江西省高级人民法院民 事 判 决 书(2016)赣民终633号上诉人（原审原告）：刘美丽，女，汉族，1957年4月6日生，住江西省贵溪市。委托诉讼代理人：刘琳，江西首达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:胡贵英，女，汉族，1972年7月11日生，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：邹贵清，江西中天律师事务所律师。原审第三人：江西骏安房地产开发有限公司，住所地：江西省鹰潭市交通路29号。法定代表人：芦定安，该公司董事长。委托诉讼代理人：芦剑，男，汉族，1978年2月6日生，住江西省贵溪市。系骏安公司员工。上诉人刘美丽因与被上诉人胡贵英、原审第三人江西骏安房地产开发有限公司（以下简称骏安公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2016）赣01民初107号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘美丽及其委托诉讼代理人刘琳，被上诉人胡贵英的委托诉讼代理人邹贵清，原审第三人骏安公司的法定代表人芦定安及委托诉讼代理人芦剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘美丽上诉请求：依法撤销原审判决，改判支持其诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由胡贵英承担。事实与理由如下：一、一审法院认定事实错误。1.本案中刘美丽与骏安公司签订的《商品房认购协议》及两份《鹰潭市商品房买卖合同》合法有效。一审法院已经查明三份协议的签订时间及款项支付情况。首先，2011年7月22日刘美丽与骏安公司签订《商品房认购协议》，虽然之后因为种种原因双方没有签订买卖合同也未申请备案登记，但刘美丽于当天全额支付了购房款31万元是不争的事实，在刘美丽付清购房款时该协议已经生效。其次，2012年12月19日即双方签订《鹰潭市商品房买卖合同》之日，刘美丽用240万元债权抵扣购房款，这是双方都认可的事实，骏安公司也于同日出具了收款收据；刘美丽的债务人芦定安为骏安公司的法定代表人且绝对控股，其借款也正是因为骏安公司承建的项目工程骏安广场的开发需资金周转，而刘美丽也正是因为相信芦定安本人的实力才出借款项，那么芦定安以开发项目中的商铺抵扣借款也符合常理，案件中也没有证据显示芦定安以商铺抵扣工程款或骏安公司的其他股东对此提出异议；而且在签订合同的当天，刘美丽还按照合同约定向骏安公司支付了人民币15万元，如果该买卖不是事实的话，怎么解释刘美丽还继续支付15万元购房款。最后，2014年双方协商将刘美丽购买的商品房置换成商铺后小半部分时，刘美丽根本就不知晓该商铺已经被法院查封，置换是双方的真实意思表示，且商品房的购房款已全部付清，应当认定刘美丽将01013号商铺的房款已经付清，刘美丽也同意将剩余15万元购房款按照人民法院要求执行。综上，该三份协议的签订是刘美丽与骏安公司的真实意思表示，且刘美丽也按约定支付了对价，不存在虚假的情况，刘美丽也不知晓骏安公司的债务情况，怎么会在一两年前就与骏安公司预谋签订虚假的购房合同，在没有相反证据证明的情形下应当认定《商品房认购协议》、两份《鹰潭市商品房买卖合同》合法、有效。2.刘美丽在法院查封之前就已经实际占有该不动产。刘美丽在一审中提交了领取钥匙的书面签字，虽然该证据是刘美丽自己书写形成的，但在同份证据中，除了刘美丽的领取签字以外，还有其他户主领取房屋钥匙的签字，法院在没有核实或是有其他证据反驳的情形下，认定该证据无效有违法律规定。3.刘美丽在房产购买过程中并没有过错。刘美丽在签订协议后，将款项汇入骏安公司指定的账号中，且骏安公司也出具了收款收据予以认可；刘美丽在之后多次找到骏安公司，要求为其办理房屋权属相关信息，但骏安公司次次以各种理由推脱，并言明备案后才可以开具销售发票。在此过程中刘美丽已经竭尽所能地催促骏安公司，故在房产购买中刘美丽并不存在过错。