新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民 事 判 决 书（2017）新40民终500号上诉人（原审被告、反诉原告）：伊犁湘美润商贸有限公司。住所地新疆伊宁市青年街**号。法定代表人：马军，该公司总经理。委托诉讼代理人：张ＸＸ，新疆怀泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：伊犁天马宾馆。住所地新疆伊宁市青年街**号。法定代表人：杨科芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁玉新，新疆边塞律师事务所律师。原审被告（原审反诉原告）：伊犁湘顺建材制造有限责任公司，住所地新疆伊宁市巴彦岱镇干沟煤矿以北300米处。法定代表人：魏占强，该公司总经理。委托诉讼代理人：白建国，该公司职员。上诉人伊犁湘美润商贸有限公司（以下简称湘美润商贸公司）因与被上诉人伊犁天马宾馆（以下简称天马宾馆）及原审被告伊犁湘顺建材制造有限责任公司（以下简称湘顺建材公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院（2016）新4002民初4677号民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年4月5日公开开庭进行审理，上诉人湘美润商贸公司的委托诉讼代理人张ＸＸ，被上诉人天马宾馆的法定代表人杨科芳、委托诉讼代理人袁玉新，原审被告湘顺建材公司的委托诉讼代理人白建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湘美润商贸公司的上诉请求为，撤销一审判决第一、第二、第四项，改判上诉人请求将租赁费调整为每年80万元的一审反诉请求。事实与理由：天马宾馆交付的两个停车场不符合合同约定，前院停车场被城管部门收回，后院停车场被上诉人占有，导致我方无法正常使用，另交付的部分租赁物系消防通道，我方出租他人因消防不合格，无法保证其用途，上述原因导致合同目的无法实现，已经构成情势变更，故请求调整租赁费为每年80万元。天马宾馆辩称，前院停车场城管并未收回，而是上诉人委托宝德公司经营，我方交付的后院停车场上诉人修建临时设施，我方并未占有。我方在经营20年期间，消防部门从未提出任何意见，上诉人承租之后对消防间距加以改造，设置了固定和永久的设施，才导致消防部门提出意见，故不存在交付租赁物存在瑕疵的问题，请求维持原判。湘顺建材公司述称，我方意见与上诉人意见一致。天马宾馆一审诉讼请求：1、被告湘美润商贸公司支付租赁费1600000元，承担违约金337600元（自2015年12月20日至2016年7月20日止，按照日万分之十计算）；2、被告湘美润商贸公司按照合同约定承担自2016年7月20日之后全部租金支付完毕期间，日万分之十的违约金；3、被告湘顺建材公司对上述第一项、第二项诉讼请求承担连带保证责任；4、两被告承担本案的诉讼费用。湘美润商贸公司一审反诉请求；请求将每年的租赁费280万元调减为每年80万元，或者解除合同。一审法院审理查明：一、2013年12月21日，原告（反诉被告）天马宾馆作为甲方通过公开招租方式与被告（反诉原告）湘顺建材公司作为乙方签订宾馆大楼租赁合同（合同号：伊天马2013-01），约定将位于伊宁市青年街10号伊犁天马宾馆框架结构的10层大楼（含地下室），建筑面积8599.89平方米大楼整体（含前后元停车场）租赁给被告湘顺建材公司，租赁期限10年，自2014年1月1日至2023年12月31日，租金2014年贰佰捌拾万元整，2015年至2017年每年贰佰捌拾万元整，2018年至2020年每年叁佰万元整，2021年至2023年每年叁百壹拾万元整。自合同签订5日内乙方一次性缴纳2014年1月1日至2014年12月31日一年的租金贰佰壹拾万元（已经减去2014年1月1日至3月31日三个月装修期租金柒拾万元），自2014年起每年12月20日前由乙方一次性缴清下一年度租金。...违约责任...2、乙方违约（1）乙方逾期缴纳租金，须按日万分之十支付滞纳金，且逾期时间不得超过三十日。...2014年3月16日，原告天马宾馆作为甲方与被告湘顺建材公司作为乙方签订宾馆大楼租赁合同补充协议约定，原告天马宾馆同意被告湘顺建材公司在伊犁天马宾馆大楼后部扩建三层钢架结构的楼房，每层547平方米；被告湘顺建材公司对宾馆大楼后部扩建三层钢架结构的楼房，必须经伊宁市城建、规划、消防部门审核批准后方可实施扩建，并按照建筑行业技术标准要求和操作规程组织施工。...乙方扩建房屋的资产经营期与宾馆租赁合同期限同步，合同到期后，乙方扩建的房屋资产完整无偿归甲方所有。...此协议合伊犁天马宾馆宾馆大楼租赁合同有同等法律效力。原告（反诉被告）天马宾馆、被告（反诉原告）湘顺建材公司和被告（反诉原告）湘美润公司在该补充合同上均盖印章。2014年3月12日，伊宁市城乡规划局向被告湘顺建材公司颁发该临时建筑的临时建设规划许可证（临建字第YGG654002201400001号）；2014年5月6日，伊犁新筑施工图审查有限公司向被告湘顺建材公司颁发施工图设计文件审查合格书（编号：2014-157），被告湘顺建材公司在该宾馆大楼后院建设了两层钢结构临时建筑。