上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0116民初8063号原告：浙江铭博汽车部件股份有限公司，住所地浙江省瑞安市。法定代表人：黄修业，董事长。委托诉讼代理人：任群，上海保诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志翔，上海保诚律师事务所律师。被告：上海华日企业发展有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：张幸媛，总经理。委托诉讼代理人：陆万林。原告浙江铭博汽车部件股份有限公司(下称铭博公司)诉被告上海华日企业发展有限公司(下称华日公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月11日受理后，依法适用简易程序，于2016年9月12日进行了公开开庭审理，原告委托诉讼代理人李志翔、被告委托诉讼代理人陆万林到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案于2017年3月7日转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2017年3月27日进行了第二次公开开庭审理，原告委托诉讼代理人李志翔、被告委托诉讼代理人陆万林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告铭博公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年1月30日及2016年5月16日签订的两份《厂房租赁协议》；2、被告退还原告租金1,695,222元及保证金34,916元；3、被告支付原告违约金200万元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月30日，原、被告签订《厂房租赁协议》，约定被告将位于上海市金山区枫泾工业园区枫冠路XXX号，共计面积为7770平方米的厂房出租给原告，租期从2016年7月1日至2019年7月1日。2016年5月16日，原、被告签订了第二份《厂房租赁协议》，约定被告将位于上海市金山区枫泾工业园区枫冠路XXX号，共计面积2551平方米厂房出租给原告，租期同第一份协议。为此，原告依约支付租金及履约保证金合计1,730,138元(其中保证金34,916元)。但2016年7月26日，原告接金山区人民法院执行庭通知，被告出租之厂房已于签约前被法院查封，并于2015年6月被法院要求腾空租赁物，现法院将对租赁厂房进行拍卖，要求原告尽快从被告厂房内搬出。原告认为，合同所涉租赁物被法院查封并被要求腾空，原告无法继续使用租赁物，以致原告无法实现合同目的，故原告为维护自身合法权益，诉讼来院，盼如所请。被告华日公司答辩称，解除合同没有异议，其他诉讼请求不同意。原、被告签约时，对于法院查封的事实原告是知道的；退还租金不同意，因为原告已经占用近一年了，期限也将到期了；对于违约金不同意支付，不是按照法律规定写的，被告没有违约，且该违约金约定的金额也过高。经审理查明，2016年1月30日，原、被告签订《厂房租赁协议》，约定甲方(即本案被告)将位于金山区枫泾工业园区枫冠路XXX号面积为7770平方米的厂房出租给乙方(即本案原告)作仓库，租期自2016年7月1日起至2019年7月1日止；第一年租金为1,276,222元，每年递增上年度租金金额5%，上期已押一个月的租金为保证金，每年的租金在每年的4月8日前支付。合同第五条约定，被告应保证出租厂房在租赁期间权属清楚无争议。第七条约定，原、被告上次合同中有5200平方米厂房租赁到期时间为2016年5月份，双方协商决定该5200平方米厂房租金也从2016年7月1日开始算(5月、6月的租金不另计算)。关于违约责任，合同第八条约定，甲方不能以任何理由终止租赁期间合同，否则要赔偿乙方200万元作为违约金(此赔偿金额包含乙方前期投入的装修装饰费、搬迁费及搬迁过程中的损失)；乙方如果违约，中途终止租赁期合同，乙方也同等要赔偿200万元违约金。合同签订后，同年4月13日、4月30日，铭博公司共向华日公司支付第一年租金共1,276,222元。2016年5月16日，原、被告再次签订《厂房租赁协议》，约定被告将金山区枫泾工业园区枫冠路XXX号面积为2551平方米的厂房出租给原告，租期亦自2016年7月1日起至2019年7月1日止；第一年租金为419,000元，第一年支付租金及保证金共453,916元。第五条约定，被告应当保证出租厂房在租赁期间权属清楚无争议。同时第八条约定，双方在2016年1月30日签订的厂房租赁协议的违约条款约定：如某方违约，要赔偿对方200万的赔偿金额，双方同意该条款加含本协议的2551平方米面积的厂房。