山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0891民初1871号原告（反诉被告）：济宁开发区王因供销合作社，住所地济宁高新区。法定代表人：齐鲁，主任。委托诉讼代理人：吕成春（特别授权），山东文思达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈祥枢（特别授权），山东文思达律师事务所律师。被告（反诉原告）：济宁开发区城南建筑工程公司，住所地济宁开发区王因镇政府驻地。法定代表人：郑效润，总经理。委托诉讼代理人：常亚风（特别授权），山东明廉律师事务所律师。第三人：济宁众鑫钢结构有限公司，住所地济宁开发区王因镇驻地。法定代表人：郑建新，经理。委托诉讼代理人：李弟（特别授权），山东明廉律师事务所律师。原告济宁开发区王因供销合作社（以下简称原告）与被告济宁市开发区城南建筑工程公司（以下简称被告）、第三人济宁众鑫钢结构有限公司合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济宁开发区王因供销合作社的委托诉讼代理人吕成春、陈祥枢，被告济宁市开发区城南建筑工程公司的委托诉讼代理人常亚风，第三人济宁众鑫钢结构有限公司的委托诉讼代理人李弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济宁开发区王因供销合作社向本院提出诉讼请求：1、判令被告、第三人返还原告享有使用权的17亩土地（四至为，东：兖王公路、南：兽药厂、西：韩坡村耕地、北：韩坡村耕地。）及兖国用（98）字第1037号中华人民共和国国有土地使用权证。第三人立即从涉案土地上搬出；2、判令被告拆除涉案土地上的违章建筑物恢复原状；3、17亩土地16年的租赁费保留诉权；4、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2001年5月19日，原告与被告签订了《土地转让协议书》一份，原告将涉案土地及其附属物一并转让给被告折抵52万元工程款。因涉案土地系国有划拨土地，双方签订的《土地转让协议》违反法律的强制性规定。经济宁高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0891民初2380号民事判决书及济宁市中级人民法院（2017）鲁08民终798号民事判决书确认属无效协议。据此，被告应当返还原告享有使用权的17亩土地及兖国用（98）字第1037号中华人民共和国国有土地使用权证。但涉案土地一直由第三人占有使用，第三人占有使用涉案土地属无权占有使用，应当立即从涉案土地上搬出，将涉案土地的使用权返还给原告。原告多次向被告、第三人索要未果。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决。被告济宁市开发区城南建筑工程公司辩称，1、答辩人对涉案的土地占有是基于《建设工程施工合同》，属于合法占有。答辩人与被答辩人于2001年5月19日签订了《建设工程施工合同》，合同约定答辩人为被答辩人建设王因供销社鑫源商贸大楼，答辩人垫资52万元，被答辩人以其棉厂、养鸡场17亩土地一级地面建筑物等作价52万元冲抵答辩人垫付的52万元资金。答辩人与被答辩人就转让费冲抵工程款事宜，于2001年5月19日签订《土地转让协议书》，约定被答辩人将自己坐落在北边的棉厂及养鸡场土地及其土地上的所有附属物一并转让给答辩人，转让价格为52万元。协议并约定甲方（被答辩人）协助乙方（答辩人）过户。被答辩人将转让的土地和房屋于2001年6月30日交付给答辩人占有使用，并将土地使用权证书一并交付答辩人；2、答辩人在合法占有涉案土地期间，出资建设房屋即其他附属设施，被答辩人应当折价补偿。答辩人于2003年至2005年期间出资进行了建设，在土地北侧建设了二层办公楼，在土地南侧建设了生产车间，在土地东侧建设了三层门面商业楼，并建设了其他附属设施。被答辩人将涉案土地及地上附属物交付答辩人使用，因此答辩人是经被答辩人同意占有使用涉案土地，答辩人有权在该土地上建房。