广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0304民初5438号原告朱佩洁，女，1957年3月27日出生，香港居民，委托代理人何芳莉，广东启仁律师事务所律师。被告深圳市零七物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区华强北路**现代之窗大厦****，组织机构代码732068246。法定代表人邓达燎，董事长。委托代理人邓龙，男，汉族，1965年6月27日出生，住址陕西省西安市长安区，该公司员工。上列原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，分别于2016年7月5日公开开庭进行了审理，原告委托代理人何芳莉、被告委托代理人邓龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告是深圳市福田区华强北现代之窗大厦裙楼××号铺位的所有权人，该物业建筑面积15.85平米。现代之窗大厦裙楼1-4楼均为商铺，被告是现代之窗大厦的物业管理人。2014年9月6日之前，原告的涉案商铺出租给深圳赛博迈特数码科技有限公司（以下简称赛博迈特公司），由赛博迈特公司代原告向被告支付物业管理费用。2014年9月6日，赛博迈特公司因经营不善无法继续经营未履行完租赁合同就将物业交回给了原告。2014年9月13日，被告及深圳市杰沃丰电子科技有限公司（后变更为深圳市杰沃丰商业管理有限公司，以下简称杰沃丰公司）在现代之窗大厦裙楼1-4楼商场同时张贴通告，告知业主：现代之窗大厦1-4楼经营者赛博迈特公司由于经营不善计划于2014年9月16日起撤离，大厦管理处即被告委托杰沃丰公司从2014年9月16日起对商业裙楼1楼-5楼进行统一管理，并代管理处向业主收取空调费、管理费、维修资金等，每月物业管理费为65元/平米（原为29.35元/平米）。2014年9月16日，杰沃丰公司通知包括原告在内的各业主办理《铺位临时租赁协议》、《租赁合同》等手续，原告不承认、不同意出租给杰沃丰公司管理，多次找被告，告知其原告要使用自己铺位，被告始终拒绝给原告通电，并拒收物业管理费。原告及其他业主向政府投诉，并与被告数次协商，均得不到解决。被告从2014年9月16日开始停止了商场的物业管理及服务，商场1-4楼凌乱不堪，公共部分被破坏，电梯未正常运转，无空调，无保安保洁人员，无公共照明，只有个别与杰沃丰公司办理了有关手续的商户在开灯营业，一些未接受杰沃丰公司管理的业主铺位得不到供电，也不能招商，甚至有的业主铺位的门锁孔被堵死，天花板被拆毁。由于原告的铺位无法营业，在协商无果的情况下，2014年11月7日原告向法院起诉索赔，法院收到起诉材料后主持调解，调解失败后，法院于2015年1月4日出具受理案件通知书。在诉讼过程中，原告及一楼的其他业主为了商场的整体利益，被迫妥协，2014年12月4日原告与被告委托的管理公司杰沃丰公司签订了《租赁合同》，以低于赛博迈特公司的租金出租给杰沃丰公司，约定第一年的租金为13500元/月，租期从2015年2月5日至2020年2月4日。之后原告未交诉讼费，法院裁定撤诉。被告委托的管理公司杰沃丰公司租赁了一楼的商铺后，在被告的许可下，对商场进行了大面积的改造加建，擅自加建的铺位建在商场门口，挡住原告及其他业主的铺位，租金先后由杰沃丰公司和被告收取。被告在一楼所建的非法铺位占合法铺位的30%有余，且把合法铺位挡在里面，导致合法铺位无法出租，或者以“白菜价”出租。另外，一楼商铺的消防通道也被违法改造成为商铺出租，商场的消防设施、设备间也被围起来建成商铺谋利，2-4楼敞开式的铺位被用易燃材料隔成房间，造成整个商场消防不过关，被政府消防主管部门查处，商场几乎全面停止营业，整个商场一片混乱。