重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0105民初10446号原告：谢开银，男，1981年12月19日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：黄云，重庆中耀律师事务所律师。被告：朱灵，男，1971年4月10日出生，汉族，住重庆市江北区。被告：凌晓梅，女，1973年10月17日出生，汉族，住重庆市江北区。被告：陈光兰，女，1966年9月26日出生，汉族，住重庆市巴南区。第三人：谢开梅，女，1973年12月21日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：黄云，重庆中耀律师事务所律师。第三人：石安平，男，1973年4月12日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：黄云，重庆中耀律师事务所律师。原告谢开银与被告朱灵、凌晓梅、陈光兰、第三人谢开梅、石安平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢开银及其委托诉讼代理人黄云（同时作为第三人谢开梅和石安平的委托诉讼代理人）、被告朱灵到庭参加诉讼。被告凌晓梅、陈光兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。谢开银向本院提出诉讼请求，要求判令：1、朱灵和凌晓梅将位于重庆市江北区嘉陵四村X号X单元X-X号房屋交付与谢开银。2、朱灵和凌晓梅向谢开银支付房屋占有损失费（以3000元/月标准，从2015年11月23日起计算至房屋交付为止）。3、朱灵和凌晓梅向谢开银支付延期交付房屋的违约金128100元。4、陈光兰对朱灵和凌晓梅的上述债务承担连带责任。本案诉讼费由朱灵、凌晓梅和陈光兰承担。事实和理由：2015年9月19日，陈光兰作为朱灵和凌晓梅的委托代理人与谢开银签订《房屋买卖协议》，朱灵和凌晓梅将其所有的涉讼房屋出售与谢开银。后，为了办理按揭和过户时少交纳税费，谢开银指定谢开梅与朱灵、凌晓梅签订《重庆市房屋买卖合同》，约定房屋价款500000元（实际成交价为700000元），并将房屋产权登记在谢开梅名下。朱灵和凌晓梅应在2015年11月23日前与谢开银进行房屋的物业交割，并把房屋交付与谢开银使用。经谢开银催促，朱灵和凌晓梅拒不交付房屋，朱灵和凌晓梅的行为已严重违约，根据协议约定，朱灵和凌晓梅应按日向谢开银支付房屋总价款0.1%的违约金，截止2016年6月14日，违约金金额为128100元。根据协议约定，陈光兰对朱灵和凌晓梅的上述行为承担连带责任。为维护谢开银的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。朱灵辩称，朱灵与凌晓梅曾系夫妻关系，房屋系双方婚姻关系存续期间购买。朱灵向陈光兰借款600000元，已还款599000元，陈光兰在未告知朱灵的情况下将涉讼房屋以500000元出售给谢开梅，该房屋价值1000000元以上，违背了公平交易原则。陈光兰将涉讼房屋出售与谢开梅之后2个月左右，谢开梅通知朱灵搬出房屋时，朱灵才知晓房屋已被出售。朱灵之所以至今未搬离涉讼房屋，是因为与陈光兰之间的债权债务尚未完清。谢开银现起诉要求朱灵搬离房屋，并出示另一份关于涉讼房屋的买卖合同（房屋的售价为700000元），显然陈光兰与谢开银之间隐瞒了事实真相，真正的房屋买受人是谢开梅。陈光兰与谢开银一起恶意侵占朱灵的财产。要求法院撤销谢开银与朱灵、凌晓梅签订的《房屋买卖协议》。即使有人来主张涉讼房屋的权利，也不应当是谢开银，而应当是谢开梅。违约金约定过高，若朱灵须承担违约金，请求法院予以调低。被告凌晓梅未出庭答辩，但庭后到法院作如下陈述：凌晓梅与朱灵于2015年5月8日离婚。向陈光兰出具的委托书中凌晓梅的签字系我本人所书写，但后面房屋买卖的情况并不清楚。谢开银曾带人到涉讼房屋来威胁朱灵和凌晓梅搬离。被告陈光兰未出庭答辩。第三人谢开梅、石安平述称，谢开梅与谢开银系姐弟关系，谢开梅与石安平系夫妻关系。涉讼房屋登记在谢开梅名下是为了减少相关税费，购买房屋的款项和税费等均由谢开银交纳，实际的房屋购买人是谢开银，房屋的真正权利人也是谢开银。本院经审理认定事实如下：朱灵、凌晓梅曾系夫妻关系。谢开梅与石安平系夫妻关系。2014年9月9日，朱灵向陈光兰借款600000元。2014年9月10日，朱灵、凌晓梅（委托人）通过公证的方式向陈光兰（受托人）出具《委托书》，委托书载明：涉讼房屋系朱灵和凌晓梅夫妻共有，委托陈光兰办理涉讼房屋以下事项：“一、委托受托人还清银行贷款并办理解除抵押登记，领取房地产权证等。