贵州省望谟县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔2326民初207号原告贵州合力购物有限责任公司。住所地：贵阳市南明区花果园国际中心*号**层。法定代表人：李德祥，系该公司董事长。委托代理人许灿，国浩（贵阳）律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告贵州强臣房地产开发有限公司。住所地：贵阳市乌当区温泉路。法定代表人：文守华委托代理人徐刚，贵州强臣房地产开发有限公司望谟分公司经理。代理权限：特别授权。委托代理人邬虎铭，贵州民族律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告贵州合力购物有限责任公司诉被告贵州强臣房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2017年3月22日公开开庭进行了审理。原告贵州合力购物有限责任公司的委托代理人许灿、被告贵州强臣房地产开发有限公司委托代理人邬虎铭、徐刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州合力购物有限责任公司诉称：原、被告双方于2012年1月12日在贵阳市签订《房屋租赁合同》，约定被告将其合法所有的位于贵州省望谟县复兴镇农贸市场南侧的商业用房两层租给原告使用，租赁期限为15年，同时约定被告将租赁房屋移交给原告使用的时间为2013年9月28日。签订合同后，原告按约定向被告支付了定金100万元，被告向原告出具了《收款收据》。由于被告至今仍未履行交付租赁房屋的义务，违反了《中华人民共和国合同法》第十六条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，属根本违约，原告就此多次找被告协商未果，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第五项的规定，原告享有合同解除权，并按照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条之规定，要求被告双倍返还定金200万元。为维护原告的合法权益，特依法诉至法院，请求判决：一、解除原、被告于2012年1月12日签订的《房屋租赁合同》；二、请求判令被告立即双倍返还原告定金200万元；三、诉讼费由被告承担（庭审时增加请求）。被告贵州强臣房地产开发有限公司辩称：第一、双方签订合同是事实，被告应该在2013年9月28日将房屋交付，但在该时间内被告未将房屋交付给原告使用，原告应该在2013年9月28日知道权利受到损害，根据民法通则第135条的规定，本案诉讼时效已过。第二、原告请求解除合同，但是原告并未向被告书面通知解除，违反合同和法律的规定，请求法院予以驳回。第三、原告在开庭时才增加一项诉讼请求，不符合法律的规定，所以，对原告提出的诉讼请求被告不予认可。第四、即使合同中关于定金的条款是有效的，根据合同约定，双倍返还定金的条件是被告将房屋出售或者租赁给第三人，但是这个问题不存在，且定金超过了主合同的20%。另外，合同是可以继续履行的，被告没有构成违约，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：1．原告营业执照、法定代表人身份证明复印件，证明原告主体适格。经质证，被告无异议。2．《房屋租赁合同》原件，证明原告租赁被告位于望谟县复兴镇农贸市场南侧的商业用房两层的事实，同时约定租赁期限为15年，合同约定将租赁房屋转交原告使用时间为2013年9月28日以及逾期交付使用的违约责任等事实。经质证，被告对合同真实性无异议，但认为：第一、合同约定的交房时间是2013年9月28日，故原告已经过诉讼时效。第二、合同解除权的行驶在合同的第13条有约定，原告直接提起诉讼，不符合合同的约定。3．定金收款收据，证明原告按约定向被告支付定金的事实。经质证，被告对真实性无异议，从收据的时间上和合同约定定金支付时间有出入，被告公司并没有得到该款。4．催告函，证明2015年11月25日原告向被告书面催告的内容。第一、被告承担违约责任。第二、被告应该向原告双倍返还定金，并有被告法定代表人文守华签字的事实。另外，该证据的第一段的时间有笔误。经质证，被告认为该证据是复印件不予认可。被告为支持自己的答辩理由，向本院提交了如下证据：《房屋租赁合同》，证明根据合同约定的时间，第一、原告已经过诉讼时效。第二、根据合同关于定金的约定，被告并未收到该笔定金。第三、根据合同的第13条，原告应该先书面通知被告解除合同，原告违反合同约定。