山东省费县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁1325民初1900号 原告：李子成，男，1976年11月16日出生，汉族，居民，住费县建设西路187号，系费县至美月亮河化妆品信誉销售中心业主。 委托诉讼代理人：李长金，山东义超律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高飞，女，1979年6月20日出生，汉族，居民，住费县。 被告：英月美，（曾用名英宁），女，1987年11月16日出生，汉族，居民，住费县。 委托诉讼代理人：李欣、钟如超，山东铭信律师事务所律师。 被告：张政，男，1985年5月12日出生，汉族，居民，住费县。 被告：朱玉凤，女，1987年3月25日出生，汉族，居民，住费县。 二被告委托诉讼代理人：李广波，山东信誉永恒律师事务所律师。 原告李子成与被告英月美、张政、朱玉凤物权确认纠纷一案，本院于2016年5月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李子成及其委托诉讼代理人李长金、被告英月美及其委托诉讼代理人李欣、钟如超、被告张政及其与被告朱玉凤的共同委托诉讼代理人李广波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李子成向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2009年10月5日、2010年10月15日签订的协议为有效协议；2、确认位于费县钟罗山花园13号楼2单元102室楼房所有权人为原告，并判令被告立即返还该楼房。事实与理由：被告原系原告经营的费县至美月亮河化妆品销售中心的员工。原告为了激励员工认真长期在原告处工作，于2009年10月5日，同包括被告英月美在内的部分员工经协商达成协议，由原告出资购买开发商开发的商品房提供给员工居住，并签订了书面协议，对双方的权利义务进行了约定。后原告开始选房并同开发商签订了商品房买卖合同。2010年10月15日，开发商交付楼房时，原告与被告英月美签订房屋合约，约定原告将位于费县钟罗山花园13号楼2单元102室楼房交付给被告英月美居住，而被告英月美以在至美月亮河化妆品销售中心工作至45周岁生日当天为条件，被告英月美工作至45周岁后，该楼房属于被告英月美所有。原告以被告名义支付房屋首付款并按时偿还银行贷款。被告英月美于2015年9月从原告处擅自离开后，不仅拒绝返还原告所有的涉案楼房，并将该楼房私自转让给了被告张政、朱玉凤，严重违反了双方签订的协议。为维护原告的合法权益，请求法院判决支持原告的诉讼请求。 被告英月美辩称，根据物权法的规定，被告英月美与被告张政、朱玉凤签订的买卖合同有效。根据协议和合约约定，涉案楼房带有福利性质，原告亦承认是为了激励员工才购买的涉案楼房。 被告张政、朱玉凤辩称，被告张政、朱玉凤系夫妻关系。被告张政、朱玉凤购买争议楼房前并不认识被告英月美，是通过费县儒房房屋置换有限公司获得房源，在交易时被告英月美向被告张政、朱玉凤出示了房产证等合法手续，也未告知涉案楼房存在纠纷。被告张政、朱玉凤不知也不应该知道涉案楼房存在纠纷，且有充分理由相信被告英月美对涉案楼房有权处分。被告张政、朱玉凤支付了合理的价款，并已通过合法程序办理了过户手续，楼房已实际交付。根据物权法的规定，答辩人已善意取得涉案楼房，原所有权人只能要求无处分权人被告英月美赔偿损失。原告李子成与被告英月美之间的纠纷与被告张政、朱玉凤没有任何关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交2009年10月5日其与被告英月美签订的协议书、2010年10月15日签订的房屋合约各一份，用于证明涉案楼房系原告出资购买，登记在被告英月美的名下，并以其名义签订了商品房买卖合同，但被告英月美只有使用权，原告享有所有权的事实。被告英月美质证称，房屋所有权应根据登记以及所依据的购房合同这一基础法律关系来认定，购房合同系被告英月美所签，涉案楼房也登记在被告英月美的名下，证实房屋属于被告英月美所有。协议约定被告英月美45周岁时楼房归其所有，违反了物权法的规定，属于无效条款。协议约定为激励员工而为员工购房，且合同载明授予被告英月美，表明原告所支付的首付款系福利待遇，且后来原告扣除被告英月美的住房补贴以及工资支付房贷，房屋应归被告英月美所有。