上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初27697号原告：刘允龙。委托诉讼代理人：王景林，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告：南种培。被告：陈振平。被告：南佳良。法定代理人：陈振平，系被告南佳良之母。被告：上海太平洋房屋服务有限公司。法定代表人：章某某。委托诉讼代理人：刘某，女，上海太平洋房屋服务有限公司工作人员。委托诉讼代理人：丁某某，男，上海太平洋房屋服务有限公司工作人员。原告刘允龙与被告南种培、陈振平、南佳良、上海太平洋房屋服务有限公司（以下简称太平洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理。依法适用简易程序于2017年1月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王景林，被告陈振平（暨被告南佳良的法定代理人），被告太平洋公司的委托诉讼代理人刘某、丁某某到庭参加了诉讼。被告南种培经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘允龙向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告南种培、陈振平、南佳良签订的《上海市房地产买卖合同》；2.判令四被告退还原告购房款10万元；3.判令四被告赔偿原告违约金46万元；4.诉讼费由四被告承担。事实与理由：经被告太平洋公司居间介绍，2016年8月13日，原告刘允龙与被告南种培、陈振平、南佳良签订《房地产买卖合同》，约定三被告将其名下房产（上海市闵行区×路×弄×号×室）出售给原告，房产总价款230万元，双方对违约责任作出明确约定，若违约方未履行合同义务超过15天，守约方可以解除合同并要求对方按总价款20%承担赔偿责任。合同签订当日，原告按照合同约定即向被告南种培支付购房款10万元。合同签订后第二天，即8月14日，被告太平洋公司调取涉案房屋登记信息后发现，该房屋已于2016年7月28日被上海市闵行区人民法院查封，致使买卖合同无法继续履行。原告随即与被告南种培协商退还房款，但被告南种培声称房款已挪作他用，无法还款，此后各方又多次协商未果。原告认为，被告南种培、陈振平、南佳良明知系争房屋已被法院查封无法交易，故意隐瞒实情，主观上存在恶意，依约应当承担赔偿责任，被告太平洋公司作为中介方，未能尽到合理的注意义务，应为此承担连带清偿责任。故原告以讼称事由诉至本院。被告南种培未发表答辩意见，也未向本院提交证据。被告陈振平、南佳良辩称，不同意原告的诉讼请求。南种培出示的委托书是假的，陈振平一直在福建，从未至山西省办理过公证。该买卖合同上陈振平也未签字，该买卖合同与其二人无关。其到交易中心查询到房屋被冻结后才知道此事，故请求驳回原告的诉讼请求。被告太平洋公司辩称，本案为房屋买卖合同纠纷，原告的主张与太平洋公司并无法律关系，其主体不适格。被告太平洋公司在本案中尽到了合理审查义务，在发现重大问题后第一时间通知原告，并积极促成双方解决问题。买卖合同签订后，因南种培、陈振平、南佳良未按约履行合同造成原告的损失，应由其三人承担。经审理查明，上海市闵行区×路×弄×号×室房屋的产权人为南种培、陈振平、南佳良。南种培、陈振平系夫妻关系，南佳良为其二人之子。2016年8月13日，经被告太平洋公司居间介绍，被告南种培（出卖人、签约甲方）与原告刘允龙（买受人、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，转让价格为230万元，乙方于签约时支付甲方房款10万元，乙方于2016年8月20日之前支付甲方房款110万元，该款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意，乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款108万元，该款款项由贷款银行转入甲方账户，乙方于甲乙双方办妥该房地产交接手续当日支付甲方2万元；签订本合同时，该房屋设有抵押，甲方自述债权额约为10万元，乙方对此表示知晓并同意继续购买该房屋，甲乙双方约定，甲方应于签订买卖合同后2日内与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方，甲、乙双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续，乙方将还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户，若乙方还贷款项不足归还甲方贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户。如甲方提前归还贷款，需要支付违约金，则该违约金由甲方自行承担，甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续；甲乙双方应于办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续；甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方；乙方于付清第2笔款后10个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若自乙方申请贷款起满50个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分；若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供相关资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续；乙方应于收到房地产交易中心出具的以其为权利人的《上海市房地产权证》后5个工作日内，将他项权利证明及贷款银行要求的其他放款材料递交至贷款银行处等。