上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初24302号原告：倪志成，男，1966年7月20日出生，汉族，户籍地浙江省乐清市。委托诉讼代理人：吴取彬，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：阮佳芬，女，1965年3月11日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市。被告：阮玲玉，女，1996年11月11日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。两被告共同委托诉讼代理人：王永杰，上海正策律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：徐栋鷁，上海正策律师事务所律师。原告倪志成与被告阮佳芬、阮玲玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案受理。先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2016年12月14日公开开庭进行了审理。诉讼中，被告阮佳芬提出管辖异议申请，被裁定驳回。原告倪志成及其委托诉讼代理人吴取彬，被告阮佳芬、阮玲玉的共同委托诉讼代理人王永杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪志成向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签署的《上海市房地产买卖合同》及《别墅交易补充协议》；2.被告返还原告购房定金50万元；3.被告赔偿原告购房损失，暂计650万元(实际损失以合同解除日即2016年8月19日被告收到法院起诉状之日的评估价与房屋购买时的差价为准)；4.被告承担本案的诉讼费和保全费。诉讼中，原告调整其诉讼请求3为要求被告赔偿购房价差损失600万元。其余诉讼请求不变。事实与理由：2015年5月18日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称合同)及《别墅交易补充协议》(以下简称协议)各一份，合同约定两被告将位于上海市虹梅南路XXX弄XXX号房屋(以下简称涉案房屋)以850万元的价格出售给原告。协议约定被告应在银行许可的最短时间内归还银行贷款，办理抵押注销登记。合同及协议签订后，原告即按照约定支付定金50万元，但被告却没有按照协议的约定及时剔除该房屋存在的抵押状况，导致该房屋不能在约定的时间内办理交易过户。另，从2015年7月2日起，涉案房屋先后被多家法院查封，在原告多次催促下，被告始终无法解除涉案房屋的查封状态。现萧山区人民法院拟公开拍卖涉案房屋，原被告签署的合同及协议无法继续履行，故向法院起诉。被告阮佳芬、阮玲玉辩称，其同意解除合同，双方曾口头协商合同解除事宜，其认为合同解除日为2015年9月。其从未收到定金，该款仍在中介处代为保管，合同解除后同意返还原告。不同意赔偿原告损失，对房屋交易过程及状况认可，但房屋贷款、还贷、抵押注销事实不认可，上述义务应由案外人汪洋承担而非由被告履行，本案违约是基于案外人汪洋原因及不可抗力导致的。汪洋是其代理人，帮助其卖房，购房款由汪洋收取。汪洋与被告阮佳芬丈夫阮建才有一系列债权债务关系，为了抵债约定由汪洋处置房产。原告起初没有参与约定，但购房过程中原告有参与。其仅是配合办理，具体履行人是汪洋，对此原告也是知情的，因案外人汪洋原因导致的违约其不承担责任。假设由于汪洋不作为，需由被告代为承担违约责任，赔偿损失的考量节点应在2015年9月而非现时，这段时间产生的差额是原告有意放大的损失，原告仅支付定金50万元，却主张600万元的赔偿，显失公平，希望法院调整。原告为证明其主张，提供证据有：1、买卖合同1份，证明涉案房屋概况；2、别墅交易补充协议1份，证明协议约定被告负有归还贷款注销抵押登记的义务；3、定金保管书1份，证明原告已交付定金50万元；4、及时配合办理房屋过户通知书1份，证明原告向被告发出书面通知要求取消涉案房屋交易限制；5、登记簿1份，证明截至2016年6月27日涉案房屋仍存在最高额抵押921.8万元且被其他各家法院查封；6、杭州萧山法院公告书1份，证明涉案房屋已进入执行处置阶段。被告对上述证据质证认为：对证据1真实性认可，第14条表明汪洋也执有合同一份。对证据2真实性认可，第二部分的第1条明确约定涉案房屋的银行还贷、注销抵押等手续由汪洋办理，不是被告，该份证据汪洋也有签字；证据3真实性无法确认，也没有交付凭证，但认可原告交付50万元定金由中介公司代被告保管。