福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0504民初1781号原告（反诉被告）:王金瑜，女，1974年6月28日出生，汉族，住泉州市丰泽区。委托诉讼代理人:胡杰、苏伟伟，上海柏年（泉州）律师事务所律师。被告（反诉原告）:泉州市华祥物业管理有限公司，住所地泉州市洛江区万虹路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店。法定代表人:刘庭邻，公司总经理。被告（反诉原告）:泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室。法定代表人:王东伟，公司董事长。二被告共同委托诉讼代理人:苏志松、庄培文，福建顺济律师事务所律师。原告王金瑜与被告泉州市华祥物业管理有限公司（下称华祥物业公司）、泉州市华祥房地产开发有限公司（下称华祥房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年9月8日立案后,依法适用普通程序,于2016年11月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡杰、被告华祥物业公司、华祥房地产公司委托诉讼代理人庄培文到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告华祥物业公司支付自2015年4月1日起至2015年6月30日的租金人民币计4865.47元，并按日千分之一计算并支付自2015年7月1日起至实际付清之日止的违约金，暂计至起诉日止为人民币1605.61元；2.判令被告华祥物业公司支付自2015年7月1日起至2015年9月30日止的租金人民币4865.47元，并按日千分之一计算并支付自2015年10月1日起至实际付清之日止的违约金，暂计至起诉日止为人民币1157.98元；3.判令被告华祥物业公司支付自2015年10月1日起至2015年12月31日止的租金人民币4865.47元，并按日千分之一计算并支付自2016年1月1日起至实际付清之日止的违约金，暂计至起诉日止为人民币710.36元；4.判令被告华祥物业公司支付自2016年1月1日起至2016年3月31日止的租金人民币7137.51元，并按日千分之一计算并支付自2016年4月1日起至实际付清之日止的违约金，暂计至起诉日止为人民币392.56元；5.判令被告华祥房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；6.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2013年7月21日，原告与二被告签订《商铺租赁合同》一份，约定将原告所有的位于泉州洛江区万虹公路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）贰层20614号商铺出租给被告华祥物业公司，前三年每月租金为人民币2379.17元，华祥物业公司应按季度向原告支付租金，支付时间为每季度末前支付,逾期支付租金的，每逾期一天按约定的每月租金的千分之一向原告支付滞纳金，被告华祥房地产公司对华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任，原告依约将20614号商铺出租给被告华祥物业公司使用，但华祥物业公司并未将2015年第二、三、四季度及2016年第一季度租金及时交付原告。综上，为维护原告合法权益，特向法院起诉，望判如所请。诉讼过程中，原告认为被告于2016年5月27日支付原告2272.04元，故将诉讼请求第四项7137.51元减少为4865.47元，其他诉求不变。被告华祥物业公司、华祥房地产公司辩称,原告与被告之间的房屋租赁合同纠纷，双方有签订商铺租赁合同，有对租金和租期进行约定，被告投入大量人力物力建设，但是在租赁期间一系列不可抗力因素，导致合同不能履行，根据《商铺租赁合同》第八条的相关约定，因为不可抗力因素导致合同无法履行的，合同自动解除。对于原告诉求的第一项至第四项中的金额，原告应当明确。被告华祥房地产公司并不是商铺合同的当事人，不应当承担连带清偿责任。被告华祥物业公司、华祥房地产公司向本院提出反诉请求：1.依法判决解除反诉原、被告于2013年7月21日签订的《商铺租赁合同》；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告签订《商铺租赁合同》，对于租期、租金等进行相应约定。合同签订后，反诉原告即投入大量人力物力开发建设涉案商铺，但因各种不可抗力因素影响，导致涉案商场的经营业绩严重下滑，大量商户流失，商场的出租率从98%下滑至42%，由此给反诉原告带来巨大的资金负担及经济损失，严重影响涉案商铺的经营管理。具体不可抗力因素包括因涉案商场周边市政道路（万虹公路、324国道）改造、同区域内多家知名建材家居行业入住及全国建材家居行业经营整体下滑等。根据双方签订的《商铺租赁合同》第八条明确约定，本合同因不可抗力导致本合同无法执行的，合同自动解除。根据合同第十条第三款的约定，不可抗力包括其他非反诉原告可控制且严重影响反诉原告对商铺经营管理的事件和事故。