广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终19404号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱琦，女。委托诉讼代理人：李娟，广东百利孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张映辉，男，系上诉人丈夫。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈伟，男。委托诉讼代理人：颜宇丹，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾俊欣，广东诚公律师事务所实习律师。原审第三人：深圳市家家顺房产交易有限公司。法定代表人：杜艳花，总经理。委托诉讼代理人：陈金月，系公司员工。委托诉讼代理人：林烨，系公司员工。上诉人朱琦因与被上诉人陈伟及原审第三人深圳市家家顺房产交易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初3335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱琦上诉请求：1、依法判决撤销广东省深圳市南山区人民法院作出的(2016)粤0305民初3335号民事判决第一项、第三项及第五项，改判支持上诉人朱琦的全部诉讼请求：2、判令被上诉人陈伟承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、上诉人朱琦要求与被上诉人陈伟签订的《补充协议》及《附件一》，是对《深圳市二手房买卖合同及居间服务合同》（以下称“原合同”）的约定及被上诉人陈伟的义务进一步确认，并非变更“原合同”约定或增加被上诉人陈伟的义务，一审法院却据此判定上诉人朱琦违约，实属事实认定不清。事实上，上诉人朱琦要求同被上诉人陈伟协商和签署的《补充协议》及《附件一》核心内容只有两条：1、对银行的贷款发放时间及可能出现的例外做出约定：2、对深圳市房产交易中心标准版本《深圳市二手房买卖合同》（以下称“后合同”）中第十七条出现的内容直接与已签署的“原合同”《价格确认书》相冲突的情况进行进一步约定，保护上诉人朱琦合法权益，但也没有损害被上诉人陈伟利益。2016年1月14日，上诉人朱琦与被上诉人陈伟签订了“原合同”及《价格确认书》。“原合同”中约定涉案房产转让总价款为500万元，《价格确认书》中约定涉案房产转让总价款为500万元，但须以政府核定的指导价203万元办理递件登记过户手续。上诉人朱琦一直严格诚实履行合同，在准备与被上诉人陈伟办理过户手续签订“后合同”时，被上诉人陈伟赫然发现“后合同”第十七条的规定：“买卖双方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准”，即“后合同”中涉案房产转让总价款“203万元”推翻了原合同”的转让总价款“500万元”的约定，根据法律相关规定及社会常识，对同一事件的约定，其效力时间在后的约定优于时间在前的约定，亦即“后合同”约定房产的交易价格203万元否定了“原合同”约定的500万元，这给上诉人朱琦带来了可能损失297万元房屋转让价款的风险，故，上诉人朱琦请求与被上诉人陈伟签订《补充协议》及《附件一》。此《补充协议》及《附件一》实质上只是对“原合同”的约定及被上诉人陈伟的义务进一步确认书，主要确认了转让总价款及过户指导价、税费交纳责任、税费缴纳时限、办理抵押登记手续等相关问题，完全没有变更“原合同”的任何条款：同时，上诉人朱琦与被上诉人陈伟签订的房屋买卖合同，支付房款（或要求银行支付抵押贷款）本就是被上诉人陈伟的义务，所以《附件一》中提到的被上诉人陈伟需要在一定期限内要求银行支付抵押贷款给上诉人朱琦，此并非增加被上诉人陈伟的义务，只是对其义务进一步确认、重申。