四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1502民初490号原告：宜宾市翠屏区富权商务宾馆，所住地四川省宜宾市翠屏区民生街33号，注册号511502000079470。投资人：韩燕。委托诉讼代理人：权治中，男，系原告公司员工。被告：李桂芳，女，1959年4月24日出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区人。委托诉讼代理人：童康，四川忠仁律师事务所律师，执业证号15115201510111743。被告：唐祥芬，女，1955年9月11日出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区人。委托诉讼代理人：杨兵，四川戎城律师事务所律师，执业证号15115200110565769。被告：宜宾市天天房产信息有限公司，所住地四川省宜宾市翠屏区民生街4号楼底层34号，统一社会信用代码915115025656881640。法定代表人：蒋椂群，董事长。委托诉讼代理人：杨兵，四川戎城律师事务所律师，执业证号15115200110565769。原告宜宾市翠屏区富权商务宾馆与被告李桂芳、唐祥芬、宜宾市天天房产信息有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本案于2017年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宜宾市翠屏区富权商务宾馆（以下简称富权宾馆）的委托诉讼代理人权治中，被告李桂芳及其委托诉讼代理人童康，被告唐祥芬、宜宾市天天房产信息有限公司（以下简称天天房产公司）的共同委托诉讼代理人杨兵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告富权宾馆向本院提出诉讼请求：三被告共同向原告支付因侵犯原告优先购买权造成的损失150万元。事实和理由：原告方委托代理人权治中从原国旅宾馆经营人孙小红处花费巨资转让来宾馆，并于2015年投入了100多万元进行装饰装修，期间也和出租人李桂芳达成口头购买协议，但2016年年初，李桂芳将该房产通过被告天天房产公司出售给了被告唐祥芬，原告得知情况后，口头、书面均提出异议，并要求同等情况下购买，但被告李桂芳还是将我方承租的部分房产过户给了被告唐祥芬，严重地侵犯了原告在租赁期内的优先购买权。同时，被告唐祥芬也是恶意购买（期间我方多次以电话、发函、彩信、短信书面方式告知被告唐祥芬），被告天天房产也违反规定，为了收取中介费用，在我方多次告知情况下还是恶意中介。故诉至法院，请求判如所诉。被告李桂芳辩称：1.原告富权宾馆不是本案适格原告。出租人李桂芳系与承租人权治中签订的《租房协议》，并未与富权宾馆签订协议。权治中与富权宾馆系何关系，被告李桂芳不得而知；关于原告提供的《特别授权委托书》，被告李桂芳并未收到。2.出租人已向承租人权治中履行了告知出售租赁房屋的义务，权治中未按李桂芳送达的《告知书》期间回复是否优先购买，也未在法律规定的15日内明确回复其是否在同等条件下行使优先购买权，故权治中已自动丧失对该房屋的优先购买权。3.李桂芳与权治中签订的《租房协议》约定的租期已于2016年12月31日终止，但权治中并未退还承租房屋，同时还差欠数月租金，对此李桂芳已另案起诉权治中。4.原告诉请的损失金额并无依据，故请求法院驳回原告的起诉或驳回原告的诉讼请求。被告唐祥芬辩称：1.唐祥芬不是本案适格被告，原告的诉请不明确、不合法，不能成立。2.唐祥芬在签订和履行《房地产买卖合同》过程中没有任何主观恶意或者过错行为，属于合法买卖关系，受法律保护。3.唐祥芬是在房主李桂芳向承租人履行了告知义务、承租人放弃优先购买权后购买的房屋。综上，请求法院驳回对被告唐祥芬的诉讼。被告天天房产公司辩称：1.我方与原告之间没有任何合同关系，不是本案适格被告；2.原告的诉请不明确、不合法，不能成立；3.我方在履行《房地产买卖合同》过程中没有任何主观恶意或者过错行为，属于合法中介服务。