杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0110民初14781号原告：郑招伟，男，1979年8月30日出生，汉族，住杭州市西湖区。原告：鲁杰英，女，1980年6月14日出生，汉族，住杭州市西湖区。两原告共同委托代理人：杜飞扬、郑招锋，浙江飞扬律师事务所律师。被告：保亿置业（杭州）有限公司，住所地：杭州市余杭区文一西路****楼**。法定代表人：莫剑荣，执行董事。委托代理人：叶永祥，浙江六和律师事务所律师。委托代理人：吕牡丹，系公司员工。原告郑招伟、鲁杰英（下称原告）诉被告保亿置业（杭州）有限公司（下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月21日受理后，依法由审判员谈国永独任审判，于2017年3月22日公开开庭进行了审理，原告郑招伟及其委托代理人郑招锋和被告委托代理人叶永祥、吕牡丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2015年，原告因家中父母年老需来杭赡养，为改善居住环境，需重新购置。后经了解，原告对被告开发的丽景山花苑丽庄排屋别墅较为满意。2015年7月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定房号为丽景山花苑丽庄13幢13-9室，建筑面积210.47平方米（不含赠送的花园、车库等），单价为每平方米12576.06元，总价款2646884元，首付款796884元，余款1850000元办理按揭贷款；被告应于2016年3月31日前将符合条件的商品房交付给原告使用。另外，双方还就合同履行的其他条件进行了约定：1、被告提交的户型平面图详细列明了花园的方位、形状及面积，地下车库，地下车库平面图列明了地下车库双车位的位置展示的同户型样板房及合同附件中的一层平面图显示K、F轴—12轴留有门洞，与门洞外花园相通；3、被告展示的同户型样板房、合同附图及规划图纸列示室内外地面高差1.5米，被告展示的同户型样板房通过大理石台阶连接内院进户门；4、商品房预售合同的附件四中约定进户门为钢制镀铜门；5、商品房预售合同第三条约定：该商品房的阳台有四个，其建筑样式为封闭式；6、建筑节能图纸列明门窗型材采用断热铝木复合型材低辐射中空玻璃，气密性能达6级等等。合同签订后，原告依约向被告支付房款796884元，并办妥了按揭贷款手续。2016年4月14日，原告收到被告收房通知，前往查看，发现案涉房屋已被改得面目全非，完全达不到合同约定交付条件。被告擅自将部分原定赠送花园划归其他房号或公共区域，以致房屋整体抬高，致使室内外高差不足300mm，导致地下室通气通风及采光严重不足，更导致一层遇黄梅天气极易返潮和地下室积水；原定的地下车库二个停车位，现在变成一个，地下车库，地下车库漏水极为严重使用；被告擅自变更节能设计，将门窗由原来的铝木复合门窗改为普通铝合金门窗，根本达不到设计要求的节能标准；合同约定的四个阳台只有三个，且现有的三个阳台不是半封闭的；围庐公共空间的绿化根本没有修建，与被告规划、宣传及样板相关极大，且极易导致该区间在雨天泥泞不堪。除此之外，案涉房屋还有很多地方与合同约定及规划图纸不符（如入户门未按合同约定配置，内院门廊处侧门洞未按合同及规划设置等），且原告检查时发现，13-9室与相邻房号的隔壁居然未设置砖缝，严重影响结构安全。为此，原告于2016年6月19日向被告发函，要求被告进行整改，但从发函至今，被告仍未整改至符合合同约定的条件。被告不能按期交房，已经严重影响到原告的入住。原告认为，被告为商品房所作的设计图纸、规划内容、商品房的描述资料等均构成商品房买卖合同的组成部分，被告交付的房屋应满足前述包括图纸在内的所有合同文件规定的条件，现被告通知交付的房屋不符合前述条件，已构成违约，应根据合同文件的规定履行整改义务，并将整改后的房屋即时交付给原告，同时还应承担逾期交房的违约责任。