湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0211民初629号原告胡志莲，女，1963年6月15日出生，汉族。委托代理人王湘彪，湖南中航律师事务所律师。代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，签收法律文书）。被告刘思勤，男，1947年5月21日出生，汉族。委托代理人刘恋（系被告刘思勤之子），男，1979年9月1日出生，汉族。代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，签收法律文书）。被告刘恋，男，1979年9月1日出生，汉族。第三人王昆（系原告胡志莲之子），男，1988年2月21日出生，汉族。原告胡志莲诉被告刘思勤、刘恋、第三人王昆物权保护纠纷一案，本院于2017年3月14日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员欧阳中伟独任审理，于2017年4月28日、5月18日公开开庭进行了审理。书记员陈伟担任法庭记录。原告胡志莲及其委托代理人王湘彪，被告刘思勤的委托代理人刘恋，被告刘恋，第三人王昆到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告胡志莲诉称：2016年11月21日，原告通过被告刘思勤的委托代理人采取购买方式经过株洲市不动产登记局依法登记，以30万元的价值取得株洲市天元区天平路花园二村1栋101号房屋的不动产所有权【权证号：湘（2016）株洲市不动产权第0006616号】。自2016年11月21日起被告刘思勤、刘恋自知已经侵权。2017年3月1日，原告的代理律师向二被告送达《律师告知书》，限被告一家于2017年3月10日前停止侵权，主动交出房屋钥匙，腾空房屋，但二被告拒绝腾房，继续侵占房屋。2017年3月12日，原告的代理律师再次来到被告家，与二被告约谈，劝其主动腾空房屋，自觉停止侵权，但二被告毫无诚意，拒绝交房。为维护善意第三人的合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、二被告停止侵权，腾空并交出强占房屋；2、二被告连带赔偿原告经济损失5500元；3、二被告承担本案诉讼费用。被告刘思勤、刘恋共同辩称：2016年6月3日，被告刘恋因缺乏资金需向第三人王昆投资公司借款15万元，且以被告刘思勤的房子作为抵押在第三人王昆个人名下。事后，第三人王昆向被告刘恋实际提供贷款仅7.5万元。由于该贷款利息很高，被告刘恋没有能力偿还，所以第三人王昆就直接将被告刘思勤的房子过户给原告胡志莲。综上，原告是通过非法手段取得不动产所有权，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人王昆陈述：2016年6月3日，被告刘恋因欠别人的钱而向第三人王昆借款，且同意以其父亲即被告刘思勤的房子抵押给第三人王昆，同时被告刘思勤也授权第三人王昆可直接处置其房屋，该授权委托书经过了公证，应合法有效。借款到期后，被告刘恋分文未偿还，故第三人王昆依据被告刘思勤的授权委托书直接将其房屋卖给原告胡志莲。经审理查明：2016年6月2日，被告刘恋因缺乏资金需向第三人王昆借款，且拟以其父亲即被告刘思勤个人所有的房屋作为抵押物，同日被告刘思勤在被告刘恋陪同下，找到第三人王昆，并向第三人王昆出具委托书，授权第三人王昆可代理签订房屋买卖合同，出售其位于株洲市天元区天平路花园二村1栋101号房屋【房屋所有权证号：株房权证株字第001595**号，土地使用证号：株国用（2005）第B07298号】。2016年6月3日，株洲市国信公证处对被告刘思勤出具的委托书进行公证，并出具了（2016）湘株国证内字第04160号公证书。2016年6月3日，被告刘思勤与原告胡志莲签订了一份《土地使用权转让及房产买卖合同》，合同约定被告刘思勤自愿以价格18万元将其位于株洲市天元区天平路花园二村1栋101号房屋转让给原告胡志莲，但签订合同时原告胡志莲并未当即付款。2016年6月3日，被告刘思勤又与第三人王昆签订了《房屋抵押借款合同》、《委托售房合同》各一份，合同主要约定：被告刘思勤以其位于株洲市天元区天平路花园二村1栋101号房屋作为抵押物，向第三人王昆借款15万元，借款期限为3个月即2016年6月3日至2016年9月2日止，借款利率按每月2.5%收取，另加1.5%的介绍费；同时被告刘思勤又委托第三人王昆代为销售上述房屋，并自愿向第三人王昆支付房产代管服务费30500元，但未约定代为销售房屋的价格。同日被告刘思勤又向第三人王昆出具一份授权委托书，该份授权委托书内容记载：“委托人刘思勤受托人王昆委托人授权受托人，因我与王昆签订的《房屋抵押借款合同》中，我已不能（或部分不能）偿还到期借款本息，现已违约，全权由王昆处理合同约定抵押房地产作价价值变卖、折价、拍卖，所得款由王昆全权处理和享有。