上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初9422号原告(反诉被告)：王建兴，男，1964年7月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：倪永妹，女，1969年5月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：潘新龙，男，1964年4月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：董萍，女，1967年6月15日出生，汉族，住上海市虹口区。被告(反诉原告)：潘雅文，女，1997年11月11日出生，汉族，住上海市虹口区。上列三被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：冯奕，上海市中和律师事务所律师。原告(反诉被告)王建兴、倪永妹与被告(反诉原告)潘新龙、董萍、潘雅文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月3日立案，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告(反诉原告)潘新龙、董萍、潘雅文于2017年3月6日提起反诉，本院依法将反诉与本诉合并，于2017年3月13日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王建兴、倪永妹，被告(反诉原告)潘新龙、董萍、潘雅文的共同委托诉讼代理人冯奕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王建兴、倪永妹向本院提出诉讼请求：被告潘新龙、董萍、潘雅文配合办理将上海市浦东新区南汇新城镇(原芦潮港镇)芦云路XXX弄XXX号XXX室(以下至判决主文前简称903室)房屋过户至原告王建兴、倪永妹名下的手续。事实与理由：2016年7月26日，原被告签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，约定三被告将903室房屋以人民币(币种下同)1,450,000元出售给两原告。合同签订后，原告按约支付了购房款1,050,000元，余款400,000元已申请办理好银行贷款，待房屋过户后即可发放至被告账户。2016年11月19日，原被告至房地产交易中心办理过户手续，因系统误将原告名下的一套房屋识别为两套房屋，致过户未成。同月22日，在房地产交易中心工作人员出具了相关说明的情况下，原被告再次至交易中心办理过户，但因被告拒绝配合，未过户成功。12月6日，新的查询结果显示原告名下仅一套房屋，后原告多次联系被告，被告均未理睬。原告认为，被告应按约配合原告办理相关手续。被告潘新龙、董萍、潘雅文辩称，不同意原告的诉请。事实及理由：对原告诉称双方签订买卖合同的经过、合同的内容、原告支付1,050,000元没有异议，被告已先后三次配合原告至交易中心办理过户，均未办理成功，且均非被告导致。2016年10月23日双方就一同去办理过户，因原告的原因未办理成功，具体什么原因不清楚；11月19日，被告再次配合原告办理，因系统查询出原告有两套房屋故未能办理过户；11月22日，被告又到交易中心配合办理过户，不存在去了交易中心却拒不配合的情况，当天还是因为原告名下房屋查询结果未出来，故未办理成功。反诉原告潘新龙、董萍、潘雅文提出反诉诉讼请求：反诉被告王建兴、倪永妹支付反诉原告潘新龙、董萍、潘雅文逾期违约金284,000元(以原告未支付的房款400,000元为基数，按每日1%的标准，自2017年1月1日起计算至2017年3月13日计71日)。事实与理由：反诉原告与反诉被告签订的买卖合同第九条第一款约定，如反诉被告未按合同约定期限付款的，每逾期一日，反诉被告应支付逾期未付款的1%的违约金。现反诉被告在双方约定的最后过户期限2016年12月31日后仍未支付余款400,000元，故要求反诉被告支付逾期违约金。反诉被告王建兴、倪永妹辩称，不同意反诉原告的诉请，2016年10月23日第一次是因为居间方忘记查询反诉被告名下的房产信息，致无法过户；其未支付余款400,000元是因为反诉原告未再配合办理过户，故银行不能发放贷款给反诉原告；另，买卖合同中约定的违约金过高。原告围绕诉请提交了买卖合同及房价补充说明、公证书、购房定金和居间协议、付款凭证及转账凭证、被告出具的收据、原告的抵押借款合同、903室房地产权证、原告的住房信息查询结果(受理日期分别为2016年10月24日、11月22日)、原告户口簿、原告儿子的出生医学证明、原告与被告潘新龙及董萍的微信短信聊天记录、居间方工作人员与被告董萍的微信聊天记录。被告的质证意见：对微信短信聊天记录，需要庭后核实是否为两被告的微信账号及手机号码；对原告提交的其它证据真实性没有异议。反诉原告提交了2016年10月24日居间方工作人员出具的承诺书、反诉原告董萍与居间方工作人员的聊天记录。反诉被告认为以上证据与本案无关。