福建省尤溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0426民初2570号 原告：陈珍，女，1975年12月28日出生，汉族，住福建省尤溪县。 原告：纪孝疆，男，1974年3月7日出生，汉族，住福建省尤溪县。 二原告委托诉讼代理人：卢玉琼，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：黄春地，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：三明兄弟房地产开发有限公司，住所地福建省尤溪县。 法定代表人：姜军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：管昌庆，福建顺隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章燕萍，福建顺隆律师事务所实习律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司尤溪支行，住所地福建省尤溪县。 负责人：许家炳，该行行长。 委托诉讼代理人：陈勋校，男，该行职工。 原告陈珍、纪孝疆与被告三明兄弟房地产开发有限公司（以下简称“兄弟房地产公司”）、第三人中国建设银行股份有限公司尤溪支行（以下简称“建行尤溪支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月4日立案，依法适用普通程序，于2017年1月11日公开开庭审理了本案。原告陈珍、纪孝疆的委托诉讼代理人卢玉琼、黄春地、被告兄弟房地产公司的委托诉讼代理人管昌庆、章燕萍、第三人建行尤溪支行的委托诉讼代理人陈勋校到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈珍、纪孝疆向本院提出诉讼请求：1.解除合同编号为201501269的《商品房买卖合同（预售）》；2.解除2015年10月8日陈珍、纪孝疆与建行尤溪支行签订的《个人住房借款合同》；3.兄弟房地产公司返还陈珍、纪孝疆已支付购房首付款30000元及至本判决生效之日止陈珍、纪孝疆已付的银行贷款本金（现暂计算至2016年9月24日，已付银行贷款本金22339.27元）；4.兄弟房地产公司赔偿陈珍、纪孝疆已支付购房首付款利息损失（以本金30000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2015年7月3日起计算至判决生效之日止，现暂计算至2016年10月24日，首付款利息为1930元）及陈珍、纪孝疆按揭贷款利息损失（自贷款发放日起至兄弟房地产公司向建行尤溪支行返还尚欠贷款本息之日止，现暂计算至2016年9月24日，已付按揭贷款利息23605元）；5.兄弟房地产公司向建行尤溪支行返还判决生效之日起《个人住房借款合同》项下尚余的贷款本息。事实和理由：2015年7月3日，陈珍、纪孝疆与兄弟房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定陈珍、纪孝疆向兄弟房地产公司购买尤溪县房屋，房屋预测建筑面积108.14平方米，每平方米7095.12元，总价款767266元。兄弟房地产公司应于2016年10月31日前向陈珍、纪孝疆交付该房屋，该房屋交付时兄弟房地产公司应当向陈珍、纪孝疆出示房屋测绘报告和房屋面积实测数据（以下简称实测面积），如果实测面积与预测面积发生误差的，按照建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超过3%时，陈珍、纪孝疆有权解除合同。陈珍、纪孝疆解除合同的，兄弟房地产公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还陈珍、纪孝疆已付全部房款（含已付贷款部分），并自陈珍、纪孝疆付款之日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。合同签订后，陈珍、纪孝疆向兄弟房地产公司支付购房首付款30000元，余下购房首付款207266元，兄弟房地产公司同意陈珍、纪孝疆延期支付。2015年10月8日陈珍、纪孝疆（借款人）与建行尤溪支行（贷款人）、兄弟房地产公司（保证人）签订《个人住房借款合同》，约定贷款金额530000元，贷款期限为180个月；陈珍、纪孝疆应将借款用于购买尤溪县房屋，建行尤溪支行将贷款划入兄弟房地产公司指定账户；贷款以等额本息还款方式还款，陈珍、纪孝疆以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保，兄弟房地产公司为本合同项下陈珍、纪孝疆债务提供连带责任保证。2015年10月23日，建行尤溪支行发放贷款530000元，陈珍、纪孝疆自2015年11月23日起逐月向建行尤溪支行归还贷款本息至今。因陈珍、纪孝疆所购房屋的实测建筑面积113.62平方米，建筑面积误差比绝对值5.0%，超过了《商品房买卖合同（预售）》约定3%，根据《商品房买卖合同（预售）》第五章第十三条规定，陈珍、纪孝疆有权解除合同。综上，请求支持陈珍、纪孝疆的诉讼请求。 兄弟房地产公司辩称，一、兄弟房地产公司不同意解除合同编号为201501269的《商品房买卖合同（预售）》，陈珍、纪孝疆诉请解除合同的理由不充分。