新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）新21民终199号 上诉人(原审原告)：陈安红，男，汉族，1973年9月19日出生，现住：鄯善县。 上诉人(原审原告)：王和兰，女，汉族，1972年11月27日出生，现住：鄯善县。 委托诉讼代理人：梁春燕，新疆大典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柳凯，新疆大典律师事务所实习律师。 被上诉人(原审被告)：王延顺，男，汉族，1982年9月15日出生，现住：鄯善县。 上诉人陈安红、王和兰因与被上诉人王延顺房屋租赁合同纠纷一案，不服鄯善县人民法院（2016）新2122民初1437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月24日公开开庭进行了审理。上诉人陈安红、王和兰的委托诉讼代理人梁春燕、柳凯、被上诉人王延顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陈安红、王和兰上诉请求：1.依法撤销鄯善县人民法院（2016）新2122民初1437号民事判决中第二项，依法改判被上诉人王延顺支付上诉人房屋租金80000元，违约金24000元，物品损失12913元；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、押金不应当退还，更不应折抵被上诉人在租赁期间丢失损害上诉人的租赁物的相关设施和物品。原审法院既然已经认定被上诉人自2015年5月30日到现在未缴纳租金，早已超过30天，被告存在违约事实，根据2014年5月30日上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》："如逾期每天加付200元违约金，如逾期超过30日甲方有权解除合同，押金不退"规定，押金不应当退还，更不应折抵被上诉人在租赁期间丢失损害上诉人的租赁物的设施和物品。2.被上诉人支付房屋租金应当为80000元，而不是63333.3元。二、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同明确约定租金为每年40000元，并没有约定按月或按天计算，被上诉人在租赁期间根本没有按照合同约定支付房屋租金，严重违约。1.上诉人为减少损失，提起解除合同诉讼，在诉讼中，被上诉人拒不维修损坏的房屋设备，在法院的主持下，法院要求被上诉人将钥匙交付给上诉人，上诉人拿了钥匙后自己维修，到目前为止，被上诉人都未将下水道恢复原状，根本不属于被上诉人将房屋交付给上诉人。2.根据2014年5月30日上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》中的："后四年的租金在每年五月一日前一次性支付"约定，足以证实先足额交纳一年房租后使用房屋，如被上诉方不使用房屋，已缴纳的房屋租金也不应该退还，由此可以得出上诉人与被上诉人约的房屋租金是按年计算，不是按天，也不是按月计算。3.上诉人与被上诉人签订的房屋租赁期限为五年，在租赁期间，被上诉人根本没有采取任何补救措施，提起或协商解除租赁合同，为减少损失，上诉人提起诉讼，上诉人在诉讼期间无法将房屋租赁给其他人，即便能租，也需要一定期限，因此被上诉人应当缴纳2年房屋租金80000元。三、被上诉人应当支付违约金24000元。根据2014年5月30日上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》中的："一、租期为五年，自2014年5月30日至2019年5月29日止；二、租金为每年40000元人民币，(大写肆万元)。首年的租金在签订本合同后立即支付，同时支付l0000元的租房押金，(壹万元)；后四年的租金在每年5月1日前一次性支付。如逾期每天加付200元违约金，如逾期超过30日甲方有权解除合同，押金不退"的规定，被上诉人租赁上诉人的房屋期限为5年，总租金为200000元。在租赁合同履行期间，被上诉人严重违约，给上诉人造成160000元损失，上诉人要求被上诉人承担两年房屋租金80000元的30％的违约金，没有违反法律规定，可原审法院视上诉人与被上诉人的合同约定而不顾，错误按照银行贷款的年利率4.5％支付违约金，明显偏袒被上诉人。根据《合同法》第一百一十四条："当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金"的规定，被上诉人应当给付上诉人违约金24000元。综上所述，原审判决认定事实不清，判决严重不公。上诉人根据《民诉法》有关规定，请求二审法院依法查明事实，依法撤销(2016)新2122民初1437号民事判决书，并依法支持上诉人在原审的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。 王延顺辩称：1.2014年5月30日被上诉人与上诉人签订房屋租赁合同，准备使用承租的房屋开宾馆，但是由于消防不过关一直未开。2015年1月11日被上诉人涉嫌刑事案件，被人民检察院逮捕羁押在吐鲁番看守所。