广东省高级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤民终24号上诉人（原审原告）：郑程程，女，汉族，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：朱吉敏，广东直信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凯翔，广东直信律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陈树平，男，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：李敏，广东深金牛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳迪可可实业有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区。法定代表人：陈芳。被上诉人（原审被告）：陈自贵，男，汉族，住湖南省湘潭县。被上诉人（原审被告）：陈良军，男，汉族，住广东省惠州市惠城区。被上诉人（原审被告）：陈芳，女，汉族，住广东省惠州市惠城区。被上诉人（原审被告）：惠州市美地房产开发有限公司。住所地：广东省惠州市。法定代表人：陈晓文。被上诉人（原审被告）：惠州市亚衡实业开发有限公司。住所地：广东省惠州市。法定代表人：陈希泉。被上诉人（原审被告）：惠州市容大置业投资有限公司，住所地：广东省惠州市。法定代表人：王令春。上诉人郑程程因与被上诉人陈树平、深圳迪可可实业有限公司（下称迪可可公司）、陈自贵、陈良军、陈芳、惠州市美地房产开发有限公司（下称美地公司）、惠州市亚衡实业开发有限公司（下称亚衡公司）、惠州市容大置业投资有限公司（下称容大公司）案外人执行异议之诉一案，不服揭阳市中级人民法院（2015）揭中法民二初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。郑程程向本院提起上诉，请求维持(2015)揭中法民二初字第30号民事判决第一、第二项判项，撤销(2015)揭中法民二初字第30号民事判决第三项判项，并依法改判为“郑程程对惠州惠城区演达二路××美地花园××单元××层××号房产享有所有权且该权利优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权、美地公司履行《商品房买卖合同》所列义务将上述房产过户登记办证到郑程程名下、并依法承担税费，向郑程程支付违约金、解除对上述房产的查封。其上诉理由如下：（一）原审关于“确认原告与被告美地公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，停止对惠州惠城区演达二路××美地花园××单元××层××号房产的执行，由被告美地公司承担受理费、公告费”的判决，认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。（二）上诉人是对惠州惠城区演达二路××美地花园××单元××层××号房产（下称案涉房产）享有所有权的业主，是真正的所有权人。同时亦享有买受人、消费者对案涉房产所享有的实体权益，且该权利优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权等。上诉人的权利应依法判决确认。一审判决驳回上诉人的该项请求，没有事实和法律依据，依法应予纠正。《物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，……”第七十一条：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利……”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体法律若干问题的解释》第一条：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主”。“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》第78条：“执行异议诉讼案件审理过程中，如执行标的被解除查封、扣押、冻结措施，异议人要求人民法院对执行标的的实体权利作出判定的，人民法院应继续审理。”第80条：“案外人执行异议之诉案件中，如查明案外人是真正的所有权人或共有人，或对执行标的享有建设工程价款优先受偿权等实体权益足以阻碍执行行为的，可判决确认案外人对执行标的享有该实体权益，并停止对该标的的执行。”本案中，上诉人基于与美地公司之间的商品房买卖民事法律行为，已经全额支付了购房款，并合法占有案涉房产，只是尚未依法办理所有权登记，且非上诉人过错导致。