广东省珠海横琴新区人民法院 执 行 裁 定 书 （2016）粤0491执异15号 案外人：徐村，男，1965年3月20日出生，汉族，住广东省电白县。 委托诉讼代理人：林小平，广东民道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘惠文，广东民道律师事务所律师。 申请执行人：张纪凤，女，1965年3月9日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。 委托诉讼代理人：谢春暑，广东德赛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢丹泳，广东德赛律师事务所律师。 被执行人：周锦华，男，1965年1月19日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 被执行人：周少华，男，1940年3月4日出生，香港特别行政区居民。 被执行人：梁少荷，女，1947年10月28日出生，香港特别行政区居民。 在本院执行张纪凤与周锦华、周少华、梁少荷民间借贷纠纷一案中，案外人徐村于2016年12月23日对执行被执行人周少华位于佛山市南海区大沥镇盐步三河东路27号锦华楼4号、5号商铺[南府国用（2015）第0704872号、南府国用（2015）第0704867号]提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2017年4月14日举行了听证。案外人徐村及其委托诉讼代理人林小平、潘惠文，申请执行人张纪凤的委托诉讼代理人谢丹泳参加了听证，并提交了书面意见。现已审查终结。 案外人徐村称，2005年12月5日，徐村在广东鹏志拍卖有限公司主持的拍卖会上，拍得位于佛山市南海区盐步三河东路芳苑区27号锦华楼一楼3、4、5号三间商铺和锦华楼305、306号二套商品房及盐步河东路芳苑西2号东座、西座二幢三层半房地产。上述房地产拍卖成交价人民币75万元。徐村按成交价交付后，徐村与周少华依约提供材料到房管部门办理产权转移手续，其中只有盐步河东路芳苑西2号东座、西座二幢三层半房地产转移登记到徐村名下，盐步三河东路芳苑区27号锦华楼一楼3、4、5号三间商铺和锦华楼305、306号二套商品房因周少华未完全缴纳土地出让金而不能办理产权转移手续。为了解决这一问题，2006年8月8日，徐村、周少华、广东鹏志拍卖有限公司、佛山市南海区盐步农村信用合作社签订了一份《协议书》，约定锦华楼一楼3、4、5号三间商铺和锦华楼305、306号二套商品房归徐村所有并享有相关权利，并将上述房地产权属证书交由徐村收执，可以办理过户手续时周少华应积极配合。2015年，周少华知道上述房地产可办理过户时，虚构事实，编造产权证遗失，补办了上述产权证，将房屋抵押给申请执行人张纪凤。案外人徐村认为，被执行人周少华已经将锦华楼一楼4、5号两间商铺通过拍卖方式转让给案外人，案外人已支付全部转让款并实际占有、使用、收益上述的房地产，且系由于被执行人周少华的原因导致未能办理产权转移，对此案外人没有过错。为维护案外人合法权益，特向法院提出异议申请，请求：1.依法撤销广东省珠海横琴新区人民法院作出的（2016）粤0491民初168号民事裁定书；2.依法撤销广东省珠海横琴新区人民法院作出的（2016）粤0491执120号之二执行裁定书。 申请执行人张纪凤称，一、涉案房产属于被执行人周少华所有，登记在被执行人周少华名下，申请执行人有权申请查封及执行。根据法律规定，人民法院可以查封登记在被执行人名下的不动产，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权根据不同情形变价被执行人的财产。不动产登记以登记为准，不动产物权的转让未经登记，不发生效力。因此，申请执行人张纪凤认为该房地产登记在被执行人周少华名下，周少华未按执行通知履行法律文书确认的义务，申请执行人有权申请查封其名下财产并拍卖执行。二、申请执行人申请查封执行拍卖被执行人周少华名下的房产程序合法。1.申请查封前，申请执行人提交了申请书、不动产登记情况并提供了担保。2.法院向被执行人周少华送达财产保全裁定书后，在规定期限内周少华未提异议或申请复议。3.申请执行人依法向法院申请对周少华名下房产评估拍卖并缴纳了评估费，法院委托评估公司进行评估并将报告送达了双方，周少华在法定期限内也没有提出异议。综上，申请执行人的行为合法、合理，案外人无权请求撤销查封及执行裁定。 被执行人周锦华、周少华、梁少荷未发表意见。 经审理查明，本院审理的张纪凤诉周锦华、周少华、梁少荷民间借贷一案中，张纪凤曾向本院申请财产保全，本院于2016年4月27日作出（2016）粤0491民初168号民事裁定，其中第二项裁定查封周少华所有的佛山市南海区盐步三河东路27号锦华楼3、4、5号铺的房产（权利证号分别为：0200555953、0200555959、0200555955）。后，该案经调解结案，民事调解书发生法律效力后，张纪凤向本院申请执行，本院于2016年11月18日作出（2016）粤0491执120号之二执行裁定，裁定拍卖周少华位于佛山市南海区大沥镇盐步三河东路27号锦华楼4号、5号商铺[南府国用（2015）第0704872号、南府国用（2015）第0704867号]。 另查明，买受人徐村与拍卖人广东鹏志拍卖有限公司于2005年12月5日签订拍卖成交确认书，确认成交的拍卖物品为：南海区盐步三河东路芳苑区27号锦华楼一楼3、4、5号三间商铺和锦华楼305、306号二套商品房及盐步河东路芳苑西2号东座、西座二幢三层半房地产，成交价为人民币750,000元。同年，徐村以银行转账方式向广东鹏志拍卖有限公司支付了全部款项。 2006年8月8日，徐村、广东鹏志拍卖有限公司、周少华、佛山市南海区盐步农村信用合作社签订《协议书》，约定南海区盐步三河东路芳苑区27号锦华楼一楼3、4、5号三间商铺和锦华楼305、306号二套商品房由于其所使用土地尚未出让的原因而暂未能办理过户手续，但上述房产归徐村所有并享有相关权益，房地产权属证书交由徐村收执。南海区盐步三河东路芳苑区27号锦华楼一楼4、5号两间商铺现由案外人徐村出租他人使用。 再查明，南海区盐步三河东路27号锦华楼4、5号两间商铺的产权权属登记在被执行人周少华名下。2015年6月9日，周少华将该两间商铺抵押给申请执行人张纪凤并办理了抵押权登记。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条分别之规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”；“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即该司法解释的第二十八条为第二十七条的除外情形。本案中，虽周少华于2015年6月9日将南海区盐步三河东路27号锦华楼4、5号两间商铺抵押给申请执行人张纪凤并办理了抵押权登记，但在本院查封之前，案外人徐村已经拍卖方式受让购得涉案两间商铺、支付了全部房款并合法占有至今；从2006年8月8日《协议书》的内容来看，未能办理过户手续的原因系涉案商铺所使用土地尚未出让，即不可归责于案外人徐村自身原因，案外人徐村的申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形，其权利能够排除人民法院的执行行为。故对于案外人徐村提出的异议请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对被执行人周少华位于佛山市南海区大沥镇盐步三河东路27号锦华楼4号、5号商铺[南府国用（2015）第0704872号、南府国用（2015）第0704867号]的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 邝 鹂 审判员 郑 恒 审判员 葛阳辉 二〇一七年四月二十四日 书记员 王天赐