云南省普洱市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2016)云08民初34号 原告：永志强,男，汉族,生于1969年6月7日。住云南省昆明市五华区。 原告：云南汇达置业有限责任公司。住所地,云南省墨江哈尼族自治县。 法定代表人：欧亚东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：肖华，云南慧申律师事务所执业律师。代理权限为特别授权代理。 被告：吴维忠，男，汉族，生于1968年2月12日，住云南省西双版纳州景洪市。 委托诉讼代理人：何建文，云南景诚律师事务所执业律师。代理权限为特别授权代理。 原告永志强、云南汇达置业有限责任公司（以下简称汇达公司）与被告吴维忠合同纠纷一案,本院于2016年6月28日立案后,依法组成合议庭，于2016年11月24日、2016年12月21日两次公开开庭进行了审理。原告永志强、汇达公司法定代表人欧亚东及委托诉讼代理人肖华、被告吴维忠的委托诉讼代理人何建文到庭参加诉讼。被告吴维忠经传票两次依法传换，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永志强、汇达公司诉称：1.确认原告永志强与被告吴维忠之间存在1000万元人民币的民间借贷关系。2.确认原告汇达公司与被告吴维忠之间所签订的43份《商品房购销合同》是以签订买卖合同的形式，作为原告永志强与被告吴维忠之间的民间借贷的担保(合同编号分别为：HD5-1、HD3)。3.判令被告吴维忠向原告汇达公司返还上述43套商品房。4.本案的诉讼费用由被告吴维忠承担。事实和理由：2014年5月，经他人介绍原告汇达公司原董事长永志强向被告吴维忠协商借款1000万元，借款期限为半年。为保证还款、规避高息借款的法律限制，以购房的方式与原告汇达公司欧亚东签订房屋认购协议书。双方签订的《商品房认购协议》约定：被告吴维忠自愿认购原告汇达公司开发的墨江国际双胞小镇樱花谷一期44户商品房，总价款l000万元。2014年5月13日，原告汇达公司与被告吴维忠签订《商品房购销合同》共44份，合同编号分别为：HD5-1(19-4、19-6、19-7、19-8、19-9、19-10、23-10、24-5、24-12、24-13)、HD3(13—2-5、13-2—6、13-2—7、14-1-1、14-1-2、14-1-3、14—1—4)14—1—5、14-1—6、14-1—7、14-1—8、14-1-9、14—1—10、14—2—11、14—2—14、14—2—15、14—3—16、14—3—17、14—3—18、14—3—19、14—3—20、14—3—21、14—3—22、15—2—11、15—2—12、15—2—14、16-4、16-5、16-6、16-8、16-9、16-10、16-11、16-12。上述合同均办理了备案登记，并于2015年8月18日将产权证交付被告吴维忠。以此同时，被告吴维忠将其中HD315-2-14号房屋经双方同意，由原告汇达公司售出他人，其余43套房屋由被告吴维忠以46元/㎡的单价（远远高于实际租赁价16元/㎡），签订租赁合同的方式交由原告汇达公司实际占有。在本案中，原告汇达公司和被告吴维忠之间的上述《商品房买卖合同》系名为商品房买卖合同，实为民间借贷关系中的担保。签订上述《商品房买卖合同》的目的仅是为借款本息的归还进行担保，签定的《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，更非双方需要真实履行的合同。且合同约定被告购买44套商品房的总价款仅为l000万元，仅为正常市场价的三分之一，明显违背常理。对此，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释(2015)18号）第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”因此，原告永志强与被告吴维忠之间系存在1000万元人民币的民间借贷关系；原告汇达公司与被告吴维忠之间所签订的43份《商品房购销合同》是以签订买卖合同的形成作为原告永志强与被告吴维忠之间的民间借贷的担保；被告吴维忠应当向原告汇达公司返还上述43套商品房。 