窦江涛  Windows 用户  2  153  2016-11-24T01:33:00Z  2017-04-25T04:35:00Z  2017-04-25T04:35:00Z  4  1689  9631  80  22  11298  12.00       false      17.45 磅  26.55 磅  0    false  false  false    EN-US  ZH-CN  X-NONE                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:普通表格; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-priority:99; mso-style-qformat:yes; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt; mso-para-margin:0cm; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.0pt; font-family:"Calibri","sans-serif"; mso-bidi-font-family:"Times New Roman";}        北京市第二中级人民法院   民事判决书   （2017）京02民终3906号   上诉人（原审被告、反诉原告）：高翠翠，女，1983年2月15日出生。   上诉人（原审被告、反诉原告）：郭清华，男，1969年8月2日出生。   二上诉人共同委托诉讼代理人：周玉纯，北京法盈律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：李传尧，男，1958年1月1日出生。   原审第三人：张萍，女，1974年8月7日出生。   原审第三人：姚明，男，1995年12月11日出生。   上述被上诉人及原审第三人共同委托诉讼代理人：朱天成，北京闻道律师事务所律师。   上述被上诉人及原审第三人共同委托诉讼代理人：白雪梅，北京闻道律师事务所律师。   上诉人高翠翠、郭清华因与被上诉人李传尧及原审第三人张萍、姚明房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初11671号民事判决，共同向本院提起上诉。本院于2017年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   高翠翠、郭清华共同上诉请求：撤销一审判决第一、二、五项，改判高翠翠、郭清华支付李传尧购房余款183 585.01元；驳回李传尧要求高翠翠、郭清华支付赔偿款22 000元的诉讼请求；李传尧向高翠翠、郭清华支付违约金692 000元。事实和理由：1.涉诉房屋因不符合“满五唯一”而产生的个税应由李传尧负担；2.李传尧迟延办理解抵押手续，又拒绝交纳个税，构成违约，且其违约行为导致担保公司处借款无法按时偿还，增加利息损失，为此李传尧应承担房价款20%的违约金；3.一审法院未追加北京中原房地产经纪有限公司作为本案第三人，程序不当。   李传尧辩称，同意一审判决。   张萍、姚明共同述称，同意一审判决。   李传尧向一审法院起诉请求：1、高翠翠、郭清华支付我购房款560 000元；2、高翠翠、郭清华以购房款560 000元为基数，按日万分之五的标准向我支付自2016年4月29日至实际付款之日的违约金；3、高翠翠、郭清华支付我赔偿款22 000元。   高翠翠、郭清华向一审法院提起反诉请求：1、李传尧以   3 460 000元为基数，按日0.05%的标准向我们支付自2016年6月20日至实际交付之日的逾期交房违约金；2、李传尧向我们支付违约金692 000元；3、李传尧向我们交付北京市东城区×××1704号房屋。   一审法院认定事实：李传尧与张萍系夫妻，二人于2014年1月22日结婚。高翠翠、郭清华系夫妻。   