广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0103民初11827号原告：广西南宁西大方园物业服务有限公司，住所地：南宁市西乡塘区高新二路1号。法定代表人：常运煌，总经理。委托代理人：李绣华，广西创想律师事务所律师。委托代理人：徐长根，广西创想律师事务所律师。被告：罗贵群，女，1973年7月5日出生，汉族，住南宁市青秀区，原告广西南宁西大方园物业服务有限公司（以下简称西大方园公司）与被告罗贵群物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月17日受理后，依法组成合议庭，于2017年2月16日公开开庭进行了审理。原告西大方园公司的委托代理人李绣华，被告罗贵群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2005年1月31日被告与广西西大方园房地产建设开发公司签订了一份《商品房买卖合同》取得了南宁市青秀区双拥路1房产的所有权。2005年8月23日原告与广西西大方园房地产建设开发公司签订南宁市都市100住宅小区《前期物业服务合同》，原告2005年10月进驻“都市100”住宅小区提供物业管理服务。2007年6月“都市100”住宅小区成立业主大会。2008年2月28日和2009年10月1日原告分别与南宁市都市100住宅小区业主大会签订两份《物业服务合同》，合同约定，由原告按《住宅小区物业管理公共服务等级指导标准》中的三级项目内容与标准提供“都市100”住宅小区的物业服务。原告收取的物业服务费用实行包干制按物业的建筑面积向各业主按月收取每平方米0.65元的物业管理费、每户每月30元电梯运行维护费、每月每平方米0.05元的公共设施维修资金。业主或物业使用人应在每月30日前履行交纳物业管理费的义务，如未能按时足额交纳的从逾期之日起按应缴费用的每日3‰的标准向原告支付违约金。委托管理期限自2008年2月28日至2011年9月31日止。合同签订后，原告按合同约定的服务标准为“都市100”住宅小区提供物业管理服务。被告使用房产以来，从入伙至2011年2月5日之前均按时交纳各项费用，此后至2012年9月30日未交纳物业管理费、电梯运行维护费、水及公摊电费、生活垃圾处理费、公共设施维修资金。原告多次口头催缴和分别于2012年10月18日和2014年5月22日书面催缴，2014年9月原告提起诉讼，经南宁市青秀区人民法院诉前调解无果，被告以各种理由拖延。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付物业管理费538.49元、电梯运行维护费587元、生活垃圾处理费156.53元、公摊电费195.29元、水费251.97元，支付逾期交纳上述费用的违约金5606.14元。2、被告向原告交纳公共设施维修资金41.42元，以上共计：5647.56元。3、本案的诉讼费用全部由被告负担。被告辩称，1、原告的主张已经超过诉讼时效；2、被告从2011年2月5日至2012年9月30日的欠款事实，原告从未通知到被告处，原告没有尽到物业的通知义务；3、违约金的计算违反合同约定及相关法律。综上，原告完全不履行通知义务，在其2011年9月30日与业主合同终止，离开小区物业岗位后也没有通知被告进行结算，自始至终被告都不知道该欠款行为，且被答辩人提出的滞纳金完全不合理，被告不认可，现原告提起的诉讼请求已经超出法律规定的诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。我的联系方式没有变更，原告也没有通知过我。经审理查明,2009年10月1日，原告方园公司作为（乙方）与南宁市都市100小区业主委员会（甲方）签订了一份《物业服务合同》，合同约定，甲方选聘乙方对都市100住宅小区提供物业管理服务事宜。乙方收取物业服务费用实行包干制，具体标准为：1、物业管理费0.65元／平方米.月，2、电梯运行维护费用30元／月·户；3、公共设备维修资金0.05元／m2·月；4、公共电费由全体业主（使用人）分摊。业主逾期交纳物业管理费的，可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收违约金。合同期限自2009年10月1日起至2011年9月31日止。2005年1月31日，被告罗贵群与广西西大方园房地产建设开发公司签订《商品房买卖合同》，购买南宁市青秀区双拥路1房。上述房屋从2011年2月13日至2012年9月30日期间的物业管理费538.49元、电梯运行维护费587元、生活垃圾处理费156.53元、公摊电费195.29元、水费251.97元、公共设施维修资金41.42元。庭审中被告对该部分金额无异议，但认为该房的租户已交清，但未能提交相关缴费凭据。2012年9月29日，原告与南宁市都市100小区业主委员会对都市100设施运行的设备进行了交接。2014年5月22日，原告通过挂号邮件的方式邮寄《催缴通知书》催收上述款项。上述款项原告催缴未果，遂起诉至本院。另查明，方园公司原名称为广西南宁西大方园物业管理有限公司，后于2010年7月19日经工商登记将公司名称变更为广西南宁西大方园物业服务有限公司，具有三级物业服务资质。