上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初15615号原告：宁永球，男，1952年1月20日出生，汉族，住浙江省兰溪市。原告：莫华强，男，1972年3月10日出生，汉族，住上海市。原告：宁苗苗，女，1980年1月29日出生，汉族，住上海市。上列三原告的共同委托诉讼代理人：王岩、全彦，上海王岩律师事务所律师。被告：上海民华房地产有限公司，住所地上海市。法定代表人：李淑昕，总经理。委托诉讼代理人：张焱华，上海众华律师事务所律师。原告宁永球、莫华强、宁苗苗诉被告上海民华房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宁永球、莫华强、宁苗苗的委托诉讼代理人王岩、全彦，被告上海民华房地产有限公司的委托诉讼代理人张焱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁永球、莫华强、宁苗苗向本院提出诉讼请求：一、要求判令被告返还原告购房款649,306.59元；二、判令被告支付原告相应的利息(以3％房屋面积的价款48,004.23元为基数，按照银行同期贷款利率自2000年7月1日起计算至实际支付日止)。事实和理由：2000年6月1日，三原告与被告签订《上海市内销商品房预售合同》，向被告购买上海市虹口区天宝路XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)，双方约定的单价为每平方米6,320元，房屋建筑面积为253.187平方米，房屋总价为160万元。原告依据约定分别于2000年5月11日和2000年6月30日各支付了购房款80万元。2013年9月27日，三原告办理了产权登记，但房产证上标明的建筑面积只有198.02平方米，比合同约定的面积减少了55.167平方米，原告遂诉讼来院，要求被告按规定返还相应的房款及利息。被告上海民华房地产有限公司辩称，不同意原告的诉请。原告在2000年6月1日购买系争房屋时，房屋已经全部建成竣工，因当时房屋还未取得大产证，故办理的是预售登记，但系争房屋是按照现状买卖的，不存在面积差的说法，故双方签订合同时划掉了合同第5条关于面积差的约定，双方均明确房屋价款是不作变更的。2000年7月，被告将系争房屋交付原告，如果原告认为房屋存在巨大面积差，当时就应当知晓。2006年12月27日，系争房屋的实测面积出来并进行了公示，2009年6月18日原告按照系争房屋的实测面积198.02平方米缴纳了维修基金，故原告在2006年年底前，最迟也在2009年6月18日就已经知道系争房屋的实际建筑面积了。从原告知道或应当知道之日起两年内，原告并未主张权利，原告的诉请已超过诉讼时效。此外，双方在2013年9月12日办理了系争房屋的交接手续，并签订了房屋交接书，房屋交接书上明确了系争房屋的面积为198.02平方米，同时约定总价款仍为160万元，双方对此均无异议，原告亦放弃要求面积差补偿的权利。综上，原告的诉讼请求不能成立。本院经审理认定事实如下：2000年6月1日，三原告与被告签订《上海市内销商品房预售合同》，约定三原告(乙方)向被告(甲方)购买系争房屋；据甲方暂测系争房屋建筑面积为253.187平方米；房屋每平方米建筑面积单价为6,320元，总价款为160万元；乙方购买房屋的总房价款是指该房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权的总价格，本合同约定的总房价款除房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动；在系争房屋交付时，房屋建筑面积以上海市土地管理局认定的测绘机构实测面积为准；甲方定于2000年7月31日前将系争房屋交付乙方；乙方购买的系争房屋仅作商住使用，乙方在使用期间不得擅自改变限制房屋的房屋结构和用途。合同签订后，原告分别于2000年5月11日、2000年6月30日各支付了购房款80万元，共计160万元。随后，被告向三原告交付了系争房屋，并办理了系争房屋的预售登记。2013年9月12日，三原告与被告签订了《房屋交接书》，确定系争房屋符合预售合同规定的交付条件，双方于当日对系争房屋进行了验收交接；系争房屋的实测建筑面积为198.02平方米；该房屋总价款为160万元；原告已付清全部房价款160万元。2013年9月27日，原告取得了系争房屋的产权证，标明系争房屋的建筑面积为198.02平方米(套内面积195.23平方米，分摊面积2.79平方米)。因系争房屋的产证面积与合同约定的面积相差55.167平方米，故原告诉讼要求判如所请。另查明，被告向本院提供的2013年9月12日的《房屋交接书》与原告提供的不一致，被告提供的《房屋交接书》上添加了“双方已办好房屋交接，无任何争议”的内容。而在上海市虹口区不动产登记中心备案的该份《房屋交接书》与原告提供的一致，无此添加内容。审理中，原告表示，双方签订《房屋交接书》是对之前已发生事实的认可，原告处的《房屋交接书》上无“双方已办好房屋交接，无任何争议”的内容，对该内容原告不予认可，原告对房屋面积差是有异议的；根据双方预售合同的约定，系争房屋的总价款160万元为暂定价，不是最终的价款，而且预售合同也约定实测面积和暂测面积不一致的话，价款是要变动的，要进行多退少补；原告对被告所说的房屋实测面积的公示不清楚，原告是在2013年9月才知道房屋实测面积的，2015年4月1日原告就向法院提出了诉讼；被告提供的维修基金收款凭证上无交款人姓名，且维修基金是原告在2013年9月与被告办理房屋交接时才支付的；原告要求被告按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，返还原告相应的购房款及利息。被告则表示，双方签订预售合同时，划掉了合同第5条的约定，这是双方对房屋总价160万元进行锁定，不再就暂测面积和实测面积的误差另行约定；2013年9月，双方办理房屋交接时，对系争房屋总价再次进行了确认；双方签订预售合同是2000年，原告所说的司法解释是2003年实施的，故不适用于本案，当时适用的是上海市房地产转让办法。上述事实，有原告提供的《上海市内销商品房预售合同》、系争房屋的房地产权证、原告的付款凭证、《房屋交接书》、(2015)虹民三(民)初字第629号案件的诉讼材料一组，被告提供的《房屋交接书》、房地产登记信息、维修基金收款凭证，以及双方当事人的陈述等证据为证。本院认为，《上海市内销商品房预售合同》是双方在自愿、诚信的基础上签订的合同，经审查该合同合法有效，双方当事人理应共同遵守。合同约定的总房价款除房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动；系争房屋在交付时，房屋建筑面积以上海市土地管理局认定的测绘机构实测面积为准。现实测面积小于暂测面积，被告理应返还房款差额，故原告要求被告退还房款649,306.59元及利息的诉讼请求本院予以准许。被告以原告最迟在2009年6月18日就知道系争房屋的实际建筑面积，而原告未主张该权利，故其诉请已超过诉讼时效的抗辩理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第二十八条第二款之规定，判决如下：一、被告上海民华房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告宁永球、莫华强、宁苗苗购房款649,306.59元；二、被告上海民华房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内，以48,004.23元(3%的房屋面积价款)为本金，按照银行同期贷款利率支付原告宁永球、莫华强、宁苗苗自2000年7月1日起至实际支付之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10,751.59元，由被告上海民华房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李梅芳人民陪审员  毛济平人民陪审员  郭 瑛二〇一七年四月二十七日书 记 员  许时吉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第二十八条本解释自２００３年６月１日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。……