江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终763号上诉人（原审原告、反诉被告）：ＸＸ美，女，汉族，1971年5月8日出生，住江苏省南京市栖霞区。上诉人（原审原告、反诉被告）：徐道荣，男，汉族，1968年6月28日出生，住江苏省南京市栖霞区。上诉人（原审被告、反诉原告）：南京利众置业投资集团有限公司第柒拾分公司，住所地南京市栖霞区西岗街道摄山星城摄山路5-6-13号。负责人：谭海军。委托诉讼代理人：王明，江苏宁法律师事务所律师。上诉人ＸＸ美、徐道荣因与上诉人南京利众置业投资集团有限公司第柒拾分公司（以下简称利众公司）居间合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初3333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月21日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。ＸＸ美、徐道荣上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：利众公司已收取了中介费用3000元，如没交清的话，该公司常规做法都是要求出具欠条，当时只是出具了1000元欠条并备注一次性付清，后面我方缴纳各项费用证明中介费用为3000元，双方已取消3.66万元的打包费用的约定，自行缴纳各项费用。一审法院依据2016年1月22日协议书判决认为3000元中介费偏低，判决接近于12000元，被上诉人同样不服判决。请求依法查明事实改判，返还被上诉人的17000元。徐、吴双方在2015年10月不再是夫妻，徐道荣只能是作为引荐、帮助购买房屋，并在2016年1月22日出具了说明，中介方是清楚的。中介与徐道荣居间合同关于中介费用注明的地方存在漏洞，中介方出具收条并说明一次付清，ＸＸ美庭审中也表明了对中介费的不认可，只是认可房屋交易的买卖双方签订存量房买卖合同，并没有签订居间合同。中介方并没有付出多少的劳动，凭什么一定要收取高额中介费?如果是别墅1000万，中介费不能是2万，一定承担20万吗？双方最后于2016年2月22日商定的内容应得到认可，自行缴纳房产交易过户费用的事实可以作为证据。综上，双方同意并取消了打包行为，约定只收取3000元中介费，其他改为ＸＸ美自行缴纳。一审按打包协议约定处理不妥，请查明予以更正。利众公司辩称，ＸＸ美、徐道荣陈述中介费为3000元不是事实，合同上对打包费的约定很清楚，且ＸＸ美、徐道荣的房产证已经拿到。如果我方提供的居间服务没有完成的话，ＸＸ美、徐道荣要求退还一部分费用我方是认可的，但是我方的居间服务已经完成，不存在违约。请求驳回ＸＸ美、徐道荣的上诉请求。利众公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：原审法院超出当事人的诉讼请求作出判决，严重损害了上诉人的利益。根据民事诉讼中“不告不理”原则，诉讼请求是民事诉讼中案件审理的基础和核心，不告不理原则是尊重当事人的自主处分行为的重要表现，法院只能按照当事人提出的案件事实、理由和诉讼请求进行审理及判决，不能随意予以变更，即法院的审判活动受原告起诉或被告反诉的范围的约束，法院无权变更撤销当事人的诉讼请求，只能按照当事人提出的诉讼事实和主张进行审理，对超出当事人诉讼主张的部分不得主动审理。本案一审中被上诉人的诉讼请求是要求被告返还多交的中介费17000元，被上诉人提出证据收条，证明上诉人与被上诉人约定的中介费是3000元，且不论这份收条的真伪，就其收条本身的意思只是约定上诉人为被上诉人代办贷款所收的手续费用。按照正常的民间房产交易习惯，房产居间费为3000元太低，不符合市场规律。按照双方签订的房产买卖中介合同，约定上诉人按照要求完成居间活动，被上诉人顺利买受房产，并顺利过户，被上诉人共计缴纳中介费（打包费）36600元，现被上诉人早已占有房屋，却仍然欠上诉人中介费16600元。在缴纳了前期的3000元费用后，被上诉人拒绝缴纳剩余的中介费，经过上诉人多次讨要才缴纳了17000元，上诉人完成居间活动后，被上诉人不但不缴纳剩余的居间费用16600元，却一纸诉状将上诉人告上法院，要求其多交的中介费17000元，毫无诚信可言。