成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川0107民初4110号 原告（反诉被告）：郝啸龙，男，1988年5月1日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：彭伟晟，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐金华，女，1963年9月3日出生，汉族，住四川省彭山县。 委托诉讼代理人：杨通江，四川公生明律师事务所律师。 被告：成都博杰市场经营管理有限公司。住所地：成都市武侯区。 法定代表人：文家雨,职务不详。 原告（反诉被告）郝啸龙与被告（反诉原告）徐金华、被告成都博杰市场经营管理有限公司（以下简称博杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郝啸龙的委托诉讼代理人彭伟晟、被告（反诉原告）徐金华及其委托诉讼代理人杨通江到庭参加诉讼。被告成都博杰市场经营管理有限公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）郝啸龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告徐金华向原告郝啸龙退还已收取的房屋租金966000元及房屋租赁保证金100000元、房屋转让费200000元，共计1266000元；2、判令被告成都博杰市场经营管理有限公司退还管理费54891元；3、判令二被告连带赔偿因其违约行为致使原告产生的全部经济损失4365521.6元。事实和理由：2013年8月13日，被告徐金华与被告博杰公司签订了《房屋租赁合同》，约定被告徐金华承租被告博杰公司所有的成都市武侯区郭家桥北街5号房屋。后经唐永德介绍，原告与徐金华建立联系。被告徐金华声称博杰公司为成都市武侯区政府委托的“郭家桥综合农贸市场升级改造项目”的实施方和管理方，已依法将原告拟承租的房屋规划为农贸市场多功能综合餐饮区并通过政府有关部门审批，正在进行餐饮企业招商，被告博杰公司承诺为餐饮区新建独立进出口通道。2013年10月16日，原告与二被告签订了《房屋转租合同》，约定被告博杰公司同意被告徐金华将其承租博杰公司所有的成都市武侯区郭家桥北街5号房屋转租给原告使用。《房屋转租合同》约定租期为2013年10月15日至2023年10月14日，房屋租赁用途为“餐饮事业经营”，租金为人民币966000元/年，租金收款人为被告徐金华，被告博杰公司承诺作为“郭家桥综合农贸市场升级改造项目”的实施方和管理方保证租赁房屋的使用用途，符合政府升级改造规划。同日，原告与二被告另行签订了《合同补充协议书》，就签订的《房屋租赁合同》内容进行了补充，约定原告应向被告徐金华支付租赁保证金100000元，向博杰公司支付市场管理费用54891元。此后，原告依约向被告徐金华支付了第一年度房屋租金、租赁保证金及房屋租赁转让费用共计1266000元；向被告博杰公司支付市场管理费54891元。2014年4月，被告博杰公司作为“郭家桥综合农贸市场升级改造项目”建设方和管理方正式启动该项目并向成都市武侯区建设局递交施工报建相关材料以申领施工许可证，并告知原告由于郭家桥农贸市场升级改造为武侯区重点民生工程，为加快施工进度，要求餐饮区装修施工于农贸市场经营区装修需同步进行。原告接到通知后即启动了装修施工和门店工商注册工作。在装修施工过程中，原告注册经营的“武侯区鱼萌餐厅”因无证施工被建设管理部门责令停工。原告就此情况多次与二被告进行沟通，被告博杰公司均向原告答复称：已向武侯区政府有关部门反映情况，问题会得以妥善解决，农贸市场升级改造施工照常进行。此后，武侯区鱼萌餐厅因无证施工、未经规划许可施工多次被相关部门责令停工，施工进展缓慢。直至2014年11月，武侯区鱼萌餐厅装修已基本陷入停滞状态，于此同时，武侯区鱼萌餐厅接到成都市武侯区规划局于2014年11月17日发出的《履行规划行政决定催告书》，要求拆除室外进出口楼梯。2014年12月初，原告联系二被告，要求说明原因，二被告告知原告：1、因无法向建设管理机关提供报建所需租赁房屋原始资料无法进行报建，装修施工已无法进行；2、因所搭建餐厅进出口楼梯未经规划部门许可，无法继续施工。