Apache POI  Windows 用户  2  14  2017-05-04T01:27:00Z  2017-05-04T01:27:00Z  4  819  4670  38  10  5479  12.00          17.45 磅  26.55 磅    false  false  false    EN-US  ZH-CN  X-NONE                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:普通表格; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-priority:99; mso-style-qformat:yes; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt; mso-para-margin:0cm; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.5pt; mso-bidi-font-size:11.0pt; font-family:"Calibri","sans-serif"; mso-ascii-font-family:Calibri; 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250.2元；4、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：就双方签订北京市商品房认购书补充协议和北京市商品房预售合同约定内容等事实，以及北京合生绿洲房地产开发有限公司当庭出示的北京市商品房预售合同，刘某对此无异议，法院予以确认。刘某提交了北京市商品房认购书补充协议，合生绿洲公司对此真实性不持异议，法院对该证据予以确认。该补充协议部分内容摘录如下：座落于北京市通州区永顺镇乔庄村永顺镇居住项目C8#住宅楼×层×单元-×的房屋（以下简称涉案房屋）总价款2 744 882元（含精装修价款），由乙方选择首付30%按揭付款方式，优惠后价格为2 611 851元，其中毛坯房价款2 116 251元，装修价款495 600元……北京市商品房预售合同部分内容摘录如下：合同附件五付款方式和期限约定。于2013年10月23日前与出卖人签订商品房预售合同并同时向出卖人缴付总房款的30.07%作为首期付款，即636 251元，买受人未按以上约定付款的，视为违约，出卖人有权解除合同，并没收定金。其余房款1 480 000元由买受人向银行申请商品房担保贷款的方式支付。买受人申请银行担保贷款的年限、金额以银行最终批复为准。买受人应在签署商品房预售合同前向银行或其指定机构提交申请商品房担保贷款所需的全部资料，并签署相关的法律文件和交纳相关费用。在提供上述资料后，经银行审核需要补充资料的，或因信贷政策有变化，仍需补充首期房款和其他资料的，买受人应在出卖人、银行或其指定机构发出通知后五日内补齐。未按时提交商品房担保贷款所需的资料、签署相关文件或未按时补充首期房款及提交银行所需资料的，应自上述规定期限届满之日起至实际补充首期房款及提交申请贷款所需全部资料并办完相关手续之日止，每日向出卖人支付贷款额万分之五的违约金；逾期超过十日的，出卖人有权解除商品房预售合同。出卖人解除商品房预售合同的，买受人应向出卖人支付商品房预售合同约定总房款的20%作为违约金。在签订商品房预售合同后，出卖人或银行或指定机构通知买受人办理商品房担保贷款手续之日起60天内，买受人申请的银行商品房担保贷款仍然未能到达出卖人账户的，视为买受人不能取得银行的商品房担保贷款，买受人应在期满之日起15天内付清全部房款，逾期未付清的，每逾期一日，买受人须按应付总额的万分之五向出卖人支付违约金，出卖人有权解除商品房预售合同；出卖人解除商品房预售合同的，出卖人可收取商品房预售合同约定总房款的20%作为违约金。合同附件十，补充协议。一、买受人未按约定及时缴清预售合同及本补充协议约定的款项的，出卖人有权相应顺延交楼时间。买受人以商品房担保贷款方式付款，银行未将该贷款划入出卖人账户的，出卖人有权相应顺延交楼时间。