福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初7584号原告：陈智捷，男，1981年8月7日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：马海娜，女，1983年9月28日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。系陈智捷之妻。被告：佘碧芳，女，1967年7月18日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。被告：庄国聪，男，1964年5月8日出生，汉族，住厦门市思明区。被告：厦门丹厦房产行销策划有限公司长青分公司，住所地厦门市思明区。法定代表人：沈木钦，公司总经理。委托诉讼代理人：姚小召、王明花，福建倍铭律师事务所律师。原告陈智捷与被告被告佘碧芳、庄国聪、厦门丹厦房产行销策划有限公司长青分公司（以下简称丹厦长青公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈智捷及其委托诉讼代理人马海娜，被告丹厦长青公司的委托诉讼人姚小召、王明花到庭参加诉讼。被告佘碧芳、庄国聪经本院公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈智捷向本院提出诉讼请求：1、解除陈智捷与佘碧芳、庄国聪签订的《房产预约买卖协议书》；2、佘碧芳、庄国聪退还陈智捷支付的购房款2332928元及已还按揭款266791元，共计2599719元；并按银行同期贷款利率支付上述购房款及按揭款的利息至全部款项退还陈智捷之日止；3、判令佘碧芳、庄国聪支付陈智捷违约金898000元；4、丹厦长青公司退还中介费及代办手续费35800元及按银行同期贷款利率支付上述款项利息至全部款项退还之日止，并对佘碧芳、庄国聪的债务承担连带清偿责任；5、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年6月28日，经丹厦长青公司撮合，陈智捷与佘碧芳、庄国聪签署了《房产预约买卖协议书》（编号：0011058），合同约定陈智捷向佘碧芳、庄国聪购买坐落于厦门市湖里区东港北路11号2802室（国际邮轮城二期北区1#楼6梯28跃29层02单元）的房产，购买价格为4490000元。按照合同约定，陈智捷分别于2012年6月28日、2012年7月2日和2012年7月31日向佘碧芳支付了100000元、1500000元和732928元，三次共支付2332928元，并于2012年7月1日起每月向银行支付该房屋的银行按揭余额，陈智捷还支付了丹厦长青公司佣金及代办手续费35800元。由于当时讼争房屋并未取得房产证，因此无法办理房屋过户登记手续。陈智捷与佘碧芳、庄国聪于2012年7月31日在福建省厦门市公证处办理了公证委托书，佘碧芳、庄国聪委托陈智捷的母亲案外人李玉华办理与该房屋有关的一切权利证书及过户登记等事宜。2013年，在委托开发商办理一手产权证的过程中，陈智捷得知该讼争房屋已于2012年1月被厦门市中级人民法院查封，申请人为案外人杨文俊。之后陈智捷多次找佘碧芳、庄国聪、丹厦长青公司进行协商无果，不得已于2013年11月停止了银行还贷。随后，陈智捷向厦门市中院申请执行异议未获得支持。目前该房屋已被杨文俊申请执行并已经拍卖成交。佘碧芳、庄国聪在明知该房产已经被法院查封的情况下，隐瞒事实，将该房屋出卖给陈智捷，给陈智捷造成了巨大的经济损失，根据合同第九条和第十三条的规定，佘碧芳、庄国聪应赔偿陈智捷的经济损失并承担违约责任。丹厦长青公司作为专业的房产中介机构，事先未对该出卖房产的产权情况进行审查，也未就可能存在的风险对陈智捷做任何说明或提示，存在明显的过错，且为促成交易，甘愿将中介费大打折扣，根据过错及公平原则，丹厦长青公司应对陈智捷的损失承担连带赔偿责任。佘碧芳、庄国聪未作答辩。丹厦长青公司辩称，一、丹厦长青公司已居间成功，在居间过程中不存在过错，无须退还中介费及支付相应利息。一、在签订讼争协议时丹厦长青公司对涉案房产做了基本调查，已将事先了解了涉案房产的产权状况如实告知陈智捷。本次交易的讼争房产一手产权证并未办出，在丹厦长青公司与房管局联网的系统上查不到房产被查封的情况，房管局对于代办产权的房产情况并不对中介开放，中介到房管局也无法查询，只有佘碧芳、庄国聪才可以查询房产相关信息。丹厦长青公司已就其所知道的房产情况如实报告陈智捷，并不存在过错。现丹厦长青公司已促成双方签订合同，合同已成立，根据《合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”的规定，丹厦长青公司为买卖双方提供交易机会、促成双方签订讼争协议，已经居间成功，且不存在过错，收取报酬作为对价是有事实及法律依据，陈智捷无权要求返还。