广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1971民初24643号原告黄振芳，男，1984年10月10日出生，汉族，住广东省清远市清城区，委托代理人叶沃伦，系广东品峰律师事务所律师。被告刘自军，男，1991年4月19日出生，汉族，住湖北省竹溪县，被告谢慧，女，1990年12月16日出生，汉族，住湖北省潜江市，委托代理人刘自军，男，1991年4月19日出生，汉族，住湖北省竹溪县，系谢慧配偶。原告黄振芳诉被告刘自军、谢慧合同纠纷一案，黄振芳以房屋租赁合同纠纷案由起诉至本院，经本院审查，本案案由应为合同纠纷，双方无异议。本案本院于2016年11月2日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王建红，被告刘自军到庭参加了诉讼。后本院组成合议庭适用普通程序对本案公开开庭进行了审理，原告委托代理人叶沃伦，被告刘自军、谢慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年11月1日，原告与刘自军签订了一份《转让协议》，约定由被告将位于东莞市寮步镇龙泉路商业城的C3B店铺转让给原告使用，建筑面积为60平方米，转让费为120000元。原告分多次向刘自军转账或付现金支付转让款。事后，原告发现被告刘自军并非该店铺的业主，其转让该店铺也没有经过业主的同意或授权，原告根本没有合法的依据取得该店铺，原告多次要求被告刘自军返还转让费用，被拒绝。案涉转让的店铺工商登记的经营者是谢慧，实际经营者是刘自军，且两人是夫妻关系，应共同承担责任。原告为维护自身合法权益，诉至本院，请求判令：1、确认两被告分别与原告签订的转让协议无效；2、两被告连带向原告返还转让款120000元及利息（从2014年11月1日起至付清之日止，按银行同期贷款利率计算）；3、两被告承担本案诉讼费。两被告辩称，案涉转让协议是有效的。案涉房屋有无建设规划许可证我方不清楚。案涉房屋我方承租自房东，原告清楚该情况。不同意返还转让款，原告如交房租和水电是可以经营的。在原告使用期间我方没有影响其经营，原告是自行撤场，与被告无关。经审理查明，原告提交2014年11月1日刘自军（甲方）与黄振芳（乙方）签订的转让协议及附货物及资产清单。被告刘自军提交2014年11月28日谢慧（甲方）与黄振芳（乙方）签订的转让协议及附货物及资产清单。两份协议及清单内容一致。双方确认协议上签名的真实性。原告主张因谢慧是案涉转让的店铺的登记经营者，故要求其再签订一份协议及清单。两被告主张原告称其要用于诉讼而于2016年11月份找到刘自军补签协议及清单。转让协议及清单主要内容为：甲方同意将位于东莞市寮步镇龙泉路商业城（C3B店铺联通WO店）转让给乙方使用，租期至2016年8月19日止，期间乙方享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务，每月租金10000元；店铺转让费共计120000元，包括店铺所有货物、固定资产（详见货物及资产清单）和押金20000元。附货物及资产清单列明：店内所有手机配件、电脑1台、收银机1台、固话1台、打印机1台、手机展柜、桌椅等。2016年11月16日，刘自军出具声明，载明确认于2014年11月将位于东莞寮步镇龙泉路商业城的C3B店铺转让给黄振芳，并已经收到全额转让款120000元，由于双方收据遗失，现重新补签。案外人谭桂贞因案涉店铺的转让纠纷起诉黄振芳至东莞市第一人民法院，案号为（2015）东一法道民二初字第504号（以下简称504号案件），该案查明，黄振芳转让东莞市寮步镇龙泉路商业城的C3B店铺给谭桂贞使用，转让费80000元，该商铺由案外人曾建峰出租给刘自军，并收取了刘自军20000元的押金。曾建峰不清楚亦未同意刘自军转租给黄振芳，有一直收取租金，但不清楚租金何人支付，2015年9月店铺清空出租给其他人。曾建峰确认案涉商铺没有办理房产证。2016年11月18日，东莞市城乡规划局作出关于政府信息公开申请的答复，答复称东莞市城乡规划局无东莞市寮步镇××坑××路商业城C3B号铺的规划档案资料。另查，东莞市寮步雅丰手机配件店（以下简称雅丰店）住所地为东莞市寮步镇××坑××路商业城C3B号铺，经营者为谢慧。