福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0503民初7961号原告（反诉被告）：郑守淦，男，1976年6月16日出生，汉族，住福建省福鼎市，委托诉讼代理人：江承双，福建泉南律师事务所律师。被告（反诉原告）：林炎斌，男，1991年3月7日出生，汉族，住福建省南安市，被告（反诉原告）：郭艺晖，女，1990年9月4日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区，两被告（反诉原告）的委托诉讼代理人：丁成秋，福建志立律师事务所律师。两被告（反诉原告）的委托诉讼代理人：吴福林，福建志立律师事务所律师。原告（反诉被告）郑守淦与被告（反诉原告）林炎斌、郭艺晖房屋买��合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑守淦及其委托诉讼代理人江承双，被告林炎斌、郭艺晖及其委托诉讼代理人吴福林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑守淦向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付违约金人民币100000元；2.判令本案律师代理费6000元，以及诉讼案件受理费由被告负担。事实与理由：原、被告于2016年4月29日签订《房产买卖、经纪合同》，约定被告向原告购买原告名下址在泉州市丰泽区的房产，合同约定被告在合同订立时交付定金50000元人民币，在原告提前还清贷款并解除该房屋上设定银行按揭贷款抵押权时被告应再交定金人民币50000元，2016年5月27日房屋过户给被告，被告领到该房屋的新的所有权登记证当天，原告依约收到了被告通过房产中介交��的定金共计100000元，被告并向原告出具了房款欠条一张，确认尚欠原告房价款人民币1000000元正。合同还约定房屋过户至被告名下，被告领到产权证后剩余尾款（即欠条所记载的1000000元）全部一次性付清，时间为40天，不得借故推延。然而被告不守诚信，直至2016年8月26日才将上述100万元人民币偿还原告。大大超过了合同约定的40天期限，属于合同约定的违约行为，给原告方造成极大困扰及经济损失，原告多次向被告主张违约责任，但被告均拒不承担。根据合同第十四条之约定：“违约方须向守约方支付等同于定金数额的违约金及由此造成的其他经济损失……”；以及合同第十六条之约定：“……并有权要求因违约行为导致守约方维权所增加的费用，包括但不限于诉讼费，律��代理费、差旅费等。”林炎斌、郭艺晖辩称，原告的请求没有法律依据：一是被告已按期足额支付购房款，不存在违约行为。合同中约定的40天是一个估算时间，双方约定的时间是在公积金发放之后，经纪合同第十条第二款约定，支付方式为公积金付款，所以该约定的付款时间为公积金贷款发放后。二是合同签订后，被告依约向原告支付定金5万元。2016年5月27日，到房管部门办理过户手续时，被告向原告支付首付款53万元（含定金）并向原告出具《房款欠条》一张。2016年7月5日，被告与中介机构共同到房管部门领取产权证。之后，被告将办理公积金贷款所需手续交由中介机构办理公积金贷款。同时，原、被告与中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行签订《房屋交易资金托管业务通知/协议》一份，约定就被告向原告购买房产的交易中，同意办理建设银行房易安房屋交易资金托管业务。2016年8月25日，被告收到银行放款短信后，于2016年8月26日签署资金划转通知书，银行于当日将100万转入原告的账户。三是原告存在逾期交付房屋的行为，于2016年9月11日才向被告交付房产。林炎斌、郭艺晖向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付违约金10万元、律师费7000元；2.判决反诉被告立即向反诉原告退还反诉原告于2016年5月27日向反诉被告出具的《房款欠条》；3.由反诉被告承担本案本、反诉的诉讼费用。