上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初1046号原告(反诉被告)：李某2，男，1977年4月16日生，汉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)：李某1，女，2000年7月20日生，汉族，住址同上。法定代理人：李某2，系李某1父亲，身份事项同上。被告(反诉原告)：刘兴林，男，1983年2月8日生，汉族，户籍地河南省。委托代理人：卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。第三人：上海熙庆房地产经纪有限公司，住所地上海市宝山区菊太路XXX弄XXX号地下一层-15。法定代表人：刘兴林，经理。委托代理人：卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。原告(反诉被告)李某2、李某1与被告(反诉原告)刘兴林房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员金芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)李某2(同时作为李某1的法定代理人)、被告(反诉原告)刘兴林及第三人上海熙庆房地产经纪有限公司的共同委托代理人卞东风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某2、李某1的诉讼请求：判令撤销李某2、李某1与刘兴林于2016年5月21日签订的《房屋买卖合同》；刘兴林赔偿李某2、李某1损失人民币3万元。事实和理由：2016年5月21日，李某2、李某1与刘兴林在第三人的居间下签订了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，李某2、李某1确认将上海市宝山区潘新路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称601室房屋)转让给刘兴林，转让价款为165万元，约定交易过户时间为2016年10月10日前，同时约定于同年5月21日后的100天内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。合同签订后，刘兴林向李某2、李某1支付定金3万元。在合同履行过程中，李某2、李某1了解刘兴林为居间方的法定代表人，刘兴林及第三人利用在房屋中介方面掌握的专业知识诱骗李某2、李某1签订合同，且刘兴林不具有购房资格。此后李某2、李某1一直与刘兴林积极协商处理此事，但刘兴林置之不理。刘兴林辩称并反诉：李某2、李某1与刘兴林签订的房屋买卖合同已于2016年7月16日通过解约协议形式解除，不存在再次撤销的情形，李某2、李某1无法定撤销权，不存在可撤销的情形、事由，也不同意赔偿损失，李某2、李某1无事实法律依据，并反诉要求李某2、李某1退还被告定金3万元；李某2、李某1支付违约金6万元并按同期银行贷款基准利率上浮100%的标准，支付自2016年7月17日止至实际支付日止的违约金6万元逾期支付的损失。第三人上海熙庆房地产经纪有限公司述称：同意刘兴林的意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：601室房屋系李某2、李某1共有。2016年5月21日，经第三人居间，李某2、李某1(甲方)与刘兴林(乙方)就601室房屋签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定由刘兴林向李某2、李某1购买601室房屋，总房价款165万元。甲乙双方同意于本合同签署后100天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。《房屋买卖合同》第17条补充约定处手写内容为：甲乙双方约定，乙方如在约定期限内不能正常与甲方签订网签合同，甲方同意乙方用亲戚名义继续购买此房屋。该补充约定处由李某2、刘兴林签字确认。同日，刘兴林支付李某2定金3万元，李某2出具收款收据确认收到上述款项。同日，第三人出具产证保管书，确认李某2、李某1将601室房屋房地产权证交由第三人代为保管。2016年7月16日，李某2、刘兴林及第三人达成《解约协议》，确认，因甲方不再继续履行《房屋买卖协议》中的相关责任和义务，甲方自愿退换已收到乙方定金3万元并补偿乙方6万元，并于2016年7月16日当日支付给乙方，乙方收到该款项后签字认可。因甲方不再继续履行《房屋买卖协议》中的责任和义务，甲方自愿赔偿丙方中介费33,000元，并于2016年7月16日当日支付给丙方，丙方收到该款项后签字认可。乙方完成上述手续后，双方的《房屋买卖协议》及相关材料退还甲方(原材料作废)。甲乙双方签署本解约协议后不再追究当事人的相关法律法规的违约责任。关于上述《解约协议》，李某2表示，2016年7月16日，第三人通知李某2，有人愿以180万元的价格购买601室房屋，若房屋成功出售，解约协议生效，对刘兴林进行赔偿，故李某2到第三人处签订了《解约协议》，但此后买房的人称去筹钱，之后就没再来过，第三人向李某2表示《解约协议》作废，李某2也未要求收回《解约协议》。刘兴林及第三人则表示不存在有新客户购买601室房屋的事实，因房价上涨，李某2、李某1不愿继续出售房屋，故三方达成《解约协议》。以上事实，有李某2、李某1提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、房地产登记簿；刘兴林提供的解约协议、收款收据等及各方当事人陈述等证据为证，经本院审查属实，予以认定。本院认为，李某2、李某1以刘兴林存在欺诈、明知自己没有购房资格仍签订买卖合同为由要求撤销双方之间的《房屋买卖合同》，但从双方合同的补充约定内容来看，明确约定了“乙方如在约定期限内不能正常与甲方签订网签合同，甲方同意乙方用亲戚名义继续购买此房屋”，李某2、李某1对刘兴林可能无法以自己名义签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》应已知晓，关于刘兴林欺诈的事实，依据不足，而其继而主张要求刘兴林赔偿损失3万元的诉请亦缺乏依据。此后双方达成《解约协议》，李某2、李某1认为该协议以将601室房屋出售给案外人为某某，因案外人未实际购买601室房屋故该协议已作废，但对该节事实缺乏相关证据予以佐证，故该协议应认定为双方真实意思表示，刘兴林根据该协议主张双方之间的《房屋买卖合同》已于2016年7月16日解除，并要求李某2、李某1返还定金并支付违约金的反诉请求，符合双方约定。至于刘兴林主张的违约金的金额，李某2、李某1认为该金额过高，要求调低，本院考虑本案实际情况兼顾公平原则，酌情将违约金调整为3万元。在违约金数额确定前，李某2、李某1的给付义务处于不确定状态，故无需支付逾期付款损失。综上所述，李某2、李某1要求撤销与刘兴林之间的《房屋买卖合同》并要求刘兴林赔偿3万元的诉请难以准许。刘兴林要求李某2、李某1返还定金3万元的反诉请求予以准许，刘兴林要求李某2、李某1支付违约金的金额调低至3万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)李某2、李某1要求撤销与被告(反诉原告)刘兴林之间的《房屋买卖合同》并要求刘兴林赔偿3万元的诉请的诉讼请求，不予支持；二、原告(反诉被告)李某2、李某1于本判决生效之日起十日内，返还被告(反诉原告)刘兴林定金3万元；三、原告(反诉被告)李某2、李某1于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)刘兴林违约金3万元；四、被告(反诉原告)刘兴林的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取275元，由李某2、李某1负担；反诉案件受理费减半收取1,025元，由刘兴林负担342元，李某2、李某1负担683元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 芳二〇一七年四月十七日书记员 朱旻卿附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。