贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔02民终464号上诉人（原审原告）：许大华，男，1954年12月16日生，汉族，原住贵州省盘县，现住贵州省盘县，委托诉讼代理人：许振旺，男，系许大华之子，1984年7月8日生，住贵州省盘县，代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：陈保华，男，1956年4月8日生，汉族，住贵州省盘县，委托诉讼代理人：唐仁琳，系贵州真知律师事务所律师，执业证号：15202200310692585。代理权限：特别授权。原审第三人：贺浩，男，1979年5月17日生，汉族，原住贵州省盘县，现住贵州省盘县，原审第三人：周桂刚，男，1989年6月4日生，汉族，住贵州省盘县，原审第三人：王江，男，1977年10月20日生，汉族，住贵州省盘县，原审第三人：唐林昌，男，1968年2月25日生，汉族，住贵州省盘县，原审第三人：夏培远，男，1985年12月18日生，白族，原住贵州省盘县，现住贵州省盘县，原审第三人：陈琳，女，1974年11月16日生，汉族，原住贵州省盘县，现住贵州省盘县，原审第三人：王成兴，男，1957年8月20日生，汉族，原住贵州省盘县，现住贵州省盘县，原审第三人：支太安，男，1979年7月16日生，汉族，住贵州省盘县，原审第三人：杨墨章，男，1980年10月26日生，汉族，住贵州省盘县，原审第三人：张铮，男，1987年6月18日生，汉族，住贵州省盘县，上诉人许大华与被上诉人陈保华及原审第三人贺浩、周桂刚、王江、唐林昌、夏培远、陈琳、王成兴、支太安、杨墨章、张铮合资合作开发房地产合同纠纷一案，不服贵州省盘县人民法院（2016）黔0222民初3639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人许大华的委托诉讼代理人许振旺，被上诉人陈保华及委托诉讼代理人唐仁琳到庭参加诉讼，原审第三人贺浩、周桂刚、王江、唐林昌、夏培远、陈琳、王成兴、支太安、杨墨章、张铮经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。上诉人许大华请求：一、撤销一审判决第三项及诉讼费部分的判决；二、改判被上诉人补偿上诉人多占房屋款52920元、赔偿上诉人2-6-1号未能建设的损失254087元、支付上诉人违约金200000元；三、被上诉人承担本案一、二审诉讼费。上诉主要理由：一、《土地开发合同》中约定，双方按照面积各分一半，是分配房屋的大原则，保证房屋成套性是小原则，因施工时可能出现正常误差，双方所分房屋不可能完全一样，出现偏差时，双方不能主张多分对方一个厨房、一个卫生间或一个阳台，这才是合同的真实目的，只是否定对“物”的分配权利，没有否定对“金钱”的分配权利。上诉人要求被上诉人对多分的部分按照合理价格补偿，是符合合同约定的。二、《土地开发合同》中约定，不论后栋第六层(即2-6-1号)是否审批，上诉人均有权建设、并拥有所有权，故上诉人无论第六层是否通过审批均有建设第六层的权利，现被上诉人拒绝上诉人建设第六层，导致上诉人利益受损，应当对上诉人进行合理补偿。三、一审法院既然已经支持了上诉人要求被上诉人协助将房产过户给第三人的诉请，即认定了被上诉人存在过户房产的义务，那被上诉人存在违约行为，应支持上诉人主张的违约金。四、本案的起因是被上诉人不履行合同义务导致，故应承担全部诉讼费用。被上诉人陈保华辩称：一、双方约定一号楼一至六层按建筑面积各分取一半的原则下房屋分配应保证成套性，说明双方在订立合同时已经预见到房屋面积可能出现偏差的情况，但未对面积偏差如何处理进行约定，故许大华无依据要求陈保华补偿面积差额款52920元。