陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终1931号上诉人（原审原告）陕西英泰置业有限公司，住所地：西安市南二环东段396号1116室。法定代表人LINHAO，该公司董事长。委托代理人曹娟，北京市普华律师事务所西安分所律师。委托代理人王晓雪，北京市普华律师事务所西安分所律师。被上诉人（原审被告）李权，男，1986年4月4日出生，汉族，湖南省新化县村民，住西安市雁塔区。上诉人陕西英泰置业有限公司因与被上诉人李权确认合同效力纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初5881号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陕西英泰置业有限公司之委托代理人曹娟、王晓雪，被上诉人李权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：陕西英泰置业有限公司于2004年前以出让方式取得了位于西安市长安区部批号为西长国用（2004）第100号地块的土地使用权。上述土地经规划用途为住宅，陕西英泰置业有限公司为此初取名为英泰曲江住宅小区（后命名为曲江.千林郡），其办理了相关的开发手续并进行了开发。2015年3月28日，陕西英泰置业有限公司与李权经协商签订商品房买卖合同，就李权购买陕西英泰置业有限公司开发的第15幢2单元18层21802号房屋（合同第三条）的相关内容进行了约定。其中对于付款方式约定为李权于2015年3月28前付清首期购房款181222元（含定金10000元），剩余房款410000元以按揭贷款方式支付，并于2015年3月31日前在陕西英泰置业有限公司指定的银行办理相关按揭贷款手续（合同第六条）；房屋交付期限约定为陕西英泰置业有限公司应于2015年10月31日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位组织验收合格并提供竣工验收会议纪要（合同第八条）等条件的房屋交付李权；陕西英泰置业有限公司逾期交房的违约责任约定为除本合同第八条规定的特殊情况外，陕西英泰置业有限公司如未按合同规定的期限将该商品房交付李权使用，逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付第二天起至实际交付之日止，陕西英泰置业有限公司按日向李权支付已交付房价款万分之0.5的违约金，逾期超过90日后，李权有权解除合同（合同第九条第1项）；对于房屋交接方式约定为商品房达到交付使用条件后，陕西英泰置业有限公司应当书面通知李权办理交付手续，双方进行验收交接时，陕西英泰置业有限公司应出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，陕西英泰置业有限公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，陕西英泰置业有限公司不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，李权有权拒绝交接（合同第十一条）；对于基础设施、公共配套建筑正常运行陕西英泰置业有限公司承诺为水、电、电梯、于交房之日投入正常使用，天然气管道于交房之日到户并随市政统一开通，电视、电话、宽带线路于交房之日进户，如果上述条件因陕西英泰置业有限公司的原因未达到，按合同第九条第1项处理（合同第十四条）；对于纠纷解决的方式约定为依法向人民法院起诉（合同第十九条）。合同附件四对外墙、楼地面、墙面、天花板的装修标准进行了约定；对电梯、消防设施、照明、安防系统、供电要求进行了约定；对户内设施中厨房、卫生间、阳台、宽带、电话、供水、供暖、天然气安装到户等要求进行了约定。合同附件七对联系方式约定为除《商品房买卖合同》及本补充协议另有约定外，陕西英泰置业有限公司给李权的所有书面通知可用以下任何一种形式即报纸公告、传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达。合同附件八约定如出现了法定或双方约定的李权可以解除合同的事由，而陕西英泰置业有限公司自发生该等事由之日起30日未收到李权解除合同的书面通知，则视为李权放弃了《商品房买卖合同》的解除权，买卖双方继续履行合同。同时，双方对其它内容亦进行了约定。随即，李权按约定向陕西英泰置业有限公司交付了购房款。2015年12月30日，陕西英泰置业有限公司在西安日报上登载曲江千林郡项目交房公告，说明李权等业主所购买的房屋已具备交付条件，定于2015年12月31日正式交房，望李权等业主前去14号楼一单元一层办公室办理交房手续。