眉山市东坡区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1402民初807号原告：金艳丽。原告：戴坤（系金艳丽之夫）。两原告共同委托诉讼代理人：高素梅，四川维是律师事务所律师（特别授权）。被告：眉山市鸿通房地产开发有限公司。法定代表人：张珊，总经理。委托诉讼代理人：蒋立胜，该公司法务专员。委托诉讼代理人：郑莉，该公司法务专员。原告金艳丽、戴坤与被告眉山市鸿通房地产开发有限公司（以下简称鸿通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案后，依法由审判员宋文君适用简易程序公开开庭进行了审理，原告金艳丽、戴坤的共同委托诉讼代理人高素梅、被告鸿通公司的委托诉讼代理人蒋立胜、郑莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金艳丽、戴坤向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付迟延35天交房违约金2436元；2、判令被告支付逾期办理产权证的违约金22411元（从2015年12月31日起至2016年11月17日止共计322天）；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告放弃第一项诉讼请求。事实与理由：两原告系夫妻关系。两原告与被告于2013年4月17日签订《商品房买卖合同》，合同约定两原告购买被告开发的位于眉山市东坡区文安东路89号“东湖春天”9幢1单元4层6号房，面积72.63平方米，合同价款为348000元，付款方式一次性付款。合同第十条交房条件（一）约定：被告应当在2014年12月30日前向原告交付该商品房。合同第十九条产权登记（二）转移登记第2条约定：如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，原告可退房，原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之2的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起60日内由被告支付。合同签订后，原告按约支付了购房款。2016年11月17日被告给两原告办理了房屋产权证，依合同约定，被告已违约322天，应承担违约金22411元。被告鸿通公司辩称：根据合同第10条约定的交付条件，被告在2014年12月30日之前已经取得了住宅质量保证书、住宅使用说明书、规划验收合格证、房屋测绘面积报告以及竣工验收报告，达到了合同约定的交付房屋条件，并达到了《中华人民共和国建筑法》第61条和2013年12月2日住房城乡建设部关于印发《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第6条法律规定的交房条件。因此本案被告在取得了竣工验收报告后即可向原告交付房屋。竣工验收备案书不是合同约定和法律规定的交房条件，因此被告不存在迟延交房。双方根据房屋买卖合同第19条、第23条约定，不应当由被告承担迟延办理产权证的责任，请求驳回金艳丽、戴坤的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求提交了两原告身份证复印件、两原告结婚证复印件、商品房买卖合同、补充协议、收据、发票、不动产权证、眉山市公安消防支队建设工程消防验收意见书、竣工验收备案书、眉山市住房和城乡建设局关于对东湖春天业主代表信访事项的告知书、本院（2016）川1402民初2470号民事判决书、四川省眉山市中级人民法院（2016）川14民终322号民事判决书、本院（2017）川1402民初422号民事判决书。被告针对原告的诉讼请求提交了交房公告，商品住宅质量保证书，住宅使用说明书，眉山市房屋面积测绘报告，眉山市城乡规划局建设工程规划核实合格证，眉山市城乡规划局、眉山市房地产管理局关于商品房买卖合同CH-01-0605约定交付条件之规划验收批准文件的声明，竣工验收报告，本院（2015）眉东民初字第3708号、第3712号民事判决书，四川省眉山市中级人民法院（2016）川14民终1044号民事判决书、眉山市不动产登记中心关于鸿通房地产公司办理权属证明相关问题的复函。对以上证据，原、被告分别进行了质证。本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系。2013年4月17日原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，两原告购买被告开发的位于眉山市东坡区文安东路89号“东湖春天”9幢1单元4层6号房，面积72.63平方米，合同价款为348000元。