巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书（2015）巴州民初字第3220号原告（反诉被告）：肖斌，男，生于1967年5月21日，汉族，高中文化，巴中市运输集团有限公司维修分公司职工，住四川省巴中市巴州区。委托代理人：李丹，四川雅逸律师事务所律师。委托代理人：任正明，四川雅逸律师事务所律师。原告（反诉被告）：黄玲（系原告肖斌之妻），女，生于1970年9月18日，汉族，大专文化，巴中市第五中学教师，现住四川省巴中市巴州区。委托（特别授权）代理人：王中，四川省巴中市恩阳区法律援助中心律师。被告（反诉原告）：四川省巴中市东方房地产开发有限公司。法定代表人：王明鹏，系该公司董事长。委托（特别授权）代理人：彭贤美，北京盈科（成都）律师事务所律师。委托代理人：彭才勇，四川九朝律师事务所律师。原告肖斌、黄玲（反诉被告）诉被告四川省巴中市东方房地产开发有限公司（反诉原告，以下简称“巴中市东方房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告暨反诉被告肖斌及其委托代理人李丹、任正明，原告暨反诉被告黄玲的委托代理人王中，被告暨反诉原告巴中市东方房产公司的委托代理人彭才勇、彭贤美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2008年12月11日，原、被告订立了《商品房买卖合同（商品房认购合同书）》，约定由原告购买被告开发建设的东方鑫村B组团B4幢楼房地下室，并约定购买商品房建筑面积约1000平方米，单价1800元/平方米，房款总价约180万元，付款方式为分期付款即签订合同时支付定金5万元；2008年12月31日前支付30万元；工程项目负一层封顶付足30%房款；该项目办理预售许可证时付足70%房款；下余房款在房屋交付时付清。因原告一直为被告修理汽车，双方约定原告购房定金在被告应付汽车修理费中抵扣。2008年12月11日，被告又向原告出具一份《商品房认购合同说明》，明确向原告出售的房屋单价实际按1500元/平方米计算，同时承诺原告所交的30万元购房款，被告自愿按2%的月息向原告支付利息至该工程项目负一层封顶原告向被告支付30%总购房款时为止。合同签订后，原告及时履行并支付合同约定付款方式第一、二项中定金和购房款合计42.3980万元，被告也出具了相关收款票据。2009年，原告知悉被告办理了所售商品房的预售许可证后主动带上应付房款，到被告处向相关工作人员要求履行合同第三项给付购房款，但被告却不遵照合同执行，一直推诿不接收原告所交购房款。原告多次与被告相关负责人协商，并通过向被告发出书面通知等方式督促其履行合同义务，但被告相关负责人却一直拖延，至2014年在原告无任何违约的情况下，被告却以原告未履行缴款义务为由单方提出解除合同，并拒绝继续履行合同，其已构成违约，致原告合法享有的财产权利不能实现，遂酿成纠纷。综上，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当遵照合同约定全面履行合同义务。被告及相关负责人在履行合同过程中，遇巴城房价暴涨时受利益驱动，违背诚实信用原则拒不履行合同，其行为损害了原告的合法利益。现诉至法院，请求人民法院依法确认原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》（商品房认购合同书）及《商品房认购合同说明》合法有效；被告继续、全面履行上述合同，按合同约定的建筑面积（约1000平方米）和约定的单价（1500元/平方米）结算后，立即向原告交付所购房屋并办理房屋所有权及国有土地使用证书；被告承担延迟交房的违约责任即延期交房所造成的经济损失及租房损失共计50万元；本案受理费由被告承担。被告辩称：一是，原、被告双方始终未形成商品房买卖的合意。从认购书的签订与以后的行为来看，原、被告对房屋的买卖自始处在争议中，双方仅签订认购书且被告只收取了3万元的房屋价款，且这3万元是多次的修理费抵付的，双方也没有达成正式的书面商品房买卖合同。