广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂12民终237号上诉人（原审原告、反诉被告）：虞海璜，男，1977年2月13日出生，汉族，住广西巴马瑶族自治县。委托诉讼代理人：黄国生，广西兰盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨燕妮，女，1964年5月1日出生，汉族，住广西巴马瑶族自治县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：韦绍明，男，1967年12月15日出生，汉族，住广西巴马瑶族自治县。二被告共同委托诉讼代理人：黄钟，广西万岗律师事务所律师。上诉人虞海璜与被上诉人杨燕妮、韦绍明房屋租赁合同纠纷一案,不服巴马瑶族自治县人民法院（2016）桂1227民初417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月9日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人虞海璜及其委托诉讼代理人黄国生，被上诉人杨燕妮及其与韦绍明的共同委托诉讼代理人黄钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人虞海璜上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审时提出的诉讼请求；2、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，判决结果明显错误。其一，关于上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》的解除期限问题。l、该合同于2013年3月23日签订，租赁期限为13年，2015年3月份以后因上诉人在经营活动中一直处于亏损状态，同年11月间，上诉人要求提前解除合同，经协商，被上诉人应允，这一事实与被上诉人反诉状中声称“于2015年11月，因反诉人不同意降低租金而且被反诉人生意无法维系，后又主动要求提前解除合同，反诉人答复可以”是相互吻合、相互认证的，因此合同的解除期限应确认为2015年11月。2、合同解除后，同年12月，被上诉人要求上诉人打通改变各楼层门口，上诉人按其整改要求，由上诉人出资，并由被上诉人指定，让其哥哥罗顺刚负责施工，完工后被上诉人不满意，即自行出资再请其哥哥罗顺刚施工及安装防盗门等其他装修。试问：若上诉人还在继续经营，不是2015年11月已解除合同，被上诉人有权利让上诉人打通改变各楼层的门吗？被上诉人有义务自行出资请其哥哥罗顺刚施工和为上诉人进行安装防盗门等其他装修吗？由此可见，一审法院认定合同解除的期限确认为2016年5月22日不切合实际，缺乏事实依据。其二，关于恢复租赁房屋的原状问题。l、被上诉人房屋原状为二楼一房一厅一卫，三楼至六楼为两室一厅两卫是事实，属家庭居室，在《房屋租赁合同》里面，上诉人租赁的用途很明确，是经营商品销售及宾馆，按照其房屋原状是不可能经营宾馆的，因此，根据《房屋租赁合同》第六条的规定，上诉人对租赁的房屋进行改造、装修并不违反合同。在改造、装修的过程中上诉人是征得被上诉人同意的，如果被上诉人不同意，在上诉人改造、装修及使用期间直至一审诉讼前，被上诉人应当提出异议，被上诉人提出异议视为其同意改造，一审法院引用最高法解释(法释(2009)11号第13条属于适用法律错误。2、家庭居室改为宾馆需要进行改造和装修，但《房屋租赁合同》未约定上诉人需要恢复原状，一审判决上诉人恢复原状无事实及法律依据。其三，关于支付拖欠租金和承担违约金的问题。