四川省阆中市人民法院民 事 判 决 书(2016)川1381民1145号原告:郑康伍,男,1957年2月3日出生,汉族，住四川省阆中市朱镇乡沿河村。原告：李长荣,女,1957年8月21日出生,汉族，住四川省阆中市朱镇乡沿河村。二原告委托诉讼代理人：郑康明，男，生于1944年4月25日，住阆中市寿山寺街。二原告委托诉讼代理人：侯文，四川侯文律师事务所律师。被告：阆中市三鼎房地产开发有限公司。住所地：阆中市商城路7号法定代表人：陈平，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑涛，四川源正律师事务所律师。原告郑康伍、李长荣与被告阆中市三鼎房地产开发有限公司（以下简称：“三鼎公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员独任审判，后因案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员与人民陪审员组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑康伍、李长荣及其委托诉讼代理人郑康明、侯文，被告三鼎公司委托诉讼代理人郑涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑康伍、李长荣向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、由被告退还原告支付的房款291000元及利息；3、由被告赔偿原告装修损失87600元；4、由被告赔偿搬迁费2000元；5、由被告赔偿原告为装修开支的误工费和交通费损失12200元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告购买被告阆中市三鼎房地产开发有限公司开发的“阆苑瑞景”8栋2单元第6层2-6-3号房屋，建筑面积81.04平方米，价值275536元。原告与被告约定签订合同时付房款的90%，余款在接房时付清。2013年2月4日，被告通知接房，原告当日付清所剩房款。交清房款后，原告发现房屋有质量问题。原告当即要求退房，被告同意整改。被告处理后，原告于2013年4月4日接房装修，开支装修费87600元，为装修开支的误工费和交通费12200元。同年8月，每间房屋的墙体再次开裂，且较之前严重。同时，被告至今未给原告办理房屋产权证和国有土地使用权证。原告认为被告出售的房屋存在质量问题影响原告的居住使用且被告未在法定期限内办理房屋产权证，自己有权要求退房。为维护原告的合法权益，故诉至你院，请支持原告的诉讼请求。被告三鼎公司辩称：1、原、被告双方建立合同关系属实，被告向原告支付房屋后，确实出现楼板有裂纹，外墙渗水问题，但主体结构及地基没有问题，出现的质量问题未对原告造成重大影响，不同意解除合同；2、被告委托了南充通正司法鉴定中心对房屋进行了鉴定，双方根据鉴定意见达成了调解协议，但原告不配合被告整改，导致至今被告不能对房屋进行整改及维修；3、被告存在延期办理产权证的违法行为，但双方经过协商达成了调解协议，被告为原告支付了补偿款和赔偿款，现在被告为原告办理了产权证。故被告不同意解除合同及其他赔偿。本院经审理认定事实如下：原告郑康伍、李长荣系夫妻关系。二原告与被告于2011年9月26日签订《商品房买卖合同》，载明：出卖人：阆中三鼎房地产开发有限公司，买受人：郑康伍，共有人：李长荣。第一条：出卖人以出让方式取得位于七里镇七里大道地块的土地使用权，该地块【国有土地使用权证】为：xxxxxxxx。土地用途用途为：建设用地；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房【地名核准名称】为：阆苑瑞景二期；第二条：买受人购买的商品房是预售商品房；第三条：该商品房为本合同第一条规定的项目中的8幢2单元6层2-6-3号。预测建筑面积81.04平方米。第五条：该商品房单价为每平方米3,400元，总价款275,536元。第六条：付款方式为一次性付款。第九条：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人：1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；第十一条：（一）出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；第十三条：除不可抗力外，出卖人如未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：按照逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）、逾期在90日内，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之4的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的0.04%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之4的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。第二十条：产权登记：（二）转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）双方协商按政府相关规定办理。