二是，认购书不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，不能认定为商品房买卖合同关系。认购书中很多条款不确定，即合同中的价款、数量、期限都是不确定的，如认购书原定价格为每平方米1800元，经过调整价格变为每平方米1500元，故不能将该份认购书作为商品房买卖合同。三是，本案明为商品房买卖，实际上是借贷，他们之间有借款、借条、利息结算书。四是，合同在履行过程中产生争议，我方已经书面通知对方解除认购协议书，解除通知送达对方后，对方并未对解除通知提起诉讼，我方认为解除通知已发生法律效力，认购书是依法解除了的。五是，认购书从2008年签订至今，双方均未履行，原告未交付房款，我方也未交付房屋，该房屋仍为被告所有，在此过程中双方就价款没有形成合意，不能强买强卖。六是，关于违约责任及交房损失。因为本案中合同自始均未成立，不存在违约损失，原告方作为经营者，搬迁修理厂承租房屋是其自己的责任，不是被告方的责任，原告所说的不属于违约责任。反诉原告诉称：反诉原、被告双方2008年12月11日签订了《商品房认购合同书》，反诉被告预订了反诉原告开发建设的东方鑫村B组团B4幢楼房地下室，面积大约1000平方米、单价1800元/平方米，付款方式为分期付款：⑴乙方在签订本协议时支付购房定金5万元，在甲方的小汽车修理费中抵扣；⑵乙方在2008年12月31日前向甲方付现金30万元（甲方在收到该款后支付乙方3万元修理费）；⑶在该工程项目负一层封顶时乙方向甲方支付总购房款的30%；⑷该项目修建至办理预售许可证时乙方向甲方支付总购房款的70%，下余尾款在甲方向乙方交付房屋时一次性向甲方付清。2008年12月11日，反诉原告为了向反诉被告借款，向反诉被告作出说明，对所认购的房屋单价实际按1500元/平方米计算，分期付款方式的第二条“即乙方在2008年12月31日前向甲方付现金30万元（甲方在收到该款后支付乙方3万元修理费）中向甲方支付的现金30万元甲方按2%的月利率向乙方支付利息，直至该工程项目负一层封顶乙方向甲方支付30%的总购房款时为止。自此，双方变更为借贷关系，所借款项属于借贷双方的债权债务。此后，2009年1月22日，双方对小汽车修理费进行结算后，甲方向乙方出具了购房款35032元的票据，甲方先后于2008年10月8日签订借款合同并出具借据一张，借款金额50000元，约定月利率20‰，利息3个月结付一次；2008年12月11日签订借款合同并出具借据一张，借款金额100000元，约定月利率20‰，利息12个月结付一次；2008年12月29日签订借款合同并出具借据一张，借款金额50000元，约定月利率20‰，利息12个月结付一次；2008年11月30日签订借款合同出具借据一张，借款金额10000元，约定月利率20‰，利息3个月结付一次；2009年1月1日，甲方出具借据以修车费转借款本金30000元；2009年1月22日，甲方出具借据以应付乙方的借款利息和其他费转为借款本金103033元（其实属于修理费欠款及借款利息）。总之，甲方收购房款只有35032元，而且是修车费转账，其余款项应属于借款和修理费欠账。双方并未按认购合同履行。该工程于2009年11月24日负一楼封顶，2009年12月23日领取了房屋预售许可证，2011年8月竣工交付使用。由于双方所签合同仅是预约合同，实际是一种民间借贷关系，甲方于2014年6月18日正式向乙方发出了解除《商品房认购合同书》的通知，该通知送达后即发生法律效力。乙方在收到该通知后于2014年6月19日回复要求继续履行《商品房认购合同书》。由于双方所签的《商品房认购合同书》不是真实的交易意思表示，实际是一种民间借贷关系，而且是一种预约合同，甲方已依法发出了解除通知，乙方收到解除通知后并未在法定期间内对解除通知依法主张无效，故该解除通知已发生法律效力，甲乙双方已明确终止合同的履行。对解除合同后的结算，应当按合同约定办理，对于民间借贷按借贷合同约定办理。