.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民终944号上诉人（原审被告）：太原中策文化演艺有限公司，住所地太原市杏花岭区府西街18号煤炭大厦三层。法定代表人：武振平，总经理。委托代理人：卫索实，山西锋镝律师事务所律师。委托代理人：张睿，山西锋镝律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：山西煤炭大厦，住所地太原市杏花岭区府西街**号。法定代表人：高振亮，总经理。委托代理人：成昌明，山西知达律师事务所律师。委托代理人：姚晋晋，山西知达律师事务所律师。上诉人太原中策文化演艺有限公司因与被上诉人山西煤炭大厦房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2017）晋0107民初1830号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人太原中策文化演艺有限公司的委托代理人卫索实、张睿，被上诉人山西煤炭大厦的委托代理人成昌明、姚晋晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太原中策文化演艺有限公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，仅仅依据《山西煤炭大厦歌舞厅合同》即判令上诉人承担全部的租金明显错误。上诉人与被上诉人签订租赁合同的目的是为了经营，在2013年之前上诉人一直按约定支付租金。但为何上诉人在2013年未按约定支付2013年11月-2015年10月份的租金？并且2015年11月2日上诉人与被上诉人就煤炭大厦三层歌舞厅租金缴纳事宜进行协商，形成会议纪要？这显然是有原因的。这里面的原因有两点，第一太原市府西街在2013年4月开始封路改造其期间被上诉人的整个经营是停业状态。第二原煤炭大厦的所有人在2013年将煤炭大厦的经营承包给了现在他人，并且在经营权承包后煤炭大厦开始停业内部装修。在此过程中上诉人收到煤炭大厦的口头停业通知：因大厦装修要求承包人停业。这是基于这样的原因双方在会议纪要中明确”双方对2013.11-2015.10期间的租金缴纳存在分歧，一致同意暂时搁置，待中策公司营业正常后才进行协商处理”。而在上诉人与被上诉人对该期间内的租金未达成一致的情形下，一审法院却以《山西煤炭大厦歌舞厅合同》、《山西煤炭大厦歌舞厅租赁补充合同》中约定数额判令上诉人全部支付租金，忽略了双方在新签订的会议纪要中存在的问题。在对于2013年1月-2015年10月租金存在明显争议的情况下，一审法院做出有利于被上诉人的判决，明显损害了上诉人的权益，与案件事实相违背。二、被上诉人重大违约在先，上诉人停业期间租赁费用应由被上诉人承担。《中华人民共和国合同法》第60条规定：”当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第216条规定：”出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”被上诉人在未通知上诉人的情况下，于2013年将煤炭大厦经营权转让给第三方，随后对煤炭大厦内部进行装修，通知上诉人停业。对于上诉人在被上诉人停业装修其间不能经营时段上诉人是没有理由承担租金的。2015年11月2日，在双方形成会议纪要后，上诉人即开始经营，但是由于被上诉人对府西街修路、大厦装修造成上诉人不能经营的客观事实核减租金致使双方发生严重分歧。在其期间上诉人明确表示协商好停业损失上诉人会严格按合同约定支付租金，但上诉人的合理要求被上诉人一直未予答复。此后在上诉人经营不久被上诉人就对上诉人掐断了水、电造成上诉人事实上不能经营的结果。由于被上诉人在将煤炭大厦转让前，并没有提前告知上诉人，而突然的断水断电也使得上诉人的经营活动无法正常开展，不得已上诉人只能将租赁场地闲置下来，合同目的得不到实现。被上诉人断水断电的行为，明显违反了《合同法》第60条、第216条，被上诉人在租赁场地的出租期间，没有尽到自己应尽的义务，既没有保证租赁场地的正常使用，也没有保障合同的顺利进行，反而使得租赁场地在实质上无法得到正常使用，上诉人的经营也无法正常进行，给上诉人造成了巨大的损失。由于被上诉人的违约在先，故上诉人停业期间的租赁费用应由被上诉人自己承担。二、被上诉人应当赔偿因其停业给上诉人造成的财产损失。《中华人民共和国合同》第113条规定：”当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一放订立合同时预见或到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”上诉人与被上诉人于2010年9月20日签订《山西煤炭大厦歌舞厅租赁合同》后，便投入了大量资金对租赁场地进行了装修，并购置了大量设备用于经营。