青海省西宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)青01民终301号上诉人（原审原告、反诉被告）：惠勇，男，汉族，1978年9月18日出生，无固定职业，住本市城北区柴达木西路北园小区***栋***室。上诉人（原审被告、反诉原告）：青海三兴房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630104564908903J，住所地西宁市城西区昆仑路1号1号楼151室。法定代表人：穆维好，该公司董事长。委托诉讼代理人：马春梅，青海姜有生律师事务所律师。上诉人惠勇与青海三兴房地产开发有限公司（以下简称：三兴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西宁市城东区人民法院（2016）青0102民初2790号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭于2017年3月23日公开开庭进行了审理。上诉人惠勇、上诉人三兴公司委托诉讼代理人马春梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。惠勇上诉请求：1、撤销原判，支持惠勇一审全部诉求。2、一、二审诉讼费用由三兴公司承担。事实及理由：1、三兴公司违反合同约定，是导致惠勇不能收房的最主要原因，双方存在真实的房屋买卖合同关系，惠勇不能收房的关键问题是三兴公司不能提供房屋验收合格证明导致的，惠勇按照法律规定和合同约定主张自己的合法权益不受侵害，要求违约方向守约方履行违约赔偿责任的主张，并不违反法律规定；2、关于太阳能集热装置的安装及收费违反合同约定，惠勇与三兴公司是2015年6月签订的《商品房预售合同》属于格式合同，但双方签订的《商品房预售合同》中并没有对该设备进行任何约定，且三兴公司在交房前也没有就太阳能设备向惠勇提出任何形式的追加请求，明显属于三兴公司缔约过失导致，所以惠勇不予接受是合理合法的，主张拆除太阳能设施的请求是合理合法的；3、《交房通知》的送达与否，已经不是形成该房屋合同纠纷的主要问题，由于各种原因三兴公司所售卖的房屋达到不能交房的条件，惠勇不能收房也是法律准许的，三兴公司应当就不能交房产生的后果承担违约责任；4、本诉案件涉及房屋买卖合同，并非单一的买卖合同案件，一审法院在审理此案中只是适用了《中华人民共和国合同法》、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》，过于片面、牵强。对于房屋交接、房屋质量、建筑安全等法律条款没有适用。三兴公司上诉请求：1、撤销西宁市城东区人民法院（2016)青0102民初2790号民事判决第二项，改判支持三兴公司的全部反诉请求；2、一、二审诉讼费用由惠勇承担。事实与理由：1、一审判决脱离三兴公司的反诉请求，在认定涉案房屋未能交接的责任应由惠勇承担的前提下，却驳回三兴公司的违约金主张，形成错判，应依法改判。本案中，三兴公司的反诉请求有两项，其中第二项是要求惠勇支付逾期办理房屋交接手续违约金48048元（自2016年5月15日至起诉之日止），该项请求应予支持，一审判决驳回该项诉求显属错误，应依法改判。2、一审判决弱化了惠勇的过错责任，认定惠勇不存在故意违约，并据此驳回三兴公司的反诉请求，系违法裁判，应依法改判。双方均以对方的上诉请求不能成立，支持自己的上诉请求为由进行了答辩。惠勇向一审法院起诉请求：1、判令三兴公司向惠勇支付逾期交房违约金（计算至起诉之日）28046.84元；2、判令三兴公司拆除室内外太阳能设备，并恢复室内外墙面；3、由三兴公司承担因私自安装外挂太阳能的有关房屋权属安全的一切法律后果；4、判令三兴公司自起诉之日至判决实际履行之日，按日向惠勇支付违约金131.05元；5、本案诉讼费由三兴公司承担。三兴公司一审反诉请求：1、判令惠勇支付三兴公司逾期提交银行按揭贷款资料的违约金4368.44元（总价436844元，逾期提交贷款资料，按照合同约定是总房款的1%计算违约金）；2、判令惠勇支付三兴公司逾期办理房屋交接手续的违约金48048元（自2016年5月15日至2016年12月21日共计220天，按照合同第十一条第二款约定，逾期交接房屋，按照房款总价的每日万分之5计算，每日为218.42元）；3、本案诉讼费用由惠勇承担。一审法院认定如下事实:2015年6月3日，惠勇、三兴公司签订了编号为YS0230474号《商品房预售合同》，合同约定：惠勇购买三兴公司开发的位于本市城东区南山东路4号5号楼2单元2204室住宅一套，房屋代码559283，面积93.84平方米，约定的交房日期为2016年4月30日。合同另约定惠勇须在签订合同后5个工作日内将银行贷款所需资料提交给三兴公司，如因惠勇原因未能及时提交，则三兴公司有权将该房屋另行出售并收取房费百分之一的违约金。