丹厦长青公司居间成功，在合同解除之前是依法依约收取中介费的。所以，不存在自收取中介费当日开始向陈智捷支付利息的问题。二、丹厦长青公司并不存在故意隐瞒或提供虚假情况的行为，陈智捷要求丹厦长青公司对两被告退还购房款、按揭款承担连带责任没有事实及法律依据。根据《合同法》第四百二十五条第二款的规定，中介承担损害赔偿责任的前提条件是故意故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。而如上所述，丹厦长青公司在签订讼争协议时丹厦长青公司已将事先了解了涉案房产的产权状况如实告知陈智捷。因涉案房产一手产权证并未办出，而且房管局对于代办产权的房产情况并不对中介开放，丹厦长青公司并不清楚该房产已被查封，只有两被告才清楚并可以查询相关信息。中介也无查询房产是否被查封的能力，买卖双方对此也无明确约定，故丹厦长青公司在居间过程中如实履行了报告义务，并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的情形，陈智捷提交的证据也不足以证明丹厦长青公司存在上述情形。故陈智捷要求丹厦长青公司赔偿损失没有事实及法律依据。三、陈智捷的损失应当向出售方主张，不应当由丹厦长青公司赔偿。三方于2012年6月18日签订讼争协议，而讼争房产已于2012年1月10日被查封，佘碧芳、庄国聪作为出售方对于自己的房产是否被查封的情况是十分清楚，但却隐瞒该情况，造成陈智捷的损失。讼争合同第九条已明确约定，因讼争房产权属或债权债务纠纷给陈智捷造成的损失，应由出售方即佘碧芳、庄国聪承担赔偿责任。且出售方是合同相对方，也实际收取陈智捷的购房款，无论从合同相对性考虑，还是从出售方的主观恶意来看，陈智捷应向出售方主张包括购房款在内的损失。四、陈智捷要求丹厦长青公司承担买卖合同的违约责任无事实及法律依据。且主张的违约金并不是其实际产生损失，无权要求中介对此承担责任。违约责任条款仅适用于买卖双方，违约责任应由出售方承担。而丹厦长青公司只是居间方，并不是买卖合同的任何一方，其要求中介承担属于出售方的违约责任，违反合同相对性原则。因佘碧芳、庄国聪的原因导致陈智捷合同目的无法实现，根据法律规定及讼争合同第十三条明确约定，应由佘碧芳、庄国聪承担支付违约金的责任。且陈智捷主张的违约金并未是实际发生的，并不是陈智捷的实际损失。五、陈智捷对于其损失也应承担相应责任。作为一桩大宗商品交易，陈智捷作为合同当事人，在签订合同时对其所欲购买的房产负有了解、审查的义务。陈智捷在房产交易中亦未尽到审慎注意义务，应自行承担相应的责任。且涉案房产至2016年才拍卖成功，而陈智捷在2013年6月份办理一手产权证发现被法院查封，此时陈智捷完全可以立即应该采取司法救济措施起诉出售方，仍可以获得参与分配的机会，但陈智捷采取错误的方式拖延至今，导致其至今未能获得赔偿，存在一定的过错。六、本案已经超过诉讼时效，陈智捷主张没有法律依据。案涉合同签订于2012年，2013年时陈智捷已经得知讼争房产被法院查封，并于2013年向法院提出异议，而陈智捷到2016年才起诉。综上所述，陈智捷对丹厦长青公司的诉讼请求没有事实及法律依据，恳请法院依法驳回陈智捷对丹厦长青公司的诉讼请求，维护丹厦长青公司的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。佘碧芳、庄国聪未做答辩亦未提交证据，应视为放弃抗辩权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.陈智捷提交的《收据》。丹厦长青公司对该证据真实性不予确认，认为收据盖章处并非丹厦长青公司的公章，与案涉买卖协议中的丹厦长青公司不一致，且收据金额为35000元，与陈智捷主张的不符。因《收据》上显示有“丹厦房产”字样，中介费金额与案涉《房产预约买卖协议书》一致，丹厦长青公司在庭审中也确认收到中介费35000元，故对该《收据》真实性本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月28日，佘碧芳（出售方、甲方）与陈智捷（购买方、乙方）在丹厦长青公司（居间方、丙方）居间下签订编号0011058的《房产预约买卖协议书》，约定：甲方同意将其已购买的厦门市湖里区东港北路11号2802室（国际邮轮城二期北区1#楼6梯28跃29层02单元）房产出售给乙方，该房产已竣工交付使用；总价4410000元；协议签订之日，乙方应支付购房定金800000元（甲、乙双方约定2012年6月28日支付100000元，于2012年7月2日支付700000元）。