上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初2915号原告(反诉被告)：陈瑛，女，1968年1月14日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张洪根，上海申通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张哲峰，上海申通律师事务所律师。被告(反诉原告)：查静荣，女，1932年10月27日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：祁长春，上海汇鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：许弘立，上海汇鼎律师事务所律师。原告陈瑛与被告查静荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案后，依法适用简易程序，被告查静荣于2017年3月8日提起反诉，本院于2017年4月5日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张洪根，被告及其委托诉讼代理人祁长春、许弘立到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈瑛向本院提出诉讼请求：1.判令查静荣履行原、被告就上海市徐汇区宛南华侨新村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，并于本判决生效之日起十日内过户至陈瑛名下；2.判令查静荣于过户之日起十日内将上述房屋交付给陈瑛；3.判令查静荣支付逾期交房赔偿金(以已付房款1,610,000元为本金，按日万分之五的标准，自2017年1月25日起计算至实际交房之日止)；4、判令陈瑛于上述房屋交付时，向查静荣支付剩余购房款3,750,000元；5.诉讼费由查静荣承担。事实和理由：2016年10月，原、被告经上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍，就上海市徐汇区宛南华侨新村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订房地产买卖合同一份，约定由原告向被告购买系争房屋，价款为5,360,000元。合同就过户时间、逾期交房违约金及房款的支付时间均作出明确约定。同日，原、被告签订补充协议一份，约定本次交易中产生的税费由原告负担，且补充协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销。双方同意本协议的违约责任使用买卖合同的有关规定。后原告按照买卖合同约定的时间支付了首付款1,610,000元。原告于2017年2月10日通过中国银行股份有限公司上海市徐汇支行审批获得商业贷款3,210,000元，并于次日向被告告知了相关情况，就贷款不足部分，原告愿意以现金形式补足。现被告反悔，不愿意将系争房屋出售给原告。原告户籍所在地的房屋属原告母亲和妹妹所有，为了帮原告购房，已经出售，现原告无房居住。原告为维护自己的合法权益，故向法院起诉，要求判如所请。查静荣辩称，不同意原告的诉讼请求。被告出售系争房屋是为了孙辈置换房屋。按照原、被告签订的买卖合同约定，被告应当于2017年1月25日前按照合同约定向被告支付第二笔房款，然原告未按照合同约定时间办妥贷款亦未以现金形式向被告支付房款。鉴于此，被告于2017年1月25日向原告发了催告函，并于2017年2月4日向原告当面送达了解除合同的通知函，然原告拒收。后被告于2017年2月6日向原告发出解除合同通知函，仍然被拒收，甚至原告在言语中向被告进行威胁。被告在整个合同履行过程中不存在违约，合同约定的违约金过高，要求法院予以调整。查静荣向本院提出反诉请求：1.判令解除陈瑛与查静荣于2016年10月5日签订的关于上海市徐汇区宛南华侨新村XXX号XXX室房屋的买卖合同；2.判令陈瑛向查静荣支付违约金1,072,000元；3.判令陈瑛支付赔偿金30,000元；4.判令解除系争房屋的网签合同；5.诉讼费用由陈瑛负担。事实和理由：反诉原告出售系争房屋是为了孙辈置换房屋。按照原、被告签订的买卖合同约定，反诉被告应当于2017年1月25日前按照合同约定向被告支付第二笔房款，然反诉被告未按照合同约定时间办妥贷款亦未以现金形式向反诉原告支付房款。反诉原告经催讨未果，于2017年2月4日向反诉被告当面送达了解除合同的通知函，被拒收。后反诉原告于2017年2月6日向反诉被告发出解除合同通知函，仍然被拒收。陈瑛辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。合同约定第二笔房款是以贷款形式支付，反诉被告已经积极办理了贷款，至于贷款的审批过程不是反诉被告可以控制的。反诉被告在贷款办理出来的第二天就告知了反诉原告。反诉被告没有不履行合同，且合同约定的违约金过高，要求法院予以调整。本院经审理认定事实如下：被告系上海市徐汇区宛南华侨新村XXX号XXX室房屋权利人。2016年10月5日，原告(乙方)与被告(甲方)签订上海市房地产买卖合同一份，约定由乙方向甲方购买上海市徐汇区宛南华侨新村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，转让价款为5,360,000元，乙方于签约当日支付50,000元；于2016年10月20日之前，支付1,560,000元；以贷款形式支付3,700,000元，该款项由贷款银行转入甲方账户；乙方于甲、乙双方办妥系争房屋交接手续当日，支付甲方房款50,000元。