江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0702民初3452号原告（反诉被告）：赣州嘉晟物业服务有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区长征大道京华苑4栋17#店面。统一社会信用代码：91360702576105534G。法定代表人：何颂华，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭涛，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：彭功敬，江西南芳律师事务所律师，一般代理。被告（反诉原告）：李章云，男，1973年11月9日出生，住赣州市章贡区。委托诉讼代理人：凌瑞金，江西章贡律师事务所律师，一般代理。原告（反诉被告）赣州嘉晟物业服务有限公司诉被告（反诉原告）李章云物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赣州嘉晟物业服务有限公司的委托诉讼代理人郭涛，被告（反诉原告）李章云的委托诉讼代理人凌瑞金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赣州嘉晟物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠原告的物业管理服务费共计3659.2元，并承担因拖欠物业管理服务费按每日万分之六计算至2016年8月6日的违约金167.96元（违约金按被告实际拖欠物业管理费日期计算），合计3827.16元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2015年3月26日签订《状元府邸商铺物业管理服务协议》，合同约定：原告为被告提供服务，收取物业管理服务费。被告应按使用店面建筑面积每平方米2元向原告缴纳物业服务费以及垃圾清运费，如逾期缴纳应按逾期金额每日千分之二向原告承担违约金。截止至起诉之日，被告拖欠原告物业管理服务费3827.16元。后经原告多次催告,被告仍无故拖欠，遂诉至法院，请求依法处理。为证明自己的主张，原告提交了以下证据：证据1、营业执照、法定代表人证明、法人身份证复印件，证明原告主体资格适格；证据2、状元府邸商铺物业管理服务协议复印件，证明原、被告之间具有物业服务关系；证据3、照片，证明被告仍在经营。被告李章云辩称，1、答辩人已交了一年的物业费；2、一年以后确实没有交物业费，是因为被答辩人因物业管理不善造成答辩人店面损失未进行赔偿，且未尽到日常的管理维护义务。反诉原告（本诉被告）李章云向本院提出反诉请求：1、解除双方签订《状元府邸铺位物业管理服务协议》；2、由反诉被告承担本诉、反诉的诉讼费用。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2015年3月26日签订《状元府邸铺位物业管理服务协议》，约定：反诉原告租赁的店面从2015年3月26日开始至2016年3月25日免租金一年。租赁期间反诉被告物业管理十分不到位，因店铺漏水，其置之不理，不履行修缮义务。在租赁期间，反诉被告经常停水、停电，2016年8月，反诉被告经理带员工砸了反诉原告店铺，损毁了一台音响和一把店锁，造成了极大的经济损失，实际上反诉原告在2016年4月后就不在使用店铺了。为了维护反诉原告的合法权益，反诉原告特向人民法院提出反诉，要求依法处理。为证明自己的反诉请求及答辩理由，反诉原告提交了以下证据：证据1、反诉人的身份证复印件，证明反诉人资格；证据2、光盘（光盘内容的说明），证明租赁物漏水，不具有正常使用性能；证据3、赣州电视台报道材料，证明被反诉人违反合同约定；证据4、手机信息，证明被反诉人违反合同约定，经常停水、停电；证据5、廖斌报案笔录、询问笔录（李良惠）、询问笔录（胡金龙），证明1、2015年7月15日，被反诉人砸坏了反诉人的店门等设备；2、被反诉人破坏了店内的铺水设备。反诉被告赣州嘉晟物业服务有限公司辩称，反诉原告要求解除合同的主张没有事实和法律依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证。被告对原告提供的证据1的三性均无异议；被告提供的证据1，原告对其三性均无异议。本院经庭审核实，认为上述证据内容真实，来源合法，与本案有关联，本院对上述证据的三性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据2，被告对其真实性和关联性无异议，对其合法性有异议，本院经庭审核实，该组证据系原、被告之间签订的租赁合同，对双方的权利义务进行了约定，该约定不违反法律的强制性规定，本院予以确认。