云南省楚雄市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）云2301民初2867号 原告：邓江薇，女，1971年4月30日生，汉族，中专文化，大姚县人，个体工商户，住大姚县。 委托诉讼代理人：李凌云，云南瑞志律师事务所律师（特别授权）。 被告：郎开柱，男，1986年6月18日生，汉族，初中文化，楚雄市人，住楚雄市。 被告：郭艳，女，1988年10月3日生，傈僳族，中专文化，禄劝县人，楚雄州宾馆员工，住址同上。 原告邓江薇与被告郎开柱、郭艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月7日受理后，依法适用普通程序，于2017年1月18日、4月10日公开开庭进行了审理。原告邓江薇及其委托诉讼代理人李凌云、被告郎开柱、郭艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓江薇向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2011年10月25日签订的物业买卖协议；2.判令二被告返还原告购房款320000元，支付资金占用费104100元（从交款之日起按年利率6%计算至2016年9月30日），归还原告为房屋支付的从2012年7月至2015年6月30日的物业管理费2645.36元，从2016年10月1日起的资金占用费继续按年利率6%计算至实际还款之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告郎开柱持楚雄市房屋的商品房购销合同及不动产发票和税费收据等在云南雅居乐房地产经纪有限公司挂牌交易，我在该公司工作人员的推荐下看中此套房屋，与被告郎开柱交易该房产。2011年10月25日，我与被告方签订了物业买卖协议，并交付了5万元定金。此时，被告郎开柱将除身份证和结婚证之外的所有购房手续及票据原件交由云南雅居乐房地产经纪有限公司工作人员保管。同年11月9日，我按照约定向被告郎开柱支付了第二笔购房款270000元，当时被告郎开柱带着其妻子郭艳，二被告在收条上签字、按手印确认收款。之后，在房产经纪公司陪同下被告郎开柱将涉案房屋交付给我。房屋交付后，我一直催促被告郎开柱办理房屋过户手续，但其总是推诿。直到2015年7月，我才得知被告郎开柱对外欠下巨额高利贷，出售给我的房屋产权早已登记在被告郭艳名下，且二被告正在办理离婚手续。同时，二被告为了归还高利贷，联合吴世昌等人在楚雄市人民法院进行了一次民事诉讼，二被告用双倍返还吴世昌所谓定金的方式与吴世昌达成民事调解书，试图否认与我之间存在的房屋买卖关系。2011年我与被告签订房屋买卖协议，于2012年1月占有了房屋，我认为自己构成善意第三人，故将二被告起诉至法院要求协助办理房屋过户手续，并申请法院对房屋进行了保全。与此同时，被告郎开柱、郭艳将涉案房屋按揭贷款还清后，欲将房屋过户给吴世昌，因我申请了查封才未得逞。在该案一审审理过程中，被告郭艳认为其未参与交易房屋，要求进行指纹鉴定，鉴定报告显示指纹及签字并非被告郭艳本人，但二被告系夫妻关系，被告郎开柱处置夫妻共同财产的行为有效，故一审法院支持了我的诉讼请求。被告郭艳不服提起上诉，二审法院以涉案房屋不能办理过户手续为由驳回了我的诉讼请求。该案一审、二审均确认了被告郎开柱、郭艳收取了我支付的购房款320000元的事实。现我已无法要求二被告办理房屋过户手续，但二次审理中的证据及事实均表明涉案房屋为二被告的夫妻共同财产，二被告收取我的购房款时尚在夫妻关系存续期间，二被告应共同返还我购房款320000元，并支付从我交付购房款之日起至二被告返还购房款之日止的资金占用费。 被告郎开柱辩称，我同意解除与原告签订的物业买卖协议，并返还原告主张的物业管理费2645.36元，但不同意返还购房款，也不同意支付原告主张的资金占用费。2011年11月9日，原告及其丈夫在楚雄市桃源湖边的一家房产中介公司与我签订了物业买卖协议，当天原告即通过其丈夫的银行账户转了购房款270000元到我的银行账户上，除此之外我没有收到过其他款项。之后，原告转款给我的银行卡就被原告拿去了，该银行卡一直都是原告持有，后来我将这张银行卡注销了。 被告郭艳辩称，2009年因单位集资建房，我用个人财产支付首付款购买了涉案房屋，并一直偿还房屋的按揭贷款。2010年9月9日，我与郎开柱登记结婚，由于我信任郎开柱将其列为房屋共有人。郎开柱在（2015）楚民初字第1825号案件中陈述，其在2010年3月就与原告认识，双方一直维持着恋爱关系。根据该案查明的事实，物业买卖协议上我的签名及手印是原告与郎开柱伪造的，我对他们之间的房屋买卖毫不知情，一直在归还银行贷款。我不知道原告是如何支付购房款的，也没有收到过购房款。结合以上事实，二审驳回了原告要求我和郎开柱协助办理房屋过户手续的诉讼请求，充分说明我不是物业买卖协议的当事人，无须承担合同义务。在该案一、二审诉讼过程中，我多次向郎开柱了解其与原告所谓房屋买卖情况，据郎开柱陈述，原告通过其丈夫的银行卡转账到其信用社的银行卡上，但转款后信用社的银行卡一直由原告持有、保管，并进行消费、取现，郎开柱未使用过所谓的购房款。