福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）鼓民初字第4404号 原告：陈长虹，男，汉族，1962年10月4日出生，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王洪辉，北京（中银）律师事务所律师。 被告：福建仁文建设有限公司，住所地：福州市鼓楼区梅亭路****楼**。 法定代表人：李雄虎，职务总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端、龚伯元，该公司职工。 被告：郭崇宏，男，汉族，1986年12月19日出生，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：卢钦煌，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许思迪，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 第三人：易松明，男，汉族，1986年4月6日出生，住厦门市。 原告陈长虹与被告福建仁文建设有限公司（以下简称仁文公司）、被告郭崇宏、第三人易松明合同纠纷一案，本院于2015年7月2日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈长虹的委托诉讼代理人王洪辉，被告仁文公司的委托诉讼代理人陈燕端，被告郭崇宏的委托诉讼代理人卢钦煌、许思迪到庭参加诉讼。第三人易松明经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈长虹向本院提出诉讼请求：1.确认被告福建仁文建设有限公司就坐落于福州市鼓楼区店面与被告郭崇宏签订《商品房买卖合同》以及将该店面产权过户给被告郭崇宏的行为无效。2.确认被告福建仁文建设有限公司履行与原告陈长虹签订的《店面认购协议》合法有效，被告福建仁文建设有限公司应履行将坐落于福州市鼓楼区店面产权过户给原告的义务，被告郭崇宏负有协助配合办理上述店面过户给原告的义务，有关产权过户产生的营业税由被告福建仁文建设有限公司与郭崇宏共同承担。事实与理由：2011年12月8日，被告福建仁文建设有限公司与原告签订了《仁文大儒世家店面认购协议书》，协议书约定被告福建仁文建设有限公司将坐落于福州市鼓楼区店面（建筑面积约54.15平方米），采取一次性付款方式以每平方米40000元打8.5折即1840760元的价格出售给原告。2012年3月14日，被告福建仁文建设有限公司向原告出具金额为1840760元的收款收据，确认收到原告本案讼争店面购房款1840760元。2012年4月9日被告福建仁文建设有限公司将上述店面交付给原告，并让原告在其所属的福建金帝物业有限公司办理物业入伙登记手续，原告签署了有关物业入驻文件，并缴纳了该店面的物业管理费、水电公摊费、垃圾清运费等，原告接收被告福建仁文建设有限公司交付的上述店面后，于2012年5月4日将店面出租给他人经营至今，对店面行使实际占有、使用、处分、收益等权利。然，2015年7月1日，原告方才得知，被告福建仁文建设有限公司与被告郭崇宏恶意串通，在明知上述店面早已出售给原告并交付原告占有和使用的情况下，彼此恶意串通另行签订虚假的《商品房屋买卖合同》，并将上述店面产权过户登记在被告郭崇宏名下，两被告恶意串通的行为，严重违背诚实信用的基本原则及善良公允的商业道德准则，严重损害了原告的合法权益，依照《民法通则》、《合同法》等有关规定，应予以确认无效。原告与被告福建仁文建设有限公司所签订的《仁文大儒世家店面认购协议书》合法有效，且已将店面交付原告占有及使用多年，根据《仁文大儒世家店面认购协议书》约定，被告福建仁文建设有限公司负有履行将店面产权过户给原告之义务，现原告亦请求法院判令其履行将该店面产权过户给原告，被告郭崇宏应履行协助配合办理过户手续的义务。 被告福建仁文建设有限公司辩称，1.原告的诉请无事实与法律依据，涉案房产系被告与第三人易松明约定还款的一种方式，被告仁文接受第三人的指令与其指定的原告签订《认购协议书》，开具收款收据，所以被告与原告并非真正的商品房买卖关系，而是被告偿还第三人易松明民间借贷的一种还款方式。