浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0104民初3416号原告（反诉被告）石智华，男，1983年8月30日出生，汉族，户籍所在地江西省九江市武宁县，现住杭州市江干区委托代理人胡学鹏，浙江北鼎律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人禹菲菲，浙江北鼎律师事务所实习律师。特别授权代理。被告（反诉原告）胡国良，男，1956年8月8日出生，汉族，户籍所在地杭州市江干区，现住杭州市江干区委托代理人陈水达，浙江海浩律师事务���律师。特别授权代理。原告石智华为与被告胡国良房屋租赁合同纠纷一案，于2016年4月25日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭进行审理，于2016年8月8日公开开庭进行了审理，原告石智华的委托代理人胡学鹏、被告胡国良的委托代理人陈水达到庭参加诉讼。同日，本案因原告陆素雅诉石智华、胡国良返还原物一案中止审理。2016年10月26日，反诉原告胡国良提起反诉。2017年1月18日，本案恢复审理并于2017年1月18日公开开庭进行了审理。原告石智华的委托代理人胡学鹏、被告胡国良的委托代理人陈水达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）石智华诉称，2015年1月11日，石智华与胡国良签订房屋租赁合同，约定胡国良将坐落于明月嘉苑一区3幢1单元1503室租赁给石智华，租赁期限自2015年1月26日至2021年1月25日止，租金为2200元/月，按季结算。2016年3月初，被告无故拆掉该涉案房屋的水表并强行更换门锁，致石智华无法使用涉案房屋并于2016年3月20日搬离涉案房屋。2016年3月20日，石智华与杭州筑巢网络有限公司（以下简称筑巢公司）签订承租合同，约定石智华向该公司租赁房屋，租金为3500元/月。胡国良的行为已构成违约并严重侵害了石智华的利益，请求判令被告胡国良：1、返还2016年4月至6月的房租6600元及已付租房押金2200元；2、赔偿原告因解除合同的损失13000元（自2016年3月20日暂计至2016年12月20日，要求按1300元/月计算至合同终止之日）；3、承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）胡国良答辩并反诉称，胡国良与前妻陆素雅离婚多年，房屋拆迁后就案涉房屋进行了分割，案涉房屋归陆素雅所有，故涉案租赁合同��法继续履行。为此，胡国良多次要求石智华搬离房屋均未果。涉案房屋自交付后一直由陆素雅居住，后因照顾孩子需要搬离房屋，胡国良说服陆素雅将房屋出租，陆素雅同意出租两年左右。石智华要求租房时，已向其说明租赁事项包括租赁时间等等，并要求不得损害家具、拖欠水电费用。双方签订租赁合同时，石智华故意选在晚上，其提供的合同文本字号偏小，胡国良未仔细阅读即同意签字。石智华在承租房屋后转手就将房屋华转租给两名俄罗斯人，该两名租客不仅不爱惜房屋，甚至损害家具，经常拖欠水电费用，导致陆素雅的诚信度下降。石智华在明知胡国良通知其搬离涉案房屋后，故意与第三方签订租赁合同，造成损失不断扩大，存在明显恶意。综上，石智华的行为已构成严重违约，胡国良有权解除合同。同时，涉案房屋权属存在争议，且陆素雅已实际入住涉案房屋，涉案租赁合同已无法继续履行，请求驳回石智华的诉讼请求。反诉诉请判令解除双方签订的租赁合同并由石智华承担反诉诉讼费用。对于本案的事实，原告石智华提交了以下证据：1、房屋租赁合同，以证明石智华与胡国良签订房屋租赁合同及所作的相关约定。2、承租合同，以证明因涉案租赁合同无法履行而造成的租金损失。3、转账证明5页，以证明石智华按约向胡国良支付租金。4、押金收条，以证明2015年3月11日支付押金2200元。5、收据，以证明石智华因胡国良的违约行为造成房租、物业费、水电费损失共计27140元。被告胡国良对证据1、2、3、4、5的真实性、合法性无异议，但表示未仔细看合同条款，石智华亦从未在涉案房屋内居住。石智华支付的押金已抵扣房租，故证据4与本案无关。石智华向他人租赁的房屋租金明显偏高，不能据此向胡国良主张损失。被告（反诉原告）胡国良提交了以下证据：6、离婚协议、财产分割协议各1份，以证明胡国良与陆素雅离婚多年，双方约定案涉房屋归陆素雅所有。7、电费明细表（2015年1月到2016年8月）、证明，以证明案涉房屋归案外人陆素雅所有。8、房屋租赁合同（即证据1），以证明胡国良并未取得涉案房屋所有人的授权即与石智华签订房屋租赁合同。���告（反诉被告）石智华对证据6的真实性有异议，涉案租赁合同签订时，石智华并不知晓有该份财产分割协议。对证据7中电费明细的真实性合法性无异议，但对关联性不予认可；对证明的真实性无法确定，对关联性不予认可。