上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初4674号原告：裴向联。委托诉讼代理人：俞杰，上海徐松婷律师事务所律师。被告：上海金盛家居市场经营管理有限公司。法定代表人：王某某。委托诉讼代理人：付某某。原告裴向联与被告上海金盛家居市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告裴向联的委托诉讼代理人俞杰，被告上海金盛家居市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人付某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裴向联向本院提出诉讼请求，1、判令被告向原告支付2014年7月1日至2016年12月31日拖欠的租金人民币（以下币种相同）85,480元；2、判令被告向原告支付违约金30,000元；3、判决解除双方签订的租赁合同，被告位于上海市闵行区×路×弄×号×室×商铺腾空并返还原告。诉讼中，原告明确第一项诉请为：2015年1月1日至2016年12月31日拖欠的租金68,384元；第二项诉请为违约金50,000元；另明确第三项诉请为：判决被告腾空并返还原告位于上海市闵行区×路×弄×号×室×商铺，并支付给原告从2017年1月1日起至返还房屋日止的房屋使用费，按照日租金1.26元/平方米的1.5倍计算。事实与理由：原告系闵行区×路×弄×室×商铺产权人。原、被告于2008年5月3日签订《商铺租赁合同》，合同约定租金每三个月为一期支付，被告应于每年分四次向原告支付各期段的租金。如有违约，违约方应支付200,000元的违约金。合同签订后，被告总是拖欠租金。被告本应当于每年1月15日、4月15日、7月15日、10月15日支付当期租金，虽经原告多次讨要，但被告时至今日仍未支付。为维护原告的合法权利，原告诉至法院。被告上海金盛家居市场经营管理有限公司辩称，对于原告主张的调整后的租金金额无异议。但认为原告主张的违约金过高，要求调整至15,000元。第三项诉请不予认可，返还商铺其已经书面告知过原告，但原告方一直未来交接，商铺的使用费应该由现在的占有人支付，即直接的实际承租户，被告对涉案商铺已经没有实际的控制管理权。本院经审理认定事实如下：上海市闵行区×路×弄×号×室房屋的产权人为裴向联等人，原告所有商铺位于×号×室×号，原告所占的产权建筑面积为52.49平方米。2008年5月3日，原告（出租方、签约甲方）与被告（承租方、签约乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，合同编号：×-×-×。双方约定：1、甲方将其坐落在上海市闵行区×路×弄×号×室商铺出租给乙方经营，其中甲方拥有该商铺（52.49/907.04）的权利份额，乙方支付租金的建筑面积为78.346平方米；2、乙方租赁该商铺依法通过招募商户（二次招商）开展包括甲方所有的商铺在内的金盛国际家具市场经营管理活动，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，同时若乙方因公司发展需要，须将本合同承租主体变更为乙方关联企业，届时甲方须无条件配合；3、乙方保证，在租赁期间未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不得擅自改变上述约定的用途；4、甲方出租商铺自2007年1月1日至2010年12月31日止，租赁期满，甲方有权收回该商铺，乙方应如期返还，乙方需要继续承租该商铺的，则应于租赁期满前3个月，向甲方提出续租的书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；合同期内，除本合同另行约定或双方协商一致，任何一方均不得提前解除本合同；5、双方约定租金标准以建筑面积核计，2007年1月1日至2007年12月31日合计年租金18,015元，2008年1月1日至2010年12月31日合计年租金24,020元，2011年1月1日至2013年12月31日合计年租金30,026元，2014年1月1日至2016年12月31日合计年租金36,031元；每三个月为一个支付期，乙方应于每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日之前向甲方支付各期段租金，租金为含税租金，相关税收由甲方负责承担，甲方领取租金时应向乙方提供由税务部门开具的租赁发票；6、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满之日起30日内返还该商铺，未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方应按1.5倍日租金向甲方支付该商铺占用使用费。乙方返还该商铺应当符合正常使用的状态，返还时应经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用；乙方有权将商铺全部或部分转租于他人，甲方应配合乙方的二次招商，包括但不限于提供产权证明、身份证明、同意转租证明等；7、甲乙双方应认真履行本合同中的各自义务，租赁期间任何一方无正当理由擅自解除本合同，甲方擅自将本合同之内容另行与第三方签约的，甲方未按本合同之约定提供房屋、公用设施、广告位置及实施其他影响乙方及其二次招商户正常开展经营活动的行为，租赁期间因甲方过错导致乙方不能正常经营的，任何一方严重违反本协议之相关规定并经另一方催告后仍不限期改正的，乙方承租商铺从事非法经营活动的，乙方逾期支付商铺租金超过三个月甲方在追索乙方违约金及损失的同时，还有权提前解除本商铺租赁合同，以上情况即对对方构成实质性违约，违约方应向对方支付200,000元的违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同履行期间，被告向原告支付合同约定租金至2014年12月31日,自2015年1月1日起至2016年12月31日的租金合计68,384元被告未能支付。以上事实，由原告裴向联提供的证据加以证实：1、涉案房屋的房地产权证一份；2、2008年5月3日原、被告签订的商铺租赁合同一份；3、原告的交通银行零售客户交易清单一组。被告提供的证据：1、×镇政府的会议纪要一份；2、被告出具的情况说明一份；3、告知小业主完成交接的公告及照片一组；4、告知商铺的搬迁公告及照片一组。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，当属有效，双方均应切实履行合同约定的各项义务，并根据合同的约定来解决双方的争议。被告作为承租人向出租人支付租金系其最重要的合同义务，被告未按约向原告支付租金之行为已构成逾期付款，显然构成违约，庭审中被告对于拖欠的租金金额并无异议，故原告有权要求被告支付自2015年1月1日起至2016年12月31日止的租金68,384元。按照租赁合同的约定，基于被告的逾期支付租金的违约行为，原告有权主张相应的违约金，合同中已经约定了的200,000元违约金标准，但被告认为原告主张的违约金约定过高，本院认为被告确实存在一定的违约行为，但结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金之时也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为原告目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以20,000元计。另双方约定的租赁期限截至2010年12月31日止，租赁期间届满后，作为承租人应当返还租赁物。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现原告明确要求被告于2016年12月31日之前即应将涉案商铺予以返还，虽然被告辩称涉案商铺目前由之前的实际承租商户在占有使用，但这些承租商户系由被告招商后进行实际承租，该商户与被告之间存在租赁或经营合同关系，而与原告之间并不存在合同关系，故被告理应依据租赁合同的约定在租赁期届满后，原告明确要求其返还租赁商铺的前提下，及时将涉案商铺返还给原告，逾期未能返还商铺的，应按照租赁合同的约定支付1.5倍日租金的标准支付占用使用费给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告裴向联支付自2015年1月1日起至2016年12月31日止的租金68,384元；二、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告裴向联支付违约金以20,000元计；三、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内搬离位于本市闵行区×路×弄×号×室×号商铺，并将上述商铺返还给原告裴向联；四、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付自2017年1月1日起至被告实际搬离涉案商铺之日止，按照日租金1.26元/平方米的1.5倍的标准支付给原告裴向联房屋占用使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,304.80元，由被告上海金盛家居市场经营管理有限公司负担（于本判决生效之日起十日内向原告裴向联直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一七年四月二十八日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。