江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初2461号原告：陈高艳，女，1978年9月16日出生，汉族，住湖北省枣阳市。委托诉讼代理人：周建，江苏朋德律师事务所律师。原告：袁文民，男，1978年5月21日出生，汉族，住湖北省枣阳市。被告：张国良，男，1940年5月23日出生，汉族，江苏省昆山市。委托诉讼代理人：张永，男，系被告儿子。被告：李惠宝，女，1943年9月14日出生，汉族，江苏省昆山市。被告：张红，女，1972年10月12日出生，汉族，江苏省昆山市。被告：张永，男，1970年4月14日出生，汉族，江苏省昆山市。原告陈高艳与被告张国良、李惠宝、张红、张永房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月4日立案受理后，依法适用简易程序，审理中袁文民作为原告申请参加诉讼，本院经审查依法予以准许，并于2017年3月13日公开开庭进行了审理，原告陈高艳及其委托诉讼代理人周建、原告袁文民，被告张永并作为被告张国良的委托诉讼代理人，被告李惠宝、张红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈高艳提出如下诉讼请求：1、被告方按照合同约定交付昆山市××心××家园××室房屋的钥匙给原告方，2、被告方向原告方支付违约金85000元、律师费10000元，3、本案诉讼费用由被告承担。后原告增加一项诉讼请求：两原告与四被告签订的房屋买卖合同有效，四被告协助原告办理昆山市××心××家园××室房屋产权转移手续。事实和理由：2014年7月7日，原告与被告签订昆山市动迁房买卖合同，房屋坐落于昆山市××心××家园××室，根据合同约定：房屋总价款425000元整，现原告已经根据合同约定共计支付被告300000元，现房屋钥匙已经下发，但被告迟迟不领取钥匙交付原告，现原告要求继续履行该房屋买卖合同，被告配合原告交付房屋钥匙并将该房屋产权过户登记在原告名下，因此原告提起本案诉讼。被告张国良、李惠宝、张永共同辩称：我方从没有表示涉案房屋不卖给原告，原告还有剩余房款125000元没有支付给我方，由于被告方共拖欠拆迁公司十七万多元差价款未付，拆迁公司不可能向我方交付涉案房屋，且涉案房屋的产权证并未办理至四被告名下，自2014年拆迁开始，需要经过五年之后才能办理房屋产权证，因此原告主张交付房屋并过户的条件不具备；3、原告并无证据证明拆迁公司可以交房的日期，原告要求我方交房，无事实依据；4、被告张永已经与陆桃珍离婚，在离婚时有协议，如果房屋拆迁我的前妻有权支配房屋，但在与原告的房屋买卖合同上并无陆桃珍的签名，因此原、被告之间的房屋买卖合同应当无效。原告围绕诉讼请求依法提交了动迁补偿协议书、动迁房安置协议书、房屋买卖合同、收条、收据、银行转账凭证、昆山市千灯法律服务所见证书，本院根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月2日，被告李惠宝与昆山市浦新房屋拆迁有限公司签订《张浦镇区域内房屋动迁补偿协议书》一份，载明：被告李惠宝坐落在金华××××组（总建筑面积252.4㎡）进行动迁，被告李惠宝必须在2013年12月22日搬迁完毕，将空房及钥匙交给拆迁公司。2014年5月21日，被告李惠宝与昆山市浦新房屋拆迁有限公司再签订《张浦镇区域内动迁房屋安置协议书》一份，确定安置地点为XX家园，安置住宅房包括：D-XX号楼XX室及XX号车位、D-XX号楼XX室及D区XX号车位、D-XX号楼XX室及X号车位共三套房屋，被告李惠宝应向昆山市浦新房屋拆迁有限公司补充支付172586元。2014年7月7日，被告张国良、李惠宝、张红、张永（甲方）与原告陈高艳、袁文民（乙方）签订《昆山市动迁房买卖合同》，约定：甲方同意将坐落在昆山市××心××家园××室（建筑面积93.35平方米）及D-XX号楼XX室车位出售给乙方，房屋装璜情况为毛坯，成交总价格为425000元，甲方为净到手价格，不承担交易中心税费，乙方净到手价格，承担所有交易中心的税费和中介费；乙方承诺购房款支付方式为现金，不足部分贷款补足。