海南省文昌市人民法院民 事 判 决 书(2017)琼9005民初241号原告:王某一,男。委托诉讼代理人：唐某。被告：海南博雅园林景观工程有限公司。被告：文昌运通贸易有限公司。委托诉讼代理人：庄某。原告王某一与被告海南博雅园林景观工程有限公司（以下简称博雅公司）、文昌运通贸易有限公司（以下简称运通公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某一的委托诉讼代理人唐某、被告运通公司的委托诉讼代理人庄某到庭参加诉讼，被告博雅公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某一向本院提出诉讼请求：1、请求判令不得执行文昌市××小区××号房屋；2、依法确认原告与被告运通公司实际履行的文昌市××园××房的购房行为合法有效；3、依法判令被告运通贸易公司将文昌市××园××房的权属（包括房屋所有权和土地使用权）登记过户至原告名下(房产价值：410446.08元)；4、依法判令二被告承担本次诉讼的全部费用。事实和理由：2010年4月2日，原告王某一和被告运通公司签订了《××园内部认购协议书》，约定将运通公司开发的××园项目中××房出售给王某。签约当日，王某一依约支付了20000元房屋认购金。2013年9月2日，××园项目承建方中城建第六工程局集团有限公司与运通公司就工程款支付问题达成合意，用运通公司的应付工程款折抵××园项目中两套房产的价款，其中一套为该涉诉房产并约定将该涉案房产的买受人王某一更名为王某二。该合意以承建方项目经理何某出具《承诺书》由中城建第六工程局集团有限公司和运通公司盖章确认的方式，成文为证。同时，王某一也同意更名，并出具相关声明。并且这一事实在2014年12月24日海南省第一中级人民法院作出的民事判决书（2014）海南一中环民初字第11号。2013年2月，运通公司将房产交付给原告，原告实际居住至今。至此，原告履行了商品房购房合同的主要义务，即支付了全部房款并一直占有使用该房产。此后，原告多次催促运通公司完善手续并办理房产证等，但运通公司至今仍未办理房产证。2016年7月20日，海南省第一中级人民法院就原告与运通公司间的房屋买卖合同纠纷案作出的民事判决书[（2016）琼96民终783号]中得知：2014年5月26日，法院在执行被告博雅公司与运通公司其他合同纠纷一案中，对文昌市××园小区未登记售出的商品房进行了查封并进行了续封，执行文号：（2014）文执字第196-3号执行裁定书，其中包括××号房屋，即原告已经实际支付全部购房款的房屋。综上，原告与运通公司实际履行的文昌市××园房购房合同合法有效，原告实际履行了全部合同义务即付款义务，且实际占有房屋。原告认为：首先关于查封问题，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，法院应当依法解除查封××号房屋。其次关于运通公司未履行合同义务问题，经原告多次催告，运通公司一直未通知原告补签《商品房买卖合同》，更未办理房产证。运通公司的行为严重侵害了原告的合法权利。依据相关法律，特向法院提起诉讼，恳请法院维护原告的合法权益。被告运通公司辩称，1、原告诉状中称述的运通公司与原告王某一签订《叠翠苑内部认购协议书》，并收取王某一2万元认购金是事实。在海南省第一中级人民法院审理的工程款案件中，运通公司承认购房款是用工程款抵扣的，现在运通公司也承认文昌市××苑房是王某一用工程款抵扣的。运通公司在文昌法院的（2016）琼9005执异26、27号案件中也予以承认。何某没有权利把王某一的房屋更名至王某二名下，所以运通公司承认文昌市××苑××房是王某一的。2、王某一取得这套房是合情合理的，但是是否合法运通公司不知道。这套房已经被法院查封超过两年了，当时法院将运通公司没有备案的房屋查封了26套，是否续封不清楚。被告博雅公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括原告提交的证据:1、《”××苑”内部认购协议书》（2010年4月2日）；2、《收据》（N0：0502671）；4、开庭笔录[（2014）海南一中环民初字第11号案]；5、《工程支付明细表》；6、《民事判决书》[（2014）海南一中环民初字第11号]；7、《收费统计表》（海南华光景瑞物业服务有限公司××小区管理处）；8、《民事裁定书》[（2016）琼9005执异26、27号]；9、《××苑小区未售房屋与未接房物业结算》（2013年2月）。