江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏10民终3315号上诉人（原审被告）：任信明，男，1964年2月28日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：陈联睿，江苏福朋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏省烟草公司扬州市公司，住所地扬州市文昌西路133号。法定代表人：ＸＸ华，该公司经理。委托诉讼代理人：周广桂，江苏擎天柱律师事务所律师。委托诉讼代理人：王云根，江苏擎天柱律师事务所律师。原审第三人：广陵区凯伍凯陆牛仔服装店，住所地文昌中路499号。经营者：方君。委托诉讼代理人：方匡秋，男，1969年1月10日出生，汉族，住浙江省三门县。原审第三人：曾庆彩，男，1980年2月4日出生，汉族，汉族，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：朱晓峰，江苏熙典律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏，江苏熙典律师事务所律师。原审第三人：李前坤，男，1979年4月15日出生，汉族，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：朱晓峰，江苏熙典律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏，江苏熙典律师事务所律师。第三人：广陵区凯宝服饰店，住所地扬州市文昌中路***号。经营者：董宝宏。委托诉讼代理人：吕鸣，江苏文昌律师事务所律师。原审第三人：广陵区朝希鞋店，住所地扬州市文昌中路***号。经营者：李家宝。委托诉讼代理人：李树雄，男，1987年2月18日出生，汉族，住福建省晋江市。原审第三人：上海艾缘酒店管理有限公司，住所地上海市黄浦区陆家浜路1011号16层。法定代表人：全富荣。委托诉讼代理人：周燕波，女，1962年11月11日出生，汉族，住扬州市开发区。上诉人任信明因与被上诉人江苏省烟草公司扬州市公司（以下简称烟草公司）、原审第三人广陵区凯伍凯陆牛仔服装店、曾庆彩、李前坤、广陵区凯宝服饰店、广陵区朝希鞋店、上海艾缘酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广陵区人民法院（2015）扬广民初1255号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任信明上诉请求：撤销原审判决。事实和理由：1、一审法院在租赁物所有权、租赁主体、租赁范围、租金给付、迟延原因等方面均未查清，导致案件事实认定错误。2、本案遗漏了合同当事人江苏省烟草专卖局（以下简称烟草专卖局）和红杉树酒店股份有限公司（以下简称红杉树酒店），导致案件可能影响第三方利益。3、本案定性和适用法律错误，裁判理念与合同法精神不符，扩大了纠纷。烟草公司辩称：1、案涉房屋登记所有权人为烟草专卖局，其没有独立法人登记，与烟草公司为一套班子、两套牌子，一审认定主体无误。即使不是同一主体，但其财产多年来均由烟草公司管理经营，烟草专卖局对此并无异议。2、案涉两份租赁协议均为租赁关系，与红杉树酒店承包经营关系无关。3、499号、501号、509号房屋是任信明依附于两份协议涉及的房屋和土地在租赁期内私自搭建的。4、任信明为足额支付租金是事实，一审法院判令解除协议、返还房屋并恢复原状适用法律正确。广陵区凯伍凯陆牛仔服装店述称，希望可以继续租赁。曾庆彩、李前坤述称，希望可以继续租赁。广陵区凯宝服饰店述称，同意任信明的观点，一审判决不应当仅以一套机构两块牌子为由就草率的认定烟草公司为本案主体，就第三人所承租的房屋在烟草公司与任信明之间是承包经营关系。任信明在承包经营期间与第三人所签订的房屋租赁合同（非转租合同），其权利义务应该由烟草公司承担。即使租赁合同被判令解除，第三人仍有权继续承租至合同期满。广陵区朝希鞋店述称，希望能够继续承租下去。上海艾缘酒店管理有限公司述称，服从法院判决，希望能够正常经营，如因此造成的损失，要求败诉方赔偿。