上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初13285号原告：张某1，男，汉族，住上海市徐汇区。原告：雷某2，女，汉族，住上海市闵行区。上述两原告的委托诉讼代理人：王亚，上海申浩律师事务所律师。被告：夏某某，女，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：张昭国，上海劲力律师事务所律师。被告：张某2，男，汉族，户籍所在地上海市闵行区。委托诉讼代理人：司兴玲，上海劲力律师事务所律师。原告张某1、雷某2与被告夏某某、张某2房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后本案依法转为普通程序，并于2017年2月27日再次公开开庭进行了审理。原告张某1、雷某2的共同委托诉讼代理人王亚，被告夏某某的委托诉讼代理人张昭国，被告张某2的委托诉讼代理人司兴玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某1、雷某2向本院提出诉讼请求：1.确认张某1、雷某2、张某2与夏某某之间签订的上海市徐汇区汇成二村XXX号XXX室房屋买卖合同无效；2.确认张某1为上述房屋的所有权人，夏某某配合张某1办理上述房屋产权过户手续。事实和理由：2010年11月，张某1、雷某2、张某2因当时上海市房屋限购政策，为购买第三套房屋，将三人共有的上海市徐汇区汇成二村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)虚假卖给夏某某，并办理了过户手续。2015年4月26日，雷某2与张某2签订离婚协议书，同意将系争房屋产权变更至张某1名下，但夏某某不配合办理产权过户手续。张某1、雷某2认为，双方签订的系争房屋买卖合同无效，张某1的父母雷某2、张某2对其享有的系争房屋产权份额具有处分权，张某1为系争房屋所有权人，夏某某应当配合办理产权过户手续，故诉至法院。夏某某辩称，不同意张某1、雷某2的诉讼请求。夏某某长期与雷某2、张某2和张某1一家共同生活。自张某1出生后就一直由夏某某照顾，正是基于此，雷某2、张某2才将系争房屋以签订买卖合同的形式赠与夏某某。当时具体操办手续也都是雷某2所为。夏某某直至2016年春节后才知道雷某2、张某2办理了离婚手续，因此对于雷某2、张某2在离婚时擅自处分属于夏某某财产的行为应属无效。张某2辩称，其也不同意张某1、雷某2的诉讼请求。2010年9月基于夏某某对张某1的长期照顾和抚养，雷某2、张某2决定将系争房屋赠与夏某某，而为了避税于2010年以买卖形式履行完毕。根据相关法律规定不动产应以登记公示为原则，现系争房屋的产权人已变更为夏某某，故雷某2、张某2对系争房屋无处分权。离婚协议中关于系争房屋归属的约定不是张某2的真实意思表示，且离婚协议的内容在实际履行时已发生变化。何况本案起诉也非张某1本意。本院认定事实如下：雷某2、张某2原系夫妻关系，张某1系两人之子。夏某某则为张某2的母亲。2015年11月20日雷某2与张某2协议办理了离婚手续。系争房屋原权利人为雷某2、张某2、张某1，登记日为2005年4月25日。此外，雷某2、张某2、张某1共同共有上海市罗阳路XXX弄(即罗阳五村)XXX号XXX室房屋，发证日为2003年5月6日。2010年11月4日，张某2、雷某2、张某2代张某1(卖售人，甲方)与夏某某(买受人，乙方)签订《上海市房地产买卖合同》。约定：甲方房地产权证号为：徐XXXXXXXXXX。房地产坐落：汇成二村XXX号(部位：XXX)，房屋建筑面积58.4平方米。系争房屋转让价款共计992,800元。甲、乙双方确认，在2010年11月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议约定：1、乙方于签订本合同当日，支付甲方房款392,800元。2、乙方于办理过户手续当日，支付甲方房款600,000元。上海太平洋房屋服务有限公司作为居间方，免费为张某2、雷某2代办系争房屋产权过户手续，经房地产交易中心审核后，同年11月系争房屋权利人登记为夏某某。另查明，2010年10月30日，张某2、雷某2、雷某2代张某1(买受人，乙方)与案外人任某某、杨某某、杨某某代杨某(卖售人，甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，乙方受让甲方上海市宜山路XXX弄XXX号XXX室房屋。2010年12月27日，该套房屋权利人登记为张某2、雷某2、张某1。2015年4月26日，张某2(甲方)与雷某2(乙方)签订《离婚协议书》。双方同意将共同财产分割如下：1、张某2同意将其在闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室房产赠送给儿子张某1。2、张某2同意将其在徐汇区宜山路XXX弄XXX号XXX室房产赠送给儿子张某1。3、张某2与雷某2一致同意将原雷某2、张某2、张某1共有的徐汇区汇成二村XXX号XXX室房屋已更名为夏某某名下，现夏某某同意将其名字更改为张某1。2015年11月20日，张某2与雷某2在闵行区婚姻登记中心办理协议离婚，双方生育一子张某1已成年，离婚后跟女方生活，双方财产分割自行协商解决。同日，双方领取离婚证。而雷某2、张某1与张某2申请办理其所有的两套房屋的配偶之间的变更手续。本市罗阳路XXX弄XXX号XXX室房屋今后产权雷某2占2/3、张某1占1/3。本市宜山路XXX弄XXX号XXX室房屋雷某2占2/3、张某1占1/3。雷某2称因夫妻之间转让份额无需征税，故张某2将其两套房屋的份额先转让给雷某2。张某2表示当日先去办理转让手续后再去办理离婚手续，离婚协议约定的是张某2的份额转给张某1，但实际转让与离婚协议并不一致。