上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0110民初2509号原告(反诉被告)：上海亚亨通信工程有限公司，住所地：上海市杨浦区。法定代表人：朱烨，执行董事。委托诉讼代理人：吕强，上海创言律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海宝荣射击训练器材有限公司，住所地：上海市杨浦区。法定代表人：郁宝荣，董事长。委托诉讼代理人：钱晨，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海亚亨通信工程有限公司(以下简称亚亨公司)与被告上海宝荣射击训练器材有限公司(以下简称宝荣公司)及反诉原告宝荣公司与反诉被告亚亨公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)亚亨公司的法定代表人朱烨及其委托诉讼代理人吕强、被告(反诉原告)宝荣公司的法定代表人郁宝荣及其委托诉讼代理人钱晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)亚亨公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2016年5月1日至2016年6月27日的租金61,712元；2、被告支付2016年6月28日至2016年12月12日期间的房屋使用费180,805元；3、被告支付2016年5月1日至2016年12月12日期间的清运保洁费和粪池清运费8,250元；4、被告支付违约金97,440元。审理中，原告变更诉请3、4为：3、被告支付2016年5月1日至2016年12月12日期间的清运保洁费3,700元、粪池清运费4,440元；4、被告支付违约补偿金97,440元。事实和理由：2013年1月，原、被告签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市军工路XXX号1000平方米场地(以下简称系争房屋)，包含二层办公楼、其他空地、钢结构棚架，租期自2013年2月1日起至2018年1月30日，月租金32,480元，清运保洁费每月500元、粪池清运费每月600元，付款方式是付三押一，先付后用，每三个月一次支付。如被告超过付款期1个月不付款，经协商无效，应支付当期租金3个月租赁费作为违约补偿金。被告自2016年4月30日起未按《租赁合同》约定支付租金。原告多次催告未果后于2016年6月27日通知解除了租赁合同，之后被告仍占用租赁房屋，直至2016年12月12日被告才直接向房屋业主中国冶金进出口上海公司储运分公司(以下简称冶金储运公司)返还了系争房屋。原告认为，被告未按约于2016年4月30日前支付2016年5月至2016年7月的房租，应按合同约定支付违约补偿金97,440元。被告(反诉原告)宝荣公司辩称并反诉称，同意诉请1。不同意诉请2，原告不能作为适格主体向被告主张房屋使用费，因为系争房屋出租方不是原告，而是上海宇路供应链管理股份有限公司(以下简称宇路公司)，被告应向其支付房屋使用费。对于诉请3，同意支付其中的2016年5月1日至2016年6月27日期间的清运保洁费与粪池清运费，对于之后时间段的费用，也应向宇路公司支付。不同意诉请4，被告于2016年1月30日按时足额向原告支付了2016年2月至同年4月的房租，而原告未将该款及时向出租人宇路公司支付，系原告违反诚实信用原则。且合同约定的违约方应支付当期租金3个月租赁费作为违约补偿金的约定过高，要求调整。依据租赁合同第五条的约定，若被告拖欠一个月水电费，原告才有权停止供水供电，被告虽未能于2016年4月30日前支付房租，但原告在未满一个月的时候，即2016年5月18日突然无故对系争房屋停水停电，致被告无法正常生产经营，原告的行为属于严重违约，应支付当期租金三个月租赁费作为违约补偿金。现提起反诉，要求判令：反诉被告支付违约金97,440元。原告(反诉被告)亚亨公司反诉辩称，不同意反诉原告的反诉请求。原告不存在违约行为，从没有对系争房屋采取过停水停电行为。且被告已在另案中以此为由主张损失100万元，被法院驳回，其现再次主张违反了一事不再理的原则。