成都市青白江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0113民初72号原告成都市青白江区红阳建筑工程有限公司。住所地：成都市青白江区红阳路**号。法定代表人：白德才，董事长。委托诉讼代理人：张静思，重庆金牧（成都）律师事务所律师。被告成都鹏辉物流有限公司。住所地：成都市青白江区团结南路。法定代表人：温成鹏，经理。委托诉讼代理人：冯红兵，四川达和律师事务所律师。原告成都市青白江区红阳建筑工程有限公司（下称红阳公司）与被告成都鹏辉物流有限公司（下称鹏辉公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月30日作出一审判决，红阳公司和鹏辉公司提出上诉，成都市中级人民法院审理后，以一审认定事实不清为由，裁定发回重审。本案于2017年1月4日立案，本院依法重新组成合议庭，于2017年3月13日公开开庭进行了审理，原告红阳公司的诉讼代理人张静思，被告鹏辉公司的法定代表人温成鹏、诉讼代理人冯红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红阳公司提出的诉讼请求是：1、判令解除原、被告于2013年1月1日签订的《房地产租赁合同》；2、判令被告搬离案涉场地、拆除其搭建物，并恢复原状（庭审中，原告明确其要求被告拆除的搭建物为彩钢棚、新建办公房、地磅、门卫室）；3、判令被告支付欠付租金至实际搬离之日，暂计至2015年11月30日为581666元；4、判令被告支付违约金20000元；5、判令被告支付欠付租金的资金利息，按同期银行贷款利率计算至付清之日，暂计算至2015年11月30日为40043.87元（庭审中，原告明确利息起息日为2014年3月11日）；6、本案诉讼费由被告承担。其提出的事实和理由为：2013年1月1日，原、被告签订《房地产租赁合同》，约定被告承租原告位于青白江区团结南路的红阳料场，租赁期限从2013年1月1日起至2013年12月31日止，年租金为343000元，每半年支付一次。合同签订后，原告按约定交付案涉场地，被告接收场地后即搭建厂房等设施用于经营。租赁期满后，双方未另行签订书面租赁合同，但口头达成一致继续履行租赁合同，被告支付租金至2014年3月10日，后未再交纳租金。被告辩称2014年3月下旬就腾退了场地，与事实不符。因为，被告在租赁场地搭建的彩钢棚、修建的办公房未拆除，通道属于原告的土地，被告在通道上设置的地磅房和搭建的门卫室，被告仍在使用，被告仍在场地上停放货车，被告未与原告办理场地交接手续，故双方的租赁合同仍在履行，被告应当交纳租金。被告鹏辉公司辩称，双方签订的租赁合同到期后，原告要求大幅提高租金，被告不能接受，被告在支付2014年第一季度的租金后（2014年3月7日，被告向原告交纳租金75750元，该75750元加上被告此前支付的租赁保证金10000元，租金算至2014年3月31日），即要求与原告办理场地交接手续，原告要求被告拆除地磅和门卫室，因被告另行租赁的红阳14组的场地在该场地后面，地磅和门卫室建在红阳14组与原告共用的通道上，故被告不同意拆除，双方发生纠纷，原告不与被告办理场地交接手续。关于彩钢棚和被告修建的办公房，是因被告在2008年前就租赁了原告的该块场地，原场地上的办公房和汽修厂房在2008年地震中垮塌、破损，后来被告才搭建彩钢棚和修建办公房取代原办公房和汽修厂房。根据租赁合同约定，租赁期满后，办公房和汽修厂房不得拆除，故被告未予拆除。2014年4月起，被告未再使用原告的场地，未在原告场地上停放车辆，双方原合同已终止，形成的不定期租赁合同也解除，即便原告主张的2014年3月后的租赁关系仍然成立，因追索租金的诉讼时效为一年，原告也丧失了胜诉权。