广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初20275号原告（反诉被告）：姚帆，女，1983年6月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：马运峰、李亚丽，分别系广东启兴律师事务所律师及实习律师。被告（反诉原告）：郑政，男，1965年11月6日出生，系香港永久性居民，委托代理人：张茂东、陈伟钿，均系广东法制盛邦律师事务所律师。第三人：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地广东省广州市越秀区农林下路**亿达大厦**部分及7、8全层，统一社会信用代码91440101729922587D。负责人：阮广杰。委托代理人：曾晓亮、李林香，均系该司职员。原告（反诉被告）姚帆诉被告（反诉原告）郑政、第三人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红广州公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年3月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姚帆的委托代理人马运峰，被告（反诉原告）郑政及其委托代理人张茂东，第三人满堂红广州公司的委托代理人曾晓亮、李林香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）姚帆诉称：2016年6月10日，原、被告、第三人签订购买位于广州市天河区龙口西路373号金鼎大厦1204房的《广州市存量房买卖合同》。因被告需补办房产证，2016年7月10日，原、被告双方签订《补充协议》，被告收取原告的定金100000元。之后，原告办理了银行按揭的相关手续、三方办理了网签手续，并约定2016年11月11日到天河区不动产登记中心递件。当日登记中心开具了《缴费指引》，让被告补交业主唯一房产资料、去税务局交税后凭缴费凭证领取受理回执。被告当时觉得交税多就拒绝交税，致使当日无法完成递件手续。之后原告及第三人多次催促被告办理交税手续以完成交易，但被告看到房屋增值觉得吃亏，就反悔不想卖房。找借口说原告已经违约，拒绝再进行交易。2016年11月21日原告与被告微信沟通，被告明确表示不愿意继续进行交易。2016年11月22日第三人给被告发《通知》告知其缴纳税费完成交易，被告收到通知后置之不理。第三人通知双方于2016年11月25日去办理递件手续，原告及第三人于2016年11月25日去登记中心等待被告递件，被告并未到现场。2016年11月28日原告再次委托律师发《律师函》给被告，要求其跟原告确定递件日期。被告收到律师函后仍拒绝与原告确定时间办理递件手续。至此，被告无论从行为还是明确表示都拒绝继续履行合同完成交易。根据合同法的规定，原告有权要求被告继续履行合同。原告符合购房条件，合同已经网签，亦有一次性支付剩余房款的能力，本案不存在不能继续履行的障碍。据此，原告特起诉至法院，请求判令：1、被告继续履行双方签订的《广州市存量房买卖合同》即被告协助原告办理涉案房屋的产权过户及房地产登记手续；2、被告向原告支付迟延办理产权登记的违约金（以总房款1980000元为本金，自2016年11月12日起计至被告实际协助原告办理产权过户及登记手续之日止，每日按总房款的0.05%计算）；3、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）郑政辩称：请求法院驳回原告全部诉讼请求。对原告第一项诉讼请求，被告认为因原告怠于支付购房首期款，已逾期超过10天，依据双方签订的合同约定，被告有解除权。对原告第二项诉讼请求，被告认为双方已于2016年11月11日已成功递件，不存在没有递件或不成功递件的情形，所以被告认为原告第二项诉讼请求是不合理的。由于原告违约在先导致合同无法履行，所以应当全部驳回原告的诉讼请求。双方已于2016年11月11日在天河区房产交易中心领取了递件收件收据，被告也专门到天河区产权交易中心调查核实过相关经办人员，该经办人员称现交易中心是不向买卖双方出具收件收据，只出具收费指引清单，该清单视为收件收据。本案并不是由于房价上涨卖方违约的情形，真正违约的是原告，导致合同不能履行或无法继续履行的是原告拒绝支付首期款，由于原告拒绝支付首期款，所以被告才不配合继续办理交纳税费及房产过户的手续。原告将整套交易手续混淆，合同约定递件成功支付首期款，而原告错误认为完成整个交易后才支付首期款。