安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1602民初5244号原告：田松，男，1968年2月26日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。被告：洪福全，男，1969年12月3日出生，回族，住安徽省亳州市谯城区。被告：李震，男，1976年10月5号出生，回族，住安徽省亳州市谯城区。原告田松诉被告洪福全、李震房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告田松、被告洪福全均到庭参加诉讼，被告李震经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告田松诉称：原告田松与被告李震2013年4月22日，签订《房屋租赁协议》一份。原告自愿将位于涡阳路凯达汽修厂内东侧地下室一处整体交付于被告李震经营浴室使用。《房屋租赁协议》约定原告所有的位于地下室西侧有原告未建成房屋一处，如被告李震建成后可免费使用三年，到期后被告李震享有优先承租权。如西侧二层未建成功，被告李震以每年40000元租金付给原告方。依照约定，被告李震将协议内容的房屋全部建好，并于当年投入使用。2016年4月初，在案涉房屋租赁期届满前，原告在查看房屋使用情况时，发现被告李震在使用出租房三个月左右时，在未取得原告同意的情况下，擅自把出租房转租给被告洪福全经营浴室。现鉴于原告与被告李震的原房屋租赁合同已到期，且李震存在未经原告同意的违法转租行为，其行为已严重侵害了原告的合法权益。为此原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，故请求：1.请求人民法院依法判令被告洪福全立即退出并返还坐落于谯城区涡阳路（环城西路）凯达汽修厂内东侧地下室的出租房；2.请求人民法院依法判令被告洪福金自2016年4月23日起至实际退出、返还出租屋止，按每日110元向原告支付占用房屋费用13200元；3.请求人民法院依法判令被告李震、洪福全拆除出租房内装修装饰物，恢复出租房原状；4.本案全部诉讼费用由被告李震和洪福全承担。被告洪福全辩称，房子是自己所建，占用的是自己的房子。房子里的东西有一部分是自己的，当时有中间人说建房的事，说原告出地自己出资，建好后自己使用。现在经营的房子是租李震的，没有租房协议，有口头协议。被告李震未到庭参加诉讼，亦未提交答辩。原告田松为支持其诉讼请求及陈述的事实和理由向本院提交的证据有：1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；2、租赁房屋协议复印件一份，证明被告洪福全占用原告的房子；3、房地产证复印件一份，证明房屋系原告所有。经庭审质证，被告洪福全对原告田松所举证据发表质证意见为：对证据1无异议，证据2没有自己的名和自己没关系，对证据3真实性无异议，但房子产权证自己不知道。被告李震未到庭参加诉讼，亦未质证。经审查，本院认为，原告提交的的证据1、2、3具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以采信。经审理查明，2013年4月22日，原告田松作为出租房（甲方）与被告李震作为承租方（乙方）签订了房屋租赁协议一份，约定，一、甲方自愿将涡阳路凯达汽修厂院内东侧地下室一处整体交付于李震经营浴室使用。地下室西侧有甲方未建成房屋一处，甲方预付贰万元用于建房，全部建好后，由甲方按每平方米500元结算。二、北侧另盖房三间一层，建成后甲方按每平方米500元结算。三、西侧一层建好，乙方可先行使用。四、如西侧二层未建成功，乙方以每年40000元租金付给甲方。五、此浴室一切装修装饰等费用，乙方自行出资，于甲方无任何关系。六、此上两处房屋全部建好后，甲方免收乙方三年租金，供李震无偿使用。七、租赁期间，甲方不得以任何理由收回该房屋，如遇政府拆迁、征收及其他不可抗拒力因素除外。八、免费到期后，乙方有优先权。九、装修时如需改动房屋结构时，需经甲方同意后进行。十、租赁期满后，浴室的水、电、卫生等费用乙方需缴清欠费。十一、本协议一式五份，甲、乙双方及见证人持一份，共同签字后生效。原告田松按约定履行了交付租赁物的义务，地下室西侧和北侧房屋已经建成，现租赁物被被告洪福全占有、使用。在庭审过程中，原告田松称涡阳路凯达汽修厂院内东侧地下室西侧和北侧房屋为被告李震所建，已按照租赁房屋协议标准付给被告李震钱款，涡阳路凯达汽修厂院内东侧地下室地下室未经原告同意，由被告李震转租给被告洪福全。