新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书(2017)新2301民初408号原告：石河子开发区金诚房地产开发有限公司。住所：新疆石河子开发区东四路****号。统一社会信用代码：×××。法定代表人：陈宇，该公司董事长。委托代理人：刘永琴，新疆初维律师事务所律师。被告：韩小玲，女，回族，1967年11月28日出生，无固定职业，现住昌吉市，公民身份号码：×××。委托代理人：李明，新疆圆方律师事务所律师。被告：昌吉市二六工镇人民政府（以下简称二六工镇政府）。住所地：昌吉市二六工镇。统一社会信用代码：×××。法定代表人：丁世亮，系该镇镇长。委托代理人：郑小佩，新疆星河律师事务所律师。原告石河子开发区金诚房地产开发有限公司与被告韩小玲、昌吉市二六工镇人民政府商品房销售合同纠纷一案，原告于2017年1月11日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员贾怀勇适用简易程序，于2017年3月23日公开开庭进行了审理。原告石河子开发区金诚房地产开发有限公司的委托代理人刘永琴，被告韩小玲的委托代理人李明，被告昌吉市二六工镇人民政府的委托代理人郑小佩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石河子开发区金诚房地产开发有限公司诉称：2011年10月25日，被告韩小玲与被告二六工镇政府签订《二六工镇集镇区房屋拆迁改造补偿协议》，协议约定被告二六工镇政府应向被告韩小玲补偿3套住宅。其中1楼1套，面积为105平方米，3楼、4楼各一套，面积均为85平方米，但被告韩小玲实际占有的三套房屋面积分别为：1楼1套面积为106.37平方米，3楼2套，1套面积为89.42平方米，1套面积为102.68平方米。对于被告多占的房屋面积，按照楼差系数应补交差价43656元。2015年4月2日，被告接房后，原告多次要求被告补交差价款，但被告推脱未交。现原告诉至法院，请求判令：1、两被告立即支付房屋面积差价款43656元；2、两被告立即支付逾期支付房款产生的利息5369.69元；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告韩小玲辩称：请求法庭驳回原告的诉讼请求。因原告与被告韩小玲无合同关系，原告对被告韩小玲无直接诉权。原告的诉求无法律依据，被告韩小玲与被告二六工镇政府就房屋差价款并未达成一致意见，2015年4月1日下午，镇政府口头承诺，原告所主张的房屋差价款由镇政府承担。原告所主张的房屋差价款单价不符合原告与镇政府之间的约定，亦不符合被告韩小玲与镇政府签订的拆迁补偿协议的约定，单价明显过高。即使被告韩小玲需要支付差价款，按照商品房买卖的司法解释，实际交付的房屋面积大于约定面积的面积差比在百分之三以内部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出百分之三部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；被告二六工镇政府辩称：1、答辩人不是实际履行”拆迁改造补偿协议书”的义务人，在原告与答辩人签订的《集镇区的整体拆迁、搬迁、安置建设合作开发合同》中没有由答辩人承担任何房屋价款支付义务的约定，故答辩人不负有向原告支付房款的义务；2、原告主张的三套房屋的所有权人均系被告韩小玲，答辩人对该房屋不享有任何权利，根据权利与义务对等原则，答辩人不负有支付该房款的义务；3、按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，原告无权主张面积误差比超出3%部分的房款；4、原告主张的房屋单价过高，应按答辩人的政府指导价计算。原告与答辩人签订的合作开发合同中明确约定”四、所建楼房以安置二六工镇就近村和集镇区的住户为主，由二六工镇确定指导价，剩余安置房由原告负责销售”。