广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初7855号原告（反诉被告）：广州市铭朔金属制品有限公司，住所地广州市番禺区××镇龙岐岐头村浴乎路三街1号。法定代表人：陈星星，该公司经理。委托诉讼代理人：吴银森，广东百健律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵国良，男，1964年8月4日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区。原告广州市铭朔金属制品有限公司（以下简称铭朔公司）与被告赵国良租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。铭朔公司的委托诉讼代理人吴银森和被告赵国良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铭朔公司向本院提出诉讼请求：1.赵国良向铭朔公司返还30000元保证金及利息（利息自起诉之日起按照中华人民共和国同期同类贷款利率的四倍计算至清偿之日止）；2.本案诉讼费用由赵国良承担。诉讼过程中，铭朔公司变更其第1项诉讼请求为要求赵国良向铭朔公司返还36000元保证金及利息（利息自起诉之日起按照中华人民共和国同期同类贷款利率的四倍计算至清偿之日止）。事实和理由：2015年5月23日，铭朔公司与赵国良签订了一份《租赁合同》，合同约定：赵国良将位于广州市番禺区××镇××路561号的厂房出租给铭朔公司，每月租金为12000元；租赁期限自2015年6月1日至2016年6月15日；在合同签订当天，铭朔公司向赵国良支付36000元作为保证金，该保证金在合同期满以后，铭朔公司不再续租的，赵国良验收租赁物后返还。合同签订以后，铭朔公司依约交付保证金、租金及履行合同约定的义务。现上述合同已经于2016年6月15日到期，合同到期以后，铭朔公司与赵国良没有续签合同，铭朔公司已经将租赁物交还给赵国良，依约其应当向铭朔公司返还保证金，但其至今未予以返还。综上所述，赵国良拒绝返还保证金的行为损害了铭朔公司的合法权益，现特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告赵国良辩称，不同意铭朔公司的诉讼请求，理由如下：赵国良于2015年5月23日与铭朔公司签订一份厂房租赁合同，合同约定其当天应支付保证金36000元，而铭朔公司当日仅支付12000元保证金，以种种理由拖延至2015年7月15日方才支付剩余部分。合同约定签订合同当日支付第一个月租金，而铭朔公司同样拖延至2015年7月15日才支付，其一开始就不遵守合同，其后每月交租一直都没准时按合同条款执行。2015年7月15日至2015年8月14日的租金铭朔公司拖延到2015年7月16日才交，按合同约定是按自然月5日交租，铭朔公司却说不可能提前10天交下月租金，不按合同约定交租时间执行，赵国良无法与其协商。铭朔公司于2015年10月6日才交付2015年8月15日至2015年9月30日的租金，在收取租金时，铭朔公司又说厂房漏水等种种理由，要求赵国良支付维修费，赵国良从租金中扣除2000元后其才肯交租金。后，2015年2月的租金铭朔公司拖至2016年2月29日方才缴纳。涉讼租赁合同于2016年6月15日到期，赵国良于2016年6月13日与铭朔公司协商，半个月租金可以不先交，但要尽快支付当月水电费，避免合同到期后给村委添麻烦，影响赵国良和××镇××村民委员会的租赁合同。但是铭朔公司拒不履行合同条款，水电费拖了两个月，在赵国良的强烈要求下才交清。因此，铭朔公司经常拖欠涉讼厂房的租金及水电费的行为，已构成违约，其交纳的保证金应予以没收。赵国良向本院提出反诉请求：1.铭朔公司向赵国良支付2016年6月1日至2016年6月15日的租金6000元；2.铭朔公司向赵国良支付滞纳金102600元（以每月租金12000元为基数，自2015年6月15日至2016年7月16日共计31天、2015年8月15日至2015年10月6日共计52天、2016年1月1日至2016年2月29日共计59天，按照每日600元的标准计算；2016年6月1日至2016年6月15日的租金6000元的滞纳金以6000元为基数，自2016年6月16日起，按照每日300元的标准计算至实际付清之日止）；3.铭朔公司向赵国良支付因为其违约造成的损失49425元。诉讼过程中，赵国良表示如法院经审理认定双方签订的租赁合同无效，那么其变更第1项诉讼请求当中的“租金”为“占有使用费”。事实和理由：铭朔公司在租赁期间均存在拖延支付租金的行为，理应承担相应的违约责任，应当向赵国良支付违约金。此外，由于铭朔公司逾期支付水电费，导致赵国良在其与××村民委员会的租赁合同中违约，其交纳的合同押金12000元无法收回，且应铭朔公司的要求赵国良加装的200千瓦电线电器设备总投资37425元亦不能收回，存在较大损失。