广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终198号上诉人（原审被告）：张海英，身份证住址广州市海珠区。委托代理人：娄永强，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：郑少燕，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：林云东，身份证住址广东省龙川县。委托代理人：周丹，广东法全律师事务所律师。委托代理人：郭峰，广东法全律师事务所律师。上诉人张海英因与被上诉人林云东房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初2095号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。张海英上诉请求：1、撤销广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初2095号民事判决；2、将本案发回一审法院重审，或改判驳回被上诉人林云东对上诉人张海英的一审全部诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费用全部由林云东承担。事实与理由：一、张海英根本没有与“吴某”或“林云东”签订过所谓的《商铺买卖合同》，该合同对张海英无任何拘束力；一审法院认定张海英需承担合同责任严重错误。本案的客观事实是，2014年6月25日张海英签字时，一是确信交易相对人、商铺的卖方是杨某甲；二是出于对杨某甲的信赖、且确信其承诺，在杨某甲只提供签字页的情况下、在买方栏签名并署日期；三是张海英于2014年6月25日签名时，该签字页落款处的甲方、乙方、担保人处均是空白的。另，张海英系基于2014年6月25日向杨某甲购买涉案商铺，张海英于2014年6月27日将涉案商铺的预付款464300元通过中国银行昆明市顺城支行转账支付给出卖人杨某甲，并由杨某甲方开具《收据》。张海英对于被上诉人林云东提交的所谓《商铺买卖合同》根本不知道、也未见过该合同的正文内容，尤其是签字页落款处的甲方(卖方)变成了“吴某”、乙方(买方)变成了“杨某甲”。这根本不是张海英在签字页签字落款时的真实意思表示。张海英是向杨某甲购买商铺，但合同出卖人却变更为了“吴某”，而商铺所有人却又为另一案外人“李某甲、李某乙”。张海英更不知晓所谓的案外人李某甲欠被上诉人林云东债务，以及案外人李某甲以物抵债的事实和情况。因此，被上诉人林云东提交的所谓《商铺买卖合同》系伪造、变造而来的：一是该合同显示“甲方吴某的签名落款时间为2014年7月3日，乙方杨某甲的签名落款为2014年7月1日”，两时间点均在张海英签名落款时间(2014年6月25日)之后；二是，该合同所谓的原件有4页，但杨某甲的骑缝签字仅仅在第2—3页，无第4页(签字页)的骑缝，也无首页的骑缝。这都印证了该合同的拼凑和虚假性。三是，张海英购买涉案商铺时意思表示的交易相对人为杨某甲，而非所谓的“吴某”、“李某甲、李某乙”，更不是“林云东”。该合同根本不是张海英的真实意思表示，对张海英而言根本未成立。但是，一审法院认定该所谓《商铺买卖合同》对张海英合法有效，进而判决上诉人张海英应向被上诉人林云东支付剩余购房款及畸高利息，系认定事实和适用法律的严重错误。二、一审法院未追加“杨某甲”作为第三人参加诉讼，程序错误，且导致事实认定严重错误。本案中，张海英在购买商铺时是与杨某甲达成一致意思表示，向杨某甲购买其拥有所有权的涉案商铺，相关商铺房款等也是向杨某甲支付，即此次交易有杨某甲的重要参与、本案与杨某甲有重大关系。为查明事实，分清是非和责任，张海英在一审中，向一审法院申请追加杨某甲为本案第三人、参加诉讼。这对于本案涉案商铺买卖合同的权利义务的界定以及责任的承担，均具重大影响。但是一审法院却违反程序，对张海英的该重要申请置之不理，未予以追加，导致其认定的事实严重错误。三、一审判决的违约金(利息)也畸高。依《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第29条等规定，应予以调整。