云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2801民初3326号原告：依约，女，1979年12月8日出身份证地址云南省西双版纳傣族自治州勐腊县幢83327。委托诉讼代理人：张国，男，1973年10月13日出身份证地址云南省普洱市江城哈尼族彝族自治县大30015。系原告依约的丈夫。特别授权代理。委托诉讼代理人：陈昌美，云南北川律师事务所律师。特别授权代理。被告：景洪皓泰置业有限公司。统一社会信用代码91532801577256369Y。住所地云南省西双版纳傣族自治州景洪市西双版纳旅游度假区****路以东4—******（丽水景苑）。法定代表人王玉娟，职务执行董事。委托诉讼代理人：田鹏，男，1975年8月1日出生，土家族，系景洪皓泰置业有限身份证地址贵州省贵阳市南明区元11617。特别授权代理。委托诉讼代理人：赵庆涛，男，1975年11月17日出生，汉族，系景洪皓泰置业有限身份证地址云南省昆明市盘龙区元74655。特别授权代理。原告依约与被告景洪皓泰置业有限公司（以下简称皓泰公司）商品房预约合同纠纷一案，本院2016年9月8日立案受理后，依法适用简易程序于2016年10月14日公开开庭进行了审理。于2017年3月28日依法适用普通程序，组成合议庭进行公开审理。原告依约的委托代理人张国、陈昌美、被告皓泰公司的委托代理人赵庆涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告依约诉称，原告于2013年与被告皓泰公司签订一份《商品房购销合同》，合同约定原告采取一次性支付购房款的形式履行合同义务，被告皓泰公司于2015年10月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付原告。合同生效后原告按照约定于2013年9月27日一次性支付了全部购房299275元，而被告皓泰公司却违约至今未向原告交房，以原告口头催告，被告在合理期限内仍不能履行合同义务，原告了解到目前该楼盘尚在建设中，且工程时停时建，交房仍遥遥无期，工程质量也无法保障。被告皓泰公司违反诚实信用原则，不按合同约定履行义务，经原告口头催告后在合理期限内仍不能履行合同义务，其违约行为已经严重损害了原告的合法权益，至使合同失去继续履行的信任和基础，被告皓泰公司应对其违约行为承担民事法律责任。为维护原告的合法权益，诉至人民法院请求一、依法判令解除原告约与被告皓泰公司签订的《商品房购销合同》，由被告景洪皓泰公司返还原告依约购房款299275元。二、依法判令被告皓泰公司支付原告依约2015年10月30日起至判决书生效之日止的违约金100000元（299275元×0.01天数，以实际违约天数计算违约金）。三、由被告皓泰公司承担本案的案件受理费。庭审中原告依约变更第二项诉讼请求为违约金按照299275元×0.01％×实际天数计算。被告皓泰公司辩称，1、锦绣时光项目逾期是因政府至今未将锦绣时光项目17幢建设用地交付被告，整个项目水电气综合管网无法施工所致。被告不应当承担逾期交房的违约责任。2、双方签订合同第九条约定，因政府原因造成逾期交房的可以顺延，被告可免除逾期交房的责任。对于违约金的支付是按照合同逾期前60日每天10元，超过后才按0.01%计算。原告诉请的违约金计算没有法律依据，请求法庭驳回原告的诉请求。原告依约为证明其诉讼主张，向本院举证如下：证据1、商品房购销合同复印件1份，欲证明原、被告之间房屋合同关系。证据2、购房款收据复印件1份，欲证明原告按照合同约定一次性支付全部购房款。证据3、照片复印件3份，欲证明被告违约至今未向原告交房。经质证，被告皓泰公司对原告依约提交的证据1，真实性认可，但不能证明原告要求解除合同及支付违约金的观点。对证据2真实性、合法性、关联性均认可。对证据3，真实性、合法性、关联性均不认可，照片的拍摄时间及地点无法确认。被告皓泰公司为证明其诉讼主张，向本院举证如下：证据1、《关于锦绣时光项目17幢房屋土地情况的说明》复印件1份，欲证明项目建设进度逾期是因政府至今未将锦绣时光项目17幢建设用地交付被告、整个项目水电气综合管网无法施工所致。证据2、《西双版纳傣族自治州住房与城镇建设局会议纪要》复印件1份，欲证明被告一直在积极与政府部门协调，并督促政府将用地交付被告。证据3、《商品房购销合同》复印件1份，欲证明合同第九条逾期交房的约定，被告可免除逾期交房的责任。逾期交房合同可继续履行。逾期交房违约金60日前每日10元，60之后的按0.01%计算。经质证，原告依约对被告皓泰公司提交的证据1、只是说明土地没有交付，被告抗辩理由不成立。证据2不能证明被告的观点，与被告所述情况不一致。被告抗辩理由不成立。证据3被告的抗辩理由未在媒体进行公告。违约责任是认可，但免除违约交房的责任不认可。本院认为，原告依约提交的证据1、2来源合法，内容真实，能证实原、被告之间签订的商品房购销合同中对双方权利义务的约定，及原告依约向被告皓泰公司交付购买款的情况，本院予以采信，对证据3，因该照片未附说明拍摄时间及地点，无法反映被告违约未向原告交付房屋的情况，故本院对该份证据不予以采信。被告皓泰公司提交的证据1，系西双版纳旅游度假区管理委员会出具的情况说明，来源合法，内容真实，本院予以采信。