济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0104民初414号原告:王芹芹，女，1986年8月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：董庆武，山东明察律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁朝舜，山东明察律师事务所律师。被告：绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市。法定代表人：金成发，总经理。委托诉讼代理人：潘松，山东辰静律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙帆帆，山东辰静律师事务所律师。原告王芹芹与被告绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案受理，依法适用简易程序，于2017年4月14日公开开庭进行了审理，原告王芹芹的委托诉讼代理人董庆武、梁朝舜，被告绿地公司的委托诉讼代理人潘松、孙帆帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王芹芹向法院提出诉讼请求：1．·判令绿地公司在判决生效之日起三日内履行为原告办理房屋权属证书的义务；2．·判令绿地公司向原告支付因未取得《分期综合验收备案证明》而违规交房的违约金21165.43元；3．·判令绿地公司向原告支付因逾期未办理房产证的违约金5863元；4．·判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原被告双方于2013年1月6日签订《商品房买卖合同》，约定被告于2014年12月21日前交房，并在交房之前取得《分期综合验收备案证明》，否则被告按日承担万分之一的违约金，同时还约定，房屋交付使用后730日因出卖人责任不能取得房地产权属证书的，被告应按房屋总价款1%承担违约金。2014年12月5日，被告在明知未取得《分期综合验收备案证明》的情况下通知原告于2014年12月10日交房，原告在不知情的情况下于当日首领了该房产。迄今为止，被告仍未取得《分期综合验收备案证明》，亦未给原告办理房地产权属证书。被告绿地公司辩称，一、被答辩人王芹芹要求答辩人在判决生效之日起三日内为其办理房屋权属证书的诉讼请求没有任何事实和法律依据，依法应予驳回。根据答辩人与被答辩人双方签署的商品房买卖合同之约定以及社会常识可知，答辩人具有的合同义务只是将办理房屋权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案，而不具有为被答辩人办理房屋权属证书的义务。况且，答辩人绿地公司只是一家房地产开发企业，也不具备为被答辩人办理房屋权属证书的权力和能力。济南市国土资源局作为我市的房地产行政主管部门之一，其具有为被答辩人办理房屋权属证书的权力和能力。二、被答辩人在办理了涉案房屋的交付手续后的两年零一个多月才起诉主张涉案房屋的逾期交房的违约责任，已经超过了两年的诉讼时效期间。涉案房屋的交付时间为2014年12月10日。被答辩人在收房时即已知悉涉案房屋取得的是房屋建筑工程竣工验收备案单，而并未取得分期综合验收备案证明。被答辩人在2014年12月10日即已知悉涉案房屋未取得分期综合验收备案证明的情况下收房，在此后的2017年1月18日又起诉主张答辩人逾期交房的违约责任，已经超过了两年的诉讼时效期间。三、答辩人已将符合法律规定和合同约定的商品房交付给被答辩人，被答辩人也已接收该商品房，涉案房屋的商品房买卖合同已履行完毕。被答辩人要求答辩人支付违规交房违约金的诉讼请求没有任何事实和法律依据。本案中，虽然被答辩人提供的涉案房屋的商品房买卖合同主合同中将交付标准约定为取得《分期综合验收备案证明》，但答辩人与被答辩人在该合同的补充协议中又对涉案房屋的交付标准进行了补充约定，即为涉案房屋所在项目取得房屋建筑工程竣工验收备案单。该约定合法有效。其次，虽然被答辩人提供的商品房买卖合同的主合同中将涉案房屋的交付标准约定为取得《分期综合验收备案证明》，但这是基于济南市政府相关职能部门的行政干预，并非答辩人绿地公司的真实意思表示。再次，答辩人与被答辩人早在2012年10月20日即就涉案房屋的买卖达成合意，并签订涉案房屋的商品房买卖合同，该合同所约定的涉案房屋的交付标准才是双方当事人的真实意思表示。最后，答辩人在取得涉案房屋所在项目的房屋建筑工程竣工验收备案单后，已按合同约定通知被答辩人前来收房，被答辩人也已实际收房。四、被答辩人要求答辩人支付因逾期未办理房产证的违约金的诉讼请求没有任何事实和法律依据，依法应予以驳回。上已述及，答辩人具有的合同义务只是将办理房屋权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案，而不具有为被答辩人办理房屋权属证书的义务，也不具备为被答辩人办理房屋权属证书的权力和能力。因此，被答辩人要求答辩人支付因逾期未办理房产证的违约金没有任何事实和法律依据，依法应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月6日绿地公司作为出卖人与作为买受人的王芹芹签订《济南市商品房买卖合同》。