河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0103民初9376号原告：张艳茹，女，汉族，1988年9月10日出生，住河南省兰考县。委托诉讼代理人:李建东，河南杰昇律师事务所律师。被告：王盼盼，女，汉族，1988年9月23日出生，住河南省博爱县。委托诉讼代理人：毕纪国，河南荟智源策律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈运，河南荟智源策律师事务所律师。第三人：郑州望祖房地产营销策划有限公司，住所地郑州市二七区大学路105号。法定代表人：望江，总经理。委托诉讼代理人：王长兴，河南德慧律师事务所律师。原告张艳茹与被告王盼盼、第三人郑州望祖房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张艳茹及其委托诉讼代理人李建东、被告王盼盼的委托诉讼代理人陈运、第三人郑州望祖房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人王长兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张艳茹向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告双方的房屋买卖合同，由被告向原告返还购房款150000元；2、依法判令被告向原告支付合同违约金60000元，并赔偿原告其他各项损失100000元(暂定)，本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月2日，原、被告双方经第三人郑州望祖房地产营销策划有限公司居间介绍签订一房屋买卖合同(后双方签订补充协议)，约定被告将其所有的位于郑州市二七区政通路68号院5号2单元15层1503号面积为41.34平方米的房屋以535000元的价格卖给原告。合同签订后原告依约通过第三人郑州望祖房地产营销策划有限公司支付了定金、居间佣金及代办费共计30000元(其中居间佣金和代办费为10700元，购房定金为19300元)。后原告根据合同及被告要求又向被告支付解押款145000元，专用于被告将其尚处抵押状态的所售房屋进行解押。此时被告应按照合同约定积极办理所售房屋的解押手续及后续的配合网签、办理资金监管等约定的房屋销售手续。然而就在原告等待被告履行合同义务过程中，郑州市商品住房价格大幅上涨，被告自觉吃亏遂通知原告拒绝卖出房屋，并且实际上不再履行其合同义务。由此原告的合同目的已无法实现，原告为住房需求将支付更高的价款以购买其它房产。另外，原告为办理预购房屋的按揭贷款手续已向代办机构支付了评估、按揭、抵押等多项费用共计10867元。所以被告除了应向原告返还已支付的全部购房款外，还应依约向原告承担违约责任并赔偿因房价上涨给原告带来的预期利益损失及佣金、办理按揭贷款费用等各项损失。上述事项经原告与被告多次协商未果，故原告提起诉讼。被告王盼盼辩称，因原告向银行提供虚假的工作证明，银行流水等材料，导致银行贷款被撤销，现合同无法实际履行，违约方为原告，被告并未违约。按照合同第十条的约定，原告应当向被告支付15万元的解押款，但是原告仅支付了14.5万元，属于违约在先。原告主张违约金与损失并存，不符合合同法的规定，不应得到支持。房价暴涨，属于当事人不可预见的情况，故房屋差价损失不应支持，请求驳回原告的诉求。第三人郑州望祖房地产营销策划有限公司述称，在第三人的居间下，原、被告依法签订了合法有效的房屋买卖合同，在履行合同过程中，第三人积极促使双方进行配合办理过户手续，没有任何违法、违约的行为，根据合同约定，本案守约方损失理应由违约方承担。尤其是根据合同十八条第二款的规定，佣金的支付应由违约方承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的证据2016年6月2日第三人给原告出具的收据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；2、原告提供的证据原告于2016年9月28日向被告送达《履行合同告知书》照片两张、原告通过天天快递向被告邮寄《继续履行合同告知书》邮寄单照片及快件查询信息能够相互印证，本院予以确认；3、原告提供的证据2016年6月13日被告出具的收条复印件,该证据能够与本其它证据相印证，本院予以采信。根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月2日，原、被告及第三人签订房屋买卖合同，卖方王盼盼(甲方)，买方张艳茹(乙方)，居间方郑州望祖房地产营销策划有限公司(丙方)，合同约定，被告王盼盼将其所有的位于郑州市二七区政通路68号院5号楼2单元15层1503号房屋(产权证号：15××12)出售给原告张艳茹，房屋建筑面积41.34平方米，成交价格535000元；乙方应于本合同签定时支付定金、佣金及代办费共计人民币30000元，其中佣金及代办费人民币10700元，余额作为丙方代甲方保管的购房定金。甲方同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管；该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签定后10个工作日内向贷款银行提出还款申请，(乙方采用商业按揭贷款付款方式的，甲方保证自乙方银行贷款审批通过后)按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款，同时，乙方应于还款现场向甲方支付解押款人民币150000元(解押款冲抵房款)，专用于甲方办理解押事宜，剩余解押款由甲方自行筹集，甲方领取他项权利证后及时办理抵押登记注销手续；甲、乙双方同意使用按揭贷款的付款方式，乙方选择商业贷款并确认自己在金融系统无恶意透支或逾期还款等金融征信瑕疵，甲、乙双方于签定本合同后35个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续。