贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0602民初364号原告：李元秀，女，1967年1月8日出生，苗族，贵州省铜仁市碧江区人，无业，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：雷桂英，贵州邦宇律师事务所律师，特别授权。被告：贵州省铜仁市河西房地产开发公司。住所地：贵州省铜仁市碧江区凉水井路***号。法定代表人：方世和，系该公司经理。委托诉讼代理人：陈素琼，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。被告：贵州省铜仁市黔东投资有限公司。住所地：贵州省铜仁市碧江区共青路**号。法定代表人：李世恩，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王加庆，贵州天一致和律师事务所律师，一般代理。被告：贵州省铜仁市拍卖有限公司（原贵州省铜仁地区拍卖有限公司）。住所地：贵州省铜仁市碧江区环北路**号。法定代表人：牟进发，系该公司总经理。委托代理人：牟之刚，系该公司副总经理，特别授权。被告：ＸＸ，男，1963年5月20日出生，侗族，四川省广安县人，住贵州省铜仁市碧江区。第三人：王斌，男，1985年12月27日出生，贵州省铜仁市碧江区人，住碧江区。第三人：王鹏，男，1988年10月20日出生，贵州省铜仁市碧江区人，住碧江区。原告李元秀与被告贵州省铜仁市河西房地产开发公司（以下简称河西房开公司）、贵州省铜仁市黔东投资有限公司（以下简称黔东投资公司）、贵州省铜仁市拍卖有限公司（以下简称拍卖公司）、ＸＸ确认合同无效纠纷一案，本院于2015年4月24日立案受理，并已作出（2015）碧民初字第706号民事判决，判决驳回原告李元秀的诉讼请求。原告李元秀不服该判决，向铜仁市中级人民法院提起上诉，该院审理后认为原判程序违法，发回本院重审。本院依法追加王斌、王鹏为本案第三人参加诉讼，并另行组成合议庭审理后作出(2016)黔0602民初291号裁定，驳回原告李元秀的起诉。原告李元秀不服向铜仁市中级人民法院提起上诉，该院认为本院的裁定认定事实和适用法律错误，指令本院审理本案。本院适用普通程序，于2017年3月22日公开开庭审理了本案。原告李元秀的委托诉讼代理人雷桂英、被告河西房开公司的委托诉讼代理人陈素琼、被告黔东投资公司的委托诉讼代理人王加庆，被告铜仁市拍卖公司、被告ＸＸ、第三人王斌、王鹏经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。原告李元秀向本院提出的诉讼请求：1.确认被告河西房开公司就原告购买的“锦江明珠”M18号房屋与拍卖公司签订的《委托拍卖合同》以及拍卖公司与黔东投资公司、河西房开公司签订的《拍卖成交合同》无效。2.诉讼费由被告承担。事实及理由：2005年，被告ＸＸ以河西房开公司的名义对铜仁市“锦江明珠”楼盘进行开发。2006年，该楼盘修建完成，开始出售。2006年8月31日，原告与被告河西房开公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买“锦江明珠”一层M18号房屋，该合同签订后，原告按约交付了定金200元、首期购房款10000元。随后河西房开公司将售楼部拆除，原告无处交付购房余款，并多次要求河西房开公司和ＸＸ履行该合同，ＸＸ称目前在处理商场的相关事宜，让其听候通知。2013年5、6月份，碧江区政法委副书记刘光荣与ＸＸ找到原告，征求原告意见是否同意解除《商品房买卖合同》，因原告购买该房是用于自已经营谋生，而不是炒房，故明确表示不同意解除合同，并要求与河西房开公司及ＸＸ尽快结清房款，办理房屋移交手续。2015年1月21日，原告得知ＸＸ与黔东投资公司恶意串通，将原告购买的“锦江明珠”M18号房屋的所有权转移登记在黔东投资公司名下。由于其房屋所有权转移登记及颁证系铜仁市人民政府做出的，原告已于2015年1月22日向贵州省人民政府申请行政复议，省人民政府对此案立案受理后，原告从省政府送达的证据材料副本中得知三被告于2013年2月21日签订了《拍卖成交合同》，该合同所载明的房屋建筑面积为3510.8平方米，成交价款总额为1010万元，计算得出：2013年其拍卖成交单价为每平方米为2848元，而2006年原告购买时合同约定价为每平方米为3600元。