湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2015）长县民初字第2791号原告罗茜，女，1990年10月13日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托代理人冯晓辉，湖南芙蓉律师事务所律师。被告湖南波隆投资集团股份有限公司，住所地：长沙经济技术开发区天华路1号，住所地：长沙县榔梨镇东升路6号。法定代表人谭百浚。委托代理人王伦科，湖南辰邦律师事务所律师。原告罗茜与被告湖南波隆投资集团股份有限公司（以下简称波隆集团）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告罗茜请求本院判令：1、被告支付逾期交房违约金610321元；2、被告赔偿因其擅设消防风管给原告造成的损失740000元；3、被告拆除楼上业主在涉案商铺中违法设置的顶棚转孔、排水管、接口卡口、支架等；4、被告对三楼广告位影响原告商铺窗户空间问题进行整改；5、由被告承担本案的诉讼费用。被告波隆集团答辩要点：1、波隆集团已经履行了《商品房买卖合同》约定的相关交房义务，通过邮寄及登报的方式送达了交房公告，不存在延期交房的事实，故罗茜主张波隆集团支付逾期交房违约金不成立；2、消防风管及相配套的接口、支架等设施是波隆集团根据整栋房屋的设计严格按图施工图安装的消防设施，《商品房买卖合同》签订之前波隆集团已告知罗茜，不存在违法擅自设置；相反，如果波隆集团不按设计规范要求擅自改变消防风管及其相配套设施的安装则不能通过综合验收而不能如期向广大业主交房；3、根据建筑规范及《补充协议》第一条约定：房屋层高指两层楼面之间的垂直距离，消防风管等设施不是房屋的隔层设施，不能改变房屋的室内层高，罗茜诉称的层高达不到合同约定的理由不成立；4、波隆集团对消防风管等设施未作任何改变的情况下，罗茜于2015年5月8日与案外人签订了《门面租赁合同》后在2015年5月15日实际办理了收房手续，因此从客观上说明消防风管等设施是罗茜不收房的借口而不是其诉称波隆集团逾期交房的理由；5、罗茜诉称的第四项诉求中的责任主体是相邻的业主或物业公司，波隆集团不是适格的责任主体。综上，请求不予支持原告的诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张及举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实2012年12月16日，罗茜与波隆集团签订《长沙县商品房买卖合同》，确定罗茜购买波隆集团开发的位于星沙街道办事处开元路与天华路交汇处东南角星隆国际广场四层403号房屋，规划用途为商铺，层高为4.8米，总房价为7442943元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年3月31日前向买受人交付该商品房。合同第十条约定：买受人应当在收到书面通知后，在指定收房期限日内，办理该商品房的交接手续。……因质量问题给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。……因买受人原因逾期不接收房屋的，视同出卖人已按期交付该物业。买受人应按物业管理收费标准支付该房屋物业管理费，并承担接收房屋之日起该房屋灭失、毁损等风险。合同第十一条第1款第（2）项约定：出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第十六条约定：经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的结构形式、户型、空间尺寸、朝向等影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当那个在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人……买受人选择不退房的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：与出卖人另行签订补充协议。《商品房买卖合同》补充协议第一条对主合同第二条买受人所购商品房的基本情况进行补充约定：1、室内层高（上下两层楼面之间的垂直距离）差异的确认以长沙县建设管理部门或有资质的检测机构出具的鉴定结果为准；2、若该房屋实际交付时室内层高低于主合同约定的层高的，层高差异在1.5%（含）以内的，买受人予以理解和接受，超过1.5%的，由双方协商解决；若该房屋实际交付时室内层高高于主合同约定的层高的，出卖人不承担任何违约责任；3、买受人所购该房屋的室内层高是指该房屋所处楼栋标准层的层高。在符合规范的前提下，该房屋层高可能存在局部高于或低于该层高的情形。厨卫局部降板、因给排水及其他管道造成实际使用空间降低的，不属于标准层高的交付标准，出卖人不对此承担违约责任等。合同签订后，至2013年4月20日，罗茜分多次支付完全部购房款。2015年5月8日，罗茜委托其母亲肖亚非与案外人湖南美迪建筑装饰设计工程有限公司签订了《门面租赁合同》，由湖南美迪建筑装饰设计工程有限公司租赁本案涉案门面自2015年5月11日至2020年5月11日，前两年租赁为58万元，两年后每年租金递增6%等。