江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏07民终187号上诉人（原审被告）：连云港九龙大世界商贸有限公司，住所地江苏省连云港市海州区通灌北路118号、128号九龙世贸城。法定代表人：尤建霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐洪伟，江苏尚扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：章南群委托诉讼代理人：刘向阳、张军，江苏苍梧律师事务所律师。原审被告：连云港市九龙世贸城有限公司，住所地江苏省连云港市海州区陇海商业街通灌北路东侧。法定代表人：张启飞，总经理。委托诉讼代理人：徐洪伟，江苏尚扬律师事务所律师。上诉人连云港九龙大世界商贸有限公司（以下简称九龙大世界）因与被上诉人章南群、原审被告连云港市九龙世贸城有限公司（以下简称九龙世贸城）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初3053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案受理后，依法组成合议庭于2017年3月16日公开开庭审理了本案。上诉人九龙大世界的委托诉讼代理人徐洪伟，被上诉人章南群的委托诉讼代理人张军、原审被告九龙世贸城的委托诉讼代理人徐洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人九龙大世界上诉请求：1、依法改判上诉人不承担2015年9月11日后的租金（使用费）；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、一审查明原审被告与上诉人继续使用涉案商铺与客观事实不符。原审被告与被上诉人之间是委托租赁协议关系，被上诉人的商铺是委托原审被告代为对外出租，租赁合同关系的权利义务主体是作为出租人的被上诉人和作为承租人的上诉人，上诉人不存在与原审被告（共同）继续使用涉案商铺的事情，上诉人作为承租人自行承担租金，也不应由原审被告与上诉人就租金（使用费）共同承担给付责任。2、一审漏查关键事实，即在2015年4月25日上诉人与业主代表周红雷等五人达成的协议中特别约定，从2015年4月26日开始，甲方（被上诉人）不得组织业主围堵上诉人，保证正常经营，如甲方再次组织业主围堵，导致上诉人不能正常经营，由此给上诉人的所有商户造成的损失，由甲方全部承担。但被上诉人没有遵守该约定，多次滋事影响营业。又因被上诉人于2015年7月2日选择第二套方案，但迟迟不能新聘任经营团队管理，导致2015年9月11日上诉人处于停业状态。上诉人认为，至2015年9月11日，距被上诉人选择第二套方案时间长达2个多月，被上诉人迟迟不能聘任经营团队接管，又滋事导致实际使用期至该日不得已停止，故租金计算日应止于2015年7月2日，实际使用费计算日应止于2015年9月11日。3、被上诉人还成立业主委员会，设立维权小组，于2015年10月19日向上诉人发送《解除商铺租赁协议通知书》，至该日起，双方租赁合同在法律意义上完全终止。上诉人和原审被告对被上诉人涉案商铺形成无因管理关系，被上诉人应迅速做好交接工作并承担上诉人因无因管理产生的费用。据此，一审判决商铺使用费计算至判决之日无客观事实依据，在法理上也说不通。被上诉人章南群辩称：一审判决认定事实清楚、证据确实充分，对上诉人的上诉请求应依法予以驳回。原审九龙世贸城辩称，同上诉人的意见。章南群向一审法院起诉请求：1、判令九龙大世界、九龙世贸城支付章南群租金（使用费）9450元（暂算至2015年6月20日，实际以12600元/年租金的标准自2014年10月1日起计算至判决确定、履行之日）；2、判令九龙大世界、九龙世贸城赔偿章南群逾期支付租金（使用费）的利息损失220.04元（以未付租金总金额为基数，按同期银行贷款基准利率暂算至2015年8月31日。实际应按自2014年12月26日起至判决确定履行之日止计算）；3、九龙大世界、九龙世贸城腾空并返还商铺；4、本案诉讼费、保全费、公告费等诉讼费用均由九龙大世界、九龙世贸城承担。一审法院查明事实：章南群系原新浦区通XX路XX号九龙世贸城南区XX-XXX号商铺产权所有人。2003年10月20日，章南群与九龙世贸城签订《委托出租协议》，约定由章南群将N4-278号商铺委托给九龙世贸城代为对外出租，委托出租期限为10年，自商场正式开业之日即2003年12月28日至2008年12月27日房租金抵扣40%的应付购房款。2008年12月28日开始收取租金；委托出租期间，九龙世贸城保证章南群每年获得其购买铺位总价款的10%的租金，即12600元，每季度支付一次租金，支付时间为每季度第3个月的25日，每季度租金为3150元；协议期满则自动终止，经九龙世贸城同意，章南群有权选择续租或者自营，若章南群选择续租，双方应另行签订协议以延长委托出租期限，若章南群选择自营，则本协议自动终止。