河南省禹州市人民法院民 事 判 决 书(2016)豫1081民初1824号原告刘向景，男，生于1976年11月1日，汉族，住河南省禹州市。委托代理人赵鹏展，河南启法律师事务所律师。被告侯喜枝，女，生于1963年2月25日，汉族，住河南省禹州市。被告禹州市钧台街道办事处东街社区居民委员会法定代表人边书喜，该社区居委��主任。二被告委托代理人周国亮，禹州市法律服务所法律工作者。原告刘向景诉被告侯喜枝、禹州市钧台街道办事处东街社区居民委员会（以下简称东街社区居委会）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘向景及其委托代理人赵鹏展、被告侯喜枝与被告东街社区居委会的委托代理人周国亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘向景诉称，原告在禹州市三官垌街西侧二工局家属院有住房一套，被告侯喜枝对该家属院进行旧房改造。2015年3月12日，二被告与原告签订房屋置换协议，约定由被告侯喜枝向原告支付36万元置换原告的房屋，首付5万元，余款31万元在2015年8月1日前全额支付，被告东街社区居委会对该31万元进行担保，若逾期承担连带清偿责任等情。协议签订后，原告按照协议履行了义���，房屋已经被被告拆除另建，被告侯喜枝向原告支付了5万元，余款31万元到期后未按照约定支付，被告东街社区居委会也未履行其担保义务，故原告诉至法院，请求依法判令二被告连带清偿房款31万元及自2015年8月1日起按银行同期贷款利率的四倍计算利息，诉讼费由二被告承担等情。被告侯喜枝辩称：置换协议是由侯喜枝个人签订的，应由侯喜枝个人承担，但是置换协议显失公平，房屋面积是96.5平方米，置换价格为36万元，按2015年当时的价格他的房屋每平方米也不值2000元，明显显失公平，因此合同为无效合同。被告东街社区居委会辩称：同被告侯喜枝答辩意见外，另居委会不具备担保的资格，故居委会的担保无效。原告刘向景为支持自己的主张，向本院提交的证据有：1、刘向景身份证复印件一份，证明原告诉讼主体适格；2、房屋��换协议一份，证明被告对原告所有的房屋进行了拆扒，并约定拆扒赔偿费用为36万元，该款项被告已经支付5万元，余款在2015年8月1日前全部付清，禹州市钧台街道办事处东街社区居民委员会对支付该拆扒款的余款31万元进行担保，逾期承担连带清偿责任及证明该31万元至今未付的事实；3、照片五张，证明原告房屋已经被拆扒的事实；4、录音笔录两份，证明原告多次向被告催要剩余款项的事实；5、网上已经生效判例三份，证明居民委员会对外担保有效，应依法承担连带担保责任。第一份判例证明，以居民委员会名义出具的担保书，虽然系居民委员会书记所写，但加盖有居民委员会公章，该担保书具备合法要件，居民委员会书记出具的担保书的行为显属职务行为，应为有效。第二份判例证明，以居民委员会名义担保并盖章，其行为系履行职务行为，至于使用公章实施��保行为是否经居民会议或者居民代表会议讨论同意，担保权人只有形式审查义务，不负实质审查义务，只要居民委员会对外提供了担保，不管是否经过居民会议或者居民代表会议讨论同意，居民委员会都应当承担连带担保责任。第三份判例证明，居民委员会具有民事诉讼主体资格。其本身不仅担负着服务管理村民的职能，还具有拥有集体土地、财产和组织集体生产的经济使命。因此居民委员会不属于《担保法》第九条规定的“学校、幼儿园等事业单位和社会团体”,可以作为担保人。对原告刘向景提供的证据，被告侯喜枝、东街居民委员会的质证意见为：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但是这份协议显失公平，应当认定无效；对证据3无异议；对证据4录音证据未进行质证。对证据5有异议，认为网上三份判例真实性无法核实，另我国不属于判例法，���且这三份判例的案情和本案不同，不适用于本案。本院审查后认为，证据1-4来源合法，内容真实，与本案有关联性，本院予以采信；证据5系判例，与本案无关。被告侯喜枝为证明自己的主张，向本院提交的证据有：1、会议纪要及改造公告各一份，证明该项目是经政府批准同意，是合法建造；2、委托建房合同一份，证明2010年11月7日双方签订了一份置换协议，不存在现金赔偿；3、禹州市东城区东大街C-11-1地块委托改建协议书一份，证明政府的会议纪要出来后，推翻了之前签订的委托建房合同，与拆扒户派出的代表重新签订的协议书，赔偿都是以这个为标准；4、房屋置换协议书模版一份，证明按照委托改建协议书的赔偿标准拆迁到刘向景家时，原告刘向景不同意此赔偿标准，集体都愿意，只有刘向景不愿意，经过村里各方做工作都调解不成。