贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0112民初283号原告:贵州侨新物业管理有限公司,住所地贵州省贵阳市乌当区松溪路18号。统一社会信用代码91520112750188858E。法定代表人：陈建麟，该公司的总经理，委托诉讼代理人：汪军,该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：许其桦,该公司员工，特别授权代理。被告：苏君毅，女，汉族，1981年12月10日出生，住贵州省贵阳市南明区，委托诉讼代理人：苏良勇，男，汉族，1954年11月23日出生，住贵州省贵阳市南明区，系被告苏君毅之父）。特别授权代理。委托诉讼代理人：周剑青，贵州黔信律师事务所律师，执业证号152011199710592228。一般授权代理。原告贵州侨新物业管理有限公司诉被告苏君毅的物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州侨新物业管理有限公司的委托诉讼代理人汪军、许其桦，被告苏君毅的委托诉讼代理人苏良勇、周剑青均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贵州侨新物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告履行“水锦花都前期物业管理服务协议”及缴纳物管服务费义务。判令偿还拖欠原告物业服务费人民币14800.94元；2、依法判决被告履行还款义务，偿还欠款本金并按国家同期贷款利息4倍（5.65%×4）支付利息。利息结算从欠款之日起至全部偿还原告欠款之日止；3、本案全部诉讼费、代理人劳务费1000元由被告承担。事实和理由：2007年6月30日被告入住原告管理的水锦花都小区并与原告签订《水锦花都前期物业管理服务协议》。协议约定物业管理费为1.2元/㎡/月，被告居住房屋面积160.18㎡，每月应缴纳物业服务费192.22元/月。被告于2010年5月30日起至诉讼之日无故不缴纳已约定的物业服务费。原告多次催缴未果。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，为维护原告的合法权益，特依据相关法律，诉至法院，请求判如所请。被告苏君毅辩称，1、因被答辩人的安保的严重失职造成的被盗损失应当与物业管理费进行相应的抵扣。答辩人并不是无故拖欠物管费的，在2008年4月24日入住水锦花都。家中在被盗之前是积极交纳物管费，从未有拖欠现象，其有资费发票为证。由于水锦花都因物管不作为，偷盗现象屡见不鲜，监控设备形同虚设，业主曾有十几家被盗，是被答辩人安保的严重失职。在2010年8月20日下午答辩人家中被盗，新天派出所出警到现场，有立案告知书及现场笔录为证，警方查明，答辩人的父母被盗物品包括一枚黄金戒指，一根黄金项链。一部黑色相机，一瓶皇冠威士忌酒、一瓶茅台酒和2100元现金，被盗财物共计人民币3.1万余元。答辩人的父亲试图以被盗损失抵扣物业管理费与被答辩人达成协议，先后提交了几份报告给被答辩人的几任经理，但被答辩人置若罔闻，无奈，答辩人只能以拒付物业管理费作为抗辩。自答辩人入住水锦花都以来，小区内偷盗、抢劫频频发生，究其原因是，被答辩人的安保严重失职。长期以来，小区岗亭如同虚设，监控无法使用，安保人员对进出人员不闻不问，也不进行安保巡逻，答辩人家中白天被盗，充分说明了被答辩人的安保完全处于瘫痪状态。物业管理公司收取物业管理费的同时理应提供可靠有效的安保服务。根据《物业管理条例》第36条第2款的规定，被答辩人应当承担答辩人被盗部分的损失。2、被答辩人主张答辩人支付利息既无事实依据亦无法律依据。既然答辩人主张要求答辩人承担部分被盗损失二被答辩人不予处理，当然就不存在利息问题。即便是存在利息，其计算方法和起算时间点也不对，对利息的计算应当以银行同类同期的贷款利率为准，起算点应当分段分期计算。3、被答辩人代理人劳务费1000元的主张，无事实依据亦无法律依据。答辩人与被答辩人就物业服务没有签订书面协议，对争议发生后的费用负担亦无任何其他约定，1000元从何而来？况且，法律也无此规定。综上，人民法院应当支持答辩人以被盗损失抵扣物业管理费的请求。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的缴费收据照片和催缴通知单，与本案缺乏关联性，本院不予认可；被告提交的公安机关立案决定书、报案笔录等，符合证据三性，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：被告苏君毅于2007年购买了水锦花都小区1栋B单元5层2室房屋，并与原告贵州侨新物业管理有限公司签订了《水锦花都前期物业管理服务协议》，协议约定：物管费按建筑面积每月每平方米1.2元收取，被告需于每月15日之前向原告交纳，如有调整，以物价部门的审定为准。同时还约定，若原告违反协议，未达到管理服务质量约定的，被告有权要求原告限期整改，逾期未整改，给乙方造成损失的，原告应承担相应法律责任；若原告违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，被告有权要求原告清退所受费用，退还利息并支付违约金；若被告违反协议，不按协议约定的收费时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3%交纳违约金。协议还对原、被告的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量等有关内容进行了约定。另查，被告购买的水锦花都小区1栋B单元5层2室房屋建筑面积为160.18㎡。因原告在为小区提供物业服务时存在安保失职引起偷盗频发、设施维护不到位等物业服瑕疵，加之2010年被告家中被盗，被告与原告协商未果，被告认为原告未尽到物管职责，遂从2010年8月30日起未再向原告交纳物业服务费。根据《前期物业管理服务协议》约定的收费标准和双方关于物业服务费交纳时间的约定，2010年8月30日起至2017年1月19日，被告应交纳的物业服务费为160.18㎡×1.2元/㎡/月×77个月=14800.94元。上述事实，有原、被告的当庭陈述以及双方提交的证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，公民、法人在民事活动中应遵循诚实信用原则。庭审中，被告认可与原告签订了《前期物业管理服务协议》，且其向原告交纳过物业服务费，可认定原、被告之间存在物业服务合同关系。双方签订的前期物业管理服务协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，该协议合法有效。根据该协议，原告有权对小区实施物业管理并向业主收取物业服务费，在物业管理活动中，业主应当依约按时交纳物业服务费。物业服务费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，被告长期未交纳物业服务费的行为已经影响了小区和原告的正常运转，同时也对其他按时交纳物业服务费的业主造成了不公平的后果。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定及该协议中关于交纳物业服务费用的约定，被告作为水锦花都小区的业主，应当按照约定向原告交纳物业服务费，但其从2010年8月30日起至今未履行交纳物业服务费的义务，已经构成违约，故原告诉请被告支付物业服务费有事实和法律依据，本院应于支持。关于原告主张被告支付所欠物业费的利息，于法无据，本院不予支持。关于被告提出用被盗损失抵扣物业管理费的意见，本院认为被告在庭审中虽然提交了2010年8月26日在公安机关的报案材料，但未能提供充分证据证明其被盗物品的现有具体价值，也未通过有关评估部门进行评估，同时被告并末提起反诉，故不宜在本案中一并处理，被告可另案诉讼主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条及《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告苏君毅于本判决生效之日起五日内一次性支付原告贵州侨新物业管理有限公司2010年8月30日至2017年1月30日的物业服务费人民币14800.94元；二、驳回原告贵州侨新物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币366元，由被告苏君毅负担（此款已由原告贵州侨新物业管理有限公司预交，由被告苏君毅在履行时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期届满之日起两年内申请执行。审判员 曾 浩二〇一七年四月十九日书记员 冯贵荣