二、双方约定二号楼一至三层为陈保华所有，四至六层为许大华所有，并且还专门约定其中第六层不论是否审批，均为许大华所有，说明双方在订立合同时已预见到第六层可能无法通过审批，陈保华并未多占房屋，不是陈保华的原因导致第六层未能通过审批，许大华无依据要求赔偿损失。三、十位原审第三人是向许大华购房，陈保华与十位原审第三人没有合同关系。双方约定是许大华可将分得房屋转让，陈保华须协助许大华办理房产证，即许大华是办证主体，陈保华仅是协助义务，陈保华曾多次要求办理房屋产权手续，是许大华避而不见，陈保华并无违约行为，许大华要求违约金不能成立；四、陈保华一直在积极履行合同义务，反而是许大华存在重大违约行为，导致本案一、二审的诉讼，应由许大华自行承担诉讼费用。五、退还保证金10万元的前提是许大华必须于2009年6月10日完成正负零工程，但许大华是在2011年7月才完成，许大华无权要求退还10万元保证金，陈保华为了不增加诉累才未对此判项上诉。综上所述，请驳回上诉请求，维持原判。原审第三人贺浩、周桂刚、王江、唐林昌、夏培远、陈琳、王成兴、支太安、杨墨章、张铮未陈述意见。许大华向一审法院起诉请求：1、判令陈保华退还许大华保证金10万元；2、判令陈保华向许大华支付办理工程证的费用3万元；3、判令陈保华协助许大华将盘县第00026052号中的1-1-1号过户给第三人贺浩，1-1-2号过户给第三人周桂刚，1-2-1号过户给第三人王江，1-3-2过户给第三人唐林昌，1-4-2号过户给第三人夏培远，1-5-2号过户给第三人支太安，1-6-2号过户给第三人陈琳，1-7-2号过户给第三人杨墨章，2-4-1号过户给第三人王成兴，2-5-1号过户给第三人张铮，并将房产证对应的土地证中相应的部分过户给上述权利人；4、判令陈保华补偿许大华多占房屋款52920元；5、判令陈保华赔偿许大华2-6-1号未能建设的损失254087元；6、判令陈保华支付许大华违约金20万元；7、由陈保华承担本案诉讼费。一审法院认定事实：许大华作为甲方，陈保华作为乙方，双方于2007年6月27日签订《土地开发合同》，约定甲方陈保华提供土地，乙方许大华提供建房资金并负责房屋设计、建设，双方合作开发房地产。合同对甲乙双方的合同义务进行了约定，并对建成后房屋的分配作了如下约定“一号楼一层至六层甲乙双方每层按建筑面积各分取一半。二号楼一层至三层为甲方所有，四层至六层为乙方所有，其中二号楼层不论是否审批，均为乙方所有。一号楼的地下停车场甲乙双方按照建筑面积各分取一半，二号楼的地下停车场为乙方所有。乙方可将所分得部分转让与第三方，甲方需协助乙方办理房屋产权证。以上房屋分配均应保证成套性，且一号楼及其地下停车场分配时双方只能各选择靠房屋一边，不能交错选择。”2009年1月8日，双方签订《补充合同》，约定了办理《施工许可证》的费用由甲方向乙方支付3万元，其余由乙方支付。双方还对乙方的义务进行了变更和增加，约定工程完工期限是2010年5月31日之前，超一个月罚款15000元。2009年4月15日，双方又签订《再次补充合同》，双方约定为督促乙方尽快施工，乙方向甲方交纳建房保证金10万元，并在第二条约定，“工程正负零完工时限为两个月。即2009年4月10日开工起至2009年6月10日止。如乙方不按规定时间完工，甲方有权拒还保证金。并视为乙方毁约。并且乙方赔偿甲方毁约金贰拾万元人民币（￥200000.00元），乙方平整土地的资金不予退还。因一切建房手续不全，影响施工和造成的一切损失由乙方负责”。第三条约定：“正负零以下所有工程完工后，房屋第一层开始动工，甲方返还乙方保证金伍万元，待工程全部完工后，经过验收合格，再返还伍万元保证金。”合同还重申了房屋建设完工的时间及逾期违约金的计算方式。