新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院民 事 判 决 书(2016)兵1202民初1552号原告：曹晋铭，男，1968年12月28日出生,住新疆哈密市。被告：哈密春天房地产开发有限公司，住所地新疆哈密市大营房37栋3单元302室。统一社会信用代码91652200595934856E。法定代表人：金辉，经理。委托诉讼代理人：马超军，男，1979年11月8日出生，系该公司办公室主任，住新疆哈密市。代理权限特别授权。原告曹晋铭与被告哈密春天房地产开发有限公司（以下简称春天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曹晋铭，被告春天公司的委托诉讼代理人马超军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曹晋铭向本院提出诉讼请求：1、被告依法返还原告购房款246561元；2、被告向原告支付违约金71297元；3、被告向原告支付购房款的利息费用（自2014年11月29日至被告实际还款之日止，按本金410933元计算，年利率5.39％计息）；4、依法处置被告抵押房屋，所得款项优先偿还原告上述款项；5、本案诉讼费、送达费由被告承担。事实和理由:2014年11月29日，原告曹晋铭购买了被告春天公司开发的红星国际城二期3号楼207号商铺，由于被告迟迟未能在约定日期交房，原告向被告申请解除购房协议，并偿还全部购房款410933元，截止目前，被告共返还原告购房款164372元。此后，被告仍未按约定退还购房款及支付违约金。2016年8月30日，原被告双方达成《抵押协议》，约定被告若在2016年9月28日至2016年12月30日止，每月30日前分四次每次退还剩余房款的25％到农十三师城管委指定账号中，再由农十三师城管委将当期房款返还原告。违约金于2016年12月30日前一次性退还到农十三师城管委账号中。为保证该协议的履行，被告自愿以红星国际城一期16号楼1单元1104号房屋（总房款326625元）和一期16号楼2单元1104号房屋（总房款324397元）作抵押。自2016年8月30日签订抵押协议后，被告以多种理由不能按期给原告支付退房款，并于2016年10月31日向原告开具了一张空头支票以达到拖延退款的目的，为此，原告诉至法院，请求判如所请。被告春天公司辩称，原告提出的尚未退还的房款数额基本是正确的。原告的起诉与我们公司的相差1元，对原告主张的违约金和利息，被告方认为属于重复计算，抵押协议对违约金的数额已经非常明确。抵押协议签订前，违约金已经算过了，是包含利息的，对原告提出的利息请求，被告方不认可。在庭审中，原告曹晋铭向本院提交以下证据，用于证实自己的诉讼请求：1、认购协议书复印件3份，收据复印件3份，商铺优惠确认单1份，证明原告方在被告处购买商铺，且一次性付清房款410933元。经质证，被告春天公司对该证据无异议。2、解除认购协议书1份，证明2014年12月29日双方经过协商签订解除认购协议书，双方应按约履行。经质证，被告春天公司对该证据的真实性认可，对证明的问题不认可，认为当时是在被胁迫的情况下签署的协议书，并不是被告的真实意思。3、抵押协议1份，他项权证复印件1份，证明前期被告承诺的偿还事项没有履行，双方签署抵押协议，被告将1套房屋抵押给原告并办理了抵押登记。经质证，被告春天公司对该证据的真实性认可。但认为抵押协议约定的已包含了原告所有损失，原告不应重复计算利息和要求被告支付其他损失。对他项权证的真实性无异议。4、退款确认单原件2份，证明被告退款2次，共计退款164372元的事实，经质证，被告方对该证据无异议。5、空头支票1张，退款确认单1张，证明被告开具空头支票，且银行无法承兑的事实。经质证，被告春天公司对该证据无异议，但认为没有付款的原因是因为我方账户被查封了。在庭审中，被告春天公司未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2014年11月29日，原告曹晋铭与被告春天公司协商后，双方达成了一份《认购协议书》，该协议书约定原告认购被告开发的位于哈密市迎宾路红星国际城小区的3号楼207号商铺，面积为40.38平方米，房屋总价为466389元。认购协议签订后，原告曹晋铭于2014年12月22日至2014年12月29日分三次交房款410933元，但双方一直未签订合同。后由于该房屋一直未完工，2016年3月22日，原告曹晋铭作为乙方与被告春天公司签订了一份《解除认购协议书》，该协议书约定：1、双方自愿解除2014年12月29日签署的房屋认购协议；2、本协议签订后甲方为乙方办理退房手续；3、退款方式：甲方于2016年5月1日前将乙方所交认购金410933元全部退还，并承担乙方自付款之日至甲方退款之日所交款项8％的年利率支付利息；如逾期未能退还的，甲方需按乙方所交认购金的30％向乙方支付违约金；……。签订该协议后，被告春天公司于2016年7月11日向原告退还房款82186元。2016年8月30日，原被告双方在十三师大营房城管委的见证下签订了一份《抵押协议》，该抵押协议约定：甲方（曹晋铭）购买了乙方（春天公司）开发的红星国际城商业3号楼207号房未能如期交房，经双方友好协商，乙方应当退还甲方购房款410933元，违约金71297元，乙方于2016年8月27日前已退回房款82186元，剩余房款328747元双方约定乙方自2016年9月28日起至2016年12月30日止，每月30日前分四次每次退还剩余房款的25％到丙方（十三师大营房城管委）的账号中，违约金于2016年12月30日前一次性退还到丙方指定的账号中。