贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔03民终2656号上诉人（原审原告）陈文珊，女，汉族，1986年10月18日出生，贵州省遵义市人，现住贵州省遵义市汇川区，委托诉讼代理人：邰超，贵州崇尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）梁治春，女，汉族，1971年5月22日出生，贵州省遵义市人，现住贵州省遵义市汇川区，委托诉讼代理人：曾探，系贵州子尹律师事务所律师。委托诉讼代理人：周勇，系贵州子尹律师事务所实习律师。上诉人陈文珊因与被上诉人梁治春房屋租赁合同纠纷一案，不服遵义市汇川区人民法院（2017）黔0303民初169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。陈文珊上诉请求：一、请求撤销原判，将本案发回重审或依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人于2017年1月6日将欠缴的租金56100元交至一审法院，一审据此认定被上诉人迟延支付租金的期限为21天系主观臆断，也无法律依据；二、被上诉人在《房屋租赁合同》约定15天交纳租金的合理履行期限过后仍未交纳租金，上诉人拒绝收取，系行使合同约定的权利，一审判决实质是代表上诉人进行选择和表态，将继续履行合同的意图强加给上诉人；三、被上诉人在《房屋租赁合同》约定的期限内未交纳租金，构成了根本违约，符合《合同法》第九十一条第（七）项之规定，应将本案《房屋租赁合同》的终止条件是否成就作为审理焦点，且由于双方在合同中约定了合理的履行期限，因此一审适用《合同法》第二百二十七条的规定系适用法律错误；四、一审认为被上诉人只是稍许延迟履行支付租金的义务，且认定其装修房屋投入较大，系助长不诚信、不守约的社会风气，而没有考虑上诉人的立场。梁治春在二审中未作书面答辩。陈文珊向一审中起诉请求:一、请求判令解除合同将房屋交还给陈文珊。二、诉讼费由梁治春承担。一审法院认定事实：2011年4月6日，陈文珊租赁遵义市汇川区高桥镇干田社区居民委员会（以下简称“干田居委会”）位于遵义市××区××大厦××层约1480平方米、第二层约1620平方米房屋经营使用。2016年1月5日，陈文珊与梁治春签订《房屋租赁合同》将其上述租赁的遵义市上海路合悦大厦B栋第二层约500平方米转租给梁治春，约定租赁期限为六年，自2016年1月5日至2022年1月5日止，第一年租金为10200元，以后每年按10%逐年递增，租金支付方式为先付款后使用房屋，每半年交一次租金，交纳日期为每年的12月15日和6月15日；约定梁治春超过约定交款时间15日仍未缴纳租金，视为梁治春放弃本合同租赁时间，本合同作废，陈文珊有权将租赁房屋另行租赁他人，由此产生的损失和责任由梁治春承担，陈文珊除终止合同外，梁治春应按总租金的30％向陈文珊支付违约金。合同还约定了其他内容。合同签订后，梁治春将租赁房屋用作招待所经营使用。2016年12月17日，陈文珊与干田居委会签订《租赁合同补充协议》，约定原遵义市××区××大厦××层约1480平方米、第二层约1620平方米房屋由陈文珊继续经营使用，租赁期限为12年，自2017年1月1日至2028年12月31日止。因梁治春未交纳2017年上半年的房租56100元，陈文珊于2017年1月3日向一审法院提起诉讼。另查明，2016年12月9日，因陈文珊拖欠干田居委会房屋租金，干田居委会向合悦大厦各经营户下发《通知》，告知于2016年12月20日前将所租赁物清场归还。2016年12月13日，干田居委会向合悦大厦各经营户下发《关于撤销2016年12月9日的通知》，告知陈文珊在规定时间内补缴租金，对2016年12月9日所发通知正式撤销，声明作废。本案一审审理期间，梁治春于2017年1月6日将欠缴的2017年上半年的房屋租金56100元交至一审法院法律文书款账户代管。一审法院认为：陈文珊将其向干田居委会租赁的房屋转租给梁治春并签订了《房屋租赁合同》，该转租行为涉及干田居委会利益，而根据干田居委会向合悦大厦各经营户（含本案被告）下发的《通知》和《关于撤销2016年12月9日的通知》，可知干田居委会知道陈文珊有转租涉案租赁物行为而未持异议，故可认定陈文珊与梁治春签订的《房屋租赁合同》未损害第三方干田居委会利益，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定的合同无效情形，应确认合法有效，陈文珊与梁治春均应恪守。