广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0606民初18203号原告（反诉被告）：何坤宁，男，1975年6月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告（反诉被告）：罗丽萍，女，1976年8月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：赵彦斌，广东万士达律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁广顺，男，1974年5月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：卢桂贞，广东道邦律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统一简称原告）何坤宁、罗丽萍与被告（反诉原告，以下统一简称被告）梁广顺确认合同无效纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，被告梁广顺于2016年11月15日提起反诉，本院决定本诉与反诉合并进行审理。该两案依法适用简易程序于2016年12月1日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法适用普通程序于2017年4月6日公开开庭进行了审理。本案开庭时，两原告的委托诉讼代理人赵彦斌，被告的委托诉讼代理人卢桂贞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2010年6月13日签订的《协议书》无效；2.被告向原告返还位于佛山市顺德区均安镇南沙凌沿固化区A2号地(以下简称A2号地，现登记地址为佛山市顺德区均安镇南沙社区居民委员会洪恩××××号，以下简称洪恩××××号)；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：两原告是夫妻关系。原告何坤宁是均安南沙享有固化地资格的原村民。2010年6月13日，原、被告签订《协议书》一份，约定原告将A2号地的使用权以12.1万元转让给被告。上述协议签订后，原告多次要求被告办理变更登记手续，但被告至今仍未办理变更登记。经了解，纯划拔土地不可以转让，上述协议无效。被告针对本诉的答辩意见与反诉意见一致。被告向本院提出反诉请求：1.确认原、被告于2010年6月13日签订的《协议书》有效；2.原告依约协助办理洪恩××××号的房屋的转名过户登记手续；3.本案诉讼费由原告承担。诉讼过程中，被告将上述第2项诉讼请求变更为：原告依约履行《协议书》约定的义务。事实与理由：原、被告均是佛山市顺德区均安镇南沙农村集体组织成员。2010年6月13日，原、被告签订《协议书》，约定：原告将A2号地的使用权以12.1万元转让给被告；为实现本协议的目的，根据现行的法律法规，在签订本协议书后，将继续以原告名义，由被告实际出资办理有关手续对A2号地进行房屋建设，直至以原告名义取得该房屋产权证明；原告取得产权证明后，须无条件配合被告将该房屋的产权过户到被告名下；在办理完毕全部过户手续前，原告应按照约定履行配合办理有关手续的义务。协议签订后，被告依约履行了付款义务，但原告并未配合被告将该房屋的产权过户到被告名下。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。据此，我国法律并不一律禁止转让划拨用地，国有划拨土地使用权在符合一定条件下是可以转让的。虽然洪恩××××号的房屋登记在原告何坤宁的名下，但被告已依约支付了购买土地使用权的价款，上述房屋也是被告出资建造，房屋建成后取得的房地产权证也一直由被告持有。可见，虽然A2号地的土地使用权转让时未经登记，只是物权不发生变动，但《协议书》仍然有效。根据上述法律规定，位于洪恩××××号的房屋是可以转让过户的，只是未办理变更登记手续。原告针对反诉的答辩意见与起诉意见一致。原告提交的证据及被告的质证意见如下：1.两原告的身份证、结婚证、被告的常住人口基本信息复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。被告：无异议。2.《协议书》原件一份，证明双方约定将A2号地转让给被告，双方还就其他内容进行了约定。被告：对真实性无异议，但对原告主张的内容有异议，被告并未违反约定。被告提交的证据及原告的质证意见如下：1.《协议书》原件一份、电子交易回单打印件三份，证明双方都是农村集体组织成员。协议约定以原告的名义报建、建设、取得产权证，由被告出资兴建，该协议合法有效。原告：《协议书》违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条及佛山市顺德区国土城建和水利局、佛山市顺德区委社会工作部颁发的顺建函（2012）690号《关于完善农村宅基地政策解决村民住房问题的意见》的规定。对电子交易回单的真实性无异议，原告已收到被告支付的11.1万元。2.股权证原件一份，证明被告是佛山市顺德区均安镇凌沿股份合作经济社(以下简称凌沿股份社)的成员。原告：与本案无关，只能证明被告是该股份社的成员。3.房地产权证原件一份，证明虽然涉案房屋登记在原告何坤宁名下，但该房屋是被告出资兴建的，且原告一直未协助办理过户登记手续。原告：对真实性无异议，但《协议书》只是单纯转让固化地，该协议书是无效的。4.收据、支出单复印件一份，证明这些款项都是由被告支付的。原告：对真实性无异议，A2号地是原告向所在村委会购买。