新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院民 事 判 决 书(2017)兵1202民初69号原告：姜波，女，1976年10月29日出生，住新疆哈密市。原告：马涛（系姜波丈夫），男，1973年5月15日出生，住新疆哈密市。委托诉讼代理人：姜波，女，1976年10月29日出生，住新疆哈密市。代理权限特别授权。被告：哈密春天房地产开发有限公司，住所地新疆哈密市大营房37栋3单元302室。统一社会信用代码91652200595934856E。法定代表人：金辉，经理。委托诉讼代理人：马超军，男，1979年11月8日出生，系该公司办公室主任，住新疆哈密市。代理权限特别授权。原告姜波、马涛与被告哈密春天房地产开发有限公司（以下简称春天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告姜波(并作为原告马涛的委托诉讼代理人)、被告春天公司的委托诉讼代理人马超军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告姜波、马涛向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告剩余房款255559元；2、被告向原告支付违约金68588元。3、被告向原告支付房款441931元的利息（从2014年12月8日起实际还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4、依法处置被告抵押房屋，所得款项优先偿还原告上述款项；5、本案诉讼费、送达费由被告承担。事实和理由:2014年2月20日，原告马涛、姜波与被告春天公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定被告将红星国际城15幢一单元1202号房以441931元的价格卖给原告，房屋的建筑面积为133.22平方米，并约定交房日期为2015年10月30日。2014年2月20日，原告向被告一次性交清首付款141931元。后被告未交工，经双方协商，被告同意退还原告全部房款，截止目前，被告共返还原告购房款186372元。2016年8月30日，原被告双方在农十三师城管委和房产局协调下签署了《抵押协议》，被告愿意以红星国际城X期X号楼X单元X号房屋作抵押，如每月30日未能按时足额退还剩余房款，原告有权向法院提起诉讼依法拍卖、变卖抵押物，并以所得价款优先偿还原告。但被告自2016年9月30日退款85186元后并未向原告退还剩余房款，后原告多次向被告催要房款及违约金，被告一直置之不理，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告春天公司辩称，原告提出的尚未退还的房款数额基本是正确的。原告的起诉与我们公司的相差1元，对原告主张的违约金和利息，被告方认为属于重复计算，抵押协议对违约金的数额已经非常明确。抵押协议签订前，违约金已经算过了，是包含利息的，对原告提出的利息请求，被告方不认可。在庭审中，原告马涛、姜波向本院提交以下证据，用于证实自己的诉讼请求：1、房屋买卖合同1份，证明2014年2月20日原告购买了被告的房屋，总价款441931元，约定2015年10月30日交房的事实。经质证，被告方对该证据无异议。2、退房协议复印件1份，差价证明收据复印件2份，证明房屋被告同意退房的和退款的事实。经质证，被告春天公司对退房协议不认可，对两份收据无异议。3、退款确认单3份，证明被告给原告退款186372元。其中有16000元没有票；经质证，被告春天公司对该证据无异议。4、抵押协议1份，他项权证复印件1份，证明被告未按期支付房款后又给原告抵押了1套房屋并办理了他项权证。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为这个抵押协议已包含了原告所有损失，原告不应重复计算利息。对他项权证无异议。5、空头支票2张，退款确认单2张，证明被告开具空头支票，且银行无法承兑的事实。经质证，被告春天公司对该证据无异议。6、承诺书复印件1份，证明2万元是违约金，不是退还的房款。经质证，被告春天公司对该证据的真实性认可，对证明问题不认可，认为这是春天公司三位员工被迫签署的，不是被告方的真实意思表示。7、补偿协议复印件一份，证明原告的房款还没有退完，被告已将房屋抵押给别人了。经质证，被告春天公司不认可该证据，认为该证据看不清，无法确认，且代理人不知道是否作抵押了。在庭审中，被告向本院提交以下证据：退款确认单复印件1份，证明被告方给原告退还房款2万元的事实。