为此，原告为维护自身合同权益，特向法院提起诉讼，诉讼请求：1、判令被告在一个月内对位于杭州市余杭区仓前街道丽景山花苑丽庄13幢13-9室进行整改并向原告交付，具体整改内容：（1）、按13-9室一层平面图恢复花园形状及面积（规划图纸一层平面图10、12轴—K、F轴花园及12、14轴—B、V轴间的花园）；（2）、按规划图纸要求恢复室外地面负1.5米标高并按图纸及样板房建造踏步；（3）、按平面图补足地下车库双车位并对渗漏部位进行维修；（4）、按规划和节能图纸要求更换门窗为铝木复合型材门窗，且气密性需达6级；（5）、按合同约定设置入户门洞（规划图纸一层平面图K、F轴—12轴）；（6）、按合同约定设置全部入户门为钢制镀铜门；（7）、按合同约定重新修建四个封闭式阳台；（8）、按规划及样板整修公共部门的绿化设施；（9）、对未设置灰缝的墙体拆除重建；（10）、按合同约定图纸、规范对13-9室进行检查并整改，以达到交付条件。2、判令被告赔偿原告逾期交房损失184659.82元（租金损失按每月15000元，暂计算6个月按揭贷款损失按银行原告实际向银行支付的利息计算，直至交房为止）及违约金796884元×万分之一×30天×6个月=14344元（逾期违约金按合同约定自2016年4月1日起暂计算至2016年9月30日，直至交房位置），上述暂按6个月计算。为证明自己的主张，原告向本院提供的证据有：1、浙江省商品房买卖合同一份，证明原、被告订立购买杭州市余杭区仓前街道丽景山花苑丽庄13幢13-9室的合同的事实。2、付款收据（预售购房款发票）一份，证明原告已向被告交付首付款796884元。3、按揭贷款合同一份，证明原告已为案涉房屋办妥按揭贷款手续。4、185万按揭还款银行对帐单一份，证明原告按揭还款并已支付的利息。5、不符合交房条件的通知函及EMS快递单各一份，证明原告已就案涉房屋不符合交房条件的事项通知被告进行整改的事实。6.1、楼书中丽景山花苑丽庄排屋区平面布置图、丽景山花苑丽庄13幢13-9室一层平面图各一份，证明合同签订时案涉房屋的室外整体格调及赠送花园的部位。6.2、现场照片两份，证明现场花园的形状，其中照片中的A区已被被告用围栏分割到其他房号，B区已变成公共绿化区域。7.1、规划图一层平面及合同附件中的一层平面图纸，证明室外地面标高应为-1.5米，室外地面与进户门应有9步台阶的事实。7.2、现场照片三份，证明室外地面标高-1.5米基本已经平了，9步踏步被取消，地下室外，地下室外墙的地沟积水痕迹明显严重、且无地漏。8.1、楼书中地下车库平面图一份，证明该平面图显示地下车库具有双车位。8.2、现场照片一份，证明照片现实停车位只有一个，且地下车库积水明显。9.1、规划图纸设计说明及节能图纸设计说明各一份，证明规划和节能均要求外窗采用断热铝木复合型材低辐射中空玻璃窗，且气密度要求6级的事实。9.2、现场照片一份，照片显示外窗采用的普通铝合金门窗。10.1、楼书中一层平面图（与证据6.1相同）一份，证明一层后门廊处有门洞。10.2、现场照片（与证据6.2相同）一份，现场照片显示原门洞位置已被封堵的事实。11.1、浙江省商品房买卖合同附件4一份，证明合同约定进户门为钢制镀铜门的事实。11.2、现场照片一份，证明其中一扇进行门是铝合金门的事实。12.1、样板照片一份，证明样板房室外照片显示室内外高差1.5米，公共绿化区间和样板房有大理石饰面台阶；公共区间绿化修建非常别致。12.2、现场照片一份，证明公共区间的绿化仅有稀疏的草皮。13、现场照片一份，证明墙体未设置灰缝，影响结构安全的事实。14、现场照片一份，显示现有的阳台均为非封闭式的事实。15、一层平面竣工图一份，证明竣工图显示室外仍有-1.5米的高差，与规划图一致，但与现场不一致的事实。16、总平面图的竣工图一份，证明图纸显示有道路进入内院，再有台阶到进户门，但道路已经取消了，内院已经进不去了，进户门也改到了东北方向，室外消防通道也已经取消了；被告是通过虚假的竣工图取得竣工备案，实际并没有达到竣工的条件。