广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初2042号 原告（反诉被告）：杨齐和，男，汉族，1959年10月17日出生，住所地：广西容县。 委托代理人：吴松周，广西海望律师事务所律师。 委托代理人：陈强，广西海望律师事务所实习人员。 被告（反诉原告）：北海市万国都物业管理有限责任公司，住所地：北海市北部湾中路58号凯旋国际商住大厦二楼。 法定代表人：王锡廷。 委托代理人：麻寒盛，广西宇盛律师事务所律师。 委托代理人：杨能盛，广西宇盛律师事务所律师。 原告杨齐和（反诉被告）诉被告（反诉原告）北海市万国都物业管理有限责任公司（以下简称万国都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月19日受理后，依法适用普通程序进行审理，于2016年10月11日公开开庭审理了本案，原告杨齐和（反诉被告）及其委托代理人吴松周、陈强，被告万国都公司（反诉原告）的委托代理人麻寒盛到庭参加诉讼。因工作原因变动，本案另组成合议庭，于2017年3月24日公开复庭审理，原告杨齐和（反诉被告）及其委托代理人吴松周、陈强，被告万国都公司（反诉原告）的委托代理人杨能盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）杨齐和提出如下诉求：1、判令被告继续履行《商品房买卖合同》，将坐落于北海市凯旋国际商住大厦一层B32号房（商铺）交付给原告，并将该商品房过户到原告名下；2、判令被告向原告支付违约金人民币1269531.36元（自2004年8月1日起算，暂计至2016年6月30日，每日为已付房价款人民币587746.00元的万分之五，2016年7月1日起至实际支付之日的违约金另计）；3、本案诉讼受理等各项费用由被告承担。 事实与理由如下：2004年4月28日，原告与被告万国都公司签订《商品房买卖合同》，约定由被告将坐落于北海市凯旋国际商住大厦一层B32号房（商铺）转让给原告。上述合同第四条约定，该商品房总金额为587746元；第八条约定出卖人应当在2004年8月1日前将商品房交付买受人使用；第十五条则约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2004年5月10日，原告向被告支付了全部购房款587746元，但被告至今未将该商品房交付给原告，也未协助原告办理产权过户登记手续。上述合同第九条明确约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理；1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。因此，三原告有权要求继续履行合同，并有权要求被告支付违约金1269531.36元（自2004年8月1日起算，暂计至2016年6月30日，每日为已付房价款587746元的万分之五，2016年7月1日起至实际支付之日的违约金另计）。原告为维护自身合法权益诉至法院，提出上述诉求。 原告对其主张向本院提供的证据有： 1、商品房买卖合同，证明原告与被告就坐落于北海市凯旋国际商住大厦一层B32号房（商铺）签订了商品房买卖合同；2、购房价款为587746元；3、交付期限为2004年8月1日前；4、在被告逾期未交付超过30天的情况下，原告有权要求继续履行合同并有权要求被告自交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金，共计1269531.36元； 2、北海市销售不动产发票，证明原告向被告支付了全部购房款587746元； 3、房屋登记信息查询证明，证明坐落于北海市凯旋国际商住大厦一层B32号房（商铺）已经办理预购商品房合同备案，预购人为杨齐和。 当庭提交：附件四，合同补充协议，证实案涉房屋可以正常买卖，正常交易，且是可以办理交接的，完全具备交接条件的，法律上进行交接也没有任何障碍，本案是正常使用且可以正常经营的，被告提出的不能交付，没有验收是烂尾楼的说辞与事实不符，不能成立。 被告万国都公司（反诉原告）辩称：1、本诉原告的诉求没有事实和法律依据，原告违约在先，被告不应当支付原告的违约金，原、被告在2004年4月28日签订了商品房买卖合同，合同签订后不久原告就提出解除合同，原、被告双方当时因未对解除合同事项达成一致，合同约定的交房日期届满前，被告通知原告涉案商铺已经具备了交付使用条件，要求原告到被告处进行交接，但是原告一直都未做答复，也未与被告办理交房手续。