窦江涛  Windows 用户  2  49  2017-04-20T12:15:00Z  2017-05-02T05:33:00Z  2017-05-02T05:33:00Z  3  680  3876  32  9  4547  12.00          false      17.45 磅  26.55 磅  0    false  false  false    EN-US  ZH-CN  X-NONE                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:普通表格; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-priority:99; mso-style-qformat:yes; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt; mso-para-margin:0cm; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.0pt; font-family:"Calibri","sans-serif"; mso-bidi-font-family:"Times New Roman";}     北京市第二中级人民法院民事判决书（2017）京02民终3524号上诉人（原审被告）：王建华，男，1939年7月28日出生。委托诉讼代理人：刘小燕，北京市东卫律师事务所律师。上诉人（原审被告）：闫淑芳，女，1941年1月29日出生。委托诉讼代理人：王平（王建华、闫淑芳之子）。被上诉人（原审原告）：郑伯妍，女，1955年8月16日出生。委托诉讼代理人：李潇雨，北京市铭盾律师事务所律师。上诉人王建华、上诉人闫淑芳因与被上诉人郑伯妍返还原物纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（以下简称东城法院）（2015）东民初字第01782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王建华与闫淑芳（以下简称王建华二人）上诉请求：请求二审法院撤销原审判决，驳回郑伯妍的诉讼请求。主要事实与理由：一、王建华基于福利分房合法长期居住2号房屋（以下简称诉争房屋），房产中部分购房款属于王建华工资差额，在福利分房事宜未解决前，一审法院判决腾房无依据。二、王建华依据《公有住宅租赁合同》享有合法入住诉争房屋的权利。三、郑伯妍系诉争房屋的名义所有权人，诉争房屋的实际所有权人为北京三民资产管理有限公司（以下简称原三民公司），因此郑伯妍无权要求王建华腾房。四、原三民公司在诉争房屋拍卖手续中明知房屋有住户，故其取得的房产权利中不包含使用权，即便是原三民公司亦无权要求王建华二人腾房。五、请求法院从解决问题的角度，促成王建华与中国东方资产管理公司（以下简称东方资产公司）达成和解。郑伯妍辩称，同意一审判决。郑伯妍是诉争房屋的合法权利人，王建华二人对诉争房屋不享有任何权利，无权继续占有和使用诉争房屋。请求二审法院维持一审判决。郑伯妍向一审法院起诉请求：王建华、闫淑芳将1号房屋腾空交付郑伯妍。一审法院认定事实：王建华与闫淑芳系夫妻关系。1984年9月28日，港澳国际投资有限公司在香港注册成立。1995年10月24日，该公司更改名称为港澳国际（集团）有限公司（即本案所称港澳国际公司）。王建华原在港澳国际公司办公室任职。1991年11月28日,北京市房地产开发经营公司（以下简称房开公司）（甲方）与港澳国际公司（乙方）就乙方出资购买东花市危改小区住宅事项签订《协议书》。该协议主要约定：乙方购买危改小区的总建筑面积为2299平方米；住宅造价每平方米3700元，乙方应向甲方交付建房款850.63万元；住宅交用时间为1992年6月底。住宅交付乙方使用后，其产权归乙方所有。此后，房开公司依约向港澳国际公司交付上述房屋。港澳国际公司将上述部分房屋分配给职工作为宿舍使用。北京市房地产开发经营公司房产管理经营公司（以下简称经营公司）作为上述房屋的物业管理方提供物业管理服务。