贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0112民初285号原告:贵州侨新物业管理有限公司,住贵州省贵阳市乌当区松溪路18号。统一社会信用代码91520112750188858E。法定代表人：陈建麟，该公司的总经理，委托诉讼代理人：汪军,该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：许其桦,该公司员工，特别授权代理。被告：文琴，女，汉族，1975年9月22日出生，住贵州省贵阳市，原告贵州侨新物业管理有限公司诉被告文琴的物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州侨新物业管理有限公司的委托诉讼代理人汪军、许其桦，被告文琴参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贵州侨新物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告履行“水锦花都前期物业管理服务协议”及缴纳物管服务费义务。判令偿还拖欠原告物业服务费人民币7753.76元；2、依法判决被告履行还款义务，偿还欠款本金并按国家同期贷款利息4倍（5.65%*4）支付利息。利息结算从欠款之日起至全部偿还原告欠款之日止；3、本案全部诉讼费、代理人劳务费1000元由被告承担。事实和理由：2006年11月24日被告入住原告管理的水锦花都小区并与原告签订《水锦花都前期物业管理服务协议》。协议约定物业服务费为0.6元/月，被告居住房屋面积150.27㎡，每月应缴纳物业服务费90.16元/月。被告于2009年9月25日起至诉讼之日无故不缴纳已约定的物业服务费。原告多次催缴未果。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，为维护原告的合法权益，特依据相关法律，诉至法院，请求判如所请。被告文琴辩称，我不是不交物管费，而是原告违约在先。自我入住以来至今都没有和原告签订物业服务协议，但是为了小区和睦我主动将物管费交纳到2009年9月25日。至今原告都没有和我们签订正式的物业服务合同。原告的物业服务存在严重的瑕疵，我根据相关法律不交纳物管费合理合法。原因如下：1、自本人2007年元月入住水锦花都以来，物业公司一直未与本人签订《水锦花都前期物业管理服务协议》，双方根本都不存在合同关系。但本人考虑到想有一个和谐的生活环境，就认可了物业公司的服务管理，主动将物业服务费交到2009年9月25日。2、为何入住10年过去了，原告一直不与我们业主签订正式物业服务合同。3、原告贵州侨新物业管理有限公司未履行《水锦花都前期物业管理服务协议》中所约定的责任和义务。物业服务协议属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同约定的责任和义务，存在严重瑕疵，本人根据《合同法》、《贵州省物业管理条例》、《贵阳市物业管理规定》等相关法律法规的规定拒交原告贵州侨新物业管理有限公司所欠交物业服务费合理合法。原因如下：（一）2008年9月25日，本人购置不到4个月的一辆赛车摩托车（当时购买价为12500元），停放在物业公司指定停放位置被盗，有当时出警记录为证。水锦花都为封闭式小区，可是小区进出口四通八达，外来人员可以随意进出，其也未建立门禁管理记录，安全问题严重失控，同时，根据物业管理协议的第二条的相关规定，本人认为物业公司没有尽到巡逻安保责任，导致了摩托车被盗，物业公司当时同意做出相应的赔偿，可一直没有做出赔偿。（二）根据《水锦花都前期物业管理服务协议》第二条、第四条的相关规定，可认定物业公司未尽到公共设施落水管的维护维修责任，导致墙外落水管堵塞而漫水进入我家，至我家住不到两年的新家全部浸泡坏，2009年6月12日还有2014年夏天，这两次严重水淹导致的直接经济损失4万余元，要求原告赔偿。（三）、本人车牌为贵Ａ×××××的小轿车停发在小区道路划线公共停车位上，被划四次，车胎被扎2次，钉子扎轮胎是扎在车轮侧面，而不是轮胎接触地面的那面，明显是人为把钉子扎进轮胎的，本人也到小区监控室要求查看监控录像，物业公司监控室拒绝我查看。在2017年元月6日晚上我把车停在小区道路划线公共停车位上，我元月8日早上去开车时发现我车又被擦坏，我去问值班的保安，拍了保安交班记录，上面明确记录了元月7日晚上21点20分巡查时发现贵Ａ×××××有擦伤，之前记录正常。我去监控室，工作人员也是拒绝让我查看监控。物业公司这一行为根本不是为业主服务的，反而是来伤害业主的。（四）小区内环境实在是太脏，太乱，公共人行道到处摆摊点，小区观赏水池里全是淤泥和垃圾无人清理，绿化地公共区域随处可见乱堆的杂物、狗屎到处都是，严重影响到小区业主的生活和身体健康。物业公司没有做到给业主营造一个卫生的生活环境。小区内私搭乱建严重，物业公司没有尽到制止和及时上报有关部门的责任，造成了很大的安全隐患。本人家单位进门处长期漏水，墙面全部打湿，墙面上有很多的电线，担心由于漏水而导致漏电，那后果不堪设想，对整栋楼的业主的人身、财产安全造成严重的安全隐患。（五）原告未经全体业主同意就擅自利用小区物业共用部分（占道停车、广告、物业公共配套物业用房出租、摆摊设点等），根据《骨折省物业管理条例》、《贵阳市物业管理规定》等相关法律法规的规定，以上经营所产生的收益应该用于物业保修期满后共用部分，共用设施设备的维护。（六）根据《贵州省物业管理条例》、《贵阳市物业管理条例》等相关规定，原告应该定期向业主公布相关收支情况，但原告至我入住以来从未向业主公开过收支账目。并且物业公司随意提高物业管理费标准，而且不理会业主的强烈反对，强行上调物业服务费。