被告（反诉原告）郑政反诉称：2016年6月10日，原、被告双方在第三人的见证下签订《广州市存量房买卖合同》和《存量房买卖合同附件》，由原告购买被告所有的广州市天河区龙口西路373号金鼎大厦住宅1204房。2016年7月1日，原告提出取消房产买卖交易，因其认为房子买贵了，除非减价否则取消交易，双方未能达成一致意见。后来原告见到房价稳定上升，希望继续履行合同。2016年7月10日原、被告双方签订《补充协议》，约定原告于递件成功当天将首付款700000元支付给被告。2016年11月11日，三方到天河区不动产登记中心办理递件、交税、过户手续。当天办理完递件手续之后，原告按约定支付了700000元给被告即可认定原告确认当天已经递件成功。因原告配偶未带军官证、以及被告配偶缺户口迁移情况证明，双方都未能完成交税手续。原告随即反悔提出要求收回刚刚支付的700000元首期款，被告不同意其请求，但原告表示将放弃交易并强烈要求退还款项，被告因此退还款项。但事实并非如此，原告一方面不放弃房产交易，要求被告办理配偶的户口迁出证明以便交税时使用，一方面又拒付首期款，被告按要求办理了证明并邮寄给第三人后，原告再次拒绝支付首期款。2016年11月25日，被告向原告发出《关于向买方催收购房首期款的函》，并于2016年11月26日确认原告和第三人收到该函。在2016年12月3日超过了指定的宽限日期后，原告第三次拒绝向被告支付首期款，其行为已构成严重违约，致使合同无法继续履行。2016年12月8日，被告向原告发出了《解除合同通知书》，原告及第三人于2016年12月9日确认收到该通知书。于2016年11月11日递件成功当天，原告未按约定支付首期款，至被告发出《解除合同通知书》时已经逾期27天，被告有权解除合同，且原告应对其违约行为承担相应的违约责任。据此，被告特提起反诉，请求判令：1、解除原、被告所签订的《广州市存量房买卖合同》及《补充协议》；2、原告支付的100000元定金归被告所有；3、本案诉讼费用由原告负担。原告（反诉被告）姚郑针对反诉答辩称：不同意被告的反诉请求，原告要求继续履行合同，且本案具有履行合同的一切条件。被告称是原告不愿意向其支付首期款，这是歪曲事实。无论双方认为当天是否递件成功，原告在当天已支付了首期款，这有银行的汇款记录。是事后需要被告交纳税费，被告由于其配偶的身份证问题要在第二天才能交纳税费。最后被告才将身份证明材料邮寄给第三人，但又要求第三人不将身份证明材料出示，还让其配偶取回身份证材料。合同是被告的原因导致无法继续履行，所以被告要求原告支付的定金100000元归其所有是不合法。第三人满堂红广州公司述称：由于原、被告的诉讼请求没有涉及到第三人的权利义务，对此第三人不发表意见。2016年11月11日三方去天河区房地产交易中心办理递件手续，买卖双方将交易资料交给房管局。原告支付了首期款700000元给被告，随后双方去交纳税费，但工作人员要求被告提供其配偶的户口迁移证明，要求原告提供其配偶的军官证。当时双方均不能提供，原告表示其当天可以提供其配偶的军官证，被告称其妻子的户口迁移证明需要时间办理。被告应原告的要求，被告退回了首期款给原告，双方协商另约时间再递件，之后买卖双方未能达成共识。根据微信记录，被告于第二天将其配偶的户口迁移证明的复印件通过微信发给第三人的经办人，但只是复印件并非原件，因此，还需要被告重新办理户口迁移证明。后被告于2016年11月19日把户口迁移证明的原件交给第三人的经办人，由第三人先行保管，当时还特别嘱咐经办人不能拍照或复印。后因被告对于首期款的支付问题存在异议，因此，被告于2016年11月19日委托其姐姐到第三人处取回该迁移证明原件。经审理查明：位于广州市天河区龙口西路****（以下简称涉讼房屋）是登记在郑政名下的房产。2016年6月10日，在满堂红广州公司提供的中介服务下，姚帆（乙方）、郑政（甲方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：约定买卖房地产地址为龙口西路373号金鼎大厦住宅1204房，建筑面积为69.15平方米；不带租赁合同；该房地产按整套出售并计价，总金额为1980000元；定金100000乙方须在2016年6月30日支付给甲方；定金余款80000乙方须在2016年6月30日前支付给甲方；首期楼款800000乙方应在乙方于递件成功当天支付甲方；乙方应在2016年6月30日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