四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书(2015)都江民初字第02047号原告：程皎，女，1986年6月25日出生，汉族，住四川省井研县。委托诉讼代理人：杨枭，四川金契律师事务所律师。被告：杨先荣，男，1946年10月17日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。被告：黄天惠，女，1948年5月18日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。二被告共同委托诉讼代理人：卞长超，四川元众律师事务所律师。原告程皎与被告杨先荣、黄天慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月2日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程皎、黄天慧的委托诉讼代理人杨枭，被告杨先荣、黄天慧的共同委托诉讼代理人卞长超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告程姣向本院提出诉讼请求:1、判令两被告共同赔偿因其履行房屋买卖合同义务交付的房屋存在瑕疵给原告造成的损失25087元；2、判令两被告共同承担本案诉讼费。事实及理由:两被告系夫妻关系，2013年4月4日，原告与被告杨先荣签订房屋买卖合同，将两被告共有的坐落于都江堰市灌口镇解放村二组3栋l单元5楼1号住房（以下简称涉案房屋）一套出卖与原告，价格54万元。原告履行了付款义务，被告履行了交付房屋并办理了过户登记。被告交付的房屋屋面栽种有树木、修建有假山等设施，正是屋面处于有这些设施的利用状态，原告才决定购买这套房屋。谁知在原告入住后，楼下住户余平川夫妻二人向法院起诉原告房屋屋顶树木、水池、假山导致屋面渗水造成屋内装修、家具损失。都江堰人民法院以（2015）都江民初字第1838号民事判决书认定如下事实：1、余平川房屋屋面由程皎占有使用，其屋面为屋顶花园，修建有鱼池，种植有树木杂草等植物，系程皎购买前形成；2、余平川房屋渗水的原因主要是屋顶花园设置不符合相应要求所致。判决结果为：1、判决程皎赔偿余平川夫妻屋面渗水的损失12937元；2、程皎承担诉讼费、鉴定费12150元，两项合计25087元。判决生效后，原告程皎履行了赔偿义务。原告认为：被告交付的房屋本身渗水才导致了原告对案外人余平川夫妻承担了25087元的赔偿，是原告交付的标的物瑕疵所致，是被告履行合同不符合约定义务的违约行为，两被告应共同承担原告的损失25087元。故原告依法提起诉讼，请求人民法院依法判决两被告共同赔偿因其履行房屋买卖合同义务交付的房屋存在瑕疵给原告造成的损失25087元；共同承担本案诉讼费。被告杨先荣、黄天惠辩称：1、二被告是依合同交付的指示，只是交付房屋，屋顶是交由原告使用，交付原告使用之前屋顶是没有漏水问题的，至于在交付之后原告怎样使用，漏水原因是原告使用造成的，不应当赔偿。2、鉴定费和诉讼费不是原告的直接损失，不应当支持。经审理查明：一、被告杨先荣、黄天惠系夫妻关系，原告程皎所购买的涉案房屋系被告杨先荣、黄天惠的夫妻共有财产。二、原告程皎与被告杨先荣于2013年4月4日就位于都江堰市住房签订了《房屋买卖合同》，该合同约定房屋总价款为55万元，同时手写备注：杨先荣右侧四楼屋顶和楼下车库归程皎所有。2013年4月24日，原告程皎取得都房权字第××号《房屋所有权证》，产权证上登记载明建筑面积166.86平方米。三、原告程皎所购买的房屋系错层式建筑，程皎现占有使用四楼屋顶，其屋面为屋顶花园，假山、鱼池、杂草及树等附着物系被告杨先荣添附和修建，均系原告程皎购买前便已形成。四、2015年5月18日，余平川、刘明书、王大才、张华群、罗光德以程皎为被告，向本院提起业主共有权纠纷案，都江堰市人民法院于2015年12月18日作出(2015)都江民初字第1838号民事判决，判决被告程皎支付原告余平川、刘明书屋面渗漏损失12937元；案件受理费376元，鉴定费12000元，被告程皎负担12150元。余平川、刘明书、王大才、张华群、罗光德不服上述判决，向四川省成都市中级人民法院提起上诉，该院作出(2016)川01民终1045号民事判决，驳回上诉，维持原判。