天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0106民初5863号原告：王彦迪，男，1989年10月8日出生，汉族，天津市高级人民法院职工，住天津市南开区。委托诉讼代理人：谢克非，天津行通律师事务所律师。被告：郑庆海，男，1975年12月29日出生，汉族，上海涟水生物科技有限公司职工，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：韩绪，天津法政牛津律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚茹，天津法政牛津律师事务所律师。第三人：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦9层。法定代表人：赖国强，职务总裁。委托诉讼代理人：蔡广，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：张校兵，该公司员工。原告王彦迪与被告郑庆海及第三人天津中原物业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月28日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王彦迪及其委托诉讼代理人谢克非，被告郑庆海的委托诉讼代理人韩绪、王亚茹，第三人天津中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人蔡广、张校兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王彦迪向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告及第三人签订的房屋交易合同；2.判令被告向原告返还定金人民币50000元；3.判令被告向原告支付违约金人民币229000元；4.判令被告赔偿原告居间服务费损失人民币27800元，贷款服务费损失600元，合计人民币28400元；5.判令被告赔偿原告房屋价格上涨差价损失人民币1700000元；6.判令被告赔偿原告购买车位权损失人民币119000元，并以同期银行贷款利率为标准向原告支付自2015年12月11日起至判决书生效之日止的利息；7.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原、被告以及第三人于2015年12月6日签订了《房产交易合同》，约定由原告购买被告所有的坐落天津市XX区XX花园XX的房屋，成交价格为人民币2290000元，定金为人民币50000元。因签订《房产交易合同》时该房屋产权证尚未下来，原、被告双方签订了《补充协议》，对签订合同时房产证尚未下发的事实以及被告负责办理产权证的义务责任进行了约定。另，原、被告双方签订了关于购买车位使用权的《补充协议》，约定由被告授权原告购买该房屋所在小区的地下车位，购买车位使用权的费用由原告承担。合同签订后，原告依约履行了义务，向被告支付定金人民币50000元，向第三人支付居间服务费用人民币27800元，贷款服务费人民币600元，向案外人天津泰达恒生房地产开发有限公司支付车位使用权费用人民币119000元。但自2016年9月，被告明确向原告以及第三人表示不再出售该房屋。因原、被告签订《房产交易合同》的日期为2015年12月7日，将近10个月的时间，而且该房屋坐落海河沿线，房价增幅巨大，现在原告想购买同样的房屋差价达到2000000元以上，如被告不履行合同，将给原告造成巨大损失。原告经多次与被告协商，均无果，现诉至贵院，望判如所请。被告郑庆海辩称，同意原告的第一、二项诉讼请求，请求法院驳回原告其他诉讼请求。被告不存在任何违约行为，合同无法履行的原因不在被告，被告通知原告解除合同，是因为由于产权部门的原因无法办理产权证，合同解除后仍然无法办理，被告没有违约，不应该承担原告的诉讼请求内容。原、被告及第三人订立房产交易合同中明确约定，双方需于2016年5月31日前亲自到房管局签署天津市房产买卖协议，办理买卖手续，合同履行期限届满时，产权证无法下发，不具备签署天津市房产买卖协议的条件。无法下发产权证的原因，并非被告造成，产权证是否下发不受被告的左右。签订买卖协议的时间、办理贷款时间在补充协议中有明确约定：“在《房产买卖合同》所约定的双方义务履行期限届满之前（即2016年6月2日前）”，因此，双方明确约定了2016年6月2日作为双方履行合同的最后期限。无法下发产权证导致合同无法履行，超过合同履行期限，合同不是无限期的，应当依法解除，被告通知原告解除合同不违约。原告购买车位使用权损失的该项诉讼请求缺乏合同依据，被告并没有收到该笔款项，应当驳回。第三人天津中原物业顾问有限公司述称，原、被告及第三人于2015年12月6日签署房产交易合同，由于签署时诉争房屋尚未办理产权证，经过三方协商约定在2016年5月31日前到红桥区房管局办理交易手续，该时间是三方根据开发商所了解的情况预估的时间。在合同履行过程中，一直到2016年5月31日诉争房屋仍然不具备办理房产证的条件，原、被告及第三人也多次到开发商处以及红桥区房管局落实产证下发的具体时间，但均没有答复。