海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼0106民初8713号 原告：何碧芳，女，1950年11月10日出生，汉族，住海口市。 原告：郑强，男，1970年8月22日出生，汉族，住海口市。 原告：郑飞，男，1973年3月24日出生，汉族，住海口市。 原告：符照明，女，1967年3月14日出生，汉族，住海口市。 四原告共同委托诉讼代理人：王海山，海南嘉勋律师事务所律师。 四原告共同委托诉讼代理人：黄洪，海南嘉勋律师事务所实习律师。 被告：张继栋，男，1975年9月15日出生，汉族，住海口市。 委托诉讼代理人：陈向权，北京长安（海口）律师事务所律师。 第三人：海南省百货公司，住所地海口市龙华区龙昆北路。 法定代表人：林道勇，总经理。 委托诉讼代理人：吴华、何晋前，海南海地律师事务所律师。 原告何碧芳、郑强、郑飞、符照明诉被告张继栋及第三人海南省百货公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案后，依法适用简易程序进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年3月23日公开开庭审理了本案。四原告共同委托诉讼代理人王海山、被告张继栋及其委托诉讼代理人陈向权、第三人的委托诉讼代理人吴华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何碧芳、郑强、郑飞、符照明向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2014年6月7日所签订的《房改房买卖合同》和于2014年6月15日签订的补充协议即《房产所有权转让协议》；2.判令被告立即将位于海口市××区号的房屋腾空并退还给原告；3.判令原告返还被告已付房款17万元；4.本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：被告与郑强经朋友介绍认识，后郑强家人也与被告认识。2014年以前原告一家全部居住于海口市××区房，由于经济周转需要资金，被告表示过买房意愿。后被告自行拟好《房改房买卖合同》，双方于2014年6月7日在该合同上签名确认。同年6月9日，被告付清该房尾款，原告即到房管部门准备办理过户。但由于房改房政策发生变化，产权办理一时难以解决。原告将此情况告知被告，被告承诺自己可以找人办理房产证，但可能需要一段时间。如果确办理不了则原告退还17万元给被告，被告将该房屋退还原告。经被告强烈要求，原被告双方于2014年6月15日签订了补充协议即《房产所有权转让协议》备注为“如该房产不能按约定办理到乙方（张继栋）名下，甲方将无条件退还乙方总金额”大写壹拾柒万元整，小写：（170000.00），乙方退还甲方该房屋。"该房产现属于政府拆迁规划范围，由于政策变动导致彻底无法办理过户。面对政府的补偿金，被告违反合同约定，不守信用，违背了诚实信用原则。原告多次欲与被告协商解决，被告皆置之不理。根据《民法通则》关于诚实信用、公序良俗原则和法律的有关规定，原告请求法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 张继栋辩称，一、原告与我所签的购房合同是合法有效的合同，是双方真实的意思表示，应当受法律的保护和确认。根据《物权法》第十五条的规定，原、被告之间签订的购房合同是合法有效的合同。二、原告在转让房产的时候向我承诺，确认该房屋不存在产权纠纷、抵押以及其他债权债务，且当时未办理产权证系因原告原因所致，与我无关。另外，我曾与介绍人杜海强多次找原告协商办理产权证事宜，均未找到原告，故无法办理，原告称我拒不办理过户手续不符合事实。三、在签订购房合同及支付购房款后，我已装修入住。在我入住使用期间，原告也认可该事实，在房屋列入拆迁后，相关拆迁部门也确认了我合法拥有还房产的事实。四、原告出卖给我的房产目前已被列入政府拆迁补偿范围，不能办理过户手续的行政行为并不代表房屋买卖协议的解除，也不再需要办理过户手续。房屋拆迁部门给我签署相关安置协议等手续已视为认可，原告以无法办理过户为理由要求解除房屋买卖合同已无必要。八灶片区棚户区改造项目相关拆迁部门与我就该房产于2016年8月3日签订了《改造项目征收补偿安置协议》，并办理相关的补偿安置搬迁手续。原告称无法办理过户手续的原因在于原告。之后基于政府的征地拆迁行政行为，经由之前相关部门的调查、登记、核实等手续，也无需再办理过户。我对房屋的产权已被政府部门依法确认，我已具备申请安置补偿的合法住户的条件，因此原告以无法办理产权过户手续为由要求解除合同没有事实及法律的依据。综上，请求法院在查清事实的基础上驳回原告的诉讼请求。 海南省百货公司述称，本案审理的是涉及国家保障性住房的转让合同。何碧芳、郑强、郑飞、符照明与张继栋签订的《房改房买卖合同》、《房产所有权转让协议》违反了法律强制性规定，损害了社会公共利益，为无效合同。原告未取得涉案房屋的权属证书，涉案房屋依法不得买卖。涉案房屋至今还登记在我司名下，原告在签订《房改房买卖合同》、《房产所有权转让协议》时未取得该房屋的权属证书。我司于2000年根据房改政策以成本价向何碧芳出售704房，约定付款方式为一次性付款，但2014年6月9日何碧芳才付清全部房款。而根据海口市住建局的政策规定，房改房办理截止期限为2013年12月30日，由于何碧芳在该截止期限前未付清房款，导致该704房不能按时办理过户手续，一直登记在我司名下。