四川省自贡市自流井区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0302民初1575号原告：周淑琴，女，1937年2月11日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人:汪祖培，四川元宇律师事务所律师。委托诉讼代理人:王彬，四川元宇律师事务所律师。原告：黄平，男，1957年5月5日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人:汪祖培，四川元宇律师事务所律师。委托诉讼代理人:王彬，四川元宇律师事务所律师。原告：黄桂枝，女，1959年8月2日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人:汪祖培，四川元宇律师事务所律师。委托诉讼代理人:王彬，四川元宇律师事务所律师。原告：黄健，男，1963年2月15日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。委托诉讼代理人:汪祖培，四川元宇律师事务所律师。委托诉讼代理人:王彬，四川元宇律师事务所律师。被告:四川忠心房地产投资有限公司。住所地：成都市武侯区人民南路四段**号嘉云台*楼。法定代表人：孙尧忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟建国，男，1967年10月29日出生，汉族，系四川忠心房地产投资有限公司职工，住四川省成都市武侯区。原告周淑琴、黄平、黄桂枝、黄健诉被告四川忠心房地产投资有限公司（以下简称忠心房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案受理后，由审判员ＸＸ担任审判长，与审判员曹力平、审判员赵惟组成合议庭适用普通程序进行审理，因本案与原告王雪梅诉被告忠心公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷等四十三案标的为同一种类，经当事人同意，本院依法进行合并审理，并分别于2016年10月11日、2016年12月26日、2017年3月13日、2017年3月21日公开开庭审理。诉讼中，原告申请对安置住房、营业用房的价格进行评估。本院依法委托四川兴中平资产评估房地产土地估价有限公司（以下简称兴中平公司）对住房（以项目地块的同地段、同标准、同结构的房屋的市场价格）及营业用房（以双方共同确认的本次纠纷营业用房为参照房屋的市场价格）进行了评估。原告周淑琴、黄平、黄桂枝、黄健的委托诉讼代理人汪祖培、王彬，被告忠心公司的委托诉讼代理人钟建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周淑琴、黄平、黄桂枝、黄健向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《拆迁房屋产权调换补充协议书》；2.判令被告支付未按期交房的违约金145195.40元；3.判令被告支付临时过渡安置费711243.00元。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告签订的《房屋产权调换合同》，并按照安置房屋面积以同地段、同类型、同结构市场价格赔偿原告损失（安置房面积×目前市场价）；2.判令被告支付违约金1778575.47元[安置住房的建筑面积×当时房价1170.00元/m2×违约天数（自2005年6月30日起至2016年6月30日止）×1‰）；营业用房1433367.41]；3.判令被告支付过渡安置费91383.66元[①拖欠住房安置费（原房屋建筑面积×24.00元/m2/月，自2016年4月起，暂计至2016年6月）、②逾期安置应支付的双倍住房安置费[原房屋建筑面积×21.00元/m2/月（因超两年未得到安置房，按照现行安置费15.00元/m2/月三倍计算后减去已发放的安置费24.00元/m2/月）×42个月，自2013年1月起，计至2016年6月30日、③营业用房为57993.66元]，庭审中原告要求该安置费计算至支付完毕止；4.确认原告的前述损失对忠心房产公司其他债权人的债权享有优先受偿权。事实及理由：2004年4月21日，黄高志（已去世）与自贡泰华实业开发有限公司（以下简称泰华公司）签订《房屋产权调换合同》，约定双方实行产权调换以及安置房屋的位置、时间等等。因泰华公司经营不善导致原安置地段成为烂尾楼，此后，被告忠心房产公司承接该地段及项目继续修建工程。