上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初48903号原告(反诉被告)：丁敬田，男，1974年7月6日生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：王敏芬，上海高达律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海申朝实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：郭瑞珠，总经理。委托诉讼代理人：李吏民，北京京坤律师事务所律师。原告丁敬田与被告上海申朝实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案受理后，被告上海申朝实业有限公司提出反诉，本院依法予以受理，与本诉合并审理，适用普通程序，于2016年11月2日、2017年3月23日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)丁敬田及其委托诉讼代理人王敏芬、被告(反诉原告)上海申朝实业有限公司的委托诉讼代理人李吏民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁敬田向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的房屋租赁协议无效；2、判令被告退还保证金人民币(以下币种同)287,100元；3、判令被告赔偿原告各项损失合计4,313,444.36元(包括装修损失2,442,907元，经营损失1,370,537.36元，预估搬迁损失50万元)。审理中，原告将第三项诉请变更为：判令被告赔偿原告装修损失1,818,200元、搬迁费50万元。事实和理由：2014年12月10日，原、被告签订房屋租赁协议，被告将位于上海市浦东新区上南路5209弄申朝二号楼一层的房屋出租给原告，建筑面积2360平方米，租赁期限为7年，自2014年12月18日至2021年12月17日，其中免租期为三个月，原告支付了保证金287,100元。被告将房屋交付给原告后，原告对该房屋进行了装修，并按约定的用途开设商场经营至今。2015年5月，原告通过新闻媒体及其他途径得知，上南路5209弄的相关房屋属于违章建筑，部分房屋已经面临强拆，原告方才得知租赁的房屋也属于无证房屋，原、被告签订的租赁协议系无效合同。合同无效后，原告交纳的保证金应予退还。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告上海申朝实业有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。租赁合同合法有效，被告按约交付房屋，系争房屋至今未被有关部门认定为违章建筑。原告在签订租赁合同时对于房屋的状况系明知，被告告知原告房屋为临时建筑，没有产权证，在合同上也予以备注，原告称起诉时才得知不符合事实。关于原告诉请的各项金额，原告进行装修并未经过被告同意，合同中约定对于房屋进行装修需要出具装修图纸并经被告同意，系争房屋为商场还需要消防部门对装修进行验收，故原告诉请的装修损失缺乏依据。原告并未按约支付房屋租金，且未经被告同意擅自转租，因此保证金不予退还。原告并未办理营业执照，属于非法经营，且没有证据证明其有经营损失，故对于营业损失不予赔偿。关于搬迁费，缺乏依据，原告存在严重违约行为，擅自转租，应当自行搬迁，被告不应承担搬迁费。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告上海申朝实业有限公司向本院提出反诉请求：1、解除反诉原、被告于2014年12月10日签订的房屋租赁协议；2、判令反诉被告自系争房屋中迁出并将上述房屋返还给反诉原告；3、判令反诉被告支付房屋占用费(按照每天每平方米2.1元计算2360平方米，自2016年6月18日起计算至实际返还日止)、物业费(按照每月每平方米3元计算2360平方米，自2016年6月18日计算至实际交付日止)、2016年5月水电费11,459.4元、2015年6月水电费4,056元；4、判令反诉被告支付逾期付款违约金：以诉请三中反诉被告应当支付的房屋使用费及物业费为本金，按照日万分之四的标准，自2016年5月18日起计算到实际支付日止；以诉请三中水电费之和15,515.40元为本金，按照日万分之四的标准，自2016年7月1日起计算至实际付款日止；5、判令反诉被告支付车辆停置费：按照每月6,000元的标准自2014年12月18日起计算至实际返还房屋日止；6、判令反诉被告支付广告位占用费：按照每天每平方米1.5元的标准计算236.30平方米，自2014年12月18日起计算至实际返还房屋之日止；7、判令反诉被告支付多占场地使用费：按照每天每平方米2.1元的标准计算547.88平方米，自2014年12月18日计算至实际返还房屋日止；8、判令反诉被告支付多占物业费：按照每月每平方米3元的标准计算547.88平方米，自2014年12月18日计算至实际返还房屋日；9、判令反诉被告支付2015年5月18日-2015年11月18日期间欠付的一个月的租金150,745元。