上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初7900号原告中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行，住所地上海市宝山区。负责人彭青云。委托代理人庄宸。被告周舟，男，1983年10月27日生，汉族，户籍地上海市长宁区。被告张静，女，1982年8月25日生，汉族，户籍地江苏省溧阳市。被告上海祁连房地产开发总公司，住所地上海市宝山区。法定代表人李惠良。委托代理人林红斌，上海利歌律师事务所律师。委托代理人钟隽，上海利歌律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行与被告周舟、张静、上海祁连房地产开发总公司(简称祁连公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月18日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人庄宸，被告祁连公司委托代理人钟隽到庭参加诉讼。被告周舟、张静经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行诉称：被告周舟因购买位于上海市宝山区聚丰园路XXX弄XXX号XXX室房产向原告申请贷款。2009年9月22日，原告与被告周舟、祁连公司签订《个人住房商业性抵押借款合同》，约定：原告向周舟出借人民币(以下币种相同)60万元，贷款期限360个月，自2008年9月起至2038年9月止；采用等额本息还款方式还款；被告周舟以所购名下房产提供抵押担保；被告祁连公司为本合同项下借款提供阶段性连带责任保证。被告张静与周舟系夫妻关系，张静以房产共有人身份在合同中签字，合同约定的借款发生在夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务。2008年9月26日原告向被告周舟发放了贷款。2015年10月开始被告周舟开始不正常还款，期间原告多次催讨，但始终无法清欠。原告经催要无果，故提起诉讼，请求判令：1、被告周舟、张静共同归还原告借款本金528,760.02元，共同支付原告截至2016年3月8日的利息10,646.86元、逾期利息191.69元及自2016年3月9日起至本息实际清偿日止的逾期利息(按涉案抵押借款合同约定计算)；2、被告周舟、张静如未能履行上述还款义务，原告有权对被告周舟、张静抵押的房产上海市宝山区聚丰园路XXX弄XXX号XXX室行使抵押权。3、被告上海祁连房地产开发总公司对被告周舟、张静上述还款义务承担连带保证责任。4、诉讼费由被告周舟、张静共同负担。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1、公安机关出具的被告周舟、张静的户籍信息、签订合同时被告周舟、张静提交给原告的居民身份证复印件、居民户口簿复印件、结婚证复印件，证明被告周舟、张静的基本身份信息，被告周舟、张静系夫妻关系。2、被告祁连公司的营业执照、法定代表人身份证明、税务登记证、组织机构代码证复印件，证明被告祁连公司的基本信息。3、2008年9月16日原告与被告周舟、张静、祁连公司签订的《个人住房商业性抵押借款合同》，证明原告与被告周舟之间存在借款合同关系、与被告周舟、张静存在抵押合同关系，与被告祁连公司之间存在保证合同关系，以及各当事人的权利、义务。4、2008年9月26日原告出具的《个人贷款支付凭证》，证明原告按照被告的要求向被告指定的收款人被告祁连公司发放了贷款60万元，原告已按约履行了合同约定的放款义务。5、原告于2016年3月8日制作的被告周舟的个人贷款对账单及个贷账户欠款明细，证明被告周舟自放款起的还款情况，2015年10月开始被告未能按约正常还款，截至2016年3月8日，被告周舟拖欠未还利息10,646.86元、逾期利息191.69元，结欠原告贷款本金528,760.92元。6、上海市宝山区房地产登记处出具的《上海市房地产登记证明预告登记(预购商品房抵押)》及上海市房地产登记簿(房屋状况及产权人信息、房地产抵押状况信息)，证明目前上海市宝山区聚丰园路XXX弄XXX号XXX室房产仍然登记在祁连公司名下，权利人仍然是祁连公司，抵押权仍然是预告登记，原告是抵押权预告登记人。被告周舟、张静未作答辩。被告祁连公司辩称：周舟所购房屋有大产证，祁连公司同意原告对系争房屋进行拍卖、变卖以偿还贷款。房屋小产证在2010年就可以办理，是否办理小产证是由周舟、张静决定的，原来约定的保证期间属于约定不明，保证期间应推定为2年，至原告起诉，已经过了保证责任期限，被告祁连公司不应再承担连带保证责任。对原告证据均无异议。被告祁连公司为证明抗辩主张向本院提交了以下证据：1、被告祁连公司与周舟签订的《上海市商品房预售合同》及附件，证明祁连公司与周舟房屋买卖的具体流程。2、房屋交接书，证明周舟自2009年12月26日就已经享受独自办理过户的权利，祁连公司已经授权给周舟。3、资料领取签收表，证明与周舟类似的购买房屋的一些当事人在祁连公司处领取开发商委托书、交接书等相关资料，周舟领取这些资料的签收表因时间久了找不到了。原告对被告证据1、2无异议，对证据3真实性无异议，但因没有周舟、张静签字，故无法证明相关事实。经审理查明：被告周舟与张静系夫妻关系，因购买位于上海市宝山区聚丰园路XXX弄XXX号XXX室房产，周舟向原告申请贷款。