广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初7593号原告：广州市安庭物业管理有限公司，住所地广州市番禺区市桥街××路397号301之三。法定代表人：周凤婷，系该公司总经理。委托诉讼代理人：曾燕婷，广东华誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：林结榆，广东华誉律师事务所工作人员。被告：张绍绍，男，1980年12月8日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告广州市安庭物业管理有限公司（以下简称安庭物业公司）与被告张绍绍物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安庭物业公司的委托诉讼代理人曾燕婷、被告张绍绍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安庭物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求张绍绍支付物业管理费2208元（从2014年1月1日起暂计至起诉日），并从欠缴之日起按欠款金额的每日万分之2.1计付滞纳金至付清之日止，现暂计至起诉日的滞纳金为229.52元，物业管理费及滞纳金应计至实际付清之日之止，现暂计至起诉日共2437.52元；2.要求张绍绍承担本案的诉讼费。诉讼过程中，安庭物业公司明确其第1项诉讼请求为要求张绍绍支付2014年1月1日至2016年10月31日的物业管理费2346元，并明确滞纳金的计付方式是以每月的物业管理费为本金，按照每日万分之二点一的标准，自欠费次月1日起计至实际付清之日止。事实与理由：2005年12月有18日，安庭物业公司与××村业主委员会签订了一份《物业管理委托合同书》，后双方于2006年8月10日签订了一份《补充协议》，约定由安庭物业公司为张绍绍所在的××村商住小区提供物业管理服务。安庭物业公司进场后，一直为××村商住小区服务至今，但张绍绍作为××村商住小区的业主，并没有依约向安庭物业公司支付管理费。虽经安庭物业公司多次催缴，张绍绍仍拒绝履行付费义务。为维护安庭物业公司的合法权益，特向人民法院起诉，请求判如所请。被告张绍绍辩称，不同意安庭物业公司公司的全部诉讼请求，主要理由如下：1.张绍绍购买涉案房屋的时间是2010年，而安庭公司提出公告时间为2009年，其无法确认安庭物业公司所述公告事项的真实性；2.根据安庭物业公司所提交的物业管理合同，合同中规定了有关安保、卫生、维修等方面的物业服务内容。根据契约精神，业主缴纳物业管理费，其必须按照合同做好规定的服务内容，但自2014年以来，安庭物业公司在上述应履行的服务内容中，并没有按照合同规定做到相应的要求，小区内的卫生环境日益恶化，安全问题越来越严重，公共维修工作的服务质量也日益下降。针对以上内容，张绍绍向安庭物业公司在不同时间，向不同的物业服务人员提出了五点整改意见（至少有两次意见在物业公司的登记本中均有记录），但安庭物业公司均没有理会，以能力有限为由拒绝做出改善。有鉴于此，在安庭物业公司的不作为明显已经违反了物业服务合同的情况下，张绍绍于2014年起暂缓缴纳物业服务费，同时也向安庭物业公司表示，其何时改善了小区环境，做到了服务合同中所规定的服务内容，对小区应整改的地方做出整改，张绍绍会自安庭物业公司遵守合同约定做好服务的时间起，履行缴纳物业服务费的义务。3.原物业费按照0.5元/月的物业费收取，每月的物业管理费为68元，加上1元的公共服务费，之前一直按照该标准收取。现安庭物业公司更改物业费收取标准不合理，应提前告知业主，对此其认为不应缴纳物业费。4.对于滞纳金，安庭物业公司计算的人民银行贷款利率比现行人民银行公布的贷款利率要高，安庭物业公司计算有误。5.安庭物业公司要求张绍绍交纳2014年1月至2016年10月的物业费，根据二年诉讼时效的原则，安庭物业公司只能要求其支付2014年11月至2016年10月共24个月的物业管理费的权利。综上，请求法院支持张绍绍缓交物业服务费的做法。双方当事人围绕本案的诉讼请求均依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，并查明事实如下：安庭物业公司原名称为广州市××物业管理有限公司，具备三级物业服务企业资质；张绍绍为位于广州市番禺区××街××路242号××村1街21座东梯201房（以下简称为涉讼房屋）的登记权属人，该房屋的建筑面积为136平方米，房地产权证发证日期为2010年3月24日。