上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初5932号原告(反诉被告)：杭州爱雅投资管理有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人：李津梅，董事长。委托诉讼代理人：尹文清，上海新望闻达律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海蕃茄农庄有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：姜加华，总经理。委托诉讼代理人：周洁，北京君都(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏策天，北京君都(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)杭州爱雅投资管理有限公司与被告(反诉原告)上海蕃茄农庄有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案后，依法适用简易程序。被告于2016年4月22日提出管辖权异议申请，本院于2016年4月25日裁定驳回被告的异议申请，被告未上诉。本案于2016年6月1日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人尹文清到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案于2016年7月19日依法转为适用普通程序，于2016年7月27日受理被告提出的反诉请求，于2016年08月19日进行了庭前证据交换并于2017年1月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人尹文清、被告的委托诉讼代理人周洁、夏策天到庭参加了上述证据交换及庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《蕃茄农庄二期B1地块租赁合作协议》无效；2.被告返还原告的地块转让费500,000元；3.被告返还原告的土地租赁费98,608元；4.被告赔偿原告其他实际投入400,000元。事实和理由：2010年11月23日，原被告签订了《蕃茄农庄二期B1地块租赁合作协议》一份，约定原告向被告租赁位于本市松江区泖港镇松江现代农业园区五厍示范区内、B区域地块中的17亩土地，用于从事农业旅游项目(含种植、养殖、农业旅游、乡村文化开发、农庄等项目)。签约后，原告向被告履行了租赁协议约定的付款义务，同时在租赁地块上实施了开挖河塘和种植树木等工程，投入资金40万元。自2012年初，原告即向被告申请建造租赁协议约定的木屋，但是被告迟迟未予答复，2014年8月，被告突然向原告发文，禁止原告建造包括租赁协议约定木屋在内的“用于旅游配套设施用房”，在此后与被告交涉过程中，原告才得知租赁地块属于农业用地不可以建造任何建筑物。故原告诉至本院请求判如所请。被告辩称：不同意原告诉请。合同并未违反国家的强制性规定，不存在合同无效的情况，原告违反了双方的合同协议，被告也提起了反诉；关于土地租赁费，原告已经实际占有使用土地并欠付租金；原告也不存在实际投入，如果原告自行建造建筑，应在协议解除之后自行拆除；即便协议是无效的，也是缔约过失责任，原告应承担责任。同时被告反诉称：1.解除双方所签订的《蕃茄农庄二期B1地块租赁合作协议》；2.原告按照59元/日的标准支付2016年1月1日至判决生效之日止的租金(暂计至2016年7月31日为12,567元)；3.原告支付被告为避免农业土地闲置代为维护土地支出的费用151,430元。审理中，被告增加诉讼请求一项：被告向原告返还系争土地。事实和理由：协议签订后，原告违反合同约定大搞违章搭建并且将禁止土地荒置应当持续耕作的农田荒废，并拒付租金。原告拒付租金构成根本违约且原告违反合同约定用途使用土地，被告有权解除合同；由于原告违约导致合同解除，原告已经支付的转让费不应退还。针对被告的反诉，原告辩称：不同意被告的反诉诉请。原被告之间的租赁合同系无效合同，原告之所谓未付土地租赁费系因为被告没有按照合同约定同意原告搭建小木屋，被告违约在先；2016年的租金确实没有支付，同意在合同有效的前提下支付租金；关于闲置土地，双方协议目的就是旅游，挖河塘、建造小木屋都违反了关于基本农田的法律规定，被告没有向原告说明土地性质，原告没有义务去种植土地，被告所谓的土地维护费没有事实支持，且即便被告代履行的，也不是原告的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，据此本院认定事实如下：2010年，被告作为甲方与原告作为乙方签订《蕃茄农庄二期B1地块租赁合作协议》约定：1.甲方经土地出租方(上海松江现代农业园区五厍示范区管理委员会)书面同意，提供位于上海市松江区现代农业园区五厍示范区内的B区域地块中的土地17亩(约合11,322平方米)转租给乙方使用【协议项下租赁土地(以下简称“系争土地”)，有图片及视频记录系争土地所在位置及现状】。