位于北京市东城区×××1704号房屋系李传尧于2009年购买，该房屋建筑面积为76.63平方米。2012年3月31日，李传尧缴纳涉诉房屋税款。2012年6月27日，李传尧取得涉诉房屋的所有权。   2016年3月18日，李传尧（出卖人）与高翠翠（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，出卖人所售房屋坐落为东城区×××1704号，该房屋所在楼层为17层，建筑面积76.63平方米。房屋性质为商品房。该房屋已经设定抵押，抵押权人为中信银行房山支行，抵押登记日期为2014年3月16日，出卖人应于2016年4月10日前申请办理抵押注销手续。房屋成交总价为人民币3 460 000元。购房定金人民币300 000元。买受人贷款方式为商业银行贷款，拟贷款金额为人民币2 000 000元，买受人因自身原因未获银行批准的，买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。出卖人同意其缴纳的该房屋专项维修基金（公共维修基金）的账面余额转移至买受人名下。合同第六条约定，出卖人应当在出卖人收到尾款七日内将该房屋交付给买受人。出卖人未按照第六条约定的期限和条件将房屋交付买受人的，按照逾期时间分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在三十日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋成交价万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款，并按照房屋成交价的30%向买受人支付违约金。买受人未按附件约定的时间付款的，1、按照逾期时间分别处理。（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在三十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。涉及此次房屋交易中产生的全部税费买受人承担。因一方不按本合同约定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由买受人缴纳。合同自双方签字（盖章）之日起生效。同日，李传尧（甲方）与高翠翠（乙方）签订《资金划转补充协议》。该协议约定，所交易房屋地址为北京市东城区×××1704号，房屋成交总价为3 460 000元。甲、乙双方约定的房屋主体价格为2 860 000元，在此基础上乙方自愿支付给甲方人民币600 000元作为对甲方房屋装饰、装修和相关设施的补偿。甲方承诺对交易房屋有完全处分权、房屋无产权纠纷、未被采取查封、冻结等强制措施、未进行除产权证登记信息外抵押和对外提供担保，乙方知晓并认可甲方的承诺，经甲、乙双方协商一致，不适用居间方推荐的资金监管方式付款，由乙方按以下方式将款项自行划转给甲方。1、定金总额人民币300 000元，由甲、乙双方于2016年3月22日前自行交接。全部定金的最终处理方式为转为购房款的一部分。2、首付款（不含定金）总额人民币1 160 000元，支付方式及时间见补充协议第4条。3、尾款（不含定金）总额人民币2 000 000元，支付时间及方式为甲方同意乙方向银行申请贷款用于支付尾款，付款方式及时间以银行放款时间确定。第4条关于付款方式的补充约定为，甲、乙双方协商并同意，关于首付款的支付，乙方于2016年4月28日前支付至双方开立的资金托管账户。甲方解押由担保公司代为解押，所需费用由乙方承担，甲乙双方配合的情况下，六十日内完成该笔交易。同日，李传尧、高翠翠与北京中原房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》，对涉诉房屋买卖居间及履约事宜作出约定。   上述合同签订后，高翠翠于2016年3月18日及2016年3月21日支付李传尧涉诉房屋定金共计300 000元。   