江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏03民终5763号上诉人（原审原告）：魏云江，男，1963年3月6日生，汉族，个体工商户，住新沂市。委托诉讼代理人：杜明，江苏元封律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏贤英，江苏元封律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陆保君，男，1967年7月4日生，汉族，个体工商户，住邳州市通城广场北区。原审第三人：张统付，男，1959年3月3日生，汉族，个体工商户，住新沂市。上诉人魏云江因与被上诉人陆保君、原审第三人张统付案外人执行异议之诉一案，不服江苏省新沂市人民法院（2016）苏0381民初1111号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。魏云江上诉请求：1、撤销一审判决，改判停止对涉案房产的查封措施；2、确认步案房产为魏云江所有。事实与理由：位于新沂市草桥镇金利商业街4号楼105室房屋系第三人张统付向江苏三惠房地产开发有限公司合法购买。2011年9月25日，第三人张统付将上述房屋作价280000元转让给魏云江,魏云江对涉案房屋进行装修入住至今。上述房产已归魏云江所有，不属于第三人张统付的财产。法院在执行张统付的财产过程中，查封上述房产错误。此外，魏云江在购买该房屋前也曾到开发商售楼处去咨询房屋是否可以办理房证，售楼处人员经了解后答复房屋已经出售给第三人，让直接找第三人购买。魏云江在装修房屋时，开发公司经理沈勇也曾到房屋去过，并答复办证没有问题。该商业街共有50余户，实际居住人持有产权证的不到10户，绝大部分房屋均被开发商登记在他人名下以套取银行贷款。魏云江无法办理该房屋的产权证，过错不在魏云江。陆保君辩称，1.上诉人与第三人系邻里好朋友；2.案件中二份合同内容完全一样。魏云江就房款交付的说法前后不一，并且没有提供付款的证据。上诉人基于同第三人的特殊关系为逃避执行恶意串通，虚构交易；3.上诉人买卖占有房屋的行为不合法。上诉人明知涉案房屋登记在他人名下，不具备买卖条件，其占有不具有合法性，不能阻碍本案的执行。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。张统付述称，其与魏云江之间的交易真实合法。魏云江向一审法院起诉请求：1、判令停止对涉案房屋继续执行并解除查封；2.确认涉案房屋归魏云江所有。一审法院认定事实：2011年8月18日，沈勇与张统付签订协议一份，约定：沈勇以包括涉案房屋在内的三惠公司开发建设的共计四套房屋抵偿其对张统付所负的借款债务。2011年9月25日，张统付与魏云江签订房屋买卖协议一份，约定：张统付将涉案房屋作价280000元转让给魏云江，2011年9月25日支付价款200000元，开具发票后再付40000元，下余40000元在房屋及土地权属证书办齐后一次性付清。协议签订后，张统付将房屋及有关手续交付给魏云江，魏云江遂装修入住。2012年10月9日，三惠公司出具了证明，对沈勇与张统付签订的以房抵债协议予以认可。2013年1月16日，法院对陆保君与张统付民间借贷纠纷一案作出（2012）新瓦民初字第0274号民事判决，判令张统付应向陆保君偿还借款741190.6元及相应的利息。在该案审理过程中，法院根据陆保君的申请依法作出（2012）新瓦民初字第0274号民事裁定，查封了涉案房屋。判决生效后，张统付未履行义务，陆保君遂申请强制执行。该案在执行过程中，法院于2015年1月15日作出（2014）新执字第01270-1号执行裁定，续行查封了涉案房屋。之后，魏云江提出执行异议，法院于2015年4月22日作出（2015）新执异字第00110号执行裁定，驳回了该异议请求。魏云江不服，于法定期限内向法院提起了执行异议之诉。目前，涉案房屋登记在案外人董汉水名下。一审法院认为，关于魏云江对涉案房屋是否享有所有权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，本案的涉案房屋买卖双方虽然签订了房屋买卖合同，并实际交付了房屋，但买受人需在办理房屋过户登记手续后，才能取得房屋所有权，否则，买受人仅享有请求出卖人办理过户登记的债权请求权。