天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0102民初3956号原告：陈璐，女，1973年5月16日生，汉族，天津银行宏通支行职员，住天津市和平区。委托诉讼代理人：李友滨，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：金地（集团）天津投资发展有限公司，住所地天津市河东区津滨大道55号-2413。法定代表人：陈长春，董事长。委托诉讼代理人：李思远，北京大成（上海）律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司天津东丽支行，住所地东丽区福山路先锋路交口。主要负责人：王伯森，行长。委托诉讼代理人：赵俊琪，单位职员。委托诉讼代理人：李臻，单位职员。原告陈璐与被告金地（集团）天津投资发展有限公司（以下简称“金地公司”）、第三人中国工商银行股份有限公司天津东丽支行（以下简称“工行东丽支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈璐及其委托诉讼代理人李友滨、被告金地公司的委托诉讼代理人李思远、第三人工行东丽支行的委托诉讼代理人赵俊琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈璐向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告金地公司之间的商品房买卖合同及补充协议；2.判令被告金地公司返还原告购房款3180000元；3.判令解除原告与工行东丽支行的个人购房借款合同及抵押担保合同；4.判令被告金地公司赔偿给原告造成的损失359048.24元；5.判令被告金地公司协助原告办理退维修基金31800元；6.诉讼费用由被告金地公司承担。后原告向本院提交书面申请要求撤回2、3、4、5项诉讼请求。事实和理由：2014年4月1日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发建设的坐落河东区津塘路××广场、××地下××商铺××套。合同约定建筑面积125.12平米，其中套内建筑面积99.87平米，层高6.35米。原告与第三人签订了借款抵押合同。因购买该商业地产房屋是出于经营的目的，其垂直的层高是直接关系到原告对该房屋的经营使用。根据合同约定层高原计划将此物业改建为两层使用。但在准备设计施工时发现该房屋层高与合同约定严重不符，该房屋主体层高只有4米左右，不足合同约定层高的三分之二。原告按原有设计将房屋纵向分两层并且使上下两层均可达到正常经营使用的目的已无法达到。在进一步详细查看现场的过程中又发现此商铺与比邻商铺中间隔墙存有大门一扇，经与被告核实此门为防火通道的防火门，不可以封堵，且不允许上锁，必须保持24小时畅通状态，此种情形下原告已无法正常经营，商铺中财产安全、经营秘密等均无法保证。为此原告多次与被告联系并寻求被告予以合理解决，但被告均以种种借口拖延、搪塞。至起诉被告仍未予以答复，请求判如所请。金地公司辩称，原告现在所反馈的房屋是净高而非层高，净高与层高是两个意义，层高是指上下两层楼面与楼面的垂直距离，涉案商铺在地下一层有别于地上的商铺，一层与地下一层楼面之间包含了楼板、水管、风管、土层等，故现原告在诉状中所反馈的高度并非房屋层高。虽然本案原告未实际收房，但是也超过了诉讼时效，2014年4月1日签署的购房合同，2016年6月起诉已经超过了两年的诉讼时效。认为原告对房屋的状况一直是知晓并认可的，虽然没有签署房屋验收单，但是有房屋合同附件、房屋平面图和分门分层平面图，这对房屋描述是明确的。原告陈璐作为完全民事行为能力人对于只能分隔成一层和分隔成两层是有一个明确的判断，根据法律规定解除权应在解除权发生之日的一年内行使，逾期不行使的消灭。合同签订时间是2014年4月1日而原告起诉是在2016年，已经超出了解除权的期限，其诉请不应得到支持。涉案商铺符合国家相关规定，金地公司交付的房屋均符合国家相关设计及规范，不影响房屋的正常使用，也未给原告造成任何实际损失。买卖合同及其补充合同中均有约定，整个小区的规划等均以规划部门最后审批的为准，如与合同有差异应及时通知买受人，买受人在购买房屋时也给予充分理解，房屋是已经经过实际审批了，故原告现要求解除合同并要求进行赔偿是无法律依据的。在合同中对间隔大门是有明显标注的，陈璐对此也是知道的，不存在原告在诉状中所说防火大门的问题。本案原告起诉不存在违约或交付房屋有问题的情况，据了解原告之所以起诉要求退房的根本原因在于涉案商铺所在地区经营不佳，故原告希望通过起诉的方式拿回买商铺的购房款。买商铺是当今投资方式之一，投资都是有风险的，但如若任何买商铺的人因为投资风险的问题不顾合同约定不顾时效问题等都进行诉讼要求退房，这是滥用司法资源不管市场稳定，本案中金地公司履行合同符合相关法律规定，不存在违约的情况，金地公司也从未收到过原告反馈的涉诉房屋有问题。工行东丽支行述称，认为原告的诉求与本行没有实体关系，听从法院判决，判决解除合同的话本行在收到清偿款后配合办理撤销他项权的手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告提交2015年12月25日收款收据一份，证明原告已交纳了物业管理费，应当已实际收房。原告对该收据不予认可，主张该收据上未有交款人签字，其未交纳过物业费。对此本院认为，被告提交的该收据上未有原告签字确认，亦未能提供转账凭证等予以佐证，仅是被告单方出据，故对被告提交的该份证据本院不予确认。2.被告提交金地广场项目层高测量技术报告一份，原告认为该证据为被告单方委托，认为该报告的依据不正确、结论不准确，在报告中也未有对应诉争房屋的结论，认为该证据不应被采信。本院认为，该证据为被告单方委托，仅能证明金地广场项目层高，对于本案诉争房屋是否符合层高的约定未予以明确，本院对该证据不予认定。3.