2016年3月28日，李传尧、张萍与案外人郭某签订《借款合同》，约定李传尧、张萍向郭某借款1 820 000元。借款月利率为1.9%，期限为1个月，自2016年3月28日起到2016年4月27日止。李传尧、张萍同意以涉诉房屋向郭某提供担保。双方同意对该合同办理赋予强制执行效力的债权文书公证。同日，李传尧、张萍签署《委托书》，委托张某、马某、刘某为李传尧、张萍的代理人，代理李传尧、张萍办理涉诉房屋出售事宜，包括代为查询、调取房屋档案相关信息，代办房屋核验手续，办理评估手续；签订房屋买卖合同，代办网签及注销网签手续；代为至房屋土地管理部门办理房屋产权和土地使用权的过户转移登记手续；代缴相关税费；代收房价款，售价不低于当地区政府指导价；办理物业、水、电、煤气、有线电视、网络等交割、过户手续；协助买方办理银行或公积金贷款手续，包括买方以银行贷款方式支付的部分；如需资金监管，则代为开立资金监管账户、办理银行资金监管及解冻手续；其他与上述房产出售有关的一切事宜。受托人在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关合法文件及行为，委托人均予承认，并由委托人承担一切法律责任。受托人有权转委托，委托期限自2016年3月27日起一年止。2016年3月30日，北京市中信公证处作出（2016）京中信内民证字30169号《公证书》，证明李传尧、张萍于2016年3月28日在公证员面前在上述《委托书》上签名、捺印。   2016年4月8日，张某作为李传尧（出卖人）的代理人，与高翠翠（买受人共有人）、郭清华（买受人）签订《存量房屋买卖合同》。该合同约定，出卖人将涉诉房屋出售给买受人，房屋成交价格为2 980 000元。房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定的，具体约定见附件一。   2016年4月10日，中国建设银行股份有限公司北京北环支行向郭清华出具《贷款情况说明》，同意为郭清华购买涉诉房屋发放个人再交易住房贷款。2016年5月6日，李传尧办理涉诉房屋解除抵押手续。2016年5月10日，北京正融汇诚投资管理有限公司出具《申明》，该《申明》载明“本人保证在买方郭清华（×××）银行贷款放款当天将180 000元打入卖方李传尧（×××X）指定账户或到银行当面划款。此笔款由中原按揭专员毕某担保。此笔款由中原地产市场部严剑光担保。”陈军、龙海生、毕某、中原地产市场部韩云奇等在申明上签字。2016年5月13日，李传尧与高翠翠、郭清华签订《个人二手房屋交易资金托管服务申请书》，高翠翠将1 160 000元打入资金托管账户。2016年5月18日，李传尧与高翠翠、郭清华签订《个人二手房屋交易托管资金划转委托申请书》，办理了上述1 160 000元托管资金解冻支付手续。2016年5月20日，高翠翠、郭清华支付李传尧600 000元。2016年5月22日，北京闻道律师事务所朱天成律师向高翠翠、郭清华发出律师函，称受李传尧委托，要求高翠翠三天内向东城区税务部门交纳房屋交易中产生的全部税费，三日内向李传尧支付剩余购房款560 000元。尽快履行高翠翠与李传尧签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《资金划转补充协议》直至房屋产权变更登记至高翠翠名下。高翠翠将房屋尾款全部支付完毕后，双方交付房屋。否则李传尧将解除《北京市存量房屋买卖合同》、《资金划转补充协议》，并向高翠翠主张违约金。2016年5月23日，高翠翠缴纳涉诉房屋契税 29 800元及个人所得税376 414.99元。同日，高翠翠、郭清华与张某到登记机关，提交《房屋共有协议》，申请办理涉诉房屋不动产登记。2016年5月24日，高翠翠收到律师函。2016年5月26日，高翠翠回函称，造成无法进行资金监管的责任在李传尧，损失应由李传尧承担。高翠翠及郭清华已向相关部门缴纳的个人所得税，将从应支付李传尧的合同首付款中扣除，超出双方合同约定期限所造成的担保公司增加的利息、解押税费等应由李传尧承担，高翠翠、李传尧将从首付款中扣除增加的利息、解押税费。