广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1973民初6986号原告周建强，男，汉族，1989年5月2日出生，住所地为广东省兴宁市，原告何思，女，汉族，1991年12月23日出生，住所地为广东省兴宁市，两原告共同委托代理人杨少燕，广东说文律师事务所律师。两原告共同委托代理人河金英，广东说文律师事务所律师。被告东莞市华焕实业投资有限公司，住所地为广东省东莞市东城区主山乌石岗新村**9巷****。法定代表人张小燕。被告张小燕，女，汉族，1976年7月15日出生，住所地为广东省东莞市万江区，第三人东莞市大昌行房地产经纪有限公司黄江分公司，住所地为广东省东莞市黄江镇江南路****铺。负责人袁小梅。第三人广东鼎业按揭服务有限公司，，住所地为广东省东莞市东城区火炼树东莞大道**台商大厦**办公**法定代表人刘凤仪。第三人陈炽光，男，汉族，1974年1月2日出生，住所地为，住所地为广东省东莞市v>委托代理人梁永强，广东格雷兄弟律师事务所律师。委托代理人姚栋珉，广东格雷兄弟律师事务所律师。原告周建强、何思诉被告东莞市华焕实业投资有限公司（以下简称华焕公司）、张小燕、第三人东莞市大昌行房地产经纪有限公司黄江分公司（以下简称大昌公司黄江分公司）、广东鼎业按揭服务有限公司（以下简称鼎业公司）、陈炽光房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杨潮源担任审判长，与人民陪审员利见弟、赵春瑞组成合议庭，于2016年9月22日公开开庭进行了审理。后本案变更合议庭组成人员，依法由审判员钱开群担任审判长，与人民陪审员利见弟、蔡雪萍组成合议庭，于2017年4月11日公开开庭进行了审理。原告周建强、何思及其委托代理人杨少燕、河金英，第三人陈炽光的委托代理人姚栋珉均到庭参加了诉讼，被告华焕公司、张小燕及第三人大昌公司黄江分公司、鼎业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周建强、何思诉称，原告与华焕公司于2015年4月21日签订《商品房买卖合同》，约定华焕公司将其自有的位于东莞市××××大道现代印象华庭1幢2单元2303的房屋以39.8万元的价格转让给原告。合同签订后，原告将定金3万元支付给严创沛，将首期款9.8万元支付给鼎业公司。2015年9月25日，原告获得银行按揭贷款27万元，并由银行支付给华焕公司的法定代表人张小燕。华焕公司及张小燕应协助原告办理房屋过户手续，但其至今拒绝办理过户手续。根据《商品房买卖合同》第二条第4点约定，华焕公司及张小燕应赔偿原告因此而支出的律师费。综上，请求法院判令：一、华焕公司、张小燕继续履行《商品房买卖合同》；二、华焕公司、张小燕、陈炽光协助周建强、何思办理房屋所有权的过户手续；三、华焕公司、何思赔偿周建强、何思因不办理产权登记手续而给周建强、何思造成的律师费损失10000元；四、本案诉讼费由华焕公司、何思承担。被告华焕公司、张小燕没有进行答辩，也没有提交任何证据材料。第三人大昌公司、鼎业公司没有进行答辩，也没有提交任何证据材料。第三人陈炽光辩称，《商品房买卖合同》是无效合同，因为合同落款签名是严创沛及张小燕，但房屋的产权人为华焕公司。即便该合同有效，因陈炽光不知悉原被告之间的买卖关系，也没有同意收到房款后配合解除抵押登记，故周建强、何思无权要求陈炽光解除抵押登记。（2016）粤1971民初9343号民事判决已经确认陈炽光对涉案房屋享有优先受偿权，陈炽光对涉案房屋的抵押登记是有效的，周建强、何思要求陈炽光协助过户没有法律依据，请求驳回周建强、何思的诉讼请求。经审理查明，华焕公司为自然人独资的有限责任公司，股东为张小燕。位于东莞市××××大道现代印象华庭******房产登记在华焕公司名下，房地产权证号为粤房地权证莞字第**。2014年11月6日，华焕公司（房地产权属人）将位于东莞市××××大道现代印象华庭1幢2单元601、1001、1501、2001、2201、2303等六套房产抵押给陈炽光，抵押登记的债权数额为450万元，并办理了抵押登记手续，房地产他项权证号为粤房地他项权证莞字第2100334282号。