综上所述，根据合同约定，本案合同应当予以解除。请求法院判如所请。原告王金瑜对华祥物业公司、华祥房地产公司的反诉辩称，反诉原告陈述的事实没有任何依据，也不符合商铺租赁合同的相关约定，本案不存在任何不可抗力或情势变更的因素，根据合同第十条的约定，不可抗力是指严重影响乙方对商铺经营管理的事件和事故，事实上，反诉原告一直控制着租赁商铺，对于租赁商铺的使用权，其可以自行决定，本案不存在影响反诉原告对商铺控制的事由，因此本案不存在不可抗力的因素，故反诉请求不成立，请求予以驳回。根据双方本、反诉辩主张,双方争议较大,争议焦点为：1.本案《商铺租赁合同》是否因情势变更等不可抗力因素导致无法履行，合同应自动解除或应当解除；2.华祥房地产公司是否应对被告华祥物业公司拖欠原告租金承担连带清偿责任？对上述争议焦点，原、被告的观点同其起诉（反诉）和答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交被告企业登记信息、组织机构代码证、房屋所有权证、商铺租赁合同、民事裁定书各一份，证明原告对出租的房屋享有所有权；双方签订租赁合同对租金及违约责任、担保责任等进行约定;原告要求二被告支付租金，本案诉讼时效中断的事实。被告华祥物业公司、华祥房地产公司对原告提供上述证据的真实性、合法性、关取性无异议，本院予以确认。反诉原告围绕反诉诉讼请求依法提交1、情况说明、网页截图、现场照片，证明涉案商场受道路改造等诸多因素影响，严重影响涉案商场经营，属不可抗力，符合双方关于自动解除合同的约定；2、委托经营合同、协议书各一份，证明被告将涉案商场出租给第三人，并委托上海红星美凯龙家居家饰有限公司进行卖场品牌经营，因受诸多因素影响，涉案商场实际出租的租金极为低廉，商场收入不足以支付巨额租金；3、商场经营数据概况、红星美凯龙费用明细表、记账凭证、发票、转账凭证、公司已付租金汇总表各一份，证明①.因涉案商场的发展，被告投入大量的管理经费、加盟费及一次性招商费、物业维护及固定资产购置等费用，因受诸多因素影响，商场经营困难，被告的经营亏损逐年增大，至2014年被告的年亏损已达5957.28万元的事实；②.被告已尽善良义务且自行承担巨额亏损的事实,符合原被告双方关于自动解除合同的约定；③.被告每年均缴纳租赁税的事实。反诉被告质证认为，反诉原告提供的证据关联性、合法性无法确认，不符合民事证据法对于证据的形式要件的规定，情况说明属证人证言，根据民事诉讼法的规定，应当有证人出庭，与本案没有关联性，不符合情势变更，不能达到其证明目的。协议书租赁期限均在2011、2012年，与本案无关。商铺合同签订之日起，反诉原告均占有使用涉案商铺，不存在合同约定以及法律规定的不可抗力的情形。所有证据不能达到反诉原告的证明目的。原告提供的证据经被告华祥物业公司、华祥房地产公司质证无异议的，本院予以确认并在卷佐证。反诉原告提供的证据经反诉被告质证不予认可，因该批证据由被告单方制作，且为复印件，真实性与合法法，本院不予确认。对于原（反诉被告）、被告（反诉原告）提供的上述证据对待证事实的证明力结合本院争议焦点，本院予以查明，分析认定如下：1.关于本案《商铺租赁合同》是否因情势变更等不可抗力因素导致无法履行，合同应自动解除或应当解除的问题。本院认为，所谓情势变更指合同成立以后客观原因发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可以请求人民法院变更或解除合同。本案华祥物业公司向原告承租商铺，再将承租商铺进行招商转租，进行统一的合作商业经营管理，在双方缔结租赁关系时，应当预见有一定市场商业风险，其与原告达成租赁合意，可见其愿意承受一定程度的风险，现二被告以涉案商场出租率下降、租金减少，商场周边市政道路改造等，导致公司亏损等情势变更因素，以《商铺租赁合同》第八条第（4）项、第十条第（4）项的约定，反诉要求解除合同，不符合“情势变更”“不可抗力”情形，本院不予支持。如的确需要解除合同，应与出租人沟通协商,取得一致意见后方可予以解除。综上，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，依法应认定有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。2.关于华祥房地产公司是否对被告华祥物业公司拖欠原告租金承担连带清偿责任的问题。本院认为，被告华祥房地产公司在《商铺租赁合同》上以担保人的名义签章，根据该合同第七条违约责任的约定，应对华祥物业公司逾期支付原告租金的行为承担保证责任，由于双方未对保证方式进行约定，依照《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，应当按照连带责任保证承担保证责任。原告要求被告华祥房地产公司对被告华祥物业公司尚欠租金及滞纳金承担连带保证责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。华祥房地产公司认为其不是本案当事人，不用承担连带清偿责任，与事实不符，本院不予支持。经审理查明，王金瑜系洛江区万安万虹路与安和路交汇处红星．美凯龙华祥店贰层20614商铺的业主。