上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初10723号原告：李新新，男，1985年7月1日生，汉族，住北京市。原告：李枫，女，1987年1月14日生，汉族，住江苏省。上列两原告共同委托诉讼代理人：穆蔷，上海潘国新律师事务所律师。被告：毕超，男，1981年11月5日生，汉族，住上海市浦东新区。原告李新新、李枫诉被告毕超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李新新、李枫及其委托诉讼代理人穆蔷、被告毕超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李新新、李枫向本院提出诉讼请求：1.判令解除编号为XXXXXXX的房地产买卖居间合同；2.判令被告向原告返还购房定金5万元。事实和理由：2016年11月20日，两原告为购买上海市浦东新区杨高中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)同被告签订了编号为XXXXXXX的《房地产买卖居间合同》。上述合同签订当天两原告向被告支付了购房定金5万元整。由于原告的经济能力有限，首付款是需要向朋友、家人筹借。在筹借的过程中出现意外，未能筹齐首付款，在2016年11月26日告知被告并进行商议解决方案，被告毕超是倾向于继续履行合同，原告李新新、李枫于2016年11月28日已经筹齐了首付款，但在2016年11月28日，上海市发布了沪建房管联［2016］1062号《关于促进本市房地产市场平衡健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》(以下简称“上海市房产信贷新政”)。上海市房产信贷新政规定，在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的居民家庭申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%。因原告李枫曾经于2013年在江苏省沭阳县购买个人住房时从中国工商银行股份有限公司沭阳支行办理过个人住房贷款，所以，两原告在上海购买住房的首付款比例将不低于50%。上海市房产信贷新政施行前，两原告在上海购房需支付的最低首付款比例仅为30%，首付款比例的提高，超出了两原告的支付能力，因而无法与被告签订房屋买卖合同，此情形属于不可归责于双方当事人的事由，两原告不构成违约，被告应当将定金返还两原告。被告毕超辩称，同意原告的第一项诉讼请求，但不同意原告的第二项诉讼请求。原告主张不能履行合同是因为上海市房产信贷新政的出台，与事实不符，原告于2016年11月26日上海市房产信贷新政发布之前就已经通知被告，原告决定不买被告的系争房屋，之后没有再表示过购买原告系争房屋的意愿。从2016年11月28日上海市房产信贷新政发布之后，直至2016年12月11日签订网签合同期限届满，原告并未告诉被告其首付款提高到了50%。本院经审理认定事实如下：2013年，原告李枫作为共同借款人与案外人孙某某与中国工商银行股份有限公司沭阳支行签订一份《个人购房借款/担保合同》。2016年11月20日，原告李新新、李枫(乙方，买受方)、被告毕超(甲方，出售方)以及上海聚客房地产经纪有限公司(丙方、居间方、以下简称聚客公司)签订一份《房地产买卖居间合同》。在该居间合同中，第二条第4款约定，若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金，甲方不予返还。在附件《交易信息表》中注明：物业坐落于上海市浦东新区杨高中路XXX弄XXX号XXX室，意向金为5万元。本合同生效后当日内，乙方应支付甲方定金5万元，(若有)转为定金。三方于2016年12月11日前(含当日)于居间方处签订网签版房地产买卖合同。房产交易价格为313万元，其中首付款97万元，乙方于2016年12月11日之前(含当日)支付；交易中期付款212万元，乙方以银行贷款方式支付。2016年11月20日，原告李新新、李枫通过银行转账向被告毕超支付定金5万元。对此，当日，被告毕超出具收款收据予以确认。2016年11月26日，原告李新新致电被告毕超，因现在朋友不愿意借线无法筹齐首付款买不了系争房屋。2016年11月29日，上海市开始实施上海市住房和城乡建设管理委员会、中国人民银行上海分行和中国银行业监督管理委员会上海监管局发布的《通知》：(一)居民家庭购买首套住房申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。(二)符合下列情形之一的居民家庭申请商业个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%：1、在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的；2、在本市已拥有1套住房的。2016年11月30日上午，原告李枫向居间方聚客公司的工作人员孙玲玲发短信问道：“我是李枫，请问卖家对我们11月26日提出的取消《房屋购买居间合同》退还所支付的五万定金，你那边说周一给我消息，到现在也没有消息，到底怎么回事呢？”孙玲玲回道：“房东现在不同意……您这边得慎重考虑，再想想办法”。2016年11月30日晚上，原告李枫向居间方聚客公司的工作人员孙玲玲发短信说道：“为什么到现在一点消息没有？我这周三已经和您表明我们决定取消居间合同了，但您一直不配合!我要求您明天7：30把卖家约到你们办公的地点，我们三方必须把事情解决!”2016年12月5日，原告李新新、李枫、被告毕超以及聚客公司工作人员孙玲玲等人当面沟通。