上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初18172号原告：杨铜矿，男，1965年6月17日出生，汉族，户籍地河南省。委托代理人：余莺莺，上海淳元律师事务所律师。被告：费从才，男，1948年12月1日出生，汉族，户籍地上海市。法定代理人：费从保(系被告哥哥)，男，住上海市虹口区车站南路XXX弄XXX号XXX室。委托代理人：费腾(系费从保儿子)，男，住上海市闸北区平型关路XXX弄XXX号XXX室。被告2：卢惠珍，女，1962年3月24日出生，汉族，户籍地上海市东余杭路XXX号。原告杨铜矿与被告费从才、卢惠珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨铜矿及其委托代理人余莺莺，被告费从才的法定代理人费从保及其委托代理人费腾、被告卢惠珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨铜矿向本院提出诉讼请求：判令二被告支付原告房屋装修费394,863元。事实与理由：2008年12月，原告与两位被告分别签订租房协议，由原告承租位于上海市东余杭路896、898号房屋，租赁期限直至拆迁之日止。因承租房屋系年代较久的简易私房，年久失修，建筑结构岌岌可危，故2014年3月原告分别与两位被告签订危房翻修协议，约定由原告出资修建房屋，若遇动迁，因修建房屋后的评估增值部分归两位被告所有，但需由两位被告先行补偿甲方修建房屋的费用。2016年该房面临动迁，但两位被告却拒履行协议向原告支付房屋建造费用。故原告诉至本院，要求判如所请。被告费从才辩称，不同意原告的诉讼请求。房屋的动迁利益与本案无实质性影响。根据租赁合同，合同至房屋动迁终止，现房屋已经动迁，原告应当搬出租赁房屋。知道要动迁时，我方主动联系过原告，我方也愿意就修房费用适当补偿原告，但对于补偿金额未能协商一致。原告并没有建房，房屋本来就存在，只是年久失修，原告只是修房。房屋修缮是原告提出的，当时卢惠珍的房屋并不需要维修。修房并未改变房屋原有的面积，房屋新旧程度和好坏也并未影响动迁补偿。危房翻修协议第四条约定的无偿使用，我方认为五年内是二楼的租金抵充装修费用，五年后才是真正的无偿使用。另外，补偿也不是全额补偿的意思。原告诉请的金额中还是包括了装修费用的，双方的租赁合同期满终止，可移动的物品原告可以搬走，不可移动的部分原告也无权要求我方补偿。拆除重建费用187,599元(扣除争议金额和税金)我方是认可的。原告不享有房屋拆迁利益。2014年4月起至2016年5月原告使用二楼的租金，我方认为每月3,000元，2016年1月至6月的租金欠付1,000元，有线电视费207元，这些费用应当从重建费用中扣除。原告提供的建造合同不规范，也未提供发票。原告的行为导致我方的动迁安置费至今没有拿到。去年六月至今，原告使用房屋的租金也未支付。被告卢惠珍辩称，同意被告费从才的意见，房屋原来不需要修缮的，原告找我帮忙，我就同意修缮了。签订危房翻修协议的时候，出于对原告的信任，我没有仔细看。我方同意承担相应的责任，但是原告要求的金额过高。本院经审理认定事实如下：原告杨铜矿分别向被告费从才、被告卢惠珍租赁上海市东余杭路XXX号、898号房屋用于经营烧烤店。2014年3月4日，原告与被告卢惠珍签订《危房翻修协议》，约定，兹有东余杭路XXX号房屋，系年代较久的简易私房，因年久失修，房屋所处出现开裂。建筑结构岌岌可危，修缮工作迫在眉睫，现经房东(甲方)卢惠珍与(乙方)杨铜矿协商，达成如下修正协议：1、尽快实施对危房的修建工作，并由甲方负责行政申请等一系列事项。乙方负责具体修建事项。2、修建工作必须遵守国家有关法令条款，未经事项有甲乙双方共同协商解决。3、修建资金由乙方出资，所需建材均有乙方决定并负责选购以确保所用材料的安全可靠。4、房屋修建完工之后，二楼的使用面积供乙方无偿使用至动迁后为止，甲方不得向乙方收取任何费用，租据参照原有合同，房租不变。5、修建后的房屋，若遇动迁，其评估增值部分归甲方所有，但动迁在5年之内发生，甲方需补偿乙方修建房屋费用，计称价值以相关发票为准。6、修建中的安全工作由乙方负责，工程质量由乙方负责监督验收。