地产开发有限公司与被告朱玉林于2010年1月16日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议合法有效； 二、被告朱玉林支付剩余购房款350864元及违约金（违约金计算：以350864元为本金，按日万分之五，自2016年7月8日计算至还款之日）给原告北海馨平广洋房地产开发有限公司; 三、驳回原告北海馨平广洋房地产开发有限公司其他的诉讼请求。 案件受理费11518元，由被告承担。（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告） 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费11518元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  韦燕妮 人民陪审员  黄小兵 二〇一七年四月十四日 书 记 员  李春瑶