苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初1299号原告：刘尊义，男，1988年9月10日出生，汉族，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：杨世友，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。被告：单秀军，男，1980年2月23日出生，汉族，住江苏省大丰县。委托诉讼代理人：彭家兵，上海天闻世代律师事务所律师。原告刘尊义诉被告单秀军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月22日依法受理后，由代理审判员宁璐适用简易程序于2016年5月4日公开开庭进行了审理。原告刘尊义的委托诉讼代理人杨世友，被告单秀军的委托诉讼代理人彭家兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘尊义向本院提出诉讼请求：请求判令：1、原、被告于2016年1月9日签订的《房屋买卖定金协议》解除；2、被告返还原告定金10000元；3、被告向原告支付违约金68000元；4、被告赔偿原告损失40000元；案件受理费由被告承担。事实和理由：经苏州桃源世居房产经纪有限公司居间撮合，原、被告于2016年1月9日签订《房屋买卖定金协议》，约定被告将其所有的位于苏州市相城区开发区泰元家园65幢501室房产出售给原告，协议签订当日原告依约交付被告定金10000元。签约后不久，因房屋价格上涨，原告多次催促被告履行协议，办理过户手续，但被告均置之不理，导致协议无法履行，原告迫于无奈，遂起诉至法院。被告单秀军辩称，被告主观上并非恶意不履行协议，因涉案房屋上存在银行抵押贷款，贷款未还清前不能过户，被告对此交易规定事先并不知情。2016年2月15日，被告甚至还主动通知原告及中介至房产交易中心办理网签，但后中心工作人员告知因涉案房屋贷款未还清不能办理过户手续。当日，被告即明确告知原告，被告无法归还贷款，不再履行房屋网签手续，原告愿意按照定金罚则，退一赔一，此时房价与2016年1月9日双方签订协议时相比并无变化，原告没有损失。另原、被告签订的《房屋买卖定金协议》为定金协议，不是正式的房屋买卖合同，不应适用违约条款而应适用定金罚则。现被告同意解除双方签订的《房屋买卖定金协议》。经审理查明，2016年1月9日，被告单秀军作为甲方、原告刘尊义作为乙方、苏州桃源世居房产经纪有限公司作为中介方，三方共同签订《房屋买卖定金协议》（合同编号：NO.1800329）一份，约定：由乙方买受甲方所有的座落于苏州市相城区开发区泰元家园65幢501室房屋；甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币680000元，乙方于2016年1月9日向甲方支付购房定金10000元，定金最终冲抵房款；乙方向甲方支付房款的方式为首付加贷款；甲方于收齐房款后两个月内向乙方交房；甲乙双方约定在本定金协议生效后40日内签订市房管局提供的网上存量房买卖契约并办理资金托管手续；该房屋办理转让手续所产生的相关费用由乙方负担；乙方须向中介方支付佣金人民币6800元；若定金协议签订之前，该房屋已经抵押他人，甲方须于办理资金托管手续前偿还债务，注销抵押；甲方须保证该房屋的权属无争议，并承诺该房屋的出售已征得其他共有人的同意，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担违约责任。甲、乙任何一方拒绝履行协议或者解除协议，或发生本协议条款相关的违约责任，均由违约方向另一方支付该房屋实际成交价格的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。各方在合同中还作了其他约定。缔约后，原告当即向被告支付购房定金10000元。另查，苏州市相城开发区泰元家园65幢501室房屋登记的所有权人为被告单秀军及案外人刘黎华。又查，2016年2月15日，原、被告至苏州市不动产登记中心相城分中心办理涉案房屋的网签手续，但因涉案房屋上尚有抵押贷款未还清，手续无法办理。