湖南省江永县人民法院 民 事 判 决 书 (2016)湘1125民初444号 原告（反诉被告）：厦门市点创房地产投资顾问有限公司永州分公司，住所地湖南省永州市冷水滩区中亚家园1203室。 法定代表人:余方麟，男，该公司董事长。 委托代理人:周耀军，男，湖南君义律师事务所律师。特别授权代理。 被告（反诉原告）：江永县房地产开发有限责任公司，住所地湖南省江永县潇浦镇商贸城。 法定代表人：宋世权，男，该公司董事长。 委托代理人：万江宁，男，广东万道律师事务所律师。特别授权代理。 原告厦门市点创房地产投资顾问有限公司永州分公司（以下简称点创永州分公司）与被告江永县房地产开发有限责任公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案受理后，被告于2016年5月10日提起反诉，本院依法适用普通程序，于2016年6月23日公开开庭进行了合并审理。原告点创永州分公司委托代理人周耀军，被告江永县房地产开发有限公司委托代理人万江宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠佣金233057元；2、判令被告向原告支付逾期付款滞纳金154579元（截止2016年3月25日止）；3、判令被告自2016年3月26日起继续向原告支付逾期付款滞纳金，直至付清拖欠佣金时止；4、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年7月23日，原、被告双方签订《房地产项目全程代理合同》，被告在江永县开发的“永华国际”项目由原告负责策划、代理销售、招商工作。由于被告自2014年3月份开始一直拖欠佣金未付，导致原告销售人员的工资不能发放。经自愿协商，双方于2014年7月底解除了代理合同，被告对未付佣金303057元进行了结算确认。经原告多次催收，被告分别于2014年6月9日和2015年2月15日支付给原告20000元和50000元。剩余的233057元被告均以资金紧张为由拖延至今未付。《房地产项目全程代理合同》第十三条第2款明确约定“甲方如不按合同规定的期限向乙方支付佣金，逾期十五天后支付佣金，每日按应付款万分之五加收滞纳金。甲方累计延迟支付乙方佣金超过60天，甲方应双倍赔偿（支付滞纳金），延迟超过90天，视为甲方单方违约”。截止2016年3月25日止，被告应向原告支付逾期付款滞纳金154579元。为维护公司合法权益，特向法院起诉。 被告江永县房地产开发有限公司辩称，1、暂停支付部分佣金是被告行使先履行抗辩权的结果，不属于违约行为。合同约定原告的代理任务为每期建筑取得《商品房预售许可证》并开盘后的5个月内，每期住宅销售总底价额应达到当期住宅销售底价总额的50%以上，开盘后的10个月内，每期住宅销售总底价金额应达到当期住宅销售底价总额的80%以上。而原告的销售业绩，远远没有达到代理合同第二条代理任务第1项约定的销售任务指标。因此，被告依法有权拒绝原告的付款要求。2、2013年6月至2015年2月，被告已经支付原告9笔佣金共379570元，但是原告至今没有开具税务发票给答辩人，已经违反了应及时开具发票的法定义务，因此，原告没有及时取得佣金是其自身行为造成，被告在没有收到原告开具的发票之前，有权拒绝支付其剩余部分佣金，并且不构成违约。3、原告没有在合同约定俗成的期限内完成销售指标，属于违约行为，而且未经双方协商，于2014年6月下旬擅自撤走销售人员，停止一切销售活动，以其行为表明不再履行合同义务，属于毁约行为，已经给被告造成重大经济损失。4、被告未付的佣金应当扣除2013年6月在双方签订合同之前预付的2万元佣金，实际未付佣金为213057元。 反诉原告江永县房地产开发有限责任公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人承担违约责任，向反诉人支付违约金25027元，支付违约赔偿金850332.54元，合计875059.54元；2、判令被反诉人开具已付佣金305238.02元的发票给反诉人或者赔偿相应税款51890元；3、案件受理费由被反诉人承担。事实和理由：2013年7月23日经过双方协商，就反诉人开发的江永县“永发国际”房地产项目的全程代理策划、销售、招商事项签汀了《房地产项目全程代理合同》。