内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内09民终861号上诉人（原审原告）：白和平，男，1963年11月2日出生，汉族，个体。被上诉人（原审被告）：刘三仁，男，1965年5月28日出生，汉族，农民，现住卓资县。原审第三人：内蒙古金叶投资有限责任公司（原名内蒙古派力房地产开发有限责任公司）。法定代表人：白喜平，该公司董事长。委托诉讼代理人：李小强，内蒙古恒众尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：王贵成，内蒙古恒众尧律师事务所律师。原审第三人卓资县建民物业管理服务中心。法定代表人：李建民，男、汉族，1951年5月20日生，现住卓资县卓资山镇。上诉人白和平与被上诉人刘三仁及原审第三人卓资县建民物业管理服务中心、内蒙古金叶投资有限责任公司返还原物纠纷一案，卓资县人民法院于2010年8月11日作出（2010）卓民初字第146号民事判决书，原告白和平不服该判决向本院提出上诉，本院于2011年3月20日作出（2011）乌民终字第7号民事裁定书，裁定撤销卓资县人民法院（2010）卓民初字第146号民事判决书，发回卓资县人民法院重审。卓资县人民法院于2011年10月14日作出（2011）卓民初字第253号民事判决书，原告白和平不服该判决再次向本院提出上诉，本院于2013年5月28日作出（2012）乌民终字第64号民事判决书，判决撤销卓资县人民法院（2011）卓民初字第253号民事判决书，改判由建民物业中心于判决生效之日起十日内返还白和平70252元并给付相应利息。二审判决作出后，白和平对该判决不服向内蒙古自治区高级人民法院申请再审，内蒙古自治区高级人民法院作出（2015）内民一提字第00022号民事裁定书，裁定撤销乌兰察布市中级人民法院（2012）乌民终字第64号民事判决及卓资县人民法院（2011）卓民初字第253号民事判决，发回卓资县人民法院重审。卓资县人民法院于2016年7月12日作出（2016）内0921民初88号民事判决，白和平不服上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘和平，被上诉人刘三仁，原审第三人卓资县建民物业管理服务中心的法定代表人李建民、内蒙古金叶投资有限责任公司的委托诉讼代理人李小强、王贵成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白和平上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由:1、一审认定事实错误。本案中，白和平已经办理了房屋买卖合同，购房款入住手续，房屋钥匙等，是一个交付的完成，应当认定白和平已经占有该房屋。2、上诉人没有办理物权变更登记，并不影响合同的效力，因此上诉人的主体资格是适合的。刘三仁辩称，09年我是从开元物业手里买的房子，钥匙是售楼部吴彦凌经理给的。如果我们是侵占了被人的房屋，当时为什么给我钥匙。卓资县建民物业管理服务中心述称，开元小区建设了八年，房地产公司委派吴彦凌在开元小区卖房。由于施工年限太长，施工时赔了钱，后期许多东西偷工减料，比如自来水管深度不够，绿化不够，暖气不热等，政府多次要求开发公司维修该设备。但开发商从未进行修理。最后开会决定，政府委派物业对小区十套楼房出售，款项用于小区建设和维修。那时已经是09年了，钥匙也在我的手中，所以说白和平07年买房拿到了钥匙的事实是假的。并且开元小区5后楼在07年还处于建设过程当中，不可能转交钥匙。可以认定，白和平的手续时在09年之后补办的。内蒙古金叶投资有限责任公司述称，金叶公司与白和平在07年签订购房合同，也收取了白和平的购房款，将房屋给了白和平。同时，金叶公司并未委派建民物业出售房屋，虽说建民物业是得到了政府的允许才出售的，但房屋不是政府的，所以建民物业没有权利出售此房屋。到现在为止，我公司并未与被上诉人签订过购房合同。白和平向一审法院起诉请求：原告于2007年6月30日与卓资县开元小区开发公司--内蒙古派力房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买该小区14号楼3单元5楼东户房产一套，同时购买的有编号为E27地下室一套，两项总价款72215元。《商品房买卖合同》签订的当天，原告即向内蒙古派力房地产开发有限责任公司支付了全部购房款，同时，该开发公司向原告交付了房屋并办理了交付手续。在原告尚未来得及使用该房产时，发现被告刘三仁已经入住该房屋，原告要求被告搬迁出该房屋，但被告声称该房屋已由其购买。