河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0882民初71号原告（反诉被告）：王素红，女，1965年10月24日生，汉族，住沁阳市。委托诉讼代理人：刘二建，男，1965年4月23日生，汉族，住址同上。系原告王素红丈夫。委托诉讼代理人：杨春霞，沁阳市沁园法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：刘来宾，男，1983年1月6日生，汉族，住沁阳市。被告（反诉原告）：冯科芳，女，1982年12月30日生，汉族，住址同上。系被告刘来宾妻子。二被告委托诉讼代理人：杨国庆，河南合祥律师事务所律师。原告（反诉被告）王素红与被告（反诉原告）刘来宾、冯科芳为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王素红及其委托诉讼代理人刘二建、杨春霞，被告刘来宾、冯科芳的委托诉讼代理人杨国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王素红向本院提出诉讼请求：1、要求二被告连带赔偿原告逾期腾房占有使用费22356.36元。事实与理由：2013年5月1日，原告与房东郭桂雨签订《房屋租赁合同》，该合同约定，郭桂雨将其位于沁阳市自由路商业步行街H栋5、6号房屋租赁给王素红使用，租赁期间自2013年5月1日至2016年4月30日，租金每年8万元，原告一次性支付郭桂雨24万元。2013年7月10日，原告将上述房屋转租给二被告，并签订了商铺转租合同，租赁期间自2013年9月10日起至2016年4月30日。租赁合同到期前，原告王素红的丈夫刘二建中间撮合二被告与房东续租一事，但双方未能达成一致意见。租赁期间届满后，二被告也未及时腾房。郭桂雨将王素红、刘来宾诉至沁阳市法院，庭审中，郭桂雨行使合同请求权，要求王素红赔偿逾期腾房损失。沁阳市人民法院于2016年11月25日作出（2016）豫0882民初1214号民事判决书，判决王素红支付郭桂雨逾期腾房占用使用费22356.36元。原告认为，由于二被告的违约行为造成原告的损失，应由二被告负担。二被告答辩与反诉称：1、原告与房东郭桂雨之间租赁合同关于逾期腾房的约定，不能约束二被告。2、原、被告并未约定逾期腾房时间，原告于2016年4月下旬要求二被告腾房，并没有给二被告合理的腾房期间。3、2016年5月底，二被告在搬离过程中和房东产生纠纷，原告未出面协调，导致房东上锁致使二被告无法搬离，造成损失扩大。综上，二被告逾期腾房是由于原告的过错造成的，二被告无过错，不应承担逾期腾房的责任。应驳回原告的诉讼请求。4、原、被告租赁合同对合同期满续租一事有明确约定。2015年年底，二被告多次向原告提出与房东见面谈续租事宜，但原告一直推脱。直到2016年3月，二被告才见到房东。2016年4月，原告却告知二被告无法续租。由于原告未在原租赁期间内向房东主张优先租赁权，也未按原、被告合同约定积极促成二被告与房东续租事宜，给二被告造成了损失。现提起反诉：要求反诉被告王素红赔偿反诉原告刘来宾、冯科芳转让金63333元及装修损失41318元、评估费2427.68元，以上合计107078.68元。原告（反诉被告）王素红对被告（反诉原告）刘来宾、冯科芳的反诉辩称，1、王素红作为甲方与刘来宾、冯科芳作为乙方签订转租协议时，王素红对协议第四条：“甲方承租店铺到期后，必须保证乙方可以继续使用该商铺（甲方愿与房东牵线搭桥，促成此事）乙方直接和房东继续签订租房合同。如甲方违约将赔偿乙方转让金及装修费”的约定提出异议。王素红并非房东，不能保证刘来宾、冯科芳与房东继续签订租赁协议。在王素红提出异议后，刘来宾、冯科芳将该条中“必须保证乙方可以继续使用该商铺”划掉，至于括号内“甲方愿与房东牵线搭桥促成此事”这句话，是对划掉内容的注释。既然乙方可以继续使用该商铺被划掉了，那么，括号内的注释当然也就不需要存在了。2、从合同整体内容来看，王素红作为甲方也不存在任何违约行为。双方租赁合同到期后，没有附和部分，刘来宾、冯科芳已经搬离。与房屋形成附和的部分，根据法律规定，也不应予以支持。综上，请求驳回刘来宾、冯科芳的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的被告提供的评估报告及发票，虽该评估报告是被告单方委托，但原告并未提供足以反驳的证据，对该评估报告及发票的真实性，本院予以认定。根据原、被告的诉辩陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月1日，郭桂雨与王素红签订房屋租赁协议，协议约定：郭桂雨将其所有的位于沁阳市自由路商业步行街H栋5、6号房屋，建筑面积163.3平方米出租给王素红使用。租赁期共叁年，从2013年5月1日起至2016年4月30日。年租金为8万元整（叁年，24万元）等。协议签订后，王素红按约向郭桂雨支付租金24万元。2013年7月10日，王素红（甲方）与冯科芳（乙方）签订商铺转租合同，约定如下：“……一、甲方依法承租的坐落于沁阳市××××号商铺（甲方已征得房产所有人同意）由甲方将上述承租商铺转租给乙方。二、自2013年9月10日起至2016年4月30日止。两年零十个月房租贰拾贰万陆仟陆佰陆拾陆元整，转让费陆万叁仟叁佰叁拾叁元整。