广东省佛山市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）粤06执异54号案外人：姬化，男，汉族，1982年8月8日出生，住广东省佛山市南海区，。申请执行人：欧凯，女，汉族，1962年7月29日出生，住广东省佛山市禅城区，。委托代理人：刘华升，广东康格律师事务所律师。被执行人：佛山市南海万帮实业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园，统一社会信用代码91440605231830765J。法定代表人：江浩祥。委托代理人：张艳丽，广东龙浩律师事务所律师。被执行人：许志华，男，汉族，1962年2月26日出生，住广东省佛山市南海区，。本院在执行申请执行人欧凯与被执行人佛山市南海万帮实业投资有限公司（以下简称万帮公司）、许志华仲裁一案中，案外人姬化向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年3月24日公开进行听证，案外人姬化、申请执行人欧凯的委托代理人刘华升、被执行人万帮公司的委托代理人张艳丽到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人姬化称，其于2009年11月24日与万帮公司签订【商品房】订购协议，约定以110740元购买爱琴海岸68至78座汽车位1××号房产（房产证号49××65），并支付了定金10000元、第一期楼款45370元、房屋维修基金2215元、合同印花税56元。该房产于合同签订当日已交付给其使用，但万帮公司一直未能协助其办理房产证，尾款55370元也未支付。故特请法院在执行该房产时对其合法权利予以保护，其愿意将尾款及时支付至法院，请求法院对上述财产予以解封并责令万帮公司协助其办理房产证。申请执行人欧凯答辩称：一、案外人与万帮公司并未签订合法有效的书面合同，且未办理广东省商品房买卖需要办理的网签手续，不足以对抗申请执行人的执行权利。二、案外人与万帮公司签订定购协议后至申请执行人申请查封涉案车位长达6年的时间内，案外人未向万帮公司主张过户办证，其自身存在过错。申请执行人根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，申请查封涉案车位并申请法院强制执行理据充分。三、截止到目前，案外人仍未全额支付涉案车位的价款，亦未向执行法院交付剩余价款以供执行，却占用涉案车位进而损害申请执行人的合法权益。四、案外人所提交的证据，全部由其与万帮公司单方制作，不能排除其与万帮公司串通规避执行的情况。综上，申请执行人认为案外人的异议请求不符合法律规定，请求驳回其全部异议请求。被执行人万帮公司答辩称：确认案外人在异议书中陈述的事实。一、万帮公司与案外人签订的合同是合法有效的合同。二、万帮公司确认已收到案外人在异议书内陈述的款项，案外人已合法占有车位，视为该车位的实际所有权人，且案外人也缴纳管理费至今。三、该车位至今无法过户的原因在于被执行人，案外人不存在过错。因土地及地上建筑物抵押给佛山市农商行，直到涂销抵押登记后才将部分车位办理过户手续，还有一部分车位准备过户时被申请执行人查封，导致无法过户。四、2009年签订商品房买卖合同时，无需办理网签手续，成立的定购协议是合法有效的。案外人姬化向本院提交如下证据：1.《【商品房】定购协议》壹份，拟证明案外人于2009年11月24日与万帮公司签订合同购买涉案车位。2.《代缴费/税服务授权书》壹份，拟证明案外人每月就涉案车位缴纳相应的管理费与分摊水电费，车位是自己使用。3.《广东省佛山市企事业单位预收款凭证》壹份、《银联存根》壹份、《收据》贰份，拟证明案外人于2009年11月27日已向万帮公司支付车位款55370元、合同印花税56元、车位维修基金2215元。4.（2016）粤06执475号《公告》复印件壹份，拟证明涉案车位已被法院查封处理。申请执行人欧凯对案外人提交的证据质证如下：1.对证据1的“三性”不予确认。认为《【商品房】订购协议》并非正式的商品房买卖合同，且该协议第二条约定需签署国家统一制定的《广东省商品房买卖合同》。2.对证据2的真实性无异议，对证明内容有异议。认为该授权书只能证明案外人在银行办理代付费业务，并不能证明其一直缴纳案涉车位的相关费用。3.对证据3中的《广东省佛山市企事业单位预收款凭证》、《收据》的“三性”不予认可，因该证据均为案外人与万帮公司单方制作，不能排除伪造可能。对《银联存根》的真实性无异议，合法性、关联性由法院审核。4.对证据4的“三性”予以确认。经质证，被执行人万帮公司对案外人提交的证据的“三性”予以确认。万帮公司确认证据所证明的全部事实，案外人已向万帮公司支付定购协议书中所述款项，且银行流水与收据的日期相吻合，形成证据链，足以证明该买卖的真实性。经认证，因证据1、2、3均有原件予以核对，本院对其真实性予以认可。证据4是由本院出具的法律文书，本院对其真实性予以认可。申请执行人欧凯向本院提交以下证据：《佛山市（南海区）房产查询证明》壹份，拟证明涉案车位已于2007年2月2日登记在万帮公司名下，案外人签订定购协议至2015年5月14日涉案车位被查封，在长达6年的时间内，均未要求万帮公司协助办理过户，其自身存在过错。经质证，案外人对该证据的“三性”予以认可。经质证，被执行人万帮公司对该证据的真实性予以认可，对关联性、合法性不予确认。万帮公司确认爱琴海岸68至78座汽车位1××号即为定购协议所示的5号车库1××号车位。虽然该车位显示的登记日期为2007年2月2日，经万帮公司向房管所调查核实，涉案房产在2007年2月5日就抵押给银行，之前从房产开发开始就抵押给银行，首先抵押了大证，办理了小证后就换小证抵押给银行，且在万帮公司还清相关款项后，直至2013年12月31日后才分批涂销抵押，故想协助案外人办理过户登记时就被申请执行人查封导致无法过户。