事实和理由：2014年12月10日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁协议》，约定反诉原告将位于上海市浦东新区上南路5209弄申朝二号楼一层的房屋(建筑面积2360平方米)出租给反诉被告使用，租期7年，自2014年12月18日起至20121年12月17日止。协议明确约定房屋租金、水电费用、物业管理费、车辆停置费的交纳方式、期限以及拖欠、逾期交纳各项费用应承担的违约责任(按所欠金额的日万分之四支付滞纳金)。同时，协议明确载明“房屋属于临时建筑，无产权证”。协议签订后，反诉原告按协议履行了房屋交付等全部合同义务，但反诉被告擅自违约，不按协议约定交纳房屋租金、水电费用、物业管理费、车辆停置费，且擅自超越合同范围多占用反诉原告的场地及广告位，一直不交纳使用费。反诉原告认为反诉被告的行为已经构成根本违约，反诉原告有权依据《房屋租赁协议》的约定及《合同法》的规定行使合同解除权，并有权要求反诉被告支付拖欠房屋占有使用费等全部费用，承担违约责任，支付超出合同范围占用的场地及广告位的使用费。故反诉原告诉至法院，要求判如所请。反诉被告丁敬田辩称：第一，系争房屋的租赁合同无效，不存在解除问题。第二，合同无效后，同意返还租赁房屋。第三，2016年6月16日反诉原告已经对反诉被告进行停水停电，反诉被告没有实际经营，系争房屋空置至今，故不承担之后的房屋使用费及物业费。现确认2016年5月水电费11,459.40元，2016年6月水电费4,056元，对于之后的水电费，因为停水停电，故不会产生水电费，即使产生水电费，也不应由反诉被告承担。第四，反诉被告在诉讼之前的租金、物业费、水电费均按时支付，反诉原告也确认2016年6月17日之前的费用已经结清，反诉被告无违约行为，故不同意承担逾期付款违约金。第五，双方并未约定车辆停置费，且反诉被告并未占用场地或者停车位，故不同意承担车辆停置费。第六，双方并未约定广告使用费或者广告使用位，故不同意承担广告位占用费。第七，反诉被告并未多占场地，相反反诉原告将公摊面积计算给反诉被告，反诉原告已经多支付了费用，故不同意承担所谓的多占场地使用费和多占物业费。第八，租赁合同约定三个月的免租期分摊到每年计算，并非先行扣除，故反诉原告诉请的欠付一个月本身就是免租期，不应计算租金，不同意支付。本院经审理认定事实如下：2014年12月10日，上海申朝实业有限公司(出租方，甲方)与丁敬田(承租方，乙方)签订《房屋租赁协议》，其中约定甲方将位于上海市浦东新区上南路5209弄申朝二号楼一层建筑面积为2360平方米的房屋出租给乙方作商场使用；使用期7年，甲方于2014年12月18日起将出租房交付乙方使用，至2021年12月17日止；第一年租金按每天每平方米2元(不含税)计算，年租金为1,722,800元。第二年租金按每天每平方米2.1元(不含税)计算，第三年租金按每天每平方米2.3元(不含税)计算，第四年开始每年租金在原有租金基础上递增6%；房屋租费的付款依据先付后用的原则，协议签订后，乙方于2014年12月18日前支付861,400元的租金，以后6个月付费一次，每次支付时间为实际使用前30天支付租金，每次付费为864,100元；免租期3个月，自2014年12月18日起至2015年3月17日止，租金支付时间为每年11月18日及5月18日；乙方须向甲方支付房屋租赁保证金(二个月租费)计287,100元；乙方使用的水、电等费用均按照甲方现在标准计算，水费7.5元/立方米(含排污费)，用电量核定配置30千瓦，每度电费为1.5元；乙方每月支付物业管理费，按每月每平方米3元计算，每年总费用84,960元，付款方式为6个月一付，每次付费为42,480元，每次付费时间为实际使用前30天；车辆停置费由物业统一管理，乙方必须服从甲方物业对于车辆及人员的管理。一楼公共部位由物业统一管理；上列所涉的费用支付方式，将由甲方每月按乙方使用情况，详列收费通知(附相关凭证)，避免拖欠，如违约、逾期1天则按所欠金额的万分之四支付滞纳金；除房屋内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修或变更原有设施的，乙方须出图和书面说明，并经过甲方同意，一切费用均由乙方自理；甲方房屋属于临时建筑，无产权证；甲方负责安装消防一次合格，乙方负责二次消防安装合格。