合同签订后，惠勇于2015年6月25日缴纳了首付款136844元，后惠勇在青海银行胜利路支行申请办理银行按揭贷款时，由于惠勇所持有的建行信用卡存在逾期，贷款未能按期办理。2016年12月7日贷款银行通过审核后放款，惠勇剩余房款交清。2016年4月30日，三兴公司依照惠勇在《商品房预售合同》中留存的地址及电话号码向惠勇邮寄送达《尚东国际入伙通知单》，由于惠勇提供的联系方式有误，该通知未能送达。2016年5月中旬，惠勇在三兴公司售房部接到售楼处交付的“尚东国际住宅小区收费结算单”一份，因惠勇对三兴公司在交房时收取的3200元太阳能设施费用持有异议，未办理交接房屋的手续。惠勇认为，三兴公司交接的房屋未进行竣工验收，未取得竣工验收合格证，其有权拒绝接受。涉案房屋所在的5号楼其他部分住户，于2016年5月以后陆续办理了房屋交接手续。另查明，2013年6月3日，青海省人民政府办公厅下发青政办【2013】135号文件《青海省人民政府办公厅关于转发省发展改革委省住房城乡建设厅青海省绿色建筑行动实施方案的通知》，该文件第十页第（三）条规定：“自2013年5月1日起，新建十八层以下居住建筑，以及十八层以上居住建筑的逆向十二层，新建、改建、扩建宾馆、酒店等有生活热水需求的公共建筑，应当安装太阳能热水系统；不具备太阳能热水系统安装条件的，应经相关机构评估，面积在5000平方米以上的新建公共建筑项目，应当至少利用一种可再生能源。凡未按可再生能源建筑应用要求设计的施工图设计文件，施工图审查机构不得出具《施工图设计文件审查合格书》，施工图审查备案机构不得备案，不得办理竣工验收手续”。原审法院认为：一、三兴公司的交房通知未能到达惠勇，责任应该由谁承担？按惠勇在合同中所预留的地址及联系方式，在合同约定的交房时间到期后，向惠勇寄送交房通知，因惠勇所留地址及方式有误，通知未能正常送达，责任应当在惠勇，其后果应当由惠勇承担。惠勇认为，合同中的地址和联系方式是按三兴公司工作人员的要求所留，不能送达的责任应当由三兴公司承担，且惠勇所留电话在2016年4月30日前是通话正常的，在此后出现问题，已超过合同约定的交房日期，不应当由惠勇负责。惠勇上述抗辩意见有悖一般人正常合理的处事方式，难以认同，其抗辩意见不能予以采信。二、惠勇拒绝接受交房的理由是否合理？惠勇认为，三兴公司超出合同约定加收3200元太阳能设施的费用不能接受。三兴公司认为，加装太阳能热水系统系政府主管部门的强制要求，非三兴公司自行安装，否则，工程将不能通过验收，且所收取的费用仅为加装设施的成本。原审法院认为，根据三兴公司提交的本诉反驳证据2，青海省人民政府办公厅下发青政办【2013】135号文件《青海省人民政府办公厅关于转发省发展改革委省住房城乡建设厅青海省绿色建筑行动实施方案的通知》（以下简称通知）的规定，三兴公司加装太阳能热水系统属于该文件所要求的“应当安装”的范围，三兴公司此项抗辩意见与该文件规定内容相符，应予采信；三、惠勇要求三兴公司拆除太阳能设备并恢复原状的诉讼请求，违反该文件的强制性要求，不予支持。但因三兴公司在与惠勇签订《商品房预售合同》时，并未在合同中对该项收费未明确约定或予以特别说明，未对惠勇的知情权与选择权给予充分尊重，对此项费用惠勇有权提出异议。三兴公司应当充分听取惠勇意见，可与惠勇另行协商解决。惠勇认为三兴公司交接的房屋未取得验收合格证，不能交接。原审法院认为，当事人购买住宅的主要目的在于居住使用，能否交接，关键在于所交接住宅能否投入正常的居住使用，是否满足住宅功能的基本要求。即合同当事人购买住宅的合同基本目的能否实现。住宅作为特殊商品，对此类商品进行强制验收，是行政主管部门对其质量安全的管理性要求，符合公共利益。但在建设单位提请验收后，各行政主管部门将按其工作程序和要求进行验收工作，这一过程非建设单位所能主导和决定。涉案房屋所在工程，已经监理单位预检合格，正在报请验收过程当中，可以认定，三兴公司作为建设单位正在履行其此项义务。再则，惠勇若在交接房屋以后发现房屋存在不能正常使用的情形，可就此向三兴公司提出整改或维修要求，情况严重的可依据约定和法律规定提出其他救济主张。惠勇以三兴公司加收项目超出约定，交付的住宅没有验收合格证为由，拒绝交接房屋，无意扩大了合同双方的损失范围，惠勇此种的做法不应鼓励，故此，惠勇要求三兴公司承担延期交房违约金的主张，不能予以支持。另外，为保障惠勇的物权及时完整的实现，三兴公司应当配合并督促有关部门在合理的期限内尽快完成工程验收。若因三兴公司原因使惠勇完整的物权不能及时实现，致惠勇物权行使受限，三兴公司应当承担相应的责任。三、惠勇在交纳房款时是否存在违约，是否应当承担违约责任？原审法院认为，《商品房预售合同》对惠勇提交贷款资料的期限有明确约定，因惠勇信用卡逾期，致贷款审批迟延，对此惠勇存在过错。