北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终3941号上诉人（原审第三人）：田金娥，女，1968年12月13日出生。委托诉讼代理人：刘勇才，北京市高顿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市安华东里粮油副食商店。法定代表人：任广，经理。委托诉讼代理人：杜昂伦,河北章海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孟立君，男，1965年10月24日出生。委托诉讼代理人：龚俊峰，北京昊庭律师事务所律师。原审第三人：袁澎，男，1957年3月15日出生。原审第三人：马林，男，1962年10月18日出生。上诉人田金娥因与被上诉人孟立君、北京市安华东里粮油副食商店（以下简称安华东里副食店）、原审第三人袁澎、马林房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初9210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月15日进行了询问，上诉人田金娥及其委托诉讼代理人刘勇才、被上诉人孟立君及其委托诉讼代理人龚俊峰、被上诉人安华东里副食店法定代表人任广及其委托诉讼代理人杜昂伦、原审第三人袁澎到庭参加诉讼，并于2017年4月6日公开开庭进行了审理。上诉人田金娥及其委托诉讼代理人刘勇才、被上诉人孟立君及其委托诉讼代理人龚俊峰、被上诉人安华东里副食店法定代表人任广及其委托诉讼代理人杜昂伦到庭参加了诉讼，原审第三人袁澎、马林经本院合法传唤未到庭参加诉讼，并申请法院缺席审理。本案现已审理终结。田金娥的上诉请求为：1.请求撤销一审判决第一项、第三项，依法改判由孟立君返还房屋、由孟立君向安华东里副食店支付房屋占用费。2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：第一，一审判决田金娥与孟立君签订的合同解除判决有误，与（2015）朝民初字第18393号民事判决内容存在矛盾。（2015）朝民初字第18393号判决书第五页上半部分记载法院对于孟立君主张的合同终止期限为2015年11月20日不予采信，但可以推定双方合同终止日期应该晚于2015年11月20日。本案一审判决中认定双方就涉案房屋的租期为2013年9月29日-2015年11月20日，与之前的判决确认内容相互矛盾。一审判决认定该合同已经解除不得终止是错误的。田金娥和孟立君之间的房屋租赁合同至今没有解除。第二，一审法院没有查清现在房屋实际占用人到底是谁。田金娥现在有新证据证明现在房屋实际占有人是李某。这些事实一审法院没有查清。第三，安华东里副食店不是适格的原告，其并非合同相对方，没有理由起诉田金娥为本案的当事人。另补充，关于安华东里副食店的主体资格问题，根据相关法律规定，如果安华东里副食店以合同纠纷的形式起诉田金娥，则不属于合同的当事人之一，安华东里副食店没有理由起诉田金娥作为本案的当事人。如果安华东里副食店以物权形式起诉，安华东里副食店又不是该房屋的合法产权人，没有权利提起诉讼。故安华东里副食店在一审中作为原告起诉地位是不适格的。孟立君辩称：第一，（2015）朝民初字第18393号判决已经生效，田金娥如果不服可以申请再审，和本案无关。第二，一审查明的事实足以认定涉案房屋实际控制人是田金娥，所以孟立君要求法院驳回上诉，维持原判。同意一审法院查明的主体事实。安华东里副食店辩称：同意一审判决。在一审庭审中田金娥当庭已经陈述其是实际占有人，这个是一审查明并且经过当事人认定的。现在田金娥称实际占有人是案外人和马林与事实不符，也与田金娥的一审陈述不符。针对时间问题，不同意田金娥的观点，说解除时间晚于2015年11月20日，但是并不是说至今未解除，即使合同未解除也不影响安华东里副食店向房屋实际占有人主张权利。所以安华东里副食店认为一审法院认定事实清楚。而且合同解除并不是一审判决的依据。安华东里副食店是适格的主体，一审查明的事实与实际情况是相符的。袁澎辩称：既然房屋租赁存在纠纷，谁跟谁有合同，就应该找谁。本身房屋产权是朝阳区粮食局的，是为了照顾职工和任广签订的合同，任广是粮食局的职工。合同当中明确约定不能转租转借等，但是任广租给了孟立君，孟立君又租给了田金娥，所以这几年来回来去倒腾。袁澎是2016年3月14日把钥匙交给任广之后搬走的。田金娥和孟立君的纠纷袁澎不清楚，孟立君和任广的纠纷袁澎也不清楚。马林未出庭，亦未答辩。一审法院审理查明：北京市朝阳区某号房屋的所有权人登记为北京市朝阳区粮食局。2000年11月28日，北京市朝阳区粮食局（出租方）就涉案房屋与北京任兴旺商贸中心（承租方）签订房屋租赁合同，租赁期间2000年12月1日至2015年11月30日。2001年11月26日，北京市朝阳区粮食局（甲方、出租方）、北京任兴旺商贸中心（乙方、原承租方）、安华东里副食店（丙方、现承租方）三方签订变更协议，将原租赁合同的承租方由北京任兴旺商贸中心变更为安华东里副食店。