海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2017）琼02民终182号上诉人（原审原告）：雷煊，男，1986年8月24日出生，汉族，住三亚市。委托诉讼代理人：雷静，女，1962年11月27日出生，汉族，住三亚市。系雷煊母亲。委托诉讼代理人：黄力，海南邦威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：三亚豫新物业管理有限公司，住所地三亚市榆亚大道华豫苑**楼**。法定代表人：杨涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。委托诉讼代理人：张彪，海南信容慈律师事务所律师。上诉人雷煊因与被上诉人三亚豫新物业管理有限公司（以下简称三亚豫新公司）商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初6789号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。雷煊上诉请求：一、请求撤销一审判决，并依法改判支持雷煊一审的诉讼请求。二、本案一审、二审的诉讼费用由三亚豫新公司承担。事实和理由：一、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，按照合同所使用的词句确定《房屋销售合同》第三条第三款的真实意思，是错误的，应当结合词句、合同目的、交易习惯等确定《房屋销售合同》第三条第三款的真实意思，由三亚豫新公司承担雷煊应缴纳一半的税、费。雷煊与三亚豫新公司对《房屋销售合同》中的第三条第三款"双方各自承担办理房产证的全部税、费的50%"的理解产生争议，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定："当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。在双方签订的《房屋销售合同》中，作为合同相对方的雷煊与三亚豫新公司，依合同各自享有权利的同时，亦须各自承担一系列法律直接规定或者合同约定的合同义务，以确保合同目的最终实现。就三亚豫新公司而言，其需要承担转移商品房所有权义务和房屋瑕疵担保义务，就雷煊而言，其需要承担的合同义务较为简单，即依合同约定的时间、地点及方式向三亚豫新公司给付房屋价款。合同的条款是合同整体的一部分，与其他条款有着密切的联系，应当将合同中第三条第三款与合同的其他条款联系起来分析判断，不能仅从字面含义作出解释。根据商品房买卖的交易习惯来看，作为出卖人的三亚豫新公司，其在办理产权转移登记时自行履行缴纳其应缴纳的各项税、费，在雷煊准备齐全相关办理产权证材料时，由其协助办理产权转移登记手续，其中产生的税、费由雷煊承担，这是商品房买卖中办理产权转移登记的行业惯例；其次，从《房屋销售合同》履行的最终目的来看，雷煊购买该房屋用于居住时已经按照高于当时市价的价格向三亚豫新公司支付了全部房屋价款，房屋总价值为125万元，且购买该房时三亚豫新公司与雷煊关于办证费用的真实意思为，由三亚豫新公司承担雷煊应缴纳税、费的一半，三亚豫新公司主张认为雷煊应当缴纳高达15万元的办证费用已占到房屋总价款的12%，这不仅与房地产行业的交易习惯不符，更明显与双方签订的《房屋销售合同》最终合同目的相背离。因此，在双方签订的《房屋销售合同》真实有效的情况下，双方应当坚持贯穿于合同始终的诚实信用原则，在对合同条款理解发生争议时，不仅要从条款词句的含义去解释，还要与合同中相关条款联系起来，结合合同目的和交易习惯分析判断，而不是孤立地去看待某条款，以公平的原则平衡当事人之间的利益冲突。一审判决仅仅片面的通过对争议条款词句的分析，片面的作出与合同目的完全相背离的认定，是错误的，应当按照该条款的约定认定由三亚豫新公司承担雷煊应缴纳税、费的一半，即雷煊应缴纳的契税、专项维修基金、价格调节基金、转移登记费、土地权属调查费、土地注册登记发证费共计29296.4元的一半，依法改判三亚豫新公司返还多收取的办证费用及占用该费用的利息给雷煊。二、一审判决认定雷煊主张的逾期办证违约金及交通费没有事实根据和法律依据，是错误的。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定："由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日"，在雷煊与三亚豫新公司签订的《房屋销售合同》中第四条约定："甲方因非乙方原因未办理房产权证，向乙方支付违约金1万元"。双方虽然没有对具体办理房产证的时间进行约定，则在没有约定的情况下应当按照法律规定的时间内办理房屋权证，三亚豫新公司出售给雷煊的房屋属于已竣工的房屋，应当自合同订立之日起90日内办理权属证书，而三亚豫新公司没有在该期限内办理完毕且没有法定的免责事由，就应当按照《房屋销售合同》约定的惩罚条款向雷煊支付违约金。