上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初14045号原告：许秋兴，男，1965年4月16日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：朱忭毅，上海正毅国华律师事务所律师。被告：上海嘉迪宝投资管理咨询事务所，住所地上海市青浦区。法定代表人：徐长青，经理。委托诉讼代理人：王丽，上海新松律师事务所律师。第三人：徐长青，男，1971年6月16日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区新阳村XXX号。第三人：庄丽华，男，1980年1月23日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区白鹤镇沈联村沈家浜100号。第三人：朱梅玲，女，1967年1月4日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区重固镇郏店村XXX号。原告许秋兴诉被告上海嘉迪宝投资管理咨询事务所确认合同无效纠纷一案，本院于2016年2月22日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告提出财产保全申请，本院经审查依法予以受理。因案件审理需要，本院依法通知徐长青、庄丽华、朱梅玲作为第三人参加诉讼。经审理后本院于2016年7月22日作出一审判决。判决后，原告不服判决提起上诉。上海市第二中级人民法院审理后认为判决认定基本事实不清，于2016年11月1日裁定发回重审。本院于2016年12月8日以(2016)沪0118民初14045号立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2017年2月7日公开开庭进行审理，原告许秋兴及其委托诉讼代理人朱忭毅，被告法定代表人徐长青及其委托诉讼代理人王丽，第三人徐长青、庄丽华、朱梅玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许秋兴向本院提出诉讼请求：1、确认编号为XXXXXXX号的上海市房地产买卖合同无效；2、被告将上海市青浦区万寿新村XXX号XXX室房屋恢复登记至原告名下。事实和理由：2014年5月5日，原告与徐长青签订《抵押借款合同》，约定原告以上海市青浦区万寿新村XXX号XXX室房屋为抵押物向徐长青借款，抵押物作价200万元，借款期限为2014年5月5日到2024年5月4日。当日，徐长青转账支付原告50万元。双方办理了上述房屋的抵押登记。2014年11月12日，原告和朱梅玲签订《借条》，约定原告向朱梅玲借款80万元，期限从2014年11月12日到2014年12月12日等。2014年11月13日，朱梅玲分四次转款共计80万元进原告农行账户，当日通过转账归还徐长青70万元。2014年11月28日，原告作为委托人，庄丽华作为受托人，双方签订《委托协议》，约定原告于2014年11月12日向朱梅玲借款80万元，未按约还款、还息，原告将无条件委托庄丽华将系争房屋以130万元(税后价)出售或收购(最终以实际出售价值为准)；所得房款无条件归出借人所有；庄丽华与原告间所售房屋佣金依照约定房价3%计算，房屋出售后的费、税，原告不得延期支付，延期支付无条件承担0.3%违约金；原告按约还款、还息，庄丽华不得以任何理由出售该房。同日，原告出具委托书并办理了公证手续，委托事项为原告因无法亲自办理出租或以不低于100万元对价出售系争房屋，委托庄丽华为代理人，委托期限为2014年12月28日到2015年12月27日，代理权限包括：代为签订房地产买卖合同、代办房地产转移登记、代为收取房价款(委托人、受托人账户均可)，开具收款凭证、代办房屋交接手续等。2015年1月16日，在原告不知情的前提下，庄丽华与被告双方签订《上海市房地产买卖合同》(编号XXXXXXX)，约定被告以100万元受让系争房屋，5月31日前办理过户手续，交房时间、逾期付款及逾期交房的违约责任、补充条款、付款协议等均未做约定。2015年9月，原告查询系争房屋于2015年1月份即已登记至被告名下，而上述房屋一直由原告及其家人居住使用。原告认为原告与徐长青间建立的借贷关系中以上述房屋作为抵押形式进行担保，原、被告间就上述房屋从未形成过买卖合意，庄丽华是无权代表原告签订转让合同，且被告不具备善意第三人的资格，故上述合同应为无效，被告应当将系争房屋产权恢复至原告名下，原告为维护自身权益诉诸法院，作如上诉请。被告上海嘉迪宝投资管理咨询事务所辩称：不同意原告的诉求。原告与被告间不存在借款关系，即使存在也是原告与徐长青之间的借款关系，与被告无关。被告系合法购买系争房屋，双方签订转让合同，约定房屋转让款为110万元，签约时支付10万元，办出产证后支付90万元，剩余10万元待交房后支付。被告已按约支付房款100万元。网签的合同因税费原因作低了房价。现房屋产权已经登记在被告名下。若庭审最终认定合同无效，虽然房款是庄丽华收的，但相应法律后果应当由原告承担，故要求原告返还100万元购房款。第三人徐长青述称：不同意原告诉请。徐长青曾借款原告50万元，2014年11月13日原告通过转账方式归还70万元，双方借款关系终止，设立于房屋上的抵押亦涤除。被告系通过合法方式购买系争房屋，且程序合法。第三人庄丽华述称：不同意原告诉请。2014年11月12日，经庄丽华介绍，原告和朱梅玲达成借贷协议，并于当日在房地局办理抵押手续，约定借款时间为1个月。2014年11月13日原告又向朱梅玲借款2万元并承诺3-5天归还2万元，但11月20日前原告未能履行还款承诺，由此朱梅玲要求原告必须还清所有借款，但原告表示钱用于投资无法还款。