贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔0521民初1225号 原告：李兴艺，男，1983年2月21日出生，彝族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：张静，女，1985年2月18日出生，彝族，住贵州省大方县。系李兴艺之妻。 被告：贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省贵阳市云岩区新添大道南段139号御荣新城1单元20层6号；经营地：贵州省大方县奢香大道中段。 法定代表人：黄宗均，贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司董事长。 委托诉讼代理人:周登瑜，贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司办公室主任。 原告李兴艺与被告贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司（以下简称鑫盛黔公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李兴艺及其委托诉讼代理人张静、被告鑫盛黔公司委托诉讼代理人周登瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李兴艺向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告按已签订的《商品房买卖合同》向原告支付逾期交房违约金80903.00元、未办理商品房转移登记的有关文书违约金33107.00元，共计人民币114010.00元。并仍按合同约定支付2017年3月11日起至实际交付办理商品房所有权的有关文书之日的违约金；二、本次诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年9月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告修建的位于大方县奢香大道中段西侧盛景国际3号楼3单元14层3号1001号商品房一套，建筑面积134.92平方米，总价款384522.00元。根据合同第十一条的约定，被告应当在2013年10月30日前交房，被告却是在2014年7月30日并不具备交房条件的情况下才象征性“交房”，根据合同第十三条，被告应向原告支付逾期交房违约金80903.00元（263天×房屋总价款384522.00元×0.0008＝80903.00元）。根据合同第二十二条的约定，被告必须于2014年10月30日前取得原告所购商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但到了交付日期，被告没有交付，至今也未交付。根据该条约定，被告应按日计算向原告支付房屋总价款万分之一的违约金，从2014年10月30日至2017年3月10日共计861天，被告应向原告支付违约金为33107.00元，并仍按合同约定从2017年3月11日起计算违约金到实际交付办理商品房所有权的有关文书之日止。 鑫盛黔公司辩称，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，原告于2012年9月1日按规定缴纳了购房款，购买被告位于大方县奢香大道中段盛景国际3号楼3单元10层1号的商品房一套，面积134.92平方米，被告已于2013年12月29日至2014年1月13日进行了交房，被告未逾期交房，不存在违约。原告诉被告对商品房所有权初始登记没有及时办理给原告，现被告查找原告的有关资料，需要办理此文书的一切资料不齐全，原告对办理此文书既不过问又不配合。办理此文书由房管局通知验收后才能办理，此文书的办理不属于被告单位能够办理范围，而是主管单位所办理的权限，被告只能提供一切办理的资料，至于办理需要多长时间，被告单位无法确定。原告没有委托被告单位办理转移文书登记，也没有缴纳委托费，被告不存在违约，不能赔偿违约金。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效时间为两年”，原告的起诉已超过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。 原告李兴艺为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、《商品房买卖合同》、购房定金收据、购房首付款收据、印花税收据、房屋契税收据、房屋维修基金收据、房贷个人借款凭证，旨在证明原、被告签订购房合同，原告交纳了定金、首付款及相关税费，通过按揭贷款的方式购买了被告开发的商品房一套；2、贵州省政府非税收入通用收据两张、贵州省地方税务局通用机打发票一张，旨在证明原告交纳了预告登记的相应税费；3、商品房认购书、缴费清单，旨在证明原告认购了被告开发的房屋。 被告鑫盛黔公司对原告提交的上述证据真实性、合法性无异议，但认为与本案不具备关联性。 被告鑫盛黔公司未提交证据。 对原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：2012年9月10日，被告鑫盛黔公司作为出卖人，原告李兴艺作为买受人签订《商品房买卖合同》，原告李兴艺购买被告鑫盛黔公司开发修建的“鑫盛黔城”·盛景国际广场第3号楼2单元10层1号房，建筑面积134.92平方米，房屋总价款384522.00元，原告首付124522.00元，余款260000.00元通过银行按揭方式向被告支付。《商品房买卖合同》“第十一条约定出卖人交付商品房的时间为2013年10月30日前；第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过三十日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起三十日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限屇满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之八的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金；第二十二条第二款初始登记约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。