眉山市东坡区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1402民初151号原告（反诉被告）四川蜀泉房地产开发有限公司，住所地:眉山市东坡区裴城路109号东湖丽景5栋1单元2层2号。法定代表人胡继根，总经理。委托代理人高槐，四川荣恩律师事务所律师（本诉代理人）。委托代理人苏涛，女，出生于1990年9月30日，系该公司员工。被告（反诉原告）眉山市沛东物业管理有限责任公司，住所地：眉山铝硅产业园区管理委员会食堂二楼。法定代表人郭秀芬，董事长。委托代理人李继，四川洪运律师事务所律师。委托代理人王婷，四川洪运律师事务所律师。原告（反诉被告）四川蜀泉房地产开发有限公司诉被告（反诉原告）眉山市沛东物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员覃建伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）四川蜀泉房地产开发有限公司（以下简称蜀泉公司）的委托代理人高槐、苏涛，被告（反诉原告）眉山市沛东物业管理有限责任公司（以下简称沛东物业公司）的委托代理人李继、王婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）蜀泉公司诉称,2012年3月18日原、被告签订《前期物业服务合同》，就位于眉山市东坡区大石桥街道裴成路109号的东湖丽景二期高层的前期物业服务事宜达成了合意。该合同有效期3年，自2012年3月20日起至2015年3月20日止，合同对被告物业服务的事项和质量作出了明确的约定。自合同生效以来，原告依照合同约定履行义务，被告在对小区管理期间，违反合同约定，人力资源配置严重不足，没有进行专人管理，致使小区环境脏乱差，管理秩序混乱，物业服务不到位。故合同到期后，原告决定不再续聘，并依法选聘新的物业服务企业。原告已向被告发出退场公告，但被告拒不理睬，全然不配合交接工作。原告认为双方合同到期后，原被告的权利义务即告终止，被告拒不配合交接工作造成原告的影响和损失。现双方未达成续签协议，沛东物业公司仍在提供物业服务，双方存在事实上的物业服务合同关系。请求:1、解除双方事实上的物业服务合同关系；2、判令被告从东湖丽景物业管理区域撤场，并办理移交手续。被告（反诉原告）沛东物业公司辩称并反诉称,反诉人与被反诉人于2010年7月8日签订《前期物业服务合同》，2012年3月18日签订《前期物业服务合同》就位于眉山市东坡区裴成路109号东湖丽景一、二期前期物业服务事宜达成合意。签订合同后，反诉人依约履行了合同义务，并向广大业主提供了优质的物业管理服务，得到了绝大部分业主的一致好评。但被反诉人未向反诉人支付未出售房屋及车位的物业管理费，反诉人多次向被反诉人催收未果。请求判令被反诉人立即支付反诉人物业服务费479664.9元（会所119.84㎡，住宅剩余面积1557.38㎡、4009.89㎡，商业1栋1441.41㎡，商业2栋1476.84㎡，车位2843.62㎡、2364.17㎡未进行分证，个数为217个，计算起点2014年9月，计算至2017年2月22日共计30个月，住宅按1元/月.㎡，商业按2元/月.㎡，停车场按车位20元/个.月计算，上述费用总计479664.9元。庭审中沛东物业公司提出部分已售房屋并分割产权的未结算物业费40066.41元，要求蜀泉公司支付。反诉被告蜀泉公司反诉辩称，认可计算时间和计算标准，但对计算的住宅面积、商业面积、车位有异议，原告应补偿被告已售房屋面积2183.57平方米，金额为35416.43元，未售房屋面积600.91平方米，金额为16825.48元，未售门市面积1809.84平方米，金额79540.56元，未售车位143个，金额80080元，已售车位15个，金额为4140元，合计为216002.47元。经审理查明，蜀泉公司与沛东物业公司分别于2010年7月8日、2012年3月18日签订《前期物业服务合同》对位于眉山市东坡区裴成路109号东湖丽景一、二期前期物业服务事宜达成合意，由沛东物业公司对东湖丽景小区的东湖丽景一期（多层）、二期（高层）提供物业服务。其中对二期的物业服务双方约定按建筑面积收取物业服务费为住宅按1元/月.㎡，商业按2元/月.㎡，停车场按车位20元/个.月计算。合同期为3年，从2012年3月20日至2015年3月20日。合同签订后，沛东物业公司实际从2014年9月起提供小区的物业服务。2015年4月20日蜀泉公司向沛东物业公司函告不再与其续签物业服务合同，并要求沛东物业公司做好东湖丽景物业服务项目移交。