2.乙方租赁和使用该地块从事农业旅游项目(含种植、养殖、农业旅游、乡村文化开发、农庄等项目)。3.乙方于本合同签订之日支付甲方从原庄主收回时付出的50万元(45+5万元中间费)。付费时甲方提供相应的收款凭证，甲方提供地块基本建设设施如下：公共桥梁、公共路灯、公共大门、公共绿化、公共道路、按照乙方的设计开挖2亩左右湖泊、活水通道、10亩林地、围栏、乙方所租赁的地块上的原有树木归乙方所有由乙方自行保护发展、30KW三相电力供到地块地头、宽带、数字电视、电话进屋(门数由乙方提供)。甲方在完成全部的基本设施项目工程并交付乙方使用(除入室项目外)，甲方亦提供其他配套的非营利性物业和管理。4.土地的租金为每年1,000元/亩，乙方租赁的17亩土地每年租金总计17,000元。乙方每年交付的土地租赁费，实行先交后用，一年一付，2009年1月1日起以年租金17,000元为基数，每年递增3%。当农业用地市场行情低于甲方收取的租赁费时，甲方应与当地政府协商终止递增，乙方也同步中止递增。本次签约乙方付清2011年的租金18,576元，以后每年1月1日前支付下年度的租金。5.在租赁期内，乙方有权合法使用地块上已有的基础设施和附属设施，并拥有对地块上原有树木和乙方自行投入建设的建筑、树木和其他一切设施的所有权、经营权、收益权、使用权和处置权，甲方不得侵犯。若乙方将本地块的租赁权和附带的地上物转让给他人时，符合地块使用性质的转让经甲方备案即可以转让。6.由于各方面的原因，乙方按照下列程序实施建设：(1)按原形修缮工棚工人仓库房；(2)修缮树林，种树种花种草，打造湿地打造养鱼湖打造菜园和养殖园，修缮庄内小路；(3)美丽农庄面貌展现后，择日经甲方认可在树林里开垦底层七十平方二层四十平方的全木屋；(4)初见效果后，与甲方讨论开建第贰个小木屋事宜；(5)全部木屋建筑面积控制在500平方米内，由乙方根据甲方意见逐步建设；……等。上述租赁合作协议的落款签约时间为2008年6月1日，但是双方实际签约时间为2010年11月23日，原被告对此的解释为在2008年6月1日被告将系争土地出租给案外人，原告系自案外人承某某系争地块，故被告在与原告签订租赁合作协议时未对时间作出更改。合同甲乙双方签章处均加盖公司公章，签字处甲方代表人为“肖小海”，乙方代表人签字为“邱道禾”。关于转让费：2010年11月23日，被告向原告出具收据内容为“地块转让费(蕃茄农庄二期)50万元”，2010年11月24日，邱道禾向肖小海转账448,576元。原告解释收据时间早于转账时间是因为说好付50万元故先给票，剩余款项以现金支付。关于50万元转让款，被告提供了其在2010年9月30日向案外人虞建平支付45万元的付款凭单并说明：所谓50万元转让费系由原告向上一家系争土地的承租方虞建平支付，被告代收45万元已后支付给虞建平。关于租金支付：2010年11月23日,被告向原告出具收据内容为“B1地块2011年租金17亩18,576元”。2012年1月9日，邱道禾向被告转账19,130元，被告出具2012年租金收据。2012年12月28日，邱道禾向被告转账19,704元，被告出具2013年租金发票。2014年2月15日，邱道禾向被告转账20,295元用于2014年租金。2015年2月1日，邱道禾向被告转账20,903元，被告出具2015年租金收据。合计已付租金98,608元。自2016年1月1日开始的租金，原告未再支付。2014年8月18日，被告向二期B1农庄发出《关于旅游配套设施用房禁止建设的通知》：接泖港镇国土所通知，各农庄用于旅游配套设施用房从即日起禁止建设，在新的书面通知未下达之前，擅自建设者后果自负。各农庄仅允许开展农业及农业观光旅游项目，禁止土地荒置。2014年11月6日被告向其各承租方转发了《上海松江农业发展有限公司租赁企业特别管理措施(负面清单)告知书》并发布《上海蕃茄农庄旅游度假区特别管理措施告之书》，部分内容有：禁止在租赁区域内违章搭建；禁止改变耕地性质或改变土地使用性质(开挖河塘等)；禁止在耕地性质的租赁土地上进行林地建设；等。2015年11月1日，上海蕃茄农庄有限公司向各位租户发出《上海蕃茄农庄2016年度租金代收取通知》要求各租户于2015年12月31日下午6时之前将租金按附件要求予以支付，2014和2015年度尚未交纳相应租金的租户，也请与蕃茄农庄取得联系，办理相应的补交事宜等。被告为证明其支付的土地维护费用提供了购销合同、收据及劳务费签收单但未提供相应的支付凭证及财务凭证。审理中，本院就系争土地的性质向上海市松江区规划和土地管理局发函，对方回函称：该项目土地性质部分为基本农田，部分为林地，土地利用总体规划为基本农田保护区。基于此，本院向原被告释明双方租赁合同的效力为无效，原告明确提出不变更反诉请求并坚持反诉请求。审理中，基于合同无效原告表示同意向被告返还系争土地。以上事实，主要由蕃茄农庄二期B1地块租赁合作协议、收据、转账凭单、告知书、通知、函及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。法律禁止将基本农田用于非农业建设，禁止在基本农田保护区内进行非农业建设。