广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初6883号原告（反诉被告）：潘学杰，男，1965年4月1日出生，汉族，住广州市番禺区。被告（反诉原告）：施敏，女，1983年12月8日出生，汉族，住广州市海珠区。原告（反诉被告）潘学杰与被告（反诉原告）施敏租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潘学杰和被告（反诉原告）施敏到均庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）潘学杰向本院提出诉讼请求：1.解除《商铺租赁合同》；2.施敏向潘学杰支付2015年10月至2016年6月水电费共计298.90元；3.施敏支付2016年1、3、5、7四个月的租金，每月1200元，合计4800元；4.施敏支付滞纳金5568元；5.施敏承担本案的诉讼费用。事实和理由：潘学杰与施敏于2015年8月11日签订《商铺租赁合同》，潘学杰将坐落于广州市番禺区市桥街东涌路1座101号的商铺出租给施敏，合同约定房屋租赁期自2015年9月13日至2018年9月12日，共计36个月。租金为每月1200元，支付时间为每月l0日前转账。2016年施敏以需核实为由，一直拖欠水电费和租金，在此期间潘学杰多次要求其支付欠费并继续履行租赁合同，但其拒不继续履行，对潘学杰的要求一直拖延不予处理。鉴于施敏2016年1至7月有四个月租金拖欠不交，已严重违反合同约定，潘学杰于2016年8月5日14时按照约定单方解除合同，收回商铺，没收保证金。潘学杰与施敏签定的合同事实清晰、有效，施敏违约事实清楚。为维护自身的合法权益，潘学杰特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告（反诉原告）施敏辩称，不同意潘学杰的诉讼请求，理由如下：2014年9月，双方签订了第一份租赁合同，潘学杰提交的租赁合同是第二份租赁合同，为续租合同。签订第一份合同时没有发现房屋有问题。2014年10月，施敏发现房屋墙体出现裂缝导致房屋漏水，影响其使用房屋，后其一直联系潘学杰解决问题并建议其联系物业处理。在签订第一份合同时，潘学杰隐瞒了上述情况，在第一份租赁合同的期限内，施敏已经对涉案商铺进行了4次维修，潘学杰口头承诺用租金抵扣其垫付的维修费用。续租一年后，潘学杰反口称并不是墙体开裂的问题，但经装修师傅鉴定，属于墙体结构损坏问题。对于上述房屋结构性问题，施敏通过电话、短信方式告知潘学杰，但其一直不予答复。2016年1月，房屋再次出现严重漏水问题，是由于墙体分裂导致漏水的。2016年3月下暴雨时，房屋出现严重漏水，导致房屋内有大量水。关于电费问题，施敏与潘学杰沟通支付，但2016年7月，施敏的员工告知商铺门锁被更换且商铺外张贴了招租的广告，而潘学杰不予答复，其更换门锁前并没有通知施敏，其更换门锁属于单方毁约。2016年7月12日，施敏再次了解房屋漏水问题及更换门锁事宜，但潘学杰不予理会。2016年7月26日，施敏不在广州并通知潘学杰暂时无法回来处理欠电费问题。2016年8月3日，潘学杰告知施敏，要求其立即回来处理上述问题，并称需转租涉案商铺，但是此时仍在合同期内，施敏没有收到任何形式通知关于更换门锁及解除合同的事宜，可见潘学杰违约在先，导致施敏损失。双方签订两份租赁合同，潘学杰均隐瞒商铺有墙体结构性问题，在施敏发现房屋存在该问题时，已经及时通知潘学杰，并让其进行处理，但其一直不予答复及处理。施敏分别于2014年10月、2016年1月和2016年3月多次对房屋进行维修，潘学杰电话口头承诺按照以下方式处理：以租金抵扣垫付的维修费用。现潘学杰违反了口头承诺，仍要求施敏支付2016年1月、3月租金。对于房屋结构性损坏问题应属于潘学杰的问题，房屋漏水导致商铺无法经营。综上，由于潘学杰隐瞒商铺有结构性问题，及消极处理问题，违约在先，导致施敏经营损失，故施敏同意解除合同，及支付2015年10月至2016年6月的水电费298.9元，但不同意潘学杰提出的其余全部诉讼请求。