包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2016）内0203民初5126号原告：包钢房地产开发有限责任公司，住所地包头市昆都仑区青年路**街坊明日星城知书苑办公楼（北门）。法定代表人：李卓，总经理。委托诉讼代理人：王云鹏，男，该公司资产部科员。委托诉讼代理人：贾继珍，内蒙古加度律师事务所律师。被告：乔卫东，男，1968年5月6日出生，汉族，包钢钢管公司职工，住包头市。委托诉讼代理人：董雄，内蒙古鹿城联众律师事务所律师。被告：霍长旺，男，1970年10月30日出生，汉族，个体工商户，住包头市。委托诉讼代理人：马红军，内蒙古圣凯达律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁艳，内蒙古圣凯达律师事务所律师。原告包钢房地产开发有限责任公司与被告乔卫东、霍长旺租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告包钢房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人王云鹏、贾继珍、被告乔卫东及其委托诉讼代理人董雄、被告霍长旺的委托诉讼代理人马红军、祁艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。包钢房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即腾出位于包头市昆都仑区友谊18号街坊14车的8号（面积为75.6平方米）房屋；2.被告支付自2015年12月31日起至腾房之日止的占有使用费，按照月租金6666.7元计算，现暂计至2016年10月24日，共计66222.55元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月28日原、被告双方签订《房屋租赁合同》（合同编号28-8#），约定原告将位于包头市昆都仑区友谊18号街坊14车的8#租赁标的物及附属设施（建筑面积为75.6平方米）出租给被告乔卫东，租期从2015年1月1日至2015年12月31日，月租金6666.7元，租金合计80000元。合同签订后，双方依约履行。但合同到期后，被告拒绝腾退房屋，占用至今。故诉至法院，请求判如所请。乔卫东辩称，与原告的合同从2011年10月起至2016年7月31日止，并非原告诉求的2015年12月31日；被告霍长旺是本案诉争车棚的实际占用人，从2016年月起车棚的使用费和侵权责任应由被告霍长旺承担；原告应向被告乔卫东返还押金、租金54333.1元；本案诉争标的物为车棚，并非冷库，车棚由被告乔卫东承建，被告乔卫东愿与原告协商解决返还承建车棚费用事宜，如原告拒绝返还，被告乔卫东保留起诉返还承建车棚费用的诉权。霍长旺辩称，原告与被告乔卫东签订的房屋租赁合同合法有效，被告霍长旺依据租赁协议合法占有使用涉案房屋，依诚实信用原则履行合同义务，无任何过错；依照合同相对性，本案无论原告与被告乔卫东签订的租赁协议是否解除，被告霍长旺基于合同信赖与被告乔卫东签订的租赁协议依然具有法律效力，即使解除，相应的损失也应得到合同赔偿；被告霍长旺从2011年起实际占有并使用涉案房屋，2011年至2015年7月共计支付515800元，已支付到2016年7月31日；被告霍长旺作为涉案房屋的实际占有使用人，即次承租人，依法享有优先购买权、优先承租权、优先竞标权等法定权利；被告霍长旺过年期间在国内外订货进亿元，涉及大量生鲜、冷冻等不宜储藏的货物正在运输途中，原告不顾被告优先承租及竞标之权利，贸然起诉，势必造成被告霍长旺的经济损失。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交2015年1月28日与被告乔卫东签订的《临时性经营资产租赁合同》一份，证明与被告乔卫东就涉诉标的物双方形成的租赁合同关系，合同约定了租赁标的物、租金、租期及转租违约责任等。被告乔卫东对上述合同的真实性予以认可，但认为与原告签订合同以来一直在转租，且被告乔卫东夫妇系原告的职工，原告对明知转租事实但在6个月内未提出异议，故原告的主张不能成立。被告霍长旺对上述合同的真实性予以认可，但认为合同已履行完毕。被告乔卫东已向原告支付2016年全年租金，因此原告与被告乔卫东重新建立了新的租赁合同，新的租赁合同并未约定不得转租；2011年以来，原告明知涉案房屋的实际占有使用人为被告霍长旺，且被告霍长旺对涉案标的物投入了大量装修、维护及设备资金。