上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初25070号原告：孔春颖，女，1987年11月16日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：吴海，上海市光大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李福生，上海市光大律师事务所律师。被告：岳剑萍，女，1954年10月19日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：蔡钦光，湖北靖柏律师事务所律师。原告孔春颖与被告岳剑萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月3日立案后，依法适用简易程序，由审判员史捷独任审判。经原、被告申请，给予双方当事人一个月时间进行调解，该时间不计入审理期限。因原、被告调解未成，本院于2017年3月13日、3月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李福生、被告岳剑萍(仅参加第一次开庭)及委托诉讼代理人蔡钦光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔春颖向本院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，协助原告办理上海市长宁区定西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)过户手续，并于购房款付清当日将上述房屋交付原告；2.要求被告支付自2016年7月10日起至房屋完成过户手续之日的违约金，以2,300,000为本，按日万分之三的标准计算；3.要求被告支付原告律师费40,000元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月22日，胡德福代表原告与被告签署房地产买卖居间协议，原告以5,200,000元向被告购买其所有的涉案房屋。原告于签署买卖协议当日即支付定金30,000元。同年1月28日，原、被告双方签署《上海市房地产买卖合同》，约定同年6月15日之前申请办理转让过户手续。原告通过银行转账方式分别于2016年1月28日，2月4日、4月13日向被告支付房款970,000元、250,000元及1,050,000元。原告向银行申请到2,890,000元贷款，但双方未能在合同约定的时间办理产权变更手续。后中介公司工作人员通知被告过户时间安排在2016年7月10日，被告因在国外，表示需等其回国办理。然被告回国后，发函表示要求解除合同。原告认为自己在合同约定的宽限期内可以办理过户，也愿承担相应的违约责任，被告不予配合，致涉案房屋未完成过户的原因在被告。故原告诉至法院。被告岳剑萍辩称，合同的违约方是原告，故不同意原告的所有诉请。在合同约定的2016年6月15日办理过户手续时，原告之前的房屋未完成过户，贷款也未获得银行审批通过，故无法办理房屋过户手续，系原告违约所致。被告回国后，原告承认自己违约并愿意赔偿被告违约金，但双方未达成一致意见，故被告行使合同解除权，发函要求解除合同。经审理查明，被告系涉案房屋登记的产权人。2016年1月22日，胡德福(乙方)与被告(甲方)签订房地产买卖居间协议及房地产买卖协议，约定甲方向乙方出售涉案房屋，成交价5,200,000元，签订本协议后7日内支付定金200,000元，双方签署《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)当日支付首付款2,420,000元(含定金200,000元)，乙方贷款金额为为2,730,000元，交房当日支付房款50,000元。双方约定协议签订后9日内签订网签协议，交易税费由乙方承担，甲方配合承诺此房为名下唯一住房。原告自认胡德福系其舅舅，代表其与被告签约。签约当日，原告支付定金30,000元，被告出具收据。2016年1月28日，原告(乙方)与被告(甲方)签订买卖合同，约定乙方以4,150,000元价格购买涉案房屋，双方于2016年6月15日前办理房屋过户手续。同时第九条第(三)款约定：乙方未按本合同协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之叁计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过贰拾日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付的贰拾日违约金外，甲方有权单方解除合同。……合同第十条第(三)款约定，甲方未按本合同协议约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接以及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之叁计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过贰拾日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付贰拾日违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20％。甲方应在接到书面通知之日起叁日内退还向乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。若双方因纠纷诉讼到法院，甲方作为违约方应承担法院的案件受理费、执行费、拍卖费用等费用，并承担乙方为聘请律师支付的律师费(律师费按照2009年《上海市律师服务收费政府指导价标准》第二条的收费比例上限计算)。合同补充条款(一)第4条约定：如果乙方的申请未获通过或者通过的贷款额度不足申请额度，则乙方应在银行作出不予通过的决定后十个工作日内将不足部分补足，而送件日期则相应顺延至乙方将贷款或贷款不足部分补足之日后五个工作日。