湖北省石首市人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂1081民初1525号原告:彭建军，男，1969年4月21日出生，住湖北石首市。委托诉讼代理人:张勇，系湖北楚望律师事务所律师。被告：袁蓉月，女，1967年11月16日出生，住湖北省石首市。委托诉讼代理人:张宝民，男，1951年7月6日出生，北京市人，系原告丈夫。委托诉讼代理人:王玉娟，系湖北子龙律师事务所律师。被告：袁在新，男，1970年1月4日出生，住湖北省。原告彭建军与被告袁蓉月、袁在新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案受理后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告彭建军的委托诉讼代理人张勇、被告袁蓉月的委托诉讼代理人张宝民、王玉娟到庭参加了诉讼，被告袁在新经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭建军向本院提出诉讼请求：1、判令二被告返还购房款8000元；2、判令二被告赔偿原告因签订合同过程中的缔约过失造成的直接损失78550元（房屋差价72950元、鉴定费2000元、已产生的诉讼费2600元、执行费1000元）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。第一次庭审结束后，经本院向原告释明，原告将第一项、第二项诉讼请求变更为：1、判令解除原告与二被告签订的房屋买卖合同；2、判令二被告返还购房款8000元，支付违约金800000元，及因签订合同造成的实际损失等合计92600元（鉴定费2000元、诉讼费2600元）。事实和理由：被告袁蓉月、袁在新系新姐弟关系。2002年被告袁蓉月要到北京市工作和生活，将位于石首市笔架山办事处东岳路31号房屋一套，交给袁在新管理使用（2014年诉讼后得知）。2006年8月11日，被告袁在新与原告签订《房屋转让协议》，并且该合同上署名为袁蓉月，代签为袁在新。被告袁在新在签订该协议后将房屋交付给原告彭建军，原告按协议约定支付房屋转让款8000元。原告彭建军在此房屋居住近十年，然而因被告袁在新的姐姐即被告袁蓉月，因从北京返回石首居住，发现房屋已经转让给原告，但是原告事先并不知晓该房屋系被告袁蓉月所有，因而与被告诉争该房屋，并再次向法院提起诉讼，请求原告返还该房屋。原告居住该房屋已近十年，并不知晓被告袁在新对于该房屋无处置权，主观上是善意且不知情，被告袁在新与原告彭建军签订合同过程中，权利存在瑕疵，且主观上存在重大过错，知道自己无处分权，仍与他人签订《房屋转让合同》，显然违背《合同法》上的诚实守信原则，因被告袁在新缔约过错造成原告的合法权益受损。被告袁蓉月将房屋交付给被告袁在新管理使用近十年，中途回石首对房屋外观已发生根本性改变后不管不闻，导致原告的损失扩大应承担共同赔偿责任。依照《合同法》第四十二条之规定，被告袁在新违反诚实守信原则，在此期间给原告造成的损失应承担缔约过失责任；被告袁蓉月在此十年期间并未主张过任何权利，不可能不知道该《房屋转让合同》和诉争房屋已转让，而背信弃义向法院主张返还诉争房屋，且给原告彭建军居住造成影响，导致原告的损失继续扩大，存在缔约过错，应承担缔约过错责任。被告袁蓉月辩称：一、所谓缔约过失责任，是指在合同订立过程中，一方因违背其依据的诚实信用原则所产生的义务，而致另一方的依赖利益的损失，并应承担损害赔偿责任。我国《合同法》第42条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”可见缔约过失责任实质上是诚实信用原则在缔约过程中的体现，且缔约过失责任只能存在缔约阶段（也称先契约阶段），即合同订立的磋商阶段，而不能存在于其他阶段。同时，缔约过失责任也只能在缔约当事人之间产生。本案中，答辩人根本不是涉案合同的当事人，也没有参与合同的缔约阶段，因此答辩人不存在承担什么缔约过失责任，不是本案的适格被告。二、针对涉案房屋，答辩人已向石首市人民法院起诉过两次，2015年4月9日石首市人民法院（2014）鄂石首民初字00987号民事判决书、2016年3月28日石首市人民法院（2015）鄂石首民初字第01253号民事判决书以及2016年7月26日荆州市中级人民法院（2016）鄂10民终502号民事判决书，这三份已经发生法律效力的民事判决书均审理查明答辩人袁蓉月不是涉案合同当事人，不受该合同的约束。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定：“下列事实当事人无需举证证明：……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……”因此，答辩人不是涉案合同的当事人，根本没有参与过合同的缔约阶段，不应当承担缔约过失责任。综上所述，答辩人不是本案的适格被告，原告起诉答辩人于法无据，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告袁在新未作答辩。