广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0112民初2628号原告：广州永安房地产发展有限公司，住所地：广州市萝岗区永和街摇田河大街19号509A号，组织机构代码：55239276-X。诉讼代表人：肖小俊，该公司清算组负责人。委托代理人：萧艳芳，该公司清算组工作人员。被告：丁健灵，男，1964年11月6日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区，委托代理人：薛彦哲，广东经纶律师事务所律师。原告广州永安房地产发展有限公司（以下简称“永安公司”）诉被告丁健灵租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案受理后，依法适用普通程序于2016年9月13日公开开庭进行了审理。永安公司清算组组长肖小俊及委托代理人萧艳芳，丁健灵的委托代理人薛彦哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永安公司诉称：一、永安公司与丁健灵签订的《广州市建筑物租赁合同》及《补充协议》是丁健灵胁迫永安公司签订的。丁健灵胁迫永安公司签订涉案租赁合同的原因是，当时永安公司的实际控制人吴泽民欠丁健灵的钱，丁健灵掌握了永安公司的公章后胁迫永安公司签订涉案租赁合同，企图通过取得涉案租赁物的使用权后要求吴泽民偿还欠款，而吴泽民其后也一直没有偿还欠款，现已逃离。后来，丁健灵在2012年12月初以永安公司名义把部分涉案租赁物出租给案外人华辉国际运输服务有限公司广东分公司（以下简称“华辉公司”），并指示华辉公司向其指定的账号交付租金及押金，致使永安公司遭受巨大经济损失。二、永安公司与丁健灵签订的涉案租赁物并不具备法定租赁条件。永安公司开发建设的位于萝岗区永和街道摇田河大街的田心工业园，至今未通过消防安全验收，也未取得房屋产权证。根据有关法律规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租，所以田心工业园并不具备法律强制性规定的出租条件，合同中的租金也远远低于当时的市场价，显失公平。根据《合同法》第九十四条及相关规定，永安公司具备法定解除合同的条件。三、涉案租赁物现由案外人朱棪权实际占有并使用。永安公司于2013年8月8日与案外人朱棪权就本案涉案租赁物签订了《厂房租赁合同》，该合同签订后，涉案租赁物一直由朱棪权占有并使用至今。因此永安公司与丁健灵签订的《广州市建筑物租赁合同》及《补充协议》已无法实际履行。四、《广州市建筑物租赁合同》及《补充协议》从未实际履行，丁健灵从未交过租金，也未实际使用涉案场地。永安公司现已进入强制解散程序，没有继续履行合同的必要。永安公司清算组已接管了公司的账簿，在清算组查看接管的账簿后，未曾收到丁健灵所称的1600万元借款。据清算组了解，丁健灵所借出的款项实际上以高利息借给了吴泽民和广州能安机电工程有限公司（以下简称“能安公司”），不是永安公司，永安公司未曾向丁健灵借款。此外，丁健灵本人借给吴泽民和能安公司的款项也没有1639万元，仅有159万元，且吴泽民和能安公司已经偿还丁健灵的本息共229.2万元，远远超过本金。至于补充协议，是2012年时吴泽民在外借债太多，被丁健灵控制，迫不得已签订。丁健灵为了向吴泽民和能安公司追债，逼吴泽民出租永安公司的厂房。贵院（2016）粤0112民初1772号华辉公司起诉永安公司的案件中，华辉公司的押金及7个月的租金70多万元，全部被丁健灵控制公司的员工许晓惠拿走及要求支付给丁健灵的关联公司。综上，永安公司请求法院判令：1.从起诉之日解除双方签订的《广州市建筑物租赁合同》和《补充协议》；2.丁健灵承担本案受理费。丁健灵辩称：永安公司要求解除合同，该请求的前提是合同有效，永安公司诉状中提出的理由都不是法定解除合同的要件，很多观点都是围绕合同的效力在展开论述，既然永安公司认为该份合同是有效，涉案补充协议已经表述很清楚，是以永安公司拖欠丁健灵的款项抵扣丁健灵需要支付永安公司的租金，也就是说，在补充协议签订之时，丁健灵已经及时足额向永安公司支付租金，根本不存在丁健灵不支付租金的情形，而永安公司是否收到丁健灵的款项，永安公司在何种情形下签订的涉案合同，在（2015）穗萝法民三初字111号生效判决中已有明确的结论，不应作为本案讨论的内容。综上，永安公司要求解除与丁健灵签订的租赁合同没有法律和事实的依据，请求法院驳回永安公司的诉讼请求。经审理查明：已生效的（2015）穗萝法民三初字第111号民事判决查明以下事实：2012年1月16日，永安公司与丁健灵签订《广州市建筑物租赁合同》（以下简称“租赁合同”）约定：永安公司将位于广州市永和开发区田心路以东，摇田河以北的田心工业园内面积为9880平方米的仓库出租给丁健灵，期限自2012年2月24日至2037年10月31日。