后上述现代印象华庭1幢2单元1501、2001、2201三套房产已注销抵押登记，剩下601、1001、2303三套房产仍抵押登记在陈炽光名下。2015年4月19日，周建强与大昌公司黄江分公司签订《认购意向书》，周建强委托大昌公司黄江分公司为其购买现代印象2单元2303号房产的中介。2015年4月21日，在大昌公司黄江分公司的居间介绍下，何思与华焕公司、严创沛签订《商品房买卖合同》，合同约定：一、华焕公司将位于东莞市××××大道现代印象华庭1幢2单元2303号房屋以39.8万元转让给周建强、何思。二、买方在签订合同时支付卖方定金3万元；买方在房管所签订房地产买卖合同当日支付卖方首期款19.8万元（定金在此冲抵为楼款），但在银行按揭审批时，买方需将首期款冻结在自己银行账号；剩余20万元楼款，由买方通过银行按揭贷款支付，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方银行账户。三、买方应于合同签订之日起七日内签订抵押贷款合同并提交贷款所需资料，配合银行办理按揭贷款手续。四、卖方自行办理赎楼手续及承担还款的费用。五、如因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方或者经纪方造成的全部损失。《商品房买卖合同》在卖方一栏列明了华焕公司，且华焕公司在合同第一页卖方一栏加盖了公章。2015年8月4日，张小燕代表华焕公司与何思及担保公司代表陈晖签订《补充协议》，约定买卖双方于签订本协议当天到黄江建设银行办理买方二手房贷款手续；担保公司于同贷书出来后三个工作日内向银行出具担保函，并于银行放款后三个工作日内到房管所办理注销抵押登记手续；抵押回来当日到房管所做登记预告，三个工作日后买卖双方到房管所签订房地产买卖合同。另，张小燕代表华焕公司与何思、鼎业公司还签订了一份《二手楼按揭服务协议》，约定华焕公司、何思共同委托鼎业公司办理涉案房产交易的赎楼、办证、递件过户、缴税以及按揭贷款等手续；交易房产需赎楼，华焕公司需偿还交易房产项下的贷款本金余额27万元，款项汇至陈炽光在中国建设银行设立的账户；华焕公司同意将首期款8.8万元委托鼎业公司监管，待交易完成契税缴交手续后5个工作日内支付给华焕公司。合同签订后，周建强、何思依约支付了购房定金3万元，华焕公司出具收款收据，确认收到买方周建强、何思的购房定金3万元。2015年9月24日，鼎业公司出具收款收据，确认收到周建强、何思因购买涉案房屋转账支付的款项9.8万元（款项汇至鼎业公司法定代表人刘凤仪的账户）。2015年9月25日，中国建设银行东莞市分行将借款人何思的购房贷款27万元转账支付给收款人张小燕。2015年11月1日，华焕公司将涉案房屋交付给何思使用，双方签订交楼确认书。何思交纳了涉案房屋2016年1月至2月的物业管理费。2016年5月30日，周建强、何思与广东说文律师事务所签订《委托代理合同》，约定周建强、何思委托广东说文律师事务所为其本案纠纷代理人，周建强、何思支付代理费2万元，自立案之日起三日内支付1万元，自一审判决或调解之日起三日内支付剩余1万元。周建强、何思提交律师费发票主张已向广东说文律师事务所支付了律师费1万元。周建强、何思提交个人贷款支付凭证、转账凭条，主张屠亚向华焕公司购买位于东莞市××××大道现代印象华庭1幢2单元601号房屋，屠亚申请银行按揭贷款的43.4万元已通过中国建设银行东莞市分行于2015年9月29日转账支付给张小燕，张小燕于2015年9月30日将何思及屠亚的按揭贷款合计70万元转账支付给抵押权人陈炽光，陈炽光就涉案房屋已经实现了抵押权，故周建强、何思要求继续履行合同应得到支持。陈炽光确认收到了上述70万元款项，但主张不清楚该70万元款项的来源，也不知道华焕公司出售涉案房屋给周建强、何思的事实，并且因为严创沛没有偿还借款，故无法注销房屋的抵押登记，因此周建强、何思要求陈炽光协助过户没有法律依据。周建强、何思主张当时约定由大昌公司黄江分公司及鼎业公司负责通知陈炽光，周建强、何思没有陈炽光的联系方式，也无法提交证据证明大昌公司黄江分公司及鼎业公司已通知到陈炽光。关于涉案房屋上设立抵押权的经过。