经协商，原告承诺若未在约定期限内还款，可以出售系争房屋用于归还朱梅玲的借款，并与庄丽华办理公证。故庄丽华出售系争房屋是受原告委托，实际也是按照原告的意思操作的。庄丽华共收到被告支付房款100万元，并从本人账上转账支付朱梅玲欠款80万元，现金支付3万多元，(包含2万元欠款及利息，具体金额忘记)，庄丽华收取部分手续费。因剩余房款仍不够支付利息、违约金、服务费等，故分文未给原告。第三人朱梅玲述称：不同意原告诉请。2014年11月12日，庄丽华电话联系朱梅玲，表示原告想借款。当天双方到房地局办理了抵押，借款80万元，原告表示用作工程款，借期1个月。第二天原告又表示借款2万元，借期3-5天，但原告未能如期归还2万元。朱梅玲告知另外两个第三人，如果原告不还该笔钱就要求原告把所有的借款还清。但原告表示钱用于投资无法归还。经商量后办理了公证，此为原告自愿，公证处也有录音。原告很长时间没有归还借款，后来把房子出售后才还钱。庄丽华转账归还80万元，现金归还3万多，目前原告欠款已全部还清。对房屋买卖情况不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。各方当事人对被告受让系争房屋是否善意存在争议：原告认为，被告购买系争房屋却并不了解房屋实际状况、房屋交易价远低于市场价、房款未直接交付给原告、签订合同后从未要求原告交付房屋、庄丽华是被告的员工等，故被告受让系争房屋并非善意；被告认为，被告在整个购买系争房屋的过程中尽到审慎义务，构成善意第三人。被告是依据经公证的授权委托书，与庄丽华签订房产转让合同，并支付100万元房款。被告向庄丽华主张过交房，但没有直接向原告主张。购房时没有查看系争房屋，庄丽华说原告不居住在内，房子里没有人，无法进入看房，但被告看了同小区同房型的房子，因交易价格比市场价便宜20万，被告未考虑太多便购买了系争房屋；第三人徐长青表示，其与朱梅玲在本案前就有合作关系，主要是房产中介、银行贷款的业务往来，互相介绍客户，分成就是中介费，但是本案双方不存在合作。庄丽华曾是徐长青另外一家公司的财务，双方在本案前已认识多年；第三人庄丽华表示，原告委托庄丽华出售系争房屋但未交付房屋钥匙。庄丽华出售房屋仅询问过徐长青一人。受委托出卖系争房屋的每个环节，庄丽华均通过电话告知原告，被告买下系争房屋后一共去过系争房屋4次，要求原告交房，但原告一直表示赎回房屋，故至今未交房，对此无法提供证据予以证实；第三人朱梅玲表示其与庄丽华是多年好友关系，与徐长青也是多年合作关系，在本案前就认识。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。被告称其依据原告经公证的委托书，与庄丽华签订系争房屋的转让合同，并按约将房款支付给庄丽华，是合法善意受让系争房屋，但根据庭审查明的事实，本院认为整个房屋买卖过程中存在诸多疑点。首先，从合同签订情况看。房屋是经济价值较高的财产，通常在购买前会详细了解房屋的位置、格局、使用状况等信息，但是本案被告在无法实地看房的情况下便草率购买系争房屋有违常理。其次，从合同履行情况来看。庄丽华受托出售系争房屋后并未至有关中介挂牌，而是直接询问被告法定代表人并与其交易，房屋价格也低于市场价。房屋买卖合同中未约定房屋交付时间，被告支付房款后也从未向原告主张过房屋交付。受托出售房屋是重大财产处分，而庄丽华没有任何证据证明其已将房屋售价、房产过户等房屋出售重要情况及交易重要环节告知原告，且庄丽华收受房款后分文未给原告，也没有证据证明其已将房款处分情况告知原告。最后，从被告与第三人间关系看。被告法定代表人徐长青与朱梅玲存在多年业务往来，且朱梅玲曾是徐长青另外一家公司的财务、庄丽华与朱梅玲是多年好友关系，三位第三人关系较为特殊。综上，本院认为被告受让系争房屋时并非善意，且与第三人庄丽华存在恶意串通的可能性较大，且该行为后果已损害了原告合法权益，故对原告要求确认买卖合同无效的诉求，本院予以支持。各方当事人因该合同取得的财产应予以返还，不能返还或没有必要返还的应折价补偿。故对原告要求被告将系争房屋过户登记回原告名下的诉请，本院亦予以支持。系争房屋过户登记回原告名下可能产生的税、费，应由被告承担。鉴于庄丽华是受原告委托出卖系争房屋，故由此产生的后果应当由受托人原告承担，原告应当返还被告为购买系争房屋所支出的房款。各方当事人之间的借款纠纷，可另循法律途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第(二)项、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、第三人庄丽华代原告许秋兴与被告上海嘉迪宝投资管理咨询事务所就上海市青浦区万寿新村XXX号XXX室签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告上海嘉迪宝投资管理咨询事务所应于本判决生效之日起十日内协助原告许秋兴将上述房屋过户登记至原告名下(过户的税、费由被告负担)；三、原告许秋兴应于本判决生效之日起十日内返还被告上海嘉迪宝投资管理咨询事务所购房款100万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,800元，保全费5,000元，均由被告上海嘉迪宝投资管理咨询事务所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  高金登审 判 员  张 分人民陪审员  许丽英二〇一七年四月十七日书 记 员  王珊珊附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。