河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0103民初1948号原告：许奋翔，男，1986年4月15日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：陈运，河南荟智源策律师事务所律师。被告：焦文岭，男，1956年12月16日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：焦磊（系焦文岭之子），住郑州市。第三人：郑州宜居房地产服务有限公司第二十六分公司，住所地郑州市二七区交通路105号1号楼1号。负责人：陈慧武。原告许奋翔与被告焦文岭、第三人郑州宜居房地产服务有限公司第二十六分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许奋翔及其委托诉讼代理人陈运、被告焦文岭的委托诉讼代理人焦磊到庭参加诉讼，第三人郑州宜居房地产服务有限公司第二十六分公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告、被告及第三人于2016年9月18日签订的《房屋买卖合同》；2.被告和第三人退还原告定金20000元；3、被告向原告支付违约金68000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月18日，原、被告及第三人签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将其所有的位于二七区桃源路48号院1号楼2单元19号的房屋以680000元的价格出卖给原告；双方同意于签订本合同四十个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭手续；被告保证自本合同签订后五十个工作日内向贷款银行提出还款申请；如任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，均由违约方向另一方支付本合同第三条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。合同签订后，原告即按照合同约定支付了定金20000元。但被告一直拖延不履行合同义务，并明确表示不再出售涉案的房屋，经原告书面催告后，仍不予履行《房屋买卖合同》。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。被告辩称：原告要求被告退还定金20000元，支付违约金68000元没有事实和法律依据。1.被告没有收到原告的20000元定金，该定金是由原告直接交给第三人的，收据也是以第三人的名义出具的，该定金至今仍在第三人手中。如果要退还定金，也应该是由收取定金的第三人退还。被告既没有收取定金，也没给原告出具收据，不应该承担退还定金的责任。此外，依照原、被告签订的《房屋买卖合同》第十五条第七款的约定，定金应由第三人退还给原告。2.造成本案《房屋买卖合同》无法履行的责任在原告。合同签订后，因被告房本丢失，需要补办房本，被告明确告诉原告，要等一段时间，原告当时也答应等等，但后来原告说房子不买了。被告在找到房本后多次与原告联系，要求按合同约定的时间一起办理相关手续，但原告不知出于什么原因，拒不与被告一起办理相关手续。大约两个月后，原告要求解除合同并退还定金。3.原告要求支付68000元违约金没有事实和法律依据。合同第十五条第一款约定的10%的违约金并不是原、被告协商的，而是第三人提供的格式合同事先打印好的。本案中除原告向第三人交付20000元定金外，并没有实际履行，也没有给原告造成损失。不论造成合同不能履行的原因是哪一方，在没有实际损失的情况下，任何一方向对方主张如此高额的违约金，都没有事实依据，该违约金主张不应得到支持。综上所述，原告对被告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院查明事实后依法驳回其诉讼请求。第三人未陈述意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人未到庭，视为其放弃质证的权利。对被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的收款收据，能与房屋买卖合同相互印证，本院对其真实性予以采信；2.原告提交的房屋买卖过程情况说明能与录音内容及当事人的当庭陈述相互印证的部分，本院予以采信；3.原告提交的律师函，能与邮寄单相互印证，本院对其真实性予以采信；4.原告提交的催告函，不能证明被告已收到，本院不予采信；5.原告提交的录音材料，被告儿子焦磊认可是其通话内容，本院对录音真实性予以采信。本院确认的案件事实：2016年9月18日，原、被告及第三人共同签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将其名下位于二七区桃源路48号院1号楼2单元19号的房屋出卖给原告，建筑面积75.15平方米，房屋及其配套设施的总价款为680000元；原告应于本合同签订时支付定金20000元，被告同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由第三人代为保管；付款方式为按揭贷款，原、被告双方同意于签订本合同四十个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭手续；该房屋处于抵押状态，被告保证自本合同签订后五十个工作日内向贷款银行提出还款申请，（原告采用按揭贷款付款方式的，被告保证自原告银行贷款审批通过后）按照贷款银行确认的还款日期之前或当日自行筹资还清按揭银行贷款；需办理解押手续的，原、被告双方在解押注销手续办理完毕后的十五个工作日内办理网签、资金监管手续，在资金监管机构出具郑州市存量房交易结算资金监管全款证明后，原、被告双方共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续；如原、被告任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，均由违约方向另一方支付房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。