福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0121民初985号 原告：福建海峡传媒港发展有限公司，住所地福建省闽侯县。 法定代表人：曾武华，职务董事长。 委托诉讼代理人：陈至育、罗义炜，福建瀛榕律师事务所执业律师。 被告：郭岗，男，汉族，1980年1月18日出生，住河北省三河市燕郊开发区。 被告：陈岚，女，汉族，1982年8月8日出生，住福建省福州市台江区。 原告福建海峡传媒港发展有限公司与被告郭岗、陈岚商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建海峡传媒港发展有限公司委托诉讼代理人陈至育、罗义炜，被告郭岗、陈岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福建海峡传媒港发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告郭岗、陈岚于2015年12月6日签订的编号为20150220672《商品房买卖合同》已于2016年10月4日解除；2.判令被告郭岗、陈岚立即向原告支付违约金4500元，且原告有权从被告郭岗、陈岚已付购房款350978元中扣除该违约金；3.判令被告郭岗、陈岚立即向原告返还发票号码为00377031的《销售不动产统一发票》；4.判令被告郭岗、陈岚立即协助原告向闽侯县房地产管理所办理闽侯县海峡传媒港（Ａ1地块）第2＃楼708单元房的合同网签注销、合同预售备案登记注销、预购商品房预告登记注销等相关手续并承担因此而产生的相关费用，且原告有权从被告郭岗、陈岚已付购房款350978元中扣除该费用；5.判令被告郭岗、陈岚向原告支付逾期配合原告办理案涉商品房的合同注销手续的违约金（违约金按照总房款800978元日万分之五计付，从2016年10月8日计至被告郭岗、陈岚配合原告办理完成前述注销手续之日止，暂计至2016年11月18日为16420元人民币），且原告有权从被告郭岗、陈岚已付购房款350978元中扣除该违约金；6.判令被告郭岗、陈岚向原告支付原告因本案而支付的一审律师代理费50000元，且原告有权从被告郭岗、陈岚已付购房款350978元中扣除该律师代理费；7.本案诉讼费用由被告郭岗、陈岚承担。 事实与理由：2015年12月6日，原告福建海峡传媒港发展有限公司与被告郭岗、陈岚签订编号为20150220672《商品房买卖合同》及其附件补充协议（以下简称：合同），约定：被告以单价每平方米8478.65元、总价800978元的价格向原告购买由其开发的位于闽侯县海峡传媒港（Ａ1地块）第2＃楼708单元房。被告应于合同签订当日向原告支付首付款人民币350978元，余款人民币450000元整由被告以向银行申请按揭贷款的方式支付。合同附件六补充协议第三条第2款约定，被告应于合同签订后45日内将贷款部分房款支付至原告账户。合同附件六补充协议第五条第6款的约定，被告逾期付款超过60日的，被告在原告书面催告后10日后仍未支付应付款的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自解除合同通知送达之日按累计应付款的1%向原告支付违约金。合同附件六补充协议第十六条第2款第1项约定，被告应当在原告发出书面通知之日起10日内配合原告到房地产行政主管部门办理合同注销手续，否则，被告应当向原告按总房款日万分之五计付违约金。该条第3款还约定，原告将在办理完成合同注销手续后90日内，将原告已付房价款扣除违约金及各种相关费用后的余款无息返还被告，如已付购房款不够扣除，原告享有继续追索的权利。合同附件六补充协议第十八条第3款约定，在合同履行过程中因被告违约，原告为维护自身权益而支出的包括但不限于律师费、诉讼费、鉴定费等费用概由被告承担。合同签订之后，被告仅于合同签订当日向原告支付了首付款人民币350978元，按揭贷款部分经原告屡次催告，被告均置之不理。2016年9月28日，原告委托福建瀛榕律师事务所向被告发出《律师函》，解除《商品房买卖合同》及其补充协议，并要求被告承担违约责任，以及配合原告办理商品房买卖合同备案注销手续。被告于2016年10月4日签收该《律师函》，但被告仍置若罔闻。综上，根据《商品房买卖合同》的约定，被告未按合同约定履行付款义务，原告有权解除合同，并有权要求被告按照《商品房买卖合同》的约定承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特向法院提起本次诉讼，望法院依法判如所请。 郭岗、陈岚辩称，一、原告并没有将商品房买卖合同交付给被告，导致被告无法在除原告指定外的其他银行办理按揭，补充协议第三款第一条约定买受人办理按揭手续必须有出卖人配合，原告没有配合被告办理按揭手续。根据合同第六条第三款，被告同样也没有义务在原告指定的银行办理按揭。二、按照合同第七条，逾期超过60天后，被告也仅需向原告按照应付款的1%支付违约金4500元，结合合同第二十二条，双方约定不得含有加重买受人责任，排除买受人权利的内容，原告所罗列的附件六第十六条第二款第一项与违约金4500元相比，高达16420元，严重加重了被告的责任，不应受到支持。三、原告罗列的合同附件六第十八条第三款关于律师费的约定加重了被告的责任，不应受到支持。 原告向本院提供下列证据： 证据一、商品房买卖合同，证明：1、原告与被告于2015年12月6日签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定被告以总价800978元的价格向原告购买案涉房屋，被告于合同签订当日向原告支付了首付款人民币350978元，余款人民币450000元整由被告以向银行申请按揭贷款的方式支付；2、合同附件六补充协议第三条第2款的约定，被告应于合同签订后45日内将贷款部分房款支付至原告账户。