广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1973民初1419号原告（反诉被告，下称原告）：洪春招，女，汉族，1987年1月16日出生，住址：江西省吉安市遂川县，委托诉讼代理人：龙德波，广东深义律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗珊，广东深义律师事务所律师。被告（反诉原告，下称被告）：东莞市联冠广场房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市。法定代表人：李明辉,系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈振烽，广东嘉众律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘波，广东嘉众律师事务所实习律师。原告洪春招与被告东莞市联冠广场房地产开发有限公司（以下简称联冠公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪春招的委托诉讼代理人龙德波、罗珊，被告联冠公司的委托诉讼代理人陈振烽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪春招向本院提出诉讼请求：一、判令解除《商品房买卖合同》，并由被告返还购房首付款68000元、维修基金1832元、定金2000元、购房款36000元、改名费用3000元以及全部款项自起诉之日起至实际付清之日止按同期贷款利率计利息，以上合计110832元；二、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月11日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》，原告购买位于东莞市常平镇××大道××广场××单元××房屋，合同总价款351000元，首期款为106000元，剩余款项245000元申请银行按揭贷款。合同约定被告应在2016年6月11日前将商品房交付原告使用。原告按照合同约定支付了相关款项，被告没有按照合同的约定交付房屋，也无法为原告办理银行贷款，违反了合同的约定。现诉至法院，请求法院判决被告退回已经支付的全部款项。被告联冠公司答辩并向本院提出反诉请求：一、判令解除原、被告于2016年3月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20160311E56E6F148529）；二、判令原告须于判决生效后的十日内配合被告到房地产管理部门办理注销解除合同备案登记手续；三、判令原告向被告支付违约金36202.5元（其中1102.5元是以245000元为本金，从2016年3月23日开始计算，按每日万分之五的标准计至2016年6月20日；其中35100元按总房价351000元的10%计算）及逾期违约金（逾期违约金以36202.5元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年3月1日起计至本息还清为止，暂计至2017年3月1日为4.2元）；四、判令原告向被告支付因维权而产生的律师费5000元；五、诉讼费由原告承担。事实和理由：2016年3月11日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买位于东莞市常平镇××大道××广场××单元××房，合同总价款351000元，原告采取按揭贷款方式支付部分房款245000元，并且约定原告应当在合同签订之日起七个工作日内按银行要求提供办理按揭所需的全部资料和缴纳所需费用，如原告逾期未办妥银行贷款手续或者贷款银行不予批准原告贷款申请的，被告有权将原告按揭金额视为逾期付款金额，由原告按每日万分之五的标准支付违约金，如自合同签订后90日内原告仍未付清所有房款的，被告有权解除合同，并按总房款的10%向原告追究违约金，并且需承担被告由此支付的律师费。同时，合同还约定，原告应当于接到被告发出的解除合同通知后三日内配合到房地产管理部门办理注销合同备案登记手续。综上，为维护合法权益，特诉至法院，望判如所请。本院经审理认定事实如下：2016年3月11日，被告联冠公司作为出卖人与原告洪春招作为买受人签订一份编号为20160311E56E6F148529的《商品房买卖合同》，约定由洪春招购买东莞市常平镇××大道××广场××单元××房，建筑面积45.79平方米，现房出售，总价格为351000元；付款方式为：买受人按《楼宇认购书》约定时间交付20%或以上的首期房款人民币106000元（含已支付的定金），剩余房款人民币245000元由买受人向银行申请按揭贷款的方式支出给出卖人，同时提交办理银行按揭所需的相关资料；逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款3%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支出应付款万分之五的违约金；出卖人应当在2016年6月11日前，将经验收合格的商品房并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。