北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0113民初5884号原告（反诉被告）：第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区，统一社会信用代码×××。法定代表人：麦家洛（ROBERTALEXANDERJAMESMCKELLAR），CEO。委托诉讼代理人：李雅勍，男，1970年2月20日出生，汉族，第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司职员，现住北京市昌平区×××。委托诉讼代理人：吴波，北京市中企国盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：王文君，女，1983年8月29日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：ＸＸ（王文君之父），1951年5月19日出生，汉族，户籍所在地北京市西城区，现住北京市东城区。原告（反诉被告）第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司（以下简称戴维斯公司）与被告（反诉原告）王文君物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）戴维斯公司委托诉讼代理人李雅勍、吴波，被告（反诉原告）王文君委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴维斯公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2014年11月1日至2016年4月30日的物业费共计67577.04元及违约金6467.12元（违约金暂计算至2016年4月底，应计算到被告实际足额给付物业费之日）；2.因本案支出的费用包括但不限于诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2014年10月31日与开发商北京澳金园置业发展有限公司（以下简称澳金园公司）签订《澳景园项目前期物业服务合同》（以下简称“前期物业合同”）。根据前期物业合同约定，澳金园公司将位于北京市顺义区×××的“澳景园项目”委托原告进行物业管理，物业管理服务期限至2016年10月31日。被告于2009年10月15日与开发商签订《商品房预售合同》，购买×××的房屋，现房产编号为1-6-02，并于2010年5月4日办理了入住手续。被告在办理购房手续时签署了《北京澳景园业主临时规约》和《前期物业服务合同》，承诺依照前期物业管理合同的约定交纳物业费。但被告未按时足额交纳物业服务费。原告多次通过口头、电话及书面催款方式向被告催缴物业费，但被告不予理睬。被告王文君辩称：被告未交纳2014年11月1日至2016年4月30日期间的物业费。物业费收费应符合优质优价，物业公司应坚持微利的原则。原告主张的物业费标准是7.5元，是2015年北京市物业费收费标准的15倍。新的物业公司进驻之前，原告应当参照物业主管部门的标准提供服务。原告的收费不符合国家收费标准，也不符合合同约定。原告提供的物业服务很差，与原来的物业公司之间有很大的差距。澳金园公司未征求被告意见即更换了新的物业公司，被告未与原告签订新的物业合同。被告交纳物业费的前提是原告按照物业服务合同的标准履行义务。根据《北京市物业管理办法》的规定，现在北京市大多数的物业管理中的维修分为两种，一种是物业人员本身有维修的资质，物业公司可以解决维修问题；第二种是物业公司委托给相关部门进行维修，比如电梯的维修。现在原告就这两种维修来说都没有。当业主要求物业公司对电梯、中央空调及取暖炉进行维修时，原告要求业主直接与厂家联系，原告对这三种设备都不负责维修，业主感觉十分不便。原告在园区内路面平整及道路绿化问题上没有尽到义务。园区游泳池长期没有水，服务设施也没有。这些都是原告违约的表现。2016年7月21日，被告家开始停电，至今问题都没有解决。根据前期物业合同第38条规定，乙方擅自停水停电，业主有权要求限期解决。被告预存了电费，原告不能阻止被告与供电公司之间的供电服务。因原告的停电行为，导致被告无法使用涉诉房屋，被告只能到旅馆居住。被告王文君向本院提出反诉请求：1.判令原告戴维斯公司赔偿被告王文君因住所停电所导致的酒店住宿费用6720元（赔偿金暂计算至2016年8月2日，实际计算至住所通电之日）；2.判令原告戴维斯公司赔偿因被告王文君无法在家中做饭而产生的在外就餐费用3780元；3判令原告戴维斯公司尽快采取措施令涉诉房屋通电；4.判令反诉诉讼费由原告戴维斯公司承担。事实和理由：被告于2016年7月21日发现其住所即涉诉房屋停电，随后变更之父ＸＸ到原告的物业客服前台要求物业进行维修。工作人员称需要等待，几个小时后，ＸＸ再次要求维修，物业人员告知仍需要等待。后ＸＸ找到物业经理交涉。物业经理称先谈物业费的事情，其他事不谈。无奈之下，ＸＸ到天竺供电所查询电费余额，因电费尚有余额，故不是因为没有电费而停电。ＸＸ申请供电部门救援，二十分钟后，供电所的两位工作人员到涉诉房屋将供电箱进行开封检查。结果是供电箱电路没有电，供电所的工作人员分析称有两种可能：一是被拉闸；二是掉闸，合上就可以。供电所的工作人员与物业公司沟通并要求物业公司配合解决问题。物业公司答应后，等了四十分钟仍未配合。后供电所工作人员到物业部门请他们过来，但供电所工作人员给被告的答复是：物业太忙了，今天来不了，今天通不了电，你们只能上别处去住了。被告只能离家居住。之后被告经常向物业公司询问维修通电事宜，物业公司均不予维修。被告认为，物业公司在明知业主家停电，且在业主多次申请维修后仍不予理睬，就是变相停电。还有一种可能就是停电就是物业公司拉闸所为。《北京市物业管理办法》第三十二条规定的“不得以业主拖欠物业服务费为由，限制或变相限制物业服务的条款”说的就是（原告）不能以业主和物业矛盾而限制业主与电力公司的合法供需关系。根据前期物业服务合同第三十八条：“除不可预见的情况下，乙方（物业）擅自停水、停电的，甲方（业主）有权要求乙方限期解决，给甲方或业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。”