黑龙江省哈尔滨市阿城区人民法院民 事 判 决 书（2014）阿民一民初字第244号原告：许海滨，男，1967年11月3日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：杨雅凤，黑龙江航科律师事务所律师。被告：常晓云，女，1971年2月8日出生，汉族，信用社职工，住哈尔滨市南岗区。被告：王文庆，男，1968年7月28日出生，汉族，哈尔滨市道外区永源镇政府干部，住哈尔滨市道外区。二被告委托诉讼代理人：白凤东，黑龙江中柏律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：冦强，黑龙江嵘斗律师事务所律师。原告许海滨与被告常晓云、王文庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月8日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月27日公开开庭进行了审理，原告许海滨委托诉讼代理人杨雅凤，被告王文庆及其被告常晓云、王文庆委托诉讼代理人白凤东到庭参加诉讼。因常晓云、王文庆与许海滨合伙纠纷一案正在哈尔滨市中级人民法院审理中，根据常晓云和王文庆的申请，本案于2014年11月29日裁定中止诉讼。黑龙江省高级人民法院对常晓云、王文庆与许海滨合伙纠纷一案作出终审判决后，本案恢复审理，又于2017年3月1日、3月17日公开开庭进行了审理，原告许海滨委托诉讼代理人杨雅凤，被告常晓云、王文庆及其委托诉讼代理人冦强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许海滨向本院提出诉讼请求：1.判令被告常晓云、王文庆给付原告许海滨租赁费2,541,700元，自2011年11月1日起以90万元为基数，按照月利率2%支付违约金至租金支付之日，自2012年11月1日起以100万元为基数，按照月利率2%支付违约金至租金支付之日，自2013年11月1日起以641,700元为基数，按照月利率2%支付违约金至租金支付之日；2.案件受理费由被告负担。事实与理由：2011年10月1日，许海滨与常晓云、王文庆签订房屋租赁合同一份，许海滨将自有的位于阿城区龙江龙大厦楼上1-3层和地下一、二层出租给常晓云、王文庆，约定租金以每年90万元为基数，之后每年递增10万元，以此类推；每年度的11月1日支付下年度的租金，否则视为违约，按照双倍支付拖延的租金；租赁期限为2011年10月1日至2017年10月1日；合同签订后，许海滨依约交付了房屋，但常晓云、王文庆至今未向许海滨支付租金；依据合同约定，常晓云、王文庆应当向许海滨支付租金；此款经许海滨多次索要未果，故诉至法院。常晓云、王文庆辩称，第一、许海滨所述与事实不符，案涉房屋系三方的合伙体经营使用，租金应由三方共同承担；第二、许海滨无证据证明依约交付了房屋，租赁费应从合伙体2012年3月初试营业开始计算；第三、三人之间签订的房屋租赁协议因合伙于2014年4月30日解除，常晓云和王文庆不欠许海滨租金；第四、三人合伙体在2012年3月初试营业，房屋租金的计算期限应自2012年3月初计算至合伙解除的2014年4月30日，租赁期限为2年2个月，租金应为2,083,333.33元（90万元＋100万元＋110万元÷12月×2个月），常晓云、王文庆应承担租金1,388,888元，许海滨在诉讼中自认支取1,696,000元，常晓云、王文庆多支付租金307,112元，对此保留向许海滨追诉的权利；综上，应驳回许海滨的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：甲方许海滨与乙方常晓云、王文庆在2011年10月1日签订《房屋出租协议》，协议内容如下：甲方将自有房屋（哈市阿城区龙江龙大厦楼上1-3层楼和地下一、二层，面积5,156平方米）出租给乙方，达成协议如下：一、甲方必须保证出租房屋的完整性、合法性；二、租赁期限为六年，自2011年10月1日至2017年10月1日止；三、租金及支付方式：租金为每年90万元为基数，后每年递增10万元，即首年90万元，次年100万元，以此类推，乙方应在每年度11月1日前向甲方缴纳下年度租金，否则视为违约，按双倍支付拖延的应付租金；四、乙方承担经营期间发生的实际费用支出；五、甲方承担租赁房屋主体的修缮，因误时给乙方造成损失，应给予实际损失的赔偿；六、乙方在租赁期间，如将出租房屋转租他人时，须经甲方的同意，否则转租行为无效；七、本合同届满前两个月内，如甲乙双方未达成房屋续租协议，乙方在承租期内，对装修部分和设备，甲方要求给予保留的，双方通过协商定价，或委托具有专业资质的评估机构评估，由甲方按商定价格或评估价格以货币