云南省景洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）云2801民初3395号 原告（反诉被告）：黄麟，女，1967年10月9日出生，汉族，身份证住址云南省景洪市。 委托诉讼代理人：李兆仁，云南博仲律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：杨婧，广东瑶琨律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：云南拓普房地产开发集团有限公司。组织机构证73429780-0，住所地昆明市高新技术产业开发区M1-12-1地块****。 法定代表人：陶建，职务董事长。 被告（反诉原告）：云南拓普房地产开发集团有限公司西双版纳分公司，统一社会信用代码91532800767065061N，，住所地景洪市曼弄枫山水林溪别墅会馆 负责人：陶建，职务董事长。 委托诉讼代理人：宋奇薇，云南法泽律师事务所律师。特别授权代理。 原告黄麟诉被告云南拓普房地产开发集团有限公司（以下简称云南拓普公司）、云南拓普房地产开发集团有限公司西双版纳分公司（拓普分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案，后二被告提起反诉，本院依法受理后依法适用普通程序组成合议庭于2017年2月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李兆仁、杨婧，被告委托诉讼代理人宋奇薇到庭参加诉讼。本院庭后给予了双方调解期，但最终未能达成调解意见，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告云南拓普公司签订的商品房购销合同；2、判令二被告向原告连带返还已付购房款760141元、各项办证费48218元，并支付违约金152014.1元，合计金额为960373.1元；3、诉讼费用由二被告承担。事实和理由:2012年6月4日，原告与被告云南拓普公司签订商品房购销合同。在合同中双方约定：原告以1520141元的价格向被告购买西双版纳龙舟广场第2幢负一层6111号房，原告于2012年6月4日前支付购房首付款760141元，并向银行申请按揭贷款，被告应于2012年6月19日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的该房屋交付给原告。另双方还约定，若一方违约，守约方有权解除合同，并要求违约方支付购房总价款10%的违约金。原告于签订合同当天，将约定的首付款760141元及各项办证费用48218元交付给被告拓普分公司，并积极按约定申请了银行按揭贷款。现因被告的原因未能订立商品房担保贷款合同，导致双方签订的商品房购销合同不能履行。另，原告在庭审中补充要求解除合同的理由还由于被告公司不能办理房屋产权证。 二被告针对本诉辩称：一、被告公司与本案原告黄麟于2012年6月4日签订了一份关于龙舟广场2栋6111号房屋的《商品房购销合同》及《补充协议》。本案合同主要条款第四条约定原告应当支付的购房款是1520141元，支付方式为首付760141元，余款76万元由原告向银行贷款按揭支付。关于银行按揭的办理双方签订有《补充协议》，但是原告没有能够申请到银行的贷款，原告至今没有支付购房余款76万元，按照双方约定，原告至迟应当在2012年7月4日前支付清全部购房款，如原告逾期付款，按照补充协议第一条1款的约定，原告应当按照合同第八条即"乙方按应付未付款的10%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行"承担违约责任，那么在本案合同解除前原告应当向我被告承担76万元乘以10%再乘以逾期的1440天的违约金(即4年×360天，计算至2016年7月4日)。另外，双方在该补充协议第一条5款有如下约定:如果是因为我公司的原因无法完成银行按揭手续，我公司只是无息退还原告交纳的全部款项，合同自动解除，互不承担违约责任。而且本案的客观事实是双方在签订合同当天就交接了房屋，原告使用至今4年有余，而不是原告在诉讼事由中陈述的"现因被告的原因未能订立商品房担保贷款合同，导致双方签订的商品房购销合同不能履行"。所以原告主张的解除合同的理由不能成立，其第二项诉讼主张无约定理由，也无法定理由，请予驳回。二、关于原告的首付款。按照约定本案原告应当于2012年6月4日前向我公司交付购房的首付款760141元，但是原告实际交付的只是456113元购房款、48218元税费和维修基金，两项合计504331元，而不是原告主张的760141元。我公司出具给原告的收据包含了所购房屋 两年304028元的返租租金。很显然，我公司支付返租租金的前提条件是原告购房并按约定支付清全部购房款，如果原告没有付清购房款或者解除购房合同，原告无权取得返租租金。综上所述，鉴于本案原告没有履行其合同主要义务，以及其诉讼行为，我公司同意解除合同，但是我公司只同意退还原告实际交付的购房款504331元。否则，我公司将提起反诉，要求原告支付逾期支付购房款的违约金并赔偿解除合同给我公司造成的损失。 