上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终951号上诉人（原审被告、反诉原告）：林淑园，女，1969年1月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：许明军（系林淑园小叔子），1971年8月21日生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：季家琛，上海市浩信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：程晓韵，女，1994年11月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：汤毅人，上海笑展律师事务所律师。上诉人林淑园因与被上诉人程晓韵房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初27708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人林淑园上诉请求：撤销原判，依法改判，驳回被上诉人一审本诉诉请，支持上诉人一审反诉诉请。事实和理由：1、一审法院认定的主要事实完全基于被上诉人单方陈述和与之有利害关系的中介张某的证词，无视上诉人提交的书面证据，导致认定错误。关于“是否允许提前装修”的问题，合同中的交房条款是收到被上诉人全款后的7日，但被上诉人至今未付房款；被上诉人在一审庭审中承认上诉人没有交钥匙，却以房门没关进行辩解；证人张某在一审庭审中对交钥匙问题也予以否定，因此不存在上诉人同意交房及允许提前装修的事实。“关于85万元性质”的问题，上诉人在一审审理中提供2016年4月7日在张江派出所中双方调解的录音，上诉人针对被上诉人提前占用房屋及擅自拿走房屋中的装潢材料提出赔偿金的要求，被上诉人承认占用行为还反问能否继续装修，上诉人明确要求被上诉人付清全款后才能交房，上诉人从未提出涨价的要求，一审认定上诉人“跳价”，据此判令上诉人违约，显然缺乏依据。2、一审法院对关键性事实查明有误。合同约定付清全款后交房，然被上诉人未经许可在2016年1月提前占有房屋；合同约定双方应于2016年4月10日前往房地产交易中心审税，被上诉人承认4月9日、4月10日收到中介公司短信通知要求于4月10日到交易中心审税，但被上诉人没有前来；合同约定4月15日前支付725万元，被上诉人没有付款，在上诉人4月底进行电话及邮寄催款情况下，仍置之不理；2016年6月1日开庭时被上诉人保证付款，但直至11月26日才向法院交纳，逾期7个多月；一审法院偏听偏信被上诉人所称的先房屋评估后审税的陈述，是否先评估应由交易中心进行判断，双方需要做的是按约按时递交材料。3、被上诉人并没有积极履行付款义务，上诉人在4月10日及4月下旬多次发短信或者致电被上诉人希望交易，遭被上诉人拒绝；一审法院要求被上诉人一次性付清房款，被上诉人也是迟迟半年后交到法院，始终处于消极状态，不排除被上诉人利用本次诉讼拖延付款而不承担违约责任。一审法院更是没有认定被上诉人未按时付款构成根本违约，反而是剥夺了上诉人的合同解除权，判决双方合同继续履行存在错误。4、本案程序违法。被上诉人于2016年4月8日向一审法院提起诉讼，6月1日进行唯一一次庭审，直到12月5日上诉人才收到判决书，不符合普通程序审理6个月审结的法律规定。一审还私下找被上诉人谈话，有违公平公正原则。被上诉人程晓韵辩称：1、上诉人虽然没有以书面形式提出“加价”要求，但其以占用房屋等理由要求被上诉人赔偿85万元，实质上就是提出支付更多的款项以换取交易顺利进行，是变相加价，被上诉人在派出所没有作表态，是为了不激怒上诉人，被上诉人没有认可过，录音内容不具有证明效力。2、中介人员与买卖双方均无利害关系，其作为本次交易居间方到庭作证，是对事实的还原，证词效力应予采信。3、该套房屋有评估的环节，而且评估时间需要7个工作日，又因为房价低于市场价，不排除需要二次审税，均需要上诉人事先协助办理。中介人员自3月22日就开始联系上诉人，但上诉人一直借故拖延办理，已经构成预期违约。