2013年12月1日，九龙大世界、九龙世贸城向商铺业主致函称:九龙大世界有意承租业主名下的“九龙世贸城”商铺，并愿意以固定租金与浮动租金的组合方式支付租金；在业主与九龙大世界未签署《商铺租赁协议》之前，九龙大世界将继续按照业主与九龙世贸城签订的原《委托出租协议》约定的租金标准，支付自2014年1月1日起至业主与九龙大世界签署《商铺租赁协议》前一日止的租金（使用费）。在《委托出租协议》签订后，九龙世贸城将涉案商铺交给九龙大世界经营。在《委托出租协议》到期后，九龙世贸城与九龙大世界继续使用涉案商铺，九龙大世界曾按照《委托出租协议》约定的租金标准向章南群支付了至2014年10月1日前的占有使用费，但是自2014年10月1日至今的占有使用费，九龙大世界、九龙世贸城未支付。涉案商铺自2015年9月11日开始至今处于停止经营状态，但九龙大世界、九龙世贸城未将涉案商铺返还给章南群。一审法院另查明，2015年4月25日，九龙大世界（乙方）与业主代表周XX等五人（甲方）就涉案租赁经营一事达成如下协议：第一套方案，乙方提出30天以内支付甲方2014年第四季度的租金，2015年6月30日之前支付甲方所有的租金和违约金。第二套方案，乙方放弃九龙大世界经营权交甲方经营，甲方保证乙方资产的租金和甲方给乙方的租金相同。乙方聘用的九龙大世界经营团队在甲方没有接管的情况下，甲方同意由乙方团队继续经营到甲方经营团队接管为止。2015年7月2日，九龙大世界与业主代表召开协调会，基于2015年4月25日的协议内容，在九龙大世界至今没有支付拖欠租金的情况下，业主选择第二套方案，即九龙大世界放弃经营权，交由三分之二以上的业主新聘任的经营团队管理。一审法院认为：在《委托出租协议》到期后，依据该协议约定，业主有权选择经营方式。2015年4月25日，涉案商铺代表与九龙大世界就商铺经营权协商时，九龙大世界承诺于2015年6月30日前支付商铺所有的租金和违约金，但九龙大世界至今未能支付。九龙大世界在2015年7月2日与业主的协调会会议中同意业主选择九龙大世界放弃经营权的方案。故此种情形下，全体业主的权利已受到损害，因此，章南群要求返还其名下的商铺的诉讼请求并不必然对其他业主的权利造成伤害，如以部分业主签订《商铺租赁协议》否认章南群行使其专属部分的权利，则对章南群的权利造成了直接侵害，故章南群要求九龙大世界、九龙世贸城返还其名下商铺的诉讼请求有合同及法律依据，一审法院予以支持。章南群与九龙世贸城签订的《委托出租协议》已于2013年年底到期，双方委托出租协议因合同约定的履行期限届满而自动解除。章南群与九龙世贸城签订《委托出租协议》后，九龙世贸城又将涉案商铺交给被告九龙大世界经营，在《委托出租协议》到期后，章南群未与九龙世贸城、九龙大世界签订新的租赁协议，九龙世贸城、九龙大世界仍继续使用涉案商铺，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故九龙大世界、九龙世贸城逾期占有使用章南群的涉案商铺应支付逾期占有使用费。本案中，九龙大世界在《委托出租协议》到期后也曾按原协议约定的租金标准向章南群支付了占有使用费，九龙大世界、九龙世贸城虽就涉案商铺于2015年9月11日停止了经营，但仍由九龙大世界、九龙世贸城占有至今未返还给章南群，为此，九龙大世界、九龙世贸城应按照原协议约定的租金标准连带支付逾期使用费，即按年租金12600元（季度租金3150元）为计算标准，因涉案商铺的使用情况在一审法院判决后一段时间内具有不确定性，章南群主张计算至实际履行之日缺乏事实和法律依据，一审法院确定商铺逾期使用费计算至一审法院判决之日，即九龙大世界、九龙世贸城应支付章南群自2014年10月1日至本判决作出之日即2016年7月31日期间的商铺逾期使用费为23100元（3150元×7+3150元÷3），对主张超出部分一审法院不予支持。对于章南群主张利息损失的诉讼请求，一审法院认为，如前所述，在《委托出租协议》到期后，九龙大世界也曾按原协议约定的租金标准向章南群支付了部分占有使用费等情况，九龙大世界、九龙世贸城应按原《委托出租协议》支付章南群自2014年10月1日至本判决作出之日的商铺逾期使用费23100元，利息也应参照原《委托出租协议》约定的应付租金日期，对逾期支付的商铺使用费给付相应利息损失。因此，九龙大世界、九龙世贸城给付章南群的利息损失应按原《委托出租协议》约定的每季度应付租金数额3150元为基数，以本判决确定的应付商铺逾期使用费总额23100元为限，按中国人民银行同期贷款利率分段进行计算，分别计算至本判决确定履行之日。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、九龙世贸城、九龙大世界于判决生效之日起十日内将位于连云港市××（××）通××北路××龙××城南区××号商铺产权所有人返还给章南群；二、九龙世贸城、九龙大世界于判决生效之日起十日内给付章南群2014年10月1日至2016年7月31日的商铺逾期使用费23100元；三、九龙世贸城、九龙大世界于判决生效之日起十日内给付章南群利息损失（利息具体计算为：1、2014年10月1日至2014年12月31日占有使用费3150元的利息，从2014年12月26日起计算；2015年1月1日至2015年3月31日占有使用费3150元的利息，从2015年3月26日起计算；3、2015年4月1日