上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初1455号原告：钟卓翰，男，1988年10月8日生，汉族，住广西桂平市。原告：董颖，女，1989年8月10日生，满族，住辽宁省。二原告的共同委托诉讼代理人：余光耀，上海正朴律师事务所律师。被告：陈春财，男，1960年11月23日生，汉族，住上海市长宁区。原告钟卓翰、董颖与被告陈春财房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用简易程序于2017年3月7日公开开庭进行了审理，二原告的共同委托诉讼代理人余光耀、被告陈春财到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告钟卓翰、董颖向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行原、被告签订的房地产交易合同，将位于上海市松江区泗泾镇泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)过户至二原告名下；2、被告支付原告违约金人民币(以下币种同)330,000元；3、被告承担财产保全费5,000元、担保服务费6,600元、律师费30,000元。事实与理由：2016年6月13日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告购买被告涉案房屋，转让价XXXXXXX元，双方于2016年12月8日之前至房地产交易中心办理过户相关手续。合同签订后，原告按约支付了部分房款。2016年12月4日，原告要求被告至交易中心办理相关手续，但被告一直拖延不予办理，并表示家人不同意出售房屋，不愿意继续履行合同。被告陈春财辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋为动迁安置房，未满三年不能签订出售协议；其次，因存在经济方面的问题，被告出售房屋时没有告知家人，现被告家人已知晓并坚决反对出售。对于原告主张的违约金，被告认为计算标准过高。经审理查明：涉案房屋为动迁安置房，建筑面积76.68平方米，房产开发企业上海韵意房地产开发有限公司于2013年4月26日取得大产证。2013年12月4日，案外人上海市长宁区住房保障和房屋管理局(甲方)与被告陈春财(乙方)签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》一份，载明，根据长府房征[2013]15号《房屋征收决定》，乙方坐落于上海市长宁区汇川路XXX弄XXX号4幢底层房屋属于该征收决定的征收范围。2014年3月20日，被告陈春财签署《配套商品房供应单》一份，载明被拆迁户人员有被告陈春财、朱芹及沙承朴，被告陈春财作为户主暨购房人购买涉案房屋。2014年4月11日，被告陈春财作为买方与上海韵意房地产开发有限公司作为卖方就涉案房屋签订《上海市商品房出售合同》。涉案房屋于2015年1月18日核准登记至被告陈春财名下。2016年5月11日，被告陈春财作为出卖方(甲方)与原告钟卓翰作为买受方(乙方)在居间方(丙方)满懿(上海)房地产咨询有限公司的居间介绍下就涉案房屋签订《房地产买卖居间协议》一份。签约当日，原告钟卓翰支付被告陈春财房屋定金20万元。2016年6月13日，被告陈春财作为卖售人(甲方)与原告钟卓翰、董颖作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(编号：XXXXXXX)一份，约定原告购买被告涉案房屋，转让价款1,650,000元；签订本合同前，乙方已支付甲方定金20万元，签订本合同当日，乙方应支付甲方首期房价款54万元(含已付定金)，乙方贷款支付甲方第二期房价款110万元，房地产交接当日乙方支付尾款1万元；甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费；双方确认在2017年2月25日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方于2017年3月25日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将涉案房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止；逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同；乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%；若通过诉讼解决，则因诉讼产生的律师费、诉讼费等均由违约方承担。合同另对其他事宜进行了约定。