共计人民币贰拾玖万整……四、甲方承租商铺到期后，（甲方愿与房东牵线搭桥，促成此事）乙方直接和房东继续签订租房合同。如甲方违约将赔偿乙方转让金及装修费用……”，合同签订后，二被告向原告支付了租金及转让金，并对该商铺进行装修，以金果服饰店名义开始经营。合同到期前，王素红、刘来宾找房东郭桂雨协商续租事宜，但未能达成一致意见。合同到期后，涉案租房屋并未能腾清。2016年9月23日，经刘来宾的委托，焦作市晶莹价格事务所有限公司对金果服饰店装修进行鉴定，意见为：41318元（已折旧）。被告为此支出评估费2427.68元。诉讼中，原、被告一致认可，转租合同的甲方为王素红、乙方为冯科芳、刘来宾。另查明，2016年7月5日，郭桂雨向本院提起诉讼，要求王素红、刘来宾立即腾清存放在沁阳市自由路商业步行街H栋5、6号房屋中的商品，将房屋钥匙交还郭桂雨。并要求王素红、刘来宾支付逾期腾房占有使用费。2016年8月10日上午，本院组织双方到上述商铺腾清房屋交付郭桂雨。诉讼中，郭桂雨选择合同请求权进行诉讼。本院于2016年11月25日作出(2016)豫0882民初1214号民事判决书，判决王素红于判决生效后十日内支付郭桂雨逾期腾房占有使用费22356.36元。本院认为，原、被告之间转租合同的效力已为本院生效判决确认，本案不再审理。（一）关于原告的诉讼请求。虽然房东郭桂雨与原告之间的租赁合同不能约束本案被告，本案原告与被告签订的转租合同也没有约定租赁期限届满，被告应当返还租赁物。但第一，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，××应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，租赁期间届满，返还租赁物为××的法定义务；第二，双方虽没有约定被告返还租赁物的时间，但根据法律规定应视为到期后立即返还。因被告无正当理由继续占用租赁物，给原告造成的损失理应负赔偿责任。被告刘来宾、冯科芳抗辩理由不能成立，本院不予采信。（二）关于反诉原告的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，虽然双方租赁合同第四条约定的租赁到期后“必须保证乙方可以继续使用该商铺”被删除，关于“甲方愿与房东牵线搭桥，促成此事”也写在括号之内。反诉原告与反诉被告对本条关于“甲方愿与房东牵线搭桥，促成此事”的理解，应根据合同使用的词句以及双方订立合同的目的进行理解。首先，在双方已对“保证乙方继续使用商铺”予以删除，表明甲方没有保证乙方到期后继续使用的意思表示；其次，双方对“甲方愿与房东牵线搭桥，促成此事”不予删除，按反诉被告庭审中陈述，所谓“甲方愿与房东牵线搭桥，促成此事”是对“保证乙方到期后继续使用商铺”的注释。那么，本案中的“甲方愿与房东牵线搭桥，促成此事”与“必须保证乙方可以继续使用该商铺”应作同一含义解释。在“甲方愿与房东牵线搭桥，促成此事”没有删除的情况下，实质也就是说甲方仍有保证乙方到期后继续使用商铺的意思表示；再次，从本条约定内容来看，不仅约定了甲方应促成乙方和房东续订合同，而且规定了甲方的违约责任。本条实质上将“甲方愿与房东牵线搭桥，促成此事”作为甲方应负的合同义务对待而规定的；最后，从原、被告双方订立本转租合同的目的来看，反诉原告作为租赁合同的××为了获得租赁房屋的使用权，不仅支付了二年零十个月的租金，而且支付了高额的转让费。随后又投入大量资金对租赁房屋进行装修，同时又在转租合同中对确保××能与房东续订租赁合同为王素红（××）设置了高额违约赔偿条款。加之刘来宾、冯科芳所从事的经营行业为服饰行业，其愿付高额转让费接收反诉被告转租房屋，目的绝不仅仅是为了获得王素红原租赁合同剩余的两年零十个月房屋使用权，而是在租赁期届满后可以继续使用租赁房屋。如果王素红不是承诺确保刘来宾、冯科芳能与房东续订合同并同意承担违约赔偿责任，反诉原告刘来宾、冯科芳也不会订立转租合同。综上，转租合同第四条关于“甲方愿与房东牵线搭桥，促成此事”的约定，应作为王素红确保刘来宾、冯科芳与房东续订合同的理解，此为反诉被告的主要合同义务。现反诉被告王素红未能促成反诉原告刘来宾、冯科芳与房东签订租赁合同属违约行为，应承担违约责任。故反诉原告刘来宾、冯科芳请求反诉被告王素红赔偿转让费63333元及装修费41318元，理由正当，本院予以支持。评估费2427.68元，系反诉原告为确定装修费而支出的合理费用，应由反诉被告王素红负担。反诉被告王素红的抗辩理由不能成立，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告刘来宾、冯科芳应于本判决生效后十日内支付原告王素红逾期腾房占有使用费22356.36元。二、反诉被告王素红应于本判决生效后十日内赔偿反诉原告刘来宾、冯科芳转让费63333元、装修费41318元、评估费2427.68元，以上合计107078.68元。三、上述一、二项相互抵销后，反诉被告王素红应赔偿反诉原告刘来宾、冯科芳84722.32元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费358元，由被告刘来宾、冯科芳负担；反诉费1221元，由反诉被告王素红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  樊梅翠审 判 员  韩丹丹人民陪审员  田小纯二〇一七年四月十日书 记 员  买年康