上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初80094号原告：上海新市北企业管理服务有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：王若冰，董事长。委托诉讼代理人：祝茗屿，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋安成，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海美再晨体育管理咨询有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区盛夏路XXX弄XXX-XXX号。法定代表人：王伟，执行董事。委托诉讼代理人：肖志威，北京大成(上海)律师事务所律师。原告上海新市北企业管理服务有限公司诉被告上海美再晨体育管理咨询有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月4日转入普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海新市北企业管理服务有限公司的委托诉讼代理人祝茗屿、宋安成，被告上海美再晨体育管理咨询有限公司的委托诉讼代理人肖志威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海新市北企业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费人民币(以下币种相同)697,643.16元(从2015年1月1日至2015年12月31日，按照8.86元/月·平方米*6561.73平方米计算)；2、判令被告支付空调能耗费72,988.98元(从2015年1月1日至2015年12月31日，按照8.54元/月·平方米*1068.34平方米计算)；3、判令被告支付至判决生效之日止的违约金25,789.25元(暂计算至2016年10月30日)；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为上海张江高科技园区的物业服务企业，被告租赁该园区内上海市浦东新区盛夏路XXX弄XXX号楼地下一层，9号楼一层部分单元、10号楼二层部分单元、11号楼全部面积及17号楼地下篮球场及其附属单元房屋及设施(以下简称涉诉房屋)。根据《前期物业管理委托合同》(以下简称委托合同)及《管理规约》的约定，由租户即被告支付物业服务费、空调能耗费，现被告未支付2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费及空调能耗费，故原告起诉来院，要求判如诉请。被告上海美再晨体育管理咨询有限公司辩称，第一，2013年被告与系争房屋的产权人张江集成电路产业开发区有限公司(以下简称张江公司)签订租赁合同时，尚不存在物业合同，得到的承诺物业费会是优惠价、成本价；此后张江公司与上海新张江物业管理有限公司(以下简称新张江物业公司)签订前期管理委托合同后，也未书面告知被告该合同中约定的物业费收费标准；2015年1月1日起，提供前期物业服务的企业变更为本案原告，根据房屋租赁合同第11条之规定，变更物业公司应书面通知被告，然被告从未接到过书面通知，被告理应享有知情权。第二，委托合同载明物业管理方式为酬金制，物业服务费是预支代管的性质，归业主所有，商业配套的相关收费也约定按照成本予以结算，如有剩余应返还业主，故原告无权主张。第三，对收费面积不予认可。系争房屋位于北块，在委托合同第一章总则中对北块商业配套的可收费面积是有明确约定的，其中北块总建筑面积115485.67平方米，物业可收费建筑面积89800.40平方米，扣除9A、9B人才公寓19805平方米及1-8号楼住宅楼65476.53平方米之外的商业配套面积为4518.87平方米；被告与张江公司确认的实测租赁面积为6561.73平方米，后变更为7198.75平方米，其中用途为“店铺”的面积为3310.73平方米，其他面积4616.31平方米均为“其他，特种用途”，物业可收费面积不应包含其他特种用途的面积；被告经营的健身会所是封闭的环境，特种用途对应的篮球场、游泳池等场地均由被告企业内部聘请的保安、保洁人员进行日常物业管理，原告并未提供服务，故特种用途部分不应支付物业费。第四，被告对空调能耗费的使用面积1068.34平方米和欠费金额均无异议，一直未付的原因是承租系争房屋后一直发生空调故障。综上所述，被告不同意按原告诉请的收费面积支付物业服务费，空调能耗费用愿意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议事实如下：被告与张江公司于2013年签订租赁期间为2013年11月1日至2021年10月31日的《上海张江高科技园区房屋租赁合同(天之骄子商业广场)》(以下简称租赁合同)，载明：被告租赁涉诉房屋，双方确认租赁面积为5,000平方米，该面积与《测绘报告》实测结果不一致时，以实测结果为准确定物业的租赁面积、租金和履约保证金；租赁期间由于租赁房屋所发生的包括但不限于物业服务费、燃气费、水费、电费、通讯费、停车费等其他费用均由被告承担，上述费用由被告按相关约定或规定承担并支付；物业管理费及其他费用按物业管理者要求的期限及方式支付；该物业现时物业管理者为新张江物业公司，张江公司有权随时更换物业管理者，若更换的，应书面通知被告；租赁期内，被告根据该物业《物业管理合同》及/或《物业管理公约》而需向物业管理者支付的费用，由被告按相关约定或规定承担并支付。该租赁合同附件三载明合用部位的使用范围、条件和要求见物业管理公约或物业管理合同或类似物业管理文件。《管理规约》载明：商铺物业服务费收费标准为8.86元/平方米/月，每季首月十日前交纳当季物业服务费，每逾期一日加收应付金额的千分之三的滞纳金；中央空调使用费依合同面积收取8.54元/平方米/月(每年1、2、3、6、7、8、9、12月)。嗣后，被告与张江公司签订房屋租赁变更协议一份，确认涉诉房屋实测租赁面积为6561.73平方米；2016年3月2日，双方又签订《房屋租赁合同》之补充协议(三)，租赁面积自2016年1月1日起调整为7198.75平方米。