事实和理由：2016年4月29日，反诉原、被告及案外人丰泽区中城房产中介所签订《房产买卖、经纪合同》一份，反诉原告于2016年8月26日支付完购房款，反诉被告收到反诉原告支付的款项后，拒不向与反诉原告退还《房屋欠条》，也未能按照合同约定于收款当日将房屋交付反诉原告，经反诉原告及中介机构多次催讨，反诉被告于2016年9月11日才向反诉原告交付房产。反诉被告拒不退还欠条及逾期交房的行为已经构成违约，其行为严重损害了反诉原告的合法权益。郑守淦对反诉辩称，反诉原告的诉求没有事实依据，反诉原告曲解事实：一是反诉原告违约事实明显，而把自己的过错推给公积金中心，反诉原告举证的资金托管协议书中第二页中的声明与承诺项下第四条，明确约定该项下的款项仅用于购买从落于丰泽区的房屋及第十一条约定可以说明该款项不用于他用，而用于购买诉争房屋；二是反诉被告没有违约，反诉原告超过了合同约定40天的付款时间，既然反诉原告逾期交付房款，反诉被告有权利要求重新准备交付房产的时间；三是《房款欠条》在庭审后不应返还，反诉原告的���求没有法律依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，林炎斌、郭艺晖系夫妻关系，双方于2016年5月12日办理结婚登记。2016年4月29日，郑守淦作为甲方、林炎斌作为乙方与丰泽区中城房产中介所作为丙方签订一份《房产买卖、经纪合同》，约定乙方购买甲方坐落于泉州市丰泽区的房屋。合同第一章“居间及服务协议”中约定丙方就促成甲、乙双方签定房产买卖合同提供居间服务。合同第二章“房产买卖协议”中第六条第三款约定：本合同项下房产现抵押在工商银行……上述房产一经解押，甲方应于取得房屋所有权证原件后当日内将���件提交机构保管，并在机构的协助下甲、乙双方即应开始办理交易过户的收件手续，任何一方不得无故拖延。第八条约定：甲、乙双方议定该房产（含装修及附属配套设施）的买卖价格为RMB（大写）壹佰伍拾贰万捌仟零佰零拾零圆整（￥1528000.00）。第十条约定：签定本合同时，乙方下定金RMB（大写）：零拾伍万零仟零佰零拾零圆整（￥50000.00）给甲方，该定金在甲乙双方均未违约时可在完成交易时冲抵购房款；另约定付款方式为公积金按揭贷款。第十一条约定交房时间：甲方应在收到全部购房款之日起当日内将房屋交付乙方使用。合同第三章“违约责任”中第十四条约定：甲乙双方签订本合同后，一方擅自变更或解除的，或未按合同的约定履行义务的，视为违约。违约方须向守约方支付等同于定金数额的违约金及由此造成的其他经济损失���合同第三章“违约责任”中第十六条约定：自违约行为发生之日起五日，守约方即有权向违约方发函督促其履约。从发函之日起超过十日违约方仍未回复或履约的，守约方即可解除合同并有权要求违约方支付违约金、迟延履行金及交易过程中所产生的其他费用，并有权要求因违约行为导致守约方维权所增加的费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等。合同“附则”中第二十四条约定：1.若甲方违约，丙方退还乙方定金，并协助乙方向甲方追讨违约金（等额定金）；2.甲方解押产权原件出来当天，乙方必须在交伍万元定金；3.房屋过户当天，丙方要把定金壹拾万元整交于甲方；5.甲乙双方友好协商，待乙方领到产权证后剩余尾款全部一次性付清给于甲方。时间为40天，不得借故推延；6.经甲乙双方友好协商，乙方过户当天给于甲方首付款伍拾叁万元整。郑守淦、林炎斌在合同上签字、捺印，丰泽区中城房产中介所在合同上盖章。合同签订后，林炎斌依约支付定金50000元。2016年5月27日，郑守淦与林炎斌、郭艺晖共同前往房管部门办理房屋产权转移手续，双方确认林炎斌、郭艺晖已支付房款528000元，林炎斌于当日出具一份尚欠剩余房款1000000元的房款欠条交郑守淦收执。《房款欠条》载明：“林炎斌购买房产位于丰泽区长洲花园B幢15H、16H剩余房款人民币壹佰万元整。户主郑守淦”。2016年6月7日，郑守淦作为甲方、郭艺晖作为乙方与中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行签订《房屋交易资金托管业务通知/协议书》一份，主要内容为：“就乙方向甲方购买房产的交���中，同意办理建设银行房易安交易资金托管业务，遵守本通知书所附《建设银行房易安房屋资金托管业务规则》；交易资金划转的条件是：买方签署的房屋交易资金划转通知书……甲乙双方一致同意，乙方向建行申请将350656807-1116-201号《个人住房借款合同》项下借款款项（用于购买坐落于丰泽区的房屋）发放到本协议项下以乙方名义建立的子账户，待本协议约定的资金划转条件满足后，划转至甲方账号。”