上述系列合同签订后，陈保华将合同约定的土地交付给许大华开发使用，许大华组织人员进行施工，于2012年8月11日将房屋建设完成，双方于2012年8月11日签订《房屋移交协议》，约定移交接收房屋的时间为2012年8月30日，并约定原告许大华应当向被告陈保华支付的每月1.5万元违约金即支付到房屋移交接收之日止。双方约定，房产证由许大华办理，陈保华协助，若在2012年12月底前，因许大华的原因未能办理房产证，则应当按月向陈保华支付违约金1.5万元。由于许大华逾期将房屋建设完工并交付给陈保华，许大华自2010年6月起至2012年8月止延长了工期27个月，向陈保华支付了违约金13.5万元，经双方于2012年8月11日结算，许大华尚欠陈保华违约金27万元，许大华据此向陈保华出具了一份借条，后陈保华自2012年9月起，每月以27万元为基数，按月利率1.5%向陈保华支付了15个月（自2012年9月起至2013年12月止，其中2013年4月、5月未支付）的利息，每月为4050元。2014年2月16日，许大华又就上述欠付的27万元违约金向陈保华出具了一份借条，约定的还款期限为壹年，月利率仍为1.5%。同时，许大华还向陈保华出具了一份欠条，对欠付2013年4月、5月及2014年1月利息共计12150元的事实进行了确认和记载。房屋建成后，盘县住房和城乡建设局于2014年7月18日向被告陈保华颁发了房屋所有权证，证号为盘房权证盘县字第××号，房屋总建筑面积为2907.86平方米，房屋坐落位置是盘县红果××××路。许大华分得上述房屋中一号楼（临街一栋）面对房屋的左侧（靠北一半）一至七层及二号楼的第四层和第五层。许大华及受其委托的许振旺分别与第三人贺浩、周桂刚、王江、唐林昌、夏培远、陈琳、支太安、杨墨章、张铮等签订合同，将房屋建成后应当属于原告许大华的部分房屋出售给第三人，其中第三人贺浩购买的房屋是一号楼一楼面对房屋最左侧的一号门面（1-1-1号）；第三人周桂刚购买的房屋是一号楼一楼面对房屋左侧第二间的二号门面（1-1-2号）；第三人王江购买的房屋是一号楼二楼的住房（1-2-1号）；第三人唐林昌购买的房屋是一号楼三楼的住房（1-3-2号）；第三人夏培远购买的房屋是一号楼四楼的住房（1-4-2号）；第三人支太安购买的房屋是一号楼五楼的住房（1-5-2号）；第三人陈琳购买的房屋是一号楼六楼的住房（1-6-2号）；第三人杨墨章购买的房屋是一号楼七楼的住房（1-7-2号）；二号楼四楼（2-4-1）的房屋是先由许大华出售给案外人张兰，后由张兰转让给第三人王成兴；第三人张铮购买的房屋是二号楼五楼的住房（2-5-1号）。一审法院认为，本案的争议焦点是：1、陈保华是否应当向许大华退还履约保证金10万元。2、陈保华是否应当为第三人办理房屋转移登记手续。3、陈保华是否应当向许大华支付多占房屋的补偿款52920元，是否应当向许大华支付2号楼第六层未能建设的补偿款。4、陈保华是否构成违约，是否应当向许大华支付违约金。双方签订《土地开发合同》及两份补充合同均是双方真实意思表示，不违反相关法律的规定，是有效合同，对双方均具有约束力，合同签订后，双方应当按照合同的约定严格履行自己的合同义务。关于第一个争议焦点问题，许大华根据双方于2009年4月15日签订的《再次补充合同》的约定向陈保华支付了10万元保证金，上述合同约定：“正负零以下所有工程完工后，房屋第一层开始动工，甲方返还乙方保证金伍万元，待工程全部完工后，经过验收合格，再返还伍万元保证金。”