上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初29744号原告：徐春梅。原告：缪赛军。上述两列原告的共同委托诉讼代理人：徐德红，上海明伦律师事务所律师。被告：上海炫世节能科技有限公司。法定代表人：戴宗漪，执行董事。原告徐春梅、缪赛军与被告上海炫世节能科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两位原告的共同委托诉讼代理人徐德红及被告的法定代表人戴宗漪到庭参加诉讼。审理中，双方当事人均同意本案简易程序审理期限延长至六个月。本案现已审理终结。原告徐春梅、缪赛军向本院提出诉讼请求：1、原告与被告所签署的《商业用房屋租赁合同》于2016年9月12日解除；2、被告向原告支付拖欠的租金及房屋使用费合计人民币(币种下同)13,750元(即2016年7月5日至2016年9月11日的租金，及2016年9月12日至被告实际腾房之日2016年9月20日止的房屋使用费，均按照月租金5,500元的标准计算)；3、被告向原告支付逾期付款利息10,450元；4、被告向原告支付违约金33,000元；5、本案诉讼费由被告负担。审理中，原告撤回了第3项诉讼请求。事实和理由：2014年6月17日，原、被告签订《商业用房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市闵行区七莘路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租给被告使用，租期自2014年7月5日至2017年7月4日，双方就租金支付及违约责任等作了约定。合同签署后，原告于2014年6月17日向被告交付了涉案房屋。被告支付租金至2016年7月4日。2016年9月11日，因被告逾期支付租金，原告委托律师发函给被告，要求解除双方之间的租赁合同并要求被告支付租金、承担违约责任。被告收函后于2016年9月20日与原告办理了涉案房屋交接手续，但拒绝支付拖欠的租金及承担违约责任。综上，原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告上海炫世节能科技有限公司辩称，不同意支付租金、房屋使用费及违约金。被告的实际经营人是被告法定代表人戴宗漪的丈夫与他的朋友。在这两年间，租金都是半年一付。租赁合同是7月签订，但是戴宗漪的丈夫在8月查出肺癌，于2016年2月过世。至2016年4月，戴宗漪也被查患有肾积水。同年5月3日，戴宗漪打电话给原告缪赛军，询问是否能退租。原告缪赛军表示其知道了。同年7月5日，原告徐春梅发短信给戴宗漪，要求戴宗漪付下半年的租金或者返还钥匙、结清水电煤。戴宗漪找到另一个合伙人。于第二天即7月6日，合伙人赶来，并与戴宗漪一起至涉案房屋。当时戴宗漪电联原告徐春梅归还钥匙，但原告徐春梅说事情没有谈好而且要上班。由于合伙人第二天就要离沪，戴宗漪再次电联给原告徐春梅，但徐春梅表示没空。无奈下，戴宗漪于2016年7月14日将钥匙通过邮寄形式给原告徐春梅，但被原告徐春梅拒收。原告表示钥匙放在物业也不行，一定要当面交。后来就没有联系了。再后来就收到了原告的律师函，并于2016年9月20日返还了涉案房屋。本院经审理认定事实如下：2014年6月17日，两原告(出租方)与被告(承租方)签订《商业用房屋租赁合同》。双方约定内容如下，1-1被告承租涉案房屋。9-2被告逾期不支付租金及其他费用累计超过30天的，原告有权在书面通知被告后单方面解除本合同。10-1被告应在签署本合同的同时支付附件三确认的保证金。在租赁期间，因被告或其员工、客户不恰当使用造成涉案房屋或其他设施、设备损坏的，或因被告违约应向原告支付违约金或赔偿损失的，原告或管理公司有权从保证金中予以扣除；该保证金被扣除后，被告应在10日内补足保证金差额。如保证金不足抵付原告损失的，原告可另行追偿不足部分的损失。10-2租赁关系终止时，原告在扣除因被告违反本合同的约定而应支付的违约金或根据合同约定应付而未付的各项费用后，原告应在被告按约定返还涉案房屋且办妥公司注册地址变更手续后5天内将保证金余额无息返还给被告。10-3租赁期内，被告不得以保证金冲抵租金、物业管理费或其他费用。11-3被告根据本合同9-2条约定行使单方面解除本合同的权利的，被告应按月租金的6倍向原告支付违约金。该合同附件三约定内容如下，1-1租期自2014年7月5日至2017年7月4日止。2-1首年月租金为4,200元/月(包含物业管理费)，第二年月租金为4,700元/月(包含物业管理费)，第三年月租金为5,500元/月(包含物业管理费)。2-4涉案房屋租金每6个月预付一次，先付后用，被告应于每个支付周期的第1个月的5日前向原告预付该期的租金。3-1原告应向被告支付保证金8,400元作为被告履行本合同之保证。前述合同签订当日，原告向被告交付钥匙2套(共计14把)。被告依约向原告支付了8,400元的保证金及至2016年7月4日止的租金。2016年9月11日，原告委托上海明伦律师事务所徐德红律师向被告寄送《律师函》，表示，鉴于被告拖欠自2016年7月5日起的租金未付，已超过30日，故原告有权按合同约定解除合同并追究被告违约责任。