甘肃省张掖市中级人民法院民事判决书（2017）甘07民终48号上诉人（一审原告）：刘某，汉族，甘肃省民乐县人，住民乐县。委托诉讼代理人：陈某1，甘肃陈某1律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈某2，甘肃陈某1律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：李某，汉族，甘肃省民乐县人，住民乐县。被上诉人（一审被告）：朱某，汉族，甘肃省民乐县人，住民乐县。上诉人刘某因与被上诉人李某、朱某买卖合同纠纷一案，不服民乐县人民法院（2016）甘0722民初939号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘某及其委托诉讼代理人陈某1、陈某2，被上诉人李某、朱某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。刘某的上诉请求：1、撤销民乐县人民法院（2016）甘0722民初939号民事判决，依法改判或发回重审；2、被上诉人承担一审、二审全部费用。事实和理由：一、上诉人认为，目前已经查明的事实应为以下四点：1、两被告李某、朱某系夫妻关系。2012年5月18日，李某与民乐县华盛房地产开发公司签订商品房买卖合同一份，约定民乐县华盛房地产开发公司将天庆花园B区一号楼一单元402室以261800元的价格出售给李某。同日，民乐县华盛房地产开发公司向李某出具了收到房款261800元的收据。李某夫妇入住于该房屋。2、2013年6月4日，原（乙方）被告（甲方）签订购房协议一份，约定：甲方将由民乐县华盛房地产开发有限公司开发的、坐落在××区号住宅楼以及室内所有财产出售给乙方，合同约定房屋售价31万元，已付30万元，其余1万元于乙方住房后一次性付清。同时原告向被告交付住房钥匙一把，约定于2013年7月4日将楼房交付给原告。当时，即2013年6月4日，原告通过银行为被告转帐288000元，另外支付现金12000元，被告收到款项后出具了一张"今借到刘某现金30万元"的借条一张。3、后被告反悔不愿卖房，但只给原告退还了10万元，口头约定房子暂由被告居住，被告支付租金。因剩余房款无法退清，两被告于2015年5月18日书写保证书一份，约定"本人保证在2015年10月30日付刘某房款20万元、租金5.2万元，逾期房子归刘某所有，有刘某负责出售以抵清房款，若发生纠纷一切责任由本人夫妻承担，本人给刘某房子钥匙一把"到2015年10月30日，两被告仍未交清上述款项，两被告便将房屋交给原告，让原告居住。原告住进该房屋之后，被告一直不予办理住房的手续。4、期间民乐县华盛房地产开发公司法人代表于长斌以李某房款未付清为由用角铁焊死了该房屋。原告提起诉讼，要求被告办理位于××县住宅的房屋产权证和土地使用证；二、上诉人认为，本案是典型的房屋买卖合同纠纷，并非民间借贷。判断当事人之间法律关系性质不应是一审法院所认定的"更重要分析当事人之间法律关系实质"，这是主审法官先入为主的倾向在文字上的具体体现。人民法院判决案件应当以事实为根据、以法律为准绳，以证据证明的事实作为认定案件的事实，结合法律规定进行判决。上诉人认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。被上诉人以261800元的价格从民乐县华盛房地产开发公司购买了房屋并居住使用，依据《物权法》15条的规定，从而取得了所有权。被上诉人又以31万元的价格将该房屋出售给上诉人，并约定先付30万元，手续办清后再付1万元。上诉人通过银行支付了28.8万元，支付现金1.2万元，并由被上诉人出具了条据。被上诉人移交了房屋，上诉人已居住使用，依据《物权法》15条的规定，也取得了所有权，目前只是被上诉人履行附随义务的问题，特别是被上诉人于2015年5月18日书写保证书的行为，更进一步明确双方之间是买卖房屋关系，而非民间借贷关系；三、上诉人与被上诉人此前虽有民间借贷关系，但与本案没有关系。上诉人与被上诉人通过购买房屋认识之后，被上诉人因资金紧张，向上诉人借款，之后被上诉人陆续偿还并已还清，双方债权债务已经清结，被上诉人也于2015年5月18日双方之前债权、债务关系清结后自愿书写保证书。