安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0203民初628号原告：桂仁美，女，汉族，1964年11月26日出生，高中文化，个体经营，住芜湖市镜湖区。委托代理人：倪明伟，安徽天谛律师事务所律师。委托代理人：ＸＸ华，安徽天谛律师事务所律师。被告：吴旭，男，汉族，1984年8月1日出生，本科，个体经营，户籍地芜湖市镜湖区。被告：吴磊，男，汉族，1987年1月18日出生，本科，个体经营，户籍地繁昌县。以上两被告共同委托代理人：何珍，安徽方振律师事务所律师。以上两被告共同委托代理人：夏圆，安徽方振律师事务所律师。原告桂仁美诉被告吴旭、吴磊房屋租赁合同任纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理后，分别于2016年6月12日、2017年3月8日公开开庭进行了审理。原告桂仁美委托代理人倪明伟、被告吴磊及两被告共同委托代理人何珍、夏圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告吴旭于2015年1月31日签订《租赁合同》一份，吴旭租赁原告位于芜湖市房屋，租期5年，自2015年2月1日至2020年1月31日止，租金每年支付一次，第一年租金于合同签订后三日内支付，从第二年开始每年租金提前一个月支付。第二年即2016年2月1日至2017年1月31日租金为330603元。第二被告为第一被告提供担保，以担保人身份在《租赁合同》上签字。合同签订后，第一被告未全额支付第一年租金，尚欠6550元。第二年租金330603元应于2015年12月31日前支付，但至今分文未付。合计拖欠原告租金337153元。现依法诉请判令：一、被告吴旭支付原告租金337153元，并按日5‰标准支付自逾期之日起至实际付清之日止的逾期违约金（其中6550元租金逾期支付违约金自2015年2月4日起算，暂计至2016年2月29日为12805元；330603元租金逾期支付违约金自2016年1月1日起计算，暂计至2016年2月29日为99181元）。二、被告吴磊承担担保责任，就上述第一项债务承担共同支付责任。三、诉讼费用由两被告承担。被告吴旭、吴磊共同辩称：1、自2015年发现承租房屋存在渗漏问题，造成本案被告无法正常经营，因一直在与原告协商该问题，故不存在应支付违约金情形。2、因房屋存在质量问题，故我方要求按租金15%比例减少租金。同时，因涉案房屋渗漏问题提起反诉，要求原告对承租的芜湖市弋江区中央城财富街1号楼502室存在的房屋渗漏缺陷进行全面维修并承担全部维修费用；如果原告不维修，被告则自行维修并对维修损失进行鉴定，原告需赔偿被告的维修损失、房屋渗漏期间给被告造成的损失。装修损失及营业损失以评估报告结果为准。经审理查明：芜湖市房屋（建筑面积为1102.01平方米）系桂仁美所有，原由案外人吕庄承租。2015年1月31日，吕庄（甲方）与吴磊（乙方）签订《转让协议》一份，约定甲方同意与乙方于2015年1月31日中止原租赁协议，现将原房屋基础装修（包括门头等）一次性转让给乙方；甲方自转让后，房屋内其他设施需一周内（2月7日前）将房屋其他设施清理完毕（基础装修包括地面、墙面、吧台、门头钢结构、火车、阳台钢结构、壹台空调及监控主机及摄像头壹台）；转让费合计壹拾肆万元整，支付方式：2015年1月31日支付壹拾贰万元整，剩余贰万元需在2015年3月31日前无条件支付完毕。同日，吴旭作为承租方（乙方）与桂仁美作为出租方（甲方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将芜湖市房屋出租给乙方，建筑面积1102.01平方米，用于文体健身，乙方租用场地开展经营活动必须依法经营，所需证照由乙方自行办理，场地经营所需水电气甲方按现状交付乙方，乙方如需改造需征得相关物业同意且费用自理，原承租房屋封闭的阳台及户外楼顶大牌如物业或市容需要拆除，乙方无条件拆除且甲方不承担任何责任；租赁期限伍年，自2015年2月1日至2020年1月31日止；租金及其支付：租金为第一年（2015年2月1日-2016年1月31日）20元/每月/平方米，租金264822元；第二年（2016年2月1日-2017年1月31日）25元/每月/平方米，租金330603元；第三年（2017年2月1日-2018年1月31日）30元/每月/平方米，租金396723元；租金每年支付一次，第一年租金在合同签订之日起3日内支付，其余每年租金提前一个月支付；未经甲方和物业部门同意，乙方不得擅自改变现场结构，乙方擅自改变现场结构的应负责维修，恢复原样，并承担由此产生的其他法律后果；有下列情形之一的，乙方在提前7日书面通知甲方后，可单方面解除合同：甲方交付的场地及其附属设施设备，不符合本合同的约定，致使租赁目的不能实现或者甲方交付的场地及附属设施设备存在严重缺陷危及乙方安全的。严重影响乙方正常使用的。违约责任：乙方未按时交付租金，但未超过15日，或者甲方未按时交付场地但未超过15日，违约方应向对方支付所欠款项的5‰违约金/天。吴磊作为担保人在该租赁合同上签字。合同签订后，吴旭、吴磊即利用涉案房屋共同经营弋江区风速健身会所。后吴旭、吴磊于2015年8月15日前支付租金合计258272元，后未再支付租金。