2014年6月第三人易松明与被告仁文公司签订《债务和解协议》，约定原借款1300万元，转让360万元予案外人，以940万元为和解款结清所有债权债务，并于2015年2月通知被告仁文公司、郭崇宏办理，涉案抵债房产手续。易松明以实际行为解除了2011年12月的以房抵债合意，原告与被告仁文公司签订的认购协议书已成无源之水，原告以此主张权利，无事实与法律依据。2.两被告签订房屋买卖合同及办理过户手续是基于第三人易松明的指示，2014年6月被告仁文与第三人易松明签订《债务和解协议》，对于抵债房产的抵债金额以及相关手续进行明确约定，2015年2月易松明发函通知被告仁文公司与郭崇宏就抵债房产办理相关手续，确认同一套抵债房产，若此前指定承受人与2015年2月《关于指定抵债房产买受人及确定备案价格的函》不一致的，以该函为准，所以被告仁文公司、被告郭崇宏基于以房抵债签订的《商品房买卖合同》合法有效。综上，涉案房产系被告与第三人易松明约定还款的一种方式，而非一般意义上的房屋买卖，因第三人易松明与被告仁文公司取消2011年与被告仁文公司的抵债合意，原告与被告仁文公司签订的认购协议书已解除，不再对被告仁文公司产生任何效力。无论是与原告签订的认购协议，开具收款收据或是与被告郭崇宏办理的购房手续，被告仁文公司均是根据易松明的指示办理，被告仁文公司无需对本案承担任何责任。原告诉求应予以驳回。 被告郭崇宏辩称，一、本案中，原告的诉讼请求不明确，原告请求处理不同的法律关系，导致诉讼请求混乱、案由错误、主体不适格，依法应予以驳回起诉。1.原告以“确认合同效力纠纷”为案由起诉，诉讼请求却包括“确认合同效力（确认《商品房买卖合同》无效）”及“所有权确认（确认该店面产权过户给郭崇宏的行为无效）”，诉讼请求涉及两个不同法律关系，请求权竞合，且与案由不一致。2.本案的原告不适格，原告无权请求过户讼争店面，无权请求确认郭崇宏签订的《商品房买卖合同》无效。原告与被告仁文建设的《协议》为预约合同，且不满足《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定，不应认定为商品房买卖合同。因此，原告并未签订涉诉店面的商品房买卖合同，既不是买卖合同的相对方，也不是产权的所有人，不属于涉诉店面的权利人或利害关系人。因此，原告不是《民事诉讼法》第109条规定的适格原告，无权对抗郭崇宏签订的已备案公示的《商品房买卖合同》，更无权主张仁文建设或郭崇宏将产权过户给原告。恳请贵院依法驳回原告起诉。3.根据合同相对性，原告因《协议》无法履行导致合同目的无法实现，应主张被告仁文建设承担违约责任。郭崇宏并非本案的适格被告，理由如下：首先，原告与被告仁文建设的《协议》是否有效，与郭崇宏无关，郭崇宏不是《协议》的合同相对方，不应作为被告。其次，即便《协议》有效，协议主体原告与仁文建设。因房协议项下房屋已出卖且过户给郭崇宏，协议双方合同目的显然已无法实现。原告仅能基于债权请求权，请求解除合同或要求赔偿无法取得房屋损失。根据合同相对性，原告应向仁文建设主张权利，而非郭崇宏。此外，《协议》生效并不发生买卖合同效力，也不能导致物权变动的结果，原告作为《认购协议》的相对方，无权确认产权所有人郭崇宏与他人的合同无效，或要求产权过户。 二、原告与被告仁文建设签订的房屋认购合同是预约买卖合同，并非房屋买卖合同，原告与仁文并没有签订本约，因此，原告并不享有本约合同项下的过户等权利。原告与仁文建设签订认购合同时，诉争房屋在福建省高院及南平法院冻结状态下，是无法进行网签和预登记，原告对该房产无物权及债权请求权，原告在签约认购合同的时候也是应该知道本约是无法履行的状况。 三、原告主张被告仁文建设与郭崇宏恶意串通签订虚假的《商品房屋买卖合同》严重与事实不符。郭崇宏与被告仁文建设之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，不存在恶意串通，损害原告利益的行为。1.郭崇宏以合理价格受让涉诉店面，与被告仁文建设依法签订《商品房买卖合同》并于产权交易中心备案。2.经协商，双方约定，涉诉店面以单价25000元/平方米成交，总价为1353750元，符合当时同地段相似店面的市场行情。