吴维忠辩称，1.与原告永志强个人之间没有任何经济往来，相互之间根本不存民间借贷关系。既然不存在民间借贷关系，就不可能存在民间借贷的担保行为。与原告汇达公司之间纯属商品房买卖关系，答辩人已全款付清43套商品房的购房款9，634，988元，并交房和办理了房屋产权登记手续(房屋产权登记号详见附件：墨江双胞小镇房屋缴费明细清单表)，43套房屋的买卖行为已履行完毕，房屋产权已是答辩人吴维忠的，原告汇达公司在未征得答辩人吴维忠同意，其虽有该43套房屋回购意向，但其在未支付任何回购款的情况下，提出要求答辩人吴维忠返还43套商品房，既不合理也不合法，所以其诉请不能成立，答辩人不同意返还43套商品房。2.原告在诉讼状中对案件事实的陈述是不真实的。事实上被告吴维忠共分三次向原告汇达公司认购房屋。具体时间分别为：答辩人吴维忠于2013年7月23日第一次向原告汇达公司认购34套商品房，并现金支付订金200万元；于2013年10月4日第二次向原告汇达公司认购l0套商品房，并现金支付订金100万元；于2014年5月14日第三次向原告汇达公司认购32套商品房，并交付订金300万元。答辩人先后向汇达公司共支付了l300万元购房款。具体事实理由：(1)答辩人于2013年7月23日与汇达公司签订了34套商品房的“商品房认购协议”，同日答辩人应汇达公司要求向汇达公司支付200万元现金作为订金，并约定该订金在签订“商品房购销合同”时转为购房款。按协议约定，双方于2014年5月15日签订了34套商品房的“商品房购销合同”，同时答辩人在汇达公司售楼部POS机上通过刷卡消费4，858，862元，支付该34套房屋尾款，累加之前认购时已支付的现款200万元订金转为购房款。汇达公司于当日开据给答辩人34份、合计6，858，862元的对应付款收据，并办理完34套房屋的备案登记，2014年11月15日双方办理完34套房屋的交房手续。2015年1月，得知其中HD315—2—14号房已被汇达公司再次出售给他人，答辩方已向普洱市中级人民法院提起诉讼，由于管辖权限问题，普洱市中级人民法院建议答辩方向墨江县人民法院提交诉讼，答辩人于2016年3月15日向墨江县人民法院再次提起诉求。并于2015年8月18日办理完33套房屋的房屋产权登记证。至此，33套房屋的商品房购买程序双方履行完毕。(2)2013年10月4日，答辩人与汇达公司签订了10套商品房的“商品房认购协议”，同日答辩人应汇达公司要求向汇达公司支付l00万元现金作为订金并约定在签订“商品房购销合同”时转为购房款。按协议约定，双方于2014年5月15日签订了lO套商品房的“商品房购销合同”，同时答辩人在汇达公司售楼部POS机上通过刷卡消费2，141，138元支付该l0套房屋尾款，累加之前认购时已支付的现款100万元订金转为购房款。汇达公司于当日开据给答辩人10份、合计3，141，138元的对应付款收据，并办理完10套房屋的备案登记。2014年11月15日双方办理完l0套房屋的交房手续，2015年8月18日办理完l0套房屋的房屋产权登记证。至此，10套房屋的商品房购买程序双方履行完毕。(3)2014年5月14日，应汇达公司要求，答辩人与汇达公司签订了32套商品房的《认购协议书》，签订协议后，答辩人已按要求当日在汇达公司售楼部POS机上通过刷卡消费300万元支付认购定金，汇达公司于当日开据了一份300万元的收据，而后，汇达公司在答辩人未知情且双方未解除《认购协议书》的情况下，将该32套商品房擅自二次销售给他人，汇达公司已严重侵犯了答辩人的权益。答辩人于2015年1月向普洱市中级人民法院提起诉讼。该案在普洱市中级人民法院的主持下双方于2015年1月22日完成了(2015)普中民初第16号调解书的调解，现正在执行中。综上所述，原告的诉请无事实和法律依据，请求法院予以驳回。 归纳各方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：1.购买的43套商品房的真实性？2.刷卡1000万元的性质，300万元是否包含在1000万元内？3.原告主张为借款，有没有还款，有无借条，是否约定利息？