租赁合同第四条约定：从租赁之日起至租赁期限届满之日止的租金共计1800万元，由丁健灵一次性支付给永安公司，永安公司收款后应提供给有效的收款凭证给丁健灵。第五条约定：租赁物最迟于2012年3月1日前交付给丁健灵使用，交租赁物时双方现场勘查，并签订《租赁物交付确认书》明确交租赁物时间。第十三条约定：由于丁健灵是一次性支付永安公司约25年的租金，故永安公司不能以任何理由提前终止合同。租赁合同签订同日，永安公司与丁健灵另行签订了《补充协议》，约定：永安公司因投资建设广州市永和区田心工业园项目需要资金周转，在该项目建设过程中多次向丁健灵借款累计人民币16397900元，现还款期限届满，永安公司无力偿还欠款，将涉案物业出租给丁健灵，租金18000000元；丁健灵用永安公司所欠款项抵扣应当支付的租金，不足部分自永安公司交付租赁物之日起十日内以现金形式支付给永安公司，永安公司收款后应提供给丁健灵有效的收款凭证；丁健灵同意自签订协议之日起给永安公司六个月的缓冲期，若永安公司在缓冲期内全额偿还欠款18000000元及缓冲期间的利息，双方于2012年1月16日签订的租赁合同自然终止，否则双方继续执行租赁合同。该判决认定：永安公司、丁健灵签订的租赁合同及补充协议是双方当事人真实的意思表示，双方约定自2012年2月24日起至2037年10月31日止的租赁期限为25年8个月，超过二十年期限的自2032年2月24日起至2037年10月31日止的部分违反了法律规定，应认定为无效；未超过二十年期限的自2012年2月24日起至2032年2月23日止的部分，内容不违反我国现行法律、行政法规的规定，合法有效。2012年1月16日，永安公司向丁健灵出具收款收据一份，载明：今收到丁健灵人民币壹仟捌佰万元正（￥18000000）。收款单位处盖有永安公司的公章、财务专用章及其法定代表人陈定中的个人专用章。永安公司主张上述租赁合同、补充协议以及收款收据是丁健灵胁迫永安公司签订，但未提交证据予以证实。涉案物业于2012年8月13日通过了建设工程竣工验收消防备案。永安公司、丁健灵双方确认涉案物业现在的门牌号是××，场地内现有建筑物A1、A2厂房、A3仓库，本案租赁合同及补充协议仅涉及A3仓库，涉案物业目前使用的是临水、临电。经本院释明，双方均表示假如法院最终认定合同解除，合同解除的法律后果双方均不需要在本案中处理。永安公司主张没有实际交付涉案物业，永安公司现持有涉案物业的钥匙，涉案物业的管理和维护一直是由永安公司处理，涉案物业现在没有人实际使用，由永安公司管理，案外人华辉公司在涉案物业A3仓库存放少量物品。永安公司主张在签订租赁合同后曾于2014年3月发函给丁健灵向其主张租金但未提交证据予以证实。丁健灵主张实际交付了涉案物业，但无法提供相应的交付凭证，丁健灵称其也持有涉案物业的钥匙，涉案场地的管理和维护是由丁健灵处理，丁健灵现实际使用涉案物业，主要是存放一些物品。丁健灵主张租赁合同实际履行体现在双方有交付涉案场地，其对涉案场地进行维护，其将部分场地出租给案外人包括华辉公司、德力物流公司。永安公司提交了能安公司与朱棪权的《厂房租赁合同》拟证实涉案物业已被案外人实际占有并使用。该《厂房租赁合同》租赁的物业位于永和街摇田河大街79号509A号的A3厂房共计8000平方米，租赁日期自2013年9月8日至2015年3月8日。已发生法律效力的（2016）粤01民终459号民事判决查明以下事实：2012年12月28日，华辉公司与永安公司签订《仓库租赁合同》，约定：永安公司向华辉公司出租位于广州开发区永和区田心路以东摇田河大街以北的田心工业园内钢架结构A-3仓库，面积为2160平方米，期限自2013年1月1日至2017年12月31日，约定仓库使用费每年71280元，每年递增5%。合同签订后，华辉公司于2012年12月28日向永安公司支付了3个月租金作为押金，金额为220255.20元（含税）。永安公司于2013年1月1日将案涉物业交付华辉公司使用。该判决认定：双方签订的租赁合同是双方当事人真实的意思表示，内容不违反我国现行法律、行政法规的规定，合法有效。丁健灵拟证明其已履行完支付租金的义务，多次向法院申请延长举证期限，并提交以下证据：1.案外人吴春香（丁健灵的妻子）的书面证人证言及广州天河广立装饰工程经营部的工商登记资料。吴春香在书面证人证言中称：其系广州市天河广立装饰经营部（现已注销）负责人，2009年至2012年期间，永安公司及其实际控制人吴泽民因投资建设广州市永和田心工业园项目需要资金周转，在该项目建设过程中多次向其丈夫即丁健灵借款，在丁健灵借给永安公司的款项中，有多笔系其通过该经营部转入永安公司指定的单位或个人的账户，其中8577400元系通过其账户转入永安公司指定的账户。