江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初15911号原告（反诉被告）：郑军贤，男，1977年1月17日生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托代理人：王依，江苏传承律师事务所律师。委托代理人：问健峰，江苏传承律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：毛文明，男，1967年2月4日生，汉族，住上海市嘉定区。委托代理人须建新，男，系被告朋友。委托代理人：王小青，江苏漫修（上海）律师事务所律师。原告郑军贤与被告毛文明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案后，依法适用简易程序，由代理审判员孙学谦独任审理。后因案情复杂，本院依法转为普通程序组成合议庭于2017年3月31日公开开庭进行了审理。因被告毛文明提起反诉，本院依法决定将本诉与反诉合并审理。原告郑军贤及其委托代理人王依、被告毛文明的委托代理人王小青、须建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑军贤向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助将昆山市花桥镇大上海国际商贸中心25号楼303室房屋所有权及国有土地使用权过户至原告名下；2.判令被告承担律师费18000元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年5月6日，原、被告通过中介签订了《昆山市房屋买卖合同》一份，约定被告将违约昆山市花桥镇大上海国际商贸中心25号楼303室房屋以总价800000元出售给原告，原告于当天将定金50000元汇入被告指定账户，被告也出具了收条一份。被告于当天将房屋钥匙交至原告，原告现已入住并对房屋做了部分整修。合同签订后，原告及时备齐了首付款，原告和中介方多次要求被告接收首付款并协助将房屋所有权和国有土地使用权过户至原告名下，但被告屡次因自身原因，无法配合办理过户手续。原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应信守。原告已经按约支付了定金也备齐了首付款并已入住。被告应当接收首付款并全面履行合同义务将产权过户至原告名下，但经原告及中介方多次催促，均无果。为此，原告诉至法院。被告毛文明辩称：双方签订合同时涉案房屋属于夫妻共同财产，被告配偶黄标英未在合同中签字，但房屋属于夫妻共同财产，在一方未签字的情况下，该房屋无法进行正常交易。另外，签订合同时被告已将该房屋的房产证、土地证给予原告审核，原告当时也知晓该房屋属于夫妻共同财产，仍旧进行购买。其自身存在错误，由于其自身存在的错误导致房屋无法进行交易，由其自身承担相应责任。本案中，原告未能按照合同约定支付首付款，至今长达10个月之久，构成严重违约，在被告早已通知原告支付首付款的前提下，但原告一直未支付，原告属于违约在先，协议违约的时间已经超过法律规定的合理期限，被告有权按照法律规定解除双方之间的房屋买卖合同。律师费并非必然的支出，也无法律规定及当事人书面约定，且在本案中原告也没提供书面的委托代理合同及转账凭证，被告对此不予认可。原告未经被告的同意非法占用被告的房屋，被告有权要求原告立即搬离非法占用期间的房屋使用费，具体在本案中被告也提供了反诉状，以反诉状为准。综上，请求法院驳回原告的诉请，支持反诉原告的反诉请求。反诉原告毛文明向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告立即停止侵害，搬离位于昆山市花桥镇大上海国际商贸中心25号楼303室房屋；2.判令反诉被告赔偿反诉原告非法占用房屋费用26250元（按2500元/月计算，自2016年5月6日起计算至反诉被告搬离房屋之日止）；3.本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年5月6日，反诉原告与反诉被告签订《昆山市房屋买卖合同》，约定反诉原告将位于昆山市花桥镇大上海国际商贸中心25号楼303室房屋出卖给反诉被告。合同约定反诉被告须在2016年5月30日前将贷款审批通过，同时支付35万元首付款，在反诉被告支付全部房款后方可入住涉案房屋。但合同签订后，反诉被告不仅一直未按合同约定支付首付款，且未经反诉原告同意即入住了涉案房屋，反诉被告的行为已构成根本违约，反诉原告有权解除合同并要求反诉被告赔偿非法占用房屋期间的费用。为此，反诉原告提起反诉。反诉被告郑军贤辩称：反诉原告亲自将涉案房屋的钥匙交付反诉被告使用，即反诉被告的入住行为是得到反诉原告的许可的。反诉被告也是基于房屋买卖关系入住的，不存在非法占用的情况，也无需支付任何费用。反诉被告也支付了购房定金，也愿意支付后续的购房款。反诉被告的入住行为合情合理，依法有据，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年5月6日，原告郑军贤（乙方）与被告毛文明（甲方）在中介方昆山佳信房产中介有限公司（丙方，以下简称“佳信公司”）的居间下签订《昆山市房屋买卖合同》（以下简称“合同”）一份，约定由原告购买被告位于昆山市花桥镇大上海国际商贸中心25号楼303室房屋，房屋总价款800000元。