上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初1115号原告(反诉被告)：胡素红，女，1986年4月16日生，汉族，住湖北省黄石市。原告(反诉被告)：岳宗峰，男，1987年3月19日生，汉族，住山东省。两原告的共同委托诉讼代理人：陈辉宇，国浩律师(上海)事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：余家恺，国浩律师(上海)事务所律师。被告(反诉原告)：阴明海，男，1978年12月29日生，汉族，住河南省洛阳市。被告(反诉原告)：纪芳芳，女，1980年3月4日生，汉族，住山东省青岛市。两被告的共同委托诉讼代理人：陈明明，信利律师事务所上海分所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：方敏，信利律师事务所上海分所律师。原告胡素红、岳宗峰与被告阴明海、纪芳芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告阴明海、纪芳芳于2017年2月13日向本院提出反诉，本院依法受理后合并于2017年3月1日公开开庭进行了审理。原告胡素红、岳宗峰及两原告的共同委托诉讼代理人余家凯、陈辉宇，被告阴明海、纪芳芳的共同委托诉讼代理人陈明明、方敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡素红、岳宗峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告将坐落于上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)过户至两原告名下；2、判令两被告支付两原告违约金(以197万元为基数，自2017年1月1日起，按照日万分之五的标准，计算至被告实际交付上述房屋之日止)。事实与理由：2016年8月27日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将系争房屋出售给原告，转让价款为229万元整。合同签订后，原告按约向被告支付购房款69万元以及其他补偿款等共计197万元，并于2016年11月1日办妥了贷款审理手续。然而被告却因为房价上涨的原因，在得知被告的完税证明有瑕疵之后，不愿配合原告办理过户手续，原告与之协商均未果，遂涉诉。被告阴明海、纪芳芳辩称：不同意两原告的全部诉讼请求。原、被告之间签署合同后，被告全面履行了合同义务。2016年12月18日被告协助原告办理过户手续，松江区不动产登记事务中心于2016年12月22日通知原告不符合过户要求，要求原告需于2017年1月20日补充提交相关证明，然而原告却于2017年1月6日将被告诉至法院，并查封了系争房屋。2017年1月17日被告催促原告及时补正完成房屋过户，原告未予回应，2017年1月20日松江区不动产登记事务中心出具不予登记告知书。原告因不符合购房资格造成合同履行的根本不能，原告应当承担房屋无法过户的责任。被告阴明海、纪芳芳向本院提起反诉请求：1、确认原、被告于2016年8月27日签订的《上海市房地产买卖合同》解除；2、判令原告将系争房屋返还给被告，并支付原告自2016年12月7日起至判决生效之日止的房租费用，暂按每月5,500元；3、判令原告支付被告违约金458,000元(按照合同总价款229万元的20%计算)；4、判令原告支付被告利息损失(以未支付房屋价款160万元为基数，按照日万分之五的标准，自2017年1月1日计算至合同解除之日止)；5、判令原告支付被告律师费50,000元。事实与理由：2016年8月27日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将系争房屋出售给原告，其后被告始终按约履行。2016年12月18日，被告在中介陪同下前往松江区不动产登记事务中心提交文件申请办理房屋过户登记，该中心于2016年12月12日通知被告，原告不符合过户要求，需补充提交相关证明资料，并且发出《申请登记文件补正书》，要求原告于2016年1月20日之前补交文件。2017年1月16日，被告接到法院通知，方知原告将被告诉至法院并将系争房屋司法查封，且要求被告协助过户并支付违约金。2017年1月17日，被告以不同形式催促原告及时补正文件完成房产过户，但原告均未予回应。2017年1月20日，松江区不动产登记事务中心出具不予登记告知书，以房产被法院司法查封为由不予登记。综上，被告认为原告不具备上海市房地产购房资格而与被告签订《上海市房地产买卖合同》，造成房屋买卖合同履行的根本不能，故被告有权解除合同，并要求原告承担房屋无法过户的违约责任，请求法院支持其反诉请求。原告胡素红、岳宗峰针对被告阴明海、纪芳芳的反诉请求辩称：不同意被告的反诉请求。被告曾以短信方式通知两原告及中介方不再履行合同。原、被告间的合同依法成立并有效，原告在履约过程中没有违约行为，合同不应当解除，被告因此要求原告交还房屋并支付违约金及利息等没有事实和法律依据，被告主张的律师费亦无合同依据。被告曾于2016年12月21日向原告提出加价才肯重新网签，在收到原告的诉状后被告又改变了态度，要求过户，随即又在2017年1月23日要求解除合同，可见被告并无过户给原告的诚意。经审理查明：系争房屋产权人为两被告，建筑面积为94.27平方米，类型为公寓。2016年8月8日，被告阴明海出具收据一张，载明就系争房屋收到原告胡素红房款20,000元。同日，两原告通过银行转账方式又向被告纪芳芳分两笔支付房款80,000元、50,000元。