金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）浙0702民初06612号 原告姚熙，男，1985年1月4日出生，汉族，住衢州市柯城区。 委托代理人张洪明，浙江民宜律师事务所律师。 被告金华恒瑞房地产开发有限公司，住所地金华市婺城区白龙桥镇后童村。 法定代表人林作楷，该公司董事长。 委托代理人邵晨月，浙江一剑律师事务所律师。 原告姚熙为与被告金华恒瑞房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2016年6月21日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员盛云扬独任审判，于2016年9月20日、2016年11月8日公开开庭进行了审理。原告姚熙及其委托代理人张洪明、被告金华恒瑞房地产开发有限公司的委托代理人邵晨月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：被告为金华市婺城新区紫金南路以西、中心广场以南、婺城区白龙桥镇，编号为16-22-0-133、16-49-0-7地块“婺州城市广场”项目的房地产开发商，2012年3月4日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买婺州城市广场B3幢2068号商业、办公用房，该房屋建筑面积为33.45平方米，单价为15844.54元/平方米，购房总价为530000元，合同签订后，被告通过首付款及银行按揭贷款方式付清房款。 同时，原告根据被告要求与被告独资设立的金华恒瑞商贸管理有限责任公司签订了《婺州城市广场委托经营协议暨商业用房委托经营管理合同》，约定原告购买的商业用房委托给金华恒瑞商贸管理有限责任公司统一经营，进行商业开发。 截止2016年6月1日，被告所出售的上述房屋并未满足商品房买卖合同约定的第九条、第十四条、第十五条，更没有达到商业运营的标准，被告至今未能将原告购买的商业用房交付，买受人的房产权属证书，一直到2014年6月16日方才登记完成，故依照商品房买卖合同第十条、第十六条的约定，要求继续履行合同，并由被告支付违约金。为此，原告诉请：⒈被告继续履行合同，赔偿原告逾期交房违约金238712元（自2013年5月1日起计算至2016年6月1日，此后至实际交房之日的违约金另计）；⒉被告赔偿原告逾期交付权属证明的违约金12084元（自2013年11月1日起计算至2014年6月16日）；⒊本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第一项诉请中违约金为235541元，第二项诉请中违约金为15264元，且计算期限变更为2013年11月1日起计算至2014年8月16日。 为证明上述事实和主张，原告提交下列证据：⒈原告身份证复印件一份、被告企业基本信息一份，证明原被告的诉讼主体资格；⒉《商品房买卖合同》一份，证明原告向被告购房及合同第九条、第十四条、第十五条约定交付条件的事实；⒊《婺州城市广场委托经营协议》一份，证明原告购买商品房的目的是为了开设商铺赚取租金收益以及结合商品房买卖合同的约定，现涉案商铺并未满足交付条件原告有权拒绝收房的事实；⒋购房发票一份，证明原告已按约交付房款的事实；⒌房产证、土地证各一份，证明被告办理涉案房产的房产证、土地证时间以及根据被告提交的证据材料原告收到产权证具体时间的事实；⒍婺州城市广场照片二十四份，证明涉案楼盘的现状并不符合商铺开业条件的事实；⒎婺州城市广场户主协调备忘录以及关于婺州城市广场业主维权情况证明各一份，证明原告等购房业主一直有向被告主张权利的事实，权利包括交房、交证违约；⒏民事判决书一份，证明被告所开发涉案房产于2013年7月26日通过竣工验收交付；⒐领证明细复印件一份，证明原告实际领取房产证、土地证的时间。 被告答辩称，被告系婺州城市广场房地产开发商，⒈2012年3月4日，原、被告就B3幢2068号房产签订了商品房买卖合同，合同价款为530000元，付款方式为按揭贷款，合同签订当日，原告付清首付款，2013年11月25日，原告按约办理银行贷款，由按揭银行将贷款支付给被告；⒉按照合同第9条第二款及第10条第八款的约定，被告于2013年11月25日才收到原告通过银行按揭所支付的购房款，故答辩人不存在逾期交房的情形；⒊原告已于2013年7月28日办理了委托经营协议起始日期确认书，业主资料签收表，其中确定金华恒瑞商贸管理有限责任公司已于2013年4月30日代为收房，应视为原告同意提交交房的行为，故被告不存在违约交房的事实，答辩人第一项诉讼请求没有依据；⒋涉案房屋已于2013年7月26日办理竣工验收备案登记，涉案房屋已符合交房条件；⒌涉案房屋的土地证、房产证的办理需要原告支付房款并通过有效发票予以办理，原告的按揭贷款直到2013年11月25日方才办理完成，当事人无法在2013年11月1日前办理房产证、土地证等手续，原告要求被告支付逾期交证违约金无事实和法律依据，即便办证存在违约，原告主张交证违约已过诉讼时效。