现系争房屋户口簿登记有雷某2、张某1二人。2010年时系争房屋即为出租状态，2013年曾由张某2对外出租，2015年后由雷某2对外出租。雷某2缴纳了系争房屋2011年后的物业管理费。雷某2方欲以此证明夏某某未对系争房屋进行过管理。张某2表示夏某某同意出租系争房屋，张某2去外地后由雷某2负责出租。庭审中，夏某某表示系争房屋交易确未支付过对价，实为赠与。雷某2、张某1确认夏某某未支付过对价，但称不要求付款是因为不是真实的转让给夏某某，目的是为规避限购政策。本院于2016年8月23日通知张某1来院谈话，张某1表示本案诉状上的名字是其签的，但雷某2给其签字时是白纸。张某1对雷某2的诉请意见不太赞同，其同意将系争房屋给奶奶夏某某养老。同日，本院通知夏某某来院谈话，夏某某表示知晓本案诉讼，系争房屋是给其养老的，并不是因为限购过户到其名下。张某2带其看过系争房屋，系争房屋的租金由张某2、雷某2收取。对本案诉请，夏某某不同意现在过户给孙子张某1，待其养老后可以给孙子张某1。以上事实，除各方当事人的陈述及庭审笔录、谈话笔录外，另有三份上海市房地产买卖合同、纳税申报表、上海市房地产权证、离婚证、离婚协议、上海市房地产登记申请书、户口簿、租赁合同、物业费收据、政策文件等证据证实，经庭审质证无异，本院予以认定。另雷某2方于庭审中提交上海市住房保障和房屋管理局等部门联合于2010年10月7日发布的《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，意见第二条，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。意见第三条，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。另提交上海市人民政府办公厅于2011年1月31日公布的关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的实施意见。意见第七条，对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房，违反规定购房的，不予办理房地产登记。雷某2方欲以此证明为购买家庭第三套住房，将系争房屋过户到夏某某名下，系争房屋交易为虚假买卖。夏某某表示当时的政策是限贷而非限购。张某2表示宜山路房屋购买在前，购买房屋时没有受到限购政策的影响。同时雷某2方还提供了2010年10月31日，张某2、雷某2、张某2代张某1(卖售人，甲方)与案外人雷某1(买受人，乙方，雷某2的父亲)签订的《上海市房地产买卖合同》。其中约定由乙方受让甲方上海市汇成二村XXX号XXX室房屋，转让价为80万元。2010年11月1日，系争房屋的市场评估价格为992800元，双方同意按992800元作为成交价格并征税。同日，上海市公安局山阳派出所开具证明，证明雷某1与案外人杨某1为夫妻关系。审理中，雷某2方称因雷某1无法提供结婚证，系争房屋无法过户给雷某1，为完成张某2、雷某2名下第三套房屋的过户手续，故将系争房屋虚假卖给夏某某。张某2表示系争房屋没有出售给雷某1不是由于结婚证的问题，而是由于不同意。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自登记于不动产登记簿时发生效力，未经登记则不发生效力。本案中，张某2、雷某2、张某2代张某1与夏某某于2010年11月4日签订《上海市房地产买卖合同》，并于同月将系争房屋过户到夏某某名下。雷某2主张双方并无房屋买卖的真实意思，而是为规避限购政策假借夏某某之名登记系争房屋产权。张某2、夏某某则辩称，夏某某取得系争房屋的产权，但未支付任何对价，双方的行为名为买卖实为赠与，与规避限购政策无关。故本案的争议焦点在于双方就系争房屋签订买卖合同并转移登记的真实意思如何认定。本院认为，双方签订系争房屋买卖合同时尚未受到相关部门出台的限购政策的影响，雷某2主张为规避限购政策而借名登记，但并未提供充分证据予以证明，本院难以采信。雷某2还提出其与张某2的离婚协议约定将系争房屋过户到张某1名下，但此时系争房屋登记的权利人为夏某某，系争房屋的所有权并不因双方离婚协议的约定而发生变动。同时，双方对宜山路和罗阳路两套房屋进行的变更登记已与离婚协议的约定有所不同，而关于系争房屋的约定双方并未履行。可见，雷某2与张某2在未经系争房屋权利人同意的情况下作出的约定显属无权处分，不发生物权变动的法律效果。张某2、夏某某称系争房屋系赠与夏某某。本院认为，首先，夏某某与张某2为母子关系，并长期照顾孙子张某1的生活，确有将系争房屋赠与夏某某的感情基础，张某1亦明确表示系争房屋可由夏某某养老。其次，系争房屋在过户到夏某某名下后，张某2、雷某2多年来从未按照合同约定要求夏某某支付房款。再次，夏某某此前与张某1等长期居住在罗阳路房屋，夏某某未对系争房屋进行管理以及系争房屋户籍情况并不能否定其为系争房屋的权利人。故本院认定双方在形式上是以买卖方式将系争房屋过户给夏某某，但实质上是不需要支付对价的赠与行为，即名为买卖实为赠与，并且已经履行完毕，并不违反法律的强制性规定，亦不存在导致合同无效的情形，张某1、雷某2要求确认系争房屋买卖合同无效并将系争房屋过户到张某1名下的诉讼请求，缺乏充分的依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下：驳回张某1、雷某2全部的诉讼请求。案件受理费13,720元，保全费5,000元，由张某1、雷某2负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李成栋代理审判员  张 敏人民陪审员  赵倩玲二〇一七年四月五日书 记 员  郜倩云附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。