上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初18495号原告：施品成，男，1933年6月2日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。委托诉讼代理人：梁蔚飞，上海市申房律师事务所律师。被告：徐雄，男，1963年9月3日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：叶宗林，上海市震旦律师事务所律师。委托诉讼代理人：林子云，上海市震旦律师事务所律师。第三人：上海治海房地产置换有限公司，住所地上海市东长治路XXX弄XXX-XXX号。法定代表人：朱长斌，董事长。委托诉讼代理人：徐鸣达。原告施品成与被告徐雄房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法通知上海治海房地产置换有限公司(以下简称治海公司)作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告施品成及其委托诉讼代理人梁蔚飞，被告徐雄的委托诉讼代理人叶宗林、林子云，第三人治海公司的委托诉讼代理人徐鸣达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施品成向本院提出诉讼请求：要求确认原、被告之间就上海市长阳路XXX弄XXX号底层统客堂、前天井(以下简称系争房屋)的承租权转让行为无效，系争房屋承租权恢复至原告名下。事实和理由：系争房屋原为原告单位分配的使用权房，承租人为原告，原告夫妻及孙子一直居住该房屋。2007年左右，原告之子施达仙以借7万元高利贷为由，要求原告提供系争房屋租赁凭证给放贷人验看，原告为配合施达仙办理借款手续还在相关材料上签了字。2007年6月，被告上门以施达仙未偿还其借款为由要求原告搬离系争房屋，遭原告拒绝后，被告带人强行将原告赶出系争房屋。之后，原告只能在外租房居住至今。2015年下半年系争房屋被列入征收范围，原告经向有关部门了解才得知系争房屋承租权已变更至被告名下。原告他处没有房屋，从未有转让系争房屋承租权的意思表示，从未签署或委托他人签署系争房屋承租权转让合同，也未收取被告任何房屋转让款。故原、被告之间的系争房屋承租权转让行为应为无效。审理中，原告称2006年9月19日被告转账支付原告妻子王德兰的5万元可能是施达仙向被告所借7万元中的5万元。被告徐雄辩称，被告从未与原告之子施达仙发生经济往来或者借贷关系。2006年被告父母房屋拆迁需要购房，被告通过中介得知系争房屋对外出售的信息后，向原告受让了系争房屋承租权。系争房屋承租权转让手续都由原告本人签字盖章，被告并支付原告48万元房屋转让款，其中2006年9月19日原告退租当日，被告转账支付原告妻子王德兰5万元购房款，房屋转让款除部分转账支付外，大部分系现金支付给施达仙，最终由施达仙出具48万元的收条，该收条目前已无法找到。被告未支付治海公司任何转让款。2007年6月3日，原告全家搬离系争房屋后将房屋交付给被告，之后，系争房屋一直由被告父母居住使用。2016年2、3月系争房屋被列入征收范围，目前系争房屋已被拆除。在系争房屋承租权转让后十年间，原告未缴纳房屋租金及水电费，也从未就系争房屋承租权提出异议。系争房屋承租权转让手续合法完备，应为有效。原告起诉也已超过诉讼时效。不同意原告的诉讼请求。第三人治海公司述称，治海公司为虹口区房地产交易中心认可的代办公有住房承租权转让手续不需要由银行监管房屋转让款的十八家单位之一。治海公司系受原告委托办理系争房屋承租权转让手续，在原告及系争房屋同住人同意并由原告签署退房单后，治海公司向物业单位申请保留系争房屋承租权，并与被告签订承租权转让合同，治海公司实际未收取被告任何转让款，仅收取手续费。