上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初16187号原告：蒋兰芝，女，1988年7月28日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：张伟伟，上海顺盈律师事务所律师。被告：朱霞珍，女，1948年10月29日生，汉族，户籍地址上海市普陀区，现住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：胡萍，上海震大律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴慧琳，上海震大律师事务所律师。原告蒋兰芝诉被告朱霞珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月13日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人张伟伟、被告的委托诉讼代理人胡萍、吴慧琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的《购房居间合同》已经于2016年9月16日解除；2、判令被告返还原告定金10万元(人民币，下同)；3、判令被告赔偿原告违约金20万元。事实和理由：2016年8月28日，原、被告及上海仁首房产咨询事务所签订《购房居间合同》，约定原告购买被告的上海市奉贤区西渡镇闸园新村23幢61号303室房屋，房屋总价150万元，双方签订《上海市房地产买卖合同》当日支付首付款45万元(含原告已支付定金10万元)；双方任何一方违约赔定金2倍。合同第三条约定原被告双方应定于自签订居间合同之日起()日内，至居间方处签订《上海市房地产买卖合同》；若被告不履行本条约定，则原告有权即时解除本协议，要求双倍返还定金。签订上述合同后，原告支付定金10万元并由被告出具收据一份。2016年8月30日按照上海仁首房产咨询事务所安排原告在《上海市房地产买卖合同》上签字，经多次催促，被告一直未在上海市房地产买卖合同上签字，故起诉来院。被告辩称，被告同意解除居间合同，双方签订的《购房居间合同》已经在2016年9月16日原告收到被告发出的律师函时解除。同意返还原告定金10万元。购房居间合同没有明确约定交房的时间、过户的时间以及房屋贷款的情况，房地产买卖合同无法签订，原告的律师函中陈述的被告拒绝买卖房屋不是事实；合同中对于买房贷款若审批不通过，不属于买方违约的约定不符合常理；被告于2016年10月被诊断为老年性痴呆和精神分裂症，认知能力差；原告明知涉案房屋有其他共有人，在没有得到其他共有人授权的情况下与被告签约，原告自身存在过错；原告在短短时间内没有磋商即提出违约，要求解除合同，整个交易过程有蹊跷；这份居间合同不真实，不是当时被告签订的居间合同，双方未签订正式合同是因为对细节问题无法协商一致，不能归责于任何一方，所以被告不同意赔偿损失。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月28日，原、被告签订《购房居间合同》，约定：被告将上海市奉贤区西渡镇闸园新村23幢61号303室房屋(建筑面积77.92平方米)出售给原告，房价款150万元；双方签订《上海市房地产买卖合同》当日，乙方(即本案原告)支付首期房价款45万元(其中含乙方已付定金10万元)；双方至房地产交易中心办理产权过户当日，乙方支付第二期房价款105万元，该房款在房地产交易中心出具以乙方所有权利的房产证明和以贷款银行为抵押权人的他项权证时且将他证送交贷款银行，十个工作日内由贷款银行支付，若银行所批准贷款额度不足申请额度，乙方应以现金方式补足第二期房款，并于双方至房地产交易中心办理产权过户手续当日支付；甲方(即本案被告)承诺自送件取得收件收据之日起10日内办理原有户口的迁出手续；交易中产生的交易税费由乙方承担；合同第2.5条特别约定，如银行贷款未申请成功不属乙方违约，甲方承诺赠送乙方车库一间，双方若任一方违约赔定金2倍；合同第三条约定“甲乙双方接受本协议上述买卖条件并签订本协议的，甲乙双方应定于自签订本协议之日起()日内，依丙方之安排至丙方处签订《上海市房地产买卖合同》；如乙方不履行本条约定，则甲方有权即时解除本协议，没收定金，并将房产另售他人；如果甲方不履行本条约定，则乙方有权即时解除本协议，要求甲方双倍返还定金，同时有权另行购买其他房产。”2016年8月28日被告出具收据，确认收到定金10万元。2016年9月7日，原告发出律师函，告知被告：1、自收到本律师函之日起五日内前往仁首房产处签订上海市房地产买卖合同；2、若自收到本律师函之日起五日内仍拒不办理，原告将解除上述合同，另行购买其他房产，并要求双倍返还定金及按照定金2倍的标准支付违约金。该律师函于2016年9月8日由被告本人签收。2016年9月15日，原告向被告发出解除合同的律师函，告知被告自收到律师函之日起解除购房居间合同。该律师函于2016年9月16日由被告家人代收。经被告申请，本院委托华东政法大学司法鉴定中心对2016年8月28日《购房居间合同》中被告的签字进行笔迹鉴定。经鉴定，华东政法大学司法鉴定中心出具鉴定意见：倾向认为《购房居间合同》第2页“朱霞珍”签名笔迹是朱霞珍本人所写。庭审中，原、被告双方对该鉴定意见书的真实性均无异议。2016年10月17日，上海市精神卫生中心门诊记录单显示被告初步诊断为老年性痴呆；2016年10月24日，被告被诊断为老年性痴呆及精神分裂症。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告提供的病史形成于本案诉讼中，不足以证明被告在签订《购房居间合同》时不具有行为能力，且庭后被告出具情况说明不愿意对自身的行为能力进行鉴定。另外，根据笔迹鉴定，可认定《购房居间合同》为朱霞珍本人所签，所以应认定该合同成立并有效。关于原、被告签订的《购房居间合同》的性质，原告认为双方就房屋总价、付款方式有了明确的约定，合同可以作为正式合同，被告认为涉案合同没有对过户的时间、交房时间以及尾款贷款时间进行约定，应当属于预约合同，本院认为，涉案合同虽然约定了房屋位置、面积、价款和付款方式，但双方未就涉案房屋的过户时间、交房时间及贷款时间进行明确约定，并在合同中又约定需要重新签订《上海市房地产买卖合同》，以及之后在律师函中通知被告签订《上海市房地产买卖合同》的行为，均表明双方认可需要进一步磋商，以最终明确双方之间的房屋买卖的具体内容；从涉案居间合同内容看，第三条约定，双方应另行签订《上海市房地产买卖合同》，如果被告不履行本条，则双倍返还定金，即双方约定了定金条款，10万元应该是立约定金，而双方在居间协议中没有约定其他违约条款，故本院认定《购房居间合同》属于预约合同。关于居间合同的解除及法律后果的问题，原被告双方均认同涉案居间合同于2016年9月16日解除，本院予以认可。合同解除后，因该合同被告收取的钱款10万元应当返还原告，故原告主张返还定金10万元的诉讼请求应予支持。另外，解除的仅是原、被告之间的买卖关系，居间法律关系本案不作处理。虽然合同中并未明确约定签订《上海市房地产买卖合同》的时间，但是2016年9月7日原告向被告发出律师函，要求被告在限定时间内签订《上海市房地产买卖合同》，后被告在2016年9月8日签收并未有任何答复，应认定双方对签订《上海市房地产买卖合同》日期未达成一致意见，之后双方并没有进行充分协商，原告即在2016年9月15日短期内解除合同，故未签订《上海市房地产买卖合同》的责任不能归责于任何一方，双方不承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：一、原告蒋兰芝与被告朱霞珍于2016年8月28日签订的《购房居间合同》于2016年9月16日解除；二、被告朱霞珍于本判决生效之日起十日内返还原告蒋兰芝定金人民币10万元；三、驳回原告蒋兰芝的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,800元，减半收取计2,900元，由原告负担1,750元，被告负担1,150元；诉讼保全费人民币2,020元，由被告负担；鉴定费人民币3,500元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐祖峰二〇一七年四月二十八日书记员  许 江附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。