广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤04民终415号上诉人（一审原告）：朱丛巍，女，1983年6月18日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：马锋云，广东正拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘琪凤，广东正拓律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：珠海市中港城房地产有限公司，住所地珠海市斗门区湖心路，统一社会信用代码91440400797775xxxx。法定代表人：邓锐标，董事长。委托诉讼代理人：潘静敏，该公司员工。上诉人朱丛巍因与被上诉人珠海市中港城房地产有限公司（以下简称“中港城公司”）商品房预约合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院于2016年12月16日作出的（2016）粤0403民初2265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人朱丛巍委托诉讼代理人马锋云、刘琪凤，被上诉人中港城公司委托诉讼代理人潘静敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人朱丛巍上诉请求：1、撤销原审判决第四项，并依法判令被上诉人中港城公司赔偿上诉人经济损失1612500元。2、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人中港城公司承担。事实和理由：上诉人认为一审法院认定事实不准确，导致��用法律有误，一审判决结果损害了上诉人的合法权益。一、一审法院认定及被上诉人抗辩称上诉人没有向被上诉人预留联系地址、联系电话与事实不符。根据房地产买卖交易习惯，在双方签订《诚意认购登记意向书》时，上诉人已经向被上诉人提供了身份证复印件，并预留了联络地址、电话给被上诉人，被上诉人违背诚实信用原则。1、根据房地产买卖市场交易习惯，即使单纯去看房，销售人员都会要求客户保留联系方式。本案中，上诉人已经与被上诉人签订了《诚意认购登记意向书》，根据交易习惯和本案事实，签约时被上诉人已经复印并保留了上诉人身份证复印件、通讯地址和联系电话。即使现在被上诉人无法找到和提供上诉人的联络方式，也是因被上诉人自2010年起至2015年停工烂尾的四五年时间里工作人员流动、材料保管场地变动、材料转移等导致上诉人通讯材料遗失所造成的，与上诉人无关。签约时，上诉人已经按照被上诉人的指引完成了全部手续。2、上诉人居住和生活在黑龙江省大庆市，不在珠海长时间停留，而房地产买卖交易并非一时半刻可以处理完成，且被上诉人在当时还未取得预售许可证，被上诉人势必保留上诉人联系方式以确保及时联络上诉人进行房产交易；同时，2009年左右珠海房地产交易市场相对平淡，房价较低，成交量不高，为保证后续交易的顺利完成，被上诉人不可能不保留上诉人的联络地址和电话；而且，上诉人已经交纳了3万元的诚意金，也是真心实意想要购买涉案房产，也不可能不预留联络方式给被上诉人。3、被上诉人在涉案楼盘复工开盘后，从未主动联络过上诉人。期间，上诉人曾多次联络被上诉人管理人员，但被上诉人管理人员从未主动告知上诉人房产已取得预售许可可以签署正式房产买卖合同事宜，2016年8月份联络时也从未告知登报公告事宜。自始至终，被上诉人是掌握上诉人的联络方式的，但被上诉人从未告知上诉人签约事宜，反而一拖再拖，拒绝答复售房事宜，一直拖延到珠海限购政策出台之后，导致上诉人无法购买涉案房屋，从而达到其谋取珠海房价飙升后原本属于上诉人的房价差额利益。二、《诚意认购登记意向书》是被上诉人提供的格式合同，上诉人只在右下角乙方落款处签名，该意向书其他内容均为被上诉人填写，联络方式未填写的后果和责任应由被上诉人承担。1、被上诉人向上诉人提供了格式合同和格式条款，《诚意认购登记意向书》上除右下角落款处的乙方签名外，其他全部内容均为被上诉人填写和制作。