福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终556号上诉人（原审原告）：张洪，男，1986年6月30日出生，汉族，住福建省福清市。上诉人（原审原告）：张小勇，男，1976年1月9日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。上诉人（原审原告）：林晓瑜，女，1975年8月13日出生，汉族，住福建省福清市。委托代理人林燕锋，国浩律师（福州）事务所律师。被上诉人（原审被告）：福建金联置业有限公司，住所地福州市马尾区快安路8号。法定代表人：王小钊，董事长。上诉人张洪、张小勇、林晓瑜因与被上诉人福建金联置业有限公司（下称金联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2015）台民初字第3893号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张洪、张小勇、林晓瑜上诉请求:一、撤销福州市台江区人民法院（2015）台民初字第3893号民事判决，并对该案件查清事实后予以改判；二、本案一、二审诉讼费用由金联公司负担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误并遗漏重要事实。1．原审判决为上诉人创设诉讼请求，违背了民事诉讼“不告不理”的基本原则。本案中上诉人既然没有提出关于履约保证金的诉讼请求，原审法院“对原告该诉讼请求，本院予以支持”的判定，则是无从谈起。2．原审判决对上诉人收取履约保证金的事实认定错误。上诉人仅收取金联公司履约保证金90683元，而不是272049元。3．原审判决遗漏认定金联公司存在严重损害上诉人利益的其他重要事实。金联公司承租商铺后就多次逾期支付租金，并自2015年7月25日起停付租金至今，且金联公司因其他债务违约、负债累累，被其他债主追讨，导致上诉人的商铺被被上诉人的债主悬挂条幅、随意喷漆，严重损害上诉人声誉并给上诉人造成重大经济损失，上诉人在原审时向法院提交了相关的照片以证明该事实及上诉人所遭受的损失。金联公司的上述行为已严重违反该条款的约定，构成根本违约。二、原审判决违反相关民事诉讼法定程序。1．原审法院在本案适用普通程序且缺席审理的情况下对上诉人提交的证据未作审核认证即行下判。2．原审法院违反有关诉讼文书送达规定，意在为金联公司拖延时间。3．原审判决对出庭人员的认定错误。三、原审判决混淆法律概念、适用法律错误。1．原审判决混淆履约保证金与违约金的概念，导致判决前后矛盾。2．一审判决违法干预当事人的合同约定，有违司法公平原则。此外，上诉人与金联公司签订的租赁合同租赁期为三年，总租金达3532800元，而双方约定的违约金仅50万元，根本不属于违约金过高的情形。即使违约金过高，被上诉人也应当主动申请法院介入并决定是否调整。另外，需要补充说明的是，上诉人对原判决主文中判令金联公司支付租金846232元和支付违约金的内容没有异议，只是认为违约金的数额应由272049元调整为50万元，并应增加判令金联公司支付逾期缴纳租金的滞纳金，而原审法院按上诉人的原审诉讼请求全额收取二审案件受理费，有违《诉讼费用交纳办法》第十七条“对财产案件提起上诉的，按照不服原审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。”的规定，因此，上诉人请求二审法院在依法改判的同时，对二审的案件受理费予以变更。福建金联置业有限公司未作答辩。张洪、张小勇、林晓瑜向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付自2015年8月1日起至2016年3月31日止的租金人民币846232元；2、被告向原告按日万分之五计付自逾期之日起至还清租金之日止的逾期缴纳租金的滞纳金；3、被告向原告支付违约金人民币50万元；4、被告承担本案的案件受理费、诉讼保全费等诉讼费用。一审法院认定事实：2013年3月12日，以原告张小勇为出租方（甲方），被告金联公司为承租方（乙方），双方签订了一份《福州金融街万达广场租赁合同》，约定：甲方将位于福州金融街万达广场室外步行街C1-C4连接体一层、二层87、89、90号商铺出租给乙方作办公使用，出租房屋建筑面积533.43平方米；租赁期三年，自2013年4月1日至2016年3月31日止；租赁该房屋的第一年租金为每月90683元；第二年租金为每月97938元、第三年租金为每月105779元。租金按月支付。乙方应于每月25日前向甲方支付次月租金。乙方应于本合同签订之时支付履约保证金272049元。乙方未能支付或者延迟支付租金、管理费或者其他费用，且乙方未能在逾期的3个工作日之内付清所有未付款项视为根本违约，如有上述根本违约的情况发生，甲方有权单方解除合同，并且甲方有权没收乙方的履约保证金并要求乙方赔偿经济损失，同时乙方应向甲方支付违约金人民币50万元作为补偿。合同签订后，被告缴纳履约保证金272049元，原告如约将租赁场所交付给被告使用，被告支付租金至2015年7月31日止。原告确认被告已于2016年4月1日腾空搬离上述店面，应视为双方已经办理讼争屋交接手续，故被告租金应支付至2016年3月31日止。由于原告认为被告欠缴租金等，遂诉至原审法院。另查明，坐落于福州市台江区××（××大道北侧、××路东侧）××金融街××广场××商铺、××087商业辅助用房房屋所有权人登记为张洪；1层089商铺、2层089商业辅助用房和1层090商铺、2层090商业辅助用房房屋所有权人登记为张小勇、林晓瑜共有。诉讼中，经原告申请，原审法院依法冻结被告福建金联置业有限公司名下位于福州市马尾区马尾镇船政路南侧海西机电科技大厦西塔楼12层07复式办公室的房产。诉讼中，原告确认2016年3月31日已收回租赁场所。一审法院认为，原告和被告于2013年3月12日签订的《福州金融街万达广场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告确认被告已于2016年3月31日腾空搬离上述店面，应视为双方已经办理讼争屋交接手续，原、被告之间的租赁关系已经解除，故被告租金应支付至2016年3月31日止。