四川省巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1902民初2800号原告李天华,女,生于1927年，住巴中市巴州区。原告姜亮（李天华之子）,男,生于1970年，住巴中市巴州区。委托诉讼代理人王家国，巴中市巴州区巴州法律服务所法律工作者。原告张丽平（姜亮之妻），女，生于1971年，住址同上。原告姜红（李天华之子）,男,生于1965年，住巴中市巴州区。委托诉讼代理人肖川，巴中市巴州区东城法律服务所法律工作者。原告李全华（姜红之妻）,女,生于1968年，住址同上。被告巴中市宏霞房地产开发有限公司。法定代表人岳红霞，该公司董事长。委托诉讼代理人雒洪荣，男，生于1975年，该公司“宏荣名著”小区项目负责人，住巴中市巴州区。委托诉讼代理人李敏，巴中市诚信法律服务所法律工作者。原告李天华、姜亮、张丽平、姜红、李全华与被告巴中市宏霞房地产开发有限公司（以下简称“宏霞房产公司”）关于房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年10月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李天华、姜亮及其委托代理人王家国、张丽平、姜红及其委托代理人肖川、李全华,被告宏霞房产公司之委托代理人雒洪荣、李敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五原告诉称：原被告于2010年1月8日签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，原告依约将X街64号、66号二楼一底的砖混平房交与被告拆迁，但被告拆迁后不仅变更了设计图纸，而且不按约定时间交付房屋，已逾期3年之久，同时更未按照约定位置处理好还房、门市的水电、加密电视、厕所以及门窗的设施，导致原告无法使用，原告自己花巨资建设，被告的违约行为给原告造成了巨大损失，故请求依法判令被告按照《房屋拆迁安置补偿协议》履行还房义务；2、判令被告按变更后的过渡费标准以及合同约定的违约责任支付过渡费369515.52元；3、判令被告支付原告损失96317.30元；4、判令被告依约为原告办理房屋所有权证。被告宏霞房产公司辩称：1、由于政府规划调整改变导致还房改变交房延期；2、被告拆除了原告的旧房，按照约定应当还原告总面积414.88平方米的房屋，其中包括4套住房一个门市，现在交付给原告的住房的面积已经超过约定的还房面积，要求原告按现有市场价格对超出面积予以结算；3、原告要求还2个门市不符合拆迁安置补偿协议的约定，该协议中约定只还原告门市54.5平方米；4、过渡费应当按照拆迁补偿协议约定的标准支付。经审理查明：2003年3月5日，原告李天华之夫姜星平与其子姜红、姜亮签订了《契约》，将属于姜星平、李天华夫妻的巴州区X街66号房产分配给姜红（包括底楼住房和二楼门市），将64号房产分配给姜亮（包括底楼住房和二楼门市）。2010年1月8日，以被告宏霞房产公司为甲方，以李天华为乙方签订了《拆迁安置协议》约定：四、拆迁安置形式：拆迁房屋面积：甲方拆除乙方旧房总面积为311.04平方米（1-2楼208.17平方米，3楼102.87平方米），其中：一、二楼按1:1.4，三楼按1：1.2的比例计算还房面积，应当还新房面积414.88平方米）。姜红门市一个，位置在1号楼临X街面A轴至F轴，面积72.6平方米，住房两套：1号楼603号（面积约95.96平方米）、901号（面积约108.77平方米）；姜亮门市一个，位置在1号楼临X街F轴至H轴，面积约为72.6平方米，住房两套：位置在1号楼503号（面积为95.96平方米）、801号住房（面积约为108.77平方米）,新房、门市面积最终以房屋测绘面积为准。经双方协商约定应还乙方门市面积为50.4平方米，如所还门市进深超过12米以外的面积由乙方以每平方米1000元向甲方结算，住房面积超出约定的还房面积，乙方以每平方米1200元向甲方结算，还房超差面积在新房竣工时交房时一并结清。五、还房标准及相关费用：1、还房标准统一的内外墙砂浆抹灰；门窗：正立面由甲方安装普通铝合金推拉窗，住房阳台设栏杆，室内地面用砂浆垫层找平；2、门市必须设卫生间，安装好普通卷帘门，门市层高不得低于4.2米，宽度不得少于4.2米，室内地面用砂浆垫层找平，并预埋好水、电、气、电视、电话、电视加密等各种管线；3、按照拆迁还房的规定，还给姜红姜亮的两个门市的水、电、气、电话、电视加密以及房屋产权证、土地使用证由甲方办理好上户手续，并缴纳相关费用。