上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初7847号原告(反诉被告)：赵宇，男，1989年11月25日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王建军，上海百悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯坚伟，上海百悦律师事务所律师。被告(反诉原告)：梁玉韬，男，1989年4月17日生，汉族，住辽宁省大连市。委托诉讼代理人：张福刚，北京德恒(大连)律师事务所律师。第三人：马海霞，女，1990年7月29日生，汉族，住山东省青岛市市北区同和路XXX号XXX单元202户。委托诉讼代理人：谭建伟，辽宁梅隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：阎文萍，辽宁梅隆律师事务所律师。原告(反诉被告)赵宇与被告(反诉原告)梁玉韬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月20日作出(2016)沪0115民初20803号民事判决。梁玉韬不服一审判决提起上诉，上海市第一中级人民法院于2016年12月7日做出(2016)沪01民终10373号民事裁定，裁定撤销(2016)沪0115民初20803号民事判决，发回本院重审。本院于2017年1月18日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，并追加马海霞为第三人参加诉讼，公开开庭审理了本案。原告(反诉被告)赵宇的委托诉讼代理人王建军、柯坚伟，被告(反诉原告)梁玉韬的委托诉讼代理人张福刚，第三人马海霞的委托诉讼代理人谭建伟、阎文萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵宇向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原、被告于2015年12月18日签订的《上海市房地产买卖合同》，即协助原告办上海市浦东新区蓝村路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的过户登记手续；2.判令被告给付原告自2016年2月19日起至2016年3月14日止的违约金人民币(以下币种相同)33,600元，并判令被告支付自2016年3月15日起按原告已付房款280万元为基数，按照每日0.05%标准的违约金至实际过户日止；3.本案诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：原、被告双方经上海天盟房地产经纪有限公司浦东第三十六分公司居间介绍，于2015年12月18日签订《上海市房地产买卖合同》。合同约定被告将系争房屋出售给原告。此外，若被告未积极协助原告办理系争房屋的过户登记手续，被告需按照房屋买卖合同第十条约定，每逾期一日向原告支付已收款0.05%的违约金。同日，原、被告双方就系争房屋买卖签订《蓝村路XXX弄XXX号XXX室付款协议》，其中明确系争房屋售价为640万元，原告的付款方式和金额为：1.签订合同当日，原告支付房款280万元(其中包括2015年9月10日支付的定金10万元)；2.原告于双方办理过户当日(2016年1月30日)前支付被告房款60万元；3.银行放贷当日，原告支付被告房款300万元。原告已按约履行付款义务，但至今经原告多次催促，被告仍未协助原告办理过户登记手续，原告认为，双方之间买卖合同系当事人真实意思表示，合法有效，且系争房屋为被告婚前继承所得并登记在被告一人名下，签订合同时第三人在场，对买卖知情，被告为有权处分，合同能够实际履行。原告遂提出以上诉讼请求。被告梁玉韬辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告诉状中所述的时间节点基本属实，但是被告始终协助办理过户手续，但是原告拒绝支付相关税费，所以导致过户没有完成。另外，系争房屋为被告继承所得，但被继承人死亡时，除被告外还有其他继承人，而继承手续实际办理是在被告婚后，故系争房屋属被告和第三人的夫妻共同财产。出售系争房屋未与第三人商量过，签订合同时第三人也不在场，现第三人不同意出售房屋，故买卖合同无法继续履行。第三人马海霞陈述，系争房屋原产权人为被告母亲郑雅仙，郑雅仙于2013年去世，继承人有被告以及郑雅仙的母亲臧淑英，当时未对遗产进行分割。2014年被告与第三人结婚。2015年被告与臧淑英就遗产进行处理，是发生被告与第三人婚姻存续期间，故系争房屋属夫妻共同财产。第三人对被告出售房屋事宜不知情，签订合同时也不在场，被告系无权处分，故不同意原告的诉讼请求。反诉原告梁玉韬向本院提出诉讼请求：解除反诉原告和反诉被告签订的《上海市房地产买卖合同》。事实和理由：2015年2月18日，反诉原告与反诉被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定反诉被告购买反诉原告所有的系争房屋，同时对系争房屋的价格等进行了约定。