上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0116民初10557号原告(反诉被告)：曹某某，女，1990年7月25日生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：朱锋，上海市浦南律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈某，男，1972年11月26日生，汉族，住安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：王明辉，上海佳通律师事务所律师。委托诉讼代理人：奚来玉，上海佳通律师事务所律师。第三人：朱某某，女，1973年7月12日生，汉族，住安徽省巢湖市无为县十里墩乡十里行政村旗杆自然村XXX号。委托诉讼代理人：王明辉，上海佳通律师事务所律师。原告(反诉被告，以下统称“原告”)曹某某诉被告陈某(反诉原告，以下统称“被告”)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员独任审判。2016年12月1日，本院依被告申请依法追加朱某某作为第三人参加诉讼。2016年12月20日，被告陈某向本院提起反诉，本院依法予以合并审理。本院于2016年12月13日、2017年3月13日两次公开开庭进行审理，原告曹某某及其委托诉讼代理人朱锋，被告及第三人委托诉讼代理人王明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年8月5日，原、被告双方签订《上海市房地产买卖合同》(编号：XXXXXXX)一份，约定：被告将位于上海市金山区金山卫镇学府路XXX弄XXX号XXX室的房屋转让给原告；合同总价79万元，2016年8月5日支付24万元(含定金5万元)，余款55万元被告同意原告以银行贷款支付。原告于2016年8月5日支付完毕24万元，由被告出具收条。依据合同约定，被告应于2016年10月31日腾空房屋与原告办理交接手续，于2016年11月30日将涉案房屋过户至原告名下。被告在合同履行过程中，未依据合同约定涤除抵押权并配合原告办理银行贷款手续。原告完全依据双方签订的房屋买卖合同履行付款义务，但被告未按约履行构成根本性违约，经原告催告后，被告明确表示不继续履行合同。现基于被告不配合办理银行贷款，故原告明确：以现金方式直接支付剩余的购房款，要求继续履行合同，要求被告将涉案房屋过户至原告名下并实际交付房屋。现向法院起诉请求：1、判令被告继续履行原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》(编号XXXXXXX)，判令被告交付房屋并办理将涉案房屋过户至原告名下的相关手续；2、判令被告涤除涉案房屋的抵押权；3、判令被告办理水、电、燃气、有线电视、物业维修基金等过户至原告名下的相关过户手续，并结清拖欠的费用；4、本案律师费2万元由被告承担；5、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、判令被告继续履行原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》(编号XXXXXXX)，判令被告交付房屋并办理将涉案房屋过户至原告名下的相关手续；2、判令被告涤除涉案房屋的抵押权；3、判令被告办理水、电、燃气、有线电视、物业维修基金等过户至原告名下的相关过户手续；4、由被告承担逾期过户及交房违约金，从2016年11月1日起算，以24万为基数，每日千分之一的标准计算至交房之日止(后原告撤回该项诉讼请求)；5、被告交付房屋给原告之后，请求法院准许原告向被告支付剩余购房款55元；6、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。涉案房屋为被告及第三人夫妻共同财产，被告无权处置属于第三人50%的产权，被告认为房屋买卖合同无效，被告同意补偿原告银行存款利率为标准的利息损失。被告同时反诉称，2016年8月5日，反诉人与被反诉人签订了《上海市房地产买卖合同》，约定反诉人将位于上海市金山区金山卫镇学府路XXX弄XXX号XXX室房屋转让于被反诉人，转让价款为人民币79万元整。合同签订当日，反诉人即着手安排涤除房产设立的抵押权事宜，并去了公证处办理公证委托手续。然而公证员要求反诉人配偶一定到场，否则公证委托无法办理。因此，反诉人不得已放弃当日的公证程序。为了履行本合同，反诉人将转让房产事项告知到其配偶，并请求其配合办理公证。