郭崇宏以合理价格受让该店面，并依法完成买卖合同备案，不存在恶意串通、低价转让的情形。2.郭崇宏已将购房款项转入仁文建设公司指定账户，依约履行完毕己方的付款义务。整个交易过程公开透明，且经过法院的允许与配合，系合法、善意、有效的受让。郭崇宏向被告仁文建设认购涉诉店面时得知，该店面因仁文建设公司与中国长城资产管理公司福州办事处（简称“长城资产福州办事处”）合同纠纷，已被福建省高院查封。经各方当事人协商一致，约定郭崇宏应将购房款项直接支付给仁文建设的债权人长城资产福州办事处，长城资产福州办事处向法院申请解除查封，以顺利完成过户。2015年1月12日，郭崇宏委托案外人易鑫泰将涉诉店面的购房款项汇入共同指定账户。自此，郭崇宏已履行完毕合同约定的付款义务。综上所述，郭崇宏与出卖人签订书面买卖合同并备案，以合理价格支付全部购房款，系善意购买人。双方的《商品房买卖合同》合法有效，不存在原告所称恶意串通情形，不满足《合同法》52条合同无效情形，原告的无理诉求应予以驳回。涉诉店面解除抵押后，涉诉店面过户至郭崇宏名下，符合我国《物权法》及相关规定，原告无权确认该过户行为无效。我国采取不动产登记生效主义，涉诉店面依法变更登记至郭崇宏名下，已发生物权效力。除非有证据推翻不动产物权变动的基础法律关系，或提起不动产登记行为不合法的行政诉讼，否则不应轻易推翻不动产产权登记簿所载事项。本案中，原告的债权请求权不能对抗郭崇宏依法取得物权的效力。 最后，郭崇宏认为，原告与被告仁文建设签订的《协议》，合同价格约定不合理，且未实际支付价款，原告不是善意买受人，双方签订的《协议》应认定为无效，理由如下：1、根据规定，不动产买卖应以合理价格受让，过高或过低于市场价格，均可能是由于合同双方恶意串通。本案中，涉诉店面于2011年时，单价不可能达4万/平方米，原告与仁文建设《协议》约定的价格明显不合理。2、其次，原告并未依约支付购房款项，无法证明其已实际付款，不是涉诉店面的善意受让人。3、原告与仁文建设尚未签订正式买卖合同，便“全额支付”全部所谓“购房款”，与常理严重不符。由此可见，原告与仁文建设之间才是名为“买卖”，实为“抵债”的关系。综上，原告请求确认己方签订的《协议》有效，实际上是做贼心虚，企图通过诉讼，确认己方协议有效，以获得不当权利。 四、诉争房屋在过户之前，仁文建设公司对诉争房屋是有处分权。综上，原告要求确认《商品房买卖合同》无效及产权过户行为无效、要求郭崇宏将涉诉店面过户给原告的诉讼请求于法无据，依法应予以驳回。 第三人易松明未作答辩。 本案审理过程中，原告向本院提交如下证据：Ａ1.《仁文大儒世家商品房认购协议书》、收款收据，证明2011年12月8日，被告福建仁文建设有限公司与原告签订了《仁文大儒世家店面认购协议书》，协议书约定被告福建仁文建设有限公司将坐落于福州市鼓楼区店面（建筑面积约54.15平方米），采取一次性付款方式以每平方米40000元打8.5折即1840760元的价格出售给原告。2012年3月14日，被告福建仁文建设有限公司向原告出具金额为1840760元的收款收据，确认收到原告本案讼争店面购房款1840760元；Ａ2.大儒世家福建金帝物业有限公司物业入伙文件（福建仁文建设有限公司通知书、大儒世家业户手册、交房承诺书等）、原告接收本案店面支付的物业管理费、水电公摊费、垃圾清运费发票，年度物业收费台账，证明2012年4月9日被告福建仁文建设有限公司将上述店面交付给原告，并让原告在其所属的福建金帝物业有限公司办理物业入伙登记手续，原告签署了有关物业入驻文件，并缴纳了该店面的物业管理费、水电公摊费、垃圾清运费等。且自2012年4月至今原告持续作为该店面业主办理物业台账登记；Ａ3.银行转账明细单4份，证明原告通过第三人找被告仁文公司购买讼争店面，并自2011年4月6日至7月5日期间将购房款分4笔转入第三人账户，与认购协议书相印证。Ａ4.收条，证明第三人出具《借条》确认收到原告向其支付办理本案讼争店面产权的30000元押金。Ａ5.被告仁文公司下属物业公司《证明》，物业公司在本案诉讼后于2015年8月26日继续出具证明证实原告系店面业主及入住时间和缴付物业费至2015年12月31日。Ａ6.商品房买卖合同，证明两被告恶意串通签订虚假合同转移财产，侵犯原告利益。 