李传尧、高翠翠结算后将约定首付款尾款支付李传尧。李传尧应立即协助办理交易后续手续，高翠翠保留追偿违约金及其他损失的权利。2016年5月31日，高翠翠、郭清华领取涉诉房屋不动产证书。2016年6月13日，中国建设银行股份有限公司北京北环支行向李传尧指定的郭某账户放款2 000 000元。   庭审中，双方对涉诉房屋的个人所得税应由谁缴纳产生争议。为证明李传尧在签订合同时承诺涉诉房屋为满五唯一住房，涉诉房屋产生的个人所得税应由李传尧负担，高翠翠、郭清华提交《北京市存量房屋买卖合同》、《交易信息确认单》复印件及2016年5月18日录音一份。其中，《交易信息确认单》卖方信息上房本年限满五年及家庭唯一住房处打钩，原始票据有票、有契税票处打钩，卖方确认处有李传尧签字。买方确认处有高翠翠签字。卖方姓名与买方姓名处字迹与卖方确认处及买方确认处签名均不相同。李传尧对高翠翠、郭清华提交的《北京市存量房屋买卖合同》真实性认可，但认为《北京市存量房屋买卖合同》没有涉诉房屋满五唯一的说明，且约定高翠翠、郭清华应承担交易的全部税费。李传尧对《交易信息确认单》复印件的真实性不认可，认为该证据缺少中介公司公章，李传尧不记得是否签过《交易信息确认单》。即使签过，也只在卖方确认处进行了签字，其他房产信息均为中介公司工作人员填写，李传尧已向中介公司出具房屋产权证，中介公司应当核实房源信息的真实性。李传尧对2016年5月18日的录音真实性无异议，认为录音证明了高翠翠、郭清华未按约定向其支付首付款，高翠翠、郭清华向其支付400 000元首付款的行为不属于更改合同，其从未同意替高翠翠、郭清华缴纳个人所得税。其在签订房屋买卖合同时向中介公司说明了涉诉房屋的情况。关于其与高翠翠签订《北京市存量房屋买卖合同》时是否承诺涉诉房屋为满五唯一住房问题，李传尧称，其在签订合同的当日向高翠翠、郭清华及中介出示了涉诉房屋产权证复印件，产权证显示产权取得时间为2012年6月27日。李传尧从未承诺涉诉房屋满五唯一。高翠翠、郭清华称，其签订合同时从未看过产权证复印件，直到交税当日才看了李传尧的产权证复印件。因中介公司告知高翠翠、郭清华，李传尧为涉诉房屋产权人，且李传尧称无法出示产权证原件，故高翠翠、郭清华未看产权证即与李传尧签订房屋买卖合同，中介公司及李传尧告知高翠翠、郭清华涉诉房屋满五唯一，故高翠翠、郭清华未看产权证即认为涉诉房屋满五唯一。后高翠翠、郭清华又称虽然李传尧出示过产权证复印件，但满五的条件是指自购买至出卖满五年或契税发票显示卖房时间满五年，涉诉房屋产权证、契税票在李传尧手中，高翠翠、郭清华无法获知，只能依赖《交易信息确认单》与中介公司、李传尧的陈述。《北京市存量房屋买卖合同》是在高翠翠、郭清华相信李传尧出售的房屋系满五唯一房屋前提下签订，故因涉诉房屋不满五唯一的个人所得税应由李传尧承担。关于双方在交税过程的情况，高翠翠、郭清华称，李传尧与其在2016年5月18日进行了协商，当时约定税费由李传尧承担，后高翠翠、郭清华于2016年5月22日自行到税务机关交税，但未办理成功。因中介公司及担保公司处有李传尧的授权，2016年5月23日，高翠翠、郭清华与李传尧的委托代理人张某到税务机关交税并办理了涉诉房屋的过户手续。2016年5月23日，高翠翠、郭清华交完税后与李传尧见面，给了李传尧购房款600 000元。高翠翠、郭清华认为，虽然缴纳个人所得税的资金系从其账户划转，但该笔税款系替李传尧支付，应在剩余购房款中扣除。李传尧称，2016年5月18日双方协商时，因其需要40多万元支付购买他处房屋的购房款，故其同意解除资金监管，要求高翠翠、郭清华先支付40多万元购房款。关于个税问题，李传尧提出高翠翠、郭清华可以等房屋满五年再买。2016年5月23日，高翠翠、郭清华与其见面，高翠翠、郭清华支付了其首付款600 000元，但其不知道交税及办理过户的情况，直到2016年6月，其至房屋登记机关查询档案，才知道涉诉房屋所有权已经变更，且网签合同的相对方系郭清华、高翠翠两人。