江苏省常州市天宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0402民初1660号 原告（反诉被告）：常州船用电缆有限责任公司，住所地常州市天宁区北塘河东路**。 法定代表人：詹祖根，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张柯，该公司法务。 委托诉讼代理人：贺建国，该公司员工。 被告（反诉原告）：常州市栋达文化体育交流有限公司，住所地常州市天宁区龙游路**。 法定代表人：王金龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐新燕，江苏乐天律师事务所律师。 原告（反诉被告）常州船用电缆有限责任公司（以下简称船用公司）与被告（反诉原告）常州市栋达文化体育交流有限公司（以下简称栋达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案后，被告栋达公司在提交答辩期间提出反诉。本院依法合并审理，适用简易程序于2016年6月1日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为适用普通程序，本院依法组成合议庭于2016年10月9日、2017年3月31日公开开庭进行了审理。原告船用公司的委托代理人张柯、贺建国、被告栋达公司的委托代理人徐新燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告船用公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原被告之间的租赁合同关系已解除，判令被告迁出并交还承租的全部物业；2、请求判令被告支付已拖欠的租金本金686400元，并按合同约定支付逾期违约金66836元（按中国人民银行同期贷款利息计算至2016年3月31日）；3、请求判令被告承担本案的诉讼费、保全费等相关诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2012年8月22日分别签订了《房屋土地租赁合同》（合同编号为20120822-1）以及补充协议，约定原告将位于常州市龙游路5号的厂房出租给栋达公司，月租金17600元（不含税），租期五年，自2013年1月1日至2017年12月31日。合同签订后，原告提前交付了土地及房屋，被告支付了押金10万元。2012年11月12日即合同约定的租期之外，原告获知涉案土地房屋可能拆迁，故及时书面通知了被告，请其停止计划和投入，以免造成不必要的损失。2013年4月11日，原告收到市发改委、国土及规划部门提供的上述用地属于改造范围的文件后，考虑到有可能即将进行拆迁，为避免被告的损失，故及时通知被告并发函解除租赁协议，但因被告抗拒而未能收回房屋。此后至今3年时间，被告一直在占有、使用上述房屋土地，但未支付任何租金、使用费等款项。虽双方持续多次直接接触并通过街道办等平台进行沟通，仍无法达成一致意见。原告于2015年9月30日再次发函解除租赁协议并要求被告迁出并返还全部物业，但被告未予理睬。为维护自身合法权益，原告诉至法院。 被告栋达公司辩称：1、原告的诉请缺乏法律依据，违背事实，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。因为原告一直到2015年9月24日发函给被告后才主张租金，之前原告的行为已经构成了违约，对被告造成了损失；关于损失的问题双方一直在商谈之中，所以双方当时约定损失与租金一并处理，因此原告以被告拖欠租金为由解除合同不符合事实，请求依法驳回原告的诉讼请求。 