湖北省黄冈市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）鄂11民终295号上诉人（原审原告）：黄冈市广播电视局直属广播电视站管理中心。法定代表人：何斌，主任。委托诉讼代理人：何永东，湖北文赤壁律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）:黄冈市睿琛房地产开发有限公司。法定代表人：余继生，总经理。委托诉讼代理人:汪全阶，湖北振扬律师事务所律师，代理权限为一般代理。上诉人黄冈市广播电视直属广播电视站管理中心（以下简称黄冈广电管理中心）因与被上诉人黄冈市睿琛房地产开发有限公司（以下简称睿琛房地产公司）房地产开发经营合同纠纷一案，湖北省黄冈市黄州区人民法院于2015年5月14日作出（2015）鄂黄州民初字第00063号民事判决。黄冈广电管理中心不服该判决向本院提起上诉。本院经审理后于2016年2月28日作出（2015）鄂黄冈中民一终字第00739号民事裁定，撤销湖北省黄冈市黄州区人民法院（2015）鄂黄州民初字第00063号民事判决，发回湖北省黄冈市黄州区人民法院重审。之后，湖北省黄冈市黄州区人民法院作出（2016）鄂1102民初1159号民事裁定,驳回黄冈广电管理中心的起诉。黄冈广电管理中心不服上述裁定，再次向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄冈广电管理中心上诉请求：一、请求撤销一审裁定,在确认《东郊路广电综合楼合作开发合同》、《东郊路广电综合楼合作开发补充合同》无效的前提下，请求判决睿琛房地产公司交付已经建成的房屋，并确定黄冈广电管理中心支付相应的工程款（扣减黄冈广电管理中心的损失部分）；二、由睿琛房地产公司承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审裁定认定上述合同所指向的工程不能竣工验收和黄冈广电管理中心的诉请实为请求分配房地产项目利益是错误的。理由是：1、黄冈市发展和改革委员会作出的对涉案工程可行性研究报告的批复以及黄冈市城乡规划局颁发的建设工程规划许可证均载明涉案工程为综合楼，本案所涉工程实际也是综合楼；2、黄冈广电管理中心起诉请求判决睿琛房地产公司交付已经建成的房屋，是意图获得全部的房地产，而不是要求与该公司分配房地产项目利益。二、一审裁定援引《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条属适用法律错误。黄冈广电管理中心基于对合同的信守原则，在一审诉讼过程中没有变更诉讼请求，但一审法院并没有要求黄冈广电管理中心变更诉讼请求，只是征询了上诉人的意见。三、一审裁定对涉案无效合同的处理方式违背了法律规定的对无效合同的处理原则。一审法院如果不认同黄冈广电管理中心的诉讼主张，可以按照无效合同的处理原则，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定对本案作出判决，而不应驳回起诉。被上诉人睿琛房地产公司辩称，黄冈广电管理中心未得到有关部门审批，擅自变更工程规划，擅自将综合办公楼的建设工程规划变更为集办公和住宅为一体的房地产项目，并请求对变更工程规划的竣工工程进行利益分配，应依法裁定驳回其起诉。因此，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。黄冈广电管理中心向一审法院起诉请求：一、依法解除黄冈广电管理中心与睿琛房地产公司签订的《东郊路广电综合楼合作开发合同》；二、依据合同及建设成本进行评估结算；三、判决睿琛房地产公司立即交付已经建成的房屋；四、由睿琛房地产公司赔偿黄冈广电管理中心经济损失30万元（包括工程款160万元+80万元拆迁支出的利息损失和额外支出的费用）；五、由睿琛房地产公司承担本案的诉讼费。一审法院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称国有土地使用权合同纠纷案件司法解释）第十六条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”第十九条规定：“在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；（三）擅自变更建设工程规划。因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失，由当事人按照过错承担。”本案中，2013年5月16日，双方当事人签订《东郊路广电综合楼合作开发合同》，未按照发改委批复及规划许可，也未得到有关部门审批，擅自变更工程规划，致使该建筑物不能进行竣工验收。黄冈广电管理中心请求解除《东郊路广电综合楼合作开发合同》，并依据合同及建设成本进行评估结算，交付已建成房屋，实为请求分配房地产项目利益。根据上述司法解释规定，双方当事人签订的《东郊路广电综合楼合作开发合同》无效。本案在重审期间，合议庭就本案所涉合同的效力及处理的法律后果向黄冈广电管理中心进行了释明，要求黄冈广电管理中心变更诉讼请求，但黄冈广电管理中心在庭审时坚持认为合同有效，诉讼请求不变。故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，国有土地使用权合同纠纷案件司法解释第十六条、第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，裁定：驳回黄冈广电管理中心的起诉。