被告（反诉原告）施敏向本院提出反诉请求：要求潘学杰返还保证金2400元。事实和理由同其本诉答辩意见。原告（反诉被告）潘学杰对施敏的反诉辩称，不同意其全部反诉请求，由于施敏逾期支付租金，其已经没收了保证金。潘学杰和施敏围绕本案诉讼请求依法均提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，并在卷佐证，并查明以下事实：案外人何雪卿为位于广州市番禺区市桥街东涌路东风大街1座101号商铺（以下简称涉讼商铺）的登记权属人，何雪卿和潘学杰为夫妻关系。何雪卿于2015年8月1日出具《委托书》，委托潘学杰处理涉讼商铺的所有事项。2015年8月11日，潘学杰（甲方、出租人）和施敏（乙方、承租人）签订《商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方的涉讼商铺，乙方承租涉讼商铺一次性支付定金2400元；承租的租期为三年，即从2015年9月13日至2018年9月12日；该商铺租赁期为三年，每月租金为2400元，以上每年租金为甲方实收租金（不包含该商铺租赁税及其他费用），每年递增20%；乙方就在签署本合同后支付甲方租赁保证金2400元，该保证金在本合同签订前乙方向甲方支付；租金按月结算，由乙方在每月十日前交付甲方，乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方将按月租金的百分之五向乙方加收滞纳金，若超过一个月仍未交付，则视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，乙方所付租赁保证金不再返还。同时，乙方除补交所欠租金和滞纳金外，还应承担违约责任；在租赁期间，该物业所发生的租赁税、工商费、地税、个体会员费及水、电费、电话费等相关杂费均由乙方支付；租赁期内，乙方如拖欠租金一个月的，甲方可提前收回该物业；本合同期内，甲方不得无故解除合同，如甲方无故提前终止本合同收回该商铺，须向乙方退还双倍租赁保证金，并按乙方损失金额作出赔偿。诉讼过程中，潘学杰和施敏均确认以下事实：1.本案《商铺租赁合同》签订前，双方已经建立租赁合同法律关系，施敏自2014年9月份开始使用涉讼商铺；2.涉讼商铺每月的租金标准为1200元，《商铺租赁合同》载明“2400元”为笔误；3.施敏向潘学杰支付了租赁保证金2400元；4.双方同意解除《商铺租赁合同》，且施敏同意向潘学杰支付拖欠的2015年10月至2016年6月的水电费298.9元。双方争议的焦点在于《商铺租赁合同》解除的原因及责任问题。潘学杰主张认为施敏未支付2015年10月至2016年6月期间的水电费以及2016年1月、3月、5月和7月的租金，违反了《商铺租赁合同》的约定，其有权单方解除合同并收回租赁物。由于需要处理涉讼商铺的漏水问题，且想重新对外出租，而涉讼商铺已经搬空，故潘学杰于2016年6月27日更换了涉讼商铺的门锁；2016年8月3日，潘学杰收回涉讼商铺修复了漏水问题并于2017年1月重新对外出租。施敏虽然确认其有四个月并未支付租金，但是其抗辩认为其未支付租金的原因是涉讼商铺存在结构性问题，漏水严重，直接影其正常使用涉讼商铺，其多次通知潘学杰漏水情况并要求其进行修复，但其均未予以处理。2016年1月、3月和5月均是广州的雨季，涉讼商铺漏水严重，潘学杰口头承诺先由施敏进行维修，再以租金抵扣维修费用的方式处理，所以其并未支付该三个月的租金；至于2016年7月份未交租金的原因是鉴于潘学杰在未提前通知的情况下，已于2016年6月27日更换了涉讼商铺的门锁，其已无法进入涉讼商铺，故无需支付2016年7月的租金。为证明其上述主张，施敏提交了以下证据予以证实：1.视频5段，显示房屋一角顶部及墙体发黄、起翘，有明显渗水痕迹，对应地面的地毯浸湿；2.施敏和潘学杰的短信通讯记录，主要内容是关于潘学杰向施敏催收电费、施敏对潘学杰自行收回涉商铺的行为提出异议以及涉讼商铺漏水问题修复后施敏是否继续承租的问题。潘学杰对于上述证据的真实性和合法性均无异议，但其质证认为其之所以以1200元/月如此低的租金标准将涉讼商铺出租给施敏，就是考虑到房屋本身漏水的情况，签订第一份租赁合同时，其将商铺重新进行扇灰、修复漏水并完整交付给施敏。