鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0611民初926号原告(反诉被告)：韩兴富，男，1973年1月2日出生，汉族，无固定职业，住鹤壁市山城区。被告(反诉原告)：鹤壁威胜力置业有限责任公司，住所地鹤壁市淇滨区鹤煤大道新天地科贸有限公司综合楼3层西第2户。法定代表人：赵明，该公司总经理。委托诉讼代理人：周乃津，鹤壁市淇滨区黎阳街道法律服务所法律工作者。原告(反诉被告)韩兴富与被告(反诉原告)鹤壁威胜力置业有限责任公司(以下简称威胜力公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)韩兴富、被告(反诉原告)威胜力公司委托诉讼代理人周乃津均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩兴富向本院提出诉讼请求：1、依法判令威胜力公司退还其多收的房款5000元及自2015年10月30日起至2016年5月28日止，以451329元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2、判令威胜力公司支付其侵占房屋期间的房费10000元、物业费771元。事实和理由：2015年12月4日韩兴富已全额付清房款给威胜力公司，但威胜力公司以种种理由拒不交付其钥匙，并要求其再交5000元房款。无奈，为拿到房屋钥匙其又给威胜力公司5000元，付款后，威胜力公司将房屋钥匙给了物业，威胜力公司无故侵占其房屋自2015年12月5日至2016年5月6日长达5个月，其房屋在同小区内对外出租2000元/月，故要求威胜力公司赔偿其5个月房费10000元以及物业费5.14元/天，5个月共计771元。为维护其合法权益，故诉至法院。庭审中韩兴富将要求退还的物业费变更为自2015年10月30日至2016年5月28日共7个月210天，按5.14元/天计算，共计1080元。将其要求支付的房费变更为7个月，按2000元/月计算共计14000元。威胜力公司向本院提出反诉请求：判令韩兴富支付拖欠其公司的房款利息36924元。事实和理由：2013年3月25日，其公司与韩兴富签订《商品房买卖合同》。约定韩兴富除首付款151329元外的300000元购房款以申请银行按揭方式支付，并约定买受方在签订合同后七日内如未向银行提交按揭贷款所需材料的，买受方需向卖受方支付利息(按银行同期贷款利率计算)。合同签订后，韩兴富在约定时间内未向银行提交按揭贷款相关材料，也未及时向威胜力公司交纳剩余房款300000元，至2015年7月2日、2015年10月27日分两次向威胜力公司支付50000元和250000元(合计300000元)购房款。根据合同约定，韩兴富应支付其公司利息41924元。经多次催要，韩兴富于2016年5月6日支付其公司5000元，下欠36924元。正当其公司准备起诉韩兴富时，韩兴富反而起诉其公司多收房款5000元，为维护公正交易及其合法权益，故依法提起反诉。韩兴富对威胜力公司的反诉辩称，其对威胜力公司的反诉事实有异议，当时说好是总共交5000元违约金，其他的违约金不再说了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：韩兴富提交的2015年10月30日收据，能够客观真实证明威胜力公司于2015年10月30日向韩兴富出具收到房款补款300000元收据的事实。对韩兴富提交的2016年5月28日物业费交款单，虽双方均认可韩兴富领钥匙的时间为2016年5月28日，但并不能证明韩兴富的观点，对其证明效力，本院不予采信。对韩兴富提交的2份通话录音，无法证明通话时间、通话人的身份等，且其提交的通话录音仅证明当时韩兴富对威胜力公司收取违约金太高存有异议，双方曾因此进行过协商，但不能证明韩兴富所称的双方一致同意将违约金商定为5000元的主张，对其证明效力，本院不予采信。对威胜力公司提交的双方于2013年3月25日签订的房屋买卖合同及韩兴富分别于2015年7月2日、2015年10月27日的中国工商银行转账凭证，其来源形式合法，内容客观真实，能够证明韩兴富的实际交房款时间及双方曾对房款的支付、违约责任等进行了约定，与本案有关联性，对其证明效力，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月25日，威胜力公司与韩兴富签订商品房买卖合同一份，由韩兴富购买威胜力公司开发建设的位于鹤壁市淇滨区的房产，房屋总价款451329元，首付款151329元，余款300000元申请银行按揭。买受人逾期付款的违约责任：逾期后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的违约金。同时约定：(1)由于买受人原因，不能如数申请到合同约定的贷款额度(或不能贷款)，买受人需在接到通知之日起15日内补齐差额(不能贷款者一次性支付全款)。逾期不补交者，可延至交房之日缴纳。同时买受人需缴纳逾期之日至缴款之日时段内的同期银行贷款利息。买受人至交房之日未缴纳上述相关款项的，出卖人有权单方面解除合同。