四川省绵阳市游仙区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0704民初378号原告：樊强，男，汉族，生于1967年2月13日。委托诉讼代理人：刘玉川，四川风行律师事务所律师。委托诉讼代理人：易世平，四川风行律师事务所律师。被告：赖春华，男，汉族，生于1964年5月19日。被告：陈小云，女，汉族，生于1963年8月8日。原告樊强诉被告赖春华、被告陈小云合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告樊强及其委托代理人易世平、被告赖春华、被告陈小云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊强诉请：1.请求依法确认2010年11月26日原、被告签订的《合建房屋协议》无效；2.依法判令二被告立即连带返还原告准建权转让费10000元、建材款2300元、建房出资款60000元、共计72300元，并承担该款从2011年3月1日起至付清之日止按照年息6%计付的利息。3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2010年11月26日，原、被告签订《合建房屋协议》一份，约定二被告自行修建其位于翠屏小区D期3-6号宅基地底楼至二、三楼，原告自行出资修建第四层、第五层的准建权转让费10000元。协议签订后，原告依约向被告支付准建权转让费10000元、建材款2300元。原告聘请员工王全银、张毕贵、王维礼等人修建了4楼、5楼及6楼半层。至2011年2月底竣工。原告支出房屋建造费用60000元。2014年10月，被告未经原告允许擅自撬开五楼房屋私自入住至今。2016年4月9日，二被告经游仙区人民法院调解离婚，该调解书载明“位于石马镇翠屏小区D区3-6号建房可能涉及第三人利益，不作为夫妻共同财产处理”。后原告起诉至游仙区人民法院，请求判决案涉房屋4-5层及6层半层合计130平方米归原告所有，并判令被告一从5层搬出。该院于2016年10月31日作出（2016）川0704民初1119号民事判决书，依据《土地管理法》第8条第2款、第63条以及《土地管理法实施条例》第6条之规定，判决驳回原告的诉讼请求。为维护原告合法权利，特诉请贵院依法判决。被告赖春华辨称：1.请求依法确认2010年11月26日答辩人与被答辩人签订的《合建房屋协议》是被答辩人樊强和答辩人陈小云以非法占有为目的多人恶意串通的侵财阴谋。2.依法判令被答辩人立即返还从答辩人家借的50000元，从2005年圣水七社修建起至付清之日止，按照年息6%计付利息，计至应付之日12年零9个月为38700元，共计88700元。樊强利用阴谋诡计胁迫答辩人签字画押，对其心理上、精神上造成了巨大损失，应赔偿精神损失费100000元，共计188700元。3.依法判令被答辩人与答辩人陈小云二人共同贪污答辩人赖春华建房资金100000元立即清退。4.依法判令与被答辩人同谋者陈春云返还答辩人蔬菜款4871.7元，按年息6%为2100元，共6971.7元。5.伪证上庭，胆大妄为，一切费用由被答辩人承担。以事实为依据，以法律为准绳，用证据还原事实。被告陈小云长期与原告苟合，被告陈小云不顾家庭。2005年樊强修建圣水七社自建房时，资金相当困难，陈小云瞒着自己将家中存款5万元借与樊强，为此自己与陈小云多次争吵、打架。2009年答辩人分到宅基地，陈小云暗自将宅基地卖与本村三社张方友，被自己知道后未卖成。陈小云就气急败坏住到樊强家。2010年自己修案涉房屋时，樊强还不起钱要来帮工抵债。陈小云无事生非地把自己请的工钱便宜的工人辞掉转而聘请了工钱更贵的工人。房屋完工后，所有欠款都赖在自己的头上。2011年2月的一天，我被叫到陈小云娘家，在被灌醉的情况下被威胁、胁迫签下一摞白纸。2016年4月11日，自己在社区警务室复印了见证书才知道5年前签的白纸已被不法分子打上了“荒谬”的内容，并用它对自己多次敲诈勒索。2016年4月29日，陈小云带着樊强起诉离婚，为樊强争要三层楼；2016年6月30日陈小云充当第二被告，歪曲事实为樊强。2016年10月31日作出的（2016）川0704民初1119号民事判决书中充分说明答辩人之陈述和原始证据与当时的真实情况是一致的。