江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2016)苏05民初574号 原告：中国银行股份有限公司常熟支行，住所地江苏省常熟市海虞北路13号。 主要负责人：祁德元，该行行长。 委托诉讼代理人：刘卫东，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁志强，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。 被告：常熟国际服装服饰城置业有限公司，住所地江苏省常熟市商城中路77号。 法定代表人：林岩建。 被告：常熟国服房地产开发有限公司，住所地江苏省常熟市商城中路77号。 法定代表人：林岩建。 被告：林岩建，男，1969年10月9日出生，汉族，住浙江省乐清市。 被告：黄素琴，女，1967年12月24日出生，汉族，住浙江省乐清市。 被告：林祥匡，男，1972年9月15日出生，汉族，住浙江省乐清市。 原告中国银行股份有限公司常熟支行（以下简称中国银行）与被告常熟国际服装服饰城置业有限公司（以下简称服装城）、常熟国服房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）、林岩建、黄素琴、林祥匡金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，公开开庭进行了审理，原告中国银行委托代理人刘卫东到庭参加诉讼，服装城、房地产公司、林岩建、黄素琴、林祥匡经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国银行向本院提起诉讼请求：1、服装城归还借款本金15004.0262万元以及截至2016年7月19日的应收利息17969892.18元、应收利息的罚息652556.17元，复利8238.56元；自2016年7月20日起以借款本金15004.0262万元为基数、按照借款合同和补充合同的约定计算罚息、复利至实际还款之日。2、本案诉讼费用由服装城全部承担。3、若服装城不能清偿上述第一、二项确定的付款义务，则拍卖、变卖或折价房地产公司的抵押物，所得款项由中国银行在抵押范围内优先受偿。4、房地产公司、林岩建、黄素琴对服装城的上述第一、二项付款义务承担连带保证责任。5、林祥匡对服装城的上述第一、二项付款义务承担共同清偿责任。 事实和理由：2010年1月25日，中国银行与服装城签订《固定资产借款合同》，约定服装城向中国银行借款28000万元，借款期限为96个月；借款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，每笔提款的首期利率为实际提款当日的5年期贷款基准利率，每满一个浮动周期重新定价日的最新同档次贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；按季结息，每季度末月20日为结息日，21日为付息日，逾期还款的罚息为借款利率上浮40%；另外该合同对复利计算、还款计划、违约事件、贷款人权利等其他事项均有明确约定。同日，中国银行与房地产公司签订《抵押合同》，约定房地产公司将坐落在常熟商城中路77号的房产与土地向中国银行提供抵押担保，担保的主合同、主债权是《固定资产借款合同》及其修订或补充项下的主债权（包括本金、利息、罚息、复利、律师费等）。遂后双方办理了抵押登记。同日，房地产公司、以及林岩建、黄素琴分别于中国银行签订二份《保证合同》，就《固定资产借款合同》及其修订或补充项下的主债权（包括本金、利息、罚息、复利、律师费等）提供连带责任保证，保证期限为二年。林祥匡在2010年1月25日向中国银行出具《承诺书》，就服装城的28000万元的借款本息承担共同还款责任。之后，服装城分提取了全部借款共计28000万元。之后，中国银行与服装城分别在2013年12月20日、2014年11月25日、2014年12月11日签订三分《补充协议》对原合同的相关条款进行了修改，修改内容为：1、原2013年12月25日还款3000万元调整为2014年3月25日还款3000万元；2、自2014年11月25日起，适用的利率为五年期以上基准利率上浮10%；3、对尚未结清的贷款确定新的还款计划：2015、2016、2017年的12月25日各归还4000万元、2017年6月30日归还3366.41万元。在之后的实际还款中，服装城未能按照《补充协议》的约定还款（仅在2014年12月16日归还本金3623838元，其他均未归还），2016年1月，中国银行向被告邮寄送达提前还款通知书，要求被告提前偿还贷款或承担相应的担保责任。截至2016年7月20日，服装城结欠中国银行借款本金15004.0262万元、应收利息17969892.18元、应收利息的罚息652556.17元、复利8238.56元。为此，中国银行为维护自身之合法利益，特诉至贵院，请求法院支持中国银行之诉请。 服装城、房地产公司、林岩建、黄素琴、林祥匡未作答辩。 