2013年被上诉人因内部装修停业造成了上诉人的停业，由于上诉人无法继续正常营业，致使上诉人的设施设备长时间闲置、同时也造成了上诉人装修价值的损失。对此上诉人认为被上诉人因违约停业而给上诉人造成的装修、设备的折旧费应及利润损失应当赔偿。综上所述，一审法院认定事实存在错误，请求二审法院依法改判或发回重申，支持上诉人的上诉请求。被上诉人山西煤炭大厦辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。二、上诉人的上诉理由不能成立。上诉人在上诉状第一部分中陈述”形成会议纪要”的原因有两点，一是府西街改造，二是被上诉人在2013年将大厦的经营权承包给了他人，并且在经营权承包后大厦开始停业、内部装修”。被上诉人认为，上诉人陈述的第二点原因，没有任何事实依据，更没有任何证据支持。具体理由如下：首先，府西街改造期间（即2013年）,由于当时道路改造的客观情况，没有也不可能有其他单位承包煤炭大厦的经营权；其次，大厦并没有进行内部装修。客观事实是大厦设施设备一直处于正常运行状态。被上诉人自营部分的餐饮、住宿一直持续到2013年6月，接待完当年预定的会议服务后才自行停业。租赁一层大厅部分面积和地下室部分经营洗浴业务的晋府会馆，是在2013年4月份主动申请停止用水的。而承租大厦其他楼层的”津渡茶堂”等租户则始终处于营业状态，并未停业。双方签订的会议纪要明确”中策公司歇业近一年”，从会议纪要签订时间往前推一年是2014年11月。也就是说，该”纪要”反映的事实，可以证明2014年11月以前，上诉人一直处于营业状态。第三，府西街改造期间（2013年4月至10月）并没有导致上诉人停业。实际上，截止到2013年9月，上诉人既不拖欠租金，也未停止营业，只是营业额可能受到了影响，这也是上诉人一直不愿足额支付租金的原因之一。被上诉人上诉说”大厦通知其停业”的事实根本不存在。上诉人拖欠租金是由于其自身原因造成的。第四，现在承租大厦部分场地的北京青巢基金投资管理中心，是2014年8月份才与被上诉人签订的租赁合同，根本不存在影响被上诉人营业的事实，也不存在2013年将经营权承包给他人的事实。客观事实表明，上诉人在上诉状中陈述的第二点原因，纯粹是其自己的一面之词，该上诉理由不能成立，应予驳回。三、一审判决对上诉人的上诉（抗辩）理由已经做出裁决。上诉人在一审诉讼中抗辩理由之一就是”因原告原因（违约）导致其无法经营”，与上诉理由（第二点）基本一致。对此抗辩，一审判决在”本院认为部分”已经进行了详细的分析论证，对其抗辩理由不予支持。上诉人二审上诉状并没有对一审的裁判理由提出异议，表明其认可该裁决。被上诉人于2016年4月以后停止供电是基于双方2015年11月会议纪要，在依法行使”不安抗辩权”（即上诉人不履行支付租金义务，被上诉人可以采取断电措施）。一审裁决对被上诉人行使”不安抗辩权”的行为予以认可并判决上诉人支付租金并无不妥。四、上诉人并没有进行反诉，其上诉主张”装修损失”没有任何法律依据。上诉人在一审诉讼过程中既没有提出反诉，也没有提出”赔偿损失”的抗辩。其在上诉状事实与理由部分第三点主张的”赔偿损失”显然没有任何法律依据，本案中不应当进行处理。正如一审判决的认定：双方2015年11月的会议纪要中上诉人”未就不能营业一事提出异议”，表明上诉人当时认为被上诉人一方并不存在违约之处。上诉人上诉状第三项陈述双方发生严重分歧的内容是”核减租金”，而不涉及”违约和损失赔偿”。当时上诉人因自身原因找客观理由向大厦提出了”核减租金”的要求，考虑到当时的客观情况，被上诉人一方已经作出了让步，即”延长租期一年，分期支付租金”，但不同意核减租金。因不同意核减租金，所以上诉人便不交纳，双方由此产生分歧。双方最后的处理意见是搁置该分歧，待以后协商或经人民法院裁决。本次形成诉讼，人民法院根据查明的事实，对该”分歧”一并作出裁决，合情合理合法，并无不当。上诉人在二审中提出”赔偿主张”，既严重违背客观事实也没有法律依据，其目的是想混淆视听，逃避责任。综上所述，被上诉人认为一审判决应予维持，上诉人上诉应当予以驳回。山西煤炭大厦向一审法院起诉请求：1、判令解除双方的租赁合同；2、判令被告支付原告租赁费1216000.35元（从2013年9月起计算至2017年9月19日）、水电费2089.6元、空调费154240元；3、判令被告支付原告自2017年9月20日起至实际将租赁场地归还之日止按年租金32万元计算的实际占用期间租金；4、判令解除合同后，被告将租赁区域内的一切不可移动财产交给原告所有，不得损坏；5、判令被告支付原告违约金30000元；6、本案诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明，2010年9月20日，煤炭大厦与中策文化公司签订《山西煤炭大厦歌舞厅租赁合同》，约定甲方（煤炭大厦）提供三楼多功能歌舞厅和包间五间给乙方（中策文化公司）使用，面积共计482平方米。