现被上诉人不能履行保证、不能按约定办事，上诉人提起诉讼，但一审法院无视事实、证据，按交易习惯来判断、认定上诉人与被上诉人是民间借贷法律关系理由非常牵强。李某辩称，双方没有买卖房屋的意思，2013年6月4日双方签订房屋买卖协议只是为被上诉人向上诉人同日所借款项提供担保。被上诉人于当日向上诉人借款30万元用于自己经营的花之林茶府，上诉人扣除12000元的利息后，被上诉人实际收到借款288000元。收到借款后被上诉人按约每月向上诉人支付借款利息12000元，而非上诉人所说是被上诉人向其另行借款后的还款。现被上诉人共向上诉人还款37万元，借款已全部还清。被上诉人朱某是受上诉人胁迫才出具了保证书。朱某辩称，被上诉人每月都向上诉人转账付息，在一审中已提交相关证据予以证实。除2013年6月4日向上诉人借款30万元用于经营花之林外，被上诉人再未向上诉人借款。刘某向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告办理位于××县住宅的《房屋产权证》和《土地使用证》；2、要求被告负担本案的诉讼费。一审法院认定事实：二被告是夫妻关系。2012年5月18日，二被告以261800元的价格购买民乐县华盛房地产开发有限公司的商品房一套。没有办理房产手续。2013年6月4日，二被告由于经营花芝林茶府资金紧张，通过单某介绍认识后向原告借款30万元，原告通过转账的方式向被告转账288000元。二被告给原告出具30万元的借条，原告为了确保借款能够收回，原告要求被告提供房屋买卖合同和购房发票，被告就将购房合同和购房发票交给原告，同时原告与二被告又签订购房协议书一份，协议约定甲方将坐落在××区号住宅楼以及室内所有财产出售给乙方，总价值31万元。2013年7月5日至2014年12月8日由被告李某每月给原告打款12000元，共计228000元。2015年1月17日被告李某给原告转账100000元。2015年3月3日被告李某又给原告打款18000元，同年4月17日李某再次给原告打款12000元。2015年5月18日，二被告向原告出具保证书一份，保证书内容为："本人保证在2015年10月30日付刘某房款贰拾万元整（200000元）租金伍万贰仟元，逾期房子归刘某所有，由刘某负责出售以顶清房款，若发生纠纷一切责任由本人夫妻承担，本人给刘某房子钥匙一把"。上述事实有原告刘某、被告李某、朱某的当庭陈述、原告提交的被告同民乐县华盛房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同一份、2012年5月民乐县华盛房地产开发有限公司给被告出具的收据原件一张、原、被告签订购房协议书原件一份、被告向原告出具的借条原件一张、被告向原告出具的保证书原件一张；被告提交的被告从2013年7月陆续向原告还款的银行记录单19张以及打款明细一份、2013年6月4日原告通过银行向被告转账288000的转账记录一份；法庭依职权调取的刘某银行卡号为×××自2013年6月1日至2015年12月30日间的银行交易往来明细33页以及农业银行的回执、于长斌的询问笔录、刘某的询问笔录、李某和朱某的询问笔录复印件各一份，以及证人单某的询问笔录一份等证据予以证实。一审法院认为，判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。借贷合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，双方在签订购房协议的同时又书写了借条，以及双方在履行中的做法，可印证双方之间并非真正的房屋买卖合同关系。仅凭双方之间签订购房协议，并不能证明房屋买卖合同关系的真实性。故双方签订协议并非以取得房屋所有权为目的，不过是为了担保债权的实现。从履行方式上看，房屋为现房，被告即卖方已具备交付条件，但双方在合同约定的交房期限到期后长达两年多的时间内，均未要求交付房屋和办理过户手续，原告并未有交接房屋的意思表示，反而是卖方从签订合同次月起就按月固定支付现金给买方，此系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，故认定双方合同名为房屋买卖实为借款担保。形式上是房屋买卖，实际是以房作为借款担保，双方之间真实的法律关系为民间借贷。从付款情况来看，按协议约定，原告已支付被告现金30万，二被告认可原告转账288000元，下剩12000元原告陈述是以现金方式支付给被告的，但没有相关证据来证实。