关于其委托代理人张某，李传尧称因交易过程中存在代垫资解押的情形，解抵押系小贷公司出资，垫资后需要李传尧签订包括借款协议、委托书公证，当时委托书的受托人是张某。如果中止交易，小贷公司将承担损失，故小贷公司与中介公司在未告知李传尧的情况下就拿公证书与高翠翠、郭清华交纳了税款及办理过户手续。在案件审理过程中，一审法院到北京中原房地产经纪有限公司调查了解交易的相关情况，北京中原房地产经纪有限公司工作人员称，其不清楚交易信息确认单是谁勾选，当时签单的工作人员已经离职。可能由卖方自己勾选后签字，也可能系北京中原房地产经纪有限公司工作人员查看卖方提供的产权证等证件后勾选，由卖方确认后签字。交易时卖方承诺涉诉房屋满五唯一，发生争议后，双方到门店进行协商，北京中原房地产经纪有限公司已将当时协商的录音交给买方。卖方向北京中原房地产经纪有限公司出示了涉诉房屋产权证原件，未出示契税票。签约当日买方看过涉诉房屋产权证原件。北京中原房地产经纪有限公司认为《交易信息确认单》是合同的一部分，是双方关于满五唯一的约定。关于涉诉房屋产权证显示时间为2012年6月，北京中原房地产经纪有限公司认为涉诉房屋满五唯一依据有两种，房屋产权证或契税票。北京中原房地产经纪有限公司工作人员称，因卖方是一手房出售，可能存在契税票早于产权证的情况，因卖方在签字确认单上确认了，北京中原房地产经纪有限公司对卖方确认内容无异议。李传尧对北京中原房地产经纪有限公司的答复不认可，认为其从未确认涉诉房屋满五唯一，中介公司为规避自己的过失进行撒谎。中介公司不清楚《交易信息确认单》如何勾选，说明《交易信息确认单》为中介公司持有，不是合同组成部分。且没有证据证明《交易信息确认单》系双方确认后勾选。房屋交易时中介公司及高翠翠、郭清华已经知道涉诉房屋不满五年，但未提出异议，仅凭中介公司提供的《交易信息确认单》即认为涉诉房屋满五唯一，导致争议产生。高翠翠、郭清华对北京中原房地产经纪有限公司的答复真实性认可。   关于李传尧主张的违约金，其称依据为《北京市存量房屋买卖合同》第七条第二款第一项约定，高翠翠应于2016年4月28日前支付首付款，但未支付，故高翠翠、郭清华应按剩余购房款560 000元为基数，按日万分之五的标准向李传尧支付自2016年4月29日至实际支付之日的违约金。对于李传尧要求的违约金。高翠翠、郭清华认为其不存在违约行为，不应该支付违约金。关于李传尧要求高翠翠、郭清华支付的赔偿款22 000元，李传尧称，根据《资金划转补充协议》第二条第四款关于付款方式的补充约定，解抵押的费用由高翠翠、郭清华支付。高翠翠、郭清华的贷款2 000 000元打入郭某的账户，郭某扣除了借款1 820 000外，还扣了22 000元利息，实际只支付李传尧158 000元，故该笔费用应由高翠翠、郭清华承担。为证明李传尧的主张，李传尧提供郭某签字捺印的2016年6月14日的《收条》原件两张，内容为，今收到交来还借本金人民币182万元整及今收到李传尧交来服务费22 000元整（2016年5月24日至2016年6月13日）。高翠翠、郭清华对李传尧提交的《收条》两张真实性认为不能核实，对关联性及证明目的均不认可。   关于高翠翠、郭清华反诉主张的逾期交房违约金，高翠翠、郭清华称依据《北京市存量房屋买卖合同》第七条第一款第一项关于逾期交房的约定，合同约定交房时间为收到尾款7日内，高翠翠、郭清华于2016年6月13日支付银行贷款2 000 000元，故李传尧应从2016年6月20日起，以3 460 000元为基数，按日0.05%的标准向高翠翠、郭清华支付逾期交房违约金。关于高翠翠、郭清华反诉要求李传尧支付的违约金692 000元，高翠翠、郭清华称依据为《北京市存量房屋买卖合同》第九条第三款，因李传尧不按时交纳相关税费，导致合同不能履行，故李传尧应按房屋总价的20%向高翠翠、郭清华支付违约金。关于高翠翠、郭清华要求的违约金的标准，李传尧认为其未违约。   关于涉诉房屋居住情况，李传尧称涉诉房屋现由其与妻子张萍、儿子姚明居住使用，涉诉房屋内为三人物品。   