广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1803民初2326号原告：清远盛业物业服务有限公司。住所地：清远市新城17号区新亚员工管理活动中心之二（*号楼首层）。法定代表人：陈强。诉讼委托代理人：赖伟劲、邓志强，均系广东中肯律师事务律师。被告：成永青，女，汉族，1974年5月8日出生，身份证住址为广东省清远市清新区。现住清远市清新区。原告清远盛业物业服务有限公司（以下简称盛业物业公司）诉被告成永青物业服务合同纠纷一案,本院2016年8月22日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邓志强、被告成永青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛业物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2015年1月1日起至2016年7月31日止的物业服务费3526.97元（1.2×154.69×19）、实用水费437.34元、公摊水费30.12元、公摊电费572.63元、垃圾费152元，合计4719.06元，2016年8月1日起按每月185.63元（1.2×154.69）计付；2、判令被告向原告支付按欠款额每日1‰计算的自2015年2月1日起至付清日止的违约金（暂计至2016年7月31日止的违约金为952.27元）；以上第1、2项诉讼请求合计5671.33元。3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告于2010年10月7日与案外人清新新亚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》约定被告购买位于清新区环城中路2号新亚棕榈园第X幢X层X房，建筑面积147.25平方米（实际是154.69㎡）等内容。同日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告上述房屋提供物业服务，物业服务费标准为建筑面积每月1.2元/㎡，被告自发展商收楼通知书确定的收楼之日起交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，应在每月10日前履行交纳义务，被告不按协议约定的标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金等内容。2011年7月1日，清新新亚房地产开发有限公司通知原告，新亚棕榈园小区低密度住宅1-83栋以及高层住宅F1-F4栋（总计226户）符合交付使用，清新新亚房地产开发有限公司将按合同约定的时间通知各业主收楼，由原告自2012年1月1日开始向业主收取物业服务费。被告自2015年1月1日起没有交纳物业服务费、水费和电费。原告便多次以电话、发短信等方式通知被告交纳物业服务费，又委托律师发函给被告催收物业管理服务费，但被告一直未向原告交纳相关的物业管理服务费，截至2016年7月31日，被告已拖欠原告物业服务费3526.97元、实用水费437.34元，公摊水费30.12元、公摊电费572.63元、垃圾费152元，合计4719.06元。当庭补充事实，被告从起诉至今仍未支付过任何上述费用。原告盛业物业公司提交的证据：1、营业执照，拟证明原告诉讼主体资格；2、居民身份证，拟证明被告诉讼主体资格；3、《商品房买卖合同》、收楼确认书，拟证明被告所购清新新亚房地产开发有限公司的房屋情况，被告已收楼；4、《前期物业管理服务协议》，拟证明原告与被告签订物业服务合同的内容，被告应向原告交纳物业服务费的标准；5、委托办理交楼手续证明书，拟证明被告应当自2012年1月1日开始向原告交纳物业服务费；6、快递包裹单、邮件（快递）查询情况表、律师催收欠款函，拟证明原告委托律师向被告发律师函催收物业服务费情况；7、不动产登记资料查询结果证明、房地产权证及国有土地使用权证签收表、房地产权证、土地使用权证，拟证明清新新亚房地产开发有限公司已为被告物业办理好房屋产权证和土地使用权证，被告已从领走涉案物业房地产权证和土地使用权证以及该两证的出证时间；8、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，拟证明涉案物业经过政府机关验收备案，该房屋符合国家相关规定，是合格的；当庭提交证据9、公共电费摊分明细，拟证明原告有将每月的摊分明细公告、分摊；10、水表记录表，拟证明被告实用水月抄表的情况；11、自来水价格表、关于调整清远市清新区太和供水有限公司自来水价格及相关问题的通知，拟证明政府部门批准的自来水收费标准，原告按该标准向业主收取垫付的费用；12、发票，拟证明原告一直为小区业主垫付水费、垃圾费、污水处理费等费用，业主应当向原告支付垫付的费用；13、照片，拟证明小区总表数和业主最近的水电用电量。被告成永青当庭答辩称，我确认欠物业费，但我不记得何时开始欠费，原告疏于管理，小区保安形同虚设，导致小区多次出现盗窃事件，业主有报警记录，且存在电梯长期疏于保养，垃圾不及时清理等问题，没有履行物业管理的基本服务义务，其服务质量不符合协议的约定，因此请求适当降低收取物业服务费用。原告主张收取的公摊水电费、垃圾费没有事实和法律依据，没有及时公布上述费用如何收取、分摊，此项收费属违法乱收费，请求驳回原告对上述费用的诉求。原告主张的违约金过高，违背公平原则，日千分之一相当于年利率36.5%，远高于法律保护的24%年利率的标准。