上述三组证据，同时证明原告在签订合同初知晓涉案房屋存在潜在交易纠纷，可以预见涉案房屋后期履行存在法律障碍。对证据4不认可，被告从未收到。对证据5真实性认可，但涉案房屋被查封的起始时间是2015年7月2日，是在约定过户之后才被查封的。对证据6真实性认可，但证明目的不认可。被告提供证据：1、账务打包协议1份，证明涉案房屋是基于被告阮佳芬的丈夫阮建才与汪洋有债权债务关系，约定作价1,050万元交付汪洋出售抵扣债权债务，协议显示涉案房屋的银行贷款由汪洋偿还；2、承诺书2份，证明2014年12月23日债务打包协议签订后、2015年5月4日买卖合同签订后，前份承诺书载明：低于市场价值的部分由汪洋承担，后份承诺书是为配合房屋买卖由汪洋出具的；3、别墅交易补充协议1份，证明银行还贷及房屋抵押权注销的义务属于汪洋，原告知晓汪洋与阮建才债务打包事实，能够预见涉案房屋交易障碍；4、2015年5月18日汪洋出具承诺书1份，证明涉案房屋的实际交易决定权属于汪洋，被告仅是配合办理手续；5、民事起诉状及民事判决书各1份，证明打包协议无法履行后，汪洋另行起诉被告，本案合同是为配合履行债务打包协议，但汪洋违约协议，故本案合同应当解除，由此产生的违约后果由汪洋承担。原告对上述证据质证认为：对证据1、2、4、5关联性不认可，仅能反映案外人之间的债权债务关系；对证据3真实性认可，但证明目的不认可，还贷是本案被告约定汪洋还贷，汪洋未履行还款义务，由此造成的违约责任由被告承担。本院确认如下事实：被告阮佳芬、阮玲玉系母女关系，两被告系涉案房屋所有权人。经案外人上海佳歆房地产投资顾问有限公司居间介绍，原告倪志成(合同乙方、买受人)与被告阮佳芬、阮玲玉(合同甲方、卖售人)于2015年5月18日签订合同一份(合同编号：XXXXXXX)。合同第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为850万元；第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2015年8月25日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；第六条约定，甲、乙双方确认，在2015年6月30日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第九条(二)约定，乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的15日内，乙方仍未收到付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的15日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款20％的违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起15日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿；第十条(二)约定，甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的15日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的15日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起15日内向乙方返还已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，还应按已收款的20％向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿：第十四条约定，本合同一式柒份，甲、乙双方以及居间方、汪洋、闵行区房地产交易中心各执一份。合同附件三付款协议约定：1、2015年5月20日乙方支付甲方房款255万元；2、甲乙双方约定，乙方申请银行贷款545万元支付甲方，若乙方贷款额度不足申请额度，在过户当天以现金方式支付甲方；3、交房当日，甲方结清相关费用后，乙方支付尾款50万元。同日，原告倪志成(乙方)与被告阮佳芬、阮玲玉(甲方)签订协议。其中：二甲乙双方约定：1、还贷：汪洋应于贷款银行许可的最短时间内前往贷款银行全额还清甲方尚欠贷款银行的贷款余额，并收取从贷款银行处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证原件，到闵行房地产交易中心办理抵押注销手续。2、民间账务打包人：汪洋签署的书面准销承诺书，打包协议；实际承租人阮建才及放弃优先购买权承诺书；注销违章建筑手续(已注销)。3、房款：签订合同当日支付定金50万元(定金交由居间方保管至乙方收到闵行房地产交易中心关于该房产过户给乙方的收件收据回执后支付给甲方)。