被告毕超说：“……但是你在签完居间合同之后6天就找到我，说你不买这个房子，是因为你已经筹不到款了，我想问的是为什么这么早你就已经确定你是筹不到款了？”原告李枫回答：“我们买房子是有计划的，如果能筹到的话，我们都是想尽一切办法把这个钱筹到，不管这个钱是什么时候筹到，如果说已经筹不到了，那就是筹不到了。”被告毕超说道：“但是，为什么才过去6天时间，你就认定？”原告李新新回道：“这个跟天数没有关系呀。”……被告毕超说：“因为还没有到12月11日这个期限，在这段时间内，如果你还愿意去再继续筹款，然后在12月11日你还愿意继续买的话，我们还……这个居间合同还是有效的，但是你如果想清楚了，你可以找到我，我可以配合你去解除合同，但是解除一切东西都按我们签的居间合同来，是吧？”原告李新新回答：“是的。”……原告李新新说道：“你听我说完嘛，打电话那天(11月26日)，我确实是，我资金出了问题，我当时决定是不买这个房子，因为缺口比较大，但是你说我们可以想办法去筹，但是我们当天也是想办法去筹，往后也是想办法去筹，关键是新政一出，我们实在这个缺口就更大了，真的是没有办法了。”2016年12月10日，原告李新新、李枫通过邮寄和手机短信方式向被告毕超寄送一份《通知函》，其主要内容为：鉴于客观情况发生重大变化，原定12月11日的房屋买卖签约时间取消。由于查询信贷只能是工作日，所以待我方先去确认贷款记录情况后，12月18日前包括当天给您答复。如果最终确认我方有贷款记录，必须按照上海市新政策执行50%的首付，首付提高额度过多，这远远超出我方的履行能力，我方不具备房屋买卖交易的经济能力。为了不给您造成不利影响，我方强烈建议您慎重考虑，也建议您取消本次与我们的交易，另行寻找并考虑其他交易对象。经查询后即使我方不存在借款记录，但按上海新政，首付比例也由原来的30%提升至35%，即使按原来首付比例，需支付的现金已是勉强凑齐，现在首付比例又提高5%，支付首付的难度进一步加大，我方需要更多的时间去筹集，但也不能确定并保证是否一定能筹集到。被告毕超表示此函件于2016年12月11日收到。2016年12月10日，针对《通知函》，被告毕超回复：取消居间合同约定的12月11日签订房屋买卖合同，属于你单方的意愿，你提出的延期理由不能令我信服，因为我及其中介方已经提前多次提醒你提早准备好履行乙方应尽责任的相关事宜，我作为居间合同的甲方不接受你关于延期签订房屋买卖合同的要求，要求你们严格履行居间合同的约定。如果12月11日你不能如期履行乙方应尽之事务到场与甲方及丙方签订房屋买卖合同，即视为违反居间合同之约定，你们作为违约方将承担一切违约后果。2016年12月11日，原告李新新、李枫未去居间方签订买卖合同。2016年12月17日，原告李新新、李枫向被告毕超发送一份《通知函》，其主要内容为：经核实我方在老家存在房屋按揭贷款，目前仍处于还款状态，上月末上海市出台新限房限贷政策，如果与您继续进行房屋买卖合同交易，将导致我方必须按照新政策执行50%的首付……我方也不具备履行合同的能力。12月10日我方已经将此客观存在的风险以《通知函》的形式告知您，并建议您慎重考虑，建议您取消本次与我方的交易……鉴于以上情况，我方正式通知你方取消此次购房交易，并要求你方自收到本通知函三日内退还我方于11月20日支付给我方的购房定金伍万元整。以上事实，由原告李新新、李枫提供的房地产买卖居间合同、收款收据、汇款凭证、借款合同、通知函、快递单，由被告毕超提出的微信记录、短信交流、手机录音，以及双方陈述等在案佐证。本院认为，原告李新新、李枫与被告毕超于2016年11月20日签订的《房地产买卖居间合同》，意思表示真实，合法有效。现原告李新新、李枫提出解除合同的诉讼请求，被告毕超予以同意，本院予以确认。但基于原、被告双方法律关系为房屋买卖合同关系，其解除合同的内容具体为《房地产买卖居间合同》中的房屋买卖合同关系。《房地产买卖居间合同》签订后，双方应当在《房地产买卖居间合同》已经明确内容的基础上，诚实信用地进行磋商谈判，在2016年12月11日前签订《上海市房地产买卖合同》。但在双方的实际磋商中，原告李新新、李枫于2016年11月26日告知被告毕超因不能筹齐首付款想解除合同并要求后者退还5万元定金，后又于2016年12月10日通知被告毕超因上海市房产信贷新政可能导致其首付款比例上升而延长签约时间，在被告毕超拒绝延期的情况下，原告李新新、李枫未按《房地产买卖居间合同》的约定于2016年12月11日前与被告毕超签订上海市房地产买卖合同，过错在原告李新新、李枫。关于原告李新新、李枫提出其2016年11月28日已经筹齐97万元首付款，无证据证实，本院难以采信，进而对于原告李新新、李枫提出的其不能履行《房地产买卖居间协议》的原因在于上海市房产信贷新政的实施导致了原告的首付款比例大幅上升的主张，本院不予采信。故原告李新新、李枫要求被告毕超返还定金5万元的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条，判决如下：一、解除原告李新新、李枫与被告毕超于2016年11月20日签订的《房地产买卖居间合同》中的房屋买卖合同关系；二、驳回原告李新新、李枫的其余诉讼请求。案件受理费1,050元，减半收取计5,25元，由原告李新新、李枫承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王保林二〇一七年四月二十四日书记员  张易帆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。