2016年9月份，被告郑庆海书面提出解除合同，经第三人与原、被告从中协商，未能就解除合同的善后事宜达成一致意见。对于原告的诉讼请求，第三人听从法院的判决。原告王彦迪围绕诉讼请求提交证据如下：证据一、房产交易合同，证明原、被告及第三人系房屋买卖合同关系及三方具体的权利义务内容；证据二、天津市房屋登记证明，证明诉争房屋所有权预告登记的权利人为被告；证据三、业主收据，证明原告已经向被告支付了定金50000元；证据四、贷款委托代办协议，证明原告购房贷款手续由第三人负责办理；证据五、佣金确认书，证明原告已向第三人支付了居间服务费用、贷款服务费用；证据六、中介费用收据，证明原告已向第三人支付了居间服务费用，贷款服务费用；证据七、银行卡刷卡凭条，证明原告已向第三人支付了居间服务费用，贷款服务费用；证据八、补充协议—等产证过户，证明原、被告在第三人协调下就等待诉争房屋产权证实际下发后办理过户手续，达成的一致书面意见，就此事专门签订了书面协议；证据九、补充协议—购买车位使用权，证明原告出资，以被告名义诉争房屋地下车位，签订书面补充协议；证据十、车位使用权买卖协议，证明被告与诉争房屋开发商签订了车位使用权买卖协议，依据是原告与被告签订的车位使用权补充协议；证据十一、往来收据，证明原告向开发商交纳了购买车位的费用；证据十二、银行刷卡凭证两张，证明原告向开发商交纳了购买车位的费用；证据十三、通话记录光盘（录音两段）、通话记录文字资料，证明双方于2016年6月16日通话，双方明确表示等待诉争房屋产权证办理之后办理房屋过户手续；证据十四、中国电信语音查询详单，证明双方于2016年6月16日通话，双方明确表示等待诉争房屋产权证办理之后办理房屋过户手续；证据十五、微信聊天记录截图，证明双方于2016年6月12日以微信形式沟通装修事宜，被告并未提出合同履行期限届满问题；证据十六、催告函，证明2016年9月18原告收到被告发来的催告函，被告明确表示合同解除；证据十七、顺丰快递详情单，证明2016年9月18原告收到被告发来的催告函，被告明确表示合同解除；证据十八、顺丰快递网络查询结果打印件，证明2016年9月18原告收到被告发来的催告函，被告明确表示合同解除；证据十九、微信聊天记录截图，2016年10月8日、10月10日被告发送微信给原告，明确表示要求退还原告定金，不再履行合同；证据二十、短信截图，证明2016年12月16日被告给原告发送短信，要求房价涨到3000000元才继续出售；证据二十一、链家官方成交房源截图，证明2016年9月底，诉争房屋附近类似的房屋的成交均价为52700多元每平米。被告郑庆海及第三人天津中原物业顾问有限公司未向本院提交证据。庭审中，原告申请对诉争房屋在2016年9月18日的市场价格进行评估。本院就该申请事项委托天津中量房地产土地评估有限责任公司进行评估。该公司于2017年3月2日出具《房地产纠纷估价报告》，得出的评估意见为：经过测算，结合估价经验与影响房地产市场价格因素进行分析，确定估价对象于价值时点可能实现的市场价值取整为人民币3100000元（大写：人民币叁佰壹拾万元整），平均单价为32574元/建筑平米。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据一至证据九以及证据十三至证据二十的真实性均认可，但对证据八的证明目的不认可，认为协议中并没有提到等产证实际下发后具体的过户时间，所谓等产证过户也应当在双方房产交易合同约定的期限内；认为证据九中没有提到具体购买车位的流程，具体操作。对证据十三、十四、十六、十七、十八、十九、二十的证明目的均不认可。对证据十的真实性有异议，客户签字并非被告本人签的。对证据十一、十二，原告向开发商交付119000元的事情，被告不知情，无法对其真实性发表质证意见。对证据二十一真实性不认可。第三人天津中原物业顾问有限公司对原告提交的证据一至证据十二均认可无异议；对证据十三、十四、十五、十九、二十，因是原、被告之间的通话录音及聊天记录，故对其不发表质证意见；对证据二十一的真实性没有异议，但该证据显示的是其他小区，与本案诉争房屋并非同一小区，请法庭参考。对于天津中量房地产土地评估有限责任公司出具的《房地产纠纷估价报告》，原告认为评估的价格与实际的市场价值差距较大，评估结果较低，评估价格单价仅为32574元，原告查询了一下周边这个评估时间点的成交价格都在50000元以上；被告对评估价格没有异议，但是认为被告没有违约行为，评估价值与原告诉讼请求无关；第三人天津中原物业顾问有限公司认可该评估报告，没有异议。综合审查本案全部证据，本院认证如下：原告提交的证据一至证据二十，内容真实，来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院对上述证据的证明力予以认定；原告提交的证据二十一与本案不具有关联性，本院对该证据不予认定。天津中量房地产土地评估有限责任公司出具的《房地产纠纷估价报告》内容真实，来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院对其证明力予以认定。