广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2015)南市民四初字第39号 原告：袁晋熹，男，1991年2月18日出生，香港特别行政区居民，住香港九龙。 委托诉讼代理人：雷振达，广西黎梁律师事务所律师。 被告：南宁市仁恒市场投资有限责任公司，住所地：南宁市西乡塘区江北大道清川段**综合楼**。 法定代表人：罗秀丽，执行董事。 委托诉讼代理人：郭敏，男，1984年2月29日出生，汉族，南宁市仁恒市场投资有限责任公司职员，住南宁市。 原告袁晋熹诉被告南宁市仁恒市场投资有限责任公司（以下简称“仁恒公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年2月17日公开开庭进行了审理。原告袁晋熹的委托诉讼代理人雷振达与被告仁恒公司的委托诉讼代理人郭敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告袁晋熹向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的“邕江之星”酒店公寓第14层4号楼《房屋使用权转让协议》；2、被告退还原告已付房款294918元并支付该利息1455元；3、被告向原告支付违约金58983元；4、本案的诉讼费由被告负担。 事实和理由：2013年10月29日，原、被告双方签订《房屋使用权转让协议》，约定：1、被告将位于南宁市房屋转让给原告，面积是79.60平方米，购房单价为3705元／平方米，房屋价格为294918元，交房期限为2014年5月30日前；2、如被告逾期交付超过180日的，原告有权退房，原告退房的，被告须在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房款及利息（按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算）退还原告，并按总价款的20%赔偿原告损失。 合同签订之后，原告依约履行付款义务，先后于2013年10月30日、2014年1月11日向被告支付了款项294918元。但截止今日，被告仍未交房，已构成违约。为此，原告特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。 被告仁恒公司辩称：原、被告签订的《房屋使用权转让协议》合法有效，且房屋早在2014年9月30日就已具备交付条件，只是原告故意提供虚假联系地址才导致房屋无法交付。因此，被告不存在违约行为，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。 原告围绕诉讼请求提交了以下证据：1、《房屋使用权转让协议》，证明原、被告双方围绕涉案房屋形成的法律关系，以及双方对合同权利、义务及违约责任的约定；2、《工商银行进帐单、《收据》，证明原告已依合同约定支付了全部房款；3、《土地使用权证》证明涉案房屋所属土地登记情况；4、《南宁市城市道路挖掘许可证》、《南宁市道路照明设施拆除许可证》、《临时占用绿化用地许可证》、《交款通知书》、《广西区人民防空工程异地建设许可证》，证明涉案房屋所属工程项目建设情况。 被告围绕答辩主张提交了以下证据：1、《土地使用权证》，证明涉案房屋所属土地登记情况；2、《基本建设投资项目登记备案证》、《建设工程规划许可证》，证明涉案房屋工程项目建设依据；3、《建设工程质量竣工验收意见书》，证明涉案房屋工程项目已竣工验收，符合交付条件；4、《报刊公告》，证明被告已公告通知原告交房。 经庭审组织质证，原、被告各自对对方提交证据的真实性均无异议，本院确认其具有证明力，并作为认定本案事实的依据。 经审理查明：2013年10月29日，原、被告双方就买卖南宁市“邕江之星”酒店公寓第14层房屋使用权签订了一份《房屋使用权转让协议》，其中协议第一条“项目建设依据”一栏载明“出卖人依据与南宁市之间的合作关系，以合作的方式取得位于南宁市集体所有制土地的地上建筑物使用权，该地块面积为1600多平方米，土地使用年限为50年，从2013年10月31日到2063年10月30日止，地上，地上建筑物使用权年限为50年&rdquo议第二条“买受人所购房屋基本情况”一栏载明“本合同项下由南宁市仁恒市场投资有限责任公司建设，该楼集酒店公寓、商场、住宅为一体”，……买受人所购使用权的房屋位于14层4号房，建筑面积79.60平方米”；协议第三条“项目房屋权利瑕疵”一栏载明“本项目酒店公寓的住宅房屋不能在任何地方政府部门所属机构进行房屋所有权权属登记”；协议第四条“计价方式与价款”一栏约定“单价为每平方米3705元，总价294918元”；协议第六条“付款方式及期限”一栏约定“买受人在签订协议时支付总房款的50%为首期，计147459元，项目交付使用时收到出卖人通知十五日内再支付总房款的50%”，计147459元；协议第八条“交付期限及条件”一栏约定“出卖人应当于2014年5月30日前将物业交付给买受人”；协议第九条“出卖人逾期交房违约责任”一栏约定“逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款及利息（按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算）退还买受人，并按总价款的20%赔偿买受人损失”。 协议签订后，原告先后于2013年10月30日、2014年1月11日向被告支付了款项294918元，被告亦相应出具了《收据》。此后，原、被告双方因房屋交付产生争议，遂形成本案诉讼。 另查明：“邕江之星”酒店公寓系被告与南宁市西乡塘区上尧街道办事处上尧村四组（以下简称“上尧村四组”）合作开发的项目，所占用土地的土地使用权人是上尧村四组，地类，地类）为工业用地，使用权类型为批准拨用集体土地。该酒店公寓是被告以工艺厂厂房的名义报建并取得规划许可，2015年3月11日竣工验收，但改建为酒店公寓使用及出售未办理任何变更登记及审批手续。 