四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终4936号上诉人（原审原告）：九龙仓（中国）物业管理有限公司，住所地：成都市锦江区年丰巷52号附8号。法定代表人：徐耀祥，董事长。委托诉讼代理人：邓舒丹，四川衡平律师事务所律师。委托诉讼代理人：张杰，四川衡平律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨文清，男，1956年2月9日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：王娟，四川科全律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯明，四川科全律师事务所律师。上诉人九龙仓（中国）物业管理有限公司（以下简称九龙仓物业公司）与上诉人杨文清物业服务合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初2726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人九龙仓物业公司的委托诉讼代理人邓舒丹、张杰，上诉人杨文清的委托诉讼代理人王娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人九龙仓物业公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持九龙仓物业公司的全部诉讼请求；2.诉讼费由杨文清承担。事实与理由：一、原判决认定九龙仓物业公司主张部分物业服务费已过诉讼时效系认定事实不清，适用法律错误；二、原判决调减违约金标准属于认定事实不清。杨文清答辩认为，原审认定违约金清楚，因杨文清女儿在同一小区的房屋被盗，杨文清与九龙仓物业公司进行口头协商，同意以物业服务费抵扣被盗损失，杨文清停止缴纳物业费不是故意为之。上诉人杨文清上诉请求：1.撤销原审判决，改判杨文清向九龙仓物业公司支付物业管理服务费7647.84元（计算标准，按照每月318.66元，支付2014年4月1日至2016年3月31日的物管费）；2.诉讼费由九龙仓物业公司承担。事实与理由：2012年5月1日至2014年3月31日的物业管理费已过诉讼时效。一、九龙仓物业公司与杨文清达成了物业服务费抵扣的口头协议；二、杨文清未收到2014年9月30日邮寄送达的快递，对已催收物业费的事实九龙仓物业公司应承担举证不能的法律后果。九龙仓物业公司答辩认为，对于业主家中的财产安全，九龙仓物业公司仅有辅助公安机关处理的义务，杨文清陈述被盗之间无任何证据可以证明，且根据杨文清陈述系其女儿房屋被盗而非本案诉争房屋被盗，杨文清以此拒付物业费的理由不成立。杨文清称与九龙仓物业公司达成减免物业费的口头约定但无任何证据证明。九龙仓物业公司向一审法院起诉请求：1.判令杨文清向九龙仓物业公司支付2011年10月1日至2016年3月31日期间的物业管理服务费用17207.64元及违约金至全部付清欠费之日止（违约金的计算方式为以杨文清每月拖欠的物业服务费用的本金为基数，按照每日万分之二计算，暂计至2016年3月31日为2860.03元），合计20067.67元。2、杨文清承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明，2007年9月29日，杨文清与龙茂房地产开发(成都)有限公司(以下简称龙茂房地产公司)签订《天府时代广场商品房买卖合同》，约定杨文清购买龙茂房地产公司开发的位于成都市××东大街××单元××号房屋，建筑面积106.22平方米。龙茂房地产公司依法选聘的前期物业服务企业为九龙仓物业公司。同日，九龙仓物业公司、杨文清签订《天府时代广场B区前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主大会选聘物业服务企业、且业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。杨文清所购房屋位于成都市××东大街××单元××号房屋，建筑面积106.22平方米，该协议就双方权利义务、物业管理服务内容及质量、物业管理服务费以及违约责任等方面进行约定，其中关于物业管理服务费用的规定为：物业收费实行酬金制。物业管理服务费由杨文清按其拥有物业的建筑面积按3元/平方米/月的标准交纳。杨文清应在房屋办理交接手续时向九龙仓物业公司提前一次性付清3个月的物业服务资金，金额为3元/平方米/月。3个月之后的物业服务资金按月交纳，每次交纳费用时间为每月的5日前，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日。