原告与张江公司于2015年1月4日签订了期限为2015年1月1日至2015年12月31日的《前期物业管理委托合同(酬金制)》，载明：原告对上海市浦东新区盛夏路58弄(三期北块)实行物业管理；北块建筑面积为115485.67平方米(地上建筑面积91546.35平方米，地下建筑面积23939.32平方米)，物业可收费面积89800.40平方米，包括9A、9B人才公寓19805平方米，1-8号楼住宅面积65476.53平方米，商业配套4518.87平方米；合同期内商铺物业管理费由原告向其使用方收取；9A、9B人才公寓(北块)的商铺配套物业管理费为8.86元/平方米/月，其中包含园区人工成本费、设备维护保养费、政府规定各种设备检测费、清洁费、公共能耗费、物业项目服务所必须的行政办公费、低值易耗、税金和管理酬金等分摊等。另查明，1、原、被告在庭审中一致确认，被告租赁的涉诉房屋位置自始未改变过，因办理不动产登记之前面积、地址及室号均不确定，故与张江公司以约定的方式予以确认。2、涉诉房屋上海市不动产登记簿显示：上海市浦东新区盛夏路58弄14、15、16、17、18、19、20号(均为地下1、1层)；21号203室；27-30号(地下1、1_3层)房屋类型和用途均为店铺，建筑面积共计3310.73平方米。上海市浦东新区盛夏路XXX弄XXX号XXX室(业主共有，建筑面积410.90平方米)；25、26号(地下1层泳池，建筑面积1024.66平方米)；43、44号(地下1、1层篮球场)房屋类型为其他，房屋用途为特种用途，建筑面积共计4616.31平方米。涉诉房屋建筑面积总计7927.04平方米。3、原、被确认涉诉房屋中“上海市浦东新区盛夏路58弄14、15、16、17、18、19、20号”均为中央空调覆盖区域，面积为1068.34平方米。4、涉诉房屋的原前期物业服务企业为新张江物业公司，自2015年1月1日起变更为本案原告，2016年1月1日起又变更为新张江物业公司。5、新张江物业公司诉被告(2016)沪0115民初76067号物业纠纷一案，经本院判决后双方均提起上诉，(2017)沪01民终5118号一案现在审理中。审理中，原告坚持诉请，被告不同意按照原告诉请的收费面积支付物业管理费，愿支付空调能耗费，双方意见分歧致调解未成。以上事实，由原告提供的前期物业管理委托合同、管理规约、上海张江高科技园区房屋租赁/预租合同、房屋租赁变更协议、房屋租赁合同之补充协议三、上海市不动产登记簿、房屋分套建筑面积计算成果表(实测)、盛夏路58弄9幢空调设计图纸、盛夏路58弄商铺缴纳物业费及空调能耗费的证明、房屋土地权属调查报告书-调查成果认签表、情况说明、房屋土地权属调查报告书-房屋分层平面图》、56弄14-20号中央空调照片、58弄9栋空调报修单、篮球场设计使用图纸及照片及庭审笔录等证据材料在案佐证。本院认为，民事活动应遵循诚实信用、等价有偿的原则。依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于收费标准及收费面积，原告为被告承租的涉诉房屋所在园区提供物业服务，被告接受了服务，理应按照合同约定的收费标准支付相应的物业服务费。因本案物业合同载明涉诉园区物业可收费建筑面积分为人才公寓、住宅楼及商业配套三种类型，其中商业配套的收费标准为8.86元/平方米/月，未约定“其他、特种用途”类型的房屋须交纳物业服务费等费用，也未约定该类型房屋的物业服务费收费标准，故结合租赁合同及《管理规约》的相关规定，本院确认被告应按照8.86元/平方米/月的收费标准支付涉诉房屋“店铺”部分的物业服务费，被告租用的商铺面积共计3310.73平方米，该部分费用与法有据，本院应予支持，被告应支付原告2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费351,996.84元。原告要求被告按8.86元/平方米/月的商铺收费标准支付其余租赁的建筑面积4616.31平方米的“其他、特种用途”类型房屋的物业服务费的诉求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。涉诉房屋不动产登记簿载明的“店铺”部分建筑面积共计，关于空调能耗费，原、被告确认中央空调覆盖区域面积为1068.34平方米，结合《管理规约》中约定的8.54元/平方米/月的收费标准，原告要求被告支付2015年1月至12月的空调能耗费72,988.98元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，鉴于原、被告对涉诉房屋的收费标准及收费面积一直存有争议，且被告并非恶意拖欠，对原告要求被告支付违约金的诉请，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告上海美再晨体育管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新市北企业管理服务有限公司2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费351,996.84元；二、被告上海美再晨体育管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新市北企业管理服务有限公司2015年1月至3月、6月至9月、12月(共计8个月)的空调能耗费72,988.98元；三、驳回原告上海新市北企业管理服务有限公司要求被告上海美再晨体育管理咨询有限公司支付违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,764.21元，由原告上海新市北企业管理服务有限公司负担5,882元、被告上海美再晨体育管理咨询有限公司负担5,882.21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱 敏人民陪审员  忻霞凤人民陪审员  李秀华二〇一七年四月二十八日书 记 员  赵 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。