1、原《房屋租赁合同》约定年租金为十万元是事实，但2015年3月后因生意不景气，严重亏损，因此，同年8月份上诉人即与被上诉人口头协商，将租金十万元变更为八万元，2015年9月2日，上诉人支付被上诉人三万元后，被上诉人表示认可，这从2015年9月9日双方所发信息内容可足以证实租金变更为年八万元的真实事实，按年八万元计算，截至2015年11月解除合同止，被上诉人应返还被上诉人多交租金四万元是于法有据的，但一审法院硬是按年租金十万元计算至2016年5月22日止，这不仅使上诉人主张被上诉人返还的四万元得不到支持不算，还反被认定为拖欠被上诉人租金12502元，一审法院实在是不顾事实，判决明显，失去公正性。2、根据《房屋租赁合同》第十二条的约定，上诉人需提前终止合同时，被上诉人加收上诉人二个月的租金作为被上诉人的损失补偿，这并不属于法律规定的违约条款，且上诉人要求提前解除合同，被上诉人也同意，不算是违约，把补偿费用当违约金，可见一审法院适用法律明显错误。其四，关于证人证言问题。l、上诉人与被上诉人租房，按照合同的约定，是可以改造和装修的，也是被上诉人同意的，但如今被上诉人为了达到要上诉人恢复房屋原状的目的，刻意指使莫世权到庭作证，说是上诉人租房期间，被上诉人与上诉人因房屋改造产生过纠纷，但对这一事实，其作证时表述只是听被上诉人说，至于纠纷产生的时间及被上诉人是否采取了什么的措施，其声称不清楚，这个证人的证言简直是废话，根本证明不了被上诉人与上诉人因房屋改造产生过纠纷的事实；2、2015年12月后，上诉人已经不在该房营业，二楼以上经被上诉人装修和安上防盗门后，上诉人已经失去控制和管理，但为了证实上诉人于2016年5月22日前还租房，被上诉人唆使罗璐作假证，罗璐证实2016年4月1日至5月2日曾租了该房三楼的一个房间，月租400元，在法庭上，她明确说是上诉人租给她，在质证当中，上诉人问她是否认识上诉人，她的回答是不认识，法官问她房子店名叫什么？有什么特征？她都一问三不知，事实上，上诉人先前不仅不知罗璐其名，也的确没有见过其人，可见罗璐分明就是提供虚作假，蒙骗法庭。对于上述这两个证人，其证言明明是不能自圆其说，明明是在捏造事实，竟然被一审法院认定为“可信度较高”而被当作证据采信，实在是令人难以费解。事实证明，一审法院显然是在故意袒护被上诉人一方。综合上述事实与理由，敬请二审法院查明本案事实，准确适用法律，支持上诉人的上诉请求。被上诉人杨燕妮、韦绍明答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。上诉人的上诉理由不成立，本案依法应驳回上诉，维持原判。上诉人虞海璜向一审法院起诉请求：1、判决解除本诉原告与反诉原告的房屋租赁合同，并判令反诉原告退还本诉原告多交部分租金合计40000元；2、判决反诉原告停止侵占，返还归属本诉原告的可动产物品，包括格力牌空调20台、长虹牌电视13台、无品牌床32张带床垫；3、由反诉原告承担本诉案件的诉讼费。被上诉人杨燕妮、韦绍明向一审法院反诉请求：1、判令本诉原告恢复房屋原状，包括二楼一室一厅一卫，三楼至六楼两室一厅两卫，并拆除加建的七楼；2、判令本诉原告支付拖欠的2015年9月至2016年5月22日的房屋租金12505元（100000元/12个月×8个月+21天×278元/天－60000元）；3、判令本诉原告支付提前解除合同的违约金16666元（2个月×8333元）；4、判令本诉原告赔偿擅自改装房屋导致反诉原告房门、铁艺、防盗窗及各种纱网损失共计13200元；5、反诉案件的受理费由本诉原告承担。一审法院认定事实：2013年3月23日，本诉原告与反诉原告签订《房屋租赁合同》，合同约定本诉原告以年租金100000元承租反诉原告位于巴马××自治县巴马镇××大道中路××层房屋，用于经营商品销售及宾馆，租赁期为13年，自2013年9月1日起至2026年9月30日止，2013年4月1日至2013年8月30日为本诉原告装修免租期。合同第五条约定：“甲方（反诉原告）按照房屋目前状况和现有的设施交给乙方（本诉原告），其中外墙已装修涂料、窗门已安装门窗，房间已安装门，乙方承租范围内的上述设备、设施均属甲方所有，乙方应妥善保管和使用；但凡在乙方承租期间内造成损坏、丢失、被盗、乙方应负责修复或作价赔偿”，第六条约定：“乙方如需对所承租的房屋内外进行改造、装修、安装设施，不得影响甲方建筑物的主体结构，不得擅自在房屋主梁和柱子上挖洞、打孔。