广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2015)惠东法民一初字第909号原告：古冠梅，男，1965年12月9日出生，汉族，广东省广州市人，住广州市番禺区，原告：古干坊，男，1971年5月10日出生，汉族，广东省广州市人，住广州市番禺区，上述两原告的共同委托诉讼代理人：李晓斌，广东润正律师事务所律师。被告：陈文祥，男，1963年6月29日出生，汉族，湖南省武冈市人，住武冈市，被告：唐桂英，女，1963年3月15日出生，汉族，湖南省武冈市人，住址同上，被告：范德光，男，1969年3月19日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，委托诉讼代理人：毛京晖、陈胜元，广东鹏港（惠州）律师事务所律师。原告古冠梅、古干坊诉被告陈文祥、唐桂英、范德光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告古冠梅、古干坊的共同委托诉讼代理人李晓斌，被告范德光的委托诉讼代理人毛京晖到庭参加诉讼，被告陈文祥、唐桂英经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告古冠梅、古干坊向本院提出诉请：1、被告在判决生效后15天内将涉案房屋产权过户到原告名下，相关费用由被告承担；2、被告支付违约金100万元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2012年9月12日，原告与被告就买卖惠东县黄埠龟山洋工业区B14区A栋1-l2号房产签订《房地产转让协议书》，双方约定被告将上述房产以总价298万元转让给原告，由于该房产在中国银行股份有限公司惠东支行设有贷款抵押登记，被告未能支付到期债务而被申请强制执行，双方同意由原告代被告偿还银行欠款本息1663838元，解除抵押登记，达成房屋买卖。协议签订当日支付10万元定金，在法院达成执行和解协议并出具执行裁定书后支付140万元，余款148万元在被告将房产证、国土证过户至原告名下3天内付清。上述协议签订后，原告分数次将2716400元转入被告指定账户，但发现被告未按和解协议约定付清银行欠款。经原告催促，被告于2013年7月5日出具承诺书，承诺于2013年7月30日前还清银行欠款，8月15日前办好房产过户手续。此后一年多时间内，被告一直借故拖延，原告虽已实际使用该房屋，但产权问题直接影响正常使用，造成极大经济损失。被告陈文祥、唐桂英未到庭参加诉讼，未提出答辩意见。被告范德光辩称，答辩人系代理被告陈文祥、唐桂英出售房屋，属于代理行为，原告诉请应由被代理人承担，应驳回对答辩人的起诉。1、答辩人与原告签订的房产转让协议，将被告陈文祥、唐桂英所有的房地产转让给原告，答辩人系经过授权同意及原告知情同意，才进行代理行为。签订协议后，答辩人已将购房款转交给被告陈文祥、唐桂英，将房地产交给原告控制使用，双方均认可答辩人代理行为。答辩人出具的收据、承诺书均有原告古冠梅签字确认，确认答辩人代理行为。2、被告陈文祥、唐桂英未向银行还款、取消抵押，答辩人非协议参与人，不负任何责任。本次交易中，原告支付给答辩人共计279万元，被告陈文祥、唐桂英收取购房款298万元，除去办事费用，答辩人获得的代理人只有数千元，根据权利与义务对等原则，答辩人无代为还银行欠款义务。答辩人出具的承诺书属于代理行为，后果应由被代理人承担。被告陈文祥、唐桂英不能偿还债务，意识到法律后果的严重性才跑路逃避责任，答辩人对此不负责任。经审理查明，原告古冠梅、古干坊系兄弟关系。被告陈文祥、唐桂英系夫妻关系，被告陈文祥系位于惠东县黄埠镇龟山洋工业区B14区A栋1-12号房地产的登记所有人[房地产权证号：粤房地证字第××号，国土证号：惠东国用（2007）第1201**号]，该房地产在中国银行股份有限公司惠东支行办理了抵押贷款登记。本院于2012年7月2日立案受理了中国银行股份有限公司惠东支行诉陈文祥、唐桂英金融借款合同纠纷一案[案号：（2012）惠东法民二初字第231号]，于2012年8月24日判决：1、中国银行股份有限公司惠东支行与陈文祥签订的个人贷款合同合法有效，该合同项下的贷款提前到期；2、陈文祥一次性清偿借款本金1287240.28元、逾期利息[计至2012年5月31日止的利息（罚息）53884.52元，从2012年6月1日起至还清款日止的利息（罚息）按合同约定的借款月利率4.8‰水平上加收50%计付]、违约金2000元给中国银行股份有限公司惠东支行；3、中国银行股份有限公司惠东支行与陈文祥签订的最高额抵押合同合法有效，中国银行股份有限公司惠东支行对陈文祥为上述借款抵押的位于惠东县黄埠龟山洋鞋业经济区B-14区A栋1-12号房地产的折价、拍卖或变卖所得款享有优先受偿权。该判决生效后，陈文祥、唐桂英未履行。中国银行股份有限公司惠东支行于2012年10月10日向本院申请强制执行[案号：（2012）惠东法执字第429号]。执行过程中，中国银行股份有限公司惠东支行（申请执行人）与陈文祥、唐桂英（被执行人）及古冠梅、古干坊（第三人）于2012年签订《执行和解协议》，内容为：“第一条、三方一致确认至判决借款本金1287240.28元，逾期本息374598.15元、违约金2000元。第二条、现第三人古冠梅、古干坊自愿承担被执行人上述债务。第三条、现第三人同意将被执行人拖欠申请执行人逾期借款本息374598.15元、违约金2000元、诉讼费8445元，三方签署本执行协议后第二天由第三人偿还上述债务。