黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑03民终277号上诉人（原审原告）邢学军，男，1971年9月5日出生，汉族，鸡西市鸡冠区人民法院干警，现住黑龙江省鸡西市。委托诉讼代理人张迎全，黑龙江雪原律师事务所律师。上诉人（原审被告）牡丹江天福利亨房地产开发有限公司，住所地黑龙江省宁安市东京城镇东京村。法定代表人李功会，董事长。委托诉讼代理人杨静昕，男，1962年12月2日出生，汉族，该公司法务部总监，现住黑龙江省牡丹江市东安区七星办事处9委4组。上诉人邢学军与上诉人牡丹江天福利亨房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院作出的（2016）黑0302民初1042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邢学军及其委托诉讼代理人张迎全、上诉人牡丹江天福利亨房地产开发有限公司（以下简称天福利亨公司）的委托诉讼代理人杨静昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢学军上诉请求：1、请求依法撤销鸡冠区人民法院（2016）黑0302民初1042号民事判决第三项，发回重审或改判天福利亨公司向上诉人支付违约金至给付之日止。2、由天福利亨公司承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人与天福利亨公司之间签订的《商品房团购协议书》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，协议合法有效，双方应按协议书的内容履行合同。协议第十二条：“出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金”。天福利亨公司对外销售案涉房屋的价格高于上诉人所购房屋价格，按照协议第七条第四款之规定，天福利亨公司的行为已构成违约，应承担违约责任，向上诉人返还房屋差价款并承担违约责任，支付违约金至给付之日止。二、原审法院错误地仅保护了房屋差价款，对天福利亨公司的违约行为未进行审判错误。合同以双方当事人意思自治优先，一审法院已经认定天福利亨公司对外销售房屋价格高于上诉人所购房屋价格，天福利亨公司的行为已构成违约，应按协议第十二条约定承担违约责任。一审判决认定无证据且无法律规定错误。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人依法提起上诉，请求撤销鸡冠区人民法院（2016）黑0302民初1042号民事判决第三项，发回重审或改判天福利亨公司向上诉人支付违约金至给付之日止，以维护上诉人的合法权益。牡丹江天福利亨房地产开发有限公司辩称，邢学军陈述的事实是不客观的，更不能只抓住一条房管部门微机购房交易信息为其所用，而对我公司与施工单位的施工协议，特别是房管部门登记的购房人朱盈泽与施工单位顶账房出售人孙嘉遥与我公司共同签订的商品房买卖协议不予确认。我公司在一审出示的全部证据形成完整的证据链条，完全能够反驳和抗辩邢学军的诉讼主张，更能证实其原审的主张及上诉理由不成立。因此，请二审法院依法驳回其上诉请求，支持我公司的上诉请求，将本案发回重审。牡丹江天福利亨房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、发回重审。事实与理由：原审判决认定事实错误，实体错误。原判认定的事实不充分，原审调取案外人朱盈泽购房信息、证据并非全部购房手续，不能全面、客观真实地反映购房的每一个环节，且刻意遗漏其他与购房有关的协议等证据。2016年11月28日原审法院作出（2016）黑0302民初1619号民事判决，对我公司为另一起顶账房屋的购房人出具商品房买卖协议和收据的行为认定为：我公司作为有销售资质的房地产开发企业为顶账房屋的购买者（第三方）出具商品房买卖协议书及购房收据，并在可以办理商品房备案登记时及时为第三方办理商品房备案登记手续的行为是第三人代为履行行为。该认定是正确的，排除了我公司为第三人出具购房合同、收据的行为是一手交易。另外，我公司虽然于2014年12月3日为朱盈泽出具《房屋预售合同》和发票，但在此之前2014年11月28日朱盈泽与孙嘉遥共同与我公司签订《商品房买卖协议书》，我公司也为朱盈泽出具了机打购房发票。我公司于2014年9月17日为孙嘉遥出具《商品房买卖协议书》中载明该房屋在孙嘉遥出售给朱盈泽前是每平方米单价为4040元。孙嘉遥在与其无任何利害关系的购房人朱盈泽的商品房买卖协议上、在购买人处共同署名也充分表明我公司为朱盈泽出具商品房预售合同是与孙嘉遥有利害关系，该房屋原始来源是顶账房，否则朱盈泽也不可能同意孙嘉遥在其购房协议上签字。