二被告反诉请求判令：1、原告赔偿因解除合同给被告公司造成损失，即返还被告收取的房屋租金608056元（年租金152014元，自2012年6月4日计算至2016年6月4日合计4年的租金）；2、原告承担诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2012年6月4日签订了龙舟广场2栋6111号房《商品房购销合同))，同时于2012年6月4日签订了龙舟广场2栋6111号房《商铺租赁合同》，同日交付了房屋。按《商铺租赁合同》的约定，承租人己支付了原告2012年6月4日到2016年6月4日共四年的房屋租金608056元。依据双方签订的《商品房购销合同》、以及《补充协议》第一条的约定:若乙方按银行要求全部交齐有关资料而银行不同意向乙方提供银行按揭贷款的，必须在本协议签订30日内(即2012年7月4日前)付清全部购房合同价款，乙方逾期的按《商品房购销合同》第八条约定承担违约责任。因银行和原告原因没有实现银行按揭放款，而被反诉人未按约定30日内付清全部购房合同价款。原告黄麟应当向我公司支付12000元违约金，逾期超过60天后，按照未支付的76万元房款的100/0乘以逾期天数支付违约金(即每天7.6万元违约金)，按此计算的话，黄麟应当支付的违约金何止几千万。就算约定过高，如果被告主张违约金，黄麟至少应当支付50万余元的违约金。虽然补充协议第六条约定，乙方未向甲方足额支付本同约定的全部购房款，住宅专项维修基金、契税、办证费、违约金等费用前，乙方无权要求甲方交付房屋。但是，由于在签订合同的当日，被告公司已经向原告交付了房屋，由承租人使用至今。综上，原告实际只是向我公司交付456113元购房款，加上契税和维修基金等48218元，共计504331元。而其实际占有使用房屋4年多，收益了该房租金(其中2012、2013年两年租金304028元冲抵了被反诉人购房计付款，另有2014、2015年两年返租租金304028元已实际支付给了原告)。现在原告起诉要求解除合同，退还其购房款，并承担违约责任，其结果就是原告却因其向我公司交付了50万余元，4年后我公司向其返还96万余元，另外她还取得了30万余元的租金合计126万余元，这明显显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告公司同意黄麟请求人民法院解除双方合同的请求，但是，原告依法应当返还实际占用房屋期间的租金。 原告针对反诉辩称：原告本诉是商品房买卖合同，二被告反诉是租赁合同关系，本、反诉不应合并进行审理。在本案中除了有两年的租金是冲抵部分首付款外，其余款项与租赁合同没有关系，这两年租金只能说明部分首付款的来源，不能作为被告提起反诉的理由与依据。被告公司将其开发的龙舟广场的部分土地抵押给了其他公司，现已进入拍卖程序，故不能办理银行贷款及相应的房屋产权手续。本案的违约方是被告，应由被告承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据1-3、被告提交的证据材料，由于来源合法、印鉴齐全，故本院对真实性予以确认。原告当庭补交的3组证据材料与本案无直接关联性，本院不予评判。 根据庭审、认证以及双方当事人当庭认可的事实，本院确认如下法律事实： 2012年6月4日，原告黄麟作为合同乙方（买受人）与被告云南拓普房地产开发集团有限公司作为合同甲方（出卖人）签订《商品房购销合同》及《补充协议》，双方在《商品房购销合同》中主要约定如下：乙方购买的商品房为现房，该房屋为甲方开发的西双版纳龙舟广场第2幢负一层6111号房。按套内建筑面积计价，每平方米32797元，总金额为1520141元。付款方式由乙方于2012年6月4日前支付购房首付款760141元，其余购房款76万元由乙方申请银行按揭贷款。甲方应于2012年6月19日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付给乙方。在乙方达到以下条件甲方可接受委托在180个工作日内协助乙方办理产权登记手续：1、甲乙双方办理完毕房屋交接手续，2、乙方支付完毕全部购房款、税款、行政规费、住宅专项维修基本、违约金、配套费等相关全部费用……。单方解除合同的，除法定理由和本合同及补充协议约定的理由外，违约方按购房总价款的10%向守约方支付违约金。双方在《补充协议》中主要约定如下：乙方须在签订合同同时提供银行按揭贷款所需全部资料并在7天内办理完相关银行按揭手续，若乙方按银行要求全部交齐有关资料而银行不同意向乙方提供贷款的，乙方必须在协议签订后30日内付清全部购房合同价款。若因甲方原因无法完成银行按揭手续，甲方无息退还乙方向甲方缴纳的全部款项，合同自动解除，互不承担违约责任。《商品房购销合同》与本协议发生抵触时，执行本补充协议。在合同签订的同一天，原告作为出租方、案外人西双版纳州纳山纳水物业经营管理有限公司作为承租方、被告下设的西双版纳分公司作为担保方签订《商铺租赁合同》，主要约定将原告在上述《商品房购销合同》中约定向被告购买的西双版纳龙舟广场第2幢负一层6111号房出租给承租方，租期10年，每年租金为总房款的10%即152014元，合同签订当天由承租方一次性向原告支付合同期限内2年租金304028元，剩余租金由承租方于第3年6月4日前每年一次性支付。