，许大华已经于2012年8月30日将房屋交付给陈保华，且房屋已经投入使用，房屋的正负零工程也在房屋建设过程中完成，双方虽确认许大华在履行合同的过程中违约并由许大华向陈保华支付每月1.5万元的违约金，但该违约金是因许大华未按时完成将房屋建成并交付给陈保华的义务，双方均未能提供证据证明正负零工程完工的时间，至本案审理时，双方均认可工程已经完工，陈保华辩解许大华未按照合同约定的期限完成工程的正负零工程，应当由陈保华承担举证责任，在原被告于2009年4月15日签订的《土地开发合同再次补充合同》第二条中只约定了工程正负零完工的时限及未按时完工陈保华有权拒还保证金，但未对房屋竣工的时限及未按时完工对保证金的影响进行约定。因此在双方均认可房屋已经竣工并交付给陈保华后，陈保华应当退还履约保证金，许大华主张由陈保华返还保证金10万元的理由成立。陈保华辩解许大华逾期交付房屋构成违约，不应当退还保证金的理由不能成立，不予支持。关于第二个争议焦点问题，双方签订的《土地开发合同》约定，许大华可将所分得部分的房屋转让与第三方，陈保华须协助许大华办理房屋产权证。上述约定是陈保华对许大华出售登记在陈保华名下房屋的一种授权，并通过此约定将办理房屋登记手续的协助义务转移给了陈保华。由于双方合作开发建设的房屋已经办理总体的房屋登记手续，登记在陈保华名下，在许大华履行与第三人贺浩、周桂刚、王江、唐林昌、夏培远、陈琳、王成兴、支太安、杨墨章、张铮签订房屋买卖合同的过程中，许大华有权主张由陈保华协助办理房屋转移登记手续，故许大华主张由陈保华为第三人办理房屋转移登记手续的理由成立，予以支持。但根据许大华与陈保华订立的合同及许大华与第三人订立的合同约定，因办理房屋登记手续产生的费用应当由许大华及第三人各承担一半。由于房屋所有权已经登记在陈保华名下，且在双方签订的《土地开发合同》中已经约定了许大华将房屋出售给第三方时陈保华应当协助办理房屋产权登记手续，故陈保华是根据双方的合同约定履行合同义务，只是履行义务涉及到第三人，而不是直接向第三人履行合同义务。故陈保华辩解其不是与第三人订立买卖合同的主体，不应当由陈保华履行转移登记手续的理由不能成立，不予支持。关于第三个争议焦点问题，双方进行房地产合作开发，是由陈保华提供土地使用权，由许大华进行设计、建设等开发，房屋建成后的结构是由许大华决定的，而双方签订的《土地开发合同》约定一号楼一至六层双方按建筑面积各分取一半，同时约定房屋分配应当保证成套性。故双方在订立合同时已经预见到房屋面积可能出现偏差的情况，但双方约定在按面积分取的原则下约定房屋分配保证成套性，并未对出现面积偏差的情况应如何处理进行约定，故许大华主张由陈保华补偿房屋面积差额的补偿款52920元没有依据，不予支持。双方在《土地开发合同》中约定，二号楼一至三层为陈保华所有，四至六层为许大华所有，双方还专门在合同中约定，其中第六层不论是否审批，均应为许大华所有。从以上约定中可以看出，双方在订立合同时已经预见到第六层可能无法通过审批的情况，在此情况下双方仍约定第六层归许大华所有，双方在《土地开发合同》对二号楼的分配是双方真实意思表示，陈保华并未超过合同约定的范围多占取房屋，故许大华主张由陈保华补偿其二号楼第六层不能建设的损失的理由不能成立，予以支持。陈保华辩解二号楼第六层并不是陈保华的原因导致不能建设，不应当由其补偿损失的理由成立，予以支持。关于第四个争议焦点问题，在双方履行《土地开发合同》及两份补充合同的过程中，是许大华延期交房构成违约，因许大华违约应当向陈保华支付违约金的案件已经另案处理，陈保华在履行合同过程中并未构成违约，故许大华主张由陈保华支付20万元违约金的理由不能成立，不予支持。陈保华辩解其并未违约，不应当支付违约金的理由成立，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十四条，《中华人民共和国物权法》第六条的规定，判决如下：一、由陈保华于判决发生法律效力之日起30日内退还许大华保证金100000元；二、陈保华应当于判决发生法律效力之日起三十日内协助许大华将盘房权证盘县字第××号房屋所有权证项下的临街一栋（一号楼）左侧的第一至七层及后一栋（二号楼）第四层、第五层分别转移登记至第三人贺浩、周桂刚、王江、唐林昌、夏培远、陈琳、王成兴、支太安、杨墨章、张铮名下（具体登记情况以各第三人与原告许大华签订的房屋买卖合同及登记测量的面积为准）。