附件三“付款协议”约定：在甲、乙双方签订本合同当日，乙方向甲方支付首付款为人民币壹佰万元整(内含已付定金贰拾万元整)。于2016年2月5日前再向甲方支付首付款为人民币贰拾伍万元整……。甲方同意乙方以银行贷款方式向甲方支付余下部分房款。乙方贷款机构以乙方出具的贷款合同为准。乙方的贷款金额为人民币贰佰捌拾玖万元整；交房当日，乙方将购房余款人民币壹万元整支付给甲方。同日，原告(乙方)与被告(甲方)签订房地产买卖合同之补充协议，双方就涉案房屋的转让总价约定为5,200,000元，除买卖合同约定应支付的转让款4,150,000元外，另向甲方支付装修补偿款1,050,000元。于2016年4月30日前支付上述装修补偿款，此款由甲方向乙方书面签收后直接收取。甲方配合承诺该房屋为上海市名下唯一住房，如经房地产交易中心查询与事实不符，所产生的个人所得税由乙方承担。本次交易过程中按国家政策规定所应缴的各项税、费均由乙方承担。如该协议与买卖合同中条款有所不一致，则以本补充协议为准。买卖合同签订当日，原告通过银行转账方式向被告支付购房款970,000元，被告出具收据。2016年2月4日，原告通过银行转账方式向被告支付购房款250,000元，被告出具首付款收据。同年4月13日，原告通过银行转账方式向被告支付购房款1,050,000元，被告于同月29日出具收据。同年5月24日，被告出国。被告自述，其从中介工作人员处得知，在合同约定的2016年6月15日前，原告贷款无法获得银行审批通过，名下房屋也未完成产权变更，故先行出国等消息。中介人员到庭作证时表示，未曾向被告说过。同年5月26日，原告将其名下上海市长宁区定西路XXX弄XXX号XXX室房产赠予胡月仙(系原告母亲)，并于同年6月13日完成产权变更手续。同年6月15日，原告向税务部门申请房产税查询，税务部门告知在2016年7月10日后(含)，可前来办理涉税事宜。同年6月29日，原告申请的2,890,000元贷款获得银行的审批通过。事后，中介人员通知在国外的被告，被告于2016年8月13日回国，双方就办理产权过户事宜进行协商。原告表示愿向被告支付违约金，后因赔偿的金额无法达成一致意见。被告于同月16日向原告发解约函，认为原告根本违约，要求解除双方签订的买卖合同。原告于同月19日回复表示，认为被告常年定居国外，且约定办理房产过户期间，税务部门因系统上线，暂停办理业务，再次通知被告于2016年8月23日办理房产过户手续。被告未予理睬，故原告起诉本院。庭审中，原告出示其与银行新签订的两份贷款合同，贷款金额共计2,500,000元。本院就该两份合同真实性，去贷款银行进行核实，真实有效。原告另出示其名下银行存折，有存款40余万元。用于表明其就涉案房屋尾款的支付方式及支付能力。另查明，2016年6月1日，上海市国家税务局及上海市地方税务局公告，2016年6月28日至7月7日，系统上线期间暂停业务办理，2016年7月8日上午8：30起恢复业务办理。上述事实，有房地产买卖居间协议及房地产买卖协议、上海市房地产买卖合同及补充协议、上海市不动产登记簿、公证书及赠予合同、收据、转帐凭证、上海市房屋状况查询收件收据、税务局公告、个人购房借款/担保合同、银行存折、出入境记录、解约通知书及回复、短信及微信记录、聘请律师合同、发票及当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误。因双方各执己见，致调解未成。本院认为，对于合同签署的事实和前期履约情况，以及在合同约定的办理房产过户手续的时间前，原告申请的贷款没有得到银行审批通过的事实，原、被告均无异议，本院予以认可。关于原告是否限购对象问题，原告已举证证明之前名下的房产，已于2016年6月13日过户给其母亲。被告认为，原告的证据并不具排他性。本院认为，原告系本市户籍人员，之前房产已转让，应认定其有购房资格。关于合同是否应继续履行的问题，根据买卖合同约定，原告获得贷款银行审批通过的时间，正好在合同约定的20日宽限期内，但恰遇税务机关系统上线暂停办理业务。至于7月10日的过户时间，系中介公司单方面的通知，未征得被告同意，且此时被告本人在国外。被告回国后，双方就赔偿金额未能达成一致意见，被告遂提出解约。本院认为，原告的行为并未构成根本性违约，被告通知原告解约，于法无据，不发生合同解除的效力。关于交房的问题，双方在买卖合同中没有约定具体交房时间。本院认为，原告请求在房款全部付清当日交房，符合交易习惯，对此本院予以支持。至于原告主张的逾期办理房屋产权过户的违约金，属逾期履行合同之违约责任，原告自身存在违约行为，双方就合同继续履行还是解除发生争议，原告主张逾期履行合同之相应违约责任，依据不足，本院不予支持。原告要求被告支付聘请律师的费用，无事实和法律依据，本院不予支持。后续房款原告应当继续支付，现原告提供了银行存折及已通过银行审批的新贷款合同，证明自己有履约能力，本院予以认可。原告除已付款2,300,000元外，其余房款2,900,000元应于取得产权变更登记之日起十日内支付，并于付清房款当日交付房屋。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告孔春颖与被告岳剑萍就上海市长宁区定西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房地产买卖合同继续履行；被告岳剑萍应于本判决生效之日起十日内配合原告孔春颖办理前述房屋的产权变更登记手续，将前述房屋的产权变更登记至原告孔春颖名下；原告孔春颖应在房屋产权变更登记至其名下之日起十日内支付被告岳剑萍房款2,900,000元；并于房款全部付清当日，由被告岳剑萍将前述房屋交付给原告；二、驳回原告孔春颖的其余诉讼请求；案件受理费48,883.60元，因本案适用简易程序审理，减半收取计24,416.30元，由被告岳剑萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 史 捷二〇一七年四月一日书记员 陆旭辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。