系争房屋承租权转让手续所涉所有材料都由原告本人签字盖章，当时原告携其妻子亲自到物业单位办理退租手续，并查询系争房屋承租权是否可以转让。系争房屋承租权转让手续合法有效。原告在办理退租手续后即搬离系争房屋并将房屋交付被告使用，在之后的十年间原告从未提出异议，原告不可能不知晓系争房屋承租权已转让。不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。经审理查明：原告原为本市长阳路XXX弄XXX号底层统客堂(使用面积为30.5平方米)、前天井的承租人。2006年9月19日，被告出具一份《承诺书》，载明，本人购买上海市长阳路XXX弄XXX号底层统客堂房屋，对于该处能否报户口的问题，已去派出所了解过，本人已知晓。对于该房今后的户口申报问题，由本人负责。与北外滩物业公司无关，特此承诺。当日，被告并出具一份《确认书》，载明，本人购买长阳路XXX弄XXX号底层统客堂，知晓并确认该房无公用灶间、使用部位。2006年9月19日，被告转账支付原告妻子王德兰5万元。2006年12月6日，被告向治海公司出具一份《委托书》，载明，本人因家中有事，现全权委托治海公司办理系争房屋进户手续。当日，治海公司出具一份《承诺书》，载明，兹有居民徐雄委托治海公司办理系争房屋中介及代理交易，并于2006年12月6日与治海公司签订了委托服务协议书，为此，治海公司本着诚实守信、为民服务的宗旨承诺在协议基础上代为办理该房交易手续，如有矛盾或纠纷，由治海公司承担责任。2006年9月19日，治海公司作为转让方、被告作为受让方签订一份《上海市公有住房承租权转让合同》，约定，治海公司将系争房屋承租权转让给被告，成交价为8万元。合同签订后，被告实际未向治海公司支付房屋转让款。2006年12月7日，上海北外滩物业管理有限公司(以下简称北外滩公司)向治海公司出具系争房屋《保留承租权的证明》。2006年12月13日，上海市虹口区房地产交易所向被告发放《准予差价换房通知书》。之后，被告凭该通知书及原租用公房凭证向物业单位申请办理租赁关系变更手续，取得系争房屋承租权。2007年6月3日，原告全家搬离系争房屋，之后，系争房屋一直由被告使用，原告未再缴纳系争房屋租金。2016年，系争房屋被列入征收范围。目前系争房屋内有原告、原告妻子王德兰、原告儿子施达仙、原告孙子施嘉晖四人户籍。另查明，2006年9月13日至2006年10月27日期间，原告在上海市中西医结合医院住院治疗，该院出院小结载明，原告入院诊断为：胆总管结石，右肝内胆管结石，胆囊切除术后；胆总管切开取石术后，左斜疝修补术后。出院诊断为：胆总管结石，右肝内胆管结石，胆囊切除术后；胆总管切开取石术后，左斜疝修补术后。病程与治疗结果：患者入院后各项辅检逐步完善，于2006年9月26日在连硬麻下行胆总管切开取石、T管引流术、术中胆道镜检查。术顺。术后予抗感染，补液治疗。对症，支持处理。2006年10月23日拔除T管。目前患者病情稳定，故予出院。治疗结果：治愈。当事人有争议的证据和事实：审理中，原告提供如下材料：1、系争房屋《退房单》，该退房单左边一栏载明：承租人施品成，房屋地址为长阳路XXX弄XXX号，部位底层统客堂、前天井，退房原因置换，迁往塘桥新路XXX弄XXX号XXX室，退房日期2006年9月19日，身份证号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX。上述内容下方承租人签章、日期一栏有“施品成”的签名及印章，日期为2006年9月19日。右边一栏载明：面积30.5平方米，月租33.20元，付租情况清，实际退房日期2006年11月30日。《退房单》备注一栏写明：1、退房日期即终止租赁关系日期；如承租人逾期退房，除继续交付租金外，并按租金额的20%偿付违约金，逾期不足一个月的，按一个月计；2、本退房单一式二份，承租人、出租人各执一份。