广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终2547号上诉人（原审原告）：张某，住辽宁省辽阳市白塔区。委托代理人：郭明、谢芳，分别系广东鸿开律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审被告）：广州市高德花花置业有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江西路8号1801之自编1813(开办市场：广州市天河区奥体南路12号广州市高德汇奥体购物中心市场)。法定代表人：吴健梅，总经理。委托代理人：姜平，广东广之洲律师事务所律师。上诉人张某因与被上诉人广州市高德花花置业有限公司（下称“高德公司”）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2015)穗天法民四初字第1298号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。张某上诉请求：1、判决撤销案号【(2015)穗天法民四初字第1298号】民事判决书；2、判决被上诉人赔偿上诉人因断电造成的货物损失6869．5元；3、判决被上诉人赔偿上诉人水浸货物损失41436元；4、判决被上诉人赔偿上诉人购买发电机费用损失2480元，汽油费暂计2000元(按每天200元，暂计从2015年7月10起至2015年7月19日，要求计算到被上诉人正常供电时止)；5、判决被上诉人赔偿上诉人因断电经营损失20000元(按每天2000元，暂计从2015年7月10起至2015年7月19日要求计算到被上诉人正常供电时止。)；6、判决被上诉人赔偿上诉人医疗费损失927．20元；以上暂计73712．70元。7、判决本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人交租到2015年7月31日，从未拖欠水电费用，被上诉人在2015年7月10日提出解除合同，上诉方认为被上诉人行使的解除合同是法律行为，应以法律程序处理，但被上诉人在发出通知后直接断水断电，给上诉人造成了事实的损失。关于水浸货���的损失，货物损失并非是在停电期间产生，是在15年4、5月份雨季，商铺浸水导致的损失。二、上诉人依据《中华人民共和国合同法》相关规定有权要求被上诉人赔偿因被上诉人不履行合同义务而造成的损失。上诉人的损失跟被上诉人不履行合同义务具有因果关系。合同生效以来，上诉人严格依照合同的约定使用涉案商铺，并按时交纳所有租金、水电费及管理费等费用。但被上诉人交付的商铺存在严重漏水、渗水、积水等问题，在案号为（2015）穗天法民四初字第1549号的案件开庭审理中，被上诉人当庭承认涉案商铺水浸，商铺积水浸湿货物，损失惨重，上诉人一直都要求被上诉人解决此问题，但被上诉人置之不理，上诉人只能每天用水泵抽水，因害怕发生坍塌事故，上诉人不得不向有关政府部门投诉。2015年7月10被上诉人突然强行停止向上诉人租赁商铺供电[在案号为(2015)穗天法民四初字第1549号的案件开庭审理中，被上诉人对此未持异议]，致使商铺内空调、冰箱、水泵等电器均无法正常使用，上诉人很多需要冷藏的物品也损坏。上诉人在多次要求被上诉人提供用电无果的情况下，为减少损失，只能购买发电机供电。另外，上诉人因长期处在高温环境，导致身体出现不适，为此共花费医疗费927．20元。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条规定，上诉人的请求有事实依据和法律依据，且上诉人的损失和被上诉人不履行合同约定义务两者之间存在因果关系，一审法院认定事实不清，应当依法改判，恳请法院支持上诉人的全部诉讼请求。并向法院申请对租赁物业的排水管进行鉴定。高某公司辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1、上诉人停电期间仍然继续经营，经营期间的租赁费用也由法院判决免除。2、浸水并不影响正常经营，因此不存在水浸损失问题。