其违约责任中约定，杨文清不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按每天万分之二的标准交纳违约金。2010年5月24日，杨文清所拥有的位于成都市××东大街××单元××号房屋取得所有权登记，该登记证书上显示房屋建筑面积为106.22平方米。杨文清缴纳物业服务费至2011年9月，杨文清称其房屋在2011年被盗损失约7、8万元，与九龙仓物业公司经理达成口头协议，以物管费抵扣被盗损失，故未缴纳之后的物业服务费。2014年4月，九龙仓物业公司向杨文清寄送催收物业服务费的公函，要求杨文清交纳2011年10月1日起至2013年6月30日,2013年10月1日起至2013年12月31止的物业服务费7647.84元。2014年9月30日，四川衡平律师事务所接受九龙仓物业公司委托向杨文清寄送律师函，载明截至2014年9月，杨文清欠付物管费共计11471.76元，要求杨文清在收到律师函的七个工作日内支付。另查明，天府时代物业公司于2016年9月18日经国家工商总局核准，企业名称变更为九龙仓物业公司。一审法院认定上述事实的证据有：双方当事人的陈述、身份信息、《商品房买卖合同》及《补充协议》、房屋所有权权属证明、中通快递详情单证明、关于催收物业服务费的公函复印件、律师函复印件、中通快递详情单及截图、成都中通速递锦江分部出具的《证明》《前期物业管理服务协议》、缴费发票、欠费明细。一审法院认为，杨文清作为天府时代广场小区的业主，九龙仓物业公司作为天府时代广场小区的物业管理公司，向包括杨文清在内的天府时代广场小区提供物业管理服务，双方形成物业管理服务合同的法律关系，杨文清作为物业管理服务的对象，负有交纳物业管理服务费的义务。至于杨文清辩称其房屋在2011年被盗损失约7、8万元，与九龙仓物业公司经理达成口头协议，以物业服务费抵扣被盗损失，故以此拒绝交纳物业服务费用。原审法院认为，杨文清未提交证据证明其与九龙仓物业公司达成物业服务费用抵扣被盗损失的协议，如果案涉房屋存在被盗损问题，杨文清可另案向九龙仓物业公司主张相关权利，但与本案不属同一法律关系，原审法院对此不予审查。故原审法院对杨文清的该项抗辩主张不予支持。根据《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”之规定，杨文清在交纳了2011年9月的物业管理服务费后，未向九龙仓物业公司交纳2011年10月1日至2016年3月31日的物业管理服务费，其行为已构成违约。关于杨文清应当交纳的物业管理服务费金额。杨文清认为九龙仓物业公司主张2011年至2014年的物业服务费用已过诉讼时效，原审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”，第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”，第一百四十条规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案系物业服务合同纠纷，九龙仓物业公司向杨文清主张支付物业服务费的诉讼请求诉讼时效为二年。根据九龙仓物业公司、杨文清签订的《天府时代广场B区前期物业管理服务协议》中“杨文清应在房屋办理交接手续时向九龙仓物业公司提前一次性付清3个月的物业服务资金，3个月之后的物业服务资金按月交纳，每次交纳费用时间为每月的5日前，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日。”的约定，九龙仓物业公司应自杨文清每月逾期交纳物业服务费之日起知道权利被侵害，故九龙仓物业公司向杨文清主张支付物业服务费诉讼请求的诉讼时效应当自杨文清未按协议约定逾期交纳物业服务费之日起算。九龙仓物业公司于2014年4月、2014年9月30日通过向杨文清邮寄书面文书方式向杨文清提出交纳欠付物业服务费用的要求，九龙仓物业公司对其向杨文清提出交纳欠付物业服务费要求的事实负有举证责任，九龙仓物业公司未能提供证据证明其2014年4月邮寄书面文书的具体时间，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，有负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”故原审法院认定九龙仓物业公司主张的2011年10月1日至2012年4月30日的物业服务费已过诉讼时效，2012年5月1日至2016年3月31日的物业服务费未过诉讼时效。根据杨文清拥有的物业的建筑面积和物业管理服务费标准，原审法院确认杨文清每月应交纳物业管理服务费为106.22平方米×3元∕平方米=318.66元，杨文清应支付2012年5月1日至2016年3月31日的物业服务费共计14977.02元。