上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初14421号原告：毛洪清，男，1957年10月29日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：张胜道，上海志良律师事务所律师。被告：仇小龙，男，1989年8月29日生，汉族，户籍所在地上海市静安区。被告：仇兆龙，男，2007年4月21日生，汉族，户籍所在地上海市静安区。法定代理人：罗金花，女，1957年11月10日生，汉族，户籍所在地上海市普陀区长寿路XXX弄XXX号，系被告仇兆龙的祖母。委托诉讼代理人：谢敏，男，1960年9月26日生，汉族，户籍所在地上海市静安区。委托诉讼代理人：牛培山，上海同脉律师事务所律师。原告毛洪清与被告仇小龙、仇兆龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毛洪清及其委托诉讼代理人张胜道、被告仇小龙、仇兆龙及其法定代理人罗金花、委托诉讼代理人谢敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签署的房屋买卖合同有效；2、判令被告继续履行合同并协助原告办理上海市嘉定区金耀路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权过户登记手续；3、判令被告向原告支付违约金20万元。事实和理由：2013年，原告与被告仇小龙签订《委托购买居间合同》一份，约定被告将系争房屋转让给原告，转让价款为121万元。合同签订后，原告已向被告支付部分房款，被告也于2013年9月28日将系争房屋交付原告，因系争房屋系动迁安置房，无法在三年内办理过户手续，故双方于2014年5月14日签订了《房屋买卖合同补充协议》，对过户时间和违约责任作出了约定。此后，原告又陆续支付了大部分房款，合计共支付1,010,600元。后被告仇小龙因与案外人发生债务纠纷导致系争房屋被查封而无法过户。为解除查封，原告代被告仇小龙支付了执行款共计153,025元。现上述查封已经解除，系争房屋已具备过户条件，被告拒不配合，故原告涉诉。被告仇小龙辩称，其与原告之间房屋买卖不合法，故其不存在违约，也不同意过户。被告仇兆龙辩称，动迁房三年内是不允许买卖的，其并不知晓房屋买卖合同签订事宜，直至2013年年底才知晓。被告仇兆龙作为产权人之一，其本人及监护人罗金花并未在合同上签字，合同亦未经监护人追认，被告仇小龙单方擅自出售系争房屋系无权处分，该处分行为无效。原告与被告仇小龙签订的仅是居间合同，尚未签订上海市房地产买卖合同，表明双方并未就房屋买卖达成一致意向，故双方并不存在房屋买卖合同关系。现仅同意按市场价出售，并要求一半的房款归其所有。本院经审理查明如下事实：2013年，在上海沪居房地产经纪有限公司的居间下，原告与被告仇小龙签订《委托购买居间合同》一份，约定被告将系争房屋(系动迁安置房)转让给原告，该房屋建筑面积76.47平方米，转让价款为121万元，约定付款方式为：原告应于2013年9月11日支付被告定金10万元、于同年10月10日前支付30万元、待小产证出来后7日内支付57万元，剩余款项于过户当天支付；并约定被告应于原告支付40万元当日将系争房屋交付原告。2014年5月14日，原告与被告仇小龙签订了《房屋买卖合同补充协议》，该协议第二条第1项约定被告仇小龙保证该房屋没有产权纠纷及其他债务纠纷，如有产权及债务纠纷导致房屋买卖合同不能按时履行完毕或影响原告的使用权和居住权，原告有权要求被告按照已付房款的50%(即485,000元)向原告支付违约金并继续履行合同；第3项约定，根据买卖合同，被告需在动迁房满三年时办理房屋产权证，如被告逾期不办理，每逾期一日，按已付房款(97万元)千分之五支付违约金；逾期十天视为被告不履行合同，原告有权要求被告按已付房款的50%(485,000元)向原告支付违约金，合同继续履行。上述合同签订后，原告已向被告仇小龙支付房款共计1,010,600元，被告已于2013年9月28日将系争房屋交付原告。2014年5月8日，系争房屋经核准登记至两被告名下。2015年3月2日，因被告仇小龙与案外人发生纠纷，系争房屋被本院查封，案号为(2015)嘉执字第901号；2016年11月24日，系争房屋再次被上海市静安区人民法院轮候查封，案号为(2015)静执字第3024号。2016年12月27日，原告代被告仇小龙支付了(2015)静执字第3024号中的执行款3,025元，并由被告仇兆龙的监护人罗金花出具了收条，明确原告上述代付款项用作抵扣系争房屋房款。2017年1月3日，原告以剩余购房款代被告仇小龙向本院支付了(2015)嘉执字第901号执行款15万元。现上述两个查封均已解除。另查明：1、系争房屋系被告于2013年11月26日拆迁取得。2013年11月26日，系争房屋经核准登记至开发商鼎鑫置业有限公司名下。2、2015年，罗金花向上海市静安区人民法院申请撤销仇小龙和XXX对仇兆龙的监护权，指定罗金花为仇兆龙的监护人。