海南省三亚市城郊人民法院民事判决书(2016)琼0271民初3914号原告：三亚荣兴科技实业有限公司，住所地三亚市金鸡岭路体育中心对面。法定代表人：范荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：于江涛、耿兆楠，海南三和元律师事务所律师。被告：彭永强，男，1957年5月29日出生（公民身份号码：×××），住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：郑雪梅，广东鹏翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴昊，海南琼亚律师事务所律师。第三人:三亚荔枝沟盛堡隆休闲会所，住所地三亚市荔枝沟路综合批发市场**。主要负责人：彭永强，经营者。第三人：三亚荔枝沟歌迪量贩式歌城。主要负责人：彭永强，经营者。第三人：三亚万盛隆投资发展有限公司，住，住所地三亚市荔枝沟荣兴建材城****/div>法定代表人：彭永强，董事长。第三人：三亚荔枝沟吉湘厨意餐饮店，住，住所地三亚市吉阳区荔枝沟路荣兴建材城****/div>主要负责人：罗某，经营者。四个第三人的共同委托诉讼代理人：郑雪梅，广东鹏翔律师事务所律师。原告三亚荣兴科技实业有限公司（以下简称荣兴公司）与被告彭永强、第三人三亚荔枝沟盛堡隆休闲会所、三亚荔枝沟歌迪量贩式歌城、三亚万盛隆投资发展有限公司、三亚荔枝沟吉湘厨意餐饮店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案后，依法适用普通程序，由审判员邢丽霞，人民陪审员谭建成、人民陪审员符永华组成合议庭进行审理。审理过程中，被告彭永强向本院提起反诉，经审查反诉符合法律规定，本院将本诉与反诉合并审理。本案分别于2016年7月29日、2017年3月1日、2017年3月14日公开开庭进行了审理。原告荣兴公司的委托诉讼代理人于江涛、耿兆楠，被告彭永强的委托诉讼代理人吴昊，彭永强及第三人的共同委托诉讼代理人郑雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣兴公司向本院提出诉讼请求：1.解除彭永强与荣兴公司签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充合同书》，彭永强及三亚荔枝沟盛堡隆休闲会所、三亚荔枝沟歌迪量贩式歌城、三亚万盛隆投资发展有限公司、三亚荔枝沟吉湘厨意餐饮店在合同解除之日后三日内腾退三亚荔枝沟农产品综合批发市场F栋二、三楼、G栋二、三、四楼房屋及场地；2.彭永强立即支付拖欠荣兴公司租金2426432元及相应利息54413.9元（按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，从2015年9月1日暂计至2016年4月27日，其后利息计至租金付清日止）。事实和理由：2011年4月30日，荣兴公司与彭永强签订《房屋租赁合同书》，约定由彭永强租赁荣兴公司所有的"三亚荔枝沟农产品综合批发市场"内F、G栋二、三楼房屋，约定租期为2011年4月30日至2019年12月31日，租金为2011-2013年为25元/平方米/月，2014年-2015年为35元/平方米/月，2016-2017年为45元/平方米/月,2018-2019年为55元/平方米/月，双方还约定了物业管理费及水电费的收取标准。合同签订后，荣兴公司给予彭永强该商铺6个月免收租金。