根据上述司法解释等规定，上诉人属于案涉房产的业主，依法对房产享有所有权，可以被认定为执行标的的真正的所有权人，或是对执行标的享有实体权益的人，即受法律特殊保护的“消费者”、“买受人”等。同时，确认上诉人所享有的权利优先于其他如工程款优先权、抵押权和其他债权。对于上诉人所提前述权利的确认请求，人民法院可以且应当判决确认。但一审法院对上诉人确认房产所有权的请求不予支持及对上诉人请求确认自身享有的权利优先于其他如工程款优先权、抵押权和其他债权的请求不予审查以致最后驳回请求，一审判决与上述法律及司法解释规定相悖，请求二审人民法院依法应予纠正。如不作纠正，根据《民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项规定“对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知上诉人申请再审”，则会致使上诉人无权再向房产所在地及出卖人美地公司住所地的人民法院提起类似如确权的诉讼。恳请二审人民法院在裁判时予以综合考虑，并依法明确裁判。（三）被上诉人美地公司应履行《商品房买卖合同》所列将案涉房产过户登记办证到上诉人名下等约定及法定义务。一审判决认为上诉人该项请求“不属于本案审理范围，故对其上述主张，不予审查”，驳回上诉人的该项请求，没有事实和法律依据。本案中，上诉人与被上诉人美地公司所签《商品房买卖合同》合法有效，上诉人如约履行了付购房款等全部义务，被上诉人美地公司至今未履行将房产登记办证到上诉人名下等义务，构成违约。人民法院在判决商品房买卖合同合法有效前提下，应依据上诉人的申请同时判令被上诉人美地公司履行前述约定及法定义务等。如不作纠正，同样会致使上诉人无权再向房产所在地及出卖人美地公司住所地的人民法院提起新的诉讼，请求被上诉人美地公司履行商品房买卖合同约定的过户登记办证义务及承担违约责任。（四）人民法院应解除案涉房产的查封。原审既然认定“上诉人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益”，而且已经判决停止对案涉房产的执行，则应进一步裁判解除对案涉房产的查封，以便于被上诉人美地公司履行《商品房买卖合同》义务，将案涉房产过户登记办证到上诉人名下。一审判决驳回上诉人解除对房产查封的请求，没有事实和法律依据，依法应予纠正。被上诉人陈树平辩称：(一)被上诉人陈树平作为申请执行人的(2014)揭中法执字第9号案件，对案涉房产的查封期限到2016年7月5日。查封期限届满后，陈树平未申请执行法院续封案涉房产。现(2014)揭中法执字第9号案件对案涉房产的查封处于失效状态。现在案涉房产的查封状况已与陈树平和一审法院无关。（二）上诉人郑程程的第二项上诉请求是属于确权和合同纠纷之诉，并非执行异议之诉，不属于执行异议的审查范围。上诉人应按照法律规定及合同约定向案涉房产所在地有管辖权的法院主张该项上诉请求。（三）上诉人郑程程主张其于2010年10月25日购买案涉房产，但其提交的《商品房买卖合同》签订至今都没有按照法律规定和合同约定办理备案，没有有效证据证明美地公司拖欠中建二局工程款，美地公司也没有向其开具发票。此外，在美地房产公司于2011年3月取得案涉房产的所有权证书并抵押给案外人后，上诉人郑程程也没有提出异议。因此，被上诉人陈树平认为上诉人郑程程不是案涉房产的真实买方，一审判决认定上诉人郑程程与被上诉人美地公司签订的《商品房买卖合同》有效是错误的。（四）案涉房产登记在美地公司名下，根据《物权法》的相关规定，美地公司为案涉房产的唯一所有权人，陈树平作为美地公司的债权人向法院申请执行美地公司名下的房产符合法律规定。因此，一审判决停止对案涉房产的执行是错误的。综上，请求二审法院驳回上诉人郑程程的诉讼请求。郑程程向一审法院起诉称：（一）早在案涉房产被查封、设定抵押之前，郑程程即与美地公司签订了《商品房买卖合同》，且郑程程已全额支付购房款，并对案涉房产进行了装修，现已入住，实际占有案涉房产。同时，该房产系郑程程唯一居住的房屋，郑程程为该房产业主，享有业主权利。《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”2010年10月25日，郑程程因购买房产，与美地公司签订了《商品房买卖合同》，约定：美地花园××单元××层××号房产成交价格为人民币410480元，建筑面积为102.62平方米；签订本合同时已付清全部房款。合同还约定了相应的逾期交付房产、逾期办证的违约责任等。美地公司开具了收款收据证明上述事实。双方办理了相关房产交接手续后，郑程程对房产进行了装修，现已入住，系该房产的合法业主。（二）郑程程作为买受人，属于消费者，其权益优于目前在该房产的其他债权（包括但不限于抵押权、工程款优先权等），依法应保障上诉人的合法权益。