江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0923民初5560号原告：中国农业银行股份有限公司阜宁县支行，住所地阜宁县阜城街道北门街3号。主要负责人：崔建晖，该支行行长。委托诉讼代理人：黄德庆，该支行员工。被告：王洋，男，1977年1月9日出生，汉族，市民，住阜宁县。被告：孙秀花，女，1977年12月30日出生，汉族，市民，住阜宁县。被告：王远军，男，1954年4月30日出生，汉族，市民，住阜宁县。被告：曹恒巧，女，1953年8月16日生，汉族，市民，住阜宁县。被告王远军、曹恒巧共同委托诉讼代理人：孙秀花（系被告王远军、曹恒巧儿媳），住阜宁县。被告：魏再军，男，1978年12月12日出生，汉族，市民，住阜宁县。被告：江苏强达房地产开发有限公司，住所地阜宁县沟墩镇育才路8号。法定代表人：顾利生，该公司董事长。原告中国农业银行股份有限公司阜宁县支行（以下简称阜宁农行）与被告王洋、孙秀花、王远军、曹恒巧、魏再军、江苏强达房地产开发有限公司（以下简称强达公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用普通程序，于2017年4月17日公开开庭进行了审理。原告阜宁农行主要负责人崔建晖的委托诉讼代理人黄德庆、被告王洋、被告王远军和被告曹恒巧的共同委托诉讼代理人孙秀花暨被告孙秀花、被告魏再军到庭参加诉讼。案件审理过程中，原告阜宁农行自愿撤回对被告王远军、曹恒巧、强达公司的起诉，本院依法予以准许。本案现已审理终结。原告阜宁农行向本院提出诉讼请求：1.判令被告王洋、孙秀花偿还所欠原告房屋按揭贷款本金49045.26元及利息（截止2016年8月23日利息为3655.72元，自2016年8月24日起至实际还款之日止，按合同约定利率计算）；2.判令被告魏再军对上述第一项承担连带清偿责任；3.请求判令原告对被告王洋、孙秀花抵押房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告王洋与被告孙秀花系夫妻关系。2008年10月11日，被告王洋、孙秀花夫妇因签约购买位于阜宁县××沟××学府××城××室房屋，向原告申请房屋按揭贷款116000元，并以其所购房屋为该笔贷款提供了抵押担保。被告王远军、曹恒巧、魏再军、强达公司为上述贷款提供了连带责任保证担保。原告于2008年11月14日依约向被告王洋、孙秀花发放贷款116000元。被告王洋、孙秀花按时归还借款本息至2015年6月份，此后即停止还款，截止2016年8月23日，二被告已逾期14期未还款，尚欠本金49045.26元及利息未有偿还。原告为维护合法权益，现具状诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告王洋、孙秀花共同辩称，被告王洋虽于2008年10月11日与强达公司签订商品房买卖合同并办理按揭贷款，但合同签订后，因被告王洋与被告孙秀花之间为购房事宜发生矛盾，遂向开发商提出不再购买此房。当时被告强达公司也同意被告王洋、孙秀花的退房要求，并将被告王洋持有的购房合同原件收回，承诺由其到房管部门和银行办理解除手续。被告王洋、孙秀花既未向开发商缴纳过首付款，也没有偿还过银行的按揭贷款，更未实际受让开发商出售的房屋。经在房管局查询，原拟出售给被告王洋、孙秀花的房屋早已出售给他人，被告王洋、孙秀花与被告强达公司之间不存在商品房买卖合同关系。因该房屋在办理按揭贷款时已登记抵押给原告，原告可以对该房屋行使抵押物权，房屋的价值足以优先偿还原告主张的贷款。被告魏再军辩称，担保属实，涉案房屋已登记抵押给原告，请求法院依法拍卖房产用以偿还贷款。本院组织双方当事人进行了质证，对当事人无争议的个人购房担保借款合同、借款借据、债务逾期催收通知书、贷款提前到期通知书、商品房买卖合同复印件、王洋、孙秀花的身份证及结婚证复印件等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告王洋、孙秀花系夫妻关系。2008年11月14日，被告王洋、孙秀花（借款人/抵押人）因购买被告强达公司销售的商品房需要资金，与被告强达公司（保证人）以及原告阜宁农行（贷款人）签订个人购房担保借款合同一份。