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但对证明的问题不认可，认为这是违约金，不是房款。本院经审理认定事实如下：2014年2月20日，原告马涛、姜波与被告春天公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告马涛、姜波购买被告春天公司开发的位于哈密市迎宾路红星国际城小区的15号楼1单元1202号房，面积为133.22平方米，房屋总价为441931元，并约定于2015年10月30日前交房。合同签订后，原告马涛、姜波于2014年2月20日交纳首付款141931元，剩余房款300000元通过公积金贷款支付给了被告春天公司。后由于该房屋一直未完工，2016年3月25日，原告马涛、姜波作为乙方与被告春天公司签订了一份《退房协议》，该协议书约定：1、双方拟解除2014年2月20日签署的《商品房买卖合同》；2、乙方需配合甲方到银行办理撤销按揭手续，并不得利用保留的《商品房买卖合同》原件办理抵押、落户等相关事宜；3、退款方式：甲方于2016年7月30日前将乙方交纳的购房首付款142793元，全部退还；乙方所欠银行按揭尾款由甲方支付；……。退房协议签订后，被告分两次向原告退还房款101186元。2016年7月28日，被告春天公司出具一份承诺书，该承诺书载明：购房者购买红星国际城房屋，双方友好协商达成退款协议，由于开发商的第二次退款未能如期退还，开发商将于2016年7月29日前支付50万元保证金，现和购房者本人协商，开发商承诺于2016年8月22日18时前退还第二次房款，如逾期未退还房款，50万元保证金将以每户为单位平均分配的形式，支付给购房者作为违约金，如开发商于2016年8月22日18时前退还第二次房款，此保证金自动转为第三次退款保证金，开发商将于2016年8月31日18时前退还第三次房款，如开发商如期退款此保证金自动冲抵退房款。此协议由包括原告在内的25名购房者及被告春天房产签名盖章确认。同日，原告收到了被告退还的20000元。2016年8月30日，原被告双方在十三师大营房城管委的见证下签订了一份《抵押协议》，该抵押协议约定：甲方（马涛、姜波）购买了乙方（春天房产公司）开发的红星国际城一期15号楼1单元1202室的房屋，按照购房合同约定在2015年10月30日前交房，未能如期交房且延期已超过60日，依据购房合同责任认定，乙方违约同意退房，乙方退还甲方购房款441931元，违约金68588元，乙方于2016年8月27日前已退回房款101186元，剩余房款340745元双方约定乙方自2016年9月28日起至2016年12月30日止，每月30日前分四次每次退还剩余房款的25％到丙方（十三师大营房城管委）的账号中，违约金于2016年12月30日前一次性退还到丙方指定的账号中。为保证此协议的履行，乙方愿意以其所有的红星国际城未卖出无抵押房屋作为抵押物抵押给甲方，为明确双方权利义务，经甲乙双方协商一致，特订立本协议，丙方见证。一、抵押物：红星国际城X期X楼X单元X号房屋，总房款480082元；二、抵押物由房管局出具抵押物相关手续，证明抵押物手续合法；三、乙方在2016年9月至12月，每月30日前未按时足额退回剩余房款，甲方有权向法院提起诉讼依法拍卖、变卖乙方抵押物，并以所得价款优先受偿。四、甲方在2016年12月30日，乙方最后一笔退房款和全部违约金到达丙方指定账户后，配合乙方办理撤销备案及退房手续，手续办完，丙方才可允许甲方提取账户资金。五、乙方不得拿抵押物再次作为其他用途。……七、本协议签订后，原甲乙双方签订的红星国际城一期15号楼1单元1202号房屋《退房协议书》作废，如乙方提前退完剩余房款，此协议提前终止，甲方有权把抵押物另作他用。八、乙方不得以交房为理由拒绝退还所剩房款。协议签订后，双方到新疆生产建设兵团第十三师房产管理局办理了《房屋他项权证》。2016年9月30日，被告春天房产公司向原告马涛、姜波退还了房款85186元。2016年10月31日，原被告共同签署一份《红星国际城项目退款确认单》，确认被告向原告退款85186元。但原告马涛、姜波于2016年11月7日在承兑被告开具的转账支票时，因被告的账户被查封，未能将该款兑现。为此，原告马涛、姜波向本院提出诉讼，请求判令：1、被告退还原告剩余房款255559元；2、被告向原告支付违约金68588元。3、被告向原告支付房款（441931元）的利息（从2014年12月8日起至实际还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4、依法处置被告抵押房屋，所得款项优先偿还原告上述款项；5、本案诉讼费、送达费由被告承担。