四川省邛崃市人民法院民 事 判 决 书(2016)川0183民初2810号原告（反诉被告）：邛崃市鑫达物业管理有限公司，住所地：邛崃市临邛镇文庙街综合楼89号。法定代表人：曾晓平，经理。委托代理人:陈博，四川公生明律师事务所律师。委托代理人：唐平，男，1978年9月3日出生，汉族，住邛崃市。系公司员工。被告（反诉原告）：邛崃市龙腾大酒店有限公司，住所地：邛崃市临邛镇东星大道471号附7-471号附10号。法定代表人：王仁财，董事长。委托代理人：范斌，四川凯越律师事务所律师。委托代理人：伍俭，女，1984年11月13日出生，汉族，住邛崃市。原告邛崃市鑫达物业管理有限公司（以下简称鑫达物业公司）诉被告邛崃市龙腾大酒店有限公司（以下简称龙腾大酒店）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案受理后，被告龙腾大酒店于2016年11月10日提起反诉，本院依法受理。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鑫达物业公司的委托代理人陈博、唐平，被告（反诉原告）龙腾大酒店的委托代理人范斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求判令龙腾大酒店立即支付鑫达物业公司从2014年1月至2016年9月物管费81532.5元；2、请求判令龙腾大酒店支付2016年10月至判决生效时止的物管费，按杰地城三期物业管理补充协议约定支付。事实与理由：2012年7月1日，鑫达物业公司与龙腾大酒店签订杰地城三期前期物业服务协议，由原告按照每月每平方米1元的价格对被告4323.84平方米场地提供物业服务。同日，双方签订杰地城三期物业管理补充协议，约定物业费逐年按10%递增。2012年10月至2013年12月的物业费被告能按约履行，从2014年1月被告就未支付物业费，鑫达物业公司一直向其催收该费用，并在2016年6月6日委托四川公生明律师事务所向其发送催款律师函，龙腾大酒店收到催款律师函后依旧拒绝履行。鑫达物业公司遂起诉至法院。被告（反诉原告）龙腾大酒店答辩并反诉称，1、龙腾大酒店未支付物业管理费的原因是鑫达物业公司没有按照《服务协议》约定的服务内容和服务质量提供物业服务，鑫达物业公司没有对消防控制室的消防设备及运行进行维护和管理，并没有每天24小时派人值守消防控制室。为防止发生消防安全事故，龙腾大酒店自2013年1月至今，迫不得己雇佣两人每天24小时值守监控消防控制室及其消防设备设施，共计支付（4942元/月×44个月）=217448元；2、小区公共停车场的停放、交通秩序的守护应当由原告履行，但鑫达物业公司没有履行值守巡查义务，导致2016年5月的一天晚上，在公共停车场发生擦挂事故后，因找不到肇事车辆，由龙腾大酒店赔偿车主4000元；3、物业小区共用的上下水管、沟渠等应由鑫达物业公司进行定期清掏、维修，保持通畅，但鑫达物业公司没有履行责任，导致2016年5月19日，小区共同区域酒店背面地下2米处共用水管发生爆裂，致使大面积渗水。龙腾大酒店支付了4600元的材料费和人工费将该处清掏、清运并修理好渗漏水管。针对本诉，请求驳回对龙腾大酒店的起诉。针对反诉，提出诉讼请求：1、判令鑫达物业公司支付龙腾大酒店为其支付的杰地城三期物业的消防总控室及其消防设备的值班监控工资217448元；2、判令鑫达物业公司支付龙腾大酒店为其支付的修车费4000元；3、判令鑫达物业公司支付龙腾大酒店为其支付的小区共同区域内水管爆裂产生的维修费用4600元。原告（反诉被告）鑫达物业公司针对反诉辩称，开发商已经将消防总控室租赁给了龙腾大酒店，龙腾大酒店租赁后加装了防护栏、锁，非其公司员工不能进入消防总控室，其已属于龙腾大酒店的私人空间。2、水泵房的作用为关水作用，并不需要派人进行看管。3、发生事故车辆并非在停车场发生的事故，不属于物业公司的责任。综上，请求驳回龙腾大酒店提出的反诉的全部诉讼请求。庭审中，原告鑫达物业公司为证明其诉讼请求并反驳反诉，提供了以下证据：一、鑫达物业公司与龙腾大酒店签订的《杰地城三期前期物业管理服务协议》，欲证明双方对物业服务的约定。