沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0112民初7403号原告：李波，女，1970年8月15日出生，满族，住辽宁省抚顺市望花区。委托诉讼代理人：赵军，男，1968年9月12日出生，汉族，住辽宁省抚顺市望花区。（系原告丈夫）被告：沈阳亿丰商业管理有限公司，住所地沈阳市浑南新区金卡路8号。法定代表人：刘伟娇，系该公司经理。委托诉讼代理人：张宇，男，1981年11月9日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市沈河区。被告：沈阳亿丰置业发展有限公司，住所地沈阳市浑南新区金卡路16号A601门。法定代表人：黄晓辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张宇，男，1981年11月9日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市沈河区。原告李波与被告沈阳亿丰商业管理有限公司（以下简称：亿丰商管公司）、沈阳亿丰置业发展有限公司（以下简称：亿丰置业公司）委托合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李波及委托诉讼代理人赵军、二被告的共同委托诉讼代理人张宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告亿丰商管公司按合同约定立即回购位于沈阳市浑南新区金卡路16号亿丰时代广场商铺，并支付原价回购款311，215元，由此产生的查档费、登记费、印花税费、房地产交易手续费、契税、营业税等其他费用均由被告承担，被告亿丰置业公司承担连带责任；2、被告亿丰商管公司支付2016年3月至8月商铺租赁费合计12，962元；3、被告亿丰商管公司支付原告因拖欠租金产生的违约金116.6元；4、被告承担原告因为被告违约而不得已多次往返沈抚两市协商产生的交通费、误工费与精神损失费共计5，000元；5、被告承担本案全部诉讼费。并变更诉讼请求，从2016年12月1日至2017年2月28日止，一个结算周期租金为7，007元，被告亿丰商管公司于2017年2月27日已付2，641元，实际尚欠4，366元，被告亿丰商管公司原诉讼时拖欠的租金从2016年3与1日至2016年11月30日为13，155元，两项合计现实际尚欠税前租金为17，521元。事实及理由：原告于2009年6月12日从被告亿丰置业公司购买位于沈阳市浑南新区金卡16号沈阳亿丰时代广场号商铺，后与被告亿丰商管公司签订委托经营管理协议书，约定委托期限自2009年6月12日起至2019年6月12日止，委托期间第六年到期前六个月内以书面形式向被告提出收购申请，收购价为311，215元，被告亿丰商管公司未能履行的责任和义务，将由被告亿丰置业公司继续执行。原告于2015年4月9日提出收购申请，并多次与二被告沟通、协商，但二被告至今未履行合同义务。被告亿丰商管公司辩称，17，521元是实际拖欠的税前租金数额，在此欠款中还应按合同约定扣除原告应当承担的税费及应当由原告承担的其他费用等，应在欠款总额中扣除，剩余部分是被告应当实际给付原告的款项，现因经济困难，希望延长还款期限。对原告诉请的违约金计算数额及计算方式均有异议，根据原、被告双方签署的委托经营管理协议书第4条2款规定，各结算周期起算后的5个工作日内被告支付一次租金（遇休息日，法定节假日顺延）；第14条1款，逾期支付租金达半年，被告每日应按应付未付租金金额的日万分之二缴纳违约金。即每个租金支付周期的租金，被告逾期达半年以上的原告才有权向被告要求支付该逾期支付租金结算周期的违约金。被告在原告起诉的租金结算周期中，有的结算周期，逾期支付租金没有达到半年以上，故该结算期间的租金，被告不应向原告支付违约金。