广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠城法民一初字第1070号原告：李柏年，男，1952年9月5日出生，香港居民；现住惠州市惠阳区。委托代理人：冯涛，广东兆丰律师事务所律师。被告：惠州市利物铺信用担保投资有限公司，地址：惠州市麦地路73号愉景大厦4层01号法定代表人：赖达扬。委托代理人：付伟勇，系该公司员工。委托代理人：张旭东，系该公司员工。被告：马建华等23人及委托代理人（名单详见附件）。被告：赖志强，男，1976年3月25日出生，住址：惠州市惠城区，原告李柏年与被告惠州市利物铺信用担保投资有限公司、赖志强、马建华等人案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告李柏年诉称：2009年7月1日原告和被告赖志强、罗红志、惠州市利物铺信用担保投资有限公司签订八份商铺买卖合同，被告将位于惠州市惠城区下埔路73号安鸿商务大厦的首层1006、1009、1010商铺和三层3025、3026、3027、3028、3029商铺卖给原告，其中1006商铺的建筑面积为27.6㎡，每平方米49984元，计款1379545元；1009商铺的建筑面积27.6㎡，每平方米50000元计款1380000元；1010商铺建筑面积27.6㎡，每平方米50007元，计款1515202元；三层3025商铺的建筑面积14.76㎡，每平方米12000元，计款177120元；3026商铺的建筑面积14.76㎡，每平方米12000元，计款177120元；3027商铺的建筑面积11.38㎡，每平方米12000元，计款136560元；、3028商铺的建筑面积11.38㎡，每平方米12000元，计款136560元；3029商铺的建筑面积11.38㎡，每平方米12000元，计款136560元。原告已全部付清房款，被告于2009年12月17日将上述商铺交付给原告。合同约定被告应当于2011年12月31日前向产权登记机关为原告办理产权登记，但被告至今没有为原告办理产权登记，被告马建华等23人申请执行并查封了原告购买的上述房产，原告提起了执行异议，惠城区人民法院作出了（2014）惠城法执外异字第28、30-36号执行裁定书，原告对该裁定不服，特根据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起诉讼，请求：1、确认原告与被告惠州市利物铺信用担保投资有限公司、罗红志、赖志强签订的位于惠州市惠城区下埔路73号安鸿商务大厦首层1006、1009、1010商铺和三层3025、3026、3027、3028、3029商铺买卖合同有效；2、确认与上述合同相对应的位于惠州市惠城区下埔路73号安鸿商务大厦首层1006、1009、1010商铺和三层3025、3026、3027、3028、3029商铺的所有权归原告所有；3、判令被告惠州市利物铺信用担保投资有限公司、赖志强、罗红志在判决书生效之日起7天内到产权登记机关为原告办理安鸿商务大厦三层3025、3026、3027、3028、3029商铺的房屋产权登记；4、判令被告惠州市利物铺信用担保投资有限公司、罗红志在判决书生效之日起7天内到产权登记机关为原告办理安鸿商务大厦首层1006、1009、1010商铺的房屋产权登记；5、本案诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，原告变更诉讼请求第一项为：撤销（2013）惠城法执字第810、937、990-993、1061-1065、1488、1526、1592、1595、1695-1750、1887号《执行裁定书》和（2014）惠城法执外异字第28、30-36号，判决立即停止对上述位于惠州市惠城区下埔路73号安鸿商务大厦房产的执行，并解除查封。变更第三项请求为：判令第一被告立即将上述位于惠州市惠城区下埔路73号安鸿商务大厦房产办理过户至原告名下。第一被告惠州市利物铺信用担保投资有限公司辩称：在本案中涉及安鸿商务大厦的小业主的问题，是一直以来我们公司也是属于受害者，被迫的成为了购买者，而且也是在消防、土建、就是建设该商铺的工资、包括设计院的设计费等方面，该栋楼房还没有整体验收合格和消防合格，我们是被迫购买了，我们为了资金周转我们也有作为二手贩子或房东把物业变卖掉，才出现这种情况，说到底我觉得商品房也是商铺，在没有验收合格或使用安全、使用许可的情况下，不应该搁置，成为广大市民引起的一个问题，当中这么多年，我们也经过了很多努力，包括消防、土建报建，我们都有在做，我们也被罚款了很多，这个问题的源头在哪里，就是不良开发商，也就是真正建设该栋商铺的开发商安泰电子公司，这商铺不是我们公司建设的，我们是作为信