在乙方收到闵行房地产交易中心关于该房产过户给乙方的收件收据回执后再支付房价款首付计205万元到甲方账户，在确认房地产登记机构核准房地产转移登记后，按揭贷款银行自动把按揭545万元转入甲方账户。4、交房及尾款：此笔尾款乙方应于产权过户当日交于居间方保管，居间方应与甲乙双方对该房地产进行验看、清点，户口迁出确认无误后，在原租户搬出该房屋并由甲方结清相关费用后，甲方应将该房地产交付乙方，双方签订房地产交接书后，居间方再直接付给甲方房价尾款50万元，本交易结束。同日，被告阮佳芬(出让方)与上海佳歆房地产投资顾问有限公司签订《定金保管书》，载明：兹买受方倪志成因购买出让方阮佳芬、阮玲玉的房地产，交付定金50万元，出让方收到此定金，并交由上海佳歆房地产投资顾问有限公司常德门店代为保管。2015年10月15日，原告倪志成向被告方寄送《及时配合办理过户通知书》，载明：根据双方于2015年5月18日签订的合同规定，我作为买受人正在积极办理相关过户手续，但是因为贵方单方和第三方的经济纠纷造成标的房产被限制交易，造成我们交易的房产不能及时过户，贵方必须负全部责任。希望贵方尽快妥善解决和第三方的经济纠纷，取消标的房产被限制交易，使我们的过户顺利进行。截止2016年6月27日，涉案房屋上有921.8万元最高债权限额；另存在的司法查封情况有：杭州市萧山区人民法院限制文件为(2015)杭萧商初字第(3172-3179)-1号，限制起始日期为2015年7月2日的正式查封；本院限制文件为(2015)闵执字第7762号，限制起始日期为2015年9月15日的轮候查封；上海市松江区人民法院限制文件为(2016)沪0117民初3638号，限制起始日期为2016年3月2日的轮候查封。诉讼中，原、被告双方经协商一致确认签订合同之日至2016年8月19日被告方收到起诉状之日，涉案房屋市场价上涨600万元。2017年3月21日，涉案房屋被杭州市萧山区人民法院司法拍卖。本院认为，原告与两被告签订的合同与协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方均应依约履行。现双方对解除合同及协议、返还定金等均无异议，本院予以准许。关于超过定金部分损失的权利主张。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现二被告在合同与协议签订后，由于自身对外债务缠身，导致涉讼房屋被法院查封并拍卖，合同与协议无法继续履行，根据法律规定，二被告关于其与案外人债务协议的履行及诉讼相关事实，并不影响其在涉讼房屋买卖合同中违约行为的认定，故原告要求被告承担违约责任的请求，本院依法应予以支持。根据相关司法解释的规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。现原告不主张定金责任，而主张赔偿损失，不违有关规定精神，本院可予支持。关于赔偿金额的确定。原告主张因被告违约造成原告购房的市场溢价损失600万元，被告的违约行为导致合同解除，期间虽然市场房价有相应上涨，但本院考虑：首先，原告在签订合同与协议之时即知晓涉讼房屋设有抵押权，且约定的还贷与注销抵押等手续由案外人汪洋办理，该种情形本身即存有潜在的交易风险；第二，原告在2015年7月2日就发现涉讼房屋被查封等情况，因其实际仅支付50万元定金，资金占用相对较少，可及时采取措施防止损害的进一步扩大，客观上并未严重影响其购买其他房屋的支付能力。综上，本院酌定二被告应向原告赔偿的房屋差价损失为1,000,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、确认原告倪志成与被告阮佳芬、阮玲玉于2015年5月18日签订的关于上海市闵行区虹梅南路XXX弄XXX号房屋的《上海市房地产买卖合同》及《别墅交易补充协议》予以解除；二、被告阮佳芬、阮玲玉于本判决生效之日起十日内返还原告倪志成定金50万元；三、被告阮佳芬、阮玲玉于本判决生效之日起十日内赔偿原告倪志成损失100万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57,300元，由原告倪志成负担44,076.92元、被告阮佳芬、阮玲玉负担13,223.08元；保全费5,000元，由被告阮佳芬、阮玲玉负担(被告应负担之款均于本判决生效后十日内向原告直接支付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王静波审 判 员  吴 琦人民陪审员  沈旖旎二〇一七年四月十七日书 记 员  施佳艳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。