柳州铁路运输法院民 事 判 决 书(2015)柳铁民初字第537号原告（反诉被告）：汪颖，女，1985年4月14日出生，汉族，户籍所在地广西柳州市柳南区，现住广西柳州市柳南区。委托诉讼代理人：汪锡雄（原告汪颖之父），男，1954年2月1日出生，汉族，户籍所在地广西河池市金城江区，现住广西柳州市柳南区。被告（反诉原告）：柳州百和商业管理有限公司，住所地广西柳州市飞鹅二路1号谷埠街国际商城K1-548号，组织机构代码55944710-2。法定代表人刘福祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：浦江嵘，广西弘邦律师事务所律师。原告汪颖与被告柳州百和商业管理有限公司（以下简称百和公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月21日立案，依法适用普通程序审理，被告百和公司于2016年3月30日提出反诉，本院依法进行了合并审理，于2016年4月25日、5月19日组织当事人进行了证据交换，并于2017年1月13日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）汪颖及其委托诉讼代理人汪锡雄、被告（反诉原告）百和公司委托诉讼代理人浦江嵘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪颖向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2013年1月10日签订的《餐饮租赁合同（二楼）》；2.被告赔偿原告“柳州市柳南区晶锅餐饮店”总投资损失1872867元；3.被告赔偿原告合同正常履行可获得的预期利益损失920000元（该损失从2013年12月起计算至2017年9月，共计46个月，按每月纯获利20000元计算，即46个月×20000元=920000元）；4.被告向原告双倍返还保证金170000元；5.诉讼费用由被告承担。原告在诉讼中将诉讼请求中的第一项总投资损失由1872867元变更为1692367.34元。事实和理由：2013年1月10日，原、被告签订《餐饮租赁合同（二楼）》约定由原告租赁被告合法使用的位于柳州市飞鹅二路1号谷埠国际商城G区二楼58号至68号共十一间商铺从事餐饮经营，租期五年，约定租赁期内被告保证所租赁商铺符合承租人使用要求并履行维修义务和保证租赁期内商铺的安全，可是被告合法使用商铺的年限是到2016年1月31日止，而被告与原告签订的租赁合同租期为五年，期限是2013年1月10日至2017年12月31日止,故被告的行为违反了相关法律的规定。而原告投入了大量资金装修商铺，完善开业必须的手续后于2013年5月1日餐厅开始营业，生意非常红火，然而2013年6月18日开始，原告所租赁的该餐厅上层（三楼）开始进行装修，从此噪音刺耳，震动粉尘大量散落，影响原告餐厅的正常经营。因此原告多次向被告反映要求出面制止该情况的继续发生，并要求在餐厅开餐时间停止作业。但因被告的不作为导致餐厅的经营环境继续恶化。从2013年8月下旬开始，三楼施工人员在未获得原告同意的情况下强行爬入餐厅的吊顶内进行安装排污管作业，长达三个多月之久，致使吊顶多处渗水、开裂及整体下陷，还打穿楼板多达几十个孔，被告明知此情况也不出面制止，任由事态向更恶劣的方向发展。2013年10月2日，餐厅营业时三楼施工人员仍在二楼餐厅的吊顶内施工作业，由于打爆消防管道导致整个餐厅大面积漏水，餐厅电线、电器、设备泡水后短路跳闸，整个餐厅瞬间停电，造成客人恐慌后纷纷夺门而逃，打翻餐台菜品，场面十分混乱，影响极其恶劣。餐厅员工在抢救菜品中不幸滑倒伤及后脑，120医生到现场抢救伤员。原告认为，被告应对商铺的安全使用和维护原告的正常经营负有不可推卸的合同义务和法律责任。事故发生后被告没有及时制止三楼装修，也不及时修复原告被损坏的电器、电路以及营业场所，造成了许多安全隐患，原告确实已无法经营下去。被告还于2013年11月25日把原告餐厅内的水、电断掉，原告与被告交涉未果后被迫撤离所有冷冻设备及食材以减少损失。之后被告又把原告餐厅的前后门用大锁锁住，使原告无法进入。原告认为，被告在合同期内负有保证租赁物持续符合约定用途的义务，但其在租赁物遭受第三方侵害、给承租人经营造成损害的情况下却并不去制止，致使承租人无法正常经营下去，已构成根本性违约。