上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终2076号上诉人(原审被告)：王丽君，女，1950年9月12日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：向平，上海市东方剑桥律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：唐玉娣，女，1952年12月30日生，汉族，住上海市宝山区。被上诉人(原审原告)：华一鸣，男，1984年9月3日生，汉族，住址同上。上列两被上诉人共同委托代理人：连娜，上海市申房律师事务所律师。上诉人王丽君因与被上诉人唐玉娣、华一鸣房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初14602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王丽君上诉请求：撤销一审法院(2016)沪0113民初14602号民事判决，改判驳回唐玉娣、华一鸣的一审诉讼请求。事实与理由：上诉人原承租的公房动迁，唐玉娣的胞妹曾给予帮助，动迁结果较为圆满。当时上诉人家中遇事需急用款，向包括唐玉娣在内的亲戚们借款。借款时唐玉娣提出借住涉案房屋，考虑到亲戚关系和唐玉娣胞妹曾帮忙等因素，上诉人无奈答应了唐玉娣的要求。后因上诉人无力归还借款，故也不便讨回房屋。2013年、2014年，双方曾多次洽谈涉案房屋买卖事宜，但因价格谈不拢，无法达成一致。2010年1月25日的借款抵押合同及收条是被上诉人提供的格式文本，上诉人虽签字，但并无出售房屋的意思表示。一审法院在作出事实认定时，未能基于同一标准，一方面在分析房屋买卖关系时认为双方系亲属关系，故不能完全适用市场交易模式分析和定性双方的法律关系。另一方面在分析借款关系没有利息约定一节，却又忽视双方的亲属关系。上诉人与被上诉人签订借款抵押合同时，涉案房屋所在区域单价为每平方米15,000元，房屋总价为122万余元。认定上诉人将价值122万余元的房屋以45万元对外出售，显然有违常理。一审法院通过签订合同、收到款项等一系列行为认为形成证据链，属主观臆断，并不符合法官自由心证原则。被上诉人唐玉娣、华一鸣辩称：对于双方当事人之间的房屋买卖关系，一审法院已作详尽分析，被上诉人同意一审法院的观点，请求维持一审判决。唐玉娣、华一鸣向一审法院起诉请求：依法判决王丽君将上海市宝山区房屋过户至唐玉娣、华一鸣名下。一审法院认定事实：2009年12月，王丽君位于虹口区公平路的公房被列入动拆迁房屋，经过和动迁公司签订的补偿安置协议，共取得了三套安置房屋，其中一套位于宝山区。2010年3月25日，王丽君经核准登记取得了该房的房地产权证。2010年1月25日，唐玉娣、华一鸣与王丽君签订了一份借款抵押合同，约定，王丽君向唐玉娣、华一鸣借款金额为459,380元，为确保借款人正当履行还款义务，抵押人自愿将系争房屋的房屋所有权以及相应的土地使用权抵押给贷款人。第三条还款方式约定，自抵押物初始登记日起五年合法上市后的两日内，抵押双方当事人持房屋所有权证书以及其他相关证件到房屋管理部门办理房屋产权转让手续作为还款，交易手续费由双方协商。该还款方式是双方约定的唯一还款方式。上述合同未至登记部门予以登记。同日，王丽君出具收条，载明收到唐玉娣、华一鸣支付的购买系争房屋的房款387,000元；同年，4月22日，王丽君出具收条，收到唐玉娣、华一鸣支付的购房款72,380元。同时，王丽君将房屋交付给唐玉娣、华一鸣，该房屋由唐玉娣、华一鸣自行居住使用至今。一审法院认为，公民行使合同权利、履行合同义务应当遵循诚实、信用的基本民法原则。本案的争议焦点在于唐玉娣、华一鸣与王丽君就系争房屋是否达成买卖的合意。