乙方于2012年7月2日向甲方支付1600000元（含定金）；乙方于2012年9月30日前向甲方支付该房产银行按揭贷款2012年9月份打单贷款余额以外的所有款；于2012年7月1日起，该房产原甲方的银行按揭余额由乙方向银行支付；甲方应在上述第二款所约定的付款期限之前将出售上述房产的所有相关手续的权利书面委托给乙方指定受托人并对该委托进行公证；甲方应于2012年7月2日将房产交付给乙方使用；甲乙双方签订本协议时，应向丙方支付35000元的中介费，代办手续费800元，均由乙方支付；甲、乙双方签订本协议后，乙方已支付购房款后，双方除遇不可抗拒因素外，否则不得中途悔约，若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付该房产总价款的百分之二十作为违约金……在此条件下，任何一方违约，违约方须向守约方承担全部的中介费、诉讼费及律师费；甲乙双方保证于2012年9月30日前到公证处办理相关买卖公证或委托公证，所产生的公证费用由乙方承担……于该房产一手产权证办出后的三十日内签订房管局提供的《厦门市房地产买卖合同》并前往房管局办理交易登记手续，若任何一方违反上述约定，视为违约，……任何一方违约逾期三十日以上仍未履约的，视为悔约，另一方有权解除协议，同时要求违约方承担相应违约责任。双方还约定，乙方应于2012年9月30日前支付该房出售转让款80000元，总计4490000元。庄国聪在落款处甲方位置签名捺印。2012年6月28日，佘碧芳向陈智捷出具《收条》确认收到首期购房定金100000元。2012年7月2日，佘碧芳向陈智捷出具《收条》确认收到首付款1500000元。2012年7月31日，佘碧芳向陈智捷出具《收据》确认收到购房款732928元。2012年7月，陈智捷支付中介佣金35000元。2012年7月31日，庄国聪、佘碧芳作为委托人与受托人陈智捷的母亲案外人李玉华在厦门市公证处办理委托公证手续，委托事项及权限：委托人系夫妻关系，在委托人对坐落于厦门市国际邮轮城（二期）北区1#楼6梯28跃29层02单元（湖里区东港北路11号2802室）房产所拥有的权利范围内，委托人委托受托人办理上述房产出售、出租、诉讼的相关事项……。2012年7月2日、2012年8月3日、2012年9月1日、2012年9月24日、2012年11月3日、2012年12月2日、2013年1月3日、2013年2月4日、2013年3月5日、2013年4月2日、2013年5月3日、2013年6月2日、2013年7月7日、2013年8月6日、2013年8月7日、2013年9月2日、2013年10月5日、2013年11月6日，陈智捷分别向佘碧芳的还贷账户转账支付20005元、16005元、15005元、15005元、16005元、16105元、15505元、15705元、14705元、14605元、18005元、14008元、15005元、14505元、503元、16005元、15005元、15105元，共计266791元，用于偿还讼争房产银行按揭贷款。另查明，厦门市中级人民法院在审理（2012）厦民初字第42号案件过程中，依法采取财产保全措施，于2012年1月10日查封湖里区国际邮轮城（二期）北区1#楼6梯28跃29层02单元（即厦门市湖里区东港北路11号2802室）商品房。2014年2月25日，因申请执行人杨文俊与被执行人佘碧芳、庄国聪民间借贷纠纷一案，厦门市中级人民法院发出公告，责令佘碧芳、庄国聪自行迁出讼争房产，自公告之日起，经过60日即视为送达，如由异议，自公告送达期满后10日内书面提出，逾期未申请将依法处置上述房产。陈智捷对作为执行标的的讼争房产提出书面执行异议，厦门市中级人民法院经审查后于2014年7月28日作出（2013）厦执行字第717-2号执行裁定书，裁定：驳回陈智捷的异议。2015年9月8日，因申请执行人杨文俊与被执行人佘碧芳、庄国聪民间借贷纠纷一案，厦门市中级人民法院再次发出公告，通知庄国聪、佘碧芳及相关权利人，厦门市中级人民法院拟对讼争房产进行公开拍卖，责令被执行人、占用人及相关权利人自公告发布之日起30日内自行迁出上述房产。讼争房产已于2016年3月15日拍卖成交。2014年3月11日，陈智捷以房屋买卖合同纠纷为由将佘碧芳、庄国聪、丹厦长青公司诉至本院，请求佘碧芳、庄国聪支付逾期过户违约金等。本院于2014年4月17日作出（2014）湖民初字第1402号民事判决书，判决：佘碧芳、庄国聪向陈智捷支付违约金（自2013年6月20日起，每日按购房款4490000元的0.05%计至判决生效之日止）。该判决生效后，陈智捷向本院申请执行，于2015年10月26日立案执行。2016年6月17日经厦门市中级人民法院组织申请执行人就讼争房产公开拍卖款分配，分配给陈智捷执行款26384.99元。