但反诉人配偶知晓该事项时表示不同意出售房产，也不会配合办理公证。反诉人反复劝说配偶同意反诉人的处置行为，但均未成功。反诉人无奈告知到被反诉人，因配偶不认可合同无法继续履行，要求被告与被反诉人协商解决。但被反诉人态度坚决要求继续履行合同，不同意协商。反诉人认为，系争房产是反诉人与配偶婚后购置，属夫妻共同财产，反诉人确无权代表配偶处分其份额内的财产，因该合同反诉人配偶一直不追认，故合同已无履行的可能，故请求法院判令：1、请求法院判令解除原、被告2016年8月5日签订的《上海市房地产买卖合同》(编号为XXXXXXX)；2、本案诉讼费由反诉被告承担。(诉讼中，被告增加一项反诉请求：判令反诉人返还被反诉人房款24万元)。第三人陈述称，其对房屋买卖合同不知情，因房屋是夫妻共同财产，第三人依法拥有一半的产权，被告出售房屋未经第三人同意，故第三人不同意原告的诉讼请求。针对被告的反诉，原告辩称，请求驳回反诉请求，被告、第三人均知悉房屋的买卖，房地产登记簿上仅登记被告一人名字，被告与第三人是夫妻关系，被告可以全权代表家庭的意思表示。经审理查明，被告系上海市金山区金山卫镇学府路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)所有权人，被告与第三人系夫妻关系，系争房屋系两人婚后购买。2016年8月5日，经上海瞬德房地产经纪事务所介绍，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，当天到场人员包括原告本人、被告本人、被告连襟贾明海及被告表妹(姓名不详)，合同约定，原告向被告购买系争房屋，房屋总价为79万元，合同第四条约定，被告于2016年10月31日前腾出房屋并通知原告进行验收交接…；合同第六条约定，在2016年11月30日之前，原、被告双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续…被告承诺，在原告或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于被告故意拖延或者不及时提供相关材料的，原告按本合同第十条追究被告的违约责任；合同第十条约定，被告未按本合同第四条约定期限交接房地产的，原、被告双方同意按下列第(一)款内容处理：(一)每逾期一日，被告应向原告支付已收款0.1%的违约金，合同继续履行…;合同附件三约定，1.2016年8月4日原告支付被告定金人民币5万元整；2.2016年8月5日，原告支付被告购房首付款人民币24万元整(含定金)；3.被告同意原告以银行贷款方式支付房款人民币55万元整；补充条款(一)第2条约定，被告收到全部房款且办妥《上海市房地产权证》后7日内将房屋交付原告，交付标志为被告将钥匙交付原告，并对水、电、煤气、电话、物业管理、有线电视等费用结算，并办妥更名；补充条款(一)第4条约定，双方约定，该房的维修基金被告与原告不予结算，被告赠予原告；合同附件四约定，…被告在本合同第四条约定的房屋验收交接后，与原告共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续，物业维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费由被告无偿转让给原告，原告无需另外支付费用。合同签订当日，原告向被告支付了24万元购房款(含定金5万元)，被告向原告出具房款收据一份。2016年9月10日，因被告怠于办理系争房屋抵押权涤除、查房等手续，原告向被告发出催告函一份，载明：…现因你方对合同约定价格不认可，我方多次电话及短信协商无果，将导致无法如期办理相关交易过户等所需手续，故我方现在正式以书面形式通知你方须在2016年9月18日前在瞬德地产协商后续事宜，并抓紧办理相关交易过户等所需手续，如不按合同约定履行的，你方须按上海市房地产买卖合同的第十条中的第(一)款向乙方支付违约金，并承担因此给乙方造成的一切损失及相关的法律责任。2016年10月16日，应原告要求，上海瞬德房地产经纪事务所出具情况说明一份，载明，…我公司业务员应客户曹某某请求与出售方陈某(代理人：贾明海)联系沟通，客户曹某某已于2016年9月11日发出催告函给产权人陈某，我方已知晓此函并告知出售方。买方代理人贾明海回复我方：请明确转告曹某某(买方)，因为我老婆不同意卖，所以无法继续(履约)。另查明，系争房屋尚有抵押权未涤除，上海市房地产登记簿载明，系争房屋抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海奉贤支行，债权数额480,000元。