河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫02民终444号上诉人（原审原告）开封天虹物业服务有限公司。住所地开封市开发区。委托代理人李文，该公司法律顾问。特别授权。被上诉人（原审被告）栗双平，男，汉族，1979年1月8日生，住河南省兰考县。委托代理人李嘉然，河南论衡律师事务所律师。特别授权。上诉人开封天虹物业服务有限公司（以下简称天虹物业公司）与被上诉人栗双平物业服务合同纠纷一案，不服开封金明区人民法院（2016）豫0211民初1171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月4日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。天虹物业公司上诉请求：请求二审法院依法查明事实，依法改判。一审判决认为“开封天虹物业服务有限公司未尽到充分的物业管理服务”是认定事实错误。栗双平所在的开封市东京新城的房屋漏水现象是开封市泓铭房地产开发公司的房屋质量遗留问题。房屋漏水问题在5年的质量保证期内。栗双平自2010年11月购买的房屋，房屋的屋面漏水保修期限为5年，即至2015年11月。在这个时间期限内房屋漏水的维修责任在开封市泓铭房地产开发公司。物业服务人员为东京新城小区业主提供了绿化与照明、电梯运行、门禁管理、环境卫生、二次加压供水、消防安全、营业房的供水供电等服务，付出了辛勤的劳动，东京新城多次被评为开封市模范物业管理小区。由于该小区没有建立房屋维修基金，而天虹物业公司的物业服务费中不包含房屋维修金。经过天虹物业公司做了大量协调工作，开封市泓铭房地产开发公司已经于2014年5月份对小区业主反映的房屋漏水问题（包括栗双平的房屋）做了修缮，经过修缮后已经不漏水了。然而栗双平仍然拿房屋漏水作为借口拒绝交纳物业服务费，违背了业主应尽的义务。一审判决程序错误。如果栗双平认为天虹物业公司违约，要求赔偿其房屋漏水造成的损失，应当提出反诉或者另行起诉提出主张，与交纳物业管理费不是同一个法律关系。然而一审判决直接减少栗双平40%的物业服务费没有法律依据，程序违法。栗双平答辩称：业主委员会应当依法成立，截止到目前，天虹物业公司不能提供业主委员会的资格证明，因此，签定的合同应当是无效合同，一审法院以无效的合同为依据进行判决是不合法的。栗双平认为天虹物业公司上诉缺乏事实和法律依据，一审判定栗双平支付物业费错误，天虹物业公司应当赔偿栗双平遭受的损失。天虹物业公司向一审法院起诉请求：判令栗双平向天虹物业公司支付物业服务费10226元、滞纳金3366元共计13592元；一审诉讼费由栗双平承担。一审法院经审理查明，东京新城业主委员会与天虹物业公司分别于2013年1月1日、2013年12月24日、2015年1月1日共签订物业管理委托合同三份，约定由天虹物业公司对东京新城小区实行物业管理服务，委托管理时间自2013年1月1日起至2016年12月31日止。自2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业管理服务费为1.25元每平方米；自2014年1月1日至2016年12月31日，物业管理服务费变更为1.35元每平方米。每季度的第一个月为交费时间，预交一年。合同约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。栗双平是开封市东京新城A1楼西单元11楼和12楼西户的业主，物业面积是150.76平方米。自2012年9月20日至今，栗双平均未向天虹物业公司交纳物业服务费。在天虹物业公司提供物业服务期间，栗双平房屋存在漏水情况，至今未予修复。一审法院认为，业主委员会具有代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的权利。本案天虹物业公司与东京新城小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》合法有效，天虹物业与栗双平双方均应按照合同约定履行各自义务。天虹物业公司已按照合同约定为栗双平提供物业服务，但在天虹物业公司服务期间，栗双平的房屋存在漏水现象一直未予解决，根据双方签订的物业管理委托合同第四条约定，委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外观墙面等，故栗双平房屋的漏水属于物业管理范围，现天虹物业公司并未按照物业管理委托合同的约定尽到相应的义务，栗双平亦不能按照所欠物业费全额向天虹物业公司支付。栗双平自2012年9月20日至今均未交纳物业服务费，按照合同约定，自2012年9月20日至自2012年12月31日期间栗双平欠交的物业管理服务费为640元（150.76平方米×1.25元×102天÷30天），自2013年1月1日至2015年12月31日的滞纳金为350元（1095元×1034天×0.0005）；自2013年1月1日至2013年12月31日期间栗双平欠交的物业管理服务费为2261元（150.76平方米×1.25元×12个月），至2015年12月31日的滞纳金为825元（2261元×730天×0.0005）；自2014年1月1日至2014年12月31日栗双平欠交的物业管理服务费为2442元（150.76平方米×1.35元×12个月），至2015年12月31日的滞纳金为446元（2442元×365天×0.0005）；自2015年1月1日至2015年12月31日栗双平欠交的物业管理服务费为2442元（150.76平方米×1.35元×12个月），至2016年10月31日的滞纳金为371元（2442元×304天×0.0005）；以上合计欠交物业费7785元，滞纳金1992元。因天虹物业公司未尽到充分的物业管理服务，一审法院结合全部案情，核定栗双平自2012年9月20日至2015年12月31日应缴物业费及滞纳金数额为（7785元+1992元）×60%=5866元。对栗双平辩称天虹物业公司应赔偿其房屋外墙漏水造成的损失的抗辩意见，栗双平可另行主张。天虹物业公司诉讼请求超出一审法院认定部分，证据不足，一审法院不予支持。一审法院认为，据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、栗双平于判决生效之日起十日内支付开封天虹物业服务有限公司自2012年9月20日至2015年12月31日期间的物业服务费及滞纳金共计5866元；二、驳回开封天虹物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，由栗双平承担50元，由天虹物业公司承担90元。二审审理查明事实与一审查明的基本事实一致。本院认为，根据相关法律规定，小区业主委员会代表业主与物业公司签订物业服务合同，该合同效力及于小区业主。本案栗双平所购买房屋所在小区业主委员会与天虹物业公司签订了物业服务合同，该合同的效力及于栗双平，栗双平应当按合同约定缴纳物业服务费，故对于天虹物业公司要求栗双平支付物业服务费7785元及滞纳金1992元，本院予以支持。对于栗双平称天虹物业公司未尽到物业管理责任，造成其财产损失，不应缴纳物业服务费的意见，不符合合同约定，不能成立。一审判决认定天虹物业公司未尽合同约定管理义务，按栗双平欠缴物业服务费及滞纳金的60%支持明显不当，应予纠正。对于栗双平称小区业主委员会成立不合法的上诉意见，没有提供证据予以证明，本院不予采信。综上，一审判决有误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销开封市金明区人民法院（2016）豫0211民初1171号民事判决；二、栗双平于判决生效后十日内支付开封天虹物业服务有限公司自2012年9月20日至2015年12月31日期间的物业服务费及滞纳金共计9777元；三、驳回开封天虹物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费140元，栗双平承担50元，天虹物业公司承担90元；二审案件受理费50元，由栗双平承担。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孙玲玲审判员  孔德亮二〇一七年四月十九日书记员  惠 祥