林云东答辩称：同意原审判决，不同意张海英的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。因本案纠纷，林云东于2016年2月22日起诉请求：1、张海英支付欠款1066700元给林云东；2、张海英从2015年1月22日开始，按1.5%月利率支付欠款利息给林云东直至实际支付时止。一审法院查明事实：2014年4月29日，李苑蓉（委托人）与李伟铭（受委托人）在广东省广州市南方公证处签订（2014）粤广南方第035913号《委托书》，其中内容为：委托人李苑蓉是以下房屋的产权共有人：6、广州市越秀区广园西路222号某房；现委托另一产权共有人为委托人的合法代理人，受委托人代表委托人执行和处理下列事项：九、有权代为出售上述房屋的产权，代为办理出售上述房屋的买卖交易过户手续，代签订房屋买卖合同、代为办理房屋登记，代为办理网签手续，签署相关文件若交易不成功，有权办理退案手续。十四、受委托人有权代收售房款。二十一、有权就上述事项聘请律师。受委托人有转委托权等。2014年6月20日，李伟铭（委托人）与郭峰、周丹（受委托人）在广东省广州市南方公证处签订（2014）粤广南方第077194号《委托书》，其中内容为：委托人李伟铭是以下房屋的产权共有人：4、广州市越秀区广园西路222号某房；现委托受委托人为委托人的合法代理人，上述任一受委托人均可单独代表委托人执行和处理下列事项：九、有权代为出售上述房屋的产权，代为办理出售上述房屋的买卖交易过户手续，代签订房屋买卖合同、代为办理房屋登记，代为办理网签手续，签署相关文件若交易不成功，有权办理退案手续。十四、受委托人有权代收售房款。二十一、有权就上述事项聘请律师。受委托人有转委托权等。2014年6月28日，李某甲（甲方）与林云东（乙方）及李某乙（丙方）签订《委托出售房产及收款协议》，其中约定：因甲方向乙方借款已到期，现甲方、丙方愿意以下列商铺委托乙方出售或转让给乙方，以抵偿甲方的借款，双方协商一致约定如下：1、甲方丙方将龙头市场的商铺：在龙头市场4楼商铺6间（4124号、4125号、4126号、某号、4128号、4129号）产权面积共计325.22平方米。在龙头市场6楼商铺5间（6165号、6166号、6167号、6168号、6169号）产权面积共计192.47平方米。为抵偿债务以上商铺按每平方米均价25000元，以上商铺总价为12942250元（含银行按揭贷款），减去银行按揭贷款本息后，剩余部分为甲方向乙方抵偿债务的金额，双方确认为10282250元。以上商铺全权委托给乙方出售，并由乙方收取售楼款。甲方确认所有权由乙方所有，并全权处理。甲方放弃本合同所涉及商铺的物权及其它权利。2、乙方在签订本合同时为甲方丙方向银行垫付按揭款本息共计266万元。3、上述商铺作价款用于偿还甲方向乙方的借款。此作价还款不包含乙方为偿还房屋银行按揭所支付的款项。4、甲方丙方应当签订本合同后；办理公证委托，由乙方或乙方指定的人员作为受托人办理房产出售及收取楼价款的手续。乙方指定人员作为受托人办理手续，具体以公证书为准。5、出售房屋的楼款由乙方银行帐号收取，甲方丙方不得收取房款。如果买家需要向银行贷款，则甲方乙方配合签订银行三方收款合同。6、出售房屋的楼款先归还利息后再归还本金。7、甲方丙方签订委托公证指定人员，此委托为不得撤销之委托，否则，甲方丙方承担违约责任，并且因此所导致的乙方一切损失由甲方丙方承担赔偿责任等。2014年7月1日，林云东（委托人）与吴某（受托人）签订(签订《商铺买卖合同》委托书)，内容为：吴某受林云东委托，作为林云东的签约代表人与杨红等人签订越秀区广园西路222号商铺的《商铺买卖合同》，受托人所签署的《商铺买卖合同》委托人予以承认。杨某甲（乙方、买方）与吴某（甲方、卖方）签订《商铺买卖合同》，其中约定：因第三方（李某甲）欠甲方债务，以位于广州市广园西路名商天地龙头市场的商铺（具体见附件商铺清单）抵偿借款。现甲方将以物抵债的物业，代表产权人将商铺转让给乙方。