常州市金坛区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0482民初5748号 原告：常州金坛金盛物业管理有限公司，住所地：常州市金坛区金河花园30号楼二层。 法定代表人：吴叶平，系该公司经理。 委托诉讼代理人：陈培荣，常州市金坛区金沙法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：殷金龙，男，1964年3月4日生，汉族，住常州市金坛区，系常州金坛金盛物业管理有限公司华城商业广场物业管理处主任。 被告：王平，女，1971年2月3日生，汉族，住常州市金坛区。 委托诉讼代理人：耿努力，男，1968年1月22日生，汉族，住常州市金坛区，系被告丈夫。 原告常州金坛金盛物业管理有限公司（以下简称物业公司）诉被告王平物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案受理后，依法由代理审判员贾梦姣适用简易程序独任审判，于2016年11月23日公开开庭进行了审理。原告物业公司委托诉讼代理人陈培荣、被告王平及其委托诉讼代理人耿努力到庭参加诉讼。后组成合议庭于2017年1月16日再次公开开庭进行了审理，原告物业公司委托诉讼代理人陈培荣、被告王平及其委托诉讼代理人耿努力到庭参加诉讼。后于2017年4月11日第三次公开开庭进行了审理，原告物业公司委托诉讼代理人陈培荣、殷金龙，被告王平及其委托诉讼代理人耿努力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 物业公司向本院提出诉讼请求：被告立即给付原告物业管理费5104元、电梯费1912元、滞纳金1920元，合计人民币8936元；被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告是金坛华城商业广场物业管理人，被告是华城商业广场1-804室业主。2012年1月8日至2015年12月31日期间，被告尚欠原告物业管理费、电梯费、滞纳金合计8936元，经催缴未果。 被告王平辩称，1、原告起诉我从2012年1月开始就不缴纳物业费，这是事实，自2012年以来我就从来没有看到物业管理公司向业主公布相关账目及相关经费的使用情况，以及相关公共使用部分使用情况。2、关于滞纳金收缴问题，物业方面从来没有给业主上门催缴过，收到的只是法院邮寄的相关证据材料，从来没有上门问我们要过。物业公司没有尽到告知义务，所以无权向我方收取滞纳金。3、自业主搬入小区至今，从没有召开业主委员会，也没有成立业主委员会。小区入住人数已经达到成立业主委员会的条件，完全可以成立业主委员会。4、按照政府相关文件我有理由缓交甚至拒缴纳物业费。主要原因有：物业管理混乱，原告不负责不作为，不对业主负责，且违规违章现象严重；具体事实如下：（1）华城广场住宅楼房屋在开发时就规划了绿地面积，还有锻炼场地等配套设施，应该要到位，原告才有权收取相关费用。（2）华城商业广场配套住宅楼种植的数目共计98棵，当时入住时，桂花树已经成活，因为原告方的过失，导致树木基本全部死亡，再进一步导致环境污染，影响业主的身心健康。（3）我的住宅楼是1号楼，顶层的物业共用部分，共用面积被私人强制占用，违章违法建筑严重破坏小区建设规划，使本幢楼及连在一起其他楼房、共用部位、住宅楼的基础，承重墙体柱子、大梁等方面存在严重的安全隐患，直接造成房屋屋面的防水损害，通风口烟囱堵塞。公共用房不见踪影，严重影响本幢楼的正常生活。该行为严重侵害了本幢楼业主的利益，危及本幢楼业主的财产人身安全，针对该行为我多次向物业反应，他们置若罔闻。（4）华城广场1号楼3楼、6楼、7楼、9楼住房租赁给各类补习学校及绿化公司，每天人多而且声音比较嘈杂，严重影响业主健康。过道里也出现小孩大小便的情况，本人多次反映未果。（5）华城广场场地地下车库等经营性收费原告没有向业主公布，也未公布收费标准和依据。本幢楼房用途不明确，不知道是综合性用房还是综合楼房。以上事实希望原告及时整改到位，我会及时缴纳物业费，如果不到位，我会拒缴。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月8日，原、被告签订《华城商业广场前期物业管理服务协议》1份，该份合同约定由原告负责被告房屋的前期物业管理，物业管理服务内容包括日常环境卫生、协助管理公共秩序、安全防范、消防、交通等，物业服务费用为普通住宅每月每平方米0.8元，被告所居住的8楼的电梯运行费为每月每平方米0.3元，物业服务费、电梯费每年预先交纳，如被告逾期未交，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每日加收0.5‰的滞纳金等内容。