本院的认证意见：原告提交的微信短信聊天记录，有手机原始记录为证，在被告未提出相反证据的情况下，本院确认其真实性、合法性、关联性；对双方提交的其它证据，经审核，本院均确认真实性、合法性、关联性。根据原被告的诉辩称意见及举证质证情况，本院确认原告诉称的双方签订买卖合同的经过、合同的基本内容、原告已支付1,050,000元的情况属实。根据原被告的陈述、原告提交的2016年10月23日与被告董萍的聊天记录“今天的事情真的不好意思让你们白跑一趟，我替中介说声对不起姐姐。”、被告提交的居间方工作人员于次日向被告承诺于2016年11月23日将903室房屋过户成功的承诺书、原告提交的住房信息查询结果，本院另查明：2016年10月23日，双方一同至交易中心办理过户，因居间方未提前查询原告名下的住房情况，未办理成功；2016年11月19日，双方再次一同前去办理过户，因系统查询出原告有两套房屋故未能办理过户；11月22日，双方第三次到交易中心办理过户，因原告名下房屋查询的新结果未出，未能办理过户。对原告的诉请，合同法规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行的违约责任。本案中，双方在买卖合同中约定，原被告应共同申请办理转让过户手续，被告积极给予协助，以完成房屋所有权的转移。现原告提交的房屋查询结果显示，其名下的住房为一套，此前双方未能办理过户的障碍已经消除，原告也已将剩余房款400,000元交至法院账户，继续履行的条件已经具备，被告应继续配合原告办理过户手续。故对原告的诉请，本院予以支持。对反诉原告的反诉诉请，合同法规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。在房屋买卖合同的履行过程中，双方均应作好履行准备，包括确认自己符合交易中心办理过户所要求的各种条件，以保证房屋过户的顺利进行。本案中，2016年11月19日、22日，反诉原告均至交易中心配合反诉被告办理过户手续，正是因为反诉被告房屋查询结果不符合交易过户条件，致未能办理成功。虽系交易中心登记错误所致，但反诉被告仍应对反诉原告承担违约责任。合同法规定，买受人支付价款的时间约定不明确的，依照合同法第六十一条，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案居间协议及买卖合同中均未明确约定房款的最后支付时间，但根据居间协议中关于“过户日期以银行审批通过以及交易中心交税流程为准”的约定以及反诉被告提供的抵押贷款合同，可确定最后一笔房款400,000元，应在房屋过户后由银行发放给反诉原告。因反诉被告未确保其房屋查询结果符合交易过户条件，致双方的过户时间一再后延，反诉原告因此不能及时获得最后一笔房款，该迟延履行责任应由反诉被告承担。买卖合同第九条约定，反诉被告未按期限付款的，每逾期一日，向反诉原告支付逾期未付款1%的违约金。合同法规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。现反诉被告提出约定的违约金过高，本院酌情予以调整为每逾期一日支付未付款0.06%的违约金；具体计算期限，根据反诉被告提交的房屋查询结果、微信短信聊天记录，2016年12月6日反诉被告已经取得名下仅一套住房的查询结果，并已通过微信将查询结果告知反诉原告，但反诉原告拒绝继续履行，此后的迟延履行责任不应由反诉被告承担。综上，本院酌情将计算期限确定为2016年11月23日至2016年12月13日，由反诉被告支付反诉原告迟延履行违约金4,800元。被告申请追加居间方为本案的共同被告，本院认为，本案原告要求被告继续履行合同义务，该诉请与居间方并无关系，故对被告的申请，本院不予准许。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第三款、第一百二十一条、第一百六十一条规定，判决如下：一、被告潘新龙、董萍、潘雅文于本判决生效之日起十日内办理将上海市浦东新区芦潮港镇芦云路XXX弄XXX号XXX室房屋转移登记至原告王建兴、倪永妹名下的手续，同时原告王建兴、倪永妹支付被告潘新龙、董萍、潘雅文购房款400,000元；二、反诉被告王建兴、倪永妹于本判决生效之日起十日内支付反诉原告潘新龙、董萍、潘雅文迟延履行违约金4,800元；三、驳回反诉原告潘新龙、董萍、潘雅文其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费13,890元(原告已预交)，减半收取计6,945元，反诉案件受理费2,780元(被告已预交5,560元)，以上费用共计9,725元，由原告王建兴、倪永妹负担39元，被告潘新龙、董萍、潘雅文负担9,686元。被告潘新龙、董萍、潘雅文应负之款，于本判决生效之日起七日内交本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李世宇二〇一七年四月二十日书记员  朱 婧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。