上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初19898号原告：朱晓晖，男，1975年2月7日生，汉族，住上海市普陀区。原告：万祥月，女，1981年6月1日生，汉族，住上海市普陀区。两原告共同委托诉讼代理人：向德喜，上海才富律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：康颖颖，上海才富律师事务所律师。被告：祁鸿妹，女，1957年11月1日生，汉族，住上海市长宁区。被告：李政荣，男，1984年7月19日生，汉族，住上海市长宁区。两被告共同委托诉讼代理人：杨烨，女，1983年12月6日生，汉族，住上海市长宁区。第三人：李某某，男，1955年12月11日生，汉族，住上海市长宁区天山路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：张元，上海市震旦律师事务所律师。原告朱晓晖、万祥月诉被告祁鸿妹、李政荣房屋买卖合同纠纷一案，于2015年12月11日向本院提起诉讼［案号为2015长民三(民)初字第2100号］。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员赵芳芳独任审判，于2016年1月29日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为合议庭审理，于2016年3月17日公开开庭审理，并于2016年3月29日作出判决。判决后，被告祁鸿妹、李政荣向上海市第一中级人民法院提起上诉，该院审理后认为祁鸿妹与案外人李某某系夫妻关系，涉案房屋的取得系在祁鸿妹与李某某夫妻关系存续期间，故李某某虽非产权登记人，但其仍是涉案房屋的产权人之一，与本案诉讼标的有直接利害关系，应当参加诉讼。原审遗漏当事人，程序不当，遂于2016年8月8日撤销原判决，发回本院重审。本院于2016年9月18日重新立案，追加李某某为第三人，组成合议庭于2016年11月7日对本案进行了审理。两原告的委托诉讼代理人向德喜，两被告的共同委托诉讼代理人杨烨以及第三人李某某的委托诉讼代理人张元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱晓晖、万祥月向本院提出诉讼请求：一、两被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，涤除本市长宁区天山路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押，协助办理上述房屋转让过户手续并交付房屋；二、要求被告支付逾期涤除抵押导致逾期过户的违约金272万元(计算方式为房屋成交价681万乘以40%)。事实和理由：2015年10月13日，原、被告经案外人上海慧邦房地产经纪事务所(以下简称慧邦经纪)居间，签署《上海市房地产买卖合同》，约定被告以房地产转让价580万元、装修补偿款101万元的价格将本市长宁区天山路288弄海逸公寓8号102室房屋(以下简称涉讼房屋)出售给原告；原告于2015年10月19日前共支付被告300万元；被告承诺应于签署合同10个工作日内向小贷公司、银行和交易中心申请办理还款、抵押登记注销手续。双方在2015年11月24日前共同向交易中心申请办理转让过户手续。被告承诺会在2015年10月23日前完成所有债务偿还及抵押登记注销手续，以协助原告进行中国银行房贷办理手续，然而被告未能履行上述义务，致使双方无法按期向交易中心申请办理产权转让过户手续，正常履行合同。被告的行为已构成违约，被告的违约行为给原告造成了损失，原告已支付的300万是外借的，需要支付利息，现在在外租房，每月要4,600元。并且两原告为此事浪费了很多时间和金钱。而且房价上涨很快，同样的钱已经买不到同样的房子了。依据合同第十条第三项之约定，被告还需支付原告违约金。被告祁鸿妹、李政荣辩称，答辩意见同第三人述称。第三人李某某述称，其与祁鸿妹系夫妻关系，涉案房屋系两人婚姻关系存续期间取得的共有财产，祁鸿妹与原告的买卖合同属于无权处分，事后也未经过第三人同意；涉案房屋建筑面积250余平方米，当时的市场价为5万多元每平方米，合同价格明显偏低，原告也不属于善意取得，故不同意原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的《上海市房地产买卖合同》、补充协议、收款收据、房屋状况及产权人信息、房地产抵押状况信息、证人证言等证据以及双方当事人的陈述，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：上海市长宁区天山路XXX弄XXX号XXX室房屋为被告祁鸿妹、李政荣按份共有(各二分之一)，建筑面积250.15平方米，其中地下建筑面积115.94平方米，产权核准日期为2015年4月15日。