北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初499号原告（反诉被告）：朱明，男，1978年9月17日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：熊宗鹏，北京大成律师事务所律师。被告（反诉原告）：冯晓杰，男，1959年10月3日出生，水利部发展研究中心职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：潘锦，北京京师（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：王小农，女，1960年11月29日出生，水利部发展研究中心编辑，住北京市西城区。委托诉讼代理人：潘锦，北京京师（天津）律师事务所律师。原告朱明与被告冯晓杰、王小农房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱明及其委托诉讼代理人熊宗鹏，被告冯晓杰、王小农及二人委托诉讼代理人潘锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱明向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，立即配合原告办理房产过户手续；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年8月24日，原告与被告在第三人北京链家房地产经纪有限公司的居间下，经平等协商签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（下称《房屋买卖合同》）及《补充协议》，双方就被告所有的坐落于北京市西城区xxx房屋（下称诉争房屋）买卖事宜达成一致。根据双方约定，诉争房屋成交价格为605万元，《补充协议》对于诉争房屋的权属转移登记及交付作出具体约定，其中第二条第6款明确“甲乙双方同意，在银行批贷后5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。”此外，《补充协议》第五条第1款还约定，“双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。”在合同履行过程中，原告始终积极履行合同义务，原告于缔约当日便足额支付了定金10万元，后续又通过理房通托管的方式将购房款（首付款）312万元存入监管账户，并完成购房贷款申请，贷款银行中国工商银行股份有限公司北京昌平支行已于2016年11月7日向原告出具《个人二手房贷款承诺函（链家版）》，同意发放贷款278万元用于支付购房款。而反观被告，其在合同履行之初尚能履行合同，如与原告共同进行网签，配合原告缴纳诉争房屋的各项税费等，但就在原告依约准备进行房屋权属变更登记时，被告突然消失，原告与中介公司终于与其取得联系后，被告也拒不履行过户义务，导致合同履行严重受阻。截止至起诉之日，被告仍拒不履行合同义务，其行为已构成对合同义务的严重违反。原告多次协商无果，为切实维护自身合法权益，只得依法向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告冯晓杰、王小农辩称，被告系位于北京市西城区xxx房屋的所有权人，为了换一套面积更大的房子，遂委托链家公司出售上述房屋。被告一再告知链家公司，卖房的目的以及房屋成交的条件，即房价为610万元，买方须在一个月内支付首付款，且在两个月内支付全款。2016年8月24日，链家公司让被告与原告当面沟通房屋买卖事宜，但见面没多久，链家公司将被告与原告强行分开，被告被带到了链家公司门店外的马路边。在《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（下称《房屋买卖合同》）签订的整个过程，均由链家公司在被告与原告之间传递各方意见。而后在原告同意一个月内支付首付款，两个月内支付全款的前提下，被告作出让步，将房款降至605万元。当天，虽然被告一再表示身体不舒服，且没有戴眼镜，看不清合同内容，但链家公司告知被告，一切都已谈好，只需在其指定的地方签字即可，基于对链家公司的信任，被告遂与原告签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《居间服务合同》。次日，被告发现，合同约定的内容与被告、原告及链家公司口头约定的内容不一致，遂一直要求与原告及链家公司就付款期限作出变更。原告与链家公司一方面承诺对付款期限另行签订变更协议，一方面哄骗被告配合其办理房屋买卖的相关手续。同年11月10日，被告被告知，年底不能拿到房屋全款，因为银行在12月10日之后就不再放款了。链家公司与原告明知不能达到被告的卖房要求，却隐瞒了相关事实，诱骗被告在违背真实意思的情况下，签订了《房屋买卖协议》。在签订《房屋买卖协议》时，被告身体不适，未戴眼镜，不能看清合同内容，而且对房屋买卖政策及流程不甚了解，这明显有失公平。期间，关于何时就房款支付期限问题签订变更协议，原告及链家公司一直不给予明确答复，直到2016年11月7日，链家公司以微信形式将《个人二手房贷款承诺函（链家版）》图片发送给被告，但《个人二手房贷款承诺函（链家版）》并未标注日期，还是所谓的“链家版”，基于被告的咨询了解，银行批贷函没有所谓的“链家版”，而且考虑到之前原告与链家公司恶意欺诈，诱骗被告与之签订合同事件，被告要求其出示原件，但未果，导致未能在《房屋买卖协议》约定的期限内（自合同签订之日起120日内），办理房屋权属转移登记手续。被告之所以卖房，就是为了更换面积大些的房子，但因原告原因，导致房屋转移登记手续未能如期完成，被告不能尽早拿到房屋全款，而且现在房价已大涨，继续履行合同，已经不能实现被告的最初目的。鉴于上述事实，被告认为原告与链家公司恶意欺诈，且在签订《房屋买卖合同》及《居间服务合同》时显失公平，而且因为原告的原因，导致房屋未能在《房屋买卖合同》约定的120天内完成房屋变更登记手续，导致被告无法实现《房屋买卖合同》目的，故被告不同意原告的诉讼请。被告冯晓杰、王小农据此提出反诉，反诉请求：1.依法解除反诉人与被反诉人于2016年8月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》；2016年10月20日签订的《存量房屋买卖合同》和《变更协议书》；2.由被反诉人承担反诉费。