但该项目至今仍未完成、至今未交付安置房屋，也未向原告支付违约金。被告忠心房产公司辩称：原告陈述的事实无异议。但违约金应从2015年9月底后自己承接该项目起开始计算；过渡费已支付至2015年9月底；原告既主张支付违约金，又主张赔偿损失，不应同时予以支持。被拆迁的位置是否在忠心公司承接的范围内需要具体考证。原告营业用房的评估价格太高，市场价为10000元/m2左右比较合理。忠心公司自2008年1月起承接了泰华公司“时代广场”开发项目，原告在此之后向泰华公司交付的房屋超面积补差款，不予认可。原告为证明其诉讼主张，举示了以下证据：1.《自贡“泰华时代广场”项目合作协议》（以下简称《合作协议》）；2.被告营业执照，原告与泰华公司签订的《房屋产权调换合同》（以下简称《调换合同》）复印件一份；3.赔偿清单一份；4.票据复印件。被告认为，证据3系原告自行制作，对真实性有异议；对其余证据无异议。被告举示了四川省政府非税收入一般缴款书（回单）复印件三份、四川省政府非税收入一般缴款书（收据）复印件三份；房地产估价报告书复印件两份。原告对被告的证据无异议。本院依职权出示了兴中平公司出具的编号为川中房评B〔2016〕29号《房地产估价报告》及收费函；川中房评B（2017）11号《房地产估价报告》及收费函。原告认为评估报告出具的价格偏低，被告认为营业用房的评估价格过高。关于营业用房的评估报告，被告举示的报告出具的时间分别为2015年2月2日、2014年6月12日，该报告中的营业用房与本案各方确认的参照评估房屋的位置、楼层、临街方位均不一致，且与本案评估的时间相差较大；同时，由被告申请，兴中平公司房地产估价师李平出庭接受了质询，对被告质疑问题逐项做出客观说明，足以证明川中房评B（2017）11号《房地产估价报告》对营业用房的评估客观、公正；被告也无证据证明其评估报告存在瑕疵、错误，故本院对被告举示的房地产估价报告书不予采信，对兴中平公司出具的两份《房地产估价报告》予以采信。原告举示的赔偿清单系原告单方制作，其主张的各项金额需依法确认，因此不予采信；对原、被告举示的其余证据客观真实、能够证明本案一定案件事实，予以采信。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院确认以下事实：2005年4月21日，泰华公司与黄高志（代办人为周淑琴）签订了两份《房屋产权调换合同》，分别涉及一套住房、一间营业用房的拆迁安置。《调换合同（住房）》主要约定“拆除位于房屋；房屋产权面积及实际建筑面积35m2；安置房屋位于五星街公园口时代广场12#楼B单元4层3号房屋，安置房面积为85.09m2；房屋按1:1的比例进行调换,超面积房款57867.00元；甲方（即泰华公司）于乙方（即原告）交房时一次性支付乙方3100.00元，该款用于抵扣超面积房款相应部分；甲方于2006年12月31日交付房屋”。补充条款约定“乙方用12个月过渡费抵扣超面积补偿款8761.68元；双方协商后，乙方实际支付甲方超面积房款44400.00元；签订本合同时，乙方支付甲方超面积房款10000.00元，其余超面积房款34400.00元及乙方应补甲方水电立户费合计38000.00元；乙方过渡费730.00元/月，其中营业用房过渡费607.36元/月，住房过渡费122.64元/月。”《调换合同（营业用房）》主要约定“拆除乙方（即原告）自井区，房屋用途营业用房，房屋产权实际建筑面积60.79m2；安置房位于自流井区五星街公园口时代广场9#裙楼临道生灏路正一层B4-B5轴与14-17轴的营业用房，安置房面积60.79m2；乙方房屋与甲方房屋按1:1的比例进行调换，双方互不补差；甲方于2006年12月31日前交付房屋”。此后，原告按约定搬离被拆迁房屋，该两套房屋已被拆除。原告五次向泰华公司交付房屋超面积补差款合计52527.44元，时间分别为：2005年4月23日票面金额21861.68元；2006年12月26日票面金额为5841.00元；2007年8月3日票面金额为8761.68元；2008年10月28日票面金额为8761.68元；2009年9月23日票面金额为7301.40元。2016年5月25日，四川省自贡市国泰公证处出具《继承权公证书》，主要载明“1.被继承人黄高志因病于2015年2月1日在自贡市死亡；2.被继承人周淑琴、黄平、黄桂枝、黄健向本处申请继承黄高志遗留的财产权利，包括：位于自贡市自流井区公园口时代12#B单元4层3号，房屋面积85.09m2房屋权利；位于自贡市自流井区公园口时代广场9#楼裙临道生灏现有道路正一层B4-B5轴与14-17轴线的营业用房，房屋面积60.79m2房屋权利；3.