上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初17072号原告(反诉被告)：陆吉华，男，1968年11月9日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：黄伟，上海市四方律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱颖，上海市四方律师事务所律师。被告(反诉原告)：钱宇亮，男，1972年5月16日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：严翔，女，1971年6月9日生，汉族，住上海市松江区。被告(反诉原告)：钱露凝，女，2001年7月28日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：严翔，系被告母亲，暨本案被告。以上三被告共同委托诉讼代理人：严翼(被告严翔弟弟)，1975年3月12日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)陆吉华与被告(反诉原告)钱宇亮、严翔、钱露凝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月22日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2016年10月25日受理被告钱宇亮、严翔、钱露凝的反诉，于2016年11月18日公开开庭进行了审理。原告陆吉华的委托诉讼代理人黄伟、朱颖、被告钱宇亮、严翔暨被告钱露凝的法定代理人以及三被告的共同委托诉讼代理人严翼到庭参加诉讼。审理中，经当事人同意及院长审批，在简易程序审限到期后延长3个月。本案现已审理终结。原告陆吉华向本院提出诉讼请求：1.三被告继续履行《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)；2.三被告将位于上海市松江区新桥镇莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告名下。事实和理由：2016年4月30日，原告和三被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定三被告将其名下位于上海市松江区新桥镇莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，转让价款为387万元。其后，原告向被告支付了房款117万元、尾款1万元以及提前交房补偿金1万元，剩余房款269万元原告已经贷款成功，但是三被告却拒绝配合过户。现原告已经对系争房屋装修完毕，并已居住于系争房屋内。故原告诉至本院请求判如所请。三被告共同辩称：认可原告已付款项情况，系争房屋已经交付，但是不同意原告的诉请，理由是：按照买卖合同约定，系争房屋应在2016年7月30日前办理过户、支付剩余房款，宽限期到2016年8月12日，但是截止到2016年8月12日原告没有办理过户和付款，被告可以单方面解除合同，被告也已经向原告提出解除合同。同时三被告提出反诉请求：1.确认原被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年8月15日解除；2.原告按原状归还系争房屋给反诉人；3.原告向被告支付2016年7月31日至2016年8月15日期间延期支付房款的滞纳金人民币30,960元；4.原告向被告支付违约金774,000元；5.原告向被告支付自2016年8月15日至实际归还系争房屋之日期间的房屋占用费用(按10,000元/月计算)。原告针对三被告的反诉辩称：被告主张解除合同缺乏事实和法律依据，被告解除合同应该通知原告，但是原告从未收到通知；原告贷款在2016年8月11日通过，但是被告在8月12日没有到房产中心，被告显然是因为房价上涨而主张解除合同，原告同意支付逾期支付房款11日的滞纳金，其他反诉请求均不予认可。根据原、被告提供的证据，本院认定事实如下：三被告为系争房屋的登记产权人。2016年3月9日，被告与陆婷以及居间方德佑房地产经纪有限公司签订《房地产买卖居间协议》，约定被告将系争房屋以387万元出售给陆婷，定金30万元，双方同意在本协议签订后60日签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。被告在出具定金的收款收据时表示其中20万元由陆婷转付。原告确认陆婷系原告陆吉华女儿。2016年4月30日，被告作为卖售人(甲方)与原告作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》约定，1.甲方向乙方出售系争房屋，建筑面积205.07平方米，转让价款为387万元；2.甲、乙双方同意，甲方于2016年8月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；3.甲、乙双方确认，在2016年7月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；4.乙方未按本合同约定期限付款的或未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的违约金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金外还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金；5.甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的或甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，乙方有权单方解除本合同；6.乙方应支付首期房价款117万元：乙方已在甲乙双方签订本合同前直接支付定金30万元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款；乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内直接支付甲方部分首期房价款70万元，乙方直接向甲方支付该笔款项，甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人的借款余额(若有不足，甲方自行补足)；乙方应于2016年5月5日前直接支付甲方部分首期房价款17万元；7.乙方应支付甲方第二期房价款269万元通过申请贷款方式支付：乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后20日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料，若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方；8.交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且甲方已收到除尾款外的其他款项后7日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日期以交接之日为准，乙方应支付甲方尾款1万元；等。同日，原被告签订《协议书》约定，387万元系原告净到手价格，系争房屋附属车位及储藏室各一个随系争房屋转让给乙方，等。2016年4月30日，被告作为甲方与原告作为乙方签订《提前交房协议》约定，现双方协商一致确认由原告向被告支付1万元作为提前交房的条件，将交房验收时间提前至2016年5月31日。被告于2016年7月8日向原告交付系争房屋。关于原告已付款项情况：2016年3月9日支付定金10万元、2016年3月10日由陆婷代为支付购房定金20万元、2016年5月3日支付房款70万元、2016年5月5日支付房款17万元、2016年7月8日支付房款1万元，2016年7月8日支付提前交房补偿金1万元，合计119万元。2016年8月10日，原告与案外人中国银行股份有限公司上海市闸北支行签订《个人二手住房贷款合同》，约定贷款金额为269万元，总月数为2016年8月10日至2037年8月10日。原告在审理中陈述其申请第一家银行贷款遭到拒绝，后申请了上述中国银行贷款，被告对此称知晓原告申请第一次贷款遭拒并在7月26日被告知原告正在中国银行办理贷款，被告同时在7月29日向原告提供了中国银行的卡号。原告为证明系被告故意不配合原告方贷款提供了陆婷于2016年8月19日与“唐小姐(负责贷款的中介)”的通话录音，在该录音记录中，所谓“唐小姐”称：其于6月3日约被告邮政银行签字，要求被告在6月7日来签，但是直到6月16日被告才通知唐去被告严翔家里签字，当天钱露凝签字、6月21日钱宇亮签字，中间浪费了很多时间；到了中国银行要卡的时候，唐是7月26日通知而严翔在7月29日才把卡号给唐；原告邮政银行贷款审批不下来的问题是银行认为存在征信问题，等。对该份录音被告未予认可，被告同时陈述负责贷款的人员叫唐静，但原告不认可系由唐静负责贷款事宜但也没有明确陈述负责贷款人员的身份。审理中，原告提供了中介人员通知被告过户的短信，该短信上显示日期为“星期五”的短信内容关于链家地产地址，之后时间显示为“今天07：32”发送的短信内容为“你好，严姐，客户的代(贷)款合同已批下来了，请你带好身份证、户口本、小孩出生证明，于2016年8月17日下午13：00钟到松江交易中心办理交易过户手续”，被告称系在2016年8月17日收到上述短信，被告收到后认为买卖合同已经解除了故没有前往。在房屋买卖过程中，根据被告提供的手机短信记录，被告曾于2016年7月30日询问陆婷过户、办理贷款的事宜，陆婷回复称希望被告再等待一下并称周三就可以出结果。陆婷在8月10日短消息告知被告：银行说下周可以过户了已经审批通过，被告则回复称要求原告在本周五(经查为2016年8月12日)之前办理过户到下周就违约了并且要求原告支付违约金。到2016年8月15日，被告短信通知陆婷解除合同及相应的违约责任，陆婷则于8月16日短信回复不同意解除合同并在8月17日短信要求被告配合过户，被告则短信回复称合同已经解除。对于被告与陆婷之间的短信往来，原告称虽然陆婷为原告的女儿但是没有授权陆婷处理本次交易。另查明，由银行人员、贷款专员唐静、严翔、陆婷组成的微信群中，被告严翔在7月21日问及贷款是否审批通过事宜以及是否可以在7月30日之前过户。在被告与唐静的微信记录显示：5月27日被告向唐静提供了自己的地址希望可以尽快签字(合同)；6月被告询问并催告尽快签字之后被唐静告知原告贷款不能通过：7月26日唐静微信通知被告严翔提供中国银行储蓄卡，被告严翔先是打算提供女儿的银行卡未果，后于7月29日提供了自己名下的中国银行卡。对于上述聊天记录，原告表示不予认可，但也没有说明是否由唐静办理贷款，至于第一次贷款不成的申请时间、拒绝时间等也没有作出说明。