四川省绵阳市游仙区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0704民初684号原告：朱忠好，男，汉族，1970年5月8日出生，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：李雪，四川真道律师事务所律师。被告：绵阳市高野科技有限公司，住所地绵阳市游仙经济试验区游仙路192号。法定代表人：姚绍勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨景林，四川科大律师事务所律师。原告朱忠好与被告绵阳市高野科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱忠好及其委托诉讼代理人李雪、被告绵阳市高野科技有限公司的委托诉讼代理人杨景林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱忠好向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，被告立即退还原告交纳的租金和履约保证金558633元。二、请求依法判令被告赔偿给原告造成的损失约10万元。三、请求依法判令被告向原告支付违约金10万元。四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年12月26日签订了《房屋租赁合同意向确认表》两份和《房屋租赁合同》一份，约定将被告开发的位于绵阳市游仙经济试验区游仙路192号“游仙星辰广场”一楼建筑面积3283㎡的经营用房和负一楼建筑面积505㎡的经营用房出租给原告用作超市经营使用，双方约定租赁期限为2015年2月10日至2025年2月9日，房屋交付时间为2014年9月1日。同时双方还约定了租金、逾期交房违约责任等合同内容。原告已按照约定于2014年1月3日向被告交付了履约保证金及首期租金。2014年10月16日，因被告无法按照原合同如期交付房屋，故双方又签订了两份《房屋租赁补充协议》，约定将交付时间延长至2014年12月1日，同时对免租期、租金等进行了重新约定。但至今，双方约定的交付时间早已届满，被告却未按照合同约定交付上述房屋，且至今仍不能确定房屋的竣工日期，更无法向原告交付使用，给原告造成了持续性的巨大损失。为维护原告的合法权益，故诉至本院，请求判如所请。被告绵阳市高野科技有限公司辩称，一、被告与原告没有达成解除合同的协议，且原告没有向被告发出解除合同的通知，请求驳回原告的第一项诉讼请求。二、请求驳回原告的第二项和第三项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年12月26日，原告朱忠好（乙方）与被告绵阳市高野科技有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定乙方租赁游仙星辰广场1楼建筑面积为3283㎡的营业场地用作经营胜果大润发购物广场，租赁期限共10年，从2015年2月10日至2025年2月9日。房屋交付日为2014年9月1日，免租期为2015年2月10日至2018年2月9日。租金为38元/㎡/月，从2018年2月10日起每年在上年的租金标准基础上递增8%。合同签订后七日内，乙方向甲方交纳租赁履约保证金269469元，若甲方未能按时向乙方提供出租场地，甲方需按照乙方向甲方交纳履约保证金的双倍向乙方支付违约金。关于违约赔偿，合同还约定，任何一方违约均应向守约方支付本合同已约定的违约金，若违约金尚不能弥补因违约给守约方造成的损失的，违约方对差额部分还应向守约方进行足额赔偿。乙方在签订合同正式文本时，应预缴2018年2月10日至2018年5月9日的租金673674元，但为消除乙方对甲方不能按时提供租赁房屋的顾虑，甲方允许乙方推迟缴纳1个月租金即134736元，如因甲方不能按时提供租赁房屋的原因导致乙方不能于2014年9月1日进场，此租金乙方有权免交，同时甲方每推迟交房一天按照当月租金标准1%向乙方支付违约金，反之乙方须在进场前5日内全额向甲方交纳租金。2014年10月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁补充协议》，对租赁房屋展期交付装修事宜进行补充协议，房屋交付日展期后定为2014年12月1日，免租期为2015年2月10日至2018年10月9日。首期租金38元/㎡/月，从2018年10月10日起，每年在上年的租金标准上递增8%。因该协议中已对乙方不能按时进场装修作了相应补偿，乙方同意放弃要求甲方支付原合同约定的相关违约金。补充协议签订当天，双方又签订一份《房屋租赁补充协议》，约定首期租金单价按13元/㎡/月，从2018年10月10日起，每年在上年的租金标准上递增5%。