又因被上诉人陈伟取得的《二手楼贷款承诺书》中有多达十几种承诺书失效的情形，其中就有被上诉人陈伟主动而为之导致承诺书失效的情形，亦即被上诉人陈伟有令《二手楼贷款承诺书》失效导致上诉人朱琦无法及时取得银行发放贷款的可能性，加之办理递件登记手续后，上诉人朱琦的合同义务就已经履行完毕，涉案房产将按程序登记在被上诉人陈伟名下，若不要求确认被上诉人陈伟的义务，将有可能严重损害上诉人朱琦的合法利益，故上诉人朱琦为了维护自己的合法权益，保证“原合同”能顺利继续诚信履行，要求签订附件一。而且事实上在3月15日三方的协商过程中上诉人朱琦被上诉人陈伟双方已经对银行的贷款发放这一条款达成了一致，并不存在所谓的故意给上诉人朱琦设置障碍的情形。综上所述，上诉人朱琦要求被上诉人陈伟签订的《补充协议》及《附件一》合情合理，被上诉人陈伟若无违约之故意心理，完全可以就此二份协议进行签署，以弥补“后合同”十七条的规定所形成的对上诉人朱琦的不利后果。而且，被上诉人陈伟签署了此二份协议并不损害其利益，上诉人朱琦要求在“后合同”中采用政府过户指导价过户的情况下，对转让总价款同步再签署一份补充协议，对转让总价款进行同步确认。如果被上诉人陈伟不签署补充协议则以转让总价款过户，由于在《价格确认书》中已有约定，这一要求并不会损害被上诉人陈伟的任何利益。一审法院没有审理查明上诉人朱琦要求被上诉人陈伟签订《补充协议》及《附件一》原因，也没有审理查明《补充协议》及《附件一》内容及功能，就认定上诉人朱琦违约，该认定是与事实不相符的，是错误的认定。二、一审法院对如下事实没有查明，认定事实不清，适用法律不当，应依法予以改判。1．被上诉人陈伟提起诉讼，在明知如果结婚将使自己失去购房资格的情况下，还在诉讼过程中通过缔约婚姻关系来使“原合同”彻底失去能继续履行的基础，以达到恶意追求高额违约金目的，其行为已构成根本性违约。被上诉人陈伟在已构成违约的情况卞，仍于2016年3月28日向法院诉求判令解除合同，并要求上诉人朱琦向被上诉人陈伟支付高额的违约金，上诉人朱琦本着诚实信用原则在涉案房价上涨了30多万元的情况下，仍于2016年5月23日反诉请求法院判令继续履行合同坚持卖房。并没有被上诉人陈伟所称发现涉案房产房价上涨就不愿履行合同的情况。后，被上诉人陈伟为恶意追求高额违约金，使合同彻底失去能继续履行的基础，在起诉后，得知上诉人朱琦反诉继续履行合同，在法院开庭审理前，于6月6日采取缔结婚姻形式形成既成事实，使自己不再具备购房资格来阻碍原合同继续履行，至此，被上诉已构成根本性违约，应承担违约责任。2．本案合同未能继续履行的原因在于被上诉人陈伟，被上诉的行为构成违约。一审法院已经查明：第三人提交书面意见称“……3月18日及22日，第三人再次联系双方约谈，原告表示已请律师介入，无需第三人继续约谈”(参见(2016)粤0305民初3335号《民事判决书》（下称：《民事判决书》）第9页第8-10行）。由此可以明确得出，由于被上诉人陈伟拒不配合上诉人朱琦的合理请求，也拒绝上诉人朱琦及居间方约谈、协商房屋过户事宜，为继续履行合同设置了障碍，导致“原合同”未能继续履行，被上诉人陈伟行为构成违约责任。同时，在合同有效期内（按照上诉人朱琦3月11日签收银行承诺函原件计算及合同约定，本合同到4月7日才达到合同解除条件），3月28日被上诉人陈伟即提起诉讼，具有明显的恶意企图。一审法院事实认定不清，罔顾被上诉人陈伟的违约行为，在没有事实和证据情况下，认定上诉人朱琦违约，该认定是错误的，依法应当予以改判。3．对于建设银行的《二手房购房贷款承诺书》的递交时间问题，被上诉人陈伟和第三人故意混淆事实，捏造证据。虽然建设银行的《二手房购房贷款承诺书》上的签署时间是3月4日（周五），但是第三人是在3月7日（周一）才通过微信向上诉人朱琦提供了一份拍照件。在上诉人朱琦要求提供原件后，第三人直到3月10日（周四）才拿到原件，并在3月11日（周五）才将原件交予上诉人朱琦。被上诉人陈伟和第三人却罔顾事实，在3月16日向上诉人朱琦发出《催告函》，要求上诉人朱琦3月9日前办理递件过户手续。（参见《民事判决书》第12页第二段）被上诉人陈伟和第三人完全不顾上诉人朱琦在3月11日才拿到《二手房购房贷款承诺书》原件并在3月15日同上诉人朱琦进行三方协商的事实，属于明显的捏造证据。4．被上诉人陈伟在进行资金监管时已出现违约行为。