贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔27民终106号上诉��（原审原告）：王晓琼，女，1968年6月9日生，汉族，贵州省贵阳市人，大专文化，住贵州省贵阳市云岩区，贵阳电焊条厂下岗职工，委托诉讼代理人：陈仕菊，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈帅，北京盈科（贵阳）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：龙里县锦绣房地产开发有限公司，住所地龙里县冠山街道穿洞口，组织机构代码66298992-X。法定代表人：焦安艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨昇，国浩律师（贵阳）事务所律师。委托诉讼代理人：陈艳红，该公司职工。上诉人王晓琼因与上诉人龙里县锦绣房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服龙里县人民法院（2016）黔2730民初653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案受理后，依���组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。王晓琼上诉请求：1、维持一审判决第一项、第二项；2、撤销第三项，改判支持上诉人一审第三项诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审以上诉人签收房屋推定符合交付使用条件，驳回了上诉人关于被上诉人在交付房屋时电话通信、有线电视、宽带网络线路未敷设到户，主张违约金的请求缺乏公正性。上诉人与被上诉人签订的合同第十二条关于商品房交付使用条件明确约定，交付房屋（2013年12月30日前）时，电话通信、有线电视、宽带网络等均在交付时线路必须敷设到户，否则，被上诉人按日向上诉人支付（一项）10元的违约金，被上诉人至今没有达到约定交付使用条件的事实客观存在。一审庭审中，被上诉人也未出具任何证据证明上述三项已经符合交付使用条件，对于至今仍不��合交付使用条件的客观事实，一审法院经过现场勘查也是明确知道的。上诉人对于不符合交付使用条件按约定是有权拒绝接收，但如果因被上诉人交付的房屋的辅助设施电话通信、有线电视、宽带网络未敷设到户，上诉人拒绝接收房屋，对上诉人必然产生更大的经济损失。因此，一审以上诉人接收房屋就认定符合交付使用条件，将应当由被上诉人举证的责任强加给上诉人，不符合法律规定。被上诉人违反双方合同约定，没有按照约定的时间，交付符合使用条件的房屋，完善辅助设施，理应依照约定承担违约责任并继续履行合同约定的义务。一审驳回上诉人的该项诉请错误，请求二审予以纠正，改判支持上诉人的该项请求。龙里县锦绣房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和���由：一、一审对交房时间的事实认定错误。涉案房屋所属建筑楼群于2010年10月12日开工建设至2012年12月13日竣工验收，并已于2012年12月13日加盖勘查、设计、施工、监理、建设单位公章，此时，涉案房屋已建成，随后并向买受人通知交房。2014年4月15日上诉人曾口头通知被上诉人交房，同年7月，被上诉人为出租房屋，曾要求上诉人公司员工带其到涉案房屋勘查，即逾期交房时间并不是被上诉人在诉状中所述的804天，而是93天；二、一审判决支持被上诉人的违约金过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，为查明被上诉人的实际损失，上诉人在诉讼过程中向一审法院提交过评估申请而被一审法院当庭驳回。因本案审理过程中没有经过鉴定评估，无法准确计算出被上诉人因上诉人逾期交房给其造成的损失，而���屋又交付两被上诉人使用。本案审理过程中，交房时间及被上诉人因逾期交房遭受的损失都没有明确的界定或直接证据证明，被上诉人主张逾期交房违约金38.4926万元，上诉人认为该违约金过高，请求二审在查清事实的基础上，按照造成损失的30%为标准予以调整。综上，请求二审改判支持上诉人的上诉请求。原审原告王晓琼向一审法院起诉请求：1、判令被告支付迟延交房的违约金人民币38.4926万元给原告；2、判令被告支付迟延办理过户登记手续的违约金人民币69.9953万元给原告；3、判令被告支付因交房未达到使用条件的违约金人民币10.56万元给原告；4、判令被告配合原告完善房屋的土地使用等相关手续；5、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告向被告购买位于龙里县××路龙鼎大酒店南楼多功能综合楼编号为4101号的1层16号、2层7号、3��3号、4层3号商品房，2012年11月12日，原、被告双方签订编号分别为：锦绣2012-12、锦绣2012-13、锦绣2012-14、锦绣2012-15的4份《商品房买卖合同》，对付款方式及期限、交付时间和条件、逾期交房责任、交接手续、房屋登记等进行了约定。双方签订合同后于2012年12月10日到龙里县房地产管理局办理了商品房预售合同备案登记，2016年3月14日交房，2016年4月1日办理房屋所有权登记。被告于2015年8月17日向原告出具发票4张，金额分别为251942.4元、693360元、696600元、693360元，共计2335262.4元，并于2016年3月14日退回原告58645元购房款。