山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）菏民一终字第1064号上诉人（原审原告）：马继星，男，1945年1月28日出生，汉族，户籍地：菏泽市，现住奥林花园北区。委托代理人：董建春，山东天清律师事务所律师。上诉人（原审被告）：菏泽永泰置业有限公司。住所地：菏泽市中华东路南侧美食城*号楼*层**室。组织机构代码：75175891-2。法定代表人：胡殿友，该公司董事长。委托代理人：刘云伟，男，1987年6月5日出生，汉族，该单位职工，住鄄城县。上诉人马继星与上诉人菏泽永泰置业有限公司（以下简称“菏泽永泰公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2015）菏牡民初字第1259号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年12月12月11日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。因双方当事人申请庭外和解，本案审理期限相应顺延。本案现已审理终结。原审原告马继星诉称：原、被告于2010年11月5日签订《拆迁房屋产权调换协议书》，2014年8月交房时，被告扣发了原告一年的临时安置费和一年的房款利息、奖金，要求被告支付奖金21118元、一年的临时安置费17728.8元、一年的房款利息23462.91元，依法判令被告按协议签订之日起到本案结案之日止计算安置费和房款利息。增加诉讼请求退还储藏室超出合同约定面积3%以上的部分面积，已多扣除的房款9936元。原审被告菏泽永泰公司辩称：1、要求被告支付拆迁奖励无事实和法律依据，根据天泽园项目奖励政策，原告不符合享受奖励的条件。2、要求被告支付原告所谓的所扣临时安置费和银行利息无事实依据。自2011年11月29日起为原告计算临时安置费和银行利息，计算至2014年8月31日止，不存在扣发原告一年临时安置费和银行利息的事实。3、要求按照签订协议之日起到本案结案之日止计算安置费和房款利息无事实和法律依据。根据产权调换协议书、拆迁方案及法律规定，应支付安置费和银行利息的期间为：自搬迁之日起至安置之日止，而非原告所称的期间。原告在回迁房屋具备安置条件并在答辩人已通知其交房时，无正当理由拒绝办理交房手续，属于违约行为，无权再要求被告支付安置费和银行利息。双方签订产权调换协议书第四条明确约定甲方（被告）提供的产权调换面积最终以房地产管理部门实测为准，合同既然对储藏室、房屋面积约定以实测面积为准，应该首先适用于合同约定。综上，请求法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。原审法院认定：2010年11月5日原、被告签订“拆迁房屋产权调换协议书”一份，按照协议的约定，原告被安置的房屋分别为10号楼B15层1502号，建筑面积96.82平方米，储藏室10B—179号，建筑面积11.1平方米；10号楼B单元16层1602号，建筑面积96.82平方米，储藏室10B—180号，建筑面积11.1平方米。该协议还约定了其他事项。现被告没有交付房屋。原审法院认为：一、原告请求被告支付奖金21118元。依据原告提交的证据，被告承诺给予拆迁户一定的奖励。但是该奖励的前提是按照协议的约定腾空房屋交付钥匙。原告虽然同被告签订了“拆迁房屋产权调换协议书”，依据被告提交的有原告签名的材料，说明原告没有严格按照“拆迁房屋产权调换协议书”的约定，将涉案房屋腾空交付被告。因此，原告要求被告支付奖金21118元的诉讼请求，不予支持。二、原告请求被告支付临时安置费17728.80元。原告同被告于2010年11月5日签订“拆迁房屋产权调换协议书”，按照该协议的约定，被告应当支付原告临时安置费，并支付相应利息。但支付的前提，是原告严格按照协议的约定，将涉案房产腾空交付被告。依据被告提交的有原告签名的材料，说明被告在2011年10月底前，并没有将涉案房产交付被告。因此，被告从2011年11月3日开始为原告计算临时安置费，并无不当。原告请求不予支持。三、原告要求被告支付所扣拆迁补偿款一年的银行存款利息23462.91元。因原告没有按照“拆迁房屋产权调换协议书”的约定，将涉案房屋交付被告。因此，被告从2011年11月3日按照拆迁补偿款总额533248元开始为原告计算利息，并无不当。原告请求不予支持。四、原告要求被告从协议签订之日起到本案结案之日止计算安置费和房款利息。原告要求被告从签订“拆迁房屋产权调换协议书”计算安置费和房款利息，因原告没有按约定将涉案房产交付被告，计算安置费和房款利息时间应从2011年11月3日开始计算。