襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0607民初第967号原告：李兴，男，住湖北省枣阳市。原告：刘莎，女，住址同上。委托诉讼代理人：李兴，原告刘莎的丈夫。被告：襄阳百洋房地产开发有限公司。住所地：襄阳市襄州区航空路（清河桥东）。法定代表人：窦明杰，董事长职务。委托诉讼代理人：赵保兵、闫吉丽，湖北米芾律师事务所律师。原告李兴、刘莎与被告襄阳百洋房地产开发有限公司（以下简称百洋公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张萍适用简易程序于2017年4月11日公开开庭进行了审理。原告李兴及被告百洋公司的委托诉讼代理人赵保兵、闫吉丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李兴、刘莎向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付二原告因逾期交房901天所致的违约金41750元，并由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年6月25日，原告李兴、刘莎与被告签订商品房买卖合同，被告将位于襄州区航空路11号百洋.欧典1栋1单元1703号房屋卖给二原告，总房款为463373元。原告按约定支付了全部房款，被告未按照合同约定于2014年8月31日交房，现今被告仍未履行交房责任。被告逾期交房的，其应从逾期的第二天起计算至实际交付之日止，按总房价的日万分之一向二原告支付违约金。被告百洋公司辩称，诉争房屋于2014年8月29日通过了建设单位组织的勘察设计、施工、工程监理等有关单位进行的竣工验收，并形成了建筑工程竣工验收报告，符合双方约定的交房条件，原告拒不收房属违约行为，且超过诉讼时效，应当驳回原告的诉讼请求。以下是双方当事人举证、质证及本院认证情况：一、原告李兴、刘莎为主张其诉讼请求，向本院提交了商品房买卖合同一份及不动产销售发票两张，据以证明原告购买被告开发的商品房并按约定支付全部房款，但被告未按照合同约定于2014年8月31日前交付房屋，被告应承担违约责任。经庭审质证，被告对该组证据的真实性无异议，本院对其真实性予以采信，至于被告是否违约，本院将在裁判理由中予以评判。二、被告百洋公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、湖北省商品房预售许可证书、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证各一份，据以证实被告销售百洋.欧典房屋的合法性。经庭审质证，被告无异议，本院予以采信。证据二、建设工程竣工验收报告、建设工程竣工验收规划条件核实证明及襄州区商品房住宅适用说明书和质量保证书各一份，据以证明，诉争房屋符合交房条件。经庭审质证，原告对该组证据的真实性无异议，但提出验收报告是被告的自查自纠行为，不代表房屋合格，同时公安消防等也应当验收合格才具备交房条件。原告对该组证据的真实性无异议，本院对其真实性予以采信。证据三、被告作出的百洋.欧典小区1号楼交付情况说明和其他业主办理收房的相关手续及被告为原告准备的空白收房手续各一份，据以证明被告通知1号楼业主收房，除二原告及另外两位业主不收房外，其他业主都收房了，说明原告不收房构成违约。经庭审质证，原告提出该证据与其无关。本院认为，其他业主收房不是认定被告所交房屋合格的法定和约定条件，该组证据不能证明原告拒绝收房构成违约。本院经审理认定事实如下：2014年6月25日，原告李兴、刘莎夫妇与被告百洋公司签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发建设的百洋.欧典1栋1单元1703号预售商品房，建筑面积84.90㎡，每平方米5457.86元，总金额463373元，二原告在签订合同时首付房款203376元，余款260000元为按揭贷款。本合同第八条约定出卖人应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、该商品房经验收合格即出卖人取得该房屋竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时，本合同第九条规定出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理，即按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条规定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担违约责任，买受人自交房之日起按照本合同房价款万分之一按日向出卖人支付房屋保管费用。合同附件四补充协议第1条约定出卖人书面通知以襄阳晚报刊登公告为准。合同还约定了面积确认和差异处理、买受人逾期付款违约责任、产权登记、保修责任、争议解决方式等内容。2014年12月原告在接到被告工作人员通知收房的电话后到百洋.欧典1幢1单元1703号房看房，原告认为被告没有提供国家规定的合法验收报告及消防合格验收等相关文件，原告为此拒绝接收房屋，引起诉讼。另查明，涉诉房屋所在的1号楼地上建筑为28层，地下1层。二原告按合同约定支付了全部房款，被告于2015年8月6日取得建设工程竣工验收规划条件核实证明，但截止本案庭审之日，被告仍未取得百洋.欧典1号楼消防、环保等部门出具的准许使用文件。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告李兴、刘莎夫妇与被告百洋公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，是合法、有效的。因本案买卖的标的物系房屋，属于价值较大且关系业主生命财产安全的特殊商品，交付的房屋不仅要符合当事人的约定还应当符合法律规定。经审理本院认定被告有以下违法、违约情形，一是被告未按照合同约定的交房方式通知原告李兴、刘莎收房；二是《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。涉案的1号楼于2015年8月6日取得《建设工程竣工验收规划条件核实证明》，其在2014年8月29日即组织验收，不符合法律规定；三是《中华人民共和国消防法》第十一条规定，国务院公安部门规定的大型人员密集场所和其他特殊建筑工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。中华人民共和国公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定，对国家标准规定的一类高层住宅建筑，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。另中华人民共和国建设部《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）中，第3.0.1条及3.0.1表将十九层以上的普通住宅归为一类。涉案房屋所在楼房地上共计28层，属于一类住宅建筑，是消防法规定的必须经过消防验收的建筑种类。建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。综上所述，百洋.欧典第1幢楼在交房时未通过规划和消防验收，属于法律规定的禁止投入使用的建筑物，依法不得向业主交付，二原告有权拒收房屋。合同约定交房期限为2014年8月31日之前，从约定的最后交房期限的第二日起逾期90日以上需以购房款463373元的日万分之一按日向二原告承担违约责任，故二原告诉请被告支付逾期交房的违约金符合法律规定，本院予以支持。二原告主张计算违约期间为2014年10月24日始至法庭辩论结束时即2017年4月11日止，共计901天，其违约金为41750元（463373元×0.0001×901天）。原告李兴、刘莎主张违约金41750元，符合法律规定，本院予以支持。自2017年4月12日起，被告逾期交付情形仍持续的，二原告可另行起诉主张权利。被告辩称涉案房屋已经取得符合约定和国家规定的建筑工程竣工验收报告，百洋.欧典1号楼大部分业主入住，二原告拒绝收房构成违约，且超过诉讼时效。本院认为，被告于2015年8月6日才取得建设工程竣工验收规划条件核实证明，其要求二原告收房时尚未取得该证明，截止法庭辩论结束时被告仍未取得消防验收合格的相关文件，且其他业主收房不是认定被告所交房屋合格的法定和约定条件，其违约情形仍继续存在，二原告主张违约金的请求未超过诉讼时效，被告的辩称意见不符合事实及法律规定，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条第一款之规定，判决如下：一、被告襄阳百洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告李兴、刘莎逾期交房的违约金41750元；二、驳回被告襄阳百洋房地产开发有限公司的请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费765元，减半收取383元，由被告襄阳百洋房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员 张 萍二〇一七年四月十七日书记员 马玲玲