第四、定金条款是无效的条款，定金约定超过主合同20%。第五、根据合同第6条，定金支付方式是支付到被告的账户上，故原告要承担举证证明原告已经把定金打到被告账户上。经质证，原告对真实性无异议，但对证明目的有异议，原告的起诉并未过诉讼时效，原告一直与被告的负责人在联系，被告方没有提出证据来证实原告过诉讼时效。合同约定的租金完全有效，因为合同约定的期限是15年。被告质证时对定金的真实性无异议，故其主张被告没有收到原告的定金不成立。合同关于解除权的约定，原告一直与被告在联系，但是被告一直拖时间，原告拿出了书面通知，但被告方均未签收。对被告提出的第五点证明目的，被告无法达到要证明的目的。庭审中，原告增加一项诉讼请求即：诉讼费由被告承担。被告当庭表示不需要答辩期限和举证期限。原、被告双方对2012年1月12日签订《房屋租赁合同》的事实不持异议；双方均认可合同总的租金额在1000.00万元以上。被告认可已收到原告支付的100.00万元定金。经审理查明：本案原告贵州合力购物有限责任公司与被告贵州强臣房地产开发有限公司于2012年1月12日签订《房屋租赁合同》，约定被告将其所有的位于贵州省望谟县复兴镇农贸市场南侧的两层商业用房租给原告使用，两层房屋面积共4600.00平方米，双方约定租赁期限为15年。《房屋租赁合同》第四条4.2约定：“双方约定的租赁房屋的移交日为2013年9月28日。若工程进度提前，甲方可以以书面的形式告知乙方提前进场，所有日期按照提前的移交日计算”。第四条4.3约定：“由于该项目属待建工程，甲方逾期6个月以内移交租赁房屋或本合同4.1条约定的相关物业配置的，起租日作相应的顺延；如逾期6个月以上时，每逾期一日，甲方须按日租金的额度向乙方支付逾期移交补偿，同时，起租日作相应的顺延”。第六条6.2a约定：“合同签订后，乙方在三个工作日内向甲方一次性支付壹佰万元人民币整（￥1000000.00元）作为合同定金，起租日开始之日，用作冲抵租金”。第十三条13.2还约定乙方的解除权：“乙方可以在发生以下情形时，以书面通知的形式解除合同。如乙方决定解除合同的，甲方应按本合同第6.2条b款的约定赔偿乙方的经济损失。a.甲方违反或不履行本合同规定的义务、责任，严重影响乙方经营或导致本合同无法履行”。另查明，合同签订后，原告于2012年1月12日按约定向被告支付了定金100.00万元，被告向原告出具了《收款收据》并加盖了被告公司财务专用章。还查明，双方约定的租赁房屋至今未交付给原告使用。原告方因未承租到约定的租赁房屋，于2015年11月25日向被告方发出催告函，要求被告方承担逾期交房的违约责任，催告函上有被告法定代表人文守华的签字，日期为2015年11月25日。因双方协商未果，原告于2017年2月9日诉至本院。上述事实，有原告起诉状、原告营业执照、法定代表人身份证明、《房屋租赁合同》、定金收款收据、催告函、授权委托书以及庭审笔录等证据在卷佐证。本院综合本案事实及庭审情况，将本案焦点归纳为三点：一是原告是否有权请求判决解除双方签订的《房屋租赁合同》；二是本案是否已过诉讼时效；三是原告要求被告双倍返还定金是否应得到支持。关于原告是否有权请求判决解除双方签订的《房屋租赁合同》问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，原告贵州合力购物有限责任公司与被告贵州强臣房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》系当事人在平等自愿基础上订立，是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约履行了向被告给付定金的义务，被告应按照约定于2013年9月28日前向原告交付租赁房屋；但至本案开庭审理时，被告已逾期交房达1000多天，既没有法定的免责事由，并且仍不能确定具体的交房时间，构成根本违约，致使双方交易的合同目的不能实现，符合法律规定的解除合同的条件。原告起诉请求判令解除与被告于2012年1月12日签订的《房屋租赁合同》，因合同的解除属于依单方意思表示即能使法律关系发生变更的一项权利，当解除合同的条件成就时，只要解除合同的通知到达对方时合同即自行解除，无需对方认可。对被告提出的：“原告请求解除合同，但是原告并未向被告书面通知解除，违反合同和法律的规定，请求法院予以驳回。”的辩称理由不符合事实和法律规定，本院不予采纳。关于原告的诉讼时效是否已过的问题。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第四条4.2约定：双方约定的租赁房屋的移交日为2013年9月28日。