栋达公司向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人继续履行租赁合同；2、请求判令被反诉人支付反诉人损失156万元（从2013年1月1日起计算至2016年3月31日止，4万每月*39个月=156万元）；3、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年8月22日，栋达公司与船用公司分别签订《房屋土地租赁合同》（合同编号为20120822-1）以及补充协议，约定船用公司将位于常州市龙游路5号的厂房（房屋产权证号为：常房权证字第××号）租赁给栋达公司使用，租期五年，自2013年1月1日至2017年12月31日，每月租金17600元。 因船用公司的厂房为原单位搬迁后所遗留，且弃用时间较长，故厂区现场较为破败，根本不具备承租人正常使用的条件，为此，栋达公司投入巨额资金，对船用公司出租的厂房、土地等采取土地平整、垃圾清理、房屋修缮、景观环境改造、供水设施改造、新建供电设施等措施并将相关区域进行规划，在出租的厂房中建造篮球、羽毛球、乒乓球场等球馆健身中心，用以对外经营。2012年11月12日，船用公司向栋达公司寄送《终止房屋土地租赁合同的通知》，表示政府将对所出租的地块进行旧城改造，对土地进行收储、项目开发，因此依合同约定和实际情况要求终止该租赁合同并停止实际使用该租赁房屋土地的计划和投入。2013年4月8日，船用公司再次向栋达公司寄送《终止房屋土地租赁合同并让出所租房屋的通知》，要求终止租赁合同并让出租赁房屋。栋达公司从第一次收到上述通知后，多次到船用公司位于常熟的集团公司协商，栋达公司也多次向当地茶山街道反映情况，为此街道也组织双方协商。但船用公司最终未能予以积极回应。鉴于此，与栋达公司合作在租赁厂房中投资的球馆健身中心项目未能正常实施，合作被迫中止，致使栋达公司投资目的不能实现，造成损失。现船用公司起诉栋达公司要求解除租赁合同关系并支付租金、违约金。栋达公司认为，船用公司提出的终止合同的理由并不符合合同约定的终止情形，其行为构成违约，且造成栋达公司巨大损失。为维护自身合法权益，栋达公司遂提起反诉。 船用公司针对反诉辩称：船用公司认为双方之间的租赁合同关系已经解除，无法继续履行该合同，且栋达公司没有证据证明存在上述损失，也没有事实和法律依据要求船用公司承担诉讼费用。栋达公司声称并未占用场地，但是在（2016）苏0402民初1760号案件提供的球场的照片恰恰证明了栋达公司确实在使用场地。 本院经审理查明： 2012年8月22日，船用公司（甲方）与栋达公司（乙方）签订《房屋土地租赁合同》一份。该合同约定相关内容如下：甲方将座落于常州市龙游路5号的厂房租赁给乙方，租赁厂房的房屋产权证为常房权证字第××号，租金每月17600元，租金首付为交三个月押一个月，后续按季支付，先交后用；甲方出租房屋的用电由乙方自行解决，甲方配合并提供方便，甲方同时提供自来水，水电费用由乙方自理；租赁期限5年，自2013年1月1日起至2017年12月31日止；在租赁期内如遇政府收储或动迁，乙方必须及时让出所租房屋，不得影响甲方的相关权利，甲方不对乙方的经营损失及装潢改造进行补偿，由收储或征用单位按有关规定给予乙方补偿。租赁房屋到期后，如果政府没有收储或动迁，甲方仍将房屋租赁给乙方，租金不变；乙方在承租期内需按时支付租金；如逾期支付，需向甲方支付逾期部分的银行同期贷款利息；乙方逾期支付租金满一个月以上，甲方有权解除合同，由此造成的损失由乙方负责；乙方承租期内不得擅自改变租赁房屋的结构，如确因需要改变房屋结构需经甲方同意；乙方在承租期内负责所承租房屋的日常保养、修缮；需大修，由乙方负责，费用自行承担。同日，船用公司与栋达公司签订《房屋土地租赁补充协议》一份，主要约定上述合同租金为不含税价，甲方因此而开具正式房屋土地租赁发票时的税金由乙方支付。 2012年11月12日，船用公司向栋达公司发送《终止的通知》。该通知载明：今得到政府信息，涉案租赁地块将进行旧城改造，对土地进行收储、项目开发，故依合同约定和实际情况紧急通知栋达公司终止《房屋土地租赁合同》。务请栋达公司立即停止实际使用该租赁房屋土地的计划和投入，以免造成不必要的损失。 2013年3月6日，常州市规划局出具《征收房屋的建设活动符合城乡规划和专项规划的证明》。