由于消防至今不合格，业主、租客、消费者三方的生命和财产安全时时处于危险之中。2015年7月14日，杰沃丰公司因其自身的原因向原告及其他业主发出《解约通知书》，提出于2015年7月31日起单方解除《租赁合同》。2015年8月1日开始原告的铺位又处于空置状态。为减少损失，2015年11月10日，原告的铺位只能以4700元/月的租金临时出租。另，自从赛博迈特公司撤场之后，商场一直无名，好似“黑店”，买货的不敢进来买，商户不敢租。此外，由于违建的铺位都建在原告的铺位前面，导致原告的铺位排序由图纸显示的位置被挤到偏僻位置，原告的铺位的价值遭到严重贬损。由于被告怠于履行物业管理职责的行为，并行使了损害业主合法权益的行为，给原告及其他业主造成了巨大损失，原告及其他业主数次与被告的主要负责人协商，并委托律师向被告出具律师函，被告一贯置若罔闻，对原告等业主的正当要求不屑理睬，被告的有关负责人甚至还声称其是上市公司，不怕赔，有的是钱赔。原告认为，被告是现代之窗大厦的物业管理人，有义务按合同约定和法律规定提供物业服务，不能实施侵犯业主合法权益的行为。但被告未经业主同意，擅自将商场的物业管理转包给杰沃丰公司，采取不供电、不提供物业服务等手段，强迫业主接受杰沃丰公司的管理，之后，商场又因违建造成消防不合格而停业、加之商场无名等问题，严重妨碍了商场的正常经营。被告的行为，严重违约、违法，侵害了原告的合法权益，给原告等业主和商户造成了极大的经济损失，被告对原告的损失应承担赔偿责任。据此，请求判令：1、被告履行物业服务职责,消除妨碍原告铺位正常经营的因素，恢复商场名称，恢复商场消防设施和通道，拆除商场门口及其他各处加建的铺位和设施，恢复各铺位原有排序；2、被告赔偿原告现代之窗大厦裙楼××号铺位2014年9月16日至2015年2月4日期间的空置损失以每月4755元计算，共21873元；3、被告赔偿原告现代之窗大厦裙楼1B09号铺位2015年8月1日至停止侵害之日止每月租金损失13500元（暂计算至起诉日为94500元）;4/被告承担本案诉讼费用。庭审时，原告明确，第二项诉请的损失计算标准为指导租金标准；第三项诉请的损失计算标准为商铺出租给杰沃丰公司的每月租金标准，第三项诉请的损失要求计算至被告依约提供服务之日止。被告口头答辩称，1、被告已经履行物业服务职责，未违反物业服务合同。原告主张消除妨碍、恢复名称等不属于物业服务的范围。商场经有关部门多次检查，并未认定为消防不合格，不存在消防不合格的事实。关于商场加建铺位，我方不是加建行为人，也不是该加建铺位的经营人，我方对此没有任何过错，是原告自己同意商业管理公司加建的，原告对此应负有全部过错。对于加建铺位，应由原告承担全部法律责任。违章建筑的认定和强拆是政府相关部门的职能，被告无权拆除。因此原告主张由被告拆除违建商铺没有法律根据。综上，原告诉讼请求第一项没有法律及事实依据，应予以全部驳回。2、关于原告第二、三项诉讼请求，商场商铺空置原因是因为前后两次商业管理公司整体退场，造成商场突然失去了原有的承租商户而大量空置。由于电商的冲击，华强北商业物业出租率整体下降，这也是商铺空置的重要因素。物业公司对于商铺的空置没有任何责任，商铺空置与物业公司的物业服务没有任何因果关系。因此，原告主张商铺空置的租金由被告承担，没有任何事实及法律依据。经审理查明，位于深圳市××现代××大厦××楼××号商铺（以下简称涉案商铺）为原告所有，建筑面积为15.85平方米。2014年之前，原告与深圳赛博迈特数码科技有限公司（以下简称赛博迈特公司）签订租赁合同，将涉案商铺出租给赛博迈特公司。2014年9月5日，原告签署《确认书》，确认：原告同意于2014年9月6日解除其与赛博迈特公司就涉案商铺签订的租赁合同，同意按赛博迈特公司发出的《解约暨交接铺位通知书》的赔付条件进行赔付和接收铺位。