山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书(2015)胶民初字第4435号原告：青岛堃泰物业管理有限公司，住所地胶州市泸州路66号。法定代表人：魏振杰，经理。委托诉讼代理人：战绪强，胶州润衡法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：衣起平，胶州恒德法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：周元川，胶州恒德法律服务所法律工作者。被告：迟群建，男，汉族，住胶州市。原告青岛堃泰物业管理有限公司与被告迟群建物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月29日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。审理期间，被告迟群建多次对审判人员提出回避申请，原告多次更换委托诉讼代理人，原告委托诉讼代理人战绪强在本案第一合议庭审理时到庭参加诉讼，原告委托诉讼代理人周元川在本案第二合议庭第三次庭审时到庭参加诉讼，原告委托诉讼代理人衣起平在本案第二合议庭审理时的第一、二、四次庭审时及本案第三合议庭审理时到庭参加诉讼，被告迟群建到庭参加诉讼，但是在本案第二合议庭和第三合议庭审理期间，拒绝在庭审笔录上签字。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告立即支付自2013年11月1日至2015年10月31日期间拖欠的物业管理费1857元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系被告所在的盛世家园小区的物业管理服务公司。2010年11月1日，原告与被告小区业委会签订《物业管理服务合同》，由原告为小区提供物业管理服务，管理期限自2010年11月1日到2016年10月30日。约定物业管理费为0.65元/平方米/月。被告房产建筑面积为119平方米，每月应付物业管理费为77.35元，自2013年11月1日至今两年被告需缴纳物业管理费1857元。原告按照约定为被告提供了管理服务，但被告自2013年11月1日至2015年两年未缴纳物业管理费。就欠费事宜原告多次催讨未果，故原告将纠纷起诉至法院，请求法院判如所请。被告迟群建辩称：1.原告不是盛世家园的物业公司，不具有物业公司资质。原告诉称的于2010年11月1日与盛世家园小区业委会签订物业管理合同，与事实不符，工商登记显示，原告公司于2011年11月17日登记成立，2011年11月1日原告公司没有依法成立，也没有取得物业管理证书，不具有物业管理公司资质。2.盛世家园小区业委会至今没有成立。3.实际上为盛世家园提供物业管理的是青岛东辰物业管理公司，原告公司没有为盛世家园小区提供物业管理服务。4.原告公司没有就物业费进行口头和书面催讨。综上，对原告的诉讼请求均不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据一，物业管理合同原件三份，签订时间分别为2011年5月15日、2012年10月30日、2014年10月30日，证明原告根据合同约定，履行合同义务，对盛世家园小区进行物业管理服务。被告迟群建对上述三份合同不予认可，认为原告提交的合同在时间、人员签字以及合同版本等方面均存在造假嫌疑，且原告公司提交的资质证书登记日期为2013年8月15日，因此早于该日期的合同都应当为造假的无效合同。本院认为，原告提交的三份合同的合同双方当事人为盛世家园业主委员会（甲方）和青岛堃泰物业管理有限公司（乙方），合同上均有甲乙双方的签章，该三份合同主要证明青岛堃泰物业管理有限公司与盛世家园业主委员会之间达成了签订物业管理服务的合意。即使原告提交法庭的三份合同出现落款日期的略微改动、业委会成员签名的不一致，均无法否认盛世家园业主委员会同意接受青岛堃泰物业管理有限公司提供物业管理服务的事实。因此，对原告提交的三份合同，本院予以认可并采信。原告提交的证据二，太平地居委会出具的证明一份，证明原告于2011年11月起对盛世家园小区进行物业管理。被告认为太平地居委会非合法成立，其印章也不合法，根据《青岛市市直部门社区工作事项准入制度实施细则》的规定，太平地居委会出具证明的行为违法。本院认为太平地居委会是否依法成立不属于本案处理范围，被告也没提交证据证明太平地居委会成立非法，因此，对被告的辩论意见本院不予采信。根据我国法律规定，任何单位和公民均有向法院如实作证的义务，太平地居委会向法院出具证明，符合法律规定。对原告提交的证据二本院予以采信。原告提交的证据三，胶州市盛世家园业主委员会证明一份，证明盛世家园小区广大业主认可原告的服务，同意原告收取物业管理费。