租赁协议签订后，丁敬田支付保证金287,100元。2015年6月5日，上海申朝实业有限公司(出租方，甲方)与丁敬田(承租方，乙方)签订《协议》，载明：根据原始合同以及甲乙双方协定，甲方同意在原始合同开始三年内免除乙方三个月免租期，免租期形式为每年第二季度(5月18日至11月18日)分别免除一个月租金，期限从2014年12月18日至2017年12月17日止。审理中，丁敬田确认2016年5月水电费1,1459.40元，2016年6月水电费4,056元，同意按实结算。关于停水停电时间，丁敬田主张为2016年6月16日；上海申朝实业有限公司则表示：因为丁敬田欠付租金，故在2016年7月底采取停水停电措施。审理中，丁敬田申请对涉案房屋的装修价值进行司法鉴定。2017年1月18日，上海东方投资监理有限公司出具司法鉴定报告，鉴定意见为：工程造价1,818,205元，现值金额1,208,840元，其中无争议部分：1、室内装修鉴定造价985,003元，现值金额642,988元；2、水电安装鉴定造价129,645元，现值金额84,629元；小计鉴定造价1,114,648元，现值金额727,617元；争议部分：3、室外装修鉴定造价263,857元，现值金额172,240元；4、空调安装鉴定造价189,700元，现值金额145,788元；5、消防工程鉴定造价250,000元，现值金额163,194元；小计鉴定造价703,557元，现值金额481,222元。关于现值金额的计算：现值金额=原值金额×(1-已使用年限/现值年限)；现值年限(装修工程按72个月)，即原值金额×(1-25/72)工程造价；(安装工程按72个月)，即原值金额×(1-25/72)工程造价；(空调安装按108个月)，即原值金额×(1-25/108)；鉴定中心依据上述涉案施工期建造价格与实际使用年限综合鉴定现值金额。丁敬田为此支付鉴定费45,000元。本院认为，法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案租赁房屋无产权证明及合法建造手续，原、被告之间的房屋租赁协议依法应确认为无效。合同无效，因该合同取得财产应予返还，故原告要求被告退还保证金，依法有据，本院予以支持。关于搬迁费用，因原告未提供充分证据证明，且无合同及法律依据，故本院难以支持。关于装修损失，结合鉴定报告分析如下：1、关于被告所述装修损失应由原告自行承担问题。被告认为，根据租赁协议约定，如果原告要求重新装修的，需要出具相应图纸及说明，征得被告同意。原告装修并没有经过被告书面同意，也未出具书面图纸说明，故相应装修损失由原告自行承担。原告认为，租赁合同没有明确需要以书面方式对装修进行确认，原告装修经过被告认可，且原告装修长达数月，被告也没有制止原告装修，故被告同意原告装修，相应装修损失应由被告承担。本院认为，租赁房屋所在一层，被告仍有部分面积作为招商部办公之用，故被告应知悉原告装修事实，其并未对原告装修提出异议，同时结合租赁协议约定免租期、房屋用途、一般经营习惯等，也可以推定被告同意原告装修，对于相应装修损失应依法分担。2、关于现值金额问题。被告认为应对装修残值直接的时间节点进行评估。鉴定人表示，依据施工期的建造价格，再结合实际使用年限、现场状况等综合鉴定现值金额。本院认为，鉴定人及鉴定报告就此已作明确解释，且据此计算现值金额并无不当，原告主张缺乏依据，不予采纳。3、关于材料价款问题。被告认为，施工材料没有具体品牌、规格、产地，认定的价格缺乏依据。鉴定人表示，根据现场施工的材料品质，也就是市场普通的装修材料，也符合市场普通的材料价格。本院认为，鉴定人就此已作明确解释，原告此项主张缺乏依据，不予采纳。4、关于室外装修问题。被告认为，原告未能提供证据证明其对室外进行装修，室外装修涉及门前装修，门前属于公共部分，还包括二楼，均系被告对整个大楼装修时一并予以装修，并非原告装修。原告认为，室外装修系原告出资装修，且经过被告同意。本院认为，根据鉴定报告，原、被告争议的室外装修为门头装修工程，主要包括广告牌、地砖、吊顶等，应系原告为经营所需进行的相应装修，被告主张由其装修，不符合常理，本院不予采信。5、关于空调安装问题。被告认为，鉴定人按照原告提供的送货单复印件鉴定，缺乏依据，无法保证真实性。鉴定人表示，空调现场存在，原告虽未提供图纸，但鉴定人根据工作经验，并结合空调数量、相应管道走线等进行预估，原告提供的各项凭证中的价格符合市场价格，故予以采纳。本院认为，鉴定人结合工作经验及现场情况，对空调安装工程的鉴定，无不当，本院予以采信，对于被告的主张，本院不予采纳。6、关于消防工程问题。被告认为，首先，鉴定人按照原告提供的合同及单据复印件鉴定，缺乏依据，无法保证真实性，应按照正规发票及正式合同。