江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终9741号上诉人（原审被告、反诉原告）：吉顺庆，男，1973年12月19日生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：陆费红，江苏久顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：董轶明，江苏久顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈建雄，男，1962年11月27日生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：徐峰，江苏正华正律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周莺，女，1965年10月26日生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：徐峰，江苏正华正律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋雷，男，1962年9月7日生，汉族，住苏州市沧浪区。委托诉讼代理人：徐峰，江苏正华正律师事务所律师。上诉人吉顺庆因与被上诉人陈建雄、周莺、蒋雷房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2016)苏0509民初3250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。吉顺庆上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、其与被上诉人签订租赁合同时，未见所有出租房屋产权证，并不清楚所有房屋的属性，被上诉人未尽出租人应尽的告知义务，在出租房屋使用过程中，其也未发现该房屋属性存在不一致问题，在庭审时才得知房屋属性存在问题，而一审法院直接认定其明知该房屋属性属于明显的认定事实不清。2、其在办理消防设计备案时，因租赁合同面积与房屋产权证面积不同而导致无法办理，租赁合同与房屋出租的总体面积不符，被上诉人又没有提供完全的房产证，导致其受到了相应的处罚。3、其与被上诉人在2016年1月1日已经协商解除租赁合同，从其提供的照片中可以看出，被上诉人在2016年1月20日已经张贴了招租转让的通知，原审法院认定《招租转让》为其在诉讼后张贴明显属于认定事实错误，由于双方已经协商解除，该份租赁合同不再继续履行。二、原审法院适用法律错误。1、租赁合同明确约定，房屋属性为商用，而被上诉人提供的房屋属性为住宅，其由于此原因，导致经营期限无法延续，被上诉人的行为根本性违反合同约定，并且对其长时间隐瞒，导致了其作出错误的意思表示，明显属于欺诈行为，该房屋租赁合同应当撤销。2、其由于无法办理消防许可的情况，面临整顿停业的风险，无法继续经营，被上诉人的行为导致合同目的不能实现，房屋出租合同应当解除。3、涉案房屋其已经无法继续经营餐饮使用，继续履行的结果也只是将该房屋空置，从资源有效利用的角度，一审法院如此判决必定造成资源浪费，也是对双方当事人造成明显的损失，达不到良好的社会效果。陈建雄、周莺、蒋雷答辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确。请求驳回上诉、维持原判。