该法院经审理后于2015年7月20日作出(2015)静民一(民)特字第4号判决书，判决撤销对被申请人仇小龙、XXX对仇兆龙的监护权，指定罗金花为仇兆龙的监护人。原、被告对上述事实并无争议，本院予以确认。但对双方买卖合同的效力问题及合同是否可以继续履行，双方意见不一。原告为证明其主张，向本院提交《委托购买居间合同》、协助执行通知书、代管款收据和罗金花出具的收条，证明合同中已有产权人仇小龙的签字，另一产权人仇兆龙是未成年人，签约时，被告仇小龙系其监护人，监护人已同意出售，故未将其列为合同出卖方，合同应为有效，被告仇兆龙的监护人罗金花出具的收条也表明其同意出售系争房屋。被告仇小龙对原告提供的上述证据并无异议，并表示因仇兆龙系未成年人，且签约时其为仇兆龙的监护人，可以代表其签约，故未将其列为合同出卖方。被告仇兆龙的监护人罗金花对原告提供证据真实性无异议，但表示其直至2013年年底才知晓原告在装修系争房屋，向原告提出异议，表示合同未经监护人追认，此前其去长宁区法院起诉原告买卖合同无效，后撤回起诉。被告仇兆龙为证明其意见，向本院提供变更监护人的判决书、律师函，证明罗金花在得知系争房屋被出售后，通过律师向原告及中介公司发送了律师函，声明该买卖行为严重侵害仇兆龙的权利，并要求原告暂停向被告仇小龙支付剩余房款。原告对被告仇兆龙提交的证据发表质证意见如下：对律师函，原告并未收到，真实性无法认可；对2013年发出律师函，当时罗金花并非合同相对方，也不是产权人，更不是监护人，故其并无发送此类律师函的权利，且当时对于罗金花的撤销监护权之诉能否胜诉尚未确定；对2015年的律师函，原告支付被告仇小龙的大部分房款均在此函之前，之后的一笔款项也是根据法院协助执行通知支付的，并且律师函中并未提及不愿意出售房屋，只是对房款的支付存在异议。被告仇小龙对上述证据未发表质证意见。审理中，原告将剩余房款46,375元付至本院账户。本院认为，原、被告之间签订的《委托购买居间合同》和《房屋买卖合同补充协议》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。被告仇兆龙辩称其作为系争房屋权利人之一，且系未成年人，监护人罗金花并未在合同上签字，亦未进行追认，故合同应为无效，但上述合同签订时，被告仇小龙系其儿子仇兆龙的监护人，且原告及仇小龙均表示，因仇兆龙系未成年人，仇小龙作为监护人可以代为签约，故未将其列为合同当事人，而由其父亲代为签约，故双方合同自成立时已经生效。罗金花被法院指定为被告仇兆龙的监护人系发生在合同生效之后，其是否追认并不影响上述合同的效力。故对被告上述意见，本院不予采纳。至于两被告辩称签约时系争房屋作为动迁安置房尚不符合交易条件，但相关政策对动迁安置房三年内不得转让的规定并非效力性强制性规定，不影响该合同的效力，该意见本院不予采纳。被告仇兆龙辩称双方仅签订居间协议，尚未签订上海市房地产买卖合同，故双方并未成立房屋买卖合同关系的意见，因双方签订的《委托购买居间合同》及《房屋买卖合同补充协议》已经具备了房屋买卖合同的主要内容，且原告已经实际支付了大部分房款，被告已经交付房屋，应视为双方间房屋买卖合同成立并已实际履行，故对被告该意见，本院亦不予采纳。原告已向两被告支付了购房款1163,625元，并将剩余房款46,375元付至本院账户，现系争房屋已经符合过户条件，房屋之上的查封均已解除，两被告应按约将系争房屋过户至原告名下。同时，原告应向两被告支付剩余房款46,375元。双方约定过户时间为动迁房满三年时，两被告未按期与原告办理系争房屋的过户手续，显属违约，根据双方签订的《房屋买卖合同补充协议》，应承担相应的违约责任，但双方约定的违约金标准明显过高，考虑到合同履行程度、原告的实际损失和被告违约行为等因素，本院酌情将违约金金额调整为4万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告毛洪清与被告仇小龙签订的《委托购买居间合同》及《房屋买卖合同补充协议》有效；二、被告仇小龙、仇兆龙应于本判决生效之日起十日内协助原告毛洪清办理上海市嘉定区金耀路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记手续，将该房屋过户至原告名下；三、原告毛洪清应于本判决生效之日起十日内支付被告仇小龙、仇兆龙剩余购房款人民币46,375元；四、被告仇小龙、仇兆龙应于本判决生效之日起十日内支付原告毛洪清逾期过户违约金4万元。本案受理费15,690元，减半收取计7,845元，财产保全费5,000元，合计诉讼费12,845元，由原告毛洪清负担6,276元，被告仇小龙、仇兆龙负担6,569元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫二〇一七年四月二十八日书记员  卜文茜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。