答辩人建造房屋的时间是2003年至2005年期间，依据当时的《中华人民共和国城市规划法》第二条“制定和实施城市规划，在城市规划区内进行建设，必须遵守本法”第三条“……本法所称城市规划区，是指城市市区、近郊区已经城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域”可知，当时施行的《中华人民共和国城市规划法》规范的是城市规划区域内进行建设的行为，而涉案土地是在乡镇，不使用该法规定。因此，答辩人建造的房屋是合法建造，不属于违章建筑。退一步讲，认定建筑物是否是违章建筑，应当由国家相关行政部门认定，且必须达到严重影响城市规划。答辩人建房已经有十几年，相关行政部门并未认定答辩人建造的房屋为违章建筑，可知按照当时的法律规定，答辩人建造的房屋不属于违章建筑。2016年，被答辩人以涉案土地系国有划拨土地为由，诉至法院确认《土地转让协议书》无效，该协议经济宁市中级人民法院终审判决确认无效。被答辩人明知涉案土地系国有划拨土地，仍然转让给答辩人，并承诺协助办理过户。被答辩人在签订协议时存在明显过错，因其违背诚实信用原则，导致协议无效，应对协议无效产生的后果及损失承担全部责任。答辩人基于对被答辩人及协议的信赖，在涉案土地上进行了建设，并进行了对外租赁。时隔十几年后，土地价格明显上涨了，被答辩人违背诚信毁约，诉至法院确认无效，造成答辩人建设的房屋损失及土地增值部分信赖利益损失。依据《合同法》第五十八条之规定，被答辩人应当返还转让费52万元、对答辩人建设的房屋折价补偿并赔偿答辩人土地增值信赖利益损失。第三人济宁众鑫钢结构有限公司述称，1、我方与被告济宁开发区城南建筑工程公司（以下简称城南建筑公司）签订的《租赁合同》合法有效，应当继续履行。我方与城南建筑公司于2003年5月10日签订的《租赁合同》，约定城南建筑公司将土地、办公楼、车间及其他附属设施租赁给我方，租期自2003年5月至2023年5月。该租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，且租期尚未到期，应当继续履行。2、按照合同相对性原则，原告无权要求我方直接向其返还土地。我方与原告之间没有直接的合同关系，我方是从城南公司租赁的土地和房屋，并非从原告取得。根据合同相对性原则，原告与城南建筑公司之间的转让合同效力，不影响城南公司与我方之间的租赁合同效力。原告无权要求我方返还土地。我方租赁的房屋及其他附属设施是城南建筑公司出资建造，属于城南建筑公司，即使土地属于原告，我方也有权继续租赁房屋。3、根据买卖不破租赁原则，原告与城南建筑公司之间的转让合同无效，也不影响我方与城南建筑公司之间的租赁合同的继续履行，我方依据租赁合同有权继续租用涉案土地和房屋。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”4、我方与城南建筑公司签订《租赁合同》时对涉案土地性质并不知情，依据《物权法》第十五条“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”我方善意取得该涉案土地及房屋的租赁权。我方有权继续租赁至合同期满。被告济宁市开发区城南建筑工程公司反诉称，1、判令原告返还反诉人转让款52万元；2、判令原告赔偿反诉人建设的房屋及其它附属物损失3423060.64元；3、判令原告赔偿反诉人土地增值损失1819007.69元；4、反诉诉讼费用由原告承担。事实和理由：反诉人（原名称为兖州市城南建筑工程公司）与原告（原名称为兖州市王因供销合作社）于2001年5月19日签订《建设工程施工合同》，合同约定反诉人为原告建设王因供销社鑫源商贸大楼，反诉人垫资52万元，原告以其棉厂、养鸡场17亩土地以及地面建筑物等作价52万元冲抵反诉人垫付的52万元资金。反诉人与原告就转让费冲抵工程款事宜，于2001年5月19日签订《土地转让协议书》，约定原告将自己坐落在北边的原棉厂及养鸡场土地及其土地上的所有附属物一并转让给反诉人，转让价格为52万元。