被告仁文公司对证据A1表面真实性无异议，但对证明对象有异议，被告之所以与原告签订认购协议书、开具收款收据，系因为被告仁文与易松明合意以涉案房产抵债，原告实际并未向被告支付购房款，原被告签订认购协议书非一般意见上的商品房预约合同关系，而是被告与易松明合意还款的一种方式。2014年6月被告仁文与第三人易松明签订《债务和解协议》，对于抵债房产的抵债金额以及相关手续进行明确约定，易松明与被告仁文公司已取消2011年12月的抵债合意，原告与被告仁文公司签订的认购协议书已成无源之水。对证据A2表面真实性无异议，但对证明对象有异议，被告仁文公司根据易松明指定，将涉案房产暂交于原告，实质被告仁文是将涉案房产交付给易松明，而非原告。该证据仅能证明原告缴纳物业费，但不能证明原告是涉案房屋的所有权人。对证据A3的表面真实性无异议，但与本案无关，是案外第三人转账的，并非原告转账的。即便是受了原告委托转账，那也仅能说明原告与易松明有经济往来。且转账的时间与签订认购协议书的时间、金额是不一致的。对证据A4收条原告与第三人之间签订的，真实性无法确认。即使收条是真实的，也与被告仁文无关。收条上的字迹是不一致的。假设原告与被告仁文商品房的合同成立，产权证也应该是向仁文建设公司办理，为何是向第三人缴纳办理产权的押金。对证据A5的真实性无法确认，即便是真实的，也只是发生在原告与物业公司之间，物业公司也无法确认涉案房产的所有权人。对证据A6的表面真实性无异议，但证明对象有异议。涉案房产系因为被告仁文与第三人易松明合意以涉案房产抵债，是被告与第三人合意还款的一种方式。被告是按照第三人的指示与被告郭崇宏签订房屋买卖合同并办理了产权过户。 被告郭崇宏对证据A1的真实性无法确认，被告郭崇宏并非合同的缔约方。合同中并未规定产权过户及表明房屋的价格，180万元的款项并非买卖款项而是认购款项。合同签订时间是在2011年，原告在五年之间均未主张产权，且原告并未与仁文公司签订正式的房屋买卖合同，且原告是将款项转账给第三人。被告郭崇宏在原告起诉之前并未知晓原告与仁文公司签订了该合同。此外，原告实际未履行付款义务。对证据A2大儒世家福建金帝物业有限公司物业入伙文件福建仁文建设有限公司通知书，原告未提供原件，真实性及证明对象均有异议。大儒世家业户手册、交房承诺书等、原告接收本案店面支付的物业管理费、水电公摊费、垃圾清运费发票，年度物业收费台账均无法证明原告对涉案房屋的所有权。对证据A3的真实性、合法性及证明对象均有异议，该份证据无户主信息，转账的时间（2011.4）与签订认购协议书的时间（2011.12）是不一致的，是原告与易松明之间的债务往来。恰好证明认购协议是用于抵2011年4月易松明向原告借款。对证据A4的真实性及证明对象均有异议。是原告与第三人之间的关系，也恰恰证明原告是知晓无法办理产权的原因。原告应该追究缔约关系，而并非确认两被告之间的买卖合同。对证据A5的真实性、合法性及证明对象均有异议。物业公司也无权确认涉案房产的所有权人。对证据A6的真实性无异议，但证明对象有异议。以合理价格受让涉诉店面，与被告仁文建设依法签订《商品房买卖合同》并于产权交易中心备案。 被告仁文公司提交如下证据：B1.确认函，证明2011年12月被告仁文与第三人易松明曾初步合意以涉案房产抵债，第三人易松明指定原告为涉案房产的买受人；B2.债务和解协议书，证明2014年6月被告仁文与第三人易松明签订《债务和解框架协议》，对于抵债房产的抵债金额以及相关手续进行明确约定，被告仁文公司于易松明以实际行为取消了2011年12月的以房抵债合意，原告与被告仁文公司于2011年12月签订的认购协议书已解除，案涉房产在内的五套抵债房产解押款由易松明支付。B3.关于指定抵债房产买受人及确定备案价格的函，证明对于涉案房产第三人易松明重新指定买受人、再次确认抵债房产金额并要求被告仁文公司与其指定的买受人办理购房相关手续； 原告质证认为：所涉第三人易松明未到庭，对三份证据的真实性无法确认的前提下，该证据对原告无约束力，其他意见如下：对证据B1的证明对象有异议，该证据原告并未知情，是第三人与被告人所签，该证据显示讼争店面的实际总价为2165600元，每平方单价约40000元，购房人是原告，涉案房产购房款用于抵扣案外人向易松明的借款，且明确《商品房认购协议书》签订之日即视为第三人收到被告仁文公司还款。