广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1802民初6554号原告：交通银行股份有限公司清远分行。住所地：清远市清城区广清大道**号交行大厦。负责人：郑军渝，该行行长。委托诉讼代理人：余荣伟，广东业证律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢焯健，广东业证律师事务所律师。被告：何玉华，男，1990年4月26日出生，汉族，住清远市清城区。被告：清远市威鹏房地产有限公司。住所地：清远市清城区洲心街富景天下1区**号楼*楼。法定代表人：薛锡洪,该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄艾琳，广东捷高律师事务所律师。原告交通银行股份有限公司清远分行与被告何玉华、清远市威鹏房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案后，依法由审判员刘德适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司清远分行的委托诉讼代理人余荣伟，被告清远市威鹏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄艾琳到庭参加诉讼。被告何玉华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告交通银行股份有限公司清远分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2012年7月13日签订的《个人房产抵押贷款合同》；2、被告何玉华向原告清偿至2016年11月17日止的借款本金398180.72元及利息、罚息21428.77元，之后的利息按月利率4.639583‰及罚息按约定利率上浮50%计算至还清之日止；3、确认原告对被告何玉华提供抵押的位于清远市××被××景天下花园××区××层××房产在第二项诉讼请求的债务范围内享有优先受偿权；4、被告清远市威鹏房地产开发有限公司对被告何玉华所欠原告的借款本金、利息承担连带清偿责任。事实与理由：被告何玉华因购买商品房向原告申请按揭贷款，为此于2012年7月13日以原告为甲方、被告何玉华为乙方、被告清远市威鹏房地产开发有限公司为丙方签订《个人房产抵押贷款合同》。合同约定：被告何玉华向原告借款440000元，用于购买位于清远市××被××景天下花园××区××层××房产；借款期限为240个月；借款利息为基准利率下浮15%即月利率4.639583‰；如出现本合同项下约定还款逾期的，则按上述借款利息上浮50%计付罚息；还款方式为：取用等额本息还款，每期还款额为3043.50元；被告何玉华作为借款人，用其所购房屋作抵押担保，如借款人出现任意一期未能按约定归还借款本息的，视为违约，出借人有权解除合同，提前收回借款，并由违约方承担出借人为实现债权而支出的律师费、诉讼费、保全费等费用。同时，被告清远市威鹏房地产开发有限公司作为富景天下花园的开发商，对被告何玉华的借款承担连带责任保证。合同签订后，原告依约发放了贷款，后被告何玉华通过每月等额本息还款方式归还款项，从2016年7月13日至2016年11月17日逾期没有支付，拖欠原告借款本金398180.72元及利息、罚息21428.77元，合共419609.49元。原告向被告何玉华寄出《催收通知书》催收未果，为维护权益而特向法院提起诉讼。被告何玉华没有答辩。被告清远市威鹏房地产开发有限公司辩称：涉案用作抵押贷款的房屋没有办理房地产权证和抵押权证的过错在于被告何玉华，由于被告何玉华欠债导致房屋被法院查封，无法办理的产权登记。另外，涉案房屋在2014年7月23日就已通过竣工验收备案，原告直到2016年11月才将房地产预告登记证明原件等办证资料交给答辩人，原告应承担无法办证的风险。因此，答辩人不应对欠款承担担保责任。本院经审理认定事实如下：被告何玉华因购买位于清远市××被××景天下花园××区××层××房屋，向原告申请房屋按揭贷款。2012年7月13日，原告、被告何玉华、被告清远市威鹏房地产开发有限公司签订《个人房产抵押贷款合同》。合同约定：被告何玉华向原告借款440000元，用于购买位于清远市××被××景天下花园××区××层××房屋；借款期限为240个月；借款利息为贷款基准利率下浮15%，如出现本合同项下约定逾期还款的，则按上述借款利息上浮50%计付罚息；还款方式为：取用按月等额本息还款法；被告何玉华作为借款人，用其所购房屋作抵押担保，如借款人出现任意一期未能按约定归还借款本息的，视为违约，出借人有权解除合同，提前收回借款，并由违约方承担出借人为实现债权而支出的律师费、诉讼费、保全费等费用；被告清远市威鹏房地产开发有限公司作为富景天下花园的开发商，对被告何玉华的借款承担连带责任保证，保证期间为2年，自借款期限之日起计算，在原告取得抵押物的他项权利证明或者抵押权设立的其他文件正本后，保证责任解除。