张某向一审法院起诉请求：1、高某公司立即为商铺提供用电，并赔偿张某因断电的货物损失6869.50元;2、高某公司立即对商铺进行修缮，处理渗水、积水问题：保障张某正常使用商铺;3、高某公司赔偿张某因水浸货物损失41436元;4、高某公司赔偿张某购买发电机损失2480元、汽油费9450.99元(自2015年7月10日计至2015年10月10日);5、高某公司赔偿张某因断电经营损失(按每天2000元标准，自2015年7月10日计至正常供电为止);6、高某公司赔偿张某医疗损失927.20元;7、高某公司承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2012年3月20日，高某公司（甲方）与案外人徐某（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：甲方将广州市天河区奥体路12号高某美居��物中心（奥体项目）二期西区1048b铺位（简称涉案铺位）出租给乙方作酒类经营（一统真酒品牌项目）。涉案铺位建筑面积327.75平方米，租赁期限2012年4月1日至2018年3月31日，其中2012年4月1日至2012年8月31日为免租装修期，2012年9月1日至2014年3月31日每月租金19665元，2014年4月1日至2015年3月31日每月租金20648.3元，2015年4月1日至2016年3月31日每月租金21680.7元，2016年4月1日至2017年3月31日每月租金22764.7元，2017年4月1日至2018年3月31日每月租金23902.9元。乙方应于每月5日前向甲方支付当月应付租金，甲方在收款后向乙方开具同等金额的税务发票。本协议签订之日起5个工作日内，乙方向甲方支付租赁保证金39330元；租赁保证金在本协议期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止且乙方无任何违约的情形下，甲方在10个工作日内全部无息返还乙方。在乙方与甲方所指定的物业管理公司签订《物业管理服务合同》之日起五个工作日内，乙方向甲方所指定的物业管理公司支付物业管理保证金13110元。乙方应将本协议项下应付的所有款项支付到甲方书面指定的银行账户上。乙方的装修方案须提前交与甲方审批通过才可进行装修，当乙方装修完成后须经甲方验收通过后才可对外营业。在本协议期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将租赁的物业（全部或部分）转租或分租予任何第三方。本协议期满或提前终止时，乙方应立即将该物业及设施保持合约终止时现状归还甲方，乙方投资装修固定部分（指与建筑物相连接固定的一切物体）无偿归甲方，乙方投资的可移动的设备设施由乙方处理，甲方投资的设备设施完整归还甲方。本协议期满或提前终止时，乙方逾期十五日仍未迁出本物业的，则视为乙方同意放弃放置在本物业内所有物品的处置权及所有权，��承担甲方代其腾空本物业所支付的合理费用，包括但不限于对本物业内物品进行保管、搬运、仓储等费用。本协议期满或提前终止后，乙方应在规定时间内根据协议要求还原并向甲方移交场地；如逾期，则按原租金标准的两倍计收场地占用费。如乙方迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金，从迟交日起，按日加收所欠缴金额5‰的迟延违约金。乙方如逾期五日不缴付租金等应缴之费用，甲方有权向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付；乙方逾期缴付达二十日，甲方有权要求其所指定的物业管理公司停止向本物业供应电、水、中央空调、电话及商场或大厦其它设施；如乙方逾期交付达五十日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方面通知乙方终止原合同及本协议并没收乙方的租赁保证金，不足部分��方有权继续向乙方追偿。如乙方在租赁期内非法定或约定理由单方终止原合同及本协议的或因乙方原因造成原合同及本协议终止，乙方承诺其已支付的租赁保证金和其在租赁物业内的装修及安装的设施、设备等将作为对甲方损失的补偿，不足部分甲方有权要求乙方补足。等等。高某公司、徐某与张某三方签订《租赁合同转让协议》，约定：自2012年8月1日零时起徐瑞阳将《广州市房屋租赁合同》项下的全部权利义务转让给张某；徐某已向高某公司支付租赁保证金39330元，合同转让后徐某应及时配合办理保证金的票据变更手续等。