2、《上海市公有住房差价换房征询表》，该征询表载明，租赁户名施品成，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住房座落虹口区长阳路XXX弄XXX号，公房凭证编号虹海三段字3033号，房屋类型旧里，独用面积30.5平方米，居室间数1，配偶及同住人员3人，差价换房原因置换。上述内容下方承租人签名、日期一栏有“施品成”的签名及印章，日期为2006年9月19日。3、《房屋回购承诺书》复印件，载明：因施品成和施达仙业务需要用于资金周转，本人徐雄在2006年9月17日将坐落于杨浦区长阳路XXX弄XXX号底楼统客堂使用权房屋转让过户到本人名下，如施品成和施达仙在2007年3月17日之前还清徐雄当时支付的全部购房的全款数额18万元整，本人徐雄承诺在三日内将此使用权房屋转回到原户主名下。本人现承诺由此所发生的一切法律后果均由本人承担。落款处承诺人一栏有“徐雄”的签名，落款时间为2006年9月17日。治海公司也向法庭提供了上述第1、2份材料。被告提供如下材料：1、落款时间为2006年9月19日的向北外滩公司出具的《委托授权书》，载明，受托方治海公司(甲方)，委托人(承租人)施品成(乙方)；委托房屋座落于虹口区长阳路XXX弄XXX号底层统客堂、前天井；一、我们一致同意甲、乙双方签署的置换协议并委托北外滩公司、治海公司前来贵处办理房屋征询和退租手续；二、委托人保证提供给受托方的资料及证件是真实的、合法有效的，如有隐瞒或作假，由此造成的后果均由委托人施品成负全部责任；三、委托人保证以上房屋不存在租赁纠纷和违章搭建，如有以上情况则按国家有关规定处理；四、委托人保证今后如发生居住困难或家庭纠纷等事宜均与受托方北外滩公司及治海公司无关，由委托人自行负责；五、甲、乙双方应严格遵守本协议，并在办理过程中相互配合，未尽事宜另行协商解决。《委托授权书》落款处委托人一栏有“施品成”的签名及印章，同住成年人一栏有“施达仙”的签名、印章及“王德兰”的印章、手印，治海公司在受托方一栏盖章。2、落款时间为2006年9月19日的《(换购)(差价交换)(出售)同住人意见征询单》，该征询单载明，承租人施品成，承租地址长阳路XXX弄XXX号，部位底层统客堂；同住成年人意见一栏内载明，户主施品成同意，并有“施品成”的签名及印章，妻王德兰同意，并有“王德兰”的印章及手印，子施达仙同意，并有“施达仙”的签名及印章；备注一栏载明：1、(换购)(差价交换)(出售)房屋后造成居住困难自行负责；2、对隐瞒同住成年人而造成家庭矛盾由承租人本人负责解决。该征询单落款处有“施品成”的签名及印章。3、落款时间为2006年9月19日的《承诺书》(以下简称《承诺书》1)，载明，本人置换房屋所提供的户口簿、证明等有关资料，都是真实的，与实际一致的。所填写的一切有关表格、当事人的签名、签章，均是其本人所为，没有代替。如有不实或隐瞒的，本人愿意承担由此而产生的一切责任。落款处承诺人一栏有“施品成”的签名及印章。4、落款时间为2006年9月19日的《承诺书》(以下简称《承诺书》2)，载明，本人王德兰同意并承诺丈夫施品成将长阳路XXX弄XXX号底客堂使用权转让，户口迁至塘桥新路XXX弄XXX号XXX室生活和居住。落款处承诺人一栏有“王德兰”的印章及手印。5、落款时间为2006年9月19日的《承诺书》(以下简称《承诺书》3)，载明，本人施达仙同意并承诺父亲施品成将长阳路XXX弄XXX号底客堂使用权转让，户口迁至塘桥新路XXX弄XXX号XXX室生活和居住。落款处承诺人一栏有“施达仙”的签名及印章。治海公司也向法庭提供了上述第2、3份材料。原告对其提供的第1、2份材料及被告提供的第1、2、3份材料上“施品成”的签名及印章的真实性均不予认可。对于原告提供的《房屋回购承诺书》复印件，原告称该承诺书证明原、被告之间没有买卖系争房屋的真实意思表示，原告仅以系争房屋为施达仙与被告之间的债权债务提供担保，按照“流质条款”的规定，系争房屋承租权转让应为无效。