贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0112民初603号原告丁洋洋，男，1991年8月15日出生，汉族，身份证住址贵州省贵阳市乌当区，现住贵阳市云岩区。被告贵阳荣达房地产开发有限公司，住所地贵阳市乌当区温泉南路怡泉居商住楼，统一社会信用代码9152010072215698XC。法定代表人文学强，该公司董事长，委托代理人刘政宁，男，1977年4月12日出生，汉族，贵阳荣达房地产开发有限公司职工，住贵阳市南明区。原告丁洋洋诉被告贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称贵阳荣达公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丁洋洋、被告贵阳荣达公司的委托代理人刘政宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁洋洋诉称，本人于2015年9月6日地被告处购买一套住房，到约定交房日期为止，并未交房，到该公司询问工作人员没有明确短信息，本人到房管所查询才知道是被告违规操作，并没有给我们进行网签，且查询结果系该房并没有出售，现原告要求被告立即返还购房款490883元。由于被告拒不返还，为此诉请法院：一、判决被告返还房款490883元；二、诉讼费由被告承担。被告贵阳荣达公司辩称：我公司之所以没有与原告就《商品房买卖合同》进行网签，是由客观原因导致的，而非我方主观原因导致，原因就是包括涉案房屋在内的房屋因我方涉及其他案件被贵州省高级人民法院登记查封了。原告交纳的房款公司确实是收了的，对于票据的真实性没有异议，如果法院判决该退还是要退的，以法院的判决为准。经审理查明，原告丁洋洋因需购买被告贵阳荣达公司开发建设的房屋，于2015年9月16日向被告交纳了认购金10000元，同月30日再次交纳了认购金150000元。2015年10月9日，原告丁洋洋作为买受人与被告贵阳荣达公司签订《尚善﹒御景购房签约确认单》，约定原告购买被告开发的尚善﹒御景7-1-12-4号房屋，建筑面积为121.49平方米，付款方式为一次性优惠方式，优惠后，购房总价款为484837元。该购房签约确认单载明，认购金为160000元，签约时应补交的购房款及其他应缴费用为334614元，其中补购房款324837元、维修基金9697元、预告登记费80元。同日，原告通过刷卡方式向被告支付了购房尾款324837元。交款后，被告向原告出具了收款收据两份。此后，因原告申请将认购的7-1-12-4号房屋更换为6-1-24-4号，2016年12月6日，被告将出具给原告的收款收据（票据编号为0784529、0784530）收回。由于更换房屋后面积发生变化，原告为此补交了房屋差价款3053元，被告则重新向原告出具了总金额为487830元的收款收据两份（票据编号为0026581、0026582）。另查明，原告向被告交纳房款均系刷卡方式支付，其实际支付给被告的购房款金额为487890元。还查明，由于被告涉及其他诉讼，包括原告认购的商品房在内的房屋被有关法院登记查封，导致原、被告至今未能签订《商品房买卖合同》，亦无法就涉案房屋办理备案登记手续，经乌当区住房和城乡建设局房产管理办公室证实，原告认购的6-1-24-4号房屋至今仍处于未销售状态。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的尚善﹒御景购房签约确认单、收款收据、银行POS签购单、乌当区住房和城乡建设局房产管理办公室证明等证据在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。本院认为，本案争议的焦点是原、被告签订的《尚善﹒御景购房签约确认单》在性质上究竟是预约合同还是本约合同，对于其性质，应当依据相关的法律、法规来认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房的价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的办法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，《尚善﹒御景购房签约确认单》缺少《商品房销售管理办法》第十六条中规定的第（五）项至第（十三）项内容，不具备商品房销售合同的主要内容，故该购房签约确认单在性质上属于原告为购买被告所开发房屋而签订的认购书。本院认为，认购书是商品房买卖合同的预约合同，是作为平等主体的原、被告之间为了签订商品房买卖合同就相关事宜进行的约定，双方签订该预约合同的目的在于签订正式的商品房买卖合同即本约，而从预约到本约的签订，双方应当严格遵守诚实信用原则，并将预约所确定的原则贯彻到本约的合同条款中，但认购书并不对商品房买卖的结果进行直接确认。由于认购书并不具备商品房买卖合同的主要内容，虽然被告依据该认购书收取了全部房款，且系原告自愿交纳，但被告收取原告全部购房款并无合同依据，实质是一种违法行为。本案中，由于被告自身原因，导致双方未能签订正式商品房买卖合同，也无法就涉案房屋办理备案登记手续，而直至2016年12月6日原告申请换房时，被告仍未将真实情况告知原告，被告在缔约过程中未尽到对原告的通知、告知义务，有违诚实信用原则，造成原告财产损失且购房目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，被告因自身原因未能与原告签订正式商品房买卖合同，应承担缔约过失责任，原告因此遭受损失，而其遭受的损失即为其已向被告交纳的购房款，故原告要求被告退还其已交购房款（包含认购定金）于法有据，本院对此予以支持。对于退还金额，原告主张被告退还490883元，因被告实际收到的购房款为487890元，本院支持487890元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条之规定，判决如下：一、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告丁洋洋购房款487890元；二、驳回原告丁洋洋的其他诉讼请求。案件受理费人民币8663元，由被告贵阳荣达房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，由被告在本判决生效之日起十日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期限届满之日起两年内申请执行。审 判 长  梁国辉人民陪审员  罗祯贵人民陪审员  彭正先二〇一七年四月二十四日书 记 员  孙 毅