一审判决认为双方并未在合同中约定具体办理房屋其产权证的时间，雷煊也未提交证据证明三亚豫新公司在办理产权证过程中存在违约行为，是明显错误的。一审判决认为双方没有约定具体办理房屋权证的时间就不存在逾期办理的违约行为，是变相的免除三亚豫新公司按法律规定办理产权证书的义务，即认为在没有明确约定的情况下，三亚豫新公司办证的义务是随时的、是无限期延长的，是错误的。三亚豫新公司逾期办理的违约行为长达3年之久，且在办理产权证后长期扣押雷煊的产权证，直至2016年6月28日才交付雷煊，该逾期办证的事实亦无需雷煊举证。一审判决所作出的该认定，存在严重不公平，该认定存在错误。三、一审判决未充分听取和采纳雷煊在庭审中的发言陈述，未查清本案就同一房屋存在两份《旁屋销售合同》，未查清案件的事实。在一审庭审中法庭并未查清合同签订的过程，雷煊在一审庭审中曾两次欲向法庭出示另外一份《房屋销售合同》，欲向法庭说明存在两份合同的情况，但法庭未允许雷煊对此事实做具体的陈述，并打断雷煊的陈述，根本未了解双方签署合同的过程和三亚豫新公司作为出卖人签署合同的真实意思表示，做出的判决无事实根据。2009年，在雷煊与三亚豫新公司签订作为本案证据的《房屋销售合同》前，三亚豫新公司将一份已经由其事先签署好的《房屋销售合同》交由雷煊，要求雷煊直接签署。而经过雷煊的浏览，认为该份合同当中的部分条款与双方洽谈的不一致，雷煊拒绝签署。后双方按照洽谈时的真实意思，即由三亚豫新公司承担雷煊应缴纳一半的税、费，雷煊才同意签署了本案作为一审证据的《房屋销售合同》并实际覆行。合同的洽谈过程也是反映双方当事人的意思表示的过程，而一审判决忽略这一事实是错误的。综上，为维护雷煊的合法权益，请求二审法院在公平公正的基础上，查清事实，正确适用法律，依法撒销（2016)琼0271民初6789号民事判决，并依法改判支持雷煊一审的诉讼请求。三亚豫新公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。雷煊向一审法院起诉请求：一、请求判令三亚豫新公司向雷煊返还办理三亚市榆亚路华豫苑B幢702房《土地房屋权证》剩余费用共计135039.3元及利息60016.83元（利息从2010年5月27日起暂计至起诉之日止，实计至三亚豫新公司实际履行支付义务止）；二、依法判决三亚豫新公司向雷煊支付违约金10000元及交通费30000元；三、本案诉讼费用由三亚豫新公司承担。一审法院认定事实：2009年11月7日，三亚豫新公司（甲方）与雷煊（乙方）签订《房屋销售合同》，合同约定甲方将经法院判决的三亚大东海华豫苑B栋702号建筑面积约为142.69m2的房屋转让给乙方，房屋总价款为125万元。合同第三条第（3）项和第四条第（1）向分别约定：双方约定双方各承担办理房产证全部税、费的50%。（1）甲方因非乙方原因未办理房产权证，向乙方支付违约金1万元。合同签订后，雷煊向三亚豫新公司支付了全部购房款，并于2010年5月5日和5月27日分别以雷静和雷煊的名义向三亚豫新公司支付办理房产证手续费共计15万元。2012年7月13日，三亚豫新公司为雷煊办理《土地房屋权证》，并于2016年6月28日交付给雷煊。因办理涉案房产房产证买方应交纳的税费包括：契税18750元，专项维修基金8561.4元，价格调节基金1875元，房屋所有权转移登记费、土地权属调查费、土地注册登记发证费110元，共计29296.4元。对于上述当事人双方没有争议的事实，予以确认。双方存在争议的问题有：一、合同第三条第三项载明，双方约定双方各承担办理房产证全部税、费的50%。雷煊、三亚豫新公司对于合同中全部税费的认识存在异议，雷煊称购买涉案房屋时，三亚豫新公司给予其优惠由三亚豫新公司承担雷煊应缴纳一半的税费，故雷煊认为合同中约定的全部税费指的是房屋购买人应缴纳的税费即：因办理房产证产生契税、专项维修基金、价格调节基金、房屋所有权转移登记费、土地权属调查费、土地注册登记发证费；三亚豫新公司称雷煊购买涉案房屋时价格很便宜，合同中约定的全部税费指的是出卖方及买受方应承担的所有税费。三亚豫新公司称为办理雷煊的房产证共产生税费309752.86元，并向本院提交了相关交费票据，票据载明含涉案房屋在内的三套房屋合同总价款为312万元，办理营业税共花费162423.5元、城市维护建设税11369.65元、教育费附加4872.71元、印花税1560元、土地增值税341199.47元、企业所得税178665.85元。按照合同价款比例计算，出卖方对涉案房屋应当承担的税费为280485.25元[162423.5元+11369.65元+4872.71元+1560元+341199.47元+178665.85元）×1250000元÷3120000元]。二、雷煊认为三亚豫新公司延迟交付《土地房屋权证》已构成违约，应当承担违约责任，向雷煊支付10000元违约金并承担雷煊来往交通费30000元。三亚豫新公司不予认可，称《土地房屋权证》已向雷煊进行了交付，并不存在违约行为。