另，合同第二十二条约定：本合同连同附件共18页，一式四份，具有同等效力。洪春招在庭审中出示的《商品房买卖合同》有16页（含附件一至四），联冠公司认为洪春招在庭审中出示的《商品房买卖合同》不完整，称完整的合同一共有18页（含附件一至五），洪春招则认为附件五上没有双方签章，对附件五不予确认。经比对上述两份《商品房买卖合同》，第1至16页内容一致，联冠公司提供的《商品房买卖合同》有完整的骑缝章，洪春招提供的《商品房买卖合同》上骑缝章不完整。其中，附件5约定：买受人应在签订合同之日起七个工作日内按银行要求提供办理按揭所需的全部资料和缴纳所需的费用；买受人应与贷款银行另行签订《个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，出卖人只负责联系愿意贷款的银行，买受人的贷款申请、贷款额度、贷款年限由贷款银行审批；买受人逾期未办妥银行贷款手续，或者贷款银行不予批准买受人申请的贷款以及不予足额批准贷款的，买受人应在接到出卖人或银行通知后十日内以现金方式补足差额房款，并与出卖人就付款事宜另行签订《补充协议》，否则如导致买受人未能按合同第六条选定的付款方式及期限付齐房款的，出卖人将有权将买受人需申请的按揭贷款金额视为买受人逾期付款金额，由买受人按每日万分之五的标准计付违约金；如自合同签订后90日内仍未付齐全部房价款，则出卖人有权解除合同，并由买受人按总房价10%的标准支付违约金，买受人同时应当协助出卖人办理合同的终止手续，并需承担解除合同所产生的费用（包括但不限于公证费、律师费、仲裁费、诉讼费）；由于上述原因解除合同的，买受人应在接到出卖人发出解除合同的书面通知后三日内配合到房地产管理部门办理注销解除合同备案登记手续；出卖人在买受人配合办妥合同解除手续后30个工作日内，将买受人已支付的房款扣除定金、违约金和注销合同备案等手续费后退回给买受人（不计利息）。另查，2016年1月10日，联冠公司作为销售方与洪春招作为认购方签订《联冠广场认购书》，约定认购物业为东莞市常平镇常平大道还珠沥段联冠广场之4层23号，建筑面积45.8平方米，成交价351000元，定金2000元须于签署认购书时付清，首期款（含定金）106000元须于2016年2月29日前付清，余款24500元须于2016年2月29日前办理银行按揭（签署认购书七天内）；申请银行贷款的年限、金额最终以贷款银行批复为准，如贷款银行批定的按揭金额低于认购书的申请金额的，则差额部分由认购方须于接到出售方通知后七天内付清，如贷款银行不同意审批通过认购方的贷款申请的，经出售方书面同意并相应给予的宽限期限内，认购方应选择其他付款方式；认购方在签署《认购书》后未签订《商品房买卖合同》前，未经出售方同意，不得更改认购方姓名；等。2016年1月10日，联冠公司出具收据（加盖公司财务章），载明“收到洪春招联冠广场1幢1单元423号房定金2000元”。2016年1月13日，原告洪春招的配偶黄火明向联冠公司支付23000元，案外人王凯替原告洪春招向被告联冠公司支付5000元。2016年2月27日，联冠公司出具收据（加盖公司财务章），载明“收到洪春招联冠广场1幢1单元423号房首期楼款8000元”，联冠公司出具收据（加盖公司财务章、编号为049636），载明“收到洪春招423号房支付专项维修基金1832元”。2016年2月27日，案外人李素华作为甲方与原告洪春招作为乙方签订《协议书》，约定：鉴于乙方购买东莞市联冠广场房地产开发有限公司开发建设的位于东莞市常平镇××大道还××广场××单元××号房屋（已签《认购书》），该物业总价款351000元，乙方全额支付该物业首付款存在困难，故向甲方借款68000元用于支付该物业部分首付款，该借款由甲方直接支付至联冠公司指定购房款专用帐户，上述借款乙方须在2016年8月27日前全部归还甲方。洪春招主张截至2016年2月27日共计向联冠公司支付首付款106000元（2000元+23000元+5000元+8000元+68000元）、住宅专项维修资金1832元。联冠公司对洪春招支付的上述费用没有异议，但认为联冠公司只是代收住宅专项维修资金，并提交住宅专项维修资金专用收据（第二联：业主交款凭证，日期为2016年3月23日）到庭。洪春招主张一开始是其配偶黄火明与联冠公司签订的认购书，后来联冠公司发现黄火明无法办理按揭，要改名为本案原告洪春招，于2016年3月11日向联冠公司支付改名费3000元，并提交收据（编号为049649、经手人：李＇s）以及三段录音（原告主张录音分别系财务主管朱利姣、销售罗先生、财务李哲敏）到庭，该收据载明“收到洪春招费用3000元”。联冠公司辩称没有收到改名费3000元，质证认为上述收据没有加盖公章或财务章，录音无法证明发生的时间、背景和人员。又查，联冠公司主张其因本案支出律师费5000元，并提交民事诉讼委托合同、律师费发票、进账单到庭。洪春招认为联冠公司未按期交付案涉商品房，将联冠公司诉至法院，主张解除《商品房买卖合同》，联冠公司于2017年2月14日收到起诉状。联冠公司则认为洪春招未按期支付房款，提起反诉，主张解除《商品房买卖合同》，洪春招于2017年3月2日收到反诉状。