上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初1499号原告：陈新江。委托诉讼代理人：张丽春，上海合勤律师事务所律师。被告：魏义勇。被告：丁琴。原告陈新江与被告魏义勇、丁琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，本院依法适用简易程序于2017年3月27日公开开庭进行了审理。原告陈新江的委托诉讼代理人张丽春到庭参加了诉讼，被告魏义勇、丁琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈新江向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告魏义勇于2012年9月1日就上海市金都路XXX号一层房屋签订的《租赁合同书》及上海市金都路XXX号二层房屋事实租赁关系于2016年12月31日解除；2、判令两被告共同向原告偿还所欠付的房屋租金511,045.58元、水电费49,489.50元；3、判令两被告共同向原告支付欠付租金、水电费的违约金(以20万元为本金，自2016年6月2日起算至判决生效之日止；以311,045.58元为本金，自2016年11月1日起算至判决生效之日止，标准按日万分之五计)；4、判令被告向原告交付上海市金都路XXX号一层、二层共计1779.48平方米房屋；5、判令两被告共同向原告支付房屋使用费(按月租金58,333.33元的二倍即116,666.67元标准计，自2017年1月1日起计算至实际交付房屋之日止)。事实和理由：二被告系夫妻关系。上海市金都路XXX号房屋系原告从案外人上海xxxx有限公司处承租。2009年9月20日，第一被告(乙方)从原告(甲方)处承租了上海市金都路XXX号二层房屋(以下简称“二层房屋”)(813.65平方米)，租金标准为每年38万元，第四年起租金在第一年基础上递增6%。2016年9月1日，原告(甲方)与第一被告(乙方)又签订了一份《租赁合同书》，约定上海市金都路XXX号一层房屋(以下简称“一层房屋”)(153平方米)出租给乙方使用，租赁期限自2012年6月10日起至2017年6月9日止。租金第一、二年为每年30万元，第四年租金在第一年租金基础上递增6%。如乙方迟延支付租金，乙方应支付甲方当期租金总额每天1%的违约金，逾期支付租金超过一个月的，甲方可以单方无条件解除合同。租赁期间的水、电等费用由乙方承担。合同中途解除的，租赁解除之日至完成移交手续之日期间，将按租赁价格的二倍收取房屋使用费。合同签订后，原告按约交付房屋，但被告未按约支付租金及水电费，被告构成严重违约，至原告经济损失。2016年12月20日，原告发函要求被告支付欠付费用，若在要求时间内未支付款项，则合同在函件到达时解除。被告于2012年12月22日收到该函件，原告要求以2016年12月31日作为合同解除日期。第一被告婚姻关系存续期间所产生的债务应由夫妻共同承担。原告遂诉诸法院要求判如所请。被告魏义勇、丁琴未作答辩。本院经审理认定事实如下：二被告系夫妻关系。2009年9月20日，原告(甲方)与第一被告(乙方)签订《租赁合同书》，约定甲方将位于上海市金都路XXX号二层房屋出租给乙方使用，面积813.65平方米。租赁期限自2009年11月1日起至2013年10月31日止。租金标准为每年38万元，第四年起租金在第一年基础上递增6%。如乙方迟延支付租金，乙方应支付甲方当期租金总额每天1%的违约金，逾期支付租金超过一个月的，甲方可以单方无条件解除合同。租赁期间的水、电等费用由乙方承担。乙方自愿向甲方支付保证金35,000元。合同中途解除的，乙方应及时办理退租和移交手续，租赁解除之日至完成移交手续之日期间，按租赁价格的二倍收取房屋使用费。租赁合同另对其他权利义务作了约定。合同履行完毕后，第一被告继续承租二层房屋，未签订书面租赁合同，实际履行的租金按每年391,400元计。2012年9月1日，原告(甲方)与第一被告(乙方)又签订了一份《租赁合同书》，约定上海市金都路XXX号一层房屋出租给乙方使用，面积153平方米。租赁期限自2012年6月10日起至2017年6月9日止。租金第一、二年为每年30万元，第四年租金在第一年租金基础上递增6%。如乙方迟延支付租金，乙方应支付甲方当期租金总额每天1%的违约金，逾期支付租金超过一个月的，甲方可以单方无条件解除合同。租赁期间的水、电等费用由乙方承担。乙方自愿向甲方支付保证金30,000元。租赁合同另对其他权利义务作了约定。合同中途解除的，乙方应及时办理退租和移交手续，租赁解除之日至完成移交手续之日期间，按租赁价格的二倍收取房屋使用费。合同签订后，原告按约交付房屋，但第一被告未按约支付租金及水电费。2016年6月1日，第一被告出具欠条一份，载明欠陈新江金都路XXX号2楼网吧、会所租金、水电费(2015年度)20万元。