2014年3月21日，高某公司、案外人高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司（简称高成公司）共同向张某发出《函告》，函称：关于2013年4月20日由于天面排水管漏水导致你方的损失我司已作出相应的租金减免。现根据双方的《物业管理服务合同》及《房屋租赁合同补充协议》的相关约定，提请你方对下挖地面重新装修或重新进行防水处理，如未按上述要求整改而导致你铺或周边铺位的所有损失将由你方承担，我方将不再承担任何责任。2015年5月12日，高某公司向张某发出《催租函》。2015年6月28日，张某向高某公司、高成公司邮寄发出《关于商铺水管爆裂严重积水无法正常使用的答复函》，函称：涉案铺位自2012年3月承租至今，因整体建筑主体排水管爆裂、屋顶漏雨等原因，导致本铺室内地面严重渗水积水，平时水泵24小时抽水排出，暴雨时需2个水泵同时不间断抽水排出，历时3年，累积损失达28万余元。虽2015年以前抵扣租金损失费用清零，但今年又损失4万余元无人理会，已经报损失清单至物业。因整体建筑主体排水管道爆裂，长期冲刷地面水泥与土壤层中间产生断层空隙，疑商铺下沉，有坍塌危险、人身安全及财产危险，向物业多次上报，物业不理会。现对高某公司、高成公司提出如下解决申请：1、赔偿2015年至今被严重淹烂包装的商品合计41436元，营业损失、身体及精神损失15000元，总计58361.4元。2、以书面材料证明建筑的安全性，无坍塌危险，并负责因建筑安全所造成的人身及财产安全的所有责任；对主体排水管道立即整改，并提供整改方案和管道图。请在收到本函后三日内答复我方具体的整修措施，我方会在解决积水问题后立即和你方结算租金问题。2015年7月6日，张某向高某公司缴纳涉案铺位2015年6月的水费9.72元、电费986.43元。2015年7月8日，高某公司、高成公司共同向张某邮寄发出《解除合同通知》（妥投时间为2015年7月9日）。函称张某至2015年6月12日拖欠租金达56471.4元，经多次通知仍未缴��，已构成根本违约，现我司依约于2015年7月10日解除《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》及《物业管理服务合同》，将于2015年7月11日17:00前收回铺位等。2015年7月10日，张某向高某公司缴纳涉案铺位2015年5月、6月、7月的租金65042元、管理费19665元。2015年7月31日，高某公司、高成公司再次共同向张某邮寄发出《函告》（该邮件因拒收而被退回），敦促张某限期交还涉案铺位等。2015年9月20日、10月1日，张某称门锁被破坏、监控设备被破坏报警处理。张某主张商铺在2015年6月28日、7月10日、7月13日存在积水及停电无法经营，为此提交照片若干，高某公司均不予确认照片真实性及关联性，抗辩不存在上述情形。张某为主张其第1项诉讼请求的损失，为此提交《雪糕损失清单》(统计金额为6896.50元)，称2015年7月10日停电导致损���，高某公司不予确认张某的统计表，抗辩在2015年7月10日确实停电，此前已多次通知张某缴交租金及解除合同。关于张某的第3项诉讼请求，张某提交一份签有“何某乙”签收确认《一统真酒天瑞贸易损失清单》，该清单显示统计白云边等酒水一批，合计金额为41423元，张某主张“何某乙”为物业公司员工，由其确认损失，高某公司予以否认曾确认其损失，不清楚“何某乙”为何人，张某未就该人身份情况继续举证。关于张某第4项诉讼请求，张某提交2015年7月10日的《收据》及汽油发票，显示购买发电机2480元及花费汽油费用，高某公司确认张某自行供电，关于张某的第6项诉讼请求，张某提交医疗费用单据，高某公司不予确认证据的关联性。关于商铺使用现状，张某称：高某公司于2015年7月10日对涉案商铺进行停电，其自行购买发电机进行抽水、维持监控设施及简单照明，空调设备根本无法使用；停电后涉案铺位已不能正常经营，铺内仍放置很多贵重烟酒、茶叶，其平时派人到铺内看管物品。高某公司则称：铺位由张某自行发电，铺位经营正常。