2016年8月27日，两原告(买受人、乙方)与两被告(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定两被告将其名下的系争房屋出售给两原告。合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意系争房屋转让价款共计2,290,000元。合同第四条约定：甲、乙双方同意，甲方于2016年10月1日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的__日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2016年12月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……。合同第八条约定：本合同生效后，甲、乙双方应按照国家及本市的有关规定缴纳税、费。合同第九条约定：乙方未按本合同约定的期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自合同应付款期限之第2日起算至实际付款之日止……。逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总结跨的20%……。合同第十条约定：甲方未按本合同第四条约定的期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止……。合同附件三约定：1、乙方于2016年10月31日前，支付甲方房款690,000元整。注：上述款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该当地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意……。2、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款1,600,000元整，该款项由贷款银行转入甲方账户。同日，原告胡素红与被告阴明海签订《缴税过户流程告知书》一份，其上对过户流程、所需条件及买卖双方需准备的材料等均予以列明。2016年10月27日，原告胡素红通过银行转账方式向分两笔被告纪芳芳支付房款760,000元、690,000元，被告纪芳芳出具收据两张，载明收到上述款项。2016年11月9日，原告胡素红通过银行转账方式向被告纪芳芳支付购房款370,000元。2016年12月18日，两被告申请注销系争房屋上的抵押登记，该抵押登记于2016年12月19日注销。同日，原、被告向上海市松江区不动产登记事务中心就系争房屋买卖提交申请并填写了《上海市松江区不动产登记收件收据》。2016年12月22日，上海市松江区不动产登记事务中心向两原告出具《申请登记文件补正书》一份，要求两原告于2017年1月20日前补交2012年9月或2015年8、9、10月中任意一月的个税正常申报证明。2017年1月17日，被告向原告发送《律师函》一份，载明由于原告不愿意履行房屋转让登记的义务，拒不提供房产交易中心要求的转让登记文件，且拒不支付剩余部分房屋价款的行为有悖契约精神，故建议原告按照合同的约定，及时补正购房资格材料，配合被告完成不动产转让的登记义务，并及时支付房屋剩余部分价款。2017年1月20日，上海市松江区不动产登记事务中心出具《不予登记告知书》一份，载明系争房屋的不动产存量房地产买卖登记由于出现因法院司法查封的情况，不予登记。2017年2月8日，被告向原告及中介方发出《关于解除房屋买卖合同的通知书》各一份，其上载明就系争房屋买卖提交资料经审核后，交易中心告知因原告不符合上海市购房资格，无法完成正常转让过户登记，故被告认为直至合同约定的过户时间届满，原告都未能提供合同约定时间内符合上海市购房资格的任何证明材料提交房产交易中心以完成过户，导致合同履行不能，被告无法如期如数收到合同约定的购房款，造成了被告置换房产的巨额经济损失，故正式通知原告，自通知投邮之日起合同真实解除……。2017年2月13日，被告向法院发出《律师函》载明因原告直至合同约定的过户时间2016年12月31日届满，都未能提供合同约定时间内符合上海市购房资格的任何证明材料，导致合同履行的根本不能，现被告无法正常收取合同约定的购房款，故已发出书面通知原告正式解除合同，现正式通知原告，自合同正式解除之日，及时归还系争房屋，及时安排支付合同约定的违约金并赔偿被告在本次交易过程中的所有损失。庭审中，原、被告一致确认，就系争房屋买卖包含补偿款在内原告需向被告支付的款项共计3,570,000元，原告现已向被告支付1,970,000元，尚余1,600,000元尾款未支付。系争房屋已于2016年12月7日交付原告占有使用。被告另提供其与案外人就他处房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、定金收据、收款收据、转账记录、延期过户协议等，以证明其购买写争房屋系置换，现由于原告的延期付款，已造成被告对其上家的违约，并产生了相应的损失。原告对上述证据的真实性不予认可，并认为即便产生损失也是被告不愿与原告履行所致，不利后果被告应自行承担。本案审理过程中，就原告购房资格问题，本院于2017年3月24日前往上海市松江区不动产登记事务中心调查，该中心人员查询后发现，就系争房屋买卖，原、被告在交易系统中存在两个版本的合同，第一版本合同即本案中原、被告已签订的合同，第二版本合同处落款时间为2016年12月21日外，其余条款与本案中的原、被告已签订的合同并无不同，该中心查询后发现，原告胡素红的社保记录在第一版合同打印时间为63个月内累计缴纳58个月，在第二版合同打印时间为63个月内累计缴纳60个月，如果按照第二版合同即可以在双方约定的过户时间即2016年12月31日前办理过户。