原告至今始终都没有到被告处办理房屋交付，致使被告无法交付房屋给原告，根据合同约定，延期交房的责任是原告，应当由原告承担延期交房的责任，所以原告请求支付违约金是没有事实及法律依据的；2、原告主张的违约金过高，不应当得到法律的支持，涉案商铺的价值是50几万，而原告请求的违约金远远高于购房款，根据最高法关于商品房买卖的司法解释，违约金不应当超过购房款的30%。而原告在本案中没有损失，所以其违约金的请求不应当得到支持；3、原告在长达12年以上的时间内，对其购买的商铺不闻不问，现在起诉法院请求违约金，其存在明显的过错。原告延期收房导致被告交房延期，根据法律诉讼时效的规定，对于原告请求前两年的违约金已经超过了诉讼时效。综上，原告要求支付违约金的诉求没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉请；4、针对原告的第一项诉请，被告已经提起了反诉，请求解除原被告签订的商品房买卖合同。 被告（反诉原告）万国都公司同时提出如下反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告在2004年4月28日签订的《商品房买卖合同》；2、判令反诉被告协助反诉原告撤销《商品房买卖合同》的备案登记；3、本诉及反诉诉讼费由反诉被告承担。 事实与理由如下：反诉原告与反诉被告在2004年4月28日签订《商品房买卖合同》一份，主要约定反诉被告以587746元的总价购买反诉原告开发的位于北海市凯旋国际商住大厦一层B32号商铺。约定在2004年8月1日前，将经验收合同的案涉商品房交付给反诉被告。商品房买卖合同签订后，反诉被告以签订价格过高为由反悔，拒不接受案涉商品房的交付，要求解除商品房买卖合同。反诉被告的行为已违约在先。反诉原告在2006年4月18日已经把案涉商品房备案登记在反诉被告名下。反诉原告于2004年5月10日向反诉被告开具了购房发票，案涉商品房早在2005年前就已经验收合格，具备交付条件，但反诉被告拒不接受商品房的交付，拒绝继续履行商品房买卖合同，之后反诉原告一直无法与反诉被告取得联系并交付案涉房屋给反诉被告。直到反诉被告起诉本案前，反诉被告才主动与反诉原告联系。因市场的变化及凯旋国际大厦的成功运营，案涉商品房价值已经升值巨大，反诉被告购买的单价9360.5元/平方，而现在的市场价值在25000元/平方以上。反诉被告见有利可图了，随即选择要求继续履行商品房买卖合同。反诉原告认为，反诉被告在签订商品房买卖合同后，拒不接受案涉商品房的交付并拒绝履行商品房买卖合同，行为已构成违约。反诉被告长达12年的时间里，明知反诉原告开发的案涉商品房已经具备交付条件，而拒不接受交接并失联，以自己行为表明不继续履行商品房买卖合同。综上，反诉被告违约在先，在本诉中的诉讼请求是没有事实和法律依据的，请求法院予以驳回，请求法院支持反诉原告的全部反诉请求。 被告万国都公司（反诉原告）对其主张向本院提交的证据如下： 1、国有土地使用权证，证明反诉原告开发的涉案房屋具备出售及使用条件，但该建筑系“烂尾楼”，由于历史及政策原因，无法办理验收，无法达成法律上的交房条件； 2、建设用地规划许可证，证明内容同上； 3、建筑工程施工许可证，证明内容同上； 4、商品房预售许可证，证明内容同上； 5、结构验收记录，证明内容同上。 当庭提交：商铺租赁协议，证实其他类似的商铺被告都已经现状交付，并且通过返租的方式向商铺的购买者租赁回来由被告使用。 反诉被告杨齐和辩称：反诉被告从来没有拒绝收房的情形，也从来没有要求解除商品房买卖合同，恰好相反，是反诉原告拒不履行其应当交付房屋的义务。反诉被告已经交付了购房款，且已经出具了交款发票，并已经到房产交易中心办理了备案登记。双方之间的买卖是真实、合法有效的；作为反诉被告从来没有以价格过高拒绝交易的事实，而反诉原告也没有证据证实该事实。反诉原告以各种理由搪塞，拒绝向反诉被告交付房屋。反诉被告由于投资失败，经济窘迫，所以现在才对本案进行起诉。反诉被告不存在拒绝履行的情况。反诉原告违约在先，反诉被告没有违约行为，反诉原告提起反诉没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。 经过开庭质证，被告对原告证据1的真实性无异议，但是对交易行为的真实性有异议，因为万国都公司在2010年以后股东和人员都发生了变化，原股东沈国汉现在已经被公安机关进行通缉。对于原股东与原告签订的合同的真实性不清楚；证据2的真实性无异议，但是无法确定款项是否已经转给被告，在被告处查不到原告的转账情况；证据3的真实性无异议，房屋确实登记在原告名下。对当庭提交的证据的真实性有异议，假如交易是真实的，被告万国都公司的地址一直都没有变化，且案涉房屋是不动产，原告经过十二年之久都对案涉房屋不闻不问不符合常理，对于原告当庭提交的证据的关联性有异议，与本案无关。 