2007年4月6日，安华东里副食店与孟立君签订房屋租赁合同，约定承租方不得将该房屋场地全部或部分转租、转借、转包、转让、联营或委派他人代理经营，租赁期间从2007年4月6日到2015年11月30日止，年租金16万元；出租方发现承租方有私自转租，转借、转包、转让，联营承租的房屋场地情况，有权通知承租方限时改正，如承租方在接到通知的一个月后仍不停止转租、转借、转包、转让、联营等行为，视承租方单方面毁约，出租方有权收回全部房屋场地使用权，承租方无权索回装修改造费用；租赁终止后5日内，双方未续签新的《房屋租赁合同》，承租方又未将房屋场地交还出租方的，承租方从租赁终止之日至其实际腾房日，每日向出租方支付相当于租期内每日租金两倍的赔偿金。后孟立君将涉案房屋转租给田金娥使用，孟立君与田金娥之间曾就涉案房屋发生过诉讼，在该次诉讼中，法院作出（2015）朝民初字第18393号民事判决书，认定孟立君与田金娥之间就涉案房屋的租期为2013年9月29日至2015年11月20日，年租金为27万元。涉案房屋目前由田金娥控制、使用。田金娥主张其引进了马林进行餐饮经营，田金娥与马林之间系合作关系，非租赁关系。马林亦认可系合作关系。另查，后北京市朝阳区粮食局将涉案房屋委托北京市中良实业总公司对外出租管理。2015年10月14日，北京市中良实业总公司（出租方、甲方）与安华东里副食店就涉案房屋签订房屋租赁合同，延长租期从2015年12月1日起至2018年11月30日止。安华东里副食店法定代表人任广收取了案外人马林给付的20万元。经询，任广或安华东里副食店与马林之间无书面租赁协议，马林主张由于任广未能整体收回涉案房屋，其未与任广签订协议，支付给任广的20万元系看任广家庭困难，借给任广的，并非房租。马林与任广之间的债权债务关系，双方同意自行解决。关于田金娥与马林、袁澎之间的房屋使用费：孟立君主张田金娥将房屋分别租给了马林（年租金标准30万元）、袁澎（年租金标准6万元），马林主张其每年交给田金娥29万元。各方均未向法院提交田金娥与马林、袁澎之间的书面协议。一审法院认为：当事人应当按照合同约定履行己方义务。本案中，安华东里副食店将涉案房屋转租给孟立君，并约定孟立君不得转租、转借等，并且明确约定了租赁期间截止日期，孟立君应当按照合同约定使用、交还涉案房屋。孟立君转租涉案房屋，且未按时将涉案房屋交还安华东里副食店，根据合同约定应向安华东里副食店承担违约责任。考虑到孟立君作为承租人，已足额向安华东里副食店支付了合同期内的租金，同时亦积极主张次承租人田金娥交还涉案房屋，就其本身的违约情形以及对安华东里副食店造成的损害后果来看，不宜让孟立君承担过重的违约责任。安华东里副食店向孟立君主张的违约赔偿数额过高，法院根据案情予以酌定。根据相关法律规定，房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，孟立君与田金娥之间的租赁合同期限为2013年9月29日至2015年11月20日，年租金标准为27万元，该事实已经人民法院生效判决予以确认。田金娥在合同到期后负有腾房义务，应当积极交还涉案房屋。田金娥在合同期限届满后仍使用涉案房屋至今，应当向安华东里副食店支付房屋占有使用费。关于房屋占有使用费，法院认为应参考田金娥收取涉案房屋的费用标准，同时适当高于孟立君与田金娥之间的租金标准，根据已查明的事实并结合本案案情予以酌定具体数额。安华东里副食店已提交证据证明其是涉案房屋的合法管理人，故作为承租人的孟立君、次承租人的田金娥负有向安华东里副食店交还涉案房屋的义务。田金娥与马林、袁澎之间的债权债务关系，安华东里副食店或任广与马林之间的债权债务关系，各方可依约定或根据法律规定另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、孟立君、田金娥于判决生效后七日内将北京市朝阳区安华里二区14号房屋全部腾空后交付北京市安华东里粮油副食商店。二、孟立君于判决生效后七日内给付北京市安华东里粮油副食商店违约金一万元。三、田金娥于判决生效后七日内给付北京市安华东里粮油副食商店房屋占有使用费（按照年租金29万元的标准，从2015年12月1日支付到实际腾房之日止）。四、驳回北京市安华东里粮油副食商店的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，田金娥向本院提交两份新证据。证据一是合伙协议，证明涉案房屋由田金娥和姜某共同承租，本案被告应为田金娥和姜某。证据二是房屋合作经营协议，证明涉案房屋由李某实际占用，本案涉案房屋实际占用人是李某并非田金娥，田金娥和李某形成了合法有效的承租关系，本案次承租人是李某而不是田金娥。安华东里副食店对证据一的真实性不认可，认为与本案没有关联性，且不属于新证据，该协议双方是田金娥和姜某，姜某在一审和二审中都作为旁听人员，从未提出过存在该份协议。对证据二的真实性不认可，认为与本案没有关联性。田金娥在一审中认可涉案房屋由田金娥实际占有使用的事实，田金娥的二审理由与一审当庭陈述认可的事实是相互矛盾的，所以不认可田金娥该份证据的证明目的。