青海省西宁市城东区人民法院民 事 判 决 书(2016)青0102民初2835号原告：张琦，男，满族，1990年9月6日出生，现住青海省同仁县隆务镇夏琼北路**号。委托代理人：马丽娟,青海鑫辰律师事务所律师。被告：青海泰阳房地产开发有限公司，住所地：西宁经济技术开发区昆仑东路23号。法定代表人刘燕，该公司董事长。委托代理人：郭宗军，青海佳一律师事务所律师。原告张琦与被告青海泰阳房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2016年12月5日向本院提起诉讼，本院于12月8日做出受理决定。本院受理后，依法由审判员王媛独任审判，于2017年1月4日公开开庭审理了本案，原告委托代理人马丽娟、被告委托代理人郭宗军均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张琦向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告签订的《商品房预售合同》；2.被告返还原告支付的房款261101元及利息94080元；3.被告向原告支付违约金5222元；4.被告返还原告已支付的其他费用26507元及利息6816元；5.被告赔偿原告其他损失20000元（以上共计413276元）；6.案件受理费由被告负担。事实及理由：2011年6月4日，原、被告双方就位于西宁市互助西路1号泰阳国际商贸城达成了购买意向，并签订《商品房预售合同》，原告购买了被告开发建设的泰阳国际商贸城三层1—2315号商铺一间，面积32.98平方米，单价7916.95元每平方米，总价261101元。合同签订当天，被告收回原告之前购买的定金卡，同时原告将剩余房款一次性付清，被告出具收据两张。双方签订的合同约定，被告应于2011年8月30日前将验收合格后的商品房交付原告。2012年，被告通知原告前去收房，原告到场看到购买的房屋尚不符合交付条件，故双方未签订交房协议，只是应被告要求支付了所购房屋的契税等各项费用共计26507元。2014年，被告给原告送达书面延迟交房通知书，直至今日被告未向原告交房房屋。根据双方签订的《合同》第九条约定，被告逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同。为此，为维护原告的合同权益，特诉至贵院，请求判如所请。被告青海泰阳房地产开发有限公司辩称，首先，《商品房预售合同》未达解除条件。《商品房预售合同》第八条第二款规定：“但如遇下列特殊原因，出卖人可以据实予以延期：2、因国家政策、规划的调整、变更和政府行为等非出卖人所能控制的因素，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的”，《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”双方约定2011年8月30日前交房，但是，西宁市规划局于2011年7月19日给被告下发通知，撤销了被告的《建设用地许可证》和《建设工程规划许可证》，2014年7月10日，被告书面通知原告因政府规划变更而延期交房。被告多次与政府相关部门联系，最终于2014年8月4日达成土地征收协议，用地范围最终确定。整个过程中，被告一直与政府积极协调，争取早日交房，没有违约之处。被告逾期交房因政府规划变更而致，符合合同约定的免责条件，虽然被告没有在国家规划变更的30日内通知购房人，但延迟通知并未导致不可抗力情形的消失，也不能否认国家规划变更与被告逾期交房的因果关系，因此，《商品房预售合同》未达解除条件。其次，原告诉求的利息、其他损失没有依据。《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”其含义很明确，违约金是对当事人经济损失的补偿，不能重复计算。《商品房预售合同》第九条只约定了被告逾期交房时承担原告已付房款2%的违约金，并没有约定被告违约时原告损失额的计算方法，原告也没有提供损失的证据，因此，其诉求的利息及其他各项损失既没有事实依据，也没有法律依据。第三，协商解决有利于实现购房人利益的最大化。被告接到西宁市中级人民法院的（2016）青01民终565号民事判决书后，积极与购房人协商，按判决书确定的2014年12月4日起支付违约金，并预付购房人一年的房屋租金，虽然没有实际交房，但购房人获得了一年的租金收益。至今，已经与二十多位购房人达成协议，避免了双方的讼累，实现了购房人利益的最大化，被告也同意与本案原告按上述思路协商，化解纠纷，诉讼并不是化解纠纷的最有力渠道。最后，若解除合同，违约金按总价款的2%执行。