山东省德州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁14民终630号 上诉人（原审被告）：德州银龙房地产开发有限公司，住所地山东省德州市德城区新港街80号。 法定代表人：敖军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杜学良，山东阳光桥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：庞峰，男，住山东省德州市。 委托诉讼代理人：崔玉成，山东湛泸律师事务所律师。 上诉人德州银龙房地产开发有限公司（以下简称银龙房地产公司）因与被上诉人庞峰商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2016）鲁1402民初3293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人银龙房地产公司的委托诉讼代理人杜学良、被上诉人庞峰及其委托诉讼代理人崔玉成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人银龙房地产公司上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定违约事实错误，未办理网签的责任在被上诉人。根据双方签订的购房协议，被上诉人以按揭方式支付剩余房款，但被上诉人未按时提供办理按揭贷款所需资料，亦未以现金方式付清余款。上诉人销售人员多次通知被上诉人付清房款并签订备案的制式合同，但被上诉人拒不答复。二、一审判决适用法律不当，上诉人支付违约金依据不足。双方只签订了购房协议，没有签订备案专用的制式合同，原因在于被上诉人未付清余款或提供按揭手续。被上诉人不履行义务，上诉人无法办理合同备案手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条是关于办理房产登记的规定，没有对逾期办理合同备案的情形做出解释，即使本案有逾期登记的纠纷，适用该解释也不适当。上诉人未违约，被上诉人也无证据证明未备案的责任在上诉人，判决支付违约金证据不足。三、一审判决主体不当。综上，一审判决主体错误、事实不清、证据不足、适用法律不当，判决结果是错误的、不公正的。 被上诉人庞峰辩称，1、上诉人所述与事实不符，被上诉人按时缴纳房款，没有收到上诉人的备案通知，正因为上诉人不将房产备案，不办房产证，被上诉人才起诉法院要求解除合同。2、上诉人逾期办理产权登记和备案，应承担法律责任和赔偿损失。3、一审时，上诉人缺席，应承担不利后果。因此，原审判决事实清楚，适用法律正确，应维持原判，驳回上诉人的诉讼请求。 庞峰向一审法院起诉请求：1.请求判令解除购房合同，被告返还购房款75652元、违约金及利息；2.案件受理费由被告负担。 一审法院认定事实：2010年10月4日，原告与被告签订了一份《购房协议》，协议约定原告购买被告开发的位于三八西路大运河经济港17号楼3层195号商品房一套，房屋总价款147909元，采用按揭贷款方式付款，签订协议3日内付清总房款的50%计人民币74909元，并在销售人员的协助下提交按揭资料，等待办理按揭手续。协议签订后，原告先后三次向被告交付房款共计75652元。之后，由于被告一直不能将原告所购房屋进行备案，被告于2012年3月16日向17号楼的全体业主书面承诺，于2012年4月20日启动网签，2012年5月31日前完成，在网签之日起365日内为业主办理房屋产权证；并于2012年5月、6月、7月份分期全面启动营业。如有违约，自愿承担每天交房款万分之三的违约金。2012年11月1日，被告再次书面承诺2012年11月15日前启动网签备案。但被告至今未给原告办理所购房屋的网签备案手续。同时查明，2016年元月开始，被告代原告将所购房屋进行出租，并已支付给原告六个月的房租。以上事实，有购房协议、交款收据、承诺书在卷证实。 一审法院认为，原、被告签订的《购房协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，协议合法有效，双方均应按约履行协议义务，原告已经按约交付了购房的首付款75652元，被告也应当按约为原告所购房屋办理网签备案手续，被告虽多次承诺办理网签备案手续和房权证，但至今未办理，其行为已经构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，被告承诺2012年11月15日前启动网签备案，但至今已经超过了近四年的时间仍未办理，故原告主张解除购房合同并支付违约金的请求，合理合法，一审法院予以支持。被告经一审法院合法传唤拒不到庭参加诉讼，应视为放弃举证质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第五项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、解除原、被告于2010年10月4日签订的《购房协议》。