该合同约定，被反诉人负责全程代理策划、销售、招商“永发国际”项目的所有建筑物业；代理任务:住宅代理任务为每期建筑取得《商品房预售许可证》并开盘后的5个月内，每期住宅销售总底价额应达到当期住宅销售底价总额的50%以上，开盘后的10个月内，每期住宅销售总底价金额应达到当期住宅销售底价总额的80%以上；反诉人负责提供项目的所有合法手续、负责支付项目的推广费用、负责支付合同约定须支付给被反诉人的款项、负责审核并批准被反诉人的策划方案；被反诉人在本合同签订后20天内提交市场调查分析报告及工作进程时间表，35个工作日内提交《项目整体营销推广方案》并经反诉人审核书面同意后实施;反诉人负责按时按量完成本合同约定的代理指标;被反诉人每月提交销售月报表给反诉人;被反诉人代表反诉人与客户签订《认购书》、与购房人签订商品房买卖合同;总佣金为业绩提成+溢价提成+招商代理费；所有可售房源的业绩提成为实际销售合同总价X2%;溢价提成为每套房源销售价格高于双方确定底价的溢价部分20%；合同期限:在本项目销售底价累计达到总可售底价金额98%以上时，双方合同自然终止;本合同单方不得提前解除和终止;若被反诉人单方违约，应向反诉人支付本合同中约定的所有预期总佣金20%作为违约赔偿金，其他条款详见合同。 2013年1月28日江永县房产局给反诉人核发江永房预许字(2013)第002号《商品房预售许可证》，项目名称:永发国际商业新城7号楼，批准预售建筑面积:18366平方米，其中:住宅14680平方米，商业3686平方米。2013年12月27日，江永县房产局给反诉人核发江永房预许字(2013)第004号《商品房预售许可证》，项目名称:永发国际商业新城5号楼，批准预售建筑面积:17596.9平方米，其中:住宅13716.25平方米，商业3880.65平方米。2013年12月27日江永县房产局给反诉人核发江永房预许字(2013)第005号《商品房预售许可证》，项目名称:永发国际商业新城6号楼，批准预售建筑面积:17087.45平方米，其中:住宅13961平方米，商业3125.45平方米。依据代理合同第一条:被反诉人代理范围为反诉人开发的“永发国际”项目中的所有对外可售房源(含商铺、公寓、写字楼、杂物间、车库、车位等)。合同签订后，被反诉人于2013年8月开始代理销售“永发国际”7号楼的住宅商品房，至2014年5月底只完成销售可售7号楼住宅房源7862614元，占当期可售房源总底价金额39979827元的19.67%(不含商铺)。5号及6号楼2014年元旦开盘，被反诉人2013年12月开始销售5号楼、6号楼的住宅及所有己经办理了预售许可证的商铺。至2014年6月18日只完成销售房源19649622元，占当期可售房源总底价金额的15.47%;其中销售住宅金额17216590元，占当期可售住宅房源总底价金额81042152.78元的21.24%，销售商铺金额2433032元，占当期可售商铺房源总底价金额91561153.48元的2.66%，被反诉人的上述销售业绩，远远没有达到代理合同第二条代理任务第1项约定的销售任务指标。2014年6月下旬，被反诉人见已经无法完成销售任务，没有经过反诉人同意，擅自撤走销售人员，停止一切销售活动，属于单方毁约行为，给反诉人造成重大经济损失。由于被反诉人没有按时完成销售指标，导致反诉人多支付同期未完成销信指标(房源)的银行贷款利息[(可售房源总底价金额一已经销售的房源金额一20%可售房源总底价金额)X6%贷款年利率÷12个月X8个月]5382332.21元，前述利息、损失是由于被反诉人没有按时完成销售仟务造成的，依据合同法，应由被反诉人承担违约赔偿责任。根据合同第十四条第2项约定，损失赔偿的计算方式为本合同约定的所有预期总佣金20%作为违约赔偿金。经过统计，项目可售房源总底价(不含1,2号楼)为212583133.78元，其中5号楼住宅可售房源总底价40281115.74元，6号楼住宅可售房源总底价40761037.04元，5、6号楼商铺可售房源总底价为45964725元，7号楼住宅可售房源总底价39979827.7元，商铺45596428.48元;如果能够全部售完，不含溢价佣金，最低预期总佣金为2%可售房源总底价金额212583133.78元，即4251662.68元;按合同合同第十四条第2项约定，预期总佣金计算的20%，即850332.54元为违约赔偿金，该违约赔偿金远远不及反诉人的实际损失，但是双方约定了赔偿金的计算方法，因此，反诉人尊重双方的意思自治，依法提出上述诉讼请求，由被反诉人承担违约赔偿金850332.54元。