湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书原告（反诉被告)怀化润兰物业服务有限公司。法定代表人向纯兰，系该公司董事长。委托诉讼代理人唐永洪，湖南诚怀律师事务所律师，执业证号：14312201310483853。委托诉讼代理人石文，男，汉族，系该公司员工。被告（反诉原告）熊寿林，男，瑶族。委托诉讼代理人刘成君，男，汉族，系被告（反诉原告）所在社区推荐。委托诉讼代理人刘光元，男，汉族，，系被告（反诉原告）所在社区推荐。原告(反诉被告)怀化润兰物业服务有限公司（以下简称“润兰物业公司”）与被告（反诉原告）熊寿林物业服务合同纠纷一案，本诉原告于2016年10月18日向本院提起诉讼，反诉原告于2017年1月28日向本院提起反诉，本院受理后，依法组成合议庭合并审理，于2017年3月20日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）怀化润兰物业服务有限公司的委托诉讼代理人唐永洪、石文，被告（反诉原告）熊寿林及其委托诉讼代理人刘成君、刘光元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）怀化润兰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令熊寿林给付润兰物业公司2012年5月至2016年8月的物业服务费2548元；2、请求法院判令熊寿林支付润兰物业公司截止2016年8月30日的滞纳金3974.88元（以拖欠物业服务费为基数，按每日1‰的标准，从逾期之日起计算至缴清拖欠的物业服务费止）；3、由熊寿林承担本案的诉讼费。事实和理由：熊寿林系润兰物业公司管理的锦绣湘维小区的业主，2008年5月4日，双方签订《锦绣湘维物业管理合同书》，约定熊寿林物业基本情况：房号5栋202号房，建筑面积122.5平方米；住宅物业综合管理服务费按物业建筑面积每月每平米0.4元，熊寿林须于每月5日前付清上月的物业服务费；熊寿林违法本合同，不按本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，润兰物业公司有权要求熊寿林补缴并从逾期之日起按每日1‰加收滞纳金等。合同生效后，润兰物业公司提供了物业管理服务，但熊寿林未依约向其缴纳物业服务费，从2012年5月至2016年8月止，共欠物业服务费2548元。经润兰物业公司多次口头和上门催缴未果，为维护其合法权益，故诉至法院，恳请法院支持其诉讼请求。被告（反诉原告）熊寿林辩称，一、润兰物业公司没有达到国家法律法规规定的从事物业服务行业的资格，不具备本案的诉讼主体资格，润兰物业公司在2009年后才获得企业资质证书，在此之前与其签订的物业管理合同无效；二、润兰物业公司与其签订的物业管理合同未依法成立，理由是其与开发商的房屋买卖合同中并没有约定物业服务的相关内容，上述合同是在其交房时以捆绑方式强行签订，违反了相关的法律规定，违背了其真实意思；三、润兰物业公司与其签订的物业管理合同严重违反了平等原则，业主的责任大，权利少，部分内容如规定专项维修资金由润兰物业公司代管和支配甚至违反了法律规定；四、润兰物业公司未按照与其签订的物业管理合同的约定为业主提供物业服务，具体如下，1、未按法律规定和合同约定配备消防设备和器材；2、润兰物业公司的保安人员大多是退休的老人和社会上的闲散人员，未经过正规的培训，也没有相应的上岗许可证，小区没有围墙封闭，外来车辆和人员出入自由，大件物品出入不询问、不登记，各楼防盗门密码路人皆知，监控设备因二期开发而撤销，保安人员脱岗、离岗、看杂志、玩手机现象普遍，业主的安全得不到保障，多处业主家中被盗；3、小区绿化带被开发商破坏后，润兰物业公司未采取任何措施；4、2008年以来小区卫生极差，公