苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初13743号原告朱国平。委托代理人钱惠金，江苏均锐律师事务所律师。被告冯桂根。被告曹东霞（曾用名曹冬霞）。被告苏州市吴江城市建设开发有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇江陵南路81号。法定代表人张中军,总经理。原告朱国平与被告冯桂根、曹东霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月31日立案受理，依法由审判员厉昱中、人民陪审员张芹芳、仓公鼎组成合议庭适用普通程序进行审理。审理中，根据原告申请，本院依法追加苏州市吴江城市建设开发有限公司（���下简称城建公司）为被告参加诉讼，于2017年4月24日公开开庭进行了审理。原告朱国平及委托代理人钱惠金到庭参加诉讼。被告冯桂根、曹东霞、城建公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告朱国平诉称：2010年10月15日，原告与被告冯桂根、吴江市新起点房产中介有限公司（以下简称中介公司）签订房屋买卖合同，约定被告冯桂根将其位于松陵镇湖滨华城幸福苑12幢703室房屋以395000元的价格出售给原告。合同签订后，原告支付了全部房款，被告于2013年向原告交付了房屋，但一直未配合原告办理过户手续。现请求判令：一、被告冯桂根、曹东霞协助原告办理湖滨华城幸福苑12幢703室房屋过户手续；二、被告冯桂根、曹东霞支付违约金39500元、赔偿中介费13000元；三、本案诉讼费用由被告冯桂根、曹东霞负担。审理中���告将第一项诉讼请求明确为：被告城建公司协助将湖滨华城幸福苑12幢703室房屋权属登记至被告冯桂根、曹东霞后，被告冯桂根、曹东霞再将该房屋过户至原告朱国平名下，并撤回第二项诉讼请求。被告冯桂根未作答辩。被告曹东霞未作答辩。被告城建公司辩称：我公司开发建设的湖滨华城幸福苑小区于2016年10月完成房屋产权初始登记证明的办理，并具备办证条件，业主可凭房屋产权初始登记证明及相关资料到房地产交易中心办理产证。经审理查明：2010年10月15日，原告朱国平、被告冯桂根、居间方中介公司签订房屋买卖（置换）合同一份，约定被告冯桂根将其依法取得的湖滨华城拆迁安置计划面积100平米左右的房屋出卖给原告朱国平，实际成交价格为人民币395000元，房屋过户时的个税、营业税及其他相关税费均由朱国平承担。合同签订后，冯桂根于2010年10月15日确认收到朱国平期房首付款260000元，并出具收条一份；于2013年9月23日确认收到朱国平121800元和20000元，并出具收条两份，收条载明系针对“幸福苑12幢703房”；于2013年9月29日确认收到朱国平17000元，并出具收条一份，收条载明“从此以后在过户前不在向朱国平拿房款”，以上合计418800元，原告自认该金额为双方最后一致确定的实际成交价。2013年9月21日，朱国平支付中介公司中介费13000元。2013年9月9日，苏州市吴江区松陵镇人民政府拆迁办公室与被告冯桂根、曹东霞签订拆迁补偿安置协议书一份，约定因城市规划建设需要，因联团村整体拆迁项目改造涉及联团4组地段需要拆迁，根据拆迁政策规定，冯桂根、曹东霞同意购买幸福苑12幢703室住宅��建筑面积96.41平米。2013年9月27日，被告城建公司向被告冯桂根出具涉案房屋的销售不动产统一发票，金额为119972.60元。2013年9月29日，朱国平作为业主办理了幸福苑12幢703室房屋的验收交接手续，并办理了装修施工手续、交纳了物业费等费用。2015年11月23日，冯桂根名义交纳了房屋买卖契税1799.59元，并取得税收缴款书（契税专用）。嗣后朱国平对涉案房屋进行装修并入住使用至今。2016年9月19日，朱国平向冯桂根发送短信，要求冯桂根协助过户。冯桂根以要求加价为由拒绝协助过户。另查明，被告冯桂根与被告曹东霞于1998年5月12日登记结婚。