广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1973民初6255号原告吴斌勇，男，汉族，1991年10月14日出生，住所地为江西省鹰潭市余江县，委托代理人纪升鹤，广东国永律师事务所律师。被告司玉强，男，汉族，1987年6月1日出生，住所地为河南省淮阳县，委托代理人潘伟燕，广东通盈律师事务所律师。第三人东莞市华晟房地产经纪有限公司，住所地为广东省东莞市樟木头镇樟罗社区长虹百荟****。法定代表人詹雅芝，总经理。第三人中国银行股份有限公司东莞樟木头支行，经营场所为广东省东莞市樟木头镇莞惠大道维多利花园皇朝阁**商铺。负责人黄吉就。原告吴斌勇诉被告司玉强、第三人东莞市华晟房地产经纪有限公司（以下简称华晟公司）、中国银行股份有限公司东莞樟木头支行（以下简称中国银行樟木头支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法公开开庭进行了审理。后本案变更合议庭组成人员，依法由审判员钱开群担任审判长，与人民陪审员利见弟、蔡雪萍组成合议庭，于2017年4月14日公开开庭进行了审理，原告吴斌勇及其委托代理人纪升鹤，被告司玉强的委托代理人潘伟燕及第三人华晟公司的法定代表人詹雅芝到庭参加了诉讼，第三人中国银行樟木头支行经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴斌勇诉称，吴斌勇与司玉强于2015年12月29日在中介华晟公司处签订了《房屋买卖及居间合同》，约定司玉强将其所有的位于东莞市樟木头镇长虹××花园××房产以64.5万元的价格出售给吴斌勇，同时还约定于2016年4月29日3点前，司玉强配合吴斌勇完成过户手续。吴斌勇向司玉强支付了10万元定金，并代吴斌勇向银行偿还了4个月的房贷17688.4元，但司玉强却通过华晟公司向吴斌勇表示不愿意继续履行合同，也未在约定期限内配合吴斌勇办理过户手续。司玉强的行为属于严重违约，应承担违约责任。为维护自身合法权益，吴斌勇特诉至法院，请求判令：一、解除吴斌勇与司玉强之间签订的房屋买卖合同；二、司玉强向吴斌勇返还购房定金100000元，并支付违约金129000元；三、司玉强返还吴斌勇代其支付的贷款17688.4元；四、司玉强承担本案的诉讼费用。被告司玉强辩称，吴斌勇未依约于2016年4月29日支付首期款19.5万元，司玉强有权行使先履行抗辩权。涉案房产在中国银行樟木头支行办理了抵押贷款，本金余额约33.8万元，吴斌勇须代司玉强还清银行贷款，注销抵押登记后才能到房管所办理过户登记。由于吴斌勇迟迟不肯支付司玉强首期款19.5万元，司玉强认为吴斌勇缺乏诚信并已违约，无权要求司玉强支付违约金。第三人华晟公司述称，吴斌勇与司玉强之间签订的房屋买卖合同合法有效，吴斌勇依约支付了司玉强定金10万元，但司玉强通知华晟公司不再继续履行合同。合同中物业地址空白、交易过户空白的原因是三份合同是三个同事手抄的，司玉强的那份抄漏了，并不能代表司玉强不承认此次买卖交易行为。大家都是成年人，如果合同是后期修改的，为何签订合同时没有提出来有空白？收款收据也写明了交易房产的地址，所以合同是具体明确的。签订合同当天，吴斌勇支付了定金4万元，31日又支付了6万元，合计支付定金10万元。司玉强那份合同上没有“已包含定金10万元”的内容是因为司玉强31日那天没有带合同过来，上述内容是双方同意后增加的。具体的交易流程是：司玉强办出房产证，由吴斌勇申请贷款，银行出具同贷书，担保公司赎楼，注销抵押登记后5个工作日内到房管所交易，然后支付首期款19.5万元，并不是4月29日前支付首期款。第三人中国银行樟木头支行没有进行答辩，也没有提交任何证据材料。经审理查明，2013年10月20日，司玉强与东莞长虹置业有限公司签订《商品房买卖合同》，以578822元的价格购买位于东莞市樟木头镇××社区××路长虹××花园××号商品房。2015年12月29日，吴斌勇与司玉强在华晟公司的居间介绍下签订了一份《房屋买卖及居间合同》。合同约定：一、司玉强将上述房产以64.5万元转让给吴斌勇，该交易房产不带装修，尚未办出房产证。二、吴斌勇应于本合同生效之日支付定金10万元，交易成功后抵作楼款（手写添加约定“于2015年12月31日前收齐定金10万元”）；吴斌勇应于2016年4月29日3点前支付19.5万元（吴斌勇的合同上手写添加约定“已包含定金10万元”，司玉强的合同上该处空白）；剩余部分45万元，由吴斌勇通过公积金贷款方式支付。三、吴斌勇、司玉强约定通过与银行合作的担保公司担保办理银行快贷。司玉强确认尚有35万元贷款未偿还，双方约定利用吴斌勇快速贷款额中的45万元解决提前还贷问题。四、双方约定交易日期为2016年4月29日3点前办理该房产相关手续（手写添加约定“具体交易日期由司玉强房产证完成注销抵押登记五个工作日内到房地产交易”）。五、司玉强或者吴斌勇逾期履行合同义务超过三十日的，守约方有权单方面解除合同，并要求对方承担该物业转让成交价20%的违约金。