上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0116民初11487号原告（反诉被告，以下均称原告）陆某某。原告（反诉被告，以下均称原告）卢某。两原告共同委托代理人李某，某律师事务所律师。两原告共同委托代理人罗某某，某律师事务所律师。被告（反诉原告，以下均称被告）张某。被告（反诉原告，以下均称被告）李某某。被告（反诉原告，以下均称被告）李某。三被告共同委托代理人高某，某律师事务所律师。原告陆某某、卢某诉被告张某、李某某、李某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月1日受理后，依法适用简易程序。2017年1月10日，反诉原告张某、李某某、李某提出反诉，本院依法合并审理反诉原告张某、李某某、李某诉反诉被告陆某某、卢某房屋买卖合同纠纷一案。2017年1月17日，本院公开开庭进行了审理。原告卢某及两原告共同委托代理人李某、被告李某及三被告共同委托代理人高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年7月15日，原、被告通过中介就金山区朱泾镇罗星南路258弄3号301室房屋买卖事宜签订《房屋买卖协议书》，约定房屋转让价为166万元，同日，原告支付了定金5万元。2016年7月30日，原告支付了房屋首付款15万元。2016年8月20日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》1份。2016年8月26日，原告支付房款40万元。2016年9月10日，原告支付房款5万元。2016年9月14日，被告签署《出售人承诺书》，承诺出售上述房屋。之后，原告按照合同约定，开始办理贷款手续。由于银行审批时间延长，被告于2016年11月9日发出《告知函》，要求原告付款。2016年11月11日，原告回函被告，告知被告，原告已按照合同在办理贷款手续。2016年11月16日，原告的银行贷款初审通过，要求被告协助办理贷款签字手续时遭被告拒绝。故诉请判令被告继续履行2016年8月20日签订的《上海市房地产买卖合同》，协助原告办理房屋过户登记，将金山区朱泾镇罗星南路258弄3号301室房屋变更登记至原告名下，并交付房屋。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。由于合同对房屋首付款的支付时间及办理房屋过户手续的时间有明确约定，但原告没有按约履行自己的义务，给被告购置新房造成了极大的损失。据此被告提出反诉请求，要求判令：1、解除原、被告于2016年8月20日签订的《上海市房地产买卖合同》。2、原告支付被告延期履行合同违约金332,000元。3、原告支付被告赔偿金12,450元。针对被告的反诉，原告辩称：被告的反诉，没有依据，请求驳回被告的反诉请求。经审理查明：2016年7月15日，原、被告通过中介签订《房屋买卖协议书》1份，约定被告将坐落于金山区朱泾镇罗星南路258弄3号301室房屋转让给原告，房屋建筑面积为97.83平方米，转让价166万元。签协后，原告预付定金5万元，2016年9月30日支付购房首付款78万元，余款作为贷款金额。被告定于2016年12月30日清场搬出，并将钥匙交给原告。协议签订后，原告当日支付定金5万元。2016年7月30日，原告支付房屋首付款15万元。2016年8月20日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》1份，约定上述房屋转让价为150万元，签订本合同前，原告支付定金5万元，2016年9月10日前支付购房首付款15万元（不包括定金），2016年9月30日前支付第二期房款30万元，余款100万元作为贷款金额。若银行未批准原告贷款申请或者贷款不足，则任何不足部分均由原告在过户前支付给被告。原、被告双方应于贷款银行放贷后五个工作日内，对该房地产进验看、清点，办理物业交割手续并结清一切相关费用。确认无误后，双方签订房屋交接书。双方确认于2016年9月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。庭审中，原、被告双方均确认对《上海市房地产买卖合同》中的房屋转让价进行了做低，实际转让价仍为166万元。合同签订后，2016年8月26日，原告支付房款40万元。2016年9月10日，原告支付房款5万元。2016年9月14日，被告因配合原告贷款向中国银行股份有限公司上海市金山支行出具《出售人承诺书》，承诺出售上述房屋。如该房产的任何相关权利人对该房产交易提出异议，不同意出售该房产的，愿意承担因此所产生的一切法律后果，并承担受让人因此遭受的一切损失。