协议并约定甲方（原告）协助乙方（反诉人）过户。原告将转让的土地和房屋于2001年6月30日交付给反诉人占有使用，并将土地使用权证书一并交付反诉人。反诉人于2003年至2005年期间进行了建设，在土地北侧建设了二层办公楼，在土地南侧建设了生产车间，在土地东侧建设了三层门面商业楼。2016年，原告以涉案土地系国有划拨土地为由，诉至法院确认《土地转让协议书》无效，该协议经济宁市中级人民法院终审判决确认无效。原告明知涉案土地系国有划拨土地，仍然转让给反诉人，并承诺协助办理过户。原告在签订协议时存在明显过错，因其违背诚实信用原则，导致协议无效，应对协议无效产生的后果及损失承担全部责任。反诉人基于对原告及协议的信赖，在涉案土地上进行了建设，并进行了对外租赁。时隔十几年后，土地价格明显上涨，原告违背诚信毁约，造成反诉人建设的房屋损失及土地增值部分信赖利益损失。依据《合同法》第五十八条之规定，原告应当返还反诉人转让费52万元、对反诉人建设的房屋折价补偿、赔偿反诉人土地增值信赖利益损失。反诉人为维护其合法权益，特提起反诉，请求判如所请。原告济宁开发区王因供销合作社辩称，被告的反诉请求第2、3、4项不能成立，应当依法驳回。被告（反诉人）陈述的事实与理由不能成立。1、被告（反诉人）诉称其于2003年至2005年期间建设了二层办公楼，生产车间和三层门面商业楼无任何证据证明，且陈述不一致存在矛盾。2017年8月10日的固定资产---房屋建筑物清查评估明细表填写的建成年月分别是办公楼2003年，生产南车间2003年，北车间2004年，门头房2006年。2017年1月17日，被告城南建筑公司在民事起诉状中又诉称2003年5月—10月建800平方米办公楼，2004年3月—6月建生产车间，2004年底至2005年5月建三层门面商业楼。详见（2017）鲁0891民初225号案卷民事起诉状。因此，被告（反诉人）的诉称不能成立。应提交建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及财务账册等合法有效的证据予以证明。2、被告反诉称：原告（我方）明知涉案土地系国有划拨土地，仍然转让给反诉人，并承诺协助办理过户。原告在签订协议时存在明显过错，因其违背诚实信用原则，导致协议无效，应对协议无效产生的后果及损失承担全部责任，是不成立的。该协议无效的原因是因违反我国法律的强制性规定，签订协议时被告（反诉人）对此是明知的。而且签订该协议时我方（原告）并未开始建设王因供销社鑫源商贸大楼，并未实际垫资。该合同的签订是被告（反诉人）深思熟虑的结果。对于土地的性质被告是明知的。签订合同的前后郑效润与张印辉有私下交易，企图侵吞国有资产，张印辉因转让行为已被公安机关立案侦查。对于协议无效产生的后果及损失被告（反诉人）应自行承担。3、反诉人基于对原告及协议的信赖，在涉案土地上进行了建设，并对外租赁。不是事实。这是因为：依据《中华人民共和国城市规划法》第三十一条在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。第三十二条在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。被告（反诉人）进行建设时未按照法律的规定办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，擅自开工建设。损失应由其个人承担。所建房屋均系违章建筑，应当立即无条件拆除。我方已向综合执法部门反映情况，等待行政处理结果。特申请贵院中止对本案的审理。另外，被告（反诉人）陈述的对外进行租赁，也不是事实。从济宁众鑫钢结构有限公司在（2016）鲁0891民初1158号案件提供的租赁合同看出（见该案宗第66页），该合同系虚假的，为该案诉讼虚构的。因为：（一）2003年5月10日双方签订合同时，济宁众鑫钢结构有限公司尚未成立，更不可能已刻制公章。因为济宁众鑫钢结构有限公司成立日期为2003年9月29日。（二）2003年5月份，租赁标的物办公楼、车间还未建成。