经庭审举证、质证，本院对上述证据作如下认证：1.原告提交的证据1，被告无异议，本院予以采信；2.原告提交的证据2及被告提交的证据1、2、3，本院对其真实性予以采信，合法性在法院认为部分予以分析认定；3.被告提交的证据4，本院对其真实性予以采信，但该证据与原告的本诉请求和被告的反诉请求无关，本院对其关联性不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告何坤宁、罗丽萍是夫妻关系。原告何坤宁与被告梁广顺是凌沿股份社的居民。2009年，原告何坤宁从凌沿股份社分得面积为80平方米的固化地一块，即A2号地。2010年6月13日，原告何坤宁、罗丽萍(乙方)与被告梁广顺(甲方)签订一份《协议书》，主要内容如下：1.乙方把A2号地转让给甲方，在签订本协议书后该地块的权利义务均实际由甲方享有及承担(包括该地块的使用权及在该地块上所建成房屋的所有权及过户费用)。2.在签订本协议书后，将须继续以乙方名义、由甲方实际出资办理有关手续并对A2号地进行房屋建设，直至以乙方名义取得该房屋的产权证明；在乙方取得产权证明后，乙方须无条件配合甲方将该房屋产权过户至甲方(或甲方指定的第三人)名下；在办理完毕全部过户手续前，乙方应按照约定履行配合办理有关手续的义务(以上过户费用由甲方负责)。3.地价转让款为12.1万元(包含2010年6月7日的定金转为支付金)，在签订本协议书时支付10.1万元；在该房屋的产权过户至甲方(或甲方指定的第三人)名下，并在甲方(或甲方指定的第三人)取得房产证时支付余下2万元。4.乙方须严格根据甲方的指示和要求对A2号地的使用权及所建房屋进行处分，不得擅自作任何处分或有任何违反本协议之任何违约行为，否则须按以下约定赔偿甲方损失：A、如在甲方进行建设前对A2号地的使用权擅自进行处分，或不按约定将土地移交甲方使用的，则乙方须按照地价及费用总额的双倍赔偿甲方损失。B、如在甲方已进行建设或以乙方名义取得产权证明后，不按甲方要求办理过户手续或擅自进行处理的，乙方除须按地价及费用总额的双倍赔偿甲方损失外，还须根据已完成工程量的建设成本的双倍标准赔偿甲方损失。C、因乙方的其他违约行为导致甲方最终不能取得A2号地及房屋的产权证明时，须按前述B款规定的标准赔偿甲方损失。为此，被告向原告转账支付了地价转让款11.1万元，并在A2号地上兴建了房屋。2013年2月4日，房地产管理部门向原告何坤宁颁发了房地产权证，证号为粤房地权证佛字第**，登记地址为佛山市顺德区均安镇南沙社区居民委员会洪恩××××号。该房地产权证的原件由被告梁广顺持有。本院认为，关于《协议书》的效力问题。宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。农村宅基地使用权的享有是与集体经济组织成员的资格联系在一起的，在一定程度上具有福利性质和社会保障的功能。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。该法第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。根据上述规定可知，对于宅基地流转，我国的法律和政策具有严格规定。根据现有证据显示，A2号地是凌沿股份社根据原告何坤宁的申请分配给其使用，该地的使用权人是原告何坤宁，《协议书》约定将A2号地转让给被告，该约定明显违反了我国法律和政策的禁止性规定，不具有法律效力。因此，原告要求确认《协议书》无效的主张有法律依据，本院应予支持。进而，原告何坤宁要求被告返还A2号地的主张有理，本院予以支持。被告要求确认《协议书》有效的主张没有法律依据，本院不予支持。关于A2号地的上盖房屋的权属问题。根据查明的事实，虽然A2号地的上盖房屋是被告出资兴建，但该地块的使用权的权属在先，房屋和土地不可分割，在A2号地的使用权归原告何坤宁的情况下，不宜单独确认A2号地的上盖房屋归被告梁广顺所有，否则将造成房屋和土地权属分割的局面，也无法在政府有关部门办理产权登记手续。考虑到房地一体的处理原则，A2号地的上盖房屋应归原告所有。因此，被告要求原告协助办理位于洪恩××××号的房屋(证号为粤房房地权证佛字第**)变更登记手续，或原告依约履行《协议书》约定的义务的主张没有事实根据，本院不予支持。关于A2号地的上盖房屋的赔偿问题。A2号地的上盖房屋是被告出资兴建，其理应获得赔偿，因其在本案中既未提出赔偿请求，也未申请对A2号地的上盖房屋的价值进行评估，故双方可就该问题进行协商处理或被告可另案起诉解决，本院在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告（反诉被告）何坤宁、罗丽萍与被告（反诉原告）梁广顺于2010年6月13日签订的《协议书》无效；二、被告（反诉原告）梁广顺应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告（反诉被告）何坤宁、罗丽萍返还位于佛山市顺德区均安镇南沙社区居民委员会洪恩街二巷168号的房屋(证号为粤房地房地权证佛字第**)/div>三、驳回被告（反诉原告）梁广顺的反诉请求。本诉部分的案件受理费2720元［原告（反诉被告）何坤宁、罗丽萍已预交］，由被告（反诉原告）梁广顺负担。反诉部分的案件受理费2720元［被告（反诉原告）梁广顺已预交］，由被告（反诉原告）梁广顺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  蒋竞雄人民陪审员  李镇南人民陪审员  周 雄二〇一七年四月十八日书 记 员  李赤瑜