常州市天宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0402民初844号 原告：常州嘉乐物业服务有限公司，住所地常州市晋陵中路****。 负责人：吴友怀，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：冯新民，江苏金牌律师事务所律师。 被告：常州中房实业股份有限公司，住所地，住所地常州市钟楼经济开发区北港街北建新桥东蒋家村友谊村民小组iv> 法定代表人：宋觉新，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王建军、田凯，江苏友联律师事务所律师。 被告：常州市邦业资产经营股份有限公司，住所地，住所地常州市晋陵中路**iv> 法定代表人：羊亚新，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王建军、田凯，江苏友联律师事务所律师。 被告：常州市路桥日用品商城有限公司，住所地常州，住所地常州市小河沿**（**）> 诉讼代表人：常州市路桥日用品商城有限公司破产管理人，负责人：徐绪成。 委托诉讼代理人：邱泉，江苏乐天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾珂，男，1975年12月17日生，汉族，住常州市经济开发区，常州恒信会计师事务所会计师。 原告常州嘉乐物业服务有限公司（以下简称嘉乐公司）诉被告常州中房实业股份有限公司（以下简称中房公司）、常州市邦业资产经营股份有限公司（以下简称邦业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月25日立案受理后，依嘉乐公司申请，本院依法追加常州市路桥日用品商城有限公司（以下简称路桥公司）为本案共同被告参加诉讼，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告嘉乐公司的委托诉讼代理人冯新民、被告中房公司及邦业公司的共同委托诉讼代理人王建军、田凯、被告路桥公司的委托诉讼代理人邱泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉乐公司向本院提出诉讼请求：1、中房公司、邦业公司向嘉乐公司交纳嘉乐广场地上1-4层物业服务费3080900元；2、中房公司、邦业公司向嘉乐公司交纳嘉乐广场B座10楼物业服务费86628.30元；3、本案诉讼费用由中房公司、嘉乐公司负担。事实和理由：2001年，中房公司将位于小河沿8号嘉乐广场地上1-4层约4.3万平方米的房屋出租给了路桥公司开办路桥市场。为此，原告与路桥公司签订了为期6年的《物业管理合同》，在该合同期满后，嘉乐公司与路桥公司重新商定物业服务费收取标准时存有争议，此后嘉乐公司与路桥公司未能就价格达成一致，因而嘉乐公司与路桥公司未能订立新的书面《物业管理合同》。此后，嘉乐公司仍继续按原《物业管理合同》约定的服务范围和工作量为路桥公司提供该1-4层房屋的物业管理服务，而路桥公司则按其单方面主张的83.88万元/年的交费数额向嘉乐公司交纳物业服务费。原告为了减轻税务，在向路桥公司开具该1-4层房屋的物业服务费发票时，将其中的75万元按物业服务费项目开具，另外8.88万元则按垃圾代运费项目开具。从2007年起，路桥公司就不能按其单方面主张的83.88万元/年物业服务费缴费数额按时向原告缴纳物业服务费，为此，路桥公司与嘉乐公司间形成了应收物业服务费的滚动开票、滚动付款、滚动结欠往来，从2014年起，路桥公司则开始全额拖欠应交纳物业服务费，算至2015年7月31日，路桥公司该1-4层房屋的应交未交的物业服务费已达3080900元，2015年8月1日起的应交物业费，嘉乐公司将另行主张。 2013年10月1日，路桥公司又向中房公司租赁嘉乐广场B座10楼1681.45平方米的房屋作路桥公司的办公用房，该办公用房应交纳的物业服务费为3.22元/月/平方米。从2014年9月1日起，路桥公司开始全额拖欠该办公用房的应交物业管理费，2015年12月31日后，路桥公司不再租赁使用该嘉乐广场B座10楼1681.45平方米的房屋，因此，至2015年12月31日，路桥公司该办公用房的应交未交物业服务费已达86628.30元。 为了核实清楚路桥公司应交未交物业服务费及其他应收费用的具体金额，原告与路桥公司在2015年5月、6月、8月期间进行了数次核对，路桥公司并在原告提出的书面欠款单上作了确认无误的签字和盖章。根据路桥公司书面确认，算至2015年12月31日，嘉乐广场B座10楼1681.45平方米的房屋应交未交的物业服务费为86628.30元。两项合计3167528.30元。 在路桥公司拖欠原告应收物业服务费后，原告不仅每年向路桥公司催交，原告还每年向中房公司催交，均无果。 另查，中房公司是本案嘉乐广场地上1-4层及B座10楼的开发建设单位和所有权人，2014年10月后，中房公司将本案嘉乐广场地上1-4层及B座10楼的所有权转让给了邦业公司。嘉乐公司认为，根据国务院及江苏省物业管理条例的相关规定，中房公司、邦业公司作为本案嘉乐广场地上1-4层及B座10楼的业主，对房屋应交纳的物业服务费负有连带交纳责任。 被告中房公司、邦业公司共同答辩称，1、本案缺少必须到庭的当事人即路桥公司，本案系原告与路桥公司所签订的物业管理合同，路桥公司应作为本案被告参与诉讼，中房公司、邦业公司对原告与路桥公司所签订的物业管理合同内容、履行情况不清楚。2、2001年原告与路桥公司签订了为期6年的物业管理合同，本案应缴纳物业费的主体应为路桥公司，并非中房公司、邦业公司。本案不适用江苏省物业管理条例的相关规定，本案中的业主中房公司、邦业公司无需承担连带责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告路桥公司辩称，2016年4月11日路桥公司已申请破产清算，如原告认为与路桥公司存在债权债务关系，可按正常程序进行债权申报。 