本院经审理认定事实如下：2013年1月22日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《租赁合同》，约定甲方同意将军工路XXX号内甲方自用的室外场地内其中的1000平方米(其中包含二层办公楼、其他空地、钢结构棚架)，按现有条件包给乙方用于生产经营合法项目使用，租赁期从2013年2月1日至2018年1月30日止。租赁费用为：从2013年2月1日至2015年1月30日每月租赁费29,000元，从2015年2月1日至2018年1月30日租赁费上涨12%即每月32,480元。付款方式为付三押一、先付后用，每三个月一次支付，即乙方进场前付清三个月的场地租赁费和一个月的保证金，以后每年的10月30日、1月30日、4月30日、7月30日之前付清下个季度场地租赁费。如乙方超过付款期1个月不付款，经协商无效，本合同自动终止执行，乙方立即搬出包用场地，并承担违约责任。甲方每月底前抄表并按表数向乙方收取水电费，如遇水电调价，则甲方也作相应调整。乙方每月应准时付清水电费，如乙方拖欠一个月，甲方立即停止供电。乙方向甲方支付清运保洁费每月500元，每月向甲方支付粪池清运费600元。如遇环卫清运等费用调价，则甲方也作相应调整。双方应严格遵守合同条款，任何一方不得违约。如发生违约，违约方应支付当期租金三个月租赁费作为违约补偿金。同时本合同立即终止，甲方收回场地另用。合同另对双方的权利义务作了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付给了被告，被告向原告支付了租赁保证金29,000元及截止至2016年4月30日的房租。2016年7月，本院受理宝荣公司诉亚亨公司、冶金储运公司房屋租赁合同纠纷一案，宝荣公司提起诉讼，要求判令：1、宝荣公司和亚亨公司于2013年1月22日就系争房屋签订的《租赁合同》解除；2、亚亨公司和冶金储运公司共同赔偿宝荣公司在租赁场地内建造的生产、经营用房的房屋损失120万元；3、亚亨公司退还房屋租赁押金29,000元；4、亚亨公司和冶金储运公司共同赔偿宝荣公司因合同解除导致的营业损失100万元。2016年10月8日，本院作出(2016)沪0110民初10837号民事判决书，经审理查明如下事实：系争房屋权利人系冶金储运公司。2012年9月30日，冶金储运公司与宇路公司签订一份《包仓合同》，约定冶金储运公司将军工路XXX号内自有的室外场地2000平方米(其中包含二层办公楼一幢面积约300平方米、库房一幢面积约150平方米、钢结构棚架100平方米及其他生活设施)，按现有条件包给宇路公司作生产经营仓储场地使用，包仓期从2012年10月1日至2016年9月30日。2013年1月15日，宇路公司与朱烨签订一份《租赁合同》，约定宇路公司将军工路XXX号内自用的室外场地2185平方米(其中包含一层办公楼一幢面积约150平方米、其他空地及仓库、钢结构棚架)，按现有条件包给朱烨用于生产经营合法项目使用，租赁期从2013年2月1日至2016年10月30日，租赁费用从2013年2月1日至2014年10月30日每月租赁费55,000元，从2014年11月1日至2016年10月30日租赁费每月60,000元。2013年1月22日，由朱烨担任法定代表人的亚亨公司与宝荣公司签订《租赁合同》。诉讼中，宝荣公司当庭确认系争房屋租金和水电费均支付到2016年4月30日。本院认为，宝荣公司与亚亨公司签订系争房屋《租赁合同》系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应依约履行。宝荣公司自2016年5月1日起未按合同约定履行支付房屋租金和水电费义务，根据合同约定，亚亨公司已具备合同解除权，解除通知送达之日即为合同解除日期，亚亨公司寄送给宝荣公司的两份《律师函》的送达日期分别为2016年5月31日和6月27日，且在6月27日送达的《律师函》明确告知解除合同，故合同解除日期应确定为2016年6月27日。合同解除后，宝荣公司应当将系争房屋返还房屋所有权人冶金储运公司，并向亚亨公司补付拖欠的房屋租金、水电费和合同解除后仍然占用系争房屋所产生的房屋使用费，房屋使用费标准应参照租金标准，亚亨公司应将收取的租赁押金返还宝荣公司。《租赁合同》中明确约定场地分割及通道方案和自用生产经营房屋建造方案必须经亚亨公司审核后方可实施建造，未经亚亨公司批准的私自乱搭建，经协商无效，本合同自动终止。