二审中，双方当事人均未提交新的证据。根据一审已质证的证据和湖北省黄冈市黄州区人民法院（2015）鄂黄州民初字第00063号案件案卷材料，本院二审查明，2013年5月16日，黄冈广电管理中心与睿琛房地产公司签订一份《东郊路广电综合楼合作开发合同》，合同约定：项目名称为东郊路广电综合楼，土地性质为划拨土地，土地使用权人为黄冈广电管理中心，拟建广电综合楼；按规划审批、建委图审的图纸施工，规划占地436平方米，建筑面积3052平方米；由黄冈广电管理中心提供建设用地，睿琛房地产公司提供全部建设资金和报建验收手续的办理并承担报建验收等手续产生的全部资金和费用；开工日期为2013年5月31日。睿琛房地产公司按施工图纸施工到主体完工，黄冈广电管理中心按回购面积付总价的40%购房款，交付使用后，付回购面积的55%购房款，剩下回购面积总价5%购房款，在一年内无质量问题付清。工程完工后，黄冈广电管理中心分得总面积的28%（门面商铺也按比例分成），睿琛房地产公司分得开发总面积的72%,但必须确保二楼全部和一楼两间门面归黄冈广电管理中心所有，地下室向院内开门的由黄冈广电管理中心回购，其它地下室剩余面积和黄冈广电管理中心所分门面之外的面积由睿琛房地产公司自行出售，三楼以上楼层由黄冈广电管理中心全部打包回购，回购价1850元/平方米（不含土地变性、产权证的办理），所有建筑按国家建筑面积计算标准核定。双方还就其他权利义务作了约定。另查明，上述“东郊路广电综合楼”土地使用权性质为国有划拨用地。2012年2月27日，黄冈市城乡规划局就上述建设项目颁发建设工程规划许可证，建设项目名称为综合办公楼，建设规模为地下一层为车库，地上一层为收费大厅、门店，2-6层为办公楼。2013年5月17日，本案双方当事人签订一份《东郊路广电综合楼合作开发合同补充合同》，合同约定，双方一致同意按地面建筑八层，其中地下室一层，一楼门面房层高4.8米，二楼办公楼层高3.2米，其余五层住宅楼层高3米，规划占地面积436平方米，总建筑面积3488平方米的图纸施工，如质监、规划、城管等手续睿琛房地产公司无法办理，则按照地下室一层、地面六层方案实施，睿琛房地产公司负责办理图纸变更后施工手续，图纸变更施工产生的违规罚款（规划、城管）按双方房屋分成比例各自承担，即黄冈广电管理中心28%、睿琛房地产公司72%的比例承担。本合同作为原开发合同的补充部分，未明确变动的条款按照原合同条款执行。上述《东郊路广电综合楼合作开发合同》和《东郊路广电综合楼合作开发合同补充合同》签订后，睿琛房地产公司进场施工，该楼层主体工程已完工，已建成1（地下室）+1（门店）+1（办公室）+4（住宅商品房）。后因双方就房屋分配及回购价格等问题未达成一致意见，遂成本案诉讼。在一审诉讼过程中，一审法院就本案所涉合同的效力及处理的法律后果向黄冈广电管理中心进行了释明，要求黄冈广电管理中心变更诉讼请求，但黄冈广电管理中心未变更诉讼请求。本院认为，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。本案中，黄冈广电管理中心与睿琛房地产公司签订《东郊路广电综合楼合作开发合同》和《东郊路广电综合楼合作开发补充合同》，约定建设“东郊路广电综合楼”。合同约定，由黄冈广电管理中心提供建设用地，睿琛房地产公司提供全部建设资金和报建验收手续的办理并承担报建验收等手续产生的全部资金和费用；双方同时约定工程完工后，黄冈广电管理中心分得总面积的28%（门面商铺也按比例分成），睿琛房地产公司分得总面积的72%；双方还约定变更规划进行施工后，如质监、规划、城管等手续睿琛房地产公司无法办理，则因图纸变更施工产生的违规罚款，相关费用按双方房屋分成比例各自承担，即黄冈广电管理中心28%、睿琛房地产公司72%的比例承担。据此，黄冈广电管理中心与睿琛房地产公司之间达成由黄冈广电管理中心提供土地使用权，由睿琛房地产公司提供资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发“东郊路广电综合楼”项目的合意，双方之间形成合作开发房地产的法律关系。国有土地使用权合同纠纷案件司法解释第十六条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”本案中，黄冈广电管理中心未取得批准手续，以划拨土地使用权作为其与睿琛房地产公司合作开发房地产的出资，依据上述法律规定，《东郊路广电综合楼合作开发合同》和《东郊路广电综合楼合作开发补充合同》均为无效合同。合同解除的前提是合同有效。黄冈广电管理中心诉请要求解除双方之间签订的《东郊路广电综合楼合作开发合同》，并基于合同有效进而提出本案其他各项诉讼请求。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定〉》第三十五条规定，“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”本案中，一审法院已就本案所涉合同的效力及处理的法律后果向黄冈广电管理中心进行了释明，要求黄冈广电管理中心变更诉讼请求，但黄冈广电管理中心并未变更诉讼请求，因此，一审基于其诉讼请求驳回其起诉是正确的。黄冈广电管理中心可另行主张权利。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审适用法律正确，处理结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  陈孔齐审判员  林 俊审判员  宋顺国二〇一七年四月十日书记员  陈 杰