共场所、道路几天才扫一次，楼道扶手被灰尘盖住了本色，开发商的二期工程开始后，挖机、水泥罐车、渣车等各种车辆在小区24小时不停地穿梭，渣土、垃圾遍地，小区道路坑坑洼洼、下水道井盖破破烂烂，粉尘、噪音污染严重，润兰物业公司未采取任何措施，直到2016年建筑工程快结束时，通过业主多次维权，润兰物业公司才用消防水冲洗马路；5、润兰物业公司未经任何业主同意，未办理任何手续就任由开发商将各种建筑材料和设备等堆放在业主的共用空间、场地上；五、其与开发商的《商品房买卖合同》未有任何物业服务条款的约定，根据《湖南省物业服务收费管理办法》第十条的规定，住宅前期物业服务收费未在房屋交易合同中与物业买受人预先明确的，业主有权拒绝付费；六、润兰物业公司在明知其所谓的权利受到侵害后，四年都没有进行书面催告或提起诉讼，已经超过了二年的诉讼时效；七、润兰物业公司的《湘维物业管理合同》规定，在小区业主产权多元化、意志多元化、需求多元化的情况下，双方只能依据“少数服从多数”和“民主集中”的原则进行小区的服务和管理。现小区共入住414户，由320户未交物业服务费，就说明80%以上的群体权利主张润兰物业公司不具备收缴物业服务费的资格，其所主张的收费行为不能予以实施，对80%以上业主有效群体权利主张应予服从和执行。被告（反诉原告）熊寿林向本院提出反诉请求：1、确认原、被告签订《锦绣湘维物业管理合同书》无效；2、润兰物业公司退还其2008年-2012年所缴纳的“物业服务费”2400元，赔偿500元；3、润兰物业公司对被破坏的公共绿化带进行恢复原状或按每平米20-50元的标准赔偿损失4000-10000元；4、润兰物业公司赔偿熊寿林因其非法停水停电造成的各项损失15000元；5、润兰物业公司赔偿熊寿林在开发商二期工程四年多时间内不作为、违法作为给其造成的噪音、粉尘、光源污染和身心健康、精神伤害58400元。事实和理由：2016年1月18日至2016年2月1日，润兰物业公司在其已按时足额交纳水电费的情况下对其进行非法停水停电。其系工伤10级的伤残人员，家中还有90多岁尿失禁的母亲，每天被迫在外面生活饮食，平均每天开销百多元，给其造成了经济损失和精神伤害。其余事实和理由同前述答辩意见一致。另被告（反诉原告）熊寿林反诉请求依法撤销润兰物业服务有限公司三级企业资质，依法追回住宅专项维修资金，吊销其资质证书，依法对其进行处罚，构成犯罪的追究刑事责任。上述几项请求已经超出了民事诉讼案件的受案范围，对上述反诉请求，本案不予审理，被告（反诉原告）熊寿林可以通过其他途径申请处理。原告（反诉被告）怀化润兰物业服务有限公司针对反诉辩称：一、其是2006年3月7日获准从事物业管理活动，具备物业从业资格，同时资质管理是行政管理的手段，相应的规范为管理规范，并非效力规范；二、熊寿林所称的停水停电，熊寿林需要举证证明，同时熊寿林也没有证据证实其全家生活财产、身心健康、精神费、上访、误工费的损失；三、物业合同是双方自愿达成的协议，不存在无效的情形；四、二期工程施工与其没有直接关系，熊寿林主张的赔偿标准，无相应的法律依据。经审理查明：熊寿林系润兰物业公司管理的锦绣湘维小区的业主，2008年5月4日，怀化润兰物业管理有限公司（乙方）与熊寿林（甲方）签订《锦绣湘维物业管理合同书》，约定甲方物业基本情况：房号5栋202号房，建筑面积121.77平方米；乙方提供的服务项目及标准：1、物业共用部位的维护与管理，确保物业使用功能正常；2、物业共用设施设备及其运行的维护和管理，保持物业及其附属的各类设施设备的完好及正常使用（共用设施设备是指小区内共用的上下水管道、水箱、供电线路、消防设施、路灯、池、井、电梯、电视监控系统、有线对讲系统等）；3、环境卫生、绿化管理服务。保持小区内物业共用部位和公共场地、绿地的整洁、美观；4、协助政府职能部门对小区内公共秩序、消防、交通等事项的管理服务。