审理中，宝荣公司并未提供亚亨公司、冶金储运公司允许其搭建建筑物及搭建物被拆除后产生实际损失的确切书面证据，故宝荣公司要求亚亨公司、冶金储运公司共同赔偿建房损失和营业损失的诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。判决：1、宝荣公司与亚亨公司于2013年1月22日就系争房屋签订的《租赁合同》于2016年6月27日解除；2、宝荣公司应自判决生效之日起三十日内迁出系争房屋，并将该房屋返还冶金储运公司；3、宝荣公司应自判决生效之日起十日内向亚亨公司支付自2016年5月1日起至2016年6月27日止的房屋租金61,712元；4、宝荣公司应于判决生效之日起十日内按每月32,480元的标准向亚亨公司支付系系争房屋使用费，从2016年6月28日起计算至实际搬离之日止，并结清房屋使用期间实际产生的水、电费用；5、亚亨公司应自判决生效之日起十日内返还宝荣公司租房押金29,000元；6、宝荣公司的其余诉讼请求，不予支持。判决后，宝荣公司不服，向上海市第二中级人民法院提起上诉。2016年12月28日，上海市第二中级人民法院作出(2016)沪02民终9876号民事判决书，认为，起诉必须有具体的诉讼请求和事实、理由。本案中，宝荣公司起诉并未要求就系争房屋的租金、使用费和水电费问题一并进行处理，亚亨公司及冶金储运公司也未就系争房屋租金、使用费等向宝荣公司提出反诉主张，在此情况下，一审法院就系争房屋的租金、使用费及水电费作出处理，有所不妥。现宝荣公司上诉以一审违反不告不理原则为由，要求撤销一审涉及租金和房屋使用费、水电费的相应判决，理由成立，予以支持。租赁押金系债务履行之担保，宜待之后与租金、使用费等一并处理，故对宝荣公司要求亚亨公司退还房屋租赁保证金之诉请，不予支持。一审法院在查明事实基础上，对宝荣公司与亚亨公司之间《租赁合同》解除、宝荣公司建房损失、营业损失的诉请所作的处理，并无不妥，相关判决予以维持。判决：1、维持上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初10837号民事判决第一、二项；2、撤销上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初10837号民事判决第三、四、五、六项；3、宝荣公司的其余诉讼请求，不予支持。2016年12月12日，被告搬离系争房屋，并将该房屋交付给了冶金储运公司，对此，原告认可被告于当日返还了系争房屋。另查，本院于2016年6月8日受理宇路公司诉朱烨房屋租赁合同纠纷一案，宇路公司诉请，要求朱烨向其支付场地租金195,000元，水电费、清运保洁费5,736元，违约金180,000元，共计380,736元。2016年7月14日，本院作出(2016)沪0110民初9702号民事调解书，明确双方当事人自愿达成如下协议：1、朱烨于2016年8月20日前支付宇路公司至2016年5月31日止欠付的租金195,000元、水电费、清运保洁费5,736元，共计200,736元；2、宇路公司于2016年8月20日前返还朱烨租赁保证金55,000元；3、案件受理费(已减半收取)2,155元，由朱烨负担。本院于2016年9月6日再次受理宇路公司诉朱烨房屋租赁合同纠纷一案，宇路公司提出诉讼请求：1、判令宇路公司与朱烨签订的《租赁合同》于2016年6月3日解除；2、朱烨支付2016年6月4日至2016年9月22日上述场地的占用使用费118,010.67元，以及6月22日之后按照月租金32,480元计算的占用使用费；3、朱烨支付违约金180,000元。2016年10月14日，本院作出(2016)沪0110民初14754号民事调解书，明确双方当事人自愿达成如下协议：1、宇路公司与朱烨签订的《房屋租赁合同》于2016年6月3日解除；2、朱烨于2016年11月14日前支付宇路公司自2016年6月4日至2016年10月14日的房屋使用费119,583元；3、朱烨于交房当日支付宇路公司自2016年10月16日至实际交还上海市杨浦区1300号房屋之日止，按照每月27,460元标准计算的房屋使用费；4、朱烨于2016年11月14日前支付宇路公司违约金60,000元；5、案件受理费(已减半收取)1,950元，由朱烨负担。审理中，原告称其实际经济损失为原告法定代表人朱烨经法院调解向宇路公司支付违约金6万元，已实际支付了1万元，宇路公司已申请执行，原告并称待与被告结清所有费用后，将租赁保证金29,000元返还给被告。