经审理查明，涉诉房屋坐落天津市XX区XX花园XX号，权利人为郑庆海。原告王彦迪（买受方，亦即乙方）、被告（出售方，亦即甲方）郑庆海及第三人天津中原物业顾问有限公司（居间方，亦即丙方）于2015年12月7日签订了编号为TJM2015-0004707的《房产交易合同》，约定诉争房屋成交价格为2290000元，乙方须于签订本居间合同之日向甲方支付定金人民币50000元，该笔定金在双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分；甲乙双方须于2016年5月31日前亲自到房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依约办理买卖手续，双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付。除定金以外的剩余房款人民币2240000元，甲方同意乙方采用银行贷款的方式支付，乙方须于2016年6月2日前办理贷款申请手续，并将除定金以外的其他首付款存入资金监管中心，甲方同时将已收取的定金存入资金监管中心；甲方同意乙方以银行贷款方式支付房款的，可由丙方协助乙方寻找银行办理贷款手续，乙方应当支付丙方贷款服务费人民币600元。待乙方之贷款经贷款银行审核通过后五个工作日内，甲乙双方应亲自赴该房地产所辖区房管局办理房地产所有权转移登记及抵押登记（若有）手续。因甲乙双方或其中任何一方的原因导致合同日后不能实际履行的，丙方仍有权按照约定收取居间服务报酬，如已收取居间服务报酬则丙方不予退还。守约方支付居间服务报酬的，由违约方向守约方赔偿该笔费用。在合同履行期限届满前，甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买诉争房屋，或出现其他根本违约情形的，守约方有权解除房地产卖卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价的10%作为违约金。同日，原、被告签订《补充协议（等产证过户）》及《补充协议》各一份，《补充协议（等产证过户）》中的补充条款约定“1、甲乙双方均确认，本补充协议签署时，该房地产产权证尚未下发。甲方承诺积极办理该房地产产权证相关手续，如因甲方故意拖延或延迟提交相关证明材料等原因导致产权证不能下发的，甲方应向乙方支付违约金壹拾万元。2、该房地产的产权证办理完毕后，无论产权证面积与《房产交易合同》面积是否存在误差，甲乙双方均确认《房产交易合同》（编号：tim2015-0004707）中所约定的成交价格为最终成交价格，双方按照该成交价格办理过户手续。”《补充协议》约定，“一、该房屋原业主郑庆海未购车位，甲方授权乙方于2015年12月5日以甲方名义购买XX花园负2层D区033车位，车位款壹拾壹万玖仟元整（119000），该车位的使用处置权归乙方所有，甲方将其与天津泰达恒生房地产开发有限公司所签订的车位使用合同的所有权利与义务概括转让于乙方。本协议是双方2015年12月3日签订的《房产交易合同》（编号：tim2015-0004707）的补充协议，并具有同等的法律效力。如本协议约定的内容与《房产交易合同》（编号：tim2015-0004707）的其他补充协议发生冲突，以本补充协议的约定为准。……五、在《房产交易合同》（编号：tim2015-0004707）所约定的双方义务履行期限届满前（即2016年6月2日之前），除因房地产开发商方面因素所导致的该房地产产权证无法下发外，若因甲方的原因导致双方所约定房产未能出售、过户于乙方等违约情形出现，则甲方应赔偿乙方为车位所出的全部价款及损失。”《房产买卖协议》及补充协议签订后，原告于2015年12月7日将定金50000元以现金形式交付第三人天津中原物业顾问有限公司，后由第三人以转账形式交付被告，被告为原告出具业主收据一张；2015年12月11日，以郑庆海为受让方，以天津泰达恒生房地产开发有限公司为转让方，双方就XX花园地下2层D区033号车位达成《千吉花园项目车位使用权买卖协议》，约定该车位总价款为119000元。原告于当日以刷卡形式向第三人天津中原物业顾问有限公司交付居间服务费27800元、贷款服务费600元；原告于2015年12月11日，以刷卡形式向天津泰达恒生房地产开发有限公司支付购买车位使用权的费用119000元。后因诉争房屋的产权证一直没有下发，双方合同未进一步履行。原告于2016年9月18日收到被告寄出的催告函，被告在催告函中表明：“……。但现我方因房地产管理部门原因无法办理产权证，导致合同目的无法实现，故依据《房产交易合同》相关规定，现本人正式通知你解除《房产交易合同》及《补充协议》，并解除双方房地产买卖关系。”现原告以被告单方解约系违约行为为由，诉至来院，因此成讼。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告单方解除原、被告间的房屋买卖合同关系是否构成违约；二、若被告有违约行为，原告主张的各项损失能否得到支持。针对争议焦点一，原告主张被告明确于2016年9月18日表示解除合同构成违约，被告则辩称被告不存在任何违约行为，双方明确约定了2016年6月2日为双方履行合同的最后期限，无法下发产权证导致合同无法履行，超过合同履行期限，应当依法解除，被告通知原告解除合同不构成违约。