天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0102民初1155号原告：李巍，男，1978年6月29日生，汉族，华为科技有限公司软件工程师，住天津市。委托诉讼代理人：谭绍君，天津泰世天钺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李阳（李巍之妻），女，1978年6月10日生，汉族，住天津市河东区。被告：谢君磊，男，1983年1月24日生，汉族，无职业，住天津市河东区。被告：李妍，女，1984年2月13日生，汉族，天津市东丽区。第三人：天津市玖居地产有限公司，住所地天津市津南区北闸口镇国家自主创新示范区高营路8号A区508-5号。法定代表人：路银芳，总经理。委托诉讼代理人：李毅，职员。第三人：李文明，男，1947年9月10日生，汉族，住天津市河东区。原告李巍与被告谢君磊、李妍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，根据本案案情，本院追加李妍作为被告参加诉讼，李文明作为有独立请求权的第三人参加诉讼，追加天津市玖居房地产有限公司作为本案第三人参加诉讼。原告李巍的委托诉讼代理人李阳、谭绍君、被告谢君磊、李妍、第三人天津玖居房地产太有限公司委托诉讼代理人李毅、第三人李文明均到庭参加了诉讼，本院现已审理终结。原告李巍向本院提出以下诉讼请求：1、继续履行天津市房屋买卖协议；2、给付房屋差价款并支付违约金359380元（自2016年10月31日至2017年3月底共计151日按日千分之一计算）；3、赔偿因房屋市场价格变动造成的损失62万元。事实和理由：原告与被告谢君磊经第三人玖居房地产有限公司居间介绍于2016年8月10日自愿签订天津市房屋买卖合同，约定被告谢君磊购买原告位于天津市××号房屋，成交价格为238万元。此后双方又签订补充协议约定原告于2016年10月31日前收到全部房款，逾期每日按成交价0.1%赔付。但至今原告未收到房款，房屋未实际过户。被告谢君磊辩称，被告与原告8月10日订立买卖合同，约定被告购买原告李巍所有的位于天津市××1-1-401房屋，价格为238万元，并支付定金50000元。同时订立补充协议，并向原告承诺2016年10月31日前收到全部房款。以后被告积极办理银行贷款，为保证原告尽快收到购房款，曾解除第一次在房管部门订立的买卖协议，同时再次订立买卖协议，但11月上旬，原告代理人李阳通过中介向原告表示不卖房屋，此后向法院起诉解除合同，被告遂暂缓办理贷款，虽然10月31日前未办理过户，但现已与银行办理借款手续，可以过户，要求继续履行合同。被告李妍辩称，同意谢君磊的答辩意见。谢君磊与原告订立的买卖合同和补充协议后，由李妍与原告在房管部门订立补充协议，李妍是房屋的买受人，是贷款人，现要求继续履行合同。第三人李文明陈述，同意原告的诉讼请求，李文明是涉诉房屋的共有人之一，同意继续履行合同。第三人天津市玖居房地产公司陈述，原告与被告谢君磊与玖居地产公司订有买卖合同和补充协议。原、被告、第三人无争议的事实本院认定如下：原告李巍与被告谢君磊于2016年8月10日订立交易合同，约定原告将坐落于本市河东区橙翠园1-1-401号房屋以2380000元价格出售给被告谢君磊，被告谢君磊交付定金50000元，双方须于2016年9月30日前到房管部门签署《天津市房产买卖协议》，同时约定被告谢君磊进行房屋贷款。并约定全款到齐三日内进行房屋交接，买方谢君磊实际交付所有过户过程中的相关税费、中介费用谢君磊已向第三人天津市玖居房地产经纪有限公司支付。上述合同李巍之妻李阳与被告谢君磊共同签字。同日，以李巍作为甲方，谢君磊作为乙方订立补充协议，约定“经三方有好协商，中介承诺甲方（李巍）在2016年10月31日前收到全部房款，逾期每日按成交价格0.1%赔付”。庭审中，谢君磊认可补充协议中房款逾期其应按日0.1%承担责任的条款。2016年9月30日，原告与被告李妍在房管部门订立天津市房产买卖协议，此后解除该协议并于2016年10月26日重新订立天津市房产买卖协议，该协议的出卖人是李巍、李文明。李文明同时作为李巍的委托代理人。买受方是李妍，合同中载明房屋坐落于天津市××号，所有权人李巍（持证）、李文明，共有人李文明，房屋价款2100000元，李妍首付款600000元，1500000申请贷款。双方约定实行资金监管，李文明在农业银行设立账户02×××38用于收款。2017年10月27日，李妍向天津市房屋交易资金监管中心交付首付款600000元。根据我市现行的房屋买卖资金监管模式，李妍于2016年10月27日付首付款并办理贷款。原告已不可能于2016年10月31日之前实际上收到全部房款。被告谢君磊在庭审中称其曾计划以其他方式保证原告于2016年10月31日前收到全款，但要求原告按其要求办理手续，原告不予认可。2016年10月31日前原告未能收到全部款项。庭审中，谢君磊表示其通过中介转述得知原告的意思要求解除合同，第三人玖居房产当庭提供录音证据并称2016年11月初原告有解除买卖合同的要求，原告对此予以否认，并称其未直接向中介以及谢君磊表述解除合同。被告谢君磊另称其于2016年12月20日收到原告解除合同的诉状后要求贷款银行暂停办理贷款，但又在2017年1月中旬恢复申请办理贷款。经本院向贷款银行农业银行河东支行询问，该行表示仅能提供贷款的申请时间为2016年10月26日，批准放款日期为2017年2月10日，而且贷款申请人的申请手续于2017年1月初齐备。审理中被告谢君磊提出反诉要求原告继续履行合同，由于原告变更诉讼请求要求履行合同，被告谢君磊撤回反诉。