福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0402民初3603号 原告：聂秀菊，女，1971年12月18日出生，汉族，住明溪县。 委托诉讼代理人：冯永明，福建万天律师事务所律师。 被告：三明市梅列区列西小学，住所地三明市梅列区。 法定代表人：黄延虬，校长。 委托诉讼代理人：谢红，福建枫桦律师事务所律师。 被告：方圆九洲（福建）房地产开发有限公司,住所地三明市梅列区。 法定代表人：周小辉，总经理。 第三人：三明现代物流有限公司,住所地三明市梅列区。 法定代表人：陈金锋，经理。 原告聂秀菊与被告三明市梅列区列西小学(以下简称列西小学)、方圆九洲（福建）房地产开发有限公司(以下简称方圆九洲公司)、第三人三明现代物流有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告聂秀菊的委托诉讼代理人冯永明、被告三明市梅列区列西小学的委托诉讼代理人谢红到庭参加诉讼，被告方圆九洲（福建）房地产开发有限公司、第三人三明现代物流有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 聂秀菊向本院提出诉讼请求：1.列西小学隔离坐落于梅列区××西××新村××号房屋，并立即交付房屋；2.三明现代物流有限公司立即腾出梅列区××西××新村××号房屋；3.诉讼费由列西小学、方圆九洲公司、三明现代物流有限公司承担。事实和理由：2014年,其在方圆九洲公司处购买位于三明市××西××新村××房，但方圆九洲公司表示房屋所有权人为列西小学，未与其签订房屋买卖协议，仅代表列西小学收取了购房款405224元，并以列西小学名义出具购房发票。2015年10月9日，其与列西小学签订《存量房买卖合同》。合同签订后，因该房屋未与其他房屋隔离形成独立的空间，且一直为第三人占用至今。列西小学未能按合同第七条约定向其交付房屋。房屋应当有屋顶，周围有墙，隔离成独立的封闭空间，以形成特定的专有部分区别于他人房屋，故隔离房屋是出售人的法定义务。同时，列西小学应当按合同约定依法向原告交付房屋。诉讼过程中，聂秀菊放弃要求三明现代物流有限公司腾出三明市××西××新村××房屋的诉讼请求。 列西小学辩称，1.其与聂秀菊间没有直接的房屋买卖关系。其应三明市梅列区政府《关于列西小学二期改造项目方圆九洲公司出售房产“两证”办理工作的专题会议纪要》的会议精神，为解决实际买受人的“两证”办理，对已被方圆九洲公司出售的富华新村，包括15幢在内的房产，由其直接与购房户签订房屋买卖协议，该协议仅用于购房户办理“两证”，办证费用由方圆九洲公司承担。其已配合聂秀菊将房产证办至聂秀菊名下，已完成了三明市梅列区政府会议纪要的要求内容，不存在违约行为；2.因其只负有依梅列区政府会议纪要要求的配合办理产权证的义务，房屋交付系房屋的实际出卖人方圆九洲公司与买受人间的权利义务关系，与其无关。在聂秀菊购买房屋前，应充分核实相关材料并现场查验房产。聂秀菊在知晓相关情况的前提下，自愿购买该房，即应承担因此产生的相关风险，且其与聂秀菊间没有直接的房屋买卖关系，交付房屋的责任也不应由其承担；3.聂秀菊所取得的房产证（明房权证梅列字第××号）标明规划用途为“商业营业用房”，土地证标明（明国用2015第07797号）批发零售用地。两证都指明聂秀菊所购并非住宅，而是商业营业用房。其与聂秀菊签订的《存量房买卖合同》第三条第1款约定“买方已亲自实地看房，并对该房产的现状及疑虑询问过卖方，在明确卖方所告知的事项后自愿签订本合同。买方已亲自审查过该房产产权相关权属信息资料，了解产权相关信息，愿意购买该房产。”因该房属于存量房，在《存量房买卖合同》中未对房产的间隔进行约定，且前已述及，该房属于“商业营业用房”并无法律规定需进行间隔。存量房系依现状买卖，聂秀菊作为买方清楚知道该房的情况，才进行购买，不存在需要间隔的情况。退一步说，即使该房需间隔，其与聂秀菊间没有直接的房屋买卖关系，间隔房屋的责任也不应由其承担。 方圆九洲公司未作答辩。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了销售不动产统一发票，税收完税证明，《关于移交不动产转让（销售）专用发票的函》，《存量房买卖合同》，房屋所有权证，土地使用权证，照片，梅列区列西小学二期改造合作协议书》，《关于列西小学二期改造项目方圆九洲（福建）房地产开发有限公司出售房产“两证”办理工作的专题会议纪要》等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因方圆九洲公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据，视为放弃举证、质证的权利，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2005年1月6日，列西小学、方圆九洲公司、三明市梅列区教育局三方签订《梅列区列西小学二期改造合作协议书》，三方对权利义务进行约定,其中“剩余安置房(含店面)交由乙方（方圆九洲公司），所产生的权益归乙方所有。” 2.2014年,聂秀菊在方圆九洲公司处购买位于三明市××西××新村××号店，但双方未签订房屋买卖协议，方圆九洲公司收取了购房款405224元，并以列西小学名义出具购房发票。 3.2014年1月24日，三明市梅列区政府召开关于列西小学二期改造项目方圆九洲（福建）房地产开发有限公司出售房产“两证”办理工作的专题会议，要求对已被方圆九洲出售的富华新村包括15幢在内的房产，由列西小学直接与购房户签订房屋买卖协议，该协议仅用于购房户办理“两证”，办证费用由方圆九洲承担。 4.2015年10月9日，聂秀菊与列西小学签订《存量房买卖合同》。 5.2015年10月29日，聂秀菊取得房屋所有权证；2015年11月20日，聂秀菊取得土地使用权证。 对有异议的证据和事实，本院认定如下： 1、关于涉诉房屋应由列西小学还是方圆九洲公司交付的问题。 