上诉人证据形成完整的证据链条，各证据之间相互关联，充分证明邢学军在原审的主张没有根据、没有基本客观事实佐证，其诉讼主张不应得到法庭支持。我公司作为房地产开发企业以开发建设的星河公馆房屋抵偿施工单位工程款并签订《商品房买卖协议书》，其价格远高于团购价格；施工单位为缓解资金压力，低价变现抵顶房屋，我公司为其转手出售的第三人出具《商品房预售合同》无可非议，因为施工单位不具备商品房预售资质，只能由我公司出具合同。如抵顶房屋直接落在施工单位名下，施工单位变现时需缴纳一定契税。上述事实客观真实存在，而且房屋管理部门只认可其制式的《房屋预售合同》登记备案，我公司与购房人签订的《商品房买卖协议书》包括《团购协议》均不能纳入购房者产权档案信息中，但不能因此排除《团购协议》的法律效力，当然也不能因此排除我公司与施工单位签订的《商品房买卖协议书》的法律效力。人民法院审理案件的宗旨就是要客观、全面、真实地查明全部事实，还原事实本来面目，从而作出公平、公正的裁判，维护我公司合法权益。邢学军辩称，原审判决认定天福利亨公司在2014年12月3日销售给案外人朱盈泽每平方米3000元房屋价格的事实正确。上诉人之间签订的房屋预售合同及团购协议均合法有效，天福利亨公司也是认可的。天福利亨公司不承认存在价格违约事实，但我方认为天福利亨公司存在价格违约事实。天福利亨公司的上诉请求没有事实和法律依据，请二审法院驳回其上诉请求。邢学军向一审法院起诉请求：1.确认原、被告之间的商品房团购协议与房屋预售合同均合法有效；2.要求被告依约按每平方米3000元价格与原告结算“星河公馆”A1号楼2单元5层501号房款，返还原告63124.40元房屋差价款；3.要求被告从违约之日2014年12月3日起每日按原告实际交纳购房款总额341614.40元并按人民银行同期贷款利率4倍标准计算给付违约金；4.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年9月29日原告所在单位代表与被告天福利亨公司签订商品房团购协议书，约定被告所售房屋每平方米价格3680元，1号楼层次费为6层起价（60元），每增加一层每平方米加收60元；第七条第四款约定如被告销售价格出现降价调整，购买的团购价格也相应予以降价调整，如被告在对外销售过程中给予其它单位、团体、个人的每平方米单价及层次费等诸多优惠政策中的任何一项优惠价格低于本协议的价格，购买的团购价格将以优惠价格为准（包括每平方米单价及层次费任何一项）；第十二条约定被告违反本协议约定，从违约之日起按实际交纳购房款总额及人民银行同期贷款利率4倍标准赔偿违约金。同日，原告按照被告和原告单位代表签署的商品房团购协议书要求，采取按揭贷款的方式向被告缴纳了第一笔购房款100800元，于2013年7月25日缴纳购房款5184元，2013年8月9日原告交纳了全部购房款（房屋建筑面积为92.83平方米），被告为原告出具了鸡西市商品房销售预收款票据一张，并打印了一份房屋预售合同让原告签名。之后原告按要求接收房屋。现原告得知被告于2014年12月3日出售给案外人朱盈泽的房屋价格为每平方米3000元，按照商品房团购协议书第七条第四款约定，被告应将原告团购的房屋降价调整为每平方米3000元。就价格变动等相关问题，双方未能协商一致，原告诉至法院。一审法院认定事实：2012年9月29日，祝翠梅、张宏宇作为鸡西市鸡冠区人民法院购买人代表与被告天福利亨公司签订商品房团购协议书，该协议书约定“第二条：出卖人有权对“星河公馆”商品房开发项目进行整体开发建设，在开发过程中产生的任何纠纷均不影响本商品房团购协议的履行；第四条：出卖人所建“星河公馆”位于鸡冠区A-08块。出卖人确保“星河公馆”于2013年12月31日完全竣工并交付使用，确保“星河公馆”整体环境符合规划设计，实现绿化、美化要求。第五条：购买人所购买的为“星河公馆”的1#、2#、4#楼，设计为300套住房，全部为东西走向、南北朝向住宅楼。第七条：1、“星河公馆”每平方米单价3680元，1#、2#层次费为6层起价（60），4#层次费为5层起价，每增加一层，每平方米加收60元，顶层不收取层次费。2、购买人按选定的房屋套型建筑面积付款，凡购房者：（1）采取分期付款方式的购买者，于2012年9月29日前交纳总房款的50%；于2013年3月1日前交纳总房款的40%，待楼房交付使用时结清剩余房款。（2）采用按揭贷款的购房者，于2012年9月29日前交纳总房款的30%；在接到甲方书面通知15日内，去指定银行或公积金管理部门办理按揭贷款的所有手续。过期不办理者，甲方有权将此房另行出售，并在6个月内退还原购房者交付的房款。逾期退款，出卖人除退还已交的购房款项外，还需承担自交款日至退款日的人民银行同期贷款利率四倍利息。