重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终837号上诉人（原审被告）：重庆维旭尔餐饮管理有限公司，住所地重庆市大渡口区春晖路街道松青路1011号裙楼3-11号，统一社会信用代码91500104082400904T。法定代表人：周南平，总经理。委托诉讼代理人：陶瑞，重庆能海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆公捷商贸有限公司，住所地重庆市九龙坡区西彭镇元通村4社，统一社会信用代码915001073048104161。法定代表人：雷孝波，总经理。委托诉讼代理人：张朝宗，重庆九龙坡区走马法律服务所法律工作者。原审被告：重庆晖煜实业有限公司，住所地重庆市大渡口区春晖路街道文体路128号3幢2-5，统一社会信用代码915001045922533931。法定代表人：杨波，总经理。委托诉讼代理人：尹锦，重庆能海律师事务所律师。上诉人重庆维旭尔餐饮管理有限公司（以下简称维旭尔餐饮公司）因与被上诉人重庆公捷商贸有限公司（以下简称公捷商贸公司），原审被告重庆晖煜实业有限公司（以下简称晖煜实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2016)渝0104民初5695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人维旭尔餐饮公司的委托代理人陶瑞，被上诉人公捷商贸公司的法定代表人雷孝波、委托诉讼代理人张朝宗，原审被告晖煜实业公司的委托诉讼代理人尹锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。维旭尔餐饮公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。主要事实和理由：一审认为维旭尔餐饮公司将诉争商铺整体出租而不是整体招租属于公捷商贸公司可以解除合同的情形,属于认定事实不清;事实上维旭尔餐饮公司将诉争商铺整体出租亦或是单间出租,都是符合补充协议的约定,并没有任何违约的情形;根据合同法的相关规定,合同分为法定解除和约定解除，一审并未阐明依据的具体法律条款，故属于适用法律不清。因此，一审判决结果显失公平，请求二审依法予以纠正。公捷商贸公司辩称，2014年6月28日及2014年8月8日的合同中对维旭尔餐饮公司向公捷商贸公司交纳费用的时间和方式、属于违约的情形、公捷商贸公司有权收回房屋的情形进行了约定，故一审认定维旭尔餐饮公司构成违约，应解除合同是正确的。维旭尔餐饮公司的上诉理由均不成立，一审判决正确，证据充分，请求维持原判。晖煜实业公司述称，认可维旭尔餐饮公司的上诉请求，应驳回公捷商贸公司要求解除合同的诉讼请求。公捷商贸公司向一审法院起诉请求：1、要求解除维旭尔餐饮公司与晖煜实业公司于2014年6月28日签订的《商铺租赁及商业管理合同》中涉及公捷商贸公司享有所有权的15间商铺合同部分及公捷商贸公司与维旭尔餐饮公司、晖煜实业公司于2014年8月8日签订的《商铺租赁及商业管理合同补充协议》；2、本案诉讼费用由维旭尔餐饮公司、晖煜实业公司负担。一审经审理查明：2014年6月28日，晖煜实业公司作为甲方及出租人，维旭尔餐饮公司作为乙方及承租人，双方签订《商铺租赁及商业管理合同》一份，约定晖煜实业公司将位于重庆市大渡口区X号二期负一楼、一楼、二楼、三楼商铺出租给维旭尔餐饮公司，租赁商铺的面积为18929.03平方米。合同第二条约定商铺的用途为：餐饮，租赁经营期内维旭尔餐饮公司有权变更经营范围和经营品牌，如需变更，须书面告知晖煜实业公司。合同第三条约定租赁期：自2014年6月28日起至2034年6月27日止。合同第四条约定合同综合费用特指维旭尔餐饮公司须交纳的商铺租金、商业管理费、商业推广费共三种费用组成。综合费用标准：首年租金单价为10元/月/㎡，首年三项综合费用单价为10元/月/㎡，晖煜实业公司按“租赁建筑面积×综合费用单价”收取综合费用，维旭尔餐饮公司应付综合费用为189290.30元/月。即租金从2015年11月1日起每年递增25%。维旭尔餐饮公司可以3个月的综合费用为一个支付周期。