2016年1月15日，陈智捷以居间合同纠纷为由将丹厦长青公司诉至本院，请求丹厦长青公司退还中介费、代办费并赔偿损失，后于2016年5月19日以需进一步收集证据为由申请撤诉，本院于2016年5月20日作出（2016）闽0206民初449号之一民事裁定书，裁定准许撤诉。庭审中，陈智捷陈述，其主张购房款的利息从每一次购房款支付之日起开始计算，按揭款的利息从最后一笔按揭款支付之日开始计算，中介费和代办费的利息起算点是中介费的支付时间2012年7月2日；在签订合同时，未通过联网系统进行查询，中介告知因没有产权证，房管局没有任何记录、登记信息；案涉《房产预约买卖协议书》上庄国聪签字是事后补签。丹厦长青公司陈述，佘碧芳、庄国聪委托丹厦长青公司出售房产，公司核实了出售方的身份信息及与开发商签订的合同，通过中介与房管局联网的系统查询，未查到查封信息，确认收到中介费35000元。本院认为，佘碧芳、庄国聪未到庭参加诉讼，亦未书面提出异议并提交证据，应视为自愿放弃抗辩权利。本案存在房屋买卖合同关系和居间合同关系两个法律关系，因基于同一事实，为避免讼累，本院予以合并审理。《房产预约买卖协议书》是陈智捷、佘碧芳、丹厦长青公司的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性、禁止性规定，应认定合法有效，各方均应依约履行。关于本案是否超过诉讼时效，本院认为，诉讼时效制度适用于债权请求权，合同解除权属于形成权，不适用诉讼时效，案涉《房产预约买卖协议书》并未约定解除权的行使期限，陈智捷曾多次向佘碧芳、庄国聪、丹厦长青公司主张权利，在要求佘碧芳、庄国聪继续履行合同并向厦门市中级人民法院申请执行异议未果的情况下，因讼争房产于2016年3月15日拍卖成交而使案涉《房产预约买卖协议书》根本上无法继续履行，陈智捷遂于2016年9月6日诉至本院要求解除合同于法不悖，本案不存在超过诉讼时效的情形。讼争房产因佘碧芳、庄国聪的其他纠纷被人民法院查封并拍卖，系因佘碧芳、庄国聪的违约行为致使合同目的无法实现，陈智捷要求解除《房产预约买卖协议书》并要求佘碧芳、庄国聪依约支付按照房产总价款4490000元的20%计算的违约金898000元，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，陈智捷已向佘碧芳、庄国聪支付的购房款2332928元及代偿还银行按揭款266791元共计2599719元，佘碧芳、庄国聪应予返还。但违约金已包含了陈智捷购房款的利息损失，本院不予重复支持。丹厦长青公司在履行居间义务过程中，未能核实讼争房产已被人民法院查封的情况，亦未就房产权利瑕疵情况及风险及时告知买受人，致使《房产预约买卖协议书》因无法继续履行而解除，丹厦长青公司存在过错，其收取的中介费35000元应退还陈智捷，陈智捷未提交800元代办费的相应支付凭证，其要求退还代办费的相应主张本院不予支持。对于陈智捷要求丹厦长青公司对佘碧芳、庄国聪的还款责任承担连带赔偿责任以及要求丹厦长青公司支付中介费利息的主张，于法无据，本院不予支持。佘碧芳、庄国聪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十五条、第九十七条、第一百零七条、第四百二十五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除陈智捷与佘碧芳、庄国聪于2012年6月签订的《房产预约买卖协议书》。二、佘碧芳、庄国聪应于本判决生效之日起十日内向陈智捷返还购房款及代偿的银行按揭款共计2599719元，并支付违约金898000元。三、厦门丹厦房产行销策划有限公司长青分公司应于本判决生效之日起十日内向陈智捷退还中介费35000元。四、驳回陈智捷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42720元，由佘碧芳、庄国聪负担42045元，由厦门丹厦房产行销策划有限公司长青分公司负担675元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  邱 烨人民陪审员  陈亚源人民陪审员  吕雅龙二〇一七年四月十一日书 记 员  陈盛鑫附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：（一）支付存款本金及利息请求权；（二）对付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权；（三）基于投资关系产生的缴付出资请求权；（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。