苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初14973号原告张琳，女，1985年7月19日生，汉族，住广东省东莞市。委托代理人杨丽泉，江苏尚维律师事务所律师。委托代理人沈晴，江苏尚维律师事务所实习律师。被告雷方荣，男，1974年8月12日生，汉族，户籍地湖北省天门县，现住江苏省苏州市吴江区。第三人苏州存房房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市工业园区东环路1408号1幢1806号。法定代表人徐瑞东，总经理。委托代理人张剑，系公司员工。原告张琳与被告雷方荣、苏州存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年3月16日公开开庭进行了审理。原告张琳委托代理人杨丽泉、沈晴，被告雷方荣、第三人存房公司委托代理人张剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张琳诉称，2016年9月17日，在存房公司的居间服务下，原、被告签订了关于吴江海亮长桥府28幢2005室房屋的买卖合同，合同约定，2016年11月15日前办理网签手续。合同签订后，原告向被告支付了30000元定金，向存房公司支付了16000元居间服务费。由于2016年10月4日吴江地方政府出台新的房屋限购政策，原告失去了购房资格，因此合同已无法继续履行。原告已通知被告解除合同，由于居间服务费在支付时是由原告垫付，但实际应由原被告分担，因不可预见不可归责于当事人的原因导致合同无法履行的，居间服务费不应由原告一方承担，因原被告双方经协商未达成一致，致使原告提起诉讼。诉讼请求：一、判令被告立即返还原告定金30000元，支付居间费8000元；二、本案诉讼费用由被告承担。第三人在本案中不承担责任。被告雷方荣辩称，第一、关于定金事项，吴江地方政府出台房屋限购政策时未剥夺当事人的购房资格，原告单方面解除合同，恶意不履行2016年9月17日与被告签订的房屋买卖合同，严重违背合同法精神；第二、关于居间服务费，原告与中介方协商后缴纳的16000元居间服务费属原告与中介方的存房公司之间居间服务关系，与被告无关，被告并未委托原告代付居间服务费用，被告在与居间方委托代理销售房屋时，已向居间方明确了房屋净价格，且也明确了居间服务费不向被告方收取的意思；第三、被告与原告签订的房屋买卖合同第六条对税、费等的承担已作明确约定，被告只承担合同第八条的“物业维修基金”，因此原告的诉讼请求不能成立。经审理查明，原告张琳提供以下证据证实自己的主张：⑴2016年9月17日，被告雷方荣作为售房人的甲方与购房人的原告张琳分别在落款签名共同签订了《苏州市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（简称涉案房屋买卖合同），合同约定：甲方依法取得位于苏州××××房产（简称涉案房屋），房屋产权证编号2513027525130276，土地使用权证编号4006432，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋；第一条房屋基本情况：“……3、⑴……⑵该房屋已设定抵押，抵押权人为：农业银行，原抵押金额为：人民币550000元整（大写伍拾伍万元整）。抵押登记日期为：2016年5月24日。该房屋已经设定抵押的，甲方应于2016年11月15日前办理抵押注销手续。”第二条成交方式约定，“甲方和乙方通过苏州存房房地产经纪有限公司居间介绍成交。”第三条成交总价格、签约、定金、付款方式等约定，“定金：⑴乙方于2016年9月17日向甲方交付定金人民币（大写）叁万元整；（￥30000）……”；第八条不可抗力约定，“不可抗力：是指本合同签订后，发生了买卖交易双方无法预见、无法控制、无法控制、无法克服的意外事件或自然灾害（如战争、罢工、征用、台风、地震、火灾、等）以至合同当事人不能依约履行合同或不能如期履行合同，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行合同的责任或推迟履行合同……”。原告提供该合同以证实与被告发生房屋买卖关系的事实及依约主张权利的依据。⑵2016年9月17日，雷方荣与张琳又签订了一份《房屋买卖合同补充协议》，该补充协议对申报房价和网签房价作了约定。⑶2016年9月17日，雷方荣出具《二手房交易定金收据》，该收据证实收到张琳交付的定金30000元。⑷2016年9月17日，雷方荣、张琳与居间方的本案第三人存房公司签订了《居间服务合同》，约定居间服务范围包括促成交易双方签署房屋买卖合同等5项内容，“买卖双方签订《买卖合同》时，均认可本合同第一条约定的居间服务已完成”。该合同未约定居间报酬的金额及支付主体和支付时间。⑸2016年9月17日，第三人的存房公司出具《收款收据》一份，证实张琳交付了居间服务费16000元。被告雷方荣对上述证据均无异议，第三人对上述证据均无异议。⑹原告提交EMS特快专递快递单一份，以证实2016年11月23日以快递的方式通知了被告解除合同，并提供邮件投递网上记录打印件，证实该快递于“2016年11月25日12：28:15妥投拒收”,快递封面“内件品名”栏注明“文件”。被告称未收到该特快专递。第三人对上述证据均无异议。被告雷方荣提交《苏州市人民政府印发关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知》（简称《通知》）及《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》（简称《意见》）及《苏州市个人住房信贷业务自律机制会议纪要》（简称《纪要》），以证实原告符合购买涉案房屋的条件，解除房屋买卖合同不合法。