上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初26605号原告：中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处，住所地浙江省宁波市。法定代表人：蔡匡朗，处长。委托诉讼代理人：周伟巍、王毅伟，上海市东方正义律师事务所律师。被告：陈志勇，男，1959年2月5日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：张秉峰，上海市迅峰律师事务所律师。原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处与被告陈志勇房屋租赁合同纠纷一案，本院曾于2016年9月28日以(2016)沪0109民初8809号民事判决书作出一审判决。陈志勇不服，上诉于上海市第二中级人民法院。上海市第二中级人民法院审理后，以原审法院判决事实认定不清为由，于2016年12月1日以(2016)沪02民终9639号民事裁定书，裁定：撤销上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初8809号民事判决，发回上海市虹口区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周伟巍、王毅伟，被告及其委托代理人张秉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处向本院提出诉讼请求：1、判令被告携物品迁出上海市广灵四路XXX号、广纪路XXX号、XXX号、XXX号房屋(以下简称系争房屋)，将该房屋返还原告；2、被告支付2015年1月1日至2015年12月31日期间的租金212,430元；3、被告支付逾期支付租金的违约金88,960元(按滞交经费总额的千分之一为标准，计算至2016年6月15日)；4、被告支付房屋使用费，以月租金17,702.50元为标准，从2016年1月1日起支付至被告实际迁出之日止。事实和理由：原告经授权取得对系争房屋的出租管理权。2013年6月20日，原、被告签订《军队房地产租赁合同》，约定原告出租系争房屋供被告使用，约定租期2013年7月1日至2015年12月31日止，租金每年212,430元，按半年结算，被告于每半年前十日支付。被告逾期支付租金，每逾期一日，按滞交经费总额的千分之三向原告支付违约金。被告使用系争房屋后，正常支付租金至2014年年底，未按合同交纳2015年整年租金，原告多次催讨，被告仍不支付。合同租期届满后，原告要求被告及时迁出系争房屋，被告至今拒不迁出，故起诉。对收取过被告支付的租赁保证金52,870元可以退还被告。被告陈志勇辩称，2010年开始，被告就向原告承租系争房屋，用于经营服装店、干洗店、小吃店等业务。2013年，原、被告第二次签订租赁合同，租金及期限如原告所述，每月租金为17,702.50元。合同签订后，被告支付过租赁保证金52,870元。原告曾承诺被告可长期租用系争房屋，系争房屋当时破烂不堪，被告耗时多日、花费巨资多次装饰装修，为此出售自有的唯一住房。2015年4月，原告却通知合同到期后不再续签，被告为此与原告多次协商，但原告仍不同意续签合同，被告因此未向原告支付2015年的租金，被告支付租金至2014年12月31日。被告认为，原告违约在先，被告系事出有因才拒付租金，不同意支付逾期支付租金的违约金。且该违约金约定显属过高，若应支付违约金，请求予以减少。被告签署《腾退协议》，是因为当时原告告知签订《腾退协议》后，双方可续签租赁合同，在此情况下被告才签署该协议，事后原告又违背诚信不同意续租。2016年1月上旬开始，原告对系争房屋断水断电，被告无法正常使用，不同意支付使用费。系争房屋的使用人和产权人不一致，原告主体不适格。系争房屋的租赁不符合相关规定，属于违章建筑。房屋的租赁合同还未生效，没有经过上级审批，影响了被告的经营，是原告的过错。综上，不同意原告所有诉请。经审理查明，根据产证记载，上海市中山北一路XXX号XXX-XXX幢房屋登记所有权人为中国人民解放军总后勤部，所有权性质为军产，住用单位中国人民解放军海军九Ｏ二工厂(以下简称九Ｏ二工厂)，包含多幢房屋；其中位置在广纪路靠广灵四路路口的第10幢房屋即系争房屋，产证记载为一层，面积87平方米。中山北一路XXX号自2005年起变更为广纪路XXX号，系争房屋则分隔为四间，标记门牌号分别为广灵四路XXX号和广纪路XXX号、XXX号、XXX号。在出租之前，系争房屋已被加盖为二层，但原告无法提供相关许可证等证明房屋扩建存在合法手续。原告经授权对系争房屋进行出租管理。被告自2010年起承租系争房屋，用于经营服装店、干洗店、小吃店等业务。2013年6月20日，原告为出租方(甲方)、被告为承租方(乙方)再次签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将广灵四路XXX号，广纪路XXX号(实际包括门牌号209号、213号、217号)建筑面积168平方米(一层108平方米，二层60平方米)出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租房地产做了充分了解，愿意承租该房地产；租赁用途经营服装、鞋等；租赁期限2013年7月1日至2015年12月31日；租金总额531,075元(不含水、电、暖、气、设备、物业等费用)，年租金212,430元；租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方；自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付租赁保证金52,870元；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供由甲方提供的水、电等。