广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0115民初662号原告：徐威武，男，1990年6月10日出生，汉族，住广东省和平县。委托代理人：黄容，广东岭南律师事务所律师。被告：徐红林，女，1982年3月13日出生，汉族，住湖北省广水市。被告：刘忠联，男，1981年9月30日出生，汉族，住湖北省广水市。两被告委托代理人：潘立锋，广东丰信律师事务所律师。原告徐威武诉被告徐红林、刘忠联房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李慧娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄容，被告徐红林以及其与刘忠联的委托代理人潘立锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐威武诉称：两被告为夫妻关系，于2004年3月8日登记结婚，两被告婚姻存续期间购买了广州市南沙区南沙街进港大道*号*房。2016年10月2日，原告向广州市古格房地产有限公司支付了10000元定金，拟购买两被告名下的房屋，并在古格公司的居间下于2016年10月12日与两被告签订了《房屋买卖合同》，约定原告以人民币770000元的价格购买两被告名下的房屋。合同第四条第1点约定买方应于2016年10月20日前签订购房抵押贷款合同并提交全部贷款所需要资料及支付贷款所需要的费用，同时，卖方提供齐全办理银行贷款所需要的资料及协助买方申请银行按揭。2016年10月12日，原被告双方共同到广州市良策房地产代理有限公司提交申办公积金贷款的材料，被告仍欠缺两份必要材料，包括产权查册原件及全本房产证。此后两被告称已离婚，无法提供房产证原件，期间原告通过中介多次与被告沟通，被告均表示无法提供。2016年12月18日，原告向被告寄出《履约催告函》，要求两被告于接函三个工作日内履行合同约定，提供齐全办理银行贷款所需材料，并协助原告申请银行贷款，被告收到《履约催告函》后表示无法提供。2016年12月27日，因两被告未能履行合同义务逾期超过60天，原告向两被告寄出《解除购房买卖合同通知书》，该通知已于2016年12月28日送达两被告，故《购房买卖合同》已于2016年12月28日解除。两被告的行为违反了合同约定，为维护自己的权益，原告依据双方签订的《购房买卖合同》起诉要求判令：一、两被告向原告退还定金10000元；二、两被告向原告支付违约金77000元；三、两被告承担原告已支付的中介费11550元以及因提起本案诉讼而支付的律师费5000元；四、诉讼费由两被告承担。被告徐红林、刘忠联辩称：确认双方签订的购房合同已于2016年12月28日解除，但不同意原告全部诉讼请求。根据一般的购房流程，产权查册是前置程序，两被告提交了房产证，而原告称两被告因离婚无法提供房产证原件，且多次催告两被告提供的说法不符合事实。两被告夫妻双方均已在购房合同上签名，故不存在因为离婚而无法提供房产证原件的情形。合同第四条第一款约定“买方应在2016年10月20日前签订购房抵押贷款合同，并提交全部贷款手续资料……”，说明原告是该条义务主要履行人，原告应当提供证据证明其签订抵押贷款合同的事实。原告之所以要求解除合同，真实原因是原告在办理抵押贷款过程中，由于社保记录不连续，导致公积金贷款延误。原告自身违反上述约定，应当承担相应的违约责任，被告将另案起诉主张权利。综上所述，原告的起诉缺乏事实依据，请法院依法予以驳回。经审理查明：2016年10月2日，徐威武（买方）与广州市古格房地产有限公司（以下简称古格公司）签订《房屋买卖定金合同》，约定买卖广州市南沙区南沙街进港大道*号*幢*楼*号（以下统称涉案房屋）事宜。合同约定古格公司在收取全部定金后一个工作日内转交给卖方，卖方收取定金则构成该物业买卖交易成立，另约定中介服务费用11550元，其中签订合同时支付6000元，剩余5550元在签过户前支付。徐威武确认实际支付中介服务费6000元。同日，徐红林（卖方）向徐威武出具编号为1893417的《收据》，确认收到徐威武交来的购买涉案房屋之定金10000元。2016年10月12日，徐威武（买方）与刘忠联、徐红林（卖方）以及古格公司（经纪方）就买卖涉案房屋签订《房屋买卖合同》，约定：“物业成交价为770000元。购房定金10000元，买方应于2016年10月12日前支付给卖方，卖方收到款后自动转为部分楼款。