第一条、甲、乙协商一致，乙方受让商铺具体状况如下：（2）4楼商铺6间（4124号、4125号、4126号、某号、4128号、4129号）产权面积共计325.22平方米，每平方米售价为25000元，以上6间商铺总价为8130500元。（3）6楼商铺5间（6165号、6166号、6167号、6168号、6169号）产权面积共计192.47平方米，每平方米售价为24000元，以上5间商铺总价为4619280元。第二条、甲、乙各方经协商一致，同意上述商铺转让甲方实收价共计12749780元。整个交易所涉及的税、费由乙方负责。第三条、乙方的付款方式和付款期限：本合同生效后乙方一次性支付给甲方首期3824934元（总价30%）。甲方应在收到乙方支付了30%款项后10日内将商铺的抵押向银行申请解除（具体解除时间以银行及房管局办妥为准），使用上述商铺完全具备过户至乙方的条件。甲方应在商铺的抵押解除后5日内向房管局递交申请过户至乙方名下。但因乙方尚未能支付全部房款，过户同时办理商铺抵押权给甲方。等银行审批批准贷款后与银行方一同办理解除抵押及银行再抵押手续。乙方完成产权登记后立即向公证处进行委托公证，委托甲方指定人员全权委托处理商铺事宜（包括出售过户），直至乙方支付全部转让款为止。第四条、乙方过户同时或过户登记后3天内向银行申请抵押借款。甲方、乙方及银行共同签署抵押贷款协议，由银行将抵押贷款直接放款至甲方或甲方指定帐户。如银行抵押贷款超过乙方应付款，则由甲方将超过部分返还给乙方。第五条、乙方应当从变更登记之日180天内向甲方支付全部余款（如果因任何原因导致银行无法放贷，由乙方自行支付余款），超过第120天以未付余款为基数，按1.5%月息计付利息，直至实际支付完毕为止。同时，由乙方公司及股东承担连带担保责任。第十三条、本合同一式二份，甲、乙各方各执一份。本合同在乙方支付首期款后生效等。吴某在该合同上的签名日期为2014年7月3日，杨某甲的签名日期为2014年7月1日，担保人黄某的签名日期为2014年7月1日，张海英在其他自然人处的签名日期为2014年6月25日。2014年9月18日，张海英立下《字据》，内容为：本人购买位于越秀区广园西路222号某号铺位，已付房款464300元，现尚欠林云东房款1066700元未付，现本人需领取该房产的房产证办理公司过户手续等。本人承诺房产证在办理完毕交回林云东处，于2014年10月18日前交回。2015年7月5日，林云东（委托人）与吴某（受托人）签订(委托签订《商铺买卖合同》声明书)，内容为：本人吴某，受林云东的委托，在2014年7月1日本人与杨某甲、杨某乙等人签订《商铺买卖合同》，是由林云东委托本人所签订的。2015年11月11日，李某甲立下《情况说明》，内容为：本人李伟铭与李苑蓉共有的广州市越秀区广园西路222号（龙头市场）的4124号、4125号、4126号、某号、4128号、4129号、6165号、6166号、6167号、6168号、6169号商铺，自愿以商铺抵偿之前向林云东所借的借款，并将商铺交由林云东出售以归还林云东的借款。林云东指定周丹作为办理商铺过户手续的代理人。本人及李某乙共同到南方公证处办理了公证委托手续，李某乙将其共有的商铺产权份额全部公证委托给我，并有转委托权。我将上述商铺中我和李某乙的份额共同委托授权周丹作为办理过户的代理人，在广州市房管局交易中心将上述商铺过户至林云东指定的受让人名下，上述11间商铺已全部办理好过户登记手续。据2015年11月11日的房产登记号；2012登记字1353816号《广州市不动产登记查册表》记载：越秀区广园西路222号某房产权人为李某甲、李某乙，各占1/2产权，建筑面积61.2408平方米，规划用途商业，2014年9月18日张海英申请转移或交换（二手房免勘），2014年登记字1466481号存案。2014年9月22日核准登记，2014年登记字1466481号存案。张海英至今未将1066700元购房款支付给林云东。本案诉讼过程中，张海英提供了1、其于2014年6月27日通过中国银行股份有限公司昆明市顺城支行支付464300元给杨某甲的交易记录。2、2014年6月27日，由广东省皮具商会品牌促进委员会出具的收取张海英商铺预付款464300元的《收据》。