2015年3月左右，施敏向潘学杰反映房屋出现漏水，依据合同约定，房屋修缮责任应由施敏负责，但由于其不熟悉维修师傅，故潘学杰帮其寻找了两个维修师傅，但师傅来维修时，施敏不在，故无法修复，直至2016年7月仍未修复。由于施敏陆陆续续出现拖欠租金情况，潘学杰不想续租，但由于施敏称其已经装修有投资，故双方后来继续签订《商铺租赁合同》，合同签订时，潘学杰已经明确告知施敏，房屋修缮责任在于施敏，其是知道房屋有漏水情况的。2016年漏水时，施敏从未通知潘学杰。此外，为证明施敏延迟缴纳及拖欠租金的情况以及截止2016年7月31日的滞纳金的数额，潘学杰提交了其自制的《施敏租金付款时间表》以及其名下中国民生银行的《个人账户对账单》，载明施敏于2015年11月19日缴纳了2015年11月的租金，延迟了9天；2015年12月24日缴纳了2015年12月的租金，延迟了14天；2016年1月，施敏没有缴纳租金，截止至2016年7月31日，共计延迟了203天；2016年2月14日，施敏缴纳了2016年2月的租金，延迟了4天；2016年3月，施敏没有缴纳租金，截止至2016年7月31日，共计延迟了143天；2016年4月6日，施敏缴纳了2016年4月的租金，提前了4天，在延迟缴纳的时间予以扣除；2016年5月，施敏没有缴纳租金，截止至2016年7月31日，共计延迟了82天；2016年6月2日，施敏缴纳了2016年6月的租金，提前了8天，在延迟缴纳的时间里予以扣除；2016年7月，施敏没有缴纳租金，截止至2016年7月31日，共计延迟了21天；以上共计延迟的时间为464天，以每日1%的标准计算，共计滞纳金为5568元。施敏反驳认为2016年1月和3月，涉讼商铺漏水，潘学杰口头承诺用租金抵扣维修费用，故该两个月的租金其无需缴纳；2016年6月2日其缴纳的费用为2016年5月的租金；2016年6月后，由于其就漏水的问题多次与潘学杰联系，但潘学杰均不予理会，故其再未支付过租金；后，施敏搬空了涉讼商铺准备对其进行维修，但潘学杰于2016年6月27日自行更换了涉讼商铺的门锁，并张贴了招租公告。本院认为，潘学杰和施敏于2015年8月11日签订的《商铺租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，各方均应严格遵照履行。潘学杰已经将涉讼商铺交付施敏使用，施敏理应严格按照《商铺租赁合同》的约定，按时、足额在支付租金以及水电费等相关费用。现潘学杰和施敏均同意解除《商铺租赁合同》，本院对此予以确认。本案的争议焦点问题在于《商铺租赁合同》解除的原因问题。潘学杰主张认为施敏未支付2016年1月、3月、5月和7月这四个月的租金，已经违反了《商铺租赁合同》的约定，其有权解除《商铺租赁合同》并收回涉讼商铺。潘学杰于庭审中明确确认其为了对涉讼商铺进行维修及准备另行出租，于2016年6月27日自行更换了涉讼商铺的钥匙。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，即承租人支付租金的前提条件是出租人将租赁物交付其占有、使用，现潘学杰已于2016年6月27日自行收回了涉讼商铺，涉讼商铺已脱离施敏的实际控制的范围，故其要求施敏支付2016年6月27日之后的租金，明显缺乏理据，本院不予支持。至于施敏于2016年6月2日支付的租金是支付2016年5月还是6月的租金的问题，鉴于施敏确认其并未支付2016年1月和3月的租金，而2016年4月施敏按时支付了当月租金，故根据交易习惯，其于2016年6月2日支付的应为2016年5月的租金，即施敏未支付的租金月份应为2016年1月、3月和6月。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百二十条的规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”潘学杰确认涉讼商铺存在漏水的问题，其作为出租人理应在租赁期间内确保施敏正常地使用涉讼商铺，在明知涉讼商铺存在漏水问题的情况下，应当履行租赁物的维修义务。