一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，李传尧与高翠翠签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照约定履行自己的义务。现涉诉房屋已过户至高翠翠、郭清华名下，高翠翠、郭清华应向李传尧支付剩余购房款。但高翠翠、郭清华至今未向李传尧支付剩余购房款，故李传尧要求高翠翠、郭清华支付剩余购房款560 000元的诉讼请求，有合同及法律依据，法院予以支持。关于高翠翠、郭清华所持李传尧承诺涉诉房屋满五唯一、高翠翠及郭清华缴纳的个人所得税应从涉诉房屋剩余购房款中扣除的答辩意见，首先，李传尧与高翠翠签订合同时出示了涉诉房屋产权证，涉诉房屋产权证明确显示涉诉房屋产权取得时间为2012年6月，至签约时未满五年。高翠翠、郭清华未核实相关材料，仅凭《交易信息确认单》即认为涉诉房屋属于满五唯一房屋。其次，《交易信息确认单》上卖方与买方姓名处签字与卖方确认李传尧签字及买方确认处高翠翠签字字迹明显不同，北京中原房地产经纪有限公司无法确认《交易信息确认单》上房本年限及有契税票等由谁勾选，现高翠翠、郭清华亦未提供翔实、有效的证据证明《交易信息确认单》系李传尧勾选，且李传尧出示的产权证信息明显与《交易信息确认单》不符。由以上事实可以认定，高翠翠、郭清华在签约过程中未尽到合理的审查义务，亦存在过错。《北京市存量房屋买卖合同》未约定涉诉房屋为满五唯一房屋，且按照《北京市存量房屋买卖合同》约定，涉诉房屋交易中产生的全部税费由高翠翠、郭清华承担。故对高翠翠、郭清华的答辩意见，法院不予采纳。虽《资金划转补充协议》约定高翠翠应于2016年4月28日前将首付款支付至资金托管账户，但李传尧与高翠翠、郭清华于2016年5月13日才申请资金托管，高翠翠同日将首付款打入资金托管账户，李传尧并无异议，后双方就纳税问题发生争议，李传尧同意撤销资金托管并同意高翠翠、郭清华先支付部分购房款，视为双方在合同履行过程中实际变更了合同的内容。故李传尧要求高翠翠、郭清华支付自2016年4月29日起支付逾期付款违约金没有依据，法院不予支持。按《资金划转补充协议》约定，李传尧解押所需费用由高翠翠、郭清华承担。李传尧向郭某借款解除抵押，郭某收取李传尧服务费22 000元，高翠翠、郭清华应该支付。故李传尧要求高翠翠、郭清华支付赔偿款22 000元的诉讼请求，法院予以支持。关于高翠翠、郭清华要求李传尧支付逾期交房违约金的反诉请求，因《北京市存量房屋买卖合同》约定李传尧在收到尾款后七日内交付房屋，现高翠翠、郭清华未支付剩余购房款560 000元，故李传尧不交付房屋有合同依据，高翠翠、郭清华的该项反诉请求，没有依据，法院不予支持。关于高翠翠、郭清华要求李传尧支付违约金692 000元的反诉请求，因合同约定涉诉房屋交易的全部税费由高翠翠、郭清华承担，故高翠翠、郭清华的该项反诉请求，没有事实与法律依据，法院不予支持。李传尧在收到尾款后七日内应交付房屋，张萍、姚明应予协助。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、高翠翠、郭清华于判决生效后七日内给付李传尧剩余购房款五十六万元；二、高翠翠、郭清华于判决生效后七日内给付李传尧赔偿款二万二千元；三、李传尧于收到剩余购房款后七日内将北京市东城区×××一七〇四号房屋交付高翠翠、郭清华，张萍、姚明予以协助；四、驳回李传尧的其他诉讼请求；五、驳回高翠翠、郭清华的其他反诉请求。   本院二审期间，当事人没有提交新证据。另查，2016年5月6日，诉争房屋办理抵押注销登记。2016年5月18日，李传尧、高翠翠、郭清华及北京中原房地产经纪有限公司工作人员就诉争房屋交易产生的个人所得税交纳问题进行协商。在该次协商中，李传尧认可其在签订合同当时对所出售房屋是否“满五唯一”形成了错误的认识，并同意首付款托管部分解冻后，由高翠翠、郭清华先行支付40万元，其去交税。2016年5月20日，高翠翠、郭清华在交税大厅向李传尧支付60万元，但李传尧未如约交纳个税。2016年5月23日，高翠翠、郭清华与李传尧的委托代理人张某一同办理了交税过户手续。