陈建雄、周莺、蒋雷向一审法院起诉请求：1、被告吉顺庆继续履行所签订的《房屋出租合同》；2、被告吉顺庆立即支付2015年9月28日至2016年9月27日期间的租金60万元，并支付逾期利息（自2015年8月29日起至实际给付之日止按银行一年期贷款利率计算）；3、本案诉讼费用由被告吉顺庆承担。吉顺庆反诉请求：1、撤销双方于2011年7月签订的《房屋出租合同》；2、反诉案件受理费由反诉被告方承担。一审法院认定事实：2011年7月，陈建雄、周莺、蒋雷（甲方）与吉顺庆（乙方）签订一份《房屋出租合同》，主要约定：甲方将位于吴江市松陵镇X号已装修的房屋出租给乙方经营使用，建筑面积1006平方米，租期6年（甲方从2011年7月28日起将出租房屋交付给乙方使用，至2017年9月27日收回；2011年7月28日至2011年9月27日为免租装修期），第一年至第六年的租金依次为50万元、52.5万元、55万元、57.5万元、60万元（于2015年8月28日前支付）、60万元，并付至甲方指定的陈建雄、周莺、徐英银行账户；乙方租赁该场地经营服务业，在租赁期间内，乙方不得擅自改变该场地的使用用途，如需变更使用用途，应征得甲方同意；乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装修装饰，装修费用由乙方承担，租赁期满后动产权归乙方所有，不动产权归甲方所有；甲方提前解除合同造成乙方经济损失，负责赔偿30万元，乙方提前解除合同造成甲方经济损失，负责赔偿30万元；乙方逾期交付租金，除应补交所欠租金外，还应按月租金的3%以逾期天数计算向甲方支付违约金，超过10日未付，则视为乙方自动退租，甲方有权收回房屋。合同签订后，陈建雄、周莺、蒋雷将租赁房屋交付给吉顺庆使用。2011年8月2日，吉顺庆向吴江工商局申请开设一家“吴江市松陵镇大风车味庄酒店”，申请的经营面积为400平方米，经营地址位于吴江市××××＃商铺，并提供一份《房屋出租合同》及一份房屋产权证。《房屋出租合同》除写明使用面积约492平方米而没有写明建筑面积外，其余内容与上述2011年7月陈建雄、周莺、蒋雷与吉顺庆签订的《房屋出租合同》完全一致；房屋产权证载明的房屋所有权人为陈建雄、周莺夫妇共有，建筑面积164.10平方米，房屋坐落吴江市××××＃商铺。2011年11月18日，吴江工商局核准了吉顺庆的上述申请，在所登记的注册事项中载明：字号名称为“吴江市松陵镇大风车味庄酒店”，经营者姓名为“吉顺庆”，经营场所为“松陵镇花园路××＃商铺”，经营场所面积为“400平方米”，产权性质为“租赁使用权”，经营期限为“2011年11月18日至2015年11月17日”。吴江市松陵镇大风车味庄酒店成立后，吉顺庆开始经营该酒店，并持续支付了四年租金。根据《房屋出租合同》约定，吉顺庆应于2015年8月28日前支付第五年度租金60万元，因吉顺庆未能支付，致陈建雄、周莺、蒋雷诉至一审法院。另查明：登记在吴江市松陵镇××房屋××＃商铺、××＃商铺、××＃商铺、××＃住宅、××＃住宅、××＃住宅，其中商铺在一、二层，住宅在三、四层。21#商铺所有权人为蒋雷、徐英，建筑面积169.87平方米，22#商铺所有权人为陈建雄、周莺，建筑面积157.75平方米，23#商铺所有权人为陈建雄、周莺，建筑面积194.10平方米，以上商铺建筑面积总计521.72平方米；21#住宅所有权人为蒋雷、徐英，建筑面积157.51平方米；22#住宅所有权人为陈建雄、周莺，建筑面积145.39平方米，23#住宅所有权人为陈建雄、周莺，建筑面积181.74平方米，以上住宅建筑面积总计484.64平方米。以上事实，有本案双方的陈述、陈建雄、周莺、蒋雷提供的《房屋出租合同》、房产证，吉顺庆提供的个体工商户登记档案材料及本案庭审笔录予以证实。