4.43套商品房为什么还在原告的控制之下？5.300万元的现金是否交付；6.确认购房合同的有效性？ 原告永志强向本院提交证据二组： 第一组，2013年7月至12月汇达公司入账的银行流水单、2014年5月14日吴维忠分11次向汇达公司刷卡支付1000万元的刷卡消费单。欲证明汇达公司并未在2013年7月至12月收到被告支付300万元现金，汇达公司共收到被告吴维忠在2014年5月14日一天之内，通过刷卡连续支付借款1000万元的事实； 第二组，收款收据44份；落款为2014年11月12日的《退房申请书》1份；落款为2014年5月14日的《封存资料清单》两份及《授权委托书》一份；《刻章申请》、《刊刻印章证明》和《印章启用证明》各一份；落款为2013年7月23日的《商品房认购协议》和落款为2013年10月4日签订的《商品房认购协议》共44份。欲证明44份《商品房认购协议》及《退房申请》都是在2014年5月13日签订，目的是为了保证被告吴维忠于2014年5月14日借给原告永志强的1000万元借款在半年内偿还而签订的。当时约定2014年5月14日被告吴维忠将款项入汇达公司，借款期限为半年，永志强在半年后的2014年11月12日还清本息，故在2014年5月14日将封存材料里的落款时间落为2014年11月12日，并与退房申请一并封存。汇达公司于2014年2月8日申请刊刻新行政公章，并经墨江县工商行政管理局同意，汇达公司于2014年2月17日才启用新的行政公章（新行政公章是圆形，原行政公章是椭圆形），落款为2013年7月23日的《商品房认购协议》和落款为2013年10月4日签订的《商品房认购协议》上，加盖的是汇达公司于2014年2月17日才启用的新的行政公章，足以证实汇达公司是为了配合被告吴维忠要求而加盖的公章，从而证明该44套《商品房认购协议》是虚假的。 上述证据，经庭审质证，原告汇达公司对永志强提交的证据证明目的，予以认可。被告吴维忠的诉讼代理人何建文对原告永志强提交的证据不予认可：对第一组证据认为，300万元现金支付是真实存在的；对第二组证据的《刻章申请》、《刊刻印章证明》和《印章启用证明》的真实性表示怀疑，对其余证据不予认可。 原告汇达公司向本院提交证据十二组： 第一组，《企业法人营业执照》、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，证明原告汇达公司的诉讼主体资格； 第二组，刷卡消费单、收据(第0033819号)，证明原告永志强向被告吴维忠借款人民币1000万元，于2014年5月14日一次性向汇达公司刷卡入1000万元整。 第三组，《商品房认购协议》两份、《交房确认表》一份，证明为保证本金的归还，双方签订两份《商品房认购协议》。协议约定：吴维忠自愿认购汇达公司墨江国际双胞小镇樱花谷一期44套户商品房，总价款为1000万元整，两份协议用于担保永志强人民币1000万元借款的归还。认购协议签订日期分别为2013年7月23日和10月4日，为被告吴维忠完善手续补签，2013年双方并未接触。交房确认表列明44套物业面积不同，位置不同，但为凑足1000万元整，统一签成一个2730元/㎡的价格，相近的商品房销售单价为5907元/㎡--16816元/㎡的价格，该价格仅为同等商铺平均价格的三分之一。 第四组，《租赁合同》、《商铺租赁权转让协议》各一份，租赁明细表及墨江国际双胞小镇《租赁合同》七份。证明为保证利息的归还，双方另行签订了43套商品房的租赁合同，以高额租金的形式掩盖支付人民币1000万元借款高额利息的事实。实际出租商铺租金是16元/平方米，但跟吴维忠签订的租赁协议是46元/平方米的事实，目的是为实现1000万元借款高额利息的事实。 第五组，退房申请、房产转让协议各一份。证明双方为解除形式上的买卖合同，履行真实的民间借贷合同，吴维忠在借款汇入汇达公司的同时就签订了半年以后的退房申请，由汇达公司的法定代表人欧亚东签订房产转让协议，被告吴维忠将房产转让给欧亚东，实现退房还款。 第六组，商铺预售许可证审批表两份、商铺预售许可证两份、商铺购销合同一份。证明当时办理预售许可证的价格为一层15000元/平方米、二层3500元、三层2500元/平方米。