原告程皎于2016年7月11日向余平川、刘明书付清了判决确定的费用25087元。五、（2015）都江民初字第1838号民事判决书中的川衡鉴（2015）建鉴字第55号司法鉴定意见书载明：“形成渗漏的原因：该房屋渗漏是屋面防水失效和屋顶花园设置不符合相应要求所致。”上述事实有《房屋买卖合同》、阿坝州黑水林业局文件、案外人出具的赔偿款收条、（2015）都江民初字第1838号和（2016）川01民终1405号两份民事判决书、司法鉴定意见书以及双方当事人当庭陈述为证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、被告杨先荣和黄天惠在出卖涉案房屋给程皎前，其装修行为对第三人因房屋渗漏造成的损失是否存在过错；2、被告杨先荣和黄天惠是否应当赔偿原告程皎因第三人涉诉而支付的费用。一、关于被告杨先荣和黄天惠在出卖涉案房屋给程皎前，其装修行为对第三人因房屋渗漏造成的损失是否存在过错的问题。本院认为，第三人遭受的损失是由于屋面出现渗漏所致，至于渗漏的原因，（2015）都江民初字第1838号民事判决书中的川衡鉴（2015）建鉴字第55号司法鉴定意见书载明：“一、形成渗漏的原因：该房屋渗漏是屋面防水失效和屋顶花园设置不符合相应要求所致”。根据鉴定结论，我们分两种情况进行分析：1、如果第三人的损失系屋面防水失效而导致渗漏所致，被告杨先荣和黄天惠是否承担责任的问题。本院认为，“屋面防水失效而导致渗漏”属于房屋自身质量问题，对此出卖人是否需要承担质量瑕疵担保责任，主要考察卖房人是否故意隐瞒和购房人是否明知质量瑕疵。如果出卖人故意隐瞒房屋的质量瑕疵，应当承担担保责任。本案中，原、被告双方在签订房屋买卖合同时，因为房屋在交付之前和交付之时，并没有发现渗漏的问题，故被告并不构成故意隐瞒。因此，对房屋自身质量问题造成的质量瑕疵，被告杨先荣、黄天惠不承担责任。2、如果第三人的损失系屋顶花园设置不合理而导致渗漏所致，被告杨先荣和黄天惠是否承担责任的问题。根据都江堰黑水林业局干休所综合管理规定第二章房屋管理中第十二条规定：“为维护顶楼住户的利益，屋面由顶楼住户使用维护，产生的维修费由顶楼住户承担。因认为造成的渗漏谁造成的谁负责，原建房时屋面使用有特殊约定除外，由使用人维护、维修”，第十三条规定：“顶楼住户须保持屋面原设计构造，在屋面不能乱搭乱建，确需搭建雨棚、凉亭必须到都江堰市规划局报建批准后方可搭建，否则产生的后果由当事人自负”。本案中的屋顶花园是由被告杨先荣、黄天惠所修建，如果是因为屋顶花园最初设置不合理存在瑕疵导致了屋面渗漏给第三人造成了损失，属于隐蔽质量瑕疵，如果隐蔽质量瑕疵并非房屋本身所固有，而是因为出卖人在装修过程中产生，购房人对此也不知情，因此应当由出卖人承担责任。被告杨先荣、黄天惠作为原涉案房屋使用人，因原屋顶花园设置不合理的过错行为给案外人造成的损害，依据黑水林业局文件及相关法律规定应承担相应的赔偿责任。二、被告杨先荣、黄天惠是否应当赔偿原告程皎因案外第三人涉诉而支付费用的问题。川衡鉴（2015）建鉴字第55号司法鉴定意见书的鉴定意见认为房屋渗漏是屋面防水失效和屋顶花园设置不符合相应要求这两个原因所致，而被告对“屋顶花园设置不符合相应要求”造成对第三人的损害有过错。而原告因相关诉讼支付的赔偿费，诉讼费、鉴定费虽然系在另一案件中产生的，但是，均是原告程皎因涉案房屋涉诉而遭受的损失，因此，原告程皎向第三人赔偿损失后有权利向有过错的被告追偿损失。又因涉案房屋的鉴定报告两种导致渗漏的原因中，被告只对其中一种原因承担责任，故本院认为由被告承担一半的费用为宜。程皎因案外第三人涉诉而支出赔偿费12937元，诉讼费、鉴定费12150元，三项共计25087元。被告杨先荣、黄天惠应承担费用25087÷2=12534.5元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，判决如下：一、被告杨先荣、黄天惠于本判决生效之日起十日内一次性支付原告程皎人民币12543.5元；二、驳回原告程皎的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，由原告程皎负担1000元，被告杨先荣、黄天惠负担650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。审判员  邹荣杰二〇一七年四月一日书记员  王梦曦