2014年8月20日，赛博迈特公司向被告发出《联络函》，称：“我司计划于2014年8月31日终止卖场经营，解除与剩余所有业主租赁合约，并于2014年8月25日至9月15日间连续实施业主铺位恢复原状工程，陆续将剩余铺位交还给业主。于此，因基础关系丧失（即与业主解除租赁合约），我司拟于2014年9月15日解除与贵司所签《代业主缴纳物业管理费协议》，届时，我司将整体撤场，现代之窗A座第1-4楼全部物业所涉之消防安全、强弱电、安保、保洁和物业本身维保等所有事项均由贵司承担。”2014年8月28日，被告向赛博迈特公司发出《关于“外立面、卫生间等是否恢复原状联络函”的复函》，载明：“一、外立面不恢复原状；一、二层卫生间及四层赛博管理处需要恢复原状；二、原来由贵司管理的外墙广告和城市空间的经营管理权从9月1日起移交给我司。”2014年9月12日，被告的现代之窗大厦管理处向现代之窗裙楼各业主张贴通告称：近日接到赛博迈特公司的通知，其计划于2014年9月16日起撤离；为使市场的经营有统一的规划和管理，管理处委托深圳市杰沃丰电子科技有限公司（以下简称杰沃丰公司）从2014年9月16日起对商业裙楼1楼-5楼进行统一管理，并代管理处向业主收取空调费、管理费、维修资金。通告并载明杰沃丰公司的办公地点、联系人及联系电话。2014年9月13日，杰沃丰公司向现代之窗裙楼1-4楼业主张贴通告称：杰沃丰公司受零七物业委托，自2014年9月16日（最终以赛博迈特公司与零七物业交接日为准）起代收现代之窗大厦裙楼1-4楼所有业主物业的空调费、管理费及本体维修基金，并通知自2014年9月16日起按每月每平方米65元收取物业空调费、管理费及本体维修基金，自营业主如需要装修，需提前3天向杰沃丰公司提出书面申请并签订装修责任承诺书及办理相关手续，否则杰沃丰公司有权拒绝其进场装修。2014年9月15日，赛博迈特公司从现代之窗大厦整体撤场。2014年9月23日，深圳市福田区华强北街道办事处维护稳定及社会治安综合治理办公室（以下简称华强北街道综治办）出具《关于华强北现代之窗裙楼业主物业管理纠纷调解的情况说明》，称：“因现代之窗部分业主就零七物业公司擅自委托杰沃丰管理和收取物业管理费，从之前物价局定价的29.35元上调到65.00元，并强制业主若不与杰沃丰签收管理费事宜，就强制关电关水。业主直接交物管费给零七物业，但零七物业不收。现代之窗业主多次前往我街道反映诉求，我街道自2014年9月16日起组织双方调解多次，鉴于双方分歧较大，未能达成一致。”2014年9月26日，华强北街道综治办组织被告的代表人员及现代之窗大厦部分业主召开“关于现代之窗1-4层商业裙楼停水、停电、停空调的第四次三方会谈”并形成会谈纪要，纪要载明：“经双方充分发表意见，针对华强北现代之窗1-4层商业裙楼因赛博撤场后的乱状，双方意见如下：一、零七物业方：1、要把物业和商业管理捆绑在一起，业主同意签字后才可恢复通水通电；2、零七物业与杰沃丰是委托管理与被委托管理的关系。二、业主方：1、零七物业是名佳物业的继承者，业主与名佳物业签有物业管理合同，在合同没解除前依然有效；2、名佳物业继承者零七物业在赛博撤场时，作为合同的丙方理应负起商场恢复原状的监督交接之责，并应马上恢复供水、供电、供空调、保安、保洁等职责，直至今日商场1楼是黑的，导致1-4楼商场无法运营，对业主空铺等损失，要有人给予赔偿；3、给予商场的商业管理方面，鉴于国家没有硬性规定，应采取有利于商场发展，可以在明确职责和服务内容的基础上，本着自愿的原则，不可强买强卖；4、对于物业管理价格方面，依合同是政府定价，如要涨价可以通过政府批准或三分之二的业主人数投票才可涨价。”华强北街道综治办在纪要上盖章确认，业主亦在纪要上签字确认，被告代表人员拒绝签字。