成都市温江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0115民初176号原告：广东珠江商业地产经营管理有限公司成都分公司，住所地：成都市温江区涌泉镇华丰村新城会展中心。负责人：唐宇，总经理。委托诉讼代理人：夏扬，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：胡雪，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理。被告:刘新勇，男，1979年12月18日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人:刘伟，四川祥裕律师事务所律师，一般授权代理。原告广东珠江商业地产经营管理有限公司成都分公司（以下简称珠江公司）与被告刘新勇合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告珠江公司的委托诉讼代理人夏扬、胡雪、被告刘新勇及其委托诉讼代理人刘伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付营运服务费3769.04元，以及逾期支付营运服务费的违约金（违约金计算方式：以应付未付营运服务费为基数，按日万分之四的标准自应付未付之日起至实际支付之日止）。2、判令被告立即向原告支付物业管理服务费24498.76元，以及逾期支付物业管理服务费的违约金（违约金计算方式：以应付未付物业管理服务费为基数，按日万分之四的标准，自应付未付之日起至实际支付之日止）。3、判令被告立即向原告支付电费1522.34元，以及逾期支付电费的违约金（违约金计算方式：以应付未付电费为基数，按日万分之四的标准，自最后一次抄表日2015年8月12日起计算至实际支付之日止）。4、判令本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：被告在承租了珠江新城国际A区购物中心地上一层X号场地（以下简称“场地”）后，于2014年10月22日与原告签订了为被告承租场地提供综合管理服务的《综合管理服务协议》，以及与案外人广东康景物业服务有限公司成都分公司签订了为被告承租场地提供物业管理服务的《物业管理服务协议》。根据《综合管理服务协议》第1.1.12项：“甲乙双方一致同意，甲方（原告）已获得业主方的授权，为购物中心的场地与商户提供以下综合管理服务：对商户应缴纳费用（包括但不限于租金、营运服务费、其他费用等）的催缴、收取工作，”以及5.1.2项：“乙方（被告）必须按时缴纳各种应缴费用，包括但不限于营运服务费、营运保证金及根据租赁合同、本协议和乙方签署的物业管理服务协议中乙方应承担的其他应缴之费用。”的约定，在原告和广东康景物业服务有限公司成都分公司为被告承租场地提供了综合管理服务以及物业管理服务后，由原告负责向被告统一收取营运服务费、物业服务费以及电费等。上述协议签订后，原告、广东康景物业服务有限公司成都分公司如约履行了协议义务，为被告承租场地提供了综合管理服务以及物业管理服务，但被告却未按协议约定向原告支付营运服务费、物业管理服务费、电费等。且由于被告的欠缴费行为，被告承租场地的业主成都珠江创展投资有限公司已经与被告解除了租赁合同关系。被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告刘新勇辩称，原告与被告签订的合同中约定了很多原告的义务，包括在2015年正式开业及2014年12月份左右招商达到90%，原告均没有达到合同约定，且2014年11月14日前珠江国际新城未能通过消防验收，不符合开业条件，所以我方没有缴纳相关费用。电费已经支付，不应当重复支付；运营费及违约金过高，应该降低；原告的部分诉讼请求超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2014年10月22日，刘新勇与成都珠江创展投资有限公司签订《商场场地预租/场地租赁合同》，约定刘新勇承租成都珠江新城国际X区X号场地，营运服务费每月424元，物业管理服务费每月2756元，电费单价为1.5元/度；开业日暂定2014年11月14日，刘新勇应自开业日起按月支付场地租金。同日，刘新勇（乙方）与珠江公司（甲方）签订《综合管理服务协议》，约定珠江公司已获得业主方的授权，为购物中心的场地与商户提供以下综合管理服务：对商户应缴费用（包括但不限于租金、营运服务费、其他费用等）的催缴、收取工作。自该场地根据租赁合同约定的起算日起，应承担并缴纳营运服务费。营运服务费采用“先付后用”原则，除租赁合同约定起算日所在的第一个日历月的营运服务费应于该起算日当日支付外，其后应于每个日历月开始的第一日前足额支付下个日历月的营运服务费。商户必须按时缴纳各种应缴费用，包括但不限于营运服务费、营运保证金及根据租赁合同、本协议和乙方签署的物业管理服务协议中乙方应承担的其他应缴之费用。逾期支付或逾期补足营运服务费、营运保证金或其他费用中的任何一项或多项费用的，应按应付未付金额每天千分之一的标准支付违约金。同日，刘新勇（乙方）与广东康景物业服务有限公司成都分公司（甲方）签订《物业管理服务协议》，约定广东康景物业服务有限公司成都分公司为刘新勇承租的X号场地提供物业管理服务，物业服务费为每月2756元。该合同约定乙方必须按时交纳各种应缴费用，包括但不限于物业管理服务费、中央空调使用费、水费、电费及根据租赁合同应向甲方支付的其他应缴之费用。自该场地根据租赁合同约定的起算日起，应缴纳物业管理服务费。物业管理服务费采用“先付后用”原则，除租赁合同约定起算日所在的第一个日历月的物业管理服务费应于该起算日当日支付外，其后应于每个日历月开始的第一日前足额支付下个日历月的物业管理服务费。