安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0403民初18号原告：吴家龙,男,1976年3月10日出生,汉族,自由职业,住安徽省淮南市田家庵区。原告:杨贺梅,女,1975年2月16日出生,汉族,住安徽省淮南市田家庵区。上述两位原告共同的委托诉讼代理人：孙巷，安徽郢都律师事务所律师。被告：安徽海沃投资置业有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区龙湖南路金色大地1-2层，统一社会信用代码91340400799849952R。法定代表人：黄明首，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏瑜瑜，福建世隆律师事务所律师。原告吴家龙、杨贺梅与被告安徽海沃投资置业有限公司（以下简称海沃公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序，于2017年2月27日公开开庭进行了审理。原告吴家龙及其两原告共同的委托诉讼代理人孙巷、被告海沃公司的委托诉讼代理人苏瑜瑜到庭参加诉讼。本案在审理过程中，原告吴家龙、杨贺梅于2017年2月12日向本院提出财产保全申请，要求对被告海沃公司名下位于安徽省淮南市田家庵区龙湖路海沃世贸商城商业-201号房产进行保全并提供担保，本院经审查于2017年2月15日裁定对上述房产进行查封。本案现已审理终结。吴家龙、杨贺梅向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金107434元[1316073元×6%×（1+30%）÷365天×382天=107434元]；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：海沃公司将负1层到5层商铺划分成平方不等的格子对外销售，原告和被告于2012年10月20日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于田家庵区龙湖路海沃世贸商城商业1层1121号商铺，房屋总价款1316073元，原告按照约定付清购房款。合同第八条约定,被告应当在2013年12月30日前，商品房验收合格交付给原告使用；合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内(即2014年3月30日)将办理权属登记由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决处理。原告直到2015年4月17日才取得房屋权属证书，被告办证违约长达382天；原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得商品房权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。对于合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构收取逾期贷款利息的标准计算。原告认为被告违约，应该承担违约责任，此事经协商未果诉至贵院，请求人民法院依法裁判，以维护原告的合法权益。海沃公司辩称，1.根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条规定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。本案诉争房屋于2014年7月27日实际交房，答辩人应完成“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”义务的时间节点为2014年10月25日，逾期才应承担违约责任。被答辩人诉求自2014年3月30日起算逾期办理房屋权属证书违约金无事实依据，不能成立。2.答辩人的义务为在约定期限内提供“需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该义务已于2014年12月25日完成，其他办证义务应由被答辩人自行承担。本案中，答辩人已于2014年12月25日取得诉争房屋的《所有权初始登记证明》（即总产权证），具备了办理分房产权证的条件，也即答辩人已完成了“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务。后续被答辩人未及时办理其分房产权证，应由其自行承担责任，与答辩人无关。3.根据中国人民银行规定，一年期人民币贷款基准利率为4.35%，原告诉求按年利率6%计算无法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的原告提交的身份证、海沃公司注册信息、商品房住宅质量保证书及被告提交的营业执照等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《商品房买卖合同》一份，合同约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。对上述事实本院依法予以确认。2.原告提交的国税发【2006】173号文件一份、《不动产发票》两张，文件载明“从2007年2月1日起，凡销售不动产的单位和个人，在销售不动产收取款项时，必须开具税务机关统一印证的《不动产发票》”，两张《不动产发票》写明不动产金额分别为1000000元和316073元。对上述内容，本院依法予以确认。3.原告提交的淮仲裁字【2014】314号裁决书复印件一份，本院经审查该证据与本案无关联性，依法不予确认。4.原告提交的房地产权证，本院经审查依法予以确认。5.被告提交的交房公告报纸两份，本院经审查对海沃公司于2014年7月17日在淮河早报及淮南日报刊登交房公告的事实依法予以确认。6.被告提交的房屋交接单一份，该证据写明涉案房产实际交付时间为2014年7月27日，吴家龙本人在房屋交接单上签字，本院依法予以确认。7.被告提交的房屋建筑面积测量报告一份，本院经审查对其真实性依法予以确认。8.被告提交的《所有权初始登记证明》一份，该证据载明“房屋所有权人安徽海沃投资置业有限公司、登记时间2014年12月25日”等内容，本院依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：海沃世贸商城由海沃公司开发建设。2012年10月26日，吴家龙、杨贺梅与海沃公司签订《商品房买卖合同》，购买海沃世贸商城1层1121号房。