二、2012年7月1日，鑫达物业公司与龙腾大酒店签订的《杰地城三期物业管理补充协议》，约定龙腾大酒店的建筑面积为4323.84㎡，实际应收51886.08元，前两年给予优惠：即2012年7月1日至2014年6月30日止，每年收取物业服务费25943元，即2014年7月1日后每年物业服务费在25943元的基础上递增10%。欲证明双方对物业费的约定。三、物业费收据发票五张。欲证明龙腾大酒店物业费缴费情况。四、律师函快递单据。欲证明鑫达物业公司已委托四川公生明律师事务所发律师函，龙腾大酒店收函后未与原告进行协商。五、照片三张，欲证明地下室包括消防控制室已改建，属于龙腾大酒店私人空间，不属于物业服务范围。六、证人陈某出庭作证。证人陈述：证人系物管公司负责收停车费、物管费的。2015年9月9日晚，一辆非酒店内的车辆开到停车场，车牌是111Q。并非是在停车场发生事故。物业公司并未安排专人看守消防控制室，出现问题时物业公司再派人进行处理。水管爆裂地方属于非公共区域。龙腾大酒店质证后认为，《杰地城三期前期物业管理服务协议》、《杰地城三期物业管理补充协议》的真实性无异议，关联性有异议，《杰地城三期前期物业管理服务协议》约定鑫达物业公司应对共同设施设备包括共同上下水管道、消防设备等进行维护和管理、对交通秩序与车辆停放进行管理，原告并未按约履行。收据的真实性认可。律师函快递回单不能证明已经向龙腾大酒店送达。照片不能证明拍摄时间、拍摄地点，不能达到鑫达物业公司的证明目的。证人证言陈述的车辆车牌、事故时间均不正确。证人证言能证明鑫达物业公司没有对消防尽到相应的责任。水管爆管地方是在沿边上，属于公共区域。龙腾大酒店为支持其辩称及反诉，提交如下证据：一、鑫达物业公司与龙腾大酒店签订的《杰地城三期前期物业管理服务协议》和《杰地城三期物业管理补充协议》，欲证明双方建立了物管服务合同关系；二、龙腾大酒店的回复。欲证明龙腾大酒店曾发函要求鑫达物业公司履行服务，但物业公司拒绝提供服务。三、建设工程竣工消费备案验收凭证。欲证明消防设备已经验收，应由鑫达物业公司负责。四、劳动合同、医保缴费明细、龙腾大酒店职能分工安排表、工资表，欲证明因为鑫达物业公司没有提供消防维护服务，导致龙腾大酒店雇佣两位员工专门从事消防安全维护工作。五、龙腾大酒店与案外人李璐的调解协议一份。欲证明鑫达物业公司没有履行物管服务协议，导致龙腾大酒店垫付车辆维修费。六、水管收据及维修清单。欲证明鑫达物业公司没有履行物管服务协议，导致龙腾大酒店垫付水管维修费用。七、证人郭某出庭作证。证人陈述：证人是2013年到的龙腾大酒店，负责消防监控工作，与杨思成一起负责，每月工资2500元。消防监控为24小时监控。消防监控室设有自动报警系统。鑫达物业公司提供的照片是监控室、消防通道的照片。消防监控室可以看到安全、人员进出，包括那栋楼几个单位的情况。证人与单位签订劳动合同是2013、2014年各签一份。八、证人樊某出庭作证。证人陈述：证人是2014年到龙腾大酒店从事前台工作，杨思成与郭某负责消防监控室24小时值班。我去监控室调过视频，鑫达物业公司提供的照片不知道是哪里的。鑫达物业公司质证后认为，对《杰地城三期前期物业管理服务协议》和《杰地城三期物业管理补充协议》、回复无异议。物业公司已经按照约定提供了服务。其他证据的真实性、关联性均有异议，与本案无关。两位证人均系龙腾大酒店的员工，证人证言真实性不予认可。对上述证据，本院认证如下：鑫达物业公司提供的《杰地城三期前期物业管理服务协议》和《杰地城三期物业管理补充协议》、物管费收据的真实性本院予以确认。对律师函快递单在龙腾大酒店否认的情况下，本院不予采信。照片不能证明拍摄地点、拍摄时间，本院对其真实性不予采信。证人陈某的证言中对龙腾大酒店认可对消防设备未管理的证言，本院对其采信，其余证言在没有其他证据佐证的情况下，本院不予采信。对龙腾大酒店提供的《杰地城三期前期物业管理服务协议》和《杰地城三期物业管理补充协议》、回复的真实性本院予以确认。建设工程竣工消费备案验收凭证载明被受理单位是成都杰地房地产开发有限公司，并非本案的当事人，对该份证据的真实性本院不作评价。劳动合同、医保缴费明细、龙腾大酒店职能分工安排表、工资表这组证据能够相互印证，对其真实性本院予以采信。调解协议系龙腾大酒店与案外人签订的，真实性无法核实，且不能证明受损车辆是在公共区域发生损坏，本院不予采信。