鉴于以上种种，租赁合同已无法再继续履行，故原告依法提起诉讼。被告百和公司辩称，双方合同已经解除，原告损失是由三楼装修照成，被告已通知维修，原告拒绝并搬离场地，在合同可继续履行的情况下原告提前终止经营并搬离租赁物，故原告要求赔偿全部装修损失没有依据，保证金也不应返还；预期损失由于没有产生，被告不应当进行赔偿。反诉原告百和公司向本院提出诉讼请求：1.反诉被告汪颖向反诉原告支付2013年12月1日至2014年10月11日的占用费437266元；2.反诉被告承担反诉诉讼费。事实和理由：2013年1月10日，百和公司与汪颖签订《租赁合同》，约定百和公司将柳州市飞鹅二路1号谷埠1号谷埠街国际商城G区第二层的58、68号（合计面积1110平方米）商铺租赁给汪颖经营使用，租金为42180元/月。汪颖从2013年9月16日起未按合同约定支付租金等费用，并于2013年11月28日停止营业，但汪颖的物品并未搬离租赁场地，百和公司多次催促汪颖返还租赁场地，但均遭拒绝，百和公司为止损，于2014年10月11日清场。百和公司已于2013年12月4日将汪颖起诉至柳州市柳南区人民法院要求解除双方签订的《租赁合同》及要求汪颖支付2013年9月16日至2013年11月30日的租金、物业费等费用。柳州市中级人民法院于2015年10月14日作出终审判决，确认《租赁合同》于2013年11月28日解除及汪颖向百和公司支付2013年9月16日至2013年11月30日期间的租金等费用。为维护百和公司的合法权益，特提起反诉，请求判如所请。反诉被告汪颖辩称，是百和公司把大门锁上，之后其没有办法将商铺中的物品搬离，反诉原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回反诉原告的诉请。综合诉辩双方的意见，本案争议焦点是：1.原、被告签订的租赁合同是否已经解除；2.原告要求被告赔偿投资损失1692367.34元、预期利益损失920000元、双倍返还保证金170000元是否有事实和法律依据；3.反诉原告要求反诉被告支付2013年12月至2014年10月11日期间的占用费437266元是否有事实依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本诉中有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的工程合同书，柳州晶锅英雄时尚餐厅施工图、餐厅设施平面布置图、工程预算表，证人钟某、贲某、覃某、周某均证言，本院对上述证据及证人证言可以相互印证的部分事实予以认可；对原告提供的授权书、代理协议，代理意向协议、收据，可以相互印证，对其真实性本院予以认可；对原告提供的《沙发定制合同》，由于在合同上签字的是个人而并非柳州市意隆沙发厂，且原告也未提供相关支付凭证与其印证，故对其真实性本院不予认可；对原告提供的购买大理石台面、不锈钢餐桌架、铝合金百叶窗、电缆、钢化钛金玻璃地弹门及镜子、厨房设备、天花机、空调、防滑胶、门窗胶等相关票据、合同及收条，均有原件，且上述物品均系餐饮店的经营所需物品，对其真实性和关联性予以认可；对排气扇、灯饰、瓷砖相关票据，鉴于工程预算中已包含排气扇、灯饰、瓷砖，对其关联性不予认可；对原告提供的空调安装款收条，收款人廖某作为证人出庭作证，对该收条与证人廖某证言的真实性本院予以认可；对原告提供的搬运费说明，系原告自己制作，对其真实性本院不予认可；对原告提供的伤害事故及赔偿数额的书面自述材料，不作为本案证据采纳；对原告提供的代办卫生、工商执照费用的收条，鉴于出具收条的人并未出庭作证，对该收条与本案的关联性不予认可；对于广西壮族自治区产品质量监督检验研究院出具的检验费收据，由于交款单位写的是郑磊，原告也未能说明郑磊与其有何关系，故本院认为该收据与本案无关联，不作为本案证据采纳；对原告提供的仓库、厨房、冻库库存清单，由于系原告自行制作，无其他证据证实，对其真实性本院不予认可；对原告提供的照片，有拍摄人韦焱出庭作证，对其真实性予以认可；对原告书写的遗失物品清单的真实性不予认可。对被告提供的《关于欠缴商铺费用的通知》、律师函、快递专递单，本院确认原告签收了的被告于2013年11月20日通过EMS向其送达的《关于欠缴商铺费用的通知》；对被告提供的维修函和照片，不能证实原告已收到该维修函或知道该维修函的内容；对被告提供的广西正和商业管理有限公司的会议纪要和情况说明，均由广西正和商业管理有限公司单方制作且无参会人员签字，本院不予以采纳；对被告提供的柳州市柳南区豆捞坊餐饮店的情况说明，与本案无关联；对被告提供的租赁区域平面图，不能达到被告的证明目的。