福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0582民初1085号 原告：肖建勇，男，1973年1月10日出生，汉族，住湖南省衡阳县。 委托诉讼代理人：张艳，福建立行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴沙龙，福建立行律师事务所律师。 被告：许美兰，女，1979年11月14日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：苏东辉（系许美兰之夫），住福建省晋江市。 原告肖建勇与被告许美兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖建勇的委托诉讼代理人张艳、吴沙龙，被告许美兰的委托诉讼代理人苏东辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖建勇向本院提出诉讼请求：许美兰立即向肖建勇支付购房余款人民币19000元，并向肖建勇支付违约金57000元。事实和理由：2016年5月23日，肖建勇与许美兰签订房屋购买合同一份，约定肖建勇将址于晋江万达广场万达华府13幢3109号房屋卖予许美兰，购房总价943000元。合同签订后，肖建勇依约向晋江万达广场有限公司（下称万达公司）办理更名手续，该房现已更名至许美兰名下。许美兰仅向肖建勇支付购房款924000元，尚欠购房余款19000元。 许美兰辩称，2016年5月23日，其与肖建勇签订房屋购买合同一份属实。合同约定，许美兰向肖建勇支付现金900000元（含已付定金100000元）及一张43000元的60天支票，更名期限为60天。许美兰依约向肖建勇支付购房款及交付支票。然肖建勇未能尽到卖方义务在60天内完成房屋更名，也未能及时交付房屋钥匙给许美兰，只有肖建勇违约而不是双方违约。再者诉争房屋于2016年8月26日更名成功，肖建勇占用许美兰购房款900000元一个多月，根据合同约定，应按13500元/月支付许美兰违约利息。肖建勇未能根据合同约定，配合许美兰到物业取得装修房屋的权利，导致许美兰延后装修4个月。许美兰租于宝龙广场，每月房租4500元，而万达公司同户型当前出租价格为5000元左右，让许美兰间接损失20000元。综上，肖建勇的违约让许美兰损失共计33500元。后肖建勇通过律师与许美兰协商，当时说好双方各退一步，许美兰方于2016年11月14日再支付肖建勇购房款24000元。双方已经调解并履行完毕，肖建勇无权再起诉许美兰。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。肖建勇提交以下证据：1.房屋购买合同一份，证明肖建勇与许美兰于2016年5月23日签订房屋购买合同一份，合同就标的、价款、支付方式、违约金、违约责任进行明确约定；2.中国建设银行个人活期账户交易明细二张，证明许美兰向肖建勇支付购房款共计924000元，尚欠购房款19000元；3.查询证明一张，证明晋江万达广场万达华府13幢3109号房屋已变更登记至许美兰名下。4.销售房产更名审批表、承诺书各一份，证明合同签订后，肖建勇已于2016年5月23日如约履行向万达公司递交更名申请的手续。许美兰质证认为，证据1合同不完整，少了第3页，骑缝章也少了半个圆圈，对证明内容无异议。证据2无异议，但许美兰还交付给肖建勇一张43000元的支票。证据3无异议，但备案日期已经超出合同约定的日期。证据4真实性无异议，因为存在更名不成功退款的风险，合同约定，肖建勇提交申请后应该继续与万达公司保持跟进且更名成功之前不能动用已付房款，然而肖建勇在收到款项五日后便将房款转走，且电话不接、信息不回，更未与万达公司保持跟进。 许美兰提交以下证据：5.万达公司装修手册，证明不是业主，无法进行装修，肖建勇拿了许美兰全款，却没有交付钥匙，让许美兰延期四个月才能装修；6.空白支票、“广州市爱键电脑科技有限公司”营业执照，证明许美兰当时出具给肖建勇的支票是有效的；7.房屋购买合同一份，证明肖建勇提供的购房合同不完整，肖建勇把合同最后一张撕掉，可以体现购房款约定前面两个月无息，但是若肖建勇未能按期办理更名手续，应该偿付许美兰利息；8.律师函一份，证明肖建勇通过律师与许美兰协商，许美兰才再支付肖建勇24000元，双方已经调解完毕；9.与肖建勇的微信记录，证明肖建勇不作为，不配合许美兰办理更名手续；10.许美兰与万达公司签订的商品房买卖合同及登记备案申请表、购房发票各一份，证明诉争房屋于2016年8月26日办理更名。肖建勇质证认为，证据5与本案无关，也不能达到许美兰的证明目的。证据6与本案无关，肖建勇确于2016年5月23日收到许美兰交付的43000元支票一张，但该支票并未兑付。证据7的真实性予以确认，但许美兰主张的合同第三页所体现的内容与本案没有关联性。证据8，肖建勇确实曾委托律师就许美兰拖欠购房余款之事向许美兰发出律师函，但不存在许美兰主张的双方就购房余款43000元进行调解，达成许美兰再支付24000元即了结的协议。证据9，因肖建勇手机上已无相关微信记录，因此真实性、完整性无法确认，且从内容看，也无法达到许美兰欲证明的证明目的。证据10，真实性均无异议，发票开具时间并不能等同于最终办理更名的时间，根据许美兰与万达公司签订的商品房买卖合同体现的时间为2016年7月29日，可以证明在这之前万达公司已经更名成功并认可许美兰是诉争商品房的买受人，才会与许美兰签订合同，故肖建勇已经在约定的期间内履行了全部义务。商品房买卖合同签订后，后续的权利应该由许美兰直接向万达公司主张。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：肖建勇提供的证据1、2、3、4与许美兰提供的证据7、8、10来源合法，内容客观真实，可以作为本案的定案依据。证据5无法证明许美兰的证明目的。