根据三方签署的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》中约定，被上诉人陈伟应进行315万元的首期款资金监管，但在实际资金监管过程中，被上诉人陈伟和第三人未同上诉人朱琦做任何事先沟通，擅自将资金监管金额变更为305万元，已构成合同部分违约，在上诉人朱琦提出纠正后置之不理。这也是上诉人朱琦在后续合同执行过程中采取谨慎行为要求被上诉人陈伟签订《补充协议》及《附件一》的根本原因。5．被上诉人陈伟在起诉书中所称的上诉人朱琦构成根本性违约的说明完全不是事实，属于明显的虚假陈述。（1）被上诉人陈伟所谓的“虽经陈伟及第三人屡次催促朱琦，朱琦却拒绝履行合同”与事实严重不符。在3月15日三方会谈由于第三人的威胁中断后，上诉人朱琦于3月16日即向被上诉人陈伟及第三人发出通知函进行催告，要求三方继续商谈。在3月17日到23日期间，上诉人朱琦一直在同第三方张秀芳商谈进一步会谈的事宜，上诉人朱琦一直在恭候。相反，在第三人的证言中，明确表明是被上诉人陈伟直接拒绝进一步的商谈。（2）被上诉人陈伟所谓的“卖方单方变更《价格确认书》中交税方式，否则不予递件过户”与事实根本不符。《价格确认书》并未明确过户交税方式，第三人也从未向上诉人朱琦明确告知。同时在《税费计算表》中，也没有明确何种过户方式，同时明确说明“税费计算仅供参考”。而且交税方式也是在递件过户完成后才需要选择，根本不存在所谓的“不予递件过户”的可能。（3）被上诉人陈伟在其起诉书中声称上诉人朱琦提出不合理需求，并特别提到“要求陈伟保证银行发放贷款时间”，上诉人朱琦从未这么要求，而是认为被上诉人陈伟作为贷款方，如果银行没有按照规定时间放出贷款，他需要承担违约责任。道理很简单，贷款是被上诉人陈伟贷的，上诉人朱琦和银行没有直接关系，收不到贷款自然需要被上诉人陈伟负责。三、上诉人朱琦一直全面地诚信履行合同，直至被上诉人陈伟的根本违约行为导致“原合同”失去继续履行的基础后，才向法院申请判令解除“原合同”，并要求被上诉人陈伟承担违约责任。上诉人朱琦尊重契约精神，一直严格履行合同义务，即使是在被上诉人陈伟为追求高额违约金而向法院提起诉讼要求解除“原合同”及涉案房产价格上涨了30万元的情况下，被上诉人陈伟仍向法院提起反诉要求继续履行合同。直至在原审庭审中，上诉人朱琦知悉被上诉人陈伟在明知如果结婚将使自己失去购房资格的情况下，通过缔结婚姻关系使“原合同”失去继续履行的基础的事实，并经一审法院释明后，上诉人朱琦才向法院申请判令解除“原合同”，并要求被上诉人陈伟按照合同约定承担违约责任，由此可见，上诉人朱琦一直严格全面履行合同，有权依照合同约定要求违约方即被上诉人陈伟承担违约责任。综上所述，一审法院对事实审查不清，适用法律不当，枉法裁判，严重损害了上诉人朱琦的合法权益。为此，特向贵院提起上诉，请求二审法院查明事实，依法撤销原审判决，驳回被上诉人陈伟的全部诉讼请求，支持上诉人朱琦的诉讼请求。被上诉人陈伟辩称，一、上诉人朱琦称后合同房产转让总价款203万元推翻原合同总价款500万元的约定，纯属上诉人朱琦的主观臆断。根据相关深圳中院审判指导意见的规定，如果在二手房交易中出现多份买卖合同，以真实交易价格为准。而本案中被上诉人陈伟和第三人始终认可涉案房屋的转让价款为500万元，203万元是双方约定的政府指导价的过户价，而非真实的交易价，双方对价格也从未产生过争议。二、上诉人朱琦认为其要求被上诉人陈伟签订的补充协议及附件一没有变更原合同的任何条款，与事实不符。该补充协议及附件一，上诉人朱琦要求买方保证银行放款时间，如果超出该约定时间，买方需支付违约金，并且卖方有权解除合同，该约定已超出双方原合同约定的义务，为买方设定了新的义务，被上诉人陈伟有权拒绝签订该补充条款。另外，上诉人朱琦要求变更原合同中约定的交房保证金于收到全部楼款五个工作日内支付为办理完房屋交接手续当天交付，该条款也变更了原合同中的内容，而且在双方的协商过程中，上诉人朱琦一再设置障碍，拒绝履行合同约定的递件过户义务，构成根本性违约。