福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0206民初3909号 原告：张玲，女，1981年4月28日出生，汉族，住福建省建瓯市。 委托诉讼代理人：陈锦文，福建瀛坤律师事务所律师。 被告：林炜臻，男，1980年5月7日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：郑华辉，福建均融律师事务所律师。 原告张玲与被告林炜臻房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张玲及其委托诉讼代理人陈锦文，林炜臻及其委托诉讼代理人郑华辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张玲向本院提出诉讼请求：1、确认张玲与林炜臻于2016年3月9日签订的房产买卖协议有效；2.林炜臻协助张玲办理厦门市湖里区双浦西里18号703室房产过户手续并交付该房产；3.本案诉讼费、保全费由林炜臻负担。事实和理由：张玲为改善居住条件，向林炜臻购买其名下位于厦门市湖里区双浦西里18号703室房产一套。为明确买卖双方权利义务关系，双方于2016年3月9日签订房屋买卖协议一份，该协议约定：房产交易价格为人民币1880000元；张玲应于2016年3月16日之前支付定金100000元，4月20之前支付首付款700000元，并用其中的300000元用于偿还林炜臻上述房屋按揭贷款，并办理上述房产抵押登记解除手续；余款通过银行按揭贷款支付；张玲、林炜臻应于4月20日前以本协议为基础签订厦门市存量房买卖合同和办理过户登记手续；林炜臻逾期交付房产或者张玲逾期支付购房款均应按日支付房产总价0.05%的违约金，逾期超过30天，任何一方均可解除合同并要求对方承担相应的违约责任；等等。张玲已经按照协议约定向林炜臻支付定金人民币100000元（3月9日转账支付30000元，3月12日转账支付50000元，3月13日转账支付20000元）和首付款人民币700000元（4月8日转账支付300000元，5月15日转账支付400000元）。张玲随后按照协议约定去办理银行按揭贷款、房产评估手续。张玲于4月26日取得房产估价报告后即催促林炜臻在五一假期之前办理过户手续，但林炜臻或者拒接电话、不回信息，或者以出差在外地为名不予理会。张玲、林炜臻之间签订的房产买卖合同合法有效，双方均应按照约定履行义务。林炜臻拒不配合张玲办理上述房产过户手续的行为严重侵犯了张玲的合法权益。为维护张玲的合法权益，遂诉至法院。 林炜臻辩称，本案系因张玲未按协议约定支付购房款导致，张玲违反合同约定，在经林炜臻多次催促，张玲在2016年4月20日之前仍有400000元未支付，林炜臻是根据双方签订的买卖合同约定第6条约定在2016年5月向张玲提出解除协议。因此张玲的第二、三项诉讼请求没有事实及法律依据，请求予以驳回。 本院经审理认定事实如下：湖里区双浦西里18号703室登记在林炜臻名下。 2016年3月9日，张玲（购买方、乙方）与林炜臻（出售方、甲方）签订《房产买卖居间协议书》，约定：甲方将座落于厦门市湖里区双浦西里18号703室的房产出售给乙方，成交总价1880000元；本协议签订当日，乙方支付给甲方购房定金100000元；购房款分三笔支付，乙方于2016年3月16日前向甲方支付100000元（含定金），于2016年4月20日向甲方支付700000元，乙方向银行申请商业、公积金贷款1080000元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若贷款银行实际放贷金额小于贷款申请金额，乙方应于收到银行同意放贷金额之日起七日内将差额部分以现金方式直接支付给甲方;上述房产的产权现状为已办理了土地房屋权证，但处于抵押状态；甲方应于2016年4月20日前办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续，若解押款为乙方提供，则甲方应将产权证原件交由乙方保管，以便办理交易过户手续之用。第六条约定“甲、乙双方应于2016年4月20日前，以本协议书为基础签订房管部门印制的《厦门市存量房买卖合同》，并前往房管部门办理交易过户登记手续。若2016年4月30日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任（违约责任详见本协议第十二条）”。