安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0123民初308号 原告（反诉被告）：张前进，男，汉族，1974年1月20日出生，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：方庆涛，安徽力澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李同利，安徽力澜律师事务所律师。 被告（反诉原告）：合肥结义置业投资有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县西南国际车城****，统一社会信用代码913401230597321699。 法定代表人：刘维俊。 委托诉讼代理人：孙旭东，安徽健友律师事务所律师。 原告（反诉被告）张前进诉被告（反诉原告）合肥结义置业投资有限公司（以下简称结义公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梅乐喜适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审时，张前进的委托诉讼代理人方庆涛、李同利，结义公司的法定代表人刘维俊及委托诉讼代理人孙旭东到庭参加了诉讼。第二次庭审时，张前进的委托诉讼代理人李同利，结义公司的委托诉讼代理人孙旭东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告张前进诉称，2015年5月23日，原、被告签订《商品房认购书》，约定原告购买被告开发的车尚国际汽车城2栋118-119室，面积约为139.84平方米，每平方米单价为9180元，房屋总价为1283731元，房屋认购定金50万元。同日，原告向被告缴纳50万元定金，后于2015年6月16日又交纳50万元房屋价款。因房屋价格上涨，在原告交纳100万元房款后，被告违反合同约定将涉案房屋出售给第三人，现已完成网上备案。因无法实现合同目的，原告多次催促被告返还已付购房款，但被告一直拖延。为维护自身合法权益，特具状请求法院判令：一、解除原告于2015年5月23日签订的《商品房认购书》；二、被告返还已支付购房款1000000元，并支付一倍的赔偿款1000000元；三、被告支付购房款利息损失75208元（以100万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%自2015年6月16日计算至2017年1月16日，之后顺延至款清之日止）；四、被告负担本案的全部诉讼费用。 本诉被告结义公司辩称，1、同意解除双方签订《商品房认购书》。2、原告方请求缺乏法律依据，请求依法驳回请求。协议签订后原告没有按协议约定支付房款并办理相应手续，且被告多次短信通知，被告亦未办理，所以造成该协议未能履行的责任在原告，原告违反协议约定，原告的违约行为造成。3、按照协议约定，被告有权没收原告交纳50万定金，并只退回原告支付房款50万元，原告主张赔偿一倍款项无任何法律依据。4、被告将提出反诉。 本诉原告张前进为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：一、《商品房认购书》：证明《商品房认购书》中包括双方当事人基本情况，商铺坐落、商铺单价及总价，房屋价款的支付期限，表明原、被告之间存在商品房买卖合同关系；《商品房认购书》约定，2015年6月6日前在车尚国际营销中心交纳首付款，认购方逾期三天不办视为放弃认购，出售方无需告知认购方且有权对房屋另行处理，定金不予退还，但在合同签订后，原告于2015年6月16日向被告交纳50万元购房款，被告出具收据，应认为是对商品房认购书的更改，即原被告双方以实际行为对商品房认购书做出更改。 二、转账凭证、收据：证明原告已经支付100万元房屋价款，二被告已经收取100万元房屋价款； 三、涉案房屋平面图、房屋备案的登记查询信息：证明原告购买的2#118-119号商铺是备案单上的展厅18上/下、展厅19上、下，被告已将涉案房屋出售给第三人，并完成网上备案手续。 本诉被告结义公司为反驳原告主张，向本院提交短信息记录一组，以证明被告销售员王子晴与原告短信来往，从2015年12月6日到2016年4月29日之间的短信来往，反映被告方希望原告尽快来被告处办理相应手续，签订合同，交纳房款。