浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终256号上诉人（原审被告）：杭州得卜实业有限公司。住所地：浙江省淳安县千岛湖镇新安东路***号*幢***室。法定代表人：金刚，该公司经理。委托诉讼代理人：张承进、项长松，浙江千岛湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江瑛，女，1974年9月8日出生，汉族，住浙江省淳安县。委托诉讼代理人：甘志伟，浙江信仁律师事务所律师。上诉人杭州得卜实业有限公司（以下简称得卜公司）因与被上诉人江瑛商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省淳安县人民法院（2016）浙0127民初4848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2009年7月15日，江瑛就购买坐落于淳安县千岛湖镇新安东路×号×幢××室住宅与得卜公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定该商品房建筑面积共86.93平方米，单价为每平方米6260.24元，总价款544203元，由江瑛在合同签订之日支付首付款164203元，余款380000元于2009年7月25日前办妥按揭（公积金）贷款手续；得卜公司于2011年5月31日前将符合合同第九条约定条件的商品房交付给江瑛，且承诺于2011年8月31日前取得规定的土地、房屋权属证书交付给江瑛，并在合同第十条及第十六条约定了逾期交房和逾期办证违约责任：从合同约定的最后交付（或办证）期限的第二天起至实际交付（办证）之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之2.1。同时，合同第九条第4款第2项约定“以下情形出卖人可以据实予以延期：规划、环保、消防等政府主管部门根据法律、法规规定采取某项行政措施或遇重大问题导致开发建设期延长的；配合政府规划或市政配套设施导致延长建设期的，但最长不得超过12个月”。合同签订后，江瑛依约履行了支付购房款之义务。2011年5月10日，得卜公司向淳安县建设局提交建筑工程配套设施验收申请表。2011年6月17日，淳安县建设局对该项目的配套设施提出了整改意见，整改项目涉及七大类（含物管用房及社区办公用房分割、物业专项维修资金和保修金未缴交、地下出入口裙房屋顶部位非永久性型材、违反县城规委【2003】06号文件下式广场应改为绿地、五楼空中花园配电箱无防雨防水设施存安全隐患等20多项子项目）。2011年7月7日，因千岛湖镇政府提出社区办公用房需要调整，得卜公司与淳安县规划局、淳安县建设局共同签署了调整玉翰明珠公馆物业用房位置的备忘录，对物业用房的位置进行了调整。得卜公司经整改后于2011年8月22日出具整改情况说明，说明中陈述物管用房及社区房已经规划确认，正式协议及移交手续已办理，物业办公用房已装修完毕并投入使用。2011年11月3日，淳安县建设局出具《住宅区配套公建建设合同履行确认书》，通过公建配套设施验收。2016年11月21日，江瑛向原审法院提起诉讼，请求判令：1、得卜公司支付江瑛逾期交房违约金7314.09元，逾期办理权属证书违约金45141.64元，两项合计违约金52455.72元；2、本案诉讼费用由得卜公司承担。原审法院另查明，得卜公司与江瑛认可的房屋满足合同交付条件的时间为2011年11月3日，通知办理房屋权属登记手续的时间为2012年9月30日。原审法院认为：关于本案诉讼时效问题，经查，江瑛曾向相关部门主张权利，故对得卜公司的诉讼时效之抗辩，不予采纳。双方签订的商品房买卖合同系真实意思表示，其内容不违反法律规定，应认定为合法有效。江瑛已依约支付了购房款，得卜公司应承担按约交付房屋及办理产权登记的义务，而得卜公司直至2011年11月3日才将符合合同约定的房屋交付给江瑛，故对得卜公司客观上逾期交房的事实予以确认，但得卜公司逾期交房的原因包含案涉小区物业用房和社区办公用房的规划调整，根据得卜公司的整改情况及合同第九条的约定，酌情认定交房时间延长三个月，故对江瑛主张的逾期交房天数154天-90天=64天予以支持，逾期交房违约金为544203×64天×0.021%=7314.09元。关于逾期办证违约金，得卜公司辩称系因淳安县国土资源局拖延办证造成的。原审法院认为，商品房买卖合同中未约定可以免除逾期办证违约责任的情形，即使淳安县国土资源局存在拖延办证情形，也不能免除得卜公司应对江瑛承担的逾期办证违约责任，江瑛主张的逾期办证违约金不违反合同约定及法律规定，亦予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十五条第一款之规定，于2016年12月15日判决：得卜公司于判决生效之日起十日内赔偿江瑛逾期交房违约金7314.09元、逾期办证违约金45141.64元，共计52455.72元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1112元，减半收取556元，由得卜公司负担。宣判后，得卜公司不服，向本院提起上诉称：一、江瑛超过诉讼时效期间起诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条规定，应该判决驳回江瑛的诉讼请求。