第十二条约定“甲、乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内将乙方已支付的购房款（不计利息）返还乙方，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金，并承担乙方对该房屋的装修费用。……若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应在接到通知书之日起三日内将乙方已付购房款（不计利息）返还乙方。甲方已收取的定金不予返还，直接转为违约金。乙方对该房屋进行的装修费用由乙方自行承担，甲方不负责补偿乙方对该房屋的装修费用……若甲方不能按期交付房产或乙方不能按期支付购房款，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房产总额的0.05%的违约金。任何一方逾期超过30天仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条对应条款的约定承担违约责任”。第十八条补充约定“签订本协议之日，乙方付甲方购房定金30000元”。 2016年4月6日，张玲向“吕岭业主林”发短信“麻烦你问下建行的提前还贷的分支行是哪家做的，明天就直接可以过去”。“吕岭业主林”回复“建行提前还贷办理好像都是滨北这家，明天上午我问下银行，再跟你联系”。 2016年4月7日，“吕岭业主林”向张玲发短信“明天还贷，建行预约最终确认的时间是明天下午3点半，你们能不能安排”。张玲回复“下午可以。明天下午银行见”。 2016年4月8日，林炜臻向张玲出具《收条》，确认收到购房款300000元。同日，张玲、林炜臻共同到中国建设银行柜台办理讼争房产提前还贷及解除抵押手续。 2016年4月26日，厦门巨臣土地房地产评估咨询有限公司出具《房地产抵押估价报告》，估价结果为：总价为1933700元，单价为21919元/平方米。 2016年4月27日，张玲向“吕岭业主林”发短信“你好，明天有没约个时间”。未收到回复。 2016年4月29日18时27分，张玲向“吕岭业主林”发短信“林先生，我已经等你3天去过户办手续，你们一直这样拖着不办理，五一节过后要是政策变动你们是要承担这个责任的！”未收到回复。 2016年4月29日（周五）21时05分，张玲向林炜臻发短信“林先生，您好，我是张玲，吕岭花园18号703室的买家。联系您三天了，一直无法联系上您。因为今天是本月最后一个工作日，我秉着房屋合同买卖条约在本月30日之前过户交易，无奈一直联系不上您。下个月如果厦门二手房交易税收政策有变化而产生增加的费用，您得承担这个责任噢！看到信息请尽快联系我们，谢谢！”。林炜臻回复“快两个月了，你们怎么不早点联系早点约？之前是我一直催促你们的，现在放假了也交易不了啊”。张玲回复“我周二就在联系您了。因为您周一才解押出来。但愿这个政策是在北上广执行，下周二约个时间去过户吧”。林炜臻回复“下周你打我电话”。同日23时，张玲向林炜臻发短信“林炜臻先生，您好，前两天银行解押后评估报告也出来了时间约你去办过户手续，你一直没有去不知道是你出差外地还是什么其他原因，下周一打电话给你是要去办过户手续吗？五月一日是放假的！”、“这个周一办评估报告也是很快出来！周二晚上就联系你弟弟安排我们第二天去过户事情，结果就一直到现在没有过完房子的手续！是否你有什么事情耽误了！早点办好剩下的钱也可以早点贷款出来还给你们！”林炜臻未回复。 2016年4月30日10时16分，张玲向林炜臻发短信“林先生您好！你的房子解押和评估都已经完成了，下周几号有空能一起去办过户手续呢！上周和你弟弟一直约都没有去成，你是不是在出差还是被别的事情耽搁了！”。林炜臻未回复。 2016年4月30日12时26分，张玲向“吕岭业主林”发短信“林先生，你解押完的房产证应该交到我的手上的，合同是这样约定的，你几时可以给我呢，请明确个时间吧！”。未收到回复。 2016年5月2日12时45分，张玲向林炜臻发短信“林先生好，明天上午还是下午您方便我们一起去房产中心？”。林炜臻未回复。 2016年5月3日19时01分，张玲向林炜臻发短信“林先生好，我们周四早上可以一起到房产中心吗？如果可以我约银行的个贷经理下午办贷款。”