谢慧与刘自军于2013年7月9日登记结婚，现婚姻关系存续。庭审中，原告与两被告确认12万元转让费转让的是店铺中的货物、固定资产和租赁房屋的押金，货物、资产与转让协议所附清单列明的一致。具体为：押金20000元；手机膜、蓝牙等手机配件共计85000元；电脑1台、收银台1台、固话1台、打印机1台、手机展台（可移动）共计价值15000元。转让协议所附清单列明的物品转让时属两被告所有。原告主张签订协议后属于原告所有，并确认手机配件用于出售，未出售完的手机配件转让给了504号案件的原告谭桂贞。案涉的转让物品已经转让给谭桂贞，谭桂贞未向本案原告进行返还，现已经被谭桂贞带走。以上事实，有原告提交的转让协议及附货物及资产清单、收据、声明、东莞市城乡规划局关于政府信息公开申请的答复、（2015）东一法道民二初第504号案件民事判决书、租赁合同、个体户机读档案登记资料、个体工商户开业、申请结婚登记声明书、结婚登记审查处理表，被告刘自军提交的转让协议及附货物及资产清单，本院调取的（2015）东一法道民二初第504号案件证据副本、收据、问话笔录以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，案涉转让的商铺由刘自军签订租赁合同承租，用于经营个体工商户雅丰店，雅丰店登记的经营者为谢慧，案涉转让协议所涉转让事宜为雅丰店租赁关系及店内物品。且两被告系夫妻关系，雅丰店由两人共同经营，故本院认定刘自军、谢慧均为案涉合同的相对方，享有合同权利，并需承担合同义务。关于案涉转让协议的效力。原告与两被告之间签订的转让协议通过约定内容及双方实际履行情况可知，该协议包含两个法律关系，租赁关系的转让即租赁合同关系和店铺内货物及资产的转让即买卖合同关系。就租赁合同关系是否有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，案外人曾建峰将案涉商铺租赁给刘自军，曾建峰确认其系案涉商铺的所有人，案涉商铺未办理房地产权证书，且根据东莞市城乡规划局关于政府信息公开申请的答复可知，案涉商铺没有建设规划许可材料在规划部门备案。故原告与两被告的租赁关系因违反上述强制性规定而应认定为无效。就转让店铺内货物及资产的买卖合同关系是否有效。两被告向原告转让其所有的商铺内物品并已经交付，原告实际占有了商铺内物品并取得所有权，对手机配件进行了销售，并将未出售完毕的手机配件及手机柜台等资产转让给504号案件的谭桂贞，并被谭桂贞带走。原告与两被告的买卖关系是双方的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，属合法有效的买卖合同关系，并已经履行完毕。关于两被告是否应向原告返还转让款。双方确认案涉的转让款包括两个部分即20000元的租赁押金及100000元的转让商铺内物品款，本院予以确认。如本院前述，原告与两被告之间的租赁合同关系属于无效的合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，因无效合同取得的财产应予以返还，故对于原告要求两被告返还20000元押金，本院予以支持。原告要求两被告支付押金利息，没有依据，本院不予以支持。就100000元的转让款，如本院前述，该部分款项属于买卖合同关系中的货款，该买卖合同关系合法有效，且已经履行完毕，原告要求两被告返还该部分款项并要求支付该部分款项的利息没有依据，本院不予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告刘自军、谢慧于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄振芳返还押金20000元；二、驳回原告黄振芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案受理费2900.1元，原告已预交，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员  孟 翯人民陪审员  钟伟成人民陪审员  邝国超二〇一七年四月二十八日法官 助理  刘燕儿书 记 员  叶欣怡