苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0507民初735号原告：刘美丽，女，1963年9月3日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：荣金良、于水影，远闻（上海）律师事务所律师。被告：苏州奥食卡企业管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区华元路918号101室。法定代表人：张定辉，总经理。被告：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416-109室。法定代表人:董建晶。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。委托诉讼代理人：邓贤仁、卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。原告刘美丽与被告苏州奥食卡企业管理有限公司（以下简称奥食卡公司）、上海奥银房地产开发有限公司（以下简称奥银公司）、苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法适用简易程序于2017年3月2日公开开庭进行了审理。原告刘美丽的委托诉讼代理人于水影到庭参加诉讼。被告奥食卡公司、奥银公司、名品城公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告刘美丽向本院提起诉讼，请求判令：1、被告奥食卡公司向原告支付位于苏州市相城区元和街道华元路918号3046室和3561室房屋2014年7月1日至2016年6月30日期间的租金114675.26元；2、被告奥食卡公司向原告承担逾期支付租金的违约金；3、被告奥银公司、被告名品城公司对第一项、第二项诉讼请求承担连带责任；4、本案诉讼费由三被告承担。审理中，原告明确第一项诉讼请求中，3046室及3561室的租金系按合同约定以购买商铺的总价款分别为456138元、346910元计算119%的6%确定年租金后，再行计算2年的租金，合计114675.26元；第二项诉讼请求的违约金以3046室、3561室每年度每期应支付的租金32568.25元、24769.37元分别自每期逾期支付之日即2015年9月2日、2016年9月2日起按合同约定的每日万分之三标准计算至实际给付之日止。事实和理由：原告与被告奥食卡公司于2013年12月19日签订《租赁合同》，原告将其位于苏州市相城区华元路918号苏州环球奥食卡A馆3046和3561号商铺出租给被告奥食卡公司，租期均从2012年7月1日起至2033年6月30日止，租金从第三年起算，但被告奥食卡公司未按约定向原告支付租金。2016年11月16日，贵院作出（2015）相民初字第01336号判决书，判决被告名品城公司协助原告将上述商铺过户登记至原告名下。实际原告是在被告奥银公司安排下，与被告名品城公司签订《商品房买卖合同》，与被告奥食卡公司签订《租赁合同》。被告奥银公司为被告名品城的全资子公司、法定代表人为同一人，两公司实际为同一家公司，且被告奥银公司、被告名品城公司明知原告将商铺用于出租给被告奥食卡公司的情况下，故意延迟向被告奥食卡公司交付商铺，致使原告取得的租金远小于应得租金，故被告奥银公司、被告名品城公司对于原告预期所得租金的损失应与被告奥食卡公司一起向原告承担连带责任。故原告起诉来院，请求判如所请。被告奥食卡公司辩称，对于未付租金事实无异议，欠付租金数额也无异议。其公司与原告在2013年12月19日签订两份《租赁合同》，约定承租苏州市相城区华元路918号苏州环球奥食卡城A馆3046号、3561号房屋，前两年免租，租期均为2012年7月1日起至2033年6月30日止，自租期开始的第一年至第二年不支付租金，租金起算时间应从2014年7月1日开始计算，每个经营年度结束后45个工作日内支付租金，至2016年6月30日止共计结欠租金合计114675.26元。违约金过高，依据《租赁合同》约定，被告每期应付3046号商铺年租金为32568.25元，应付3561号商铺年租金为24769.37元，应各以此为基数分别自2015年8月16日、2016年8月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至庭审之日止。被告名品城公司辩称，《租赁合同》系原告与被告奥食卡公司签订，其公司不是合同相对方，不受合同约束，不享有合同权利，也不应当承担合同义务。其公司不应当就租金及违约金承担连带责任，请求法院驳回原告对其公司的诉讼请求。被告奥银公司未作答辩。经审理查明，2013年12月19日，原告刘美丽作为出租方（甲方）、被告奥食卡公司作为租赁方（乙方）签订《租赁合同》一份（编号为租字20131219012号），约定甲方将位于苏州市相城区元和街道华元路918号苏州环球奥食卡城A馆地上三层3046号单元（建筑面积23.93平方米）出租给乙方使用；甲方于向开发商接收该物业的同时即将其移交给乙方，租赁期限为20年，自2012年7月1日起至2033年6月30日止；甲方同意在第一年到第二年的租期内不收取租金，租金从第三年开始计算；甲方确认与开发商签订《商品房买卖合同》约定的物业总价款为456138元；租赁期第三年至第五年，乙方按照该物业所在楼宇实际出租的租金按甲方的投资份额比例所计金额支付给甲方，但基于乙方对该物业其项目的整体性运营，乙方收取该经营年度实际租金的10%作为管理费，乙方在扣除该项管理费后，乙方在每个经营年度结束后45个工作日内将该物业所在楼宇租金按甲方投资份额比例所计金额支付给甲方作为税前租金，如按上述标准支付给甲方的租金低于该物业实际总价款金额的119%的6%，则乙方应将差额部分同时补足给甲方；租赁期第六年至第十年，乙方在每个经营年度结束后45个工作日内收取该物业所在楼宇经营年度实际租金的10%作为管理费，乙方在扣除该项管理费后，在每个经营年度结束后45个工作日内将该物业所在楼宇租金按甲方的投资份额比例所计金额支付给甲方作为税前租金，第十一年起至第二十年，双方依照项目发展情况和租金水平另行友好商议租金；乙方未能按约支付甲方租金的，每逾期一日，乙方应按欠付租金金额的万分之三向甲方支付违约金。