广东省四会市人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1284民初120号原告：四会市碧海湾物业管理有限公司，住所地:四会市。统一社会信用代码：91441284759222047R。法定代表人：罗建明。委托代理人：张灵敏，系该公司员工。被告：吴楚辉，男，1969年4月26日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：沈琼，女，1970年3月23日出生，汉族，住广州市越秀区。原告四会市碧海湾物业管理有限公司诉被告吴楚辉、沈琼物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张灵敏到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告物业管理费共16842元；2.判令被告支付原告拖欠物业管理费产生滞纳金共10993元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年1月2日原、被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定四会市XX号，建筑面积为260.53㎡，委托原告进行物业管理。被告的房屋位于第12层，按照双方的合同约定每㎡为1.10元/月，2011年1月1日调整至每㎡为1.30元/月。而收楼时，建设单位赠送了2010年1月1日至2012年12月31日的物业管理服务费给被告，并于《赠送协议》第四条约定如遇单价调整被告需补交差额，因此被告需补交2011年1月1日至2012年12月31日物业管理费1248元。而从2013年1月1日开始被告一直拖欠原告方的物业管理费，计算至2016年10月31日合共15594元，经原告方的物管人员多次追讨被告仍然拒交物业管理费，原告认为被告的行为违反了双方的合同约定属于违约行为。根据《前期物业服务协议》第七条“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳各项有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳滞纳金”，原告方要求被告交纳从欠款之日起计算至2016年10月31日止滞纳金共10993元。被告向本院提交书面答辩状，称交房时房产为毛胚房，房屋尚未装修，被告也一直无法到该房产进行居住。对于原告提出的要求其承担2013年1月1日-2016年10月31日的物业管理费和滞纳金的问题，首先，对于一直没有在该房产居住的被告，对于原告张贴在门上的催费通知单无法知悉，该照片无法证明实际的张贴日期，不具有《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条中任何一种诉讼时效发生中断效力的情形，原告应当承担超出诉讼时效的不利后果；再次，被告一直没有实际享受原告的物业服务，更没有见到《物业服务合同》中约定的各种服务标准。最后，被告请求法院驳回原告不合理的诉讼请求，维护被告的合理请求。原告向法庭提交如下证据：1、《前期物业管理服务协议》、《物业服务费赠送协议》、欠费清单、《催款通知书》，证明被告拖欠物业管理费及计算依据。2、《广东省商品房买卖合同》，证明被告购买了本案讼争的房屋。3、《业主收楼确认书》，证明被告已收取本案诉争的房屋。4、被告身份证复印件，证明被告的主体适格。5、原告营业执照（附公司名称变更证明），证明原告的适格主体。6、《关于碧海湾等住宅小区物业管理服务等级定级的通知》、《关于住宅（不含别墅）前期物业服务费收费基准价及各类住宅小区其他收费问题的通知》、《关于碧海湾社区物业管理服务费收取标准的决定》、《物业收费备案表》，证明原告收费及调费的依据。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，也未向本院提供证据。经审理查明，被告吴楚辉、沈琼于2009年11月16日与四会市雅风实业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告向四会市雅风实业有限公司购买位于四会市XX的房屋。四会市雅风物业管理有限公司（甲方）与被告吴楚辉（乙方）于2010年1月2日签订的《前期物业管理服务协议》载明被告所购的物业座落位置为XX号，建筑面积为260.53㎡，物业管理费按建筑面积计算，XX庭电梯洋房12-14层物业管理费收费标准为1.10元/㎡.月，乙方应在每月第一天预先缴交当月物业管理费，乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳各项有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳滞纳金。同时，四会市雅风实业有限公司（甲方）与被告吴楚辉（乙方）还签订《物业服务费赠送协议》，约定甲方赠送36个月物业服务费，物业服务费赠送有效期由2010年1月1日至2013年12月31日止，赠送物业服务费期间如遇费用单价调整时，以上赠送额不作调整，乙方需进行补交差额。原告诉称被告在物业服务费赠送有效期期满后，从2013年1月1日起一直拖欠物业管理费。四会市雅风物业管理有限公司于2012年8月24日变更名称为四会市碧海湾物业管理有限公司。另外，根据四会市物价局、建设局、房管局文件（四价[2007]64号），原告管辖的XX住宅小区的物业管理服务等级为一级。根据四会市物价局2008年10月28日发出的《关于住宅（不含别墅）前期物业服务收费基准价及各类住宅小区其他收费问题的通知》（四价[2008]33号），服务等级为一级的高层住宅的前期物业服务收费的基准价为1.2元/㎡.月，浮动幅度不超过30%、下浮不限。原告于2010年12月20日向碧海湾社区业主公布《关于调整XX社区物业管理服务费收取标准的决定》于2011年1月1日起将电梯洋房的物业管理服务费在原收费标准线上调0.2元/㎡.月，并于2012年10月17日向四会市物价局申请XX小区高层住宅的物业服务收费的备案标准为1.05-1.50元/㎡.月，执行时间为2012年9月1日，四会市物价局同意备案。原告自述一直有与被告电话沟通，催收物业管理费，也在被告门口贴通知单，并寄送通知单但无果。原告于2017年1月3日提起诉讼，主张被告按1.3/㎡.月的标准支付2013年1月1日至2016年10月31日期间拖欠的物业管理费共15594元，赠送物业服务期间因单价调整所产生的物业管理费差额共1248元，并从欠款之日起计算至2016年10月31日止滞纳金共10993元。经核对，原告提供的上列证据，因被告吴楚辉、沈琼未提供证据，也没有到庭参加诉讼，故视为被告吴楚辉、沈琼没有异议，且原告提供的证据能说明本案的事实，本院采纳为本案定案的依据。本院认为：原告四会市碧海湾物业管理有限公司（变更前的名称为四会市雅风物业管理有限公司）和被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告为被告提供了物业管理服务，被告未有提供依据证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，被告没有拒绝缴纳物业管理费的正当理由。根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”的规定，被告应当支付物业管理服务的对价。对于原告主张的物业管理费的计价面积、计价标准、逾期缴纳物业管理费的违约责任，被告没有到庭提出抗辩意见和提供反驳的证据，本院予以确认。考虑到物业公司作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取张贴催费通知单的习惯做法，本院对于原告提出的其一直在行使权利的事实予以认定，构成了诉讼时效的中断，故对被告主张未在该房产居住，未实际享受物业服务，无法知悉原告张贴的催费通知单，诉讼超出诉讼时效等抗辩意见，本院不予支持。综上，本院对原告主张被告支付2013年1月1日至2016年10月31日期间拖欠的物业管理费及补交2011年1月1日至2012年12月31日物业管理费差额的诉求予以支持。被告未按约定在每月的1日前预先缴交物业管理费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。双方约定被告不按协议约定的收费标准和时间交纳各项有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳滞纳金，故原告主张被告从欠款之日即2013年1月1日起至付2016年10月31日止的滞纳金，于法有据，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自动放弃抗辩权利，不影响本院对本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告吴楚辉、沈琼应于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的物业管理费（含自2013年1月1日至2016年10月31日物业管理费及自2011年1月1日至2012年12月31日物业管理费差额）共16842元及滞纳金（自2013年1月1日至2016年10月31日止）10993元给原告四会市碧海湾物业管理有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费248元，由被告吴楚辉、沈琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 陈 智二〇一七年四月十一日书记员 马智英