若工程进度提前，甲方可以以书面的形式告知乙方提前进场，所有日期按照提前的移交日计算。第四条4.3约定：由于该项目属待建工程，甲方逾期6个月以内移交租赁房屋或本合同4.1条约定的相关物业配置的，起租日作相应的顺延；如逾期6个月以上时，每逾期一日，甲方须按日租金的额度向乙方支付逾期移交补偿，同时，起租日作相应的顺延。从双方的以上约定可知，原、被告双方约定了租赁房屋的移交日期为2013年9月28日，同时约定了逾期交房的处理方式，但并未约定逾期交房后解除合同的期限；对延期履行的租赁合同，法律赋予了当事人相应的解除权，但对租赁合同的解除期限并未作强制性规定；另外，因合同的解除属于依单方意思表示即能使法律关系发生变更的一项权利，无需对方认可，解除权属于形成权，故不受诉讼时效的限制。双方虽未约定解除合同的期限，且被告也未向原告催告解除合同，但原告行使解除合同的权利符合法律规定。所以，当被告未按照双方约定的日期履行移交房屋的义务构成违约时，原告既有权按照约定要求被告支付逾期移交补偿后继续履行合同，也有权依照法律的规定解除合同并要求被告赔偿损失。故对被告提出的：“双方签订合同是事实，被告应该在2013年9月28日将房屋交付，但在该时间内被告未将房屋交付给原告使用，原告应该在2013年9月28日知道权利受到损害，根据民法通则第135条的规定，本案诉讼时效已过。”的辩称理由，本院不予采纳。关于原告要求被告双倍返还定金是否应支持的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原、被双方于2012年1月12日签订《房屋租赁合同》后，原告依约于签订合同的当日向被告履行了交纳定金100.00万元的义务，而被告未履行约定的交房义务，从约定的交房日期2013年9月28日至庭审时已逾期达1000多天，且无法确定具体的交房时间，双方签订合同应有目的无法实现。故原告要求解除合同后，其要求被告双倍返还定金200.00万元的请求符合法律规定，本院予以支持。对被告提出的：“即使合同中关于定金的条款是有效的，根据合同约定，双倍返还定金的条件是被告将房屋出售或者租赁给第三人，但是这个问题不存在，且定金超过了主合同的20%。另外，合同是可以继续履行的，被告没有构成违约，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。”的辩称理由，本院认为，一是原、被告双方的该约定仅是针对被告在出现“将房屋出售或者租赁给第三人”的情形时应承担的违约责任，但该约定并不排斥《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的适用，没有出现约定的该种情形并不意味着被告可以免除双倍返还定金的法定义务；二是原、被告双方均认可合同总金额在1000.00万元以上，双方约定的定金100.00万元并未超过合同总金额的20%；三是被告至今未履行合同约定的交付租赁房屋的义务，也不能确定具体的交付时间，合同无法继续履行。故对被告的该辩称理由，本院不予采纳。关于诉讼费用的承担问题。原告在庭审时增加：“诉讼费由被告承担”的诉讼请求，被告当庭表示不需要答辩期限和举证期限，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。即使原告未增加该项诉讼请求，本案诉讼费依照《诉讼费用交纳办法》也应由被告承担。故对被告：“原告增加诉讼请求违反望谟县人民法院举证通知”的辩称理由，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十五条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告贵州合力购物有限责任公司与被告贵州强臣房地产开发有限公司于2012年1月12日签订的《房屋租赁合同》。二、限被告贵州强臣房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内双倍返还原告贵州合力购物有限责任公司定金2000000.00元。上述款项，如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22800.00元，由被告贵州强臣房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可以在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审 判 长  刘文望审 判 员  皮成磊人民陪审员  颜亨能二〇一七年四月二十七日法官 助理  李发伦书 记 员  李 强