贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终1313号上诉人（原审被告）：贵阳南明区天翼艺术学校，住所地贵州省贵阳市南明区第二十一中学内。法定代表人：陈宝，该校校长。委托诉讼代理人：黄克界，贵州名恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑嵋，贵州名恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：贵阳市第二十一中学，住所地贵州省贵阳市南明区会文巷3号。法定代表人：方芳，该校校长。委托诉讼代理人：张捷，贵州省贵阳市南明区大南法律服务所法律工作者。上诉人贵阳南明区天翼艺术学校（以下简称天翼学校）因与被上诉人贵阳市第二十一中学（以下简称二十一中）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初7728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天翼学校上诉请求：1、撤销（2016）黔0102民初7728号民事判决；2、依法改判，驳回被上诉人的第一项诉讼请求；3、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方签订的协议是《办学协议书》，该协议中有约定要求上诉人办学手续齐全及保证教学安全、卫生等并无条件配合被上诉人教学活动等义务，该协议并不是租赁协议；2、被上诉人并非涉案房屋所有权人，未提交所有权凭证，无权要求上诉人搬离；3、被上诉人收回涉案房屋的目的是想另行出租他人，侵害了被上诉人的优先承租权；4、上诉人并非是国家所禁止的“校中校”，为保证学生的安全及教师的卫生，上诉人在涉案的楼层安装了监控及护栏，专门安排有清洁工人负责卫生，并不存在被上诉人所说的因“校中校”、安全、卫生等问题需要收回涉案房屋；5、上诉人继续租赁涉案房屋，可以消除可能存在的后续纠纷，有利于学生的学习和社会稳定。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求依法撤销。二十一中辩称，1、涉案协议名为《办学协议书》，实为房屋租赁合同，其未参与上诉人的任何教学活动，其对涉案房屋有使用权，双方的租赁法律关系，合法有效；2、双方合同期满，被上诉人收回涉案房屋是用于自身教学工作，上诉人享有的优先承租权不能对抗被上诉人在双方合同终止后收回房屋自行使用；3、上诉人对其在使用涉案房屋期间的经营利益的取得或者遭受的损失与被上诉人无任何关系。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回其上诉请求，维持原判。二十一中向一审法院起诉请求：1、天翼学校立即搬出位于贵阳市南明区临街教学综合楼四楼整层房屋并归还二十一中；2、天翼学校支付房屋租金及物管费（按每日394.52元标准，从2016年6月16日计算暂至起诉之日为58783.56元，计算至天翼学校搬出房屋之日）；3、诉讼费由天翼学校承担。一审法院认定事实：自2007年起，二十一中将其位于贵阳市南明区用于办学。2013年6月16日，二十一中（甲方）与天翼学校（乙方）就上述房屋续租事宜订立了《办学协议书》，该协议第二条约定：协议期限：协议有效期三年，从2013年6月16日至2016年6月15日止，期满如乙方需继续使用房屋，应提前一个月与甲方续签协议，乙方在同等条件下有优先续租权，如甲方另有安排，应提前一个月通知，以便乙方作好安排；第三条、甲方责任：租赁期满，乙方未续租的甲方有权收回房屋，乙方结清所有费用并返还房屋……第五条、付款方式：租金（含场地费和物管费）每季度交付一次，提前15天交付；收费标准，每月教学场地使用费6500元、物管费5500元，合计12000元；乙方若给甲方造成经济损失或者违约，按实际产生费用从保证金中扣除，协议期满，若乙方没有损失，双方不续约的，则甲方退还乙方全部保证金；第六条、合同期间，如甲方因办学需要，不能再出租教室，应提前一个月告知乙方做好安排。合同订立后，天翼学校向二十一中交纳保证金7000元，二十一中将房屋交付天翼学校使用。合同履行期间，天翼学校均按月交纳房屋场地使用费及物管费。2016年4月27日，二十一中召集包括天翼学校在内的承租人开会，通知合同到期的房屋予以收回，尚未到期的需注意安全情况。2016年7月22日，二十一中向天翼学校送达通知，告知天翼学校就涉案房屋可延期承租，亦可退房。2016年7月28日，天翼学校向二十一中提出续租申请，二十一中不同意续租。合同到期后，天翼学校占有使用房屋至今，二十一中要求天翼学校结清相关费用返还房屋未果，诉至该院，诉请如前。庭审中，二十一中提交贵阳市政府筑地字（2004）257号申请用地批复及平面图、建筑工程施工许可证、建筑工程竣工验收报告，证明出租房屋系二十一中合法所有。天翼学校否认出租房屋为二十一中所有，但为未提交相应证据；天翼学校主张优先承租房屋，但不能提交二十一中有出租房屋的意思表示的证据；天翼学校主张保证金应予返还或抵扣，二十一中表示同意。审理中，二十一中诉称曾通知天翼学校于2016年8月21日前搬离涉案房屋；天翼学校向该院提交贵州正德房地产评估有限公司于2016年12月22日致天翼学校委托函，证明涉案房屋租金为20-25元/平方米/月。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；合作协议是双方之间相互配合以达到特定的共同目的而订立的协议。根据《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的规定及双方签订《办学协议书》的约定，二十一中签约的目的在于收取租金，而天翼学校的目的则是通过承租房屋独自办学获取收益，故双方订立的《办学协议书》名为合作协议实为房屋租赁合同。