郎开柱在该案一审过程中提供的交易明细虽然无法证实该事实，但信用社的工作人员告诉郎开柱，如果原告持卡消费，则必定要在POS机回执单上签字，无论是以原告或者郎开柱名义签字，笔迹只可能是原告的，若有以上证据，则证实原告知晓郎开柱信用社银行卡的密码，并且是卡内资金的实际占有人和使用人，原告并未真实履行支付购房款的义务，故无权要求返还购房款。 经审理，本案原、被告双方当事人对以下事实无争议： 1.被告郎开柱、郭艳与楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司签订商品房购销合同，共同购买了位于楚雄市房屋。2011年10月25日，原告与云南雅居乐房地产经纪有限公司签订物业购买委托协议，原告委托该房地产经纪公司为其购买物业提供中介服务。同日，被告郎开柱单方（甲方，卖方）持二被告的结婚证、身份证、商品房购销合同、购房款发票、税费收据等材料，与原告邓江薇（乙方，买方）在云南雅居乐房地产经纪有限公司签订《物业买卖协议》，约定：“甲方将位于楚雄市房屋出卖给乙方；房款总额为398000元；2011年10月22日前双方签订物业买卖协议，乙方应支付甲方购房定金50000元，甲方将该房所有购房手续及票据交由第三方保存；2012年1月15日前甲方交房给乙方使用时，乙方支付甲方购房首付款270000元，第三方将该房所有购房手续及票据交由乙方保存；待甲方产权证办理之后双方到相关部门办理完毕两证交易过户手续，乙方支付给甲方78000元房屋尾款，第三方将已取得的新房产证原件、新土地证原件或‘回执’当日交付乙方；乙方交付首付款270000元，甲方将房屋交付乙方，商定交房时间为2012年1月15日。”协议还对双方的其他权利义务进行了约定。在协议首部共有人处有“郭艳”的签名和手印。2011年11月9日，在云南雅居乐房地产经纪有限公司业务员罗某的陪同下，原告邓江薇通过其丈夫席平华的银行账户向被告郎开柱账号为62×××14的农村信用社银行卡转账支付购房首付款270000元。同日，被告郎开柱将房屋钥匙交付给原告邓江薇，并出具一份收条，收条载明内容为“今收到邓江薇购买楚雄市楚风苑龙井苑5-1-302室房款320000元，叁拾贰万元整”，收条上注明的收款人为郎开柱、“郭艳”。同日，云南雅居乐房地产经纪有限公司将被告郎开柱交在公司的商品房购销合同、购房款发票、税费收据等原件交由被告邓江薇保管。原告邓江薇自与被告郎开柱签订物业买卖协议后，自行交纳了2012年7月1日至2015年6月30日期间的物业管理费2645.36元。2013年6月22日，原告邓江薇与楚雄永兴物业管理有限责任公司签订车辆停放协议，并交纳了相应的停车服务费。至今，原告邓江薇未装修入住从被告郎开柱处购买的房屋。 2.被告郎开柱与郭艳于2010年9月9日登记结婚。被告郭艳分别于2012年3月15日、2014年8月9日取得了涉案房屋的房屋所有权证（证号为楚雄市房权证鹿城字第××号）和国有土地使用证【证号为楚土国用（2014）第2184号】，被告郎开柱系该房屋的共同共有人。被告郭艳自2010年2月28日起至2015年6月止一直按月归还购买涉案房屋的银行按揭贷款，并于2015年7月16日将剩余贷款一次性还清。2015年8月21日，被告郎开柱、郭艳经本院调解离婚。 3.在本院审理原告邓江薇起诉二被告要求协助办理涉案房屋过户手续一案中【案号（2015）楚民初字第1825号】，经被告郭艳申请，本院委托云南警官学院司法鉴定中心对物业买卖协议上和收条上“郭艳”的签名及指纹进行司法鉴定。经云南警官学院司法鉴定中心鉴定，确认物业买卖协议上“共有人”处及收条上“收款人”处“郭艳”的签名字迹不是被告郭艳本人所写，在前述物业买卖协议上共有人住址“郭艳”签名处、收条下方收款人“郭艳”签名处的指纹印痕与被告郭艳签名的十指纹捺印样本不是同一人所留。本院一审判决支持了原告邓江薇的诉讼请求，被告郭艳不服提起上诉，二审法院审理后认为原告与被告郎开柱签订的物业买卖协议属有效合同，但被告郎开柱单方与原告签订物业买卖协议的行为系无权处分行为，事后未取得被告郭艳的追认，被告郎开柱亦未取得涉案房屋全部的所有权，故物业买卖协议的效力不能及于被告郭艳，且自签订物业买卖协议后至今，涉案房屋未办理产权过户手续，原告不构成善意取得，故以（2016）云23民终432号民事判决书撤销了本院一审判决，并驳回了原告的诉讼请求。 原告邓江薇、被告郭艳针对诉辩主张向本院提交了证据，原告申请的证人罗某出庭作证。被告郎开柱、郭艳均申请本院调取证据，本院依二被告的申请及依职权调取了证据。同时，本院对原告的丈夫席平华进行询问并制作了询问笔录。对以上证据，本院组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.被告郎开柱收到原告支付的购房款是多少？对原告通过银行转账方式支付给被告郎开柱购房款27万元的事实，双方当事人均无异议，现双方对原告是否向被告郎开柱支付定金50000元存在争议。