重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0107民初21823号原告:重庆隆鑫物业管理有限公司，住所地：重庆市九龙坡区石坪桥横街特5号。组织机构代码：75305604-1。法定代表人：高仲，职务:董事长。委托代理人：高海燕，重庆依斯特律师事务所律师。被告：郭某某，男。原告重庆隆鑫物业管理有限公司（以下简称：隆鑫物业公司）诉被告郭某某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月11日立案受理后，依法由审判员周中超担任审判长，与人民陪审员范丽娜、崔元良组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告隆鑫物业公司的委托代理人高海燕到庭参加了诉讼，被告郭某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告隆鑫物业公司诉称，被告与重庆隆鑫花漾湖地产有限公司签订《重庆商品房买卖合同》，购买位于重庆市××“××小区”××、××幢的商铺。2008年7月，原告与重庆隆鑫花漾湖地产有限公司签订《前期服务合同》，委托原告对美茵河谷小区进行物业管理。被告自2014年9月实际使用商铺，但未按照《重庆商品房买卖合同》、《商业物业服务协议》的约定向原告支付物业管理费、公摊水电费、市政清洁费、商铺水电费。现原告起诉来院，请求：1、判令被告向原告支付2014年9月12日至2016年10月31日期间的物业管理费328459.04元;2、判令被告向原告支付2014年9月12日至2016年10月31日的公摊水电费、市政清洁费商铺水电费合计65653.06元；3判令被告向原告支付违约金98537.7元；4、诉讼费用由被告承担。被告郭某某未出庭，亦无书面意见。经审理查明，被告郭某某系重庆市九龙坡区××号“美茵河谷小区”下列商铺业主：1幢附25号（物理层3层，建筑面积76.71平方米）、1幢附26号（物理层3层，建筑面积124.16平方米）、1幢附27号（物理层3层，建筑面积124.16平方米）；4幢附11号（物理层2层，建筑面积79.46平方米）、4幢附12号（物理层2层，建筑面积76.67平方米）、4幢附13号（物理层2层，建筑面积68.317平方米）、4幢附14号（物理层2层，建筑面积68.31平方米）、4幢附15号（物理层2层，建筑面积76.67平方米）、4幢附16号（物理层2层，建筑面积76.67平方米）、4幢附17号（物理层2层，建筑面积68.7平方米）、4幢附20号（物理层3层，建筑面积136.37平方米）、4幢附21号（物理层3层，建筑面积168.59平方米）、4幢附22号（物理层3层，建筑面积233.12平方米）、4幢附23号（物理层3层，建筑面积233.12平方米）、4幢附24号（物理层3层，建筑面积235.2平方米）、4幢附25号（物理层3层，建筑面积134.21平方米）、4幢附26号（物理层3层，建筑面积134.21平方米）、4幢附27号（物理层3层，建筑面积135.37平方米）、4幢附28号（物理层4层，建筑面积168.59平方米）、4幢附29号（物理层4层，建筑面积233.12平方米）、4幢附30号（物理层4层，建筑面积233.12平方米）、4幢附31号（物理层4层，建筑面积155.91平方米）、4幢附32号（物理层4层，建筑面积92.95平方米）、4幢附33号（物理层4层，建筑面积92.95平方米）、4幢附34号（物理层4层，建筑面积132.57平方米）。2014年7月，被告郭某某与重庆隆鑫花漾湖地产有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》购买上述房屋时，在合同附件中约定：被告认可重庆隆鑫花漾湖地产有限公司委托原告实施“隆鑫·美茵河谷”的物业管理服务，物业费实行包干制，按建筑面积商业4元/月·平方米。美茵河谷小区建设单位重庆隆鑫花漾湖地产有限公司与原告重庆隆鑫花漾湖地产有限公司就小区前期物业服务事项签订《美茵河谷一期前期物业服务合同》，约定原告为美茵河谷小区提供物业服务，合同约定了物业服务事项、服务质量、物业服务费用、违约责任等事项，其中商业物业服务费为2.5元/月·平方米，共用的专项设备运行的水电能源消耗应独立计量核算，合理向业主分摊计收，并约定未能按时如数交纳物业服务费的，按每日千分之三的标准支付违约金。2014年9月12日，原（甲方）、被告（乙方）就被告所有的包括前述房屋在内的位于九龙坡区××号“美茵河谷小区”商铺签订《商业物业服务协议》，协议约定了双方权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、代收代缴收费服务等等。