虽然合同第五章第十三条约定实测面积与预测面积发生误差，误差比绝对值其中一项超过3%时陈珍、纪孝疆有权解除合同，但合同条款的原意应当善意理解为可归责于兄弟房地产公司的过错导致面积误差比超过3%时构成解除合同条件成就。而本案之所以会发生面积误差，其原因是建设主管部门指定的测量单位尤溪县规划勘测设计院在测算过程中对涉案楼层建筑面积计算数据错误，并且直到2016年5月26日才通知兄弟房地产公司予以纠正。因此，发生涉诉房屋面积误差并非兄弟房地产公司的过错所致。兄弟房地产公司也是计算错误的受害人。希望陈珍、纪孝疆能够从客观情况考虑，选择合同第十三条第一款第1项关于不解除合同的约定处理，即超出误差比3%的面积无偿归陈珍、纪孝疆所有。二、本案面积误差事实的发生，以及本案诉讼的发生是涉案房屋面积测量单位计算错误引起。因此，测量单位尤溪县规划勘测设计院与本案的处理结果具有法律上的利害关系，且查明面积误差之错责也是本案应当查明的事实，故应当通知尤溪县规划勘测设计院为本案第三人。 建行尤溪支行向本院提出诉讼请求：兄弟房地产公司应先还清陈珍、纪孝疆购买案涉商品房尚欠建行尤溪支行的全部借款本息501360.99元（利息暂算至2017年1月9日，之后利息按借款合同约定计算至清偿之日止）后，方得解除合同编号为201501269的《商品房买卖合同（预售）》及编号为350647602－2012－20150735839的《个人住房借款合同》。事实和理由：陈珍、纪孝疆于2015年向建行尤溪支行申请个人住房贷款用于购买兄弟房地产公司建设的位于尤溪县的房地产，并和兄弟房地产公司及建行尤溪支行签订编号为350647602－2012－20150735839的《个人住房借款合同》。建行尤溪支行于2015年10月23日向陈珍、纪孝疆发放个人住房贷款530000元，并依约转入兄弟房地产公司在建行尤溪支行开立的对公存款账户，因此陈珍、纪孝疆购房款中的530000元系建行尤溪支行发放贷款支付给兄弟房地产公司的款项。现陈珍、纪孝疆起诉兄弟房地产公司要求解除其与兄弟房地产公司签订的合同编号为201501269的《商品房买卖合同（预售）》及编号为350647602－2012－20150735839的《个人住房借款合同》，要求兄弟房地产公司返还陈珍、纪孝疆首付款、赔偿陈珍、纪孝疆利息损失及返还建行尤溪支行尚欠借款本息。截止2017年1月9日，陈珍、纪孝疆案涉商品房贷款尚欠建行尤溪支行借款本息合计501360.99元（利息暂算至2017年1月9日，之后利息按借款合同约定计算至清偿之日止）。 陈珍、纪孝疆对建行尤溪支行的诉讼请求未作答辩。 兄弟房地产公司对建行尤溪支行的诉讼请求辩称，建行尤溪支行提出解除合同前应由兄弟房地产公司先行偿还陈珍、纪孝疆尚欠的贷款本息的请求与法律规定不相符。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月3日，陈珍、纪孝疆与兄弟房地产公司签订合同编号为201501269的《商品房买卖合同（预售）》，约定陈珍、纪孝疆向兄弟房地产公司购买兄弟房地产公司开发的坐落于尤溪县商品房，商品房预测建筑面积108.14平方米；该商品房单价每平方米7095.12元，总价款767266元；陈珍、纪孝疆应支付首期房价款237266元，余款530000元向建行尤溪支行申请贷款支付；兄弟房地产公司应于2016年10月31日前向陈珍、纪孝疆交付该商品房。该合同第十三条约定“该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理。1.……。2.根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行同期贷款基准利息%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。……。建筑面积误差比＝（实测建筑面积－预测建筑面积）／预测建筑面积×100%。……。”《商品房买卖合同（预售）》签订当日，陈珍、纪孝疆向兄弟房地产公司支付购房首付款30000元，余下购房首付款207266元，兄弟房地产公司同意陈珍、纪孝疆延期支付。2015年10月8日，陈珍、纪孝疆（借款人）与建行尤溪支行（贷款人）、兄弟房地产公司（保证人）签订编号为350647602-2012-20150735839的《个人住房借款合同》，约定陈珍、纪孝疆向建行尤溪支行借款530000元，借款期限为180个月（即从2015年10月8日起至2030年10月8日止）；陈珍、纪孝疆应将借款用于购买尤溪县房屋，并授权建行尤溪支行将借款划入兄弟房地产公司在建行尤溪支行的账户（账号为：35×××11）；借款以等额本息还款方法还款；担保方式为抵押加阶段性保证，由陈珍、纪孝疆以上述所购房屋用作为抵押财产提供抵押担保，兄弟房地产公司为本合同项下陈珍、纪孝疆债务提供连带责任保证。2015年10月23日，建行尤溪支行向陈珍、纪孝疆发放借款530000元，并依约转入兄弟房地产公司在建行尤溪支行的收款账户。从2015年11月23日起至今，陈珍、纪孝疆开始逐月向建行尤溪支行归还贷款本息（暂算至2017年1月9日止，陈珍、纪孝疆已偿还借款本金28639.01元、利息29798.19元、尚欠本息501360.99元，实际金额应以建设尤溪支行系统结算的数据为准）。2016年10月15日，兄弟房地产公司书面通知陈珍、纪孝疆办理交房手续，并告知陈珍、纪孝疆所购房屋的实测建筑面积为113.62平方米。