针对被告冯晓杰、王小农的反诉请求，原告朱明辩称，被告这只是答辩意见，不是反诉。被告所述成交价调低，对方自认对此价格进行了认可，但降价原因不是被告所述，被告所说没有证据。不是欺诈，双方都是民事行为能力人，有健全能力，合同对付款方式、付款时间都有约定。被告说没带眼镜看不清，逼迫签字，都不属实。被告对房屋买卖很慎重，当时其爱人也在场。被告一再要求变更付款方式和条件，主要是因为被告认为房子价格卖低了，这是本案诉讼产生的根本原因，我对被告的要求不认可。原告之前也没有看到批贷函原件，过户当天，原告拿着批贷函原件去的，但被告没去。被告没看到批贷函可以找中介核实。之前被告从未提出过异议。造成合同迟延履行的根本原因是被告怠于履行合同义务，被告需要承担违约责任。之前被告一直配合，直到过户才拒绝履行。被告有违诚信。希望法院依法查明事实，判决继续履行合同。本院经审理认定事实如下：冯晓杰与王小农系夫妻关系。北京市西城区xxx房屋（以下简称诉争房屋）登记在冯晓杰名下，属于冯晓杰和王小农的夫妻共同财产。2016年8月24日，冯晓杰（出卖人）与朱明（买受人）经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间就诉争房屋签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。合同约定：第一条房屋基本情况。第二条房屋权属情况。第三条成交方式。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为4290000元。（二）经出卖人与买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1760000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1、买受人向出卖人支付定金100000元，定金支付方式为直接支付给出卖人。（四）关于贷款的约定，买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为3000000元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照以下方式解决：买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。第五条房屋产权及具体状况的承诺。第六条房屋的交付。出卖人应当在办理完毕房屋所有权转移登记手续后5个工作日内将房屋交付给买受人。第七条违约责任。第八条税、费相关规定。第九条权属转移登记：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后10个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。第十条不可抗力。第十一条争议解决方式。同日，冯晓杰（出卖方、甲方）、朱明（买受方、乙方）、链家公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，约定：第一条成交价格：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计6050000元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定。1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2016年8月24日将第一笔定金100000元以自行支付的方式支付甲方。4、首付款：（1）乙方于2016年10月31日前将第一笔首付款2900000元（不包含前期支付全部定金）以理房通托管的方式支付甲方。5、申请购房贷款：甲乙双方应于网签完成后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6、权属转移登记：甲乙双方同意，在银行批贷后5个工作日内（具体时间以建委网站预约为准），甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。7、户口迁出保证金：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存30000元作为户口迁出保证金，甲方迁出户口当日，由乙方自行支付甲方。8、物业交割：甲乙双方应当在房屋产权转移登记后5个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存20000元作为物业交割保证金，甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付甲方。第三条关于交易房屋学区名额的约定。第四条税费的承担。第五条违约责任甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。第六条其他。上述合同签订当日，朱明支付冯晓杰定金100000元。2016年10月20日，冯晓杰（出卖方、甲方）、朱明（买受方、乙方）、链家公司（居间方、丙方）签订《变更协议书》，约定：一、合同条款的变更约定：1、原《北京市存量房屋买卖合同》第四条第（四）项约定为：“买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为3000000元。”现变更该项约定为：“买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为2780000元”。2、原《补充协议》第二条第4项约定为：“（1）乙方于2016年10月31日前将第一笔首付款2900000元（不含前期支付全部定金）以理房通的方式支付甲方”。现变更该项约定为：“（1）乙方于2016年10月31日前将第一笔首付款3120000元（不包含前期支付全部定金）以理房通托管的方式支付甲方”。二、其他约定：1、甲、乙、丙三方一致认可上述协议的变更；其他事宜，均按照原协议约定继续履行。2016年10月22日，冯晓杰（出卖人）与朱明（买受人）签订《存量房屋买卖合同》（网签合同），合同编号：C1395969，约定：房屋成交交格为4290000元，其中自有交易结算资金为1510000元。买受人应将房价款1510000元存入北京市西城区房屋管理局存量房自有交易资金监管账户，买受人取得房屋所有权证书后，存量房交易平台将存量房自有交易资金监管账户内的监管资金一次性划转至买卖双方在《存量房自有交易资金划转协议》中的约定卖方收款账户。