.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省西宁市城西区人民法院民事判决书（2017）青0104民初1941号原告：刘佐车，男，1969年2月21日生，汉族，住西宁市。原告：李顺奎，男，1957年6月28日生，汉族，住西宁市。原告：李顺苍，男，1964年3月12日生，汉族，住西宁市。原告：李顺生，男，1953年11月27日生，汉族，住西宁市。原告：董明花，女，1956年4月18日生，汉族，住西宁市。原告：刘元年，男，1954年4月12日生，汉族，住西宁市。原告：严海英，女，1966年4月29日生，藏族，住西宁市。原告：董华忠，女，1965年4月24日生，汉族，住西宁市。原告：杨起才，男，1971年11月5日生，汉族，住西宁市。原告：万正强，男，l970年6月27日生，汉族，住西宁市。原告：赵成庆，女，1949年5月16日生，汉族，住西宁市。原告：万正刚，男，1968年2月28日生，汉族，住西宁市。原告：沙凤清，女，1952年2月5日生，汉族，住西宁市。原告：赵凤琴，女，1960年2月l0日生，汉族，住西宁市。原告：杨占林，男，1970年11月21日生，汉族，住西宁市。原告：李顺全，男，1967年8月5日生，汉族，住西宁市。原告：李顺清，男，1972年9月7日生，汉族，住西宁市。原告：常桂香，女，1945年4月15日生，汉族，住西宁市。原告：李永寿，男，1954年5月9日生，汉族，住西宁市。原告：都玉秀，女，1957年12月4日生，汉族，西宁市城西区虎台街道办事处殷家庄社区居民委员会四社**号**室。原告：薛占梅，女，1984年10月28日生，汉族，住西宁市。原告：李玉甫，男，1952年5月5日生，汉族，住西宁市。原告：李永新，男，1970年6月23日生，汉族，住西宁市。原告：冯贵生，男，1954年5月8日生，汉族，住西宁市。原告：王生莲，女，1955年11月2日生，汉族，住西宁市。原告：李得虎，男，1985年6月30日生，汉族，住西宁市。诉讼代表人：刘佐车，男，1969年2月21日生，汉族，住西宁市。诉讼代表人：李顺奎，男，1957年6月28日生，汉族，住西宁市。诉讼代表人：李顺苍，男，1964年3月12日生，汉族，住西宁市。以上原告共同委托诉讼代理人：赵永智，青海君剑律师事务所律师。被告：西宁市城西区虎台街道办事处殷家庄社区居民委员会，组织机构代码证号：D0119691-9，住所地，西宁市城西区西川南���45号殷家庄小区。负责人：李得春，该居委会党支部书记兼社区主任。委托诉讼代理人：刘占花，女,该社区副主任。委托诉讼代理人：王文隽，青海捷传律师事务所律师。被告：李红卫，男，1967年1月3日生，汉族，西宁市城西区虎台街道办事处殷家庄社区四社社长，住西宁市。原告刘佐车等26人与被告西宁市城西区虎台街道办事处殷家庄社区居民委员会（以下简称殷家庄居委会）、李红卫确认合同无效纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月19日公开开庭进行了审理。原告刘佐车等26人共同诉讼代表人刘佐车、李顺奎、李顺苍及共同委托诉讼代理人赵永智，被告殷家庄居委会委托诉讼代理人刘占花、王文隽，被告李红卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘佐车等26人���本院提出诉讼请求：一、确认二被告间的房屋买卖合同无效；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告方均为被告殷家庄居委会下属四社居民，四社原属于殷家庄村民委员会，当时有39户村民。2006年4月份，由村委会出面给四社39户村民集资建房，建房的土地为殷家庄村委会四社的集体土地，就是宅基地，房屋性质为小产权房。