如乙方确实需要改造，装修的，必须制草图送甲方审批后方可施工，改造所需的有关费用由乙方自理。合同期满或乙方中途退租不再经营时，属乙方可动产的乙方可带走，不动产（含水电设施、消防设施等）则无偿归属甲方”，第十二条约定：“合同一经签字生效，双方均应共同遵守，严格执行，乙方如因经营不善等原因需提前终止合同时，应提前二个月向甲方提出书面申请，经甲方对各种设施设备验收合格（损坏的修复或照价赔偿）、甲方加收二个月的租金作为乙方提前终止合同对甲方造成损失的补偿后可办理退租手续，并将房屋交还给甲方，由甲方另行发租或经营”。本诉原告承租案涉房屋后，对房屋的二楼至六楼进行了装修改造，将二楼原来的一室一厅一卫、三楼至六楼的二室一厅二卫均改造成四室四卫，同时在六楼楼顶加建了第七层。为了方便经营，本诉原告还将案涉房屋与其承租的隔壁两个房屋打通相连。2015年9月，本诉原告向反诉原告交纳了2015年9月以后的租金60000元。2015年11月，本诉原告要求与反诉原告解除双方签订的《房屋租赁合同》，同年12月，因与隔壁一个房东终止合同需将原先打通的墙壁恢复，为进出案涉房屋二楼至六楼，本诉原告出资在案涉房屋的二楼至六楼各打通一个门。后因对本诉原告打通的门不满意，反诉原告自行出资在二楼至五楼各打通了另外一扇门，并由本诉原告出资将之前其打通的二楼至五楼的门封掉。2016年5月22日，本诉原告将案涉房屋一楼内的物品搬离后将一楼房门钥匙交给反诉原告。另外，本诉原告尚有格力牌空调20台、长虹牌电视13台、无品牌床（带床垫）32张及红木大板1块留在案涉房屋二楼至七楼房间中未搬离。2016年7月，反诉原告将案涉房屋整栋出租给他人使用。另查明，案涉巴马瑶族自治县巴马镇寿乡大道947号房屋层数为六层，权属为反诉原告杨燕妮、韦绍明共同共有，房屋所有产权证书编号为桂房权证巴产字第××号，房屋所有权证书载明案涉房屋二楼至六楼内部结构为：二楼一室一厅一卫、三至六××××一厅二卫。一审法院认为，本案的争议焦点有三个：一、本诉原告与反诉原告签订的《房屋租赁合同》效力如何，如果有效，合同解除的时间是什么时候；二、本诉原告的诉讼请求是否有事实和法律依据；三、反诉原告的诉讼请求是否有事实和法律依据。第一个争议焦点，本诉原告与反诉原告签订《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对本诉原告与反诉原告均具有约束力。对于《房屋租赁合同》的解除时间，本诉原告主张的解除时间为2015年11月，理由是双方当时已经达成了口头协议，反诉原告主张的解除时间为2016年5月22日，理由是本诉原告于2016年5月22日才将案涉房屋钥匙退还给反诉原告。2016年5月22日前，本诉原告一直对案涉房屋进行占有使用，2016年5月22日本诉原告将案涉房屋钥匙退还给反诉原告，此时反诉原告才真正收回了房屋，双方于此时达成了解除合同的合意。在本诉原告没有其他证据证实双方已经于2015年11月达成解除合同口头协议的情况下，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院认定反诉原告关于合同解除时间的理由成立，即《房屋租赁合同》的解除时间为2016年5月22日。第二个争议焦点，对于本诉原告解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，在第一个争议焦点已经认定予以解除，对于本诉原告要求反诉原告退还多交的三个月租金40000元的问题，《房屋租赁合同》第二条明确约定：“每年租金为人民币壹拾万元（100000.00）整……”，虽然本诉原告主张其已经与反诉原告达成口头协议，将年租金100000元变更为年80000元，但反诉原告予以否认并拒绝在本诉原告提供的《补充协议》上签字，在没有其他证据证明双方已经达成变更年租金口头协议的情况下，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，本诉原告对自己提出的诉讼请求没有提供证据加以证明，应承担举证不能的不利后果，对本诉原告要求判令反诉原告返还多交40000元租金的诉讼请求，不予支持。