被告张政、朱玉凤质证称，被告张政、朱玉凤不知情，该证据与被告张政、朱玉凤无关。二被告只知道涉案楼房登记在被告英月美名下，认为被告英月美有权处分。本院认为，原告提交的协议和合约，对原告与被告英月美的权利义务约定的具体明确，该协议、合约约定的内容真实，不违反法律规定，与本案有关联性，本院予以认定；2、原告提交商品房买卖合同一份，用于证明原告购买商品房的时间、面积、价款以及支付首付款88528元，余款206000元办理按揭，并由原告负责支付按揭款的事实。被告英月美提出异议称，该购房合同系被告英月美与开发商签订的，原告与被告英月美明确约定将涉案楼房授予被告英月美，原、被告已履行完毕，不存在以被告英月美的名义买房，被告英月美对涉案楼房有完全物权。本院认为，该合同虽系被告英月美与开发商所签，在原告与被告英月美对产权约定在先的前提下，被告英月美在合同上签字，但并不能证明所购楼房所有人为被告英月美，但该合同能够证明涉案楼房购买过程和原告支付首付款和办理并偿还按揭贷款的事实，且该合同来源合法内容真实，与本案有关联性，本院予以认定；3、原告提交交纳楼房款发票、购置楼房花费的发票9份、房屋贷款还款明细一份，用于证明原告支出其他花费10155.02元，自2010年8月2日开始支付按揭款，共计偿还114792.74元的事实。被告英月美提出异议称，有两次还款系被告英月美自己支付，也是被告英月美一次性支付了剩余贷款。本院认为，该九份发票和贷款还款明细来源合法，内容真实，能够证明原告支付涉案楼房款情况，本院予以认定；4、原告提交三被告房屋转移登记档案一份，用于证明被告英月美私自将涉案楼房转让给被告张政、朱玉凤，转让价款300000元，明显低于市场价格600000-680000元的事实。被告英月美提出异议称，该楼房实际价款不是300000元，而是520000元，系合理价格转让。被告张政、朱玉凤提出异议称，房产登记档案中合同显示成交价300000元，但实际成交价是520000元，不包含被告张政支付付的约30000元税费。原告所说的涉案楼房价格在600000-680000元，但当地的二手房价格并不稳定，被告张政、朱玉凤以520000元价格购买涉案楼房合情合理。本院认为，该登记档案来源合法，内容真实，与本案有关联性，本院予以认定；5、原告提交高某与李某于2014年12月27日签订的房屋买卖合同一份，用于证明交易房屋与涉案房屋系同一栋楼高一楼层，单元不同，面积与涉案房屋基本一致，车库面积稍有区别，交易价格为550000元，涉案房屋目前价格应该在600000元以上。被告英月美提出异议称，该合同涉及的房屋与涉案房屋楼层有差别，没有可比性，一份合同约定的价款无法证明市场价格，且单纯的买卖协议没有过户手续、价款交付等材料，无法核实该合同的真实性。被告张政、朱玉凤提出异议称，仅有房屋买卖协议，是否实际履行不得而知，且房屋不一样，面积不一样，交易时间不一样，不能作为本案的参考依据。本院认为，该合同的来源不明，不符合证据要求，本院不予认定；6、原告提交其与被告英月美的丈夫李公彬的通话录音光盘一份，用于证明被告的买卖行为不真实，庭审过程中陈述的交易价格也不真实。被告英月美的代理人提出异议称，听不清是不是李公彬的通话，房屋买卖合同的当事人是被告英月美，而不是李公彬。录音前半部分可以体现出被告英月美、张政之间的合同行为，李公彬并不知情。就算该录音是真实的，根据常理，为防止原告向被告英月美主张巨额赔偿而作出一个妥协，并非正式声明。被告张政、朱玉凤提出异议称，同意被告英月美代理人的意见。该录音无法保证李公彬是在合情合理的情况下，在精神状态、语言表达正常的情况下所作出的真实意思表示。录音中提到楼房是卖给中介的不对，中介只是一个服务机构。录音中提到的交易价格4500000元不属实，交易价格是520000元。本院认为，该录音中李公彬关于被告英月美通过中介一天内办理了偿还剩余房贷及涉案楼房过户手续，交易价格为450000元，李公彬与英月美偿还中介支付的房贷后，实际收到房款300000元的陈述，无其他证据相印证，本院不予认定；7、被告英月美、张政、朱玉凤提交房屋买卖合同一份，用于证明被告英月美以520000元的价格将涉案楼房卖给了被告张政、朱玉凤。原告提出异议称，该合同不具有真实性和合法性，被告就涉案楼房的交易价格应以房产登记部门保管的合同为准。