云南拓普西双版纳分公司用自持的龙舟广场展览馆一层物业为此租赁合同中原告的10年租金提供履约担保。签订合同当天被告下设的西双版纳分公司向原告出具了首付款金额为760141元的收据（原告实际支付款项为456113元，该收据含双方均同意抵作首付款的前2年即2012、2013年度房屋租金304028元）；代收契税、印花税、维修基金等费用合计金额为48218元的收据。合同签订后，房屋由承租人使用，但房屋余款的银行按揭手续未办理成功，原告陆续收取了该房屋后续2年度（2014年6月4日至2016年6月4日）的租金。 本院认为，根据各方当事人的诉辩主张及庭审查明事实，本院归纳本案争议焦点并结合双方诉请作出如下分析认定： 一、虽然本案原告主张商品房购销合同的《补充协议》部分内容无效，但该份《补充协议》双方的印鉴齐全，而原告未能提供任何证据证明该份协议存有无效的事实及理由，故本院对原告的该主张不予采信。本院认为原告与被告云南拓普公司签订的《商品房购销合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效应予保护，合同双方应当按照约定履行各自的义务。二、由于原告及被告云南拓普公司均不愿意继续履行合同，双方对解除《商品房购销售合同》均无异议，根据民法自治原则及《中华人民共和国合同法》关于合意解除合同的相关法律规定，本院确认解除原、被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》，本院对原告的该项本诉诉请予以支持。 三、合同解除后的责任承担问题。1、《中华人民共和国合同法》第97条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。根据该项规定可以看出合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同的后果，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金，而是主要表现为包括不当得利返还和损害赔偿的民事责任。并且根据原、被告在《补充协议》中的约定：原告付清全部房贷资料而银行不同意发放贷款，则原告必须在协议签订后30日内付清全部购房合同价款。若因被告原因无法完成银行按揭手续，被告无息退还乙方向甲方缴纳的全部款项，合同自动解除，互不承担违约责任。故本案原告在合同解除后可以要求退还已付款项，而支付违约金的诉请不应得到支持，本院对原告的该项本诉诉请不予支持。2、关于原告已付款金额的认定问题。虽然原告实际交纳的购房首付款为456113元，但原告与被告云南拓普公司在签订《商品房购销合同》时已经达成合意将该房屋的前两年租金抵扣部分首付款，并于当天完成了租金款项的转付，被告拓普分公司亦出具了购房首付款760141元的收据，对原、被告而言房屋前两年租金304028元已转化成房屋首付款。故本院认定原告已付款金额为808359元（购房款760141元＋各项办证费48218元），本院对原告要求返还808359元款项的本诉请予以支持。3、关于被告云南拓普公司的反诉。由于原告存有逾期支付剩余房款的行为，故在合同解除后被告有权按照原告每年收取的房屋租金来主张赔偿金。但鉴于上述将前两年房屋认定为购房款首付款的理由，对被告要求赔偿4年房租损失的反诉诉请，本院仅支持后2年的房租损失，即2014年6月4日至2016年6月4日期间的房租损失304028元。4、根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，本案被告拓普分公司不具有法人资格，其民事责任应由云南拓普公司承担，故本院对原告要求被告拓普分公司承担民事责任的诉请不予支持。同理，对拓普分公司对原告的反诉请求亦不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告黄麟与被告云南拓普房地产开发集团有限公司于2012年6月4日就西双版纳龙舟广场第2幢负一层6111号房签订的《商品房购销合同》。 二、被告云南拓普房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起10日内向原告黄麟返还已付款项808359元。 三、原告黄麟于本判决生效之日起10日内向被告云南拓普房地产开发集团有限公司赔偿损失304028元。 上述第二、三项进行扣减后，被告云南拓普房地产开发集团有限公司应支付给原告的款项为504331元。 四、驳回原告的其他本诉诉讼请求。 五、驳回被告云南拓普房地产开发集团有限公司、云南拓普房地产开发集团有限公司西双版纳分公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费13404元，由原告黄麟负担2145元，被告云南拓普房地产开发集团有限公司负担11259元。案件反诉受理费4940元，由原告负担2470元，被告云南拓普房地产开发集团有限公司负担2470元。原、被告预交的上述诉讼费用由对方迳付，本院不另行清退。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 审 判 长  李碧云 人民陪审员  张桂芳 人民陪审员  黄建明 二〇一七年四月二十六日 书 记 员  周子圣