新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院民 事 判 决 书(2016)兵1202民初1553号原告：陈卫强，男，1965年5月18日出生，住新疆哈密市。委托诉讼代理人：张金萍，女，1966年8月20日出生，住新疆哈密市。代理权限特别授权。被告：哈密春天房地产开发有限公司，住所地新疆哈密市大营房37栋3单元302室。统一社会信用代码91652200595934856E。法定代表人：金辉，经理。委托诉讼代理人：马超军，男，1979年11月8日出生，系该公司办公室主任，住新疆哈密市。代理权限特别授权。原告陈卫强与被告哈密春天房地产开发有限公司（以下简称春天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈卫强及其委托诉讼代理人张金萍，被告春天公司的委托诉讼代理人马超军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈卫强向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告剩余房款197679元；2、被告向原告支付违约金59939元；3、被告向原告支付购房款的利息费用（从2014年11月20日至被告实际还款之日止，按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算）；4、依法处置被告抵押房屋，所得款项优先偿还原告上述款项；5、本案诉讼费、送达费由被告承担。事实和理由:2014年11月22日，原告陈卫强购买了被告春天公司开发的红星国际城二期商铺3号楼132号房屋和3号楼133号房屋，由于被告迟迟未能在约定日期交房，原告向被告申请解除购房协议，并偿还全部购房款345465元，截止目前，被告共返还原告购房款147786元。此后，被告仍未按约定退还剩余购房款197679元。2016年8月30日，原被告双方达成《抵押协议》，约定被告若在2016年9月28日至2016年12月30日止，每月30日前分四次每次退还剩余房款的25％到农十三师城管委指定账号中，再由农十三师城管委将当期房款返还原告。违约金于2016年12月30日前一次性退还到农十三师城管委账号中。为保证该协议的履行，被告自愿以红星国际城一期16号楼1单元1401号房屋（总房款326179元）和一期16号楼2单元1301号房屋（总价328407元）作抵押。自2016年8月30日签订抵押协议后，被告以多种理由不能按期给原告支付退房款，并于2016年10月31日向原告开具了2张空头支票以达到拖延退款的目的，为此，原告诉至法院，请求判如所请。被告春天公司辩称，原告提出的尚未退还的房款数额基本是正确的。原告起诉的数额与春天公司的相差1元，对原告主张的违约金和利息，被告方认为属于重复计算，抵押协议对违约金的数额已经非常明确。抵押协议签订前，违约金已经算过了，是包含利息的，对原告提出的利息请求，被告方不认可。在庭审中，原告陈卫强向本院提交以下证据，用于证实自己的诉讼请求：1、《认购协议》2份，缴款收据6张，证明原告购买了被告开发的两套商铺，共计缴款345464元的事实；经质证，被告春天公司对该证据无异议。2、《解除认购协议书》1份，证明双方解除买卖合同，并约定被告给原告全部退还房款345464元的事实；经质证，被告春天公司对该证据无异议。3、《抵押协议》1份，证明因被告未按期退款，双方又签订了一份抵押协议。他项权证复印件2份，证明前期被告承诺的偿还事项没有履行，双方签署抵押协议后，被告将房屋抵押给原告并登记的事实；经质证，被告春天公司对该证据的真实性认可，但认为这个抵押协议已包含了原告所有损失，原告不应重复计算利息。对他项权证无异议。4、退款确认单4张，证明被告给原告方退了5次钱，共计退还147786元，其中16000元没有退款确认单。经质证，被告春天公司对该证据无异议。5、空头支票2张，退款确认单2张，证明被告开具空头支票，且银行无法承兑的事实。经质证，被告春天公司对该证据无异议。6、承诺书复印件1份，证明20000元是违约金，不是退还的房款。经质证，被告春天公司对该证据的真实性认可，但认为这是春天公司的三位员工被迫签署的，并不是真实意思表示。在庭审中，被告春天公司向本院提交以下证据：2016年7月29日原告陈卫强出具的收据一份，证明原告陈卫强收到被告春天公司退还的20000元房款。经质证，原告陈卫强对该证据的真实性认可，对关联性不认可。