上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初15192号原告(反诉被告)：上海中良实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：沈永毅，副总经理。委托诉讼代理人：马伟荣，上海市申中律师事务所律师。委托诉讼代理人：马笑天，上海市申中律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海东之海齿轮有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：龚长弟，执行董事。委托诉讼代理人：肖志威，北京大成(上海)律师事务所律师。原告上海中良实业有限公司(以下简称“中良公司”)与被告上海东之海齿轮有限公司(以下简称“东之海公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。被告东之海公司在提交答辩状期间，对管辖权提出异议。本院于2016年9月19日裁定驳回被告东之海公司对本案管辖权提出的异议。被告东之海公司不服该裁定提出上诉。同年11月16日，上海市第一中级人民法院裁定驳回被告东之海公司的上诉。之后，被告东之海公司向本院提出反诉，本院受理后决定与本诉合并审理。原告中良公司的委托诉讼代理人马笑天、被告东之海公司的法定代表人龚长弟以及委托诉讼代理人肖志威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中良公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告迁出并返还上海市松江区佘山镇天马东街XXX号的431平米房屋；2.判令被告向原告支付自2016年1月1日起至实际搬离日止的房屋使用费(以合同租金为计算标准，暂计至2016年5月31日为15,823.20元)；3.判令被告向原告支付违约金19,000元(年租金的50%为标准)。事实和理由：2015年1月1日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定原告将位于上海市松江区佘山镇天马东街XXX号的431平米房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止。租赁期限届满后被告应当按约返还系争房屋，但被告在原告多次催告下，至今未返还。因此，被告应当按约返还、承担使用费，并向原告承担违约金。故原告诉至法院，请求判如诉请。被告东之海公司辩称，不同意原告的诉讼请求。双方的租赁关系从2003年开始建立，由上海永良粮油有限公司(系被告下属子公司，以下简称“永良公司”)与上海市东海汽车齿轮厂浦东分厂(以下简称“东海厂”)签订租赁合同。之后，东海厂在永良公司的同意下对系争房屋进行装修改造、安装行车，并在附近场地上搭建房屋。之后，东海厂歇业改制，由原东海厂职工成立的被告承继了东海厂的产品设备和资产，并与原告签订了租赁合同。现原告未就合同到期后履行问题与被告协商，不就被告的添附损失予以补偿，故不同意原告第一项诉讼请求，但同意原告第二项诉讼请求。原告主张第三项诉讼请求违约金标准过高，希望予以调整。同时，被告东之海公司提出反诉，请求对因原告单方面终止租赁协议，而补偿原告各方面损失2,687,775元并返还租赁押金10,000元。事实和理由：2003年6月13日，经永良公司与东海厂签订租赁合同后，东海厂基于周边有部队和医院不可能动迁而希望长期经营，故委托有关单位勘探设计，拆除系争房屋旧屋顶，加高墙体，采用钢架梁彩钢板的新屋顶，安装行车，并因办公及职工住宿需要，在空地上建造了办公楼、食堂、宿舍、门卫等建筑，并进行装修，投入1,697,568元。行车制作安装费159,973元。厂房内配电、走线139,706元。申请水电费用230,000元。因被告系东海厂资产的承继人，故原告如要终止租赁协议，应当对上述添附进行补偿。同时，还需补偿被告给予员工解除劳动合同的补偿费245,000元，搬迁费215,528元。针对反诉，原告中良公司辩称，本案系租赁合同到期终止，非原告单方终止合同。根据租赁合同约定，租赁期限届满后，被告无权就改造设施或自建的违章建筑要求补偿，被告按约履行返还义务，有关的解除员工劳动合同的补偿费及搬迁费应由被告自行承担。租赁押金确实收到了，但不应予以返还，应冲抵被告欠付的费用。经审理查明：2015年1月1日，原告作为出租方、被告作为承租方，永良公司作为管理企业，签订一份《租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，年租金38,000元，先付后用；租赁保证金1万元，租赁合同期满后不再租用后原告无息如数退还被告；租赁期限届满，被告应当返还租赁物，返还租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态；租赁期限届满或本合同被依法终止履行7日后，被告必须按时从租赁物中搬出全部物件，仍有余物则视为被告自动放弃所有权由原告处理，如有租赁物的改造设施将无偿归原告支配，如有自建的违章建筑一律予以拆除，费用由被告承担；本合同生效后，若因被告原因导致本合同不能全面履行的，被告应当承担年租金50%的违约金。合同另对其他事宜作出约定。合同签订后，被告按约付清租金及保证金。租赁届满后，原告发函要求被告搬离系争房屋未果，遂涉诉。