（三）从济宁众鑫钢结构有限公司的工商登记档案查询，无该合同登记，无场地使用证明。（四）郑效润与郑建新系亲父子关系。（五）该租赁合同未加盖济宁开发区城南建筑工程公司的公章。因此，郑效润与济宁众鑫钢结构有限公司2003年5月10日签订的租赁合同是虚假的，无效的。济宁众鑫钢结构有限公司占有使用涉案土地属无权占有、使用。应当立即从涉案土地上搬出。4、被告（反诉人）要求我方（原告）赔偿土地增值损失1819007.69元不能成立。无论涉案土地的现价值是多少，均系国家的财产，该土地价值既不能认定为我方（原告）的财产价值，也不能认定为被告（反诉人）的可得利益。因为涉案土地的性质是国有划拨土地。所有权是国家的。综上所述，被告（反诉人）的2、3、4项诉讼请求及事实理由不能成立，请求人民法院依法驳回其2、3、4项诉讼请求。第三人述称，对于被告的反诉第三人没有异议。1、众鑫钢结构公司租赁的办公楼生产车间是城南建筑公司出资建造，在承建之前众鑫钢结构公司已与城南建筑公司进行租赁事宜洽谈，城南建筑公司法人代表其公司与众鑫钢结构公司签订租赁合同，是双方的真实意思表示，合同签订后，众鑫钢结构公司按期向城南建筑公司支付租赁费，目前为止合同尚未到期，应当继续履行；2、众鑫钢结构公司在租赁涉案土地及房屋等附属设施时是基于王因供销合作社和城南建筑公司签订的土地转让协议的信赖，该土地转让协议中并没有写明土地的性质，因此众鑫钢结构公司在租用涉案土地及房屋时是善意的，王因供销社主张租赁合同是虚假的，其陈述没有任何事实和证据加以佐证，其陈述没有任何事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：1998年4月12日，原告济宁开发区王因供销合作社取得国有土地使用证，将位于济宁高新区东至兖王公路、南至兽药厂、西至韩坡村耕地、北至韩坡村耕地的土地使用权登记在济宁开发区王因供销合作社（原为兖州市王因供销合作社）名下，土地用途为商业。原告用于建设棉厂、养鸡场等。2003年8月29日，兖州市城南建筑工程公司的名称经工商部门批准变更为济宁开发区城南建筑工程公司（本案的被告），2001年5月19日，原告与兖州市城南建筑工程公司签订土地转让协议书，约定：原告将自己坐落于在北边的原棉厂及养鸡场土地（17亩）及其地上的所有附属物一并转让给兖州市城南建筑工程公司，转让价格为52万元。该土地的原始取得方式为国有划拨土地，该52万元是因原被告双方于2001年5月19日签订的《建设工程施工合同》，被告为原告垫资建设施工了王因供销社鑫源商贸大楼，原告以棉厂、养鸡场17亩土地以及店面建筑物等作价52万元抵付转让费，该鑫源商贸大楼已交付原告使用。该土地转让协议书签订后，原告将本案转让的土地和房屋于2001年6月30日交付给被告济宁开发区城南建筑工程公司占有使用，并将土地使用权证书（登记使用权人为原告）一并交付被告济宁开发区城南建筑工程公司。该土地转让协议书签订后，原告将本案转让的土地和房屋于2001年6月30日交付给被告济宁开发区城南建筑工程公司占有使用，并将土地使用权证书（登记使用权人为原告）一并交付被告济宁开发区城南建筑工程公司。被告济宁开发区城南建筑工程公司使用该土地后，在该土地上进行了房屋建设等。因原告的申请，本院委托山东仁城房地产资产评估有限公司对涉案土地上的房屋建筑物和构筑物进行评估，结论为按市场价值类型评估的济宁开发区城南建筑工程公司的资产评估净值为人民币2599797.27元。原告济宁开发区王因供销合作社与被告济宁开发区城南建筑工程公司、郑效润合同纠纷一案，原告于2016年9月5日诉至本院，请求确认2001年5月19日原告与被告兖州市城南建筑工程公司签订的土地转让协议书无效，本院于2016年12月2日作出（2016）鲁0891民初2380号民事判决书，判决：原告济宁开发区王因供销合作社与被告济宁开发区城南建筑工程公司于2001年5月19日签订的土地转让协议书为无效协议。