广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初22487号原告（反诉被告）：姚元秋，男，1982年6月16日出生，汉族，住四川省武胜县，委托诉讼代理人：占昌狮，广东亚太时代律师事务所律师。被告（反诉原告）：劳顺兴，男，1982年3月19日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：黄艳磊，广东中晟律师事务所律师。第三人：中山市东家房地产代理有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路180号汇翠山庄红塔水晶园1层14卡，统一社会信用代码91442000MA4ULGW97M。法定代表人：刘建成，总经理。原告姚元秋与被告劳顺兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案后，依法适用简易程序，于2017年1月5日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并依职权追加中山市东家房地产代理有限公司（以下简称东家公司）为第三人参加诉讼，于2017年2月23日、2017年3月10日公开开庭进行了审理。原告姚元秋委托诉讼代理人占昌狮，被告劳顺兴委托诉讼代理人黄艳磊，第三人东家公司法定代表人刘建成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚元秋向本院提出诉讼请求：1.被告双倍返还定金100000元；2.被告赔偿原告购房代理费40000元；3.被告承担原告实现债权支付的律师费28000元。事实与理由：2016年8月19日，原被告经东家公司居间签订房地产买卖及居间合同，约定原告购买邓沅沅、赖鉴清名下位于中山市××××房，被告作为邓沅沅、赖鉴清的朋友，是房屋的实际控制人和炒房者。合同签订后，原告依约支付定金50000元给被告之后，经纪方多次催促被告安排业主与原告办理房产过户手续，被告故意拖延不予履行。据了解，涉案房产已经按照被告指示与安排卖给了第三方，被告违约，应承担违约责任。被告劳顺兴辩称:1.被告在签订房地产买卖合同时并未取得产权人邓沅沅、赖鉴清的授权，也并非该房屋的实际控制人，东家公司明知被告无业主的授权，为赚取代理费，催促原、被告签订涉案合同。2.在合同签订当天，被告向中介公司提出付款方式为一次性付款，但原告及中介公司拒绝一次性付款，被告明确表示该合同付款方式无法接受，要变更付款方式，但原告不能一次性付款。3.合同的所有内容都是由中介书写，被告在本案中未赚取任何差价和利润，相反却要承担双倍定金的责任，故关于被告的承诺条款对被告显失公平。4.2016年8月19日当天，被告未收取原告定金，中介公司事后是否收取也未告知被告。5.在双方就付款方式明确发生争议后，原告不应当再向中介公司支付所谓的代理费，根据双方合同约定，代理费支付的时间为签订合同当天，因此，代理费并未实际支付，并且中介在房屋买卖合同中违反了相关规定，没有在接受委托时查验相关的委托信息，中介公司存在过错，中介公司也不应收取代理费。6.律师费并没有发生28000元，原告并未提支付律师费的凭证，且合同的履行并不必然发生律师费。7.本案定金是由中介公司收取，表面约定是由中介公司托管，但中介公司是否收到合同约定的定金，均是本案需查明的事实，应当追加中介公司及产权所有人为本案被告或第三人参加诉讼。第二次庭审时，被告劳顺兴补充答辩意见，2016年7月份劳顺兴与赖鉴清就涉案房产签订房屋买卖合同，约定劳顺兴以850000元购买赖鉴清的房产。签订合同后，因另一产权人邓沅沅对购房总价不满，不同意履行合同，也不愿返还定金。2016年8月1日赖鉴清书面委托劳顺兴出售涉案房产，待劳顺兴找到新的买家就同意将收取的定金返还给劳顺兴。但由于在与姚元秋签订房屋买卖合同后，就定金数额及支付方式产生了争议，并且赖鉴清在劳顺兴不知情的情况下，于2016年10月份涉案房产又与其他人签订了房屋买卖合同，劳顺兴在整个交易中没有受益，不应承担责任。第三人东家公司述称，没有意见。被告劳顺兴向本院提出反诉请求：撤销原被告签订的买卖合同中备注条款中“劳顺兴承诺如卖方原因导致本合同不能履行，劳顺兴自愿承担因此产生的本合同定金及所有违约赔偿责任”。事实与理由：2016年8月1日，被告接受涉案房屋所有权人赖鉴清的委托并签订委托证明文件，被告代理赖鉴清、邓沅沅与原告及东家公司签订房屋买卖及居间合同，签订合同时东家公司却在合同的备注条款中注明“劳顺兴承诺如卖方原因导致本合同不能履行，劳顺兴自愿承担因此产生的本合同定金及所有违约赔偿责任”。