《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”上述法条体现了合同法的约定优先原则，既然双方对逾期交房的违约责任做了明确约定，应当按合同约定执行，原告按银行贷款利息计算没有依据。而《商品房预售合同》第九条第一款第二项规定：“买受人解除合同的，出卖人按买受人累计已付款的2%支付违约金。”综上所述，《商品房预售合同》未达解除条件，原告的诉求没有任何依据，请法庭驳回原告的诉讼请求。原告提交了以下证据：证据一：《商品房预售合同》，证明2011年6月4日，原被告就位于城东区互助西路1号1号楼1-2315号商铺达成购买协议，并签订《商品房预售合同》。《合同》第九条约定：出卖人逾期交房超过30天，买受人有权解除合同，出卖人按已付款2%向买受人支付违约金。证据二：收据，证明2011年6月4日，原告支付购房款261101元的事实。证据三：商品房合同备案证明，证明原被告签订的YS0075801号《商品房预售合同》于2011年7月15日登记备案的事实。证据四：招商政策，证明被告所称2011年房屋已经可以实际使用之情形并不属实，被告面向社会公开招商时间是2013年8月15日，也即该房屋可以实际使用的最早时间应为2013年8月15日，其主张的因规划撤销导致不能如期交房的事实并不存在，被告拒不履行合同义务，将原告购买的房屋出租获益的事实。证据五：泰阳国际商铺租赁合同等，证明被告以原告李金花名义将原告购买的房屋出租，收取租金54840元，但却拒绝向原告交付房屋，并拒不交付已收取租金的事实。证据六：泰阳国际商铺交房、支付违约金核算审批表，证明原被告双方于2015年4月22日就交房及赔偿违约金事项协商，被告承诺支付原告违约金53004元，但最终未履行之事实。证据七：项目规划变更通知，证明被告于2014年7月5日以书面形式向原告送达迟延交房通知的事实，被告延期三年向原告发送的通知不构成被告的抗辩事由。证据八：票据，证明被告于2012年在不具备交房条件的情况下收取原告物业费等各项费用共计26507.16元的事实。证据九：民事判决书，（2016）青01民终565号《民事判决书》证明被告开发建设的房屋至今不能竣工验收，依法不能向原告交付的事实。被告提交了以下证据：证据一：商品房预售合同，证明的内容为合同第八条但书第二款约定：如遇国家规划调整，出卖人可以延期交房，第九条约定：买受人解除合同的，出卖人按已付款的2%支付违约金。证据二：2012年交房通知单及快递回单，证明被告通知原告交房的事实。证据三：2011年7月19日的通知，证明政府在2011年7月19日撤销了被告的用地许可证和规划许可证。证据四：2014年7月10日变更通知、快递回单，证明被告于2014年7月10日给原告邮寄了项目规划变更通知，告知原告因政府撤销许可证，交房时间延迟。证据五：2014年5月24日请示报告，证明被告在原许可证被撤销后，向政府申请办理新的许可证。证据六：2014年6月15日规划局回函，证明规划局同意被告的申请，要求被告报送新的方案，予以批复。证据七：2014年8月4日土地征收协议及拆迁办第38次会议纪要，证明被告和政府于2014年8月4日签订征收协议，用地范围最终确定。证据八：（2016）青01民终565号民事判决书，证明政府撤销了被告整体的许可证，被告承担违约责任的起算点为2014年12月4日。被告对原告提交证据的质证意见为：对证据一，即《商品房预售合同》的真实性及证明方向认可，但是原告的证明方向二明确说明，买受人解除合同，出卖人按照已付房款的百分之二支付违约金；但如果国家政策变更，出卖人可以延期交房。对证据二，即收据的真实性和证明方向予以认可。对证据三，即商品房买卖合同登记备案证明的真实性及证明方向予以认可，被告认为双方签订了合同并且在房产局进行了备案，本合同应当继续履行。对证据四，即招商政策的真实性及证明方向均不予认可，理由是该书证未加盖公章，且被告一直在积极同政府协商，力争早日交房。对证据五，即泰阳国际商铺租赁合同等的真实性及证明方向均不认可。对证据六，即泰阳国际商铺交房、支付违约金核算审批表不予认可。对证据七，即项目规划变更通知予以认可。对证据八，即收费票据的真实性及证明方向予以认可。对证据九，即（2016）青01民终565号民事判决书的真实性及证明方向均认可，需要说明的是这份判决书已经确认被告逾期交房的原因是政府的规划变更。被告承担违约责任的起算点应为2014年12月4日。原告对被告提交的证据的质证意见为，对于证据一：商品房预售合同的真实性予以认可，对证明方向不予认可。对于证据二：2012年11月20日交房通知单及快递回单的真实性予以认可。对于证据三：2011年7月19日的规划局通知的真实性认可，但是对证明方向不予认可，原告认为其并不能成为被告免责的一个事由。