北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0107民初2431号原告（反诉被告）:赵智，男，1983年12月1日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：郝鲁,北京京翔律师事务所律师。被告徐国伟（反诉原告）：男，1978年11月28日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李峰，北京星权律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宏，北京星权律师事务所实习律师。原告赵智与被告徐国伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵智及其委托诉讼代理人郝鲁,被告徐国伟之委托诉讼代理人李峰、刘宏均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告赵智诉称，双方于2016年2月3日签订房屋买卖合同，约定被告将位于北京市石景山区xxx号房屋以168万元的价格出售给原告，定金20万元，于2016年2月3日支付5万元，剩余15万元于出网签时支付，签订合同后，原告支付给被告15万元定金，后原告按照合同约定准备支付房屋价款时，被告一直不予理睬。诉讼请求：1、判令被告继续履行双方签订的房屋买卖合同，被告协助原告办理过户手续；2、诉讼费由被告承担。针对反诉答辩称，双方的合同依法成立，应当受到保护。我们已经按照约定支付了定金，也准备好了剩余的款项，没有违约行为，故要求驳回其反诉请求。被告徐国伟辩称，不同意原告诉讼请求，本案中，双方签订了合同，后签了补充协议，约定原告应3月25日前将购房款支付给被告徐国伟，被告多次要求原告按照合同约定履行合同义务，但是原告只支付了定金，我们认为原告已经实际违约，根据合同约定，原告有权解除合同，故请求法院驳回原告诉讼请求。我们提出反诉，诉讼请求：，1、请求解除双方签订的房屋买卖合同，2、请求被反诉人支付15万元违约金；3、反诉费用由被反诉人承担。经审理查明：2016年2月3日，被告徐国伟与原告赵智签订《房屋买卖居间合同》，合同有以下约定：甲方（出卖人）徐国伟，乙方（买受人）赵智，丙方（居间人）北京融科万家房地产经纪有限公司。第一条交易房屋基本情况：1、座落北京市石景山区翠谷玉景苑。2、建筑面积56.07平方米……4、房屋所有权人徐国伟。5、房屋所有权证明文件编号京XX**号。第二条经甲、乙双方协商一致，该房屋的交易条件为：1、总房价款人民币壹佰陆拾捌万元整。2、在本合同签订后60日内，乙方同意直接交付（或交付由丙方转付）甲方定金人民币贰拾万元整，故本次交易定金共计人民币贰拾万元整。4、甲乙双方定于丙方通知之日起5日内2016年6月30日前，在甲、乙双方资料齐全并积极配合的前提下，由丙方协助甲、乙双方到房屋权属登记部门办理过户手续。5、甲方应于2016年6月30日前但不晚于过户当天向乙方交房。……备注：本次交易中涉及到的房屋个税由甲方承担，其于（余）税费由乙方承担。在付款中甲方收到乙方房款达到人民币1650000时，给乙方做公证委托，将房产资料转乙方，配合乙方后期顺利过户。乙方在后期自行过户当天将尾款人民币30000支付甲方，甲方当天交房。本次交易为全款购房，如客户乙方决定贷款甲方收到人民币1650000时支持乙方走贷款手续。甲方（出卖人）徐国伟，乙方（买受人）赵智，丙方（居间人）北京融科万家房地产经纪有限公司（盖章）。2016年2月3日，被告徐国伟与原告赵智签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同有以下内容：出卖人徐国伟，买受人赵智。出卖人所售房屋为楼房，坐落为石景山区翠谷玉景苑小区xxxx号，该房屋所在楼层为6层，建筑面积共56.07平方米。该房屋所有权证证号为京房权证石私字第XX**号，填发单位为北京市石景山区国土资源和房屋管理局。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为1680000元，人民币壹佰陆拾捌万元整。买受人可以在签订本合同的同时支付定金200000元，人民币贰拾万元整。关于贷款的约定，买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为800000元，人民币捌拾万元整。逾期付款责任买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。