江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏04民终1073号上诉人（原审被告）：常州金谷房地产开发有限公司，住所地常州市金谷大厦5楼。法定代表人：李予新，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：陈秀莲，女，1967年12月10日生，汉族，户籍地常州市钟楼区。委托诉讼代理人：卢军，常州市钟楼区中直法律服务所法律工作者。原审被告：常州金谷物业服务有限公司，住所地常州市金谷大厦5楼。法定代表人李予新，该公司董事长。上诉人常州金谷房地产开发有限公司（以下简称金谷房产公司）因与被上诉人陈秀莲、原审被告常州金谷物业服务有限公司（以下简称金谷物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2016）苏0404民初5469号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金谷房产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈秀莲的诉讼请求，并由陈秀莲承担一、二审案件受理费。事实和理由：其公司收取开户费11000元并无不当。该款项是协议中明确约定收取的中央空调开户费、热水开户费，其中包含材料费及安装、维护、检测费用等。事实上，收取的前述开户费也实际用于上述范围。如光收取风机盘管费，则根本无法安装及使用。原审判决返还开户费的法律依据不足。《室内风机盘管安装协议》签订于2001年，且在陈秀莲入住时安装完成，该协议的权利义务早完成十几年了，何谈解除。其公司在该协议的履行中并不存在违约事实。原审判决认定其公司债务加入是无视法律。其公司没有代表或代理人在会议纪要上签字，谈不上表达意愿，更谈不上债务加入；其公司与金谷物业公司均为独立法人，相互之间没有任何上下隶属关系；其公司出卖房屋给陈秀莲是在2001年，不应适用2003年实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定。陈秀莲未作答辩辩称。金谷物业公司未作述称。陈秀莲向一审法院起诉请求：1、请求判令解除《室内风机盘管安装协议》和《金禧园中央空调客户使用协议（包天）》；2、请求判令金谷物业公司、金谷房产公司退还中央空调开户费10000元和热水开户费1000元，并支付自起诉之日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息；3、请求判令金谷物业公司、金谷房产公司退还风机盘管等全部费用5400元；4、金谷物业公司、金谷房产公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：陈秀莲系金谷房产公司开发的金禧园小区11幢丁单元202室的业主。金谷房产公司在该小区的宣传彩页上注明“首创全天候恒温住宅小区”、“中央空调、24小时热水供应”，并注明“空调与热水费用节省40%左右，冷热水设施24小时现场管理，使用寿命长达30-50年”。2001年9月12日，陈秀莲与金谷物业公司签订一份《室内风机盘管安装协议》，约定：陈秀莲须支付中央空调开户费10000元，风机盘管费4700元，自动温控器费700元，协议总价15400元。2001年9月12日，陈秀莲向金谷物业公司支付中央空调开户费10000元。2001年10月10日，陈秀莲向金谷物业公司支付风机盘管、自动温控费5400元。2002年元月4日，陈秀莲向金谷物业公司支付热水开户费1000元。上述费用共计16400元。2003年1月15日，陈秀莲与金谷物业公司签订一份《金禧园中央空调客户使用协议（包天）》，约定：空调开机时间为每年6月15日至9月15日为供冷季节，12月5日至次年3月5日为供暖季节；空调使用费为5元/天；金谷物业公司保证空调系统按以上时段正常运行和使用效果；金谷物业公司如果提价或不能满足陈秀莲使用要求，陈秀莲提出退款，金谷物业公司须无条件服从（陈秀莲所有开户及风机盘管费）。2012年12月18日上午，钟楼区房管局召集荷花池街道、金谷房产公司及金谷物业公司、金禧园业主委员会、业主代表等召开协调会，并形成会议纪要，要求：金谷物业公司在金禧园小区中央空调及热水系统矛盾未解决之前，金谷物业公司不得擅自撤离该小区的中央空调及热水系统的管理服务，金谷房产公司、金谷物业公司负责于2013年1月底之前完成中央空调及热水系统的维修，并对中央空调及热水系统的收费作出了初步的估算。金谷物业公司已于2013年7月份从金禧园小区撤场，金禧园小区的中央空调、热水供应未恢复。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。金谷物业公司作为小区物业服务的提供者，承诺承担中央空调及热水系统的供应及维护义务，保证其正常运转并收取了费用，其理应履行相关的合同义务，若未能履行合同义务则应承担相应的违约责任。现金谷物业公司长期停止中央空调及热水的供应，且已经撤离小区，不再为该小区提供物业服务。因为金谷物业公司合同履行过程中存在严重违约行为，导致合同目的已然无法实现，故陈秀莲作为合同当事人有权提出解除《室内风机盘管安装协议》、《金禧园中央空调客户使用协议（包天）》。其次，涉案房屋系金谷房产公司开发，业主购房时金谷房产公司已经向业主作出中央空调、24小时热水供应的承诺，既然以该特色服务作为房产销售的卖点，金谷房产公司理应在房屋销售后继续承担相应的责任。另外，金谷物业公司是金谷房产公司先期聘请的物业管理主体，在相关矛盾激化，政府出面协调时，金谷房产公司也表达了债务加入的意愿，现中央空调及热水无法供应，金谷房产公司亦应承担相应的责任。最后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因金谷物业公司存在违约行为，陈秀莲主张返还中央空调开户费用10000元及热水开户费1000元并赔偿自起诉之日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息的诉讼请求，依法予以支持。关于陈秀莲主张的经济损失，风机盘管及自动温控费用为5400元，陈秀莲根据合同约定主张全额退款，依法予以支持。综上所述，金谷物业公司未尽到合同约定的物业服务义务，应承担相应的违约责任，金谷房产公司、金谷物业公司应共同承担相应的责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决：一、解除陈秀莲与金谷物业公司签订的《室内风机盘管安装协议》、《金禧园中央空调客户使用协议（包天）》。二、金谷物业公司、金谷房产公司于本判决生效之日起十日内返还陈秀莲空调开户费10000元和热水开户费1000元，并支付自2016年11月7日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息。三、金谷物业公司、金谷房产公司于本判决生效之日起十日内赔偿陈秀莲其他损失5400元。案件受理费减半收取105元，由金谷物业公司、金谷房产公司负担。基于二审中各方当事人对原审判决确认的事实均未提出异议，本院依法对原审查明的事实予以确认。本院认为，关于法律适用问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条第一款、第二款规定：本解释自2003年6月1日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》自1995年1月1日起施行，而讼争商品房买卖合同签订于《中华人民共和国城市房地产管理法》施行之后，故法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定处理本案，并无不可。关于责任承担问题。金谷房产公司系涉案房屋的出卖人，出售房屋时向陈秀莲作出了中央空调、24小时热水供应的承诺，故履行相应设备的维修义务并确保在合理期间内处于适用状态就系金谷房产公司的合同义务。因为若相应设备无法使用，则对陈秀莲作出的中央空调、24小时热水供应的承诺根本无法实现。另外，陈秀莲向金谷物业公司交纳中央空调开户费、热水开户费及安装室内风机盘管均是为了实现上述合同目的，即享受中央空调及24小时热水供应的特色服务。金谷物业公司在召开协调会时还承诺在2013年1月底之前完成对小区中央空调及热水系统的维修。现金谷房产公司、金谷物业公司均不履行相应设备的维修义务导致陈秀莲无法享受上述特色服务，金谷房产公司、金谷物业公司就此均应向陈秀莲承担违约责任。综上所述，上诉人金谷房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费210元，由上诉人常州金谷房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 许 轲审判员 丁 飞审判员 董 维二〇一七年四月十一日书记员 徐琳钰