广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20381号上诉人（原审被告）：深圳市康辉旅行社有限公司，住所地广东省深圳市福田区振华路100号深纺大厦C座五楼。法定代表人：满炎权。委托诉讼代理人：范文文，广东伟然（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵雷军，广东伟然（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董桂开，女，1977年6月16日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：孔肇贤，广东期待律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡岚，广东期待律师事务所律师。原审被告：广东荣和康园旅游投资管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区钟村街汉兴东路130号101房。法定代表人：满梅花。上诉人深圳市康辉旅行社有限公司（以下简称康辉公司）因与被上诉人董桂开、原审被告广东荣和康园旅游投资管理有限公司（以下简称荣和康园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初595号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人康辉公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判为康辉公司向董桂开支付违约金8000元；2.一、二审诉讼费用由董桂开负担。事实与理由如下：一、一审法院将《房屋租赁合同书》解除的责任全部归责于康辉公司，既不符合客观事实，也没有法律依据。（一）从涉案酒店经营项目的启动背景分析，康辉公司不存在过错，继而可以认定在签署租赁合同时亦不存在过错。（二）董桂开作为租赁合同的出租方，负有法律法规明确规定的应当承担的出租人义务，一审法院认定康辉公司需要承担租赁合同签署过程中的各项核查义务，不符合法律规定。（三）假设一定要认定在整个涉讼房屋买卖和租赁过程中的责任承担主体，也应当是案外人奥园集团（广州）有限公司（以下简称奥园公司），本案中的康辉公司与董桂开均是受害者。（四）只有当康辉公司擅自退租或者恶意解除合同时，才需要承担违约责任。二、一审法院认定康辉公司存在“提前退租”的违约行为，不符合客观事实。实际上，涉案租赁合同系经由政府协调，并由康辉公司、董桂开、奥园公司签署《协议书》（以下简称三方协议）的方式，平稳地将承租人的主体由康辉公司变更为奥园公司，实质上属于租赁合同主体的变更或者酒店项目经营权的转移，而非租赁合同关系的单方解除。三、在涉案租赁合同关系的履行及变更过程中，康辉公司也采取了合理的补救措施（将承租人变更为奥园公司），保证董桂开的合同权益。实际上董桂开并未因此遭受任何损失，不应支持其违约金诉求。四、一审法院认定康辉公司需要承担违约赔偿责任，不符合公平正义、诚实信用原则，也与公序良俗相违背。恳请二审法院在考虑实际情况的基础上合理判决，即使认定康辉公司违约，请求酌情判决康辉公司向董桂开支付违约金8000元（即2个月租金）。被上诉人董桂开二审答辩称：同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。原审被告荣和康园公司经本院二审合法传唤，未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。一审法院经审理查明：一、位于广州市番禺区钟村街汉兴东路xxx号xxx的房屋（以下简称涉讼房屋）的权利人为董桂开，建筑面积为47.6平方米，用途为办公。二、2014年9月20日，奥园公司（甲方）与康辉公司（乙方）签订《康辉旅游经营奥园城市天地八区公寓（南座）酒店项目确认书》，约定甲方在对外销售位于广州市番禺区汉溪大道奥园城市天地八区公寓（南座）时，为了向买受人提供适合的商业经营渠道，特此引进乙方作为该公寓酒店的运营商；甲方在销售该栋公寓时应要求买受人必须将所购物业租赁给乙方用于酒店经营并以此作为甲方销售的一个条件让买受人确认；甲方也确认整栋公寓（南座）整体由乙方作为酒店进行经营；合作物业为奥园城市天地八区公寓南座整栋公寓房，（4-22层）合共341套，另加每层一套布草房；物业租赁期为10年，起算时间为甲方与买受人商品房买卖合同约定交楼日期，免租期（含装修期）为六个月，其中第一年4个月、第二年1个月、第三年1个月；建筑面积41-48平方米的房间租金按每月4000元/间（税前）计，建筑面积51-63平方米的房间租金按每月4800元/间（税前）计，第三年在原租金基础上增加6%，第五年在前基础上再增加6%，第七年在前基础上再增加6%，第九年在前基础上再增加6%；甲方在销售公寓时，应明确告知买受方需将房屋租赁给乙方作为酒店经营并与乙方签订正式租赁协议；甲乙双方签订本确认书后，甲方保证不会在8地块和9地块引进同类公寓酒店经营项目；甲方同意乙方在经营该酒店项目时使用乙方在番禺成立的经营公司进行实质运作；等等。