门卫24小时值班，对来访人员进行登记、查询及大件物品出入管理，小区内保安定时巡逻，协助公安及消防部门维持小区的治安秩序和消防安全，做好车辆进出管理等工作，维护小区内正常交通秩序，维护小区内正常的工作、生活秩序等；住宅物业综合管理服务费按物业建筑面积每月每平米0.4元，甲方须于每月5日前付清上月的物业服务费；受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）收费标准执行政府规定；甲方每次缴纳费用时间为每月5号之前；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按照1‰加收滞纳金等。协议签订后，润兰物业公司向熊寿林所在的锦绣湘维小区提供物业管理服务，熊寿林向润兰物业公司缴纳物业服务费，润兰物业公司并代收水电费。自2012年5月起，熊寿林认为润兰物业公司的物业管理服务存在问题拒绝缴纳物业服务费。2015年10月26日，怀化市房产管理局向润兰物业公司发送一份《限期整改通知书》该通知载明：根据群众投诉举报和现场检查，你公司2007年开始提供物业服务的“锦绣湘维”项目，到目前为止存在以下几点突出问题：1、未依法组织成立业主大会和业主委员会，致使业主权利无法得到保障；2、物业收费和服务品质标准不符。物业服务区域未实行封闭式管理、管理制度混乱，管理措施缺失，人员车辆任意出入，监控盲区较多，建筑施工材料堆放，消防通道堵塞；3、部分业主擅自更改房屋用途，把车库柴棚擅自下挖更改住房，甚至更改为鸡舍，废品站。门面承租户厨房油烟直接向小区内排放，卫生间污水向雨水管排放，导致周围邻居苦不堪言；4、二期项目施工没有与物业服务区域隔离，施工车辆材料自由出入小区，致使小区内外路面破损，严重影响业主正常出行。提出以下整改意见：1、依法配合组织成业务大会和业主委员会；2、切实履行服务职责，完善相关管理制度，提升服务能力和水平；3、加强对业主行为的规范引导，协同业务大会和业务委员会及时指定业主公约和管理公共；4、尽快完善公共设施设备，对物业管理服务区域施行封闭管理，加强对施工活动管理，杜绝施工车辆和建设材料从小区出，保证业主的正常生活。并载明在30日内进行整改。润兰物业公司收到该通知后，虽然对物业问题进行了整改，但未整改到位。因润兰物业公司未能收取到物业服务费，因而诉至法院，形成纠纷。另查明，2006年3月7日，怀化市广宇蓝物业管理有限公司登记成立，并经怀化市房产管理部门批准准予从事物业管理服务。2007年8月2日，怀化市广宇蓝物业管理有限公司将名称变更为怀化润兰物业管理有限公司，并于2009年4月30日再次将怀化润兰物业管理有限公司更名为怀化润兰物业服务有限公司。上述事实，经公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证、辩论，本院确认，有下列证据证实：证据1、润兰物业公司的营业执照、物业服务企业资质证书、物业从业人员资格证书5份、熊寿林身份证复印件，证明双方的主体资格及润兰物业公司的物业从业资质；证据2、《锦绣湘维物业管理合同书》1份，证明熊寿林与润兰物业管理有限公司签订物业管理服务协议，约定了物业管理服务的内容、收费标准及逾期缴纳费用的违约金等的事实；证据3、物业服务费欠交明细表、小区业主水电收费台账，催款通知，证明熊寿林欠交物业服务费及润兰物业公司向熊寿林催收物业服务费的情况；证据4、2015年12月23日报警案件登记表，证明润兰物业公司与业主因物业服务费用发生纠纷的事实；证据5、内资企业登记信息1份，证明润兰物业公司的成立及名称变更情况；证据6、怀化市房产局整改通知、整改报告、业主代表临时委员会公开信、小区照片，证明润兰物业公司在对锦绣湘维提供物业服务过程中，存在多种物业服务问题，被怀化市房产局责令30日内整改及润兰物业公司对相关问题进行了部分整改，但仍未整改到位的事实；证据7、庭审笔录1份，证明本案其他事实。