贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初416号原告：毕节创美房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西办事处翠西社区。统一社会信用代码：9152050259418407XN。法定代表人：张明会，公司执行董事。委托代理人：翟进（特别授权代理，执业证号：15224201611458443），贵州本芳律师事务所律师。委托代理人赵波（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师。被告夏远华，男，汉族，1964年4月16日出生，住贵州省毕节市。被告丁昭秀，女，1965年10月5日出身，汉族，住贵州省毕节市。毕节创美房地产开发有限公司诉被告夏远华、丁昭秀商品房买卖合同纠纷一案，本院2017年1月17日受理后，本院依法适用简易程序于2017年3月6日公开开庭进行了合并审理，原告毕节创美房地产开发有限公司及委托代理人翟进、赵波，被告李夏远华、丁昭秀到庭参加诉讼，本院依法进行审理，现已审理终结。原原告诉称：一、判令被告立即支付拖欠原告的购房尾款人民币210,000.00元，并以总房款人民币432，302.00元为基数，按日万分之二的标准支付原告从2014年10月23日起至实际付款完毕之日止的利息损失；二、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）各一份，约定被告购买原告开发建设的位于毕节市××区××大道毕节市翠屏社区综合环境治理项目【城市棚户区改造安置区（创美世纪城五号地块）】二期工程第2幢2层40号的商业用房一套，该房建筑面积为36.89平方米，总购房款为432，302.00元。合同签订时原告交纳了购房首付款人民币222.302.00元，其余房款采用银行按揭方式支付。根据《补充协议》第二条的约定，被告应于《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后10个工作日（含第十个工作日）内向贷款银行提供按揭贷款所需的符合贷款银行要求的真实的、全面的、有效的全部资料，办理完毕所有的按揭贷款手续。《补充协议》第二条第（一）款第4项“买受人未在约定时间内办理完毕按揭贷款手续，每逾期一天按总房款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期超过60日的，买受人应于逾期满30日的次日一次性付清购房款余款和违约金（每逾期一日按照购房款总价款万分之二的标准向出卖的人支付违约金）”。原告已依约将涉案房屋交付被告使用，但被告未按照约定时间支付剩余购房款。经原告多次通知和催告，被告至今拒不配合办理按揭，也未支付剩余房款。原告认为：《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原被告双方签定的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，对双方具有约束力。原告已将房屋交付被告使用，被告理应按照合同约定全面履行付款义务。第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”经原告多次催告，被告未办理完按揭贷款手续，也未支付其余房款，致使原告至今无法收到足额的购房款，对原告构成违约，客观上给原告造成了利息损失，应按照合同约定一次性支付尾款并承担违约责任。原告为维护其合法权益，特具此状，请求贵院判决如所诉为谢！被告夏远华、丁昭秀辩称，1、请求驳回原告诉讼请求；2、答辩人不承担本案诉讼费；3、被答辩人未按合同约定及相关法律规定执行，答辩人才未走银行程序。事实及理由:1、被答辩人未按合同规定，没有划行归市；2、公摊面积过大；3、双方签订的《商品房预售合同》文不对题，答辩人购买的是商铺，不是被答辩人的商品房；4、根据法律规定，被答辩人是以签订合同形式，隐瞒事实真相，欺骗答辩人权利；5、商会员购买价格比外来人员高；6、原告承诺打造的小商品批发城与实际不符；7、商户入住率不足，管理混乱导致无法经营；8、设施不齐、宣传不到位，导致许多人都不知道有小商品批发市场，请求法院解决。根据原被告方的陈述及提供的证据经庭审后本院综合分析认定的法律事实为：原、被告签订了《商品房预售合同》，后原、被告又于2014年10月12日签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》各一份，约定被告购买原告开发建设的位于毕节市××区××大道毕节市翠屏社区综合环境治理项目【城市棚户区改造安置区（创美世纪城五号地块）】二期工程第2幢2层40号的商业用房一套，该房建筑面积为36.89平方米，总购房款为432，302.00元。合同签订时原告交纳了购房首付款人民币222，302.00元，其余房款采用银行按揭方式支付。原告已依约将涉案房屋交付被告使用，但被告未按照约定时间向贷款银行提供按揭贷款所需的符合贷款银行要求的真实的、全面的、有效的全部资料，办理完毕所有的按揭贷款手续。经原告通知和催告后，被告至今仍未配合办理按揭，也未支付剩余房款。另查明：创美世纪城5号地块的大道28米属毕节市天河城建开发投资负责建设的市政道路。原告于2017年1月17日起诉要求：一、判令被告立即支付拖欠原告的购房尾款人民币210,000.00元，并以总房款人民币432，302.00元为基数，按日万分之二的标准支付原告从2014年10月23日起至实际付款完毕之日止的利息损失；二、本案诉讼费由被告承担。本院认定的上述事有原被告的陈述，原告提供的营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、房屋现状照片、商户告知书、中国邮政专递底单、物流信息跟踪单、视频资料、录音资料、接房流程单、前期物业管理合同、竣工验收备案、调查笔录、说明、证明、毕节市七星关区人民政府关于创美世纪城五号地块消防验收有关问题的情况说明；有被告提供的身份证复印件、原告对湖北商户团购2号楼2F说明、付款收据及汇款凭证、《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、原告公司的53号、58号会议纪要、小商品批发城开发政策补充协议、原告致商户的信、原告公司对毕节创美小商品批发城运营提升方案、消防、市场监督局、供销联合社、街道办事处限期迁出小商品批发市场的通告中、日照分析图及一层平面图、（2016）黔0502民初676号民事判决书、七星监行处字【2015】84号《行政处罚款决定书》、照片，原被告双方提供的这些经质证，已收集在卷为凭。