该合同约定：借款金额为116000元；借款用途为购买位于阜宁县沟墩镇××城××室房屋；借款期限自2008年11月14日起至2018年11月13日止，共计120个月；贷款利率执行浮动利率，在中国人民银行同期同档次贷款基准利率7.2%的基础上上浮10%，执行年利率7.92%；借款人授权贷款人将全部借款直接划入被告强达公司的账户；还款方式为等额本息还款法，借款人以每1个月为1个还款周期，对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮40%计收罚息；合同采用的担保方式为阶段性保证+抵押，抵押人王洋、孙秀花同意以所购阜宁县沟墩镇××城××室房屋设定抵押，并由被告强达公司作为阶段性保证人，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息等以及贷款人为实现债权的所有费用；借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权等。被告魏再军在上述个人购房担保借款合同中“保证人”处签字捺印。合同签订当日，被告王洋立据向原告阜宁农行借款116000元，借款借据载明：借款用途为购买住房，执行年利率7.92%，逾期年利率11.88%，还款方式为等额本息还款法，每月14日还款，借款到期日期为2018年11月13日。同日，阜宁县房产管理局在被告王洋与被告强达公司签订的商品房买卖合同（编号：0390317020081011）上注明“该户房屋已办理预抵押登记，登记时间：2008年11月14日至2009年5月14日，抵押编号：20082008”。借款后，被告王洋、孙秀花按时还款至2015年3月，此后未按期还款，原告于2015年6月29日从被告强达公司的保证金账户上扣款三期，扣去借款本金3164.23元、借款利息865.22元，本息合计4029.45元。后被告王洋、孙秀花未再还款，被告王远军、曹恒巧、魏再军、强达公司亦未履行保证责任。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约履行义务、承担责任。本案原、被告之间签订的个人购房担保借款合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，各方均应严格依约履行。原告阜宁农行依约履行了发放借款义务，而被告王洋未能依约按期足额偿还借款，原告阜宁农行依据合同约定，主张借款提前到期，依约有据，应予支持。被告孙秀花与被告王洋是夫妻关系，该笔借款发生在其婚姻关系存续期间，且借款的用途为购房，依法应按夫妻共同债务处理，故被告孙秀花应与被告王洋共同承担还款义务。对被告王洋、孙秀花提出其已与被告强达公司解除房屋买卖合同，所购房屋已被另售他人的辩解意见，缺乏证据予以证明，且即使该房屋现有权利人并非被告王洋、孙秀花，也不影响原告与被告王洋、孙秀花之间借贷关系的成立。被告王洋、孙秀花可基于其与被告强达公司之间的法律关系，另行主张权利。故对被告王洋、孙秀花的此点辩解意见，本院不予采信。被告魏再军作为保证人，应在该合同约定的担保期限和保证范围内依法承担连带保证责任。原告提出对被告王洋、孙秀花提供抵押的房屋依法拍卖、变卖价款优先受偿的诉讼请求，由于原告阜宁农行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人对该房的处分，但并非对该房屋享有抵押权，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决如下：一、被告王洋、孙秀花应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告中国农业银行股份有限公司阜宁县支行支付借款本金49045.26元及利息（结算至2016年8月23日的利息为3655.72元，自2016年8月24日起至实际给付之日止，按年利率11.88%计算）。二、被告魏再军对上述第一项被告王洋、孙秀花的还款义务承担连带清偿责任。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司阜宁县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费1105元，由被告王洋、孙秀花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  范效飞审 判 员  潘春如代理审判员  朱丽雯二〇一七年四月二十五日书 记 员  张旖旎