唐玉娣、华一鸣主张双方的房屋买卖合同成立并生效；王丽君抗辩称不存在买卖合同，而是借款抵押关系。从本案的实际出发，鉴于唐玉娣、华一鸣与王丽君之间存在的亲属关系，故不能完全适用一般市场交易模式来分析和定性本案双方的法律关系。王丽君以双方签订过一份借款抵押合同为由主张借款合同法律关系，对此，唐玉娣、华一鸣并未否认合同的实际签订，但其认为该份合同名为借款，实为买卖。法院认为，合同第三条所约定的还款期限、方式和条件系该房屋五年后符合上市交易时直接进行房地产权利的变更，完全不同于一般借款合同中应当具备的还款期限、还款金额和相应违约责任等条款进行的约定。其次，一般借款合同均会就借款利息予以明确约定，然双方并未就此作出任何说明，显然有违常理。再次，根据王丽君出具的两份收条，其中明确注明收取的款项为房款，王丽君抗辩称是在唐玉娣、华一鸣的要求下签字，并未看清所写内容，对此未提供任何证据佐证，法院无法采信。关于房价，唐玉娣、华一鸣表示王丽君从开发商处购得该动迁安置房屋的总价为35万多元，故双方协商一致在此基础上增加10万元作为转让价格，该观点具有一定事实基础也符合一般生活常理，而王丽君辩称转让价款畸低，缺乏事实依据，法院难以采信。最后，在双方签订合同、王丽君收取唐玉娣、华一鸣房款之后，双方办理了房屋交接手续，通过唐玉娣、华一鸣提供的证据来看，可以形成一组证据链，证明唐玉娣、华一鸣在支付了包括买卖税费、物业管理等费用后，直接从开发商处办理了入户手续，在装修之后入住使用至今，而未受到任何外界的干扰。综上，双方就系争房屋已达成买卖合意，同时唐玉娣、华一鸣已履行了付款义务、王丽君已完成交房义务，法院对此予以认定。唐玉娣、华一鸣现要求王丽君继续履行买卖合同，进一步完成房地产权利转移义务的请求，完全合法有据，法院予以准许。王丽君根本上否认双方早已建立起的买卖合同法律关系并拒不配合办理过户手续，显然违背诚信原则，法院对此不予准许。据此判决：一、唐玉娣、华一鸣与王丽君就宝山区房屋所建立的房地产买卖合同法律关系，继续履行；二、王丽君于判决生效之日起十日内，将上述房屋的房地产权利转移给唐玉娣、华一鸣。案件受理费减半收取4,095元，保全费5,000元，由王丽君负担。本院二审审理期间，上诉人王丽君申请证人赵某某出庭作证。证人赵某某述称，其系王丽君同事，为涉案房屋的过户事宜，曾陪同王丽君三次分别与唐玉娣之夫、华一鸣协商。王丽君要50万元，唐玉娣之夫只同意20万元，华一鸣曾同意5万元。上诉人王丽君认为，通过证人陈述可证明房屋买卖关系不能成立。被上诉人唐玉娣、华一鸣认为，买卖关系已经建立，协商中谈及的50万元等价款是上诉人针对房屋过户的附加条件。本院经审理查明：1、王丽君受让涉案房屋的价款为359,304元。2、王丽君于2010年3月25日登记为涉案房屋的权利人。一审法院认定的其余事实无误，本院予以确认。本院认为：涉案双方当事人就涉案房屋订立了借款抵押合同，由此引发双方之间的法律关系是借款关系还是房屋买卖关系的争议，一审法院通过查明的事实，认定双方当事人的关系为房屋买卖关系，本院予以认同，不再赘述。证人赵某某的陈述，只能证明对于房屋过户的加价幅度，双方当事人未能达成一致，并不能得出双方不存在买卖关系的结论。需要说明的是，双方当事人在借款抵押合同中明确约定以房屋产权转让手续作为还款的唯一方式，不考虑其他还款方式，结合涉案房屋有5年限制交易期的事实，足以印证双方间的关系名为借贷实为房屋买卖。因此，王丽君以借款关系对抗唐玉娣、华一鸣房屋过户请求的主张不能成立，原审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,190元，由上诉人王丽君负担。本判决为终审判决。审判长 汪 毅审判员 王亚勤审判员 承怡文二〇一七年四月六日书记员 贾妍彦附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……