贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终1311号上诉人（原审被告）：黄梅英，女，1959年1月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：贵阳市第二十一中学，住所地贵州省贵阳市南明区会文巷3号。法定代表人：方芳，该校校长。委托诉讼代理人：张捷，贵州省贵阳市南明区大南法律服务所法律工作者。上诉人黄梅英因与被上诉人贵阳市第二十一中学（以下简称二十一中）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初7726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄梅英上诉请求：1、撤销（2016）黔0102民初7726号民事判决；2、依法改判，驳回被上诉人的第一项诉讼请求；3、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人并非涉案房屋所有权人，未提交所有权凭证，主体不适格，不享有涉案房屋的处分权，无权要求上诉人搬离；2、上诉人对涉案房屋投入大量资金，现被上诉人收回涉案房屋想另行出租他人，损害了上诉人优先承租权，且将给上诉人造成巨大经济损失。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求依法撤销。二十一中辩称：1、双方的租赁法律关系真实、合法有效，被上诉人对涉案房屋具有使用权，有权将涉案房屋进行出租；2、双方合同期满，被上诉人收回涉案房屋是用于自身教学工作，上诉人享有的优先承租权不能对抗被上诉人在双方合同终止后收回房屋自行使用；3、上诉人对其在使用涉案房屋期间的经营利益的取得或者遭受的损失与被上诉人无任何关系。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二十一中向一审法院起诉请求：1、黄梅英立即搬出位于贵阳市南明区临街教学综合楼一楼左侧4号门面并归还二十一中；2、黄梅英支付房屋租金及物管费（按每日32.88元标准，从2016年7月6日计算暂至起诉之日为4569.86元，计算至被告搬出房屋之日）；3、诉讼费由黄梅英承担。一审法院认定事实：自2007年起，二十一中将其位于贵阳市南明区临街教学综合楼一楼左侧4号、使用面积12平方米的门面出租给黄梅英经营。二十一中、黄梅英于2013年5月7日订立了《门面房租赁合同》，约定二十一中将门面出租给黄梅英经营，租期三年，自2013年6月25日起至2016年6月24日止，租金每月500元；合同第五条第2款约定，租赁期满黄梅英未续租或违约的，二十一中有权收回门面，黄梅英结清所有费用并完好无损地返还门面，否则将用违约保证金抵扣；第七条约定，租赁期满，二十一中如有意续租，则黄梅英在同等条件下有优先权，但黄梅英必须在租赁期满前的两个月向二十一中提出书面申请。同日，二十一中、被告就上述门面订立《门面房物管合同》，约定二十一中向黄梅英每半年收取物管费3000元。合同订立后，二十一中将房屋交付黄梅英使用，黄梅英向二十一中交纳保证金1800元。合同履行期间，黄梅英均按月交纳门面租金及物管费。2016年5月22日，贵阳市南明区教育局向二十一中送达《关于贵阳地二十一中学出租门面立即停止营业进行隐患整改的通知》，要求黄梅英经营的“林城粉馆”等在接到通知后五个工作日内停止营业。2016年5月23日，二十一中向黄梅英等承租人送达上述通知。2016年6月2日，贵州省建筑科学研究检测中心出具《关于“贵阳二十一中出租门面，年三十饺子馆及涉及到的999烟酒店，新乐也理发店、林城粉馆四家出租门面”现场查勘的说明》，该说明“处理意见”载明：根据现场查勘结果，该建筑一层承重墙体（5）（Ａ）-（Ｂ）砌筑用砖破损严重，影响墙体承载力；二层（1）（Ａ）-（Ｂ）轴墙体与梁间相交位置出现水平裂缝，且该混凝土梁开裂，从结构安全角度考虑，建议立即停止使用该建筑，并再次对该建筑进行详细的检查鉴定。2016年6月21日，二十一中召集黄梅英等承租人开会，要求黄梅英结清尚欠款项并在一周内搬离并返还门面。2016年7月27日，二十一中向黄梅英送达《通知》，告知因合同期限届满请于三日内办理退房手续并结清相关费用，逾期将承担全部责任。