本案当事人争议的焦点：一、吉顺庆与陈建雄、周莺、蒋雷签订的《房屋出租合同》是否应予撤销。吉顺庆主张该《房屋出租合同》应予撤销，为此提供了如下证据材料：1、消防设计备案办事指南，以证明在办理消防许可证时需提交房屋产权证、房屋租赁合同等材料；2、吴江市公安消防大队于2011年11月10日出具的公安行政处罚决定书、2000元代收罚没款专用收据，处罚决定书载明：在对吴江市松陵镇大风车味庄酒店进行消防监督检查时，发现该场所未进行消防设计备案，违反了消防法的规定，决定给予吉顺庆罚款2000元的处罚。以证明吉顺庆因未进行消防设计备案而被处罚之事实。吉顺庆认为：从吉顺庆提供的个体工商户登记档案材料中只有23#商铺房产证可知，陈建雄、周莺、蒋雷在签订《房屋出租合同》时并没有提供其他房产证。根据所签订的《房屋出租合同》，陈建雄、周莺、蒋雷应当知道吉顺庆租赁房屋用于经营服务业，但陈建雄、周莺、蒋雷既没有将其他房产证交给吉顺庆，也没有将其他房屋性质告知吉顺庆，其故意隐瞒房屋性质的行为对吉顺庆已构成欺诈。正是由于陈建雄、周莺、蒋雷隐瞒房屋的性质，致使吉顺庆在办理消防许可证时因商用面积不符而无法办理。至于为什么2011年11月10日被处罚后仍持续经营至2015年，是因为该处罚相当于备案，以后一般不再进行处罚，但由于2014年8月昆山的爆炸事件发生后，对于消防的要求更加严格，导致吉顺庆因没有办理消防许可证而无法继续经营，而无法办理消防许可证的责任在陈建雄、周莺、蒋雷。因此，吉顺庆与陈建雄、周莺、蒋雷所签订的《房屋出租合同》应予撤销。经质证，陈建雄、周莺、蒋雷对证据1的真实性没有异议，但认为凭该证据不能证明吉顺庆无法办理消防许可证的事实，且办理消防许可证系吉顺庆的事情，与陈建雄、周莺、蒋雷无关；对证据2的真实性无法确认，吉顺庆提供的这份处罚决定书既没有行政单位盖章，也没有被处罚人签名，其真实性值得怀疑，即便是真实的，也与陈建雄、周莺、蒋雷无关，更看不出处罚与经营面积有关。陈建雄、周莺、蒋雷主张其不存在所谓的欺诈行为，双方所签订的《房屋出租合同》合法有效，不应予以撤销。陈建雄、周莺、蒋雷认为：在签订《房屋出租合同》时，其已向吉顺庆提供了全部1006平方米的房产证复印件，对于其中500多平方米为商铺面积和400多平方米为住宅面积，吉顺庆是清楚明知的，这从吉顺庆申请设立吴江市松陵镇大风车味庄酒店时所提交的申请表中写明经营面积为400平方米，以及《房屋出租合同》中写明使用面积为492平方米可以得到印证，吉顺庆如只拿到一张23#商铺房产证复印件，且建筑面积只有164.1平方米，则上述工商局备案材料中的经营面积和使用面积又从何而来，可见，吉顺庆已拿到了全部房产证复印件，并清楚知道所有房屋的性质，至于吉顺庆是否将全部房产证还是部分提供给工商局备案，这与陈建雄、周莺、蒋雷无关。其只是将房屋出租给吉顺庆经营使用，而有关消防许可证的办理则与其无关，吉顺庆一再声称经营到2016年1月1日，在此期间，从不存在因不能办理消防许可证而无法经营的问题，且吉顺庆至今未能提供不能办理消防许可证是因商用面积不符而导致的相关证据。由于上述《房屋出租合同》系双方自愿签订，在签订时，陈建雄、周莺、蒋雷不存在有隐瞒房屋性质的行为，且该合同已履行4年多，因此，该合同合法有效，不应予以撤销。一审法院认为：根据法律规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。