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”原告为证明其向被告郎开柱支付了定金50000元的事实，提交了被告郎开柱出具的收条，并称该收条包含了定金50000元和其通过银行转账支付的270000元，同时申请证人罗某出庭作证。被告郎开柱对收条的真实性无异议，认可是其出具的，对证人罗某的证言不予认可，并称其未收到过原告或者云南雅居乐房地产经纪有限公司支付的5万元定金；被告郭艳不认可收条，并称不清楚证人陈述的情况。本院认为，原告作为负有履行义务的一方，已提交被告郎开柱签名确认的收到320000元购房款的收条，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”之规定，结合原告与被告郎开柱签订的物业买卖协议关于款项支付、购房手续、票据交付的约定及原告已在被告郎开柱出具收条当天拿到了涉案房屋的钥匙及商品房购销合同、购房款发票、税费发票等材料的原件的事实，本院确认被告郎开柱收到了原告支付的购房款320000元（含定金50000元、银行转账270000元）。 2.被告郎开柱陈述的其收到原告转账支付的270000元后将银行卡交由原告保管、使用的事实是否存在？被告郎开柱为证明该事实存在，申请本院向银行调取证据，本院从楚雄市农村信用合作联社调取到被告郎开柱账号为62×××14的银行卡2011年10月1日至2013年11月30日的历史明细。通过本院调取的证据并不能证实被告郎开柱陈述的上述事实存在，被告郎开柱未提交其他证据证实该事实存在，故本院认定被告郎开柱陈述的上述事实不存在。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，原告与被告郎开柱签订的物业买卖协议系双方的真实意思表示，合法有效，对合同双方具有约束力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，因涉案房屋所有权已不能转移给原告，现原告主张解除物业买卖协议，被告郎开柱同意解除，本院予以准许。协议解除后，被告郎开柱应返还原告购房款320000元，故对原告要求被告郎开柱返还购房款320000元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告郎开柱返还其已支付的物业管理费2645.36元的诉讼请求，被告郎开柱同意返还，本院予以准许。对于原告主张的资金占用费，原告与被告郎开柱签订的物业买卖协议没有约定。同时，在原告与被告郎开柱签订物业买卖协议时，涉案房屋的产权证书虽未办下来，但被告郎开柱已向原告出示了商品房购销合同，而在商品房购销合同中已明确买受人是郭艳，被告郎开柱为共同买受人，且在该商品房购销合同中已明确写有买受人郭艳的联系电话，即原告在与被告郎开柱签订物业买卖协议时就已明确知晓涉案房屋属被告郭艳与被告郎开柱的共有财产，原告在被告郭艳本人未到场、未见到被告郭艳本人同意处理涉案房屋的书面意见、也未主动与被告郭艳电话联系进行确认的情况下，与被告郎开柱单方签订物业买卖协议，最后导致房屋所有权不能转移，原告诉请要求解除合同、返还购房款等。结合以上事实及合同履行情况，对原告主张的资金占用费本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。夫妻一方与第三人串通，虚构债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。夫妻一方在从事赌博、吸毒等违法犯罪活动中所负债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。”本案中，现二被告的婚姻关系虽已解除，但被告郎开柱与原告签订物业买卖协议、收取购房款时，与被告郭艳系夫妻关系，被告郭艳未提交证据证实应将被告郎开柱对原告负有的债务（返还购房款）认定为被告郎开柱的个人债务，故被告郭艳应和被告郎开柱共同返还原告购房款320000元。因涉案房屋为二被告的共有财产，故对原告为涉案房屋交纳的物业管理费，被告郭艳亦应和被告郎开柱共同予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告邓江薇与被告郎开柱于2011年10月25日签订的物业买卖协议； 二、由被告郎开柱、郭艳于本判决生效后十五日内共同返还原告邓江薇购房款320000元、物业管理费2645.36元（款交法院）； 三、驳回原告邓江薇的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7702元，由原告邓江薇负担1879元（已交），由被告郎开柱、郭艳负担5823元（未交）。公告费250元，由被告郎开柱负担（未交）。 保全费2663元，由被告郎开柱、郭艳负担（未交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。 审 判 长  普秀梅 人民陪审员  王玉发 人民陪审员  鲁 平 二〇一七年四月十二日 书 记 员  阮志燕