湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0192民初220号原告：新世界发展（武汉）物业管理有限公司，住所地：武汉市汉口建设大道568号新世界国贸大厦I座19楼。法定代表人：黄兆民，该公司董事长。委托代理人：董应生，该公司员工。委托代理人：黄亚黎，该公司员工。被告：张翌，男，汉族，1972年4月20日出生，住武汉市洪山区。被告：王竹梅，女，汉族，1984年2月16日出生，住武汉市江夏区。委托代理人：张翌，身份信息同上，系王竹梅配偶。原告新世界发展（武汉）物业管理有限公司（以下简称：新世界公司）诉被告张翌、王竹梅物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法由审判员杜厚胜适用小额诉讼程序，于2017年3月9日公开开庭进行了审理。原告新世界公司的委托代理人黄亚黎、被告张翌、被告王竹梅的委托代理人张翌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新世界公司诉称：2013年10月24日，被告与原告签订《前期物业服务协议》和《承诺书》，约定：1、被告将其拥有的位于新世界恒大华府**房屋（住宅），建筑面积89.2平方米，委托原告提供前期物业服务，约定物业服务资金由业主按其拥有的建筑面积预先交纳，收费标准为2.6元/月·平方米；2、物业服务资金于业主收楼时预收半年费用，之后按季收取，每季度第三个月10日前预交下个季度物业服务资金；3、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按拖欠金额每天千分之三的比例缴纳违约金，并采取必要催缴措施；如通过诉讼追缴的，乙方还应承担甲方因此支付的相关费用。2014年6月27日，被告领取该房屋钥匙及相关入住文书、资料，正式入住。原告按《前期物业服务协议》约定积极履行合同义务，但被告自2015年7月1日起欠交物业管理费，经原告多次催收仍未交纳，为此诉至人民法院，请求判令：1、被告向原告支付所欠物业费2782.80元（2015年7月1日至2016年6月30日）；2、被告向原告支付违约金2051.62元（自2015年7月1日至2016年6月30日）；3、本案案件受理费由被告承担。被告张翌、王竹梅辩称：其居住在新世界恒大华府**，其收房时签订了前期物业服务协议，当时不签订则不予交付新房，协议条款未经业主商讨，验房时发现房屋多处问题，物业公司承诺登记维修更换，但时隔三年，经多次反映至今未果；小区环境时常遭到破坏，得不到及时维护、保养，其工作存在很大瑕疵，服务与收费不对等；期间，小区物业在未与业主商量情况下发出停车费涨价通知；根据相关规定，与物业公司服务不对等的收费，业主有权拒绝支付。经审理查明：被告张翌、王竹梅实际使用新世界恒大华府小区**号房屋（建筑面积89.20平方米），并于2014年6月27日领取房屋钥匙。2013年10月24日原告新世界公司（合同甲方）与被告张翌、王竹梅（合同乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：一、甲方的权利和义务，1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；9、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；第二条物业管理服务内容，三、环境卫生管理，1、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集和清运（不包括装修、装饰产生的垃圾）；第四条物业服务资金（不包括共享部位及共享设施设备大中修、更新、改造等费用），一、物业服务资金，物业服务资金由业主按其拥有的物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：住宅：2.6元/月×平方米；八、物业服务资金于业主收楼时预收半年费用，之后按季收取，每季度第三个月10日前预交下个季度的物业服务资金；第十条违约责任，四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按拖欠金额每天千分之三的比例缴纳违约金，并采取必要催缴措施，如通过诉讼追缴的，乙方还应承担甲方因此支付的相关费用；等内容。2014年6月27日，被告张翌、王竹梅已收房入住。原告新世界公司进场为小区提供物业服务至今。同日，被告张翌、王竹梅签订《业主临时管理规约》，内容为：第四条，全体业主一致同意在业主大会召开及业主委员会成立前，由建设单位武汉东湖恒大房地产开发有限公司选聘的新世界发展（武汉）物业管理有限公司根据《前期物业服务协议》对本物业进行物业管理服务，业主委员会成立后未选聘新的物业服务企业前，仍由新世界发展（武汉）物业管理有限公司根据《前期物业服务协议》对本物业进行物业管理服务；第八条，本规约对本物业管理区域全体业主/业户均具有约束力，物业的所有人发生变更时，规约的效力及于物业的继受人；第二十条业户在物业管理活动中应当履行以下义务：4、按照《前期物业服务协议》约定的标准和时间及时缴交物业服务费等有关费用；等内容。2015年7月1日后，被告张翌、王竹梅经催要未交纳物业服务费，其理由同本案辩称意见。对此，原告新世界公司称：精装房维修主体是开发商，房屋内灶台板已经更换；小区内喷泉在节假日、周末开放，其他时间及清洗时不开放；健身器材胶垫出现破损，其后期将进行维修；平台上的垃圾有定期清理，其回去后将进行核实。以上事实，有当事人陈述、《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》、拿钥匙通知书、业户资料登记表、资料/物品签领登记表、钥匙及相关物品签领确认书、照片等证据材料在卷佐证。本院认为：在新世界恒大华府小区成立业主委员会前，原告新世界公司由该小区建设单位武汉东湖恒大房地产开发有限公司选聘，与业主签订《前期物业服务协议》并进场为该小区提供物业服务至今。该协议主要内容不违反法律强制性规定，系有效合同，对原告新世界公司及小区业主具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”原告新世界公司提供了物业服务，被告张翌、王竹梅依约应当交纳物业服务费用。被告张翌、王竹梅提出的房屋内灶台板开裂等问题，属于其与房屋销售单位之间因房屋买卖合同法律关系产生的纠纷，不足证实系物业服务合同中物业费所涵盖的项目，应另行处理；被告张翌、王竹梅提出的喷泉未开放、健身器材胶垫、平台垃圾等服务质量问题，仅提供部分照片其证据不足证实原告新世界公司服务质量明显低于约定标准，本院对原告新世界公司主张支付物业服务费的诉求予以支持，对其主张违约金诉求酌情不予支持。综上，被告张翌、王竹梅依约应当向原告新世界公司交纳2015年7月1日至2016年6月30日期间物业服务费2783.04元（2.6元/月·平方米×12月×89.20平方米），原告只主张物业服务费2782.80元，予以照准。本院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告张翌、王竹梅于本判决生效之日起七日内向原告新世界发展（武汉）物业管理有限公司交纳2015年7月1日起至2016年6月30日止的物业服务费2782.80元。二、驳回原告新世界发展（武汉）物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告张翌、王竹梅负担25元（此款原告新世界发展（武汉）物业管理有限公司已预交，被告张翌、王竹梅于本判决生效之日起七日内向原告新世界发展（武汉）物业管理有限公司支付25元）。本判决为终审判决。审判员  杜厚胜二〇一七年四月七日书记员  罗 婷