天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0105民初7320号原告：天津市海河风貌建设发展有限公司，住所地天津市河北区进步道34号。法定代表人：张秋苓，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹玉，天津禹凡律师事务所律师。被告：天津翰海艺友文化传播有限公司，住所地天津市河北区自由道19号。法定代表人：雷素娟，该公司法定代表人。委托诉讼代理人：杜钧，男，该公司总经理。原告天津市海河风貌建设发展有限公司与被告天津翰海艺友文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津市海河风貌建设发展有限公司的委托诉讼代理人曹玉，被告天津翰海艺友文化传播有限公司的委托诉讼代理人杜钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市海河风貌建设发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除与被告签订的《楼宇租赁合同》，并要求被告交付该楼宇；2.要求被告支付拖欠的租金578652.75元；3.要求被告按照合同约定支付违约金（计算至起诉之日为442669元）；4.诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1.判令被告将占用原告的天津市河北区自由道17-19号首层、二层楼宇腾空返还我公司；2.判令被告支付2015年9月1日至2015年12月18日拖欠的租金138876.55元；3.判令被告支付违约金234493元（计算至2017年3月31日）；4.判令被告按照每月38576.85元的标准支付2015年12月19日至实际腾房之日的房屋使用费；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：我公司与被告在2014年签订了《楼宇租赁合同》，合同约定甲方（我公司）将坐落于天津市河北区自由道17-19号首层、二层部分楼宇（建筑面积422.76平方米，计租面积422.76平方米）出租给乙方（被告），双方约定租期为2014年9月1日至2015年8月31日止，该合同已履行完毕。后双方在2015年续签了第二份《楼宇租赁合同》，约定：租期为2015年9月1日至2017年8月31日止，租赁期内租金为3元/天/平方米,每月租金为38576.85元，合同期内租金共计925844.4元，乙方（被告）以三个月为一期向甲方（我公司）支付租金，并采取上付制，每期需提前10个工作日支付，首期租金于合同签订后3个工作日内向甲方（我公司）支付。被告签订该份合同后，未能按照约定支付租金。我公司多次与被告协商均未果，现为维护我公司的合法权益故提起诉讼，望判如所请。被告天津翰海艺友文化传播有限公司辩称，因在2015年12月原告对讼争房屋停电，给我方造成损失，故我方认为原告应赔偿我方停电造成的损失和装修费损失后我方才同意腾房，关于上述损失，我方另案再诉。同时我方也不同意支付拖欠的租金、违约金和房屋使用费，因为双方第一年的合同约定房租为年租金50000元，签订合同的时候原告方负责人口头承诺房租陆续上涨，并同意以书画折抵租金，但是第二年就涨到40余万元，我方认为租金上涨不合理，不同意给付那么多钱，综上请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定无争议事实如下：坐落天津市河北区自由道17-19、23号房屋系登记在案外人天津市海河建设发展投资有限公司名下的国有自管产房屋。2009年5月12日该公司将包括上述房屋在内的66栋楼宇委托原告进行招商、运营及管理，约定委托期间获得的收入归属原告，就招商、运营及管理所发生的全部费用及责任等均由原告负责。2014年8月左右原、被告就讼争房屋签订《楼宇租赁合同》，约定：由被告承租天津市河北区自由道17-19号首层、二层部分的楼宇，计租面积为422.76平方米，租赁期限自2014年9月1日至2015年8月31日，年租金为50000元。原、被告双方如约履行了该合同。该合同到期后，原、被告就讼争房屋续签了第二份《楼宇租赁合同》，约定：租赁期限自2015年9月1日至2017年8月31日，计租面积为422.76平方米，租金标准为3元/天/平方米，每月租金为38576.85元，合同期内租金共计925844.4元，被告应以三个月为一期向原告交付租金，并采取上付制，每期需提前10个工作日支付，首期租金于合同签订后3个工作日内向甲方支付。同时合同第十五条15.4约定：“租赁合同签订后，如果乙方超过合同约定时间10日仍未交付保证金和首期租金及物业费。甲方有权单方终止本合同，本楼宇甲方可承租给第三方，而无需通知乙方，且不承担违约责任。租赁期间，如果乙方未按合同约定时间交纳租金及物业费超过十日，甲方届时有权单方终止本合同（同时包括但不限于停止能源供应及其他物业服务），乙方无权请求返还保证金，乙方并应承担实际占用所租楼宇期间发生的租金及物业费用和逾期付款的违约金。乙方未按本合同规定支付各项款项和费用，属乙方违约。每拖欠一天，乙方应偿付甲方应付款项和费用0.3%的违约金。”该份合同签订后，被告未如约交纳租金，自2015年9月1日开始欠租。