广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0115民初5437号原告：广州奥园百货有限公司，住所地广东省广州市番禺区桥南街福德路281、299、315号，统一社会信用代码914401010633083017。法定代表人：王吉人，该公司总经理。委托代理人：何悦筑、成杰，广东颖诚律师事务所律师。被告：广州番货商贸有限公司，住所地广州市南沙区进港大道10号12号105房、106房、117房、118房、128房、129房、130房、140房、141房、142房、155房、156房、157房、159房、160房、161房、168房、169房、170房（JM），统一社会信用代码9144011534740213XW。法定代表人：洪树雄。被告：广东中商港科技有限公司，住所地广东省中山市东区中山四路88号尚峰金融商务中心2座7层1卡，统一社会信用代码91442000553650556P。法定代表人：洪树雄。第三人：广州奥园物业服务有限公司南沙海景城分公司，住所地广东省广州市南沙区进港大道20号2楼，统一社会信用代码914401015799636302。负责人：万立安，该公司总经理。委托代理人：庄雪华，女，1987年5月27日出生，汉族，该公司法务专员。原告广州奥园百货有限公司（以下简称“奥园百货公司”）与被告广州番货商贸有限公司（以下简称“番货公司”）、广东中商港科技有限公司（以下简称“中商港公司”）、第三人广州奥园物业服务有限公司南沙海景城分公司（以下简称“奥园物业公司”）租赁合同纠纷一案,本院于2016年12月5日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告奥园百货公司的委托代理人成杰、第三人奥园物业公司的委托代理人庄雪华到庭参加诉讼，被告番货公司、中商港公司经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。奥园百货公司向本院提出诉讼请求：一、番货公司、中商港公司向奥园百货公司支付2016年6月1日至2016年9月10日的物业管理费119433.33元及逾期支付物业管理费违约金（其中拖欠2016年6-8月份的物业管理费违约金，分别从2016年5月26日、6月26日、7月26日起计至2016年12月6日止，以35830元为本金，每逾期一日按照未付物业管理费的千分之三计付；拖欠2016年9月份的物业管理费违约金，从2016年8月26日起计至2016年12月6日止，以11943.33元为本金，每逾期一日按照未付物业管理费的千分之三计付）；二、番货公司、中商港公司向奥园百货公司支付拖欠的2016年4月22日至2016年9月10日的水电费236406.11元及违约金（其中以57601.30元为本金，从2016年6月4日起计至款项付清之日止；以78616.64元为本金，从2016年7月9日起计至款项付清之日止；以66862.30元为本金，从2016年8月12日起计至款项付清之日止；以21176.22元为本金，从2016年9月9日起计至款项付清之日止；以12149.65元为本金，从2016年9月27日起计至款项付清之日止）；三、番货公司、中商港公司向奥园百货公司支付逾期交还商铺的占用费（占用费按照合同最后一个月的租金208100.64元的标准，自2016年9月12日起计至2016年12月6日止）；四、番货公司、中商港公司向奥园百货公司支付逾期交还商铺违约金（违约金按照合同最后一个月的每日租金标准1.5倍即每日10405.03元，从2016年9月12日起计算至2016年12月6日止）；五、番货公司、中商港公司承担本案诉讼费用。事实理由为：2015年4月8日，奥园百货公司与中商港公司签订《广州奥园海景城租赁合同》，由奥园百货公司将其位于广州市南沙区金洲街道内，进港大道以南，金洲路以西奥园·海景城中环广场裙楼一层05、06、17、18、28、29、30、40、41、42、55、56、57、59、60、61、68、69、70号商铺及二楼01号商铺内的部分场地，面积共计5527平方米，出租给中商港公司使用，租赁期限自2015年7月1日起至2025年6月30日止。合同约定首个租赁年度月租金总额为134748.26元，月管理费总额为27635元，首月管理费应于计租期开始日支付，商铺交付后的其余月份管理费于每月25日前支付下月管理费。被告需自行负担与该商铺使用有关的电话费、水费、电费、燃气费、水电线耗损分摊及其他费用。2015年8月3日，双方又签订了《广州奥园海景城租赁合同补充协议》，约定租赁范围增加二层02号商铺，租赁面积从5527平方米调整为7166平方米，首个租赁年度月租金总额调整为164816元，月管理费总额调整为35830元。2015年8月，奥园百货公司与番货公司、中商港公司签订《广州奥园海景城租赁合同主体变更协议书》，将原租赁合同承租方由中商港公司变更为番货公司，中商港公司退出原合同关系，其他内容不变。奥园百货公司已依合同约定履行商铺的交付使用义务，但番货公司、中商港公司并未按照合同约定履行，自2016年5月份开始拖欠管理费及水电费，且拖欠期限超过30日。另外，由于番货公司、中商港公司与小商户之间的纠纷不能有效解决，其已于2016年4月份开始中断、停止经营。奥园百货公司多次要求番货公司、中商港公司依约交纳管理费、水电费及严格履行其他合同义务，但两公司仍拒不履行。番货公司、中商港公司已经构成根本违约，依法应承当违约责任，奥园百货公司已依法解除租赁合同且已发生合同解除的效力。