.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省陵水黎族自治县人民法院民事判决书（2016）琼9028民初2275号原告：张家燕，女，1967年2月20日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告：杜梦捷，男，1988年5月4日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：杜梦捷，男，1988年5月4日出生，汉族，住重庆市渝中区长江一路。系原告张家燕儿子。委托诉讼代理人：刘洪，男，1959年3月25日出生，汉族，现住海南省三亚市。被告：海南杰利房地产开发有限公司，住所地海南省海口市龙昆北路38号华银大厦2012房。法定代表人：邹杰，总经理。被告：邹杰，男，1975年3月2日出生，汉族，现住陵水黎族自治县。被告：黎家利，女，1956年11月10日出生，住海南省陵水黎族自治县。被告：郭少雄，男，1959年1月8日出生，汉族，住海南省三亚市。原告张家燕、杜梦捷与被告邹杰、黎家利、海南杰利房地产开发有限公司（以下简称杰利公司）、郭少雄商品房销售合同纠纷一案，原告张家燕是于2016年9月23日因本纠纷起诉杰利公司及黎家利。2016年12月2日和2017年1月5日，原告申请增加郭少雄和邹杰为被告，本院于2016年12月5日和2017年1月9日依法追加郭少雄和邹杰为被告参加诉讼。本院于2016年9月28日立案受理后，发现原告遗漏杜梦捷，经本院释明后，原告于2017年4月1日增加杜梦捷为原告。本案本院依法适用普通程序，分别于2016年11月17日、12月30日、2017年2月21日及4月17日进行公开开庭审理。前三次开庭原告张家芳、被告邹杰均到庭参加诉讼，第一次开庭、第三次开庭被告黎家利到庭参加诉讼，第二次开庭、第三次开庭被告郭少雄到庭参加诉讼。第四次开庭原告委托诉讼代理人刘洪、被告郭少雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张家燕、杜梦捷向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决确认原告与被告签订的《温馨家园A栋907房房被拆赔偿B栋房屋合同》有效，判令二被告将温馨家园A栋907房房被拆赔偿B栋房屋交给原告使用或者赔偿购房时的房款160000元；2.赔偿被拆掉的房屋的装修款32500元；3.案件受理费由被告负担。诉讼过程中，原告变更第1、2项诉讼请求为：1、判令被告邹杰、杰利公司与郭少雄返还购房款160000元；2、判令被告邹杰、杰利公司与郭少雄赔偿原告装修损失32500元。事实及理由：原告于2015年1月17日经人介绍，向被告购买位于××县房，房价为160000元，40平方米，此房于2015年7月1日被政府以违规建筑强制拆除，原先买房时被告邹杰多次声明此房是经国家许可，不是违规建筑，并在合同中约定，如遇政府拆迁该房屋，被告承担全部责任，全额退还房款。2015年8月4日被告黎家利代签了一份赔偿合同,赔偿B栋给原告,楼层为6楼(电梯口左边)37㎡,房号613号。此后该房又被被告卖掉。原告于2016年4月18日向原告承诺613号房不存在一房两卖行为，若存在一房两卖行为将承担法律责任，现被告违背合同约定，应承担违约责任。郭少雄与邹杰签订了《合作兴建商住楼的合同》，合同约定郭少雄配合协助开发商办理建筑楼房相关合法手续，而郭少雄一直没有配合办理，造成建设出来不合法的商住楼，郭少雄明知不能超过3层却建造出13层楼的违建房屋，我们由于不了解情况购买了此房屋，造成我方重大经济损失，故要求地主与开发商共同赔偿购房款及装修费。另外，我们为处理这些事情前后多次往返海南，差旅费及住宿费应由被告方承担，这些费用是15000元。被告杰利公司辩称，认可原告起诉的事实，但房屋是政府拆除的，不是我方原因，可以退还毛坯购房款，但是装修款不能退，之前已经有判例。被告邹杰辩称，1、我司目前亏损，已经无力偿还。原告向我购买房屋是事实，但是房屋已经被政府拆除了，因为政府拆除导致我目前没有办法履行义务。2、我只同意返还毛坯房的购房款，但是不同意返还装修费。3、不同意原告提出的差旅费及住宿费。被告黎家利辩称，我在杰利公司管财务，业务我没有插手，我只管工作。我是按照杰利公司邹总的吩咐去做事，对于房屋这块我一无所知。被告郭少雄辩称，1、我不是合同的当事人，对原告因签订合同所造成的损失没有任何责任；2、我既不是被告公司的合伙人，也不是股东，对原告因签订合同所造成的损失没有任何责任；3、我与原、被告之间没有签订合同，不存在合同义务或责任。原告围绕诉讼请求向本院提交以下证据：《承诺保证书》、《收款收据》、《温馨家园A栋9楼907房被拆赔偿B栋房屋合同》、《海南温馨家园项目房产合同》。被告均无证据提交。