由此可见，该拍卖成交价款不仅低于2013年的市场价许多倍，而且还低于2006年的市场价许多，更露骨的是《拍卖成交合同》下面附注的“本合同成交标的根据买受人申请已分割为：黔东投资公司、王斌、王鹏三方所有”。王斌、王鹏系被告ＸＸ之子，被告ＸＸ将自己出售的商品房以低于市场价许多倍的价格委托拍卖，黔东投资公司以特惠价予以购买，成交后即将市场二层全部房屋分割给被告ＸＸ的儿子王斌、王鹏所有，并伪造“拍卖成交合同”，出具虚假“说明”，在铜仁市人民政府房屋管理部门、铜仁市碧江区国土资源部门办理该房屋所有权转移登记及土地使用权转移登记。原告认为，原告与被告河西房开公司签订的《商品房买卖合同》，是在平等、自愿的基础上签订的，合同内容未违反法律、行政法规的规定，依法应属有效合同。原告未交清购房款，原因是被告河西房开公司将“锦江明珠”项目售楼部拆除后未告知原告在何处交款，责任不在原告。被告ＸＸ以河西房开公司的名义故意违法违规，将已出售给原告的“锦江明珠”M18号房屋一并委托拍卖，被告黔东投资公司明知该房屋系原告购买，与其恶意串通竞买。拍卖成交后，被告拍卖公司出具虚假“说明”，当即将标的物分割一半给第三人王斌、王鹏所有，并伪造“拍卖成交合同”，办理了房屋产权转移登记，其行为严重损害了原告的合法权益，依法应属无效行为。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求。被告河西房开公司辩称，一、由于河西房开公司开发的“锦江明珠”农贸市场没有形成市场，270余户购房户从2008年初集体多次到当时的地市两级政府上访，要求政府出面解决。地市两级政府为维护社会稳定，解决群众困难，多次组织各相关部门参与协调处理。在购房户要求退还房款及赔偿损失的前提下，经政府协调形成铜碧矛通[2013]1号文件，由河西房开公司联系拍卖单位，委托公开拍卖。拍卖的目的是为了支付绝大多数购房户的房款和经济损失及解决工程欠款，事实上拍卖所得款项也全部用于此。因此，拍卖不是河西房开公司自愿主张，更不是为了河西房开公司的利益，而是为了维护社会公众利益，化解群体矛盾，根本没有恶意串通，谋一己之私的主观恶意和目的。二、原告认为拍卖价格低于市场价，存在恶意串通，显然与事实不符。首先，河西房开公司已经将标的物出卖，履行合同所获得的利益高于拍卖利益，如果不是购房户集体上访，河西房开公司也宁愿履行双方合同，追求高价。再者，标的物自2008年至2013年6年时间无人管理，破旧不堪，地面和墙体损毁严重，到处积水，拍卖时包括地下室面积，整体拍卖成交后45个工作日内付清价款，在这种状况下，以1010万元拍卖成交已是高出市场价，而非低于市场价。三、原告称拍卖后将标的物分割给ＸＸ之子王斌、王鹏，存在恶意串通，这种推测不符合逻辑。原告主张的是拍卖合同对于其购买房屋的效力的问题，王斌、王鹏分割的是二楼，与原告购买的一层无关。且分割给王斌、王鹏是拍卖合同的履行问题，而原告主张的是合同效力，两者系不同的法律关系。故应依法驳回原告的诉讼请求。被告黔东投资公司辩称，本案中没有单独出现就原告所购买的房屋签订的《委托拍卖合同》，被告黔东投资公司是依法竞买，拍卖成交后，被告黔东投资公司已按约支付了款项，属善意第三人，不存在恶意串通损害他人利益。王斌、王鹏分割了竞买所得的房屋权属，并未违反法律规定，王斌、王鹏有权参与竞买。且拍卖房屋的主要原因是200多购房户集体上访，为解决大部分业主的公共利益。将涉案房屋转移登记到被告黔东投资公司名下不是被告ＸＸ能做到的，原告称转移登记时伪造了“拍卖成交合同”不是事实。原告与被告河西房开公司签订的《商品房买卖合同》一直没有生效，原告只是占有该门面，产权一直是在河西房开公司名下，现已转移登记在黔东投资公司及王斌、王鹏名下，涉案《商品房买卖合同》已无法履行。本案的委托拍卖行为是在碧江区政法委主持、各部门配合下指定以被告河西房开公司的名义委托拍卖的。本案的《委托拍卖合同》、《拍卖成交合同》系有效合同。故应驳回原告的诉讼请求。被告拍卖公司表示与被告黔东投资公司的答辩意见一致，并辩称原告的诉请无法律依据，被告拍卖公司的拍卖过程是严格按照《拍卖法》的规定进行的，程序合法，且是在政府相关部门的监督下进行的，拍卖结果合法有效，至于竞买后如何分割与其无关。故应驳回原告的诉讼请求。被告ＸＸ辩称，被告ＸＸ不是涉案《委托拍卖合同》及《拍卖成交合同》的当事人，也不是拍卖委托人，与原告的诉请无法律上的因果关系。