广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终1010号上诉人（原审被告）:中山市城市建设投资集团有限公司，住所地广东省中山市石岐区民生中路38号8楼805室。法定代表人：罗锐鸿，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈家晓，广东保衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘天玲，广东保衡律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：中山市创泉房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园131卡。法定代表人：黎石金，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟敏，广东百昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务。上诉人中山市城市建设投资集团有限公司（以下简称城投公司）因与被上诉人中山市创泉房地产开发有限公司（以下简称创泉房地产公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初11105号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人城投公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人创泉房地产公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人城投公司为国有独资企业，其唯一股东为中山市人民政府国有资产监督管理委员会。企业国有资产的交易，应当遵守《企业国有资产法》《国有资产评估管理办法》《国有资产评估管理办法施行细则》等相关法律法规的规定。在本案中，涉案土地的土地估价报告出具日期为2014年9月29日，该土地估价报告第十四条规定估价报告的有效期是自报告完成日起一年内有效。而涉案土地于2016年1月份以招拍挂方式办理公开交易手续时，使用的是已过期的土地估价报告。因涉案土地进行公开交易时所依据的土地估价报告是过期的，应当视为没有依法评估，该未依法评估的行为已经违反了《企业国有资产法》第十七条、第五十五条，《国有资产评估管理办法》第三条，以及《国有资产评估管理办法施行细则》第十四条的规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”涉案的两份中山市建设用地使用权上网总价转让合同因违反法律法规的强制性规定，应当认定无效，相关交易当然也自始无效。综上，请求二审法院查明本案事实，认定相关转让合同无效，依法改判驳回被上诉人创泉房地产的全部诉讼请求。被上诉人创泉房地产公司辩称，一、本案的交易已经办理了评估，且有相应的评估报告，没有违反上诉人城投公司提出的上述法律、行政法规、规章；二、上诉人城投公司主张涉案合同违反上述法律、行政法规、规章，应当认定为无效合同，是不符合法律规定的。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》已经明确规定违反法律、法规强制性规定才导致合同无效。强制性规定是指效力性的强制性规定，而上诉人城投公司引用的三部法律、行政法规、规章并没有明确评估报告过期会导致合同无效、交易无效的结果。另外，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》的规定，导致合同无效违反的是法律以及行政法规，上诉人城投公司引用的《国有资产评估管理办法施行细则》仅为部门规章，依法不应当作为认定合同无效的依据；三、本案涉及的产权交易是通过公开拍卖的形式，被上诉人创泉房地产公司通过参与拍卖取得该土地，属于合法有效的市场行为，反映的价格也是市场价格，没有损害国家或者任何第三方的利益。评估报告只是为了防止国有资产流失，保证国有资产保值升值等。涉案资产已经经过评估，评估报告作出的金额只作参考，有关的交易并非以该评估报告作出的价格为依据的。综上，创泉房地产公司认为涉案交易合法有效，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果合理，应当予以维持。创泉房地产公司于2016年5月27日向一审法院起诉请求：1.城投公司继续履行合同协助创泉房地产公司办理合同约定地块[土地证号分别为：中府国用（2010）第易040360号、中府国用（2010）第易040349号]的土地使用权证等相关手续，将合同约定的前述地块登记过户至创泉房地产公司名下；2.城投公司赔偿创泉房地产公司利息损失（以47316600元为基数，自创泉房地产公司付清全款即2016年3月31日起按贷款利率4.75%/年计算至城投公司协助创泉房地产公司办理合同约定地块的土地使用权证等相关手续之日止；以1419498元为基数，自创泉房地产公司缴纳契税之日即2016年5月10日起按贷款利率4.75%/年计算至城投公司协助创泉房地产公司办理合同约定地块的土地使用权证等相关手续之日止）；3.城投公司支付创泉房地产公司逾期交付合同约定地块给创泉房地产公司使用的违约金（以47316600元为基数，自2016年4月10日起按合同约定的每日千分之一计算至2016年5月9日止，2016年5月10日起以48736098元为基数按合同约定千分之一计算至城投公司协助创泉房地产公司办理合同约定地块的土地使用权证等相关手续，将合同约定的地块完全交付创泉房地产公司使用之日止）。一审诉讼中，创泉房地产公司申请撤回第2、3项诉讼请求。一审法院认定事实：创泉房地产公司与城投公司通过中山市土地与矿业权公开交易管理办公室公开招标、拍卖、挂牌、上网竞价等程序成交转让案涉土地，并于2016年2月17日签订中山市建设用地使用权上网竞价转让合同。中山市土地招标拍卖办公室系中山市政府批准的本市土地使用权公开交易的工作机构，该办公室于2011年7月15日变更名称为中山市土地与矿业权公开交易管理办公室。