江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0115民初16466号原告：南京市江宁区东山街道中前社区居民委员会，组织机构代码51122268-4，住所地在南京市江宁区文靖西路108号。法定代表人：易伟，居民委员会主任。委托诉讼代理人：徐龙，江苏上元律师事务所律师。被告：严海，男，1978年1月3日生，汉族。委托诉讼代理人：曹成明，江苏宁通律师事务所律师。原告南京市江宁区东山街道中前社区居民委员会（以下简称中前社区）诉被告严海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中前社区的委托诉讼代理人徐龙、被告严海的委托诉讼代理人曹成明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中前社区向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2014年10月29日所签的房屋出租协议书；2、判令被告立即给付拖欠房租211200元；3、判令被告立即从租赁房屋内迁出，将承租房屋交还给原告；4、判令被告支付自本判决生效之日起至实际迁出之日止的房屋使用费（每天按290元计算）；5、判令被告支付逾期付款违约金（自2015年5月1日起按500元/日计算至房租付清之日止）。事实与理由：2014年10月29日，原被告签订《房屋出租协议书》，其将江宁区文靖西路××号、××号两间三层房屋（面积约为440平方米）出租给被告使用，租期三年，自2014年5月18日起至2017年5月17日止，租金为每年105600元，三年共计316800元，付款方式为先付后租，每年分两次支付，签订协议时付租金人民币52800元，余额在11月1日前付清，第二年起每年度支付租金的时间为5月1日前和11月1日前，每期付款额各为人民币52800元。协议同时约定被告应当按时缴纳租金，每逾期一天，承担每天500元的违约金，超过二月未交清当年租金，其有权解除协议。协议签订后其将房屋交付给被告，而被告未按协议约定向其支付房租，经其多次催缴被告仍置之不理。被告严海辩称：1、出租房屋没有房屋建设规划许可证，合同无效，原告不是房屋所有权人，主体不适格；2、原告尚未出具已交付租金的发票，要求原告出具已交租金、后续租金及占有使用费的发票；3、其不应当支付违约金，即使需要支付，违约金过高需要调整。本院经审查认定事实如下：2014年10月29日，原告中前社区（甲方）与被告严海（乙方）签订《房屋出租协议书》，约定甲方将座落在江宁区文靖西路××号、××号两间三层房屋（面积约为440平方米）租赁给乙方使用，租期从2014年5月18日开始至2017年5月17日止，租期三年。乙方每年向甲方缴纳105600元，三年合计租金316800元。先付后租，每年分两次支付，乙方在签订协议时支付租金52800元，余额在11月1日前付清，第二年起于每年5月1日前和11月1日前支付租金，付款额各为人民币52800元，直到租期届满。甲方应当提供收取租金的收款收据。乙方应当按时缴纳租金，每逾期一天，承担每天500元的违约金，超过二个月未交清当年租金，甲方有权解除协议。合同签订后，双方履行合同。严海支付第一年租金105600元。后续租金均未缴纳，中前社区于2016年5月31日发送《告知书》催告两年租金并提出严海收到《告知书》后7日内未交款则终止协议、收回房屋。6月、11月中前社区发送律师函继续催告。12月，中前社区起诉本案要求解除合同。另查明，本案涉案房屋的所有权人为南京杭冶房屋开发实业有限公司（以下简称“杭冶公司”），办理了房屋所有权证。中前社区称涉案房屋所在地块为早年拆迁置换所得，上盖房屋的产权办在了开发商杭冶公司名下，尚未过户，房屋由中前社区实际处分，现杭冶公司已找不到。上述事实，有房屋出租协议书、告知书、律师函、房屋产权证及当事人陈述证明。本院认为：原告中前社区与被告严海于2014年10月29日签订的《房屋出租协议书》是双方当事人的真实意思表示，且房屋取得了所有权证，符合城乡规划，该租赁合同合法有效。因租赁合同的相对人为中前社区，故严海应依约向中前社区支付租金。严海认为中前社区无起诉主体资格，无法律依据，本院不予采纳。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据合同约定，严海无正当理由超过两个月未交清当年租金，中前公司有权解除协议。严海应当于2015年5月1日、11月1日前各支付半年租金，至今未付，逾期超过二个月，中前社区有权解除合同。当事人行使约定解除权解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。中前社区起诉要求解除合同，严海委托诉讼代理人于2017年1月6日到庭参加诉讼，故本院认定双方合同于2017年1月6日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。中前社区要求严海支付两年租金211200元，因合同于2017年1月6日解除，故严海应支付自2015年5月18日至合同解除之日的租金173589元（105600元/365日×600日）。合同解除后，严海应返还房屋。中前社区要求严海及时迁出租赁房屋，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后至实际迁出之日，中前社区要求严海按照租金标准占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。中前社区按每日500元的标准主张严海逾期付款违约金，严海认为违约金标准过高，要求调整，本院以每期应付金额为基数按同期银行贷款利率4倍分段计算违约金。因严海应于2015年5月1日、11月1日、2016年5月1日前各支付租金52800元，应于2016年11月1日前支付2016年11月18日至合同解除之日的租金14466元（105600元/365日×50日），因严海均未交纳，故严海应分别以52800元为基数自2015年5月2日、11月2日、2016年5月2日起、以14466元为基数自2016年11月2日起，均按同期银行贷款利率的4倍支付违约金至实际付清上述各笔租金之日止。对于严海要求中前社区提供已付租金和后续支付租金及占有使用费的发票，未作为反诉提出，因中前社区同意提供已付租金、后续租金及占有使用费的收款收据，且合同约定中前社区应当提供租金的收款收据，故本院对中前社区提供收款收据的义务予以确认。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告南京市江宁区东山街道中前社区居民委员会与被告严海于2014年10月29日签订的《房屋出租协议书》于2017年1月6日解除；二、被告严海于本判决发生法律效力之日起十日内迁出并返还房屋；三、被告严海支付原告南京市江宁区东山街道中前社区居民委员会租金173589元；四、被告严海支付原告南京市江宁区东山街道中前社区居民委员会房屋占有使用费（自2017年1月7日起按照289元/日计算至实际迁出之日止）；五、被告严海支付原告南京市江宁区东山街道中前社区居民委员会违约金（分段计算：前三期分别以52800元为基数，自2015年5月2日、2015年11月2日、2016年5月2日起按中国人民银行同期同档贷款利率4倍计算至各笔租金实际付清之日止；第四期以14466元为基数自2016年11月2日起按中国人民银行同期同档贷款利率4倍计算至实际付清之日止）；上述三、四、五项均于本判决发生法律效力之日起十日内付清。六、原告南京市江宁区东山街道中前社区居民委员会应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告严海提供已交租金105600元的收款收据，并在收到被告严海后续租金、占有使用费时提供相应收款收据。七、驳回原告南京市江宁区东山街道中前社区居民委员会其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案应收案件受理费8987元，由原告南京市江宁区东山街道中前社区居民委员会负担4556元，由被告严海负担4431元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：4301011329100245018）。审 判 长  钟诗蔚人民陪审员  李明建人民陪审员  章明书二〇一七年四月二十四日书 记 员  龚雨辰