后双方又于2012年10月22日签订《房屋租赁补充合同书》，约定将批发市场内G栋4楼房屋租赁给彭永强使用，租期为2012年10月10日至2019年12月31日（实际使用时间为八年，租金收取标准为2013-2014年18元/平方米/月，2015-2016年为28元/平方米/月，2017-2018年为38元/平方米/月,2019-2020年为48元/平方米/月，并对原租赁合同约定的G栋二、三楼再免收租金五个月，二、三、四楼于2013年1月1日起计收房租，《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充合同书》一再约定："每半年支付一次房租，先交纳租金后使用，彭永强不得拖欠房屋租金，否则荣兴公司有权终止合同，彭永强无条件退出市场"。但自2015年10月1日到2016年4月27日前，彭永强累计拖欠荣兴公司租金2426432元，荣兴公司多次要求彭永强交纳租金未果。另，彭永强承租房屋后，先后在租赁场所内开设三亚荔枝沟盛堡隆休闲会所/盛堡隆宾馆、三亚荔枝沟歌迪量贩式歌城、三亚万盛隆投资发展有限公司、三亚荔枝沟吉湘厨意餐饮店，使用租赁场所经营和办公，租赁合同的解除与四个第三人均具有利害关系。特诉至法院请求判如所请。被告彭永强辩称，1.荣兴公司在租赁房屋时不具有合法手续从而欺骗彭永强签订合同，在履行合同过程中擅自改变租赁房屋及房屋所处区域的规划用途，其违法、违约行为造成彭永强遭受损失，应承担全部责任。2.彭永强不存在拒交租金情形，根据合同约定，彭永强应当在验收手续齐全后再过6个月免租期即2016年10月后才开始交纳租金，其之前没有支付款项系行使不安抗辩权的体现。3.房屋租赁合同及补充合同书的解除时间应自彭永强向法院提出反诉同意解除房屋租赁关系之日即2016年6月13日起算。4.彭永强在合同解除后房屋交接问题上不存在过错，荣兴公司违法、故意不接收，应对彭永强装修、电梯、消防等工程以及硬件、软件、设备、设施等资产损失承担全部赔偿责任，无权再向彭永强要求租金。第三人三亚荔枝沟盛堡隆休闲会所、三亚荔枝沟歌迪量贩式歌城、三亚万盛隆投资发展有限公司、三亚荔枝沟吉湘厨意餐饮店陈述意见同彭永强答辩意见。反诉原告彭永强向本院提出反诉请求：1.解除彭永强与荣兴公司签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充合同书》；2.荣兴公司赔偿彭永强损失16518427元，包含装饰装修损失13758222.02元、消防工程570510元、电梯、硬件、软件、设备、设施等资产损失2189694.86元。事实和理由：2011年4月30日，彭永强与荣兴公司签订《房屋租赁合同书》，承租F、G栋二、三楼房屋，合同约定彭永强一次性先支付六个月房租和押金20000元后合同生效，以后每半年支付一次房租，待荣兴公司办理完F、G栋验收手续，通知彭永强即可进行装修，从此时免租期，免租期满后计收租金。2012年10月22日，双方又签订《房屋租赁补充合同书》，由彭永强承租G栋四楼。合同签订后，彭永强一次性支付半年房租112万元。2011年12月27日，荣兴公司通知彭永强商铺F、G栋已经通过三亚市相关部门验收，可以进行装修，从2012年2月1日起计算免租期。彭永强接到通知后进行装修，装修费用总计2000万元。彭永强一直按合同约定缴纳房租，由于三亚近年多处强制拆除违法建筑，故自2015年9月起一直要求荣兴公司提供房屋属于合法建筑物的手续，但荣兴公司拒绝提供，反而将彭永强诉至法院。彭永强拒绝缴纳租金合情合理，荣兴公司解除合同的理由不能成立，且双方曾在合同中明确租赁房屋所属区域是农产品批发市场性质，彭永强才投入大量资金进行装修，事实上房屋所在区域已变为建材批发市场，改变了项目性质，导致市场人流量减少，彭永强常年亏损，难以维系正常经营，继续履行合同已对其不公平，特诉至法院请求判如所请。反诉被告荣兴公司辩称，1.荣兴公司出租房屋具有合法手续（取得建设工程规划许可证和不动产登记证），彭永强拖欠租金、乱搭乱建、违法转租显属违约，荣兴公司有权解除合同；2.荣兴公司与彭永强是房屋租赁关系，并非合作经营或担保关系，彭永强自主经营行为及盈亏与荣兴公司无关联系，其对租赁房屋经营不善导致的经营损失应自行承担；3.