本案中，《房屋出租合同》约定陈建雄、周莺、蒋雷出租给吉顺庆经营使用的面积为1006平方米，与陈建雄、周莺、蒋雷提供的房产证上所载明的商铺和住宅面积之和一致；如按照吉顺庆提供给工商局的23#商铺房产证所载明的建筑面积164.10平方米计算，全部商铺面积为491.72平方米，与吉顺庆提供给工商局的《房屋出租合同》所载明的使用面积约492平方米相一致，结合工商局根据吉顺庆申请批准的经营面积为400平方米，可认定吉顺庆对于陈建雄、周莺、蒋雷全部出租面积以及其中的商铺面积是清楚明知的。即使吉顺庆当时不清楚，考虑到商铺与住宅的内部结构有别，事后也应当知道一、二层系商铺，三、四层系住宅。对于消防许可证，根据吉顺庆提供的证据，吉顺庆早在酒店成立前就因未进行消防设计备案而被处罚，可见，吉顺庆对于经营酒店需要办理消防许可证是清楚的，而吉顺庆未有证据证实其曾要求办理过消防许可证以及因商用面积与实际经营面积不符而不能办理，故无法认定消防许可证不能办理与将住宅房屋当作商用房屋有关；且工商局批准的400平方米经营面积并没有超过陈建雄、周莺、蒋雷出租的商铺面积，吉顺庆应按照批准的经营面积经营，其超平方经营的，则与陈建雄、周莺、蒋雷无关。综上，吉顺庆以陈建雄、周莺、蒋雷故意隐瞒房屋性质致使其不能办理消防许可证而无法经营为由要求撤销双方所签《房屋出租合同》的主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。二、本案双方所签订的《房屋出租合同》是否已协商解除。陈建雄、周莺、蒋雷主张该《房屋出租合同》至今未协商解除，为此，提供了如下证据材料：1、现场拍摄的照片4张（系其于第二次庭审中提交），一张系吉顺庆张贴在玻璃大门上的《内部调整通知》，载明：因内部调整，暂停营业，充值会员可至吉记味庄木渎店、吉记未庄相城店等6家店消费，日期为2016年1月5日；一张系酒店的全貌图，显示上述《内部调整通知》张贴在玻璃大门上，右边玻璃门上均没有张贴其他东西；另二张系隔壁澳门豆捞的门面照片。以证明2016年1月1日吉顺庆并没有将租赁房屋交给陈建雄、周莺、蒋雷之事实；2、现场拍摄的照片5张（系其于第三次庭审中提交），一张显示上述《内部调整通知》右边玻璃门内侧有一份《招租转让》字贴，内容为：吴江市花园路2318号，共四层，总面积一千多平方，转让出租，联系人：陈先生，电话：139××××5993，日期：2016.1.20；一张显示在外面走廊柱上也有一份《招租转让》字贴。以证明第二次庭审后拍摄到的照片与第一次庭审后拍摄到的照片不一致，多了二份《招租转让》字贴之事实。陈建雄、周莺、蒋雷认为：根据第一组照片，吉顺庆张贴《内部调整通知》的日期是在2016年1月5日，停业是因内部调整，这与其关于2016年1月1日已协商解除双方所签订的《房屋出租合同》，并将房屋钥匙交给陈建雄、周莺、蒋雷之说法相矛盾；根据第二组照片，可以看出二份《招租转让》都是崭新的，如果这二份《招租转让》早在2016年1月20日就张贴的话，那么在外面走廊柱上的《招租转让》字贴经过风吹雨淋早就被吹走或变色了，通过对比前后拍摄的二组照片，上述二份《招租转让》应是第一次庭审后吉顺庆张贴上去的，是吉顺庆伪造的，且从张贴在玻璃门内侧的《招租转让》可知，吉顺庆拥有房屋的钥匙，否则不可能进去张贴；且根据工商信息显示吴江市松陵镇大风车味庄酒店的状态仍在业。因此，吉顺庆关于双方所签订的《房屋出租合同》于2016年1月1日已协商解除之说法站不住脚，该合同至今尚未协商解除。经质证，吉顺庆对证据1的真实性不予认可，认为在2016年1月5日吉记味庄相城店已停止营业，吉顺庆作为味庄店老板不可能出现这种明显错误；对证据2的真实性没有异议，但认为《招租转让》张贴日期是在2016年1月至2月，该《招租转让》不是吉顺庆张贴上去的，且吉顺庆在当时已没有租赁房屋钥匙，否则不可能将自己的财物仍放在租赁房屋内不搬出来。