付款方式为：签约时乙方向甲方支付定金10000元，签约后2014年7月31日前乙方向甲方支付第二笔140000元房款，签约后2015年7月7日前乙方向甲方支付第三笔60000元，甲方将该房产实际交付给乙方，已实际交房确认是为准，尾款50000元过户时支付。补充约定：在2014年9月7日乙方支付甲方房款30000元，2016年7月7日乙方支付甲方60000元，2017年7月7日乙方支付甲方60000元，2018年7月7日乙方支付甲方75000元，甲方拿房时需要资金跟乙方没有关系，甲方自行负责筹集资金到政府那方，具体交房时间以政府为准，违约方须向守约方赔偿总房价的50%即212500元。2014年7月31日，原告陈高艳与被告张国良、李惠宝、张红、张永将签订的上述合同经昆山市千灯法律服务所进行见证。当日，被告张国良、李惠宝与原告陈高艳确认已付购房款150000元，并向原告出具收条一份。事后，原告陈高艳、袁文民于2015年9月8日向被告方支付30000元，于2015年7月14日现被告方支付60000元，于2016年7月16日向被告方支付60000元，以上已付购房款合计300000元。后两原告向四被告催告交付房屋事宜，四被告未能履行，原告为此诉诸本院，引发本案纠纷。另查明，被告张国良系被告李惠宝的配偶，被告张永、张红系夫妻双方的子女。据被告张国良、李惠宝、张红、张永庭审中的陈述：坐落在金华××××组的老宅基地的产权人为被告李惠宝，在该宅基地上房屋拆迁前，被告张国良、李惠宝、张红、张永与被告张永的前妻、儿子共七人共同居住在该宅基地房屋内，四被告已经取得拆迁安置所得的另两套房屋，因尚欠房屋差价款未能取得涉案买卖的一套房屋，亦未能办理涉案买卖房屋的产权证，原告陈高艳、袁文民认为涉案买卖房屋符合取房条件，但未有相关证据佐证。本院认为：原告陈高艳、袁文民与被告张国良、李惠宝、张红、张永之间在动迁房买卖合同中对买卖房屋的坐落位置、价款、付款方式等明确约定，且签约行为经见证，该房屋买卖合同系双方真实意思的表示，并未违反法律规定，依法成立并生效，对合同双方均具有法律约束力。被告张国良、李惠宝、张红、张永辩称涉案买卖房屋其他共有产权人未在房屋买卖合同上签名同意卖房，故双方签订的房屋买卖合同无效，被告张国良、李惠宝、张红、张永作为房屋出售方，向两原告及中介方提供的动迁补偿协议书、动迁房安置协议书均载明被拆迁人为被告李惠宝，被告张国良、张红、张永系与被告李惠宝的配偶、子女，且户籍信息登记在同一户号，户籍地址均为被××宅基地房屋所在××村××组，原告陈高艳、袁文民作为房屋买售房根据四被告的上述证明材料有理由相信四被告即为共同产权人，其签订房屋买卖合同即为共同意思表示，两原告善意无过失，且两原告已向四被告支付购房款300000元，四被告已接受并未表示异议，因此双方之间于2014年7月7日签订的房屋买卖合同应认定合法有效。原告要求四被告交房并履行产权过户义务，根据本案查明事实，涉案房屋并未有四被告实际占有、且未办理产权证，涉案房屋买卖合同存在现实履行不能之情形，故对原告请求之事项不予支持。关于违约金及律师费，由于涉案房屋的交付条件、产权过户条件不具备，且双方并未明确约定过户时间，故原告主张四被告违约并赔偿损失无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认原告陈高艳、袁文民与被告张国良、李惠宝、张红、张永之间于2014年7月7日签订的《昆山市动迁房买卖合同》有效。案件受理费7600元，减半收取3800元，由被告张国良、李惠宝、张红、张永负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  邓丽红二〇一七年四月二十八日书记员  夏 明