成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0191民初13120号原告：袁辉（反诉被告），男，汉族，1985年7月16日出生，住四川省双流县。原告：周洲（反诉被告），女，汉族，1987年6月10日出生，住成都市武侯区。共同委托诉讼代理人：罗英，四川德卓律师事务所律师。特别授权代理人。共同委托诉讼代理人：阳广琴，四川德卓律师事务所律师。特别授权代理人。被告：司海林（反诉原告），男，汉族，1994年9月24日出生，住湖北省黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：张联平，四川申狄律师事务所律师，特别授权代理人。委托诉讼代理人：张璐，四川苍龙律师事务所律师，一般授权代理人。第三人：成都德尚玛雅房地产经纪有限公司。住所地：成都高新区天府大道中段***号*栋**层****号。法定代表人：刘云伟。委托诉讼代理人：魏俊杰，男，汉族，1994年6月7日出生，住四川省绵阳市涪城区。系第三人公司员工，一般授权代理人。原告袁辉、周洲（反诉被告，以下仍称原告）诉被告司海林（反诉原告，以下仍称被告）、第三人成都德尚玛雅房地产经纪有限公司（以下简称德尚玛雅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月21日受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员钟珏独任审判。后因工作变动，本案变更为由本院审判员吴翔独任审判，于2017年2月28日进行第一次开庭，原告袁辉、周洲及其委托代理人罗英、阳光琴、被告司海林及其委托代理人张联平、张璐、第三人德尚玛雅公司的委托代理人魏俊杰均到庭参加诉讼。于2017年4月27日公开宣判，原告袁辉、周洲的委托代理人阳光琴、被告司海林的委托代理人张璐、第三人德尚玛雅公司的委托代理人魏俊杰均到庭参加。本案现已审理终结。原告袁辉、周洲向本院提出诉讼请求：判令解除原告与被告签订的《房产买卖合同》。事实与理由：原告与被告在第三人的经纪下于2016年9月4日签订《房产买卖合同》，约定被告购买原告位于成都市高新区中德英伦联邦B区17栋3405号房屋，因原告尚未取得房产证，无法按照过户流程进行交易，经协商，同意采用直接通过开发商更名形式进行交易，合同签订后，被告向原告支付50000元定金。2016年10月1日，政府出台政策规定，严禁期房转让，商品房合同备案后，不予变更、注销，故原被告双方采用更名的方式进行交易的行为违反了规定，合同已无法继续履行，依法应解除。被告司海林针对本诉答辩并提出反诉称，原告提出的解除买卖合同，所陈述的事实与理由不能成立；成都市房管局若干措施的通知是不属于不可抗力，原告以这个通知为由要求解除合同，没有法律依据。原告解除合同的真正原因是由于原告隐瞒了不能办理房地产转让登记这一客观事实，我方认为原告要求解除合同的事实与法律相违背，应当承担违约责任；并且原告故意隐瞒了涉案房屋的开发商没有取得建设规划许可证这一事实，不得进行房产转让，应承担缔约过失责任；到现在为止，房价一直处于不断上升期间，原告因为房屋市场价格的原因，主观上采取不进行产权过户的方式将房子卖给被告，合同履行过程中均存在主观过错。所以原告依据成都市的文件来主张不可抗力，无事实和理由。故提出反诉诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房产买卖合同》；2、判令原告袁辉、周洲返还被告给付的购房定金50000元；3、判令原告袁辉、周洲向被告赔偿违约金184000元。原告袁辉、周洲针对反诉答辩称，1、合同签订前，房价已经在上涨，但原告仍将房屋进行出售，说明并非因为房价上涨而不愿卖房。解除合同的真实原因是成都市出台的政策；2、原告也未向被告保证过一定能以更名的方式过户，一直是第三人德尚玛雅公司在进行沟通，如果是因为第三人作出了保证，我方不得而知，也不应承担损失的赔偿。第三人德尚玛雅公司答辩称，1、我方介绍原被告签订买卖合同，于合同签订之后即与开发商预约申明，开发商更名名额已用完，要等到10月份，我方10月份多次邀请原被告协调，均未果。第三方本着公平公正的原则，并不存在原告所说的一直拖延，并也在协调双方进行解决事宜。经审理查明，2016年9月4日，原告袁辉、周洲与被告司海林签订了《房产买卖合同》，合同第1.1条：“房屋成都市高新区00号中德英伦联邦B区17栋3405号房屋，用途：住宅，购房合同备案号1808071，……建筑面积89.97平方米……”：第2条：“甲（原告）乙（被告）双方商定该房屋的成交价为人民币920000元……”；第3.1条：“乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金人民币50000元，该购房定金甲方自行收取，待该房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款。