上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初16887号原告(反诉被告)：沈军，男，1989年10月22日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：彭永奎，上海磊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚某某，住上海市松江区。被告(反诉原告)：张峰，男，1975年6月26日生，汉族，住松江区。被告(反诉原告)：陆秀红，女，1975年6月26日生，汉族，住松江区。被告(反诉原告)：张陆祺，男，2002年2月15日生，汉族，住松江区。法定代理人：张峰(系被告张陆祺的父亲)，住松江区。法定代理人：陆秀红(系被告张陆祺的母亲)，住松江区。原告沈军与被告张峰、陆秀红、张陆祺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案受理后，依法适用简易程序于2016年11月22日公开开庭进行了审理。原告沈军及其委托诉讼代理人彭永奎、姚某某，被告张峰、陆秀红(同时系被告张陆祺的法定代理人)到庭参加诉讼。诉讼中，经原、被告同意，本院报请院长简易程序延期三个月审理。本案现已审理终结。原告沈军向本院提出诉讼请求：判令被告按约定价格继续履行房屋买卖合同，交付位于上海市松江区荣乐中路XXX弄XXX号XXX室的房屋，办理房屋权利人变更。事实和理由：沈军与姚某某系夫妻关系，2016年3月16日，通过上海松亨房产经纪事务所(以下简称“松亨房产事务所”)向三被告购买位于上海市松江区荣乐中路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“涉案房屋”)，三方签订了《居间合同(买卖)》，约定房屋价格为205万元，定金5万元，并且对于交房时间、付款时间、税费负担等均进行了约定。合同签订后，原告按约定时间和金额履行了支付义务，后因当时合同买方姚某某贷款受阻，故调整为原告沈军为买方，三方于2016年5月25日重新签订了买卖合同，为多得到些贷款，中介故意在此合同上做高了房价并进行了网签，但双方实际履行的还是按原价进行交易。后原告于2016年6月27日交付了契税。此后，被告以各种借口要求涨价并增加原告的义务，且拒不协商。原告认为，双方签订的居间协议和房屋买卖合同中除价格外，真实有效，被告应当继续履行义务。为此，原告诉至法院，请求依法处理。被告张峰、陆秀红、张陆祺辩称：不同意继续履行合同并过户和交房。因为当时三被告与姚某某于2016年3月11日签订的居间买卖合同中，约定房价为205万。姚某某于2016年3月11日支付了5万定金，于2016年3月20日左右支付了84万的房款，余下的约定在2016年6月30日之前付清房款，办理过户手续，但是姚某某迟迟不能办理贷款，在2016年6月30日之前没能履行三被告与姚某某及其父母签订的房屋买卖合同，已经构成违约。此后，因为购房方不能付清房款，双方商量后由三被告和原告签订了房地产买卖合同，约定了房款229万，到2016年8月31日前付清房款并办理过户手续，双方约定5万元定金，2016年6月30日前支付112万元的房款，2016年8月31日前支付余下的112万元房款，可是至今原告未付任何房款，所以三被告认为这是两份独立的房屋买卖合同，房屋买卖合同的主体、约定的房价、过户的时间等都是不同的，应该视为不同的法律关系，要各自承担不同的权利义务。事实上，2016年2月以后，上海房价快速上涨，姚某某从2016年3月11日之后根本拿不出205万房款，贷款也办不出，她不愿放弃涨价以后的房屋，所以才主张继续履行合同，事实她不可能用2016年3月的房价购买现在的房屋，如果现在房价下跌了，她就不会坚持履行合同了。同时，被告张峰、陆秀红、张陆祺向本院提出反诉请求：判令原告违约并支付5万元定金，解除房屋买卖合同。事实和理由：原、被告于2016年5月25日就涉案房屋签订了房屋买卖合同，房屋价格为229万元，双方约定5万元为定金，2016年6月30日前支付112万元，2016年8月31日前支付112万元。被告至今未支付房价(只支付了84万元)，被告未履行付款义务，已经违约并且承担违约责任。按照2016年房价快速上涨的实际情况，被告实际是拿不出房款(被告是由于房价快速上涨后说还要的，但2016年房价年初和现在又相差很大)，按照房屋买卖合同，被告已经违约，并且解除双方房屋买卖合同。原告沈军针对被告张峰、陆秀红、张陆祺的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。因为被告的诉请和本诉其实是一致的，反诉状上被告承认收到了84万元，双方只是权利义务的概括转移。从反诉状上的诉讼请求和本诉上来说，就算按照新的合同，也不需要赔偿50万元，真实原因是房价涨价，被告的心态出现问题，希望合同能够依法履行。