截止2014年12月31日，被告因门店开业筹备，装修施工等已经产生了巨大的经济损失。原告认为，被告徐金华作为房屋转租人，应当向原告提供符合合同约定的房屋并确保原告正常使用。由于被告徐金华无法提供报建相关材料，导致原告注册经营的餐厅无法进行装修施工，致使原告与二被告签订《房屋租赁合同》的目的无法实现，原告有权解除合同并要求被告徐金华退还已收取的房屋租金、租赁保证金已经房屋租赁转让费并赔偿损失。被告博杰公司作为建设方和管理方，未能履行合同承诺，保证租赁房屋的使用用途，已构成严重违约，应当依法退还收取的市场管理费并就原告损失承担连带赔偿责任。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告（反诉原告）徐金华辩称，原被告之间是转租关系，租赁房屋产权合法，符合餐饮用途，被告将房屋交付原告使用，已履行了出租方的义务。原告根据自身经营需要进行装修，被告只是可以提供必要的协助，原告所称市场改造与被告方无关，且市场改造抽象模糊，即不升级改造也是可以做餐饮的。只要不涉及重大机构改变问题，不需要申请报建，原告擅自改建和搭建被责令停工，其责任不应该由出租人及被告承担，同时原告在装修前也没有依照合同约定事先告知被告。原告提供的而装修图纸并未得到双方正式认可，原告需要搭建的通道只是锦上添花并不是解除合同的条件，更不能成为拒付租金的理由。合同中对博杰公司义务的约定对被告徐金华亦不发生约束力。故原告的诉请没有事实和法律依据，应予以驳回。 被告成都博杰市场经营管理有限公司未作答辩。 被告（反诉原告）徐金华提出反诉请求：判令被反诉人向反诉人支付欠付的租金960000元。事实与理由：反诉人与被反诉人于2013年10月16日签订《房屋转租协议》，并经业主同意转租，合同对房屋租金、租赁期限、房屋用途等进行了约定，被反诉人也多次去房屋现场进行了考察，同意按照房屋的现状租赁使用，反诉人在合同约定的时间将房屋交付给了被反诉人，被反诉人在缴纳了第一年租金后，因自身原因或非房屋质量、用途、权属等原因拒付房屋租金。反诉人多次要求被反诉人给付租金，被反诉人都以这种理由推诿。故提出反诉。 原告（反诉被告）郝啸龙针对反诉辩称，根据法律规定，拒付或者延付租金的诉讼时效时间为一年，反诉原告的反诉已超过一年时效期间。同时，反诉被告拒付租金的行为是行使后履行抗辩权，被告未按照约定提供符合合同约定条件的租赁房屋，故其以此提出的反诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。 经审理查明，2013年10月16日，郝啸龙、徐金华、博杰公司三方共同签署《房屋转租合同》，博杰公司为武侯区郭家桥北街5号的所有权人，亦为“郭家桥市场”管理方和“郭家桥市场升级改造项目”实施方，徐金华已承租该房屋，现将房屋转租给郝啸龙，自合同签订之日起三日内交付房屋，给予郝啸龙3个月准备期，准备期满之日起享有10年的租赁期。合同约定：1.徐金华将其承租的该房屋（914.85平方米）转租给郝啸龙用于餐饮事业经营，自交付房屋次日起3个月为经营准备期，准备期届满之日起十年为租赁期；2.房屋租金为966000元/年，于每年9月16日支付一年房租，租金前两年不变，自第三年开始在前一年基础上递增5%；3.徐金华按约定向郝啸龙提供合同约定的房屋并保障其正常使用，未按约定提供场地或水电等设施或条件致使郝啸龙不能正常使用的，应当及时整改，因此影响郝啸龙经营准备的，准备期应相应延长，因此影响正常经营的，应当相应减少租金并赔偿经营损失；4.郝啸龙可对租赁房屋进行装修、改造或改建，但需事前告知徐金华；5.案涉房屋属于“郭家桥市场升级改造项目”范畴，博杰公司作为政府委托的升级改造项目实施方和管理方，应当全力协调政府关系，保证房屋使用用途符合政府升级改造规划，因房屋的使用用途不符合政府规划导致无法正常经营、经营中断或终止的，博杰公司应当赔偿由此对郝啸龙造成的全部损失及合理预期收益。同日，三方签订《合同补充协议书》，约定郝啸龙向徐金华支付保证金10万元，向博杰公司支付两年市场管理费54891元。2013年10月，郝啸龙向徐金华转账支付租金966000元，保证金10万元，转让费20万元，向博杰公司支付市场管理费54891元。 