但经原告核实派力公司从未将该房二次处分给被告，在原告积极主张被告停止侵权行为未果的情况下，原告无奈提起诉讼，请求判令停止侵权行为，将开元小区14号楼3单元5层D东户房产及编号E27地下室一套返还原告；并承担使用房屋期间的使用费1800元至实际交还房屋止的使用费。一审法院认定事实：2009年5月20日，被告刘三仁从第三人卓资县建民物业管理服务中心以70252元的××县东户和E27地下室，双方未签订商品房买卖合同。同年5月24日，被告刘三仁给付建民物业购房款70252元，收款人为李建民。后通过建民物业拿到所购房屋钥匙对该房屋进行了装修并入住。另查明，第三人卓资县建民物业管理服务中心于开元小区建成后在该小区组建物业管理中心，管理开元小区物业事宜并代管开元小区未售房屋的钥匙，派力公司在该物业部设立售楼部由吴艳林、霍玉华驻售楼部办理商品房销售事宜。开元小区建成后因派力房地产公司对该小区绿化、下水等未按照合同约定进行施工，建民物业经县政府有关领导同意将包括该案争议房屋在内的10套房屋出售后用于完善小区建设。再查明，内蒙古派力房地产开发有限责任公司于2010年10月8日更名为内蒙古金叶投资有限责任公司。2007年6月30日，内蒙古派力房地产开发有限责任公司将争议房屋及地下室出售给原告白和平，价款为72215元，双方签订了商品房买卖合同，房款已由白和平交付派力房地产开发有限公司但未对该房屋进行所有权登记。原告白和平于2010年4月6日向本院提起诉讼要求被告返还侵占的房屋并承担使用期间的使用费至实际交还房屋止。一审法院认为，不动产的设立、变更、转让和消灭应依照法律规定进行登记，未经登记不发生物权变动的法律效力。白和平于2007年6月30日与内蒙古派力房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同后，未就诉争房屋进行所有权变更登记也未实际占有、使用该房屋。依照上述规定，本案诉争房屋，不发生物权变动效力。白和平与派力房地产公司于2007年6月30日签订的商品房买卖合同，对双方当事人具有法律约束力，现因合同约定的房屋已由他人享有物权导致合同目的无法实现，对于合同目的无法实现的责任应由合同违约方即内蒙古金叶投资有限责任公司向原告承担。故白和平应向内蒙古金叶投资有限责任公司主张违约责任而不应向被告刘三仁主张侵权责任。内蒙古金叶投资有限责任公司主张卓资县建民物业管理服务中心在处分诉争房屋时其不知情，该案自2010年4月6日白和平向本院提起诉讼要求被告返还房屋至内蒙古高级人民法院将本案发回本院重审，本院依职权追加其为第三人参加诉讼时止，诉讼历时近六年且李建民在处分房屋后曾向派力公司出具过说明，综合上述情况，对于内蒙古金叶投资有限责任公司不知情的主张，本院不予采信。作为房屋实际所有权人的内蒙古金叶投资有限责任公司，在他人对其不动产进行处分及物权变动时，既未就卓资县建民物业管理服务中心主张无权处分也未就该房屋产权变动向被告刘三仁主张侵权责任，故应认定内蒙古金叶投资有限责任公司对卓资县建民物业管理服务中心处分房产及被告进行房屋产权变更登记行为是默认的。2009年5月20日，刘三仁通过卓资县建民物业管理服务中心购买卓资县开元小区14号楼3单元5楼东户和编号为E27地下室，双方虽未签订房屋买卖合同，但刘三仁向卓资县建民物业管理服务中心缴纳了合理购房款且已入住该房屋的行为，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的法律规定，故对于刘三仁享有诉争房屋所有权的事实本院予以确认。对于白和平要求刘三仁返还诉争房屋并给付使用房屋期间至实际交还房屋止的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条之规定判决：驳回原告白和平的诉讼请求。二审期间，本院查明的事实与原审查明的案件事实一致。本院予以确认。本院认为，结合本案具体事实，无证据证明被上诉人刘三仁购买诉争房屋的行为存在恶意，且被上诉人刘三仁在交付合理购房款后，已对购得的房屋进行了装修并居住，故上诉人白和平要求被上诉人腾退房屋并交付房屋使用费的上诉请求不能成立，本院不予支持。且第三人卓资县建民物业管理服务中心处分诉争房产时，金叶公司在知情的情况下并未向卓资县建民物业管理服务中心主张侵权责任，故应当认定金叶公司对卓资县建民物业管理服务中心的处分行为时默认的。综上所述，白和平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国家民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费各1650元，由白和平负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 昱代理审判员 王 华代理审判员 白 璐二〇一七年四月二十六日书 记 员 李睿智