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本案原告红阳公司围绕诉讼请求依法提交了房地产租赁合同、转账凭证、手工发票、现场照片、国有土地使用权证、红阳14组与红阳公司签订的协议、成都市青白江区蔡家庙社区居民委员会（下称蔡家庙社区）出具的证明等证据，被告鹏辉公司依法提交了场地租用协议、租地协议、房地产租赁契约、房地产租赁合同、红阳14组与红阳公司签订的协议、红阳14组相关人员出具的情况说明、证人温晓容、孙学良等人的出庭证言等证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年12月15日，红阳公司与红阳14组签订协议，协议约定：红阳公司将原租用红阳14组的土地征用后，要为红阳14组留一条宽度为6米的通道，该通道红阳14组出3米，红阳公司出3米，长度从成钢路口通向围墙外现有承包地；通道形成后，双方都有所有权和使用权。2004年9月16日，红阳公司通过土地出让方式从红阳14组处取得6591平方米的土地使用权。2003年12月31日，红阳公司与成都市鹏旭商贸有限公司（下称鹏旭公司）签订场地租赁协议，鹏旭公司租用红阳公司的上述土地作为物资仓储使用，租赁费为每年5万元。协议约定：租赁期满后，鹏旭公司应当修复场地及房屋原状后返还或双方协商解决。鹏旭公司的合同签订人温成鹏与鹏辉公司的法定代表人温成鹏为同一人。鹏辉公司于2006年成立后，由其租赁红阳公司的上述场地作为库房使用，鹏辉公司与红阳公司在2010年的合同约定的租金为85000元/年，租金半年结算，在每半年的前5日内支付，鹏辉公司交保证金1万元；双方在2011年的合同约定：租赁物为红阳料场（包括办公室1幢、汽修厂房等建筑面积约700平方米、场地约10亩），租赁期限1年，从2011年1月1日至2011年12月30日；年租金30万元，合同生效后支付前半年租金，后半年租金在前半年租赁期届满前5日内支付，租赁期满后退还保证金1万元；租赁期届满，鹏辉公司应将租赁场地（东西边围墙）恢复原状，除办公室和汽修厂房不得拆除外，其他属鹏辉公司投资兴建的建筑物和设备由鹏辉公司自行拆走，水箱、水泵退还红阳公司。双方在2013年1月1日签订的房地产租赁合同约定：租赁物为红阳料场（包括办公室1幢、汽修厂房等建筑面积约700平方米、场地约10亩），租赁期限1年，从2013年1月1日至2013年12月30日；年租金343000元，每半年支付一次，合同生效后支付前半年租金171500元，后半年的租金在前半年租赁期届满前5日内支付；租赁期届满，鹏辉公司应将租赁场地（东西边围墙）恢复原状，除办公室和汽修厂房不得拆除外，其他属鹏辉公司投资兴建的建筑物和设备由鹏辉公司自行拆走，水箱、水泵退还红阳公司；若鹏辉公司逾期交付租金，除应如数补缴外，应向红阳公司支付违约金20000元；2013年的租金，鹏辉公司已付清。2014年，鹏辉公司与红阳公司未续签租赁合同。鹏辉公司于2014年3月7日支付红阳公司2014年的租金75750元，租金发票记载的租期为2014年1月至3月10日。红阳公司提交的蔡家庙社区出具的证明记载：2014年9月，红阳公司与鹏辉公司双方因租赁纠纷找到社区要求调解，红阳公司称鹏辉公司经营使用至2014年9月，而租金仅支付至2014年3月10日，鹏辉公司称公司经营困难要求缓交。该证明由李道华、廖用培签名。针对该证明，鹏辉公司质证意见是：因红阳公司大幅提高租金，社区在2014年前调解过，2014年3月后鹏辉公司退出，社区未再作调解，鹏辉公司从未承诺过缓交2014年3月后的租金。鹏辉公司提交其录制的蔡家庙社区原主任李道华、现党支部委员廖用培的录音：李道华陈述调解时间是2013年9、10月份；廖用培陈述未作过调解，只是在2011年至2013年间就涨租金的事说了几句就走了。红阳公司对该录音的真实性、合法性、关联性均不认可，认为有社区盖章的书面证明才具有证据效力。红阳公司提交了案争场地上有货车停放的照片，拟证明鹏辉公司2014年3月后仍在使用场地。