彭永强要求荣兴公司赔偿装修损失没有事实和法律依据，根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第十一条之规定，合同因彭永强违约不缴纳租金解除，且双方对租赁合同中形成附合的装饰装修物处理没有约定，彭永强诉求损失没有有效证据支撑，荣兴公司不同意李勇其形成附合的装饰装修物。综上，请求驳回彭永强的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于证据和事实本院认定如下：一、关于荣兴公司与彭永强之间的房屋租赁合同关系。荣兴公司和彭永强均向本院提交了《房屋租赁合同书》、《房屋租赁补充合同书》，对此本院予以确认，该证据可以证明荣兴公司与彭永强于2011年4月30日签订《房屋租赁合同书》，由荣兴公司将"三亚荔枝沟农产品综合批发市场"内F、G栋二、三栋房屋交由彭永强承租，约定：租赁期限2011年4月30日至2019年12月31日止；租金收取标准为2011-2013年为25元/平方米/月，2014年-2015年为35元/平方米/月，2016-2017年为45元/平方米/月,2018-2019年为55元/平方米/月；商铺免收租金六个月，由彭永强一次性先支付六个月房租和押金20000元后合同生效，以后每半年支付一次房租，先交纳租金后使用，彭永强不得拖欠房屋租金，否则荣兴公司有权中止合同，彭永强无条件退出市场；合同生效后，彭永强对所租房屋进行策划、涉及，待荣兴公司办理F、G栋验收手续，通知彭永强时即可进行装修，并起算免租期，免租期后开始计收租金；此外还就物业管理费和水电费计收、承租方使用要求和消防责任进行约定。2012年10月22日，荣兴公司和彭永强签订《房屋租赁补充合同书》，荣兴公司再将G栋四楼房屋租给彭永强经营使用，租用期限自2012年10月10日至2019年12月31日止，房屋面积1637平方米，租金标准为2013-2014年18元/平方米/月，2015-2016年为28元/平方米/月，2017-2018年为38元/平方米/月,2019-2020年为48元/平方米/月，原G栋二、三楼签订的租赁合同约定的2012年8月计收房租，在该基础上再免收租金五个月，二、三、四楼于2013年1月1日起计收房租（同时预交20000元押金），其余内容参照《房屋租赁合同书》约定。二、关于涉案房屋的合法性问题。荣兴公司向本院提交《建设工程规划许可证》（建字第460200201600214号）、三亚市规划局关于三亚荔枝沟海南省农产品综合批发市场二期工程的审批意见（三规工审字（2006）78号）、建筑工程施工许可证（编号[2011]083号-3/1）建筑工程竣工验收备案证、竣工验收备案登记表、不动产登记证，以证明包括涉案房屋在内的三亚荔枝沟农产品综合批发市××栋、E栋、F栋、G栋房屋的合法性及所有人，彭永强和第三人认为双方签订合同时房屋未进行竣工验收，且荣兴公司2016年3月9日才取得规划许可，先前未向彭永强提供相关竣工验收、规划许可资料，涉案房屋出租时不具备合法性，对该组证据不予认可；本院对荣兴公司提供的该组证据真实性予以采纳，可以证明荣兴公司就涉案"三亚荔枝沟农产品综合批发市场"二期D栋、E栋、F栋、G栋于2011年6月17日取得建筑工程施工许可，2016年3月9日取得涉案正式建设工程规划许可，2016年4月29日办理建筑工程竣工验收备案、2016年11月办理不动产权登记的事实，三亚市规划局文件可以证明荣兴公司在取得正式规划许可前即2006年6月14日已获三亚市规划局审批取得建设工程规划临时许可，后将规划临时许可换发正式规划许可证的事实，同时竣工验收备案表亦载明涉案工程F、G栋于2011年12月19日获勘察、设计、施工、监理、建设单位确认竣工验收的事实，另结合彭永强提供的《通知》一份，可以证明涉案房屋竣工验收后荣兴公司通知彭永强入场装修并自2012年2月1日起计算免租期的事实，结合以上证据，可以证明荣兴公司通知彭永强入场时涉案房屋已取得规划临时许可和竣工验收，对彭永强认为承租房屋不具备合法性的意见不予采纳。