上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初18652号原告：赵仁超，男，1967年8月1日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：余纪成，上海申之春律师事务所律师。被告：曾远明，男，1978年11月8日生，汉族，住江西省抚州市。被告：祝玉珠，女，1979年1月16日生，汉族，住江西省抚州市。原告赵仁超与被告曾远明、祝玉珠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，依法适用简易程序进行审理。后经双方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理，并于2017年3月23日公开开庭进行了审理。原告赵仁超及其委托诉讼代理人余纪成到庭参加诉讼。被告曾远明、祝玉珠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告赵仁超向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2.判令二被告返还原告已经支付房款人民币200,000元；3.判令二被告支付原告违约金837,000元(4,160,000元×20%+200,000元*0.05%/天×50天--从2017年1月1日起计算50天)；4.判令二被告赔偿原告经济损失641,600元。事实与理由：2016年8月19日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》，约定二被告将位于本区涞坊路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“涉案房屋”)出售给原告，价格为380万元，装潢及其他设施款36万元；二被告应于2016年9月5日前与抵押权人龚正平等5人申请预约还贷，并将还贷日起通知原告，原告于被告确定的还贷日起将还贷款项直接支付与抵押权人指定账户，二被告应在办妥还贷手续当日办妥解除抵押权人龚正平等5人对该房地产设立的抵押权注销手续(抵押债券150万元)；二被告应于原告支付首付款之日前自行办妥抵押权人抚州农村商业银行股份有限公司对该房屋设立的抵押登记注销手续(抵押债权80万元)。协议签订后，二被告迟迟未按合同约定注销抵押，造成房屋交易不能继续进行，且原告多次催告无果。合同约定2016年12月31日前办理过户手续，因被告的原因逾期过户，故被告应从2017年1月1日起承担逾期过户违约金，原告现按逾期50天计算和主张。房屋的合同价款是416万元，合同解除时房价上涨至5,899,950元(按4.5万元/平方米计算),上涨差价损失170余万元，现在原告按照60万元主张；另外，原告还需支付中介费41,600元，故被告须赔偿原告损失641,600元。故原告诉至法院，请求判如诉请。被告曾远明、祝玉珠辩称：同意诉请1、2，不同意其余诉讼请求。1、签订《上海市房地产买卖合同》时，二被告没有看合同附件，以为是原告先付房款被告再涤除抵押，但实际合同不是这样约定的。2、合同约定2016年9月30日前支付首付款94万元，但原告提出晚2个月到11月份支付，二被告也同意了，但原告却没有付款，所以被告就告知原告不卖房屋了。3、二被告仅收取了原告20万元，并不耽误原告买其他人的房屋。经审理查明：2016年8月19日，原告(乙方)与二被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买二被告的涉案房屋，建筑面积131.11平方米，转让价款共计380万元。合同第四条约定，甲方于2017年1月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定，在2016年12月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方承诺，在乙方或委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，按乙方已付款日万分之五计算，自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止；逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同；乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任；甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第二日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金；甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起的5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。补充条款(一)第二条约定，甲方应于2016年9月5日前与抵押权人龚正平、范元玲、郭志康、严还明、史杏玉申请预约还贷，并将抵押权人确定的还款日期通知乙方，双方应于确定的还贷日起同时前往抵押权人处办理还款手续，乙方将还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户，若乙方还贷款项不足归还甲方贷款的，甲方应于还款当日先行不足部分至还款账户，如甲方提前归还贷款，需要支付违约金，则该违约金由甲方自行承担，甲方应于办妥还款手续后当日内注销抵押权人龚正平、范元玲、郭志康、严还明、史杏玉对该房地产设有的抵押权。补充条款(一)第三条约定，甲方于乙方支付首付款之前自行办妥抵押权人抚州农村商业银行股份有限公司对该房屋设立的抵押登记注销手续，如甲方提前归还的款，需要支付违约金，则该违约金由甲方自行承担。补充条款(一)第十三条约定，甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任；乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则乙方应参照本合同第九条的约定向甲方承担违约责任。