据此，请求依法确认反诉原告于2014年6月18日向反诉被告发出的《关于解除商品房认购合同书》的解除通知有效；请求依法解除反诉原告与反诉被告双方于2008年12月11日签订的《商品房认购合同书》并按认购合同约定进行清算即解除合同后按合同约定对违约责任的处理及购房款的退还；反诉诉讼费由反诉被告承担。反诉被告辩称：一是，本案反诉原、被告签订的商品房预约合同实际上是商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条以及《商品房销售管理办法》第16条的规定，双方所签订的商品房预售合同中包括了双方当事人的名称、住所、房屋的基本状况、价款及付款方式、面积差额及处理方式、产权办理等内容，该合同已具备了商品房买卖合同的要件，应当属于有效的商品房买卖合同。二是，双方并非借贷关系。2008年12月11日双方签订了商品房买卖合同，同一天反诉原告向反诉被告出具了一份商品房认购书说明，说明实际上是对原合同的补充，反诉原告单方面在反诉被告交够房款30万后向反诉被告按月息2%计算房款利息，因此这份说明应是双方签订的买卖合同的内容，不能因为该协议改变合同的性质，且双方关于利息的结算是与反诉原告出具的商品房认购说明相互印证的，也是反诉原告履行合同的方式。三是，反诉原告认为解除通知有效，但商品房买卖合同也属于买卖合同，在实际的交易中作为购买方的老百姓与房地产开发企业地位是不对等的，因此相关的法律法规对于商品房买卖合同解除有着严格限制，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条的规定，解除合同的条件为：一是经催告3个月的合理期限仍然没有履行；二是至解除权事由发生之日1年没有行使。本案所涉及的房屋应当是2010年封顶，反诉原告在2014年才发出解除通知，这是在已经没有解除权的情况下发出的，因此解除不成立，它所产生的法律后果是反诉原告应当继续履行合同，所以反诉原告的反诉请求不成立，请求人民法院依法予以驳回。经审理查明：2008年12月11日，被告公司作为甲方与原告肖斌作为乙方签订了《商品房认购合同书》，约定：“一、……乙方认购由甲方开发建设的东方鑫村商品房位于B组团B4幢至B1幢地下室，暂定建筑面积为1000平方米（最终以工程竣工后法定测绘部门测量面积为准）……二、……乙方认购的商品房，按其建筑面积计算，单价为1800元/平方米，房款总价约为180万元，付款方式为：1、乙方在签订本协议时支付购房订金5万元（在甲方的小车修理费中转抵）2、乙方在2008年12月31日前向甲方支付现金30万元（甲方在收到该款项后支付乙方3万元修理费）3、在该工程项目负一层封顶时乙方向甲方付足总购房款的30%4、该项目修建至办理预售许可证时乙方向甲方付足总购房款的70%，下余尾款在甲方向乙方交付房屋时一次性向甲方付清。三、商品房买卖合同的签订：甲方在办理完毕该幢楼《商品房预售许可证》，乙方必须在甲方通知后7日内到东方鑫村售楼部签订正式的《商品房买卖合同》……五、违约责任：1、甲方有义务在本合同第三条约定的时间内保留该套商品房，不得将该商品房另行出售。若甲方违约，甲方应向乙方支付本合同总价款1%的违约金，并根据已交房款按合同期国家商业银行贷款利率计算，乙方预付房款由甲方全额退付乙方；2、乙方未在合同第三条约定的时间内前往东方鑫村售部办理正式的商品房买卖手续的，责任视同乙方违约，并向甲方支付本合同总价款的1%违约金，同时甲方有权将该商品房另行组织销售而无须通知乙方，乙方已预付房款（扣除违约金）由甲方全额退付乙方（不计息）；3、乙方在约定时间内，未向甲方支付清购房款，由乙方承担所欠购房款的同期银行贷款利息，并向甲方支付本合同总价款1%的违约金。如乙方在超过约定付款时间……甲方可将该商品房另行出售，乙方不得干预……”。同日，被告公司向原告肖斌出具《说明》一份并由原告肖斌签字同意，该说明载明：肖斌同志你于2008年12月11日与我司签订了东方鑫村B组团B4号楼至B1号楼负一层地下室的《商品房认购合同》，合同中约定的商品房认购单价实际按1500元/㎡计算；分期付款方式的第二条【即：乙方在2008年12月31日前向甲方支付现金30万元（甲方在收到该款项后支付乙方3万元修理费）】中向甲方支付的现金30万元甲方按2%的月利率向乙方支付利息，直至该工程项目负一层封顶乙方向甲方支付30%的总购房款时为止。