但原告一直以多种理由推脱不办理，我方在最后一次催告后，才将房屋出卖第三方，因此造成解除合同责任在原告，不在被告。 经庭审质证，本诉被告对原告所举证据材料一的真实性无异议。该认购书，证明了双方合同约定定金及违约责任、交款期限，而原告并未按约定完成，原告违约明显，虽然原告超约定时间在2015年6月16日交付50万元房款，但无结清全部房款，同时，被告多次通知原告办理手续，但原告在2016年5月5日前，未办理相关手续，所以被告有权另行处理房屋。对证据材料二真实性无异议，对证明目的有异议，其中2015年5月23日所交50万元为定金，2015年6月16日是房款，并且没有交清全部房款，且已超过合同约定期限。证据材料三，该房屋已出售给第三方真实性无异议，目的有异议，我们将房屋出售，在通知原告后，原告一直拒不交纳房屋款，签订合同的情况下，才出售给第三方，并非我方违约，而是原告方违约。 本诉原告对被告所举证据材料的质证意见：没有看见短信载体，只有复印件，为无效证明。短息为部分短信，不是2015年12月6日到2016年4月29日的全部信息，不具有真实性。商品房认购书，购买房屋的顾问是姓袁，而并非王子晴。购买单方不可合同变更。 本院经审查，认为本诉原告所举三组证据材料具有合法性、真实性、关联性，具有证明力。本诉被告所举证据材料具有合法性、真实性、关联性，能够证明结义公司存在督促张前进完善手续的行为，但不能达到其他证明目的。 反诉原告结义公司诉称，2015年5月23日，原被告签订商品房认购书，约定房款总价为1283731元，约定签订之日被告支付50万元定金，余款在2015年6月6日前全部付清并签订合同，如逾期原告有权出售该房屋并没收定金，并约定了被告的唯一联系电话。协议签订后，被告仅在2015年6月16日支付50万元，后原告一直联系被告，但是被告一直未来签订合同，无奈将房屋另行出售给他人。可见，被告明显违约。为维护自身合法权益，特具状请求法院判令：一、解除反诉原、被告之间的商品认购书；二、反诉原告（本诉被告）有权没收反诉被告（本诉原告）的50万元定金（即不予返还50万元定金）；三、本案的本诉、反诉讼费用全部由反诉被告（本诉原告）承担。 反诉被告张前进辩称，定金条款不成立，本诉提交两收款单，是购房款，无定金收条，因此无依据不成立。解除认购合同书，理由不成立。 反诉原告结义公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：一、商品房认购书：证明1、购房户张前进的联系电话。2、购房定金是50万元。3、该房屋是一次性付款，余款必须在2015年6月6日前付清。否则结义置业有权没收定金及解除合同，并且有权将该房另行出售。4、按照约定张前进超过了6月6日的期限，当时已经构成了一般违约，后经结义置业多次催要，张前进才在6月16日付了50万元，但是仍未付清房款；后结义置业又一直催要，但是张前进仍未付下剩房款长达一年之久，张前进已经构成了根本违约，结义置业有权解除合同，为此结义置业才在2016年4月29日发了最后的短信通知张前进，告知其如不在规定的时间内付清余款，将解除合同。但是张前进并没有提出异议，按照合同法解释的规定，超过三个月不提出异议，该合同视为解除。可见双方合同已经解除。 二、工资表、短信。证明1、王子晴、胡其兵系结义置业销售人员。2、结义置业多次通知张前进前来办理手续，缴清余款，但是其一直置之不理；后最后一次通知张前进，告知其如不在规定的时间内付清余款，将解除合同。但是张前进并没有提出异议，按照合同法解释的规定，超过三个月不提出异议，该合同视为解除。可见双方合同已经解除。 三、证人证言：证明1、短信的真实性及50万元的定金的事实；2、结义置业多次通知张前进前来办理手续，缴清余款，但是其一直置之不理；后最后一次通知张前进，告知其如不在规定的时间内付清余款，将解除合同。但是张前进并没有提出异议，按照合同法解释的规定，超过三个月不提出异议，该合同视为解除。可见双方合同已经解除。 反诉被告张前进为反驳原告主张，向本院提交收据两张，证明认购书履行期限变更，双方约定最后期限2016年6月6日为最后期限，2016年6月16日收50万房款，视为对履行期限的变更，变更时间无约定，所以反诉请求无依据。 经庭审质证，反诉被告对原告所举证据材料一的三性无异议，证明目的有异议，定金50万并未交付，第二次2016年6月16日交款没有提50万是定金还是货款，因此交付的100万为房款并不是定金，因此定金条款不适用。