1992年11月6日，王建华与港澳国际公司签订《协议书》。该协议主要约定：一、港澳国际公司同意王建华自1993年1月1日起居住、使用诉争房屋。二、宿舍只准予享有分房资格的职工与其直系亲属共住，王建华无权将上述楼宇调换、转借或分借、出租与任何人等，如公司宿舍非职工本人居住时，公司即有权收回。三、王建华须每月依期缴付房租、水、电、卫生费、煤气及管理费等费用......。七、调离港澳国际公司系统者，应先办理退还上述楼宇手续；在交清租金、暖气费和应交纳的其它费用后，并经港澳国际公司验收认可符合协议书中规定之内容后注销租约......。1993年3月25日，经营公司作为出租方（甲方）与王建华作为承租方（乙方）签订《公有住宅租赁合同》。该协议主要约定：由乙方承租诉争房屋。二、甲方按照租金标准、房屋条件和有关规定核定乙方承租住宅应交纳的租金......。五、乙方有下列情况之一时，甲方有权中止合同、收回房屋。其中，第（4）项为，无正当理由拖欠房租一个月以上的......。该合同未注明履行起止期限。港澳国际公司将诉争房屋作为宿舍分配给王建华租住后，并由港澳国际公司确定诉争房屋的租金标准及收取租金。王建华向港澳国际公司交纳了2001年4月至2002年9月的房租。自2003年起王建华未再向港澳国际公司交纳房租。2002年1月18日，港澳国际公司向华润集团人事部发出内调通知。该通知主要内容为：我公司办公室王建华同志原系中国对外经济贸易部办公厅干部。由华润集团借调到我公司。鉴于王建华同志已逾退休年龄（1939年7月生人），根据国家对内派人员的有关政策规定和我公司工作安排，王建华同志拟于2002年1月调回内地，请贵部协助安排该同志调回后的有关事宜。王建华现为华润集团退休人员。1999年，港澳国际公司由于严重资不抵债，决定香港公司清盘，内地二级公司破产关闭。东方资产公司负责承接港澳国际公司的资产和负债。东方资产公司遂处理港澳国际公司的清盘以及内地公司破产事宜。2002年6月5日，经营公司更名为北京天鸿宝地物业管理经营公司。2006年6月27日，北京天鸿宝地物业管理经营公司又更名为北京天鸿宝地物业管理经营有限公司。2003年12月19日，港澳国际公司取得了诉争房屋的所有权证书。2005年3月10日，北京产权交易所受东方资产公司北京办事处的委托，对东方资产公司北京办事处拥有处置权的位于（5号、6号除外）、4单元的22套房产办理挂牌手续。2006年3月3日，北京产权交易所作为竞价组织人，国信招标有限责任公司作为竞价代理机构举行了竞价会，最终确定受让方为原三民公司，成交价格为650万元。2006年3月10日，中华人民共和国北京市第二公证处对竞价全过程进行了公证；并公证该22套房屋的所有权人是港澳国际公司，亦确认东方资产公司北京办事处的代理行为有效，并承认交易结果。2006年8月28日，港澳国际公司与原三民公司签订《房屋买卖合同》。该合同约定，三民公司依法通过公开竞价，取得诉争房屋的所有权。2006年12月19日，港澳国际公司（甲方）与三民公司（乙方）及案外人郑某、案外人鞠某（丙方）签订《协议书》。该协议主要约定，"三方一致同意依照乙方之要求和指示，将房屋买卖合同中约定的22套房屋分别过户到乙方指定的丙方名下。22套房屋中的任意一套房屋产权过户至丙方之一自然人鞠某名下，其余21套房屋及地下室的产权过户至丙方另一自然人郑某名下。该22套房屋及地下室一旦过户到丙方名下即为该22套房屋及地下室已经按照房屋买卖合同的约定转让并过户到乙方名下"。同日，港澳国际公司与郑某签订《房屋买卖合同》，郑某以28万元人民币购买诉争房屋。2007年1月12日，郑某取得诉争房屋产权证。2007年2月1日，郑某张贴《通告》，内容为"3门的住户注意：现房主本人郑某将收回本单元门除5、6号房屋外的所有住房，请住家于2007年2月8日前搬离。如限期不搬，后果自负"。2009年，王建华将港澳国际公司、郑某、李波等诉至原北京市崇文区人民法院（以下简称崇文法院），崇文法院作出（2009）崇民初字第79号民事判决书，驳回王建华的全部诉讼请求。