广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0103民初11938号 原告：南宁家代安物业服务有限责任公司，住所地南宁市滨湖路**。 法定代表人：李玮祥。 委托诉讼代理人：唐楚安，广西谦行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍映凡，广西谦行律师事务所律师。 被告：黎华道，男，1960年11月7日出生，汉族，住广西苍梧县龙圩镇新建街**，现住南宁市青秀区。 原告南宁家代安物业服务有限责任公司与被告黎华道物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月19日立案受理后，依法组成合议庭，并于2017年3月21日公开开庭进行了审理。原告南宁家代安物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人伍映凡到庭参加了诉讼。被告黎华道经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称：2004年9月19日，广西长和房地产开发有限责任公司与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定被告购买位于。不久后，被告书面确认上述房屋已由长和公司向其交付。2005年4月30日，广西长和房地产开发有限责任公司与原告签订《物业管理委托合同》，合同第十四条约定，原告负责向业主和物业使用人收取下列费用，包括“物业管理服务费”、“停车管理费”、“房屋装修垃圾清理费”、“专项维修基金”、“代缴的各项费用”。合同第二十条约定,委托管理期限自2005年5月1日零时至小区业主委员会成立后与物业公司签订的物业服务合同生效为止。合同第二十四条约定，物业服务费自2005年5月1日起开始由原告收取。物业服务费按建筑面积每月每平米0.8元向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人未按规定时间缴费，从逾期之日起每天按应缴纳费额3‰的标准加收滞纳金。合同第二十六条约定，高层楼房电梯运行电费、维保费、年检费、维修费等按实结算，向业主或物业使用人收取。小区的公共用电、用水按使用数结算，向使用者（公共用电、用水受益者）收取。合同签订后，原告即开始向天赐良园小区内的业主提供前期物业服务。而被告于2013年11月开始，即陆续停缴各项物业费用。截止2015年4月30日，被告已累计欠款4975.2元。请求依法判令：一、被告向原告支付各项物业费用共4975.2元（其中包括2014年1月1日至2015年4月30日期间的物业管理费4019.2元；原告代缴2014年1月1日至2015年4月30日期间的垃圾处理费128元；原告代缴的2013年11月11日至2014年12月8日期间的户内水费505元；原告代缴2013年11月1日至2015年3月31日期间的公摊水费21.4元；原告代缴2013年11月1日至2015年3月31日的单元电费公摊71.8元；原告代缴2013年11月1日至2015年3月31日期间的公共公摊电费88.7元；原告代缴的2013年11月1日至2015年3月31日期间电梯电费公摊141.1元）；二、被告向原告支付滞纳金334.4元（以4019.2元为基准，依照同期银行贷款利率上浮30%的标准，自2015年5月1日起计算至付清所有费用为止，暂计算至2015年5月18日）；三、被告承担本案的全部诉讼费用。在庭审过程中，原告陈述其诉讼请求第二项中出现笔误，原告请求的滞纳金应自2015年5月1日起计算至付清所有费用为止，暂计算至2016年5月18日的滞纳金为334.4元。 被告黎华道未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。 经审理查明：2004年9月19日，被告购买南宁市青秀区天赐良园小区天安园2单元1101号房。2004年12月6日，被告签收房屋交付记录接收该商品房。2005年4月30日，原告与广西长和房地产开发有限责任公司签订《物业管理委托合同》，约定广西长和房地产开发有限责任公司将其开发建设的天赐良园商住小区委托给原告实行物业管理；委托管理期限为自2005年5月1日零时至小区业主委员会成立后与物业公司签订的物业服务生效，此合同自动终止；委托管理事项包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、市政公用设施和附属建筑、构筑物、附属配套建筑和设施的维护、养护和管理、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理、公共场地、房屋建筑共用部位的清洁卫生、小区公共秩序维护等；合同第十四条约定原告负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费、2、停车管理费、3、房屋装修垃圾清理费、4、专项维修基金、5、代缴的各项费用。合同第二十四条“物业管理服务费”约定：1、物业管理服务费自2005年5月1日起开始由乙方收取，2、物业管理服务费：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平米0.8元向业主或物业使用人收取……，3、物业管理服务费的收取标准，按政府物价部门审核后的标准调整收取；4、业主和物业使用人未按规定时间交费，从逾期之日起每天按应交费额3‰的标准加收滞纳金。