对于证据四：2014年7月10日的变更通知、快递回单的真实性予以认可，但原告认为该证据不能成为被告公司的免责事由，同时印证了被告迟延交房的事实，所以对该证据的证明方向不予认可。对于证据五：2014年5月24日的请示报告的真实性予以认可，但是对被告公司的证明方向不予认可，该证据体现不出被告积极与政府在进行协商。对于证据六：2014年6月15日规划局回函的真实性予以认可，但是对被告公司的证明方向不予认可，该证据体现不出被告积极与政府进行协商的事实。对于证据七：2014年8月4日土地征收协议及拆迁办第38次会议纪要的真实性予以认可，对被告所称的证明方向不予认可，不可抗力因素的消失时间应当以会议纪要的时间为准。对于证据八：（2016）青01民终565号民事判决书的真实性予以认可，对被告所称的证明方向不予认可。依据双方均认可的证据，下列事实应当予以确认，2011年6月4日，原、被告双方就位于西宁市互助西路1号泰阳国际商贸城达成购买意向，并签订《商品房预售合同》，原告购买了被告开发建设的泰阳国际商贸城三层1—2315号商铺一间，面积32.98平方米，单价7916.95元每平方米，总价261101元。合同签订当天，被告收回原告之前购买的定金卡，同时原告将剩余房款一次性付清，被告向原告出具收据两张。双方签订的合同约定，被告应于2011年8月30日前将验收合格后的商品房交付原告。2012年，被告通知原告前去收房，原告到场看到购买的房屋尚不符合交付条件，故双方未签订交房协议，只是应被告要求支付了所购房屋的契税等各项费用共计26507元。2014年，被告给原告送达书面延迟交房通知书，双方签订的合同第八条约定，被告应于2011年8月30日前将验收合格后的商品房交付原告，直至今日，被告未向原告交房房屋。根据双方签订的商品房预售合同第九条约定，被告逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同，被告逾期交房时承担原告已付房款2%的违约金。同时又约定，因国家政策、规划的调整、变更和政府行为等非出卖人所能控制的因素，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。2011年7月19日，西宁市城乡规划局向被告发出通知，撤消了涉案工程的建设用地规划许可证及建设工程规划许可证。2014年8月4日，被告和相关单位达成征收协议，用地范围最终确定，但时至今日，本案诉争的房屋尚未竣工验收，亦未交付给原告。本院认为，原被告签订的《商品房预售合同》合法有效，原告履行了支付房款的义务，因在履约过程中存在不可抗力的事由，导致交房时间后延，但在2014年8月4日，被告和相关单位达成征收协议，用地范围最终确定后，影响本案合同履行的不可抗力的情形已经消除，而被告至今未完成涉案房屋的竣工验收工作，不能交付房屋，合同约定的交房之日至今已长达6年之久，致使双方合同的目的不能实现，据此，达到了双方合同约定及法定解除条件，故原告解除合同、返还购房款、支付其他费用及违约金的诉求成立，本院应予支持。但双方约定的违约金不足以弥补原告的损失，则被告应当自2014年8月4日起按照银行同期贷款利率支付原告违约金。原告对其主张的20000元的损失未提交证据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中国人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、条之规定，判决如下：一、原告张琦与被告青海泰阳房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》依法予以解除；二、被告青海泰阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告张琦购房款261101元、其他费用26507元，合计287608元；三、被告青海泰阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张琦违约金37183.33元；四、驳回原告张琦的其他诉讼请求。案件受理费3750元，由被告青海泰阳房地产开发有限公司负担，与上述款项同时给付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 王 媛二〇一七年四月二十五日书记员 冯墨顺附法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准，适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的：（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决