山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1003民初271号原告：涂静。原告：孙泓玮。二原告共同委托诉讼代理人：齐明，江苏薛济民律师事务所律师。被告：威海麦源房地产开发有限公司，住所地文登区小观镇金海路东海景路南。法定代表人：范波。被告：范波。被告：南京麦源农业科技发展有限公司，住所地南京市溧水经济开发区乌夏路88号。法定代表人：毕爱兰。原告涂静、孙泓玮与被告威海麦源房地产开发有限公司、范波、南京麦源农业科技发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告涂静、孙泓玮共同委托诉讼代理人齐明到庭参加了诉讼，被告威海麦源房地产开发有限公司、范波、南京麦源农业科技发展有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。涂静、孙泓玮向本院提出诉讼请求：1.判令三被告向原告归还欠款319800元；2.判令被告支付原告逾期违约金，以前述金额为基数，按月利率2.5%计付自2016年11月18日起至实际清偿之日止。事实和理由：2012年9月2日，二原告与被告威海麦源房地产开发有限公司签订了两份商品房买卖合同，约定：二原告购买被告威海麦源房地产开发有限公司开发的位于文登区小观镇文涛阁居民小区×号×单元××××室和×××室二处房产（价格分别为184668元、151548元），交房日期为2013年5月30日前。合同生效后，二原告交付了全部房款336216元。交付期限届满后，二原告多次要求交房，但被告威海麦源房地产开发有限公司以种种借口屡次拖延，拒绝交付。经了解，二原告所购房竣工后，被被告威海麦源房地产开发有限公司作为投资资产与他人合作酒店经营。被告威海麦源房地产开发有限公司在无法隐瞒的情况下，向二原告承认了无法交房的事实。经双方协商，同意解除商品房买卖合同，退还全部购房款，并承诺按照月利率2.5%的标准计付款项占用期间的利息，计息时间自2012年9月2日起，至房款付清之日止。之后的一段时间，被告威海麦源房地产开发有限公司虽然多次承诺马上还款，也多次出具书面还款计划，但均未能按期足额支付，期间，被告威海麦源房地产开发有限公司的法定代表人范波及关联公司南京麦源农业科技发展有限公司作为连带保证人在欠条上签字或盖章。至2016年11月17日双方对账，仍有319800元退房欠款未能支付。请求判如所请。威海麦源房地产开发有限公司未作答辩。范波未作答辩。南京麦源农业科技发展有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：二原告系母子关系。2012年9月2日，原告孙泓玮与被告威海麦源房地产开发有限公司签订了二份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告威海麦源房地产开发有限公司开发的位于文登区小观镇文涛阁居民小区×号×单元××××室和×××室二处房产（价格分别为184668元、151548元，合计336216元），交房日期为2013年5月30日前；逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告威海麦源房地产开发有限公司应当自原告解除合同通知到达之日起90日内退还已付款，并按原告累计已付款的0.01%向原告支付违约金。合同另约定了其他事项。合同履行中，原告方于2012年8月12日交款50000元、9月2日交款151548元、134668元，共计336216元。上述合同解除后，2016年5月17日，被告威海麦源房地产开发有限公司向原告涂静出具欠条一张，载明：“截止今天，本公司欠涂静房款人民币贰拾捌万贰仟玖佰元整（¥282900元），1个月内还清”，该欠条上加盖了被告威海麦源房地产开发有限公司、南京麦源农业科技发展有限公司的公章并有被告威海麦源房地产开发有限公司法定代表人范波的签名。2016年11月17日，被告威海麦源房地产开发有限公司向原告出具欠条一张，载明：“威海麦源房地产开发有限公司欠涂静、孙泓玮房款人民币叁拾壹万玖仟捌佰元整（¥319800元），逾期还款违约金按月息2.5%”，该欠条上加盖了被告威海麦源房地产开发有限公司的公章、保证人处有被告威海麦源房地产开发有限公司法定代表人范波的签名。庭审中，原告称被告方已于2015年5月份支付利息150000元，2015年年底支付利息80000元，之后又分三次支付利息35000元，共计支付利息265000元。2012年7月6日，中国人民银行公布的一年期贷款基准利率为6%。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，被告威海麦源房地产开发有限公司于2016年5月17日向原告方出具的欠条内容体现了其双方解除《商品房买卖合同》的意思自治，于法不悖，应予照准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告方与被告威海麦源房地产开发有限公司解除《商品房买卖合同》后，原告方有权要求被告威海麦源房地产开发有限公司返还其已经支付的房款336216元，并有权要求被告威海麦源房地产开发有限公司赔偿损失。