3、出卖人取得《预售房屋许可证》后30日内，由出卖人和购房者个人签订《商品房预售合同书》，确认双方权利和义务，《商品房预售合同书》应与《商品房团购协议书》一致，如有抵触以《商品房团购协议书》为准。4、如出卖人对外销售价格确定后出现降价调整，购买人的团购价格也相应予以降价调整。如出卖人在对外销售过程中给予其他单位、团体、个人的每平方米单价及层次费等诸多优惠政策中的任何一项优惠价格低于本协议的价格，购买人的团购价格将以优惠价格为准（包括每平方米单价及层次费任何一项）。第八条：1、交付期限。出卖人应当按照第四条约定的交付时间，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件的商品房整体向购买人交付：（1）待商品房经验收合格，向购买人提供一套完整的竣工图纸。（2）“星河公馆”一年内综合验收合格。（3）商品房和小区符合交付使用的批准文件。2、交接手续。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知购买人办理交付手续，双方签署房屋交接单视为交房。3、产权证照办理。出卖人应确保在交付房屋后一年内为购买人提供办理房屋产权证照的所有的相关手续。4、逾期交房及办理证照的责任。出卖人如未按协议约定的期限和方式将商品房交付于购买人及未能使购买人在约定时间内拿到办理房屋产权证照的相关手续，购买人有权选择要求出卖人按本协议第十条、第十一条的约定承担违约责任。第十条：星河公馆项目的地下停车位及车库的房源在同等条件下由法院团购者优先选择。第十一条：本协议签订后，任何一方不得擅自变更、解除本协议（包括补充协议及附件）的内容。开始计算工期后，因出卖人原因拖延开工日期达90日，或出卖人不能交付商品房，或出卖人没有按约定提供商品房质量时，购买人可解除本协议。协议解除后由出卖人向购买人返还已经支付的全部款项（包括银行贷款及公积金贷款），并按银行同期贷款利率4倍承担违约责任。如出卖人不能承担上述违约责任，购买人有权对出卖人已建筑完的建筑接管、出售。第十二条：出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金；由于出卖人的原因，导致商品房买卖合同目的不能实现无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”原告邢学军基于上述团购协议书，以每平方米3680元价格购买了被告天福利亨公司开发的“星河公馆”A1号楼2单元5层501室住宅一户。2012年9月29日原告邢学军向被告天福利亨公司交付第一笔购房款100800元，2013年7月25日交付第二笔购房款5184元，2013年8月7日交付完毕全部房款341614.40元。2015年4月15日原、被告双方签订房屋预售合同，合同编号JX2015050205，合同约定“第三条：该商品房的规划用途为住宅。该商品房为第一条规定项目中的星河公馆A1号楼2单元5层1号。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。该商品房的房产测绘机构为鸡西市宏昊测绘队，其建筑面积共92.83平方米，其中套内建筑面积72.91平方米，分摊处共有建筑面积19.92平方米。第六条：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3680元，总价款为人民币341614.40元。第十一条：出卖人应当在2014年5月30日前向买受人交付该商品房……”同日，被告天福利亨公司为原告邢学军出具商品房销售预收款专用票据，票据主要内容为“购房个人邢学军，房屋坐落：鸡冠区文化路南，康新路北侧1号楼2单元5层501，项目：星河公馆，建筑面积92.83平方米，单价：每平方米3680元，预收比例：100%，预收金额341614.40元。”原告邢学军称被告天福利亨公司于2014年5月初通知原告入户、于2014年5月9日办理入住手续。被告天福利亨公司已按商品房团购协议书要求给付原告邢学军逾期交房三个月违约金，但违约金数额双方未能明确。2014年12月3日，被告以每平方米3000元的价格将星河公馆一户住宅房屋售予案外人朱盈泽。就价格变动等相关问题，双方未能协商一致，原告诉至法院。庭审中，原告明确其主张的违约金并非被告天福利亨公司逾期交付房屋而承担的违约责任，而是被告天福利亨公司因违反商品房团购协议第七条第四项的约定没有将售房价格调整为每平方米3000元，依该团购协议第十二条第一款规定而应承担的价格违约责任。被告天福利亨公司表示案外人朱盈泽能够证实朱盈泽购置星河公馆房屋的事实和经过，但未能提交朱盈泽出庭作证的证据。一审法院认为，本案的争议焦点是被告是否应返还原告房屋价格差价款63124.40元并赔偿原告价格违约金157142.62元。