经审理查明：袁蓉月与袁在新系姐弟关系。涉案房屋位于石首市笔架山办事处东岳山路××号（房屋所有权证号为石首房权笔字02217951号，面积为41.11平方米），其产权登记在袁蓉月名下。2002年，袁蓉月因到北京市工作和生活，便将涉案房屋交给袁在新居住。2006年8月11日，袁在新与彭建军签订《房屋转让合同》一份。合同约定“卖方：袁蓉月，买方彭建军。以下简称甲（袁）、乙（彭）双方。”第一条约定，卖方将涉案房屋以8000元的价格出售给乙方。第二条约定，此合同一式两份，一经双方同意不得毁约。如有毁约，将处以房屋总价款（8000元）的10倍予以赔偿对方。第三条约定，“甲、乙双方签字生效”。合同“甲方”栏由袁在新签名，“乙方”栏由彭建军签名。在原告向袁在新支付8000元款项后，袁在新将由其保管的涉案房屋及房产证交付给彭建军，彭建军使用该房屋至今，但未办理房屋产权过户登记手续。2014年5月，袁蓉月诉至本院，本院以（2014）鄂石首民初字第00987号民事判决书判决袁在新与彭建军于2006年8月11日签订的《房屋转让合同》对袁蓉月不产生法律约束力。2016年3月28日，本院以（2015）鄂石首民初字第01253号民事判决书判决彭建军将涉案房屋腾空后返还给袁蓉月。彭建军不服该判决提起上诉，荆州市中级人民法院以于2016年7月26日以（2016）鄂10民终502号民事判决书判决维持原判。上述判决均已发生法律效力。2016年11月11日，原告委托荆州市嘉华房地产评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估，该公司作出荆嘉评字（2016）第2016111103号《房地产评估咨询报告》。报告确定涉案房屋在估价时点2016年11月11日的市场价值为82000元；估价时点2006年8月11日的市场价值为9050元。上述事实，有原告提供的《房屋转让合同》、《房地产评估咨询报告》、原告与被告袁蓉月共同提供的本院（2014）鄂石首民初字第00987号、（2015）鄂石首民初字第01253号民事判决书、荆州市中级人民法院（2016）鄂10民终502号民事判决书及原告、被告袁蓉月的委托诉讼代理人当庭陈述笔录在案为凭，且经本院审查，应予采信。本院认为，袁在新与彭建军于2006年8月11日签订的《房屋转让合同》已经生效的民事判决书确认对袁蓉月不产生法律约束力，并判令彭建军将涉案房屋腾空后返还给袁蓉月。因此，涉案合同因在“法律上或者事实上不能履行”而应予解除。故对原告要求解除合同的诉求予以支持。彭建军是与被告袁在新签订的房屋买卖合同，造成合同不能履行的责任主要在于袁在新，违约责任应由合同相对人承担，与袁蓉月无关。故对袁蓉月的相关辩认意见予以采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告袁在新返还8000元购房款的诉求符合法律规定，本院予以支持。原告彭建军的损失主要是涉案房屋现市场价与原转让价款的差价损失。为此，原告提供了房屋评估咨询报告一份，被告袁蓉月虽认为该报告与本案无关联性，但并未对该报告的估价结果提出异议，被告袁在新未到庭对证据质证，应视为放弃对该评估报告质证的权利。本院对该证据的证明力予以认定。双方在合同中对违约责任的约定为购房款的10倍即80000元，该违约金略高于评估的差价损失，足以弥补彭建军的实际损失。对原告要求赔偿其他损失的诉求不予支持。根据法律规定，当事人有对对方当事人提供的证据进行质证的权利，被告袁在新经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭应诉，视为自愿放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。综上所述，原告要求被告袁在新返还购房款及支付违约金的诉求，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告彭建军与被告袁在新于2006年8月11日签订的《房屋转让合同》。二、被告袁在新返还原告彭建军购房款8000元；三、被告袁在新支付原告彭建军违约金80000元；四、驳回原告彭建军对被告袁蓉月的诉讼请求；五、驳回原告彭建军的其他诉讼请求。上述具有给付内容的款项于本判决生效之日起10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1955元，由被告袁在新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省荆州市中级人民法院，账号：17×××30，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未交纳诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  骆启新人民陪审员  袁浩文人民陪审员  刘绍文二〇一七年四月二十六日书 记 员  刘 佳