对反诉中有争议的证据和事实，本院认定如下：对反诉原告提供的2014年10月11日制作的原晶锅英雄物品明细清点表，该清点表中有多人签字，但汪颖当时并未在现场，汪颖商铺中留存的物品是否现在还存在，以2017年3月2日本院组织双方当事人到现场进行清点的情况为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月，汪颖与广州星班客餐饮管理服务有限公司（以下简称广州星班客公司）签订合同并一次性支付了190000元代理费取得广西柳州市范围内“晶锅英雄晶品快乐餐吧”的代理经营资格，双方约定代理经营期限从2012年11月26日至2013年11月25日，终身免费续约，广州星班客公司为汪颖免费提供相关的经营技术指导和相关技术培训，制定新产品开发与原料供应等。2013年1月10日，汪颖与百和公司签订租赁合同，约定百和公司将位于柳州市飞鹅二路1号谷埠街国际商城G区第二层第58至68号商铺（建筑面积为1110㎡）出租给汪颖作为餐饮经营使用，商铺租期自2013年1月10日起至2017年12月31日止，共计5年；免租金装修期3个月，自2013年1月10日起至2013年4月25日止，汪颖未履行完所签订的合约期限，百和公司保留追收优惠期租金的权力；每月租金总额为42180元；双方约定第一、第二个合约年度租金不变，第三个合约年度递增10%，第四个合约年度与第三个合约年租金一致，第五个合约年在第四个合约年基础上递增10%；百和公司交付该商铺时，汪颖应向百和公司支付商铺租赁保证金85000元，租赁期内，保证金不得作为对月租金、物业管理费或其它费用的付款，租赁关系终止时，百和公司收取的商铺租赁保证金无息归还汪颖；租赁期限内，百和公司保证商铺的安全，百和公司交给汪颖的设施设备由汪颖负责维修和保养，百和公司负责公共区域内设施设备的维修和保养，保证在营业时间租赁物的公共设施设备良好运转；汪颖因有特殊原因需提前退交商铺的，需书面通知百和公司，并经双方协商一致后，本合同相应解除，汪颖无权要求返还已支付的保证金，且必须承担免租期的租金；因百和公司原因无法使本合同继续履行的，汪颖可单方解除本合同，百和公司需双倍返还汪颖保证金；租赁期间，百和公司不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使商铺损坏、造成汪颖财产损失或人身伤害的，百和公司应承担赔偿责任等。合同签订后，汪颖依约向百和公司支付了保证金85000元，百和公司将涉案商铺交给汪颖经营使用，汪颖欲在该商铺经营晶锅英雄餐饮店，请钟某组织人对其承租的商铺进行装修，先后向钟某支付装修费用共计857000元，另外，其自行购买大理石台面支出24910元，购买不锈钢餐桌架支出19680元，购买铝合金百叶窗等支出23070元，购买电缆支出42600元，购买钢化钛金玻璃地弹门及镜子等支出17895元，购买各种厨房用品和设备支出81275元，购买天花机、空调支出22200元，购买地毯、防滑胶等支出8210元，请人安装空调支出53850元。此外，为经营餐饮还向柳州市桂旺消防安全检测有限公司支付检测费3186元，向柳州市公安消防部门购买消防标识牌680元，参加消防培训支出3920元。2013年9月3日，汪颖与百和公司签订户外广告位租赁协议，百和公司将位于商场正门头F3号广告位出租给汪颖作为广告宣传使用，租赁期为一年，自2013年9月1日至2014年8月31日止。汪颖于当日向百和公司支付了该广告位一年租金5400元。汪颖经营的柳州市柳南区晶锅餐饮店正式开张后，其承租商铺楼上租户从2013年8、9月份开始装修施工至2013年11月份完毕。2013年10月2日，汪颖经营商铺的楼上在装修场地的过程中因施工不当钻孔致使汪颖经营的餐饮店内的天花板发生大面积渗水，造成该餐饮店内的相关物品受损和员工受伤，影响了汪颖的正常营业。由于汪颖与百和公司对维修、赔偿等问题协商不成，汪颖于2013年11月28日停止经营并撤离承租铺面，汪颖在撤离时只搬离了生鲜食品，餐饮店内的其他物品并未搬离。汪颖向百和公司支付涉案商铺的租金至2013年9月16日。2014年10月11日，百和公司组织人员将涉案商铺中的物品清理搬离。