上诉人在4月10日前一天通知被上诉人过户，因没有完成评估环节，也就无法进行审税，不可能顺利完成过户，被上诉人已于4月8日提起诉讼，而且双方在此前的沟通过程中闹僵，被上诉人认为双方已无法自行完成本次交易，故被上诉人没有前去。4、上诉人的代理人在签约时答应被上诉人先对房屋设计及违搭，而且房屋没有锁门，被上诉人可以进去，更无上诉人所称的留在房屋内的家具装修等材料，故被上诉人没有擅用房屋更没有损害上诉人的财产。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。程晓韵向一审法院起诉请求：判令林淑园协助程晓韵办理将上海市浦东新区XX路XX弄XX号1-3层房屋（以下简称系争房屋）过户至程晓韵名下的手续。林淑园向一审法院提起反诉请求：1、解除程晓韵、林淑园就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及附属的《转让协议》；2、判令程晓韵按房屋总价的20%计算支付林淑园解除合同违约金250万元。一审法院认定事实：系争房屋登记在林淑园名下。2015年10月28日，林淑园于广东省广州市广州公证处办理公证委托，委托案外人许明军作为代理人，就系争房屋代表林淑园代为签订房地产买卖合同、代为办理房地产转移登记过户手续、代为交房、代为收取房价款等手续。委托期限自委托人签署委托书之日起至2018年12月31日止。2015年12月27日，程晓韵作为买受人（乙方）、林淑园作为出卖人（甲方）签署《上海市房地产买卖合同》一份，约定林淑园以总房价850万元将系争房屋转让于程晓韵。合同第六条约定，双方确认在2016年4月30日前共同办理过户手续。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理。……（三）乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。合同补充条款（一）第2条约定，除另有约定外，该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格均已包含在房价款内，并随该房地产交付同时一并转让乙方。合同附件三“付款协议”约定：1、签订本合同之前，乙方支付给甲方定金100万元。签订本合同后当日内，乙方应自行支付给甲方部分首期房价款275万元，签订本合同后2016年4月15日之前支付第二期房价款325万元。如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款700万元。2、甲方应于收到乙方的首期房价款后20日内，且于抵押权人许可的最短时限内用该款项全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额（首期房价款若有不足，不足部分由甲方自行补足）……3、签订本合同后2016年4月10日前，乙方应依据上海市限售政策，至房地产管理部门查询自身及其家庭成员在本市拥有住房情况并确认购房资格。同时办理房产税申报相关手续。4、甲方同意乙方通过向贷款银行申请150万元贷款的形式支付第二期房价款……5、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，甲方还清抵押权人的借款余额且取得相关申请注销抵押材料且相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后15个工作日内，甲、乙双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件）……6、待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后7日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。林淑园由许明军代为签署了合同。当天，林淑园作为甲方、程晓韵作为乙方还签署有《转让协议》一份，其中记载甲、乙双方确认：该房屋实际成交价为1,250万元，买卖合同第二条约定的房价款850万元，不包含该房地产的附属设施、设备及室内装饰的转让价为400万元，于2016年4月15日支付。