2015年1月12日，原告天马宾馆作为甲方，被告湘顺建材公司作为乙方，被告湘美润公司作为丙方签订合同主体变更协议约定，经甲、乙、丙三方协商，就乙方与甲方于2013年12月21日签订的宾馆大楼租赁合同（合同编号：伊天马2013-01）转让给丙方履行事宜达成协议如下：乙方将宾馆大楼租赁合同的全部权利、义务转让给丙方，丙方作为合同主体与甲方签订宾馆大楼租赁合同，承受合同的全部权利和义务，并承担合同签订前乙方应承担宾馆大楼租赁合同的权利和义务；丙方与甲方签订宾馆大楼租赁合同后，甲方于乙方于2013年12月21日签订的宾馆大楼租赁合同（合同编号：伊天马2013-01）自动终止；乙方为丙方履行宾馆大楼租赁合同义务向甲方提供保证担保，保证方式为连带责任保证，担保期限至2025年12月31日止；协议经甲、乙、丙三方签字盖章后生效。三方均在该合同上盖章签字。同日，原告天马宾馆与被告湘美润商贸公司另行签订宾馆大楼租赁合同（合同号：伊天马2013-01）；被告湘顺建材公司做出股东会决议”经股东会会议讨论通过，股东一致同意由伊犁湘顺建材制造有限责任公司为伊犁湘美润商贸有限公司履行《宾馆大楼租赁合同》全部义务（合同编号：伊天马2013-01）提供保证，保证方式为连带责任保证，保证期限至2025年12月31日止。”股东郑少燕、马军在股东会决议上签字；被告湘顺建材公司向原告天马宾馆出具保证书”为保证伊犁天马宾馆与伊犁湘美润商贸有限公司签订的《宾馆大楼租赁合同》顺利履行，我公司自愿为伊犁湘美润商贸有限公司提供保证担保。一、我公司自愿为伊犁湘美润商贸有限公司履行《宾馆大楼租赁合同》全部义务提供保证担保。二、保证方式为连带责任保证。保证期限至2025年12月31日止。”被告湘顺建材公司在保证书上盖印章。另查明，被告已向原告付清2014年度和2015年度租金。被告湘美润公司已向原告支付2016年度租金120万元。二、1999年4月14日，新疆维吾尔自治区人民政府向全疆各地州、市、县如人民政府下发新政办〔1999〕38号文件，...第二条本办法所称城市道路是指城市规划区内供车辆、行人通行的，具备一定技术条件的道路、桥梁及其附属设施。凡在城市规划区内占用、挖掘城市道路的单位和个人，必须遵守本办法。第三条县级（含县级）以上地方人民政府城市建设行政主管部门主管本行政区域内的城市道路管理，负责本行政区域内城市道路占用费、挖掘修复费的收取。...2015年4月，伊宁市城管大队对原告伊犁天马宾馆大楼前的停车场进行规划和管理，并设置收费亭。三、2016年5月3日和2016年6月15日，被告湘美润商贸公司分别以伊湘美字〔2016〕第03号和伊湘美字〔2016〕第05号文件，以与原告签订合同后进行改造、内装修和后院建造结构，以及经济形势衰退和下滑等原因，向原告提出两份关于恳请降低承租费用的报告，要求原告降低租赁费用。2016年6月13日，原告向被告湘美润商贸公司送达催收租赁费通知书，要求其在2016年6月30日前支付欠付的租赁费160万元及承担违约金；同日，原告向湘顺建材公司送达要求履行担保责任的通知，要求其作为担保人，对被告湘美润商贸公司拖欠的租赁费及违约金向原告承担连带清偿责任。2016年8月24日，伊宁市公安消防大队以伊市公消限字〔2016〕第0321号责令限期改正通知书，对在被告湘美润商贸公司承租伊犁天马宾馆地下室的承租户茹菲娜孜音乐餐吧，以其存在占用防火间距消防安全违法行为，责令其在2016年9月10日前整改。一审法院认为，原告（反诉被告）天马宾馆与被告（反诉原告）湘美润商贸公司、被告（反诉原告）湘顺建材公司签订宾馆大楼租赁合同、补充协议及合同主体变更协议，系当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。对于原告（反诉被告）天马宾馆要求被告支付2016年度剩余租赁费160万元的意见，根据双方租赁合同约定，原告已将该宾馆及宾馆前后院停车场一并交付被告使用，虽有自治区人民政府对城市道路的相关规定，但不会对原告宾馆经营产生直接和决定性的影响，且被告向原告申请要求降低租赁费的原因是市场因素造成，被告要求降低租赁费缺乏事实和法律依据，故被告还应向原告支付2016年度剩余租赁费160万元。对于原告要求被告湘顺建材公司对被告湘美润商贸公司给付义务承担连带责任的意见，由于被告湘顺建材公司在与原告和被告湘美润商贸公司签订合同主体变更协议，以及股东会决议和担保书的形式，明确表明了对被告湘美润商贸公司履行合同义务承担连带责任，现被告湘美润商贸公司未按约履行合同义务，已构成违约，现原告据此诉请要求其承担连带责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告要求被告承担逾期支付租赁费违约金的意见，由于原告未按约向被告交付合同约定标的物，存在瑕疵，双方为此产生纷争，致使被告未按合同约定期限履行支付租赁费的义务，原告再要求被告承担逾期支付租赁费的违约金责任，于法无据，本院不予支持。