广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0304民初17966号原告（反诉被告）：郑某某，女，汉族，1984年3月8日出生，住址广东省大埔县，。委托代理人：方某，男，汉族，1973年4月5日出生，住址广东省深圳市福田区，，系原告配偶。被告（反诉原告）：深圳市联昌泰实业有限公司，住所地深圳市福田区福田街道彩田路彩福大厦D1042，组织机构代码71525213X。法定代表人：王建平。委托代理人：孙某，男，汉族，1988年3月25日出生，住址广东省深圳市龙岗区，，该公司员工。上列原告郑某某诉被告深圳市联昌泰实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月29日受理后，被告提起反诉，本院予以受理，依法适用普通程序，对本诉和反诉公开开庭进行合并审理。原告委托代理人方某，被告法定代表人王建平及委托代理人孙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《福田茶叶批发中心租赁合同书》；2、被告退还原告基建改造费、首期管理费5880元；3、被告退回原告水电押金2000元；4、被告双倍退还履约保证金35840元；5、被告赔偿原告经济损失56000元；6、被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2014年4月7日，原、被告签订了《福田茶叶批发中心租赁合同书》，约定被告将位于深圳市福田区岗厦彩福大厦商业裙楼NO3A027铺位（以下称涉案商铺）出租给原告经营“大德茶”店铺使用；租赁期限为3年，从2014年6月28日至2017年6月27日，每月租金8960元。合同签订后，原告依约向被告缴纳基建改造费及首期管理费5880元、水电押金2000元、履约保证金17920元，并为涉案商铺装修和开店进行了积极的准备。2014年4月13日，原告与装修方方雨林进行了协商，就涉案商铺的装修事宜达成了初步意向，并向方雨林个人账户支付了装修设计费2万元，双方同意在装修方完成装修设计方案之后签订正式的装修合同。经过多次调整，原告最终确认了方雨林提交的装修设计方案，并与方雨林于2014年4月24日签订了《大德茶店铺装修合同》。原告于2014年5月7日依约向方雨林支付了工程款25000元，后因原告对装修的项目及材料进行了若干增补，分别于2014年5月10日、5月30日、6月2日向方雨林支付了增补款项5000元、4000元、2000元。2014年6月28日，原告向被告要求进驻涉案商铺，被告工作人员解释说因为福田茶叶批发中心整体工程尚未完工，所以被告尚不能按照合同约定的时间向原告交付涉案商铺，何时能够交付需要等待进一步通知。被告整体工程的拖延直接导致了原告原定时间的装修计划被迫中止。2014年8月，被告担心由此错过下半年的销售旺季，决定在福田茶叶批发中心整体工程尚未取得消防验收批文的情况下强行开业，抢占市场，于是致电要求原告配合被告开业。原告认为被告在整体工程尚未消防验收的情况下开业违反了《中华人民共和国消防法》第十三条规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”，对于被告的无理要求，原告明确表示拒绝。2014年9月1日，被告向原告发出书面的《法务函》，声称因为原告未按约定时间开始营业，对被告造成严重损失和不良影响，被告决定没收原告的租赁保证金，收回涉案商铺另行出租。原告前往被告物业办公室交涉，认为在福田茶叶批发中心未完成消防验收、且自身都没有正式开业的情况下，不存在原告未按约定时间开始营业的说法。被告工作人员告知原告：发出《法务函》是公司行为，他们只是照章办理。原告之后得知，被告收回涉案商铺后不久就另行出租给案外人，开办“茶缘居”店铺。2014年10月28日，福田茶叶批发中心在没有通过消防验收的情况下盛大开业。根据深圳公安局网站上消防监督结果显示，被告迟至2015年1月6日才向深圳公安局消防主管部门提交了受理编号为44002201A201500065的消防验收审批申请，于2015年1月19日才获得了审批，距离双方合同约定被告应向原告提供涉案商铺的时间（2014年6月28日）晚了半年多。被告未能在合同约定的时间向原告交付涉案商铺，致使原告未按约定时间开始营业，被告违约在先。被告之后又在福田茶叶批发中心整体建设工程尚未通过消防验收的情况下要求原告开业，严重违反了消防法的规定。被告在福田茶叶批发中心整体工程尚未通过验收、自身也尚未正式开业的情况下，单方面以原告未按约定时间营业的理由解除了双方签订的租赁合同，严重侵犯了原告的权益，给原告造成了无可挽回的损失。