被告陈小云辩称：案涉房屋4-5层和6楼半层是樊强修的，被告赖春华所说不属实，纯属捏造。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭予以质证，并确认在卷佐证。本院对事实认定如下：两被告2010年因石马工业园建设征地，拆迁安置在石马翠屏小区D期，分得3-6号2人户，约51平方米宅基地一块，该宗土地属于统规自建集体占用土地，目前尚未办理统规统建房的土地使用权证和房屋所有权证。原告樊强、被告赖春华、被告陈小云于2010年11月26日签订《合建房屋协议》一份，约定由原告出资修建案涉房屋第四层和第五层并享有该部分的全部所有权；二被告为原告无偿提供上下楼的方便和水、电、气、电视、电话等管网接入使用；原告向二被告支付人民币1万元作为四、五层的准建权转让费。该协议书由绵阳市游仙区司法局石马司法所见证确认。原、被告于2010年11月26日在该协议书上签字捺印，次日赖春华签字确认收到樊强所付的1万元准建费。房屋修建过程中，二被告对1-3楼的修建进行了出资。以上事实当事人双方没有争议，本院予以确认。原告为证明自己对案涉房屋进行了出资举出下列证据：1.2010年11月30日二被告向原告出具的收条，收条载明“收到樊强四楼砖板楼梯毛价1300元，钢筋箍子150个及20个钢筋3根，窗板等合算1000元，共计2300元。2.录音光盘，光盘内容大致为一女子与男子的对话，谈及修房子灶修多了以及房子都是自己的等内容。3.（2016）川0704民初589号民事调解书，调解书系陈小云与赖春华在本院进行调解离婚的调解书，该调解书载明本案案涉房产可能涉及第三人利益不予处理。4.（2016）川0704民初1119民事判决书，该案系樊强起诉赖春华、陈小云要求赖春华从案涉房屋5楼中搬出，上述民事判决以樊强不是案涉房屋5楼的所有权人为由驳回了樊强的诉讼请求。5.证人苟全明出庭作证，其证言内容大致为：案涉房屋的4-5楼门窗款是樊强付给我的，具体金额我记不清了我是包卖包安装的。收款是以现金方式支付的，我没有出具收条。6.证人王全银出庭作证，其证言内容大致为：樊强请我做修房子的活，房子在石马，我是砍砖、抹灰，我做的是房子的四、五层，140元每天，整个四五层的活我都是参与了的，当时做工的小工一共是五、六个，是樊强给我付的钱，材料也是樊强买的。六楼的半层我也是参与了的，我是泥工，其他还有木匠。我的工资都是每个月现金结一次，没有打收条。被告赖春华对上述证据质证认为：2010年11月30日的收条是我写的，但是我是在被强迫的情况下写的。录音光盘这个声音不像我的，是经过加工复制的。（2016）川0704民初589号民事调解书真实性无异议，但不能达到原告的证明目的。（2016）川0704民初1119民事判决书真实性无异议，但不能达到原告的证明目的。证人王全银和原告有亲戚关系，证词不可信。苟全明连做了多少钱都说不清，有收买的嫌疑。被告陈小云对原告所举上述证据均无异议。原告当庭陈述自己没有书面票据证明案涉房屋的4-5层及6楼半层的建筑是自己出资修建。原告向本院提出鉴定申请，申请对案涉房屋4-5层及6楼半层的建筑造价进行鉴定。被告赖春华举出建房记录清单若干、证明二份、石马镇翠屏社区居民委员会证明一份、（2016）川0704民初589号民事调解书、（2016）川0704民初1119民事判决书以及（2016）川0704民初1119号案件中调取的该案中曾举证过的28页证据拟证明案涉房屋都是自己修建。已经发生法律效力的（2016）川0704民初1119号民事判决书查明：被告赖春华出具了陈小云记录的整栋房子的建房清单及购砖凭证，证明本案涉及的房屋是由本案二被告共同修建的，陈小云在建房记录上也记明樊强建房的工时。上述事实有原、被告当庭陈述及双方当事人身份证明，收条、见证书、合建房屋协议、录音光盘、（2016）川0704民初589号民事调解书、（2016）川0704民初1119民事判决书、（2016）川0704民初1119号案件中调取的该案中曾举证过的28页证据等证据经法庭质证，相互印证，足以认定。