形式补偿给乙方；如甲方不需要保留，乙方不能破坏房屋主体结构的情况下，在租赁期满两个月内，自行拆除处理；拆除后对房屋整体结构造成损失，乙方按实际损失赔偿给甲方；八、违约责任；1、甲方终止合同，甲方退还乙方当年租金，并按当年租金的20%承担违约责任；如给乙方造成经济损失还应予以赔偿，赔偿额以上年度的营业收入纯利润为准乘以剩余年限，同时还赔偿乙方投入资金用于装饰部分的损失；乙方违约，甲方不退剩余资金，并按当年租金的20%承担违约责任；2、合同履行期间，房屋产权发生变化，但能保证乙方按本合同要求继续经营，甲方不赔偿乙方任何损失；九、本合同未尽事宜，另行协商并形成书面合同，与本合同具有同等效力，本合同一式三份，甲方存一份，乙方分别各自持一份，双方签字即为生效。合同签订后，许海滨将案涉房屋交付王文庆、常晓云使用；三人用案涉房屋在经营水立方商务会馆时产生争议，常晓云、王文庆于2014年3月10日将许海滨诉至哈尔滨市中级人民法院，哈尔滨市中级人民法院于2016年8月22日作出（2014）哈民二民初字第17号民事判决判令：常晓云、王文庆与许海滨于2011年10月1日签订的《合伙合同》至2014年4月30日解除；该判决同时认定：“关于双方签订的《房屋租赁协议》。许海滨系金京水立方商务会馆房屋的所有权人，在《合伙合同》约定三合伙人以同等数额现金出资的情况下，不可能将自己所有的房屋交由合伙组织无偿使用。因此，许海滨关于‘因双方合伙开办洗浴会馆使用的房屋系其个人财产。在扣除自己应承担1/3租金的前提下，约定另2/3的租金应当由常晓云、王文庆承担，所以才签订的租赁合同’的抗辩理由符合常理。”黑龙江省高级人民法院的（2016）黑民终532号民事判决对哈尔滨市中级人民法院的上述判决予以维持，并对上述事实认定予以确认。上述事实有房屋出租协议、合伙协议、（2014）哈民二民初字第17号民事判决书、（2016）黑民终532号民事判书等证据及庭审笔录在案佐证。本院认为：许海滨与常晓云、王文庆之间签订的房屋出租协议是双方的真实意思表示，并不违反法律规定，应认定有效；合同约定的期限自2011年10月1日至2017年10月1日止，但三方在用案涉房屋经营水立方商务会馆时产生争议并诉至哈尔滨市中级人民法院后，哈尔滨市中级人民法院作出的（2014）哈民二民初字第17号民事判决，判令三方的《合伙合同》至2014年4月30日解除，因三方的合伙合同已经解除，故三方之间签订的房屋租赁合同已无继续履行的必要，该合同亦应同时解除；故房屋租赁合同的履行期间为自2011年10月1日至2014年4月30日，许海滨以此期间向常晓云、王文庆主张租金符合事实和法律规定，本院予以支持；租赁协议约定“按双倍支付拖延的应付租金”，第一次开庭审理时常晓云、王文庆以约定的违约金过高为由请求调整，第二次开庭审理时许海滨请求按照月息2分支付违约金，许海滨的该主张不违反法律规定，本院亦予以支持；关于常晓云和王文庆的抗辩意见，第一、租金是否应由三方共同承担问题，对此许海滨是出租房屋的所有权人，常晓云和王文庆是承租人，合同双方的主体明确，权利义务关系明确，双方应当依约履行，虽然在经营水立方商务会馆时主体是三方，但不影响内部双方之间签订的租赁合同的效力，故许海滨的主张符合合同约定和法律规定，本院予以支持；第二、租赁期的起算时间问题，三人合同约定明确即2011年10月1日，应以此约定作为合同的起算时间；第三、关于许海滨支出的1,696,000元是否应作为租金处理的问题，虽然哈尔滨市中级人民法院在民事判决书事实部分的叙述中表述“许海滨称其支取的是房屋租金。”，但是该判决是依据审计结论作出的，审计报告已将该1,696,000元作为许海滨的支出处理，如果本案将此款作为房屋租金再次处理，将有违公平原则，故该费用不能作为租金再次处理；综上，王文庆、常晓云的抗辩意见，本院无法采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告常晓云、王文庆给付原告许海滨租赁费2,541,700元，自2011年11月1日起以90万元为基数，按照月利率2%支付违约金至租金支付之日，自2012年11月1日起以100万元为基数，按照月利率2%支付违约金至租金支付之日，自2013年11月1日起以641,700元为基数，按照月利率2%支付违约金至租金支付之日；二、驳回原告许海滨的其他诉讼请求。如果未按本判决的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53,800元，由被告常晓云、王文庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  周立波人民陪审员  王 芳人民陪审员  尚淑清二〇一七年四月十一日书 记 员  冯 拓