另外，2013年6月至2015年2月，反诉人己经支付被反诉人10笔佣金共305238.02元;《中华人民共和国发票管理办法》的规定，发生经营业务的收款方应当向付款方开具发票；但是被反诉人至今没有开具税务发票给反诉人，己经违反了应及时开具发票的法定义务，开具发票是经营者履行合同的附随义务，必须同时履行。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第60条、107条、108条的规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第23条、140条的规定，为了维护反诉人的合法权益，特具文提出反诉，请求合并处理。 反诉被告点创永州分公司辩称，反诉的事实不符，体现在以下几个方面，1、关于退场的问题，被反诉人于2014年6月底退场，是经合同甲乙双方协商一致的。2、关于被反诉人是否违约，在合同当中已经明确看出7号楼盘是在被反诉人进去代理之前就已经开盘的楼盘，交给被反诉方代理的时候是剩余尾盘，对剩余尾盘不记销售任务，关于5、6号楼，2014年元旦开盘是事实，但由于甲方至2014年3月份开始，就一直拖欠佣金，欠付佣金的累计的时间长达362天，根据代理合同第十三条第二款、第三款的约定，当甲方欠付佣金累计时间超过90天时，视为乙方完成任务，并视为甲方单方违约，因此从销售任务来说被反诉人并未违约；有关商业楼盘的销售任务问题，代理合同第二条第二款明确约定，是由双方在推出商铺的时候另行约定，而事实上由于甲方没有相应的推出商铺，双方也没有就商铺的销售任务进行任何约定，因此反诉人在反诉中认为被反诉人未销售商铺违约是缺乏合同依据的。3、关于结算，甲乙双方在合同解除时已经约定了以下四个方面的内容，一、由甲方据实结算支付佣金给乙方；二、甲方视为乙方已经完成销售任务；三、乙方不再追究甲方单方违约应支付20%违约赔偿金的责任；四、乙方退场以后甲方聘用了乙方的销售人员，乙方也不再根据合同约定追究甲方的违约责任。正因为双方达成了以上合同终止结算的意愿，所以甲方才给予最后的结算，甲方最后结算确认的时间是2014年7月29日，如果说甲方不认可乙方退场双方合同终止，甲方就不会在之后的7月底结算佣金，也更不会在2015年2月15日支付给乙方5万元的佣金。4、关于被反诉方是否应该交付发票的问题，被反诉方认为：一、没有合同依据，双方并没有就被反诉方交付发票的事宜进行约定，相反双方口头已经约定了该佣金是不需要乙方开具发票的；二、从合同履行的事实来看，之前所支付的所有佣金一直都没有交付发票，直到2015年2月15日甲方支付最后一笔佣金5万元的时候，也没有提出任何要求开具发票的事情，因此虽然开具发票是乙方的随附义务，但由于甲乙双方已经就发票的开具在事实上予以了确认，确认的结果是乙方不再出具发票，如甲方需要乙方出具发票，税费由甲方承担。5、关于反诉状中提出的数据问题，对反诉状中反诉人提出的已付佣金金额379570元的事实予以认可，但对反诉人提出的其他数据包括销售底价、违约金以及相应税款的金额均不予认可。综上所诉，反诉人的反诉缺乏事实和合同约定的依据，反诉人要求被反诉人承担违约责任的诉请应不予支持，被反诉人并未违约，反诉人的单方违约行为，被反诉人已经放弃了要求支付20%违约金的权利，请贵院不予支持反诉人的所有反诉请求。 原告点创永州分公司为支持其诉讼主张，向本院提交证据如下： 1、房地产项目全程代理合同1份，拟证明原告与被告签订了代理合同，并就佣金支付、违约责任等内容进行了约定； 2、永华国际商业新城佣金结算单7份，拟证明原告与被告之间就佣金支付金额问题已进行了结算，被告欠原告303057元佣金的事实； 3、个人活期明细账查询单1份，拟证明被告在2014年6月9日和2015年2月15日分别支付了2万元和5万元佣金，仍欠原告233057元佣金的事实； 4、永华国际项目未付佣金及延迟支付滞纳金计算明细表1份，拟证明被告方应支付佣金和滞纳金的金额计算方法准确，是有合同约定依据的，被告除应支付欠付佣金233057元外，还应支付滞纳金154579元（截止2016年3月25日止）。 对原告提交的证据，被告江永县房地产开发有限责任公司发表质证意见如下： 对证据1、2、3，无异议，对证据4有异议，计算滞纳金没有事实依据，也与原告的协商一致解除合同相矛盾。 