烟草公司向一审法院起诉请求：1、判令解除烟草公司、任信明之间签订的两份租赁协议（2007年的租赁协议及补充协议）并恢复原状；2、判令任信明返还租用房屋（文昌中路505、507号一楼门面房、501-509号二楼以上房屋）及恢复原状（后来增加的构筑物即文昌中路499号、501号、509号及整个办公楼后面、南面增加电梯等）；3、判令任信明支付拖欠的房屋租金人民币152.5万元（算至2015年10月份）及实际返还房屋之日止的房屋租金；4、要求判令任信明支付拖欠租金利息186037.5元（暂计算至2015年10月，2015年10月后按照年利率6.15%计算至实际付清剩余租金之日止）。事实和理由：2003年9月18日，烟草公司、任信明签订《房屋租赁协议》一份，协议约定烟草公司将三元路烟草公司办公楼二楼以上（即文昌中路501-509号）租给任信明使用，租金为每年70万元，分两次支付，每次35万元。协议履行3年多之后双方重新签订《房屋租赁协议》，租金及支付方式不变，租赁期限为2007年5月8日至2020年5月8日，协议对双方权利义务亦作了具体约定。后任信明因发展需要又与烟草公司签订《补充协议》一份，承租烟草公司所有的三元路办公楼一楼门面房二间（文昌中路505号、507号房屋），约定房屋租金为35万元/年，按季支付每季度8.75万元，房屋租期为2007年1月1日至2020年12月31日止。上述协议签订之初任信明尚能按约履行支付租金的义务，自2013年始，任信明零星支付往年拖欠的租金后，再无支付任何款项，截止2015年4月份，任信明欠付租金230万元。烟草公司多次催要，任信明以各种借口一再拖延支付租金，烟草公司起诉后，任信明于2015年10月15日又付租金130万元，剩余租金至今未付。另任信明将其租赁的房屋自行搭建和改造，并转租给多个第三人，现烟草公司为维护自身合法权益，故诉至法院。一审法院认定事实：2003年9月18日，烟草公司与任信明订《房屋租赁协议》约定，烟草公司将三元路烟草公司办公楼二楼以上房屋租赁给任信明，租赁期限自2003年11月8日至2015年11月8日，租金为70万元/年。2007年烟草公司、任信明对上述协议进行修订，并重新签订了一份《房屋租赁协议》，该协议约定，烟草公司将三元路（现文昌中路501～509号）烟草公司办公楼二楼以上租赁给任信明，租赁期限为2007年5月8日至2020年5月8日。租金为每年70万元，付款方式为每年分两次支付，每次35万元，具体时间为每年11月8日，5月8日。任信明必须按约定时间交纳租金，延迟支付，每日按应支付租赁金额的1%加收罚金，延迟支付拾日，视任信明单方解除与终止合同。单方解除与终止合同，如烟草公司违约的，除赔偿因违约造成的直接损失外，还须赔偿任信明未满的租赁经营期间的经营利润（按违约时上一年度的经营利润计算）；如任信明违约的，则无权对其投入要求补偿。本协议未尽事宜，双方可另行商定签订补充协议，补充协议与本协议具有同等效力。后烟草公司、任信明双方又签订了《补充协议》约定，烟草公司将原烟草公司（三元路）办公楼一楼门面房二间，即文昌中路505号，507号出租给任信明，租赁期限为2007年1月1日至2020年12月31日，租金为35万元/年，每季度支付租金8.75万元。烟草公司当庭认可任信明陈述的其于2016年3月30日又给付租金100万元的事实。任信明庭后出具交纳烟草公司房租说明确认，针对本案所涉房屋租赁协议及补充协议合计每年105万元的租金交纳情况为：2012年11月实付60万元，2012年12月实付10万元；2013年全年未付；2014年1月实付35万元，2014年12月实付15万元，2014年餐费抵扣20561元；2015年10月15日实付130万元，2015年餐费抵扣3560元、4610元；2016年3月30日实付100万元。第三人广陵区凯伍凯陆牛仔服装店连锁店方匡秋跟任信明就本市文昌中路499号房屋签订了房屋租赁协议书，租金已支付至2018年4月30日。第三人广陵区朝希鞋店与任信明就本市文昌中路501号房屋签订了租赁合同，租金已支付至2017年6月15日。第三人广陵区凯宝服饰店与任信明就本市文昌中路505号房屋签订了租赁合同，租金已支付至2020年3月21日。第三人曾庆彩（签订合同者为实际经营人李前坤）与任信明就本市文昌中路507号房屋签订了租赁合同，租金已支付至2018年2月11日。第三人上海艾缘酒店管理有限公司就本案所涉二楼以上办公用房与任信明签订了合作协议书，租金已支付至2017年3月31日。