乙方逾期支付或逾期补足的，应按应付未付金额每天千分之一的标准向珠江公司支付违约金。2014年6月1日，广东康景物业服务有限公司成都分公司委托珠江公司负责统一收取购物中心租户根据《物业管理服务协议》应向其支付的物业服务费、电费等费用，并同意珠江公司通过诉讼、仲裁等方式向购物中心租户主张支付相关费用。上述协议签订后，2014年9月28日，刘新勇接收租赁场地。珠江公司、广东康景物业服务有限公司成都分公司如约履行了协议义务，为刘新勇承租场地提供了综合管理服务和物业管理服务，但刘新勇却未按协议约定向珠江公司支付营运服务费、物业管理服务费、电费。2014年11月14日，原告方通过在华西都市报刊登广告等形式宣布珠江广场开业。由于刘新勇的欠缴费行为，刘新勇承租场地的业主成都珠江创展投资有限公司已经与其解除了租赁合同关系。2015年8月7日，成都珠江创展投资有限公司向刘新勇发出了商铺合同终止事宜函，载明将于2015年8月10日终止合作关系。2016年5月26日，珠江公司向刘新勇发出了拖欠营运服务费、物业管理服务费、电费等费用催缴函。刘新勇共计欠珠江公司营运服务费3769.04元（其中：2014年11月14日应付240.27元；2014年12月-2015年7月每月1日应付424元；2015年8月1日应付136.77元）；物业管理服务费24498.76元（其中：2014年11月14日应付1561.73元；2014年12月-2015年7月每月1日应付2756元；2015年8月1日应付889.03元）；原告提交的抄表单显示原告共计用电1014.89度，共计欠付电费1522.34元，最后一次抄表日为2015年8月12日。上述事实，有原告提交的商场场地预租/场地租赁合同、综合管理服务协议、物业管理服务协议、关于珠江广场商户物业类费用收取事宜文件、抄电表单、华西都市报、商铺合同终止事宜函、催款函、邮寄回执及原、被告的当庭陈述为证，事实清楚，足以认定。本院认为，原、被告签订的《综合管理服务协议》及被告与广东康景物业服务有限公司成都分公司签订的《物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。被告辩称原告应在开业之后才开始计算相关费用而原告并未真正开业，原告提交的证据可以证实2014年11月14日原告方已通过公告、广告等形式宣布开业。被告未提供证据证明原告因消防验收未达标而未达开业条件，故对于该项答辩意见本院不予采信。被告辩称其欠付的物业费、营运费部分超过诉讼时效，经审理查明，被告自2014年11月14日开始欠付营运服务费、物业管理费，而原告在2016年5月24日对被告所欠费用进行过催收，故被告关于原告就部分欠费超过诉讼时效之答辩意见不成立，本院不予采信。被告辩称其已交清电费，但是未提交缴费的收据，故本院认为原告提交的抄表单可以证明原告欠付电费1522.34元。协议签订后，原告、广东康景物业服务有限公司成都分公司如约履行了协议义务，为被告承租场地提供了综合管理服务以及物业管理服务，但被告却未按协议约定向原告支付营运服务费、物业管理服务费、电费，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。庭审查明被告共计欠原告营运服务费3769.04元、物业管理服务费24498.76元、电费1522.34元，故对于原告主张被告支付欠付营运服务费、物业管理服务费、电费的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金，因双方约定违约金标准过高，原告主动将物业管理服务费、营运服务费、电费违约金标准调整为日万分之四，不违反法律规定，本院予以支持。其中原告主动将电费违约金起算时间调整为最后一次抄表日2015年8月12日，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘新勇于本判决生效之日起十日内向原告广东珠江商业地产经营管理有限公司成都分公司支付营运服务费3769.04元及违约金（违约金的计算方式：以所欠营运服务费金额为基数，从应付之日起按日万分之四的标准计算至实际付清之日止。其中2014年11月所欠营运服务费240.27元之违约金从2014年11月14日起计算；2014年12月-2015年7月每月欠付的营运费424元之违约金分别从当月1日起计算；2015年8月所欠营运服务费136.77元之违约金从2015年8月1日起计算）。二、被告刘新勇于本判决生效之日起十日内向原告广东珠江商业地产经营管理有限公司成都分公司支付物业管理服务费24498.76元及违约金（违约金的计算方式：以所欠物业管理服务费金额为基数，从应付之日起按日万分之四的标准计算至实际付清之日止。其中2014年11月所欠物业管理服务费1561.73元之违约金从2014年11月14日开始计算；2014年12月-2015年7月每月欠付的物业管理服务费2756元之违约金分别从当月1日起计算；2015年8月所欠物业管理服务费889.03元之违约金从2015年8月1日起计算）。三、被告刘新勇于本判决生效之日起十日内向原告广东珠江商业地产经营管理有限公司成都分公司支付电费1522.34元及违约金（违约金的计算方式：以所欠电费1522.34元为基数，从2015年8月12日起按照日万分之四的标准计算至实际付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费729元，减半收取365元，由被告刘新勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  张英二〇一七年四月二十七日书记员  梁姣