本院经审理认定事实如下：2000年8月9日常州市嘉乐商贸有限公司（后于2005年8月26日名称变更为常州市路桥日用品商城有限公司即本案被告）作为乙方与中房公司作为甲方签订租赁合同，约定租赁物的范围为甲方开发建设的嘉乐广场地上1-4层，建筑面积4.3万平方米；租赁期限18年；乙方责任项包含服从嘉乐公司统一的物业管理（具体事宜由嘉乐公司与乙方另行商定）；租赁用途为开办市场等条款。2014年9月29日，路桥公司（乙方）与中房公司(甲方)、邦业公司(丙方)签订的《协议书》一份，协议约定，上述房产的出租方变更为丙方，原甲方作为出租方的权利和义务由丙方全面承继。 2002年1月18日，路桥公司作为甲方与嘉乐公司作为乙方签订物业管理合同，约定根据中房公司与路桥公司房屋租赁合同中路桥市场由嘉乐公司负责物业管理的约定及相关规定，就路桥市场物业管理进行友好协商，订立本合同，管理范围的界定：1、甲方租赁范围内相对独立以及甲方投资的部分由甲方自行管理。2、系统性强以及甲方租赁范围以外的管理服务工作由嘉乐公司负责管理。3、不收物业管理服务费的，不属物业管理服务范围。管理期限自2001年12月31日至2006年12月30日止，为期六年。截止到2015年7月31日，嘉乐广场地上1-4层应交未交的物业服务费已达3080900元。 2013年10月1日，路桥公司向中房公司租赁嘉乐广场B座10楼1681.6平方米的房屋作为路桥公司的办公用房，嘉乐公司就此为路桥公司提供物业管理服务，截至2015年12月31日，路桥公司确认该办公用房的应交未交物业服务为86628.30元。嘉乐公司、路桥公司均认可双方对此未签订书面物业服务合同，但双方存在口头约定。 另查明，嘉乐广场A区2000年12月31日竣工，2001年1月1日交付给路桥公司使用。后对嘉乐广场地上1-4层中房公司领取4份房屋所有权证，分别为小河沿8号1层，建筑面积7460.56平方米，于2014年10月22日过户至邦业公司名下；小河沿8号2层，建筑面积10484.88平方米，于2014年10月29日过户至邦业公司名下；小河沿8号3层，建筑面积10121.48平方米，2014年10月29日过户至邦业公司名下；小河沿8号4层，建筑面积10024.07元，2014年10月22日过户至邦业公司名下。嘉乐广场B座10楼（房产证房屋坐落名称为晋陵中路400号），建筑面积为1681.6平方米的房屋一直为中房公司所有。 2016年4月11日，本院受理常州二建建设有限公司对常州市路桥日用品商城有限公司的破产清算申请。后嘉乐公司向路桥公司破产管理人申报债权4046279.81元，嘉乐公司陈述该申报债权包括本案请求标的。 审理中，嘉乐公司明确本案中不要求路桥公司承担责任。 上述事实，有租赁合同、物业管理合同、发票、欠款单及当事人的陈述等证据证实。 本院认为，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”该款规定的是业主与物业使用人就物业费支付的连带债务，属于法定的连带之债。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”该条从物业服务企业请求权的角度进一步明确物业服务企业有权追究业主的连带责任。 关于物业使用人直接与物业服务企业签订物业服务合同的情况下，业主对于物业使用人的支付物业费义务是否承担连带责任。首先，关于物业使用人能否以与物业服务企业之间直接签订物业服务合同。法律并没有禁止物业使用人与物业服务企业之间直接签订物业服务合同，基于民事活动的平等自愿原则，只要这种约定不违法，并不损害业主或者其他第三人利益，物业使用人与物业服务企业自愿就物业服务达成一致并无不可。其次，关于业主与物业使用人的连带债务的范围和金额。本案中，路桥公司与中房公司签订的租赁合同中约定路桥公司服从嘉乐公司统一的物业管理（具体事宜由嘉乐公司与路桥公司另行商定），故业主亦认可路桥公司与嘉业公司直接签订物业服务合同，且业主并未与嘉乐公司签订过物业服务合同，亦不存在业主委员会与嘉乐公司签订物业服务合同情形，结合嘉乐公司物业服务费多年来实际收取情况等情形，嘉乐公司基于与路桥公司之间的物业服务关系约定标准要求业主中房公司、邦业公司应对嘉乐公司主张的物业服务费承担相应的连带责任，于法有据，本院予以支持。中房公司应对其所有房屋期间承担2437026+86628.30=2523654.3元，邦业公司应对其所有房屋期间承担643874元。嘉乐公司主张中房公司、邦业公司对所有期间共同承担连带责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，判决如下： 一、常州中房实业股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付常州嘉乐物业服务有限公司2523654.3元。 二、常州市邦业资产经营股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内常州嘉乐物业服务有限公司643874元。 三、驳回常州嘉乐物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32141元，由常州中房实业股份有限公司负担25607元，由常州市邦业资产经营股份有限公司负担6534元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：江苏银行常州分行营业部，账号：80×××63，户名：江苏省常州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。 审 判 长  朱加林 人民陪审员  张小凤 人民陪审员  杨桂华 二〇一七年四月二十八日 书 记 员  王吉娜 上诉须知附录 上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省常州市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。