广西壮族自治区贵港市港北区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0802民初214号原告：陆秋丽,女,1985年9月2日出生,壮族,住广西贵港市覃塘区。委托诉讼代理人：潘绍兵，广西正营律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈攀宇，广西正营律师事务所实习律师。被告：李殷有，男，1978年3月18日出生，汉族，住贵港市港北区。委托诉讼代理人：覃一卿，贵港市郁州法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：梁世光，贵港市郁州法律服务所法律工作者。原告陆秋丽与被告李殷有房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆秋丽向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令原、被告双方于2014年10月23日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告赔偿原告损失94672.85元，返还18个月租金63000元，共计157672.85元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月23日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，就位于贵港市××城镇××楼两间铺面达成租赁协议，合同约定租赁期为5年，从2014年11月1日起至2019年11月1日止。原告租用该铺面后用作于广西冠峰大药堂连锁有限公司济安堂店的合法经营。合同签订后原告才了解到，当初双方于2014年10月23日签订合同时，被告向原告隐瞒了其并非该房屋所有权人的事实，被告李殷有对该房屋并没有使用权和处分权，也没有签订该合同的民事权利基础，从而导致原、被告双方于2014年10月23日签订的《房屋租赁合同》的合同主体不合格，根据《中华人民共和国民法通则》及《合同法》的相关规定，该合同应当无效。无效合同自始无效，因此被告应当赔偿给原告造成的各项经济损失共计162672.85元。被告给原告造成的损失计算如下：一、装修费74672.85元；二、铺面转让金20000元；三、已经将支付的18个月租金63000元（3500元/月*18个月=63000元）；四、押金5000元，合计：162672.85元。其中被告仅偿还了押金5000元，还应赔偿原告157672.85元。原告多次要求被告给付剩余赔偿款无果，其行为严重损害了原告的合法权益，因此特向法院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告李殷有辩称，一、被告出租给原告的房屋是世居房屋，被告对该房屋具有使用权和处分权。原告已实际占用房屋21个月，交18个月的租金。原告要求被告返还租金，没有法律规定；二、原告诉请被告赔偿其装修费损失74672.85元，更没有事实和法律依据。原告为其经营对房屋进行装饰，没有经原告的同意，装修的费用没有经原告核定。原告诉请被告赔偿该损失无法律和事实依据；三、原告诉请被告赔偿其铺面转让金20000元。被告没有收到原告铺面转让金，至于原告是否交有铺面转让金给原承租人丰保秀，这是另一个法律关系，与本案无关；四、原告承租的房屋是被告的世居房屋。因国家建设需要，已经对房屋进行征收，原告获得安置补偿费1261375.02元。因此能证明被告对涉案房屋享有完全的使用权和处分权。原告承租房屋是用于药店的经营，因办理营业执照需要，应原告的要求，被告向原告提供登记在被告的父亲李坚扉名下的集体土地使用证复印件。原告顺利办理了药店面的营业执照，进行经营活动。被告不存在隐瞒房屋所有权人的事实。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年10月23日，李殷有(甲方、出租方)与陆秋丽(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将一楼两间铺面出租给乙方经营住宅使用，租期从2014年11月1日至2019年11月1日止；每月租金3600元，水电费由乙方按月交清，乙方按季度一次性交清一季度的租金，第二季度应于月尾30日前交清租金，逾期每日按房租的百分之五收取滞纳金；乙方于签订协议之日向甲方交付押金5000元；租赁期间，发生的水费电费由乙方缴交，乙方不得对房屋的主体结构擅自更改，由此引起房屋安全问题由乙方负责。2016年5月4日，贵港市港北区贵城街道办事处(甲方、征收人)与李殷有(乙方、被征收人)签订《房屋征收补偿安置协议书(商铺、商品房、货币)》，合同编号贵房征补协罗泊湾(2016)16W164号，约定甲方因建设罗泊湾大桥北岸西段项目需要，须征收乙方位于建设范围内的房屋及其附属物，拆迁编号：011。