综上，应当驳回原告的诉讼请求。 为证明上述事实和主张，被告提交下列证据：⒈《商品房买卖合同》一份，证明双方商品房买卖合同关系成立的事实；⒉《婺州城市广场委托经营协议》一份，证明原告将涉案房产委托金华恒瑞商贸管理有限公司经营以及双方对权利义务约定的事实；⒊竣工验收备案表二份，证明涉案房产所在的房屋已经于2013年5月30日竣工验收并于2013年7月26日完成竣工验收备案手续的事实；⒋婺州城市广场委托经营协议起始日期确认书及业主资料发放签收表各一份，证明原告于2013年7月28日确认涉案房屋已于2013年4月30日收房，委托经营日期从2013年5月1日起计算及原告于2013年7月28日收到业主资料的事实；⒌贷款凭证一份，证明原告按揭贷款的发放时间为2013年11月25日的事实；⒍浙江省房屋所有权登记申请审批表及土地使用权登记审批表各一份，证明原告已于2014年3月4日之前已经取得了房屋所有权证的初始登记，2014年5月26日前已经取得土地使用权的初始登记，被告已按约履行合同第十六条的约定。 在审理过程中，本院依法组织到庭当事人及其代理人对上述证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下： ⒈对原告的证据1，被告质证称，对真实性没有异议，结合庭审陈述及其他证据，本院对其证明力予以确认。 ⒉对原告的证据2，被告质证称，对真实性及证明目的没有异议，《商品房买卖合同》是对原被告双方权利义务的约定。结合庭审陈述及其他证据，本院对《商品房买卖合同》系由原、被告签字确认并约定双方权利义务的事实予以确认。 ⒊对原告的证据3，被告质证称，对真实性没有异议，该证据证明原告将涉案房产委托金华恒瑞商贸管理有限公司经营的事实以及原告与金华恒瑞商贸管理有限公司权利义务的约定，结合庭审陈述和其他证据，本院对《婺州城市广场委托经营协议》系由原告、金华恒瑞商贸管理有限公司及金华恒瑞房地产开发有限公司商业管理分公司签字确认并约定双方权利义务的事实予以确认。 ⒋对原告的证据4，被告质证称并无异议，结合庭审陈述，本院对其证明力予以确认。 ⒌对原告的证据5，被告质证称没有异议，结合庭审陈述和其他证据，本院对被告为原告将房产证、土地证办理完毕的事实予以确认。 ⒍对原告的证据6，被告质证称，对照片的真实性有异议，即便照片是真实的，不能证明房产不符合交房条件，只是没有投入经营，结合庭审陈述和其他证据，本院认为，被告已取得竣工验收备案登记，符合房屋交付条件，且原告与金华恒瑞商贸管理有限责任公司签订《婺州城市广场委托经营协议》，其中约定涉案房产由金华恒瑞商贸管理有限责任公司委托经营管理，现商铺是否符合经营条件，与本案无关，本院对其证明力不予确认。 ⒎对原告的证据7，被告质证称，对真实性没有异议，但是对证明目的有异议，协调备忘录中记载的内容仅是针对于包括涉案房产在内的商业街如何经营以及办证时间的约定，并未体现违约金的主张，也不能证明原告就相关违约向被告主张的事实，也不构成诉讼时效中断中止的情形，而情况证明仅提及退房和项目托管的问题，此类问题与金华恒瑞商贸管理有限公司有关，与原告诉请中的逾期交房、办证的违约责任有本质区别，该证明中并未提及，亦不能证明原告向被告或第三方主张违约的事实。结合庭审陈述和其他证据，本院认为，该协调备忘录及情况证明的产生均系原告对其权利的主张，虽然该组证据中并未明确原告要求被告支付逾期交房、交证违约金，但原告等业主于2014年至2016年期间多次为涉案房屋采取维权措施，上述违约金均因涉案房屋产生，故适用诉讼时效中断的情形，故本院对其证明力予以确认。 ⒏对原告的证据8，被告质证称，对真实性没有异议，但对证明目的有异议，原告所提及的竣工验收时间应当以被告提交的竣工验收报告为准。结合庭审陈述和其他证据，本院认为，竣工验收备案时间为2013年7月26日。 ⒐对原告的证据9，被告质证称，真实性无法确认，即便该领证明细是真实的，其所表明的领取日期并不能证明被告系在当日通知原告领取该证，被告办证及通知原告领证的时间应当早于领证时间。结合庭审陈述，本院认为，该证据现无原件予以确认，故本院对其证明力不予确认。 ⒑对被告的证据1-2，原告质证称，对其并无异议，本院对其证明力予以确认。 ⒒对被告的证据3，原告质证称，真实性没有异议，但是竣工验收备案表仅能证明，涉案工程于2013年7月26日完成备案登记，被告完成备案登记并不能完全确定其中的项目符合要求，据原告勘察了解，其消防设备都是不合格的，截止2013年7月26日，被告的房屋仅仅符合法定交房要求，并不能证明其符合合同约定的交房条件。结合庭审陈述和其他证据，本院认为涉案房屋完成竣工验收备案，已符合交房条件，故本院对其证明力予以确认。 ⒓对被告的证据4，原告质证称，起始日期确认书是无效且违法的，该两份证据应当是由金华恒瑞商贸管理有限责任公司取得，但该证据的取得方式和内容均不具备合法性，2013年4月30日金华恒瑞商贸管理有限责任公司代为收房，该收房时间早于竣工验收报告确认的时间，虽然原告与金华恒瑞商贸管理有限责任公司签订过委托经营协议，但是该公司不可能也不应该在房屋未满足交付条件时代为收房，金华恒瑞商贸管理有限责任公司应当根据法律规定的按照受托人的要求依照受托人的指示，尽职尽责的完成代为收房的委托事项，但金华恒瑞商贸管理有限责任公司是被告独资设立的子公司，是和被告一体的，是被告在不具备交房条件时所出具的确认书，骗取原告的签字，该证据取得方式违法；就其内容而言，此前的民事判决书已将其确认无效。同时，鉴于金华恒瑞商贸管理有限责任公司与被告的一体性，收房的事实并未实际发生，即便有收房的实际行为，被告也应当提交材料，因为金华恒瑞商贸管理有限责任公司故意接受不具备收房资质的房屋，其并未履行代为收房的义务，实为与被告串通，损害了原告的利益，这种代为收房的行为是无效的，被告虚构事实，隐瞒真相，是完全符合欺诈的定义的，故原告签字确认的行为不能作为认定原告已经确认收房或者金华恒瑞商贸管理有限责任公司已经代为收房的证据，同时，落款时间并非原告书写。结合庭审陈述和其他证据，本院认为，原告系完全民事行为能力人，对于其与被告签订的商业用房委托经营管理合同、婺州城市广场委托经营协议起始日期确认书应具有一定的认知能力，但该商业房是在2013年7月26日才验收合格，之前房屋尚不具备交付条件，说明被告已违约，故本院对其证明力不予确认。 ⒔对被告的证据5，原告质证称，对该证据的真实性没有异议，但是不能证明被告所称迟延办理系原告按揭贷款办理延后，因为本案按揭贷款的办理事宜由被告经手，原告只是负责提交相应资料，同时，实际办证时间远远超过原告按揭办理完毕的时间，故迟延办证、交证的原因并不在于原告。结合庭审陈述，本院对原告于2013年11月25日通过银行按揭交付购房款230000元的事实予以确认。 ⒕对被告的证据6，原告质证称，对该证据有异议，原告虽在该申请表中签字，但日期并非由其签写，原告亦未前往有关部门办理登记，上述申请表均由被告方提供，内容也由被告填写，《商品房买卖合同》中明确约定2013年11月1日前被告向原告交付土地证及房屋产权证，并非办理房屋的初始登记，结合庭审陈述和其他证据，本院认为，商品房买卖合同约定的时间为交证时间，并非初始登记时间，故本院对其证明力不予确认。 本院根据已确认的具有证明力的上述证据及到庭当事人的当庭陈述，对本案事实认定如下： 2012年3月4日，原告姚熙向被告金华恒瑞房地产开发有限公司购买了位于金华市婺城区商业房，并签订了《浙江省商品房买卖合同》一份。合同约定：商业房建筑面积33.45平方米，按建筑面积计算，单价为每平方米15844.54元，总价款为530000元，付款方式为原告应于合同签订之日支付首付款300000元，同时将剩余房款人民币230000元按银行有关规定办理按揭贷款手续，从合同签订之日起7个工作日内，买受人将符合银行规定的材料递交给出卖人指定的银行，并办妥银行按揭贷款手续；被告应当在2013年4月30日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，逾期交房不超过90日，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金；交付期限届满，在本合同约定的交付日之前，出卖人未收到买受人通过银行代付的按揭贷款或买受人未付清房款及其他应付款项的，出卖人有权决定解除本合同或者继续履行，如出卖人同意继续履行本合同的，则双方约定的交付房屋时间顺延至买受人付清全部房款后，顺延期限不视为逾期，被告承诺于2013年11月1日前取得土地使用权、房屋所有权的初始登记，并交付原告，由原告委托被告办理该商品房转移登记，逾期交付不超过90日，按已付房价款的万分之一承担违约责任；超过90日后，原告有权退房并要求被告返还全部已付房款，并自约定日期至实际退款日止，按日支付已交付房价款万分之一的违约金，若原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日支付已交付房价款万分之一的违约金。 