证据6与本案无关，不予认定。证据9，微信号×××的详细资料的电话号码为186××××0886，与原告提供的民事起诉状中肖建勇的联系电话一致，可以认定该微信号系肖建勇的微信号，但该微信内容体现的是在2016年5、6月份与肖建勇的微信记录，证明许美兰在签订合同后，有要求肖建勇跟进办理更名手续，但无法证明肖建勇在签订合同后不作为。许美兰主张其与肖建勇在起诉之前已达成和解，其于2016年11月14日支付肖建勇24000元，本案便已和解并履行完毕，但未能提供证据予以证明，应承担不利的后果。许美兰主张肖建勇造成其租房损失，未能提供证据予以证明，应承担不利的后果。结合证据1、2、3、4、7、8、10及肖建勇与许美兰的陈述，可以认定，2016年5月23日，肖建勇与许美兰签订房屋购买合同一份，约定许美兰向肖建勇购买址于晋江万达广场万达华府13幢3109号房屋一套，购房总价943000元，肖建勇收到许美兰支付房款及支票后，与许美兰到万达公司办理更名手续，同时配合许美兰在物业管理处取得装修房屋的权利。合同第三条约定，肖建勇在递交更名手续后60天内完成更名之前不准动用该房款，预备万达公司原因更名不成功应全额退回许美兰。肆万叁仟元的现金期票在房屋更名成功后通知许美兰三天内预存足够资金方便兑现或转账到肖建勇账户，肖建勇收到余款后三天内邮递退回许美兰现金期票，许美兰若未能兑现应承担其三倍违约金。合同第四条约定，若60天内万达公司原因导致更名不成功，在肖建勇收到撤回的更名通知，肖建勇在五个工作日内无息全额退还许美兰的购房款。若肖建勇收到撤回的更名通知，故意拖延或挪用该房款导致无法全款退回乙方，则肖建勇要赔偿壹拾万元经济损失和每月全款1.5分（14145元利息）及造成的法院诉讼费用。合同第三页许美兰致肖建勇载有，第四条只是捆绑大家的诚信，有心促成，且不便修改。许美兰并非放贷，且90多万元房款有一部分是以三分利息所借；同时贵司也要再和万达公司交涉更名事宜，以便顺利完成更名，尽一切努力避免双方造成不必要的损失；许美兰是两个月无息先支付全款。许美兰分别于2016年的5月5日、5月25日、11月14日各支付肖建勇100000元、800000元、24000元，许美兰另于2016年5月25日支付肖建勇一张43000元的现金支票，该支票未能兑付。肖建勇于2016年5月25日向万达公司提交销售房产更名审批表及承诺书各一份。许美兰与万达公司于2016年7月29日签订商品房买卖合同一份，该合同于2016年8月26日向晋江市住房和城乡建设局登记备案。万达公司于2016年8月27日开具增值税发票交许美兰收执。肖建勇委托律师，于2016年11月28日向许美兰发出律师函，要求许美兰支付购房余款19000元。 本院认为，肖建勇与许美兰的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护。肖建勇于2016年5月25日收到许美兰支付的900000元房款及43000元支票后，并于当日向万达公司递交更名申请。故，根据合同约定，肖建勇应于60天内即2016年7月24日前与万达公司完成房屋更名手续。肖建勇主张许美兰与万达公司另行签订合同即为更名成功，但若许美兰与万达公司签订的合同未向相关部门备案，万达公司仍有权将诉争房屋出售他人。故应认定诉争房屋更名成功的时间为晋江市住房和城乡建设局登记备案的时间即2016年8月26日。肖建勇与许美兰只约定2016年7月24日前由肖建勇无息占有已付房款，若合同无法履行，应按月利率1.5%计付利息。双方未明确约定若合同继续履行，即自2016年7月24日至更名成功2016年8月26日（计33天），已付房款占有期间的利息损失如何计付。鉴于许美兰在合同中已明确告知肖建勇已付购房款中有部分房款是通过有息借贷先行支付，基于公平原则，利息损失可参照双方关于合同无法履行，按月利率1.5%计付的标准。即肖建勇应赔偿许美兰已付房款占有期间的损失14850元=900000元×33天/30天×1.5%。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。诉争房屋更名成功后，许美兰应支付肖建勇剩余房款。肖建勇于2016年11月28日发律师函给许美兰，要求许美兰支付尚欠购房款19000元。许美兰未支付剩余房款，应承担相应的违约金。鉴于双方约定的违约金过高，依法调整为尚欠购房款的百分之三十，即5700元=19000元×30%。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。庭审中，许美兰明确提出债务抵销，故视为许美兰于2017年3月27日向肖建勇提出债务抵销。综上，许美兰欠肖建勇购房款19000元及违约金5700元，肖建勇欠许美兰已付房款占有期间的损失14850元，二者相互抵扣，先抵扣违约金再抵扣购房款，许美兰还应支付肖建勇购房款9850元。 综上所述，肖建勇与许美兰均应依合同约定履行相应的义务。双方的债务相互抵扣之后，许美兰尚欠肖建勇购房款9850元，肖建勇要求许美兰支付购房余款9850元的请求，本院予以支持。肖建勇、许美兰的其他主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告许美兰应于本判决生效之日起十日内支付原告肖建勇购房余款9850元； 二、驳回原告肖建勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1700元，因适用简易程序减半收取为850元，由原告肖建勇负担800元，由被告许美兰负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  吴雅莉 二〇一七年四月七日 书记员  黄钟越 附件：本案涉及的法律及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 －2－ －3－