特此授权。委托人：刘思勤（签名）受托人：王昆（签名）2016年6月3日”。签订合同后，被告刘思勤、刘恋共同向第三人王昆出具了一张15万元的收条并按约支付了费用30500元。借款到期后，被告刘思勤、刘恋没有按约还款。2016年9月9日，第三人王昆就申请将被告刘思勤的房屋产权注销登记。2016年11月21日，第三人王昆以被告刘思勤的委托代理人身份与其母亲即原告胡志莲签订了一份《株洲市存量房转让合同》，合同约定涉案房屋成交价格为30万元，同时将被告刘思勤的株洲市天元区天平路花园二村1栋101号房屋的不动产所有权转移登记在原告胡志莲名下【权证号：湘（2016）株洲市不动产权第0006616号】，原告胡志莲和第三人王昆均没有向被告刘思勤、刘恋支付涉案房款30万元。2017年3月1日，原告的代理律师向二被告送达《律师告知书》，限被告一家于2017年3月10日前交出房屋钥匙，腾空房屋，但二被告拒绝腾房。2017年3月12日，原告的代理律师再次来到被告家，与二被告约谈，劝其主动腾空房屋，但二被告仍拒绝交房，从而酿成纠纷。上述事实，有原、被告当庭陈述以及原告提供的身份信息资料、委托书、公证书、《土地使用权转让及房产买卖合同》、《株洲市存量房转让合同》、房地产交易纳税申报表、受理回执单、湘（2016）株洲市不动产权第0006616号不动产权证书、《律师告知书》、照片，第三人提供的身份信息资料、《房屋抵押借款合同》、《委托售房合同》、授权委托书、被告刘思勤、刘恋的收条、证明等证据经庭审质证予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案系物权保护纠纷。本案的争议焦点为：原告的诉讼请求有无事实和法律依据？现就本案争议焦点做如下分析:从庭审查明的事实来看，原告胡志莲认可其既没有依据《土地使用权转让及房产买卖合同》向被告刘思勤支付房屋转让款18万元，也没有依据《株洲市存量房转让合同》向被告刘思勤支付房屋成交款30万元的事实，第三人王昆亦认可被告刘恋因缺乏资金从而以其父亲即被告刘思勤的房屋作为抵押借款的事实，由此可见，被告刘思勤、刘恋与第三人王昆签订的《房屋抵押借款合同》，系双方真实意思表示，而被告刘思勤与原告胡志莲签订的《土地使用权转让及房产买卖合同》及第三人王昆代签的《株洲市存量房转让合同》，非被告刘思勤真实意思表示，该两份合同名为房屋转让合同，实为房屋抵押合同，其目的以房抵债。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条之规定,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿;抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产，由此可见，第三人王昆及原告胡志莲可以与被告刘思勤协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿或请求人民法院拍卖、变卖抵押财产，但不能依据借款抵押合同直接取得抵押物即涉案房屋的所有权。另从被告刘思勤于2016年6月3日向第三人王昆出具的一份授权委托书内容分析来看，被告刘思勤当日借款，不可能就出现违约还款的现象，无需当即授权委托第三人王昆直接处理涉案房屋，可见该份授权委托书内容明显不符常理，与客观事实不符，非被告刘思勤真实意思表示，系虚假委托，不能产生法律拘束力，且公证书只能证明当事人签名真实性，而不能证明当事人授权委托的合法性，因此，第三人王昆无权代理被告刘思勤转让房屋，事后也未取得被告刘思勤追认，且其母亲即原告胡志莲也未支付房屋相应对价，故第三人王昆所代签的《株洲市存量房转让合同》不具有法律效力，不能产生涉案房屋的所有权转移法律效力。综上，原告胡志莲不构成善意取得涉案房屋的所有权，其要求被告刘思勤、刘恋停止侵权，腾空房屋并赔偿经济损失5500元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本案经本院组织调解未果，本院依据《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告胡志莲的全部诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告胡志莲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：株洲市农行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员 欧阳中伟二〇一七年五月十八日书记员 陈  伟附本案适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。