交房日期为2014年12月30日前，交房条件为被告取得规划验收合格证、商品房面积实测报告书、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《商品房买卖合同》第十九条产权登记“（二）转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的……自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起起60日内由出卖人支付……”合同签订后，2014年12月26日“东湖春天”9幢竣工验收，被告于2014年12月8日、2014年12月29日分别取得《规划验收合格证》、《眉山市房屋面积测绘报告》，被告还向原告提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。原告已付房款348000元。2014年12月26日被告在《眉山日报》上刊登了《交房通知》，通知原告等业主在2014年12月30日起正式办理交房手续。2014年12月31日该小区业主到眉山市住房和城乡建设局、眉山市公安消防支队递交情况反映，2015年2月3日眉山市住房和城乡建设局向该小区业主出具告知书，答复：一、调查核实情况：“东湖春天”房地产开发项目符合规划、按图施工，（二）“东湖春天”房地产开发项目商品房买卖合同真实合法有效，（三）“东湖春天”房地产开发项目虽经消防部门验收，但至今未取得消防合格备案手续，（四）图纸范围内的水、电工程入户，部分未完全实施到位，（五）根据房屋竣工验收交付使用的相关法律、法规规定，“东湖春天”房地产开发项目暂不具备交房条件。二、处理意见（一）、因东湖春天房地产开发项目尚未取得消防主管部门合格备案手续，暂不具备相关法律、法规所规定的交付使用条件，责成开发公司尽快与消防部门衔接，整改完善，取得竣工验收备案手续……（三）、逾期交房产生的违约责任，由双方按照商品房买卖合同的约定办理……2015年2月3日被告开发的“东湖春天”小区取得《建筑工程竣工验收备案表》。2015年1月28日眉山市公安消防支队向被告出具“关于东湖春天1、9、10号建设工程消防验收合格的意见”的建设工程消防验收意见书。2015年8月17日被告将房屋交付原告，当天原告交清了专项维修资金和契税。2016年11月17日被告为原告办理了不动产权证书。眉山市不动产登记中心关于鸿通房地产公司办理权属证明相关问题的复函载明：“……眉山市不动产登记中心于2015年10月26日正式挂牌成立，挂牌后按‘人员集中办公、登记统一受理、土地使用证和房产证各办各证’的原则开展办公，过渡期内仍沿用土地证和房产证各自登记系统至2016年8月29日启用不动产登记系统……”原告以被告未在合同约定的时间内为原告办理房屋产权证，存在违约行为，应承担违约责任为由，于2017年2月28日诉至本院。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的效力性强制规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。本案争议的焦点为：被告对迟延办理房屋所有权证有无过错，应否支付原告违约金。本院认为,被告为原告办理不动产权证登记时间为2016年11月17日，已违反《商品房买卖合同》第十九条第（二）项第2条之规定，存在过错，应承担违约责任，即应从商品房交付之日起（2014年12月30日起）365日内的次日起给付违约金。原告请求被告以实际交付的房款348000元为基数从2015年12月30日起按日万分之二计算违约金至2016年11月17日止,即被告应给付原告违约金为22411元（348000元×0.0002×322天），符合法律规定，应予支持。关于被告抗辩原告迟延缴纳维修资金和契税、迟延提交在房地产管理局的查房单和个人信息的相关资料，导致被告办证迟延；眉山市不动产中心2015年10月26日才正式挂牌成立，不动产登记系统2016年8月29日才正式启用，其迟延办理产权证具有不可抗力的因素，不应承担违约金责任。对此本院认为，被告在办理产权证过程中，原告应被告通知缴纳专项维修资金和契税、提交在房地产管理局的查房单和个人信息的相关资料，被告没有证据证明其通知原告缴纳专项维修资金和契税、进行家庭唯一住房查询后，原告有迟延行为；且眉山市不动产中心的复函已明确其成立后过渡期内仍沿用土地证和房产证各自登记系统至2016年8月29日才启用不动产登记系统，故并不影响被告为原告办理产权证。综上，对被告的辩解意见本院不予采信。为保护当事人合法的民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告眉山市鸿通房地产开发有限公司在本判决生效后五日内一次性支付原告金艳丽、戴坤违约金22411元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费422元，减半收取计211元，由原告金艳丽、戴坤负担21元，被告眉山市鸿通房地产开发有限公司负担190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员  宋文君二〇一七年四月二十八日书记员  李枳锐