山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书(2015)天民园初字第882号原告：卢行明，男，1962年7月4日出生，汉族，无业，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：张振，山东龙奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建会，山东龙奥律师事务所律师。被告：济南富石投资有限公司，住所地济南市。法定代表人：田玮，职务不详。原告卢行明与被告济南富石投资有限公司（以下简称富石公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告卢行明的委托诉讼代理人张振到庭参加了诉讼。被告富石公司经本院公告送达开庭传票后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢行明向本院提出诉讼请求：1、解除卢行明与富石公司签订的《济南浙商皮革城商铺租赁合同》（合同编号ZSPGCA045）;2、富石公司返还卢行明保证金100000元；3、富石公司赔偿卢行明装修损失80000元；4、案件受理费由富石公司负担。诉讼中，卢行明将其诉讼请求变更为：1、确认卢行明与富石公司签订的济南浙商皮革城商铺租赁合同（合同编号ZSPGCA045）无效；2、富石公司返还卢行明保证金100000元；3、富石公司赔偿卢行明装修损失80000元；4、富石公司返还卢行明货架、沙发等物品；5、案件受理费由富石公司负担。事实与理由：2014年10月4日，卢行明与富石公司签订《济南浙商皮革城商铺租赁合同》，约定由卢行明承租富石公司位于无影山北路济南浙商皮革城3F层A区A48A50号摊位，租期自2014年11月28日起至2017年11月27日止。合同签订后，卢行明依约交纳了保证金100000元并在对摊位装修后予以入住。但是，富石公司于2015年5月在未与卢行明协商的情况下将浙商皮革城重新招商并改营家具。为此，卢行明诉至法院，提出如上所列之请求。富石公司未提出答辩意见，未提交证据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院将证据在卷佐证。卢行明于诉讼中提交了如下证据：1、签署于2014年10月4日的《济南浙商皮革城商铺租赁合同》（合同编号ZSPGCA045）1份，主要约定：甲方（富石公司）将位于济南浙商皮革城3F层A区A48、A50号摊位出租给乙方（卢行明），租期自2014年11月28日起至2017年11月27日止；租金单价为1000元/平方米/年，应收租金总额为1134000元，免收一年租金计718200元，实收租金总额415800元；乙方于本合同签订之日交纳租赁商铺确认保证金100000元，2015年11月27日前该保证金中的10000元转为履约经营保证金后，余额冲抵第二期租金，第三年租金226800元于2016年11月7日前交纳；乙方可按《济南浙商皮革城商铺装修管理及铺货量标准规定》对商铺装修，装修前需向甲方提出书面申请并提供乙方、乙方施工人员身份证件及装潢材料检测报告，经甲方审批同意后组织施工。该合同附件四《铺位内部装修管理协议》约定，商铺内部装修时间为2014年9月至2014年10月；乙方出具铺位内装修方案，报送甲方后3天内给予答复意见。在该合同甲方落款处，加盖有“济南富石投资有限公司合同专用章”，乙方落款处签有卢行明的签名且签名之上捺有指印一枚。以该证据，卢行明欲证明其与富石公司之间的租赁合同关系。2、出具时间为2014年10月9日的收款收据1份，其上载明的交款人为卢行明，金额为100000元，并加盖有“济南富石投资有限公司财务专用章”。以该证据，卢行明欲证明其已于2014年10月9日向富石公司交纳了保证金100000元。3、签署于2014年10月7日的《房屋装饰合同》1份、2014年10月19日的收据1份，其中，前者主要约定由案外人尹寿峰对济南浙商皮革城3F层A区A48、A50号摊位进行装修，价款计178135元。在该合同甲方签字处签有卢行明的签名，乙方签字处签有尹寿峰的签名，且签名之上均捺有指印一枚；后者载明：收卢行明皮革城店铺装修款178135元。以该证据，卢行明欲证明其已对涉案商铺进行了装修且已支出装修费178135元。4、济南市天桥区城市管理行政执法局于2014年4月29日出具的行政处罚决定书1份、济南市规划局于2016年9月6日出具的关于申请公开相关规划信息的答复意见1份，其中前者主要载明：因济南浙商皮革城有限公司未办理质量监督手续擅自在天桥区无影山北路与小清河北路交叉口西北角进行天桥区袁庄居委会保障房项目工程的建设，济南市天桥区城市管理行政执法局对济南浙商皮革城有限公司处罚200000元；后者载明：浙商皮革城项目未在济南市规划局办理建设工程规划许可手续。以该证据，卢行明欲证实其与富石公司签订的涉案租赁合同为无效合同。依据上述证据，卢行明于庭审中主张：1、浙商皮革城未办理建设工程规划许可手续，故双方当事人签订的涉案租赁合同为无效合同；2、依据双方当事人于2014年10月4日签订的《济南浙商皮革城商铺租赁合同》（合同编号ZSPGCA045），卢行明无需交纳第一年的租金，故在合同签订后，卢行明依约向富石公司交纳的保证金100000元应予退还；3、因对涉案商铺进行装修，卢行明支出了装修费178135元。鉴于卢行明以实际使用了涉案商铺，对于实际装修损失不再申请进行鉴定，现自行酌定要求富石公司退还装修费损失80000元；4、因富石公司于2015年5月擅自将浙商皮革城关闭，不再允许卢行明经营，导致卢行明在涉案商铺中留有货架、沙发等物品，富石公司应当予以返还。经审查，卢行明提交的《济南浙商皮革城商铺租赁合同》（合同编号ZSPGCA045）、收款收据、《房屋装饰合同》、收据、行政处罚决定书1份、关于申请公开相关规划信息的答复意见等证据形式合法，所载内容明确，故本院予以采信。依据前述证据，能够证实卢行明与富石公司之间的租赁合同关系以及该租赁合同的履行状况，并能证明涉案商铺未取得建设工程规划许可手续的事实，故对卢行明主张的该事实本院予以认定。本院认为，双方当事人于涉案《济南浙商皮革城商铺租赁合同》（合同编号ZSPGCA045）中所约定的涉案商铺位于济南市天桥区的城镇规划内，并未取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，双方当事人所签订的涉案《济南浙商皮革城商铺租赁合同》（合同编号ZSPGCA045）应为无效合同。所以，卢行明要求确认该合同为无效合同合法有据，本院予以支持。合同无效后，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”据此，富石公司应当向卢行明返还其依据涉案合同所占有的非租金性质的保证金100000元，卢行明要求其予以返还合法有据，本院亦予以支持。但是，对于卢行明主张的装修费损失以及货架、沙发等物品，或因卢行明并无证据证实其装修残值，或因卢行明并无证据证实富石公司确占有了其货架、沙发等物品，故对其该主张本院不予支持。另，因富石公司未到庭参加诉讼，未于诉讼中主张因合同无效后其应当享有的权利，故对此本院不予处理，由此产生的法律后果应由其自行负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告卢行明与被告济南富石投资有限公司于2014年10月4日签订的《济南浙商皮革城商铺租赁合同》（合同编号ZSPGCA045）无效；二、被告济南富石投资有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告卢行明保证金100000元；三、驳回原告卢行明的其他诉讼请求。案件受理费3900元，由原告卢行明负担1733元，由被告济南富石投资有限公司负担2167元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判长  张清国审判员  曹新建审判员  田炳美二〇一七年四月十六日书记员  苏 婷