合同还对双方权利与义务、违约责任、免责条款等其他内容进行了约定。合同落款甲方处由原告签字，乙方处由被告奥银公司加盖合同专用章。又查，2013年12月19日，原告刘美丽作为出租方（甲方）、被告奥食卡公司作为租赁方（乙方）又签订《租赁合同》一份（编号为租字20131219013号），约定甲方将位于苏州市相城区元和街道华元路918号苏州环球奥食卡城A馆地上三层3561号单元（建筑面积18.2平方米）出租给乙方使用；甲方于向开发商接收该物业的同时即将其移交给乙方，租赁期限为20年，自2012年7月1日起至2033年6月30日止；甲方同意在第一年到第二年的租期内不收取租金，租金从第三年开始计算；甲方确认与开发商签订《商品房买卖合同》约定的物业总价款为346910元；租赁期第三年至第五年，乙方按照该物业所在楼宇实际出租的租金按甲方的投资份额比例所计金额支付给甲方，但基于乙方对该物业其项目的整体性运营，乙方收取该经营年度实际租金的10%作为管理费，乙方在扣除该项管理费后，乙方在每个经营年度结束后45个工作日内将该物业所在楼宇租金按甲方投资份额比例所计金额支付给甲方作为税前租金，如按上述标准支付给甲方的租金低于该物业实际总价款金额的119%的6%，则乙方应将差额部分同时补足给甲方；租赁期第六年至第十年，乙方在每个经营年度结束后45个工作日内收取该物业所在楼宇经营年度实际租金的10%作为管理费，乙方在扣除该项管理费后，在每个经营年度结束后45个工作日内将该物业所在楼宇租金按甲方的投资份额比例所计金额支付给甲方作为税前租金，第十一年起至第二十年，双方依照项目发展情况和租金水平另行友好商议租金；乙方未能按约支付甲方租金的，每逾期一日，乙方应按欠付租金金额的万分之三向甲方支付违约金。合同还对双方权利与义务、违约责任、免责条款等其他内容进行了约定。合同落款甲方处由原告签字，乙方处由被告奥银公司加盖合同专用章。再查，原告刘美丽针对涉案商铺于2015年8月6日向本院起诉，要求被告奥银公司、被告名品城公司协助原告办理涉案商铺的不动产产权过户登记手续等，本院于2016年12月16日作出（2015）相民初字第01336号民事判决书，判令被告名品城公司协助原告刘美丽将涉案房屋过户登记至原告名下。该判决已生效。原告刘美丽在庭审中确认，其作为买受方与被告名品城公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，购买了上述房屋，因税费问题尚未完成过户登记手续。以上事实有当事人举证的原告身份信息、被告工商登记资料、《租赁合同》、（2015）相民初字第01336号民事判决书以及当事人陈述等附卷作证。审理中，原告刘美丽另述称，被告奥银公司、被告名品城公司实际将涉案商铺的产权及租赁经营权捆绑在一起出售给原告，三被告均是直接受益人，而且租赁合同约定租金的支付基数以原告与开发商签订的商品房买卖合同中商铺的总价款为计算标准，更一步证明三被告是采取的捆绑式销售模式。同时，三被告的实际工作人员是共同的，是关联公司，在原告签订商品房买卖合同之前，被告奥银公司、被告名品城公司已告知原告必须将商铺的经营权出租给被告奥食卡公司，由被告奥食卡公司对外统一经营管理，而且租赁收益与购买商铺的价款挂钩，原告是基于被告奥银公司、被告名品城公司的承诺才签订的商品房买卖合同。故被告奥银公司、被告名品城公司的上述承诺是商品房买卖合同的一部分，租赁义务也是被告奥银公司、被告名品城公司的义务，因此，被告奥银公司、被告名品城公司应对于被告奥食卡公司的租金及违约金支付义务承担连带责任。被告奥银公司、被告名品城公司售后包租违反法律规定，且明知原告将该商铺出租给被告奥食卡公司，现在被告奥银公司、被告名品城公司对于原告遭受损失是有因果关系，所以应当承担责任。本院认为，原告刘美丽与被告奥食卡公司之间签订的两份《租赁合同》为双方当事人真实意思的表示，并不违反法律、法规效力性强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。根据两份《租赁合同》约定，被告奥食卡公司应于租赁期第三年至第五年间，即2014年7月1日起至2016年6月30日止，每年按照不低于合同确认的房屋总价款各456138元、346910元的119%的6%支付给原告二套商铺的税前租金，在每个经营年度结束后的45个工作日内支付。现被告奥食卡公司未能按约支付租金，故原告要求被告奥食卡公司支付2014年7月1日至2016年6月30日期间二年的租金合计114675.26元，被告奥食卡公司亦无异议，故本院予以认定。关于违约金，根据《租赁合同》约定，被告奥食卡未能按约支付租金的，每逾期一日，应按欠付租金金额的万分之三支付违约金，被告奥食卡公司逾期未支付租金，已违反合同约定，结合被告奥食卡公司的答辩意见，原告刘美丽要求以每个经营年度各应付租金即32568.25元、24769.37元自每期逾期之日分别为2015年9月2日、2016年9月2日按每日万分之三的比例计算至被告实际给付之日止的违约金，于法不悖，应予支持。原告要求被告奥银公司、被告名品城公司承担连带责任，并无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律法规的规定，判决如下：一、被告苏州奥食卡企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘美丽2014年7月1日至2016年6月30日的房屋租金人民币114675.26元及违约金（各以32568.25元、24769.37元为基数，分别从2015年9月2日、2016年9月2日起按每日万分之三的比例计算至被告实际给付之日止）（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。二、驳回原告刘美丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币1297元，由被告苏州奥食卡企业管理有限公司负担（被告负担之款，原告已垫付，不再退还，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。代理审判员  唐若娴二〇一七年四月十日书 记 员  张晓燕