河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0102民初120号原告：张世威，男，汉族，1977年10月9日出生，住址河南省荥阳市。委托诉讼代理人：胡趁英，河南良笛律师事务所律师。委托诉讼代理人：余林，河南良笛律师事务所律师。被告：杨秀英，女，汉族，1976年2月4日出生，住址河南省永城市。委托诉讼代理人：孙保贵，河南菊城律师事务所律师。原告张世威与被告杨秀英房屋买卖合同纠纷一案。本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人胡趁英、余林，被告杨秀英的委托诉讼代理人孙保贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张世威向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；二、判令被告双倍返还原告定金20000元，赔偿原告所支付中介费18000元，代办费2000元及经济损失80000元；三、依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告在第三方郑州金林房地产营销策划有限公司（简称金林策划公司）提供的居间服务下，于2016年8月23日在金林策划公司处签订了《房屋买卖合同》。该份合同明确约定：1、原告购买被告所有的位于中原区××工人路西××单元××房屋××套；2、原告应在2016年9月1日前支付首期房款120000元；3、双方在房本下发后应和被告配合丙方办理产权过户；4、房本下发后90个工作日之内共同到房管局办理产权过户，此房有解押款450000元，由原告承担此解押款。此外，合同还对税费承担、违约责任等内容均进行了详细约定。原告于签订合同当日即支付了10000万元购房定金、中介费用18000元、代办费2000元，共计30000元。2016年8月28日，原告在金林策划公司协助下找被告面谈支付首期房款及签订补充协议时，被告却拒绝收款与签订补充协议，并提出合同外条件要求保证在2016年12月份前拿到所有尾款，因此时正处于房管局政策变动期间，房本下发时间无法确定，原告及金林策划公司无法作出该承诺。此后，原告多次找被告协商付款与办理过户事宜，被告却一再临时附加额外条件，原告一再妥协同意按被告附加的条件以促成交易完成，但被告仍以各种新的理由推诿，拒不继续履行合同约定的义务，直至被告现在完全撕毁合同不愿意出卖房屋而结束。因被告的严重违约行为，不仅导致合同无法继续履行，而且也严重损害了原告的合法权益。原告认为，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，被告应当全面履行合同义务，协助原告办理涉案房屋不动产产权变更登记手续，故诉至法院请求解决。被告杨秀英辩称：被告同意解除双方签订的《房屋买卖合同》。原告缴纳的定金由中介金林策划公司保管，中介费、代办费都是由金林策划公司收取，且导致该合同无法履行的原因也在金林策划公司，责任并不在被告，按照合同约定原告应当在2016年9月1日之前支付首付款120000元，但是直到今日被告也未收到，被告不存在违约问题，而是原告违约在先，因此被告不应承担违约责任。原告要求的经济损失没有事实和法律依据，被告不应承担；由于被告急需用钱，被告就通过中介金林策划公司将其位于中原区××工人路西××单元××房屋××套进行出卖，原告在中介金林策划公司签订房屋买卖合同时，明知被告的房屋尚未办理房产证。原、被告在签订合同时，中介金林策划公司向被告承诺九月中旬将被告的房产证办下来，因此才签订了该房屋买卖合同。在中介金林策划公司未能在承诺时间将房产证办下来，无法实现被告签订合同的目的，房屋买卖合同也无法继续履行，加之原告未按照约定合同履行合同义务，因此被告才在2016年9月30日终止合同交易。被告及时采取措施，避免原告的损失，因此被告不应当赔偿原告的损失。况且该房屋买卖合同无法继续履行的原因也不在被告，而是在作为房产中介的金林策划公司，被告更不应当赔偿原告的损失。经审理查明，2016年8月23日，被告杨秀英（甲方）与原告张世威（乙方）及居间方金林策划公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定“甲方将其所有的中原区桐柏路东工人路西航海路南5栋1单元23层2306号房屋出售给乙方，成交价格940000元，房屋面积86.95平方米；乙方自合同签订支付现金30000元（含中介服务费18000元，定金10000元），定金暂由丙方保管；乙方应在2016年9月1日之前支付首期房款120000元；甲乙双方在房本下发后应积极配合丙方办理产权过户；房本下发后90个工作日之内，共同到房管局办理产权过户；此房有解押款450000元由乙方承担解押”。合同签订当日，原告支付购房定金10000元由金林策划公司保管，并支付服务费及代办费20000元。2016年9月29日，被告出具证明一份，载明：“本人于2016年8月23日在金林地产签订了涉案房屋买卖合同，因各方面原因导致无法按当时约定按时拿到首付资金现决定终止合同交易。现在需要向金林地产拿回当初存放保管的购房手续，如因原合同导致购买方起诉本人愿意接受”，该证明上加盖有金林策划公司合同专用章。