四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川0781民初3829号 原告：陈道礼，男，汉族，生于1933年10月16日，四川省蓬溪县人，小学文化，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：陈珍（系原告的次女），女，汉族，生于1966年8月17日，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：曾小平，四川睿桥律师事务所律师。 被告：王绍勇，男，汉族，生于1970年2月15日，四川省江油市人，小学文化，住四川省江油市。 被告：郭小均，男，汉族，生于1980年1月28日，四川省江油市人，初中文化，住江油市。 被告：辛云金，男，汉族，生于1962年1月14日，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：辛剑（系辛云金之子），男，汉族，生于1987年2月5日，住四川省江油市。 原告陈道礼诉被告王绍勇、郭小均、辛云金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案受理。依法由审判员王宇龙担任审判长，与审判员冯吉光、人民陪审员杨桔组成合议庭，于2017年3月29日公开开庭进行了审理。原告陈道礼的委托诉讼代理人陈珍、曾小平，被告辛云金及其委托诉讼代理人辛剑到庭参加诉讼。被告王绍勇、郭小均经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已缺席审理终结。 原告诉称，2003年下半年，原告妻子彭秀珍身患哮喘病，急需入院救治，因原告经济拮据四处找人借钱，经原告与第一被告口头协商一致，第一被告借给原告5000元，原告将夫妻共有房屋的所有权证（江房权证监字第××号）和国有土地使用权证【江国用（2003）字第1800256-2号】作抵押，并将该房移交（第一）被告使用，至借款还清时退还两证及移交房屋使用权。由于原告妻子病情日趋严重，5000元的治疗费仅仅是杯水车薪，在这种情况下，原告多次找第一被告商量，要求再给30000元，将其房屋变卖给第一被告。第一被告不仅不愿再支付30000元钱，且乘人之危提出归还借款，还扬言因本人急需用钱找好买主便转卖他人。2005年12月30日，年关将至，第一被告催要借款，原告确实无法归还借款，第一被告便要求原告在所谓的《房屋买卖协议》（以下简称《协议》）上签名，虽然原告阐明并不同意5000元就变卖了价值若干万元的房屋，但迫于无奈，也只好签了字。后第二被告多次要求办理过户手续，由于显失公平，原告坚决不同意，至今也未妥善处理房屋的归属问题。长期以来，原告多次找被告要求返还原告终生（身）唯一享有的安居房，却至今未果。如果当时借款就是买卖行为，为何双方无“房屋买卖协议”？何况5000元能买一套近50平米的住房吗？更何况第一被告绝对能通过房屋所有权证知道其房屋属共有财产。当时共有人彭秀珍还健在，为何既无“房屋买卖协议”且无共有人认可的依据？《房地产管理法》第三十七条第四款规定“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”不得转让。由此可以认定，经二郎庙法律服务所见证的《协议》中“甲方将购买丙方的住房一套”的陈述根本不是事实，也不可能成为事实。《协议》是第一被告与第二被告的违法交易行为，对原告无任何法律约束力。《协议》中有这样一段表述：“经甲乙双方充分协商，就相关事宜自愿达成如下协议”，原告是甲方（第一被告）在本协议中设定的丙方，签字前既未与其协商，也未征求任何意见，只粗暴武断提出如不还钱，就在丙方的位置签字捺印，明显带有胁迫性质。何况《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，而第一被告根本对涉案房屋无任何所有权的情况，就私下处置他人房产，这种违法交易的行为，甚至对原告强加所谓的“协助乙方办理房产过户登记手续”的文字难道能有约束力吗？本案实质是一个因借贷而引发的纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。