包头市东河区人民法院民事判决书                              （2017）内0202民初109号原告：包头市东河区拖制和谐小区业主委员会负责人：张某，系该委员会主任住所：包头市东河区康复路拖制厂宿舍委托代理人：刘某，系内蒙古铎誉律师事务所律师（特别授权）被告：梁某，男，1965年 2月 8日出生，公民身份号码 ×××。委托代理人：崔某，系内蒙古诺行律师事务所律师（特别授权）原告包头市东河区拖制和谐小区业主委员会租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告负责人张某及委托代理人刘某、被告梁某及其委托代理人崔某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年4月3日，被告与原告签订了租赁合同，合同内容：1、锅炉房产权归小区全体业主所有，业主委员会代表全体业主行驶管理权。2、出租范围：锅炉房及院子（南小门要留2米，存放小区卫生车等物品）。3、租金每年2万元：租期暂定为10年，从2014年4月3日开始。每次付两年租金，以收据为准。先付款，后使用。合同到期后同等条件下原租方优先。4、租期内前4年租金不变，之后根据市场行情由双方协商而定。乙方没经甲方书面同意，不得转租，否则甲方有权收回房屋而不退租金。5、租期内房屋及一切附属设施的维修、保养等均由乙方承担，乙方如改动房屋的主体结构，需经甲方同意。6、租期内，如发生不可抗拒事件，如：政府规划、拆迁、地震等，则合同终止，甲方按实际租期收取租金。7、租期内的水电及其他一切费用，全部由乙方承担。被告担任拖制和谐小区业主委员会主任三年、副主任三年，利用职权，损害拖制和谐小区业主利益。现被告私自将租赁的锅炉房场地转租给收破烂的，有发生火灾的隐患，“不安全、不卫生，”脏乱。被告私自“改建”开挖损坏了租赁物水泥地面、开挖了墙壁，损坏了建筑物的整体结构。业主要求依合同收回出租的标的物锅炉房，2016年12月8日新的业主委员会经多次与被告协商收回出租的标的物锅炉房，在没有达成协议的情况下，张贴通告收回锅炉房，但被告至今不交回锅炉房。综上所述，被告的行为违反了“租赁合同”第4、第5条的约定，即《租赁合同》第4条规定：乙方没经甲方书面同意，不得转租，否则甲方有权收回房屋而不退租金。第五条规定：租期内房屋及一切附属设施的维修、保养等均由乙方承担，乙方如改动房屋的主体结构，需经甲方同意。原告召开了业主委员会会议，并征求了业主的意见，会议同意维护原告的合法权益，所以诉至人民法院请求1、判令原告与被告解除2014年4月3日签订的租赁合同。2、判令被告对损坏的租赁物水泥地面按10公分的厚度恢复原状。3、本案诉讼费由被告负担。被告辩称，一、原告主张的被告违约行为不存在。2014年4月3日，原、被告签订租赁合同，年租金2万元，租期10年，被告作为租赁方按照约定履行了支付租金的义务。二、被告没有实施原告所称的转租行为。被告将院子转租给收废品的张军夫妇使用并非违法行为。收废品的张军夫妇自2013年就已经开始使用，该行为得到原告的认可。原、被告在2013年关于院子的租赁合同中明确载明，收废品的已经存在，并要求被告管理好废品的堆放。原、被告在2014年因双方自愿延续租赁关系，续签了期限为十年的合同，合同中对租金由原来的每年4000元，提高到每年2万元，但对张军夫妇对院子的使用没有任何异议，只是约定今后不经原告书面同意，不得转租。被告在2014年签订合同后，严格按照合同约定，没有实施转租行为。原、被告双方因租赁关系在2016年8月31日对租赁物的使用情况以及客观条件进行充分协商，因考虑到被告虽然已经租赁三年多，但因修路、拆迁等客观原因并未实际有效使用，将租金每两年4万元下调至3.5万元。张军夫妇因征得原告同意于2013年使用该院，原告从未提出要求终止使用。在主观上认为被告将锅炉房转租给张占伟后立即提起诉讼，也说明原告仅仅是不同意被告将锅炉房转租给张占伟。被告没有破坏地面，改动房屋主体结构的行为。被告向供暖部门申请供热行为符合双方约定也符合法律规定。被告供热入网需向供热部门申请与业主及业主委员会无任何法律关系。原告提前解除合同的行为系违约行为。双方签订合同后被告按时缴纳租金，并投入相应费用，在合同期间被告平整清理地面、加入供热网，现原告因无端的推测提出解除合同。将给原告带来经济困难，原告既违法又违约，更违背了诚实信用原则。综上原告所述的事实不能成立，请求法院依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，2014年4月3日，原、被告签订了《租赁合同》，甲方：拖制和谐小区业主委员会。乙方：梁某。合同内容：1、锅炉房产权归小区全体业主所有，业主委员会代表全体业主行使管理权。2、出租范围：锅炉房及院子（南小门要留2米，存放小区卫生车等物品）。3、租金每年2万元：租期暂定为10年，从2014年4月3日开始。每次付两年租金，以收据为准。先付款，后使用。合同到期后同等条件下原租方优先。4、租期内前4年租金不变，之后根据市场行情由双方协商而定。乙方没经甲方书面同意，不得转租，否则甲方有权收回房屋而不退租金。5、租期内房屋及一切附属设施的维修、保养等均由乙方承担，乙方如改动房屋的主体结构，需经甲方同意。6、租期内，如发生不可抗拒事件，如：政府规划、拆迁、地震等，则合同终止，甲方按实际租期收取租金。7、租期内的水电及其他一切费用，全部由乙方承担。现原告以被告私自将租赁的锅炉房场地转租给收破烂的，有发生火灾的隐患，“不安全、不卫生”、被告私自“改建”开挖损坏了租赁物水泥地面、开挖了墙壁，损坏了建筑物的整体结构为由，诉至本院请求：1、判令原告与被告解除2014年4月3日签订的租赁合同。2、判令被告对损坏的租赁物水泥地面按10公分的厚度恢复原状。3、本案诉讼费由被告负担。另查明，《租赁合同》签订后，被告租赁了原告的锅炉房及院子并按合同约定缴纳了租金。2014年4月被告缴纳两年租金4万元，2016年8月31日，经原、被告协商，被告缴纳两年租金3.5万元。再查明，2016年9月2日被告以张占伟的名义申请供热入网。又查明，收废品的张军夫妇于2013年5月租下了锅炉房的院子。有包头市公安局河东派出所给张军夫妇出具的暂住证为证。暂住证记载如下：姓名：张军、周桃。暂住地址：东河康复路92楼。现服务处所：收废品。签发日期：2013年5月4日。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，该《租赁合同》合法、有效。原告称被告违反了2014年4月3日双方签订的《租赁合同》第4条、第5条的规定将锅炉房的院子转租给收废品的张军夫妇，与事实不符。2013年5月，收废品的张军夫妇即租下了锅炉房的院子，至原、被告发生争议近4年之久，在此期间，原告未提出异议。被告因入网接暖气，需要挖地面，原告称被告私自“改建”开挖损坏了租赁物水泥地面、开挖了墙壁，损坏了建筑物的整体结构，与事实不符。原告诉讼请求证据不足，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：驳回原告诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。                       审 判长张 俊 玲                      人民陪审员  刘 爱 英                      人民陪审员  杜  敏                     二0一七年四月十八日                       书 记员  耿 惠 君附法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内为提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租无效的，人民法院不予支持。