故ＸＸ的被告主体资格不适格。第三人王斌、王鹏述称：一、王斌、王鹏系善意第三人，诉争合同的效力与王斌、王鹏无法律上的因果关系；二、王斌、王鹏取得的房产系被告黔东投资公司在拍卖程序中竞买得后分割的，并未违反拍卖公告的内容和拍卖行业法规规定；三、王斌、王鹏按合同履行了合同义务，足额支付了价款，交纳了税款，并办理了房产证和土地使用证；四、原告诉争的房屋在一楼，王斌、王鹏买入的房屋位于二楼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告李元秀提交的商品房买卖合同及收据、铜碧予通[2013]1号文件（会议纪要）、《委托拍卖合同》、户籍证明、《拍卖成交合同》2份、全国企业信用信息公示，对方当事人对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：1.对原告提交的锦江明珠农贸超市不同意拍卖要求办证业主名单，结合证人李某的证言，客观真实，本院予以确认；2.原告提交的调解书系本院的生效法律文书，应予确认；3.原告提交的黔东投资公司的董事、监事、经理信息及企业名称预先核准申请书、证人刘某出庭作证的证言、全国企业信用信息公示、黔东房开公司登记申请书及登记、变更登记信息资料，客观真实，对其真实性予以确认；4.被告河西房开公司提交的《政法工作简报》、房屋所有权证及土地使用权证，客观真实，本院予以确认；5.被告黔东投资公司提交的公司章程修正案、股东会决议，经电子查询属实，本院予以确认；6.被告拍卖公司提交的拍卖公告及拍卖大会纪律等文件资料、拍卖会竞买人领取资料登记表、委托拍卖合同、委托拍卖标的底价说明、铜碧予通（2013）1号会议纪要、拍卖会来宾登记表、拍卖笔录、成交确认书、拍卖成交合同、拍卖标的物分割说明、铜仁日报的真实性本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：“锦江明珠”项目系被告河西房开公司开发的房地产项目，被告河西房开公司销售时在未取得农贸市场批文的情况下以农贸超市进行了宣传销售。2006年8月31日，原告李元秀与被告河西房开公司签订《商品房买卖合同》1份，约定：原告购买被告开发建设的位于铜仁市××区××路××“××明珠”农贸市场××门面一间；门面建筑面积为38.29㎡，单价为每平方米3600元，共计价款137844元，定于2006年8月31日交购房款10000元，同年9月20日交购房款60000元，余款在交房之前付清。并约定被告于2006年9月30日前将验收合格的涉案门面交付给买受人等。合同签订后，原告按约向被告河西房开公司“锦江明珠”售楼部交纳了购房定金200元，购房款10000元，共10200元，不久被告河西房开公司将“锦江明珠”售楼部拆除，后被告河西房开公司在未得到政府批准的情况下自行按农贸市场打造，但一直未形成市场。涉案房屋有200多购房户，由于未能形成市场，造成部分购房户于2009年要求退房、赔偿损失、上访。后经政府协调，大部分购房户与被告河西房开公司达成了退房协议，有部分购房户通过诉讼程序解除了购房合同。但原告李元秀等少部分购房户一直不同意解除合同，要求继续履行，且原告李元秀长期在所购门面内经营使用。2013年2月1日，碧江区矛盾纠纷调解中心召开了“关于锦江明珠农贸超市整体拍卖事项”专题会议，形成了会议纪要，被告ＸＸ参加了该次会议。会议议定起拍价为1000万元，对确有意见的个别业主以合同约定引导其进入司法程序依法维权等。2013年2月7日，被告河西房开公司在未与原告李元秀等人解除《商品房买卖合同》的情况下与拍卖公司签订了《委托拍卖合同》，约定“委托人自愿委托拍卖人依法拍卖以下标的（详见附件二拍卖标的清单）”，即铜碧矛通[2013]1号会议纪要。该《委托拍卖合同》还载明“不设保底价”，拍卖标的亦未进行评估。同日，被告拍卖公司登报公告，公告拍卖标的物为“铜仁市碧江区共青路35号（老六完小斜对面）的锦江明珠农贸超市商业用房，共两层。”包括原告购买的“锦江明珠”农贸市场M18号门面。被告黔东投资公司及李太琪分别于2013年2月19日、20日申请竞买涉案标的，并领取了相关资料。被告拍卖公司“关于碧江锦江明珠农贸市场整体房产进行拍卖相关情况的告之”中载明“委托人对本次拍卖标的依法拥有绝对的处置权和处分权”。