2005年12月15日，广州市番禺区××村业主委员会（委托方、甲方）与广州市××物业管理有限公司（受托方、乙方）签订一份《物业管理委托合同书》，约定：由甲方通过招投标的方式，确定乙方为中标人，委托乙方对××村物业进行管理；委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木等的养护与管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料等，组织开展社区文化娱乐活动，负责向业主和物业使用人收取相关费用等；委托管理期限为三年，自2006年1月1日起至2008年12月31日止；乙方必须按下列规定，实现目标管理，包括综合管理服务、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等。本物业的物业管理服务费，由乙方向业主或物业使用人收取，第一年的收费标准为按建筑面积计，住宅为0.52元/平方米·月，以后每年收费标准的调整，参照广州市物价局公布的指导价或由乙方与甲方协商确定；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费和公共水电分摊费的，由乙方按月追收，欠费超过三个月以上的，乙方可向人民法院起诉，欠费业户依法承担起诉的相关费用。2006年8月10日，广州市番禺区××村业主委员会（甲方）与广州市××物业管理有限公司（乙方）签订一份《××村物业管理委托服务合同补充协议》，约定根据甲乙双方于2005年12月15日签订的《物业管理服务委托合同》中的第21条第3项，关于收取业主的路灯、梯灯、洗楼梯、马路等公共用水用电分摊费的内容，作如下补充协议：乙方根据甲方的决定，按月定额收取公共用水用电分摊费，收费标准按秋夏季（5-10月）5元/月、户，冬春季（1-4月、11-12月）6元/月、户；公共水电分摊的收费标准暂定到2006年12月止，到2007年1月如有变动时，再作调整；此协议内容从2006年6月1日起执行。2009年10月15日，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局向广州市××物业管理有限公司出具《广州市番禺区物业服务项目备案复函》，载明其公司提交的××村物业服务项目备案材料收悉，经核查，其公司与××村业主委员会签订的物业服务合同已于2008年12月31日到期，根据《广东省物业管理条例》第五十条的规定，如其公司自愿按照原合同继续为××村小区提供服务，则物业服务合同自动延续至××村业主大会作出选聘或者续聘决定或相关部门有效决定为止，并要求其公司将决定在小区公示10天。2009年11月15日，广州市××物业管理有限公司于涉讼小区内张贴《关于延续对××村小区提供物业服务决定的告示》，表示其自愿按照原合同约定继续为××村小区提供服务。诉讼中，安庭物业公司和张绍绍均确认以下事实：1.张绍绍自2014年1月份起没有缴纳涉讼房屋的物业管理费，2014年1月1日至2016年10月31日期间，共计拖欠2346元；2.《物业管理委托合同书》并未明确约定每月缴纳物业管理费的日期，安庭物业公司认为按照惯例应当在每月月尾前缴纳，张绍绍则认为其有时三个月一交，有时半年一交。双方当事人对于以下问题存在较大争议：一、关于安庭物业公司是否充分履行了物业管理义务的问题。安庭物业公司主张其已经按照《物业管理委托合同》的约定为涉讼小区提供了物业管理服务，包括清洁、绿化、安保、公共设备设施维护、车辆管理等；涉讼小区所在街道检查时，安庭物业公司的各项管理都是合格的，小区内大部分业主也是满意其提供的物业服务。为证明其上述主张，安庭物业公司提交了以下证据：1.2016年10月13日至2016年10月19日涉讼小区长达18页的《保安电子巡逻记录表》以及3张保安巡逻发现突发事件及处理结果登记表，证明涉讼小区采取的是保安电子巡逻记录的，根据记录表可以看出，安庭物业公司的保安几乎都是不间断的在小区内进行巡逻工作的。2.2014年度-2016年度保安年度培训及消防培训图片，证明为保证小区的安全，安庭物业公司每年都会组织保安培训以提高他们的工作质量。3.《防盗门对讲系统保养合同》《××村停车场管理系统保养合同书》和涉讼小区出入口照片，证明涉讼小区的进出口均是采用电子系统进出的，安全性能极高。4.