广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂02民终131号上诉人（原审原告）：俸英，女，1978年11月12日出生，汉族，住广西河池市金城江区，委托诉讼代理人：朱声敏，广西瀛聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆仕平，广西瀛聪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：柳州望泰房地产开发有限公司，住所地：广西柳州市红锋路21号江南新天地商住三区1-2号，营业执照注册号：450200200013014。法定代表人：冯望均，系���公司总经理。委托诉讼代理人：高国琦，广西创和律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞洪权，男，1978年9月13日出生，汉族，住广西柳州市城中区，系该公司员工。上诉人俸英因与被上诉人柳州望泰房地产开发有限公司（以下简称望泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2016）桂0204民初984号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭,公开进行了审理。上诉人俸英的委托诉讼代理人朱声敏、陆仕平，被上诉人望泰公司的委托诉讼代理人高国琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人俸英上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金8万元；三、案件受理费由被上诉人承担��事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决不公，理由如下：一、本案的诉讼时效应从被上诉人取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》次日即2015年11月21日起算，而非从交房日期2013年11月8日次日起算，一审法院认定上诉人的起诉超过诉讼时效是错误的。本案，上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》约定的交房期限为2012年12月31日，案涉房屋于2013年11月8日交付，逾期交房311天；案涉楼盘取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》(以下简称《竣工验收备案表》)的日期为2015年11月20日，比约定的交房日期晚1053天。上诉人向一审法院提交诉状的日期为2015年3月25日，一审法院受理、立案日期为2015年4月12日。本案诉讼时效应从被上诉人取得《竣工验收备案表》之次日即2015年11月21日起算，一审法院认为案涉工程通过五方验收，取得《建设工程竣工验收意见书》后，即符合约定的交房条件，本案诉讼时效的起算日为交房日之次日，是对法律的曲解。(一)房屋建筑取得竣工验收备案证明才符合交付条件具有明确的法律依据。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第十一条“建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收”、第八条“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”等规定，建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收后，需向建设主管部门备案，而备案机关在备案程序中需对材料的真实性、完整性以及建设单位在竣工验收过程中是否有违反国家有关建设工程质量管理规定行为进行审查。与此相应，2011年修订后的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”并且，该条还明确规定(住宅小区)验收包括工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，原文如下：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”该条例第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收……”可见，工程在向��案机关办理竣工验收备案前，既不能确认建设单位所提交的材料齐全、无虚假证明文件，也不能确认建设单位在竣工验收过程中无违反国家有关建设工程质量管理规定的行为。简而言之，未经竣工备案的房屋不符合交付条件，商品房“经验收合格”的标志是取得《竣工验收备案表》。由于被上诉人2015年11月20日才办结竣工验收备案手续，办妥《竣工验收备案表》，具备交付条件。此时，被上诉人的逾期交房天数才确定下来，违约情况不确定的状态才结束，上诉人主张违约赔偿才有明确的依据，该日期才是本案违约金止算点。(二)《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》属于效力性规定，而非管理性规定，《商品房买卖合同》第八条约定“交付条件：该商品房验收合格”为无效条款。一审法院认为“国家对于建筑工程实行备案登记制度是行政法规的管理性规定，而非效力性规定，所以被告在工程未经竣工验收备案的基础上就向上诉人交付房屋的行为，虽然违反了法律法规的强制性规定，但由于其违反的是行政法规的管理性规定而非效力性规定，故被告(在2013年11月8日)交付房屋的行为应当视为有效的交付行为。”(判决书第6页下部)上诉人认为这是一审法院错误地理解了上述法律规定的性质。