湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0102民初6381号原告（反诉被告）:武汉杰晨商务管理有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区唐家墩路7、9、11号武汉菱角湖万达广场A栋A2单元17层8室。法定代表人：陈明杰，该公司总经理。委托代理人：曾祥兵（一般授权代理），湖北元申律师事务所律师。委托代理人：汤济民（一般授权代理），广东炜原律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨豪杰，男，1993年12月27日出生，汉族，住浙江省乐清市，委托代理人：苏谨（特别授权代理），湖北卓胜律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵扬宇，男，1994年5月29日出生，汉族，住浙江省乐清市，委托代理人：苏谨（特别授权代理），湖北卓胜律师事务所律师。被告（反诉原告）：曾雨姗，女，1991年10月10日出生，汉族，住湖北省天门市，委托代理人：苏谨（特别授权代理），湖北卓胜律师事务所律师。被告（反诉原告）：薛昌波，男，1967年9月3日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区，委托代理人：苏谨（特别授权代理），湖北卓胜律师事务所律师。被告（反诉原告）：万从明，男，1943年6月25日出生，汉族，住湖北省松滋市，委托代理人：苏谨（特别授权代理），湖北卓胜律师事务所律师。原告（反诉被告）武汉杰晨商务管理有限公司诉被告（反诉原告）杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、万从明、薛昌波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员汤莉莉担任审判长，与人民陪审员刘静萍、李国良组成合议庭，于2017年2月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）武汉杰晨商务管理有限公司（以下简称武汉杰晨商务公司）的委托代理人曾祥兵、被告（反诉原告）杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、万从明、薛昌波的委托代理人苏谨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）武汉杰晨商务公司诉称，我公司与杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、薛昌波、万从明于2015年6月17日签订房屋租赁合同，黄琴乐代表杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、薛昌波、万从明在房屋租赁合同上署名，约定杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、薛昌波、万从明将其位于武汉市江岸区建设大道718号浙商国际大厦11层的房屋（建筑面积共计2049.64平方米）租给我公司，我公司有权将租赁房屋转租给第三方做商务办公使用；租赁期为10年，自2015年8月25日至2025年8月24日止；前两年租金为每平方米100元/月，以后年度租金适当增加；租金按季支付，每次支付租金为上期租金到期日前15日交付下季度房租；无正当理由，双方均不得单独解除本合同，任何一方单方面提前终止合同的，视为严重违约，承担违约责任，违约方应向守约方支付500,000元违约金；我公司使用房屋进行经营所需的审批手续由我公司自行办理，需要杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、薛昌波、万从明协助的杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、薛昌波、万从明应与协助，双方还就其他条款进行了相应约定。2016年9月28日，黄琴乐向我公司发出解除合同通知函，以我公司拖欠2016年8月25日至2016年11月24日期间的租金超过15日为由解除房屋租赁合同。杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、薛昌波、万从明单方行使合同解除权的条件不成立，黄琴乐提出解除房屋租赁合同无效，已构成违约，应向我公司支付500,000元违约金。杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、薛昌波、万从明2015年10月15日后才取得涉案房产的产权登记；杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、薛昌波、万从明曾以锁门的非法行为妨碍租户正常经营；我公司承租上述租赁房屋期间，杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、薛昌波、万从明存在对我公司提出的配合我公司的承租人办理工商登记的义务不积极配合的行为；杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、薛昌波、万从明还径直向我公司的租户武汉正荣正泰置业有限公司发送关于腾退房屋的律师函，该行为既违反合同约定，又严重损害了我公司的商业信誉及合法权益。