上述事实，有双方当事人的陈述、原告提交的《商品房买卖合同》、《退房协议》、《承诺书》、《抵押协议书》、《退款确认单》等证据证实，本院予以确认。另查，2017年1月19日，吐哈油田住房公积金管理中心向我院出具一份证明，证明载明：我公司员工马涛因购买哈密春天房地产开发有限公司15栋1单元1202号住房一套，申请住房公积金贷款270000元，我中心住房公积金贷款实行自然人担保方式，没有用该套购买的住房作抵押，我中心不参与诉讼。同日，原告马涛、姜波撤回了对第三人中国建设银行股份有限公司哈密地区分行的起诉。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原被告双方经协商一致，达成了一份《商品房买卖合同》，约定由原告马涛、姜波购买被告春天房产公司开发的房屋，该合同是双方当事人真实意思的表示，本院予以确认。在该协议的履行过程中，因被告方未能按期交房，经双方协商，达成了一份《退房协议》，该协议是双方当事人在自愿协商一致下达成的，其内容并不违反有关法律及行政法规之规定，本院予以确认。该协议中明确约定了被告应退还原告的数额，后被告未按期退款，双方又签订了一份抵押协议，该协议对被告未退还房款明确载明为340745元，后被告在抵押协议签订后退款85186元，现尚有255559元未退还，对原告要求被告退还房款255559元的诉讼请求，本院予以支持。对被告方认为原告马涛、姜波在2016年7月29日领取了20000元房款，该款应当折抵房款的辩解意见，因双方在承诺书中明解约定开发商在2016年8月22日18时前退还第二次房款，如逾期未退还房款，50万元保证金将以每户为单位平均分配的形式，支付给购房者作为违约金。但本案中被告并未能按期退还第二次房款，因此该款应当作为违约金，且双方在后来签订的《抵押协议》中明确约定未退还的房款数额也不包括该20000元，因此双方均认可支付的20000元系违约金，对被告该辩解本院不予采纳。对原告方要求被告支付违约金68588元的诉讼请求，因双方签订的《抵押协议》明确约定，被告支付违约金68588元，且该违约金的计算并未超过法律规定，对原告该请求本院予以支持。对原告要求被告承担自2014年12月8日起至判决之日止，按中国人民银行同期贷款年利率4.75％计息的诉讼请求，因双方在抵押合同中明确约定了退款的时间、金额、违约金……，根据法律规定，被告未按期退款，应当承担自逾期之日期间的利息，即协议约定的2016年9月30日至2016年12月30日，每月支付剩余款的25％，被告仅于2016年9月30日按协议约定退款85186元，剩余款再未退还，应自违约之日起承担利息，对原告该请求本院予以部分支持。对原告要求依法处置被告的抵押房屋，所得款项优先清偿欠款的诉讼请求，因原被告双方签订了抵押协议，办理了《房屋他项权证》，并明确约定在被告未能足额退款时，原告有权向法院申请处置抵押物，对原告该请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条第（一）款、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告哈密春天房地产开发有限公司退还原告马涛、姜波房款255559元及相关利息（自2016年10月31日至本判决确定给付之日止，按本金85187元，年利率4.75％计息；自2016年11月1日至本判决确定支付之日止，按本金85186元，年利率4.75％计息；自2016年12月31日至本判决确定支付之日止，按本金85186元，年利率4.75％计息），于本判决生效后十日内付清；二、被告哈密春天房地产开发有限公司承担违约金68588元，于本判决生效后十日内向原告付清；三、如被告未能在本院限定的期限内履行以上义务，则原告马涛、姜波有权要求对被告哈密春天房地产开发有限公司所有的位于红星国际城X期X号楼X单元X室房屋采取评估、拍卖等方式依法变价，原告马涛、姜波对变价后的所得价款在房款255559元及相关利息、违约金68588元的范围内优先受偿；四、驳回原告马涛、姜波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6162元，由被告哈密春天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院。当事人对生效法律文书申请执行的期限为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从每次履行期间的最后一日起计算；法律文书没有规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  闫瑞鹏代理审判员  寇 雯代理审判员  张继华二〇一七年四月二十一日书 记 员  马靖钊