综上，原告已经按照合同约定履行义务，被告未在约定的期限内向原告提供涉案商铺，并擅自将涉案商铺转租给案外人，根据我国合同法相关规定及双方的约定，原告有权解除合同并要求被告赔偿原告装修损失、双倍返还租赁保证金并退还原告已交纳的款项。被告辩称，根据合同第8.3条约定原告拖欠应交款项达15日以上，我方有权没收履约保证金，因此我方已向原告发出《法务函》告知没收相关费用。关于原告主张的涉案商场消防问题，与本案无关。另，原告拖欠2014年6月28日至9月1日期间的租金及2014年7月28日至9月1日的管理费未付。故此被告提出反诉请求：原告向被告支付2个月的租金17920元、1个月的管理费1200元。原告针对被告的反诉辩称，涉案商场尚未整体开业，被告就要求原告开业，没有依据。在涉案商场未通过消防验收的情况下，原告无法使用涉案商铺，因此原告无需向被告支付租金及管理费。经审理查明，2014年4月7日，原、被告签署了一份《福田茶叶批发中心租赁合同书》，约定：被告将涉案商铺（面积56平方米）出租给原告经营大德茶（茶具、茶叶店）；租期3年自2014年6月28日至2017年6月27日止；每月租金8960元、管理费1400元，每月5日前缴纳当月租金及管理费；在签订合同时，原告须缴纳17920元作为履约保证金；在合同生效后，被告正式开业前未能按照合同约定向原告提供涉案商铺，应向原告退还已收取的合同履约保证金及相关费用；原告拖欠应交任何款项及费用达15日以上（含15日）或无正当理由未报经被告备案，擅自停止营业达7日以上的或连续3天不开门营业，属原告严重违约，被告可单方面解除合同，没收履约保证金补偿被告损失并有权申请人民法院先予强制执行原告搬迁。同日，原、被告还签署了《福田茶叶批发中心商铺合同审批表》，约定了基建改造费4480元、水电押金2000元。当日，原告向被告支付了履约保证金17920元、水电押金2000元、基建改造费4480元、首期管理费1400元。庭审中，被告陈述收取基建改造费是因为福田茶叶批发中心的商铺原系分属各不同业主的一间一间店铺，各业主委托被告经营管理或出租后，被告进行了整体统一改建并重新分割，改建费用由承租人承担。2014年4月24日，原告与案外人方雨林签订了《大德茶店铺装修合同，约定原告委托方雨林对原告所承租的涉案商铺进行装修设计及施工；合同签订前，原告已于2014年4月13日向方雨林支付装修设计费2万元，方雨林的装修设计方案已获得原告认可；合同签订后，原告即向方雨林支付装修首期款25000元，方雨林收到原告首期款后及时定购装修材料；进场装修前，原告单方面增加的项目及材料，原告应及时向方雨林支付相应款项；施工期限自2014年6月28日起至2014年7月27日止。原告提交的银行卡交易明细显示原告向方雨林账户转账的情况如下：2014年4月13日转账2万元、2014年5月7日转账25000元、2014年5月10日转账5000元、2014年5月30日转账4000元、2014年6月2日转账2000元。庭审中，原告陈述2014年4月13日转账2万元系装修设计费，2014年5月7日转账25000元系装修首期款（包含订购材料的费用），2014年5月10日、5月30日、6月2日分别支付的5000元、4000元、2000元系原告调整了装修项目的材料后增补的材料费，最终因被告未取得福田茶叶批发市场整体消防验收合格证，原告方无法进场装修，但装修材料已订购无法退回，故方雨林未向原告退回已付的装修款。被告在质证时对原告提供的该份银行卡交易明细的真实性、合法性和关联性均予以认可，但在庭审调查时称上述费用是因原告自身违约所产生的，与被告无关。2014年9月1日，被告向原告发出《法务函》，函告原告因原告未按约定时间开始营业，合同第8.2条约定原告未按合同规定的期限装修和开业，逾期3日以上未开业，属原告违约，被告有权终止合同，履约保证金及所有预收费用作为违约金没收，以补偿被告的损失，被告依合同条款解除与原告的租赁合同关系，同时保留进一步追究原告违约责任的权利。2014年10月12日，被告将涉案商铺重新出租给案外人李铿铿，并向李铿铿收取了4560元的基建改造费。另查，被告提交的2012年12月28日深圳市公安局福田分局消防监督管理大队出具的深公消安检字【2012】第C0398号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》显示：场所名称为深圳市彩福世纪商业管理有限公司，地址为深圳市福田区彩田路彩福大厦第二、三层，场所建筑面积9000平方米，消防安全责任人为王建平。该合格证还载明：本证仅证明场所投入使用、营业前经消防安全检查合格；在使用、营业中应当遵守《中华人民共和国消防法》及其他有关消防法规、规章的规定，保证消防安全；场所名称、地址、消防安全责任人、使用性质等事项发生变化的，应当重新申请；发生扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）的，应当依法办理建设工程消防设计审核、验收或者备案手续。