用担保的，当然给广大业主带来的麻烦和经济损失，我公司表示道歉，但是现在从这栋楼房的问题从2011年从惠州市政法委牵头成立小组处理，我公司也予以配合，从2012年很多签署了合同都去过惠州市房产管理局，在政法委的牵头下我们公司配合下也去过惠州市房产管理局进行签名和办证，现在小的商铺证在惠州市房产管理局也具备办证条件了，涉及到费用的问题，我公司资金确实很困难，现在基本到倒闭状况，有一些作为投资客不愿意办证的情况下，我们同意退还房款，铺位归还给我们公司，我们将款项返还给业主，我们公司现在是没有资金，物业也被冻结，这个结已经无法解开，法院也好，各业主也好赖志强也被抓了很久，这个死结就无法解开了，最令人气氛安泰公司也不管了，这个商铺是否验收合格都不管了，我公司成为被告，我由衷不服气，前几年在南方都市报也好，摆明是想把我们公司搞死，我们去消防报验收，消防局居然说我们不是保建单位不让我们报建，我们公司一直在努力，但是我们的能力有限。被告赖先勇、胡鹏远、赖秀玲、聂明勇辩称：第一、裁定书是执行行为体现没有违反法律规定，答辩人作为业主，与另一个被告签订了商铺买卖合同，并一月履行了付款义务，但是因为该商铺一直未能办理过户，而且约定的租金也长期未能支付，最后答辩人无奈只能向人民法院提起诉讼，现在法院已经依法判决，判决出生效后因为被告一未能按照判决书履行义务，答辩人只能通过申请法院强制执行，而人民法院依法做出的一系列的《执行裁定书》，是法院执行行为的体现，并没有违反相关法律的规定，第二、原告对本案的所涉及的执行标的并不享有实际权利，本案执行标的是本案第一被告的商铺，该商铺登记在被告一名下，是被告一公司的合法财产，因此本案的原告对本案的执行标的并不享有实际权利，原告和被告一之间可能产出生债权债务关系，不能主张所有权；第三、物权公示的方式只是土地商铺管理部门登记所在信息，普通人知晓不动产权利的归属唯一途径，是查询相关部门的登记信息，不动产的设立、变更和转让和消灭均依法登记，未经登记不发出生效力，登记是不动产物权转移的出生效要件，不办理的不出生效，亦不能对抗第三人，并且最高院关于人民法法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并有实际占有且没有办理登记，第三人对此没有过错，人民法院不予查封、扣押、冻结。在本案中原告虽然已经支付商铺的相关价款，但没有实际占有而且在惠城区人民法院对该财产查封的没有办理过户登记，本案不符合上述规定，综上请求法院依法查明事实驳回被答辩人的异议申请，维护答辩人的合法权利。被告蔡伟辩称：一、被答辩人未实际占有商铺的理由如下：1、被答辩人的商铺在哪里？谁能指出它的具体位置？根据利物铺所划的商铺图充其量也只能大概知道可能这里，可能哪里。况且利物铺所划的商铺图是无法律效力的，就算知道大概位置，也要法定部门文件确定，但法定部门的分割图文件在哪？！2、规划有关部门虽然同意分割，但需根据法定部门测量图、并办理相关施工手续、按图施工立墙分割、通水通电后，才有名义上商铺的实际存在。但到今天为止，大家什么都未看到。商铺都没有，何实占之有？二、被答辩人的诉讼时效可能已过。1、应以被答辩人与利物铺签定的合同及协议时间为准过两年而未上诉，诉讼时效已过。请法庭核去其各合同及协议时间。2、上访或闹事的时间不能算，也没法算，正常法律诉讼渠道不走，给政府施加压力，破坏公共次序行为不应鼓励。三、商铺不具备办证条件。1、法定部门测量图、商铺设计图、分割图、办理相关施工手续文件没有。2、商铺立墙分割、门面、商铺通水通电没有。3、测量分割、商铺设计图需交的费用、施工工程费用估计不少。利物铺是没有了，谁出？没钱如何分割？4、没实体商铺尺寸、实体建筑、规划、房管部门如何监管？如何测量发证？靠猜吗？四、被答辩人把我方列为被告欠妥。作为第三人或关联方较为合理。以上补充意见恳请法庭明鉴，维护我方正当权益。被告张建妹、徐晓丽、杜长德、舒静静、朱香莲、罗艳兰、曾华英与蔡伟和赖先勇的答辩意见一致。被告赖飞鸿没有意见。被告马建华、黄春晓、温菊妹、李涛、朱芳、舒水荣、梁小丹、林翠媚未到庭，未提交答辩状。本院查明的案件事实经审理查明，原告与被告赖志强、罗红志、惠州市利物铺信用担保投资有限公司签订《商铺买卖合同》约定原告向被告赖志强购买惠州市惠城区下埔路73号安鸿商务大厦首层1006、1009、1010商铺和三层3025、3026、3027、3028、3029商铺。原告按照合同约定足额支付了购房款，购房款支付至被告惠州市利物铺信用担保投资有限公司，被告赖志强交付商铺后原告将商铺返租给被告惠州市利物铺信用担保投资有限公司，并由被告惠州市利物铺信用担保投资有限公司支付租金给原告。