、“银行要求卖方提供夫妻双方身份证、户口本、结婚证、产权证复印件。周四请您准备好这些资料给我。方便的时候请恢复一下我的信息，方便我安排，谢谢”。林炜臻回复“明天我联系你”。 2016年5月4日19时04分，张玲向林炜臻发短信“林先生，明天您的时间怎么安排？”。林炜臻未回复短信。 2016年5月5日2时32分，张玲向林炜臻发短信“林先生，接到你昨晚来电确定你要解除房产交易的电话我至今睡不着，交易日期内联系不到您时，我家老公在怀疑您也许有飞单的想法时，我非常鄙视他这种小人的想法，因为我很感激对我们集美房产交易的帮助，相信您只是工作繁忙，暂时联系不上而已，见了面，一手交钱一手过户即可，嗨，没想到最坏的一面真的发生了，金钱的利益还是抵不过个人的契约精神，感谢您又给我上了一课。”林炜臻回复“不好意思！我也在换房，实在是因为你们第二期七十万一直未付清我，我那边在看的房子也未能买下，我是以小换大，损失其实是更大，同是换房人，相信你能理解！” 2016年5月5日，张玲与林炜臻通电话，林炜臻在电话中确认收到张玲定金100000元。同日，张玲向林炜臻发出《律师函》，通知林炜臻依约履行与张玲于2016年3月9日签订的房产买卖合同，并于收到本函后5日内与张玲前往房产交易部门办理房产交易过户登记手续，若继续怠于履行合同义务，委托人将依法诉诸法律，该《律师函》于2016年5月6日投递并签收。 2016年5月13日，张玲分别向林炜臻转账支付30000元、50000元、20000元。 2016年5月15日，张玲向林炜臻转账支付400000元。 另查明，林炜臻尾号6883的中国工商银行借记卡2016年4月8日余额70907.29元。林炜臻尾号5558的中国建设银行银行卡2016年4月6日余额115684.22元。 林炜臻提交其与张玲2016年5月4日的电话通话录音，林炜臻说：……你到4月8日只打过来30万，还有40万，本来协议约定4月20日之前就要全部打给我的。张玲说：……我们当时不是跟你们说去解押，解押完去过户，过户的时候再把钱给你吗？林炜臻说：……你老公当时打过两次电话，他当时提出的情况是说，钱不能凑齐，然后问我们说能不能写个借条给我们，然后先去过户……我明确拒绝他……。我的房产证4月8日就去解押，4月20日前早就拿在手上的。张玲说：你听我说4月21日的时候，我还跟你弟弟去作评估，评估完后我要约你，想跟你说咱们一边办抵押一边我把钱打到你账户，但我一直约不到你。林炜臻说：你钱没打过来，你约人有什么用，是不是，你钱要打过来，我账户都给你了……。张玲说：是，那我们当时是有误会。……我打你电话你一直没接，打你弟弟电话一直说再看看，你要这样，你当时就要说钱打过来啊。……因林炜臻未能提供录音原始载体，张玲对录音真实性不予确认。 庭审中，双方均确认，讼争房产系2016年4月8日办理提前还贷解押手续。2016年4月20日之前取得产权证，产权证原件由林炜臻持有。张玲目前已向林炜臻支付购房款800000元。 张玲陈述，张玲先转账给林炜臻后，林炜臻才办解押手续。评估报告出来了，林炜臻不想卖了，在林炜臻不愿出具收条给张玲的情形下，担心资金风险就没有转账给林炜臻。 林炜臻陈述，林炜臻对于张玲在2016年4月29日晚、5月2日、5月3日发的短信未回复是因为张玲没有将购房款及时支付；签订买卖合同之前贷款余额二十几万元；购房款均是支付至林炜臻本人中国建设银行松柏支行账户。 张玲提交其与案外人苏冬花签订的《房产买卖居间协议书》、公证委托书用于证明其已将名下位于联发杏林湾1号花园三期9号楼5层505房产售于他人并准备用所得房款购买讼争房产；提交身份证、户口本、结婚证证明张玲丈夫系案外人林国富，张玲的公公婆婆是林定明、沈华英；提交交通银行、中国建设银行交易明细、邮政储蓄银行和中国工商银行储蓄存单，用于证明张玲一方在2016年4月20日前有支付首付款能力。林炜臻对《房产买卖居间协议书》真实性不予确认，认为张玲在2016年4月30日前是有支付案涉购房款能力而故意不履行合同；对储蓄存单等表面真实性无异议，但认为张玲提供的存款金额只有三十二万元多，且部分财产是张玲公公的。 林炜臻提交2016年5月17日林炜臻向张玲寄出的《律师函》，其中包含通知张玲解除案涉合同，邮件被退回。张玲认为该律师函没有经过林炜臻本人委托，林炜臻应在2016年5月30日后才有权解除合同，其于2016年5月17日发出解除通知函违反合同约定。 