上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初3657号原告：上海古美资产经营管理有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：闻jf，总经理。委托诉讼代理人：张曦，上海市新闵律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄一，上海市新闵律师事务所律师。被告：上海和思教育科技有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陆yf，总经理。原告上海古美资产经营管理有限公司(以下简称古美资产公司)与被告上海和思教育科技有限公司(以下简称和思教育公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法由审判员陈洁适用简易程序于同年4月11日公开开庭进行了审理。原告古美资产公司的委托诉讼代理人黄一到庭参加了诉讼。被告和思教育公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告古美资产公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间租赁关系于2017年1月16日解除；2、判令被告将位于上海市闵行区平阳路XXX号XXX室，面积为112平方米的房屋腾空并归还给原告；3、判令被告向原告支付拖欠的2016年6月26日至2017年1月15日的房屋租金61,538.4元(人民币，下同)，物业管理费9,004.8元，电费1,343元；4、判令被告向原告支付逾期归还房屋的使用费，按原日租金双倍即每日604.80元为标准计算至实际归还房屋之日止；5、判令被告支付违约金18,396元。诉讼中，基于被告于2017年3月20日已将房屋返还给原告及实际收取租赁保证金17,720元，原告故变更诉请为：1、确认原、被告之间租赁关系于2017年1月17日解除；2、判令被告向原告支付拖欠的2016年6月26日至2017年1月17日的房屋租金62,012.32元，物业管理费9,061.16元，电费1,343元；3、判令被告向原告支付逾期归还房屋的使用费38,572.25元；4、判令被告支付解约违约金17,720元。事实和理由：位于上海市闵行区平阳路XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的产权人是案外人上海zy实业有限公司(以下简称zy实业公司)。2010年12月12日仲义实业公司将平阳路XXX号、1501号龙祥大楼1-10楼房屋整体出租给原告，租期10年，允许原告对外进行转租并收取相应租金。2015年6月25日，双方签订《租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告使用，租期2年，自2015年6月26日至2017年6月25日。此外，合同对租金标准、物业费、合同的解除、违约责任的承担等进行了明确的约定。合同签订后，原告即按约将涉案房屋交付给被告使用。但被告却在租赁期间多次拖欠原告租金、物业费、水电费，最后原告在向被告发函催讨无果的情况下，再次通过发函通知被告解除租赁关系。现原告为维护自身合法权益，诉至法院要求判如所请。被告和思教育公司未作答辩亦未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：案外人仲义实业公司系位于上海市闵行区平阳路XXX号XXX室房屋的权利人，其于2010年12月12日全权委托原告代为经营出租位于平阳路XXXX、XXXX、XXXX、XXXX号房屋。2015年6月15日，原告古美资产公司(出租方，签约甲方)与被告和思教育公司(承租方，签约乙方)签订《“古美现代服务企业中心”办公租赁合同》一份，约定：乙方向甲方承租位于闵行区平阳路XXX号XXX室、建筑面积为112平方米的房屋。租期2年，自本合同生效后甲方按本合同约定向乙方正式交付租赁物业之日起算，租赁物业正式交付时间为2015年6月26日。租赁物业每天每平方米建筑面积起始租金为2.7元，每月的租金总计为9,198元。租赁物业起始租金2年内不变。乙方必须在本合同签订后五个工作日内支付甲方首次租金，除首次租金外，后续租金按每三个月支付，应在前一期租金到期日前五个工作日内一次性支付。乙方应在本合同生效后的五个工作日内支付甲方首期物业管理费4,032元，物业管理费支付到甲方指定的银行账户。电费收取单价为1.25元/千瓦时(公共区域的除外)，单元内用电按乙方每月实际用量能耗费用计算(以单元电表读数为依据收取)。中央空调电费以计费系统读数为依据收取。乙方应在本合同生效后五个工作日内支付甲方保证金17,720元。由于乙方未按本合同规定按期足额支付租金或物业管理费且拖欠时间为壹个月以上，导致本合同解除的，甲方可没收乙方已交付的相当于二个月租金的保证金作为违约金，并要求乙方立即交还该租赁物业。乙方未立即交还的，则每占用租赁物业一天须向甲方支付日租金二倍的违约金及物业管理费与电费等各项费用，并赔偿因延期腾出而给甲方造成的损失。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告向被告交付了上述房屋。被告则向原告支付了房屋租赁保证金17,720元及至2016年6月25日止的租金。2016年12月29日，原告通过上海市新闵律师事务所张曦律师向被告寄送《律师函》，上载“合同签订后，委托人即按约将房屋交付你司使用，但你司却多次拖欠支付租金，截止至本律师发函之日，贵司已累计拖欠委托人房屋租金334,799.04元、物业管理费52,646元、公共事业费21,783元。