经审理查明：三被告是涉案房屋的登记权利人。原告沈军与案外人姚某某是夫妻关系。2016年3月11日，三被告作为出卖人(甲方)、案外人姚某某作为买受人(乙方)、松亨房产事务所作为居间方(丙方)，三方签订了《居间合同(买卖)》一份，约定甲方将涉案房屋转让给乙方，房地产转让价款为205万元；甲乙双方委托丙方的事项：审税、贷款、过户、交房；甲乙丙三方同意，甲方于2016年6月30日腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；自合同请之日起，乙方愿向甲方预付购房定金5万元，该定金可抵作购房价款；付款方式：1、乙方于2016年3月11日支付5万元，2、乙方于2016年3月20日前支付84万元，其余：贷款暂定人民币115万元，如贷不足现金不足，于过户当天支付给甲方，尾款留1万元交房时支付，甲方结清此房内的水费、电费、物业费、有限电视费等一切费用，并迁出户口；甲方为各付税，所产生的税费由各自承担。居间合同还对其他相关事宜进行了约定。同日，姚某某支付给被告涉案房屋的定金5万元。2016年5月25日，三被告作为卖售人(甲方)、原告沈军作为买受人(乙方)，双方签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)一份，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房地产转让价款共计人民币229万元；甲、乙双方同意，甲方于2016年8月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2016年8月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费；附件三付款协议载明：本合同签订后，乙方于2016年3月25日前支付5万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款，乙方于2016年6月30日前支付人民币112万元，乙方于2016年8月31日前支付人民币112万元。房屋买卖合同还对其他相关事宜进行了约定。上述合同签订后，原告沈军于2016年6月27日缴纳了涉案房屋的契税34,350元。2016年8月3日至2016年8月9日，姚某某与中介工作人员进行短信联系，提出需要房东配合办贷款，如贷款贷不足，就现金补足。中介工作人员则回复，估计房东那里肯定是要让赔40万元的，不然房东肯定不肯的。2016年8月13日，姚某某及其父母姚建平、王菊贤与被告陆秀红及其朋友在中介处协商购房事宜，姚某某询问房价是否为205万元，陆秀红表示认可，但认为钱没有付清。姚某某表示根据合同是在2016年8月31日之前付清，现在不贷款了，房子尾款已经凑齐116万元余款，买房人没有违约。陆秀红表示当时说好的按居间合同6月30日付款，这个价格是要6月30日之前付清的，现在贷款办不下来，拖了2个月的时间，造成了卖房人的损失，三被告买上家的房子，别人在涨价，这两个月差价要补的，40万元就是影响买房子的钱。庭审中，被告确认收到了姚某某的89万元购房款，包括5万元定金，但该笔款项是第一份合同的房款。原告及姚某某则表示前后两份合同是延续的，姚某某此前支付的89万元可以用作原告购买涉案房屋的房款。庭审中，三被告提交了松亨房产事务所出具的情况说明、房地产市场询价意见单等，证明姚某某此前与其父母欲购买涉案房屋，并与三被告签订了居间合同和上海市房地产买卖合同，姚某某支付了三被告定金5万元，并于2016年3月22日支付了84万元的首付款，当时房屋买卖合同上的名字有姚某某、姚建平和王菊贤，由于为了双方节省税费所以经双方同意，房屋买卖合同上的价钱为165万元，但因购房人贷款没有办出，所以造成合同无法履行，之后双方经协商办理了退税手续，并撤销了原买卖合同，之后又与沈军(姚某某的丈夫)重新签订了买卖合同，沈军开始办理贷款，双方约定于2016年6月30日之前交清房款并办理过户手续，但是沈军也是信用卡的问题贷款没有审批下来，沈军也没有用任何形式付过款；中介公司及三被告曾多次催讨姚某某及其家人履行合同，2016年6月30日后又多次告知姚某某及其家人违约并承担违约责任和解除双方房屋买卖合同；第二份原告、被告签订的上海市房地产买卖合同是由上海亨居房地产经纪事务所签订，双方谈的时候上海房价快速上涨，双方约定新的房价，并约定在2016年8月31日付清后办理过户手续，期间原告贷款未办出造成违约，上海亨居房地产经纪事务所和三被告多次催讨原告，在2016年8月31日后多次告知沈军违约和承担违约责任，并解除双方的房屋买卖合同；两份合同是相互独立的合同，不是延续的，依据当时不同的房价，由不同的中介公司和买房人所签；2016年8月13日因与姚某某等协商未能达成一致，故未归还姚某某已经支付的房款。