江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0702民初2645号原告：宁岗，男，1967年2月2日出生，汉族，赣州市宁都县人，宁都县梅江镇人民政府干部，住赣州市宁都县，被告：赣州三和房地产开发有限公司，住所地：赣州市章贡区文明大道39号。统一社会信用代码：913607006130668621。法定代表人：曾紫明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王毅，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王薇薇，江西南芳律师事务所实习律师，一般代理。原告宁岗与被告赣州三和房地产开发有限公司（以下简称三和公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宁岗、被告的委托诉讼代理人王毅、王薇薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付从2014年6月1日至2016年7月10日的逾期交房违约金78925元；2、被告对原告购买的商品房存在的装修质量问题限期整改整修，确保原告早日收房入住；3、被告履行合同第三条款，向原告交付有2个非封闭式阳台的商品房；4、本案诉讼费全部由被告承担。经本院向原告释明，原告放弃第三项诉讼请求。事实和理由：原告于2012年8月购买被告开发的章贡区三和悦城8幢1205号商品房，房价款512503元，原告分别于2012年8月7日、8月17日全部付清，合同约定交房日期为2014年5月31日。由于被告建造的商品房存在明显的质量问题，数百名业主进行集体上访，被告于2014年6月23日以书面的形式回复承诺会逐栋逐户整改到位，并让原告和其他业主登记了各自的房屋质量问题。2014年7月24日，被告向全体业主发出了交付使用通知书，由于被告没有履行书面承诺，业主于2014年7月31日到赣州市委、赣州市政府门口上访请愿，之后陆续交房过程中，被告向业主支付了55天的逾期交付违约金，并要求业主在打印了“放弃其他权利主张”的材料上签字。由于被告一直没有实际整改到位，原告多次联系被告、上访要求解决问题未果，遂诉至法院。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、原告身份证，证明原告的诉讼主体资格；证据2、商品房买卖合同、不动产收款收据，证明原、被告于2012年8月17日签订商品房买卖合同，合同约定：①原告购买被告的三和悦城8#1205室房屋，面积86.63平方米，总价款512503元；②原告购买的该商品房为两个阳台；③出卖人应当为2014年5月31日取得竣工验收备案表及双方约定的条件收房，如逾期超过90天交房，合同继续履行的按照超过日期期间按已付房价款日万分之二支付违约金；④原告依合同约定交付了购房款；证据3、交房问题登记表、原告对房屋质量反映材料、反映有关问题的恢复、质量问题的恢复，证明被告出卖给原告的房屋存在质量缺陷至今一直未维修到位，由于被告的原因致使原告至今无法收房；证据4、交付使用通知书，证明被告发出交付使用通知书的交付时间以及逾期违约；证据5、住房问题登记表，证明被告对原告反映的房屋质量问题进行了书面登记，该房屋的确存在质量缺陷；证据6、原告向市委市政府投诉被告房屋质量问题的信访件，证明被告对房屋质量问题一直没有进行整修整改，导致原告向市委、市政府上访投诉；证据7、关于业主6月23日反映有关问题的恢复，证明被告承认存在装修质量问题，承诺会逐栋逐户整改到位；证据8、关于三和悦城小区8栋1205室相关质量问题的恢复，证明被告出卖给原告的房屋存在质量缺陷而且至今一直未维修到位，由于被告的原因致使原告至今无法收房；证据9、塑钢门窗整改业主名单（照片），证明被告的商品房存在质量问题，2014年6月23日被告的主管单位赣州市发投公司安排原告在塑钢门整改业主名单上签字登记，同时原告登记了入户门只可以打开一半的问题。被告辩称，1、答辩人交付的房屋已取得竣工验收备案表，符合合同的约定，不存在违约行为，被答辩人要求答辩人承担交房违约金没有事实与法律依据，系被答辩人自身不办理交房手续所致；2、退一万步来说，即使房屋存在瑕疵，只要不影响实际使用，一些小瑕疵属于维保的范围，不能成为被答辩人拒绝收房的理由；3、商品房买卖合同附件一房屋平面图当中已经明示了阳台的数量和结构，被答辩人作为有完全民事行为能力人，也在该附图中签字认可，被答辩人是知晓本案所涉商品房只有一个阳台的，综上所述，被答辩人的诉请无事实与法律依据，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告为支持其答辩理由，向本院提交了以下证据：证据1、营业执照、法定代表人证，证明被告的公司信息；证据2、商品房买卖合同，证明原、被告双方在合同第三条约定，原告购买的房屋平面图见合同附件一，而合同附件一中房屋平面图上明确标明该案涉房屋有1个阳台，原告也进行了签字捺印，予以了认可；证据3、测绘报告，证明《商品房买卖合同》中约定的面积与测绘报告上的面积一致，原告并无损失；证据4、竣工验收备案表，证明被告交付的房屋通过竣工验收，符合《商品房买卖合同》约定的质量。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证，原告提交的证据1、3、4，被告提交的证据1，当事人不持异议，本院对上述证据的三性予以确认并在卷佐证。