江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终135号上诉人（原审被告、反诉原告）：程福林，男，1971年11月26日出生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：戴荣华，江苏合鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：周圣，江苏合鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：高红，女，1979年1月30日出生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：戴荣华，江苏合鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：周圣，江苏合鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孔志，男，1978年11月28日出生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：霍志杰，江苏经权律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴洁，江苏经权律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周玉芹，女，1982年6月13日出生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：霍志杰，江苏经权律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴洁，江苏经权律师事务所律师。上诉人程福林、高红因与被上诉人孔志、周玉芹房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院(2016)苏0508民初2255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。程福林、高红上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。出卖人未能按时办理注销抵押登记手续的原因有两点，1、买受人未在规定时间内，即2016年1月30日将首付款打入资金托管账户；2、当时出卖人通过房屋中介与买受人签订涉案房屋买卖协议，事先对房屋状况已全部告知买受人及中介方，出卖人急于还清房屋抵押贷款，才欲出售涉案房屋，故须先由买受人代为支付房屋贷款，在此前提下，买受人自行找了垫资人，代为垫资，出卖人给予协助。而涉案房屋未能按时办理注销抵押登记手续，完全是由于垫资人不愿垫资的原因，与出卖人无关。一审判决没有认定买受人在未办理交付手续时，擅自侵占涉案房屋，并将涉案房屋出租他人，获得租金利益。并补充认为第二份网签合同，是案外人陈晓彧在未经上诉人同意和知晓下，仅根据买受人的要求，相互串通，解除第一份网签合同，签订第二份网签合同。上诉人已说明对第二份网签合同并不知晓，一审判决仍认定该合同有效欠妥。涉案房屋未能按时办理注销抵押登记手续，也未向相关人员、中介方及案外人陈晓彧调查。且上诉人事后了解被上诉人后来打入银行冻结的52万元，未办理托管手续，因此不能认定该款是用于购买房屋。一审判决上诉人赔偿经济损失30万元，显失公平，没有事实依据。孔志、周玉芹答辩称，被上诉人不存在违约行为。被上诉人认为一审判决认定30万元的赔偿损失金额过低，但为避免诉累，故没有上诉。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求维持原判。1.陈晓彧代理上诉人与被上诉人签订两份网签合同应理解为解除第一份网签合同和签订第二份网签合同，一审法院认定并无错误；2.上诉人通过公证的形式委托陈晓彧办理案涉房屋的买卖手续，其中委托事项包含注销和签订网签合同，因此本案中陈晓彧与被上诉人签订和注销网签合同的行为所产生的法律后果应由上诉人承担；3.陈晓彧和被上诉人之前并不认识，不存在恶意串通，损害上诉人利益的行为；4.关于52.8万元的首付款是在双方签订第二次网签协议之后几天之内打入银行托管资金账户，而且该金额正是案涉房屋出售金额的首付金额，在一审中被上诉人也向法庭提交了该证据，若有必要可向银行调查核实。孔志、周玉芹向一审法院起诉请求：1.判令程福林、高红继续履行双方签订的《协议》、《存量房买卖合同》，协助原告办理苏州市姑苏区X房屋的过户手续；2.判令程福林、高红承担违约金16.5万元；3.