重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0103民初18210号原告：重庆渝开发物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区学田湾正街90号-1#，统一社会信用代码9150010320329108X3。法定代表人：陈尉纲，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨梦婕，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琳梓，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：田纺尧，女，1966年2月10日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告重庆渝开发物业管理有限公司（以下简称渝开发公司）与被告田纺尧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告渝开发公司委托诉讼代理人赵琳梓、被告田纺尧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。渝开发公司向本院提出诉讼请求：1、判令田纺尧支付渝开发公司2015年11月1日至2016年9月30日的租金共72600元；2、判令田纺尧支付渝开发公司违约金22320元以及以应交租金为基数从租金应付之日起至付清之日止按照人民银行同期贷款利率四倍的标准计算的资金占用损失。事实和理由：渝开发公司和田纺尧签订《房屋租赁合同》，约定渝开发公司将位于渝中区XX村1号、建筑面积为六百平方米的房屋出租给田纺尧；租赁期限为3年，自2013年11月1日起至2016年10月30日止；每月租金6000元，从2015年11月1日递增10%即6600元；田纺尧有下列行为的，渝开发公司有权终止合同并要求按合同总金额的10%向渝开发公司支付违约金：（4）拖欠房租累计15日以上。合同还约定田纺尧逾期支付租金的，渝开发公司有权按应付金额每天累计收取1%的违约金。渝开发公司认为该违约金标准过高，故自愿要求田纺尧支付以应付租金为基数从应付之日起至付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率四倍的标准计算的资金占用损失。2015年11月1日起，田纺尧无故拒绝交纳租金，且经多次催收仍未交纳。田纺尧的违约行为严重侵害了渝开发公司的合法权益，故渝开发公司诉至法院。田纺尧辩称，2013年双方签订房屋租赁合同属实，租金自2015年11月1日起从6000元/月变更为6600元/月，租赁涉案房屋用于开茶楼。合同签订后，因隔壁的茶楼私自将其窗户改成了门，该门位于涉案房屋的前面，致使田纺尧的茶楼生意不好，故一直拖欠房屋租金。同时，涉案房屋下水道曾堵塞，致使茶楼无法经营。田纺尧从2015年11月起未向渝开发公司交纳租金，于2016年9月26日搬离涉案房屋，并将钥匙交还给渝开发公司。签订合同时不清楚有违约金，故违约金不应支付，如要主张，该违约金标准过高，请求法院降低标准。同时，因田纺尧交纳了房屋押金5000元，该费用足以弥补渝开发公司的资金占用损失，且资金占用损失和违约金不能同时主张，故对违约金和资金占用损失均不予认可。本院经审理认定事实如下：渝中区XX村1号、2号登记在重庆渝开发股份有限公司名下。2015年10月17日，重庆渝开发股份有限公司（甲方）与渝开发公司（乙方）签订《经营性物业资产委托经营管理协议》，约定甲方将巨兴村1号等经营性物业资产委托给乙方，由乙方负责委托物业的日常经营和管理。在委托期限内，甲方将委托物业的经营和管理委托给乙方，由乙方按经济效益最大化原则以自己的名义灵活自主经营。委托经营管理的期限共计3年，计算日期为2015年1月1日至2017年12月31日。在委托经营管理期间，一切经营活动均由乙方以自己的名义进行，由此产生的经济和法律责任由乙方承担。审理中，渝开发公司陈述该《经营性物业资产委托经营管理协议》中的巨兴村1号中的“巨”系笔误，应为“聚”。渝开发公司（甲方）与田纺尧（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方产权房屋位于渝中区XX村1号，临时出租给乙方使用，建筑面积600m2；租赁期为三年，从2013年11月1日起至2016年10月30日止；租赁单价为10元/m2/月，计租面积为600m2，租金为每月6000元，按季度支付房租；乙方须按期足额交纳租金，每三个月为一期，乙方需在每三个月前五天向甲方支付租金；乙方向甲方交付租金实行先交租金后使用房屋的原则处理；乙方必须在合同签订时向甲方一次性交纳保证金5000元，租赁期满后乙方未违反合同约定，甲方应全额退还（不计利息）；租赁期间，乙方有拖欠房租累计15日以上等行为的，甲方有权随时随地单方面终止房屋租赁合同，收回该房屋，乙方并须按照合同总租金的10%向甲方支付违约金；在租赁期内，如乙方未能按合同规定的期限交纳租金，自应付清之日起，甲方按乙方应付租金金额每天累计收取乙方1%的违约金。在该合同的第1页的底部备注有“从2015年11月1日递增（每平方）租金6600元/月”。2016年7月19日、2016年9月28日，渝开发公司向田纺尧发出《租金交款通知书》，均载明租户为聚兴村1号（田纺尧），应缴费时限为2015年11月-2016年9月，租金为72600元，要求田纺尧在规定时间之内交纳上述应交款项。田纺尧在上述两份通知书上均签字。审理中，田纺尧确认从2015年11月1日起租金变更为6600元/月，并确认从2015年11月起未向渝开发公司交纳租金。同时，田纺尧陈述其于2016年9月26日搬离涉案房屋，后将房屋钥匙交还给渝开发公司；渝开发公司陈述田纺尧于2016年9月29日搬离并返还涉案房屋。上述事实，有经营性物业资产委托经营管理协议、房屋租赁合同、房屋产权证、租金交款通知书等证据及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。渝开发公司与田纺尧签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。签订合同渝开发公司将房屋交付给田纺尧使用，田纺尧从2015年11月起未继续交纳租金违反合同约定。根据双方合同约定，租金系三个月一期，按期足额交纳，现渝开发公司要求田纺尧支付2015年11月至2016年9月的租金72600元，本院予以支持。关于渝开发公司基于田纺尧未按时交纳房租而要求田纺尧支付违约金和资金占用损失的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。渝开发公司要求田纺尧支付合同总租金10%的违约金22320元及拖欠房租的资金占用损失，而田纺尧认为该标准过高，请求法院依法调整，且认为违约金与资金占用损失不能同时主张。根据上述法律规定，本院认为该违约金过高，结合渝开发公司的损失情况以及租赁期限、预期利益等因素，对田纺尧未按时交纳房租的违约行为，本院酌情主张违约金20000元，对渝开发公司要求支付资金占用损失的诉求不予支持。综上所述，本院对渝开发公司的部分诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告田纺尧于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆渝开发物业管理有限公司租金72600元、违约金20000元，共计92600元；二、驳回原告重庆渝开发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本院指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2316元，由被告田纺尧负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  蓝 兰人民陪审员  王玉碧人民陪审员  宋春蓉二〇一七年四月十四日书 记 员  蒋仁兰