四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书（2016）川0181民初1295号原告：都江堰市人民政府奎光塔街道办事处，住所地：四川省都江堰市。法定代表人刘刚，系办事处主任。委托诉讼代理人：胡庆治，北京市中银（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：安文君，北京市中银（成都）律师事务所律师。被告：四川尚稷酒店管理有限公司。住所地：四川省成都市。法定代表人：龙俊清，公司董事长。委托诉讼代理人：叶伦青，四川文典律师事务所律师。第三人：都江堰市五建（集团）有限责任公司。住所地：四川省都江堰市。法定代表人：贺勋。委托诉讼代理人：黄勇胜，四川都江律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈开镛，男，1932年3月10日出生，汉族，四川省都江堰市。原告都江堰市人民政府奎光塔街道办事处与被告四川尚稷酒店管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依职权追加都江堰市五建（集团）有限责任公司为本案第三人参加诉讼。本案由审判员何加敏担任审判长，审判员益西措，人民陪审员缪大全组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡庆治、安文君，被告的委托诉讼代理人叶伦清，第三人都江堰市五建（集团）有限责任公司的委托代理人陈开镛、ＸＸＸ到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告都江堰市人民政府奎光塔街道办事处向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付915019万元租金（暂算至2016年4月20日）以及违约金18.5万元（合同总租金618万元×3%）；2、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；3、判令被告搬离租赁原告的都江堰市奎光路189号的所有房屋（2-5层面积2675平米，厨房及6楼面积250平米，楼房与厨房间空坝800平米）并完整完好的交接房屋附属设施设备。4、判令对被告在租赁房屋内安装的不可拆卸（分）装修物归还原告所有。5、判令本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将其第一项诉讼请求变更为“判令被告向原告支付101万元租金（暂算至2016年4月20日）以及违约金17.28万元（合同总租金576万元×3%）”，撤回其第四项诉讼请求，即“判令对被告在租赁房屋内安装的不可拆卸（分）装修物归还原告所有”。另，增加诉讼请求“判令被告向原告按合同约定租金标准支付自2016年4月20日至被告腾退房屋时止的房屋租金或房屋占用费（合同被生效判决确认解除前为房屋租金，合同被生效判决解除后为房屋占用费）”。事实与理由：2010年10月，原、被告签订了《房屋租赁合同》，根据约定，由原告将奎光路189号的房屋（2-5层面积2675平米，厨房及6楼面积250平米，楼房与厨房间空坝800平米）出租给被告作为酒店经营使用，租期8年，第一年租金为72.54万元，前3年租金不变，从第四年起每年按5%递增。从2013年2月起被告曾出现数次拖欠的行为，截止2016年4月20日仍有915019元的租金未缴纳，原告多次催收未果。双方签订的《房屋租赁合同》第十二条第一项第四款约定：“拖欠房租累计6个月以上，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应按合同总金额的3%向甲方支付违约金。如支付的违约金不足弥补原告损失，被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。”《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。综上，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼。被告四川尚稷酒店管理有限公司抗辩称，对于原告的第一、二项诉讼请求予以认可。对违约金有异议，按《合同法》的规定，要存在损失再存在赔偿，但是本案并未有损失赔偿。对于第三条诉讼请求中返还房屋无异议，但是房屋附随设施设备需要明确，如果包含被告租赁增加的附属设施被告不同意。对于第四项诉讼请求租赁房屋内安装的不可拆卸（分）装饰物归还原告所有，按照签订的合同有这条约定，但是如果因改造酒店增加的不应归原告所有。第三人都江堰市五建（集团）有限责任公司辩称，第三人已将该房屋转让给了四川省都江堰科技产业开发区，如原告依法有权承接四川省都江堰科技产业开发区的权利义务，那么原告就享有对该房屋的处置权，原告与被告签订了房屋租赁合同，双方均应按合同履行义务。经审理查明的事实如下：2009年11月18日，都江堰市机构编制委员会印发“都编发【2009】64号”文件，成立都江堰市滨江街道工作委员会和都江堰市滨江街道办事处，辖四川省都江堰经济开发区原管辖区域。后，都江堰市人民政府“都府发[2014]23号”文件中对都江堰市行政区划进行调整，设置“都江堰市奎光塔街道办事处”，“都江堰市奎光塔街道办事处”辖“都江堰市滨江街道办事处”。2010年10月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，与本案有关的约定：1、原告将位于奎光路，门牌号189号，2-5层面积2675平方米房屋，厨房及6楼面积250平方米，楼房与厨房间空坝800平方米出租给被告。2、租赁期限8年，自原告取得该房屋可投入使用证明文件次日起6个月（为装修期，不计租金）满之日起计算租金。3、双方约定租赁该房屋作为酒店经营使用。4、原告所属出租房屋目前用途为办公楼，被告出租打造为酒店。被告可根据自身需要按规定程序新建电梯井道和电梯、消防报警系统和安防视频监控系统……5、该房屋每年租金合计为72.54万元。其中2-5楼2675平方米，租金标准为20元/月/平方米，则每年租金小计为64.2万元；厨房及六楼面积为250平方米，租金标准为15元/月/平方米，则每年租金小计为4.5万元；楼房与厨房间空坝面积为800平方米，租金标准为4元/月/平方米，则每年租金小计为3.84万元。前三年租金不变，从第四年起每年按5%的比例递增。租金支付方式为在本协议签订后10个工作日内支付一年半租金即108.81万元，以后每半年支付一次。6、租赁期满后或因被告责任导致退租的，双方约定依附于房屋的装修归原告所有。7、被告应于房屋租赁期满后，将承租房屋及原告方权下的附属设施、设备交还原告。被告交还原告房屋应保持房屋及设施、设备的好状态。8、房屋租赁期间，被告拖欠房租累计6个月以上，原告有权解除合同，收回出租房屋。