本案诉讼费用由程福林、高红负担。诉讼过程中，孔志、周玉芹变更诉讼请求为：1.判决解除双方签订的《协议》、《苏州市存量房买卖合同》；2.判令程福林、高红返还定金88000元，承担违约金和经济损失合计50万元；3.本案诉讼费用由程福林、高红负担。程福林、高红向一审法院反诉请求：1.判决解除双方签订的《协议》和《苏州市存量房买卖合同》；2.判令孔志、周玉芹承担违约金16.5万元；3.判令孔志、周玉芹返还苏州市姑苏区X房屋；4.本案诉讼费用由孔志、周玉芹负担。一审法院认定事实：孔志和周玉芹系夫妻关系。程福林和高红系夫妻关系。苏州市姑苏区X房屋（建筑面积86.91平方米）系程福林和高红共同共有的成套住宅，夫妻二人的户口均在该房屋内，房屋之上曾于2013年1月21日设有中国民生银行股份有限公司的抵押权，类别为最高额抵押，权利价值为75万元，自2016年1月19日起权利价值增加为134.4万元。2016年1月21日，程福林、高红（出卖方）与孔志、周玉芹（买受方）经我爱我家公司（中介方）居间介绍，签署《协议》1份，约定出卖方将苏州市姑苏区X房屋（含装潢及附属设施）以165万元的价格出售给买受方，买受方以贷款方式支付购房款，出卖方按房产交易资金托管规定领取房款。该协议首部第3条约定“出卖方、买受方任何一方违约，双方约定的违约金为人民币壹拾陆万伍仟元整”；第二条“房屋其它情况及约定”项下约定房屋设定了抵押权，出卖人应于2016年1月30日前办理抵押注销手续，相关费用由出卖人承担；目前没有落户于该房屋的户口；第五条“买受人逾期付款违约责任”项下约定，买受人未能按约定支付购房屋价款逾期超过15日的，出卖人有权解除合同，买受人按照房屋价款的10%向出卖人支付违约金；该条款还约定“如果本合同约定买受人是以贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立存量房贷款合同并导致存量房买卖合同不能继续履行的，双方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”；第六条“房屋产权及具体状况的承诺”项下约定，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；第七条“房屋交付”项下约定“房屋交付日期为买受人付清房款之日起3日内”；第十条“关于房屋权属转移登记的约定”项下约定，如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属登记的，逾期超过15日的，守约方有权解除合同，买受人将房屋及附属物品退还出卖人，出卖人将已收款项退还买受人，违约方按合同约定房屋价款的10%向对方承担违约责任，造成对方其他损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。合同附件一为双方于当日签署的物品清单；附件二“合同补充协议”约定双方于2016年1月30日前办理网签、并将首付款（房款）打入资金托管账户，买卖双方如有逾期不办理手续的，逾期超过15天，守约方有权解除网签合同，并由违约方按本合同约定房屋价款的10%支付违约金。同日，双方另行签订《补价协议》1份，约定房屋买卖的实际成交价格为173.88万元，双方在资金托管当日自行交割88800元。上述协议签订当日，孔志、周玉芹即取得了房屋钥匙后实际占用房屋。在签订合同之时，程福林、高红告知孔志、周玉芹及中介方，注销房屋之上的抵押权需要资金约120万元，后通过中介方找到垫资人陈晓彧。1月27日，程福林、高红签署委托书1份，委托陈晓彧（居民身份证号码）办理X房屋的出售事宜，具体事项包括查询房产档案信息、与买受人签订或注销《存量房买卖合同》、《存量房交易资金托管协议》、办理不动产权属转移登记手续等，该委托书经江苏省苏州市中新公证处出具（2016）苏中证民内字第4256号公证书予以公证。1月29日，陈晓彧作为程福林、高红的代理人与孔志就X房屋签订了《苏州市存量房买卖合同》（俗称网签合同），约定房屋价款为165万元。当日，孔志、周玉芹向程福林、高红支付购房款差价88000元。其时，程福林、高红尚未偿还房屋之上的抵押贷款，抵押权登记尚未注销，双方签订的《苏州市存量房买卖合同》未能实际履行。3月4日，应买受方的要求，陈晓彧和孔志将前述《苏州市存量房买卖合同》解除注销备案后，重新签订编号为苏房存姑苏合同201603040179号《苏州市存量房买卖合同》，将房屋价款重新确定为173.8万元，价款的支付方式为买受人通过贷款支付，出卖人按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款；买受人付清房款之日起15日内，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记；房屋交付的日期仍然确定为买受人付清房款之日起3日内。