彭永强向本院提交荣兴公司曾向其提供的单位工程质量验收记录，以证明荣兴公司签订合同时未如实告知涉案房屋合法情况的问题，荣兴公司对该证据不予认可，本院认为该记录与上述竣工验收备案内容相矛盾，无法说明其来源，不予采纳；三、关于房屋所在区域"三亚荔枝沟农产品综合批发市场"功能改变的问题。彭永强向本院提交新华网南海频道、海南兴农网站信息、照片，以证明涉案房屋所在区域原定性为农产品批发市场，后出租方荣兴公司擅自改变用途即改为"荣兴建材城"影响彭永强继续履行合同的事实，荣兴公司对网站信息和照片内容真实性予以认可，并向本院提交"关于改变'三亚荔枝沟农产品综合批发市场'功能请示报告"和"关于'三亚荣兴科技实业有限公司及其项目'经营情况调查报告"以证明涉案房屋租赁合同签订之前荣兴公司已向政府相关部门申请将农产品批发市场功能改为建材市场并更名为"三亚荣兴建材城"的事实，其变更市场功能有其合理理由且不影响彭永强继续承租，彭永强对荣兴公司提交的该组证据不予认可，本院认为，结合双方提供的两组证据，均能确认涉案房屋所在区域"三亚市荔枝沟农产品综合批发市场"已变更为"荣兴建材城"的事实，其市场功能已变更为建材市场。四、关于涉案房屋使用情况。收到荣兴公司《通知》后，2012年2月1日彭永强入场'三亚荔枝沟农产品综合批发市场F栋二至三楼、G栋二至四楼进行装修，先后用于经营三亚荔枝沟盛堡隆休闲会所（经营者彭永强）、三亚荔枝沟歌迪量贩式歌城（经营者彭永强）、三亚万盛隆投资发展有限公司（法定代表人彭永强）、三亚荔枝沟吉湘厨意餐饮店（与案外人罗某合作，有项目合作协议书佐证），彭永强提供财务报表以证明上述公司、个体户经营情况，荣兴公司不予认可，本院认为该报表与本案无关联性，不予采纳。荣兴公司向本院提交《停止占用消防通道通知》、《堵塞F、G消防通道平面图、照片》、彭永强私自同意第三方搭建发射塔照片、自搭违章建筑物照片，以证明彭永强没有遵守租赁合同约定保障消防安全、私搭乱建的事实，彭永强对该组证据不予认可，认为荣兴公司所主张消防问题与事实不符且搭建发射塔和建筑物经过荣兴公司同意，本院对该组证据真实性予以采纳，但证明力不足以反映彭永强使用不当构成违约的事实。荣兴公司向本院提交《解除租赁合同通知书》及邮寄方式一份，以证明因彭永强欠付租金行为其于2016年4月27日向彭永强发出解除通知的事实，彭永强对收到通知的事实无异议，但认为其收到通知后已逐步停业经营。本院对该通知书真实性予以采纳，但根据当事人陈述和实地勘察，截至法庭最后一次辩论前，荣兴公司与彭永强因租金和损失赔偿问题未完成房屋交接，彭永强一方仍实际占用涉案房屋。五、关于涉案房屋租金缴纳情况。荣兴公司向本院提供租金缴纳明细和银行回单，彭永强于2012年2月1日进场后起算免租期，其中F栋二至三楼于六个月免租期满后2012年8月1日起算租金，G栋二至四楼在补充合同书基础上延长至十一个月免租期自2013年1月1日起算租金，双方对租赁面积F栋二至三楼4000平方米、G栋二至三楼3388平方米、四楼1637平方米及彭永强自2015年10月始未继续缴纳租金的事实无异议。双方对之后的房屋租金计算有异议，均提交了后续租金计算明细，荣兴公司主张按照合同约定的租金递增标准计算，彭永强认为荣兴公司曾口头答应按原租金标准延期一年不递增，不应继续按合同原有约定执行，本院认为彭永强未提供租金标准发生变更的相关依据，租金仍应按照租赁合同及补充合同书约定计算，对荣兴公司提供的2015年10月至2016年4月期间的租金计算明细予以采纳。六、关于涉案房屋现有装饰装修物、电梯、消防等工程以及硬件、软件、设备、设施等资产现有价值。