实际销售价格与预售价持平。但抵押给被告的合同单价全部仅为2730元/平方米。 第七组，44套商铺的预售价格表一份、墨江国际双胞小镇商铺销售明细表及商品房购销合同二十五份。证明同类商铺的实际销售价格与预售价持平，与被告吴维忠签订的44套商铺的实际总价为30462960元的事实。 第八组，公证书一份，永志强与吴维忠手机截图20份。其中有“本来我们之间的借款就总共一千万元，且已经办理了房产证给予你做担保，足够诚意。……”、“吴总，晚上好！一、墨江汇达，查了下双胞小镇之商铺左右已售价格，备案在你名下之房产大过三千万以上。……”、“这个事情，我都在积极推进中，企业现在也非常困难，还请你理解、支持，月利息1.5％计算，如何？”、“关于上月欠金总20万利息，我们支付20万至金总卡里。”等涉及2014年5月14日吴维忠分11次向汇达公司刷卡支付1000万元本金及利息归还的方法等以此相关的内容。证明原告永志强与被告吴维忠之间存在借贷关系，汇达公司43套商品房是以买卖的方式为1000万债务及高额利息的偿还作担保，因原告永志强未能在约定的2014年11月偿还债务，原告永志强与被告吴维忠就还款事宜持续磋商。被告吴维忠安排金国祥与原告永志强对接办理43套房的产权证，由永志强向金国祥借款，利息打入金国祥账户，并印证原告汇达公司的诉请。 第九组，（2016）云0822民初161号起诉状、证据、民事裁定书各一份。证明被告将用于办理43套商铺过户手续所需的42万元作为借贷成本，由原告汇达公司和欧亚东共同出具了借条。被告吴维忠持该借条已向墨江县人民法院起诉，要求汇达公司支付该42万元借贷款项，本案已中止审理。 第十组，（2016）云0822民初162号起诉状、证据、民事裁定书各一份。证明被告吴维忠不讲诚信，假戏真做，欲将作为抵押担保的44套商铺侵吞，故将因超标的抵押，经由被告吴维忠同意由汇达公司出售给移动公司的商铺，以汇达公司违约，一房二卖为由，要求汇达公司承担违约责任，本案已中止诉讼。 第十一组，银行转款凭证，证明汇达公司已按被告吴维忠安排支付利息5，150，000元，该款项入被告吴维忠指定的金国祥的个人账户。 第十二组，房屋抵押价值估价报告一份。证明被告吴维忠借款后，为获得银行贷款，要求将房产过户到被告吴维忠名下，原告汇达公司配合被告吴维忠办理了过户登记，并承担了办理过户登记的费用，实际应为由被告吴维忠支付的费用，但要求汇达公司出具了42万元借条，后被告吴维忠用其中的32套商铺到中国银行贷款700万元，评估总价为14940377元（其中一楼临街单价为14300元/平方米），而与被告签订的买卖合同的作价仅为6435491元。 上述证据，经庭审质证，原告永志强对原告汇达公司提交的12组证据及证明目的无异议，予以认可。被告吴维忠除对原告汇达公司提交的第一组证据认可外，对其余十一组证据及证明目的均有异议，不予认可，认为不能证明汇达公司欲证明的事实。 被告吴维忠为证明其答辩理由，由其诉讼代理人何建文向本院提交十二组证据： 第一组，商品房认购协议、中国银行股份有限公司交易明细对账单各一份。证明被告吴维忠与汇达公司签订34套商品房买卖协议，并于2013年7月23日现取500万元，其中200万元作为购房订金以现金方式支付给汇达公司； 第二组，房屋缴费明细单一份。证明已办理完33套房屋产权登记证，房屋产权属于被告吴维忠； 第三组，收据34份，用于证明已通过现金支付200万元、刷卡消费4858860元，共支付购房款6858860元； 第四组，购销合同备案表。证明购买的34套房屋的《商品房认购协议》于签订当日进行了备案登记； 第五组，交房确认表。证明所购买的44套商品房已经交房； 第六组，商品房认购协议、中国银行股份有限公司交易明细对账单各一份。证明与汇达公司签订10套商品房买卖协议，并于2013年10月4日现取100万元作为购房订金以现金方式支付给汇达公司； 第七组，房屋缴费明细单一份。证明已办理完10套房屋产权登记证，房屋产权属于被告吴维忠； 第八组，收据10份。证明已通过现金支付100万元、刷卡消费2141140元，共支付购房款3141140元； 第九组，商品房认购协议一份。证明汇达公司与被告吴维忠签订32套商品房认购协议的真实性； 第十组，商品房表及分布图一份。