2014年10月15日，部分业主委托律师向被告发出律师函，要求零七物业立即提供物业管理，开通水电、电梯、空调，恢复保安、保洁等物业服务，并提供装修方案，准许业主进场装修经营，同时要求零七物业赔偿业主停业期间的经济损失。2014年12月4日，原告与杰沃丰公司签订《租赁合同》，约定：原告将涉案商铺出租给杰沃丰公司，租期自2015年2月5日至2020年2月4日，第一年的月租金为13500元；原告同意杰沃丰公司有权使用承租场地的公共分摊部分，以使杰沃丰公司更好利用空间合法经营。2015年7月22日，原告收到杰沃丰公司向其发出的解约通知书。2015年7月23日，原告向杰沃丰公司复函称，原告对杰沃丰公司解约行为不存在认为违约责任，并要求杰沃丰公司作为承租方应在合同解除时将市场恢复原状，以减少业主损失。2015年12月10日，部分业主向被告发出业主联系函，要求被告：1、尽快恢复商场名称；2、因杰沃丰公司所有的违建都经过被告同意和支持才能得以实施，故被告应对杰沃丰公司中途解约退场后的遗留问题承担全部责任，恢复合法铺位到售房合同平面图中规定的面积和位置，立即拆除违建并对违建在建设和拆除过程中对商场造成的损害加以修缮；3、立即拆除违建，打通消防通道，恢复消防设施，直至商场消防验收合格；4、立即拆除外立面，恢复至违建前的门面；5、拆除打通A座大堂；6、停止对城市空间、外墙广告、街角LED显示屏的权益的占有，并清算前期收益。2016年1月6日，原告委托律师向被告发出律师函，重申了上述业主联系函的要求。双方确认，现代之窗大厦裙楼从投入使用开始就由被告提供物业管理服务至今。从原告提供的照片来看，2014年至2015年杰沃丰公司对商场进行运营管理的期间，现代之窗大厦商场存在人为加建商铺、占用消防通道和公共通道等情况。经法庭询问，对于人为加建商铺的加建人和出租收益人，双方均表示不清楚。另，根据原告提出的调查取证申请，本院指派人员于2016年9月14日到涉案商铺所在的现代之窗大厦裙楼进行现场察看，察看情况为：1、商场1-4楼电扶梯上下行运转正常，有一部观光升降电梯无法运行，其他升降梯运行正常；2、正常经营的铺位集中在1楼接近门口处、2-4楼接近电扶梯口处，楼层其它位置大多数为空置铺位；3、每层均有《楼层防火巡查日签到表》；4、各楼层空置铺位处未见场面混乱，多数空置铺位内天花板、线路整洁，过道、消防门及人行楼梯整洁、无障碍物；5、空置铺位内电表运行正常；6、现场察看过程中，可见不同楼层有保安人员和保洁人员；7、大厦两个入口的门前及入门处整洁有序；8、各楼层扶梯口或人行楼梯口均张贴有关于通知业主对商场名称提出建议的公告、被告对裙楼公共区域搭建的临时铺位进行集中清理并就清除临时搭建铺位采取相关措施的公告（公告时间为2016年8月16日）。又查，按照我市相关主管部门公布的指导租金价格，涉案商铺所处地段和楼层同类指导租金价格为2014年每月每平方米300元、2015年上半年每月每平方米300元。本院认为，作为现代之窗大厦裙楼商铺业主的原告与对现代之窗大厦提供物业管理服务的被告之间成立合法有效的物业服务合同关系。被告应依约履行物业管理服务义务，为商场提供符合基本运营条件的正常物业环境，被告应就其合同义务是否实际履行进行举证。对此,本院分阶段进行认定：第一，自赛博迈特公司于2014年9月15日撤场开始至原告将商铺出租给杰沃丰公司这一期间，被告未经业主同意擅自将物业管理职责委托给杰沃丰公司行使，并在业主未同意物业和商业管理捆绑的情况下停止供水电，构成违约，原告有权据此要求被告继续履行提供物业管理服务的合同义务并赔偿损失。水电能否得到正常供应保证是一个商铺正常经营所应具备的基本条件，被告停止供应水电必然会造成商铺无法正常经营使用，这一期间原告因此而受到的商铺空置损失应由被告予以赔偿，而在证据显示被告有停止供水电的行为的情况下，是否恢复正常的水电供应属于被告的举证责任，在被告未能就此举证的情况下，本院确定损失期间自2014年9月16日起计至原告将商铺出租给杰沃丰公司的租期开始之前一日即2015年2月4日止。