房屋交付后，郝啸龙对案涉房屋进行装修施工，2014年5月15日，博杰公司向成都市消防支队发出函件，申请变更消防通道出入口设置和增设室外消防通道楼梯，并请求解决报建困难。2014年6月3日，博杰公司委托鉴定公司对案涉商铺装修改造进行专项技术鉴定，其中包括在房屋西南角转角部位增设室外钢楼梯至二层，在外墙新开门洞，将二层楼面该区域作为进户前厅使用，鉴定结论为该建筑整体安全。2014年9月16日，郝啸龙以案涉租赁房屋为地址注册登记武侯区鱼萌餐厅。 2014年10月9日，成都市规划局向案涉商铺发出《暂停施工通知书》，以其正在修建的行为不能提供建设工程规划许可证，涉嫌违法，要求暂停。同月10日，武侯区鱼萌餐厅及博杰公司共同向成都市规划管理局作出书面情况说明，表示因案涉商铺所在物业报建所需原始资料缺失，报建无法完成，二层外设楼梯系市场消防通道，同时也是鱼萌餐厅进出口通道，不仅关系着二层全体商户的消防安全，也是鱼萌餐厅能否正常营业的决定性因素，故请求酌情处理。同月21日，成都市规划局再次就案涉商铺旁修建的钢架结构建（构）筑物未经许可，属于违法建筑，要求其限期拆除。同日，博杰公司出具证明，证明案涉商铺搭建的钢结构为博杰公司受成都市武侯区工商局委托投资实施的“郭家桥综合农贸市场升级改造项目”配套进出口消防通道，由于公司资金紧张，现授权鱼萌餐厅垫资代为修建。2015年初，案涉商铺外墙搭建的钢结构楼梯被强制拆除，装修暂停。 2016年4月11日，郝啸龙向徐金华、博杰公司分别发出《解除合同通知书》，表示因徐金华未提供合格的房屋及博杰公司存在违约行为，故通知解除合同。二者分别于4月20日和4月14日收到邮件。 郝啸龙提供了银行转账凭证、收据、发票、收条等若干，拟证明为装修案涉商铺支付燃气安装费7万元，采购厨具转账支付198000元，采购餐具及杂件转账支付9万元，支付变压箱安装费73781元，隔音工程支付96633元，空调采购费85000元，新风系统安装57768元，墙体彩绘3750元，装修费130万元，消防费用45000元、海鲜池2000元、弱电系统6万元、家具采购6万元、灯具采购7万元、灯光音响51000元、工程质量鉴定支付15000元、电缆设备采购46632元、相邻权赔偿支付15000元、免鼠支付900元、外墙室、外楼梯和幕墙支付18万元，装修施工收尾支付19561元，上述费用共计2540025元。为商铺经营支付其他杂项采购费用共计184501.6元。郝啸龙又出示该餐厅2014年5月-12月工资发放明细表、培训补助表、考勤表、现金日记账、劳动合同书，拟证明该期间共支付员工开支637878元，员工技能培训29800元，员工军训11850元，服装定制11307元，招聘费3000元，员工租房支付8300元，共702135元。 上述事实，有房屋产权证、《房屋转租合同》、《合同补充协议书》、营业执照、《授权委托书》、《暂停施工通知书》、《解除合同通知书》、邮寄单及查询单、银行转账凭证、收据、发票、收条、工资发放明细表、培训补助表、考勤表、现金日记账、劳动合同书及当事人的庭审笔录等证据收集在案予以佐证。 本院认为，郝啸龙、徐金华、博杰公司之前签订的租赁合同是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，内容合法有效。各方对案涉商铺的使用用途清楚明白，徐金华作为转租人向郝啸龙提供符合合同约定用途的房屋应是其义务，同时合同中又明确约定博杰公司为“郭家桥市场”管理方和“郭家桥市场升级改造项目”实施方并保证房屋使用符合市场升级改造规划，但涉案商铺因无法提供报建资料，致使无法取得装修许可证，房屋无法按约定目的使用。在商铺外墙搭建的二层钢结构外楼梯，其不仅是作为案涉商铺的出入口，也是市场升级改造配套进出口消防通道，虽徐金华抗辩称案涉商铺原有一条由农贸市场直通的通道，博杰公司也认可该搭建外楼梯实质应由其负责完成，郝啸龙仅仅是代为垫资，故完成该外楼梯建设应是博杰公司作为出租人的义务，现外楼梯搭建亦因违章无法进行，案涉商铺亦无法正常使用。故由于案涉商铺无法办理装修许可证，以及外搭楼梯被作为违法建筑强制拆除，使得案涉商铺使用不能符合约定，合同目的已无法实现，故徐金华和博杰公司作为出租人及转租人均已构成根本违约，郝啸龙有权行使解除权。