吉顺庆主张该《房屋出租合同》于2016年1月1日已协商解除，为此，提供了如下证据材料：1、现场拍摄的照片3张（系被告于第二次庭审中提交），3张照片显示的均是张贴在走廊柱上的《招租转让》，内容与陈建雄、周莺、蒋雷提供的一致。以证明陈建雄、周莺、蒋雷于2016年1月20日重新开始招租转让之事实；2、税务部门于2016年6月27日出具的《税务事项告知书》，内容为：你单位报送的注销税务登记申请经核批，准予注销。以证明2016年6月27日吴江市松陵镇大风车味庄酒店税务登记已被注销之事实。吉顺庆认为：2015年7月，吴江卫生防疫部分通知被告去补办大型公共餐馆卫生许可证，但因商用面积与房产证面积不符而无法办理，事后吉顺庆违规经营了一段时间，直至2016年1月1日双方商定解除《房屋出租合同》，吉顺庆并将房屋钥匙交给陈建雄、周莺、蒋雷，陈建雄、周莺、蒋雷也于2016年1月20日开始重新招租，2016年3月27日前，吉顺庆前去办理税务登记注销手续，3个月后被批准，如果没有将租赁房屋交给陈建雄、周莺、蒋雷，吉顺庆没有理由办理税务登记注销手续。经质证，陈建雄、周莺、蒋雷对证据1中的《招租转让》认为系吉顺庆起诉后被告擅自以陈建雄、周莺、蒋雷名义张贴的，不能证明《房屋出租合同》于2016年1月1日已协商解除之事实；对证据2的真实性没有异议，但认为注销日期是在2016年6月27日，与吉顺庆声称2016年1月1日已协商解除《房屋出租合同》相矛盾，该证据仅证明吉顺庆注销了税务登记，而工商登记并没有注销，仍在业，且注销税务登记与房屋租赁关系解除之间并无直接因果关系。一审法院认为：根据法律规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。本案中，吉顺庆主张双方所签《房屋出租合同》于2016年1月1日已协商解除，对此，吉顺庆负有举证责任。根据本案双方于第二次庭审中所提供的照片，陈建雄、周莺、蒋雷有整个店面的全貌照片，且看不出在店面外走廊柱上张贴有《招租转让》，而吉顺庆只有店面外走廊柱的局部照片，结合陈建雄、周莺、蒋雷于第三次庭审中提供的照片以及双方所提供的照片中行道树枝繁叶茂的情况，可认定上述《招租转让》是在本案起诉后才张贴上去的。由于吉顺庆提供的证据1中《招租转让》上面并无陈建雄、周莺、蒋雷签字盖章，且系事后张贴，故单凭该证据不能证明《招租转让》系陈建雄、周莺、蒋雷张贴以及双方之间的租赁关系于2016年1月1日已协商解除之事实；而吉顺庆提供的证据2仅证明其经营的酒店于2016年6月27日被注销税务登记，该证据也不能证明双方之间的租赁关系于2016年1月1日已协商解除之事实。由于吉顺庆所举证据不能证明其主张的事实，故一审法院对吉顺庆关于双方签订的《房屋出租合同》于2016年1月1日已协商解除的主张不予支持。综上，一审法院认为：本案双方所签订的《房屋出租合同》成立且生效。陈建雄、周莺、蒋雷将房屋交付给吉顺庆经营使用后，吉顺庆应按约履行支付租金的义务，逾期支付的，应承担违约责任。鉴于一审法院再三释明陈建雄、周莺、蒋雷坚持不主张解除合同，而吉顺庆在反诉请求中也只是要求撤销合同，且租期尚未届满，吉顺庆也未腾空房屋，故对于陈建雄、周莺、蒋雷要求吉顺庆继续履行《房屋出租合同》的主张，一审法院予以支持。吉顺庆未按约支付第五年度60万元租金，已构成违约，应承担逾期支付的违约责任。现陈建雄、周莺、蒋雷要求吉顺庆支付60万元租金，并支付逾期利息（自2015年8月29日起至实际给付之日止按中国人民银行同类贷款基准利率计算）的请求，于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告陈建雄、周莺、蒋雷与被告吉顺庆继续履行于2011年7月所签订的《房屋出租合同》。