重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0243民初4720号原告：彭水县林彬家具经营部。经营者：宋林兵。委托诉讼代理人：余学强，四川乐嘉（成都）律师事务所律师。被告：彭水县银利源建材市场有限公司。住所地：重庆市彭水县汉葭街道沙沱社区山谷路22号XXXX小区**栋第*层。统一社会信用代码：91500243093135077Q。法定代表人：张利伟，该公司董事长。被告：重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司。住所地：重庆市彭水县汉葭街道南门街（江上村*楼）。统一社会信用代码：91500243709306437J。法定代表人：魏勇，该公司经理。被告：重庆渝云建设有限公司彭水县分公司。营业场所：重庆市彭水县汉葭街道南门街（江上村综合楼）。统一社会信用代码：91500243671021486R。主要负责人：卜天其，该分公司经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：冯应明，重庆中庸律师事务所律师。原告彭水县林彬家具经营部（以下简称林彬家具经营部）诉被告彭水县银利源建材市场有限公司（以下简称银利源建材公司）、重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司（以下简称永力房地产公司）、重庆渝云建设有限公司彭水县分公司（以下简称渝云建设彭水分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林彬家具经营部经营者宋林兵、被告银利源建材公司法定代表人张利伟、被告永力房地产公司及渝云建设彭水分公司共同委托诉讼代理人冯应明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林彬家具经营部向本院提出诉讼请求：1、解除原告林彬家具经营部与被告银利源建材公司之间的商铺租赁合同，并由被告银利源公司按照租赁合同约定支付原告违约金1500000元；2、三被告连带赔偿原告林彬家具经营部各项财产损失共计3671049.59元，其中产品损失1013389元、装修损失2464552.59元、从停业经营之日起至纠纷处理完毕之日租金以及员工工资损失（至起诉之日租金损失10377元、员工工资损失74000元）、办公用品损失15330���：本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年10月15日，被告银利源建材公司与被告永力房地产公司、渝云建设彭水分公司签订《“XXXX”项目“银利源建材城”房屋租赁合同》，由银利源建材公司承租永力房地产公司、渝云建设彭水分公司开发的XXXX综合楼XX幢XX楼至XX楼（XX楼除外）共计五层经营用房，租期为15年，用于整体招商经营。2015年7月6日，原告林彬家具经营部与被告银利源建材公司经过协商，签订《银利源精品建材城摊位租赁管理合同》，约定原告林彬家具经营部承租银利源建材公司管理的XX楼家具区XX01/XX02/XX09/XX10/XX14/XX21/XX23-XX28号经营场地，共计2358.6平方米，从事家具类商品和装饰材料经营，租期为14年，从2015年11月1日至2029年10月31日止，租金第一年为22元/平方米/月，共计622670.4元；第二年30元/平方米/月，共计849096元；第三年35元/平方米/月，���计990612元，在合同期内，从第四年起租金在上年度的租金总额上涨5%。租金支付方式为一年一付，物业管理费3000元/月，每年36000元，商场整体推广费1000元/年/户，商场管理和商品质量保证金10000元/户。2016年9月29日凌晨，彭水县XX街道XX路XX号XXXX小区XX幢第XX层（原告办公室侧壁，双虎家私区内）主体供水管爆裂，导致该楼层至楼下二层商场，全部遭水浸泡长达五小时，原告经营的双虎、东金、梦丽莎、喜洋洋四个品牌家具商品235件和装饰设施设备全部毁损，办公室室内的办公设施全部损毁，根据家具的材质和属性，遭遇泡水之后均无法销售，所以要求三被告对原告损失进行连带赔偿。