江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0103民初62号原告：刘福江，男，1928年6月26日生，汉族，户籍所在地：江西省南昌市东湖区，原告：肖萍玲，女，1966年1月23日生，汉族，住址同上，原告：刘鑫凯，男，1995年1月21日生，汉族，住址同上，三原告共同委托代理人：郭丽卿，江西洪城律师事务所律师，执业证号：13601198611740707。被告：江西木材厂，住所地：江西省南昌市西湖区团结路2号，组织机构代码：15832161-3。法定代表人：罗贤权，系该公司总经理。委托代理人：龚毅铭，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201410253360。委托代理人：蒋芳，江西豫章律师事务所律师。原告刘福江、肖萍玲、刘鑫凯诉被告江西木材厂房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告肖萍玲及原告刘福江、肖萍玲、刘鑫凯共同的委托代理人郭丽卿、被告江西木材厂的委托代理人龚毅铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘福江、肖萍玲、刘鑫凯诉称：2010年8月11日，刘风亮以48万元的价格受让曹旻对南昌市团结路绿源球馆的经营权，双方签订了经营权转让协议，其后刘风亮以南昌市西湖区新绿源羽毛球健身馆名义与被告签订了为期14年的房屋租赁合同，合同约定：“甲方不得因企业改制等其他原因提前终止合同或增加房屋租金，若甲方提前终止合同，需提前一个月以书面形式通知乙方，并按合同投入资金的4倍赔偿乙方的损失。”合同订立后，刘风亮守约经营，除了按合同约定安置5至6名员工解决就业问题外，亦按约交付租金。至2015年10月底之前合同履行过程中未出现任何分歧，合同项下的权利义务均由双方享有和承担。但2015年11月初被告以要收回出租房为由提出终止合同，在遭到拒绝后其派员闹事并强行拆除经营场所唯一的通道，致健身馆无法经营。针对被告的侵权，刘风亮先后向派出所、绿源社区，市林业局等部门投诉，省电视台江西二套也及时进行了现场报道。刘风亮多次要求被告停止侵害，均被无理拒绝，无奈之下其向法院提起诉讼。由于刘风亮在诉讼期间因病去世，现三原告作为当事人参加诉讼，请求判令：一、确认被告阻止刘风亮经营及提前终止租赁合同行为的违约；二、被告赔偿被迫停止经营期间的损失6万元（以实际损失为准）、三、被告赔偿经营的投资损失192万元；四、诉讼费由被告承担。原告刘福江、肖萍玲、刘鑫凯提交了如下证据：证据一、刘风亮个体信息，证明刘风亮为南昌市西湖区新绿源羽毛球健身馆的经营者；证据二、死亡证明，证明刘风亮在诉讼期间的2016年4月21日因病去世；证据三、申请人的个人信息，证明申请人均为刘风亮的继承人，刘风亮去世后由继承人承担诉讼，主体合格；证据四、经营权转让协议及收条5份，证明1、2010年8月刘风亮与曹旻签订经营权转让合同，以48万元价款受让绿源羽毛球健身馆的经营权；2、合同载明了由曹旻投资的球馆所有的经营场地与相应的配套设施，约定48万元转让费合同订立后付10万元，余款3年付清；3、刘风亮给曹旻转让费现金32万元。证据五、对曹旻的调查笔录、曹旻银行账户流水，证明1、其与刘风亮以48万元转让绿源球馆经营权为客观事实，刘风亮前后现金给付转让费32万元，余款16万元以对遗留负债充抵的方式交付；2、证明刘风亮交付转让款曹旻出具收条时间与他在银行存款时间印证了刘风亮交付32万元的事实；证据六、房屋租赁合同复印件，证明1、刘风亮在受让球馆经营权后于2010年10月与江西木材厂签订了房产租赁合同，合同约定租赁期限14年，从2010年11月1日至2024年12月31日止；2、合同约定甲方终止合同需提前一个月以书面形式通知乙方，并按乙方投入资金的4倍赔偿损失；证据七、房产登记资料及企业信息，证明刘风亮租赁房产的产权人至今仍为江西木材厂，租赁合同的主体没有发生变更；证据八、租金交付凭证，证明截至2015年10月刘风亮一直按月交付租金，租赁合同履行正常