次日，原告与被告费从才的法定代理人费从保就东余杭路XXX号房屋亦签订上述《危房翻修协议》。同年3月9日，被告费从才的法定代理人费从保出具《委托书》一份，载明，兹有东余杭路XXX号户主费从保(监护人)因本人不住东余杭路XXX号，所以现在全权委托杨铜矿同志处理房屋重新装修的相关事宜。3月12日，被告卢惠珍亦出具《委托书》一份，载明，兹有东余杭路XXX号住房，鉴于年代久远发生危险，现急需重建。由于本人母亲年迈要照料，没有时间，因此委托杨铜矿建房一切事项给予办理。又查明，2016年4月12日，被告卢惠珍与上海市虹口第一房屋征收服务事务所有限公司就上海市东余杭路XXX号房屋签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》。同年4月21日，被告费从才的法定代理人费从保与上海市虹口第一房屋征收服务事务所有限公司就上海市东余杭路XXX号房屋签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》。审理中，被告费从才、卢惠珍均表示愿意共同向原告承担补偿义务。审理中，原告提供《建筑装饰工程施工合同》两份及相关收据，证明原告对东余杭路XXX号、898号房屋进行了翻建装修及所支出的费用。此外承办人至上海市虹口区规划和土地管理局了解有关情况并调取了相关资料，2014年3月原告在翻建房屋时存在违法建造行为，被处以相关的行政处罚。审理中，经原告申请，本院依法委托上海申元工程投资咨询有限公司(以下简称申元公司)对上海市东余杭路XXX号、898号房屋拆除、重建以及房屋装修费用进行司法鉴定，结论为：东余杭路XXX号、898号房屋拆除、重建费用的鉴定工程总造价为222,449元，无争议金额194,126元，争议金额为28,323元，争议金额包括屋面拆除新建2次费用27,021元，窨井费用1,302元。东余杭路XXX号、898号房屋装修费用的鉴定工程总造价为172,414元。原告对该鉴定意见无异议，被告费从才、卢惠珍表示认可拆除重建费用187,599元(扣除争议金额和税金)，装修费用用于原告的经营，应当由原告自行负担。本院认为：原告分别与二被告签订的《危房翻修协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。该协议明确约定“5、修建后的房屋，若遇动迁，其评估增值部分归甲方所有，但动迁在5年之内发生，甲方需补偿乙方修建房屋费用，计称价值以相关发票为准”，二被告亦表示愿意对原告作出适当补偿，本院予以认可。对于补偿金额，参照《司法鉴定意见书》，房屋拆除、重建费用为222,449元，无争议金额194,126元，争议金额为28,323元，包括屋面拆除新建2次费用27,021元，窨井费用1,302元。因原告在重建过程中存在违法建造行为，曾被相关部门处以行政处罚，故屋面拆除新建2次费用应由原告自行负担。窨井也未在现场查勘到。故对于争议金额，本院不予采纳。房屋装修费用总造价为172,414元，考虑到原告的装修主要用于经营烧烤店，也已使用了一定的年限，故要求被告全额补偿有失公平，故对于补偿金额，本院将结合装修的用途、使用年限及实际受益情况，酌情调整为51,724.20元。关于税收问题，不属于法院的管辖范围，被告若有异议，可向有关部门反映。对于租赁期间所发生的其他相关费用，被告若有依据可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条规定，判决如下：自本判决生效之日起15日内，被告费从才、卢惠珍应向原告杨铜矿支付房屋拆除重建及装修费用245,850.20元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7,222.94元，减半收取3,611.47元，由原告杨铜矿负担1,203.82元，被告费从才、卢惠珍负担2,407.65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  曹北霖二〇一七年四月十七日书记员  尤 佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。