福建省仙游县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0322民初128号原告：福建锦福房地产开发有限公司，住所地仙游县鲤城街道北宝峰社区顶园小区。法定代表人：温永气，董事长。委托诉讼代理人：温光忠，福建九雍律师事务所律师。被告：余新容，男，1976年9月18日出生，汉族，居民，住仙游县。委托诉讼代理人：黄凌霄，男，1958年8月15日，推荐单位：仙游县度尾镇度峰社区居民委员会。被告：陈碧琴，女，1979年5月23日出生，汉族，农民，住仙游县。原告福建锦福房地产开发有限公司（以下称为锦福公司）与被告余新容、陈碧琴商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月22日公开开庭进行了审理。原告锦福公司的委托诉讼代理人温光忠和被告余新容及其委托诉讼代理人黄凌霄到庭参加诉讼，被告陈碧琴经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦福公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2015年6月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.余新容、陈碧琴支付其公司代偿的银行贷款19362.89元、解除合同违约金171046元及律师费1.5万元；3.其公司有权没收余新容、陈碧琴支付的购房定金5万元。事实和理由：其公司开发楼盘“锦福滨江国际”。2015年6月15日其公司和余新容、陈碧琴签订《商品房买卖合同（预售）》，余新容、陈碧琴向其公司购买坐落在“顶园小区”第7幢23层2304室房屋，该房屋建筑面积120.10平方米，单价每平方米7121元，总价款为855232元。签订合同前，余新容、陈碧琴应于合同签订时支付首期购房款265232元（其中21万元由力建伟代为支付），余款59万元向银行申请借款支付；余新容、陈碧琴未按照约定时间付款，自逾期之日起按应付金额每日万分之三支付滞纳金，逾期超过15日起按每日万分之五支付滞纳金，逾期超过30日的，其公司有权解除合同。解除合同后，余新容、陈碧琴应按房价款总额20%支付违约金给其公司。合同附件四约定，在其公司为余新容、陈碧琴的按揭贷款提供阶段性保证期间，如银行因余新容、陈碧琴逾期还款而从其公司账户中划扣款项，余新容、陈碧琴除应偿还其公司代偿的银行本金，利息，违约金及相关费用，还应向其公司支付代偿总额10%的违约金，并承担其公司为追偿该代偿款而支付的费用（含诉讼费、律师费等）。自其公司承担担保责任之日起30日内，余新容、陈碧琴仍未偿还代偿款的，其公司有权解除合同，要求余新容、陈碧琴按房价款的20%承担违约金，同时其公司有权没收余新容、陈碧琴的所有已付款项，并将房屋另行出售。合同签订后，其公司配合余新容、陈碧琴办理了银行按揭贷款手续。自2016年8月起，余新容、陈碧琴未按约定向银行偿还贷款，其公司被划扣保证金累计19362.89元。根据合同附件四第三条约定，其公司有权解除合同，没收定金，并请求余新容、陈碧琴支付违约金。余新容辩称，其因经营古典家私生意亏损，资金非常困难，中国慈善金融网慈善贷仙游站卢清福、代建林介绍他们与锦福公司合作，可以零首付买房，还能向银行贷款最多150万元，最少100万元。2015年6月13日，卢清福、代建林带其到锦福公司看房。锦福公司的业务员介绍房产首付按揭贷款由其公司办理。2015年6月15日，卢清福等人带其到锦福公司办理购房签约合同，其支付12008元，卢清福支付5万元给锦福公司，其写下借条向力建伟借款21万元作为购房首付款，但其并不认识力建伟。三个月后，其偿还给卢清福代垫的5万元。锦福公司与中国慈善金融网慈善贷仙游站卢清国、陈国达、代剑林合伙用欺骗手段，乘其做生意缺乏资金之时，用高额资金诱惑，欺骗其本人。根据《中华人民共和国合同法》第52条，本案《商品房买卖合同（预售）》是无效的，请予驳回锦福公司的诉讼请求，退回其预交的购房款95352元。陈碧琴未作答辩。经审理查明，锦福公司以出让方式取得位于仙游县宝峰社区地块土地使用权，该宗地编号为PS-2012-8号，并经有关主管部门批准建设商品房，名称为“顶园小区”。讼争房屋已由仙游县住房和城乡规划建设局批准预售，预售许可证号为（2014）莆房许字第0931号。余新容和陈碧琴原系夫妻关系，于2017年1月6日办理离婚手续。2015年6月15日，余新容、陈碧琴和锦福公司双方签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号201501811。合同约定余新容、陈碧琴向锦福公司购买“顶园小区”7＃2304号房屋，每平方米单价7121元，购房总价款855232元。签订合同时，余新容、陈碧琴向锦福公司支付定金5万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。余新容、陈碧琴应当于2015年6月15日前支付首付265232元，余款59万元向银行申请贷款支付。余新容、陈碧琴逾期支付款项，自逾期之日起按应付金额每日万分之三支付滞纳金，逾期超过15天起按每日万分之五支付滞纳金，逾期越过30日，锦福公司有权选择解除合同，解除合同时余新容、陈碧琴应按房价款总额20%支付违约金给锦福公司。合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》约定，在出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性保证期间，如银行因买受人逾期还款而从出卖人账户中划扣款项，买受人除应偿还出卖人为买受人代偿的银行本金，利息，违约金及相关费用，还应向出卖人支付代偿总额10%的违约金，并承担出卖人为追偿该代偿款而支付的费用（含诉讼费、律师费等）。