安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0102民初1370号原告：蔡晓晖，男，1979年3月17日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：段慧传，北京市法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵国龙，北京市法大律师事务所律师。被告：倪承沛，男，1929年5月22日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，实际居住地安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：陈联珍（系倪承沛妻子），女，1955年12月27日出生，汉族，住址同上。第三人：合肥宝慧房产销售代理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区龙岗开发区瑞泰城市家园商住楼1幢105号一层。法定代表人：何孝国，该公司总经理。委托诉讼代理人：张宝仓，男，该公司员工，住安徽省合肥市瑶海区。原告蔡晓晖与被告倪承沛、合肥宝慧房产销售代理有限公司（以下简称“宝慧公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡晓晖的委托诉讼代理人段慧传、被告倪承沛及其委托诉讼代理人陈联珍、第三人宝慧公司的委托诉讼代理人张宝仓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡晓晖向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告倪承沛将位于合肥市瑶海区××室（合肥市房权证东字第××号）房屋过户登记至原告蔡晓晖名下；2.依法判决第三人宝慧公司继续为原告蔡晓晖办理房屋过户手续，将房屋过户至蔡晓晖名下；3.依法判决被告倪承沛承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年4月23日，蔡晓晖与倪承沛签订《存量房买卖合同》，约定倪承沛将位于合肥市瑶海区××室（合肥市房权证东字第××号）房屋出售给蔡晓晖。2016年5月8日，蔡晓晖向倪承沛支付定金人民币30000元，倪承沛已出具定金收条，并确保此房无任何产权纠纷，符合正常上市交易条件，无论什么情况下都会将此房出售给蔡晓晖。然而，倪承沛却以各种理由拒绝履行房屋过户登记等相关合同义务，存在严重违约行为，侵害了蔡晓晖的合法权益。同时，蔡晓晖与第三人宝慧公司在2016年4月23日签订了《房地产经纪合同》，约定相关权利义务。但是，该公司未积极全面履行相关合同义务，存在严重违约行为。综上所述，原告蔡晓晖为维护其合法权益，根据法律规定诉至法院，请求依法支持其各项诉讼请求。倪承沛辩称，蔡晓晖于诉状中所言与事实不符，诉讼请求无理。2016年4月,倪承沛想要出售案涉房屋,为此走访了多家房产中介公司,并告诉中介公司家人因该房屋已于2016年3月向法院提起诉讼,暂时不能买卖。只有宝慧公司介绍的一个客户来看了房子。宝慧公司工作人员于2016年4月23日打电话通知倪承沛和买房人见面。其到了该公司才发现合同已准备好，被要求在合同上签字。倪承沛称房屋有争议，还在打官司，宝慧公司称没有问题，可以在补充协议中写明此房有争议。于是双方在订立合同前签订了一份补充协议,明确该房屋有争议。倪承沛认为宝慧公司专业懂法，所以就于2016年4月23日同蔡晓晖签订了《存量房买卖合同》。2016年7月4日,双方到合肥市瑶海区不动产登记中心办理房屋产权过户登记时，得知房屋被法院查封，无法办理过户。倪承沛后来才得知是儿子申请法院对房屋采取了保全措施。故倪承沛并不存在违约行为，更没有说过确保此房无争议，没有过错。倪承沛仍同意将房屋出售给蔡晓晖，只要有权利，也同意协助其将房屋所有权过户至其名下。宝慧公司述称，宝慧公司为双方办理房屋买卖合同手续的业务员韩德海（又名韩勇）因涉嫌刑事犯罪现已经被关押在看守所。根据韩德海汇报，当时双方同意买卖此房，倪承沛也配合公司及蔡晓晖办理手续。后倪承沛子女因该房产继承问题诉至法院，申请法院采取保全措施，查封了该房产，导致后期无法办理房屋产权过户。宝慧公司现同意协助买卖双方办理房产过户手续。当事人围绕诉讼请求提交了《存量房买卖合同》及《补充协议》、《房地产经纪合同》、收条、增值税普通发票、完税证明、本院（2016）皖0102民初1883号案件受理案件通知书、民事起诉状、开庭传票、证据材料、民事调解书、（2016）皖0102民初5471号案件应诉通知书、民事起诉状副本、民事反诉状及相关案件材料、情况说明。双方对上述证据的真实性不持异议，上述证据具有合法性、客观性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下:对双方无争议的事实,本院予以确认。倪承沛同妻子陆韵斐结婚后生育儿子倪民、女儿倪兵。倪承沛、陆韵斐于1998年购买了位于合肥市瑶海区××室房屋（产权证号：合肥市房权证东字第××号），该房屋登记在倪承沛名下。