原、被告签订的《商铺买卖合同》第八条约定：被告赖志强于2011年12月31日前向产权登记机关为原告办理产权登记，原告应当及时提供产权登记机关要求的证件资料，房地产交易过户的一切费用按房管局相关过户手续费用规定，买卖双方过户费各付各税。经查，本案涉案商铺登记在被告赖志强名下。原告向被告惠州市利物铺信用担保投资有限公司购买商铺信息如下：原告李柏年购买安鸿商务大厦1006号商铺，经惠州市房产管理局核定铺位号更改为一层05号。原告李柏年购买安鸿商务大厦1009号商铺，经惠州市房产管理局核定铺位号更改为一层02号、一层03号。原告李柏年购买安鸿商务大厦1010号商铺，经惠州市房产管理局核定铺位号更改为一层01号。原告李柏年购买安鸿商务大厦3025号、3026号商铺，经惠州市房产管理局核定铺位号更改为三层63号、三层64号。原告李柏年购买安鸿商务大厦3027号、3028号、3029号商铺，经惠州市房产管理局核定铺位号更改为三层65号、三层76号、三层66号。另查，被告马建华等人于2013年分别起诉被告惠州市利物铺信用担保投资有限公司，案经审理，本院作出《民事调解书》、《民事判决书》。根据出生效的法律文书，被告惠州市利物铺信用担保投资有限公司应在期限内支付给马建华等人一定金额的金钱义务，权利人马建华等人向本院申请执行。在执行过程中，本院作出（2013）惠城法执字第810、937、990-993、1061-1065、1488、1526、1592、1595、1695-1750、1887号《执行裁定书》，查封了登记在惠州市利物铺信用担保投资有限公司名下位于惠州市惠城区××大厦××、××名下××商务大厦××、××名下××商务大厦夹层、××名下××商务大厦××、××、××、××名下××商务大厦××层的房地产权。在执行过程中，原告以自己为涉案商铺实际所有人为由向本院提出异议，本院作出（2014）惠城法执外异字第28、30-36号《执行裁定书》：驳回原告等人提出的异议。原告遂向本院提起案外人执行异议之诉。裁判理由和结果本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”本案中，被告马建华等人与被告惠州市利物铺信用担保投资有限公司的《民事调解书》、《民事判决书》等进入执行程序后，原告作为案外人对涉案商铺提出执行异议，本院对执行异议作出裁定，原告对执行异议的裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。原告与被告赖志强、罗红志、惠州市利物铺信用担保投资有限公司签订《商铺买卖合同》是双方经平等、自愿协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时出生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”所以，《商铺买卖合同》的合同效力不因未办理物权登记而受影响，双方当事人应当继续履行。原告诉请被告赖志强、罗红志、惠州市利物铺信用担保投资有限公司继续履行合同，为其办理涉案商铺的房地产权属证书符合法律规定，本院予以支持。办理涉案商铺的产权手续所需费用由原告承担，原告已经支付给被告惠州市利物铺信用担保投资有限公司的办证费用，应直接退回给原告。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，原告已经签订《商铺买卖合同》并全部付清涉案商铺的购房款，收楼后已经合法实际占有涉案商铺，涉案商铺未能登记在原告名下，原告对此并没有过错。原告要求撤销（2014）惠城法执外异字第28、30-36号《执行裁定书》中关于本案涉案商铺的裁定内容，停止对涉案商铺的执行，有事实理由及法律依据，本院予以支持。由于被告赖志强、罗红志、惠州市利物铺信用担保投资有限公司未及时为原告所购买的涉案商铺办理登记，致使被告马建华等人申请查封该商铺，故引发本案纠纷的过错在于被告惠州市利物铺信用担保投资有限公司，被告赖志强、罗红志、惠州市利物铺信用担保投资有限公司应承担本案的诉讼费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条的规定，缺席判决如下：一、撤销（2014）惠城法执外异字第28、30-36号《执行裁定书》中有关位于惠州市惠城区下埔路73号安鸿商务大厦一层01号、一层02号、一层03号、一层05号、三层63号、三层64号、三层65号、三层66号、三层76号商铺的裁定内容；停止（2013）惠城法执字第810、937、990-993、1061-1065、1488、1526、1592、1595、1695-1750、1887号案件中对上述商铺的执行。