上述合同签订后，原告与被告何玉华于2012年6月20日办理了位于清远市××被××景天下花园××区××层××房屋的抵押权预告登记。2012年7月13日，原告向被告何玉华发放了房屋按揭贷款440000元。被告何玉华从2016年7月开始没有偿还借款本金及利息，至2016年11月17日，拖欠原告已到期的借款本金18924.51元、利息20776.28元、罚息652.49元，未到期的本金余额为379256.21元。原告提起本案诉讼之后，被告何玉华仍未还款。另外，位于清远市××被××景天下花园××区××层××房屋尚未办理房地产权证和房地产抵押权证。富景天下花园1区七号楼已于2014年7月23日在清远市住房和城乡建设局办理了竣工验收备案。本院认为，原告与被告何玉华及被告清远市威鹏房地产开发有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。原告已依约发放了贷款，被告何玉华也应当按照合同的约定按期归还每期借款本息。现被告何玉华未能按合同约定的时间按月清偿借款本息，且在原告提起诉讼之后，仍未清偿借款本息，已构成根本违约。故原告主张解除其与被告何玉华及被告清远市威鹏房地产开发有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》并要求被告何玉华一次性清偿剩余全部贷款本金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。计至2016年11月17日，被告何玉华拖欠原告贷款本金398180.72元、利息20776.28元、罚息652.49元，从2016年11月18日起的逾期还款利息、罚息按《个人房产抵押贷款合同》的约定计付至还清之日止。被告清远市威鹏房地产开发有限公司作为保证人自愿为被告何玉华的借款提供阶段性连带责任保证，保证期限为2年，从借款期限届满之日起计算。在保证期间届满之前，被告清远市威鹏房地产开发有限公司免除保证责任的条件是抵押房屋办理抵押他项权证。虽然富景天下花园1区七号楼已于2014年7月23日办理竣工验收备案手续，商品房办理竣工验收备案手续只能证明商品房符合交楼的条件，被告清远市威鹏房地产开发有限公司在抵押房屋具备办证条件时，应及时通知原告。无证据证明是因原告怠于履行义务，迟延提交资料导致抵押房屋未能办理抵押他项权证，即不能证明原告对此存在过错。被告清远市威鹏房地产开发有限公司抗辩主张其不应承担保证责任的理由，本院不予采纳。根据法律规定，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。因此，原告主张被告清远市威鹏房地产开发有限公司对被告何玉华欠的借款本息承担连带责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告清远市清远市威鹏房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告何玉华追偿。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因此，抵押预告登记的权利人，在未办理抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对房屋的处分，但并非对预告登记的房屋享有现实抵押权，即抵押预告登记权利人对未办理正式抵押权设立登记的房屋不享有优先受偿权。由于原告仅是抵押预告登记权利人，抵押物尚未办理抵押权设立登记，故对原告要求确认对被告何玉华位于清远市清城区被江一路三十九号富景天下花园1区七号楼13座06号房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告交通银行股份有限公司清远分行与被告何玉华、清远市威鹏房地产开发有限公司于2012年7月13日签订的《个人房产抵押贷款合同》；二、被告何玉华于本判决生效之日起10日内向原告交通银行股份有限公司清远分行清偿贷款本金398180.72元及利息、罚息（截止至2016年11月17日，利息为20776.28元、罚息为652.49元，从2016年11月18日起的利息、罚息应按《个人房产抵押贷款合同》的约定计付至还清之日止）；三、被告清远市威鹏房地产开发有限公司对上述第二项判决确定的贷款本息承担连带责任，被告清远市威鹏房地产开发有限公司承担责任后，有权向被告何玉华追偿；四、驳回原告交通银行股份有限公司清远分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3797元，财产保全费2618元，合共6415元，由被告何玉华、清远市威鹏房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 刘 德二〇一七年四月二十八日书记员 汤思达附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。