山东省微山县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0826民初22号原告：ＸＸ，女，1978年8月2日出生，汉族，居民，住山东省微山县。委托诉讼代理人：黄士彦，系原告ＸＸ之父。委托诉讼代理人：王浩昊，微山扬正法律服务所法律工作者。被告：宫振，男，1986年4月17日出生，汉族，居民，住山东省微山县。委托诉讼代理人：杜海涛，微山顺达法律服务所法律工作者。被告：张合军，男，1978年2月21日出生，汉族，居民，住山东省微山县。原告ＸＸ与被告宫振、张合军确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ的委托诉讼代理人黄士彦、王浩昊，被告宫振的委托诉讼代理人杜海涛到庭参加了诉讼，被告张合军经传票无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告ＸＸ向本院提出诉讼请求：1、依法确认二被告签订的《房屋买卖合同》为无效合同；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月11日，原告诉被告宫振恢复原状纠纷一案庭审过程中，被告宫振向法庭提交了一份与被告张合军于2014年10月20日签订的《房屋买卖合同》。原告经当庭质证得知，二被告签订的该所谓的《房屋买卖合同》根本不知情，更没有得到原告的追认。该房屋是原告在工作单位分摊的集资房，原告依法享有该房屋的居住权。被告没有按照该合同约定向被告张合军支付购房款，被告宫振也没有在该合同签订后的第一时间依法取得该房屋的交付、房屋所有权变更及居住权。2015年3月16日，原告与被告张合军离婚时，对该房权属作了明确约定，由原告享有该房屋的相关权益，也能够充分印证了被告宫振所持有的《房屋买卖合同》没有依法成立。据此，二被告对原告依法享有的房屋进行处置的行为是非法的，依照我国法律之有关规定，二被告签订的所谓《房屋买卖合同》属无效合同。为了依法维护公民的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决，以实现原告的诉讼目的。被告宫振辩称，1、原告请求确认该合同为无效合同没有事实依据。该合同系张合军与宫振的真实意思表示，并已实际履行完毕，宫振也已支付完毕。原告以系夫妻财产，侵犯了一方的权利为由诉请确认合同无效不符合法律规定。在买卖房屋时，张合军和ＸＸ系夫妻关系，签订合同时宫振有理由相信张合军签订合同的行为为家事代理行为，同时ＸＸ也是知情的。因此，ＸＸ请求确认买卖合同无效是不成立的；2、ＸＸ作为本案原告，主体不适格。依据（2016）鲁0826民初2423号案件材料显示ＸＸ自认对涉案交易房屋不是所有权及物权人。根据房屋买卖的相关规定，只有房屋所有人才享有确认该合同效力的权利，因此，鉴于ＸＸ非涉及房屋的所有权及物权人，其诉请确认合同无效没有法律依据；3、宫振在取得房屋所有权后，已经实际履行了转让合同内容，现购买人已实际入住。综上，本案原告诉请缺乏事实及法律依据，涉案合同不存在无效行为，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告张合军辩称，1、我与宫振签订房屋买卖合同卖的房子位于微山县苏园二村交通局宿舍5号楼5楼东户。ＸＸ是微山县交通局职工。2003年4月，ＸＸ在微山县交通局用她父亲给的钱交的集资房款后，交通局分的该套宿舍，没有办房产确权手续。2、我因生意需要资金周转，又和宫振的叔叔宫海军是战友，宫海军介绍我与宫振认识。2014年，宫振和我说可以用我苏园二村交通局ＸＸ的房子卖给他周转些资金。我当时说这个房是ＸＸ单位分的，她不会同意卖的，不能卖。但是宫振坚持说你和她是两口子，你代表他就行，咱签了合同她也没法。为尽快得到资金，于2014年10月20日，我和宫振签了房屋买卖合同书。