乙方被征收土地总面积237.05平方米，被征收建筑总面积708.54平方米；甲方以建设于罗泊湾大桥安置小区105.888平方米的商铺与乙方被征收房屋建筑占地面积37.76平方米的产权进行调换、以总建筑面积119.35平方米的商品房与乙方被征收房屋建筑面积100.82平方米，占地面积28.76平方米进行产权调换；剩余面积实行货币补偿：土地补偿款211890.27元，房屋补偿款611564.40元，附属设施迁移补偿款6960元，房屋装修补偿款257541.45元，补助、安置、停业及奖励款173418.90元，合计1261375.02元。李殷有出租给陆秋丽的房屋座落于贵城街道办事处××街××队，该房屋没有办理土地使用权证和房屋所有权证等权属证书。李坚扉与李殷有系父子关系。2015年4月17日，陆秋丽用位于贵城镇震塘村街民1队的登记在李坚扉的名下的集体土地建设用地使用证向贵港市港北区工商行政管理局注册办理广西冠峰大药房连锁有限公司济安堂店。2016年9月13日，李殷有向陆秋丽退还铺面押金5000元。2017年1月10日，陆秋丽向法院提起诉讼。庭审中，李殷有承认已经收取陆秋丽从2014年10月23日起共18个月每月3500元的租金共计63000元。陆秋丽承认，2016年8月其搬离承租的房屋，并将房屋钥匙交给拆迁办公室。双方承认，涉案房屋因建设需要已经被拆除。陆秋丽为证明其损失提供证据有：1、2014年10月22日，韦保秀出具的收据，收据载明陆秋丽向韦保秀支付铺面转让金12000元，其中订金2000元，陆秋丽以该收据拟证明其向韦保秀支付铺面转让金12000元；2、2014年11月2日，贵港市华卓装饰工程有限公司出具的报价单，证明陆秋丽对承租房屋装修支出共74672.85元。被告李殷有对原告陆秋丽提交的上述证据不予认可。以上事实，有当事人的陈述、《房屋租赁合同》、《房屋征收补偿安置协议书(商铺、商品房、货币)》、收据、贵港市华卓装饰工程有限公司出具的报价单等证据证明，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。陆秋丽因注册成立公司开展经营活动需要承租李殷有建设在座落于××办事处××社区××队的房屋，双方在平等、自愿的基础上签订《房屋租赁合同》，但是李殷有没有向有关部门申请办理涉案房屋的权属证书，案件在审理过程中也未能提供证据证明李殷有建设房屋时已经有关部门批准建设，应认定为李殷有建设涉案房屋未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。李殷有与陆秋丽签订旨在租赁上述房屋的《房屋租赁合同》应依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定确认无效。因此，陆秋丽主张合同无效本院予以支持。关于陆秋丽请求被告赔偿损失94672.85元的问题。合同法第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，1、合同约定承租方不得对房屋的主体结构擅自更改，由此应确认李殷有并不反对陆秋丽对承租房屋进行装修；2、陆秋丽提供的贵港市华卓装饰工程有限公司出具的报价单拟证明装修费用，李殷有对该证明对象不予认可，但是陆秋丽对承租房屋已经进行装修应予以确认；3、李殷有因房屋拆迁获得装修补偿款257541.45元。由于房屋已被拆除，对装修现值无法进行估算。本院综合考虑陆秋丽对房屋装修后使用的期限、以及参照陆秋丽对房屋装修的报价和李殷有因房屋拆迁获得的装修补偿等因素酌情确认装修现值为20000元。陆秋丽以韦保秀收取铺面转让费12000元的收据主张因合同无效导致其经济损失20000元，因李殷有不予认可，本院认为该损失与本案无关联，对该项主张本院不予采信。因此，因房屋租赁合同无效，李殷有从中获利20000元应当返还给陆秋丽。故陆秋丽要求李殷有赔偿经济损失94672.85元的主张，本院支持20000元，超出部分请求本院不支持。关于陆秋丽请求李殷有返还已支付租金的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。陆秋丽与李殷有签订的房屋租赁合同虽然确认无效，但是合同签订后，从2014年10月23日起至2016年8月份止，陆秋丽一直占用承租的房屋开展经营活动，陆秋丽应参照合同约定的租金标准支付房屋占用费。因此，陆秋丽以房屋租赁合同无效要求李殷有返还已支付的租金63000元的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：一、确认原告陆秋丽与被告李殷有于2014年10月23日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告李殷有于本案判决生效之日起10日内向原告陆秋丽赔偿损失20000元；三、驳回原告陆秋丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3453元，减半收取计1727元，由原告陆秋丽负担1507元，由被告李殷有负担220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费3453元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院-诉讼费；开户银行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  李锦义appoint二〇一七年四月六日书记员  蒙美君