二、一审法院适用法律错误。本案中刘美丽与骏安公司签订的三份协议为双方真实意思表示，合法有效。在法院查封之前，刘美丽已经通过领取钥匙合法占有该房产且已经按照合同约定支付了95%的购房款，至于争议房产未办理备案登记及相关手续的过错不在刘美丽，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，人民法院应当依法支持刘美丽的诉讼请求。胡贵英答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。理由如下：一、原审判决适用法律正确，刘美丽的第二点上诉理由不成立。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，江西省鹰潭市交通路29-33号骏安广场的第一层商铺103号由骏安公司开发，且物权登记在骏安公司名下。刘美丽虽向一审法院提交了一份《商品房认购协议》和两份《鹰潭市商品房买卖合同》，并经骏安公司认可，但上述合同均未在鹰潭市房管部门办理登记备案。刘美丽依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，主张一审法院适用法律错误，但一审法院在查明案件事实的基础上，认定刘美丽关于其与骏安公司签订的《商品房认购协议》、《鹰潭市商品房买卖合同》有效的主张证据不足，关于其已支付全部价款并在人民法院查封之前合法占有该不动产的主张不成立，刘美丽在本案诉争房产买卖过程中存在过错。刘美丽的权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条保护的情形。因此，一审法院根据上述法律规定驳回刘美丽的诉讼请求，于法有据。二、刘美丽与骏安公司签订的《商品房认购协议》、《鹰潭市商品房买卖合同》矛盾重重，有作假的成分，无法自圆其说，是虚假的，刘美丽提供的证据也不足以证明上述合同是合法有效的。一审法院不采信是正确的。《商品房认购协议》仅仅是购房的意向，因其未签订正式协议，也未取得购房发票，无法认定其真实性。两份《鹰潭市商品房买卖合同》中33平方米的那份明显有粘贴的痕迹，其签订的时间为2012年12月19日，但刘美丽提供的租赁合同显示的时间为2014年6月，其委托诉讼代理人当庭也承认该份合同倒签时间的事实。刘美丽与骏安公司于2014年6月对被一审法院2013年1月29日查封的诉争店面中33平方米进行交易是违法无效的。两份《鹰潭市商品房买卖合同》均没有合同编号，也未到房管局进行预登记备案。两份《鹰潭市商品房买卖合同》约定的购房面积分别为89.51平方米和33平方米，合计为122.51平方米，与测绘号01013号店面建筑面积123.07平方米不符。刘美丽与骏安公司的法定代表人存在利害关系，刘美丽在一审庭审中陈述其丈夫与骏安公司法定代表人之妻是同学关系。骏安公司作为专业房地产开发商对《商品房销售管理办法》“不能拆零”销售的规定是熟悉的，不可能将01013号店面拆零销售。89.51平方米的那份《鹰潭市商品房买卖合同》如果是真实的话，那也是2号店面的合同，而不是本案3号店面的合同，因为刘美丽提供的2013年11月10日的《租赁协议》明确标示为2号店面。骏安公司的代理人当庭表示，是在未取得刘美丽的同意时填写上去的。这显然是说谎，因为两份打印的协议都有刘美丽的签字。三、刘美丽关于其已支付了相应对价的主张，证据不足。两份《鹰潭市商品房买卖合同》约定的购房面积分别为89.51平方米和33平方米，合计为122.51平方米，与测绘号01013店面建筑面积123.07平方米不符。涉及89.51平方米《鹰潭市商品房买卖合同》的购房款270万元中的240万元房款是用骏安公司法定代表人芦定安向刘美丽借款本息2416800元冲抵的。这明显是假的。原因是：1.用2416800元冲抵240万元房款违反了等价交换的原则。2.刘美丽、骏安公司与其法定代表人芦定安是三方关系，冲抵债务是两方的行为，三方债务转移必须有三方协议，而且芦定安必须将240万元汇入骏安公司，才能视为刘美丽支付了对价，骏安公司收到了购房款。