甲方应在本合同签订的同时将该房屋的相关资料原件交由丙方（第三人）保管。”；第3.2条：“首付款：人民币315000元，由甲方偿还本套房产房贷时支付，且该首付款专用于偿还本套房房贷，不得用于他用。”；第3.3条：“其余部分款项，即人民币585000元，乙方与开发商签定新购房合同后办理贷款，银行放款后由开发商支付甲方。”第4.1条：“该房屋已设定抵押，由甲方承诺自行办理完成该房屋他项权证的注销。”；第4.5条：“其他：此房屋在丙方明确告知甲乙双方因甲方暂时无房屋产权证无法按照过户交易流程交易，采用开发商更名形式进行交易并均已同意。”；第9条：“补充条款：1、经商议以开发商更名形式进行交易所产生的更名费用60000元由乙方承担；2、经合同三方友好协商，乙方同意以第3.2条中首付款为甲方偿还部分银行贷款，余下部分由甲方自行承担；3、签订该合同前丙方已确认，乙方可就此次购房向银行申请贷款，且贷款金额不低于第3.3条中款项，若遇银行审批不通过等因素或贷款金额低于第3.3条中所述金额，导致无法贷款且无法继续进行交易，则三方无责解除该合同，丙方退还乙方居间服务费并协助乙方让甲方退还定金……”。2016年9月4日，合同签订之日，被告向原告支付购房定金50000元，原告将其与开发商签订的《商品房买卖合同》原件交与第三人。第三人向开发商申请更名交易，获知9月份更名名额已经用完，要等到10月。2016年9月6日，原告在第三人陪同下向案涉房屋按揭贷款银行申请提前结清贷款，银行确定的提前还款时间为2016年11月9日。2016年10月1日，成都市人民政府办公厅发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，其中第五条：“加强商品房销售管理……严格商品住房合同网签备案管理，严禁期房转让，商品房住房合同网签备案后，不予变更、注销。”2016年10月25日，本院收到原告提交的起诉状。2016年11月9日，原告未结清案涉房屋贷款。2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通知》，通知规定从2016年11月23日起，成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新南区）实施不动产统一登记。2016年12月26日，本院依被告代理人申请开具调查令分别调查案涉房屋的登记情况、是否具备办理中德英伦联邦B区17栋房屋的房产证的条件、四川中德世纪置业有限公司是否取得案涉房屋的建设工程规划验收合格证，查询结果如下：商品房买卖合同摘要显示案涉房屋为本案原告袁辉、周洲按分共有，各占50%，抵押权人为中国建设银行股份有限公司成都第三支行，权利价值400000元；不动产登记情况为“无证据提供。原因是无有效查询房屋登记记录。”；成都市规划管理局高新分局出具回执载明：“无证据提供。原因是：建设单位未向我局申请规划核实”。另查明，2013年1月27日，原告袁辉、周洲与案外人四川中德世纪置业有限公司签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》，第十条约定：“交付条件，出卖人应当在2015年7月1日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。”原告在庭审中自认，案涉房屋开发商已经于2015年7月30日进行了交付。本院认为，本案争议的焦点在于：1、双方签订的《房产买卖合同》是否有效；2、如果合同有效，是否应该解除，购房定金50000元是否应该予以退还；3、原被告双方在合同履行过程中是否有违约行为。一、双方签订的《房产买卖合同》是否有效。被告在庭审中提出原告出售的案涉房屋因尚未取得产权证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”，因此认为双方签订的《房产买卖合同》无效，被告因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定向被告出售尚未依法登记领取权属证书的案涉房屋而致合同无效，应承担缔约过失责任。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。该司法解释实质上是对能够导致合同无效的“强制性规定”作出限缩解释，究其立法目的在于充分尊重民事主体在民事活动中的意思自治，维护交易的可预期性和稳定性，避免过多的合同无效导致社会经济生活中的交易成本过高。