广东省中山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2016）粤20执异82号 异议人（申请执行人）：刘育勇，男，1971年9月19日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。 委托诉讼代理人：杨**晶，广东太平洋联合律师事务所律师。 被执行人：中山市荣耀房地产开发有限公司，住所地中山市横栏镇宝裕村中横大道30号之一第一间。 法定代表人：蔡钊荣，总经理。 被执行人：蔡钊荣，男，1972年6月10日出生，汉族，住广东省中山市。 在本院执行刘育勇与中山市荣耀房地产开发有限公司（以下简称荣耀公司）、蔡钊荣借款合同纠纷[案号：（2015）中中法执字第314号]一案中，异议人刘育勇对本院拍卖被执行人荣耀公司名下房地产不服，向本院提出书面异议。现已审查终结。 刘育勇称，第一，本案涉嫌刑事犯罪，根据先刑后民的原则，应予中止。本案系因蔡钊荣以入股荣耀公司为借口，欺骗刘育勇借款次数多、金额特别巨大而产生。刘育勇为了防止其转移财产而及时起诉并申请查封。但本案明显涉嫌刑事犯罪，广州市公安局经侦支队经过审查发现，蔡钊荣涉嫌将本案标的即刘育勇入股荣耀公司的全部巨款私自占为己有，涉嫌侵占犯罪，并将本案犯罪线索移交中山市公安局，根据先刑后民的原则，应予中止执行。二，本案拍卖标的物系独立债权、独立地块，不宜捆绑拍卖，理由是捆绑拍卖时，因为另一案件的地块面积巨大，位置不好，刘育勇方地块面积小，容积率高，位置好，捆绑拍卖会拉低刘育勇方地块的拍卖价格，严重影响刘育勇作为抵押权人的利益。捆绑拍卖增加了拍卖总价，提高了竞买人的门槛，减少了竞买人，影响拍卖的价值。二地块的商业性质也不同，刘育勇方地块为纯商业性质，另一地块为商住地块，刘育勇方地块容积率是6，另一块地块容积率只有3左右。刘育勇连评估费都无法缴纳，肯定无法缴纳另一地块的保证金，捆绑拍卖剥夺了刘育勇参与拍卖的权利。按照法律规定分别拍卖是常规做法，如捆绑拍卖得取得各案申请人的同意才可执行。执行法院认为捆绑拍卖有利于实现地块的最大价值没有依据，且二地块上的建筑是违章建筑，不具有合法利益及价值，因此不能以此认为二地块不可分割，更不是捆绑拍卖的理由。三，本次拍卖起拍价依据的评估价格明显偏低，仅仅是1000万元，刘育勇的执行标的是3000多万元，如果强制低价拍卖，将严重损害刘育勇的合法权益。最近房地产走势强劲，拍卖标的物共4.8亩纯商业用途的土地，容积率高达6，并且临街大道，根据周边的房地产行情，商业写字楼每平方高达2万元，因此，每亩评估价200万元明显偏低。综上，请求：1、暂缓对荣耀公司位于中山市××西××之一及中山市××西××之二的地块进行拍卖；2、请求将两地块进行分开拍卖，而不是捆绑拍卖。 荣耀公司称，请求法院将包括位于中山市××西××、××及上述两地块相邻的另一地块共三地块一起捆绑拍卖。 本院查明，刘育勇与蔡钊荣、荣耀公司借款合同纠纷一案，清远仲裁委员会于2015年8月18日作出（2015）清仲字第209号仲裁裁决，确定蔡钊荣向刘育勇偿还借款本金3000万元及该款从2012年12月12日起按银行同期贷款利率的四倍计算的利息,刘育勇对荣耀公司提供的抵押物即位于中山市××西××之一的土地[土地证号中府国用（2012）第1700520号]享有优先受偿权，仲裁费208475元由蔡钊荣、荣耀公司负担。其后，因蔡钊荣、荣耀公司未履行前述仲裁裁决，刘育勇向本院申请强制执行。本院于2015年9月22日依法立案执行，案号为（2015）中中法执字第314号。执行期间，本院查明广东省中山市第一人民法院于2016年1月22日以（2014）中一法沙民一初字第416-1号民事裁定，查封了本案抵押财产即荣耀公司位于中山市××西××之一的土地使用权及其地上附着物，且尚有申请执行人朱炜洪等轮候查封。经向广东省中山市第一人民法院发函商请移送上述抵押财产后，广东省中山市第一人民法院于2016年7月14日以（2015）中一法执字第707号之一号《移送执行函》函复本院，同意将上述查封财产移送本院执行。本院经摇珠选定，于2016年8月18日依法委托深圳市国策房地产土地估价有限公司对中山市××西××之一土地使用权及其地上附着物的价值进行评估。本案抵押财产与相邻的荣耀公司的另一地块即中山市××西××之二的地块[土地证号中府国用（2012）第1700521号，房产证号粤房地权证中府字第××号、02××10号、02××21号、02××79号]上有一未报建临建物，该临建物横跨两地块上。荣耀公司名下位于中山市××西××之二的房地产抵押权人为广州银行股份有限公司中山分行（以下简称广州银行中山分行）。广州银行中山分行与中山市协力包装制品有限公司、荣耀公司、蔡钊荣、梁娟借款合同纠纷一案也由本院执行[案号：2016]粤20执字118号]。本院于2016年7月18日委托中山成诺资产评估与土地房地产估价有限公司评估中山市××西××之二的房地产及其地上附着物的价值进行评估。 