同月21日，经公开竞拍，被告拍卖公司、河西房开公司、黔东投资公司签订《拍卖成交合同》1份，该合同约定投资公司以最高应价1010万元竞得6号拍品，即贵州省铜仁市碧江区共青路35号的锦江明珠农贸超市商业用房地产，房屋建筑面积约3510.8平方米等。当日，根据被告黔东投资公司的要求，被告拍卖公司、河西房开公司、黔东投资公司又签订《拍卖成交合同》1份，该合同约定黔东投资公司以最高应价716.748万元竞得6号拍品的一层，即贵州省铜仁市碧江区共青路35号的锦江明珠农贸超市商业用房地产的第一层，房屋建筑面积约2044.54平方米（含原告购买的M18号门面）等。同日，被告河西房开公司、拍卖公司、第三人王斌和王鹏签订《拍卖成交合同》1份，合同约定第三人王斌、王鹏以最高应价293.252万元竞得6号拍品的二层，即贵州省铜仁市碧江区共青路35号的锦江明珠农贸超市商业用房地产的第二层，房屋建筑面积约1466.26平方米。随后，涉案房屋即分别登记在被告黔东投资公司、第三人王斌和王鹏的名下。另查明：涉案房屋虽系被告河西房开公司开发的项目，但系黔东房开公司投资建设，且独立核算，自负盈亏，项目负人系ＸＸ。黔东房开公司的股东为ＸＸ及其妻熊华容，成立于2001年7月30日，ＸＸ系该公司的法定代表人，后变更法定代表人为王斌，2014年12月31日，法定代表人又变更为ＸＸ。第三人王斌、王鹏系第三人ＸＸ之子，即涉案房屋拍卖期间黔东房开公司的法定代表人系第三人王斌，第三人王鹏系该公司股东。黔东投资公司预先向工商部门核准申请于2012年3月18日，住所地为铜仁市××路××号（即涉案房屋所在地），法定代表人系ＸＸ，投资人为王斌、王鹏。现该公司的法定代表人为李世恩，股东为李世恩、童丽霞。本案争议的焦点：1.三被告与第三人是否存在恶意串通损害原告李元秀的利益；2.被告河西房开公司就原告购买的“锦江明珠”M18号房屋与拍卖公司签订的《委托拍卖合同》以及拍卖公司与黔东投资公司、河西房开公司签订的《拍卖成交合同》是否有效。本院认为：原告李元秀与被告河西房开公司签订《商品房买卖合同》后，河西房开公司在未解除与李元秀的买卖合同关系的情况下，将包括已出售给李元秀的房屋通过拍卖转让给黔东投资公司、王斌和王鹏，并办理了登记手续，黔东投资公司、王斌、王鹏已取得了争议房屋的所有权。导致原告李元秀不能取得所购买的房屋，河西房开公司的行为属一房多卖。关于河西房开公司与黔东投资公司、拍卖公司及王斌、王鹏之间签订拍卖合同是否存在恶意串通损害原告李元秀利益的问题。锦江明珠农贸超市商业用房地产被拍卖，不是河西房开公司自主决定处分，而是因该项目开发后，一直未形成市场进行正常经营，部分购房户要求退房、赔偿损失，并引发购房户到政府上访。这是双方签订合同时没有预料也不希望出现的结局。在河西房开公司无力退还购房款、赔偿损失的情况下，为维护购房户的整体利益，化解矛盾纠纷，处理锦江明珠农贸超市项目遗留问题，铜仁市碧江区矛盾纠纷调解中心形成《关于“锦江明珠”农贸超市整体拍卖事项专题会议纪要》，成立领导小组负责对拍卖进行协调、监督，并明确了起拍价及拍卖资金的监管和发放。ＸＸ、王斌、王鹏虽系该项目实际投资人黔东房地产开发公司的股东，知道该项目开发的房屋已出售的事实，竞买人黔东投资公司也知道该事实，但法律并未禁止其参与竞买。河西房开公司虽系该项目所有权人，但并非其自行处置该房屋，其与竞买人之间没有共谋处置该资产的故意，也无权确定该资产处置的价格，李元秀也没有提交证据证明在拍卖过程中被告或第三人存在操纵价格的行为，拍卖价格高低，利益受影响的是河西房开公司、ＸＸ、王斌、王鹏，向拍卖公司报名参与竞买的有黔东投资公司和李太琪，竞得人为黔东投资公司，黔东投资公司在竞买成交后要求将竞买标的物分割至王斌、王鹏名下，并未违反法律强制性规定。李元秀虽占有该房屋，但未办理该房屋的登记手续，未取得物权，其仅享有合同权利。只能基于合同权利向合同的相对人河西房开公司主张权利即请求清偿债务。综上所述，三被告与第三人之间不存在恶意串通损害原告的利益，原告要求确认被告河西房开公司就原告购买的“锦江明珠”M18号房屋与拍卖公司签订的《委托拍卖合同》以及拍卖公司与黔东投资公司、河西房开公司签订的《拍卖成交合同》无效证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李元秀的诉讼请求。