根据《银利源精品建材城摊位租赁管理协议书》第四条第五款的约定，租期内银利源建材公司不能有效维护所有设施设备安全运转，维护原告正常经营秩序、保��原告正常经营条件，导致原告停业十日以上的，原告有权提出解除合同，要求银利源建材公司承担合同租金总额30%的违约金和赔偿原告因解除合同造成的包括摊位装修、商品损失、租金、人员工资等在内的经营损失。2016年9月29日，原告已就因此事故导致原告无法正常运营而被迫停业的事实函告被告银利源建材公司，现距事故发生已经超过合同约定解除合同的期限，仍然无法回复正常经营，为此，原告与三被告协商如何处理赔偿事宜无法达成一致意见，为维护自身合法权益，提起本案诉讼，请求依法支持原告如前诉讼请求。被告银利源建材公司辩称：第一、被告银利源建材公司不同意解除合同；第二、2016年9月29日水管爆裂后，原告经营场所被水淹大概有40公分深，面积接近2000个平方属实；第三、事情出了之后，被告银利源建材公司积极配合协调，但是被告渝云建设彭水分公司不配合解决。被告永力房地产公司与渝云建设彭水分公司辩称：第一、原告以租赁合同纠纷法律关系提起诉讼，被告银利源建材公司作为出租人应当承担出租人责任，本案与被告永力房地产公司、渝云建设彭水分公司无关。第二、原告诉称的漏水，是因为PPR90号截止阀脱落造成，而不是水管爆裂，由此造成的损失要么是侵权责任要么是产品质量责任，与原告提起的本案租赁合同属于不同法律关系，不应在本案中一并处理。第三、本案事发原因属于不可抗力，各方当事人均不应担责。第四、如果人民法院认为被告永力房地产公司与渝云建设彭水分公司应当在本案中承担责任，应当追加四川省德利塑胶集团有限公司以及该公司的销售商冉小勇为本案被告参加诉讼。第五、原告诉称损失过高，与事实不符。第六、本案不适用连带责任。第七、存在漏水事故属实，但是没有浸水四、五个小时，也达不到40公分宽，大概只有20公分深的样子，只在水管脱落附近有水，家具也只是腿部浸湿。本院经审理认定事实如下：2014年10月15日被告永力房地产公司（甲方1）、渝云建设彭水分公司（甲方2）作为出租方与被告银利源建材公司（乙方）签订《“XXXX”项目“银利源建材城”房屋租赁合同》，2015年3月7日签订《“XXXX”项目“银利源建材城”房屋租赁合同的“补充协议”》，通过两份协议，甲方将XXXX项目XX、XX栋的部分商业用房租赁给乙方整体招商经营。关于双方的权利义务，合同约定：“第七条甲、乙方的权利义务（一）、甲方的权利义务3、向乙方提供按设计标准的供水水源、供电电源、排水管线、消防和设施设备安装的场地。如乙方要增加、增大投入工程量，所增加投入的全部费用由乙方承担。���提供有线电视、电话、网络预留线路，乙方开户交费后方能正常使用。4、甲方向乙方提供设计标准的外墙玻璃窗、外墙装饰，室内房屋交房标准为现状的清水房。甲方应保证其出租的房屋达到规定的质量要求，在租赁期内能正常使用，由于房屋本身质量问题，甲方应及时负责修复，甲方拒不整改或者维修，经双方协商同意，乙方可代为维修，维修费用乙方直接从租赁费用中扣除。（二）乙方权利和义务7、承租期间，乙方有权将商场的专柜、展台、部分租赁物业租赁给其他商家使用，但仍由乙方与甲方履行本合同的全部义务。9、乙方正常使用并爱护租赁房屋及甲方提供的各项设备设施，乙方使用房屋或者设备设施出现损坏或发生设备设施故障，乙方应负责及时维修赔偿。若乙方无法维修，甲方可代为维修，维修所产生的全部费用由乙方承担。第八条租赁房屋设施��备的管理1、水费、电费的缴纳，甲方为乙方租赁房屋每层单独安装水电表，满足乙方每层楼有一个或者两个水电接入点。移交前的费用由甲方支付，移交后的费用由乙方支付。装饰装修过程中和经营使用产生的水电及耗损费、物业管理费由乙方承担，并按规定的标准按时缴纳。”