为保证此协议的履行，乙方愿意以其所有的红星国际城未卖出无抵押房屋作为抵押物抵押给甲方，为明确双方权利义务，经甲乙双方协商一致，特订立本协议，丙方见证。一、抵押物：红星国际城一期16号楼1单元1104号房屋，总房款326625元和一期16号楼2单元1104号房屋，总房款324397元；二、抵押物由房管局出具抵押物相关手续，证明抵押物手续合法；三、乙方在2016年9月至12月，每月30日前未按时足额退回剩余房款，甲方有权向法院提起诉讼依法拍卖、变卖乙方抵押物，并以所得价款优先受偿。四、甲方在2016年12月30日，乙方最后一笔退房款和全部违约金到达丙方指定账户后，配合乙方办理撤销备案及退房手续，手续办完，丙方才可允许甲方提取账户资金。五、乙方不得拿抵押物再次作为其他用途。七、本协议签订后，原甲乙双方签订的红星国际城商业3号楼207号房屋《解除认购协议书》作废，如乙方提前退完剩余房款，此协议提前终止，甲方有权把抵押物另作他用。八、乙方不得以交房为理由拒绝退还所剩房款。协议签订后，双方到新疆生产建设兵团第十三师房产管理局办理了《房屋他项权证》。2016年9月30日，被告春天公司向原告退还了房款82187元。2016年10月31日，原被告共同签署一份《红星国际城项目退款确认单》，确认被告向原告退款82187元。但原告曹晋铭于2016年11月7日在被告开发转账支票承兑时，因被告的账户被查封，未能将该款兑现。为此，原告曹晋铭向本院提出诉讼，请求判令：1、被告依法返还原告购房款246561元；2、被告向原告支付违约金71297元；3、被告向原告支付购房款的利息费用（自2014年11月29日至被告实际还款之日止，按本金410933元计算，年利率5.39％计息）；4、依法处置被告抵押房屋，所得款项优先偿还原告上述款项；5、本案诉讼费、送达费由被告承担。上述事实，有《商铺认购协议书》、《解除商铺认购协议书》、《承诺书》、《抵押协议》、退款确认单、双方当事人的一致陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原被告双方经协商一致，达成了一份《商铺认购协议书》，约定由原告曹晋铭购买被告春天公司开发的商铺，该协议是双方当事人真实意思的表示，本院予以确认。在该协议的履行过程中，因被告方未能按期交房，双方也未能按照协议约定签订《商品房买卖合同》，经双方协商，达成了一份《解除认购协议书》，是双方在自愿协商一致下达成的协议，其并不违反有关法律及行政法规之规定，本院予以确认。该协议中明确约定了被告应退还原告的房款为328747元，在签订协议后被告退还房款82187元，尚有246560元未退还，对原告要求被告退还房款246561元之请求，本院予以支持246560元。对原告方要求被告依据双方签订的《抵押协议》约定，支付违约金71297元之请求，被告方认为该违约金计算过高，应予调整之辩解，因双方在抵押协议中明确约定违约金为71297元，且该违约金的计算并未超过法律规定，对原告该请求本院予以支持，对被告该辩解本院不予采纳。对原告要求被告支付自2014年11月29日至被告还款之日期间利息按年利率5.39％计息的诉讼请求，因双方在抵押合同中明确约定了退款的时间、金额、违约金……，根据法律规定，被告未按期退款，应当承担自逾期之日期间的利息，即协议约定的2016年9月30日至2016年12月30日，每月支付剩余款的25％，被告仅于2016年9月30日按协议约定退款82187元，剩余款再未退还，应自违约之日起承担利息，但该利率应按同期中国人民银行公布的同期贷款基准年利率4.75％计算，对原告该请求本院予以部分支持。对原告要求依法处置被告的抵押房屋，所得款项优先清偿欠款的诉讼请求，因原被告双方签订了抵押协议，办理了《房屋他项权证》，并明确约定在被告未能足额退款时，原告有权向法院申请处置抵押物，对原告该请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条第（一）款、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告哈密春天房地产开发有限公司退还原告曹晋铭房款246560元及相关利息（自2016年10月31日至本判决确定支付之日止，按本金82187元，年利率4.75％计息；自2016年12月1日至本判决确定支付之日止，按本金82187元，年利率4.75％计息；自2016年12月31日至本判决确定支付之日止，按本金82186元，年利率4.75％计息），于本判决生效后十日内付清；二、被告哈密春天房地产开发有限公司承担违约金71297元，于本判决生效后十日内向原告付清；三、对被告哈密春天房地产开发有限公司所有的位于红星国际城16号楼1单元1104室房屋及16号楼2单元1104室房屋采取评估、拍卖等方式依法变价，原告曹晋铭对变价后的所得价款在房款246560元及相关利息、违约金71297元的范围内优先受偿；四、驳回原告曹晋铭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6068元，由被告哈密春天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院。当事人对生效法律文书申请执行的期限为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从每次履行期间的最后一日起计算；法律文书没有规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  闫瑞鹏代理审判员  寇 雯代理审判员  张继华二〇一七年四月二十一日书 记 员  马靖钊