广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终1754号上诉人（原审原告、反诉被告）：林雪芳，身份证住址浙江省平阳县。委托诉讼代理人：陈丽君，广东安国律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱国芝，身份证住址浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：鄢玉芳（被上诉人配偶），身份证住址四川省简阳市。上诉人林雪芳因与被上诉人朱国芝租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初7905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。林雪芳上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持林雪芳一审的全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：一审判决认定事情不清，适用法律错误。首先，关于房屋维修费部分。一审已确认林雪芳在入住后确实对房屋有进行维修，但对林雪芳主张维修费从入住当月租金中扣减这一事实不予采信，并将维修费3100元认定为应由林雪芳自行承担且视为林雪芳存在拖欠租金3100元的事实，是错误的，且与事实完全不符。林雪芳确实对房屋有进行装修，且根据《租赁契约》的约定，房屋维修应由朱国芝负责，而且有房产中介关于维修金额及费用承担的《证明》，完全可以判断该3100元为朱国芝负担的维修费，林雪芳代垫的维修费用直接从租金中抵扣也符合租赁市场的交易习惯。其次，关于林雪芳要求朱国芝归还多支付的两个月租金。朱国芝通过换锁侵占导致林雪芳无法进入房屋，且将原属于林雪芳的生活用品扣押在涉案房屋内，朱国芝构成违约、侵权行为。原审法院不仅没有认定朱国芝违约行为，还要求林雪芳以租金标准支付物品占用房屋费及剩余物品的房屋占有使用费1438.2元，有悖公平公正、诚实信用原则。最后，关于住宿费用部分。朱国芝提前要求林雪芳搬离，但根据《租赁契约》约定，提前解约不仅要提前30天通知林雪芳，且要支付6400元违约金、中介代理费1600元、退还押金后才解约。由于朱国芝拒绝退还押金，其违约在先，林雪芳拒绝搬离是合法的。因朱国芝换锁导致林雪芳外出住酒店所产生的费用，应由朱国芝承担。朱国芝辩称：同意一审判决。林雪芳向一审法院起诉请求判令：1.朱国芝返还押金6400元；2.朱国芝赔偿等额押金的违约金6400元；3.朱国芝赔偿租赁代理费1600元；4.朱国芝赔偿林雪芳财物损失11518元；5.朱国芝返还林雪芳多交的房租和物业管理费6781.35元及该费用自2015年8月17日起的利息；6.朱国芝赔偿因换锁导致的住宿费4500元；7.朱国芝返还林雪芳被扣押的财物；8.朱国芝承担本案受理费。朱国芝向一审法院提出反诉，请求判令：1.林雪芳支付2015年5月未付房租3100元；2.林雪芳支付2015年10月至2016年5月房屋占用费22400元及物业管理费1742元；3.林雪芳支付损坏窗帘2套2800元；4.林雪芳支付损坏厨房台面1500元；5.林雪芳支付损坏卫生间灯罩100元；6、林雪芳支付损坏地板300元；7.林雪芳支付乱接水管、支架影响安全使用300元；8.林雪芳支付强占房屋的赔偿费用20000元；9.由林雪芳承担反诉费用。一审法院认定事实如下：2015年4月27日，林雪芳向朱国芝支付租房定金500元。2015年4月30日，林雪芳（乙方）与朱国芝（甲方）及经纪方案外人广州金朗房地产代理有限公司共同签订《租赁契约》，约定朱国芝将位于广州市白云区平沙富力城D4-1501房出租给林雪芳，租期为2015年5月3日至2016年5月2日，月租金为3200元，押金6400元，乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金无息退回乙方。甲方负责房屋和设备的定期安全检查，承担房屋设备正常的维修费用，甲方在租赁期间如转让所有权，应提前60天书面通知乙方；租赁期满甲方收回房屋，应在租赁期满之前30天书面通知乙方；甲方因该物业发生任何经济及产权纠纷，均与乙方无关，乙方有权继续执行本契约至合约期满为止。