二、被告于判决生效后十日内返还原告购房款75652元并支付违约金（自2012年11月16日起按日万分之三计算至判决生效止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费846元、诉讼保全费820元，两项合计1666元，由被告负担。 二审期间，上诉人银龙房地产公司向本院提交以下证据：证据1《购房协议》一份，证明双方存在买卖合同关系，但没有签订备案必须的制式合同；被上诉人应付清剩余的百分之五十的房款，但被上诉人没有提交按揭贷款的资料；被上诉人没有交清房款，无权要求办证；被上诉人没有提供办证需要的资料，也没有交纳办证必须的费用，没有签订办证必须的制式合同，没有交纳办证费用及契税，没有交纳物业维修基金，没有填写必须的办证申请书，没有交验有关证明、证件；本案不符合办证程序；证据2《律师函》、《EMS快递单》及查询单，证明上诉人没有付清房款违约在先，经上诉人催要，被上诉人至今未履行付款义务。证据3《收到条》及农业银行电子交易回单，证明上诉人已经履行向上诉人交房的义务，上诉人已经实际领取租金收益，判决承担利息不合法、不合理。被上诉人庞峰质证认为：证据1不能证明上诉人所说的内容。双方签订协议后，也签订了德州市商品房买卖合同，是正式制式合同，编号为银龙201400249，签订时间不确定，被上诉人没有原件，上诉人应当及时备案。对证据2真实性不认可，被上诉人未收到此内容的律师函。即使收到也不能证明其内容是该律师函。对证据3真实性认可，收到房租，进一步证明房屋已交付，根据《城市房地产开发管理条例》第三十三条，房屋交付起使用90日内，应办理所有权手续。再依据最高院审理商品房买卖合同解释中的规定，未办理房屋所有权登记的由于出卖人的原因，买受人有权请求解除合同，赔偿损失。上诉人所说的解除是被上诉人通过法定方式解除，被上诉人未接到过上诉人办理房产备案的相关通知，也没接到过准备何种材料何种程序何种方式的备案通知。被上诉人按期交纳房款，不存在违约行为。因上诉人多次承诺房产备案，但没有履行，上诉人属于根本违约。另外，上诉人的证据不属于新证据。 本院审理查明的其他事实与原审认定的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点问题为：双方签订的购房协议是否应当解除？上诉人是否应当返还被上诉人购房款、并支付违约金？ 关于购房协议是否应当解除的问题：被上诉人庞峰与上诉人银龙房地产公司签订购房协议的目的，即获得所购买房产的所有权，但从2010年10月4日双方签订购房协议至今近七年时间，被上诉人未获得所购房屋所有权。被上诉人已按约支付了购房首付款，但上诉人未提交证据证明其已按购房协议约定协助被上诉人办理按揭贷款、其履行了购房协议网签备案义务及其已通知被上诉人提交办理房屋权属证所需资料的事实，亦未提交证据证明未办理按揭贷款的责任、未能办理网签备案的责任及未办理房产权属证的责任在被上诉人，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，上诉人作为房地产开发公司，对履行上述义务负有举证责任，其举证不能，应认定上诉人银龙房地产公司违约。上诉人迟延办理购房协议网签备案及房屋产权证，致使被上诉人获得所购房产所有权遥遥无期，不能实现购房协议目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规定，被上诉人享有法定解除权。2016年元月份，被上诉人接受上诉人支付的租金的行为，应视为涉案房产已交付，双方虽未约定办理房屋所有权登记的具体时间，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，至今办理房屋所有权登记的期限届满后已超过一年，根据该规定，被上诉人也享有法定解除权。被上诉人主张解除购房协议，一审判决解除，并无不当，应予维持。 关于上诉人是否应当返还被上诉人购房款、并支付违约金的问题：购房协议解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，上诉人应当返还购房款，上诉人承诺如违约办理备案、登记，自愿承担每天交房款万分之三的违约金，而至承诺到期日2012年11月15日，上诉人仍未办理网签备案，根据上述规定，一审法院判决上诉人支付违约金，并无不当，应予维持。 综上，上诉人银龙房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费846元，由上诉人德州银龙房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 邹 勇 审判员 高红梅 审判员 孔祥龙 二〇一七年四月二十七日 书记员 袁 帅