三、2014年10月16日，奥园公司（甲方）与康辉公司（乙方）签订《深圳康辉进驻奥园商业中心项目合作协议》，约定甲方将位于广州市番禺区汉溪大道奥园城市天地项目进行对外销售后，为了向买受人提供经营管理渠道，特此引进乙方作为公寓的合作运营商，买受人在购房的同时与乙方签署《房屋租赁合同》，将所购物业直接租赁给乙方用于度假酒店经营，从而实现甲方、买受人及乙方的三赢；租赁物业用途为商业公寓，乙方用于度假酒店进行商业经营（包括但不限于日租、月租和旅业配套），酒店名称为维也纳国际酒店（城市天地店）；租赁期内，甲方负责提供本座物业的消防和环保等政府验收合格证以便乙方办理旅业经营许可证，办理旅业经营许可证的各种费用及办证流程均由乙方负责；等等。四、2014年11月8日，董桂开（甲方）与康辉公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将涉讼房屋预租给乙方使用，建筑面积为47.998平方米；乙方按照双方签署的《装修委托协议》约定并参照乙方提供的装修效果图和标准为甲方物业进行装修；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为经营性公寓式酒店使用，酒店名称为维也纳国际酒店（城市天地店），乙方必须遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；租赁期限10年（从正式支付租金时间算起），自2015年12月25日起至2025年12月24日（如因客观原因导致物业迟延交付的，租赁期自实际交付之日起算，租期相应顺延）；甲方不可撤销的授权乙方按照其与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的交楼日期及条件办理验楼和收楼手续；租金标准4000元/月，第三年在原租金基础上增加6%，第五年在前租金基础上再增加6%，第七年在前租金基础上再增加6%，第九年在前租金基础上再增加6%；乙方于每月15日前将本月租金支付给甲方；租赁第一年免租期为4个月，用于物业装修和试营业（自开发商正式办妥交楼手续并交付物业给乙方之日起算），第二年和第三年各减免一个月租金；在租赁期内，甲方未经乙方同意擅自退租而解除合同的，除退还乙方已支付的诚信押金外，还应按照余下期限应收租金总额的30%赔偿给乙方；甲方因房屋权属瑕疵等而导致本合同无效或其它原因而违反本合同约定，提前收回房屋的，除照价赔偿乙方原投入设备、设施外，应按照本合同余下期限总租金的10%向乙方支付违约金；乙方未经甲方同意，擅自退租或恶意解除合同的，甲方有权没收乙方已支付的押金，乙方除须结清该物业的水、电及煤气费外，应按照合同余下期限应付总租金的30%向甲方支付违约金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按未付租金金额的1%向甲方支付违约金，逾期超过60日的，甲方有权解除合同，乙方应按合同余下期限应付总租金的30%向甲方支付违约金；等等。五、2016年3月17日，康辉公司与案外人奥园公司签署《收楼确认书》，确认康辉公司于2016年3月17日办理收楼手续。同日，奥园公司、康辉公司及奥园城市天地八区2栋业主代表共同召开会议，并达成一致意见，其中：康辉公司承诺与业主签订的《房屋租赁合同书》约定内容不变，约定的租金起始日期不变（即2015年12月25日为起租日，2015年12月26日至2016年4月25日为装修免租期，2016年4月26日为租金计付日）。六、2016年6月18日，董桂开作为甲方（委托方）与康辉公司、荣和康园公司作为乙方（受托方）共同签署《补充协议》（以下简称《补充协议》），其中约定：甲、乙双方的物业租赁期限为10年，自2015年12月25日起至2025年12月24日止，乙方应于每月26-29日支付当月25日至下月24日的租金；甲方应于硬装装修完成后支付家私家电购置费和硬装装修费用总额的30%；甲方于乙方依法领取以租赁房屋为经营地址的酒店营业执照之次月起支付总装修费10%给乙方，在乙方应付甲方租金中平均分六个月抵扣；康辉公司以荣和康园公司名义收取装修费、支付租金、办理房屋租赁备案、缴纳租赁税费等，康辉公司与荣和康园公司确认，对于房屋租赁合同及相关事宜，康辉公司与荣和康园公司互负连带责任，两方不因上述事宜办理主体问题而免除责任；租赁期满或合同提前解除，乙方除按原《房屋租赁合同书》履行相关义务外，乙方还需保证该房屋及装修和乙方提供的物品清单中的物品全部完好并能正常使用；等等。