李权到达小区后认为其所购买的房屋不具备交付条件而拒绝收房，部分业主向当地质量监督站进行了投诉，西安国家民用航天产业基地建设工程质量安全监督站于2016年1月28日向陕西英泰置业有限公司送达了纠正违法行为通知书，说明其开发的小区14号、15号楼项目建设违反了《陕西省建设工程质量和安全生产管理条例》第十九条的规定，责令陕西英泰置业有限公司改正上述行为。2016年2月29日，上述监督站向陕西英泰置业有限公司送达14号、15号楼项目竣工验收及备案的督促函，说明其站接多起业主投诉，反映陕西英泰置业有限公司未组织该工程的竣工验收，违规交房等事宜；其站已于2016年1月28日下发纠正违法行为通知书，责令陕西英泰置业有限公司改正；陕西英泰置业有限公司应按相关行政法律规定，房屋投入使用前需按相关程序进行竣工验收，并在竣工验收后15日内进行备案；其站已多次督促协调陕西英泰置业有限公司项目的竣工验收事宜，但陕西英泰置业有限公司至今仍未组织该项目的竣工验收，若仍未停止该违法行为，其站将进一步处理（在其它同类案件中已证实）。2016年2月4日，李权向陕西英泰置业有限公司邮寄发出了解除购房合同通知函，陕西英泰置业有限公司就该通知函于2016年2月17日签收。通知函载明：小区15号楼仍未具备国家相关法律法规及合同要求的交付条件；消防、人防、规划等单项均未通过合格验收，整体工程建设没有完成政府质量安全监督部门监督下的竣工验收，无交房必须具备的“两书一表”；临时用电、水、天然气、热力没有到户；电梯没有验收，未粘贴合格标志；道路、绿化、小区硬景等均未达到使用条件；基于此，依据双方合同及合同附件约定，要求解除购房合同；望陕西英泰置业有限公司于7日内给予办理解除购房合同的相关手续。由于陕西英泰置业有限公司与李权就合同解除未达成一致，陕西英泰置业有限公司于2016年4月28日向西安市雁塔区人民法院起诉要求依法确认李权向其所寄送的解除购房合同通知函不发生解除合同的效力，陕西英泰置业有限公司与李权所签订的商品房买卖合同有效，继续履行，本案诉讼费用由李权承担。李权在接收到相关应诉材料后提出管辖权异议，西安市雁塔区人民法院于2016年9月将此案移送本院审理。审理中，陕西英泰置业有限公司认为房屋具备交付条件即该商品房经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位组织验收合格并提供竣工验收会议纪要，其向李权进行了书面通知，但李权拒绝收房，双方所签订的商品房买卖合同并不具备法定或约定的解除条件，且李权未在解除权行使期限内提出解除合同，故李权所发送的解除购房合同通知函不发生法律效力。李权认为依据双方所签订的合同约定，陕西英泰置业有限公司在交房期限到期时，其欲交付的房屋并未竣工验收，相关设施未建设、安装到位，无法入住，其要求解除合同并无不妥，陕西英泰置业有限公司请求应予以驳回。陕西英泰置业有限公司为其主张提供了解除购房合同通知函，证明其在规定期限内提出异议，该通知函并未发生法律效力；提供了商品房买卖合同，证明涉案房屋具备交付的条件是经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位组织验收合格并提供竣工验收会议纪要；提供了西安晚报登载的交房公告，证明其已向李权书面告知收房，而李权逾期不收房是未交付房屋的根本原因；提供了单位工程质量竣工验收记录、单位工程竣工验收会议记要，其他业主入伙交接确认书、其他业主房屋验收表、天然气管道铺设交费票据，广电网络收费票据、通信建设合同，证明涉案房屋已具备交付条件，且正常使用。对于陕西英泰置业有限公司的证据，李权对前两组证据的真实性予以认可，但不认可陕西英泰置业有限公司的证明目的；对于陕西英泰置业有限公司报纸公告之事表示不知情；陕西英泰置业有限公司所提供的部分交费票据并不能说明工程已完工；对后两组证据真实性不予认可。李权为其主张提供了商品房买卖合同及《陕西省建设工程质量和安全生产管理条例》，证明房屋应按国家法律规定组织竣工验收合格后方可交付，陕西英泰置业有限公司行为属强行交房，陕西英泰置业有限公司逾期交房90日其可以解除合同；提供了小区状况照片、业主微信群信息、西安国家民用航天产业基地质量安全监督站向陕西英泰置业有限公司发送的纠正违法行为通知书，证明涉案房屋时至2016年2月，仍未竣工验收未达到交付条件，逾期时间已超过90日，其有权解除合同；提供了解除购房合同通知函及邮寄凭证，证明其在合理期限内主张了权利。对于李权所提供的证据，陕西英泰置业有限公司认为房屋是否具备交付条件，应以双方合同约定为准，除对商品房买卖合同、解除购房通知函真实性认可外，对其它证据均不认可，也不同意李权的证明目的。