陈文珊以梁治春未按期支付租金为由，要求终止双方签订的《房屋租赁合同》、返还房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵消；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”之规定，就本案而言，要终止履行陈文珊与梁治春签订的《房屋租赁合同》，须以解除双方签订的《房屋租赁合同》为前提，故该《房屋租赁合同》的解除条件是否成就，是本案的焦点。根据审理查明，梁治春应于2016年12月15日交纳2017年上半年的房租56100元，陈文珊于2017年1月3日以梁治春未按时交纳房租为由向一审法院提起诉讼，本案一审审理期间，梁治春于2017年1月6日将欠缴的房屋租金56100元交至一审法院代管。一审法院认为，首先，本案陈文珊与梁治春之间签订的是房屋租赁合同,陈文珊将房屋提供给梁治春使用，由梁治春定期给付约定租金，从而实现各自需求。截止2017年1月6日（梁治春将租金交至一审法院的时间），梁治春迟延支付租金21天，迟延的时间较短，尚在合理期限内，其迟延行为未影响原告合同目的的实现,不构成根本违约；其次，虽然合同约定陈文珊在梁治春未按约支付租金时具有终止合同的权利,但《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”规定，陈文珊应先催告并给予梁治春合理的履行期间，现陈文珊未实施催缴租金行为即要求终止合同、返还房屋，违反了法律规定。再次，梁治春租赁房屋的用途是经营招待所，装修等前期投入较大，若因梁治春稍许的迟延履行即要求终止履行合同或解除合同必然会造成梁治春的严重损失，这有悖于双方在履行合同时均应遵循的诚实信用原则，也不利于保护合同的稳定性。综上，陈文珊与梁治春签订的《房屋租赁合同》的解除条件不成就，故陈文珊要求终止《房屋租赁合同》、返还房屋的诉请,不予支持。陈文珊与梁治春签订的《房屋租赁合同》应当继续履行，故陈文珊的其余诉讼请求，已无事实和法律依据，不予支持。梁治春交至一审法院代管的2017年上半年房屋租金56100元，陈文珊于本判决书生效后自行到一审法院领取。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回陈文珊的诉讼请求。案件受理费90元（已依法减半收取），由陈文珊承担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审无异。本院认为：陈文珊与梁治春于2016年1月5日签订《房屋租赁合同》，约定房屋租期6年，租金支付的时间每年的12月15日和6月15日，应视为双方在签订合同时，对涉案房屋的租赁秉持的是长期合作的态度，梁治春将房屋进行装修，用于开设旅馆的行为也是因承租期限较长，基于对合同的信赖，对该房屋进行投资可以实现长期收益的预期而实行。按照合同约定，梁治春应于2016年12月15日交纳2017年上半年的房租56100元，但自陈文珊起诉时已超过合同约定的最后履行期3天，因双方在《房屋租赁合同》中约定，若梁治春超过约定交款时间15日仍未交纳租金的，视为梁治春自行放弃本合同的租赁时间，本合同作废，陈文珊有权将房屋另行出租给第三方并更换房屋门锁，陈文珊遂以该理由提起诉讼，但本案中，在临近梁治春交房租期间，即2016年12月9日，因陈文珊拖欠干田居委会房屋租金，干田居委会向合悦大厦各经营户下发《通知》，告知于2016年12月20日前将所租赁物清场归还。2016年12月13日，干田居委会向合悦大厦各经营户下发《关于撤销2016年12月9日的通知》，告知陈文珊已在规定时间内补缴租金，对2016年12月9日所发通知正式撤销，声明作废。因该房屋的所有人为干田社区居委会，梁治春系从陈文珊手中转租，因该通知，梁治春认为交租存在一定的风险，故有所迟延，而在本案一、二审中，陈文珊均未提供在梁治春未按时交租，向梁治春催缴房租的相关证据。在陈文珊起诉后第三天，即2017年1月6日，梁治春便将该款项交至一审法院账户，现梁治春仅承租一年时间，结合梁治春租赁房屋的用途，基于房屋租期而投入的装修，权衡双方的损失，本院认为因梁治春的稍许迟延而终止或解除双方签订的《房屋租赁合同》不符合公平原则，有悖于双方在履行合同时均应遵循的诚实信用原则，更不利于保护交易的稳定性。故综合本案实际情况，原审认为陈文珊与梁治春签订的《房屋租赁合同》的解除条件不成就，对陈文珊要求终止《房屋租赁合同》、返还房屋的诉请不予支持，并无不当，本院予以确认。综上，上诉人的上诉理由不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费180元，由上诉人陈文珊负担。本判决为终审判决。审 判 长  邓雪梅审 判 员  刘娟娟代理审判员  何 容二〇一七年四月二十八日书 记 员  何红莉