文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终1120号上诉人（原审原告）：朱志辉。委托诉讼代理人:谢新志，广东鹏乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：张繁，广东鹏乾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廖庆文。被上诉人（原审被告）：廖卓成。委托诉讼代理人：程金海，广东百朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘劲，广东百朋律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：廖观玲。委托诉讼代理人：程金海，广东百朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘劲，广东百朋律师事务所实习律师。上诉人朱志辉因与被上诉人廖庆文、廖卓成、廖观玲房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初606号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱志辉上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审；二、本案的诉讼费用由廖庆文、廖卓成、廖观玲承担。事实和理由：一、一审法院对涉案房屋的性质认定不清。1、涉案房屋共七层，一至三层有报建审批手续。因此，涉案房屋一至三层为合法建筑，四至七层为违法建筑。一审法院认定涉案房屋为违法建筑属认定事实错误。2、涉案房屋的四至七层可根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》第一条、第四条、第五条的规定确认产权。3、涉案房屋的四至七层即使不能确认产权，也可根据《试点实施办法》第四十条的规定办理临时使用备案。4、涉案房屋自2004年9月14日至2016年2月17日在深圳市地方税务局罗湖征收管理分局有缴纳房产租赁税的记录。综上，朱志辉认为一审法院以《租赁合同》违反法律的强制性规定为由认定合同全部无效不能成立。二、一审法院没有查明涉案房屋的产权人或管理人。根据朱志辉提交的证据以及一审调查的证据，可认定涉案房屋一至三层可确认产权，属于实际建造人廖观玲或为家庭成员廖观玲、廖庆文等共有，管理人为廖观玲，四至七层涉违建尚未办理产权确认手续，管理人为廖观玲。而如根据一审法院的裁判思路，涉案房屋一至七层均不能确认产权，管理人为廖观玲。三、一审法院对案件的性质没有查明。廖庆文不是涉案房屋的管理人，其在涉案房屋没有确认产权的情况下，伪造布心居委会的印章、假造《证明》以证明涉案房屋为其所有，骗取了朱志辉150万元后逃匿。因此，朱志辉认为廖庆文已涉嫌合同诈骗罪，本案应当依法裁定驳回，移送公安机关处理。四、即使本案为民事案件，法院在判决时也应遵循司法便民的原则。对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，虽然当事人未提起确认合同无效的诉讼请求，但人民法院仍应依职权进行审查。应主动援引合同法第五十八条的规定，对合同无效的法律后果进行处理，而不需要当事人另行提起诉讼。廖观玲、廖卓成辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。历史遗留违法普查档案显示，涉案房屋为一栋共七层，其中，仅有一至三层有报建审批手续，据此，依现有的相关法律政策，原审法院以租赁合同违反强制性规定而认定为无效合同并无不当。涉案房屋实际权利人为廖观玲，廖庆文无权将其对外出租。二、朱志辉与廖庆文之间的法律关系名义上为租赁合同关系，实为借贷关系。朱志辉与廖庆文签署的租赁合同内容条款明显不符合常理，也不符合通常的交易习惯，与常规的房屋租赁合同存在明显差异。从合同内容看，涉案房屋每个月租金为7.5万元，年租金为90万元，期限为十年，而租赁房屋押金却高达150万元。朱志辉提交的收条显示，其通过银行转帐的方式向廖庆文支付了租房押金150万元，但租金90万元却系现金支付。通过现金支付的方式来支付90万元，明显不符合常理，也不符合当前的交易习惯。综合以上分析可推定，双方真实的关系为借贷关系，借款本金为150万元（即房屋押金），月息为7.5万元即月利率5%，借款期限为一年，一年的利息为90万元。三、一审法院程序合法得当。一审法院已当庭向朱志辉释明其主张的民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，并告知其可以变更诉讼请求。但朱志辉在法庭上明确表示不变更，其行为产生的不利后果，应由其自身承担。一审法院作出的判决并无不妥。廖卓成还辩称，其与朱志辉不存在法律关系，廖卓成不是本案适格的被告。廖庆文未发表答辩意见。朱志辉向一审法院起诉请求：一、廖庆文依照于2015年5月22日与朱志辉签订的《租赁合同》，将深圳市罗湖区xx街道xxxx村xx号房屋交付给朱志辉；二、廖庆文按延迟交付租赁标的的期间延长租赁期间；三、廖观玲配合廖庆文交付租赁标的予朱志辉；四、本案的诉讼费用由廖庆文与廖观玲承担。