上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初23301号原告：张某3，男，1966年3月15日出生，汉族，住上海市闵行区。原告：杜健丽，女，1971年12月1日出生，汉族，住上海市闵行区。原告：张某1，女，2006年5月2日出生，汉族，住上海市闵行区。法定代理人：张某3(系原告张某1父亲)，男，1966年3月15日出生，汉族，住上海市闵行区金雨路XX弄XXX室。原告：张某2，男，2012年12月19日出生，汉族，住上海市闵行区。法定代理人：张某3(系原告张某2父亲)，男，1966年3月15日出生，汉族，住上海市闵行区金雨路XX弄XXX室。以上四原告共同委托诉讼代理人：陆以洁，上海市光大律师事务所律师。以上四原告共同委托诉讼代理人：李福生，上海市光大律师事务所律师。被告：蔡金荣，男，1960年1月24日出生，汉族，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：金艳韬，北京市京大(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘挽澜，北京市京大(上海)律师事务所律师。原告张某3、杜健丽、张某1、张某2与被告蔡金荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月4日立案后，依法适用简易程序审理。被告蔡金荣提起反诉，本院于2016年12月20日受理了反诉，并于2016年12月22日公开开庭进行了审理。四原告共同委托诉讼代理人李福生、被告蔡金荣的委托诉讼代理人金艳韬到庭参加诉讼。庭审后，被告蔡金荣撤回反诉，本院予以准许。经双方当事人申请，本院给予调解期限一个月。本案现已审理终结。原告张某3、杜健丽、张某1、张某2向本院提出诉讼请求：1.被告支付因上海市长宁区虹桥路XXX号XXX幢房屋买卖引起的应支付原告的款项105,000元；2.被告向原告支付利息损失(以105,000元为基数，自2016年3月11日支付至实际清偿日，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告确认第一项诉讼请求中的款项为2016年1月29日至2016年3月10日期间的租金。事实和理由：2015年12月18日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定由原告方购买被告所有的上海市长宁区虹桥路XXX号XXX幢房屋(以下简称涉讼房屋)，转让价款为2,300万元。合同第六条约定，涉讼房屋权利转移日期以产权房地产登记准予转移登记为准。合同签订后，原告按约支付了涉讼房屋房款。2016年1月29日，原告取得涉讼房屋所有权。原、被告买卖涉讼房屋之前，被告于2015年11月3日与案外人中澄实业发展有限公司(以下简称中澄公司)签订《上海市租赁合同》一份，约定被告将涉讼房屋出租给中澄公司，期限自2015年9月10日起至2017年9月10日止，月租金75,000元，首期支付6个月，另付15万元押金，以后按每6个月结算一次，提前7天支付下次房租。2015年12月8日，被告向中澄公司出具证明，证明被告已收取了首期租金45万元(即2015年9月10日至2016年3月10日的租金)及押金15万元。2016年3月15日，原告与中澄公司解除房屋租赁合同，并退还押金15万元。原告认为，自2016年1月29日原告取得涉讼房屋产权后，应当享有涉讼房屋占有、使用、收益、处分的权利，中澄公司支付的2016年1月29日至2016年3月10日的租金应当归原告所有，故提起本案诉讼。被告蔡金荣辩称，根据双方约定，该部分租金应当由被告收取。双方在合同中约定了交房时间，因涉讼房屋在买卖时有租约，租金结算按照交房时间为准。故不同意原告诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于各方无异议的证据，上海市房地产买卖合同、上海市房地产权证、(2016)沪0105民初10000号民事判决书，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年12月18日，四原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方以2,300万元的转让价款受让甲方所有的涉讼房屋，双方于2016年1月20日前办理过户手续。合同附件三“付款协议”第四条约定，乙方应支付甲方尾款10万元。于2016年3月1日前，甲乙双方对房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。2016年1月29日，涉讼房屋产权核准登记至四原告名下。2016年5月6日，中澄公司向本院提起诉讼，要求确认与本案被告之间就涉讼房屋签订的房屋租赁合同于2016年3月15日解除，本案四原告返还押金15万元，本案被告承担连带责任。本院经审理后，于2016年8月4日作出(2016)沪0105民初10000号民事判决，判决载明，本案四原告辩称，没有收到过押金，在与本案被告买卖交易中少支付了房款15万元，但买卖双方约定系抵扣本案被告收取的涉讼房屋过户后至2016年3月10日的租金，且本案四原告还垫付了租赁期间的水电燃气费。本案被告辩称，本案四原告少付的15万元房款系抵扣押金，四原告认为少收了租金，被告蔡金荣愿意另行协商结算。判决查明，中澄公司与本案被告于2015年11月3日签订《房屋租赁合同》一份，约定中澄公司承租涉讼房屋，租赁期限自2015年9月10日起至2017年9月10日止，房租每月75,000元，首付6个月，另付15万元押金，以后每6个月结算一次，提前7天支付房租，等。2015年12月8日，本案被告出具证明，确认收取了2015年9月10日至2016年3月10日的租金及押金。本案四原告少付了房款15万元，垫付了中澄公司承租期间的水电燃气费用4,851.27元。判决认为，本案四原告应当自房屋所有权转移之时起继续履行原先的租赁合同，因房屋被交易，本案被告与中澄公司之间所有的权利义务转让给本案四原告，包括押金。以少付房款抵扣押金符合法律规定及一般逻辑。本案四原告辩称少付房款抵扣租金，该部分租金不足两个月，较为牵强。判决要求本案四原告返还除垫付费用以外的押金余款。该判决已生效。后因本案原、被告就租金结算问题协商无果，故涉讼。审理中，原告方陈述，双方曾口头约定原告少付的房款抵扣两个月租金，但生效判决已认定少付的房款系押金，故被告应当将产权过户后的租金返还原告。被告确认，关于2016年3月10日之前的租金归被告所有的事实，双方系口头约定，并无书面约定。本院认为，原、被告之间的买卖合同系双方真实意思表示，未有违反法律、行政法规强制性规定的情形，当属有效，双方应当恪守合同约定，全面履行合同义务。双方争议焦点在于：涉讼房屋2016年1月29日至2016年3月10日的租金归属哪方所有。依据双方的诉辩称及庭审陈述意见，应当认为双方均确认曾就租金结算有过口头约定，但对于口头约定内容无法确认一致。故现有证据无法确认双方就租金结算形成过一致意见。依据物权法的规定，不动产物权变动以登记为准。不动产产权转移登记后，不动产的占有、使用、收益、处分权利一并转移。涉讼房屋的租金收取权属于所有权收益权能的范畴，在双方无约定的情况下，以产权转移登记为准结算租金更符合一般人的交易认知。被告抗辩合同约定了交房日期，但实际双方并未在约定日期办理交接或结算，该条款并未实际履行。从前案判决查明事实来看，本案四原告垫付了租赁期间的水电燃气等费用，判决亦确认四原告应当从所有权转移之时履行与中澄公司之间的租赁合同。依据权利义务相一致的原则，四原告已承担了租赁合同项下返还押金、垫付水电燃气费用等合同义务，应当享有收取相应租金的权利。故原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。因双方就租金的结算未形成一致意见，故纠纷的产生系未有约定而起，故原告主张的利息损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，判决如下：一、被告蔡金荣应于本判决生效之日起十日内向原告张某3、杜健丽、张某1、张某2返还租金105,000元；二、驳回原告张某3、杜健丽、张某1、张某2其余诉讼请求。案件受理费2,400元，减半收取计1,200元，由被告蔡金荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 沁二〇一七年四月二十日书记员 陶艾敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。