福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0213民初2871号 原告：林停，男，1967年4月30日出生，汉族，住厦门市翔安区。 委托诉讼代理人:董美美，福建兴世通律师事务所律师。 被告:陈江转，男，1979年2月20日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：卢江南，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。 原告林停与被告陈江转房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林停及其委托诉讼代理人董美美，被告陈江转及其委托诉讼代理人卢江南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林停向本院提出诉讼请求：1.判令林停与陈江转于2015年4月2日签订的厦门市翔安区田边房山尾的厂房《租赁协议》立即解除；2.判令陈江转立即将位于厦门市翔安区田边房山尾的厂房（一栋三层，含厂房内的机器设备、设施：①冻库机器设备5组、②2条洗菜机流水线、③250KV变压器一台、④2吨电动叉车1台、⑤铁皮屋1500㎡、⑥围墙内的水泥场所）返还林停；3.判令陈江转支付尚欠林停租金暂计3.85万元（按照25万元/年，从2016年8月1日起算，暂计至2016年10月31日为6.25万元，扣除2.4万元余3.85万元，应计至实际返还厂房给原告之日）；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：林停与陈江转于2015年4月2日签订《租赁协议》，约定陈江转向林停承租位于厦门市翔安区田边房屋尾的一栋三层厂房，租赁期限自2014年8月1日至2024年7月31日止，租金为25万元/年，于每年7月31日前预付下一年度租金，若陈江转超过约定期限10日未足额支付租金，林停有权单方解除合同，租赁期限届满或合同提前解除、终止后，租赁房屋内机器设备（含被告在经营期间购置的机器设备）全部无偿归林停所有，包括①冻库机器设备5组、②2条洗菜机流水线、③250KV变压器一台、④2吨电动叉车1台、⑤铁皮屋1500㎡、⑥围墙内的水泥场所，并约定租赁期间不准转租或改变经营范围。合同履行过程中，林停如约将厂房及设备交付陈江转使用。按双方约定，陈江转应当在2016年7月31日前向林停支付2016年8月1日至2017年7月31日的年度租金25万元，但陈江转至今未按时足额支付，仅由其弟陈某1账户支付给林停2.4万元，在林停催款过程中，陈江转之弟陈某1告诉林停，陈江转已将厂房及设备转给其使用。鉴于陈江转逾期支付租金早已超过10日，且存在擅自转租的情况，已构成违约，林停为维护自身合法权益，故提起诉讼。 陈江转辩称：一、讼争房屋没有批建手续，本案的租赁合同无效。二、诉讼请求第二项，机器设备设施应由何人投资何人享有，所有的机器设备设施是林停与陈江转一起投资的，林停出资20%，陈江转出资80%。铁皮屋已被台风吹倒，不存在了。三、2016年5月陈江转向林停提出，讼争房屋存在消防问题，无法继续生产，要求林停提供相应的消防许可手续，林停未能提供，所以实际上陈江转在2016年5月之后未再实际使用讼争房屋，对于讼争房屋，陈江转未将钥匙交付给林停，林停有钥匙，故在陈江转未使用讼争房产期间，林停是实际掌控人，包括机器和设备等，陈江转无需再支付租金，陈江转也未通过陈某1支付过租金2.4万元。四、陈江转想从林停处拿回机器设备，林停不同意。2016年5月底陈江转已将办公用品搬走了，只剩下机器设备，2016年11月22日陈江转要将租赁房屋内的机器设备搬离，林停阻止，为此有报警处理。 林停提供租赁合同、常住人口基本信息表、个体户基本信息、厦门市集体土地使用权证、厦门市农村房屋所有权证、建设用地规划许可证、私营公司基本信息、公司登记（备案）申请书、住所（营业场所）使用证明、企业个体工商户经营场所方位示意图，陈江转提供报警回执、行政处罚决定书、建设工程竣工验收消防备案违法通知书、建设工程消防设计备案违法通知书、营业执照等证据。对上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据到庭当事人陈述和经审理确认的证据，本院经审理认定事实如下：2015年4月2日林停与陈江转签订《租赁协议》一份（以下简称合同），主要约定：甲方（林停，下同）将其址于厦门市翔安区田边房山尾的三层厂房中的一层整层、二层约140平方米，三层整层出租给乙方（陈江转，下同），租赁期限为十年，即2014年8月1日至2024年7月31日止，租金每年25万元，每年7月31日前预付下一年度租金，其中2014年8月1日至2015年7月31日期间的租金25万元于2015年3月15日前支付，2015年8月1日至2016年7月31日的租金于2015年7月31日前支付，其余年度租金以此类推。