福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0111民初3656号 原告：中国银行股份有限公司福州市晋安支行，住所地福建省福州市晋安区福新中路111号鞍福中心A座1-4层，统一社会信用代码913501008543942697。 主要负责人：李积勇，行长。 委托诉讼代理人：郁年，福建世好律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚芳彬，福建世好律师事务所律师。 被告：黄晓东，男，1984年4月27日出生，汉族，户籍住址福建省罗源县。 被告：沈金招，女，1963年6月18日出生，汉族，户籍住址福建省罗源县。 被告：福州筑家房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区水部街道福新路315号市建工大楼综合九层北向，统一社会信用代码913501007617763560。 法定代表人：卢锋，总经理。 委托诉讼代理人：何力伟，男，员工。 委托诉讼代理人：林雨，女，员工。 原告中国银行股份有限公司福州市晋安支行与被告黄晓东、沈金招、福州筑家房地产开发有限公司（以下简称“筑家公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案后，因不宜适用简易程序而转化为普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司福州市晋安支行的委托诉讼代理人姚芳彬、被告筑家公司的委托诉讼代理人何力伟到庭参加诉讼，被告黄晓东、沈金招经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国银行股份有限公司福州市晋安支行向本院提出诉讼请求：1.被告黄晓东偿还原告贷款本金251892.74元及利息、罚息（暂计至2016年8月8日止的利息为5049.73元、罚息为331.29元，该日之后至全部款项还清之日止新发生的利息、罚息按合同约定继续计算）；2.被告黄晓东赔偿原告为实现本案债权所支付的律师费4877元；3.被告沈金招对被告黄晓东的前述债务承担共同还款责任；4.被告筑家公司对被告黄晓东的前述债务承担连带还款责任；5.被告黄晓东限期办妥福州市罗源县房屋（以下简称“2#1007房”）的《房屋所有权证》并协助原告办理前述房产的抵押登记手续；6.原告有权以被告抵押的2#1007房折价或者以拍卖、变卖后的所得款项，优先受偿被告黄晓东对原告的债务；7.各被告负担本案诉讼费用。 事实和理由： 2009年9月23日，被告黄晓东作为借款人、原告作为贷款人、被告筑家公司作为保证人，另黄晓东、沈金招、林仕发作为抵押人，各方签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同包含附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》、附件二《抵押物清单》。合同约定：黄晓东向原告借款32万元用于支付其购买的2#1007房；借款期限为240个月，自原告实际放款日起算；采取按月等额本息还款方式，按月结息和付息，结息日、付息日和还款日为每月10日；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，贷款月利率为3.465‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮3%作为下一个浮动周期的适用利率；若黄晓东未按合同约定期限还款，原告有权就逾期部分从逾期之日起按逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；黄晓东以2#1007房向原告提供抵押担保，福州筑家房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证。合同还约定由贷款人所在地人民法院管辖等内容。 附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条约定，若黄晓东未按期归还贷款本息即构成违约，原告有权认为贷款合同项下的贷款本息全部提前到期，并要求被告赔偿因其违约而给原告造成的损失（包括律师费、诉讼费、保全费、执行费等）。该通用条款第四条约定，筑家公司提供的阶段性连带责任保证，自黄晓东办妥主合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起不再发生新的保证义务，在该日之前已到期的主合同项下贷款债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的主合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。该通用条款另对保证人的担保范围、责任等内容进行了约定。 附件二《抵押物清单》明确了抵押房产的名称、所有权人及所在地等内容。 2009年12月11日，被告沈金招向原告出具《共同还款承诺书》，就被告黄晓东上述借款，自愿作出承诺：被告沈金招与借款人黄晓东系母子关系，愿与借款人共同参与还款直至借款人贷款本息清偿为止；若借款人未能按月偿还贷款本息，被告沈金招愿替借款人偿还逾期贷款本金和罚息。 合同签订后，原告在罗源县房地产管理所办理了抵押权预告登记。原告于2009年12月18日依约向福州筑家房地产开发有限公司发放贷款32万元。 期间，黄晓东向原告履行了71期还款义务，但自2015年11月开始，未能履行分期还款义务。截止到2016年6月29日，黄晓东已经逾期8期未能履行还本付息义务。截止到2016年8月8日，累欠贷款本金251892.74元、利息5049.73元、罚息331.29元，已经构成违约。原告因此起诉，产生律师费4877元。 鉴于本案涉案房屋已办理预购商品房抵押权预告登记，且已具备办理物权登记条件，因黄晓东怠于办理抵押登记，致使原告在客观上无法完成抵押登记手续。原告根据《贷款合同及附件》之规定有权要求黄晓东及时办妥涉案房产的所有权登记并协助原告办理抵押登记手续，同时依法要求以拍卖、变卖或折价等方式处理涉案房屋，所得款项优先用于清偿黄晓东对原告的债务。另筑家公司作为保证人，应当对黄晓东的债务承担连带还款责任。沈金招自愿与黄晓东共同清偿债务，也应承担共同还款责任。 原告就其诉称提供了如下证据：《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（含附件《个人一手住房贷款合同通用条款》、《抵押物清单》）、《个人消费贷款借款借据》、《罗源县房地产管理所按揭受理预收单》、《房屋登记信息证明》、《共同还款承诺书》、逾期未还款查询单、《委托代理合同》、福建增值税专用发票、《国内支付业务收款回单》、福建世好律师事务所收费标准公示、律师函、宣布贷款提前到期暨催收函、EMS快递面单。 