对于回购，1、房屋的所有权已经转移到业主名下；2、业主对该房租的收益已经有大半部分；3、合同当中并未约定回购后所产生的税金及相关的手续费用由谁负担的问题；4、如果原告方主张回购，被告方认为其租金就不应该进行支付，综合以上观点，被告认为虽然合同约定了合同条款，但该条款并未明确约定回购后相关商铺的税金及相关费用的约定，所以，被告方认为该条款的约定是履行不能，不符合履行条件，被告方不同意回购该商铺。被告亿丰置业公司辩称，在合同当中明确表述是在商管公司未能履行合同义务后继续履行，所以，被告方认为该约定不是承担连带责任，而是一般担保。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提举了《房屋所有权证》1份，证明位于沈阳市浑南新区金卡路16号沈阳亿丰时代广场的商铺为原告单独所有，原告主体适格。被告亿丰商管公司、亿丰置业公司均没有异议，本院予以确认。原告向本院提举了2009年6月12日《沈阳亿丰商业管理有限公司委托经营管理协议书(内铺)》1份，证明合同签订日期为2009年6月12日，约定：原告将其单独所有的涉诉商铺委托给被告亿丰商管公司进行经营管理，被告亿丰商管公司已向原告支付租金的形式作为原告的收益回报，委托期限从2010年6月1日为10年，租金支付时间：每连续三个月为一个结算周期，被告应于每一周期起算后的5个工作日内(遇休息日、法定节假日顺延)支付一次租金。逾期付款违约责任：被告逾期支付租金的，每日应按应付未付租金金额的万分之二向原告支付违约金。租金每季度为7，007元，被告从2016年3月1日拖欠租金至今未付，根据合同约定，被告应向原告支付其未付的租金，并从其应付租金之日起至实际给付之日止，以应付未付租金金额为基数，按日万分之二分段计算并向原告支付违约金。按照合同第4条2款5项的约定，原告可在委托期间第6年到期前6个月内以书面形式向被告亿丰商管公司提出收购申请，被告亿丰商管公司将按照原购房总价收购该商铺，收购价为商铺房买卖合同价，于本协议第4条1款市场培育期前两年优惠（8%*2）折扣价款之合，被告亿丰商管公司收购该商铺后原委托协议及补充协议不再执行,并由被告亿丰置业公司在此合同中承诺对亿丰商管公司未能履行的责任和义务由其继续履行；合同第4条2款已明确原告实际购买该商铺所交付的款项为310，281元，此款项再加上997元为房屋实测面积增加的款项合计为311，215元，是原告实际交付给被告亿丰置业公司的购买商铺实际发生的款项。情况说明1份及买卖合同补充协议1份，证明购买诉争商铺时约定的建筑面积为33.99平方米，购买后实际面积为34.12元，差价款为997元，以此证明在原合同款项310，281元基础上再加上997元差价款，共计311，215元，是原告实际支付给被告亿丰置业公司的全部款项。被告亿丰商管公司、亿丰置业公司均对此证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，被告亿丰商管公司认为委托经营管理协议书第4条第2款第5项中已经明确表述，被告应按照原购房合同总价收购该商铺，原购房合同总价已经在该委托经营协议中列明数额为310，281元，原告之后就涉案商铺面积变更多支出的费用不属于原购房合同总价范围内，即便被告回购该涉案房屋，该笔价款也不应该加到回购总价中。同时，该条款也明确表述，在原告提出回购申请在被告回购房屋时，原告该提供未被转让抵押质押的证明文件，现原告未提供该份证据，被告有权不予以回购该房屋。被告亿丰置业认为委托经营管理协议书第4条第2款第5项中已经明确表述，被告应按照原购房合同总价收购该商铺，原购房合同总价已经在该委托经营协议中列明数额为310，281元，原告之后就涉案商铺面积变更多支出的费用不属于原购房合同总价范围内，即便被告回购该涉案房屋，该笔价款也不应该加到回购总价中。同时，该条款也明确表述，在原告提出回购申请在被告回购房屋时，原告该提供未被转让抵押质押的证明文件，现原告未提供该份证据，被告有权不予以回购该房屋。在被告亿丰商管公司未能履行相应的责任和义务后，被告亿丰置业公司才履行相应的义务。