永安公司认为吴春香未出庭出证，其证人证言不应予以采信。2.案外人徐旭的书面证人证言及广州市天河广立装饰工程服务部的工商登记资料。徐旭在书面证人证言中称：其系广州市天河广立装饰工程服务部（现已注销）的法定代表人，但该公司的实际控制人是丁健灵，该公司的账户的实际使用人是丁健灵。2009年至2012年期间，永安公司及其实际控制人吴泽民因投资建设广州市永和田心工业园项目需要资金周转，在该项目建设过程中多次向丁健灵借款，在丁健灵借给永安公司的款项中，有多笔系其通过该经营部转入永安公司指定的单位或个人的账户，或由丁健灵或其妻子取出现金后交与永安公司或永安公司指定的人或公司。永安公司认为徐旭未出庭出证，其证人证言不应予以采信。3.丁健灵主张聂榕系永安公司员工，丁健灵通过吴春香及广州天河广立装饰工程经营部的账户向永安公司指定的公司员工聂榕账户转账共计1033.83万元，提交了永安公司委托聂榕于2011年7月22日到工商行政管理部门办理永安公司变更登记的工商内档查询资料和银行流水、取款凭条、对账单等证据，部分银行流水未加盖银行公章，部分流水显示收款人账户但未显示收款人名称，部分银行流水未显示开户人，部分银行流水无法显示收款人账户，部分银行流水转入能安公司，其中，广州市天河广立装饰工程服务部分别于2011年1月21日、2011年4月12日、2011年5月18日转入永安公司账户26万元、77.2万元、50万元。对于收款账户不是永安公司的银行流水，丁健灵未提交证据证明其是按照永安公司的指示转入其指定的账户。永安公司主张上述转入永安公司账户的款项是其与广州市天河广立装饰工程服务部之间的债权债务关系，需要另案审查。对于其他银行流水，永安公司认为收款账户均不是永安公司的账户，因此对上述银行流水均不予确认。以上事实，有广州市建筑物租赁合同、补充协议、收款收据、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、厂房租赁合同、民事判决书、证人证言、工商登记资料、银行流水清单、银行对账单以及当事人陈述等证据证实。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。丁健灵与永安公司签订的《广州市建筑物租赁合同》及《补充协议》已经生效判决认定是双方当事人真实的意思表示，合法有效，本院对此予以确认。永安公司主张《广州市建筑物租赁合同》及《补充协议》是丁健灵胁迫其签订，未提交证据予以证实，本院对此不予采信。本案的争议焦点为永安公司主张解除《广州市建筑物租赁合同》及《补充协议》的理由是否成立。首先，丁健灵提交了建设工程竣工验收消防备案受理凭证证实涉案物业已经通过消防验收，涉案物业现在虽然是临水临电，但在承租人愿意继续履行合同的情况下，出租人不得以此为由解除租赁合同。其次，永安公司与案外人朱棪权签订的《厂房租赁合同》已到期，不影响双方之间继续履行租赁合同。再次，关于租金是否实际支付的问题，永安公司在《补充协议》中确认用其所欠丁健灵的16397900元款项予以抵扣，不足部分以现金形式支付。同日，永安公司向丁健灵出具《收款收据》确认收到丁健灵1800万元，永安公司现也确认该《收款收据》的真实性。同时，永安公司也未提交证据证实其在租赁合同和补充协议签订后曾向丁健灵主张过租金。本院认为，双方在本案中的租赁合同关系是由之前的债权债务关系转化而来，虽然现在丁健灵无法提供双方此前完整的债权债务关系凭证，但并不能因此否认《补充协议》和《收款收据》的真实性。涉案物业的租金总额高达1800万元，永安公司若未实际收取任何租金，但却在长达几年的时间里从未向丁健灵书面主张，与常理不符。故永安公司现以丁健灵从未向其支付租金为由要求解除合同，理据不足，本院不予支持。永安公司还主张租赁合同从未实际履行因此要求解除合同，本院认为，在租赁合同合法有效的情形下，丁健灵不同意解除合同要求继续履行，永安公司单方要求解除合同不应得到支持。即便永安公司现已进入强制清算程序，在丁健灵不同意解除合同的情况下，永安公司也不得无故解除合同。综上，永安公司主张解除合同的理由不成立，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回广州永安房地产发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费108200元，全部由广州永安房地产发展有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟审 判 员  邓毅君人民陪审员  何敏玲二〇一七年四月十七日书 记 员  黄曼玲