房屋分配完后还剩了7套房屋，至于这7套房屋如何处理，自2006年4月份建房至今村委会和四社从来没有向村民通报过。2007年后这7套房屋分别由他人使用，本案被告使用其中的一套。2017年春节前后，殷家庄村民一直就有关问题上访，其中就包括这7套房屋的问题。之后，城西区虎台办事处纪律检查委员会于2017年4月24日就反映的问题作出《关于殷家庄村民举报材料调查的回复》，进行了书面答复，其中第七个问题就剩余7套房屋回复：”当时党支部书记兼殷家庄四社社长丁贤云，只征求部分村民意见，未集体讨论研究，将7套住房出售”。此时，村民才知道房屋出售的事实，所以诉讼时效应该从2017年4月24日开始计算。原告方认为，被告殷家庄居委会将四社集资修建集体所有的房屋，未经原告方同意在原告方不知情的情况下擅自出售给他人，违反《村委会组织法》处分重大事项应当经村民集体讨论的规定，购房合同违背法律，且该房屋为小产权房屋，二被告之间的买卖行为显属无效。故诉至法院，请求判如所请。被��殷家庄居委会辩称，原告的诉求不能成立，应予驳回。原告主张其对村委会出售房屋不知情是不符合实际的，出售房屋是发生在2005年，距今已十余年，原告方即使当时未参加大会，也理应知道房屋出售的事实，更何况本案的一些原告还给购买这7套房屋的部分被告贺过房。就该7套房屋的处置问题，时任党支部书记丁贤云多次召开会议研究，只是由于当时工作不严谨，该签的字没有签。法律没有严格规定村委会开会的形式，合同法对合同无效的情形限制的非常严格，违反《村委会组织法》不属于导致合同无效的情形。当时出售房屋的背景是村委会财力有限，集资建房采用村里出地、村民出钱的方式，每户村民分到2套房屋，每套房屋价值78000元，很多村民无力支付哪怕其中一套房屋的集资款，所以出售了两套房屋中的一套，或由村委会为村民提供担保向信用社贷款后才缴纳的集资款。村里为解决工程款的支付问题，开会讨论决定以高于四社村民集资款的价格出让了剩余的7套房屋，出让款用于支付工程款或分配给了村民，出售房屋的行为不仅没有侵害原告的利益，反而让各位原告得到了实惠。原告作为自然人无权主张村委会与购房人签订的购房合同无效，该行为并没有侵害到各原告的利益。综上，本案当中的房屋买卖合同不宜被宣告为无效。被告李红卫辩称，2005年，我从殷家庄村委会购买了一套房屋，未签订买卖合同，缴纳了10万元的房款，我们之间的买卖行为是有效的。本院经审理认定事实如下：被告殷家庄居委会原为殷家庄村委会，2015年殷家庄村委会变更为殷家庄居委会，本案原告方原为殷家庄村委会四社村民，四社原有村民39户，现均为殷家庄居委会城镇居民。2005年，殷家庄村委会出面给四社39户村民集资建房，建房的土地为殷家庄村委会集体土地，房屋性质为小产权房。共修建88套住房，给四社村民分配了81套，每套房屋面积121平方米，每套集资款均为78000元。该88套房向四社村民分配之后剩余的7套房屋村委会出售给了包括本系列案四被告在内的7人，���系列案中被告余家虎系殷家庄六社村民，李红卫系殷家庄四社村民，冯元平系五社村民，沈保贵系城市居民。李红卫因系殷家庄四社村民购房款为10万元，其他三人为13万元。该7套房屋房款入村委会账后用于支付工程款或分配与村民。2017年春节前后，殷家庄村民就殷家庄村有关问题上访，其中就包括这7套房屋的问题。2017年4月24日，城西区虎台办事处纪律检查委员会就反映的问题作出《关于殷家庄村民举报材料调查的回复》，进行了书面答复，其中第七项就剩余7套房屋回复：”当时党支部书记兼殷家庄四社社长丁贤云，只征求部分村民意见，未集体讨论研究，将7套住房出售”。原告方称，此时四社村民才知道这7套房屋被出售的事实。原告方认为，被告殷家庄村委会将四社集资修建集体所有的房屋，未经原告方同意在原告方不知情的情况下���自出售给他人，违反《村委会组织法》处分重大事项应当经村民集体讨论的规定，购房合同违背法律，且该房屋为小产权房屋，二被告之间的买卖行为无效。