(2)本合同签订后七日内，买受人需向银行提供贷款所需材料，如未按期提供或未能提供符合银行要求的贷款材料，买受人需支付延迟提供材料期内的同期银行贷款利息(以贷款额为基准)。合同签订后，韩兴富未能办理银行按揭手续。2015年5月21日威胜力公司向韩兴富发出催款通知，通知其在接到通知10日内将剩余房款300000元、暂算至2015年5月21日止的利息32200元交至威胜力公司账户。韩兴富于2015年5月22日收到该通知后，仍未能按通知确定的交款期限交清房款。2015年9月6日，威胜力公司向韩兴富发出解除合同通知书，称经多次通知，韩兴富于2015年7月2日通过中国工商银行向威胜力公司转账50000元，但韩兴富仍不能贷款，也未在通知期限内补交剩余房款250000元及利息，已严重违约，故通知韩兴富解除双方于2013年3月25日签订的《商品房买卖合同》，并通知韩兴富于接到通知后三日内前来办理有关合同解除的善后事宜，韩兴富已交的房款将扣除房款利息、违约金和相关的催收费用等，剩余款项其公司将无息返还。2015年10月27日，韩兴富通过中国工商银行向威胜力公司转款250000元，2015年10月30日，威胜力公司向韩兴富出具300000元房款补款收据。双方原商品房买卖合同继续履行。但双方因韩兴富迟延交款产生的违约金产生争议，韩兴富认为威胜力公司收取违约金过高。2016年5月6日，韩兴富通过建设银行向威胜力公司缴纳违约金5000元，根据银行要求，在银行确认栏中款项来源显示为房款。2016年5月28日，韩兴富到莲花佳园小区物业取走钥匙，并向物业公司缴纳了2015年2月至2017年2月的物业费。本院认为：双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本诉部分：对韩兴富要求威胜力公司退还其多收的房款5000元及产生的利息的请求，因庭审中双方一致认可当初在韩兴富交清房款时，因韩兴富迟延交款产生的违约金数额产生争议，该5000元名为房款，实为韩兴富交纳的违约金，故不存在韩兴富所诉的多收房款一说，也不存在所谓的利息，对其该项诉请，本院不予支持。对韩兴富要求威胜力公司支付其侵占房屋期间的房费14000元的请求，因无相应的事实及法律依据，本院不予支持。对韩兴富要求威胜力公司退还其7个月的物业费1080元的请求，因物业管理费系业主交给物业公司的物业管理费用，与本案房屋买卖合同不属同一法律关系，故对其该项诉请求，本院亦不予支持。反诉部分：根据双方商品房买卖合同约定，如未能补齐差额(不能贷款者一次性支付全款)，逾期不补交者，可延至交房之日缴纳。同时买受人需缴纳逾期之日至缴纳之日时段内的同期银行贷款利息。韩兴富于2015年5月22日收到威胜力公司的催款通知，通知其缴纳房款期限为接到通知10日内，故韩兴富逾期交款违约金应自2015年6月1日起计算。在威胜力公司向韩兴富发出解除合同通知后，2015年10月27日，韩兴富交清全部房款，威胜力公司向韩兴富出具收到房款补款收据，视为双方均同意继续履行合同。故威胜力公司要求韩兴富支付的违约金应自2015年6月1日起，计算至实际交清房款即2015年10月27日止，分别以实际欠款数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率，并扣除韩兴富已交纳的5000元违约金计算为宜。综上，对韩兴富要求威胜力公司退还多收的房款5000元及产生的利息、并支付侵占其房屋期间的房费14000元的诉讼请求，因无事实及法律依据，本院不予支持；对韩兴富要求威胜力公司退还其物业费1080元的诉讼请求，因与本案非同一法律关系，本院亦不予支持。对威胜力公司要求韩兴富支付其自2013年4月2日起至2015年10月27日止，按中国人民银行同期贷款利率分段计息的反诉请求，应自2015年6月1日起至2015年7月2日止，以本金300000元为基数，自2015年7月3日起至2015年10月27日止，以本金250000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，并扣除韩兴富已交纳的5000元计算为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、驳回韩兴富的诉讼请求；二、韩兴富于本判决生效之日起十日内给付鹤壁威胜力置业有限责任公司违约金(自2015年6月1日起至2015年7月2日止，以本金300000元为基数，自2015年7月3日起至2015年10月27日止，以本金250000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，并扣除韩兴富已交纳的5000元计算)；三、驳回鹤壁威胜力置业有限责任公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费302元，由韩兴富负担。反诉案件受理费723.1元，减半收取361.55元，由韩兴富负担50元，鹤壁威胜力置业有限责任公司负担311.55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于鹤壁市中级人民法院。审 判 长  孟利平审 判 员  郝付勇人民陪审员  程梅月二〇一七年四月十三日书 记 员  马学芳