合同约定王芹芹购买绿地公司开发建设的绿地中央广场D3项目一期4号楼1单元702室商品房房屋一套，该房屋用途约定为住宅，房屋总价为586300元。合同第八条约定房屋交付期限为2014年12月31日前，商品房交付条件为涉案房屋取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定。第九条出卖人逾期交房的违约责任第1款第（2）项约定，逾期超过十日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同附件五合同补充协议第六条关于房屋交接的约定第2款约定：“该商品房达到交付的条件是指出卖人取得该商品房所在楼的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，其它因素不得作为买受人拒绝交接的正当理由。买受人不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按买受人原因造成房屋未能按期交付执行，出卖人就此不承担延期交房的责任。”合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。绿地公司向原告发出了收房通知后，王芹芹于2014年12月10日到达涉案房屋处按被告流程办理房屋验收手续，实际收取了涉案房屋。上述房屋的商品房预售许可证编号为济建预许2012392号，该房屋于2014年11月20日通过了济南市城乡建设委员会的房屋建设工程竣工验收备案，备案证明号为201424042-4，但尚未取得《分期综合验收备案证明》。本院认为，王芹芹与绿地公司签订的《济南市商品房买卖合同》及附件的合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，绿地公司在与王芹芹签订该合同及附件时业已取得商品房预售许可证，故合同及附件均为有效。双方均应按照合同约定严格履行合同内容。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号自公布之日起施行），在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。本案中，双方合同第八条约定的商品房交付条件为涉案房屋取得开发项目《分期综合验收备案证明》，双方合同的补充协议第六条将交付条件修改为出卖人取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，且补充协议第十九条约定，本补充协议与买卖合同约定不一致的，以本补充协议为准。该补充协议系当事人的真实意思表示，房屋交付标准应以补充协议的约定为准，故绿地公司在合同约定的交房日期前将符合补充协议约定的房屋交付原告使用，不构成违约。且双方的这一约定并未免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，该条款合法有效。原告要求被告承担逾期交房违约责任，无事实及法律依据，本院不予支持。根据双方合同约定，绿地公司应在商品房交付使用后730日内，将办理房屋权属登记的资料交产权登记机关备案，如因绿地公司责任，致使买受人无法取得房地产权属登记证书的，绿地公司按已付房价款1%支付违约金。本案中，绿地公司于2014年12月10日向王芹芹交付房屋，绿地公司应在房屋交付后730日内将相关资料交产权登记机关备案，协助王芹芹办理房地产权属登记证书，现因绿地公司未取得《分期综合验收备案证明》，无法协助王芹芹办理产权登记，绿地公司应承担违约责任，支付王芹芹已付房价款1%的违约金5863元。绿地公司主张王芹芹在办理房屋交付手续后两年零一个多月才起诉主张权利，超过诉讼时效，对此本院认为，根据合同约定，房屋交付后，绿地公司应在730日内协助王芹芹办理产权登记，如未在该期限内履行义务，构成违约，王芹芹有权向绿地公司主张违约责任。本案的诉讼时效应从王芹芹的权利受到侵害之日起，即房屋交付后的730日开始计算，故王芹芹的主张未超过诉讼时效。王芹芹要求绿地公司在判决生效之日起三日内履行为原告办理房屋权属证书的义务，对此本院认为，办理房屋权属证书系房屋管理部门的职能，其他任何企业和个人无权履行该项职能，绿地公司作为房产开发企业，其合同义务为将所需资料交产权登记机关备案，而非办理权属证书，故王芹芹的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告绿地地产（济南）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王芹芹逾期办证违约金5863元；二、驳回原告王芹芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费476元，减半收取238元，由王芹芹负担186元，绿地地产（济南）有限公司负担52元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 牟 阳二〇一七年四月十八日书记员 赵珊珊