该条款明显对被告显示公平，应当予以撤销，理由如下：1.被告仅仅是代理人，并不是合同的权利义务的承受主体。代理人的行为应当由本人承受，不应当由代理人承担；2.被告在本次交易中属于无偿代理，并未获得任何收益，原告要求被告承担其损失，显失公平。原告姚元秋对被告劳顺兴的反诉辩称，1.被告在签订合同之前已经充分考虑并经第三人提示与要求，而定金责任和违约责任并没有过分的要求。2.被告称没有获取任何收益，与事实不符；2016年8月1日赖鉴清不同意卖房与事实完全不相符。被告与中山长宜房地产代理有限公司（以下简称长宜公司）工作人员的工作交流中提及直到2016年8月20日还在支付大量的费用，这充分说明了赖鉴清不愿意卖房不符合事实。赖鉴清反悔不愿意卖房没有任何证据，被告提出的反诉请求应不予支持。第三人东家公司对被告劳顺兴的反诉述称，被告之前已将购买了涉案房产，作为房产的实际控制人在与原告签订房屋买卖合同时违约责任已经进行了约定，被告因违约承担合同约定的违约责任是公平的。本院经审理认定事实如下：1.2016年8月19日，邓沅沅、赖鉴清（卖方）、劳顺兴（卖方代理方）、姚元秋（买方）与东家公司（经纪方）签订房地产买卖（居间）合同，约定：买卖双方通过经纪方出售及购入位于中山市××××房，建筑面积100.46平方米，总楼价1200000元。定金50000元作为楼款一部分，买方须在2016年8月19日支付给卖方50000元，卖方需将房产证原件等相关资料托管于经纪方作为办理过户相关手续之用。卖方应在签订本合同后30天内向抵押银行办理提前还贷手续，并在经纪方或银行发出还贷通知之日起7天内还清贷款（若存在逾期供款，卖方应提前偿还），卖方承担还贷一切手续费用。买方按揭付款的，买卖双方须于本合同签订后30天内向银行或银行指定贷款服务机构提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行或者银行指定贷款服务机构办理贷款审批手续。首期楼款（不含定金）350000元，买方应于买卖双方办理交易过户当天直接支付卖方本人或卖方账户（到账即视为收取）。楼价余款800000元按揭付款。因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭、抵押登记等买卖相关手续，逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期超过十天仍未履行的，则守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还或没收定金），守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收取房款应于解除合同发生之日起五天内退还；守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价0.1%支付违约金；在履行合同过程中任何一方不履行合同，违约方承担守约方实现合同权益发生的所有费用，包括但不限于律师费、公证费等。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出书面敦促履行通知之日起五天为履行期限。基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天内向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，买方支付代理费40000元；在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方支付代理费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。备注：劳顺兴与邓沅沅、赖鉴清是朋友关系，特委托劳顺兴代其签署本合同及签收定金，劳顺兴承诺如因卖方原因导致本合同不能履行，劳顺兴自愿承担因此产生的本合同定金及所有违约赔偿责任；此定金由经纪方托管，等劳顺兴公证委托书出来后领取；过户后业主一个月收到款，超出一个月经纪方无息借100000元给业主，以此类推（节假日不计）。劳顺兴在卖方落款处签字并按捺指模。2.2016年8月19日，劳顺兴出具收据，内容有“今收到购买中山市××××房定金款50000元”。该50000元购房定金托管于东家公司。2016年8月29日，东家公司出具收据，内容有“今收到姚元秋购买中山市××××房佣金款40000元”。3.2016年7月24日，赖鉴清、邓沅沅（卖方）与钟霞丽（买方）经长宜公司（经纪方）居间签订房地产买卖及居间合同，约定将中山市××××房以850000元的价格出售给钟霞丽。