荣兴公司和彭永强一致同意解除租赁关系，彭永强向本院提交《装修结算合同书》、工程项目清单及结算表、已搬走物品清单，以证明其对涉案房屋投入大量资金进行装修，合同解除后荣兴公司应赔偿其相应损失。荣兴公司对该组证据不予认可，认为彭永强违约在先具有过错，且不同意继续利用装饰装修物、电梯、消防工程、硬件、软件、设备、设施等。本院认为，仅有《装修结算合同书》不能作为彭永强装饰装修损失的计算依据，工程项目清单及结算表、已搬走物品清单均系彭永强单方制作，故委托鉴定机构海南方正资产评估事务所对涉案三亚市荔枝沟农产品批发市场F栋2、3楼，G栋2、3、4楼及F栋、G栋1楼大堂投入资金的所有装修、电梯、消防等工程以及硬件、软件、设备、设施等资产价值进行司法鉴定，鉴定机构于2017年2月6日作出《资产评估报告》（方正评报字【2017】第003号），评估结论为截至评估基准日2016年12月6日现有价值总计16518427元，其中分为三部分：1.装饰装修现有价值13758222.02元；2.消防工程现有价值570510.00元；3.电梯、硬件、软件、设备、设施等资产现有价值为2189694.86元。彭永强及第三人对鉴定意见予以认可，荣兴公司对鉴定意见不予认可，认为该鉴定申请系彭永强单方提出，双方并未对装修物价值进行约定，荣兴公司亦不同意继续利用上述装饰装修物、消防、电梯、硬件、软件、设备设施等，构成违约的彭永强无权要求荣兴公司就其经营投入承担责任。本院曾致函鉴定机构询问：1.评估价值的依据系按照现场勘查和市场价格还是按彭永强提供的装修结算合同书；2.消防工程是否属于不可拆除的装修物；3.电梯、硬件、软件、设备、设施等资产是否全部属于没有形成附合的资产；4.评估方法等。鉴定机构函复：1.由于装饰装修隐蔽工程较多，难以通过现场勘察评估，本案只能依据彭永强提供的装修结算单、合同书等依据进行测算，现场勘查情况与彭永强提供的装修结算单基本相符，并将单中可拆除部分予以扣减；2.消防工程作为公共营业场所必须配备的附属工程，不可分割、不可独立，属于不可拆除的装修物；3.电梯、硬件、软件、设备、设施等资产基本属于没有形成附合的动产，其中电梯虽然可以拆除，但拆除后会影响建筑物正常上下通行的使用功能，通常属于建筑物的附合物，如电梯须单独计价，可将两部电梯价值86173元和84272元合计170445元单列；4.评估方法系按照成本法评定重置价值后与确定的成新率乘积计算得出。根据鉴定意见和函复，本院认为该评估结论虽依据彭永强提供装修结算单作出，但基本符合现场情况，评估方法正确，程序合规，对鉴定意见应予采纳。庭后，本院曾询问荣兴公司是否同意继续利用租赁房屋中的消防工程及电梯，荣兴公司提出同意继续利用该消防工程和电梯，但必须满足权属明确、审批手续齐全、交付时达到正常使用状态的条件，且对2部电梯可予彭永强以鉴定价格170445元补偿、消防工程仅同意在300000元范围内补偿。本院认为，本案争议焦点系彭永强应否继续给付2015年10月1日之后的租金及荣兴公司应否赔偿彭永强装饰装修、消防工程、电梯、硬件、软件、设备、设施等资产损失。荣兴公司和彭永强签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充合同书》系双方真实意思表示，所涉标的的真实坐落位置与租赁合同中F、G栋所属"三亚荔枝沟农产品综合批发市场"描述相符，签订上述合同时荣兴公司并未故意告知彭永强虚假情况或隐瞒真实情况，且涉案房屋已取得建设工程规划临时许可和竣工验收，未违反法律法规强制性规定，当属有效合同，荣兴公司后续取得建设工程规划许可证和向行政主管部门办理竣工验收备案不影响涉案房屋的合法性，荣兴公司出租行为也并未侵犯社会公共利益。