2016年10月23日，陈珍、纪孝疆以所购房屋建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值＝（113.62平方米-108.14平方米）／108.14平方米×100%＝5.07%，超出《商品房买卖合同（预售）》约定的3%为由，以邮政ＥＭＳ特快专递方式向兄弟房地产公司发出《解除合同通知书》，要求解除双方之间签订的《商品房买卖合同（预售）》。2016年10月24日，内件品名标注为“解除合同通知书”的邮件，遭兄弟房地产公司拒收、退回。为此，双方引起纠纷，陈珍、纪孝疆诉至本院。 本院认为，陈珍、纪孝疆与兄弟房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，以及陈珍、纪孝疆与兄弟房地产公司、建行尤溪支行签订的《个人住房借款合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十六条规定，当事人依据合同法第九十三条第二款的规定解除合同的，应当通知对方，合同自通知送达对方时解除。本案，《商品房买卖合同（预售）》第十三条约定，实测面积与预测面积发生误差的，如建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，陈珍、纪孝疆有权解除合同。陈珍、纪孝疆收到兄弟房地产公司提供的房屋实测建筑面积后，按合同载明的地址以邮政EMS特快专递方式通知兄弟房地产公司解除合同，应视为陈珍、纪孝疆履行了合同约定的通知义务。兄弟房地产公司在明知交付的房屋实测面积与预测面积发生误差，合同约定的解除合同条件已成就的情况下，仍先后拒收陈珍、纪孝疆等数位业主寄送的解除合同通知书，有违诚实信用原则，其拒收行为并不影响解除合同通知书送达的效力。故邮件被拒收、退回之日即为合同解除之日，即陈珍、纪孝疆和兄弟房地产公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2016年10月24日被解除。因《商品房买卖合同（预售）》被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，故陈珍、纪孝疆请求一并解除《个人住房借款合同》，合法有据，应予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。由于陈珍、纪孝疆已支付的部分购房款系向建行尤溪支行办理的按揭贷款，故兄弟房地产公司应将陈珍、纪孝疆尚欠按揭贷款部分的款项返还给建行尤溪支行。因兄弟房地产公司违约，致使合同被解除，兄弟房地产公司应承担因此给陈珍、纪孝疆造成的损失及违约金，故陈珍、纪孝疆要求兄弟房地产公司支付首付款和按揭贷款利息的请求应予支持。由于陈珍、纪孝疆与兄弟房地产公司对合同解除后首付款利息的计算方式约定不明，故应按中国人民银行2015年1年期贷款基准利率计算首付款30,000元从2015年7月3日付款之日起至兄弟房地产公司返还首付款之日止的利息，按揭款贷款利息以陈珍、纪孝疆支付给建行尤溪支行的利息为准。兄弟房地产公司提出房屋面积误差是测量单位计算错误引起，应当通知测量单位为本案第三人，陈珍、纪孝疆请求解除合同理由不充分的辩解理由，于法无据，不予采纳。 综上所述，陈珍、纪孝疆、建行尤溪支行的诉讼请求，合法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、陈珍、纪孝疆与三明兄弟房地产开发有限公司签订的合同编号为201501269的《商品房买卖合同（预售）》于2016年10月24日解除； 二、解除陈珍、纪孝疆与三明兄弟房地产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司尤溪支行签订的编号为350647602－2012－20150735839的《个人住房借款合同》； 三、三明兄弟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还陈珍、纪孝疆购房首付款30,000元，并支付利息损失（利息按中国人民银行2015年1年期贷款基准利率计算，从2015年7月3日起计算至首付款返还之日止）； 四、三明兄弟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还陈珍、纪孝疆已付给中国建设银行股份有限公司尤溪支行的贷款本金及利息（具体以中国建设银行股份有限公司尤溪支行在本判决确定还款日结算的陈珍、纪孝疆已付的贷款本息为准）； 五、三明兄弟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向中国建设银行股份有限公司尤溪支行返还陈珍、纪孝疆尚欠的贷款本息（具体以中国建设银行股份有限公司尤溪支行在本判决确定还款日结算的陈珍、纪孝疆尚欠的贷款本息为准）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11,709元，由三明兄弟房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判长  黄登忠 审判员  陈容妹 审判员  张 宏 二〇一七年四月十四日 书记员  韩智霖 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。