鹏辉公司质证认为，照片中的车辆不是鹏辉公司的，也非鹏辉公司停放。另查明，2003年4月9日，成都市青白江区永胜汽车运输队（下称永胜汽车队）与成都市青白江区华严镇红阳村村民委员会签订租地协议，永胜汽车队租用红阳14组的5亩土地停车存货，租期30年。永胜汽车队的合同签订人温成鹏与鹏辉公司的法定代表人温成鹏为同一人。该租赁场地在案争租赁场地后面，现仍在使用，进出该租赁场地需经过案争场地红阳公司与红阳14组的共用通道。本院组织双方当事人现场勘查：案争场地上原属红阳公司的办公房在鹏辉公司租赁期间垮塌，已清理，鹏辉公司在原址旁新建数间混凝土结构的办公平房；案争场地上原属红阳公司的汽修厂房已因破旧未使用，鹏辉公司在租赁场地上搭建了2000平方米左右的彩钢棚；在案争场地的出入口处，鹏辉公司搭建的简易门卫室、设立的地磅，鹏辉公司仍在使用。鹏辉公司申请出庭的证人胡杨、李家建、李沈金（以上3人为鹏辉公司员工）、证人陈朝霞（案争场地附近居民）、证人苟永宏（与鹏辉公司有业务关系的人员）出庭陈述，鹏辉公司于2014年3月拆走了行吊、搬走了办公用品，未再使用租赁场地；证人温晓容、孙学良（以上2人为红阳14组村民）陈述，案争场地的进出通道是红阳14组与红阳公司共有的，红阳14组租赁给温成鹏的另一块场地在案争场地的后面，进出该场地须经过该通道。庭审中，红阳公司和鹏辉公司对案争场地上原办公室及汽修厂房在2008年地震中破损，无法使用的情形予以认可。红阳公司在本案重审前的起诉时间是2015年12月14日。本院认为，原告红阳公司与被告鹏辉公司2013年1月1日签订的房地产租赁合同合法有效，本案纷争发生在该合同履行期限届满后，鹏辉公司继续使用租赁场地，双方未续签书面合同的不定期租赁关系期间，鹏辉公司于2014年3月7日交纳了2014年的租金75750元，根据《中华人民共和国合同法》（下称合同法）第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，租赁标准应当按照原合同约定执行，原合同年租金为343000元，折算为每月28583.33元，每日939.73元，故75750元的租金应支付至2014年3月20日。本案争议焦点之一为鹏辉公司在2014年3月支付租金后，鹏辉公司是否仍在使用租赁场地，不定期租赁合同是否解除。从鹏辉公司提交的证人证言看，鹏辉公司在2014年3月已拆走行吊等生产工具，搬走办公用品，能够证明鹏辉公司从2014年4月起未再使用租赁场地。红阳公司提交的货车在租赁场地停放的照片，没有货车权属的证明，不能证明鹏辉公司仍在使用场地。但鹏辉公司作为不定期承租人，其虽未继续使用租赁场地，但其未与红阳公司完成租赁物交接，不能推定合同自动解除，其解除合同应当向红阳公司履行通知义务，因其未提交通知解除的证据，故其主张合同已解除不能成立。本案争议焦点之二为鹏辉公司是否应当拆除其增设的建筑物和地磅。根据合同约定，租赁期届满，除办公室和汽修厂房不得拆除外，其他属鹏辉公司投资兴建的建筑物和设备均应拆走，而合同约定的租赁物为“办公室1幢、汽修厂房等建筑面积约700平方米、场地约10亩”。从庭审双方当事人的陈述，以及本院现场勘查的情况看，租赁场地原有办公用房在2008年地震中已垮塌，废墟已清理，鹏辉公司新修建的办公平房在2013年1月1日签订合同前已存在，故根据合同约定，租赁期届满后该办公平房鹏辉公司不得拆除。从现场勘查的情况看，汽修厂房虽然破旧未使用，但该建筑物仍然存在，属合同约定不得拆除的标的物，鹏辉公司新搭建的占地2000平方米左右的彩钢棚，属于合同约定应当拆除的范围。关于鹏辉公司在通道上修建的门卫室、地磅，因通道的土地使用权人登记为红阳公司，虽然该通道由红阳14组与红阳公司约定共享使用权，但鹏辉公司在未租赁案涉场地后，没有理由再以门卫室、地磅等物占用该通道，应予拆除。鉴于鹏辉公司的关联单位永胜汽车队在本案租赁场地后面另有租赁场地，该通道可无害通行，但门卫室、地磅应另设于自己的租赁场地上。