认为当时收到的20000元是违约金，并不是房款。本院经审理认定事实如下：2014年11月20日，原告陈卫强与被告春天公司协商后，双方签订了一份认购协议书，该协议书约定原告认购被告开发的位于哈密市迎宾路红星国际城小区的3号楼132号商铺和3号楼133号商铺，面积分别为19.72平方米和18.70平方米，两套房屋总价为718675元。认购协议签订后，原告陈卫强于2014年11月23日至2014年12月3日分6��交房款345465元，但双方一直未签订合同。后由于该房屋未完工，2016年5月15日，原告陈卫强作为乙方与被告春天公司签订了一份《解除认购协议书》，该协议书约定：1、双方自愿解除2014年11月20日签署的两份房屋认购协议；2、本协议签订后甲方为乙方办理退房手续；3、退款方式：甲方于2016年5月15日起于60个工作日将乙方所交认购金345465元全部退还，并按照银行同期存款利率承担乙方自付款之日至甲方退款之日已交款项的利息；如逾期未能退还的，每逾期一日甲方需按乙方所交款项的0.03％向乙方支付违约金；……。签订该协议后，被告春天公司分三次向原告退还房款81893元。2016年7月28日，被告春天公司出具一份承诺书，该承诺书载明：购房者购买红星国际城房屋，双方友好协商达成退款协议，由于开发商的第二次退款未能如期退还，开发商���于2016年7月29日前支付50万元保证金，现和购房者本人协商，开发商承诺于2016年8月22日18时前退还第二次房款，如逾期未退还房款，50万元保证金将以每户为单位平均分配的形式，支付给购房者作为违约金，如开发商于2016年8月22日18时前退还第二次房款，此保证金自动转为第三次退款保证金，开发商将于2016年8月31日18时前退还第三次房款，如开发商如期退款此保证金自动冲抵退房款。此协议由包括原告在内的25名购房者及被告春天房产签名盖章确认。同日，原告收到了被告退还的20000元。2016年8月30日，原被告双方在十三师大营房城管委的见证下签订了一份《抵押协议》，该抵押协议约定：甲方（陈卫强）购买了乙方（春天公司）开发的红星国际城商业3号楼132号房屋和3号楼133号房屋未能如期交房，经双方友好协商，乙方应当退还甲方购房款345465元，违约金59939元，乙方于2016年8月27日前已退回房款81893元，剩余房款263572元双方约定乙方自2016年9月28日起至2016年12月30日止，每月30日前分四次每次退还剩余房款的25％到丙方（十三师大营房城管委）的账号中，违约金于2016年12月30日前一次性退还到丙方指定的账号中。为保证此协议的履行，乙方愿意以其所有的红星国际城未卖出无抵押房屋作为抵押物抵押给甲方，为明确双方权利义务，经甲乙双方协商一致，特订立本协议，丙方见证。一、抵押物：红星国际城一期16号楼1－1401号房屋，总房款326179元和一期16号楼1－1301号房屋，总房款328407元；二、抵押物由房管局出具抵押物相关手续，证明抵押物手续合法；三、乙方在2016年9月至12月，每月30日前未按时足额退回剩余房款，甲方有权向法院提起诉讼依法拍卖、变卖乙方抵押物，并以所得价款优先受偿。四、甲方在2016年12月30日，乙方最后一笔退房款和全部违约金到达丙方指定账户后，配合乙方办理撤销备案及退房手续，手续办完，丙方才可允许甲方提取账户资金。五、乙方不得拿抵押物再次作为其他用途。……七、本协议签订后，原甲乙双方签订的红星国际城商业3号楼132号房屋和3号楼133号房屋《解除认购协议书》作废，如乙方提前退完剩余房款，此协议提前终止，甲方有权把抵押物另作他用。八、乙方不得以交房为理由拒绝退还所剩房款。协议签订后，双方到新疆生产建设兵团第十三师房产管理局办理了《房屋他项权证》。2016年9月30日，被告春天公司向原告退还了房款65893元。2016年10月31日，原被告共同签署两份《红星国际城项目退款确认单》，确认被告向原告退款65893元。但原告陈卫强于2016年11月7日在被告开具转账支票后承兑时，因被告的账户被���封，未能将该款兑现。为此，原告陈卫强向本院提出诉讼，请求判令：1、被告退还原告剩余房款197679元；2、被告向原告支付违约金59939元；3、被告向原告支付购房款的利息费用（从2014年11月20日至被告实际还款之日止，按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算）；4、依法处置被告抵押房屋，所得款项优先偿还原告上述款项；5、本案诉讼费、送达费由被告承担。