；甲方及其配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料；甲乙双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续；甲乙双方同意该房地产交付使用时间为甲方收齐房款当天；甲乙双方缴付税费方式为按政府规定各付各税；甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同；如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款的0.05%的标准向乙方支付违约金；乙方未能按照本合同约定支付房款的，应当每日按未付房款的0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意违约方支付违约金从逾期之日起按总房款0.05%按日计算，合同继续履行；甲方或乙方行使本合同约定的单方解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；甲乙双方同意委托满堂红广州公司办理网签手续，此《广州市存量房买卖合同》为示范文本，甲乙双方均同意按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后五天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续；甲乙双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易；如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任；原业主申请补办房产证，等到房产证下来再进行下一步交易，如房产证有查封问题本合同解除，如证下来后产生税费，由原业主卖家承担，定金暂由中介方保管，没问题再转交给业主；甲乙双方签订的《广州市存量房买卖合同》（正式版）与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准；本合同未尽事宜，可由当事人约定后签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力等条款。该合同签订当天，姚帆交付了定金20000元由满堂红广州公司代管。2016年7月10日，姚帆（买方、乙方）、郑政（卖方、甲方）签订《补充协议》，约定：甲方须于2016年10月15日前办妥并向乙方出示该房屋产权证原件，如在此规定的时限内不能办理完房产证，乙方有权解除合同；如因甲方个人原因无法办妥该房地产的权属证书的，乙方有权追究甲方违约责任；定金余款80000元，乙方须于甲方办妥并出示房产证原件时支付给甲方；乙方于2016年10月15日前向银行申请贷款办理网签手续，乙方于递件成功当天将首付款余额70万元支付给甲方；银行出具同贷书以及甲方确认收到首付款共800000元后10天内，甲方应预先交付该房地产给乙方使用，甲方应保证该房地产无人为损坏、该房地产内家具家电完好无缺等条款。2016年9月28日，姚帆（买方、乙方）、郑政（卖方、甲方）、满堂红广州公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号为穗存量房合字16090551927号），办理了涉讼房屋买卖的网签手续。当天，满堂红广州公司将其代管的定金20000元转交给郑政，姚帆并另外向郑政支付定金80000元。2016年11月11日，姚帆、郑政及满堂红广州公司的工作人员一起到天河区不动产登记中心，办理交易递件手续。当天早上，姚帆、郑政将资料递交给不动产登记中心，于当天早上10:20分取得《天河区不动产登记中心缴费指引》一份，该指引上载明：上述事项【即缴交资料，包括：受托人身份证明、法定代表人身份证明、法定代表人证明书、委托书、营业执照副本或法人代码证、身份证复印件、广东省房地产权证（2008版）、合同（抵押、借款）、二手买卖合同】完成后，请按以下顺序办理缴费：1、申请人持《缴费指引》到2楼北区取号，凭号到57-58号窗预受理；2、到3楼71-74号窗缴费；3、凭相关票证到二楼25号窗换取正式受理回执。该指引的“备注”一栏注明：请申请人按上述指引缴纳税费后，双方同意由（下划线处空白，未填写内容），凭本收件收据及缴费凭证到原受理窗口领取正式受理回执；业务办理时限从换领正式受理回执起计算。当天收到该《缴费指引》后缴纳税费之前，姚帆转账支付了700000元给郑政。