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“……一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。……”郑程程作为买受人、消费者，已支付了全部购房款，符合前述批复第二条中所规定的“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项”情形，郑程程享有的权利优先于承包人的工程价款、已登记的抵押权及其他因房产产生与房产有关的债权。（三）(2014)揭中法执字第9号执行裁定侵犯了郑程程的合法权益，郑程程有权提起本案诉讼，法院应依法解除对异议标的物即案涉房产的查封、中止对案涉房产的执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”第二百五十六条规定：“有下列情形之一的，人民法院应当裁定中止执行：（一）申请人表示可以延期执行的；（二）案外人对执行标的提出确有理由的异议的；……”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，郑程程作为案涉房产买受人，在与出卖人美地公司签订《商品房买卖合同》、支付全额购房款后即履行了买受人应尽的主要义务，现郑程程已入住，且其名下没有其他用于居住的房屋，郑程程人是案涉房产的业主，依法享有业主权利、而办理房产过户登记到买受人名下系出卖人法定和约定的义务，郑程程作为买受人只负有配合和协助义务。案涉房产至今没有过户登记到郑程程名下，系出卖人恶意和故意过错行为所致，郑程程对此没有过错，因此法院不得查封该房产。综上，请求：1．解除对案涉房产的查封，中止对该房产的执行；2．确认郑程程对案涉房产享有所有权，且该权利优先于其他如工程款优先权、抵押权以及其他第三人的债权等；3．确认郑程程与美地公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，判决美地公司履行合同并承担开具全额购房发票、办理房地产权证、承担税费等合同义务；4．判决美地公司支付逾期交房违约金、逾期办证违约金共计87708元；5．判决美地公司承担诉讼费用及处理案件有关的全部费用（包括但不限于评估费、鉴定费等）。郑程程一审开庭时当庭明确第1项诉讼请求为撤销查封裁定，判决不执行标的。陈树平一审开庭时当庭口头答辩称：（一）案涉房产登记在美地公司名下，根据《物权法》的相关规定，美地公司为案涉房产的唯一所有权人。陈树平作为美地公司债权人已向法院申请执行，法院查封美地公司名下的房产符合法律规定。（二）郑程程称美地公司拖欠案外人中建二局第四建筑工程有限公司工程款本息，郑程程是以该工程款利息抵偿购房款没有事实依据。（三）郑程程提交的所谓的《商品房买卖合同》至今没有按照合同约定及法律规定办理备案，也没有有效证据显示已向美地公司交付了购房款。此外，在美地公司将案涉房产抵押给案外人后，郑程程也没有提出异议。郑程程与美地公司就案涉房产不存在真正的商品房买卖法律关系。（四）郑程程并非案涉房产所涉建筑工程的承包人，本案不涉及建设工程价款优先受偿权，无论郑程程是否对美地公司享有债权，郑程程均不能以案涉房产对抗陈树平。（五）郑程程第2项至第4项诉讼请求是属于确权和合同纠纷之诉，并非执行异议之诉，不属于执行异议的审查范围。郑程程应按照法律规定及合同约定向案涉房产所在地有管辖权的法院主张这几项诉讼请求。请求法院驳回郑程程的诉讼请求。一审法院查明：2012年7月2日，陈树平向法院起诉迪可可公司、陈自贵、陈良军、陈芳、美地公司、亚衡公司、容大公司。该案诉讼过程中，一审法院于2012年7月3日作出(2012)揭中法民二初字第8-1号民事裁定，查封美地公司名下位于惠州的房产。2012年7月6日，惠州房产管理局对本案案涉房产协助进行查封。2013年5月6日，一审法院作出(2012)揭中法民二初字第8号民事判决，判决迪可可公司应于判决生效之日起十日内归还陈树平借款9000万元及该款利息，陈自贵、陈良军、陈芳、美地公司、亚衡公司、容大公司对上述债务承担连带清偿责任。后广东省高级人民法院作出(2013)粤高法民二终字第71号民事判决，对上述各被告的义务予以确认。迪可可公司、陈自贵、陈良军、陈芳、美地公司、亚衡公司、容大公司没有履行法律文书确定的义务，一审法院于2014年1月10日依法立案执行，案号为(2014)揭中法执字第9号，并于2014年3月31日作出(2014)揭中法执字第9-1号执行裁定，查封、扣押、冻结、划拨被执行人迪可可公司、陈自贵、陈良军、陈芳、美地公司、亚衡公司、容大公司所有的财产。2014年7月3日，一审法院对案涉房产续行查封。案件执行过程中，郑程程主张其为案涉房产的实际所有人，向一审法院提出执行异议。一审法院经审查后于2015年7月7日作出(2015)揭中法执异字第15号执行裁定，驳回郑程程的异议。