如甲、乙双方选择资金监管过户，乙方应在网签买卖合同备案当日，将网签合同约定的首付款150000元存入存量房交易资金监管机构所指定的监管账户，剩余房款由放款银行于放贷之日存入存量房交易资金监管机构所指定的监管账户；需办理解押手续的，甲乙双方在解押注销手续办理完毕后的65个工作日内办理完毕网签、资金监管手续，在资金监管机构出具郑州市存量房交易结算资金监管全款证明后甲乙双方共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续；甲乙双方任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金60000元；合同还约定了其他事项。合同签订当日，原告向第三人交纳人民币30000元，其中佣金10700元，定金19300元。2016年6月6日，原告为办理银行贷款向河南乐贷丰房地产营销策划有限公司支付抵押保证金2000元，评估费、抵押费、按揭费等8867元。2016年6月13日，被告从第三人处领取原告所缴定金中的5000元。2016年6月14日，原、被告及第三人就涉案房屋买卖签订补充协议，甲方王盼盼，乙方张艳茹，丙方郑州望祖房地产营销策划有限公司，约定：第一条、该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合签定后的10个工作日内向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，乙方于还款现场向甲方支付房屋首付款，以贷款银行实际剩余金额为准，专用于甲方还清购房贷款(解押款冲抵房款，甲方向乙方出具房款收条)。根据贷款银行通知，甲方领取他项权利证后的3个工作日内办妥注销抵押登记手续。第二条，甲乙双方按照上述解押约定履行完毕解押相关合同义务后，如乙方拒绝按照合同约定购买上述房产，乙方所缴纳的定金甲方不予退还，所缴纳的佣金丙方不予退还，同时甲方应在乙方通知拒绝购买上述房产后的2个工作日内退还除乙方应付违约金60000元后的所有解押款。如甲方拒绝出售上述房产，乙方缴纳的定金甲方应双倍返还，并赔偿乙方佣金损失12700元，同时甲方应在乙方通知返还解押款后的5个工作日内返还所有解押款；第三条，甲乙双方任何一方违约拒绝履行合同，违约方向非违约方支付违约金60000元。该补充协议签订当日，原告向被告转账支付145000元，被告给原告出具了收据。后因被告未及时办理房屋解押手续，原、被告之间发生纠纷，原告诉至本院，请求：1、依法解除原、被告双方的房屋买卖合同，由被告向原告返还购房款150000元；2、依法判令被告向原告支付合同违约金60000元，并赔偿原告其他各项损失100000元(暂定)，本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告向本院申请司法鉴定，申请对涉案的位于郑州市二七区政通路68号院5号楼2单元15层1503号房屋的现行市场价格(或价值)进行评估(以评估日为基准日)。本院依法委托技术部门进行鉴定，2017年1月17日，河南宇达房地产评估有限公司对涉案房屋作出房地产估价报告，估价结果，确定估价对象房地产于价值时点(2017年1月11日)的房地产市场价值为人民币63.33万元，建筑面积单价：人民币15320元/平方米；快速变现价值为人民币50.66万元。原告为此支出鉴定费6833元。本案在庭审过程中，被告对原告要求解除涉案房屋买卖合同表示同意。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订《房屋买卖合同》及补充协议，原告已按约定将购房定金19300元，佣金10700元交付给第三人郑州望祖房地产营销策划有限公司，并将145000元房屋解押款支付给被告王盼盼，被告亦从第三人处取走原告所交定金中的5000元。据此应认定原告依约履行了合同相应义务，而被告在收取房屋解押款后未依约定及时办理涉案房屋的解押手续，导致涉案房屋买卖合同无法继续履行，构成违约，应承担违约责任。原告要求解除涉案房屋买卖合同，被告表示同意，对原告该诉讼请求本院予以支持。合同解除后，被告应返还原告房款150000元(含被告从第三人处取走的5000元)。原告要求被告支付违约金60000元并赔偿损失，经鉴定，涉案房屋于价值时点(2017年1月11日)的房地产市场价值为人民币63.33万元，双方交易价格为535000元，差价98300元。双方约定的违约金60000元不足以弥补原告的房屋差价损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，对原告主张的违约金和房屋差价损失本院共支持98300元，原告因涉案房交易所支付的佣金10700元、评估费、抵押费、按揭费等8867元，被告亦应予以赔偿。第三人保管的原告所交的定金14300元，原告可另行向第三人主张。原告要求被告赔偿抵押保证金，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原、被告及第三人于2016年6月2日签订的关于二七区政通路68号院5号楼2单元15层1503号房屋的《房屋买卖合同》；二、被告王盼盼于本判决生效之日起十日内退还原告张艳茹购房款150000元；三、被告王盼盼于本判决生效之日起十日内给付原告张艳茹违约金、房屋差价损失98300元，并给付原告张艳茹佣金10700元、评估费、抵押费、按揭费等损失8867元，以上共计117867元；四、驳回原告张艳茹的其他诉讼请求。案件受理费5950元，由被告负担5318元，原告负担632元；鉴定费6833元，由被告王盼盼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  赵惠红人民陪审员  阴彦平人民陪审员  王永文二〇一七年四月二十八日书 记 员  李晶莹