河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀08民终900号上诉人（原审被告）：夏春军，男，1972年10月2日出生，汉族，现住平泉县。委托诉讼代理人：李世民，河北德律律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：承德碧峰门民俗文化有限公司，住所地承德市双桥区碧峰家园小区****楼****。法定代表人：罗金财，经理。委托诉讼代理人：牛亮，河北德汇律师事务所律师。上诉人夏春军因与被上诉人承德碧峰门民俗文化有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2016）冀0802民初4789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人夏春军及其委托诉讼代理人李世民、被上诉人承德碧峰门民俗文化有限公司的委托诉讼代理人牛亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏春军上诉请求：撤销河北省承德市双桥区人民法院（2016）冀0802民初4789号民事判决，驳回原审原告的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，做出了错误判决，被上诉人要求解除租赁合同，达不到解除条件，上诉人给付过被上诉人租金，但由于承租的房屋停水停电，使上诉人无法经营。且上诉人租赁被上诉人的房屋未能达到宣传单和招商时的承诺，所租用的房屋质量不合格使上诉人无法正常使用，不能实现合同目的。因此被上诉人的过错在先，上诉人不应承担任何责任和给付义务。承德碧峰门民俗文化有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，上诉人承租使用被上诉人的房屋进行经营，但未按合同约定支付租金，属于违约行为，应当承担支付违约金的责任，一审法院充分考虑上诉人的经营状况作出减少租金的判决合理合规，应予维持。承德碧峰门民俗文化有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告2012年9月30日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告将承租的位于承德碧峰门民俗文化街【2-3】楼【-2】层【-202、-203】号房产返还给原告；3.判令被告向原告给付拖欠的租金786666.00元（计算至2016年3月22日）；4.判令被告以欠付的租金为基数，按银行同期贷款利率支付违约金；5.判令被告向原告支付水电费33743.81元、取暖费22745.05元、物业费119821.58元；6.案件诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2012年9月30日，原告承德碧峰门民俗文化有限公司（甲方）与被告夏春军（乙方）签订《房屋租赁合同》。当日双方就租赁事宜另行签订《补充协议》，约定由乙方承租甲方位于承德碧峰门民俗文化街【2-3】楼【-2】层【-202、-203】号房产，计租面积441.82平方米，租赁期限为5年，自2012年9月30日起至2017年9月29日止，自起租日4个月为装修免租期。第一年租金价格为290000.00元/年，第二、三年租金价格为300000.00元/年，第四、五年租金价格为340000.00元/年，租金每三个月支付一次。合同约定甲方提供物业服务，物业服务费由甲方物业部门另行收取，计收标准为0.30元每日每平方米，免收物业费一年，即自2013年9月30日开始收取。乙方承担水、电、暖、燃气等能源费用。乙方迟延缴纳租金及其他相关费用的，每迟延一日，向甲方支付相当于欠费金额5‰的迟延履行违约金，迟延交付超过30日的，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额10‰的迟延履行违约金，同时甲方有权单方解除合同。甲乙双方确认，在租赁期间，若乙方迟延缴纳租金或能源费用超过3次（含本数），则甲方有权单方解除合同。合同签订后，原告即将房屋交付给了被告夏春军，被告夏春军用于开办了私房菜，至今被告共计向原告支付租金160000.00元。2016年3月22日，原告将出租给被告的房屋收回，被告在租赁该房屋期间，所承租房屋存在漏水等问题。一审法院认为，关于合同是否应当解除、涉案房屋是否应当返还的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2012年9月30日原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系原、被告在平等协商的基础上达成的一致协议，为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，原、被告均应按合同的约定全面履行自己的义务。