被告使用系争房屋后，正常支付租金至2014年12月31日。2015年4月13日，原告委托九Ｏ二工厂发出《通知》载明，“陈志勇：根据总部、海军的文件、政策要求，各单位一律不准出租军事行政区的房地产，已经出租的，2015年10月底前全部停止，贵单位承租的部队空余房地产经认定为军事行政区范围，属于必须清理的违规租赁项目。根据双方租赁合同约定，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整造成合同无法履行的，双方均不承担责任。请贵单位于2015年10月20日前，在交清截止日期前的房租后，将承租部位清空并交还我部，届时部队将组织验收，望贵单位予以配合，逾期不交，我部将采取措施强行收回。”2015年9月25日，被告签署《腾退承诺书》写明：本人陈志勇，承租系争房屋，自2015年4月接到关于停止租赁部位的通知之日起……现郑重承诺如下：1、2015年12月31日与甲方终止租赁关系，租金交至2015年12月31日；2、2016年1月10日前主动退出租赁场所，并将所有房产完好交还部队。2015年12月30日，九Ｏ二工厂再次发出通告，要求被告于2015年12月31日停止经营并尽快腾空所有物品、支付欠租，并告知若不按时间节点履行，将于2016年1月10日采取断水、断电。因被告并未迁出系争房屋，原告于2016年1月10日起对系争房屋断水断电。此后被告自行拉设电线，继续使用房屋经营。上述事实，有原告提供的租赁合同、照片、房产证、公安证明、情况说明、收据、腾退协议书，被告提供的告承租户书、情况说明、买卖合同，及当事人陈述等证据为证。本院认为，根据相关司法解释的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，系争房屋登记于产证的合法建筑面积为1层87平方米，而双方约定租赁的面积则为一层108平方米和二层60平方米，所多出的面积无房地产权证或建设工程规划许可证，属于违章建筑，就此订立的租赁合同依法无效。合同部分无效，如影响到其他部分效力的，其他部分一并无效。系争房屋租赁中的无效面积已占整体租赁面积的将近一半，如仅有合法的87平方米空间，势必无法实现当事人租赁房屋的合同目的。因此，在近半面积的租赁合同归于无效后，剩余的面积部分也受到影响，无法独立分割而维持其效力并履行，故本院认定原、被告之间的房屋租赁合同整体无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效后，承租人应将租赁房屋返还出租人，对承租人实际占有使用了租赁房屋的，应当参照合同约定的租金标准支付房屋使用费。故被告应当携其物品迁出系争房屋，并参照租金标准支付自2015年1月1日起的房屋使用费。虽然原告此后已对系争房屋断水断电，但被告既然仍继续占用房屋拒不归还，就仍应支付使用费，直至其实际迁出房屋之日止。被告支付的租赁保证金52,870元，应由原告返还。被告称其遭受了装修损失，但所提供的装修合同、装修费收据等均为个人之间形成，形式上欠缺证明力，又没有发票或转账凭证，也没有其他证据可以印证，无法认定其真实性；且租赁合同约定的租期当前早已经届满，应认为被告已实现其装修价值，即使在合同有效的情况下原告对此亦无补偿义务，则在合同无效后也已不存在装修损失，故对此不予采纳。至于原告所主张的违约金，因合同已经无效，故失去主张的依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告陈志勇应于本判决生效之日起15日内，携物品迁出上海市广灵四路XXX号，上海市广纪路XXX号、XXX号、XXX号房屋，将该房屋返还给原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处；二、被告陈志勇应于本判决生效之日起15日内支付原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处2015年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，按每月17,702.50元计算；三、原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处应于本判决生效之日起15日内，返还被告陈志勇租赁保证金52,870元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,628.25元，由原、被告各半负担2,814.12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  高行玮代理审判员  张廷奎人民陪审员  郑 雷二〇一七年四月十七日书 记 员  顾 逸附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。