上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0116民初3418号原告(反诉被告)：陈加琪，男，1992年5月10日生，汉族，住上海市闸北区。委托诉讼代理人：李琳，上海旭灿律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海联东金熠投资有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：余立军，总经理。委托诉讼代理人：陈立新。原告陈加琪诉被告上海联东金熠投资有限公司以及反诉原告上海联东金熠投资有限公司(以下统称被告)诉反诉被告陈加琪(以下统称原告)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，并依法组成合议庭，分别于2016年5月23日、2016年9月20日进行了两次公开开庭审理，原告委托诉讼代理人李琳、被告委托诉讼代理人陈立新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《联东U谷厂房销售合同》，并返还购房款5,157,800元；2、被告向原告赔偿利息损失1,601,496.60元(自合同签订日起至判决生效日止按中国人民银行同期贷款利率计算)；3、被告向原告赔偿房屋溢价损失3,019,200元；4、被告向原告赔偿租赁损失374,400元；5、被告向原告支付赔偿款5,157,800元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年9月9日，原、被告签订《联东U谷厂房销售合同》，约定由原告向被告购买上海金山联东U谷一期南区143号楼，建筑面积1258平方米，每平方米4100元，总价5,157,800元。合同第十五条就产权登记作了约定，“买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用贰仟元。出卖人即受托人应当在买受人即委托人缴纳全部房款且在买受人办理该房的入住手续后730日内，办理完毕该房所在楼栋的转移登记。”2011年9月15日，原、被告双方又就办理产权事宜达成了《补充协议》，约定内容同之前签订的销售合同。合同签订后，原告即在约定的时间内向被告支付了购房款。2014年3月21日，被告交房，门牌号变更为：金山区金山工业区夏宁路XXX弄XXX号。但在此后的两年间，被告从未要求原告支付2000元委托费用，也未要求原告提供任何材料。2015年6月11日，原告心急如焚，故向被告发函，要求向被告支付委托费用2000元，然被告未给原告任何回音，至今未对系争房屋办理产权登记。经向上海市金山区房地产交易中心查询，夏宁路XXX弄XXX-XXX号系整栋厂房，原告所购89号系被告分拆后出售，也就是说被告分拆出售行为未经相关部门批准，故致原告至今无法办理产证。综上，被告之行为违反了法律及合同约定，原告特提起诉讼。被告辩称，第一，原告无合同解除权。根据销售合同的约定，给原告办理产权登记是有前提条件的，要办理委托手续、缴纳契税并入住，约定的办理转移登记的时间还未到。第二，延期办理产证，买受人具有过错。买受人未按合同约定交纳办证费用，未缴纳契税和印花税，被告有权顺延办理产权登记时间；原告签订合同及补充协议时，明知该房产存在不能按期办证的风险，双方对此明确了延期办理产证的责任及处理方式；被告在办理产权证时不存在过错行为，出卖人按时将材料提交了登记机关，不应承担过错责任。第四，原告主张的损失无法律和事实依据。双方约定的产权登记时间并未届满，补充协议约定了双方不承担责任；原告已于2014年6月1日收房，收房后无实际损失，不应主张交房后的损失主张，原告主张的房租损失是虚构的，相反，对方应按租金标准交付房屋使用费，被告当庭提出反诉。第五，原告要求支付购房款总额为赔偿款无任何依据，本案是工业厂房，不适用商品房买卖合同司法解释第九条，双方签订合同时都预见到了可能不能如期办理产权证的风险，被告并无欺诈、隐瞒行为。第六，关于溢价损失，被告认为不成立，现在的价格还是4000多元，同购买时的价格一样。针对被告的辩称，原告补充称，第一，房屋及设备验收表说明交付的时间应为2014年3月21日。第二，原告没有任何过错，原告的义务就是付款，已经支付了全部房款，且被告没有要求原告支付2000元委托费时，原告还要求被告提供账号，但未音讯；签订补充协议并不意味着原告知道产证办不出，是原告有此担心，故要求被告承诺办产证没有问题。