郑程程不服该裁定，于2015年8月18日向一审法院提起案外人执行异议之诉。2010年10月25日，郑程程与美地公司签订《商品房买卖合同》，合同载明：郑程程向美地公司购买美地花园××单元××层××号房，建筑面积为102.62平方米，总金额为410480元；买受人于签订合同之日一次性付清全部房款；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2010年10月27日，美地公司开具《收款收据》，载明：今收到三期1单元2802房郑程程交来总房款（还总公司抵利息、对开收据）410480元。2011年10月9日，惠州美地物业管理有限公司出具《收款收据》，载明：收到三期1单元2802交来装修垃圾外运费513元。2011年10月25日，郑程程与惠州城市燃气发展有限公司签订《居民管道燃气供用气合同》，载明：用气人为郑程程；用气地址为本案案涉房产地址。2012年2月18日，郑程程与美地花园物业服务中心签订《停车场车位使用协议》。《美地花园物业服务中心缴费通知单》载明案涉房产业主为郑程程。《惠州自来水总公司缴费查询卡》载明用户名称为河南岸演达二路××美地花园××单元2802。惠州房屋权属档案信息查询结果显示，案涉房产的房产证号为粤房地权证惠州字第××号，房地产权属人为美地公司。一审法院在一审诉讼期间尚未作出新的裁定予以撤销或解除查封。2016年3月29日，一审法院派员到案涉房产现场进行调查，并查明郑程程已对案涉房产进行装修，且已入住。郑程程对一审法院的调查表示没有异议，并认为法院的调查可以证明案涉房产已被郑程程合法占有，并已实际居住。对此，陈树平认为：（一）按照法律规定，物权以登记为准。案涉房产登记在美地公司名下。美地公司是案涉房产的唯一所有人。（二）郑程程名下在惠州还有其他房产。一审法院认为：本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是：1、本案《商品房买卖合同》是否合法有效及郑程程对本案案涉房产是否享有所有权？2、是否应当停止对案涉房产的执行？关于本案《商品房买卖合同》是否合法有效及郑程程对本案案涉房产是否享有所有权的问题。第一，本案中，郑程程与美地公司于2010年10月25日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容并没有违反法律法规的强制性规定，且郑程程已按约定交付了全额购房款，根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，应认定为合法有效。郑程程请求确认《商品房买卖合同》合法有效的理由成立，予以支持。第二，虽然郑程程与美地公司签订了《商品房买卖合同》，但从惠州房屋权属档案信息查询结果来看，案涉房产的房产证号为粤房地权证惠州字第××号，房地产权属人为美地公司，至本案诉讼期间案涉房产并未办理相关变更、转让和消灭等登记手续，权属人仍为美地公司。根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权证登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”的规定，郑程程对案涉房产尚未享有所有权。因此，郑程程请求确认其对案涉房产享有所有权，不予支持。同时，郑程程还提出依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条和第二条的规定，其作为购房消费者所享有的权利优先于其他如工程款优先权、抵押权以及其他第三人的债权。经审查，郑程程的上述主张涉及的是，在案涉房产强制执行后的财产分配中，其对案涉房产享有的权利与承包人工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权的受偿顺序问题，而本案中并不存在承包人工程价款优先受偿权对抗买受人的前提，故郑程程上述主张不属于本案执行异议之诉的审理范围，不予审查。关于是否应当停止对案涉房产的执行的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，郑程程提交的《商品房买卖合同》、《收款收据》、《居民管道燃气供用气合同》、《停车场车位使用协议》。《惠州美地花园物业服务中心缴费通知单》、《惠州自来水总公司缴费查询卡》等证据及一审法院对案涉房产的入住情况进行的调查可以形成完整的证据链，证实郑程程已经支付了购买案涉房产的全部价款，对案涉房产并已进行了装修、入住，实际占有了案涉房产，且并没有证据证明郑程程对案涉房产未办理过户登记手续存在过错，因此，郑程程主张判决不执行案涉房产的理由成立，予以支持。另外，案外人执行异议之诉审查的范围是案外人对执行标的是否享有实体权利以及该实体权利能否排除强制执行，郑程程请求判决美地公司履行合同并承担开具全额购房发票、办理房地产权证、承担税费等合同义务及支付逾期交房违约金、逾期办证违约金共计123144元，不属于本案的审理范围，故对其上述主张，不予审查。