河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初3665号原告赵金东，男，1960年12月2日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人王坤朋，河南千益律师事务所律师。代理权限:特别授权。委托代理人郑林强，河南千益律师事务所实习律师。代理权限:特别授权。被告陈旭，男，1977年12月9日出生，汉族，住河南省周口市川汇区。委托代理人韩令，河南国豪（郑州）律师事务所律师。代理权限:特别授权。原告赵金东与被告陈旭房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘红丽适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王坤朋、郑林强，被告委托代理人韩令到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年8月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于郑州市郑东新区商务外环路14号楼17层1703号房屋租赁给被告陈旭。双方对房屋坐落、用途、面积、租赁期限、租金及支付方式、合同终止、违约处理等作了详细约定，但原告将房屋出租给被告后，被告没有按照合同约定支付租金，截至2016年11月3日被告欠付租金23175元。原告与其协商未果，遂诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告双方于2016年8月6日签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付原告租金23175元、物业费2418元、违约金4217元（按照年利率24%计算，以54684元为基数从2016年8月7日暂计算至2016年11月3日为3244元，以23175元为基数从2016年11月4日计算至起诉之日为973元，以后以23175元为基数继续计算至实际支付完毕之日）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告陈旭辩称，2016年8月6日，原、被告签订房屋租赁合同后，原告没有按约定将房屋交付给被告使用，被告也没有按约向原告缴纳房租。2016年10月底、11月初，原、被告达成协议，双方解除租赁合同，互不追究责任。由苏雅维代表被告与原告的儿子在涉案房屋中对解除合同、互不追究责任的口头协议再次确认，苏雅维当场将被告方持有的房屋租赁合同撕毁，原告儿子称由于没有随身携带合同，回家后就撕毁。综上，原、被告之间的合同并未实际履行，且双方已经协商解除，互不追究责任，故不同意向原告赵金东支付租金、物业费、违约金等费用，请求驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费用应由原告赵金东承担。原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据材料：一、房屋租赁合同一份，证明双方存在合法有效的房屋租赁关系，合同对租赁期限、租金及支付方式均有详细约定；二、手机短信截图八页、电话录音一份、发票一份，证明双方的租赁合同已于2016年11月3日解除；被告未按合同约定履行付款义务，并且一直在以各种借口拖延拒付房屋租金，被告应当向原告支付合同解除前的租金及物业费并支付违约金。被告陈旭对原告的上述证据发表如下质证意见，对第一组证据真实性无异议，对证明目的有部分异议，原、被告已经口头解除租赁合同且约定互不追究责任，被告当场将合同撕毁，原告称没有随身携带合同回去后予以撕毁；对第二组证据，手机截屏不能看出发送信息双方的身份，电话录音不能听出双方身份，物业费发票无法看出具体缴费起止时间点及与本案涉案房屋之间的关系，发票与本案无关，均不能证明原告证明目的。经审查，本院认为，原告提交的第一组证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采纳。第二组证据无相关证据佐证，无法显示与本案的关联性，本院不予采纳。被告未提交证据材料。根据当事人庭审陈述及上述有效证据，本院确认如下案件事实：2016年8月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于郑州市郑东新区商务外环路14号楼17层1703、1704号房屋出租给被告，用于办公。房屋租赁期限为36个月，自2016年8月6日至2019年8月6日，房屋租金为7812元/月，合同签订时被告应向原告交纳租金54684元（含一个月押金），租金支付方式为半年支付一次，租金应先付后用，余下租金应提前15天支付。原告未按合同规定的时间将协商约定好的房屋提供给被告使用的，每逾期一天，原告应按月租金的0.5%向被告支付违约金，逾期7天仍不履行，被告有权终止合同，原告应按上述规定支付违约金，若被告实际损失超过违约金的，被告可据实追索原告的责任。被告若逾期支付租金，每逾期一天，被告需按月租金的0.5%支付滞纳金。逾期超过二十天，则视为被告不履行该合同，原告有权收回出租房，被告需按规定支付违约金。上述合同签订后，被告未按约定向原告支付租金，遂引起本案纠纷。庭审中，原告称签合同当天其将房屋钥匙交给被告，被告未按约支付房租，原告一直通过电话、短信等形式向被告主张权利，其于2016年11月3日通知被告解除合同，并自行将房屋锁换掉，目前房屋由原告实际控制。原告另称其锁门时屋内结构未发生变动，办公家具均是交付前的数量，未发现被告物品。被告称，合同签订后因原告未向其交付房屋，故其未支付租金及其他费用，其称双方的租赁合同未实际履行。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，原、被告均应按照合同约定全面、适当的履行各自的义务。依照合同约定，原告应向被告交付涉案房屋，被告应于签订合同当日向原告支付首期租金，现原告以被告违约为由要求解除合同，被告主张双方合同并未实际履行，且已经口头解除，对原告要求解除合同的诉请无异议，据此双方均无继续履行合同的意向，视为双方对解除合同事项达成了一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：当事人协商一致，可以解除合同。故对原告要求解除双方于2016年8月6日签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。因房屋租赁合同最显著的法律特征是移转房屋使用权，房屋租金的收取应以房屋实际交付为依据，原告主张其已于签订合同当日将房屋钥匙交付给被告，被告对此不予认可，原告并未提交有效证据证明其实际交付，故对原告已实际交付房屋的主张，本院不予采信。因房屋实际交付的证据不足，故原告主张的租金、物业费、违约金等诉求缺乏依据，本院不予支持。但鉴于双方的房屋租赁合同约定租金先付后用，被告应在签订合同时支付租金54684元，逾期超过二十天，则视为被告不履行该合同，原告有权收回出租房，故在合同签订之日起的20日内，原告虽未向被告交付房屋，但其亦无权对外另行出租，客观上因被告逾期支付租金的行为导致原告房屋产生空置损失，本院参照双方约定的月租金标准判令由被告向原告支付20天的租金计5040元，较为合理，既能弥补原告的损失亦是对被告违约行为的否定性评价。而对在此之后产生的空置损失，系原告怠于行使合同约定的解除权，人为扩大了的损失，不应由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵金东、被告陈旭于2016年8月6日签订的《房屋租赁合同》；二、被告陈旭于本判决生效后十日内支付原告赵金东5040元；三、驳回原告赵金东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费545元，减半收取272.50元，由原告赵金东负担226.50元，被告陈旭负担46元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇一七年四月二十八日书记员  李 娟