原告为支持自己主张提供向被告公司缴纳购房款的依据如下：1、2008年10月8日，被告公司向原告肖斌出具借款单一张，载明：“借款单位巴中市东方房地产开发有限公司事由借人民币金额伍万（50000.00）出纳刘慧”。2、2008年11月30日，被告公司向原告肖斌出具借款单一张，载明：“借款单位巴中市东方房地产开发有限公司事由借到肖斌人民币壹万元正金额壹万（10000.00）”。3、2008年12月11日，被告公司向原告肖斌出具借款单一张，载明：“借款单位巴中市东方房地产开发有限公司事由借肖斌人民币金额壹拾万（100000.00）”。4、2008年12月29日，被告公司向原告肖斌出具借款单一张，载明：“借款单位巴中市东方房地产开发有限公司事由借到肖斌人民币金额伍万（50000.00）出纳刘慧”。5、2009年1月1日，被告公司向原告肖斌出具借款单一张，载明：“借款单位巴中市东方房产事由借肖斌人民币金额叁万（30000.00）出纳转账（应支修车费用转本）”。6、2009年1月22日，被告公司向原告肖斌出具收款收据一张，载明：“今收到肖斌交来东方鑫村B1-B4地下室款35032.00元大写叁万伍仟零叁拾贰元整备注B1-B4地下室（此款未收现金，在应支肖斌修理费中抵扣）”。7、原告提供了修理票据如下：（1）2009年2月14日金额为5373元的发票一张；（2）2009年2月14日金额为475元的发票一张；（3）2009年12月21日金额为275元的发票一张；（4）2009年12月21日金额为9010元的发票一张；8、2010年12月22日，被告公司向原告出具欠条一张即欠原告修车费用27332元；9、2011年7月4日被告公司向原告出具欠条一张即欠原告垫支费用3360元。10、2009年1月22日，被告公司向原告肖斌出具借款单一张，载明：“借款单位巴中市东方房产事由借肖斌人民币金额壹拾零万叁仟零佰叁拾叁元零角零分（103033.00）出纳转账”。2011年6月14日，原告肖斌向被告公司邮寄送达了“要求借款转付认购房款的函”即原告肖斌作为《商品房认购合同书》的乙方要求将甲方即被告公司所借乙方资金及利息一并转付认购合同房款。2011年6月22日，被告公司向原告出具关于《要求借款转付认购房款的函》的复函，即“肖斌业主：你2011年6月13日给我司所发《要求借款转付认购房款的函》收悉，现回复如下：关于你在函中提出的‘将甲方所借乙方资金及利息一并转付认购合同房款’一事，请你与我司相关人员协商。特此回复二0一一年六月二十二日”。2012年1月19日，原告向被告公司邮寄送达“再次要求借款转付认购房款及履行认购合同的函”即原告肖斌作为《商品房认购合同书》的乙方再次要求将甲方即被告公司所借乙方资金及利息一并转付认购合同房款并按《商品房认购合同书》第2项中的第3、4项履行并完善办理相关手续及缴款费用。原告庭审中提供了钟美富的《证明》一份，证明其与原告肖斌于2010年元月前往被告公司缴纳房款但未成功；并提供了罗军、陈星共同签署情况属实的《证明》一份，证明2011年5月30日下午负一楼封顶之后，原告与同学罗军、陈星共同找被告公司负责人谈及履行合同事宜。2014年2月28日，原告到达被告公司向被告公司送达材料一份即要求被告公司按《商品房认购合同书》向原告交房。2014年6月18日，被告公司出具巴东房函（2014）07号文件即关于解除《商品房认购合同书》的函，该文件载明：肖斌同志：你于2008年12月11日与我公司达成并签订了《商品房认购合同书》······合同签订后，你仅以我公司在你处车辆修理费35032.00元抵交了购房款。从合同签订之日起至今，我公司已数年数次要求你按照合同约定履行购房款缴纳义务，以及前来签订正式的《商品房买卖合同》，你均未办理和履行前述合同约定的给付义务。