涉及89.51平方米《鹰潭市商品房买卖合同》的购房款270万元中的15万元只有收据，未见入账凭证和发票，剩余15万元房款至今未付。33平方米《鹰潭市商品房买卖合同》的购房款31万元，是2011年7月22日刘美丽及其配偶苏媚海分别向案外人冯瑞雯转款24万元和7万元，骏安公司出具收据，未见入账凭证和发票，与2014年6月成交的时间不符，且明显违反了等价交换原则，按同店同价计算，房价应为：270万元÷89.51平方米×31平方米=995419.5元。一审法院认为，涉及89.51平方米《鹰潭市商品房买卖合同》的购房款中,刘美丽主张用于抵扣240万元房款债权的债务人并非骏安公司而是骏安公司的法定代表人芦定安，33平方米《鹰潭市商品房买卖合同》实际签订时间为2014年6月,而非2012年12月19日,其房款的支付时间也应认定为2014年6月,而一审法院于2013年1月29日已查封了诉争房屋。89.51平方米和33平方米合计为122.51平方米，与01013号店面的测绘面积123.07平方米不符。一审法院认定正确。四、刘美丽关于在法院查封之前其已经实际占有该不动产的主张，是虚假的。一审法院在认定刘美丽在一审提交的证据四领取钥匙的书面签字时，认为该证据虽系原件，但该证据系刘美丽自己书写形成，未提供其它证据佐证，不予采信。一审法院认定正确。理由是：1、房地产公司交房交钥匙都有严格的规定和流程，并应移交物业公司管理，整套交房手续（含交钥匙）都是在房地产公司保管。2、该证据系刘美丽书写并提交，不符合房地产公司交房程序，又没有其它证据相佐证。3、根据2015年3月23日骏安公司出具给一审法院的书面证明可知01013号店面等14套房屋当时为毛坏房，不可能在2012年12月交钥匙。4、2013年1月29日，一审法院在查封该房屋时，整栋楼还在施工，根本连门都没有，何来交钥匙。一审法院认为，刘美丽向其提交的《店面租赁合同》载明的日期为2013年11月，而一审法院于2013年1月29日即已查封了上述争议房产，刘美丽以上述《房屋租赁合同》为据主张在人民法院查封之前已合法占有该不动产，不予采信。刘美丽虽向一审法院主张其对上述争议房产被查封的事实不知情，称其是于2015年7月在鹰潭市便民服务中心查询时才知道房屋被查封一事，不属实，因为2015年3月，一审法院技术处和评估机构工作人员在看现场时，房屋承租人现场打电话告知了出租人。刘美丽签订《商品房认购协议》后未及时签订商品房买卖合同，未及时取得商品房销售发票，将其主张的购房款汇入案外人账户等行为表明，刘美丽在上述争议房产买卖过程中存在过错。故刘美丽主张位于鹰潭市场交通路23-33号骏安广场测绘号为01013号的店面（面积123.07平方米）为其合法获得并占有的房产，不予支持。一审法院的上述认定是正确的。五、刘美丽关于其在房产购买过程中并没有过错的主张是虚假的。刘美丽上诉称，其在签订协议后，将款汇入骏安公司指定的账户中，且骏安公司也出具了收款收据予以认可，刘美丽在之后多次找到骏安公司，要求为其办理房屋权属相关信息，但骏安公司次次以各种理由推脱，并言明备案后才可以开发票。在此过程中其已经竭尽所能地催促骏安公司，其在房产购买中并不存在过错。但刘美丽没有提供骏安公司指定账户的证据。刘美丽的上述主张完全是一面之词，没有证据证明。刘美丽作为正常人应该知道购买房屋是人生中重大民事法律行为，签订协议，将款支付给房地产公司而不是其他人，索要发票，办理备案，完全是可以做到且是必须做的事情。一审法院认为，刘美丽签订《商品房认购协议》后未及时签订商品房买卖合同，未及时取得商品房销售发票，将其主张的购房款汇入案外人账户等行为表明，刘美丽在上述争议房产买卖过程中存在过错，该认定完全正确。胡贵英认为，本案完全是刘美丽与骏安公司串通做的一个假案。因为本案有一份合同明显是假的，刘美丽与骏安公司也有胆量买卖、占用、租赁被法院查封的房产，一审诉讼费也是骏安公司支付的，明眼人一看就知道是假案。综上，请求驳回上诉，维持原判。骏安公司答辩称，关于合同的真实性和有效性的问题，如果诉争合同是虚假的，可以将民事案件转为刑事案件，通过公安机关鉴定，我方愿意承担合同虚假的相应法律责任。