2012年3月4日，原告与金华恒瑞房地产开发有限公司商业管理分公司、金华恒瑞商贸管理有限责任公司签订《婺州城市广场委托经营协议》，合同约定：原告作为甲方委托乙方金华恒瑞房地产开发有限公司商业管理分公司、金华恒瑞商贸管理有限责任公司管理位于金华市婺城区商业房，甲方将其所有的商业用房委托乙方同意经营管理，即统一业态规划、统一营销策划、统一招商租赁、统一运营管理、统一租金收付，乙方如需要对甲方所有的商业用房提前安排经营装修营业的，甲方同意乙方按照交房标准代为收房，乙方验房签证视为甲方验房签证，对甲方具有法律约束力，其验房后果由甲方承担，甲方与婺城城市广场开发企业办理该商业用房交房手续时，不再另行验房。 合同签订后，原告依约交付首付款，2013年11月25日，原告按银行有关规定办理按揭贷款手续，交付剩余房款。2013年7月26日，被告开发的婺州城市广场A1#、A2#、A3#、A5#、B1#、B2#、B3#、B5#楼的工程完成竣工验收备案。2013年7月28日，原告与金华恒瑞商贸管理有限责任公司签订《婺州城市广场委托经营协议起始日期确认书》，确认代为收房，并将商铺委托金华恒瑞商贸管理有限责任公司经营管理。2014年6月9日，被告已将房屋所有权证办妥，2014年6月16日，被告将土地证办妥。上述两证均已交付原告。 本院认为：原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的规定，本院予以确认。双方应当按约履行合同权利义务，本案争议焦点如下，第一、逾期交房的时间，被告辩称原告已确认委托金华恒瑞商贸管理有限责任公司代为收房，收房时间为2013年4月30日，但婺州城市广场B3#楼工程于2013年7月26日才取得竣工验收备案，此前房屋尚不具备交付条件，且并不符合《婺州城市广场委托经营协议》中提前收房的约定，原告有权拒绝收房；现原告诉称所涉房屋并未符合《商品房买卖合同》第九条、第十四条及第十五条的约定故被告至今未能按约交房，但该第十四条及第十五条系装饰设备标准及基础设施、公共配套建筑方面的约定，并非交房条件，且涉案房屋已于2013年7月26日取得竣工验收备案，符合《商品房买卖合同》第九条的约定，原告亦于2013年7月28日与金华恒瑞商贸管理有限责任公司签订《婺州城市广场委托经营协议起始日期确认书》，虽然确认书中代为收房时间无效，但该确认书签订之日房屋已符合交房条件，故本院确认实际交房时间应为2013年7月28日，同时，原告于2013年11月25日将银行按揭贷款手续办理完毕，且原告未有证据证明系因被告导致原告银行按揭未能及时办理，故按照合同约定，原告在交房期限届满后交付房款，顺延期限不视为逾期，故本院对原告诉请的逾期交房违约金不予支持。 第二、逾期交证时间。被告辩称其在2014年3月4日前已取得房产证的初始登记，2014年5月26日取得土地证的初始登记，但合同第十六条约定被告应于2013年11月1日前将土地、房屋权属证书交付原告，并非办理初始登记，且《商品房买卖合同》并未约定逾期办理贷款，顺延期限不视为逾期，故被告的抗辩本院不予支持，现未有证据明确原告收到上述证件的时间，故本院酌定按照证件的办理时间确认实际交证时间。根据合同约定的交证日期为2013年11月1日前，被告未按约交付土地证、房产证，已构成违约，应承担违约责任。现原告选择继续履行合同，被告应按合同约定的选择履行的违约金计算标准向原告支付违约金。逾期交证违约金从2013年11月2日计算至2014年6月16日，即530000×226×0.0001=11978元； 第三、原告诉请是否超过诉讼时效。被告辩称原告未向被告主张逾期交证违约金，但2014年至2016年期间，原告等业主多次就涉案房屋进行上访维权，期间亦与被告达成经营备忘录，逾期办证违约金亦由涉案房屋所产生，故本案适用诉讼时效中断的规定，并未超过诉讼时效。 综上，对原告请求中的合法、合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款等规定，判决如下： 一、被告金华恒瑞房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告姚熙逾期交证违约金11978元。 二、驳回原告姚熙的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2440元（原告已预交，已减半收取）及保全费1720元，由原告姚熙负担受理费2323元及保全费1638元，由被告金华恒瑞房地产开发有限公司负担受理费117元及保全费82元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 代理审判员  盛云扬 二〇一七年四月一日 书 记 员  金可全