原告对被告举证的证据对证据1-5的真实性、合法性、关联性无异议，但是对证明内容有异议，涉案房屋是经过五方验收具有交付条件的。涉案商铺现在一直由被告使用且由被告收取租金，被告提交的证据与其反诉状陈述的事实相反，反诉状上面陈述房屋已经具备了交付条件。对被告当庭提价的证据的关联性有异议，与本案无关，但是该证据刚好证明了涉案建筑不是“烂尾楼”，而是具备交付条件可以正常使用的，且商铺租赁协议上的出租人、收款人、付款人都没有关联性，无法得知是否真的如被告所说通过返租的方式向商铺的购买者租赁商铺由被告使用。 结合当事人的举证和质证，本院认证如下：对双方当事人对对方举证的证据没有异议的，可以作为本案的依据，对对方当事人对对方举证的证据有异议的，但无相反的证据予以反驳的，因与本案的事实具有一定的关联性，亦作为本案的定案参考。 经审理查明：2004年4月28日原告（买受人）与被告万国都公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定出卖人将其所有的坐落于北海市凯旋国际大厦一层B32号房出售给原告，建筑面积共62.79平方米，9360.5元/平方米，总价款为587746元；出卖人应当在2004年8月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延迟交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）由于买受人原因未能送达交房通知单，由此产生的延期交房责任由买受人承担。至交房之日止，买受人未能按本合同第六条的约定交付房款的，交房时间顺延至买受人交清房款及违约金之日；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等内容。上述合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款587746元，被告向原告出具了发票。现原告以被告未按约交付房屋及办理权属证书为由诉至法院，提出上述诉求。反诉原告万国都公司则以反诉被告拒绝接受案涉房屋的交付并拒绝继续履行合同存在违约为由提出上述反诉诉求。 另查明，截止至2016年5月4日15时10分，坐落在北海市北海凯旋国际商住大厦一层B32号商铺于2006年4月18日在北海市房地产交易中心办理预购商品房合同备案，预购人：杨齐和。2016年10月24日本院就案涉坐落于北海市“北海市凯旋国际商住大厦”是否竣工验收，是否通过竣工备案审批问题向北海市住房与城乡建设局去函。同年10月31日北海市规划局函复本院，：“经查，北海市万国都物业管理有限责任公司名下的北海凯旋国际大厦尚未到我局办理建设工程规划核实手续”。 再查明，案涉房屋所在土地的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证均登记在被告北海市万国都公司名下。被告万国都公司也已于2004年3月1日对案涉房屋所在项目取得了商品房预售许可证。案涉房屋所在项目也已于1995年11月18日通过了结构验收。与案涉商铺同一层同类的其它商铺大部分已在2004年-2005年期间交付给其他业主使用至今。另原告于2016年7月18日向本院起诉。 本案争议焦点：1、本诉原告的诉求有无事实和法律依据？2、反诉原告的反诉诉求有无事实和法律依据？ 关于本案的第一个争议焦点，本院认为：原、被告双方于2004年4月28日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，亦无违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应按合同的约定履行义务。上述合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款587746元，有被告出具的发票予以证实。被告亦应按合同的约定应于2004年8月1日将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。案涉房屋于1995年11月18日通过了结构验收，截止至庭审之日止仍未通过竣工验收，但与案涉房屋同类的房屋已由被告交付其他的业主正常经营使用，案涉房屋实际已经具备了交付的条件，为此，对于原告请求被告交付案涉房屋及将案涉房屋权属证书办理至其名下（案涉房产是否符合办证条件，由权属登记机关审查）的诉求于法有据，本院予以支持。