同日双方签订《蓝村路XXX弄XXX号XXX室付款协议》，对房款和税费进行了具体约定。2016年2月18日反诉原告与反诉被告办理房屋过户过程中，因反诉被告拒绝缴纳房屋转让的个人所得税，导致系争房屋无法过户。后虽经反诉原告多次催告，但至今反诉被告仍拒绝缴纳相关税费。综上，为维护反诉原告合法权益，故提起反诉。反诉被告赵宇辩称，不同意反诉请求。反诉被告并没有违约，是反诉原告违约。当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据举证质证情况以及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实：系争房屋为梁玉韬母亲郑雅仙的遗产。郑雅仙于2013年11月去世。2014年5月，梁玉韬与马海霞结婚。2015年11月，梁玉韬在上海市东方公证处办理系争房屋法定继承公证，公证处查明郑雅仙继承人为梁玉韬及郑雅仙母亲臧淑英，梁玉韬要求继承系争房屋，臧淑英表示放弃继承郑雅仙的上述遗产，故系争房屋由梁玉韬继承。2015年9月10日，以出售方(甲方)郑雅仙梁玉韬(代)、买入方(乙方)张明芳及居间方上海天盟房地产经纪事务所签订《房地产居间协议》，该协议补充条款约定系争房屋成交总价为640万元。补充条款第三条约定，乙方应在本合同签订当日支付甲方购房定金10万元，甲方在收到定金后，应出具定金收据，此时本《补充协议》即生效。合同第四条约定，居间方完成委托人委托事项的，由甲方和乙方各向居间方支付65,000元的佣金。第六条约定，甲方出售的系争房屋目前为继承权办理中，正在办理个人产权有关手续之中。第八条约定，乙方同意根据国家法律、法规等规定独自在房价款之外承担本交易所产生的所有税费，甲方承担该房屋继承个人所得税。梁玉韬、张明芳及居间方在该合同上签章。同日，梁玉韬收取定金10万元。2015年12月9日，系争房屋被核准登记至梁玉韬名下。2015年12月18日，梁玉韬与赵宇签订《上海市房地产买卖合同》，约定赵宇以人民币510万元购买系争房屋。合同第四条约定，梁玉韬于2016年3月20日前腾出系争房屋并通知赵宇进行验收。第六条约定，双方确认在2016年1月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，梁玉韬承诺在赵宇或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于梁玉韬故意拖延或者不及时提供相关材料的，赵宇按本合同第十条追究违约责任。合同第十条约定梁玉韬未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，梁玉韬应向赵宇支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。合同补充条款约定，梁玉韬具体交付时间以收到全部购房款二日内为准。同日，双方签订《蓝村路XXX弄XXX号XXX室付款协议》，约定双方一致同意系争房屋出售价为640万元，具体付款方式为：1、签订买卖合同当日，赵宇支付梁玉韬房款280万元(含2015年9月10日支付的定金10万元)；2、赵宇应于双方办理产权过户当日(2016年1月30日前)，支付梁玉韬购房款60万元；3、赵宇放贷当日支付梁玉韬房款300万元(赵宇如因贷款额度申请不足，应于办理产权过户当日用现金补足不足部分)。该付款协议上注明：“双方同意于2015年12月18日签订的上海市房屋买卖合同出售价标为人民币5,100,000元(大写)伍佰壹拾万元整。但双方实际成交价格和付款方式以本协议款项为准。甲方(即梁玉韬)出售价为到手价。如因发生继承遗产税属甲方支付。除外产生的税费属乙方(即赵宇)支付。其他条款均按该房屋买卖合同所约定履行，双方签字即生效。”2015年12月18日，赵宇支付梁玉韬270万元。原审庭审中，双方确认经协商过户日期变更为2016年2月18日。2016年2月18日双方也依约至交易中心，但就因继承所得房屋再次出售所产生的个人所得税负担发生争议，故未完成过户；双方就系争房屋实际成交价格为640万元，买卖合同写的价格510万元是为了避税。赵宇申请证人田林生当庭作证，田林生称其系居间方工作人员，参与购房过程，系争房屋系梁玉韬继承所得，2015年9月双方签订居间协议，签订价格为640万元，居间方当时提醒双方系争房屋再出售时会产生继承个人所得税，金额较大，经协商，双方确定继承个人所得税由卖家支付，其他费用由买家承担；后双方准备办理过户，但因临近过年比较忙，故约定过完年办理过户，办理过户那天，梁玉韬代理人来的，因个人所得税的问题产生争议，梁玉韬人在国外，代理人不能做主，故双方就回去了；到3月打电话与梁玉韬沟通后梁玉韬表示买家不交个人所得税的话就不想卖系争房屋了；对于税费负担因为在签订居间协议时已经谈好，故正式合同签订时没有在重申；《蓝村路XXX弄XXX号XXX室付款协议》是由其本人起草，上面的“继承遗产税”不是指居间协议中的继承个人所得税，因为继承个人所得税已经谈好了，考虑到国家政策变化，会出台遗产税，所以写了继承遗产税由梁玉韬承担，作为中介，认为除正常交易的税费应由赵宇承担，因继承所产生的个人所得税应由梁玉韬承担；成交价与到手价没什么差别，是一样的；系争房屋640万元的售价就是当时的市场价格。