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据3《承诺书》（2013年9月2日）的真实性予以确认，但对《承诺书》中”何某同意将××房合同买受人王某一更名为王某二”的合法性不予确认，何某、王某一未经运通公司同意，该项更名承诺对运通公司无效。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告运通公司开发了位于文昌市清澜开发区的文昌××苑住宅小区项目。2010年4月2日，原告王某一（合同乙方）和被告运通公司（合同甲方）签订了《”××苑”内部认购协议书》，约定：1、乙方自愿向甲方交纳认购金2万元，取得”××苑”优先购房资格，该认购费签署本协议后当日内缴纳；2、乙方付清认购金后，甲方承诺”××苑”××号商品房（该房为精装修房），该商品房建筑面积约72.16平方米（暂定面积），由乙方优先认购，并享受内部认购价格5688元/平方米，甲方保证该商品房只能销售给乙方，如该商品房另售或重复售房，一切责任由甲方承担；3、甲方在取得商品房预售资格后，将以电话形式通知乙方前来签订预售合同，乙方应在接到通知后7天内到指定地点与甲方签订《商品房买卖合同》，所交认购金自动转为购房款，除非征得甲方同意否则乙方不得更名。协议还就其他事项进行了约定。协议签订当日，原告向运通公司交纳了认购金2万元，运通公司向原告出具收据。2010年12月22日、2012年4月10日，运通公司分别将文昌××苑住宅小区项目的建筑工程、装修工程发包给中城建第六工程局集团有限公司（以下简称中城建公司）施工。因中城建公司与王某一有业务往来，王某一与中城建公司、运通公司达成协议，在运通公司应付中城建的工程款中抵扣了王某一应付运通公司的购房款。2013年9月2日，中城建公司××苑项目的负责人何某向运通公司出具《承诺书》，主要内容为：何某在××苑购买2套房，1栋706房的购房款374189.77元、2栋904房的购房款409848.12元（扣除王某一于2010年4月2日支付认购金20000元），合计784037.89元，因委托从应付中城建工程款中扣除，并无实际付款，没有房款的付款凭证，因此若造成无法作合同及合同不能备案和办理产权证等，与运通公司无关，后果自负；承诺2013年11月30日之前将两套房的房款进行过账，若不能按时对房款过账，造成无法作合同及合同不能备案及办理产权等自行负责；何某同意将××房买卖合同买受人王某一更名为王某二。2014年9月24日，中城建公司因装饰装修合同纠纷向海南省第一中级人民法院（以下简称一中院）提起诉讼，请求被告运通公司向原告中城建公司支付工程款9348229.49元及资金占用费1395577.87元。一中院于2014年12月24日作出（2014）海南一中环民初字第11号民事判决书，判决运通公司向中城建公司支付拖欠的工程款1045414.49元及违约金。在该案审理中，运通公司提交了《工程款支付明细表》和何某的《承诺书》、《××苑小区未售房屋与未接房屋物业结算》等证据，证明运通公司实际支付工程价款为71433901.17元。《工程款支付明细表》中列明”以2-904抵工程款408740元”，即71433901.17元中包含了××房的购房款408740元。《工程款支付明细表》和何某的《承诺书》在该案中被依法确认。一中院认为（判决书的第13页、14页）：”被告给原告已支付的工程款71433901.17元，除原告返还20万元给被告外，其余71233901.07元应认定为被告已向原告支付的工程款。因此，被告尚欠原告的工程款为双方确认的工程总价款减去被告已支付的工程款，即被告拖欠原告的工程款为1595414.49元。......根据合同约定被告应支付质保金的一半即55万元给原告，其余一半55万元由被告继续留作质保金。据此，被告应向原告支付的工程款为1045414.49元（1595414.49元-550000元），原告请求被告支付该工程款，本院予以支持。”2013年2月，运通公司将涉案房屋交付给王某一，王某一居住至今。运通公司未与王某一签订商品房买卖合同，未协助王某一办理房产证，亦未在房管部门办理出售备案登记。