广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)桂0502民初3072号 原告：北海馨平广洋房地产开发有限公司，住所地北海市香港路工业园区办公楼430号。 法定代表人：李树平，董事长。 委托代理人：麻寒盛，广西宇盛律师事务所律师。 委托代理人：杨能盛，广西宇盛律师事务所律师。 被告：刘双，女，汉族，1966年6月6日出生，身份证号码65220119660606164X，住所地广东省惠州市惠城区横江四路3号3单元905室。 原告北海馨平广洋房地产开发有限公司（以下简称馨平广洋公司）诉被告刘双商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月19日受理后，依法适用普通程序，于2017年4月5日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人杨能盛到庭参加诉讼。被告刘双经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告馨平广洋公司提出如下诉求：1、判决确认双方于2010年8月16日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令被告支付原告购房款344313元及违约金315047元（违约金按欠付购房款总额之日万分之五计取，自2011年8月16日起计算至还清日止，暂计至2016年9月15日，为315047元）3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由如下：被告与原告在2010年8月16日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告以总价845104元的价格购买原告开发的位于茶亭路49号北部湾壹号海怡阁2单元2307号房。《补充协议》第六条约定被告分期付款，在合同签订后当日内支付合同总价款的60%作为第一次付款，在合同签订后的12个月内支付合同总价款的10%作为第二次付款，在合同签订后18个月内支付合同总价款的10%作为第三次付款，在原告交房前15天向原告支付合同总价款的20%作为第四次付款。补充协议第3条还约定，如被告未按上述约定期间支付房款的，放弃分期付款的权利，原告有权要求被告一次性付清全部尾款，并且原告有权要求被告按延期支付的金额向原告支付日万分之五的延迟支付违约金。该商品房买卖合同签订后，被告于当日向原告支付了购房款507104元，原告也就被告支付507104元购房款已开出对应金额的发票。被告就余下各分期批次款项至今未支付。期间，原告多次催款，并于2016年6月17日最后向被告发出律师函，但被告至今未支付购房余款。2012年1月12日原告取得涉案房屋的房权证，建筑面积为74.16平方米，原商品房买卖合同第三条合同约定建筑面积为73.61平方米，根据商品房买卖合同第五条约定，产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款，而涉案房屋产权面积与合同约定的建筑面积误差在3%以内，被告应根据合同第五条约定，据实结算房价款，房产证建筑面积74.16平方米，乘以合同约定单价11480.83元/平方米，被告应付原告购房款851418元。扣除被告已付507104元，尚欠344314元购房款未付。原告认为，《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，合同有效，被告应继续履行合同，支付余下房款。被告未按约定支付购房款，行为构成严重违约，应根据约定支付原告违约金。为此原告诉至法院，提出上述诉求。 被告刘双未作书面答辩，亦未到庭参加诉讼。 经审理查明：2010年8月16日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》一份，主要约定被告向原告购买位于北海市部湾壹号海怡阁2单元2307号房，建筑面积73.61平方米，单价每平方米11480.83元，总金额845104元；合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准，面积误差比绝对值在3%以内的（含3%）的，据实结算房价款；付款方式为分期付款，买受人分四期向出卖人支付合同总价款，在合同签订后当日内支付合同总价款的60%作为第一次付款，在合同签订后的12个月内支付合同总价款的10%作为第二次付款，在合同签订后18个月内支付合同总价款的10%作为第三次付款，在出卖人交房前15天向出卖人支付合同总价款的20%作为第四次付款；如一方违约，守约方有权选择解除合同或要求违约方继续履行合同。若守约方选择解除合同，违约方要向守约方赔偿一切经济损失并支付违约金15万元。如守约方选择继续履行合同，违约方要按照合同及补充协议约定及时履行合同和协议义务，同时违约方还要按照协议约定向守约方支付违约金；若买受人未按照补充协议约定及时支付合同价款，延迟付款时间超过应付期限30天的即视为买受人违约，买受人同意放弃分期付款的权利，出卖人有权要求买受人一次性支付全部未付合同价款，包括未到付款期限的合同价款；出卖人要书面通知买受人一次性付款金额和付款日期，买受人同意出卖人将书面通知邮寄送达到买受人在合同中注明的地址即视为完成对乙方的送达和通知；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人有权将交房时间按买受人逾期付款天数延迟（如买受人逾期十日支付房款，则出卖人有权将交房时间往后推迟十日）。出卖人应当在2012年1月5日前将经验收合格的商品房交付买受人等内容。上述合同签订后，被告按约支付了购房款共计507104元。2016年6月17日原告向被告发送《律师函》，该函主要载明，被告向原告所购买的上述房屋被告只交付了一期购房款507104元，尚欠一期购房款累计338000元，逾期支付购房款已达1590天，已经严重违反合同约定，根据补充协议第3-1、4-1和4-2条款的约定，须承担违约责任。为此，原告要求被告于2016年6月24日前将上述未付购房款支付给原告等内容。现原告以被告未按合同约定支付剩余房款，存在违约为由诉至法院，提出上述的诉求。 另查明，上述房屋于2012年1月12日办理了房产证，登记在原告名下，登记的建筑面积为74.16平方米。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。签订合同后，被告向原告支付了购房款507104元，根据双方约定的合同总价款为845104元，被告尚有未支付购房余款338000元。另因涉案房屋的实际建筑面积为74.16平方米，比合同约定的多出0.55平方米，按照合同定约定，被告须向原告补房款差价6314元（11480.83元/平方米×0.55平方米=6314元），为此，被告需向原告支付购房余款344314元。为此，原告请求被告支付剩余的购房款于法有据，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》第七条的约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”，另《补充协议》第3条约定“若买受人未按照补充协议约定及时支付合同价款，延迟付款时间超过应付期限30天的即视为买受人违约，买受人同意放弃分期付款的权利，出卖人有权要求买受人一次性支付全部未付合同价款，包括未到付款期限的合同价款；出卖人要书面通知买受人一次性付款金额和付款日期，买受人同意出卖人将书面通知邮寄送达到买受人在合同中注明的地址即视为完成对乙方的送达和通知；买受人的延期付款如果没有得到出卖人书面认可的情况下，买受人要按照延期支付的金额向出卖人支付日千分之一的延迟付款利息。”为此，被告逾期支付剩余购房款的行为构成违约，对于原告请求被告支付违约金（以未付房款344314元为本金，按日万分之五的标准，从2011年8月16日起计算至还款之日止）的诉求于法有据，本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第一百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告北海馨平广洋房地产开发有限公司与被告刘双于2010年8月16日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议合法有效； 二、被告刘双支付购房款344314元及违约金（违约金计算：以344314元为本金，按日万分之一，自2011年8月16日计算至还款之日）给原告北海馨平广洋房地产开发有限公司; 三、驳回原告北海馨平广洋房地产开发有限公司其他的诉讼请求。 案件受理费10392元，由被告承担。（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告） 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费10392元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  韦燕妮 人民陪审员  黄小兵 二〇一七年四月十日 书 记 员  李春瑶