广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0305民初13695号原告：周丽华，女，1980年7月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：彭建华，广东怀明律师事务所律师。被告：艾青，男，1977年9月24日出生，汉族。委托诉讼代理人：曾立宏，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。第三人：深圳市前海中鑫平安置业有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码：91440300335081092A。法定代表人：李学。原告周丽华与被告艾青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月2日受理后，依法由审判员李之光适用简易程序独任审判，于2016年12月15日公开开庭进行了审理，原告周丽华及其委托诉讼代理人彭建华，被告的委托诉讼代理人曾立宏到庭参加诉讼；后本院追加深圳市前海中鑫平安置业有限公司（以下简称前海中鑫公司）作为第三人参加诉讼，由审判员刘伟光担任审判长，与人民陪审员秦春年、雷新凤组成合议庭，于2017年4月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭建华，被告的委托诉讼代理人曾立宏到庭参加诉讼，第三人前海中鑫公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的两份《二手房买卖合同》、《二手房买卖合同补充协议》；2、被告返还原告定金80万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月7日，原、被告在居间人撮合下，就买卖位于深圳市××山路××格××层的两套相邻房产A单元和B单元（俗称双拼房），分别签订了两份《二手房买卖合同》，约定被告将上述两套房产同时卖给原告，其中A单元价格为457万元，定金为31万元，B单元价格为650万元，定金为49万元，由被告承担税费，原告通过按揭方式支付楼款，首期款作为资金监管，被告自行办理赎楼；同时口头约定两套房产首期款均为房价的3成，其余7称均按揭支付。同日，原、被告双方以及居间人共同签订了《二手房买卖合同补充协议》，约定被告应于2016年9月31日前将赎楼费用缴清给担保公司，同时约定被告两套房产的实收金额合计为1040万元，双方按照包含税费在内的购房总价1107万元申请银行按揭。被告的上述两套房产是被告于2015年8月向原产权人购得，被告购买时两套的首期款均为总价的三成，其余七成均分别获得了农行、建行的银行按揭。原告正是在被告以及居间人均认为两套房产再次转让给原告同样均可以取得七成银行按揭的表述下，方与被告签订了以上合同。上述合同签订后，原告按合同约定及时向被告支付了定金合计80万元，双方分别与2016年9月27日、9月28日向农行、建行办理了首期款监管手续，原告也递交了按揭申请手续。2016年10月8日，建行拒绝了原告的按揭申请，10月27日，农行也拒绝了原告按揭申请。两家银行拒绝的口头理由均是因“双拼房”，依据第二套房应执行七成首期款的房贷新政。此后，原告又向其他多家银行申请，均因“双拼房”以及房贷新政缘故无法取得按揭。原告认为，双方签订购房合同时，是约定两套房产均由原告提供三成首期款，七成房款全部按揭支付，但房贷新政实施后，上述房产的其中一套必须是为第二套房产并需提高首期款至七成；同时原告签约时也不清楚“双拼房”房贷较其他单套房产房贷申请更为困难，所以，造成原告不能取得按揭，是因房产属于“双拼房”，以及10月4日后深圳实施房贷新政导致，对此，原告没有过错，依法原告可以解除合同。被告辩称，1、两份《二手房买卖合同》第一页第四条第八行约定，首期款以银行贷款进行确定，现在原告已经获得了交通银行的贷款审批，原告原本还可以就另一套房屋获得贷款，但因原告拒绝配合被告的代理人到银行申请贷款，是原告的违约行为导致了合同不能继续履行，原告应该承担相应的违约责任；2、原告声称由于2016年10月4日房产新政导致其贷款不能得到预期的数额，但事实上，2016年10月4日的房产新政是有过渡政策安排，凡是在2016年10月4日前已经转账并签订合同的都可以按照原来的政策继续履行合同，原告预期房价会因为新政而下降，所以不愿意继续履行合同，在中介多次催促下拒不履行继续申请贷款，并多次要求中介与被告协商降价，在被告拒绝后，原告单方违约提起诉讼；3、关于双拼房的问题，深圳所有的家庭都只能获得首套住房的七成按揭贷款，不可能有两套住房都能得到三成首付七成贷款，之前确有双拼房通过中介的违规操作获得两套七成贷款，这是违反国家政策的，原告不管按照国家政策还是按照合同的约定都应该在银行审批的贷款数额之外自己补足首付款。综上，原告预期房价下降单方违约应承担违约责任，被告不强求原告购买房屋，同意解除合同，但定金不应该退还，请求法院驳回原告的诉求。经审理查明，涉案两套房屋位于深圳市××山路××格××层，房号分别为16A和16B，用途为住宅，建筑面积分别为61.49平方米和87.43平方米，两套房屋共用一个入户大门，2015年8月4日被告通过购买方式取得两套房屋产权，份额为100%。