广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初492号原告：刘凤阳，男，1989年12月6日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：吴孟栓，广东经国律师事务所律师。被告：广州市宏峰房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街学府路2号之一商铺，统一社会信用代码：9144011473493948X4。法定代表人：王瑞松。委托诉讼代理人：顾永泽，北京市康达（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢萍，广东誉理律师事务所律师。原告刘凤阳与被告广州市宏峰房地产开发有限公司（以下简称宏峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘凤阳的委托诉讼代理人吴孟栓，被告宏峰公司的委托诉讼代理人顾永泽、邢萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘凤阳向本院提出诉讼请求：1.被告支付从2014年4月1日起至2015年7月21日止的逾期交楼违约金94070元（每日违约金按照本案房屋总价款0.02%的标准计算）；2.被告支付从违约之日起至原告取得房产受理回执之日2016年11月24日止的逾期办证违约金29088元（每日违约金按照本案房屋总价款0.05%的标准计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年9月20日原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的广州市花都区镜湖路2号云峰花园（4区5栋）X商品房一套，房屋总价款986060元，被告须于2014年3月31日向原告交付房屋，还约定若实际交房时间超过合同约定时间3个月以上的视为逾期交房，还约定被告须在商品房交付之日起300个工作日为原告办理房地产权证，被告逾期办理的，应自逾期之日的次日开始，每日按房价0.05%的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定按时支付购房款及履行相关合同义务，并于2015年7月21日正式收楼，收楼超过300个工作日，被告迟迟未能为原告办理房产证，构成逾期办证违约责任。被告宏峰公司答辩称，一、被告不应承担延期办证的违约责任。1、根据商品房买卖合同第二十一条产权登记约定，原被告双方关于代办房产证的约定属于委托代理范畴，且被告仅具有协助提交办证资料的义务。作为受托人的被告方仅在存在故意或者重大过失的前提下才承担责任；2、根据买卖合同第二十一条产权登记约定第三款约定，当被告未按约定期限即原告收楼之日起300个工作日届满时止履行协助办证义务的，代办房产证的授权委托自动解除，原告可单方办理房地产权证的登记手续；3、根据买卖合同补充协议第九条关于产权登记的约定的补充约定，在被告履行完毕提交办证资料的书面通知义务满5日后，因原告自身原因逾期提交办证资料的，视为其同意解除对被告代其办理房地产权登记的委托，并全部免除被告关于办理产权登记的责任。原告须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究被告的违约责任。上述情形下，原告如仍要委托被告代其办理房地产权登记的，原被告双方不受商品房买卖合同第二十一条、二十二条及本补充协议第九条第1款约定办证时间及违约处理的限制，被告不承担任何迟延办证的违约责任。房地产登记手续办理完毕的具体办理期限由双方另行协商；二、即使被告方应当承担逾期办证的违约责任，也应根据下列情形确定逾期时间及逾期违约金数额：1、逾期时间的起算，根据商品房买卖合同第二十一条、附件七第九条第4项的相关约定，被告方超过房屋交付之日起300个工作日的，才视为逾期。房屋的交付时间，以原告方实际收楼之日起计算，实际收楼日早于合同约定交付时间的，以合同约定的交付时间为准；2、根据买卖合同及附件七的相关约定，逾期截止时间的确定应以被告方协助原告方取得国土资源和规划局的受理回执的时间为准；3、假定被告对原告逾期提交办证资料需要承担责任，则对原告迟延提交办证资料的时间不应计算在逾期日内，相应违约金应予以扣减。被告曾提交过2015年10月23日委托广州首易信息技术有限公司向云峰四期的所有业主发送提交办证资料的短信证据，有部分业主予以认可，但声称未收到该短信的原告业主，其辩解显然不符合常理，根据民事诉讼的优势证据规则，被告方已发送短信的事实证据明显优于原告方的消极抗辩。2016年8月19日，被告方再次以快递律师函的形式向前述业主发出提交办证资料的通知，故自被告方履行通知义务后的次日即2015年10月24日起或2016年8月20日起至原告方实际提交办证资料之日止的逾期日不应计算在内，相应的逾期违约金应予以扣减；4、日万分之五的逾期办证违约金明显过高，应予以适当降低，以万分之二这宜。相比较日益高涨的房价，对于因未取得房产证无法即时出卖房产的原告业主而言，被告逾期办证事实上并未给业主造成任何预期利益上的损失。