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第五条“正确适用强制性规定，稳妥认定民商事合同效力”提及了“强制性规定”的性质，指出“注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。”该《意见》继而指出：“强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即���对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的市场准入资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。”具体到本案，上述《城市房地产开发经营管理条例》第十七条等法律条款所规范的正是合同行为本身，一旦违反上述条款，即未经房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者位进行验收的工程，必然绝对地损害国家利益或者社会公共利益。因为商品房有严格的质量要求，有严格的行业标准，只有具备相应的专业知识才能够独自检查验收，由于商品房的特殊性，购房者作为非专业人士很难充分行使自己的知情权。若根据竣工��收说，由开发商自己组织验收，无异于自己给自己打分，这种自我监督的形式对购房者来说是缺乏保障的。只有建设行政主管部门在对建设工程进行严格审查的基础上核发的《竣工验收备案表》才具有可信赖性。所以，工程在向备案机关办理竣工验收备案前，既不能确认建设单位所提交的材料齐全、无虚假证明文件，也不能确认建设单位在竣工验收过程中无违反国家有关建设工程质量管理规定的行为。简而言之，上述《城市房地产开发经营管理条例》第十七条等法律条款系国家对于建筑工程实行备案登记制度是效力性规定，而非管理性规定。综上，《商品房买卖合同》第八条，约定“该商品房验收合格”即具备交付条件违反了前述行政法规的强制性规定，根据《合同法》第一款第项的规定，该条款无效。本案，被上诉人办妥《竣工验收备案表》，案涉房屋才符合交付条件，故逾期交房违约天数应计算至取得《竣工验收备案表》之日，而且，此时，被上诉人的逾期交房天数才确定下来，违约情况不确定的状态才结束，上诉人主张违约赔偿才有明确的依据，本案的诉讼时效应从2015年11月21日起算，一审法院认定上诉人的起诉超过诉讼时效是错误的。二、上诉人主张违约金8万元有事实和法律依据，应予支持。根据前述事实，被上诉人逾期1053天方取得《竣工验收备案表》，根据涉案合同第九条第1款第2项“逾期不超过90天，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至交房通知上注明的交房之日止，出卖人应向买受人支付已付房款每日万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，自过90日的第二天至交房通知上注明的交房之日止，出卖人应向买受人支付己付房款的每日万分之三的违约金，合同继续履行”的约定，被上诉人根据“���约金数额＝购房款×约定的计算比例×违约天数＝496920元×[2/10000×90天+3/10000×(1053-90)天]”之计算方式，本应向上诉人支付违约金17万多元，上诉人自愿将违约金的数额降低至8万元，应予支持。综上所述，被上诉人逾期交房，事实清楚，严重损害了上诉人的合法权益。一审法院适用法律错误法律，认定本案超过诉讼时效，判决驳回上诉人的全部诉讼请求有失公正，上诉人特此上诉，请二审法院依法改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人望泰公司辩称，本案双方签订的商品房买卖合同合法有效，应当按照合同约定履行。被上诉人根据合同约定将经五方验收合格的房屋交付给上诉人，符合合同的约定，没有违反法律的强制性规定，应当视为有效交付；我国目前的法律法规及部门规章，并没有将备案作为交房的必要条件，仅仅是规定商品房应当进行备案，但没有规定交付房屋和备案的先后顺序，没有规定说先交房后备案不符合法律规定，事实上，柳州市乃至全国的通行做法都是先按合同约定将符合交付条件的房屋交付给购房者，然后再进行备案，因此，上诉人对于备案的理解是不符合法律的本意，也不符合房地产开发销售的实际情况，柳州市建委对该情况也是认可的；对于本案的诉讼时效的起算，我们认为合同中约定的交房时间为2012年12月31日，实际交房时间为2013年11月8日，从实际交房之日上诉人就已经知道本案中存在延期交房的违约事实，因此，应当从交房时间的第二天开始计算2年的诉讼时效，而上诉人向法院起诉的时间已经远远超过了2年的诉讼时效，因此，一审法院认定本案超过诉讼时效符合事实和法律依据。一审判决事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。俸英向一审法院起诉请求：1、判令望泰公司向俸英支付逾期交房违约金30609元；2、判令望泰公司承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，俸英变更第一项诉讼求为：判令望泰公司向俸英支付逾期交房违约金80000元。一审法院认定事实：2010年9月27日，俸英与望泰公司柳州望泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定俸英购买柳州市航一路1号龙城华府9栋3单元XX号房屋，建筑面积83.76平方米，购房总金额365612元，该合同第八条中约定：“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人变更联系电话、地址，没有及时通知出卖人；供水部门当日停水四小时以上（含四小时）的、供电部门当日停电四小时以上（含四小时）的，或者气象部门的气象记录当日累计有四小时以上（含四小时）风雨的，顺延一天；国家法定节、假日，及政府部门要求停工等造成工程延误的，顺延一天”；合同第九条约定：“除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.