2、因《诚意认购登记意向书》上除落款处的乙方签名外，其他全部内容均为被上诉人填写和制作，上诉人有理由相信地址及电话等联络信息也应由被上诉人填写，且自始至终，被上诉人从未提示和要求上诉人在该意向书上自行填写地址及电话。3、被上诉人作为专业房产销售公司，明知签约手续和必要信息保留的重要性，在上诉人没有填写时，被上诉人有义务及时、有效地提示上诉人填写地址及联系方式，但在本案中被上诉人未履行该义务，相应的后果和责任由被上诉人承担。4、上诉人按照被上诉人的指引签名后，被上诉人盖章确认，并提供一份给上诉人保留，证明被上诉人认可该意向书的填写方式。被上诉人作为销售方、格式合同和格式条款的提供方，在签约时存在过错，应承担遗漏填写事项的法律后果和责任。三、登报公告通知条款无效，登报通知的效力不及于上诉人。1、上诉人在签订《诚意认购登记意向书》时有根据交易习惯预留身份证复印件、通信地址和联系电话给被上诉���，但被上诉人一直未通过上述上诉人能够及时获取到相应信息的方式进行送达。2、上诉人一直同被上诉人管理人员保持联系，证实被上诉人处有上诉人的联络方式，但被上诉人从未电话或短信通知过上诉人开盘及签约等事宜。3、《诚意认购登记意向书》是被上诉人提供的格式条款，在该意向书中约定公告通知刊登《珠海特区报》，但《珠海特区报》为地方性报纸，未在大庆市或者黑龙江省发行，签约时被上诉人明知该事实但却未提示或提醒上诉人公告报纸为《珠海特区报》，也未征求上诉人对公告刊登报纸的意见，即使被上诉人有进行公告，上诉人常年在大庆工作和生活根本无法看到和了解《珠海特区报》的公告内容。因此，该条款无效。4、即使被上诉人采用登报通知的方式，登报通知也应在合理期限内。本案中，被上诉人只给予客户十天时间，时间短且急，��司明显是要谋取珠海房价暴涨所产生的巨额经济利益。四、被上诉人获取了本应属于上诉人的巨额经济利益。本案中，如果被上诉人正常经营运作，09年认购后双方是可以签署正式房地产买卖合同，当时涉案房产不足70万元，至2016年涉案房产市价200多万元，上诉人通过购房而获得的经济利益可达上百万元将近两百万元，但被上诉人在收取大量客户支付的认购诚意金后，不顾认购客户的利益将开发项目烂尾停工，并长达五、六年之久，导致上诉人近两百万元的收益无法兑现。根据本案现实情况可知，被上诉人烂尾停工并非资金或纠纷问题，而是因当时房价低迷，被上诉人认为利润低微便自私地烂尾停工，而当珠海房价飙升、利润空间增大后再复工开盘，被上诉人自私自利，谋取大量认购客户经济利益的意图明显。五、退一步讲，即便在签约时上诉人存在部分过错，但���上诉人过错更加明显和严重。根据《合同法》公平原则，法院应当综合考虑分析双方履约情况和过错比例，确定被上诉人应负担的损害赔偿责任，判令被上诉人赔偿上诉人经济损失。上诉人自2009年认购涉案房产、支付认购诚意金，到一审第一次开庭时，都没有放弃购买涉案房产的想法，即使被上诉人在2010年烂尾停工长达五、六年之久都没想过不买，上诉人更加不可能在珠海房价飙升的2016年放弃购买。为购买涉案房产，上诉人一直通过电话、短信或在珠海的朋友联络被上诉人，望双方早日签署正式购买合同。作为一个购房者，上诉人付出了全部的耐心和信任，也履行了全部合同义务。但被上诉人却见利忘义，在房价飙升后违背协议约定和诚信原则，在未通知上诉人的情况下将涉案房产出售，获取了本应属于上诉人的巨额经济利益，被上诉人的作为明显违法和违约。因此，即便上诉人存在部分过错，上诉人认为，根据公平原则，法院应当综合考虑双方履约情况和过错比例，判令被上诉人赔偿上诉人经济损失。综上所述，恳请二审法院采纳上诉人的全部上诉意见，支持上诉人的上诉请求。被上诉人中港城公司辩称：原审认定事实清楚，适应法律准确，被答辩人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、答辩人已按意向书的约定，在取得涉案房产的商品房预售许可证后随即向所有的认购人以意向书第七条的通知及送达方式进行送达。