又查，被告从彩福大厦裙楼各商铺业主处取得经营管理权或出租权后，将彩福大厦裙楼二、三层进行整体改建为福田茶叶批发中心并重新分割，改建后向深圳市公安局福田分局消防监督管理大队申请建设工程消防验收。2015年1月6日，福田茶叶批发中心的建设工程消防验收申请获受理。2015年1月19日，福田茶叶批发中心的建设工程消防验收项目办结，结果合格，文书编号为深公福消验字【2015】第0029号。以上事实有原、被告签订的《福田茶叶批发中心租赁合同书》、《福田茶叶批发中心商铺合同审批表》，履约保证金、基建改造费、首期管理费、水电押金收据，《大德茶店铺装修合同》、原告银行卡交易明细，《法务函》，被告与案外人李铿铿签订的租赁合同、补充协议，《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》及当事人的陈述予以证实。本院认为，根据我国消防法的规定，大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核、验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。被告改建的福田茶叶批发中心场所建筑面积达9000平方米，用于经营茶叶批发销售，属于大型的人员密集场所，改建工程依法应当经过消防验收。从本案原、被告举证来看，2012年12月28日深圳市公安局福田分局消防监督管理大队出具的深公消安检字【2012】第C0398号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》是针对被告改建福田茶叶批发中心前彩福大厦裙楼二、三层的消防安全检查合格证，被告改建福田茶叶批发中心后，于2015年1月19日才取得建设工程消防验收合格的结果。被告在2015年1月19日前将福田茶叶批发中心投入使用并要求原告对涉案商铺开业经营违反了我国消防法的相关规定，视为被告在2015年1月19日前未向原告交付符合要求的涉案商铺，致使原告合同目的无法实现，被告还于2014年9月1日以原告未按约定时间开始营业为由单方解除了与原告的租赁合同关系，并将涉案商铺重新出租给案外人，被告的行为已构成根本违约。原告有权解除双方的租赁合同，要求被告退还原告已支付的履约保证金、基建改造费、首期管理费、水电押金并赔偿损失。原告要求被告双倍返还履约保证金，没有合同依据，本院不予支持。关于装修费用损失，被告在质证时已认可原告向装修方支付的装修款共计56000元（装修设计费2万元+装修首期款25000元+增补装修材料费5000元、4000元、2000元），原告委托的装修方因被告未取得涉案商铺所在的福田茶叶批发中心消防验收合格而未进场装修，被告应赔偿原告已支付的装修费损失。如上所述，被告未向原告交付符合要求的涉案商铺，构成根本违约，致使原告合同目的无法实现，原告无需向被告支付租金及管理费，被告的反诉请求，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告郑某某与被告深圳市联昌泰实业有限公司签订的《福田茶叶批发中心租赁合同书》；二、被告深圳市联昌泰实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郑某某退还基建改造费4480元、首期管理费1400元；三、被告深圳市联昌泰实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郑某某退还水电押金2000元；四、被告深圳市联昌泰实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郑某某退还履约保证金17920元；五、被告深圳市联昌泰实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郑某某赔偿装修费损失56000元；六、驳回原告郑某某的其余诉讼请求；七、驳回被告深圳市联昌泰实业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2293元（已由原告预交），由原告负担448元，由被告负担1845元；反诉案件受理费139元（已由被告预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 姚  璇  娟人民陪审员 杨  海  涛人民陪审员 唐    琪二〇一七年四月十八日书 记 员 雷小勇(代)附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国消防法》第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。