.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省太原市中级人民法院民事判决书（2017）晋01民终3818号上诉人（原审被告）：葛军，男，1969年9月9日出生，汉族，北京中金瑞鼎投资管理中心执行事务合伙人，住北京市宣武区，身份证号：×××委托代理人李聪聆，北京市众鑫律师事务所律师。委托代理人张誉方，山西君合君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山西鑫四海房地产开发有限公司，住所地太原市民营区经园路281号。法定代表人李巧英，该公司总经理。委托代理人彭治华，山西新晋界律师事务所律师。上诉人葛军与被上诉人山西鑫四海房地产开发有限公司房屋买卖纠纷一案，上诉人葛军不服太原市杏花岭区人民法院（2017）晋0107民初1106号民事判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院查明，原告山西鑫四海房地产开发有限公司与被告葛军签有54份《商品房买卖合同》，合同编号具体为：20151905421、20151905415、20151905419、20151905412、20091026988、20151905413、20091027031、20151905414、20151905416、20151905417、20151905422、20151905423、20151905411、20151905865、20151905899、20151905900、20151905874、20151905866、20151905873、20151905872、20151905869、20151905871、20151905898、20151905890、20151905896、20151905897、20151905895、20151905894、20151905893、20151905868、20151905878、20151905882、20151905870、20151905887、20151905886、20151905867、20091027191、20151905884、20151905879、20151905880、20091026917、20151905883、20151905885、20151905876、20151905881、20151905875、20151905877、20151905891、20151905892、20151905888、20151905889、20091026797、20091027012、20091027013。内容为：原告以每平米2500元的价格将54套房屋出售给被告葛军。付款方式及期限约定为一次性付款。上述54套房屋买卖合同无签订日期。原告于2015年3月13日给上述54套房屋开具了54份收款收据。双方去太原市房地产管理局办理了网签登记备案，上述54套房屋登记在被告葛军名下。但被告葛军实际未支付上述54套房屋的购房款。另查明，2014年12月17日北京中金瑞鼎投资管理中心（有限合伙）（甲方）与山西鑫四海养殖有限公司（乙方）签订了《山西鑫四海养殖有限公司股东借款协议》（合同编号：ZJXSH-02号），第一条约定“甲方将人民币贰仟万元整借给乙方”；第五条5.2.3约定“山西鑫四海房地产开发有限公司将其持有的58套未售商品房共计10216平方米抵押于本有限合伙企业”。该合同由北京中金瑞鼎投资管理中心（有限合伙）、北京中金智融投资基金管理有限公司、执行事务合伙人代表葛军及山西鑫四海养殖有限公司加盖印章予以确认。本案原告山西鑫四海房地产开发有限公司未加盖公章。关于为借款设立的抵押担保，各方亦未到相关部门办理抵押登记。后各方产生纠纷并在北京仲裁委员会经过仲裁，裁决结果为山西鑫四海养殖有限公司偿还相应借款本金、利息和违约金，王爱芬承担连带清偿责任。北京中金瑞鼎投资管理中心（有限合同）未向本案原告山西鑫四海房地产开发有限公司主张抵押权，裁决结果亦未涉及该借款项下是否存在抵押担保。2015年4月17日王爱芬、山西鑫四海投资集团有限公司、李珺、李玲、葛军、北京中金智融投资基金管理有限公司之间签订了《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》（合同编号：ZJXSH-08号）。第二条第3项约定：“鑫四海公司股东葛军同意以其名下位于太原市杏花岭区约10000平方米的54套商品房为上述条款约定的回购义务承担连带保证责任。该54套商品房已在太原市房管局做了网签备案手续，产权无争议”。该份协议发生争议后，各方在北京仲裁委员会裁决，该委的（2017）京仲裁字第0199号裁决书裁决由山西鑫四海投资集团有限公司支付股权回购款及违约金，李珺、李玲、葛军承担连带清偿责任。