请求法院驳回对被告天天房产公司的诉讼。本院经审理认定事实如下：2001年3月15日，被告李桂芳取得了位于宜宾市翠屏区营业用房（建筑面积154.65㎡）及翠屏区办公用房（建筑面积1320.93㎡）的房屋所有权。2006年8月1日，被告李桂芳（甲方）与案外人孙小红（乙方）签订《租房协议》，约定将其民生街X号（原33号）楼，即底楼从南起二、三、四、五楼大约面积1380平方米租给乙方经营，租房时间为10年，即从2006年8月1日至2016年12月31日止。此后，被告李桂芳（甲方）于2011年7月1日另行与权治中（乙方）签订《租房协议》一份，协议约定：甲方以民生街X号（原33号）楼，即底楼从南起二、三、四、五楼大约面积1380平方米租给乙方经营，租房时间为10年，即从2006年8月1日至2016年12月31日止，并对租金、保证金、房屋装修等内容进行了约定。其中，该《租房协议》第十一条约定“租房期满后，在同等条件下，乙方有优先选择权”。原告陈述该份《租房协议》系由其投资人韩燕委托权治中与被告李桂芳签订，并提供有落款时间为2011年5月15日的《特别授权委托书》，在委托书载明：“宜宾市房权证翠屏区字第X号产权人李桂芳、宜宾市国旅宾馆所有人孙小红：今有我全权委托权治中作为我特别授权代理人，与你方签订宾馆转让协议和房屋租赁协议，其作为我予以认可。”韩燕在落款“委托人”处签名、捺印，权治中在“被委托人”处签名、捺印。被告李桂芳否认收到该委托书，仅认可与权治中签订租赁协议。2016年3月23日，被告李桂芳向权治中送达《告知书》，该份告知书载明：“尊敬的权治中先生您好，您所租赁李桂芳位于翠屏区民生街X号X层X号营业房和二至五层办公用房合同还未到期，因我不方便于管理，特向外公开整体出售该营业房和办公用房，出售价为1100万元，根据有关法律法规的规定，租赁期间你有优先购买权，请你于2016年3月24日前回话是否购买，如未回话，视为自动放弃优先购买权。特此告知。”2016年4月10日，被告李桂芳再次向权治中送达《告知书》，该份告知书再次载明李桂芳欲出售前述房屋，出售价为950万元，请权治中于2016年4月11日前答复是否购买，如未回话，视为自动放弃优先购买权。权治中均在两份《告知书》落款“租赁方”处签名、捺印，权治中陈述其在收到两份告知书当天或次日均已电话方式明确告知被告李桂芳其愿意以载明价格购买。被告李桂芳认可权治中以电话方式联系，但陈述权治中并未明确要购买房屋，仅提出需要续租事宜。2016年3月25日，被告李桂芳（甲方/卖方）与被告唐祥芬（乙方/买方）及被告天天房产公司（丙方/居间方）三方共同签订《房地产买卖合同》。合同约定，甲方将其所有的位于翠屏区民生街X号X层附1、5、6、8、9、10营业用房（建筑面积154.65㎡，）及翠屏区办公用房（建筑面积1320.93㎡，）出售予乙方；该门面房现存租约，租期至2016年12月31日止，租金为年36万元、保证金为8万元，甲方保证承租人已放弃优先购买权；房屋出售价款为950万元，付款方式为现金；乙方于2016年3月25日签订合同之日首付购房定金15万元整；于2016年4月30日前第二次支付房款485万元，并当日办理民生街xx号x层附1、5、6、8、9、10号所有权过户手续；余款450万元于2016年12月31日前付清，并于付清尾款当日办理位于民生街33号二至五层房屋产权过户手续。此外三方还就交房时间、中介佣金、违约责任等内容进行了约定。2016年4月23日，原告富权宾馆出具《告知函》一份，载明“民生街xx号李桂芳所属资产现富权商务宾馆所使用楼面积1320㎡的潜在买受人唐祥芬夫妇及子女，天天房产民生街门市老板之一（经办人）胡玉春：因闻听房东李桂芳讲述该房产可能出售给唐祥芬夫妇及子女，现将我方情况告知你们方：一、富权商务宾馆原转让于孙小红，转让过来费用近百万元，并于2014年底2015年初投入近百万余元全部进行装饰装修改造……并取得消防合格证书，……；四、承租方享有对该资产优先购买权；五、根据以上情况特告知潜在购买人唐祥芬夫妇及子女根据实际情况在过户前慎重了解考虑该情况做出正确选择；六、天天房产民生街经营老板之一胡玉春作为中介人也应根据该情况告知买受人方以免造成不必要的法律后果和纠纷，以实现和平、合作、共赢的原则；七、本告知函送达方式为：2016年4月23日下午7时左右特别授权代理人权治中使用手机以彩信方式发送到唐祥芬夫妇手机、胡玉春手机送达。