甲乙双方确认，在2017年1月25日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按合同约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第二日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限至第二日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。甲方未按本合同约定的期限将系争房屋交付给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。合同补充条款约定，乙方于付清第二笔房款之日起10个工作日内，备齐的贷款资料办理银行贷款申请手续。若自乙方申请贷款起满50个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分。合同并就其他内容进行了约定。同日，原、被告签订补充协议一份，约定本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证协议一经签订，即不可撤销。双方同意本协议的违约责任使用买卖合同有关规定。2016年10月20日，原告按照合同约定共向被告支付购房款1,610,000元。2016年11月30日，原告向中国银行股份有限公司申请办理贷款，并于2017年2月10日获得了贷款审批。2017年1月23日，被告曾向原告发函催讨第二笔房款，原告表示对于该份函件由其母亲签收，其本人并不清楚。2017年2月4日，被告向原告发出通知函一份，表示因原告未按照合同约定付款，要求解除原、被告签订的房地产买卖合同，对此，原告表示当时在中介公司，其是拒收的，因为原告一直想积极履行合同。2017年2月10日，被告向原告发出解除合同通知函一份，原告拒收。庭审中，原、被告确认，根据合同补充条款的约定，原告应当于2016年11月3日前备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若至2017年1月13日，原告的贷款额度不足，则应当在2017年1月25日至交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分。以上事实，根据原、被告庭审中的陈述，原告提交的上海市房地产买卖合同、房地产权证、补充协议、房款收据、付款凭证、银行贷款批准手续、上海市房地产登记申请书，被告提供的上海市房地产买卖合同、要求及时付款提示函、快递单及签收凭证、通知函、要求付款的催告函、快递单及拒收凭证、解除合同通知函、快递单及拒收凭证等证据，经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。就原、被告提供的与案外人签订的房地产买卖合同，因与本案缺乏关联性，本院不予认可。就被告提供的及时雨小额贷款审批表、借款合同、保证合同、工商银行手续费付款凭证、聊天记录，因原告不予认可，被告并未提供其他书面证据予以佐证，故本院对此不予确认。本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。根据买卖合同的约定，原告至迟应当于2016年11月3日办理系争房屋的贷款申请手续，在贷款申请额度不足的情况下，至迟应当于2017年1月25日以现金补足第二笔房款。然原告未按照合同约定的时间办理贷款申请，亦未按照合同约定的时间向被告支付第二笔房款，本案原告属违约，就原告要求被告继续履行合同义务，并向原告交付房屋并支付迟延交房赔偿金的诉请，本院不予支持。根据上述理由，就反诉原告要求解除与反诉被告签订的买卖合同，并要求反诉被告按照合同约定支付赔偿金及违约金的诉请，本院依法予以支持，就违约金，鉴于反诉被告抗辩合同约定的解除合同违约金标准过高，由本院酌情予以调整。在反诉原告与反诉被告的买卖合同解除后，反诉原告理应将收取的房款返还给反诉被告，反诉被告亦有义务协助反诉原告撤销系争房屋的网签合同，故就反诉原告的该项诉请，本院依法予以支持。就反诉被告辩称，因贷款审批流程不受反诉被告的控制，本院认为，反诉被告作为一个具有完全民事行为能力的成年人，且全程参与了买卖合同的订立过程，应当对合同的内容及违反合同约定时应当承担的违约责任有全面的了解。反诉被告在订立买卖合同时，对于办理贷款手续的时间应当有合理的预估，且合同明确约定，在贷款额度不足的情况下，反诉被告应当以现金的形式予以补足，故就反诉被告的该项辩称，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、驳回陈瑛的全部诉讼请求；二、解除陈瑛与查静荣于2016年10月5日就上海市徐汇区宛南华侨新村XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同；三、陈瑛于本判决生效之日起十日内协助查静荣撤销上海市徐汇区宛南华侨新村XXX号XXX室房屋的网签合同；四、查静荣于本判决生效之日起十日内返还陈瑛房款1,610,000元；五、陈瑛于本判决生效之日起十日内支付查静荣违约金536,000元；六、陈瑛于本判决生效之日起十日内支付查静荣赔偿金30,000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,368元，减半收取计684元，由陈瑛负担。反诉案件受理费减半收取计7,430元，由陈瑛负担3,816元，查静荣负担3,614元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  李嶔操二〇一七年四月二十五日书 记 员  金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。