该裁决中北京中金智融投资基金管理有限公司未申请对上述54套房屋享有抵押权，裁决结果亦未确认该协议项下是否存在抵押担保。以上事实有《商品房买卖合同》及收款收据54份、《山西鑫四海养殖有限公司股东借款协议》、（2017）京仲裁字第0196号裁决书、《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》、（2017）京仲裁字第0199号裁决书以及当事人陈述在卷佐证。原审判决认定，一、原、被告双方签订的54份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，各方当事人均应按照约定履行。二、被告葛军当庭认可未实际支付购房款，亦未提供相应证据证实其给原告交纳了购房款，而其作为合同一方是负有举证证明其已经履行了《商品房买卖合同》中约定的支付义务的责任，但其目前提供的证据均不能直接证明被告葛军已经实际支付，故其应承担不利的后果；同时庭审中，原、被告均认可原告未将54套商品房予以交付。因此，被告未实际支付购房款、原告未将涉案房屋交付。《商品房买卖合同》未实际履行，合同目的无法实现。原告诉求解除合同的请求本院予以支持。三、被告抗辩诉讼时效已过的理由，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》关于付款方式及期限，约定为一次性付款，但并未约定付款时间。原告有权随时向被告主张付款的权利。故被告该理由本院不予采信。五、被告抗辩的应支付的购房款是根据《山西鑫四海养殖有限公司股东借款协议》和《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》的约定，提供给山西鑫四海养殖有限公司的借款和融资款，案涉房屋系为两份合同提供的抵押担保的理由。本院注意到在《山西鑫四海养殖有限公司股东借款协议》中，约定的提供抵押担保的抵押人为本案原告山西鑫四海房地产开发有限公司，但其却未在该借款协议上签字盖章予以确认，而所约定的抵押物亦未办理抵押登记，抵押权并未设立。同时被告主张依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理……”。但在被告提供的两个仲裁裁决中，各方当事人均未向本案原告山西鑫四海房地产开发有限公司主张担保之债，且均未请求确认抵押权，生效的仲裁裁决亦未对借款或融资是否存有抵押权而进行查明或确认，无法证实本案的商品房买卖行为与《山西鑫四海养殖有限公司股东借款协议》和《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》有关，故被告葛军在本案中提出《商品房买卖合同》系为借款及融资款提供的抵押担保的抗辩，不是本案审理的范围，该理由本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告山西鑫四海房地产开发有限公司与被告葛军之间签订的54份《商品房买卖合同》。合同编号具体为：20151905421、20151905415、20151905419、20151905412、20091026988、20151905413、20091027031、20151905414、20151905416、20151905417、20151905422、20151905423、20151905411、20151905865、20151905899、20151905900、20151905874、20151905866、20151905873、20151905872、20151905869、20151905871、20151905898、20151905890、20151905896、20151905897、20151905895、20151905894、20151905893、20151905868、20151905878、20151905882、20151905870、20151905887、20151905886、20151905867、20091027191、20151905884、20151905879、20151905880、20091026917、20151905883、20151905885、20151905876、20151905881、20151905875、20151905877、20151905891、20151905892、20151905888、20151905889、20091026797、20091027012、20091027013。