上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第1615号原告：任爱民，男，1957年7月25日出生，汉族，户籍地上海市。原告：任志良，男，1958年10月8日出生，汉族，住所地上海市。两原告共同委托诉讼代理人：黄耀勇，上海住珈律师事务所律师。被告：任爱宝，男，1949年11月21日出生，汉族，户籍地上海市。被告：任荣宝，男，1953年6月18日出生，汉族，户籍地上海市。被告：任定宝，男，1954年12月31日出生，汉族，住所地上海市。原告任爱民、任志良诉被告任爱宝、任荣宝、任定宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月4日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2015年12月22日和2017年2月24日公开开庭进行了审理。原告任爱民、任志良及其共同委托诉讼代理人黄耀勇、被告任爱宝、任荣宝、任定宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任爱民、任志良诉称：其与三被告系兄弟关系，本市茂名南路XXX弄XXX号XXX室房屋登记的权利人为其父任某某，但该房产应属父母共同财产，其母于2007年6月10日去世，在处理其母财产继承纠纷的诉讼期间，其父任某某与被告任爱宝于2014年7月9日签订一份《上海市房地产买卖合同》，由任某某将本市茂名南路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给任某某和被告任爱宝，并于2014年8月13日取得权利人为任某某和被告任爱宝的《上海市房地产权证》。案外人任某某与被告任爱宝明知系争房屋处在财产继承的诉讼之中，任某某未经全体共同共有人的同意，擅自处分共同共有的财产，故其行为应属无效。现任某某已于2015年2月9日去世，故要求确认任某某与被告任爱宝签订的《上海市房地产买卖合同》无效，要求将系争房屋的权利人恢复登记在任某某名下。被告任爱宝辩称：本市茂名南路XXX弄XXX号XXX室房屋登记的权利人系其父任某某，其父生前出售属其所有的系争房屋二分之一份额，系其真实意思表示，该出售行为并不违反法律规定也不侵犯他人合法权益，房产权属转让通过房地产交易中心的审核，亦缴纳了相应契税，故该转让行为应属有效，要求驳回两原告的诉讼请求。被告任荣宝辩称：系争房屋系其父的产权房，原告任志良不属系争房屋同住人，其父与被告任爱宝签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，该合同应属有效，故要求驳回两原告的诉讼请求。被告任定宝辩称：其父与被告任爱宝签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，该合同应属有效，故要求驳回两原告的诉讼请求。原告任爱民、任志良提供的证据如下：1、(2014)黄浦民一(民)初字第4151号民事判决书，证明系争房屋中属刘翠娣的二分之一份额由两原告各继承四分之一产权份额；2、申请函、执行裁定书，证明因系争房屋登记的权利人在2014年8月13日发生变更，导致生效的民事判决无法执行而终结；3、任某某与被告任爱宝签订的《上海市房地产买卖合同》，证明任某某与被告任爱宝签订的《上海市房地产买卖合同》中任某某和同住人任志良的签名均非其本人所签；4、调查笔录，证明两原告的代理人向任某某居住的老年公寓专职医生做的情况调查，医生称任某某无出售系争房屋的意思表示；5、本户人员情况表、居民住房情况调查表，证明原告任志良及其父母为系争房屋同住人；6、职工家庭购买公有住房协议书，证明系争房屋于1998年4月购置成产权房，登记的权利人为任某某；7、公证书，证明任某某于2014年5月16日撤销了于2014年3月11日作出的系争房屋中属其产权份额由任荣宝一人继承的遗嘱。被告任爱宝对原告任爱民、任志良提供的证据1真实性无异议，对系争房屋中属其母亲的份额归两原告所有无异议，但其父对其所有的份额有权处分；对证据2无异议；对证据3真实性无异议，房屋买卖系双方真实意思，对同住人任志良的签名称不清楚；对证据4不予认可；对证据5－6称不清楚；对证据7真实性无异议，但对该撤销遗嘱的公证称现才知晓。被告任荣宝对原告任爱民、任志良提供的证据1真实性无异议；对证据2无异议；对证据3认可房屋买卖合同有效；对证据4不予认可；对证据5－6称对系争房屋买卖过程不清楚，但知晓登记的权利人；对证据7真实性无异议，但对该撤销遗嘱的公证称现才知晓。