同日，二原告按照约定向被告支付了90%的房款。2013年2月4日，被告三鼎公司（甲方）与原告郑康伍（乙方）签订《商品房交付协议》，协议内容为：1、乙方已从甲方领取所购商品房钥匙，视同甲方已经向乙方履行了约定的交房义务。2、乙方在接房前，查看了配套设施现状，并确认所交付的房屋符合合同约定，甲方不存在逾期交房的行为。乙方自愿委托甲方代为办理所购商品房的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》。在签订协议当日，二原告付清了剩余房款。原告交清房款后，发现发现有现浇开裂、墙体开裂现象，原告提出退房，被告三鼎公司同意整改。经被告对房屋检查处理后，原告对房屋经过装修后入住，在使用过程中，发现仍有开裂现象现象。2014年11月21日被告委托南充通正司法鉴定中心对阆苑瑞景小区8幢2单元6-3、6-4两户房屋墙体楼板开裂原因及结构性能进行鉴定，并建议处理方案；同时对飘窗角墙体渗水返碱原因分析并建议处理方案。该中心通过现场检查，于当日作出质量鉴定报告，鉴定分析：1、混凝土养护过程未引起足够重视（恰逢炎热天气应覆盖湿润养护），混凝土游离水分蒸发过快，产生急剧的体积收缩，使其混凝土在终凝前产生塑性收缩裂缝。2、房屋竣工后门窗紧闭，时值8月，本地天气炎热，造成室内温室效应，温度急剧升高，顶层房屋可达摄氏50度以上，昼夜温差大，不停的胀缩，使砖砌体处于受拉、受剪等复杂受力状态，当实际应力超过砖砌体砂浆自身强度时，砌体就会反复开裂，是第一次接房时楼板墙体存在较大裂缝的主要原因。3、砖砌体半砖集中使用，砌筑砂浆不匀，也是砖混结构墙体开裂的主要因素。4、室内抹灰砖砌体提前浇水湿润不足，抹灰砂浆本应为混合水泥砂浆，但一般均采用了水泥砂浆，这些因素也会导致墙面开裂。5、两户飘窗墙体及6-3户东山墙墙体渗水返碱严重，属于女儿墙雨水（或雨水管）及墙面雨水渗水所致。6、根据《混凝土结构设计规范》在结构正常使用极限状态下，一般不要求限制混凝土结构裂缝的出现，只要求控制裂缝宽度，但考虑钢筋锈蚀和楼面渗水从而影响建筑物的安全使用性能和使用功能，一般对裂缝应做封闭处理或者补强封闭处理。鉴定结论为：1、经鉴定该项目8幢2单元6-3、6-4两住户楼板、混凝土开裂属温差效应收缩裂缝，并非结构受力裂缝；楼板、墙体开裂部位及裂缝宽度均在规范限值内，不影响结构安全，凡可见裂缝作封闭处理即可。2、东山墙墙体及飘窗墙体渗水返碱属雨水侵蚀所致。处理建议：因楼板及墙体裂缝分布较为普遍且裂缝宽度较小，建议对客厅共墙裂缝采用凿V型槽，使用环氧树脂砂浆嵌缝处理，对返碱较重的墙体进行剥离原抹灰层，重新采用混合砂浆抹面，待抹灰面干燥后统一刮基底封碱腻子，表层统一贴墙纸进行翻新处理。后原告到相关部门反映，2015年3月2日，阆中市建设工程质量安全监督站组组织双方协调处理，原告要求换房和就工程质量问题进行经济赔偿，双方未达成一致意见。2015年8月10日，被告三鼎公司（甲方）与原告郑康伍（乙方）、施工单位赵爱东（丙方）就二原告所购房屋出现的外墙渗水、现浇板开裂、墙面出现霉斑等质量问题达成协议，协议主要内容为：一、丙方于2015年9月-10月期间择期根据南充通正司法鉴定中心所确定的方案进行整改维修；产生的材料费、人工费等一切费用由丙方承担。二、丙方在整改修复期间，乙方应当予以配合。如乙方不配合，扩大损失由乙方承担，甲、丙方不再承担整改修复责任。四、丙方在整改修复期间，丙方赔偿乙方经济损失人民币15000元。五、甲、乙双方在履行《商品房买卖合同》过程中，乙方反映甲方不具备交房条件、迟延办理房屋权属证书等行为，甲方另行向乙方支付违约补偿及赔偿费用人民币10000元。六、本协议签订后，甲方一次性向乙方支付第四、五条确定的费用共计人民币25000元。乙方自愿放弃要求甲方承担《商品房买卖合同》项下的其他全部违约责任；若乙方返悔，按已领金额25000元双倍退还甲方及丙方。乙方收到补偿款后，此纠纷作一次性了结。协议签订后，被告收取了甲、丙方合计25000元，因原告认为施工单位不具备资质，不同意整改，被告未能进行整改。2015年9月29日阆中市建设工程质量安全监督站就原告再次反映房屋质量问题出具《答复意见书》，一、调查情况：1、原设计层高为2.8米实测净空为2.66米满足规范要求；2、屋面的构造厚度为22.5cm实测为12cm；3、业主反映构造柱问题经查施工单位是按图施工。4、业主质疑南充通正司法鉴定中心司法鉴定中心房屋的司法鉴定结论，可以自行委托其他鉴定机构重新进行房屋鉴定。二、处理意见:1、建设开发单位尽快督促施工单位维修整改，或建设单位自行组织施工单位维修整改。2、建设单位应组织原设计单位对屋面部分构造厚度不符合设计要求的进行设计验算后，出具书面的整改方案后原施工单位或建设单位应在30天内完成整改。同时查明：被告未按照阆苑瑞景8号楼2010年5月第一版设计施工图纸施工，而是按照2010年5月第二版设计施工图纸施工且存在减少构造柱的问题。原告就该问题再次向相关部门反映，被告三鼎公司委托四川省建筑科学研究院对该建筑六层2010年5月第二版设计施工图纸中4～38／A～D轴构造柱设置部位是否符合规范要求；4、18、24、38轴／B～D轴墙体窗洞口一侧存在构造柱缺失是否符合规范要求及六层31～38／A～D轴区域内墙体和屋面板存在的裂缝问题进行技术鉴定。