三、上诉人朱琦称被上诉人陈伟有令二手楼贷款承诺函失效的可能性，若不要求确认被上诉人陈伟的义务，将有可能严重损害上诉人朱琦的合法利益，该说法完全是建立在假设的基础上，想当然地认为被上诉人陈伟可能损害上诉人朱琦合法利益，因此其有权要求签订补充协议，而补充协议的内容完全是变更和增加了原合同内容，如果上诉人朱琦担心被上诉人陈伟有违约的风险，完全可以在二手房买卖合同中约定细节。四、上诉人朱琦提出如果被上诉人陈伟不签署补充协议，则以转让总价款过户，在双方签订的价格确认书已约定当事人一方要求以实际成交价过户，则该方应支付增加的税费。而上诉人朱琦要求按转让总价款过户却要求被上诉人陈伟承担增加的税费，变更价格确认书的交税方式，也是导致合同不能继续履行的原因之一。五、上诉人朱琦称被上诉人陈伟在诉讼过程中通过缔约方式使合同失去继续履行的基础，而公民有婚姻自由的人身权利，而且被上诉人陈伟是在2016年4月8日，上诉人朱琦已向第三人发函并通知要求解除买卖合同之后，合同已彻底无法继续履行的情况下，在起诉之后按早已原定的计划结婚，与涉案房产是否能继续履行合同无关。六、双方的合同约定在3月4日买方取得贷款承诺函的三个工作日内办理递件过户，而上诉人朱琦单方面认为应该从其收到银行贷款承诺函的3月11日开始计算递件过户日期以及合同解除期限，双方并未同意变更这一递件过户的期限，事实上一审判决确认2016年5月12日合同解除，解约通知的材料到达才发生合同解除的法律效力，而在此前，上诉人朱琦仍要求必须签署其单方拟定的补充协议及附件一才能继续履行合同，在此过程中一直拒绝履行合同义务，导致合同解除的违约责任应由上诉人朱琦承担。七、双方在买卖合同中约定的资金监管315万元在双方签订的资金监管协议中已经将监管金额变更为305万元，该资金监管协议由买卖双方以及银行三方共同签署，而非被上诉人陈伟擅自变更资金监管数额。八、上诉人朱琦认为价格确认书并未明确过户交税方式，第三人也从未向上诉人朱琦明确告知，与事实不符。价格确认书已经明确约定采用政府核定价过户，如当事人一方要求以实际成交价过户，则该方应支付增加的税费。该确认书上诉人朱琦签字确认，并且在双方一审提交的短信、微信及录音证据中都可以证明被上诉人陈伟及第三人已反复向其说明该交税方式。九、上诉人朱琦称从未要求过被上诉人陈伟保证银行发放贷款时间，与事实不符。在一审提交的录音以及补充协议、附件一的书面条款中以及双方往来短信、微信都可以显示上诉人朱琦一再要求被上诉人陈伟约定银行放款时间。上诉人朱琦上诉状中称如果银行没有按照规定时间放出贷款，被上诉人陈伟需要承担违约责任，与法律规定不符。任何一家银行都没有规定在多长期限内放出贷款，而且双方在合同中也没有约定第三方的义务，应当由买方来承担违约责任。原审第三人提交书面意见称：l、2016年1月14日，上诉人朱琦、被上诉人陈伟双方在第三人居间促成下签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定上诉人朱琦向被上诉人陈伟转让涉案房产，该合同合法、真实、有效，当日，三方签订《资金托管协议》。被上诉人陈伟依约将定金45万元交付第三人监管。1月18日，第三人依照《资金托管协议》将定金45万元中的44万元交予上诉人朱琦，剩余1万元作为交房保证金至今仍托管于第三人处。2、合同约定双方于2016年2月19目前办理资金监管，约定期内第三人多次督促双方办理。2月19日，第三人协助被上诉人陈伟向上诉人朱琦发送《催告函》，2月24日，第三人陪同双方办理了资金监管。3、2016年3月4日，银行向被上诉人陈伟出具承诺函。第三人通知上诉人朱琦、被上诉人陈伟于3月7日办理过户。4、2016年3月15日第三人再次联系上诉人朱琦、被上诉人陈伟协商房屋过户事宜。上诉人朱琦提出，被上诉人陈伟需接受由其拟定的补充协议作为过户的必要条件，被上诉人陈伟拒绝接受，协商未达成一致。次日，第三人协助被上诉人陈伟向上诉人朱琦发送《催告函》，催告上诉人朱琦继续履行合同配合过户。3月17日，第三人收到上诉人朱琦《通知函》。3月18日及22日，第三人再次联系双方约谈，被上诉人陈伟表示已请律师介入，无需第三人继续约谈。5、2016年4月8日，第三人收到上诉人朱琦的《解除合同通知函》，并告知被上诉人陈伟。综上所述，第三人已忠实勤勉的履行合理告知与调解之义务，在上诉人朱琦、被上诉人陈伟双方产生分歧后积极沟通与调解，无奈始终双方洽谈不拢。