湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0302民初4385号原告：许金凤，女，1983年12月16日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县。委托诉讼代理人：张某某，湖南某某律师事务所律师。被告湘潭首和置业有限公司，住所地湘潭市雨湖区。法定代表人谭细珍，董事长。委托诉讼代理人：黄某，湘潭市雨湖区某某法律服务所法律工作者。原告许金凤与被告湘潭首和置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月30日立案后，依法适用普通程序于2017年4月10日公开开庭进行了审理。原告许金凤的委托诉讼代理人张某某、被告湘潭首和置业有限公司的委托诉讼代理人黄某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许金凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令由被告因逾期交房而向原告支付违约金27227.34元{以277873元购房款为本金，按照同期银行贷款利率，自2015年1月1日暂计算至2016年12月31日（2015年、2016年按照五年期贷款利率4.9%计算），以后按照银行同期贷款利率（五年期）算至实际交付房屋之日止}；3、判令本案诉讼费用由被告承担。本案开庭时，原告将其第二项诉讼请求变更为：以277873元为本金，按银行同期贷款利率（两年期），自2015年1月1日至交房之日止的违约金。事实与理由：2014年1月22日，原告与被告签订合同编号为2014012219D10XXXX的商品房买卖合同，购买被告所开发的位于湘潭市雨湖区××号房，购房金额为277873元，原告办理了按揭贷款并已按照合同约定履行了付款义务。按照合同第十条规定，被告应于2014年12月31日前将符合约定的商品房交付给原告使用；同时，其第十一条规定逾期交房超过60日，自合同第十条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房款的万分之0.5的违约金；截止至起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，签署房屋交接单，且被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告所购房屋仍未完工和验收，达不到交房条件。因被告未按时交房，原告迫不得已只能在外租房。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，其违约事实明显，严重损害了原告的利益；且双方约定的违约金明显过低，请求按照银行同期贷款利率计算违约金。综上，为维护原告合法权益，请求人民法院判如所请。被告首和公司辩称：违约金应当按照合同约定计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对原告提供的证据，被告均无异议，本院予以认定。被告未向本院提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的原告所提供的证据，本院认定事实如下：2014年1月22日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定，由原告购买被告开发的位于湘潭市雨湖区××号的房屋（建筑面积80.31平方米）一套，房屋单价为3460元/平米，合同总价为277873元，房屋首付款为87873元，余款190000元于2014年3月8日前办理银行按揭。《商品房买卖合同》还约定被告应于2014年12月31日之前将具备竣工验收合格的商品房交付原告使用。同时还约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告于2014年3月11日将87872元购房首付款支付给了被告，并由被告出具了一张“湖南省湘潭市地方税务局预收款专用凭据”，其载明的主要内容有：“付款方许金凤，收款方湘潭首和置业有限公司，预收款项内容：永阳星城9-0801005房款，金额￥87872，合计金额（大写）捌万柒仟捌佰柒拾贰元整，开票人：谢”，同时在该凭据上加盖了被告的发票专用章。之后，原告又于2014年3月17日在中国建设银行湘潭市分行就另外的19万元购房款办理了住房按揭贷款手续。但由于被告未能按约定将房屋交付原告使用，故原告诉至法院，形成本诉。另查明：1、被告湘潭首和置业有限公司系私营性质的有限责任公司。2、原告与被告签订的《商品房买卖合同》中的第十条第5项还约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人同意非因出卖人原因的通水、通电、通路；3、买受人未能按时付款或未按时办理入伙手续”。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一、本案中，原告许金凤与被告首和公司所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，属于有效合同，双方均应按照协议约定履行各自的义务。被告首和公司违反了《商品房买卖合同》中关于交付房屋的约定，已经构成了违约，被告首和公司对于本案应承担全部责任。原告许金凤起诉要求被告继续履行合同约定的交房义务并支付违约金，于法有据，应予支持。因此，对于原告许金凤的第一项诉讼请求，即要求被告继续履行合同约定的交房义务予以支持。第二、对于原告许金凤的第二项诉讼请求，即要求被告以277873元为本金，按银行同期贷款利率（两年期），支付自2015年1月1日至交房之日止的违约金的诉讼请求，本院作如下分析：1、根据原告提供的、被告无异议的证据来看，原告于2014年3月11日于向被告支付了购房首付款87872元，之后又通过办理住房按揭贷款手续，向被告支付了19万元的购房款。故原告实际交付的购房款为277872元。2、在本案审理过程中，被告并未提供证据证实存在双方间签订的《商品房买卖合同》第十条第5项约定的特殊原因，故被告应按约定于2014年12月31日前将经竣工验收合格的商品房交付给原告，但被告至今尚未按约定要求交付房屋，在这种情况下，原告按照合同第十一条之约定，自2015年1月1日起计算违约金的要求应予支持。3、对于原告要求按照银行同期贷款利率（两年期）计算违约金的问题，本院认为，《商品房买卖合同》第十一条中关于违约金的计算方法是原、被告双方在签订合同时的约定，系双方真实意思的表示，按理，应充分予以尊重，但经审查，双方约定的按已付房款万分之0.5每日计算违约金确实过低，但由于原告并未举证证实被告因逾期交房给其造成了多少损失，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，本院认为酌情增加至万分之0.7每日较为适宜，即按照已付购房款万分之0.7每日计算违约金；相应的，对于原告要求按照银行同期贷款利率（两年期）的诉讼请求，因其要求过高，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。由此，本院将被告应向原告支付的逾期交房违约金计算如下：277872元为本金，按万分之0.7每日，自2015年1月1日起算至被告按约定条件实际向原告交房之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条之规定，判决如下：一、由被告湘潭首和置业有限公司自本判决生效日起十日内按其与原告许金凤于2014年1月22日所签订的《商品房买卖合同》中约定的交房条件（即按前述合同第十条中约定的达到关于依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经竣工验收合格，并符合前述合同约定的商品房交付买受人）履行向原告许金凤交付位于湘潭市雨湖区××号房屋的义务；二、由被告湘潭首和置业有限公司自本判决生效日起十日内向原告许金凤支付逾期交房的违约金（违约金以277872元为本金，按每日万分之0.7，自2015年1月1日起算至被告湘潭首和置业有限公司按约定交付条件实际向原告许金凤交房之日止）；三、驳回原告许金凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费480元，由原告许金凤负担80元，由被告湘潭首和置业有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  左 斌审 判 员  陶华英人民陪审员  何文跃二〇一七年四月十八日代理书记员  谢艳廷附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五条：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。