二、被告葛军在30日内协助配合原告山西鑫四海房地产开发有限公司办理上述54份《商品房买卖合同》的网签合同的撤销手续，恢复至原告山西鑫四海房地产开发有限公司名下。案件受理费5400元，由被告葛军负担。判决后，葛军不服，向本院提起上诉称：一、原判决认定事实错误。本案商品房买卖的实质事实是以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。1、编号为ZJXSH-02号的《山西鑫四海养殖有限公司股东借款合同》的第5.2.3条约定：本案被上诉人将其持有的58套未售商品房共计10216平方米作为借款本金、利息、违约金及实现债权之所有费用的担保。2、编号为ZJXSH-08号的《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》的第二条第三款约定将网签到葛军名下的该等位于太原市杏花岭区约10000平方米的54套商品房作为回购款项的支付担保，并各方明确该等商品房已在太原市房管局做了网签备案手续，产权无异议。3、关于已签订买卖合同作为借贷合同的担保约定，被上诉人有一系列的事实履约行为：签订商品房买卖合同、开具收款收据、办理网签手续、未交付房屋。4、被上诉人以民事起诉状的形式关于事实的自认陈述，被原审法院无视。原审法院无视并故意忽略一系列证据，将商品房买卖合同和借贷合同无理割裂，忽略买卖合同产生和履行的背景事实和证据，属于认定事实错误。二、原判决适用法律错误。根据《最人民法院关于审理民间借贷案件适用若干法律问题的规定》第二十四条规定。原判决的法律适用有下列严重错误：1、错误的将本案买卖合同标的物的担保权认定为抵押权，本案只是以买卖合同标的物作担保而不是抵押，在不能享受抵押权优先的同时，也不受抵押登记生效的限制。本案以买卖合同标的物作担保，只要基础事实真实即可，没有限制必须是借贷双方，也没有限制要登记生效，可以是第三方，可以在买卖合同签署后生效。原判决认为因未做抵押登记而抵押权未生效，因此担保权未成立是错误的。2、既是以买卖合同作为借贷合同担保，不交付房屋就是合乎逻辑，相应地出借人的资金到位和被上诉人的开具收据、网签等一系列的事实履约行为也就合情合理合逻辑，然而原判决错误的并故意忽略无视该等一系列事实履约行为，而错误认定《商品房买卖合同》未履行，进而将未履行偷换概念错误认定为无法履行和履行违约，因此而判定解除《商品房买卖合同》。这与《规定第24条》相反。3、原判决认为在两个仲裁中，出借人未主张买卖合同的履行，因而认定买卖合同和借贷合同无关也是错误的，这也与《规定第24条》相反。4、两个仲裁裁决要证明的只是关于借贷关系已经审理并已有了生效判决，出借人现时可以直接申请拍卖买卖合同标的物了，关于买卖合同是借贷合同的担保的事实已有一系列证据更有被上诉人的民事起诉状的证明。而无须要仲裁裁决中载明，这一点在《规定第24条》中规定很明确，只要借贷关系已经审理并判决生效、债权得不到偿还，出借人就可以直接申请拍卖买卖合同标的物，无需在经过裁决。因此原判决以仲裁未主张买卖合同履行权利而否定买卖合同是借贷合同的担保的事实是错误的，这也违反了《规定第24条》的规定。庭审中，上诉人补充上诉意见为：一、原审法院程序错误，1、遗漏当事人，本案的实际权利人为北京中金智融投资基金管理有限公司和北京中金瑞鼎投资管理中心（有限合伙），本案的处理与上述两公司存在法律上的利害关系，应当将其追加参加诉讼。2、违反区域管辖，本案应当移送北京西城区人民法院。本案非不动产纠纷，应当由被告所在地人民法院管辖。3、违反级别管辖，本案54份商品房买卖合同涉及合同标的高达5000万元，不应由原审法院管辖。二、原审认定事实错误，借款合同中虽然山西鑫四海房地产开发公司未加盖公章，但鑫四海房地产、鑫四海集团、鑫四海养殖三个法人的股东人格高度一致，鑫四海房地产的所有股东都在借款合同及增资扩股协议上签字同意以买卖合同标的物54套房屋作为担保。综上，原审判决程序错误，没有管辖权、遗漏当事人，认定事实错误，请求二审法院：1、撤销山西省太原市杏花岭区人民法院（2017）晋0107民初1106号民事判决书，依法作出裁决；2、一、二审费用由被上诉人承担。山西鑫四海房地产开发有限公司辩称：一、山西鑫四海公司与葛军不是借款合同的借款主体，我公司在借款合同中不是借款人、保证人、抵押人，合同落款没有公司的签章和确认。二、关于我公司和葛军签订的54份商品房买卖合同，葛军没有支付购房款，我公司没有交付房屋，合同没有实际履行。三、原审查明的两份仲裁裁决中，上诉人没有提及担保的法律关系，且54套房屋也不是另两案的抵押物，上诉人不享有抵押权。四、关于法律适用部分，原审法院没有遗漏诉讼主体，葛军是否能代表北京中金智融投资基金管理有限公司和北京中金瑞鼎投资管理中心（有限合伙），一审中出具的授权书不是当时形成的，我方没有收到授权书，葛军不能代表两公司，我方不认可。