本院向原、被告出示依职权调取的上述调查笔录、原告税单及社保查询情况以及落款处为2016年12月21日的第二版合同，原告对上述证据无异议，并认为恰好证明了被告只要同其签订第二版合同就可以过户，第二版合同只是签约日期不同，并不影响被告的权利，且其于2016年12月21日与被告一同前往不动产登记事务中心，打出了第二版合同，被告表示同意签署，可一个小时左右之后，被告又不同意签了，所以被告最终没有签字。被告对上述证据无异议，并认为恰好可以看出，原告在2016年8月27日签约之时不具备购房资格。被告另表示，双方确实曾于2016年12月21日前往不动产登记事务中心就原告购房资格问题进行协商，该中心也确实讲过重新网签就可以过户，但被告是置换房屋，担心再遇到问题，就要求该中心出具承诺，该中心不同意，故被告无法签订第二版合同，且网签时间发生了变化，市场价格也应当变化的，整个条款均应重新协商，且第二版合同是中介单方上传的，原、被告并无签约的合意。两原告为证明其具备履行合同的能力，已经系争房屋尾款1,600,000元交至本院。以上事实，有上海市房地产登记簿、上海市房地产买卖合同、转账凭证、收据、上海市松江区不动产登记收件收据、不予登记告知书、关于解除房屋买卖合同的通知书、律师函、询问笔录、纳税记录、社保查询记录以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，双方当事人于2016年8月27日签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告在签订该合同时，63个月内累计缴纳社保尚未满60个月，因此根据本市房屋限购政策的规定，其尚不能据此合同完成房屋的过户手续。然而，此不足以否定上述买卖合同的法律效力。根据上述买卖合同约定，双方应于2016年12月31日之前共同至不动产登记事务中心办理系争房屋的过户手续。然而，在2016年12月31日之前，原告方63个月内累计缴纳社保已满60个月。而本院调查结果亦显示，原告方因签署上述合同时社保尚未符合63个月内累计满60个月的条件，故其无法按照原先的合同进行过户，但在不变更其他条件情况下，双方只要在签约时间变更为2016年12月21日的第二版合同上签字，便得以过户。显然，不动产登记事务中心并未否定系争房屋过户的可能性，其出具《不予登记告知书》也仅是因为原、被告协商未果，原告诉至本院并就系争房屋申请了司法查封，而导致的过户不能。就重新网签合同的性质而言，其仅系行政登记的需要。双方并非需要对买卖合同的权利义务予以重新约定，而是在网络上登记一个新的签署日期，被告基于原合同项下所享有的权利并不因此改变，原告方应承担的义务亦无减少，因此，原、被告重新网签合同并非另行协商一个新的买卖合同，而是为了切实履行双方已签订的买卖合同，完成相应的配合义务而已。综上，两被告的要求解除合同的理由不成立，原、被告间的系争房屋买卖合同关系应继续履行，现原告方已经将剩余房款一次性交至本院，系争房屋过户亦不存在障碍，故此，两原告的要求过户的本诉请求于法有据，本院予以支持，两被告要求解除合同的反诉请求于法无据，本院不予支持。对于两原告要求被告支付违约金的诉请，本案纠纷之起因，系原告方在签订合同时缴纳社保月份未足，虽然本院支持了原告方要求继续履行合同之诉请，但此系因合同约定的过户期限已届满，且不存在履行障碍之缘由，在原告方社保记录存在瑕疵的情况下，被告方出于对此的担忧，于2016年12月21日双方共同前往不动产登记事务中心时拒绝在第二版合同上签字不属违约，故对于两原告要求两被告支付违约金之诉请，本院实难支持。对于两被告的其余反诉请求，缺乏事实依据、合同依据及法律依据，故本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)胡素红、岳宗峰与被告(反诉原告)阴明海、纪芳芳于2016年8月27日就坐落于上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告(反诉原告)阴明海、纪芳芳于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)胡素红、岳宗峰将坐落于上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权转移登记至原告(反诉被告)胡素红、岳宗峰名下[本次交易产生的税费由原告(反诉被告)胡素红、岳宗峰承担]；三、原告(反诉被告)胡素红、岳宗峰于被告(反诉原告)阴明海、纪芳芳协助办理上述房屋产权转移登记当日向被告(反诉原告)阴明海、纪芳芳支付房款1,600,000元；四、驳回原告(反诉被告)胡素红、岳宗峰的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)阴明海、纪芳芳的全部反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25,120元，减半收取12,560元，反诉案件受理费4,750元，财产保全费5,000元，合计诉讼费22,310元，由原告(反诉被告)胡素红、岳宗峰1,250元，由被告(反诉原告)阴明海、纪芳芳负担21,060元(已付4,750元，余款16,310元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱金彪二〇一七年四月二十六日书记员  刘金鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。