南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0113民初3615号原告：陈春喜,男,1975年12月30日出生,汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人:蒋德军，江苏昊信律师事务所律师。委托诉讼代理人:李志成，江苏和忠律师事务所律师。被告:杨孝根,男,1957年8月12日出生,汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人:于东升，北京市高朋（南京）律师事务所律师。被告:吕雪红,女,1959年1月8日出生,汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人:杨文浩，男，1982年11月7日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区，系吕雪红之子。委托诉讼代理人:于东升，北京市高朋（南京）律师事务所律师。第三人:南京壹加贰联合不动产经纪有限公司,统一社会信用代码9132010678710171XK,住所地江苏省南京市鼓楼区龙凤花园腾龙里41号101室。法定代表人：赵玉瀚，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟庆旭，女，1990年7月2日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区，该公司员工。委托诉讼代理人:陈雪梅，女，1988年3月17日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区，该公司员工。原告陈春喜与被告杨孝根、吕雪红、第三人南京壹加贰联合不动产经纪有限公司（以下简称壹加贰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案受理后，依法由审判员张燕适用简易程序，于2016年8月8日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，于2016年12月28日公开开庭进行了审理。原告陈春喜及其委托诉讼代理人蒋德军、李志成，被告杨孝根及其与吕雪红的委托诉讼代理人杨文浩、于东升，第三人壹加贰公司的委托诉讼代理人孟庆旭、陈雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈春喜向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行合同，协助原告办理房屋交易过户相关手续；2、两被告承担30万元的违约金；3、诉讼费由本案两被告承担。事实和理由：2016年3月4日，原、被告签订了《房地产买卖中介合同》及补充协议，约定被告将位于栖霞区某某西路X号某某园XX幢X单元XXX室的房屋售与原告，面积为132.42平方米，总价为245万元。签约当日，原告支付定金15万元。合同还约定，银行贷款审批通过后，原告支付首付款93万元，同时双方办理产权过户手续，余款134万元为贷款，由贷款银行直接下至卖方指定账户，尾款3万元于交房时给付。2016年6月15日，中介通知原告，贷款审批完成。两被告却通知中介公司说不卖房了，拒绝履行合同。原告认为，两被告无正当理由拒不履行合同，已构成违约，故原告诉至法院请求判如所请。被告杨孝根、吕雪红答辩称，我方不同意继续履行合同，合同约定于4月20日前支付首付款93万元，但原告一直未付，我方于5月1日通过中介询问过原告，中介回复说再等等，后来我方向中介提出原告已构成违约，要求解除合同。原告称6月15日银行通过了贷款审批，但我方并未收到通知。我方卖房是想重新购房，因原告未能及时全额支付购房款，导致我方看中的二手房未能成交，故我方不同意继续履行合同。第三人壹加贰公司述称，在购房合同的补充协议第5条中载明，93万元首付款应当在银行贷款审批通过后双方至房产局办理送件手续时交付，合同经办人陈雪梅在双方签订合同及签订补充协议时已经明确告知双方补充协议中的首付款交付日期4月20日只是估算的日期，银行何时通过贷款审批日期并不确定，故有了括号中以银行贷款审批通过为准的补充说明；2016年6月15日贷款审批通过，贷款审批通知书下发，买卖双方应当共同到房产局办理送件手续，进行房屋过户，同时支付首付款。卖房人所称买房人因未能在4月20日支付首付款93万元，构成违约，与事实不符。本院经审理认定事实如下：2016年3月4日，原告陈春喜（乙方）与被告杨孝根、吕雪红（甲方）、中介方壹加贰公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》一份，约定：甲方将坐落于南京市栖霞区某某西路X号某某园XX幢X单元XXX室的房屋（以下简称案涉房屋）售与乙方，面积132.42平方米，总价245万元；一方当事人无正当理由不履行合同的，分别向守约方支付30万元违约金；乙方于合同签订当日向丙方支付佣金及代办费26000元。当日，双方还签订补充协议1份，约定：1、乙方于签约当日支付定金15万元；…4、乙方办理商业贷款134万元，甲乙双方应于2016年3月15日前提供贷款所需材料并与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入南京市房屋置业担保公司设立的存量房交易结算资金监管账户，如乙方不能贷款或不能足额贷款，须在接到丙方通知后30个工作日内自筹资金补足房贷；5、乙方于2016年4月20日前（以银行贷款审批通过为准）将购房款93万元解交资金监管账户，同时双方办理产权过户手续；…9、双方约定于付清房款后3日内办理房屋交接手续，乙方将尾款3万元支付给甲方。