上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初14744号原告：杨德华，男，1953年7月12日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：何家力(夫妻关系)，住上海市静安区。委托诉讼代理人：沈巧怡，上海市申房律师事务所律师。被告：李正平，男，1963年12月12日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：陈辉(夫妻关系)，住上海市静安区。第三人：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇环湖西二路XXX号XXX幢XXX区XXX室。法定代表人：陆成，职务董事长。委托诉讼代理人：谭浩，男。原告杨德华与被告李正平、第三人上海中原物业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年1月11日公开开庭进行了审理。原告杨德华及其委托诉讼代理人何家力、沈巧怡，被告李正平的委托诉讼代理人陈辉，第三人上海中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人谭浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨德华向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告就上海市静安区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋买卖合同》及两份《特别协议》；2.被告返还原告房款人民币65万元(以下币种均为人民币)；3.被告赔偿原告损失220万元。事实与理由：被告系系争房屋权利人；经第三人居间介绍，原、被告于2015年12月22日签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》及《特别协议》，约定原告以总价635万元的价格向被告购买系争房屋，双方应于签订《房屋买卖合同》后的68日内前往第三人处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；当日，原告支付定金15万元；2016年2月底3月初，原告自被告处得知系争房屋被原上海市闸北区人民法院司法查封；因房屋市场价格上涨，被告提出涨价要求，并称诉讼很快就会结束，届时可立即网签合同，第三人则表示可以操作存在诉讼的房屋；此时原告为向被告支付首付款已将原有住房出售，无奈之下，原、被告又于2016年3月22日签订第二份《特别协议》，将总房价增加至660万元；当日，原告又支付定金50万元；2016年4月7日，江苏省启东市人民法院对系争房屋进行轮候查封；因系争房屋上的多项司法查封未能全部解除，故原、被告无法在约定的期限内签订《上海市房地产买卖合同》，更无法将系争房屋产权过户至原告名下，致使原告产生巨大经济损失；目前系争房屋的市场价值为880万元，与原、被告约定的交易价格相差220万元，该差价系原告的实际损失，要求被告予以赔偿；第三人未尽注意义务及时调取系争房屋的产权登记信息，即使第三人在签订《房屋买卖合同》时已明知系争房屋被司法查封，但其对原告恶意隐瞒，亦存在过错，原告保留向第三人主张损失的权利。被告李正平辩称，同意解除《房屋买卖合同》及两份《特别协议》并返还房款65万元，但不同意赔偿原告220万元；双方并未明确约定网签正式合同的具体时间；现在被告并非不愿意售房，而是因为系争房屋上的司法查封未能解除，导致无法过户；被告目前经济困难，无力支付赔偿款，且原告主张的赔偿金金额过高，望法院予以适当调低。第三人上海中原物业顾问有限公司述称，同意由法院依法判决；签订《房屋买卖合同》前，被告已明确告知原告及第三人系争房屋涉及诉讼，经查询，第三人于签约时告知原告系争房屋上同时存在抵押登记以及原上海市闸北区人民法院的司法查封，当时无法网签合同，第三人并向原告解释了相关交易风险，但原告仍表示愿意购房，被告则提出可在诉讼结束后网签合同，故双方约定在签订《房屋买卖合同》后的68日内签订正式房地产买卖合同以便被告解决纠纷；第三人曾建议原告无需急于出售原住房，但原告主动将原有房屋出售；2016年3月，系争房屋上的司法查封仍未解除，被告提出解约或者加价出售，但原告要求继续购房，经协商，原、被告又签订《特别协议》，约定加价25万元，当时原告亦同意以现金方式支付全部房款以便被告解除系争房屋上的抵押登记以及司法查封，双方并表示待司法查封解除后网签合同；2016年4月7日，江苏省启东市人民法院又对系争房屋进行轮候查封，此时被告表示无法再继续履约；即使原告在签订《房屋买卖合同》时确不知晓系争房屋已被司法查封，但其于2016年3月知晓后仍选择加价购房，相应的风险应由其自行承担。本院经审理认定事实如下：被告系系争房屋权利人。2015年12月，被告(出卖方、甲方)、原告(买受方、乙方)及第三人(居间方，丙方)签署《房地产买卖居间协议》，约定：乙方向甲方购买系争房屋，总房价款为449万元；乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金15万元，作为与甲方进行洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。