《××村清洁服务合同及方案》和《垃圾收运协议书》，证明安庭物业公司将涉讼小区的清洁工作发包给了案外第三人承包，并约定了相关的服务质量细则，其每天都会根据相关服务质量细则，对小区卫生的环境进行检查并记录，并将有关意见反馈给第三人，监督第三人进行整改。5.2014年-2016年小区清洁检查记录本、2014年-2016年小区四害消杀情况记录本、定期绿化修剪及清运工作照片、定期灭蚊、定期对小区废弃物品的清运照片以及清洁保洁工作照片，证明安庭物业公司定期在小区内开展四害消杀工作及清理大件废品、清理化粪池等。6.年度工程部值班记录本，证明安庭物业公司定期对小区内公共设施进行检查并维修。7.2013年-2016年住户投诉处理回访记录本，证明安庭物业公司对小区业主投诉的处理，业主均对其处理结果表示满意，其中张绍绍曾分别于2013年3月10日及2014年3月10日向安庭物业公司投诉反映问题，对安庭物业公司的处理结果都是满意的。8.《番禺日报》的报导、锦旗、感谢信以及政府部门的物业服务项目检查情况表，证明安庭物业公司自2006年进入涉讼小区后，小区的卫生、安保环境等均得到极高的改善，其服务工作得到了媒体的肯定，小区所在居委及小区大部分业主均满意其服务工作，且对其服务工作均持肯定的态度。张绍绍质证认为保安巡逻记录仅为2016年10月的，无法证实2014年至今的全部工作，且记录中表明保安并未履行好对重点区域重点巡逻的义务；即便小区清洁服务外包给第三方，也不能免除安庭物业公司对小区清洁服务的责任和义务；至于业主的满意度评价，其表示2014年度安庭物业公司的各项服务内容迅速恶化，投诉后也未予整改，其无法获取记载其历次投诉的另外一本记录本；报纸报道的内容均为2013年和2009年的，不能反映2014年至今的服务质量；此外，张绍绍否认政府部门评价的关联性，认为该评价仅反映安庭物业公司配合政府部门工作，不能说明其很好地履行了服务义务。安庭物业公司回应称每个月的巡逻记录都有，只是数量实在太大，不能一一向法庭展示；服务外包的确不能免除其管理责任，但其会尽职地根据质量细则检查第三方完成情况；至于张绍绍所称的投诉，其表示自2014年3月之后再无其投诉的相关记录。张绍绍抗辩认为安庭物业公司对涉讼小区的管理服务工作不到位，60%的防盗门常年不关闭、门锁损坏未维修、垃圾桶乱摆放、公共部位维修不到位；其居住楼层的公共下水管道堵塞后，安庭物业公司要求其自行处理。为证明其上述主张，张绍绍提交了以下证据：1.××派出所江南社区警务室的《两周警情通报》照片4张，显示2016年6月和7月，涉讼小区发生多起盗窃案；2.案外人余兵、蓝淑军、何琼礼报警的《报警回执》照片3份，张绍绍称该三人为小区的业主；3.小区各楼进出口及楼宇大门照××张，显示铁门基本都处于打开状态；4.小区内照片28张，证明小区卫生工作不到位；5.佰胜清洁服务有限公司出具的收据及管道图片4张，证明安庭物业公司要求张绍绍自行维修公共管道。安庭物业公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，其质证认为业主报警不能代表物业管理不好，被盗的原因可能是业主粗心大意；照片中的大门有些并不是涉讼小区内的门，而且几乎所有大门都是人为用石头卡住，不能据此证明门锁是坏的，照片只能反映摄制当时的情形，并不能证明其未履行合同义务；小区内照片中的“垃圾”，其认为都是应由业主自行清理的余泥或装修垃圾，其只能与业主进行沟通、劝导，若业主长期不肯清理，其先进行前期管理，然后定期清走；至于张绍绍所述的管道维修问题，其认为住户楼整体管道是该楼住户共同使用的情况下导致的堵塞，故该管道的清理应由该楼住户分摊费用解决，管道清理未在其服务范围内，但其亦主张为张绍绍联系了有关公司跟进。二、关于安庭物业公司要求张绍绍向其缴纳涉讼房屋2014年1月至2014年10月的物业管理费是否超过两年诉讼时效的问题。安庭物业公司主张认为，其多次通过电话方式向张绍绍催收物业管理费。张绍绍于庭审中确认收到安庭物业公司的电话，但又陈述安庭物业公司从未主动致电其催收物业管理费，是其打电话去投诉时，安庭物业公司方才要求其支付拖欠的物业管理费。此外，对于涉讼房屋每月应交的物业管理费的数额问题，安庭物业公司主张每月的物业管理费为69元，但张绍绍抗辩认为该69元是由68元的物业费和1元的公共管理费构成的。