本案争议焦点之三为红阳公司主张租金是否超过诉讼时效。根据合同法第二百三十六条关于不定期租赁中“原租赁合同继续有效”的规定，鹏辉公司2014年租金交纳时间应为：2014年1月1日支付前半年的租金171500元，2014年6月25日前支付后半年的租金171500元；2015年租金交纳时间应为：2015年1月1日支付前半年的租金171500元，2015年6月25日前支付后半年的租金171500元。租金收取时间和收取标准依此类推。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定“下列的诉讼时效期间为1年：……（三）延付或者拒付租金的；……”，故红阳公司主张2014年前半年租金的诉讼时效截止日为2015年1月1日，主张2014年后半年租金的诉讼时效截止日为2015年6月25日，主张2015年前半年租金的诉讼时效截止日为2016年1月1日。红阳公司于2015年12月14日提起诉讼，其追索2014年的租金，因超过诉讼时效，丧失胜诉权。2015年及之后的租金追索，未超过诉讼时效。本案争议焦点之四为鹏辉公司是否应当支付租金以及支付租金的数额。鹏辉公司在合同未解除的情形下，应当支付租金，但鉴于鹏辉公司从2014年4月起未再使用租赁场地，也未向红阳公司支付租金，红阳公司对鹏辉公司的上述行为未及时采取措施防止损失的扩大，根据合同法第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，本院酌定鹏辉公司赔偿红阳公司半年租金即171500元，并按照合同约定支付逾期付款违约金20000元。关于红阳公司主张的欠付租金利息，因合同已约定了逾期付款违约金，故对该利息的诉求，本院不予支持。关于蔡家庙社区出具的书面证明，因该证明的署名人李道华、廖用培在录音资料中的口述内容与书面证明内容不一致，该二人未出庭接受法庭及双方当事人的询问，本院对该份证明的内容不予采信。红阳公司诉请解除合同，根据合同法第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，以及合同法第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，红阳公司与鹏辉公司2013年1月1日签订的房地产租赁合同的租赁期间虽已届满，但因鹏辉公司继续使用租赁物而继续有效，该合同红阳公司有权主张解除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、第一百一十四条、第一百一十九条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告成都市青白江区红阳建筑工程有限公司与被告成都鹏辉物流有限公司于2013年1月1日签订的《房地产租赁合同》；二、被告成都鹏辉物流有限公司于本判决生效之日起二十日内，拆除在租赁场地搭建的彩钢棚、地磅、门卫室；三、被告成都鹏辉物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都市青白江区红阳建筑工程有限公司租金171500元；四、被告成都鹏辉物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都市青白江区红阳建筑工程有限公司逾期付款违约金20000元；五、驳回原告成都市青白江区红阳建筑工程有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10218元，由原告成都市青白江区红阳建筑工程有限公司负担6218元，被告成都鹏辉物流有限公司负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 付 军人民陪审员 陈 英人民陪审员 沈文娟二〇一七年四月七日书 记 员 陈景红