期间，虽经委托人多次催讨，但贵司至今仍未按约及时足额支付。行为已经构成了严重违约，且给委托人造成了严重的损失。现本律师代表委托人郑重向贵司提出以下要求：1、贵司应当在收到本律师函后的5日内将拖欠的租金、物业管理费、公共事业费支付给委托人；2、贵司应当按照租赁合同第4-3条的约定，按照拖欠租金金额的每日1%的标准向委托人支付逾期付款违约金；3、若贵司未在上述期限内向委托人支付上述拖欠费用和逾期付款违约金的，则委托人将根据租赁合同的相关约定解除与贵司之间的租赁关系，并追究贵司的违约责任，若给委托人造成的损失大于违约金的，贵司还应当承担赔偿责任。”2017年1月16日，原告向被告发送《解约通知函》，上载“因你司多次长期拖欠向我司租赁的平阳路XXX号XXX室、XXX室和XXX室房屋的租金未付，且在我司多次催讨并委托律师发函后仍未能支付，此行为已经构成根本性违约，为此我司决定自2017年1月16日解除与你司就上述3套房屋所签订的租赁合同。现要求你司在2017年1月23日之前将前述房屋清空，并按正常使用后的状态返还我司，否则由此产生的后果由你司自行承担。另你司承租的平阳路XXX号303、304、305室房屋的租期已经于2017年1月5日到期。但你司不仅拖欠租金未付，且未及时将房屋腾空返还我司，现要求你司在2017年1月23日之前将该房屋腾空返还我司，否则由此产生的后果由你司自行承担。”此函被告于2017年1月17日签收。另外，原告自认被告已于2017年3月20日将房屋返还给原告。由于被告至今未向原告支付拖欠的款项，原告遂诉诸法院要求按上述诉称解决。对于上述事实，原告提供了《上海市房地产权证》、《情况说明》、《“古美现代服务企业中心”办公租赁合同》、收费通知书、电费凭证、《律师函》、《解约通知函》及邮寄凭证，本院予以确认并在卷佐证。被告和思教育公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证的权利。本院认为，原告从产权人处获得合法转租权后，与被告签订的《“古美现代服务企业中心”办公租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应按约履行。根据上述合同约定，被告未按时支付租金或物业管理费且拖欠时间为1个月以上的，原告有权提前解除合同。本案中，被告自2016年6月起开始拖欠租金不付，已构成违约，原告据此发函通知被告要求解除合同，符合合同约定的解除条件，故双方的租赁合同自被告收到原告通知之日，即2017年1月17日起解除。上述租赁合同解除后，被告还应向原告付清使用房屋期间拖欠的各项费用。因此，原告要求被告支付自2016年6月26日起至2017年1月17日止拖欠的租金、物业管理费之诉请，符合双方的合同约定，本院予以支持。另根据上述租赁合同约定，因被告的责任而终止合同时，被告未立即交还房屋的，则每占用租赁物业一天须向原告支付日租金二倍的违约金，且原告可没收被告已交付的相当于二个月租金的保证金作为违约金，原告诉请中要求被告按照日租金二倍的标准支付至搬离之日止的房屋使用费，实际上指的就是逾期搬离违约金，符合双方的合同约定，本院予以支持。但因原告发函要求被告于2017年1月23日之前将房屋清空并返还原告后，被告已于2017年3月20日将房屋返还给原告，因此应以2017年1月24日至同年3月20日作为逾期搬离违约金的计算期间，原告计算的期间有误，本院予以纠正。自2017年1月18日起至2017年1月23日止的房屋使用费仍参照租金标准予以支付。而考虑到被告支付的租赁保证金已作为提前解除合同违约金处理，故本案中原告无需再行返还被告租赁保证金。另外，原告已代被告缴付了被告使用房屋期间的电费1,343元，被告应将此款支付给原告。被告和思教育公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海古美资产经营管理有限公司与被告上海和思教育科技有限公司签订的《“古美现代服务企业中心”办公租赁合同》于2017年1月17日已经解除；二、被告上海和思教育科技有限公司支付原告上海古美资产经营管理有限公司欠付的自2016年6月26日起至2017年1月17日止的租金62,012.32元；三、被告上海和思教育科技有限公司支付原告上海古美资产经营管理有限公司欠付的自2017年1月18日起至2017年1月23日止的房屋使用费1,780.25元；四、被告上海和思教育科技有限公司支付原告上海古美资产经营管理有限公司欠付的物业管理费9,061.16元；五、被告上海和思教育科技有限公司支付原告上海古美资产经营管理有限公司欠付的电费1,343元；六、被告上海和思教育科技有限公司支付原告上海古美资产经营管理有限公司自2017年1月24日起至2017年3月20日止的逾期归还房屋违约金35,011.74元；上述第二至第六条的履行期限均为于本判决生效之日起十日内。七、被告上海和思教育科技有限公司支付原告上海古美资产经营管理有限公司提前解除合同违约金17,720元(此款已与被告上海和思教育科技有限公司支付的17,720元房屋租赁保证金相抵扣)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,259.89元，由被告上海和思教育科技有限公司负担(于本判决生效之日起十日内向原告上海古美资产经营管理有限公司直接支付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈洁二〇一七年四月二十六日书记员  张辰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。