2015年4月30日被上诉人知道承租的房屋到期，就通过刑事案件的代理律师将写好的委托书交给被上诉人的妻子，让其来处理本案房屋租赁的事宜。我妻子和王和兰联系后，说明了被上诉人的情况，王和兰以双方还有争议为由不同意解除租赁合同。2016年2月4日被上诉人才被取保候审，因此造成双方签订的租赁合同一直未解除。2.关于被上诉人交纳的10000元的押金的问题。被上诉人认为押金的用途是房屋受到损害或损失才扣除，故被上诉人对上诉人主张扣除押金的诉讼请求不认可。3.对于上诉人主张的违约金24000元我也不认可，认为违约金过高。综上，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，证据充分，应当予以维持。 陈安红、王和兰向一审法院起诉请求：1.依法解除原被告于2014年5月30日签订的房屋租赁合同；2.要求被告立即支付房屋租金80000元，违约金24000元、天然气费、物业管理费（具体以天然气、物业公司的金额为准！）；3.要求被告立即返还天然气壁挂炉2台、摄像头4个、显示屏1台、空调11台、电视机10台、地暖、马桶11个、脸盆11个、淋浴11个、烧水壶6个、灭火器2只、床11张、床单11条、窗帘11副、被套11条、电话机10个等设备或折价赔偿；4.要求被告在租赁的房屋中开挖的管道以及墙地面损坏的部分恢复原状；5.本案诉讼费、鉴定费由被告方承担。 一审法院认定事实：原被告双方在2014年5月30日签订了房屋租赁合同，合同约定：一、租期为五年，自2014年5月30至2019年5月30日止；二、租金为每年40000元人民币，（大写肆万元）。首年的租金在签订本合同后立即支付，同时支付10000元的租房押金，（壹万元）；后四年的租金在每年5月1日前一次性支付。如逾期每天加付200元违约金，如逾期超过30日甲方有权解除合同，押金不退；三、甲方出租的房屋现有天然气壁挂炉2台、摄像头4个、显示屏1台、空调11台、电视机10台、地暖、马桶11个、脸盆11个、淋浴11个、烧水壶6个、灭火器2只、床11张、床单11条、窗帘11副、被套11条、电话机10个等设备。以上设备属甲方所有，乙方有权使用，但必须保证在合同终止以上设施完好无损，如有损坏乙方负责更换或按价赔偿；四、租赁期间水、电、天然气、物业等费用均由乙方自行负担。租赁期间如遇屋内的上下水管线以及其他设施发生故障和损坏均由乙方负责修复，费用自理；五、合同期满前一个月，乙方如欲继续租赁应当与甲方协商重新签订租赁合同；六、租赁期内乙方不得随意将屋内的设施改动或装修，乙方如重新装修应经甲方同意后方可施工，但装修时不得改变房屋主体结构，合同到期后装修后的产权仍归甲方，乙方不得拆除。地下室如增加排水设施由乙方负责施工，费用自理。七、乙方租赁前的水、电、天然气、物业管理费用由甲方清结，合同期满时上述费用乙方有义务全部清结。合同签订后，被告缴纳了第一年的40000元租金，并交了10000元押金。此后被告未给原告缴纳过租金。关于原告所述租赁合同中的物品问题，法庭组织双方当事人到现场清点，经协商，双方达成的协议为：2016年11月30日被告将房屋交付原告，由原告自己找人出资维修相关的设备。地暖打压维修、自来水维修、洗手间维修、水表淋浴器安装和维修材料费和工人工资合计2600元，壁挂炉换两个水泵2800元，修地暖配件23元，换锁130元，监控系统3000元，席梦思床垫1480元，11套床上用品2200元，马桶损坏及马桶盖合计680元，合计12913元，对于上述物品的价格，被告无异议。此外，也没有产生物业费等费用。对于租金，原告要求计算至2017年2月，租金为70000元，违约金10000元，并不退还押金。被告认为当时让律师写了授权委托书，让其妻子通知原告解除房屋租赁合同，不同意原告计算的租金数额。原告认为未收到被告解除合同的通知，被告也未向法庭提供提前解除合同通知的证据。 一审法院认为，原被告双方签订的房屋租赁合同，意思表示真实，内容合法，是有效合同，当事人应按合同履行自己的义务。关于租赁合同，被告已无法履行租赁合同，且已将房屋交还原告，双方的租赁合同已解除。原告将房屋租赁给被告，被告有义务按合同约定支付租金。关于原告主张的租金，被告从第二年租赁期开始即从2015年5月30日始未缴纳租金，被告称在2015年4月曾找人与原告协商解除租赁合同，对此被告未提供证据。从2015年5月30日，至被告在2016年11月30日交回房屋，原告自己维修，维修期间以一个月计算，被告应交纳的租金截止到2016年12月30日，为1年7个月，被告应支付原告租金为63333.3元。关于原告要求的违约金，双方约定："如逾期每天加付200元违约金，如逾期超过30日甲方有权解除合同，押金不退"，按租赁合同约定，被告应在每年租赁期开始给原告缴纳租金，迟延履行租金给原告带来的损失是利息的损失，双方约定的违约金明显过高，且被告不予认可，本院予以调整。按银行贷款年利率4.5%计算，4万元1年7个月的利息是2550元，23333元7个月的利息是611.6元，合计被告应承担的违约金数额为3161.6元。关于被告交纳的1万元押金，原告主张押金不退还被告，收取押金的目的是承租人如果损毁租赁的物品，出租人可以直接扣除押金予以赔偿，因被告丢失、损坏原告的物品经双方确认为12913元，被告交的押金与之相抵后，被告还需赔偿原告2913元。