经审理查明：2010年1月25日，中国银行与服装城签订《固定资产借款合同》，合同约定服装城向中国银行借款28000万元，借款期限为96个月；借款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，每笔提款的首期利率为实际提款当日的5年期贷款基准利率，每满一个浮动周期重新定价日的最新同档次贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；按季结息，每季度末月20日为结息日，21日为付息日，逾期还款的罚息为借款利率上浮40%；合同同时约定借款人未按合同约定履行对贷款人的支付和清偿义务，贷款人有权宣布本合同、借款人与贷款人之间的其他合同项下尚未偿还的贷款立即到期。争议解决发生的费用（包括但不限于律师代理费等）由借款人承担。 当日，中国银行与房地产公司签订《抵押合同》，约定房地产公司将坐落在常熟商城中路77号的房产和土地为中国银行与服装城签订的《固定资产借款合同》及其修订或补充项下的主债权（包括本金、利息、罚息、复利、律师费等）提供抵押担保，之后双方就抵押财产办理了抵押登记。当日中国银行与房地产公司以及林岩建、黄素琴签订《保证合同》二份，合同均约定保证人为《固定资产借款合同》及其修订或补充项下的主债权（包括本金、利息、罚息、复利、律师费等）提供连带责任保证，保证期限为二年，主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响债权人在本合同项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩债权人。另外，林祥匡也在2010年1月25日向中国银行出具《承诺书》，表示就服装城的28000万元的借款本息承担共同还款责任。 2010年2月2日起至2010年7月16日，服装城分九次提取了借款共计28000万元。2013年12月20日中国银行与服装城签订《补充协议》，明确对原合同的相关条款进行了修改，修改内容为：由原来2010年12月25日还款3000万元、2011年12月25日还款3000万元、2012年12月25日还款3000万元、2013年12月25日还款3000万元、2014年12月25日还款4000万元、2015年12月25日还款4000万元、2016年12月25日还款4000万元、2017年12月25日还款4000万元，调整为2010年12月25日还款3000万元、2011年12月25日还款3000万元、2012年12月25日还款3000万元、2014年3月25日还款3000万元、2014年12月25日还款4000万元、2015年12月25日还款4000万元、2016年12月25日还款4000万元、2017年12月25日还款4000万元；2014年11月5日双方签订的《补充协议》约定利率调整为自2014年11月25日起，适用的利率为五年期以上基准利率上浮10%；2014年12月11日双方签订的《补充协议》约定对尚未结清的贷款确定新的还款计划：2015、2016、2017年的12月25日各归还4000万元、2017年6月30日归还3366.41万元。服装城于2014年12月16日归还本金3623838元后未再归还过欠款。2016年1月，中国银行向上述被告邮寄送达提前还款通知书，要求提前偿还贷款或承担相应的担保责任。 截至2016年7月20日，服装城结欠中国银行借款本金15004.0262万元、利息17969892.18元、罚息652556.17元、复利8238.56元。 另查明林岩建、黄素琴系夫妻关系。 房地产公司抵押的房产和土地坐落于常熟市××号（常熟国际服装服饰城），目前共计抵押房产274套及相关土地，其中房屋他项权证号为熟房他证虞山字第10002127、10002129-10002132、10002134-10002138、10002442-10002454、10002456-10002467、10002469-10002472、10002498-10002507、10002509-10002511、10002513-10002554、10002557、10002564-10002576、10002578、10002580-10002586、10002588-10002590、10002593-10002594、10002596-10002598、10002600、10002602-10002604、10002606-10002613、14002963-14002983、14002985-14002986、10003393-10003399、10003401-10003411、10003413-10003414、13017523-1301755、13017552-13017557、10009892-10009915、10009917-10009928、10009931-10009935、10009937-10009956。 土地他项权证号为常他项（2010）第00221-00227、00229-00231、00248-00249、00259-00268、00270-00271、00273-00283、00285-00298、00300-00302、00304-00358、00360、00362-00368、00370-00373、00376-00377、00379-00381、00383、00385-00386、00388、00390-00397、00504-00509、00511-00524、01504-01519、01521-01529、01540-01556、01558-01576。 