另根据《合同法》司法解释二第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、即使被告应承担延期办证的违约责任，根据商品房买卖合同附件七补充协议第三条第6点约定，在原被告双方因违反本合同约定包括原告逾期付款、被告延期交楼、延期办证等所有违约行为，守约方向违约方主张包括利息、赔偿款及违约金等损失时，应以单套房屋成交总价的5%为限。该条款并不仅仅只是对业主逾期付款，开发商解除合同的约定，如第1项就分别对开发商单方解除合同和要求继续履行合同分别作了约定；第2项则是对因业主原因导致合同不能履行或解除的，业主应承担的违约责任；第3项则是因开发商原因导致合同不能履行或解除的，业主按约行使单方解除权时开发商应承担的后续义务；第4项则是对业主逾期支付面积差价款时违约责任的约定；第5项则是交楼后合同解除有关如何处理的相关约定；故结合本案及附件七第三条的上下文义，第6项应作以下理解：1、双方显然是指合同双方，即开发商与业主；2、双方违反的是本合同的约定且未要求解除合同而是继续履行的，结合本案，被告方延期办证即使构成违约，则原告在要求继续履行本合同时，其主张的利息、赔偿款及违约金等损失总额不得超过总房价款的5%，此约定显然不存在任何歧义；3、即使将第6项理解为因原告逾期付款，被告要求原告承担违约责任时违约金总额应以5%为限，则根据合同权利义务对等原则或公平原则，以及广州中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第19条规定，原告因被告延期交楼或延期办证主张违约金时也应适用对等的违约责任即以5%为限。本院经审理认定事实如下：宏峰公司是位于广州市花都区镜湖大道2号云峰花园的开发商，于2012年8月22日取得广州市国土资源和房屋管理局核发的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售云峰花园4区1-20栋房屋。2012年9月20日，刘凤阳（买方、乙方）与宏峰公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买广州市花都区镜湖路2号云峰花园4区5栋X号房，总房价款986060元，乙方采取按揭贷款方式付款。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2014年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任约定：若实际交房时间超过合同约定时间3个月以上视为逾期交房。从约定交房日起3个月结束的次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款0.02%的违约金，合同继续履行。实际交房时间超过合同约定交房期限6个月以上的，乙方有权单方面解除合同并要求甲方退还已支付的房款及利。第二十一条产权登记约定：双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内，到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：如甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条的约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为本合同补充协议，其中第三条逾期付款、合同解除的第6点约定：双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第九条关于产权登记的约定的补充约定：1、甲乙双方根据广州市国土资源和房屋管理局花都区分局关于房地产权证的实际办理程序及要求，将商品房买卖合同第二十一条变更为：甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。甲乙双方并同意将该210个工作日延长为300个工作日，在此延长期内不视为甲方违约。在此情况下，乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。乙方采用一次性付款或分期付款方式支付房价款的，应在甲方为乙方取得收件回执后，自行前往甲方办公地点领取该收件回执并亲往房地产登记机构换领房地产权证，此事项甲方不再另行通知。乙方未能前来或迟延领取的，甲方不承担延期办理房地产权证的违约责任。乙方采取按揭贷款方式支付房价款的，乙方委托甲方在为乙方办妥该收件回执取得手续后将该收件回执直接交付给乙方的按揭贷款银行，此委托乙方不再另外授权。甲方将该收件回执交付给乙方的按揭贷款银行后，甲方完成为乙方办理产权登记的事项，对该收件回执不再负有保管、交付义务，乙方需与按揭银行自行商定领取房地产权之事宜。甲方在签订本合同时已如实、完备、准确的告知了乙方为办理房地产权证及取得收件回执所需要由乙方提供的证件资料及各项税费。乙方不得以此为由不提供或延迟提供相关资料。2、商品房买卖合同第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”中甲方的违约情形是指：甲方未能协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方不得以“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》”为由追究甲方的违约责任。