海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0106民初1666号 原告：海南中基玻璃钢有限公司，住所地海口市金盘开发区金盘大道26号。 法定代表人：符少莉，总经理。 委托诉讼代理人：符永仿，该司办公室主任。 被告：庄建辉，男，1970年8月4日出生，满族，住辽宁省新市。 委托诉讼代理人：勾洪刚，海南昌宇律师事务所律师。 原告海南中基玻璃钢有限公司（以下简称原告）与被告庄建辉（以下简称被告）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人符少莉及其委托诉讼代理人符永仿、被告的委托诉讼代理人勾洪刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海南中基玻璃钢有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告限期向原告返还其逾期未缴购房款26995元，自交房日2008年1月15日至2017年1月22日止共3282天所产生的滞纳金共计44299元，两项合计71294元；二、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2008年1月14日与被告签订了一份位于海口市金盘路26号胜似闲庭104商铺（以下简称104商铺）的《商品房买卖合同》。合同第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同面积发生差异，双方同意按第2种方式处理：买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款应由买受人补足。该涉案房屋的所有权证（证号海房字第HKYXXXXX）记载的面积为94.72平方米，合同约定面积为75平方米，故涉案房屋存在面积误差为19.72平方米，面积误差比达到26.3%，大于3%。根据上述第五条约定，被告应补足的房价款为9500元/m×（94.72m×3%）=26995元。但被告拒绝履行《商品房屋买卖合同》第五条的合同义务，不符合合同约定。《商品房买卖合同》第七条约定:买受人逾期付款的违约(1)逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人（被告）按日向出卖人（原告）支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。该房于2008年1月15日交付使用，至今被告还未缴清应缴的26995元房款，从交房之日起被告就有义务补足房款，而被告故意违约，所以至原告起诉那天算起已违约3282天共产生的滞纳金计44299元。该104商铺交付使用时原告曾告知被告，该商铺由于当时预售时约定的面积是估算面积，实际测量面积为94.72平方。按双方签订的买卖合同约定被告还应向原告补足266995元房款才能办理该房产权证。当时被告以没有钱付清该104商铺的面积差款，向原告口头承诺：原告先为其办理另外两套没有面积差的商品房，再筹钱来交该104商铺面积差款，原告再为其办理该房产权证。原告按被告的要求先把其它2套商品房的产权证办下（现在被告已转卖了该房产）。今天看来被告其实是故意拖延时间等原告把其它两套商品房产权证办好后，就自说原告没有为他办理该104商铺产权证为由起诉，利用法院的判决强制执行办证，故意不缴清该房的面积差款。在每次庭审时原告都提出该房被告还没有缴清面积差款，要先缴清面积差款才能为被告办证，而法院在判决中也没有要求被告要先交清面积差款，只要求原告为其办证，至今被告通过法院的强制执行办理了产权证已是事实，如今在税务局的要求下原告配合了确权义务，土地证正在办理中，原告一直在追缴该房款至今无果，原告认为被告是故意不履行合同的约定，故意违约。如今原告为了维护自己的合法权益，特依法提起诉讼。 被告庄建辉辩称，一、原告要求被告向其返还逾期未缴购房款26995元，没有事实与法律依据。第一、被告未收取该费用，何来返还一说；第二、原告提供的《商品房买卖合同》（下称《合同》）约定，原告将位于海口市金盘路26号胜似闲庭104商铺（下称涉案房产）以单价每平方米人民币9500元的价格出售给被告，合同约定建筑面积为75平方米，总房价为人民币712500元。虽然涉案房产的产权登记建筑面积为94.72平方米，但根据《合同》第五条约定，被告只应补足面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款，同时该条所约定的面积误差比计算公式表明，面积误差比是相对于合同约定面积而言的（因为计算公式中分母为“合同约定面积”），因此，被告依法应补足的房价款为：75平方米×3%×9500元/平方米＝21375元。综上，原告要求被告向其返还逾期未缴购房款26995元，没有事实与法律依据。二、原告要求被告支付未缴清应缴的26995元房款所产生的滞纳金共计44299元，没有事实与法律依据。如前所述，原告要求被告支付未缴清应缴的26995元房款，没有事实和法律依据。根据《合同》第六条“付款方式及期限”的约定，被告于签定合同时向原告一次性支付涉案房产总房款的100%（含定金）即人民币柒拾壹万贰仟伍佰元整。另据海口市龙华区人民法院（2013）龙民一初字第1488号民事判决书（下称1488号判决书），法院审理查明，2008年1月15日，被告向原告一次性支付了涉案房产的全部购房款人民币712500元。而《合同》是被告与原告双方于2008年1月14日签订的，也就是说，被告向原告支付全部购房款人民币712500元的时间只逾期了一天，除此之外，被告并无其他逾期付款违约行为。根据《合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任”的约定，被告应按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金，据此，被告逾期1日支付全部购房款人民币712500元应支付的违约金为：712500元×5÷10000×1＝356.25元。