原告质证称，《意见》第二条明确规定了非本市户籍需提供一年以上的保险或所得税缴纳证明，但原告未在本市工作，所以原告属于限制购房的对象，另外《意见》倒数第三行明确，10月4日的时间界定是以网签合同时间为准，而非交易双方自行签订的交易时间，且要求支付部分房款，而本案中原告只是支付了定金，没有支付房款，因为定金不属于房款，原告购房条件也非符合政策要求。第三人对上述证据无异议。3、第三人存房公司请求通知的证人当庭作证证实：本案定金是以支付宝方式支付，对涉案房屋的购买需银行贷款，而银行贷款的前提是签订了房屋买卖合同并以银行转账方式支付购房预付款或定金，因此涉案合同履行过程中，银行不承认支付宝支付定金的效力，致后续为购涉案房屋的银行贷款无法继续办理，合同无法继续履行，为此合同没有送审进行网签；‚期间房管局贴出告示规定2016年11月15日为报送网签的最后时间；ƒ房屋买卖的前提需购房人不受限购限贷政策影响，且房屋出售人还清了所售房屋上的贷款，本案涉案房屋上的贷款未还清，也是报送网签环节无法继续进行的原因之一。原告对上述第三人陈述内容均无异议。被告对第三人陈述的内容未提出异议，并称2016年11月14日，第三人的中介方通知买卖双方协商，协商的内容是能否延期送审，但未达成一致协议。另查明，被告称，至本案庭审时涉案房屋上的贷款未清除；本案当事人均确认，涉案房屋买卖未办理网签手续。上述事实，有《苏州市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《房屋买卖合同补充协议》、《二手房交易定金收据》、《居间服务合同》、《收款收据》、EMS特快专递快递单及邮件投递网上记录、《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》及庭审笔录等证据证实。本院认为，首先，原告张琳与被告雷方荣于2016年9月17日对座落于苏州××××房产签订的《苏州市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》房屋买卖合同成立有效。第二，依原告提交的《二手房交易定金收据》可证实，原告依合同约定向被告雷方荣给付了购房定金30000元，并由原告向居间方的第三人支付了居间服务费16000元。第三，快递凭证及投送记录证实，原告已于2016年11日25日向被告发出了涉案房屋买卖合同的解除通知，但快递投送记录注明“拒收”，而快递件封面快递单“内件品名”栏注明“文件”，因此，在无相反证据的情况下，快递文件之解除合同的内容至庭审时被告才得知，另据法律规定，当事人可通知解除合同，结合本案，因限购政策的规定原告已不具备购房资格，涉案房屋买卖合同已不能实现合同目的，原告依此以通知方式解除房屋买卖合同符合法律规定，但通知解除的时间应以使被告明确知晓解除内容为准，故涉案合同的解除应自起诉时的2016年11月25日起生效。第四，依《意见》对购房条件的具体规定及该《意见》中“政策执行时间，购买新建商品住房、二手住房以及申请个人住房按揭贷款统一以网签合同时间为准。10月4日前已签订认购协议且已支付部分房款的预售房源除外”的规定，结合涉案房屋买卖未报送网签的事实，原告已不具备购房资格，另查明，办理网签的前提是买卖的房屋不存在权利负担，涉案房屋买卖合同也约定了“甲方应于2016年11月15日前办理抵押注销手续”，但本案中被告在签订涉案房屋买卖合同前已在涉案房屋上设立的贷款至本案庭审时仍未清除，不符合报送网签的条件，因此，涉案房屋未在房屋买卖管理行政机关规定的最后期限前报送网签手续的原因之一，是被告未清除涉案房屋上的权利负担，致原告以限购政策规定其不具备购房资格和涉案房屋买卖合同已不能实现合同目的为由主张解除涉案房屋买卖合同符合法律规定，另据法律规定，解除合同后，当事人可以要求恢复原状，因此本院对原告的由被告返还定金30000元的请求予以支持。第五，关于原告提出由被告承担已付居间服务费的一半8000元的请求，本院认为，居间服务与房屋买卖系不同的法律关系，本案的《居间服务合同》和涉案房屋买卖合同中均未约定居间报酬的金额及支付主体和支付时间，现已查明16000元居间报酬已由原告支付；据上述《居间服务合同》约定，“约定居间服务范围包括促成交易双方签署房屋买卖合同等5项内容”，“买卖双方签订《买卖合同》时，均认可本合同第一条约定的居间服务已完成”，另据法律规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。因此，涉案居间服务合同中居间方收取居间报酬条件已具备，收取居间报酬符合法律规定和当事人约定，由于当事人均未提供证据证实居间服务报酬的金额和支付主体，应以实际给付主体和金额为准，因此本案中认定原告为支付主体，金额为16000元，在被告拒绝承担居间报酬的情况下，对原告的由被告承担一半居间报酬的诉讼请求无法律和事实，本院不予支持。综上，依照根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告雷方荣应于本判决生效之日起十日内返还原告张琳定金30000元（如采用转账方式支付，应汇入原告指定账号；或汇入吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。二、驳回原告张琳的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，由被告雷方荣承担592元，原告张琳承担158元，被告承担的部分于本判决生效之日起十日内直接支付原告（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区财政局非税收入专户，开户行：农行营业部，帐号：54×××27）。原告已预交的受理费，本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐户：苏州市预算外资金财政专户苏州中级人民法院专户；帐号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。审 判 长  赵向煜人民陪审员  胡云政人民陪审员  郗战联二〇一七年四月二十一日书 记 员  肖滕娣