江瑛于2016年11月21日向淳安县人民法院提起诉讼，可逾期交房违约金的诉讼时效从2011年11月3日起开始计算，逾期办证违约金的时间从2012年9月30日开始计算，至其起诉均超过二年。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。江瑛起诉时已经超过二年的诉讼时效期间。二、本案不存在诉讼时效中断、中止的情形。江瑛从未与得卜公司进行过交涉。江瑛也没有提供证据证明诉讼时效中断、中止的事实存在。原审法院认定“关于本案诉讼时效问题，经查，原告曾向相关部门主张权利，故对被告的诉讼时效之抗辩，本院不予采纳”，与事实不符，也没有证据证明。三、原审法院对已经向法院主张权利的业主办理了接收案件注明接收日期手续，不存在原审法院不接收案件起诉的事实。四、得卜公司不应承担逾期交房和逾期办证的违约责任，即使承担，江瑛主张的违约金数额偏高。得卜公司实际交房时间为2011年5月28日，并没有逾期，对江瑛没有造成实际损失，江瑛也没有提供任何损失的证据，原审判决的违约金与合同法规定的违约金以实际损失为基础不相符合，判决的违约金明显偏高。请求二审法院：一、撤销原判，依法改判驳回江瑛的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由江瑛承担。上诉人得卜公司在二审中未提交新证据。被上诉人江瑛在二审中辩称：一、得卜公司认为江瑛超过诉讼时效起诉，理由不成立。双方在2009年7月15日签订的《商品房买卖合同》中明确约定了房屋交付时间和权属证书办理时间，但得卜公司拖至2011年11月3日才取得淳安县建设局住宅区配套公建建设合同履行确认书，2012年9月30日才通知江瑛办理房屋权属登记手续。由于得卜公司延期交房和办证，包括江瑛在内的广大业主无数次找过得卜公司负责房屋销售的主管经理洪小敏，其称每个业主都一样，公司会赔偿。江瑛曾在2013年5-6月左右到原审法院起诉，但当时法院告知此类案件不予受理。2013年5月63户业主的起诉材料拿到法院，法院没有出具任何回执，也不知有无登记。直至2015年6月1日开始实行立案登记后，法院才给予立案，故江瑛无法在当时情况下通过诉讼主张权利，直到2015年下半年江瑛才听说法院对明珠公馆的案件开始受理，而江瑛与得卜公司交涉未果，期间江瑛与其他业主一起曾向社区和住建局等部门反映情况，却始终没有解决。故得卜公司上诉称江瑛的起诉超过诉讼时效与事实不符。二、得卜公司上诉称交房时间基本没有逾期，没有给业主造成实际损失的理由不能成立。逾期交房客观上损害了江瑛的利益，使江瑛无法正常行使对房屋的使用、收益或者处分权。原审依据合同判决得卜公司承担违约责任并无不当，得卜公司认为违约金偏高的理由也缺乏依据。原判认定事实清楚，判决依据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人江瑛在二审中提交录音光盘一张及书面整理材料一份，证明得卜公司承诺别人有的赔偿，江瑛也有的赔，这么长的时间没有处理是因为法院不立案受理。被上诉人江瑛在二审中提交的证据，经出示，上诉人得卜公司认为录音时间无法确认，即使按照被上诉人主张的录音时间，该证据也不属于二审中的新证据；其次，从内容上看，洪小敏也只是2011年、2012年跟被上诉人说了赔偿的事，即使产生诉讼时效中断，至今也已经超过两年的诉讼时效。且洪小敏无权代表公司作出表态，公司从来没有接到过书面的申请，也不肯能答复其他人有赔偿，其也有赔偿。本院认为，该录音无法显示时间，即使按被上诉人主张的系2016年7月1日形成，也是在一审立案受理前，故不属于二审程序中的新证据，本院对该证据不予确认。本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。另查明，2012年11月19日开具的销售不动产统一发票上载明的涉案房屋建筑面积为87.36平方米，单价为每平方米6260.2449元，总价款546895元。再查明，杭州玉翰置业有限公司于2015年10月13日更名为杭州得卜实业有限公司。本院认为，江瑛与得卜公司签订的《淳安县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按合同条款履行各自的义务和享有相关的权利。合同约定得卜公司应在2011年5月31日前交付房屋，但直至2011年11月3日房屋才符合合同约定的交付条件，得卜公司存在逾期交房的事实，应承担相应的责任。鉴于得卜公司逾期交房的原因包含案涉小区物业用房和社区办公用房的规划调整，故原审对交房时间酌情延长三个月，酌情对违约金进行了调整并无不当。关于逾期办证违约金，双方在合同中并未约定可以免除逾期办证违约责任的情形，即使存在得卜公司所称淳安县国土资源局存在拖延办证情形，也不能免除得卜公司应对江瑛承担的逾期办证违约责任。江瑛主张的逾期办证违约金不违反合同约定及法律规定，原审予以支持亦无不当。得卜公司上诉称违约金偏高缺乏依据，本院不予支持。关于得卜公司上诉主张的诉讼时效问题，经查，包括江瑛在内的大量业主曾于2013年至2015年期间多次向法院咨询赔偿事宜，或要求立案，而原审法院考虑群体性案件等原因，对案件予以暂缓立案，故对江瑛的起诉不宜认定超过诉讼时效。得卜公司的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1112元，由杭州得卜实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一七年四月一日书 记 员 袁其伟