贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0103民初1112号原告贵州新起点物业管理有限公司，工商登记地址：贵阳市南明区花果园项目M区第1栋（1）1单元11层14号房。实际地址为：贵阳市花溪大道北段666号。法定代表人：吴桥芳。委托代理人陈俊，贵州大谋律师事务所律师。委托代理人蒲如华，系公司原告。被告雷治武，男，汉族，1960年1月4日生，住贵阳市云岩区。原告贵州新起点物业管理有限公司诉被告雷治武物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人蒲如华，被告雷治武到庭参加了诉讼。后本案在审理过程中，因发现不宜继续适用小额诉讼程序审理，故本院依法将本案转为简易程序进行审理，现已审理终结。原告贵州新起点物业管理有限公司诉称：2011年7月2日，原告与贵州新里程房地产开发有限公司签订《物业管理服务合同》，约定新里程房开公司将位于贵阳市云岩区的住宅的物业管理服务事宜交由原告负责，从新里程公司通知被告等业主收房开始计算，由原告直接向业主收取。2014年7月，被告接新里程房开公司通知后接手房屋，同时与原告签订《优山美诗前期物业服务合同》，合同第八条、第九条约定被告一次性交纳1年物业服务费期满后应当在期满当月10日内至少按季度交纳物业服务费。但被告于2015年1月开始未及时向原告交纳物业服务费，经原告多次催收无果，故诉至法院请求：要求被告向原告支付从2015年1月1日至2016年6月15日的物业服务费1859.02元及相应的逾期交费违约金（从2015年1月1日起暂时计算至2016年6月15日为1792.3元，违约金要求计算至交清物业服务费为止之日）。被告雷治武辩称：物业合同是格式合同，没有平等协商，按照法律规定，原告起诉违约金过高，物管费1.5元的标准过高，没有相应的物业配套设施，如无绿化，无道理照明；物管没有真正履行其职责，不处理小区中积水，不清理垃圾，违法搭建，电梯经常出现故障；物管公司的经营许可证年审在2015年7月就已经到期；物管公司私自解除物业合同，导致我们没有物业服务；我们从来没有接到过物管公司的催缴通知。经审理查明：原告是位于贵阳市云岩区物业服务企业，被告是该小区（建筑面积70.82平方米）业主。该小区系新里程房地产开发有限公司开发建设，房开公司于2014年7月2日登报《交房公告》，内容为：“优山美诗小区业主及拆迁安置户：我司开发建设的优山美诗小区1栋、4-8栋、9栋，现已具备所约定的交付条件，请合同交房到期的业主自7月5日起一个月内，携带本人身份证、维修基金收据、购房合同及相关应缴纳的费用到物业公司办理房屋交接手续。12栋、22栋、23栋由于部分业主违章作业导致该区域需延期验收，交房时间在8月30日交付，给您带来不便，敬请谅解，我司将按照相关条款执行”。2014年8月21日，原告签署《收楼确认书》，并于同日，原、被告签订了《“优山美诗”前期物业服务合同》，约定了双方的权利义务、服务内容、违约责任等，其中物业管理服务费用内容为：第八条“物业服务费用采取方式为先缴纳物业服务费后享受物业服务的原则进行，多层住宅0.8元／月.平方米（以物价局核定为准）；高层住宅（电梯房）1.5元／月.平方米（以物价局核定为准）。第九条业主应于建设单位通知房屋交付之日起一次性预付一年的物业服务费用（物业服务资金），之后按季度、半年或一年交纳，物业服务费用期满后应在当月10日内履行交纳义务。第二十七条甲方或业务使用人违反本合同第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按以所欠物业服务费总额为本金按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同附件三为（与贵阳市物价局核定附件的《物业服务内容及要求表》内容一致），约定了公共环境卫生、绿化、安全保卫、公共设施设备养护及运行包括给排水、供电、公共照明、电梯、消防系统、治安监控的具体服务内容及应达到的服务标准要求……”。