西大方园公司与都市100小区业主委员会签订的《物业服务合同》于2011年9月31日期满后，西大方园公司仍继续为该小区提供物业管理服务至2012年9月30日。本案在审理过程中，经向本院立案庭了解，方园公司确于2014年9月26日向本院起诉86户业主物业服务合同纠纷（含被告所购涉诉房屋），后该批系列案件移送青秀区联合人民调解委员会进行诉前调解，部分案件调解不成，于2016年移送回青秀区人民法院立案。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，原告与南宁市都市100小区业主委员会签订了《物业服务合同》，系业主委员会与其所选聘的物业服务企业之间所订立的合同，原告实际为包括被告罗贵群在内的业主提供了相应的物业服务，故原告与南宁市都市100小区业主委员会签订的《物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对原、被告均具有约束力。原告作为南宁市都市100小区的物业服务企业，为小区提供物业服务，并负责向业主和物业使用人收取物业服务费，被告作为受益人应履行按时交纳物业服务费等相关费用的义务。现被告拖欠涉诉房屋从2011年2月13日至2012年9月30日期间的物业管理费538.49元、电梯运行维护费587元、生活垃圾处理费156.53元、公摊电费195.29元、水费251.97元、公共设施维修资金41.42元未交纳，被告应承担继续履行的责任，原告诉讼请求合理，本院予以支持。关于被告提出的《物业服务合同》到期，原告2011年9月30日后属于无合同管理的问题。本院认为，该《物业服务合同》约定“本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理各企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。”方园公司在2011年9月31日合同期满后，其继续为都市100小区提供了物业管理服务，视为同意西大方园公司继续管理，双方形成了事实上的物业服务合同关系，西大方园公司具有诉权。关于诉讼时效的问题。西大方园公司主张罗贵群一方欠费的时间段为2011年2月13日至2012年9月30日，在案证据能证实其于2014年5月22日以信件方式邮寄了催缴通知，西大方园公司也于2014年9月26日向青秀区人民法院起诉，故本案未超过法定的诉讼时效。被告方另提出西大方园公司未通过法定程序来主张的上诉意见。本院认为，《物业管理条例》第六十七条关于业主委员会催缴的内容，系管理性规范，并非法定的诉讼前置程序。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。西大方园公司于起诉前已经以信件方式邮寄了催缴通知，符合法律规定。关于逾期交费违约金问题。被告逾期支付物业服务费的行为已经构成违约，应承担继续履行及赔偿损失的违约责任。虽然《物业服务合同》第十条关于“业主逾期交纳物业管理费的，可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收违约金”的约定，但是根据最高法上述规定，本院认为，物业服务企业的催交应当及时、合理。西大方园公司未能及时将欠费事宜书面通知被告一方，由此客观上导致违约金不断扩大，不符合合同减损规则，同时考虑到本案还经过了长时间的诉前调解，故违约金不宜再以合同约定的“日千分之三”计算。故本院酌情按欠缴费用总额的30%计算，据此计算，违约金数额在合理范围内，基本可以平衡双方利益。故此，被告应承担的违约金为（538.49+587+156.33+195.29+251.97+41.42）×30%=531.21元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决如下：一、被告罗贵群向原告广西南宁西大方园物业服务有限公司支付物业服务费538.49元；二、被告罗贵群向原告广西南宁西大方园物业服务有限公司支付电梯运行维护费587元；三、被告罗贵群向原告广西南宁西大方园物业服务有限公司支付生活垃圾处理费156.53元;四、被告罗贵群向原告广西南宁西大方园物业服务有限公司支付公摊电费195.29元；五、被告罗贵群向原告广西南宁西大方园物业服务有限公司支付水费251.97元；六、被告罗贵群向原告广西南宁西大方园物业服务有限公司支付公共设施维修资金41.42元；七、被告罗贵群向原告广西南宁西大方园物业服务有限公司支付违约金为531.21元；本案案件受理费50元，由被告负担。上述金钱给付债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不作为的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人或代表人的人数，向本院递交上诉状及副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期未预交又不提出减交、缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 强人民陪审员  梁丽丽人民陪审员  陈明贤二〇一七年四月十三日书 记 员  黄元琛附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。