江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初16613号原告：吴玉威,男，1990年10月12日出生,汉族，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：季君，江苏展驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡萍，江苏展驰律师事务所律师。被告：祝建国,男,1973年10月30日出生,汉族，住江苏省昆山市。第三人：霍术秋，女，1975年4月6日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：祝建国，系霍术秋配偶。第三人：昆山北区房产咨询有限公司阳光店，住所地江苏省昆山市玉山镇柏庐北路13号,统一社会信用代码：913205835781681764。法定代表人：林宏毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖村，该公司员工。委托诉讼代理人：郭玉娇，该公司员工。原告吴玉威与被告祝建国、第三人昆山北区房产咨询有限公司阳光店房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年2月6日公开开庭进行了审理。后本院依法追加霍术秋为第三人参加本案诉讼，本案依法转为普通程序，并组成合议庭于2017年3月28日公开开庭进行了审理。原告吴玉威的委托诉讼代理人蔡萍、被告祝建国（同时为第三人霍术秋的委托诉讼代理人）、第三人昆山北区房产咨询有限公司阳光店的委托诉讼代理人肖村、郭玉娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴玉威向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行房屋买卖合同，接受剩余房款448000元，配合原告进行交房和过户手续；2.判令被告承担违约责任，支付违约金136000元（支付方式为在剩余房款中扣除）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月31日原被告双方在第三方的居间服务下签订《房屋买卖合同》。根据合同约定，原告购买被告位于昆山市××镇城北月××公寓××楼××室的个人住房，购买价款共计人民币68万元整。根据《房屋买卖合同》双方约定，签订合同当日，原告向被告支付定金人民币5万元整，双方完成房屋贷款程序；8月25日，原告向被告支付第一笔房款，共计人民币18.2万元整；后续双方完成房屋网签。根据合同第三条条款约定内容，被告应当于2016年8月30日前协同原告办理过户手续，但被告毫无理由拒绝履行合同义务，该行为严重损害原告自身权益，为保障自身权益诉至法院，请求判如所请！被告祝建国及第三人霍术秋辩称，买房当时只付了定金和首付，三分之一不到，没有完全履行合同。因为政策原因，造成被告本人无法继续履行这个合同，被告也是政策的一个受害者，按合同第五条约定，对方没有损失，主张违约金我认为是不合理的。本案律师等费用并非本案必须，应该由原告自行承担。第三人昆山北区房产咨询有限公司阳光店述称，同意原告诉请。本院经审理认定事实如下：原告吴玉威（购买方乙方）与被告祝建国（卖方甲方）于2016年7月31日在第三人昆山北区房产咨询有限公司阳光店（经纪方丙方）的居间服务下签订了《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将其名下位于昆山市××镇城北月××公寓××楼××室房屋出售给乙方，房屋建筑面积82.41平方米，车库约7.95平方米，价款为680000元，合同签订时支付50000元作购房定金，双方同意于2016年8月25日前乙方将232000元支付给甲方，购房定金在付款是冲抵，2016年8月30日前办理过户手续；乙方需贷款448000元，甲乙双方若有任何一方未按合同约定全面履行自己的义务，逾期超过45个工作日，守约方有权单方解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金；补充约定为：甲方留了3万元尾款放于丙方，待交房完成后由丙方转给甲方……合同还对其他事项作出了约定。该合同载有原告吴玉威、被告祝建国签字及第三人昆山北区房产咨询有限公司阳光店加盖公司公章。当日，原告吴玉威支付了50000元购房定金，其中被告祝建国收取20000元，剩余30000元押在第三人昆山北区房产咨询有限公司阳光店处。2016年8月25日，原告吴玉威支付了首付款182000元。