上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初15751号原告：陆洁，女，1961年2月18日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：张伟明，1958年12月31日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。被告：赵笑冬，女，1963年12月22日生，汉族，户籍地上海市静安区，现住日本东京都葛饰区金町2-8-11。被告：丁良荣，男，1963年6月14日生，汉族，户籍地上海市虹口区，住址同上。被告：丁悦文，女，1995年3月27日生，汉族，户籍地上海市静安区，住址同上。被告：丁芝弘，男，2004年7月13日生，汉族，户籍地上海市虹口区，住址同上。法定代理人：丁良荣，系被告丁芝弘的父亲，身份事项同上。上列四被告的共同委托诉讼代理人：王进盛，上海国策律师事务所律师。原告陆洁与被告赵笑冬、丁良荣、丁悦文、丁芝弘房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。法官助理黄滢负责本案的审判辅助工作。原告陆洁及其委托诉讼代理人张伟明、卞东风、被告赵笑冬、丁良荣、丁悦文、丁芝弘的共同委托诉讼代理人王进盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆洁向本院提出诉讼请求，要求：1、被告协助原告将上海市宝山区电台路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告名下；2、被告将上述房屋交付给原告；3、被告按房屋总价276万元的日万分之五支付自2016年12月1日起计算至实际过户日止的逾期过户违约金。事实和理由：2016年5月26日，原告就购买上海市宝山区电台路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，与被告签订了房地产买卖居间协议及补充协议，原告向被告支付定金10万元。此后，原告为筹集房款将自有房屋出售，但被告未能按约于120日内与原告签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》并办理过户交房等手续，导致交易至今无法顺利进行，故原告诉请如上。被告赵笑冬、丁良荣、丁悦文、丁芝弘辩称，原、被告于2016年5月26日签定的是居间合同，不是房屋买卖正式合同。考虑到原告提出的要求，双方在居间合同上将签订正式买卖合同的时间定于2016年9月23日之前，即120天之内。在120天之内，被告积极履行合同，至日本国大使馆做了委托公证，而原告却迟迟不履行，一直不能明确到底何时可以签订正式的买卖合同。被告原本出售房屋的初衷是为了在日本为孩子另行购房，但由于120天期满后，原告都不能明确签约条件，导致被告最终在日本用外汇购买房屋，不再需要出售系争房屋的这笔房款。在整个履行过程中，中介公司疏于服务和指导，没有向被告表达或者提供准确的信息。原告也没有证据证明其在签订正式合同当日具备支付176万元首付房款的能力。此外，在签订居间合同时双方还签订了补充协议，该协议的内容是违法的，损害国家利益的。综上，被告认为没有达成正式买卖合同的责任是原告及中介公司的，所以没有必要继续签订正式的买卖合同，要求驳回原告的全部诉请。本院经审理查明以下事实：被告赵笑冬和丁良荣系夫妻关系，丁悦文、丁芝弘系两人的子女，系争房屋产权登记为四被告共同共有。2016年5月26日，被告赵笑冬(出售方、甲方)与原告陆洁(买受方、乙方)经德佑房地产经纪有限公司居间介绍，签订了房地产买卖居间协议，主要约定，总房价款为276万元，乙方经实地验看房屋，向居间方支付意向金2万元作为洽谈之用。如甲方签署本协议，则意向金转为定金，乙方应于甲方签署本协议后3日内补足定金至10万元。双方应于本协议签订后120日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，除非另有约定，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范文本的日期。乙方应于签订示范文本当日支付甲方首期房款110万元，乙方通过自筹资金于房屋过户当日支付甲方第二期房款165万元。双方最晚不得晚于2016年11月30日共赴房地产交易中心审批产权过户手续。尾款1万元于交房当日、水电煤物业结清、户口确认已迁出时支付。若房屋内有户口，甲方应于签订示范文本后30日内办理户口迁出手续。交易中产生的所有交易税、费全部由乙方承担，居间报酬由甲乙双方各自承担1%。一方未按约履行的视为违约，守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行。审理中，被告表示，签订居间协议时赵笑冬及其父亲在场，赵笑冬受到了其他三位产权人的委托；对于出售系争房屋、签订买卖居间协议，所有的产权人都是同意并知晓的；目前系争房屋由被告的家人居住使用。