广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0103民初7778号 原告：广西南宁西大方园物业服务有限公司，住所地：南宁市。 法定代表人：常运煌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李绣华，广西创想律师事务所律师。 被告：高超华，女，1975年12月15日出生，汉族，住南宁市青秀区，户籍所在地:广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：吴玲芳，广西智森律师事务所律师。 第三人：广西西大房地产开发有限公司,住所地:南宁市西乡塘区创新路西段**。 法定代表人：周军，该公司董事长。 原告广西南宁西大方园物业服务有限公司诉被告高超华、第三人广西西大房地产开发有限公司关于物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月27日受理后，依法组成合议庭，于2016年12月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李绣华、被告的委托诉讼代理人吴玲芳到庭参加了诉讼。第三人广西西大房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费1643元，支付逾期交纳物业服务费的违约金4887.7元；2、被告向原告支付已垫付的公摊水、电费389.9元、生活垃圾处理费131.5元；3、本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：2008年7月2日，原告与第三人广西西大房地产开发公司签订了一份南宁市山水方园住宅小区《前期物业服务合同》，合同约定由原告对“山水方园”住宅、商铺及配套的共用设施、设备进行养护、维修和管理。原告按物业的建筑面积向各业主收取的物业服务费，具体标准为：1、多层、高层住宅0.80元／月.平方米；2、商业物业1.6元／月.平方米；3、车位物业0.4元／月.平方米。业主应于入伙之日起交纳物业服务费。物业服务费业主或物业使用人应在每月30日前履行交纳义务，如未能按时足额交纳的应按每日3‰的标准支付滞纳金。物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同的承诺。原告2008年7月9日进驻“山水方园”小区进行物业管理服务。2007年8月28日，被告与广西西大房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》取得了南宁市青秀区越秀路5号山水方园小区6栋某号房产的所有权。被告使用房产以来，所购房屋从入伙至2010年1月19日之前均按时交纳各项费用，此后至2011年6月2日未交纳物业管理费、公摊水、电费、生活垃圾处理费、公共维修资金。原告多次口头催缴和分别于2011年1月8日和11月18日、2012年12月14日书面催缴，被告以各种理由拖延。综上，根据《物业管理条例》有关前期物业管理的规定，原告与第三人广西西大房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对被告具有约束力。2008年3月6日经南宁市物价局批准，原告提供的“山水方园”小区，住宅每月按建筑面积0.75元每平方米收取物业费。被告作为物业的所有权人，应依照住宅建筑面积0.75元／月.平方米的标准向原告缴纳物业服务费。被告拖欠物业服务费，根据《前期物业服务合同》的约定和相关法律规定，应按欠交物业服务费金额每日3‰的标准向原告支付违约金。故为了维护原告的合法权益，提出前列之诉讼请求，恳请依法判如所请。 被告辩称，1、被告未及时缴纳物业费是由原告造成的，因为被告发现应交纳的物业费金额有误，要求原告核对后再予缴纳，但是原告不予理会，至今都未与被告核对所欠费用，故被告不存在违约行为；2、原告认为被告需按欠交物业费金额每日3‰的标准向其支付违约金没有事实和法律依据。因为《前期物业服务合同》第三十一条约定“业主和物业使用人若是违反了本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按3‰的标准向乙方支付滞纳金。”据此，即便是被告违约，被告向原告支付的违约金是4.9元（1643元×3‰），而非原告所主张的4887.7元。 经审理查明，2008年7月2日，原告（乙方）与第三人广西西大房地产开发有限公司（甲方）签订了一份《南宁市山水方园住宅小区前期物业服务合同》。合同约定，由原告对“山水方园”住宅、商铺及配套的共用设施、设备进行养护、维修和管理。物业服务收费实行包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：1、多层、高层住宅0.80元／月.平方米；2、商业物业1.6元／月.平方米；3、车位物业0.4元／月.平方米。业主应于入伙之日起交纳物业服务费用。物业服务费业主或物业使用人应在每月30日前履行交纳义务，如未能按时足额交纳的应按3‰的标准支付滞纳金。合同期限自2007年9月1日起至2010年9月1日止。合同第三十八条约定：“甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。”公摊水、电费则按实际使用金额据实分摊收取。2008年3月6日，南宁市物价局作出《关于“山水方园”住宅小区物业服务收费标准的批复》（南价格[2008]41号），批准山水方园小区的物业服务费住宅按房屋建筑面积计0.75元/平方米•月。 2007年8月28日，被告与第三人广西西大房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买南宁市越秀路5号山水方园6号楼某号房（建筑面积：133.35㎡）。原告自2008年7月9日至2011年6月13日为山水方园小区提供物业服务。原告主张被告自2010年1月20日至2011年6月2日期间累计欠交物业服务费1643元，公摊电费389.9元，生活垃圾处理费131.5元，并提交了催缴通知书、水电费发票、公摊明细表等证据予以证实。 2011年6月13日，原告撤出了“山水方园”住宅小区并与该小区业主委员会、新的物业公司进行了交接。原告依次于2011年11月18日、2012年12月14日通过挂号邮件的方式邮寄《催缴通知书》催收上述款项。上述款项原告催缴未果，遂起诉至本院。 另查，原告的原名称为广西南宁西大方园物业管理有限公司，后于2010年7月19日经工商登记将公司名称变更为广西南宁西大方园物业服务有限公司，具有三级物业服务资质。原告与广西西大房地产开发有限公司签订的《南宁市山水方园住宅小区前期物业服务合同》于2010年9月1日期满后，原告仍继续为该小区提供物业管理服务至2011年6月13日。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人广西西大房地产开发有限公司经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的权利。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案原告与广西西大房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，对小区业主具有约束力。原告按合同对小区进行物业服务，被告作为小区业主应当按规定履行相关交费义务。故原告要求被告支付其欠缴的物业服务费1643元，公摊电费389.9元及生活垃圾处理费131.5元于法有据，本院予以支持。 关于违约金。原告与广西西大房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》第三十一条约定“业主和物业使用人若是违反了本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按3‰的标准向乙方支付滞纳金。”该条约定的滞纳金在性质上属于业主逾期缴纳物业服务费而产生的违约金，由于该条对违约金的计算方式约定不明确，事后原、被告双方亦未进行协议补充，使得原、被告双方对违约金的计算方式产生不同的理解，以致双方各自计算所得的违约金数额相差太大。本院认为，违约金的偿付数额应根据具体合同参照违约造成的实际损失来定，本案中，原告诉请的违约金数额明显高于被告实际拖欠物业服务费的数额，本院依法酌情予以调整，确定被告应承担的违约金为1643×30%=492.9元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告高超华向原告广西南宁西大方园物业服务有限公司支付物业服务费1643元； 二、被告高超华向原告广西南宁西大方园物业服务有限公司支付公摊电费389.9元； 三、被告高超华向原告广西南宁西大方园物业服务有限公司支付生活垃圾处理费131.5元； 四、被告高超华向原告广西南宁西大方园物业服务有限公司支付逾期交纳物业管理费的违约金492.9元。 本案案件受理费50元，由被告高超华负担。 上述金钱给付债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人或代表人的人数，向本院递交上诉状及副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期未预交又不提出减交、缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  易紫阳 人民陪审员  钟新燕 人民陪审员  韦京晖 二〇一七年四月二十日 书 记 员  韦进福 附法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过于高于造成的损失”。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。