支付该笔房款后，三方继续到不动产登记中心的税务窗口办理纳税手续，由于姚帆的配偶未携带《军官证》、郑政的配偶未携带《户口迁移证明》，导致双方均无法办理纳税手续。郑政于当天将姚帆此前转账支付的700000元退回给姚帆。2016年11月22日，满堂红广州公司通过中国邮政特快专递EMS的方式，邮寄了《通知》一份给郑政，称根据合同约定郑政至今尚未按房管局要求缴纳税费，现敦促郑政接此通知后三日内与其联系其办理上述手续。郑政于同月23日收到该份通知后并未联系满堂红广州公司办理缴纳税费手续，而是于2016年11月25日发出《关于向买方催收购房首期款的函》给姚帆，称姚帆应该在递件当日向其支付首期购房款，至今已15天仍未支付首期购房款已构成违约；再次催促姚帆在收到本函7天内支付首期购房款到其指定银行账号，如果未在通知指定日期之内支付首期购房款，其将单方行使合同解除权。函件中并载明了其收款的开户银行名称、户名及帐号。姚帆于2016年11月27日收到该份函件。收到郑政发出的上述《函件》后，姚帆并未支付首期款至郑政指定的银行账户，而是于次日（即2016年11月28日）委托广东启兴律师事务所马云峰律师发出《律师函》一份给郑政，称“递件成功”的法律含义为交易双方向房屋交易中心递交转移登记所需要的全部材料后，交易中心出具领取房屋产权证的“回执”后买房向你支付首期款；双方在2016年11月11日递件时，因郑政未能办理相关税费手续造成递件未成功，姚帆按约定不应当支付首期款；请郑政在收到本函2日内，与其或姚帆联系，协商确定双方递件时间，继续办理双方的交易。郑政确认其于2016年12月1日收到该份律师函。因郑政对该函件内容不予确认，因此收到该函后并未与律师或姚帆联系并继续办理交易手续。2016年12月8日，郑政发出《解除合同通知书》一份给姚帆，称双方在2016年11月11日已递件成功，但姚帆未按合同约定支付首期购房款，已经逾期28日仍未支付，依据合同约定发出解除合同通知书，合同自通知书到达姚帆时解除；并表示，递件是指买卖双方本人带相关资料去房管局申请房产转移登记；从交易习惯看，递件成功应理解为房管部门收妥买卖双方申请办理房屋交易过户手续的全部资料。次日，姚帆收到该份通知书。2016年12月15日，姚帆向本院提起本案诉讼，提出要求继续履行合同、支付迟延办理产权登记的违约金等诉请；郑政向本院提起反诉，提出要求解除合同、没收已付定金等反诉请求。本案审理过程中，为查明本案事实，本院发函至房管部门调查涉讼房屋的权属登记、抵押、查封信息等。房管部门于2017年3月13日复函本院称：涉讼房屋现登记在郑政名下，无抵押及法院查封情况，档案中未注记历史遗留相关问题；2016年11月11日，姚帆、郑政及中国工商银行股份有限公司广州粤秀支行到天河区不动产登记中心申请办理涉讼房屋转移登记和抵押登记，受让方具备购房资格；该中心以2016登记9033443受理该案；由于申请人尚未提交完税证明，目前案件仍处于预受理状态；未领取受理回执；并注明信息核查时间为2017年3月7日。庭审中，关于三方如何理解《补充协议》中所约定的“递件成功当天支付首期款700000元”的“递件成功”，姚帆认为递件成功是指递交办证资料给交易中心，完成纳税后取得正式的受理回执才是递件成功；郑政认为递件成功是指递交办证资料给交易中心，交易中心出具收件收据或缴费指引就视为递件成功，并表示房产的交易包括递件、纳税、过户、领取房产证；满堂红广州公司则认为房产交易手续分三步，第一步由买卖双方将交易资料提交给房管局由房管局收件，第二步双方按规定缴纳税费，第三步再取回正式的受理回执，其认为在取得正式受理回执时才代表成功。关于2016年11月11日郑政为何退回700000元给姚帆，姚帆表示当天其配偶可以在一个小时内取得军官证继续纳税，但郑政表示其配偶无法在当天提供《户口迁移证明》，因此郑政主动退回700000元给其；郑政表示，当时姚帆强烈要求退回700000元，其认为姚帆购房必须支付购房款，如果不支付购房款其认为姚帆想取消交易，故其退回购房款700000元给姚帆。姚帆于2017年4月20日向本院提出书面申请，要求将涉讼房屋的购房余款交由本院代管；2017年4月20日，姚帆缴纳的1880000元到达本院账户；姚帆要求由郑政将涉讼房屋过户至其名下后再向本院领取上述款项。本院认为：姚帆、郑政就涉讼房屋买卖所签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》均是合法有效的，对双方均有法律约束力。