本院认为，法院生效判决已认定因被告自2016年5月1日起未按合同约定履行支付房屋租金和水电费义务，故判决原、被告于2013年1月22日就系争房屋签订的《租赁合同》于2016年6月27日解除。被告现理应向原告支付拖欠的2016年5月1日至2016年6月27日的租金61,712元。合同解除后，被告实际占有系争房屋直至2016年12月12日，其理应支付实际占有房屋期间的使用费。原、被告签订的租赁合同约定，被告应每月向原告支付清运保洁费500元、粪池清运费600元，故现原告按租金标准向被告主张自2016年6月28日至2016年12月12日期间的房屋使用费及要求被告支付2016年5月1日至2016年12月12日期间的清运保洁费3,700元、粪池清运费4,440元的请求，于法有据，本院予以支持。对于2016年6月28日至2016年12月12日期间的房屋使用费的金额，原告计算有误，本院予以调整。被告未按合同约定于2016年4月30日之前付清下个季度场地租赁费，属于违约，应承担相应的违约责任。原告现依据合同约定主张违约补偿金97,740元，审理中，被告称合同约定的违约方应支付当期租金3个月租赁费作为违约补偿金的约定过高，要求调整。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定被告应支付违约赔偿金5万元。对于被告抗辩其应向案外人宇路公司支付自2016年6月28日至2016年12月12日期间的房屋使用费、清运保洁费及粪池清运费。因原、被告就系争房屋的租赁事宜签订了租赁合同，依据合同相对性原则，且宇路公司并未向被告主张过这些费用，其已向朱烨主张了房屋实际使用费等，故本院对于被告的上述抗辩意见，不予采信。被告称原告违约于2016年5月18日对系争房屋采取了停水、停电，就此，原告不予认可，而被告就此未提供相关证据予以证明，故本院对被告以此为由要求原告支付违约金97,740元的反诉请求，不予支持。审理中，原告称结清所有费用后，将租赁保证金29,000元返还给被告，并无不当，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海宝荣射击训练器材有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海亚亨通信工程有限公司自2016年5月1日起至2016年6月27日止的租金61,712元；二、被告(反诉原告)上海宝荣射击训练器材有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海亚亨通信工程有限公司自2016年6月28日起至2016年12月12日止的房屋占有使用费178,640元；三、被告(反诉原告)上海宝荣射击训练器材有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海亚亨通信工程有限公司自2016年5月1日起至2016年12月12日止的清运保洁费3,700元、粪池清运费4,440元；四、被告(反诉原告)上海宝荣射击训练器材有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海亚亨通信工程有限公司违约补偿金50,000元；五、原告(反诉被告)上海亚亨通信工程有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海宝荣射击训练器材有限公司租赁保证金29,000元。六、驳回被告(反诉原告)上海宝荣射击训练器材有限公司要求原告(反诉被告)上海亚亨通信工程有限公司支付违约金97,440元的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,584元，减半收取计3,292元，由被告(反诉原告)上海宝荣射击训练器材有限公司负担；反诉案件受理费1,118元，由被告(反诉原告)上海宝荣射击训练器材有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金  玮二〇一七年四月二十六日书记员 陈洁朱吟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。