二、签订出售上述房屋的买卖合同、收取房款、办理房地产权证变更过户手续、并到房交所提取该房屋的相关档案资料。办理税费申报、减免个税、缴纳等相关手续。三、协助买方办理银行按揭手续。委托受托人收取银行按揭款，并开设银行账户（卡）等。四、代为办理上述房屋的物管及水、电等过户手续。五、办理上述房屋的还贷、解除抵押、出售等相关事宜。”委托期限自2014年9月10日起至2016年9月10日止。2015年9月19日，陈光兰作为朱灵、凌晓梅（甲方）的委托代理人与谢开银（乙方）签订《房屋买卖协议》，协议约定：甲方将涉讼房屋出售与乙方，房屋成交价700000元。协议签订当日，乙方支付甲方购房定金30000元，该购房定金为总成交价的一部分，甲方收到房屋定金之日起，不得再将房屋出售给第三方或以任何理由拒绝履行本协议。甲、乙双方约定于2015年10月10日前由中介方协助办理申请按揭贷款手续。甲方收到乙方银行按揭贷款30日内进行物业交割。甲、乙双方委托他人签订本协议的，受托人与委托人承担连带责任。甲、乙双方未按本协议内容履行而导致逾期的，违约方应按日向守约方支付房屋成交额的0.1%作为违约金。由于逾期导致守约方损失的，违约方应据实赔偿守约方损失。逾期超过30日的，守约方有权解除协议，无论协议是否履行或解除，违约方均应按日向守约方支付房屋成交额的0.1%作为违约金及据实赔偿守约方损失，并承担本协议中约定中介方应收取的相关费用。协议补充条款注明：甲方同意将涉讼房屋出售给乙方或乙方指定的人员。补充条款与其他条款不一致的，以补充条款为准。合同签订当日，陈光兰收取谢开银涉讼房屋定金30000元。2015年10月15日，陈光兰作为朱灵、凌晓梅（甲方）的委托代理人与谢开梅（乙方）签订《重庆市房屋买卖合同》，合同约定：甲方将涉讼房屋出售与乙方，房屋总成交金额为500000元。合同还对付款、税费承担、房屋交付等进行了约定。合同签订当日，陈光兰向谢开梅出具了收到涉讼房屋首付款260000元的收条。谢开梅就涉讼房屋与上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行签订《个人购房担保借款合同》，石安平为共同还款人。石安平、谢开梅出具《案件情况说明》一份，说明主要内容如下：涉讼房屋登记在谢开梅名下系为了减少相关税费，房屋的购房款和按揭款均由谢开银支付，房屋的实际权利人为谢开银。另查明，涉讼房屋现登记在谢开梅名下。以上事实，有《房屋买卖协议》、《重庆市房屋买卖合同》、《委托书》、《个人购房担保借款合同》、《案件情况说明》、房屋权属证书、收条当事人的陈述等证据佐证并经庭审质证，足以认定。本院认为，《房屋买卖协议》、《重庆市房屋买卖合同》、均系签约当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《房屋买卖协议》补充条款约定：“甲方同意将涉讼房屋出售给乙方或乙方指定的人员。补充条款与其他条款不一致的，以补充条款为准。”，而后作为甲方的朱灵、凌晓梅按照该约定将房屋出售与谢开梅，并与谢开梅签订《重庆市房屋买卖合同》。《重庆市房屋买卖合同》签订生效后，原《房屋买卖协议》则因朱灵、凌晓梅将涉讼房屋出售与谢开银指定的人员谢开梅而宣告履行完毕，合同权利义务终止。朱灵、凌晓梅按照《房屋买卖协议》履行了己方义务，并不存在违约行为，故不应承担《房屋买卖协议》中约定的延期交付房屋违约金。《重庆市房屋买卖合同》签订生效后，朱灵、凌晓梅应按约向谢开梅履行交付房屋的义务，而非向谢开银履行该义务，也无须向谢开银支付房屋占有损失费。同理，陈光兰无须承担原《房屋买卖协议》中的连带责任。《重庆市房屋买卖合同》中房屋价款500000元系签订合同双方的虚假意思表示，房屋价款应以双方的真实合意700000元为准。谢开银与谢开梅之间关于房屋权属等的约定，系双方之间成立的关于涉讼房屋的债权债务的约定，该约定不具有物权法上的效力。综上，对谢开银的全部诉讼请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（七）项，《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告谢开银的全部诉讼请求。本案案件受理费2862元，由原告谢开银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  胡潇予代理审判员  张成勇代理审判员  刘 亮二〇一七年四月二十四日书 记 员  蒋 红