广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初4707号原告（反诉被告）：刘淑清，女，1973年9月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托代理人：陈马强、江武生，分别为广东金粤律师事务所律师及实习律师。被告（反诉原告）：广州联鸿实业投资有限公司，住所地广州市海珠区新港中路艺苑南路13—27号自编30号403房（市场地址：新港西路142号大院32—35号103、104、201、202、203之一房），组织机构代码：75940596—X。法定代表人：张少玲，总经理。委托代理人：黄成，男，系该被告的职员，联系地址同该被告地址。被告：江洪平，女，1977年10月11日出生，汉族，住重庆市丰都县。委托代理人：母丽慧、吴婷，分别为广东威戈律师事务所律师及实习律师。被告：刘军，女，1978年9月17日出生，汉族，住湖南省涟源市，原告刘淑清诉被告广州联鸿实业投资有限公司（以下简称“联鸿公司”）、江洪平、刘军租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈马强、江武生，被告联鸿公司的委托代理人黄成，被告江洪平的委托代理人母丽慧、吴婷均到庭参加了诉讼。被告刘军经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告起诉及反诉答辩称：被告联鸿公司于2013年将位于广州市海珠区××、124号长江辅料城商铺出租给原告作商业经营使用，每月租金为9100元，租赁期限从2013年4月16日起至2025年4月15日止；双方就此签订了相应的租赁合同；合同签订时，被告联鸿公司告知因租赁合同没有盖章签字等因素，合同待盖章签字后才能交付给原告；合同签订后，原告按照被告联鸿公司的要求分期支付了共计902795元的款项作为预付款；2013年5月被告联鸿公司将涉案租赁商铺交付给原告使用，原告在接收了该商铺后，发现该商铺没有通过消防等验收，在原告没有租赁合同的情况下，原告无法正常使用该商铺，且被告联鸿公司在没有合同约定及法律依据的情况下收取的902795元也没有冲抵相关费用。故起诉要求判令：1、被告联鸿公司向原告退还预付租金902795元，被告江洪平、刘军对该笔款项承担连带清偿责任；2、三被告承担本案受理费。原告不同意被告联鸿公司的反诉请求，理由：1、被告联鸿公司没有在举证期间内提起反诉，现超过举证期限提起的反诉依法应另案处理，而不是在本案中进行反诉；2、租金追诉的诉讼时效是一年，超过一年的追诉期是没有胜诉权的，应依法驳回其超过一年追诉租金的部分诉讼请求；3、所谓的拖欠租金主要原因是被告联鸿公司没有依照合同约定，向原告出示相应的租赁合同以及完成相关经营需要的消防安全验收，因此，涉及到拖欠租金的法律责任应由被告联鸿公司自行承担；4、对具体拖欠租金的计算有异议，要求被告联鸿公司出示已收取租金的相关凭证予以核算，以核算现是否拖欠租金；5、原告已支付预付租金款项给被告联鸿公司，被告联鸿公司也没有和原告对预付租金的情况予以核算，因此不存在原告拖欠被告联鸿公司租金的情形。被告联鸿公司答辩及反诉称：被告联鸿公司没有收到原告支付所谓的预付租金，其他两个被告不是联鸿公司的职员，也不认识其他两个被告，该两被告与联鸿公司没有经济往来,故不存在退回的问题。被告联鸿公司已经完全按照《租赁合同》约定履行了合同义务，同时，原告违反合同约定的付款义务，根据合同约定，原告应支付租金、管理费及水电费；但在租赁期间，虽经被告联鸿公司多次催交，但原告却以各种借口拖延支付，其行为已经违反了合同的约定，给被告联鸿公司造成了较大的经济损失。故反诉要求判令：1、原告支付2014年3月至2014年11月、2015年6月至2015年8月的租金（每月9100元），2014年3月至2014年11月的管理费（每月655元）；2、本案诉讼费用由原告承担。被告江洪平辩称：1、本案案由是租赁合同纠纷，依据合同的相对性原理，被告江洪平不是本案任何一方当事人，所以不是本案的适格被告；2、在收到本案起诉材料之前，被告江洪平从来不知道自己名下有涉案银行账户的存在，收到起诉材料后，被告江洪平到银行调取了相关的流水，这个账户并非被告江洪平本人所开，账户从开户到销户就5个多月的时间，这些银行的流水都与被告江洪平没有任何的关系，而且账户中的钱款多数由被告刘军和被告联鸿公司的关联企业长江集团的负责人赵汉杰的子女赵莹莹、赵端武这些人所提取，这些款项的发生与被告江洪平没有任何的关联性，被告江洪平只是一个家庭妇女，与本案被告联鸿公司没有任何的关系，也不是其员工，所以银行流水与被告江洪平无关，另外被告江洪平想要银行出具开户和销户的情况，但是银行表示无法向被告江洪平出具，且这些开户和销户行为都不是被告江洪平所做，被告江洪平对这个情况一无所知；3、本案原告提供的所有证据都不能证明其把相关款项打入被告江洪平的账户，本案与被告江洪平没有关联性，所以请求法院驳回原告对被告江洪平的诉讼。被告联鸿公司的反诉与被告江洪平无关，故针对反诉不发表意见。被告刘军没有提出答辩意见和举证。经审理查明：海珠区××号的所有权人为广州市海珠区五凤村凤凰第一经济合作社，结构层数为2-1/2，使用性质为首、二层商铺、三层仓库。海珠区新港西路124号的所有权人为广州市海珠区五凤村凤凰第一经济合作社，结构层数为1，使用性质为商铺。