乙方应依约按期交纳房屋租金，未经甲方书面同意，不得对房屋进行扩、加、改建，乙方保证不改变房屋用途；因使用需要进行房屋内部装修，须经甲方同意；发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修房屋，租赁期间的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方承担。任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除契约，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿；如仍不能弥补因此造成的直接经济损失的违约方仍应予以赔偿，赔偿应以实际损失为准；乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过10天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金。租赁期间，合同一方均有权要求提前解除租赁契约，但应提前30天书面形式通知对方。甲方要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方；乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿。违约金、赔偿金应在确认责任后十日内付清，否则按逾期付租金的条款处理。租赁期满，乙方不得破坏物业原有装修，应以原状交还房屋给甲方，一切嵌装在墙体内的装修（包括乙方已征得甲方同意改变的装修部分）乙方一律不得拆烂、损毁及拆走，同时甲方不予补偿；除此之外，一切乙方搬入的可移动的财产均可搬走。租赁双方均应向经纪方支付代理费1600元。该合同并附随房屋装修、家具、电器、用品清单，记载房屋内物品种类及数量，并未注明上述物品存在损坏。2015年7月16日，朱国芝向林雪芳发出“告之”，写明现书面告知林雪芳在2015年8月16日之前搬出并解除租赁契约。2015年7月23日，林雪芳向朱国芝发出《回函》，写明因朱国芝在2015年7月16日擅自闯入涉案房屋，导致林雪芳丢失金项链一条，林雪芳已报警处理；并主张若朱国芝提前解除租赁契约，朱国芝应返还林雪芳押金6400元并赔偿违约金6400元、代理费1600元及财产损失11518元，共计25918元；否则林雪芳不同意解除租赁契约。2015年8月16日，林雪芳因朱国芝未赔偿故未搬离涉案房屋。次日，朱国芝将涉案房屋换锁，林雪芳无法进入。2015年9月底，林雪芳搬离部分物品，尚有部分物品存放于涉案房屋处。2016年6月，朱国芝开始自行使用涉案房屋。2015年5月4日，林雪芳向朱国芝支付6500元（两个月押金6400元+5月租金3200元－3100元维修费）；6月3日，林雪芳向朱国芝支付2261元（6月租金3200元－4月份管理费248元－沙发垫费－定金500元）；6月28日，林雪芳向朱国芝支付5月及6月的珠江数码费53元；7月2日，林雪芳向朱国芝支付7月租金3200元；7月20日，林雪芳向朱国芝支付煤气、水电费共849元；2015年8月1日，林雪芳向朱国芝支付8月租金3200元；2015年9月1日，林雪芳向朱国芝支付9月租金3200元。林雪芳还主张于2015年7月25日缴纳2015年7月及8月管理费496元，但未能提供发票予以证实。2015年7月26日，案外人广州金朗房地产代理有限公司出具证明。一审庭审中，林雪芳出示加盖案外人广州金朗房地产代理有限公司合同专用章及李某乙签名的2015年7月26日证明，记载由于朱国芝房屋在出租前存在家私电器的维修问题，该问题均应由朱国芝负责，在案外人协商下，朱国芝答应由案外人员工李某乙负责维修工作，由林雪芳出资代付维修费3100元，维修费收据由案外人收取后转交朱国芝。朱国芝主张该证明是林雪芳单方制作，未确认。林雪芳另出示金项链发票，主张因朱国芝闯入导致丢失；出示住宿费发票，主张因朱国芝换锁后无法进入而产生住宿费；朱国芝对发票不予确认，主张对金项链不清楚，林雪芳在同小区有房屋居住，不应外出住宿。朱国芝出示房屋现状照片，主张林雪芳入住期间损坏窗帘、灯罩、厨房台面、地板及乱搭支架，林雪芳对照片均不予确认，主张上述情况并非林雪芳造成。朱国芝出示签名为李某乙的两份证明，一份写明“李某乙本人现撤销2015.7.26的本证明。本人在签本证明时正在开会，当时含糊了本证明。现本人撤销本证明。”