2015年罗茜对涉案商铺进行验收，并提出了消防风管高度低于购房合同高度、五楼建行改变房屋用途造成使用结构改变，顶棚转孔多达上百处，排水管和接头卡口及支架漏水、其他门面广告牌占用其窗户空间、商铺内门设计不合格等情况，要求波隆集团进行整改。本案在审理过程中，罗茜提出鉴定申请，请求：1、对涉案商铺内三条消防风管的宽度、长度、高度、体积进行鉴定；对因消防风管的存在导致实际缩水空间与涉案商铺空间百分比进行鉴定（含对商铺层高及空间进行鉴定）；2、对涉案商铺屋顶转孔、排水管、接口卡口、支架等数量及因其存在导致实际缩水空间与涉案商铺空间百分比进行鉴定；3、对上述第1、2项事项给涉案商铺带来的使用功能及安全隐患方面的影响进行鉴定；4、因上述第1、2事项的存在给涉案商铺造成贬值损失进行评估鉴定。双方共同选定湖南大学司法鉴定中心进行鉴定，但因以上鉴定内容不属于司法鉴定的范畴，故湖南大学司法鉴定中心依法作退案处理。二、双方当事人有争议的事实1、波隆集团是否存在逾期交房的情况，是否应当赔偿原告相应的违约金。罗茜主张根据合同约定，交房时间为2014年3月31日，而波隆集团实际向罗茜交房的时间为2015年5月15日，根据合同约定应当按照合同标的的万分之二每日支付违约金。波隆集团则认为其在2013年12月2日的潇湘晨报中刊登了《收房通知》，并且已于2013年12月6日通过挂号信的方式向罗茜发出了书面的《收房通知》，不存在逾期交房的情况。本院认为，罗茜虽于2015年5月15日才与波隆集团办理收房手续，并提出房屋存在部分质量问题的整改意见，但根据合同中约定了交房时间为2014年3月31日，至罗茜办理收房手续超过一年之久，在此期间，罗茜如从未向波隆集团提出催促交房事宜明显与情理不符；而如罗茜在超过实际交房日期后未收到收房通知而向波隆集团提出质疑，波隆集团仍未向其告知收房事宜亦难以信服。同时，结合罗茜在2015年5月8日已与案外人签订了门面租赁合同，约定租赁开始时间为2015年5月11日等，可以说明罗茜在其实际收房日期即2015年5月15日前已明知其可以对房屋进行验收，在此之前其应当已经收到了波隆集团的《收房通知》或至少对收房情况进行了知晓。波隆集团于2013年12月2日以挂号信的方式向罗茜发出了《收房通知》且于2013年12月6日刊登了公告，在罗茜未提供相应的证据证实双方对于收房通知的送达方式有特殊约定即可视为波隆集团在约定交房日前已经履行了通知收房的义务，故波隆集团并不存在逾期交房的情况。2、涉案商铺中存在的消防风管是否属于设计变更，是否给原告造成了损失。根据本院现场勘查，本案涉案商铺确实存在三根明显可见存在于商铺空间内的消防风管，其中两根距离底部距离地面高度为3米，一根距离地面高度为2.8米。波隆集团虽提供了设计图纸，但该消防风管是否存在于房屋始设计时，是否已告知了房屋买受人，无法得知；但其存在确实导致房屋空间高度低于合同约定的房屋层高4.8米；《商品房买卖合同》补充协议中虽约定了“厨卫局部降板、因给排水及其他管道造成实际使用空间降低的，不属于标准层层高的交付标准，出卖人不对此承担违约责任”，该条款并未明确消防风管是否属于可以因层高问题免除出卖人责任的范畴，但根据涉案商铺消防风管的体积、高度及对涉案房屋的整体使用而言，确实一定程度上影响了其使用；如出卖人在出卖前并未告知买受人其房屋存在该消防风管的情况且已明确征得了买受人同意的前提下，以该条款免除自身责任，本院认为违反了合同法的公平原则，对于波隆集团辩称的免责情形不予支持，其应当承担因此给买受人造成的损失；现涉案房屋已经出租，本院认为，该商铺空间内确实设置三根消防风管，导致实际空间缩水的事实，影响其商铺使用率，故本院酌情认定因消防风管给原告造成的损失为总购房款的10%（7442943元），因原告起诉时只要求被告赔偿740000元，故本院酌情认定被告赔偿原告740000元的损失。3、波隆集团是否属于罗茜主张相邻店铺装修施工损害、悬挂招牌影响的责任主体。罗茜提出的相邻店铺装修过程中对其购买房屋造成了影响及楼下店面悬挂的招牌遮挡视线等情况，均不属于波隆集团作为房屋出卖人管理范畴，波隆集团非承担以上问题的适格主体。故本院对罗茜的该主张不予支持。判决的理由与结果本院认为，罗茜与波隆集团签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，双方应当自觉履行。波隆集团虽在合同约定的时间内向房屋买受人送达《收房通知》，但其交付的本案房屋设置有消防风管问题，波隆集团无充分证据证明该交付的房屋符合合同约定；鉴于原告罗茜已收房并出租，故双方签订的《商品房买卖合同》已履行完毕，但该房屋的三根消防风管确实给买受人造成商铺空间缩水，使用带来一定的不便。本院认为波隆集团应当承担相应的违约责任，故本院酌情认定罗茜的损失由波隆集团赔偿740000元，于情于理，并无不妥。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告湖南波隆投资集团股份有限公司于本判决生效后七日内支付原告罗茜740000元；二、驳回原告罗茜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16953元，由被告湖南波隆投资集团股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  陶湘浪人民陪审员  杨自立人民陪审员  杨立辉二〇一七年四月一日代理书记员  李 华附：本判决引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。