上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初26965号原告(反诉被告)上海泰琪房地产有限公司。住所地上海市徐家汇路XXX号。法定代表人MICHAELMURRAYPIERCE。委托代理人郑德俊，上海市广海律师事务所律师。被告(反诉原告)上海熹栎家庭服务有限公司。住所地上海市黄浦区瑞金二路411(A)号709室。法定代表人邱庆霞。原告上海泰琪房地产有限公司诉被告上海熹栎家庭服务有限公司房屋租赁合同纠纷及反诉原告上海熹栎家庭服务有限公司诉反诉被告上海泰琪房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑德俊、被告法定代表人邱庆霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海泰琪房地产有限公司诉称：2014年7月，原、被告签订租约，原告将位于上海市鲁班路XXX号XXX室房屋出租予被告使用，租期3年。2016年8月9日，原、被告经协商解除租约，同时对被告返还房屋时之房屋受损状况亦予以书面确认。之后，被告经原告多次催告仍不予自行修复房屋，原告遂委托第三方专业公司进行房屋修复工程，并就此支出房屋修复费用且遭受房屋修复期间租金损失。现原告诉请要求(1)被告支付房屋修复费用人民币59,000元；(2)被告赔偿房屋修复期间租金损失人民币15,000元(月租金为人民币18,000元、按修复时间为25日予以折算)。原告提供以下证据：1、23D室房屋《房屋租赁合同》，以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系。2、2016年8月9日23D室房屋损坏确认单、2016年8月9日《客户退租费用结算明细表》及《广东发展银行大厦租户迁出资料交收记录(公寓楼)》，以证明被告于2016年8月9日与原告办理退房交接手续，同时证明被告对23D室房屋损坏状况及范围明细均予确认。3、2016年9月6日原告致被告《公函》，以证明原告函告被告对受损房屋进行修缮，但被告拒绝自行修缮，原告遂委托第三方进行修缮，所涉修缮费用应当由被告承担。4、《建筑装饰工程施工合同》、工程款发票及汇款回单，以证明原告委托第三方修缮受损房屋并支付修缮费用人民币59,000元。5、照片，以证明上述证据2所涉房屋损坏情况。被告上海熹栎家庭服务有限公司辩称并反诉诉称：被告承租房屋所涉装修已长达十几年，有些房屋损坏并非被告使用所致，被告仅同意承担部分修复费用，对原告诉请房屋修复期间之租金损失不予认可。另外，被告针对23D室房屋曾支付押金人民币36,000元，鉴于原告在被告交还房屋后并未返还该项押金，现反诉要求(1)原告返还23D室房屋押金人民币36,000元；(2)原告就上述押金偿付逾期付款滞纳金(自2016年8月10日起至实际付款日止、以押金数额、每日按0.5%计算)。被告对原告提供证据形式真实性均予确认；对原告提供证据4所涉修复费用金额不予确认；对原告提供证据5所涉房屋状况并不清楚。被告提供2016年8月2日物业公司致被告《关于：23D单元租赁合同到期退租事宜》函件原件，以证明23D室房屋所属楼栋系整体清退，原告系将23D室房屋作为空置房处理，故原告所称租金损失并不存在。原告上海泰琪房地产有限公司针对反诉辩称：被告就23D室房屋曾实际支付押金人民币36,000元属实，但被告针对房屋受损一节尚有修复费用及租金损失未予清结，原告同意在被告清结上述两项费用情形下返还押金。原告对被告提供证据形式真实性无法确认，并称该函件与原告无关。原告针对反诉未向本院提交相关证据。审理中，原告申请对23D室房屋修复费用进行司法鉴定。2016年12月20日，上海四海建设工程造价咨询监理有限公司(下称四海公司)出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为(1)原、被告均确认之房屋修复工程造价为人民币986.39元；(2)原、被告存在争议项目之房屋修复工程造价为人民币49,840.87元。同时，意见书中明确工程量系按照原、被告确认之现场实测记录予以确定，价格则按照上海市现行定额予以计价。对于该份《司法鉴定意见书》，原告没有异议，被告则对部分材料计价表示异议。另四海公司称上述修复工程所需工期约为25日。经审理查明：2014年7月，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定(1)原告将位于上海市鲁班路XXX号XXX室房屋出租予被告作为住宅使用，租期自2014年7月21日起至2016年7月20日止；(2)月租金为人民币15,018元，月管理费为人民币2,982元，租金及管理费由被告支付予原告及原告指定之物业管理公司；(3)被告应付房屋押金人民币36,000元，在合同期满、协议终止时，原告在被告清结所有未付清费用后14个工作日内将押金一次性无息返还予被告；(4)被告退房时，须按物业交房标准(详见物业交房清单，包括附件所列之家具设备)将房屋完好退还予原告，除自然损耗外，如有损坏，被告负责照价赔偿；(5)如被告逾期迟付租金，则每逾期1日，被告须按月租金0.5%缴纳滞纳金。