9、租赁期间，被告拖欠房租累计6个月以上，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应按合同总租金的3%向原告支付违约金。如支付的违约金不足弥补甲方损失的，被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。2010年10月28日，被告支付原告租金108万元，2015年12月25日，被告支付原告租金1442841.76元。经双方对账，截止2016年4月19日，被告逾期未支付租金金额为101万元。2014年7月31日、2015年3月3日，原告两次向被告催收租金。另查明，原告与第三人于1996年10月8日签订《转让房屋及土地协议书》，约定，第三人将其所有的位于奎光路中段靠青少年宫上段的临街面，楼房二至六层，共计建筑面积2770.24平方米，及办公室后面的空坝1462平方米转让给原告。原告已支付了相应对价。合同签订后，第三人就将房屋交付给原告占用、使用。上述事实有原、被告及第三人陈述，原告提交的原、被告身份信息、都编发（2009）64号“关于成立都江堰市滨江街道办事处的通知”、都府发（2014）23号“关于都江堰市行政区划调整有关事宜的通知”、《房屋租赁合同》、维修加固竣工移交书、《关于尽快缴纳奎光路原经济开发区老办公楼租赁费用的紧急通知》、《转让房屋及土地协议书》等证据在案佐证，本院对上述证据予以采信并确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反合同法的相关规定，该合同合法有效，原、被告双方应诚信履行各自的义务。对于原告诉请解除合同的问题。根据《合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，以及《房屋租赁合同》第十二条约定的“被告拖欠房租累计6个月以上，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应按照合同总租金的3%向原告支付违约金。”被告一直使用案涉房屋至今，于2015年12月25日后未再向原告支付租金，符合前述法律的规定和《房屋租赁合同》的约定，原告要求解除原、被告于2010年10月20日签订《房屋租赁合同》的主张成立，本院予以支持。对于原告诉请被告支付租金的问题，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，原告按约向被告提供房屋后，被告也应当按约履行其支付租金的合同义务。原、被告双方对其《房屋租赁合同》中对租金的约定无异议，被告对其欠付租金也无异议，被告对原告诉请其支付截止2016年4月19日的租金101万元予以认可，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。对原告诉请被告支付2016年4月20日起至房屋腾退之日止的租金的问题，因被告占有、使用房屋房屋，理应支付租金，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。对于租金的计算方式，根据合同约定，前三年租金不变，从第四年起每年递增5%，那么，2013年10月20日至2014年10月19日的租金为76.167万元；2014年10月20日至2015年10月19日的租金为79.975万元；2015年10月20日至2016年10月19日的租金为83.974万元月租金为69978.33元；2016年10月20日至2017年10月19日的租金为88.173万元，月租金为73477.5元；2017年10月20日至2018年10月19日的租金为92.582万元，月租金为77151.67元。关于原告要求被告搬离租赁原告的都江堰市奎光路189号的所有房屋（2-5层面积2675平米，厨房及6楼面积250平米，楼房与厨房间空坝800平米）并完整完好的交接房屋附属设施设备的问题。如前所述，解除《房屋租赁合同》符合法律规定和当事人双方的约定，应当予以解除。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，《房屋租赁合同》解除后被告应当向原告归还租赁物。由于被告租赁铺面后用于酒店经营，归还租赁物尚需对合理时间进行交接，本院酌定给予被告30天腾退案涉租赁房屋时间。原告要求被告归还租赁物的主张成立，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金17.28万元（合同总租金576万元×3%）的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”及双方在《房屋租赁合同》第十二条约定的“被告拖欠房租累计6个月以上，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应按照合同总租金的3%向原告支付违约金。”被告主张违约金符合前述法律的规定和《房屋租赁合同》的约定，本院予以支持。据此，依据第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，之规定，判决如下：一、解除原告都江堰市人民政府奎光塔街道办事处与被告四川尚稷酒店管理公司于2010年10月20日签订的《房屋租赁合同》；二、被告四川尚稷酒店管理有限公司于本判决生效之日起30日内向原告都江堰市人民政府奎光塔街道办事处返还位于都江堰市奎光路189号的房屋（2-5层面积2675平米，厨房及6楼面积250平米，楼房与厨房间空坝800平米）；三、被告四川尚稷酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市人民政府奎光塔街道办事处支付租金。计算方式为：截止2016年4月19日为101万元，从2016年4月20日起至本判决确定的租赁物返还之日止，按合同约定的租金标准进行计算（2016年4月20日至2016年10月19日按月租金69978.33元计算；2016年10月20日至2017年10月19日按月租金为73477.5元；2017年10月20日之后按月租金77151.67元计算），若未按本判决确定的给付之日给付租金，上述租金计算至付清之日止；四、被告四川尚稷酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市人民政府奎光塔街道办事处支付违约金172800元；五、驳回原告都江堰市人民政府奎光塔街道办事处的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14900元，保全费5000元，由被告四川尚稷酒店管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 何 加 敏审 判 员 益 西 措人民陪审员 缪 大 全二〇一七年四月十日书 记 员 刘胡会子