郑守淦、郭艺晖在该《房屋交易资金托管业务通知/协议书》签字并捺印，中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行在该《房屋交易资金托管业务通知/协议书》上盖章。同日，中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行开具《“房易安”开户回单》，确认上述资金托管业务。2016年6月20日，泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处向林炎斌、郭艺晖出具受理单一份（受理编号：20161207801），载明：“受理时间：2016-06-20，登记种类：个人二手房转让备案，房屋坐落：丰泽区复式。”2016年7月4日，郭艺晖收到泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处关于其申请的房屋所有权登记已办结的短信，通知到发证窗口领取房屋所有权证。2016年7月5日，林炎斌、郭艺晖领取诉争房屋的房屋所有权证书。房屋所有权证书“泉房权证丰泽区（丰）字第201611962号”上载明，林炎斌、郭艺晖共有的坐落于丰泽区复式的住宅。2016年8月25日，郭艺晖收到两条关于其在建设银行申请的个人贷款已发放的短信。2016年8月26日，郭艺晖签署��房易安交易资金划转通知书》，将其房易安账户（主账户名称：房屋结算资金托管专户，账号：350656807156222502000000001）下开立的子账户（子账户名称：郭艺晖，账号：04721017009938000000008，交易房产地址：丰泽区）中的交易金额壹佰万元整划至指定的账户（账户名称：郑守淦账号名称：62×××97）；同日，郑守淦收到“房屋结算资金托管专户”的转账1000000元。2016年9月11日，郑守淦委托案外人陈某将诉争房屋的钥匙以及一张2016年9月6日出具的确认B1509房屋7月与8月的服务费、公摊费共422元已缴的《收款收据》交于林炎斌。另查明，至起诉之日郑守淦仍持有林炎斌于2016年5月27日出具的《房款欠条》原件，庭审后交于法庭。郑守淦为本案诉讼支付律师费6000元，林炎斌为本案诉讼支付律师费7000元。以上事实，有原告提供的身份材料、《房产买卖、经纪合同》、《房款欠条》、建设银行转账流水、《泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处（受理单）》、《泉州市房屋所有权转移登记申请表》、《询问笔录》、《自行成交申明》、《委托代理合同》及律师费发票，被告提供的身份与婚姻登记材料、《房屋交易资金托管业务通知/协议书》、《“房易安”开户回单》、建设银行发放贷款通知短信截图、《房易安交易资金划转通知书》、房屋所有权证书复印件、房屋所有权登记办结短信通知截图、《收款收据》、《委托代理合同》及律师费发票，以及原告与被告的庭审陈述、证人陈某证言为证，本院予以确认。本案争议焦点在于：1.本案被告是否存在违约付款情形，是否应承担相应违��责任？2.本案的反诉被告是否存在违约交房情形，是否应承担相应的违约责任？3.反诉原告出具给反诉被告的《房款欠条》是否应返还？关于争议焦点一，根据《房屋买卖、经纪合同》的约定，林炎斌、郭艺晖应在领取到诉争房屋的房屋所有权证书之日起40日内向郑守淦付清购房款，现林炎斌、郭艺晖于2016年7月5日领取到诉争房屋的房屋所有权证书，直至2016年8月26日方履行付款义务，超过合同中领取房屋所有权证书之日起40日内付清房款的约定。林炎斌、郭艺晖主张合同约定的付款方式为公积金贷款，合同中所载的“40天”为中介机构对办理公积金贷款所需时间的估算，公积金贷款的发放时间不受其主观意志影响，其于公积金贷款发放的第一时间履行付款义务，不存在违约行为。郑守淦认可《房屋买卖、经纪合同》中记载的“40天”源于中介机构对办理公积金贷款所需时间的估算，但认为林炎斌、郭艺晖“不存在违约行为”的主张毫无依据。