逾期不超过90天，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至交房通知上注明的交房之日止，出卖人应向买受人支付已交付房款每日万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，自过90日的第二天至交房通知上注明的交房之日止，出卖人应向买受人支付已交付房款的每日万分之三违约金，合同继续履行”；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条约定的拟证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示拟证明文件或出示拟证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”；合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。另查明，根据《建设工程竣工验收意见书》载明，柳州市龙城���府9#楼于2010年3月5日开工，于2013年11月3日竣工。该工程最终于2013年11月6日经施工、勘察、设计、监理、建设五单位检查并验收合格。根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，该工程于2015年11月20日经柳州市住建委进行竣工验收备案登记。俸英、望泰公司均认可涉诉房屋的交房日期为2013年11月8日，即逾期交房天数为311天。再查明，俸英提供了一段形成时间为2016年3月28日的录音，录音中的男性对话人为龙城华府的业主封文安。经查，封文安以商品房销售合同纠纷为由将望泰公司诉至该院，该院于2016年4月12日以（2016）桂0204民初990号案件进行立案受理。封文安作为前述案件的原告在该案件审理过程中表示，录音中的另一女性对话人“管总”为望泰公司公司的主管人员，表示该录音是在对方不知道其录音的情况下，在该��管人员的办公室内私自录制，并当庭表示其在录音中所说的2015年清明节前后找过对话人是为了了解房产证的办理事宜。庭审中，俸英认为封文安于2015年清明节前后找到望泰公司，是代表2016年4月至2016年5月期间到该院起诉的涉及龙城华府的72个商品房销售合同纠纷案件的原告要求望泰公司支付逾期交房违约金，认为俸英诉求的逾期交房违约金的诉讼时效应当由此中断。望泰公司认为该录音是未经对话人同意的情况下录制，不能作为证据使用，且该录音不能证明对话者的真实身份，亦不能证明俸英在内的其他业主是否在录音现场，并表示2015年清明节前后封文安并未向望泰公司主张过逾期交房违约金，且案外人封文安亦在庭审中自认其于当日找到望泰公司是为了办理房屋所有权证的事宜，并表示该男性对话人进行诱导性提问的内容也并未得到对话人的认可，认为不能认定2015年清明节前后发生过符合诉讼时效中断的情形。本案在审理过程中，俸英主张根据建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的相关规定，建设单位自工程竣工验收合格后需向建设主管部门备案，而望泰公司直到2015年11月20日才获得柳州市住建委的备案登记，则俸英知道或者应当知道其权利被侵害的起算时间为2015年11月20日，认为计算逾期交房违约金的计算天数应当从约定交房之日的次日2013年1月1日起至2015年11月20日备案登记之日止按照1053天计算，并认为即使不以备案登记之日为诉讼时效起算时间，本案亦因案外人封文安代表俸英主张权利而于2015年4月引起诉讼时效中断，主张俸英诉求的逾期交房违约金并未超过诉讼时效。望泰公司认为逾期交房的311天中，应当按照俸英、望泰公司签订的《商品房买卖合同》中的约��，扣除因法定节假日以及累计达到4小时风雨天气、停水停电等导致施工迟延的天数，并主张俸英从2013年11月8日交房之日的次日起就已知道其权利受到侵害，其应当在2013年11月9日至2015年11月8日期间向望泰公司主张权利，而俸英的起诉时间为2016年4月，已超过二年的诉讼时效，且案外人封文安的录音不能引起时效的中断，故要求法院驳回俸英的诉讼请求。一审法院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案的争议焦点为俸英主张的逾期交房违约金是否已超过诉讼时效。本案中，俸英、望泰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思一致的表示，该合同第八条中约定“该商品房经验收合格”即具备商品房交���给买受人使用的交付条件，而本案涉及的工程已于2013年11月6日经施工、勘察、设计、监理、建设五单位检查并验收合格，有《建设工程竣工验收意见书》为凭，故望泰公司于2013年11月8日交房符合当事人约定的交房条件。虽然俸英主张涉诉房屋在交房时不但需要验收合格，还需要备案登记，认为望泰公司交房时没有进行备案登记违反了法律法规的强制性规定，但该院认为，国家对于建筑工程建筑质量实行的备案登记制度是行政法规的管理性规定，而非效力性规定，所以望泰公司在工程未经竣工验收备案的基础上就向俸英交付房屋的行为，虽然违反了法律法规的强制性规定，但由于其违反的是行政法规的管理性规定而非效力性规定，故望泰公司交付房屋的行为应当视为有效的交付行为，因此俸英主张以竣工验收备案日期作为俸英知道其权利被侵犯之日的时效起算时间，该院不予支持。本案涉诉房屋的约定交房日期为2012年12月31日，则望泰公司从2013年1月1日起即开始违约，违约行为终止之日为实际交房的2013年11月8日。因此，俸英于2013年11月8日起即知道望泰公司的逾期交房天数为311天，此时亦应当知道俸英的合法权益受到了侵害，故俸英应当自2013年11月8日起两年内向望泰公司主张权利，但俸英直至2016年4月才向法院起诉，其请求权已经超过二年的诉讼时效，由此丧失胜诉权。