江西省上犹县人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0724民初678号原告：江西安盛房地产开发有限责任公司，住所地：赣州市章贡区章江北大道112-3号。法定代表人：刘敬恒，系公司董事长。委托诉讼代理人马达远、徐春红，江西腾龙律师事务所律师。被告：骆耀玖。被告：张海燕（被告骆耀玖之妻）。委托诉讼代理人：骆耀玖，身份信息同上。第三人：中国建设银行股份有限公司上犹支行，住所地：上犹县东山镇新上犹路163号。法定代表人：田克旺，系支行行长。委托诉讼代理人：朱运扬，系该行员工。原告江西安盛房地产开发有限责任公司与被告骆耀玖、张海燕、第三人中国建设银行股份有限公司上犹支行商品房买卖合同纠纷一案,本院于2016年7月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江西安盛房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人徐春红、被告骆耀玖（被告张海燕的委托诉讼代理人）、第三人中国建设银行股份有限公司上犹支行的委托诉讼代理人朱运扬到庭参加了诉讼。因案情复杂，依法延长审理期限六个月。本案现已审理终结。原告江西安盛房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告骆耀玖向原告江西安盛房地产开发有限责任公司支付所欠的首付款、违约金及银行扣款146359.55元；2、本案诉讼费用由被告骆耀玖承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求为：1、判决被告骆耀玖向原告江西安盛房地产开发有限责任公司支付所欠的首付款、违约金、银行扣款共计172166.52元（其中，首付款77240元，违约金自2012年8月14日起至2017年3月28日止计66327.3元，银行扣款28599.22元），所欠首付款77240元从2017年3月29日起至清偿之日止继续止按月利率15‰计算利息；2、本案诉讼费用由被告骆耀玖承担。同时，明确表示对第三人中国建设银行股份有限公司上犹支行无独立的诉讼请求。事实和理由：2012年3月6日，原告与被告骆耀玖签订一份合同编号为20120300441《赣州市商品房买卖合同》，合同约定，被告购买原告开发的清华苑36号楼-2-502房屋和B1车库-06。该房屋和车库的总价款为583240元，付款方式为按揭付款。同年3月6日，因被告不能一次性支付首付款，被告向原告出具借条1张，载明：仍欠原告首付款107240元，于2012年8月13日之前付清，如逾期，愿意每日按所欠金额的5‰计算违约金。同年6月27日，被告向第三人中国建设银行股份有限公司上犹支行办理个人住房贷款，贷款期限30年，贷款金额408000元，用于支付剩余购房款。同年12月28日被告向原告支付了30000元首付款。2016年1月份起，被告停止向第三人归还按揭贷款，导致第三人从原告保证金账户中直接扣取相应金额冲抵被告所欠贷款本息，截止2017年2月28日，第三人共扣取原告28599.22元。后原告向被告催收无果，遂诉至本院要求处理。被告骆耀玖、张海燕辩称，1、被告欠原告首付款77240元、第三人扣原告28599.22元保证金冲抵被告所欠贷款本息的事实无异议。2、欠款无法归还，愿意以车库抵债。3、违约金过高，且原告逾期交房和办理房产证，双方都有违约，其不承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2012年3月6日，原告与被告骆耀玖签订一份合同编号为20120300441《赣州市商品房买卖合同》，合同约定，被告购买原告开发的清华苑36号楼-2-502房屋和B1车库-06。该房屋和车库的总价款为583240元，付款方式为按揭付款。原告支付被告部分首付款后，经双方结算，2012年3月6日，被告向原告出具借条1张，载明：仍欠原告首付款107240元，于2012年8月13日之前付清，如逾期，愿意每日按所欠金额的5‰计算违约金。原告的置业顾问、售楼部经理在上述欠条上签名。同年12月28日被告向原告支付了30000元首付款，截止本案辩论终结前，原告未向被告交付房屋也未办理妥当清华苑36号楼-2-502房屋和B1车库-06的房产证及他项权证，被告仍欠原告首付款77240元。合同第七条约定，买受人未按合同规定的时间付款，逾期超过60日的，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之五的违约金，经双方约定该违约金的金额累计不超过2000元。