山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1003民初275号原告：涂小丽。委托诉讼代理人：齐明，江苏薛济民律师事务所律师。被告：威海麦源房地产开发有限公司，住所地文登区小观镇金海路东海景路南。法定代表人：范波。被告：范波。被告：南京麦源农业科技发展有限公司，住所地南京市溧水经济开发区乌夏路88号。法定代表人：毕爱兰。原告涂小丽与被告威海麦源房地产开发有限公司、范波、南京麦源农业科技发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告涂小丽委托诉讼代理人齐明到庭参加了诉讼，被告威海麦源房地产开发有限公司、范波、南京麦源农业科技发展有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。涂小丽向本院提出诉讼请求：1.判令三被告向原告归还欠款57835元；2.判令被告支付原告逾期违约金，以前述金额为基数，按月利率2.5%计付自2016年11月18日起至实际清偿之日止。事实和理由：2012年9月2日，原告与被告威海麦源房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，约定：原告购买被告威海麦源房地产开发有限公司开发的位于文登区小观镇文涛阁居民小区×号×单元××××室，价格为182466元，交房日期为2013年5月30日前。合同生效后，二原告交付了全部房款。交付期限届满后，原告多次要求交房，但被告威海麦源房地产开发有限公司以种种借口屡次拖延，拒绝交付。经了解，原告所购房竣工后，被被告威海麦源房地产开发有限公司作为投资资产与他人合作酒店经营。被告威海麦源房地产开发有限公司在无法隐瞒的情况下，向原告承认了无法交房的事实。经双方协商，同意解除商品房买卖合同，退还全部购房款，并承诺按照月利率2.5%的标准计付款项占用期间的利息，计息时间自2012年9月2日起，至房款付清之日止。之后的一段时间，被告威海麦源房地产开发有限公司虽然多次承诺马上还款，也多次出具书面还款计划，但均未能按期足额支付，期间，被告威海麦源房地产开发有限公司的法定代表人范波及关联公司南京麦源农业科技发展有限公司作为连带保证人在欠条上签字或盖章。至2016年11月17日双方对账，仍有57835元退房欠款未能支付。请求判如所请。威海麦源房地产开发有限公司未作答辩。范波未作答辩。南京麦源农业科技发展有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2012年9月2日，原告与被告威海麦源房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告威海麦源房地产开发有限公司开发的位于文登区小观镇文涛阁居民小区×号×单元××××室，价格分别为182466元，交房日期为2013年5月30日前；逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告威海麦源房地产开发有限公司应当自原告解除合同通知到达之日起90日内退还已付款，并按原告累计已付款的0.01%向原告支付违约金。合同另约定了其他事项。合同履行中，原告于2012年9月2日交款182466元。上述合同解除后，2016年5月17日，被告威海麦源房地产开发有限公司向原告涂小丽出具欠条一张，载明：“截止今天，本公司欠涂小丽房款人民币玖万伍仟叁佰玖拾贰元伍角整（¥95392.5），1个月内还清”，该欠条上加盖了被告威海麦源房地产开发有限公司、南京麦源农业科技发展有限公司的公章并有被告威海麦源房地产开发有限公司法定代表人范波的签名。庭审中，原告称被告方已于2015年（具体时间记不清）分三笔支付利息220000元。2012年7月6日，中国人民银行公布的一年期贷款基准利率为6%。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，被告威海麦源房地产开发有限公司于2016年5月17日向原告出具的欠条内容体现了其双方解除《商品房买卖合同》的意思自治，于法不悖，应予照准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告威海麦源房地产开发有限公司解除《商品房买卖合同》后，原告方有权要求被告威海麦源房地产开发有限公司返还其已经支付的房款182466元，并有权要求被告威海麦源房地产开发有限公司赔偿损失。《商品房买卖合同》约定的逾期违约金标准（“……并按原告累计已付款的0.01%向原告支付违约金”）过低，而双方于2016年11月17日约定的逾期违约金标准（“……逾期还款违约金按月息2.5%”）过高，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，而通常情况下，原告方此方面的损失应是利息损失，且因本案的基础法律关系为房屋买卖合同关系，故可参照中国人民银行公布的同期贷款基准利率，调整为按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计付原告方的利息损失比较公平。根据已查明的事实可知，起息日应以原告于2012年9月2日交款（计息本金182466元）的次日起计付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”。据此，原告称被告方已支付的220000元应先抵充利息，再抵充主债务即房款。第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。主合同虽然没有保证条款，但是，保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立。本案中，被告威海麦源房地产开发有限公司于2016年5月17日向原告出具的欠条中虽然加盖了被告南京麦源农业科技发展有限公司的公章并有被告范波的签名（系威海麦源房地产开发有限公司法定代表人），但是在该欠条中并未载明被告南京麦源农业科技发展有限公司及被告范波具有保证人的身份，而根据原告所举证据，本院亦不能推定被告南京麦源农业科技发展有限公司及被告范波具有保证人的身份，故原告要求被告南京麦源农业科技发展有限公司及被告范波承担保证责任，无事实和法律依据，不应支持。被告威海麦源房地产开发有限公司、范波、南京麦源农业科技发展有限公司未到庭参加诉讼，应视为放弃答辩、质证等诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条、第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一四十四条之规定，判决如下：一、被告威海麦源房地产开发有限公司应返还原告涂小丽房款182466元；二、被告威海麦源房地产开发有限公司按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍，以182466元为本金计付原告涂小丽自2012年9月3日起至本判决确定付款之日止的逾期利息；三、原告涂小丽已收取的220000元，先行抵充上述第二项的逾期利息，剩余金额再行抵充上述第一项的房款；四、驳回原告涂小丽对被告范波的诉讼请求；五、驳回原告涂小丽对被告南京麦源农业科技发展有限公司的诉讼请求；六、驳回原告涂小丽的其他诉讼请求。上述第一、二、三项，被告威海麦源房地产开发有限公司于本判决生效五日内执行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费623元，由原告涂小丽负担480元，被告威海麦源房地产开发有限公司、范波负担143元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  王善东二〇一七年四月十二日书记员  杨 柳