江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏13民终75号上诉人（一审原告）：王微，男，1990年9月10日生，汉族。上诉人（一审被告）：江苏中港房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321300665762413B，住所地宿迁市宿城新区洪泽湖西路。法定代表人洪健雄，该公司总经理。委托代理人吴饶竹，北京大成（厦门）律师事务所律师。委托代理人丁鑫源，江苏苏扬律师事务所律师。一审第三人中国建设银行股份有限公司宿迁分行，统一社会信用代码91321300842325813E，住所地宿迁市宿城区黄河路236号。法定代表人何川，行长。委托诉讼代理人叶海涛，该公司员工。上诉人王微因与上诉人江苏中港房地产开发有限公司（下简称“中港公司”）、一审第三人中国建设银行股份有限公司宿迁分行（下简称“建设银行”）商品房预售合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院作出的（2016）苏1302民初2867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王微上诉请求：1、请求法院判令中港公司赔偿王微按揭贷款利息54253.92元（从2014年2月2日还款之日起计算至判决生效之日止，暂计算至2017年1月2日）；2、二审诉讼费用由中港公司负担。事实与理由：商品房买卖合同因中港公司违约而判决解除，中港公司违约应赔偿王微因履行合同造成的损失，除首付款的利息损失外，还应赔偿王微按揭贷款利息损失。中港公司二审辩称，一审法院判决中港公司支付了相应的违约金，按照合同法的相关规定一方违约，只能要求按照合同约定主张违约金，如果认为违约金不足以弥补其损失可以申请法院对违约金的标准或数额予以调整，其根本的意思是王微不能同时主张违约金和其利息损失，只能选择一种。中港公司上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或依法改判。如果法院判决解除合同，则应将一审判决第三项违约金的标准按照日万分之0.75计算，因为一审的时候原审法院对这一块没有处理。王微二审辩称，中港公司上诉请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。1、因中港公司违约，王微请求解除双方签订的商品房买卖合同，中港公司按合同约定赔偿违约金，中港公司提出合同约定的违约金约定过高于法无据；2、王微居住王官集农村，举全家之力购买涉案房产，因中港公司延期交房，导致上诉人夫妻租房居住，每月租金远高于违约金，一审法院根据日常生活经验判断是正确的，违约金按照合同约定的标准计算符合契约精神；3、违约金计算基数分两段，一是首付款，二是全部购房款。根据最高院关于商品房买卖司法解释，商品房买卖合同和按揭贷款合同一并解除的，出卖方应当将收受的按揭贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人，故王微要求中港公司返还贷款利息有事实和法律依据。一审第三人建设银行未作陈述。王微向一审法院起诉请求：2013年9月21日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的中港雅典城B2幢一单元302号房屋一套，房屋总价532681元。原告按照合同约定向被告支付首付款人民币212681元，剩余房款人民币320000元办理按揭贷款。但截至目前为止，被告仍未将符合约定房屋交付给原告。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，原告有权解除合同、要求被告退还购房款并要求被告支付违约金。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告退还原告购房款；3、被告支付原告逾期交房违约金（至实际给付之日止）；4、解除与第三人签订的商品房抵押贷款合同；5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2013年9月21日，王微与中港公司签订《商品房买卖合同》（备案时间为2013年9月21日，备案号为BA-1309210014合同编号为201309210012），约定王微购买中港公司开发的宿迁中港雅典城B2幢一单元302号房屋一套，房屋总价532681元。合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。如遭遇不可抗力，出卖人应在不可抗力发生之日起一周内公告。合同第九条约定：除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。……合同签订后，王微按约定于2013年9月21日交付首付款212681元。后王微与建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，王微以其购买的涉案房屋作为抵押向建设银行借款320000元。2014年1月2日，建设银行将320000元按揭贷款发放至中港公司账户。自借款合同约定的还款之日起，王微按约偿还贷款本息。后因中港公司逾期超过90日，王微申请解除《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》，因而成讼。另查明：截至法庭辩论终结前，中港公司尚未按约定向王微交付涉案房屋。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。王微与中港公司签订的商品房买卖合同未违反法律或行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据商品房买卖合同约定，中港公司应于2015年12月31日前向王微交付房屋，逾期90日原告则有权解除合同，截至法庭辩论终结之日被告已逾期交房超过90日，故王微有权要求解除合同，一审法院对王微要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的主张依法予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。王微要求解除双方之间的商品房买卖合同的请求已被准许，因此对于王微要求解除与建设银行之间的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求，亦予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。王微与中港公司签订的商品房买卖合同及与建设银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》解除后，中港公司应向王微返还购房首付款及原告已偿还给建设银行的贷款本金，并按合同约定向王微支付违约金；同时中港公司应将建设银行发放至其账户的贷款中王微尚未偿还的部分返还给建设一行。建设银行在贷款结清后，应及时协助办理撤销抵押预告登记手续。王微已还贷款的数额和尚欠建设银行贷款本金的数额以判决生效之日建设银行保存的王微还款记录为准。王微应当按照其和建设银行之间担保借款合同的约定按月偿还贷款本息直至判决生效之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除王微与江苏中港房地产开发有限公司就宿迁中港雅典城B2幢一单元302号房屋签订的《商品房买卖合同》；二、解除王微与中国建设银行股份有限公司宿迁分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、江苏中港房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还王微购房首付款212681元并支付逾期交房违约金（1、自2013年9月21日起至2014年1月1日止，以212681元为基数，按日万分之一点五标准计算；2、自2014年1月2日起至实际给付之日止，以532681元为基数，按日万分之一点五标准计算）；四、江苏中港房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还王微实际已偿还的银行贷款本金（以第三人中国建设银行股份有限公司宿迁分行保留的原告还款记录为计算依据）；五、江苏中港房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将中国建设银行股份有限公司宿迁分行发放至其账户的320000元贷款本金中王微尚未偿还的部分返还给中国建设银行股份有限公司宿迁分行（以第三人中国建设银行股份有限公司宿迁分行保留的王微的还款记录为计算依据）。案件受理费10342元（王微已预交一半），由江苏中港房地产开发有限公司负担。双方当事人对一审判决认定的事实均无异议。本院对一审判决认定的事实予以确认。本案二审争议焦点：一、双方当事人签订的商品房买卖合同应否解除；二、合同约定的违约金标准是否过高，应否予以调整；三、王微要求中港公司赔偿其在建设银行按揭贷款利息损失应否支持。本院认为，一、王微与中港公司签订的商品房买卖合同不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方方均应按照合同约定履行义务。合同第八条约定：中港公司应当在2015年12月31日前将房屋交付王微使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准；合同第九条又约定：中港公司如未按本合同约定的期限将该商品房交付许恒嘉使用，……逾期超过90日后，王微有权解除合同。截至一审法院法庭辩论终结之日中港公司已逾期交房超过90日，故一审法院根据王微请求，判决解除双方签订的《商品房买卖合同》并无不当。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼固合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”可见，人民法院如需调整违约金，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。一审法院判令中港公司返还王微购房款，并按日万分之一点五标准计算支付逾期交房违约金，具有合同依据并综合考量了全案情况；中港公司提出违约金按百分之零点七计算无事实和合同依据。三、王微在诉讼过程中也没有提交证据证明上存在其他实际损失或逾期损失；一审法院判令中港公司向其赔付的违约金已经包含按揭贷款利息损失。综上所述，王微、中港公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11226元，由上诉人王微负担884元，中港公司负担10342元。审判长  徐建华审判员  孙 权审判员  万 焱二〇一七年四月七日书记员  袁海燕第1页/共9页