由于彭永强未继续支付2015年10月1日之后的租金，荣兴公司于2016年4月27日向彭永强发出《解除租赁通知书》，彭永强收到通知后仍未给付租金或搬离涉案房屋，导致荣兴公司诉至本院，审理过程中彭永强亦提出反诉要求解除租赁合同，本院认为由于双方均同意解除合同，故《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充合同书》应予解除。对于合同解除的时间，彭永强主张按照其提出反诉之日视为合同解除，本院认为，荣兴公司虽事先向彭永强提出解除合同，彭永强亦向本院提出反诉要求解除合同，但双方解除合同的理由和基础不同，在房屋交接上仍存在很大争议，以致于最后一次庭审辩论结束前双方仍未完成房屋交接，《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充合同书》实际仍在继续履行状态，故合同解除的时间应以本判决确定之日为准。合同解除后双方权利义务终止，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质予以认定，故《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充合同书》解除后，彭永强不再拥有继续使用房屋的权利，其和第三人三亚荔枝沟盛堡隆休闲会所、三亚荔枝沟歌迪量贩式歌城、三亚万盛隆投资发展有限公司、三亚荔枝沟吉湘厨意餐饮店应在合理期限内腾退房屋和场地，腾退时间酌定为十五天。关于涉案房屋所在区域的功能定位变更为"荣兴建材城"是否影响彭永强缴纳租金的问题，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益的过程，荣兴公司已按照合同约定将房屋交付彭永强使用，履行了合同主要义务，同时合同签订过程中"三亚荔枝沟农产品综合批发市场"系对涉案房屋坐落位置的描述，且荣兴公司后续取得的建设工程规划许可证和不动产登记证中均沿用了该名称，该市场名称并非合同成立的必要条件，双方也没有特别约定将"三亚荔枝沟农产品综合批发市场"名称作为合同继续履行的基础，市场功能更改不是租赁标的物的变更，也不是对土地用途的变更，没有对彭永强继续承租房屋和实现合同目的造成根本影响，原农产品综合批发市场变更为"荣兴建材城"系对整个区域内功能定位的调整，绝不仅仅针对某一处房屋，彭永强认为农产品市场变更建材城造成人流量、采购成本、交通便利等影响，实际上系彭永强个人对自身经营的商业考量，市场定位变更属于经营过程中可能预见到的商业风险，承租人不应完全归咎于租赁合同约定从而拒绝继续履行支付租金的义务，故彭永强拒绝支付2015年10月1日之后的租金，已构成违约，其应当承担继续给付和赔偿利息损失的违约责任，荣兴公司主张彭永强按照合同约定支付2015年10月1日至2016年4月30日租金合计2426432元及赔偿利息损失，有事实和法律依据，予以支持。关于利息的计算，双方已在租赁合同中约定租金半年支付一次，先支付租金后使用房屋，故利息部分按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率，分为两段计算区间，第一阶段为2015年10月1日至2015年12月31日，以该阶段欠付总租金913248元为基数，第二阶段为2016年1月1日至债务履行完毕之日止，以2426432元为基数计付。关于荣兴公司应否赔偿彭永强装饰装修、消防工程、电梯、硬件、软件、设备、设施等资产损失的问题，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定:"承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:...（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿..."彭永强拒绝交付租金在先，荣兴公司有权按照租赁合同约定行使解除权，荣兴公司同时表示不同意继续利用彭永强装饰装修物、消防工程、电梯、硬件、软件、设备、设施等资产。