本院认为，该合同虽然客观存在，但因被告英月美系涉案楼房的无处分权人，其签订的合同没有法律效力，但该合同能够证明被告英月美与被告张政、朱玉凤以涉案楼房进行无效交易的事实，可以作为本案证据使用，本院予以认定；8、被告英月美提交还款记录用于证明其还款情况。原告提出异议称，该还款明细系案外人的交易明细，与本案无关联性。本院认为，该还款明细系案外人的交易明细，因被告英月美处分涉案楼房属于非法行为，且无其他证据能够证明该交易明细系被告英月美支付购房款，对该交易明细，本院不予认定；9、被告张政、朱玉凤提交评估说明书一份，购房款支付凭证3份，购房发票、个人所得税、契税、房屋登记费、测绘费发票一宗，房产证一份，用于证明涉案楼房评估价格为374000元，其已支付购房款520000元，通过合法程序办理了过户手续，涉案楼房已登记在其名下。原告提出异议称，支付凭证系案外人的对账单和交易明细，和本案不具有关联性，不能证明被告张政、朱玉凤向被告英月美支付了购房款520000元。本院认为，被告张政、朱玉凤提交的评估报告均系原件，但没有说明来源，其保存他人的评估报告原件没有法律依据，本院不予认定。其提交的购房发票、个人所得税、契税、房屋登记费、测绘费发票一宗，能够证明涉案楼房已办理过户登记，且能证明涉案楼房实际交易价格为340000元，本院予以认定。其提交的房产证一份，与原告提交的档案材料一致，能够证明被告英月美与被告张政、朱玉凤对涉案楼房进行交易的事实，与本案有关联性，本院予以认定。被告张政、朱玉凤提交的支付凭证系与案外人的对账单，与本案没有关联性，本院不予认定；10、被告英月美申请证人林某出庭作证，称其证言能够证明证人以470000元将与原告协议买的楼房买下来是没有办法的办法，原告扣发证人及被告英月美等要房子职工的工资是他们默许的。原告提出异议称，证人陈述的扣发工资等情况不属实，但其不在原告处工作后，以470000元价格购买了与涉案房屋相同情况的楼房是对的。被告张政、朱玉凤质证称，对证人陈述的其他情况被告张政、朱玉凤不知情，但从证人以470000元价格购买楼房看，被告张政、朱玉凤购买楼房的价格在合理范围内。本院认为，证人证言能够证明证人以470000元购买与涉案楼房相同情况的楼房，当事人无异议，对该部分证言，本院予以认定。证人证言中关于原告扣发原告及证人工资部分，无其他证据相互印证，本院不予认定；11、被告张政、朱玉凤提交费县志同房地产评估公司出具的2016年5月前后费县某些小区的房屋评估报告9份，2016年费县房价走势图1份，用于证明被告张政、朱玉凤购买涉案楼房的价格在合理范围内。原告提出异议称，评估报告和走势图同本案无关联性，且证据的来源无法考证，不能作为定案的证据使用。本院认为，该九份评估报告及2016年费县房价走势图均系复印件，不能保证其来源的合法性，本院不予认定；12、根据原告申请，本院委托临沂市嘉诚价格事务所有限公司作出的价格评估报告书，原告无异议。被告英月美提出异议称，评估的时间并非是房屋交易时间，该鉴定不真实，也系无效评估。被告张政、朱玉凤提出异议称，评估机构没有资质，做评估程序违法，过程不严谨，评估表的制作时间2016年12月8日，与现场勘验时间2016年12月9日不一致。本院认为，临沂市嘉诚价格事务所有限公司系经注册登记的具有相应资质的合法公司，其作出的评估报告中评估表制作时间虽然有误，并不能否定该报告的合法性，本院予以认定。根据当事人陈述和本院认定的其他证据，认定如下事实：被告英月美原系原告经营的费县至美月亮河化妆品销售中心的员工。原告为了激励员工认真长期在原告处工作，于2009年10月5日，同被告英月美等部分员工经协商达成协议，由原告出资购买开发商开发的商品房提供给员工居住，并签订了书面协议，协议约定，以职工名义购买的房屋，在职工在原告处工作至年满45周岁时，房权转为私有。2010年1月18日，原告选定房源后，由被告英月美与山东银光天宏房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》,原告支付了首付款及其他费用，并以被告英月美的名义办理了按揭贷款，原告按照合同约定履行了按月偿还贷款义务。2010年10月15日，开发商交付楼房时，原告与被告英月美签订了房屋合约，约定原告将位于费县钟罗山花园13号楼2单元102室楼房交付给被告英月美居住，被告英月美在原告处工作期间对该楼房拥有使用权，无权转卖、转租，不得用于其他用途，在被告英月美在原告处工作至45周岁生日当天，该房自动转为被告英月美私人拥有，所有权人转为被告英月美。