其次，消防安装合同的主体并非原告，而且存在一次、二次安装，不能证明系原告安装。原告认为鉴定的消防工程指第二次消防工程，租赁合同约定由原告负责第二次消防安装，实际施工时间在被告将租赁房屋交付给原告之后，工程款25万元现金支付，由于施工地点在申朝大厦，所以合同主体写了被告。鉴定人表示，二次消防工程现场存在，因为涉及隐蔽工程，而原告没有提供图纸，鉴定人根据现场及原告提供的消防合同及支付单据，并结合工作经验进行预估，原告提供的支付价格符合市场价格。本院认为，鉴定人明确二次消防工程现场存在，根据其工作经验预估工程价格符合市场价格，本院予以确认。租赁协议约定二次消防工程由原告负责，原告也提供了消防合同及支付单据，施工时间在被告交付房屋之后，虽然合同中建设单位(甲方)填写为被告，但原告对此已作合理解释，故原告关于其出资负责二次消防工程的主张，本院予以采信。被告的相应主张，缺乏依据，本院不予采纳。综上，本院依法确定原告出资的涉案工程总造价为1,818,205元，现值金额为1,208,840元。原告出租无产权证明及合法建造手续的房屋显有过错;租赁合同中明确房屋无产权证，因此被告应当知晓无产证房屋的性质，其作为承租人对租赁物未经审慎的审查义务，对于合同无效亦有责任。本院结合双方对合同无效的过错责任等酌情确定原告应当赔偿被告的装修损失为725,304元。关于反诉部分。因涉案房屋租赁合同无效，故反诉原告要求解除合同的诉请，本院不予支持。合同无效后，反诉被告再行使用涉案房屋失去了合同依据，理应迁出并返还房屋。反诉被告实际使用了房屋，应当支付使用期间的房屋使用费。审理中双方对停水停电时间产生争议，结合2015年5月、6月的水电费的金额，可以推断出反诉被告所述2016年6月16日起停水停电更符合客观事实，因此，对于2016年6月18日之后的房屋使用费，本院考虑到停水停电情况酌定为每月74,340元。关于物业管理费，本院参照租赁合同约定的标准及房屋的实际情况酌定为每月3,540元。关于2015年5月、6月水电费，反诉被告实际使用，理应支付。关于逾期付款违约金，涉案租赁合同无效，违约金条款亦无效，故该项诉请，缺乏依据，本院不予支持。关于车辆停置费、广告位占用费、多占场地使用费及物业费，依据不足，本院不予支持。关于反诉原告主张的欠付一个月租金，双方协议约定租赁合同开始三年内免除三个月免租期，免租期形式为每年第二季度(5月18日至11月18日)分别免除一个月租金，系双方对租金标准的约定，故反诉原告该项主张，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)丁敬田与被告(反诉原告)上海申朝实业有限公司于2014年12月10日签订的《房屋租赁协议》无效；二、被告(反诉原告)上海申朝实业有限公司于本判决生效之日十五日内退还原告(反诉被告)丁敬田保证金287,100元；三、被告(反诉原告)上海申朝实业有限公司于本判决生效之日十五日内赔偿原告(反诉被告)丁敬田装修损失725,304元；四、原告(反诉被告)丁敬田于本判决生效之日十五日内自上海市浦东新区上南路5209弄申朝二号楼一层房屋迁出，将房屋返还被告(反诉原告)上海申朝实业有限公司；五、原告(反诉被告)丁敬田于本判决生效之日十五日支付被告(反诉原告)上海申朝实业有限公司房屋使用费：按照每月74,340元的标准，自2016年6月18日起计算至实际返还租赁房屋之日止；六、原告(反诉被告)丁敬田于本判决生效之日十五日支付被告(反诉原告)上海申朝实业有限公司物业管理费：按照每月3,540元的标准，自2016年6月18日起计算至实际返还租赁房屋之日止；七、原告(反诉被告)丁敬田于本判决生效之日十五日支付被告(反诉原告)上海申朝实业有限公司2016年5月水电费11,459.40元、2015年6月水电费4,056元，合计15,515.40元；八、驳回原告(反诉被告)丁敬田的其余本诉诉讼请求；九、驳回被告(反诉原告)上海申朝实业有限公司的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费27,642元，鉴定费45,000元，合计72,642元，由原告(反诉被告)丁敬田负担29,057元，被告(反诉原告)上海申朝实业有限公司负担43,585元。反诉案件受理费(已减半收取)6,243元，由原告(反诉被告)丁敬田负担2,497元，被告(反诉原告)上海申朝实业有限公司负担3,746元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁审 判 员  祝 芬人民陪审员  曹 璐二〇一七年四月十四日书 记 员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。