四川省隆昌县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1028民初880号原告（反诉被告）：内江市仁为物业服务有限公司。住所地：内江市市中区公园街***号附**号。统一社会信用代码91511002056090172T。法定代表人：李开元，董事长。委托代理人：郑万全，男，系��公司工作人员。特别授权。被告（反诉原告）：聂荣贵，男，1963年6月29日出生，汉族，泸县人，村民，住四川省隆昌县。原告内江市仁为物业服务有限公司诉被告聂荣贵物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案后，依法适用小额速裁诉讼程序进行审理，被告聂荣贵于2017年4月18日以内江市仁为物业服务有限公司为被告提起反诉，本案转为简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑万全、被告聂荣贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告内江市仁为物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付拖欠的物业服务费808元及违约金40元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告严格履行《XX广场前期物业服务合同》，为全体业主和物业使用人提供物业服务，被告接受了服务，不按时交纳物业服务费，被告从2016年6月至2016年12月拖欠物业服务费808元。原告多次催收未果，又于2017年1月10日发出书面催收物业服务费通知，被告不履行交纳物业服务费的义务。根据物业服务合同第15条第2款“业主未按时足额交纳物业服务费，承担违约期间未付金额5%的违约金”的规定，被告应承担违约金40元，被告已损害公司的利益，为维护公司合法权益，特向法院起诉，诉讼请求如前所述。被告聂荣贵辩称：被告没交物管费是事实。但是不交是有原因的，因为被告的合法权益被侵害了，所以被告只能拿起法律的武器来维护自己的权益，物业收费那么高，物业到底服务了些什么内容？服务好没有？现在小区物业的现状是：一、公共设施维护养护、公共卫生存在瑕疵；二是建筑质量存在问题，物业公司未尽维修义务，向其反映也未能解决；三是物业行使管理责任不到位，如未能及时有效制止违章搭建、拆除等违法行为；四是物业未能履行安全保障义务，小区保安形同虚设，如财物被盗、车辆被盗；五是小区物业账目不公开公示，侵害业主知情权；六是物业公司超越职权，如擅自利用小区公共场地、设施牟取不正当利益；七是物业服务态度差，正常反映问题，保安与经理都语气蛮横。以上种种都表明物业根本没有为业主服好务，被告是在合同上签了字，但无论物业服务好与坏被告都必须交纳物业服务费这是不合理的。反诉原告聂荣贵向本院提出诉讼请求：1、判决降低反诉原告向反诉被告支付的物业服务费标准为0.65元每平方米，即每月67.6元；2、反诉及本诉费用全部由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告与反诉原告于2013年签订《XX广场前期物业服务合同》��被反诉人于2017年3月13日起诉反诉人要求支付2016年6月至2016年12月的物业服务费808元。其是按照每平方米1.10元的标准计算的。被反诉人服务质量差，没有达到双方签订的《ＸＸ广场前期物业服务合同》约定的服务标准。具体表现为：小区管理相当混乱、公共设施维护不到位、公共卫生差、建筑质量存在问题，反诉人反映后，被反诉人不能及时解决。不能及时有效制止违章搭建。未能履行安全保障义务，被反诉人的保安上班时间睡觉，致使小区业主车辆及其他财物多次被盗。被反诉人还滥用职权，利用上诉人及他业主的场地、设施牟利。基于以上种种原因，上诉人认为，被反诉人的服务费用不能按照1.1元每平方米收取，应当降低，最多只能按照0.65元每平方米收取，即每月67.60元。为保护反诉人的合法权益，特根据《民事诉讼法》第51条之规定提起反诉，请法院依法判决。反诉被告内江市仁为物业服务有限公司辩称：反诉原告反诉状所称很多服务范围都不属于反诉被告公司的服务范围，只有相关部门才能实施，如小区财物被盗，形式有多种，有的是装修时被盗、有的是放在小区外被盗，也有的是监守自盗或伙同小区外的人偷盗，物业的职责是对小区公共设施设备进行管理维护，不是对私人财物进行管理，如果业主财物被盗认为是物业的原因，可以起诉物业，但这是另一个法律关系，与本案无关。其他建筑质量、违章搭建也是如此。原告（反诉被告）内江市仁为物业服务有限公司为证明自己的主张提供了以下证据：1、营业执照、物业资质复印件各一份。证明原告主体资格、合法经营；2、物业服务合同一份。证明合同是双方签订的；3、发改委文件两份。证明收费标准；4、交房清单���份。证明被告的业主身份；5、催费通知单一份。证明被告未缴费，物业进行了书面催收；6、对收费标准进行张贴的照片两张。证明对物业费的收取进行了公示；7、小区内环境及物业工作图片三组，证明都英小区安防措施及监控系统完善，小区秩序、绿化、卫生良好，小区内为业主的包裹进行了统一安放；8、对保安的书面处理意见一份。证明对于业主反映的问题经查证后对保安进行了处罚；9、办理不动产证告知书，证明业主的房产证正在办理之中。被告（反诉原告）聂荣贵为证明自己的主张提供了以下证据：1、被告身份证复印件一份。证明被告身份信息及主体资格；2、小区业主签名复印件一份。证明小区物业管理混乱问题是其他业主认可了的；3、收据三张。证明物业额外收取了垃圾清运费等；4、派出所报警记录复印件七份。证明小区���理松散，保安不履行职责，致使业主财物多次被盗；4、照片二组。第一组照片证明小区环境脏乱差；第二组照片证明保安与业主发生争执、服务态度差；5、U盘一份。