合同还对其他内容进行了约定。签订该买卖合同时，被告南种培出示了系争房屋的房地产权证及公证委托书一份，该委托书载明陈振平委托南种培出售系争房屋，并由山西省右玉县公证处就该委托书出具公证书。原告刘允龙在买受人处签字确认，被告南种培在出卖人处签字确认，并代被告陈振平、南佳良签字。次日，原告刘允龙向被告南种培转账支付房款10万元。原告刘允龙并签署佣金确认单一份。买卖合同签订后次日，被告太平洋公司调取了系争房屋的房地产登记簿，系争房屋上有上海浦东发展银行第一营业部设立的抵押及（2016）沪0112民初20962号案件的司法查封。原告知晓房屋情况后与被告南培种协商，原告提出解除双方合同，被告南种培同意解除但表示现无法返还10万元。双方未能协商一致，故原告以讼称事由诉至本院。另查明，案外人陈zh以民间借贷纠纷于2016年7月起诉被告陈振平，本院于2016年7月20日立案受理，案号为（2016）沪0112民初20962号。陈zh于该案中申请财产保全，查封了系争房屋，后陈zh于2016年10月9日向本院撤回起诉，系争房屋的查封于2016年12月5日被解除。上述事实，由原告提交的上海市房地产权证、房地产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、转账记录、《收据》、《佣金确认单》，由被告太平洋公司提交的微信记录等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案庭审中，原告为证明系争房屋的现值，向本院提交了网站截图，本院认为该并非为评估机构所出，不予采信。被告陈振平向本院提交了机票、临时身份证及证明，因与本案不具关联性，本院不予采信。现本案争议焦点为该《上海市房地产买卖合同》的效力是否及于被告陈振平、南佳良，原告主张的违约责任是否成立。关于争议焦点一，被告南种培与陈振平系夫妻关系，被告南佳良系其二人之子，三被告之间为极其亲密之亲属关系。被告签订该买卖合同时被告陈振平未到场，被告南种培出具了签署有“陈振平”字样的公证委托书，虽被告陈振平并未认可该委托书系由其本人签署，但基于被告南种培与陈振平之间的特殊关系及该份委托书之形式，原告刘允龙有理由相信被告南种培有代理权，该代理行为有效。又被告南种培系被告南佳良之父，为其法定代理人，故本院确认该买卖合同之后果及于被告陈振平、南佳良。关于争议焦点二，原告刘允龙与被告南种培、陈振平、南佳良之间的《上海市房地产买卖合同》为双方真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。依据双方买卖合同约定，原告应于2016年8月20日前支付第二笔房款110万元，但在付款期限届满前本案系争房屋因他案被司法查封。在此后的交易过程中该司法查封长时间未能得以解除。而司法查封系影响到房屋交易的重要障碍，被告未能出具排除该障碍的方案，仍长期占有原告支付的房款不予返还。且本院还注意到，本案房屋的抵押至今未能涤除，被告的该行为导致双方的买卖合同无法继续履行，被告已属违约并致使不能实现合同目的，原告要求解除该买卖合同的诉讼请求本院予以支持。被告南种培、陈振平、南佳良三人于2016年12月15日均收悉了原告诉状及应诉材料，本院确认双方的买卖合同于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告南种培、陈振平、南佳良应将收取的房款10万元予以返还。关于原告主张的违约金，现因被告南种培、陈振平、南佳良违约导致合同解除，应承担相应的违约责任。至于违约金计算标准，原告主张按照合同约定的房款的20%予以支付，本院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。双方的买卖合同于2016年8月13日签订，在房屋被查封协商未果后原告即向法院诉讼要求解除，尚未扩大损失。本院从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情确定被告南种培、陈振平、南佳良向原告支付违约金5万元。关于原告认为太平洋公司未尽注意义务要求其承担返还房款及支付违约金之义务，本院认为被告太平洋公司并非买卖合同的相对方，且就原告的该主张因基于与被告太平洋公司的居间合同提出，本案中难以支持。被告南种培经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃相应的诉讼权利，由此产生的民事责任由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘允龙与被告南种培、陈振平、南佳良之间就上海市闵行区×路×弄×号×室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年12月15日解除；二、被告南种培、陈振平、南佳良于本判决生效之日起十日内向原告刘允龙返还房款10万元；三、被告南种培、陈振平、南佳良于本判决生效之日起十日内向原告刘允龙支付违约金5万元；四、驳回原告刘允龙的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,700元，由原告刘允龙负担3,441.07元，由被告南种培、陈振平、南佳良负担1,258.93元；财产保全费3,320元，由被告南种培、陈振平、南佳良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一七年四月十八日书记员 缪丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。