广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0103民初10919号原告：广西北投地产有限责任公司，住所地：南宁市青秀区中泰路11号北部湾大厦南楼16、17楼。法定代表人：莫雄，董事长。委托代理人：周立群，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。委托代理人：唐旭，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。被告：叶志刚，。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司南宁分行，住所地：南宁市青秀区金浦路22号名都苑1号楼。负责人：吴长路，行长。委托代理人：羊怡，女，系该公司员工。原告广西北投地产有限责任公司（以下简称北投公司）与被告叶志刚、第三人上海浦东发展银行股份有限公司南宁分行（以下简称浦发银行南宁分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月21日受理后，依法适用普通程序，于2017年3月27日公开开庭进行了审理。原告北投公司的委托代理人周立群、第三人浦发银行南宁分行的委托代理人羊怡到庭参加了诉讼。被告叶志刚经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告北投公司诉称：2012年7月24日，原、被告双方签订一份《南宁市商品房买卖合同》（编号为YS0*****3），约定被告购买原告青秀区长湖路**号凤景湾*号楼*单元2**3号预售商品房（建筑面积132.84㎡），价款1127008元。与此同时，原、被告还签订一份《合同补充协议》，其中第二条约定：原告因保证责任而被银行扣收代偿贷款的，被告应自原告代偿行为发生之日起3日内予以偿还，被告逾期偿还原告代偿贷款的违约责任为：原告有权解除合同，被告按合同总价15%支付解除合同违约金、被告腾退房屋且按合同总价年折旧率4%支付房屋使用期间的折旧费。2012年9月5日，被告与上海市浦东发展银行股份有限公司南宁分行（下称浦发南宁分行）签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向浦发南宁分行借款780000元，原告作为保证人在该合同上签字盖章提供连带责任保证。2014年6月29日，原、被告双方办理房屋入伙手续。之后，因被告违约未能向浦发南宁分行偿还贷款本息，浦发南宁分行依约自2015年9月30日起开始扣收原告保证代偿款项累计84444.63元。根据上述事实，原告有权解除本案《商品房买卖合同》，请求判令被告承担如下责任：支付解除合同违约金169051元（即合同总价1127008元×15%）、腾退房屋并支付房屋使用期间的折旧费90160元（即1127008房价×4%年折旧费率×2年）（暂计算至2016年6月29日止共2年，其他按房屋使用实际期间计算）。至于原告履行担保责任承担的代偿款项、诉讼费和律师费等暂无法确定，原告将另行索赔。为了维护自己的合法权益，原告特提起诉讼，请求依法判令：一、解除本案《商品房买卖合同》；二、被告支付解除合同违约金169051元；三、被告腾退房屋并支付房屋使用期间（暂计算至2016年6月29日止）的折旧费90160元。在诉讼过程中，原告明确其第三项诉讼请求为：被告向原告腾退房屋并支付房屋使用期间的折旧费（折旧费计算方式：以总房款1127008元为基数，从入住之日即2014年6月29日起，按每年4%计算至实际腾退房屋之日止）被告叶志刚未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。第三人浦发银行南宁分行陈述称：原告的诉请是原、被告之间的合同关系，与第三人无关。经审理查明：2012年7月24日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了一份《南宁市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）（编号：YS****3），约定由被告向原告购买其开发的位于青秀区长湖路62号凤景湾8号楼2单元2903号房，房屋总价款为1127008元。《附件六：合同补充协议》第二条约定：买受人须在签订《合同》及本补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的30.79%作为首期付款计347008元，其余69.21%的合同价款计780000元由买受人向银行办理按揭贷款。第二条第8款约定：出卖人为买受人代偿贷款后3日内，买受人应当向出卖人偿还出卖人代其偿还的款项（包括本、息、罚息等）或将房屋抵押给出卖人。买受人应在出卖人代偿贷款的事实发生之第二日起3日内与出卖人及贷款银行共同到房屋抵押登记机关同时办理解除原房屋抵押登记手续及将房屋抵押给出卖人的登记手续，买受人不得将房屋另行抵押或转让给他人。买受人不按上述期限偿还出卖人代为偿还的款项的，或者拒不办理解除原抵押登记手续，或者拒不办理抵押给出卖人的登记手续，或者将房屋另行抵押、转让给他人的，视为买受人不履行合同，出卖人有权选择继续履行合同或解除合同，并可要求买受人支付合同总价款的15%的违约金。出卖人解除本合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续。如买受人已入住的，须在签署时间内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费（折旧费按总价款4%的年折旧率计算）。买受人逾期不履行上述义务的，应按日向出卖人支付合同总价款千分之一的违约金。房屋如有损毁，买受人还应另行给予赔偿。同时买受人须按本合同约定的总价款的2%向出卖人支付违约金，并向出卖人支付因履行担保责任所产生的各项费用（出卖人为追索代偿款项而支付的邮寄费、鉴定费、保全费、评估费、拍卖费、诉讼费、律师费及差旅费等相关费用）。买受人购房支付的税费及装修、入住的各项支出损失，由买受人自行承担。该条款不影响出卖人依据其他条款约定向买受人追究其他的违约责任。2013年3月27日，涉案商品房办结预购商品房抵押权预告登记（邕房预字第1304265号），抵押人为被告，抵押权人为第三人。2014年6月29日，被告签署《凤景湾业主入伙资料签署表》。