上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初1757号原告张国光，男，1955年10月14日出生，汉族，户籍地浙江省温州市。委托代理人唐永平，上海市鸿和律师事务所律所。被告上海瑞漾资产管理有限公司，住所地上海市。法定代表人戎国忠。委托代理人戎菊瑛。委托代理人孙杏蓉。原告张国光与被告上海瑞漾资产管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张国光的委托代理人唐永平、被告上海瑞漾资产管理有限公司的法定代表人戎国忠及委托代理人戎菊瑛、孙杏蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张国光诉称：原告于2005年1月购买被告位于曹杨路XXX号底层的商铺，编号为一层111室，又根据被告要求将该商铺在购买时一并同时出租给被告经营及管理。为此，原被告双方在2005年1月5日签订了“售后租房协议书”，租赁期限为三年，被告支付对价月租金10870元。期间，从2008年1月起，被告停付了月租金，但原告商铺仍被被告占用，据此发生纠纷。于2009年12月经由普陀区人民法院诉讼，双方和解，被告继续租用商铺，并支付约定租金每月10870元，双方相安无事。但面对该商铺已被被告租用十年了，原告还是有想法的。2017年3月26日被告支付的租金突然减少一半以上，为4814.10元。为此，原告委托律师致函被告公司，但时隔半月无任何回复。原告认为，原被告之间协议早已终止，只是双方根据(2008)普民三(民)初字第2726号民事调解书内容，各自在积极履行，并无争议，但被告自2017年3月起突然单方面减少租金，原告无法接受，故向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告归还原告的产权商铺；二、被告恢复商铺原状及相应公共设施的原状；三、本案诉讼费由被告承担。被告上海瑞漾资产管理有限公司辩称：原告所述购买商铺和出租的情况属实。被告是将商铺整体出租，统一进行管理，原先出租时，没有改变其中的状态。2006年起出租给国美后，根据国美的要求，将所有的商铺打通，所以改变了所有商铺的结构。2007年国美公司退租，此后为了与国美公司诉讼，商铺空关了两年。被告向国美公司主张了恢复原状的费用，经过评估后，法院确定了恢复原状的费用，这笔费用用于恢复原状远远不够。因此被告通知各商铺的业主，将费用退还给他们。此后，被告又将商铺出租给浙江中青商业地产发展有限公司，将租金按比例分摊给各个业主。其中，被告通过诉讼也主张过租金，并且垫付过给付业主的租金款。2009年12月前后，被告又将商铺出租给了上海稳顺实业有限公司，至今，租金也是按照合同约定金额支付给各个业主。在原告的合同租期届满后，被告也曾与原告进行过沟通，商谈续租事宜，但因为商铺是整体出租，大部分业主仍旧主张委托被告进行出租管理，商铺无法进行个体退还，一旦部分退还，不但导致与稳顺公司的合同己方构成违约，也会使大部分业主的利益受损。遂请求法院从大部分业主整体利益考虑的前提下，依法作出判决。经审理查明：一、被告上海瑞漾资产管理有限公司于2014年12月30日经上海市普陀区市场监督管理局批准由原上海曹杨百货市场经营管理有限公司更名而来，上海曹杨百货市场经营管理有限公司原名上海曹杨灯饰市场经营管理有限公司，于2005年11月22日经批准更名。原告为乙方与被告上海世博企业发展有限公司签订《上海市房地产买卖合同》，约定：原告向该被告购买系争房屋上海市普陀区曹杨路XXX号1层11室，房屋类型为商场，建筑面积84.67平方米，转让价格为XXXXXXX元。在补充条款一页中粘贴了《曹杨灯饰市场商铺补充条款》的内容，在合同与纸张的粘结处有原告及被告公司的印鉴。该补充条款约定内容如下：双方协商一致同意乙方所购商铺经营权委托“上海曹杨灯饰市场经营管理有限公司”统一经营管理。乙方同意接受由甲方指定的“上海曹杨灯饰市场经营管理有限公司”为该物业全权进行经营管理并有权选择经营业态和经营期限，乙方已完全知晓且同意严格遵守上海曹杨灯饰市场管理规章，乙方在转让所拥有物业时，应遵守上海曹杨灯饰市场经营管理有限公司的经营管理、规章制度。为了规范“上海曹杨灯饰市场”和厂商的行为，维护各方共同利益，树立良好整体形象，乙方在所拥有物业时，不得随意对现行装修外立面进行更改和重新装修，如确需重新装修，须提出书面申请，并取得上海曹杨灯饰市场经营管理有限公司的书面同意，方可进行重新装修，并遵守有关装修规章。市场内公共部位、公共设施如有损坏，或可能妨碍、危害公共利益或第三人利益时，上海曹杨灯饰市场经营管理有限公司有权进行及时维修、更换。合同附件一中附有整个商场的2层平面图。2005年1月5日，原告张国光(甲方)与被告前身上海曹杨灯饰市场经营管理有限公司(乙方)签订《售后租房协议书》，约定：甲方同意将该物业(曹杨路XXX号1层11室)出租给乙方，租赁期限为3年，自2005年1月5日至2008年1月4日，乙方保证甲方在租期前三年每年回报率为总房价的8%(含税由世博企业发展有限公司提供担保)，该物业总价为XXXXXXX元，每年回报130436元。租期内的第一年租金由乙方先付后用于抵冲甲方购房首付款，第二、三年后乙方按每月30日前把10870元直接汇入甲方提供固定账户。租赁期内，该物业由乙方负责经营管理。租赁期内，乙方有权根据市场变化，改变现有的装修格局，选择经营业态。租期结束后，双方可重新签订租赁协议。