其余四套住房由甲方负责将上述各种管线预埋安装到进户门口，并由甲方同意联系办理上述手续，所涉上户的相关费用由乙方负责。七、还房时间：在甲乙签订协议搬出旧房后即日起36个月内将还房建好交付乙方使用，在此期间，由甲方补偿乙方一次性搬家费搬出时3000元，搬入时3000元，并每年支付乙方三户人每户3000元的房租过渡费，若到时不能还房，逾期不足6个月的，按每月增加0.5倍临时过渡费补偿；逾期6个月以上不足1年的，按照每月增加1倍的临时安置补偿费；逾期1年以上按每月增加2倍的临时安置补偿费，并从逾期之日起由甲方按月向乙方支付临时安置补偿费。甲方还房建成通知乙方接房并办理相关接房手续和结算费用。甲方在移交新房后12个月内负责向乙方办理拆迁还房的国有土地使用证、房屋产权证，甲乙双方按照国家的规定，各自承担相应税费。九、违约责任：甲乙双方共同遵守不得违约，任何一方违约，按照合同法的规定向守约方支付违约金。原、被告签订合同后，原告依约将X街64号、66号二楼一底的砖混平房交与被告拆迁。2012年由于规划的调整，原设计平面图（原、被告据此签订的《拆迁安置协议》的图纸）也作了相应的改变，新的图纸上没有“A、F、H轴”的标示。被告也未与原告签订补充协议。由于该项目建设至今未竣工，更未进行竣工验收，涉及问题多、信访突出。2016年9月28日，部分拆迁户主参加，由被告宏霞公司岳宏霞、岳宏近、雒洪荣出具《承诺书》：水电气在2016年10月31日前安装完毕，门窗由业主自行安装：铝合金240元/平方米，防盗门每张700元；门市分配在2016年9月28日指定给业主。2016年10月，原告自行入住合同约定的4套住房，姜红自行入住“宏荣名著”1号楼房屋坐向从右起第一个门市，姜亮入住第三个门市。对于门市位置，原告认为被告应当还“宏荣名著”1号楼房屋坐向从右起第一、第二个门市，由于第二个门市被案外人（另一被拆迁人）占有，原告同意调换为第三个门市，但被告不予认可，只同意还原告一个门市。由于住房未达到拆迁安置补偿协议约定的还房标准，原告入住后先后对住房安装了防盗门、铝合金窗、自行做好下水道、防水等工序，自行砌码门市厕所、硬化门市外的坝子。审理中，被告称：经有关部门协调，能够达到入住条件的住房，原告能自行完善的自行完善，完善后由被告补足费用，不能完善的由被告完善。姜红、姜亮自行投资：姜红门市水电安装及材料费800元，粉水卫生间、材料、人工3580元；姜红603住房、厨房、厕所下水管道、防水人工1100元，铝合金门窗20.15平方米X240元=4836元；901号铝合金门窗19.8平方米X240元=4752元。姜亮5号门市水电安装及材料费800元，粉水卫生间、材料、人工3580元；门市前混凝土施工费800元，硬化水泥、中沙、石子、运费2235元；姜亮503号住房、厨房、厕所下水管道、防水人工1100元，铝合金门窗20.15平方米X240元=4836元；801号铝合金门窗19.8平方米X240元=4752元；姜红、姜亮防水材料款3120元；防盗门6000元，合计：42291元。原告于2013年3月29日领取了2013年1月8日至2014年1月8日的过渡费43000元；在该《领款单》上被告公司签注：“同意支付住房、门市过渡费及违约金等相关费用每年43000元，两年不变”，在审批一栏中：原告注明：最多在2014年1月8日至2015年1月8日的过渡费不变。按照约定2014年1月8日-2015年1月8日的过渡费为43000元，2015年1月9日-2016年10月30日的过渡费，双方未进行协商。由于该项目房屋未竣工，对原告所涉房屋及门市面积未进行测绘。上述事实，有原告的诉称、被告的答辩、《拆迁安置协议》、设计图、《领款单》、证人证言，在卷佐证，本案事实清楚，证据确实充分，足以认定。本院认为：合同是平等主体之间的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有约束力。原、被告签订了《拆迁安置协议》，该协议书是双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。