被告江永县房地产开发有限责任公司为支持其抗辩主张和反诉请求，向本院提交证据如下： 5、商品房预售许可证3份，拟证明江永房预许字（2013）第002号《商品房预售许可证》，项目名称：永发国际商业新城7号楼，批准预售建筑面积：18366平方米，其中：住宅14680平方米，商业3686平方米。江永房预许字（2013）第004号《商品房预售许可证》，项目名称：永发国际商业新城5号楼，批准预售建筑面积：17596.9平方米，其中：住宅13716.25平方米，商业3880.65平方米。江永房预许字（2013）第005号《商品房预售许可证》，项目名称：永发国际商业新城6号楼，批准预售建筑面积：17087.45平方米，其中：住宅13961平方米，商业3125.45平方米。合计批准预售建筑面积53050.35平方米，其中住宅42357.25平方米、商业10692.1平方米，同时证明可售房源合法。 6、内资企业登记基本情况表2份，拟证明江永县力天商贸有限责任公司是江永县房地产开发有限责任公司的关联企业，两个公司的实际控制人都是宋世权先生，注册地在永华国际房地产项目开发地点。 7、人民币流动资金贷款合同1份，拟证明江永县力天商贸有限责任公司作为江永县房地产开发有限责任公司的关联企业2013年5月向银行贷款2000万元。 8、建设银行单位客户专用回单23张，拟证明2013年7月至2016年4月力天商贸有限责任公司代反诉人归还贷款本息。 9、建设银行单位客户专用回单6张，拟证明2014年6月至10月江永房地产公司转账力天商贸有限责任公司6笔，共256万元用于归还贷款本息。 10、邱文彬、陈传高、呼延辉归还江永农村商业银行的利息清单4张，拟证明邱文彬、陈传高、呼延辉代反诉人归还贷款利息。 11、代理合同、业绩确认单、佣金结算单、银行流水单、领款单（来源于原告）30页，拟证明：一、合同证明双方签订了房地产项目全程代理合同；二、业绩确认单证明被反诉人于2013年8月开始代理销售“永发国际”7号楼的住宅商品房，至2014年5月底只完成销售可售7号楼住宅房源7862614元。被反诉人2013年12月开始销售5号楼、6号楼的住宅及所有已经办理了预售许可证的商铺。至2014年6月18日只完成销售房源19649622元，其中销售住宅金额17216590元，销售商铺金额2433032元；三、证明原告远远没有完成销售指标； 12、2013年8月、9月、10月、11月、12月、2014年3月永华国际佣金结算单及佣金结算表共26页，拟证明反诉人已经支付原告佣金309570元，加上后期支付的2笔7万元共支付379570元佣金以及证明原告没有完成销售任务指标的事实。 13、可销售房源一房源一价表，拟证明5、6、7号楼可售房源总底价金额为：212583133.78元，其中5号楼可售住宅房源总底价金额40281115.74元，6号楼可售住宅房源总底价金额40761037.04元，7号楼可售住宅房源总底价金额39979827.7元，5号楼和6号楼可售商铺房源总底价金额45964725元，7号楼可售商铺房源总底价金额45596482.48元，拟证明5、6、7号楼的总底价金额。 对被告江永县房地产开发有限责任公司提交的证据，原告点创永州支公司质证如下： 对证据5中的三份预售许可证真实性无异议，关联性有异议，该证据不能证明上述房源全部是被反诉人代理销售；对证据6真实性无异议，关联性有异议，力天公司与本案无关；对证据7真实性有异议，没有银行或相关部门公章，关联性有异议，该证据只是证明了江永县力天商贸有限公司进行了贷款，并不能说明反诉人进行了贷款，与本案无关；对证据8、9真实性、关联性均有异议，与本案无关；对证据10真实性有异议，即使是真实的也不具有证据的关联性，与本案无关，个人贷款与法人无关，不能据此证明这几个人的贷款是用于该项目，更不能证明该贷款要被反诉人来承担，毫无事实法律依据；对证据11，由于反诉人的代理人称该组证据是复制于被反诉人本诉提交的证据，对于该份证据的具体内容，不再进行审查，只要是复印被反诉人的证据，对其的真实性无异议，有异议的是其证明内容，该份证据只是证明了双方签订了代理合同及对相关内容进行了约定，同时该份证据证明的仅仅是反诉人与被反诉人之间就佣金结算的金额予以了确认，并不能证明被反诉人的实际销售房源、实际销售金