庭审中，促其协商，因双方分歧很大，本案调解未果。以上事实有商品房买卖合同、解除购房合同通知函、报纸公告、纠正违法行为通知书、庭审笔录等在卷佐证。陕西英泰置业有限公司于2016年9月23日起诉至西安市长安区人民法院诉称：其与李权签订商品房买卖合同，按照合同约定房屋具备交付条件后，其向李权交付房屋而李权拒绝收房，反而向其寄送解除购房合同通知函，但时至李权寄送通知函时，双方所签订的商品房买卖合同并不具备法定或约定的解除条件，李权未在解除权行使期限内向陕西英泰置业有限公司发出解除通知，现要求依法确认李权向其所寄送的解除购房合同通知函不发生解除合同的效力，陕西英泰置业有限公司、李权所签订的商品房买卖合同有效，继续履行，本案诉讼费用由李权承担。李权辩称，依据其与陕西英泰置业有限公司所签订的商品房买卖合同的约定及相关法律规定，其在陕西英泰置业有限公司逾期交房后一定期限内提出解除合同，于法有据。原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案中，陕西英泰置业有限公司与李权经协商签订商品房买卖合同，合同内容不违反相关法律规定，亦出自各方当事人的自愿，现又无异议，该合同应为有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。本案中，陕西英泰置业有限公司与李权签订合同后，李权按约定履行了向陕西英泰置业有限公司支付购房款的义务，陕西英泰置业有限公司应按时向李权交付房屋。依据双方合同约定，陕西英泰置业有限公司应于2015年10月31日前向李权交付房屋，逾期超过90日，即时至2016年1月29日前仍未向李权交付房屋的，李权即可解除合同。依据双方合同的约定，所交付的房屋应具备一定的条件，即依据国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位组织验收合格并提供竣工验收会议纪要。李权于2016年1月初到达交付房屋现场，认为陕西英泰置业有限公司欲交付的房屋不具备交付条件而拒收。对于本案所涉房屋是否具备交付条件，首先要依照国家相关法律、法规的要求按一定程序组织竣工验收并验收合格后，方属具备交付条件，此乃陕西英泰置业有限公司与李权双方合同约定。对于本案所涉房屋是否竣工验收合格，陕西英泰置业有限公司所提供的工程质量竣工验收记录上虽有相关单位的盖章，但该记录与工程竣工验收表并非同一概念，且该记录上未显示具体的时间；陕西英泰置业有限公司所提供的工程竣工验收会议纪要上并无相关人员的签字，虽有相关单位的盖章，但落款并未写明时间，故陕西英泰置业有限公司并不能证明本案所涉房屋于2016年1月初已具备交付条件。此外，李权等部分业主认为陕西英泰置业有限公司所欲交付的房屋不具备交付条件，并向相关部门投诉，相关部门调查后对陕西英泰置业有限公司发出纠正违法行为通知书及督促竣工验收备案函，亦说明本案所涉房屋时至2016年2月底仍不具备交付条件。李权基于合同约定，于2016年2月4日向陕西英泰置业有限公司发出解除购房合同通知函，处于逾期交付房屋90日后的30日内，其行为并无不当。依据《中华人民共和国合同法》第93条第2款规定主张解除合同的，应通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。本案中，李权向陕西英泰置业有限公司于2016年2月4日发出的解除购房合同通知函，陕西英泰置业有限公司于2016年2月17日签收，依据双方合同的约定，该通知函自陕西英泰置业有限公司收到后即发生法律效力，可认定陕西英泰置业有限公司与李权所签订的商品房买卖合同已于2016年2月17日解除。陕西英泰置业有限公司要求确认李权所发送的解除购房合同通知函不发生解除合同效力，该合同继续履行之请求，于事实不符，于法律无据，其请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十五条、第九十六条及相关民事法律之规定，判决如下：驳回原告陕西英泰置业有限公司的诉讼请求。本案受理费100元，原告预交，由原告承担。宣判后，陕西英泰置业有限公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实严重错误，涉案房屋已按约达到交付标准；二、一审法院法律适用错误，一审法院认定涉案房屋未达到交付标准毫无法律依据；三、一审法院程序违法，一审法院判令合同解除程序错误。上诉请求：1、依法撤销西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初5881号民事判决，并依法改判：确认李权向其公司寄送的落款为2016年2月1日的《解除购房合同通知函》不发生解除合同的效力；确认双方签订的编号为Y15028866的《商品房买卖合同》继续有效，双方应继续履行编号为Y15028866的《商品房买卖合同》；2、依法判令一、二审诉讼费用由李权承担。