之后，我还没有把房子及购房合同和缴款存根交付给他就因为债务问题外出躲债。直到今天，我也没有向宫振进行交付房屋和任何手续，宫振也没有把27万元购房款给我。后来得知，宫振强行进入涉案房屋，把屋内我与ＸＸ所有东西进行清除丢弃。为此，我保留该财产损害的追偿权。也因此，本案涉案合同买卖房屋并未交付，价款也并未支付，也从未向宫振出具过收取该合同买卖房屋购房款的任何收据。如宫振提出有该购房款明确的收据，我不予认可，提出鉴定，并于庭审后7日内提交鉴定申请书，请求依法支持。3、该涉案合同买卖房屋属于ＸＸ所有，是ＸＸ单位集资建房分房，是ＸＸ娘家给的钱交纳的集资款，没有用我们的共同财产，签订买卖合同时我已经向宫振明确说明这些，并告诉他我和ＸＸ闹离婚，但宫振坚持先签订合同，说别和ＸＸ说了，签了就有钱了，花了也不用分给她了，单位又不管，你大胆的签就行，她同不同意都没法。合同也是宫振作好拿来直接让我签字。我为了能把房子变成钱，也顾不上ＸＸ同意不同意就签了。后来得知，宫振在我没有交付他房子且不知情的前提下就把房转手卖了，造成现在的纠纷。4、我和ＸＸ是2015年3月16日离的婚。到那天，宫振也没有把涉案房屋的房款给我个说法，我也不敢把和宫振签了卖房子合同的事和ＸＸ说，离婚协议上没有体现这个事，把房子协议归ＸＸ所有。ＸＸ对卖房子不知情。综上，卖房子的事ＸＸ前后都不知情，宫振也不让我和ＸＸ说，因为说了她肯定不会同意，她单位也不会认可，也不会让我签字，但宫振没有向我支付购房款，也没有个说法，我认为合同没有履行，而且没有其他相关权利人的认可，宫振强行把这个房子占有并出卖。我和宫振为了各自目的，一起隐瞒ＸＸ和其单位私下签订这个协议，且宫振在明知ＸＸ不会同意、不予认可的情况下，恶意与我签订买卖合同并持该合同将房屋进行转卖获得钱款进行占有，其对该买卖行为的主观目的及与我签订买卖合同均存在恶意，也没有向我支付房款就进行占有并转卖，其主观不存在善意取得。该房屋买卖合同的签订存在恶意性及有目的性的串通性，明确损害了ＸＸ和其单位的集体权益，因此本案买卖合同应是无效合同。原告ＸＸ针对其诉讼主张向本院提交如下证据：1、（1）2003年4月17日微山县交通局收据一份（交房款68000元）；（2）2015年10月15日微山县交通局的证明一份；（3）本案房产水费缴纳查询截图一份（复印件）；2、两被告签订的《房屋买卖合同书》一份（复印件）；3、（1）宫振于（2016）鲁0826民初2423号案件中提交的民事答辩状一份（复印件）；（2）2015年3月16日原告与被告签订并经民政部门确认的《离婚协议书》一份；被告宫振针对其答辩主张向本院提交如下证据：1、两被告签订的《房屋买卖合同书》和《房屋交接证明》各一份；2、2015年6月1日宫振与于秀江签订的《房屋买卖合同》和《房屋交接证明》各一份；3、（2016）鲁0826民初2423号案件的庭审笔录一份。被告张合军没有提交证据。本院组织当事人对以上证据进行了质证。原告ＸＸ提交的证据，被告宫振质证认为，证据1中（1）不具备证据的形式要求，缺乏证据的客观性，无法体现房屋的现在居住人是谁，证据（2）交通运输局的证明，没有该单位的签章，因此不能作为有效证据使用；证据（3）涉案合同买卖标的房屋水费缴纳查询截图同以上意见；证据2没有异议，该证据能够体现双方的真实意思表示，且无违反法律强制性规定，同时合同中第2页有双方签署的证明，能够说明该房屋已经实际履行；证据3，证据的形式要件均没有异议，能够看出原告与张合军的离婚时间要晚于该房产交易的时间，同时该答辩状也能够体现，在签订房屋买卖时已告知ＸＸ这一事实。本院认为，证据1中（1）、（2）均有微山县交通局的印章，符合证据的形式要件，证据2、3，被告宫振对其真实性没有异议，依法确认为定案的依据；证据1中（3）系复印件，原告ＸＸ没有提供其他证据佐证，对其有效性不予确认。