证明32套房屋认购的真实性； 第十一组，收据一份。证明已支付32套房屋的认购金； 第十二组，刷卡凭证及刷卡清单表。证明已支付44套商品房的房款700万元及32套房认购订金300万元。 上述证据，经庭审质证，原告永志强、汇达公司认为，被告吴维忠提交的第三组、第八组、第十二组证据，证明了二原告的主张。即，被告吴维忠从未到过公司，其代理人高昕霞2014年5月13日首次到汇达公司，与汇达公司签订44套购房协议（协议落款日期分别倒签至2013年7月23日、2013年10月4日，加盖的是2014年2月17日才启用的汇达公司的新公章）、退房协议（落款日期为半年后的2014年11月12日）等资料后进行封存，以签订假的买卖合同的方式为被告吴维忠转款1000万元债权的担保，汇达公司出具44张收据（均为连号），金额共1000万元，开具一张金额为1000万元的总收据，被告吴维忠为编造事实选择性提交证据。被告吴维忠为保证高利息偿还，又要求汇达公司于2014年出具了一张300万元的收据。被告吴维忠提交的其余证据均是为掩盖高利息借贷行为而制作的假材料，二原告不予认可。对第一、二、四、七、九、十、十一组证据的证明目的因自相矛盾，二原告不予认可。 本院对原告、被告提交的证据认证如下： 对原、被告提交的证据经质证无争议部分在案左证，予以确认。 对有争议的认证如下:原告汇达公司提交的第十一组证据“银行转款凭证，已支付利息5，150，000元，汇入被告吴维忠指定的金国祥个人账户”，从永志强提交的第二组证据手机短信，证明了与本案的关联性，予以采信，另，原告永志强提交的二组证据及原告汇达公司提交的其他证据，均与本案件具有关联性，形成了44套商品房买卖协议的形成过程系虚假的证据链，予以采信。这一系列证据材料证实，为掩盖1000万元借款及高利息的事实而实施的行为，双方实际并没有买卖商品房的真实意思，签订的44套商品房买卖价款，是以1000万元为总价拼揍出的单套房价，且该房价严重偏离市场价格。被告吴维忠提交的第三、第八、第十二组证据，证明被告吴维忠于2014年5月14日支付给汇达公司1000万元，该三组证据综合印证了原告汇达公司的主张，与原告提交的证明原告收到被告支付1000万元的主张相吻合，而被告吴维忠认为将共计1000万元的收据分成两组，且与金额为1000万元的银行小票分离；被告吴维忠认为提交的第一、第五组证据中300万元现金支付的证明内容是真实的，而二原告均不予认可，原告在庭审中提问“谁去交、怎么交付”的提问后被告代理人表示不清楚，且在汇达公司财务帐册中无200万元、100万元现金入账记录。另，2013年7月23日、10月4日两份商品房认购协议使用的印章为未刻制、未启用的印章，两份商品房认购协议是虚假的，记载的“按甲方要求支付现金人民币貮百万订金，……”、“按甲方要求支付现金人民币壹百万订金，……”亦不存在。故，对被告吴维忠提交的第一、二、四、七、九、十、十一组证据自相矛盾，不能证明欲证明的事实，不予采信，其余证据予以采信。 根据庭审和质证，本院确认本案法律事实如下： 原告永志强原系原告汇达公司股东（后将其持有股份转让），其向被告吴维忠借款1000万元，借期6个月（有退房协议的落款日期为证），用款人为原告汇达公司。为确保借款及高利息的实现，吴维忠委托人高昕霞于2014年5月13日到汇达公司，签订、制作了一系列买卖房屋合同的材料，为吴维忠转款的1000万元借款及利息作抵押担保，以确保半年后即2014年11月12日还款、退房，之后于2014年5月14日分11次向汇达公司刷卡支付1000万元（刷卡消费单），汇达公司出具1000万元的收据。原告汇达公司与吴维忠的代理人高昕霞将购房协议、落款为2014年11月12日的退房申请等协议进行了封存，以确保双方按约定的规则履行。自2014年5月14日至2015年6月26日止，原告永志强、汇达公司按吴维忠要求共18次汇款515万元入金国祥帐户（付利息）。后因原告永志强未按约定于2014年11月12日前归还向吴维忠借款1000万元，原告汇达公司应原告永志强及被告吴维忠的要求，将44套商品房中除了经双方同意卖给移动公司的一套外，2014年5月13日与被告吴维忠签订43套《商品房购销合同》并办理了产权登记。