原告在其民事起诉状中，认可2014年8月被告通知交房，因此，原告应当在2014年8月接收房屋，原告至今没有接受回迁房屋，被告没有过错，对于因没有按时接受房屋造成的损失，应有原告承担。原告要求安置费和房款利息计算至本案结案之日的诉讼请求，不予支持。五、原告请求退还储藏室超出合同约定面积3%以上的部分面积，多扣除的房款9936元。原、被告签订的“拆迁房屋产权调换协议书”第二条约定：储藏室建筑面积分别为11.1平方米，应当视为原、被告双方对涉案房屋储藏室面积进行了约定。虽然“拆迁房屋产权调换协议书”第四条约定被告提供的产权调换房屋的建筑面积最终以房地产管理部门实测为准，该条约的是涉案房屋的建筑面积最终以实测为准，不能否认该协议第二条对储藏室建筑面积的约定，且双方没有约定超出或减少面积的处理方式，应当按照国家有关规定处理。被告为原告安置的两个储藏室面积共计22.2平方米（每个储藏室面积11.1平方米），现实际面积为28.39平方米，扣除法律允许的3%部分计0.67平方米，实际二个储藏室面积共计超出5.52平方米。“拆迁房屋产权调换协议书”约定的储藏室为每平方米1800元，被告多扣原告款9936元，依据《商品房销售管理办法》第二十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，被告应当将该款返还原告，原告该项请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，《商品房销售管理办法》第二十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、由被告菏泽永泰置业有限公司返还原告马继星房款（储藏室）9936元。于判决书生效后十日内履行完毕；二、驳回原告马继星其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1606元，由原告马继星负担1556元，被告菏泽永泰置业有限公司负担50元。上诉人马继星不服一审法院的上述民事判决，向本院提出上诉称：1、根据双方所签订“拆迁房屋产权调换协议书”第六条的规定，马继星在协议书上签字7日后就视为自动交房，产权已发生转移，所以马继星签字后无需再重复交房。一审法院认定马继星未按协议约定将被拆迁房屋交付给菏泽永泰公司不当。2、根据菏泽永泰公司出具的2010年8月15日《致永泰·天泽园建设项目被拆迁居民的一封信》第四条和2010年11月1日《再致永泰·天泽园建设项目被拆迁居民的一封信》第四条的承诺，如果在2010年11月20日前按时丈量并签订安置补偿协议的，应当按被拆迁面积，每平方米分别给予20元和60元的奖励，马继星已按时完成以上义务，菏泽永泰公司应支付奖励款。3、菏泽永泰公司应当按照房屋拆迁补偿安置方案的规定，自签订产权调换协议之日向马继星支付临时安置费。原审法院自2011年11月3日起计算马继星的临时安置费不当。4、因菏泽永泰公司少计算了12个月的安置过渡期，故应向马继星支付此期间的拆迁补偿款总额533248元的利息。5、马继星并未收到菏泽永泰公司的交房通知，只是曾于2014年8月听说别的楼房开始交房，才主动找到菏泽永泰公司了解情况。直到2014年11月18日，菏泽永泰公司才将“拆迁房屋产权调换协议书”交给了马继星，并于2015年9月10日办理交房手续。所以，菏泽永泰公司应继续支付相应安置费及利息至实际交房之日。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院撤销原判，改判支持马继星的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由菏泽永泰公司负担。针对上诉人马继星的上诉，上诉人菏泽永泰公司答辩称：一审判决第二项认定事实清楚，适用法律正确。马继星的上诉理由不能成立，请求驳回上诉人的上诉，撤销一审判决第一项，维持一审判决第二项。上诉人菏泽永泰公司上诉称：1、本案是房屋拆迁安置补偿协议纠纷，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。一审法院适用法律不当。2、本案当事人双方虽约定回迁的储藏室面积为11.1平方米，但该协议第四条明确约定产权调换的房屋建筑面积最终以房管部门的实测为准。且该项目拆迁补偿安置方案中明确规定了“储藏室按房地产管理部门实际测量面积计算”。菏泽永泰公司根据拆迁方案据实结算的储藏室款，不应返还马继星超面积款。请求二审法院撤销原判，改判驳回马继星的诉讼请求，诉讼费用由马继星负担。针对上诉人菏泽永泰公司的上诉，上诉人马继星答辩称：原审判决第一项适用法律正确，认定事实清楚，应依法维持第一项。