上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初934号原告上海味专实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人鲁喜阳。委托代理人赵易凡，上海东炬律师事务所。委托代理人孙崧，上海东炬律师事务所。被告上海钥梓五金制品有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人吴红。委托代理人贵阳杰，上海市华天平律师事务所。原告上海味专实业有限公司与被告上海钥梓五金制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理后，依法由审判员刘琳独任审理。本案于2017年3月9日公开开庭进行了审理，原告委托代理人赵易凡、被告委托代理人贵阳杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海味专实业有限公司诉称：2016年4月25日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，合同约定由原告向被告承租位于上海市青浦区北嘉松公路2158弄朱长村XXX号院内275平方米的厂房(该厂房系被告向二房东上海亿贝实业发展有限公司承租)，租期自2016年5月1日至2019年4月30日止，年租金标准为人民币(以下币种均为人民币)85,318元。后原告按约向被告支付了29,673.50元(三个月租金21,327元，押金7,109元，卫生费1,237.50元)。在被告向原告交付系争房屋后，原告对房屋进行装修、修缮、改装等工作，并将生产所需的机器设备等搬入租赁房屋。2016年5月13日、5月20日，原告收到系争厂房的产权人上海赢华化工有限公司(以下简称“赢华公司”)的《告知书》、《告知书之二》，告知如下：2016年5月12日，赢华公司与原承租人上海亿贝实业发展有限公司(以下简称“亿贝公司”)之间就朱长村XXX号厂房的租赁合同解除，故该公司与各次承租人签订的租赁合同自然失效，要求限期搬离、腾退租赁房屋。其后，赢华公司采取停电、停水等手段，导致原告无法正常使用系争厂房。2016年7月25日，原告自行从系争厂房搬离，并向赢华公司支付一个月的房屋使用费并结清相关费用。被告与原告签订租赁合同，收取租金、押金等费用后，无法保障原告照常使用系争厂房，造成原告巨大损失，故原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的《厂房租赁合同》；二、被告退还原告房屋押金7,109元、租金21,327元，并支付违约金21,327元；三、被告赔偿原告各项损失25,500元。案件受理费由被告负担。审理中原告撤销第一、三项诉请。主张返还三个月租金的依据：因原告正常使用系争厂房的时间仅为一个月，另外两个月都无法正常使用，且在与赢华结算的时候另支付一个月房屋使用费；主张违约金依据：租赁合同第7.1条，若被告提前终止合同违约，应向原告赔偿3个月租金。被告上海钥梓五金制品有限公司辩称：不同意原告诉请。系争房屋的产权人为赢华公司，亿贝公司向其承租厂房后，又转租给被告。因赢华公司与亿贝公司的租赁合同已经法院调解解除，被告与亿贝公司的租赁合同也依法解除，故原、被告之间的租赁合同已无法继续履行。原告是自行搬离系争厂房，非被告违约导致，故不同意支付违约金。原告实际占有使用系争厂房3个月，不管是否正常使用都需要支付租金，故不同意返还3个月租金。原告尚拖欠水电费，故押金亦不同意返还。经开庭审理查明：2016年4月29日，原告作为承租方(乙方)与被告作为出租方(甲方)签订《厂房租赁合同》一份，约定原告向被告承租本区北嘉松中路2158弄朱长村XXX号院内275平米的厂房，租期自2016年5月1日至2019年4月30日止，租金标准为7,109元/月，乙方应在签订合同时向甲方支付厂房租赁押金7,109元，租金预付三个月即21,327元。第7.1条约定租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金，乙方押金不再退还，甲方有权追索乙方装修期折让房租；第7.5条约定……乙方在完成工厂垃圾清运出工厂后，与甲方结清水电费，卫生费等相关费用，甲方返还乙方租房押金。合同另对双方其他权利义务做了约定。签约后，原告向被告支付三个月租金、押金、卫生费共计29,673.50元。另查明，2015年11月5日，赢华公司起诉亿贝公司房屋租赁合同纠纷一案，本院出具(2015)青民三(民)初字第4840号民事调解书，内容为：双方于2011年4月22日就本区华新镇嘉松公路朱长村XXX号厂房签订的《租赁合同》于2016年5月12日解除等。2016年7月13日，被告起诉亿贝公司房屋租赁合同纠纷一案，本院出具(2016)沪0118民初字7321号民事调解书，内容为：双方就本区华新镇朱长村XXX号厂房签订的《租赁合同》于2016年5月12日解除，亿贝公司返还被告2016年7月6日之后的租金等。再查明，2016年5月13日、5月20日，赢华公司向系争厂房的次承租人分别送达《告知书》、《告知书之二》，告知其与原承租人亿贝公司的租赁合同解除，各次承租人与亿贝公司签订的租赁合同亦随之失效，要求各承租企业从速做好腾退办理工作。6月8日，赢华公司向原告送达《通知》一份，载明：一、因我司与亿贝公司之间的厂房租赁合同的解除，故贵司与亿贝公司就上列厂房的《租赁合同》也同时失效；二、凡与亿贝公司签署《租赁合同》的次承租人，如继续使用我司的厂房，必须于2016年6月15日之前，与我司重新签订厂房《租赁合同》，建立新的租赁关系，否则请将厂房腾退我司。三、请贵司自接到此通知书后一周内向我司支付2016年4、5月发生的水、电费用。因该等费用已由我司予以垫付，同时，2016年5月13日至6月15日期间的租金请一并支付我司。四、新的承租日期从2016年5月13日起算，上列次承租人必须按此日期向我司缴纳厂房租赁费用，享受使用厂房的权利，必须承担支付租金的义务。……六、如贵司未能在2016年6月15日前向我司支付上述费用和商定走留事宜，我司将采取停电、停水等措施，以维护我司的合法权益。2016年7月下旬，原告按照产权人赢华公司要求，结清房屋使用费、水电费即2,100元后，腾退系争厂房。以上查明的事实，由原、被告的陈述、厂房租赁合同、银行转账凭证、民事调解书、告知书、收据等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示产权人赢华公司系在2016年7月10日采取停水停电措施。被告表示其于2016年7月13日向亿贝公司提起诉讼，当时赢华公司已经采取了停水停电措施，并表示赢华公司与亿贝公司均放弃水电费，被告不需要与他们结算水电费。根据庭审查明的事实，本院认为：原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律法规的强制性规定，因属合法有效。当事人应当按照约定全面履行各自义务。现产权人赢华公司与亿贝公司、亿贝公司与被告的租赁合同均已依法解除，被告无法保障原告继续合法使用系争厂房，被告构成违约。原告要求被告返还剩余租金、押金并按照合同约定承担违约责任，合法有据，本院予以支持。至于剩余租金，根据查明的事实，产权人赢华公司系在2016年7月10日左右采取停水停电措施，原告自此无法正常使用系争厂房，7月份的租金亿贝公司已返还给被告，且结合原告腾退时支付赢华公司部分房屋占有使用费，故本院判令被告返还7月份的租金即7,109元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海钥梓五金制品有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海味专实业有限公司房屋押金7,109元、租金7,109元；二、被告上海钥梓五金制品有限公司于本判决生效之日起十日内并支付原告上海味专实业有限公司违约金21,327元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,044元，减半收取522元，由原告负担177.70元，由被告负担344.30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘 琳二〇一七年四月七日书记员 黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。