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十六条规定：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的‘市场准入’资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握……”具体到本案中涉及的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项“……未依法登记领取权属证书的”房地产，不得转让的强制性规定，是否属于效力性强制性规定呢？第一，从立法意旨看，制定《城市房地产管理法》是为了加强对城市房地产管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，是政府行政管理上的需要；具体到第三十八条第六项的规定，其主要是“为了维护房地产市场秩序，明确房地产的来源及归属，是国家对房地产的一种管理和监督行为”。第二，从规制的对象上看，“未依法登记领取权属证书”仅是对一方当事人及合同履行的约束，不影响合同行为本身的效力。第三，违反《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定而转让的房地产，并不直接损害社会公共利益。且在当前鼓励交易，发挥不动产资源最大效用的情况，下一方单纯以未取得产权证为由，主张合同无效的，如果得到支持，不啻于彻底否定未取得产权证的房产所有交易的合法性。当前房产一级市场采取期房方式进行交易的占据主流，从房屋卖出到办理房产证，再到国土证，以及现在的不动产证的期间普遍为两至三年，甚至有更长者，如彻底否定合法购买而尚未取得权利登记证书的此类房产的交易，不利于整个房地产市场的健康发展，不利于资源的合理利用。另外，在当前预告登记制度和合同网签备案已经普遍实现的情况下，未取得权利登记证书的房产的交易安全已经得到了相应的保障。因此，《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定应当属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定。故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，第十四条的规定，原被告双方签订的合同属于合法合同，合同依法成立并有效，自然不存在缔约过失责任的问题，因此，对于被告提出的双方合同无效，原告应该承担缔约过失责任的主张不予支持。二、《房产买卖合同》是否应该解除，购房定金50000元是否应该予以退还。2016年10月1日，成都市人民政府办公厅发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，其中第五条：“加强商品房销售管理……严格商品住房合同网签备案管理，严禁期房转让，商品房住房合同网签备案后，不予变更、注销。”双方约定的以“开发商更名形式”实质为商品房住房合同网签备案后通过开发商进行的网签备案变更与注销，因双方签订的《房产买卖合同》未能在2016年10月1日之前履行完毕，故该合同在2016年10月1日之后已经因政策变动原因而事实上无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”之规定，双方签订的《房产买卖合同》事实上已经不能履行，合同目的已经不能实现，故对原被告双方主张的请求判令解除双方签订的《房产买卖合同》的诉请予以支持。本案的起诉状副本于2016年11月4日送达被告，故合同于此时解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除后，被告交付给原告的定金理应退还，故对被告在反诉中提出的请求原告返还给付的购房定金50000元的诉请予以支持。三、原被告双方在合同履行过程中是否有违约行为。《房产买卖合同》签订后，被告依约向原告支付了定金50000元，截止2016年10月1日成都市人民政府办公厅发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》致合同无法继续履行之时，未有其应履行而未履行之义务，故被告在合同履行过程中，不存在违约行为。原告依约向第三人，交付了其与开发商签订的《商品房买卖合同》原件，并在第三人的陪同下于9月6日向案涉房屋按揭贷款银行申请提前结清贷款，银行确定的提前还款时间为2016年11月9日，截止2016年10月1日，亦未有应履行而未履行之义务。被告认为原告存在违约行为的原因主要有三：一是原告在与第三人的2016年9月25日的聊天记录中，曾经询问“如果违约，总共需要付多少违约金，”证明原告因为房价上涨，实际上在9月25日就已经在考虑违约的事，实际已经不再想卖房了，应属违约；二是限购政策实施后，10月份被告曾通过第三人与原告协商采用取得产权证书后再过户的方式进行交易，被原告拒绝，证明原告因成都南门房价大涨，无意继续履行合同，应属违约；三是原告所售房产未取得规划验收合格证，有重大权利缺陷，即便不出限购政策，也无法办理相应的产权证，应该承担相应的责任。