上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初75646号原告(反诉被告)：冯建华，男，1977年8月26日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：唐成霞，女，1978年2月17日生，汉族，户籍地安徽省芜湖市，现住上海市浦东新区。上述两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：何传标，北京盈科(上海)律师事务所律师。上述两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：王骐，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海垄汇房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：薛皓，总经理。委托诉讼代理人：毛莹，上海小城律师事务所律师。原告冯建华、唐成霞与被告上海垄汇房地产开发有限公司(以下简称垄汇公司)以及反诉原告垄汇公司与反诉被告冯建华、唐成霞商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年2月13日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)冯建华以及冯建华、唐成霞的委托诉讼代理人何传标，被告(反诉原告)垄汇公司的委托诉讼代理人毛莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结原告冯建华、唐成霞诉称，2015年8月7日，原、被告签订《定金合同》一份，同月13日又签订了预售合同一份，约定由原告购买被告位于上海市浦东新区大团镇南芦公路989弄《同润蓝美俊庭》57号2层201室的房屋，并于2015年8月28日办理了预购商品房预告登记，房屋总价款为人民币(以下币种相同)231万元。合同签订后原告分三次支付了房屋的全部价款，被告也开具了购房款发票。现房屋已具备过户条件，但被告拒绝履行过户义务。被告的行为给原告造成了较大的损失，原告多次与其协商无果，故起诉来院，要求：1、判令被告继续履行合同，将房屋交付并过户给原告；2、要求被告按每日1,155元违约金，自2015年10月31日支付至实际交付房屋止；3、本案的诉讼费由被告承担。被告垄汇公司辩称，签约后原告应按约定于2015年12月5日之前向被告支付房款160万元，但原告迟至2016年5月19日才付清，系原告违约，被告认为，原告应先支付逾期付款违约金，目前交房条件尚未成就，故不同意原告的诉讼请求。反诉原告垄汇公司诉称，2015年8月13日，双方签订了《上海市商品房出售合同》一份，根据合同约定，由反诉被告购买反诉原告位于上海市浦东新区大团镇南芦公路989弄《同润蓝美俊庭》57号201室的房屋，房屋总价款231万元，反诉被告应在签约时支付21万元，2015年10月20日前支付50万元，余款160万元以贷款方式于2015年12月5日之前付清。之后，反诉被告按约支付了前二期房款，但贷款未能如期办理导致于2016年5月19日才支付余款160万元。现诉请要求：1、反诉被告向反诉原告支付违约金132,800元(按照欠付金额日万分之五自2015年12月5日计算至2016年5月19日)；2、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告冯建华、唐成霞辩称，双方签约后，反诉被告即积极履行义务，并由反诉原告指定了贷款办理的银行，反诉被告支付了代办费12,000元，但未能如期办成，反诉原告在2015年12月将贷款办理的材料及代办费退给了反诉被告，让反诉被告自行办理。后通过反诉原告的销售员李某某又找了其他银行办理了贷款，故迟延付款非反诉被告的过错，现不同意反诉原告的诉讼请求。经审理查明：2015年8月7日，冯建华与垄汇公司签订《定金合同》一份，约定由乙方冯建华购买甲方垄汇公司位于上海市浦东新区大团镇南芦公路989弄《同润蓝美俊庭》57号2层201(复式)室的房屋，总房价为231万元，合同附件约定：2、付款方式：(2)乙方采取银行贷款方式，其中首付款为全部房价款的30%，共计71万元，剩余为全部房价款的70%，共计160万元为银行贷款。2015年8月13日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由乙方冯建华(住所上海市浦东新区川沙镇南桥路XXX号XXX室)、唐成霞(住所安徽省芜湖市芜湖县湾沚镇永红行政村前西自然村)购买甲方垄汇公司位于上海市浦东新区大团镇南芦公路989弄《同润蓝美俊庭》57号2层201(复式)室的房屋，总房价为231万元。双方合同第七条约定：乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。双方合同第十一条约定：甲方定于2015年10月31日前将该房屋交付给乙方。合同第十条约定：该房屋的交付必须符合下列第二种方案所列条件：二、取得了《住宅交付使用许可证》。合同第十二条约定，甲方若未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二日起算至实际交付之日止。合同第十三条约定：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7日内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交钥匙房。合同第十四条约定：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后10日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署房屋交接书之日起30日内，由双方依法向南汇区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。