被告对《房屋回购承诺书》的真实性不予认可，且认为即使《房屋回购承诺书》真实，也不应适用“流质条款”的规定，原告也未在2007年向被告提出回购系争房屋的要求。审理中，应原告申请，本院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心(以下简称司法鉴定中心)对上述《退房单》(检材1)、《上海市公有住房差价换房征询表》(检材2)、《委托授权书》(检材3)、《(换购)(差价交换)(出售)同住人意见征询单》(检材4)、《承诺书》1(检材5)的签章处“施品成”的签名及印章的真实性进行鉴定。鉴定意见为：(一)根据现有样本，倾向认为检材1至检材5上需检的“施品成”签名是施品成所写；(二)检材1至检材5上需检的“施品成”印文与样本上的“施品成”印文是同一枚印章所盖印。经质证，原告称对鉴定意见不认可，且鉴定意见(一)为倾向性意见，出于对鉴定人员出庭费用的考虑，不要求鉴定单位到庭接受质询。被告及治海公司对鉴定意见无异议。本院认为，本案的争议焦点为系争房屋承租权转让给被告是否原告的真实意思表示。首先，对于《退房单》、《上海市公有住房差价换房征询表》、《委托授权书》、《(换购)(差价交换)(出售)同住人意见征询单》、《承诺书》1中“施品成”签名及印章的真实性，本院已委托司法鉴定中心作出鉴定，原告虽对鉴定意见持有异议，但未提供确实充分的证据证明鉴定意见存在错误，故对司法鉴定中心出具的鉴定意见，本院予以采纳。根据鉴定意见，上述材料中“施品成”的印章为原告本人的印章，且鉴定单位倾向认为上述材料中“施品成”的签名为原告本人所写。因此，委托治海公司办理系争房屋退租及承租权转让手续为原告的真实意思。其次，2007年6月3日，原告全家搬离系争房屋，之后，系争房屋一直由被告使用。在之后长达近10年的时间内，原告未缴纳房屋租金，也从未就系争房屋承租权及系争房屋的使用提出异议。现原告称其对系争房屋承租权转让事宜不知情，明显不符合常理。再次，2006年9月19日被告转账支付原告妻子王德兰5万元。原告称该5万元可能是施达仙向被告所借款项7万元中的5万元，因原告未提供确实充分的证据证明施达仙与被告之间确存在借贷关系，故本院不予采信。原告也未能举证证明其与被告之间或者王德兰与被告之间存在其他的经济往来，且该5万元的付款时间与系争房屋的退租时间相吻合，故本院认定被告转账支付王德兰的5万元为被告支付原告的系争房屋转让款。第四，原告虽于2006年9月13日至2006年10月27日期间在上海市中西医结合医院住院治疗，根据原告的出院小结，原告于2006年9月26日实施胆总管手术，2006年9月13日至2006年9月25日期间，医院仅对原告进行了入院后的各项辅助检查，故不排除原告在术前检查阶段至治海公司及物业单位办理系争房屋退租手续及签署系争房屋承租权转让相关材料的可能。第五，关于《房屋回购承诺书》，因原告未提供原件，对其真实性，本院不予确认。即使该承诺书真实，也不能得出原、被告之间系争房屋承租权转让无效的结论。因此，本院认定，系争房屋承租权转让给被告是原告的真实意思表示。对原告要求确认原、被告之间的系争房屋承租权转让行为无效，系争房屋承租权恢复至原告名下的请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：原告施品成要求确认其与被告徐雄之间的上海市长阳路XXX弄XXX号底层统客堂、前天井的承租权转让行为无效，该房屋承租权恢复至原告施品成名下的请求，依法不予支持。案件受理费1,800元，由原告施品成负担；鉴定费18,800元(已由原告施品成垫付)，由原告施品成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  华 琴人民陪审员  毛济平人民陪审员  田永生二〇一七年四月十七日书 记 员  蔡覙静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。