为维护合法权益，特向法院起诉，请求依法判决：1、确认黄琴乐于2016年9月28日向原告发出的《解除合同通知函》无效；2、杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、薛昌波、万从明支付违约金500,000元；3、本案全部诉讼费用由杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、薛昌波、万从明承担。被告（反诉原告）杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、万从明、薛昌波辩称，1、从合同约定的租期起至武汉杰晨商务公司起诉止，本诉武汉杰晨商务公司一共交付了一次押金及五季度的租金，该六次付款行为每一次均晚于合同约定的支付时间，存在严重的逾期支付租金的违约行为，我方多次催促并协调，武汉杰晨商务公司也承诺会及时缴纳房租，但从后续五次付款情况看仍然没有改进，我方认为武汉杰晨商务公司违反了基本的诚信和合同约定，我方终于2016年9月28日以武汉杰晨商务公司逾期支付租金超过15日为由向武汉杰晨商务公司发送解除合同通知函，该函的解除事由符合合同法及合同约定，双方签订的房屋租赁合同至解除通知函送达之日已经解除，所以武汉杰晨商务公司的第一项请求没有依据；2、武汉杰晨商务公司要求我方支付违约金没有依据，我方解除合同的依据合法有效，合同已经解除，不适用合同中我方违约的条件，如果武汉杰晨商务公司认为我方的合同解除通知无效，那么如何能基于该项请求要求违约金，这是自相矛盾的。被告（反诉原告）杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、万从明、薛昌波反诉称，我方与武汉杰晨商务公司于2015年6月17日签订房屋租赁合同，约定我方将位于武汉市江岸区建设大道718号浙商大厦11层房屋租赁给武汉杰晨商务公司，武汉杰晨商务公司应当按季度向我方支付租金，逾期支付租金，每逾期一日则按照未付租金的千分之一向我方支付违约金，拖欠超过15天视为违约，我方有权解除合同，押金不退，武汉杰晨商务公司需在15日内自行清空房屋。合同签订后，武汉杰晨商务公司陆续将租赁房屋的部分面积转租给第三人武汉正荣正泰置业有限公司、牡丹江慧豪线缆有限责任公司武汉分公司、武汉民投金融服务有限公司，并收取租金获取收益。在合同签订后，武汉杰晨商务公司并未按照合同约定在7日内足额支付押金，后经我方多次催缴，武汉杰晨商务公司在逾期67天后支付了全部押金。此后，因经营不善，武汉杰晨商务公司从未依约及时足额支付任何一笔租金，合同履行期间产生的全部五期租金均出现拖欠支付，最长逾期时间长达82天，对我方权益造成严重损害，为此，我方亦投入相当大的精力与武汉杰晨商务公司反复协商，武汉杰晨商务公司仍无法纠正其违约行为。我方被迫于2016年9月28日依约向武汉杰晨商务公司发送解除合同通知函，解除双方于2015年6月17日签订的房屋租赁合同，武汉杰晨商务公司于次日接收该函。自此，双方签署的房屋租赁合同于2016年9月29日被依法解除，武汉杰晨商务公司及第三人负有腾退房屋并支付逾期腾房的占有使用费义务，我方为维护自身的合同权益，特诉至法院，请求依法判决：1、依法确认双方于2015年6月17日签订的《房屋租赁合同》于2016年9月29日解除；2、武汉杰晨商务公司立即支付逾期支付租金产生的违约金139,985元；3、武汉杰晨商务公司立即腾退武汉市江岸区建设大道718号浙商大厦11层房屋，并按照《房屋租赁合同》约定租金标准连带支付逾期腾房产生的房屋占有使用费（2016年10月14日起止租赁房屋实际腾退之日止）；4、武汉杰晨商务公司承担本案的诉讼费。原告（反诉被告）武汉杰晨商务公司辩称，1、发给我方的解除通知函只有黄琴乐的签名，我们需要全体业主作出说明；2、假定解除通知函是全体业主的真实意思表示,也没有法律和事实依据，解除通知函发出时我方并未拖欠租金，我们并未逾期超过十五天，对方无权单方解除合同；3、我公司对黄琴乐发出的解除通知函有异议，我们向法院提起确认之诉符合法律规定；4、黄琴乐委托律师擅自向我公司发函，阻挠了客户经营，侵害了我公司的利益，给我公司在商誉和经济上造成了损失，我公司保留通过诉讼主张损失的权利，请求法院驳回杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、薛昌波、万从明的反诉请求。经审理查明：武汉市江岸区建设大道718号浙商国际大厦11层办公（1）（2）（3）（4）房屋所有权人为杨豪杰，武汉市江岸区建设大道718号浙商国际大厦11层办公（5）房屋所有权人为赵扬宇，武汉市江岸区建设大道718号浙商国际大厦11层办公（6）房屋所有权人为曾雨姗，武汉市江岸区建设大道718号浙商国际大厦11层办公（7）所有权人为薛昌波，武汉市江岸区建设大道718号浙商国际大厦11层办公（8）所有权人为万从明。2015年6月16日，曾雨姗、薛昌波、万从明出具委托书，委托黄琴乐办理浙江国际大厦11楼6号、7号、8号写字楼租赁事宜并愿意遵守租赁合同条款；2015年6月17日，赵扬宇出具委托书，委托书写明浙商国际大厦11楼1105房租赁事宜由黄琴乐全权代理。