2016年4月29日最后交易短信，真实性有疑问，是否代表公司。因此，解除通知是无效的。对证据材料二的真实性有异议，工资表及保险单，劳动合同、社保卡才是有效证明，两个证人的行为对于反诉被告来说无法律效力。对证据材料三的三性均有异议，身份真实性有异议，能否代表公司与人交易，有无代理权，证据中看不出来，因此，通知对于购买人来说不生效。 反诉原告对被告所举证据材料的真实性无异议，证明目的有异议，第一张收据与合同相对应的是定金50万元；第二张收据，虽然交款时间超过合同约定期限，但当时反诉被告行为是一般违约行为，后来在反诉原告多次通知催促下长达一年之久没有付清下剩房款，反诉被告已经构成根本违约，所以反诉原告才多次短信通知反诉被告解除合同。 庭审后，本院依职权询问张前进，并形成笔录一份。在接收询问时，张前进虽然不认可王子晴的身份，但认可与王子晴联系的电话号码182××××6777是其本人号码，并一直在使用。 本院经审查，反诉原告所举三组证据材料具有合法性、真实性、关联性，能够证明其他事实，但不能证明已解除《认购书》及张前进构成根本违约的证明目的。反诉被告所举证据材料具有合法性、真实性、关联性，具有证明力。 依据前述证据及庭审中当事人陈述，本院可以确认如下事 实，2015年5月23日，出售方结义公司、认购方张前进签订《车尚国际汽车城商品房认购书》，认购车尚国际汽车城2东118、119室，面积约139.84平方米，单价9180元，定购总价1283731元（表价，签订《商品房买卖合同》时计算认筹及付款方式等优惠）。认购条款：1、认购方已充分了解《车尚国际》汽车城项目，并自愿交纳房屋认购定金500000元整，本定金在签署《商品房买卖合同》时直接转为购房款；2、认购方须在本认购书签订日起10日内，即2015年6月6日之前到车尚国际营销中心交纳首付款并签订《商品房买卖合同》，认购方逾期三天不办理则视作认购方放弃认购，出售方无须通知认购方且有权对该房屋另行处理，定金不予退还。4、认购方确认电话188××××0555为其联系方式，如由于认购方的原因，导致出售方不能联系上认购方而产生的任何损失，一概责任由认购方负责（前述电话如有更改，认购方须以挂号信书面通知出售方）。8、……，自签署之日即时生效，每份均具有相同法律效力，签署正式《商品房买卖合同》后本认购书即终止。备注：此房为一次性付款，余款于2015年6月6日前全部付清。同日，张前进交纳500000元，结义公司出具收据，载明款项为房款。2015年6月16日，张前进又交纳500000元，结义公司出具收据，载明款项为房款。 自2015年12月6日至2016年4月29日，结义公司项目的销售人员王子晴多次发短信至张前进182××××6777的手机号，催促其前来签订合同，完善相关手续。张前进因故未去办理手续。 2016年7月，结义公司将涉案房屋以1420001.08元的价格另行出售，并办理网上备案手续。 本院认为，归纳当事人的主张及抗辩意见，本案焦点问题在于，一、《车尚国际汽车城商品房认购书》是预约合同还是商品房买卖合同；二、双方行为是否构成违约；三、100万元款项的性质及赔偿损失的范围。 关于焦点一，张前进认为《认购书》具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。本院认为，《认购书》是否能认定为商品房买卖合同，应从主客观两个方面进行分析。 客观上，如《认购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，就应当认定为商品房买卖合同。本案《认购书》仅具备当事人名称、商品房基本情况、商品房价款、付款方式及时间，并不具备第十六条所要求的装饰、设备标准承诺，配套基础设施、公共设施，面积差异，办理产权登记，违约责任及争议解决方式等主要内容，故缺少商品房买卖合同的主要内容。 主观上，如当事人有意在将来签订正式合同，以最终明确双方之间所形成法律关系的具体内容，则应当认定为预约。《认购书》中定购总价一栏，注：表价，签订《商品房买卖合同》时计算认筹及付款方式等优惠，表明双方在签订认购书时明确须签订本约。在《认购书》签订后，王子晴作为结义公司销售人员多次短信通知要求签订正式合同，张前进在接受询问时也表示须协商赠车库一事，进一步表明双方须就相关事项进行磋商，订立本约，以最终明确双方权利义务，故本案《认购书》系预约合同，不能认定为商品房买卖合同。 