对当事人存在争议的证据，本院认定如下：一、原告提交的证据2，被告对其证明对象持有异议，经核实，该组证据可以证明原、被告签订了商品房买卖合同及合同的约定，原告已付清房款的事实，本院对这一事实予以认定；二、原告提交的证据5－8，原告持有异议，经核实，上述证据能证明被告通知原告收房时房屋内有以下问题：入户门存在两个凹陷、塑钢门窗局部存在变形、客厅顶部天花板存在腻子粉脱落现象，面积约6㎡、阳台落水管顶部有红油漆。本院对以上事实予以确认；三、被告提交的证据2，原告对其证明对象有异议，该组证据与原告提交的证据2相一致，可以证明原、被告签订合同的事实及双方的约定，本院对其三性予以认定；四、被告提交的证据3，原告对其关联性持有异议，经核实，该组证据可以证明原告所购房屋的实际面积，本院对这一事实予以认定；五、被告提交的证据4，原告对其三性持有异议，经核实，该组证据可以证明原告所购房屋已进行竣工验收备案，原告无其他证据证明该备案表不合法或已撤销，本院对其三性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月17日，原告宁岗（买受人）与被告三和公司（出卖人）签订《赣州市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的赣州市章江新区J17地块三和园（三和·悦城）8栋1205室房屋，建筑面积86.63m2，房屋总价款512503元，交房时间为2014年5月31日。合同第三条还载明以下内容：房屋平面图见本合同附件一，商品房有阳台2个，建筑样式为非封闭式。另外，合同附件一房屋平面图显示有1个阳台，建筑样式为非封闭式，买受人在该平面图上签字捺印予以确认。同时约定，出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。合同签订后，原告宁岗依约定交清了房款。2014年7月24日，被告通知原告于2014年7月25日至2014年8月20日前来办理交房手续。原告宁岗认为被告交付的房屋违反了合同约定，且存在质量问题，遂拒绝收房，并向有关部门上访。原、被告就收房事宜未达成协议，原告遂诉至本院，要求依法处理。另查明：1、原告所购房屋的实际测绘的建筑面积为86.63m2；2、原告所购房屋于2014年7月24日进行了《房屋建筑工程和市政基础设施工程》；3、原告所购房屋存在以下问题：入户门存在两处凹陷、塑钢门窗局部存在变形、客厅顶部天花板存在腻子粉脱落现象，面积约6㎡、阳台落水管顶部有红油漆。原告陈述客厅顶部天花板腻子粉脱落问题已得到解决，其余问题尚未得到解决，被告未提供上述问题得到解决的证据。本院认为：原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应依约定履行各自的义务。从双方当事人签订的合同显示，合同主文第三条虽载明房屋有二个非封闭式阳台，但该条款也同时注明了房屋平面图见合同附件一，而合同附件一显示为一个非封闭式阳台，原告本人也已签字确认，且根据购买商品房的一般交易习惯亦是先看房屋结构再签订合同，原告在签订合同时应了解所购房屋的户型，故该份合同在文字表述上虽有瑕疵，但根据前后内容联系可以确认房屋为一个阳台，被告交付的房屋结构与建筑面积也与合同约定的平面图一致，原告主张被告交付的房屋与合同约定不一致，构成违约的诉讼请求证据不足，本院不予采信。由于原告所购房屋已取得竣工验收备案表，原告无证据证明该备案表取得不合法或已撤销，应认定原告所购房屋已于2014年7月24日符合交房条件，原告未及时收房的责任不应由被告承担，原告称房屋存在质量问题，因该问题不属于房屋主体结构问题，可以通过维修进行解决，不构成拒绝收房的正当理由，故被告逾期交房的时间应认定为2014年6月1日至2014年7月24日，计54天，根据合同约定每日按已付房款的万分之二计算违约金，即5535元（512503元×万分之二×54天），原告主张违约金数额超出部分，本院不予支持。原告所购房屋存在的问题，被告应予以维修，原告要求被告限期整改的诉讼请求于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赣州三和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宁岗支付逾期交房违约金5535元；二、被告赣州三和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内对原告宁岗购买的位于赣州市章江新区J17地块三和园（三和·悦城）8栋1205室房屋的入户门存在两处凹陷、塑钢门窗局部存在变形、阳台落水管顶部有红油漆问题进行维修。逾期未维修，原告宁岗可自行维修，费用由被告赣州三和房地产开发有限公司承担（凭维修的正式发票据实支付），如无法维修则按市场价格进行赔偿；三、驳回原告宁岗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1773元，由原告宁岗负担1000元，被告赣州三和房地产开发有限公司负担773元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份及副本二份，并按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  刘芳梅人民陪审员  华小红人民陪审员  饶 云二〇一七年四月九日书 记 员  李兆莎