一审中答辩人提交的证据通知及快递单虽非被答辩人，但可证明答辩人是诚实信用、积极履行通知义务的，对所有预留通信地址的认购人是以邮寄形式发出了通知，积极地与客户进行交易。虽被答辩人的意向书上并没留下任何联系方式，但答辩人也严格履行了意向书约��的通知义务，多次刊登公告，并未违约。被答辩人应自行承担未预留通讯地址、电话，且未在约定期限办理相关手续及退款的后果。二、涉案房屋的停工到复工开盘也并非被答辩人所述见利忘义，答辩人确与承建商发生纠纷（具体可详见广东省高院“（2015）粤高法民终字第23号”判决）。三、被答辩人请求赔偿损失缺乏法律依据。答辩人认为涉案的意向书为预约合同，并不具有强制双方签订商品房买卖合同的法律约束力，也不是商品房买卖合同本身，从预约到订立合同的过程也会存在谈不拢的可能。被答辩人的主张赔偿是在买卖合同下的可能利益，这两者存在法律性质上的差异。基于以上的事实与理由，答辩人认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。故上诉人的上诉理由不能成立，答辩人恳请二审法院在审理后，驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。朱丛巍向一审法院起诉请求：1.请求判令被告中港城公司履行《诚意认购登记意向书》，与原告签署正式《商品房买卖合同》，将“东方威尼斯翡翠绿洲”x栋x单元x房以每平方米5100元，总价637500元出售给原告；2.被告中港城公司承担本案全部诉讼费用，原告向2016年11月10日一审法院提交变更诉讼请求申请，变更内容如下：1.解除原、被告双方签订的《诚意认购登记意向书》；2.被告向原告退还诚意金3万元；3.被告赔偿因合同解除给原告造成的违约经济损失1612500元。一审法院认定事实：2009年12月31日，朱丛巍作为乙方，中港城公司作为甲方，双方签订《诚意认购登记意向书》，约定内容如下：乙方享有优先认购东方威尼斯一期住宅翡翠绿洲x栋x单元x房，初测建筑面积125平方米，上述房产的建筑面积单价为每平方米5100元，总价款637500元；签订本意向书时，乙方须向甲方支付优先认购诚意金3万元，甲方收到诚意金后，向乙方出具收据并据此保留乙方对上述房产的优先认购权；甲乙双方确认上述认购登记诚意金不是购房预付款，也不是任何性质的房屋预订款或定金，未经甲方同意不得退还，但甲乙双方一旦签署商品房买卖合同，该优先认购诚意金即转为购房款；甲方取得上述房产的商品房预售许可证后，将按乙方预留的上述联系方式按本意向书约定的送达方式通知乙方，乙方须在甲方发出通知之日起十天内凭本意向书和认购登记诚意金的收据前往售楼部办理相关购房手续；乙方在甲方正式开盘通知后，七日内没有签订商品房买卖合同的，一个月后有权向甲方提出退款申请，在甲方收到乙方申请之日起三个工作日内，甲方应全额无息退还乙方所交的诚意金；乙方保证本意向书中所留身份证资料、联系地址、联系电话真实无误，可以及时联系到乙方，若乙方所留联系地址、联系电话发生变更应及时通知甲方，否则由此产生的一切后果均由乙方承担，甲方按下述任意一种方式送达，即应视为乙方收到甲方通知：（1）甲方可选择书面函件（挂号信或特快专递）通知，手机短信通知或在报纸刊登公告的方式通知乙方；（2）若甲方按照本意向书上所留地址以书面函件形式通知乙方，则自甲方发出书面函件通知之日起的第五日（省外为十日、境外为十五日）视为乙方收到甲方通知；（3）若甲方按照本意向书上所留手机短信通知乙方，则在甲方发出短信之日起的第三日视为乙方收到甲方通知；（4）若甲方刊登公告通知乙方，则甲方于《珠海特区报》发布公告之日视为乙方收到甲方通知。该意向书乙方国籍、电话、邮编、通信地址栏均为空白。2010年3月25日，中港城公司出具收据确认收到朱丛巍缴纳的涉案房产诚意金3万元。2011年6月1日，中港城公司发出通知称因中港城公司与承建商发生纠纷，三栋工期推后，建议已认购的业主办理退还优先认购手续。2016年4月11日，中港城公司在珠海特区报上刊登通知称东方威尼城一期翡翠绿洲项目已取得预售许可证，可以签订商品房买卖合同，通知已认购客户于登报之日起七日内到售楼部办理手续，否则按意向书第六条规定处理。