愿法院依据事实，公正判决。若上诉人朱琦、被上诉人陈伟愿达成一致进行交易，第三人愿继续提供居间服务。如无法继续履行，第三人将保留向违约方追究居间服务费的权利。陈伟向一审法院起诉请求：1、解除陈伟、朱琦于2016年1月14日签订的合同编号为N050333037981的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、朱琦立即返还陈伟定金44万元（人民币，下同）；3、朱琦向陈伟支付转让总价款20%的违约金100万元；4、第三人向陈伟退还托管款项交房保证金1万元，并由朱琦承担连带责任；5、朱琦承担本案的案件受理费、财产保全费等相关费用。朱琦向一审法院反诉请求：1、陈伟与朱琦继续履行《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、双方按照实际成交价格办理过户登记手续，陈伟在办理过户递件手续之日前（即在向房产登记中心递件前）就剩余房款提供担保；3、陈伟自2016年3月17日起，以涉案房产成交价格为基数，按日万分之五的标准向朱琦支付违约金172500元（暂计至2016年5月26日，最终计算至实际办理过户登记手续之日止）；4、反诉费由陈伟承担。庭审中，朱琦变更反诉请求为：1、解除《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、陈伟向朱琦支付违约金100万元。一审法院认定事实：位于深圳市××滨海大道南、××大道以西××城市印象家园××房（涉案房产）于2005年4月29日核准登记至朱琦名下，建筑面积73.98平方米，登记价364707元。2016年1月14日，陈伟（买方）与朱琦（卖方）签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，双方约定：卖方自愿将涉案房产转让给买方，转让成交价为500万元；定金共计45万元，买方在本合同签订时向卖方支付；双方协商一致约定由买家采取按揭付款的方式支付除定金之外的楼款；买方须于2016年2月19日之前支付除定金之外的首期款315万元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准；在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，递件回执由居间方或第三方代为托管；该房产没有设定抵押，卖方对该房产享有完全的处分权，卖方应于签署本合同当日将房地产证原件交予居间方；买方自愿支付相关税费；卖方应于收到全部楼款（除交房保证金外）后五个工作日内将该房产及钥匙交付买方；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；及其他内容。同日，陈伟（买方）、朱琦（卖方）与第三人（居间方）签订《资金托管协议》，约定：买卖双方同意将定金45万元交由居间方免息托管；及其他内容。2016年1月14日，陈伟（买方）与朱琦（卖方）签订《价格确认书》，约定：买卖双方确认交易物业的转让总价款为500万元，包含以下两个部分：楼款，即经政府主管部门核定的过户指导价和交易物业的附属设施、设备、装修费及相关物品、无形资产补偿费，即转让总价款与楼款之间的差额；买卖双方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》等文件并向国土部门递件过户时，按照政府主管部门核定的过户指导价进行递件登记；如在交易过程中，任何一方要求改变本协议第二条选定的登记方式，则由提出方支付因登记价格或计税方式改变而增加的所有税费；若本协议发生无效或被撤销等情形，均不影响与本次交易相关的其他买卖合同或居间合同的法律效力，任何一方不得以此为由终止交易。2016年1月13日，陈伟向第三人支付定金45万元。朱琦于2016年1月21日出具收款收据，载明收到陈伟支付的定金44万元。陈伟、朱琦确认尚有1万元作为交房保证金托管在第三人处。2016年2月19日，陈伟委托第三人向朱琦邮寄《催告函》，要求朱琦于2016年2月19日前办理首期款监管手续。