本院认为，依法成立的合同受法律保护。赵宇与梁玉韬之间就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，但根据庭审双方确认，该合同明确的房价款系为避税而填写的价格，双方实际成交价格为640万元，故该买卖合同就房屋转让价格条款应属无效，双方应按照实际价格即640万元进行交易。本案主要有以下两方面争议焦点：一、梁玉韬出售房屋是否为无权处分。本院认为，虽然继承公证系在梁玉韬与马海霞婚后办理，但被继承人郑雅仙死亡时间系在梁玉韬与马海霞婚前，根据物权法规定，因继承取得物权，自继承开始时发生效力，另根据继承法司法解释的规定，放弃继承的效力追溯到继承开始的时间，故虽然继承公证办理时间是在2015年，但梁玉韬在2013年郑雅仙死亡时即已取得系争房屋的所有权，故系争房屋系梁玉韬的婚前财产，有权自行处置，不属于无权处分。梁玉韬在本案原一审期间也从未将无权处分作为其答辩意见，而且其提出的无权处分的答辩意见与其反诉理由相互矛盾，本院不予采纳。马海霞所提出的其为房屋共有权人的意见缺乏事实及法律依据，本院亦不予采纳。二、系争房屋因继承所得，再次出售时所产生的个人所得税应由谁负担。赵宇称该个人所得税由梁玉韬承担，但梁玉韬则认为根据付款协议，640万元为净到手价，交易产生的所有税费因由赵宇承担，包括该笔个人所得税。本院认为，根据整个房屋买卖交易过程中所签订的居间协议看，梁玉韬在出售系争房屋时真实意思即转让价640万元，其应承担因继承房屋出售产生的个人所得税，其余税费由买受人承担；之后双方付款协议上虽称“甲方(即梁玉韬)出售价为到手价。如因发生继承遗产税属甲方支付。除外产生的税费属乙方(即赵宇)支付”，但双方对于该条文的理解发生偏差，梁玉韬认为到手价即梁玉韬不应再承担任何交易税费，但赵宇则认同证人解释，并认为约定除外产生的税费即指除居间合同约定的由梁玉韬承担的继承个人所得税外的税费。本院认为，作为居间方工作人员的证人，参与整个交易过程，其称双方当时真实意思即因继承所产生的个人所得税由梁玉韬负担，现梁玉韬亦无证据证明证人与赵宇有恶意串通的行为，故证人作为相对独立的第三方所做证言较为客观真实，对证人陈述本院予以采信；结合居间合同对于因继承所得房屋再次出售产生的个人所得税的约定以及证人的陈述，本院有理由相信双方当时买卖系争房屋真实意思即该部分个人所得税应由梁玉韬承担，其余税费由赵宇承担。综上，本诉部分，梁玉韬提出的赵宇拒绝承担该个人所得税、自己为无权处分等理由皆不能成立，在没有合法抗辩事由的情况下拒绝履行过户义务显属违约，故对赵宇要求梁玉韬继续履行合同并依约承担违约责任的请求依法予以支持。买卖合同为双务合同，赵宇自愿于房屋过户同时给付梁玉韬剩余购房款符合合同约定，本院为减轻当事人讼累予以一并处理。反诉部分，本案中赵宇并无违约行为，梁玉韬要求解除合同缺乏合同及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第二十九条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第五十一条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)梁玉韬于本判决生效之日起十五日内，协助原告赵宇(反诉被告)办理将上海市浦东新区蓝村路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告赵宇(反诉被告)名下的手续，同时原告(反诉被告)赵宇给付被告(反诉原告)梁玉韬购房款360万元；二、被告(反诉原告)梁玉韬应于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)赵宇逾期过户违约金(以280万元为基数，自2016年2月19日起至实际过户之日止，按照每日万分之五的标准计算)；三、驳回被告(反诉原告)梁玉韬的全部反诉诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费56,835元，由被告梁玉韬负担；财产保全费5,000元，由被告梁玉韬负担；反诉案件受理费减半收取40元，由反诉原告梁玉韬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  范 一代理审判员  陈长福人民陪审员  白美娟二〇一七年四月十八日书 记 员  顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国物权法》第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于贯彻执行%26lt;中华人民共和国继承法%26gt;若干问题的意见》51.放弃继承的效力，追溯到继承开始的时间．