2017年3月2日，本院组织双方当事人到百和公司所称的存放汪颖商铺留存物品的柳州市柳南区谷埠街C区负一层仓库进行清点，经双方当事人确认，汪颖在本案诉讼中要求百和公司赔偿损失的相关物品除了5张不锈钢餐桌架（价值2400元），其他物品并未在该仓库中，去向不明。另查明，百和公司于2013年12月4日向柳州市柳南区人民法院起诉汪颖，要求解除双方签订的《租赁合同》，要求汪颖向其支付2013年9月16日至2013年11月30日期间的租金、物业管理费等，柳州市柳南区人民法院判决后，汪颖不服一审判决上诉至柳州市中级人民法院，柳州市中级人民法院于2015年10月作出（2015）柳市民二终字第78号判决，该判决确认汪颖与百和公司于2013年1月10日签订的《租赁合同》于2013年11月28日解除，确认造成汪颖承租租赁物装饰部分的毁损，非因可归责于汪颖的事由所致，根据租赁物装饰部分毁损以及汪颖实际使用租赁物情况，酌情判定汪颖按照合同约定的租金及物业管理费计收标准的50%支付其实际占有期间的租金、物业管理费，即租金63270元及物业管理费9825元；生效判决还确认百和公司和汪颖对于租赁合同的解除均具有过错，依据当事人均存在过错的情况以及合同约定的期限和实际履行期限的事实，酌情判定汪颖应承担向百和公司支付50%的免租优惠期租金即63270元。本案诉讼过程中，原告汪颖向本院申请对涉案商铺的装饰装修工程造价进行鉴定，本院委托广西众益工程造价咨询有限公司柳州分公司进行造价鉴定，该公司勘查现场及审查资料后认为，涉案商铺现场大部分的装修已拆除，当事人提供的施工图，没有相应的大样图、资料不全，无法对现场进行测量核实其工程量等，因此无法出具工程造价的鉴定意见书。本院认为，针对本案第一个焦点，原、被告双方于2013年1月10日签订的《租赁合同》是否解除，柳州市中级人民法院于2015年10月作出（2015）柳市民二终字第78号生效判决已经确认该合同于2013年11月28日解除，故原告要求解除合同的诉请，本院不再重复确认；针对第二个焦点中汪颖要求百和公司赔偿其投资损失1692367.34元，本院认为，承租人汪颖在租赁商铺期间因案外人侵权导致其租赁物受损无法正常经营，出租人百和公司负有维修、保证租赁物安全符合租赁用途的义务，但百和公司并未及时维修，对合同解除具有过错；汪颖作为承租人在其租赁物受损后应当采取积极措施防止损失的进一步扩大以保证合同的继续履行，实现双方当事人签订合同的最终目的，但汪颖并未采取有效措施防止损失扩大，而是停止经营搬离承租铺面，导致其签订的租赁合同剩余四年的期间无法履行，对合同的解除也存在过错。因此，双方当事人对于租赁合同的解除均有违约行为，均具有过错，对因合同提前解除造成的损失，各自承担50%的责任。根据《最高人民法院》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情况分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任……”对汪颖主张的装修装修工程造价为857758元，其提供了工程合同书，柳州晶锅英雄时尚餐厅施工图、餐厅设施平面布置图、工程预算表，并申请证人钟某、贲某、覃某、周某均出庭作证，本院认为，鉴于汪颖停止经营后，租赁物由百和公司经营管理，百和公司明知双方的纠纷还在法院审理过程中而不积极保存商铺现场，故商铺原装饰装修被拆除导致不能评估的主要原因在于百和公司，而汪颖提供的上述证据及证人证言可以相互印证，结合涉案商铺建筑面积有1100㎡、经营用途为餐饮加盟店等客观情况，对涉案商铺的工程造价，本院以商铺施工负责人钟某陈述其收到汪颖工程款857000元为准。本院从汪颖在签订合同时对装饰装修物的承租使用期限的预期出发，结合汪颖实际使用门面的期限来认定汪颖所应获得的剩余租赁期限内的装饰装修物残值损失。涉案租赁合同的期限为5年，减去3个月的装修期，对装饰装修物使用期的预期为57个月，合同于2013年11月28日解除，剩余的49个月未得使用，剩余租赁期限内装饰装修残值损失为857000÷57×49=736719元。对汪颖为在涉案商铺经营餐饮而支出的190000元代理费、安装空调的支付的人工费53850元、支付的消防安全检测费3186元、消防标识牌680元及消防培训费3920元，属于合同提前解除给汪颖造成的间接损失。对汪颖主张的搬运费、安装电缆费、代办执照费、产品质量检验费，证据不足，本院不予支持。综上，商铺装饰装修残值损失和间接损失共计988355元。结合双方的过错，百和公司应向汪颖赔偿上述损失的50%即494178元。