2016年4月15日，中港城公司在珠海特区报上刊登通知将办理购房手续的时间在原通知时限基础上延长3天。2016年8月17日至18日，朱丛巍联系中港城公司工作人员办理涉案房产购房手续事宜。一审法院认为，朱丛巍、中港城公司签订的《诚意认购登记意向书》，是双方在自愿、平等的基础上订立的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。中���城公司在涉案房产取得商品房预售许可证后，按照该意向书上约定的通知方式，在报纸上两次刊登通知，但朱丛巍未在意向书约定的期限内办理购房手续。中港城公司抗辩其已按约定履行了通知义务，朱丛巍未按期办理购房手续，不同意再将涉案房产出售给朱丛巍，符合双方约定，一审法院予以采纳。朱丛巍主张中港城公司未向其邮寄书面通知，也未通过电话通知，但是朱丛巍没有证据证明其给中港城公司预留了通讯地址及联系电话。双方涉案意向书中明确约定中港城公司按涉案意向书中朱丛巍的联系地址、联系电话通知朱丛巍，并由朱丛巍保证其联系地址、联系电话的准确性，如有变更还要及时通知中港城公司，但是涉案意向书中朱丛巍联系地址、联系电话一栏均为空白。朱丛巍在签订该意向书时应当理解在涉案意向书中预留联系地址、联系电话的重要性，应当为中港城公司预留联系地址、联系电话。在朱丛巍没有预留联系地址、联系电话的情形下，中港城公司以在报纸上刊登通知的方式进行通知，符合双方在涉案意向书中的约定。因此，一审法院认为中港城公司已经按涉案意向书的约定履行了通知义务。由于涉案房产无法出售给朱丛巍，朱丛巍主张解除涉案意向书，且中港城公司也同意。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，一审法院确认涉案意向书解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，朱丛巍请求中港城公司返还诚意金，依法有据，一审法院予以支持。朱丛巍请求中港城公司赔偿房价上涨给其造成的经济损失，一审法院认为由于朱丛巍未按涉案意向书约定的期限办理购房手续，是造成朱丛巍不能购买涉案房产的原因，中港城公司没有违约行为，因此其要求中港城公司赔偿房价上涨造成的损失没有依据，一审法院不予支持。但是，中港城公司长期占用朱丛巍资金，给朱丛巍造成了利息损失，因此一审法院确定由中港城公司按中国人民银行同期贷款利率向朱丛巍赔偿占用款项期间的利息损失，即从2010年3月26日至一审法院确定返还款项之日的利息。虽然双方在涉案意向书中约定，中港城公司退还诚意金时不支付利息，但是一审法院认为根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，涉案意向书属中港城公司一方提供的格式条款，中港城公司退还诚意金时不支付利息的条款，免除了自己的相应责任，因此该条款无效。综上所述，朱丛巍请求解除涉案意向书，中港城公司返还诚意金，依据有据，一审法院予以支持。朱丛巍请求中港城公司赔偿因房价上涨造成的损失，没有依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、确认朱丛巍与珠海市中港城房地产有限公司于2009年12月31日签订的《诚意认购登记意向书》于2016年12月14日解除；二、珠海市中港城房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向朱丛巍返还诚意金3万元；三、珠海市中港城房地产有限公司于本判决生效之日起七日内按中国人民银行同期贷款利率向朱丛巍赔偿利息损失（以3万元为本金，从2010年3月26日计至一审法院确定的返还款项之日）；四、驳回朱丛巍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25040元，由原告朱丛巍负担24430元，被告珠海市中港城房地产有限公司负担610元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院二审查明：一审判决主文第三项结尾处遗漏了点号（；）分号。