经认证，本院对该证据的真实性予以认可。被执行人万帮公司向本院提交以下证据：《房地产权证》复印件肆份，拟证明名雅花园雅典园35号车位、26号车位、25号车位、23号车位于办理房产证次日就抵押给南海农商行，这批车位未办理过户登记是因为抵押给银行。经质证，案外人对该证据的“三性”予以认可。经质证，申请执行人对该证据的“三性”不予认可。认为上述证据与本案无关。被执行人万帮公司陈述为2013年解除抵押，至申请执行人申请查封的时间2015年也有一年多时间；另外，即使是2013年解除抵押，被执行人万帮公司未经抵押权人同意出售涉案车位所签订的定购协议也是无效的。经认证，该证据无原件核对，且与本案无关，本院对该证据不予采信。被执行人许志华在异议期间未作答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理查明，佛山仲裁委员会于2015年5月12日向本院移交了欧凯的财产保全申请书及担保材料，称该会已受理欧凯与万帮公司、许志华之间的仲裁案，案号为（2015）佛仲字第190号。欧凯提出财产保全申请，并提供了担保，本院以（2015）佛中法立保字第220号案受理，于2015年5月12日作出（2015）佛中法立保字第220号民事裁定，裁定冻结万帮公司、许志华的银行存款人民币1000万元或查封、扣押其相应价值的财产，并于2015年5月14日查封了万帮公司名下位于佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园爱琴海岸68至78座汽车位1××号（房产证号49××65，以下简称1××号车位）等多处房地产。佛山仲裁委员会于2015年11月20日作出的（2015）佛仲字第190号仲裁裁决生效后，欧凯向本院申请执行，本院经审查立案执行，案号为（2016）粤06执475号。在执行过程中，本院张贴了（2016）粤06执475号公告，拟对包括1××号车位在内的房地产进行评估、拍卖。案外人姬化遂提出本案执行异议。另查明，2009年11月24日，案外人姬化与被执行人万帮公司签订《【商品房】定购协议》，约定案外人购买位于广东佛山市南海黄岐北村大道名雅花园五号车库1××号车位。该车位的建筑面积为25.36㎡，订购价为110740元。协议还约定案外人须于签署协议时一次性付清定购定金10000元，于2009年11月30日前一次性付清第一期楼款45370元，于2010年11月30日前或签署《广东省商品房买卖合同》前一次性付清第二期楼款55370元。双方约定在2010年11月30日前携同此定购协议、身份证、户口簿、护照正本、公司注册登记、商业登记或营业执照、董事或法人代表证明见证本，有关法人授权书及上述楼款至售楼部签署国家统一制定的《广东省商品房买卖合同》，并缴付楼款或办理按揭付款手续。2009年11月27日，被执行人万帮公司出具《广东省佛山市企事业单位预收款凭证》壹份、《收据》贰份，记载内容为收到案外人支付的5号车库1××号车位的车位款55370元、本体维修基金2215元、合同印花税56元。同日，案外人与佛山市南海区农村信用合作联社黄岐名雅分社签订授权书，案外人就涉案1××号车位委托该社代缴管理费、分摊水电费。在听证会上，案外人、申请执行人及被执行人万帮公司确认，案外人与被执行人万帮公司签订的《【商品房】定购协议》中的广东佛山市南海黄岐北村大道名雅花园五号车库1××号车位即为本案查封的1××号车位。本院认为，本案争议焦点为案外人姬化对1××号车位是否享有足以排除强制执行的权益。本案中，案外人姬化作为买受人，在2009年11月24日与万帮公司签订《【商品房】定购协议》，早于2015年5月14日1××号车位被本院查封之日。该《【商品房】定购协议》虽不是正式的《广东省商品房买卖合同》，但协议中明确约定了1××号车位的地址、面积、价款、付款方式、交房时间、办证等内容，其内容也未违反法律法规的强制性规定，是双方真实意思表示，故该协议具备商品房买卖合同的内容。同时，案外人在本院查封前已合法占有1××号车位，并根据协议约定支付价款55370元，余款55370元尚未支付是因为未达到支付条件，案外人表示也愿意将剩余款项交付至本院供执行。另，根据被执行人万帮公司在听证会上的陈述，1××号车位由于被执行人万帮公司的原因至今无法办理过户登记至案外人名下，而非案外人自身原因未办理过户登记,现有证据不足以证实案外人对涉案房产未能办理过户登记手续存在过错。鉴于案外人愿意将剩余款项交付至本院供执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人对1××号车位享有的权益可以排除本案的执行。因此，案外人对1××号车位解除查封的请求符合法律规定，本院应依法裁定在本案中对1××号车位中止执行，但案外人应于本裁定生效之日起十日内将1××号车位剩余款项55370元交付至本院执行款专用帐户，逾期未交纳，本院可恢复执行。案外人提出的责令万帮公司协助其办理房产证的请求，不属于本异议案件审查的范畴，本案不予以审查，其可另循法律途径救济。综上，案外人关于解除对1××号车位查封的请求有事实及法律依据，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对被执行人佛山市南海万帮实业投资有限公司名下位于佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园爱琴海岸68至78座汽车位1××号（房产证号49××65）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。（此页无正文）审判长  黎健毅审判员  陈秀武审判员  张照栋二〇一七年四月十八日书记员  李嘉碧