双方争议成诉。另查明，2005年殷家庄村委会集资建房期间，四社部分村民有将集资房对外出售的情形，售价13万至15万不等。上述事实有双方当事人陈述及《关于殷家庄村民举报材料调查回复》、城西区虎台街道办事处殷家庄村收款收据、会议记录、现金缴款单、收款收据、村委会账本、殷家庄村四社分配表等证据在案佐证。本院认为，本案的立案案由侵权责任纠纷不当，根据原告的主张和庭审情况，案由应为确认合同无效纠纷。本案中原告方主张双方达成的购房口头协议无效依据有二：其一,殷家庄村委会出售剩余7套房屋的行为违反《村委会组织法》，因而双方达成的购房口头协议无效；其二,诉争房屋系在原属于殷家庄村委会四社村民集体土地上修建的小产权房，向不属于四社村民的其他殷家庄村民出售无效。一、关于殷家庄村委会出售剩余7套房屋的行为违反《村委会组织法》，因而双方达成的购房口头协议无效的问题。原告方认为村委会出售房屋的行为未经村民同意，违反《村委会组织法》处分重大事项应当经村民集体讨论的规定，买卖行为无效。2005年期间，施行的是1998年11月4日公布的《村委会组织法》，该法中涉及处分重大事项应当经村民集体讨论的规定的条款为第十九条：”涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：（一）乡统筹的收缴方法，村提留的收缴及使用；（二）本村享受误工补贴的人数及补贴标准；（三）从村集体经济所得收益的使用；（四）村办学校、村建道路等村公益事业的经费筹集方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案及村公益事业的建设承包方案；（六）村民的承包经营方案：（七）宅基地的使用方案；（八）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。”《合同法》第五十二条第五项关于违反法律、行政法规的强制性规定导致合同无效的情形，由《合同法》司法解释二将强制性规定进一步界定为效力性强制性规定。对于效力性强制性规定的区分标准，首先的判断标准是该强制性规定是否明确规定了违反的结果是合同无效，如果规定了违反的后果是合同无效，则该规定属于效力性强制性规定。其次，如果法律、行政法规的强制性规定仅关系当事人利益的或者仅是为了行政管理或纪律管理需要的，一般都不属于效力性强制性规定。因此，《村委会组织法》第十九条的规定不属于效力性强制性规定，原告以此为依据要求确认合同无效，于法无据。殷家庄村委会修建的虽然是四社的集资房，但原告方并未提供证据证明该88套集资房确系建在四社集体所有的土地上。因此，原告主张的村委会对外出售涉案的7套房屋是否确需经四社村民开会决定，缺乏事实基础。而且，当时在出售房屋时程序上虽然存在瑕疵，但从出售的价格上看，购房人支付了符合当时市价的对等价款，此节从村民对外出售的集资房价款可以映证，被告李红卫购房的行为应属善意取得，而村委会亦将房款用于支付承建方工程款或分配给村民，未侵害村民的利益。亦不符合《合同法》第五十二条规定的其他无效情形。二、关于诉争房屋系在原属于殷家庄村委会四社村民集体土地上修建的小产权房，向不属于四社村民的其他殷家庄村民出售无效的问题。被告李红卫与原告同为殷家庄村委会四社村民，其作为殷家庄村委会集体组织的成员购买集资房的行为，未违反此类房屋流转的国家政策，原告方的此项主张亦不能成立。综上，原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘佐车等26人的诉讼请求。本案诉讼费100元，由原告刘佐车等26人负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长牛晓林审判员伊海龙人民陪审员王海平二Ｏ一八年四月十六日书记员马怡慧