后���向景提供一份房屋置换协议的模版，必须按照他提供的协议才同意拆迁，在这种情况下无奈我们才同意签订了这份协议；5、三十三户拆迁户主联名强制拆扒刘向景房屋的请求，证明其他三十三户户主都拆扒了，因为刘向景不同意拆扒，给其他户主造成损失，其他户主请求对刘向景的房屋强制拆扒。对被告侯喜枝提供的证据，原告刘向景的质证意见为：对证据的真实性均无异议，但是都是在2015年3月12日双方签订房屋置换协议之前所签订的协议及相关文件，这只是双方的协商过程，应当以最后双方自愿签订的协议即2015年3月12日签订的房屋置换协议内容为双方履约的内容。被告东街社区居委会的质证意见为：对证据无异议，真实有效。本院审查后认为被告侯喜枝提供的证据的真实性予以采信。被告东街社区居委会未向本院提供证据。结合上述有效证据及当事人陈述，本院确认以下事实：原告在禹州市三官垌街西侧二工局家属院有住房一套，被告侯喜枝对该家属院进行旧房改造。2015年3月12日，二被告与原告签订房屋置换协议，约定由被告侯喜枝向原告支付36万元置换原告的房屋，首付5万元，余款31万元在2014年8月1日前全额支付，被告东街社区居委会对该31万元进行担保，承担连带清偿责任，另约定逾期按中国人民银行公布的同期贷款利率的四倍计算利息。协议签订后，原告按照协议履行了义务，房屋已经被拆除另建，被告侯喜枝向原告支付了5万元房款，余款31万元到期后未按照约定支付，被告东街社区居委会也未履行其担保义务，故原告诉至法院，请求依法判令二被告连带清偿房款31万元及自2015年8月1日起按银行同期贷款利率的四倍计算利息，诉讼费由二被告承担等情。本院认为，当事���应当依照合同约定全面履行各自义务。本案原告与被告侯喜枝签订《房屋置换协议》，系双方真实意思表示，被告侯喜枝虽辩称协议内容显失公平，应认定为无效合同，但未提供证据予以证明，故该辩称不成立，该置换协议真实有效。因被告侯喜枝未能按约履行支付下余房款的义务，已构成违约，故原告请求被告侯喜枝支付房款31万元的请求，本院予以支持。关于原告要求被告自2015年8月1日起按照银行同期贷款利率的四倍计付利息的请求，该利息系违约金，原被告双方在协议中有明确约定，且该约定不违反法律规定，但应从违约之日起计付，故被告侯喜枝应自违约之日起即2015年8月2日按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付违约金。关于原告要求被告东街社区居委会承担连带清偿房款的请求，被告东街社区居委会辩称居委会不具备担保的资格，故���保无效。本院审查后认为，根据《中华人民共和国担保法》第九条，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人。《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第四条，居民委员会应当开展便民利民的社区服务活动，可以兴办有关的服务事业。居民委员会管理本居民委员会的财产，任何部门和单位不得侵犯居民委员会的财产所有权。可见社区居委会作为基层群众性自治组织，不仅担负服务管理村民的公益只能，还可以兴办服务事业，有一定的组织机构和财产。故社区居委会可以作为保证人。本案中，东街社区居委会在原告与被告侯喜枝签订的《房屋置换协议》上作为担保人签章，该担保行为有效，故原告要求被告东街社区居委会承担连带清偿房款的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，��中华人民共和国城市居民委员会组织法》第四条，《中华人民共和国担保法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款，判决如下：一、限被告侯喜枝于本判决生效后十日内支付原告刘向景310000元及违约金（自违约之日即2015年8月2日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付）二、被告禹州市钧台街道办事处东街社区居民委员会对上述款项承担连带清偿责任。三、驳回原告刘向景的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5950元，由被告侯喜枝、禹州市钧台街道办事处东街社区居民委员会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内��向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  巴秋鸽审 判 员  魏艳芳人民陪审员  黄培元二〇一七年四月二十七日此件与原件核对无异书 记 员  孟凡敏