广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终3323号上诉人（原审原告）：郑海珠，女，1973年6月24日出生，汉族，身份证住址广州市白云区同和同宝路**号*栋***房。委托诉讼代理人：张传英，内蒙古辰星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州银山建设开发有限公司，住所地。法定代表人：胡艳青，职务：总经理。委托诉讼代理人：曹道雄，住湖南省湘潭市雨湖区，系该司职员。委托诉讼代理人：方洁瑜，住广州市白云区，系该司职员。上诉人郑海珠因与被上诉人广州银山建设开发有限公司（以下简称银山公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初10715号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。郑海珠上诉请求：1.依法撤销一审判决，支持其一审的全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由银山公司承担。事实和理由：一、郑海珠要求银山公司支付违约金的诉讼请求未超过诉讼时效。根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，银山公司应该自商品房交付之日90日内办理房地产过户手续，郑海珠一直持续不断的督促银山公司协助办理车位产权证，直到诉讼时，银山公司还在推卸其应当履行的义务，其违约行为一直在持续状态中,应当按照合同约定承担违约赔偿责任。二、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。第八条规定，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条至第三十条规定，享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条至第三十七条的规定，请求保护物权的，应予支持。本案中，涉案车位一直由郑海珠占有使用，银山公司也一直指定广州百润物业有限公司在收取郑海珠的车位物业费用，因此涉案车位应当确认为郑海珠实际所有。三、广州市国土资源和规划委员会出具的《复函》在一审中没有经过开庭质证，一审法院也没有查明《复函》所设车位没有验收的原因，就直接判决驳回郑海珠的诉讼请求是错误的。银山公司开发建设的绿倚庄项目，除本案所涉车位没有规划验收外，其他均已规划验收并办理完毕相关产权手续，并交付银山公司实际使用。银山公司只要排除妨害履行其法定规划验收义务后，涉案车位则具备办理产权转移登记手续。银山公司二审答辩称：同意一审判决，请求驳回郑海珠的上诉请求。因本案纠纷，郑海珠于2016年8月29日向一审法院起诉，请求：1.确认郑海珠所购买的白云区同和镇圆墩岭倚绿山庄A9栋x层x号车位属于郑海珠所有；2.银山公司协助郑海珠办理案涉车位的产权证并支付逾期办证违约金2700元和其他实际损失（即每月物业管理费150元，自2002年2月23日计至实际办证之日止）；3.本案诉讼费由银山公司承担。后在诉讼过程中，郑海珠撤回了要求银山公司支付物业管理费的诉讼请求，一审法院裁定准许。一审法院认定事实：2001年12月3日，郑海珠（买受人）与广州银山建设开发公司（出卖人，银山公司改制前名称）签订《商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买位于倚绿山庄A9幢x层x号车位（系涉案车位），案涉车位的建筑面积为23.1744平方米，其中套内面积23.1744平方米。案涉车位以现房出售，总价款为90000元。买受人采用分期付款的方式，于2002年3月30日前支付10000元；于2002年4月30日前支付80000元。出卖人应当在2002年2月23日前将经验收合格的案涉车位交付买受人使用。出卖人应当在案涉车位交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在案涉车位交付使用后730日内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金等等。上述合同签订后，郑海珠依约向银山公司支付了足额房价款90000元，银山公司亦于2002年2月23日将案涉车位交付郑海珠使用至今。银山公司至今未有为郑海珠办理涉案车位的房产证。根据广州市不动产登记中心（2016）查询00725号《依申请信息公开答复书》载明，案涉车位的预售证号为990202号，以99063286号预售契约于2003年10月30日办理了预售备案手续，预售人为广州银山建设开发公司，预购人为郑海珠，未办理抵押登记，未发现案涉车位的有效查封信息，该项目已办理初始登记手续。经广州市白云区同和街倚绿山庄社区居民委员会及广州市公安局白云区分局同和派出所盖章确认，案涉车位与广州市同和同泰路倚绿北街x号x车位属同一地址。另经广州市国土资源和规划委员会出具的《复函》载明：案涉车位所在倚绿山庄A9幢1层尚未办理规划验收，不具备办理产权转移登记条件。以上事实，有商品房买卖合同、发票、房地产交易登记情况表、答复书、证明、复函及双方当事人陈述等证据证实。一审法院认为：郑海珠、银山公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容无违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于郑海珠提出的确认涉案车位归其本人所有的诉讼请求，郑海珠、银山公司依据《商品房买卖合同》并未形成物权的转移，而是在一段时期内形成合同之债。双方对于涉案车位的权益约定为各自履行合同约定权利义务，并且约定对价及履行前提，并不当然确定涉案车位属于郑海珠所有。案涉车位一直登记在银山公司名下，该登记形式明确公示了案涉车位的对外排他性权益归属银山公司，故郑海珠请求确认案涉车位归其本人所有的诉讼请求并无事实与法律依据，应予以驳回。经广州市国土资源和规划委员会复函可知，倚绿山庄x幢1层尚未办理规划验收，不具备办理产权转移登记条件，故郑海珠要求办理涉案车位的过户手续的诉讼请求无据，予以驳回。双方在《商品房买卖合同》中约定的违约金为“已付房价款的3%”，属一次性（定额）违约金，郑海珠提出违约金赔偿的诉讼时效应自双方约定应当办妥房产证却未办之日，即2004年2月23日起算；经过两年时间，即2006年2月22日届满。郑海珠于2016年8月29日才提出本案诉讼，又未能提交有效证据证明诉讼时效中止或中断，因此，要求银山公司支付违约金的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2016年12月28日作出如下判决:驳回郑海珠全部的诉讼请求。本案受理费100元，由郑海珠负担。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。本院二审期间，郑海珠围绕上诉请求依法提交了一份证据：2017年4月10日广州市房地产档案馆出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，拟证明涉案车位已经预登记在郑海珠名下。银山公司就该份证据，质证如下：郑海珠提交的证据拟证明的事实在一审中已经查明，我方也无异议。另查明，2016年12月26日，一审法院就广州市国土资源和规划委员会的复函向郑海珠出示质证。本院认为，郑海珠与银山公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，一审认定正确，本院予以维持。郑海珠依照合同约定购买了案涉车位，但尚未经房地产行政管理部门确权登记，因此，郑海珠要求法院确认其所有权缺乏根据，一审不予支持其此项诉讼请求，并无不当，本院予以维持。银山公司超过合同约定期间，未为郑海珠办理过户手续，且违约行为一直处于持续中，按理应当支付逾期办证违约金给郑海珠。但是，郑海珠超过法律规定的诉讼时效没有主张该项权利，且其与银山公司约定的逾期办证违约金为一次性定额违约金2700元，郑海珠超过诉讼时效期间的逾期办证违约金数额已经超过2700元，因此，一审法院对其此项诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以维持。因广州市国土资源和规划委员会复函中已经明确，案涉车位不具办证条件，因此，郑海珠请求银山公司协助办理案涉车位产权证的诉讼请求缺乏先决条件，属于履行不能。因此，一审法院驳回其诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人上诉请求缺乏依据，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由上诉人郑海珠负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  柳玮玮审判员  李 焕二〇一七年四月二十六日书记员  眭 翘