补充协议第五条第6款的约定，被告逾期付款超过60日的，被告在原告书面催告后10日后仍未支付应付款的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自解除合同通知送达之日按累计应付款的1%向原告支付违约金；3、补充协议第十六条第2款第1项约定，被告应当在原告发出书面通知之日起10日内配合原告到房地产行政主管部门办理合同注销手续，否则，被告应当向原告按总房款日万分之五计付违约金；4、补充协议第十六条第3款约定，原告有权从被告已付购房款中扣除违约金及各种相关费用后的余款无息返还被告，如已付购房款不够扣除，原告享有继续追索的权利；5、补充协议第十八条第3款约定，在合同履行过程中因被告违约，原告为维护自身权益而支出的包括但不限于律师费、诉讼费鉴定费等费用概由被告承担。 证据二、销售不动产统一发票，证明2015年12月6日，原告为被告开具了发票号码为00377031的发票。 证据三、房屋预告登记证明，证明2015年12月10日，案涉房屋已向闽侯县房地产管理所办理了预告登记至被告郭岗、陈岚名下。 证据四、关于及时办理银行按揭手续催告，证据五、EMS快递面单及妥投证明，共同证明：原告分别于2016年3月9日、3月28日向被告郭岗、陈岚发函要求其及时办理贷款按揭手续，否则要求被告一次性付清剩余购房款，并承担相应的违约责任。 证据六、律师函2016年9月28日，证据七、EMS快递面单及妥投证明，共同证明：原告委托福建瀛榕律师事务所向被告发送律师函，通知被告解除商品房买卖合同，并要求被告承担违约责任，同时要求被告配合办理注销商品房备案登记手续。但被告收到律师函之后，仍拒不履行相关合同义务。 证据八、委托代理合同，证据九、律师费代理费发票，共同证明：因被告违约行为，原告委托律师维护自身合法权益而支付律师费50000元。 被告郭岗、陈岚辩称，对证据一的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明对象有异议，但是原告并没有将商品房买卖合同交付给被告，即使被告违约，应当按照主合同第七条第一款规定应付款的1%来计算违约金，第七条已经完整明确违约责任，附件六中加重了被告的责任，与合同二十二条不符。不应该按照合同附件六的日万分之五的标准来计算违约金。对证据二的真实性、合法性、关联性及证明对象均无异议、证据三因为被告并未收到原告通知被告办理预告登记的书面文件及预告登记证，真实性无法确认。证据四、证据五的真实性、合法性、关联性均无异议，证明对象有异议，有收到但不代表被告违约。证据六、证据七真实性、合法性、关联性均无异议，在收到律师函之后，被告有跟开发商进行沟通，但跟开发商无法取得联系。证据八、证据九真实性、合法性、关联性均无异议，律师费过高且不应当有被告来承担。 本院认为，被告对原告提供的上述证据真实性均没有异议，有原件核对，与本案具有关联性，本院均予以采信。 被告郭岗、陈岚向本院提交下列证据： 短信记录，证明：关于诉争房屋所有的手续及合同都在开发商处，导致被告没有办法办理按揭手续。 原告对被告提供的证据，质证认为，真实性无法确认，没有办法证实该联系人就是原告员工。事实上，本案没有办法办理按揭的原因，是被告二征信有问题，无法通过银行审核。 本院认为，被告提供的证据，真实性无法确认，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月6日，被告郭岗、陈岚向原告福建海峡传媒港发展有限公司购买座落于闽侯县海峡传媒港（Ａ1地块）第2＃楼708单元房，建筑面积共94.47平方米，该商品房总价款800978元整。原、被告双方签订了编号为20150220672的《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定首付款为350978元，余款450000元由被告郭岗、陈岚以向银行申请按揭贷款的方式支付。被告郭岗、陈岚于2015年12月6日向原告支付了首付款350978元整。2015年12月10日，诉争房屋已经预告登记至两被告名下。2016年3月9日、3月28日，原告向两被告发函要求其及时办理贷款按揭手续。2016年9月28日，原告委托代理律师向两被告发送关于解除商品房买卖合同的律师函。2016年11月17日，原告与福建瀛榕律师事务所签订《委托代理合同》，约定福建瀛榕律师事务所接受原告委托，代理原告与被告郭岗、陈岚商品房销售合同纠纷一案，一审诉讼阶段律师费为50000元。 本院认为，两被告与原告签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同内容符合法律规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于两被告是否违约的问题。根据附件六《合同补充协议》第三条第1款约定：“买受人应在签约后10内按照贷款银行的要求办理贷款手续，包括但不限于向贷款银行/公积金代办机构提供符合银行要求的办理贷款时需要买受人提供的全部申请材料，按照银行要求签订贷款合同及配合办理商品房抵押预告登记，缴纳买受人应缴纳的相关费用，向银行提出正式的贷款申请，交纳代办预告登记、预售商品房抵押登记的服务费用，并自行取得并向出卖人或有关单位提供相关资料。出卖人在买受人办理贷款手续时应给予买受人必要的配合。买受人逾期未能办理完毕贷款手续的，每逾期一天应向出卖人承担应付未付款项的万分之五的违约金。”及第2款约定：“买受人应在本合同签订后45日内将贷款部分房款支付至出卖人账户。