广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤04民终786号上诉人（一审被告）：珠海琦玮科技有限公司。法定代表人：万春明，总经理。委托诉讼代理人：刘中杨，广东凯邦律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：深圳市金地物业管理有限公司。法定代表人：张明，总经理。委托诉讼代理人：曾伯凯，男，汉族。上诉人珠海琦玮科技有限公司（以下简称琦玮科技公司）因与被上诉人深圳市金地物业管理有限公司（以下简称金地物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院作出的(2015)珠香法民三初字第1489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人琦玮科技公司的委托诉讼代理人刘中杨、被上诉人金地物业公司的委托诉讼代理人曾伯凯，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人琦玮科技公司的上诉请求：一、依法撤销珠海市香洲区人民法院作出的（2015）珠香法民三初字第1489号民事判决书第一、二项判决，改判驳回金地物业公司的诉讼请求。二、由金地物业公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院判决琦玮科技公司向金地物业公司支付物业管理费无事实及法律依据。一审法院已经查明，因房屋存在质量问题，琦玮科技公司要求开发商及金地物业公司进行维修，并未签收动力港商务园a2-21-108房即收楼。开发商及金地物业公司亦认可房屋质量问题，并承诺将房屋修好，既然因房屋质量问题琦玮科技公司并未收楼，即没有对房屋占有、使用、收益，没有从该房获利，一审法院却简单、机械地以琦玮科技公司与金地物业公司签订的《前期物业服务合同》为依据，要求琦玮科技公司支付未收楼期间的物业管理费用。一审法院一方面查明因房屋存在质量问题琦玮科技公司并未收楼、另一方面却又判决承担物业管理费用，明显自相矛盾，违背了公平原则，对琦玮科技公司显示公平。实际上金地物业公司与开发商为关联公司，琦玮科技公司也正是基于开发商的要求才与金地物业公司签订了《前期物业服务合同》。一审法院简单地以《前期物业服务合同》为依据，认为琦玮科技公司与开发商二者之间为另一法律关系，不在一审中直接处理，明显增加了琦玮科技公司不必要的诉累。因此金地物业公司提出的诉讼请求无事实及法律依据，明显违背了公平原则，恳请二审法院驳回金地物业公司的诉讼请求。被上诉人金地物业公司辩称，金地物业公司作为服务企业与开发商是彼此的企业法人，琦玮科技公司也以商品房买卖合同纠纷为由拒不缴纳物业服务费，混淆了商品房买卖合同纠纷与物业服务合同纠纷。金地物业公司向一审法院起诉请求：1、琦玮科技公司支付拖欠金地物业公司的2013年6月至2013年12月金地动力港商务园A2-21-108房管理费15012.52元、滞纳金447.37元（滞纳金暂计至2015年5月31日，请求按日万分之五标准支付至琦玮科技公司实际付清支付之日止）合计11783.12元；2、本案诉讼费用由琦玮科技公司承担。一审法院认定事实：琦玮科技公司是香洲区香工路29号21栋厂房108房的产权人，该房屋建筑面积是610.26平方米，该物业座落于金地动力港商务园，由金地集团珠海投资有限公司开发建设。1993年3月1日，经深圳市市场监督区批准登记，金地物业公司注册成立，其资质等级登记为壹级。2009年9月25日，深圳市金地物业管理有限公司珠海分公司（乙方）与金地集团珠海投资有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方将珠海市香洲区金地动力港商务园委托乙方实行物业管理，管理期限为5年，从2009年10月1日起至2014年9月30日止。物业管理费，写字楼按建筑面积每月每平方米2.98元收取，每次收取物业服务费的时间为每月五日前，业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金等。合同签订后，金地物业公司自2009年10月1日起开始入驻珠海市香洲区金地动力港商务园实施物业服务工作。2013年5月28日，琦玮科技公司（乙方）与金地集团珠海投资有限公司（甲方）签订《物业买卖合同》约定：甲方将位于洪湾商贸物流中心金地动力港商务园A2区21栋08号房转让给乙方，该物业建筑面积为598.08平方米，甲方于2012年12月20日前将该物业交付给乙方，如果甲方将取得建设工程竣工验收证明文件（毛坯标准）物业交付给乙方，乙方不得拒绝接受及受领。乙方同意与甲方委托的物业服务企业签订《物业管理服务协议》，同时签订并遵守《金地动力港商务园业主公约》。如果该物业项目取得建设工程竣工验收证明文件，乙方应当从甲方发出的交付通知中所确定的交付之日起或者本合同约定的交付日起（以较早者为准）承担该物业的管理费。