由于惠勇申请贷款的事项是由三兴公司代办，三兴公司应当及时将相关问题反馈给惠勇，以便惠勇及时进行补正。没有证据显示，惠勇延期提交贷款资料存在故意违约的情形，三兴公司此项反诉请求，其主张依据不足，不能予以支持。惠勇提出的第三项诉讼请求，即要求由三兴公司承担因私自安装外挂太阳能的有关房屋安全的一切法律后果，因惠勇此项诉求无具体内容，属请求不明确，且惠勇诉求的三兴公司承担责任的方式，有违责任法定的侵权行为归责原则，惠勇此项诉求不能成立。遂判决：一、驳回惠勇的诉讼请求；二、驳回青海三兴房地产开发有限公司的反诉请求。对本案事实，本院认定如下：一审已经查明的事实属实，本院予以确认。根据双方诉辩主张，本案争议的焦点为：1、延期交房责任认定问题；2、涉案房屋安装太阳能设施是否为行政政策强制性要求；3、惠勇缴纳购房款是否存在违约问题。关于焦点1逾期交房责任的认定问题,本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款和《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款均规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。上述条文是我国法律对商品房交付条件的强制性规定，涉案房屋至今未完成竣工验收，不符合相关法律关于商品房交付的强制性规定，三兴公司应承担逾期交房的违约责任，惠勇拒绝接收房屋有法律依据，其主张逾期交房违约金的诉求应予以支持，三兴公司所持已向惠勇通知交房，因惠勇通讯地址和联系方式有误，导致逾期交房的责任应由惠勇承担的辩解意见，与法相悖，不予采信，原审法院关于住宅交接的关键在于所交接住宅能否投入正常的居住使用、能否满足住宅功能的基本要求的认定错误，驳回惠勇要求三兴公司支付逾期交房违约金的诉求有误，本院予以纠正。三兴公司应向惠勇支付2016年5月1日至2016年11月30日期间的逾期交房违约金436844元X0.0003X214天=28046.84元，并按每日436844元的3‱即每日131.05元向惠勇支付2016年12月1日至实际交房时止的逾期交房违约金。关于焦点2涉案房屋安装太阳能热水系统是否系行政政策强制性要求。本院认为，在新建建筑上安装环保节能的太阳能热水系统是国家大力发展绿色建筑，实现节能减排，应对全球气候变化，建设资源节约型社会的重要举措，双方虽在合同中无关于安装太阳能热水系统的约定，但太阳能作为一种再生绿色能源一直是国家推广使用的，在新建十八层以下居住建筑以及十八层一审居住建筑的逆向十二层等有生活热水需求的建筑物上按照太阳能热水系统，亦是青海省人民政府《青海省绿色建筑行动实施方案》中明确规定的，三兴公司在其开发建设的高层住宅中安装太阳能热水系统符合绿色、节能、低碳的政策要求，对此应予以支持和鼓励，惠勇要求拆除太阳能热水系统的诉求不应得到支持，故对惠勇的该项上诉请求本院予以驳回。关于焦点3惠勇缴纳购房款是否存在违约的问题。根据双方签订的《商品房预售合同》约定，惠勇应在2015年6月3日前付清首付款136844元，在签订合同后5个工作日内提交贷款所需相关资料。合同签订后，惠勇按期支付了首付款136844元，但其提交贷款资料后，由于信用卡存在逾期，造成贷款审批迟延，对此惠勇存在过错，应承担违约责任，三兴公司的该项反诉请求成立，应予以支持，原审认定惠勇存在过错，又以证据不足为由驳回三兴公司的诉求不妥，本院予以纠正，惠勇应向三兴公司支付迟延付款违约金4368.44元。综上所述，惠勇及三兴公司的上诉理由部分成立，成立部分本院予以支持，原审判决驳回惠勇的诉讼请求、驳回三兴公司的反诉请求不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销西宁市城东区人民法院（2016）青0102民初2790号民事判决；二、青海三兴房地产开发有限公司于本判决送达之日起十日内给付惠勇支付逾期交房违约金28046.84元，并按每日436844元的3‱即每日131.05元向惠勇支付2016年12月1日至实际交房时止的逾期交房违约金；三、惠勇于本判决送达之日起十日内向青海三兴房地产开发有限公司支付迟延付款违约金4368.44元；四、驳回惠勇的其他诉讼请求；五、驳回青海三兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本、反诉案件受理费805元，惠勇负担105元，青海三兴房地产开发有限公司负担700元；二审案件受理费1610元，惠勇负担210元，青海三兴房地产开发有限公司负担1400元。本判决为终审判决。审判长 王有林审判员 左志萍审判员 张      薇二〇一七年四月十日书记员 保   昕   欣附:本判决适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。