原告提供的证据3，被告对其真实性无异议，对其关联性和证明对象有异议，本院经庭审核实，该组证据只能证明在2017年1月14日下午，案涉店铺已开门，但经营使用是一种持续性的状态，该份照片无法证明原告需证明的证明对象，故对该组证据的关联性和证明对象本院不予认可。被告提供的证据2，原告对其真实性无异议，对其关联性和证明对象有异议，本院经庭审核实，该组证据系被告向原告缴纳店铺租赁押金，原告对已缴纳押金的事实并无异议，案涉店铺存在漏水，但不足以证明影响正常使用，故对该组证据的真实性本院予以认可，关联性不予以确认。被告提供的证据3，原告认为仅仅只针对当时发生纠纷之后当天原告停电的事实，并不证明是长期停水停电的事实。对证据4的真实性无法确认，如果是真实的，也说明原告也用了所有的手段主张租金，以及案涉店铺一直使用的事实。对证据5的真实性无异议，只能证明2016年7月15日因为租金纠纷的问题，原告对案涉店铺电箱进行处理的事实，没有其他的侵权和损害，并无其他时间停电的事实。结合原、被告双方庭审的陈述，原告对案涉店铺电箱进行处理导致该店铺停水、停电的事实予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月26日，原告赣州嘉晟物业服务有限公司与被告李章云签订了一份《状元府邸铺位物业服务合同》，约定被告李章云承租赣州市章xx区xx大道xx号xx小区xx号商铺，使用商铺面积为232.4m2;原告为被告租赁使用的商铺提供物业管理服务。期限为三年，即从2015年3月26日至2018年3月25日止。物业管理服务费的标准为建筑面积每月每平方米2元，物业管理服务费按月收取，被告每月5日前缴纳当月的物业管理服务费用；逾期按每天2‰收取违约金。合同签订后，原告依合同约定为该商铺提供了物业服务。被告自2016年3月26日起原告缴纳物业管理费，故原告诉至本院，要求处理。本本院认为，首先，原告与被告签订的《状元府邸铺位物业管理服务协议》系当事人的真实意思表示、形式合法有效，双方均应依合同约定履行义务。原告已为案涉商铺提供了物业服务，被告李章云作为该商铺的实际使用人，其无故拒交物业管理费无法律依据，对原告要求被告支付所欠物业管理费的诉讼请求，本院予以支持，即被告从2016年3月26日起按每月464.8元（2元/月×232.4m2）计算，截止至2016年7月15日止为1348元。原告起诉状中载明的拖欠的物业管理服务费为3659.2元属计算错误，本院予以纠正。被告未及时支付物业费，依据双方约定应支付滞纳金，现原告主张按每日千分之二支付违约金，该计算方法偏高，本院酌定按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率予以计算，对原告的该部分诉讼请求，本院予以部分支持。关于反诉原告的反诉部分，反诉原告要求解除双方签订代理物业服务合同，其理由为反诉被告在提供物业服务过程中，因未对物业尽到维修义务导致漏水，给反诉原告造成了损失，以及反诉被告未能尽到物业管理应尽的义务。本院认为，反诉原告据此解除合同应以物业管理企业未能履行物业服务合同中约定的义务已达到了根本性违约，导致合同目的确实无法实现，但反诉原告提供的证据无法证明反诉被告提供的服务不合格确已达到合同约定的或法定的解除条件，故反诉原告应承担举证不能的法律后果，故对于反诉原告要求解除双方的物业管理服务合同的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对于原告要求被告支付拖欠的物业管理费以及承担逾期违约金合理部分的诉讼请求，本院予以支持。对于反诉原告要求解除双方签订的物业服务合同的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李章云于本判决生效之日起十日内支付原告赣州嘉晟物业服务有限公司从2016年3月26日起至2016年7月15日期间的物业管理费计人民币1348元。二、被告李章云告于本判决生效之日起十日内支付原告赣州嘉晟物业服务有限公司违约金（从2016年7月15日起至还清款之日止，以拖欠的物业管理费本金为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算）。三、驳回反诉原告李章云的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元；反诉费50元，减半收取25元，共计50元，由被告（反诉原告）李章云负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  李明炯人民陪审员  庄明静人民陪审员  张 霞二〇一七年四月九日书 记 员  邹俊英