17、检测报告复印件一份（来源于余杭区规划局），证明被告用于实际检测的门窗玻璃与设计的玻璃材质是不一致的，被告用这份虚假的检测报告，骗取了建设行政主管部门对节能部分的验收。被告答辩称：一、关于原告所主张第1项诉讼请求，被告认为，双方之间的权利义务应以商品房买卖合同的约定为准，原告所主张的10项整改事项，均是不存在，买卖合同并无相关约定。二、关于原告所主张第2项诉讼请求，被告认为，案涉商品房于2016年4月14日就已经取得竣工验收备案表，符合合同约定的交付条件。原告以一些不是法定拒绝接收房屋的理由拒绝收房，不属于被告逾期交房的责任，实际被告逾期交房时间仅为13天，违约金应是3440.94元。原告主张的其他损失，是原告非理性维权而造成的，不具有法律依据。为证明自己的主张，被告向本院提供的证据有：1、商品房买卖合同及附件一份，证明附件八中第六条第2、6款中对、第十六条第1款、第二十条第2款对商品房和建筑区划平面布局的局部规划设计变更作了特别的约定。2、竣工验收备案表一份，证明案涉商品房于2016年4月14日取得竣工验收备案表的事实。3、房屋交付通知书及邮寄凭证各一份，证明被告于2016年4月13日通知原告收房的事实。4、沙盘、楼书照片一份，证明被告已在沙盘、楼书中均明示仅作为参考，没有合同约束力，最终合同约定为准。5、案涉商品房地下空间照片一份，证明原告所购买商品房地下空间足以停放二辆机动车的事实。对于原、被告双方的上述举证，经庭审质证，双方的质证意见如下：被告对原告举证的证据1-5、6.1、7.1、8.1、9.1、10.1、11.1、15、16、的真实性均无异议，但认为部分证据对原告的主张没有证明力；对证据6.2、7.2、8.2、9.2、10.2、11.2、12、13、14、17的真实性均有异议，并且也不能证明原告所主张的事实。原告对被告提交的证据，除证据2的真实性、合法性有异议外，其余证据的真实性均无异议，仅对部分证据的证明对象提出异议。针对原、被告双方的上述举证、质证意见，经审查，本院认为：对于原、被告双方对证据真实性均无异议的证据，本院予以认定，其证明对象本院将根据证据所载明的内容作相应的事实认定；原告举证的证据6.2、7.2、8.2、9.2、10.2、11.2、14也均与商品房现状相符，本院也予以认定；原告举证的证据12反映的是其他户型商品房的状况，与本案无关联性、不予认定；原告举证的证据13、17的真实性无法认定，本院不作认定；被告举证的证据2，原告提出的异议不能成立，该证据本院予以认定。根据以上有效证据和庭审中当事人的有关陈述，本案经审理查明事实如下：2015年，原告为改善居住条件，通过网络及被告发布的楼书、现场样板房，对被告开发的位于杭州市余杭区仓前街道丽景山花苑围庐项目的商品房表示满意。但被告所发布的楼书中明确注明有“最终以现房实体及双方约定合同内容为准”、“房屋及院落的分隔布置、空间大小以及面积最终以双方签订的买卖合同为准”、“本宣传资料为要约邀请，相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因而发生变化”等内容。2015年7月21日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》（含附件）一份，约定原告向被告购买位于杭州市余杭区，有阳台4个，建筑样式为封闭式，建筑面积共210.47平方米，单价为每平方米12576.06元，总价款为2646884元，首付796884元，其余1850000元办理按揭贷款。约定的交付期限及条件为：出卖人应当在2016年3月31日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等具备商品房正常使用的基本条件。