陆韵斐于2012年3月1日去世后，因倪承沛同儿子倪民、女儿倪兵对上述房产的处理发生争议，倪承沛于2016年3月22日向本院提起诉讼，要求对该房屋进行析产，并请求判决该房屋归其所有，其给予倪民、倪兵现金补偿。上述案件审理期间，倪承沛欲出售案涉房屋，并到宝慧公司进行售房登记。经宝慧公司联系，蔡晓晖同倪承沛于2016年4月22日达成买卖房屋的意向，倪承沛亦将该房屋存在析产纠纷的情形告知蔡晓晖。当日，双方签订了一份《存量房买卖合同》及《补充协议》。《补充协议》第三条约定：双方协商一致，因此房处于处理前妻及子女的分割析产中，具体时间不确定，双方的过户暂定于2016年5月31日前；甲方倪承沛承诺无论什么情况下此房都会出售给乙方蔡晓晖，否则视为违约，按违约条款处理。根据《存量房买卖合同》的约定，倪承沛将位于合肥市瑶海区××室房屋出售给蔡晓晖，房价款84万元；蔡晓晖于2016年5月31日前将人民币84万元（含定金）存入托管账户，并在当日办理存量房转移手续；倪承沛于收到房款时腾空存量房，通知蔡晓晖进行验收交接；甲方倪承沛确保此房无任何产权纠纷，符合正常交易条件；乙方蔡晓晖确保一次性付款。合同还约定了税费的承担及相关事项。同日，蔡晓晖同宝慧公司签订一份《房地产经纪合同》，约定蔡晓晖委托宝慧公司买受座落在合肥市瑶海区××室房屋，并提供协助、指导订立《存量房买卖合同》、协助办理房地产交易手续及相关服务。2016年5月8日，蔡晓晖支付倪承沛购房定金3万元。本院在审理原告倪承沛与被告倪民、倪兵析产纠纷一案中，根据倪民的申请作出（2016）皖0102民初1883号民事裁定书，于2016年6月27日查封了案涉的位于合肥市瑶海区××室房屋。2016年7月4日，倪承沛、蔡晓晖根据宝慧公司相关人员的安排到合肥市房地产管理部门办理税费缴纳及房屋产权转移手续。蔡晓晖于当日向有关部门缴纳税费后，双方欲办理房屋产权转移手续时，房产局工作人员告知双方该房屋已被法院查封，无法交易。另倪承沛的外孙女曹海莹亦于2016年7月25日向本院提起诉讼，以倪承沛、陆韵斐曾于2011年5月10日立下遗嘱，承诺在去世后将合肥市××室房屋由倪天莹、曹海莹继承为由，要求享有该房屋25%的产权。倪承沛与倪民、倪兵析产纠纷一案经本院主持调解，双方2016年9月19日达成以下协议：倪承沛名下的合肥市瑶海区××室房屋归倪承沛、倪民、倪兵按份所有，其中倪承沛占50%，倪民、倪兵各占25%；倪承沛在2016年12月20日前协助倪民、倪兵办理产权变更登记手续。本院据此作出（2016）皖0102民初1883号民事调解书，对双方之间达成的上述协议进行了确认。当日，倪承沛到宝慧公司取回了房屋所有权证书。另曹海莹于2016年9月22日申请撤回对倪承沛的起诉，已经本院准许。由于倪承沛未履行上述调解书确定的义务，倪民、倪兵于2017年3月向本院申请强制执行。本院于2017年3月9日裁定解除对案涉房屋的查封并裁定过户至倪承沛、倪民、倪兵名下。合肥市房地产管理部门根据本院的通知已将该房屋过户至倪承沛、倪民、倪兵名下。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经过占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，倪成沛的妻子陆韵斐去世后，倪承沛同子女因案涉房产的分割发生纠纷诉至法院；倪承沛的外孙女曹海莹主张倪承沛、陆韵斐曾立下遗嘱，承诺在去世后将合肥市××室房屋由倪天莹、曹海莹继承，亦向本院提起诉讼，要求享有该房屋25%的产权。因此，案涉房屋虽登记在倪承沛名下，但在该房屋分割之前，无法确定倪承沛是否享有该房屋三分之二的份额，倪承沛无权出售该房屋。经本院主持调解，倪承沛、倪民、倪兵达成协议,确认该房屋归其三人共有，倪承沛享有该房屋50%的份额，倪民、倪兵各享有该房屋25%的份额，并已办理产权登记。倪承沛、宝慧公司当庭虽然同意协助蔡晓晖办理案涉房屋的产权转移登记手续,鉴于倪承沛出售房屋时未经全体共有权人同意，属于无权处分,并且该房屋属于倪承沛、倪民、倪兵共有，倪承沛仅享有该房屋50%的份额，故蔡晓晖仍要求倪承沛继续履行合同，将位于合肥市瑶海区××室房屋过户登记至其名下并要求宝慧公司履行协助过户的义务，不符合法律规定。庭审中，本院已向蔡晓晖释明，但其仍坚持原诉讼请求，故本院对蔡晓晖的诉讼请求不予支持。蔡晓晖、倪承沛在明知该房屋存在争议的情形下仍然订立房屋买卖合同，均有过错，应当各自承担相应的责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告蔡晓晖的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告蔡晓晖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  赵先娥二〇一七年四月二十五日书记员  陈宗庆附本判决适用的相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经过占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。