自出卖人承担担保责任之日起30日内，买受人仍未偿还出卖人代偿款的，出卖人有权解除合同，要求买受人按房价款的20%承担违约金，同时出卖人有权没收买受人的所有已付款项，并将房屋另行出售。2014年11月3日，余新容交付给仙游县鲤城旭林金融信息咨询服务中心3000元订房押金。2015年5月27日，支付给锦福公司7＃2304购房定金1万元。2015年6月13日，支付给锦福公司7＃2304购房款45232元，并支付专项维修基金9008元。之后，余新容、陈碧琴与中国银行股份有限公司仙游枫亭支行签订抵押贷款合同，自2015年4月13日至2015年7月13日支付4期银行按揭贷款。2016年9月至11月，锦福公司因本案被中国银行股份有限公司仙游枫亭支行扣划保证金7760.22元、3866.33元、3869.34元，合计15495.89元。锦福公司因本案支付律师费1.5万元。2017年1月17日，锦福公司诉至本院请求处理。上述事实，经庭审质证、认证，证据间能够相互印证，到庭当事人均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点是涉案《商品房买卖合同（预售）》是否有效？锦福公司的诉讼请求能否成立？锦福公司主张，余新容、陈碧琴系完全民事行为能力人，双方缔约主体适格，意思表示真实，《商品房买卖合同（预售）》内容没有违反法律法规，系有效合同，余新容、陈碧琴辩解锦福公司与中国慈善金融网慈善贷仙游站互相勾结，欺诈余新容、陈碧琴没有事实依据。余新容、陈碧琴未按约支付按揭贷款，造成合同无法继续履行，锦福公司当初订立合同所期望的目的无法实现。余新容、陈碧琴的行为已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定、双方所签订的合同及附件约定，锦福公司有权解除合同，并要求余新容、陈碧琴承担房价款20%的违约金171046元，并有权没收余新容、陈碧琴支付的购房定金5万元，余新容、陈碧琴应支付代偿银行贷款，并支付律师费1.5万元。余新容主张，锦福公司与中国慈善金融网慈善贷仙游站卢清福、代剑林合伙以欺诈行为，牟取非法收入，以零首付购房，并能贷取150万元贷款诱惑其本人，骗取其签下借款字据，签约购房合同，锦福公司起诉要求解除合同，追究违约责任，是歪曲事实。根据《中华人民共和国合同法》第52条，涉案商品房买卖合同无效，也不存在违约问题。本院审查认为，余新容主张锦福公司与中国慈善金融网慈善贷仙游站相互勾结，欺骗其与锦福公司签订合同，但其所提供的录音光盘无法证实，且余新容未申请该录音对话人员出庭作证，本院无法认定该录音来源，锦福公司也表示否认，故本院不予采信。余新容主张锦福公司售房方式系零首付，但余新容作为完全民事行为能力人，不仅向锦福公司支付定金，而且现金交付首付款，并另向他人借款支付给锦福公司作为首付款，可以认定余新容接受锦福公司的售房方式系首付款＋银行按揭。余新容、陈碧琴在《商品房买卖合同》及《合同补充协议书》签名，并加盖指印骑缝章，应视为对《商品房买卖合同（预售）》及附件相关条款内容理解并同意。《商品房买卖合同（预售）》及附件是当事人自愿协商一致的结果，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行。按照合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第四条约定，余新容、陈碧琴逾期支付按揭贷款导致锦福公司被划扣保证金，应偿还给锦福公司代偿的银行本金、利息、违约金及律师费。现余新容、陈碧琴在锦福公司被银行划扣保证金超过30日后仍未偿还，锦福公司请求解除涉案商品房买卖合同是可以的，余新容、陈碧琴应支付给锦福公司违约金171046元（855232元×20%），代偿的银行贷款15495.89元、律师费1.5万元。根据合同约定，余新容、陈碧琴交纳的定金1万元已充作首付款，锦福公司请求没收定金5万元没有依据，本院不予支持。锦福公司提供的银行单据显示被扣划保证金只有15495.89元，超过部分不予支持。余新容主张涉案合同违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，是无效的，但提供的证据无法证实，本院不予采信。综上所述，本院认为，锦福公司和余新容、陈碧琴所签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。根据合同附件四约定，余新容、陈碧琴应支付给锦福公司违约金171046元，代偿的银行贷款15495.89元、律师费1.5万元。根据合同约定，余新容、陈碧琴交纳的定金1万元已充作首付款，锦福公司请求没收定金5万元没有依据，本院不予支持。锦福公司提供的银行单据显示被扣划保证金只有15495.89元，超过部分不予支持。余新容主张涉案合同是无效的，但提供证据的无法证实，本院不予采信。陈碧琴经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、福建锦福房地产开发有限公司与余新容、陈碧琴于二0一五年六月十五日签订的《商品房买卖合同（预售）》自二0一七年一月十七日起解除；二、余新容、陈碧琴应在本判决生效后十日内支付给福建锦福房地产开发有限公司违约金171046元、代偿银行贷款15495.89元；三、余新容、陈碧琴应在本判决生效后十日内赔偿给福建锦福房地产开发有限公司律师代理费1.5万元；四、驳回福建锦福房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12352元，由余新容、陈碧琴负担。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  黄慧连人民陪审员  陈新武人民陪审员  蒋玉楼二〇一七年四月六日书 记 员  李婷婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。