上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初2219号原告夏治春，男，1988年3月10日生，汉族，住上海市宝山区。原告张亚男，女，1988年12月16日生，汉族，住址同上。上列两原告共同委托代理人徐海勇，上海市百汇律师事务所律师。被告李东东，男，1982年9月29日生，汉族，户籍地吉林省珲春市，现住上海市宝山区。第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行，住所地上海市浦东新区。负责人杨军。委托代理人向德喜，上海才富律师事务所律师。委托代理人施敏浩，上海才富律师事务所律师。原告夏治春、张亚男与被告李东东房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法追加中国银行股份有限公司上海市浦东分行作为第三人参加诉讼，并由审判员陈亮亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告夏治春及其与张亚男的共同委托代理人徐海勇，被告李东东到庭参加诉讼。第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告夏治春、张亚男诉称，2015年9月24日与被告签订《上海市房地产买卖合同》、《装修补偿协议书》，约定原告以人民币1,038,000元向被告购买上海市宝山区潘泾路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)。合同签订后，原告向被告支付购房款588,000元，但被告至今未按约办理过户手续，故原告起诉要求被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋过户至原告名下，并支付违约金(每日以已付款588,000元的万分之三，自2016年2月1日至实际过户之日止)。被告李东东辩称，双方签订的房地产买卖合同已经在2016年5月18日解除，双方于当日签订抵押借款合同，原告支付给被告的588,000元转化为借款，现在借款没有到期，到期后同意归还借款。综上，不同意原告的诉请。第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行述称，第三人与被告存在贷款关系，并在系争房屋上设立抵押权。原告主张过户，必须还清被告的贷款。同意在被告的贷款还清后注销抵押权。经审理查明，2015年1月28日，被告经核准登记为系争房屋的权利人。2015年9月3日，原被告签订《定金合同》，约定原告以100万元向被告购买系争房屋等。2015年9月24日，双方签订《上海市房地产买卖合同》、《装修补偿协议书》，约定原告以1,038,000元向被告购买系争房屋，合同价写为90万元，装修补偿款138,000元；交房期限及过户期限均为2016年1月31日前。合同第十条约定，甲方未按约交付房地产权利，应向乙方支付已付款日万分之三的违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款588,000元。2016年2月3日，被告将系争房屋交付给原告。至今，双方未办理系争房屋的过户手续。另查明，2015年1月28日，第三人经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为58万元。2016年5月23日，原告夏治春经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为588,000元。截至2017年3月9日，被告尚欠第三人贷款本息55万余元。审理中，被告向本院提供2016年5月18日原告夏治春与被告签订的《房地产抵押借款合同》复印件，调取自宝山区房地产交易中心，约定原告夏治春向被告提供贷款588,000元，借款期限为2016年5月18日至2017年5月17日，以系争房屋作抵押。原告表示，双方房屋买卖合同未解除，为了办抵押而签订借款合同，是对原告已付房款的保障，原告的抵押同意在过户前注销。审理中，原告表示，愿意代被告向第三人还清全部贷款本息，垫付款项超过未付房款部分，要求被告返还给原告。第三人表示，同意原告代被告归还贷款，并在还清后注销抵押。被告表示，买卖合同不再履行，不需要原告代为还清贷款。以上事实，有房地产权证、上海市房地产登记簿、《定金合同》、《上海市房地产买卖合同》、《装修补偿协议书》、收款收据、物业交接确认书、《房地产抵押借款合同》复印件及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原被告签订的《上海市房地产买卖合同》、《装修补偿协议书》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告辩称上述合同已经解除，双方已转化为借款合同关系，但被告仅提供《房地产抵押借款合同》复印件，证据不充分，本院不予采信。原告称原告夏治春的抵押系对交易的保障，并同意在过户前予以注销，本院予以采信。原告向被告支付588,000元，履行了支付购房款的义务。被告至今未向第三人还清欠款，未注销房屋抵押，致使房屋无法按约定的期限办理过户手续，已构成违约。因系争房屋已在被告向第三人借款时设定抵押，只有在该抵押消灭后，房屋才能进行权利过户。根据相关司法解释的规定，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。本案在审理过程中，原告表示愿替被告向第三人归还欠款，消除系争房屋上的抵押权，第三人作为抵押权人也表示同意，故原告要求继续履行《上海市房地产买卖合同》的请求，本院予以支持。合同继续履行，原告应代被告向第三人清偿欠款，并在应付的购房款中进行抵扣；第三人应在欠款结清后，注销在系争房屋上设立的抵押权；被告应在抵押注销后将房屋产权过户至原告名下。原告已付588,000元，本应再付余款45万元，但根据被告的欠款情况，原告代被告归还欠款的金额超过45万元，因此无须再向被告支付购房款。至于超过45万元的部分，应由被告返还给原告。基于被告违约的事实，原告关于违约金的请求，符合合同的约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十四条第一、三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、原告夏治春、张亚男与被告李东东就上海市宝山区潘泾路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、原告夏治春于本判决生效之日起十日内，注销其设立在上述房屋上的抵押权；三、原告夏治春、张亚男于本判决生效之日起十日内，向第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行还清被告李东东所欠借款本息(具体金额以该行在清偿之日的明细为准)；四、第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行于上述欠款清偿之日起十日内，注销其设立在上述房屋上的抵押权；五、被告李东东于上述房屋的抵押登记注销后十日内，将该房屋的产权过户至原告夏治春、张亚男名下；六、被告李东东于上述房屋的抵押登记注销后十日内，向原告夏治春、张亚男支付违约金(按照已付款588,000元的日万分之三，自2016年2月1日起算至房屋过户之日)；七、被告李东东于上述房屋的抵押登记注销后十日内，向原告夏治春、张亚男返还垫付款(上述第三项原告夏治春、张亚男实际代付的款项，再扣除45万元)。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案受理费减半收取6,400元、财产保全费5,000元，均由被告李东东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈亮亮二〇一七年四月十二日书记员  周秋娟附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。……四、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。