本院认为，依照如下法律法规：《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“……宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、第六十三条“农民集体所有地土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定“……依法转让地上建筑物、构筑物等附着物等致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权使用权变更登记。土地所有权使用权变更自变更登记之日起生效”可知，农村村民转让买卖的只有房屋，而不是宅基地，购买者需要使用房屋的支撑土地即宅基地的，需经宅基地所有权集体同意，报经有关人民政府批准并对宅基地使用权按当地国家建设征用标准给予补偿后才能办理土地使用权变更登记手续。依法转让地上建筑物的，只变更土地使用权而不变更所有权。故办理变更登记时，土地所有权仍属原集体所有，不能变更为国有或其他集体所有，变更登记的只是使用权。宅基地分配制度的福利性必然产生权利主体的身份特定性与权利取得的受限性，使用权主体应是该农业集体经济组织成员，宅基地使用只可在本集体经济组织内部自由转让。故二被告向不是自己所在的集体经济组织成员的原告樊强转让宅基地上的建筑物的行为违反了法律的禁止性规定而无效。关于原告樊强要求二被告连带返还准建权转让费10000元及建材款2300元的诉讼请求，被告赖春华认可其向原告出具的收条上的签名系其本人所签，但陈述其签名系受胁迫所签，但其所举证据不能达到自己在签具收条时受到了胁迫。故对上述收条载明的内容本院予以采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，被告赖春华应当向原告樊强返还准建权转让费10000元、建材款2300元，合计12300元，并按中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率为标准从收条出具之日起支付资金利息。因出具收条时，二被告系夫妻关系，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”以及《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或者妻一方所有的财产清偿”之规定，二被告应当连带向原告返还上述款项。关于原告樊强要求二被告向其返还建房出资款60000元的诉讼请求，因原告当庭陈述其没有书面票据证实案涉房屋的4-5层及6楼半层的建筑是自己出资修建，原告所举的录音光盘不能证实是否为被告赖春华与他人谈话所录，其申请出庭作证的证人均不能说清樊强支付给自己的具体金额，且均陈述支付的是现金无收条，在没有其他证据佐证的情况下，证人证言不能单独作为认定原告对案涉房屋的修建进行出资的证据。综上，现有证据不能证实原告樊强对案涉房屋的4-5层及6楼半层的建筑的修建进行了出资，即使对案涉房屋的4-5层及6楼半层的建筑进行工程造价的鉴定也不能达到原告的证明目的。故对于原告樊强的该项诉讼请求，不予支持。关于被告赖春华在答辩状中提出的要求，因其与本案并非同一法律关系，本案中不予处理。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：一、被告赖春华、被告陈小云与原告樊强于2010年11月26日签订的《合建房屋协议》无效。二、被告赖春华与被告陈小云于本判决生效之日起十日内连带向原告樊强返还权转让费10000元、建材款2300元，合计12300元，并支付资金利息，利息的计算方法为：本金以10000元为基数，从2010年11月27日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止。本金以2300元为基数，从2010年11月30日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止。三、驳回原告樊强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2240元，减半收取计1120元，由原告樊强负担975元，被告赖春华与被告陈小云共同负担145元（该款原告已预交，二被告在履行上述判决义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员  杨秋艳二〇一七年四月五日书记员  龚 苓