买受人以商品房担保贷款方式付款，未向出卖人提交缴纳办理产权所需的资料、款项的，出卖人有权相应顺延交楼时间。自该商品房达到合同约定的交付条件之日起至买受人的全部房价款到达出卖人账户之日止，出卖人不承担逾期交房的违约责任。八、合同约定的退房事由发生的，买受人应在知道或应该知道该事由发生后30天内提出书面退房申请，买受人在此期间不提出的，视为不退房。十一、依据买受人与其委托的广东合创工程总承包有限公司签订的《室内装修协议》，约定由装修公司代其办理该商品房交付手续后进行室内装修……十六、买受人通讯地址以预售合同载明的地址为准，如买受人地址变更，应以书面形式通知出卖人。预售合同及本协议中的通知应采用挂号信或特快专递方式。以挂号信或特快专递方式的，到达日期以买受人签收日期为准，如无签收，则买受人通讯地址为本市的，自书面通知发出之日起第三日即视为到达；买受人通讯地址为外省市的，自书面通知发出之日第五日即视为送达……。另经审理查明：合同签订后，刘某先后交纳房款共计636 251元，向广东合创工程总承包有限公司交纳装修款495 600元，剩余款项1 480 000元未交纳。此外还交纳了宽带初装费500元。2015年1月28日，合生绿洲公司向刘某邮寄《律师函》，律师函主要内容为要求刘某2015年2月5日之前付清全部房款，否则追究刘某相应法律责任。在本案审理期间，刘某将该合同约定剩余房款 1 480 000元预交至法院。经法庭询问，合生绿洲公司无法明确其通知刘某无法办理贷款的原因；合生绿洲公司虽提交顺丰速运单标明“签约并办理按揭贷款相关事宜”的字样，但未能举证证明确切通知时间和通知内容，仅能举证其邮寄《律师函》的情况；合生绿洲公司亦称涉案房屋已经具备交付条件，且能够办理产权登记手续。刘某亦在庭审中称，其不清楚无法贷款的原因，但合生绿洲公司在合同签订时对其贷款资格进行了审核，而且其可以一次性交纳剩余房款；刘某未收到合生绿洲公司通知其办理贷款的相关通知。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据本案查明的事实，双方所签订的北京市商品房认购书补充协议、北京市商品房预售合同，当事人意思表示真实，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人应当依约履行。在本案中，双方签订商品房预售合同后，刘某交纳了部分房款，其余房款按照合同约定由刘某通过贷款方式支付；合同还约定合生绿洲公司通知刘某办理商品房担保贷款手续之日起60天内，刘某申请的银行商品房担保贷款仍然未能到达合生公司账户的，刘某应在期满之日起15天内付清全部房款，否则，合生绿洲公司有权解除商品房预售合同，合生绿洲公司解除合同的，可以收取总房款的20%的违约金；现合生绿洲公司并未提供足够证据证明其通知过刘某办理商品房担保贷款手续及60天期满之日起15天内付清全部房款，故合生绿洲公司要求解除双方签订的商品房预售合同、要求刘某协助合生绿洲公司办理网签备案撤销手续、支付违约金的条件并未成就，且刘某在本案审理期间已将剩余房款全部预交至法院，不存在导致合同无法继续履行以致合同目的无法实现的情形，合生绿洲公司所提诉求无事实根据；另从维护合同稳定性，促进交易安全的角度考虑，亦不宜解除该商品房预售合同，故法院对合生绿洲公司的全部诉讼请求不予支持。据此，一审法院判决：驳回原告北京合生绿洲房地产开发有限公司的全部诉讼请求。二审中，合生绿洲公司提交以下证据：1、落款时间为2014年7月9日的《关于尽快提交贷款资料并办理贷款手续的通知》，意在证明该公司已通知刘某办理按揭贷款。2、顺丰速运3050006045232快递单（第三联：收件公司存根），意在证明刘某已签收快递单。刘某对上述证据的证明目的不认可。本院将在下文中对上述证据的采信问题予以论述。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对此予以确认。本院认为：本案二审的焦点在于合生绿洲公司约定解除权的条件是否成就，合生绿洲公司能否行使约定解除权主张解除合同。本案双方当事人一审时签订的商品房预购补充协议中，销售方有齐望的签字，刘某提交了录音证据，意在证明其与齐望多次交涉贷款事宜。