第二被告明知没有依法获得该房屋所有权而将该房屋转卖给第三被告，其严重侵害原告的合法权益。综上所述，根据《物权法》第九条之规定，请求依法确认原告与（第一）被告所签订的《房屋买卖协议》无效，判决被告归还属于原告所有的房屋。本案诉讼费由被告承担。 被告辛云金辩称，如果要退还房屋，必须按照我与被告郭小均所签订的协议办理。我买被告郭小均的房屋是46000元，并且是2008年地震后搬进去，到目前仍在该房屋居住。满足退还购房款并按协议约定支付违约金，可以退房。 审理查明，2005年12月30日，原告与被告王绍勇、郭小均签订《协议》一份，约定被告王绍勇将购买原告所有的位于江油市二郎庙镇明镜路138号1栋1单元2楼2号的住房一套卖与被告郭小均，房屋买卖价款32000元，含室内家具等一并转让，被告郭小均于2005年12月30日付清购房款后被告王绍勇即交付房屋，被告王绍勇、原告协助被告郭小均办理房屋过户登记手续，所涉税费全部由被告郭小均承担，被告王绍勇和原告协助被告郭小均办理房屋过户登记手续。《协议》还对其他事项进行了约定。原告、被告王绍勇、郭小均均在《协议》上签名和或按指印，并在江油市二郎庙法律服务办理了见证。被告王绍勇、郭小均相互履行了付款交房义务。2008年8月29日，被告郭小均及其妻赵燕与被告辛云金经协商一致，被告郭小均将其所购买的争议房屋再次转卖给被告辛云金，房屋买卖价款46000元，协议当日付清房款，当日交付房屋。违约反悔应向对方支付房屋总价款10%的违约金及赔偿其他经济损失。被告郭小均与被告辛云金相互履行了付款交房义务。2008年11月19日，双方就上述房屋买卖合同签订书面协议书，并在江油市二郎庙法律服务所再次办理见证。为办理过户登记，被告辛云金找到原告，双方签订以原告为卖方，被告辛云金为买方的《房屋买卖协议书》，约定主要内容与被告辛云金与被告郭小均、赵燕所签协议基本一致，显示时间为2008年8月29日。为减少过户依法应缴纳的税费，被告辛云金与原告，另签订同一房屋的《房屋买卖契约》一份，与被告辛云金与原告所签前一份《房屋买卖协议书》主要区别为房屋价款，《房屋买卖契约》中约定的房屋价款为28000元。 另查明，原告之妻彭秀珍，因病于2005年3月去世，2005年3月10日，彭秀珍户口在登记机关被注销。 还查明，房屋所有权证（江房权证监字第××号）和国有土地使用权证【江国用（2003）字第1800256-2号】的产权人为陈道礼，共有人栏为空白。 认定上述事实有收条二份、《见证书》二份、《房屋买卖协议书》、《房屋买卖契约》、房地产登记信息、国有土地使用权登记卡、《证明》及原、被告的陈述为证，足以认定。 本院认为：虽然在本案中目前没有合同双方提交直接的证据证明原告与被告王绍勇之间存在房屋买卖合同关系，但在《协议》中明确约定了“被告王绍勇将购买原告所有的位于江油市二郎庙镇明镜路138号1栋1单元2楼2号的住房一套卖与被告郭小均”，该《协议》为原告所举证据，各方对《协议》本身的真实性均未提出异议，且是第三方江油市二郎庙法律服务所见证的内容，该协议的真实性依法应予认定，可以证明原告与被告王绍勇之间存在房屋买卖合同关系（书面的或者是口头的）。原告在被告王绍勇与被告郭小均所签订的《协议》上以丙方（第三方）名义签字，以及后来在与被告辛云金所签《房屋买卖协议书》、《房屋买卖契约》上签字，足以证明该房屋是原告卖给了被告王绍勇。原告将房屋卖给被告王绍勇后，在被告王绍勇及被告郭小均再次转卖后，在转卖协议上或者单独与后来的购房人签订房屋买卖合同，符合民间二手房买卖习惯和常理，也是办理不动产转移登记向登记机关应提交的必须要的材料之一。原告认为其与被告王绍勇之间的房屋买卖协议无效，其理由之一为胁迫，原告没有举证证明原告与被告王绍勇之间达成买卖协议时，原告受到胁迫的依据；其次，2005年12月30日的《协议》是在第三方江油市二郎庙法律服务所的工作人员见证下所形成，有法律服务机构的见证书为证；再次，根据《中华人民共和国合同法》的规定，受胁迫所达成的合同，可以在胁迫行为解除时一年之内请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销该合同，原告与被告王绍勇的房屋买卖行为发生在被告郭小均与被告王绍勇的买卖行为之前，因本案中无证据证明具体成交时间，以被告郭小均与被告王绍勇的成交时间往后推一年，也早已过了请求撤销的法定期间；原告的该项理由依法不予支持。