本案中被上诉人并未实际缴纳合同约定的打包费，原审法院却按照被上诉人提交的证据单方计算所谓的打包费明细共计44775.6元，再用这个数额减去合同中约定的打包费36600元，如此上诉人不但未收到剩余的费用却要再退回被上诉人8175.6元，双方只是对退与不退17000元存在争议，法院只要依据此争议依法作出裁判，但原审法院别出心裁的列出所谓的计算公式，此举超出了上诉人与被上诉人双方的诉讼请求，违背了民诉法的基本原则。综上，请贵院查明事实，依法裁判，以维护上诉人的合法利益。ＸＸ美、徐道荣称答辩意见同上诉意见。ＸＸ美、徐道荣向一审法院起诉请求：1.判令利众公司返还中介费17000元及利息损失130元（按银行同期贷款利率自付款之日计算至起诉之日）；2.诉讼费由利众公司负担。利众公司向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告ＸＸ美、徐道荣支付剩余房屋买卖居间费用16600元；2.反诉被告ＸＸ美、徐道荣支付合同违约金84500元。一审法院认定事实：ＸＸ美、徐道荣原系夫妻关系。2016年1月11日，徐道荣（买受方，乙方）与利众公司（中介方，丙方）及案外人马学桂（出售方，甲方）签订《房地产买卖中介合同》一份。主要约定：1.甲方将其所有的经天路29号摄山星城观梅苑03幢三单元605室房屋以84.5万元的价格出售给乙方；2.乙方委托丙方代办产权证、房屋交付、贷款、抵押登记、土地使用证；3.乙方按照南京市存量房买卖合同中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款；根据合同约定的委托代办事项，按时支付佣金和代办费用；4.丙方应认真完成甲、乙双方委托的事项，亲自完成甲、乙方委托代办的各项服务；丙方派谭海军负责居间活动；5.丙方完成合同约定的乙方委托事项，乙方按照总房款2.4%具体为打包费36600元标准支付丙方佣金、代办费；6.违约责任：甲、乙方无正当理由不履行合同；未能按照合同约定提供必要文件和配合，造成丙方无法履行合同；相互或与他人串通、损害丙方利益；未能按合同约定支付佣金和代办费；其他造成丙方无法完成委托事项的情形，应视为违约。违约方分别支付给各守约方标的额的10%即84500元作为违约金。7.补充协议应当采取书面形式，与本合同具有同等法律效力。协议签订后，徐道荣向利众公司出具欠条一份，载明：今欠利众公司打包费36600元（包括个、契税、贷款、交易服务费、中介费等一切费用），于过户当日付清，买方承诺购此房为唯一套住房。同年1月22日，三方再次签订补充协议一份，主要约定：1.甲方房屋为征地补偿所得，购房发票满五年；2.乙方自行提供办理贷款所需的相关材料；3.此价格为甲方净得价，交易此房产生的各项税费均由乙方承担；4.银行贷款下款十日内办理交房手续……同日，徐道荣、ＸＸ美与利众公司签订补充说明一份，载明：因买卖中介合同第四条第三款乙方应于2016年1月30日前将各类材料备齐交予丙方，未经事先确定此证明，现丙方书面更改日期为待定，另室内设施已于2016年1月22日拍照验收，丙方见证；另中介打包费不超过36600元由ＸＸ美承担，如超过ＸＸ美不承担。同年2月22日，ＸＸ美向利众公司交纳3000元，利众公司开具收条一份：载明：今收到ＸＸ美3000元，贷款不成，房子交易不成，此费用退还给本人。该收条中还有“一次付清、不再收取”字样。同时，徐道荣收回了原本向利众公司出具的欠条，另出具欠条一份：今特此出具欠条一份，中介方完美居间观梅苑3-605后，拿出1000元饭店请客吃饭以示谢意。其后，ＸＸ美办理了案涉房屋的贷款和过户手续，过户的契税12675元、个税8450元、住房转让手续费432.6元、土地登记费18元、住房登记费80元、测算费20元等合计21675.6元均为ＸＸ美、徐道荣自行交纳。出件前，利众公司要求ＸＸ美、徐道荣补交中介费，徐道荣、ＸＸ美以中介费共3000元并已支付为由，不同意再交纳，利众公司遂扣留了出件单，不同意ＸＸ美、徐道荣领件。徐道荣、ＸＸ美于2016年4月21日补交17000元中介费后，同日以利众公司未及时履行合同造成损失为由，具状诉至一审法院，要求利众公司赔偿损失600元，后于同年5月25日撤回起诉，并于同年6月12日提起本案诉讼。