被告济宁开发区城南建筑工程公司不服该判决，上诉至济宁市中级人民法院，济宁市中级人民法院经审理作出（2017）鲁08民终798号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本院认为，本案所涉及的土地权属性质为国有土地使用权，原告的原始取得为国家划拨，并非国有土地的出让。该土地至今登记在原告济宁开发区王因供销合作社名下。原告虽将争议土地使用权及建筑物交付给被告的前身即兖州市城南建筑工程公司使用，用于冲抵原告所欠工程垫付款，但该涉案土地的使用权属于原告。原被告双方虽于2001年5月19日签订了土地转让协议书，但已经发生法律效力的本院作出的（2016）鲁0891民初2380号民事判决书，已判决该土地转让协议为无效协议。按照法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，与上述土地转让协议签订的同时，被告为原告垫资52万元建设施工了原告建设所有的鑫源商贸大楼并交付原告，因上述土地转让协议为无效协议，原告应当返还被告垫资的工程款52万元，被告应当腾空土地后交还原告土地及与该宗土地的兖国用（98）字第1037号国有土地使用权证书。因签订上述土地转让协议时虽原被告双方达成了合意，系原告明知该涉案土地为国有划拨土地仍将该宗土地用于抵偿其欠被告的工程款52万元，实质上是原告欠被告工程款无力偿还所造成，故对于该土地转让协议无效导致的后果，原告应当承担全部的过错责任。综上，故原告请求被告返还原告享有使用权的17亩土地（四至为：东至兖王公路、南至兽药厂、西至韩坡村耕地、北至韩坡村耕地）及兖国用（98）字第1037号国有土地使用权证书的诉求，本院依法予以支持。因被告济宁开发区城南建筑工程公司法定代表人郑效润于2003年5月10日与第三人签订的租赁合同，将涉案土地及地上建筑物租赁给第三人使用，第三人济宁众鑫钢结构有限公司于2003年9月29日登记成立，被告未能提交证据证明郑效润的该租赁行为属于职务行为，且签订该租赁合同时第三人尚未在工商行政管理部门登记成立，故该租赁合同应当认定为无效合同，因此第三人应当从涉案土地上搬出并腾空；被告反诉原告返还土地转让款（工程款）52万元，本院依法予以支持；原告应当依法赔偿被告涉案土地上的建筑物和构筑物的资产净值2599797.27元；被告反诉原告赔偿反诉人土地增值损失1819007.69元，因该涉案土地的性质系国有划拨土地，按照法律规定，不得进行转让、买卖、抵押等行为，不存在商业经营利益及增值损失，故被告的该项诉请，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第四十五条、第五十六条和《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告济宁开发区城南建筑工程公司、第三人济宁众鑫钢结构有限公司于本判决生效后30日内腾空并返还原告济宁开发区王因供销合作社17亩土地（四至为：东至兖王公路、南至兽药厂、西至韩坡村耕地、北至韩坡村耕地）；二、被告济宁开发区城南建筑工程公司于本判决生效后10日内将编号为兖国用（98）字第1037号国有土地使用权证书交还于原告济宁开发区王因供销合作社；三、原告济宁开发区王因供销合作社于本判决生效后10日内给付被告济宁开发区城南建筑工程公司工程款520000元；四、原告济宁开发区王因供销合作社于本判决生效后10日内给付被告济宁开发区城南建筑工程公司建筑物和构筑物的资产净值2599797.27元；五、驳回原告济宁开发区王因供销合作社的其他诉讼请求；六、驳回被告济宁开发区城南建筑工程公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4550元，由被告济宁开发区城南建筑工程公司负担；反诉案件受理费25586元，诉讼保全费5000元，合计30586元，由原告济宁开发区王因供销合作社负担20879元，被告济宁开发区城南建筑工程公司负担4707元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 俎 彤二〇一七年四月二十九日书记员 赵才茹