同日，原告陆洁与被告赵笑冬签订补充协议一份，主要约定，系争房屋实际成交价为276万元，《上海市房地产买卖合同》价格为200万元，差额76万元作为装修补偿款于双方签订《上海市房地产买卖合同》当日一次性支付给甲方。亦是同日，原告支付被告定金共计10万元，被告赵笑冬签署承诺书及确认书，承诺接受丁良荣、丁悦文、丁芝弘的委托处理房屋的买卖事宜，对系争房屋有完全处分权。庭审中，为证明己方主张，原告提供以下证据：1、公证书，证明了被告委托售房的公证书一直到2016年8月30日才办理出来，而且仅有赵笑冬一人委托；2、《上海市房地产买卖合同》及结婚证，证明了原告为了置换系争房屋，与其丈夫将原有的房屋于2016年9月10日出售；3、催告函，证明因被告不予配合办理网签，原告委托中介公司发函催告被告于2016年9月26日签订上海市房屋买卖合同，但被告并未配合；4、2016年9月中介公司业务员卫星与被告赵笑冬的微信聊天记录截屏，证明了被告一开始愿意履行合同，后来又开始犹豫的过程；5、工商银行凭证，证明原告在2016年9月10日获得了100多万元的房款，可以随时满足支付首付款的能力，这笔钱一直保管到现在。被告对上述证据发表质证意见：1、真实性没有异议，说明被告为签订正式合同积极准备。公证内容和格式都是中介公司提供的，赵笑冬也不知道为何只要求她一个人办理；2、真实性不清楚，与本案没有直接关联，且根据付款协议，余款要在2016年11月20日以买方的银行贷款形式支付，远远超过了被告资金需要的本意，原告是无法及时履行合同的付款义务的；3、催告函要求被告9月26日去签约，已经超过了约定的时间；也不清楚该函是谁签发的；4、真实性没有异议，微信往来是从9月4日建立的，之前并不是没有沟通。赵笑冬多次从日本打电话给中介，催促签约。第一页上被告还询问中介公司该公证书能不能用，而中介公司没有给与答复。第四页上2016年9月20日聊到签约时间，赵笑冬说能否一次性付清，业务员说比较困难，还说支付方式还可以谈，证明了原告实际上无法按照居间协议约定的条件支付。此后双方还有微信来往，包括丁良荣得知除了签订居间协议之外，还有一份补充协议，他认为补充协议内容是违法的，不同意按照该补充协议继续履行；5、根据补充协议约定，签订网签合同时，原告一共要支付180多万元房款，而从原告提供的工行帐户明细来看，也仅有102万元左右，不足以支付。本案审理过程中，原告将房款266万元支付至本院账户代管，并表示，撤回要求被告支付逾期过户违约金的诉讼请求。以上事实，有原告提供的房地产买卖居间协议、房地产权证、房地产登记簿、承诺书、收款收据、被告提供的补充协议，及双方当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，可以认定。本院认为，原告与被告赵笑冬签订的房地产买卖居间协议及补充协议对系争房屋坐落、网签时间、支付方式、过户及交房等事项均进行了明确约定，具备房屋买卖合同的基本要件，双方之间的房屋买卖合同关系成立。被告赵笑冬在上述协议上签字，其他三被告丁良荣、丁悦文、丁芝弘亦表示知道出售房屋一事，同意出售房屋，且对赵笑冬的签字行为作出追认，可以认定上述协议对原告及四被告均具有约束力，双方均应恪守履行。协议约定双方应于签约之日起120日内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，由于被告认为双方签订的仅为居间协议，并非买卖合同，故未能在约定的时间内与原告签约，导致房屋买卖居间协议未能继续履行，已构成违约。被告关于原告缺乏支付能力、双方就房屋买卖尚未达成一致等抗辩，缺乏证据证明，本院不予采纳。现原告已将266万元房款存入法院账户，足以支付本次交易的剩余房款，原告诉请要求继续履行合同，办理过户及交付房屋，符合合同约定，可以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告陆洁与被告赵笑冬、丁良荣、丁悦文、丁芝弘于2016年5月26日就上海市宝山区电台路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房地产买卖居间协议继续履行；二、被告赵笑冬、丁良荣、丁悦文、丁芝弘于本判决生效之日起二十日内，配合原告陆洁办理上述房屋的过户手续，将上述房屋的房地产权利转移给原告陆洁；三、原告陆洁于上海市宝山区房地产交易中心受理上述房屋过户申请当日，向被告赵笑冬、丁良荣、丁悦文、丁芝弘支付剩余房款265万元；四、被告赵笑冬、丁良荣、丁悦文、丁芝弘于上述房屋的房地产权利人变更为原告陆洁之日起十日内，将上述房屋交付给原告陆洁；五、原告陆洁于房屋交付当日，向被告赵笑冬、丁良荣、丁悦文、丁芝弘支付尾款1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费收取为28,080元，保全费5,000元，由被告赵笑冬、丁良荣、丁悦文、丁芝弘负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  侯利兵人民陪审员  时金兰人民陪审员  沈树卿二〇一七年四月五日书 记 员  茅海灵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。