对此三点，本院论述如下：1、关于原告在与第三人的2016年9月25日聊天记录中，曾经询问过“如果违约，总共需要付多少违约金”，是否就能认为原告在交易过程中，因为南门片区房价大涨，实际上已经不再想卖房。本院认为，虽然原告在与第三人的聊天过程中，向专业的房地产中介方咨询交易违约金或者其他的交易安全问题，应属正常；且原告只是咨询或询问，未有明确表明自己不再履行合同，不属于明显不再继续履行合同的情形。故对被告的这一主张不予认可。2、关于限购政策实施后，10月份原告不同意采用取得产权证书后再过户的方式进行交易，是否认定违约。本院认为，双方在《房产买卖合同》中约定的交易方式为开发商更名形式进行交易，而原告取得产权证书后再过户的交易形式，是对合同履行方式的改变，系对合同作出了实质性变更，且被告未同意一次性全额付款，只同意先付首付款，等原告产权证办理下来后再付剩余款项，实质上延长了原告收款的时间，需要买卖双方重新协商达成合意，并不属于双方签订的《房产买卖合同》中规定的原告的当然义务，因此，不能据此认定原告违约。3、关于原告所售房产未取得规划验收合格证，有重大权利缺陷，即便不出限购政策，也无法办理相应的产权证，故其应该承担违约责任的问题。从调查令回执内容看：（1）案涉房屋为本案原告袁辉、周洲按分共有，且处于按揭状态，这与合同记载相符；（2）房屋现在处于网签备案状态，尚未办理房产证与国土证，且成都市主城区包括高新南区于2016年11月23日实行的统一不动产登记，故从“无证据提供。原因是无有效查询房屋登记记录。”的回执内容来看，正好证明了，案涉房屋尚未办理产权证，而对这一点，合同中第4.5条：“其他：此房屋在丙方明确告知甲乙双方因甲方暂时无房屋产权证无法按照过户交易流程交易，采用开发商更名形式进行交易并均已同意。”表明，原被告双方是明知的。故上述两项调查回执内容，不能证明原告有违约行为。（3）成都市规划管理局高新分局出具回执载明：“无证据提供。原因是：建设单位未向我局申请规划核实”证明案涉房屋截止2016年12月26日尚未取得建设工程规划验收合格证。建设工程规划验收合格证是开发商向规划建设管理局报请的，是房屋取得所有权证书的前置条件。原告在庭审中提出取得案涉房屋规划验收合格证是开发商的事情，自己一直也不知道这个事，自己不存在过错。根据原告与开发商之间签订的《商品房买卖合同》约定，房屋交付条件之一为开发商取得规划验收合格证，2015年7月30日开发商向原告交付房屋时，原告应该予以查验、核实，而其未查验、核实，确存在过错。买方购买房屋的目的有二：一为取得房屋，二为取得房屋产权证书；卖方出卖房屋的主要义务有亦有两点：其一为交付房屋，其二为将产权过户给买方。交易之时，如房屋未能取得规划验收合格证，买方无法取得房屋产权证。具体到本案中会造成被告无法取得房屋权属证书，原告无法履行其主要合同义务，被告也无法实现其主要合同目的，当然这一问题本案被告可以依据出卖人的合同要求开发商办理并承担逾期办证的违约责任，但是前提是被告知悉并且愿意接受。本案中原告在与被告签订《房产买卖合同》之时，因自身的过错而未能向被告披露其应该知道的房屋权属瑕疵，即案涉房屋未能取得规划验收合格证的行为，影响了被告对于交易的判断，属于违约行为，应该承担相应的违约责任。但是因为本案合同在合同标的瑕疵尚未对交易产生实质性影响之时，已经因政策原因戛然而止，因此，本案合同无法实际履行的原因在于政策的变化，而非合同标的上的瑕疵。被告亦未能证明其遭受到的实际损失以及实际损失与上述瑕疵之间的关系；同时，原告认为违约金约定过高，在庭审中请求法院对违约金进行调整。故综合本案案情、被告实际损失情况、原告违约情形，将本案违约金调整为10000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第五款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告袁辉、周洲与被告司海林于2016年9成都市高新区州大道5500号中德英伦联邦B区17栋3405号房屋的《房产买卖合同》于2016年11月4日解除；二、原告袁辉、周洲于本判决生效之日起十五日内向被告司海林退还购房定金50000元。三、原告袁辉、周洲于本判决生效之日起十五日内向被告司海林支付违约金10000元；四、驳回被告司海林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取50元，反诉诉讼费减半收取2405元，均由原告袁辉、周洲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 吴 翔二〇一七年四月二十七日书记员 韩亚群