且我方延期交付物业费，是由于原告提供的物业服务不符合约定，原告先违约，因此我认为违约金计算标准过高，应以不超过年利率24%的标准计算，请求法院依法调整违约金计算标准。被告成永青未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：被告于2010年10月7日与清新新亚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买清新新亚房地产开发有限公司开发建设的位于清远市清新区太和镇环城中路2号新亚棕榈园第X幢X层X号房，建筑面积147.25平方米等内容。同日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》约定，受物业开发商委托管理上述物业，被告自房屋验收后，收到发展商书面收楼通知书规定的收楼之日起交纳物业服务费。物业服务费由业主按拥有物业的建筑面积按月交纳，1.2元/月/平方米，应在每月10日前履行交纳义务;被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。上述房屋于2013年4月27日经竣工验收备案。2013年10月23日，被告签订收楼确认书。经查，被告成永青所有的位于清远市清新区太和镇环城中路2号新亚棕榈园第X幢X房的建筑面积为154.69㎡。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：一、原、被告是否违约；二、原告主张的各项费用如何计付；三、违约金是否应予调整。一、关于原、被告是否违约的问题。原、被告签订《前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力。原告为被告提供了物业服务，被告依约应当支付物业服务费，被告没有支付物业管理费，是违约行为，应承担违约责任。庭审中，被告抗辩称原告疏于管理，没有履行物业管理的基本服务义务，因被告没有提交证据予以证明，本院不予支持。二、关于原告主张的各项费用如何计算的问题，1、物业服务费，根据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》第四条第二款规定：“乙方（被告）自房屋验收后，收到发展商书面收楼通知书规定的收楼时间之日起缴纳物业服务费……”。被告自2013年12月23日办理收楼手续后，应按协议约定支付物业服务费，物业服务费应当按照协议约定计算，被告自2015年1月1日起没有支付物业服务费，物业服务费计算至2016年7月31日为3526.93元（154.69平方米×1.2元/月/平方米×19个月）。至于2016年8月起的物业服务费，因原告起诉时，该费用尚未产生，原告宜另行申请处理。2、公摊水电费，原告未能提供公摊水电的计算依据及相对应的发票，且未能证明其已对相关项目及费用进行公示，对此诉讼请求不予支持；3、垃圾处理费，原告提供了清远市清新区园林和环卫管理所出具的广东省行政事业性收费统一票据，拟证明垃圾处理费为8元/户/月，但编号为AD04795085的票据开具日期为2012年12月21日，项目为清洁费（250户）（2016年7月-12月），金额为12000元。由于开具日期早于项目内容日期，该证据有瑕疵，且两张票据的项目为清洁费，原告无法证明该清洁费属于原、被告签订的《前期物业管理服务协议》第六条约定的垃圾处理费，故对此费用不予支持；4、实用水费，虽原告提供了被告自用水表的照片显示被告自用水表有读数，但原告无提供其为被告代缴水费的发票，故对此费用不予支持。三、关于违约金是否应予调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告抗辩称《前期物业管理服务协议》中约定的违约金过高，请求法院予以调整，违约金不应超过年利率24%的标准计算。原告未举证证明其因被告违约造成的实际损失，违约金应当按中国人民银行同期贷款利率计算至款项支付完毕之日。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告成永青应于本判决生效之日起十日内向原告清远盛业物业服务有限公司支付物业服务费3526.93元及违约金（违约金以185.63元为基数，从2015年2月1日起每月递增185.63元至2016年7月31日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准分段计算至上述物业服务费支付完毕之日止）。二、驳回原告清远盛业物业服务有限公司其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告成永青负担。此款原告清远盛业物业服务有限公司已预交，本院不作退回，由被告成永青在履行上述判决时迳付给原告清远盛业物业服务有限公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判长  钟桂洪审判员  韩 雯审判员  曾金生二〇一七年四月十三日书记员  胡俊辉附法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。四、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。六、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。