上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初12009号原告(反诉被告)：上海宸琛木业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：彭如娟，董事长。委托诉讼代理人：吴炜，上海坤禾律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海卓洋木业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：洪国强，总经理。原告(反诉被告)上海宸琛木业有限公司与被告(反诉原告)上海卓洋木业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海宸琛木业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告从上海市嘉定区浦环路XXX号710平方米厂房及8间住房内搬离，并将上述房屋返还给原告；2、判令被告支付原告2015年租金人民币(以下币种同)14,000元及房屋使用费(按照每月17,668元，自2016年1月1日计算至房屋实际返还之日止)。事实和理由：原告向嘉定区江桥镇封浜村民委员会租赁浦环路XXX号土地后，建造了房屋、仓库等建筑物。2011年1月18日原、被告签订厂房租赁合同，原告将位于浦环路XXX号内710平方米厂房及8间住房出租给被告，租赁期限为5年。2015年12月30日合同到期后，原告多次要求被告从承租房屋内搬离，但被告予以拒绝。且被告未支付原告2015年的租金14,000元。故原告诉至法院。被告上海卓洋木业有限公司辩称，不同意原告诉请。系争房屋已纳入拆迁范围，且原告已取得动迁补偿款，待原告支付被告动迁补偿款后，被告愿意搬离系争房屋。原告从2016年4月起对被告采取停水、停电。原告自2016年1月起亦未向出租人支付租金。故原告要求被告支付房屋使用费无任何依据。被告尚欠原告2015年租金14,000元属实，但该款可与被告支付的押金进行抵扣。并提起反诉要求反诉被告支付停产停业损失费304,850元；要求反诉被告支付设备及货物搬迁费84,245元；要求反诉被告支付办公室装修费用25,000元。反诉被告上海宸琛木业有限公司辩称，双方签订的合同已于2015年12月30日到期，反诉原告应从承租房屋内搬离。而反诉被告于2016年6月签署补偿协议，故反诉原告不存在停产停业损失。设备搬迁费按照合同约定应由反诉原、被告各半享有。反诉原告仅对办公室作了部分装修，不同意反诉原告的诉请。本院经审理认定事实如下：原告法定代表人彭如娟于2004年向嘉定区江桥镇封浜村民委员会租赁位于该村浦环路XXX号(现址为浦环路XXX号)的土地，嗣后，彭如娟未办理相关建造手续即在该地块上建造了房屋。2010年10月21日彭如娟与嘉定区江桥镇封浜村民委员会续签了土地使用租赁协议书，约定租赁期限至2015年12月30日。2011年1月18日原、被告签订厂房租赁合同，约定原告将位于浦环路XXX号(即浦环路XXX号)的710平方米厂房及8间住房出租给被告，租赁期限为5年，自2011年1月1日至2015年12月30日，年租金为144，817元，每下一年的租金在上一年租金的基础上增加10%，直至合同终止，另被告需缴纳押金10,000元，双方解约时结清，租赁期间发生的水电费由被告承担，并约定被告需装修或增设附属设施和设备，应事先征得原告的书面同意，如遇拆迁，如有政府赔偿的搬迁补偿费原、被告各半分享等条款。签约后，双方均按约履行合同约定的义务。被告支付原告2015年12月的部分租金，尚余租金14,000元未付。2015年12月30日租赁期限届满后，被告未向原告支付房屋使用费。因系争房屋所在的地块被列入拆迁范围，2015年11月评估单位出具了使用人为原告的房地产动迁咨询报告，该报告中涉及被告的二次装潢明细为1号北起双眼灶、2号内墙涂料、3号A区阁楼，费用共计为9,250元；机器设备等实物资产明细为6号房北中的机器设备，费用共计44,500元，空调5台，费用共计2,000元。2016年6月2日上海市嘉定房屋征收服务事务所有限公司(甲方)与原告(乙方)、嘉定区房屋土地征收工作江桥指挥部(丙方)签订项目征收补偿协议书，约定三方确认征收补偿总费用为4,224,165元，乙方应于签约后60日内完成目标地块的搬迁工作。拆迁人已支付原告补偿款200余万元。2015年12月原告通知被告搬离承租房屋。因双方对补偿款协商未果，故被告拒绝搬迁。另查，系争房屋的未出现停水情况，2016年7月系争房屋所在地的相关部门停止供电。房地产动迁咨询报告载明的机器设备等实物资产明细中，有关被告的3号房西1-2家具椅子及1、4号房办公宿舍生活搬迁费，该搬迁费中涉及他人财产。审理中，被告提出租赁合同中约定的搬迁补偿费仅指机器设备搬迁费，原告对此无异议。原告表示在被告结清水电费后退还被告押金。本院认为，因原告建造系争房屋未取得建设工程规划许可证，故原告与被告间签订的租赁合同应属无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，原告要求被告搬离系争房屋，并将该房屋返还的诉请，符合法律规定，本院予以支持。因被告未向原告返还系争房屋，故被告应向原告支付房屋使用费。但考虑到拆迁期间对房屋的正常使用有一定的影响，故本院对房屋使用费予以酌情减少。至于被告拖欠原告的2015年12月的使用费14,000元应当支付。原告同意于被告结清水电费用后退还押金10,000元，于法不悖，本院予以准许。关于反诉原告主张的停产、停业损失费，因反诉原、被告间签订的租赁合同无效，且原、被告间约定的租赁期限的时间早于征收补偿协议书的签约时间，故对反诉原告的该项诉请本院不予支持。关于反诉原告主张的设备及货物搬迁费，根据房地产动迁咨询报告可以确认反诉原告名下的机器设备实物搬迁费为44,500元，因反诉原、被告已约定该费用各半享有，故机器设备搬迁费22,250元归反诉原告所有，因空调不属于机器设备，故空调搬迁费2,000元归反诉原告所有。另3号房西1-2及1、4号房中的搬迁费涉及他人财产，故本案中对该部分费用不予处理。关于反诉原告主张的办公室装修费用，根据房地产动迁咨询报告可确认反诉原告名下的二次装潢费用为9,250元，故该费用归反诉原告所有。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十七条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告上海卓洋木业有限公司应于本判决生效之日起十日内携其财产从位于上海市嘉定区浦环路XXX号710平方米厂房及8间住房内搬离，并将上述房屋返还给原告上海宸琛木业有限公司；二、被告上海卓洋木业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宸琛木业有限公司2015年12月的房屋使用费14,000元；三、被告上海卓洋木业有限公司应于本判决生效之日起十内支付原告上海宸琛木业有限公司房屋使用费(按每月8,000元，自2016年1月1日计算至房屋实际返还之日止)；四、原告上海宸琛木业有限公司应于被告上海卓洋木业有限公司结清实际使用期间产生的水、电费用之日返还被告上海卓洋木业有限公司押金10,000元；五、反诉被告上海宸琛木业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海卓洋木业有限公司机器设备搬迁费22，250元及空调搬迁费2,000元；六、反诉被告上海宸琛木业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海卓洋木业有限公司办公室装修费用(即二次装潢费用)9,250元；七、驳回反诉原告上海卓洋木业有限公司的其余诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3,407元，减半收取1,703.50元，由原告负担133.5元，被告负担1,570元。反诉受理费3,755.72元，由反诉原告负担3,437.72元，反诉被告负担318元。被告及反诉被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 黄 燕二〇一七年四月十日书记员 钱雨婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。