2011年8月22日，本院（2011）吴江少民初字第0332号民事调解书确认冯桂根与曹东霞离婚，协议未对双方共同财产作出处理，该案审理中，冯桂根陈述：“湖���华城14幢302室房屋是冯桂根婚前财产，是婚前所购得的房屋拆迁分配所得，还有两套期房，一套已经卖了”；曹东霞陈述：“拆迁房有我的份额，这个拆迁协议中能看出来”，并“确认房子属于家庭共有财产，本案中不要求分割”。2013年8月20日，经苏州市吴江区松陵镇人民调解委员会调解，曹东霞与冯桂根达成人民调解协议，协议第二条约定幸福苑12幢703室归冯桂根所有，幸福苑11幢404室产权归曹东霞所有，苏州市吴江区松陵镇联团村村民委员会作为见证人盖章。再查明，苏州市房屋所有权初始登记证明（编号为吴房证明（松陵）第0220387号）显示，松陵镇联杨路2050号幸福苑12幢-703于2015年10月19日登记于被告城建公司名下，至今仍未登记至被告冯桂根、曹东霞。以上查明事实，由两原告提供的房屋买卖（置换）合同���苏州市房屋所有权初始登记证明复印件、转账凭证三份、收条四份、证明、销售不动产统一发票、税收缴款书、短信记录打印件、房屋验收交接表、装修施工许可证、装修审批表、物业费收据、结婚登记申请书复印件、人民调解协议书复印件、拆迁安置补偿协议书复印件及本院调取的（2011）吴江少民初字第0332号民事调解书、调解笔录、调解协议、本院向苏州市吴江区松陵镇人民政府拆迁办公室调取的拆迁安置补偿协议、本院向松陵镇人民调解委员会调取的人民调解协议书及当事人陈述在卷佐证。本院认为：原告朱国平与被告冯桂根签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。涉案房屋系被告冯桂根、曹东霞夫妻关系存续期间拆迁安置所得，应属被告冯桂根、曹东霞的夫妻共同财��，被告曹东霞虽未在房屋买卖合同上签名，但其在原告实际占有使用涉案房屋至今未曾提出异议，可推定其明知且同意冯桂根出卖涉案房屋。即使曹东霞对出卖房屋不知情，但根据2013年8月20日人民调解协议书的约定，冯桂根、曹东霞在离婚后重新对未处理的夫妻共同房产进行分割，一致确认涉案房屋归被告冯桂根所有，故冯桂根出卖该房屋后取得了完全的处分权，房屋买卖合同关系应在原告朱国平与被告冯桂根之间继续履行。根据原告提供的付款凭证，原告已向被告冯桂根全额支付了房款，被告冯桂根却明确表示不愿继续履行合同，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同法规定，在合同具备履行条件的情况下，守约方有权要求违约方以继续履行合同的方式承担违约责任。涉案房屋的权属证书虽未办理至冯桂根名下，但目前已符合办证条件，亦不存在其他权利负担和限制，房屋买卖合同可以继续履行。基于被告冯桂根与被告曹东霞已对涉案房屋进行分割，被告曹东霞放弃对于涉案房屋的权益，为减少讼累，被告城建公司应协助被告冯桂根办理权属证书，后被告冯桂根将该房屋过户至原告名下（相应税费应由原告负担）。被告冯桂根、曹东霞经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未提供任何证据，视为对相关诉讼权利的放弃，并承担由此造成的不利法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告苏州市吴江城市建设开发有限公司应于本判决生效后七日内协助被告冯桂根将幸福苑12幢703室房屋权属证书办至被告冯桂根名下，被告冯桂根于取得该房屋权属证书后七日内，将该房���过户登记至原告朱国平名下。二、驳回原告朱国平的其他诉讼请求。案件受理费7225元、诉讼保全费2520元、公告费560元，合计10305元，由被告冯桂根负担。被告冯桂根负担部分原告已预交，本院不再退回，由被告冯桂根于本判决生效之日起十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：苏州市中级人民法院；账号10×××76），上诉于江苏省苏州市中级人民法院。逾期不交，视为自动撤回上诉。审 判 员  厉昱中人民陪���员张芹芳人民陪审员  仓公鼎二〇一七年四月二十六日书 记 员  徐 霞