同月，被告(出卖方、甲方)与原告(买受方、乙方)签署《房屋买卖合同》，约定：乙方受让甲方自有的系争房屋，该房屋上已设立抵押，抵押权人为江苏启东农村商业银行股份有限公司南阳支行，房地产转让价款为449万元；为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后陆拾捌天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；甲、乙双方应待乙方银行贷款审核通过后七日内向房地产交易中心申请办理产权过户手续；甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同，若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。同月，被告(甲方)与原告(乙方)签署《特别协议》，约定：系争房屋实际成交总价为635万元，甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》的合同价格为449万元，乙方另行补贴186万元作为房屋装修补偿款，乙方于签订上海市买卖合同当日支付给甲方115万元，剩余部分71万元乙方于交易过户当日直接支付给甲方，若上述房屋上海市买卖合同交价交易中心未能审核通过，则甲方自行承担税费15万元。2015年12月22日，被告出具《收款收据》，确认收到原告支付的定金15万元。2016年3月22日，被告(甲方)与原告(乙方)签署《特别协议》，约定：系争房屋实际成交总房价再增加25万元，即总房价为660万元，乙方于2016年3月22日再增加定金50万元，加上原支付定金15万元，共同构成定金65万元。同日，被告出具《收款收据》，确认收到原告支付的定金50万元。另查明，2014年5月14日，江苏启东农村商业银行股份有限公司南阳支行登记为系争房屋抵押权人，本次抵押为最高额抵押，最高债权限额308万元，债权发生期间为2014年5月13日至2016年5月30日。2015年12月3日，原上海市闸北区人民法院因(2015)闸民四(民)初字第838号案件依法对系争房屋进行司法查封。同日，原上海市闸北区人民法院因(2015)闸民四(民)初字第844号案件依法对系争房屋进行轮候查封。2016年4月7日，江苏省启东市人民法院因(2016)苏0681民初1327号案件依法对系争房屋进行轮候查封。又查明，2016年1月23日，原告(卖售人、甲方)与案外人张某某(买受人、乙方)签署《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方受让甲方自有的上海市普陀区大渡河路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称大渡河路房屋),房地产转让价款共计200万元。2016年4月6日，张某某登记为大渡河路房屋权利人。审理中，经原告申请，由上海市高级人民法院委托上海大雄房地产估价有限公司对系争房屋于时间节点为2016年7月12日的房地产市场价值进行估价。2016年12月6日，上海大雄房地产估价有限公司出具《房地产估价报告》，载明：系争房屋于价值时点2016年7月12日的房地产市场价值为880万元。对此，原告表示予以认可。被告表示不予认可，当时同小区内同房型房屋的市场价值约500万元至600万元左右。第三人则表示评估价格过高，当时系争房屋的市场价值约750万元至800万元左右。审理中，被告原表示，其在签订合同时并不知道系争房屋被司法查封；2016年1月，其得知上述情况后如实告知了原告。后，被告又改称，签订《房屋买卖合同》时其已通过第三人得知系争房屋被司法查封，且该情况已由第三人告知原告。以上事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《特别协议》、收款收据、个人结算业务受理单、汇款申请书、个人业务凭证、上海市房地产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、录音光盘、房地产估价报告、第三人提供的上海市房地产登记簿及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《房屋买卖合同》及两份《特别协议》系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。被告至今未能将系争房屋上的司法查封全部解除导致双方无法网签合同，构成违约，理应承担相应的违约责任。同时，原告与被告签订第二份《特别协议》并支付第二笔定金50万元时，已知晓系争房屋被司法查封，其对交易风险应已明知。现原告主张解除双方所签的《房屋买卖合同》及两份《特别协议》并要求被告返还房款65万元，被告亦表示同意，本院予以准许。同时，原告要求被告赔偿损失，于法有据，本院予以支持，关于赔偿金的具体金额，本院将以原告的实际损失为基础，兼顾当事人的过错程度、预期利益等综合因素酌情确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十三条规定，判决如下：一、解除原告杨德华与被告李正平就上海市静安区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》及两份《特别协议》；二、被告李正平应于本判决生效之日起十日内返还原告杨德华房款65万元；三、被告李正平应于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨德华70万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费29,600元、保全费5,000元、评估费22,050元(原告杨德华均已预缴)，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  缪为军审 判 员  严毅超人民陪审员  徐德媛二〇一七年四月二十六日书 记 员  方 芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。