吴维忠用其中30份房屋买卖合同等材料向中国银行贷款700万元。借款期限届满，原告永志强未按期还款，为保证利息的归还，原告汇达公司与被告吴维忠又于2014年11月16日签订了43套房的商铺租赁权转让协议，43套房屋均未交付被告吴维忠，均为原告汇达公司掌控。原告永志强提交的微信记录显示，自2014年12月19日至2015年12月11日，原告永志强与被告吴维忠就还款事宜进行了长达一年的磋商未果。 被告吴维忠即欲将与原告汇达公司签订的《商品房购销合同》共44份，合同编号分别为：HD5-1（19-4、19-6、19-7、19-8、19-9、19-10、23-10、24-5、24-12、24-13）、HD3（13-2-5、13-2-6、13-2-7、14-1-1、14-1-2、14-1-3、14-1-4）14-1-5、14-1-6、14-1-7、14-1-8、14-1-9、14-1-10、14-2-11、14-2-14、14-2-15、14-3-16、14-3-17、14-3-18、14-3-19、14-3-20、14-3-21、14-3-22、15-2-11、15-2-12、15-2-14、16-4、16-5、16-6、16-8、16-9、16-10、16-11、16-12，按真实的买卖合同要求原告汇达公司履行，按汇达公司向房管部门申报的预售价，该44套商品房的预售价为30462960元。被告吴维忠以汇达公司违约将44套墨江国际双胞小镇商品房中的一套（15-2-14）以999999元（预售价：968550元）卖给移动公司为由，于2016年3月17日向墨江县人民法院提起诉讼，同日以汇达公司欠其42万元为由起诉，该两案因本案二原告提起本案诉讼而中止审理。 本院认为，对于借款合同，《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”、第一百九十七条“借款合同采用书面形式，但自然人之间借款另有约定的除外。借款合同的内容包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款”，原告永志强与被告吴维忠均属于自然人，原告永志强起诉借款1000万元为口头形式，就诉争的标的按法律规定及交易习惯均应签订书面协议。但二自然人均未签订设定借贷关系的书面合同，系为规避高额利息所为。本案中，现虽然无具体的借款凭证及借款合同，但被告吴维忠分11次刷卡支付1000万元入原告汇达公司帐内，并有汇达公司收据一张，且与原告永志强的陈述以及手机短信相吻合，原告永志强未实际使用该款，足以证明1000万元为借款的事实。被告吴维忠则以1000万元刷卡和300万元现金收据为依据，主张是向原告汇达公司签订43套《商品房购销合同》的支付事实，不存在与原告永志强借贷关系为抗辩的理由与原告永志强的陈述相矛盾，抗辩理由不能成立。本案中，原告汇达公司为法人公司，在发生款项往来及资金融通上，作为法人通常较自然人更为严格规范且系大额资金的往来，按法律规定及交易习惯均应签订书面协议。但针对诉争的标的，未签订设定借贷关系的书面合同，仅开据了“往来款”收据。庭审中，被告吴维忠代理人陈述双方之间无借款关系，也无口头约定。对此，汇达公司予以否认。事实是被告吴维忠分11次刷卡支付1000万元，入原告汇达公司帐内后，开据收据一张，足以证明1000万元借款事实的存在。现被告吴维忠未能提供能够证明与汇达公司不存在借款关系的充分证据，对其提供交付款项和往来的凭证，汇达公司对证明目的予以否认并提供证据证明双方当事人存在借贷关系，并有按被告吴维忠的请求支付515万元给金国祥帐户的依据。根据举证责任的分配原则，被告吴维忠对其主张负有进一步证明的义务，可被告吴维忠两次开庭传唤，无正当理由拒不到庭陈述，亦没有提供有效的证据证明其主张，其出庭的特别授权诉讼代理人又陈述不清，故，其关于商品房买卖关系的成立主张不能成立，二原告主张与被告吴维忠存在借款关系的主张成立，本院予以支持。 