现特函告被告，自被告收到本律师函之日，租赁合同解除。被告务必于租赁合同解除后1天内将涉案房屋恢复原状返还给原告，并归还涉案房屋钥匙。同时被告应向原告支付拖欠的租金并承担违约责任。该函被告于2016年9月12日签收。2016年9月20日，被告将涉案房屋返还给了两原告。因被告不同意向两原告支付租金等费用，遂成讼。审理中，被告表示双方未曾就涉案合同是否解除、保证金是否没收达成过一致意见。以上事实，由原告提供的《商业用房屋租赁合同》、钥匙交付的收条、房地产权证、律师函及邮寄凭证等证据以及当事人的当庭陈述所证实。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的《商业用房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应信守并依约履行。本案中，被告租赁并经营原告的商铺，应按时向原告支付租金。然在实际履约过程中，被告拖欠自2016年7月5日起的租金不付，违反了双方合同约定，显属不当。原告依照合同约定解除租赁合同，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。鉴于被告于2016年9月12日收到原告寄送的关于解除合同的律师函，故本院确认双方之间就涉案房屋签订的《商业用房屋租赁合同》于2016年9月12日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于合同解除前的租金(即2016年7月5日至2016年9月11日)，被告应当支付。合同解除后，因被告直至2016年9月20日方将涉案房屋返还给原告，被告仍然应当对其占有涉案房屋期间的房屋使用费(即2016年9月12日至2016年9月20日)、参照合同约定标准承担给付责任。现原告主张被告支付自2016年7月5日起至2016年9月20日止的租金及房屋使用费共计13,750元，符合双方约定，金额计算合理，本院予以支持。至于被告所辩称“已多次向原告表示要求退租并曾将钥匙通过邮寄形式寄送给原告、但因原告拒收而退回邮件，故不应支付租金及房屋使用费”的意见，本院认为，首先，两原告并不认可被告曾经向其表示要求提早退租，被告也未提供充分有效的证据予以证明其辩称意见。其次，双方合同明确约定租期自2014年7月5日至2017年7月4日止，则非因法定事由或约定事由，作为承租人的被告不得擅自提早要求解除合同，除非作为守约方的原告同意被告提早退租。现即使如被告法定代表人陈述，被告公司的实际经营人员系其丈夫和另一合伙人，其丈夫的去世导致被告公司经营无法继续。对于其丈夫的去世，本院深表同情。但是该点并不构成合同提前解除的法定事由，也不符合双方的约定。即使被告曾向两原告提出过提早退租的意思，从被告庭审陈述内容来看，两原告也从未同意被告提早退租。故作为承租人仍然应当继续租赁。再次，被告实际也是于2016年9月20日方将涉案房屋返还给原告，故返还前的租金及房屋使用费，被告理应支付。综上，被告的抗辩意见，本院不予采纳。被告拖欠租金不付的行为构成违约，应当承担违约责任。至于违约金的具体金额，被告认为原告主张的标准过高。本院认为，虽然根据合同约定，被告应按月租金的6倍向原告支付违约金，但是本院为平衡双方当事人的利益，综合考虑到被告违约的主观恶意、对原告造成的实际损失等因素，酌情将违约金调整至5,500元。对于被告已付保证金，因合同已经解除，原告理应返还。至于原告提出的保证金应当没收的意见，不符合合同约定，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告徐春梅、缪赛军与被告上海炫世节能科技有限公司于2014年6月17日就上海市闵行区七莘路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《商业用房屋租赁合同》于2016年9月12日解除；二、被告上海炫世节能科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐春梅、缪赛军支付自2016年7月5日起至2016年9月20日止的租金及房屋使用费共计13,750元；三、被告上海炫世节能科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐春梅、缪赛军支付违约金5,500元；四、原告徐春梅、缪赛军于本判决生效之日起十日内向被告上海炫世节能科技有限公司返还保证金8,400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计615元，由原告徐春梅、缪赛军负担408.03元，由被告上海炫世节能科技有限公司负担206.97元(被告负担之款于本判决生效之日起十日内直接给付给两位原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  张莉二〇一七年四月二十一日书 记 员  刘阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。