苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0505民初5272号原告：苏州国家高新技术产业开发区浒墅关镇吴公村民委员会。负责人：杨祥龙，主任。委托诉讼代理人：孙晓峰，江苏虎丘律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙静文，江苏虎丘律师事务所律师。被告：李卫良。委托诉讼代理人：王毅贞，江苏新苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩阳，江苏新苏律师事务所律师。原告苏州国家高新技术产业开发区浒墅关镇吴公村民委员会（以下简称“苏州吴公村民委员会”）与被告李卫良土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月15日受理后，依法由审判员赵延丽适用简易程序独任审理。本院于2017年4月7日公开开庭进行审理，原告苏州吴公村民委员会的委托诉讼代理人孙晓峰、被告李卫良及其委托诉讼代理人王毅贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州吴公村民委员会向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方之间8.5亩耕地的租赁关系解除；2、判令被告立即将租赁8.5亩耕地上自行搭建的简易房屋予以拆除，恢复耕地原状并退还原告；3、判令被告支付从2012年1月1日起至2016年10月31日止8.5亩耕地的土地使用费123250元，同时判令被告支付从2016年11月1日起至耕地全部退还原告之日止按每天69.86元计算的使用耕地的使用费；4、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2008年11月22日，原告与被告签订耕地租赁合同一份，约定原告将所属7组耕地8.5亩出租给被告，供被告养猪，期限一年，从2008年1月1日起至2008年12月31日，耕地租金每年每亩2000元，全年租金17000元。合同还约定合同期满原告有权收回耕地，被告必须配合。合同签订后，被告立即交付了当年全部租金，并在其搭建的简易房屋中饲养牲猪。合同一年期满后，双方未续签合同，但被告继续在承租区域内饲养牲猪，并如期交付了2009年、2010年度的全年租金17000元。2011年双方口头商议耕地租金每年每亩调整为3000元，全年租金调整至25500元，被告也如期交付。因被告饲养牲猪严重影响周边环境，周边村民曾多次投诉。于是原告于2012年起要求与被告终止土地租赁关系，并多次向被告送达终止土地租赁关系限期搬离的通知，但被告对此一直置之不理。2014年3月3日，原告又委托律师向被告发送律师函，希望被告能主动退租还地，但被告仍置之不理。原告于2014年5月份向法院提起诉讼，后因种种原因原告主动撤诉，但撤诉后原告仍坚持要求被告退还土地并支付使用土地的费用，因双方协商未果故原告再次诉至法院。被告李卫良辩称，1、本案中原告于2016年11月起诉，故2012年1月1日至2015年11月期间的土地使用费已过诉讼时效，恳请法院驳回原告诉讼请求。2、原、被告双方签订的租赁合同无效，故被告无须支付租金，原告不能参照该份无效合同中的每亩2000元标准向被告收取土地使用费。涉案土地属集体所有农用土地，并非商业用地，不能对外出租用于商业经营养猪业务，根据农村土地承包法第三十三条规定，土地承包经营权流转不得改变土地的农业用途，另外根据土地管理法第十五条规定农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报乡镇人民政府批准，而本案中被告并非原告吴公村村民，原告并未按照法律规定履行承包经营手续，故其将集体土地对外租赁是违法的。3、原告计算土地使用费的每年每亩地的租金计算标准有误，原、被告双方从未口头协商将租金每年提高至3000元，被告也从未按照3000元的计算标准缴纳过土地使用费，且被告实际租用的土地为7.5亩，并非8.5亩，存在争议的一亩地为案外人李大弟使用。被告曾与永安村村委会签订一份土地租用合同，约定永安村村委会在动迁中协商在吴公村租用土地用于原养猪户养猪，面积为7.5亩，租金每亩800元，故即使法院判决被告须支付土地使用费也应按照每亩800元共7.5亩计算。原告要求被告支付从2016年11月1日起至耕地全部退还原告之日止按每天69.86元计算使用耕地的使用费无事实和法律依据，被告自2016年11月1日至今并未经营养猪业务，未使用土地，无需承担耕地使用费。经审理查明，2008年1月22日，原告苏州吴公村民委员会（甲方）与被告李卫良（乙方）补签订合同一份，约定：甲方出租给乙方耕地8.5亩，乙方用于养猪；每年每亩租金2000元，乙方每年向甲方上交租金17000元；合同期限为1年，自2008年1月1日至2008年12月31日止，合同期满，甲方有权收回，乙方必须配合；乙方在租赁期间发生的水、电费由乙方承担，不包括在租金内，由有关部门按实际耗用收缴，做到月结月清；乙方应按约定的时间足额上交租金，并不得擅自将耕地转租他人，不得改变种植用途，不得破坏土地资源，乙方如有违约，甲方有权收回耕地。嗣后，被告在合同约定的土地上饲养牲猪，并与案外人李某某协商将其中1亩土地交由李某某使用，李某某将该1亩土地的租金交给李卫良，李卫良再一起支付给原告。庭审中，原、被告一致确认：2008年1月22日签订的合同期满后，双方未再续签租赁合同；被告现在仍未将涉案8.5亩土地恢复原状后返还给原告。