（七）本人由于以上问题一直未得到物业公司的解决，面对如此傲慢、不履行责任和义务、霸道的物业公司，本人唯一的维权方式是拒接向原告交物业服务费，至到物业公司履行责任和义务；合理收物业服务费和解决我家受损共计5万余元为止。综上，因原告违约在先，至我家严重受损，原告民事起诉状中提到的利息和诉讼费、代理人劳务费等费用，本人决不认可。我深信法律是公正的，法院会秉公执法未我主持公道。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的与被告的前期物业管理协议，虽然被告不认可是其签的字，但从被告入住后交纳过物管费可以推断被告知晓并履行过物业管理服务协议，调价公示照片系在小区公共区域内张贴。以上二份证据符合证据三性，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的被告所在楼栋业主的缴费收据照片和对其他业主张贴催缴通知单的照片，与本案缺乏关联性，本院不予认可；被告提交的新添派出所出具的证明、照片14张，车子受损照片和值班记录照片、小区外环境照片、乌当区物业收费阅览表、反对原告调价的联合签名，以上证据符合证据三性，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：被告文琴2007年元月入住水锦花都2号楼2单元6层2室住房，接房后被告按时交纳物管费至2009年9月。被告购房时与原告签订《水锦花都前期物业管理服务协议》，协议约定：物管费按建筑面积每月每平方米0.6元收取，被告需于每月15日之前向原告交纳，如有调整，以物价部门的审定为准。同时还约定，若原告违反协议，未达到管理服务质量约定的，被告有权要求原告限期整改，逾期未整改，给乙方造成损失的，原告应承担相应法律责任；若原告违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，被告有权要求原告清退所受费用，退还利息并支付违约金；若被告违反协议，不按协议约定的收费时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3%交纳违约金。协议还对原、被告的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量等有关内容进行了约定。另查，被告购买的水锦花都小区2号楼2单元6层2室房屋建筑面积为150.27㎡。因被告先后发生停放在小区内的摩托车被盗、厨房外墙排水管数次漫水进入被告家中、轿车车胎被扎、车身被划等事件，与原告协商未果，被告认为原告未完全履行物业管理服务合同的义务，加之原告2013年提高物管费等原因，被告自2009年9月25日起拒交物管费至今。根据《前期物业管理服务协议》约定的收费标准和双方关于物业服务费交纳时间的约定，2009年9月25日起至原告起诉的2017年1月19日，被告应交纳的物业服务费为150.27㎡×0.6元/㎡/月×86个月=7754元。上述事实，有原、被告的当庭陈述以及双方提交的证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，公民、法人在民事活动中应遵循诚实信用原则。庭审中，被告认可与原告签订了前期物业管理服务协议，且其向原告交纳过物业服务费，可认定原、被告之间存在物业服务合同关系。双方签订的前期物业管理服务协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，该协议合法有效。根据该协议，原告有权对小区实施物业管理并向业主收取物业服务费，在物业管理活动中，业主应当依约按时交纳物业服务费。物业服务费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，被告长期未交纳物业服务费的行为已经影响了小区和原告的正常运转，同时也对其他按时交纳物业服务费的业主造成了不公平的后果。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定及该协议中关于交纳物业服务费用的约定，被告作为水锦花都小区的业主，应当按照约定向原告交纳物业服务费，但其从2009年9月25日起至今未履行交纳物业服务费的义务，已经构成违约，故原告诉请被告支付物业服务费有事实和法律依据，本院应于支持。关于原告主张被告支付所欠物业费的利息，于法无据，本院不予支持；关于被告提出家用车辆和因房屋外墙浸水造成家具、家电被损坏而导致直接经济损失5万余元，要求原告先予赔偿的问题。本院认为，被告虽然提供了一组照片用于证明其所受损失，但未能提供充分证据证明其被损物品的现有具体价值，也未通过有关评估进行评估，同时被告也未提起反诉，故不宜在本案中一并处理，被告可另案处理主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条及《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告文琴于本判决生效之日起三日内给付原告贵州侨新物业管理有限公司2009年9月25日至2017年1月30日的物业服务费人民币7754元；二、驳回原告贵州侨新物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币166元，由被告文琴负担（此款已由原告贵州侨新物业管理有限公司预交，由被告文琴在履行时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期届满之日起两年内申请执行。审判员 曾 浩二〇一七年四月十九日书记员 冯贵荣