关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和九龙仓物业公司、杨文清签订的《天府时代广场B区前期物业管理服务协议》中“杨文清应在房屋办理交接手续时向九龙仓物业公司提前一次性付清3个月的物业服务资金，3个月之后的物业服务资金按月交纳，每次交纳费用时间为每月的5日前，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日。”“杨文清不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按每天万分之二的标准交纳违约金”的约定，九龙仓物业公司主张逾期支付物业服务费的违约金符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。物业服务费的逾期付款违约金系主债务物业服务费的从债务，其依附主债务物业服务费而存在，因九龙仓物业公司主张的2011年10月1日至2012年4月30日的物业服务费已过诉讼时效，其产生的逾期付款违约金也过诉讼时效，故九龙仓物业公司主张的2011年10月1日至2012年4月30日物业服务费产生的逾期付款违约金，原审法院不予支持。九龙仓物业公司要求杨文清支付的2012年5月1日起至2016年3月31日全部费用支付之日止的违约金，原审法院予以支持，同时原审法院根据公平原则结合合同履行情况，酌情认定杨文清以上述尚欠的物业管理服务费为基数，从本案起诉之日即2016年4月14日起，按每日万分之二的标准向九龙仓物业公司支付违约金。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：一、杨文清应于判决发生法律效力之日起十日内向九龙仓物业公司支付物业管理服务费14977.02元，并支付违约金(以尚欠物业管理服务费为基数，从2016年4月14日起至给付清结之日止，按每日万分之二计算)；二、驳回九龙仓物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取151元，由九龙仓物业公司负担11元，由杨文清负担140元。本院二审审理期间，各方当事人未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为，本案的争议焦点为以下三点，现分别评议如下：一、关于诉讼时效。物业服务合同属于长期性、继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，业主没有支付某一期的物业费，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方间良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。因此，同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。本案中，九龙仓物业公司要求杨文清支付2011年10月1日至2016年3月31日期间的物业服务费，九龙仓物业公司于2016年4月14日提起诉讼并非超过诉讼时效。原审认定九龙仓物业公司主张的2011年10月1日至2012年4月30日期间的物业服务费已过诉讼时效系适用法律错误。二、关于杨文清应向九龙仓物业公司支付的物业服务费。杨文清上诉认为其与九龙仓物业公司达成口头协议，约定以物业费抵扣杨文清因被盗造成的损失。本院认为，杨文清就该主张未提交证据予以证明，在九龙仓物业公司否认真实性的情况下，杨文清的该上诉理由不能成立，本院不予支持。杨文清应向九龙仓物业公司支付2011年10月1日至2016年3月31日期间的物业服务费106.22平方米×3元/平方米×54月=17207.64元。三、关于违约金。九龙仓物业公司与杨文清签订的《天府时代广场B区前期物业管理服务协议》中虽约定杨文清应从逾期之日起按日万分之二的标准交纳违约金，但原审根据杨文清迟延支付的事实、迟延支付的恶意程度、九龙仓物业公司因杨文清违约造成的损失，根据公平原则酌定违约金的计算起点并无不当，对原审认定的违约金计算标准本院予以维持。综上所述，九龙仓物业公司的部分上诉理由成立，杨文清的上诉理由不成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初2726号民事判决；二、杨文清于本判决生效之日起十日内向九龙仓（中国）物业管理有限公司支付物业服务费17207.64元及违约金（违约金以17207.64元为基数按日万分之二从2016年4月14日起计算至付清之日止）；三、驳回九龙仓（中国）物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费352元，由杨文清负担。本判决为终审判决。审判长  陶田源审判员  傅 敏审判员  刘冠男二〇一七年四月十四日书记员  彭奕翙庭审书记员严霄