合同约定：出卖人应当在2013年12月30日前将商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。2014年7月17日，海沃公司分别在淮河早报及淮南日报刊登《海沃世贸商城》交房公告。2014年7月27日，双方对涉案房屋进行交接，吴家龙在房屋交接单上签字确认。2014年12月25日，海沃公司取得海沃世贸商城所有权初始登记证明。2015年3月31日，海沃公司向吴家龙、杨贺梅出具不动产发票两张，载明吴家龙、杨贺梅支付购房款共计1316073元。2015年4月17日，吴家龙、杨贺梅取得海沃世贸商城商业1121号商铺房地产权证。本院认为，本案的争议焦点为以下两点：一、海沃公司是否构成逾期办理房屋权属证书，是否应承担违约责任？二、如果海沃公司承担违约责任，其承担违约责任的起止时间及违约金应如何计算？关于争议焦点一：海沃公司是否构成逾期办理房屋权属证书，是否应承担违约责任？吴家龙、杨贺梅与海沃公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应自觉履行。合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。法律规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，吴家龙、杨贺梅已在合同期限内支付了全部购房款，海沃公司于2014年7月27日将房屋交付给吴家龙、杨贺梅使用。由于取得诉争房屋所在楼宇的所有权初始登记是购房人办理权属登记之前必须由开发商完善的手续，海沃公司迟至2014年12月25日才取得海沃世贸商城所有权初始登记证明，且其也未将该信息及时告知吴家龙、杨贺梅，由此导致吴家龙、杨贺梅不能在合同约定的时间内取得诉争房屋权属证书，应属于海沃公司的责任导致的迟延，按照合同约定及法律规定，海沃公司构成逾期办理房屋权属证书，应承担违约责任。关于争议焦点二：海沃公司承担违约责任的起止时间及违约金应如何计算？关于承担违约责任的起点时间，根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。本案中，海沃公司于2014年7月27日将房屋交付给吴家龙、杨贺梅使用，由于海沃公司的责任，吴家龙、杨贺梅没能在规定期限内取得房地产权属证书，故海沃公司应从2014年10月26日（实际交房后90日的次日）开始承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。关于吴家龙、杨贺梅主张按照合同约定的交房时间后推90日开始计算违约金的诉讼请求，不符合双方合同约定，本院不予支持。关于承担违约责任的截止时间，本院认为，出具不动产发票是办理房产证必须提供的资料，而海沃公司于2015年3月31日才为吴家龙、杨贺梅开具淮南市地方税务销售不动产统一发票，且庭审中海沃公司也未提交证据证明其何时将取得所有权初始登记证明的情况及可以办理房屋权属证书的相关信息通知业主，以便吴家龙、杨贺梅及时提出办证申请，故本院认定海沃公司承担违约责任的截止时间为发票开具时间即2015年3月31日。关于海沃公司辩称其不负有通知业主办证的义务的辩称意见，本院认为，合同法规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。业主与开发商签订《商品房买卖合同》的主要合同目的是取得房屋所有权，而办理房屋权属证书是取得房屋所有权的法律标志，开发商履行合同义务，转移房屋所有权，应当同时履行通知、协助业主办理房屋权属证书等合同附随义务。且海沃公司在同期审理的同类案件中认可在房屋交付的过程中代收办证费用，应视为双方约定由海沃公司为业主办理房屋权属证书，海沃公司应当积极、及时地履行相应的协助业主办理房屋权属证书的义务。其上述辩称意见，理由不充分，本院不予采信。关于吴家龙、杨贺梅认为海沃公司承担违约责任的截止时间应为房产登记时间的主张，本院认为，海沃公司出具发票后，吴家龙、杨贺梅应及时提出办证申请，后经房管部门核发房产证，该期间均不是因海沃公司的责任导致的迟延，海沃公司无需承担此期间的逾期办证违约责任，吴家龙、杨贺梅的该项主张，本院不予支持。综上，海沃公司应承担逾期办理房屋权属证书违约责任的起止时间为2014年10月26日起至2015年3月31日止，共计157天。关于逾期办理房屋权属证书违约金的计算，法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》规定，逾期贷款罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。本案中，因双方对逾期办理房屋权属证书违约金在合同中没有约定，故本院按照吴家龙、杨贺梅已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。海沃公司逾期之日的同期银行贷款基准利率为年利率5.6%，吴家龙、杨贺梅按6%上浮30%的利率主张逾期办证违约金，合理部分，本院依法应予支持。综上所述，由于海沃公司的责任，吴家龙、杨贺梅没能在规定期限内取得房地产权属证书，海沃公司应承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。海沃公司逾期157天，故本案逾期办理房屋权属证书违约金为41784元【1316073元×5.6%×（1+30%）÷360天×157天=41784元】。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告安徽海沃投资置业有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告吴家龙、杨贺梅逾期办理房屋权属证书违约金41784元；二、驳回原告吴家龙、杨贺梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2449元，由原告吴家龙、杨贺梅负担1604元，被告安徽海沃投资置业有限公司负担845元；保全费1057元，由被告安徽海沃投资置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  郝荣琦代理审判员  陆 彬人民陪审员  汪正瑶二〇一七年四月六日书 记 员  张 瀚附法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。