九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0403民初2562号原告：周诗坤，男，1988年8月23日出生，汉族，住南昌市西湖区，委托诉讼代理人：罗嗣弘，江西弘衡律师事务所律师，执业证号13604199410323255。被告：应明，男，1976年6月10日出生，汉族，住九江市浔阳区，委托诉讼代理人：洪珲，九江市浔阳区甘棠法律服务所法律工作者，执业证号131402141102503。原告周诗坤与被告应明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告周诗坤及其委托诉讼代理人罗嗣弘、被告应明及其委托诉讼代理人洪珲到庭参加诉讼。其间，因司法鉴定期间自2016年11月3日至2017年2月15日暂停计算审限。本案现已审理终结。原告周诗坤向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬出其占用的九江市十里大道78号一层店铺；2.判令被告向原告支付自2015年10月1日起至2016年8月31日的占有使用费61600元及支付自2016年9月1日起至全部搬出将房屋交还之日按每天187元计算的占有使用费；3.判令被告结清占有使用房屋期间的水、电、物业等费用；4.本案诉讼费由被告负担。诉讼中，原告放弃了第3项诉讼请求。事实和理由：2011年6月23日，原告取得九江市十里大道78号一至二层共建筑面积1900㎡的房屋所有权（房产证号：九房权证浔字第××号），在此之前的2010年9月9日被告和原房屋所有权人九江市和平建筑公司的法定代表人张和平签订一份《门面租赁合同》，约定被告承租九江市十里大道78号一层门面（约80㎡），月租金1700元，租期五年从2010年10月1日起至2015年9月30日。原告取得房屋所有权后即委托律师通知被告终止合同，收回房屋自用。2014年1月14日原告又具诉状向法院起诉，请求法院判决被告返还房屋，该案两审法院均驳回了原告的诉讼请求。2015年9月30日合同到期之前，原告就要求被告着手另找经营场所，合同一到期应立即将房屋交还给原告。但合同到期后原告电话及委托朋友多次上门协商，请求被告搬出，将房屋交还给原告，2016年8月28日原告又委托九江市赣北公证处公证送达限期搬离通知书，但被告以种种理由拒绝腾房，占有使用原告的房屋至今。原告认为，被告在房屋租赁期满后不及时返还所租房屋的行为已构成违约，被告的违约行为给原告造成巨额的财产损失，被告应立即搬出所占用的房屋，并向原告支付按月租金70元/㎡的市场租金价格计算的逾期腾房占有使用费。为此，原告特提起诉讼，请法院依法判准所请，以维护原告的合法权益。被告应明辩称：1.被告与原告已形成不定期租赁合同关系，且已向原告支付了2017年4月之前的全部租金。2010年9月9日，被告与本案涉案房屋原所有人张和平就涉案房屋签订了门面租赁合同，租期为2010年10月1日至2015年9月30日，且该合同已经（2014）浔民一初字243号及（2014）九中民一终字525号民事判决书确认合法有效。虽然2015年9月30日该租赁合同到期，但被告仍希望继续租赁该涉案房屋，故分别于2015年4月25日、2016年3月4日、2016年9月9日按照原租赁合同的租金的定向现房屋所有人即原告通过转账方式支付了2015年5月至2017年4月的租金共计30600元，每次转账半年租金10200元，并继续占有使用涉案房屋。原告收取上述款项后未归还给被告，且直至本案诉诸法院前原告亦未提出相关异议，故原租赁合同继续有效，被告与原告已形成了不定期租赁合同关系。因此，即使将原告的本次诉讼行为视为解除合同行为，被告也已经支付了2015年1月至2017年4月的房屋租金，原告无权向被告再行主张房屋占有使用费。另外，提请法庭注意的是，被告向原告缴纳的最后一笔租金的时间为2016年9月9日，租金用途为“2016年11月-2017年4月荣兴玻璃店半年房租”，然而直至原告将本案诉至法院之前，原告并未归还该项费用，因此应当视为原告已经同意被告的租期压制2017年4月。且根据《合同法》第二百三十二条之规定，即使解除合同关系也应当给予承租人合理的时间搬离租赁房屋。被告租赁房屋为了从事汽车玻璃维修等商业用途，涉案房屋中库存了大量的汽车玻璃，而转移这些玻璃必然面临着折损的风险及不小的转运成本。因此，为了减少损失同时为了尽可能不影响后续的经营发展，另寻其他的合适门面必然不可仓促，需要一定的时间。因此，被告请求法院依法确认被告对涉案房屋的租期延至2017年4月，又因为被告已交清全部租金，原告无权另行要求被告支付房屋占有使用费用，其该项主张既没有事实依据也无法律依据，应当依法驳回该项诉请。2.被告不应承担本案诉讼费用，请求法院依法驳回原告的该项诉请。被告已在上述陈述中阐明被告与原告已形成不固定期限的租赁合同关系，系对涉案房屋的合法占有使用，不存在侵权行为，没有过错责任，故不应当承担本案诉讼费用。综上所述，被告与原告已形成不固定期限合同关系，且应当准予被告对涉案房屋占有使用至2017年4月30日，并驳回原告关于房屋占有使用费的全部诉请，且被告不存在侵权行为不应承担本案的诉讼费。原告为支持其主张，向法庭提交了以下证据：1.房屋所有权证复印件，以证明原告于2011年6月23日就取得了房屋所有权；2.2010年9月9日，被告与原房东法定代表人张和平签订的《门面租赁合同》复印件，以证明在原告取得房屋所有权之前被告已承租了本案的房屋，期限至2015年9月30日止；3.