另查明，2012年2月17日，原告取得上海市松江区佘山镇东街XXX号房屋的上海市房地产权证，房地产权证注明原坐落于佘山镇天鸡路XXX号。系争房屋是产权证附记登记的7幢北半部分房屋。同时，被告辩称的自建房包括系争房屋附近北边场地上2幢，系争房屋附近东边场地上1幢。上述3幢自建房屋在上述房地产权证所在记载的宗地图内，但未见合法建造审批手续。再查明，2003年6月13日，永良公司与东海厂签订租赁合同一份，约定东海厂承租包括系争房屋在内的1024平方米房屋，租赁期限自2003年10月1日至2012年9月30日止。合同另约定，永良公司同意东海厂加装行车；东海厂租赁永良公司场地造房，租用费每天5分一平方米，按实际占地面积计算，如搭建办公室、食堂、宿舍，永良公司配合东海厂办好有关手续。合同签订后，双方即履行各自义务。2006年3月21日，东海厂与被告签订资产及人员转让协议，约定将上述厂区内的所有资产转让给被告。2010年12月上海松江粮油总公司更名为上海中良实业有限公司。2012年9月17日、2013年9月10日，原、被告分别签订就系争房屋签订2份租赁合同，租赁期限自2012年10月1日至2013年9月30日、自2013年10月1日至2014年12月31日，上述合同均按约履行。审理中，被告为证明其损失，还提供：承揽合同、工程预决算书、电动单梁起重机定期检测报告两份、架线工程合同及预算清单、低压供电合同、生产车间配电施工图说明、办公食宿楼配电施工图说明、办公食宿楼给排水设计与施工说明、技术核定单18份、水电费发票等资料证明其租赁后实际添附的事实。原告对上述证据真实性、关联性均不予认可。另外，被告还提供2份从本区市场监督管理局档案室调取的2份租赁合同，分别为：2006年1月4日，上海松江粮油总公司与拟设立的被告签订房屋租赁合同一份，租赁期限自2006年1月1日至2014年12月31日；2011年10月8日由上海松江粮油总公司与被告签订房屋租赁合同一份，租赁期限自2011年10月8日至2013年10月7日。原告质证认为，该二份合同均为办理营业执照事宜，签署并不实际履行的简易版合同，非双方租赁事宜的真实意思表示。同时，原告愿意被告按现状返还系争房屋和相应被告自建房屋，不要求被告拆除自建房屋。以上事实，由相关租赁合同、房地产权证及宗地图、资产及人员转让协议、工商档案信息、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告于2015年1月1日签订的租赁合同，系当事人双方真实意思表示，租赁房屋具备房地产权证，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，可以认定为合法有效。因租赁期限届满，被告应当按照合同约定返还原告。因被告现仍实际占用系争房屋，而该部分使用的对价利益适用价值返还原则，被告应比照双方租赁合同约定之“租金”标准承担自2016年1月1日起至实际返还之日止的使用费。原告自愿就收取的保证金冲抵被告欠付的使用费，并无不当，本院予以准许。原告主张的违约金请求，于法有据，但本院考虑到被告关于违约金过高的抗辩，结合本案的实际情况，予以酌情确定。关于被告辩称的添附损失补偿。本院认为被告系基于东海厂所签最初的租赁合同后进行的相应装修、自建房屋等添附行为，彼时所签订的租赁合同期限早已届满，而本案所涉租赁合同亦有本合同租赁期限届满后，被告自建的违章建筑一律予以拆除的约定，故视为被告对在租赁期限内装修、自建房屋使用价值耗尽具有相应的预期，故对被告向原告索要损失补偿的观点，依据不足，本院难以认同。被告主张的员工解除劳动合同的补偿费、搬迁费缺乏证据证明，于法无据，本院亦不予支持。原告不要求被告拆除自建房屋，要求被告在返还系争房屋时将自建房屋一并现状返还的意见，系对自身权利的合法处分，并无不当，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海东之海齿轮有限公司于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告(反诉被告)上海中良实业有限公司位于上海市松江区佘山镇天马东街XXX号7幢北半部分的431平米房屋及该房屋附加北边场地上2幢、东边场地上1幢自建无证房屋；二、被告(反诉原告)上海东之海齿轮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海中良实业有限公司自2016年1月1日起至实际搬离返还上述房屋之日止的使用费(按每年38,000元标准计算，另需扣除保证金10,000元)；三、被告(反诉原告)上海东之海齿轮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海中良实业有限公司违约金9,500元；四、驳回被告(反诉原告)上海东之海齿轮有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费671元，减半收取335.50元，反诉案件受理费14,151元，合计诉讼费14,486.50元，由原告(反诉被告)上海中良实业有限公司负担256.50元，被告(反诉原告)上海东之海齿轮有限公司负担14,230元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一七年四月五日书记员 邵玲玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。