《转让协议》第三条约定，若乙方未能支付上述转让价的，则甲方有权解除本协议和买卖合同，且乙方应当承担买卖合同的违约责任；若甲方收到上述转让价后违反买卖合同约定的，则乙方有权解除本协议和买卖合同，且甲方除应当承担买卖合同约定的违约责任外，还需返还乙方已经支付的上述转让价。期间，程晓韵于2015年11月5日向许明军支付了定金100万元，于12月28日向许明军支付房款275万元。2016年1月4日，许明军向张某转账6,535.20元。2016年3月11日，系争房屋上原设定的抵押登记注销。2016年3月22日，中介电话通知林淑园办理评估等事宜。2016年3月31日，程晓韵向林淑园发短信“这几天你方便时，我们去把XX城XX号房子的评估、审税、过户手续去办了”。林淑园回复“一定会联系你”。之后，林淑园未办理评估等手续。4月9日，中介人员向林淑园发送短信，表示“本人于2016年3月22日电话通知你办理评估等相关手续，至今未来办理，故再次告知您，于2016年4月9日下午1：30到中原地产阳光花城分行出发，到交易中心办理买房手续”。林淑园回复“3月22日你致电给我是说接下来都有什么手续要办，并没有具体要求我要什么时间到什么地点办什么事。你是3月30日晚上18点多才通知我办手续，而且还是让我接下来几天安排一下。第二天晚上买方也是让我接下来几天安排时间，而我刚好在老家温州，接下来三天又是假期，清明一过我就回上海找你们办手续了。”中介人员继续回复“我已在相应时间，通知你办相关手续”。林淑园回复“是的，3月30日你就通知我了”。2016年4月6日上午，中介工作人员张某再次与林淑园代理人许明军短信联系，询问“许先生不知道今天大概什么时候可以到这边，我好约下客户，她都方便，办理时间大概半个小时”时，许明军表示“下午到，有点迟，今天估计来不及。”“另听我兄弟说买方已经在装修了，而且动作挺大，你可以去看下什么情况”。当天，程晓韵、林淑园碰面协商。许明军与案外人向程晓韵提出因其提前使用房屋赔偿钱款的要求。次日，双方曾继续沟通。2016年4月8日，程晓韵起诉来院，要求判如所请，并提出查封系争房屋的保全申请。2016年4月12日，法院依法作出裁定，查封系争房屋。审理中，经程晓韵申请，中介工作人员张某到庭证称，程晓韵、林淑园在合同签订完后曾有过口头交流，程晓韵询问，是否可以先找人进行装修设计，有些违章建筑趁年底的时候搭一搭，过了年就搭不了了。许明军便委托张某去将水电费用结清。因水电费有欠费，其只帮许明军结算了物业管理费。2016年3月22日，张某约许明军办理评估手续，许明军表示不需要评估，他这几天没有时间。张某表示可以办理委托公证，不用许明军自己到场。许明军表示要考虑。2016年3月25日，张某再次约许明军办评估手续，许明军表示在外地。3月底，张某再通知双方办评估手续，许明军表示要过完清明回沪。4月4日，许明军向其致电，表示他的哥哥看到程晓韵在装修，感到不开心，要求与程晓韵面谈。后来双方在公司协商时，程晓韵说，你房子都交给我了我就装修了。许明军方说我房子没有交给你，只是让你设计，外面违建搭一下，没让你房屋内装修。房东代理人的哥哥说你没经过我同意装修，占用房屋，要赔偿我损失100万元，双方不欢而散。第二天，双方共同到警署协商，许明军的哥哥最后表示要85万元。4月10日，张某通知双方4月10日共同办理审税手续，但4月10日林淑园到场，程晓韵未到。对以上证言，程晓韵、林淑园均表示无异议。审理中，程晓韵表示，林淑园虽然以索赔名义提出钱款要求，但其索赔没有依据，并且过程中林淑园也表示了因为房价上涨350万元即便其违约仍能赚取100万元，因此索赔100万元的意思。林淑园的行为实际就是要涨价。另外，审税之前必须经过评估，评估需要7个工作日时间，林淑园经程晓韵通知一直没有办理评估手续，故其虽于4月9日、4月10日要求共同办理审税手续，但事实上审税已不可能在4月10日之前办理，其违约之意明显，并且当时程晓韵已经起诉并且要求查封房屋，故程晓韵未再予理睬。程晓韵还表示，林淑园并未交付钥匙，只是表示门开着，让程晓韵自己进去。林淑园表示，房屋原出租给案外人许某。2016年4月4日因准备交房，许明军要求许某去准备搬离。许某整理时发现室内一些物品已被程晓韵丢弃。