现郝啸龙于2016年4月向徐金华和博杰公司分别发出了解除合同通知，且已经被签收，徐金华和博杰公司亦未请求确认解除合同的效力，故该通知已经发生解除效力，租赁合同已经解除。 对郝啸龙提出的返还租金、保证金、转让费和管理费的请求，本院认为，现双方合同已经解除，但房屋并未交还，故合同约定的保证金退还条件尚未达到，对其提出的返还保证金请求不予支持，因房屋未实际交还其要求返还管理费的请求亦缺乏依据，本院亦不予支持。根据合同约定，徐金华应提供合同约定的房屋并保障其正常使用，未按约定提供场地或水电等设施或条件致使不能正常使用的，应当及时整改，因此影响经营准备的，准备期应相应延长，因此影响正常经营的，应当相应减少租金并赔偿经营损失。徐金华作为转租方未能保障房屋正常使用，使得商铺无法完成装修，不能正常经营，故依照合同约定应对相应租金予以减少，但因案涉商铺一直仍由郝啸龙实际占有和控制至今，其应支付相应的占有使用费，故本院对郝啸龙主张的租金返还及徐金华主张的占有使用费相抵消，不予处理。但现因徐金华的违约行为致使合同解除，故对郝啸龙要求返还转让费20万元的请求本院亦予以支持。 对郝啸龙主张的损失，本院认为，合同明确约定了徐金华应提供合同约定的房屋并保障其正常使用，未按约定提供致使不能正常使用，影响正常经营的，应当相应减少租金并赔偿经营损失，同时房屋使用用途不符合政府规划导致无法正常经营、经营中断或终止的，博杰公司也应当赔偿由此对郝啸龙造成的全部损失及合理预期收益。现案涉商铺因无法提供报建资料致使不能办理装修许可证，以及搭建的外楼梯被强行拆除，致使房屋不能正常使用，郝啸龙可要求徐金华赔偿经营损失，也可要求博杰公司赔偿全部损失。现郝啸龙主张的损失均为装饰装修费用和员工支出，并无经营部分损失，而该商铺尚未投入经营，无相应的经营收入标准，故对其要求徐金华承担损失赔偿的请求本院不予支持，但对其要求博杰公司承担损失赔偿的请求，本院予以支持。对损失赔偿内容，本院认为，郝啸龙购买的厨具、家具、灯具、餐具及杂项等非附着物可由其自行搬离，故对原告主张的该部分费用损失不予支持。消防改造费用、相邻权赔偿、灭鼠付款、装修尾款支付等原告未提供相应付款或收款凭证，缺乏证据予以支撑，故对该部分损失本院亦不予支持。但对燃气安装费7万元，变压箱安装费73781元，隔音工程支付96633元，空调采购费85000元，新风系统安装57768元，墙体彩绘3750元，装修费130万元，海鲜池2000元、弱电系统6万元、工程质量鉴定支付15000元、电缆设备采购46632元、外墙室、外楼梯和幕墙支付18万元，上述费用共计1990654元系必然造成的直接损失，故本院予以支持。对员工支出的相关费用，因案涉店铺因装修未完成并未进行营业，故其在未营业期间聘用员工并支付员工工资的支出并非其在商铺装修期间所必须支出的费用，亦并非在签订合同时对方所能预见，故对该部分费用支出本院不予支持。对郝啸龙主张的其他费用支出损失部分，因缺乏相应证据予以佐证，以及部分费用尚未发生，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）徐金华于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）郝啸龙返还转让费20万元； 二、被告成都博杰市场经营管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）郝啸龙赔偿损失1990654元； 三、驳回原告（反诉被告）郝啸龙的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）徐金华的反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16688元，由被告（反诉原告）徐金华负担587元，被告成都博杰市场经营管理有限公司负担5842元，原告（反诉被告）郝啸龙负担10259元，反诉受理费6700元，由被告（反诉原告）徐金华负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  杨 奕 人民陪审员  王玉兰 人民陪审员  薛 峰 二〇一七年四月二十八日 书 记 员  周小燕