对此，虽然俸英主张案外人封文安曾代表俸英在内的其他业主，于2015年清明节前后向望泰公司主张过逾期交房违约金，但是从俸英提供的录音内容来看，该录音仅能证明封文安将自己于2016年3月28日找到望泰公司的工作人员协商逾期交房违约金的事宜的过程，以及对方以超过诉讼时效为由拒绝协商的过程进行��录音，但录音中的对话人关于封文安在2015年清明节前后找过望泰公司的原因均未明确予以说明，封文安在录音中将2015年清明节前后找过望泰公司一事，与其主张逾期交房违约金联系在一起，并未得到录音中的女性对话人的确认，故结合封文安当庭自认的其在2015年清明节前后找到望泰公司是为了解房产证办理情况的陈述来看，仅凭录音并不能得出封文安在2015年清明节前后曾经代表俸英在内的其他业主向望泰公司主张过逾期交房违约金的结论，且俸英亦未能提供其他诉讼时效中断、中止的相关证据，应当由俸英自行承担举证不力的法律后果，因此，俸英关于本案逾期交房违约金的诉讼时效已于2015年清明节明后中断的主张不成立，俸英的诉讼请求已超过二年的诉讼时效，故该院对于俸英的诉讼请求不予支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回俸英的全部诉讼请求。上诉人对一审查明的事实无异议，但认为向一审法院提交起诉状、诉讼费的时间应当为2016年3月25日。被上诉人对一审查明的事实无异议。二审期间，上诉人提交的证据有：1、柳州市柳南区人民法院立案庭出具的情况说明原件1份，拟证明与被上诉人之间的商品房销售合同纠纷案件在2016年3月25日提交起诉状、诉讼材料并交纳诉讼费。2、借记卡账户历史明细清单原件1份，拟证明上诉人被上诉人对上诉人提交证据的质证��见：对证据真实性没有意见，但是认为一审案件的立案时间应当以法院卷宗中载明的立案时间2016年4月12日为准。本院对上诉人提交的证据分析与认定：上诉人提交的证据均为原件，且经本院向柳州市柳南区人民法院核实，柳州市柳南区人民法院确认情况说明的真实性，因此，本院对上诉人提交的证据予以采纳。二审经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，本案上诉人一审提交起诉状及交纳诉讼费的时间为2016年3月25日。本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。本案的争议焦点即为上诉人主张的逾期交房违约金是否已超过诉讼时效。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，系有效的合同。根据该合同第八条约定，交付条件为“该商品房经验收合格”，现双方当事人对诉讼时效的起算时间有争议，该争议实际为涉案商品房符合“验收合格”这一标准的争议。上诉人主张涉案房屋应以取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》作为“验收合格”的依据，《建设工程质量竣工验收意见书》仅为办理备案的前提条件而不是验收合格的依据，故房屋符合交付条件的时间应认定为被上诉人取得工程竣工验收备案的日期（2015年11月20日）而不是取得《建设工程质量竣工验收意见书》的日期（2013年11月6日）。对此，本院认为，根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建筑工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验���。建筑工程竣工验收应当具备下列条件：……（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件……建筑工程经验收合格的，方可交付使用；”，故竣工验收标准应当以《建设工程质量管理条例》的规定为准。本案中望泰公司提交的《建设工程质量竣工验收意见书》载明本案争议房屋的施工、勘察、设计、监理、建设单位于2013年11月6日签署了质量合格意见，符合《建设工程质量管理条例》的规定，亦符合双方的合同约定，故涉案房屋在通过竣工验收合格之后即符合交房条件。上诉人认为应按照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定由县级地方政府房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行竣工验收，本院认为该条例第十七条规定的验收是指政府对涉及公共安全的内容组织工程质量监督、规划、���防、人防等有关部门进行验收，上诉人对该法规的理解有误。从《建设工程质量竣工验收意见书》已经反映本案涉及的商品房已于2013年11月6日经施工、勘察、设计、监理、建设五单位检查并验收合格，因此本案的商品房于2013年11月6日起已符合合同约定的交付条件。至于工程竣工验收备案，为行政管理行为，不影响《建设工程质量竣工验收意见书》所反映的验收合格的事实成立。《商品房买卖合同》中约定交房日期为2012年12月31日，本案实际交房时间为2013年11月8日，因此上诉人从2013年11月8日起即应知道被上诉人存在逾期交房行为，此时上诉人的合法权益受到侵害，上诉人亦应当从2013年11月8日起二年内向被上诉人主张权利。现上诉人于2016年3月25日才向法院提交诉状及诉讼材料，其向法院主张权利的时间已经超过二年的法定诉讼时效。上诉人主张诉讼时效应从被上诉人取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的次日即2015年11月21日起算，该主张不符合法律规定，不能成立。一审判决认定上诉人起诉已超过二年的诉讼时效，并据此判决驳回上诉人的全部诉请，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人俸英负担。本判决为终审判决。审 判 长  丘洪兵代理审判员  侯海丽代理审判员  何慎十appoint二〇一七年四月十一日代书 记员  宋筱曼