在《房屋租赁合同》中原、被告约定“在租赁期间，若乙方（被告）迟延缴纳租金或能源费用超过3次（含本数），则甲方（原告）有权单方解除合同”，自原、被告签订合同之日起，被告共计向原告支付租金160000.00元，且被告已于2016年3月22日将房屋返还原告，故原、被告的租赁合同在被告将房屋返还原告时即已解除。2016年3月22日被告已将承租房屋返还原告，原告亦认可该事实，故原告要求被告返还房屋的诉讼请求，因已履行完毕，该主张缺乏依据，本院不予支持。关于原告所主张租金、违约金、取暖费、物业费、水电费的问题。原、被告签订的《房屋租赁合同》中原告承诺对被告的免租期为4个月，故被告应向原告支付第一年的租金为193333.33元（自2013年1月30日至2013年9月29日），第二、第三年的租金为300000.00元/年，即截至2015年9月29日被告应付租金为793333.33元。自2015年9月30日至原、被告解除租赁合同时（至2016年3月22日，为5个月零22天）的租金为162159.87元，故被告应付租金总数为955493.20元。原、被告在《房屋租赁合同》中对违约金进行了约定，在诉讼中，原告以银行同期贷款利率予以主张，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，但原告并未明确其分段主张计算违约金的方式，故本院对原告的该项诉讼请求，以被告应付租金为基数，自双方当事人解除合同时予以计算。《房屋租赁合同》约定了取暖费、物业费的负担方式，且原告主张的取暖费符合法律规定，对原告主张的取暖费22745.05元，本院予以支持。原告主张被告欠2013年4月30日至2016年3月22日的物业费119821.58元，但根据双方签订的《补充协议》，被告享有一年免交物业费的优惠，故物业费应从2013年9月30日开始计算，应为115977.75元。原告主张水电费33743.81元，但未提供证据予以证实，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告有无减少租金的抗辩理由问题。被告称原告在招商过程中存在虚假、夸大宣传的行为，原告不予认可；被告作为投资者承租原告出租的房屋进行商业经营，应对投资环境、投资信息形成自己的预判，并对自己的投资行为承担风险，且本案系房屋租赁合同纠纷，被告所陈述的宣传内容，并未在双方签订的租赁合同中进行约定，故对被告的该辩解意见，本院不予采纳。原告作为房屋的出租人应当对自己提供的租赁物承担适租的义务，但其提供的租赁房屋存在漏水等问题，对被告正常的经营使用造成了一定的影响，故可以认定原告在履行租赁合同的过程中亦存在违约行为，应减轻被告支付租金的责任，本院结合原告提供房屋的实际情况、被告的实际经营状况，认为以减轻40%为宜，被告应向原告支付的租金数额为413295.92元（955493.20元×60%-160000.00元）。被告称原告亦给其造成经济损失，但截至一审法庭辩论终结，被告未提出反诉，故被告所称的损失在本案中不宜一并处理，被告可另行主张。判决：一、原、被告于2012年9月30日签订的《房屋租赁合同》已于2016年3月22日解除；二、被告夏春军于本判决生效之日起十日内给付原告承德碧峰门民俗文化有限公司租金413295.92元、取暖费22745.05元、物业费115977.75元，合计552018.72元；三、被告夏春军于本判决生效之日起十日内给付原告承德碧峰门民俗文化有限公司违约金（以413295.92元为基数，按年利率6%，自2016年3月22日起计算至本判决生效确定的给付之日止）；四、驳回原告承德碧峰门民俗文化有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实有相应证据予以佐证，依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人于2012年9月30日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定，全面履行各自的义务。上诉人解除合同的上诉理由因上诉人已于2016年3月22日将房屋返还给被上诉人，说明上诉人与被上诉人的租赁合同在上诉人将涉案房屋返还给被上诉人时即已解除，本院不予审理。但因被上诉人提供的房屋存在漏水问题，确实影响上诉人的正常经营使用，一审法院做出减少租金的给付比例的判决并无不当。上诉人虽然给过被上诉人租金，但给付时间违反双方合同的约定，被上诉人按合同的约定停电符合合同约定。而上诉人称被上诉人交付的租赁房屋与其提供的宣传单和招商时承诺的内容不符。对该理由上诉人并未提供有效证据证明宣传单的提供及被上诉人的承诺的事实依据。亦未在合同中进行约定，故上诉人该上诉理由，本院不予采信。综上所述，夏春军的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10070元人民币，由上诉人夏春军负担。本判决为终审判决。审 判 长  张认众审 判 员  李红梅代理审判员  王立娟二〇一七年四月二十四日书 记 员  刘 炯