2015年7月6日，原告林彬家具经营部经营者宋林兵（承租方乙方）与被告银利源建材公司（出租方甲方）签订《银利源精品建材城摊位租赁管理合同》（以下简称《租赁管理合同》）以及作为附件的《银利源精品建材城消防及安全责任书》、《银利源精品建材城商品质量“先行代赔”及售后服务协议》、《银利源精品建材城营业员管理协议》，《租赁管理合同》约定：“甲乙双方就位于彭水县XX街道XX路XX号银利源精品建材城内营业场地租赁事宜，达成协议，第一条租赁营业场地位置、租赁期限、租赁面积及单价1、甲方将银利源精品建材城XX楼家具区XX01、XX02、XX09、XX10、XX14-XX21、XX23-XX28号经营场地租赁给乙方经营装饰材料、家居类商品。2、本合同的有效期为14年，乙方经营使用期从2015年11月1日起至2029年10月31日止。3、摊位计价面积为2358.6平方米。4、摊位代收租金为：第一年22元/平方米/月，第一年租金总额为622670.4元；第二年租金30元/平方米/月，第二年租金总额为849096元；第三年租金35元/平方米/月，第三年租金总额为990612元；本合同期内，从第四年起租金在上年度的租金总额上涨5%，直至合同期限届满为止。第二条交款内容及交款方式1、本合同收费方式为一年一付，以下为第一年度其他收费明细：物业管理费3000元/月，共计36000元；商场推广费1000元/户/年；商场管理及商品质量保证金10000元/户；乙方第一合同年度应向甲方缴纳费用共计669670.4元。2、本合同期内第二年、第三年交款金额在前一年度已交款到期前一个月核算并交纳……双方同意场地租金、商家综合管理费按照计价面积（实得面积+公摊面积）计算。第三条权利和义务一、甲方的权利和义务1、甲方负责商场公用部分装修、费用由甲方支付。2、负责配备商场公用设备、设施，并负责设备、设施的维护保养，保证其正常运转。3、负责商场的日常经营管理，配备相应的管理人员对卖场进行营销、安全、消防、保洁等经营管理服务工作。4、负责制定相关管理制度，有权按照有关规定对商场公共部分及乙方专柜进行管理，以保障商场正常的经营秩序。5、甲方在对商场房屋、设施、设备进行检查、维修时，有权借用乙方所租场地（如时间较长，可与乙方协商）。6、合同期内，甲方为乙方有偿提供水、电的安装、检修服务，其材料费、维修费由乙方支付。7、甲方为乙方有偿提供公用照明、客货直升电梯、自动扶梯等服务，费用由乙方按照面积分摊。8、甲方有偿提供商场的对外整体广告及促销活动策划及实施，专项促销以及广告费用由乙方另行支付甲方。9、乙方经营商品类别及品牌必须符合本合同约定，若乙方经营类别及品牌未经甲方同意调换，或任意增加其他品种商品，甲方有权利对乙方经营场地楼层区域重新调整，并有权解除合同，无偿收回营业场地，一切损失由乙方自行承担，乙方所交费用则作为违约金不予退还。二、乙方的权利义务1、乙方经营产品类别为家具类双虎、皇玛梦丽莎、鼎高品牌；2、合同期内乙方经营商品为装饰材料，所经营的品牌、品类必须符合约定，乙方不得擅自改变所经营的产品类别及品种，乙方须更改品牌，应得到甲方同意并办理书面协议，若乙方擅自改变所经营的产品类��或者增加经营品牌，属乙方违约，甲方将书面通知乙方限期改正。若乙方限期不改，甲方有权停止服务并收回场地使用权，要求乙方限期撤场，乙方剩余费用作为违约金，甲方不退还。……4、乙方有权对所租赁场地进行装修，装修前乙方必须将装修效果图和施工方案报甲方审批，在征得甲方同意并与甲方签订《银利源精品建材城装修管理协议》后方可施工。若乙方未按甲方审核批准的装修标准装修，甲方给予乙方整改期限，乙方在整改期限内未按甲方要求完成整改，乙方同意甲方有权解除合同，无偿收回所租场地，一切损失由乙方自行承担，乙方所交费用则作为违约金不予退还。……6、乙方应按月向甲方支付店内发生的水、电等费用并分摊相应的公共设施费，若逾期不支付，甲方将每天按乙方应缴纳总金额的千分之三收取乙方的滞纳金，逾期15天未交，属违约行��，甲方有权停止提供相关水、电服务。7、乙方在租赁期间，应自觉维护商场的一切设施、设备，如因乙方疏忽或者故意引致商场设备的损毁，所造成的一切责任和经济损失由乙方负责。8、乙方不得将经营场地转租他人，未经甲方同意转租的，转租协议无效，并构成乙方违约，甲方有权停止服务并收回场地，同时甲方要求第三方三日内撤场，乙方所缴费用作为违约金不予退还。一切损失由乙方负责，第三方损失与甲方无关。