同日，原告按照合同约定支付了定金20000元，第三人向原告出具了收款收据，该定金现仍由第三人保管。签订房屋买卖合同时，被告明确告知原告房屋所有权证丢失，需要补办，原告予以同意。后被告未及时补办房屋所有权证，原告的妻子曾与被告的儿子焦磊通话，询问合同履行及房屋所有权证补办事宜，焦磊明确表示，家里人不想再卖涉案房屋，房本也不补了，程序麻烦，其父母在国外，估计得两年才能回来，如果原告非要涉案房屋，就等被告回来，如果原告想买其他的房屋，就把本案的合同撕了。原、被告就房屋买卖合同履行问题协商无果，原告委托河南荟智源策律师事务所于2016年12月16日向被告邮寄送达律师函，主要内容为：第一、被告拒绝履行双方签订的《房屋买卖合同》，并实际不再履行该合同约定的义务，已构成严重违约；原告已经依约支付了定金20000元，但被告一直拖延不履行合同义务，并通过中介转达不再出售涉案的房屋。经原告张贴书面催告函后，仍不予履行《房屋买卖合同》，被告的行为已构成严重违约；第二、为友好解决问题，向被告声明如下:1.限被告在收到本函件之日起两日内向贷款银行申请提前结清贷款，并协助原告办理按揭贷款申请手续，继续履行《房屋买卖合同》约定的其他义务；2.如被告不履行，原告将通过法律途径维护自身合法权益，要求被告按照《房屋买卖合同》的约定和《中华人民共和国合同法》的规定承担相应的违约责任；3.本函件的出具，不视为原告放弃追究被告在本函件出具前已存在的违约行为的责任。被告家人于2016年12月17日签收了该律师函。第三人向原告出具了房屋买卖过程情况说明一份，主要内容为：2016年9月18日晚，原、被告就郑州市二七区桃源路48号院1号楼2单元5层19号的房屋签订了房屋买卖合同，并交定金20000元；被告因房本丢失，需办理房本补办；被告因房屋有银行解押款需自己解押；2016年9月18日到2016年11月30日期间，被告在办理房本补办手续，第三人过户手续未启动；2016年12月1日接到被告现在不打算卖此套房屋，原告不同意，双方协商无效；2016年12月1日至2016年12月8日被告和第三人的经纪人陈庆尧说明情况，该经纪人转达给原告，原告不同意，协商无效。现原、被告就合同履行及赔偿损失等无法协商一致，故原告诉至本院，请求判令：1.解除原告、被告及第三人于2016年9月18日签订的《房屋买卖合同》；2.被告和第三人退还原告定金20000元；3、被告向原告支付违约金68000元；4.本案诉讼费由被告承担。另查明：本案审理过程中，被告明确表示不再向原告出售涉案房屋，同意解除原、被告及第三人于2016年9月18日签订的《房屋买卖合同》，涉案房屋的房屋所有权证至今仍未补办。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现被告明确表示不再履行2016年9月18日签订的《房屋买卖合同》，故原告要求解除原、被告及第三人2016年9月18日签订的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，原告要求被告返还定金20000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，该20000元定金现由第三人保管，故应由第三人直接返还原告。上述合同未对被告补办房屋所有权证的时间进行约定，原、被告双方未达成补充协议，按合同有关办理按揭贷款、解押手续及办理网签手续的条款及交易习惯，被告应在合理期限内予以补办。被告未在合理期限内办理涉案房屋的所有权证补办手续，未按合同约定协助原告办理按揭贷款手续，未按合同约定办理涉案房屋解押手续，已构成违约，故原告要求被告按合同约定向原告支付房屋实际成交价的10%即68000元的违约金的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。被告辩称双方约定原告向被告支付300000元的解押款后，被告才去补办房屋所有权证并协助原告办理按揭贷款手续，但未提交相应的证据予以证明，根据合同约定，房屋解押款由被告自行筹资还清，故被告的答辩意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告许奋翔、被告焦文岭及第三人郑州宜居房地产服务有限公司第二十六分公司于2016年9月18日签订的《房屋买卖合同》；二、第三人郑州宜居房地产服务有限公司第二十六分公司于本判决生效之日起十日内返还原告许奋翔购房定金20000元；三、被告焦文岭于本判决生效之日起十日内向原告许奋翔支付违约金68000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000元，减半收取1000元，由被告焦文岭负担。余额1000元退回原告许奋翔。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。代理审判员  段雪培二〇一七年四月二十四日书 记 员  李 䶮