一审法院认为，雷煊与三亚豫新公司于2009年11月7日签订的《房屋销售合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方应依约全面履行义务。合同中对于办理房产证所需的税费的分担进行了约定即双方各承担全部税费的50%，现原、三亚豫新公司对于税费的理解存在争议。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》、《中华人民共和国印花税暂行条例》、《征收教育费附加的暂行规定》等行政法规、规章的规定，销售不动产的一方作为纳税人应缴纳的税费包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税、土地增值税、印花税等；根据《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，在中华人民共和国境内转移房屋权属办理房产证，承受的单位和个人应缴纳的税费包括契税、印花税、专项维修基金、价格调节基金、房屋所有权转移登记费、土地权属调查费、土地注册登记发证费等。上述税费均是基于房屋买卖行为而产生。对于双方争议内容，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款："当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及城市信用原则，确定该条款的真实意思"的规定，从该合同使用的词句来看，双方在该合同中约定的"办理房产证全部税、费"应当指的是房屋买卖双方根据相关税法的规定应当缴纳的所有税费，即雷煊、三亚豫新公司双方办理房产证所需缴纳的买方税费及卖方税费。本案中，经查，雷煊作为买方所应缴纳的税费共计29296.4元，三亚豫新公司作为卖方应缴纳的税费为280485.25元，合计309781.65元，依据合同约定双方各承担所有税费的50%即154890.825元，现三亚豫新公司向雷煊收取150000元办证税费，理由正当，本院予以采纳。雷煊关于要求三亚豫新公司返还办证税费及利息的主张，无事实根据和法律依据，本院不予支持。关于逾期办证违约金，因双方在合同中并未约定具体办理房屋产权证的时间，且雷煊未提交证据证明三亚豫新公司在办理产权证过程中存在违约行为，同时雷煊现已实际取得了涉案房屋的产权证，故雷煊关于要求三亚豫新公司支付违约金及交通费的主张，无事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十五条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下：驳回雷煊的诉讼请求。本诉案件受理费2412元（雷煊已预交），由雷煊负担。经审理查明：一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、关于雷煊诉求三亚豫新返还办理三亚市榆亚路华豫苑B幢702房《土地房屋权证》剩余费用共计135039.3元及利息60016.83元是否应得到支持的问题《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》、《中华人民共和国印花税暂行条例》、《征收教育费附加的暂行规定》等行政法规、规章的规定，销售不动产的一方作为纳税人应缴纳的税费包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税、土地增值税、印花税等；根据以上行政法规章规定可知，确认涉案房屋过户产生的一切税费，由于双方签订的《房屋销售合同》中约定的办理房产证所需的税费的分担约定的内容就是双方各承担全部税费的50%，现雷煊对该条款的约定产生歧义，但该约定已明确双方对税费的承担各自负担50%，对税费的承担已有明确的约定，故办理房屋过户所产生的全部税费按合同约定各自承担50%，有合同的约定按合同约定来处理。上诉人雷煊上诉主张认为合同约定不明确，产生歧义，但双方在签订《房屋销售合同》之后，未对其产生歧义的条款进行补充约定，故雷煊的诉求没有事实和法律依据，不应得到支持。二、关于雷煊诉求三亚豫新支付违约金1万元及交通费3万元是否应得到支持的问题关于逾期办证违约金1万元及交通费3万元的问题。虽然双方签订《房屋销售合同》第四条约定违约责任与处罚中第一项"三亚豫新公司因非雷煊原因未办理房产权证，向雷煊支付违约金1万元"，由于该条款未约定办证时间，本院无法认定三亚豫新公司办证的违约责任，且三亚豫新公司于2016年6月28日办理《土地房屋权证》交付给雷煊。至于雷煊诉求三亚豫新公司支付交通费3万元问题，由于雷煊诉求三亚豫新公司返还税款未得到支持，因此，雷煊为了协商返还退款的往来交通费，也不应得到支持。故雷煊的上诉主张三亚豫新公司支付违约金1万元及交通费3万元，没有事实和法律依据，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4824元，由雷煊负担。本判决为终审判决。审判长陈太洪审判员 扆成塘审判员 李新建 书记员郭帅帅附相关法律条文：