此后，第三人分别于2015年9月30日、2015年12月23日、2016年3月28日、2016年8月17日向原告发出《扣款通知书》，并从原告账户扣收被告的逾期贷款本息34136.21元、14593.80元、13681.27元、22033.35元。原告因此于2016年9月21日诉至本院，提出解除合同的意思表示。本院于2016年11月18日向被告送达起诉状副本、应诉通知书等相关法律文书。在诉讼过程中，第三人分别于2016年11月4日、2016年12月9日、2016年12月13日从原告的账户扣收被告的逾期贷款本息8767.83元、4375.12元、4354.33元。2016年12月13日，原告代被告提前归还贷款本金712619.99元、利息261.89元。另查明：在案件审理过程中，原告提交的（2016）桂0103民初1529号本案第三人诉本案原、被告金融借款合同纠纷一案的民事判决书，其中经审理查明部分载明：2012年9月5日，第三人与本案原、被告签订一份《个人购房担保借款合同》，其主要内容为：一、被告向第三人借款780000元，借款期限为25年，自2012年11月9日起至2037年11月9日止；……六、被告以其购买的涉案商品房为借款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记；七、原告对被告的上述债务向第三人提供阶段性连带责任保证，如借款人已办妥本合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其未第一顺序抵押权人的现房他项权证正本的，保证人的保证责任自收到该他项权证正本之日解除，保证担保范围为借款人在本合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金及实现担保权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费及其他的合理费用）。合同签订后，第三人依约于2012年11月9日向被告发放了贷款780000元，但截至2015年10月18日，被告尚欠第三人借款本金737196.27元、利息3400.32元、罚息10元。第三人为追讨前述欠款，聘请广西欣和律师事务所律师作为诉讼代理人诉至本院，提出相关诉请，并支付律师代理费32624元。该民事判决书判决如下：一、被告向第三人偿还借款本金737196.27元；二、被告向第三人支付借款利息、罚息（计算方法：至2015年10月18日的利息为3400.32元、罚息为10元，此后至本案债务实际清偿之日止，以本金737196.27为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；三、被告向第三人赔偿律师代理费32624元；四、原告对被告的上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任，原告承担保证责任后，有权向被告追偿；五、驳回第三人的其他诉讼请求。本案案件受理费11532元，保全费4386元，由被告负担。原告对该费用承担连带清偿责任。再查明：涉案商品房所在的楼栋已经取得南房预字（2012）第0*6号《商品房预售许可证》。截止2017年3月29日，涉案商品房上有查封，有抵押。其中2015年2月3日因另案被本院查封，期限三年；2016年6月20日因另案被本院轮候查封。2016年12月8日因另案被兴宁区人民法院轮候查封。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告叶志刚经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。原、被告于2012年7月24日签订的《南宁市商品房买卖合同》（以下简称“合同”）是双方当事人在平等、自愿的基础上协商一致达成的合意，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。本案中，被告因购买涉案商品房向银行按揭贷款，原、被告在合同中对买受人不能按《个人购房担保借款合同》的约定如期偿还贷款本息，导致出卖人承担保证责任情形下的合同解除条件、违约责任等进行了约定。因此，被告未能按《个人购房担保借款合同》约定如期偿还贷款本息，导致原告承担保证责任代被告偿还逾期贷款本息，被告的行为违反了合同附件六补充协议第二条第8款的约定，构成违约，并且符合双方约定的合同解除条件，因此，对原告要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于合同的解除时间，原告于2016年9月21日起诉，提出解除合同的诉讼请求，故应当以起诉状副本送达被告之日即2016年11月18日视为解除合同通知到达之日，本案合同自该日起解除。合同解除的责任在于被告已如前所述，被告应按合同约定的违约金标准即合同总价款1127008元的20%向原告支付解除合同的违约金169051元，并按合同总价款1127008元的年4%支付从办理入住手续即2014年6月29日起至办理合同备案登记注销手续之日止的折旧费。对于原告要求被告向原告腾退涉案商品房的诉讼请求，因涉案商品房因另案被查封，本院对原告的上述诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告广西北投地产有限责任公司与被告叶志刚2012年7月24日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS0*****3）于2016年11月18日起解除；二、被告叶志刚应于本案判决生效之日起十日内向原告广西北投地产有限责任公司支付解除合同的违约金169051元；三、被告叶志刚应于本案判决生效之日起十日内向原告广西北投地产有限责任公司支付房屋折旧费（计算方式：以1127008元为基数，按年4%，从2014年6月29日起计算至办理合同备案登记注销手续之日止）；四、驳回原告广西北投地产有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费5188元，由被告叶志刚负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 谭 妤人民陪审员 陈 华人民陪审员 钟新燕二〇一七年四月二十六日书 记 员 覃树鹏附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。