截止2016年1月28日，涉讼房屋在上海市长宁区房地产交易中心登记的抵押共有三笔：第一笔抵押权人为平安银行股份有限公司上海分行，债权数额775,000元，期限自2006年7月18日至2031年7月18日，抵押登记时间为2015年4月15日；第二笔抵押权人为平安银行股份有限公司上海分行，债权数额为605,000元，期限自2006年7月18日至2031年7月18日，抵押登记时间为2015年4月15日；第三笔抵押权人为朱永铧，债权数额为4,500,000元，期限自2015年4月30日至2015年7月29日，抵押登记时间为2015年5月6日。其中第三笔抵押借款，原、被告双方均确认系向小贷公司的借款。2015年10月13日，两原告(乙方)与两被告(甲方)经案外人慧邦经纪居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买涉讼房屋，转让价款共计为5,800,000元；甲方于2015年12月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；甲、乙双方确认，在2015年11月24日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按合同第十条追究甲方的违约责任；合同第九条第三款约定，乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起15日内乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同并书面通知乙方，自收到通知之日起15日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可以从总房价中扣除40%作为违约金，余款返还给乙方，(乙方支付的房款不足40%，应在接到书面通知之日起15日内向甲方支付)。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。合同第十条约定，甲方若未能按约定时间履行合同，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起15日内，甲方仍未能履行合同，乙方有权单方解除合同并书面通知甲方，自收到通知之日起15日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起15日内向乙方返还已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，还应按总房价的40%赔偿乙方违约金，甲方应在接到书面通知之日起15日内向乙方支付。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。合同补充条款约定：1、甲方应于签署本合同后10个工作日内向相关银行和交易中心申请办理还款、抵押登记注销手续(实际情况以银行预约情况为准)。若甲方由于本人之原因，未在上述期限内行使上述义务，则乙方有权单方面终止合同。同时甲方应按本合同约定的总房款的20%向乙方支付违约金；若甲方在办理该房地产还款、抵押登记注销手续期间或办妥后反悔不出售上述房地产给乙方，则甲方应按本合同第十条之约定违约金比例承担违约责任。……4、双方应于乙方办妥贷款手续后5个工作日内至交易中心办理过户手续。5、甲方于收到全部房款3日内将涉讼房屋交付乙方，交付标志为甲方将房屋钥匙交付乙方，并对水、电、煤气、电话、有线电视等费用进行结算。……8、若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲、乙双方至上海市长宁区房地产交易中心办理过户手续前，补足该不足部分。10、甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达5日，则甲方应按本合同第十条第三款之约定违约金比例承担违约责任，乙方按本合同第九条第三款之约定比例承担违约责任。合同附件三付款协议约定：乙方应于2015年10月17日前，支付给甲方首期房价款1,990,000元(含定金200,000元)，乙方向银行申请贷款3,760,000元，该贷款于乙方办妥以乙方为权利人的房地产权证后5个工作日内，直接由贷款银行支付甲方。