2016年9月7日，原告（买方）与被告（卖方）签订两份《二手房买卖合同》分别约定：卖方将涉案16A房屋以人民币457万元的价格转让给买方，买方同意在本合同生效之日起一日内向卖方支付订金5万元，自本合同生效后五日内再向卖方支付订金26万元，双方在合同第十四条备注约定定金由买方直接转账与卖方，该物业实际成交价为卖方实收430万元，另27万元为该物业成交所需交税费，多退少补；涉案16B房屋以人民币650万元的价格转让给买方，买方同意在本合同生效之日起一日内向卖方支付订金5万元，自本合同生效后五日内再向卖方支付订金44万元，双方在合同第十四条备注约定定金由买方直接转账与卖方，该物业实际成交价为卖方实收610万元，另40万元为该物业成交所需交税费，多退少补；两份《二手房买卖合同》共同约定付款方式为：买方须于2016年9月26日前（含当日）将除订金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，买方须于2016年9月26日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批手续，卖方配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；递件过户时间为：在买方取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2016年10月18日；涉案物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起九日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方需协助卖方办理；税费承担：1、买卖双方需支付税费有：营业税、城市建设维护税、教育附加费、卖方印花税、个人所得税、土地增值税、卖方房地产交易服务费、土地使用费、买方印花税、契税、产权登记费、买方房地产交易服务费、房地产贴花、因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息、违约金及相关费用、产权查档费、赎楼公证费、评估费、律师费、抵押登记费、赎楼担保费和短期利息、涉外合同公证费、卖方企业所得税、按揭服务费，均由卖方支付；2、本合同履行过程中因法律、法规和政策原因所新增的税费，按法律、法规和政策规定的缴纳方式缴纳。关于违约责任的约定，如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同还约定了其他内容。同日，原告（乙方、买方）、被告（甲方、卖方）与第三人深圳市前海中鑫平安置业有限公司（中介方、丙方）签订了《二手房买卖合同补充协议》，约定：甲方要求自本合同签署之日起40日（2016.9.8-2016.10.18）内完成该物业递件过户手续，甲乙双方保证无条件配合丙方办理该物业交易手续，乙方如在2016年9月23日前办理完原有物业过户及离婚手续，乙方应在2016年9月26日办理涉案两套房产的首期款监管及贷款申请；本物业实际成交价为1040万元，甲乙双方同意按1107万元向银行申请贷款，多申请的贷款67万元用于甲方替乙方支付全部交易费用，如银行批复贷款少于所申请的贷款，乙方应于贷款承诺函下来二日内将差额部分补给甲方，如甲方缴税高于67万元，乙方应支付甲方差额部分，甲方缴税不足以上部分，甲方应返还乙方，乙方应保证甲方实收1040万元；如甲乙双方未能按时配合丙方办理相关手续，违约责任由违约的一方承担。2016年9月7日，第三人前海中鑫公司出具收据，确认收到原告交付的涉案两套房产定金各5万元；2016年9月15日，原告向被告转账支付16A房定金26万元、16B房定金44万元。2016年9月26日，原告与夏小飞离婚，并已将原告名下的房产份额转让给夏小飞所有。2016年9月27日，被告书面委托深圳市前海大道金融服务有限公司、梁家伟、李丹风等人办理涉案16A房申请按揭贷款、赎楼等相关卖房手续。2016年9月27日，原告向中国建设银行申请455万元住房按揭贷款，用于购买涉案16B号房产，申请表注明该套房产总价为650万元。2016年9月28日，原告将约定141万元转入指定托管账户。2016年10月8日，原告与被告的代理人李丹风签字同意将托管账户中141万元退回原告账户。2016年9月27日，原告向中国农业银行申请办理319万元个人信贷业务，用于购买涉案16A号房产，申请表注明该套房产总价为457万元。同日，原告将112万元转入指定托管账户。2016年10月27日，经原、被告同意，银行将该112万元退回原告账户。2016年10月25日，交通银行股份有限公司深圳中心区支行出具《楼宇按揭贷款承诺书》，承诺在原告与被告所交易涉案16B号房屋过户手续完毕，办妥以贷款行为抵押权人的房屋抵押登记手续并办妥其他楼宇按揭必要的手续后，向原告发放贷款人民币455万元。另查，2016年10月4日，深圳市人民政府办公厅印发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（以下简称“10.4新规”），对在深圳市购房实行新的限购限贷政策，依照该规定，自2016年10月4日起，深圳市户籍居民家庭继续执行限购两套住房的政策，深圳市户籍成年单身人士（含离异）限购一套住房,对购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付比例最低30%的政策，购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，贷款首付款比例不低于70%。