广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0802民初228号 原告：新疆广汇物业管理有限公司贵港分公司，住所地：广西贵港市港**和平路**。 负责人：解家权,总经理。 委托诉讼代理人：谭振裕，广西诚济律师事务所律师。 被告:刘为惠，男，1956年2月15日出生，汉族，住广西贵港市港**。 委托诉讼代理人：邓带莲，女，1958年8月27日出生，汉族，住广西贵港市港**。与其系夫妻关系。 被告：邓带莲，身份情况同上。 原告新疆广汇物业管理有限公司贵港分公司诉被告刘为惠、邓带莲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月11日受理后，依法适用简易程序于2017年2月28日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人谭振裕、被告邓带莲并作为被告刘为惠的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同向原告支付拖欠的物业费等费用共计人民币7008.59元及违约金1111.5元（以实际逾期发生之日起为计算标准，暂计至2016年4月30日，以后计算至清偿日止）；2、判令本案全部诉讼费用及原告实现债权所需要费用由被告承担。事实与理由：被告在2009年5月22日购买开发商广西广汇投资发展有限公司开发建设的“广汇·东湖城”岚湖嘉荷组团22号楼2-402号房，并于2010年8月13日办理了房屋交付手续，正式成为“广汇·东湖城”业主。“广汇·东湖城”小区原前期物业管理企业为北京均豪物业管理有限责任公司，后该公司退出“广汇·东湖城”小区的前期物业管理，由原告与开发商广西广汇投资发展有限公司签订前期物业服务合同，接手成为“广汇·东湖城”小区的前期物业管理企业，在接手该小区后，原告与小区的业主重新换签了前期物业管理协议，在接手该小区时，共有业主1185户，换签了933户。因各种原因，被告没有换签前期物业管理协议，但一直接受者原告提供的物业服务，双方已经形成了事实上的物业服务法律关系。自2012年6月21日至今，被告一直没有拖欠原告的物业费等费用，经原告一再催收，被告均没有支付。 被告刘为惠、邓带莲辩称，原先提起的诉讼请求不合理也不合法，应予以驳回。被告没有拖欠物业费，物业公司承诺其免交2015年2月6日之前的物业费及欠款。因为其房顶漏水、门口路灯不亮，物业从没有维修，致使其不交物业费。 本院经审理认定事实如下：2008年11月12日，北京市均豪物业管理有限责任公司与广西广汇投资发展有限公司签订了编号为08081802的《前期物业服务合同》，成为“广汇·东湖城”小区前期物业管理企业，2012年5月31日，该公司退出“广汇·东湖城”小区的前期物业管理。2012年7月1日，原告新疆广汇物业管理有限公司贵港分公司与广西广汇投资发展有限公司签订了编号为GXGH2012-89号的《前期物业服务合同》，成为“广汇·东湖城”小区的前期物业管理企业。原告与小区的933户业主重新换签了前期物业管理协议。《前期物业服务合同》约定：本合同期限自签约之日起生效；至业主委员会代表全体业主并与新选聘的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时起本合同自行终止。 2009年5月22日,被告刘为惠、邓带莲购买广西广汇投资发展有限公司开发建设的“广汇·东湖城”22幢2单元3A02号房，被告刘为惠、邓带莲为“广汇·东湖城”业主。被告刘为惠、邓带莲没有与原告换签前期物业管理协议，但两被告一直接受着原告提供的物业服务，双方已形成了事实上的物业服务关系。 上述合同签订后，原告依约履行了义务，但两被告没有按约定交纳相关物业管理服务费用，自2011年11月1日至2012年6月30日，两被告拖欠物业费651.4元、电梯费190.90元、公共维修基金44.30元、水费35.20元、电费55.50元、垃圾费56元、公摊费237.40元，合计1270.70元。自2012年7月1日至2016年4月30日，两被告拖欠物业费3495.20元、电梯费1087元、公共维修基金581.40元、水费312.82元、垃圾费259元，合计5735.42元。经原告多次催收，两被告均不支付。 以上事实，有《商品房买卖合同》、《前期物业管理合同》（北京均豪物业公司）、《前期物业服务合同解除协议书》、《前期物业管理合同》（新疆广汇物业管理有限公司贵港分公司）、律师函、缴费通知、新疆广汇物业管理有限公司广西区域收费票据、已交费明细、费用总表、费用明细表等证据及双方当事人的陈述为证、足以认定。 本院认为，原告新疆广汇物业管理有限公司贵港分公司与广西广汇投资发展有限公司签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，合法、有效，双方之间构成物业服务合同关系，双方应按照合同约定，严格履行合同义务。本案中，原告依约并实际为“广汇·东湖城”小区提供了物业管理服务，被告刘为惠、邓带莲作为该小区的物业使用人，是物业管理服务的受益人，应当依照合同的约定及时支付相应的物业管理费等费用。现原告诉请两被告共同支付自2011年11月1日至2016年4月30日拖欠的物业费等费用共计7006.5元，但根据《前期物业服务协议》约定，原告与广西广汇投资发展有限公司之间的物业服务合同于2012年7月1日成立并生效，原告从2012年7月1日起才开始向两被告提供物业管理服务，故原告无权向两被告主张2012年7月1日之前的物业费等费用。经本院核算，两被告自2012年7月1日至2016年4月30日拖欠物业费3495.20元、电梯费1087元、公共维修基金581.40元、水费312.82元、垃圾费259元，合计5735.42元，超出部分本院不予支持。同时，因两被告没有按合同规定履行缴付物业费的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《前期物业服务协议》关于业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的约定，应从逾期之日起按日以应交额的2‰计付违约金，约定过高，且原告提交《收取违约金说明情况》与此约定交纳违约金的计算不一致，故综合本案及两被告的违约情况，本院酌情予以调整，两被告支付原告违约金200元。 两被告提出物业公司承诺免交2015年2月6日之前的物业费等费用的辩解意见，没有相应的证据证实，本院不予以采纳。两被告提出因为其房顶漏水、门口路灯不亮，物业从没有维修，致使其不交物业费的辩解意见，根据合同约定，业主应及时、足额支付物业管理费，如果认为物业公司服务存在不到位的情况，可依法另行向物业公司主张要求继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，但不能作为不交物业管理费的抗辩理由，故两被告这一辩解意见，本院不予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告刘为惠、邓带莲支付给原告新疆广汇物业管理有限公司贵港分公司自2012年7月1日至2016年4月30日的物业费3495.20元、电梯费1087元、公共维修基金581.40元、水费312.82元、垃圾费259元； 二、被告刘为惠、邓带莲向原告新疆广汇物业管理有限公司贵港分公司支付违约金200元； 三、驳回原告新疆广汇物业管理有限公司贵港分公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起，向本院申请强制执行。 本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘为惠、邓带莲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户银行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  陆婷婷 二〇一七年四月七日 书记员  韦小小