上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初24353号原告：上海市闵行区罗阳二村业主委员会，住所地上海市闵行区。负责人：郭留婉，主任。委托诉讼代理人：王轶婕，上海市四方律师事务所律师。委托诉讼代理人：王元旋，上海市四方律师事务所律师。被告：上海佳信物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈华远，执行董事。委托诉讼代理人：姚显明，男。委托诉讼代理人：徐明政，上海市杰豪律师事务所律师原告上海市闵行区罗阳二村业主委员会(以下简称罗阳二村业委会)与被告上海佳信物业管理有限公司(以下简称佳信物业公司)所有权纠纷一案，本院于2016年8月18日立案受理。依法由审判员夏万宏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗阳二村业委会的委托诉讼代理人王轶婕、王元旋，被告佳信物业公司的委托代理人姚显明、徐明政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗阳二村业委会向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告2013年7月1日至2015年6月30日期间公共收益款291,708.94元，2015年7月1日至2016年4月30日期间的停车费收益218,065.15元；2、判令被告返还原告垫付的2016年3月1日至4月30日的水泵房电费7,061.90元；3、判令被告返还原告垫付的限速器检测费2,320元。事实和理由：2013年6月25日，因上海市闵行区罗锦路258弄罗阳二村小区业主委员会未选举产生新的业委会成员，故被告受罗阳二村居民委员会委托自2013年7月1日起为罗阳二村小区提供物业管理服务。2015年3月27日，原告新一届业委会开始履行职责后与被告签订物业服务合同，约定2015年3月1日至2016年2月28日期间由被告为罗阳二村小区提供物业管理服务，并约定“露天停车位(按月付120元/辆)，乙方按停车收入中管理费用中25%，物业管理成本补贴15%标准提取停车管理服务费，临时停车费管理费用也是25%，管理成本15%执行”。被告在物业管理期间收取了停车费，但并未将相关停车费收益返还原告。此外，2016年4月30日，被告正式撤离罗阳二村小区，但之前应当由被告承担的2016年3月1日至4月30日的水泵房电费7,061.90元及限速检测费2,320元，被告在撤离小区后亦未支付。故原告诉至法院。审理中，原告罗阳二村业委会确认“因原告主张2015年6月30日前被告应支付余额曾经有所变化，现在原告确认截至2015年6月30日，被告应支付原告的净余额为291,708.94元，即双方均盖章无争议之数额。2015年7月到2016年4月期间的固定车位及临时车位停车收益合计为280,740元+104,466元=385,206元，扣除的两次税金分别为15,861.81元、5,902.33元，因而税后收益合计金额是363,441.86元，按照60%提取的金额为218,065.15元”。被告佳信物业公司辩称，不同意原告诉请,对第1项诉请金额予以确认，但支出部分被告有不同意见；对第2项水泵房电费和第3项限速检测费应当由原告承担。被告主张的扣款主要有：1、调整共有住宅售后物业服务补贴(2013年7月到12月补贴为15,143.67元、2014年1月到2015年6月补贴为106,005.70元、2015年7月到12月补贴金额为35,335.22元、2016年1月到4月补贴金额为23,556.81元)，按照托管合同第五页第九条(二)规定，合同期内如有国家调整政策造成费用以及成本增长由甲方解决(2013年7月到2015年2月)。另一个期间段是按照物业服务合同第五页第二十二条(三)、第二十三条(一)规定，如遇国家最低工资标准调整，按照国家法定方式调整。按照上海市物价局规定，从2013年开始售后房是按照商品房的80%标准执行，原来是0.52元每月每平方米，调整以后是0.8元乘以80%为0.64元每月每平方米，减去0.52元差额等于0.12元，再乘以售后公房面积21,032.87平方米乘以六个月等于15,143.67元。2014年是按照100%执行，就是0.8元减去0.52元差价等于0.28元,乘以面积21,032.87平方米，再乘以18个月等于106,005.7元。2015年也是按照上述标准，差额为0.28元乘以面积再乘以6个月，金额是35,335.22元。2016年1月到4月也是同样标准计算。