河南省许昌市建安区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫1003民初211号原告李某某，男，1968年1月16日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人焦志广，河南黎民律师事务所律师。被告贾某某，男，1958年12月15日出生，汉族，住襄城县。委托代理人杨唯真，河南申元律师事务所律师。第三人许昌中冠置业有限公司，住所地襄城县文昌路北。法定代表人崔会斌，该公司董事长。原告李某某诉被告贾某某及第三人许昌中冠置业有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托代理人焦志广、被告贾某某及其委托代理人杨唯真均到庭参加诉讼，第三人许昌中冠置业有限公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告李某某向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告购买的第三人许昌中冠置业有限公司在襄城县文昌路北建设的中冠龙城小区灵武大道门面房20号楼下第1号至第4号上下两层门面房共8间归原告所有并解除查封；2、请求判决停止对上述房屋的执行；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年许昌中冠置业有限公司先后向原告借款八百万元，原告将款项汇入该公司指定账户，由于许昌中冠置业有限公司经营困难，短时间内无法偿还原告借款，双方于2014年7月份、8月份签订《购房意向书》各一份，许昌中冠置业有限公司并实际交付了房屋8间，分别是位于中冠龙城灵武大道门面房20号楼下第1号至第4号上下两层门面房共8间，后原告一直将该房屋出租管理使用。由于许昌中冠置业有限公司手续不全，没有办理好有关房屋买卖手续，但许昌中冠置业有限公司以《承诺书》形式承诺条件具备时给原告办理有关房屋手续，对此原告并不存在过错。因此原告就执行标的享有足以排除被告对该财产的强制执行的民事权益，请求依法裁判。被告贾某某辩称，原告诉状明确表示原告与第三人之间是民间借贷关系，为保障借款的顺利归还，原告与第三人才签订了购房意向书，同时购房意向书没有标明单价，也没有门面房的具体位置，不具备商品房买卖合同的实质要件，并不能确认原告与第三人之间存在商品房买卖关系。因此应驳回原告诉讼请求。第三人许昌中冠置业有限公司未作答辩。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提交了银行转账单一组，用以证明原告向第三人支付800万元款项的事实，被告对该证据提出异议，认为该证据显示原告将款项转账给宋保年，不是打给中冠的售楼部，不能证明该款项是购房款。原告向本院提交了购房意向书两份及临时股东会决议承诺书各一份，用以证明中冠置业有限公司已将本案所诉称的房屋卖给原告李某某，被告对该组证据提出异议，认为购买房屋意向书没有原告的签名，也没有房屋单价及房屋具体位置，不能证明双方存在房屋买卖关系，临时股东会决议承诺书恰恰证明了原告与第三人是民间借贷关系，不符合商品房买卖正常的交易习惯。原告向本院提交了照片及房屋租赁协议一组，用以证明原告已将购买的房屋进行装修并招租，并出租给张彬彬的事实。被告对该组证据亦提出异议，认为照片并不能证明房屋是原告装修的，也不能证明招租书张贴的时间，租房协议显示是在襄城县法院查封房屋之后签订的，不能证明原告的主张。本院对原告的上述证据审查分析后认为，被告对原告提供的证据本身均无异议，对上述证据本身，本院予以确认，对原告的证明目的将在本院认为部分详细赘述。被告向本院提供了借款合同、借据、收据(均系复印件)及听证笔录一组，用以证明原告与第三人一直是借款关系，与原告诉状中陈述的观点相一致。原告对该组证据的真实性没有异议，但认为这不是当事人的真实意思表示，本院认为被告提供的该组证据原告虽对其真实性无异议，且与原告诉状中自认的事实相一致，但无法与原件核对，对该组证据所证明的事实本院将结合案件情况综合予以认定。依据有效证据，结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：2014年7月29日，8月21日，原告李某某与第三人许昌中冠置业有限公司分别签订购房意向书各一份，其中第一份意向书显示甲方为许昌中冠置业有限公司，乙方为李某某，第一条：乙方准备购买商品房的项目所在位置位于烟城路以南、××道以东的“中冠龙城小区”。……第三条意向商品房及房源位置、面积1、乙方在本意向书签订之日向甲方交纳人民币3000000元(大写叁佰万元整)购买“意向金”……2、意向房源位置为20号楼四间两层门面房3、该意向房源面积暂定为372平方米……落款甲方许昌中冠置业有限公司崔会斌2014年7月29日。第二份意向书显示甲方为许昌中冠置业有限公司，乙方为李某某，第一条：乙方准备购买商品房的项目所在位置位于烟城路以南、××道以东的“中冠龙城小区”。……第三条意向商品房及房源位置、面积1、乙方在本意向书签订之日向甲方交纳人民币5000000元(大写伍佰万元整)购买“意向金”……2、意向房源位置为20号楼向南四间两层门面房3、该意向房源面积暂定为720平方米……落款甲方许昌中冠置业有限公司崔会斌2014年8月21日。