四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终2060号上诉人（原审被告）：姚秀蓉，曾用名姚瑶，女，1972年12月30日出生，汉族，住四川省苍溪县。被上诉人（原审原告）：成都双流鸿志物业有限公司。住所地：四川省成都市双流区西南航空港经济开发区黄荆路*号。法定代表人：侯一尘，总经理。委托诉讼代理人：李秋甜，四川蜀达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑如月，四川蜀达律师事务所律师。上诉人姚秀蓉因与被上诉人成都双流鸿志物业有限公司（以下简称鸿志公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0116民初6609号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人姚秀蓉，被上诉人鸿志公司委托诉讼代理人李秋甜、郑如月参加诉讼。本案现已审理终结。姚秀蓉上诉请求：1.请求二审法院重新审理并依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求；2.由被上诉人承担本案一二审诉讼费。事实和理由：上诉人因小区管理混乱，导致家里被盗，多次找物业反映，均未得到解决，且小区住改商户数不低于50家，外来人员随意进出小区、外来汽车随意停放、拉客，小区卫生环境脏、乱、差，物业也从未对物业费用公示，未按服务合同履行职责。被上诉人鸿志公司辩称：被上诉人主张物业管理服务费、垃圾处理费以及电费金额真实准确，符合物业服务合同约定和相关规定；被上诉人在物业管理服务合同有效存续期间尽职尽责的履行了合同义务，上诉人应按照约定交纳物业管理服务费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：鸿志公司系位于成都市双流区西南航空港开区临港路“和贵·久居福”小区的物业管理公司，姚秀蓉系该小区的业主，居住在该小区1栋4单元402号，房屋建筑面积为87.2平方米。2006年9月25日，鸿志公司与四川和为贵实业有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，四川和为贵实业有限责任公司为合同甲方，鸿志公司为合同乙方，双方约定，甲方选聘乙方对“和贵·久居福”小区提供前期物业服务，前期物业服务内容为：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务、物业档案资料管理。此外，乙方还提供代收水电气费、代订报刊杂志服务。前期物业管理服务标准为：一、物业共用部位的维修、养护和管理。确保“和贵·久居福”物业随时处于良好状态，做到大修有计划安排，小修随时处理，房屋不破不漏，管道不堵，公共设施、机电设备动作、保养良好；二、物业共用设施的运行、维修、养护和管理。确保小区市政公用设施的日常监理工作，保证小区的正常生活秩序；三、物业使用共用部位相关场地清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管理的疏通。确保小区内路面无明显灰尘、杂物，确保每日清运生活垃圾、做到当日垃圾“不过夜”，确保小区内雨污管道的畅通；四、公共绿化的养护和管理。确保小区内无杂草、枯枝黄叶，植物无病虫害，植物整体整洁美观。五、车辆管理停放。确保小区内车辆停放整齐有序，业主车辆不受损坏和失窃，车辆进出有序。六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。保安24小时值班制度，加强治安管理，防止治安事件、刑事案件的发生，利用监控设施随时关注小区内事物。七、装饰装修管理服务。确保小区内外观、外立面的保持，装修期间的人员安全，房屋结构安全。八、物业档案资料管理有效、规范。双方还约定，物业服务费用由业主按其物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.50元/月·平方米，业主应于甲方将其所购房屋交付给业主之日起交纳物业服务费用，合同期限自2006年9月26日起至2009年9月26日止，本合同期满3月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议。2015年12月30日，鸿志公司与双流县和贵·久居福建筑区划第一届业主委员会签订了《和贵·久居福小区物业管理合同》，双流县和贵·久居福建筑区划第一届业主委员会为合同甲方，鸿志公司为合同乙方，双方约定由乙方为和贵·久居福小区提供物业管理服务，期限为3年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止。乙方负责的管理内容为：1、小区内房屋建筑本体的楼盖、内外墙体和基础等共用承重结构部位、外墙面、楼梯间、门厅、设备机房等共用部位的日常维护和管理。2、小区内房屋建筑本体的上下水管道、共用照明、加压供水设备、配电系统、消防设施设备、电梯等共用设施的维修、管理、养护、管理。3、小区规划红线内属于物业管理范围内的市政道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、绿化、路灯、自行车棚、停车场的维修、养护和管理。4、小区内的公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生及生活垃圾的收集、清运。5、小区内交通与车辆停放秩序的管理。6、维护小区的公共秩序、巡逻、门岗执勤，协助公安机关做好管理区域内的安全防范工作。7、管理与小区相关的工程图纸、住、用户档案与房屋竣工资料。