被告黄晓东、沈金招未作答辩，亦未提交证据。 被告筑家公司辩称，贷款尚未全部到期，原告并未解除贷款合同，也未向借款人宣布贷款本息提前到期，其无权要求偿还全部借款本息。原告关于律师费的请求，应提供汇款凭证证明有实际支出。如其需承担保证责任，则请求判令明确其有权向被告黄晓东、沈金招追偿。 被告筑家公司提交了如下证据：《房地产开发产权初始登记证》、《通知》。 被告黄晓东、沈金招未到庭参加诉讼，应视为放弃质证的诉讼权利。经审查，原告与被告福州筑家房地产开发有限公司之证据，符合证据的客观性、关联性、合法性特征，可作为定案依据。 因原告之证据，已能证明其所主张的事实，因此本院对原告诉称的事实亦予以确认。 另查明： 1、案外人林仕发虽作为涉案房屋的抵押人在《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》上签名，但涉案房屋的购买人仅为黄晓东、沈金招，且涉案房屋在罗源县房地产管理所办理的预告登记所有权人也仅为黄晓东、沈金招。 2、2011年10月26日，罗源县房地产管理所向被告筑家公司颁发了榕罗房政字第2011002号《房地产开发产权初始登记证》，确认涉案房屋所在小区的1#、2#、3#、4#、5#、6#楼已经初始登记备案。此后，被告筑家公司亦通知业主办理产权。 3、2016年8月11日，原告与福建世好律师事务所签订《委托代理合同》，前者委托后者处理本案纠纷。2016年10月28日，原告支付了律师费4877元。 本院认为，原告与被告黄晓东、沈金招、筑家公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，主体适格，各方意思表示真实，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应遵照履行。原告依约发放贷款后，黄晓东亦应依约还本付息。现黄晓东逾期未能还款付息，原告按照合同约定，请求其提前偿还借款本金并支付利息、罚息、律师代理费，于法有据，本院予以支持。被告沈金招自愿承诺与黄晓东共同清偿借款本息，原告请求其共同还款，本院亦予支持。但沈金招承诺共同还款范围并未包含律师费等其他费用，因此原告请求沈金招共同偿还律师费，本院不予支持。被告筑家公司作为保证人，应按照合同约定对黄晓东的债务承担连带还款责任，其承担保证责任后，有权向黄晓东追偿。另原告请求黄晓东限期办妥2#1007房的《房屋所有权证》并协助原告办理2#1007房的抵押登记手续，且原告有权以2#1007房折价或者以拍卖、变卖后的所得款项优先受偿，本院认为2#1007房已完成初始登记并已具备办理登记至购房人黄晓东、沈金招名下以及抵押登记等物权登记条件，但黄晓东、沈金招怠于办理以致抵押登记未完成，故黄晓东、沈金招负有协助办理抵押登记的义务，筑家公司应督促其办理。本院确定黄晓东、沈金招应在三十日内协助办理2#1007房的抵押登记。黄晓东、沈金招若逾期仍未协助办理抵押登记，原告对2#1007房拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。因原告与保证人筑家公司约定后者承担阶段性连带责任保证，即从合同生效时起至黄晓东办妥主合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且原告收到他项权证之日止，因此在抵押登记手续办妥之前，筑家公司均应承担保证责任。如筑家公司承担了连带还款责任，且原告对2#1007房拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，该余款优先用于偿还筑家公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还黄晓东、沈金招。 被告黄晓东、沈金招经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条第一款、第四十一条、第四十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告黄晓东应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司福州市晋安支行借款本金251892.74元并支付借贷期间的利息、罚息（暂计至2016年8月8日止利息为5049.73元、罚息为331.29元，该日之后至借款本金全部清偿之日止新发生的利息、罚息应按双方签订的编号为L-01-2009-FD017《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的标准继续计付）； 二、被告黄晓东应于本判决生效之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司福州市晋安支行律师代理费4877元； 三、被告沈金招对被告黄晓东上述第一项债务承担共同还款责任； 四、被告福州筑家房地产开发有限公司对被告黄晓东上述第一、二项债务承担连带还款责任，其承担保证责任后有权向被告黄晓东追偿； 五、被告黄晓东、沈金招应于本判决生效之日起三十日内协助原告中国银行股份有限公司福州市晋安支行办理位于福州市罗源县房屋的抵押登记手续，福州筑家房地产开发有限公司应督促黄晓东、沈金招并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，福州筑家房地产开发有限公司的保证责任终止； 六、福州市罗源县房屋抵押登记办妥后，或被告黄晓东、沈金招逾期仍未办理抵押登记的，原告中国银行股份有限公司福州市晋安支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对被告黄晓东上述第一、二项债务优先受偿； 七、如原告中国银行股份有限公司福州市晋安支行对福州市罗源县房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿被告福州筑家房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算），再有余款则退还被告黄晓东、沈金招。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5232元、公告费560元，由被告黄晓东、沈金招、福州筑家房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈华柱 人民陪审员  唐秀珍 人民陪审员  林 翔 二〇一七年四月十三日 书 记 员  林 东 附注： 一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条第一款本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。