一审法院认定事实：廖庆文系廖观玲之子，廖卓成系廖庆文之子。1988年5月，廖观玲申请对原xxxx村xx号（后为xx村xx号）进行加层改造，深圳市罗湖区xxxx办事处xx村民委员会、深圳市罗湖区xxxx办事处、深圳市罗湖区市政建设管理委员会签署同意在原二层基础上加建一层，共三层，但不得扩建侧面的意见。历史遗留违法普查档案显示，位于深圳市罗湖区xx街道xx社区xx村xx号，1997年6月18日动工兴建，1998年7月28日竣工，共七层，占地面积289.19平方米，总面积2024.33平方米；当事人为廖庆文、廖卓成，整栋楼不分层、不分房号，产权人共同拥有，平均分配。2015年5月22日，朱志辉作为乙方（承租方）与廖庆文作为甲方（出租方）签订《租赁合同》。合同约定，经甲、乙双方友好协商，甲方将位于深圳市罗湖区xx街道xxxx村xx号（建筑面积2030平方米）全部出租给乙方，历史遗留编号为xxxxxxxx；甲方保证出租的房屋拥有所有权，没有转让或抵押，如有转让或抵押愿意承担诈骗罪的刑事责任，乙方承租甲方房屋，租期为十年，从2015年5月22日起至2025年5月21日止；每月租金为7.5万元（大写柒万伍仟元），乙方签订租赁合同时一次性向甲方交纳12个月房屋租金共计90万元（大写玖拾万元），在签订合同时支付现金；签订合同时，乙方向甲方交纳租房押金150万元（大写壹佰伍拾万元），银行转帐支付；甲方2015年5月22日交付乙方使用，如因甲方原因，在2015年5月22日不能将出租房屋租给乙方使用，甲方必须按月退回乙方所交的房租，在当月22日前将已交月租金返还给乙方直至合同期满；合同还对其他相关事项作了约定。因廖庆文未按合同约定于2015年5月22日将房屋交付朱志辉使用，双方又于2015年6月9日签订《进场协议书》。协议书约定，因甲方（廖庆文）未按时将房交付乙方（朱志辉）使用，又未退还乙方租金，乙方要求对（xxxxxxxx）的楼房进场进行管理收租至甲方还完所有租金押金240万元为止。目前，涉案房产由廖庆文之母廖观玲占有、使用，廖观玲拒绝将房屋交由朱志辉占有、使用，双方酿成纠纷，朱志辉遂诉至该院。一审法院认为，朱志辉与廖庆文在租赁合同中约定出租的房产，系位于深圳市罗湖区xx街道xxxx村xx号，涉案房产目前只有加建一层共三层的相关报建审批手续，而实际建设七层，故朱志辉与廖庆文于2015年5月22日签订的《租赁合同》因违反法律的强制性规定无效。朱志辉起诉要求廖庆文交付租赁合同约定的房产并顺延租赁期限的诉讼请求，是基于租赁合同合法有效产生的合同义务。庭审时，该院已依法向朱志辉释明其主张的民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，并告知其可以变更诉讼请求，但朱志辉明确表示不予变更。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，判决：一、驳回朱志辉要求廖庆文依照双方2015年5月22日签订的《租赁合同》，将深圳市罗湖区xx街道xxxx村xx号房屋交付的诉讼请求；二、驳回朱志辉要求廖庆文按延迟交付租赁标的的期间延长租赁期间的诉讼请求；三、驳回朱志辉要求廖观玲配合廖庆文交付租赁标的诉讼请求。案件受理费26000元，由朱志辉负担；公告费900元，由廖庆文负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、一审法院认定朱志辉与廖庆文签订的《租赁合同》无效是否妥当；二、本案是否应当裁定驳回起诉，移送公安机关处理。关于一审法院认定朱志辉与廖庆文签订的《租赁合同》无效是否妥当的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋共七层，其中一至三层经合法报批报建，四至七层无报批报建手续。朱志辉与廖庆文签订的《租赁合同》约定的租赁物为整栋涉案房屋，约定的租金也是针对整栋涉案房屋，并未按楼层分别计算租金，因此，本案无法根据涉案房屋的不同楼层对租赁关系作出不同的效力认定。根据上述规定，本案《租赁合同》应当认定为无效。一审判决对此认定正确，本院予以维持。关于本案是否应当裁定驳回起诉，移送公安机关处理的问题。本案系租赁合同纠纷，各方当事人之间系民事法律关系，即使廖庆文在出租涉案房屋前存在伪造印章、出具虚假《证明》的行为，也不影响本案的审理。如廖庆文的行为有犯罪嫌疑，朱志辉可另寻途径解决。另外，一审法院已经当庭向朱志辉释明本案《租赁合同》应当认定无效，询问朱志辉是否变更诉讼请求，而朱志辉明确表示不变更诉讼请求。一审法院依据证据规则向朱志辉释明，在朱志辉不变更诉讼请求的情况下，作出驳回朱志辉的诉讼请求的处理，程序上不存在问题。本案《租赁合同》认定无效后，朱志辉可另行对廖庆文主张返还租金、赔偿损失等。综上，朱志辉的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26000元，由上诉人朱志辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 柯  云  宗审 判 员 张  秀  萍代理审判员 蔡  妍  婷二〇一七年四月二十六日书 记 员 尚宇楠（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。