关于焦点二，张前进的行为是否构成违约，是本案的关键。签订预约合同的目的，是在签订本约前先行约定部分条款，将双方一致的意思表示以合同形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至订立本约。其意义在于，保障双方在公平、诚信原则下能够继续进行磋商，在磋商过程中，若一方违背公平、诚信原则，或者否认预约中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商，都构成对预约的违反，应当承担相应的违约责任。反之，若双方在公平、诚信原则下继续进行磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致，致本约不能签订，则属于不可归责的原因，不应承担违约责任。具体到本案，分析现有证据，仅有结义公司催促张前进尽快办理相关手续证据，缺少张前进催促结义公司尽快完善手续的证据，这至少表明张前进缺少磋商的主动性，或者说存在拒绝磋商的可能。在询问时，张前进对长达一年之久未去办理相关手续的解释是，结义公司曾承诺附赠车库，一直在协商此事。对此，张前进既未证明与结义公司相关人员进行过协商，也未证明结义公司存在这一承诺，故不排除张前进以提出令结义公司无法接受的不合理条件而拒绝磋商的可能。基于此，本院认定张前进的行为违背公平、诚信原则，其拖延磋商、拒不签订本约的行为，构成违约，亦应承担相应的违约责任。 结义公司认为是在先解除合同情况下，再另行出售房屋，另行出售行为不构成违约。本院认为，2016年4月29日的短信并非正式解除合同的通知，只能证明结义公司存在催促行为，不能产生解除预约合同的法律效力。结义公司在未解除合同时就将房屋另行出售，构成根本违约。相对于张前进的违约行为，结义公司应承担更重的违约责任。 关于焦点三，解除《认购书》在本、反诉中均作为诉求提出，实属重复，故本院只对本诉此项诉求予以评判。在本诉中，结义公司答辩同意解除，故对张前进此项诉求，本院予以支持。 结义公司认为，张前进支付的100万元款项中有50万元是定金。本院认为，定金合同是实践性合同，如未交付定金，则定金合同不成立。因结义公司出具收据载明的款项性质均是房款，并无证据证实张前进交付定金，故其交付的100万元均是购房款。结义公司反诉诉求没收定金，无事实和法律依据，本院不予支持。因100万元款项系购房款，在合同解除的情况下，结义公司应当返还此款。前已分析张前进存在违约，故对其要求结义公司支付购房款利息的诉求，本院不予支持。 张前进基于《认购书》应当认定为《商品房买卖合同》的理由，主张赔付一倍的购房款，本院不予支持，但结义公司应赔付其信赖利益的损失。至于损失范围，应当以机会损失为基础，不超过履行利益为限。结义公司另行出售涉案房屋，导致机会损失转化为现实损失。综合本案案情及房价波动因素，本院酌定，结义公司因违约得到的直接经济利益可视为张前进的机会损失，则结义公司应赔偿张前进损失136270.08元（1420001.08元-1283731元）。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、解除本诉原告张前进与本诉被告合肥结义置业投资有限公司于2015年5月23日签订的《车尚国际汽车城商品房认购书》； 二、本诉被告合肥结义置业投资有限公司于本判决生效后五日内返还本诉原告张前进购房款1000000元； 三、本诉被告合肥结义置业投资有限公司于本判决生效后五日内给付本诉原告张前进赔偿款136270.08元； 四、驳回本诉原告张前进的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告合肥结义置业投资有限公司的诉讼请求。 本诉被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费23402元，减半收取11701元，由本诉原告张前进负担4188元，由本诉被告合肥结义置业投资有限公司负担7513元。 反诉案件受理费8800元，减半收取4400元，由反诉原告合肥结义置业投资有限公司负担。 如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  梅乐喜 二〇一七年四月十五日 书记员  王 姗 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。