案件受理费50元，由原告李元秀负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 长  席爱珍审 判 员  崔丽莎人民陪审员  文发章二〇一七年四月二十六日书 记 员  张 茜贵州省铜仁市碧江区人民法院民事判决书(2017)黔0602民初364号原告李元秀，女，1967年1月8日出生，苗族，贵州省铜仁市碧江区人，无业，住贵州省铜仁市碧江区熊家屯廉租房3单元7层2号。委托诉讼代理人雷桂英，贵州邦宇律师事务所律师，特别授权。被告贵州省铜仁市河西房地产开发公司。住所地：贵州省铜仁市碧江区凉水井路002号。法定代表人方世和，系该公司经理。委托诉讼代理人陈素琼，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。被告贵州省铜仁市黔东投资有限公司。住所地：贵州省铜仁市碧江区共青路86号。法定代表人李世恩，系该公司总经理。委托诉讼代理人王加庆，贵州天一致和律师事务所律师，一般代理。被告贵州省铜仁市拍卖有限公司（原贵州省铜仁地区拍卖有限公司）。住所地：贵州省铜仁市碧江区环北路46号。法定代表人牟进发，系该公司总经理。委托代理人牟之刚，系该公司副总经理，特别授权。被告ＸＸ，男，1963年5月20日出生，侗族，四川省广安县人，住贵州省铜仁市碧江区环东路54-7号。第三人王斌，男，1985年12月27日出生，贵州省铜仁市碧江区人，住碧江区环东路30号附2号。第三人王鹏，男，1988年10月20日出生，贵州省铜仁市碧江区人，住碧江区环东路50号。原告李元秀与被告贵州省铜仁市河西房地产开发公司（以下简称河西房开公司）、贵州省铜仁市黔东投资有限公司（以下简称黔东投资公司）、贵州省铜仁市拍卖有限公司（以下简称拍卖公司）、ＸＸ确认合同无效纠纷一案，本院于2015年4月24日立案受理，并已作出（2015）碧民初字第706号民事判决，判决驳回原告李元秀的诉讼请求。原告李元秀不服该判决，向铜仁市中级人民法院提起上诉，该院审理后认为原判程序违法，发回本院重审。本院依法追加王斌、王鹏为本案第三人参加诉讼，并另行组成合议庭审理后作出(2016)黔0602民初291号裁定，驳回原告李元秀的起诉。原告李元秀不服向铜仁市中级人民法院提起上诉，该院认为本院的裁定认定事实和适用法律错误，指令本院审理本案。本院适用普通程序，于2017年3月22日公开开庭审理了本案。原告李元秀的委托诉讼代理人雷桂英、被告河西房开公司的委托诉讼代理人陈素琼、被告黔东投资公司的委托诉讼代理人王加庆，被告铜仁市拍卖公司、被告ＸＸ、第三人王斌、王鹏经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。原告李元秀向本院提出的诉讼请求：1.确认被告河西房开公司就原告购买的“锦江明珠”M18号房屋与拍卖公司签订的《委托拍卖合同》以及拍卖公司与黔东投资公司、河西房开公司签订的《拍卖成交合同》无效。2.诉讼费由被告承担。事实及理由：2005年，被告ＸＸ以河西房开公司的名义对铜仁市“锦江明珠”楼盘进行开发。2006年，该楼盘修建完成，开始出售。2006年8月31日，原告与被告河西房开公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买“锦江明珠”一层M18号房屋，该合同签订后，原告按约交付了定金200元、首期购房款10000元。随后河西房开公司将售楼部拆除，原告无处交付购房余款，并多次要求河西房开公司和ＸＸ履行该合同，ＸＸ称目前在处理商场的相关事宜，让其听候通知。2013年5、6月份，碧江区政法委副书记刘光荣与ＸＸ找到原告，征求原告意见是否同意解除《商品房买卖合同》，因原告购买该房是用于自已经营谋生，而不是炒房，故明确表示不同意解除合同，并要求与河西房开公司及ＸＸ尽快结清房款，办理房屋移交手续。2015年1月21日，原告得知ＸＸ与黔东投资公司恶意串通，将原告购买的“锦江明珠”M18号房屋的所有权转移登记在黔东投资公司名下。由于其房屋所有权转移登记及颁证系铜仁市人民政府做出的，原告已于2015年1月22日向贵州省人民政府申请行政复议，省人民政府对此案立案受理后，原告从省政府送达的证据材料副本中得知三被告于2013年2月21日签订了《拍卖成交合同》，该合同所载明的房屋建筑面积为3510.8平方米，成交价款总额为1010万元，计算得出：2013年其拍卖成交单价为每平方米为2848元，而2006年原告购买时合同约定价为每平方米为3600元。