现案涉房屋已经完成过户及交付。庭审中，徐道荣向一审法院提交《3.66万元打包费用构成明细》一份，载明：契税845000×1.5%=12675元，个税契税845000×1%=8450元，办理贷款4000元，卖方中介费1%=8450元，买方中介费3000元，合计36575元+其他，全包合计36600元。利众公司对此明细构成予以认可。ＸＸ美、徐道荣还提交了南京捷能投资咨询有限公司出具的收据一份，载明ＸＸ美交纳了贷款费、公证费、建行托管费3100元。欲证明贷款费用3100元系其自行交纳。利众公司对该收据真实性不予认可，但经本院要求其核实ＸＸ美是否自行交纳了贷款费用，该公司在一审法院指定的期限内未向本院陈述相关情况。审理过程中，ＸＸ美、徐道荣及利众公司均认可本案所涉《房地产买卖中介合同》买方权利义务由ＸＸ美、徐道荣两人共同享有和承担。另，反诉原告利众公司以契税、个税系ＸＸ美、徐道荣自行交纳为由，撤回了要求ＸＸ美、徐道荣继续支付居间费用16600元的诉讼请求。一审法院认为,《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，徐道荣、ＸＸ美与利众公司及案外人马学桂签订的房地产买卖中介合同，合同条款不违反法律法规的强制性规定，合法有效，予以确认。合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同法第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。合同法第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。本案中，ＸＸ美、徐道荣经利众公司居间购买了案外人马学桂的房屋，现房屋买卖已经完成，ＸＸ美、徐道荣应当支付利众公司居间报酬即佣金。本案实际争议焦点系ＸＸ美、徐道荣应当支付给利众公司的居间报酬的数额。根据双方2016年1月11日签订的《房屋买卖中介合同》约定，出售方系净得价，买受方ＸＸ美、徐道荣委托中介方即利众公司代办产权证、房屋交付、贷款、抵押登记、土地使用证等相关事宜，应按照售房款的2.4%具体为打包费36600元向利众公司支付佣金和代办费。经计算，售房款（84.5万元）的2.4%实为20280元，但36600元的前面有明确为“打包费”，结合ＸＸ美、徐道荣当庭提交的打包费明细以及徐道荣签订合同时向利众公司出具的36600元欠条，且双方之后签订的补充说明亦明确“中介打包费不超过36600元由ＸＸ美承担，如超过ＸＸ美不承担”，可以认定双方系约定ＸＸ美、徐道荣应向利众公司支付含佣金、代办费及其他所有税费在内的包干费用共计36600元，而2.4%应指非打包费用。同年2月22日，ＸＸ美、徐道荣向利众公司交纳3000元，并同时约定完美居间则再出1000元请客吃饭，该两项款项之和与ＸＸ美、徐道荣提交的打包费明细中载明的办理贷款4000元一致，远低于合同中载明的佣金及代办费2.4%，也远低于一般的房屋买卖居间费用，故不论利众公司出具的收条中载明的“一次性付清、不再收取”是何人所写，都不能认为是该房屋所有佣金、代办费共计3000元，ＸＸ美、徐道荣称双方已经约定所有费用总计3000元，认定依据不足，不予采信。尽管之后ＸＸ美自行交纳了贷款费用及各种税费，但不足以认定双方已经就佣金及代办费达成了新的一致意见，故一审法院确定仍按双方合同及补充说明确定的ＸＸ美、徐道荣方支付总费用为36600元，超出部分由利众公司承担。现ＸＸ美、徐道荣共计支付费用为：1.向利众公司支付20000元；2.税费21675.6元；3.南京捷能投资咨询有限公司贷款费、公证费、建行托管费3100元，利众公司不予认可，却未能提交证据予以反驳，亦未就贷款情况作出说明，故对ＸＸ美另行支出了该款予以认定，以上合计44775.6元。利众公司应当返还ＸＸ美、徐道荣8175.6元（44775.6元-36600元）。利众公司称ＸＸ美、徐道荣不配合导致房屋不能即时交易产生了多余税费，未能举证证明多出何种税费或多出多少税费，认定依据不足，不予采信。