二审庭审后中港城公司向本院提交的编号001xxx号认购书显示东方威尼城x栋x单元x房于2016年6月25日已经卖给案外人张紫茹，但至今尚未办理网签手续。对一审查明的事实，经审理本院予以确认。本院认为，朱丛巍、中港城公司于2009年12月31日签订的《诚意认购登记意向书》是双方在自愿、平等的基础上订立的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守。因在签订该意向书时，中港城公司所开发的东方威尼城一期翡翠绿洲项目尚未取得商品房预售许可证，故本案应定性为商品房预约合同纠纷。原审法院对本案定性准确，本院予以维持。根据朱丛巍的上诉请求，本案二审争议的主要焦点是中港城公司是否应赔偿朱丛巍所称的经济损失1612500元。为此，本院评判如下：在案证据显示，《诚意认购登记意向书》的全部主要条款内容均由中港城公司打印制作，意向书乙方落款处有朱丛巍的签名，朱丛巍在意向书上留有本人公民身份号码，但朱丛巍的联系电话、邮编、通信地址处为空白。意向书中明确约定中港城公司按朱丛巍��联系地址、联系电话通知朱丛巍，并由朱丛巍保证其联系地址、联系电话的准确性，如有变更还要及时通知中港城公司。朱丛巍在签订该意向书时应当理解在涉案意向书中预留联系地址、联系电话的重要性，应当为中港城公司预留联系地址、联系电话，而本案证据证明朱丛巍并没有给中港城公司预留本人的详细通讯地址及联系电话。在涉案房产东方威尼城一期翡翠绿洲项目取得商品房预售许可证后，中港城公司分别于2016年4月11日和2016年4月15日在珠海特区报上两次刊登通知，要求优先意向认购客户在规定的期限内到公司售楼部协商《商品房买卖合同》的相关内容，在达成共识的基础上，签订所涉房屋的《商品房买卖合同》，符合意向书第七条的约定。该通知方式有合同依据。朱丛巍关于登报公告通知条款无效的上诉理由不成立，本院不予采纳。朱丛巍未在意向书约���的期限内办理购房手续，中港城公司抗辩其已按约定履行了通知义务，不同意再将涉案房产出售给朱丛巍，符合双方合同约定。一审法院认为中港城公司已经按涉案意向书的约定履行了通知义务，有事实和合同依据，本院予以支持。一审时，朱丛巍和中港城公司均同意解除《诚意认购登记意向书》，一审法院对此予以确认正确，本院依法予以维持。朱丛巍上诉请求中港城公司赔偿房价上涨给其造成的经济损失，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于朱丛巍未按涉案意向书约定的期限及时办理购房手续，是造成朱丛巍不能购买涉案房产的原因，中港城公司并没有违约行为，且意向书为预约合同而不是商品房买卖合同，朱丛巍主张赔偿的应是正式签订商品房买卖合同后的预期利益。因此，朱丛巍要求中港城公司赔偿房价上涨给自己造成的1612500元经济损失，事实和法律依据均不足，一审法院不予支持正确，本院对此予以维持。虽然朱丛巍和中港城公司在涉案意向书中约定，中港城公司退还诚意金时不支付利息，但是，涉案意向书属中港城公司一方提供的格式条款，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，中港城公司退还诚意金时不支付利息的条款，因免除了自己的相应责任而无效。中港城公司占用朱丛巍资金期间，给朱丛巍造成了利息损失，应由中港城公司按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率向朱丛巍赔偿。综上所述，上诉人朱丛巍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《���华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19313元，由上诉人朱丛巍负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一七年四月二十四书记员 周 婷附：法律相关规定摘录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。