合同第二十六条约定：其他乙方可向业主或物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：1、高层楼房电梯运行电费、维保费、年检费、维修费等按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取；2、小区的公共用电、用水按实用数结算，由乙方向使用者（公共用电、用水受益者）收取。上述协议签订后，原告一直为天赐良园小区提供物业服务至业委会重新签订物业服务合同，原告主张截止至2015年4月30日，被告累计欠缴物业管理费4019.2元、生活垃圾处理费128元、户内水费505元、公摊水费21.4元、单元公摊电费71.8元、公共公摊电费88.7元、电梯电费公摊141.1元，并提交了营业执照、物业管理资质证书、物业管理委托合同、商品房买卖合同、欠费明细、水电费发票、用电公摊明细表、生活垃圾处理费发票、交费通知、催费通知单等证据对此予以证明。 又查明：该小区于2014年11月11日成立业主委员会，该业主委员会于2015年5月11日张贴通知，载明：业委会根据业主大会会议表决结果与广西建凯物业服务有限公司于2015年4月27日签订了合同，小区前期物业协议自动失效，前期物业管理者南宁家代安物业服务公司物业服务到2015年4月30日止，未结清物业服务费、水电公摊费等相关费用的业主于2015年5月25日前到物业办公室与南宁家代安物业服务有限责任公司结算相关费用。 南宁市青秀区天赐良园小区天安园2单元1101号房的建筑面积为243.92平方米。 另查明：原告成立于2002年4月25日，物业服务资质等级为叁级。 还查明：原告就天赐良园小区的物业服务收费标准报南宁市物价局备案，南宁市物价局于2013年9月16日出具备案意见如下：同意/级备案。按建筑面积计，住宅综合费最高为有电梯1.03元/㎡,备案有效期限至2014年4月8日。南宁市物价局于2014年5月16日出具备案意见如下：同意/级备案。按建筑面积计，住宅综合费最高为有电梯1.03元/㎡,备案有效期限至2017年4月28日。原告提供《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》（南府字[2003]18号），城镇居（村）民以户为单位收取生活垃圾处理费，2007年7月10日起按8元/户，月收取。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。 原告与被告签订的《物业管理委托合同》意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应恪守履行。原告为天赐良园小区提供物业服务，被告作为天赐良园小区的业主，应负有向原告缴纳物业服务相关费用的义务。一、物业服务费：2014年1月1日至2015年4月30日的物业服务费合计4019.8元（1.03元/平方米·月×243.92×16月），但原告仅主张4019.2元，是其对权利的自行处分，本院依法予以准许；二、垃圾处理费：2014年1月1日至2015年4月30日的垃圾处理费128元（8元/月×16月）；三、代缴水费：2013年11月11日至2014年12月8日的户内水费505元；四、代缴公摊水电费：2013年11月1日至2015年3月31日的公摊水费21.4元，2013年11月1日至2015年3月31日的单元公摊电费71.8元，2013年11月1日至2015年3月31日的公共公摊电费88.7元；五、电梯电费公摊：2013年11月1日至2015年3月31日的电梯电费公摊118.6元。以上共计4952.7元，原告主张被告支付各项物业费用共计4975.2元，对原告主张超出4952.7元部分，本院不予支持。 关于原告主张的滞纳金的问题。根据《物业管理委托合同》第二十四条约定，物业服务费按月收取，逾期则按日3‰加收滞纳金。该条款所约定的滞纳金实际上为违约金的性质。原告主张自其停止提供服务即2015年5月1日起计算违约金，属对其权利的自行处分，本院予以照准。被告未能依约按时向原告支付物业服务费，给原告造成的实际损失即利息损失，现原告主张按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算违约金，未违反法律对限制利率的规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、第六十七条之规定，判决如下： 一、被告黎华道向原告南宁家代安物业服务有限责任公司支付2014年1月1日至2015年4月30日期间的物业服务费4019.2元； 二、被告黎华道向原告南宁家代安物业服务有限责任公司支付2014年1月1日至2015年4月30日期间的垃圾处理费128元、2013年11月11日至2014年12月8日期间的户内水费505元、2013年11月1日至2015年3月31日期间的公摊水费21.4元、2013年11月1日至2015年3月31日期间的单元公摊电费71.8元、2013年11月1日至2015年3月31日期间的公共公摊电费88.7元、2013年11月1日至2015年3月31日期间的电梯电费公摊118.6元； 三、被告黎华道向原告南宁家代安物业服务有限责任公司支付滞纳金（计算方式：以4019.2元为基准，依照中国人民银行同期贷款利率上浮30%，自2015年5月1日起计算至付清所有费用之日止）。 本案受理费50元，由被告黎华道负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费用。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 肖 哲 人民陪审员 陈 华 人民陪审员 钟新燕 二〇一七年四月二十七日 书 记 员 郭顺萍 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。