对证据8的证明力提出异议，认为不能反映涉案房屋的所有权人系陆素雅。本院对上述证据审查后认为，证据1-5的真实性可予确认，且反映的事实与本案相关联，本院予以确认。证据6的真实性无法确认，且反映的内容不能达到胡国良的证明力，本院不予确认。证据7、8的真实性可予确认，但与胡国良期待的证明力并无关联，本院不予确认。综上，本案事实认定如下：2015年1月11日，石智华（乙方）与胡国良（甲方）签订房屋租赁合同，约定甲方将座落于明月嘉苑一区3幢1单元1503室，框架结构，建筑面积60平方米的房屋租赁给乙方使用，租赁期限自2015年1月26日至2021年1月25日止，租金为2200元/月，总计租金158400元。为保证房屋的完成性，乙方自合同生效之日内向甲方交付保证金2200元作为押金，合同结束时甲方应无条件退还乙方。乙方应于本合同生效之日起15天内向甲方支付租金。租金按季结算，乙方于每季度的当月30日交付给甲方。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自拆改承租房屋结构；2拖欠租金累计达15天内的；3、利用承租房屋进行违法活动的；4、故意损坏或不爱惜承租房屋的。同日，石智华支付给胡国良押金人民币2200元，胡国良将涉案房屋交付给石智华。2015年1月26日、4月29日、7月26日、10月27日、2016年1月30日和4月19日，石智华分别支付给���国良租金人民币6600元。2016年3月初，胡国良更换涉案房屋门锁。3月20日，石智华搬离涉案房屋。2016年3月20日，石智华（乙方）与筑巢公司签订承租合同，约定甲方将明月嘉苑三区19幢3单元404室房屋，建筑面积约60平方租给乙方作为住宅使用。租赁期限为壹年，自2016年3月20日至2017年3月19日止。月租金为3500元。同日，双方办理了物业交割手续。胡国良、陆素雅原系夫妻，双方于2013年1月12日登记离婚。涉案房屋系胡国良（陆素雅）的拆迁安置房，2013年11月10日交付。涉案房屋的用电户名登记为陆素雅。2016年10月13日，陆素雅以占有物返还为由向本院提起诉讼，要求石智华、胡国良返还涉案房屋。2016年10月13日，陆素雅向本院申���撤回诉讼。涉案房屋现由陆素雅居住使用。本院认为，涉案房屋系胡国良与陆素雅共有，石智华与胡国良签订的房屋租赁合同，未经陆素雅确认同意，其后，亦未能到陆素雅的追认。结合涉案房屋现由陆素雅居住使用，且石智华亦已另行租赁房屋的实际情况，涉案租房合同无法亦已无履行之必要，故对胡国良要求解除房屋租赁合同的反诉请求，本院予以准许。合同解除后，石智华支付给胡国良的租房押金人民币2200元，胡国良应予返还。因石智华已于2016年3月20日搬离涉案房屋，故石智华已支付给胡国良2016年4月至6月的房租6600元，胡国良亦应予返还。胡国良未提交证据证明涉案合同的解除，系因石智华在使用涉案房屋过程中，存在导致合同提前终止的违约行为，故其要求驳回石智华赔偿经济损��的诉讼请求，无事实依据，本院不予采信。涉案合同签订时，胡国良未向石智华明示涉案房屋的共有性质，此系导致涉案租赁合同不能继续有效履行的主要原因，故胡国良作为签订涉案租赁合同的行为人，依法应对石智华因合同解除而造成的经济损失，承担相应的赔偿责任。合同签订时，石智华对涉案房屋的性质、权属等未尽到审慎责任，对涉案租赁合同不能继续有效履行亦有一定的责任，因此对因合同解除而造成的经济损失，亦应承担相应的责任。综合本案实际情况，本院酌定胡国良赔偿给石智勇八个月的房租费差价（即1300×8=10400元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）石智华与被告（反诉原告）��国良于2015年1月11日签订的房屋租合同。二、被告胡国良返还给原告石智华2016年4月至6月的房租人民币6600元。三、被告胡国良返还给原告石智华房租押金人民币2200元。四、被告胡国良赔偿给原告石智华经济损失人民币10400元。上述二、三、四三项共计19200元，被告胡国良应于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币280元，由被告胡国华负担。反诉案件受理费40元，由反诉原告胡国良负担27元，由反���被告石智华负担13元。被告胡国华应负担的本诉案件受理费280元，应在本判生效之日起三日内交纳本院。反诉被告石智华应负担的案件受理费人民币13元，应在本判生效之日起三日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币360元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  沈 澄人民陪审员  童建芬人民陪审员  施周兴二〇一七年四月二十日书 记 员  王 洁