新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院民 事 判 决 书(2017)兵1202民初68号原告：陈伟萍，女，1979年8月14日出生，住新疆哈密市。被告：哈密春天房地产开发有限公司，住所地新疆哈密市大营房37栋3单元302室。统一社会信用代码91652200595934856E。法定代表人：金辉，经理。委托诉讼代理人：马超军，男，1979年11月8日出生，系该公司办公室主任，住新疆哈密市。代理权限特别授权。原告陈伟萍与被告哈密春天房地产开发有限公司（以下简称春天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈伟萍，被告春天公司的委托诉讼代理人马超军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈伟萍向本院提出诉讼请求：1、被告依法返还原告购房款248956元；2、被告向原告支付违约金174697元；3、依法处置被告抵押房屋，所得款项优先偿还原告上述款项；4、本案诉讼费、送达费由被告承担。事实和理由:2014年2月25日，原告陈伟萍购买了被告春天公司开发的红星国际城16栋2单元1402号房屋，房屋价格为430927元，并约定于2015年10月30日前交房，原告一次性向被告交清了全部房款。由于被告迟迟未能在约定日期交房，后原被告于2016年3月16日签订了一份《退房协议》，协议书约定被告应于2016年6月30日前将原告所交购房款430927元及10％的违约金43092.70元全部退还。协议签订后被告退款98985元。后被告又不再退还房款，2016年8月30日原告与被告达成了《抵押协议》，约定被告在2016年9月28日至2016年12月30日止，每月30日前分四次每次退还剩余房款的25％到农十三师城管委指定账号中，再由农十三师城管委将当期房款返还原告。违约金于2016年12月30日前一次性退还到农十三师城管委账号中。为保证该协议的履行，被告自愿以红星国际城X期X号楼X单元X号房屋（总房款335091元）作抵押。被告于2016年9月30日退款82985元后，均以多种理由不能按期给原告支付退房款，并于2016年10月31日向原告开具了一张空头支票以达到拖延退款的目的，为此，原告诉至法院，请求判如所请。被告春天公司辩称，原告提出的尚未退还的房款数额不正确，其中有20000元春天公司退还给了原告，原告没有减去。对原告主张的违约金和利息，计算是错误的，被告方不认可。在庭审中，原告陈伟萍向本院提交以下证据，用于证实自己的诉讼请求：1、《商品房买卖合同》一份，证明2014年3月21日，原被告签署了合同，原告按揭购买被告位于红星国际城一期16号楼2单元1402室的一套房产，总价为430927元，原告一次性交清了所有房款，被告应在2015年10月30日交房的事实。经质证，被告春天公司对该证据无异议；2、退房协议1份，证明2016年3月23日原被告双方经过协商签订了退房协议，约定2016年6月30日前将已付房款及违约金全部退还的事实；经质证，被告对该退房协议无异议；3、退款凭证2张，证明被告已退房款82985元；经质证，被告对该证据无异议，但认为在2016年7月29日还退还过20000元。4、承诺书复印件2份，证明被告退还的20000元是违约金不是房款；经质证，被告对该证据的真实性无异议，对证明的问题不认可，认为当时是在被迫的情况下签署的。5、抵押协议1份，他项权证1份，证明2016年8月30日原被告双方签订了抵押协议，被告向原告抵押房屋一套，并办理了相应抵押登记的事实。经质证，被告春天公司对该证据无异议，但认为违约金里是包括利息的。6、退款确认单1份，证明被告共给原告退款82986元的事实；经质证，被告春天公司对该证据无异议。7、转账支票1份，退款确认单1份，证明被告给原告出具空头支票的事实。经质证，被告春天公司对该证据无异议。在庭审中，被告春天公司向本院提交以下证据：退款确认单1份，证明被告方退还给原告陈伟萍20000元，这个款是包含在退房款中。经质证，原告对该证据的真实性认可，但认为这是被告在二次违约后赔偿给原告的违约金，不应算作房款。第三人认为该证据与自己无关，不发表质证意见。本院经审理认定事实如下：2014年3月21日，原告陈伟萍与被告春天公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于哈密市迎宾路红星国际城小区的16栋2单元1402室，面积为130.28平方米，房屋总价为430927元，并约定该房屋于2015年10月30日前交付。合同签订后，原告陈伟萍于2014年3月21日一次性交清了所有房款。后由于该房屋一直未完工，2016年3月23日，原告陈伟萍作为乙方与被告春天公司签订了一份《退房协议》，该协议书约定：1、双方自愿解除2014年3月21日签署的《商品房买卖合同》；……3、退款方式：甲方于2016年6月30日前将乙方交纳的购房款430927元全部退还；……。退房协议签订后，被告分两次向原告退还房款98985元。2016年7月28日，被告春天公司出具一份承诺书，该承诺书载明：购房者购买红星国际城房屋，双方友好协商达成退款协议，由于开发商的第二次退款未能如期退还，开发商将于2016年7月29日前支付50万元保证金，现和购房者本人协商，开发商承诺于2016年8月22日18时前退还第二次房款，如逾期未退还房款，50万元保证金将以每户为单位平均分配的形式，支付给购房者作为违约金，如开发商于2016年8月22日18时前退还第二次房款，此保证金自动转为第三次退款保证金，开发商将于2016年8月31日18时前退还第三次房款，如开发商如期退款此保证金自动冲抵退房款。此协议由包括原告在内的25名购房者及被告春天房产签名盖章确认。同日，原告收到了被告退还的20000元。