福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0121民初796号原告:怡家园(厦门)物业管理有限公司福州分公司,住所地福建省福州市台江区同德路同德园13号楼4层。负责人:黄党辉,系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈世明，上海锦天城(福州)律师事务所执业律师。被告:陈仁杰，男，1983年10月22日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：吴才连，福建三瑞律师事务所执业律师。原告怡家园(厦门)物业管理有限公司福州分公司(以下简称怡家园福州分公司)与被告陈仁杰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告怡家园福州分公司的委托诉讼代理人陈世明、被告陈仁杰的委托诉讼代理人吴才连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。怡家园福州分公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈仁杰向怡家园福州分公司支付闽侯县的物业管理费（按每平方米2.5元/月，从2014年1月算至实际缴款日，暂计至2016年6月为29514元）；2.判令陈仁杰向怡家园福州分公司支付物业管理费的违约金（按月2%从2014年1月算至实际缴款日，暂计至2016年4月为8854.2元）；3.判令陈仁杰承担律师费1500元。诉讼过程中，怡家园福州分公司明确了主张的物业费的计算时间从2014年1月计至2017年3月，金额为37384.4元。事实与理由：2010年12月26日，陈仁杰与怡家园福州分公司签订《田园休闲中心（领域）前期物业服务协议》，合同约定怡家园福州分公司为陈仁杰位于闽侯县的房产提供物业服务。合同签订后，陈仁杰入住该房屋并由怡家园福州分公司为其提供物业服务至今。然而，陈仁杰从2014年1月起开始拖欠物业管理费，暂计至2016年6月共计30个月。根据《田园休闲中心（领域）前期物业服务协议》第七条第一款的约定，双拼、联排别墅物业管理费按建筑面积每月每平方米2.5元计收，因此陈仁杰拖欠的物业管理费共计29514元。怡家园福州分公司几经催讨，甚至委托律师向陈仁杰发出律师函，但陈仁杰仍然以种种借口推脱不交。依据《田园休闲中心（领域）前期物业服务协议》第十三条第二款：“甲方违反本协议第七条，第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照从逾期之日起所拖欠物业服务费的每日0.3%标准向乙方支付违约金”之约定，陈仁杰从2014年1月起逾期缴纳物业费，应从2014年1月起按每日千分之三交纳相应的违约金，但因该违约金过高，怡家园福州分公司自动调整为按照法律规定的月2%计算至实际还款日。综上所述，陈仁杰故意拖欠物业管理费，事实清楚，证据充分。物业服务费主要用于维修公用设施、维护公共卫生及安全防卫工作，陈仁杰的行为不仅损害怡家园福州分公司的利益，更是损害社区内广大业主的合法权益。为维护怡家园福州分公司及社区业主的合法权益，特起诉，望判如所请。陈仁杰辩称，1.陈仁杰已不具有协议所称享有物业管理权利义务主体资格的业主身份，没有缴交物业费的义务。陈仁杰因故自2014年1月起被刑事拘留，失去人身自由，此后本案讼争物业的房产被法院查封、扣押、拍卖，自此陈仁杰失去对该房产的所有权，已非本案业主，既然不享有怡家园福州分公司提供的物业管理服务，也就无需承担缴交物业费的义务。2.陈仁杰没有违反《田园休闲中心（领域）前期物业服务协议》第七条、第八条约定，没有出现该协议第十三条第二款的情形，不应承担违约责任。陈仁杰未将该房产用于出租、转让或不收房进行空置等仍应向怡家园福州分公司交付物业费的情形。陈仁杰没有继续缴交物业费是由于客观情况发生重大变化，该房产已被国家机关查封、扣押、拍卖，出现了本人意志以外的原因使陈仁杰丧失了业主地位，同时由于陈仁杰失去了人身自由，从未收到过怡家园福州分公司的书面催讨函件，故陈仁杰无需也无力继续履行缴交物业费的义务，更不必承担迟延交付物业费的违约责任。3.应由物业服务的真正受益者承担缴纳物业费的义务。