江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0106民初8332号 原告：周晓晶，男，1962年11月15日出生，汉族，住所地南京市，现住南京市。 法定代理人：周某（系原告父亲），男，1937年10月27日出生，汉族，住仪征市。 委托诉讼代理人：马晓霞（系原告妻子），女，住址。 委托诉讼代理人：朱宪章，南京市鼓楼区经海法律服务所法律工作者。 被告：张宝林，男，1945年8月9日出生，汉族，住南京市，现住南京市。 被告：杨素琴，女，1945年9月13日出生，汉族，住南京市，现住南京市。 两被告共同委托诉讼代理人：叶立斌，南京市秦淮区光大法律服务所法律工作者。 原告周晓晶与被告张宝林、杨素琴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周晓晶及其法定代理人周某的委托诉讼代理人朱宪章，被告张宝林、杨素琴的共同委托诉讼代理人叶立斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周晓晶向本院提出诉讼请求：1.两被告赔偿原告购房差价95.5万元及装修费用9万元；2.两被告承担本案诉讼费用及鉴定费用。事实和理由：2011年12月底，原告看到两被告的卖房广告，遂与两被告联系。经协商，双方就位于本市鼓楼区房屋（以下简称涉案房屋）签订房屋买卖合同，约定房屋价款39.5万元等。原告装修后迁入、使用涉案房屋，并先后向两被告支付40.5万元。后两被告将原告诉至法院，经两级法院判决，双方签订的房屋买卖合同无效。因双方在房屋买卖合同附件明确约定，因出卖人原因，造成该房屋不能办理产权登记，由出卖人承担全部责任。现合同被确认无效，系因两被告向原告隐瞒房屋的经济适用房性质造成，责任应由两被告承担。现涉案房屋所在小区附近房价上涨幅度较大，合同被确认无效后，原告无力购买新的房屋，故诉至法院请求判如所请。 被告张宝林、杨素琴共同答辩称，1.原告对涉案房屋是经济适用房是知晓的，已有相关证据证明和生效判决认定，双方签订的合同被法院认定无效的原因为触犯民法相关的规定；2.原、被告发生纠纷后曾约定，如房屋买卖不成，赔偿损失5万元，原告诉讼请求的依据为学术研究，不能作为要求被告承担差价的理由，其将责任归罪于被告无事实和法律依据，且原告将同地段房屋价格作为房屋差价的标准亦无法律依据，被告不予认可；3.原、被告发生纠纷的事实已有生效判决予以确认，原告在诉状中所言与事实不符，原告购房过程体现了其贪小便宜的心理，且未按合同约定给付剩余9万元房款，导致被告在售房时不能实现自己的经济利益。在五年未到期的情况下，原告扣押了被告用来办理房屋所有权证及土地使用权证的原件，导致房屋权属无法明确和固定，责任应全部归责于原告。且双方明确约定5年后过户，原告所扣押的涉案房屋的通知书等相关材料，亦写明涉案房屋为经济适用房，法院判决亦确定原告明知房屋系经济适用房，现原告称不知晓该情况，系不诚信的行为；4.原告称两被告违反双方签订的房屋买卖合同附件的约定，并以此主张赔偿无法律依据，双方约定赔偿条款的前提为产权有纠纷，但本案中涉案房屋无产权纠纷或者债权纠纷，且无被查封的情形，故原告要求被告承担全部责任无法律依据；5.对涉案房屋的装修应当视为原告自身将损失扩大。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下： 原告周晓晶因精神残疾三级于2015年10月9日领取了残疾人证，监护人为其父亲周某。两被告系夫妻关系。 2012年1月31日，张宝林、杨素琴、张晓祥（系两被告儿子）与周晓晶签订了《定金协议》，约定由原告周晓晶购买被告杨素琴易盛家园2幢一单元202室房屋，总房价395000元，过户费由周晓晶承担，周晓晶付定金50000元，杨素琴不得将此房出售他人，如单方违约，将支付对方损失费50000元，五日内将再付150000元给杨素琴，二月份周晓晶将剩余的195000元付清，交房前的水电物业费由卖方支付。