2015年6月17日，黄琴乐代表杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、薛昌波、万从明与武汉杰晨商务公司签订房屋租赁合同，约定由杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、薛昌波、万从明将位于武汉市江岸区香港路浙商国际大厦11楼的房屋出租给武汉杰晨商务公司，房屋建筑总面积2049.64平方米，租赁期为10年，自2015年8月25日至2025年8月24日。租金前两年按每月每平方米100元，合计月租金为204,964元，年租金为2,459,568元。租金支付方式为季度支付，每次支付租金为上期租金到期日前15日交付下季度房租。武汉杰晨商务公司应支付房屋租赁押金400,000元。武汉杰晨商务公司应按约定支付租金，每延迟一日，应按未付租金的千分之一支付违约金。拖欠超过15天视为违约，杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、薛昌波、万从明有权终止合同，押金不退，武汉杰晨商务公司需在15日内自行清空房屋，否则视为武汉杰晨商务公司自动放弃，杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、薛昌波、万从明有权处理。无正当理由，双方均不得单方面解除合同。任何一方单方面提前终止合同的，视为严重违约，违约方应向守约方支付50万元违约金。租金的支付方式为打入黄琴乐中国农业银行账户。合同签订后，武汉杰晨商务公司将该房屋的部分出租给武汉正荣正泰置业有限公司等公司用于办公经营。武汉杰晨商务公司支付房屋押金400,000元（2015年6月26日支付200,000元,2015年9月1日支付200,000元），支付2015年8月25日至2015年11月24日租金614,892元（2015年9月1日支付200,000元，2015年10月19日支付300,000元，2015年10月30日支付100,000元和14,890元），支付2015年11月25日至2016年2月24日租金614,892元（2015年11月23日支付），支付2016年2月25日至2016年5月24日租金614,892元（2016年2月23日支付300,000元，2016年3月21日支付314,890元），支付2016年5月25日至2016年8月24日租金614,892元（2016年5月24日支付283,446元，2016年5月27日支付331,442元），支付2016年8月25日至2016年11月24日的租金614,892元（2016年8月26日支付283,446元，2016年9月28日支付331,446元）。此后，武汉杰晨商务公司未向杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、万从明、薛昌波支付租金。2016年9月28日，黄琴乐向武汉杰晨商务公司邮寄解除合同通知函，认为武汉杰晨商务公司应于2016年8月10日前支付2016年8月25日至2016年11月24日的租金614,892元，但直至2016年8月26日才收到租金283,466元，决定解除与武汉杰晨商务公司的房屋租赁合同，武汉杰晨商务公司于2016年9月29日收到该解除合同通知函。2016年10月14日，湖北卓胜律师事务所受黄琴乐的委托，向武汉正荣正泰置业有限公司出具律师函，要求武汉正荣正泰置业有限公司腾退房屋并向黄琴乐移交房屋。2017年2月，杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、万从明、薛昌波出具确认函，确认其对黄琴乐的授权范围包括代为签订、履行、终止（解除）租赁合同、处理相关合同纠纷，对黄琴乐向武汉杰晨商务公司行使合同解除权，代为办理解除合同后的全部事宜予以确认。经核实，武汉正荣正泰置业有限公司等公司已不在诉争房屋内办公。审理中，因双方当事人争议较大，故调解未成。以上事实有房屋租赁合同、委托书、付款凭证、付款说明、解除合同通知函、关于腾退房屋的律师函、房屋权属证书、房屋产权登记信息查询单、证明、证人证言、房屋所有权证、委托书、照片、付款凭证、解除合同通知函及邮寄单据、查某、租赁合同、确认函并经庭审质证及双方当事人的当庭陈述佐证。本院认为：杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、万从明、薛昌波与武汉杰晨商务公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律规定，双方当事人都应按照房屋租赁合同的约定行使自身的权利和义务。根据房屋租赁合同的约定，租金的支付方式为季度支付，每次支付租金为上期租金到期日前15日支付下季度租金，拖欠超过15天视为武汉杰晨商务公司违约，杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、万从明、薛昌波有权终止合同。按约定，武汉杰晨商务公司应支付租金的日期为2015年8月9日前（含2015年8月9日）、2015年11月9日前（含2015年11月9日）、2016年2月9日前（含2016年2月9日）、2016年5月9日前（含2016年5月9日）、2016年8月9日前（含2016年8月9日）。