我方与刘美丽签订合同的时间是2012年12月19日。刘美丽的丈夫与芦定安的妻子是同事。在开发这个项目之前，刘美丽夫妻与芦定安约定，如果将诉争店面卖给他们，他们可以放一部分的钱在芦定安处，在房子没有交付之前按照月利率2分计算利息，在房子建好以后，如果刘美丽夫妻不买房子，就按照月利率3分计算利息。之后，在可以交付房屋的时候，刘美丽夫妻决定要买房子，于是就将这89平方米的店面与刘美丽签订了一份合同。胡贵英称双方没有办理相关的备案登记手续，但是，双方的真实意思已经很清楚。至于后面的33平方米的问题，我方曾经向胡贵英解释过，因为刘美丽就是这么多钱，其在店面之上也预定了一套公寓房，考虑到市场行情变化，刘美丽与芦定安商量能否将公寓转为店面。由于刘美丽借款给芦定安的时间较长，我方同意刘美丽的提议以对其进行弥补。胡贵英称交付房屋是要通过物业，这是不对的，是否需要物业，完全是根据开发商和业主的意愿决定。我方根本不需要通过物业来交付房屋。我方与刘美丽买卖、交付房屋是双方达成共识以后，具备交房的条件时，我方将房屋交付给她，双方均认可。没有办理网签备案手续，是因为我方与刘美丽达成意向并签定协议后不到一个月的时间，胡贵英就通过一审法院将房屋查封了，没办法办理相关手续。为了避免麻烦，我方始终没有将这些情况告知刘美丽，刘美丽确实是不知情的。关于测绘的问题，胡贵英认为形成测绘面积图以后就不能拆分，这是错误的，第一次测绘是根据当时建筑规划设计对基本的面积进行测绘，是允许有误差的，在房子要办房产证之前，房产局的测绘部门还要重新来进行测绘，也就是二次测绘，最后进行确认，这也就是为什么可以再进行拆分。关于合同款项的问题，之前的款项是因为芦定安缺少资金，刘美丽才提前把钱放在芦定安处，骏安公司是芦定安一个人独资的，芦定安又将刘美丽的钱用于诉争房屋建设。刘美丽以预售款的方式将钱交给芦定安并收取一部分的回报。刘美丽与芦定安的前期借款转为了诉争房屋购房款。刘美丽向一审法院起诉请求：1、依法判令立即停止对位于鹰潭市交通路××号骏安广场面积123.07㎡测绘号为01013号店面的执行拍卖，并解除对上述店面的查封；2、请求依法确认刘美丽与骏安公司的《商品房认购协议》、《鹰潭市商品房买卖合同》有效；3、本案案件受理费由胡贵英承担。一审法院认定事实：刘美丽向一审法院提交的《商品房认购协议》载明的合同双方为刘美丽（乙方）与骏安公司（甲方），协议载明乙方认购“骏安广场”01136号房，房屋面积52.52㎡，总房价款为人民币31万元，协议签订日为2011年7月22日。刘美丽向一审法院提交两份《鹰潭市商品房买卖合同》，合同均无编号，载明的合同双方均为刘美丽（买受人）与骏安公司（出卖人），合同签订日均为2012年12月19日，合同均载明商品房位于鹰潭市交通路××号××广场西××单元××室，测绘号01013。其中一份合同载明建筑面积89.51平方米，“商品房首付款贰佰肆拾万元整冲抵芦定安向刘美丽借款，借据收回”，商品房总价款为人民币270万元整，“分期付款的，买受人应于2012年12月18日前，支付商品房首付款240万元，2012年12月19日前，支付商品房二次付款15万元，2013年3月10日前，支付商品房剩余款15万元”。另一份合同载明建筑面积33平方米，每平方米价格为12424元，买受人应于2011年7月22日前，支付商品房首付款31万元。刘美丽及骏安公司在本案审理过程中均认可载明建筑面积33平方米的《鹰潭市商品房买卖合同》的实际签订时间为2014年6月，并非合同上载明的时间“2012年12月19日”。2011年7月22日，刘美丽通过其配偶苏媚海中国银行账户向案外人冯瑞雯转款人民币7万元；同日，刘美丽通过其自己中国银行账户向案外人冯瑞雯转款人民币24万元。骏安公司出具收据，编号0110394，载明交款单位为刘美丽，收款方式为转账，金额为人民币31万元，收款事由为购房款，入账日期为2011年7月22日；编号0051833，载明交款单位为刘美丽，收款方式为冲抵借刘美丽现款，金额为人民币240万元，收款事由为购房款，入账日期为2012年12月19日；编号0051832，载明交款单位为刘美丽，收款方式为转账，金额为人民币15万元，收款事由为购房款，入账日期为2012年12月19日。