买受人向银行申办抵押贷款，贷款金额为2780000元。同日，冯晓杰（甲方、出卖人）、朱明（乙方、买受人）、北京市西城区房屋管理局（丙方）签订《存量房自有交易资金划转协议》，约定：甲乙双方同意账户名为：C1395969（网签合同编号），账号为：×××的账户作为存量房自有交易资金监管账户，自愿将《北京市存量房屋买卖合同》中约定的乙方自有交易资金存入该账户。如交易完成，自有交易资金及在监管账户存续期间的存款利息归甲方所有；如果甲乙双方交易失败，账户内本息归乙方所有。甲方在工商银行开立的账户，户名为：冯晓杰，账号为：×××，交易完成时，作为自有资金收款账户。乙方在工商银行开立的账户，户名为：朱明，账号为：×××，交易失败时，自有资金划付至该账户。房屋权属转移登记完成后二日内，丙方通过存量房交易服务平台出具电子指令，要求监管银行将乙方存入监管账户内的自有资金划转至甲方账户。2016年10月24日，冯晓杰、朱明办理了贷款面签手续。2016年10月28日，冯晓杰、朱明、北京理房通支付科技有限公司签订《理房通房屋交易资金监管服务协议》，朱明将3120000元存入理房通监管账户。2016年10月31日，北京理房通支付科技有限公司将1510000元支付至北京市西城区房屋管理局存量房自有交易资金监管账户。2016年11月4日，中国工商银行股份有限公司北京昌平支行通过朱明2780000元住房贷款的审批，出具了《个人二手房贷款承诺函（链家版）》。贷款承诺函落款日期处只写明2016年，未注明具体月、日。2016年11月7日，链家公司工作人员用手机将贷款承诺函照片发送给冯晓杰、朱明。2016年11月9日，冯晓杰、朱明交纳了房屋交易所需的税费。之后，双方就过户事宜产生争议，未能办理完毕房屋产权过户手续。庭审中，朱明主张其已完全按照合同约定履行义务，冯晓杰、王小农应当按照合同约定协助其办理房产权过户手续。冯晓杰、王小农主张：1、其出售诉争房屋的目的是为了换一套面积更大的房屋，链家公司及朱明承诺可以在两个月内支付全款的前提下，其才同意签订合同，签合同时，其身体不适，未戴眼镜，未看清楚合同内容，合同签订次日，其才发现合同约定的付款期限与口头约定不一致，链家公司、朱明恶意欺诈，签订的合同显示公平；2、链家公司以微信形式发送的贷款承诺函没有日期，链家公司、朱明也从未向其出示贷款承诺函原件，其在不知道贷款承诺函真假的情况下，不同意办理过户手续，具有正当理由，导致未能在120日内办理房屋权属转移登记手续的责任在朱明。冯晓杰、王小农基于上述理由，不同意协助朱明办理房屋产权过户手续。本案审理中，本院向中国工商银行股份有限公司北京昌平支行核实本案《个人二手房贷款承诺函（链家版）》的情况，该行经查询告知本院：该贷款承诺函系该行出具，未写具体日期，系统中显示是2016年11月4日通过审核，该贷款承诺函没有有效期限，但根据业务规定，房屋评估报告、个人征信记录、个人资产证明有效限期为一年，朱明提交上述材料的时间为2016年10月。如果法院判决继续履行合同，只要符合贷款承诺函的条件，且过程中朱明自身无重大条件变化，该行可以正常放款。2017年3月，朱明将理房通监管账户中的1610000元取出，并将该1610000元提存至本院。现朱明诉至本院，要求冯晓杰、王小农继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，协助办理房屋产权过户手续。冯晓杰、王小农不同意朱明的诉讼请求，并提出反诉，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《存量房屋买卖合同》、《变更协议书》。朱明不同意冯晓杰、王小农的反诉请求。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，冯晓杰与朱明签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更协议书》均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照协议约定履行自己的义务。冯晓杰、王小农主张房屋买卖合同系在链家公司与朱明欺诈情况下签订，且合同内容显失公平，缺乏证据证明，本院不予采纳。朱明在合同履行过程中按照合同约定履行了付款义务，也按照约定获得了工商银行的批贷函，冯晓杰、王小农虽对批贷函提出异议，但经本院核实，该批贷函合法有效，故朱明在合同履行过程中并不存在违约行为，双方签订的房屋买卖合同应当继续履行，对朱明要求冯晓杰、王小农继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，配合办理诉争房屋产权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。对冯晓杰、王小农要求解除《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《存量房屋买卖合同》、《变更协议书》的反诉请求，本院不予支持。关于购房款的支付，房屋总价款为6050000元，其中朱明已支付购房款100000元，北京市西城区房屋管理局存量房自有交易资金监管账户中的1510000元、贷款2780000元应于房屋产权过户后转至冯晓杰账户。剩余购房款1610000元已提存至本院，该款项应在房屋产权过户手续办理完毕后支付给冯晓杰，本案对此一并处理。剩余户口保证金30000元及物业交割保证金20000元，双方应按合同约定后续履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、冯晓杰与朱明签订的关于北京市西城区xxx房屋的《北京市存量房屋买卖合同》继续履行，冯晓杰、王小农于本判决生效之日起七日内协助朱明办理北京市西城区xxx房屋的产权过户手续。二、朱明于上述房屋产权过户手续办理完毕当日支付冯晓杰购房款一百六十一万元。三、驳回冯晓杰、王小农的反诉请求。如果朱明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万七千零七十五元，由冯晓杰负担，自本判决生效之日起七日内交纳；反诉费二万七千零七十五元，由冯晓杰、王小农负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 李 俊二〇一七年四月一日书记员 王德林