对于原告汪颖主张其购买的空调、电缆和用于商铺经营的各种设备、厨房用品的损失，本院认为，这些物品、设备均系汪颖为经营餐饮店而购买，合同解除后汪颖作为物品的所有人，可以自行搬离和处置，而作为出租人的百和公司在合同解除后并未通知汪颖搬离留存的物品，也未保管好汪颖留存的物品，鉴于汪颖诉请赔偿的物品除了5张不锈钢餐桌架还在仓库中，其他物品均不知去向，给造成汪颖相关损失，百和公司应当赔偿。因此，百和公司赔偿汪颖的大理石台面损失24910元，不锈钢餐桌架损失19680元，铝合金百叶窗等损失23070元，电缆损失42600元，钢化钛金玻璃地弹门及镜子等损失17895元，各种餐饮经营用品损失81275元，天花机、空调损失22200元，地毯、防滑胶损失8210元，上述损失共计239840元。对汪颖另行主张因装修而购买瓷砖39619元、购买灯饰10225元、购买排气扇3255元的损失，由于涉案商铺工程预算中已包括瓷砖、灯饰和排气扇的预算价格，对汪颖这三项损失的诉请本院不再支持。对于户外广告的租赁费，由于该广告位租赁费是基于汪颖宣传其餐饮店而支出的，商铺的租赁合同解除后，该广告位的租赁对汪颖来说已无意义，故百和公司应当返还汪颖9个月的广告位租赁费即4050元。对汪颖提供的《沙发定制合同》，由于在合同上签字的是个人而并非柳州市意隆沙发厂，且汪颖也未提供相关沙发款的支付凭证与其相印证，故对其购买沙发并支付相关款项的事实，本院不予认定，对汪颖主张的沙发损失55968元，本院不予支持；对于汪颖主张的员工医疗费、护理费、营养费、赔偿费共计6975.34元和伤害事故损失22378元，与本案租赁合同无关，汪颖可向侵权人主张，本院不予支持；对汪颖主张仓库、厨房、冻库留存的酒水、干货、生鲜食物等物品的损失数额，汪颖未提供证据加以证实，本院不予支持。对汪颖主张的预期利益损失920000元，无证据证实，本院不予支持。综上，百和公司赔偿汪颖上述各项经济损失及返还广告位租赁费共计738068元。对于本案第二个争议焦点中汪颖要求百和公司双倍返还保证金170000元的诉请，本院认为，鉴于原、被告对租赁合同的提前解除均存在过错，对汪颖该诉请，本院不予支持，但是，汪颖已支付给百和公司的85000元保证金，百和公司应当返还。对于本案第三个争议焦点反诉原告百和公司要求反诉被告汪颖支付2013年12月至2014年10月11日的占用费437266元的诉请，本院认为，百和公司没有证据证实其在双方租赁合同解除后通知汪颖清空商铺，也没有证据证实其采取了适当的措施防止损失的扩大，而汪颖也未积极与百和公司协商关于清空商铺事宜，故原、被告双方的行为共同导致损失的扩大，应各自承担相应的责任，对反诉原告百和公司诉请的商铺占用费，本院酌定反诉被告汪颖承担2013年12月1日至2014年10月11日期间的占用费，该占用费按照双方约定的租金标准的50%计算，即42180元×10个月11天×50%=218633元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告柳州百和商业管理有限公司返还原告汪颖广告位租赁费和赔偿原告汪颖各项经济损失共计738068元；二、被告柳州百和商业管理有限公司返还原告汪颖保证金85000元；三、反诉被告汪颖向反诉原告柳州百和商业管理有限公司支付占用费218633元；四、驳回原告汪颖的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告柳州百和商业管理有限公司的其他反诉请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。本诉案件受理费29059元（原告已预交30503元），由原告汪颖负担20463元、被告柳州百和商业管理有限公司负担8596元。反诉案件受理费3929元（反诉原告已预交），由反诉原告柳州百和商业管理有限公司负担1964.5元、反诉被告汪颖负担1964.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审判长 赵 菲审判员 翟天兵审判员 刘智虹二〇一七年四月十八日书记员 黄 妍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉、第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。