建平县人民法院民 事 判 决 书(2017)辽1322民初558号原告孙宏涛。被告王富军。被告张新。原告孙宏涛诉被告王富军、张新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月3日立案受理，依法由审判员魏国昌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙宏涛到庭参加诉讼，被告王富军、张新经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙宏涛诉称：2014年5月9日、2016年6月16日、2016年8月19日，原告分别购买被告三户楼房，双方签订了二手房买卖协议，原告于签订合同的当时将三户楼房的房款全部付清，原告要求被告办理房屋及土地过户手续，但被告总以各种理由推拖，为此为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。原告请求法院判令确认原被告于2014年5月9日签订的两份二手房买卖协议具有法律效力，原被告于2016年8月19日签订的二手房买卖协议具有法律效力；判令二被告为原告办理位于建平县红山街道永康社区2号楼2单元2楼西户的房屋过户手续，判令二被告为原告办理位于建平县铁南街道南山社区14号楼5单元2楼东户的房屋过户手续办理，判令二被告为原告办理位于建平县叶柏寿街道镜湖社区美景佳苑小区2号楼1单元13楼西户的房屋过户手续；诉讼费用由被告承担。被告王富军、张新未答辩。经审理查明：2014年5月9日，原告孙宏涛作为乙方（买受方）与作为甲方（出售方）的原告王富军、张新签订二手房买卖协议，该协议约定：“甲方现有住房一户，座落于铁南街道办事处南山小区14号楼5单元2楼东户，现经甲乙双方协商，甲方同意将该房屋出售给乙方，为确保甲乙双方的权利和义务，特签订协议如下：一、房屋面积为63.16平方米，房屋所有权证号为841974。二、房屋出售价格为￥150000.00元，购房款于本协议签订时由乙方一次性付清（房款已付清）。三、房款付清后，房屋所有权正式转移给乙方，在乙方允许的情况下，该房屋可由甲方暂时居住，乙方随时有权要求甲方腾房，甲方必须无条件立即搬出。四、本协议签订前，甲方因该房屋所欠外债、银行贷款及所欠一切税费均由甲方偿还。五、房屋过户前，如遇政府拆迁或占用，所得补偿款全��归乙方所有，甲方不得以任何理由截留。六、房屋过户前，甲方不得以该房屋进行抵押或另行出售，如因抵押或另行出售，给乙方造成损失，甲方应双倍返还购房款。七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。八、本协议自甲乙双方签字后即具有法律效力。”上述协议签订后，被告将上述房屋的所有权证书原件交给原告。上述事实，原告提交的二手房买卖协议原件、房屋所有权证原件、二被告结婚证原件、二被告身份证复印件能够形成完整的证据链条，以上证据经过庭审认证，具有证明效力，能够证明本案查明事实，本院予以采信。二被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利。原告提交二手房买卖协议原件、二被告的结婚证原件、房屋的所有权证复印件想要证明2014年5月9日原告购买了二被告位于建平县红��街道永康社区2号楼2单元2楼西户的房屋。对于原告的上述主张本院分析如下：原告对于上述主张提交了二手房买卖协议原件、二被告的结婚证原件，但原告提交的房屋的所有权证是复印件。庭审时询问原告为什么没有房屋所权证的原件，原告回答称“二被告当时将永康社区这户房屋的房产证给我了，后来王富军将房产证通过李吉朋担保在我这拿回去了，但是现在王富军没有将房证、土地使用证拿回来给我，后来经我了解，王富军用此户房屋在银行抵押贷款了，因此李吉朋给我出具了一枚10万元欠条，说如果房证、土地使用证拿不回来李吉朋就给我10万元钱，王富军用此户房屋在银行抵押贷款的事情属实，但是具体在哪个银行借的贷款，贷款是否还清我不清楚。”进行房屋买卖，房屋的所有权证原件是关键性证据，没有房屋所有权证原件，则原告提交的上述证据并不��成完整的证据链条，使本院不能确信原告的上述主张具有高度的可能性，故对于原告的上述主张本院不予采信。