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，安庭物业公司与广州市番禺区××村业主委员会签订的《物业管理委托合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对全体小区业主均有法律约束力。因此，上述《物业管理委托合同书》对张绍绍具有约束力。虽然《物业管理委托合同书》的委托管理期限至2008年12月31日，但由于涉案小区未成立新一届业主委员会，业主大会也没有作出选聘或者续聘决定，安庭物业公司在事实上按照原合同约定继续提供物业管理服务且向广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局进行了备案及公示，双方形成事实上的物业服务合同关系。安庭物业公司作为涉讼小区的物业服务企业，其提交的《保安电子巡逻记录表》、突发事件及处理结果登记表、2014年度-2016年度保安年度培训及消防培训图片、2014年-2016年小区清洁检查记录本、2014年-2016年小区四害消杀情况记录本、定期绿化修剪及清运工作照片、定期灭蚊、定期对小区废弃物品的清运照片以及清洁保洁工作照片、年度工程部值班记录本以及《番禺日报》的报导、锦旗、感谢信以及政府部门的物业服务项目检查情况表等证据，证明了其在事实上为涉讼小区提供了安保、保洁、绿化养护、公共设施设备维护等项目的服务，且其所提供的物业服务并不是针对单个业主，其提供的服务涉及整个涉讼小区及全体业主，业主应为其享受该物业服务支付相应的对价。关于张绍绍提出的安庭物业公司物业服务存在各种瑕疵的抗辩主张，由于物业管理服务合同本身具有长期性和综合性的特性，物业服务是一个动态的长期的过程，而且物业管理委托合同是一个综合性服务合同，由多项服务内容组成，如清洁服务、保安服务、绿化养护服务等组成，物业使用人不能因某项服务的瑕疵而否定物业管理公司所有的服务。张绍绍提交的照片等证据仅仅能证明涉讼小区单一的物业服务项目存在问题,并不足以证明安庭物业公司未履行其他合同义务。因此，张绍绍作为涉讼小区的一名业主，其实际享受了安庭物业公司提供的物业服务，理应向安庭物业公司支付相应的物业管理费，其以安庭公司提供的物业服务存在瑕疵作为缓交、拒交物业管理费的抗辩理由，理据不足，本院不予采纳。至于张绍绍应当向安庭物业公司支付的物业管理费的数额问题。诉讼过程中，虽然张绍绍否认2014年1月以后安庭物业公司曾主动致电其催收物业管理费，但其亦确认多次致电安庭物业公司投诉的过程中，安庭物业公司要求其支付拖欠的物业管理费。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”因此，本院认定安庭物业公司要求张绍绍支付物业管理费的行为产生诉讼时效中断的效力，即2014年1月至2014年10月的物业管理费未超过诉讼时效，故张绍绍应该向安庭物业公司支付2014年1月至2016年10月的物业管理费。至于涉讼房屋每月物业管理费的标准，根据《物业管理委托合同书》的约定，涉讼房屋每月物业管理费的标准为0.52元/平方米即70.7元/月，现现安庭物业公司仅要求其按照69元/月的标准支付物业管理费，为其对自身权利的自由处分，本院予以准许，故张绍绍应当向安庭物业公司支付涉讼房屋自2014年1月至2016年10月的物业管理费2346元，张绍绍对于该数额亦予以确认。关于安庭物业公司主张要求张绍绍按照每日万分之二点一标准向其支付滞纳金的问题，鉴于《物业管理委托合同书》对此并未作出明确约定，且该合同亦未明确约定涉讼房屋每月物业管理费的具体缴纳时间；此外，根据张绍绍提供的照片显示，安庭物业公司在提供物业服务的过程中，确实存在一定程度的瑕疵。因此，对于安庭物业公司要求张绍绍向其支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、张绍绍应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市安庭物业管理有限公司支付位于广州市番禺区××街××路242号××村1街21座东梯201房自2014年1月至2016年10月的物业管理费2346元；二、驳回广州市安庭物业管理有限公司的其余全部诉讼请求。如果张绍绍未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由张绍绍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  胡剑敏人民陪审员  区洁芳人民陪审员  张海燕二〇一七年四月一日书 记 员  霍淑玮