本院认为，原、被告及第三人签订的《房产交易合同》确定了几个关键的时间节点：1、2016年5月31日，该日为双方签署《天津市房产买卖协议》的时间；2、2016年6月2日，该日期为原告办理贷款申请手续的最后期限；3、贷款银行审核通过后五个工作日内，该期间为办理诉争房屋所有权转移登记及抵押手续的期间。根据正常的以贷款方式购买二手房的交易流程，签署《天津市房产买卖协议》、申请办理贷款、办理所有权转移登记手续应该是依次进行并且以诉争房屋的出售方已取得房屋所有权凭证为前提。应该说，被告取得诉争房屋的所有权凭证是《房产交易合同》得以履行的必要条件。2016年5月31日、2016年6月2日等时间点只是各方当事人根据对被告可能取得诉争房屋所有权凭证的时间做出的预估。结合《房产交易合同》、两份补充协议及第三人陈述的事实，买卖双方协商诉争房屋的过户手续是以产权证下发为前提，在预估的时间点产权证未下发并非原、被告双方责任造成。故，本院对被告主张的双方之间的买卖合同关系于2016年6月2日届满的抗辩不予采信。在此情形下，只能说原、被告之间的《房产交易合同》在被告未取得诉争房屋的所有权凭证之前，暂时缺乏进一步履行的条件，而非确定不能继续履行进而不能实现合同目的。此时双方之间的房屋合同关系依旧存在。现被告以合同履行期限届满为由单方解除双方之间的房屋买卖合同关系构成根本违约。针对争议焦点二，对于原告的第一项，第二项诉讼请求，因被告当庭表示同意原告该两项诉请，故本院予以支持，原、被告于2015年12月7日签订的《补充协议》（等产证过户）亦随之解除。关于原告主张的要求被告向其支付违约金人民币229000元、居间服务费损失27800元、贷款服务费600元一节，因被告明确表示不再继续履行双方之间房屋买卖合同关系，构成根本违约，双方签订的《房产交易合同》对此亦有明确约定。原告主张被告向其支付违约金人民币229000元及居间服务费损失27800元有事实及法律依据，本院予以支持。至于贷款服务费600元，第三人天津中原物业顾问有限公司明确表示因为贷款尚未办理，可以将贷款服务费600元退还原告，本院予以确认。关于原告主张房屋差价损失1700000元一节，经评估，原告接到被告书面解除合同通知之时诉争房屋增长差价为810000元，该差价属于合同履行后可以获得的利益，结合守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人过错程度等因素综合判定，同时考虑被告已经承担返还定金及违约金的责任，本院酌定被告应赔偿原告房屋差价损失410000元。关于原告主张被告赔偿原告购买车位权的损失人民币119000元并按同期银行贷款利率的标准向原告支付自2015年12月11日起至判决书生效之日止的利息一节，因《千吉花园项目车位使用权买卖协议》的签订是基于原被告之间的房屋买卖合同关系，现千吉花园负2层D区033车位的合同权利人亦为本案被告，因被告根本违约导致原被告之间的房屋买卖合同关系无法继续履行，故原告主张返还购买车位的款项119000元并支付资金占用期间的利息损失有事实及法律依据，本院予以支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告王彦迪、被告郑庆海及第三人天津中原物业顾问有限公司于2015年12月7日签订协议编号为TJM2015-0004707的《房产交易合同》中关于原告王彦迪与被告郑庆海之间的房屋买卖合同内容；二、被告郑庆海于本判决生效之日起十日内一次性返还原告王彦迪定金50000元；三、被告郑庆海于本判决生效之日起十日内一次性支付原告王彦迪违约金229000元；四、被告郑庆海于本判决生效之日起十日内一次性支付原告王彦迪居间服务费损失27800元；五、被告郑庆海于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告王彦迪房屋差价损失410000元；六、被告郑庆海于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告王彦迪购买车位损失119000元并按照中国人民银行同期贷款利率的标准向原告王彦迪支付自2015年12月11日起至本判决书生效之日止的利息；七、第三人天津中原物业顾问有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告王彦迪贷款服务费600元；八、驳回原告王彦迪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25120元，财产保全费5000元，评估费10200元，共计40320元，由原告王彦迪负担25593.5元，被告郑庆海负担14726.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王 芳人民陪审员  陈桂卿人民陪审员  韩桂荣二〇一七年四月二十七日书 记 员  熊 剑速 录 员  赵 爱附本裁判文书所依据法律的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。