由此可见，该拍卖成交价款不仅低于2013年的市场价许多倍，而且还低于2006年的市场价许多，更露骨的是《拍卖成交合同》下面附注的“本合同成交标的根据买受人申请已分割为：黔东投资公司、王斌、王鹏三方所有”。王斌、王鹏系被告ＸＸ之子，被告ＸＸ将自己出售的商品房以低于市场价许多倍的价格委托拍卖，黔东投资公司以特惠价予以购买，成交后即将市场二层全部房屋分割给被告ＸＸ的儿子王斌、王鹏所有，并伪造“拍卖成交合同”，出具虚假“说明”，在铜仁市人民政府房屋管理部门、铜仁市碧江区国土资源部门办理该房屋所有权转移登记及土地使用权转移登记。原告认为，原告与被告河西房开公司签订的《商品房买卖合同》，是在平等、自愿的基础上签订的，合同内容未违反法律、行政法规的规定，依法应属有效合同。原告未交清购房款，原因是被告河西房开公司将“锦江明珠”项目售楼部拆除后未告知原告在何处交款，责任不在原告。被告ＸＸ以河西房开公司的名义故意违法违规，将已出售给原告的“锦江明珠”M18号房屋一并委托拍卖，被告黔东投资公司明知该房屋系原告购买，与其恶意串通竞买。拍卖成交后，被告拍卖公司出具虚假“说明”，当即将标的物分割一半给第三人王斌、王鹏所有，并伪造“拍卖成交合同”，办理了房屋产权转移登记，其行为严重损害了原告的合法权益，依法应属无效行为。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求。被告河西房开公司辩称，一、由于河西房开公司开发的“锦江明珠”农贸市场没有形成市场，270余户购房户从2008年初集体多次到当时的地市两级政府上访，要求政府出面解决。地市两级政府为维护社会稳定，解决群众困难，多次组织各相关部门参与协调处理。在购房户要求退还房款及赔偿损失的前提下，经政府协调形成铜碧矛通[2013]1号文件，由河西房开公司联系拍卖单位，委托公开拍卖。拍卖的目的是为了支付绝大多数购房户的房款和经济损失及解决工程欠款，事实上拍卖所得款项也全部用于此。因此，拍卖不是河西房开公司自愿主张，更不是为了河西房开公司的利益，而是为了维护社会公众利益，化解群体矛盾，根本没有恶意串通，谋一己之私的主观恶意和目的。二、原告认为拍卖价格低于市场价，存在恶意串通，显然与事实不符。首先，河西房开公司已经将标的物出卖，履行合同所获得的利益高于拍卖利益，如果不是购房户集体上访，河西房开公司也宁愿履行双方合同，追求高价。再者，标的物自2008年至2013年6年时间无人管理，破旧不堪，地面和墙体损毁严重，到处积水，拍卖时包括地下室面积，整体拍卖成交后45个工作日内付清价款，在这种状况下，以1010万元拍卖成交已是高出市场价，而非低于市场价。三、原告称拍卖后将标的物分割给ＸＸ之子王斌、王鹏，存在恶意患通，这种推测不符合逻辑。原告主张的是拍卖合同对于其购买房屋的效力的问题，王斌、王鹏分割的是二楼，与原告购买的一层无关。且分割给王斌、王鹏是拍卖合同的履行问题，而原告主张的是合同效力，两者系不同的法律关系。故应依法驳回原告的诉讼请求。被告黔东投资公司辩称，本案中没有单独出现就原告所购买的房屋签订的《委托拍卖合同》，被告黔东投资公司是依法竞买，拍卖成交后，被告黔东投资公司已按约支付了款项，属善意第三人，不存在恶意串通损害他人利益。王斌、王鹏分割了竞买所得的房屋权属，并未违反法律规定，王斌、王鹏有权参与竞买。且拍卖房屋的主要原因是200多购房户集体上访，为解决大部分业主的公共利益。将涉案房屋转移登记到被告黔东投资公司名下不是被告ＸＸ能做到的，原告称转移登记时伪造了“拍卖成交合同”不是事实。原告与被告河西房开公司签订的《商品房买卖合同》一直没有生效，原告只是占有该门面，产权一直是在河西房开公司名下，现已转移登记在黔东投资公司及王斌、王鹏名下，涉案《商品房买卖合同》已无法履行。本案的委托拍卖行为是在碧江区政法委主持、各部门配合下指定以被告河西房开公司的名义委托拍卖的。本案的《委托拍卖合同》、《拍卖成交合同》系有效合同。故应驳回原告的诉讼请求。被告拍卖公司表示与被告黔东投资公司的答辩意见一致，并辩称原告的诉请无法律依据，被告拍卖公司的拍卖过程是严格按照《拍卖法》的规定进行的，程序合法，且是在政府相关部门的监督下进行的，拍卖结果合法有效，至于竞买后如何分割与其无关。故应驳回原告的诉讼请求。被告ＸＸ辩称，被告ＸＸ不是涉案《委托拍卖合同》及《拍卖成交合同》的当事人，也不是拍卖委托人，与原告的诉请无法律上的因果关系。故ＸＸ的被告主体资格不适格。