另一份写明“本人李某乙证明2015年9月底协同物管一名、协警一名、房东父母一起配合林雪芳搬家。”还出示案外人“潮联地产”何某某出具的证明，写明朱国芝在2015年4月放盘，6月期间该司带人去看过两三次房，有客人看中并支付定金20000元，后因林雪芳不搬导致未能交易，赔偿买家20000元。林雪芳对证明内容不予确认，主张是朱国芝同意维修费用于抵扣租金后林雪芳才维修的，还主张系因房产被查封所以不能交易。朱国芝称是因林雪芳一直不搬，导致拖延直至房屋被查封无法交易。2016年11月21日，一审法院组织林雪芳、朱国芝前往涉案房屋现场对林雪芳留存的物品进行搬离，现场见留存在物品全部存放于涉案房屋的次卧内，面积约5平方米，林雪芳于当日将物品全部搬出；林雪芳另出示物品清单，主张清单中部分物品存放于涉案房屋中但搬离时已不见；朱国芝对清单不予确认，主张除搬离的物品外，其余物品从未存放于朱国芝涉案房屋内。搬离后，林雪芳主张电脑在存放期间发生损坏，并产生维修费850元。朱国芝主张电脑朱国芝未动过，是因林雪芳自己原因导致损坏。一审法院认为，林雪芳、朱国芝签订的《租赁契约》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人应当恪守履行。林雪芳、朱国芝均确认林雪芳入住后确有对房屋进行维修，一审法院予以确认。关于维修费即2015年5月租金差额3100元，林雪芳主张是朱国芝同意由林雪芳维修及代为垫付并在2015年5月租金中扣减，林雪芳仅出示书面证明，现朱国芝不予确认，且广州金朗房地产代理有限公司及李某乙亦未出庭陈述，现林雪芳未能提供其他证据证实该费用系朱国芝同意承担，故一审法院对林雪芳上述主张不予采信。另在房屋装修、家具、电器、用品清单中并未记载朱国芝交付的房屋存在需维修的事项，现林雪芳未能提供证据证实该维修的支出属于朱国芝承担，故该维修费3100元应由林雪芳自行承担。现朱国芝主张林雪芳尚欠2015年5月租金3100元符合上述事实的认定，一审法院予以采信，对朱国芝要求林雪芳支付2015年5月租金3100元的诉请予以支持。关于押金6400元及违约金6400元、租赁代理费1600元，因林雪芳欠缴房租，朱国芝因此要求提前解除租赁契约符合合同约定，故林雪芳要求朱国芝退还押金并要求朱国芝支付违约金、租赁代理费无事实及法律依据，不予支持，予以驳回。关于金项链及其他财物损失11518元，现金项链丢失林雪芳已报警，在报警处理尚未有结果前无法确认是朱国芝造成，且朱国芝亦不予确认，故林雪芳可待报警处理结果做出后再行主张；其他财产损失，林雪芳未能明确该项损失的具体内容，亦未能提供证据证实是朱国芝造成，故要求朱国芝赔偿无事实及法律依据，不予支持，予以驳回。关于多交的2015年8月及9月租金6400元、管理费、水电煤气费共381.35元及上述费用的利息，朱国芝于2015年8月17日换锁导致林雪芳无法进入，林雪芳首次搬离时间是2015年9月底；因朱国芝已于2015年7月16日向林雪芳告知需于2015年8月16日搬离，但林雪芳未按期搬离，故未按期搬离导致物品实际占用朱国芝房屋至2015年9月，故该占用期间仍应按租金标准支付租金，故林雪芳要求朱国芝返还2015年8月及9月租金及利息无事实及法律依据，不予支持，予以驳回。关于管理费、水电煤气费共381.35元及利息，林雪芳未能提供证据证实实际支出，故要求朱国芝返还无事实及法律依据，不予支持，予以驳回。关于住宿费4500元，林雪芳即使不搬出继续租用朱国芝房屋也仍有房租即住宿费产生，故该住宿费应属于林雪芳日常生活必然发生的费用，并非属于朱国芝造成，且朱国芝已向林雪芳提前告知需搬离，林雪芳未搬离造成的住宿费应由林雪芳自行承担，现林雪芳要求朱国芝承担住宿费无事实及法律依据，不予支持，予以驳回。关于搬离留存物品，一审法院已于2016年11月21日组织林雪芳、朱国芝进行搬离，故该项诉讼请求已履行完毕，应予以驳回。关于林雪芳主张清单的部分物品搬离时未见，但未能提供证据证实上述未见的物品实际有存放于朱国芝处，且朱国芝亦不予确认，故林雪芳主张的未见的物品要求搬离无事实及法律依据，不予支持，予以驳回。关于2015年10月至2016年5月占用费22400元，林雪芳在2015年9月底搬离后仍留存部分物品在涉案房屋，故上述期间应支付占用费。经现场见上述物品均存放于涉案房屋次卧内，房间约为5平方米，故仅应按照5平方米计算占用费即元1438.2元（3200元÷89平方米×5平方米×8月）。