租赁期限为六年，自2010年9月20日起至2016年9月19日止。年租金为30万元，逐年支付，考虑到乙方需进行必要的装修改造，因此首年免收75天租金6.16万元，余额23.84万元在本合同签订时一次性付清，以后各租赁年度起算三十日前由乙方一次性付清当年度租金。乙方同时向甲方支付保证金3万元（已支付），如在合同履行期间出现需向甲方承担赔偿责任或支付违约金、罚款等情形且乙方不按甲方通知支付时，甲方有权直接从保证金中扣除，扣除后不足的部分，由乙方于交纳下年度租金时补足3万元。保证金余额由甲方在本合同终止三个月内退还乙方。并约定乙方须交纳的其他费用：1、三层歌舞厅、包间的水、电费以表计量，按月预交，收费标准：冷水5.85元/吨，热水10.95元/吨，电费1元/度；2、空调费按实际面积482平方米收取，费用标准暂定为冬季（5个月）8.2元/月平方米、夏季（5个月）5月/平方米，即每年31812元，于每年的4月20日、9月20日前分两次交清等。还约定乙方未按期足额交纳租金超过十日或未按期足额交纳某项费用超过十日、未经甲方书面同意，乙方擅自将经营场所或主营服务项目等转租或转让给第三方等，甲方有权单方解除合同，且乙方已付租金不予退还。2011年1月17日，煤炭大厦与中策文化公司签订《山西煤炭大厦歌舞厅租赁补充合同》，约定甲方（煤炭大厦）同意乙方（中策文化公司）提出的租赁期增加一年的要求，即歌舞厅租赁期限调整为七年，从2010年9月20日起至2017年9月19日止。同意乙方增租包间一间，租金为2万元/年。乙方交纳该增租包间首年九个月租金计1.5万元，次年起，该增租包间租金并入前合同且支付方式按照前合同规定并执行。2015年11月2日，双方当事人就三层歌舞厅租金缴纳事宜进行协商，并形成会议纪要，载明：”首先就中策公司拖欠租金（2013.11-2015.10）一事进行了催缴。按照合同，中策公司应当提前足额支付大厦租金，但是截止至今，中策公司仅付大厦3万元，望中策公司尽快到位。会议认为，中策公司将经营过程中存在的困难进行了阐述，由于经营环境的影响，希望大厦重新考虑租金等，但大厦认为租金不予考虑调整，经双方协商，达成如下一致意见：1、双方对2013.11-2015.10期间的租金交纳存在分歧，一致同意暂时搁置，待中策公司营业正常后再行协商处理；2、中策公司歇业近一年，考虑到电器设备需要维护保养等，大厦同意给予一定的恢复期，双方确定11月20日为新一年度租金起算日；3、大厦同意在不提高租金的基础上给予中策公司延长租期一年，即截止到2018年9月19日止；4、考虑到中策公司近期刚恢复营业，受市场等诸因素影响，经营有一定的实际困难，同意新一年度租金分两次付清，每次支付租金16万元。支付时间分别为：2015年11月（第一次），2016年5月（第二次），以后年度按原合同条款约定的时间和金额执行。如未按合同约定时间交纳，大厦将采取停止供电等措施，由此造成的后果由中策公司承担”。太原市杏花岭区人民法院（2016）晋0107民初1505号生效民事判决书载明，2015年12月11日，中策文化公司将煤炭大厦三层五间包间转租给太原鼎实天启软件科技有限公司，租期自2015年12月11日至2016年12月10日，租金每年20万元。因中策文化公司欠缴租金及水、电费，煤炭大厦于2016年4月开始中断水、电。一审法院认为，原告煤炭大厦与被告中策文化公司签订的《山西煤炭大厦歌舞厅租赁合同》、《山西煤炭大厦歌舞厅租赁补充合同》均是双方真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的规定，合法有效。原、被告应按合同约定履行各自的义务。签订上述合同后，原、被告于2015年11月2日就涉案房屋租金一事达成新的共识，并形成会议纪要。庭审中，原、被告均同意解除涉案租赁合同。原告要求被告支付房屋租金1216000.35元（从2013年9月起计算至2017年9月19日），被告对该租金数额无异议，本院对该主张予以支持。原告要求被告支付水电费2089.6元，被告认为水电费单上的签字非其工作人员所签，原告亦无其他证据进行佐证，对该主张不予支持。原告要求被告支付空调费154240元，原告未能证明该费用实际发生，且2016年4月后原告已中断水电，对该主张不予支持。原告要求被告将租赁区域内的一切不可移动财产交给原告所有，不得损坏，原告未举证证明租赁区域内财产明细，对该主张不予支持。