当事人双方同意，自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人徐国伟，买受人赵智，2016年2月3日。2016年2月3日，被告徐国伟与原告赵智签订《钱款交付书》，有以下内容：甲方（出卖人）：徐国伟，乙方（买受人）：赵智，甲、乙双方通过北京融科万家房地产经纪有限公司的居间服务达成房地产交易。双方签订房屋买卖合同。交易房屋位于北京市石景山区翠谷玉景苑，交易类型为买卖，交割款项为定金。交付金额为人民币贰拾万元整。交付日期乙方于2016年2月3日将上述款项支付给甲方。备注：定金约定为200000元，于2016年2月3日先支付伍万圆整，先支付给甲方，剩余部分壹拾伍万圆整于出网签时支付。甲方徐国伟，乙方赵智，2016年2月3日。2016年2月3日，被告徐国伟与原告赵智签订《自行划转补充协议》，该协议有以下内容：交易房屋成交总价人民币壹佰陆拾捌万元整。甲、乙双方约定的房屋主体价格为人民币壹佰壹拾柒万元整，在此基础上乙方自愿支付给甲方人民币伍拾壹万元整，作为对甲方房屋装饰、装修和相关设施的补偿。定金200000元依法应于签署本协议后于2016年4月3日前直接支付甲方。尾款1480000元甲方同意乙方全款于签署本协议后2016年4月3日前直接支付甲方。关于付款方式的补偿约定：乙方于2016年3月25日前将房款人民币1650000元支付给甲方，如乙方贷款资质购房资质方便了，甲方配合乙方做公证委托，做委托当日将房产证、购房大票、契税票等原件一并交由乙方本人，乙方将剩余房款30000于过户当日交验房产时直接交付甲方，甲方虽收到房款人民币1650000，但依然负责过户资金监管款的存入（即甲方走下手续，做下监管存入手续，额度不超收到房款）。甲方（出卖人）：徐国伟，乙方（买受人）：赵智，2016年2月3日。原告主张于2016年2月3日付定金5万元，于2016年3月6日转账支付定金10万元。被告确认收到上述定金15万元。原告主张其银行账户于2016年4月3日余额为153万余元，有能力按照合同约定履行付款义务，是因被告不配合才无法付款。被告认可其真实性，但认为原告未付款是违约行为。原告主张曾于2016年4月4日向被告邮寄过告知函，催促被告提供相应的卡号，办理相关手续。被告否认收到过该告知函，不认可该函件内容。在庭审中，原告申请中介公司工作人员李财永出庭作证，证明原告按照合同履行相关义务，但由于被告不配合，无法开立资金监管账户造成原告未能及时付款。对该证人证言原告予以认可，被告不认可该证人证言的真实性。在本案审理过程中，原告申请对本案诉争房屋进行保全，本院依法裁定冻结了该房屋的交易手续。上述事实，有《房屋买卖居间合同》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《钱款交付书》、《自行划转补充协议》、房屋所有权证书、存折、转账回单、告知函、证人证言及原、被告陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约定履行各自的义务原、被告争议的焦点是原告是否按照约定履行了付款义务，被告有无权利解除合同。本院认为，根据双方《自行划转补充协议》的约定，原告有两种付款的方式，即2016年3月25日前付款和4月3日前付款。因双方系经中介经纪成交，根据相应的交易习惯及要求相应的购房款项应通过资金监管账户。开立资金监管账户需要原、被告双方共同开立。根据现有证据，原告在约定的付款时间具有相应的付款能力，中介机构亦证明未能开立资金监管账户的原因在被告，故本院认为原告在合同履行中未违约，被告现在无权要求解除合同。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告赵智于本判决生效后十日内给付被告徐国伟购房款一百五十三万元；二、被告徐国伟收到购房款一百五十三万后十五日内，协助原告赵智办理北京市石景山区翠谷玉景苑xxxx号房屋的过户手续至原告赵智名下；三、驳回被告徐国伟的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万九千九百二十元，由被告徐国伟负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费一千六百五十元，由被告徐国伟负担（已交纳）。保全费五千元,由被告徐国伟负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  韩 阳人民陪审员  张莎丽人民陪审员  武文华二〇一七年四月二十八日书 记 员  周炳旭