编号0110394、0051832号收据载有骏安公司财务专用章一枚，编号0051833号收据载有骏安公司发票专用章一枚。庭后骏安公司向一审法院出具证明一份，载明“我公司法定代表人芦定安与芦剑系父子关系。芦剑之妻冯瑞雯在我公司任出纳一职”，2016年8月4日，案外人冯瑞雯到一审法院接受询问，认可2011年7月22日刘美丽转入其账户的共计31万元的款项系刘美丽的购房款。刘美丽与案外人余帅签订《店面租赁合同》两份，其中一份载明“乙方租赁店面座落地址：鹰潭市交通路29号骏安广场2号该店面建筑面积约为90平方米”，落款时间为2013年11月10日，案外人芦剑以见证人名义签字纳印；另一份载明“乙方租赁店面座落地址：鹰潭市交通路29号骏安广场2号该店面建筑面积约为90平方米”，落款时间为2013年11月25日，案外人芦剑以见证人名义签字纳印，另该份租赁合同以手写方式载明“店面租赁合同内容以本合同内容为准”，案外人余帅在上述手写内容下签名，落款时间为2014年7月。另查明，胡贵英与案外人江西同创铜业有限公司、张羽、李冬晓、雷晓云、陈学通、杨爱娥、芦定安、刘来胜、骏安公司、江西骏安国际大酒店有限公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2013年1月29日，查封了骏安公司开发的位于江西省××交通路××号××广场××商铺××（测绘号01013，面积123.07平方米），后在2015年1月15日继续查封上述商铺。2015年8月10日，一审法院作出（2014）洪中执字第234-3号执行裁定书，拍卖骏安公司名下的位于江西省××交通路××号××广场××商铺××（测绘号01013，面积123.07平方米）。一审法院认为，本案系金钱债权执行案件案外人刘美丽主张其对执行标的江西省鹰潭市交通路29-33号骏安广场的第一层商铺103号享有足以排除强制执行之权利，请求法院不许对该标的实施执行之诉讼，属案外人执行异议之诉。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，江西省鹰潭市交通路29-33号骏安广场的第一层商铺103号由骏安公司开发，且物权登记在骏安公司名下。刘美丽虽向一审法院提交一份《商品房认购协议》和两份《鹰潭市商品房买卖合同》，并经骏安公司认可，但上述协议、合同均未在鹰潭市房管部门办理备案登记。刘美丽主张其已全额支付《鹰潭市商品房买卖合同》约定的江西省鹰潭市交通路29-33号骏安广场的第一层商铺103号共计123.07平方米的全部价款，但刘美丽向一审法院提交的转账凭证收款人均非骏安公司，骏安公司虽向刘美丽出具收据认可其付款，但刘美丽提交的《鹰潭市商品房买卖合同》（89.51平方米）明确载明“商品房首付款贰佰肆拾万元整冲抵芦定安向刘美丽借款，借据收回”，骏安公司向一审法院提交的代理词中亦明确载明“用骏安广场一楼01013号店面其中89.51平方冲抵芦定安向刘美丽借款本息共计241万”，即证明刘美丽在本案中主张的用于抵扣240万元房款债权的债务人并非骏安公司而是骏安公司的法定代表人芦定安。刘美丽向一审法院提交的《鹰潭市商品房买卖合同》约定的购房面积分别为89.51㎡和33㎡，合计面积为122.51㎡，与测绘号01013店面的建筑面积123.07㎡不符。另刘美丽及骏安公司在本案审理过程中均明确认可载明建筑面积33平方米的《鹰潭市商品房买卖合同》的实际签订时间为2014年6月，并非合同上载明的时间“2012年12月19日”，该合同虽载明“买受人应于2011年7月22日前，支付商品房首付款31万元”，但2011年7月22日，刘美丽支付的31万元款项系购买测绘号01136面积52.52㎡的商品房，刘美丽及骏安公司主张该款项转作购买测绘号01013店面33㎡的购房款，其支付时间应认定为买卖合同签订时间，即2014年6月。