安徽省芜湖县人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0221民初259号原告：李满娥，浙江省东阳市人。委托诉讼代理人：吕艳，安徽青弋江律师事务所律师。被告：芜湖和鑫房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖县。法定代表人：张才华，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆小平，安徽振宏律师事务所律师。原告李满娥与被告芜湖和鑫房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吕艳、被告委托诉讼代理人陆小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告欠款44.94万元，并自2015年7月30日起按月利率2%支付利息至实际清偿之日止。事实与理由：原告与被告的法定代表人张才华系同乡兼朋友关系，因经营需资金周转，张才华陆续向原告借款。2014年5月8日，原、被告签订《债务代偿协议书》一份，被告同意以其开发的芜湖县尚城国际5号楼1006室、13号楼301室、9号楼1306室商品房抵偿张才华向原告的借款本息合计1375071元。双方约定依协议抵偿后，张才华对原告的债务清偿完毕。后被告仅将芜湖县尚城国际5号楼1006室、9号楼1306室商品房交付原告，但却将抵偿给原告的13号楼301室擅自出卖。为此，双方再于2015年7月30日签订《协议》一份，被告同意将尚城国际11号楼1003室商品房置换给原告，并承诺在协议签订后两周内将上述商品房备案至原告名下，2016年12月31日前交房。可是，经原告多次催促，被告并未将上述商品房备案至原告名下，更未交付原告，后得知被告于2016年8月26日将诉11号楼1003室房屋出卖给第三人，并已办理了登记备案手续。为维护原告的合法权益，特具状起诉，望判如所请。被告辩称：被告不同意返还原告44.94万元，并按月利率2%支付利息，被告实际仅欠原告33万元，根据原告向被告出具的承诺书，38万元欠款中，有5万元系案外人俞梅芳的，被告方仅认可33万元，并且不同意支付利息。原告诉称2015年7月30日签订的置换房屋的协议上仅有被告公司总经理徐春国的签名，没有加盖被告公司公章，该份协议并未获得被告同意，被告并未同意将尚城国际11号楼1003室房屋置换给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院将综合全案予以认定。本院经审理认定事实如下：原告与被告法定代表人张才华系同乡及朋友关系。因经营需资金周转，张才华陆续向原告借款。案外人晟元集团芜湖建设有限公司系被告开发芜湖县尚城国际的建设施工单位，被告欠付案外人晟元集团芜湖建设有限公司部分工程款项。2014年5月8日，原、被告与案外人晟元集团芜湖建设有限公司签订债务代偿协议书一份，协议约定：案外人晟元集团芜湖建设有限公司同意被告以芜湖县尚城国际5号楼1006室、13号楼301室、9号楼1306室房屋抵付1375071元工程款项，同时张才华欠付原告借款本息合计1375071元，案外人同意以上述三套房屋代为偿还张才华欠付原告的借款，原告接受该还款方式。后被告将芜湖县尚城国际5号楼1006室、9号楼1306室房屋交付原告，却将尚城国际13号楼301室房屋出卖给第三人，获得购房款37万余元。为此，原告与被告公司总经理徐春国于2015年7月30日另签订协议一份，协议约定：被告同意将原抵给原告的尚城国际13号楼301室置换为11号楼1003室。尚城国际13号楼301室房屋面积为89.07平方米，售价379823元，首付款189823元，付款日为2014年7月18日，按揭贷款放款日为2015年1月28日，以上款项利息按月利率2%计算至2015年7月30日为69623元，本息共计为44.94万元。尚城国际11号楼1003室面积为118.92平方米，挂牌价4948元/米，房屋总价为58.54万元，被告同意每平方优惠700元，优惠后房屋总价为50.51万元。以上两套房屋的差价为5.57万元，该差价待原告将房屋出售后归还被告，被告应在协议签订后两周内将房屋备案至原告名下。该份协议并未加盖公司公章。2016年11月3日，原、被告再次就尚城国际13号楼301室房屋置换问题进行磋商，原告承诺：被告于2016年11月归还芜湖县尚城国际13号楼301室房屋购房款38万元，其中5万元由原告直接付给案外人俞梅芳。另查明：被告已将芜湖县尚城国际11号楼1003室房屋出售给他人，并办理了备案登记手续。本院认为：原、被告双方及张才华、晟元集团芜湖建设有限公司的债务代偿协议系各方当事人的真实意思表示，未违反法律的相关规定，现有证据也不能证明该份协议损害第三人的合法权益，该份协议合法有效。被告应依协议将5号楼1006室、13号楼301室、9号楼1306室房屋交付给原告所有。被告私自将抵偿给原告的芜湖县尚城国际13号楼301室房屋出售给他人，违背了该协议的约定，应承担违约责任。2015年7月30日的协议以及2016年11月3日的承诺书即是双方当事人就被告违约采取的补救措施所进行的协商。其中2015年7月30日的协议未加盖被告公司公章，案外人徐春国并非被告公司法定代表人，其与原告签订的协议未经被告追认不对被告发生法律效力。后原、被告双方于2016年11月3日再次协商返还尚城国际13号楼301室房屋38万元购房款并写下承诺书，该事实也印证了被告并未同意前述协议书的内容。原告依该协议请求被告返还原告借款44.94万元，并自2015年7月30日起按月利率2%支付利息，本院不予支持。庭审中，原、被告双方对2016年11月3日签订的承诺书的内容均无异议，该份承诺应系双方当事人就尚城国际13号楼301室房屋置换事宜达成的一致意见，依据该份承诺，被告应于2016年11月份返还原告38万元欠款。被告辩称仅认可欠付原告33万元，另5万元系案外人俞梅芳所有，但根据之前原、被告参与签订的债务代偿协议，案外人俞梅芳并非该协议的当事人，现有证据不能证明被告抵偿给原告的三套房屋中包含案外人俞梅芳的5万元债权。原告在承诺书中同意支付案外人俞梅芳5万元的前提条件系被告应按承诺书内容实际履行自己的义务，这是原告为了尽快实现自己的债权所作的让步，但被告至今未依承诺书履行给付欠款的义务，被告辩称38万元房款中有5万元系案外人俞梅芳所有无事实依据，本院不予支持。双方当事人认可的该份承诺书约定了还款期限为2016年11月，但并未约定欠款利息，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，本院予以支持。即被告因返还原告欠款本金38万元，并自2016年12月1日以本金38万元为基数，按年利率6%支付利息至实际清偿之日止。综上所述，为保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决如下：一、被告芜湖和鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李满娥欠款38万元，并自2016年12月1日起，以38万元为基数按年利率6%支付利息至本判决确定给付之日止。二、驳回原告李满娥其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4020元，由被告芜湖和鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。代理审判员  陶静波二〇一七年四月十三日书 记 员  范 沁附：本判决所依据的法律条款《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。