任信明在租赁房屋期间，将烟草公司原有的楼梯间及空地部分改造成499号和501号房屋，将烟草公司原有的安全通道及与医药公司之间的火巷搭建成509号房屋,二楼以上租赁范围内安装电梯一部。另查，烟草专卖局系因行使烟草专卖管理权力而设立，其与烟草公司系一套机构，两块牌子，登记在烟草专卖局名下的资产均由烟草公司负责管理及处置。一审法院认为，烟草公司与任信明签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》均系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。任信明作为承租人，应当按照合同约定向烟草公司支付房屋租金，但任信明从2012年开始拖欠烟草公司租金，至今未足额向烟草公司支付租金，且根据2007年的《房屋租赁协议》约定，任信明延迟支付租金拾日，视为任信明单方解除与终止合同，故对烟草公司要求与任信明解除2007年《房屋租赁协议》及《补充协议》的诉请，予以支持。对于烟草公司要求任信明返还本市文昌中路505号、507号一楼门面房及501-509号二楼以上房屋以及对本市文昌中路499号、501号、509号一楼门面房及整个办公楼后面增加的电梯设施恢复原状的诉请，一审法院认为根据烟草公司提供的平面图，可以确认上述房屋均在烟草公司享有国有土地使用权的土地上，499号房屋由第三人广陵区凯伍凯陆牛仔服装店占有使用，501号房屋由第三人广陵区朝希鞋店占有使用，505号房屋由第三人广陵区凯宝服饰店占有使用，507号房屋由第三人李前坤占有使用，501-509号二楼以上房屋由第三人上海艾缘酒店管理有限公司占有使用，现一审法院已确认烟草公司与任信明解除2007年《房屋租赁协议》及《补充协议》，故上述第三人负有腾房义务，应搬离上述房屋，且可就其与任信明之间的租赁关系另行主张自己的权利。2007年《房屋租赁协议》及《补充协议》中未涉及的门牌号下的房屋应恢复原状，任信明应拆除自行安装的电梯。对于烟草公司要求任信明给付拖欠的截至2015年10月的租金152.5万元及实际返还房屋之日止的租金的诉请，因烟草公司当庭认可任信明于2016年3月30日又向其支付租金100万元，故支持任信明给付拖欠的截至2015年10月的租金52.5万元及实际返还房屋之日止的租金。对于烟草公司要求任信明支付拖欠的暂计算至2015年10月的租金利息186037.5元及2015年10月后按照年利率6.15%计算至实际付清租金之日止的利息诉请，根据合同约定，予以支持。对于任信明辩称其并未恶意迟延给付租金以及针对一楼门面房并不拖欠房租的事实，一审法院认为首先其提供的证据只能证明其因经营困难而与烟草公司进行协商，但并不能成为其迟延给付租金的理由，其次其提供的五份收据显示其分别向烟草公司和红杉树酒店给付过租金，但不能证明其足额给付了本案所涉一楼门面房的租金，且从其提供的给付租金的收据中显示，其给付本案所涉一楼门面房和二楼以上房屋的租金时并未区别给付，而是合计给付，故对任信明的辩解不予采信。对于任信明辩称本案所涉争议是基于承包关系而产生的租赁纠纷，故不应单纯适用租赁法律关系予以评价的问题，一审法院认为无论是基于什么关系而产生的租赁关系，双方都应按照合同约定履行自己的合同义务，现任信明未按合同约定足额按时给付烟草公司租金，故其辩解不能成为抗辩的理由。对于第三人广陵区凯宝服饰店认为烟草公司主体不适格的问题，一审法院认为烟草专卖局与烟草公司系两块牌子，一套班子，可以认定烟草公司具有诉讼主体资格。对于第三人曾庆彩辩称应列实际经营人李前坤为第三人的问题，一审法院认为现营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人，即第三人曾庆彩和李前坤为共同第三人。