当日，原告向两被告支付购房定金50000元。 2012年2月2日，原告周晓晶（买受人）与被告杨素琴（出卖人）签订《房屋买卖合同》，约定被告杨素琴将涉案房屋出售给原告周晓晶，总价款395000元，五年后过户，过户费用90000元以内由周晓晶支付（两不找），超过90000元部分由杨素琴支付；周晓晶入住后由周晓晶产生的债务纠纷由周晓晶负责；购房款200000元在2012年2月29日前付清；该房屋过户前产生的产权纠纷由杨素琴负责，杨素琴负责将该房屋内的户口全部迁出，并将房产证、土地证等相关手续交给周晓晶；出卖人应当在2012年2月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合合同约定的房屋交付买受人使用；出卖人保证房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。季刚作为证明人在该份房屋买卖合同中签字。两被告及两被告儿子张晓祥在卖房人处签字。当日，被告杨素琴向南京易发房地产开发集团有限公司下关分公司支付涉案房屋购房款183074元，其中150000元是原告周晓晶支付，被告张宝林向原告周晓晶出具借条，载明收到借款150000元。对于该笔款项，两被告及原告均认可支付的是购房款。同时，杨素琴将购房发票两张、入住登记表、通知书三份交付周晓晶。原告周晓晶向被告杨素琴出具欠条，载明今欠到杨素琴购房款195000元。 2012年2月8日，被告杨素琴（买方，乙方）与案外人南京易发房地产开发集团有限公司（卖方，甲方）签订《经济适用房买卖契约》，合同约定：乙方向甲方购买涉案房屋，房屋建筑面积57.39平方米，房款合计183074元，甲方应于2012年4月30日前将房屋交付乙方等等。 2012年2月21日，被告杨素琴（出卖人）与原告周晓晶（买受人）再次签订《房屋买卖合同》，其中部分内容变更为过户费90000元暂放周晓晶处，该房屋到五年或者可以过户时，过户费用90000元以内由周晓晶支付，剩余部分杨素琴拿60%，周晓晶拿40%，超出90000元部分杨素琴付60%，周晓晶付40%；该房屋由杨素琴方面产生的产权纠纷由杨素琴、张宝林负责，房屋内如有户口，在交房前由杨素琴负责全部迁出；今付购房定金200000元给杨素琴，在房产证、土地证等相关手续全部交给周晓晶时，周晓晶将房款全部付清。季刚作为证明人在该份房屋买卖合同中签字。在原告提交的房屋买卖合同中，两被告及两被告儿子张晓勇在卖房人处签字，被告杨素琴称张晓勇的名字由其代签。在原告提交的房屋买卖合同中，两被告在卖房人处签字。原、被告双方均确认关于涉案房屋的买卖以2012年2月21日签订的合同为准。同日，原告周晓晶支付被告杨素琴购房款50000元。两被告带原告周晓晶前往涉案房屋所在小区向物业公司提交入住登记表等相关资料后，直接将涉案房屋交付原告。原告对涉案房屋装修后，实际居住至2017年3月27日。 2012年2月28日，原告周晓晶支付被告杨素琴购房款140000元，被告杨素琴出具收条，载明今收到周晓晶140000元，收到购房款余5000元，4月份请付10000元。后原告周晓晶又支付购房尾款5000元，另加付10000元。原、被告双方均认可原告实际支付的购房款合计405000元。涉案房屋至今尚未领取房屋所有权证及国有土地使用权证。 后原、被告就双方签订的2012年2月21日的《房屋买卖合同》是否有效等产生争议，张宝林、杨素琴于2016年2月2日将周晓晶诉至本院，请求确认双方2012年2月21日签订的关于涉案房屋的《房屋买卖合同》无效等。本院经审查认为，涉案房屋系经济适用房，张宝林、杨素琴获得经济适用房五年内与周晓晶签订房屋买卖合同，违反了相关法律法规的规定，损害了社会公共利益，故于2016年4月26日作出（2016）苏0106民初1245号民事判决书，确认张宝林、杨素琴与周晓晶于2012年2月21日就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》无效，周晓晶应将涉案房屋返还张宝林、杨素琴，且张宝林、杨素琴同时退还周晓晶已付购房款40.5万元。