依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销”的规定，原告永志强与被告吴维忠为了规避法律限制，无任何借款凭证，更无借款合同内容要求包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款，仅有与原告汇达公司签订43套《商品房购销合同》为合法形式掩盖1000万元的借贷关系签订的43套《商品房购销合同》，系以1000万元为总价进行拼揍，为凑足1000万元整，统一签成一个2730元/㎡的价格。而相近的商品房销售单价为5907元/㎡—16816元/㎡的价格，该2730元/㎡的价格不到同等商铺平均价格的三分之一，其销售价格明显低于《商品房销（预）售许可证审批表》和当地市场交易价。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。致使原告汇达公司以明显不合理的低价销售43套商品房，应予撤销。而双方的《租赁合同》、《商铺租赁权转让协议》的租赁价格是46元/平方米，相近的出租租金是16元/平方米，为明显不合理的高价。 被告吴维忠对二原告提出签订43套《商品房购销合同》是作为1000万元的借贷的担保，未提出明确的抗辩以及300万元现金交付依据不足。若300万元现金交付成立也未达到转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的。其诉讼代理人对原告在庭审中提出“谁去交、怎么交付”的提问后，则表示不清楚。为此，二原告提出签订43套《商品房购销合同》是作为1000万元的借贷担保成立，所举之证足以完全证实双方之间的买卖合同为民间借贷担保而非客观真实的商品房买卖。再者存在可由出卖人原告汇达公司在半年内回购的封存协议（吴维忠代理人高昕霞与原告汇达公司法定代表人欧亚东的退房申请）。由此可见，上述事实构成的证据链条，达到高度盖然性，足以认定商品房购销合同系为民间借贷担保的行为。本案由债务人起诉债权人，卖方起诉买方超出了一般民事法律关系的权利、义务主张的常理，被告吴维忠辩称与原告永志强不存在民间借贷，原告汇达公司诉称43套《商品房购销合同》为虚假合同，实为1000万元民间借贷，各方均违反《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定的“民事法律行为应当具备下列条件：（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”本案中，原告永志强向被告吴维忠借款1000万元，口头约定利率和还款期限半年，吴维忠要求永志强、汇达公司以买卖44套商品房的方式为其1000万元借款及利息担保，为此，签署了买卖协议、退房协议等一系列虚假材料并办理产权证书，以达到在永志强不能如期归还借款和利息时直接占有汇达公司价值30462960元的房产，以《商品房购销合同》的合法形式掩盖民间借贷关系。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项规定：“以合法形式掩盖非法目的的合同无效”、第五十八条规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案43套《商品房购销合同》的签订双方都隐瞒事实，存在过错，43套《商品房购销合同》均应予以撤销，各自承担相应的责任，吴维忠应当将该43套商品房返还汇达公司。依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条“本规定所称的民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为”，吴维忠、永志强、汇达公司1000万元的往来款，构成民间借贷，汇达公司为1000万元的实际用款人。依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条、第三十一条的规定，以银行转账自资金到达借款人账户时为生效要件，汇达公司与吴维忠于2014年5月14日构成民间借贷。因吴维忠不认可构成民间借贷，亦未提出利率主张。永志强、汇达公司虽然按吴维忠安排18次支付515万元到金国祥帐户，由于各方不如实陈述对该款的属性本院不予评判。但依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》对民间借贷利率的相关规定，被告吴维忠拒绝认可民间借贷关系成立，结合本案实际以及汇达公司的诉讼请求。