本院认为：中国银行与服装城、房地产公司、林岩建、黄素琴之间签订的《固定资产借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》、《补充协议》以及林祥匡出具的《承诺书》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规，应属合法有效，各方当事人均应按照约定履行义务。服装城未能按照合同约定归还借款，属于借款人服装城未按约定履行对贷款人的支付和清偿义务的情形，故中国银行按约要求服装城归还借款本金并支付相应利息的诉讼请求，予以支持。截至2016年7月20日，服装城结欠中国银行借款本金15004.0262万元、利息17969892.18元、罚息652556.17元、复利8238.56元，服装城应予支付。房地产公司以自有房产和土地为上述借款提供了担保，并办理了抵押登记，中国银行有权在抵押范围内对该抵押物享有优先受偿权。房地产公司、林岩建、黄素琴作为保证人应对服装城的上述借款在保证的金额范围内承担连带保证责任，上述保证人在承担保证责任后，有权向债务人服装城追偿。林祥匡出具的承诺书，明确表示共同承担服装城的28000万元的借款本息还款责任，属于债务加入，林祥匡应和服装城共同承担还款责任。 被告服装城、房地产公司、林岩建、黄素琴、林祥匡经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证、抗辩等诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第七条、第十二条、十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三、第五十七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告常熟国际服装服饰城置业有限公司、林祥匡应于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司常熟支行支付借款本金15004.0262万元、利息17969892.18元、罚息652556.17元、复利8238.56元，（该利息、罚息、复利计算至2016年7月20日，自2016年7月21日起至实际给付之日止，按合同约定计息）。 二、如被告常熟国际服装服饰城置业有限公司、林祥匡不能履行上述债务，原告中国银行股份有限公司常熟支行有权对被告常熟国服房地产开发有限公司坐落于常熟市商城中路77号（常熟国际服装服饰城）房屋和土地，其中房屋他项权证号为熟房他证虞山字第10002127、10002129-10002132、10002134-10002138、10002442-10002454、10002456-10002467、10002469-10002472、10002498-10002507、10002509-10002511、10002513-10002554、10002557、10002564-10002576、10002578、10002580-10002586、10002588-10002590、10002593-10002594、10002596-10002598、10002600、10002602-10002604、10002606-10002613、14002963-14002983、14002985-14002986、10003393-10003399、10003401-10003411、10003413-10003414、13017523-1301755、13017552-13017557、10009892-10009915、10009917-10009928、10009931-10009935、10009937-10009956；土地他项权证号为常他项（2010）第00221-00227、00229-00231、00248-00249、00259-00268、00270-00271、00273-00283、00285-00298、00300-00302、00304-00358、00360、00362-00368、00370-00373、00376-00377、00379-00381、00383、00385-00386、00388、00390-00397、00504-00509、00511-00524、01504-01519、01521-01529、01540-01556、01558-01576号登记范围内的抵押物，折价或以拍卖、变卖，该抵押物所得价款享有优先受偿权。 三、被告常熟国服房地产开发有限公司、林岩建、黄素琴对常熟国际服装服饰城置业有限公司上述第一项债务承担连带清偿责任。承担保证责任后，有权向常熟国际服装服饰城置业有限公司追偿。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费885155元，诉讼保全费5000元，共计890155元，由常熟国际服装服饰城置业有限公司、常熟国服房地产开发有限公司、林岩建、黄素琴、林祥匡负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省高级人民法院开户行：江苏省南京市中国农业银行山西路支行，账号：10×××75。 审 判 长  骆利群 审 判 员  孙鲁江 代理审判员  陆 庆 二〇一七年四月十七日 书 记 员  张嘉旻