9、乙方在场地装修完七天内必须有充足的货品上柜，如连续十天空柜或者连续三天无营业员上班或者关闭经营场地，甲方有权通知乙方改正上述情况，通知发出后三天内乙方不改正或者改正不明显则属违约，甲方有权收回摊位，并要求乙方三日内退场，乙方所缴纳费用剩余的50%作为违约金由甲方收回，另50%退回乙方。10、乙方在日常经营过程中必须遵守甲方的各种规章制度并服从甲方的正常经营管理，若乙方不遵守甲方的规章制度和不服从甲方的正常经营管理，则甲方有权终止合同并收回乙方摊位，同时要求乙方三日内撤场，乙方所缴费用作为违约金不予退还。……第四条违约条款1、甲、乙双方在有充分证据证明对方不履行或违反本合同的任何条款、规定或条件而使守约方遭受损失，均应由违约方按以下条款承担违约责任并据实赔偿守约方的直接、间接损失。……5、在租赁期间内，如甲方不能有效维护所有设施设备的安全运转，维护乙方正常的经营秩序、保障乙方正常的经营条件，致乙方不能正常的使用所租赁的摊位区域正常经营达到10天以上时，乙方有权提出解除合同，要求甲方支付本合同租金总额30%的违约金并要求甲方赔偿乙方因接触合同所造成的包括摊位装修、商品损失、租金及员工工���等在内的经营损失。……”合同签订后，原告支付被告银利源建材公司第一年租金及其他费用500000元。2016年9月29日凌晨，XXXX小区XX栋供水管阀门（位于原告林彬家具经营部办公区）阀口脱落，将原告部分经营场地浸淹，家具、办公用品泡损。事故次日，被告永力房地产公司将阀门更换。2016年9月29日，原告林彬家具经营部即向被告银利源建材公司送达《停止经营告知函》，内容：“2016年9月29日凌晨因贵商场四楼水管出现爆裂，导致本楼层全面遭到浸水，本经营部经营的家居商品、装修设施全部损毁，无法继续正常运营，现正式向贵公司函告如下，本经营部至事故发生之日起停止正常运营，进行损失清点及处理受损善后事宜，贵公司及时处理该事故之后的赔偿事宜。”2016年10月1日，被告银利源建材公司向重庆市顺园物业管理有限责任���司送达《关于事故受损部分停止经营的告知函》，内容：“2016年9月29日凌晨爆管事故后，虽经我公司商场工作人员和商家工作人员共同努力抢险自救，但造成的损失和影响过于重大，目前商场四楼及二楼部分受损商家尚处于受损统计及检查阶段，自事故当天起停止营业的商家包括：双虎家私（林彬家具经营部）、观奇装饰、拉斐尔瓷砖、郡程陶瓷，现将本情况告知贵方，望尽速拿出解决方案，尽快妥善处理后续赔偿事宜。”原告为证明其在事故中受损害的办公用品损失，提交受损办公室用品清单一份，包括办公桌等办公室用品价值共计15330元；原告为证明其在事故中受损害的家具产品损失，提交受损家具清单一份，以及销售订单21份，清单罗列包括各种家具价值共计1013389元；原告为证明装修损失，举示与重庆市彭水县观奇装饰工程有限公司签订的《装饰装修工程施工合同》三份、决算表三份、装修款支付凭证十份，原告为经营投入装修成本2464552.59元。为证明工资损失，原告举示其单位2016年6、7、8月职工工资分别合计44884元、61068元、48462元；对于以上证据被告银利源建材公司均予以认可，被告永力房地产公司及渝云建设彭水分公司均不予认可。本院认为，本案争议焦点有以下三点：第一、被告永力房地产公司及渝云建设彭水分公司是否适格责任主体?第二、原告要求解除租赁合同以及赔偿金的诉讼请求是否应予以支持？第三、原告主张被告赔偿的具体项目是否应予支持？对上述三项焦点逐一评述如下：首先，原告要求解除与被告银利源建材公司之间的《租赁管理合同》，被告银利源建材公司不同意解除该合同，争议关键在于原告目前是否享有争议合同的单方解除权，经法庭释明，原告明确其合同解除的请求权基础在于《租赁管理合同》的关于合同解除的相应条款，该协议书第四条违约条款部分第5小条约定：“在租赁期间内，如甲方不能有效维护所有设施设备的安全运转，维护乙方正常的经营秩序、保障乙方正常的经营条件，致乙方不能正常的使用所租赁的摊位区域正常经营达到10天以上时，乙方有权提出解除合同，要求甲方支付本合同租金总额30%的违约金并要求甲方赔偿乙方因解除合同所造成的包括摊位装修、商品损失、租金及员工工资等在内的经营损失。”