湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书(2017)湘3101民初18号原告：李菊花原告：张明权委托诉讼代理人：石文好，湖南生元律师事务所律师。被告：吉首市大汉城镇建设有限公司法定代表人：邹明，董事长。委托诉讼代理人：万学斌，湖南新世纪律师事务所律师。原告李菊花、张明权与被告吉首市大汉城镇建设有限公司商品房预售合同纠纷一案。本院于2017年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月22日，公开开庭进行了审理。原告李菊花、张明权及其委托诉讼代理人石文好，被告吉首市大汉城镇建设有限公司的委托诉讼代理人万学斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金38250元（从2015年10月1日至2016年11月30日止，90元×425天），并按90元每天从2016年12月1日起计算至实际交付房屋之日止；2.判令被告支付租房款22400元（从2015年10月1日起至2016年11月30日，1600元×14天），从2016年12月1日起每月按1600元计算，向原告支付房租费。事实和理由：2014年，原告购买被告精装修商品房一套，房屋面积82.91平方米，总价款297481元。双方于2014年12月15日签订《吉首市商品房销售合同》（合同编号GF-2003-0171）。合同对出卖人逾期交房进行了约定，即按照交付房价款万分之五支付违约金等。房屋交房期限届止后，由于被告装修质量存在严重问题，不能如期交付房屋。之后多名业主向当地政府反映，要求予以处理，当地政府及主管部门责令被告予以整改。被告于2016年1月20日作出《吉首大汉新城A1栋整改装修承诺》，但被告整改后，所交付的精装修商品房仍未达到合同标准及行业标准。为此，涉案房屋仍未能按质交付。同时，由于该房屋为投资房，每月返租费1600元，被告在房屋未完成交付环节的情况下，私自将原告房屋对外出租，其行为侵犯原告的合法权益。为此，诉至法院，请人民法院公正判决。被告吉首市大汉城镇建设有限公司辩称，1、被答辩人李菊花不具有原告诉讼主体资格。2014年12月15日，答辩人仅与被答辩人张明权签订了商品房买卖合同，根据合同相对性原理，该份合同是被答辩人张明权与答辩人的意思表示，被答辩人李菊花不是该份合同一方的当事人，不具有原告主体资格。2、被答辩人诉请判令答辩人支付逾期交房违约金36450元没有事实依据，且按日万分之三计算违约金，明显过高，依法应不予支持。答辩人与被答辩人张明权签订合同后，按照合同的约定组织施工及装修，已经通过各职能部门组织的验收，完全具备了合同规定的交付条件，仅因一部分业主对装修部分不满意，要求整改。答辩人本着负责的态度，同意对装修部分进行整改，双方就装修整改达成协议，并就商品房的交付期限重新约定，答辩人也如约整改完毕并顺利交房。由于原告的电话号码发生改变，一直无法联系，直到2015年7月才联系上，被答辩人张明权同意对外出租。答辩人已按约交付，不存在违约，因此，被答辩人诉请支付高额违约金的诉讼请求没有事实依据。3、被答辩人既诉请支付逾期交房违约金，又诉请支付房屋租金，而违约金与租金分属不同的两个法律关系，被答辩人一并起诉，程序违法。既然被答辩人诉请从2015年10月1日起要按每月支付1600元租金，如按此诉讼请求，答辩人不存在违约，被答辩人此时已获收益，答辩人违约交房无从谈起。基于以上理由，恳请法院以事实为根据，以法律为准绳，依法驳回被答辩人的诉讼请求。当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织双方当事人对证据进行举证、质证和认证。经审查并结合庭审查明的事实，除对原告提交的证据2，即装饰照片及配置清单不予认定外，对原、被告双方提交的《吉首市商品房销售合同》、整改方案、整改承诺等证据均予以认定，作为本案定案的依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月15日，原、被告双方签订《吉首市商品房销售合同》（合同编号GF-2003-0171）。合同约定：1、房屋面积82.91平方米，总价款297481元；2、交付期限，2015年9月30日之前；3、逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金等；合同签订后原告依约履行相应的义务。由于原告向被告购买的系精装修房屋，各位业主对原合同的装修标准持有异议，2016年1月6日，原告同被告吉首市大汉城镇建设有限公司在吉首市石家冲派出所协商解决，并形成新的整改方案，原告李菊花在吉首大汉城一期A区装修房整改方案上签字，同意整改。同年1月20日，被告吉首市大汉城镇建设有限公司就吉首大汉新城A1栋整改装修承诺，原告李菊花在该承诺书上签字。另查明，2016年12月31日，湖南大汉大物业管理有限公司吉首分公司同其他业主签订《资产委托代管协议书》，协议主要内容为：1、业主委托物业公司代为管理资产，委托管理期限为五年，自2016年1月1日起至2021年12月31日止；2、委托代管的五年内，无论市场怎样变化，被告均按每月1600元的经营分红收入与经营者洽谈，经营的亏损与业主无关等。之后，被告按月将该款汇入其他业主提供的账户，因本案原告没有同被告签订该协议，也未提供账户，故原告一直未收到此款。本院认为，原、被告双方签订的《吉首市商品房销售合同》（合同编号GF-2003-0171），系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人双方应严格遵照执行。虽然在被告交付房屋时，没有原告签字的收房手续，但原告李菊花先后二次同其他收房户在整改装修承诺书上签字，应视为交房成立，故原告诉请被告支付逾期交房违约金，理由不充分，该诉请本院不予支持。原告诉请的案由为商品房预售合同纠纷，其第二项诉讼内容涉及到租金的给付，两项诉请分属不同的法律范畴。由于在庭审中，被告亦表示愿意支付原告应得的租金，为避免当事人的诉累，本院亦予以支持。因原告没有同被告签订任何的协议，但原告在举证时向本院提交其他业主与湖南大汉大物业管理有限公司吉首分公司签订《资产委托代管协议书》，其证明目的是租金的给付及租赁的期限，故被告支付原告租金的起止时间及金额均可遵照此协议书执行即从2016年1月1日起至2021年12月31日止。被告辩称的李菊花不具有原告诉讼主体资格的理由不成立。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告吉首市大汉城镇建设有限公司在本判决生效后三日内按每月1600元给付尚欠原告李菊花、张明权租金24000元（从2016年1月1日-2017年3月31日）；二、从2017年4月1日起至2021年12月31日止，被告吉首市大汉城镇建设有限公司按月给付原告李菊花、张明权租金1600元；三、驳回原告李菊花、张明权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1271元，减半收取635.5元，由原告李菊花、张明权负担300元，被告吉首市大汉城镇建设有限公司负担335.5元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员  田 健二〇一七年四月五日代理书记员  许志波附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。