广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0115民初1389号原告:东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司，住所地广州市南沙区黄阁镇新村黄梅路400、402、404号首层自编3号，统一社会信用代码914401150827471318。负责人：童友红，该分公司总经理。委托代理人：李超鹏，男，瑶族，1982年6月15日出生，系该公司职员。委托代理人：吴江美，女，汉族，1992年1月31日出生，系该公司职员。被告:刘思蝶，女，1983年10月19日出生，汉族，住广西桂平市，原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司（以下简称熙元公司广州分公司）诉被告刘思蝶物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李超鹏、被告刘思蝶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告熙元公司广州分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2014年10月1日至2017年2月28日期间的物业费管理服务费12842.65元；2、被告向原告支付上述所欠物业管理费的违约金，违约金分别以每月的物业费442.85元为本金，从应缴之月的次月1日起按每日万分之五计算至全部物业服务费付清之日止；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告系中惠璧珑湾的物业服务企业，被告向开发商广州市粤锐恒星房地产有限公司（以下简称粤锐公司）购买了中惠璧珑湾X栋X，并于2014年9月3日办理了收楼手续及签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定被告应在每月10日前按建筑面积每月2.5元每平方米的标准缴纳物业管理服务费，逾期缴纳则从逾期之日起按每天万分之五的标准支付违约金至付清之日止。原告依约提供了物业服务，但被告未依约向原告缴纳物业管理服务费，已构成违约。被告刘思蝶辩称：一、被告与原告不存在合同关系。被告的购房合同第五条和补充协议第六条明确约定，涉案房屋由深圳彩生活物业管理公司（以下简称彩生活公司）提供物业服务；涉案房屋的《前期物业管理服务协议》由被告与彩生活公司签订，与原告无关。《前期物业管理服务协议》第十二条约定，该协议有效期到业主大会、业主委员会代表全体业主与新物管企业签订的物业服务合同生效时自动终止，至今仍在有效期内；被告未与原告签订任何物业服务合同，不存在合同和债权债务关系。二、原告提供的证据不能证明与被告存在合同关系。没有法律给予居委会可以委派物管公司的权力，被告已就黄阁居委会的乱作为投诉至广州市政府。三、被告至今未收到物业服务协议当事方彩生活公司的债权转让通知，原告没有证据证明彩生活公司授权代替履行债权。原告无资格代替彩生活公司向被告收取管理费。四、中惠壁珑湾小区物业管理收费在物价部门备案、具体收费内容清单至今没有对业主公示。五、原告要求被告支付物业管理费和违约金缺乏法律和事实依据。原告没有证据证明向包括被告在内的中惠壁珑湾小区提供了物业服务。被告与彩生活公司签订的《前期物业管理服务协议》约定的物业服务费及违约金收取标准不适用于其它任何未签约方。按照原告提供的资料，中惠壁珑湾于2015年8月19日后的物业服务由原告提供。但原告没有资料能够证明就服务内容和收费标准与被告达成协议。原告应向委托方广州市南沙区黄阁镇黄阁社区居民委员会索取相关费用。六、物业管理合同是业主和物管企业平等签订，包括物业管理事项、服务质量、服务费用、权责义务、合同期限、违约责任等内容约定，是物管企业履行服务和收取费用的基础和前提。原告从未与被告协商过涉案房屋有关物业管理，原告无权强迫被告接受物管服务和交纳物管费用。七、根据《广州市物业管理暂行办法》第七十九条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定提前终止物业服务合同的，应当提前3个月通知业主并承担合同约定的违约责任。中惠壁珑湾小区业主至今未接到任何有关物业管理公司更换的通知。八、原告提供的证据都是以2015年8月中惠壁珑湾小区仍处于前期物业管理阶段为条件，但原告没有证据证明2015年8月中惠壁珑湾小区仍处于前期物业管理阶段。九、被告目前接受的物业服务项目和内容与约定严重不符，公共部位的破损至今无人维修等。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求经审理查明：被告为涉案房屋的权属人，涉案房屋的建筑面积为177.14平方米。2014年9月3日，被告（乙方）与彩生活公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由甲方对中惠璧珑湾小区提供前期物业管理服务，乙方交纳费用的时间为从开发商通知业主入伙之日起，物业管理费按建筑面积每月每平方米2.5元计算，每次交费时间为当月10日前，乙方违反协议不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五支付违约金直至乙方交纳全部费用之日止；协议期限自合同签订之日起生效，业主大会或业主委员会代表全体业主与新物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止等。被告于2014年9月3日办理涉案房屋的收楼手续，并缴纳至2014年9月30日的物业服务费。2015年8月3日，广州市南沙区黄阁镇黄阁社区居民委员会出具《委托书》，内容为中惠璧珑湾楼盘由于原物业管理公司（彩生活公司）的退出，且该楼盘入住率低，未成立业主委员会，召开业主大会可能性不大，现委托熙元公司广州分公司代为临时管理。同年8月19日，广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局向原告出具《物业项目区域备案回执》，对熙元公司广州分公司报送的中惠璧珑湾物业管理区域备案材料予以备案。涉案小区至今尚未成立业主委员会。原告为证明自2015年2月1日起，彩生活公司已退出对涉案小区的物业管理服务，并由其自该日起对涉案小区提供前期物业管理服务，向本院提供了由粤锐公司与彩生活公司于2015年2月5日签订的《解约协议书》。但原告没有就此提供其已与彩生活公司办理了相关交接手续的证据。以上事实，有原、被告提供的证据及当事人陈述证实，以上证据有经过庭审质证，本院予以确认。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告虽然提交了《解约协议书》证明其自2015年2月1日起进入案涉小区提供物业服务，但该协议书只能证明协议双方达成过同意原告进入案涉小区提供物业服务的协议，原告未能举证证明其在2015年2月1日起对案涉小区提供物业服务，也未提交证据证明其与彩生活公司办理了有关交接手续，应承担举证不能的法律后果。同时，案涉小区至今未成立业主委员会，根据《广州市物业管理暂行办法》第五条“市房地产行政主管部门组织实施本办法，负责全市物业管理活动的监督管理工作。市房地产行政主管部门各区分局(以下简称区分局)、县级市房地产行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。”及第六十五条“前期物业管理招标的建设单位应当自确定中标人之日起15日内，提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门备案”的规定，结合本案现有证据，原告进入案涉小区提供物业服务的时间应认定为备案之日即2015年8月19日为宜。故对原告主张的2015年8月19日前的物业管理费，本院不予支持。虽然原、被告之间并未签订物业服务合同，但从上述查明的备案情况，可认定原告实际上已于2015年8月19日起对案涉小区提供了物业服务，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，被告理应向原告支付自该日起的物业服务费。被告应向原告支付2015年8月19日至2017年2月28日的物业服务费8157.01元（442.85÷31天×13天+442.85×18个月）。被告拒绝支付该段期间物业服务费的抗辩理由不足，本院不予采纳。被告认为原告不具备管理涉案小区的合法主体资格，则涉及到有关单位、组织委托及备案行为的合法性问题，不属于本案民事诉讼的审理范畴，被告可依法向相关行政部门寻求解决。由于原、被告之间并未签订物业服务合同，原告依据被告与彩生活公司签订的《前期物业管理服务协议》主张逾期付款违约金理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘思蝶应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司支付从2015年8月19日起至2017年2月28日止的物业服务费8157.01元；二、驳回原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费95元，由原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司承担45元，被告刘思蝶负担50元。本判决为终审判决。审判员  老善涵二〇一七年四月二十八日书记员  张大会