四川省江油市人民法院民 事 判 决 书(2016)川0781民初3056号原告（反诉被告）：周略，女，羌族，生于1972年2月27日，住四川省北川羌族自治县。委托代理人：宁远广，四川石泉律师事务所律师。委托代理人：陈华文，男，汉族，生于1970年3月5日，住四川省江油市。被告（反诉原告）：陈荣斌，男，汉族，生于1972年5月6日，住四川省江油市。委托代理人：李仕勇，四川林志律师事务所律师。原告周略诉被告陈荣斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案受理，被告陈荣斌于2016年8月5日提起反诉，本院对本诉和反诉由审判员赵从亮适用简易程序独任审判，于2016年8月24日公开开庭进行了合并审理。审理中，原告周略申请对被告陈荣斌提交的《协议书》进行鉴定，2017年3月7日双方对鉴定意见书进行了质证。原告周略的委托代理人陈华文，被告陈荣斌的委托代理人李仕勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）周略诉称：2015年3月5日，周略与陈荣斌签订《租房协议书》，协议约定：周略将位于江油市中坝镇虹桥街1号的房屋租赁给陈荣斌使用，租期三年，自2015年8月1日起至2018年7月71日止，年租金12万元；第一年租金在陈荣斌领取钥匙支付7万元，余款5万元在2015年10月15日前一次性付清。以后每年度在年度到来之前提前60日一次性付清。协议签订时，陈荣斌向周略支付了履约保证金10万元、房屋租金2万元。陈荣斌于2015年6月领取房屋钥匙进场使用，按约陈荣斌应当补付房租5万元，陈荣斌以房屋需要装修资金紧张为由，要求延期至10月15日一次性付清剩余房租。后陈荣斌以各种理由拖延。周略起诉来院。请求：1、判令陈荣斌支付周略房租10万元（2015年8月1日至2016年7月31日）；2、本案诉讼费由陈荣斌承担。被告陈荣斌（反诉原告）答辩并反诉称，2015年3月8日，陈荣斌与周略签订《租房协议书》，陈荣斌整体租赁周略所有的位于江油市中坝镇虹桥街1号院从四楼楼梯进户的全部住房用作筹设江油市匡山书苑教育培训学校，年租金12万元，并对相关事项进行了约定。《租房协议书》签订后，陈荣斌向周略支付了租金2万元及履约保证金10万元。2015年6月3日，江油市教育和体育局以编号为51078120150522000021的江油市政务服务中心部门服务事项办结通知书审批决定：不同意陈荣斌设立江油市匡山书苑教育培训学校，理由为办学场所房屋和消防不达标。陈荣斌随即将该情况告知了周略，并征得了陈荣斌同意将房屋对外转租，后因周略的原因转租未果。另外，周略未按《租房协议书》交付租赁房屋，一直占用房屋三、四楼，并强行扣留陈荣斌所购办公设备。请求：1、从2016年7月31日起解除陈荣斌与周略签订的《租房协议书》；2、要求周略返还陈荣斌全部办公设备及履约保证金10万元并降低陈荣斌与周略之间的房屋租金；3、本案诉讼费由周略承担。案经审理查明，周略与陈华文系夫妻关系，陈华文系江油市中坝镇金轮村原四组村民，江油市中坝镇金轮村四组一直未给其划宅基地，2000年4月26日，陈华文与江油市中坝镇金轮村村民委员会签订《售房协议书》，江油市中坝镇金轮村村民委员会将位于中坝镇金轮村四组的原中坝机械厂全部厂房出售给陈华文。2015年3月5日，周略与陈荣斌签订《租房协议书》，协议约定：周略将位于江油市中坝镇虹桥街1号院内除唯一一套从四楼楼梯进户的其余全部住房整体出租给陈荣斌使用，含院内空地；租期三年，自2015年8月1日起至2018年7月71日止，年租金12万元；第一年租金在陈荣斌领取钥匙支付7万元，余款5万元在2015年10月15日前一次性付清，以后每年度在年度到来之前提前60日一次性付清。协议签订后，陈荣斌于2015年3月6日向周略支付了履约保证金10万元、房屋租金2万元。陈荣斌于2015年6月领取房屋钥匙进场用于办学校使用。因办学校未获得相关部门批准，陈荣斌于2016年2月停止用于办学校使用该房屋，也未将房屋退还给周略。另查明，2015年5月21日，陈荣斌向江油市教育和体育局申请筹设江油市匡山学苑教育培训学校，2015年6月3日，江油市教育和体育局以“办学场所房屋和消防不达标”为由，不同意陈荣斌设立江油市匡山学苑教育培训学校。后周略向陈荣斌催收所欠房租未果，起诉来院。2016年8月5日，陈荣斌提起反诉。审理中，陈荣斌向本院提交《协议书》，认为双方存在合伙关系。周略对《协议书》的“周略”签名及捺印提出异议并申请鉴定，经本院委托四川福森特司法鉴定所对《协议书》中甲方处签名“周略”及捺印进行鉴定，2017年2月21日，四川福森特司法鉴定所作出司法鉴定意见书，鉴定意见：甲方处签名笔迹“周略”与样本签名笔迹“周略”不是同一人书写；“甲方：周略”处的指纹不是周略本人捺印形成。鉴定费3500元由周略垫付。上述事实有原告身份证、被告的人口信息、租房协议书、证明、售房协议书、照片、司法鉴定意见书及双方当事人的陈述在案佐证。本院认为，原告将购买取得的自建房出租给被告，并与被告签订的租房协议，该协议不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效；被告租房的目的是用于办学或者进行其他经营活动，办学或者进行其他经营活动对房屋的权属及消防等设施的要求较高，因原告出租的房屋无产权证，致被告未能取得办学许可，导致被告租房的目的无法实现，被告提出解除租房协议书的反诉请求应当予以支持；对被告在请求解除租房协议书前所欠的房屋租金被告应予支付；因原告出租的房屋存在瑕疵导致合同目的无法实现双方均有过错，被告应当从2016年8月起至房屋退还给原告之日止按双方约定的房屋租金的50%向原告支付房屋占用费，被告所交的保证金应予返还；被告提供的《协议书》经鉴定不是原告签名和捺印，本院不予采信，其鉴定费应当由被告承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）周略与被告（反诉原告）陈荣斌于2015年3月5日签订的《租房协议书》；二、被告（反诉原告）陈荣斌在本判决生效后十日内支付所欠原告（反诉被告）周略（2015年8月1日起至2016年7月71日止）房屋租金10万元；三、被告（反诉原告）陈荣斌在本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）周略租赁房屋，被告（反诉原告）陈荣斌在租赁房屋内的财产由其自行取回；四、从2016年8月1日至租赁房屋返还之日止的房屋占用费按每年6万元计算，由被告（反诉原告）陈荣斌承担；五、原告（反诉被告）周略在本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）陈荣斌已交的保证金10万元。如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半征收1150元，由被告（反诉原告）陈荣斌承担；反诉案件受理费减半征收1150元，由原告（反诉被告）周略承担；鉴定费3500元，由被告（反诉原告）陈荣斌承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员  赵从亮二〇一七年四月十二日书记员  王晓倩