被告洪福全称涡阳路凯达汽修厂院内东侧地下室西侧和北侧房屋为自己出资所建，由自己使用，地下室由被告李震以口头协议租给自己，与原告无关。本院认为，合同除法律规定应采用书面形式的，合同当事人可以采用书面或口头形式。房屋租赁合同可以采用书面或口头形式，依法成立的房屋租赁合同受法律保护，对合同双方当事人均具有法律约束力，合同双方当事人应严格按照合同约定履行义务。房屋租赁合同中未约定转租权的，承租人未经出租人同意不得擅自转租，出租人自知道或应当知道之日起6个月内未提出异议的，转租合同有效。否则，本租租赁期限未届满的，出租人有权解除本租合同、认定转租合同无效、要求次承租人限期腾房、返还租赁物；本租租赁期限届满的，出租人有权要求次承租人限期返还租赁物，次承租人逾期腾房、返还租赁物的，出租人有权要求占有使用费。因租赁期间届满返还房屋的，经出租人同意装修装饰，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。民事诉讼遵循“谁主张，谁举证”的原则，负有举证责任的当事人对自己提出的主张、事实和理由或反驳对方所依据的事实和理由有责任提供证据加以证明，没有证据或证据证明不足的，由负有举证责任的一方承担不利后果。本案中，原被告的争议焦点是原告田松要求被告洪福全返还房屋是否有事实和法律依据？本院认为，原告田松有权要求被告洪福全返还房屋。首先，原告田松提供了租赁房屋合同和房屋产权证明，证明原告是租赁房物的所有权人。其次，原告田松和与被告李震的租赁合同约定由被告李震增建地下室北侧和西侧房屋，原告按每平方米500元结算，合同约定免费租赁期限3年，合同签订日为2013年4月22日，合同未约定转租权。在庭审中，原告田松陈述该房屋由被告李震建成，原告已支付被告钱款，被告洪福全虽予以辩驳但没有证据证明，原告田松陈述2016年4月22日，本租合同履行期限届满，二被告未作抗辩，原告田松又陈述2016年4月22日前查看租赁房屋时才知被告李震将房屋转租给被告洪福全，被告洪福全对转租予以承认。根据《合同法》的相关规定，出租人同意转租的，除出租人与承租人对转租期间另有约定的外，转租合同的履行期间不得超过本租合同的履行期间，本租合同的履行期间届满，出租人有权要求承租人或次承租人返还租赁物，本案原告田松与被告李震的租赁房屋合同没有转租的约定，原告田松不同意被告李震转租给被告洪福全，原告田松与被告李震的租赁房屋合同履行期间届满，原告田松有权要求被告洪福全返还租赁物。关于原告田松请求本院判令被告洪福全自2016年4月23日起至实际退出、返还出租屋止，按每日110元向原告支付占用房屋费用13200元，因原告田松与被告李震签订的租赁房屋合同第四条约定如西侧二层未建成功，被告李震以每年40000元租金付给原告田松，第六条约定北侧和西侧房屋建成原告田松免收被告李震三年房租。合同第四条每年收取40000元租金适用对象是被告李震，前提条件是西侧二层未建成功，该条约定条件未成就也不适用于被告洪福全。另外，出租人要求承租人或次承租人腾出房屋，应通知对方并给予一定的宽限期。本案原告田松虽主张被告洪福全自2016年4月23日起至实际退出、返还出租屋止，按每日110元向原告支付占用房屋费用13200元的请求，但没有出示证据予以证明其何时通知被告洪福全腾房及给予宽限期的期间。应从原告起诉之日2016年8月18日起至实际退出，返还出租屋止，按每月110元向原告支付占用房屋费用。关于原告田松请求本院判令被告李震、洪福全拆除出租房内装修装饰物，恢复出租房原状，本院不予支持。理由如下，经出租方同意装修装饰的，因合同履行期限届满返还租赁物，出租人请求承租人或次承租人拆除出租房内装修装饰物需看装修装饰是否形成附和，有没可拆性。未形成附和的，出租人有权请求承租人或次承租人拆除，因拆除造成租赁物毁损的，出租人有权请求恢复原状。本案原告田松既没有证据证明二被告对租赁物进行装修装饰及装修装饰物未形成附和，也没有证据证明被告李震、洪福全因拆除装修装饰物给租赁物造成毁损。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告洪福全于本判决生效之日起十日内将占有的坐落于谯城区涡阳路（环城西路）凯达汽修厂内东侧地下室的出租房返还给原告田松。二、被告洪福全自2016年8月18日起按每月110元向原告支付占用房屋费用至实际退出，返还出租屋止。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元，由被告洪福全承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长 李 健代理审判员 高 倩人民陪审员 赵永明二〇一七年四月十八日书 记 员 王伟方