该证据显示的店面价格与被告人所编辩解的价格1354750元（明显低价）存在巨大的差别，两被告辩解自相矛盾。对证据B2，与原告无关，未通知原告的情况下，案外人与第三人、被告合意，原告通过第三人支付购房款，第三人用于债权债务关系。但该证据显示，第三人已经将讼争店面的状态完全告知了其指定的买受人进而说明被告2早已明知店面实际已经出售、交付原告使用及租赁经营的事实。对证据B3，原告并不知情，并未通知原告，证据显示讼争店面的实际价格是抵债款加上合同的解除抵押款加上抵债的940万元，而非商品房买卖的备案价格及被告2辩解的价格，说明商品房买卖的备案价格是虚假的。根据和解协议的第二条，被告郭崇宏在知晓了房屋在原告的占有使用的情况，这与被告郭崇宏的答辩在相矛盾的。购房款是要转入南平法院，而二被告未提供证据证明其将购房款转入了南平法院。此份函是被告与第三人签订的，与原告无关。 被告郭崇宏对证据B1的表面真实性无异议，但对证明对象有异议，涉案房产是被告仁文公司交付第三人而非本案原告。对证据B2的表面真实性无异议，被告郭崇宏非合同当事人，与被告郭崇宏无关。这个协议很清楚是易松明在付清940万债权的情况下，仁文公司同意以116.9万余元价格给易松明指定第三人来买卖。这样约定内容并不违反法律规定，属于自由处分范围，不存在侵害他人利益问题，不存在买卖无效问题。另，长城公司统一解押，并申请法院解除查封，更是表面抵押权人是认可的。再有，交易价格与原告毫无干系，原告无权请求无效。对证据B3的表面真实性无异议，被告郭崇宏非合同当事人，与被告郭崇宏无关。 被告郭崇宏向法院提交的证据：Ｃ1.商品房买卖合同（备案编号：ＦＺ1502ＸＪ004479）,证明：1.被告郭崇宏向被告福建仁文建设有限公司购买讼争鼓楼区洪山镇梅竹路7号仁文大儒世家Ｃ地块（原梅亭路）店面（简称“涉诉店面”），双方依法签订《商品房买卖合同》并于房管局备案。2、合同约定，建筑面积供54.15平方米，房屋总价款壹佰叁拾伍万叁仟柒佰伍拾圆整。Ｃ2.银行转款凭证及明细、委托付款证明、身份证复印件,证明：1.2015年1月12日，被告郭崇宏委托案外人易鑫泰代其支付涉诉店面购房款人民币1353750元；2.由于涉诉店面被案外人中国长城资产管理公司福州办事处查封，经协商一致，被告郭崇宏将该笔购房款汇至“中国长城资产管理公司福州办事处”。Ｃ3.销售不动产统一发票，证明：福建仁文建设有限公司向郭崇宏开具涉诉店面专用发票。Ｃ4.物业专项维修金缴款凭证,证明：郭崇宏为办理权属登记，向产权交易中心支付专项维修资金27075元。Ｃ5.房屋所有权证（编号：榕房权证ＦＺ字第××号）、土地使用权证［编号：榕鼓国用（2015）第052702783号］,证明：被告郭崇宏向被告福建仁文建设有限公司购买讼争鼓楼区洪山镇梅竹路7号仁文大儒世家Ｃ地块（原梅亭路）店面，并依法办理房屋所有权证及土地使用权证，产权所有人为郭崇宏，建筑面积54.15平方米。Ｃ6.福建省南平市中级人民法院执行裁定书，证明：被告福建仁文建设有限公司与中国长城资产管理公司福州办事处因合同纠纷一案，由福建省高级人民法院立案受理［案号：（2013）闽民初字第10号］。中国长城资产管理公司福州办事处为被告仁文公司的债权人，依法查封仁文公司名下“仁文大儒世家”店面31间，包括涉诉店面。Ｃ7.价格行情走势图、拍卖公告、地、地理位置图明：1.被告福建仁文建设有限公司名下同地段的“仁文·大儒世家卧琥”、“仁文·大儒世家·归壹墅”2013年至2015年的价格行情，均为1.6万元至2万元左右。2.郭崇宏与仁文建设签订的《商品房买卖合同》，单价为25000元／平方米，系以合理市场价格受让；反观原告，所谓于2011年签订的《店面认购协议书》，单价竟达40000元／平方米，明显不符合市场行情。 原告认为，被告郭崇宏提交的证据超出法定举证期限，不予质证。 被告仁文公司对C1表面真实性确认，但该商品房买卖合同时被告仁文公司根据第三人易松明的指定与被告郭崇宏签署的，这只是比高仁文公司以房抵债给第三人易松明的抵债手续而已。不管涉案房产的市场价格为几何，备案价为几何，均不改变被告仁文与第三人易松明约定的抵债金额。另，含涉案房产在内的5套房产，抵债总额是940万元，解押款及办理产权证交付的税款共计11697500元也是由第三人易松明承担。