2016年10月9日，金林公司出具证明一份，载明“按合同约定，原告应于2016年9月1日前需提前支付首付资金120000元，关于买卖房款经过：1、2016年8月28日，原、被告面谈支付前期首付款，签订补充协议，被告却拒绝收款与签订补充协议，并提出合同外条件要求保证在2016年12月前拿到所有尾款。因当时房管局政策变动，原告及中介无法保证，无法达成一致意见；2、2016年9月5日，原、被告第二次面谈协商首付款问题，被告提出增加首付款至150000元，原告表示同意支付，被告又一次要求保证在2017年1月份前拿到全部尾款，因政策原因无法确定，但被告坚持，原、被告又未达成一致意见；3、经我公司多方咨询求证，在2016年9月20日前办理房本加急的话，月底前房本可能办理出来，年底前就可能让被告收到全部尾款，且原告愿意支付加急费用，我公司当即联系原、被告双方第三次面谈继续签订补充协议问题，原告向被告支付首付资金并办理加急费用，但被告仍坚持要求书面形式保证在2016年底之前拿到全部尾款，考虑到现阶段政策原因无法绝对保证，第三次商谈最终没有签订协议；4、在此期间，我公司仍继续多方努力咨询求证及做工作，原告愿意以书面形式保证被告于2016年农历年底前拿到全部尾款，如不能拿到责任由我公司负担。基于此种情况，我公司又约原、被告双方协商，被告看过保证日期后，又一次要求将确定收到尾款的日期再次提前一个月，考虑现阶段房屋交易流程实际因素，被告要求时间根本无法保证，被告一而再再而三提出超出双方签订合同外的条件，最终因被告明确表示房屋不再出售而无法促成买卖合同继续履行”。上述事实有《房屋买卖合同》、收据、证明及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，原告张世威与被告杨秀英及中介金林策划公司所订立的《房屋买卖合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系各方当事人的真实意思表示，为有效合同，合同各方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人就有关合同履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。本案中，被告抗辩应由中介代其办理房产证且因未及时办理导致其合同目的不能实现的，合同中未有明确约定，原、被告仍应按照有利于实现合同目的的方式履行各自义务，原告按合同约定支付购房定金及居间代办费用后，被告应当积极协助原告履行其相关义务。结合本案相关证据，能够认定合同无法实际履行系因被告拒收首付款及多次要求原告及中介出具保证所致，且合同在未解除情形下，被告向中介取回其购房手续并明示不愿继续履行合同的行为构成违约，现原告主张解除合同，被告也不愿继续履行的，本院认为合同应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告主张被告双倍返还其定金20000元并赔偿其居间费18000元、代办费2000元及其他经济损失共计120000元的诉请，本院认为，对于原告主张双倍返还其定金20000元的部分，符合法律关于定金的规定，本院予以支持，其中10000元定金由保管方金林策划公司返还原告，由被告再向原告支付10000元定金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案原告的实际损失包含有房屋升值损失和已支出居间费损失两部分，房屋升值部分的损失时间起止日，应自《房屋买卖合同》2016年8月23日签订之日即2016年8月份开始计算，至被告于2016年9月29日明示其不再履行其义务之日，本院酌定至2016年10月份止为计算节点，参照郑州市住房保障和房地产管理局网站公布的郑州市房地产数据分析，2016年8月郑州市住宅二手房成交均价每平米9233元，2016年10月郑州市住宅二手房成交均价为每平米9761元，根据上涨比例及涉案房屋面积(86.95平方米)，本院认定涉案房屋升值差价损失为45909.6元，居间费用实际支出损失为18000元，以上原告的实际损失共计63909.6元（45909.6元＋18000元），在按双倍定金返还原告20000元后，不足以弥补原告的损失为53909.6元（63909.6元－10000元），故本院认定被告应赔偿原告损失为53909.6元。关于原告主张的代办费损失，鉴于原、被告双方未实际办理网签、贷款、税费、过户、物业交割等相关手续，故中介收取的代办费2000元应由原告向中介方金林策划公司主张返还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告张世威与被告杨秀英签订的《房屋买卖合同》予以解除；二、被告杨秀英自本判决生效之日起十日内，支付原告张世威10000元定金，并赔偿原告损失53909.6元；三、驳回原告张世威其他和过高部分的诉讼请求。案件受理费1350元，由原告张世威负担520元，由被告杨秀英负担830元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 郑 奇二〇一七年四月五日书记员 吕青青