同日，原、被告签订《补充条款》载明，1、涉案房屋因为是动迁房，到12月4日才可正常审税，在这期间由于时间过长，可能产生违约，经双方同意，如因一方违约，承担所有的违约责任(包括定金，首付，以及总房价的20%，中介费)；2、审税时间定于2016年12月8日前去松江交易中心递交审税材料，在2016年12月8日前续签4份合同。上述合同签订当日，原告钟卓翰支付被告购房款34万元。2016年7月26日，原告钟卓翰向被告陈春财承租涉案房屋并签订《个人房屋租赁合同书》一份，约定租期自2016年7月25日至2017年2月25日，月租金1,600元，双方另对其他事宜进行了约定。上述合同签订后，被告向原告钟卓翰交付了涉案房屋，原告钟卓翰向被告支付至2017年2月25日的租金。现房屋仍由原告占有使用。因被告陈春财拒绝继续履行《上海市房地产买卖合同》并办理房屋审税过户手续，原告钟卓翰、董颖诉至本院提出如上诉请。审理中，原告钟卓翰、董颖向本院提交委托提供财产保全担保协议、法律服务委托合同及相关发票一组，以证明二原告因本案诉讼产生的律师费3万元及诉讼相关费用。被告对此质证认为，真实性认可，但不同意承担。审理中，二原告要求被告按上述《补充条款》第一条的约定承担违约责任。以上事实，由房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、补充条款、收款收据、转账凭证、个人房屋租赁合同书、法律服务委托合同、发票、上海市国有土地上房屋征收补偿协议、配套商品房供应单及当事人的陈述等证据予以证实，本案予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。二原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效,双方应当按照约定履行自己的义务。虽然涉案房屋是动迁安置房，但由于开发商取得大产证的时间是2013年4月26日，且被告签订动迁安置协议的时间是2013年12月4日，至双方约定的办理审税时间(2016年12月8日)已超过三年，按照现有法规规定，涉案房屋可以审税过户。现二原告已按进度向被告支付了部分购房款，被告理应继续履行合同并协助二原告办理审税过户手续。相关过户税费依据合同约定由双方各自依法承担。关于被告辩称被告的家人不同意出售房屋因而不能继续履行的意见。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。涉案房屋为动迁安置房，其动迁安置过程均由被告陈春财一人出面处理并签订相关协议，且房屋的产权人是被告一人，故本院有理由相信被告对于涉案房屋有处分权，被告的上述辩称意见有违诚信原则，本院不予采信。根据审理查明的事实，本案二原告要求被告办理房屋审税过户手续，但被告予以拒绝，且被告在庭审中亦明确作出拒绝履行合同的意思表示，被告构成违约，故二原告关于律师费的主张，符合双方合同约定，本院予以支持。但诉讼保全担保费，并非诉讼中必然发生的费用，被告对此也不同意支付，故二原告的该主张缺乏合同和法律依据，本院不予支持。关于二原告要求被告按照总房价的20%承担违约金的诉讼请求。根据双方《补充条款》约定，涉案房屋因为是动迁房，到12月4日才可正常审税，在这期间由于时间过长，可能产生违约，如因一方违约，承担所有的违约责任(包括定金，首付，以及总房价的20%，中介费)。本院认为，该违约条款结合《上海市房地产买卖合同》中关于违约责任的约定，系双方关于解约违约责任的约定，二原告该主张的基础为合同解除，现合同继续履行，故对于该项诉讼请求，本院难以支持。对于剩余购房款111万元，二原告同意于房屋过户至其名下之日支付被告，于法不悖，本院予以准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告钟卓翰、董颖与被告陈春财继续履行于2016年6月13签订的《上海市房地产买卖合同》(编号：XXXXXXX)；二、被告陈春财于本判决生效之日起十日内协助原告钟卓翰、董颖将坐落于上海市松江区泗泾镇泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告钟卓翰、董颖名下(过户中产生的税、费由原、被告依法各自负担)；三、原告钟卓翰、董颖于上述房屋过户至其名下之日支付被告陈春财剩余购房款1,110,000元；四、被告陈春财于本判决生效之日起十日内支付原告钟卓翰、董颖律师费30,000元；五、驳回原告钟卓翰、董颖的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,932元，减半收取11,466元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费16,466元，由原告钟卓翰、董颖负担1,506元(已付)，由被告陈春财负担14,960元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一七年四月十一日书记员 张若雪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。