对C2银行转款凭证及明细表面真实性确认，但与本案无关联性，只能证明案外人易鑫泰向案外人中国长城资产管理公司福州办事处付款150万元，不能证明该款是支付给比高仁文公司的购房款。委托付款证明真实性无法确认，被告仁文公司并未收到被告郭崇宏所谓的过付款，涉案房产是被告仁文以房抵债给第三人易松明的，解押款也是约定第三人支付，至于第三人是否制定被告郭崇宏支付，被告仁文不得而知，且与被告仁文公司无关。身份证复印件真实性确认。对证据C3表面真实性确认，但该发票是为抵债房产对应的备案合同而出具的。对证据C4的真实性确认，这是以房抵债后续相关手续。对证据C5真实性确认，对证明对象有异议，不是被告郭崇宏向被告仁文公司购房涉案房产，涉案房产是被告仁文公司以房抵债给第三人易松明的，被告仁文公司只是根据第三人易松明的指示与被告郭崇宏办理相关抵债手续而已。对证据C6真实性确认。对证据C7真实性不予确认，非有权机关认证，且与本案无关联性。假设证据真实，也不能证明被告郭崇宏所要证明的对象，价格行情走势图以及排名公告指的是安外房产，与涉案房产（店面）不可同日而语。且根据被告仁文公司与易松明等签订的《债务和解协议书》，含涉案房产在内的5个店面，除了抵债940万元外，易松明海须支付解押款及办证税款11697500元。 第三人易松明未提交证据材料。 经原告申请，本院依法委托福建福建华兴资产评估房地产土地估价有限公司对本案讼争店面的市场价值进行评估。该公司于2016年11月10日作出闽华兴房估字（2016）第086号估价报告，本案讼争房产在2015年2月8日的市场价值被评估为2185300元（建筑面积54.15平方米，评估单价：40356元/平方米）。被告郭崇宏申请该报告的评估人张维永、陈仲出庭作证。经本院依法通知，评估人陈仲到庭作证。原告认为其陈述与评估合法合理，评估报告可以作为本案定案依据。被告仁文公司则认为从评估报告采选实例与涉案各参数来看，房产的从价格应在46000元/平方米，评估价格偏低，但涉案房产的价格为几何均不影响涉案房产是被告仁文公司抵债给易松明的事实。被告郭崇宏认为，评估价格过高，评估价格参考意义不大，评估价格与本案无关联性。 本院对上述证据认证如下：对于原告、被告仁文公司、被告郭崇宏提交的证据，有原件提供核对的证据，本院依法确认其真实性。对于闽华兴房估字（2016）第086号估价报告，系经本院依法委托，且评估人依法到庭接受质询，本院对其真实性、评估结论予以采信。 根据上述有效证据及原、被告庭审陈述，本院查明如下事实： 关于本案讼争房屋的相关情况：坐落于福州市鼓楼区店面（以下简称讼争店面），建筑面积54.15平方米，系被告福建仁文建设有限公司开发。中国长城资产管理公司福州办事处与福建仁文建设有限公司等合同纠纷一案，福建省高级人民法院于2013年2月27日对该案作出（2013）闽民初字第10号民事裁定，查封了福建仁文建设有限公司位于福州市鼓楼区间。2013年6月3日，经中国长城资产管理公司福州办事处申请，福建省南平市中级人民法院作出（2013）南执行字第44-9号执行裁定书，裁定解除对福建仁文建设有限公司位于福州市鼓楼区洪山镇梅竹路7号“仁文·大儒世家”Ｃ地块（原梅亭路）5＃楼等共5间店面的查封（包括本案讼争房屋）。讼争房屋于2015年2月26日登记为被告郭崇宏单独所有，产权证号为：榕房权证ＦＺ字第××号。现讼争房屋已因原告申请被本院依法查封。 关于被告仁文公司与第三人易松明以房抵债的相关事实：2011年12月，易松明向福建仁文建设有限公司出具《确认函》，同意将借给李雄虎、李德文的1840760元款项，作为抵购福建仁文建设有限公司开发建设的位于福州的大儒世家C地块5#楼6店面建筑面积54.14平方米的房屋，自上述房源《商品房认购协议书》签订之日，视同本人以现金形式收到李雄虎、李德文的还款。2011年12月6日，被告福建仁文建设有限公司财务负责人对该确认函签字确认，确认易松明符合公司折抵房款条件，相关折抵手续已办理，同意将上述房源用于折抵。2014年6月，易松明（甲方、出借方）、李德文和李雄虎（乙方、借款方及担保方）、丙方福建仁文建设有限公司（抵债房产提供方）签订《债务和解协议书》，约定：对于乙方所欠甲方款项，同意由丙方的商品房抵偿方式分期偿还，其中讼争房屋仁文·大儒世家5#楼6号（即本案讼争店面）属于抵偿的房屋之一。