若非因出卖人原因导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起按本补充协议第五条的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以10日内一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。”郭岗、陈岚辩称，原告没有将商品房买卖合同交付给被告，导致被告无法在除原告指定外的其他银行办理按揭，但被告提供的证据不足以证明其主张，该答辩意见，本院不予采信，故本院认定两被告逾期未办理按揭并存在逾期未支付房款的行为，应承担违约责任。 关于合同解除问题。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。附件六《合同补充协议》第五条第6款约定：“逾期付款超过60日的，买受人在出卖人书面催告10内后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。”及第十六条第1款约定：“在出卖人和买受人任何一方根据本合同和／或本补充协议的规定行使解除权时，本合同和／或本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。“原告主张解除合同符合双方约定的解除合同条件，本院予以支持。另根据附件六《合同补充协议》第十六条第2款第（1）项约定：“买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等。……”原告要求两被告协助原告向闽侯县房地产管理所办理闽侯县海峡传媒港（Ａ1地块）第2＃楼708单元房的合同网签注销、合同预售备案登记注销、预购商品房预告登记注销，并将购房发票归还原告的诉请，本院予以支持。 关于违约金问题。根据附件六《合同补充协议》第三条第2款约定：“买受人应在本合同签订后45日内将贷款部分房款支付至出卖人账户。若非因出卖人原因导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起按本补充协议第五条的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以10日内一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。”及第五条第6款约定：“逾期付款超过60日的，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金……”故原告主张要求两被告支付逾期付款违约金4500元，本院予以支持。另根据《合同补充协议》第十六条第2款第（1）项约定：“……如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理前述注销手续，买受人除应支付合同约定的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款万分之五的违约金。”故原告主张两被告向原告支付逾期配合原告办理诉争商品房的合同注销手续违约金（违约金按照总房款800978元的万分之五标准计算，从2016年10月8日起计至两被告配合原告办理完成前述注销手续之日止，暂计至2016年11月18日为16420元）。 关于律师费问题。根据附件六《合同补充协议》第十八条第3款约定：“……如出卖人通过诉讼及/或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及/或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，概由买受人承担，律师费标准参考项目所在地政府颁布的最新律师服务收费指导标准执行，具体金额以律师事务所出具的发票为准。”原告主张要求被告支付律师费50000元，并向本院提交相关票据及委托合同，本院酌定，被告向原告支付律师费12000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、确认原告福建海峡传媒港发展有限公司与被告郭岗、陈岚签署的《商品房买卖合同》（编号为20150220672）于2016年10月4日解除； 二、被告郭岗、陈岚于判决生效之日起十日内向原告福建海峡传媒港发展有限公司支付逾期付款违约金4500元及逾期配合原告办理合同注销手续违约金（逾期配合原告办理合同注销手续违约金按总房款800978元的日万分之五标准计算，从2016年10月8日起计至两被告实际配合原告办理完成注销手续之日止，暂计至2016年11月18日为16420元），上述两项违约金可在原告返还给被告的购房款中予以扣减； 三、被告郭岗、陈岚于判决生效之日起十日协助原告福建海峡传媒港发展有限公司办理闽侯县海峡传媒港（Ａ1地块）第2＃楼708单元房的合同网签注销、合同预售备案登记注销、预购商品房预告登记注销，并将购房发票归还原告； 四、被告郭岗、陈岚于判决生效之日起十日内向原告福建海峡传媒港发展有限公司支付律师费12000元，该款项可在原告返还给被告的购房款中予以扣减； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费11810元，由被告郭岗、陈岚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  张 峰 代理审判员  邱胜利 人民陪审员  程天池 二〇一七年四月二十七日 书 记 员  陈 桦 附： 本案适用的法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。