额，其中应该说明两点，一、永华国际7号楼交给被反诉人代理销售的时候是尾盘，无论7号楼房源有多少，被反诉人只是接手的尾盘，不能据此认为7号楼是被反诉人代理销售；二、该份证据附后的佣金结算表，只是说明没有结算这部分佣金的结算表，并不能说明被反诉人只销售了这部分房源，反诉人据此来确认被反诉人的实际代理销售额，是错误的；对证据12具体内容真实性有待核实，证明目的有异议，该份证据只能证明反诉人已经支付给被反诉人佣金379570元的事实，无法证明被反诉人没有完成销售指标，更何况被反诉人的销售指标不是独立存在的，与反诉人是否按时支付佣金有直接关联；对证据13真实性有异议，从合同约定来说双方就销售房源的底价，应该是由双方签字确认的，证明事实有异议，由于该证据真实性有重大异议，再加上7号楼是尾盘，不记任务，商铺是没有任务约定的，所以被反诉人对该组证据的证明事实中的数据有异议。 反诉被告点创永州分公司向本院提交证据如下： 14、永华国际佣金迟延支付时间统计表1张、明细账查询清单2张，拟证明反诉人违反合同约定，累计迟延支付佣金时间达362天（截止2014年6月30日）的事实； 15、江永县房地产开发有限责任公司违约聘用点创公司职员情况统计表、员工入职转正表、工资发放清单共7张，拟证明反诉人违约聘用被反诉人公司职员吴福秀、龙章拿的事实。 反诉原告江永县房地产开发有限责任公司质证如下： 对证据14中明细账查询清单真实性无异议，对统计表不做质证，不是证据；对证据15证明目的有异议，不能证明反诉人聘用了被反诉人公司吴福秀、龙章拿的事实，这些材料不能证明吴福秀、龙章拿系反诉人公司的员工。 对原、被告提交的证据，本院认证如下： 证据1、2、3双方当事人均无异议，本院予以采信。证据4系永华国际项目未付佣金及延迟支付滞纳金计算明细表，根据双方认可的未付佣金数，按合同约定的佣金支付时间及延迟支付佣金滞纳金计算方法，原告计算的延迟支付滞纳金154579元（截止2016年3月25日止）准确。证据5系江永县房产局颁发的商品房预售许可证，原告对真实性无异议，本院予以采信。证据6系江永县房地产开发有限公司和江永县力天商贸有限公司的内资企业登记基本情况表各1份，虽然宋世权是两公司的股东之一，但两公司的经营范围、法定代表人、股东都不一样，不能达到被告证明两公司是关联企业的证明目的。证据7系力天商贸有限公司与建设银行签订的用于本公司日常经营周转的贷款合同，证据8、9系力天商贸有限公司归还建设银行贷款本息的银行回单，与本案无关联性，本院不予采信。证据10系邱文彬、陈传高、呼延辉三个人归还江永县农村商业银行的利息清单，三人均不是被告公司的注册股东，且个人贷款与法人无关，其归还个人贷款利息于本案无关，本院不予采信。证据11系被告复印原告的证据1、2、3、4，原告对真实性无异议，本院予以采信。证据12系佣金结算单及佣金结算表，双方均认可被告已支付原告佣金379570元，本院予以采信。证据13系被告单方打印的可售房源售价表，原告不认可，可售房源售价表应以合同约定双方确认的可售一房源一价具体底价表为准。证据14中的明细账查询清单，双方均无异议，本院予以采信；证据14中的佣金延迟支付时间统计表系根据双方均认可的应付佣金、已支付佣金时间统计而得出的，本院予以采信。证据15系点创永州分公司职员情况统计表、员工入职转正表、工资发放清单，能证实吴福秀、龙章拿曾是原告公司的职员，但原告未提交证据证实被告公司在8个月内聘用了该两人，不能达到原告的证明目的。 经举证、质证、认证、综合庭审调查，本院确认本案如下事实： 2013年7月23日，原告（乙方）与被告（甲方）经协商签订《房地产项目全程代理合同》。合同的主要内容有：“代理范围：甲方开发的永华国际中所有对外可售房源（含商铺、公寓、写字楼、杂物间、车库等）”；“代理任务：住宅代理任务为每期建筑取得《商品房预售许可证》并开盘后5个月内，每期住宅销售累计总底价应达到当期住宅销售总底价总额50%以上，开盘10个月内，每期住宅销售累计应达到当期销售总底价总额80%以上，商业代理任务在商业推出销售时甲乙双方另行制定，甲方累计延迟支付乙方佣金超过60天起延迟的时间，乙方的销售任务目标也可以相应顺延，甲方不得追究乙方违约责任。”；“佣金支付方式：次月10日前支付。”