上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终2219号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱国兴，男，1952年8月31日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告、反诉原告）：胡永芹，女，1952年6月21日生，汉族，住上海市浦东新区。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人朱思敏，1987年7月15日生，系朱国兴之子。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人刘文军，上海申浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周祥华，男，1976年12月21日生，汉族，住江苏省高邮市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王如房，女，1976年8月7日生，汉族，住江苏省高邮市。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人黄华杰，北京盈科（上海）律师事务所律师。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人程蕾，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人朱国兴、胡永芹因与被上诉人周祥华、王如房房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初66419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年3月14日公开开庭进行了审理。上诉人朱国兴及上诉人朱国兴、胡永芹的共同委托诉讼代理人朱思敏、刘文军，被上诉人周祥华、王如房的共同委托诉讼代理人黄华杰、程蕾到庭参加诉讼，本案现已审理终结。朱国兴、胡永芹上诉请求：撤销原审判决第三项，改判驳回周祥华、王如房有关要求朱国兴、胡永芹承担违约责任的诉请，本案的一、二审诉讼费由周祥华、王如房承担。事实与理由：原审认定事实不清、适用法律错误。朱国兴、胡永芹自始至终都没有否认过《上海市房地产买卖合同》（第三版），朱国兴、胡永芹陪同周祥华、王如房去了房地产交易中心多次，一直在积极履行合同，目前诉讼的主要原因是由于周祥华、王如房提交了《上海市房地产买卖合同》（第四版），从而导致过户手续无法积极履行下去。朱国兴、胡永芹在一审中也表示愿意按照第三版合同履行。由于周祥华、王如房的原因导致迟迟不能过户，故违约方是周祥华、王如房。被上诉人周祥华、王如房辩称，原审认定事实清楚，不同意朱国兴、胡永芹的上诉请求，要求维持原判。周祥华、王如房向一审法院起诉请求：1、判令朱国兴、胡永芹协助其办理位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）产权过户登记手续，将该房屋的产权人由朱国兴、胡永芹变更为周祥华、王如房；2、判令朱国兴、胡永芹将系争房屋交付周祥华、王如房；3、判令朱国兴、胡永芹支付逾期过户违约金，以人民币（以下币种同）1,660,000元为基数，自2016年6月1日（审理中，周祥华、王如房调整起算日为2016年6月18日）计算至系争房屋实际过户日止，按照每日万分之四标准计算。一审中，朱国兴、胡永芹不同意周祥华、王如房的诉讼请求，并提起反诉，要求：1、判令解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》（第三版）；2、判令周祥华、王如房支付违约金336,000元。一审法院认定的事实：系争房屋的权利人为朱国兴、胡永芹。周祥华、王如房系外地户籍，王如房于2013年7月1日起连续在上海市缴纳个人所得税。2016年1月10日，周祥华、王如房为购买系争房屋向朱国兴、胡永芹支付了5万元定金。2016年1月17日，周祥华、王如房与朱国兴、胡永芹签订《上海市房地产买卖合同》（第三版），约定周祥华、王如房同意受让朱国兴、胡永芹的系争房屋，总价款为168万元。第四条约定，朱国兴、胡永芹于2016年6月30日前腾出该房屋并通知周祥华、王如房进行验收交接，周祥华、王如房应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第六条约定，双方确认在2016年5月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定，周祥华、王如房未按本合同约定期限付款的，应当向朱国兴、胡永芹支付违约金，违约金应按照周祥华、王如房逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过15日后周祥华、王如房仍未付款的，除周祥华、王如房应向朱国兴、胡永芹支付15日的违约金外，朱国兴、胡永芹可单方面解除本合同。朱国兴、胡永芹单方面解除合同的，应当书面通知周祥华、王如房，周祥华、王如房承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。朱国兴、胡永芹可以从周祥华、王如房已付款中扣除违约金，余款返还周祥华、王如房，已付款不足违约金的，周祥华、王如房应在接到书面通知之日起十日内向朱国兴、胡永芹支付。