河北省南皮县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0927民初391号 原告：刘玉格，男，1983年10月17日出生，汉族，现住北京市丰台区。 原告：刘佳茵（刘玉格之妻），女，1987年6月21日出生，汉族，现住北京市西城区。 二原告委托诉讼代理人：张健，河北宏天律师事务所律师。 被告：齐立敏，女，1969年4月8日出生，汉族，现住南皮县。 委托诉讼代理人：吴洪岗，河北子帅律师事务所律师。 被告：沧州盛德房地产开发有限公司。 法定代表人：闫冲，该公司经理。 原告刘佳茵、刘玉格与被告齐立敏、沧州盛德房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘佳茵、刘玉格委托诉讼代理人张健、被告齐立敏委托诉讼代理人吴洪岗到庭参加诉讼，被告沧州盛德房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘佳茵、刘玉格向本院提出诉讼请求：1.要求解除对原告位于南皮县御景花园4幢3单元201室单元楼的查封、执行措施，同时依法确认原告买卖该单元楼的行为合法有效；2.本案诉讼费用被告承担。事实和理由：原告于2013年3月15日与被告沧州盛德房地产开发有限公司（以下简称盛德房地产公司）签订商品房买卖合同，原告购买了该公司开发的南皮御景城市花园4幢3单元201室单元楼一套，按照约定原告交付了房款及有关税费，同时并缴纳了相关物业费及装修保证金，又投资10万元对房屋进行室内装修，于2013年8月份入住至今。后到南皮县住建局办理房屋登记手续时，住建局告知原告购买的楼房被南皮县法院查封，理由是因二被告向南皮县法院提出执行异议，请求解除查封措施，南皮县法院经听证程序做出了（2016）冀0927执异8号民事裁定书，驳回了原告的异议请求。 原告是2013年3月15日签订的合同，之后又进行了室内装修，该楼房已实际交付占有，原告购买该楼房时完全是善意，没有违法之处，法院对本案房屋的查封和执行措施时错误的。 盛德房地产公司未作答辩。 齐立敏辩称，法院（2013）南执字第671-673号民事裁定书对涉案的房屋查封是合法有效的。虽然原告与盛德房地产公司签订的买卖合同在查封前，但原告交付房款在2014年3月12日，原告交款和实际入住都在法院查封后，原告对于未办理过户手续存在一定过错，同时原告在北京市丰台区，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条（以下简称“第二十九条规定”）规定，单依据原告交款时间晚于查封时间和其名下有其他居住住房两个条件都不符合法律规定的排除查封的理由，只有二十九条规定的三个条件同时具备的情况下才能排除执行，本案原告不具备该条件，请求依法驳回原告诉讼请求，继续执行涉案房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：1、关于系争楼房的查封时间，被告齐立敏主张系在2013年10月15日，但其提交的（2013）南民初字第1564、1565、1594、1581、1596号民事裁定书所列查封房屋的具体清单中无系争楼房的房号，该楼房只见于本院2014年1月2日做出的（2013）南执字第671-673号民事裁定书，故本案系争楼房的查封时间应当认定为2014年1月2日。2、关于原告对本案所涉房屋是否享有能够排除执行的权利，原告主张根据有关法律和司法解释的规定，未办理登记不影响（房屋买卖合同的）合同效力，原告同盛德房地产公司签订商品房买卖合同在2013年3月15日，该合同符合生效要件，应当认定合同生效具有合同效力；原告排除执行所需要核实的是签订合法有效的书面合同是否早于人民法院查封时间，而并不是房款交付时间与查封时间的比较，本案法院查封裁定时间是2014年1月2日，合同生效时间是2013年3月15日，合同生效时间早于查封时间，符合“第二十九条规定”的第一款，同时原告名下再无可供居住的其他房屋，另外原告已经将全部房款交清，符合了“第二十九条规定”，能够排除执行；“第二十九条规定”仅仅规定了符合上述情况可以排除执行，并未规定不符合该条规定的不能够排除执行，因此即便是原告不符合该条规定，也不必然导致本案原告丧失排除执行的权利；根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条（以下简称“第十七条规定”），原告于2013年8月份入住且全部交清房款，虽然未办理过户手续，法院也不应该查封，已经查封的，违反法律规定应当解除；房屋交款时间并不影响原告享有排除执行的权利，“第二十九条规定”仅确定了签订合同时间早于查封时间就可以使原告享有排除执行的权利，该规定中无应当在查封前缴纳50%房款的陈述，而是明确买受人提出异议时已经支付50%以上房款就可以享有排除执行的权利。原告享有能够排除执行的合法权益，本案应当解除对涉案房屋的执行措施。被告齐立敏则认为，原告提交的相关发票证实涉案房屋装修和缴纳相关费用时间为2014年3月12日，证实涉案房屋交付时间晚于查封时间，理所当然其实际入住时间更应该晚于查封时间，因此原告对涉案房屋不享有排除执行的权利；根据“第二十九条规定”，其在查封前未将房屋价款的50%交付盛德房地产公司，其在查封后交付房款的行为是违法的，不受法律保护，仅仅根据交款时间就证实原告不享有排除执行的权利；依据法律规定，盛德房地产公司在查封后不得将涉案房屋变卖、赠与、抵押等，原告只与盛德公司签订了买卖合同，对于房款交付和房屋交付等处分行为，都属于查封裁定中注明的变卖等的后续行为，原告的上诉两个后续交付行为都晚于查封时间，都是违法的，“第二十九条规定”所列三个情形首先应当都是合法的处分行为，其次应当同时具备且应当符合“第十七条规定”中与本条不冲突的符合实际入住的条件，原告单依据在查封前签订的买卖合同就排除执行措施与法律相违背，不应当得到法律支持；原告实际入住时间和交付房款时间都应当早于法院查封才享有排除执行的合法权益，原告所说交付房款、房屋不需要在查封之前不符合法律规定，也不符合各级法院的判例。 被告齐立敏未举证证明原告名下有其他用于居住的住宅。 本院认为，“第二十九条规定”共有三款，所列情形表述清晰，一是买受人与房地产开发企业须在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，其中第二和第三种情形均未明确“须在人民法院查封之前”，被告齐立敏未举证证明原告名下有其他用于居住的住宅，原告的购楼行为符合“第二十九条规定”之情形。本案双方争议的焦点为原告对系争楼房的权利能否排除执行。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原告与盛德房地产公司所订房屋买卖合同系双方真实的意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的规定，系合法有效的合同，原告基于对该合同的信赖，在不知道该楼房被查封的情况下依约向盛德房地产公司支付了全部价款并实际占有了该楼房，属于善意取得，被告盛德房地产公司隐瞒该楼房被查封的事实继续向原告收取房款和交付楼房的行为属于应当受到法律制裁的妨害民事诉讼的行为，但其法律后果只能由该公司承担，不应妨碍原告对系争楼房行使物权法规定的权利。 综上所述，原告与盛德房地产公司签订的关于南皮县御景花园4幢3单元201室单元楼的房屋买卖合同合法有效，其提出的执行异议符合“第二十九条规定”的情形且其权利能够排除执行，其对系争楼房善意取得的物权权利要大于被告齐立敏对该楼房的债权权利，原告享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国物权法》第七条、第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下： 不得执行南皮县御景花园4幢3单元201室单元楼。 案件受理费100元，由被告沧州盛德房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审 判 长  邢家德 审 判 员  黄 蕊 人民陪审员  刘梦雅 二〇一七年四月十日 书 记 员  张 曼