二、被告吉顺庆于本判决生效之日起10日内支付原告陈建雄、周莺、蒋雷2015年9月28日至2016年9月27日期间的租金600000元，并支付逾期利息（以600000元为基数,自2015年8月29日起至实际给付之日止按中国人民银行同类贷款基准利率计算）。三、驳回反诉原告吉顺庆的反诉请求。本诉案件受理费10100元，由被告吉顺庆负担，反诉案件受理费4900元，由反诉原告吉顺庆负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吉顺庆申请证人孙某、方某、王某出庭作证。孙某作证称，其是吉顺庆的司机，2016年1月10日左右，吉顺庆将涉案房屋的钥匙交给孙某，由孙某在吴江市花园路北面保险公司楼下红绿灯附近，交给一个戴眼镜的瘦瘦的人，收钥匙的人没有出具收条。方某作证称，其是味庄饭店会员，1月15号前，其去该饭店吃饭并订年夜饭，发现门关了。门内贴有转让通知，宽度是一张成年人肩膀那么宽的白色条子，长度未注意。还有一张味庄停业启示，是在转让通知的左还是右记不清了。王某作证称，其从事装修工作，2016年春节过后，大概20号左右，吉顺庆叫其去修理涉案饭店内的管道。当时饭店已停业，是空的房子，其和吉顺庆电话联系后，一个戴眼镜的五十岁左右的人，来开了门。陈建雄、周莺、蒋雷质证认为，三个证人所作证言全部是伪证。证人孙某是吉顺庆的司机，存在证人瑕疵。孙某说是1月10日左右去的，与门上所贴通知的日期不相符合，而且是孤证，没有任何收条，也不符合生活常情。证人方某证言，与已经在案的证据明显不符。所贴通知，他说是一人的双肩之宽，从已经拍摄的照片大小，可以看到是没有这么大，这与事实不符，时间上他确定了是1月10日之后，15日之前，而通知实际落款时间是1月20日。证人方某没有看到任何所谓转让的证据，所作证词不具有任何证明效力。证人王某与吉顺庆存在利益关系，其不认识房东，其也无法判定开门的人员身份是房东，其所认为是房东是因为吉顺庆告诉他开门的是房东，所以该证人不具有证明效力。另外吉顺庆自己一再声称1月1日已经停业了，证人所说的2月20日左右，吉顺庆还要叫他去修理水管存在矛盾。因为吉顺庆说1月1日已经交接完毕，怎么可能还要尽维修责任。根据当事人诉辩主张实质，本院认为，涉案合同已无继续履行的可能，本院提议设立止损点。吉顺庆同意设立止损点。陈建雄、周莺、蒋雷认为，如果是法院主动来确定止损点没有异议，但应当视为承租人不能履行合同，应按照合同法规定，由承租人支付租金并承担违约责任。本院于2017年3月6日组织双方当事人至涉案房屋内勘查，并组织双方交接。在本院见证下，陈建雄、周莺、蒋雷招来专业锁匠拆解门锁。现场勘查发现，涉案房屋内遗留有吉顺庆的饭店家具、空调、厨房器具，《内部调整通知》遗落在地面。本院要求，吉顺庆清空其遗留物品，清空期间按照合同约定租金标准折日计算占有使用费。陈建雄、周莺、蒋雷另行购买锁具后由本院交付吉顺庆。吉顺庆于2017年3月10日退还钥匙，并声称遗留物品已清空。陈建雄、周莺、蒋雷发现吉顺庆2017年3月12日仍在涉案房屋清运物品。陈建雄、周莺、蒋雷于2017年3月13日收领钥匙，并认为吉顺庆未按合同约定方式清退，对租赁房屋造成损害。陈建雄、周莺、蒋雷请求增加诉讼请求，由吉顺庆支付至止损日的租金并承担违约责任，赔偿损失。吉顺庆不同意就陈建雄、周莺、蒋雷新增加的诉讼请求由本院一并审理。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，吉顺庆系餐饮业从业人员，应当知道开设餐饮场所应当具备的场地条件。