利众公司系专业的房地产经纪公司，应当具有充分的居间专业知识及经验，其作为合同的制作方，在签订合同时，未能将居间费用、代办费用、打包费用表述精确，在双方发生争议后亦未能通过补充协议等合理方式充分协商，其应当承担对其不利后果。现利众公司在交易过程中，自行扣留出件单，并要求ＸＸ美、徐道荣按照房款的2.4%标准交纳中介费20000元（免除280元），尽管ＸＸ美、徐道荣在争取沟通无果后为尽快出件已经交纳，但ＸＸ美、徐道荣旋即提起诉讼，不能认定ＸＸ美、徐道荣补交17000元的行为即认可利众公司提出的中介费，况且若按该费用交纳，则与双方约定的超过36600元部分ＸＸ美不负担不符，无合同与事实依据，不予支持。同时，利众公司据此认为ＸＸ美、徐道荣违约，要求其承担违约责任，亦不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决：一、南京利众置业投资集团有限公司第柒拾分公司于本判决生效之日起十日内退还徐道荣、ＸＸ美8175.6元；二、驳回徐道荣、ＸＸ美的其他诉讼请求；三、驳回南京利众置业投资集团有限公司第柒拾分公司的诉讼请求。本诉案件受理费228元，减半收取114元，由ＸＸ美、徐道荣负担89元，南京利众置业投资集团有限公司第柒拾分公司负担25元；反诉案件受理费2382元，由南京利众置业投资集团有限公司第柒拾分公司自行负担。二审中，利众公司提交南京东南司法鉴定中心司法鉴定书一份，证明2016年3月29日徐道荣与卖方马学桂、马德义签订的协议书上马学桂的签名不是马学桂所写,2016年5月25日的协议书上马德义、马学桂的签名不是马德义、马学桂二人所写。结合本案中ＸＸ美和徐道荣向法院提交的收条中也有添加内容，证明“一次性付清不再收取”字样是后添加的，ＸＸ美和徐道荣在诉讼中提交虚假证据，具有不诚实行为。ＸＸ美、徐道荣进行质证后认为，对鉴定报告的真实性予以认可,但是鉴定报告内容是买房的内容，与利众公司没有关联性。且鉴定报告中鉴定内容只是倾向性意见，利众公司利用推论进行误导，在一审时利众公司已经发表了认可收条内容的质证意见。徐道荣对一审查明“打包费构成明细中……办理贷款4000元”有异议，应是办证加贷款4000元。双方对一审查明的其他事实没有异议，本院予以确认。另查明，上诉人利众公司仅预交50元上诉案件受理费，经本院催缴后，上诉人利众公司明确仅对原审判决第一项提出上诉，不涉及原审时的反诉请求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。本案中，ＸＸ美、徐道荣经利众公司居间服务购买了案外人马学桂的房屋，现居间服务已经完成，ＸＸ美、徐道荣应当支付利众公司居间报酬。ＸＸ美、徐道荣虽称双方同意取消了打包费约定，改为利众公司只收取3000元费用，其他费用由ＸＸ美自行缴纳。但根据其提供的证据，不足以证明上述主张，对上诉人ＸＸ美、徐道荣的上诉主张，本院不予支持。根据双方2016年1月11日签订的《房屋买卖中介合同》约定，出售方系净得价，买受方ＸＸ美、徐道荣委托居间方即利众公司代办相关事宜，按照售房款的2.4%具体为打包费36600元向利众公司支付佣金和代办费。一审法院结合ＸＸ美、徐道荣提交的打包费明细以及徐道荣签订合同时向利众公司出具的36600元欠条，以及双方之后签订的补充说明认定双方约定ＸＸ美、徐道荣应向利众公司支付含佣金、代办费及其他所有税费在内的包干费用共计36600元于法有据。尽管之后ＸＸ美自行交纳了贷款费用及各种税费，但双方未就佣金及代办费达成一致意见，故一审法院仍按合同约定及补充说明确定ＸＸ美、徐道荣方应支付费用并无不当，利众公司超出合同约定多收取的费用应予以返还。一审法院根据本案当事人的本诉和反诉请求，结合当事人提出的证据，对本案进行了审理，并未违反法律规定超出当事人的诉讼请求作出判决。综上，上诉人利众公司的上诉主张，没有事实及法律依据，本院亦不予支持。综上，双方当事人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费278元，由上诉人ＸＸ美、徐道荣负担228元，上诉人南京利众置业投资集团有限公司第柒拾分公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  郑 慧审判员  龚 震二〇一七年四月十三日书记员  杨文艳