本案中，被告天福利亨公司与原告方团购代表签订的商品房团购协议书，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，故协议书合法有效。原告基于团购协议书购买了被告天福利亨公司开发的位于鸡冠区文化路南、康新路北侧星河公馆1号楼2单元5层501室、建筑面积92.83平方米楼房一户，原告交付了全部房款341614.40元，原、被告签订的房屋预售合同真实有效。商品房团购协议第七条（3）、（4）项明确约定《商品房预售合同书》应与《商品房团购协议书》一致，如有抵触以《商品房团购协议书》为准及出卖人对外销售价格确定后出现降价调整，购买人的团购价格也相应予以降价调整。如出卖人在对外销售过程中给予其他单位、团体、个人的每平方米单价及层次费等诸多优惠政策中的任何一项优惠价格低于本协议的价格，购买人的团购价格将以优惠价格为准。2014年12月3日，被告以每平方米3000元的价格将星河公馆住宅房屋售予案外人朱盈泽，鸡西市商品房预售管理办公室出具的朱盈泽合同备案信息表显示案外人朱盈泽购买的是一手房，直接从被告处购买，另外从被告天福利亨公司提交的证据中可看出朱盈泽购买星河公馆房屋与被告天福利亨公司签订了房屋预售合同及商品房买卖协议书，同时被告天福利亨公司为案外人朱盈泽开具了鸡西市商品房销售预收款专用票据，房屋体现单价为3000元。朱盈泽的房屋信息中并没有被告天福利亨公司所述的与孙守利抹账事实，故原告邢学军主张按每平方米3000元价格与被告天福利亨公司结算房款的诉讼请求，法院予以支持。原告邢学军购买的楼房建筑面积为92.83平方米，按每平方米3000元的价格计算，原告邢学军应支付购房款278490元，原告已付购房款341614.40元，被告天福利亨公司应返还原告邢学军房屋差价款63124.40元。被告天福利亨公司已向原告邢学军支付逾期交付房屋违约金，原告邢学军以售予案外人房屋单价低于其购买房屋单价为由，要求被告天福利亨公司给付2014年12月3日起至2016年11月3日止期间的价格违约金157142.62元，并无证据证实且无法律规定，法院不予支持。综上所述，应确认原告方团购代表与被告天福利亨公司签订的商品房团购协议合法有效，确认原告与被告签订的房屋预售合同合法有效，被告应返还原告房屋差价款63124.40元，应驳回原告要求被告天福利亨公司给付2014年12月3日起至2016年11月3日止期间的价格违约金157142.62元的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告方团购代表与被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司签订的商品房团购协议有效；原告邢学军与被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司签订的房屋预售合同有效；二、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告邢学军房屋差价款63124.40元；三、驳回原告邢学军要求被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司给付2014年12月3日起至2016年11月3日止期间的价格违约金157142.62元的诉讼请求。本院二审期间，上诉人邢学军提交了2015年9月14日鸡西市鸡冠区人民法院作出的（2015）鸡冠民初字第739号民事判决书、2016年3月7日鸡西市中级人民法院作出的（2016）黑03民申1号民事裁定书、2016年4月6日鸡西市鸡冠区人民法院作出的（2016）黑0302民初330号民事判决书、2016年12月21日鸡西市中级人民法院作出的（2016）黑03民终581号民事判决书和鸡西市住房公积金个人购房借款抵押合同及个人贷款支付凭证。上诉人天福利亨公司提交了2016年11月28日鸡西市鸡冠区人民法院（2016）黑0302民初1619号民事判决书。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定邢学军要求天福利亨公司给付违约金并无证据证实且无法律规定错误。二审查明的事实与一审认定的其他事实一致。本院认为，天福利亨公司与邢学军及其团购代表签订的商品房团购协议书和房屋预售合同意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，商品房团购协议书和房屋预售合同均合法有效，对当事人具有法律约束力。2012年9月29日邢学军依约购买了天福利亨公司开发建设的星河公馆A1号楼2单元501号住宅房屋（建筑面积92.83平方米）并按每平方米3680元价格交齐全部房款341614.40元。