特此告知。”该份《告知函》落款处加盖有原告富权宾馆的印章，韩燕在“法定代表人”处签名，权治中在“特别授权代理人”处签名。被告李桂芳认可收到该告知函，被告唐祥芬否认收到该告知函，被告天天房产公司认可其工作人员收到该告知函。此后，原告富权宾馆还将《发现房屋买卖过程中涉侵承租人有限购买权的函》及相关资料送交宜宾市房地产管理局。此外，原告还提供有韩莉分别于2013年6月5日、2013年12月3日、2014年6月3日、2015年3月1日、2015年12月2日向被告李桂芳汇款的5张工行凭证，金额分别为54000元、55000元、52000元、75000元、75000元，拟证明租金系由富权商务宾馆支付，并陈述韩莉系富权商务宾馆投资人韩燕的姐姐。被告李桂芳对该转款凭证真实性无异议，但陈述其并不认识韩莉，其认为是权治中委托的人支付的租金，且仅认可与权治中建立了租赁关系。另查明，被告李桂芳于2006年11月以房屋租赁合同纠纷将权治中诉至本院，要求权治中支付本案所涉房屋的租金等。本案所涉的部分房屋即位于宜宾市翠屏区民生街X号第一层营业用房（建筑面积154.65㎡），已于2016年9月22日登记在共有所有权人唐祥芬、刘阳、刘波名下；位于翠屏区民生街X号第二至五层办公用房（建筑面积1320.93㎡）截至判决之时仍登记在被告李桂芳名下。本院认为：本案焦点一为原告是否为本案适格主体，焦点二为三被告是否侵犯原告优先购买权及损失认定。关于焦点一，原告是否为本案适格主体。我国合同法第四百零三条规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。本案中，原告投资人韩燕与权治中于2011年5月15日签订《特别授权委托书》，委托权治中作为其特别授权代理人签订房屋租赁等协议，且原告与权治中对此均予以认可，原告与权治中之间的委托关系不因出租人李桂芳不知情或不认可导致不成立，本院对该委托关系予以确认。故虽本案所涉《租房协议》签订双方为出租人李桂芳与承租人权治中，但原告作为委托人有权行使受托人权治中在该租赁合同中的相关权利，故有权作为本案的适合原告。关于焦点二，三被告是否侵犯原告优先购买权及损失认定。我国合同法第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，承租人主张优先购买房屋的法院不予支持。本案中，被告李桂芳作为房东先后于2016年3月23日、2016年4月10日两次将涉及优先购买权的两份《告知书》送达权治中，虽两份《告知书》中均要求承租人于次日答复是否行使优先购买权，该期间有悖于前述法律法规规定的合理期限，但在两份《告知书》送达之日起算的十五日合理期限内，原告也未提供证据证明其已明确告知出租人李桂芳其愿以同等条件优先购买涉案房屋。加之，虽被告李桂芳与被告唐祥芬之间的《房地产买卖合同》签订于2016年3月25日，但涉案第一层营业用房（建筑面积154.65㎡）实际于2016年9月才过户登记至被告唐祥芬及相关人名下，涉案第二至五层办公用房至今尚未完成过户手续，在该期间亦无证据表明原告明确愿以同等条件优先购买，故原告诉请三被告支付因侵犯原告优先购买权造成的损失150万元，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、第四百零三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告宜宾市翠屏区富权商务宾馆的诉讼请求。案件受理费18300元，减半收取为9150元，诉讼保全费5000元，合计14150元，由原告宜宾市翠屏区富权商务宾馆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员  刘晗二〇一七年四月十七日书记员  杨薇