第三款转移登记约定（一）出卖人承诺于2014年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起三十日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起三十日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（三）建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等，由出卖人在申请房屋所有权初始登记时一并申请登记。商品房交付后90日内，出卖人应当将相关登记信息书面告知买受人。（四）双方同意按照下列第1、2种方式办理商品房转移登记:1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2、买受人同意委托鑫盛黔公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元，由买受人承担。（五）其他有关事项约定如下：1、办理产权登记所应缴纳的各项税费，由买受人承担，如因买受人原因导致产权办理滞后，出卖人不承担任何责任。2、如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定时限内办理房地产权属证书的，出卖人办证时间顺延并不按本合同第二十二条第三款第(二）项处理；附件十二补充协议第一条约定如买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳以下费用，标准为：1、房屋专项维修基金：高层建筑：62.5元/平米；2、印花税：合同房款的万分之五；3、申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元（小写￥500.00元）；4、办理房屋产权所涉及买受人交纳的相关费用（多退少补）；5、水、电和天然气（煤气）开户费贰仟元整（多退少补）以各单位收费标准为准；如因国家政策性规定变化导致费用名目数量及收费标准变化，则以国家规定为准。第六条约定关于合同第二十二条的补充约定1、买受人须于签署本合同后五日内，按照相关职能部门要求和规定向出卖人提交办理权证登记及产权转移的必备材料。2、若买受人未予配合时，该房屋的房产证无法在正常期间内过户至买受人名下的，出卖人不承担违约责任。3、在出卖人提供齐全资料后，因相关部门原因未能在约定时间将该商品房所有权初始登记及商品房转移登记的相关文书交付给出卖人，出卖人交付给买受人的时间相应顺延并不承担责任”。2012年9月10日，原告向被告交纳了104522.00元购房款（加上2012年9月1日原告预付的20000.00元购房定金，共计124522.00元），并于2013年2月4日在中国农业银行办理了260000.00元房贷款。2013年1月30日，原告在大方县政府政务服务中心交纳了预告登记和预告抵押登记的费用各80.00元，并向大方县房地产交易市场交纳了780.00元相关费用。2014年3月5日，被告收取了原告交纳的房屋契税5768.00元。2015年3月5日，被告收取了原告交纳的印花税192.00元、房屋维修基金8433.00元。被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，原告亦未退房。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同约定被告交付商品房的时间为2013年10月30日前，原告主张被告的交房时间为2014年7月30日，被告主张的交房时间为2013年12月29日至2014年1月13日。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告何时交房的举证证明责任应由被告承担，被告未提供证据证明其交房时间，本案认定被告的交房时间为原告诉称的2014年7月30日，根据合同约定，被告应向原告支付违约金的时间为实际交房之日起三十日内即2014年8月30日前。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”的规定，原告应于2016年8月30日前向被告主张逾期交房违约金，原告于2017年3月13日向本院提起诉讼，在整个诉讼过程中，原告未向本院提交诉讼时效期间存在中止、中断的情形，故被告提出原告请求支付逾期交房违约金已超过诉讼时效的抗辩理由成立，原告请求判决被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 商品房转移登记的有关文书是物权公示的一种载体，属于物权的范畴，故交付办理商品房转移登记的有关文书属于物权请求权，不适用诉讼时效的规定，但支付未交付办理商品房登记有关文书的违约金属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定。被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已属违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应向原告承担及时交付办理商品房转移登记的有关文书并支付违约金的违约责任。原告在约定的期限届满前（2014年10月30日前）未获得办理商品房转移登记的有关文书即应知道被告违约且自己的权利被侵害的事实，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，原告应于2016年10月30日前向被告主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，原告于2017年3月13日向本院提起诉讼，在整个诉讼过程中，原告未向本院提交诉讼时效期间存在中止、中断的情形，原告的起诉已经超过两年的诉讼时效期间，故被告提出原告请求支付未交付办理商品房转移登记有关文书的违约金已超过诉讼时效的抗辩理由成立，原告要求判决被告按已签订的《商品房买卖合同》支付从2014年10月30日起至2017年3月10日期间未交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金33107.00元，并仍按合同约定支付2017年3月11日起至实际交付办理商品房所有权的有关文书之日止的违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告李兴艺的诉讼请求。 案件受理费1290.00元，由原告李兴艺负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 王 静 二〇一七年四月二十日 书记员 魏海洋