诉讼中，依据原告财产保全申请，本院依法查封了被告名下的系争房屋。诉讼中，原告表示，系争房屋登记权利人为被告陈某，原告尽到了合同主体审查义务，合同价款符合签约时市场价格，被告声称妻子不同意，但被告妻子从未正式也没有通过其他方式向原告提出过不出卖房屋，被告代理人贾明海也没有提出过，被告不同意出卖房屋的真实原因是房价上涨。被告表示，贾明海是陈某的代理人，不是第三人的代理人；被告及其妻子一起居住在苏州，夫妻关系不存在问题，签订合同时间仓促，签订完合同当天回去告诉第三人，当时第三人即被告妻子不同意卖，故合同不能继续履行。以上事实，由身份证复印件、上海市房地产买卖合同、房地产登记簿、房款收据、银行凭证、催告函及挂号凭证、情况说明、证人赵小钢的证人证言、结婚证、房地产权证、户口本、录音资料及本院庭审笔录等证据所证实。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行各自义务。关于第三人对出售房屋一事是否知情同意，首先，从被告与第三人夫妻关系来看，二人共同居住，感情正常，在此前提下，按照常理，对于出售房屋这一家庭重大决策，应当系夫妻双方共同商讨作出；其次，交易过程来中，贾明海作为被告的全权委托代理人，与被告商谈交易事宜，从被告、第三人及贾明海的关系来看，贾明海系第三人姐夫，贾明海妻子与第三人是亲姐妹关系，现被告主张隐瞒第三人出售房屋，却委托了第三人的姐夫出售房屋，显然不合常理；第三，尽管被告表示事前未告知第三人出售房屋，但原、被告签订买卖合同当天即告知第三人，被告没有证据证明在交易过程中第三人事后即向原告提出过异议，贾明海给中介的回复中也是“我老婆不同意卖”，未曾提出过第三人不同意出售，直至原告起诉，第三人才明确表示不同意出售，该异议的提出显然已经超过合理期限，故本院认定，第三人对被告出卖系争房屋一事属知情且同意，原告也有理由相信被告出售房屋系与第三人的共同意思表示。本案中，原告按照约定向被告支付了购房首付款24万元，被告却不按照约定配合原告办理查房、涤除抵押权等合同义务，构成违约，原告要求继续履行合同的诉讼请求，应予支持，被告应当涤除系争房屋上的抵押权，并协助原告办理权利人变更登记手续，交易产生的税费由原告承担。关于剩余购房款55万元，原告要求向被告支付，应予准许，关于支付时间，本院调整为本判决生效之日起十日内。根据合同约定，被告应在收到全部房款且办妥《上海市房地产权证》后7日内交付房屋，现因诉讼导致付款、交付时间延后，双方未在约定时间申请办理过户手续，故本院将交付房屋的日期确定为被告收到全部房款后7日内，被告交付房屋的同时，还应将系争房屋水、电、燃气、有线电视、物业维修基金过户至原告名下。被告关于解除合同，返还原告购房款的反诉请求，缺乏依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条之规定，判决如下：一、本诉原告曹某某与本诉被告陈某于2016年8月5日签订的《上海市房地产买卖合同》(编号XXXXXXX)继续履行；二、本诉被告陈某应于本判决生效之日起五日内涤除设立于上海市金山区金山卫镇学府路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权；三、本诉被告陈某应于本判决生效之日起十日内将上海市金山区金山卫镇学府路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人变更登记至本诉原告曹某某名下，相关交易税费由本诉原告曹某某承担；四、本诉原告曹某某应于本判决生效之日起十日内支付本诉被告陈某购房款人民币550,000元；五、本诉被告陈某应于本诉原告曹某某履行完毕本判决第四项付款义务后七日内将位于上海市金山区金山卫镇学府路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给本诉原告曹某某，并将该房屋的水、电、燃气、有线电视、物业维修基金过户至本诉原告曹某某名下；六、驳回反诉原告陈某的全部反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费5950元、财产保全费4570元，合计10,520元，由本诉被告陈某负担；反诉案件受理费40元，由反诉原告陈某负担，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  奚利强二〇一七年四月二十日书记员  张 倩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。