合同约定：本合同签订之时，乙方支付50000元作为购房定金；甲、乙双方同意2016年5月30日前，贷款审批通过后，乙方将首付款350000元支付给甲方，购房定金在付款时冲抵；甲方应在乙方付首付款的同时将房屋钥匙交由丙方保管，并经双方同意于首付当日办理过户手续。贷款部分400000元由丙方代乙方办理贷款手续，乙方承诺若因自身原因造成贷款无法放贷或贷款额不足时以现金方式补足，银行放贷给乙方后丙方协助将房款交付甲方、将该房屋钥匙交付乙方。交易所需支付的有关税、费均由乙方支付。关于违约责任，双方约定：甲、乙双方签订合同后，乙方中途毁约，应书面通知甲方、丙方，且购房定金归甲方所有。甲方中途毁约，应书面通知乙方、丙方，并自毁约之日起五天内支付乙方所付定金二倍数额给乙方。甲、乙双方任何乙方违约、毁约均向丙方交纳该房屋成交价格2%的手续费（即违约、毁约方承担甲乙双方全部的中介费），丙方有权直接从购房款中扣收手续费。合同签订当日，原告支付被告购房定金50000元（该款由原告通过银行转账汇至被告朋友王国庆的账户内）。另查明：2016年5月6日签订合同时，涉案房屋的不动产权证仍登记在被告毛文明与其配偶黄标英名下。原告称贷款大概在2016年5月底审批通过，等到去房产交易中心过户的时候，被告拿不出结婚证，告知中介已经离婚了，交易中心说必须换证后才能办理过户，后由被告单独所有的产证于2016年6月13日办理下来，原告多次试图联系被告，要求其接受首付款继续履行合同，但原告已联系不上被告，且原告没有被告的相关银行账户，出于资金安全考虑所以暂时没有支付首付款，到2016年7月中旬之后原告去被告单位找被告，被告单位人说被告因涉嫌犯罪被抓了。原告为证明其主张向本院提交其于2016年6月5日、6月13日分别与被告的通话录音。其中，在6月5日的通话录音中，双方确认因签合同是被告没办离婚，签合同后办了离婚，产证上是两个人的名字，经中介告知需将产证变更为被告一人所有才能继续办理过户，被告明确表示房子同意继续卖，也同意过户。6月13日的录音中，原告表示要将那个钱425000元（指首付款）给被告，先进行装潢，被告表示手续没确保，让原告再等一个星期；原告表示木地板都坏了，要找人重新做，阳台也要找人打掉，被告也表示阳台要弄一下。对于该两份录音，被告代理人表示因被告本人因涉嫌犯罪被羁押，无法进行核实。另外，原告还申请中介方佳信公司业务员陈某到庭作证。陈某陈述：原、被告签字合同时涉案房屋登记在毛文明和她前妻名下，当时付定金时双方都提交了各自的身份证、结婚证、户口本等，后来办理贷款审批通过之后，银行放款之前需要办理过户手续，我们要求被告提交身份证、结婚证、户口本的原件，被告说已经和他妻子离婚了，提供不了结婚证，问过交易中心，获得答复是需要把产证变更为被告一个人的名字，才好继续办理过户。因为当时过不了户，还要换产证，所以就没有办法支付首付。产证换好之后，我们就一直联系被告过来办理过户，但是联系不上，后来被告姓王的朋友要求首付款支付给他，我们就说房产证没有他的名字，才知道被告已经被抓起来了。对此，被告认可确有涉案房屋不动产权证由被告与黄标营共同所有变更为被告单独所有的过程，但认为签订合同时被告不可以单独处分夫妻共同所有的房屋，且经被告催要，原告未按合同约定在5月30日前支付首付款，已经构成违约。为此，被告提交其与原告的微信聊天记录一份。其中，2016年5月26日，原告问“这个礼拜天我的房贷能否通过就知结果了，我剩余的钱哪天您方方便给您！”被告回复“您还是汇到上次的账号吧。”原告回复“好的，哪天您到安亭，我今天在南京，约个时间？”被告回复“我星期六、天在安亭的。”2016年6月3日之后，原告通过微信发给被告的信息被告未能予以回复。2016年5月13日，被告毛文明与黄标英离婚。2016年6月13日，涉案房屋不动产权证变更登记至被告一人名下。再查明：被告称合同约定待原告将所有房款支付之后被告才会将房屋钥匙交付原告，但原告未经被告允许就擅自实际入住房屋，构成违约，应当支付被告实际入住之日至今的房屋租金损失。被告为证明其主张，向本院提交被告朋友王国庆与中介公司郑姓人员的通话录音。该录音中，郑姓员工表示不知道原告已经入住涉案房屋；王国庆还提到“我想我作为毛文明的朋友，我已经尽了我的责任了，开始的时候我帮他办的，去年7月中旬已经通知他已经不能办了”。对此，原告称其入住是经被告许可的，当时被告带原告去看房的时候，因为被告钥匙找不到了，被告找了一家开锁公司来开锁，被告就把新钥匙交付给了原告，当时的在场人除原、被告之外，还有中介人员、王国庆、开锁公司人员，在2016年6月13日原告与被告的通话录音中，原告告知被告想对房屋进行装修，被告也明确表示阳台要弄一下，由此可见被告已将涉案房屋交付原告。证人陈某也到庭陈述：在签合同当天我们带双方去看房，被告带了一大串钥匙去开门，但是没有能打开，双方就协商让开锁公司的人来开锁，然后我就找了一个开锁公司的人过来，核实完被告的房东身份后就把锁打开了。开锁的钱是原告支付。当时房屋内部泡水比较严重，原告就提出下半年小孩子要过来上学，能不能先将房屋交给他维修下，被告也同意并将一把钥匙交给了原告。