上海市黄浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0101民初26926号 原告(反诉被告)：肖强，女，1967年10月21日出生，汉族，住上海市闵行区。 被告(反诉原告)：毛肖泉，男，1989年10月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：郑虹，浙江中格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：游美琴，浙江中格律师事务所律师。 原告(反诉被告)肖强与被告(反诉原告)毛肖泉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)肖强、被告(反诉原告)毛肖泉的委托诉讼代理郑虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖强向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《上海市房屋买卖合同》于2016年8月27日解除；2、要求被告支付原告房屋评估费5,700元；3、要求被告返还定金10万元，并支付违约金26万元。审理中，原告撤回第二项诉讼请求，并且认为由于被告未按约定于2016年9月30日过户，要求确认合同解除时间为2016年10月15日。事实和理由：2016年7月23日，原、被告通过我爱我家房屋中介公司签订了房屋买卖合同，合同总金额130万元，标的房屋位于上海市黄浦区陆家浜路XXX号XXX室(以下简称系争房屋)。合同附件三约定签订日买方交付定金10万元，8月27日即房屋审税日，买方交付53万元，9月3日买方交付30万元，9月11日前，预计房屋交易过户日，买方交付34万元，尾款在双方交房手续完成后由买方交付3万元，共计130万元。合同签订后，原告于2016年7月23日支付定金10万元。2016年8月27日，原、被告双方与中介一起前往办理审税手续时，工作人员告知因系争房屋近7年房产税存在欠税问题，无法办理审税。为此原告与被告、中介公司不断交涉，希望被告尽快缴清拖欠的房产税，但被告置之不理，致使系争房屋不能按照合同约定办理交易手续。合同的最后交易期限之前，原告督促被告予以配合，仍然未果。原告认为被告的行为损害了原告的合法权益，遂诉至法院。 毛肖泉辩称，由于原告未付款项超过15天，被告依据合同约定行使单方解除权，买卖合同已于2016年9月14日经被告发函解除。被告履行审税、配合办理过户、交付房屋等义务的行为，均建立在原告按约支付首付款和装修补偿款的基础上，因此被告不存在违约情形，故不同意原告的诉讼请求。 毛肖泉向本院提出反诉请求：要求原告支付被告违约金26万元，扣除原告已经支付给被告的10万元，原告还需支付被告16万元。审理中，被告确认原告支付的10万元定金已转为房款，由于原告违约，故不同意返还上述房款，并变更反诉请求为：要求原告支付被告违约金26万元。事实和理由：2016年7月23日，原告代其女儿王昭懿与被告签订了《上海市房地产买卖合同》。合同约定由王昭懿受让被告名下系争房屋，转让价款为130万元。之后，原、被告双方另行签订协议，明确系争房屋的装修补偿款为17万元。合同签订后，原告收到被告支付的定金10万元。由于原告未能提供王昭懿的书面委托书，导致合同无法实际履行，经协商，原、被告双方于2016年8月27日另行签订《上海市房地产买卖合同》，由原告作为买受人受让系争房屋，原告依据前一份合同所支付的定金，直接转为该份合同的定金。合同约定系争房屋总价仍为130万元，原告应于2016年8月27日、2016年9月3日、2016年9月11日前分别向被告支付房款53万元、30万元、34万元，尾款3万元原告应于房产交易经审批完成且双方对房屋进行交接、签署物业交验单后当日，直接向被告支付。根据原、被告双方另行签订的《装修补偿协议》，原告应于2016年8月27日支付现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备价款计17万元。原告未按照约定于2016年8月27日前支付房款53万元及相关装修补偿款17万元，逾期超过15天，被告委托律师于2016年9月14日发函解除了买卖合同，对此原告应按照合同约定以房屋总价20%的标准承担违约责任。 肖强对毛肖泉的反诉请求辩称，由于系争房屋的房产税存在欠税问题，无法办理审税，被告没有保证系争房屋处于可交易的状态，因此违约责任在被告，原告也未曾收到被告通知解除合同的律师函，不同意被告的反诉请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月23日，原告代其女儿王昭懿与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定由王昭懿受让被告名下系争房屋，转让价款为130万元。合同签订后，原告收到被告支付的定金10万元。2016年8月27日上午,原、被告双方至相关部门进行审税，由于原告未能提供王昭懿委托其购买系争房屋的有效凭证，导致审税无法继续进行。经协商，原、被告双方于当日下午另行签订《上海市房地产买卖合同》，由原告作为买受人受让系争房屋，合同约定系争房屋总价仍为130万元，原告将前一份合同所支付的定金，直接转为该份合同的定金。该合同第6条约定：在2016年9月30日前，原、被告双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第7条约定：原告未按合同付款协议约定期限付款的，应当向被告支付违约金，违约金应按照原告逾期未付款日万分之四计算，违约金自合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止；逾期超过十五日后原告仍未付款的，除原告应向被告支付十五日的违约金外，被告可单方面解除合同，被告单方面解除合同的，应当书面通知原告，原告承担违约责任，违约金为房屋总价款的20%。