海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼9002民初198号 原告：杨海涛，女，1970年11月28日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。 委托诉讼代理人：吴祝亮，海南宏顺律师事务所律师。 被告：琼海华升投资开发有限公司，住所地：海南省琼海市。 法定代表人：李成雄，总经理。 委托诉讼代理人：蒙志波，海南英乐律师事务所律师。 原告杨海涛诉被告琼海华升投资开发有限公司（以下简称华升公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年1月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年3月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴祝亮，被告的委托诉讼代理人蒙志波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付给原告已实际发生的违约金共计20137.16元。事实与理由：原告于2012年10月17日与被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市嘉积镇爱海南路琼海商业步行街7#商住楼1单元9层904房，房款总金额为432128元。出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同生效后，原告依约付清了房款，2013年9月30日应被告入伙通知办理了交房手续。按约定被告应当在2015年9月30日之前为原告办理房屋权属证书，但至今仍未办妥房屋权属证书，显然已构成违约。被告应向原告支付违约金。为了便于计算和执行，原告先诉请被告支付自2015年10月1日起至2017年1月17日止已实际发生的违约金，同时保留追诉以后所发生的违约金的权利。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告答辩称：一、被告遵守合同约定，没有违约行为。被告2013年9月25日通过入伙通知原告交房，原告于2013年10月13日到被告处签署《验收楼交接书》收房，被告便开始办理房屋权属证书，被告没有违约行为。二、原告请求支付违约金无事实和法律依据。1、被告履行的是协助办证义务，在履行过程中没有违约或过错，原告未拿到房产证并非被告的责任。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，办理房屋权属证书的主要义务人为买受人，出卖人仅负协助义务。本案中，被告交房后，便开始履行办证义务，但因个别买受人的证件交付不齐等原因，导致整批办证材料被房管部门退回。到2016年4月19日琼海市国土局下达《琼海市国土资源局关于在琼海市实施不动产统一登记的通告》，通知自2016年4月28日起正式实施不动产统一登记，琼海市住房保障与房产管理局从4月25日起全面停止受理房屋登记业务。为了直接办理包括房产及土地在内的不动产权属证书，被告只好将退回的材料重新整理，按照新的政策要求重新提交。原告未取得房产证是其他买受人及政府行为不可抗力等因素造成，并非被告责任。2、合同仅约定被告为原告办理权属证书的期限，并没有约定买受人取得权属证书的期限。3、被告已在约定期限内完成为原告办理不动产权证（包含房屋和土地使用权）的义务，没有超过合同约定的办理期限。由于《不动产登记条例》的出台以及琼海市国土资源局关于不动产登记的新规定，现被告为原告办理的是房产及土地二证合一的不动产权证，所有办证材料被告已送交琼海市不动产登记中心并得到审批与确认。如果没有其他因素影响，原告的不动产权证很快就可以领回。根据合同第十五条约定，支付违约金必须符合二个条件，一是因出卖人的责任，二是买受人未能在约定期限内取得权属证书。而本案中，出卖人并无违约或过错，双方也未明确约定取得权属证书的期限，因此被告不应支付违约金。更何况由于二证合一办理，即使按照约定办理二证的总期限1620天来计算，被告也没有超期。三、退一步讲，即使被告应支付违约金，原告关于违约金的计算也不符合事实和法律规定。1、按照原告的理解，应于房屋交付的720日内取得房屋权属证书，违约金计算的期限也只应是自2015年10月13日计到2016年4月24日(共194日)，因为自2016年4月25日起琼海市住房保障与房产管理局已全面停止受理房屋登记业务，政府行为属于不可抗力因素。2、要求支付的违约金过高。原告并没有证据证明其由于未取得房屋权属证书对其造成实际损失，而被告也一直在积极办理中，无任何恶意拖延的行为，原告要求按已付房款的日万分之一计算违约金明显过高，应调整为日万分之0.3。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交了下列证据：1、《琼海市商品房买卖合同》，证明双方的房屋买卖合同关系及被告违约的事实，违约金计算依据及标准。2、《购房合同补充协议》，证明双方房屋买卖合同关系的事实。3、销售不动产统一发票，证明原告已经依约支付完购房价款。4、收楼须知，证明房屋交付时间及被告违约的事实。被告质证认为，对原告提供证据1-4的真实性、合法性、关联性无异议，但对证据1-4的证明内容有异议。证据1、4不能证明被告违约，证据4仅是要求原告办理收楼手续，并不能证明2013年9月30日交房。本院审查认为，对原告提供证据1-4的真实性、合法性、关联性予以确认。 被告提交了下列证据：1、琼海市商品房买卖合同备案表，证明2012年11月16日，被告在合同签订不到一个月的时间内便及时将双方签订的商品房买卖合同提交琼海市住房保障与房产管理局备案登记。2、验收楼交接书，证明原告于2013年10月13日收房。3、海房权证海字第XXXX号、海房权证海字第XXXX号房屋所有权证书，证明7#商住楼与住宅楼同一时间交房，同一时间取得大房产权证；并在2015年7月30日之前，被告已将办证材料交给琼海市房管部门，被告在约定时间内履行办证义务。4、海房权证海字第XXXX号房屋所有权证书、海房权证海字第XXXX号房屋所有权证书、海房权证海字第XXXX号房屋所有权证书，证明7#住宅楼各买受人收集证件及材料相对顺利,7#住宅楼买受人于2016年4月拿到房产权证，原告未拿到房产权证是由于7#商住楼其他买受人的原因。5、琼海市国土资源局关于在琼海市实施不动产统一登记的通告、琼海市住房保障与房产管理局关于停止受理房屋登记业务的通告，证明琼海市住房保障与房产管理局于2016年4月25日起全面停止受理房屋登记业务，原告未于2016年拿到房产权证是政府行为的不可抗力因素。6、（商住）7-1-904房测绘图、（商住）7-1-904房产分户图（现图及原图各一份）、宗地图（现图及原图各一份）、琼海市住房保障与房产管理局商品房交易审批表（确认书）、房屋国有土地使用权分割转让证明书、变更登记申请书。证明在合同约定的期限内，被告一直履行协助原告办证义务，没有任何违约行为。原告的不动产权证已经审批通过了，不动产登记中心正在办理中，就等着领取不动产权证书。