甲方如需产权转让，本租房协议由受让人继续履行，并会同受让人与乙方签订变更名称的租房协议。甲、乙双方如有一方违约，则按国家有关经济合同法的有关条款处罚。2005年4月18日，张国光登记为曹杨路XXX号111室的产权人，房屋建筑面积84.67平方米。类型为商场，用途为商业。二、2009年11月4日，张国光向本院提起(2009)普民三(民)初字第2726号民事诉讼，被告为上海瑞漾资产管理有限公司的前身上海曹杨百货市场经营管理有限公司，双方于二00九年十二月十日签署民事调解书。双方自愿达成如下协议：“一、原告张国光与被告上海曹杨百货市场经营管理有限公司签订的关于上海市普陀区曹杨路XXX号111室商铺租赁协议继续履行至2010年1月4日；”“二、被告上海曹杨百货市场经营有限公司应于本调解书生效之日起十日内支付原告张国光2008年1月5日至2010年1月4日的租金人民币260880元，逾期付款利息损失补偿费人民币15000元，律师费人民币5000元。”嗣后，双方积极履行上述调解内容，原告因收取租金减少，遂向本院提起诉讼，请求法院依法判决如其诉请。三、2012年8月28日，上海曹杨百货市场经营管理有限公司即被告与案外人上海稳顺实业有限公司签订《商铺租赁合同》，约定：被告将曹杨路XXX号1-2层出租给该案外人使某，房屋建筑面积2508平方米，租期自2012年10月21日起至2024年10月20日止，年租金为XXXXXXX元整，每一个租赁年度按计算，房租按原始租金每两年递增一次，每次递增按5%的比例增幅。房屋每月租金152570元，每两个月为一个支付租金周期。同日，双方另签订《商铺租赁合同》一份，约定租赁位置为上述地址房屋的3层，房屋建筑面积680平方米，年度租金372300元，每一个租赁年度按计算，房租按原始租金每两年递增一次，每次递增按5%的比例增幅。房屋租金每月为31025元，每两个月为一个支付租金周期。合同订立后，含系争房屋在内的商场由上海稳顺实业有限公司承租并经营使某。2015年1月27日，被告出具《有关曹杨路XXX号国美电器股份有限公司赔偿装修费的分配决议书》，言明：“经大部分业主要求，前国美电器股份有限公司赔偿拆除曹杨灯饰市场的装修费，业主们一致要求不再恢复装修，分配装修费，现决议如下：”“一、一致通过维持现状对外出租，不再恢复装修；”“二、按判决书的赔偿金额全部按面积分配；”“三、由上海曹杨百货市场经营管理有限公司通知，每个业主前来收取分配装修赔偿费，并在决议书上签字，收取分配款。”“以上决议书确立不再恢复装修，同意分配装修费。”在尾部，共有22名业主签名，原告未在该决议书上签名。随后，被告按比例将赔偿款逐步分发业主，部分业主已经领取，但原告未领取。另查明，系争商场总面积5170.76平方米，原有86间房间，共计56户业主，被告也为业主之一，占有商场面积约为2198平方米。又查明，根据(2007)普民三(民)初字第1142号认定，上海国美电器有限公司改变房屋状况后恢复费用高达160余万元。现案外人上海稳顺实业有限公司承租房屋后，系争房屋又被按照公寓和宾馆的经营模式进行了改变，原通道、公共设施、电扶梯等等已经不复存在。本院认为，原、被告签订的《售后租房协议书》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，合同各方应恪守约定履行义务。合同成立后，原告按约交付了房屋，被告承租后，将房屋转租，并支付租金。嗣后，双方因纠纷诉至本院后，自愿达成合意，现调解书内容履行期限也亦届满。租赁合同期满后，原告作为出租人请求收回房屋，符合法律规定。但能否实际在恢复原状后收回，须根据个案的具体情况而定。经本院现已生效的(2007)普民三(民)初字第1142号民事判决书的认定，系争房屋已由案外人上海国美电器有限公司进行过装修改造，在本院判决与该公司的租赁合同解除后，上海国美电器有限公司公司应当支付恢复原状的费用。嗣后，被告在得到大部分业主的同意后，又将房屋先后出租给众多次承租人，上述恢复原状的费用经申请执行后分发给部分业主。现次承租人案外人上海稳顺实业公司等在租赁系争房屋后，为了自身业态经营需要，对该房屋按现经营目的又进行了改造，故系争商场的现况与出租时房屋的状况已经发生了很大的改变，不仅仅是个体商铺的格局发生变化，而且一些公共设施发生了重大的调整。如果是恢复原状后收回房屋，不仅仅涉及到个别业主的房屋要从目前的整体安排中分离出来，而且很多公用设施的恢复更加困难，其恢复费用也是巨大的。同时，根据双方在《售后租房协议书》的约定内容分析，原告就出租后将会根据经营业态改变房屋状态是明知的，同时也与被告达成了同意的合意。根据法律规定，如果非金钱债务在法律上或事实上不能履行，或者履行费用过高的，则不宜以实际履行的方式承担责任。当然在履行不能情况下，原告可以主张金钱损失，但现原告坚持要求恢复原状，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、对原告张国光要求被告上海瑞漾资产管理有限公司返还上海市普陀区曹杨路XXX号111室商铺的诉讼请求不予支持；二、对原告张国光要求被告上海瑞漾资产管理有限公司恢复商铺原状及相应公共设施的原状的诉讼请求不予支持。本案受理费人民币50元，由原告张国光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郝晓鹃审 判 员  曹 彬人民陪审员  王 俭二〇一七年四月二十八日书 记 员  张敏娴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。