原告提交二手房买卖协议原件、商品房买卖合同原件、发票原件、税收申报表原件、完税证明原件、结婚证原件、二被告身份证复印件、预售许可证复印件、预告登记证复印件，想要证明原告于2016年8月19日购买了二被告位于建平县叶柏寿街道镜湖社区美景佳苑小区2号楼1单元13楼西户的房屋，对于原告的上述主张本院分析如下：原告提交的商品房买卖合同原件、发票原件、税收申报表原件、完税证明原件、预售许可证复印件、预告登记证复印件是与二被告于2015年6月3日从朝阳东明地产有限公司购买坐落于建平县叶柏寿街道镜湖社区（美景佳苑）第02－03幢1单元13层01132号房屋有关的证据。原告对于上述主张所涉及的关键证据预告登记证是复印件，��审时询问原告为什么没有预告登记证的原件，原告回答称“二被告在给我签订买卖协议之前，用于抵押在银行贷款，具体在那个银行我不清楚，确实有房屋抵押贷款。且贷款尚未还清，用王富军、张新之前欠我的工程款抵顶这户房子的房款，签协议时我没有给付二被告现金。”进行房屋买卖，涉及房屋所有权的证据原件是关键性证据，没有涉及房屋所有权证据的原件，则原告提交的上述证据并不形成完整的证据链条，使本院不能确信原告的上述主张具有高度的可能性，故对于原告的上述主张本院不予采信。本院认为：原告孙宏涛与被告王富军、张新于2014年5月9日签订的关于购买位座落于建平县铁南街道南山小区14号楼5单元2楼东户房屋的二手房买卖协议系双方真实意思表示。该二手房买卖协议的第三条关于“房款付清后，房屋所有权正式转移给乙方”的约定，对于此约定本院分析如下：《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”故上述二手房买卖协议的第三条关于“房款付清后，房屋所有权正式转移给乙方”的约定违反《中华人民共和国物权法》的规定，在房款付清后，未进行房屋所有权变更登记的情况下，房屋的所有权并未转移，故上述二手房买卖协议的第三条关于“房款付清后，房屋所有权正式转移给乙方”的约定无效。上述二手房买卖协议的部分无效，并不影响其他部分的效力，其他部分有效。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受���交付标的物或者交付标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”故二被告应协助原告办理上述房屋的过户手续。原告关于购买了二被告位于建平县红山街道永康社区2号楼2单元2楼西户的房屋及购买了二被告位于建平县叶柏寿街道镜湖社区美景佳苑小区2号楼1单元13楼西户的房屋的主张因未提供充分证据予以证明，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳双方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，故原告关于请求法院判令原被告于2014年5月9日签订的购买位于建平县红山街道永康社区2号楼2单元2楼西户的房屋���二手房买卖协议具有法律效力，原被告于2016年8月19日签订的二手房买卖协议具有法律效力，判令二被告为原告办理位于建平县红山街道永康社区2号楼2单元2楼西户的房屋过户手续，判令二被告为原告办理位于建平县叶柏寿街道镜湖社区美景佳苑小区2号楼1单元13楼西户的房屋过户手续的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告孙宏涛与被告王富军、张新于2014年5月9日签订的购买座落于建平县铁南街道南山小区14号楼5单元2楼东户的二手房买卖协议除“房款付清后，房屋所有权正式转移给乙方”的约定无效外，其他部分具有法律效力。二、被告王富军、张新于���判决发生法律效力后十日内协助原告孙宏涛办理房屋所有权证书为建平房权证铁南字第819**号（座落于建平县铁南街道南山小区14号楼5单元2楼东户）房屋的过户手续。三、驳回原告孙宏涛的其他诉讼请求。案件受理费50元被告王富军、张新负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  魏国昌二〇一七年四月十八日书记员  齐云龙