庭审后，被告提交建筑消防设施竣工检测报告、建设工程消防验收意见书、情况说明复印件各一份，本院已将该证据向原告出示，原告对该证据均不予认可，认为系被告单方行为，不能证实该改建不影响原告正常使用。本院认为，被告提交的上述证据仅能证明符合消防验收，对于是否影响原告的正常使用未予以证实，本院对上述证据均不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月1日，原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《补充合同》各一份，《买卖合同》约定原告购买被告开发建设的坐落天津市河东区津塘路××广场、××地下--150。设计用途商业，建筑结构钢混结构，建筑层数为-2层，建筑面积125.12平方米，价款为3180000元。《买卖合同》中约定的交付日期为：被告于2014年6月16日前，将符合条件的商品房交付原告使用。《买卖合同》第十一条约定，商品房交付时，被告应书面通知原告办理商品房交接手续，交接房屋钥匙。在附后的金地紫乐广场2号楼商业交工标准中的层高：负一层6.35米，一层、二层、三层4.79米，四层4.59米。在附后的平面图中显示原告所购买房屋的-150与-149商铺共用墙面上有一共用门。在双方签订的《补充合同》第三条房屋的交付交接第3项约定：“买受人按照《合同》中约定的交房日期办理商品房交付手续，自交付之日或视为交付之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担。如买受人仍未办理接收商品房手续，将视为出卖人已将本《合同》项下的商品房交付予买受人，该商品房的风险责任由买受人承担，包括但不限于在此期间发生的物业管理费、供暖费等费用及商品房损毁、灭失的风险责任。”至庭审时被告未以书面形式通知原告收房。庭审中，对于原告所购买房屋与相邻房屋共用门问题，原、被告均认可该门为疏散门，该门处于共用墙大致中间的位置，被告解释因防火要求大于50平方米的商铺要设置两个疏散门。在成讼前该门一直处于开启状态无法锁闭。在诉讼过程中，被告在该疏散门上安装电磁锁。经本院现场查勘，该电磁锁由电源予以控制，通电状态为锁闭，断电时可以自动开启，电源控制在物业管理下的控电箱内。在本院现场查勘时，涉诉房屋处于锁闭状态，由被告安排工作人员对涉诉房屋进行了开启。原告所购房屋的室内高度明显低于同层的其他房屋室内高度。本院认为，原、被告双方签订的《买卖合同》及《补充合同》系双方真实意思表示，双方均应当按照合同约定履行各自义务。双方争议焦点一：原告主张解除合同是否超过诉讼时效及解除权行使期限。双方争议焦点二：双方签订的《买卖合同》及《补充合同》是否应当予以解除。对于争议焦点一：原告主张被告未履行交房义务，现未超过诉讼时效及解除权行使期限。被告辩称，双方自2014年2月13日签订《房屋认购书》开始即知晓了涉诉房屋的相关内容，现其起诉解除合同既超过了诉讼时效亦超过了解除权行使期限。对此本院认为，原、被告签订的《买卖合同》中约定的房屋交付时间为2014年6月16日，约定的交付方式为被告书面通知，至庭审时对于交房问题被告仍未进行书面通知，且在本院现场勘验时，系由被告安排工作人员开启涉诉房屋大门，原告不掌握涉诉房屋的钥匙。虽然在双方签订的《补充合同》中写明了，如买受人未办理接收商品房手续，将视为出卖人已将本《合同》项下的商品房交付予买受人。但《补充合同》约定属于格式条款，变更了房管局规定的制式合同内容，被告用格式条款改变制式合同的内容应向原告进行提示或告知，但被告未做特别提示或告知，明显免除了被告的合同义务，应属无效条款。按照合同约定，被告未书面通知交房，不应视为房屋已经交付。诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，现经本院认定被告未履行交房义务，双方合同未实际履行完毕，因此原告起诉解除合同未超过诉讼时效及解除合同的除斥期间。对于争议焦点二：原告主张涉诉房屋层高不符合合同约定、与相邻商铺共用的疏散门影响正常使用，无法实现合同目的应当依法予以解除。被告辩称，层高符合合同约定，疏散门已通过安装电磁锁的形式，既满足疏散要求亦不影响业主正常经营使用，不符合解除合同的条件。本院认为，疏散门是重要的防火设施，它是直接通向疏散走道或安全出口上的门，是保证人员安全疏散的重要设施之一。原告所购置的涉诉商铺套内建筑面积125.12平方米，该房屋内设置疏散门必然要保证人员安全疏散，故影响原告签订合同时预想的使用状态。被告在售房时仅在合同上标有该门，但未提交已在合同中约定或已告知原告该门为疏散门不可正常锁闭的证据。虽然诉讼过程中被告通过安装电磁锁的形式锁闭了该疏散门，但该疏散门位置处于共用墙的大致中间位置，即使可以通过电控方式进行锁闭与开启，作为防火通道在该门周边势必无法像普通墙面一样正常使用，影响了原告购买房屋独立经营使用的目的，该门的存在严重影响了原告实现其订立合同时所期望的经济利益，故对原告主张解除合同的诉讼请求本院予以支持。关于房屋层高问题，虽然原告对于层高是否符合合同约定申请了鉴定，但因鉴定费用问题原告撤回该项鉴定申请，现本院已依据疏散门问题解除了原、被告间的合同，故对层高问题本院不再进行析述。原告自愿撤回第二至第五项诉讼请求，仅在本案中主张解除合同，其他权利另行主张，系其对自身权利的处分，本院依法照准。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：解除原告陈璐与被告金地（集团）天津投资发展有限公司于2014年4月1日签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》。案件受理费80元，由被告金地（集团）天津投资发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  高 楠审 判 员  刘 辰人民陪审员  苏恩玉二〇一七年四月十四日书 记 员  宋晓曦