合同第10条约定：被告未按合同付款协议约定期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告的，应当向原告支付违约金，违约金应按照原告已付款日万分之四计算，违约金自系争房屋应交付之第二日起算至实际交付之日止；逾期超过十五日后被告仍未交付的，除被告应向原告支付十五日的违约金外，原告可单方面解除合同，原告单方面解除合同的，应当书面通知被告，被告承担违约责任，违约金为房屋总价款的20%。合同补充条款(一)第1条对审税进行了约定：被告应于签订买卖合同当日将该房屋《上海市房地产权证》交于居间方保管，在居间方保存期内被告不得申请挂失补办《上海市房地产权证》;原、被告双方应于签订本买卖合同后于2016年8月31日前至上海市相关房地产交易中心办理相关审税手续。合同补充条款(一)第9条约定：若被告需缴纳该房屋房产税的，则被告必须于产权过户之前按照国家规定把需要交纳的房产税缴纳完毕。合同附件三《付款协议》约定：原告支付的定金10万元在签订买卖合同当日自动转为房款的一部分，并约定原告应于2016年8月27日、2016年9月3日、2016年9月11日前分别支付给被告房款53万元、30万元、34万元，尾款3万元原告应于房产交易经房地产交易中心审批完成且双方对房屋进行交接、签署物业交验单后当日，支付给被告。2016年8月27日，原、被告双方另行签订《装修补偿协议》，确认系争房屋合同约定成交价格为130万元，被告实际净到手价格为147万元，原告同意将现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿被告17万元。2016年8月27日，原、被告双方还另行签订了《税费协议》，约定由原告承担交易过程中产生的税费。 又查明，2016年8月27日下午，原、被告双方再次去相关部门进行审税的过程中，被相关工作人员告知系争房屋存在房产租赁税欠税情况，须先对房产租赁进行审税，缴清相关费用后，再对房产交易进行审税。原告当日未向被告支付房款53万元及装修补充17万元，之后也未再向被告支付房款。被告实际于2016年11月23日缴纳房产租赁税7,142.86元。 再查明，2016年9月14日，被告以律师函的形式通知原告解除房屋买卖合同，邮政专递查询结果显示该函件于2016年9月17日由家人代收。该函件邮寄地址为原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》中原告“居住地址”一栏所注明的地址。 以上事实，由《上海市房地产买卖合同》、《装修补偿协议》、《税费协议》、律师函及邮政专递查询结果及本院的审理笔录等证据证实。 本院认为，原、被告双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均符合法律规定，故为有效合同，双方均应全面履行。买卖合同明确约定原告应于2016年8月27日支付被告房款53万元，并未约定其他附加条件，原告未按合同约定的期限支付房款，显属违约。买卖合同补充条款约定如果被告需缴纳该房屋房产税的，则被告必须于产权过户之前按照国家规定把需要交纳的房产税缴纳完毕。原、被告双方另行签订《税费协议》，约定由原告承担交易过程中产生的税费。房产租赁税系被告作为系争房屋权利人期间按照国家规定应缴纳的税费，而非因系争房屋产权变动产生的相关税费，对被告认为《税费协议》约定的税费包括房产租赁税，该费用应由原告承担的抗辩意见，本院不予采纳。被告直至2016年11月23日方缴清房产租赁税，导致原、被告双方未能按约定于2016年8月31日前至上海市相关房地产交易中心办理相关审税手续，其行为亦属违约。鉴于原、被告双方均有违约行为，应当各自承担违约责任。原、被告双方就买卖合同解除无争议，因被告向原告寄送律师函的地址未经原告确认，且该函未经原告本人签收，本院确认合同解除的时间为被告收到起诉状副本的日期。合同约定原告支付的定金10万元在签订买卖合同当日自动转为房款的一部分，买卖合同已解除，该笔房款被告应返还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第九十三条、第九十六条、第九十八条、第一百一十四条、第一百二十条规定，判决如下： 一、肖强与毛肖泉就上海市黄浦区陆家浜路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年11月16日解除； 二、毛肖泉于本判决生效之日起十日内返还肖强购房款10万元； 三、肖强于本判决生效之日起十日内支付毛肖泉违约金26万元； 四、毛肖泉于本判决生效之日起十日内支付肖强违约金26万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8,286元，由毛肖泉负担6,700元，退回肖强1,586元，反诉案件受理费2,900元，由肖强负担2,600元,退回毛肖泉300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长  王蓓蕾 审 判 员  冯歆蕊 人民陪审员  方少华 二〇一七年四月十日 书 记 员  周 璇 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十六条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。