经审查，由于二被告对上述证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，对于是否应按311，215元收购诉争商铺，本院将结合其他证据予以评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2009年6月12日从被告亿丰置业公司购买位于沈阳市浑南新区金卡路16号沈阳亿丰时代广场房屋所有权证号为第NO6XX号、建筑面积为34.12平方米的商铺一处，实际发生的总价款是311，215元，原告交付被告亿丰置业公司价款是261，580元，剩余价款49，635元，以原告免收2年租金的形式抵扣。同时，原告与被告亿丰商管公司签订了《沈阳亿丰商业管理有限公司委托经营管理协议书(内铺)》1份，约定：原告将其单独所有的涉诉商铺委托给被告亿丰商管公司进行经营管理，被告亿丰商管公司已向原告支付租金的形式作为原告的收益回报，委托期限从2010年6月1日为10年，租金支付时间：每连续三个月为一个结算周期，被告应于每一周期起算后的5个工作日内(遇休息日、法定节假日顺延)支付一次租金。逾期付款违约责任：被告逾期支付租金的，每日应按应付未付租金金额的万分之二向原告支付违约金。租金每季度为7，007元，原告可在委托期间第6年到期前6个月内以书面形式向被告亿丰商管公司提出收购申请，被告亿丰商管公司将按照原购房总价收购该商铺，收购价为商品房买卖合同价与市场培育期前两年优惠（8%*2）折扣价款之和，被告亿丰商管公司收购该商铺后，原委托协议及补充协议不再执行,并由被告亿丰置业公司在此合同中承诺对被告亿丰商管公司未能履行的责任和义务由其继续履行。在合同履行过程中，原告将位于沈阳市浑南新区金卡16号沈阳亿丰时代广场D36地块4层B4029号商铺交付给被告亿丰商管公司经营管理，被告亿丰商管公司亦按约定的租金数额和期限支付原告租金至2016年5月31日，被告亿丰商管公司从2016年6月1日开始拖欠原告租金，每个结算周期（3个月）的租金为7，007元，截止到2017年2月28日，累计发生租金总额是17，521元未付。现原告诉至本院。另查明，原告于2015年4月17日在委托期间第6年到期前提出书面回购申请，并由被告亿丰商管公司的经办人黄婧及负责人王春英签字确认。再查明，本案在审理过程中，截止到2017年2月28日，被告亿丰商管公司实际尚欠原告税前租金17，521元。其中，被告亿丰商管公司尚欠从2016年6月1日起的第一个结算周期的租金3，507元，第二个结算周期以后的租金14,014元。本院认为，原告与被告亿丰商管公司于2009年6月12日签订的委托经营管理协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，原、被告双方均应按合同约定自觉遵守履行。原告已按约定实际交付给被告亿丰置业公司购买商铺款是311，215元，并在委托期间第6年届满前向被告亿丰商管公司提出书面回购申请，被告亿丰商管公司截止到2017年2月28日，实际尚欠原告税前租金17，521元等的事实均没有异议，本院予以确认。本案争议焦点之一，被告亿丰商管公司是否在此实际拖欠的税前租金数额17，521元中还应按合同约定扣除原告应当承担的税费及应当由原告承担的其他费用等，原告诉请的违约金计算数额及计算方式是否符合合同约定。被告亿丰商管公司未能按约定的租金数额和期限支付原告租金，违约在先，对此，应承担相应的违约责任；在给付租金的同时，亦应按合同的约定承担违约金。现原、被告核算截止到2017年2月28日，被告亿丰商管公司应付原告税前税金17，521元，本院予以确认。对于被告亿丰商管公司提出的该部分税前租金中，应扣除原告应承担税款的抗辩，因双方在合同第4条2款3项的约定：“委托期第六年至第十年，被告亿丰商管公司按照购房总房款的9%作为年租金收入返还原告，而原告购买商铺总款项是311，215元，由此换算双方认可的每个结算周期（3个月）的租金为7，007元，没有明确约定税费及应当由原告承担的其他费用等，现被告未能提供其相应的证据，因此，对其的该项抗辩不予支持。