合同签订后，孔志、周玉芹向银行账户存入首付款52.8万元。后陈晓彧因金额的问题，未为程福林、高红垫资清偿房屋之上的抵押贷款，程福林、高红也未另行出资偿还贷款，房屋之上的抵押权登记至今未注销。为此，双方买卖合同未能继续履行。现房屋仍由孔志、周玉芹占用并出租给他人，程福林、高红的户口仍落户于该房屋未迁出。因近期苏州房价快速上涨，网上房源信息显示，与买卖标的房屋同地段同类型存量房屋的单价已上涨至每平方米2.5万元左右。另查明，双方当事人系通过本次房屋买卖结识。2016年2月4日，程福林向孔志借款20万元并出具借条1份，双方之间借贷纠纷已由一审法院另案审理。一审法院认为，程福林、高红作为房屋所有权人与孔志、周玉芹签订的《协议》、《补价协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。现双方当事人在合同履行过程中产生纠纷，致使房屋买卖的交易没有完成，双方当事人分别提出诉求，主张对方违约，均要求解除合同并由对方承担违约责任。一审法院根据双方当事人的当庭陈述及其提供的书面证据，对本案争议的主要问题，确定意见如下：1.关于合同履行过程中谁违约的问题。孔志、周玉芹主张程福林、高红未能在《协议》约定的期限内还清贷款且未迁出房屋内的户口，属于违约行为；程福林、高红则认为孔志、周玉芹未按约支付首付款存在违约。一审法院审查后认为，双方在《协议》中明确约定由出卖人于2016年1月30日前办理抵押注销手续，相关费用由出卖人承担，程福林、高红应当根据该项约定及时还清贷款并注销他项权证。而关于支付首付款的时间，《协议》中未有明确约定，仅在《补价协议》中有资金托管当日交割88800元差价的约定，根据法律及房地产交易的相关政策规定，孔志、周玉芹应当在签订网签合同之后的合理期限内支付首付款和办毕贷款。程福林、高红签署委托书，授权陈晓彧办理标的房屋的交易手续，陈晓彧在房屋交易中相关行为的后果应由程福林、高红承担。陈晓彧代理程福林、高红先后与孔志、周玉芹签署两份网签合同，交易的标的和对象均未发生变化，交易的价格虽有不同，但均在《协议》约定的范围之内，无损出卖方的利益，鉴于前份合同（2016年1月29日签署）已经注销，双方于2016年3月4日所签网签合同应为双方办理不动产权属转移登记的依据。程福林、高红未能在《协议》约定的期限内（2016年1月30日前）将抵押权登记注销，直至双方第二次签署网签合同后，仍未能及时清偿贷款，应当认定为违约行为。程福林、高红辩称垫资行为应由中介方及买受方找人完成，故抵押权登记未注销应由买受方承担责任，该观点明显与《协议》的约定相悖，一审法院不予采纳；而且陈晓彧未能垫资偿还贷款也与程福林、高红在签署《协议》时所说明的抵押权价值与实际价值存在差额有关，未能注销抵押权登记的后果理应由程福林、高红承担。根据交易常规，注销抵押权登记是买方办理购房贷款及双方办理不动产权属转移登记的前提条件，双方在合同中约定了以贷款方式付款，出卖方未及时注销抵押权登记必然会影响交易的进程。合同中未明确约定买受方首付款的支付方式和日期，而第一次网签合同的时间也与出卖方约定注销抵押权登记的期限相近，孔志、周玉芹陈述未在第一次签署网签合同后立即打款系因为对方尚未还清贷款、注销抵押权登记致使交易无法继续，结合本案的其他事实来判断，该理由应属合理；而其在第二次网签合同签署后，即将首付款打入银行账户冻结，明确表示了其积极履行合同的意愿。同时，结合双方在两次合同签署的间隔时间中发生借贷的这一事实，可以推断双方的买卖合同仍在协商履行的过程中，程福林、高红称对方因资金问题表示不再购买的事实，没有证据证明，一审法院不予采信。据此，一审法院确定双方之间关于X房屋买卖合同不能继续履行系由程福林、高红未能按时注销房屋之上的抵押权登记的违约行为而导致。2.关于双方房屋买卖合同解除的问题。本案双方之间的房屋买卖合同因前述原因无法继续履行，买卖合同的目的无法实现，孔志、高红有权行使解除权。现双方当事人均提出要求解除合同，一审法院确定双方之间的买卖合同关系已在本次诉讼中解除，双方签署的《协议》、《补价协议》、《存量房买卖合同》均无需继续履行，双方应当根据房地产交易管理部门的规定，及时办理《存量房买卖合同》的撤销备案手续。同时，程福林、高红应当向孔志、周玉芹退还已经收取的购房款88000元；孔志、周玉芹应当将标的房屋及附属设施、物品（以合同所附物品清单为准）清理后交还程福林、高红。3.关于违约责任如何承担的问题。程福林、高红未按合同约定注销抵押权登记，应当承担违约责任。