；证据九、照片、江西二套现场报道截屏图、报警记录、绿源社区告示，证明被告于2015年11月18日强行拆除健身馆唯一通道，其后面拆除原装修，造成刘风亮无法经营，至刘风亮9年的经营权被侵害；证据十、健身馆综合统计报表、月营业报表，证明1、健身馆2015年1月至2015年5月的收费金额总计106047元；2、2015年1月至2015年5月的费用支出总计65304.2元，支出包括人员工资、租金、社会保险、水电费、购饮料成本等（月交纳社保费为2612.88元）；上述经营收费与费用支出核算后月平均收益为8148.56元；证据十一、购货凭证、场地改造费收据，证明经营期间，刘风亮为健身馆购买设施投入资金48679元；证据十二、刘风亮为员工购买社保、医保及发放工资凭证，证明被告强行终止合同后，刘风亮在停止经营期间仍为员工发放工资购买社会保险，从2015年11月至2016年6月止，共交纳社保费用20130.08元，发放2015年11月至2016年2月工资23200元；证据十三、客户预交费用清单及要求退款凭证，证明截至2015年11月，健身馆会有充值余额为247203.6元，因被告强行终止合同，至上述已收款因无法经营而将予以全部退还。被告江西木材厂辩称：被告虽拆除涉案房屋一楼楼梯，但是该行为并不会对原告经营造成阻碍。被告作为房屋所有权人，有权行使房屋处分权，拆除一楼楼梯。原告经营的球馆在三楼，涉案房屋有两个楼梯供人员出入使用，被告拆除楼梯并不增加阻碍。要求被告赔偿损失又要求被告按合同约定赔偿违约金，属于诉请重叠。综上，我方认为原告的诉请缺乏法律依据，请查明事实，驳回原告诉请。被告江西木材厂提交了如下证据：证据一、房产证，证明涉案租赁房屋存在两个楼梯，被告拆除其中一个楼梯不影响人员进出三楼羽毛球馆，不影响原告正常经营。经审理查明，刘风亮为南昌市西湖区新绿源羽毛球健身馆（以下简称“绿源健身馆”）的经营者，原告肖萍玲为其妻子。其于2010年10月29日与被告江西木材厂签订《房屋租赁合同》，约定乙方（绿源健身馆）承租甲方（江西木材厂）绿源会馆3楼约720平方米和夹层约110平方米房屋用地，用于开办健身运动场馆，租赁期为2010年11月1日至2024年12月31日，租金2000元/月，甲方不得因企业改制等其他原因提前终止合同或增加房屋租金，若甲方提前终止合同，需提前一个月以书面形式通知乙方，并按合同投入资金的4倍赔偿乙方的损失。为从前任承租人手中受让该场地及场内设施，刘风亮支付了转让费480000元，其中包含现金320000元及承接的160000元会员消费。《房屋租赁合同》签订之后至2015年11月期间，合同双方均按约履行。为经营所需，刘风亮购置了价值4999元的跑步机、价值7680元的窗帘、价值35820元的PVC塑胶地板，以上共计48499元。关于绿源健身馆的通道情况，被告提交的房产证显示健身馆所在位置有两个通道，但证人曹某时称在他承租期间，健身馆仅有一个入口，另有一个消防通道，需经由一个幼儿园经过，并通常是锁死的。证人胡某时称，能进绿源健身馆的仅一个通道。2015年11月18日，被告擅自拆除了作为绿源健身馆对外通道的楼梯，并在此后拆除了绿源健身馆的装修。2016年1月24日，刘风亮以绿源健身馆的名义诉至本院，要求被告将被破坏的通道楼梯恢复原状并赔偿其损失56381元。因双方争议尚在处理期间，刘风亮继续向其员工发放工资至2016年2月，并交纳“企业基本养老保险”及“基本医疗保险”至2016年6月。根据原告提交的工资表显示，2015年11月-2016年2月每月发放工资5800元。根据原告提交的《江西省社会保险费缴款专用收据》显示，绿源健身馆2016年1月-6月的交纳金额共计15075.32元，2015年1月-12月的交纳金额共计31354.56元，月均2612.88元。案件审理过程中，刘风亮去世，原告肖萍玲作为其继承人及共同经营者、原告刘福江、刘鑫凯作为其继承人参加诉讼后，变更了诉讼请求。上述事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录所证实。