桂仁美多次催要未果，成讼。本案审理过程中，吴旭、吴磊曾提起反诉，本院经审查认为其反诉不符合反诉条件，故未准许。另查明，2016年10月9日，吴旭、吴磊向桂仁美发出《解除租赁合同通知书》，载明现因桂仁美交付房屋存在违建和严重质量问题影响租赁使用，吴旭、吴磊已于通知之日腾空承租房屋，现正式发出书面通知告知你方租赁合同解除。请在通知后两日内前来接受房屋、钥匙、水电卡等。桂仁美于同年10月14日收到该解除租赁合同通知。另本案审理过程中，经桂仁美、吴旭、吴磊同意，本院依法委托芜湖市建昌工程质量检测中心有限公司对芜湖市房屋渗水部位及原因进行了鉴定，鉴定结果为涉案房屋西边原露台部位（G-K/1-1/1轴）上方加盖的屋面有渗漏现象，渗漏原因系用户装修改造，把原来的4层顶露台变成室内部分，改变了使用功能；另外，装修不当直接导致加盖部分屋面装修部分大面积渗漏。另本案审理过程中，本院依法通知吕庄到庭叙述涉案房屋租赁情况，吕庄陈述：1、2013年中秋节后经朋友介绍租赁涉案房屋，约定租期八年，交房时是白坯房，承租后本人装修，后因经营问题，我于2014年底停止经营招租转让，后吴旭在我们餐厅吃饭，于是我与吴旭初步商定了转让价格后去见了房东桂仁美，签订了转让协议，转让的东西就是转让协议的内容，价值14万，已经付清给我。签订转让协议时桂仁美及其丈夫、我、吴旭、吴磊在场。至2015年年初，吴旭、吴磊与房东签订了合同，继续租赁。我与房东之前的租赁合同解除。涉案房屋具体租赁面积不包括大阳台大概1100多平，阳台顶是我自己装修的，为了增大营业面积，改造成玻璃房，大概200多平。2、我与原告签订租赁合同时约定如果租赁到期，房屋要恢复原状，后来吴磊觉得装潢不错就要求把我装饰装修的东西直接给他，我们单独交接了一周多，吴磊把转让费给我了。3、玻璃房及新装修的阳台漏水我们就会补，租赁转让之前我知道漏水，每次漏水我会找人维修，维持两三个月，我和吴磊在签订转让合同前说过漏水情况，要定期修补，转让时大家是无异议的。上述事实有原告提交的原、被告身份证、租赁合同、商品房买卖合同、转让协议、租金收据，被告提交的消防安全检查合格证、工商营业执照、维修清单、光盘、房屋维修合同、解除租赁合同通知书、邮政快递单，鉴定报告及当事人陈述等在卷作证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案原被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应依约遵守。1、被告自2015年1月31日租赁合同签订后仅于2015年8月15日前支付租金合计258272元，后未再支付租金，有原告提交的收据及当事人当庭陈述等为证，本院予以确认。原告有权要求被告立即支付欠交租金。2、关于欠交租金数额，根据合同约定第一年（2015年2月1日至2016年1月31日）租金264822元，应于2015年2月3日前支付，但被告仅于2015年8月15日前支付租金合计258272元，后未再付款，故被告尚欠第一年租金数额为6550元。关于第二年租金（2016年2月1日至2017年1月31日）租金330603元，根据鉴定报告涉案房屋西边原露台部位（G-K/1-1/1轴）上方加盖的屋面有渗漏现象，装修不当直接导致加盖部分屋面装修部分大面积渗漏，而被告系经营文体健身的个体工商户，房屋内有带电的健身器材等，如果继续使用可能会危及人身安全或健康，被告因此向原告发出解除合同通知书，通知原告双方合同解除，于法不悖。原告于2016年10月14日收到被告《解除租赁合同通知书》后，其虽有异议，但其并未在法定时间内向人民法院起诉要求对两被告解除租赁合同的行为有无效力进行确认，据此本院依法酌定被告应支付租金至2016年10月14日即231875元（330603元/365天×256天），其余租金不予支持。综上，被告尚欠租金合计238425元。3、关于逾期付款违约金，被告虽辩称其迟延交付租金的理由系其一直在与原告交涉涉案房屋漏水问题，但被告并未提交相关证据佐证，故被告应自逾期之日向原告支付逾期付款违约金，但原告主张按每日5‰标准支付过高，本院依法确定按月息2%计算。被告与上述认定不符的辩解因无充分事实法律依据，亦无证据佐证，本院难以采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第二百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告吴旭、吴磊于本判决生效之日起十日内向原告桂仁美支付租金238425元及逾期付款违约金（按月息2%标准自逾期之日起计算至实际付清之日，其中6550元租金逾期支付违约金自2015年2月4日起计算，231875元租金逾期支付违约金自2016年1月1日起计算）；二、驳回原告桂仁美其余诉讼请求。案件受理费8037元，由原告桂仁美承担3580元，被告吴旭、吴磊承担4457元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 员  陈利利人民陪审员  苏文保人民陪审员  李光金二〇一七年四月七日书 记 员  王立婷附本案适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。