庭审中，原告明确：租赁关系从原告起诉之日主张解除；原告诉讼请求中主张被告支付从2012年1月1日起至2016年10月31日止8.5亩耕地的土地使用租金123250元，计算依据是按照最后一次商量的每亩3000元×8.5亩×4年10个月计算得出；原告诉讼请求中主张被告支付从2016年11月1日起至耕地全部退还原告之日止按每天69.86元计算使用耕地的使用费，计算依据是3000元×8.5亩÷365天计算得出每天的数额为69.86元。庭审中，原告陈述多次向被告发送清租清退通知和终止土地租赁关系并限期搬离的律师函，被告否认收到通知和律师函。含有解除土地租赁关系意思表示的民事起诉状于2017年3月18日送达被告。庭审中，原告提交某省某合作经济组织内部结算凭证4份，载明：2008年1月22日，李卫良交纳2008年的土地租金17000元（8.5亩×2000元/亩的标准）；2009年1月19日，李卫良交纳2009年度的土地租金17000元；2010年2月4日，李卫良交纳2010年1月1日至2010年12月31日的土地租金17000元（按8.5亩×2000元/亩的标准）；2010年12月2日，李卫良交纳2011年度的土地租金25500元（按8.5亩×3000元/亩的标准）。被告对该结算凭证真实性不予认可，但被告确认，自2008年1月1日起至今共交给原告76500元，最后一次交土地租金是在2010年年底、2011年年初左右，具体时间不记得了，之后就没再交过。上述事实，由原告提交的租赁合同、江苏省农村合作经济组织内部结算凭证，以及本院庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，国家、集体、私人所享有的合法物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯，无权占有他人不动产的，权利人可以请求返还。本案中，被告李卫良与原告苏州吴公村民委员会之间的书面租赁合同已于2008年12月31日到期，此后双方在未续签书面租赁合同的情况下均同意由被告继续承租涉案的8.5亩土地，应视为双方之间系不定期租赁关系，原告可随时通知被告解除合同，但应给予被告合理的准备期限。含有解除土地租赁关系意思表示的民事起诉状于2017年3月18日送达被告，故双方之间的不定期租赁关系自该日解除，被告应将占用原告的8.5亩土地在将所有构筑物拆除并恢复原状后返还原告，但被告此后仍继续占用原告的土地而拒不返还，已经侵犯了原告作为土地所有者的权利，应承担侵权的相关责任。因被告自2012年1月1日起即未向原告交付租金或者占有使用费，故其应自该日起向原告支付上述费用，直至其将上述占用的土地返还原告为止。关于租金或者占有使用费的支付标准，原告主张按照被告最后一次缴纳租金的标准即3000元/亩计算2012年1月1日起至2016年10月31日止8.5亩耕地的土地使用租金123250元及从2016年11月1日起至耕地全部退还原告之日止按每天69.86元计算使用耕地的使用费，被告在庭审中确认自2008年1月1日起至2010年年底左右共计向原告支付土地租金76500元，印证原告提交的江苏省农村合作经济组织内部结算凭证所载内容及陈述应为属实，故对原告该诉讼主张，本院予以支持。因被告占用原告土地处于持续状态，现仍未搬离涉案土地，原告主张被告返还土地并支付占用土地期间的土地使用费合法有据，故本院对被告提出的原告请求支付土地使用费主张超过诉讼时效的抗辩意见不予采信。关于被告提出的合同无效的抗辩意见，原告苏州吴公村民委员会与被告李卫良签订土地租赁合同将原告的非基本农田土地出租给被告进行牲猪饲养，虽原告出租土地存有程序上瑕疵，但系未完全履行土地出租程序的管理性规定出租手续，且涉案土地用于牲猪养殖仍属于便民农业用途范畴，不宜认定为合同无效。关于被告提出的仅租赁原告7.5亩土地、应按照被告与永安村签订合同的800元标准支付土地租金、不再饲养牲猪故不应承担土地使用费的抗辩意见，被告以自己名义向原告承租8.5亩土地后又将其中1亩土地交付案外人李大弟使用系被告单方行为，原、被告之间并未对租赁土地的面积进行变更约定，故不对原告产生法律效力；基于合同相对性原则，被告与永安村签订的合同不对原告产生法律效力，原告基于原、被告双方签订的合同向被告提出本案主张，故被告应承担按照原、被告约定的租金标准向原告交纳8.5亩土地租金或占有使用费的义务，虽被告陈述不再饲养牲猪但并未将租赁土地返还原告，故应承担至土地全部退还原告之日止的土地租金或占有使用费，本院对被告提出的该抗辩意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告苏州国家高新技术产业开发区浒墅关镇吴公村民委员会与被告李卫良之间关于原告所有的位于某市某区某村某组的8.5亩土地的不定期租赁合同于2017年3月18日解除。二、被告李卫良于本判决生效之日起十日内将占有原告苏州国家高新技术产业开发区浒墅关镇吴公村民委员会位于某市某区某村某组的8.5亩土地上的构筑物全部拆除、搬离并将土地恢复原状后返还原告苏州国家高新技术产业开发区浒墅关镇吴公村民委员会。三、被告李卫良于本判决生效之日起十日内支付原告苏州国家高新技术产业开发区浒墅关镇吴公村民委员会截至2016年10月31日的土地租金或占有使用费共计123250元，2016年11月1日起至实际返还之日的土地使用费按照每日69.86元标准计算。上述各项如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行苏州新区农行商业街支行账号548401040002924。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2766元，减半收取1383元，由被告李卫良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号10555301040017676。审判员  赵延丽二〇一七年四月二十七日书记员  赵 庆