蜀泉公司于2016年3月18日与成都德昌行物业服务有限公司签订了前期物业服务合同，双方达成对东湖丽景小区物业服务的合意，蜀泉公司于当日向沛东物业公司出具关于催促沛东物业退出的公告。沛东物业公司拒绝退场，继续对东湖丽景小区提供物业服务。蜀泉公司诉来本院，认为沛东物业公司拒绝退出，但实际提供了物业服务，要求解除双方事实上的物业服务合同关系，并要求判令沛东物业公司物业管理区域撤场，并办理移交手续。在沛东物业公司提供物业服务期间，蜀泉公司与沛东物业公司结算物业费用的方式为：由房屋购买人与蜀泉公司结清房款和办证费用后，由蜀泉公司经办人向购房人出具接房通知单，购房人持有接房通知单到沛东物业公司办理钥匙发放和物业相关手续后，将接房通知单交付沛东物业公司。沛东物业公司持有接房通知单按期与蜀泉公司进行前期物业费用的结算。蜀泉公司名下位于眉山市东坡区裴成路109号东湖丽景总产权登记会所119.84㎡，住宅剩余面积1557.38㎡、4009.89㎡；商业1栋1441.41㎡，商业2栋1476.84㎡；车位2843.62㎡、2364.17㎡未进行分证，个数为217个。双方对物业费住宅按1元/月.㎡，商业按2元/月.㎡，停车场按车位20元/个.月计算。一直未结算的部分计算30个月均无异议。庭审中，双方对住宅未售面积600.91㎡，已签订买卖合同但一直未交付面积508.85㎡但未结算物业费用无异议。蜀泉公司自认已售房屋（包括部分在东湖丽景剩余房屋未分产权名单中）未结算的物业有：1-1-7-3，面积72.08㎡，结算时间8个月，576.64元；1-1-10-6季红霞72.08㎡，结算时间2015年11月10日1-1-10-7，面积72.08㎡；1-1-11-6，72.08㎡；2-1-14-2，面积122.55㎡；1-1-15-7，面积72.08㎡；2-1-16-5，面积91.24㎡2-2-13-5，面积122.55㎡；2-2-14-1，面积119.59㎡；2-2-14-5，面积122.55㎡；2-2-15-1面积119.59㎡；1-1-13-3，面积72.08㎡结算时间2015年11月7日；1-1-14-6，面积72.08㎡结算时间2016年3月16日；1-1-15-6，面积72.08㎡结算时间2015年11月26日；1-1-18-6，面积72.08㎡结算时间2015年10月7日；1-1-21-5，面积87.29㎡结算时间2016年2月19日；2-1-4-6，面积119.59㎡结算时间2016年1月20日；2-1-5-2，面积122.55㎡结算时间2016年2月22日；2-1-8-6，面积119.59㎡结算时间2016年3月8日；2-2-8-5，面积122.55㎡结算时间2015年7月20日；2-1-16-1，面积119.59㎡结算时间2015年11月10日；7-1-2-2，面积114.31㎡结算时间2016年5月31日。双方对上述物业费用（扣除1-1-7-3后）30343.45元无异议。但沛东物业公司认为1-1-7-3，面积72.08㎡应计算9个月即72.08㎡×9个月为648.72元，而不是蜀泉公司计算的8个月576.64元，理由为蜀泉公司出具了1-1-7-3接房单上载明了结算时间点。双方认可结算截止时间点，但蜀泉公司认为已结算，沛东物业公司认为未结算物业费，双方争执的物业如下：1-1-4-5面积87.27㎡，结算时间2015年10月25日；1-1-4-7面积72.08㎡，结算时间2015年11月6日；1-1-5-2面积93.18㎡，结算时间2015年3月18日；1-1-6-1面积78.65㎡，结算时间2014年12月12日；1-1-6-2面积93.18㎡，结算时间2014年12月12日；1-1-11-2面积93.18㎡，结算时间2015年11月25日；1-1-11-3面积72.08㎡，结算时间2015年10月19日；1-1-13-8面积72.32㎡，结算时间2016年3月7日；1-1-17-4面积87.51㎡，结算时间2014年9月12日；1-1-20-6面积70.29㎡，结算时间2014年8月27日；1-1-21-2面积93.18㎡，结算时间2015年11月24日；1-1-21-3面积72.08㎡，结算时间2016年3月10日；1-1-21-8面积72.32㎡，无结算时间合同签订时间2013年9月22日；2-1-4-1面积119.59㎡，结算时间2015年11月9日；2-1-7-2面积122.55㎡，结算时间2015年11月29日；2-1-9-4面积78.62㎡，结算时间2016年2月29日；2-1-12-2面积122.55㎡，无结算时间合同签订时间2013年11月27日；2-1-14-5面积91.24㎡，结算时间2016年2月15日；2-1-15-1面积119.59㎡，结算时间2015年10月22日；2-1-15-2面积