第三，被告出售的厂房属于商品房的一种，应当适用商品房买卖司法解释。第四，租赁并非虚构的。被告向本院提出反诉请求：1、原告向被告支付自2014年4月1日至2016年5月22日的房屋使用费590253.6元以及自2016年5月23日至实际腾房日止的房屋使用费；2、反诉费用由原告承担。事实与理由：2011年9月9日，原、被告签订了《联东U谷厂房销售合同》，约定由原告向被告购买上海金山联东U谷一期南区143号楼，建筑面积1258平方米，双方约定交房日期为2014年4月1日，原告于2016年4月16日收房并实际占有了该房屋。现因商品房买卖合同纠纷一案，原告向被告主张自销售合同签订日起至判决生效日的银行同期贷款利息，被告认为原告已经依据合同约定收取房屋并使用，在向原告主张贷款利息的前提下，应当按照房屋所在地租金价格支付房屋使用费，即每平方米每日0.6元，原告应向被告支付590253.6元的房屋使用费以及自2016年5月23日至实际腾房日期间的房屋使用费，故被告提起反诉，请求予以支持。针对被告的反诉，原告辩称，不同意被告的反诉请求，虽然原告已经收房，但是由于产权原因原告一直无法实际使用房屋，被告也陈述了原告一直未装修使用房屋，所以不存在房屋使用费损失，对被告主张的按每平方米每天0.6元计算的标准也不认可。经审理查明，被告系坐落于金山区夏宁路666弄88_89号厂房的所有权人。2011年9月9日，原、被告签订《联东U谷厂房销售合同》(下称合同)，约定由原告向被告购买上海金山联东U谷一期南区143号楼(对应产证上的89号)(下称案涉厂房)，总价5,157,800元，签订销售合同时原告支付1,547,340元，2012年3月25日前支付1,547,340元，2012年10月25日前一次性支付剩余款项1,031,560元。合同第七条约定，买受人在付清全额房款后，出卖人应当在2013年2月25日前将具备条件、经验收合格并符合本合同约定的厂房交付买受人使用……；第十五条约定，……买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用2000元；出卖人即受托人应当在买受人即委托人缴纳全部房款且在买受人办理该房的入住手续后730日内，办理完毕该房所在楼栋的转移登记。第十九条约定，买受人如果委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，则买受人应在入住时缴纳办理房屋权属登记规定的各项税费和委托费用，签署办理上述转移登记所需的手续和文件资料。如需补交文件资料或费用，买受人应在收到出卖人的通知之次日起7日内补齐。买受人逾期履行上述义务的，出卖人或其指定的代办机构代为办理房屋转移登记的时间顺延且不承担违约责任。2011年9月15日，原、被告签订《补充协议》，第一条约定，……出卖人即受托人应当在买受人即委托人缴纳全部房款且在买受人办理该房的入住手续后730日，买受人取得该厂房的产权证……。第二条约定，办理产权转移登记时限与本协议第一条约定的时限逾期超过90日的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款。2013年2月27日，原、被告签订《补充协议》，一致同意将原合同约定的交房日期(2013年2月25日)变更为2013年5月15日，同时原告放弃追究被告自2013年2月25日至2013年5月15日期间延期交房的违约责任。2014年3月21日，原、被告再次签订《房屋交付期限变更补充协议》，再次将交房日期变更为2014年4月1日，且被告无需承担此期间延期交房的违约责任。2014年3月21日，原、被告办理案涉厂房的入住手续。2015年6月10日，原告向被告发送《要求办理联东U谷一期南区143号楼产证的通知函》，要求被告在收到此函后十日内告知原告办理产证所需材料及委托费用的支付账号。庭审中，被告称未收到该通知函。另查明，2011年9月8日，原告支付房款100,000元；2011年9月14日支付1,447,340元；2012年3月23日支付1,547,340元；2012年10月22日支付1,031,560元；2013年2月26日支付1,031,560元，合计5,157,800元。还查明，2010年11月19日，上海金山区工业管委会与北京联动投资(集团)有限公司签订《上海金山工业区地块合作协议》，合作开发“上海金山联东U谷”项目，并约定任何一方违反本协议项下的其他责任与义务，且经协议他方通知的合理期限内未予纠正的，守约方有权解除协议并要求对方赔偿损失。