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照合同约定如实履行各自的义务。原告已将购房款如约支付被告，被告应当按照合同约定将符合交付条件的房屋在约定的期限内交付原告使用，并在约定的期限内交付办理商��房转移登记的有关文书。被告逾期交房、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，应当承担违约责任。双方约定的交房日期为2013年12月30日前，而实际交房日期为2016年3月14日。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条：“（2）逾期超过30日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起3日内向买受人支付违约金。”之约定，被告应当向原告支付违约金385419元[（2335262.4元＋58645元）×0.2‰×805天]，原告诉请的384926元未超出双方约定，予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项：“出卖人承诺于2014年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”及该条：“2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。”之约定，被告应当向原告支付违约金699626元[（2335262.4元＋58645元）×0.4‰×716天＋2335262.4元×0.4‰×15天]，因被告未举证证明交付办理商品房转移登记有关文书的时间，故违约金计算至办理房屋所有权登记之日。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条：“……双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。”之约定，若被告通知原告交房时房屋未达到交付条件，原告可拒绝接收房屋，而现原告已经接收房屋，应当视为认可交付的房屋已经达到交付条件，且原告并未举证证明其办理开通使用手续时因被告方原因导致其不能开通使用，故对原告提出要求被告支付因房屋未达到使用条件的违约金人民币10.56万元的诉讼请求，不予支持。对原告提出要求被告配合原告完善房屋的土地使用等相关手续的诉讼请求，因双方《商品房买卖合同》未进行约定，不予支持，由双方协商并按照法律规定办理。被告提出违约金过高，但其并未举证证明双方约定的违约金已超过原告实际损失的百分之三十以上，故对其该项抗辩主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，��中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告龙里县锦绣房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告王晓琼逾期交房违约金384926元；二、被告龙里县锦绣房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告王晓琼逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金699626元；三、驳回原告王晓琼的其余诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15514元、保全申请费5000元，共计20514元，由原告王晓琼负担1826元，被告龙里县锦绣房地产开发有限公司负担18688元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。二审另查明：双方当事人签订的四份《商品房买卖合同》约定:交房日期为2013年12月30日前，办理产权证并交付买受人的日期为2014年3月30日前。另外，《商品房买卖合同》第十二条约定，交付房屋时，电话通信、有线电视、宽带网络等均在交付时线路必须敷设到户，否则，出卖人按日向买受人支付（一项）10元的违约金；第十三条约定：逾期交房的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金；第二十二条约定：逾期交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案主要争议焦点为：1、本案实际交房时间如何认定；2、龙里县锦绣房地产开发有限公司应否赔偿王晓琼因房屋未达到交付使用条件的违约金10.56万元；3、双方约定的逾期交房、逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金是否应当调整以及如何调整。本院认为：本案双方当事人签订的合同编号为锦绣2012-12、13、14、15号《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，一审认定上述四份《商品房买卖合同》有效正确，本院予以维持。关于本案实际交房时间如何认定的问题。从双方当事人向一审法院提交的《房屋移交清单》看，龙里县锦绣房地产开发有限公司是在2016年3月14日才将涉案四套房屋的钥匙交付给王晓琼，履行了交房义务，一审据此认定交房时间为2016年3月14日，并无不当，本院予以确认。