王建华不服上述判决，上诉至北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）。二中院经审理作出（2010）二中民终字第5644号民事裁定，将该案发回东城法院重审。东城法院重新审理时，王建华诉请：依法宣告港澳国际公司与郑某签订的《房屋买卖合同》无效；确认王建华对诉争房屋享有优先购买权，并以同等的价格购买诉争房屋。东城法院经审理，作出（2011）东民初字第01370号民事判决书，驳回王建华的全部诉讼请求。王建华仍不服该判决，上诉至二中院，二中院经审理，作出（2014）二中民终字第05833号民事判决，结果为：驳回上诉，维持原判。一审中，王建华二人称，诉争房屋现由王建华二人居住使用，屋内为二人物品。王建华认可其在本市有其他住房。另，因调解各方的意见分歧较大，本案在一审中未能和解解决。一审法院认为，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。根据查明事实，郑某通过与诉争房屋原产权人港澳国际公司签订合同的方式，取得诉争房屋的所有权。郑某作为诉争房屋的所有权人，有权要求王建华二人腾退诉争房屋。王建华与闫淑芳系夫妻关系，王建华名下有房产，王建华二人具备腾房条件，故对郑某要求王建华二人腾退诉争房屋的诉讼请求予以支持。关于王建华称其是诉争房屋的承租人，有权占有使用诉争房屋，并对诉争房屋享有优先购买权的答辩意见，因生效判决认定王建华与港澳国际公司签订的《协议书》自2003年起终止，在此之后，王建华已不再享有继续使用诉争房屋的合法权利，并失去诉争房屋承租人的资格，王建华主张的优先购买权缺乏事实基础及前提。故对王建华的答辩意见不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决：王建华、闫淑芳于判决生效后三十天内将位于五号楼四门一号房屋腾空交付郑某。本院二审认定事实：（2014）二中民终字第05833号民事判决作出后，王建华就该判决向北京市高级人民法院（以下简称北京高院）申请再审。北京高院经审理认为："王建华曾依据《协议书》获得过承租和居住使用涉案房屋的权利。但是，该《协议书》明确约定涉案房屋的性质为职工宿舍，并明确约定调离公司作为收回涉案房屋的条件。因此，王建华并未因《协议书》而获得永久使用权，一旦上述条件成就，双方即终止房屋租赁合同关系。一、二审法院根据本案现有证据认定，王建华对涉案房屋不具有优先购买权并无不妥，进而依法驳回王建华主张《房屋买卖合同》无效的诉讼请求并无不当......"，北京高院于2016年3月31日作出（2015）高民申字第01551号民事裁定：驳回王建华的再审申请。二审中，各方当事人未提交新证据。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。另，经本院调解，调解各方未能达成一致。上述事实，有当事人陈述意见、（2014）二中民终字第05833号民事判决书、（2015）高民申字第01551号民事裁定书、房屋所有权证、《存量房屋买卖合同》、《协议书》等证据在案佐证。本院认为：王建华曾依据其与港澳国际公司签订的《协议书》获得承租和居住使用诉争房屋的权利，其入住使用诉争房屋具备合法基础，现虽因王建华调离港澳国际公司，其与港澳国际公司之间的房屋租赁合同关系终止，但是其原单位港澳国际公司并未收回原职工王建华居住的诉争房屋，在此情况下，郑某要求王建华、闫淑芳将房屋腾空向其交付的请求，无充分依据，本院暂不予支持。一审判决处理结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市东城区人民法院（2015）东民初字第01782号民事判决；二、驳回郑某的诉讼请求。一审案件受理费70元，由郑某负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由郑某负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审  判  长   姚 颖审  判  员   李 珊审  判  员   陈雨菡二〇一七年四月二十一日书  记  员   马博文-8--9-