证据2、3，内容真实，来源合法，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2013年，原告依约与被告皓泰公司签订《商品房购销合同》，合同约定：1、原告依约购买被告皓泰公司开发建设的锦绣时光第14幢第17层1701号房一套，该商品房总价款299275元，原告依约一次性付清全部房款，被告皓泰公司于2015年10月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告依约。2、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日60天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期60天后，被告皓泰公司按原告依约已付款的0.01％乘以逾期天数向原告依约支付违约金，合同继续履行。3、如遇至政策法规调整或市政重要影响（变更）、不可抗力因素等造成被告皓泰公司交房延期的，被告皓泰公司在（当地媒体）的报纸上公告后，交房时间相应顺延，被告皓泰公司可免除逾期交房的相关责任，原告依约不得要求解除合同。4、没有法律规定或双方约定，单方不得提出解除合同；被告皓泰公司提出解除合同的，按购房款总额的10％向守约方支付违约金；单方提出变更合同约定的，由此给另一方造成经济损失的由提出方赔偿；合同签订后未经被告皓泰公司同意，原告依约不得变更购房人姓名及购房人数量，不得提出调换商品房位置、面积、户型；如有下列情形之一，原告依约无权解除合同：（1）原告已付清全部购房款或已完成全部按揭手续；（2）被告皓泰公司已将房屋交付原告依约。2013年9月27日，原告依约向被告皓泰公司交付购房款299275元。2016年4月8日，西双版纳旅游度假区管理委员会向被告皓泰公司出具《关于锦绣时光项目17幢房屋土地的情况说明》，该单位在前些年供给该公司土地中，约有17亩土地未从老百姓手中征过来，给公司后续开发建设造成了不便，鉴于此情况，该委将努力做好征地工作，承诺在2016年6月30日前将此地交给被告。由于征收补偿金额方面的问题，西双版纳旅游度假区管理委员会至今未将17亩的土地向村民征收过来交付给被告皓泰公司使用，至致使用被告皓泰公司建设的楼盘至今未能完工，双方为此发生纠纷，经多次协商未果，原告诉至本院。本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》，是双方真实意思表示，不违反法律的规定，是有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届期之前，当事人人一方明确表示或者以自己的的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第一百二十一条：“当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者执照约定解决。”本案中按照合同的约定被告皓泰公司应于2015年10月30日前，将房屋交付给原告依约，但由于西双版纳旅游度假区管理委员会与当地村民因补偿款的问题未征收到17亩土地，致使被告皓泰公司至今未能将该案的商品房建设完工交付原告依约。被告皓泰公司行为已构成违约，由于被告皓泰公司的违约行为致使何时能建设完工该商品房或者该商品房是否能顺利完工无法确定，致使不能实现合同目的，原告依约主张解除与被告皓泰公司签订的《商品房购销合同》、返还购房款299275元的诉请本院予以支持。对原告要求被告按照299275元×0.01％×实际天数支付违约金的诉讼请求，由于自2015年10月30日构成违约起被告皓泰公司确实占有原告依约所交的299275元，能够产生一定的孳息，根据合同法规定的公平原则，本院酌情支持被告皓泰公司依本金299275元，自2015年10月30日起，按中国人民银行同期贷款基准利率支付原告依约资金占用期间的利息。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百二十一条的规定，判决如下：一、解除原告依约和被告景洪皓泰置业有限公司签订的《商品房购销合同》。二、被告景洪皓泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告依约购房款299275元及利息（利息依本金299275元，自2015年10月30日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。三、驳回原告依约的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7289元，由被告景洪皓泰置业有限公司负担。原告预交的案件受理费本院不再另行清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人未自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  黄绍晨人民陪审员  刀有文人民陪审员  张桂芳二〇一七年四月十七日书 记 员  匡湘云