对于第三人辩称烟草公司与红杉树酒店存在人格混同的问题，一审法院认为第三人提供的证据无法证实该事实，故不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十九条之规定，判决：一、解除烟草公司江苏省烟草公司扬州市公司与任信明任信明2007年签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》；二、第三人广陵区凯伍凯陆牛仔服装店于判决生效后三十日内搬离本市文昌中路499号房屋，第三人广陵区朝希鞋店于判决生效后三十日内搬离本市文昌中路501号房屋，第三人广陵区凯宝服饰店于判决生效后三十日内搬离本市文昌中路505号房屋，第三人曾庆彩、李前坤于判决生效后三十日内搬离本市文昌中路507号房屋，第三人上海艾缘酒店管理有限公司于判决生效后三十日内搬离本案所涉二楼以上房屋，上述房屋均交由烟草公司执管；三、烟草公司自行恢复本市文昌中路499号房屋、501号房屋、509号房屋，任信明于判决生效后三十日内拆除自行安装的电梯；四、任信明于判决生效后三十日内向烟草公司支付租金52.5万元（暂计算至2015年10月，此后费用按合同约定计算至搬离租赁场所止）；五、任信明于判决生效后三十日内向烟草公司支付拖欠租金利息186037.5元（暂计算至2015年10月，2015年10月后按照年利率6.15%计算至实际给付之日止）。案件受理费26276元，由任信明负担。二审中，任信明提交2017年2月8日收款收据一份，用以证明其已经履行了租金的给付义务，烟草公司也接收了该租金，一审判决解除合同的条件不成就。烟草公司经质证认为，对收据真实性没有异议，付款人扬州正信酒店有限公司是代任信明支付的租金。违约已成事实，任信明支付欠缴租金的行为，并不能成为对抗烟草公司要求解除协议的理由，且该70万元并未全部覆盖所欠租金。烟草公司要求解除协议的理由不仅仅是租金未支付，还有擅自转租、私自改建房屋结构。经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，烟草公司与任信明均认可，2017年2月8日任信明支付租金70万元。本院认为，首先，本案中烟草公司的主体资格适格。其一，烟草公司诉请解除的两份协议，签订双方为烟草公司和任信明，内容也明确为将案涉房屋租赁给任信明，故该两份协议与任信明和红杉树酒店之间的协议的主体、性质、标的物等均不相同，任信明也未提交证据证明烟草公司系受到红杉树酒店的委托签订协议，且从任信明在一审中出具的租金说明以及数份租金收据等证据也可看出，对于红杉树酒店和烟草公司的款项，任信明是分别交纳的。其二，案涉租赁房屋虽然登记在烟草专卖局名下，但是烟草专卖局是由烟草公司挂牌设立的行使烟草专卖权力的机构，与烟草公司虽是两块牌子但是一套机构，且烟草专卖局名下资产均由烟草公司负责管理和处置。因此，烟草公司有权依据协议主张出租人的相关权利，而红杉树酒店与任信明之间的法律关系则不在本案理涉。第二，烟草公司主张解除案涉租赁协议应予支持。2007年的《房屋租赁协议》已经明确约定了租金的数额和给付时间，并约定迟延支付10日即视为任信明单方解除与终止合同。而《补充协议》虽然在协议首部提及了任信明与红杉树酒店签订的企业承包经营协议，但是签订主体是烟草公司与任信明，在协议中明确为修订租赁协议，内容均为房屋租赁相关事项，且从任信明在一审中出具的租金说明以及数份租金收据等证据也可看出，对案涉两份协议所涉租金，任信明也是一并给付未作区分的，故应认定为是对协议双方房屋租赁协议的补充。由于对该两份协议所涉租金，从2012年起任信明即出现长期拖欠的情况，至本案诉讼发生时仍未缴清，且任信明并未提交证据证明其存在合同约定的减交或免交租金情形或出租人同意其减交或免交租金。故一审判决支持烟草公司有关解除协议并要求任信明支付欠付租金的主张并无不当。鉴于任信明在2017年2月8日交纳了租金70万元，故应在一审判决任信明应付租金的基础上予以扣减。第三，案涉租赁协议解除后，任信明应返还租赁房屋，相关第三人作为次承租人缺乏继续租赁的依据，亦应返还房屋。对于任信明自行搭建的499号、501号、509号房屋，由于上述房屋系基于案涉房屋租赁关系而在租赁房屋基础上进行的搭建，并与租赁房屋成为一体，且任信明未提交证据证明其办理了合法建设手续，亦未提交证据证明其搭建得到了出租人的明确同意，故一审判决支持烟草公司要求恢复原状的主张并无不当，相关第三人亦负有腾房义务。至于案涉第三人与任信明之间的租赁关系，可另行主张。综上所述，任信明的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26276元，由任信明负担。本判决为终审判决。审 判 长  柏 鸣审 判 员  韩 冰代理审判员  陈建志二〇一七年四月二十七日书 记 员  徐丹凤