广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初11336号原告：广州市番禺区雅图物业管理有限公司，住所地广州市番禺区沙湾镇中华大道丽景华苑4座108号。法定代表人：谭锡全，职务总经理。委托代理人：黄碧仪，该公司职员。被告：曾秀容，女，1964年1月12日出生，汉族，住广州市番禺区。委托代理人：程志平，系被告曾秀容的丈夫。原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司（以下简称雅图公司）与被告曾秀容物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雅图公司的委托诉讼代理人黄碧仪，被告曾秀容的委托诉讼代理人程志平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅图公司向本院提出诉讼请求：1.曾秀容缴交拖欠雅图公司的物业管理费9973.6元，滞纳金从2012年4月11日起至所欠的物业服务费清偿之日止，每逾期一天按所欠的物业服务费的千分之一支付滞纳金，暂计至2016年12月7日滞纳金为6565.4元，共计16539元；2.由曾秀容承担本案诉讼费。事实和理由：雅图公司负责××街绿庭雅苑小区的物业管理，曾秀容须每月向雅图公司缴交雍逸华庭9座2梯501的管理费178.1元（含公摊费），逾期欠交则按日收取1‰的滞纳金。但2012年4月至2016年11月，曾秀容共拖欠56期管理费未缴交，雅图公司多次发出催缴通知书和律师函，曾秀容均不予理睬。由于曾秀容无视双方签订之协议，违反双方约定的权利义务，长期拖欠管理费用，违反了《中华人民共和国物业管理条例》和《中华人民共和国民法通则》的规定，严重侵害了雅图公司的合法权益和管理秩序。因此，雅图公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定提起本案诉讼，以维护其合法权益，请法院依法作出公正的判决。被告曾秀容辩称，不同意雅图公司的全部诉讼请求，主要理由如下：一、关于物业管理费。曾秀容自2010年至2012年3月一直按时交纳管理费，尽到了应尽的义务，但是雅图一直不能提供正规的收费发票，经多次交涉无果，曾秀容怀疑雅图是否具有合法的物业管理资质。在此情况下，曾秀容不得不停止交费。不仅如此，在此过程中，雅图公司还表示如要交管理费，则必须与之签定新的物业管理合同，否则，既便交钱他们也不收。由此可见，造成曾秀容不交部分管理费的责任在雅图公司。二、关于滞纳金，由于造成曾秀容不交部分管理费的责任在雅图公司，故其提出滞纳金的诉求不应得到支持。三、关于雅图公司物业管理的质量问题。长期以来，雅图公司提供的物业管理服务是不称职的，主要表现在没有做到或没有做好《雍逸华庭物业管理服务协议》内第二条(3)、(4)、(5)、(6)、(11)；第三条(3);第五条(2)。比如电梯经常故障停运，门铃经常无端失灵，特别要说的是小区的安全，由于雅图管理不到位，致小区多位业主遭小偷盗窃，有的甚至不止一次。后经业主们多次交涉争取，雅图公司才在2015年给小区安装了摄像头。曾秀容认为雅图公司提出要足额收取物业管理费是不公平的，由于它不能提供发票以及管理上的未尽责，即便收取管理费也应该是部分收取。滞纳金的诉求更是没有道理，本案的诉讼费应由雅图公司自己承担。综上，请求法院驳回雅图公司的全部诉讼请求。雅图公司和曾秀容围绕本案诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换，查明事实如下：曾秀容为位于广州市番禺区××街××路232号9座2梯501房（以下简称涉讼房屋）的登记权属人，该房屋建筑面积为118.72平方米，房地产权证登记时间为2014年8月4日。2004年12月28日，广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司（委托方、甲方，以下简称绿庭雅苑公司）与雅图公司（受托方、乙方），签订了《绿庭雅苑二期（雍逸华庭）物业管理委托合同》，合同约定：甲方将雍逸华庭委托予乙方实行物业管理；乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料，组织开展社区文化娱乐活动，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、车辆管理费和有偿服务费，等等；乙方自2004年12月28日起进场实施管理，业主委员会成立后，物业管理公司的续聘或解聘由业主委员会决定；物业管理服务费按物价局审批的项目及价格标准收取；合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。