该证明的主要内容是：对涉案租赁地块（船用电缆厂）及周边地块实施改造的建设活动符合城乡规划和专项规划的要求。 2013年3月15日，常州市国土资源局向常州市天宁区茶山街道办事处出具《关于船用电缆厂及周边地块土地性质及符合土地利用总体规划的审核意见》。该意见载明:经审核，位于常州市天宁区清凉新村以东、清凉东路以南、龙游路以西、光华路以北；面积约5.3624公顷的地块为国有土地，符合土地利用总体规划。涉案租赁土地房屋位于该该地块范围内。 2013年3月15日，常州市天宁区发展和改革局出具《关于船用电缆厂及周边地块符合国民经济和社会发展规划及年度计划的证明》。该证明的主要内容是：涉案租赁土地房屋所处的地块旧城改造符合常州市天宁区国民经济和社会发展规划，并已列入《常州市天宁区国民经济、社会发展计划执行情况和2013年国民经济、社会发展计划》。 2013年4月8日，船用公司和常州海豹船用电缆有限公司共同向栋达公司暨负责人发送《再次终止并让出所租房屋的通知》一份。该通知的主要内容为：今得到常州市国土局、规划局及天宁区发改委公函（指上述三份公函）涉案租赁房屋所处地块将进行旧城改造，对土地进行收储。船用公司依据租赁合同第二条第二款的约定和实际情况，在2012年11月“关于终止《房屋土地租赁合同》的通知”基础上再次紧急通知栋达公司终止该《房屋土地租赁合同》并让出所租赁房屋，请接此函后立即腾出并搬离所租赁房屋，同时及时与船用公司洽谈善后事宜。否则，由此引发的一切损失及其他有关责任将由栋达公司自行承担。上述两份通知发出后，栋达公司没有按照通知要求腾空返还房屋。 栋达公司陈述，其在收到船用公司发出的上述两份通知后，马上跟船用公司交涉。栋达公司认为这个是政府意向性的通知，其已经投入了巨大的资金，一直跟船用公司在协商如何处理该事情。 2013年5月29日，天宁区茶山街道办事处相关工作人员召集双方就终止合同、前期投入等问题进行交流协调，但因双方分歧过大，最终未能形成一致处理意见。 因涉案合同未能解除，栋达公司亦未向船用公司支付租金。2015年9月24日，船用公司向栋达公司发送《租金催收函》一份，说明按照合同约定，至本函出具之日，栋达公司拖欠租金580800元，逾期利息48622.20元，要求栋达公司在接到该函之日起三日内支付，同时保留进一步追究栋达公司违约责任的权利。 2015年9月30日，船用公司向栋达公司发送《解除租赁合同的函》一份。该函的主要内容为因栋达公司长期拖欠租金，船用公司根据合同约定，决定自即日起解除双方的租赁合同，同时要求栋达公司在接到该通知后30日内腾退房屋，付清费用。 关于合同解除，船用公司陈述，其确实发函告知栋达公司拆迁的政府公告信息，包括市国土局、市规划局、天宁区发改委等政府机构的拆迁文件，文件中注明涉案房屋土地在政府的旧城改造范围之内，属于改造区域，因此，栋达公司及时善意通知、提醒栋达公司，是希望其减少投资，避免不必要的损失。但实际上涉案地块未被拆迁，政府的行为是船用公司无法控制的，这个时候涉案合同没有因此而解除，也没有实施包括接管移交等解除行为，因此没有给栋达公司造成实际的损失。况且在双方沟通无果后，栋达公司一直使用租赁土地房屋至今，从未停止过，在长达三年多的时间里，其一直未支付租金。即使有损失，也应当由栋达公司自行承担。因催要租金无果，船用公司遂于2015年9月30日发函依要求解除合同。船用公司认为双方实际解除合同的时间点为2015年10月7日。 栋达公司陈述，双方签订租赁合同是2012年8月，栋达公司与其他投资方都签订了相关的协议。船用公司在2012年11月12日就开始告知栋达公司政府要进行拆迁，要求栋达公司停止使用；合同约定的是如遇政府收储或者动迁，船用公司才有权解除合同。实际支付租金的时间为从2013年1月1日起。船用公司发送通知的行为动摇了投资者的信心，在2013年1月1日之前，栋达公司与投资者签订协议之后，相继投入了巨大的资金。栋达公司认为这是船用公司违约在先，才导致其不支付租金，因此船用公司没有理由依据拖欠租金这一理由解除合同，双方的合同至今仍未解除。如果坚持解除的话必须赔偿栋达公司的损失。