8、负责向本小区业主和物业使用人收取下列费用：物业管理服务费、停车场车位管理服务费和车辆临时停放服务费，代收代缴电费、生活垃圾清运费。物业管理服务的内容和质量：乙方按《成都市物业服务等级划分物业服务收费政府指导价标准》[成发改收费（2012）1345号]中规定的2级服务等级标准实现管理目标。住宅房屋物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米1.5元向业主收取，空置的房屋业主应按其拥有的建筑面积每月每平方米1.5元的标准向物业管理公司全额缴纳物业服务费。物业服务费按季度收取，每月25日为收费起始日。自2010年2月起，姚秀蓉未向鸿志公司缴纳物业服务费及电费、垃圾清运费，至2016年10月，共欠缴物业服务费10594.80元、电费4457.06元、垃圾处理费364.50元。另经核实，“和贵·久居福”小区内将住宅改为经营性用房的现象比较严重。一审法院认为，鸿志公司系为姚秀蓉居住的小区提供物业服务的单位，鸿志公司依据《前期物业服务合同》和《和贵·久居福小区物业管理合同》的约定履行了自己的义务，姚秀蓉应当根据上述两份合同的约定支付物业服务费，并向鸿志公司支付其代为缴纳的电费和垃圾清运费。关于小区内部分业主将住宅改为经营性用房的问题，根据《中华人民共和国物权法》第七十七条的规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”，对于业主违反规定将住宅改变为经营性用房的，根据《物业管理条例》第四十五条的规定，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告，故鸿志公司并无强行制止小区内住改商行为的权利，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”的规定，鸿志公司还可以通过司法途径来解决上述问题，现鸿志公司虽然证明其已经向有关部门进行了报告，但其未能采取其他措施制止，造成小区内住改商问题比较严重，应当承担一定的责任，但这并非根本违约行为，姚秀蓉不得以此为由拒付物业服务费用。根据《四川省物业管理条例》第四十七条的规定，物业服务事项应当包含下列内容：（一）建筑物共有部位的维护和管理；（二）共用设施设备的日常运行、维护和管理；（三）共有部位的绿化、环境卫生的保养和维护；（四）秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项；（五）物业服务档案和物业档案的管理；（六）法律法规规定和物业服务合同约定的其他事项。鸿志公司未能及时、有效制止业主违规将住宅改为经营性住房的行为应属于上述物业服务内容中第（四）项中的一个小项，在此服务中的瑕疵仅占其提供服务的一小部分，故本院酌定将姚秀蓉所欠物业服务用费调整至应付金额的95%。姚秀蓉向法庭出示了一组照片，以证明小区卫生环境差，照片虽然直观，但其具有瞬时性的特点，不能以此证明小区卫生一直是照片所反映的状况，同时，小区卫生状况的好坏不能仅仅依据个别或小数业主的主观评价来衡量，故不能仅依据该组照片判定物管公司未尽到其管理环境卫生的义务。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十七条、《物业管理条例》第四十二条、第四十六条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第四条、第六条，《四川省物业管理条例》第四十七条之规定，判决：姚秀蓉于该判决生效之日起十日内向鸿志公司支付物业服务费10065.06元、电费4457.06元、垃圾清运费364.50元；驳回鸿志公司的其他诉讼请求。二审中，上诉人提交了一组2017年3月9日拍摄的照片，用以证明小区脏乱差以及小区的违章建筑。鸿志公司质证认为，照片有瞬时性，小区环境的好坏也不能以个别业主主观感受来评判，关于违规搭建，物业公司也积极与业主、政府相关部门进行了协调，小区消防设施由专业公司进行维护，使用正常。本院认为，上述照片虽然能反应照片内容在某一时间点的状态，但物业服务是一个动态连续的过程，仅凭该组照片无法客观反映鸿志公司在履行物业服务过程中的服务水平，本院对该组证据不予采信。双方对一审查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，双方在《和贵·久居福小区物业管理合同》中约定了鸿志公司委托管理的内容、物业费用收取标准以及代收代缴电费、生活垃圾清运费等事项，鸿志公司提供的证据证明其按照合同的约定实施了物业管理服务，姚秀蓉也应按照合同约定交纳物业管理费。姚秀蓉上诉称小区住改商严重，小区管理混乱，对此本院认为，针对小区住改商的问题，鸿志公司已向相关业主送达了告知书，并就小区住改商问题向有关部门进行了报告。但鸿志公司并未有强行制止业主住改商的权利。对于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院予以支持”，该条规定的是物业服务企业有权对妨害物业服务与管理的行为提起诉讼，并得到人民法院的支持。但就妨害物业服务与管理的行为提起诉讼，并非是物业服务企业的强制义务，业主据此抗辩不交物业费缺乏法律依据。针对小区管理混乱、脏乱差的问题，本院认为，上诉人举示的证据不足以认定鸿志公司存在违反物业管理合同约定的行为，故姚秀蓉应按照物业管理合同支付物业费。因鸿志公司未对一审法院将所欠物业服务费用调整至应付金额的95%提出上诉，本院二审不做调整。综上，上诉人姚秀蓉的上诉理由不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费174元，由上诉人姚秀蓉负担。审判长  刘冠男审判员  莫 雪审判员  傅 敏二〇一七年四月二十五日书记员  廖颖异