成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0104民初2115号原告：官念,男,1985年10月20日出生，汉族,住成都市锦江区xxxx。被告：成都融创置地有限公司。住所地：成都市锦江区静安路**号。法定代表人：韩放，成都融创置地有限公司总经理。委托诉讼代理人：陈晶晶，泰和泰律师事务所律师。原告官念与被告成都融创置地有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案受理后，依法由审判员张晶适用简易程序独任审判，于2017年4月17日公开开庭进行审理。原告官念，被告成都融创置地有限公司的委托诉讼代理人陈晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告官念向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告立即支付原告逾期办理房屋所有权证书违约金53142.58；（庭审中明确违约金从2014年7月30日计算至2016年10月11日，以购房款640272为基数按每日万分之一计算）；2.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2010年9月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于成都市锦江区水杉街蓝谷地·天域五期1幢2单元1801号房屋；房屋总价款640272元；被告应于2012年6月30日前向原告交房。2012年9月30日原告根据被告发出的《收楼通知书》内容，向被告支付房屋实测面积差价款，房屋契税、房屋维修基金、办理房屋所有权证的登记费用，缴纳了物业服务费用，完成了该商品房的实际交付，并敦促被告早日取得该商品房所在楼栋的权属证明并办理房屋所有权证，但被告至2016年10与11日才取得房屋所有权登记。按照合同约定买受人应当在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书，如被告未按期办理产权证，原告又愿意继续履行合同的，则被告应当按照原告已付房款的每日万分之一向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金。所以原告认为被告的此种行为已严重违反双方合同约定，应当向被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金。故诉来法院。被告成都融创置地有限公司辩称：1.对原告主张的违约金起算时间无异议，但违约金截止日期应至被告向成都市房管局提交办理产权转移登记之日即2016年7月6日；2.被告逾期办理所有权登记的原因系原告未按时提交办理产权登记资料所致，因此逾期办理所有权登记的责任并非完全在被告；3.合同约定的违约金过高，请法庭依据合同法以及司法解释对违约金予以调低。经审理查明，2010年11月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买位于成都市锦江区三圣乡大观村一、二组“蓝谷地·天域”1幢2单元1801号房屋，商品房总价款640272元。并约定房屋交付时间为2012年6月30日前；房屋交付使用后，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因被告的责任，原告未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，原告有权退房，原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率给付利息。原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内由被告支付。合同签订后，原告支付了购房款640272元。双方认可被告向原告交付房屋的时间为2012年9月30日。2016年7月6日，被告向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋的所有权转移登记。原告于2016年10月11日取得案涉房屋所有权登记。以上事实的认定，有原、被告双方的庭审陈述以及经法庭质证具有民事诉讼证据效力的以下证据在案为证：原告提交的原告的居民身份证、被告工商信息查询单、《商品房买卖合同》及附件、收据、房屋所有权证，被告提交的成都市城乡房产管理局房屋所有权转移登记申请书。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》及附件，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，其合法有效，原、被告双方应全面履行合同约定的义务。按照《商品房买卖合同》约定，房屋交付后，原告委托被告申请办理房屋所有权转移登记，如因被告的责任，原告未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，自原告应取得的期限届满之次日起至实际取得之日止，被告按房价款的日万分之一支付违约金，并于原告实际取得之日起30日内由被告支付。本案中，双方均认可被告于2012年9月30日将案涉房屋交付给原告，并认可违约金起算时间为2014年7月30日，本院对此予以确认。被告于2016年7月6日向成都市城乡房产管理局递交房屋所有权转移登记申请后，因行政审批等履行正常手续所导致的登记时间延后，并非出卖人即本案被告的原因所造成。因此，本案违约金的计算截止时间应以2016年7月6日为准。庭审中，被告请求减免该违约金。本院认为，我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，综合衡量。鉴于被告明确请求对违约金予以减免，并且原告也未举证证明其实际损失，故根据原、被告履约的实际情况、违约程度等因素，本院酌情确定违约金为16300元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告成都融创置地有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告官念支付逾期取得房屋所有权登记的违约金16300元。二、驳回原告官念的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取564元，由被告成都融创置地有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 张 晶二〇一七年四月十日书记员 何美儒记录员 刘梓言附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。