本院二审审理期间，上诉人马继星向法庭提交被拆迁小区内赵志华、朱吉灿等8人与菏泽永泰公司签订的“拆迁房屋产权调换协议书”复印件各一份及朱吉灿出具的证明材料一份，拟证明其他被拆迁户均获得了奖励费，马继星也应该有。以上证据经由上诉人菏泽永泰公司质证，认为该证据不真实，且不能证明以上协议的业主所享有的奖励费应与马继星一致；朱吉灿的证明材料也不能证明马继星的证明目的。本院经审查认为，以上“拆迁房屋产权调换协议书”均系复印件，真实性存疑，且即使真实也并不足以据此认定马继星在拆迁过程中符合应得到奖励款的条件，故对其证明力不予确认；因朱吉灿未出庭作证，对其出具的书面证言证明力不予确认。本院二审审理查明的其他事实与原审法院判决认定的事实基本一致。本院认为：首先，上诉人马继星就其房屋拆迁事宜，于2010年11月5日与上诉人菏泽永泰公司签订了“拆迁房屋产权调换协议书”，双方在本案诉讼中对该合同的法律效力均无异议，对此应予确认。合同虽约定“乙方在签订协议后7日内未腾空房屋、交钥匙，视为自动交房，甲方有权进行拆除房屋”，但根据马继星签名的信访材料，截至2011年10月底，马继星仍就被拆迁房屋交付事宜与菏泽永泰公司发生纠纷，故并不能认定马继星已依约将房屋腾空并将钥匙交付给菏泽永泰公司。原审法院对该事实认定，并自2011年11月3日起计算安置过渡期及临时安置费用并无不当。其次，依约履行合同是被拆迁人获得各项拆迁补偿、奖金的前提和基础。临时安置费，是拆迁人在搬迁过渡期内向被拆迁人支付的货币补偿。如前所述，上诉人马继星并未依约将房屋腾空并将钥匙交付给菏泽永泰公司，自合同签订之日至2011年10月底，其对被拆迁房屋仍保持占有状态，即并未搬迁，故其主张菏泽永泰公司应支付此期间的临时安置费无事实根据。在菏泽市牡丹区天泽园项目建设指挥部2010年8月15日发布的《致永泰·天泽园（永泰园）建设项目被拆迁居民的一封信》和2010年11月1日发布的《再致永泰·天泽园建设项目被拆迁居民的一封信》中，指挥部承诺“在规定期限内完成房屋丈量的，按合法土地使用面积每平方米给予20元奖励，……”及“在11月20日前签订拆迁补偿安置协议并按协议约定的搬家期限腾空房屋交钥匙的，在原奖励基础上平房院落按照被拆迁人的合法适用面积每平方米60元进行奖励；……”。上诉人马继星未依约腾空房屋并交付钥匙，原审法院据此对其主张的每平方米60元的奖励款未予支持并无不当。但经审查，菏泽市弘正房地产评估咨询事务所有限公司于2010年11月1日对涉案被拆迁房屋做出了房屋估价结果报告，即对涉案被拆迁房屋的丈量工作在此日期前就已完成。菏泽永泰公司在不能举证证明马继星未在规定期限内配合丈量房屋的情况下，应按照承诺向马继星支付每平方米20元的奖励款5279.4元（263.97平方米×20元）。原审法院对马继星的该部分主张未予支持不当，本院予以纠正。再次，上诉人马继星在本案民事诉状中，已写明“2014年8月交房时，被告扣发了原告一年的临时安置费和一年的房款利息和按时丈量土地的奖金。”据此能够认定在2014年8月，马继星和菏泽永泰公司即已对回迁房屋交付事宜进行过磋商，现马继星又以其未收到交房通知为由主张对方应支付相应费用至实际交房之日，无事实根据，本院不予支持。最后，本案双方当事人签订的虽是“拆迁房屋产权调换协议书”，但双方进行产权调换结算的根据仍是被拆迁房屋的和回迁房屋的货币价值，故原审法院参照《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定审理本案，并无不当。综上，上诉人马继星的上诉请求部分成立，本院予以支持。上诉人菏泽永泰公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持山东省菏泽市牡丹区人民法院（2015）菏牡民初字第1259号民事判决第二项；二、变更山东省菏泽市牡丹区人民法院（2015）菏牡民初字第1259号民事判决第一项为：由上诉人菏泽永泰置业有限公司返还上诉人马继星房款（储藏室）9936元，并向上诉人马继星支付奖励款5279.4元，于本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回上诉人马继星其他上诉请求；四、驳回上诉人菏泽永泰置业有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1606元，由上诉人马继星负担1268元，由上诉人菏泽永泰置业有限公司负担338元；二审案件受理费1606元，由上诉人马继星负担1268元，由上诉人菏泽永泰置业有限公司负担338元。本判决为终审判决。审 判 长  魏秀蕊代理审判员  李 锋代理审判员  李 兴二〇一七年四月二十日书 记 员  刘启国