四川省建筑科学研究院查阅相关资料，根据现场检查、检测并结合该建筑2010年5月第二版设计施工图纸及施工资料进行分析，于2017年3月15日出具鉴定结论：1、该建筑2010年5月第二版设计施工图纸六层4～38／A～D轴构造柱设置部位符合《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008年版）（原执行标准）第7.3.1条的相关要求。2、该建筑六层4、18、24、38轴／B～D轴墙体中部未按照2010年5月第二版设计施工图纸的要求设置构造柱，不符合设计要求，但符合《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008年版）（原执行标准）及《多层砖房抗震构造图集》（西南03G601）的相关要求。3、该建筑六层31～38／A～D轴区域内部分墙体出现的裂缝为温度裂缝；部分屋面板出现的裂缝为收缩裂缝。该房屋这些裂缝的存在，尚不影响该墙体及屋面板的安全，但影响其正常使用和耐久性，应进行处理。另查明：2016年3月28日，阆中市住房和城乡建设局出具《竣工验收备案书》，备案部门处理意见为：阆中市三鼎房地产开发有限公司在七里新区七里大道开发修建的“阆苑瑞景”商住小区6、7、8、号楼，建筑面积22693.45平方米，前期开工手续齐全，工程质量经勘查、设计、施工、监理单位验收合格，并分别出具了竣工验收合格证明材料；质量安全监督部门出具了质量监督报告；消防、防雷、规划等部门分别出具验收合格的认可文件；其他资料齐全，同意该工程竣工验收备案。2016年5月4日，被告三鼎公司已经为原告办理了《房屋所有权证书》。庭审中，原告方对南充通正司法鉴定中心、四川省建筑科学研究院出具的鉴定意见均不予认可，但其明确表示不申请重新鉴定。认定上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、鉴定结论、协议书、房屋所有权证书复印件等为据。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》不违背法律禁止性规定，且是双方当事人真实意思表示，应当认定为合法有效。本按争议焦点主要有两项：一、原告所购买的方存在质量问题是否达到法定解除合同条件？二、被告三鼎公司迟延办理房屋所有权证是否满足解除解除合同条件？关于第一个问题：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人因房屋主体结构质量不合格不能交付使用的或交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格、因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。严重影响正常居住使用即存在严重瑕疵，一般是指买受人所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证买受人人身、财产安全及正常居住使用的情形，包括房屋漏水，无法进行修复的；屋墙体开裂，难以修复的；因设计结构不合理，导致房屋地基下沉，房屋存在重大安全隐患的；房屋经质量、规划、环保、消防等部门检验，存在重大安全隐患且无法加以改进的等等。现原告认为房屋存在质量问题而请求解除合同，因原告所购买房屋已经勘查、设计、施工、监理单位验收合格，质量安全监督部门也出具了质量监督报告；消防、防雷、规划等部门均分别出具验收合格的认可文件，阆中市住房和城乡建设局出具《竣工验收备案书》，同时综合南充通正司法鉴定中心、四川省建筑科学研究院出具的鉴定意见来看，原告购买的房屋存在质量问题尚不影响结构安全，经过整改或处理后均不影响正常居住使用。因此，原告基于房屋质量存在问题请求解除合同不符合相关规定，本院不予支持。按照商品房买卖合同相关司法解释的规定，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，如出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，原告可对涉案房屋所存在的质量问题委托有资质的专业机构进行修复，产生的合理费用可依法另行诉讼。关于第二个问题：原告签订合同的目的在于取得所购房屋的物权。本案所涉房屋已竣工验收，被告已经办理了产权初始登记，相关部门已颁发了房屋所有权证书，原告的合同目的已实现，被告不存有根本违约行为，该合同已实际履行完毕，且双方在2015年8月10日对迟延办理房屋所有权证如何处理已另行作出约定，被告已按约定履行，对于原告主张被告迟延办理房屋所有权证而要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。合同法的基本价值取向是鼓励交易，维护市场交易的稳定性，现被告已根据合同约定全面履行了自己的义务，原告已取得所购房屋的所有权，故对原告基于解除合同情况下返还购房款、赔偿装修损失、搬迁费、为装修开支误工费和交通费的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告郑康伍、李长荣的诉讼请求。案件受理费5,800元，由原告郑康伍、李长荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内直接向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审 判 长  罗顺辉审 判 员  张 凯人民陪审员  马 勇二〇一七年四月十七日书 记 员  侯 丹