苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0506民初8606号原告苏州东兴房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴中经济开发区吴中大道1109号越湖大厦15楼。法定代表人陈俊华，总经理。委托代理人ＸＸ，江苏吴中益律师事务所律师。委托代理人方亮，该公司员工。被告易继军，男，1978年1月15日生，汉族，住湖北省公安县。原告苏州东兴房地产开发有限公司（下称东兴房产公司）与被告易继军商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月12日立案受理。依法由审判员王丽娜适用简易程序独任审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告东兴房产公司的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼，被告易继军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告东兴房产公司诉称，2014年5月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的位于吴中区临湖镇东盛花园28幢806室，总价款940538元，于2014年6月17日前付清。后被告仅支付710000元，经其于2016年11月7日书面通知催促被告付款未果，故起诉要求判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；判令被告支付违约金94053.80元；判令被告支付律师费31300元；判令被告承担本案诉讼费。被告易继军未作答辩。经审理查明，2014年5月20日，原告东兴房产公司（出卖人）与被告易继军（买受人）签订《商品房买卖合同》（编号：苏吴合同201405200016），合同约定：买受人购买出卖人开发的位于苏州市××室；商品房建筑面积119.28平方米，总价款940538元；买受人于2014年5月17日支付购房定金188108元，当买受人支付最后一笔房款付清后，此定金可抵作购房款，于2014年5月17日支付房款102430元，于2014年6月17日支付650000元（即办妥银行按揭贷款）。买受人如未按合同约定向出卖人支付房价款，逾期超过15天后，出卖人有权解除合同，自出卖人解除合同通知书到达之日起30天内，买受人将房屋退还给出卖人，并按本合同约定房屋总价款的10%向出卖人支付违约金；造成出卖人其他损失的，买受人另行依法承担赔偿责任。买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起每逾期一天买受人按日向出卖人支付房屋总价款万分之三的违约金。《商品房买卖合同》附件五补充协议第4条约定，出卖人或买受人应当按照合同约定的联系地址书面通知对方，如联系收件地址发生变化或不能使用，则应提前十日书面通知对方，否则一方按合同约定的联系地址发出通知后十日即视为送达。补充协议第13条约定，因一方违约而解除本合同的，违约方应承担总房款的10%支付违约金，若因此而发生诉讼，诉讼费、律师费由违约方承担。2016年11月7日，原告东兴房产公司向被告易继军在《商品房买卖合同》记载的联系地址即苏州市吴中区木渎镇珠江南路999号金枫科技园B313室睿明易汽车用品公司邮寄解除合同通知，称被告易继军购买东盛花园28幢806室已支付710000元，但至今未付清余款230538元，故通知被告于收到通知后五日内付清购房款，逾期即解除《商品房买卖合同》并追究违约责任。该邮件于同年11月10日退信。原告自认被告易继军于2014年3月11日支付购房款10000元，4月27日支付购房款10000元、5月20日支付购房款30000元、12月30日支付购房款10000元，并于2014年7月14日以银行贷款方式支付购房款650000元。原告陈述，涉案房屋至今仍登记其名下，未登记至被告易继军名下，因被告至今未付剩余购房款230538元，且经其于2016年11月7日书面催促未果，据此依据《商品房买卖合同》约定诉请解除合同。被告未按约付款给其造成了利息损失，双方签约后致涉案房屋不能二次销售及时回笼资金做其他投资。另查明，2014年6月19日，被告易继军（借款人、抵押人）与贷款人中国建设银行股份有限公司苏州分行（下称建行苏州分行）及原告东兴房产公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，由被告易继军向建行苏州分行贷款65万元用于购买涉案房屋，借款期限为336个月。后因被告易继军未按约还本付息，建行苏州分行于2016年12月14日诉至苏州市姑苏区人民法院，该院审理后查明涉案房屋未办理抵押登记手续，并于2017年3月3日判决被告易继军归还建行苏州分行贷款本金636046.02元、利息32535.27元、罚息426.22元、复利1258.63元，合计670266.14元（暂计至2017年3月3日，之后的利息、罚息、复利按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算至实际清偿之日止）；被告易继军支付建行苏州分行律师费损失22013元；原告东兴房产公司对上述债务（及案件受理费、财产保全费）承担连带清偿责任。再查明，原告为本案诉讼，与江苏吴中益律师事务所律师签订《委托代理合同》，委托该所律师参加本案诉讼，约定代理费31300元。又，2017年1月22日，本院向被告易继军公告送达应诉材料及开庭传票，2017年3月23日视为送达。以上事实，由原告提供的《商品房买卖合同》、《委托代理合同》、解除合同通知、邮寄凭证、（2016）苏0508民初8001号民事判决书、收据复印件、支付凭证复印件及当事人陈述等在案佐证。本院认为，原告东兴房产公司与被告易继军签订的商品房买卖合同合法有效，对双方均有约束力，原、被告双方均应按合同约定履行各自的义务。合同约定购房款于中290538元于2014年5月17日支付，650000元于2014年6月17日支付，现原告自认被告已付购房款710000元，余欠230538元至今未付，被告易继军经本院合法传唤未到庭参加诉讼应视为放弃抗辩权利，故本院对原告主张被告易继军欠付购房款230538元的事实予以确认。合同约定买受人未按约支付房价款逾期超过15天后出卖人有权解除合同，上述房价款230538元被告至今未付，显然已逾期超过15天，故原告依约有权解除合同。原告诉请解除合同，起诉状副本已于2017年3月23日送达被告，故双方之间的商品房买卖合同已于2017年3月23日解除。合同解除的责任在被告，被告按约应支付原告违约金94053.8元（940538元×10%）。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；故被告已经支付原告的购房款710000元应予以返还。关于律师费31300元，并非原告因被告逾期付款的违约行为导致的必然的合理损失，且该款未超出合同约定的违约金94053.8元，而原告已向被告主张该约定违约金等违约责任，且未能提供相关证据证明其实际损失已超出该约定的违约金，故对原告主张律师费，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告苏州东兴房地产开发有限公司与被告易继军于2014年5月20日签订的编号为苏吴合同201405200016的《商品房买卖合同》于2017年3月23日解除。二、原告苏州东兴房地产开发有限公司返还被告易继军购房款人民币710000元。三、被告易继军支付原告苏州东兴房地产开发有限公司违约金人民币94053.8元。四、驳回原告苏州东兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。以上二、三项折抵后，原告苏州东兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告易继军人民币615946.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币13206元、公告费人民币600元，合计人民币13806元，由被告易继军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王丽娜人民陪审员  朱雪峰人民陪审员  翁建华二〇一七年四月二十七日书 记 员  庄 严