合生绿洲公司表示，齐望可能是公司销售也可能是中介销售公司的人。双方当事人签订的商品房预售合同，只有合同打印日期2013年10月23日，没有合同签订日期，买房人刘某表示在2015年4月合生绿洲公司第一次起诉后，其才拿到合同。在合生绿洲公司第一次起诉刘某的2015年11月开庭笔录中，合生绿洲公司表示不清楚何时将合同给的刘某。本案二审中，合生绿洲公司提交了顺丰速运快递单（第三联：收件公司存根）的彩印件，寄件人签署处写有7月10日，托寄物部分写有催款函（签约并办理按揭贷款事宜），该速运单上未标明年份，合生绿洲公司主张为2014年。合生绿洲公司陈述，其持有的一联已经找不到了，该第三联是快递公司的底单，寄到了合生绿洲公司。本院认为，该证据并无原件，无年份显示也无法予以查证，且该联显示为收件公司存根，合生绿洲公司却陈述是快递公司的底单，该陈述与单据显示不符，本院对该份证据不予采信。合生绿洲公司在本案一审提交的日期为11月7日办理贷款相关事宜的顺丰速运单据（第三联：收件公司存根），单据上没有任何人在收件人签名处签名。该份单据无年份显示，也无法予以查证，合生绿洲公司主张为2014年的单据。刘某表示，办理按揭贷款事宜的邮件没有收到过，收件人签名都没有。对合生绿洲公司提交的日期为11月7日的顺丰速运单据，本院亦不予采信。合生绿洲公司主张其与刘某签订的合同约定“买受人通讯地址为本市的，自书面通知发出之日起第三日视为到达”，本院认为，仅凭合生绿洲公司提交的7月10日、11月7日顺丰速运单据（均为第三联：收件公司存根），合生绿洲公司是否于2014年7月10日、2014年11月7日通过顺丰速运将书面通知发出，属于待证事实真伪不明。在2015年1月28日合生绿洲公司通过邮局寄送律师函的单据上，没有任何人在收件人签名处签名。该律师函从内容上看，并非通知刘某办理担保贷款手续，而是直接通知刘某于2015年2月5日前付清全部房款。刘某表示律师函收到过，是过了很长时间看到楼道邮箱里有。本院认为，通知买房人办理担保贷款手续，是房屋买卖合同履行中的重要事项。合生绿洲公司没有证据证明，其在寄送相关快递单据后，就办理担保贷款事宜与刘某进行过后续的确认。通过上述合生绿洲公司的陈述和本院对于快递单等证据的采信情况，可以认定，合生绿洲公司在销售房屋和通知办理贷款手续过程中，均存在不规范的情况。2015年4月份，合生绿洲公司向刘某提起第一次诉讼。在2015年6月3日合生绿洲公司起诉刘某解除房屋买卖合同一案的调解笔录中，合生绿洲公司表示，公司考虑不解除合同，与买房人继续履行合同，具体方案公司尚在研究，我们公司需要与刘某进行协商。法院给了双方当事人调解期。在2015年11月5日，一审法院对合生绿洲公司诉刘某等4人的房屋买卖合同纠纷案件进行了开庭审理，其他几名买房人陈述，并未收到合生绿洲公司寄送的办理担保贷款手续的函件。合生绿洲公司表示，上述案件因晚交了诉讼费，法院按照合生绿洲公司撤诉进行了处理。关于支付涉案房屋剩余尾款的问题，刘某表示，2015年案件审理期间调解阶段已经筹措房款150多万，但合生绿洲公司不收了，说已经起诉了；2016年7月本案起诉前，我有给合生绿洲公司交付余款，但对方一直不收钱。合生绿洲公司并未提交证据，证明其在2015年第一次起诉刘某按撤诉处理后，又向刘某催告过交纳房屋剩余款项。2016年7月，合生绿洲公司提起本案之诉，合生绿洲公司表示，我们需要集中起诉，所以本案起诉与第一次起诉结束时间间隔了半年。在本案一审审理期间，刘某已将该合同约定的剩余房款交至一审法院。本院认为，本案双方当事人签订的预售合同中约定了解除权，但合生绿洲公司并未完成举证责任证明该条件已成就，合生绿洲公司现主张解除合同，本院不予支持。一审法院认定正确，本院不持异议。综上，合生绿洲公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23 730元，由北京合生绿洲房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审  判  长   齐晓丹审  判  员   王 朔审  判  员   蒋 巍二○一七年四月二十八日法 官 助 理   王世洋书  记  员   陈 振