二十一中根据贵阳市政府筑地字（2004）257号申请用地的批复及平面图等取得了涉案房屋的物权，二十一中将房屋对外出租系行使物权处分行为，故天翼学校自愿与二十一中订立的租赁合同系双方当事人真实意思的表示，该合同依法成立，双方应按合同约定享有权利履行义务。该案中，天翼学校虽主张续租房屋并自愿缴纳租金，但未能与二十一中达成新的租赁协议，为此，双方的合同权利义务于合同期限届满之日即行终止。天翼学校以二十一中对涉案房屋无处分权主体不适格作出抗辩，证据不足且与该院查明的事实不符，该抗辩不予采纳。天翼学校主张《办学协议书》系合作协议及二十一中未主张终止协议等抗辩，与法律规定及合同约定不符，该院亦不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁合同期限届满，天翼学校作为承租人应当返还房屋，天翼学校占用房屋至今已无合法依据且给二十一中造成损失，故二十一中要求天翼学校搬离并返还房屋的诉请，符合法律规定，该院予以支持。二十一中诉请的租金，实为房屋占有使用费，属认识错误，该院予以纠正。对于占有使用费，二十一中主张按前述合同约定的租金及物管费收取，因天翼学校对租金标准及物管费均有异议，结合天翼学校提交的贵州正德房地产评估有限公司的租金评估标准，该院酌情认定占有使用费按合同约定的每月租金6500元，从二十一中通知天翼学校搬离房屋之次日即2016年8月22日起计算，天翼学校交纳的保证金7000元从该费用中予以抵扣；二十一中关于物管费的主张，因协议终止已无合法依据，该院不予支持。关于优先承租权，该权利属约定权利而非法定权利，现二十一中不同意续租房屋，且天翼学校未能提交二十一中有出租房屋的意思表示的证据，故天翼学校该主张在本案中不予采纳。综上，判决：一、天翼学校于该判决生效后十五日内将位于本市南明区临街教学综合楼四楼整层房屋搬离并归还给二十一中；二、天翼学校于上项同时向二十一中支付房屋占有使用费（该费用以每月6500元标准，从2016年8月22日计算至判决确定的履行期限届满之日止）；三、驳回二十一中的其余诉讼请求。案件受理费635元，由二十一中负担300元，天翼学校负担335元。本院二审期间，上诉人天翼学校提交了一份其自行制作的学校师生名单花名册，证明其学校学员多，如果判决其搬离涉案房屋，在校的300多师生不好解决。经质证，被上诉人二十一中对该证据的真实性有异议，认为该证据是上诉人单方作出的，无法确认其在校学生学习的期间，不具有客观性和关联性。本院认为，该证据是天翼学校单方作出，在形式上属于当事人陈述，该陈述无其他证据相佐证，且与本案争议的事实无关联性，本院不予采信。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人天翼学校与被上诉人二十一中签订的《办学协议书》中约定的内容，天翼学校承担的合同主要义务是向二十一中缴纳租金，其签订协议的目的是通过承租房屋独自办学获取收益，而二十一中承担的合同义务是向上诉人交付房屋，签约的目的在于收取租金，该协议虽名为《办学协议书》，但无论是从该协议的内容、约定的权利义务关系、合同标的或者签约的目的上，均不具备合作协议的法律特征，而应是房屋租赁合同。据此，原判认定天翼学校与二十一中之间成立房屋租赁关系，并无不当，本院予以确认。关于上诉人天翼学校认为被上诉人二十一中对涉案房屋无所有权，无权要求其搬离的主张，本案中，被上诉人二十一中在原审中提交的贵阳市政府筑地字（2004）257号申请用地的批复及平面图，能够证明二十一中有权对涉案房屋进行管理使用，且上诉人从被上诉人处承租涉案房屋后一直使用至今，而上诉人天翼学校并未提供相反证据予以推翻，故本院对于上诉人天翼学校的该项主张，不予采信。上诉人天翼学校与被上诉人二十一中签订的涉案协议，依法成立，应予以保护，当事人双方均应按照合同约定履行各自的义务。上诉人天翼学校与被上诉人二十一中签订的涉案协议中明确约定租期从2013年6月16日至2016年6月15日止，该期限届满后，被上诉人二十一中亦明确告知上诉人天翼学校不再续租涉案房屋，据此，原判根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，判令上诉人天翼学校返还涉案房屋，于法有据，本院予以维持。对于上诉人天翼学校认为被上诉人二十一中有另行向他人出租房屋的意思表示，侵害其优先承租权的主张，被上诉人二十一中在庭审中明确表示其收回涉案房屋是用于自身教学工作，且上诉人天翼学校并未提供相关证据证明被上诉人二十一中有将涉案房屋另行出租他人的意思表示或者行为，故本院对于上诉人天翼学校的该项主张，不予采信。另，一审法院在原判说理部分已经确认对上诉人交纳的保证金从房屋占有使用费中予以扣除，却未在判决主文部分予以相应扣减，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初7728号民事判决第一项、第三项；二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初7728号民事判决第二项为：贵阳南明区天翼艺术学校于本判决生效后十五日内向贵阳市第二十一中学支付房屋占有使用费（该费用按每月6500元标准，从2016年8月22日计算至贵阳南明区天翼艺术学校归还前述门面之日止），上述房屋占有使用费中扣除贵阳南明区天翼艺术学校交纳的保证金7000元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费635元，由贵阳市第二十一中学负担300元，贵阳南明区天翼艺术学校负担335元；二审案件受理费100元，由贵阳南明区天翼艺术学校负担。本判决为终审判决。审判长 龙 珑审判员 柳 凡审判员 冯文婷二〇一七年四月二十四日书记员 杨兴平