关于原告提出的违约金的计算依据和标准问题，因被告在诉讼中给付的租金，应在拖欠租金的起始时间中扣除，违约金起算时间应按合同约定的“被告逾期支付租金达半年，被告每日应按应付未付租金金额的万分之向原告交纳违约金”执行，并考虑每个结算周期起算后的5个工作日内支付一次租金等约定，即拖欠租金的违约金的起始时间以每个结算周期起算后的5个工作日再加上逾期支付租金达半年等因素，以实际拖欠租金数额开始计算违约金，由于被告拖欠2016年6月1日起的第一个结算周期的租金3，507元，第一个结算周期的付款时间为2016年6月5日，违约金的起算时间应为2016年12月6日，第二个结算周期以后由于没有达到给付违约金的条件，原告起诉之日拖欠租金未到半年部分的违约金不在此案的考虑范围之内，原告的此项主张依据不足，故对原告诉讼请求符合法律规定的部分，本院予以支持。本案争议焦点之二，被告亿丰商管公司是否应当按合同约定回购本案诉争商铺，以及由此产生的费用如何分担，被告亿丰置业公司是否应当承担连带责任。按原告与被告亿丰商管公司签订协议的约定，“原告可在委托期间第6年到期前6个月内以书面形式向被告亿丰商管公司提出收购申请，被告亿丰商管公司将按照原购房总价收购该商铺，收购价为商品房买卖合同价与市场培育期前两年优惠（8%*2）折扣价款之和，被告亿丰商管公司收购该商铺后，原委托协议及补充协议不再执行,并由被告亿丰置业公司在此合同中承诺对被告亿丰商管公司未能履行的责任和义务由其继续履行。”而原告是在委托期间第6年届满前以书面形式向被告亿丰商管公司提出收购申请，并由被告亿丰商管公司签字确认。表明被告亿丰商管公司同意回购，其回购价就是原告实际购买价311，215元。虽然双方没有明确回购本案诉争商铺后所产生的费用如何分担，但按照交易习惯和对等原则，原告在购买诉争商铺时，承担了全部费用，由此被告亿丰商管公司在回购时亦应承担相应的全部费用，被告亿丰商管公司不同意承担回购过程中所产生的一切费用，其举证责任在被告亿丰商管公司，而被告亿丰商管公司对此未能举证证明，故对其该项抗辩不予支持。被告亿丰置业公司在此合同中承诺“对被告亿丰商管公司未能履行的责任和义务由其继续履行”，亦是对其承担连带责任的明示。综上，原告要求被告亿丰商管公司按合同约定立即回购位于沈阳市浑南新区金卡路16号亿丰时代广场商铺，并支付原价回购款311，215元，并承担由此产生的费用包括房地产交易手续费，契税，营业税等，被告亿丰商管公司支付尚欠税前租金为17，521元，及被告亿丰置业公司承担连带责任等的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对被告亿丰商管公司、亿丰置业公司的抗辩主张，因证据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百二十五条、第三百九十六条、第四百零五条之规定，判决如下：一、被告沈阳亿丰商业管理有限公司于判决生效后三十日内支付原告李波商铺回购款311，215元；二、原告李波于判决生效后三十日内将位于沈阳市浑南新区金卡路16号亿丰时代广场建筑面积为34.12平方米的商铺交付给被告沈阳亿丰商业管理有限公司，并协助被告沈阳亿丰商业管理有限公司对诉争商铺办理更名过户，由此产生更名过户等的全部费用均由被告沈阳亿丰商业管理有限公司承担；三、被告沈阳亿丰商业管理有限公司于判决生效后十日内给付原告李波从2016年6月1日起至2017年2月28日期间的税前租金17，521元；四、被告沈阳亿丰商业管理有限公司于判决生效后十日内给付原告李波违约金，从2016年12月6日起至本判决确定的给付之日止，以3，507元为基数，按日万分之二计算；五、被告沈阳亿丰置业发展有限公司对上述回购及租金等款项承担连带责任；六、驳回原告李波的其他诉讼请求。如果被告沈阳亿丰商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6，239元，由被告沈阳亿丰商业管理有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 埜审 判 员  郑天冰人民陪审员  黄 超二〇一七年四月六日书 记 员  崔樱莲