杨孝根、吕雪红与陈春喜分别在合同及补充协议的甲方、乙方栏签名并捺印，壹加贰公司在丙方处盖章，陈雪梅作为见证人在公章下签名并捺印。协议签订后原告支付两被告15万元定金。合同签订时案涉房屋上未设有抵押权。2016年6月15日，中国农业银行江苏省分行向陈春喜发放了贷款审批通知书，同意向其发放用途为购房、金额为134万元、期限为240个月的个人贷款。关于签订合同的过程，第三人壹贰公司的员工暨委托诉讼代理人陈雪梅陈述：我是合同见证人，卖房人杨孝根、吕雪红所称4月20日前应当将93万元首付款交付卖房人的意见与事实不符，在购房合同补充协议第5条中虽约定4月20日前支付首付款，但在签订协议时我已经明确告知买卖双方该日期仅为估算的日期，首付款解交资金监管账户须以银行贷款审批通过为准，因银行何时通过贷款审批日期并不确定，故该日期之后的括号中同时注明“以银行贷款审批通过为准”；5月1日的时候卖房人杨孝根曾跟我打过电话，但他只是问贷款何时下来，我跟他讲快了，我从未跟他讲过贷款未批下来是因为买房人的个人征信有问题，卖房人也没有跟我说过买房人有违约的情况，6月15日之前卖房人从来没有通知过中介方催促买房人交纳首付款事宜，在这过程中买房人曾主动打过电话说他已经准备好了首付款，问我何时付款，我跟买房人说待贷款批下来后送件的时候再付款；2016年6月15日贷款审核通过，贷款审批通知书下发，买卖双方应当共同到房产局办理送件手续，进行房屋过户，同时支付首付款93万元，送件后10个工作日出件，出件之后把新房产证送到银行作抵押，此后大约两周左右银行放贷；6月15日贷款审批通知书下来以后，我通知双方去房产局办理送件，卖房人说因买房人4月20日没付首付款，已经构成违约，要解除合同，我跟卖房人说首付款应当在贷款审批通知书下来以后去房产局送件的时候给付，这样才能保证双方的利益，卖房人还是坚持说要解除合同，不再把房子卖给原告即买房人；我方认为卖房人不应当将其未能成功购买其他房屋作为本案合同不能继续履行的原因，正常的做法应当是先卖房子再去购买其他的房屋。庭审中，因被告杨孝根、吕雪红不同意接受购房款继续履行合同，故原告陈春喜于2017年3月28日将购房款230万元交至法院账户。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效；该法第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告陈春喜与被告杨孝根、吕雪红所签订的《房地产买卖中介合同》及《补充协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。原告陈春喜与被告杨孝根、吕雪红在合同的补充协议第5条约定，陈春喜于2016年4月20日前（以银行贷款审批通过为准）将购房款93万元解交资金监管账户，同时办理产权过户手续。原告认为该项款约定的93万元购房款交付时间以银行贷款审批通过为准，而被告则认为交付时间应以2016年4月20日为限。本案经审查认为，原被告双方以及中介方共同确认申请资金监管财户须提供银行的贷款审批通知书，并由买卖双方共同向南京市房屋置业担保公司申请，故取得贷款审批通知书是购房款交至资金监管账户的前提条件，结合本案第三人壹加贰公司当庭陈述签订合同及补充协议时已明确告知双方以括号内注明的期限为准，以及合同签订目的的综合分析，应当认定购房款93万元的交付期限应当以银行贷款审批通过为准。就本案而言，原告已经取得中国农业银行的贷款审批通知书，并同意支付首付款继续履行合同，因被告拒绝而导致无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如前所述，被告杨孝根、吕雪红因与原告陈春喜对首付款93万的履行期限解读不一，而不履行合同义务，现原告陈春喜要求其继续履行合同，并将剩余的购房款230万元交至法院账户，故原告陈春喜要求被告杨孝根、吕雪红继续履行合同义务配合办理房屋过户手续的诉请，合法有据，本院予以支持。关于原告陈春喜主张被告杨孝根、吕雪红支付违约金30万元的诉请。本案中，案涉《房地产买卖中介合同》中约定，一方当事人无正当理由不履行合同的，向守约方支付30万元违约金。该合同补充协议第5条所约定的“乙方于2016年4月20日前（以银行贷款审批通过为准）将购房款93万元解交资金监管账户，同时双方办理产权过户手续”，该条款既书写了交付购房款的具体时间，又在括号中注明以银行贷款审批通过为准，属合同约定不明，造成原告陈春喜与被告杨孝根、吕雪红对该条款产生歧意，导致合同不能按期履行，被告杨孝根、吕雪红因此未继续履行合同，并不构成合同违约，原告陈春喜主张被告杨孝根、吕雪红支付违约金30万元的诉请，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决如下：一、被告杨孝根、吕雪红于本判决生效之日起十日内协助原告陈春喜将坐落于南京市栖霞区某某西路X号某某园XX幢X单元XXX室的房屋不动产权变更登记至原告陈春喜名下；二、驳回原告陈春喜的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26400元，保全费5000元，合计31400元，由原告陈春喜负担5800元，由被告杨孝根、吕雪红负担25600元（此款原告陈春喜已交纳，被告杨孝根、吕雪红在履行本判决确定的义务时一并给付原告）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 张 燕人民陪审员 林 宇人民陪审员 李恩奎二〇一七年四月二十一日书 记 员 葛 菁