2016年11月11日双方在递交办证资料给房管部门后因未能成功缴纳税费，首期款在收取后又退回；此后双方因对“递件成功”如何理解产生争议，导致未能继续履行合同，郑政更于2016年12月8日发出《解除合同通知书》给姚帆要求解除合同。因此，本案争议焦点在于首期款的支付条件是否已成就即双方是否已“递件成功”，以及合同是否符合及具备继续履行的条件。关于首期款支付条件是否已成就即2016年11月11日是否已“递件成功”的问题。双方约定，“递件成功当天支付首期款700000元”，因此首期款支付的先决条件为“递件成功”。对此，本院认为，根据双方合同约定结合本市存量房买卖合同交易习惯，“递件成功”应当是买卖双方办理完毕产权过户和房地产登记手续的递交产权过户资料、缴纳税费手续，并最终取得房管部门出具的《受理回执》，凭最终《受理回执》即可领取产权人为买方的权属证书。2016年11月11日双方递交资料后取得房管部门出具的《缴费指引》，该指引上清楚载明递交资料后仍需办理缴费手续、并在办理缴费手续后凭相关票证取得正式受理回执。可见，《缴费指引》的领取仅能证明双方办理完毕递交资料环节，双方仍需缴纳税费后才可以取得《受理回执》。2016年11月11日当天，由于双方缺乏相应资料导致无法缴纳税费，并未取得《受理回执》，因此，本院认定当天并未“递件成功”，此后至今双方仍未“递件成功”，结合双方关于首期款支付条件的约定，本院确认首期款支付条件至今仍未成就。因首期款支付条件尚未成就，郑政以首期款未支付构成违约符合解除合同的条件为由于2016年12月8日发函要求解除合同，缺乏事实依据，即使姚帆于次日收到该通知亦不能产生合同解除的法律效力。关于合同是否符合及具备继续履行条件问题。如前所述，首期款支付条件尚未成就，因此姚帆至今未付该款并不构成违约；且根据房管部门的复函，买卖双方办理纳税手续后，即可领取受理回执。因此，目前条件下合同符合继续履行的条件。作为购房人的主要义务是支付房款、作为出售方的主要义务是协助办理过户手续并交付房屋，在双方已经产生争议的情况下，姚帆要求继续履行合同办理完毕过户手续，显然需要房款支付为前提。虽合同约定的付款方式为向银行申请按揭贷款的方式支付房款、银行亦同意姚帆的贷款申请并随买卖双方一起于2016年11月11日申请办理抵押手续，但由于姚帆愿意以一次性付款方式支付房款并已证明其具备付款能力、且一次性付款显然更有利于交易的继续进行。因此，结合目前合同的履行情况，对于姚帆要求郑政办理产权过户手续的诉请，本院判令郑政于本判决发生法律效力之日起5日内，协同姚帆办理涉讼房屋产权交易过户的纳税手续。关于姚帆要求郑政支付迟延办理产权登记违约金的诉请。根据查明的事实，2016年11月11日双方办理过户手续当天，系由于双方各自原因导致均未能办理纳税手续，进而导致姚帆至今未取得权属证书；此后双方又开始产生争议而导致至今未继续履行，因此姚帆要求郑政支付迟延办理产权登记违约金不符合双方约定，本院不予支持。如前所述，郑政并不具备合同的解除权，故其反诉要求解除合同、没收定金100000元归其所有均缺乏依据，本院不予支持另，姚帆已将购房余款人民币1880000元交由本院代管，依约首期楼价款人民币700000元应于递件成功当天支付，余款原是约定以银行按揭贷款的方式支付的，现姚帆自愿变更为一次性支付；因郑政协同姚帆办理交易过户手续后，姚帆即取得涉讼房屋的所有权，按照双方约定及公平合理、等价有偿的原则，作为购房人的姚帆取得涉讼房屋的所有权必须支付相应的对价即支付购房款，因此，郑政可在本判决书发生法律效力后姚帆取得房管部门的《受理回执》当天向本院申请领取上述购房余款1880000元。由于双方当事人均没有提出关于支付购房余款的请求，本院不就此问题在本案中作出判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告郑政于本判决发生法律效力之日起5日内继续协助姚帆到广州市房管部门办理广州市天河区龙口西路373号1204房的产权过户和房地产登记手续（即协同原告姚帆办理该房屋的产权交易过户纳税并领取《受理回执》的手续）。二、驳回原告姚帆的其他诉讼请求。三、驳回被告郑政的反诉请求。本案本诉受理费22620元，由原告姚帆负担3000元，由被告郑政负担19620元；反诉受理费11720元，由被告郑政负担。如不服本判决，原告姚帆可在判决书送达之日起十五日内、被告郑政可在本判决书送达之日起三十日内向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 植人民陪审员  黄穗萍人民陪审员  许蔚琳二〇一七年四月二十五日书 记 员  何靖文李翠汝