而一审法院已于2013年1月29日，查封了骏安公司开发的位于江西省××交通路××号××广场××商铺××（测绘号01013，面积123.07平方米），刘美丽主张已支付全部价款，不予采信。刘美丽向一审法院提交的《店面租赁合同》载明的日期为2013年11月，而一审法院于2013年1月29日即已查封了上述争议房产，刘美丽以上述《店面租赁合同》为据主张在人民法院查封之前已合法占有该不动产，不予采信。刘美丽虽向一审法院主张其对上述争议房产被查封的事实不知情，但刘美丽签订《商品房认购协议》后未及时签订商品房买卖合同、未及时取得商品房销售发票、将其主张的购房款汇入案外人账户而非骏安公司的账户等行为表明，刘美丽在上述争议房产买卖过程中存在过错。故刘美丽主张位于鹰潭市交通路××号骏安广场测绘号为01013号的店面（面积123.07㎡）为其合法获得并占有的房产，不予支持。位于鹰潭市交通路××号骏安广场测绘号为01013号的店面（面积123.07㎡）由骏安公司开发，且物权登记在骏安公司名下，一审法院依据（2014）洪中执字第234-3号执行裁定书拍卖上述房产，符合法律规定，刘美丽要求停止对上述房产的执行拍卖并解除对上述店面的查封，于法无据，不予支持。在本案审理过程中，刘美丽与骏安公司仅通过口头陈述双方《商品房认购协议》、两份《鹰潭市商品房买卖合同》的形成过程，双方签订上述协议和合同时的真实意思表示无法查明，刘美丽请求确认其与骏安公司签订的《商品房认购协议》、《鹰潭市商品房买卖合同》有效，证据不足，不予支持。骏安公司经一审法院合法传唤，委托的代理人的代理权限未被一审法院认可，且其庭后已向一审法院提交书面意见，不影响一审法院依据查明的事实依法作出裁判。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定判决：驳回刘美丽的诉讼请求。本案案件受理费28400元，由刘美丽承担。本院二审中围绕上诉请求，胡贵英、骏安公司均未提交新证据。刘美丽提交了以下证据：一、骏安公司的营业执照两份和公司章程一份，证明在房屋销售时及现在，骏安公司系芦定安的个人独资公司，芦定安是该公司的法定代表人，芦定安以个人名义收款应认定为代表公司的职务行为。二、汪某的证人证言，证明骏安公司已向其交付房屋，其为诉争房屋的实际占有人。胡贵英质证如下：对第一组证据中骏安公司的营业执照的真实性无异议，但公司章程必须要由工商部门盖章确认的，对公司章程的真实性有异议，对该证据的关联性有异议，芦定安不但开办了骏安公司，还开办了江西骏安国际大酒店公司，芦定安收的抵债款不一定就是用于骏安公司。对第二组证据，汪某与骏安公司有利害关系，其证言与本案没有关联性，其真实性也值得怀疑。汪某并没有通知刘美丽收房，刘美丽也没有缴纳住房维修基金。骏安公司质证如下：对刘美丽提供的两组证据无异议。本院认证如下：对第一组证据，因胡贵英、骏安公司对营业执照的真实性无异议，本院予以确认，公司章程无工商登记部门的确认，对其真实性无法确认。且即使该组证据是真实的，只能证明骏安公司系芦定安开办的一人公司，但不能证明芦定安收取款项必然用于该公司。芦定安与骏安公司属于不同的法律主体，二者的行为不能等同。该组证据不能达到刘美丽的证明目的，不予采信。对第二组证据，汪某虽陈述刘美丽向其索要了交房的领条并提交给一审法院，但汪某并没有亲自通知刘美丽或与其办理交接手续，对于刘美丽提交其收取房屋领条的真实性无法确定，故汪某的证言不能证明刘美丽在一审法院查封之前已经合法占有诉争房屋。且即使刘美丽在查封之前已经实际占有诉争房屋，因其在查封之前与骏安公司只就诉争房屋的部分签订了书面买卖合同，诉争房屋至今仍没有分割，房屋分割出售必然会影响房产登记的办理，其对诉争房屋不能办理过户登记手续存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的情形。另外，本案诉争房屋为登记在被执行的房地产开发企业名下的商铺而非居住房屋，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的情形。综上，对汪某的证言不予采信。