上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初19676号原告：吴烈华，男，1962年4月20日生，汉族，住安徽省滁州市。被告：谢长荣，女，1970年6月6日生，汉族，住安徽省明光市。原告吴烈华与被告谢长荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴烈华、被告谢长荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴烈华向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即返还押金人民币2,400元，赔偿装修费17,800元，中途赶走租客使房屋空关3个月的费用(2016年3月至5月，以每月4,000元计，共计12,000元),余期房租差额(4,100-2,400=1,700元×33个月=56,100元)，上述共计88,300元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月22日，原、被告签订《房地产租赁合同》，约定被告将位于上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，租赁期限为五年，自2014年12月2日起至2019年12月1日止，租金为每月2,400元。当时约定被告同意原告装修，在租赁期内若遇工作调动，系争房屋可以转租，合同写明允许转租条款。原告工作调动后刚转租没有几个月，被告就唆使其丈夫，强行进入系争房屋内，利用威胁的手段逼迫租客带着吃奶的孩子连夜搬家，致使租客无法正常居住和生活。原告认为被告擅自闯入租客屋内，并赶走租客是不道德及触犯法律的行为。被告谢长荣辩称，原告的装修行为系个人行为，其不予认可。2015年年底，被告多次接到邻居来电反映，系争房屋被原告以群租方式出租给多人居住。为了邻居的安全，被告多次与原告联系以解决租客的问题。因无法联系原告，被告只能去系争房屋要求租客限期搬离。现为原告违约，故其不同意原告的全部诉讼请求，并要求解除双方合同，原告结清水电煤等费用，并支付违约金等相关费用，该费用其将另行主张。本院经审理认定事实如下：2014年11月22日，原告作为承租方(乙方)与作为出租方(甲方)的被告签订《房地产租赁合同》一份，约定被告将位于上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给原告使用，租赁期限为五年，自2014年12月2日起至2019年12月1日止，租金为每月2,400元，租金每三个月支付一次，每次租金于每次房租到期日前七天支付。合同第四条约定：“1、乙方在签订合同时交付给甲方2,400元作为承租该合同所确定的房屋保证金。2、该保证金不可视为乙方预付的租金。甲方应于租赁期满，乙方交还甲方房屋并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、有线电视费、宽带费等费用后当天内无息返还给乙方。……4、甲、乙双方约定，甲乙双方若有任何一方未按本合同约定的任一条款履行合同，造成违约行为的，按以下第壹条规定赔偿违约金：(壹)无论甲、乙双方何方违约，则违约金金额为2,400元。”第5.4条约定：“租赁期间，甲方无权擅自闯入该房屋(除非乙方有其他严重违反本合同行为致使本合同无法正常履行)，若因正常维修需要，则甲方需提前两天通知乙方，经乙方同意后方可进行。”第5.6条约定：“甲方于签订本合同后，未征得乙方同意，擅自提前解除本合同或其他严重违约导致本合同无法正常履行，甲方须退还保证金，同时按合同约定违约金金额赔偿给乙方，若给乙方造成其他损失的，甲方还应付相应的赔偿责任。”第6.5条约定：“甲方在签订本合同时确认，甲方同意乙方在租赁期限内，有权对该房屋进行出租或者分租给第三方使用(即乙方有转租权)，出租所产生的租金及收益归乙方所有。同时甲方同意乙方有权利对该房屋进行分割隔断使用，若房屋空置，与甲方无关。”第十四条约定：“1、甲方允许乙方在不动房屋结构情况下装修房屋；2、五年内房屋拆迁，合同自动终止。3、如遇拆迁乙方装修的费用，甲方概不承担。4、五年内甲方付的物业费其他一切费用由乙方承担。5、五年内甲方不得收回房屋。6、不能群租只居住。”合同还约定了其他事宜。合同签订后，被告向原告交付系争房屋，原告支付被告押金2,400元，并陆续支付租金至2017年3月1日止。2015年8月4日，原告作为出租方(甲方)与作为承租方(乙方)的案外人曾某某签订《租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给曾某某使用，租赁期限为一年，自2015年8月4日起至2016年8月3日止，租金为每月3,800元。2016年7月24日，原告作为出租方(甲方)与作为承租方(乙方)的案外人李某某签订《房地产租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给李某某使用，租赁期限为一年，自2016年7月26日起至2017年7月25日止，租金为每月4,100元。2017年2月21日，双方发生纠纷并报警处理。现原告认为被告擅自进入系争房屋赶走租客的行为违反合同约定，故原告于2017年3月诉至本院，要求判如所请。审理中，原告提供装修清单一份，证明装修系争房屋花费的款项；提供微信截图、短信记录，证明被告以种种理由欲收回系争房屋。租客曾某某是被被告于2016年3月赶走搬离。租客李某某是被被告丈夫于2017年2月24日赶走搬离。原告所主张的空关房屋的租金损失为2016年3至5月期间的，现要求继续履行合同。被告则认为，原告只是简单装修。是由于原告将系争房屋群租，故在2016年3月将次承租人曾某某赶走。庭审中，本院准予被告的申请，通知系争房屋的楼下住户陈某、周某某出庭作证。证人陈某陈述，其居住在上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室，系争房屋人员很多，半夜一直有人开关门。其敲过门要求租客轻一些，但他们不开门，为此其已于2016年向居委会说明。证人周某某陈述，其居住在上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室，楼上系争房屋内人员很多，楼上楼下邻居均能作证。以上事实由原告递交的《房地产租赁合同》、《押金收条》、《租赁合同》、《房地产租赁合同》、账户明细，以及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《房地产租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。由于原告主张继续履行合同，其主张返还押金及赔偿装修费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据双方签订的《房地产租赁合同》约定，原告有权转租系争房屋。被告认为原告所转租的次承租人存在群租情形，缺乏事实依据，故其以此理由驱赶次承租人搬离系争房屋，显属不当，由此造成原告的损失应予赔偿。对该部分损失，本院参照原告与被驱赶的该次承租人约定的租金应予认定，原告主张期限为三个月，也并无不合理，本院予以采信。但对于原告要求按照每月4,000元进行赔付空关系争房屋的损失，以及要求被告承担房租差额损失，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告谢长荣应于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴烈华2016年3月至5月期间的房租损失11,400元；二、驳回原告吴烈华的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,007元，减半收取计1,003.50元，由原告吴烈华负担503.50元，被告谢长荣负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邱连祥二〇一七年四月二十七日书记员  瞿佳侃附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。