2015年12月18日，原告委托天津德水律师事务所向被告送达了《解除通知书》，通知被告因其拖欠租金催要未果于该通知书送达之日解除双方签订的《楼宇租赁合同》，同时要求被告在通知书送达之日起三日内腾空讼争房屋交还原告并给付所欠租金及违约金。原告现因被告腾房及拖欠的房租、房屋使用费及违约金起诉来院，案经调解，未获协议。本案在审理过程中，本院于2017年4月24日到讼争房屋进行现场勘验，经勘验现讼争房屋内尚存被告存放的书画及办公用品，已无工作人员在此办公。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：被告主张原告自2015年12月初将讼争房屋电表箱上锁，导致讼争房屋停电，并对此申请证人赵某出庭作证，证人赵某证明其作为被告公司的后勤员工于2015年12月初其值班时公司突然停电，在其联系被告委托诉讼代理人杜钧后发现电表箱被锁上，无法充电，自那天起停电至今。原告对证人证言不予认可，认为证人系被告公司员工有利害关系。原告主张其系2016年1月对讼争房屋停止供电，对此提交落款日期为2016年1月16日的《停水停电通知书》及顺丰速运快递单，该通知书因无人签收未能送达被退回。被告称因为自2015年12月初即被停电，公司无法经营，因此没能收到该通知，故不认可原告主张。原告虽然邮寄了上述通知书，但上述通知书并未送达。证人赵某虽系被告员工，但因其出庭作证时客观陈述了亲身感知的事实，且结合原告认可停电的情形，本院对赵某的证人证言予以采信，认定因2015年12月初原告将讼争房屋电表箱上锁，导致讼争房屋停电。本院认为，原、被告签订的两份关于讼争房屋的《楼宇租赁合同》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。双方签订合同后，原告依约将讼争房屋交付被告使用，被告亦应按照合同约定向原告支付租金，但被告自2015年9月1日拖欠房屋租金，且经原告催缴，被告亦未履行给付义务，现双方均认可租赁期限为2015年9月1日至2017年8月31日的《楼宇租赁合同》已于2015年12月18日原告向被告送达《解除通知书》时解除，本院对此不再置疑。合同解除后被告理应将讼争房屋腾空交还原告。同时，被告应当依据合同的约定向原告支付自2015年9月1日至2015年12月18日的房屋租金。另外，被告本应根据合同15.4条的约定向原告支付违约金，并比照租金给付自2015年12月19日至实际腾房之日止的房屋使用费，但因原告于2015年12月初将讼争房屋电表箱上锁导致讼争房屋停电，被告无法正常使用讼争房屋进行办公，根据公平原则，理应对2015年12月以后的房屋租金及房屋使用费酌减，酌减后的房屋租金及使用费以每月20000元为宜。现原告主张违约金计算至2017年3月31日，具体计算方式分为两段，一是2015年9月1日至2015年11月30日的第一季度租金115730.55元，自2015年9月1日至2017年3月31日共拖欠578天，此部分违约金为115730.55*578*0.3%=200677元；二是2015年12月1日至2015年12月18日的租金按照合同约定应为38576.85/30*18=23146元，自2015年12月1日至2017年3月31日共拖欠487天，此部分违约金为23146*487*0.3%=33816元；两项合计是234493元。第一段违约金的计算与合同约定相符，本院予以支持。第二段违约金的计算，因2015年12月1日至2015年12月18日的租金应以每月20000元为宜，故该部分违约金应为20000/30*18*487*0.3%=17532元。关于被告提出原告负责人曾口头承诺以书画和活动折抵租金的抗辩意见，因被告申请出庭作证的证人杨某证实双方从未谈过折抵租金的具体书画和活动，且随后原告拒收了被告相送的书画，因此原、被告双方就以书画和活动折抵租金的问题未能真正达成合意，故被告此项抗辩意见本院不予支持。综上所述，被告应将讼争房屋腾空交还原告，并向原告支付拖欠的房屋租金127730.55元（2015年9月1日至2015年11月30日期间为38576.85元/月*3个月=115730.55元，2015年12月1日至2015年12月18日期间为20000元/月÷30天*18天=12000元，合计127730.55元）、违约金218209元及自2015年12月19日至实际腾房之日的房屋使用费。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告将坐落于天津市河北区自由道17-19号首层、二层房屋（计租面积为422.76平方米）腾空交还给原告；二、本判决生效后十日内，被告给付原告2015年9月1日至2015年12月18日的房屋租金127730.55元；三、本判决生效后十日内，被告按照每月20000元标准向原告支付自2015年12月19日至实际腾房之日止的房屋使用费；四、本判决生效后十日内，被告给付原告违约金218209元；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13992元，由原告负担3992元，被告负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  张凌志代理审判员  魏 薇人民陪审员  刘慧丽二〇一七年四月二十七日法官 助理  钟凤娴书 记 员  靳 超附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。