对原告提交的证据，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月17日，被告杰利公司（甲方）与原告（乙方）签订《海南温馨家园项目房产合同》，约定原告购买被告投资建设的”温馨家园”项目中第1幢1单元9层907号房，建筑面积共40㎡。其中合同第二条约定：乙方经认真反复考虑，对房屋交易的条件、内容等状况已充分了解，在此基础上自愿购买该房屋。第四条约定，于2015年1月25日前付清160000元，余款89260元，另外2500元办理证件好再给。合同第六条约定，甲方应在2015年1月31日前将房屋交付乙方使用。合同第八条约定：甲方保证该交易房屋符合城市建设规划要求，甲方同时郑重承诺不应其可能出现的合并、分立、撤销、解散或者破产等事由影响乙方合同权利之行使，如不能履行上述义务，甲方承担违约责任；如因市政建设、规划调整等原因政府确需拆迁该项目，甲方应按照乙方所交房款全部予以返还房屋款项。合同签订后，原告依约向被告杰利公司支付了购房款160000元（原告的购房款与张家芳的906号房购房款有部分一起支付），被告也已依约向原告交付房屋，原告进行相应的装修。之后因涉案房屋为违法建筑，被陵水黎族自治县政府强制拆除。2015年8月4日，原、被告签订《温馨家园A栋9楼907房被拆赔偿B栋房屋合同》，约定甲方赔偿乙方温馨家园B栋项目中第2号楼第6层，电梯右边第一间。其中第七条约定”如果乙方购买房屋出现政府强制拆除，甲方海南杰利房地产开发公司邹杰无条件退回购买房屋款及装修费用款赔偿金额按上面第四条执行，若政府强制拆除一旦形成赔偿事宜立即有海南杰利房地产公司邹杰、黎家利，给予房屋购买价格全额赔偿退回，装修费用按照装修实际工程量及支出实际费用进行赔偿”；第九条约定”甲方逾期交付房屋逾期的违约责任:除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该房交给乙方使用，乙方有权利要求开发商退24万元。”2016年被告邹杰向原告出具《承诺担保书》，内容为”承诺担保赔偿补给原告的房屋，位于××区西侧，不存在一房两卖行为，不存在与地主和建设者及其他任何人存在抵押债务纠纷问题，若存在一房两卖行为将视为房屋合同诈骗，情节严重者将追究刑事责任，后果一切有我邹杰负责。”另查明，涉案楼房位于××县，土地面积288㎡，郭少雄为土地使用权人，用地性质为居住用地。2012年8月18日，邹杰（乙方）与郭少雄（甲方）签订《合作兴建商住楼合同书》（以下简称合作兴建合同），约定由甲方出地、乙方垫资共同在上述涉案土地上兴建住宅楼房，甲方享有1-5层房产所有权，6层以上由乙方享有。该合同同时约定如下内容：”乙方已知晓建设用地规划许可证批准建筑最大层数最大层数3层，......甲方拥有该安置地的土地使用权。甲方享有合作兴建商住楼的第一层（包括该层）至第五层（包括该层）共五层的房屋所有权；乙方享有第六层（包括该层）以上房屋的所有权。甲方协助乙方到政府部门办理必需的证件。甲方只协助办理，不承担未办理好的责任和办理的费用。甲方只提供办理建设过程中的证件和为甲方办理房产证的协助义务，在办理建设过程中的证件只按政府的要求提供证件和填写表格。如需协调政府部门的关系、处理政府罚款等事项，甲方不予协助。如乙方将房屋出售，甲方不提供协助义务，产生的税、费由乙方承担。”合同签订后，被告邹杰兴建了13层半楼房，楼房尚未建好、尚未取得预售许可就以被告杰利公司的名义向原告销售房屋。经庭审查明，卖房所得的购房款一部分打入被告杰利公司账户，一部分打入邹杰个人账户，邹杰无法区分其个人财产与公司财产，存在混同。再查明，杰利公司于2013年1月17日成立，经营范围有：房地产开发经营，农业综合开发，旅游项目开发，土石方工程，室内外装饰装修工程，水电安装工程，建筑材料、装饰材料、建筑机械设备、钢材的销售。该公司成立时存在两个股东--黎家利、邹杰。2014年3月21日，被告黎家利与被告邹杰、杰利公司签订《协议承担经济责任保证书》，约定”黎家利于二〇一四年三月二十一日，在海南杰利房地产开发有限公司和海南杰利房地产销售代理有限公司的请求下，正式同意退出两家公司和股份。同时免去一切职务，并把一切原来财务上的经济往来账目移交给贵公司的法人代表邹杰，一切账目已结清。海南杰利房地产开发有限公司法人邹杰自愿承担这两家公司的一切往来业务、经济纠纷和责任赔偿。自黎家利退出两家公司之日起，一切业务、经济纠纷和赔偿责任与黎家利本人无关”。本院认为，本案案由立案时原定为房屋买卖合同纠纷，因双方签订合同时涉案房屋尚未建成，实质为房屋预售，故本案案由应调整为商品房预售合同纠纷。涉案房屋未取得建设工程规划许可证、施工许可证，亦未取得商品房预售许可证，即被告杰利公司出售该楼房不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条之规定，因此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，涉案《海南温馨家园项目房产合同》无效。