2010年2月8日，雅图公司（甲方）与曾秀容的丈夫程志平（乙方）就涉讼房屋签订了《雍逸华庭物业管理服务协议》，协议约定其同意雅图公司为本区的物业管理者；雅图公司的职责包括：1.按照物业管理合同和公约条款负责小区的管理和特约经营；2.根据有关法规、规章，结合实际情况拟定、撤销、修改小区管理办法，以便更好地管理屋村；3.维护小区内所有公共地方的设备设施，并保持其功能良好；4.保持小区内公共地方的环境卫生，负责小区所有园林绿化的维护和管理；5.协助有关部门做好小区的日常治安防范工作，必要时请当地公安部门指导并安排外聘保安人员负责日常巡逻值班，最大限度维护业主的生命、财产安全；6.安排管理员对小区内实行全方位服务管理，沟通发展商与住户之间的联系，协助业主反映相关的意见和要求；7.对小区内的各种车辆实行交通管制，除承诺指定地方免费停放外，对停放车辆按规定收取停车场管理场租费。业主的权利义务包括：享有对管理公司及职员的监督、投诉权，房屋业主、使用人和其他应交费的人员必须定期按规定交纳有关管理费用；高层住宅管理费按1.5元/㎡·月收取，计费方式为包干制，业主向管理公司支付固定的管理费用，包括各项物业管理费、停车费等，以上收费标准3年内不变，3年后如有变更，再另行通知；收楼时须按规定缴纳物业维修基金（按建筑面积40元/㎡收取）；管理公司可根据《物业管理条例》国务院第379条和省市政府的有关法规、规章，结合本区的实际情况制定《雍逸华庭管理公约》作为本协议的细则。同日，曾秀容、程志平签署《雍逸华庭管理公约》，其中约定：交楼时，各业主统一在委托银行开设一账户存折，业主每月在十日前在自己账户上存有足够的存款，由银行自动划缴管理费、车库管理费等；交楼后，各业主单元不论是否空置，均需负责缴交管理费及其他应缴费用；各业主、住户在规定时限内未缴清应缴的费用时，每逾期一天管理处收取应付款3‰的滞纳金；管理费开始缴纳时间为购房交楼日的下个月10日。为证明其曾向曾秀容催收过物业管理费，雅图公司提交了其分别于2013年7月19日、2014年8月1日、2015年8月31日以及2016年9月12日向曾秀容寄送的4份律师函、4份国内挂号信函收据以及4份挂号信退件予以证实。曾秀容则质证认为其从未收到过雅图公司寄送的上述《律师函》，但其确认收到过雅图公司催收物业管理费的电话。诉讼中，双方当事人均确认涉讼房屋每月的物业管理费为178.1元；曾秀容自2010年2月8日收楼以来，一直按时缴纳涉讼房屋的物业管理费，但自2012年4月开始未再向雅图公司交纳物业管理费。双方当事人对于雅图公司是否充分履行了物业管理服务义务的问题存在较大争议。雅图公司主张认为其已按照《雍逸华庭物业管理服务协议》和《雍逸华庭管理公约》的约定为涉讼小区提供了物业管理服务，包括清洁、绿化、安保、公共设备设施维护、车辆管理等。对于雅图公司的上述主张，曾秀容则不予认可，其抗辩认为雅图公司的管理非常不到位，非常混乱，具体表现为：小区绿化非常少，停车车位占用了小区公共用地；天花板剥落、地砖翘起，虽然已经修复好了，但这个问题已经存在几年，雅图公司才将其修复，属于工作不到位；小区的保安亭破旧，也没有保安人员在保安亭，小区经常发生盗窃事件，很多业主甚至被入屋盗窃不止一次，在业主反复争取和交涉下，雅图公司才于2015年给9座安装了摄像头；此外，雅图公司的清洁工作还算比较到位。为证明其上述主张，曾秀容提交了以下证据予以证实：1.分别拍摄于2016年5月31日及2016年7月21日的小区公共区域现状照片52张，照片显示邮箱损坏、保安亭破损及无人、墙角有垃圾堆放、地面不平等、地砖翘起及墙砖脱落等情况。2.曾秀容和雅图公司工作人员的通话录音，证明小区楼宇的门禁经常损坏，楼下按门铃业主无法收到，造成不便。对于曾秀容提交的上述照片，雅图公司认为信箱的更换和维修属于邮局的问题，其已通知邮局的工作人员维修；堆放的垃圾只是暂时的，并不是长期堆放在小区；9座的问题基本上都修理好了，3座的瓷砖问题也修理好了；门禁问题确实存在，但是由于涉讼小区建成时间较长，旧的门铃无法找到对应的配件，目前正逐步安装新的门铃。此外，庭审过程中雅图公司表示曾秀容交纳物业管理费后，其可开具相应的发票，并不存在无法提供发票的情况。