2016年2月24日，陈伟（乙方）、朱琦（甲方）与中国建设银行股份有限公司深圳梅林支行（以下简称建设银行）签订《房屋交易资金托管业务开户通知/协议书》，约定：甲乙双方同意将购房资金305万元存入子账户进行资金监管。同日，陈伟将305万元款项支付至监管账号。2016年3月4日，中国建设银行股份有限公司深圳市分行出具《二手楼购房贷款承诺书》，承诺向陈伟发放150万元的购房贷款，有效期为三个月。2016年3月11日，朱琦出具《确认书》，载明收到《二手楼购房贷款承诺书》。2016年3月16日，陈伟委托第三人向朱琦邮寄《催告函》，要求朱琦在2016年3月9日前办理递件过户手续。2016年3月16日，朱琦向陈伟邮寄《通知函》，内容为：2016年3月14日，卖方通过微信将已填写好的《深圳市二手房买卖合同》及附件和补充协议通过扫描件方式发给居间方张某某，要求其转发给陈伟审议，随后双方于2016年3月15日下午六点到第三人观海台花园分店进行审议；在审议过程中，由于陈伟未认真审读该合同，导致合同中需要填写及选择的条款完全被居间方引导，最终导致在审议《深圳市二手房买卖合同》第十四条产权转移登记中的处理时限时出现争执，居间方高群星出现对卖方进行威胁的行为，导致谈判无法进行下去，谈判终止；故通知陈伟2016年3月16日是办理递件过户手续的最后时限，由于居间方未能安排，将会导致陈伟的违约并承担由此造成的后果，同时朱琦也将在法律规定的范围内追究居间方的应负责任。为证明朱琦拒不配合陈伟履行相关义务，并提出无理要求、单方要求变更双方约定的递件过户的交税方式等，陈伟提交了第三人工作人员张某某与朱琦丈夫的短信记录、微信聊天记录，陈伟与朱琦丈夫的短信记录以及陈伟与朱琦丈夫的录音等予以证明。朱琦对前述证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，并表示相关记录是断章取义，不能代表全部的事情发生过程。一审庭审中，朱琦亦提交其丈夫与张秀芳、高某某的短信记录及聊天记录，以证明朱琦已按约定时间签署了《深圳市二手房买卖合同》并同意在陈伟签署完合同、补充协议及附件后办理过户手续，朱琦有履约的诚意。陈伟对朱琦提交的前述证据的真实性予以认可，但表示在合同履行过程中，朱琦丈夫要求在国土局的买卖合同中增加很多限制性条款，并曾威胁如不按照其要求就要破坏房屋内的装修等。另查，2016年3月14日，朱琦通过微信方式向第三人工作人员张秀芳发送一份朱琦起草的《〈二手房买卖及居间服务合同〉补充协议》及附件，对税费缴纳责任、税费的缴纳时限进行特别约定，并在附件中约定了买方逾期到银行办理抵押登记手续、买方逾期要求银行支付抵押贷款等的违约责任。一审庭审中，陈伟表示，在双方之后的谈判过程中，主要是围绕银行放款问题进行协商，因朱琦提出的条款对陈伟非常不公平，陈伟不同意，最后高某某说朱琦违约了就发函，朱琦就说高某某威胁他，朱琦就摔门走了。朱琦则表示双方于2016年3月15日谈判时主要围绕银行贷款问题，之后又对政府的二手房买卖合同逐条进行了讨论，在讨论到第14条时双方出现分歧，这时第三人工作人员高群星出面阻断，导致协商未继续进行。另查，朱琦于2016年4月8日向第三人发函，要求解除买卖合同。再查，朱琦于2016年5月12日收到陈伟的起诉状等材料。一审法院认为，陈伟与朱琦于2016年1月14日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认其效力。本案中，陈伟已按合同约定向朱琦支付了定金、首期款并取得了贷款承诺函，陈伟已履行了其相应的合同义务。对于朱琦主张的《价格确认书》无效，其约定的按政府过户指导价缴纳税费违反法律法规，属陈伟违约，且朱琦有权在办理过户登记手续前就不明事项要求双方补充条款予以约定的抗辩理由，一审法院认为：首先，《价格确认书》系双方当事人亲自签署，不存在欺诈、胁迫等情形，应属有效合同；而且根据《深圳市地方税务局、深圳市规划和国土资源委员会关于实施存量房交易计税价格核定工作有关事项的通告》（深地税告［2011］5号）的相关规定，采用核定价过户并不违反法律、法规和政策规定。