第三人王斌、王鹏述称，一、王斌、王鹏系善意第三人，诉争合同的效力与王斌、王鹏无法律上的因果关系；二、王斌、王鹏取得的房产系被告黔东投资公司在拍卖程序中竞买得后分割的，并未违返拍卖公告的内容和拍卖行业法规规定；三、王斌、王鹏按合同履行了合同义务，足额支付了价款，交纳了税款，并办理了房产证和土地使用证；四、原告诉争的房屋在一楼，王斌、王鹏买入的房屋位于二楼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告李元秀提交的商品房买卖合同及收据、铜碧予通[2013]1号文件（会议纪要）、《委托拍卖合同》、户籍证明、《拍卖成交合同》2份、全国企业信用信息公示，对方当事人对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：1.对原告提交的锦江明珠农贸超市不同意拍卖要求办证业主名单，结合证人李国珍的证言，客观真实，本院予以确认；2.原告提交的调解书系本院的生效法律文书，应予确认；3.原告提交的黔东投资公司的董事、监事、经理信息及企业名称预先核准申请书、证人刘泽付出庭作证的证言、全国企业信用信息公示、黔东房开公司登记申请书及登记、变更登记信息资料，客观真实，对其真实性予以确认；4.被告河西房开公司提交的《政法工作简报》、房屋所有权证及土地使用权证，客观真实，本院予以确认；5.被告黔东投资公司提交的公司章程修正案、股东会决议，经电子查询属实，本院予以确认；6.被告拍卖公司提交的拍卖公告及拍卖大会纪律等文件资料、拍卖会竞买人领取资料登记表、委托拍卖合同、委托拍卖标的底价说明、铜碧予通（2013）1号会议纪要、拍卖会来宾登记表、拍卖笔录、成交确认书、拍卖成交合同、拍卖标的物分割说明、铜仁日报的真实性本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：“锦江明珠”项目系被告河西房开公司开发的房地产项目，被告河西房开公司销售时在未取得农贸市场批文的情况下以农贸超市进行了宣传销售。2006年8月31日，原告李元秀与被告河西房开公司签订《商品房买卖合同》1份，约定：原告购买被告开发建设的位于铜仁市碧江区共青路35号“锦江明珠”农贸市场M18号门面一间；门面建筑面积为38.29㎡，单价为每平方米3600元，共计价款137844元，定于2006年8月31日交购房款10000元，同年9月20日交购房款60000元，余款在交房之前付清。并约定被告于2006年9月30日前将验收合格的涉案门面交付给买受人等。合同签订后，原告按约向被告河西房开公司“锦江明珠”售楼部交纳了购房定金200元，购房款10000元，共10200元，不久被告河西房开公司将“锦江明珠”售楼部拆除，后被告河西房开公司在未得到政府批准的情况下自行按农贸市场打造，但一直未形成市场。涉案房屋有200多购房户，由于未能形成市场，造成部分购房户于2009年要求退房、赔偿损失、上访。后经政府协调，大部分购房户与被告河西房开公司达成了退房协议，有部分购房户通过诉讼程序解除了购房合同。但原告李元秀等少部分购房户一直不同意解除合同，要求继续履行，且原告李元秀长期在所购门面内经营使用。2013年2月1日，碧江区矛盾纠纷调解中心召开了“关于锦江明珠农贸超市整体拍卖事项”专题会议，形成了会议纪要，被告ＸＸ参加了该次会议。会议议定起拍价为1000万元，对确有意见的个别业主以合同约定引导其进入司法程序依法维权等。2013年2月7日，被告河西房开公司在未与原告李元秀等人解除《商品房买卖合同》的情况下与拍卖公司签订了《委托拍卖合同》，约定“委托人自愿委托拍卖人依法拍卖以下标的（详见附件二拍卖标的清单）”，即铜碧矛通[2013]1号会议纪要。该《委托拍卖合同》还载明“不设保底价”，拍卖标的亦未进行评估。同日，被告拍卖公司登报公告，公告拍卖标的物为“铜仁市碧江区共青路35号（老六完小斜对面）的锦江明珠农贸超市商业用房，共两层。”包括原告购买的“锦江明珠”农贸市场M18号门面。被告黔东投资公司及李太琪分别于2013年2月19日、20日申请竞买涉案标的，并领取了相关资料。被告拍卖公司“关于碧江锦江明珠农贸市场整体房产进行拍卖相关情部的告之”中载明“委托人对本次拍卖标的依法拥有绝对的处置权和处分权”。同月21日，经公开竞拍，被告拍卖公司、河西房开公司、黔东投资公司签订《拍卖成交合同》1份，该合同约定投资公司以最高应价1010万元竞得6号拍品，即贵州省铜仁市碧江区共青路35号的锦江明珠农贸超市商业用房地产，房屋建筑面积约3510.8平方米等。