买卖双方同意银行按揭付款，申请贷款种类为公积金贷款。买方应于2016年10月20日前签订购房抵押贷款合同并提交全部贷款所需要资料及支付贷款所需要费用，同时，卖方提供齐全办理银行贷款所需要的资料及协助买方申请银行按揭。首期楼款240000元，卖方于房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。买卖双方应当在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后7个工作日内到房管部门办理交易过户手续。如因房管部门或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。剩余房款530000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后三个工作日内以现金或银行转账方式补足给卖方。物业交付标准为带装修及随屋赠送家私电器。卖方须在2017年1月15日前将该物业交付给买方。卖方保证所填写的该物业产权情况真实，提供的资料真实、合法，并有义务配合买方、经纪方签署有关文件及办理相关手续，直至该物业办妥产权转移登记（即交易过户）时止；卖方保证对该物业拥有完整的所有权，并无隐瞒与该物业有关的重要事实及提供虚假情况。卖方应在办理产权转移登记手续前将有关物业的产权纠纷、债务、税项、租赁、解除抵押等事项处理完毕，并保证产权转移登记完成后买方无需对前述事项承担责任；否则，视为卖方违约，卖方须承担全部责任并赔偿买方及经纪方由此产生的一切经济损失。因卖方原因导致该物业不能办理产权转移登记或出现该物业被查封等情形的，即视为卖方违约，卖方须承担一切法律责任。签署本合同后卖方须在约定时间内缴齐有关资料及办理相关手续，不得延期，除非不可抗力原因或经买方同意，否则视为违约。在交易完成之前，卖方若无故单方终止履行本合同，视为违约。如卖方违约的，卖方除负担所有因办理该宗买卖发生的费用和退回实际已收房款（含定金）给买方外，并向买方支付该物业成交价10%作为违约金。签署本合同后买方须在约定时间内缴齐有关资料及办理相关手续，不得延期，除非不可抗力原因或经卖方同意，否则视为违约。在交易完成之前，买方若无故单方终止履行本合约，也视为违约。买方违约，买方除负担所有因办理该宗买卖发生的费用外，另向卖方支付该物业成交价10%作违约金后，卖方将已收房款（含定金）退予买方。买卖双方任何一方不履行本合同的，违约方须承担本次交易产生的全部咨询及中介服务费。守约方已支付的咨询及中介服务费，经纪人不另行退还，由守约方直接向违约方追偿；任何一方违约的，守约方（包括守约方）提起诉讼所产生的费用（包括但不限于诉讼费用及律师费）均由违约方承担。合同三方之有效文书的送达地址以本合同所填写的地址为准，如有变更，变更方应自变更之日起2日内向其余各方发出通知，否则变更方须承担送达不能的责任。如收到通知的一方对该通知之内容持有异议的，则应自该通知送达之日起3日内作出书面回复，否则，视为其对该通知的内容没有异议。买卖双方约定其它事项：如2017年1月15日前卖方未收到剩余房款530000元，暂不交付房屋，顺延至2017年3月15日交付买方使用。经纪方过户后须配合买方跟踪卖方交付使用的所有费用。”同日，广州市南沙区房地产交易中心出具《个人名下房地产登记情况查询证明》，涉案房屋于该日登记在刘忠联名下。2016年10月12日，徐威武（委托方）与广州市良策房地产代理有限公司（受托方,以下简称良策公司）签订《委托确认书》，约定：“委托方有偿委托受托方并同意由受托方指派的工作人员或机构为委托方办理相关按揭（抵押）贷款手续。委托方知悉贷款金额、贷款年限等均根据受托方自身条件确定，以银行最终批复为准，如银行审批结果与委托方的申请不符，与受委托方无关。委托方知悉本次转移交易和抵押登记可合并办理，若原产权需办理涂销登记手续也可合并操作。委托方必须确保所提供资料真实、合法、完整，不论委托方知情与否，如因提供虚假资料或资料不符合银行或政府部门规定要求导致贷款手续无法进行或使受托方造成损失的，委托方必须承担所造成的经济损失及法律责任。”《委托确认书》另温馨提示：“在办理按揭贷款的途中，如业主的房产在银行抵押中，还清款项并取得房产证、他项权证及相关资料时，不能自行到房管局办理涂销登记手续，否则将导致不能交易过户以及银行放款，敬请遵守！”