水管收据在发据单位盖章处均无维修单位盖章，也无交款单位名称，不能证明龙腾大酒店的主张，对该组证据本院不予采信。庭审后，本院到双方诉争的消防控制室进行了现场取证，并向双方当事人出示了现场照片，双方当事人均无异议。双方均认可消防控制室内除了安装有消防控制总机外，龙腾大酒店还将酒店自己的治安监控安装在此，消防控制室的门口安装了铁门，双方均认可铁门系开发商安装的，消防控制室是开发商将楼盘修建好时就已经有了。消防控制室控制的是整个商业综合体的商家及住户。鑫达物业公司认为消防控制室位于地下室，属于开发商，没有移交给物业公司。龙腾大酒店认为消防控制室是开发商移交楼盘时一并移交给了物业公司。龙腾大酒店之所以将自己的治安监控安装在此是因为考虑到线路方便。本院认为，一、鑫达物业公司与龙腾大酒店签订的《杰地城三期前期物业管理服务协议》和《杰地城三期物业管理补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方形成了物业服务合同法律关系。龙腾大酒店认为鑫达物业公司没有按照合同约定，全面履行物业服务，可以依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条:“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，请求鑫达物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，龙腾大酒店拒交物管费没有法律依据。按照双方约定的物管费交付方式及金额，本诉中，鑫达物业公司主张龙腾大酒店支付2014年1月至2016年9月的物管费81532.5元，2016年10月起至判决生效时止的物管费按照双方签订的《杰地城三期物业管理补充协议》的约定支付，本院予以支持。二、反诉中，龙腾大酒店主张消防控制室应由鑫达物业公司负责管理、维护，但由于鑫达物业公司没有派专人看守，而龙腾大酒店为了安全考虑，派专人看守，该费用应由鑫达物业公司支付。本院认为，根据《中华人民共和国消防法》第十八条：“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务”之规定、《成都市消防条例》第二十二条：“…建筑物设有消防控制室的，产权单位或管理单位应当按照有关管理规定确保消防控制室二十四小时有专人值班”、第二十四条：“建筑物的公共消防安全应当实施统一管理。建筑物实行物业管理的，公共消防安全工作由物业管理单位负责….”之规定，本案中双方争议的消防控制室应由鑫达物业公司负责管理。鑫达物业公司虽没有对消防控制室尽到管理责任，但并没有对龙腾大酒店造成损失。龙腾大酒店主张鑫达物业公司应该支付其垫付的保安工资共计217448元，该费用并非因管理不能而造成的损失，且龙腾大酒店将酒店自用的治安监控系统安装在消防控制室内，已将小区共用的消防控制室作为酒店私用的空间，龙腾大酒店支付的保安工资不属于鑫达物业公司造成的损失，本院不予支持。三、龙腾大酒店主张垫付的车辆维修费及维修水管的费用，因龙腾大酒店提供的证据不能达到其证明目的，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）邛崃市龙腾大酒店有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）邛崃市鑫达物业管理有限公司2014年1月至判决生效之日止的物管费，其中2014年1月至2016年9月的物管费为81532.5元，2016年10月至判决生效之日止的物管费按照双方签订的《杰地城三期物业管理补充协议》的约定支付；二、驳回被告（反诉原告）邛崃市龙腾大酒店有限公司的全部反诉请求；如果被告（反诉原告）邛崃市龙腾大酒店有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费919元，反诉案件受理费2345元，共计3264由被告（反诉原告）邛崃市龙腾大酒店有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 何 莹二〇一七年四月二十五日书记员 彭力家