陈炽光主张因严创沛向其借款350万元，华焕公司以其名下的位于东莞市××××大道现代印象华庭1幢2单元601、1001、1501、2001、2201、2303等六套房抵押给陈炽光作为借款担保，后因严创沛拖欠借款本金1687863.18元及部分利息未按时归还，故上述601、1001、2303三套房产没有注销抵押登记。陈炽光对其主张向本院提交了东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初9343号民事判决书，该判决书于2016年10月30日判决严创沛向陈炽光偿还借款本金1687863.18元及利息（利息以1687863.18元为本金，按照月利率2%，从2015年12月15日起计至本金全部清偿之日止），陈炽光对华焕公司位于东莞市××××大道现代印象华庭1幢2单元601、1001、2303号三套房产享有优先受偿权。以上事实，有周建强、何思提交的房地产权证、《认购意向书》、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《二手楼按揭服务协议》、收款收据、个人贷款支付凭证、收据、转账凭条、《交楼确认书》、《委托代理合同》、增值税发票、房地产他项权证，陈炽光提交的民事判决书等证据，以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。被告华焕公司、张小燕以及第三人大昌公司黄江分公司、鼎业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证及提出意见的权利。关于《商品房买卖合同》的效力。合同列明了卖方为华焕公司，且华焕公司已在合同第一页加盖了公章，故张小燕作为该公司的法定代表人在合同落款处签名对华焕公司具有法律效力，华焕公司为涉案房产交易的卖方。虽然周建强没有在《商品房买卖合同》上签名，但合同列明了周建强、何思为买方，周建强签订了《认购意向书》，且华焕公司出具的定金收据也确认周建强、何思为买方，故周建强、何思为涉案房屋的买方。该合同系双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案，周建强、何思主张已经将涉案房产交易的事实通知陈炽光，但对此并未提交证据予以证明，且陈炽光对此予以否认，故本院认定案涉房产交易并未取得陈炽光的同意。陈炽光对包括案涉房产在内的位于东莞市××××大道现代印象华庭1幢2单元601、1001、2303号等三套房产享有抵押权，且抵押登记未区分各套房产抵押担保的债权数额，应视为抵押房产对全部债权共同承担抵押担保责任。陈炽光以严创沛尚欠借款本金1687863.18元及利息未偿还为由诉至法院，并主张对上述三套房产享有抵押权，东莞市第一人民法院已在（2016）粤1971民初9343号一案中做出判决，并支持了陈炽光的诉讼请求。因此，在陈炽光与严创沛之间民间借贷的主债务尚未消灭的情况下，作为抵押担保的包括涉案交易的房产在内的三套房产上存在的抵押权，无法办理注销抵押登记及过户手续，涉案的商品房买卖合同存在法定的无法继续履行的条件。因此，周建强、何思要求继续履行《商品房买卖合同》，并要求华焕公司、张小燕、陈炽光协助其办理过户手续的诉讼请求，因不符合法律的规定，本院不予支持。关于周建强、何思主张的律师费。周建强、何思提交了《委托代理合同》、律师费发票证明其因本案实际产生了1万元的律师费，对此本院予以确认。虽然《商品房买卖合同》约定如因卖方原因导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方造成的全部损失，但该损失应指给买方造成的直接损失。本案，周建强、何思支出的律师费不是其必然支出的费用，故本院对其主张的律师费损失不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回原告周建强、何思的全部诉讼请求。本案诉讼费7420元、保全费2510元，合计9930元，由原告周建强、何思负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  钱开群人民陪审员  利见弟人民陪审员  蔡雪萍二〇一七年四月十三日书 记 员  钟冬妮赵萌附法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。