七、2017年8月1日，董桂开作为甲方（业主）、康辉公司作为乙方以及奥园公司作为丙方共同签订《协议书》，约定：基于多方面原因，乙方拖欠甲方2017年6月、7月各50%的租金，并明确表示无法继续该项目，退出维也纳酒店的经营管理；丙方向甲方承诺：丙方保证原合同解除的同时与甲方签订新的房屋租赁合同，丙方指定广州奥美家酒店管理有限公司作为承租方签订新合同，保证原租期及租金收益不变，保证甲方不承担租赁期间的房屋维修整改费用；甲、乙、丙三方签订本协议的同时，原合同解除；本协议签订后，如因甲方、乙方或丙方原因导致房屋仍未办理交接的，该房屋实际交接之日前的租金由责任方承担；甲、丙二方签订新合同后20日内，丙方代甲方将甲方已收取的乙方押金，在扣除乙方应支付给甲方的租金后，余款退还给乙方；本协议及新合同签订后，丙方同意按原合同约定的租金标准，自本协议签订起20日内向甲方支付当月租金，后续租金支付依据新合同约定履行；就甲乙双方签订的《装修合同》、《补充协议》、《承诺函》等协议，原乙方的权利、义务由丙方继续履行，因上述协议产生的债权债务纠纷，乙方必须自行处理；等等。八、2017年7月7日、2017年7月14日以及2017年7月28日，广州市番禺区住房和建设局分别作出《关于奥园城市天地购房租赁纠纷协调会议纪要》，其主要内容为该局组织了三次协调会议予以解决本案纠纷的过程，协调会最终要求康辉公司必须于2017年7月20日前解决6、7月份所欠业主的租金问题，滞纳金问题按照合同有关约定由康辉公司与业主商定。一审庭审过程中，双方当事人均确认：康辉公司于2017年5月之前的租金已全部支付，2017年5月25日至2017年7月24日期间仅支付50%的租金。2.双方签订的《房屋租赁合同书》已于2017年8月1日解除，合同解除后，董桂开已与案外人重新签订新的租赁合同。双方当事人对于以下问题存在争议：一、针对涉讼房屋的规划用途以及涉讼房屋能否用于酒店经营的问题。双方当事人均确认涉讼房屋产权登记的规划用途为办公。康辉公司称其司与董桂开签订《房屋租赁合同书》时对涉讼房屋的规划用途并不知情，在签订《房屋租赁合同书》之前，奥园公司作为开发商引入其司合作，并向其司承诺涉讼房屋可用作酒店项目经营，由奥园公司出售给业主，再由其司从业主处租赁涉讼房屋，因此其司基于对奥园公司的信任与奥园公司签订了《康辉旅游经营奥园城市天地八区公寓（南座）酒店项目确认书》、《深圳康辉进驻奥园商业中心项目合作协议》，均明确约定涉讼房屋的用途为酒店经营；后奥园公司将涉讼房屋出售给董桂开，房屋买卖合同、租赁合同、装修合同均是奥园公司负责协助签订的，签订后奥园公司仅将租赁合同和装修合同提供给其司，但并未向其司出示房屋买卖合同，否则根本不可能推进该项目；另，由于其司是经营旅游业的企业，并非专业的酒店经营企业，故亦不清楚应向哪个行政部门了解涉讼房屋的规划用途；其司是直至2017年3月份左右才得知涉讼房屋不能作为酒店用途使用。董桂开认为，康辉公司是专业的运营方，在投资经营如此大的项目时，不可能不对项目情况进行详细了解，康辉公司签订上述确认书和合作协议时，应当已明确知道涉讼房屋的规划用途；而且其方签订房屋买卖合同、租赁合同以及装修合同均是同一天在奥园商业中心营销中心同时签订的，对于涉讼房屋是否为办公用途，根本无需其方向康辉公司说明。二、对于康辉公司在对涉讼房屋装修前有否办理申请消防设计审核手续的问题。康辉公司称涉讼房屋的所有消防手续均是由奥园公司负责办理，其司曾于2016年1月14日、5月14日向奥园公司询问奥园消防、施工问题，奥园公司答复其司是有申请消防手续，其司收楼以及提交装修申请后可以施工。康辉公司对此提交了其司与奥园公司法务经理关于消防施工的电子邮件沟通记录截图复印件以及其司与奥园公司就协助改造消防工程的电子邮件沟通记录截图复印件证实其上述主张。董桂开对上述证据三性均不予确认，认为有关消防工程由康辉公司负责，如果最终因消防原因导致无法办理证照，康辉公司应自行承担责任。三、《房屋租赁合同书》解除的原因及责任问题。董桂开主张因康辉公司拖欠2017年6、7月份的租金且单方面表示退租，经其方多次催促无果，康辉公司仍未能按照合同约定履行义务，已构成违约，因此导致涉讼《房屋租赁合同书》解除的责任在于康辉公司。康辉公司主张由于董桂开在明知其司租赁涉讼房屋是用作酒店经营的情况下，仍将房屋性质为办公及无法用于酒店经营的涉讼房屋出租予其司，致使其司的合同目的无法实现，即实际上董桂开于签订《房屋租赁合同书》时已构成根本违约，故其司主张导致解除《房屋租赁合同书》的责任应归于董桂开。四、涉讼房屋有否对外营业的问题。董桂开称康辉公司对涉讼房屋自2016年8月开始一直都是以公寓的形式对外经营，使用的牌照就是荣和康园公司。而康辉公司则表示涉讼房屋装修完毕后，由于无法将涉讼房屋用于酒店经营，其司仅是按照日租房的形式自2016年8月13日开始出租经营，开具发票项目为住宿费，由荣和康园公司开具，其司也并非是将所有房屋同时对外进行试营业。