周晓晶上诉于江苏省南京市中级人民法院（以下简称南京中院），南京中院于2016年8月16日作出（2016）苏01民终4685号民事判决书，驳回上诉，维持原判。（2016）苏0106民初1245号民事判决书现已生效。张宝林、杨素琴及周晓晶均申请对上述案件强制执行，周晓晶已于2017年3月27日对涉案房屋进行交接，张宝林、杨素琴已于当年3月29日将40.5万元交至法院账户。 原告周晓晶认为，因被告张宝林、杨素琴的过错导致房屋买卖合同被确认无效，加之周边房屋价格上涨，导致原告产生损失。原、被告双方协商未果，原告遂诉至法院，请求判如所请。 案件审理过程中，原告周晓晶申请对涉案房屋的装修价值及房屋价值进行鉴定。经本院委托，江苏天业工程咨询房地产估价有限责任公司（以下简称天业估价公司）作出房地产估价报告，以2017年2月9日为价值时点，涉案房屋的市场价值为1209093元（系卖方净得价，含装修价值，不含经济适用房转化为可上市交易房产时，应由买方承担的土地收益金及相关税费价格），装修价值为20546元。原告对该份报告予以认可，被告对估价报告的真实性、合法性无异议，但认为该房屋系经济适用房，评估的房屋市场价值中应包含土地收益金及相关费用，且报告未标明原告对涉案房屋进行装潢的部位、明细、名称等等。 本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 本案中，涉案房屋性质为经济适用房，原、被告之间的房屋买卖合同因在两被告获得经济适用房五年内签订，违反法律法规的规定而被生效判决确认无效。两被告作为出卖方，对涉案房屋的性质属于明知。原告作为买受方，与两被告在房屋买卖合同中明确约定5年后过户，并约定了相对于房屋总价款较高的过户费用，其对房屋的性质亦应属明知。故原告关于两被告隐瞒房屋性质的主张，本院不予认可。原、被告双方对涉案房屋性质明知，但仍违反相关规定签订房屋买卖合同，双方对合同被确认无效均存在过错，均应承担相应的责任。其中两被告作为出卖方，过错程度较大，且在合同签订后以原告违约为由要求确认合同无效，存在不诚信行为，故两被告应就合同无效承担主要责任。 案件审理过程中，本院委托鉴定机构对涉案房屋的装修价值及房屋价值进行鉴定，天业估价公司具备相应资质，且鉴定过程亦不违反程序性规定，故对其出具的房地产估价报告，本院予以采信。被告关于估价报告的质证意见无相应法律依据，本院不予认可。根据上述报告，涉案房屋的市场价值已大幅上涨，与房屋买卖合同中约定的价款数额存在较大差距，原告周晓晶在目前的市场条件下已无法使用同等价款购买类似房屋，存在较大损失。结合前述分析，两被告应就原告的该部分损失承担主要责任，且因原告已对涉案房屋进行装修，该装修无法返还，两被告亦应对涉案房屋目前的装修价值进行折价赔偿。参照房地产估价报告，结合原、被告双方的过错程度，两被告应向原告赔偿房屋差价损失65万元以及装修价值20546元，合计670546元。 综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告杨素琴、张宝林于本判决生效之日起三十日内向原告周晓晶一次性赔偿670546元。 如被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费14205元，鉴定费15000元，保全费5000元，合计34205元，由被告杨素琴、张宝林负担（此款原告已预交，两被告在给付上述款项时一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  邢珊珊 人民陪审员  巩 晖 人民陪审员  杨 珂 二〇一七年四月六日 见习书记员  李雅文