上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初18404号原告：上海万佳精密元件有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：潘友金，总经理。委托诉讼代理人：杨雪明，上海市志致远律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳玲，上海市志致远律师事务所律师。被告：上海翊昆投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：王备，总经理。委托诉讼代理人：顾亮亮，上海市新闵律师事务所律师。原告上海万佳精密元件有限公司(以下简称“万佳公司”)与被告上海翊昆投资管理有限公司(以下简称“翊昆公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月19日立案受理后依法适用简易程序，并于2016年12月7日、2017年1月9日公开开庭进行了审理，原告万佳公司的委托诉讼代理人杨雪明到庭参加了第一次庭审，原告万佳公司的委托诉讼代理人张艳玲、被告翊昆公司的委托诉讼代理人顾亮亮到庭参加了两次庭审。审理中，双方当事人同意继续适用简易程序，经本院院长批准，简易程序延长审理期限三个月。本案现已审理终结。原告万佳公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2016年10月8日解除；2、被告迁出并返还位于上海市松江区泖港镇新明路XXX号的房屋(以下简称“涉案房屋”)；3、被告按人民币(以下币种同)7,479.45元/日支付原告自2016年10月9日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；4、被告支付原告违约金1,365,000元；5、被告将涉案房屋恢复原状。事实与理由：被告向原告承租位于上海市松江区泖港镇新明路XXX号厂房、办公楼、宿舍楼等，但未按约支付租金、严重破坏房屋原有结构及用途、进行违章搭建等，违反了双方约定，故诉至本院提出如上诉请。被告翊昆公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由：1、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》尚未解除，双方仍在按约履行；2、解除《房屋租赁合同》的条件尚未成就，被告分四次支付了2016年8月1日起至2017年1月31日止6个月的租金，未逾期超过一个月，原告无权解除；3、被告的承租行为未损害原告利益，根据合同约定，被告有权根据实际需要对厂房进行装修改建，且被告在实际使用中也未损害房屋主体结构，原告提供的证据无法证明原状及搭建系被告所为；4、被告迟延支付租金的情形并未造成原告合同目的无法实现，被告支付的25万元履约保证金相当于预付了后续的租金，故被告迟延支付租金的行为仅仅是合同履行中的瑕疵，不应导致合同解除。被告自承租房屋以来已经花费数百万元进行装饰装修及招商，在此情形下解除合同将导致原、被告双方权利义务严重失衡。经审理查明：原告万佳公司系涉案房屋权利人，土地使用权面积44,664平方米，房屋建筑面积合计24,410.59平方米。2015年3月18日，原告万佳公司作为出租方(甲方)与被告翊昆公司作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、甲方将位于上海市松江区泖港镇新明路XXX号厂房、办公楼、宿舍楼、简易房、门卫房、配电房(厂区内所有通道及公共厂商)整体独门独院出租给乙方，房屋建筑面积24,410.59平方米，租期自2015年4月1日至2025年3月31日；2、甲方同意乙方在本厂区内进行整体装修分割、改建等；3、双方约定自2015年8月1日至2016年7月31日年租金为2,600,000元，2016年8月1日至2017年7月31日年租金为2,730,000元，2017年8月1日至2018年7月31日年租金为2,866,500元；4、付款方式：第一年押一付三，乙方首付100万元(其中25万元为保证金)，第二年租金付六押一，以后每六个月支付一次租金，并提前5天支付，先付后用；5、租赁期满时乙方缴清电、水、电话等费用后，甲方收取厂房押金二十五万元全额无息退还给乙方；6、如果乙方超过15(天)未支付租金，按每天支付甲方0.3%滞纳金，超过一个月未支付金额，甲方有权终止合同；7、合同第七条第2款约定，租赁期间如乙方提前终止合同违约，应赔偿甲方六个月租金；8、合同另对其他事宜进行了约定。上述合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋，被告取得房屋后对房屋进行了相应装饰装修和转租，并向原告支付了25万元押金及截至2016年7月31日的租金。此后，被告于2016年8月16日支付原告2016年8月1日至2017年1月31日的部分租金50万元，另于2016年8月26日支付18.25万元，于2016年9月14日支付20万元，于2016年10月12日支付48.25万元。审理中，被告于2017年2月20日支付原告自2017年2月1日起至2017年7月31日止的使用费136.50万元。