六、吴斌勇于2016年2月1日开始先供银行贷款，司玉强支付供房款的本金，吴斌勇支付供房款的利息。七、吴斌勇部分首期款约9万元冻结在担保公司，买卖双方过户完税后10个工作日内由担保公司放款到司玉强账户。合同签订后，吴斌勇分别于2015年12月29日、2015年12月31日向司玉强支付了定金4万元、6万元。吴斌勇还分别于2016年1月29日、2016年3月1日、2016年3月28日、2016年4月30日代司玉强偿还了四期银行贷款合计17688.4元（每期4422.1元）。2016年3月1日，司玉强以吴斌勇于银行当天扣款时尚未在其还贷账户存入供楼款为由，通过微信向华晟公司法定代表人詹雅芝提出解除合同。詹雅芝告知司玉强银行当天已扣款不会影响其信用，但司玉强仍坚持要求解除合同。2016年5月16日，吴斌勇以司玉强拒绝履行合同义务及配合办理过户手续为由诉至本院，要求解除房屋买卖合同及司玉强承担违约责任。庭审中，司玉强、吴斌勇及华晟公司均确认涉案房产于2016年5月份左右办出了房产证，司玉强已于2016年10月24日将涉案房产交易过户给案外人。吴斌勇主张司玉强通过华晟公司表达了拒绝履行合同的意思表示，且在诉讼过程中将房产交易给案外人，已构成根本性违约。司玉强则主张吴斌勇没有按照合同的约定支付首期款及代其偿还银行贷款构成违约。华晟公司主张司玉强以吴斌勇延期支付供楼款为由，于2016年3月1日提出解除合同，但实际上吴斌勇已按时于2016年3月1日存入了供楼款，不存在延期，没有影响司玉强的信用。司玉强于2016年4月29日前通过电话告知华晟公司不再将涉案房产卖给吴斌勇，还到华晟公司要求退回定金并赔偿吴斌勇违约金3万元。华晟公司将司玉强的意见告知吴斌勇，吴斌勇不同意解除合同。以上事实，有吴斌勇提交的《商品房买卖合同》、《房屋买卖及居间合同》、定金收据、自动柜员机客户通知书，司玉强提交的《房屋买卖及居间合同》，华晟公司提交的手机微信记录，本院调取的《房产登记信息查询结果》等证据，以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。吴斌勇与司玉强签订的《房屋买卖及居间合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定履行。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为吴斌勇与司玉强在合同履行过程中是否存在违约行为。关于吴斌勇是否违约的问题。根据合同约定，房产转让款64.5万元，包括定金10万元（交易成功后抵作楼款），首期款19.5万元及剩余楼款45万元，因此首期款应包含定金部分，这也符合二手房交易的一般惯例。吴斌勇已经按照约定支付了定金10万元，且合同约定吴斌勇部分首期款约9万元冻结在担保公司，买卖双方过户完税后10个工作日内由担保公司放款到司玉强账户，因此吴斌勇并未违反合同的约定逾期支付首期款。吴斌勇分别于2016年1月29日、2016年3月1日、2016年3月28日、2016年4月30日代司玉强偿还了四期银行贷款合计17688.4元（每期4422.1元），也不存在违约的情形。因此，司玉强主张吴斌勇没有按照合同的约定支付首期款及代其偿还银行贷款构成违约，本院不予确认。关于司玉强是否违约的问题。根据华晟公司提交的手机微信记录及华晟公司的陈述，司玉强以吴斌勇延期支付供楼款为由，于2016年3月1日提出解除合同，并在此后的协商过程中不同意继续履行合同，故司玉强为合同的违约方。关于司玉强的违约责任。因司玉强已明确不同意继续履行合同，故吴斌勇可依法解除合同。吴斌勇通过诉讼的方式提出解除合同，本院已向司玉强送达了应诉材料，故双方之间签订的《房屋买卖及居间合同》自应诉材料送达之日起已解除。根据合同约定，吴斌勇要求司玉强退还定金10万元并承担转让成交价20%的违约金12.9万元，符合合同约定，本院予以支持。吴斌勇代司玉强偿还的四期银行贷款17688.4元，因合同已解除，司玉强应返还给吴斌勇。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告吴斌勇与被告司玉强及第三人东莞市华晟房地产经纪有限公司于2015年12月29日签订的《房屋买卖及居间合同》已解除；二、被告司玉强应于本判决生效之日起五日内返还原告吴斌勇定金100000元及原告吴斌勇代被告司玉强偿还的银行贷款17688.4元，并支付原告吴斌勇违约金129000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5000元、保全费1753元，由被告司玉强负担。原告吴斌勇已预交受理费10250元，可以向法院申请退回多预交的受理费5250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  钱开群人民陪审员  利见弟人民陪审员  蔡雪萍二〇一七年四月十四日书 记 员  钟冬妮赵萌附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。