合同第六条约定，晖煜实业公司不得非法干涉维旭尔餐饮公司依法自主经营。晖煜实业公司有对自己物业产权进行处置的权利，包括抵押、出售及其他方式，但不得影响维旭尔餐饮公司对物业的承租。在本物业租赁期间，如若晖煜实业公司要将该租赁物业的产权进行转让交易，晖煜实业公司提前30天通知维旭尔餐饮公司，维旭尔餐饮公司应积极配合，且不构成晖煜实业公司违约。维旭尔餐饮公司在承租期内有权转租、分租、转借、调换使用，晖煜实业公司不得干涉，但维旭尔餐饮公司应当书面通知晖煜实业公司。合同第八条约定，租赁期间，维旭尔餐饮公司存在以下情形的，晖煜实业公司有权单方解除合同，收回租赁商铺：1、利用该商铺进行违法活动的；2、拖欠综合费用或其他费用逾期30日以上的；3、逾期开业超过30日。上述合同签订后，2014年8月，晖煜实业公司与公捷商贸公司签订《债务转让协议》、《房屋买卖协议》，约定晖煜实业公司将前述租赁的商铺中的15间商铺出售给公捷商贸公司，以房款抵偿借款。据此，公捷商贸公司于2014年8月8日取得诉争15间商铺共计532.31平方米的所有权（具体商铺号为：2-24：49.96㎡；2-25：35.6㎡；2-26：43.47㎡；2-27：47.2㎡；2-28：47.20㎡；2-29：47.20㎡；2-30：31.66㎡；2-31：28.75㎡；2-32：28.75㎡；2-33：28.75㎡；2-34：28.75㎡；2-35：28.75㎡；2-36：28.75㎡；2-37：29.10㎡；2-38：28.42㎡）。2014年8月8日，晖煜实业公司作为甲方，维旭尔餐饮公司作为乙方，公捷商贸公司作为丙方，三方签订《晖煜公司、维旭尔公司、公捷商贸公司商铺租赁及商业管理合同补充协议》约定，晖煜实业公司与维旭尔餐饮公司于2014年6月28日签订的《商铺租赁及商业管理合同》中产权属于公捷商贸公司的15间商铺有关应由晖煜实业公司享受的权利转由公捷商贸公司享有、应由晖煜实业公司承担的义务现由公捷商贸公司履行。同时在该补充协议中约定，维旭尔餐饮公司承租合同约定的商铺后有权进行招商经营，由维旭尔餐饮公司进行商业管理，并对招租商户按营业额提取分成。具体约定为：1、如维旭尔餐饮公司承租后招租，如果是单间铺面招租，则维旭尔餐饮公司从租赁公捷商贸公司所属商铺的商户提取的营业分成或收取的租金，由公捷商贸公司全额享有，并由公捷商贸公司直接向实际承租方收取。公捷商贸公司同时应一次性支付壹个月租金给维旭尔餐饮公司，作为维旭尔餐饮公司招商服务费。2、如维旭尔餐饮公司承租后招租，如果是多间商铺整体招商，则维旭尔餐饮公司从该整体承租商户提取的营业分成，维旭尔餐饮公司应在收取商户的营业提成后按该商户承租商铺建筑面积计算出单位提成率（营业提成总额÷整体承租商铺建筑面积总额），再计算出公捷商贸公司所属商铺应计提成金额（单位提成率×整体出租商铺中公捷商贸公司所属商铺建筑面积），该公捷商贸公司所属商铺应计提成金额由维旭尔餐饮公司享有40%,公捷商贸公司享有60%，维旭尔餐饮公司应在提取营业分成后5日内结算公捷商贸公司应享有的份额并全额转交给公捷商贸公司。补充协议第四条约定，本协议正式签订后，任何一方不履行或不完全履行本协议约定条款的，即构成违约，如维旭尔餐饮公司未按协议约定支付公捷商贸公司营业分成，每逾期一日，则以未付款金额为基数，按商业银行同期同类贷款利率的4倍向公捷商贸公司支付违约金，同时，公捷商贸公司有权收回商铺。该补充协议上加盖有维旭尔餐饮公司及公捷商贸公司的公章，晖煜实业公司未在该补充协议上加盖公章，也未签字。2014年12月31日，维旭尔餐饮公司作为甲方，重庆正惠置业有限公司（以下简称：“正惠置业公司”）作为乙方，双方签订《“围炉叙话”美食城商铺租赁合同》，约定维旭尔餐饮公司将位于重庆市大渡口区X号二期二层商铺1106.50平方米出租给正惠置业公司作为地产售房部，租期1年。租金标准：按协议建筑面积计算，租金单价为60元/月/㎡。正惠置业公司全年支付租金796680元。物管费：按协议建筑面积计算，5元/月/㎡，装修期间费用减半。从计租日起满一年，第二年如正惠置业公司续租，费用不予递增。支付方式：一次性支付一年租金。付款时间：签订正式合同后1个月内支付租金。税费：由正惠置业公司承担营业税即附加，税费合计140216元。商场内水电费：按照国家商业用水用电费标准收取，公摊按15%计算。