3、乙方出现下列情形的，视为乙方单方面变更合同约定，同意解除对甲方代其办理房地产权登记的委托，并全部免除甲方关于办理产权登记的责任，乙方须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究甲方的责任：乙方自收楼之日起5日内未能前往甲方指定地点签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关费用（包括但不限于购房款、按揭款、税费、面积差异款、专项维修资金等，相关费用以政府部门最新公布的文件数据为准）。上述情形下，乙方如仍要委托甲方代其办理房地产权登记的，甲乙双方不受商品房买卖合同第二十一条、二十二条及本补充协议第九条第1款约定办证时间及违约处理的限制，甲方不承担任何迟延办证的违约责任。房地产登记手续办理完毕的具体办理期限由双方另行协商。4、如甲乙双方在合同约定的交楼日期前办妥房屋交接手续的，该商品房产权证办理期限仍按合同约定交楼日期届满之日起算。此外，合同及附件还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，刘凤阳依约向宏峰公司支付了全部购房款。2015年7月21日，刘凤阳办理了涉案房屋的收楼手续。2015年1月8日，涉案房屋所在的云峰花园D区（4区）1-20栋取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年9月30日，宏峰公司为涉案房屋办理了初始登记。宏峰公司称其于2015年10月23日通过广州首易信息技术有限公司提供的短信发送平台，以群发方式向刘凤阳等业主的手机发出短信通知，短信的内容为：“因办证需要，请携带一张身份证复印件和一张小一寸彩色相片到云峰销售中心售后部，并领取资料办理契税，咨询：020-36853998[宏峰物业]”。刘凤阳对此不予认可。2016年11月24日，宏峰公司取得房产登记部门办理涉案房屋产权证的收件回执。本院认为，按照合同约定，宏峰公司应于2014年3月31日向原告交付房屋，但至2015年7月21日宏峰公司才为刘凤阳办理收楼手续，构成违约，应按合同约定承担违约责任，宏峰公司应向刘凤阳支付逾期交楼违约金。经核算，从约定交房日2014年3月31日起3个月结束的次日2014年7月1日起，至实际交付之日2015年7月21日止共387天，宏峰公司应向刘凤阳支付逾期交楼违约金78321元（986060×0.02%×387）；刘凤阳办理收楼手续后，宏峰公司应于收楼之日起300个工作日内即2016年9月28日前为刘凤阳申请办理涉案房屋的产权登记，并取得收件回执。但宏峰公司于2016年11月24日才取得了收件回执，亦构成违约，应按合同约定承担违约责任。经核算，2015年9月29日至宏峰公司取得了收件回执之日（即2016年11月24日）共56天，宏峰公司应向刘凤阳支付违约金27610元（986060元×0.05%×56天）。补充协议第九条约定乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供办证资料及缴纳相关费用。本案中，刘凤阳于2014年7月12日收楼，宏峰公司在该时并未取得涉案房屋的竣工验收备案表，也未办理涉案房屋的初始登记及取得分户图，不具备办理房产证的条件，刘凤阳也不能办理缴纳契税，因此，刘凤阳客观上不能按照补充协议第九条的约定在收楼之日起5日内向宏峰公司提交齐全的办证资料。而涉案房屋何时具备办证条件，何时可以缴纳契税，刘凤阳也不能主动获知，因此，宏峰公司在涉案房屋具备办证条件的情况下具有通知刘凤阳缴纳契税并提交办证资料的义务。宏峰公司称其于2015年10月23日以发送手机短信息形式通知刘凤阳等业主缴纳契税及提交办证资料，刘凤阳对此不予确认，宏峰公司也没有证据证明其已通过合理方式通知刘凤阳在合理期限内缴纳契税并向其提交办证资料，因此宏峰公司抗辩认为刘凤阳迟延提交办证资料的理由不能成立，本院不予采纳。关于违约金计算标准，涉案房屋因宏峰公司原因导致迟延办证，刘凤阳主张按合同约定每日按总房价的0.05%计算违约金，不存在过高的情形，宏峰公司要求违约金调整为按日万分之二计算，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于宏峰公司抗辩认为违约金总额应以房款的5%为上限的问题，“违约金总额应以房款的5%为上限”的约定在补充协议第三条关于迟延付款、合同解除的条款内，适用范围明确，并非是对迟延办证违约责任的约定，宏峰公司的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市宏峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘凤阳支付逾期交楼违约金78321元一、被告广州市宏峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘凤阳支付迟延办证违约金27610元；二、驳回原告刘凤阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1382元，由被告广州市宏峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  郑伟玲二〇一七年四月一日书记员  刘华杰