同年6月4日，铭博公司向华日公司支付第一年租金及保证金共453,916元。2015年6月25日，本院执行庭在华日公司厂房门卫处张贴公告，内容为：因华日公司未按本院要求履行生效法律文书确定的义务，故本院依法作出裁定，对业已查封的华日公司名下位于上海市金山区枫泾镇钱明东路XXX号房地产进行拍卖或变卖。华日公司以及占有该房地产的案外人应当自本公告之日起十五日内迁出该房地产。案外人认为其对该房地产享有租赁权而合法占有的，应当自公告之日起十五日内向本院提出书面异议，逾期未提出的，本院将在该房地产不负担租赁的状态下进行委托评估、拍卖、变卖。因案涉厂房涉及到法院拍卖，铭博公司认为无法保障其租赁权，经与华日公司协商未果，故涉讼。另查明，2016年7月26日，我院执行法官曾接待铭博公司工作人员季叶娜、杨军伟。季叶娜、杨军伟表示，对于厂房查封以及法院张贴公告的事情并不知情。庭审中，铭博公司称，原、被告于2013年已签订租赁合同，2016年的租赁合同系续签。续签合同时，华日公司未向铭博公司披露法院查封的情况，也无证据证明其曾披露过。案涉厂房现在还由铭博公司使用，但是已经进入拍卖程序了。华日公司称，法院张贴公告时铭博公司不可能不知情，且续签合同时也告知过铭博公司。庭审中，对于华日公司提出场地占用费，其明确表示不提起反诉，另行主张。诉讼中，铭博公司向本院提出撤回第二项诉讼请求，并同意在本案中一并处理合同解除后的返还厂房及搬离问题。以上事实，由原告提供的原、被告主体信息资料、两份《厂房租赁协议》、付款凭证、法院公告、执行笔录、搬迁费用计算表、2016年度资产负债表及利润表，被告提供的2013年10月30日的《厂房租赁协议》、照片以及原、被告的当庭陈述、本案庭审笔录等为证，并经本院查证属实。本院认为，原、被签订的两份《厂房租赁协议》系双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，案涉厂房在原、被告续签租赁合同前已被本院查封，原告铭博公司作为案外承租人亦未在指定期限内向本院提出书面异议，目前案涉厂房已在不负担租赁权拍卖中，故双方签订的《厂房租赁合同》已无法继续履行。同时，被告华日公司在本院第二次庭审中(2017年3月27日)亦明确同意解除合同，故对于原告铭博公司要求解除《厂房租赁合同》的诉讼请求，本院予以确认。合同解除后，原告铭博公司应当将案涉厂房返还给被告华日公司并搬离，且原告明确同意在本案中一并处理，本院予以准许。诉讼中，原告铭博公司主动撤回第二项诉讼请求，并无不当，本院亦予以准许。关于约定的200万元违约金。本院认为，提供适租房屋是出租人的主要义务。本案中，原、被告在续签租赁合同时，被告华日公司在明知案涉厂房被司法查封的情况下，既未提供证据证明其已主动向原告铭博公司主动披露过该事实，又在租赁合同中承诺案涉厂房权属清楚无争议，其行为显然既有违诚实信用，又违反了作为出租人应尽之义务，故应当对案涉厂房无法继续使用承担违约责任。同时，应当指出的是，原告铭博公司作为案涉厂房的使用人，其在续签租赁合同时亦未尽到相应的审查、注意义务，其对合同不能继续履行亦有一定的过错责任。结合本案租赁合同的履行情况、案涉厂房的租金标准、铭博公司主张的损失、双方当事人的过错程度等多方面因素，本院酌情将违约金调整为800,000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、确认原告浙江铭博汽车部件股份有限公司与被告上海华日企业发展有限公司间分别于2016年1月30日、2016年5月16日签订的《厂房租赁协议》于2017年3月27日解除；二、原告浙江铭博汽车部件股份有限公司应于本判决生效之日起十五日内将位于上海市金山区枫泾工业园区枫冠路XXX号厂房返还给被告上海华日企业发展有限公司，并自行搬离上述厂房内其所有的物品；三、被告上海华日企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告浙江铭博汽车部件股份有限公司违约金人民币800,000元；四、驳回原告浙江铭博汽车部件股份有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费收取22,800元(已预缴)，由原告浙江铭博汽车部件股份有限公司承担6840元；被告上海华日企业发展有限公司承担15,960元，于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  高丽宏审 判 员  王 超人民陪审员  智雪忠二〇一七年四月二十五日书 记 员  宋 骏附：相关法律条文附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》…第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。