至2015年6月30日占有使用费3150元的利息，从2015年6月26日起计算；4、2015年7月1日至2015年9月30占有使用费3150元的利息，从2015年9月26日起计算；5、2015年10月1日至2015年12月31日占有使用费3150元的利息，从2015年12月26日起计算；6、2016年1月1日至2016年3月31日占有使用费3150元的利息，从2016年3月26日起计算；7、2016年4月1日起至2016年6月30日占有使用费3150元的利息，从2016年6月26日起计算；8、2016年7月1日至2016年7月31日占有使用费1050元的利息，从2016年7月31日起计算；上述利息均按中国人民银行同期贷款利率分别计算至本判决确定的付款之日止）；四、驳回章南群的其他诉讼请求。一审案件受理费50元（章南群已预交），由九龙世贸城、九龙大世界负担，于给付上述款项时一并给付章南群。二审中，各方当事人未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。本院另查明，九龙世贸城与章南群签订的《委托出租协议》还约定以下内容：九龙世贸城承担该铺位租赁风险（租赁是否成功的风险），并应如期向章南群支付租金。委托出租期限内，章南群不得干涉九龙世贸城对该铺位的经营和管理以及授权他人对该铺位的经营和管理。有关该铺位的招商或经营活动由九龙世贸城全权负责。九龙世贸城有权代理章南群并以章南群代理人的名义对外签约及办理其它租赁事宜。在章南群与连云港市九龙房地产开发有限公司签署的《商品房买卖合同》交房后，本《委托出租协议》视同《房屋租赁合同》，具有同等法律效力。本院还查明，九龙世贸城将涉案商铺交给九龙大世界经营，双方没有签订书面协议。经各方当事人确认，本案在二审期间的主要争议焦点为：1、一审法院认定九龙大世界与九龙世贸城继续使用涉案商铺是否符合客观事实，判决九龙大世界与九龙世贸城共同承担给付被上诉人租金及使用费的义务是否正确；2、九龙大世界上诉主张其给付被上诉人的租金应计算至2015年7月2日，实际使用费应计算至2015年9月11日能否成立；3、九龙大世界上诉主张双方的租赁关系于2015年10月19日终止并要求被上诉人承担之后其对涉案商铺无因管理而产生的费用能否成立。关于第一个争议焦点，本院认为：一审被告九龙世贸城与被上诉人章南群签订的《委托出租协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《委托出租协议》的约定，九龙世贸城对涉案商铺既可以代为对外出租，也可以自主经营或者授权他人经营，但无论采取哪一种使用方式，九龙世贸城均负有按约向章南群支付租金的义务。上述《委托出租协议》签订后，双方均依约履行，章南群将涉案商铺交给九龙世贸城，九龙世贸城按照协议约定向章南群支付租金，由于九龙世贸城没有举证其将涉案商铺代为对外出租的证据，所以本院认定在《委托出租协议》约定的10年期间内，九龙世贸城实际使用了涉案商铺，其与章南群之间并非委托租赁合同关系，而是租赁合同关系。在《委托出租协议》即将到期的情况下，九龙世贸城与九龙大世界虽于2013年12月1日共同致函涉案商铺业主，告知了九龙大世界愿意从2014年1月1日起承租涉案商铺的情况，在此情况下，一审法院认定在《委托出租协议》到期后，九龙世贸城与九龙大世界继续使用涉案商铺并无不当，判决九龙大世界与九龙世贸城共同承担给付被上诉人租金及使用费的义务也是正确的。故本院对九龙大世界上诉主张九龙世贸城不应承担给付被上诉人租金及使用费的理由不予采信。关于第二个争议焦点，本院认为，二审诉讼期间，九龙大世界虽以2015年4月25日其与业主代表周红雷等五人达成的协议以及其于2015年12月21日向涉案商铺全体业主发出的告知函为依据，上诉主张涉案商铺业主于2015年7月2日选择协议约定的第二套方案，但迟迟不能新聘任经营团队接管，又滋事导致其实际使用涉案商铺至2015年9月11日止不得已停业，要求租金计算至2015年7月2日，实际使用费计算至2015年9月11日，但由于被上诉人对该协议不予认可，且上诉人也未能提供因被上诉人参与围堵等闹事行为导致其于2015年9月11日停业的证据，所以本院认为该份协议对被上诉人不具有效力，九龙大世界以告知函的形式单方停止向被上诉人支付租金也无事实和法律依据，故本院对九龙大世界的该项上诉主张不予支持。关于第三个争议焦点，本院认为，在涉案《委托出租协议》到期后，九龙大世界和九龙世贸城仍然占有使用涉案商铺，未将涉案商铺退还被上诉人，双方之间形成的不定期租赁合同关系仍然继续存在，并未终止，双方并非无因管理关系，故本院对九龙大世界关于不存在商铺返还、支付无因管理费用的上诉主张不予支持。综上，上诉人九龙大世界的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人连云港九龙大世界商贸有限公司负担。决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一七年四月二十四日书 记 员  刘雨君杨慧法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。