其中物管费按建筑面积每月每平方米4元计算，“受有关部门或单位的委托，甲方可提供水、电、生活垃圾处置费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理费用），收费标准执行政府相关规定”等等。审理期间，原告陈述诉请中的公摊水电费按照10元/月、户计，市政清洁费按8元/月、户计，此外原告为被告代缴商铺水电费，上述费用合计65653.06元，并以欠费总额的30%主张违约金。原告主张被告名下前述各个房屋拖欠的物业费、公摊水电费、市政清洁费期间不尽相同，其中：1幢附25、26、27号为2014年12月1日至2016年10月31日；4幢附11、13、14、15、16、17、21、22、23、24、25、26、27、32、33、34号为2014年9月12日至2016年10月31日；4幢附12、20号为2014年9月1日至2016年10月31日；4幢附28、29、30、31号为2014年9月12日至2016年3月31日及2016年8月1日至2016年10月31日。原告另举示了单方制作的欠付统计表，国网重庆市电力公司开具针对户名为原告的电费机打发票，拟证明被告拖欠物业费、公摊水电费、市政清洁费以及原告为被告代缴的商铺电费。以上事实有《重庆市商品房买卖合同》、《美茵河谷一期前期物业服务合同》、《商业物业服务协议》、产权信息查询等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，原告隆鑫物业公司与美茵河谷小区建设单位重庆隆鑫花漾湖地产有限公司签订的《美茵河谷一期前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，对作为业主的被告郭某某具有法律约束力。被告郭某某在购买房屋及之后与原告就其商铺物业签订《商业物业服务协议》,对物业管理费用标准进行了变更,即每月每平方米4元计算,本院对此予以确认。原告为被告位于美茵河谷小区的房屋提供物业服务，依照诚实信用及权利与义务相一致的原则，应当按约向原告支付物业管理费。根据合同约定，本院认定被告所有的诉争25套商铺截止2016年10月31日共计拖欠原告的物业费为328459.04元。关于原告主张的公共能耗费用。《美茵河谷一期前期物业服务合同》约定，共用的专项设备运行的水电能源消耗应独立计量核算，合理向业主分摊计收。《商业物业服务协议》在将《美茵河谷一期前期物业服务合同》中商业房屋物业费标准2.5元/月·平方米变更为4元/月·平方米后，未就公共能耗部分另作明确约定。本案审理期间，原告未举示水电能耗独立核算情况，并主张按照10元/月·户的固定标准计费，缺乏依据，本院不予采纳。但专项设备运行产生公共能耗系物业管理服务过程中实际必然产生的费用，结合被告物业面积、拖欠期间等因素，本院酌情主张公摊水电费3000元。关于市政清洁费。根据原、被告《商业物业服务协议》，该项费用属代收代缴项目。原告未举证证明其受市政卫生管理部门的委托代收该笔费用，且亦无证据证明原告代被告支付了该费用，故对该笔费用，本院不予支持。关于原告主张的其为被告代缴的商铺水电费。审理期间，原告举示的国网重庆市电力公司开具的机打发票，该发票户名为原告，无法认定是由被告名下物业产生的电费，原告该项主张缺乏其他证据佐证，本院不予采信。关于违约金。原告主张按欠费总额的30%计算违约金，缺乏事实依据，且《美茵河谷一期前期物业服务合同》对违约金部分约定过高，《商业物业服务协议》亦未作明确约定。但被告拒付物业、公摊费用的行为客观上造成了原告的资金占用损失，综合考虑合同履行情况，本院酌情主张10000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郭某某就位于九龙坡区兰美路988号1幢附25、26、27号，4幢附11、12、13、14、15、16、17、20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、30、31、32、33、34号商铺，于本判决生效后十五日内向原告重庆隆鑫物业管理有限公司支付截止2016年10月31日的物业服务费328459.04元，公摊水电费3000元，违约金10000元；二、驳回原告重庆隆鑫物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7876元、保全费2983元、公告费800元，共计11659元，由原告负担2580元，被告郭某某负担9079元（此款原告已预交7721元，超出部分5141元由被告在履行上述义务款项时一并支付原告，被告应负担的剩余3938元于本判决生效之日起五日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 长  周中超人民陪审员  范丽娜人民陪审员  崔元良二〇一七年四月二十七日书 记 员  陈 蒙