上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初27420号原告：王花梅，女，1976年11月30日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：荣志民,上海共识久久律师事务所律师。被告：陈桂生，男，1931年12月7日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：史久杰，上海新望闻达律师事务所律师。被告：陈芳，女，1964年9月19日出生，汉族，住上海市卢湾区。委托诉讼代理人：莫庆斌，上海市万众律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑平一，上海市万众律师事务所律师。被告三：陈晟，男，1961年7月22日出生，汉族，住上海市杨浦区鞍山八村***号*******室。原告王花梅诉被告陈桂生、被告陈芳、被告陈晟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王花梅及其委托诉讼代理人荣志民，被告陈桂生的委托诉讼代理人史久杰，被告陈芳的委托诉讼代理人莫庆斌到庭参加诉讼。被告陈晟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王花梅诉称：2016年8月7日原告向被告购买上海市大连西路玉田新村XXX号XXX室房屋，并支付首付款8万元。但被告拒绝办理房屋过户手续。经原告多次交涉未果。现要求被告继续履行与原告签订的《上海市房屋买卖合同》，并协助原告办理该房屋过户手续，被告偿付赔偿金，以总房款1,385,000元计算，按日万分之五的利率计算，自2016年10月31日计至判决生效之日止被告陈桂生辩称：虽然自己作为卖方在居间合同、房屋买卖合同以及收款收据上签名，但被告对卖房一事完全不知情，全是被告陈芳具体操作，原告支付的8万元也是付到陈芳的账户，自己未收到该笔钱款。自己年迈，无其他住所，坚决不同意卖房。被告陈芳辩称：本案系争房产归被告陈桂生、被告陈晟、被告陈芳三人按份共有，现被告陈桂生擅自售房，系无权处分，故被告陈桂生与原告签订的房屋买卖合同应当认定无效；其次，即使系争的房屋买卖合同有效。因被告陈芳不同意售房，被告陈晟对售房完全不知情，故被告陈桂生售房行为不符合物权法的相关规定，故不同意原告的诉请。被告陈晟辩称：其对售房完全不知情，也从未参与卖房事宜。经审理查明：上海市大连西路玉田新村XXX号XXX室房屋产权登记在被告陈桂生名下。2016年7月31日，被告作为出售方(甲方)、顾美春作为买受方(乙方)、德佑房地产经纪有限公司作为居间方签订《房地产买卖居间协议》一份，约定甲乙双方愿意委托居间方提供居间媒介服务，由甲方将上述玉田新村房屋出售给乙方，价款138.5万元有关该房屋的权属情况或上述填写情况与实际情况不符或不详尽的，以上海市房地产登记薄记载的信息为准，甲方保证该房地产产权清晰，权属明确可进行交易。双方最晚不得晚于2016年10月31日共赴房地产交易中心申请产权过户手续及抵押(若有)登记手续，因本次交易中根据法律法规等规定所产生的所有交易税费全部由乙方承担，居间报酬为总房价款的2%，全部由乙方承担，甲方保证有权出售或已征得全体产权人的同意，在签署本协议后甲方不再新增抵押或增设阻碍交易的情形，乙方保证具备购房资质并保证买受方征信良好。若因无权代理或无权处分或欠缺购房资质，征信不良，导致本协议无法履行或无法生效的，该方签署人应按定金责任或违约责任的标准承担责任，本条独立发生法律效力等。同日，原告向被告陈芳支付定金5万元，其中1万元现金交付，4万元转帐至被告陈芳的账户。2016年8月7日，被告作为卖售人(甲方)，原告作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲乙双方通过德佑房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方的上述玉田新村房屋。房屋建筑面积为36.5平方米，转让价款138.5万元，甲乙双方确认在2016年10月31日前双方共同向房地产交易中心申请办理过户手续。甲方保证有权出售该房地产，并在签订本合同时已征得其他权益人的同意(若有)，若因甲方无权处分或越权处分等原因造成本协议不能履行，甲方承诺按本合同违约责任条款的标准向乙方承担违约责任。甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。首期房款8万元，乙方在签订本合同前直接支付甲方定金5万元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日直接支付甲方部分首期房价款3万元。第二期房价款为129万元，在房地产所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日内，乙方应直接支付甲方全额第二期房价款，尾款1.5万元在交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且甲方已收到除尾款外的其他款项后7日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日前以交接之日为准。