周淑琴系黄高志配偶，黄志高的子女共3人：长子黄平、次女黄桂枝、三子黄健。被继承人黄志高的父亲、母亲均先于其死亡……。兹证明被继承人黄高志所留上述遗产由其子黄平、次女黄桂枝、三子黄健按各占三分之一的份额继承”。泰华·时代广场成为烂尾楼后，泰华公司与被告忠心房产公司于2008年1月29日签订《合作协议》，以“被告自贡泰华公司将该项目涉及的国有土地使用权及全部开发权益转让给被告四川忠心房产公司”的形式，由忠心房产公司对该宗土地继续开发建设。协议签订后，项目更名为“浙江商城”。2010年1月，忠心房产公司与其他被拆迁户分别签订《拆迁房屋产权调换补充协议书》，约定对拆迁户过渡费从2009年8月1日起至2012年12月31日止，忠心房产公司每月付给原告按原拆迁房屋拆除面积16.00元/m2补助；从2013年1月1日起未对原告作固定安置的，按24.00元/m2计算。”庭审中，忠心房产公司表示无力继续对安置房屋进行修建。另查明，原告从2015年10月起每月收到自贡市住房保障中心筹资代忠心公司支付房屋过渡费1460.00元至2016年3月，此后忠心公司未再支付房屋过渡费。之后，由忠心公司开发的“浙江商城”二期项目，拟规划修建商品房，用作安置本案原告等44名拆迁户，该项目坐落于自贡市自流井区，项目开发土地权证号为自国用（2009）第022439号，忠心公司已在该土地上建设了部分在建工程。该项目土地因经济往来设定有抵押权，同时因忠心公司涉案纠纷，该项目土地及地上开发的在建工程被各地法院数轮查封。诉讼过程中，因双方就安置房屋当前的市场价值未达成一致意见，原告申请对“浙江商城”二期项目地块的同地段、同标准、同结构的房屋的市场价格进行评估（不考虑楼层价差），本院于2016年12月12日委托兴中平公司进行评估。2016年12月20日，兴中平公司出具《房地产估价报告》（编号为川中房评B〔2016〕29号），对位于自贡市自流井区“浙江商城”地块内高层钢混结构住房用房进行了评估，评估单价为5200.00元/m2（按照建筑面积计）。此次评估共计产生评估费为44800.00元。因被告接收该项目后进行了规划调整，致使原约定的安置房屋无法准确确认其位置，双方在诉讼中协商确认了本次纠纷营业用房的参照房屋，兴中平公司以此为评估基础，于2017年3月7日出具《房地产估价报告》（编号为川中房评B〔2017〕11号），评估单价为17350.00/m2（按照建筑面积计）。此次评估共计产生评估费为50000.00元。本院认为，黄志高所有的、位于五星街公园口住房、营业用房拆迁后，其所享有财产权利在黄志高去世后应作为遗产由有继承权的继承人继承，原告周淑琴、黄平、黄桂枝、黄健系黄志高的配偶及子女，且无其他法定继承人，原告周淑琴、黄平、黄桂枝、黄健继承前述安置房屋的相关权利。本案的争议焦点为：第一，原告与泰华公司之间的《房屋产权调换合同》是否应当解除？第二，忠心公司承接泰华公司开发“时代广场”项目后，原告向泰华公司支付的房屋补差款是否履行了安置补差约定？第三，原告的损失应如何认定？第四，忠心公司是否应当向原告另行支付违约金及双倍安置费？第五，原告在本案中的债权是否享有优先受偿权。关于合同是否应当解除的问题。被告忠心公司与泰华公司签订《合作协议》，承接了泰华公司的开发项目，其自然承接了泰华公司与原告签订《房屋产权调换合同》的相关权利义务，双方均应依约履行自身义务。但忠心公司未在约定的时间完成安置房屋的修建，也无力继续完成安置房屋的修建，且同意解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告主张解除与泰华公司签订的《调换合同》，本院予以支持。关于忠心公司承接泰华公司开发“时代广场”项目后，原告向泰华公司支付的房屋补差款是否履行了安置补差约定的问题。依据原告与泰华公司签订《调换合同》“安置房超面积补差款由原告向泰华公司支付”的约定，系原告取得前述安置房屋的应支付的差价。被告未举示证据证明其承接了泰华公司开发“时代广场”的权利义务后，直接通知原告或通过其他合理的方式，要求原告向自己支付房屋补差款。故，原告履行了支付安置房超面积补差款的义务。关于原告损失认定的问题。由于原告的被拆迁房屋已经被拆除，且无法恢复，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应当赔偿原告被拆迁房屋的损失，由于原告的原房屋已被拆除，原告与被告间就新楼盘的具体安置房位置、面积缺乏明确约定，本院根据公平合理原则，以评估机构评估确认的“浙江商城”二期项目同地段、同标准、同结构的高层房屋市场价格5200.00元/m2作为单价，乘以原告应安置房屋（住房）的建筑面积85.09m2；营业用房市场价格17350.00元/m2作为单价，乘以原告应安置营业用房的建筑面积60.79m2；则原告的房屋损失合计为1497174.50元。