因被告拖欠从2015年8月1日至2016年3月31日的租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。按照双方签订的《福州金融街万达广场租赁合同》关于“乙方未能支付或者延迟支付租金、管理费或者其他费用，且乙方未能在逾期的3个工作日之内付清所有未付款项，甲方有权单方解除合同”的约定，应视为系双方对出租方解除合同条件的约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”按照该《福州金融街万达广场租赁合同》关于“没收乙方的三个月租金的履约保证金”，的约定具有违约金的惩罚性质，予以支持。故被告应向原告支付从2015年8月1日起至2016年3月31日止的租金846232元（8个月*105779元）及违约金272049元。对原告诉请租金滞纳金及违约金50万元，原审法院已判决被告缴纳的履约保证金具有违约金性质，故对原告该诉讼请求，原审法院予以支持。现原告再诉请违约金及滞纳金，属重复要求被告承担违约责任，故原审法院对原告要求被告支付违约金50万元和租金滞纳金的诉讼请求，不予支持。被告金联公司经公告送达，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应视为自动放弃质证、辩论等诉讼权利。原审法院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、被告福建金联置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张洪、张小勇、林晓瑜支付自2015年8月1日起至2016年3月31日止的租金846232元及违约金272049元，共计人民币1118281元。二、驳回原告张洪、张小勇、林晓瑜的其他诉讼请求。当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本案在二审审理过程中，张洪、张小勇、林晓瑜提交了一份证据：1、张玉仙兴业银行交易明细，证明金联公司2013年9月和10月没有缴纳租金，而是以其交纳的履约保证金中的部分金额直接折抵这两个月的租金，福建金联置业有限公司在上诉人手中的履约保证金为90683元，而非272049元。本院认为，双方签订的《福州金融街万达广场租赁合同》第5.1条约定：“为了保证甲、乙双方严格履行本租赁合同的所有条款，乙方应于本合同签订之时向甲方支付相当于三个月起始租金的履约保证金，计人民币272049元。待乙方装修完毕正式营业后，其中相当于两个月起始租金的履约保证金，即人民币181366元予以折抵租金，余下的相当于一个月起始租金的履约保证金，即人民币90683元，在乙方无违约且未拖欠甲方任何款项的情况下，将在租赁期届满后30天内无息退还给乙方。”，结合金联公司缴交租金的银行交易明细，可以证实在金联公司正式营业后，该履约保证金中的181366元已依约折抵为2013年9月、10月的租金，保留在张洪、张小勇、林晓瑜处的履约保证金为90683元。根据当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，双方于2013年3月12日签订的《福州金融街万达广场租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，系有效合同，双方应依约全面履行。双方租赁合同履行至2016年3月31日止，金联公司腾空搬离了承租店面，一审法院据此认定双方租赁关系已解除正确。在履行合同期间，金联公司拖欠2015年8月1日至2016年3月31日止的租金事实清楚，构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方的合同约定，金联公司拖欠租金承担违约责任的方式包括没收金联公司履约保证金并赔偿损失、金联公司支付违约金50万元及金联公司支付每逾期一日支付相当于月租金1%的滞纳金。其中“履约保证金”为合同当事人一方为担保合同的履行,而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保,是合同履行的一种担保方式,其性质上应为预付的违约金的性质，并不能直接认定为双方约定的违约金。一审法院判决金联公司应承担“没收三个月租金的履约保证金”违约责任没有合同依据,也没有法律依据，应予纠正。而张洪、张小勇、林晓瑜主张的“滞纳金”是在行政管理中对行政相对人违反行政管理的规定而承担的行政责任形式，不是民事责任形式，与违约金有着本质区别，张洪、张小勇、林晓瑜在一审诉讼期间关于“要求金联公司支付滞纳金”的诉请亦无法律依据，不应予以支持。张洪、张小勇、林晓瑜在一审诉讼中要求金联公司向其支付50万元的违约金的诉讼请求没有违反法律规定，也是当事人的合同选择，本院予以支持。但基于双方合同已经解除的事实，张洪、张小勇、林晓瑜亦应返还金联公司预付的履约保证金90683元。综上所述，张洪、张小勇、林晓瑜的部分上诉请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销福建省福州市台江区人民法院（2015）台民初字第3893号民事判决；福建金联置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向张洪、张小勇、林晓瑜支付自2015年8月1日起至2016年3月31日止的租金846232元及违约金500000元，共计人民币1346232元；张洪、张小勇、林晓瑜应于本判决生效之日起十日内向福建金联置业有限公司返还履约保证金90683元；驳回张洪、张小勇、林晓瑜其他诉讼请求。一审案件受理费18687元、诉讼保全费5000元由张洪、张小勇、林晓瑜负担3687元，福建金联置业有限公司负担20000元；二审案件受理费18687元，由张洪、张小勇、林晓瑜负担3687元，福建金联置业有限公司负担15000元。本判决为终审判决。审判长  袁文伟审判员  李 杰审判员  张 敏二〇一七年四月十一日书记员  林雨婷