本案的损失156万元是一个预期收益的损失，不涉及装饰装潢的损失。为证明该损失，栋达公司提供其与陈建忠签订的《球馆合作协议书》复印件一份，该协议载明栋达公司将承租的坐落于龙游路5号的房屋（产权证为常房权证字第××号）提供为双方经营球馆健身中心的场地，陈建忠每月向栋达公司交付管理费4万元，双方合作期限自2013年1月1日至2017年12月31日止。上述损失的计算即是以该合同约定的每月管理费4万元为依据。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方签订的《房屋土地租赁合同》合法有效，当事人应该秉持诚实，恪守承诺，按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 （一）关于本诉 1、关于合同解除：船用公司虽然于2012年11月、2013年4月通过发送通知的形式作出了要求终止合同的意思表示，但栋达公司并未按照通知要求腾空返还房屋，船用公司也未采取措施强行收回房屋，该租赁房屋仍在栋达公司的占用控制之下。后双方虽经多次沟通协调，但未能就终止合同达成一致意见，且拆迁或收储的事由并未发生，船用公司提出终止合同的依据不符合约定和法律规定，栋达公司亦通过自己的行为表明不同意解除合同，故涉案合同于此通知发出后并未解除。本案中，船用公司主张解除合同的依据是栋达公司未按期支付租金。涉案合同约定，租金首付为交三个月押一个月，后续按季支付，先交后用；逾期支付租金满一个月以上的，船用公司有权解除合同，由此造成的损失由承租人负责。栋达公司自进驻该租赁场地后，从未向船用公司支付过租金，经船用公司催促后仍未予支付。由于栋达公司未支付租金的行为符合合同约定的解除条件，船用公司有权依据该约定解除合同，故对该诉讼请求，本院予以支持。考虑到租赁合同的持续使用性质、事实状况、双方之间争议产生的缘由以及协商解决的过程，该合同自本院判决之日起解除。 2、关于租金：由于栋达公司并未按照通知的要求将房屋腾空并返还给船用公司，而是继续使用涉案房屋。据此，栋达公司应该为自己使用租赁房屋的行为承担相应的责任、支付相应的租金。按照合同约定的租金支付标准，栋达公司栋达公司自2013年1月1日起至2016年3月31日止，应缴纳的租金为17600元/月*39月=686400元。对于2016年4月1日至房屋返还之日止的租金或房屋占有使用费，因船用公司在本案中未予主张，根据不告不理的原则，本院对此不予处理，船用公司可以另行提起诉讼予以解决。栋达公司未按期支付租金的行为构成违约，应该承担相应的违约责任。涉案合同约定，承租人逾期支付租金的，需向出租方支付逾期部分的银行同期贷款利息，故栋达公司应支付自每期款项应付之日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的违约金。合同解除后，栋达公司应从涉案房屋迁出，腾空房屋并将房屋返还给船用公司。逾期返还的，还应该按照合同约定的标准支付逾期腾房占有使用费。 （二）关于反诉 关于经营损失。根据法律规定，因出租人的违约行为导致房屋租赁合同解除的，承租人可以要求出租人赔偿其租金差价损失及相关费用；租赁房屋用于商业用途的，承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失，但最长不得超过六个月。从上述规定可以看出，赔偿经营损失的前提条件之一是因出租人的违约行为导致合同解除，承租人无法再占有使用房屋。首先，本案中，如前所述，导致本合同解除的原因是承租人未按期支付租金的行为，而非出租人违反合同约定的行为。船用公司发送要求终止合同的通知后，涉案合同并未因此而解除，租赁房屋仍由栋达公司继续控制占用，即该通知发出后，船用公司没有强行收回房屋，没有造成栋达公司无法使用房屋的后果，船用公司想以拆迁或收储理由为依据解除合同的目的并没有实现。栋达公司在接到该终止通知后，可以有两种选择，一是按照通知要求终止合同，将房屋返还给船用公司。二是认为终止合同的理由不成立，继续使用租赁场地和房屋。