2016年7月11日，一审法院现场勘查：涉案商铺有两个商号，一为“一统真酒”，一为“祝博士学习吧”，其中“一统真酒”在一楼，“祝博士学习吧”在二楼。现场张某指出上述两个商号都是其在经营，没有另外转租。张某另表示：2012年涉案铺位发生大的漏水事件后，2014年6、7月高某公司在涉案铺位一楼做了三个排水井;涉案铺位漏水情况一直存在，整个铺位都是发霉的味道;目前铺位的水电正常(高某公司自2015年12月5日恢复正常水电)。高某公司表示：确认张某所述的水电恢复时间;上述排水井是高某公司施工，但费用是张某负担。现场高某公司还表示：张某的上一手租户对涉案铺位进行了下挖改造，张某是按现状承租，即张某明知应要做相应的防水处理。高某公司对其该陈述提供《客户报装审批表》(其中审图意见一栏载明“铺位因开挖后防水极差，已浸水多次，我司现已告知，若不回填须做好足够的防水措施，且保留铺位内集水井，同时建议加装抽水装置，以备不时之需”)、《一统真酒连锁店高某美居店施工图》予以证实。经质证，张某对上述证据均不予确认，称其从未见过上述证据。高某公司另提供落款时间2015年1月12日的高成公司向张某发出的《函告》及EMS邮寄详情单（该函因拒收被退回，退回凭条载明邮戳时间为2015年10月28日）。《函告》主要内容为：《房屋租赁合同补充协议》约定涉案铺位仅用于经营一统真酒品牌项目，而你方在未经我方同意的情况下私自增加经营项目——祝博士学习吧，并于2015年1月11日开��经营（详见附图），贵方行为已违反合同约定。现要求你方严格遵守合同约定，只能经营一统真酒项目，否则我方有权单方终止合同及没收租赁保证金，一切后果由你方承担。上述证据经质证，张某表示《函告》作出时间与邮戳时间无法对应，其未收到过该函件。另查明：2014年5月25日，张某(甲方，加盖了广州市天河区大观天瑞贸易商行公章，该商行是张某开办的个体工商户)与吴某武(乙方)签订了《商铺租赁合同》，约定甲方将广州市天河区奥体路12号高德汇购物中心西区1048b一统真酒商铺二楼及商铺前所有位置承租给乙方从事中餐和夜宵(含烧烤)业务，租赁期间自2014年7月1日至2018年5月3日止等。合同签订后，吴某武对案涉场地进行装修，并于2014年7月1日向张某支付了押金40000元、7月份租金20000元。2014年8月1日，吴某武在案涉场地开始经营餐饮。2014年11月12���，吴某武向一审法院提起诉讼[案号(2014)穗天法民四初字第2632号]，起诉要求确认双方签订的租赁合同无效，张某返还押金、租金80000元，张某赔偿损失210600元等。该案中张某提起反诉，反诉要求吴某武支付水电费12104.58元、垫付的装修费40000元、2014年10月至12月期间的租金损失60000元、赔偿损坏的二楼酒窖装修损失100000元等。该案中一审法院向高某公司发函调查。2015年8月18日，一审法院作出(2014)穗天法民四初字第2632号民事判决书(简称2632号民事判决)，一审判决认定：吴某武、张某双方签订的租赁合同无效，张某作为出租人对合同无效应承担主要的过错责任，吴某武作为承租人对合同无效承担部分过错责任，因此吴某武要求张某返还租赁押金4000元的诉请有事实及法律依据。由于张某于2014年10月1日对案涉场地上锁，但该日期之前案涉场地由吴某武实际使用，吴某武只交付了2014年7月租金20000元、8月租金20000元，故吴某武要求张某返还该两个月租金共40000元的诉请缺乏依据。由于张某已于2014年10月1日对案涉场地上锁不允许吴某武使用，故张某要求吴某武支付2014年10月至12月的租金损失6000元的反诉请求缺乏依据。一审最终判决：一、确认吴某武(反诉被告)与张某(反诉原告)签订的《商铺租赁合同》无效;二、张某(反诉原告)自该判决发生法律效力之日起10日内将租赁保证金40000元返还吴某武(反诉被告);三、张某(反诉原告)自该判决发生法律效力之日起10日内向吴某武(反诉被告)赔偿损失4000元;四、吴某武(反诉被告)自该判决发生法律效力之日起10日内向张某(反诉原告)支付电费3932.24元、水费100元;五、驳回吴某武(反诉被告)的其他诉讼请求;六、驳回张某(反诉原告)的其他反诉请求。