根据2014年12月3日天福利亨公司与朱盈泽签订的房屋预售合同、鸡西市商品房销售预收款专用票据及鸡西市商品房预售管理办公室出具的备案登记信息表明，天福利亨公司于2014年12月3日以每平方米3000元的价格将星河公馆A2号楼3单元902号住宅房屋出售给案外人朱盈泽并依法办理了备案登记。邢学军据此认为天福利亨公司存在价格违约行为，要求天福利亨公司按商品房团购协议将其所购房屋价格调整为每平方米3000元，返还房屋差价款63124.40元并赔偿违约金。天福利亨公司主张其将房屋抵顶给施工人孙守利后，孙守利又卖给了朱盈泽，其只是协助孙守利为朱盈泽出具相关手续，该房屋系顶账房而非一手房，其不存在违约行为。但天福利亨公司未能提供孙守利与朱盈泽签订的房屋买卖合同，也未提供朱盈泽向孙守利支付购房款的相关证据。根据天福利亨公司提供的证据，①2014年9月17日孙嘉遥与天福利亨公司签订商品房买卖协议书，2014年9月17日天福利亨公司向孙嘉遥出具购房款收据；②2014年10月1日孙守利出具商品房销售授权委托书委托孙嘉遥办理抵顶工程款的成套住宅的销售事宜，二者在时间上和购买人上与天福利亨公司主张的上述房屋买卖过程不符。天福利亨公司提供的朱盈泽的房屋信息中不能证明是施工方的顶账房。根据已经发生法律效力的鸡西市鸡冠区人民法院（2015）鸡冠民初字第739号民事判决书、（2016）黑0302民初330号民事判决书和鸡西市中级人民法院（2016）黑03民申1号民事裁定书、（2016）黑03民终581号民事判决书，并结合2014年12月3日天福利亨公司与朱盈泽签订的房屋预售合同、鸡西市商品房销售预收款专用票据及鸡西市商品房预售管理办公室出具的备案登记信息表，本院足以认定系天福利亨公司直接将房屋出卖给朱盈泽而并非只是协助孙守利为朱盈泽出具相关手续，朱盈泽系直接从天福利亨公司处购买房屋，房屋成交价格每平方米3000元系双方真实意思表示，并且天福利亨公司与朱盈泽签订的房屋预售合同已在鸡西市商品房预售管理办公室依法办理了备案登记，对外具有公信力。因此，天福利亨公司的上述主张不能成立，本院对天福利亨公司的上诉请求不予支持。根据商品房团购协议书第七条第四款“如出卖人对外销售价格确定后出现降价调整，购买人的团购价格也相应予以降价调整。如出卖人在对外销售过程中给予其他单位、团体、个人的每平方米单价及层次费等诸多优惠政策中的任何一项优惠价格低于本协议的价格，购买人的团购价格将以优惠价格为准（包括每平方米单价及层次费任何一项）”的规定，天福利亨公司应按每平方米3000元的价格与邢学军结算房款。据此计算，邢学军应支付购房款为278490元，而邢学军已付购房款341614.40元。因此，天福利亨公司应返还邢学军房屋差价款63124.40元，天福利亨公司拒不返还房屋差价款构成违约。根据商品房团购协议书第十二条第一款“出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金”的规定，天福利亨公司于2014年12月3日按每平方米3000元的价格出售房屋，天福利亨公司应从违约之日2014年12月3日起每日按邢学军实际交纳购房款总额341614.40元并按人民银行同期贷款利率4倍标准计算给付违约金。一审判决认定邢学军要求天福利亨公司给付违约金并无证据证实且无法律规定错误。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判”的规定，经本院依法释明，天福利亨公司不主张调整违约金。综上所述，邢学军的上诉请求成立，天福利亨公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持鸡西市鸡冠区人民法院（2016）黑0302民初1042号民事判决第一项、第二项；二、撤销鸡西市鸡冠区人民法院（2016）黑0302民初1042号民事判决第三项；三、牡丹江天福利亨房地产开发有限公司从2014年12月3日起每日按邢学军实际交纳购房款总额341614.40元并按人民银行同期贷款利率4倍标准计算给付违约金至房屋差价款63124.40元付清时止；四、驳回牡丹江天福利亨房地产开发有限公司的上诉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4604元、二审案件受理费8047元，合计12651元（其中，邢学军预交一审案件受理费855元、二审案件受理费3443元；牡丹江天福利亨房地产开发有限公司预交二审案件受理费4604元），由牡丹江天福利亨房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  于广江审判员  宋连英审判员  安书霞二〇一七年四月二十六日书记员  赵晓丽