合同到期后，双方就门面续租事宜未达成协议，黄梅英占有使用房屋至今。庭审中，二十一中同意用保证金抵扣租金。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。该案中，二十一中、黄梅英双方订立的《门面房租赁合同》及《门面房物管合同》，系双方的真实意思表示，合同有效成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，黄梅英虽主张续租房屋并自愿缴纳租金，因双方未能就门面续租事宜达成新的合意，该合同的权利义务于合同期限届满之日即行终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁合同期限届满，黄梅英作为承租人应当返还房屋，黄梅英占用房屋至今已无合法依据且给二十一中造成损失，故二十一中要求黄梅英搬离并返还房屋的诉请，符合法律规定，该院予以支持。二十一中主张支付的租金，实为房屋占有使用费，属法律认识错误，该院予以纠正。关于占有使用费，二十一中主张按前述合同约定的租金及物管费收取，该院认定占有使用费按合同约定每月500元，从2016年7月31日起计算，黄梅英交纳的保证金1800元从该费用中抵扣；对于物管费，因二十一中不能提交相应收费依据，该院不予支持。黄梅英经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，判决：一、黄梅英于该判决生效后十五日内将位于本市南明区临街教学综合楼一楼左侧4号、使用面积12平方米的门面搬离并归还给二十一中；二、黄梅英于上项同时向二十一中支付房屋占有使用费（该费用按每月500元标准，从2016年7月31日计算至判决确定的履行期限届满之日止）；三、驳回二十一中的其余诉讼请求。案件受理费25元，由二十一中负担10元，黄梅英负担15元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人黄梅英认为被上诉人二十一中对涉案房屋无所有权，无权要求其搬离的主张，本案中，被上诉人二十一中在原审中提交的贵阳市政府筑地字（2004）257号申请用地的批复及平面图，能够证明二十一中有权对涉案房屋进行管理使用，且上诉人从被上诉人处承租涉案房屋后一直使用至今，而上诉人黄梅英并未提供相反证据予以推翻，故本院对于上诉人黄梅英的该项主张，不予采信。上诉人黄梅英与被上诉人二十一中签订的《门面房租赁合同》，依法成立，应予以保护，当事人双方均应按照合同约定履行各自的义务。上诉人黄梅英与被上诉人二十一中签订的涉案租赁合同中明确约定租期从2013年6月25日至2016年6月24日止，该期限届满后，被上诉人二十一中亦明确告知上诉人黄梅英不再续租涉案房屋，据此，原判根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，判令上诉人黄梅英返还涉案房屋，于法有据，本院予以维持。对于上诉人黄梅英认为被上诉人二十一中有另行向他人出租房屋的意思表示，侵害其优先承租权的主张，被上诉人二十一中在庭审中明确表示其收回涉案房屋是用于自身教学工作，且上诉人黄梅英并未提供相关证据证明被上诉人二十一中有将涉案房屋另行出租他人的意思表示或者行为，故，本院对于上诉人黄梅英的该项主张，不予采信。另，一审法院在原判说理部分已经确认对上诉人交纳的保证金从房屋占有使用费中予以扣除，却未在判决主文部分予以相应扣减，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初7726号民事判决第一项、第三项；二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初7726号民事判决第二项为：黄梅英于本判决生效后十五日内向贵阳市第二十一中学支付房屋占有使用费（该费用按每月500元标准，从2016年7月31日计算至黄梅英归还前述门面之日止），上述房屋占有使用费中扣除黄梅英交纳的保证金1800元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由贵阳市第二十一中学负担10元，黄梅英负担15元；二审案件受理费100元，由黄梅英负担。本判决为终审判决。审判长 龙 珑审判员 柳 凡审判员 冯文婷二〇一七年四月二十四日书记员 杨兴平