同日，原告向被告支付3万元，该笔款项转帐支付至被告陈芳的账户，被告陈桂生在收款收据上签名，确认收到原告王花梅定金8万元。审理中，德佑房地产经纪有限公司工作人员王业出庭作证称：上述玉田新村房屋是被告陈芳办理挂牌出售手续。2016年7月31日，其陪同原告王花梅夫妇以及原告王花梅丈夫的妹妹顾美春到上述玉田新村房屋看房，当时陈桂生在家，其表示要卖房，但具体事宜要找其女儿、即本案被告陈芳。之后，王业致电被告陈芳，陈芳一家三口连夜赶来，与原告商讨确定房屋出售价款为138万元后，被告陈桂生才在居间合同上签名。双方商定2016年8月7日签订正式的房屋买卖合同。2016年8月7日，被告陈芳等陪同被告陈桂生签订了《上海市房地产买卖合同》，约定最晚2016年10月31日办理过户手续。嗣后，原告筹得房款，告知被告可以办理过户手续时，被告陈芳却称被告陈桂生反悔，不出售房屋。并称其可以做被告陈桂生的工作。2016年10月30日晚，王业致电被告陈芳，被告陈芳称可以办理过户手续。次日，王业和原告按约来到房产交易中心，未见到被告。王业致电被告陈芳，被告陈芳未接电话。王业遂找到被告陈桂生家，被告陈桂生称家庭内部有矛盾，无人通知其办理过户手续。房屋可以出售，但要征得被告陈芳、被告陈晟的同意。另查明：2016年10月25日，被告陈芳向本院提起诉讼，要求继承系争的上述房屋，案号为本院(2016)沪0109民初22309号。本院于2017年3月30日作出一审判决，确认该房屋产权归被告陈桂生、被告陈芳、被告陈晟三人按份共有，其中被告陈桂生占三分之二的产权份额，被告陈芳、被告陈晟各占六分之一的产权份额。本案在审理过程中，因原告申请，本院依法裁定冻结被告陈桂生、被告陈芳、被告陈晟名下的银行存款130万元，或查封、扣押相等价值的财产。原告王花梅向本院缴纳保证金39万元以及代管款91.5万元。本院认为：原告王花梅与被告陈桂生签订居间合同、上海市房地产买卖合同时，被告陈桂生系上述玉田新村房屋唯一的产权登记人，原告作为善意第三人，依据公示的产权登记信息，与被告陈桂生签订房屋买卖合同，并无任何过错。根据合同约定，原告王花梅与被告陈桂生应于2016年10月31日前共同前往上海市虹口区房地产交易中心办理产权过户手续，被告陈桂生以家庭内部矛盾为由拒绝办理房屋过户手续，导致合同未能按约履行，被告陈桂生的行为已构成违约。原告看房时被告陈桂生即居住在上述玉田新村房屋内，被告陈桂生在居间合同、房屋买卖合同、收款收据等材料上签名的行为，证明被告陈桂生完全知晓售房，亦同意售房。现其辩称售房系被告陈芳具体经办，自己完全不知情，不同意售房等，明显与事实不符，本院依法不予采信。关于被告陈芳辩称该房屋系三被告共有，被告陈桂生无权单独处分一节，签约时被告陈桂生系唯一的产权人，委托中介将该房屋挂牌出售、居间、与原告商谈房屋售价、签约等事宜，被告陈芳均具体经办或在场，并直接收取原告支付的8万元房款，被告陈芳的上述系列行为证明其积极参与了售房的全部事宜，即被告陈芳亦同意售房。现被告陈芳在本案中辩称其不同意售房，仅是陪同被告办理相关手续等，与事实不符，本院依法不予采信。在被告知应办理房屋过户手续时，被告陈芳一方面对中介以及原告声称其再做做被告陈桂生的工作，房屋可以过户；同时却另行提起继承诉讼，在取得房屋共有人身份后，拒绝继续履行合同，被告陈芳的行为违背了诚实信用的原则。根据本院22309号民事判决，对上述玉田新村房屋，被告陈桂生享有三分之二产权份额，被告陈芳有六分之一产权份额。无论产权份额以及共有人的人数，均已超过三分之二。即使被告陈晟对售房不知情，被告陈桂生、被告陈芳依法仍有权处分上述玉田新村房屋。故原告要求继续履行合同，并要求被告承担违约责任的诉请，本院依法应当支持。因该房屋产权已变更为被告陈桂生、被告陈芳、被告陈晟共有，故被告陈桂生在系争房屋买卖合同项下的权利、义务，依法应当由被告陈桂生、被告陈芳、被告陈晟共担。被告陈芳称被告陈桂生无权处分，无事实和法律依据，本院依法不予采信。被告陈晟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告王花梅与被告陈桂生就上海市大连西路玉田新村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，被告陈桂生在该合同项下的权利义务由被告陈桂生、被告陈芳、被告陈晟承担；二、被告陈桂生、被告陈芳、被告陈晟应于本判决生效之日起15日内协助原告王花梅办理上海市大连西路玉田新村XXX号XXX室房屋过户手续，将该房屋过户至原告王花梅名下，办理该房屋过户手续产生的相关税费按合同约定由原告王花梅负担；三、被告陈桂生应于本判决生效之日起30日内迁出上海市大连西路玉田新村XXX号XXX室房屋，将该房屋交付原告王花梅；四、原告王花梅应于本判决生效之日起15日内向被告陈桂生、被告陈芳、被告陈晟支付剩余的房款共计130.5万元；五、被告陈桂生、被告陈芳、被告陈晟支付原告王花梅赔偿金，以138.5万元本金计，按日万分之五的利率计算，自2016年11月1日计至判决生效之日止。本案受理费8,587.50元，财产保全申请费5,000元，均由被告陈桂生、被告陈芳、被告陈晟共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹北霖审 判 员  李 燕人民陪审员  李梅英二〇一七年四月二十七日书 记 员  荀蓓莉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。