二、被告赖志强、罗红志、惠州市利物铺信用担保投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内为原告李柏年办理位于惠州市惠城区下埔路73号安鸿商务大厦一层01号、一层02号、一层03号、一层05号、三层63号、三层64号、三层65号、三层66号、三层76号商铺的房地产权属证书，办证费由原告李柏年承担。三、驳回原告李柏年的其他诉讼请求。案件受理费47071元（缓交），由被告赖志强、罗红志、惠州市利物铺信用担保投资有限公司负担。被告赖志强、罗红志、惠州市利物铺信用担保投资有限公司应在本判决发出生法律效力之日起七日内直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  唐作培审判员  欧阳琳审判员  钟志明二〇一七年四月七日书记员  李 鸟附件：被告马建华等人及委托代理人基本情况：被告：马建华，女，汉族，1959年5月14日出生，居民身份证：44030119595143848，地址：惠州市惠城区东湖花园三区302栋1238室。被告：蔡伟，男，1955年10月22日出生，居民身份证：440301195510223819，地址：深圳市福田区滨河村52栋707房。被告：赖飞鸿，男，1972年2月7日出生，居民身份证：44130219720207001X，地址，惠州市惠城区南昌路6号。被告：黄春晓，女，1983年4月15日出生，居民身份证：441302198304150525，地址：惠州市惠城区桥东路南五巷5号404房。被告：温菊妹，女，1973年4月23日出生，居民身份证：441322197304230024，地址：惠州市惠城区下角中路26号41栋302房。被告：李涛，男，1972年4月4日出生，居民身份证：44130219720404101X，惠州市惠城区下角中路26号5栋301房.被告：朱芳，女，1972年8月14日出生，居民身份证：440106197208144028，住址:惠州市惠城区花园路云图阁502房。被告：舒水荣，男，1952年12月1日出生，居民身份证：260124195212010018，住址：惠州市演达大道1号好利广场世纪新天世纪阁10B房。被告：舒静静，女，1982年11月25日出生，居民身份证：360124198211250021，惠州市演达大道1号好利广场世纪新天世纪阁10B房。被告：朱香莲，女，1979年10月25日出生，居民身份证：441502197910253029，住址：惠州市南坛东路13号安泰大厦二单元607房被告：梁小丹，女，1981年10月13日出生，居民身份证：441302198110130542，住址：惠州市南坛安泰大厦A602房。被告：刘惠兴，女，1957年8月23日出生，居民身份证：440301195708233625，住址：惠州市南坛安泰大厦A1603房。被告刘惠兴委托代理人：张淼辉，男，1950年4月10日出生，居民身份证：442501195004104019，住址：惠州市南坛安泰大厦B707房。被告：张淼辉，男，1950年4月10日出生，居民身份证：442501195004104019，住址：惠州市南坛安泰大厦B707房。被告：徐晓丽，女，1979年3月6日出生，居民身份证：512924197903060527，住址：惠州市南坛东路13号2栋1303房。被告：罗艳兰，女，1974年9月20日出生，居民身份证：441425197409203342，住址：惠州市惠城区麻渣下6号3栋202房。被告：曾华英，女，1975年8月2日出生，居民身份证：441302197508023048。住址：惠州市南坛泰大厦1单元9层02房，被告：张建妹，女，1979年11月2号出生，居民身份证：441321197911024429，住址：惠州市惠城区都市巷18号。被告：赖先勇，男，1971年3月1日出生，居民身份证：422224197103014717，住址：惠州市惠城区三环西路2号金碧花苑1栋401房。被告：胡鹏远，男，1972年1月21日出生，居民身份证：429001197201212339，住址：惠州市惠城区三环西路2号金碧花苑11栋7A。被告：赖秀玲，女，1971年6月18日出生，居民身份证：422224197106184746，住址：惠州市惠城区三环西路2号金碧花苑11栋7A。被告：聂明勇，男，1970年6月10日出生，居民身份证：422224197006105211。住址：湖北省广水市马坪镇丛林正街140号。被告赖先勇、胡鹏远、赖秀玲、聂明勇共同委托代理人：高扬、宋子敬，系广东鸿园律师事务所律师。被告：林翠媚，女，1965年4月15日出生，居民身份证：442501196504154025。住址：惠州市惠城区文昌一路11号A3栋401房。被告：杜长德，男，1984年12月30日出生，居民身份证：441302198412300535，住址：惠州市惠城区北门直街一巷4号。