证明业主多次向物业反映小区管理情况未果，故与开发商座谈，开发商表态一定整改；6、证人熬武容、巫元珍、余腾清证人证言三份。证明小区管理松散混乱、物业服务不到位、物业经理及保安态度恶劣。经庭审质证，被告对原告提供营业执照、物业资质的真实性合法性无异议；对物业合同的真实性关联性无异议；对发改委两份文件的真实性无异议；对交房清单的真实性无异议；对催费通知单真实性无异议；对收费标准进行公示的照片真实性无异议，但认为是最近才公示的；对小区放包裹的照片无异议，但认为物业只是有个地方放包裹，并没有对包裹进行管理；对其他照片有异议，认为不能真实反映小区的现状，对是否处理保安也不清楚。原告对被告提供的被告身份信息、对收取垃圾转运费的收据无异议；对都英小区业主签名复印件一份有异议，认为是复印件且与本案无关；对报警记录真实性关联性均不认可，认为是复印件且仅为报警记录，与本案无关；对照片二组除对保安睡觉的照片认可，对其他照片均有异议，认为从图片上看不出时间地点，也不能说明此状态存在的时间，且多数图片是开发商施工期间的照片，不能说明物业没有履行管理职责；对保安与业主发生争执的照片认为与本案无关；对U盘一份有异议，认为与本案无关；对证人熬武容、巫元珍、余腾清证人证言三份予以认可，认为小区存在的有些问题的建议可以采纳改进。通过当事人对上述证据的质证，本院对本诉原告内���市仁为物业服务有限公司提供的营业执照一份、物业资质一份、物业服务合同一份、发改委文件两份、交房清单一份、催费通知一份、处理意见一份及本诉被告聂荣贵提供的身份证一份、收据三份、证人证言三份及部份照片予以采信。对本诉原告提供的公示照片二份、照片三组、告知书一份、本诉被告提供的照片二组、报警记录复印件七份、小区业主签名复印件一份、U盘一份不予采信。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定以下事实：原告内江市仁为物业服务有限公司系依法取得营业执照及物业管理企业三级资质证书的物业服务企业，营业执照登记的经营范围为物业管理等。被告聂荣贵系ＸＸ广场小区2幢2单元1楼4号房屋的业主，住房面积为105.04平方米。原告与被告于2013年6月28日签订《前期物业服务合同》，合同约定：“……第四条合同的履行期限……（二）自2013年6月6日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。……第五条物业服务费……高层住宅：1.10元／平方米﹒月……。3、装饰装修期间收费标准（1）、装修管理费：每平方米0.03元／每天收取，（2）、装修建筑垃圾清运费：每平方米4元。（3）、楼道维护费：每户200元。（4）、装修保证金：每户2000元……”。原告从2015年6月1日起开始计算物业费用，2014年7月1日，原告向被告收取了物业管理费用1385元、装修建筑垃圾清运费420元、装修管理费283元、楼道维护费200元。按合同约定，被告应向原告缴纳2016年6月起至2016年12月期间的物业服务费808元，但被告经原告多次催收至今未缴纳上述费用，故原告诉至本院，要求被告支付拖欠的物业服务费808元及违约金40元并支付诉讼费用。被告于2017年4月18日向本院递交反诉状，请求法院判决降低反诉原告向反诉被告支付的物业服务费标准至每平方米0.65元，即每月67.60元并由反诉被告承担反诉及本诉全部费用。本院认为，原被告双方于2013年6月28日签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，且该合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告履行了合同约定的物业管理服务，被告就应按合同约定支付物业服务费，现被告未按约支付物业服务费导致本案纠纷的发生，应承担相应的民事责任。被告辩称由于物业服务质量差，小区管理混乱，达不到前期物业服务合同规定的标准，所以才拒交物管费，本院认为，物业管理涉及面广，包括安全、环境清洁、卫生、绿化管理、物业共用部位设施运行与维护、秩��维护等多项内容，且物业管理是动态的、长期的过程，物业管理在一段时期内一项或几项服务存在瑕疵，业主应通过正常途径与物业公司沟通协商，物业公司也应对业主反映的问题引起高度重视并加以改进，同时法律也规定了业主若认为物业公司管理不到位，也可由业主大会通过选聘、解聘物业公司来解决相关问题，物业管理上的瑕疵问题不能成为业主拒交物业管理费的理由，故对此辩称理由本院不予采信。对于原告要求被告支付违约金的诉求，本院认为，良好的物业管理环境需要物业公司与业主双方共同努力维护，本案中原告公司认可在小区管理上有需要改进完善的部分，故为建立双方和谐良好的长期合作关系，对原告要求的违约金，本院不予支持。被告认为原告提供的服务质量差，达不到每平方米1.1元的物业收费标准，要求下调物业收费标准，因被告所举证据不能证明原告公司没有履行服务管理职责或者在履行职责过程中存在严重过错，故对此主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，判决如下：一、本诉被告聂荣贵在本判决生效后五日内支付给本诉原告内江市仁为物业服务有限公司2016年6月至2016年12月期间的物业服务费808元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回本诉原告内江市仁为物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告聂荣贵的诉讼请求。案件受理费25元，反诉诉讼费25元，合计50元，由被告聂荣贵负担。（原告内江市仁为物业服务有限公司已垫付25元，被告在支付上述款项时一并付给原告。）如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省内江市中级人民法院。审判员  范萍二〇一七年四月二十五日书记员  李莹