约定的逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自约定的交房最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。在交接中合同约定：商品房达到交付条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，原告如无正当理由未在被告《交付通知书》规定的交付日期内办理房屋验收交接手续的，则自规定的交付日期之次日起，一切后果均由原告承担。合同附件一为房屋平面图，一层平面图显示有前后二处进户门，但并无显示有其它的入户门洞。合同附件四为装饰、设备标准，其中约定门窗为外墙门窗采用铝合金门窗；进户门为钢制镀铜；阳台为铝合金玻璃栏杆，局部实墙栏板。合同附件八为补充内容，其中第六条第2项中约定：无需规划行政主管部门事先批准的规划设计变更和其他设计变更，以及虽经规划部门批准但未改变该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面的规划设计变更，即视为未影响到买受人所购商品房质量或使用功能，出卖人无需通知买受人，也无需征得买受人的同意；第六条第6项中约定：在不影响建筑区划总体功能及绿化率等规划指标的前提下，出卖人可以对建筑区划平面布局进行局部调整，买受人表示充分理解，出卖人不构成违约；第十六条第1项中约定：《商品房买卖合同》签订前有关文件、楼书及其他资料中就合同项下住宅小区、商品房及相关设备设施（含小区内公共部分、绿地）所作的表述，与合同及其附件规定不一致的，以合同为准，原有的表述不视为合同的要约或组成部分，销售宣传资料、沙盘模型等仅作为参考，没有合同的约束力，最终以竣工后的房屋效果为准；第二十条其他约定中还约定：若出卖人预售商品房时设置了样板房，则该样板房的设施、设备、装修装饰标准不作为实际交付的房屋标准，仅作展示用途，实际房屋交付标准（包括户型结构、面积尺寸、设备与装修等）以商品房买卖合同、补充合同及其附件为准。合同签订后，原告依约向被告支付购房首付款并办理了银行按揭贷款付清了全部房款。2014年4月14日，案涉商品房项目在余杭区住房和城乡建设局作了竣工验收备案，备案文件目录包括：规划、公安消防、环保、城建档案部门出具的认可文件，工程质量保修书、气象部门出具的认可文件或准许使用文件以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。当天原告也收到被告寄送的书面交房通知书。次日，原告去商品房现场办理房屋交接时，认为所购商品房存在多处质量问题，故原告拒绝办理房屋交接手续。2016年6月17日，原告以书面形式致函给被告，对存在质量问题要求被告在10日整改，主要问题：1、花园部位及面积与原签约时提供的销售户型图约定不符，面积减少，影响房屋整体使用和格调；2、室内外地坪高差与合同签订时不符，影响一层的使用和舒适度；3、被告擅自抬高室外地坪，致地下室通气窗口几乎与室外地面持平，易造成积水，严重影响地下室的使用和美观；4、混凝土樑未粉刷，影响美观；5、地下室车、地下室车库漏水严重个车位，与约定不相符；6、入户门应共有三处，但只一处为钢质镀铜门，达到合同标准；7、其他尚有多处，暂不列举。但被告收件后一直未作处理。另查明：1、根据被告规划图和竣工图一层平面图中均显示，案涉商品房室外前花园地面标高为-1.5米，且与进户间有台阶相接，前入户门廊处设有窗洞。现实际现场室内地面与花园地面高差约为10cm，也无台阶和窗洞。2、被告报备档案建筑节能设计说明载明，商品房所使用的门窗类型均为断热铝木复合型材低辐射中空玻璃窗。现实际现场为铝合金门窗。3、据现场勘察，案涉商品房共三层，阳台有四处，其中一层一处，与入户门相连，二层两处和三层一处均为半封闭铝合金玻璃栏杆型和局部实墙；前后有两处入户门，其中一处为钢制镀铜门，另一处为铝合金门；地下车库；地下车库较为狭长满足家庭用车的停放需要。