对本诉原告的第二项诉讼请求，反诉原告认可本诉原告尚有格力牌空调20台、长虹牌电视13台、无品牌床（带床垫）32张及红木大板1块留在案涉房屋二楼至七楼房间中，根据《房屋租赁合同》第六条“……合同期满或乙方中途退租不再经营时，属乙方可动产的乙方可带走，不动产（含水电设施、消防设施等）则无偿归属甲方……”的约定，鉴于本诉原告已经将案涉房屋退给反诉原告，要取回其留在房屋中的上述物品，需要反诉原告的配合，本诉原告的该项诉讼请求，予以支持。第三个争议焦点，对于反诉原告的第一项诉讼请求，本诉原告在承租案涉房屋期间，对房屋进行了改造加建，且其提交的证据不足以证实对房屋的改造加建已经得到反诉原告的同意，根据《房屋租赁合同》第六条的约定，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，反诉原告的该项诉讼请求，予以支持，具体为：由本诉原告按照桂房权证巴产字第××号《房屋所有权证》附图的标准，将反诉原告的房屋恢复为二楼一室一厅一卫，三楼至六××××一厅二卫，并拆除加建的七楼。对于反诉原告的第二项诉讼请求，双方当事人均认可本诉原告已向反诉原告交纳了2015年9月以后的租金60000元，基于第二个争议焦点关于案涉房屋年租金是否已经变更的论述，根据《房屋租赁合同》第二条关于年租金100000元的约定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，反诉原告要求本诉原告支付拖欠的2015年9月至2016年5月22日的房屋租金12505元有事实和法律依据，予以支持。对于反诉原告的第三项诉讼请求，本诉原告与反诉原告约定的房屋租赁期间为2013年9月1日起至2026年9月30日止，现本诉原告要求提前解除合同，根据《房屋租赁合同》第十二条的约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，反诉原告要求本诉原告支付提前解除合同违约金16666元有事实和法律依据，予以支持。对于反诉原告的第四项诉讼请求，《房屋租赁合同》第五条虽就本诉原告承租房屋期间造成门窗及其他设施设备损坏、丢失等的赔偿责任，但反诉原告提交的证据不足以证实其购买的门窗及其他材料用于案涉房屋的安装建设，且这些证据亦不足以证实本诉原告的行为造成了反诉原告具体多少的损失，因此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，反诉原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九三条、第九十六条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下：一、确认本诉原告虞海璜与反诉原告杨燕妮、韦绍明签订的《房屋租赁合同》于2016年5月22日解除；二、由本诉原告虞海璜按照桂房权证巴产字第××号《房屋所有权证》附图标准将反诉原告杨燕妮、韦绍明的房屋恢复原状（原状为：二楼一室一厅一卫，三楼至六楼两室一厅两卫），并拆除加建的七楼；三、由本诉原告虞海璜支付给反诉原告杨燕妮、韦绍明拖欠的2015年9月至2016年5月22日的租金12505元，并支付提前解除合同的违约金16666元，两项共计29171元；四、由反诉原告杨燕妮、韦绍明配合本诉原告虞海璜搬离本诉原告留在反诉原告房屋二楼至七楼的可动产物品，包括格力牌空调20台、长虹牌电视13台、无品牌床（带床垫）32张及红木大板1块，搬离的费用由本诉原告虞海璜负担；五、驳回本诉原告及反诉原告的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：虞海璜二审提交了罗顺刚书写的收据作为证据，用于说明其于2015年12月按杨燕妮、韦绍明的要求恢复房屋原状支付的费用，证明双方的租赁合同已于2015年12月解除。