甘肃省定西市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)甘11民终201号上诉人(原审被告)：杨彦彩，女，生于1973年7月8日，汉族，甘肃省定西市人，个体工商户。被上诉人（原审原告）：定西市财政局，住所地定西市安定区新城安定路甘肃银行8层。法定代表人：陈学俭，该局局长。委托诉讼代理人：史建刚，该局职工。上诉人杨彦彩因与被上诉人定西市财政局房屋租赁合同纠纷一案，不服安定区人民法院（2016）甘1102民初3228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。杨彦彩上诉请求：依法撤销安定区人民法院（2016）甘1102民初3228号民事判决书第二项，改判驳回定西市财政局主张租赁费的诉讼请求或发回重审。事实及理由：1、一审判决认定事实不清。判决书仅列举了双方的诉请及陈述意见，在没有认定主要事实的情形下，直接对证据进行分析认定，事实不清。2、双方应按约定面积16平方米计算租费。2013年9月定西市财政局的代理人王永明与杨彦彩口头协商租赁房屋事宜，约定房屋租赁面积按16平方米计算，每月每平方米40元，一年租费为7680元，租费一年一交，先交后租。协议达成后，一年的租费于每年9月份全部以现金方式交给王永明，王永明是否交给单位不清楚。一审对王永明的代理行为是否属实未核实，否定其辩称，理由不足。同时定西市财政局请求2015年11月10日前的租赁费已超过诉讼时效期间，不应保护。3、原判处理不当。杨彦彩已按口头约定，将每年的租赁费交清，定西市财政局应向王永明追偿，一审判决由杨彦彩承担错误。定西市财政局答辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分，处理并无不当。杨彦彩的上诉理由不能成立，请求维持一审判决。一审法院认定事实：定西市财政局与杨彦彩围绕诉讼请求提交了证据，一审法院组织当事人进行了质证。对定西市财政局提交的证据一、房屋所有权证；证据二、定西三联聚能供热有限公司“欠费单”；证据三、杨彦彩与定西华兴打字复印社（经营者陈宇）签订的房屋租赁合同；证据4、照片3张、邮政快递单及改退批条，杨彦彩对真实性均没有异议，一审法院认为，定西市财政局提交的证据，来源合法，内容真实，能证明杨彦彩自2013年9月承租定西市安定区友谊南路31号原外贸一楼商铺一间建筑面积42.93㎡，租金每平方米每月40元的事实，其证明效力予以确认。对杨彦彩提交的与王永明通话时的录音，该证据系孤证，无其他证据印证，无法证明其真实性，其证明效力不予确认。综上所述，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，杨彦彩自2013年9月承租定西市财政局所有的房屋以来，未签订书面租赁合同，也未协议租赁期限，双方的租赁属不定期租赁。2016年10月11日定西市财政局通知杨彦彩腾出租赁房屋时，杨彦彩仍不协商解决，故对定西市财政局要求解除租赁合同及要求杨彦彩支付2013年10月1日起至腾出租赁房屋时的租金的诉讼请求予以支持。对一审庭审中定西市财政局增加要求杨彦彩支付暖气费3683.42元，因定西市财政局对暖气费的请求没有诉讼主体资格，只有在定西市财政局给定西三联聚能供热有限公司缴纳了暖气费后，可向承租人杨彦彩进行追偿，故其诉请不予支持。对杨彦彩的辩称，已缴纳了2013年至2015年的租金23040元及租赁房屋的面积为16平方米，无证据证实，其应承担举证不能的法律责任，其辩称不予采纳。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除定西市财政局与杨彦彩的不定期租赁合同，限杨彦彩于判决生效后十日内向定西市财政局交付租赁的位于定西市安定区友谊南路31号原外贸一楼商铺一间（建筑面积42.93㎡）。二、限杨彦彩于判决生效后十日内向定西市财政局支付2013年10月1日起至腾出租赁房屋时的租金，租金按每月每㎡40元*42.93㎡计算。三、驳回定西市财政局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1168元，因适用简易程序审理，减半收取584元，由杨彦彩负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审时，双方在事实方面的争议焦点是房屋租费是否缴纳。就该争议，本院认为，1、关于杨彦彩主张其已缴纳房屋租赁费的事实，除其自己陈述外，并未提交相关证据证实，相反定西市财政局提交的2012年至2015年期间有关《定西市市直行政事业单位国有资产房屋租赁》合同和缴纳房屋租赁费的收据，能够印证杨彦彩并未缴纳房屋租赁费，故对其主张不予认定，对其请求不予支持。关于其称将三年的房屋租赁费全部交给王永明之事，经审查，王永明是定西市财政局的职工，虽在2013年负责房屋出租事宜，但在双方口头协商将定西市财政局位于安定区友谊南路31号原外贸一楼商铺一间租赁给杨彦彩，杨彦彩提出对该房屋进行装潢，拿走所租房屋的钥匙后，从房屋装潢至经营期间一直未缴纳房屋租赁费用。该单位房屋的租费的缴纳，全部由单位开票后由租户将租费直接交中国建设银行，建行出具《财政非税正常缴款书》回单后，定西市财政局方可开收据，不存在现金支付租费之事。杨彦彩提出对该房屋三年租费已缴纳给王永明的事实，仅仅是其自己说法，并未提交相关缴纳费用的证据，故该理由亦不能成立，请求不予支持。2、关于定西市财政局提出房屋租费的收取是按照定西三联聚能供热有限公司的《取暖费催缴单》上的建筑面积42.93㎡计算的问题。经查证，定西市财政局与其他租户的房屋租赁合同约定，水、电、暖的费用由其租户自己向相关部门缴纳。根据2016年12月12日，定西三联聚能供热有限公司的《取暖费催缴单》证明，自2013年9月杨彦彩租房期间，该房屋的暖气费按建筑面积42.93㎡亦由杨彦彩缴纳的事实。杨彦彩称双方约定按每平方米16元计算租费的理由，无证据证实，定西市财政局的诉请理由成立，应予支持。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，双方当事人对一审判决解除房屋租赁合同均无异议。关于杨彦彩提出的房屋租费已超过诉讼时效的问题。因双方未签订书面租赁合同，对合同约定不明的履行，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定不能确定的，适用下列规定：......（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”的规定，杨彦彩不缴纳房屋租赁费时，定西市财政局有权随时要求杨彦彩履行缴纳房屋租赁费用的义务，故杨彦彩的上诉请求不能成立。另外，杨彦彩还提出三年的房屋租赁费已缴纳的问题。因杨彦彩未提交相关房屋租赁费收款凭据证实其已缴纳房屋租赁费的事实。经查，定西市财政局所有租赁房屋的租费由单位开票后，一律到建行缴纳，然后在单位换票，凭单位的收据与用户签订房屋租赁合同。为此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”。第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，杨彦彩应当承担举证不能的不利后果。综上，杨彦彩的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1168元，由杨彦彩负担。本判决为终审判决。审判长  马喜林审判员  张怀文审判员  魏永红二〇一七年四月十七日书记员  武春红