另外，《广州奥园海景城租赁合同主体变更协议书》虽约定将承租人中商港公司变更为番货公司，但实际上番货公司与中商港公司是关联企业，且法定代表人及实际控制人均为洪树雄，两公司在实际经营中也长期混同经营，故中商港公司、番货公司应依法承担连带责任。番货公司、中商港公司未作答辩。奥园物业公司对奥园百货公司的起诉没有异议，并表示奥园百货公司所述情况属实。经审理查明：2015年4月8日，奥园百货公司（甲方）与中商港公司（乙方）签订《广州奥园海景城租赁合同》（合同编号为AYBH-ZSHT-2015-HJC002），合同约定：甲方将位于广州市南沙区金洲街道内，进港大道以南，金洲路以西奥园·海景城中环广场裙楼一层05、06、17、18、28、29、30、40、41、42、55、56、57、59、60、61、68、69、70号商铺及二楼01号商铺内的部分场地（以下简称“该商铺”）出租给乙方使用，承租建筑面积约为5527平方米；租赁期限为10年，自甲方交付该商铺之日起计算，暂定从2015年7月1日起至2025年6月30日止；其中2015年7月1日至2018年6月30日止为免租期、2018年7月1日至2020年6月30日止的月租金为134748.26元、2020年7月1日至2022年6月30日止的月租金为142817.68元、2022年7月1日至2024年6月30日止的月租金为151439.80元、2024年7月1日至2025年6月30日止的月租金为160504.08元；乙方应交纳的管理费按该商铺承租建筑面积计算每月每平方米5元，月管理费总额为27635元，首月管理费应于计租期开始之日支付，其余月份于每月第25日前支付下月管理费；乙方须自行承担与该商铺使用有关的电话费、水费、电费、燃气费、水电线耗损分摊及其他费用，并须按该商铺独立记录表所示，或按甲方或商业、物业管理公司向乙方提供的缴费通知单，在收到该等记录表或账单后7天内支付；除租赁合同届满合同正常终止外，如甲方或乙方根据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起不超过15日内向甲方交还该商铺；乙方逾期交还商铺，除应当自甲方发出交还通知之日起依照合同最后一个月的基本租金标准交付逾期期间的该商铺使用费、物业管理费等各项费用外，每日还应按照最后一个月的每日基本租金的1.5倍向甲方交付违约金，直至乙方交还该商铺；在合同期限内，乙方逾期交付租金、管理费、水、电、燃气及其他费用，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一天，应按逾期交付金额的0.3%支付违约金；在合同其内，乙方拖欠支付租金、管理费及其他费用达到30日的，甲方有权单方面终止本合同，并依照本合同约定收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。合同签订后，双方于2015年7月1日办理了上述商铺的移交确认手续。2015年8月3日，奥园百货公司与中商港公司签订了《广州奥园海景城租赁合同补充协议》，双方同意就租赁范围增加奥园·海景城中环广场二层02号商铺，租赁场地的建筑面积由原租赁合同的5527平方米调整为7166平方米、首个租赁年度月租金总额调整为164816元、月管理费总额调整为35830元，租金递增率、支付时间方式及免租期、装修期、租赁期均与原租赁合同的相关约定一致。其后，奥园百货公司（甲方）、中商港公司（乙方）、番货公司（丙方）签订《广州奥园海景城租赁合同主体变更协议书》，约定：乙方退出原租赁合同关系，原租赁合同相关权利义务由丙方享有和承担，甲乙双方原租赁合同关系以及基于原租赁合同关系所产生的其他合同关系解除，乙方全面退出，乙方退出前基于原租赁合同的相关履约行为及意思表示，丙方予以承认和承接，乙方基于原租赁合同及因原租赁合同所产生的其他合同关系的相关权利义务，由丙方享有和承担；原租赁合同除承租方主体变更外，其他内容不变，甲、丙双方按原租赁合同约定履行。在上述合同履行过程中，番货公司未按合同履行付款义务，分别拖欠奥园百货公司2016年6-9月的管理费119433.33元（其中6-8月各月均为35830元、9月为11943.33元）及2016年5-9月的水电费236406.11元（其中5月57601.30元、6月78616.64元、7月66862.30元、8月21176.22元、9月12149.65元）。奥园百货公司分别于2016年5月28日向番货公司发出《催缴通知函》，催缴2016年6月管理费；于2016年7月2日向番货公司发出《催缴通知函》，催缴2016年6月、7月管理费及2016年5月水电费；于2016年8月5日向番货公司发出《催缴通知函》，催缴2016年6月、7月、8月管理费及2016年5月、6月水电费；于2016年9月2日向番货公司发出《催缴通知函》，催缴2016年6月、7月、8月、9月（截止至9月10日）管理费及2016年5月、6月、7月水电费。2016年8月10日,奥园百货公司向番货公司、中商港公司发出《租赁合同解除函》，以该两公司拖欠管理费及相关费用已超过30天等违约行为，要求解除双方于2015年4月8日签订的《广州奥园海景城租赁合同》，并要求该两公司在收到该函件30天内办理租赁物业内物品的撤离手续。2016年12月7日，奥园百货公司收回涉案场地。