本院认为：广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司作为涉讼小区的建设单位与雅图物业公司于2004年12月28日签订的《物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，上述《物业管理委托合同》对曾秀容具有约束力。此外，雅图物业公司与曾秀容于2010年2月8日签订的《雍逸华庭物业管理服务协议》和《管理公约》，亦为双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应自觉遵照履行。雅图物业公司作为涉讼小区的物业服务企业，其所提供的物业服务并不是针对单个业主，其提供的服务涉及整个涉讼小区及全体业主，业主应为其享受该物业服务支付相应的对价。关于曾秀容提出雅图物业公司物业服务存在各种瑕疵的抗辩主张，由于物业管理服务合同本身具有长期性和综合性的特性，物业服务是一个动态的长期的过程，而且物业管理委托合同是一个综合性服务合同，由多项服务内容组成，如清洁服务、保安服务、绿化养护服务等组成，物业使用人不能因某项服务的瑕疵而否定物业管理公司所有的服务。曾秀容提交的照片，仅仅能证明涉讼小区单一的物业服务项目存在问题,并不足以证明雅图物业公司未履行其他合同义务，且其亦自认雅图公司的清洁工作还比较到位。此外，曾秀容亦确认原来存的一些问题，比如地砖翘起、9栋没有安装摄像头等问题，雅图公司已经进行了处理。因此，曾秀容作为涉讼小区的一名业主，其实际享受了雅图物业公司提供的物业服务，理应向雅图物业公司支付相应的物业管理费，其以雅图公司提供的物业服务存在瑕疵作为拒交物业管理费的抗辩理由，理据不足，本院不予采纳。至于曾秀容提出雅图公司收取物业管理费而未提供发票的问题，由于雅图公司已向本院提交其营业执照及物业服务资质证书副本，其是否向业主开具物业管理费的发票，属于相关行政部门的管理范畴，不属于民事案件的审理范围，曾秀容可就此向相关行政主管部门反映上述情况，其在本案中以此作为对物业管理费的抗辩理由，本院亦不予采纳。关于曾秀容应当向雅图公司支付的物业管理费的数额问题。曾秀容和雅图公司均确认涉讼房屋每月的物业服务费为178.1元，故曾秀容应当向雅图公司支付2012年4月至2016年11月的物业管理费9973.6元（178.1元×56个月）。关于雅图公司主张要求曾秀容向其支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金的问题。根据曾秀容提交的证据及雅图公司的质证意见可知，雅图公司在提供物业服务的过程中，确实存在一定程度的瑕疵，因此，在其未充分完全履行其物业管理服务义务的情况下要求曾秀容向其支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。此外，雅图公司作为涉讼小区的物业服务企业，理应勤勉、审慎地履行《绿庭雅苑二期（雍逸华庭）物业管理委托合同》以及《雍逸华庭物业管理服务协议》约定的合同义务，现根据本院实地查看及曾秀容于本案中的陈述及举证情况可知，雅图公司提供的物业管理服务存在瑕疵，其理应虚心地听取业主的建议并及时跟进，作出相应的处理，进而不断地提高物业管理服务水平。根据《物业管理条例》第五条的规定：“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”如曾秀容仍认为雅图公司提供的物业管理服务存在质量问题或其存在非法经营等问题，亦可向房地产行政主管部门反映。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、曾秀容应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市番禺区雅图物业管理有限公司支付位于广州市番禺区××街××路232号9座2梯501房屋2012年4月至2016年11月的物业管理费9973.6元；二、驳回广州市番禺区雅图物业管理有限公司的其余全部诉讼请求。如曾秀容未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费107元，由广州市番禺区雅图物业管理有限公司负担42元，由曾秀容负担65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  胡剑敏二〇一七年四月十日书记员  霍淑玮