该补充协议其他条款与原《房屋租赁补充协议》一致。原告与被告均确认，双方争议的租赁房屋，被告至今仍未交付给原告使用。原告举证收据原件两份和四川省农村信用社客户存根原件一份，拟证明原告已向被告支付履约保证金269469元和首期租金289164元，被告质证认为，仅确认收到四川省农村信用社存根上显示的转账金额547633元。对以上证据，本院分析认为，被告向原告出具的收据明确载明了履约保证金和租金金额，且加盖有被告公司财务章，对该证据应予以采信。原告还举证销货清单原件一份、照片六张，拟证明原告在许文锋处购买地板砖，共计100320元，现仍堆放在被告开发的房屋处。被告质证认为，销货清单没有销售单位签章，购买人也没有签字，对货物销售是否真实发生、货款是否已经支付、损失是否真实存在均有异议，照片也与本案不具有关联性。以上事实有《房屋租赁合同》原件和《房屋租赁补充协议》原件、收据原件、四川省农村信用社客户存根原件等证据和当事人的陈述在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》以及两份《房屋租赁补充协议》是合同双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法、有效的。原、被告所签订的合同对双方具有法律约束力，合同双方应按照合同的约定完全履行合同义务。被告未能依约于2014年9月1日向原告交付租赁房屋，经原告与被告协商后，双方又达成《房屋租赁补充协议》，对租赁房屋交付时间进行展期，约定被告于2014年12月1交付房屋，但被告仍未按照《房屋租赁补充协议》的约定交付房屋，时至庭审中，已超出交付时间两年多，被告仍未交付房屋。被告严重违反诚实信用原则，致使原告未能如期进场完成其经营目的，进而对原告的经营计划造成极大影响。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”的规定，原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》的理由成立，本院予以支持，以上合同自本案的起诉状副本送达被告时（2016年12月12日）解除。关于原告主张的要求被告退还已交纳的租金和履约保证金558633元，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本案原告已向被告交纳履约保证金269469元、首期租金289164元，两项共558633元，根据合同的性质，合同解除后，被告应向原告返还以上款项。原告主张的被告赔偿其损失10万元，从原告举证的证据来看，不足以证明其损失10万元的实际产生，对该主张不予支持。原告主张的被告向原告支付违约金10万元，根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，该违约金主张不违反合同的约定，被告认为原告在《房屋租赁补充协议》中放弃了要求被告支付《房屋租赁合同》约定的相关违约金，关于这点，本院认为，2014年10月16日签订的《房屋租赁补充协议》是对被告未能依约于2014年9月1日交付租赁房屋的违约行为，双方达成的补充意见，被告在延长免租期、首期租金减少和后期租金递增比例减少等方面对原告进行了相应补偿，作为对等条件，原告同意放弃要求被告支付原合同约定的相关违约金。同时，在该补充协议中重新约定了房屋交付时间，即2014年12月1日，但被告仍未按时完成该补充协议约定的交付房屋的义务，故原告依照《房屋租赁合同》的约定向被告主张违约金，符合双方的合同约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原告要求被告支付违约金10万元，应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告朱忠好与被告绵阳市高野科技有限公司于2013年12月26日签订的《房屋租赁合同》一份、于2014年10月16日签订的《房屋租赁补充协议》两份均于2016年12月12日解除。二、被告绵阳市高野科技有限公司于本判决生效后十日内向原告朱忠好退还履约保证金269469元、首期租金289164元，并支付违约金10万元。以上三项共计658633元。三、驳回原告朱忠好的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5693元，由原告朱忠好负担740元，由被告绵阳市高野科技有限公司负担4953元。（此款原告已预交，被告在履行判决义务时一并向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。代理审判员  李圆圆二〇一七年四月十一日书 记 员  曹雪娇