本院审理中，李传尧认可其曾经签署过《交易信息确认单》，但称其签名时确认单上为空白。李传尧未就其主张提供相应证据，本院对其该项主张不予采纳。一审法院对上述事实查明有误，本院予以纠正，对一审法院查明的其他事实予以确认。   本院认为，李传尧与高翠翠签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现高翠翠、郭清华已取得房屋权属登记，二人应当向李传尧支付剩余购房款，李传尧亦应向高翠翠、郭清华交付房屋。本案争议焦点为，诉争房屋因不符合“满五唯一”而产生的个人所得税应当由何方负担、李传尧未交纳个税的行为是否构成违约并应当承担违约责任。作为房屋的原产权人，李传尧负有向交易对方及居间方如实陈述房屋信息的义务，亦即房屋是否“满五唯一”首先是李传尧应当核实的内容。虽然房屋产权证取得时间未满五年，李传尧在签订合同时仍以《交易信息确认单》的方式承诺该房屋“满五唯一”，加之其在5月18日协商过程中的自述，本院认定其确在签订合同当时作出了房屋“满五唯一”的承诺。高翠翠基于李传尧承诺的房屋情况，与其签订房屋买卖合同并同意承担全部税费，应当理解为因房屋“满五唯一”而不包括个人所得税的其他全部税费。此外，双方协商中李传尧再次承诺同意交纳个税，并以此为由要求高翠翠、郭清华先行支付部分款项。此后其违反承诺，并未交纳个税，而由高翠翠、郭清华垫付。故高翠翠、郭清华向李传尧支付剩余购房款，应当扣除高翠翠、郭清华为李传尧垫付的个税部分款项，一审法院对此处理有误，本院予以纠正。高翠翠、郭清华该项上诉理由成立，本院予以支持。   虽李传尧未交纳个税构成违约，但高翠翠、郭清华在签订合同过程中，未核实或查询房屋的契税交纳时间，具有重大过失，加之李传尧对房屋的错误陈述并非出于故意，而系对政策理解有误，本院认为李传尧以继续履行的方式承担违约责任为宜，不再判令其向高翠翠、郭清华支付违约金。另高翠翠、郭清华主张李传尧逾期办理解抵押构成违约一节，因合同约定出卖人应于2016年4月10日前申请办理抵押注销手续，而2016年5月6日为抵押登记注销之日，二者并非同一时间节点，故对高翠翠、郭清华该项主张不予采纳。   双方在《资金划转补充协议》约定，李传尧解押所需费用由高翠翠、郭清华承担。现借款人收取李传尧服务费22 000元，应当由高翠翠、郭清华负担，对高翠翠、郭清华该项上诉请求，本院不予支持。北京中原房地产经纪有限公司并非必须参加诉讼的当事人，一审法院未追加其为本案第三人，并无不当，对高翠翠、郭清华该项上诉请求亦不予支持。   综上所述，高翠翠、郭清华的上诉理由部分成立，本院对合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：   一、维持北京市东城区人民法院（2016）京0101民初11671号民事判决第二、三项；   二、撤销北京市东城区人民法院（2016）京0101民初11671号民事判决第四、五项；   三、变更北京市东城区人民法院（2016）京0101民初11671号民事判决第一项为高翠翠、郭清华于本判决生效后七日内给付李传尧剩余购房款十八万三千五百八十五元零一分；   四、驳回李传尧的其他诉讼请求；   五、驳回高翠翠、郭清华的其他反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审本诉案件受理费9744元，由李传尧负担6302元（已交纳），由高翠翠、郭清华负担3442元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费17 240元，由李传尧负担35元（于本判决生效后七日内交纳），由高翠翠、郭清华负担17 205元（已交纳）。二审案件受理费16 266元，由李传尧负担5615元（于本判决生效后七日内交纳），由高翠翠、郭清华负担10651元（已交纳）。   本判决为终审判决。   审  判  长   李 淼  审  判  员   蒋春燕  审  判  员   刘丽杰   二○一七年四月二十四日   书  记  员   杨 竹