其次，《价格确认书》中亦明确约定如当事人一方要求以实际成交价过户，则该方应支付增加的税费，可见，《价格确认书》并未明确约定必须以政府核定价过户，朱琦如要求以实际成交价过户，亦应遵守《价格确认书》的约定承担增加的税费。朱琦以税费约定不明确为由要求陈伟与其签订《补充协议》，系变更双方之前的约定，对此，陈伟有权拒绝签署。再次，从双方提交的短信记录、微信记录及朱琦出具的《补充协议》及其附件等证据的内容来看，朱琦提出的补充协议及附件的内容，并非是对双方签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》及《价格确认书》中约定不明事项的补充或完善，而是变更原合同的约定并且增加陈伟的义务，对陈伟并不公平；而且，在陈伟已取得贷款承诺函后，朱琦本应配合陈伟办理过户手续即可完成交易，而朱琦以税费、银行贷款等约定不明确为由，要求陈伟签订补充协议，为继续履行合同设置了障碍。最后，从双方提交的证据和双方陈述可以看出，陈伟一直愿意继续履行合同，且亦就补充协议问题与朱琦进行了磋商，无证据证明系因陈伟原因导致合同未能继续履行。综上，一审法院对朱琦的上述抗辩理由不予采信。涉案买卖合同未能继续履行的原因在于朱琦，朱琦的行为构成违约，故朱琦应承担相应的违约责任，朱琦要求解除《深圳市二手房买卖及居间服务合同》并要求陈伟支付违约金的反诉请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。对于陈伟请求朱琦支付违约金100万元的诉讼请求，朱琦提出了调整违约金标准的请求，一审法院认为，违约金旨在补偿非违约方的损失，陈伟提交的证据不足以证明其因朱琦的违约导致的实际损失与合同约定的违约金相当，故综合合同约定的定金数额、合同的履行情况、朱琦违约行为的恶性程度及给陈伟造成的损失，一审法院对陈伟提出的要求朱琦承担违约责任的诉讼请求予以部分支持，酌情判令朱琦向陈伟支付违约金90万元。因朱琦违约，陈伟有权要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。朱琦已于2016年5月12日收到陈伟的起诉状等材料，故一审法院确认当事人之间的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》于2015年5月12日解除。合同解除后，已经履行的部分依法应当恢复原状，朱琦应退还陈伟已收取的定金45万元（其中1万元托管在第三人处，故由第三人予以退还）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认陈伟与朱琦于2016年1月14日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》于2016年5月12日解除；二、朱琦于判决生效之日起十日内向陈伟退还定金45万元（其中1万元由深圳市家家顺房产交易有限公司于本判决生效之日起十日内向陈伟退还）；三、朱琦于判决生效之日起十日内向陈伟支付违约金90万元；四、驳回陈伟的其他诉讼请求；五、驳回朱琦的全部反诉请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。经本院审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，上诉人朱琦与被上诉人陈伟于2016年1月14日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。根据上诉人朱琦的上诉主张，本案的争议焦点在于违约责任由哪一方承担。根据一审查明的事实，双方合同签订后，被上诉人陈伟按合同约定向上诉人朱琦支付了定金、首期款并取得了贷款承诺函，上诉人朱琦要求被上诉人陈伟签订补充协议及附件，双方协商不成，合同没有继续履行，产生本案争议。据此，认定哪一方违约的前提即判断上诉人朱琦要求被上诉人陈伟签订的补充协议及附件是否改变了双方原约定的内容。对该问题。本院分析认定如下：第一，关于补充协议，该协议主要内容为约定税费的承担。