原、被告在履行合同中，建设主管部门对该项目的建设规划进行了调整，被告应当及时与原告重新协商并签订协议，被告未与原告重新协商签订《拆迁安置协议》，导致原《拆迁安置协议》部分的协议内容无法履行，被告公司是有过错的。1、安置住房的问题：原、被告对该《拆迁安置协议》中安置给原告姜红位于巴州区X街“宏荣名著”1号楼房603号、901号房屋，安置给原告姜亮的位于巴州区X街“宏荣名著”1号楼503号、801号住房没有异议，本院予以确认，其房屋面积以最终测量为准，按照双方约定的单价进行结算。安置门市数量以及门市位置、面积的问题：原、被告依据原规划图，在《拆迁安置协议》中约定“还姜红门市一个，位置在1号楼临X街面A轴至F轴，面积72.6平方米；还姜亮门市一个，位置在1号楼临X街F轴至H轴，面积约为72.6平方米”，还约定了办理两个门市的“水、电、气、电话、电视加密以及房屋产权证、土地使用证由甲方办理好上户手续，并缴纳相关费用”，但由于规划的改变导致原设计图纸的改变，新的设计图纸上未标注“A/F/H”轴线，致使本院无法确认门市的具体位置，且审理中原、被告也未对门市位置以及门市个数达成一致意见，故本院对原告主张的门市，不予处理。3、本案过渡费和搬家费的问题：按照2013年3月29日原、被告双方在该《领款单》的约定：同意支付住房、门市过渡费及违约金等相关费用每年43000元，两年不变，2014年1月8日-2015年1月9日的过渡费43000元应当由被告公司支付；由于原告的房屋已于2016年10月已经交付给了原告，故住房的交付时间认定为2016年10月30日；按照《拆迁安置协议》的约定“每年支付乙方（三户）每户3000元的房屋临时过渡费，逾期1年以上按每月增加2倍的临时安置补偿费”，2015年1月9日-2016年10月30日的过渡费应当为48825元；《拆迁安置协议》中还约定“由甲方补偿乙方一次性搬家（搬入）费3000元”，故被告应当支付原告过渡费以及搬家（搬入）费共计94825元。4、原告自行投资的问题;由于被告未按照约定标准还房，经被告同意原告自行投资42291元，但由于双方认可的2016年9月28日被告宏霞公司岳宏霞、岳宏近、雒洪荣出具《承诺书》：“防盗门每张700元”，原告自行购买的4张防盗门的费用为6000元，多出的费用应予扣减，故本院对原告自行投资的费用39091元，予以确认。5、原告要求办理房屋产权的问题：虽原、被告在《拆迁安置协议》中约定“甲方在移交新房后12个月内负责向乙方办理拆迁还房的国有土地使用证、房屋产权证”，但由于该项目至今未进行竣工验收，故被告应当在竣工验收后90日内为原告办理4套住房的产权证书，其费用按照相关政策、法律规定由原、被告各自承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第四十二条之规定，判决如下：一、被告巴中市宏霞房地产开发有限公司于2016年10月交付给原告姜红、张丽平的位于巴州区X街“宏荣名著”1号楼房603号、901号住房，交付给原告姜亮、李全华的位于巴州区X街“宏荣名著”1号楼503号、801号住房，本院予以确认，其房屋面积以测绘面积为准，按照《拆迁安置协议》约定的面积以每平方米1200元的价格进行结算。二、由被告巴中市宏霞房地产开发有限公司在本判决书发生法律效力后30日内支付原告姜红、张丽平、姜亮、李全华、李天华从2014年1月8日至2016年10月30日的过渡费合计94825元。三、由被告巴中市宏霞房地产开发有限公司在本判决书发生法律效力后30日内支付原告姜红、张丽平、姜亮、李全华、李天华自行完善设施的费用39091元。四、由被告巴中市宏霞房地产开发有限公司该项目房屋竣工验收后90日内为原告姜红、张丽平办理位于巴州区X街“宏荣名著”1号楼房603号、901号房屋的房屋产权证书及国有土地使用权证书；为原告姜亮、李全华办理位于巴州区X街“宏荣名著”1号楼503号、801号住房的房屋产权证书及国有土地使用权证书，其费用按照相关政策、法律规定由原、被告各自承担。五、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费2500元，由被告巴中市宏霞房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  陈 娟人民陪审员  仲小玫人民陪审员  张丛志二〇一七年四月五日书 记 员  宋秘杪