再查明，被告为解除合同，于2016年9月18日起诉原告至本院，经诉前调解不成于2016年10月13日立案后，被告于2016年10月14日撤诉后在本案提出反诉。上述事实，主要有《上海市房地产买卖合同》、不动产登记簿信息、收条、银行凭证、短信、微信、居间协议及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告就系争房屋成立的房地产买卖合同，是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，双方当事人均应恪守。原告诉请要求继续履行合同、被告反诉要求解除合同，认定的关键在于原告是否构成逾期支付房款以及如果原告构成逾期支付房款，被告是否可以按照合同约定主张单方面解除合同。对此本院认为原告已构成逾期支付房款且被告可以主张解除合同。理由如下：1.按照合同约定，系争房屋的过户时间为2016年7月30日，也就是说原告至少在此之前要取得贷款审批通过或以现金方式补足，而很显然根据目前的证据原告直到2016年8月15日仍未付款或取得贷款审批通过，原告已经构成逾期付款且逾期十个工作日以上，被告单方面解除合同的客观条件已经成就。2.被告没有怠于配合原告办理贷款手续：尽管原告不予认可被告和唐静之间的微信往来，但是根据原告提供的所谓“唐小姐”的电话录音以及原告女儿陆婷与被告、唐静共在同一个微信群的事实，本院认为唐静系负责办理原告贷款事宜的工作人员，故根据被告与唐静之间的微信往来看，被告自始至终积极主动配合原告办理贷款，特别是原告首次贷款被拒后，被告的表现也不是拒绝再次配合而是依然在合理期限内提供了相关的银行卡号，原告未能及时获得贷款审批通过的责任不在于被告。3.关于被告是否已经通知原告解除，本院认为陆婷是原告的女儿，居间版本的合同也是有陆婷签署并代付了定金，陆婷也参与了之后与被告、中介人员的交易沟通，因此本院认为，尽管陆婷没有原告的书面授权，但是被告基于其与原告的身份关系、在整个交易过程中的表现，其向陆婷发出的解除通知亦对原告有效。综上，本院认为，原被告之间就系争房屋成立的房屋买卖合同关系于2016年8月15日解除，原告要求继续履行并基于继续履行而要求被告交房、过户、支付违约金的诉讼请求本院均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于合同解除，原告应向被告返还系争房屋，鉴于被告同意按现状返还亦无不当，本院予以准许，同时为避免诉累，基于被告同意，被告应向原告返还已收取的房款及补偿金119万元。对于滞纳金，原告逾期付款，应向被告按照总房价日万分之五支付滞纳金，被告主张自2016年7月31日计算至8月15日计30,960元，并无不当，本院予以支持。至于解除合同违约金，被告按照合同约定主张总房价百分之二十作为违约金，原告认为主张过高，对此本院认为，违约金具有补偿性及惩罚性的特征，对违约金的调整既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案被告的损失、原告的违约时间、违约程度以及双方履约的情况等因素，特别是被告亦未能说明其具体损失，故本院综合考虑上述因素及本案的实际情况，对违约金酌情作出适当的调整，认定由原告向被告支付违约金5万元。至于房屋占有使用费，本院认为原告对于系争房屋的占有使用系基于对于合同的履行以及被告的同意，在原被告发生争议之后，被告主张原告向其支付使用费，没有相应的依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条以及第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)陆吉华与被告(反诉原告)钱宇亮、严翔、钱露凝之间就位于上海市松江区新桥镇莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋成立的房屋买卖合同于2016年8月15日解除；二、原告(反诉被告)陆吉华于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)钱宇亮、严翔、钱露凝返还位于上海市松江区新桥镇莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、被告(反诉原告)钱宇亮、严翔、钱露凝于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)陆吉华返还1,190,000元；四、原告(反诉被告)陆吉华于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)钱宇亮、严翔、钱露凝支付滞纳金30,960元；五、原告(反诉被告)陆吉华于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)钱宇亮、严翔、钱露凝支付违约金50,000元；六、驳回原告(反诉被告)陆吉华的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费37,760，减半收取18,880元，反诉案件受理费6,219.50元，合计诉讼费25,099.50元，由原告(反诉被告)陆吉华负担19,832元(已付)、被告(反诉原告)钱宇亮、钱露凝、严翔负担5,267.50元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李晓蕾二〇一七年四月二十一日书记员  李 胜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……