假若在船用公司发送终止通知后，栋达公司此时就将涉案房屋腾空并返还给船用公司。因该终止的理由拆迁或收储并未实际发生，解除的理由既不符合合同约定，也不符合法律规定，故船用公司应该对利用该事由导致的合同终止或解除承担相应的法律责任，包括栋达公司因信赖合同能如期履行而在通知到达之前所花费的投入造成的损失、预期经营利益等。本案的实际情况是，在船用公司发出两次终止通知后，栋达公司均未将房屋返还给船用公司，而是继续占有使用涉案房屋，涉案合同并未因通知的发出而解除或终止。根据法律的规定和租赁合同的特性，在合同尚未解除或终止的情况下，因承租人继续占有使用租赁房屋，其使用房屋的同时自然会获得相应的收益，故其不能在使用房屋的同时又要求出租人赔偿经营损失。栋达公司还认为，其之所以不返还房屋，是因为船用公司未对其花费的投入进行补偿或赔偿，也未将保证金予以返还等。首先，合同关系终止后才能明确赔偿的界限，明确承担责任的主体；其次，合同关系终止，房屋返还后，船用公司才能更好地将土地房屋重新利用，发挥其功能价值，以实现其终止合同的目的。但栋达公司迟迟未将房屋返还，阻碍了船用公司将该房屋另作他用或通过其他方式实现其价值的目的，即栋达公司未能返还房屋、又不支付租金的行为亦给船用公司造成了损失。第三，由涉案通知引发的纠纷，栋达公司应该寻求合理合法的方式予以解决，而不是通过占用房屋来解决。因为房屋租赁合同的特征决定了使用房屋需要支付相应的租金。例如按照法律规定，即使房屋租赁合同解除后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人赔偿损失，包括逾期腾房占有使用费。栋达公司主张以不返还房屋来实现赔偿的目的，显然违背相关法律的规定。 其次，根据法律的规定，即使有经营损失，该经营损失的计算最长也不得超过六个月。本案中，栋达公司主张自2013年1月1日起至2016年3月31止，以其与他人签订的合同中载明的每月管理费4万元为依据计算出损失为156万元（39月*4万元），该计算方式显然缺乏相应的法律依据；且该合同系复印件，真实性无法确定；涉案房屋一直由栋达公司控制使用，栋达公司亦未能提供证据证明在其继续占有使用房屋的情况下，船用公司是如何给其造成经营损失的。综上，栋达公司要求船用公司赔偿经营损失的反诉请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。考虑到船用公司发送终止通知的行为可能会对栋达公司对租赁房屋的形势分析、研判规划等产生一定的影响，本院酌情减少栋达公司3个月的租金，同时扣除押金10万元，故栋达公司至2016年3月31日应向船用公司支付的租金为533600元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、解除常州船用电缆有限责任公司与常州市栋达文化体育交流有限公司签订的涉案《房屋土地租赁合同》； 二、常州市栋达文化体育交流有限公司于本判决生效之日起20日内从涉案租赁房屋迁出，并将涉案房屋返还给常州船用电缆有限责任公司。 三、常州市栋达文化体育交流有限公司于本判决生效之日起10日内向常州船用电缆有限责任公司支付租金533600元及逾期付款违约金（自每期款项应付之日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。 四、驳回常州船用电缆有限责任公司的其他诉讼请求。 五、驳回常州市栋达文化体育交流有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11333元，由常州市栋达文化体育交流有限公司负担9035元，由常州船用电缆有限责任公司2298元。反诉案件受理费18840元，由常州市栋达文化体育交流有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  吴光前 代理审判员  凌琎琎 人民陪审员  戴建平 二〇一七年四月二十八日 书 记 员  徐 漪