被告英月美于2015年9月从原告处擅自离开后，未按照与原告签订的房屋合约返还原告涉案楼房，于2016年5月3日签订《房屋买卖合同》一份，在支付剩余贷款146000元后将涉案楼房以300000元的价格（实际交易价格340000元）转让给了被告张政、朱玉凤，并于2016年5月5日办理了过户手续，将涉案楼房登记在了被告张政、朱玉凤名下。 本院认为，原告李子成与被告英月美签订的协议书和房屋合约，系双方真实意思表示，协议书和房屋合约约定的内容，不违反法律规定，为有效协议。协议和合约中约定的被告英月美在原告处工作至45周岁时涉案楼房归其所有，是原告李子成与被告英月美就涉案楼房所有权转移所附的条件，在条件成就前，根据协议和合约的约定，以被告英月美的名义购买的位于费县钟罗山花园13号楼2单元102室楼房，原告李子成享有所有权，被告英月美享有使用权，但无权转卖、转租，被告英月美只有“在原告处工作至45周岁”这一条件成就时，才能取得该楼房的所有权。被告英月美于2015年9月从原告处擅自离开，应当按照协议和房屋合约的约定将该楼房归还原告李子成。不动产所有权的善意取得，必须满足五个条件，一是不动产登记信息不实，即名义所有人与实际所有人不一致；二是不动产名义所有人以自己的名义实施了无权处分；三是第三人为善意，即不知是无权处分；四是第三人以合理的价格受让并支付了价款；五是办理了过户登记。被告英月美将该楼房以300000元的价格转让给被告张政、朱玉凤，属于无权处分，其签订的《房屋买卖合同》属于效力待定合同，在原告李子成不予追认的情况下，该合同归于无效。被告英月美与被告张政、朱玉凤约定的价格为300000元，办理过户时价格为340000元，而评估价格为723100元，明显低于市场价格。被告英月美与被告张政、朱玉凤签订合同时间为2016年5月3日，评估基准日为2016年12月1日，虽然有7个月的时间差，该楼房在被告英月美与被告张政、朱玉凤签订合同时的价格也远高于300000元或340000元，且被告张政、朱玉凤亦未向被告英月美实际支付该价格款，不构成善意取得，被告张政、朱玉凤应基于合同无效将该楼房返还原告李子成。被告英月美、张政、朱玉凤关于交易价格520000元，已实际支付520000元的辩称意见，与购房发票、税票上记载的价格340000元不一致，本院不予采信。被告英月美关于原告李子成扣发工资的辩称意见，证据不足，本院不予采信，被告英月美在取得相应证据后可另行主张权利。原告李子成与被告英月美约定购买涉案楼房时，原告李子成的出发点是为了激励员工，也是条件成就时对被告英月美的贡献给予的奖励，自协议签订后，被告英月美在原告李子成处六年左右，原告李子成应适当给予被告英月美一定的补偿，具体数额，根据涉案楼房购买时的价格、原告李子成支付房贷情况和被告英月美在协议签订后的工作年限，酌情确定为60000元。 综上所述，原告李子成要求确认其与被告英月美于2009年10月5日、2010年年10月15日签订的协议为有效协议、确认位于费县钟罗山花园13号楼2单元102室楼房所有权人为原告、判令被告英月美、张政、朱玉凤立即返还该楼房的诉讼请求，有事实和法律依据，本院应予支持。被告英月美支付的房贷146000元，原告李子成亦应予返还，并支付被告英月美相应的补偿。依照《中华人民共和国物权法》第二条、三十三条、第四十条、第六十四条、第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条规定，判决如下： 一、原告李子成与被告英月美于2009年10月5日、2010年年10月15日签订的协议为有效协议； 二、位于费县钟罗山花园13号楼2单元102室楼房所有权人为原告李子成； 三、被告张政、朱玉凤将位于费县钟罗山花园13号楼2单元102室楼房返还原告李子成； 四、原告李子成返还被告英月美支付的房贷款146000元。 五、原告李子成支付被告英月美协议签订后工作六年的补偿金60000元。 上述第三、四、五项判决，限本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5750元，保全申请费2020元，由被告英月美负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  郭士保 人民陪审员  王庆芳 人民陪审员  杨茂英 二〇一七年四月二十六日 书 记 员  吕圆圆