本案审理过程中，经本院释明，原告认为如涉案协议无效，原诉讼请求变更为：返还已付房款并按中国人民银行同期贷款利率的四倍赔偿利息损失。被告则答辩认为只需返还已付房款，无需计付利息。另经本院询问，原、被告双方一致同意本案适用中华人民共和国内地法律审理。 本案的争议焦点为：一、涉案《房屋使用权转让协议》是否合法有效？二、如协议有效，原告的各项诉请能否成立？如协议无效，无效的法律后果如何承担？ 本院认为：关于法律适用问题。本案系合同纠纷，且原告是香港特别行政区永久居民，故应参照涉外程序审理。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”，本案合同签订地、标的物所在地、合同履行地均在中华人民共和国内地，且原、被告双方均同意适用中华人民共和国内地法律审理本案，故本案审理应适用内地法律。 关于合同效力问题。首先，虽然涉案合同名为《房屋使用权转让协议》，但协议内容明确约定了房屋销售单价、总价款以及一次性付款或分期付款方式，且被告收到原告支付款项后所出具的《收据》亦载明是“房款”，体现了买卖合同性质，故应认定该《房屋使用权转让协议》实为房屋买卖合同关系。其次，涉案房屋占用土地属于工业用地性质，该房屋也是以工业厂房名义报建并取得规划许可，但实际上却是按酒店公寓建设并对外销售，且未办理土地用途及建筑规划变更等审批手续，属于未按照建设规划许可建设的房屋，更无法取得相关销售许可。因此，涉案房屋买卖违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》以及《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，应认定合同无效。 关于无效后果问题。首先，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，无效的合同自始没有法律约束力，故本案不存在合同解除及依合同追究违约责任之问题。其次，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。因此，被告应返还原告已付房款294918元。至于赔偿损失，根据原、被告双方签订的《房屋使用权转让协议》，特别是第一条“项目建设依据”和第三条“项目房屋权利瑕疵”内容不难看出，原告作为买受人在与被告签订协议时对房屋瑕疵是知晓或应当知晓的，其仍然签订协议购买只能视为自甘风险。故对协议无效这一后果，原告亦具有过错，应自行承担相应的责任。本案中，原告的损失体现在资金被占用期间的利息损失，原则上应按银行同期贷款利率赔偿，但因原告对协议无效之后果亦负有过错，故综合原、被告双方过错程度、原协议履行内容及情况等因素酌定，本院调整为按银行同期定期（二年）存款利率赔偿利息损失（根据原告分期付款情况具体计算如下：第一期以147459元为基数，从2013年10月30日计至2014年1月10日；第二期以294918元为基数，从2014年1月11日计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）。原告主张损失的过高部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下： 一、确认原告袁晋熹与被告南宁市仁恒市场投资有限责任公司于2013年10月29日签订的《房屋使用权转让协议》无效； 二、被告南宁市仁恒市场投资有限责任公司返还原告袁晋熹已付房款294918元； 三、被告南宁市仁恒市场投资有限责任公司赔偿原告袁晋熹利息损失（按中国人民银行同期定期〈二〉年存款利率计付，第一期以147459元为基数，从2013年10月30日计至2014年1月10日；第二期以294918元为基数，从2014年1月11日计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）； 四、驳回原告袁晋熹的其他诉讼请求。 案件受理费6630元（原告袁晋熹已预交），由原告袁晋熹负担2000元；被告南宁市仁恒市场投资有限责任公司负担4630元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债权利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院或者本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，原告袁俊熹可在本判决书送达之日起三十日内，被告南宁市仁恒市场投资有限责任公司可在本判决书送达之日十五日内向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并在上诉期届满后7日内预交上诉费（开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：农业银行南宁市万象支行,账号:20×××77），逾期仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长 余 健 审判员 李 帮 审判员 覃若鹏 二〇一七年四月十四日 书记员 黄于容 附相关法律条文: 《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》 第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。 中华人民共和国民事诉讼法 《中华人民共和国土地管理法》 第十二条依法改变土地权属及用途的，应当办理土地变更登记手续。 《中华人民共和国城乡规划法》 第四十三条建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：……（二）持有建设工程规划许可证；……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。