四川省夹江县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1126民初5号原告：乐山市传承物业服务有限责任公司，住所地四川省夹江县。法定代表人：刘梁奇，总经理。委托诉讼代理人：车仲仁，男，该公司员工。委托诉讼代理人：吴建强，男，该公司员工。被告：代功伟，男，1973年9月22日出生，汉族，住四川省夹江县。委托诉讼代理人：胡朝江，四川守诚律师事务所律师。原告乐山市传承物业服务有限责任公司与被告代功伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人车仲仁、吴建强，被告委托诉讼代理人胡朝江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐山市传承物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间签订的《瓷都·万象城租赁合同》；2、判决被告立即支付原告租金632500元。原、被告于2014年5月7日签订《瓷都·万象城租赁合同》，约定被告租赁原告拥有合法租赁权的夹江县黄土镇瓷都万象城x栋x楼x号，x栋x楼x、x、x、x、x号合计2305平方米商铺用于商业经营。此后原告向被告交付了约定房屋，被告支付了部分租金，但至今仍欠原告租金632500元未付。代功伟辩称，1、原告对租赁物不具有所有权，且未到房屋管理部门办理登记手续，故合同无效；2、原告的主张已超过诉讼时效，不应支持；3、原告将商铺租赁给被告时未提供享有合法租赁权的依据，并且被告之所以承租该商铺是因为原告承诺对万象城的商业运作进行广泛宣传，打造商业中心，但被告入驻后原告未兑现承诺。之后，被告与原告工作人员达成口头协议，若无改进，被告将撤离。2015年春节，万象城人流量依然少，被告于2月份向原告提出过解除合同，经和原告工作人员沟通，被告于2016年2月3日停止经营，2月15日开始搬离万象城，2月19日将租赁商铺的钥匙交给了原告方，所以被告的实际租赁时间只能计算至2016年2月19日。交了钥匙后，大约在3月份，原告将商铺交给了全友家私商家使用。综上，原告的诉讼请求应予驳回。庭审中，原告陈述是2016年5月份左右发现租赁房屋闲置。具体是原告公司保安发现被告搬腾东西越来越少，遂向原告反映，原告便致电询问被告，被告说其干不下去，不租了。原告便要求被告把合同解除了，把租金交了，被告承诺要交租金，但一直未付。本院经审理认定事实如下：2014年5月7日，原告（甲方）和被告（乙方）签订《瓷都·万象城租赁合同》，约定：第一条，甲方将其拥有合法租赁权的位于夹江县黄土镇瓷都·万象城x栋x楼x号，建筑面积为270平方米，x栋x楼x号、x号、x号、x号、x号，建筑面积为2035平方米的商铺出租给乙方从事商业活动；第二条，租赁期限为10年，从2014年5月18日起至2024年5月17日止；第三条，1、第一年租金为人民币32万元，第二年、第三年每年租金为人民币43万元……；第五条，甲方权利、义务，……3、按约定向乙方收取租金；第六条，乙方权利、义务，1、乙方须按时足额交纳租金。……3、若乙方中途要停止经营，必须提前向甲方提交书面报告，便于甲方协助乙方招商接替乙方经营……。合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约向被告提供了租赁房屋，承租期间，被告支付了部分房租，尚有部分房租未付。2016年3月18日，原、被告双方对被告尚欠租金进行了对账结算，形成对账单一份，明确约定：代功伟第一年（2014年5月1日—2015年4月30日）应支付32万元，第二年（2015年5月1日—2016年4月30日）应支付租金43万元，两年租金合计75万元。截止2016年3月2日，代功伟已向原告支付44万元租金，尚欠租金31万元。另查明，瓷都万象城系四川省金万茂瓷业有限公司开发，坐落于夹江县黄土镇瓷镇路194号、196号、198号、200号、202号、204号、206号、208号、212号、214号、216号、218号、220号、222号、224号，210号为大门号。位于黄土镇瓷镇路210号1栋3层1号、2号、3号、4号、5号，216号1栋1层7号的房产系四川省金万茂瓷业有限公司所有。2013年12月26日，四川省金万茂瓷业有限公司作为发包方（甲方），原告乐山市传承物业服务有限责任公司作为承包方（乙方），双方签订《物业经营承包合同》，约定：由原告就瓷都万象陶瓷城的整体物业承包给原告实行物业经营管理；由原告负责商业用房的出租事项（签订房屋租赁合同和收取租金）；承包期限为10年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止。合同还对其他权利义务等进行了约定。上述事实，有当事人陈述、瓷都·万象城租赁合同、物业经营承包合同、房产证、国土证、证明、建设工程规划许可证、对账单、双方当事人的身份资料等证据证实。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《瓷都·万象城租赁合同》的效力。原告基于和四川省金万茂瓷业有限公司签订的《物业经营承包合同》对瓷都万象陶瓷城整体物业享有经营管理的权利，按照合同约定，原告有权与被告就该处物业签订《瓷都·万象城租赁合同》。该合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他无效情形，故合法有效，依法应予保护。二、原、被告双方签订的《瓷都·万象城租赁合同》是否已解除，以及具体的解除时间。被告辩称其于2016年2月份向原告提出解除合同，2月15日搬离，2月19日将租赁房屋的钥匙交给原告。原告陈述：“租赁房屋系2016年5月左右闲置，且原告致电询问被告，被告说其干不下去，不租了。原告便要求被告把合同解除了，把租金交了”。根据双方的诉辩意见可认定：1、原、被告双方均向对方发出过解除合同的意思表示；2、被告至少从2016年5月已不再占有、使用案涉房屋。另外，双方达成的对账单中确认被告的欠付租金计算至2016年4月30日。被告的反驳意见无证据证实，但原告的陈述与对账单载明欠付租金计算的截止期限基本吻合，符合常理，结合2016年5月后被告未再占有、使用案涉房屋的客观事实可以认定，原、被告在2016年5月就解除《瓷都·万象城租赁合同》达成一致意见。鉴于原、被告双方均存在解除合同的意向，且系协商解除，其实质是对原合同关于合同解除方式约定的变更，故原告关于必须通过书面方式解除合同的主张不成立，该意见本院不予采纳。综前所述，本院认定原、被告双方签订的《瓷都·万象城租赁合同》已于2016年5月协商解除。对已经解除的合同，人民法院不宜再进行判决。三、被告应承担的房屋租赁费金额，以及是否已过诉讼时效。如前所述，原、被告双方签订的租赁合同于2016年5月解除，原告有权主张合同履行期内的租金，经双方对账结算，截止2016年4月30日的租金被告尚有31万元未付，原告有权对此提出主张。该金额系双方于2016年3月18日最终确认，截至2017年1月3日原告诉至法院并未超过1年诉讼时效期间，被告关于诉讼时效抗辩不成立。故，原告主张的租金未超过31万元的部分于法有据，本院予以支持。综上所述，原告的诉讼请求部分合理，对其合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条规定，判决如下：一、被告代功伟于本判决生效后10日内支付原告乐山市传承物业服务有限责任公司租赁费31万元；二、驳回原告乐山市传承物业服务有限责任公司其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5063元，由原告乐山市传承物业服务有限责任公司负担2582元，被告代功伟负担2481元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判长  张起荣二〇一七年四月二十八日书记员  曾友红附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。