《房屋出租合同》约定陈建雄、周莺、蒋雷出租给吉顺庆经营使用的面积为1006平方米，与陈建雄、周莺、蒋雷各自的房产证合并计算的商铺和住宅面积之和一致，而且吉顺庆已租赁涉案房屋多年。故吉顺庆应当知道涉案房屋的产权性质，并对其利用涉案房屋开设餐饮场所自行承担风险。吉顺庆所称不清楚涉案房屋属性的上诉理由缺乏依据且有悖常理，不能成立。涉案租赁合同合法有效，吉顺庆要求撤销涉案租赁合同的主张，不能成立。依照常理，承租人在清空自己的物品后才退还涉案房屋的钥匙。但本院现场勘验发现，涉案房屋内仍然遗留有吉顺庆的饭店家具、空调、厨房器具。吉顺庆在一审中未能举证其已与出租人达成解除合同的意思表示。其在二审中申请到庭作证的证人，亦不能证明将涉案房屋钥匙交还出租人，并与出租人达成解除合同的意思表示。因此吉顺庆主张其与出租人已经解除合同的上诉理由，不能成立。一审审理期间，一审法院虽已向双方当事人作出法律释明，但因双方当事人未变更各自诉讼请求，故一审法院根据当事人诉讼请求判决合同继续履行。本院二审期间，鉴于涉案租赁合同继续履行确无可能，为避免双方当事人损失的扩大，经双方当事人同意，设立了止损点。本院确定，涉案租赁合同于2017年3月6日解除。吉顺庆应当支付陈建雄、周莺、蒋雷2015年9月28日至2016年9月27日期间的租金600000元，并支付逾期利息。为督促当事人履行义务，本院依职权要求吉顺庆清空涉案租赁房屋内遗留物品期间应当按照合同约定租金标准折日计算占有使用费。吉顺庆虽于2017年3月10日退还涉案租赁房屋钥匙，但其3月12日仍在涉案租赁房屋处进行清理。对于2017年3月6日至3月12日吉顺庆清空其遗留物期间的占有使用费，由二审处理，双方均无反对意见，可在二审中一并处理，计11507元（计算方法600000元/365日*7日）。因吉顺庆不同意对陈建雄、周莺、蒋雷新增加的诉讼请求在二审中一并审理，故陈建雄、周莺、蒋雷新增加的诉讼请求，二审不予理涉，陈建雄、周莺、蒋雷可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十八条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持苏州市吴江区人民法院(2016)苏0509民初3250号民事判决第二项、第三项。第二项即：吉顺庆于本判决生效之日起10日内支付陈建雄、周莺、蒋雷2015年9月28日至2016年9月27日期间的租金600000元，并支付逾期利息（以600000元为基数,自2015年8月29日起至实际给付之日止按中国人民银行同类贷款基准利率计算）；第三项即：驳回吉顺庆的反诉请求。二、撤销苏州市吴江区人民法院(2016)苏0509民初3250号民事判决第一项，即：陈建雄、周莺、蒋雷与吉顺庆继续履行于2011年7月所签订的《房屋出租合同》。三、吉顺庆支付陈建雄、周莺、蒋雷2017年3月6日至3月12日清空涉案租赁房屋内遗留物品期间的占有使用费11507元。四、驳回陈建雄、周莺、蒋雷其他诉讼请求。如果吉顺庆未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10100元，一审反诉案件受理费4900元，合计15000元，由原审被告(反诉原告)吉顺庆负担。二审本诉案件受理费10100元，二审反诉案件受理费4900元，合计15000元，由上诉人吉顺庆负担。本判决为终审判决。审 判 长  包刚审 判 员  杨兵代理审判员  赵俊二〇一七年四月二十五日书 记 员  孟桢