本院认为，《中华人民共和国合同法》第60条规定：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明将不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（5）法律规定的其他情形。第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第12条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第13条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。第15条规定，根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。第19条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第23条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。根据以上法律规定，商品房买卖合同的解除也应当符合合同法对合同解除的以上规定。具体而言，当事人可依法解除商品房买卖合同的事由包括：1因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的;2房屋质量问题严重影响正常居住使用;3出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超过3%的;4出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付款项，经催告后在三个月合理期限内仍未履行的，当事人另有约定的除外。5商品房买卖合同约定或者法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的;6商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由导致上述情况出现的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人。本案中，原、被告双方的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》合法有效，双方当事人就应按合同约定全面履行义务，在合同履行过程中原告已按合同将房屋交付给被告，且被告已正常使用原告交付的房屋进行经营，被告就应按合同约定向贷款银行提供按揭贷款所需的符合贷款银行要求的真实的、全面的、有效的全部资料，办理完毕所有的按揭贷款手续或直接支付房款，被告未合同约定办理按揭贷款手续或直接支付房款构成违约，应承担违约责任。被告辩称：1《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》与原《商品房预售合同》存在严重不符；2、《商品房预售合同》约定，甲方通知乙方正式商品房买卖合同时支付房款的25%，另外通过商会联保或其他方式支付，共计50%作为首付款，剩余房屋款的50%通过按揭支付，但原告未通过商会联保支付首付款的25%，原告违约；3、湖北商户与开发商副总经理严贵林、代兴隆的协议不是个人行为是职务行为；4、根据商户购买创美公司5号地块的设计图纸，原5号地块靠近精神病院一侧为28米大道，现缩小为8米，与原始设计严重不符，导致5号地块交通不畅，严重影响商铺的生意；5、原告承诺毕节小商品批发市场整体入驻创美未整体入驻，导致被告生意萧条；6、商铺均价不超过1万元，现原告违反协将部分商铺高价出售，没有把钱返还给入住原告的商家，使得商会会员的价格比不是商会会员购买的价格要高，因商会与原告有种预谋，是欺诈行为。7、原告公司5号地块2015年8月31日交房以来，根据协议，原告一直没有组织商会进行共管，导致现创美小商品批发城业态不完善，配套设施不完善，导致市场萧条，商铺贬值。综上，被答辩人在《商品房买卖合同》中存在欺诈和违反诚实信用原则，有违约行为致使合同目的不能实现，请求驳回原告的全部请求。根据本案被告方提供的证据综合全案进行审查，被告的辩称理由不能成立，本院不予采纳。首先，《商品房预售合同》是缔约合同，《商品房买卖合同》是正式买卖合同，《商品房买卖合同补充协议》是对《商品房买卖合同》未尽事宜的补充，双方在签订了《商品房买卖合同》以后《商品房预售合同》就不再对双方当事人具有约束力。被告在与原告方签订《商品房买卖合同》时对合同内容有审查的义务，如果认为《商品房买卖合同》内容存在与《商品房预售合同》内容严重不一致，且有未完善的内容，可以要求原告修改和完善，如果原告拒绝修改和完善，被告可以选择拒签合同，被告既然选择了签订合同就视为对合同内容的认可；其次，创美世纪城5号地块的大道28米属毕节市天河城建开发投资负责建设的市政道路与原被告签订合同没有关联性；第3，湖北商户与开发商副总经理严贵林、代兴隆的协议是个人行为还是职务行为不影响双方当事人《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》的履行；第4，关于原告承诺毕节小商品批发市场整体入驻创美的问题被告未提供证据予以证明原告是否有此承诺，这个问题在双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》及严贵林、代兴隆签的协议均没有约定，且被告生意好坏是由市场规律来调节的，与双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》没有必然联系；第5、至于价格的高低是双方本着自愿协议的结果，不是双方当事不履行合同的理由；第6、至于原告一直没有组织商会进行共管，导致现创美小商品批发城业态不完善，配套设施不完善，导致市场萧条，商铺贬值的问题，被告如果认为商会或者是开发商不履行管理职能，可以通过成立业主委员会来管理或重新聘请物业公司管理，故不能成为双方当事人不履行合同的理由。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十二条、第十三条、第十五条、第十九条、第二十三条之规定判决如下：一、被告夏远华、丁昭秀于本判决生效之起三十日内支付欠原告的购房尾款人民币210,000.00元，违约金以所欠房款人民币210，000.00元为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率1.3倍计算。时间从2016年10月1日起至给付之日止；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2225.00元（已减半），由被告夏远华、丁昭秀承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不上诉则本判决发生法律效力。审判员  石朝鹏二〇一七年四月二十五日书记员  潘毅然