本院认为，当事人对付款方式的约定区别于对付款时间的约定，在合同中同时就付款方式与付款时间进行约定合乎情理，在同时约定了付款方式与付款时间的情形下，当事人既受付款方式的约束，也受付款时间的约束。郑守淦、林炎斌在《房屋买卖、经纪合同》中既约定了付款方式为公积金贷款，又约定了购房尾款的付款时间为林炎斌取得房屋所有权证书之日起40日内，两项约定均为当事人真实意思表示，对当事人具有同等的法律约束力。郑守淦、林炎斌以中介机构的估算结果为参考标准约定付款时间并无不当，林炎斌作为一个完全民事行为能力人，应当预见到将一个估算时间约���为付款时间可能产生的风险，应对自己的行为及所产生的后果负责。综上，林炎斌、郭艺晖客观上存在未在《房屋买卖、经纪合同》约定的期限内付款的行为，应承担相应的违约责任。关于争议焦点二，根据《房屋买卖、经纪合同》的约定，郑守淦应在收到全部购房款之日将房屋交付买方使用，现郑守淦于2016年8月26日已收到出卖诉争房屋的全部购房款，而其直至2016年9月11日方将诉争房屋的钥匙交付给林炎斌一方，超过《房屋买卖、经纪合同》中所约定的交房期限。郑守淦主张根据合同法第六十七条的规定，在买方逾期付款的情形下，其于2016年9月11日交房的行为依据事实与法律均不应被视为违约行为。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定了后履行抗辩权，即在双务合同中，应当先履行的当事人不履行合同义务��应当后履行的对方当事人享有不履行合同义务的权利。就本案而言，依照合同关于交房的约定，郑守淦在林炎斌未支付全部购房款之前，享有后履行抗辩权，但在2016年8月26日收到全部购房款后，即负有按约定于当日将房屋交付的义务；在林炎斌存有履行债务不符合约定的情形下，郑守淦理应就林炎斌的违约行为通过其他途径主张权利，而非据以延迟交付房屋。综上，郑守淦逾期交付房屋的行为违反《房屋买卖、经纪合同》，属于未按合同约定履行义务的情形，应承担相应的违约责任。综观争议焦点一和焦点二，本案中，一是原、被告双方在房屋买卖过程中，均存在违反《房屋买卖、经纪合同》相关约定的情形，均应向对方承担违约责任，而合同对双方违约责任的约定一致；二是被告因办理贷款迟延付款不足二十日，原告迟延交��房屋亦不足二十日，双方的违约过错总体相当，双方均无证据证实因对方迟延造成己方的其他经济损失；三是检视房产买卖的交易过程，总体上双方均相互配合，积极履行合同义务，按照二手房交易流程促成房产买卖，并最终完成实际交付。鉴此，根据《中华人民共和国合同法》关于诚实信用原则和当事人双方都违反合同应当各自承担相应责任的规定，本院认为，原、被告均存在违约情形，应各自承担相应的违约责任和因本案支出的诉讼费用。关于争议焦点三，《房款欠条》是林炎斌向郑守淦出具的债务凭证，现《房款欠条》上所载之债已因清偿而消灭，郑守淦不再享有对林炎斌的债权。郑守淦于庭审时将《房款欠条》作为证据提交法庭，本院将该《房款欠条》原件作为卷宗材料随卷存档，不再另行返还林炎斌。综上，本院认为，合法的买卖合同关系应当受到法律的保护。本案中，《房屋买卖、经纪合同》系合同各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，合同各方当事人应按照合同约定履行各自的义务。林炎斌、郭艺晖逾期支付购房款的行为违反了《房屋买卖、经纪合同》的约定，郑守淦逾期交付诉争房屋的行为亦违反《房屋买卖、经纪合同》的约定，双方均应承担相应的违约责任，并各自负担因本案诉讼支付的律师费。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十七条、第一百零七条、第一百二十条的规定，判决如下：一、驳回原告郑守淦的诉讼请求；二、驳回反诉原告林炎斌、郭艺晖的诉讼请求。本案受理费2300元，减半收取计1150元，由原告（反诉被告）郑守淦负担575元，由被告（反诉原告）林炎斌、郭艺晖负担575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  黄小康二〇一七年四月七日书记员  何静艳附：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。