故对魏云江要求确认其为涉案房屋所有权人的主张，法院不予支持。关于涉案房屋能否继续强制执行的问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中原告与第三人之间的房屋买卖已满足前三个条件，但涉案房屋在购买前就已备案在案外人董汉水名下，魏云江作为买受人未履行合理的注意义务，导致无法办理过户登记手续，自身存在过错。综上，魏云江对涉案房屋不具有排除强制执行的民事权益，对其要求停止执行的诉讼请求，法院不予支持。关于魏云江要求解除涉案房屋查封的诉求，不属于本案的审查处理范围，法院不予理涉。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回魏云江要求停止执行位于新沂市草桥镇金利商业街4号楼105室房屋及要求确认该房屋归其所有的请求。围绕自己的上诉请求，魏云江在二审中提交如下证据：第一组证据：新沂市草桥镇街道居委会于2017年2月28日出具的证明、草桥供电所出具的上诉人用电信息登记表、自来水厂收费收据三张，证明上诉人于2012年起就居住在涉案房屋。第二组证据：新沂市人民法院（2016）苏0381民初2599号民事判决书、（2014）新执字第02418号、2428号执行裁决书，证明新沂市人民法院在处理涉案争议房屋所在的商业街纠纷时，如遇登记产权人与实际居住人冲突时，对实际居住人的占有使用权是予以保护的。本案争议的房屋登记在董汉水名下，董汉水在银行办理了抵押登记，后银行作为抵押权人申请执行，但也被法院以房屋有实际占有人为由终结了案件的执行。陆保君质证认为，对村委会的证明的真实性不予认可，该证明无负责人签字。村委会不是房屋所有权登记部门，无权对房屋的权属作出认定；用电、用水的证据即便是真实的，也只能证明曾经以上诉人的名义交过水电费，不能证明上诉人对涉案房屋享有所有权；三份裁判文书与本案无关。张统付对上述证据均予以认可。二审中，陆保君与张统付未提交新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。二审另查明，沈勇与张统付于2011年8月18日签订的《协议书》约定：1、双方自愿用四栋楼冲抵借款。上述房屋的基本情况，张统付已全部了解。双方另同意，其他条件许可的情况下也可调整其他房屋。2、沈勇负责组织协调并提供该房的购房手续及发票。3、张统付负责在合同签订后退还沈勇的借款凭证及抵押协议，从此债务两清。4、沈勇保证在张统付每出售一套房屋后，一个月内给予提供正式发票。本院认为，从沈勇与张统付的抵债协议的内容来看，虽然张统付根据该协议取得销售权，但销售的方式是张统付收取售房款，买房人与开发商签订买卖合同，由开发商开具交款票据，张统付再退还开发商的欠据及抵押协议。结合魏云江提交的与张统付签订的《房屋买卖协议》第二条约定，魏云江于2011年9月25日预付房款20万元，待开好购房真实发票后再付4万元，余下4万元在房屋及土地权属证书办齐后一次性付清，可以推定符合上述二份协议约定的最终房屋买卖合同应当是魏云江与开发商签订的《商品房销售合同》，此《商品房销售合同》才是买房人变更房屋权属登记的依据。结合上述二份协议的履行，本院认定，魏云江有关交付全部房款前已尽到善意买房人的注意义务的主张不能成立。魏云江有关对未办理权证不存在过错的主张，本院不予采纳。此外，关于房款的给付，魏云江提交了张统付的收款凭条，但陈述均为现金交付，本院认为，全额房款的给付不仅不符合魏云江与张统付签订的书面协议中的付款时间节点约定，且魏云江陈述第一笔10万元房款为催收帐款、第二笔10万元房款为借款，第三笔8万元房款为出售自有唯一住宅所得，却不能提交银行的存取记录佐证，不符合生活常识，也不符合魏云江的财务状况，故本院对魏云江有关全额支付房款的主张不予采纳。综上，魏云江要求停止执行的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，本院不予支持。综上所述，魏云江的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由上诉人魏云江负担。本判决为终审判决。审判长  李存生审判员  史善军审判员  程 叶二〇一七年四月十八日书记员  孙晓明