2013年7月21日，原告以出租人的名义与被告华祥物业公司，担保方华祥房地产公司签订《商铺租赁合同》，双方约定：原告（甲方）将上述商铺出租给被告华祥物业公司（乙方），由华祥物业公司对承租商铺进行统一经营管理，租赁期限自2013年7月1日至2020年6月30日；头三年租金乙方每月支付2379.17元（税前）；第四至第七年租金乙方每月支付2595.50元（税前），按季度每年按四次支付，于每季度末前支付；乙方应依据上述合同的约定及时向甲方支付租金;乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰向甲方支付滞纳金，担保方仅对乙方逾期支付租金承担保证责任等。合同签订后，被告按合同约定支付原告第一年（2014）全部租金及2015年第一季度租金，自2015年第二季度起至2016年第一季度（2015年4月1日至2016年3月31日）租金28550.04元至起诉时尚未支付。在本院审理期间，被告分别于2015年10月12日、2015年12月14日、2016年3月24日、2016年5月27日向原告支付2015年第二、三、四季度及2016年第一季度租金各2272.04元，共计9088.16元，尚欠原告19461.88元。综上所述,本院认为,原告与被告华祥物业公司、华祥房地产公司签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规等强制性规定的有效行为,有效行为具有法律的约束力，双方必须按照合同的约定，全面履行自己的义务。被告认为租赁合同履行期间，因各种不可抗力因素导致涉案商场的经营业绩下滑，大量商户流失，给其带来经济损失等情势变更，反诉要求解除合同，不符合“情势变更”“不可抗力”情形，其反诉请求，本院不予支持。被告华祥物业公司拖欠原告2015年第二、三、四季度，2016年第一季度租金的事实清楚，现原告扣除已支付部分，请求判令被告华祥物业公司支付尚欠租金19461.88元及滞纳金,本院予以支持。被告华祥房地产公司在《商铺租赁合同》上以担保人的名义签章，根据该合同第七条违约责任的约定，应对被告华祥物业公司逾期支付原告租金及滞纳金的行为承担保证责任，由于双方未对保证方式进行约定，依照《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，应当按照连带责任保证承担保证责任。原告要求被告华祥房地产公司对被告华祥物业公司尚欠租金19461.88元及滞纳金承担连带保证责任，本院予以支持。原、被告约定如华祥物业公司无正当理由逾期支付租金，逾期一天按约定的每月租金的1‰支付滞纳金，该约定明显偏高，应予以适当调整，以年利率24%计付为宜。原告请求被告华祥物业公司以拖欠的租金为基数,逾期一天按每月租金的1‰支付滞纳金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条规定，判决如下：一、泉州市华祥物业管理有限公司应在本判决生效后十日内支付王金瑜2015年第二季度租金4865.47元，并按年利率24%计付自2015年7月1日起至本判决确定还款之日止的滞纳金（其中2015年7月1日至2015年10月12日的滞纳金按7137.51元基数计算）；支付王金瑜2015年第三季度租金4865.47元，并按年利率24%计付自2015年10月1日起至本判决确定还款之日止的滞纳金（其中2015年10月1日至2015年12月14日的滞纳金按7137.51元基数计算）;支付王金瑜2015年第四季度租金4865.47元，并按年利率24%计付自2016年1月1日起至本判决确定还款之日止的滞纳金（其中2016年1月1日至2016年3月24日的滞纳金按7137.51元基数计算）;支付王金瑜2016年第一季度租金4865.47元，并按年利率24%计付自2016年4月1日起至本判决确定还款之日止的滞纳金。租金合计19461.88元；二、泉州市华祥房地产开发有限公司对泉州市华祥物业管理有限公司上述债务承担连带保证责任。承担保证清偿责任后，有权向泉州市华祥物业管理有限公司追偿；三、驳回王金瑜的其他诉讼请求；四、驳回泉州市华祥物业管理有限公司、泉州市华祥房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费440元，由王金瑜负担50元，泉州市华祥物业管理有限公司、泉州市华祥房地产开发有限公司共同负担390元，反诉受理费2227元，由泉州市华祥物业管理有限公司、泉州市华祥房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  龚万淳审 判 员  苏静娴人民陪审员  黄雅思二〇一七年四月十三日书 记 员  苏艳月附注：一、本案引用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行金期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当加倍支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务…第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。