对于安置房，答辩人确定的政府指导价每平方米1870元，且答辩人与其他被拆迁人达成的安置补偿协议中也是按每平方米1870元确定的价格，原告也是按1870元每平方米予以履行；5、原告主张利息无事实及法律依据，对于何时支付房款及补交房款，原告及二被告在开发合作协议及补偿协议中均未明确约定。假设应支付利息，原告主张利率过高。综上，原告要求答辩人支付被告韩小玲所有的三套房屋的差价款及利息无事实及法律依据，请求法庭驳回原告对答辩人的诉讼请求。原告举证，被告质证，本院认证如下：证据一、2011年10月25《二六工镇集镇区房屋拆迁补偿协议书》一份，证实协议书第二条第二款约定，被告韩小玲旧房拆迁后，可置换安置区内南北向楼房一套，面积约105平方米；门面房上楼房同单元3-4楼楼房二套，面积约85平方米每套。被告韩小玲质证后对于证据的真实性、合法性、关联性无异议。被告昌吉市二六工镇人民政府质证后对于证据的真实性、合法性、关联性均予以确认，但原告与被告韩小玲才是协议的实际履行人，与被告二六工镇政府无关。本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。证据二、2015年4月2日被告韩小玲拆迁面积确认单一份、通知一份，证实拆迁单中明确被告韩小玲应支付原告房屋差价款43656元，原告收到确认单后同日安排物业公司通知被告韩小玲办理三套房屋的入住手续，原告于2015年5月4日根据确认单给被告韩小玲发了书面通知，要求被告韩小玲将确认单中的房屋差价款43656元交纳给原告。被告韩小玲质证后对于该组证据的真实性无异议，被告曾向原告交纳相应款项，但原告拒收。被告昌吉市二六工镇人民政府质证后对于证据的真实性无异议，但对于证明的问题不认可。通知系原告单方出具的，确认补交差价的表格是原告计算打印的，政府只是确认已按协议核实，要求原告按程序办理交房手续，不能说明政府认为应对全部超出面积补交房款，对超出3%的面积是否应补交房款，应按法律规定处理。本院对该组证据的真实性予以确认。被告韩小玲举证，原告及被告二六工镇政府质证，本院认证如下：《拆迁改造补偿合同》一份，证实协议中约定了房屋置换面积；2014年4月22日昌吉市公证处（2014）昌证字第2926号公证书，被告韩小玲于2014年4月21日携带50000元现金去原告处交纳相关房款、物业费、暖气费等费用时，原告拒收。原告质证后对于证据的真实性无异议，但关联性不认可。公证处现场工作人员的记录为：被告韩小玲携带50000元是缴纳物业费、暖气费、垃圾费等费用。公证书是2014年4月22日形成，物业公司通知原告交房时间为2015年4月2日，房屋未实际交付前，被告不可能向原告交纳差价款。被告二六工镇人民政府质证后认为与其无关，故不发表质证意见。本院对该证据的真实性予以确认。被告二六工镇政府举证，原告及被告韩小玲质证，本院认证如下：(2014)昌中民一终字第660号判决书一份，证实三套房屋归被告韩小玲所有，房屋差价款应由被告韩小玲补交，与二六工镇人民政府无关。原告及被告韩小玲质证后对于证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。经当事人举证、质证、本院认证及庭审，查明事实如下：2011年10月25日，被告韩小玲与被告二六工镇政府签订《二六工镇集镇区房屋拆迁改造补偿协议书》一份。该协议第一条对拆迁内容约定为拆迁范围内归被告韩小玲所有的地上附着物；关于被告韩小玲旧房被搬迁后房屋置换补偿方式，该协议的第二条第2款约定为：安置区内南北向楼房一套面积约105平方米，门面房上楼房同单元3-4楼楼房2套，面积约85平方米。2012年3月29日，被告二六工镇政府与原告签订《集镇区的整体拆迁、搬迁、安置、建设合作开发合同》，被告二六工镇政府将被告韩小玲等安置户所在的土地交由原告开发。双方约定：1、政府负责改造范围内的拆迁工作，签订拆迁补偿协议，并将协议全部移交于原告，由原告按协议进行补偿；2、原告负责改造范围内拆迁户的安置及所建安置房剩余房屋的销售，并独立享有该项目销售的全部收入；3、所建楼房以安置二六工镇就近村和集镇区的住户为主，由二六工镇确定指导价，剩余安置房由被告负责销售；4、对于拆迁安置房，原告不承担办理房屋产权证及土地使用权证费用，如有要求办理两证者，则由被告二六工镇政府负责协商解决等内容。