本院认为，原、被告双方签订《浙江省商品房买卖合同》（含附件）系当事人的真实意思表示，属合法有效，双方应按约全面履行。本案双方当事人争议的问题：一是被告所交付的商品房是否符合合同的约定和是否存在施工质量瑕疵，即被告是否存在需对商品房进行整改的事项；二是被告应如何承担逾期交房的违约责任。(一)、关于原告诉请主张的9项具体整改要求（第10项无具体整改内容）：首先，被告在其发布的楼书及原、被告双方所签订的买卖合同中均明确载明：楼书、样板房不视为合同的要约或组成部分，没有合同的约束力，最终以双方签订的买卖合同为准；其次，在商品房买卖合同附件八中也明确约定对规划设计变更和局部调整作了特别的约定，在不改变商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面和不影响总体功能及绿地率等规划指标的前提下，被告所进行的局部调整不视为违约；第三，案涉商品房项目已经取得勘察、设计、施工、规划等部门的质量合格文件或认可文件。因此，原告据以楼书、规划平面图、竣工图等宣传资料内容要求被告整改的：①花园形状和面积减少问题、②室外花园地面负高问题、③地下车库问题、④设置入户门洞问题、⑤公共部位绿化设施问题、⑥未设置灰缝的墙体问题均缺乏依据，本院不予支持。对于原告诉请的更换门窗材料问题，虽然被告在报备档案建筑节能设计说明中载明所使用的门窗类型均为断热铝木复合型材低辐射中空玻璃窗，但双方签订的买卖合同附件四装饰、设备标准中约定：门窗为外墙门窗采用铝合金门窗。该约定对双方应具有约束力，原告要求更换整改不能成立，本院不予支持。对于原告要求对4个阳台整改为封闭型阳台问题，合同附件四装饰、设备标准中约定：“阳台为铝合金玻璃栏杆，局部实墙栏板”，由此可以断定阳台为半封闭型，且也符合小区的整体房屋状况，原告诉请整改为全封闭阳台既无依据也无使用上的必要，故本院不予支持。对于原告诉请进户门全部设置为钢制镀铜门的问题，根据买卖合同附件一平面图显示，该商品房进户门有前后两处；合同附件四装饰、设备标准中约定进户门为钢制镀铜，并未只限定一处，故被告有义务将现进户门为铝合金门整改为钢制镀铜门，原告的该项诉请，本院予以支持。(二)、关于被告应如何逾期交房违约责任的问题。商品房买卖合同约定的交房时间为2016年3月31日，交房条件为建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明和具备商品房正常使用的基本条件。但被告直至2016年4月14日才取得建设工程竣工验收备案证明，并通知原告收房，已构成违约，应按合同的约定承担支付原告自2016年4月1日起，按已交付房价款的日万分之一的违约金。2016年4月15日，原告在办理商品房交接中借故房屋质量问题，拒绝收房，不符合合同约定和法律的相关规定，其责任和后果应由原告自行承担，故被告应支付违约金的截止时间为2016年4月15日，原告诉请被告承担此后的逾期交房违约责任，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告保亿置业（杭州）有限公司支付原告郑招伟、鲁杰英逾期交房违约金3970元，于本判决生效后十日内付清。二、被告保亿置业（杭州）有限公司应于本判决生效后十日内对原告郑招伟、鲁杰英购买的位于杭州市余杭区仓前街道丽景山花苑丽庄13幢13-9室商品房一处进户门由原铝合金门更换为钢制镀铜门。三、驳回原告郑招伟、鲁杰英的其他诉讼请求。本案案件受理费5036元，减半收取2518元，由原告郑招伟、鲁杰英负担2418元，被告保亿置业（杭州）有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5036元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  谈国永二〇一七年四月二十日书记员  高莲珠