江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0723民初6141号原告:孙为美，女，汉族，1979年9月16日出生，住灌云县。委托诉讼代理人：严立山（系原告孙为美丈夫），男，汉族，1977年7月12日出生，住灌云县。原告:严立山，男，汉族，1977年7月12日出生，住灌云县。被告:灌云壹帆房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91320723061819057，住所地，灌云县伊山镇胜利中路北侧富源广场20幢二层。法定代表人：凌惠朝，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨爱平，该公司员工。委托诉讼代理人：郭建平，北京李伟斌律师事务所律师。原告孙为美、严立山与被告灌云壹帆房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案受理后，依法由审判员王士平适用简易程序于2016年12月12日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法组成合议庭于2017年3月30日再次公开开庭进行了审理。原告严立山，被告委托代理人杨爱平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿原告因房屋面积减少给原告造成的损失104049元。2、要求被告赔偿因占用在原告房屋内墙面而给原告造成的损失约30000元。3、要求被告承担本案诉讼费用。在本案诉讼过程中，因被告方在原告提起诉讼过后对占用原告墙面的消防箱予以自行拆除，所以对第二项诉讼请求原告撤回，但是对第二项赔偿损失所产生的诉讼费用应当由被告承担。事实和理由：2015年8月31日，原、被告签订商品房买卖合同，原告以总价款403000元购买被告开发的位于伊山镇××中路北侧××帆广场××号商业用房，该房屋建筑面积42.76平方米，单价每平方米9424.7元。该房屋交付原告时，建筑面积只有31.72㎡，比原告购买时少了11平方米。另原告发现被告将近1平方米的消防箱设在原告所购房屋的内墙面上，不但占用了原告房屋的空间，也影响所购房屋的正常使用，被告方的上述违约行为，给原告造成巨大经济损失。为此，原告多次找被告协商赔偿事宜，被告只同意赔付极少一部分损失。为了维护原告的合法权益，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第14条之规定，依法诉至法院，请求法院支持原告诉求。被告灌云壹帆房地产开发有限公司辩称，被告不同意原告的诉求。1、涉案项目一帆广场属于预售房屋，在开发建设过程当中设计变更是难免的，也是现实当中会发生，变更必然带来面积的变化，这是法律所容许的。2、双方在商品房买卖合同当中第五条，明确约定对于面积误差的出入据实结算多退少补。3、在设计方案变更后被告已经在法定期限内通知了原告，原告作出了不退房的决定，后双方签订了补充协议，补充协议也明确把减少面积的房款全部退还，而且双方已经履行完了这个补充协议，关于消防箱，消防箱是整个一帆广场设计方案的一部分，是经过公安消防部门的审核同意的，是所售卖房屋使用功能必可不少的一部分，也就是说你买的这个房屋就要接受附加的设施，原告提出的这个部分赔偿没有任何依据。经审理查明：一、2015年8月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于灌云县××中路北侧、××北路西侧××帆广场××号商业用房，建筑面积共42.76平方米，每平方米单价9424.70元，房屋总价款403000元。原告于2015年8月31日、2016年3月22日分两次共支付被告购房款403000元。该合同第五条面积确认及面积差异处理约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列第1种方式进行处理：1、双方自行约定：买受人所购的本套房屋在交付时实测面积与本合同所列的预售面积有误差的，据实结算房价款，多退少补；2、双方同意按以下原则处理：⑴面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；⑵面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房：买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%，因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。二、2016年4月13日，被告制作《关于壹帆广场商品房规划设计变更的告知函》，通知原告：“……预计房屋销售面积减少约10平方米左右，我公司根据买卖合同第十条约定，特就前述规划设计变更导致房屋面积变化告知贵方，并请贵方在接到告知函之日起作出同意与否的书面答复。否则视同贵方接受变更。”，4月29日，被告又向原告发送短信，告知原告《关于壹帆广场商品房规划设计变更的告知函》已通过特快专递邮寄原告。原告严立山用短信回复被告，内容为：“贵公司发的告知函，本人已收悉，由于贵公司在规划设计上存在过错，导致我方购买房屋面积少了十多平方米（具体少的面积以产权部门实测面积为准），该面积已超出绝对值3%面积误差比，我方依法要求贵公司在收到回信后十日内将多收的购房款及少的购房面积一倍赔偿款汇入我方账户……”。5月13日，被告向原告发送短信：“……请及时与我公司联系签订补充协议。我司将根据购房合同第十条的相关条款，退给您面积缺失部分的房款。”。三、2016年11月7日，原、被告签订两份《补充协议》，内容分别为：“一、根据实测面积数据，该房屋确认面积为31.72㎡，最终房屋立契价为298951.00元。二、该房屋面积误差-11㎡，双方同意按以下方式处理误差面积：1.甲方（被告）应向乙方（原告）退款104049元（即合同单价×误差面积）。三、本协议自甲、乙双方签字盖章之日起生效。”；“根据甲、乙双方签订的壹帆广场房号为312的《商品房买卖合同（合同编号：201508310001）》（以下简称‘合同’）：第十条‘规划、设计变更的约定’。双方就面积差的赔偿标准另行商议，如商议不成可以向法院起诉。”。在两份《补充协议》签订之日，被告向原告交付涉案房屋。因原、被告就面积差的赔偿标准商议未果，致原告起诉来院。上述事实，有原告举证的身份证，《商品房买卖合同》及购房发票，补充协议2份，被告举证的商品房买卖合同原件，《设计变更通知》及寄送凭证，短信信息，电子数据，《补充协议》2份，汇款凭证，照片打印件，壹帆广场中其他房间内的公共设施和设备以及原、被告当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》和两份《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律法规，合同及协议合法有效。原告已经按照合同约定支付了全部购房款，被告应当按照约定向原告交付合同约定面积为42.76平方米的商品房。因设计变更，被告不能按照约定交付42.76平方米的商品房，只能交付31.72平方米，双方在《补充协议》中确定误差为-11平方米，绝对值超出了3%，原告选择不退房，双方不解除合同，并且签署了补充协议，约定双方就面积差的赔偿标准另行商议，而双方对赔偿标准商议未果，应是对赔偿标准约定不明，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，被告除按约定退给原告购房款人民币104049元外，还应当按照约定绝对值超出3%部分的房价款双倍返还原告即人民币104049元。故对原告要求被告赔偿原告因房屋面积减少给原告造成的损失104049元的诉讼请求，本院依法予以支持。被告已经退给原告购房款人民币104049元，还应当按照双倍要求返还原告人民币104049元。综上，依照《中华人民共和国合同法第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：被告灌云壹帆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙为美、严立山人民币104049元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2380元，由被告灌云壹帆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费2380元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  王士平审 判 员  刘玉新人民陪审员  程永梅二〇一七年四月二十五日书 记 员  孙金磊法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。(二)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理；合同没有约定或者约定不明的，按照以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。2、面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于约定面积的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由买受人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于约定面积的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三、灌云县人民法院执行账号账户名称：灌云县人民法院账号：53×××77开户行：中国银行灌云支行营业部