2、最低工资补差2014年4月到2015年6月期间金额为72,000元、2015年7月到12月是48,000元、2016年1月到4月金额为35,400元，计算方式是小区物业服务人员定额共20人，都是按照最低工资发放。2013年是1,620元，从2014年4月起最低标准1,820元，差额是200元。2015年是2,020元，2016年是2,190元，每年四月份会调整。依据是按照托管合同第五页第九条(二)规定，合同期内如有国家调整政策造成费用以及成本增长由甲方解决(2013年7月到2015年2月)。另一个期间段是按照物业服务合同第五页第二十二条(三)、第二十三条(一)规定，如遇国家最低工资标准调整及按照国家法定方式调整。3、2015年7月到12月，水泵房电费金额分别为3,595.38元、3,843.45元、3,888.31元、3,625.51元、3,663.32元、3,495.38元。依据是托管合同第四页第七条(四)款手写部分约定水泵房费用由原告支付。物业合同中没有相关约定，但实际上应当按照习惯来，业委会开具过相关支付凭证。2016年1月份业委会签单表示由业委会承担该笔费用。4、2015年7月到12月绿化垃圾清运费4,500元、1,800元，购电子锁300元，电缆线1,950元、楼宇对讲配件1,345元、业委会办公用品480元、划线油漆400元，依据是上述费用都有业委会开具的支付通知单。5、2015年7月到12月维修基金未操作部分(2013年7月到2014年7月)66,094元，依据是业委会开具的支付通知，但目前没有支付。6、2016年1月到4月水泵房电费3,505.63元、3,613.97元、3,266.55元、2016年1月到4月绿化垃圾清运费6,000元、业委会办公用品522.5元、七彩灯带765元、50号水泵购买阀门922.80元，依据是业委会通知单。经审理,本院查明如下事实：2013年6月25日，以被告佳信物业公司为乙方，以“罗阳二村”为甲方签订物业服务托管合同一份，载明：因前期物业退出罗阳小区的物业管理服务，为保证小区居民生活的正常和稳定，经见证方推荐乙方承接罗阳二村小区的物业管理服务。物业名称：罗阳二村。物业类型：混合型小区。座落位置：闵行区梅陇镇罗锦路258弄，住宅建筑面积118,000平方米。水泵电费由业委会支付；垃圾桶购置费由业委会支付；绿化垃圾清运(费)由业委会支付。乙方按下述收费形式确定物业服务费用：包干制。由业主向乙方支付本合同约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；合同期内，若遇国家调整政策等不可抗力原因产生的成本及相关费用的增长，由甲方解决。停车费收费分别采取以下方式：(一)停车场属于全体共有全体业主共用的，车位使用人应按露天机动车车位120元/个/月的标准向乙方交纳停车费。本物业服务托管合同期限：自2013年7月1日起至甲方按规定程序正式选聘物业服务企业并订立正式合同生效时止。落款处加盖小区居委会印章及被告佳信物业公司印章。2015年3月27日，以原告罗阳二村业委会为甲方，被告佳信物业公司为乙方签订罗阳二村小区物业服务合同一份，约定：物业名称：罗阳二村；物业类型：商品房、售后公房、回搬房混合型小区；座落位置：罗锦路258弄；总建筑面积：118,719.16平方米。乙方根据下属约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：……小高层、多层业主或物业使用人缴纳供水费由乙方按建筑面积每平方米0.01元向业主和使用人收取……小高层住宅电梯水泵运行费按每月每平方米0.40元(建筑面积)，由乙方向业主和使用人收取(专项专用，账目清楚)。停车场收费分别采取以下方式与分配：停车场属于业主大会所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位(按月付120元/辆)乙方按停车收入中管理费用25%，物业管理成本补贴15%标准提取停车管理服务费，临时停车费提取管理费用也是25%，管理成本15%执行。如物业费调整后取消15%，按照25%提取，包括所有公共收益的，停车管理应附专门文本明确各自的义务，确保实行。根据甲方要求，乙方针对小区的实际情况提出了整改措施，乙方承诺平稳交接后，在得到业委会的批复后，一年内逐步实施；乙方根据甲方的业主公约对小区地面停车情况给予优化管理。确保公共停车位归全体业主所有，任何人不得随意占用公共道路及绿化地带。影响他人的生命财产安全，甲方应积极协助。如遇国家法定最低工资调整，则按法定物业管理的收取标准执行或从小区公共收益提取进行补贴，由业主大会决定后执行。本合同为期一年，自2015年3月1日起至2016年2月28日止。合同期满后，乙方享有优先续签的权利。审理中，原告陈述“对2015年7月到12月支出部分的电话费予以认可，关于7月到12月水泵房电费、津贴部分也认可”。