签约后，原、被告履行各自合同义务，被告亦按约缴纳押金人民币36,000元。2016年8月9日，被告办理退租手续。同日，被告对退租时23D室房屋受损状态予以书面列项确认。2016年9月6日，原告致被告《公函》，要求被告限期进行23D室房屋恢复及修复工程。被告收函后未予进行房屋修复。鉴此，原告遂委托第三方对23D室房屋损坏予以修复。另查明：经司法鉴定，23D室房屋修复工程总造价为人民币50,827.26元，其中原、被告均予确认项目之造价为人民币986.39元，存在争议项目之造价为人民币49,840.87元，另该修复工程所需工期约为25日。对该项鉴定结论，原告予以确认，但称原告实际支出之工程款为人民币59,000元。综上，原告称被告承租期间对23D室房屋造成损坏且不予修复，原告该行为导致被告自行修复，且原告就此支出修复费用并遭受修复期间租金损失，原告遂以此为由起诉来院，要求被告支付房屋修复费用人民币59,000元，同时要求被告赔偿修复期间共计25日之租金损失人民币15,000元。对此，被告则提起反诉，要求原告返还23D室房屋押金人民币36,000元，同时要求原告就延迟退还押金偿付滞纳金。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、2016年8月9日23D室房屋损坏确认单、《客户退租费用结算明细表》、《广东发展银行大厦租户迁出资料交收记录(公寓楼)》、《公函》、《司法鉴定意见书》以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：本案所涉《房屋租赁合同》系原、被告据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守合同约定之义务。合同约定，被告退租时须将房屋完好退还，如存在自然损耗外之损坏，被告须负责赔偿。根据该项约定，被告对于退房时23D室房屋损坏应予修复或赔偿损失。鉴于被告拒绝修复，原告遂自行修复，经司法鉴定，该项修复工程总造价为人民币50,827.26元，该项修复费用应由被告承担。至于被告辩称部分损坏列项并非被告使用所致、且部分损坏列项应属物业维修范围并含入物业管理费一节，鉴于(1)按照常理，被告于退租时所签字确认之房屋损坏状况应当不属自然损耗情形；(2)除自然损耗外之房屋损坏赔偿责任在租赁合同中已作明确约定。鉴此，本院对被告上述辩称意见依法不予采纳。对于原告诉请之租金损失，鉴于(1)原告自行修复系因被告损坏房屋并不予修复所致，故原告修复期间遭受之租金损失系因被告违约所致，被告对于该项损失负有赔偿义务；(2)原告所称月租金人民币18,000元实质包括月租金人民币15,018元及月管理费人民币2,982元，合同约定，管理费系由被告直接支付予物业管理公司，而原告仅收取租金。鉴此，原告仅可按照月租金人民币15,018元要求被告赔偿25日工期之租金损失。至于被告辩称23D室房屋系作为空置单元处理，故原告并不存在租金损失一节，根据被告所提供之物业公司函件，其中所谓空置单元仅系针对停止供应水电、燃气而言，故本院对被告该项辩称意见亦依法不予采纳。对于被告所付房屋押金，按照合同约定，被告须先行清结所有应付费用，原告在费用清结完毕后14个工作日内予以一次性无息返还。对于被告诉请之延迟退还押金滞纳金，鉴于被告在租赁合同项下尚有费用未予清结，被告在应付费用未予清结完毕之前无权要求返还押金，故本院对被告该项滞纳金诉请依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海熹栎家庭服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海泰琪房地产有限公司房屋修复费用人民币50,827.26元；二、被告上海熹栎家庭服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海泰琪房地产有限公司租金损失人民币12,515元；三、反诉被告上海泰琪房地产有限公司于反诉原告上海熹栎家庭服务有限公司就上述第一、二项履行完毕后14个工作日内返还反诉原告上海熹栎家庭服务有限公司就上海市鲁班路XXX号XXX室房屋所付押金人民币36,000元；四、驳回反诉原告上海熹栎家庭服务有限公司要求反诉被告上海泰琪房地产有限公司就押金偿付逾期还款滞纳金的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1,275元(原告上海泰琪房地产有限公司已预付)，由被告上海熹栎家庭服务有限公司负担；反诉案件受理费人民币350元(反诉原告上海熹栎家庭服务有限公司已预付)，由反诉原告上海熹栎家庭服务有限公司负担；鉴定费人民币1,800元(原告上海泰琪房地产有限公司已预付)，原告上海泰琪房地产有限公司负担人民币249元，被告上海熹栎家庭服务有限公司负担人民币1,551元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇审 判 员  李 慧人民陪审员  方少华二〇一七年四月十八日书 记 员  薛文辉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。