该协议书第四条第6款约定“本协议签订前甲乙双方协商初定的抵债房产与本协议不一致的，以本协议确定的抵债房产为准，若甲方（或甲方指定的第三人）与乙、丙方已就与本协议不一致的抵债房产签订了《商品房认购协议书》、《确认函》等资料，则《商品房认购协议书》、《确认函》等资料在本协议生效之日自动废止，买受人与出卖人无需就《商品房认购协议书》向对方承担任何责任。”2015年2月5日，易松明向福建仁文建设有限公司出具《关于指定抵债房产买受人及确定备案价格的函》，其中指定C地块5#楼6号店面买受人为本案被告郭崇宏，该函第四条载明“对同一套抵债房产，若本人此前指定的买受人与本函不一致的，以本函为准”。 关于原告向被告仁文公司购房的相关事实：2011年12月8日，原告陈长虹与被告福建仁文建设有限公司签订《店面认购协议书》，讼争店面建筑面积约54.15平方米，单价40000元，房屋总价款216.6万元，双方约定原告按总价8.5折一次性付款1840760元的方式购买被告开发的讼争店面。2011年4月6日至7月5日期间，陈秀卿等向易松明转账200000元、765015元、500022.5元、435215元，共计1900252.5元。2012年3月14日，被告福建仁文建设有限公司向原告陈长虹出具讼争店面1840760元购房款的收款收据。2012年4月9日，被告福建仁文建设有限供公司向原告发出讼争店面的入伙通知书，原告、被告仁文公司、该店面的物业公司福建金帝物业有限公司均在该入伙通知书上签名或盖章确认。根据原告提交的物业费票据、收款收据、收费台账、证明等证据，原告缴纳了2012年4月9日至2015年12月31日的物业服务费。原告另出具2014年8月30日的收条一张，载明“今收到陈长虹办理福州仁文大儒世家5#楼1层06店面叁万元押金，产权事情没办成退还押金叁万元。收款人：易松明”。 关于被告郭崇宏向被告仁文公司购房的相关事实：2015年2月8日，被告福建仁文建设有限公司与被告郭崇宏签订《商品房买卖合同》等系列合同，约定被告郭崇宏以1353750元的总价购买讼争店面，2016年2月10日交房。2015年1月12日，易鑫泰向中国长城资产管理公司福州办事处转账150万元，其用途载明“归还福建仁文建设欠款”。被告郭崇宏提交落款日期为2016年1月12日的《委托付款证明》，载明：2015年1月12日汇给中国长城资产管理公司福州办事处的150万元中的1353750元，系易鑫泰受郭崇宏委托所汇用于支付讼争店面购房款；该店面系福建仁文建设有限公司与中国长城资产管理公司福州办事处合同纠纷被查封，故易鑫泰代郭崇宏将购房款汇至中国长城资产管理福州办事处，用以“归还福建仁文建设欠款”。该委托付款证明落款签名为“易鑫泰”。2014年12月29日，福建仁文建设有限公司出具了1353750元购房款的正式发票。2015年2月12日，郭崇宏缴纳了讼争店面的物业专项维修资金27075元。讼争房屋于2015年2月26日登记为被告郭崇宏单独所有，2015年2月8日的市场价值被评估为2185300元（建筑面积54.15平方米，评估单价：40356元/平方米）。 本院认为，第三人易松明经本院公告送达，公告期满未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。根据原告的诉请和被告的答辩，本案涉及合同效力的确认、撤销权的行使、预约合同的履行等，经庭审释明，原、被告均同意变更案由为合同纠纷，故本院对本案案由确认为合同纠纷。本案争议焦点为原告陈长虹、被告郭崇宏哪方的购房行为有效。原告认为二被告恶意串通的购房行为无效；被告仁文公司认为本案系以房抵债，而抵债购房人已经债权人易松明指定变更为郭崇宏，故二被告的购房合同有效；被告郭崇宏认为原告诉请无依据，且原告未签订正式商品房买卖合同，郭崇宏系善意的购房人，故原告诉请不应支持。本院对争议焦点分析如下： 其一，原告提交的《店面认购协议书》性质，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《店面认购协议书》已明确约定讼争店面的地址、面积、价格，且被告仁文公司已经出具购房款的收据并将房屋交付给原告使用，故该协议书应当认定为“商品房买卖合同”性质的合同。 