虽然龙里县锦绣房地产开发有限公司主张本案涉案房屋所属裙楼已于2012年12月13日通过工程竣工验收，并于2014年4月15日口头通知被上诉人交房，逾期交房时间仅为93天，但���程通过竣工验收仅是房屋交付的必要条件之一，并不能以此证明涉案房屋已满足交付业主使用的条件。另外，王晓琼在一审庭审时已否认接到过龙里县锦绣房地产开发有限公司的口头交房通知，龙里县锦绣房地产开发有限公司亦未能举证证实其已履行口头通知义务，故，对龙里县锦绣房地产开发有限公司提出的该项上诉主张，本院不予采纳。关于龙里县锦绣房地产开发有限公司应否赔偿王晓琼因房屋未达到交付使用条件的违约金10.56万元的问题。首先，涉案的四套房屋已经交付给王晓琼使用，《房屋移交确认书》也明确载明“房屋全部移交清楚和了结”，应视为王晓琼认可交付的房屋已经达到交付条件；其次，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条“……5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付���线路敷设到户。以上5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”的约定，龙里县锦绣房地产开发有限公司虽在交付房屋给王晓琼时，有义务将电话、电视、宽带线路敷设到户，但王晓琼也有自行办理开通使用手续的义务。从一审法院对现场进行勘察拍摄的照片看，上述设施设备已安装到涉案房屋所在裙楼，而王晓琼并未能举证证实其在办理上述设施设备开通使用手续时，因龙里县锦绣房地产开发有限公司的原因无法办理。故，王晓琼主张应改判支持其因房屋未达到交付使用条件的违约金10.56万元，本院不予采纳。关于双方约定的逾期交房、逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金是否应当调整以及如何调整的问题。首先，龙里县锦绣房地产开发有限公司于2016年3月14日向王晓琼交付房屋，于2016年4月1日办理房屋所有权登记，均晚于合同约定的期限，已构成违约，应承担相应的违约责任。龙里县锦绣房地产开发有限公司上诉提出一审判决支持王晓琼违约金过高，要求按照造成损失的30%为标准予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本案中，虽然王晓琼未能提供其因逾期交房造成损失的直接证据，但龙里县锦绣房地产开发有限公司作为违约方亦未能提供对逾期交房违约金的公平性产生怀疑的初步证据，且从王晓琼提供的房产证登记的房屋性质为商品房、规划用途为商业的内容看，该四套房屋的用途为商业性用房。逾期交房给王晓琼造成的损失包含王晓琼出租该商品房获得的收益减损或者其利用该商品房进行经营收益的减损，龙里县锦绣房地产开发有限公司作为专业的房开企业，在与王晓琼约定逾期交房违约金按日万分之二计算时，显然能够预见其违约行为将会给买受人造成的经济损失，双方约定的逾期交房违约金，并未明显高于王晓琼的损失，故，对于双方约定的逾期交房违约金，本院不予调整。一审认定龙里县锦绣房地产开发有限公司实际违约天数为805天，并按日万分之二标准计算逾期交房违约金并无不当，但在认定已付购房款时，将龙里县锦绣房地产开发有限公司已退还王晓琼的58645元购房款也计算在内不当，本院予以纠正。对逾期交房��约金计算为375977.25元（2335262.4×0.2‰×805天），其次，关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的问题。虽然合同约定逾期交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。但该约定明显过高，且与逾期交房造成的损失相比较，逾期交付办理商品房转移登记有关文书给王晓琼造成的损失，相对于逾期交房而言要小，因此，一审对此认定不当，本院予以纠正。综合本案的实际情况，根据公平和诚实信用原则，本院酌情调整逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金按王晓琼已付房款的万分之一点五进行计算为宜，即256061.52元（2335262.4×0.15‰×731天）。综上所述，上诉人王晓琼的上诉请求不能成立，本院予以驳回；上诉人龙里县锦绣房地产开发有限公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院部���予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销龙里县人民法院（2016）黔2730民初653号民事判决；二、限上诉人龙里县锦绣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人王晓琼逾期交房违约金375977.25元；三、限上诉人龙里县锦绣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人王晓琼逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金256061.52元；四、驳回上诉人王晓琼的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费15514元、保全申请费5000元，共计20514元，上诉人王晓琼负担9634元，上诉人龙里县锦绣房地产开发有限公司负担10880元；二审案件受理费共计16973元，上诉人王晓琼负担7973元，上诉人龙里县锦绣房地产开发有限公司负担9000元。本判决为终审判决。审判长  李家荣审判员  莫玉魁审判员  刘国红二〇一七年四月七日书记员  杨 墨