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）、（三）项、第五十八条第一款第（七）项，《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条第（三）项、第五十八条、第一百九十七条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条第（二）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、原告云南汇达置业有限责任公司与被告吴维忠签订的合同编号分别为：HD5-1（19-4、19-6、19-7、19-8、19-9、19-10、23-10、24-5、24-12、24-13）、HD3（13-2-5、13-2-6、13-2-7、14-1-1、14-1-2、14-1-3、14-1-4）14-1-5、14-1-6、14-1-7、14-1-8、14-1-9、14-1-10、14-2-11、14-2-14、14-2-15、14-3-16、14-3-17、14-3-18、14-3-19、14-3-20、14-3-21、14-3-22、15-2-11、15-2-12、15-2-14、16-4、16-5、16-6、16-8、16-9、16-10、16-11、16-12的共44份《商品房认购协议》无效，予以撤销。 二、原告云南汇达置业有限责任公司与被告吴维忠签订的合同编号分别为：HD5-1（19-4、19-6、19-7、19-8、19-9、19-10、23-10、24-5、24-12、24-13）、HD3（13-2-5、13-2-6、13-2-7、14-1-1、14-1-2、14-1-3、14-1-4）14-1-5、14-1-6、14-1-7、14-1-8、14-1-9、14-1-10、14-2-11、14-2-14、14-2-15、14-3-16、14-3-17、14-3-18、14-3-19、14-3-20、14-3-21、14-3-22、15-2-11、15-2-12、16-4、16-5、16-6、16-8、16-9、16-10、16-11、16-1243的43份《商品房购销合同》无效，予以撤销。 三、原告云南汇达置业有限责任公司与被告吴维忠签订的合同编号分别为：HD5-1（19-4、19-6、19-7、19-8、19-9、19-10、23-10、24-5、24-12、24-13）、HD3（13-2-5、13-2-6、13-2-7、14-1-1、14-1-2、14-1-3、14-1-4）14-1-5、14-1-6、14-1-7、14-1-8、14-1-9、14-1-10、14-2-11、14-2-14、14-2-15、14-3-16、14-3-17、14-3-18、14-3-19、14-3-20、14-3-21、14-3-22、15-2-11、15-2-12、16-4、16-5、16-6、16-8、16-9、16-10、16-11、16-1243的43套商品房，由被告吴维忠于本判决生效后30天内返还原告云南汇达置业有限责任公司并协助其办理相关法律手续。 四、原告永志强与被告吴维忠无实际交付款项，借贷关系不成立，驳回原告永志强的诉讼请求；被告吴维忠刷卡支付的1000万元，由原告云南汇达置业有限责任公司于本判决生效后30日内返还被告吴维忠，并承担自2014年5月14日刷卡之日起至还清之日止的银行同期贷款利息（利率按中国人民银行公布的同期利率计算）； 六、驳回原告永志强、原告云南汇达置业有限责任公司其他诉讼请求。 如果不按本判决书指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费81800元，由原告云南汇达置业有限责任公司、被告吴维忠各负担40900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。 审判长 秦 健 审判员 吴荣康 审判员 张劲松 二〇一七年四月二十九日 书记员 李专政