根据该条约定，原告取得单方解除合同权利的事实前提首先是原告不能正常使用所租摊位区域10天以上，对此原告负有举证责任，原告举示的证据证明了其租赁区域确遭水淹，但水淹是暂时性的事故，排水之后是否造成不能使用租赁场地的持续状态至10天之久，原告并未举示证据进行证明，因此���原告单方解除合同的情形并不具备，原告无权单方要求解除合同，对于原告该请求不予支持。同时，关于原告要求按照上述约定支付合同解除的违约金1500000元，因对于原告解除合同的诉讼请求不予支持，原告要求被告支付违约金的条件不具备，对于本项违约金的请求，本院不予支持。其次，当事人在遭受损害时，有权要求应当承担责任的主体承担赔偿损害的权利，赔偿主体或基于合同约定或基于侵权行为或直接基于法律规定承担赔偿责任，受有损害一方有权根据具体情形选择主张，经法庭释明，原告明确本案系基于合同关系要求被告承担责任，其中被告银利源建材公司承担的系出租人责任，被告永力房地产公司及渝云建设彭水分公司承担的系转租人的出租人责任。根据查明事实，被告银利源建材公司与永力房地产公司、渝云建设彭水分公司签订《房屋��赁合同》，取得争议经营用地的占有使用收益的承租人权利后，又与原告签订《租赁管理协议书》，将争议经营用地出租于原告，也就是说，原告与被告用力房地产公司及渝云建设彭水分公司的关系表现在双方对涉案经营用地都享有权利义务，但这种关系只限于事实层面，两方之间并无设立、变更、终止民事权利义务的合同关系存在，对于原告的损失，无权要求被告永力房地产公司以及渝云建设彭水分公司承担责任。另一方面，原告与被告银利源建材公司之间的租赁合同关系明确，双方均应按照约定全面履行自己的义务，未按约定履行义务的构成违约，因违约给对方造成损失的应当承担相应的违约责任。第三、关于原告主张的赔偿损失项目，逐一评述如下：第一、原告主张产品损失1013389元以及办公用品损失15330元；首先，被告是否应当赔偿，��租赁管理协议书》约定，银利源建材公司负责配备商场公用设施设备，有维护保养并保证正常运转的义务，供水管道属于公用设备设施，对此被告银利源建材公司有维护并保障正常运转之义务，管道阀门竟然阀口脱落，被告银利源建材公司未能履行上述义务，属违约行为，应当承担赔偿损害的违约责任。其次，对于原告主张的产品损失及办公室物品损失的具体数额，被告银利源建材公司予以认可，本院予以支持，在被告银利源建材公司承担赔偿责任后，上述清单物品即归被告银利源建材公司所有。第二、原告主张装修损失2464552.59元；原告主张的该笔损失系装修投入的损失，原告并未举示证据证明，因本次水浸事故致装修全毁或者已经达到无法实现合同目的的程度，对于原告主张按照装修全部造价进行赔偿的请求，不予支持。根据一般认识，家居装修短时间遭水浸淹，通常采取修复方式即可正常恢复使用，本案原告可另案要求被告银利源建材公司予以修复或者自行修复后向被告求偿。第三、原告主张从停业经营之日起至纠纷处理完毕之日租金以及员工工资损失（至起诉之日租金损失10377元、员工工资损失74000元）；原告主张其自水损发生停业至今，但其并未举示证据证明，同时根据原告经营者宋林兵当庭陈述，原告所租部分经营地未遭水淹，一直在正常经营，原告本项诉讼请求，无事实依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告彭水县银利源建材市场有限公司在本判决生效后十日内支付原告彭水县林彬家具经营部产品损失1013389元、办公用品损失15330元，共计1028719元；二、驳回原告彭水县林彬家具经营部的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47997元（原告彭水县林彬家具经营部已预交），由原告彭水县林彬家具经营部负担33939元,由被告彭水县银利源建材市场有限公司负担14058元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  黄 宽审 判 员  龙小平人民陪审员  彭顺权二〇一七年四月十二日书 记 员  陈红吉