对于被告（反诉原告）湘美润商贸公司和被告（反诉原告）湘顺建材公司反诉要求每年租赁费调整为80万元的意见，据庭审查明，原告向被告交付的标的物虽有瑕疵，但不影响双方合同履行，原告据此诉请，缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。对于被告（反诉原告）抗辩称原告（反诉被告）隐瞒租赁面积的意见，从原告提交的公房产权证记载的建筑面积与双方签订合同约定的面积完全一致，原告不存在隐瞒建筑面积的事实，被告据此辩解，缺乏事实和法律依据，因此，本院不予采纳。对于被告（反诉原告）反诉称原告（反诉被告）交付的宾馆后院停车场的三分之二不能使用以及租赁物不符合消防要求的意见，从原告与被告在2013年12月21日签订租赁合同后即进行装修宾馆，被告按约向原告交付了2014年度和2015年度租赁费，双方在履行合同长达两年的过程中并未提出异议，且被告提交的2016年8月消防部门下达的限期整改通知书不能说明原告在向其交付租赁标的物时即不符合合同约定，被告据此辩解，亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百二十条、第二百一十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）伊犁湘美润商贸有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告（反诉被告）伊犁天马宾馆支付2016年度剩余租赁费160万元；二、被告（反诉原告）伊犁湘顺建材制造有限责任公司对被告（反诉原告）伊犁湘美润商贸有限公司给付前述费用承担连带责任；三、驳回原告（反诉被告）伊犁天马宾馆其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）伊犁湘顺建材制造有限责任公司、被告（反诉原告）伊犁湘美润商贸有限公司的反诉请求。如果不按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22328元，反诉案件受理费11800元，合计34128元，由原告（反诉被告）伊犁天马宾馆负担3890元，被告（反诉原告）伊犁湘顺建材制造有限责任公司、被告（反诉原告）伊犁湘美润商贸有限公司负担30238元。二审应当事人申请，本院前往现场进行实地勘察并调查前院停车场经营业主黄生梅。经勘查：前院停车场设置进出口安检设备正在经营停车业务。宾馆后院紧邻职工家属楼，宾馆与家属楼之间为空场地，中间未设置分隔栏，紧邻宾馆后墙原停车场位置湘美润商贸公司修建临时建筑物。其余场地与职工家属楼门前场地连为一体供行人出行及停放车辆使用。另本院向前院停车场业主黄生梅进行调查，并形成调查笔录，黄生梅称：”因城管部门要求在前院停车场设置出入口安检设备，因湘美润商贸公司认为投入高同意由其个人投资经营停车场，停车场对湘美润商贸公司宾馆客人及员工不收费，也不影响宾馆经营。”双方对黄生梅经营停车场的事实不持异议，本院予以确认。除原审查明”2015年4月，伊宁市城管大队对伊犁天马宾馆大楼前的停车场进行规划和管理，并设置收费亭。”事实外，本院对原审查明其他事实予以确认。本院认为，本案双方当事人对租赁物中包含前后两个停车场及欠付的租赁费的事实均无异议，本院予以确认。本案争议焦点为，本案是否构成情势变更，合同约定的租金应否调减为每年80万元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。湘美润商贸公司称前院停车场被城管部门收回，后院停车场被天马宾馆的职工和出租户占用合同目的无法实现构成情势合同应予变更。本院认为，湘美润商贸公司未能提供证据证明前院停车场被城管部门收回，且该停车场是否收回不构成情势变更的法定事由，其可以另行主张。关于后院停车场是否被天马宾馆占有使用的问题，因双方均认可交付后院停车场并未明确划分界限，天马宾馆实际也交付停车场，事后该停车场近一半面积被湘美润商贸公司改造为建筑物，导致停车场使用面积减少，且湘美润商贸公司亦无证据证实职工家属楼门前停车位置属于承租范围，故其主张该部分停车位被天马宾馆占有使用无证据证明。另湘美润商贸公司称其承租的茹菲娜孜音乐餐吧被消防部门处罚，天马宾馆交付的租赁物存在瑕疵无法实现预期利益，也属情势变更的情形，经查该餐吧系湘美润商贸公司转租他人后进行装修改建占用消防间距，致使被消防部门处罚，湘美润商贸公司作为整体大厦的承租人理应负有消防安全意识，因其怠于履行职责致使转租人违法改建，其责任自负。且湘美润商贸公司提出上述理由均不属于当事人在订立合同时无法预见并发生无法履行合同的客观事实，也未发生不可归责与双方当事人的客观情势变化，故其主张情势变更并要求将租赁费调减为每年80万元的请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由依法不能成立，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26000元，由上诉人湘美润商贸公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 凤审判员 雷 韬审判员 芦海龙二〇一七年四月九日书记员 努丽娅