2016年，公捷商贸公司作为甲方及出租方，正惠置业公司作为乙方及承租方，双方签订《房屋租赁合同》，约定公捷商贸公司将坐落于大渡口区春晖路街道X号裙楼2-24至2-38号（15间）的单位，建筑面积532.31平方米，房屋所有权证号（购房合同编号）为102房地证2014字第X1至X15号（15个）的物业出租给正惠置业公司，租赁期1年，自2016年2月15日起至2017年2月14日止，租金单价63.36元/月/㎡，并已收取租金404725.70元。2016年7月25日，维旭尔餐饮公司作为甲方，正惠置业公司作为乙方，双方签订《蓝光中央广场销售中心租赁合同》约定，维旭尔餐饮公司将位于重庆市大渡口区X号二期二层商铺共计849.81平方米出租给正惠置业公司，商铺用途地产售房部，租期1年，自2016年2月14日到2017年2月13日，租金标准按协议建筑面积计算，租金单价为68.49元/月/㎡，正惠置业公司全年应支付698441.84元租金。合同第八条特别约定，在2014年8月，公捷商贸公司取得本协议租赁范围内裙楼第X号第2-24至2-38号（15间）房屋共计532.31平方米的产权证书，并要求与正惠置业公司签订租赁合同、收取租金，正惠置业公司亦与公捷商贸公司签订了租赁期限为2016年2月14日至2017年2月13日的租赁合同，并一次性支付租金383263元。现维旭尔餐饮公司主张只有其有权对公捷商贸公司的产权房屋进行出租，并强烈要求与正惠置业公司签订本租赁协议，由正惠置业公司支付租金，正惠置业公司予以同意。本协议签订后，正惠置业公司将通过诉讼方式向公捷商贸公司主张退回租金，维旭尔餐饮公司应配合正惠置业公司诉讼。如经法院认定正惠置业公司与公捷商贸公司签订的租赁合同为有效合同，驳回正惠置业公司诉讼请求的，维旭尔餐饮公司与正惠置业公司根据国家的相关法律、法规认定维旭尔餐饮公司是否退还正惠置业公司已经支付的商铺租赁款，如法律、法规认定维旭尔餐饮公司应该退还正惠置业公司租赁款的，则维旭尔餐饮公司应自判决生效后十个工作日内，退还正惠置业公司根据本合同向维旭尔餐饮公司支付的全部费用（包括抵扣的租金184816元），逾期退还的，应按每日1000元的标准向正惠置业公司支付违约金。一审诉讼中，维旭尔餐饮公司陈述其未收取正惠置业公司的租金。一审法院认为，晖煜实业公司与维旭尔餐饮公司于2014年6月28日签订的《重庆晖煜实业有限公司租赁合同》系双方真实意示表示，合法有效，双方均应按合同约定严格履行各自的义务。在晖煜实业公司与维旭尔餐饮公司的房屋租赁合同履行过程中，2014年8月8日，公捷商贸公司取得租赁商铺中15间商铺（以下简称：“诉争商铺”）的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，公捷商贸公司取得诉争商铺所有权后，其作为出租人，与承租人维旭尔餐饮公司按晖煜实业公司与维旭尔餐饮公司签订的租赁及商业管理合同继续履行。在前述合同中，晖煜实业公司与维旭尔餐饮公司约定综合费用10元/月/㎡，商铺用途为餐饮。但此后，维旭尔公司又与公捷商贸公司签订补充协议，该补充协议应属于对前述晖煜实业公司与维旭尔餐饮公司签订的租赁合同的变更、补充和完善，该补充协议系维旭尔餐饮公司与公捷商贸公司双方真实意示表示，合法有效，双方均应按补充协议约定严格履行各自的义务。依据该补充协议，对于诉争的15间商铺，其用途不再限于餐饮，维旭尔餐饮公司还可以招租或招商，同时还对租赁收益的收取方式等条款重新进行了约定，并针对单间招租和整体招商的情况分别进行了约定，如单间铺面招租，由维旭尔餐饮公司从租赁公捷商贸公司所属商铺的商户提取的营业分成或收取的租金，由公捷商贸公司全额享有，并由公捷商贸公司直接向实际承租方收取。公捷商贸公司同时应一次性支付壹个月租金给维旭尔餐饮公司作为招商服务费。如是多间商铺整体招商，则维旭尔餐饮公司从该整体承租商户提取营业分成，在收取的营业分成中属于诉争商铺产生的营业分成部分由维旭尔餐饮公司与公捷商贸公司分别享有40%和60%。此后维旭尔餐饮公司与正惠置业公司签订租赁合同，将包括诉争商铺在内的二楼商铺整体出租给正惠置业公司，租赁合同中约定租金系按建筑面积60元/月/㎡计收。