朱国芝主张超出部分，不予支持，予以驳回。关于物业管理费，上述期间林雪芳并未居住生活在此，仅是留存部分物品在室内，留存物品无需使用物业管理的相关服务内容，故朱国芝要求林雪芳缴纳上述期间的物业管理费无事实及法律依据，不予支持，予以驳回。关于窗帘、厨房台面、卫生间灯罩、地板损坏及乱搭支架，现朱国芝已于2016年6月开始自行使用房屋，故无法确认上述物品毁损及搭建支架系林雪芳居住期间造成还是朱国芝居住期间造成，故朱国芝应承担举证不能的不利法律后果；另外，承租人居住期间合理使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，也应为合理损耗；故对朱国芝要求林雪芳赔偿窗帘、厨房台面、卫生间灯罩、地板损坏及乱搭支架的费用不予支持，予以驳回。关于违约赔偿20000元，朱国芝称系因林雪芳不搬离导致房屋无法卖出而赔偿买受人20000元，现朱国芝确认无法交易的实质原因是房屋被查封，故因该原因导致无法交易而产生的赔偿与林雪芳无关，朱国芝要求林雪芳支付无事实及法律依据，不予支持，予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回林雪芳的全部诉讼请求；二、在判决生效之日起五日内，林雪芳向朱国芝支付2015年5月租金差额3100元及房屋占有使用费1438.2元；三、驳回朱国芝的其他反诉诉讼请求。一审案件本诉受理费729元，由林雪芳负担；反诉受理费553元，由林雪芳负担50元，由朱国芝负担503元。林雪芳负担的反诉受理费应在判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中,林雪芳明确其上诉请求为改判支持其一审的诉讼请求。后林雪芳表示不再针对其一审诉讼请求第七项进行上诉。另，林雪芳认为：朱国芝于2015年8月17日对涉案房屋换锁,导致其无法使用，故其支付的2015年8月-9月的租金和管理费应予退还。本院认为,本案二审当事人争议焦点为：涉案合同解除的责任认定。朱国芝主张合同解除是因林雪芳欠付首月租金3100元，而林雪芳提出其支付的维修费3100元用以抵扣首月租金，不存在欠付租金的情况。首先，双方并无书面约定该抵扣租金方式得到出租人朱国芝的同意。其次，林雪芳出具案外人广州金朗房地产代理有限公盖章及李某乙签名的2015年7月26日《证明》一份，载明“由林雪芳出资代付维修费3100元，维修费收据由案外人收取后转交朱国芝”，朱国芝亦提供签名为李某乙的《证明》，载明“李某乙撤销2015.7.26的本证明”。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判”，且李某乙本人未出庭作证，无法确认上述证据的真实性，故上述证据无法认定林雪芳、朱国芝达成了以维修费用以抵扣首月租金的合意。本院对林雪芳该主张，不予采信。据此，林雪芳应对此承担举证不能的法律后果。由于林雪芳无正当理由未按时、足额支付租金，根据涉案合同第七条第2点约定，视为林雪芳擅自解除合同，朱国芝有权收回房屋并没收押金。故涉案合同解除，是因林雪芳违约行为导致，其上诉要求朱国芝返还押金6400元、支付违约金6400元，本院不予支持。根据合同第十二条约定，在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。因涉案合同无法继续履行的责任在于林雪芳，其要求朱国芝赔偿租赁代理费1600元，本院不予支持。关于财物损失，因现有证据未能明确该项损失的具体内容、各项损失的金额构成，亦不能证实是朱国芝造成，故对该项请求，本院亦不予支持。关于林雪芳要求返还其支付的房租和物业费及该费用的利息的问题。因林雪芳未及时搬出留存在涉案房屋的物品，直至一审法院2016年11月21日组织双方前往涉案房屋时才全部搬出，事实上占用了涉案房屋，应支付相应的使用费。至于管理费，林雪芳未提供证据证明其有实际支出。综上，本院对其该上诉主张不予采纳。至于林雪芳主张的住宿费，如前所述，因其违约行为导致合同解除、朱国芝收回房屋，该项损失应由林雪芳自行承担。综上所述，上诉人林雪芳上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费779元，由上诉人林雪芳负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 静二〇一七年四月二十五日书记员 邹文芳游瑞娜