广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0115民初1383号原告:东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司，住所地广州市南沙区黄阁镇新村黄梅路400、402、404号首层自编3号，统一社会信用代码914401150827471318。负责人：童友红，该分公司总经理。委托代理人：李超鹏，男，瑶族，1982年6月15日出生，系该公司职员。委托代理人：吴江美，女，汉族，1992年1月31日出生，系该公司职员。被告:李荣昌，男，1977年3月14日出生，汉族，住广州市番禺区，被告：姜寒姣，女，1977年11月18日出生，汉族，住广州市番禺区，两被告的委托代理人：李艺妍，女，1975年1月17日出生，汉族，系被告李荣昌的姐姐。原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司（以下简称熙元公司广州分公司）诉被告李荣昌、姜寒姣物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李超鹏、被告李荣昌、姜寒姣的委托代理人李艺妍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告熙元公司广州分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2014年4月1日至2017年2月28日期间的物业服务费11949元；2、被告向原告支付上述所欠物业服务费的违约金，违约金分别以每月的物业服务费341.4元为本金，从应缴之月的次月1日起按照每日万分之五的标准计算至全部物业服务费付清之日止；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告系中惠璧珑湾的物业服务企业，被告向开发商广州市粤锐恒星房地产有限公司（以下简称粤锐公司）购买了中惠璧珑湾5栋1303房，并于2013年12月23日办理了收楼手续及签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定被告应在每月10日前按建筑面积每月2.5元每平方米的标准缴纳物业服务费，逾期缴纳则从逾期之日起按每天万分之五的标准支付违约金至付清之日止。原告依约提供了物业服务，但被告未依约向原告缴纳物业服务费，已构成违约。被告李荣昌、姜寒姣辩称：一、被告没有与熙元公司广州分公司签订《前期物业管理服务协议》，双方没有建立物业管理服务合同关系，熙元公司广州分公司无依据要求被告支付物业服务费。二、无法证明深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活公司）（已过诉讼时效）和熙元公司广州分公司为被告提供物业管理服务。三、根据《2016广州市物业管理暂行办法》的有关规定，不同意黄阁社区居民委员会代位业主委员会行使指定物业管理公司的权利。居委会的委托与被告无关，黄阁社区居民委员会委托熙元公司广州分公司代为临时管理属无效。没有取得备案前的物业费请求不能得到支持，因原告没有代位权，原告偷换代位权概念。对“黄阁社区居民委员会委托熙元公司广州分公司代为临时管理”这一事项，被告作为业主将保留追究相关责任人法律责任的权利。四、对熙元公司广州分公司是否具备物业管理资质提出质疑。五、对熙元公司广州分公司提出的收款日期、收费标准未经物价部门核定及滞纳金不认可。六、由于房地产公司的原因，房屋一直不符合交付使用标准，装修不符合合同约定，根据《商品房销售管理办法》，不具备居住功能，被告未能使用该房屋，一直在南沙区××大道西水晶湾租房居住，没有接受中惠壁珑湾的物业管理服务，不需要支付物业服务费。于2013年12月23日房地产商霸权要求被告先签名后上楼验收楼房，被告不认可收楼签名手续己办妥。被告一直因楼房漏水、开裂等质量问题积极与房地产商、彩生活公司等交涉，并多次到各职能部门信访。正由于彩生活公司的恶意阻挠，被告的房屋多年未能得到有效的修缮，只能走上漫漫信访路维权，致使被告经济受到损失、精神受到损害。七、国土部门同意备案，并不等同于熙元公司广州分公司就是中惠壁珑湾小区指定的合法物业管理公司。前期物业公司的选定，由开发商进行，但仍须经过招投标程序，所以更换物业公司，也应该由开发商进行，而不是居委，而且还要经过招投标程序，熙元公司广州分公司在没有进行招投标程序的情况下，仍能备案，让人生疑。八、邮寄地址竹山村翠竹园汇棉苑的写法是错误，应是红棉苑。经审理查明：被告为涉案房屋的权属人，涉案房屋的建筑面积为135.17平方米。