庭审中，原告陈述：从2016年10月17日即开始对涉案房屋进行装修，把墙面、地板更换了，11月装修完毕，目前由其一家居住。又查明：原告委托江苏传承律师事务所代理其参与本案诉讼，为此支出律师费18000元。庭审中，被告明确：因原告违约在先，故不同意继续履行合同。原告则坚持诉请，并将剩余房款750000元提存至本院。现因原告要求被告继续履行合同，被告则予以拒绝并反诉要求原告办理涉案房屋及支付房屋占有使用费，为此，引起纠纷。以上事实有昆山市房屋买卖合同、房产证、收据、银行转账凭证、通话录音及文字整理稿、结婚登记申请书、离婚证、微信聊天记录、证人证言以及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《昆山市房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。本案的争议焦点为：一、合同履行过程中原、被告哪一方存在违约行为；二、原告入住涉案房屋是否存在违法或违约情形。关于争议焦点一，原告主张被告未按约接收首付款并履行过户义务，构成违约；被告则主张原告未按合同约定在2016年5月30日前支付首付款，构成违约。对此，本院认为，合同约定：甲、乙双方同意2016年5月30日前，贷款审批通过后，乙方将首付款350000元支付给甲方，购房定金在付款时冲抵；甲方应在乙方付首付款的同时将房屋钥匙交由丙方保管，并经双方同意于首付当日办理过户手续。根据上述约定，原告在履行支付首付款义务的同时被告需履行过户义务。虽然被告举证的2016年5月26日与原告的微信聊天记录中，被告通知原告付款至“上次的账号”，但因涉案房屋产证原先登记在被告及其原配偶黄标英的名下，无法直接办理过户手续，双方已达成将产证变更登记至被告一人名下后再办理过户手续的合意。而涉案房屋在原先约定的付款及过户日期2016年5月30日前仍处于换证的过程中，无法办理过户手续，直至2016年6月13日涉案房屋的不动产权证才登记至被告一人名下。另外，在2016年6月13日原、被告的通话录音中，原告向被告表达希望支付房款以能够先进行装修的意愿，但被告表示手续没确保，让原告再等一个星期。因此，原告在涉案房屋尚不具备过户条件且被告暂缓收款的情况下未支付首付款，并无不当，不构成违约。因此，本院对被告主张原告存在逾期付款违约行为的抗辩不予采信。嗣后，原告通过微信发给被告的信息被告未能予以回复，其已无法联系上被告，之后在7月份才得知被告因涉嫌犯罪被依法羁押。且被告朋友王国庆在与中介的通话录音中也承认在2016年7月份已通知不能继续办理后续的手续，庭审中，被告又明确以原告违约在先为由拒绝继续履行合同。据此，本院能够认定被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于争议焦点二，被告认为合同约定待原告将所有房款支付之后被告才会将房屋钥匙交付原告，但原告未经被告允许就擅自实际入住房屋，构成违约，应当支付被告实际入住之日至今的房屋租金损失；原告则认为其入住是经被告许可的，在看房当日被告即将涉案房屋的钥匙交付原告。对此，本院认为，根据中介方佳信公司业务员陈某的证人证言，结合2016年6月13日原告表示木地板、阳台要重新做而被告并未当即提出异议的事实，本院能够认定确实存在中介所述的被告在看房时即向原告交付房屋钥匙的事实，双方已通过行为表示变更了合同中关于房屋交付的原先约定。原告入住涉案房屋并未违反双方约定。被告虽主张原告未经其同意擅自入住，但未能举证证明，故本院对其该项主张不予采信。因此，本院对反诉原告主张反诉被告停止侵害、搬离涉案房屋并支付房屋占有使用费的反诉请求不予支持。现原告要求被告继续履行合同并配合其办理过户手续，且已将剩余房款750000元提存至本院，合同继续履行的条件已具备，因此，本院对原告的该项诉请予以支持。剩余房款750000元，由被告办理过户手续时自行向本院支取。对于原告要求被告赔偿因本案支出的律师费18000元，因双方未对此进行明确约定，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第六十六条之规定，判决如下：一、被告毛文明于本判决生效后十日内协助将位于昆山市花桥镇大上海国际商贸中心25号楼303室房屋（房屋所有权证号为：昆房权证花桥字第××号）的不动产权过户至原告郑军贤名下，过户时产生的税、费均由原告郑军贤承担。二、驳回原告郑军贤的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告毛文明的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10800元，财产保全费4520元，两项合计15320元，由原告郑军贤承担250元，由被告毛文明承担15070元。此款原告已经预交，本院不再退还，被告负担部分由双方在结算房款时一并结清。反诉案件受理费268元，由反诉原告毛文明承担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判审 判 长  孙学谦人民陪审员  王思思人民陪审员  陆 芳二〇一七年四月二十四日书 记 员  徐ＸＸ附：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。