关于管辖，我公司主张合同解除的确认之诉，没有涉及标的，原审管辖没错。同时是不动产专属管辖，杏花岭法院有权受理。民间借贷24条规定，我们认为不适用该条，现在葛军与房地产公司不属于当时借款的借款人和债务人，所以不适用该条解释。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为：一、上诉人与被上诉人是否以签订涉案54份商品房买卖合同作为《山西鑫四海养殖有限公司股东借款合同》、《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》的担保。二、被上诉人要求解除涉案54份商品房买卖合同是否符合合同解除的情形，应否支持。关于焦点一，1、《山西鑫四海养殖有限公司股东借款合同》的借款方为山西鑫四海养殖有限公司，出借方为北京中金瑞鼎投资管理中心（有限合伙），合同第五条5.2.3约定“山西鑫四海房地产开发有限公司将其持有的58套未售商品房共计10216平方米抵押于本有限合伙企业”，该约定说明山西鑫四海房地产开发有限公司同意以58套商品房为借款提供抵押担保，而山西鑫四海房地产开发有限公司没有在合同中加盖公章，也没有办理抵押登记，故该抵押不生效。在借款合同中也没有约定以签订商品房买卖合同作为借款合同的担保。2、《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》第二条第3项约定：“鑫四海公司股东葛军同意以其名下位于太原市杏花岭区约10000平方米的54套商品房为上述条款约定的回购义务承担连带保证责任。”该约定说明葛军同意以涉案54套商品房为增资扩股协议中的回购义务承担连带担保责任，在该协议中也没有约定以签订商品房买卖合同作为增资扩股的担保。综上，上述两份合同中均没有约定上诉人葛军与被上诉人山西鑫四海房地产开发有限公司以签订商品房买卖合同作为《山西鑫四海养殖有限公司股东借款合同》和《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》的担保，而以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保在双方当事人有明确约定时，才可以适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，故《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条不适用于本案。另外，以签订商品房买卖合同作为民间借贷的担保与抵押担保属于不同的概念，抵押担保不能等同于以签订商品房买卖合同作为民间借贷的担保，且涉案借款合同和增资扩股协议的主体与商品房买卖合同的主体完全不同，上诉人认为其与被上诉人签订商品房买卖合同是作为借款合同和增资扩股协议担保的理由和证据均不足，本院不予保护。关于焦点二，上诉人与被上诉人于2015年3月签订54份商品房买卖合同，在该合同中也没有约定签订商品房买卖合同是为《山西鑫四海养殖有限公司股东借款合同》和《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》提供担保，那么双方就应该按照商品房合同的约定履行各自的权利义务，但至今为止，上诉人没有履行支付购房款的义务，被上诉人没有履行交付房屋的义务，故双方签订商品房买卖合同的合同目的无法实现，上诉人在没有交付购房款的情况下，不应将房屋登记在其名下，被上诉人要求解除商品房买卖合同并办理网签合同的撤销手续，恢复至被上诉人名下的请求符合法律规定，本院予以支持。另外，本案属于商品房买卖合同纠纷，北京中金智融投资基金管理有限公司和北京中金瑞鼎投资管理中心（有限合伙）不是本案当事人，其申请参加诉讼的理由不能成立，本院不予准许。如果二公司认为上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同是为借款合同和增资扩股协议提供担保，那么其可以通过另行诉讼维护其权益。还有，依照民诉法规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地人民法院管辖，本案合同履行地在太原市杏花岭区，且被上诉人的诉求没有涉及合同标的，故太原市杏花岭区人民法院对该案具有管辖权。综上理由，上诉人的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5400元，由上诉人葛军负担。本判决为终审判决。审判长温冠华审判员郝利亚审判员王庆河二0一七年四月九日书记员冯莉