被告认为，盛世家园小区物业并没有依法成立，所以原告提交的证据三没有证明力。原告提交的证据四，胶州市盛世家园小区业主委员会成立备案表复印件一份，证明业主委员会已经备案，是依法成立。被告认为原告提交的该项证据中，表中多项内容不全，且筹备组人员有的不是盛世家园小区业主，因此对该证据不予认可。本院认为原告提交的上述两项证据综合证明了盛世家园小区业主委员会已经成立并备案，因此对该两项证据予以认可并采信。原告提交的证据五，被告迟群建交付物业费的单据三份，证明被告迟群建已经交纳了2011年-2013年的物业费。被告认为原告提交的系复印件，因此无证明力。本院认为，原告提交的单据虽系复印件，但是从其内容可以证明被告迟群建在2011年至2013年期间，每年交纳928元物业费的事实，因此，对原告的该项证据予以认可并采信。原告提交的证据六，胶州市人民法院民事判决书两份，证明原告具有物业管理资质，与盛世家园小区业主委员会签订了物业管理合同，对业主具有约束力，被告应当履行交纳物业管理费的义务。被告认为上述判决认定事实不清，不予认可。本院认为，根据最高人民法院《民事诉讼法司法解释》第九十三条第五款的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无须举证证明，除非当事人有足够证据予以推翻。综合本案被告的举证，并不能达到该证明标准，因此对被告的辩论意见不予采信。原告提交的证据七，资质证书复印件两份，证明原告具有物业管理资质。被告对原告取得资质证书的合法性不予认可，认为没有该年度的鉴定结论，没有证明力。本院认为，原告提交的资质证书由具有审批权的部门出具，对该证据予以采信。庭审中，被告要求对本案第一合议庭审理期间原告委托诉讼代理人提交的三项证据进行质证。综合质证意见为：对该三项证据不予认可，理由与在对上述1-7项证据的质证意见基本一致，不同的一点为，被告认为太平地居委会的证明存在逻辑错误，其证明中显示出业主委员会的成立早于首次业主大会。对此，本院认为，太平地居委会的证明中，明确写明2011年3月酝酿筹备成立业主委员会，同年3月29日成立筹备小组，2011年5月9日召开业主代表大会，选举产生盛世家园小区业主委员会，2011年5月10日进行公告，2011年10月10日进行申报，2011年10月16日备案，并无逻辑错误。因此，对被告的质证意见不予采信。被告提交的证据一，《前期物业服务管理协议》一份，证明被告迟群建与青岛东辰物业管理公司的合同依然有效。提交的证据二，五份发票，证明被告迟群建与东辰物业的合同有效。原告对上述两项证据的真实性没有异议，认为被告提交的上述证据，一是证明了在原告公司管理盛世家园小区之前，由东辰物业来管理，被告提交的五份发票也证明了被告交纳物业费到2013年12月18日，之后再没有交纳。被告提交的上述证据，对其真实性本院予以确认。被告提交的证据三，各类票据等，证明被告因为进行本次诉讼造成误工619天，以及其他各类损失等，皆系本次诉讼为原告提起的虚假诉讼导致。原告认为被告提交的证据三所列的票据及杂费证据系无效证据，无证明力。本院对此将在下文中分析。另查明，被告迟群建系胶州市盛世家园7号楼3单元2层201户的业主，房屋建筑面积为119平方米。综上，结合原被告庭审中提交的证据以及庭审陈述，本院认定事实如下：1.本案所涉的胶州市盛世家园小区，建成于2009年，前期物业由青岛东辰物业公司负责，于2010年10月30日终止合同。因业主委员会未成立，无法聘请物业公司，所以由青岛胜利房地产开发公司自行于2010年11月1日开始对盛世家园小区进行管理。原告青岛堃泰物业管理有限公司于2011年10月27日注册成立，法定代表人为魏振杰。青岛堃泰物业管理有限公司分别于2011年6月15日、2012年10月30日、2014年10月30日与盛世家园业主委员会签订《盛世家园物业管理服务合同》，约定盛世家园业主委员会委托原告向胶州市泸州东路66号盛世家园小区提供物业管理服务，受益人为全体业主和物业使用人，物业费标准：多层住宅为0.65元/月/平方米。合同期限分别为2010年11月1日起至2012年10月30日止、2012年11月1日起至2014年10月30日止、2014年11月1日起至2016年10月30日止。2.本案被告迟群建在入住胶州市盛世家园小区后，曾经与青岛东辰物业管理有限公司签订了前期物业服务管理协议，协议内容显示缴费日期为2010年元月31日，约定物业费为每平米0.40元。自2011年起，被告迟群建缴费的单价变更为0.65元，每年的物业费也上涨为928元，被告迟群建缴纳至2012年10月16日。3.2015年10月17日，胶州市阜安街道办事处太平地居委会出具证明一份，记载盛世家园小区业主委员会于2011年5月份正式成立，于2011年10月16日在胶州市建设局物业办备案。