“甲方违约责任：甲方如不按合同规定的期限内向乙方支付佣金，逾期15天后支付佣金，每日按应付款万分之五加收滞纳金，累计延迟支付佣金超过60天，甲方应双倍赔偿，延迟超过90天，视为甲方单方违约；若甲方单方违约，视为乙方已完成代理任务，甲方应向乙方支付所有预期总佣金的20%作为违约赔偿金。”“乙方违约责任：若乙方单方面违约，乙方应向甲方支付所有预期总佣金的20%作为违约赔偿金；如乙方未能完成销售指标时，甲方有权终止代理合同，书面通知乙方，并在退场前一次结清未结佣金提成，所余预留款甲方有权扣除作为乙方违约金。”合同还对业绩认定、双方权利义务、保密责任、招租价格、佣金计算、合同期限及争议的解决等事项进行了约定。合同签订后，原告从2013年8月开始对永华国际项目进行策划、代售房屋及招商。2013年8月至2014年3月被告分七次支付原告佣金309570元。自2014年3月被告未及时支付原告佣金，到2014年6月8日才支付被告佣金20000元。2014年6月下旬原告撤走销售人员，停止销售活动退场。2014年7月29日，原、被告对佣金进行总结算，被告尚应支付原告的佣金为283057元。2015年2月15日被告又支付原告佣金50000元，下余佣金233057元一直未支付。原告遂向本院提起诉讼。 另查明，原告代理销售的是被告开发的江永县永华国际新城5、6、7号楼。其中7号楼在合同签订的2013年11月28日就已取得《商品房预售许可证》并开盘售房；5、6号楼于2013年12月27日取得《商品房预售许可证》并于2014年1月1日开盘售房。7号楼批准预售建筑面积为住宅14680平方米、商业3686平方米；5号楼批准预售建筑面积为住宅13716.25平方米、商业3880.65平方米；6号楼楼批准预售建筑面积为住宅17087.45平方米、商业3125.45平方米。到2014年6月18日止，原告完成7号楼住宅销售7862614元，5、6号楼住宅销售17216590元，5、6号楼商铺销售2433032元，均为达到当期可售房源总底价金额的50%。合同未对合同签订前已开盘的7号楼销售任务明确约定，双方对商业代理（即商铺代理）任务亦未约定。被告从2014年3月开始迟延支付原告佣金，至2014年5月底累计迟延支付佣金已达70天，至2014年6月下旬已超过90天。 本院认为，本案争议焦点为以下几个方面的问题： 一、江永县房地产开发有限责任公司是否欠付结算佣金的问题。江永县房地产开发有限责任公司对欠付点创永州分公司的佣金进行了实际结算，且对结算的事实无异议。江永县房地产开发有限责任公司辩称应当扣除2013年6月在双方签订合同之前预付的2万元佣金，因未提交任何证据证实，不予支持。因此，点创永州分公司主张江永县房地产开发有限责任公司欠付佣金233057元的诉请，本院予以支持。 二、点创永州分公司未完成销售任务是否存在违约的问题。点创永州分公司与江永县房地产开发有限责任公司于2013年7月23日签订的《房地产项目全程代理合同》系双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同第二条第1款约定“本项目的住宅代理任务为每期建筑取得《商品房预售许可证》并开盘后的5个月内，每期住宅销售累计总底价额应达到当期住宅销售底价总额的50%以上，开盘后的10个月内每期住宅销售累计总底价额应达到当期住宅销售底价总额的80%以上”。第二条第1款约定“本项目商业代理任务在商业推出销售时甲乙双方另行制定”。由于江永县房地产开发有限责任公司开发建设的“永华国际”项目7号楼在合同签订前的2013年1月28日就已经取得《商品房预售许可证》并开盘，点创永州分公司代理销售的7号楼只是江永县房地产开发有限责任公司之前未销售完的房源，《房地产项目全程代理合同》对此情形并未明确约定代理销售任务，以7号楼开盘销售近7个月之后的剩余房源销售进度较慢为由认定点创永州分公司代理销售7号楼违约既缺乏合同依据，也有失公平。点创永州分公司代理销售的5、6号楼住宅虽然未在2014年元旦开盘后5个月内（截止2014年5月31日）完成50%的代理销售任务，但江永县房地产开发有限责任公司在2014年5月31日前累计延迟支付佣金时间已达72天（按合同约定上月佣金在次月10日支付，2014年3月份应付佣金自4月10日至5月31日延迟支付时间51天，2014年4月份应付佣金自5月10日至5月31日延迟支付时间21天），根据《房地产项目全程代理合同》第二条第4款“甲方累计延迟支付乙方佣金超过60天起延迟的时间，乙方的销售任务目标也可以相应顺延，甲方不得追究乙方违约责任”的约定，由于江永县房地产开发有限责任公司延迟支付佣金违约在先，点创永州分公司对5、6号楼住宅的销售任务期限可以相应顺延。