若乙方超过约定期限十日未足额支付租金，则甲方有权单方解除本协议，本合同自行终止。该合同还载明：“双方确认，租赁房产内的机器设备原为甲乙双方共同投资购置，在租赁期限内，机器设备归乙方使用，租赁期限届满或合同提前解除、终止后，租赁房产内的机器设备（含乙方在经营期间购置的机器设备）全部无偿归甲方所有。在本协议签订前双方共同投资购置的机器设备清单如下①冻库机器设备五组、②二条洗菜机流水线、③250KVA变压器一台、④2吨电动叉车一台、⑤铁皮屋1500平方米、⑥围墙内的水泥场所（甲乙双方共同使用）。合同终止或解除后，乙方应立即将租赁房产（含租赁房产内的机器设备）交付甲方，逾期甲方可直接接受租赁房产（含租赁房产内的机器设备），乙方不得提出异议。” 合同签订后，林停将讼争房屋交付陈江转使用，陈江转将讼争房屋用于经营厦门市涵生果蔬有限公司，陈江转支付租金至2016年7月31日，未支付其余租金，经林停催讨后，陈江转以讼争厂房违反相关消防法律法规，无法作为经营场所为由拒绝支付租金，并将部分物品陆续搬出，林停遂诉至本院，请求判如诉请。2016年11月22日陈江转将讼争房屋内剩余机器设备搬离时，林停阻止，并报警处理。现讼争厂房内尚有冻库机器设备、洗菜机流水线、250KV变压器机器设备。讼争厂房院内有一片损坏的铁皮屋和一片水泥地，林停确认分别是其诉求中要求陈江转返还的1500㎡的铁皮屋和围墙内的水泥场所。审理过程中，因陈江转否认通过陈某1支付租金2.4万元，故林停将第三项诉讼请求变更为：判令陈江转支付尚欠林停租金暂计6.25万元（按照25万元/年，从2016年8月1日起算，暂计至2016年10月31日为6.25万元，应计至实际返还厂房给原告之日）。 另查明，讼争房屋于1999年建成，所有权人为厦门市同安双龙面制品厂，第一层321.8㎡，第二层139.06㎡，办理产权登记后，第一层扩建300多㎡，第二层扩建500多㎡，并加盖第三层。讼争房屋第一、二层扩建部分及第三层加盖部分未取得建设规划许可证，未取得房屋权属证书。庭审中，林停与陈江转均表示因房屋内机器设备连在一起，讼争房屋超建无审批手续部分与取得产权部分无法分开。经本院释明后，林停主张，如合同认定为部分有效，部分无效，其将诉讼请求第三项变更为：判令陈江转支付尚欠林停租金及占用费，计算到2016年10月31日是6.25万元，应按25万元每年从2016年8月1日起算至实际返还厂房给林停止，因林停是占用整个讼争厂房，所以租金和占用费无法分开，只能合计计算，其他诉讼请求不变。如合同认定为无效，其将诉讼请求变更为：1.判令陈江转立即将位于厦门市翔安区田边房山尾的厂房（一栋三层，含厂房内的机器设备、设施：①冻库机器设备5组；②2条洗菜机流水线；③250KV变压器一台；④2吨电动叉车1台；⑤铁皮屋1500㎡；⑥围墙内的水泥场所）返还林停；2.判令被告支付尚欠原告占用费暂计6.25万元（按照合同约定的租金标准25万元/年计算，从2016年8月1日起算，暂计至2016年10月31日为6.25万元，应计至实际返还厂房给原告之日）；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。 又查明，讼争房屋第二层除租赁给陈江转140㎡外，林停将其余部分出租给案外人刘立军，刘立军在该处经营厦门易富达工贸有限公司。2016年12月13日厦门易富达工贸有限公司因生产车间即本案讼争厂房二楼存在未进行消防设计备案、存在未进行竣工消防备案的消防违法行为，厦门市公安消防支队翔安区大队对其进行行政处罚，并于2016年12月21日向其发出《建设工程竣工验收消防备案违法通知书》、《建设工程消防设计备案违法通知书》，通知其于2017年1月31日前停止使用生产车间。审理中林停表示无法提供讼争厂房消防设计备案及竣工消防备案的相关材料。 再查明，厦门市同安双龙面制品厂2005年11月9日更名为厦门市翔安区双龙面制品厂，2007年5月28日又更名为厦门市翔安区双龙铁件加工厂。厦门市翔安区双龙铁件加工厂系普通个体户，主要经营者为林停。 关于合同约定的机器设备清单①冻库机器设备五组、②二条洗菜机流水线、③250KVA变压器一台、④2吨电动叉车一台、⑤铁皮屋1500平方米、⑥围墙内的水泥场所，第一次开庭审理中陈江转辩称上述设备设施双方共同投资，其出资80%，林停出资20%，林停未提出异议。第二次开庭审理中，陈江转辩称全部由其出资，林停并未按照约定出资，林停则先是主张共同投资但不明确出资情况，后又主张全部由其出资。第三次开庭审理中，林停主张其出资100多万。关于出资情况，林停未提供证据，陈江转提供网银交易单据、证人陈某1、陈某2证言，以证明通过陈某1、陈某2账户购买机器设备，林停质证认为银行交易单据表面真实性没有异议，但这是陈某1、陈某2与他人经济往来，与本案讼争设备不具有关联性，陈某1、陈某2与陈江转是亲兄弟、表兄弟关系，证言不能采纳，且两证人没有相应的委托手续让其给案外人支付款项。