第四条、第三人履行本协议第三条，按编号为JHCA20101920号个人贷款合同约定继续履行，同时第三人有权向申请执行人申请提前结清销户本息。第五条、如第三人未按上述借款合同履行义务，出现累计二期欠款以上，申请人有权终止本协议，并向法院申请恢复强制执行，处置抵押房产，享有优先抵押权，收回贷款本息，再次产生的费用由第三人承担，第三人无权索回替被执行人此前已代偿的款项，本次执行费由第三人承担。第六条、第三人履行了上述债务，全部结清本息，所有证件将由第三人领取、办理相关手续、签收文书，抵押房产及土地所有产权全部归第三人所有”。上述协议签订后，未实际履行。2012年9月12日，被告范德光（甲方、转让方）与原告古冠梅（乙方、受让方）签订《房地产转让协议书》，将涉案房地产转让给原告，内容为：“第二条、转让价款：标的转让总价款298万元。第三条、过户手续办理及费用承担：1、双方确认过户证件，甲方负责将法院裁判书裁到乙方名下，将国土证、房产证过户到乙方名下。2、过户手续办理及费用承担，过户手续由甲方办理，费用由甲方负责，乙方协助并提供过户所需证件。3、过户时间为60个工作日。第四条、付款条件和方式：第一次付款，签订本协议时乙方付10万元订金。第二次付款，到法院签名后1天内付款140万元。第三次付款，余款148万元在甲方办好房产证、国土证到乙方名下3天内一次性付清。第五条、违约责任：1、甲方应确保本协议标的过户给乙方之前是甲方合法拥有，并具有完整性。标的过户给乙方之后，由于历史遗留问题造成的或标的原有的债权债务及权属纠纷，由甲方负责解决，一概与乙方无关……3、如乙方未能按本协议第四条第2款、第3款约定按时付清应付款项，每拖延一天，按尚未支付款项的1.5%作为违约金支付给甲方……附加条款：甲方办理好房产证、国土证起60个工作日内清场给乙方，如交付不了房屋的，按乙方支付的转让款（含定金）双倍返还给乙方”。上述协议签订后，原告分多次转账支付279万元给被告范德光，被告范德光予以认可，并辩称其已交付给被告陈文祥、唐桂英。原告主张其曾另行支付办证费24700元、执行费1300元、业务费400元给被告范德光的工作人员，但被告范德光不予认可。2013年7月5日，被告范德光出具一份承诺书，内容为：“我本人范德光，关于代办惠东县黄埠镇龟山洋工业区B14区A栋1-12号房地产过户到古冠梅、古干坊名下及还清中国银行抵押欠款、所有债务的事宜达成如下承诺：1、保证在2013年7月30日前还清中国银行欠款，取消抵押，在付清中国银行欠款前所发生的一切费用及利息由本人范德光承担。2、在2013年8月15日前代办好房产证（办理房产证的有关费用及税款已在总房价298万内），过户到古冠梅、古干坊名下，由于政府部门签订或古冠梅、古干坊未签名所造成的时间拖延，范德光不负责。如代办人范德光不交费用、税款等原因造成时间拖延期限，本人范德光则承担赔偿违约责任。3、违约赔偿金为100万元”。该承诺书由被告范德光签字按指模，原告古冠梅签字按指模确认。2014年1月17日，被告范德光出具一份承诺书，内容为：“原黄埠镇龟山洋B14栋房屋转让所欠银行及办房产证，必须在2014年2月30日前交清及交付古冠梅使用，如违约赔偿200万元，本承诺书具备法律效力”。对上述两份承诺书，原告主张系被告范德光个人承诺承担责任，属于担保行为，应与被告陈文祥、唐桂英承担连带责任。被告范德光辩称其个人无担保意思表示，系按被告陈文祥、唐桂英要求做出的承诺，属于代理行为，不应承担任何责任。另查，经本院现场调查，涉案房屋现由原告实际支配管理，并由原告出租给案外人使用，仍在中国银行股份有限公司惠东支行办理抵押贷款登记。原告、被告范德光均认为，被告陈文祥、唐桂英与被告范德光系代理关系，由被告范德光代理出售涉案房地产，但均未提供任何授权代理材料。本院认为，原告古冠梅、古干坊与被告陈文祥、唐桂英及案外人中国银行股份有限公司惠东支行于2012年签订《执行和解协议》，意思表示真实，内容与形式未违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告与被告陈文祥、唐桂英应按照该协议约定，履行各自义务。原告诉请被告陈文祥、唐桂英办理过户手续，但未提供任何证据证实其已支付购房款给被告陈文祥、唐桂英，应承担举证不能的法律后果，本院不予支持。原告主张被告陈文祥、唐桂英与被告范德光系代理关系，由被告范德光代理出售涉案房地产、代收购房款，但未提供任何证据证实三被告之间存在代理关系，应承担举证不能的法律后果，本院不予采信。原告古冠梅与被告范德光于2012年9月12日签订房地产转让协议书，但被告范德光非涉案房地产登记所有人，亦未取得登记所有人被告陈文祥、唐桂英的授权，该协议内容与形式违反了法律法规的强制性规定，非法无效。原告诉请被告范德光办理过户手续，理由不充分，本院不予支持。因上述协议无效，被告范德光在未取得被告陈文祥、唐桂英授权情况下于2013年7月5日、2014年1月17日作出的两份承诺书，无事实与法律依据，该两份承诺书亦无效。据此，原告诉请三被告支付违约金100万元，理由不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告古冠梅、古干坊的全部诉讼请求。本案受理费38640元，由原告古冠梅、古干坊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  陈泳通审 判 员  李 朋人民陪审员  柯容花二〇一七年四月十七日书 记 员  叶 智