上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初22489号原告：上海普陀工贸有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：江敬叶，职务总经理。委托诉讼代理人：曹锋，上海沪法律师事务所律师。被告：上海华泉浴室，住所地上海市普陀区。投资人：褚定球。委托诉讼代理人：江建平，上海市江华律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏佳璐，上海市江华律师事务所律师。原告上海普陀工贸有限公司与被告上海华泉浴室房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹锋、被告委托诉讼代理人江建平、魏佳璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海普陀工贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即迁出上海市普陀区洵阳新村XXX号房屋，并将该房屋按现状交还原告；2、被告支付2014年1月1日至2015年12月31日的租金人民币共计131400元(以下币种均为人民币)；3、被告支付2016年1月1日起至实际交还房屋之日止的使用费，按年租金65700元计算；4、被告支付违约金人民币10000元。事实与理由：上海市洵阳新村XXX号房屋(以下简称系争房屋)归上海市普陀区工业总公司所有，2000年起由该公司将系争房屋使用权及经营权授权给其下属企业上海市普陀区华联西服厂，自2001年起，由上海市普陀区华联西服厂将系争房屋出租给被告使用，西服厂于2012年歇业。2013年开始，上海市普陀区工业总公司将上述房屋使用权和经营权授权给原告。2013年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，租期自2013年1月1日起至2015年12月31日止。然被告自2014年1月1日起就拖欠租金，经原告多次催告，被告仍未支付。合同期限已满，由于被告至今占用房屋，故应当支付占用房屋期间的使用费，并承担违约责任，故于2016年9月6日诉至法院，请求判如所请。被告上海华泉浴室辩称，第一，原、被告于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》，由被告承租系争房屋，并支付了2013年1月1日至2013年12月31日一年的租金。由于2013年3月系争房屋所属地块贴出了征收公告，8月份开始搬离，故原告不再进行管理，原告也不再同意收取房租，因租金的收取是原告派人上门收取，但原告不再收取租金，原告从未向被告催讨过租金，且原告要求被告支付租金已经超过诉讼时效，应从起诉之日向前推算一年；第二，被告经营系争房屋的收入依靠周围的居民，因该地块动迁，很多周围的居民已经搬走，被告就无法使用房屋，被告没有过错；第三，被告承租系争房屋达16年之久，被告对系争房屋的搭建是经过原告同意的，原告应就系争房屋的装修及搭建进行补偿，否则不同意全部返还房屋，由于系争房屋处于征收期间，评估报告尚未出来，被告保留对原告提出征收补偿和赔偿的权利，本案中不提起反诉。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2013年1月1日，原告作为出租方(甲方)，被告作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》约定，甲方出租给乙方的房屋坐落于普陀区洵阳新村XXX号，该房屋建筑面积约为360平方米。乙方用于大众浴室；租赁期限为三年，即2013年1月1日起至2015年12月21日止；年度租金为65700元；支付方式为先付款后租用，乙方每年度分4次向甲方交纳租金，每次交纳租金为16425元，每次缴纳租金需提前十天付给甲方；乙方对房屋的装饰、改善、增设它物，在合同期内提前解除或合同期满后终止均不得拆除或人为毁坏，不得追诉赔偿责任；在租赁期间，如遇不可抗拒因素，如动迁、政府规划用房、自然灾害致使合同不能履行等，甲、乙双方无条件终止本协议，甲方不承担乙方在租赁房内任何装修费用的补偿责任；任何一方违反本合同，均应向守约方承担违约责任，并支付违约金。违约金金额商定为一万元整；乙方在本合同生效后支付第一期租金时同时交纳押金，押金为5500元整；乙方违约时，押金视作违约金予以抵扣。合同签订后，被告支付押金5000元，并由被告继续使用系争房屋。2013年3月，系争房屋被纳入征收范围。