被告乔卫东提供其与被告霍长旺租赁协议6份，证明2013年、2014年、2015年双方按年度签订租赁协议，2016年改为按月签订合同，合同期至2016年7月31日止，2016年8月不再续订租赁协议，终止了租赁关系；提供《临时性经营资产租赁合同》收款收据7张，证明被告乔卫东一直依照与原告的合同交纳租金，2016年虽未签订书面合同，但于2016年1月5日向原告交纳了2016年全年租金81648元；2016年6月29日，原告收取被告乔卫东竞租押金18352元，后被告乔卫东未中标，从8月起应视为合同终止，但原告应给被告乔卫东留出足够搬迁的时间；原告于2015年5月8日收取被告乔卫东租赁押金1000元，上述金额合计101000元，扣除2016年1月至7月租金46666.7元，原告应退还被告乔卫东54333.1元。原告对二被告之间的租赁协议均不认可、不知情，被告乔卫东转租应取得原告书面同意，因转租发生纠纷由被告乔卫东自行解决；原告与被告乔卫东之间的租赁关系至2015年12月31日已终止，至实际腾退标的物之日止的占有使用费应由被告乔卫东承担；对被告乔卫东提交的《临时性经营资产租赁合同》的真实性予以认可，认为合同租赁租限到2015年12月31日；被告乔卫东2016年1月5日交纳的81468元系租赁订金，即如被告乔卫东竞标获得承租权，则订金冲抵当年租金，该证明并不能证明原告与被告乔卫东重新建立了租赁关系。被告霍长旺对被告提交的6份租赁协议无异议，证实二被告存在合法有效了租赁合同关系，且证实被告霍长旺截止起诉前未拖欠租金；自2011年以来，原告明知涉诉标的物的实际占有使用人为被告霍长旺而未提出异议；对其他证据没有异议。被告霍长旺提交收据3张，证明仅2011年被告霍长旺对涉案房屋投入299700元的装修及设施费用，如解除二被告之间的租赁协议，被告霍长旺的损失应得到合同赔偿。原告对该证据不予认可，认为上述投入不能证明系被告霍长旺投入涉案标的物，缺乏关联性；即便产生损失与原告也无关。被告乔卫东对上述证据不予认可，认为被告霍长旺未经被告乔卫东同意投入装修等费用，损失应由其自己承担。本院经审理认定事实如下：2015年1月28日，包钢房地产开发有限责任公司与被告乔卫东签订《临时性经营资产租赁合同》一份，包钢房地产开发有限责任公司将位于包头市昆都仑区友谊18号街坊14车的8#面积为75.6平方米标的物出租给被告，用作冷库使用，租期从2015年1月1日至2015年12月31日，月租金6666.7元，合计80000元，租金按年支付；合同还约定未经原告书面同意，被告乔卫东不得擅自变更标的物用途或转租他人。2016年1月5日，原告向被告乔卫东出具收到81648元收据一份，载明"收友谊18#14号车场8#租赁订金，如乔卫东获得承租权，签订合同后充抵当年租金"。2016年6月29日，原告向被告乔卫东出具收到友谊18#14号车场8#竞租押金18352元。本案所涉标的物现无房屋所有权证书。在庭审过程中，原告认可向被告乔卫东出租时标的物为简易车棚状态。另查明，二被告于2013年9月29日签订租赁协议，约定被告乔卫东将位于友谊18#14号车棚改造店15至18号以及小库房1间，租期从2013年10月1日至2014年9月30至，租金115000元，并约定不得擅自转租。2014年10月29日，二被告续租上述协议至2015年9月30日，租金115000元；2015年10月8日，二被告续租至2016年3月31日，租金57500元；2016年4月3日，二被告续租至2016年5月31日，租金19166元；2016年6月1日，二被告续租至2016年6月30日，租金9580元；2016年6月30日，二被告续租至2016年7月31日，租金9580元。续租协议其他内容与2013年9月29日二被告签订的租赁协议内容一致。本院认为，原、被告双方签订的《临时性经营资产租赁合同》中对涉案标的物并未明确四至，且原告在庭审过程中认可向被告出租时标的物为简易车棚状态，在原告提供的1992年9月19日友谊18号街坊3期工程热力外网总平面图和2014年10月友谊18号街坊平面图中亦不能确定涉案标的物四至，且出租标的物已不是起初的简易车棚状态。现涉案标的物未办理房屋所有权登记，产权状况不明晰，原告未能提供涉案标的物的规划许可、建设许可等相关材料，用以证明其对涉案标的物享有权利，被告虽处于无权占有状态，但这不当然免除原告系争议标的物权利人的举证责任，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告包钢房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告包钢房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判长 李敏审判员 刘洁人民陪审员 赵士鑫二〇一七年四月十八日书记员 杜娟