2009年9月22日原告(乙方)与被告周舟(甲方)、祁连公司(丙方)签订《个人住房商业性抵押借款合同》，约定：乙方向甲方出借人民币(以下币种相同)60万元，贷款期限360个月，自2008年9月起至2038年9月止，实际借款起始日期以放款日为准，到期日期按借款期限顺延；个人住房商业性贷款月利率为在基准利率水平上下调15%；采用等额本息还款方式还款，对拖欠的本金和利息在约定的贷款利率水平上加收50%的罚息率计收罚息；甲方以所购名下房产提供抵押担保；丙方为本合同项下借款提供阶段性连带责任保证，保证期限从贷款发放之日起至该住房竣工交付给甲方并且将《上海市房地产权证》交给乙方核对无误，和将《上海市房地产登记证明(他项权证)》交乙方执管之日止，保证范围是甲方应偿还给乙方的全部贷款本金、利息(包括罚息)、违约金、赔偿金以及为实现债权而发生的相关费用，当甲方发生违约时，丙方应承担保证责任；甲方未按本合同约定履行或未完全履行还款义务时，乙方有权提前收回全部贷款和其他应收款，要求丙方履行保证责任或依法处分抵押物。被告张静以抵押物共有人身份在合同中签字。2008年9月26日原告向合同指定收款人祁连公司账户发放贷款60万元。2015年10月开始被告周舟开始不正常还款，期间原告多次催讨，但始终无法清欠。截至2016年3月8日，被告周舟拖欠未还利息10,646.86元、逾期利息191.69元，结欠原告贷款本金528,760.92元。另查明，2008年4月26日，祁连公司与周舟签订《上海市商品房预售合同》，约定：周舟向祁连公司购买上海市宝山区聚丰园路XXX弄XXX号XXX室房产，总价暂定859,789.68元，2009年8月31日交付房屋。该房产抵押权预告登记于2008年9月26日办理，原告是预购商品房抵押权人，未转为正式抵押权。现该房产权利人仍登记在祁连公司名下。审理中，原告撤回要求对上海市宝山区聚丰园路XXX弄XXX号XXX室房产实现抵押权的请求。本院认为：经原告(贷款银行)、被告周舟(借款人)、被告祁连公司(保证人)等各方当事人意思自治所形成的涉案《个人住房抵押借款合同》，合法有效，应受法律保护。该合同包含了借款合同、抵押合同、保证合同等三个法律关系。其中，借款合同关系的合同相对方是原告与周舟，原告发放贷款后，因周舟未按约还款构成违约，原告有权按照合同约定提前收回全部贷款本息，该债务发生在周舟、张静夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务，由周舟、张静共同承担。其中，抵押合同关系的合同相对方是原告与周舟、张静，原告是抵押权人，周舟、张静是抵押人，双方的抵押合同成立并生效，但因未办理小产证及将抵押权正式登记在原告名下，故抵押权尚未设立，无法通过拍卖、变卖房产实现原告的债权。原告与被告祁连公司之间系保证合同关系。原告是债权人，被告祁连公司是保证人。祁连公司提供的是阶段性保证，阶段性保证条款系指至贷款银行取得抵押权之时，保证人的保证责任即行终止，通过接力作保确保贷款的安全性。当贷款银行取得抵押权时，保证合同自他项权证交银行执管之日起解除，此后保证人无需承担保证责任；当贷款银行无法取得抵押权时，保证合同的解除条件没有成就，保证人应当继续履行保证合同。上述约定是银行和开发商之间协议的结果，并不违反法律规定，应依法确认其法律效力。本案中，因债务人未履行借款合同约定的还款义务，且因抵押权未登记，原告无法实现抵押权，故而原告要求保证人祁连公司承担保证责任符合保证合同约定，本案债务的履行系连续性的过程，自原告提起诉讼，并未超过保证责任期限。被告祁连公司相应的辩称缺乏依据，故本院难以采信。被告周舟、张静经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院视为放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释(二)》第二十四条和《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告周舟、张静共同归还原告中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行借款本金528,760.02元，于本判决生效之日起十日内付清。二、被告周舟、张静共同偿付原告中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行截至2016年3月8日的利息10,646.86元、逾期利息191.69元及自2016年3月9日起至本息实际清偿日止按合同约定计算的逾期利息，于本判决生效之日起十日内付清。三、被告上海祁连房地产开发总公司对前述判决主文第一、二项债务承担连带清偿责任，在承担保证责任后，上海祁连房地产开发总公司有权向债务人周舟、张静追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9,195元、财产保全费3,218元、公告费560元，合计诉讼费12,973元(原告已预缴)由三被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，并按上诉状请求金额预缴上诉受理费，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  苏光华人民陪审员  马燕侠人民陪审员  秦瑞秋二〇一七年四月十日书 记 员  杨 波附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。