广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初845号原告：深圳市半岛城邦物业管理有限公司广州市分公司，住所地广州市花都区新华街东镜二十队十二巷4号第三层，统一社会信用代码91440114579992079T。负责人：王成，该公司副总经理。委托诉讼代理人：黄金胜，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：梁莹，女，该公司工作人员。被告：陈文斌，男，1981年10月25日出生，汉族，住江西省赣州市于都县，原告深圳市半岛城邦物业管理有限公司广州分公司（以下简称物业公司）与被告陈文斌物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人梁莹到庭参加诉讼。被告陈文斌经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案缺席审理，现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付位于广州市花都区广花五路与镜湖大道交汇处自由人花园一期3-301房2015年1月至2016年11月物业服务费共计6812.61元，截至2016年11月22日的违约金4396.7元，共计11209.31元。2.被告立即支付上述房屋2014年4月至2016年11月公共水电分摊费用共计559.84元。上述1、2项诉讼请求合计11769.15元。3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告陈文斌系广州市花都区广花五路与镜湖大道交汇处自由人花园一期3-301房的业主，并于2013年9月26日购买了广州东镜新城房地产有限公司开发的自由人花园一期物业一套，房号为3-301房，建筑面积为139.12平方米。根据原、被告的《前期物业服务合同》约定，被告应于2014年1月7日起按月交纳每月的物业服务费及公共水电分摊费用。原告一直积极履行合同约定的权利义务，依法依约对被告所购买的物业小区实行了规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。从2014年4月起，被告经常无故拖欠物业服务费、公共水电分摊费用，截至2016年11月22日共欠付11769.15元。原告曾以多种形式向被告催收物业服务费，但被告仍不支付。原告认为，按时支付物业服务费、公共水电分摊费用是每个业主的基本义务，被告长期欠付前述费用，构成严重违约，损害了原告的合法权益和小区整体利益。被告未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告所举证据和所作陈述因无相反证据反驳，也无影响证明力的因素，且原告保证真实，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告于2011年8月1日依法成立，作为深圳市半岛城邦物业管理有限公司的分公司，原告借用深圳市半岛城邦物业管理有限公司的资质对涉案小区进行物业管理，深圳市半岛城邦物业管理有限公司具有二级物业管理资质。2013年9月26日，被告与广州东镜新城房地产有限公司签订《广州市商品房买卖合同》（预售），约定被告购买花都区新华街自由人花园一街3号301房，房屋建筑面积为139.12平方米。随后，原告（甲方）与被告（乙方）也于同日签订了《前期物业服务协议》，就涉案房屋的前期物业管理服务达成协议，其中双方的权利义务约定：甲方物业服务内容包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。乙方按时向甲方交纳物业管理服务费用、有偿服务费及各种合理分摊、甲方代收款项和本协议其他条款中规定的有关费用；乙方应于收楼之日或开发商／建设单位催告通知的收楼期限届满之日起缴纳前述费用，乙方收楼时不得因前述物业的非主体结构问题而拒交前述有关费用，否则，按照逾期不支付处理。物业服务费具体收费标准暂定为:住宅物业2.15元/月·平方米,公共分摊水、电按实际结算。关于缴费方式约定，乙方应于该物业交付（以入伙通知书内具体入伙时间为准）之日起交纳物业服务费。物业服务费用按月交纳，乙方或物业使用人应于每月5日履行缴费义务，交纳当期的物业管理服务费（如有欠费，须补齐所欠费用）；在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，业主或物业使用人须承担违约责任。关于违约责任约定，甲方违反协议，服务质量严重低于约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正而给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用及利息。乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方并应从逾期之日起每天按未缴费用千分之二的标准向甲方交纳违约金；如无正当理由逾期三十天仍拒绝缴交的，甲方有权采取一切合理的催缴措施，并有权停止为其提供的一切服务，所造成的不便和损失由乙方自行承担。协议还就双方的其他权利义务、物业管理服务内容和质量、物业的使用与维护和其他事项等进行了约定。2014年1月7日，被告签订了涉案房屋的验收意见表，领取房屋钥匙、入伙礼品等。被告未支付2015年1月6日至2016年11月22日期间涉案房屋的物业服务费。原告表示在被告拖欠物业服务费期间通过电话、寄送律师函等方式向被告催收物业服务费、违约金、公摊水电费，为此提交2016年10月24日寄送的律师函及EMS邮寄单予以证明。关于公摊水电费，原告提交自制的表格拟证明涉案房屋拖欠的水费及公摊水电费，但未能提交其向电力公司或自来水公司代缴水电费的凭证。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行。一、关于物业服务费。原告对涉案小区提供物业管理服务，被告作为涉案小区内房屋的权属人，在享受原告提供的物业管理服务后，理应向原告支付物业服务费。原告要求被告支付2015年1月至2016年11月期间共计23个月的物业服务费6812.61元，低于按约定的每月物业服务费299.11元（2.15元/月·平方米×139.12平方米）×23个月＝6879.53元，系其对权利的自由处分，本院予以支持。二、关于欠付物业服务费的违约金。被告未支付物业服务费，故当月物业服务费的违约金应以299.11元为本金，从欠付次月的首日起，按原、被告约定的每天千分之二的标准计算至付清款之日止，当月物业服务费违约金以不超过299.11元为限。三、关于公摊水电费。原告提交公摊水电费表格是其单方制作，且未能提交其向供水供电部门代被告缴纳相关费用的凭证予以证明，对此原告应承担举证不能的后果，因此，原告要求被告公摊电费559.84元的主张，本院不予支持。综上所述，原告诉请合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下:一、被告陈文斌于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市半岛城邦物业管理有限公司广州市分公司支付2015年1月6日至2016年11月22期间位于广州市花都区广花五路与镜湖大道交汇处自由人花园一期3-301房的物业服务费6812.61元；二、被告陈文斌于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市半岛城邦物业管理有限公司广州市分公司支付拖欠的上述第一项2015年1月6日至2016年11月22日期间物业服务费的违约金（当月物业服务费的违约金以299.11元为本金，从欠付次月的首日起，按每天千分之二的标准计算至付清款之日止，当月物业服务费违约金以不超过299.11元为限）；三、驳回原告深圳市半岛城邦物业管理有限公司广州市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47元，由原告深圳市半岛城邦物业管理有限公司广州市分公司负担2元，由被告陈文斌负担45元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  刘豪娜二〇一七年四月一日书记员  陈钰文