对于该装饰装修物、消防工程、电梯等各项资产的处理，应结合鉴定意见和利用情况具体分析，本院认为，对于构成违约的彭永强要求荣兴公司第一部分装饰装修损失13758222.02元，于法无据，本院不予支持；第二部分消防工程，该消防工程系必须配备的附属工程，价值较大，属于与房屋不可分割、不可独立、难以拆除的部分，对于房屋安全而言意义重大，酌情判决消防工程部分应由荣兴公司继续利用，该部分如不予补偿也将显失公平，虽然荣兴公司仅同意在300000元范围内进行补偿，但荣兴公司该意见与鉴定意见中关于消防工程的价值差距较大，本院认为该消防工程有一定特殊性，鉴定意见作为补偿价格的参考依据对双方较为公平，酌定荣兴公司在利用价值范围内给彭永强适当补偿570510元；第三部分，电梯拆除后会影响建筑物正常上下通行，造成房屋毁损，对此电梯部分经询荣兴公司意见，荣兴公司同意利用，故电梯由荣兴公司继续利用，荣兴公司应在利用价值范围内给彭永强适当补偿170445元，而除电梯外的其他硬件、软件、设备、设施均属于没有形成附合、可搬离的动产，彭永强可以在腾退房屋的同时拆除、搬离，彭永强关于赔偿除电梯外的其他硬件、软件、设备、设施等资产损失的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院》第十条、第十一条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）三亚荣兴科技实业有限公司与被告（反诉原告）彭永强签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充合同书》，彭永强及第三人三亚荔枝沟盛堡隆休闲会所、三亚荔枝沟歌迪量贩式歌城、三亚万盛隆投资发展有限公司、三亚荔枝沟吉湘厨意餐饮店在本判决确定的解除之日起十五日内腾退三亚市吉阳区荔枝沟路三亚荔枝沟农产品综合批发市场二期F栋二至三楼、G栋二至四楼房屋和场地并交还三亚荣兴科技实业有限公司；二、被告（反诉原告）彭永强应自本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）三亚荣兴科技实业有限公司2015年10月1日至2016年4月30日期间房屋租金合计2426432元及赔偿利息损失（按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率，分为两段计算区间，第一阶段为2015年10月1日至2015年12月31日，以该阶段欠付总租金913248元为基数，第二阶段为2016年1月1日至债务履行完毕之日止，以2426432元为基数计付）；三、三亚市吉阳区荔枝沟路三亚荔枝沟农产品综合批发市场二期F栋二至三楼、G栋二至四楼消防工程和电梯部分由原告（反诉被告）三亚荣兴科技实业有限公司利用，由彭永强在本判决生效之日十日内向荣兴公司办理移交手续，荣兴公司同时在利用价值范围内补偿被告（反诉原告）彭永强合计740955元；四、驳回被告（反诉原告）彭永强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26647元（本诉原告三亚荣兴科技实业有限公司已预交），由本诉被告彭永强负担；反诉案件受理费60455元（反诉原告彭永强已预交70900元），由反诉被告彭永强负担60455元，余下10445元本院退还彭永强。鉴定费100000元（反诉原告彭永强已预缴），由反诉原告彭永强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 邢丽霞人民陪审员 谭建成人民陪审员 符永华 二〇一七年四月七日法官 助理 陈鸿哲书 记 员 冼琳韵附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。