122.55㎡，无结算时间合同签订时间2012年7月17日；2-1-15-6面积119.59㎡，结算时间2015年10月28日；2-1-16-3面积78.62㎡，结算时间2015年12月1日；2-1-16-4面积78.62㎡，结算时间2015年12月1日；2-1-3-5面积122.55㎡结算时间2015年12月1日；2-2-4-5面积122.55㎡，结算时间2015年12月1日；2-2-5-2面积91.24㎡，结算时间2016年2月26日；2-2-6-1面积119.59㎡，结算时间2015年11月19日；2-2-7-4面积78.62㎡，结算时间2014年11月15日；2-2-11-5面积122.55㎡，结算时间2015年12月2日；2-2-13-1面积116.54㎡，结算时间2015年6月13日；2-2-14-6面积119.59㎡，结算时间2015年11月5日；2-1-16-5面积91.24㎡，结算时间2015年11月17日；2-2-16-4面积78.62㎡，结算时间2015年12月1日；2-2-16-3面积78.62㎡，结算时间2015年12月1日；2-2-16-6面积119.59㎡，结算时间2015年12月1日；2-2-16-5面积122.55㎡，结算时间2015年12月1日。双方认可总车位217个，沛东物业公司认可仅有48个车位已交付，但并未进行结算，沛东物业公司认可蜀泉公司提出的车位结算日期2014年8月12日129号车位，2014年10月27日4号车位，2014年10月27日18号车位，2014年11月2日有19号车位，2014年11月5日有93号、16号、85号、15号车位，2014年11月6日148号、126号、215号、206号车位，2014年11月7日有73号车位，2014年11月12日有198号、25号车位，2014年11月13日有6号车位，2014年11月18日有113号、23号车位，2014年11月27日有86号车位，2014年12月3日有19号车位，2015年1月13日有17号车位，2015年1月15日171号车位，2015年2月7日有10号车位，2015年2月10日有81车位，2015年2月26日有112号车位，2015年2月28日有200号车位，2015年3月9日23日有137号车位，2015年3月23日有187号车位，2015年4月7日有13号车位，2015年4月21日150号车位，2015年5月13日103号车位，2015年5月15日181号车位，2015年5月18日31、34号车位，2015年5月22日108号车位，2015年6月23日有149号车位，2015年6月24日38号车位，2015年7月29日有32号车位，2015年9月10日有24号车位，2015年11月5日87号车位，2015年11月25日60号车位，2016年1月15日12号车位，2016年1月29日119号车位，2016年4月18日有35号车位，2016年6月20日8号车位，2016年8月1日有158号车位，2016年8月30日192、170号车位。上述事实，有当事人的当庭陈述、前期物业服务合同、房屋信息摘要及档案关联信息、商品房买卖合同、已售房屋清单、东湖丽景剩余房屋未分产权名单、东湖丽景已交房名单、东湖丽景已交车位名单等证据予以证实。本院认为,蜀泉公司与沛东物业公司签订的前期物业服务合同约定期限到期后，沛东物业公司未与蜀泉公司达成新的物业服务合同，但沛东物业公司仍在按已到期的物业服务合同提供物业服务，双方构成事实上的物业服务合同关系，现蜀泉公司要求解除与沛东物业公司的事实物业服务合同关系，符合法律规定，其诉讼请求本院予以支持，沛东物业公司应在合理期限内从东湖丽景物业管理区域撤场，并办理移交手续。沛东物业公司向蜀泉公司提供物业服务后，理应按合同约定收取物业管理费。双方认可住宅未售面积600.91㎡，已签订买卖合同但一直未交付面积508.85㎡的物业费为（600.91㎡＋508.85㎡）×1元×30个月，计33292.8元；对蜀泉公司自认已售房屋（包括部分在东湖丽景剩余房屋未分产权名单中）未结算的物业，且沛东物业公司无异议的30343.45元，本院予以确认，对1-1-7-3，接房单显示的2015年5月27日交房，确定为9个月，即沛东物业公司的异议成立，应按9个月计算物业费为648.72元。