根据《物业管理条例》第二条规定，怡家园福州分公司提供的物业服务是对该住宅小区共同区域、公共事务的管理和服务，应遵循谁受益谁付费原则，应由该房产的受益人支付物业管理费用。2014年1月后，由于房产被法院查封、扣押，陈仁杰已经失去了对房产的所有权和使用收益权，该房产由法院控制，期间怡家园福州分公司提供的物业管理服务处于没有受益人的状态，不应由陈仁杰承担物业管理费用。综上所述，陈仁杰根据房产买卖合同而与怡家园福州分公司形成的物业服务合同关系，由于该房产被法院查封、判赔或罚没，导致陈仁杰丧失房产所有权及物业服务合同主体资格，陈仁杰并非本案业主，故请求驳回怡家园福州分公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.怡家园福州分公司提供了《交房流转单》，拟证明陈仁杰已入住领域别墅120栋01单元房屋，并由怡家园福州分公司提供物业服务。陈仁杰质证称，因该房屋于2014年1月份被查封，所以陈仁杰办理交房手续后未入住该房屋。本院认为，对怡家园福州分公司提供的《交房流转单》的真实性予以确认，该证据能够证明陈仁杰已办理了房屋交接验收的手续，故对该证据予以采信。2.陈仁杰提供了《福州市中级人民法院刑事判决书》及附表8《陈仁杰案扣押款物判决处理清单》、《协助冻结财产通知书》，拟共同证明陈仁杰于2014年1月起至今因刑事犯罪失去人身自由，讼争物业管理费收取对象的房产被法院判赔或罚没。怡家园福州分公司质证称，上述证据没有原件核对，真实性由法院确认；关联性及证明对象均有异议，即使陈仁杰现在被羁押，房屋被扣押，其仍有义务去缴纳物业管理费，房产在拍卖时怡家园福州分公司可以向法院申请参与分配、执行物业管理费。对陈仁杰提供的证据经核实，真实性予以确认，该证据虽能够证明陈仁杰因犯罪被判刑，讼争房屋被依法冻结的事实，但讼争房屋的陈仁杰仍是讼争房屋的所有权人，以此作为拒交物业费的理由不能成立，故对该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。本院认为，陈仁杰与怡家园福州分公司签订的物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，应当认定为合法有效。双方争议的焦点在于陈仁杰是否具备业主身份，是否需要缴纳物业费。对此，本院认为，陈仁杰虽因刑事犯罪，被限制人身自由，讼争房屋也已被国家机关冻结，但陈仁杰仍系讼争房屋的所有权人，其所有的房屋及房屋所处的小区接受了怡家园福州分公司的日常管理和维护，怡家园福州分公司已按照物业服务合同的约定履行了相关物业管理的义务，其就应当按照合同约定履行缴纳物业费的义务。陈仁杰辩称未享受怡家园福州分公司提供的物业服务及该房屋已被国家机关冻结，其无需缴纳物业费，该理由不能成立，本院不予采纳。怡家园福州分公司主张由陈仁杰承担律师费1500元，但未提供证据证明律师费的支出，在双方签订的物业服务合同中亦未对该费用的负担作出约定，故对该主张不予支持。综上所述，怡家园福州分公司诉称陈仁杰拖欠从2014年1月起的物业管理费及相应的违约金，事实清楚，证据充分，本院予以支持，但其主张陈仁杰支付律师费没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、陈仁杰应于本判决生效之日起七日内向怡家园(厦门)物业管理有限公司福州分公司支付物业费37384.4元（从2014年1月计至2017年3月）；二、陈仁杰应于本判决发生法律效力之日起七日内向怡家园(厦门)物业管理有限公司福州分公司支付滞纳金（以未缴的物业费为基数，按照月利率2%的标准从2014年1月1日起计算至物业费实际缴清之日止）；三、驳回怡家园(厦门)物业管理有限公司福州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费797元，由怡家园(厦门)物业管理有限公司福州分公司负担48元,由陈仁杰负担749元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  季 琳人民陪审员  程书传人民陪审员  江能淦二〇一七年四月十八日书 记 员  金惠珍附：本案适用主要条文和申请执行提示《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。