该物业的物业管理费按建筑面积计收。琦玮科技公司在庭审中认可2013年6月至2013年12月期间的7个月物业费确实没有缴纳。双方亦均认可《物业买卖合同》是后来补签的，合同签订时，涉案房屋已经是现楼。从琦玮科技公司提交的《特殊销售条件审批表》可以看出，琦玮科技公司至少于2013年4月前已被开发商告知收楼事宜，但琦玮科技公司认为，因开发商未进行各项整改，遂不同意收楼。另查明，金地物业公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：“金地动力港商务园B2区二期工程竣工验收日期为2012年11月29日。”第4页下方载明：“同意竣工验收备案。”落款处有珠海市建设工程竣工验收备案办公室加盖备案专用章，落款日期为2012年12月17日。一审法院认为，金地物业公司与金地集团珠海投资有限公司签订《前期物业服务合同》及琦玮科技公司与金地集团珠海投资有限公司签订的《物业买卖合同》，均系签订方的真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合同合法有效，各方均应恪守各自的权利义务。金地物业公司与金地集团珠海投资有限公司之间签订《前期物业服务合同》第十二条约定，本物业工程竣工验收交付使用后，应由业主或非业主使用人收取物业服务费。琦玮科技公司与金地集团珠海投资有限公司之间签订的《物业买卖合同》第九条第6款明确约定了：“如果该物业项目取得建设工程竣工验收证明文件，琦玮科技公司（乙方）应当从甲方发出的交付通知中所确定的交付之日起或者本合同约定的交付日起（以较早者为准）承担该物业的管理费。”案涉房产已于2012年12月17日完成了竣工验收备案登记，琦玮科技公司亦于2013年4月份前收到了开发商所发出的收楼通知。在合同期限内，金地物业公司对包括琦玮科技公司所有的21栋厂房108房的金地动力港商务园提供了实际的物业管理服务，故金地物业公司诉请琦玮科技公司按合同约定支付相应的物业管理费，理据充分，琦玮科技公司应当向金地物业公司支付2013年6月24日至2013年12月31日期间的物业管理服务费人民币11335.75元（610.26㎡×2.98元/月×6个月+610.26㎡×2.98元/月÷30天×7天）。至于琦玮科技公司关于因案涉房屋存有瑕疵，琦玮科技公司未实际收楼，故不应支付未收楼期间的物业费的抗辩主张，一审法院认为，根据合同的相对性，此系琦玮科技公司与建设单位之间的房屋买卖合同关系，不属于本案处理范围，琦玮科技公司以此作为不向金地物业公司缴纳物业管理费用的理由不能成立，一审法院不予采信。关于滞纳金的问题。在《前期物业服务合同》中约定：物业管理费，写字楼按建筑面积每月每平方米2.98元收取，每次收取物业服务费的时间为每月五日前，业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金等。现琦玮科技公司未依约按时支付物业服务费用，已构成违约，应承担相应违约责任。金地物业公司自行调整滞纳金标准为按被告应交物业费金额的日万分之五收取，一审法院予以支持。一审法院判决：一、琦玮科技公司应于本判决生效之日起十日内向金地物业公司支付从2013年6月24日起至2013年12月31日止的物业服务费人民币11335.75元；二、琦玮科技公司应于本判决生效之日起十日内向金地物业公司支付滞纳金（自2013年6月24日起，以琦玮科技公司应交物业费金额的日万分之五分段计算）。一审案件受理费94元，由琦玮科技公司负担。双方当事人二审期间均未提交新证据。双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，上诉人琦玮科技公司上诉主张因涉案房屋存在质量问题，因此，不应支付物业服务费。为此，本院认为，首先，涉案房屋于2012年11月29日通过竣工验收，并于2012年12月17日取得《竣工验收备案表》，因此，涉案房屋符合法定的交付条件；其次，上诉人琦玮科技公司在与金地集团珠海投资有限公司的《物业买卖合同》中明确约定，琦玮科技公司同意与金地集团珠海投资有限公司委托的物业服务企业签订《物业管理服务协议》，同时签订并遵守《金地动力港商务园业主公约》。如果该物业项目取得建设工程竣工验收证明文件，琦玮科技公司应当从金地集团珠海投资有限公司发出的交付通知中所确定的交付之日起或者本合同约定的交付日起（以较早者为准）承担该物业的管理费；最后，琦玮科技公司与开发商之间的房屋质量问题，属于另一法律关系，琦玮科技公司可另寻法律途径解决。综上，琦玮科技公司的上诉主张没有事实及法律依据，依法应予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币94元，由珠海琦玮科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一七年四月十三日书记员 谭慧莹