西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初9579号原告杜静，女，1972年12月7日出生，汉族。委托代理人冯韧，陕西毕达律师事务所律师。委托代理人刘艳娟，陕西毕达律师事务所律师。被告��西金地佳和置业有限公司，住所地：陕西省西安市曲江新区慈恩路北西安唐华宾馆3251房间。法定代表人郝一斌，系该公司董事长。委托代理人许薇，北京大成（西安）律师事务所律师。原告杜静与被告陕西金地佳和置业有限公司（以下简称“金地公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杜静的委托代理人冯韧、被告金地公司的委托代理人许薇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杜静诉称，2015年5月20日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于西安市曲江新区金地湖城大境4号地第XX幢XX单元XX层XX号房（以下简称“涉案房屋”），总房款为2730750元，首付款820750元，原告已于2015年5月13日付清，剩余1910000元以银行按揭贷款形式付清。同时约定，被告应当于2015年10月10日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，如被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限（2015年10月10日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约于2015年7月30日与兴业银行股份有限公司西安分行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》以支付剩余房款1910000元。原告已履行了自己的付款义务，被告理应按合同的约定于2015年10月10日将该商品房交付原告使用，但被告直至2016年5月26日才将该商品房交付原告，且实际备案时间为2016年6月30日。故被告已经构成逾期交房的违约行为，应当承担在2015年10月10日至2016年6月30日共264日的已付���款（273075元）按日万分之一的违约金共计72091.8元。为维护自身的合法权利，故原告诉至法院，请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金72091.8元，并承担本案诉讼费用。被告金地公司辩称，双方签订的商品房买卖合同属实，原告所述的房号、楼层、面积、价款均没有异议。但是，被告已在2015年9月29日将符合合同约定的经开发、设计、施工单位验收合格的房屋交付原告使用，且同日在报纸刊登入伙公告，还通过EMS向原告邮寄入伙通知书，根据合同约定，未按期办理入伙手续视为被告已经履行交付义务。故被告不应承担逾期交房的违约责任。经审理查明，2015年5月20日，原告与被告金地公司签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y1XXX。原告购买被告开发的涉案房屋，建筑面积为248.25平方米，单价为每平方米11000元���房屋总价款为2730750元。第六条约定，买受人首期房款820750元已于2015年5月13日前付清，余款1910000元需于本合同签订之日起三十日内以银行按揭贷款形式付清。合同第八条约定，出卖人应当在2015年10月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经开发单位、设计单位、施工单位验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同签���后，原告按约支付了购房款。2015年9月22日，涉案房屋经被告即建设单位、监理单位、勘察单位、施工单位、设计单位等进行验收合格。2015年9月29日，被告在《西安晚报》刊登入伙公告，通知14号楼定于2015年10月10日开始正式交付，要求业主携带资料办理入伙手续。同时，通过EMS向原告发出书面入伙通知书。2016年3月11日，原告委托其亲属收房。2016年4月30日，涉案房屋所在楼栋取得竣工验收备案登记。上述事实，有《商品房买卖合同》、票据、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、报纸、EMS回单、《建设工程竣工验收报告》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、智能卡/钥匙代管委托书、业户登记表、委托书等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。原告作为买受人已经向被告履行了付款义务，被告理应按照法律规定和合同约定向原告按期交付符合交付条件的房屋。本案的争议焦点是涉案房屋是否符合交付条件及被告是否应向原告承担违约责任。本案原告认为房屋应取得竣工验收备案登记才具备交付条件，而被告认为房屋经五方验收合格才符合交付条件。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项���竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。根据以上规定可以看出，商品房验收合格的证明文件为取得竣工验收备案，故被告认为房屋经过五方验收即具备交付条件的辩称，与法相悖，本院不予采信。而本案双方合同约定，出卖人应当在2015年10月10日前将开发单位、设计单位、施工单位验收合格的商品房交付买受人使用。该约定明显违反上述规定，对原告不能产生法律约束力，涉案房屋仍需取得竣工验收登记备案才具备交付条件。被告在涉案房屋未达到交付条件的情况下向原告发出收房通知，原告有权拒绝接收未经验收合格的商品房。故被告因涉案房屋未达到交付条件，构成逾期交房的违约行为，应按照合同约定向原告支付逾期交房违约金。而原告已于2016年3月11日实际收房，故被告应向原告支付���照已付房款2730750元日万分之一计算自2015年10月11日至2016年3月11日期间共152日的逾期交房违约金41507.4元。而原告已于2016年3月11日实际接收涉案房屋，故原告主张被告支付自此日之后的逾期交房违约金无事实依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告陕西金地佳和置业有限公司应于本判决生效之日起十日支付原告杜静逾期交房违约金41507.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告杜静其他诉讼请求。本案案件受理费1602元，由被告陕西金地佳和置业有限公司承担913元��原告承担689元。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  叱红梅人民陪审员  刘 媛人民陪审员  刘 燕二〇一七年四月十日书 记 员  袁龙龙