你的行为既构成违约，同时也致本合同双方当事人的合同目的不能实现。为维护法律的尊严和我公司的合法权利，现根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，特书面致函你以下事项：一、自你收到本函之日起，我公司解除与你于2008年12月11日所签订的《商品房认购合同书》所涉全部权利和义务关系。二、请你从收到本函之日起七日内，前来我司财务科办理你预交房款的退领手续。逾期，将由你承担因此所产生的全部不利法律后果”。2014年6月19日，原告肖斌就被告公司的函件向被告公司邮寄送达材料一份，即原告陈述被告公司在2014年6月18日前从未口头及书面通知其履行合同并对被告公司的函件作出《回复》：第一，2008年12月11日，贵公司与我签订的《商品房认购合同书》及《商品房认购合同说明》第二条中第1-3项均已全面履行完毕。现强烈要求贵公司履行第二条第四项，就贵公司已办理了预售许可证，我所购买的负一楼对应建筑面积部分，要求签订正式商品房买卖合同。第三，贵公司出售与我所购买负一楼中，目前还仍未办理预售许可证对应的建筑面积，待贵公司预售许可证办理完善后，按原认购合同的内容及精神执行。第四，贵公司发给我巴东函（2014）07号文件所述，解除商品房认购合同，系贵公司单方行为，毫无道理，我方概不接受”。反诉原告为支持自己的主张提供证据如下：1、2008年12月11日，原告与被告公司签订的《商品房认购合同书》及《商品房认购合同》说明2、2009年1月22日金额为35032元的收款收据一张3、2009年2月11日金额为5373元的发票一张4、2009年12月21日金额为275元的发票一张5、2009年2月14日金额为475元的发票一张6、2009年12月21日金额为9010元的发票一张7、2010年12月22日金额为27332元的欠条一张8、2011年7月4日金额为3360元的欠条一张9、2008年10月8日借款单一张及同日原告肖斌作为乙方与被告公司作为甲方签订的《借款利率约定协议书》，该协议书约定甲方向乙方借款5万元，借款期限1年，月利率为20‰，利息3个月结付一次。10、2008年12月11日借款单一张及同日原告肖斌作为乙方与被告公司作为甲方签订的《借款利率约定协议书》，该协议书约定甲方向乙方借款10万元，借款期限1年，月利率为20‰，利息12个月结付一次。11、2008年12月29日借款单一张及同日原告肖斌作为乙方与被告公司作为甲方签订的《借款利率约定协议书》，该协议书约定甲方向乙方借款5万元，借款期限1年，月利率为20‰，利息12个月结付一次。12、2008年11月30日借款单一张及同日原告肖斌作为乙方与被告公司作为甲方签订的《借款利率约定协议书》，该协议书约定甲方向乙方借款1万元，借款期限1年，月利率为20‰，利息3个月结付一次。13、2009年1月22日借款单一张，金额103033元。14、2009年1月1日借款单一张，金额3万元。15、2011年6月14日EMS快递详情单一张及函件一封16、巴东房函（2011）07号复函一份17、2012年1月19日的EMS邮件快递详情单及函件一封18、2014年2月28日原告向被告公司送达的材料一份19、2015年12月11日，原告与被告公司签订的《说明》庭后，根据反诉原告提供的东方鑫村B组团负一层平面图显示，B组团负一层包括B1、B2、B3、B4、B5号楼及裙房，总建筑面积6058.74平方米，其中B1号楼负一楼封顶时间为2009年10月25日，主体封顶时间为2010年7月1日；B2号楼负一楼封顶时间为2009年6月29日，主体封顶时间为2011年2月2日。原、被告双方因合同履行问题酿成纠纷，致使原告起诉来院，提出上列请求。本院受理后，在审理过程中，因原、被告双方分歧大，致调解未果。上述事实，有原告的陈述、被告的答辩及反诉原告的陈述及反诉被告的答辩，原、被告的身份证明，商品房认购合同书，借款单，函件等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。