审理中，原告向本院提交：1、律师函两份，以证明原告于2016年2月29日致函要求被告支付2016年2月1日至2016年7月31日期间拖欠的租金；后因被告未付清2016年8月1日至2017年1月31日期间的租金，原告于2016年10月8日通知被告解除《房屋租赁合同》。上述解除合同律师函于2016年10月11日快递妥投至被告承租的涉案房屋。被告对此质证认为，对律师函的内容不予认可，被告也未收悉。2、出租前的房屋室外照片及室内图纸，以此证明出租前房屋室外绿化情况及面积，室内原存在的墙壁已被被告严重破坏。被告则质证认为，真实性均不予认可，照片上未显示拍摄时间，不能确认是室外原有状态或交付时的状态；设计图未标明工程地点，未经设计人员及公司签章确认，无法认定是涉案房屋。审理中，就次承租人问题，原、被告均述称无需在本案中处理，其将另行解决。以上事实，由房屋租赁合同、上海市房地产权证、照片、交易明细回单、律师函、邮寄凭证及当事人的陈述等证据予以证实，本案予以确认。本院认为，本案原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据租赁合同约定，被告应于2016年7月27日前支付原告2016年8月1日至2017年1月31日的租金136.50万元，但被告未按约支付，原告在被告逾期支付租金超过一个月的情形下，于2016年10月8日发函解除合同，符合合同约定，该解除函于2016年10月11日妥投至被告租赁房屋处，应视为解除通知的送达之日。被告否认收到该解除通知，与快递送达情况不符，且房屋由被告整体承租并占有使用，故对于被告该主张，本院不予采信。至于被告辩称其仅是履约瑕疵，不应导致合同解除的观点，本院认为，当事人应严格恪守合同约定之义务，被告按约足额支付租金系其主要合同义务，但在合同履行过程中，被告存在多次拖延支付租金的情形，原告催讨无果，才涉诉。虽然被告实际补足了拖欠的租金，但原告此时已经按约发出了解除通知，被告迟延支付租金的行为构成根本违约，而非一般意义上的瑕疵履行。合同既已解除，被告理应迁出并向原告返还涉案房屋，原告应返还被告已付的押金25万元。合同解除后，原告按照约定的租金标准主张占有使用费，并无不当，本院予以支持。考虑到被告已支付使用费至2017年7月31日，故作分类处理：若被告在2017年8月1日后(含当日)返还房屋的，则被告应按每日7,479.45元之标准支付原告自2017年8月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；若被告在2017年7月31日前(含当日)返还房屋的，则原告应按每日7,479.45元之标准退还被告自返还房屋之次日起至2017年7月31日止的房屋使用费。关于原告主张的违约金，本院认为，涉案合同第七条第二款系双方对擅自解约的违约责任约定，而本案合同因被告逾期付款而解除，原告据此条款要求被告赔偿六个月的租金作为违约金，依据并不充分，本院难以支持。关于原告要求恢复房屋原状的诉讼请求。因双方约定同意被告在厂区内进行整体装修分割与改建等，且租赁合同对于房屋返还时的状态并未明确约定，故原告的上述主张缺乏合同和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告上海万佳精密元件有限公司与被告上海翊昆投资管理有限公司于2015年3月18日签订的《房屋租赁合同》于2016年10月11日解除；二、被告上海翊昆投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内迁离并向原告上海万佳精密元件有限公司返还坐落于上海市松江区泖港镇新明路XXX号房屋；三、若被告上海翊昆投资管理有限公司于2017年7月31日前(含当日)返还原告上海万佳精密元件有限公司上述房屋，则原告上海万佳精密元件有限公司应于被告上海翊昆投资管理有限公司返还上述房屋起十日内退还被告上海翊昆投资管理有限公司房屋使用费(按每日7,479.45元，自实际返还房屋之次日计算至2017年7月31日止)；四、若被告上海翊昆投资管理有限公司于2017年8月1日后(含当日)返还原告上海万佳精密元件有限公司上述房屋，则被告上海翊昆投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万佳精密元件有限公司房屋使用费(按每日7,479.45元，自2017年8月1日起计算至实际返还房屋之日止)；五、原告上海万佳精密元件有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海翊昆投资管理有限公司押金250,000元。六、驳回原告上海万佳精密元件有限公司的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,085元，减半收取8,542.50元，由原告上海万佳精密元件有限公司负担8,462.50元(已付)，由被告上海翊昆投资管理有限公司负担80元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一七年四月十八日书记员 刘金鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。