其二，因原告陈长虹、被告郭崇宏均与被告福建仁文建设有限公司签订了商品房买卖合同，故本案属于一房二卖。本案中，陈长虹与郭崇宏均已支付购房款，但陈长虹于2012年4月9日收房使用讼争房屋至今并已缴纳物业费至2015年底，郭崇宏虽取得房屋产权登记，但其以单价25000元/平方米的单价（总价1353750元）购买讼争店面，不仅远低于原告约33994元/平方米的购房单价（总价1840760元），更低于评估单价40356元/平方米（总价2185300元），以及被告仁文公司认可的46000元/平方米的价格。故被告郭崇宏的购房价格，属于明显不合理的低价。 被告郭崇宏辩称其系善意的相对人，但《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定善意取得的三个条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。被告郭崇宏以不合理的低价受让讼争店面，不构成善意取得。 其三，被告郭崇宏与被告仁文公司的《商品房买卖合同》存在不合理或矛盾之处。合同签订时间是2015年2月8日，但郭崇宏所称的付款时间却是2015年1月12日，被告仁文公司甚至早在2014年12月29日就已向郭崇宏开具购房发票。三个时间与正常的交易习惯矛盾。本案讼争店面系现房，已交付原告使用，但合同却约定“2016年2月10日交房”，与常理不符。上述有悖常理的交易流程，以及前文所述的明显不合理低价，可以推定被告郭崇宏和被告仁文公司之间系恶意串通，损害原告的利益。 因此，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”之规定，被告郭崇宏与被告仁文公司的商品房买卖合同应属无效。 其四，被告仁文公司、被告郭崇宏辩称本案讼争房屋系用于抵债，应以债权人的指定为准。本院认为，基于合同的相对性，对于陈长虹、郭崇宏与仁文公司的关系来说，均系商品房买卖合同关系，且陈长虹、郭崇宏签订合同的目的即为购房，与抵债无关，应当受商品房买卖合同的相关法律规定调整。故被告仁文公司以第三人债权人易松明的指定作为抗辩，并无事实和法律依据。 即使按照抵债的规则来判断，被告仁文公司与第三人易松明故意隐瞒房屋已交付原告使用之事实，以不合理低价以抵债方式转移登记给被告郭崇宏，却未处理与原告的关系甚至未通知原告，主观上存在恶意；不仅侵害了原告利益，低价格抵债亦侵害其他债权人的合法权益。 综上所述，被告郭崇宏并非善意取得，二被告签订的《商品房买卖合同》因恶意串通而无效；被告仁文公司应履行与原告的《店面认购协议》，将讼争店面过户给原告，被告郭崇宏应予以配合。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下： 一、被告福建仁文建设有限公司与被告郭崇宏于2015年2月8日签订的关于“福州市鼓楼区店面”的《商品房买卖合同》及系列合同无效，被告郭崇宏取得上述店面产权的行为无效； 二、被告福建仁文建设有限公司与原告陈长虹签订的《店面认购协议》合法有效，被告福建仁文建设有限公司、被告郭崇宏于本判决生效之日起三十日内配合原告陈长虹办理将坐落于福州市鼓楼区店面产权过户给原告陈长虹的手续（相关税费原告陈长虹、被告福建仁文建设有限公司各自承担）。 本案案件受理费21366元、保全费5000元，由被告福建仁文建设有限公司、被告郭崇宏、第三人易松明共同负担；公告费560元由第三人易松明负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 主审 法官  王 平 审 判 员  黄昌杰 人民陪审员  林建勇 二〇一七年四月十九日 书 记 员  余 玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； (三)以合法形式掩盖非法目的； (四)损害社会公共利益； (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国物权法》 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。