因房屋转移登记产生的所有费用，由许大华与第三人贺浩、周桂刚、王江、唐林昌、夏培远、陈琳、王成兴、支太安、杨墨章、张铮根据每套房屋产生的金额各承担一半；三、驳回许大华的其他诉讼请求。案件受理费10170元，因许大华放弃第二项诉讼请求（3万元），应收案件受理费9870元，予以退还许大华300元，由陈保华负担1627元，由许大华负担8243元。本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。二审经审理查明，许大华自2012年9月起，每月以27万元为基数，按月利率1.5%向陈保华支付了15个月（自2012年9月起至2013年12月止，其中2013年4月、5月未支付）的利息，而一审认定为“陈保华自2012年9月起”向许大华支付上述利息，属于认定事实错误，本院予以纠正。其余二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：上诉人许大华主张的由被上诉人陈保华支付其房屋面积差价款52920元、2-6-1号未能建设的损失款254087元、违约金20万元及陈保华承担诉讼费的上诉请求是否成立，是否能获得支持？关于房屋面积差价款52920元的问题，因合作开发合同及补充合同对房屋的分配进行了明确的约定，是以层数及套数作为分配的基础，并没有约定对房屋的误差面积应如何进行处理的条款，故许大华主张进行差价补偿并没有相应事实依据支撑，一审法院未支持房屋面积的补偿款并无不当，此项上诉请求不能成立。关于2-6-1号未能建设的损失款254087元的问题，根据双方合同约定，房屋的建设审批房屋规划的审批，是由许大华报批，并且合同里面也约定不论是否通过审批手续该第六层都属于许大华所有，所以许大华订立合同时已明知第六层有可能无法通过审批，其在明知存在相应风险的情况下，仍签订了此合同，则应对相应风险承担责任。现许大华要求对方进行补偿，没有事实依据，也无法律依据，一审法院对此请求没有支持并无不当，此项上诉请求不能成立。关于违约金200000元的问题，许大华认为一审判决支持了陈保华协助过户给第三人的诉请就认为陈保华存在违约问题，应当支付违约金。对此，因本案中许大华是依照合同约定请求陈保华履行协助义务，一审根据合同的约定进行判决并无不当，但不能由此推知，陈保华就存在违约行为。故其主张要求陈保华承担违约金的诉讼请求无事实依据和法律依据，一审法院对此请求没有支持并无不当，此项上诉请求不能成立。关于诉讼费承担的问题，依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款：“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”之规定，一审法院按照一审判决结果对诉讼费用的负担进行相应分配并无不当，此项上诉请求不能成立。综上，一审判决认定事实存在瑕疵，但适用法律正确，裁判结果正确，故对上诉人许大华上诉请求不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第(一)项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8870元，由上诉人许大华负担。本判决为终审判决。审判长  岑加祥审判员  杨 梅审判员  周元军二〇一七年四月十四日书记员  毛 菡