本案审理过程中，张玲向本院提出财产保全申请，担保人中国平安财产保险股份有限公司厦门分公司出具保函进行担保。本院于2016年6月7日作出（2016）闽0206民初3909号民事裁定书，裁定：冻结林炜臻银行存款1880000元或查封、扣押相应等值财产。此后，本院采取相应财产保全措施：查封林炜臻名下址于厦门市湖里区双浦西里18号703室房产（厦国土房字第××号，以1880000元为限）。 本院认为，案涉《房产居间买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效，双方均应遵照履行。本案的争议焦点在于林炜臻是否享有合同单方解除权及合同是否已解除。第一，《房产买卖居间协议书》约定张玲于2016年4月20日前向林炜臻支付700000元，双方于2016年4月20日前前往房管部门办理交易过户登记手续，合同约定张玲支付700000元和双方办理过户为相同时间履行，并无先后履行顺序。林炜臻辩称因张玲未将700000元首付款付足而对张玲4月29日至5月3日要求配合过户的短信不回复，理由不充分，不予采信。第二，根据已查明的事实，张玲于2016年4月8日向林炜臻支付购房款300000元，林炜臻向张玲出具《收条》，同日双方共同到银行办理提前还贷解押手续，结合林炜臻陈述讼争房产签订案涉合同时贷款余额二十几万元和林炜臻提交的两张银行储蓄卡在2016年4月6日前存款总额不足二十万元的情况，可以认定讼争房产解押款系张玲提供，根据合同约定林炜臻应在取得产权证原件后将其交由张玲保管，但林炜臻未将产权证交给张玲。第三，合同第六条约定双方应于2016年4月20日前办理交易过户登记手续，若于2016年4月30日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除协议并追究违约方的违约责任（违约责任详见本协议书第十二条）。本案中，张玲在2016年4月20日前仅支付了约定的首付款700000元中的300000元，存在迟延履行行为，但林炜臻2016年4月20日前取得讼争房产产权证原件后未依约交由张玲保管，也存在违约行为，且根据双方多次电话、短信沟通情况来看，对于未能在2016年4月30日前办理交易过户手续的情况双方均有过错，不能认定为因为某一方的原因，因此不适用上述合同第六条约定。同时，合同第六条约定违约责任详见第十二条，第十二条约定不能按期支付购房款超过30天仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，也就是说即便张玲存在逾期付款行为，但若至2016年5月20日仍未依约付款才视为悔约。张玲在2016年4月26日《房地产抵押估价报告》作出后至本案起诉时一直在努力与林炜臻进行沟通，并于2016年5月15日前将剩余首付款400000元支付给林炜臻，不应认定为张玲悔约。因此，林炜臻尚不具有合同单方解除权。林炜臻辩称已在2016年5月向张玲提出解除协议，合同已经解除，于法无据，本院不予采信。现张玲主张林炜臻协助办理讼争房产的产权转移登记手续，有事实和法律依据，本院予以支持。张玲主张林炜臻交付讼争房产，因案涉《房产居间买卖协议书》约定林炜臻应于收到余款后将房产交付给张玲使用，因此林炜臻应在张玲支付剩余购房款1080000元后将讼争房产交付张玲使用。张玲主张林炜臻承担本案保全费5000元，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认张玲与林炜臻于2016年3月9日签订的《房产买卖居间协议书》有效。 二、林炜臻应于本判决生效之日起十日内配合张玲办理址于厦门市湖里区双浦西里18号703室房产的转移登记手续。 三、林炜臻应于张玲支付剩余购房款1080000元后将址于厦门市湖里区双浦西里18号703室房产交付给张玲。 四、林炜臻应于本判决生效之日起十日内向张玲支付本案财产保全费5000元。 五、驳回张玲的其他诉讼请求。 若未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21720元，减半收取计10860元，由林炜臻负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员 邱 烨 二〇一七年四月二十四日 书记员 陈盛鑫 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。