双方签署的《协议》和网签合同中均有多处违约责任的约定，但并无特别针对出卖方该项违约行为的条款，一审法院审查后认为，程福林、高红的违约行为系导致双方合同不能继续履行的根本违约行为，应当适用《协议》首部第3条的约定，即按16.5万元支付违约金。然而，在双方买卖关系存续阶段，本市房价出现了较大的涨幅，买卖标的房屋现有市场价格较双方成交价格也出现了40余万元的上涨，买受方购买同地段、同类型房屋的购房成本大幅增加，系买卖合同不能履行给买受方造成的损失。为此，孔志、周玉芹在主张违约金的同时，提出了赔偿损失的诉求。因合同相关条款并未赋予买受方同时主张违约金和实际损失的权利，一审法院不能重复支持其违约金和赔偿损失主张。现孔志、周玉芹在庭审中明确表示按总损失50万元提出主张，一审法院根据合同已履行部分的标的金额、合同不能履行所造成的损失、违约方的过错程度、纠纷发生后双方的沟通情况及补救措施等因素综合考虑，确定由程福林、高红承担损失30万元。孔志、周玉芹超出此范围的诉讼请求，一审法院不予支持。孔志、周玉芹未在第一次签署网签合同后立即支付首付款有合理理由，且之后双方第二次签署网签合同表明了继续交易的态度，程福林、高红由此主张对方承担违约金16.5万元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院确定双方于2016年1月21日签署的关于苏州市姑苏区X房屋的《协议》、《补价协议》及3月4日签署的《苏州市存量房买卖合同》解除。孔志、周玉芹要求对方返还购房款88000元的诉讼请求，一审法院予以支持；此外，程福林、高红还应向孔志、周玉芹赔偿损失30万元，其超出此范围的赔偿损失请求，一审法院不予支持。程福林、高红要求孔志、周玉芹返还X房屋的反诉请求，一审法院亦予以支持；其提出的要求对方支付违约金的反诉请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款规定，判决如下：一、确认程福林、高红与孔志、周玉芹于2016年1月21日签订的关于苏州市姑苏区X房屋的《协议》、《补价协议》及2016年3月4日签署的苏房存姑苏合同201603040179号《苏州市存量房买卖合同》解除；二、孔志、周玉芹于本判决生效之日起十五日内将苏州市姑苏区X房屋（含附属设施、物品）返还给程福林、高红；三、程福林、高红于本判决生效之日起十五日内向孔志、周玉芹返还购房款88000元；四、程福林、高红于本判决生效之日起十五日内向孔志、周玉芹赔偿经济损失30万元；五、驳回孔志、周玉芹其他诉讼请求；六、驳回程福林、高红其他反诉请求。案件受理费24710元，由孔志、周玉芹负担2207元，程福林、高红负担22503元。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案两份《存量房买卖合同》，系程福林、高红委托陈晓彧签署，程福林、高红委托陈晓彧签署上述合同时，办理了公证，委托权限为：办理X房屋的出售事宜，具体事项包括查询房产档案信息、与买受人签订或注销《存量房买卖合同》、《存量房交易资金托管协议》、办理不动产权属转移登记手续等。3月4日的《存量房买卖合同》除价款较1月29日《存量房买卖合同》高出88000元外，其余内容相同，并未超出程福林、高红授权范围。因此涉案房屋买卖合同合法有效，程福林、高红认为孔志、周玉芹与陈晓彧相互串通，损害其利益的主张不能成立。程福林、高红应承担合同违约责任。程福林、高红主张，其与孔志、周玉芹约定，由买受人承担寻找垫资人的义务，以涤除涉案房屋抵押权，但程福林、高红未提供依据，以证明双方存在该约定。因此程福林、高红该项主张不能成立。孔志、周玉芹已存入银行账户52万元，表明其积极履行合同的意愿，因程福林、高红未注销抵押权登记致使交易无法继续。程福林、高红认为不能认定该52万元系用于购买涉案房屋的说法，明显不能成立，不予采纳。程福林、高红一审反诉请求中未包括要求孔志、周玉芹支付涉案房屋占有使用费的请求，一审判决不予理涉，并无不当。合同约定的违约金金额为房屋价款的10%，且约定守约方可以请求解除合同和赔偿损失。一审审理期间，与涉案房屋地段同类型存量房单价已上涨至每平方米2.5万元左右，一审法院根据合同已履行部分的标的金额、合同不能履行所造成的损失、违约方的过错程度、纠纷发生后双方的沟通情况及补救措施等因素综合考虑，酌定由程福林、高红承担损失30万元，依据充分，并无不当。综上，原审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24710元，二审反诉案件受理费10568元、由上诉人程福林、高红负担。本判决为终审判决。审判长  杨兵审判员  赵东审判员  叶刚二〇一七年四月五日书记员  姜瑛