经查，双方签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》当日，又签署了《价格确认书》，约定双方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》等文件并向国土部门递件过户时，按照政府主管部门核定的过户指导价进行递件登记，如在交易过程中，任何一方要求改变本协议第二条选定的登记方式，则由提出方支付因登记价格或计税方式改变而增加的所有税费。对该《价格确认书》的约定，本院认为，首先，该确认书系双方当事人亲自签署，不存在欺诈、胁迫等情形。其次，即便认定双方关于按照核定价而非实际成交价办理房屋转移登记的约定无效，但该条款无效并不影响整个合同的效力，当事人一方主张按照实际成交价办理房屋权属转移登记，双方对税费负担存在争议的，按照合同的内容确定。该《价格确认书》已明确约定如当事人一方要求以实际成交价过户，则该方应支付增加的税费，上诉人朱琦如要求以实际成交价过户，亦应遵守《价格确认书》的约定承担增加的税费。上诉人朱琦以税费约定不明确为由要求被上诉人陈伟与其签订《补充协议》，系变更双方之前的约定。第二，关于补充协议附件一。首先，根据庭审查明，该附件约定的要求银行支付抵押贷款的期限系原《深圳市二手房买卖及居间服务合同》没有约定的内容，且上诉人朱琦在上诉状中亦明确补充协议及附件一的核心内容之一系对银行的贷款发放时间及可能出现的例外作出约定，而银行贷款的发放时间并非由被上诉人陈伟决定，双方可以约定被上诉人陈伟向银行提交申请的期限，如若以银行发放贷款的期限作为被上诉人陈伟承担违约责任的条件，对被上诉人陈伟有失公平。其次，该附件第2条及第3条约定的上诉人朱琦有权解除合同并按照违约条件要求被上诉人陈伟支付违约金的逾期期限均短于《深圳市二手房买卖及居间服务合同》第十二条约定的逾期期限，系对《深圳市二手房买卖及居间服务合同》的变更，且加重了被上诉人陈伟的义务。基于以上分析，在被上诉人陈伟已取得贷款承诺函，上诉人朱琦配合办理过户手续即可完成交易的情况下，上诉人朱琦以税费、银行贷款等约定不明确为由，要求被上诉人陈伟签订增加了被上诉人陈伟的合同义务的补充协议及附件，系对合同的继续履行设置障碍，且综合双方提交的短信记录、微信记录以及被上诉人陈伟两次邮寄《催告函》的事实，被上诉人陈伟一直愿意继续履行合同，且亦就补充协议问题与上诉人朱琦进行了协商，本案买卖合同未能继续履行的原因在上诉人朱琦，应由上诉人朱琦承担违约责任。关于上诉人朱琦提出的被上诉人陈伟通过缔结婚姻关系使合同丧失继续履行的基础的问题，经查，被上诉人陈伟于2016年6月6日结婚，此时双方已产生纠纷，上诉人朱琦已于2016年4月8日向被上诉人陈伟发函要求解除买卖合同，被上诉人陈伟结婚的事实并非致使合同无法继续履行的原因，上诉人朱琦的此项上诉理由没有事实依据。关于上诉人朱琦主张被上诉人陈伟擅自将资金监管金额变更由315万元变更为305万元，构成部分违约的问题，经查，《房屋交易资金托管业务开户通知/协议书》系由上诉人朱琦、被上诉人陈伟共同签名确认，上诉人朱琦并无证据证明其对资金监管的金额提出过异议，应视为双方一致同意将原约定的资金监管金额进行变更，现上诉人朱琦以此为由主张被上诉人陈伟违约，理由不能成立。上诉人朱琦的其他上诉理由亦没有事实及法律依据，本院不予支持。关于违约金的金额问题，因违约责任应由上诉人朱琦承担，被上诉人陈伟在一审中请求上诉人朱琦支付100万元违约金，综合合同约定的违约金金额、合同的履行情况、上诉人朱琦违约的实际以及给被上诉人陈伟造成的损失，一审法院对违约金金额酌情调整为90万元，并未违反相关法律法规的规定，本院予以维持。综上所述，上诉人朱琦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计21900元，由上诉人朱琦负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗  映  清审 判 员 李    静代理审判员 徐  玉  婵二〇一七年四月二十七日书 记 员 李紫娟（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。