原告质证认为，对证据1的真实性、合法性无异议，但与本案无关，对证明内容有异议；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3的真实性、合法性无异议，关联性有异议，证明目的有异议；对证据4的真实性、合法性、关联性无法确认，证明目的不予认可，是别人的房产证，与本案无关；对证据5中的琼海市国土资源局关于在琼海市实施不动产统一登记的通告的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，该证据并不能证明房产局依法不能受理，对被告依约提供办证材料不受任何影响；对证据5中的关于停止受理房屋登记业务的通告的真实性、合法性无法确认，关联性有异议，不影响被告依约提供办证资料；对证据6的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，不影响被告依约提供办证资料。本院审查认为，对被告提供证据1-3、5、6的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据4的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。 本院经审理认定事实如下：2012年10月17日原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市嘉积镇爱海南路琼海商业步行街7#商住楼1单元9层904房，建筑面积为84.43平方米，套内面积为70.33平方米，总房价款为432128元。并在琼海市住房保障与房产管理局进行合同备案。合同第八条约定，出卖人（被告）应在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人（原告）使用。合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在900日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证……。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期90日以上的，买受人有权单方解除合同。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款432128元，并支付了相关的办证费用给被告，2013年10月13日原、被告办理收楼手续接收房屋。因被告逾期办理房地产权证，原告向本院提起诉讼，请求支持上述诉讼请求。 另查明，被告于2015年11月30日取得7#商住楼大产权证(房产证号为:海房权证海字第XXXX号)。2016年4月28日起，琼海市实施不动产统一登记，由琼海市不动产登记中心办理不动产统一登记。为此琼海市住房保障与房产管理局从2016年4月25日起全面停止受理房屋登记业务。2016年11月28日琼海市国土资源局对包括原告购买房屋的国有土地使用权分割转让进行分割。并出具房屋国有土地使用权分割转让证明书。2016年12月5日琼海市住房保障与房产管理局确认原告购买的房屋可办理房屋所有权转移登记。目前，该房屋的不动产权证正在办理过程中。 本院认为：原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是：一、被告是否逾期办证，应否承担违约责任。二、违约金是否过高，应否调整。 一、被告是否逾期办证，应否承担违约责任。本案中，原告购房已向被告付完房款及各项办证费用，已履行了合同的义务。合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在900日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证……，该合同已约定了被告为原告办理房地产权证的义务。被告抗辩称原告未取得房产证是其他买受人不及时提供办证材料导致整批办证材料被房管部门退回及琼海市于2016年4月28日起实施不动产统一登记等不可抗力因素造成的，且合同约定办理二证的总期限为1620天，被告没有超过办证期限，没有违约。本院认为，合同约定被告应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。被告已于2013年10月13日将房屋交付给原告，按合同约定，被告应当在2015年10月3日前为原告办理房屋权属证书。而琼海市政府实施不动产统一登记制度是2016年4月28日起才开始实施，是在双方约定被告在为原告办理房产证时间之后，被告没有在合同约定的期限内为原告办理房产证，已经违约逾期办证，应承担违约责任。被告抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 二、违约金是否过高，应否调整。合同第十五条约定：……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定:合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方已在合同中约定违约金的计算标准为每日按已付房价款的万分之一计付，且日万分之一的标准折计银行年贷款利率为3.65%，也未超过中国人民银行规定的同期同类贷款利率，被告抗辩违约金过高，应调整为日万分之0.3没有事实与法律依据，本院不予采纳。原告主张被告按已付房款的日万分之一支付违约金，应予支持。鉴于琼海市国土资源局2016年11月28日已对原告购买房屋的国有土地使用权进行了分割，琼海市住房保障与房产管理局也于2016年12月5日确认了原告购买的房屋可办理房屋所有权转移登记，这说明被告已完成了为原告办证的义务。因不动产权证的发放系由琼海市不动产登记中心完成，故违约金应从被告逾期办证之日2015年10月4日起计至2016年12月5日琼海市住房保障与房产管理局确认房屋可办理房屋所有权转移登记止。违约天数为429天，违约金额应为432128×0.0001×429=18538.3元，原告主张超出部分不予支持。被告抗辩违约金过高，应以调整，理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、限被告琼海华升投资开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告杨海涛支付违约金18538.3元。 二、驳回原告杨海涛超出部分违约金的诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币303元，由原告杨海涛承担25元，被告琼海华升投资开发有限公司承担278元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  周英俊 审 判 员  符儒超 人民陪审员  王国锋 二〇一七年四月六日 法官 助理  祁永芳 书 记 员  黄鹏飞 附相关的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。