湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂28民终6号上诉人（原审被告、反诉原告）：向信权，男，1976年9月12日出生，汉族，住湖北省利川市。委托诉讼代理人：ＸＸ，恩施自治州联合法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告、反诉原告）：向智武，男，1947年5月15日出生，汉族，住湖北省利川市。委托诉讼代理人：ＸＸ，恩施自治州联合法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张李晶，男，1986年10月29日出生，汉族，住湖北省利川市。委托诉讼代理人：彭勇，利川市东城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张伶俐，男，1974年4月3日出生，汉族，住湖北省利川市。委托诉讼代理人：彭勇，利川市东城法律服务所法律工作者。上诉人向信权、向智武因与被上诉人张李晶、张伶俐房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院（2016）鄂2802民初2215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经本院院长批准延长审理期限三个月，现已审理终结。向信权、向智武的上诉请求：撤销原判，改判驳回张李晶、张伶俐的诉讼请求；一、二审诉讼费用由张李晶、张伶俐负担。事实和理由：一、一审法院认定2015年5月25日的《铺位租赁合同》系双方真实意思表示，向信权、向智武恶意违约有误。因案外人贺旭东的房屋与涉案租赁房屋共墙，贺旭东拆除其房屋造成租赁房屋存在安全隐患。张李晶、张伶俐明知为使其能搬出房屋，向信权、向智武会答应其提出的所有条件，张李晶、张伶俐乘人之危，要求向信权、向智武在其事前拟好的《铺位租赁合同》上签字。合同签订后，张李晶、张伶俐并没有立即腾退房屋；二、一审法院认定向信权、向智武赔偿张李晶、张伶俐25万元符合双方的预期，不存在赔偿过高的情形错误。损失赔偿分为法定赔偿和约定赔偿，张李晶、张伶俐依据《铺位租赁合同》，要求赔偿其损失25万元，但是《铺位租赁合同》上面没有约定双方或者一方不履行合同，应给以一方赔偿，或者采用什么方式赔偿及赔偿如何计算，且张李晶、张伶俐也未主张法定赔偿。其在一审未提交的证据证明其损失有25万元，一审法院在证据不足的情况下判令向信权、向智武赔偿张李晶、张伶俐各项损失25万元错误。张李晶、张伶俐辩称：一审判决适用法律正确，认定事实客观，判决公正，向信权、向智武的上诉理由与客观事实不符，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。张李晶、张伶俐向一审法院起诉请求：一、判令向信权、向智武依约赔付张李晶、张伶俐房屋租金及营业损失等各项损失共计250000元，且相互承担连带赔偿责任；二、由向信权、向智武承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：向智武与向信权系父子关系，向智武系向信权的父亲。2013年2月19日，向朝海承租了向智武的房屋，约定租期从2013年2月25日至2018年2月25日，每年租金24000元，第一年支付24000元，第二年支付48000元，第四年支付48000元。合同签订后向朝海支付了第一年租金24000元。2013年6月10日，经向智武同意，向朝海将承租房屋以25000元转租给张伶俐、张李晶，张伶俐、张李晶享受向朝海的权利，承担向朝海的义务，向智武作为出租方签字确认。此后张伶俐、张李晶开始在向智武房内开展经营活动。2014年2月19日，张伶俐、张李晶按照合同约定给向智武支付了房屋租金48000元，由向智武亲笔出具收条。张伶俐、张李晶经营期间，向智武于2015年5月提出翻修房屋，经双方多次协商，于2015年5月25日达成一致意见并签订了《铺位租赁合同》，向信权、向智武作为甲方，张伶俐、张李晶作为乙方均在合同上签字确认。合同约定甲方在10个月内将房屋翻修完毕并交付乙方使用，乙方从装修完毕并开业之日起计算租期，五年零九个月的租赁期限内不给付甲方租金，作为甲方因翻修房屋对乙方经营损失的补偿。同时约定，租赁期内，甲乙双方任何一方不可单方面提出终止合同，若一方强行终止合同，须向守约方支付所有损失共计250000元。向信权、向智武将房屋翻修完毕后未按合同约定将房屋交付给张伶俐、张李晶使用，而是出租给了恩施村镇银行，双方由此产生纠纷，经协商无果，张伶俐、张李晶遂提起诉讼，要求向信权、向智武支付赔偿金250000元并承担诉讼费。