对双方认可应结算的截止时间点，但对是否结算存在争议的部分，本院根据双方认可的结算方式：由房屋购买人与蜀泉公司结清房款和办证费用后，由蜀泉公司经办人向购房人出具接房通知单，购房人持有接房通知单到沛东物业公司办理钥匙发放和物业相关手续后，将接房通知单交付沛东物业公司，沛东物业公司持有接房通知单按期与蜀泉公司进行前期物业费用的结算，根据现行的财务管理制度及相关规定和蜀泉公司作为房地产开发公司现实情况，应由蜀泉公司提供相关证据支持其已与沛东物业公司结算的辩解意见，其怠于举证应承担举证不能的法律后果，据此蜀泉公司应支付沛东物业公司的物业管理费，并分别确定物业管理费为:1-1-4-5面积87.27㎡结算时间2015年10月25日，计14个月，物管费1221.78元；1-1-4-7面积72.08㎡结算时间2015年11月6日，计算14个月，物管费1009.12元；1-1-5-2面积93.18㎡结算时间2015年3月18日，计算6.5个月，物管费605.67元；1-1-6-1面积78.65㎡结算时间2014年12月12日，计算,3.5个月，物管费275.28元；1-1-6-2面积93.18㎡结算时间2014年12月12日，计算3.5个月，物管费326.13元；1-1-11-2面积93.18㎡结算时间2015年11月25日，计算15个月，物管费1397.7元；1-1-11-3面积72.08㎡结算时间2015年10月19日，计算13.5个月，物管费973.08元；1-1-13-8面积72.32㎡结算时间2016年3月7日，计算18个月，物管费1301.76元；1-1-17-4面积87.51㎡结算时间2014年9月12日，计算0.5个月，物管费43.76元；1-1-20-6面积70.29㎡结算时间2014年8月27日，物管费0元；1-1-21-2面积93.18㎡结算时间2015年11月24日，计算15个月，物管费1397.7元；1-1-21-3面积72.08㎡结算时间2016年3月10日，计算14.5个月，物管费1045.16元；1-1-21-8面积72.32㎡无结算时间合同签订时间2013年9月22日，计算30个月，物管费2169.6元；2-1-4-1面积119.59㎡结算时间2015年11月9日，计算14个月，物管费1674.26元；2-1-7-2面积122.55㎡结算时间2015年11月29日，计算15个月，物管费1838.25元；2-1-9-4面积78.62㎡结算时间2016年2月29日，计算18个月，物管费1415.16元；2-1-12-2面积122.55㎡无结算时间合同签订时间2013年11月27日，计算30个月，物管费3676.5元;2-1-14-5面积91.24㎡结算时间2016年2月15日，计算17.5个月，物管费1596.7元；2-1-15-1面积119.59㎡结算时间2015年10月22日，计算14个月，物管费1674.26元；2-1-15-2面积122.55㎡无结算时间合同签订时间2012年7月17日，计算30个月，物管费3676.5元；2-1-15-6面积119.59㎡结算时间2015年10月28日，计算14个月，物管费1674.26元；2-1-16-3面积78.62㎡结算时间2015年12月1日，计算15个月，物管费1179.3元；2-1-16-4面积78.62㎡结算时间2015年12月1日，计算15个月，物管费1179.3元；2-1-3-5面积122.55㎡结算时间2015年12月1日，计算15个月，物管费1838.25元；2-2-4-5面积122.55㎡结算时间2015年12月1日，计算15个月，物管费1838.25元；2-2-5-2面积91.24㎡结算时间2016年2月26日，计算18个月，物管费1642.32元；2-2-6-1面积119.59㎡结算时间2015年11月19日，计算14.5个月，物管费1734.06元；2-2-7-4面积78.62㎡结算时间2014年11月15日，计算2.5个月，物管费196.55元；2-2-11-5面积122.55㎡结算时间2015年12月2日，计算15个月，物管费1838.25元；2-2-13-1面积116.54㎡结算时间2015年6月13日，计算9.5个月，物管费1107.13元；2-2-14-6面积119.59㎡结算时间2015年11月5日，计算14个月，物管费1674.26元；2-1-16-5面积91.24㎡结算时间2015年11月17日，计算14.5个月，物管费1322.98元；2-2-16-4面积78.62㎡结算时间2015年12月1日，计算15个月，物管费1179.3元；2-2-16-3面积78.62㎡结算时间2015年12月1日，计算15个月，物管费1179.3元；2-2-16-6面积119.59㎡结算时间2015年12月1日，计算15个月，物管费1793.85元；2-2-16-5面积122.55㎡结算时间2015年12月1日，计算15个月，物管费1838.25元。上述计50533.98元。