综上，原告要求被告支付未缴清应缴的26995元房款所产生的滞纳金共计44299元，没有事实与法律依据。三、原告的诉求早已明显超过法律规定的两年诉讼时效期间，依法应驳回其诉讼请求。据1488号判决书，法院审理查明，2013年1月6日，原告向被告提供了一份《胜似闲庭办证费用明细》，要求被告向其补交涉案房产超过合同约定面积（含超过3%部分）的全部房款187340元，双方为此产生纠纷，被告为此将案诉至法院，要求原告限期履行将涉案房产过户至被告名下的义务并向被告支付逾期办证的违约金10687.5元。原告提出反诉，请求撤销双方于2008年1月14日签订的《商品房买卖合同》并相互返还已经取得的财产。由此可见，原告自2013年1月6日向被告主张全额补足面积差额部分的房款后，至其于2017年1月22日向法院提起诉讼时止，早已明显超过两年的法定诉讼时效期间，依法应驳回其诉讼请求。综上所述，不论原告是要求被告返还或者支付其逾期未缴购房款26995元，并支付自交房日2008年1月15日至2017年1月22日止共3282天所产生的滞纳金共计44299元，没有事实和法律依据。另外，原告自2013年1月6日向被告主张全额补足面积差额部分的房款后，至2017年1月22日才向法院提起诉讼，早已明显超过两年的法定诉讼时效期间，依法应驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理认定如下：原、被告于2008年1月14日签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告购买原告所有的位于海口市金盘路26号胜似闲庭104商铺，该商铺建筑面积75平方米，按建筑面积计算，该商铺单价为每平方米9500元，总金额为712500元。双方约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，被告有权退房。被告不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由被告补足；超过3%部分的房价款由原告承担，产权归被告。面积误差比的计算方法为（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%。双方约定签订合同时被告支付总房款的100%（含定金）即712500元。被告如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30天后，原告有权解除合同。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告应按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。合同签订后，2008年1月15日，原告将涉案商铺交付给被告。2011年10月10日，涉案商铺的产权（海房字第HKYL328683号）登记至原告名下，证载建筑面积94.72平方米，套内面积79.82平方米。后因面积误差，原、被告双方诉至本院。本院已经查明的事实包括：2013年1月6日，原告向被告提供了一份《胜似闲庭办证费用明细》，要求被告向其补交涉案商铺超过合同约定面积（含超过3%部分）的全部房款187340元。双方因此发生纠纷，被告将案诉至法院，要求原告限期履行将104商铺过户至被告名下的义务并向被告支付逾期办证的违约金。原告在该案中提出反诉，请求撤销双方于2008年1月14日签订的《商品房买卖合同》并相互返还已经取得的财产。据此，本院于2013年10月25日作出（2013)龙民一初字第1488号民事判决书，判决限原告于本判决生效之日起三十日内将涉案商铺过户至被告名下、原告向被告支付逾期办证的违约金及驳回原告的反诉请求。2014年5月8日，海口市不动产登记中心依据本院（2014）龙执字第297号《协助执行通知书》将涉案商铺过户登记至被告名下。2016年1月19日，因涉案商铺的土地过户、税费等纠纷，被告将原告诉至本院，本院于2016年5月20日作出（2016)琼0106民初825号民事判决书，判决限原告于本判决生效之日起三十日内将涉案商铺对应的土地使用权过户至被告名下及返还被告税费等33633元。后原告不服该判决，上诉至海口市中级人民法院。海口市中级人民法院于2016年8月16日作出（2016）琼01民终2116号民事判决书，判决驳回原告的上诉，维持原判。 本院认为，诉讼时效是权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院保护其民事权利的制度。诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。本案中，由已生效的（2013)龙民一初字第1488号民事判决书中已经查明的事实可知，原告于2013年1月6日向被告提供了一份《胜似闲庭办证费用明细》，要求被告向其补交涉案商铺超过合同约定面积（含超过3%部分）的全部房款187340元。因此，原告已经于2013年1月6日知道或应当知道其权利被侵害，原告诉请被告补足涉案商铺超过合同约定面积（含超过3%部分）的房款，诉讼时效期间应从2013年1月6日开始起算。原告向本院提交（2016）琼0106民初825号判决书、（2016）琼01民终2116号民事判决书，用以证明原告一直在主张权利，（2016）琼0106民初825号、（2016）琼01民终2116号案件系双方因涉案商铺的土地过户、税费等纠纷提起的诉讼，与本案所涉及的纠纷无关，故上述诉讼不符合诉讼时效中断的情形，本院对其主张不予采纳。原告于2017年1月17日才向本院起诉，显然，原告的起诉已超过两年的诉讼时效期间，故原告的诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告海南中基玻璃钢有限公司的诉讼请求。 案件受理费791元，由原告海南中基玻璃钢有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判员  吴永红 二〇一七年四月五日 书记员  蒋琼慧