河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀06民终1663号上诉人（原审被告）：任首都，男，1956年2月12日出生，住北京市海淀区。。被上诉人（原审原告）：赵玉书，女，1961年2月6日出生，汉族，住易县。。委托诉讼代理人：张玉明，易县玉明法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张纪庚（曾用名张继庚），男，1962年9月5日出生，汉族，住易县。。上诉人任首都因与被上诉人赵玉书、张纪庚确认合同效力纠纷一案，不服河北省保定市易县人民法院（2016）冀0633民初1270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人任首都、被上诉人赵玉书的委托诉讼代理人张玉明、被上诉人张纪庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人任首都上诉请求：一、依法撤销河北省保定市易县人民法院（2016）冀0633民初1270号民事判决，确认合同有效，并判令张纪庚履行合同，停止侵权；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、本次宅院交易是被上诉人赵玉书、张纪庚以虚假交易实施的合同诈骗活动。首先，在签署合同和出具收据时，被上诉人张纪庚坚持不出示其身份证，使用虚假姓名进行交易；其次，关于土地使用证，被上诉人张纪庚不移交原有土地使用证，而是另行办理虚假土地使用证，从而实现合同诈骗。二、关于赵玉书的主体资格问题，原审法院已经认定，此宅院系被上诉人张纪庚婚前个人财产，而非夫妻共同财产，故被上诉人赵玉书不具有提起诉讼的原告资格。三、上诉人对于该房产系善意取得，且已经在县政府和土地部门完成登记且合法持有土地证，原审法院未查清事实，认定合同无效错误，请求二审法院予以改判。被上诉人张纪庚辩称，房子是结婚之后盖的，我卖房子赵玉书不知道，2016年我的两个儿子看到房子坏了塌了要翻盖房子，我才告诉他们我把房子卖了，我媳妇不知道，我与任首都签订的合同无效。被上诉人赵玉书辩称，上诉人的上诉状中没有任何有效证据和法律依据证实其主张，原审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院依法维持原审判决。被上诉人赵玉书向一审法院起诉请求：1、请求依法确认二被告于2007年1月3日签订的房地产买卖合同无效；2、二被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：赵玉书与张纪庚系夫妻关系。二人1986年12月15日登记结婚。2007年1月3日张纪庚、任首都签订了一份《房地产买卖合同》。合同约定：“1、甲方张纪庚（曾用名张继庚）将坐落在易县易州镇荆轲山村的房地产两处{集体土地证易集用（2006）第09570和09571号所示}出售给乙方任首都。该地产所有权面积分别为462.8平方米和466.4平方米，合计929.2平方米，房产若干间。二、双方商定该两处房地产成交价为人民币60000元（陆万元），乙方向甲方一次性付清，同时甲方将该房地产（两处）及其土地使用证移交给乙方；将水、电管、线接通至院内，并与有关方面协商好乙方今后用水、用电问题。三、该房地产（两处）原分属甲方及其亲属，由甲方全权代理出售，今后如出现权益等纠纷，由甲方承担全部责任。四、该房地产之一{易集用（2006）第09570号}的土地使用权人一项现登记为甲方张继庚，应其要求，为简便起见暂不履行变更登记，但双方买卖已经完成，因而一切权益归属乙方，且必要时双方随即办理变更登记手续。其他不干涉。五、甲方或乙方如违反上述合同，违约方需向另一方赔偿全部损失并支付违约金人民币20000元。”在合同签订之前2006年12月25日，张纪庚、任首都就《房地产买卖合同》中的两处宅院向土地管理部门办理了土地使用权证书。分别为易集用（2006）第09571集体土地使用权证书、易集用（2006）第09570号集体土地使用权证书。合同签订后，张纪庚将合同中所涉房屋、宅院及集体土地使用权证书交付给了任首都。2007年2月3日张纪庚收到被告任首都房地产款及办证费共计63000元。一审法院认为，张纪庚、任首都签订的《房地产买卖合同》，虽然双方在该合同中签字，并已实际履行。但是合同买卖的标的物是坐落在荆轲山村集体经济组织所有的土地上的房屋。集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。任首都系北京市城镇居民，并非易县易州镇荆轲山村集体经济组织成员，作为本案房地产的买受人不具有合法的取得集体土地使用权的资格。其与张纪庚所签订的《房地产买卖合同》违反了我国法律禁止性规定。张纪庚作为荆轲山村集体经济组织成员对其宅基地范围内的土地享有占有和使用的权利，但是无权将其宅基地使用权转让给非本集体经济组织成员即任首都。张纪庚明知两处宅院并非其一人拥有，而故意卖给任首都，侵犯了他人合法权益，故此任首都、张纪庚所签订的《房地产买卖合同》无效。综上所述，赵玉书请求确认任首都、张纪庚于2007年1月3日签订的《房地产买卖合同》无效，事实清楚，证据充分，予以支持。赵玉书主张任首都持有的易集用（2006）第09571集体土地使用权证是在张纪庚父亲张泽海的证号为易政NO.0088760号宅基地上重复颁发的，属于无效证件，赵玉书提供了2016年6月12日易县易州镇荆轲山村委员会证明，荆轲山村委会并非农村集体土地使用权证的合法发证机关，故对其主张法院不予支持。任首都主张赵玉书、张纪庚偿还其购房款、利息违约金、房屋维修费、房产增值及经济损失共计362400元，属另一法律关系，应另行主张权利，不予支持。张纪庚主张2007年2月3日给任首都书写了收到房款63000元的收条，但任首都实际只给付了60000元，因其未提供相关证据证实，对其主张不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五项、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条之规定，判决如下：被告张继庚与被告任首都于2007年1月3日签订的《房地产买卖合同》无效。案件受理费80元，由二被告各负担40元。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，关于被上诉人赵玉书是否具有一审原告资格的问题。上诉人任首都主张诉争房产不属于被上诉人赵玉书、张纪庚的夫妻共同财产，被上诉人赵玉书也就不具备诉讼主体资格，其未能提供充分有效的证据证实，理据不足，本院不予支持。关于上诉人任首都与张纪庚签订的《房地产买卖合同》的效力问题。上诉人任首都与被上诉人张纪庚签订的《房地产买卖合同》，双方虽签字且已实际履行，但该合同的标的物是坐落在荆轲山村集体经济组织所有的土地上的房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》有关的规定，集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。上诉人系北京市城镇居民，并非易县易州镇荆轲山村集体经济组织成员，其作为房地产的买受人不具有合法的取得集体土地使用权的资格。被上诉人张纪庚作为荆轲山村集体经济组织成员对其宅基地范围内的土地享有占有和使用的权利，但是无权将其宅基地使用权转让给非本集体经济组织成员即上诉人任首都。故双方所签的合同违反了法律强制性规定，原审法院认定上诉人任首都与被上诉人张纪庚所签的《房地产买卖合同》无效并无不妥，但是被上诉人张纪庚违背诚信原则给上诉人任首都造成的损失应适当补偿，上诉人任首都可另案主张权利。综上所述，上诉人任首都上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人任首都负担。本判决为终审判决。审判长  赵鹏壮审判员  张 力审判员  张峰先二〇一七年四月十一日书记员  马巧灵