迪可可公司、陈自贵、陈良军、陈芳、美地公司、亚衡公司、容大公司经一审法院传票传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，一审法院依法缺席审理。2016年4月18日，一审法院作出（2015）揭中法民二初字第30号民事判决：（一）确认郑程程与美地公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。（二）停止对案涉房产的执行。（三）驳回郑程程的其他诉讼请求。本院对原审查明的上述事实予以确认。本院二审中，各方当事人均未提交新的证据。另查明：一审法院于2016年7月1日作出（2014）揭中法执字第9号协助执行通知，续行查封美地公司、陈自贵、陈芳、陈良军名下房地产，并于7月4日送达惠州不动产登记中心要求协助办理相关手续。本案案涉房产不在其中。本院认为：本案为案外人执行异议之诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”因此，本案围绕上诉人郑程程的上诉请求及被上诉人陈树平的答辩意见进行审查。根据郑程程的上诉请求，本案焦点问题归纳有：1、郑程程请求人民法院确认其对案涉房产享有所有权且该权利优先于其他如工程款优先权、抵押权以及其他第三人的债权，能否支持。2、郑程程请求人民法院判令美地公司履行合同所列义务将案涉房产过户登记办证到郑程程名下并承担税费、向郑程程支付违约金，能否支持。3、郑程程请求人民法院解除对案涉房产的查封，能否支持。关于郑程程请求人民法院确认其对案涉房产享有所有权且该权利优先于其他如工程款优先权、抵押权以及其他第三人的债权的问题。不动产所有权取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。不动产买卖合同的成立和有效仅仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，不能等同于买受人已取得物权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”可见，依照上述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定，不动产登记薄上记载之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。本案中，一审判决确认郑程程与美地公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。双方当事人对此判决均未提出上诉，视为接受该判决。但案涉房屋登记在被执行人美地公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，案外人郑程程请求确认对案涉房屋享有所有权，依法不予支持。一审判决驳回郑程程关于对案涉房产享有所有权的诉讼请求，依据充分，并无不当，本院予以支持。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定：“案外人同时提出确认其权利请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”一审判决确认郑程程与美地公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，正是适用上述法律规定作出判决。郑程程主张依照上述法律规定人民法院应确认其对案涉房产享有所有权，理由不能成立，其主张本院不予支持。另外，郑程程请求人民法院确认其对案涉房产享有的所有权优先于其他如工程款优先权、抵押权以及其他第三人的债权，因本案为案外人执行异议之诉，郑程程的上述请求，不属于本案审理范围。郑程程应在执行程序中主张。关于郑程程请求人民法院判令美地公司履行合同所列义务将上述房产过户登记办证到郑程程名下并承担税费、支付违约金的问题，因上述问题与排除执行的诉讼目的无关，均不属于案外人执行异议之诉案件的审理范围，本院对此不予审查处理。郑程程可另循其他法律途径、包括提起诉讼的途径解决。一审判决驳回郑程程的上述诉讼请求，并无不当。关于郑程程请求人民法院解除对案涉房产查封的问题。经查，一审法院在案涉房产查封期限届满后并没有办理续封手续。因此，郑程程请求解除对案涉房产查封，没有事实依据。对其请求，本院不予支持。综上，郑程程上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9136元由郑程程负担。本判决为终审判决。审判长  费汉定审判员  陈可舒审判员  陈小虎二〇一七年四月十日书记员  李翠微