另外，双方均未提交商铺销售任务的合同约定。因此，对于江永县房地产开发有限责任公司主张点创永州分公司未按约定在五个月内完成50%房屋销售任务构成违约的诉请，本院不予支持。 三、点创永州分公司撤走销售人员、停止一切销售活动是否违约的问题。2014年6月下旬点创永州分公司退场前，江永县房地产开发有限责任公司累计延迟支付佣金时间已超过90天，根据合同第十三条第2款和第3款的约定，视为点创永州分公司已完成代理任务，且江永县房地产开发有限责任公司在2014年7月29日对所有佣金结算及2015年2月15日又支付佣金50000元的事实，也证实了2014年6月下旬点创永州分公司退场系双方协商一致终止合同的结果，故点创永州分公司提前退场不构成违约。 四、江永县房地产开发有限责任公司未及时支付佣金是否违约的问题。《房地产项目全程代理合同》第十三条第2款约定：“甲方如不按合同规定的期限向乙方支付佣金，逾期十五天后支付佣金，每日按应付款的万分之五加收滞纳金。甲方累计延迟支付乙方佣金超过60日，甲方应双倍赔偿，延迟超过90天，视为甲方违约”。被告江永县房地产开发有限公司从2014年4月开始延迟未支付点创永州分公司佣金，至2014年6月下旬已累计延迟支付佣金超过90天，故被告江永县房地产开发有限公司构成违约。 五、点创永州分公司是否应当开具佣金发票的问题。点创永州分公司收到佣金后，应及时为江永县房地产开发有限责任公司开具税务发票。开具税务发票虽在双方代理合同中没有约定，但开具税务发票是原告的法定义务，原告违反合同的法定义务，亦是违约。 综上，在合同履行过程中，被告迟延支付原告佣金累计超过90天构成违约，原告收到被告佣金后未及时出具税务发票，亦构成违约。根据双方签订的代理合同约定，任何一方违约均按总佣金的20%支付违约金，现双方违约，互不承担违约责任。原告要求被告承担支付滞纳金的违约责任，与原告在反诉答辩中所诉的双方协商终止合同的四条约定相矛盾，亦不符合双方协商终止合同的常理，本院不予支持。但在2014年7月29日双方结算终止合同后，被告未及时支付佣金，应承担相应的利息损失。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告江永县房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告厦门市点创房地产投资顾问有限公司永州分公司佣金款233057元。 二、被告江永县房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告厦门市点创房地产投资顾问有限公司永州分公司佣金利息（利息以佣金款本金283057元为基数按同期同类银行贷款利率自2014年8月1日计算至2015年2月15日；以佣金款本金233057元为基数按同期同类银行贷款利率自2015年2月16日计算至本判决确定的履行之日止）。 三、反诉被告厦门市点创房地产投资顾问有限公司永州分公司在收取上诉判决款项时，向反诉原告江永县房地产开发有限责任公司出具相应的税务发票（包括已支付的379570元）。 四、驳回原告厦门市点创房地产投资顾问有限公司永州分公司的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告江永县房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费7114元，反诉受理费6535元，合计13649元，由被告江永县房地产开发有限公司负担7649元，原告厦门市点创房地产投资顾问有限公司永州分公司负担6000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  唐建沅 审 判 员  周晓芳 人民陪审员  陈晓芳 二〇一七年四月一日 书 记 员  全 维 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。  当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。  ?"榡n   D敐€L敐€h敐€剶€爺