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、认购书、银联POS签购单、收据、查询信用卡交易明细、王凯身份证及证明、协议书、录音，被告提供的商品房买卖合同、商品房合同备案登记证明书、民事诉讼委托合同、律师费发票、进账单、住宅专项维修资金专用收据以及本院的庭审笔录等附卷予以证实。本院认为,本案是商品房预售合同纠纷，《商品房买卖合同》明确载明合同一共18页，在洪春招未能提供第17至18页合同到庭的情况下，联冠公司提供的《商品房买卖合同》加盖完整的骑缝章，本院对联冠公司提供的《商品房买卖合同》附件5的内容予以采信。《商品房买卖合同》是原、被告之间的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的规定，是合法有效的合同，双方应该严格依照合同的约定履行各自权利义务。合同约定付款方式是按揭贷款，付款的义务归属于买受人，出卖人联冠公司承担的角色只是负责联系愿意提供贷款的银行，能否成功通过贷款审批及贷款的金额、年限系贷款银行根据买受人的贷款资质而作出的，《商品房买卖合同》仅约定“剩余房款人民币245000元由买受人向银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人，同时提交办理银行按揭所需的相关资料”，合同通篇未能体现联冠公司确保洪春招可以成功办理贷款。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，本案中，在洪春招未能在约定时间内获得银行贷款或以现金方式补足房款的情况下，洪春招存在违约行为，联冠公司有权按照法律的规定行使后履行抗辩权，联冠公司不按合同约定交付商品房的行为不构成任何违约。联冠公司作为守约方即解除权人，应通知违约方解除合同，民事反诉状于2017年3月2日送达洪春招，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本院依法确认案涉《商品房买卖合同》已于2017年3月2日解除，洪春招应协助联冠公司办理案涉商品房的解除备案登记手续。关于违约金。联冠公司主张违约金分两部分计算：1、以245000元为本金从2016年3月23日起，按每日万分之五的标准计算至2016年6月20日；2、按总房价351000元的10%计算。每日万分之五的标准给付违约金的情况是逾期付款超90日、合同继续履行，现联冠公司主张洪春招逾期付款超过90日、解除合同，洪春招只应按总房价10%的标准支付违约金，即351000元×10%=35100元。关于已付房款。洪春招在支付定金2000元后，与联冠公司签订案涉《商品房买卖合同》并按约支付首付款，定金已转为购房款，现合同解除，联冠公司收取的首付款106000元应当退回洪春招。因洪春招违约导致合同解除，洪春招主张联冠公司承担上述首付款的利息，本院不予支持。关于改名费。2016年3月11日收据（编号为049649）涉及的3000元，虽收据上没有加盖联冠公司的公章或财务章，但该收据与有加盖联冠公司财务章的编号为049636的收据格式一样、编号相近、书写模式相近，结合录音内容和洪春招的陈述，本院对洪春招主张曾向联冠公司支付3000元改名费予以采信。现合同解除，联冠公司收取的3000元应当退回洪春招。关于律师费。因洪春招违约导致合同解除，在有民事诉讼委托合同、律师费发票以及进账单佐证的情况下，联冠公司主张洪春招承担因本案而产生的律师费5000元，有合同及事实依据，本院予以支持。至于维修基金的退还问题。由于案涉商品房的维修基金已经向相关银行交存，洪春招可自行办理相关退费手续，对洪春招主张退回维修基金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告洪春招与被告东莞市联冠广场房地产开发有限公司签订的编号为20160311E56E6F148529的《商品房买卖合同》于2017年3月2日解除；二、限原告洪春招于本判决发生法律效力之日起五日内协助被告东莞市联冠广场房地产开发有限公司办理位于东莞市常平镇常平大道联冠广场1幢1单元423号商品房的解除备案登记手续；三、限被告东莞市联冠广场房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向原告洪春招返还购房款106000元、改名费3000元；四、限原告洪春招在本判决发生法律效力之日起五日内向被告东莞市联冠广场房地产开发有限公司支付违约金35100元、律师费5000元；五、驳回原告洪春招的其他诉讼请求；六、驳回被告东莞市联冠广场房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务或履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉案件受理费1258元，由原告洪春招负担21元，被告东莞市联冠广场房地产开发有限公司负担1237元。受理费原告已预交。本案反诉案件受理费415元，由原告洪春招负担404元，被告东莞市联冠广场房地产开发有限公司负担11元。受理费被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判员  丁秀霞二〇一七年四月十一日书记员  何嘉琪附相关法律法规条文（节选）：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。