广西壮族自治区河池市金城江区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1202民初258号原告：黄雄，男,1984年8月8日出生，汉族，住广西环江毛南族自治县，委托诉讼代理人：韦朗舒，广西维日律师事务所律师。被告：河池嘉联房地产开发有限公司，住所地：河池市南新东路159号。法定代表人：黄玉波，该公司董事长。委托诉讼代理人：晏宜，广西同望律师事务所柳州分所律师。委托诉讼代理人：黄荣亚，广西同望律师事务所柳州分所实习律师。原告黄雄与被告河池嘉联房地产开发有限公司（以下简称“嘉联公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄雄的委托代理人韦朗舒，被告嘉联公司的委托代理人晏宜、黄荣亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄雄向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付给原告逾期交房违约金7840元；2、被告支付给原告逾期办证违约金34057元（计算期限从2014年3月16日至2016年12月5日止，按年利率5%计付）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年1月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：1、被告将河池市南新东路159号“金碧湾”小区4栋1单元1-2号房预售给原告，建筑面积126.14平方米，房屋总价款302736元；2、被告于2012年6月30日前将经验收合格的商品房交付给原告；3、逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；4、被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房产证权属证书的，原告不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。原告依约支付了全部购房款，但被告未能在合同约定的时间将验收合格的商品房交付给原告，至2013年3月16日实际交房日，被告已违约259天。又因被告的责任，原告至今未能取得房地产权属证书，故被告之行为已构成逾期办证违约。再有，双方签订的《商品房买卖合同》系被告提供的格式条款合同，对于逾期办理房产证的违约责任未经双方协商，故该条款有悖公平合理原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、第十九条之规定，请求人民法院依法判如所请。被告嘉联公司辩称，根据原、被告签订《商品房买卖合同》的相关约定，被告可顺延交房256天，故不构成逾期交房；合同亦未约定被告负有为原告办理房屋产权证的义务，故不存在逾期办证违约；再者，原告提起本案诉讼也超过了两年的诉讼时效。故此，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回其诉请。经审理查明，2011年1月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：黄雄向嘉联公司购买其开发的位于河池市南新东路159号“金碧湾”小区4栋1单元1-2号房屋一套，建筑面积为126.14平方米，总价款302736元。嘉联公司应当在2012年6月30日前，将经验收合格的商品房交付黄雄使用。逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。嘉联公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。如因政府行为或买受人原因，造成该商品房不能在规定期限内取得房屋权属证书的，不属于出卖人违约。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。另查明，根据与本案属同一小区、相同类型的案件，已经生效的民事判决书认定被告嘉联公司就“金碧湾”小区4栋的交房时间为2013年2月5日。从被告嘉联公司向原告交付涉案商品房至今，“金碧湾”小区办理房产证各种材料的报备手续在房管部门尚未完善，原告办理所购商品房权属证书的条件尚未具备。上述法律事实，有《商品房买卖合同》、（2014）金民初字第595号《民事判决书》、（2015）河市民二终字第212号《民事调解书》、《关于办理房产证情况说明》、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷为证。本院归纳本案的争议焦点为：1、被告应否承担逾期办证的违约责任；2、原告诉讼请求是否超过诉讼时效。本院认为，原告黄雄与被告嘉联公司签订《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订，意思表示真实，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当切实遵守和履行。关于第一个争议焦点。根据《合同法》第一百三十五条之规定，被告嘉联公司作为出卖方，其不仅负有交付涉案商品房于买受人的主合同义务，还负有转移涉案商品房所有权的义务，而根据我国不动产管理相关法律、行政法规之规定，不动产物权的变动除了交付，还必须办理房屋所有权登记手续，取得房屋所有权证书。另，根据建设部《商品房销售管理办法》第三十四条之规定，被告嘉联公司在交付涉案商品房后负有向房管部门办备测绘、权属登记的必要资料，并协助买受人办理权属证书的法定义务。故，无论是基于相关法律、行政法规之规定，还是基于原、被告所签订《商品房买卖合同》关于产权登记的约定，被告嘉联公司均应在规定或约定的时间（商品房交付使用后360日内）完成所售商品房权属登记的办备手续，否则将导致买受人无法进入房屋所有权证办理程序。然2016年8月23日，被告嘉联公司在其答复“金碧湾”小区业主的《关于办理房产证情况说明》中提到“督促和配合政府相关部门，在2017年春节前完善办理房产证的各种手续，届时业主可以自行办理或委托公司办理”，庭审中，被告嘉联公司表示该报备手续仍未完善，但未就其迟延的原因非归责于公司进行举证证明。结合以上事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，本院认定原告至今未能取得所购商品房房屋权属证书系由于出卖人即被告嘉联公司的原因所致，被告嘉联公司应当承担违约责任。关于第二个争议焦点。根据《合同法》第一百一十四条之规定，当事人可就违约金的数额或者计算方法进行约定。本案中，合同双方已就违约金的数额作了约定，即“已付房价款的0.1%”，从该约定看，双方争议的逾期办证违约金实为一时性债权，非属以日累计计算违约金数额的继续性债权。故该违约金的诉讼时效应从约定的履行义务期限届满之次日起算，即2014年2月1日起，原告应当知晓自己的权利遭受侵害，并由此起算两年的诉讼时效。对于原告主张违约金按已付房价款的0.1%计付有悖公平合理原则的问题，属于违约金应否调整以及如何调整的范畴，并不影响上述违约金诉讼时效的起算时间。另，2016年8月23日，被告嘉联公司作出的《关于办理房产证情况说明》只是对办证行为进行的告知，未涉及争议的逾期办证违约责任。故该行为不构成被告嘉联公司已以自己的实际行动放弃诉讼时效的抗辩，且表示继续承担由此产生的违约责任。其次，原告诉请逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题，该诉讼时效应从2013年2月5日被告嘉联公司交房之日起算两年的诉讼时效。故此，原告于2017年1月5日提起本案诉讼，已超过两年的诉讼时效，且其未举证证明存在时效中断、中止之情形，对其提出逾期交房及逾期办证违约金的诉讼请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十三条第一款第（五）项、第二百一十九条之规定，判决如下：驳回原告黄雄的诉讼请求。案件受理费847元，减半收取424元（原告已预交），由原告黄雄承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状及副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费847元，户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 梁 聪二〇一七年四月五日书记员 李俊南附：本案适用的法律条文。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。