第十条约定，朱国兴、胡永芹未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给周祥华、王如房，应当向周祥华、王如房支付违约金，违约金应按照周祥华、王如房已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交付房地产期限之第二日起算至实际交付之日止，逾期超过15日后朱国兴、胡永芹仍未交付的，除朱国兴、胡永芹应向周祥华、王如房支付15日的违约金外，周祥华、王如房可单方面解除本合同。周祥华、王如房单方解除合同的，应当书面通知朱国兴、胡永芹，朱国兴、胡永芹承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。朱国兴、胡永芹应在接到书面通知之日起十日内退还周祥华、王如房已支付的房价款，并支付违约金。《补充条款（一）》，约定：1、过户：朱国兴、胡永芹应于签订买卖合同当日将该房屋《上海市房地产权证》交于居间方保存。双方应于周祥华、王如房办妥贷款手续后7个工作日内至上海市浦东新区房地产交易中心办理房屋过户手续；2、交房：朱国兴、胡永芹于收到银行贷款发放后7日内将该房屋交付周祥华、王如房，交付标志为双方签订物业交验单（房屋交接书）；……5、……周祥华、王如房在此确认其于签订买卖合同前对该房产进行初步验看。双方同意朱国兴、胡永芹将该房产按现状交付周祥华、王如房即可。6、贷款产生的费用由周祥华、王如房自行承担；若周祥华、王如房的实际购房贷款额度不足申请的额度，则任何不足的部分均由周祥华、王如房在该房屋在房地产交易中心办理产权交易过户手续当日直接支付给朱国兴、胡永芹；7、双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则朱国兴、胡永芹应按本合同第十条之约定违约金比例承担违约责任，周祥华、王如房应按本合同第九条之约定比例承担违约责任。《附件三》约定：1、周祥华、王如房于2016年1月13日支付朱国兴、胡永芹定金5万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分；2、周祥华、王如房于2016年3月10日之前，将房款40万元直接支付朱国兴、胡永芹，于2016年4月15日之前向朱国兴、胡永芹支付房款110万元；3、周祥华、王如房于双方至上海市浦东新区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以周祥华、王如房为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以银行发放贷款的方式将房款115万元支付给朱国兴、胡永芹，贷款支付房款应于2016年6月30日前发放于朱国兴、胡永芹账户内；4、双方一致同意周祥华、王如房向朱国兴、胡永芹支付首付款当日，周祥华、王如房将尾款暂存于居间方，待本交易经房地产交易中心审批完成且双方对该房屋进行交接所有户口迁出并签署物业交验单后当日，由中介将该笔房款2万元直接支付朱国兴、胡永芹。2016年3月10日，周祥华、王如房向朱国兴、胡永芹支付房款35万元。同年3月22日，中介公司再次从上海市浦东新区交易中心拉取了一份合同内容与2016年1月17日周祥华、王如房、朱国兴、胡永芹签订的第三版《上海市房地产买卖合同》内容一致的《上海市房地产买卖合同》（第四版），该合同并未经周祥华、王如房、朱国兴、胡永芹签字。3月23日，周祥华、王如房向朱交易中心国兴、胡永芹支付房款11万元。5月12日，周祥华、王如房向房产交易中心申请办理审税义务，5月17日，周祥华、王如房的相关审税审批手续审核通过。6月15日，周祥华、王如房缴纳了系争房屋的相应税款。5月17日，周祥华、王如房与朱国兴、胡永芹相约至农业银行办理周祥华、王如房的购房贷款手续，周祥华、王如房要求朱国兴、胡永芹协助予以办理。王如房对朱国兴说：“你跟人家银行约定干嘛，你是跟我签合同。我们该怎么走就怎么走，你们就一直故意往后拖。”朱国兴说：“你这条款对我不利的我怎么可能签字？”、“你现在合同是两份，不是有一份，这个问题要搞清楚”、“我们去房地产交易中心调过合同，现在交易中心有两份合同”、“我写卖房声明是有前提的，是按照第三版合同履行”、“……我已经配合你来签贷款了，但签字有前提。我现在交易中心有两份合同，最后以哪个为准，哪个有问题哪个没问题，最终交易中心会帮助你界定的，我们为了规避我们的风险，需要在《同意卖方声明》上写清楚以2016年1月份那版合同为准”、“你去找农行问问，写明按照哪一版合同，我们配合你办贷款”。当日，因朱国兴、胡永芹未能在银行的相关手续上签字，周祥华、王如房的贷款手续办理未成。2016年6月17日，周祥华、王如房又向朱国兴、胡永芹支付房款115万元。7月23日，周祥华、王如房、朱国兴、胡永芹再次至交易中心办理过户手续。浦东新区房地产交易中心窗口工作人员说：“这个东西我不能收”。周祥华说：“那你给我一个不予受理的通知。”工作人员说：“不予受理的通知我没有权利开。”、“我们是有流程的，我们受理窗口的职能只不过是收材料进来，但是我至少要看一下材料，那你材料不对我不能收对不对，能不能做不由我来决定”、“这个东西我不能开。我开不了，我没有这个权限。”当日，浦东新区房地产交易中心受理窗口最终并未受理周祥华、王如房办理过户的相关资料。9月4日，周祥华、王如房与朱国兴、胡永芹又相约至浦东新区房地产交易中心办理过户手续。王如房提示浦东新区房地产交易中心窗口工作人员看一下交易中心交易系统在8月26日的相应内容。后交易中心工作人员说：“我知道了，就拿第三版的合同来过户，是吧？”朱国兴的儿子朱思敏坚持要求找信访人员。工作人员再次问朱国兴、胡永芹方：“你现在做吗，到底？”但朱国兴、胡永芹坚持要去找信访人员，为此，当日，房产过户手续递交申请未能办理。