铭朔公司对赵国良的反诉辩称，2016年6月1日至2016年6月15日的租金铭朔公司已经在保证金中扣除，因此其起诉时只请求退还30000元的保证金；铭朔公司不存在拖欠租金的行为，不同意支付滞纳金；赵国良请求的违约损失费与本案无关，铭朔公司不予确认。铭朔公司和赵国良围绕本案诉讼请求均依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，并在卷佐证，查明事实如下：2001年4月28日，广州市番禺区××镇××村经济合作社（出租方、甲方）和案外人杨国胜（承租方、乙方）签订《租地建厂房协议》，约定甲方将位于××镇××村友利仓边空地一块，面积1525平方米出租给乙方使用，租期为15年，从2001年6月16日至2016年6月15日止；从2001年7月1日起，乙方应在每月10日前缴交租金；租赁期满后，乙方所建的建筑物无条件归甲方所有，乙方在厂房装修的板壁、电线等一切附属物应无条件归甲方所有；乙方逾期缴交租金，按应缴交租金的10%处罚，超期一个月缴交，甲方有权解除合同，没收定金，并追回所欠租金。2015年3月22日，杨国胜出具《授权委托书》，委托赵国良全权处理位于广州市番禺区××镇××路561号厂房（以下简称涉讼厂房）的租金收取等法律事务。2015年5月23日，赵国良（出租方、甲方）和铭朔公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定赵国良将涉讼厂房出租给乙方使用，该房屋为商业用途，总建筑面积为1600平方米，厂房面积约为1200平方米；租赁期限为2015年6月1日至2016年6月15日，其中2015年6月1日至2015年6月14日为免租期，2015年6月15日至2016年6月15日每月租金为12000元；乙方在签订本合同的当天向甲方支付36000元作为保证金，该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收建筑物后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起1天内由甲方不计利息返还给乙方；在签订本合同当天乙方预付第一个月的租金12000元，以后每月5日前支付当月租金；租赁期内，甲方提供原有电/电设施和水电负荷100千瓦给乙方使用，如乙方增水电负荷的，甲方协助乙方到有关部门协商解决，其报装费、安装费等由乙方负责；租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天按租金的5%收取滞纳金，逾期支付租金达30天的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金。诉讼过程中，铭朔公司和赵国良均确认以下事实：1.涉讼厂房无权属证书亦未办理报建手续，为案外人杨国胜承租土地后自行出资建造的；2.涉讼租赁合同已经履行完毕，赵国良已经收回涉讼厂房；3.水电费按实结算，由铭朔公司直接向广州市番禺区××镇××村经济合作社缴纳；4.铭朔公司向赵国良缴纳了36000元的保证金；5.铭朔公司缴纳了2016年6月之前的全部租金，未支付2016年6月1日至2016年6月15日的租金。为证明铭朔公司每个月交租时间及延期天数，赵国良提交了中国农业银行股份有限公司广州番禺××支付出具的其名下银行卡交易明细清单及其向铭朔公司的法定代表人陈星星出具的《收据》5张予以证明。赵国良陈述铭朔公司于2015年7月15日以现金方式支付了2015年6月15日至2015年7月14日的租金12000元，延期40天；2015年7月16日以现金方式支付了2015年7月15日至2015年8月14日的租金12000元，延期11天；2015年10月6日以现金方式支付了2015年8月15日至2015年9月30日的租金16000元（扣除了2000元的维修费），共计延期90天；2015年10月7日以银行转账方式支付了2015年10月1日至2015年10月31日的租金12000元，延期2天；2015年11月8日以银行转账方式支付了2015年11月1日至2015年11月30日的租金12000元，延期3天；2015年12月6日以银行转账方式支付了2015年12月1日至2015年12月31日的租金12000元，延期1天；2016年1月7日以银行转账方式支付了2016年1月1日至2016年1月31日的租金12000元，延期2天；2016年2月29日以现金方式支付了2016年2月1日至2016年3月31日的租金24000元，延期24天；2016年4月15日以现金方式支付了2016年4月1日至2016年4月30日的租金12000元，延期10天；2016年5月15日以现金方式支付了2016年5月1日至2016年5月31日的租金12000元，延期10天。为证明铭朔公司逾期交纳水电费导致其在与××村民委员会签订的租赁合同中违约，其交纳的合同押金12000元无法收回，且应铭朔公司的要求加装的200千瓦电线电器设备总投资37425元亦不能收回，赵国良提交了以下证据予以证明：1.