武汉杰晨商务公司支付租金时，均未按上述日期进行支付，存在拖欠租金超过15天的情形，杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、万从明、薛昌波有权按照合同约定解除与武汉杰晨商务公司的房屋租赁合同。黄琴乐于2016年9月28日向武汉杰晨商务公司发出《解除合同通知函》，黄琴乐系经过杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、万从明、薛昌波授权处理租赁事宜的人员，且事后杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、万从明、薛昌波对黄琴乐的行为也进行了认可，黄琴乐发出的《解除合同通知函》不存在无效的情形，该函合法有效。武汉杰晨商务公司于2016年9月29日收到该《解除合同通知函》，双方的房屋租赁合同应于2016年9月29日解除。根据合同约定，租金每延迟支付一日，应按未付租金的千分之一支付违约金，武汉杰晨商务公司应支付杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、万从明、薛昌波2015年8月25日至2016年9月29日期间拖欠租金的违约金72,624.35元，对于杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、万从明、薛昌波要求武汉杰晨商务公司支付逾期支付押金的违约金，因房屋租赁合同中对押金逾期支付未进行约定，对此项请求，本院不予支持。武汉杰晨商务公司与杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、万从明、薛昌波的房屋租赁合同于2016年9月29日解除，武汉杰晨商务公司应腾退出诉争房屋，武汉杰晨商务公司至今未腾退出诉争房屋，应按租金标准支付2016年10月14日至2017年3月13日的房屋占有使用费1,024,820元（204,964元×5个月）,2016年8月26日和2016年9月28日，武汉杰晨商务公司共计支付杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、万从明、薛昌波614,892元，扣除应支付的2016年8月25日至2016年9月29日的租金239,124.67元，尚余375,767.33元，故武汉杰晨商务公司应支付房屋占有使用费649,052.67元（1,024,820元－375,767.33元）。2017年3月14日至诉争房屋实际腾退之日的房屋占有使用费，因腾退之日日期未确定，如武汉杰晨商务公司不支付，杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、万从明、薛昌波可另案主张权利。房屋租赁合同系因武汉杰晨商务公司逾期支付租金的违约行为而解除，对于武汉杰晨商务公司要求杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、万从明、薛昌波支付违约金500,000元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）武汉杰晨商务管理有限公司与被告（反诉原告）杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、万从明、薛昌波签订的房屋租赁合同于2016年9月29日解除；二、原告（反诉被告）武汉杰晨商务管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、万从明、薛昌波2015年8月25日至2016年9月29日期间逾期支付租金的违约金72,624.35元；三、原告（反诉被告）武汉杰晨商务管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、万从明、薛昌波2016年10月14日至2017年3月13日的房屋占有使用费649,052.67元；四、原告（反诉被告）武汉杰晨商务管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾退出武汉市江岸区香港路浙商国际大厦11楼房屋；五、驳回原告（反诉被告）武汉杰晨商务管理有限公司的诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、万从明、薛昌波的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,800元，反诉费1,550元，由原告（反诉被告）武汉杰晨商务管理有限公司负担，因反诉费1,550元已由被告（反诉原告）杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、万从明、薛昌波预交，原告（反诉被告）武汉杰晨商务管理有限公司在支付上述判决款项时，将反诉费1,550元一并支付给被告（反诉原告）杨豪杰、赵扬宇、曾雨姗、万从明、薛昌波。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  汤莉莉人民陪审员  刘静萍人民陪审员  李国良二〇一七年四月十四日书 记 员  周 郴