黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0110民初1502号原告黑龙江省关东人家农业发展有限公司，所在地哈尔滨市香坊区司徒街3号。法定代表人杨志国，该公司总经理。委托代理人杨洁，黑龙江佛艾尔律师事务所律师。委托代理人李琦，黑龙江佛艾尔律师事务所律师。被告韩蕾蕾，男，汉族，1984年4月5日出生，无固定职业，住哈尔滨市道外区。委托代理人王会权，黑龙江梓博律师事务所律师。原告黑龙江省关东人家农业发展有限公司（以下简称关东人家）与被告韩蕾蕾占有物返还纠纷一案，本院于2017年3月7日受理后，于同年3月27日、4月28日由审判员郑伟独任公开进行了审理。原告关东人家的委托代理人杨洁、李琦，被告韩蕾蕾及其委托代理人王会权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年4月15日原告通过哈尔滨产权交易中心购买了案外人哈尔滨哈工轴承有限公司出售的哈尔滨市司徒街3号房屋（建筑面积2796.59平方米，售价1213.19万元），被告占有该房建筑面积150平方米的门市房，因原、被告未建立租赁关系，故被告没有权利占有、使用该房屋。经原告多次催告，被告拒不搬出。因此诉至本院，请求法院判令被告迁出哈尔滨市香坊区司徒街3号房屋（建筑面积150平方米的门市房）并支付占用房屋期间的使用费9万元（自2016年4月15日起至实际迁出日止）并承担本案的诉讼费用。被告韩蕾蕾辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的诉请。涉案房屋系2014年12月份被告与哈尔滨市成功英语学校签订房屋租赁合同，租赁期限2014年12月20日至2018年12月19日，租赁期限尚未届满。原告于2015年4月15日自原产权单位案外人哈尔滨哈工轴承有限公司购买该房屋，租赁合同在先，买卖合同在后。根据法律规定，买卖不破租赁的原则，被告的承租权依法受法律保护。2015年10月份至2016年4月份，原告未及时缴纳供暖费用，涉案房屋未供暖导致被告财产损失，包括直接损失8万元及可以避免的损失7万元，损害发生后，双方进行沟通，但为达成协议。原告为证实其诉讼主张，庭审中提供如下证据：证据一、转让协议一份，证明案外人哈尔滨哈工轴承有限公司与原告于2016年4月15日签订转让协议，转让标的位于哈尔滨市香坊区司徒街3号，土地面积1110平方米《国有土地使用证》号：哈国用（2003）第37501号，房屋建筑面积2796.59平方米。并在合同中交付期间和费用承担注明，案外人哈尔滨哈工轴承有限公司合同生效之日起三十日内，将房地产的现有租户迁出。并将该房交由原告使用。自本合同签订日期起房屋交由原告使用。证据二、哈房权证市字第××号房屋产权证复印件一份，证明位于哈尔滨市香坊区司徒街3号1-4层房屋所有权人为原告。被告理应从该房屋内迁出。证据三、合同解除协议书一份，证明原告受让房产前案外人哈尔滨哈工轴承有限公司与案外人哈尔滨市成功英语学校于2015年1月22日签订解除协议书，合同内容是自2015年2月1日起解除双方于2013年11月30日签订的租赁合同。第二，自房屋租赁合同解除后案外人哈尔滨市成功英语学校不在享有房屋的承租权。被告质证：对证据一、二，产权证的真实性无异议，该证据登记时间为2016年8月25日，原告取得涉案房屋产权是在被告取得涉案房屋承租权之后，对证据一有异议，转让协议中甲方无法定代表人签字，授权委托人没有委托手续，同时协议内容是原告与原产权单位的约定，不必然对被告或协议外第三人产生约束力，该协议约定案外人哈尔滨哈工轴承有限公司在协议签订30日内向原告交付清洁房地，结合证据二产权证明，原告已然接受交付，但本案被告自2014年12月份即承租涉案房屋，在哈尔滨哈工轴承有限公司违约的情况下，原告未向其主张权利，反而要求被告迁出房屋。