合同被认定无效后，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，原告支付给被告的购房款160000元，应予返还。原告诉请的装修费及材料费属于损失赔偿的范围。依据上述规定，损失责任的承担应视双方的过错情况来确定。一、关于购房款应由谁来返还的问题。涉案房屋是杰利公司出售给原告，杰利公司是涉案合同的相对人，购房款应由杰利公司退还，而被告邹杰利用杰利公司的法定代表人和股东之便，将部分卖房所得款打入被告杰利公司账户，部分打入邹杰个人账户，致使公司的利益与股东的收益不加区分，双方账务账目严重不清，邹杰无法区分其个人财产与公司财产的资金来源及支配，造成人员混同、财务混同，已构成人格混同，损害了债权人的利益，违背了法人制度设立的宗旨。依据《中华人民共和国公司法》第二十条的规定，邹杰应当对杰利公司返还购房款的债务承担连带清偿责任。对于黎家利，仅是杰利公司的股东，对外无代表公司行为。黎家利也不是涉案合同的相对人，也未收取购房款，亦非涉案楼房的合建人，故不对本案所涉购房款及相关损失承担责任。对于郭少雄，既非涉案《海南温馨家园项目房产合同》的相对人，亦非原告支付的购房款的受益人，故原告主张郭少雄承担连带返还购房款的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于原告的损失即装修费是多少的问题。原告的装修损失，因原告未能举证证明，涉案房屋已被拆除无法评估，而被告交付的是毛坯房，原告装修损失的事实是客观存在的。因此，综合当前市场行情，本院酌定认定该装修费用为每平方米700元，计原告的装修损失为28000元（40㎡×700元）。关于原告提出因处理这些事情前后多次往返海南，差旅费及住宿费15000元应由被告方承担，本院认为，原告该请求无事实和法律依据，本院不予支持。三、关于原告的装修损失应由谁承担的问题。涉案房屋尚未取得建设工程规划许可证和施工许可证，未取得预售许可，涉案房屋属违章建筑，不符合商品房销售条件，依法不能上市销售，而杰利公司却对外销售该房屋，属于违法行为，直接导致合同无效，故本案中，杰利公司对涉案买卖合同无效存在较大过错，应承担大部分损失赔偿责任；另一方面，房屋是价值昂贵的不动产，购房者在购买房屋时应当负有合理的审慎注意义务，包括查阅土地性质、售房人主体资质、房屋相关证照手续等，日常生活经验法则说明，所购房屋缺乏必要的证照或手续等，购房者一般不会轻易忽视，而原告作为购房者，在未查阅涉案房屋具有相关合法手续的情况下，便冒然与杰利公司签订购房合同，其未尽到合理的审慎注意义务，也应自行承担相应的过错责任；被告郭少雄明知涉案土地用地性质为居住用地，不符合开发商品房的条件，明知邹杰建造的楼房是用于出售，尚提供该土地与邹杰合作建造商住楼，造成原告的经济损失存在一定的过错。郭少雄辩解其不知道邹杰合作建房是用于出售，但从《合作兴建商住楼合同书》第六条第1项的约定来看，郭少雄应当知道，故郭少雄的辩解意见不能成立，郭少雄应承担相应的过错责任；被告邹杰明知涉案地块的用地性质为居住用地，不符合开发商品房的条件，明知该地块只能建设三层半，还投资建十三层半，并用于出售，造成原告的经济损失也存在过错，也应承担相应的责任。综合本案各个当事人的过错，就装修损失的责任承担问题，本院酌定杰利公司承担50%的责任（28000元×50%=14000元），邹杰承担20%的责任（28000元×20%=5600元），郭少雄承担20%的责任（28000元×20%=5600元），原告自己承担10%的责任（28000元×10%=2800元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告海南杰利房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内，向原告张家燕、杜梦捷返还购房款160000元。被告邹杰对该债务负连带责任;二、限被告海南杰利房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内，向原告张家燕、杜梦捷赔偿装修费、材料费14000元；三、限被告邹杰于本判决生效之日起3日内，向原告张家燕、杜梦捷赔偿装修费、材料费5600元；四、限被告郭少雄于本判决生效之日起3日内，向原告张家燕、杜梦捷赔偿装修费、材料费5600元；五、驳回原告张家燕、杜梦捷的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4150元，由原告张家燕、杜梦捷负担156元，由被告海南杰利房地产开发有限公司、邹杰负担3873元，由郭少雄负担121元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判长郑文红人民陪审员符照义人民陪审员张玉红法官助理吴彬彬法官助理吴彬彬书记员许翔