在未出台新政策前，该704房将一直无法办理产权证。原告在未取得房产证的情况下出售房屋，违反了《房地产管理法》第三十八条第六项的强制性规定。据此我司认为原、被告双方签订的《房改房买卖合同》、《房产所有权转让协议》为无效合同。原告出售房屋时住用未满五年，在此种情况下出售房屋损害了社会公共利益。首先，依据《海口市出售公有住房办法》第二十四条规定，职工购买公有住房在购房款付清后，即取得房产权。依此规定，原告在2014年6月9日才取得涉案房屋的房屋产权。依据《海口市出售公有住房办法》二十二条的规定，如原告确需在住用未满五年的情况下出售涉案房屋，则必须按照《海口市出售公有住房办法》第二十五条规定，原告只能按原购房价格退给原产权单位即我司。我司为全民所有制企业，我司的财产为国有财产。原告未经我司同意擅自将涉案房屋出售给被告损害了社会公共利益。依据合同法第五十二条的规定，原、被告双方签订的《房改房买卖合同》、《房产所有权转让协议》为无效合同。且我司申明，对原告擅自出售涉案房屋一事事先并不知晓。现原告要求出售房屋，我司愿意按照《海口市出售公有住房办法》第二十五条的规定，退还原告购房款，收回涉案房屋。其次，涉案房屋为保障性住房，依据海南省高级人民法院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第十六条之规定，原被告双方签订的《房改房买卖合同》、《房产所有权转让协议》也应判定为无效合同。并且，我司保留起诉优先回购权的诉讼权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实，本院认定如下:一、原、被告于2014年6月7日签订了一份《房改房买卖合同》，约定：1.被告向原告购买涉案704房，房屋总价款为22万元，其中被告暂扣5万元，待原告配合被告将涉案704房过户至被告名下时返还给原告；2.因造房售房单位及原告原因，此房的房屋产权证、土地证及其他手续尚未办理，但因原告及其房屋共有人租金需要，原告自愿将此房卖与被告。2014年6月15日，何碧芳、郑强、符照明与被告又签订了一份《房产所有权转让协议》，约定：1.被告同意先支付17万元给原告，余款5万元待房产证过户至被告名下时付清；2.原告应协助被告办理房产的相关手续、过户手续、相关税费由双方负担；3.如房产证不能按约定办理至被告名下，原告将无条件退还被告17万元，被告退还原告房屋。涉案704房于2014年6月18日交付给被告。二、涉案704房登记在第三人名下，房改总价款为35843.52元，原告于2002年12月9日前支付了35000元，余款843.52元于2014年6月9日付清。三、2016年7月8日，被告与海口市龙华区人民政府签订了一份《海口市龙华区八灶片区棚户区（城中村）改造项目征收补偿安置协议（就地购买住房）》，约定：涉案704房由海口市龙华区人民政府征收，被告自愿选择就地购买住房补偿安置方式。涉案704房已被拆除。四、在庭审中，本院责令第三人明确其答辩是否作为诉讼请求，第三人明确仅仅是答辩。 本院认为，一、关于《房改房买卖合同》和《房产所有权转让协议》的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”原、被告签订的《房改房买卖合同》和《房产所有权转让协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。第三人抗辩上述合同为无效合同，没有法律依据，本院不予采信。 二、关于《房改房买卖合同》和《房产所有权转让协议》是否应解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”上述合同签订后，被告已经于2014年6月起实际占有房屋，且涉案704房由海口市龙华区人民政府征收，被告自愿选择就地购买住房补偿安置方式，涉案704房已被拆除，因此，涉案704房已客观不能办理过户，也无需再办理过户，被告签订上述合同的目的亦已实现。原告也依据上述合同取得了17万元房款，双方原约定的余款5万元的支付条件已经客观变更，原告可随时另行主张上述5万元房款，因此原告亦可实现签订上述合同的目的。综上，原告以《房产所有权转让协议》中“如该房产不能按约定办理到乙方（张继栋）名下，甲方将无条件退还乙方总金额”大写壹拾柒万元整，小写：（170000.00），乙方退还甲方该房屋。"该房产现属于政府拆迁规划范围，由于政策变动导致彻底无法办理过户为由，要求解除合同，但无法办理过户并不致使合同目的无法实现，因此，原告主张解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除条件，故原告主张解除上述合同，没有法律依据，本院不予支持。 三、关于第三人在《民事答辩状》中陈述其愿意按照《海口市出售公有住房办法》第二十五条的规定，退还原告购房款，收回涉案704房的问题。在庭审中，本院责令第三人明确其答辩是否作为诉讼请求，第三人明确仅仅是答辩，因此第三人在本案中并未明确提出诉讼请求，其若主张权利，应另行起诉。 综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第五条规定，判决如下： 驳回原告何碧芳、郑强、郑飞、符照明的诉讼请求。 案件受理费3700元，由原告何碧芳、郑强、郑飞、符照明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  朱庆雄 人民陪审员  张 磊 人民陪审员  黄 勇 二〇一七年四月十九日 书 记 员  陈家芬