2013年12月23日，被告（乙方）与彩生活公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由甲方对中惠璧珑湾小区提供前期物业管理服务，乙方交纳费用时间为从开发商通知业主入伙之日起，住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米2.5元计算，每次交费时间为当月10日前，乙方违反协议不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五支付违约金直至乙方交纳全部费用之日止；协议期限自合同签订之日起生效，业主大会或业主委员会代表全体业主与新物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止等。被告于2013年12月23日签订《入伙会签单》，载明入伙收楼完毕，已领钥匙3条。被告称涉案房屋不符合交楼条件，因要拿到钥匙看房就要签入伙会签单，所以被告签了该文件，并不是收楼，被告看完房后没有拿钥匙，但被告未提供证据证明。原告在庭审中陈述被告收楼时缴纳了2013年12月23日至2014年3月31日期间的物业服务费。2015年8月3日，广州市南沙区黄阁镇黄阁社区居民委员会出具《委托书》，内容为中惠璧珑湾楼盘由于原物业管理公司（彩生活公司）的退出，且该楼盘入住率低，未成立业主委员会，召开业主大会可能性不大，现委托熙元公司广州分公司代为临时管理。同年8月19日，广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局向原告出具《物业项目区域备案回执》，对熙元公司广州分公司报送的中惠璧珑湾物业管理区域备案材料予以备案。涉案小区至今尚未成立业主委员会。原告为证明自2015年2月1日起，彩生活公司已退出对涉案小区的物业管理服务，并由其自该日起对涉案小区提供前期物业管理服务，向本院提供了由粤锐公司与彩生活公司于2015年2月5日签订的《解约协议书》。但原告没有就此提供其已与彩生活公司办理了相关交接手续的证据。以上事实，有原、被告证据及当事人陈述证实，以上证据有经过庭审质证，本院予以确认。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告虽然提交了《解约协议书》证明其自2015年2月1日起进入案涉小区提供物业服务，但该协议书只能证明协议双方达成过同意原告进入案涉小区提供物业服务的协议，原告未能举证证明其在2015年2月1日起对案涉小区提供物业服务，也未提交证据证明其与彩生活公司办理了有关交接手续，应承担举证不能的法律后果。同时，案涉小区至今未成立业主委员会，根据《广州市物业管理暂行办法》第五条“市房地产行政主管部门组织实施本办法，负责全市物业管理活动的监督管理工作。市房地产行政主管部门各区分局(以下简称区分局)、县级市房地产行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。”及第六十五条“前期物业管理招标的建设单位应当自确定中标人之日起15日内，提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门备案”的规定，结合本案现有证据，原告进入案涉小区提供物业服务的时间应认定为备案之日即2015年8月19日为宜。故对原告主张的2015年8月19日前的物业服务费，本院不予支持。虽然原、被告之间未签订物业服务合同，但从上述查明的备案情况，可认定原告实际上已于2015年8月19日起对案涉小区提供了物业服务，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，被告理应向原告支付自该日起的物业服务费。被告涉案房屋建筑面积为135.17元，按每月2.5元/平方米计算，每月物业服务费为337.93元，原告要求按每月341.4元计算的依据不足，本院不予支持。被告应向原告支付2015年8月19日至2017年2月28日的物业服务费6224.45元（337.93÷31天×13天+337.93×18个月）。被告拒绝支付该段期间物业服务费的抗辩理由不足，本院不予采纳。被告认为原告不具备管理涉案小区的合法主体资格，则涉及到有关单位、组织委托及备案行为的合法性问题，不属于本案民事诉讼的审理范畴，被告可依法向相关行政部门寻求解决。至于被告所主张的因房屋质量问题未收楼，与本案的物业服务合同属不同法律关系，非本案处理范围，被告可循法律途径解决其与粤锐公司的交楼纠纷，被告以此为由拒绝交纳物业服务费的理由不能成立。原、被告之间并未签订物业服务合同，原告依据被告与彩生活公司签订的《前期物业管理服务协议》主张逾期付款违约金理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李昌荣、姜寒姣应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司支付从2015年8月19日起至2017年2月28日止的物业服务费6224.45元；二、驳回原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费88元，由原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司负担43元，被告李昌荣、姜寒姣负担45元。本判决为终审判决。审判员  老善涵二〇一七年四月二十八日书记员  张大会