被告任定宝原告任爱民、任志良提供的证据1真实性无异议，但对判决结果有异议；对证据2－7的质证意见同被告任爱宝、任荣宝的意见一致。被告任爱宝、任荣宝、任定宝提供的证据如下：1、《上海市房地产权证》，证明系争房屋通过买卖转让方式，于2014年8月13日核发了新的《上海市房地产权证》，登记的权利人为任某某和被告任爱宝，故说明房屋买卖有效；2、上海市房地产登记簿、契税凭证，证明系争房屋转让有效并且缴纳了相关契税；3、公证书，证明2014年3月11日任某某立下一份公证遗嘱，明确系争房屋中属任某某的产权份额由被告任荣宝一人继承；4、(2014)黄浦民一(民)初字第4151号民事判决书，证明任某某本人参与诉讼，其具有完全民事行为能力，系争房屋的买卖也是其处分权利的民事行为，该行为应属有效。原告任爱民、任志良对被告任爱宝、任荣宝、任定宝提供的证据1真实性无异议，但恰恰证明在涉讼期间，任某某未经共同共有人同意处分了共同共有的财产；对证据2真实性无异议，但只有纳税凭证，没有被告任爱宝支付房款的凭证，不能证明被告任爱宝支付过房款；对证据3真实性无异议，但该公证遗嘱已被任某某撤销；对证据4真实性无异议，但不能证明系争房屋的买卖行为系任某某本人实施。经审理查明：两原告和三被告系任某某与刘翠娣的子女。本市茂名南路XXX弄XXX号XXX室房屋于2000年3月购置成产权房，登记的权利人为任某某。2007年6月10日刘翠娣死亡。2014年6月两原告提起遗嘱继承诉讼，要求继承系争房屋中属刘翠娣的产权份额。上海市黄浦区人民法院于2014年9月26日作出判决，判决系争房屋中属刘翠娣的二分之一产权份额由两原告各继承四分之一。因在该案诉讼期间，任某某与被告任爱宝于2014年7月通过签订《上海市房地产买卖合同》，以买卖方式将系争房屋权利人由任某某变更为任某某与被告任爱宝共同共有，故导致两原告无法依据生效判决办理系争房屋权利人登记变更手续。2015年2月9日任某某去世，同年6月4日两原告以被告任爱宝明知系争房屋权属处于诉讼阶段，采取欺骗方式与任某某签订买卖合同，任某某未经共同共有人同意，擅自处分共同共有财产为由诉至法院，要求确认任某某与被告任爱宝签订的《上海市房地产买卖合同》无效，将系争房屋的权利人恢复登记至任某某名下。另查明：任某某与被告任爱宝签订《上海市房地产买卖合同》后，被告任爱宝仅支付了房屋交易契税，于2014年8月13日取得权利人为任某某和被告任爱宝的《上海市房地产权证》，被告任爱宝并未向任某某支付购房款。本院认为：本市茂名南路XXX弄XXX号XXX室房屋虽登记的权利人为任某某，但该房产应属任某某与刘翠娣夫妻共同财产，对于共同共有不动产的处分需经全体共同共有人同意。刘翠娣于2007年6月10日去世，在刘翠娣遗产继承诉讼期间，任某某与被告任爱宝作为该案的诉讼当事人，明知系争房屋权属处于诉讼过程中，但仍通过买卖方式处分属于任某某与刘翠娣夫妻共同共有的财产，且被告任爱宝未支付相应对价，故任某某与被告任爱宝签署买卖合同转让系争房屋的行为，违反法律规定，应确认为无效。现任某某于2015年2月9日去世，两原告作为刘翠娣的继承人要求确认任某某生前与被告任爱宝签订关于本市茂名南路XXX弄XXX号XXX室房屋转让的《上海市房地产买卖合同》无效之诉请，符合法律规定，本院依法予以支持，被告任爱宝依据无效合同取得的财产，应当予以返还。鉴于本院对系争房屋的共有人刘翠娣的继承案已作出生效判决，以及任某某已于2015年2月死亡的事实，故本院仅确认合同效力及依法恢复为原登记，至于任某某死亡后的继承问题，当事人可另行诉讼。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、任某某与被告任爱宝于2014年7月9日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、将本市茂名南路XXX弄XXX号XXX室房屋现登记的权利人任某某和被告任爱宝，恢复登记为权利人任某某。案件受理费人民币19,560元，由被告任爱宝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  王巍琦人民陪审员  毛伟新二〇一七年四月二十五日书 记 员  周 琪附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。