被告未支付自2014年1月1日起至2015年12月31日止的房屋租金。上海市洵阳新村XXX号甲土地使用者为上海市普陀区工业总公司，用地面积为655平方米。2001年2月12日，上海市普陀区工业总公司出具《授权书》载明，普陀区工业总公司下属企业上海市普陀区华联西服厂享有无偿使用权、对外出租权。2013年1月1日，上海市普陀区工业总公司出具《授权书》载明，上海市普陀区工业总公司下属企业上海市普陀工贸有限公司享有无偿使用权、对外出租权。1994年12月16日，上海市普陀区规划土地管理局颁发《建设工程规划许可证》，载明普陀区洵阳新村XXX号甲面积为435平方米。自2001年1月1日至2012年12月31日止，被告系从上海市普陀区华联西服厂处承租系争房屋，并对房屋进行了多次改建。2017年3月16日，经法院实地勘察，房屋的外围搭建部分与中心面积为360平方米左右的原有房屋或建筑规划许可证对应的房屋均属不可分割。外围搭建部分有一至二层，除东北角搭建部分外，其余为被告搭建，中心部分为原告360平方米左右的厂房。审理中，被告表示，因征收期间关于系争房屋的评估报告尚未出具，故保留相应主张扩建补偿等权利，并于评估报告确定后另行主张。原告申请撤回要求被告支付违约金的第4条诉讼请求。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，双方均应按照约定全面履行。目前租期已于2015年12月31日届满终止，本院对此予以确认。合同届满后，被告仍占用系争房屋无合同及法律依据，原告要求被告返还系争房屋的诉请，符合法律规定，本院应予支持。现因房屋经多次改建，综合考虑改建部分与原有部分无法分割、原状无法确定、改建年代久远、双方合同约定等因素，被告应将房屋按照现状包括被告搭建部分返还原告。被告辩称在征收部门出具评估报告后方可返还系争房屋的意见，不符合合同约定和法律规定，本院不予采纳。至于被告主张的征收补偿利益等事宜，并非本案处理范围。关于被告是否拖欠租金，被告称原告承诺免收租金的辩称意见因无相应证据证明，本院难以采纳。关于房屋使用费，虽然被告辩称因系争房屋所涉土地被征收、客源减少，停止经营，但其未将系争房屋返还原告，也未就停止经营向法院提供相应的证据，且在合同期届满后仍占用系争房屋，故理应支付房屋使用费。原告要求被告支付自2016年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费的诉请，合法合理，本院应予支持。使用费金额，参考双方合同约定的租金金额，按65700元/年的标准计付。关于被告主张原告要求支付租金超过诉讼时效的意见，根据法律规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，因原告未能就本案诉讼时效存在中止或中断的情形提供充分的证据，故被告应支付原告起诉之日即2016年9月6日起前一年内的租金，本院对原告要求被告支付2014年1月1日至2015年9月6日的租金的意见，不予支持。审理中，原告撤回要求被告支付违约金的诉请，未有不妥，本院予以准许。另外，原告应在被告结清所有费用后返还其支付的房屋押金5000元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告上海华泉浴室应于本判决生效之日起十日内迁出上海市普陀区洵阳新村XXX号房屋，并将房屋按现状(包括被告上海华泉浴室搭建部分)交还原告上海普陀工贸有限公司；二、被告上海华泉浴室应于本判决生效之日起十日内支付原告上海普陀工贸有限公司自2015年9月7日起至2015年12月31日止的租金，按人民币65700元/年的标准计付；三、被告上海华泉浴室应于本判决生效之日起十日内支付原告上海普陀工贸有限公司自2016年1月1日起至实际返还上海普陀区洵阳新村XXX号房屋之日止的房屋使用费，按人民币65700元/年的标准计付；四、原告上海普陀工贸有限公司应于被告上海华泉浴室履行完毕上述第一、二、三条判决主文之日返还被告上海华泉浴室房屋押金人民币5000元；五、对原告上海普陀工贸有限公司要求被告上海华泉浴室支付2014年1月1日至2015年9月6日的租金的诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3928元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  余莉敏人民陪审员  黄 波人民陪审员  浦 艳二〇一七年四月二十八日书 记 员  郑雪凝附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。