上述事实，有双方当事人的陈述、原告提交的《商铺认购协议书》、《解除认购协议书》、《承诺书》、《抵押协议》、退款确认单等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原被告双方经协商一致，签订了一份《商铺认购协议书》，约定由原告陈卫强购买被告春天公司开发的商铺，该协议是双方当事人真实意思的表示，本院予以确认。在该协议的履行过程中，因被告方未能按期交房，双方也未能按照协议约定签订《商品房买卖合同》，经双方协商，达成了一份《解除认购协议书》，是双方在自愿协商一致下达成的协议，其并不违反有关法律及行政法规之规定，本院予以确认。该协议中明确约定了被告应退还原告的房款数额为263572元，在签订协议后被告退还房款65893元，尚有197679元未退还，对原告要求被告退还房款197679元之请求，本院予以支持。对被告方认为原告陈卫强在2016年7月29日领取了20000元房款，该款应当折抵房款的辩解意见，因双方在承诺书中明解约定开发商在2016年8月22日18时前退还第二次房款，如逾期未退还房款，50万元保证金将以每户为单位平均分配的形式，支付给购房者作为违约金。但本案中被告并未能按期退还第二次房款，因此该款应当作为违约金，且双方在后来签订的《抵押协议》中明确约定未退还的房款数额也不包括该20000元，因此双方均认可支付的20000元系违约金，对被告该辩解本院不予采纳。对原告方要求被告依据双方签订的《抵押协议》约定，支付违约金59939元之请求，被告方认为该违约金计算过高，应予调整之辩解，因双方在抵押协议中明解约定违约金为59939元，且该违约金的计算并未超过法律规定，对原告该请求本院予以支持，对被告该辩解本院不予采纳。对原告要求被告支付自2014年11月20日至被告还款之日，按年利率5.39％计算利息的诉讼请求，因双方在抵押合同中明确约定了退款的时间、金额、违约金……，根据法律规定，被告未按期退款，应当承担自逾期之日期间的利息，即协议约定的2016年9月30日至2016年12月30日，每月支付剩余款的25％，被告仅于2016年9月30日按协议约定退款65893元，剩余款再未退还，应承担逾期期间的利息，利率应当按照中国人民银行同期贷款基准年利率4.75％计算，对原告该请求本院予以部分支持。对原告要求依法处置被告的抵押房屋，所得款项优先清偿欠款的诉讼请求，因原被告双方签订了抵押协议，办理了《房屋他项权证》，并明确约定在被告未能足额退款时，原告有权向人民法院申请处置抵押物，对原告该请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条第（一）款、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告哈密春天房地产开发有限公司退还原告陈卫强房款197679元及相关利息（自2016年10月31日至本判决确定支付之日止，按本金65893元，年利率4.75％计息；自2016年11月1日至本判决确定支付之日止，按本金65893元，年利率4.75％计息；自2016年12月31日至本判决确定支付之日止，按本金65893元，年利率4.75％计息），于本判决生效后十日内付清；二、被告哈密春天房地产开发有限公司承担违约金59939元，于本判决生效后十日内向原告陈卫强付清；三、如被告未能在本院限定的期限内履行以上义务，则原告陈卫强有权申请人民法院采取评估、拍卖等方式对被告哈密春天房地产开发有限公司所有的位于红星国际城一期16号楼1单元1401室房屋及16号楼1单元1301室房屋变价，原告陈卫强对变价后的所得价款在房款197679元及相关利息、违约金59939元内优先受偿；四、驳回原告陈卫强的其他诉讼���求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5164元，由被告哈密春天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院。当事人对生效法律文书申请执行的期限为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从每次履行期间的最后一日起计算；法律文书没有规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  闫瑞鹏代理审判员  寇 雯代理审判员  张继华二〇一七年四月二十一日书 记 员  马靖钊