同时约定，未付清总房款，逾期交付房屋的责任由买受人承担。另查明，2010年12月21日，原告与第三人签订合同编号为R3621252E00018#00013、R3621252E00018#00014《个人住房（商业用房）》借款最高额保证合同，约定原告愿意为第三人中国建设银行股份有限公司上犹支行与购置（购置时间为2010年12月至2014年12月）坐落于清华苑项目所属之住房或商业用房而与第三人发生借款关系的全部债务人提供最高额保证，担保责任的最高限额为220000000元，保证期间按第三人与每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自抵押生效之日起至抵押人已办妥抵押财产的房地产权证并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。又查明，2012年6月27日，被告骆耀玖与被告张海燕共同申请向第三人中国建设银行股份有限公司上犹支行办理了个人住房贷款，贷款期限30年，贷款金额408000元，用于支付所欠原告剩余购房款（所贷款项已实际支付给原告）。后被告拖欠贷款本息，导致第三人从原告保证金账户中直接扣取28599.22元冲抵被告所欠贷款本息28599.22元（自2016年3月30日起至2017年3月27日止，被告所拖欠的贷款本息）。再查明，被告骆耀玖与被告张海燕于2006年11月6日在上犹县民政局登记结婚。本院认为，原告江西安盛房地产开发有限责任公司与被告骆耀玖签订《商品房房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告未付清原告首付款，向原告出具欠条承诺于2012年8月13日之前付清，该欠条有原告方的签字确认，事实上达成了如何支付剩余首付款的补充协议，该补充协议不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告骆耀玖未按期支付剩余首付款，应承担违约责任，原告要求被告支付剩余首付款77240元，于法有据，本院予以支持。被告张海燕系被告骆耀玖配偶，上述债务发生在夫妻关系存续期间，且两被告共同申请住房贷款，原告要求被告张海燕承担本案债务的共同还款责任，符合法律规定，本院予以支持。原告江西安盛房地产开发有限责任公司对第三人中国建设银行股份有限公司上犹支行无独立的诉讼请求，是其在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，本院予以支持。关于违约金。虽然原、被告双方对剩余首付款的支付明确约定，被告应于2012年8月13日之前付清所欠首付款，逾期被告每日按所欠金额5‰支付违约金，现原告要求被告自2012年8月14日起至清偿之日止以尚未归还的首付款按月利率15‰计算利息，与双方约定的出卖人继续履行合同情形下违约金的金额累计不超过2000元的合同约定不符，本院依法调整违约金为2000元，原告关于违约金的诉求中所超出的部分，本院不予支持。被告以原告逾期交房和逾期办理房产证为由抗辩，主张不承担违约金，与合同约定不符，本院不予支持。关于原告承担保证责任后的追偿问题。根据担保法第三十一条之规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案中，第三人按照原告与第三人之间签订的最高额保证合同之约定，从原告保证金账户中直接扣取28599.22元冲抵被告所欠贷款本息28599.22元，该行为的实质是原告承担了被告所欠贷款本息28599.22元的连带清偿责任，其承担保证责任后，向被告追偿的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中国人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：一、被告骆耀玖、张海燕欠原告江西安盛房地产开发有限责任公司剩余首付款77240元及违约金2000元，两项共计79240元，限被告骆耀玖、张海燕于判决生效后一个月内付清；二、被告骆耀玖、张海燕于判决生效后一个月内支付原告江西安盛房地产开发有限责任公司28599.22元；三、驳回原告江西安盛房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3743.33元，由被告骆耀玖、张海燕共同负担，限于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。审 判 长  罗荣标人民陪审员  田克流人民陪审员  罗治强二〇一七年四月二十六日代理书记员  顾亚慧