潘学杰虽抗辩认为在《商铺租赁合同》签订之时，双方已经口头约定涉讼商铺的维修责任应由施敏来承担，但《商铺租赁合同》对此并无特别约定，且潘学杰亦未提交其他相应的证据予以佐证其上述主张，而施敏对此亦予以否认，故对于其上述抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据施敏提交的5段视频证据资料显示，漏水情况较为严重，而涉讼商铺建筑面积仅有19.2平方米，在如此小空间范围内，地毯浸湿面积较大且程度较深，雨季之时应当对施敏的正常经营造成了一定的影响。施敏并未支付2016年1月、3月和6月的租金及2015年10月开始的水电费，潘学杰诉称在此期间其催收多次，但却抗辩认为2016年漏水的情况施敏从未告知，明显有违常理；此外，潘学杰亦确认涉讼商铺的漏水问题直至2016年8月份以后方才修复完毕。因此，虽然施敏未按照《商铺租赁合同》的约定按时履行缴纳2016年1月、3月和6月的租金，但由于涉讼商铺存在漏水问题未得到及时解决，其迟延支付租金应视为行使先履行抗辩权，并不构成潘学杰行使解除权的条件，故双方签订的《商铺租赁合同》是由于涉讼商铺存在漏水未得到及时维修原因所导致的，并非由于施敏的违约行为而解除，故对于潘学杰要求没收施敏支付的2400元租赁保证金的依据不足，本院不予支持。参照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”施敏虽然主张认为潘学杰口头承诺以2016年1月和3月的租金来抵扣维修费用，但其未提交相应的证据证明其对涉讼商铺进行了维修以及相应的维修费用的数额，亦未提交证据证明潘学杰同意以租金来抵扣，故《商铺租赁合同》虽然解除，但施敏仍应支付2016年6月27日之前其占有、使用涉讼商铺的租金。至于施敏应当向潘学杰支付租金的数额问题。本案中，涉讼商铺漏水问题的持续存在已经影响到施敏正常经营活动，涉讼商铺的使用价值在整体上已经存在贬损，根据公平、等价有偿原则，应当相应减少每月的租金标准，本院酌定施敏应当按照800元/月的标准向潘学杰支付2016年1月、3月和6月的租金，共计2400元。关于潘学杰要求施敏按照每日1%的标准向其支付滞纳金的问题，根据《商铺租赁合同》的约定，施敏应于每月10日前支付涉讼商铺的租金。现施敏于2015年11月19日方才缴纳了2015年11月的租金，延迟了9天；2015年12月24日缴纳了2015年12月的租金，延迟了14天；2016年2月14日，施敏缴纳了2016年2月的租金，延迟了4天，共计迟延27天，滞纳金为1200元/天×1%×27天＝324元。至于施敏延迟支付2016年1月、3月和6月的租金原因，如前所述，是由于涉讼商铺存在漏水问题未得到及时解决所导致的，应视为其行使先履行抗辩权，故对于潘学杰要求施敏支付2016年1月、3月和6月迟延支付租金的滞纳金的诉请理据不足，本院不予支持。此外，施敏确认拖欠潘学杰涉讼商铺2015年10月至2016年6月的水电费298.9元且同意支付，本院对此予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除潘学杰和施敏于2015年8月11日签订的《商铺租赁合同》；二、施敏应于本判决发生法律效力之日起十日内向潘学杰支付拖欠水电费298.9元；三、施敏应于本判决发生法律效力之日起十日内向潘学杰支付拖欠2016年1月、3月和6月的租金2400元及迟延支付2015年11月、12月和2016年2月租金的滞纳金324元；四、潘学杰应于本判决发生法律效力之日起十日内向施敏退还租赁保证金2400元；五、驳回潘学杰的其余全部本诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费469元，由潘学杰负担275元，由施敏负担194元；反诉受理费50元，由潘学杰负担。如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  胡剑敏人民陪审员  梁玉谊人民陪审员  梁焕君二〇一七年四月三日书 记 员  霍淑玮