在贷款的办理过程中，被告于2016年11月9日向原告发出《告知函》，因原告未按《房屋买卖协议书》约定的时间付款及《上海市房地产买卖合同》约定的时间办理过户手续，要求原告收到函件的7日内将剩余款项101万元以及相应赔偿金支付被告，并在上述款项支付后3日内办理转让过户手续。2016年11月11日，原告回函被告，告知被告，原告已按照合同在办理贷款手续，不接受不认可被告单方面变更之意思表示。之后，原告的银行贷款初审通过，要求被告协助办理贷款签字手续时遭被告拒绝。为此，双方争吵不断，公安局多次出警。另查明：原告已将剩余房款101万元以保证金及代管款形式打入本院账户。以上事实，由原、被告共同提供的《房屋买卖协议书》及《上海市房地产买卖合同》、告知函、原告提供的首付款收据、收条、出售人承诺书、回函、被告提供的电话录音资料、聊天记录、110接处警（案事件接报）登记表、当事人的当庭陈述等证据所证实。本院认为：《房屋买卖协议书》及《上海市房地产买卖合同》系原、被告自愿签订，应认定有效，双方均应严格履行。根据本院庭审查明的事实，原、被告双方在签订《上海市房地产买卖合同》时，对房款有意做低，这种行为既违背某实信用原则，又涉嫌违法，应予批评，希望双方以此为戒，做守法好公某，故本院认定涉案房屋的转让价为166万元。根据上述两份合同的内容看，《上海市房地产买卖合同》在房款的支付上对《房屋买卖协议书》上的约定进行了变更，根据《上海市房地产买卖合同》的约定，原告除贷款100万元外，其余50万元在2016年9月30日前支付。由于双方对房款进行了做低，剩余16万元的支付时间没有约定，但根据双方在《房屋买卖协议书》上的约定，本院推定剩余16万元的支付时间为2016年9月30日前。本案中，原告在2016年9月30日前已支付房款65万元，尚有1万元未支付。由于16万元的支付时间是本院推定所致，故原告在2016年9月30日前没有足额支付66万元，并不构成违约。至于是否能贷款、贷款多少、放贷时间的长短等，作为原告无法控制、也不能控制。但不管出现什么情况，双方均应积极配合，妥善解决出现的问题，共同维护双方利益和交易安全。综上，原告在整个合同的履行过程中不存在明显的违约行为，相反，被告在原告能办理贷款的情况下拒绝协助，存在违约。虽被告认为拒绝配合原告贷款是由于原告办出的贷款，系人为包装所为，涉嫌违法，但未提供相应证据予以佐证，本院不予采信。退一步讲，即使原告不能贷款或者贷款不足，那么原告按约应在涉案房屋产权过户前将不足部分房款支付给被告即可。现原告已将剩余房款交至本院，《上海市房地产买卖合同》的继续履行成为可能，故原告要求被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，并协助原告办理坐落于上海市金山区朱泾镇罗星南路258弄3号301室的产权过户登记手续,将该房屋的产权变更登记至原告名下，并交付房屋的诉讼请求，应予支持。被告要求解除《上海市房地产买卖合同》，并支付违约金及赔偿金的反诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人某共和国合同法》第一百零七条、《中华人某共和国某事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告陆某某、卢某与被告张某、李某某、李某于2016年8月20日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行。二、被告张某、李某某、李某应于本判决生效之日起十日内协助原告陆某某、卢某办理坐落于上海市金山区朱泾镇罗星南路258弄3号301室房屋的产权过户登记手续，将上述房屋的产权变更登记至原告陆某某、卢某名下；三、被告张某、李某某、李某应于本判决生效之日起十日将坐落于上海市金山区朱泾镇罗星南路258弄3号301室房屋交付于原告陆某某、卢某；四、原告陆某某、卢某应于本判决生效之日起十日内支付被告张某、李某某、李某房屋余款101万元；五、驳回被告张某、李某某、李某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人某共和国某事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取9,870元，财产保全费5,000元，合计14,870元，由被告张某、李某某、李某负担，于本判决生效后七日内向本院缴纳；反诉案件受理费减半收取3,233元，由被告张某、李某某、李某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人某法院。审判员  李文华二〇一七年四月六日书记员  高尚尚附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。