房屋交接当日，乙方支付给甲方购房尾款50,000元。原告庭审中提供了一份《房地产买卖补充协议》，协议中约定涉讼房屋房价为580万元整，但原告还须另行向被告支付装修补偿款101万元。两被告认为该补充协议不是两被告签字。2015年8月1日、2015年10月19日，原告分别向被告支付定金200,000元、部分房价款1,790,000元，合计1,990,000元；2015年10月19日，原告向被告支付1,010,000元，用途为装修补偿款。被告收到钱款后，再转给小贷公司。后因被告支付的钱款远不能将其对外借款偿还完毕，致涉讼房屋抵押贷款至今未能涤除，导致原、被告未能办理涉讼房屋产权交易过户手续。另有证人慧邦经纪员工张保国陈述，张保国为本次买卖居间方的经办人，当时对被告说过两原告只能先支付300万。依据合同约定，两被告应在2015年10月23日前完成相关小贷公司和银行的还款和抵押登记注销手续。但经证人及原告的再三催促，被告依然没有办法偿还在外债务，严重拖延房屋买卖进度。2016年房价飙升，被告的违约行为对原告造成了较大经济损失。被告认为当初售房是为还清债务，才以较低的价格出售，并要求买方至少一次性拿出500万元现金，现原告仅支付300万元远不够偿债，期间利息不断翻滚，已然不能平帐，是原告违约。原告在原审中也表示对小贷公司的欠款无能为力，但称买卖合同并未约定原告需一次性支付被告500万元，系被告违约。双方因此发生争议，致诉。本院另查明，祁鸿妹与李某某于1983年9月结婚，2015年祁鸿妹通过赠与的方式获得涉讼房屋的一半产权。双方均确认该一半产权属于祁鸿妹及李某某的婚后共同财产。庭审中，本院提示原告要求继续履行房屋买卖合同可能面临的相应风险，尤其是第三人明确表示不同意出卖房屋，过户可能存在障碍，原告表示坚持要求继续履行合同的诉讼请求，并表示愿意按照合同约定的方式支付剩余房款。如银行不能放贷，原告能够在过户后五个工作日内补足相应款项。本院认为，原、被告签署的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法有效。涉讼房屋虽然登记在两被告名下，但经本案查明，涉讼房屋实际为两被告以及第三人共有，即第三人也对涉讼房屋享有物权。原、被告签订的买卖合同对原、被告双方发生法律效力，但是因第三人并未签字，事后也不予追认，故该买卖合同对第三人不发生法律效力。根据上述房屋买卖合同的约定，被告应在签订合同后10个工作日内向相关银行和交易中心申请办理还款、抵押登记注销手续；现被告并未按合同约定涤除涉讼房屋上的抵押，以致涉讼房屋无法按约过户至原告名下。被告的行为已经构成违约，应承担继续履行、赔偿损失的民事责任。被告提出涉讼房屋需付清全款后才能涤除抵押的抗辩意见无相应的证据支持，本院不予采纳。现已查明，涉讼房屋第三人也享有处分权，即只有第三人也表示同意出售涉讼房屋的情况下，涉讼房屋的产权变更才能得以实现，故原告依合同约定向被告主张继续履行合同、涤除抵押并协助办理涉讼房屋产权过户、交付房屋等虽无不妥，却仅能向合同的相对方即被告予以主张，两被告仅能处分其有权处分的份额(被告祁鸿妹也不能擅自处分其与第三人共同共有的部分)，而无权就整个涉讼房屋予以处分，故原告要求过户及交房的诉请因缺少第三人的同意而处于事实上之不能，强行为之，当损害第三人的合法权益。同时，尽管作为受让人的原告受让涉讼房屋时是善意的，但因涉讼房屋尚未办理完毕产权过户手续，故原告尚不能构成物权法意义上的善意第三人。本院向原告释明可能存在的风险，但原告坚持要求继续履行，取得涉讼房屋的产权，本院难以支持。当然，这并不影响原告另寻途径要求被告返还房款、承担违约责任等责任。值得一提的是，作为本案原告的买方，在购买大宗商品时未尽注意义务，未及时审核涉讼房屋抵押贷款的情况，在涉讼房屋存在高额抵押巨大风险的情况下，仍愿意贪图“低价”购买涉讼房屋，对自己的利益疏于保护，导致如今进退两难的境地，令人可惜。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，判决如下：驳回原告朱晓晖、万祥月的全部诉讼请求。案件受理费51,840元，由原告朱晓晖、万祥月与被告祁鸿妹、李政荣各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  胡桂霞人民陪审员  杨耀丰人民陪审员  杨 征二〇一七年四月十一日书 记 员  徐晓敏附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。