两份意向书最后落款处均没有乙方李某某的签名。自2014年1月7日至2014年4月10日，原告李某某通过6227075110272628账户分别转账5次，于2014年1月7日向宋保年转款148万元；于2014年1月28日向宋亚平转款96万元；于2014年2月15日向张军民转款96万元；于2014年4月10日分别向张军民转款212万元、324.7万元。以上五次共计876.7万元。2015年2月9日，被告贾某某因与第三人许昌中冠置业有限公司及崔会斌、丁俊杰、张军民民间借贷一案诉至襄城县人民法院，襄城县人民法院做出(2015)襄民初字第290、291、292号民事裁定书三份，分别将许昌中冠置业有限公司在襄城县文昌路北建设的中冠龙城小区20号楼一楼门面房自北向南第一、第二、第三、第四、第五、第六、第七、第八、第九间(均为上下二层)予以查封。2015年10月16日，贾某某向襄城县法院申请强制执行，后本案原告李某某向襄城县法院提出执行异议，襄城县法院于2017年8月8日做出(2017)豫1025执异29号、30号、31号执行裁定书，裁定驳回李某某的异议请求。另查明：本案涉案房产系第三人许昌中冠置业有限公司所开发，且未办理商品房预售许可证。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告李某某称与开发商即第三人许昌中冠置业有限公司签订了购房意向书，首先从该购房意向书的形式上看，意向书首页上的乙方李某某签名并非其本人所写，且意向书最后的落款处也并没有乙方李某某的签名，不能证明该意向书的内容是双方当事人的最终确认。其次从该购房意向书内容上看，仅约定了的交纳购房意向金的时间和金额，意向房源大致位置和大致面积，未显示乙方即购买的人基本情况及房源的单价、总价、房屋交付时间等，亦不显示意向房源是哪八间门面房，不符合有关商品房买卖合同的主要内容。再次原告称已将房款800万付给许昌中冠置业有限公司，并提供了自2014年1月7日至4月10日期间共计8767000元的转款凭证，分别是转给宋保年、宋亚平、张军民(原告称三人系许昌中冠置业有限公司的股东及财务人员)，但未提供许昌中冠置业有限公司出具的收到购房款的相关证据。结合原告诉状中其自认许昌中冠置业有限公司向其借款800万的事实，及原告庭审中称该转款与诉状中称的借款800万是一回事的情况，本院认为原告提供的上述证据不足以证明该五次转款系支付的购房款。综上本院认为，该购房意向书不具备商品房买卖合同的主要构成要件，不能认定为该购房意向书就是商品房买卖合同。同时商品房预售实行预售许可制度，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。本案中即便原告与第三人许昌中冠置业有限公司之间的购房意向书成立，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效……”。本案中，涉案房产位于烟城路以南、××道以东的中冠龙城小区20号楼至起诉时，尚未办理预售许可证明，许昌中冠置业有限公司不具有商品房预售的资格。原告虽然提供了第三人许昌中冠置业有限公司的股东决议和承诺书，但仍不能说明双方就存在合法有效的商品房买卖关系。故原告主张购买第三人许昌中冠置业有限公司在襄城县文昌路北建设的中冠龙城小区灵武大道门面房20号楼下第1号至第4号上下两层门面房共8间归原告所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于该购房意向书是否能够阻却对本案诉争房产执行的问题，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中原告提供的购房意向书不具备房屋买卖合同的有效条件，亦未能提供充分有效的证据证明其与第三人许昌中冠置业有限公司之间存在合法有效的商品房买卖关系。故本院认为，原告提出的执行异议不符合上述法定条件，不能阻却排除法院的强制执行。对原告要求停止对襄城县文昌路北建设的中冠龙城小区灵武大道门面房20号楼下第1号至第4号上下两层8间门面房强制执行的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告李某某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李某某承担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  连 芳审 判 员  史丰英人民陪审员  葛玉林二〇一七年四月二十四日书 记 员  彭利娟履行告知书履行义务人：对于生效的法律文书，你方应当在生效法律文书规定的期限内自动履行义务，对于案件的执行款，你方可有以下履行方式：1、直接向当事人履行；2、将案件执行款转至许昌市建安区人民法院执行款专户，户名：许昌市建安区人民法院执行款专户，账户：10×××03，开户行：邮储银行许昌县镜水路支行。注：履行义务人通过第二种方法履行义务时，应当注明当事人姓名、案件号、承办人、案由等详细内容，若履行义务人未注明上述信息，致使法院财务部门无法核实具体案件情况时，将依规退回款项，由于款项被退回造成的法律后果（迟延履行、强制执行）由履行义务人自行承担。许昌市建安区人民法院