3、2014年9月18日，李某甲、李某乙（甲方、卖方）与张海英（乙方、买方）签订的《存量房买卖合同》，其中约定甲方将越秀区广园西路222号某房出卖给乙方，总金额为985976元等。林云东对虎述证据的真实性没有异议，并表示这是林云东与张海英在房管部门所办理的手续，且该手续恰恰证明双方在履行涉案双方所签商铺买卖合同，对于买卖合同当中也提及林云东张海英在房管部门所签订的买卖合同，只是用作办理过户手续，并非双方真实意思表示，但最后的房款是以双方签订的买卖合同为准，且张海英也向林云东签写了欠条。所以欠款以欠条和《商铺买卖合同》为准。一审法院认为：作为林云东的委托代理人吴某与案外人杨某甲及张海英自愿签订的《商铺买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。现涉案商铺已经依约过户至张海英名下，而张海英未能按其所确认的数额向林云东支付剩余购房款，张海英的行为已构成违约，应承担违约责任。林云东据此要求张海英支付剩余购房款及利息合法有理，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、一百一十四条的规定，于2016年10月14日判决如下：一、被告张海英应于本判决发生法律效力之日起十日内，将购房款1066700元一次性支付给原告林云东。二、被告张海英应于本判决发生法律效力之日起十日内，将逾期给付购房款的利息（以1066700元为基数，从2015年1月22日起按1.5%月利率的标准计算至实际支付时止）一次性支付给原告林云东。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15435元，保全费5000元，由被告张海英负担。经审查，一审法院对本案事实查明无误，本院予以确认。二审中，当事人均没有提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对张海英的上诉请求以及事实与理由，本院评析如下：一、案涉的《商铺买卖合同》是林云东委托吴某全权代为处理商铺出售，并由吴某代理林云东与案外人杨某甲及张海英三方自愿签订的买卖合同。根据原审查明的事实及相关证据表明，签订的《商铺买卖合同》是各方当事人真实意思的表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，原审认定该合同合法有效恰当，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，当事人应当按照合同约定自觉履行义务。案涉的商铺最终交易的买方为张海英，该商铺的产权并已依约过户至张海英名下。因此，案涉商铺的买卖合同关系依法成立。张海英未能提供新的事实证据，其上诉否认所签订的涉案合同的效力及合同的约束力等理据不充分，本院不予支持。二、关于张海英立下的《字据》问题，张海英因购买案涉商铺除支付了部分款项后，还剩余购房款1066700元未支付给林云东，有张海英向林云东立下的字据及签名为凭据，由此证实林云东与张海英双方存在债权债务关系。张海英至今仍拖欠剩余的购房款未支付给林云东，其行为构成违约，应承担违约责任。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条的规定，债务应当清偿；债权人有权要求债务人按照合同的约定履行义务。为此，林云东起诉要求张海英按约定支付剩余购房款及逾期给付购房款的利息合法有理。审查一审判决并无不当，应予维持。三、案涉商铺的实际购买人是张海英，本案纠纷的起因为张海英拖欠购买商铺的剩余购房款未支付给林云东，其纠纷的诉讼主体与案外人杨某甲没有直接或相关的法律关系。因此，张海英上诉主张追加杨某甲为本案第三人参加诉讼的理由不充分，亦不符合法律的有关规定，本院不予采纳。综上所述，张海英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费15435元，由上诉人张海英负担。本判决为终审判决。审判长  刘碧莹审判员  岳为群审判员  柳玮玮二〇一七年四月十一日书记员  张永亮