聂秀菊主张，购房发票由列西小学出具，《存量房买卖合同》也是与列西小学签订，因此，列西小学应履行交房的义务。 列西小学主张，其与聂秀菊间没有直接的房屋买卖关系，其只负有依三明市梅列区政府会议纪要要求的配合办理产权证的义务，房屋交付系房屋的实际出卖人方圆九洲公司与买受人间的权利义务关系，与其无关。在聂秀菊购买房屋前，应充分核实相关材料并现场查验房产。聂秀菊在知晓相关情况的前提下，自愿购买该房，即应承担因此产生的相关风险,且其与聂秀菊间没有直接的房屋买卖关系，交付房屋的责任也不应由其承担。 本院认为，《存量房买卖合同》是聂秀菊与列西小学双方签订的，涉诉房屋所有权在转让前是登记在列西小学名下的，购房款的发票由列西小学出具，故聂秀菊与列西小学双方是涉诉房屋买卖合同的双方当事人，买卖合同的权利义务关系存在于聂秀菊与列西小学之间。虽然列西小学、方圆九洲公司、三明市梅列区教育局三方有签订《梅列区列西小学二期改造合作协议书》，涉诉房屋的权利依照该协议归属于方圆九洲公司，但聂秀菊作为第三人，在购买房屋时无从知晓他们之间的协议，该协议与涉诉房屋的买卖合同分属于不同法律关系，不能对抗聂秀菊。且在聂秀菊与列西小学签订《存量房买卖合同》的第七条约定：“卖方（列西小学）在买方（聂秀菊）交付扣除交房保证金外的购房款之日起10日内，将上述房产正式交付买方”，故列西小学有向聂秀菊交付涉诉房屋的义务。 2、关于列西小学有无义务对涉诉房屋进行间隔的问题。 聂秀菊主张，房屋应当有屋顶，周围有墙，隔离成独立的封闭空间，以形成特定的专有部分区别于他人房屋，故隔离房屋是出售人的法定义务。 列西小学主张，聂秀菊所取得的房产证标明规划用途为“商业营业用房”，土地证标明为批发零售用地。两证都指明聂秀菊所购并非住宅，而是商业营业用房。其与聂秀菊签订的《存量房买卖合同》第三条第1款约定“买方已亲自实地看房，并对该房产的现状及疑虑询问过卖方，在明确卖方所告知的事项后自愿签订本合同。买方已亲自审查过该房产产权相关权属信息资料，了解产权相关信息，愿意购买该房产。”因该房属于存量房，在《存量房买卖合同》中未对房产的间隔进行约定，该房属于“商业营业用房”并无法律规定需进行间隔。存量房系依现状买卖，聂秀菊作为买方清楚知道该房的情况，才进行购买，不存在需要间隔的情况。退一步说，即使该房需间隔，其与聂秀菊间没有直接的房屋买卖关系，间隔房屋的责任也不应由其承担。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=3&Gid=117254&ShowLink=false&PreSelectId=196313480&Page=0&PageSize=8&orderby=1&SubSelectID=193298288"l"m_font_1#m_font_1?)、摊位等特定空间，应当认定为物权法(?javascript:SLC(89386,0)?)第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”，若房屋没有构造上的独立性，即构不成建筑物区分所权的专有部分。故聂秀菊主张涉诉房屋出售人有隔离房屋的义务，符合法律的规定。如前所述，《存量房买卖合同》是聂秀菊与列西小学双方签订的，涉诉房屋所有权在转让前是登记在列西小学名下，购房款发票由列西小学出具，聂秀菊与列西小学双方才是买卖合同的相对方，买卖合同的权利义务关系存在于聂秀菊与列西小学之间。若房屋未间隔无法实现合同目的，故列西小学应承担间隔房屋的义务。 综上所述，本院认为，《存量房买卖合同》是聂秀菊与列西小学双方签订的，涉诉房屋所有权在转让前是登记在列西小学名下，购房款的实际出票人为列西小学，故聂秀菊与列西小学双方是买卖合同的双方当事人，买卖合同的权利义务关系存在于聂秀菊与列西小学之间。聂秀菊与列西小学签订买卖合同，是双方真实意思表示，双方应按合同约定履行各自的义务。买卖合同签订后，列西小学未按合同约定将涉诉房屋交付聂秀菊使用，应承担相应的民事责任，故聂秀菊要求列西小学交付房屋的诉讼请求，符合法律的规定，予以支持。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，若房屋没有构造上的独立性，即构不成建筑物区分所权的专有部分，为实现合同目的，聂秀菊要求列西小学作为合同相对方，承担间隔涉诉房屋的义务的诉讼请求，符合法律的规定，予以支持。方圆九洲公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理和审判。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、三明市梅列区列西小学应于本判决生效后三日内间隔坐落于梅列梅列区××西××新村××号； 二、三明市梅列区列西小学应于本判决生效后三日内将落于梅列梅列区××西××新村××号交付该房屋给聂秀菊。 案件受理费200元，由三明市梅列区列西小学负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。 审 判 长  傅炳林 人民陪审员  李丽明 人民陪审员  蔡妮娜 二〇一七年四月二十一日 书 记 员  张 炎 附：本判决所依据的具体法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=3&Gid=117254&ShowLink=false&PreSelectId=196313480&Page=0&PageSize=8&orderby=1&SubSelectID=193298288"l"m_font_1#m_font_1?)、摊位等特定空间，应当认定为物权法(?javascript:SLC(89386,0)?)第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法(?javascript:SLC(89386,0)?)第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。