被告李妍表示其认可天津市房产买卖协议，同时亦认可谢君磊与原告订立的交易合同和补充协议。愿意根据上述买卖协议、交易合同、补充协议向出售方承担责任。审理中，二被告提供贷款办理的相关手续，用于证明贷款手续完成，可以办理过户手续，同时认可房屋的实际价格2380000元，减去实际交纳的定金50000元，同意交付余款233万元与买卖协议（房管局版）形成的差价23万元。二被告同意向原告支付违约金，但认为违约金过高并认为违约金交付的期限为恢复办理（2017年1月中旬）到2月10日，不同意原告的其他赔偿请求。原告、第三人李文明共同表示履行合同，并同时称，按天津市房屋买卖协议的要求已订立监管账户，210万元交易房款支付第三人李文明，合同差价款23万元和所有赔偿款向原告支付，同时原告、第三人李文明考虑按天津市房产买卖协议买受人变更为李妍，李妍办理贷款，李妍庭审中表示同意购买房屋，所以要求被告李妍支付房款并承担相关责任。本院认为，被告谢君磊认可以第三人玖居房产为中介的交易合同和补充协议，上述合同与协议有效。原告、第三人李文明与被告李妍订立的天津市房产买卖协议实际上是谢君磊订立的交易合同和补充协议的延续，现李妍认可谢君磊订立的交易合同与补充协议，并同意据此承担买受人的义务，本院予以确认，同时李妍认可谢君磊签订的交易合同与补充协议，也是天津市房产买卖协议（房管局版）有效并可以继续履行的基础。现原告以及第三人李文明与被告李妍认可合同继续履行，考虑被告李妍已与农业银行河东支行订立借款合同，且具备履行条件，所以合同应当履行。关于原告主张的房屋市场价格变动造成的损失，原告向本院表示已于2016年8月1日向案外人购房，其主张房屋市场价格变动造成的损失没有事实和证据，本院不予认可。关于原告主张被告李妍按日0.1%支付违约金，而被告抗辩过高一节，本院分析认为，被告谢君磊辩称11月上旬中介向其表示：“原告解除合同”。但根据本案的证据不能认定原告在本院提交诉状前有解除合同的明确意思表示，本院对此不予采信。关于被告谢君磊称其于2016年12月20日收到本案诉状后曾申请暂缓贷款一节，客观上，被告谢君磊自2016年12月2日收到诉状时，才知道原告要求解除合同，经本院询问，谢君磊表示其虽然收到诉状，但是其不同意解除合同，所以谢君磊与李妍应当积极办理贷款，经本院向农业银行河东支行询问，被告贷款申请材料于2017年1月初才齐备。所以，自订立天津市房屋买卖协议（9月26日）至与农业银行河东支行订立借款合同（2月10日）期间，超过向原告承诺收款的时间，被告构成对原告的逾期付款违约，而出卖方没有责任。根据补充协议，原告“在2016年10月31日前收到全部房款，逾期每日按成交价格0.1%赔付”的约定，对买受人应当有法律约束力，本案中，被告李妍愿意承担买受人的权利和义务，应当承担相应责任。现原告主张买受人自2016年10月31日至2017年3月30日承担逾期交款责任，是基于补充协议的约定和2016年2月10日贷款合同订立和准备实际交易到实际放款的时间差等因素向本院提出，有一定客观性，且被告在庭审中对逾期付款期限认可自2017年1月上旬至2017年2月10日向原告承担责任的意见明显不合理，客观上造成交易的延迟，但本案中双方办理过户后，银行的放款时间和原告最后取得房款的时间均处于不可确定状态，而被告承担逾期付款责任的期限应当至原告收到全款为止。所以本案中仅确定原告的逾期的时间为2016年11月1日至2017年2月10日，其余逾期付款期限，应当考虑为正常交易至原告实际得款日，原告最终收取房款后可另行解决。本案中原告的实际损失主要为195万民间借款产生的利息，以及233万房款与195万的差额38万元的银行贷款利息损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决，当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。关于违约金数额，被告抗辩日千分之一过高，结合原告的实际损失主要为购买其他房屋的首付的借款和银行贷款的利息损失，被告抗辩日千分之一的违约金过高有合理性，结合原告的实际损失，本院确定被告李妍按房屋价款的238万元扣除已交订金50000元后应支付233万为基数，逾期102日，结合原告的实际损失，酌情确定为17万元。审理中，被告李妍向本院陈述，如贷款未能发放，则七日内向原告和第三人补齐款项，本院予以确认。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条之规定，判决如下：一、原告李巍、第三人李文明、被告李妍继续履行订立的《天津市房产买卖协议》（20501-005665）；二、本判决生效之日起十五日内，被告李妍给付原告李巍合同差价款230000元；三、本判决生效之日起十五日内，被告李妍给付原告李巍违约金170000元；四、本判决生效之日起十五日内，原告李巍、第三人李文明、被告李妍到房管部门依订立的天津市房产买卖协议（20501-005665）办理房屋过户手续；被告李妍通过资金监管的方式向第三人李文明开立的结算账户支付房屋价款210000元，如被告李妍所贷款项未能正常放贷，自银行确定不能放款之日起七日内向第三人李文明支付全部房款210000元；五、原告李巍、第三人李文明于本判决二、三、四项履行完毕后三日内，将坐落于天津市××1-1-401房屋腾空交予被告李妍。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7600元，由被告李妍、谢君磊承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  齐明二〇一七年四月十三日书记员  韩磊