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案所涉《铺位租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，且经双方当事人签字确认，该合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。向信权、向智武将房屋翻修完毕后未按合同约定将房屋交付给张伶俐、张李晶使用，而是出租给了恩施村镇银行，该行为明显违反了合同约定，向信权、向智武理应承担违约责任。双方在合同中约定了一方违约时应当支付对方损失250000元，系双方在平等协商的基础上达成的对损失和违约金的计算方法，对双方具有法律约束力。向信权、向智武违约，张伶俐、张李晶依照合同约定要求其支付赔偿款250000元，符合合同约定，不违反法律规定，应予支持。关于250000元赔偿金是否过高的问题。因向信权、向智武翻修房屋时并未对张李晶、张伶俐的损失给予补偿，张李晶、张伶俐的损失需要从以后的经营活动中得到补偿，只有合同履行后，张李晶、张伶俐的损失才可能得到补偿，在此条件下双方约定的违约赔偿金250000元符合双方的预期，且该约定对双方同等适用。本案向信权、向智武是在能够履行合同的情况下恶意违约，对违约的后果非常清楚。故本案不存在违约金过高，不予调整。关于本案向信权、向智武的反诉请求，向信权、向智武认为合同的签订违背了其真实意思，要求予以撤销。因合同的签订是在双方多次协商的基础上签订的，合同当事人的签字能够反映出当事人的真实意思表示，且合同内容无违法和显失公平的地方，向信权、向智武的反诉理由与事实不符，其理由不能成立。即使向信权、向智武的理由成立，其请求也已过了撤销权行使的除斥期间。关于向智武是否系本案适格被告的问题，因向智武系本案出租房屋的共有人，且系本案合同的当事人，故系本案适格被告。综上，向信权、向智武抗辩及反诉理由不能成立，张李晶、张伶俐要求其按照合同约定承担违约责任有理。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第一百零七条，第一百一十四条的规定，判决：一、向信权、向智武给付张伶俐、张李晶赔偿金250000元，于判决生效后十日内付清；二、驳回向信权、向智武的反诉请求。案件受理费依法减半收取2525元，反诉案件受理费40元，均由向信权、向智武承担。二审中，当事人均未向本院提交新证据。一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：《铺位租赁合同》是否系向信权、向智武真实意思表示；双方约定的250000元的损失赔偿款是否过高。对此，本院分析评判如下：对于《铺位租赁合同》是否系向信权、向智武真实意思表示的问题。经查，该合同系在房屋租赁期间内，因向信权、向智武需要翻修出租房屋，与张李晶、张伶俐多次协商达成。向信权、向智武认为张李晶、张伶俐乘人之危，《铺位租赁合同》不是其真实意思表示，未提交充足证据予以证明。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。”第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的。”本案中，向信权、向智武认为张李晶、张伶俐乘人之危，《铺位租赁合同》不是其真实意思表示，未在法定期限内请求仲裁机构或人民法院对该合同予以撤销。因此《铺位租赁合同》成立并生效，双方均应按照该合同的约定全面履行自己的义务。对于双方约定的250000元的损失赔偿款是否过高的问题。双方签订的《铺位租赁合同》第二条约定，房屋翻修完毕后，向信权、向智武应当将房屋继续租赁给张李晶，张伶俐。但房屋翻修完后，向信权、向智武未按上述约定将房屋继续租赁给张李晶、张伶俐，而是租赁给了他人，构成违约，应承担违约责任。对于违约责任，双方在《铺位租赁合同》第七条约定：“租赁期限内，甲乙双方任何一方不可单方提出终止合同，若一方强行终止合同，须向守约方支付所有损失共计贰拾伍万元整。”上述约定对双方公平一致，任何一方违约均适用。同时，2013年2月19日的《租房合同》第三条第四款也约定，在租赁期五年内，出租人如因私人原因要收回房屋，应按所缴纳房租的十倍进行赔偿。该合同约定的房屋租金为24000元/年。由此可见，向信权、向智武对于其违约应当承担的责任，在签订合同时已经预见到的，张李晶、张伶俐起诉要求向信权、向智武承担的损失赔偿没有超过其签订合同时应预见的范围。在双方已经约定损失赔偿款的情况下，向信权、向智武未提交证据证明约定的损失赔偿款明显高于张李晶、张伶俐遭受的损失。一审法院根据双方的约定，判决向信权、向智武向张伶俐、张李晶支付赔偿款250000元并无不当。综上所述，向信权、向智武的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5090元，由上诉人向信权、向智武负担。本判决为终审判决。审 判 长 南庆敏审 判 员 李 丽审 判 员 杨 芳二〇一七年四月二十六日法官助理 何奕娥书 记 员 欧顺恩