2015年9月21日,王某一的弟弟王某二以运通公司为被告,诉至本院,请求:1、确认原被告实际履行的文昌市××苑房的购房合同合法有效；2、被告立即将文昌市××苑××房之权属登记至原告名下；3、被告向原告支付逾期办理房屋过户手续的违约金金额为65909.33元（暂自2013年12月29日计算至2015年9月15日，根据中国人民银行同期逾期贷款利率的标准计算；实际应支付至办理完房产证之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。本院作出（2015）文民初字第1402号民事判决书，判决：驳回原告王某二的诉讼请求。王某二不服判决，上诉于一中院，一中院经审理查明：”文昌市人民法院在执行海南博雅园林景观工程有限公司与运通公司其他合同纠纷一案中，已于2014年5月26日对文昌市××苑小区未登记出售的商品房进行了查封并进行了续行查封[（2014）文执字第196-3号]，本案涉案房屋属于未登记出售的商品房之列。王某二向文昌市人民法院提起诉讼的时间为2015年9月21日，对涉案房屋提起财产保全时间为2015年12月21日。”一中院认为：”双方诉争的文昌市××苑号房屋并未签订商品房买卖合同，亦未到房管部门办理出售备案登记，且在王某二向法院提起诉讼前，已经先行被文昌市人民法院查封。对于起诉时已经处于查封状态的商品房，上诉人王某二对该涉案房屋应当通过向执行法院即文昌市人民法院提起执行异议以及如果不服执行异议之后的执行异议之诉的途径进行救济，在未提起执行异议之前，不应当直接向人民法院提起确认和给付等民事诉讼......”一中院于2016年7月20日作出（2016）琼96民终783号民事裁定书，裁定：一、撤销海南省文昌市人民法院（2015）文民初字第1402号民事判决；二、驳回上诉人王某二的起诉。2016年9月29日，王某一、王某二对申请执行人博雅园林公司与被执行人运通公司其他合同纠纷执行案件提出书面异议。本院于2016年11月6日作出（2016）琼9005执异26、27号民事裁定书，裁定：一、（2016）琼9005执异26号、27号案合并听证；二、驳回异议人王某一、王某二的异议请求。王某一、王某二不服该裁定，于2017年1月9日同时提起案外人执行异议之诉，本院分别立案受理。王某二在另案审理过程中申请撤诉，本院已裁定准许其撤诉。本院认为,本案系申请执行人执行异议之诉,此类案件诉请能否成立的关键在于案外人是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故本案的争议焦点是买受人原告王某一对仍登记在被告运通公司名下的房屋是否享有排除强制执行的民事权益。王某一与运通公司就××号房屋签订了认购协议书、交付了2万元的认购金、支付了全部购房款408740元[（2014）海南一中环民初字第11号民事判决书能够证明购房款全部交付的事实]，运通公司已经将房屋交付给王某一多年。因运通公司对上述事实均无异议，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故双方的商品房买卖行为合法有效，本院对原告请求确认该购房行为合法有效的诉讼请求，予以支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押冻结。”此条规定设置了无过错不动产买受人的物权期待权的保护原则。王某一已经支付全部购房款，并实际占有××号房屋，王某一作为普通民事主体，对于未办理房屋过户登记手续，没有证据证明其存在过错，应认定王某一对该房屋享有物权期待权且能够排除执行。本院对王某一请求判决不得执行××号房屋的诉讼请求，予以支持。对王某一请求判令运通公司将××号房屋登记至其名下的诉讼请求，因不是本案案外人执行异议之诉的审理范围，故不予审理，双方如有争议，可另案诉讼。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告王某一与被告文昌运通贸易有限公司之间的商品房买卖行为合法有效；二、不得执行文昌市××苑小区××号房屋；三、驳回原告王某一的其他诉讼请求。案件受理费7456.69元，由被告文昌运通贸易有限公司负担，限于本判决生效后十日内向本院交纳。原告王某一预交的案件受理费7456.69元，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长  于景艳人民陪审员  陈玉榜人民陪审员  林明干二〇一七年四月十五日书 记 员  吴 媚附：本案适用的法律条文