上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终3122号上诉人（原审被告）：上海金盛家居市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区银都路******。法定代表人：王德斌，董事长。委托诉讼代理人：付先来，男，上海金盛家居市场经营管理有限公司员工。被上诉人（原审原告）：蔡洁旭，女，1978年8月11日出生，汉族，住浙江省泰顺县。委托诉讼代理人：季永岳（系蔡洁旭亲属），男，1971年3月22日生，汉族，住浙江省泰顺县。上诉人上海金盛家居市场经营管理有限公司（以下简称金盛公司）因与被上诉人蔡洁旭房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初21347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月28日公开开庭审理了本案。上诉人金盛公司之委托诉讼代理人付先来，被上诉人蔡洁旭之委托诉讼代理人季永岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金盛公司上诉请求：撤销一审判决第五项，改判按其欠付租金本金金额的30%计算违约金。事实和理由：上诉人欠付租金是事实，但一审判决的违约金过高。被上诉人蔡洁旭辩称，违约金已经比合同约定降低了很多，完全合理，一审判决正确，要求维持原判。2016年7月25日，蔡洁旭诉至一审法院，请求判令：1、解除蔡洁旭与金盛公司之间于2008年1月4日签订的《商铺租赁合同》；2、金盛公司将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室-XX商铺返还给蔡洁旭；3、金盛公司向蔡洁旭支付2015年1月1日至2016年6月30日的商铺租金人民币54,046.50元（以下币种相同），并要求主张至金盛公司实际返还商铺之日止；4、金盛公司向蔡洁旭支付违约金50,000元。一审法院认定事实：上海市闵行区XX路******房屋的产权人为蔡洁旭等人，蔡洁旭所有商铺位于XX号XX室。2008年1月4日，蔡洁旭（出租方、签约甲方）与金盛公司（承租方、签约乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，合同编号：M31-101-02。双方约定：1、甲方将其坐落在上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室商铺出租给乙方经营，其中甲方拥有该商铺（69.78/907.04）的权利份额，乙方支付租金的建筑面积为78.346平方米；2、乙方租赁该商铺依法通过招募商户（二次招商）开展包括甲方所有的商铺在内的金盛国际家具市场经营管理活动，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，同时若乙方因公司发展需要，须将本合同承租主体变更为乙方关联企业，届时甲方须无条件配合；3、乙方保证，在租赁期间未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不得擅自改变上述约定的用途；4、甲方出租商铺的期限为10年，自2007年1月1日至2016年12月31日止，租赁期满，甲方有权收回该商铺，乙方应如期返还，乙方需要继续承租该商铺的，则应于租赁期满前3个月，向甲方提出续租的书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；合同期内，除本合同另行约定或双方协商一致，任何一方均不得提前解除本合同；5、双方约定租金标准以建筑面积核计，2007年1月1日至2007年12月31日合计年租金18,015元，2008年1月1日至2010年12月31日合计年租金24,020元，2011年1月1日至2013年12月31日合计年租金30,026元，2014年1月1日至2016年12月31日合计年租金36,031元；每三个月为一个支付期，乙方应于每年的3月15日、5月15日、8月15日、11月15日之前向甲方支付各期段租金，租金为含税租金，相关税收由甲方负责承担，甲方领取租金时应向乙方提供由税务部门开具的租赁发票；6、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满之日起30日内返还该商铺，未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方应按1.5倍日租金向甲方支付该商铺占用使用费。乙方返还该商铺应当符合正常使用的状态，返还时应经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用；乙方有权将商铺全部或部分转租于他人，甲方应配合乙方的二次招商，包括但不限于提供产权证明、身份证明、同意转租证明等；7、甲乙双方应认真履行本合同中的各自义务，租赁期间任何一方无正当理由擅自解除本合同，甲方擅自将本合同之内容另行与第三方签约的，甲方未按本合同之约定提供房屋、公用设施、广告位置及实施其他影响乙方及其二次招商户正常开展经营活动的行为，租赁期间因甲方过错导致乙方不能正常经营的，认可一方严重违反本协议之相关规定并经另一方催告后仍不限期改正的，乙方承租商铺从事非法经营活动的，乙方逾期支付商铺租金超过三个月甲方在追索乙方违约金及损失的同时，还有权提前解除本商铺租赁合同，以上情况即对对方构成实质性违约，违约方应向对方支付200,000元的违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分等。合同履行期间，金盛公司向蔡洁旭支付合同约定租金至2014年12月30日,自2015年1月1日起至2016年6月30日的租金合计54,046.50元金盛公司未能支付。一审庭审中，金盛公司对于上述欠付的租金并无异议。一审法院认为：蔡洁旭与金盛公司双方签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，当属有效，双方均应切实履行合同约定的各项义务，并根据合同的约定来解决双方的争议。金盛公司作为承租人向出租人支付租金系其最重要的合同义务，金盛公司未按约向蔡洁旭支付租金之行为已构成逾期付款，显然构成违约，故蔡洁旭有权要求金盛公司支付自2015年1月1日起至2016年7月30日止的租金57,049.08元。按照租赁合同的约定，基于金盛公司的逾期支付租金的违约行为，蔡洁旭有权主张相应的违约金，合同中已经约定了200,000元违约金标准，但金盛公司认为蔡洁旭主张的违约金约定过高，一审法院认为金盛公司确实存在一定的违约行为，但结合金盛公司的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给蔡洁旭所造成的实际损失，兼顾到金盛公司在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金之时也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院认为蔡洁旭目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故一审法院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以20,000元计。另由于金盛公司未按约向蔡洁旭支付租金之行为已构成违约，且该违约行为已符合双方约定的出租人可单方面行使合同解除权的情形，故蔡洁旭要求解除合同的诉讼请求成立，一审法院予以支持。关于合同解除的时间，结合金盛公司方收到诉状材料的时间为2016年7月29日，故一审法院确定以2016年7月30日作为合同解除日。租赁合同解除后，金盛公司应将涉案商铺返还蔡洁旭，并向蔡洁旭支付自2015年1月1日起至2016年7月30日止的租金57,049.08元。同时，金盛公司还应参照合同约定的租金标准，向蔡洁旭支付自2016年8月1日起至实际搬离日止的房屋占有使用费。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条之规定，于二〇一六年九月二十六日作出判决：一、确认蔡洁旭与金盛公司于2008年1月4日签订的（合同编号：M31-101-02）《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》于2016年7月30日解除；二、金盛公司于判决生效之日起十日内搬离并向蔡洁旭返还上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室商铺；三、金盛公司于判决生效之日起十日内向蔡洁旭支付自2015年1月1日起至2016年7月30日止的租金57,049.08元；四、金盛公司于判决生效之日起十日内，按1.26元/平方米/天的标准向蔡洁旭支付自2016年8月1日起至返还商铺之日止的房屋占用使用费；五、金盛公司于判决生效之日起十日内向蔡洁旭支付违约金20,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1,190.47元，由金盛公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，双方签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。上诉人拖欠租金，已经构成违约，理应按约支付违约金。一审法院认定的违约金已经低于合同约定标准，认定金额并无不当。上诉人称一审认定的违约金过高，无事实依据，本院不予支持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币300元，由上诉人上海金盛家居市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈强审 判 员  李兴代理审判员  何建二〇一七年四月二十八日书 记 员  倪非附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……