原告戴维斯公司就反诉辩称：被告家停电并非原告所致，被告应找电力部门解决。原告不是反诉的适格被告。经审理查明：2009年10月15日，被告与澳金园公司签订《北京市商品房预售合同》，购买坐落于顺义区×××房屋。该合同第二十四条前期物业服务条款约定：出卖人依法选聘的物业服务企业为北京凯莱物业管理有限公司，前期物业管理期间，物业服务收费价格为7.5元/月/平方米，买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。2011年5月9日，该房屋登记在被告名下，登记的房屋坐落为顺义区×××，房屋建筑面积为500.57平方米。后澳金园公司（甲方）与原告（乙方）签订前期物业服务合同，约定由原告为澳景园项目提供物业服务。该合同第三条约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：……4.物业管理区域内全体业主共有的共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括共用的园区围墙、道路、照明设施、共用设施设备使用的房屋、沟渠、池、井、物业管理用房；5.物业管理区域全体业主共有的共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，共用设施设备包括共用的上下水管道、共用照明、落水井、消防设施设备、保安监控系统、电力系统、卫星电视系统、电话系统、电信系统、天然气系统等……7.配套服务设施的维修、养护和管理……。第四条约定：乙方提供的前提物业管理服务应达到约定的质量标准。前期物业管理服务质量标准按照《北京市住宅物业服务三级物业标准》执行。合同第六条约定：本合同期限自2014年11月1日起至2016年10月31日止。第九条约定：物业服务资金由业主按其拥有物业的地上建筑面积于每季度首日前预先交纳该季度物业服务费用，具体标准为不超过7.5元/月/平方米。第十三条约定：业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之三的违约金。第三十八条约定：乙方的管理服务达不到本合同第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，甲方或业主有权要求乙方限期整改，整改后仍不符合要求的，甲方有权终止本合同。造成甲方及业主经济损失的，乙方应承担赔偿责任。除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电的，甲方或业主有权要求乙方限期解决，给甲方或业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。原告进驻小区后，被告未向原告交纳2014年11月1日至2016年4月30日期间的物业费，并持答辩意见不同意交纳。被告主张原告的物业服务存在瑕疵，原告认可园区内道路损坏等问题，但称系因业主欠缴物业费导致公司资金跟不上，无法及时解决。被告主张涉诉房屋于2016年7月21日停电，原告持有配电箱的钥匙，对停电现象不予维修，也不配合供电局维修，导致被告无法使用涉诉房屋，依据前期物业服务合同第三十八条规定要求原告赔偿其酒店住宿费及餐费损失。原告称不清楚涉诉房屋停电的原因。被告亦称没有查出停电的原因，供电所的工作人员称停电的原因有可能是掉闸也有可能是人为拉闸。被告未能举证证明涉诉房屋停电系因原告故意断电。另，涉诉房屋停电问题已于1016年11月21日解决。上述事实，有庭审笔录、《商品房预售合同》、《澳景园项目前期物业服务合同》、照片等在案佐证。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。澳景园项目的开发建设单位澳金园公司与原告签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，并未损害业主利益，应属合法有效，被告应予遵守。自2014年11月1日至2016年4月30日期间，原告为涉诉小区提供了物业服务，被告作为业主应向原告交纳该期间的物业服务费用。原告收取较高标准的物业费，根据质价相符原则，亦应提供较高质量标准的物业服务。但根据被告举证及双方庭审陈述情况，在上述期间内，原告提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，故本院对被告应缴纳的物业费进行相应的酌减。被告依据前期物业服务合同第三十八条第二款之规定，反诉要求原告赔偿其房屋停电造成的损失。但在本案审理过程中，被告不能举证证明其房屋停电系由原告过错造成，故对被告要求原告赔偿损失及要求原告采取措施通电的反诉请求，本院不予支持。在就停电问题进行修复的过程中，原告作为物业服务公司在业主维修的过程中未能完全尽到配合、协助的责任，在物业服务上存在一定的问题，但该行为并未在原告主张的物业费期间之内，不能作为被告拒交2014年11月1日至2016年4月30日期间物业费的正当理由。因原告提供物业服务具有瑕疵，其要求被告支付逾期交费违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王文君于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司二○一四年十一月一日至二○一六年四月三十日期间的物业费五万七千四百四十元；二、驳回原告（反诉被告）第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王文君的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一千六百五十二元，由原告（反诉被告）第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司负担三百七十元（已交纳），由被告（反诉原告）王文君负担一千二百八十二元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费六十二元，由被告（反诉原告）王文君负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨秀芝人民陪审员  王桂华人民陪审员  邓士霞二〇一七年四月二十七日书 记 员  贾默文