对润兰物业公司提交的锦绣湘维小区物业服务费情况说明，该份证据系润兰物业公司的单方陈述，没有相应的证据予以佐证，本院不予采信。对润兰物业公司提交的拆迁说明复印件，因未提交原件，本院不予采信。对润兰物业公司与熊寿林向本院提交的收据，因其均没有提供原件，且对方均对证据的三性提出了异议，本院不予采信。对熊寿林提交的企业资质证书及相关资料复印件，拟证明润兰物业公司在2009年后才获得物业从业资质，润兰物业公司对其三性均提出了异议，本院不予采信。对熊寿林提交的证据《物业管理条例》、《湖南省物业服务收费管理办法》、《中华人民共和国合同法》、《湖南省物业管理项目经理人从业暂行办法》等法律法规，因不属于当事人需要举证证明的事项，本院不作为证据采信。对熊寿林提交的证据小区其他业主的证明，因证人未出庭作证，无法核实其真实性，本院不予采信。对熊寿林提交的锦绣湘维小区业主委员会湘委函（2016）第3号报告，因该报告涉及的是润兰房地产有限公司二期施工和天星华府房地产开发商第一、二期施工问题，与本案缺乏关联性，本院不予采信。对熊寿林提交的李光华关于家中被盗报告、湘维小区业主恳求维权报告、武陵社区证明，因没有经办人的签字，相关人员亦未到庭作证，无法核实其真实性，本院不予采信。本院认为，熊寿林系润兰物业公司管理的锦绣湘维小区的业主，怀化润兰物业管理有限公司与熊寿林签订的《锦绣湘维物业管理合同书》，具有当事人签名（章），合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，双方当事人应当按照合同全面履行义务。怀化润兰物业管理有限公司名称的变更不影响其合同权利和义务。润兰物业公司一直按照合同的约定为锦绣湘维小区提供物业管理服务，熊寿林在2012年5月之前也一直按约履行缴纳物业服务费的义务。熊寿林辩称润兰物业公司没有达到国家法律法规规定的从事物业服务行业的资格，且其与开发商的房屋买卖合同中并没有约定物业服务的相关内容，润兰物业公司在其交房时以捆绑方式强行与其签订物业管理服务合同，违反了相关的法律规定，违背了其真实意思表示，该合同未依法成立和生效，系无效合同。经查，润兰物业公司从2006年3月7日起即具有物业从业资格，且物业从业资质的规定系管理性规范，并非效力性规范，润兰物业公司是否取得资质证书，并不影响本案原、被告之间的物业管理服务合同的效力。如果熊寿林对润兰物业公司资质的取得有异议，应向有关行政部门主张权利。熊寿林系完全民事行为能力人，应能辨识其在合同中签字的法律后果，且其未能举证证明在合同签订过程中怀化润兰物业管理有限公司存在胁迫、欺诈或其他导致合同无效的法定情形，故熊寿林应为其签字行为承担相应的法律责任。综上，熊寿林辩称其与怀化润兰物业管理有限公司的物业管理服务合同未成立、未生效、无效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。同时，关于熊寿林辩称润兰物业公司的《锦绣湘维物业管理合同书》规定，小区依据“少数服从多数”和“民主集中”的原则进行小区的服务和管理。现80%以上的群体权利主张润兰物业公司不具备收缴物业服务费的资格，那么其所主张的收费行为就不能予以实施的抗辩意见，因“少数服从多数”和“民主集中”的原则仅为小区管理服务原则，针对的是润兰物业公司与小区业主对小区的服务和管理事务的决定权问题，并不适用于物业公司对业主的物业服务费用的收取方面，故熊寿林的该抗辩理由不能成立，本院不予采纳。对熊寿林请求确认原、被告签订的《锦绣湘维物业管理合同书》无效，润兰物业公司退还其2008年-2012年所缴纳的“物业服务费”2400元，赔偿500元的反诉请求，本院不予支持。2012年5月之后，润兰物业公司虽仍为熊寿林等业主提供物业服务，但熊寿林对润兰物业公司的物业管理服务提出了异议。