江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0508民初968号原告：刘满香，女，1978年10月1日生，汉族，住湖南省溆浦县。委托代理人：葛成敬，江苏紫东律师事务所律师。被告：刘艳，女，1980年4月17日生，汉族，住苏州市姑苏区。委托代理人：杨斌，江苏道金律师事务所律师。原告刘满香诉被告刘艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案受理，依法由代理审判员王涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人葛成敬、被告委托代理人杨斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘满香向本院提出诉讼请求：一、判令解除双方签订的房屋租赁协议；二、判令被告返还原告房屋租金85666元、押金10000元，合计95666元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月16日，原、被告签订房屋租赁协议一份，约定被告将苏州市姑苏区山塘街天工坊��面中厅及展柜租赁给原告使用，租赁期限自2017年12月1日至2019年5月31日，其中2017年1月1日至2017年5月31日的租金为85666元，之后每一年的租金有所递增。租金每半年支付一次，电费水费于每月定期支付。协议签订后，原告于当日通过银行转账的方式向被告支付了95666元，被告也出具收据予以确认。到交房日期后，被告迟迟不予交付房屋，原告经多次与被告沟通及催告后，被告仍不能交付，被告的行为违反了协议的约定，并无继续履行协议的可能，故原告现诉来法院，望判如所请。被告刘艳辩称：原告要求判令解除双方签订的房屋租赁协议无法律及事实依据，被告不同意解除合同；不同意返还原告诉讼请求所主张的押金及房屋租金。原告所述被告交房到期后迟迟不交付租赁房屋，且经催告后仍不予交付租赁房屋不是事实。相反，该房屋未能交付���事实是由原告的原因造成，且被告已经尽到了要求原告接收房屋的义务。故请求法庭驳回原告诉请。原告为支持己方诉请，向本院提出以下证据：1、协议一份；2、转账凭证一份；3、租金及押金收据；4、原、被告微信聊天记录一份；5、原告与案外人签订的租赁协议及收据；6、涉案房屋2017年3月27日录像一份；7、原告与案外人电话录音一份。被告为支持己方主张，向本院提交原、被告双方微信聊天记录一份。原、被告双方提供的证据在庭审过程中进行了质证。本院认证如下：原告提供的证据1、2、3，被告予以认可，本院予以确认；关于证据4，被告虽然对真实性不予认可，但被告亦提供了原、被告双方的微信聊天记录，经对比两份微信聊天记录基本一致，且原、被告对微信聊天记录的内容��无异议，本案予以认可；原告提供的证据5,被告对真实性、关联性不予认可，但该份证据却证明了原告将涉案房屋私自转租的事实；原告提供的证据6，被告认为录像所反映的房屋并非涉案房屋，无关联性，经核实，确无关联性，本案不予认可；原告提供的证据7，被告对真实性、关联性不予认可，本案不予认可；被告提供的原、被告微信聊天记录，原告对真实性不予认可，但原告亦提供了原、被告双方的微信聊天记录，经对比两份微信聊天记录基本一致，且原、被告对微信聊天记录的内容均无异议，本案予以认可。经审理查明：原、被告于2016年12月16日签订协议一份，约定被告刘艳将苏州市姑苏区山塘街天工坊店面中厅部分展柜及空间出租于原告使用，期限自2017年1月1日起至2019年5月31日止，2016年12月31日前原告将2017年1月1日至2017年5月31日期���的租金85666元、押金10000元，合计95666元支付予被告。原告于2016年12月16日将租金85666元及押金10000元支付至被告账户。另查明，原告于2016年12月16日将涉案房屋转租于案外人江葵使用，租赁期限为2017年1月6日至2019年5月31日，其中2016年6月1日至2017年5月31日租金为230000元，案外人江葵应向原告支付2017年1月6日至2017年5月31日期间的租金79000元，并支付10000元押金。又查明，原、被告协议履行期开始前，案外人江葵即次承租人至被告处要求被告交付房屋，而被告拒绝向案外人交付房屋。2016年12月25日，原告向被告发出微信“中厅房租你要是不退，我的合伙人估计要起诉打官司了……”被告回复微信“目前有的方面仍可通过内部协调来解决掉，比如中厅只要你出面都好解决……”。2016年12月30日，原告向被告发出微信“你把中��的费用退还给小江，中厅的事情就解决了。”审理中，被告陈述其同意继续履行合同，将租赁房屋交付原告使用。但原告称不同意收房继续履行合同，并要求解除合同返还租金及押金。后经释明，被告同意涉案协议于2017年3月10日解除，但要求原告承担2017年1月1日至2017年3月10日期间的租金，并同意将剩余租金及押金退还原告，但保留另行向原告主张违约责任的权利。同时被告对原告的转租行为不予认可。经查证，涉案房屋直至2017年4月1日仍处于空置状态。本院认为，原告刘满香与被告刘艳签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效。在租赁合同生效后，原、被告双方均应恪守承诺、依约履行。原告依约应当支付租金及押金，并按照约定合理使用租���房屋。被告依约应当将合适的租赁房屋交付被告使用。本案中，原告主张被告拒绝向其交付涉案房屋，故要求解除租赁协议并退还租金及押金。首先，原告未就系曾向被告主张交付租赁房屋成功举证。其次，原告于2016年12月25日、2016年12月30日分别通过微信的方式要求被告将中厅费用（即租金、押金）退还，也明确表示其不愿继续履行合同。再次，据案外人江葵的陈述被告有拒绝向其交付涉案房屋的表示。然，原告未经被告同意擅自将涉案房屋转租案外人，且事后被告不予认可，故即使被告有拒绝交付涉案房屋的表示也不无正当性。庭审过程中，被告表示愿意将涉案房屋交付予原告使用，继续履行租赁协议。而原告却坚持解除租赁合同，拒绝接收涉案房屋。经查证，涉案房屋直至2017年4月1日仍处于空置状态。据此，对原告的主张，本院不予认定。关于合同的解除问题。合同签订之后，双方均应履行合同，原、被告双方均无租赁合同的任意解除权。鉴于原告坚持要求解除合同，不同意接收涉案房屋的事实。因该房屋租赁合同中，原告不同意接收租赁房屋的行为，不便于强制履行，该租赁合同的目的无法实现。为防止原、被告损失扩大，该租赁合同应当事实上解除为宜。经释明，被告亦同意该租赁合同于2017年3月10日事实上解除。故本院认定租赁合同于2017年3月10事实上解除。租赁合同事实上解除后，导致损失的，鉴于原、被告均未提出主张，本案不予理涉，可另行主张。关于租赁合同事实上解除之后，原告已支付的房屋租金及押金返还问题。根据双方签订的租赁协议，2017年1月1日至合同事实解除之日2017年3月10日期间的租金，��院酌定为39977元（85666元/5月×2月10天）。本案中，原告未经被告允许将涉案房屋转租给案外人，且未能证明被告无正当理由拒绝交付房屋。同时原告于合同约定的交房日之前就已经向被告发出消息要求被告退还房屋租金及押金。故2017年1月1日至合同事实解除之日2017年3月10日期间的租金39977元，应由导致租赁合同不能继续履行的原告方支付。本案中原告共支付租金及押金95666元，扣除原告应当支付的租金后，被告应返还原告房屋租金及押金共计55689元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、原告刘满香与被告刘艳于2016年12月16日签订的租赁协议于2017年3月10日解��；二、被告刘艳于本判决生效之日起十日内向原告刘满香返还房屋租金及押金共计55689元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1096元，由原告刘满香负担458元，被告刘艳负担638元。被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号��10×××76。代理审判员 王 涛二〇一七年四月十一日书 记 员 李艳婷