张某不服上述一审判决，提起上诉，2015年11月11日广州市中级人��法院作出(2015)穗中法民五终字第5152号民事判决书，二审驳回上诉，维持原判。再查明：2015年9月14日高某公司另案向一审法院向张某提起诉讼[(2015)穗天法民四初字第1549号]，诉讼请求为：1、确认高德公司与张某就位于广州市天河区奥体南路12号高德汇购物中心西区1048B铺位签订的《房屋租赁合同补充协议》于2015年7月10日解除合法有效;2、张某腾空并交还上述商铺给高某公司;3、张某向高某公司支付自2015年8月1日起的上述商铺的场地占用费按每月43361元计至腾空交还商铺时止;4、张某支付全部诉讼费。一审法院认为：高某公司、张某双方签订的《房屋租赁合同补充协议》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行期间，高某公司应提供适合使用的场地给张某使用，张某应按约定支付租金，从双方陈述情���可见，商铺曾发生水浸，高某公司曾作出租金减免，双方及后对于继续履行合同均无异议。张某主张商铺在“2015年6月28日、7月10日、7月13日”存在水浸情况，其提交的照片为无法证实当日拍摄，证据不足证实存在无法使用商铺，现场调查可见，张某使用商铺不存在障碍。张某在使用期间，存在迟延交租事实，高某公司依约向其发出解除通知，其行使停电措施，自主救济并无不当，合同因张某拖欠租金解除，张某请求继续履行合同缺乏合同依据，不予支持。对于第1、2项的“恢复用电、修缮”系基于合同可继续履行的请求，现高某公司依约行使合同解除权，张某的该项请求缺乏合同依据”一审法院予以驳回。对于第1项诉讼请求的“货物损失6869.50元”，张某提交的统计表为其单方制作，损失缺乏关联证据证实，对该项主张，一审法院予以驳回。对于张某的第3项诉讼��求，张某主张经“何某乙”确认其损失，张某无提供证据证实该人与高某公司的关系，其以自行制作的损失清单主张损失缺乏事实依据，一审法院予以驳回。对于张某的第4项诉讼请求，高某公司依约解除合同，张某应交还商铺，其自行购买发电机及汽油与高某公司不存在因果关系，其主张赔偿缺乏法律依据，一审法院予以驳回。对于张某的第5项诉讼请求，高某依约解除合同，张某请求赔偿经营损失缺乏合同依据，一审法院予以驳回。对于张某主张的第6项诉讼请求，该个人医疗与双方租赁合同纠纷不存在因果关系，该主张缺乏法律依据，一审法院予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，作出如下判决：驳回张某的诉讼请求。一审受理费1640元，由张某负担。二审期间，当事人均未提交新证据。二审经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，张某上诉提出高某公司履行租赁合同过程中，违约导致其损失，并要求赔偿损失。二审争议焦点在于高某公司是否违约，是否需承担赔偿责任及张某损失是否存在的问题。关于上诉人张某的上诉意见，经查，1、关于商铺的使用情况。上诉人张某主张案涉商铺一直渗水、漏水的事实未提供充分证据，且从当事人双方陈述及张某提供的高某公司及高成公司共同向张某所发《函告》（落款时间为2014年3月21日）等证据可知，在2013年发生漏水事件后，高某公司曾作出租金减免，并要求张某作防水处理，双方及后对于合同继续履行均无异议；同时，张某提交价值41436元货物损失清单，是单方��作，该清单虽有“何某乙”的人签名，但（1）无确切证据证实“何某乙”与高某公司的关系，（2）从表格内容来看，该签名仅表明签收了张某提交的清单，不能得出“确认”的意思表示，综上，张某该主张依据不足，本院不予支持。同理，张某提出鉴定排水系统的请求依据不足，且其请求二审才提出，不符合法律规定，对该请求不予支持。2、因张某违约导致合同解除，张某未按合同约定交还商铺，且合同约定高某公司有权断电，故相关损失应由张某自行承担。综上所述，上诉人张某的上诉请求，理据均不充分，本院予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1640元，由���诉人张某负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 韩志军审判员 刘 卉二〇一七年四月二十七日书记员 王日平