润兰物业公司作为物业管理服务企业，应根据合同约定为业主提供优质、高效的服务，也有权向业主收取物业服务费。然而润兰物业公司在提供物业管理服务时存在管理制度混乱、管理措施缺失等问题，锦绣湘维小区内存在人员车辆任意出入，监控盲区较多，建筑施工材料随意堆放，消防通道堵塞等状况。又由于锦绣湘维小区未实行封闭式管理，二期工程施工未与物业服务区域隔离，导致施工车辆材料自由出入小区，致使小区路面破损等影响到业主出行及生活的现实情况。在怀化市房产局下达责令整改通知书后，润兰物业公司仍未整改到位。由此可以确定润兰物业公司未按照合同约定全面履行义务，其履行行为为瑕疵履行。根据公平原则，鉴于原告瑕疵履行的事实，本院酌定本案诉争物业服务费按照润兰物业公司主张数额的80%予以支持。按此计算，截止2016年8月熊寿林共应向润兰物业公司支付物业服务费2026.25元（121.77平米×0.4元/平米/月×80%×52月）。对润兰物业公司主张熊寿林支付物业服务费超出2026.25元的部分，本院不予支持。因润兰物业公司在履行物业管理服务合同中存在瑕疵，并导致双方因物业服务费的交纳产生纠纷，诉至法院，在纠纷解决前，熊寿林未按照双方合同约定的数额、时间交纳物业服务费，具有正当理由，故对润兰物业公司请求法院判令熊寿林支付润兰物业公司截止2016年8月30日的滞纳金3974.88元（以拖欠物业服务费为基数，按每日1‰的标准，从逾期之日起计算至缴清拖欠的物业服务费止）的诉讼请求，本院不予支持。另因熊寿林未缴纳物业服务费的行为一直处于持续状态，且从润兰物业公司与熊寿林及其他业主因物业服务费缴纳多次发生纠纷的事实可以看出其并未消极主张权利，故对熊寿林提出的本案已超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。关于熊寿林反诉请求润兰物业公司对被破坏的公共绿化带进行恢复原状或按每平米20-50元的标准赔偿损失4000-10000元。公共绿化带应为全体业主所共有，熊寿林作为反诉原告提出请求的主体不适格，且未提供相应的证据证明绿化带被破坏情况和相应的赔偿标准，故对该反诉请求，本院不予支持。关于熊寿林反诉请求润兰物业公司赔偿因其非法停水停电造成其各项损失15000元，赔偿熊寿林在开发商二期工程四年多时间内不作为、违法作为给其造成的噪音、粉尘、光源污染和身心健康、精神伤害58400元。熊寿林未举证证明润兰物业公司存在对其非法停水停电，存在不作为、违法作为给其造成噪音、粉尘、光源污染及对其造成实际经济损失的事实，应承担举证不能的不利法律后果。如若存在停水停电的侵权行为或噪音、粉尘、光源污染的侵权行为，该侵权行为也系另一法律关系，不符合反诉的条件，熊寿林可以另行主张权利。故对该项反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告（反诉原告）熊寿林在本判决生效之日起15日内向原告（反诉被告）怀化润兰物业服务有限公司支付2012年5月至2016年8月的物业服务费2026.25元；驳回原告（反诉被告）怀化润兰物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）熊寿林的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）怀化润兰物业服务有限公司负担30元，被告（反诉原告）熊寿林负担20元，反诉案件受理费782元，由被告（反诉原告）熊寿林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 袁 婷人民陪审员 沈 红人民陪审员 刘华成二〇一七年四月十三日代理书记员 李翊铭附法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。