为此双方协商赔偿事宜，包括程晓韵把房屋内原有装修拆除后的材料费用、扔掉家具的赔偿款、林淑园提前交房提前还贷的利息损失，但并未表示过加价。之后，林淑园又解释，房屋原由许某装修一半后决定卖掉，故仍堆放不少装修材料和家具，这些装修材料和家具被程晓韵丢弃，再加上程晓韵提前入住，按照未付款月百分之二计算的利息，是林淑园索赔的内容。之后，林淑园又解释，房间里并无家具，只有装修材料。程晓韵表示，其购买时房屋是毛坯房，装修有水管和电线，但并没有堆放装修材料。审理中，林淑园就其主张的被丢弃的装修材料损失提供了其于2014年5月18日与上海XX有限公司就系争房屋签署的《上海市家庭居室装饰装修施工合同》和内购材料供应合同复印件，证明原来装修受损及装修材料丢失的损失。一审法院认为，程晓韵、林淑园约定实际成交价格为1,250万元，却在《上海市房地产买卖合同》中记载房款为850万元，该条款属无效，双方房屋总价仍应以实际约定的1,250万元为准。该条款的无效，双方均有过错，但并不影响双方所签订合同其他条款的效力，当事人仍应按约履行。现程晓韵主张林淑园违约涨价要求林淑园按原约定价格履行协助过户义务，而林淑园抗辩称因程晓韵未按约定于2016年4月15日之前履行在先的付款义务要求解除。其中，对于林淑园代理人许明军与案外人许某向程晓韵索要钱款的行为究竟是否属变相的涨价行为，程晓韵未于2016年4月15日前支付剩余房款是否构成违约是双方的争议焦点。纵观全案，林淑园代理人许明军在合同履行过程中向程晓韵索要钱款确属事实。其主张索赔的事由是程晓韵对房屋的擅自提前使用，但根据中介工作人员张某的陈述，林淑园代理人许明军至少是许可程晓韵进入对房屋装修进行设计以及搭建部分建筑的。林淑园代理人许明军主张索赔的内容包括：遗失的屋内堆放的建材、林淑园提前使用房屋应视为林淑园提前交房，林淑园提前还贷的利息损失。就其所称遗失的建材，林淑园仅提供了2014年的相关凭据复印件。但即便其确实于2014年购买过相关建材，亦无其他证据证明这些建材最终以未经使用的状态堆放于系争房屋内最后遭程晓韵丢弃的事实。并且，在林淑园准许程晓韵进入进行设计和搭建的情况下，林淑园在房屋中还留置有价值巨大的建材，亦有悖现实情理。林淑园另外主张程晓韵提前使用系争房屋致其提前还贷发生利息损失，更无依据。鉴于林淑园索赔并无依据，程晓韵据此认为林淑园系违约变相涨价，从而于4月8日起诉至法院要求林淑园按约履行的行为具有合理性，其未于4月15日前支付剩余房款，不构成违约。现程晓韵主张林淑园协助办理系争房屋过户手续，并同意剩余房款一次性支付于本案中一并处理的主张，于法有据，法院予以支持。林淑园反诉请求，缺乏依据，法院不予支持。一审法院审理后作出判决：一、林淑园应于判决生效之日起十日内协助程晓韵办理将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX层房屋产权过户至程晓韵名下的手续；二、程晓韵应于林淑园履行前述第一条判决主文确定的义务当日内支付林淑园房款人民币875万元；三、驳回林淑园的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币96,800元，保全费人民币5,000元，共计人民币101,800元，由林淑园负担；反诉受理费人民币13,440元，由林淑园负担。本院二审期间，上诉人提交两份证据：1、许某租住房屋并经派出所备案的租赁合同，证明租赁期至2016年3月17日，上诉人不可能提前交房。2、上诉人出售房屋之前的装修许可证一份，证明装修必须得到许可，被上诉人没有装修许可证，说明没有得到上诉人同意。被上诉人认为，两份证据不是新证据，证明内容与本案无关。首先，承租人许某与上诉人系亲戚关系；其次，如果上诉人在租赁期间被上诉人可以进入房屋，更能说明上诉人同意被上诉人装修；最后，装修许可证是2014年颁发的，上诉人也承认装修没有完成，被上诉人对上诉人之前的情况不清楚。本院认为，被上诉人对上述两份证据的真实性没有异议，故本院予以采信。但是，这两份证据与上诉人的证明目的之间不存在关联性，故上诉人认为其不可能同意被上诉人装修的主张，本院不予采信。至于上诉人申请二审法院开具调查令，前往派出所调取派出所制作的调查笔录，证明85万元是上诉人要求被上诉人对擅自使用房屋及丢弃装修材料的赔偿款，并非“加价”。