实际履行的租金按每年309,000元计。双方约定一层、二层房屋实际履行的租金为每年70万元。2015年1月1日至2016年12月31日期间，第一被告欠付一层、二层房屋租金共计511,045.58元，水电费49,489.50元。2016年12月20日，原告向第一被告发出《合同解除通知函》，要求第一被告支付欠付费用，若在要求时间内未支付款项，则合同在函件到达时解除。第二被告于2012年12月22日收到该函件。现原告诉至本院，请求判决如其诉请。以上事实，由原告提供的房屋产权证及产调信息、房屋租赁合同两份、款项明细、欠条、水电费收款收据，以及原告的当庭陈述并均经庭审质证所证实。本院认为，原告与第一被告就上海市金都路XXX号一层及二层房屋签订的《租赁合同书》真实有效，双方应依约履行。二层房屋的租赁合同履行完毕后，未签订书面合同，但第一被告仍实际承租，双方应为不定期租赁关系，关于租赁事项的约定仍可以之前签订的租赁合同的条款为准。自2015年起，第一被告开始拖欠租金及水电费，根据合同约定，逾期支付租金超过一个月的，原告有权解除合同，故本院对原告要求解除一层房屋签订的《租赁合同书》及二层房屋的事实租赁关系的诉讼请求予以支持。关于合同解除日期，第二被告于2016年12月22日收到原告发出的《合同解除通知函》，虽然法律规定合同自解除通知到达对方时解除，但原告提出合同解除日期为2016年12月31日，不损害被告的利益，本院对此予以准许。根据合同约定，合同解除后，第一被告应当向原告返还系争房屋，并支付拖欠的租金、水电费等费用，故本院对原告要求第一被告支付租金511,045.58元及水电费49,489.50元的诉讼请求予以支持。合同约定乙方迟延支付租金，应支付当期租金总额每日1%的违约金，故本院对原告要求第一被告支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求予以支持。关于违约金标准，审理中，原告自愿将违约金标准调整至日万分之五，符合法律规定，本院对此予以准许。关于违约金的起算期限，因第一被告于2016年6月1日写下欠付2015年度的租金及水电费20万元的欠条，故该20万元的违约金应从2016年6月2日起算至判决生效之日止。2016年度欠付的租金311,045.58元，原告提出自2016年11月1日起算至判决生效之日止，符合合同规定，本院予以准许。合同解除后，第一被告仍实际使用系争房屋，应当支付使用费，根据合同约定，使用费标准按租金的二倍计算，即每月116,666.67元。关于租赁保证金75,000元，原告同意在扣除相关费用后予以返还，本院对此予以准许。因两被告系夫妻关系，夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还，第二被告应当对第一被告的债务承担连带责任。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的依法审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条之规定，判决如下：一、原告陈新江与被告魏义勇于2012年9月1日就上海市金都路XXX号一层房屋签订的《租赁合同书》及上海市金都路XXX号二层房屋的事实租赁关系于2016年12月31日解除；二、被告魏义勇应于本判决生效之日起十日内将上海市金都路XXX号一层、二层房屋返还原告陈新江；三、被告魏义勇应于本判决生效之日起十日内给付原告陈新江租金511,045.58元、水电费49,489.50元；四、被告魏义勇应于本判决生效之日起十日内给付原告陈新江逾期支付租金违约金(以20万元为本金，自2016年6月2日起算至判决生效之日止；以311,045.58元为本金，自2016年11月1日起算至判决生效之日止，标准按日万分之五计算)；五、被告魏义勇应于本判决生效之日起十日内给付原告陈新江租金使用费(自2017年1月1日起算至实际返还上述房屋之日止，标准按每月116,666.67元计算)；六、原告陈新江应于被告魏义勇返还上海市金都路XXX号一层、二层房屋之日返还被告魏义勇押金75,000元；七、被告丁琴应对上述三至五项支付义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,702.40元(已减半收取)，由被告魏义勇、丁琴共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 端二〇一七年四月九日书记员 李睿培附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成时，由人民法院判决。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。