2014年，因安置楼房及商铺陆续交工，开始办理入住，原告与被告韩小玲因商铺套数产生纠纷，后经生效判决确认位于昌吉市二六工镇水岸花庭53号楼1单元301室、302室和54号楼2单元102室三套住宅归原告韩小玲所有。2015年4月2日，被告韩小玲的丈夫兰文辉办理了房屋入住手续，实际交付的三套房屋的情况为：一楼房屋一套，面积为106.37平方米，比协议面积多1.37平方米；三楼房屋二套，一套面积为102.68平方米，对协议面积多17.68平方米；另一套面积为89.42平方米，对协议面积多4.42平方米。按照被告二六工镇政府确定的指导价一楼每平方米1700元，三楼每平方米1870元，被告韩小玲应补交房屋差价款共计43656元。原告于2015年5月4日向被告韩小玲发送通知一份，要求被告韩小玲从2015年5月4日起7日内将房屋差价款交清。因被告韩小玲至今未交纳房屋差价款，故引发此诉讼。庭审中，两被告对原告提交的面积确认单中的面积差及补差单价均无异议。本院认为：根据生效判决确认的事实，被告韩小玲与被告二六工镇政府签订的《二六工镇集镇区房屋拆迁改造补偿协议书》，实际由原告与被告韩小玲履行。原告负有向被告韩小玲交付安置房的义务，现三套安置房已交付被告韩小玲，被告韩小玲已实际占有使用三套房屋，相应的房屋差价款应由被告韩小玲支付。对于被告韩小玲辩称的2015年4月1日下午，被告二六工镇政府口头承诺，原告所主张的房屋差价款由镇政府承担。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告未提供证据证实其主张，故本院对被告韩小玲关于差价款由被告二六工镇政府支付的辩解意见不予采信。被告韩小玲又辩称即使应向原告补交差价款，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，面积差比在百分之三以内部分的房价款同意缴纳，面积误差比超出百分之三部分的房价款应由原告承担。本院认为，被告韩小玲取得房屋系基于其与被告二六工镇人民政府签订的拆迁改造补偿协议，被告韩小玲与原告之间并无买卖合同关系，被告韩小玲亦未向原告支付合同价款，被告适用该法律规定予以抗辩，无事实及法律依据，本院不予采信，故原告要求被告韩小玲按被告二六工镇政府确定的指导价补交房屋差价的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。因原告与被告韩小玲系拆迁补偿协议的实际履行人，原告要求被告二六工镇政府支付房差价款的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。对于原告主张的第二项诉讼请求，原告于2015年5月4日向被告韩小玲发送通知一份，要求被告自2015年5月4日起7日内将差价款交清，被告韩小玲至今未交纳差价款给原告造成了损失，故本院对原告要求被告支付利息损失的请求予以支持，但因双方对房屋价款的利息没有约定，本院参照中国人民银行发布的同期贷款利率计算，被告韩小玲应向原告支付利息损失为43656元×4.75%年利率÷12个月×22个月又23天（2015年5月11日-2017年4月2日）=3934.19元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告韩小玲于本判决生效后十五日内支付原告石河子开发区金诚房地产开发有限公司房屋差价款43656元；二、被告韩小玲于本判决生效后十五日内支付原告石河子开发区金诚房地产开发有限公司房屋差价款利息3934.19元；三、驳回原告要求被告昌吉市二六工镇人民政府承担民事责任的诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取499元，由被告韩小玲负担484元，由原告石河子开发区金诚房地产开发有限公司负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年，如果超过法定期限提出执行申请的，本院则依法不予受理。审判员  贾怀勇二〇一七年四月二日书记员  李思颖