李权辩称：一、涉案房屋的交付条件，并非陕西英泰置业有限公司所讲，根据双方签订的买卖合同第五页第八条，要按照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经建设、勘察等单位组织验收合格，并且符合本合同约定的商品房交付买受人使用的条件，该条款清晰写明交付前要满足三个条件，并非陕西英泰置业有限公司所讲五方验收合格。陕西英泰置业有限公司将三个条件去掉两个条件，说明其公司明知房屋不符合合同约定的交付条件，而且在合同第七页十一条，交接有相关的规定，陕西英泰置业有限公司并没有做到。在合同第八页第十四条，关于出卖人对基础设施正常运行的承诺，有五条要求，其中水电在交房之日投入正常使用，但直到现在，仍然是零水零电，电表也没有安装。电梯也无法安全使用，天然气管道至今仍然没有接通。在合同第十五页对交房标准也有约定。二、陕西英泰置业有限公司目前提交给法院唯一的五方验收合格的材料不但形式要件不合法，程序也不符合法律规定，而且造假痕迹非常明显。陕西英泰置业有限公司提供的两书也是造假。陕西英泰置业有限公司给业主交付没有验收合格的房屋，行政机关多次对陕西英泰置业有限公司行政处罚，但陕西英泰置业有限公司对行政机关及业主的诉求置之不理。三、一审法院程序合法。请求驳回陕西英泰置业有限公司的上诉请求。本院经审理查明，陕西英泰置业有限公司于2016年11月3日取得本案涉诉房屋的消防验收合格。西安市城市建设委员会针对本案涉诉房屋业主申请信息公开的答复函中答复：西安市城乡建设委员会就群众投诉英泰曲江住宅小区（又称千林郡）项目二期14#、15#未经竣工验收交付一案，经调查取证和公开听证，认定该项目存在未经竣工验收交付使用的行为。并于2016年11月16日向该项目建设单位陕西英泰置业有限公司发出了《行政处罚决定书》（市建质发〔2016〕001号），做出：1、责令整改，2、处以壹佰捌拾叁万伍仟柒佰元整罚款（工程合同价款2%）的行政处罚决定。原审判决认定其他事实属实。本院认为，陕西英泰置业有限公司与李权签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反相关法律规定，属有效合同。双方当事人均应按照合同约定的内容全面履行各自的义务。合同签订后，李权按约定向陕西英泰置业有限公司支付购房款的义务，陕西英泰置业有限公司应按合同约定向李权交付房屋。按照合同约定，所交付的房屋应具备一定的条件，即依据国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位组织验收合格并提供竣工验收会议纪要。陕西英泰置业有限公司所提供的工程质量竣工验收记录上虽有相关单位的盖章，但该记录上未显示具体的时间；其公司公司所提供的工程竣工验收会议纪要上虽有相关单位的盖章，但落款并未写明时间，故陕西英泰置业有限公司所提供五方验收记录存在瑕疵。2016年11月16日西安市城乡建设委员会以陕西英泰置业有限公司就涉案房屋存在未经验收交付使用的行为责令整改并对该公司进行了处罚，本案涉诉房屋虽于2016元11月3日通过消防验收，但已超出双方约定解除合同的期限。故陕西英泰置业有限公司对本案所涉房屋于2016年1月29日并不具备法定及约定的交付条件。依据双方合同约定，陕西英泰置业有限公司应于2015年10月31日前向李权交付房屋，逾期超过90日，即时至2016年1月29日前仍未向李权交付房屋的，李权即可解除合同。本案中，李权向陕西英泰置业有限公司于2016年2月4日发出的解除购房合同通知函，处于逾期交付房屋90日后的30日内，其解除通知函应为有效。陕西英泰置业有限公司于2016年2月17日签收，依据双方合同的约定，该通知函自陕西英泰置业有限公司收到后即发生法律效力，可认定陕西英泰置业有限公司与李权所签订的商品房买卖合同已于2016年2月17日解除。陕西英泰置业有限公司上诉认为涉案房屋已达到合同约定交付标准，要求确认李权所发送的解除购房合同通知函不发生解除合同效力，该合同应继续履行之请求，无事实、法律依据，其上诉请求依法不予支持。据此，原审判决认定事实清楚，判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费100元，由陕西英泰置业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  侯 静审 判 员  高 玮代理审判员  侯新省二〇一七年四月十七日书 记 员  王晓平