××镇××村民委员会出具的《专用收据》，证明赵国良于2016年2月29日支付了涉讼厂房所在土地2015年3月至2016年2月的租金；2.2016年6月13日手稿一份，无签名，仅有几行数字，证明赵国良与铭朔公司的代表最后协商交水电费的时间；3.梁电工于2015年6月10日出具的《收条》一份，载明其收到电线安装费等共计11300元；4.2015年6月3日的《送货单》一份，载明电线的价格为26125元；5.照片2张，证明赵国良未能收回电线电器的事实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，赵国良确认涉讼厂房未办理权属证书亦未办理报建手续，为案外人杨国胜承租土地后自行出资建造的，故铭朔公司与赵国良就租赁涉讼厂房于2015年5月23日签订的《租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”赵国良作为出租人将没有取得建设规划许可证的涉讼厂房出租给铭朔公司，对导致合同无效存在过错，但涉案《租赁合同》系铭朔公司与赵国良经自由协商自愿签订的，铭朔公司作为承租人应对租赁物履行审慎的注意义务，对于涉讼厂房是否符合出租条件予以必要的审查、核实，其在未查看涉讼厂房权属的情况下，仍坚持与赵国良签订上述租赁合同，对导致合同无效亦存在过错。因此对于涉案合同无效双方应当承担均等责任。现双方均确认合同签订后，铭朔公司向赵国良支付了36000元的保证金，根据合同无效处理原则，铭朔公司提出要求赵国良返还36000元保证金的诉请，合法有据，本院依法予以支持。至于铭朔公司要求赵国良自起诉之日起向其支付上述款项的利息，缺乏理据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，铭朔公司与赵国良签订的《租赁合同》虽然无效，但铭朔公司实际占有使用了涉讼厂房，其应参照《租赁合同》约定的租金标准向赵国良支付场地使用费。庭审过程中，双方当事人一致确认铭朔公司缴纳了2016年6月之前的全部租金，未支付2016年6月1日至2016年6月15日的租金。根据《租赁合同》的约定，2015年6月15日至2016年6月15日期间，涉讼厂房每月的租金为12000元，故对于赵国良要求铭朔公司参照合同约定的租金标准向其支付2016年6月1日至2016年6月15日期间的场地使用费6000元（12000元÷30天×15天）的诉请，理据充分，本院予以支持。至于赵国良提出的要求铭朔公司按照《租赁合同》的约定向其支付租赁期间逾期支付租金的滞纳金的问题，因无效合同自始没有法律约束力，故对于赵国良的上述反诉请求，理据不足，本院不予支持。关于赵国良要求铭朔公司向其赔偿损失的问题。赵国良未能提交相应的证据证明广州市番禺区××镇××村经济合作社在事实上已没收案外人杨国胜支付的租金押金12000元及加装的电器设备。退一步来说，即使广州市番禺区××镇××村经济合作社在事实上已没收案外人杨国胜支付的租金押金12000元及加装的电器设备，赵国良亦未能提交充分而直接的证据证明上述结果是由于铭朔公司拖欠水电费的原因所致。根据《租地建厂房协议》的约定，承租方应在每月10日前缴交租金，逾期缴交租金超期一个月的，出租方有权解除合同，没收定金。即广州市番禺区××镇××村经济合作社没收定金的前提条件是承租方逾期支付租金超一个月，并未明确约定逾期交纳水电费亦是解除合同及没收定金的条件；此外，根据赵国良自行提交的××镇××村民委员会出具的《专用收据》显示，其于2016年2月29日方才支付了涉讼厂房所在土地2015年3月至2016年2月的租金，严重违反了《租地建厂房协议》的约定。此外，《租地建厂房协议》亦明确约定租赁期满后，承租方所建的建筑物以及在厂房装修的板壁、电线等一切附属物无条件归广州市番禺区××镇××村经济合作社所有，故不存在赵国良所陈述之因铭朔公司违约导致其加装的电线电器无法收回的问题。综上，对于赵国良提出要求铭朔公司向其赔偿49425元损失的反诉主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告赵国良应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市铭朔金属制品有限公司返还保证金36000元；二、原告广州市铭朔金属制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告赵国良支付2016年6月1日至2016年6月15日期间的场地占有使用费6000元；三、驳回原告广州市铭朔金属制品有限公司的其余全部诉讼请求；四、驳回被告赵国良的其余全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费700元，由赵国良负担；反诉受理费1730元，由铭朔公司负担66元，由赵国良负担1664元。如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  胡剑敏人民陪审员  李润好人民陪审员  李倩仪二〇一七年四月七日书 记 员  霍淑玮