本院认为：奥园百货公司与中商港公司签订的《广州奥园海景城租赁合同》《广州奥园海景城租赁合同补充协议》及奥园百货公司与中商港公司、番货公司签订的《广州奥园海景城租赁合同主体变更协议书》，均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约切实履行。番货公司未按时交纳管理费、水电费已构成违约，奥园百货公司依照合同约定单方解除合同，并要求其交还涉案场地和支付尚欠的管理费、水电费及相应的逾期付款违约金，合法有据，本院予以支持。依据本案查明的事实及奥园百货公司的主张，本院确定番货公司应支付尚欠的管理费共计119433.33元、逾期交付管理费的违约金共计51631.03元（其中逾期交付2016年6、7、8月管理费的违约金均以35830元为本金，分别自2016年6月5日、7月10日、8月13日起计至2016年12月6日止，按照每日0.3%的标准计算；逾期交付2016年9月管理费的违约金以11943.33元为本金，自2016年9月10日起计至2016年12月6日止，按照每日0.3%的标准计算）、尚欠的水电费共计236406.11元，逾期交付水电费的违约金数额则按以下方法计算确定：其中逾期交付2016年5月水电费的违约金以57601.30元为本金，自2016年7月10日起计至该月水电费付清之日止；逾期交付2016年6月水电费的违约金以78616.64元为本金，自2016年8月13日起计至该月水电费付清之日止；逾期交付2016年7月水电费的违约金以66862.30元为本金，自2016年9月10日起计至该月水电费付清之日止；逾期交付2016年8月水电费的违约金以21176.22元为本金，自起诉之日即2016年12月5日起计至该月水电费付清之日止；逾期交付2016年9月水电费的违约金以12149.65元为本金，自起诉之日即2016年12月5日起计至该月水电费付清之日止，违约金总额以不超过尚欠的水电费236406.11元为限）。由于番货公司在奥园百货公司发出《租赁合同解除函》后，并未在该函件要求的期限内交还涉案场地，故奥园百货公司依照合同约定，要求其依照合同最后一个月的基本租金标准支付逾期交还场地期间的使用费，以及每日按最后一个月的每日基本租金的1.5倍支付违约金，合法有据，本院予以支持。鉴于《租赁合同解除函》只是解除《广州奥园海景城租赁合同》，故最后一个月的基本租金标准应按《广州奥园海景城租赁合同》所约定的合同期最后一个月的租金数额为准。依据本案查明的事实及奥园百货公司的主张，经计算，本院确定番货公司应支付的使用费为454761.56元（160504.08元／月×2个月+160504.08元／月÷30天×25天）、违约金为682142.34元。由于奥园百货公司、番货公司、中商港公司三方签订了《广州奥园海景城租赁合同主体变更协议书》，中商港公司已退出涉案租赁合同关系，涉案租赁合同相关权利义务由番货公司享有和承担，故番货公司在履行涉案租赁合同过程中所产生的违约责任，与中商港公司无涉。奥园百货公司以中商港公司与番货公司为关联公司，且在涉案项目上混同经营为由，要求中商港公司与番货公司承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。中商港公司、番货公司因下落不明，经本院合法传唤，逾期无到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下:一、被告广州番货商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州奥园百货有限公司一次性支付2016年6月1日至2016年9月10日的管理费119433.33元及逾期交付管理费违约金51631.03元；二、被告广州番货商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州奥园百货有限公司一次性支付2016年5月至9月的水电费236406.11元及逾期交付水电费违约金（其中逾期交付2016年5月水电费的违约金以57601.30元为本金，自2016年7月10日起计至该月水电费付清之日止；逾期交付2016年6月水电费的违约金以78616.64元为本金，自2016年8月13日起计至该月水电费付清之日止；逾期交付2016年7月水电费的违约金以66862.30元为本金，自2016年9月10日起计至该月水电费付清之日止；逾期交付2016年8月水电费的违约金以21176.22元为本金，自2016年12月5日起计至该月水电费付清之日止；逾期交付2016年9月水电费的违约金以12149.65元为本金，自2016年12月5日起计至该月水电费付清之日止。违约金总额以不超过236406.11元为限。）；三、被告广州番货商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州奥园百货有限公司一次性支付商铺使用费454761.56元；四、被告广州番货商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州奥园百货有限公司一次性支付逾期交还商铺违约金682142.34元；五、驳回原告广州奥园百货有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18558元，由被告广州番货商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 员  何彤文审 判 员  何炎辉人民陪审员  胡大成二〇一七年四月二十八日书 记 员  廖活年