西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0104民初3713号原告：王瑜，女，1988年5月26日出生，汉族，西安市圣安防火技术咨询服务部培训师，住西安市莲湖区西稍门开元商城3单元。委托诉讼代理人：孙士斌，西安市莲湖区西关法律服务所法律工作者。被告：西安市双生旭景房地产中介服务部，经营场所西安市莲湖区劳动南路128号旭景名园10幢10108号。经营者：王超，男，1983年8月15日出生，汉族，西安市双生旭景房地产中介服务部经理，住西安市莲湖区劳动南路128号旭景名园10幢10108号。委托诉讼代理人：魏振国，男，1984年3月8日出生，汉族，该服务部店长，住西安市长安区韦曲西京路甲字1号，身份证号：6224261984********。原告王瑜与被告西安市双生旭景房地产中介服务部（以下简称旭景服务部）居间合同纠纷一案，本院于2016年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王瑜及其委托诉讼代理人孙士斌、被告旭景服务部委托诉讼代理人魏振国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王瑜向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房定金20000元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月7日其通过被告购买申文斌所有的二手房屋，同日向被告交纳了20000元定金，但在房屋交易完成后，被告拒不返还定金。被告旭景服务部辩称，2016年3月7日其收到定金20000元，在房屋过户当天这20000元定金应该打到房管局的第三方账户，但是经过双方协商，这20000元应该减掉中介费、评估费、担保费、交易服务费，原告曾签字确认，上述费用标准及承担方为原告，现经核算应该给原告退还800余元，故不同意原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：庭审中双方围绕二手房买卖过程中各项费用的约定进行了举证质证：原告举证：证2.2016年3月7日旭景名园店房屋买售清单复印件；证5.申文斌书面证言；证6.申文斌证人证言。证人陈述：其在被告处登记出售涉诉房屋，与被告无书面合同，其告知被告低于680000元不卖，其不负担任何费用，只净收房款。被告带原告看过房子，原告要买，说到要交定金2万元，原告在被告店里给被告交了2万元定金，其和原、被告均未协商过定金，其跟被告说这2万元定金应当交给其，被告说反正定金最后冲抵房款的，原告不放心，但其没有坚持将这2万元交给其。至于原被告之间如何商谈中介费和其他事情、签订协议或其他单据时其均不在场。后听原告说12000元包干。定金支付过后，其与原告签订二手房买卖合同，涉诉房屋最终以68万元成交，原告将分三次将购房款向其全部支付，但是这购房款中没有2万元的定金。合同虽约定购房款包括定金2万元在内，共计628700元，因原、被告都给其说房子评估没有到68万元，但是其坚持卖68万元，所以68万元与合同房款之间的差价是原告向其老公交付的现金。证明：双方协商后，买售清单中，原告只承担契税、工本费及个人所得税，被告说已经不收过户交易费、剩余的其他可能会产生费用总共是12000元。被告质证：证2.真实性认可，证明目的不认可，。当初协商时上面所有写明的费用都是由原告交纳，原告向房地局交契税、个人所得税、工本费、过户交易费；按揭评估费、抵押登记费、贷款担保费由被告代原告交纳，分别交给评估公司、担保公司、担保公司，中介服务费和按揭代理费共计12000元是由原告交给被告。证5.真实性质疑，证明目的不予认可。双方协商时房东不在场。证6.证人所述属实。定金一直在其处押着，没有给证人交。费用不是12000元包干。关于上述原告证据，证2.真实性双方无异议，本院对真实性予以确认。证5.系书面证言，证人出庭作证，以其出庭所作证言为准。证6.证人证言，双方对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告举证：证1.专用发票1张、收款收据2张。证明2016年4月7日被告代原告交纳房屋交易手续费370元；2016年4月20日被告收取原告的中介费12000元；2016年5月16日被告代原告交纳担保费4800元、评估费1890元、抵押登记费80元。原告质证：证1.发票真实性无异议，但是实际上这370元的应当计算在中介费12000元之内；收款收据2张真实性和证明目的不认可，不是发票，系被告自行制作。关于被告上述证据：发票真实性原告认可，本院对真实性予以确认；2016年4月20日收据，系被告旭景服务部制作，原告不予认可，其内容视为被告陈述；2016年5月16日收据，虽不是发票，但加盖有收费单位公章，真实性本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人申文斌曾在被告旭景服务部处登记出售其所有的位于西安市莲湖区劳动南路旭景名园10号楼1单元1604室住宅一套（权证号：1075108008-56-10-11604~1），未与被告旭景服务部签订书面合同，申文斌告知被告旭景服务部其不负担任何费用，低于680000元不卖。2016年3月左右，被告旭景服务部带原告看过涉诉房屋后，原告于当月7日与被告旭景服务部签订旭景名园房屋买售清单，载明购房总价680000元，首付180000元，贷款数额500000元，房屋买售清单项下列明，契税10200元、工本费80元、过户交易费372元、个人所得税6800元、按揭评估费2040元、抵押登记费80元、贷款担保费5000元、前述金额均为手写、中介服务费及按揭代理费后面划线处向下手写划线并手写12000。