关于这一期间的损失金额，本院参照商铺所处地段同期同类指导租金价格来确定损失赔偿额，即商铺空置租金损失为2014年、2015年期间按每月4755元（15.85平方米×每月每平方米300元）计算，原告主张按每月4755元的标准来确定损失，本院予以支持。第二，涉案商铺出租给杰沃丰公司使用之后，直至杰沃丰公司提出解除合同，此期间属于双方租赁合同正常履行期间，据此可认为商铺处于正常使用状态，此后亦没有证据显示商铺出现不能正常使用的情形，虽然商场存在人为加建商铺的情况，但该情况主要出现在杰沃丰公司运营管理期间，而原告此时将商铺出租给了杰沃丰公司进行收益，原告并在合同中同意杰沃丰公司对若干商铺进行综合调整规划，没有证据显示该情形必然导致原告的损失；同时，根据本院现场察看情况来看，商场的现有物业环境也不存在会导致商铺不能正常使用的情形，故原告主张被告存在违约情形并导致原告损失缺乏证据支持，至于在杰沃丰公司解约后至原告另行出租期间的空置事实以及租金的下降，没有证据显示该情形与被告提供物业服务之间存在因果关系，故原告要求被告赔偿杰沃丰公司解约后即2015年8月1日之后的商铺空置损失，缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求被告履行物业服务职责,消除妨碍原告铺位正常经营的因素的诉请，此实际为要求被告继续履行物业服务合同，以保证涉案铺位符合正常经营条件，本院予以支持；关于原告要求被告恢复商场名称，恢复商场消防设施和通道，拆除商场门口及其他各处加建的铺位和设施，恢复各铺位原有排序的请求，其中，对于商场名称的恢复，商场名称的确定并不是被告的合同义务，而经过不同公司对商场的商业运营管理后，商场名称经过几次变换，故只有在全体业主或业委会对商场名称达成有效意见的情况下，被告方有协助办理挂牌、登记等协助义务，而原告未能举证全体业主或业委会已就此达成有效意见，故要求被告恢复商场名称亦缺乏依据；对于恢复商场消防设施和公共通道，此应属于被告的物业管理职责范围，被告应予履行；对于拆除商场门口及其他各处加建的铺位和设施，恢复各铺位原有排序，由于目前证据未能证明加建铺位和设施的具体设置情况、具体的侵权主体等具体事实，从而无法对相关侵权事实作出认定，在侵权事实未明的情况下，原告直接要求作为物业管理单位的被告拆除铺位和设施，缺乏依据，对该诉请，本院不予支持，若涉及改变商场初始构造或消防安全问题，原告可向相关行政部门提出权利主张；若涉及原告与杰沃丰公司之间的合同关系，原告可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市零七物业管理有限公司应继续履行提供物业管理服务的合同义务包括恢复商场消防设施和公共通道以保证原告朱佩洁所有的现代之窗大厦裙楼1B09号商铺具备正常经营条件；二、被告深圳市零七物业管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告朱佩洁赔偿商铺空置损失（自2014年9月16日起按每月4755元的标准计算至2015年2月4日止）；三、驳回原告何家瑞的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2627元（已由原告预交），由原告负担2133元、被告负担494元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 夏  文  郁人民陪审员 唐    琪二〇一七年四月一日书 记 员 殷智华（代）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。