对证据三该协议真实性合法性均有异议，该协议第三条明确约定案外人哈尔滨哈工轴承有限公司与案外人哈尔滨市成功英语学校解除的是案外人哈尔滨市成功英语学校的转租权，而非被告承租者对房屋的承租权，该条款分两部分，第一部分如果认定案外人哈尔滨市成功英语学校与被告订立的转租合同履行到2015年4月1日成立，那么案外人哈尔滨哈工轴承有限公司必须从2015年4月1日起与被告重新订立合同，对该合同条款不能孤立解释，该协议只能约定案外人哈尔滨市成功英语学校丧失了对该房屋的承租权。2015年1月22日协议签订后及2015年4月1日该协议确定的履行时间届满后，被告并未接到案外人哈尔滨哈工轴承有限公司任何解除租赁合同的通知，仍在继续合理合法经营。可见哈尔滨哈工轴承有限公司对该协议第三条通过实施行为予以确认，即与承租者重新订立合同。2015年5月份之前，安慰人哈尔滨成功英语迁出后被告方即与案外人哈尔滨哈工轴承有限公司进行交涉，案外人哈尔滨哈工轴承有限公司告知房屋产权可能有变化，被告方等待通知即可。直到起诉才得知该协议。被告为证明其诉讼主张，庭审中提交如下证据：证据一、案外人哈尔滨市成功英语教育与被告韩蕾蕾、案外人寇静签订的房屋租赁合同复印件一份，租赁地为哈尔滨市香坊区司徒街3号（5号门市），房屋使用面积150平方米，租赁期限2014年12月20日至2018年12月19日。证据二、涉案房屋原产权人哈尔滨哈工轴承有限公司向哈尔滨市香坊工商局出具证明一份，证据来源被告办理农大红肠营业执照过程中产权单位协助其办理向工商局出具的证明，证明问题：涉案房屋出租给案外人哈尔滨市成功英语学校，案外人哈尔滨市成功英语学校转租给被告，被告有承租权，原产权单位已知悉事实。证据三、案外人马雪涛证人证言一份及赔偿协议书一份，证明在2015年10月份，被告租用涉案房屋，因未缴纳取暖费没有供暖，导致案外人马雪涛存放的财物（啤酒）受损，造成损失144250元，被告支付该款。原告质证：对证据一真实性、合法性、关联性均有异议，此份租赁合同没有案外人哈尔滨哈工轴承有限公司的盖章确认，属于非法转租不具有法律效力。原告作为诉争房屋合法所有权人有权要求被告迁出诉争房屋。对证据二真实性无异议，关联性有异议，工商部门没有显示，该组证据时间均在原告与案外人哈尔滨哈工轴承公司签订转让协议之前，该组证据不能证明被告在诉争房屋承租的合法性，之前该组证据体现的是案外人哈尔滨哈工轴承有限公司与案外人哈尔滨市成功英语学校签订房屋租赁的意向协议，该租赁合同与原告和案外人哈尔滨哈工轴承有限公司对房屋的转让不具有关联性，仅能证明被告当时办理营业执照，原告取得合法产权后，被告应依法无条件迁出。对证据三被告与案外人马雪涛签订的协议和补偿协议真实性、合法性、关联性均有异议，案外人马雪涛未到庭，该证明及损失部分没有效力，赔偿部分也没有效力，另外被告不是诉争房屋的产权人，也对外租赁房屋，该协议也不具备法律效力，原告对此没有任何赔偿义务。被告应无条件迁出。经审理查明，本院确定以下事实：位于哈尔滨市香坊区司徒街3号的办公楼原为哈尔滨工业投资集团有限公司下属企业案外人哈尔滨哈尔滨哈工轴承有限公司所有，2013年7月19日经哈尔滨产权交易中心公开招租，2013年10月18日案外人哈尔滨哈尔滨哈工轴承有限公司与案外人哈尔滨市成功英语学校签订了《房屋租赁意向协议》，2013年11月5日案外人哈尔滨市成功英语学校以84万元的价格租赁该办公楼，本案诉争的150平米的门市房亦为该房产的一部分。2014年11月19日，哈尔滨市成功英语学校与被告、案外人寇静二人签订了《房屋租赁合同》（案外人寇静与本案被告韩蕾蕾系合作关系），该合同约定：案外人哈尔滨市成功英语学校将租赁房屋的一部分即司徒街5号门市（建筑面积150平方米）出租给被告，租赁用途为从事熟食品出售，租赁期限为2014年12月20日起至2018年12月19日，年租金为9万元。