对车位的物管费确定为2014年8月12日129号车位，计算0个月，0元；2014年10月27日4号车位，计算2个月，40元；2014年10月27日18号车位，计算2个月，40元；2014年11月2日有19号车位，计算2个月，40元；2014年11月5日有93号、16号、85号、15号车位，每个计算2个月，160元；2014年11月6日148号、126号、215号、206号车位，每个计算2个月，160元；2014年11月7日有73号车位，计算2个月，40元；2014年11月12日有198号、25号车位，每个计算2.5个月，100元；2014年11月13日有6号，计算2.5个月，50元；2014年11月18日113号、23号，每个计算2.5个月，100元；2014年11月27日86号车位，计算3个月，60元；2014年12月3日有19号车位，计算3个月，60元；2015年1月13日有17号车位，计算3.5个月，70元；2015年1月15日171号车位，计算3.5个月，70元；2015年2月7日有10号车位，计算5个月，100元；2015年2月10日有81车位，计算5.5个月，110元；2015年2月26日有112号车位，计算6个月，120元；2015年2月28日有200号车位，计算6个月，120元；2015年3月9日23日有137号车位，计算6个月，120元；2015年3月23日有187号车位，计算7个月，140元；2015年4月7日有13号车位，计算7个月，140元；2015年4月21日150号车位，计算8个月，160元；2015年5月13日103号车位，计算8.5个月，170元；2015年5月15日181号车位，计算8.5个月，170元；2015年5月18日31、34号车位，每个计算8.5个月，340元；2015年5月22日108号车位，计算9个月，180元；2015年6月23日有149号车位，计算10个月，200元；2015年6月24日38号车位，计算10个月，200元；2015年7月29日有32号车位，计算11个月，220元；2015年9月10日有24号车位，计算12.5个月，250元；2015年11月5日25日87号车位，计算14个月，280元；2015年11月25日60号车位，计算15个月，300元；2016年1月15日12号车位，计算16.5个月，330元；2016年1月29日119号车位，每个计算17个月，340元；2016年4月18日有35号车位，计算19.5个月，390元；2016年6月20日8号车位，计算22个月，440元；2016年8月1日30日有158车位，计算23个月，460元；2016年8月30日192、170号车位，每个计算24个月，960元。以上计7230元。剩余169个车位，因蜀泉公司未提供相应证据证明已结算，本院按20元/个.月计算30个月为（169X20元×30个月）101400元。对商业部分因蜀泉公司同样未提供充分证据证明其已与沛东物业公司结算，本院确定为商业1栋1441.41㎡，商业2栋1476.84㎡及会所119.84㎡，按双方约定2元/㎡.月及双方认可计算30个月计算为（3038.09×2元X30个月）182285.4元。综上蜀泉公司应支付沛东物业公司住宅、商业、车位物业管理费共计372441.55元。关于庭审中，沛东物业公司变更主张未结算的物业应按31个月计算，从沛东物业公司从实际管理的2014年9月1日至庭审最后陈述结束日2017年3月27日实际为30个月，其主张按31个月计算，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条，《四川省物业管理条例》第五十二条的规定,判决如下:一、解除原告（反诉被告）四川蜀泉房地产开发有限公司与被告（反诉原告）眉山市沛东物业管理有限责任公司事实上的物业服务合同关系。二、被告（反诉原告）眉山市沛东物业管理有限责任公司在本判决生效之日起六十日内从东湖丽景物业管理区域撤场，并办理移交手续。三、原告（反诉被告）四川蜀泉房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）眉山市沛东物业管理有限责任公司物业管理费372441.55元。四、驳回被告（反诉原告）眉山市沛东物业管理有限责任公司的其它诉讼请求。如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费100元，由被告（反诉原告）眉山市沛东物业管理有限责任公司负担；反诉诉讼费4247元，反诉原告眉山市沛东物业管理有限责任公司负担1000元，反诉被告四川蜀泉房地产开发有限公司负担3247元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员  覃建伟二〇一七年四月十三日书记员  李 媛