原被告之间的租赁协议所涉系争土地从土地性质上看包括基本农田和林地，同时系争土地属于基本农田保护区内，而根据原被告租赁协议的内容看被告将系争土地出租给原告显然系用于非农业生产，故原被告之间就系争土地的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于系争土地的性质，原被告均有义务予以查实，但被告作为出租方理应对合同无效承担更多的注意义务，故本院认定由被告对合同无效承担主要责任，原告对合同无效承担次责任。关于本诉请求：1.对于原告主张的地块转让费，根据原告提供的转让凭证以及由被告出具的收据，至少证明原告向被告实际支付了448,576元，被告称该款项是代收后给付系争土地上一个承租方虞建平，但是根据被告提供的证据显示被告在原被告签订房屋租赁合同之前就已经将所谓的45万元向虞建平支付，因此对于被告所谓代收之说本院不予采信，被告向其上一个承租方支付的费用显然不应该由作为下一个承租方的原告承担，在原被告租赁合同无效的情况下，被告理应向原告返还已收取的所谓“转让费”，考虑到原告的实际支付情况，故本院认定由被告向原告返还448,576元。2.对于原告主张被告向其返还土地租赁费，本院认为原告已经支付的土地租赁费系其占有使用系争土地期间应当支付的费用，其要求被告向其返还，于法无据，本院不予支持。3.对于原告主张的实际投入损失，本院认为原告租用系争土地后对土地进行一定的整理并支出相应的费用并无不当，但是一方面原告提供的证据不足以证明其该方面的损失，另一方面考虑到原告对于合同无效亦存有过错，原告也应对自己的损失承担责任，故对于原告主张的实际投入损失，本院不予支持。基于合同无效后的财产返还，原告表示同意向被告返还系争土地，于法不悖，本院予以认可。关于反诉请求：被告系基于合同有效提出其主张。审理中，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，本院向被告释明合同无效后，被告仍坚持其反诉请求，故本院依法予以驳回，但这不影响被告将来按照本院释明的合同效力再行主张其相应请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第三十四条第一款、《基本农田保护条例》第二条、第十五条、第十七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条第一款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)杭州爱雅投资管理有限公司与被告(反诉原告)上海蕃茄农庄有限公司签订的《蕃茄农庄二期B1地块租赁合作协议》无效；二、原告(反诉被告)杭州爱雅投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海蕃茄农庄有限公司返还《蕃茄农庄二期B1地块租赁合作协议》项下位于本市松江区泖港镇松江现代农业园区五厍示范区内B区域地块中的17亩土地；三、被告(反诉原告)上海蕃茄农庄有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)杭州爱雅投资管理有限公司返还448,576元；四、驳回原告(反诉被告)杭州爱雅投资管理有限公司的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海蕃茄农庄有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,786元，反诉案件受理费1,790元，合计诉讼费15,576元，由原告(反诉被告)杭州爱雅投资管理有限公司负担5,757元(已付)、被告(反诉原告)上海蕃茄农庄有限公司负担9,819元(已付1,790元，余款8,029元于本判决生效之日起七日内缴付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨惠星审 判 员  李晓蕾人民陪审员  徐星华二〇一七年四月二十五日书 记 员  姚思慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国土地管理法》第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第三十四条国家实行基本农田保护制度。……三、《基本农田保护条例》第二条国家实行基本农田保护制度。本条例所称基本农田，是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。本条例所称基本农田保护区，是指为对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。第十五条基本农田保护区经依法划定后，任何单位和个人不得改变或者占用。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实无法避开基本农田保护区，需要占用基本农田，涉及农用地转用或者征收土地的，必须经国务院批准。第十七条禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。……