过渡安置费系被告根据合同的约定应当支付原告解决临时安置的必要费用，在合同存续期间，被告应向原告支付。原告主张该过渡安置费计算至付清为止，但原、被告合同已解除，其合同约定的权利义务已终结，因此原告该请求本院不予支持。关于过渡安置费的计算标准，由于原告并未与忠心公司就过渡安置费明确作出约定，自2015年10月至2016年3月，自贡市住房保障中心筹资代忠心公司每月向原告支付房屋过渡费1460.00元，原告领取了该过渡费，并未提出异议，故本院参照其他拆迁户的安置标准以及原告已领取过渡安置费的标准计算，被告拖欠的安置费为17520.00元（1460.00元/月×12个月，从2016年4月起至2017年3月止）。同时，原告已向被告足额支付了房屋补差款，已履行完毕合同约定的补差义务，该补差款不应在前述款项中品迭。故被告忠心房产公司应向原告支付房屋损失赔偿款1514694.50元。关于被告是否应另行向原告支付违约金及双倍过渡安置费的问题。原告主张按安置房的建筑面积×当时房价1170.00元/m2×天数（2005年6月30日起至2016年6月30日止）以及营业用房的面积计算违约金，因原告在本案中的损失已经按房屋当前市场价值乘以安置房屋建筑面积的计算方式得以弥补，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，本院不予支持。原告还主张被告应支付因逾期交房的双倍安置费，原告的该项主张无合同依据，本院不予支持。关于原告在本案中的债权是否享有优先受偿权的问题。原告与泰华公司、忠心房产公司签订的《协议书》《补充协议》《忠心房产协议书》，其性质为互易合同，即原告以其原有的房屋置换被告忠心房产公司开发的商品房。本案中，原告的房屋已经被拆迁，其已经履行完毕互易合同中的拆迁义务，应当视为原告已经向忠心房产公司支付了商品房的大部分购房款，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”“二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”原告在本案中的享有的债权，系为支持泰华公司、忠心房产公司房地产项目建设而致的实质性、既有财产的损失，是拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件，根据“生存权优于投资性债权的原则”，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。故原告在本案中的债权对忠心房产公司坐落于自贡市自流井区尚义灏居委会地块、土地权证号为自国用（2009）第022439号土地使用权及忠心房产公司在该宗土地上开发建设的地上附着物享有优先受偿权，且原告在本案中的债权相较于建设工程承包人及抵押权人等其他债权更具有优先受偿的权利。评估费系查明本案及其他四十三件案件中损失的合理费用，基于公平合理的原则，本院将评估费（住房）44800.00元在四十四件案件中予以平均分配，则本案应分配的评估费为1018.18元。（营业用房）50000.00元评估费在两案中予以平均分配，则本案分配的评估费为25000.00元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除被告四川忠心房地产投资有限公司所承接的原告周淑琴、黄平、黄桂枝、黄健与自贡泰华实业开发有限公司间签订的《房屋产权调换合同》；二、被告四川忠心房地产投资有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告周淑琴、黄平、黄桂枝、黄健1514694.50元，原告周淑琴、黄平、黄桂枝、黄健的前述债权对被告四川忠心房地产投资有限公司享有的坐落于自贡市自流井区尚义灏居委会地块、土地权证号为自国用（2009）第022439号土地使用权及四川忠心房地产投资有限公司在该土地上开发建设的地上附着物享有优先受偿权；三、驳回原告周淑琴、黄平、黄桂枝、黄健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18432.25元、诉讼保全费5000.00元，评估费26018.18元，合计49450.43元，由被告四川忠心房地产投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审判长 王 勇审判员 曹力平审判员 赵 惟二〇一七年四月××日书记员 赖文婷