被告系常州市金坛区华城广场1幢804室的业主，建筑面积132.88平方米。自2012年1月8日起至2015年12月31日期间，被告未按约缴纳物业管理费、电梯费，原告以缴费通知单的形式向被告书面催交物业费。被告方向法庭提交的照片显示，华城广场不同程度上存在垃圾乱堆乱放、公共区域烟囱堵塞等问题。 本院认为，原告与被告签订的前期物业管理服务协议系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定，应属合法有效，对各当事人均具有约束力。原告物业公司应当按照约定为被告所在小区提供相应的物业服务，被告也应在享受了物业公司提供的服务后，履行给付物业费的义务。针对被告要求原告协助成立业主委员会的答辩意见，本院认为，根据《物业管理条例》第十条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会，故被告的该项辩解意见，本院不予采纳。针对被告提出顶层的物业共用部分被私人强制占用，违章违法建筑严重破坏小区建设规划的答辩意见，本院认为，原告已举证证明其就该问题多次向城市管理行政执法局反映和投诉，城市管理行政执法局也下发了整改通知书和责令改正通知书，原告已履行了必要的管理义务，故对被告的该项辩解意见，本院不予采纳。针对被告提出的1号楼3楼、6楼、7楼、9楼住房租赁给各类补习学校及绿化公司，声音比较嘈杂，严重影响业主健康的问题，本院认为，原告系物业服务企业，没有强制执法权，仅能督促各业主处理好相邻关系，故对被告该项辩解意见，本院亦不予采纳。 本案中，原告虽提供了物业服务，但根据被告所提交证据及双方庭审陈述，可以确认原告物业公司在提供物业管理过程中存在一定的管理疏漏、维修不及时、服务不到位的情况。物业合同系双务合同，业主缴纳物业服务费用，物业公司应当按约提供服务。原告提供的物业服务存在不足之处，其要求业主按照合同约定足额缴纳物业费显然不妥。依照《物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则，鉴于物业公司在服务方面存在瑕疵的情况，理应对物业管理费进行酌减，本案被告按物业费标准的80%即4083元（取整）缴纳物业费为宜。此外，因为物业公司服务有瑕疵在先，并非业主故意不交物业费，因此物业提出的加收滞纳金要求，本院不予支持。关于电梯运行费，根据《前期物业管理服务协议》的约定，原告主张要求被告支付电梯运行费1912元的诉讼请求，不违反相关法律的规定，本院予以支持。关于电梯运行费滞纳金的计算问题，双方约定的计算标准并不违反法律规定，原告主张上述期间被告应交纳的滞纳金523元的诉讼请求，本院予以支持。 因物业服务具有公共性，物业公司接受委托对小区进行管理服务，业主应当及时交纳物业费，物业费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序的维持所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅不利于小区整体管理，有损其他正常交费业主的利益，最终也损害了自己的利益。物业公司亦应增强管理和服务意识，切实改进完善相关管理服务工作，双方应真诚善意、相互尊重，就出现的问题及时沟通交流，有则改之无则加勉，共同致力于营造良好的小区环境。综上，依照《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告王平于本判决生效之日起10日内向原告常州金坛金盛物业管理有限公司交纳物业管理费4083元、电梯运行费1912元、滞纳金523元，合计人民币6518元。 二、驳回原告常州金坛金盛物业管理有限公司其余诉讼请求。 案件受理费人民币50元，由原告常州金坛金盛物业管理有限公司负担14元，被告王平负担36元。（该款原告已预交，被告应负担部分于本判决生效之日起10日内给付原告）。 如被告方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  杨丽莉 代理审判员  贾梦姣 人民陪审员  王春芳 二〇一七年四月十一日 书 记 员  潘 蒙