同日，徐威武（委托方、买方）与徐红林（委托方、卖方）签订《良策按揭业务委托确认函》，双方在该函中确认：买方须补充社保代缴证明原件；卖方需补交产权查册原件（若有抵押则需含抵押明细页）以及全本房产证。卖方另确认,涉案房屋抵押在广发南沙银行，欠款余额23万元，没有申请提前还款。根据确认函上的手写文字记载，良策公司在2016年10月18日收到社保代缴证明原件。刘忠联、徐红林在庭审中陈述，签订合同时已向徐威武出示涉案房屋查册资料及房产证原件，并提供了上述文件的复印件，由于徐威武以及中介没有要求其提供原件，故原件自行留存。2016年12月18日，徐威武向徐红林、刘忠联寄出《履约催告函》，要求其在接函后的三个工作日内，按照买卖合同第四条的约定，提供齐全办理银行贷款所需要的资料并协助申请银行贷款。徐红林与刘忠联于2016年12月19日收到该函件。徐红林、刘忠联表示催告函上并未明确要求其提供哪些材料，故在收到催告函与徐威武沟通，在沟通过程中徐威武也未表示需要其提供原件。2016年12月27日，徐威武向徐红林、刘忠联寄出《解除购房买卖合同通知书》，通知解除双方签订的房屋买卖合同，并要求二人退回已收房款并支付违约金。徐红林、刘忠联确认收到上述通知书，并确认《房屋买卖合同》已于2016年12月28日解除，但不同意徐威武所述的解除理由，并认为徐威武之所以要求解除合同，是因自身社保不连续从而无法及时办理公积金贷款所致。为证明上述说法，徐红林、刘忠联提供两段与古格公司员工的电话录音，徐威武认为两段录音中均没有明确称呼，亦未提供电话呼出记录，对该份证据不予认可。徐威武在庭审中陈述于2016年12月通过中介知晓可能由于新公积金贷款政策导致公积金贷款延期办理。另查明，徐红林与刘忠联原为夫妻关系，二人在庭审中陈述已于2016年10月9日办理离婚手续，双方协议约定涉案房屋归徐红林所有。徐红林于2016年10月27日申请提前还贷，于2016年12月还清按揭款，之后申请办理变更登记，涉案房屋已于2017年1月3日变更登记至徐红林名下。徐威武表示在签订合同时知道徐红林、刘忠联要离婚以及需要办理析产，但对于二人是否已离婚以及具体的流程不清楚。徐威武于2016年12月21日与广东岭南律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所指派律师代理作为其诉讼代理人，并支付律师费5000元。本院认为:徐威武与徐红林、刘忠联于2016年10月12日签订《房屋买卖合同》、《良策按揭业务委托确认函》时，均清楚知晓涉案房屋存在抵押且尚未申请提前还款的情形，在未办理抵押涂销登记前，徐威武无法就涉案房屋申请新的按揭贷款，而《房屋买卖合同》约定徐威武应于2016年10月20日前签订购房抵押贷款合同，徐红林、刘忠联提供齐全办理银行贷款所需要的资料并协助申请银行按揭，即该约定要求在八天内完成申请提前还款、通过银行审核、还款、涂销抵押、办理新不动产权证书等全部程序，这一约定客观上不具备可操作性。购房抵押贷款合同的签订直接影响购房款的支付，在合同约定实际无法实现的情况下，双方本应就上述重要条款进一步协商，重新约定履行期限，但双方未能重新协商一致，致使《房屋买卖合同》已丧失继续履行的基础，双方亦确认《房屋买卖合同》已于2016年12月28日解除。鉴于《房屋买卖合同》已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后、尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，徐红林、刘忠联应将已收取的10000元定金返还给原告。本院认为，因买卖双方就合同重要条款未能协商一致导致《房屋买卖合同》解除，属于不可归责双方的情形，故徐威武请求徐红林、刘忠联支付违约金、中介费以及律师费的主张，依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：一、被告徐红林、刘忠联应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐威武退还定金10000元。二、驳回原告徐威武的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1186元，由原告徐威武负担1071元，由被告徐红林、刘忠联负担115元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。代理审判员  李慧娟二〇一七年四月二十一日书 记 员  张大会