第二十七条约定：本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须采用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第3日将被视为已送达另一方。合同附件一付款方式和付款期限约定：按条件付款：一、经甲乙双方商定，乙方采用以下方式支付房款：1、乙方应于签订预售合同时，支付给甲方总房价的9.09%，计21万元；2、乙方应于2015年10月20日前，支付给甲方总房价的21.65%，计50万元。二、乙方可选择贷款方式：总房款的69.26%，即160万元由乙方向银行通过贷款方式支付，于签订预售合同后四十五天内支付，即于2015年12月5日前支付给甲方。乙方必须配合银行完成贷款审批与抵押手续，并确保按时按数额放贷。若乙方贷款申请未获得银行批准或乙方获得贷款不足以支付房屋总价款的，乙方仍应按照本合同约定按时足额向甲方支付房款。否则，甲方有权按本合同第七条之约定追究乙方的违约责任。2015年8月17日，垄汇公司向冯建华、唐成霞出具收款21万元的发票一张。2015年10月29日，垄汇公司向冯建华、唐成霞出具收款50万元的发票一张。2016年5月19日，冯建华的贷款160万元放款至垄汇公司。2016年9月7日，垄汇公司向冯建华的住所上海市浦东新区川沙镇南桥路XXX号XXX室发送《交房通知书(催告函)》一份，认为其已于2016年5月20日发函要求冯建华、唐成霞于2016年5月22日办理房屋交接手续并支付房屋建筑面积补差款、逾期付款违约金132,800元，但冯建华、唐成霞未予理睬，故要求冯建华、唐成霞接函后尽快办理房屋交接手续并承担违约责任。该函因“迁移新址不明”被退回。对此，原告质证认为被告应明知原告联系地址已变更，但未能提供证据证明。原、被告确认，系争房屋已具备过户条件。审理中，冯建华、唐成霞申请证人李某某出庭作证。证人李某某作证称，其系中原地产的员工，中原地产是被告系争房屋的销售代理，2015年8月原、被告之间的买卖合同就是由其代为办理相关手续。签约时，中原地产联系了好几家银行提供客户办理贷款手续，其根据原告的具体情况推荐了中国银行，并办理了相关手续，但未收取代办费。2015年12月，中国银行致电其，原告的贷款无法办理，其虽责怪银行工作人员未能在受理后一个月内即告知该情况，但只能让原告自行联系其他银行再行办理贷款手续。以上事实，有上海市商品房预售合同、定金合同、发票、支付凭证、证明、证人证言及原、被告的当庭陈述等佐证，并经庭审质证属实，予以认定。本院认为：原、被告之间的商品房预售合同系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，依法有效，双方应严格履行各自的义务。根据合同约定，垄汇公司应在2015年10月31日前向冯建华、唐成霞交付房屋，现垄汇公司以冯建华、唐成霞逾期付款应给付违约金作为交付房屋条件未成就的理由。本院认为，虽然双方对逾期付款的违约责任产生争议，但根据双方合同的约定，交房时间为2015年10月31日前，贷款的付款时间为2015年12月5日前，故垄汇公司应先履行交房义务，故垄汇公司该抗辩理由，无合同及法律依据，本院不予采信，垄汇公司逾期交房已构成违约，依法应承担违约责任并交付房屋，并根据约定在交房后即办理房屋过户手续。垄汇公司在2016年9月7日向冯建华、唐成霞发送交房通知书，但因“迁移新址不明”而退回，虽遭冯建华、唐成霞否认，但冯建华、唐成霞未能提供证据证明其已提交住所更改联系方式，故本院认为，根据双方合同约定，在投邮后3日视为送达，故逾期交房违约金的计算应于2016年9月10日截止。冯建华、唐成霞认为贷款逾期支付系垄汇公司代为办理中的过错，故责任在垄汇公司，但未能提供充分证据证明，故冯建华、唐成霞该述本院不予采信，冯建华、唐成霞应承担逾期付款的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海垄汇房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内配合原告(反诉被告)冯建华、唐成霞办理将上海市浦东新区大团镇南芦公路989弄《同润蓝美俊庭》57号2层201(复式)室的房屋过户至冯建华、唐成霞名下的手续并同时交付该房屋；二、被告(反诉原告)上海垄汇房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)冯建华、唐成霞逾期交房违约金。该违约金以71万元的日万分之五计算，自2015年11月1日计算至2016年5月19日止；以231万元的日万分之五计算，自2016年5月20日计算至2016年9月10日止；三、原告(反诉被告)冯建华、唐成霞应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海垄汇房地产开发有限公司逾期付款违约金。该款以160万元的日万分之五计算，自2015年12月6日计算至2016年5月19日止。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25,280元，减半收取12,640元，反诉案件受理费1,478元(已减半收取)，由原告(反诉被告)冯建华、唐成霞承担1,478元，由被告(反诉原告)上海垄汇房地产开发有限公司负担12,640元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨晓云二〇一七年四月二十日书记员  袁颖丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务