原告沈军质证认为，因证明人未出庭其书面意见的真实性没法认可，也不认可被告所述的关联性，合同约定的最后交费期限并非中介所述的6月30日而是8月31日；整个协商过程中从未说过二份合同独立履行的，也没有被告所称的前面一份合同要解除，被告也没有提出过解除要求，而两份合同是延续的；双方的实际交易价格是205万元，原告已经支付了84万元首付款后，还要按约支付其余的款项，但三被告要求原告多付款项进行赔偿，原告因为不安所以才一直没有付，原告的贷款的确没有办出，原告愿意现金补足。以上事实，有居间合同(买卖)、房地产登记簿、结婚证、上海市房地产买卖合同、税收缴款证明、收据、短信摘录、录音资料、付款凭证、房地产市场询价意见单以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与三被告签订有《上海市房地产买卖合同》，双方成立房屋买卖合同关系，该合同系双方当事人的真实意思表示，当事人均应恪守。本案中，双方争议的焦点在于：1、上述合同是应当继续履行还是应当解除；2、原告与三被告就涉案房屋的实际交易价格是多少钱。对于第一个争议焦点，三被告虽辩称原告未履行付款义务，并反诉主张解除房屋买卖合同，但其一，原告沈军与案外人姚某某系夫妻关系，姚某某因购买涉案房屋无法办出贷款，遂由其丈夫沈军出面，经协商后与三被告就涉案房屋另行签订了《上海市房地产买卖合同》，原告沈军及案外人姚某某均确认姚某某已付的89万元款项已转为沈军所签合同的购房款，在双方的交涉中，被告对此也没有提出过异议，另，原告与三被告所签买卖合同附件三中约定，原告于2016年3月25日前支付定金5万元，该付款时间早于双方2016年5月25日签订合同的时间，此与姚某某支付定金的时间较为吻合，故应视为沈军就购买涉案房屋已支付购房款89万元，三被告关于原告未支付任何购房款的辩称意见，本院不予采纳；其二，即便原告存在逾期付款行为，三被告也并未提供充分的证据证实其曾催讨过原告按约付款或者通知原告解除合同，其在原告的配偶提出愿意现金付款后三被告仍坚持要求赔偿，不同意配合继续履行合同，故三被告在原告起诉后再主张解除房屋买卖合同，缺乏法律依据，本院不予支持。三被告拒绝履行合同的行为已构成违约，原告主张继续履行合同、被告交房并办理过户的请求，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。过户过程中产生的所有税、费按照双方约定应当各自承担。对于第二个争议焦点，原、被告双方对于房屋的实际成交价格存有争议，虽然双方所签上海市房地产买卖合同中载明的价格为229万元，但原告陈述双方是为了多办贷款而做高了房价进行网签，本院认为，房屋交易过程中，双方为减少税款或者办理贷款而做低或者做高房价的行为时有发生，姚某某及其父母在与三被告的第一次交易过程中即存在为减少税款而做低合同价的行为，结合姚某某及其父母与被告陆秀红及其朋友在2016年8月13日的录音证据，原告陈述的双方就涉案房屋的实际交易价格为205万元、做高房价是为了多办贷款的意见较为可信，本院对此予以确认。故双方所签上海市房地产买卖合同中载明的价格229万元系为多套取国家贷款而为，该价格条款的约定应为无效，其他合同条款仍应按约履行，扣除已付的89万元款项之后，原告还需支付三被告购房款116万元。原告主张继续履行合同并交房过户，应当将剩余购房款支付给三被告，原告对此并无异议，本院予以准许。被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)沈军与被告(反诉原告)张峰、陆秀红、张陆祺继续履行双方于2016年5月25日签订的除房价条款之外的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)；二、被告(反诉原告)张峰、陆秀红、张陆祺于本判决生效之日起十日内将位于上海市松江区荣乐中路XXX弄XXX号XXX室的房屋交付给原告(反诉被告)沈军；三、被告(反诉原告)张峰、陆秀红、张陆祺于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)沈军将上述房屋过户至原告(反诉被告)沈军名下(交易过程中产生的所有税、费由双方按规定各自承担)；四、原告(反诉被告)沈军于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)张峰、陆秀红、张陆祺剩余购房款1,160,000元；五、驳回被告(反诉原告)张峰、陆秀红、张陆祺的反诉请求。本诉案件受理费23,200元，减半收取11,600元，反诉案件受理费525元，合计诉讼费12,125元，由被告(反诉原告)张峰、陆秀红、张陆祺负担(已付525元，剩余11,600元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一七年四月二十日书记员 张若雪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。……