被告开挖的下水道，被告承诺自己恢复原状，本院照准。综上，据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原被告双方签订的租赁合同；二、被告王延顺应自本判决书生效之日起一次性支付原告租金63333.3元，违约金3216.7元，赔偿原告损失2913元，合计69463元；三、被告王延顺应自本判决书生效之日起十日内将原告房屋内的下水道恢复原状；四、驳回原告其余诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审基本一致。 另查明：二审时上诉人对一审查明部分有异议：一是对一审判决中查明部分"2016年11月30日被告将房屋交付原告"的陈述不认可，认为2016年11月30日被上诉人并非将房屋交付上诉人，只是将钥匙交给上诉人进行维修。二是对"对于租金，原告要求计算至2017年2月，租金为7万元，违约金1万元，并不退还押金。"的陈述不认可，认为上诉人起诉时主张的租金损失是80000元，判决书中载明的租金7万元是上诉人与被上诉人调解时陈述的调解方案，并非是上诉认可租金损失为70000元。 本院认为，本案的争议焦点是：1.上诉人主张被上诉人支付两年租金80000元、违约金24000元是否有事实和法律依据；2.上诉人的物品损失12913元是否应当与被上诉人交纳的10000元押金进行折抵。关于上诉人主张被上诉人支付两年租金80000元、违约金24000元是否有事实和法律依据。就本案而言，2014年5月30日上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同后，被上诉人向上诉人支付第一年的租金40000元双方无争议，本院予以确认。上诉人主张被上诉人支付的租金80000元是2015年5月30日至2017年5月30日的房屋租金，在诉讼过程中经一审法院组织双方当事人现场清点，被上诉人于2016年11月30日将房屋钥匙交付上诉人维修，因此2016年11月30日应确定为双方履行租赁合同的终止时间，鉴于被上诉人在租赁房屋期间损坏的房屋中的设备，一审酌情认定增加一个月的租赁期，并无不当。故一审认定被上诉人应交纳的租金截止到2016年12月30日，为1年7个月，被上诉人应支付原告租金为63333.3元，事实清楚，证据充分，上诉人对此上诉无理，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人支付违约金24000元的诉讼主张，一审法院根据双方当事人在合同履行过程中的过错程度，结合上诉人的实际损失情况及被上诉人当庭提出违约金过高的抗辩主张，以同期银行贷款利息予以支持，处理适当，但一审确定2015年度中国人民银行年贷款利率为4.5%有误，应为5.5%，本院依法予以纠正。本院确定上诉人的违约损失为5515.3元（63333.3元×5.5%÷12个月×19个月）。鉴于上诉人主张的违约金与押金同属被上诉人违约后的补偿方式，上诉人选择了违约金的补偿方式，依法应将押金10000元退还被上诉人。 关于上诉人的物品损失12913元是否应当与被上诉人交纳的10000元押金进行折抵的问题。因双方签订的租赁合同第二条明确约定："租金为每年40000元，......，如逾期每天加付200元违约金，如逾期超过30日甲方有权解除合同，押金不退"，该约定系双方当事人对被上诉人逾期支付租金承担违约责任的约定，故不应当与物品损失相抵扣，一审认定有误，本院予以纠正。上诉人主张被上诉人支付物品损失12913元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持鄯善县人民法院（2016）新2122民初1437号民事判决第一项，即"一、解除原被告双方签订的租赁合同"；第三项，即"三、被告王延顺应自本判决书生效之日起十日内将原告房屋内的下水道恢复原状"；第四项，即"四、驳回原告其余诉讼请求"。 二、撤销鄯善县人民法院（2016）新2122民初1437号民事判决第二项，即"二、被告王延顺应自本判决书生效之日起一次性支付原告租金63333.3元，违约金3216.7元，赔偿原告损失2913元，合计69463元"； 三、被上诉人王延顺自本判决生效十日内向上诉人陈安红、王和兰支付房屋租金63333.3元，物品损失12913元； 四、被上诉人王延顺自本判决生效十日内向上诉人陈安红、王和兰支付违约金5515.3元； 五、上诉人陈安红、王和兰自本判决生效十日内向被上诉人王延顺退还押金10000元； 以上三至五项折抵后，被上诉人王延顺向上诉人陈安红、王和兰支付71761.6元。 如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2380元，由原审原告陈安红、王和兰负担737.8元，原审被告王延顺负担1642.2元；二审案件受理费913.4元，由上诉人陈安红、王和兰负担283.2元，被上诉人王延顺负担630.2元。 本判决为终审判决。 审判长 万 彬 审判员 付劲松 审判员 张婷婷 二〇一七年四月二十八日 书记员   兰保荣