2016年10月5日，赖鉴清（卖方）通过代理人刘华峰与黄景豪（买方）、中山市世华房地产代理有限公司（经纪方）签订房屋买卖及居间合同，将中山市××××房以1350000元价格出售给黄景豪。赖鉴清述称，其名下的涉案房产要还房贷，劳顺兴还了房贷，于是就和劳顺兴签订了房屋买卖合同，劳顺兴又将涉案房产卖给了其他人，在房屋出售过程中只收了850000元，价款是刘华峰给的，目前还未给完，之后房子又出售给何人，并不清楚。4.劳顺兴提供赖鉴清2016年8月1日出具的委托证明的复印件，内容有“本人赖鉴清，委托劳顺兴介绍买家买入中山市××××房，劳顺兴只负责介绍，其他一切本房子定金交易和劳顺兴无关”。赖鉴清述称该证明是劳顺兴被姚元秋起诉后骗其签的，签该份证明的时间是2016年10月份。5.2016年10月18日，东家公司向劳顺兴发出催告函，催告劳顺兴因其不履行房屋买卖合同并将涉案房屋出售给其他人构成违约，于收到该函24小时之内到东家公司协商履行合同办理过户或解除合同并赔偿事宜，否则视为劳顺兴违约，应承担违约责任。6.2016年10月10日，姚元秋就与劳顺兴房屋买卖合同纠纷，委托广东亚太时代律师事务所，委托代理合同约定：合同签订后三日内姚元秋支付代理费6000元，领取案件执行款时另按执行款总额的15%支付第二期代理费（包括调解和解结案）。姚元秋2016年10月18日支付律师代理费6000元，并提供发票。7.庭审中，姚元秋明确不追加赖鉴清、邓沅沅为本案被告参见诉讼。姚元秋述称，签订合同后因涉案房产有人以更高的价格购买，劳顺兴就安排涉案房产的业主将其卖给了其他人。劳顺兴述称，签订合同当天要求姚元秋一次性付款，姚元秋不同意一次性付款，因中介公司提供的合同，就在合同上签了字；涉案房产的产权人口头委托劳顺兴代理出售涉案房产，产权人未追认。东家公司述称，同意将定金直接退还给姚元秋，已经收取了40000元代理费，该40000元由姚元秋现金支付。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。结合双方诉辩意见及本院查明的事实，本案争议的焦点为：劳顺兴是否为合同当事人。劳顺兴最初主张涉案房产的产权人赖鉴清、邓沅沅并未授权其出售涉案房产，之后又提交赖鉴清出具的委托证明主张赖鉴清授权其出售涉案房产，劳顺兴的陈述前后矛盾，本院均不予采信。赖鉴清确认已将涉案房产出售给劳顺兴，并确认由劳顺兴将涉案房产出售给他人即劳顺兴为涉案房产的实际控制人。劳顺兴虽然在签订房屋买卖合同时以代理人的名义签署，但劳顺兴作为房产的实际控制人与姚元秋签订房屋买卖合同并非代理行为，结合劳顺兴在合同中自愿承担赔偿责任的内容，可以认定劳顺兴是合同的当事人。故房屋买卖合同有效，各方当事人均应恪守履行。劳顺兴签订合同后要求姚元秋一次性付款，不协助姚元秋办理过户事宜，未依约履行合同义务，构成违约，应承担违约责任，姚元秋要求劳顺兴双倍返还定金，支付购房代理费、律师费的请求，本院予以支持。关于定金，因东家公司收取50000元定金，且自愿返还给姚元秋，故东家公司应返还姚元秋定金50000元，劳顺兴应赔偿姚元秋50000元。关于购房代理费40000元，有合同依据，本院予以支持。关于代理费，有合同依据，姚元秋提供6000元律师费发票，本院予以支持，对于姚元秋主张的风险代理费22000元，并未超过相关规定，本院予以支持。关于反诉，因劳顺兴是合同当事人，其主张的撤销合同条款的理由均不能成立，其反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条规定，判决如下：一、被告劳顺兴于本判决生效之日起七日内向原告姚元秋赔偿50000元，并支付购房代理费40000元、律师费28000元；二、第三人中山市东家房地产代理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告姚元秋返还定金50000元；三、驳回反诉原告劳顺兴的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3660元（原告姚元秋已预交），由被告劳顺兴负担（被告劳顺兴于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告姚元秋）；反诉案件受理费525元（被告劳顺兴已预交），由被告劳顺兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  罗晓冰审 判 员  陈 睿人民陪审员  黄瑞芬二〇一七年四月二十四日书 记 员  冯要举吴晓芳