一审法院认为，周祥华、王如房与朱国兴、胡永芹签订的《上海市房地产买卖合同》（第三版）系双方当事人真实意思表示，合法有效，在签订该买卖合同时，周祥华、王如房具备当时在上海的购房资格，故周祥华、王如房与朱国兴、胡永芹均应依照该合同的约定严格履行自己的义务。现从合同履行的情况看，双方于2016年5月开始多次前往交易中心欲办理系争房屋的过户手续，因中介公司于2016年3月22日又在交易中心网站拉取了双方之间《上海市房地产买卖合同》（第四版），导致交易中心并未受理周祥华、王如房办理过户的相关申请，该责任并非在周祥华、王如房或者朱国兴、胡永芹。但此后，经交易中心核实，已经于2016年5月17日审税通过，表明周祥华、王如房具备在上海的购房资格，同时，在9月4日交易中心已经明确可以办理过户申请手续，以及周祥华、王如房已经将应该贷款支付的115万元支付朱国兴、胡永芹的情况下，朱国兴、胡永芹仍不予配合，且一审审理中，朱国兴、胡永芹也再次表示不愿意再履行合同，表明其不愿意履行合同的意思表示，从而法院认定朱国兴、胡永芹构成了违约。为此，在周祥华、王如房已经支付了大部分房款即166万元的情况下，周祥华、王如房要求朱国兴、胡永芹协助办理系争房屋的过户手续和交付系争房屋的主张，法院认定具备合同依据，法院应予支持。因朱国兴、胡永芹存在逾期办理过户手续和交付房屋的违约事实，周祥华、王如房依据合同主张违约金的诉请，亦有合同和事实依据，法院应予支持，但起算时间应自2016年9月4日朱国兴、胡永芹明确知晓交易中心可以受理过户手续的次日开始计算，且朱国兴、胡永芹主张违约金计算标准过高，法院根据朱国兴、胡永芹的过错程度、违约事实等综合判定，应按照每日万分之二标准计算。朱国兴、胡永芹认为由于周祥华、王如房擅自撤销了《上海市房地产买卖合同》（第三版），导致过户不能，故其要求解除该合同的反诉主张，因周祥华、王如房也并未行使过撤销双方签订的《上海市房地产买卖合同》（第三版），从网上调取第四版的权利在中介方，且周祥华、王如房也并未在第四版合同上进行签字，故朱国兴、胡永芹的该主张不能成立。又根据《上海市房地产买卖合同》（第三版）第六条和“补充条款（一）”第7条的约定，双方虽约定于2016年5月31日前过户，如周祥华、王如房违反合同义务超过15天，朱国兴、胡永芹享有合同解除权，而在上述约定时间和此后的一段时间虽确实并未办理过户手续，但并非周祥华、王如房过错造成，故朱国兴、胡永芹依据上述条款要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》（第三版）无事实依据，法院不予支持。朱国兴、胡永芹据此还要求周祥华、王如房支付解约违约金，亦无事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于合同法司法解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、被告朱国兴与胡永芹于判决生效之日起十日内协助原告周祥华、王如房至上海市浦东新区房地产交易中心办理将位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋过户登记至两原告名下的手续；二、被告朱国兴与胡永芹于判决生效之日起十日内向原告周祥华、王如房交付上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋；三、被告朱国兴与胡永芹于判决生效之日起十日内向原告周祥华、王如房支付逾期过户违约金，以1,660,000元为基数，自2016年9月5日计算至房屋过户日止，按照每日万分之二标准计算。四、驳回被告朱国兴、胡永芹的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20,649元，减半收取10,324.50元，反诉案件受理费3,170元，两项合计13,494.50元，由被告朱国兴与胡永芹负担。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，朱国兴、胡永芹与周祥华、王如房经协商签订了《上海市房地产买卖合同》（第三版），该合同是当事人真实意思表示，应属合法有效。根据现已查明的事实，双方合同履行受阻的原因不在于周祥华、王如房一方，反而是朱国兴、胡永芹作为出卖方多次找借口拒绝继续履行合同，且在本案一审审理过程中，朱国兴、胡永芹方仍一再表示不愿意继续履行合同，要求解除合同和追究周祥华、王如房的违约责任，故合同履行受阻应当归责于朱国兴、胡永芹方。现该合同不存在履行不能的情形，故原审法院根据周祥华、王如房的诉请，判令朱国兴、胡永芹配合周祥华、王如房办理系争房屋的过户手续以及交房手续，均有相应依据。朱国兴、胡永芹现上诉对于办理系争房屋的权利交付和实物交付也并无异议，其二审主要对于原审判令其承担逾期过户违约金的内容持有异议，但根据现已查明的事实，其违约事实是显而易见的，故原审根据周祥华、王如房的诉请，以及朱国兴、胡永芹对于违约金过高的抗辩意见，所作出的违约金判决内容是恰当的，原审驳回朱国兴、胡永芹方的反诉请求，也是具有事实根据的，本院对此均予确认。上诉人朱国兴、胡永芹的上诉请求，缺乏事实根据，本院不予支持。原审判决无误，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币23,819元，由上诉人朱国兴、胡永芹负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈懿欣代理审判员  潘俊秀审 判 员  翟从海二〇一七年四月二十四日书 记 员  周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……