山西省翼城县人民法院民 事 判 决 书（2017）晋1022民初161号原告：温三妮，女，汉族，住翼城县中卫乡店上村西街*号。委托诉讼代理人：翟升奇，山西昕水河律师事务所律师。被告：高源，男，汉族，翼城县凤凰实业有限公司监事，住翼城县唐兴镇杨家庄村南环路转盘路西。委托诉讼代理人：韩善龙，山西尧翔律师事务所律师。被告：翼城县凤凰实业有限公司。住所地:翼城县唐兴镇杨家庄村南环路转盘路西。法定代表人：王海云，该公司经理。原告温三妮与被告高源、翼城县凤凰实业有限公司（以下简称凤凰公司）合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告温三妮及其委托诉讼代理人翟升奇、被告高源的委托诉讼代理人韩善龙到庭参加了诉讼，被告凤凰公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告温三妮向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行合同，限期二被告无条件交付原告之房屋并办理房产手续或返还已交付11万元房款；2、判令二被告给付原告因延迟交房产生的银行同期贷款利息（自2016年9月1日起至合同履行完毕之日或退还已交房款之日止，按银行同期贷款利率计算）；3、判令二被告依约定加倍返还房款11万元；4、判令因二被告延期交房给原告造成的租房损失1.2万元。事实与理由：第一被告为被二被告的公司实际控制人及负责人之一，工商注册登记为公司监事。原告温三妮于2016年8月21日与被告高源签署了《购房合同》，原告温三妮购买二被告开发的翼城古韵新村二区2单元1号楼701室商品房一套。合同约定：房屋总价为20万元，原告温三妮于2016年8月21日先付房款11万元，于2016年9月1日交付房屋钥匙时，将剩余9万元付于被告高源并由第二被告出具正式的购房合同。原告温三妮依据合同中的约定履行了11万元的付款义务。但到交房时，原告温三妮向被告高源支付剩余房款时，被告高源拒绝接受也拒绝向原告温三妮交付房屋。根据合同约定，正式购房合同签订以前，出现任何意外状况，被告高源应赔偿损失并加倍归还原告的房款。因迟延交房原告的房款利息损失及因原告温三妮不能按时入住多支出的房屋租赁费损失等都应当由被告支付。并应当加倍返还原告温三妮的11万元房款。原告温三妮认为，第一被告做为第二被告的实际控制人，并注册为公司监事，构成表见代理，原告温三妮有理由相信所购买的房屋属于二被告所有，二被告应当对原告温三妮交付房屋或返还房款及赔偿损失等请求承担连带民事责任。原告多次向被告提出上述请求都遭到拒绝，无奈，向法院提起诉讼。庭审中，经本院释明，原告温三妮变更诉讼请求的第1项为要求返还已交付的11万元购房款。被告高源辩称：一、2016年8月21日，被告高源和原告温三妮签订的购房合同，合同当事人是本案的原告温三妮和被告高源，与凤凰公司没有任何关系；二、原告温三妮的诉讼请求不明确，原告温三妮即要求被告履行合同，又要求返还预交房款，符合选择性请求，是不确定的，诉讼请求不明；三、原告温三妮的2、3、4、5项请求没有法律依据，法院不应当予以支持；四、原告温三妮和本案被告高源签订的购房合同违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，属于无效合同，被告高源不应当向原告温三妮继续履行合同。综上所述，如果原告温三妮不能提出明确的诉讼请求，请求法院驳回原告温三妮的诉讼请求。被告凤凰公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年8月21日，经段海潮、杨仙国介绍，原、被告签订了《购房合同》，合同约定：购买的房屋位于古韵新村二区2单元1号楼701室商品房一套；房屋总价为20万元，原告温三妮于2016年8月21日先付房款人民币11万元，于2016年9月1日交付房屋钥匙时，将剩余9万元付于被告高源并由被告凤凰公司出具正式的购房合同。原告温三妮依据合同约定支付给被告高源5万元，剩余6万元以两辆车抵顶（晋LMH8**号捷达轿车一辆和晋LB87**福田高栏货车一辆）。被告高源将其与被告凤凰公司所签订的古韵新村小区认购书和购房款收据交付给了原告温三妮。本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告于2016年8月21日签订的《购房合同》是否有效；2、如《购房合同》无效，原告温三妮要求二被告返还11万购房款并承担银行利息、按约定加倍返还购房款和延期交房租房费用的诉讼请求是否应予支持。针对焦点1：原、被告签订的《购房合同》是否有效的问题。虽然原、被告审理中均认为《购房合同》无效，但合同是否有效，不依当事人意志而认定。认定合同无效的机关是由人民法院根据法律规定确认合同是否有效。从2016年8月21日被告高源提供给原告温三妮的与被告凤凰公司签订的认购书来看，被告凤凰公司并不具备销售商品房的资质，且至庭审结束，被告凤凰公司也没有取得相关资质，被告高源更不具备销售商品房的资质。涉案的房屋实为小产权房，原、被告签订的《购房合同》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，该合同无效。针对焦点2：原告温三妮要求二被告返还11万购房款并承担银行利息、按约定加倍返还购房款和延期交房租房费用的诉讼请求是否应予支持。原告温三妮与被告高源签订的《购房合同》中并无被告凤凰公司的相关意思表示，与被告凤凰公司没有关联性，原告温三妮要求被告凤凰公司承担相关责任没有事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定。被告高源依据《购房合同》取得原告温三妮购房款5万元和两辆车（晋LMH8**号捷达轿车一辆和晋LB87**福田高栏货车一辆）应当予以返还，被告高源明知被告凤凰公司不具备销售房屋的相关资质，仍与原告温三妮签订无效的《购房合同》，负有缔约过失责任，应赔偿原告温三妮购房款5万元的利息损失，原告温三妮依《购房合同》取得被告高源交付的与被告凤凰公司签订的认购书和房款收据也应当返还给被告高源。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”原、被告约定的加倍返还购房款是违约条款，不是解决争议方法的条款，该条款因合同无效而无效。原告温三妮的此项请求本院不予支持。原告温三妮要求被告承担因延期交房而产生的租房费用属于合同有效的情况下的请求，属于违约责任的承担和赔偿，原告温三妮的租房费用不是因《购房合同》无效造成的损失，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十七条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告高源于本判决生效之日起十日内返还原告温三妮购房款5万元和两辆车（晋LMH8**号捷达轿车一辆和晋LB87**福田高栏货车一辆），并自2016年8月21日起以本金5万元按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至还清之日止；二、原告温三妮于本判决生效之日起十日内返还被告高源与翼城县凤凰实业有限公司签订的认购书和购房款收据。三、驳回原告温三妮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4780元，由被告高源负担1004元，原告温三妮负担3776元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。审 判 长  李学华人民陪审员  郭志刚人民陪审员  王子轩二〇一七年四月十七日书 记 员  高慧慧