同日原告向申文斌支付购房定金20000元，由被告代收，被告告知原告由其将该定金交给房东，冲抵房款。原、被告当庭确认未向申文斌支付20000元定金。申文斌和原、被告均未协商过定金，申文斌要求被告旭景服务部将定金交给其，被告旭景服务部说定金最后冲抵房款，申文斌遂未坚持将这2万元交给自己。申文斌当庭表示，其并未收到定金2万元。原、被告之间如何商谈中介费和其他事情、签订协议或其他单据时申文斌均不在场。申文斌后听原告说12000元包干。此后，原、被告均告知申文斌涉诉房屋经评估价款为628700元，申文斌仍坚持售价680000元，后原告与申文斌协商由原告向申文斌再补51300元差价。申文斌与原告签订二手房买卖合同（合同备案号Ｃ16004988），合同载明涉诉房屋总价款628700元，相应税费由原告承担。2016年3月17日原、被告及申文斌一同在房管部门办理完毕该合同备案。2016年4月7日原告按合同价款628700元，向西安市存量房交易结算资金监管账户专用账户转入首付款148700元，在该账户之外另向案外人申文斌支付房款51300元。2016年4月7日被告旭景服务部支付房屋交易手续费370元。此后原告在邮政银行办理了剩余房款480000元的按揭手续，向申文斌付清了全部680000元房款。2016年4月27日，西安市莲湖区地方税务局开具售房款为628700元的发票。后原、被告及申文斌一同将涉诉房屋过户手续办理完毕。2016年5月16日被告旭景服务部向陕西八百家融资担保有限公司支付担保费4800元，评估费1890元、抵押登记费80元。此前收取的20000元定金仍在被告旭景服务部处。庭审中，本院向双方释明，原、被告之间的居间合同法律关系因规避国家法律法规少交契税、个人所得税而无效。双方均表示再无证据提交，原告认可无效，被告旭景服务部认为按评估值交税，没有少交税，不同意宣告无效。本院认为，违反法律、法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国契税暂行条例》明确规定，房屋买卖的契税计税依据为成交价格。《中华人民共和国个人所得税法》明确规定，财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。在被告旭景服务部向原告及案外人申文斌提供居间服务的过程中，原告明知成交价格高于评估价格，仍然在未签订书面居间合同的情况下，接受被告旭景服务部的居间服务，按评估价格与案外人申文斌在行政机关完成买卖合同备案，房屋产权过户手续办理，规避了契税暂行条例，少缴了契税及约定的由其承担的个人所得税。故原、被告双方之间的居间合同关系无效。被告旭景服务部系专业房产中介服务机构，理应熟知并遵守二手房交易的法律法规，却仍然促成交易双方不当交易，少缴税款，其对居间服务合同关系有效的辩解，本院不予采信。居间合同关系虽无效，但原告已接受了被告旭景服务部提供的完整居间服务，应参照双方约定的劳务报酬向被告返还钱款。案涉房屋买售清单虽不是正式的居间合同，但其内容即是对买售房屋过程中买方费用负担的说明。根据内容及书写特征，案涉房屋买售清单的文义理解和通常理解均为说明买方需负担，契税10200元、工本费80元、过户交易费372元、个人所得税6800元、按揭评估费2040元、抵押登记费80元、贷款担保费5000元、中介服务费及按揭代理费共计12000元。原告关于费用12000元包干的陈述，被告明确予以否认。原告所举申文斌证人证言，证明原告与被告旭景服务部协商居间服务权利义务事宜时，证人并不在场，仅是听原告说12000元包干，故原告以其本人陈述及证人证言不能证明原、被告协商一致居间服务中的各项费用总计12000元。为完成涉诉房屋的交易，被告旭景服务部代原告交纳的其代原告交纳的房屋交易手续费370元、4800元、评估费1890元、抵押登记费80元，应由原告承担。被告旭景服务部向原告提供的居间服务即中介服务费、按揭代理费应由原告参照费用清单的约定及本地市场价格为12000元向被告旭景服务部返还。被告旭景服务部从原告处收取的20000元虽名为定金，但原、被告及案外人申文斌均确认申文斌未收到该20000元定金，定金未实际交付的，定金合同不生效，故该20000元并非定金。原告无权要求返还定金。原、被告争议的实质为居间报酬的数额，根据本院认定的法律关系及事实，被告旭景服务部收取的20000元应扣除其代原告交纳的房屋交易手续费370元、4800元、评估费1890元、抵押登记费80元及原告应向其返还的钱款12000元，所余款项860元，由被告旭景服务部向原告返还。综上所述，原、被告之间的居间合同关系无效，被告旭景服务部应向原告返还钱款860元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第四百二十四条之规定，判决如下：一、原告王瑜与被告西安市双生旭景房地产中介服务部就位于西安市莲湖区旭景名园10号楼1单元1604室成立的居间合同关系无效；二、本判决生效后五日内，被告西安市双生旭景房地产中介服务部返还原告王瑜钱款860元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（没有给付金钱义务的，不写）。案件受理费300元，由原告王瑜负担200元，被告西安市双生旭景房地产中介服务部负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  成根平审 判 员  岳 鹏人民陪审员  姬 伟二〇一七年四月××日书 记 员  朱 婷