再查，2016年3月7日，原告刘尊义委托律师杨世友向被告单秀军寄送律师函，要求被告继续履行《房屋买卖定金协议》，该函被告于2016年3月8日签收。以上事实，由当事人提供的身份信息、《房屋买卖定金协议》、定金收条、律师函、EMS邮寄凭据、房屋所有权证、《苏州市存量房买卖合同》、《个人授信最高额抵押合同》、《个人授信协议》及当事人陈述等证据附卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案争议焦点在于原、被告双方所签订的《房屋买卖定金协议》为仅具有签订正式合同意向的定金协议抑或是房屋买卖合同。原告刘尊义认为，上述协议中对房屋坐落、付款方式、网签合同签订时间、违约责任等均有明确而具体的约定，其并非意向性的定金协议，而是可以实际履行的正式房屋买卖合同。被告单秀军认为，上述协议第六条约定了签订正式网签合同的时间，故该协议并非严格意义上的房屋买卖合同，而是仅具有签订正式合同意向的定金协议，即使被告违约，也仅应按定金罚则承担责任。对此，本院认为，涉及房屋买卖的合同中只要对房屋基本情况、交易价格、付款方式、交付条件、交付日期、违约责任等作了明确约定，即具备了房屋买卖合同的实质要件，即应认定为房屋买卖合同。本案中，原、被告之间签订的协议虽名为“定金协议”，但其中对于房屋座落、面积、交易价格、付款方式、交付时间、签订网签合同时间、税费承担、违约责任等均作了详细明确的约定，其具备了房屋买卖合同的实质要件，应认定为房屋买卖合同本约，而非被告所抗辩的该协议为具有签订正式合同意向的定金协议。而原、被告双方作为具有完全民事行为能力的主体，对于基于双方合意签订且未违反法律的强制性规定的该《房屋买卖定金协议》，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现根据合同的约定和二手房交易习惯，被告单秀军应保证涉案房屋权属无争议，符合上市交易的条件，如涉案房屋存在抵押的，被告应于办理资金托管手续前偿还债务，予以注销，但在原告刘尊义已经按约支付了购房定金10000元，双方在于2016年2月15日前往房管部门办理网签手续时，却因涉案房屋上尚有抵押贷款未归还而导致无法继续办理房屋过户的后续手续，该责任在于被告，应由被告向原告承担违约责任。现涉案房屋上抵押权未涤除，经原告委托律师发函催告后，被告仍未归还贷款以继续履行双方的合同，故原告有权要求解除合同，加之，被告也于庭审中明确表示对解除合同无异议，故本院认定原、被告之间签订的《房屋买卖定金协议》解除。同时，因上述已认定被告违约，故原告有权要求被告承担违约责任，原告现按照合同中约定的房屋总价款的10%即68000元主张违约金，而被告抗辩违约金过高，对此，本院认为，关于违约金的认定应在守约方具体损失的基础上进行综合判断。本院结合被告拒绝归还贷款及继续履行合同的情况、涉案房屋所在区域在上述时间区段内房屋价格的市场行情、原告实际支付的购房定金、原告的实际损失及预期利益、违约金的惩罚功能、市场行情波动情况下违约金责任对市场交易主体诚信交易的规范指引功能及原告在本案中无过错等因素综合考量，酌情认定由被告单秀军支付原告刘尊义违约金50000元。对原告主张的损失40000元，本院认为，上述本院已支持的违约金已能弥补原告的损失，故对原告该项主张，本院不予支持。另因本院上述已认定本案合同解除，原告作为守约一方要求被告返还定金10000元，被告对返还定金10000元也无异议，故本院对此予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告刘尊义与被告单秀军于2016年1月9日签订的《房屋买卖定金协议》（合同编号：NO.1800329）解除。二、被告单秀军于本判决生效之日起十日内向原告刘尊义支付违约金50000元，返还定金10000元，合计人民币60000元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。三、驳回原告刘尊义其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币5890元，由被告单秀军负担（被告负担之款，原告已自愿垫付，不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。代理审判员 宁 璐二〇一七年四月十二日书 记 员 遆志恒