孟立君对两份证据的真实性、关联性、证明目的均不认可。第一，两份协议都是合伙或合作协议，并没有标明双方是合同关系，因此是属于合伙关系。且一审中田金娥自认涉案房屋由田金娥控制使用，该证据亦不符合新证据要求，一审中姜某也多次旁听案件，没有对田金娥的陈述提出任何质疑。本院经审查认为，证据一、二均不属于二审新证据，且亦不能证明其证明目的。田金娥对一审判决中北京市朝阳区人民法院作出的（2015）朝民初字第18393号民事判决书中的认定提出异议。经本院查明，一审法院上述事实查明有误，本院予以纠正。北京市朝阳区人民法院于2015年9月30日作出的（2015）朝民初字第18393号民事判决书中认定“根据双方提交的证据情况，现无法认定双方就租赁期限的终止时间有明确约定，故田金娥要求本院确认合同租赁期限于2018年9月29日终止的反诉请求本院无法支持。鉴于孟立君立案时提交的《房屋租赁合同》复印件与庭审中提交的合同原件不一致，本院对于孟立君主张的合同终止期限为2015年11月20日亦不予采信，但根据孟立君的诉讼请求，可以推定双方合同终止期限应当晚于2015年11月20日”。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案涉案房屋产权人为北京市朝阳区粮食局，根据查明的事实，北京市朝阳区粮食局委托北京市中良实业总公司与安华东里副食店签订房屋租赁合同，该合同合法有效，安华东里副食店系涉案房屋的第一手承租人，依约在租赁期内对该房屋享有合法使用权。在一审庭审中，田金娥自认系涉案房屋的实际控制人和使用人，二审中虽予以否认，但未提供充分证据予以证明，故安华东里副食店作为该房屋的合法使用权人，有权起诉田金娥返还房屋并支付使用费。田金娥上诉主张安华东里副食店不是本案适格原告，田金娥不是涉案房屋占有、控制人，均缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。安华东里副食店就涉案房屋与孟立君签订了房屋租赁合同，双方之间形成了房屋租赁合同关系，双方当事人均应依约履行己方义务。根据合同约定，孟立君不得转租、转借涉案房屋，孟立君应当按照合同约定使用、交还涉案房屋。孟立君转租涉案房屋，且未按时将涉案房屋交还安华东里副食店，根据合同约定应向安华东里副食店承担违约责任。一审法院考虑到孟立君作为承租人，已足额向安华东里副食店支付了租金，同时亦积极主张次承租人田金娥交还涉案房屋，酌定孟立君向安华东里副食店支付违约金1万元，各方对此未提出上诉，本院亦不持异议。根据合同法的规定，当事人之间订立的租赁合同未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，也视为不定期租赁。不定期租赁，当事人可以随时解除合同。已经生效的（2015）朝民初字第18393号民事判决书中认定，根据双方提交的证据情况，无法认定孟立君与田金娥之间就租赁期限的终止时间有明确约定，故双方之间为不定期租赁。结合孟立君在（2015）朝民初字第18393号案件中向田金娥主张租赁合同期限到2015年11月20日，田金娥亦在一审中提供房屋清退告知函照片载明孟立君于2015年11月13日向田金娥发出通知解除租赁合同，并要求田金娥于2015年11月21日腾房的事实，孟立君已经明确告知田金娥双方租赁合同解除期限为2015年11月20日，故一审法院认定孟立君与田金娥双方之间合同期限至2015年11月20日止的理由虽然有误，但日期并无不当，本院对双方租赁合同期间亦予以确认。田金娥上诉主张与孟立君之间房屋租赁合同至今未予以解除，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。根据相关法律规定，房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，孟立君与田金娥合同终止期限为2015年11月20日。田金娥在合同到期后负有腾房义务，应当积极交还涉案房屋。田金娥在合同期限届满后仍使用涉案房屋至今，应当向安华东里副食店支付房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的金额，参考已生效判决及田金娥收取涉案房屋租金的费用标准，一审法院酌定房屋占有使用费为年租金29万元并无不当。安华东里副食店是涉案房屋的合法管理人，故作为承租人的孟立君、次承租人的田金娥负有向安华东里副食店交还涉案房屋的义务。田金娥与马林、袁澎等人之间的债权债务关系，安华东里副食店或任广与马林之间的债权债务关系，一审法院认定各方可依约定或根据法律规定另行解决亦无不当。综上所述，田金娥的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由田金娥负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 全奕颖审 判 员 何灵灵审 判 员 陈敏光二〇一七年四月二十五日法官助理 王海宁法官助理 薛俣潇书 记 员 田亚男