庭审中，原告表示，物业服务费系从物业服务合同签订之日起开始计算，因被告房屋系回迁房，物业管理服务费已由房开公司代为缴纳到2014年12月31日，故本案物业费起算点为2015年1月1日。被告称房开公司在其过渡费中扣取物管费，所以代位缴纳物业管理费，并签订协议。被告在庭审中提交了小区现场照片一组，拟证明小区物业在卫生环境、基础设施、违章搭建等方面存在管理不善的问题，原告对该组照片真实性不予认可，认为不能证明是优山美诗小区，并且从照片中看出有小区绿化。本院在审理同为贵州新起点物业管理有限公司作为原告诉同一小区业主池明君等人物业服务合同纠纷案中还查明，因该小区存在基础设施不全、物业管理服务不到位也等问题，所以业主与物业管理公司矛盾尖锐，原告从2016年6月15日就不再对该小区进行服务而拆场。另查明，2012年7月10日，贵阳市物价局制定“优山美诗”小区物业服务收费标准并附《物业服务内容及要求表》后，核定许可原告对“优山美诗”收费标准为：多层步梯住宅0.8元/月.平方米；高层电梯住宅1.5元/月.平方米，并已报年审至2015年7月。2015年3月5日，贵州省发展改革委员会、贵州省财政厅共同签发黔发改收费【2015】244号文件《省发展改革委省财政厅转发国家发展改革委财政部关于取消收费许可证制度加强事中事后监管有关事项的通知》，其中第一条载明：“暂停执行收费许可证及年审制度。自2015年1月1日起，暂停收费许可证年度审验工作；自2015年7月1日起，全省统一暂停收费许可证核发工作”。本院认为：原告与被告签订的《“优山美诗”前期物业服务合同》，合法有效，对原、被告双方均具有约束力。原告对被告所在的小区进行了物业管理工作，被告已实际获得了原告提供的物业服务，被告理应向原告缴纳物业管理服务费，原告现向本院起诉要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但本案中，原告对所管理服务的“优山美诗”小区收费标准虽然已经过贵阳市物价局核定许可，但根据贵阳市物价局制定的《物业服务内容及要求表》及原、被告在《“优山美诗”前期物业服务合同》的约定，原告提供的物业服务应达到该合同中附件三载明的内容及标准，而“优山美诗”小区并无路灯、绿化、车位等基本设施，原告也认可因为小区存在上述问题才导致收不到物业服务费，进而拆场不再为该小区提供物业管理服务，且原告提供的物业服务存在环境卫生维护管理瑕疵等问题，故在原告于2016年6月15日拆场之前对该小区提供的物业服务并不能达到合同约定的服务标准，若仍按1.5元/月.平方米标准收费已显示公平，故本院酌情将物业服务费标准由“1.5元/月.平方米”调整为按“1.2元/月.平方米”计算。根据合同第九条“业主应于建设单位通知房屋交付之日起一次性预付一年的物业服务费用……”的约定，被告应于新里程房地产开发有限公司公告交房时间即2014年7月5日开始向原告缴纳物业服务费，被告的物业服务费已由房开公司代位缴纳至2014年12月31日，故被告还应交纳2015年1月1日至2016年6月15日期间的物业服务费，被告房屋建筑面积70.82平方米，应缴纳物业管理服务费1487.22元（计算公式：70.82平方米×1.2元/平方米×17.5个月=1487.22元），对于原告诉请超出的部分，本院予以驳回。被告称房开公司在其过渡费中扣取物管费，所以代位缴纳物业管理费，并签订协议,但未举证证明，故本院不予采纳。鉴于原告提供的物业服务仍存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告雷治武于本判决生效之日起十日内一次性向原告贵州新起点物业管理有限公司支付2015年1月1日至2016年6月15日期间的物业管理服务费1487.22元；二、驳回原告贵州新起点物业管理有限公司其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告雷治武负担（该款原告已预交，被告在履行上述判决义务时一并支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决即发生法律效力。审判长  袁琴二〇一七年四月十三日书记员  杨君