一审法院认为，董桂开与康辉公司签订的《房屋租赁合同书》以及董桂开与康辉公司、荣和康园公司签订的《补充协议》主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于《房屋租赁合同书》解除的原因及责任问题。康辉公司虽然主张涉讼房屋的规划用途为办公导致无法办理消防验收以及其司无法使用该房屋用于酒店经营，但康辉公司未能提供明确具体的证据证实。退一步来说即使康辉公司的上述说法属实，康辉公司虽然自称其司在承租涉讼房屋时并不清楚涉讼房屋登记的规划用途为办公，但从康辉公司提交的其与奥园公司签订的相关合作协议以及康辉公司在庭审中的陈述内容来看，其作为由奥园公司引入的经营方，明知承租涉讼房屋系用于经营酒店的使用目的的前提下，不管是在与奥园公司达成合作意向并签订相关的确认书和合作协议时，还是在与董桂开签订租赁合同承租涉讼房屋时，康辉公司均应对涉讼房屋履行充分的审慎注意义务，在承租前理应向相关行政管理部门或涉讼房屋所在楼宇的开发商就涉讼房屋产权情况包括规划用途等信息进行详尽了解和查询。此外，根据康辉公司与奥园公司签订的项目确认书约定“甲方在销售该栋公寓时应要求买受人必须将所购物业租赁给乙方用于酒店经营并以此作为甲方销售的一个条件让买受人确认”可见，奥园公司出售包括涉讼房屋在内的相关楼宇时，早已明确了和康辉公司的合作意向，作为包括董桂开在内的小业主，出租涉讼房屋给康辉公司作为酒店经营使用是其购买涉讼房屋的必要条件之一，小业主对此并无其它选择。故，康辉公司主张董桂开故意隐瞒涉讼房屋的规划用途或提供不符合租赁合同目的的房屋，导致其司无法进行酒店经营，理据不足，一审法院不予采纳。因康辉公司未能按照合同约定向董桂开支付相应的租金且提前退出租赁，已构成违约，应对最终导致《房屋租赁合同书》解除承担全部责任。根据董桂开与康辉公司签订的《房屋租赁合同书》的约定，乙方未经甲方同意擅自退租解除合同的，乙方应按照合同余下期限应付总租金的30%赔偿给乙方。现董桂开仅主张康辉公司向其支付违约金24000元，属其自主处分民事权利，一审法院予以照准，故康辉公司应向董桂开支付违约金24000元。根据《补充协议》约定，荣和康园公司应对康辉公司的上述债务承担连带支付责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院于2019年6月21日判决如下：一、被告深圳市康辉旅行社有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告董桂开支付违约金24000元；二、被告广东荣和康园旅游投资管理有限公司对被告深圳市康辉旅行社有限公司上述判决第一项确定的债务承担连带清偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元，由深圳市康辉旅行社有限公司负担。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院认为，一审法院认定董桂开与康辉公司签订的《房屋租赁合同书》以及董桂开与康辉公司、荣和康园公司签订的《补充协议》合法有效、主体适格，各方均无异议，本院不作赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对康辉公司的上诉主张，认定如下：康辉公司上诉主张因董桂开故意隐瞒涉讼房屋的规划用途或提供不符合租赁合同目的的房屋，导致其无法进行酒店经营，其不应当承担涉案《房屋租赁合同书》解除的全部责任，即使康辉公司需要承担违约责任，违约金的标准也应按2个月租金数额计算。因康辉公司上诉主张的事由同其一审诉讼中的抗辩内容一致，一审法院综合双方诉辩意见及所举证据对此作出详细阐述，证据充分、论理清晰，康辉公司二审亦未提供证据推翻一审判决查明和认定的事实。康辉公司因未按照合同约定向董桂开支付相应租金且提前退出租赁合同关系，构成违约，理应对租赁合同的解除承担全部责任。依照《房屋租赁合同书》约定，乙方（康辉公司）未经甲方（董桂开）同意擅自退租解除合同的，乙方应按照合同余下期限应付总租金的30%赔偿给乙方。现董桂开仅主张康辉公司向其支付违约金24000元，属其自主处分民事权利，一审法院予以照准，判决康辉公司应向董桂开支付违约金24000元，并无不妥。康辉公司上诉主张其应向董桂开支付违约金8000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人康辉公司的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人深圳市康辉旅行社有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  李 民审判员  黄春成二〇二〇年一月八日书记员  莫善友