且被上诉人当时表示同意赔偿。二审审理中，被上诉人不认可双方存在协商赔偿款的事实，更不认可同意赔偿。对此，本院认为，调查笔录为派出所工作人员向双方询问的内容，因双方最终未达成和解协议，被上诉人否认同意赔偿且已经起诉，故对上诉人的调查申请，本院不予准许。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，关于房屋税费承担问题，上诉人林淑园提出一审法院没有明确承担的主体，对此，被上诉人程晓韵表示，根据合同约定可以确认由被上诉人程晓韵承担。本院认为，上诉人林淑园作为出卖人与被上诉人程晓韵作为买受人之间签订的房屋买卖合同及转让协议系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。由于双方在买卖合同中约定成交价为850万元，而实际成交价为1250万元，存在做低房价的问题，该项条款的约定无效，但并不影响该份买卖合同及转让协议的合同效力，故双方仍应履行。关于上诉人是否允许被上诉人提前装修的问题。本院认为，根据中介人员张某在一审庭审中的证词，能够认定被上诉人在2016年1月就提前对房屋进行装修设计及对房屋进行搭建等事宜与上诉人的代理人许明军商量并征得其同意，因上诉人在之后的几个月时间内没有提出异议，上诉人也无证据证明其在房屋中放置大量物品被毁损等，故不能认定被上诉人有擅自占用房屋的行为以及对上诉人放置的物品进行了丢弃损毁的行为。上诉人对被上诉人使用房屋提出异议并报警，时间在4月份，此前已经发生了上诉人对中介人员通知其进行房屋评估一再借故拖延的违约行为，故被上诉人主张进入房屋已征得上诉人的准许，更具可信度。同时，中介人员张某的证词内容与已查明事实能够吻合，具有客观性，故上诉人就证人张某的证词效力提出的异议，本院不予采信。关于上诉人要求被上诉人赔偿85万元的性质问题。上诉人称因被上诉人擅自使用房屋及损毁物品的原因提出了85万元赔偿要求，并称双方在派出所协商过程中得到被上诉人的认可，对此，被上诉人在本案审理中予以否认，且根据上诉人的表述，双方也没有在派出所达成赔偿85万元的和解协议，故即便调取到派出所的谈话笔录，也不能证明被上诉人同意赔偿。本院注意到上海房价在2016年1月之后仍为上涨的走势况，不能排除上诉人对原先同意的事项作出反悔，并以赔偿为名进行变相加价。关于上诉人以被上诉人没有按时办理过户、没有按时支付房款等理由主张被上诉人构成根本违约，上诉人享有合同解除权的问题。本院认为，根据已查明的事实，中介人员张某于3月22日开始多次约上诉人与被上诉人一起前往交易中心进行房屋评估，结合买卖合同中双方约定的房屋成交价并非实际成交价，双方存在做低房价的情况，中介人员张某在本案审理中表述的该套房屋需要先评估，因与交易中心的交易要求能够吻合，故予以采信。然而，上诉人不仅多次借故推托，还于4月初2次报警称被上诉人擅自占用房屋，之后向被上诉人提出了索赔的要求，以自己的行为表明其不履行合同义务；被上诉人在了解到房屋评估需要多个工作日，加上上诉人在4月7日再次报警，预计到双方约定的4月10日过户已无可能，遂于4月8日提起诉讼，并未答应上诉人4月9日、10日提出的过户要求，不构成违约，属于维护自己的正当权利。被上诉人要求上诉人继续履行合同，法院应予准许。反之，上诉人先期多次不配合，构成违约，且该违约行为延续至合同约定的履行期届至之前，故上诉人不享有合同解除权。一审中，被上诉人已将剩余房款预交至法院，对此一审法院已作审查，故上诉人对房款支付问题提出的异议，不予成立。上诉人在一审中提出反诉，需要送达反诉状副本及给予被上诉人答辩期的时间。一审法院适用普通程序审理此案，审理时间符合法律规定。上诉人就审理程序等提出的异议，亦不予成立。综上所述，林淑园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币110,240元，由上诉人林淑园负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 郑卫青审判员 杨斯空二〇一七年四月七日书记员 赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……