照片2张，以证明原告委托朋友去与被告协商搬离，被告不予配合；4.《限期搬离通知书》及江西省九江市赣北公证处的《公证书》，以证明被告的租赁期满前后，原告一直催促被告搬出，并已通知到被告；5.一审、二审法院判决书两份，以证明当时原告起诉了被告。被告应明为支持其主张，向法庭提交了以下证据：1.2015年5月18日原告出具的收条，以证明被告支付了2015年4月至9月的房租；2.银行转账证明3张，以证明原告将房租分别转账至原告的账户。诉讼中，根据原告的申请，本院委托江西九江司法鉴定中心对原告所有的位于九江市十里大道78号一层商铺自2015年4月1日至2016年9月30日期间的市场租金价格进行评估，鉴定意见为：检测验算分析：1.估价结果：租赁单价：每月44.63元/平方米；租赁总价：64267.20元；2.估价总结果：一层商铺自2015年4月1日起至2016年9月30日18个月期间的市场租金价格为64267.20元。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据真实性无异议；原告对被告提交的证据真实性无异议，双方当事人对江西九江司法鉴定中心的《司法鉴定意见书》无异议。本院对双方当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证，至于关联性和证明目的结合其他证据综合认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：九江市十里大道78号房屋的原产权人系九江市和平建筑工程有限公司（下称和平公司），2010年9月9日，被告（乙方）与和平公司的法定代表人张和平（甲方）签订了一份《门面租赁合同》，合同约定：甲方将坐落在九江市大树下十里大道78号一门面承租给乙方经营，租金每月1700元，双方合同签字后，乙方向甲方一次性交纳半年租金10200元，以后在半年到期最后一个月的4号前向甲方交纳下一次半年租金；租期5年自2010年10月1日至2015年9月30日。2011年6月23日原告通过实现抵押权的方式取得该房屋的所有权。2011年6月30日，原告即委托律师向安顺公司发送律师函，告知所租赁的房产所有人已变更的事宜并提出解除租赁关系的意见，但没有得到承租方的同意。2015年5月18日，原告收到被告支付的2015年4月之后半年的租金10200元并出具了《收条》给被告，至此被告依约付清了租赁期间的租金给原告。租赁期满，被告继续使用租赁物，并以付租金的名义于2016年3月4日、2016年4月25日分别向原告汇款10200元。2016年8月22日，原告在江西省九江市赣北公证处的公证人员的公证下在涉案房屋向被告经营店面的工作人员送达了《限期搬离通知书》。2016年9月9日，被告仍向原告汇款10200元，并注明“16年11月-17年4月荣兴玻璃店半年房租”。至今，被告尚未搬离涉案房屋。本院认为：本案争议的焦点为：被告在原租赁期满后继续使用涉案房屋的性质及如何计费？被告在2015年9月30日租赁期间届满后，继续使用涉案房屋。虽然原告出具了照片以表明其在被告继续使用涉案房屋期间委托他人出面斡旋腾房之事，但被告不予认可，且相关人员未能到庭接受质询，故对原告拟证明的目的不予采信。原告于2016年8月22日通过公证的方式向被告送达《限期搬离通知书》才明确了要求被告搬离涉案房屋的意思表示。根据“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的法律规定，本院认定原告与被告在2015年10月1日之后至原告通知搬离之时建立了不定期的租赁合同关系，被告应按原租赁合同约定的租金标准向原告履行给付义务，原告要求按市场标准收取使用费，于法无据，本院不予支持。基于不定期租赁，原告可以随时解除合同，但应该在合理期限之前通知承租人。原告在2016年8月22日公证送达的《限期搬离通知书》，仅给予3天时间，本院认为该期限不合理。综合行业习惯，并结合被告已交纳半年租金至2016年9月30日的事实，本院确认被告应搬离的合理期限至2016年9月30日。被告在原告已提出解除租赁关系之后，继续按原租赁合同约定的租金标准交纳租金的行为，侵犯了原告自愿订立合同的权利，不能产生继续租赁的法律后果。被告在2016年10月1日之后继续使用涉案房屋无合同依据，故原告请求按鉴定意见确定的市场评估价计收被告自2016年10月1日逾期腾房占有使用费符合法律规定，即每月3570.40元（64267.20元/年÷18月）、每天119元（3570.40元/月÷30天），本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、限被告应明在本判决生效后10日内搬出其占用的九江市十里大道78号一层店铺，交还给原告周诗坤。二、被告应明在本判决生效后15日内向原告周诗坤支付自2016年10月1日至2017年3月30日逾期腾房占有使用费11222.40元（3570.40元/月×6个月-已付10200元），并承担自2017年4月1日至腾房之日按每日119元计取的占有使用费。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1340元，由原告周诗坤负担1140元，由被告应明负担200元；司法鉴定费2000元，由原告周诗坤负担1500元；由被告应明负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长  陈新娟审判员  何 凡审判员  王苏平二〇一七年四月二十六日书记员  郑 芸