对于维旭尔餐饮公司与正惠置业公司之间签订的租赁合同，虽然是将包括诉争商铺在内的二楼商铺整体出租，但并不是按维旭尔餐饮公司与公捷商贸公司在补充协议中约定的按实际承租商户的营业收入计收营业分成作为租赁收益，诉讼中，公捷商贸公司、维旭尔餐饮公司亦均承认未收取实际承租户正惠置业公司的营业分成作为租赁收益，而是直接收取的固定租金，因此，维旭尔餐饮公司与正惠置业公司约定的租金收取方式不符合维旭尔餐饮公司与公捷商贸公司在补充协议中约定的整体招商条款，不属于整体招商情形。综上，维旭尔餐饮公司将诉争商铺整体出租而不是整体招商，未按公捷商贸公司与维旭旭尔餐饮公司双方在补充协议中的约定履行，符合双方在补充协议中约定的公捷商贸公司有权收回商铺，解除合同的情形，故公捷商贸公司要求解除双方的租赁合同及补充协议，有事实及法律依据，予以支持。维旭尔餐饮公司以2016年6月28日签订的《重庆晖煜实业有限公司租赁合同》中享有20年转租权益，主张其可就诉争商铺直接向实际承租人收取租金，但该转租权益因受到此后其与公捷商贸公司之间签订的补充协议的约束，因此，对维旭尔餐饮公司上述主张不予支持。晖煜实业公司以公捷商贸公司不是2014年6月28日签订的租赁及商业管理合同的当事人，无权解除该合同，经审查，公捷商贸公司虽未实际签订前述租赁合同，但其此后依法取得了诉争房屋的所有权，对于租赁合同中涉及诉争房屋部分，公捷商贸公司依法取得合同当事人地位，有权解除合同，对于晖煜实业公司上述主张不予支持。维旭尔餐饮公司主张其垫付包括诉争商铺在内的物业的工程款，属于另一法律关系，本案不予审理。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决如下：“解除原告重庆公捷商贸有限公司与被告重庆维旭尔餐饮管理有限公司之间于2014年6月28日、2014年8月8日就位于重庆市大渡口区春晖路街道X号裙楼2-24至2-38号（15间）商铺部分签订的《商铺租赁及商业管理合同》及《商铺租赁及商业管理合同补充协议》。案件受理费减半收取40元，由被告重庆维旭尔餐饮管理有限公司负担”。二审经审理查明：维旭尔餐饮公司（甲方）与正惠置业公司（乙方）于2016年7月25日签订的《蓝广中央广场销售中心租赁合同》中第4.4条约定：“在2015年度即2015年2月14日至2016年2月13日的租赁期间，乙方就乙方所承租的256.69平方米商铺，将应支付给产权所有方（重庆金带桂堂实业有限公司）的租金184816元（另税费32600元已经由重庆金带桂堂实业有限公司缴纳，并将发票交予乙方）支付给了甲方。现双方一致同意，将乙方将在2015年度多向甲方支付的租金184816元，作为本合同中乙方的已支付租金，同时扣除2015年度多付款项16597.5元。因此，乙方在本合同中实际应向甲方支付的租金为497028.34元（大写：肆拾玖万柒仟零贰拾捌元叁角肆分）”。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据上诉人维旭尔餐饮公司与承租人正惠置业公司签订的租赁合同4.4条的约定，可以认定上诉人维旭尔餐饮公司的确在被上诉人公捷商贸公司于2014年8月8日已取得15间涉案商铺产权的情况下，收取了涉案商铺2015年度的租金。维旭尔餐饮公司将涉案15间商铺整体出租给正惠置业公司的方式，不属于《晖煜公司、维旭尔公司、公捷商贸公司商铺租赁及商业管理合同补充协议》中约定的“单间铺面招租”或“多间商铺整体招商”之中的任何一种方式，但因原审被告晖煜公司在2014年6月28日与维旭尔餐饮公司签订的《商铺租赁及商业管理合同》中的权利义务已由公捷商贸公司享有和承担，故无论涉案商铺的利润应如何分配，公捷商贸公司作为涉案商铺的所有权人，都有权取得相应财产权益。因此，维旭尔餐饮公司在收取了正惠置业公司租金的情况下，未向公捷商贸公司支付任何费用，已构成违约，故一审认定公捷商贸公司有权收回商铺、解除合同，并无不当。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人重庆维旭尔餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  夏兴芸审 判 员  倪洪杰代理审判员  陈 莹二〇一七年四月十九日（院印）书 记 员  陈 丽