深圳市国策房地产土地估价有限公司于2016年10月10日就荣耀公司位于中山市××西××之一的土地使用权及地上建筑物出具评估报告，其中土地使用权（3205.50平方米）的评估价格为9616500元、地上建筑物475.73平方米的评估价格为570876元，合计10187376元，扣除预计卖方税费1432278元后的市场价值为8755098元。中山成诺资产评估与土地房地产估价有限公司就荣耀公司位于中山市××西××及地上建筑物出具评估报告，其中商住用地（48780.4平方米）市场价值为137560728元、地上建筑物（580.34平方米）市场价值为719622元，合计138280350元，减去需扣除费用后评估价格为119212693元。其后，本院决定将上述两土地及地上临建物整体拍卖。经摇珠选定，本院依法委托中山市中宝拍卖有限公司、广州中南拍卖有限公司于2016年12月13日公开整体拍卖该两宗土地及地上临建物。拍卖当日，买受人中山市宏茂房地产开发有限公司以15220万元的最高价竞得上述拍卖财产（其中中山市××西××之一的土地使用权成交价款为8554772.62元，扣除评估费及执行申请费后可分配金额为8462386.92元；地上建筑物成交价款507847.38元，扣除评估费及执行申请费可分配金额为502362.98元；中山市××西××之二的已办证房地产成交价款为142392481.63元，扣除评估费及执行申请费后可分配金额为142094688.36元；地上建筑物成交价为744898.37元，扣除评估费及执行申请费后可分配金额为743340.52元）。2016年12月23日，本院作出（2015）中中法执字第314号之三、（2016）粤20执118号之二执行裁定，裁定将拍卖财产拍卖给中山市宏茂房地产开发有限公司。 另查，刘育勇委托诉讼代理人于2016年10月20日签收本院通过特快专递邮寄的评估报告，刘育勇于2016年10月31日就评估报告向本院提出异议，本院执行法官就此问题于2016年11月9日给刘育勇做执行笔录时，刘育勇明确表示对评估结果没有异议，但请求将中山市××西××之一及中山市××西××之二两地块分开拍卖。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条规定“有下列情形之一的，人民法院应当裁定中止执行：（一）申请人表示可以延期执行的；（二）案外人对执行标的提出确有理由的异议的；（三）作为一方当事人的公民死亡，需要等待继承人继承权利或者承担义务的；（四）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（五）人民法院认为应当中止执行的其他情形”。本案中，刘育勇以本案涉嫌刑事犯罪，根据先刑后民的原则，请求中止执行。本案涉嫌刑事犯罪并非执行案件中止执行的法定事由，且本案执行标的荣耀公司名下位于中山市××西××之一土地使用权首查封的是中山市第一人民法院（2015）中一法执字第707号案的申请执行人，此外还有其他申请执行人轮候查封，在其他申请执行人并未同意延期执行的情形下，即便刘育勇同意延期执行，也不符合前述法律规定。因此，对刘育勇主张中止对荣耀公司名下中山市××西××之一的土地使用权中止执行的请求本院不予支持。 关于拍卖的问题，本案中，因荣耀公司名下位于中山市××西××、之二地块相邻，且该两地块上建有一幢跨两地块的临建物，该临建物面积共1056.07平方米，其中475.73平方米建于中山市××西××之一地块上，580.34平方米建于中山市××西××之二地块上。经本院委托评估机构评估，该临建物的市场价值为1290498元。该临建物虽是违章建筑，但其耗费的材料、人力等成本是自然价值，也是固有价值。因此，该违章建筑的建造价值、使用价值、收益价值也是客观存在的。本院将其作为被执行人荣耀公司的财产予以评估拍卖并无不妥。因该临建物价值较大，且一旦将上述两地块分开拍卖，将出现无法对临建物进行物理分割交付买受人的情形。因此，为最大限度保护申请执行人及被执行人的利益，本院将两地块捆绑拍卖符合法律规定。至于刘育勇主张评估价格过低的问题，执行法官于2016年11月9日给刘育勇做执行笔录时，刘育勇明确表示对评估结果没有异议。至于刘育勇认为捆绑拍卖影响其抵押物价值、捆绑拍卖增加拍卖总价提高了竞买人门槛、剥夺刘育勇参与拍卖的权利等主张，本院在评估拍卖过程中均严格按照法律规定，通过摇珠方式选定评估机构，并及时将评估报告送达给各方当事人，刘育勇也明确表示对评估结果没有异议；拍卖过程中，本院并没有设定影响公平、公正竞争的限制条件。刘育勇的前述主张均缺乏事实依据，对刘育勇的前述主张本院均不予支持。 综上所述，刘育勇的异议请求缺乏法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下： 驳回刘育勇的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。 审判长  苏代平 审判员  赵 娟 审判员  李油欢 二〇一七年四月十四日 书记员  伍柳青