根据一审证据，关于刘美丽与案外人余帅于2013年11月25日签订的《店面租赁合同》，原审判决载明的店面编号和面积错误，应纠正为“乙方租赁店面座落地址：鹰潭市交通路29号骏安广场3号该店面建筑面积123平方米”。对一审法院查明的其他事实，本院二审予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：刘美丽主张的其对本案诉争房屋所享有的权利能否排除强制执行。对此，本院分析评述如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第一，关于刘美丽与骏安公司在法院查封之前是否签订合法有效的合同问题。本案中刘美丽与骏安公司就诉争商铺先后签订了两份合同，2012年12月19日就其中的89.51平方米签订了一份合同，2014年6月就其中的33平方米签订了一份合同。2012年12月19日签订的书面买卖合同虽然发生于诉争房产被查封时间2013年1月29日之前，但双方于2014年6月就其中的33平方米签订合同的时间发生于诉争房产被查封之后。在法院查封之后处分被查封财产明显违法并损害第三人利益。另外，双方就两份《鹰潭市商品房买卖合同》未办理网签备案，对诉争房屋分割出售，不符合正常的房产交易程序。双方就《商品房认购协议》、《鹰潭市商品房买卖合同》的形成过程及真实意思表示，虽有双方的陈述，但无其他证据印证，而本案涉及第三人的利益而非刘美丽与骏安公司之间的利益。综上，刘美丽、骏安公司提供的证据不能证明《商品房认购协议》、《鹰潭市商品房买卖合同》的真实性、合法性。本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定的情形。对刘美丽请求确认其与骏安公司签订的《商品房认购协议》、《鹰潭市商品房买卖合同》有效的请求，不予支持。第二，关于刘美丽在法院查封之前是否已合法占有该不动产。刘美丽主张其于2012年12月26日领取了诉争商铺的钥匙，为此，其向一审法院提交了其领取钥匙的领条，并于二审中申请证人汪某出庭证明该领条的真实性。本院认为，因该领条系刘美丽自行书写并向一审法院提交的证据，且汪某并未亲自通知刘美丽交房或亲自与其办理诉争房屋交接手续，汪某的证言不能证明该领条的真实性。刘美丽在一审中为证明其该主张，还提交了其将房屋出租给案外人的《店面租赁合同》，但《店面租赁合同》中的签订时间为2013年11月，显然在诉争房屋被查封的时间2013年1月29日之后。因此，刘美丽提供的证据不能证明其于诉争房屋被查封之前已合法占有该不动产。第三，关于刘美丽对诉争房屋未办理过户登记是否存在过错的问题。诉争商铺是一个整体，至今尚未分割成功，骏安公司将其先后分割出售给刘美丽时，刘美丽也明知该商铺尚未分割成功的情形。同一房屋只有一个产权，89.51平方米只是其中一部分，在未经有关部门批准分割的情形下，分割出售必然导致无法办理其中部分产权的过户登记手续，刘美丽作为完全民事行为能力人对此应该知道。因此，刘美丽对诉争房屋无法进行网签并办理过户登记手续存在过错。本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件必须全部具备才能排除执行，鉴于以上情形，无论刘美丽是否支付了诉争房屋价款，均不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中刘美丽买受的商品房登记在被执行的房地产开发企业骏安公司名下，但其性质为商铺而非用于居住的房屋，也不符合该条规定的排除执行的情形。综上所述，刘美丽的上诉请求不成立；一审判决认定事实部分错误，但不影响本案的处理结果，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费28400元，由上诉人刘美丽负担。本判决为终审判决。审 判 长  欧阳军代理审判员  吴玉萍代理审判员  陈 慧二〇一七年四月十日书 记 员  张 英附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。