从证据的内容看，证据仅写明支付隔墙费用及垃圾清运费的支付情况，证据未达到足以证明双方租赁合同解除时间的证明力，本院对该证据不予采信。当事人争议的事实仍是一审争议的事实，二审经审理查明，一审认定的事实除属实，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、本案租赁合同于何时解除；三、虞海璜请求杨燕妮、韦绍明返还租金40000元是否有事实及法律依据；三、杨燕妮、韦绍明请求虞海璜支付租金12505元、提前解除合同违约金16666元及恢复房屋原状是否有事实及法律依据。本院认为，本案双方当事人在自愿的基础上签订房屋租赁合同，合同为双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力。关于本案租赁合同于何时解除的问题。虞海璜主张合同的解除时间是2015年11月，理由是双方已达成解除合同的口头协议，杨燕妮、韦绍明在反诉状中认可该事实，并提交了罗顺刚出具的收据予以证明。对此，杨燕妮、韦绍明否认双方经协商一致达成解除合同的口头协议，而收据仅能证明虞海璜支出隔墙及垃圾清运费给罗顺刚，不足以证明虞海璜于2015年11月已将租赁物返还给杨燕妮、韦绍明，虞海璜对其主张应承担举证不能的不利后果。虞海璜于2016年5月22日将案涉房屋钥匙退还给杨燕妮，在此时间之前一直占有房屋，因此，可认定本案租赁合同的解除时间是2016年5月22日。关于虞海璜请求杨燕妮、韦绍明返还租金40000元是否有事实及法律依据的问题。双方在租赁合同中明确约定每年租金是100000元，虞海璜主张双方已协商一致变更租金为每年80000元，其提交短信予以证明。而杨燕妮、韦绍明对此予以否认，且未在虞海璜提交的关于变更租金的补充协议上签字确认，短信内容也不能直接证明杨燕妮、韦绍明同意变更租金为每年80000元。故虞海璜请求按照每年80000元计算租金并退回租金40000元的理由不成立，本院不予支持。关于杨燕妮、韦绍明请求虞海璜支付租金12505元、提前解除合同违约金16666元及恢复房屋原状是否有事实及法律依据的问题。如前所述，双方在合同中约定每年租金是100000元，租赁合同解除的时间是2016年5月22日，虞海璜已支付2015年9月后的租金60000元，按照租金标准及租赁时间计算，杨燕妮、韦绍明请求虞海璜支付尚欠的2015年9月至2016年5月22日的房屋租金12505元有事实及法律依据，本院予以支持。双方在合同中明确约定租赁期限是2013年9月1日起至2026年9月30日止，虞海璜如因经营不善等原因需提前终止合同时，杨燕妮、韦绍明加收二个月的租金作为提前终止合同造成损失的补偿。现虞海璜要求提前解除合同，应根据合同的约定支付提前解除合同的补偿金16666元给杨燕妮、韦绍明。杨燕妮、韦绍明所主张的提前解除合同违约金与合同约定的提前解除合同补偿金系同一事实引发，数额相同，可认定两种说法在本案无本质区别，虞海璜主张不支付的理由不成立，本院不予支持。对于恢复房屋原状问题，双方在合同中明确约定虞海璜需要改造，装修房屋的，必须制草图送杨燕妮、韦绍明审批后方可施工。本案虞海璜未提交其经过同意改造房屋的证据，且案涉房屋原是居民用房，虞海璜承租后改造用于经营酒店用途，现租赁合同已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，杨燕妮、韦绍明请求恢复房屋原状有事实及法律依据，本院予以支持。综上，虞海璜的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理结果适当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1247.5元，由上诉人虞海璜负担。本判决为终审判决。审 判 长  韦 媛审 判 员  张桂生代理审判员  蓝苑榕二〇一七年四月二十八日书 记 员  梁 捷附：本案判决所适用的法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。