赤峰市松山区人民法院民事判决书（2017）内0404民初2433号原告郭某，女，1954年12月16日出生，公民身份号码×××，汉族，退休职工，现住赤峰市。原告魏某，男，1953年10月5日出生，公民身份号码×××，汉族，退休职工，现住赤峰市。被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司。住所地：赤峰市松山区木兰街中段4号。法定代表人陈某，总经理。委托代理人乔某，女，1981年12月5日出生，满族，职员，现住赤峰市元宝山区元宝山镇元宝山矿二工村家属楼。被告周某1，男，1989年8月28日出生，公民身份号码×××，汉族，厨师，现住赤峰市。委托代理人周某2（系被告周某1之姐），女，1985年11月14日出生，汉族，会计，现住赤峰市。原告郭某、魏某与被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司、被告周某1申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭某、魏某，被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司的委托代理人乔某，被告周某1到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：准予继续对赤峰市松山区松北新城御景华庭小区3-2-2-1302号房屋的执行。事实和理由：2015年，原告经过诉讼与被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司达成调解，并由松山区人民法院作出（2015）松民初字第2778号民事调解书，约定被告万利丰公司偿还原告借款1200000元以及利息108000元。原告在起诉前办理了诉前保全，查封了万利丰公司开发的松山区松北新城御景华庭小区3-2-2-1302号房屋。后万利丰公司未履行该调解书确定的义务，原告向人民法院申请了执行。被告以案外人的身份提出执行异议，称其在万利丰公司购买了该房屋。后赤峰市松山区人民法院于2017年2月20日做出了（2017）内0404执异8号执行裁定书，裁定中止对上述房屋的执行。原告认为，本案保全并不违法，被告万利丰公司取得的商品房预售许可证是在2014年12月18日，原告申请诉前保全时涉案房屋仍没有网签备案，双方亦没有签订正式的商品房买卖合同。二被告之间恶意串通，通过执行异议妨碍执行，二被告应赔偿原告造成的损失。被告周某1作为买受人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事受益承担举证责任，而被告万利丰公司作为被执行人和出售方，应该向法院提供相应账目明细来佐证其已经实际收到购房款，若其拒不提供应承担不利法律后果。本案中二被告签订的认购协议书不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，人民法院中止位于赤峰市××区上述房屋是错误的。另外，本案被告周某1未交付全部购房款，而根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告有权要求人民法院针对未交付的剩余购房款进行执行。因此，即使法院支持被告的请求，那么从保护各方当事人合法权益的方面看，也应认定由被告周某1将未交付的剩余购房款交付至原告或人民法院，避免诉累。被告万利丰公司辩称，我公司作为具有合法资质的房地产开发企业，于2014年12月18日取得了涉案房屋的商品房销售许可证，正常的销售符合相关法律规定，应受到法律保护。我公司与被告周某1在原告查封之前即已签订商品房认购协议书，该协议书是在平等自愿的基础上达成的，是双方的真实意思表示，符合合同法规定的合同成立要件，符合商品房买卖合同的规定，应认定为合法有效的商品房买卖合同，被告周某1已经交付了部分房款，被告周某1已经取得物权期待权。原告申请查封我公司已经售出的房屋没有事实依据，违反了相关法律规定，已经构成侵权。综上，赤峰市松山区人民法院作出的（2017）内0404执异8号执行裁定书认定事实清楚、适用法律正确，原告提起的执行异议之诉缺乏事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告周某1辩称，我与被告万利丰公司签订的认购协议书系合法有效的书面买卖合同，且我已经按合同交纳部分房款。我名下无其他可用于居住的房屋。法院作出的中止执行裁定书正确，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。原告提交的松山法院执行裁定书、认购协议书复印件、收款收据复印件，证明被告周某1购房时没有网签，并没有实际占有房屋，不符合《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条和29条的规定；被告周某1提交的认购协议书、收据，认为认购协议书约定了双方当事人的名称、位置、价款，该认购协议依法成立；被告万利丰公司提交的商品房预销售许可证，证明万利丰公司在2014年12月18日取得了商品房销售许可证。二被告对原告提交的证据无异议，但对证明的问题有异议，认为双方签订的认购协议书是依法成立的，系二被告真实意思表示，不违反法律强制规定；原告对二被告提交的证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据，本院确认以下案件事实：原告郭某、魏某与被告万利丰公司之间存在债权债务关系，本院依据二原告提出的诉前财产保全申请，于2015年3月31日作出(2015)松民保字第128号民事裁定书,裁定将被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司开发承建的位于赤峰市××区房屋予以查封。2015年4月9日，二原告向本院提起诉讼。本院于2015年5月12日作出（2015）松民初字第2778号民事调解书，约定被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司于2015年8月1日前给付原告借款本金1200000元及利息108000元。被告万利丰公司未按调解书约定履行给付义务。原告向本院申请执行，在执行过程中，被告周某1向本院提出执行异议。本院于2017年2月20日作出(2017)内0404执异7号执行裁定书,裁定中止对赤峰市松山区松北新城御景华庭小区3-2-2-1302号房屋的执行。另查明，2014年10月19日，被告周某1与被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司签订了认购协议书，约定被告周某1以每平方米4610元的价格购买被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司开发建设的位于赤峰市松山区松北新城F-08-01号地御景华庭小区3号楼02132号房屋（查封号3-2-2-1302），该房屋建筑面积为131.8平方米，房屋总价款为607598元，双方约定签订协议当日付款247598元，其余房款360000元，通过办理贷款支付。合同签订后，被告周某1于2014年10月14日支付了20000元，后于2014年10月19日支付227598元，被告万利丰公司为被告周某1出具了收到购买该号房屋价款人民币20000元、227598元的收据二枚。再查明，2014年12月18日，被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司取得了涉案房屋的商品房预销售许可证。本院认为，二被告之间签订的"认购协议书"，是双方当事人在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，签订合同时，被告万利丰公司虽未取得了商品房预售许可证，但符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定"出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。"原告起诉前，被告万利丰公司已取得商品房预售许可证明，故应认定二被告之间签订的认购协议书有效。合同签订后，被告周某1交纳了部分房款。原被告之间的房屋买卖合同已依法成立并实际履行，符合《中华人民共和国合同法》规定的合同成立要件，故二被告签订的认购协议书合法有效，应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定："被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。"被告万利丰房地产开发公司将涉案房屋出卖给被告周某1，被告周某1已支付了部分购房款，被告周某1对此没有过错。原告在被告周某1已与万利丰房地产开发公司签订合法有效的商品房买卖合同，并交付部分房款，原告对合同标的物予以查封，侵犯了被告周某1作为消费者的物权期待权。故被告周某1就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条（二）项之规定，判决如下：驳回原告郭某、魏某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告郭某、魏某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰中级人民法院。审 判 长 刘志华审 判 员 尹程明审 判 员 朱丽冰二0一七年四月十日书 记 员 朱冠男