当日，根据被告黔东投资公司的要求，被告拍卖公司、河西房开公司、黔东投资公司又签订《拍卖成交合同》1份，该合同约定黔东投资公司以最高应价716.748万元竞得6号拍品的一层，即贵州省铜仁市碧江区共青路35号的锦江明珠农贸超市商业用房地产的第一层，房屋建筑面积约2044.54平方米（含原告购买的M18号门面）等。同日，被告河西房开公司、拍卖公司、第三人王斌和王鹏签订《拍卖成交合同》1份，合同约定第三人王斌、王鹏以最高应价293.252万元竞得6号拍品的二层，即贵州省铜仁市碧江区共青路35号的锦江明珠农贸超市商业用房地产的第二层，房屋建筑面积约1466.26平方米。随后，涉案房屋即分别登记在被告黔东投资公司、第三人王斌和王鹏的名下。另查明：涉案房屋虽系被告河西房开公司开发的项目，但系黔东房开公司投资建设，且独立核算，自负盈亏，项目负人系ＸＸ。黔东房开公司的股东为ＸＸ及其妻熊华容，成立于2001年7月30日，ＸＸ系该公司的法定代表人，后变更法定代表人为王斌，2014年12月31日，法定代表人又变更为ＸＸ。第三人王斌、王鹏系第三人ＸＸ之子，即涉案房屋拍卖期间黔东房开公司的法定代表人系第三人王斌，第三人王鹏系该公司股东。黔东投资公司预先向工商部门核准申请于2012年3月18日，住所地为铜仁市共青路35号（即涉案房屋所在地），法定代表人系ＸＸ，投资人为王斌、王鹏。现该公司的法定代表人为李世恩，股东为李世恩、童丽霞。本案争议的焦点：1.三被告与第三人是否存在恶意串通损害原告李元秀的利益；2.被告河西房开公司就原告购买的“锦江明珠”M18号房屋与拍卖公司签订的《委托拍卖合同》以及拍卖公司与黔东投资公司、河西房开公司签订的《拍卖成交合同》是否有效。本院认为：原告李元秀与被告河西房开公司签订《商品房买卖合同》后，河西房开公司在未解除与李元秀的买卖合同关系的情况下，将包括已出售给李元秀的房屋通过拍卖转让给黔东投资公司、王斌和王鹏，并办理了登记手续，黔东投资公司、王斌、王鹏已取得了争议房屋的所有权。导致原告李元秀不能取得所购买的房屋，河西房开公司的行为属一房多卖。关于河西房开公司与黔东投资公司、拍卖公司及王斌、王鹏之间签订拍卖合同是否存在恶意串通损害原告李元秀利益的问题。锦江明珠农贸超市商业用房地产被拍卖，不是河西房开公司自主决定处分，而是因该项目开发后，一直未形成市场进行正常经营，部分购房户要求退房、赔偿损失，并引发购房户到政府上访。这是双方签订合同时没有预料也不希望出现的结局。在河西房开公司无力退还购房款、赔偿损失的情况下，为维护购房户的整体利益，化解矛盾纠纷，处理锦江明珠农贸超市项目遗留问题，铜仁市碧江区矛盾纠纷调解中心形成《关于“锦江明珠”农贸超市整体拍卖事项专题会议纪要》，成立领导小组负责对拍卖进行协调、监督，并明确了起拍价及拍卖资金的监管和发放。ＸＸ、王斌、王鹏虽系该项目实际投资人黔东房地产开发公司的股东，知道该项目开发的房屋已出售的事实，竞买人黔东投资公司也知道该事实，但法律并未禁止其参与竞买。河西房开公司虽系该项目所有权人，但并非其自行处置该房屋，其与竞买人之间没有共谋处置该资产的故意，也无权确定该资产处置的价格，李元秀也没有提交证据证明在拍卖过程中被告或第三人存在操纵价格的行为，拍卖价格高低，利益受影响的是河西房开公司、ＸＸ、王斌、王鹏，向拍卖公司报名参与竞买的有黔东投资公司和李太琪，竞得人为黔东投资公司，黔东投资公司在竞买成交后要求将竞买标的物分割至王斌、王鹏名下，并未违反法律强制性规定。李元秀虽占有该房屋，但未办理该房屋的登记手续，未取得物权，其仅享有合同权利。只能基于合同权利向合同的相对人河西房开公司主张权利即请求清偿债务。综上所述，三被告与第三人之间不存在恶意串通损害原告的利益，原告要求确认被告河西房开公司就原告购买的“锦江明珠”M18号房屋与拍卖公司签订的《委托拍卖合同》以及拍卖公司与黔东投资公司、河西房开公司签订的《拍卖成交合同》无效证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李元秀的诉讼请求。案件受理费50元，由原告李元秀负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判长席爱珍审判员崔丽莎人民陪审员文发章二○一七年四月二十六日书记员张茜