本院认为，业主委员会是由业主大会或代表大会选举产生的对物业实施自治管理的组织，其对外从事民事活动所产生的法律后果由业主承担。被告迟群建所在的盛世家园业主委员会与原告签订的盛世家园物业管理服务合同系双方真实意思表示，内容合法有效。原告依合同对被告所在的小区提供了相关的物业服务，履行了自己的合同义务，被告作为业主理应遵守物业管理协议，及时缴纳相关费用。现被告违约欠缴2013年11月1日至2015年10月31日期间拖欠的物业管理费1857元，原告有权要求其依约给付。在庭前证据交换中，被告提交的证据三《致全体业主的一封信》，从其内容可以看出，原告公司向欠费业主进行了催费。本案原告请求被告缴纳的物业费为2013年11月至2015年10月，在此期间原告公司已经合法成立并确实为盛世家园小区提供了物业管理服务，因此，对原告的诉讼请求本院予以支持。被告于庭审中陈述自家的对讲门损害，因被告未能提交相关证据，本院对此不予采信。另，本案审理中，被告向法院提出调查收集证据申请书，本院经审查认为其申请调取的证据与本案并无关联性，因此不予调取。本案审理中，被告迟群建提出的反诉请求共计48项，对其反诉请求“请求确认《物业管理服务合同》为无效合同”，本院认为原被告之间的服务合同合法有效，因此对该反诉请求予以驳回；对其反诉请求“判令反诉被告支付反诉原告因本案支出的交通费、误工费、打字复印费等费用八万元”，被告迟群建称因本案是原告提起的虚假诉讼，因此应赔偿其上述损失，对此本院认为原告的诉讼请求于法有据，为合法诉讼，被告的上述反诉请求无法律依据，因此，本院予以驳回；对其反诉请求“请求判定反诉被告返还违法收取反诉原告的人民币2784元（928X3），支付同期银行利息1000元”，本院认为原告向盛世家园提供物业服务并收取物业管理费，于法有据，因此，对该诉讼请求，本院予以驳回。对于被告迟群建提出的其他反诉请求，本院认为与本案非基于同一法律关系，因此予以驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条（三）项、（五）项、第十二条第四款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告迟群建于本判决生效之日起十日内支付原告青岛堃泰物业管理有限公司自2013年11月1日至2015年10月31日期间的物业费1857元。驳回被告迟群建的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。原告缴纳案件受理费50元，由被告负担。因原告已预交，被告于本判决生效后十日内直接给付原告。被告缴纳反诉费用1800元，由被告迟群建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  顾辉明人民审判员  孙月光人民陪审员  迟玉海二〇一七年四月二十一日书 记 员  刘宗超附1：本案证据目录原告提交证据及证明事项如下：1、原告提交的证据一，物业管理合同原件三份，签订时间分别为2011年5月15日、2012年10月30日、2014年10月30日，证明原告根据合同约定，履行合同义务，对盛世家园小区进行物业管理服务。2、原告提交的证据二，太平地居委会出具的证明一份，证明原告于2011年11月起对盛世家园小区进行物业管理。3、原告提交的证据三，胶州市盛世家园业主委员会证明一份，证明盛世家园小区广大业主认可原告的服务，同意原告收取物业管理费。4、原告提交的证据四，胶州市盛世家园小区业主委员会成立备案表复印件一份，证明业主委员会已经备案，是依法成立。5、原告提交的证据五，被告迟群建交付物业费的单据三份，证明被告迟群建已经交纳了2011年-2013年的物业费。6、原告提交的证据六，胶州市人民法院民事判决书两份，证明原告具有物业管理资质，与盛世家园小区业主委员会签订了物业管理合同，对业主具有约束力，被告应当履行交纳物业管理费的义务。7、原告提交的证据七，资质证书复印件两份，证明原告具有物业管理资质。被告对原告取得资质证书的合法性不予认可，认为没有该年度的鉴定结论，没有证明力。本院认为，原告提交的资质证书由有审批权的部门出具，因此对资质证书予以采信。被告提交证据及证明事项如下：1、被告提交的证据一，《前期物业服务管理协议》一份，证明被告迟群建与青岛东辰物业管理公司的合同依然有效。2、被告提交的证据二，五份发票，证明被告迟群建与东辰物业的合同有效。3、被告提交的证据三，各类票据等，证明被告因为进行本次诉讼造成误工619天，以及其他各类损失等，皆系本次诉讼为原告提起的虚假诉讼导致。附2：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（五）按时交纳物业服务费用；第十二条……业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。