本院认为，被告与绿源健身馆签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，双方均应恪守履行。肖萍玲作为该个体工商户的共同经营者，在登记经营者刘风亮去世之后，仍继续享有租赁合同的权利义务。而三原告作为刘风亮的法定继承人，对于损失赔偿请求权这一财产性权益可以依法继承并继续行使。被告在合同期内将租赁场所的对外通道截断使租赁物不再具备对外经营的条件，并将租赁场地的装修拆除，属根本违约。其对于守约方因该违约行为遭受的损失应进行赔偿。原告的直接及间接损失包括以下几个方面：1、部分转让费。刘风亮支付480000元转入费后取得承租绿源会馆3楼约720平方米和夹层约110平方米房屋的权利，租赁期限为14年零2个月，根据已经完成的租赁期间与未完成的租赁期间，转让费损失可计算为310000元。2、争议解决期间支付的人工工资。刘风亮在起诉之初要求被告继续履行合同，故其在被迫停业初期继续为员工支付工资并交纳保险，亦属合理。虽原告提交的《工资表》系其单方制作，该证据本身证明力有限,但工资数额与其为员工缴纳的养老保险、医疗保险的数额比例适当。且原告在举证证实绿源健身馆盈利能力时也将工资数额计入经营成本，夸大工资数额对证实盈利能力的作用为负，故本院有理由相信原告所称的工资数额是真实的。2015年11月18日至2016年2月已支付工资数为20880元（5800元/月*3.6月），已缴纳养老保险及医疗保险19255.93元（2612.88元/月*1.6月+15075.32元），两项共计40135.93元。3、设施设备投入。因出租人违约导致合同解除，承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。被告在迫使绿源健身馆停业后，不与经营者交接场内设备及清算装修残值，径直破坏场地原貌，致使在案件审理时，无法通过评估等方式确定以上价值。故本院全额采信原告提交的供货合同及收款凭证等证据，将跑步机、窗帘、PVC塑胶地板的价款共计48499元均计入本项损失。4、盈利损失。被告违约行为做出之前，绿源健身馆处于正常经营状态。由于原告未能提交绿源健身馆的纳税凭证，仅凭其自行制作的账目无法确认健身馆的月均盈利数额。本院参考案件受理时上一年度江西省城镇私营单位就业人员平均工资数额，酌情认定刘风亮夫妻二人经营健身馆的年收入。关于计算期限，健身馆被迫停业后，原告作为守约方应积极寻求其他经营场所以尽快恢复经营，避免损失扩大。原告诉请中以租赁合同剩余的全部年限计算盈利总额，于法无据。本院认为将恢复经营所需期限认定为6个月。在此期间，原告遭受的停业损失即33329元（平均工资标准33329元/年*6个月*2人）由被告给予赔偿。除以上项目之外，原告诉请数额中包含一项向充值卡客户退回的卡内余额。对该项赔偿请求，本院认为，首先，原告提交的余额清单系其单方制作，而持卡人退款申请亦未经申请人当庭作证，无法确认真实性，故该组证据证明力薄弱。其次，充值卡内余额是原告预收但又尚未提供服务的，未造成原告直接损失。在客户消费卡内余额的过程中，原告尚需支出相应成本（包括场地成本、人工成本、设施折旧成本等），故卡内余额亦不直接等同于盈利。而在上述第3项合理期限内的可期待盈利损失已经计算的情况下，不应再重复计算客户消费充值卡过程中原告的盈利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定，判决如下：一、确认被告江西木材厂提前终止租赁合同行为违约;二、被告江西木材厂在本判决生效之日起十日内向原告刘福江、肖萍玲、刘鑫凯支付违约赔偿金431963.93元；三、驳回原告刘福江、肖萍玲、刘鑫凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22620元，由原告刘福江、肖萍玲、刘鑫凯承担17685元，被告江西木材厂承担4935元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。审 判 长  黄 迁人民陪审员  章花兰人民陪审员  刘 云二〇一七年四月二十四日书 记 员  林 敏速 录 员  谢露洁