庭审中，被告称，金山区夏宁路666弄88_89号厂房的产证办出来了，但是案涉房屋(即**号)单独的产证无法办理，被告与政府签订合同时是可以单独办产证的，后来政策调整，金山规土局不允许被告拆分出售。庭审中，被告增加反诉请求：要求解除双方签订的合同并返还案涉厂房。原告对被告此项请求没有异议。诉讼中，原告明确表示撤回要求被告赔偿溢价损失3,019,200元的诉讼请求。以上事实，由原告提供的《联东U谷厂房销售合同》、9月15日补充协议、收据、上海市房地产登记簿、通知函、快递单、租房协议及告知函、物业费及发票、被告提供的2011年9月15日补充协议、2013年2月25日补充协议、2014年3月21日补充协议、承诺书、客户入住文件及表格签收清单、《金山工业区地块合作协议》、沪规土资地(2011)1023号文、沪府发(2014)14号文、沪府办(2015)69号文、2015年8月28日租房合同及转账单、委托证明以及原、被告的陈述、本案谈话笔录、庭审笔录为证，并经查证属实。本院认为，原、被签订的《联东U谷厂房销售合同》及相关的补充协议均系双方真实意思表示，且不违反相关禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，根据已查明的事实，案涉房屋不能办理产证的原因在于被告将夏宁路666弄88_89号厂房拆分出售，责任在被告，应当承担违约责任(若被告认为系相关政府部门之原因，可另行主张相关责任)。现原告以合同目的无法实现解除合同，被告亦表示同意，本院予以准许。合同解除后，被告已收的购房款5,157,800元应当返还原告，同时原告亦应当将案涉厂房返还给被告。关于原告主张的已付购房款的利息损失，本院认为并无不当，予以支持，但是起算点应为每笔购房款支付之次日。诉讼中，原告自愿撤回溢价损失的诉讼请求，系自行处分其权利之行为，本院予以准许。至于原告主张的租金损失、赔偿一倍购房款以及被告反诉要求支付房屋使用费的请求，均因缺乏相应依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(四)项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、解除本诉原告陈加琪与本诉被告上海联东金熠投资有限公司签订的《联东U谷厂房销售合同》；二、本诉被告上海联东金熠投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还本诉原告陈加琪已付房款人民币5,157,800元；三、本诉被告上海联东金熠投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还本诉原告陈加琪已付房款的利息损失(以100,000元为基数，自2011年9月9日起；以1,447,340元为基数，自2011年9月15日起；以1,547,340元为基数，自2012年3月24日起；以1,031,560元为基数，自2012年10月23日起；以1,031,560元为基数，自2013年2月27日起，均至本判决生效之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算)；四、驳回本诉原告陈加琪的其他诉讼请求；五、反诉被告陈加琪于本判决生效之日起十日内将上海金山联东U谷一期南区143号楼返还给反诉原告上海联东金熠投资有限公司；六、驳回反诉原告上海联东金熠投资有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费收取95,549元(已预缴)，由本诉原告陈加琪承担42,392元，本诉被告上海联东金熠投资有限公司承担53,157元；本案反诉费用减半收取4851元，由反诉原告上海联东金熠投资有限公司承担(已预缴)。本诉被告上海联东金熠投资有限公司所负之款，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  奚利强审 判 员  王 超人民陪审员  智雪忠二〇一七年四月十三日书 记 员  宋 骏附：相关法律条文附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的：……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。