创泉房地产公司与城投公司签订中山市建设用地使用权上网竞价转让合同后，创泉房地产公司向城投公司支付了转让款项47316600元，城投公司协助创泉房地产公司向中山市国土资源局三角镇分局递交了办理过户所需资料，由于城投公司（属国资企业）尚欠中山市级财政资金，中山市财政局要求中山市国土资源局对城投公司的资产处置实施监控，因此，中山市国土资源局暂时没有准许双方当事人办理案涉土地过户手续。一审法院另查明：案涉两块土地不存在查封、抵押情况。一审法院认为，创泉房地产公司、城投公司签订的中山市建设用地使用权上网竞价转让合同系当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，而且，创泉房地产公司、城投公司对案涉土地的转让也经过了法定程序，故合同合法有效，当事人均应按照合同约定履行义务。合同签订后，创泉房地产公司依约支付了全部购地款项，城投公司应协助创泉房地产公司办理案涉土地使用权转让过户手续。至于中山市财政局要求对城投公司的资产处置实施监控问题，此系行政机关的行政管理行为，不影响作为民事主体的城投公司与创泉房地产公司签订的合同效力，也不影响合同的履行。因此，创泉房地产公司的诉求理据充分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：城投公司于一审判决生效之日起七日内协助创泉房地产公司将位于中山市三角镇光明村的两块土地【土地证号分别为：中府国用（2010）第易040360号、中府国用（2010）第易040349号】过户登记至创泉房地产公司名下。案件受理费290322元（创泉房地产公司已预交），由城投公司负担（城投公司于一审判决生效之日起七日内迳付创泉房地产公司）。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，城投公司通过中山市土地与矿业权公开交易管理办公室上网竞价转让的两块土地证号分别为：中府国用（2010）第易040360号、中府国用（2010）第易040349号。城投公司在本案主张的过期土地估价报告是指中山市安平房地产评估有限公司受城投公司的委托，于2014年9月29日出具的（2014）中安房评字第09187AF号土地估价报告，该土地估价报告载明应用的有效期是自报告完成日起一年内有效。在城投公司向中山市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称中山市国资委）申请转让涉案两块土地的文件中，城投公司在关于中府国用（2010）第易040360号建设用地使用权公开转让申请表上载明起始价（起叫价）为13000100元，在关于中府国用（2010）第易040349号建设用地使用权公开转让申请表上载明起始价（起叫价）为34316500元。中山市国资委在该份申请表上加盖了公章，并有相关人员签名。中山市土地与矿业权公开交易管理办公室在涉案两块土地使用权上网竞价转让公告中公布的起始价与公开转让申请上载明的起始价一致。二审诉讼中，城投公司确认涉案两块土地的起始价是依据中山市安平房地产评估有限公司于2014年9月29日出具的（2014）中安房评字第09187AF号土地估价报告。2016年4月8日，城投公司与创泉房地产公司签订转让用地交付确认书，确认城投公司已于2016年4月8日将公开转让的涉案国有建设用地交付给创泉房地产公司使用。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。本案争议的主要焦点在于城投公司主张涉案中山市建设用地使用权上网竞价转让合同无效的理由是否成立。从城投公司在本案举证的证据材料来看，城投公司在通过中山市土地与矿业权公开交易管理办公室公开交易转让涉案两块土地使用权前，已向代表中山市人民政府对国家出资企业履行出资人职责的机构中山市国资委申请了报批。至于报批中以及对外公开转让所确定的起始价是依据过期的土地估价报告事宜，这均是城投公司与中山市国资委内部管理与监督问题，此对通过法定公开交易程序转让而善意受让土地使用权的买受人创泉房地产公司不具有对抗力和约束力。城投公司以公开交易依据的土地估价报告已过期为由而主张涉案合同无效的理由不成立。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定了违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。对此，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”而《企业国有资产法》第十七条、第五十五条和《国有资产评估管理办法》第三条是关于国家对国有资产的监督，以及国有资产转让方面的管理性强制性规定，并非效力性强制性规定。《国有资产评估管理办法施行细则》是国家国有资产管理局制定，在法律位阶层次上并非法律、行政法规。本院对城投公司以其公司与创泉房地产公司签订的涉案建设用地使用权转让合同违反了《企业国有资产法》第十七条、第五十五条，《国有资产评估管理办法》第三条以及《国有资产评估管理办法施行细则》第十四条的规定而无效的上诉理由不予支持。城投公司通过法定公开交易程序而与创泉房地产公司签订的建设用地使用权上网竞价转让合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方均应依约履行自身合同义务。在创泉房地产公司已履行了支付土地使用权全部转让款的对价义务后，一审法院判令城投公司对涉案土地使用权协助创泉房地产公司过户登记至创泉房地产公司名下并无不当，本院对此予以维持。综上所述，上诉人城投公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费290322元（上诉人中山市城市建设投资集团有限公司已预交），由上诉人中山市城市建设投资集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  牛庆利代理审判员  赖晓筠代理审判员  刘 通二〇一七年四月二十五日书 记 员  魏立明