原告认为其与被告王绍勇之间的房屋买卖协议无效，其理由之二为显示公平，原告同样没有举证证明原告与被告王绍勇之间达成买卖协议时，原告的房屋当时的市场价为多少，其转让给被告王绍勇是多少，原告认为是借款5000元，即使属实，也不能证明显示公平；其次，根据《中华人民共和国合同法》的规定，显示公平所达成的合同，可以在合同签订后一年之内请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销该合同，原告与被告王绍勇的房屋买卖行为发生在被告郭小均与被告王绍勇的买卖行为之前，因本案中无证据证明具体成交时间，以被告郭小均与被告王绍勇的成交时间往后推一年，也早已过了请求撤销的法定期间；原告的该项理由依法不予支持。原告认为其与被告王绍勇之间的房屋买卖协议无效，其理由之三为未经房屋共有人原告之妻彭秀珍同意，同样原告没有举证证明共有人彭秀珍不同意出售共有房屋，况且，彭秀珍2005年3月已去世，在本案起诉前，原告未举证证明主张过该理由，在之前还两次和转卖后的买受人签订房屋买卖协议，原告与被告王绍勇的房屋买卖协议发生在彭秀珍死亡前还是后无法确认，该房屋登记的所有人为原告，产权共有人栏为“/”，并无共有人登记信息，即登记所有人之外的其他人一般无法从产权证书上清楚知道该房屋的共有人状况，在有该项而没有填写的情况下，足以让人认为没有共有人，该理由缺乏证据和法律依据支持，该项理由本院不予支持。原告还认为，本案实质是一个因借贷而引发的纠纷，非房屋买卖合同纠纷，但本案原告的诉请为确认《房屋买卖协议》无效，围绕《协议》在进行诉讼和提出请求，并要求在宣告《协议》无效后，返还房屋，一切都围绕房屋买卖在进行主张和抗辩，怎么说非房屋买卖纠纷。即使原告自我陈述属实，那也是已将民间借贷民事法律关系转换为房屋买卖民事法律关系。被告郭小均将其购买的房屋再次转卖给被告辛云金，原告为协助被告辛云金办理转移登记，其与被告辛云金签订《房屋买卖协议书》、《房屋买卖契约》，原告未举证证明该两份合同（主要内容相同）违背原告的意愿，构成侵害原告的民事权益，被告辛云金占有登记所有人为原告的房屋，均是在各当事人自愿的情况下流转到被告辛云金处。被告辛云金提交的《购房转让协议》，被告辛云金陈述来源于被告郭小均，具体产生过程不清，其要求不作为本案证据使用，不违反法律规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四款规定“共有房地产，未经其他人共有人书面同意的；”，第六款规定“未依法登记领取权属证书的，不得转让；”该规定属于行政管理性法律规范，不作为认定合同效力的法律规范，原告所持“未经其他人共有人书面同意”的该项理由本院不予支持。原告主张《协议》无效，该协议的买方为被告郭小均，卖方为被告王绍勇，原告作为丙方（第三方）的义务是与被告王绍勇协助被告郭小均办理过户登记手续，虽然作为出卖方的被告王绍勇未取得房屋所有权证，但被告王绍勇事实上取得、占有案涉房屋均为合法，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六款又不能作为认定合同无效的依据，故原告请求宣告《协议》无效的理由依法不应支持。合同合法有效，返还房屋的请求也就依法不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十四条第一款第二项“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（二）在订立合同时显失公平的。”第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”第七十五条“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”之规定，缺席判决如下： 驳回原告陈道礼的诉讼请求。 本案案件受理费600元，由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  王宇龙 审 判 员  冯吉光 人民陪审员  杨 桔 二〇一七年四月二十八日 书 记 员  陈 露