本院认为，根据物业管理法规及规章的相关规定，被告佳信物业公司利用物业管理区域内的公共设施、共用部位停放车辆，在扣除一定的管理费用后，应当归小区全体业主共同所有。根据原、被告在庭审中确认的意见，双方对于2013年7月1日至2015年6月30日期间停车费收益291,708.94元以及2015年7月1日至2016年4月30日期间的停车费收益218,065.15元(按60%比例计算)之数额，均无异议，故本院依法予以确认。关于被告主张的调整共有住宅售后物业服务补贴、最低工资补差等相关费用等争议问题，本院认为，从合同约定的角度而言，物业服务托管合同约定“由业主向乙方支付本合同约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；合同期内，若遇国家调整政策等不可抗力原因产生的成本及相关费用的增长，由甲方解决”。物业服务合同亦约定“如物业费调整后取消15%，(停车费)按照25%提取”、“如遇国家法定最低工资调整，则按法定物业管理的收取标准执行或从小区公共收益提取进行补贴，由业主大会决定后执行”，上述约定条款涉及到物业费调整、最低工资调整等内容，虽可表明双方在订立合同时对被告佳信物业公司在物业管理成本增加相应的补贴方面有所提及，但并未就具体的补贴方式、补贴金额等进行明确的约定，故考虑到原告罗阳二村业委会在本案中以60%的停车费比例主张相关权利，被告佳信物业公司所提出的相关费用应由其另行主张为宜，本案中不作处理。关于被告主张被告返还原告垫付的2016年3月1日至4月30日的水泵房电费7,061.90元，本院认为，物业服务托管合同中明确约定“水泵电费由业委会支付；垃圾桶购置费由业委会支付；绿化垃圾清运(费)由业委会支付”，物业服务合同虽对水泵房电费的负担未作明确约定，但考虑到物业服务托管合同与物业服务合同的承继性，可认定水泵房电费由原告支付已成为系争小区物业管理过程中的习惯做法，且被告亦提供了原告业委会盖章确认的项目支付通知单，故本院认定该费用应由原告自行负担为宜，原告的相关主张，本院不予支持。与此同时，关于原告主张被告返还原告垫付的限速器检测费2,320元，考虑到被告佳信物业公司现已撤出小区物业管理，且相关费用系属小区公共部位支出等事实，应由原告向相关具体业主主张为宜，故原告直接向被告提起的相关主张，本院不予支持。关于原告主张的2015年7月到12月水泵房电费(金额分别为3,595.38元、3,843.45元、3,625.51元、3,663.32元、3,495.38元，另有一笔3,888.31元除外)以及2016年1月到4月水泵房电费(金额为3,505.63元、3,613.97元、3,266.55元)，结合上述分析，应认定由原告负担，故在本案中相应予以折抵；同理，2015年7月到12月绿化垃圾清运费4,500元、1,800元以及2016年1月到4月绿化垃圾清运费6,000元，亦应由原告负担；购电子锁300元、电缆线1,950元、楼宇对讲配件1,345元、业委会办公用品480元、划线油漆400元、业委会办公用品522.5元、七彩灯带765元、50号水泵购买阀门922.80元，上述费用曾经业委会以支付通知单形式确认，故应予认可；2015年7月到12月维修基金未操作部分(2013年7月到2014年7月)66,094元，结合业委会开具的支付通知的情况，亦可确认。上述费用金额合计113,688.49元，在被告应返还款项中予以扣除。除此之外，被告主张的水泵房电费3,888.31元，因未提供相关业委会盖章确认的项目支付通知单，故相关金额宜由被告另行主张为宜，本案中亦不作处理。综上，被告应返还原告停车费公共收益款509,774.09元，扣除相关费用113,688.49元，剩余396,085.60元应由被告返还原告。依照《中华人民共和国物权法》第七十四第三款之规定，判决如下：一、被告上海佳信物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市闵行区罗阳二村业主委员会396,085.60元；二、驳回原告上海市闵行区罗阳二村业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,495.78元，由原告上海市闵行区罗阳二村业主委员会负担1,099.44元，被告上海佳信物业管理有限公司负担3,396.34元(被告负担之款于本判决生效之日起十日内直接支付原告)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  夏万宏二〇一七年四月十七日书记员  周 辉附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。