合同附件三(付款协议)约定，乙方于签约时，支付甲方房款5万元；于2016年8月20日，支付甲方房款15万元；于2016年9月30日前，支付甲方首付款94万元(注：上述款项专项用于提前归还甲方尚欠抵押权人龚正平、范元玲、郭志康、严还明、史杏玉的贷款及注销抵押权人龚正平、范元玲、郭志康、严还明、史杏玉对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意，双方同意按照本买卖合同补充条款第2条约定的方式支付该笔款项)；乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款265万元，该款项由贷款银行转入甲方账户；乙方于双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方1万元。同日，原、被告签订《补充协议》一份，约定乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方36万元，并于2016年9月30日前支付甲方(注：上述款项专项用于提前归还甲方尚欠抵押权人龚正平、范元玲、郭志康、严还明、史杏玉的贷款及注销抵押权人龚正平、范元玲、郭志康、严还明、史杏玉对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意，双方同意按照本买卖合同补充条款第2条约定的方式支付该笔款项)。原告分别于2016年8月18日、8月19日向被告曾远明支付房款5万元、15万元，上述合计20万元；并于2016年8月18日签订了佣金确认单，支付了案外人上海太平洋房屋服务有限公司佣金21,600元。2016年9月27日，原告委托律师向二被告寄送《律师函》，要求而被告在2016年9月30日前自行办妥抚州农村商业银行股份有限公司的抵押登记注销手续等。另查明，涉案房屋于2009年6月21日登记于二被告名下。2009年6月21日，涉案房屋设立以案外人中国银行股份有限公司上海市宝山支行作为抵押权人、债权数额为72万元的抵押登记。2016年5月18日，涉案房屋设立以案外人抚州农村商业银行股份有限公司为抵押权人、最高额债权限额为80万元的抵押登记。2016年7月11日，涉案房屋设立以龚正平、范元玲、郭志康、严还明、史杏玉为抵押权人、债权数额为150万元的抵押登记。审理中，原告提交网页截图，拟证明2017年1月中旬涉案房屋的房价在4.4万元/平方米左右，二被告的行为导致原告继续购买房屋会造成差价损失。二被告对证据的真实性不予认可，认为涉案房屋目前价格应在450万元至460万元左右。以上事实，由上海市房地产买卖合同、补充协议、收据、银行凭证、上海市房地产登记簿、佣金确认单、律师函、快递凭证、网页截图以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的上海市房地产买卖合同、补偿协议系双方当事人的真实的意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。现被告未按约于2016年9月30日之前涤除抚州农村商业银行股份有限公司的抵押登记，且逾期履行义务超过15日，故原告依照合同有权解除合同，二被告亦同意合同解除的诉请，故本院对原告的相应诉请予以支持。至于合同解除的时间，因原告并未发送过解除通知，本院以诉讼副本送达被告之日，即2016年12月3日作为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，二被告理应返还原告已付房款，二被告对此亦表示同意，故对原告的相应诉请，本院予以支持。原告起诉主张二被告逾期过户并应支付逾期过户违约金，但原告的诉状副本送达被告系在2016年12月3日，此时二被告的过户义务履行期限尚未届至，原告主张被告逾期过户缺乏事实依据，故对逾期过户违约金的诉请，本院不予支持。原告主张总房价款的20%的合同解除违约金，本院认为，结合《上海市房地产买卖合同》和《补偿协议》，房屋交易的真实总价应为416万元，原、被告对此均无异议，且合同根本无法履行系被告未按约涤除抵押所致，原告关于合同解除违约金的诉请符合合同约定，本院予以支持。原告主张房屋上涨的差价损失60万元，本院认为，从合同履行程度来看，原告仅支付了房款20万元，且合同解除违约金已经弥补了原告所受的全部损失，故对房屋上涨的差价损失，本院不再支持。原告主张被告应赔偿原告佣金损失41,600元，但原告支付案外人中介公司佣金系基于原告与案外人的居间合同，与被告缺乏因果关系，故对相应诉请，本院不予支持。若原告认为佣金不应支付，可通过合法途径向中介公司另行主张。二被告辩称因为原告未按约付款，故二被告通知房屋不卖了，本院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，合同明确约定原告支付首付款之前被告须涤除抚州农村商业银行股份有限公司的抵押登记，现被告未按约涤除抵押，原告有权拒绝支付首付款。二被告现以原告未按约支付首付款为由而提出不卖房屋的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第九十三条第二款、第九十四条第(五)项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告赵仁超与被告曾远明、祝玉珠于2016年8月19日签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年12月3日解除；二、被告曾远明、祝玉珠于本判决生效之日起十日内返还原告赵仁超房款200,000元；三、被告曾远明、祝玉珠于本判决生效之日起十日内支付原告赵仁超合同解除违约金832,000元；四、驳回原告赵仁超的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,987.40元，减半收取计9,993.70元，财产保全费5,000元，合计诉讼费14,993.70元，由原告赵仁超负担2,909.70元(已付)，被告曾远明、祝玉珠负担12,084元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一七年四月二十四日书记员 张若雪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。