2016年8月30日，原被告双方在十三师大营房城管委的见证下签订了一份《抵押协议》，该抵押协议约定：甲方（陈伟萍）购买了乙方（春天公司）开发的红星国际城一期16号楼2单元1402室的房屋，按照购房合同约定在2015年10月30日前交房，未能如期交房且延期已超过60日，依据购房合同责任认定，乙方违约同意退房，乙方退还甲方购房款430927元，违约金66880元，乙方于2016年8月27日前已退回房款98985元，剩余房款331942元双方约定乙方自2016年9月28日起至2016年12月30日止，每月30日前分四次每次退还剩余房款的25％到丙方（十三师大营房城管委）的账号中，违约金于2016年12月30日前一次性退还到丙方指定的账号中。为保证此协议的履行，乙方愿意以其所有的红星国际城未卖出无抵押房屋作为抵押物抵押给甲方，为明确双方权利义务，经甲乙双方协商一致，特订立本协议，丙方见证。一、抵押物：红星国际城X期X楼X单元X号房屋，总房款335091元；二、抵押物由房管局出具抵押物相关手续，证明抵押物手续合法；三、乙方在2016年9月至12月，每月30日前未按时足额退回剩余房款，甲方有权向法院提起诉讼依法拍卖、变卖乙方抵押物，并以所得价款优先受偿。四、甲方在2016年12月30日，乙方最后一笔退房款和全部违约金到达丙方指定账户后，配合乙方办理撤销备案及退房手续，手续办完，丙方才可允许甲方提取账户资金。五、乙方不得拿抵押物再次作为其他用途。……七、本协议签订后，原甲乙双方签订的红星国际城一期16号楼2单元1402号房屋《退房协议书》作废，如乙方提前退完剩余房款，此协议提前终止，甲方有权把抵押物另作他用。八、乙方不得以交房为理由拒绝退还所剩房款。协议签订后，双方到新疆生产建设兵团第十三师房产管理局办理了《房屋他项权证》。2016年9月30日，被告春天公司向原告退还了房款82986元。2016年10月31日，原被告共同签署一份《红星国际城项目退款确认单》，确认被告向原告退款82986元。但原告陈伟萍在2016年11月7日承兑被告开具的转账支票时，因被告的账户被查封，未能将该款兑现。为此，原告陈伟萍向本院提出诉讼，请求判令：1、被告依法返还原告购房款248956元；2、被告向原告支付违约金174697元；3、依法处置被告抵押房屋，所得款项优先偿还原告上述款项；4、本案诉讼费、送达费由被告承担。上述事实，有双方当事人的陈述、原告提交的《商品房买卖合同》、《退房协议》、《承诺书》、《抵押协议书》、退款确认单等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原被告双方经协商一致，达成了一份《商品房买卖合同》，约定由原告陈伟萍购买被告春天公司开发的房屋，该合同是双方当事人真实意思的表示，本院予以确认。在该协议的履行过程中，因被告方未能按期交房，经双方协商，达成了一份《退房协议》，是双方在自愿协商一致下达成的协议，其内容并不违反有关法律及行政法规之规定，本院予以确认。该协议中明确约定了被告应退还原告的数额，后被告未按期退款，双方又签订了一份抵押协议，该协议对被告未退还房款明确载明为331942元，被告在抵押协议签订后退回房款82986元，现尚有248956元未退还，对原告要求被告退还房款248956元之请求，本院予以支持。对被告方认为原告陈伟萍在2016年7月29日领取了20000元房款，该款应当折抵房款的辩解意见，因双方在承诺书中明解约定开发商在2016年8月22日18时前退还第二次房款，如逾期未退还房款，50万元保证金将以每户为单位平均分配的形式，支付给购房者作为违约金。但本案中被告并未能按期退还第二次房款，因此该款应当作为违约金，且双方在后来签订的《抵押协议》中明确约定未退还的房款数额也不包括该20000元，因此双方均认可支付的20000元系违约金，对被告该辩解本院不予采纳。对原告方要求被告支付违约金174697元的诉讼请求，因双方签订的《抵押协议》明确约定被告应当向原告支付违约金66880元，且该违约金的计算并未超过法律规定，被告应当支付原告违约金为66880元，对该请求本院予以支持。对原告多起诉的部分在庭审中原告明确表示为因被告未按期履行协议应当按合同约定每日按购房款0.3‰计算违约金，因双方在抵押协议中明确约定抵押协议签订后，双方签订的退房协议作废，但被告未按协议履行，应当按中国人民银行规定的同期贷款基准年利息分段计付逾期利息。对原告要求依法处置被告抵押物，所得款项优先清偿欠款的诉讼请求，因原被告双方签订抵押协议时明确约定被告将位于红星国际城X期X号X单元X号房屋抵押给原告，在被告未能足额退款时，原告有权向法院申请处置抵押物，对原告该请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条第（一）款、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告哈密春天房地产开发有限公司退还原告陈伟萍房款248956元及相关利息（自2016年10月31日至本判决确定支付日止，按本金82986元，年利率4.75％计息；自2016年12月1日至本判决确定支付之日止，按本金82985元，年利率4.75％计息；自2016年12月31日至本判决确定支付之日止，按本金82985元，年利率4.75％计息），于本判决生效后十日内向原告付清；二、被告哈密春天房地产开发有限公司承担违约金66880元，于本判决生效后十日内向原告付清；三、如被告未能在本院限定的期限内履行以上义务，则原告陈伟萍有权申请人民法院采取评估、拍卖等方式对被告哈密春天房地产开发有限公司所有的位于红星国际城X期X号X单元X号房屋变价，原告陈伟萍对变价后的所得价款在房款248956元及相关利息、违约金66880元内优先受偿；四、驳回原告陈伟萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7655元，由被告哈密春天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院。当事人对生效法律文书申请执行的期限为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从每次履行期间的最后一日起计算；法律文书没有规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  闫瑞鹏代理审判员  寇 雯代理审判员  张继华二〇一七年四月二十一日书 记 员  马靖钊