本院认为，本案争议焦点为：一是，案件定性为房屋买卖合同纠纷还是民间借贷纠纷；二是，本案如定性为房屋买卖合同纠纷，双方签订的《商品房认购合同书》是否已具备《商品房买卖合同》的性质；三是，合同是已经解除还是继续履行。原、被告双方签订的《商品房认购合同书》约定房屋价格为每平方米1800元，同日签订的《说明》对购房单价及支付方式的第二条又进行了说明，约定购房单价由原来的每平方米1800元变更为每平方米1500元，被告对原告应支付的购房款30万元按月利率2%向原告支付利息。从以上购房单价的变化及《商品房认购合同书》中对付款方式的明确约定均可以反映出双方当时对买卖房屋形成了合意，是双方的真实意思表示；被告自愿降价并向原告支付一段时期内购房款利息的做法属于其当时在特定时间、环境影响下所使用的营销策略与手段。同时，原告向本院提供的车辆维修票据、购房款收据、借条等能够证实原告按《商品房认购合同书》及《说明》中约定的付款方式向被告履行了缴纳购房款的义务，故本案应当定性为房屋买卖合同纠纷，而原、被告双方签订的《商品房认购合同书》及《说明》并不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。原、被告签订的《商品房认购合同书》对签订正式商品房买卖合同的时间进行了约定，其性质应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系，因此在原、被告双方未签订正式《商品房买卖合同》的情况下，原告要求被告继续全面履行合同即按《商品房认购合同书》及《说明》约定结算后向其交付房屋、办理产权、承担延期交房所造成的经济及租房损失的诉请，理由不成立，本院不予支持。反诉原告虽于2014年6月18日向反诉被告发出《关于解除商品房认购合同书》的解除通知，但审查该解除通知是否有效是以反诉原告作为通知解除方是否享有合同解除权。根据反诉原、被告签订的《商品房认购合同书》内容看，双方未明确约定解除合同的条件，且反诉被告在收到该份解除通知前曾向反诉原告请求将借款转为购房款，反诉原告复函协商解决却未向本院提供其与反诉被告协商解决过的证据，亦未提供解除通知上所表述的“数年数次”向反诉被告催缴购房款及要求反诉被告签订正式商品房买卖合同的证据，故反诉原告并不享有通知解除合同的权利，其请求确认该份解除通知有效的诉请，理由不成立，本院不予支持。关于继续履行合同还是解除合同的问题。从以上分析可以看出，原、被告双方签订的《商品房认购合同书》属于预约合同性质，而原告并未违反《商品房认购合同书》的约定，且被告未提供证据证明其在取得商品房预售许可证后通知了原告方到其指定场所签订正式的《商品房买卖合同》，亦未提供证据证明诉争房屋已被出售，故《商品房认购合同书》约定的签订正式《商品房买卖合同》的义务能够继续履行，被告在原告作为守约方要求继续履行合同并能够继续履行合同的情况下请求解除该份合同并清算的诉请，不符合法律规定，本院不予支持。关于原告黄玲的主体问题。二原告系夫妻关系，《商品房认购合同书》及《说明》虽仅有原告肖斌一人签名，但原告黄玲作为夫妻另一方有权利享受合同权利并承担义务。综上，为维护交易稳定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告肖斌、黄玲与被告四川省巴中市东方房地产开发有限公司签订的《商品房认购合同书》及《说明》合法有效。二、驳回原告肖斌、黄玲的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告四川省巴中市东方房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本案受理费18300元，由原告肖斌、黄玲负担。本案反诉受理费18300元，由反诉原告四川省巴中市东方房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  曾晓芳人民陪审员  王凤兰人民陪审员  吴小平二〇一七年四月十七日书 记 员  杜珊珊