《商品房买卖合同》约定的逾期违约金标准（“……并按原告累计已付款的0.01%向原告支付违约金”）过低，而双方于2016年11月17日约定的逾期违约金标准（“……逾期还款违约金按月息2.5%”）过高，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，而通常情况下，原告方此方面的损失应是利息损失，且因本案的基础法律关系为房屋买卖合同关系，故可参照中国人民银行公布的同期贷款基准利率，调整为按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计付原告方的利息损失比较公平。根据已查明的事实可知，起息日应分别以原告于2012年8月12日（计息本金50000元）、9月2日（计息本金为151548元、134668元，合计286216元）的次日起计付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”。据此，原告称被告方已支付的265000元应先抵充利息，再抵充主债务即房款。第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。主合同虽然没有保证条款，但是，保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立。本案中，被告威海麦源房地产开发有限公司于2016年5月17日向原告出具的欠条中虽然加盖了被告南京麦源农业科技发展有限公司的公章，但是在该欠条中并未载明被告南京麦源农业科技发展有限公司具有保证人的身份，而根据原告所举证据，本院亦不能推定被告南京麦源农业科技发展有限公司具有保证人的身份，故原告要求被告南京麦源农业科技发展有限公司承担保证责任，无事实和法律依据，不应支持。被告威海麦源房地产开发有限公司于2016年11月17日向原告出具欠条中的保证人处有被告范波（系威海麦源房地产开发有限公司法定代表人）的签名，由此，被告范波的保证人身份明确，依法应承担保证责任。当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任；连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任；主合同对主债务履行期限没有约定或者约定不明的，保证期间自债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。本案中，被告威海麦源房地产开发有限公司于2016年11月17日向原告出具的欠条中未约定被告范波作为保证人的保证方式，故被告范波依法应承担连带保证责任；因该欠条对主债务履行期限没有约定，而自该欠条形成日（2016年11月17日）至提起诉讼之日（2017年1月13日）的期间应属在被告范波承担保证责任的保证期间内，故原告要求被告范波承担连带保证责任的诉求，应予支持。被告威海麦源房地产开发有限公司、范波、南京麦源农业科技发展有限公司未到庭参加诉讼，应视为放弃答辩、质证等诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条、第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一四十四条之规定，判决如下：一、被告威海麦源房地产开发有限公司应返还原告涂静、孙泓玮房款336216元；二、被告威海麦源房地产开发有限公司应按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍，分别以50000元为本金计付原告涂静、孙泓玮自2012年8月13日起、以286216元为本金计付原告涂静、孙泓玮自2012年9月3日起至本判决确定付款之日止的逾期利息；三、原告涂静、孙泓玮已收取的265000元，先行抵充上述第二项的逾期利息，剩余金额再行抵充上述第一项的房款；四、被告范波对上述债务承担连带保证责任；五、驳回原告涂静、孙泓玮对被告南京麦源农业科技发展有限公司的诉讼请求；六、驳回原告涂静、孙泓玮的其他诉讼请求。上述第一、二、三项，被告威海麦源房地产开发有限公司于本判决生效五日内执行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3049元，由原告涂静、孙泓玮负担1300元，被告威海麦源房地产开发有限公司、范波负担1749元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  王善东二〇一七年四月十二日书记员  杨 柳