原告所谈的处于朋友关系被告还借过原告的120000元现金，被告每月支付原告12000元是在分期偿还120000元的本金，实际已经偿还，与本案没有关联，也没有相关的证据证明。从原告对借条的解释来看，认为二被告给原告出具的借条只是收款凭证而已，并不能证明是借款，法院认为，原告的解释不符合一般的交易习惯。从二被告给原告出具的保证书来分析，其内容为"本人保证在2015年10月30日付刘某房款贰拾万元整（200000元）租金伍万贰仟元，逾期房子归刘某所有，由刘某负责出售以顶清房款..."，庭审中原、被告双方都认可在2015年1月17日被告李某给原告转账100000元的事实，结合二被告给原告出具的300000元的借条，足以说明被告是以房作为借款担保，双方之间真实的法律关系为民间借贷。另外从被告的答辩来看，被告认为该房屋买卖合同实际为民间借贷，利息是按照4分计算的，借款300000元实际收到原告288000元，原告扣除了12000元的利息，后来每个月都还款12000元实际也是利息。2015年1月17日被告给原告偿还本金100000元，到2015年5月被告无力偿还本金及利息的情况下，在同年5月才写的保证书。被告对于本案系借贷关系的情况做了合理解释，该解释符合现有证据下所体现的事实之逻辑。综上，原告提供的证据并不足以证明双方存在真实的房屋买卖关系，原、被告签订的购房协议名为房屋买卖，实为民间借贷，应当驳回原告的诉讼请求。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百九十六条之规定，判决：驳回原告要求被告办理位于××县住宅的《房屋产权证》和《土地使用证》的诉讼请求。案件受理费70元，由原告刘某负担。二审中，双方均无新证据向法庭提交，一审判决审理查明认定的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一、2013年6月4日，上诉人向被上诉人付款数额是30万元还是288000元？二、该款系上诉人向被上诉人支付的购房款还是向被上诉人提供的借款，双方是否另有借贷关系？关于上诉人向被上诉人所付现金数额的认定问题，本院认为，上诉人虽坚持向被上诉人付款30万元，但现有证据证实2013年6月4日，上诉人通过转账方式仅支付被上诉人现金288000元，其虽陈述向被上诉人另行支付现金12000元，但被上诉人予以否认，因此，上诉人对此承担举证不能的法律责任，应认定上诉人向被上诉人提供的现金数额为288000元。关于上诉人向被上诉人所付288000元是借款还是房款的问题，上诉人以双方签订的房屋买卖合同，自己付款288000元的凭证，被上诉人还款10万元的凭证，被上诉人出具的保证书主张其付房款30万元购买被上诉人楼房一套未果，被上诉人向其返还购房款10万元，下欠20万元购房款被上诉人承诺返还，否则，被上诉人承担租赁费5.2万元，并将楼房交上诉人出售抵顶房款的事实。但被上诉人提交了还款37万元的凭证，并以借款同日自己向被上诉人出具的借据为证，证明288000元为借款而非房款，借款已偿还。上诉人对此予以否认，提出还款系被上诉人向上诉人偿还另外的借款所为，且被上诉人误将房款收据书写成借据，双方形成的法律关系就是房屋买卖。经查，双方是否另有借贷关系，上诉人除自己的陈述，并无证据证实，被上诉人是否存在误写行为，上诉人也无证据证实。因此，上诉人对此承担举证不能的法律责任，其主张双方另有借贷关系依法不能成立。现双方虽签订房屋买卖合同，被上诉人也出具不能返款要交付房屋的承诺，但现有证据证明的基本事实是：上诉人向被上诉人提供现金288000元的同日，被上诉人向上诉人出具了借据，收到以上款项后，被上诉人基本上按月向上诉人返款12000元，总计返还现金37万元。以上付款、返款行为，完全符合民间借贷的法律要件，上诉人所交证据不足以证明双方存在真实的房屋买卖意思表示，双方所签购房协议名为房屋买卖合同，实为替民间借贷合同提供担保。因此，上诉人要求被上诉人办理位于××县住宅的《房屋产权证》和《土地使用证》的诉讼请求无事实和法律依据。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由上诉人刘某负担。本判决为终审判决。审判长  袁建银审判员  陈军审判员  陈芳二〇一七年四月七日书记员 赵薇