2015年1月22日，案外人哈尔滨哈工轴承有限公司与案外人哈尔滨市成功英语学校签订了《合同解除协议书》，双方约定于2015年2月1日第一个租赁期满后，解除租赁关系，不再继续履行，双方于2013年11月30日签订的《房屋租赁合同》，同时约定案外人哈尔滨市成功英语学校与被告签订的《房屋租赁合同》可继续履行到2015年4月1日。但因重大决策变化、房屋产权变更或有改革、改制、不可抗力或不可控等原因，致使租赁合同无法继续履行时，案外人哈尔滨哈工轴承有限公司提前三个月通知案外人哈尔滨市成功英语学校，哈尔滨市成功英语学校无条件搬出，由此造成的经济损失案外人哈尔滨哈工轴承有限公司不承担任何赔偿责任。2016年4月15日案外人哈尔滨哈工轴承有限公司与原告签订了《转让协议》，将案外人哈尔滨哈工轴承有限公司所有的哈尔滨市香坊区司徒街3号房产和土地全部转让给原告，并在该协议中约定案外人哈尔滨哈工轴承有限公司应在本协议生效之日起三十日内，将转让房地产的现有租户清出，并将清洁房地交给原告占有使用。2016年9月5日，原告取得了诉争房产的房屋所有权证（房产证号为哈房权证市字第××号）。另查，案外人寇静与被告已经结束合伙关系，同时原告在庭审中明确撤回对案外人寇静的诉讼。本院认为，原告已经经过法定程序取得了诉争房产的所有权，依法享有占有、使用、收益等权利。被告抗辩其先于双方签订的买卖合同之前与案外人哈尔滨市成功英语学校签订了租赁合同，认为根据买卖不破租赁原则其承租权应受到法律保护，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，但是合同效力有效不能对抗物权变动的效力以及依据所有权所享有的一系列排他性权利，被告是与案外人哈尔滨市成功英语学校签订的租赁合同，而并非与原产权人案外人哈尔滨哈工轴承有限公司直接签订的租赁合同，本身即属于转租，因物权变动导致被告与案外人哈尔滨市成功英语学校之间的权利义务变更，被告应向案外人哈尔滨市成功英语学校另行主张权利。故对原告要求被告迁出诉争房产即哈尔滨市香坊区司徒街3号（5号门市），房屋使用面积150平方米的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张被告应向其支付自2016年4月15日起至实际迁出之日止的租金的诉讼请求，因被告一直占有使用诉争房产至今，其应向房屋所有权人支付租金，同时又因原告是在2016年9月5日取得的房屋所有权证，其物权发生变动的效力亦应从2016年9月5日开始，故被告应自2016年9月5日起至迁出诉争房屋时止按照年租金9万元的标准向原告支付租金。此外，因原告在庭审中已经明确撤回对案外人寇静的起诉，被告亦表示同意，对此本院予以尊重。综上，根据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条的规定，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十四条、第九十四条第三项、第二百一十二条、第二百二十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，之规定，判决如下：一、被告韩蕾蕾自本判决生效之日起十日内迁出位于哈尔滨市香坊区司徒街3号房产（建筑面积150平方米的门市房）；二、被告韩蕾蕾自本判决生效之日起十日内向原告黑龙江省关东人家农业发展有限公司支付自2016年9月5日起至实际迁出时止的租金（租金按照9万元每年的标准计算）；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2050元（原告已预交），由原告韩蕾蕾承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  郑伟二〇一七年四月二十八日书记员  吴杨