被告未按合同的约定于2004年8月1日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用的迟延交付房屋的行为构成违约，被告应当承担违约责任。按照上述合同中：“出卖人逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五”的约定，被告在庭审中抗辩称：“原告主张的违约金过高，不应当得到法律的支持，涉案商铺的价值是50几万，而原告请求的违约金远远高于购房款，根据最高法关于商品房买卖的司法解释，违约金不应当超过购房款的30%。而原告在本案中没有损失，所以其违约金的请求不应当得到支持”。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”及第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，被告的上述抗辩成立，本院依法调整被告向原告支付的违约金（违约金以587746元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率上浮百分之三十的标准，从2004年8月2日起计算至被告向原告交付房屋之日止）。被告在庭审中抗辩称：“原告延期收房导致被告交房延期，根据法律诉讼时效的规定，对于原告请求前两年的违约金已经超过了诉讼时效”。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”以及第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”的规定，本案中被告自2004年8月2日起即开始延迟交付房屋，原告也即是从该日起知道其权利受到侵害，但原告一直未向被告主张权利，直至2016年7月18日向本院起诉主张权利，为此，对于被告的诉讼时效抗辩成立，对于原告所请求的超过诉讼时效的违约金本院不予支持，对于原告的违约金请求应从起诉之日的前两年即2014年7月17日起计算。综上，本院依法认定被告向原告支付违约金（违约金以587746元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率上浮百分之三十的标准，从2014年7月17日起计算至被告向原告交付房屋之日止）。 关于本案的第二个争议焦点，本院认为：反诉原告主张案涉房屋早于2005年前就已经验收合格，具备交付条件，但反诉被告拒不接受商品房的交付，拒绝继续履行合同，且反诉原告一直无法与反诉被告取得联系，反诉被告拒不接受案涉商品房的交付并拒绝继续履行商品房买卖合同的行为已构成违约。本院认为反诉被告已按上述合同的约定履行了交付全部购房款的义务，反诉原告亦应按合同的约定交付房屋，反诉原告无相关的证据证实其在案涉房屋符合交付条件后有任何通知反诉被告来办理交付房屋手续，且反诉被告亦不予认可，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实由责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对于反诉原告请求解除上述《商品房买卖合同》以及请求反诉被告协助反诉原告撤销《商品房买卖合同》备案登记的反诉诉求于法无据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告北海市万国都物业管理有限责任公司将坐落于北海市北海凯旋国际商住大厦一层B32号商铺交付给原告杨齐和，并将上述商铺权属证书办理至原告杨齐和名下（案涉商铺是否符合办证条件，由权属登记机关审查）； 二、被告北海市万国都物业管理有限责任公司向原告杨齐和支付违约金（违约金以587746元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率上浮百分之三十的标准，从2014年7月17日起计算至被告向原告交付上述商铺之日止）； 三、驳回原告杨齐和其他的诉讼请求； 四、驳回反诉原告北海市万国都物业管理有限责任公司的诉讼请求。 本诉案件受理费21515.5元，由被告北海市万国都物业管理有限责任公司承担；反诉案件受理费50元，由反诉原告北海市万国都物业管理有限责任公司承担（本诉案件费用本诉原告已向本院预交，本诉被告在其向原告支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费（本诉案件受理费21515.5元，反诉案件受理费50元）（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  黄小兵 人民陪审员  庞茗茜 二〇一七年四月十三日 书 记 员  杨励坚