原告要求被告支付违约金30000元，涉案合同未约定违约金，该30000元系被告向原告缴纳的保证金，合同解除后，原告应予返还被告保证金30000元。被告中策文化公司辩称，因原告的原因导致被告无法经营，致使合同目的不能实现，根据被告提供的太原市中级人民法院（2015）并民初字第665号民事判决书，只显示原告于2013年4月、5月间停业，而原告主张的为2013年9月之后的租金，且根据2015年11月2日的会议纪要，被告未就不能营业一事提出异议，被告陈述2013年9月以后没有使用租赁物与会议纪要载明的”恢复营业”不符，被告未能证明因原告的原因导致被告无法经营，该辩称理由不足，不予采信。判决：一、解除原告山西煤炭大厦与被告太原中策文化演艺有限公司太原市煤气公司签订的《山西煤炭大厦歌舞厅租赁合同》、《山西煤炭大厦歌舞厅租赁补充合同》；二、被告太原中策文化演艺有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山西煤炭大厦房屋租金1216000.35元（从2013年9月起计算至2017年9月19日）以及至本判决确定之日止实际占用期间租金（按年租金32万元计算）；三、原告山西煤炭大厦于判决生效之日起十日内退还被告太原中策文化演艺有限公司保证金30000元；四、驳回原告山西煤炭大厦的其他诉讼请求。二审中，上诉人太原中策文化演艺有限公司提供新证据：山西省高级人民法院（2017）晋民终604号判决，证明内容2013年府西街修路影响上诉人的正常经营，以及2013年8月起，被上诉人山西煤炭大厦进行装修改造，也影响了上诉人的正常经营，具体见判决书第14页第二、三段，以及第15页上部分。被上诉人质证意见为：对判决书真实性无异议，正式的判决书在15页第二、三段，和第16页第二段，是一审法院查明的事实部分，关于第15页第二段内容，是反映晋府会馆要求煤炭大厦停交水电、房租，以及停止供水，与本案的上诉人和被上诉人之间的租赁合同无关，这个是另一案件的当事人单方提出的申请，第15页第二段提到的请示报告，只证明煤炭大厦当时向上级主管部门提出了进行改造的报告，但是该报告并没有获得批准，煤炭大厦实际也没有进行改造，关于16页第三段特快专递，该特快专递的内容也与本案双方当事人之间的租赁合同无关，该特快专递里面的内容是晋府会馆一方的单方陈述，并没有经煤炭大厦确认，生效判决第25、26页对上述涉及的三份文件，只是认定煤炭大厦未予回复，认为我们没有回复的行为不妥当，而没有认定该两份文件涉及的事实，判决书第29页认定山西煤炭未能积极回应，不予协商解决，构成违约，生效判决认为是煤炭大厦没有给晋府会馆进行回复和解决，而没有认定其他内容构成违约，判决书27页写的很明确，2013年初至10月底，市政府根据市区道路运行状况对路面进行改造，根据状况提交的情况反映，在此期间煤炭大厦和晋府会馆属于停业状态，双方对此期间租金的计算存在争议，但未能形成一致意见，属于在遇到双方无法预料的情况发生的情况下，协商解决正常履行合同行为，应当认定双方均无违约，也就是说生效判决认定当时双方的争议是都不存在违约情形的，上诉人以此判决证明被上诉人构成违约，证明目的不能实现。本院经审查认为，本院对上诉人提供的山西省高级人民法院（2017）晋民终604号民事判决书予以采纳。按照该判决书查明的事实，结合双方2015年11月2日会议纪要双方确认的”中策公司歇业近一年”的事实及双方当事人陈述，本院确认以下事实：从2013年4月至2013年10月底，太原市政府对府西街道路进行了改造施工，煤炭大厦无法正常经营。原判查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《山西煤炭大厦歌舞厅租赁合同》、《山西煤炭大厦歌舞厅租赁补充合同》合法有效，双方均应依约履行。双方在履行期间，太原市政府于2013年4月至2013年10月对府西街进行了封路改造，致使上诉人不能正常经营。为此，上诉人、被上诉人于2015年11月2日经协商形成会议纪要，对合同的履行作了相应调整。至此，因封路改造而导致上诉人不能正常经营的问题双方已协商解决。该纪要载明，双方对2013年11月至2015年10月的租金存在分歧，一致同意暂时搁置，待上诉人营业正常后再行协商处理。但此后双方并未就此协商一致。本院认为，上述租金非因政府封路改造期的应付租金，故上诉人不存在不依约交付的正常理由。因被上诉人在一审中并未就因被上诉人停业而给其造成的损失提出反诉，故原判不予支持并无不当。综上所述，太原中策文化演艺有限公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21324元，由上诉人太原中策文化演艺有限公司负担。本判决为终审判决。审判长梁锡文审判员刘补年审判员郝文晋二O一七年四月十三日代理书记员张秀清