审理过程中，林停与陈江转均表示对于设备清单①-⑥，不申请价值鉴定评估。 本院认为，本案讼争租赁房屋第一层扩建300多㎡，第二层扩建500多㎡，并加盖第三层，扩建及加盖部分均未取得建设用地规划许可证，未取得房屋权属证书，林停亦未能举证证明讼争房屋符合房屋建设规划，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，故讼争合同中不符合房屋建设规划部分合同是无效的，同时林停与陈江转均表示讼争房屋超建无审批手续部分与取得产权部分无法分开，可见讼争合同是不可分开的，是一份需整体履行才能实现合同目的的合同，其中有产权登记部分的履行并不能实现合同目的，故本院认定林停与陈江转签订的《租赁协议》系无效合同。因《租赁协议》系无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还，陈江转应当将讼争房屋返还，故林停主张陈江转将位于厦门市翔安区田边房山尾的厂房（一层整层、二层140㎡、三层整层）返还的诉讼请求，本院予以支持。至于机器设备、设施：①冻库机器设备5组、②2条洗菜机流水线、③250KV变压器一台、④2吨电动叉车1台、⑤铁皮屋1500㎡、⑥围墙内的水泥场所,本院认为对于出资情况林停未能举证证明，陈江转提供的证据也不足以证明与本案具有直接关联性，故本院对陈江转的证据不予采信，本院认为《租赁协议》中确认上述设备设施①-⑥系双方共同投资，虽然在庭审过程中双方对出资比例有不同陈述，但在第一次庭审过程中，陈江转辩称其出资80%，林停出资20%，林停并未提出异议，故本院认为第一次庭审中双方的陈述更为可信，故本院认定对于上述设备设施①-⑥系双方共同投资购买和建设，林停出资20%，陈江转出资80%。因讼争房屋存在未进行消防设计备案、存在未进行竣工消防备案的消防违法行为，讼争场所不能进行生产经营，故陈江转要求将其物品搬出讼争厂房为正当要求，但因上述设备设施①-④系双方共有物，应在合理清算分配后，陈江转才能将其所有的部分搬出，鉴于双方均未能举证证明上述设备设施的价值，也不申请价值评估，本院无法确定上述设备设施的价值并进一步依法分配，故对于机器设备①冻库机器设备5组、②2条洗菜机流水线、③250KV变压器一台、④2吨电动叉车1台，本院不予处理，双方可待确定价值后，另行诉讼解决。对于⑤铁皮屋1500㎡，双方均确认系已损坏，客观上无法返还。对于⑥围墙内的水泥场所，本院认为该部分已于讼争厂房院内的土地形成不动产，故该水泥场所归林停使用更为合理，至于对于陈江转投资部分的补偿，因双方未能举证证明其价值，亦不申请价值评估，故本院不予处理，双方可待确定价值后，另行诉讼解决。综上，对于林停主张陈江转返还①冻库机器设备5组、②2条洗菜机流水线、③250KV变压器一台、④2吨电动叉车1台、⑤铁皮屋1500平方米的诉讼请求，本院不予支持，对于林停主张陈江转返还⑥围墙内的水泥场所的诉讼请求，本院予以支持。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，故陈江转应当按照租金标准支付讼争房屋占有使用费，合同约定租金25万元／年，自2016年8月1日起陈江转未再支付租金，故林停主张陈江转自2016年8月1日起按25万元／年的标准支付房屋占有使用费至返还房屋之日止的诉讼请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国消防法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、陈江转应于本判决生效之日起十日内将位于厦门市翔安区田边房山尾的房屋（一层整层、二层140㎡、三层整层，包括围墙内的水泥场所）交还给林停； 二、陈江转应于本判决生效之日起十日内向林停支付房屋占有使用费（房屋占有使用费自2016年8月1日起至讼争房屋返还之日止，以25万元／年标准计算）； 三、驳回林停的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4300元，减半收取计2150元，由陈江转负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 刘秀丽 二〇一七年四月十四日 代书记员 陈小燕 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国消防法》 第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案： （一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收； （二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。 依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。