关于涉案16A号房产可取得银行按揭贷款情况，原告主张根据银监会下发的《银发[2015]98号》文件，该套房产在“10.4新规”实施前的信贷政策应为首付四成按揭六成，而非首付七成按揭三成，并提交了该份文件打印件予以证明，原告则认为该文件规定的第二套房首付款不低于四成系针对全国情况，而深圳房价涨幅一直是全国领先，故深圳从没有按照该政策执行过，深圳二套房的首付比例始终未低于七成；被告为证明涉案16A号房产的信贷政策未因“10.4新规”的实施有所变化，提交了一份《深圳市场利率定价自律机制关于2016年10月4日差别化住房信贷政策的实施细则》网络打印件，依照该细则内容，新的住房信贷政策自10月4日起执行，但是10月4日（含）之前未网签，有相关材料能证明买方已为购房向卖方支付相关费用，且于2016年12月31日（含）之前申请房地产登记或者预售合同备案的，可按之前的信贷政策执行，原告对该证据的质证意见为，对其真实性无法核实。以上事实，有两份《二手房买卖合同》及补充协议、收款收据、银行资金监管、按揭申请、转账凭证、不动产权证、离婚证、楼宇按揭贷款承诺书复印件、委托公证书、相关文件打印件等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，否则应由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告签订的两份《二手房买卖合同》及双方与第三人前海中鑫公司签订的《二手房买卖合同补充协议》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。现原告要求解除两份《二手房买卖合同》及《二手房买卖合同补充协议》，被告亦表示同意，故本院对原、被告之间签订的两份《二手房买卖合同》予以解除，因《二手房买卖合同补充协议》系原、被告与第三人前海中鑫公司为履行《二手房买卖合同》项下房产的过户手续所签订，在《二手房买卖合同》解除的情况下，该补充协议已无继续履行的可能，故该补充协议亦应予以解除。本案中，涉案16A、16B房产为共用入户大门的两套房产，又称“双拼房”，现原告已取得交通银行股份有限公司深圳中心区支行对涉案16B号房产提供455万元按揭贷款的承诺，尚未取得涉案16A号房产的按揭贷款。双方对于原告仍具备涉案两套房产购房资格的事实均无异议，争议焦点在于涉案合同未能继续履行的原因。原告主张因“10.4新规”的实施导致其无法按约定取得涉案16A房产七成按揭贷款，导致合同无法继续履行，要求被告退还定金；被告辩称双方并未约定按揭比例，且新政策并未对涉案房产的按揭贷款产生影响，涉案16A房产未取得贷款系原告单方违约行为导致，因此拒绝退还定金。本院对此分析如下：第一，双方在两份合同中约定，购房首期款及抵押贷款金额“以银行贷款为准”，且“若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内补足”，原告虽称被告曾向其承诺两套房产均可获得七成按揭贷款，但并未提交证据加以证明，应承担举证不能的不利后果，而原告于2016年9月27日同时向两家银行提出七成按揭贷款申请的行为并不足以说明原、被告双方对于合同的履行达成了何种合意，故原告举证不足以证明双方对涉案房产的按揭贷款比例有明确约定，本院对其相关主张不予采纳；第二，原告称“10.4新规”实施后，银行拒绝向其提供第二套房产的按揭贷款，理由是涉案房产系双拼房，但未能提交相关证据予以证明，而“10.4新规”仅要求第二套房产贷款首付款比例不低于70%，并无针对双拼房禁止提供贷款的相关规定，故原告主张并无证据可佐证，本院不予采纳；第三，现双方均认可原告对涉案两套房产的购买资格未因“10.4新规”受到限制，原告依然可取得涉案两套房产。综合以上分析，原告关于本案合同因政策原因不能继续履行的主张，无充分事实依据予以证实，本院不予采纳。原告因其自身原因不再履行合同，已属违约，根据合同约定其无权要求被告退还定金。第三人前海中鑫公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未在举证期限内向本院提交任何证据材料和答辩意见，视为其自动放弃相关诉讼权利，本院依法可缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告周丽华与被告艾青于2016年9月7日签订的两份《二手房买卖合同》以及双方与第三人深圳市前海中鑫平安置业有限公司签订的《二手房买卖合同补充协议》；二、驳回原告周丽华的其他诉讼请求。案件受理费11800元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘伟光人民陪审员  秦春年人民陪审员  雷新凤二〇一七年四月二十四日书 记 员  杨文华附相关法条：中华人民共和国合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。