迄今为止，被告祝建国总计收到房款202000元。昆山市××镇城北月××公寓××楼××室房屋不动产产权登记权利人系被告祝建国，建筑面积82.41平方米，产权登记时间为2002年3月29日。被告祝建国与第三人霍术秋系夫妻关系，于2001年1月17日登记结婚，涉案房屋系被告祝建国婚前购买。被告祝建国在庭审中陈述，卖房一事第三人霍术秋知晓。关于涉案房屋交易过程，第三人昆山北区房产咨询有限公司阳光店的委托代理人在庭审中陈述：2016年7月31日带原告去被告处看房，双方满意就签了合同，当时被告和第三人霍术秋都在场，签合同当时各方都阅读过再签字的，在2016年8月25日支付了首付款，付完之后就去办理了网签，后来因为被告方不配合，一直没有办理过户手续。被告陈述：中介方并没有在8月30日通知我去过户，第一次通知我过户是在9月21日通知9月22日去过户。对此第三人昆山北区房产咨询有限公司阳光店称，当时房产交易比较火爆，当天没有约到号。后来最早约到了9月22日的号，我们联系了原被告双方，都没有异议。原告陈述，当时7、8月房产交易中心要求过户先网上提前预约，8月25日原告支付完首付款后中介方就马上开始预约过户，预约到的最早的日期就是9月22日，中介通知我们，我们也答应在9月22日过户。2016年9月22日当天被告未到场，导致过户无法完成，后三方协商于2016年10月17日办理过户，当日过户也未办理完成。对此原告陈述，被告没有到，而且明确告知不卖了。被告陈述，昆山出了购房新政，造成了我购房计划的改变，当时我说要了解一下政策，因政策改变导致我置换房屋的计划无法实现，所以我当天就没去，我当时跟中介说了不去了。第三人昆山北区房产咨询有限公司阳光店陈述，被告方前一天就跟我说了不去，意思是房子不想卖了。原告吴玉威于2017年4月13日将剩余房款448000元提存至本院账户。上述事实由房屋买卖合同、收条、银行凭条、房产证、土地证、结婚证、短信及微信聊天记录及当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为，原告吴玉威与被告祝建国签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，应属合法、有效，双方均应恪守。被告祝建国应依照合同约定继续履行自己的义务。双方签订的合同约定，原告吴玉威按约支付了定金及首付款，被告应当按照约定办理过户。虽按照合同约定的过户时间双方未能完成过户，但经第三人昆山北区房产咨询有限公司阳光店协调，双方重新约定了过户时间，视为对合同的变更，对双方均有约束力，被告在约定的过户时间未到场，导致过户无法完成，构成违约。现原告吴玉威已将剩余房款448000元提存至本院账户，双方的合同具备继续履行的条件，原告吴玉威主张继续履行合同本院予以支持，被告祝建国应当配合原告吴玉威办理涉案房屋的过户手续，并交付涉案房屋。因被告祝建国违约，理应向原告吴玉威承担违约责任，但违约责任是根据合同约定或者原告吴玉威产生的实际损失计算，双方的合同并未约定合同继续履行的违约金，原告吴玉威也没有就实际损失举证，故本院对原告吴玉威要求两被告按以合同中解除合同的违约金约定赔偿违约金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告吴玉威与被告祝建国于2016年7月31日签订的《房屋买卖合同》继续履行。二、被告祝建国于本判决生效后十日内协助原告吴玉威办理昆山市玉山镇城北月盛公寓XX号楼XXX室房屋及车库的过户手续；原告吴玉威在被告祝建国履行完过户义务的同时向其支付剩余房款448000元。三、被告祝建国于完成过户手续后十日内将昆山市玉山镇城北月盛公寓XX号楼XXX室房屋及车库交付给原告吴玉威；交付房屋的同时，第三人昆山北区房产咨询有限公司阳光店将剩余30000元房款支付给被告祝建国。四、驳回原告吴玉威的其他诉讼请求。（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定帐号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，帐号为：32×××60）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10600元，保全费4600元，共计15200元，由被告祝建国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，帐号10×××76。审 判 长  柳心宽代理审判员  彭 娟人民陪审员  吴伟萍二〇一七年四月十七日书 记 员  陈寅杰