2013年3月31日，原告（承租方、乙方）与被告联鸿公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》，载明：甲方同意将位于广州市海珠区××、124号甲方市场（原富庄区）自编ZA087号给乙方作为经营之用；租赁期限自2013年4月16日起至2025年4月15日止，租费从2013年4月16日起开始计算，租金标准为每月9100元；市场管理费每月按655元收取；乙方用水、电费每月按实际使用数和市场管线损耗折算及市场商户统一标准收取（水、电费单价随供水电部门收费单价调整比例而调整）；乙方应在每月5日前到甲方管理办公室向甲方缴纳当期（月）租金、管理费、水、电费等款项；本合同签订时，乙方向甲方交纳履约保证金30000元；等。原告于2013年3月30日向刘军账户转入250000元，案外人叶继来于2013年3月30日代原告向被告刘军账户转入354475元；原告于2013年9月25日向江洪平账户转入298320元。原告于2016年6月13日提起本案诉讼。被告联鸿公司于2016年8月30日本案庭审辩论结束前提出反诉请求。原告和被告联鸿公司确认以下事实：1、原告已于2013年4月16日前办理了收铺手续，涉案商铺位于门牌号码为××、××这××一体性建筑内的一楼，虽然房管部门出具的查册表显示门牌分开登记，但实际上××、124号是同一栋楼，门牌地址也为同一门牌地址即写着××、124号；2、合同约定涉案商铺的租金和管理费按月支付，当月费用当月支付。此外，原告表示：1、被告联鸿公司是以预付租金的名义要求原告支付款项，只有在缴纳了预付租金后才有权签订租赁合同使用商铺，故第1项诉讼请求的依据在于原告支付的该笔款项没有合同依据；提起本案诉讼并非表示解除合同，原告要求合同继续履行；2、原告接收涉案商铺以后有时有经营、有时没有经营；3、确认没有缴纳被告联鸿公司反诉请求中主张的期间的租金和管理费，但认为已经支付了预付租金，故不存在拖欠租金和管理费的情况；4、除了已支付的预付租金，原告也有另外向被告联鸿公司支付租金、管理费。被告联鸿公司为证明其抗辩主张和反诉请求还提交了以下证据：被告联鸿公司（承租人、乙方）与广州市海珠区凤阳街五凤凤凰第一经济合作社（出租人、甲方）于2013年8月31日签订的《广州市房屋租赁合同》，载明：甲方同意将坐落在海珠区××、124号房地产出租给乙方作首、二层商铺，三层仓库用途使用；租赁期限自2013年3月1日至2025年5月31日；乙方有权将承租房屋予以分租；等。证明被告联鸿公司有出租的权利。原告的质证意见如下：对该证据的真实性没有异议，确认涉案商铺时租赁合同所载明的范围内，门牌号是一致的。被告江洪平的质证意见如下：对该证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，该合同与被告江洪平无关。本院认为：原告与被告联鸿公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，对双方均有约束力。原告主张其向被告刘军账户转入250000元和354475元、向被告江洪平账户转入298320元是以签订租赁合同和使用涉案商铺为目的、是根据被告联鸿公司的要求以预付租金的名义支付的，但原告现表示要求继续履行租赁合同，且没有提交证据证明该款项与涉案商铺的租赁事宜存在任何关系，而被告江洪平、刘军均不表示确认，故本院对于原告的该事实主张不予采信。原告的该事实主张也与原告陈述的另外仍有向被告联鸿公司支付租金、管理费等行为不符。故原告要求被告联鸿公司向其退回预付租金的请求，依据不足，本院不予支持。鉴于原告是基于与被告联鸿公司关于涉案商铺存在租赁关系提起本案诉讼的，原告没有证据证明其向被告江洪平、刘军账户转账的款项与本案租赁合同有关，故对于原告与被告江洪平、刘军关于款项的纠纷本案暂不予处理，原告可另寻法律途径解决。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定：在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。故原告认为被告联鸿公司超过举证期限提起的反诉应另案处理的主张，依据不足，本院不予采纳。对被告联鸿公司在本案中提起的反诉请求，本院依法应予受理。根据租赁合同约定，涉案商铺每月租金和管理费，原告应在每月5日前向被告联鸿公司交纳涉案商铺当月的租金和管理费。原告以其已支付预付租金及被告联鸿公司未完成相关经营需要的消防安全验收为由拒绝支付，但没有提供相应的证据予以证明，本院对于原告该主张不予采信。被告联鸿公司要求原告支付2014年3月至2014年11月期间管理费（每月按655元的标准计算），符合合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的的诉讼时效期间为一年。被告联鸿公司没有提交证据证明其在提起反诉前曾向原告追缴过租金，故被告联鸿公司要求原告支付2014年3月至2014年11月、2015年6月至2015年8月期间的租金，已超过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、原告刘淑清在本判决生效之日起10日内向被告广州联鸿实业投资有限公司支付2014年3月至2014年11月期间的管理费（每月按655元的标准计算）；二、驳回原告的全部诉讼请求；三、驳回被告广州联鸿实业投资有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12828元，由原告负担；反诉受理费1396元，由原告负担66元，由被告广州联鸿实业投资有限公司负担1330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林丽娜人民陪审员  侯文卿人民陪审员  赵 婷二〇一七年四月六日书 记 员  杨 曼丘艳张洁