沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0114民初6777号原告：励茂昌，男，1964年10月8日出生，汉族，住址浙江省象山县。委托代理人：管明明，系辽宁敦正律师事务所律师。被告：赵淑芬，女，1967年8月10日出生，汉族，现住沈阳市皇姑区。委托代理人：白亚娟，女，1956年11月30日出生，汉族，退休，现住沈阳市铁西区。第三人：杨洪革，男，1967年11月21���出生，汉族，住所地沈阳市于洪区。第三人：白玉清，女，1969年6月20日出生，满族，住所地沈阳市于洪区。原告励茂昌诉被告赵淑芬、第三人杨洪革、白玉清案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年5月20日立案受理后，依法由审判员黄晓虹担任审判长、与人民陪审员徐晓菲、人民陪审员马亮组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告励茂昌委托代理人管明明，被告赵淑芬的委托代理人白亚娟到庭参加了诉讼，、第三人杨洪革、白玉清经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称：原告与第三人2014年8月22日签订房屋买卖合同，原告将位于沈阳市沈北新区蒲南路1—16号（1—5—1）房屋作家1073212元出卖给第三人，合同签订之日第三人向原告支付5万元，剩余��款于合同之日起60日内全部支付给原告，如第三人未能如期按照合同付款，原告将无条件收回本房。后因第三人未能如期付款，原告起诉至沈北新区人民法院要求解除合同，沈北新区法院于2015年8月20日作出（2015）北新民初字第3533号民事判决书，判决解除合同并撤销合同备案手续，原告申请执行过程中得知诉争房屋已经由于洪区法院进行了预查封案号为：（2015）于民三初字第01039号。诉争房屋的预查封自动转为执行中的查封；原告于2016年4月18日向于洪区法院提出执行异议，要求解除对诉争房屋预查封，贵院以本院进行预查封时诉争房屋登记备案在被告名下，被驳回。依据法律规定，原告现提起诉讼，要求：1、判决不得执行位于沈阳市沈北新区蒲南路1—16号（1—5—1）房屋。立即解除对上述房屋的查封。停止拍卖、变卖或以物抵债执行程序；2、被告承担本案一切费���。被告于辩称：一、答辩人对杨洪革债权合法有效，申请对登记在其名下的房屋强制执行的行为合法。答辩人对杨洪革依法享有70万元债权的事实已经沈于洪区人民法院审理并作出【2015】于民三初字第01039号民事判决进行确认。由于杨洪革没有履行判决内容故被贵院强制执行。在保全和执行过程中，经在沈阳市房产局确认：本案争议房屋（位于沈北新区浦南路1-16号1-16号1-5-1）登记在杨洪革名下，出卖人为辽宁雅居乐房地产开发有限公司。那么根据我国《物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”的物权公示原则；以及第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的规定，被执行标的所有权人就是杨洪革，执行程序合法。二、原告不是房屋的所有权人，与杨洪革之间只是���通的债权债务关系并非房屋买卖合同关系。辽宁雅居乐房地产开发有限公司作为开发商（房屋的原始所有权人），与杨洪革直接签订《商品房买卖合同》并于2014年9月11日向沈阳市房产局完成备案登记，该事实可以肯定房屋不是二手房交易。由于原告不是直接向开发商购买房屋并将房屋登记在自己名下后，再销售给杨洪革的客观事实，在结合上述物权法规定可以确定：原告自始未取得房屋所有权人的身份，即使签订《商品房买卖合同》也属于无权处分，协议应属无效。三、原告在答辩人对房屋进行保全后，立即通过杨洪革缺席判决的形式取得债权文书，存在恶意，不应采信【2015】北新民初字第3533号所认定的事实和判决结果。答辩人对杨洪革申请保全的时间是2015年6月3日进行，而原告立即于2015年6月11日（一周后）向沈北新区人民法院对杨洪革提起诉讼要求解除《房���买卖合同》，由于该案杨洪革没有到庭，所以全部证据未经质证。另外，该案仅仅是根据原告要求判决解除合同，而非是对争议房屋的权属进行确认，无论该判决结果如何都缺少权属确认这个最重要的审判环节，结合前述二点答辩意见，既然房屋由原始权利人开发商直接登记在杨洪革名下，那么其就是房屋的所有权人。原告与杨洪革的债务只能按照普通债权进行解决，不应停止答辩人已申请并依法进行的执行程序。综上所述，恳请合议庭予以综合考虑，驳回原告的诉讼请求。第三人未出庭应诉，亦未提出陈述意见。经审理查明：2011年涉案房屋系辽宁雅居乐房地产开发有限公司抵顶给宏润建设集团（辽宁）有限公司用于抵顶工程款，原告为宏润建设供货，由实际施工人陈哲阳抵顶给原告冲抵材料款，2014年8月22日原���与第三人签订房屋买卖合同，将位于沈阳市沈北新区蒲南路1—16号（1—5—1）房屋作价1073212元出卖给第三人。约定合同签订之日第三人向原告支付5万元，剩余房款于合同之日起60日内全部支付给原告，如第三人未能如期按照合同付款，原告将无条件收回本房。后因第三人未能如期付款，原告起诉至沈北新区人民法院要求解除合同，沈北新区法院于2015年8月20日作出（2015）北新民初字第3533号民事判决书，判决解除合同并撤销合同备案手续。另查，沈阳市于洪区人民法院作出的【2015】于民三初字第01039号民事判决书确认被告对第三人杨洪革依法享有70万元债权，由于第三人杨洪革没有履行判决内容故被依法强制执行。2015年6月3日，预查封登记在杨洪革名下的位于沈阳市沈北新区浦南路1-16号1-16号1-5-1房屋。本案所确认��上述事实，有原、被告的陈述、原告提供的【2015】北新民初字第3533号判决、被告提供的【2015】于民三初字第01039号民事判决书、《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《房屋电子登记（薄）查询证明》等载卷佐证，上述材料经庭审质证及本院审查，予以采信。本院认为：预查封是人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记，只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式的查封。案涉购房合同虽作备案登记，亦被法院预查封，但该备案登记仅系限制开发商对此房屋再行处分权，即防止“一房二卖”，法院预查封亦系防止被执行人对该处房产作出随意转移或处分的一种限制性措施。但这些限制性措施并不影响商品房买卖合同当事人依合同约定行使合同解除权。本案第三人虽与开发商签订商品房预售合同并备案登记，但第三人并未取得该房屋的所有权，第三人因违反购房合同约定，导致原告提起解除合同之诉而被支持。当商品房预售合同合法解除时，涉案房屋不再是预查封的对象，预查封失去对象，故原告的异议申请理由成立。其次，辽宁雅居乐房地产开发有限公司明确表示在2014年9月1日经公司批准由宏润建设集团（辽宁）有限公司以1032481元工程款顶购涉案房产，并于2014年9月11日备案在第三人杨洪革名下。故实际施工人陈哲阳将涉案房产抵顶给原告励茂昌，系有权处分，原告励茂昌对该房产具有物权期待权，对该房屋辽宁雅居乐房地产开发有限公司只是协助办理权属证书的相关事宜。所以原告是适格的诉讼主体。第三人经本院合法送达并传唤、无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证等相关权利。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行位于沈阳市沈北新区蒲南路1—16号（1—5—1）房屋。案件受理费300元，公告费800元，由被告赵淑芬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄晓虹人民陪审员  徐晓菲人民陪审员  马 亮二〇一七年四月二十八日书 记 员  王 笛