被告宫振提交的证据，原告ＸＸ质证认为，证据1，内容的书写不代表合同的合法，交接证明日期与合同签订的时间为同一天，仅时书面的履行前的预签字并未实际履行，且原告及被告张合军的家庭财产物品等均在该房内并未搬离，被告宫振已经认可是其将上述物品清理并登记，由此可证明该房并未实际交付；证据2与本案不具有关联性，但能证明被告宫振占有该房屋的目的是为转卖获得钱款并非居住，且据上一份合同仅有半年时间，足以体现其购买的恶意性；证据3庭审笔录，自认不能代表事实，因可出现自认错误等情况，该自认并非向外宣称放弃权利，因知识水平法律素养造成其不知其有权的情况不代表其法定无权。本院认为，原告ＸＸ对上述证据的真实性予以认可，上述证据与本案事实具有关联性，依法确认为定案的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告ＸＸ系微山县交通局的工作人员，于2002年与被告张合军结婚。2003年，微山县交通局集资建房。原告ＸＸ于同年4月17日交付购房款68000元，其后分得位于微山县苏园二村小区交通局宿舍5号楼5楼东户的房产一处。2014年10月20日，被告张合军（甲方）与被告宫振（乙方）签订《房屋买卖合同书》，约定甲方将位于微山县苏园二村小区5号楼501室的房产出卖给乙方，转让价格为27万元，乙方应于本合同签订之日起一次支付全额房款，房款交付后，乙方即取得该房产所有权及其他与房产相关的所有权益，并约定该房暂无房产证书，甲方应及时将房产交付给乙方，并将该房原告原购房合同及缴款存根一并交与乙方。同日，两被告签订《房屋交接证明》，确认张合军将合同房产（含储藏室）交付宫振，房款两清。2015年3月16日，原告ＸＸ与被告张合军在微山县民政局办理离婚登记，并签订《离婚协议书》一份。因被告张合军没有将其已将该处房产转让给被告宫振的事实告知原告ＸＸ，该二人在离婚协议中约定该处房产ＸＸ系婚前财产，归ＸＸ所有。2015年6月1日，被告宫振与于秀江签订《房屋买卖合同》，以24万元的价格将该处房产转让给秀江，并于当日完成房屋交付。2016年8月25日，原告ＸＸ以宫振为被告提起恢复原状纠纷诉讼，后撤诉。本院认为，本案当事人的争议的焦点问题为：1、原告是否是本案适格的主体；2、被告宫振的行为是否构成善意取得。对于第1个焦点问题，对本案涉及的房产的性质为集资房，原被告均没有异议。集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋；集资所建住房的权属，按出资比例确定；个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。从原告单位微山县交通局出具的证明和原告提交的微山县交通局收据的来看，虽然原告与微山县交通局没有确认原告拥有全部产权或者原告拥有产权的比例，原告对本案房产拥有产权是事实；原告在民事起诉状中也陈述“原告依法享有该房屋的居住权”和在上一次诉讼中自认该房产的所有权人为微山县交通局，显系认识错误，并不影响其对本案房产拥有产权的事实；原告和被告张合军主张原告交付的房款是原告的父亲出资，没有提交证据证明，即使系原告的父亲出资也不足对抗微山县交通局的收据载明的“ＸＸ”的事实，也不影响其对本案房产拥有产权的事实，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原告提起诉讼于法有据，本院予以确认。被告宫振主张原告不是本案的适格的主体与事实不符，本院不予支持。对于第2个焦点问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，构成善意取得需具备以下条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。原告主张其不知情，没有对被告张合军的行为进行追认与离婚协议中约定本案房产归原告所有一致，可以相互印证，本院予以确认，但是该协议认定该房产系原告的婚前财产与事实不符，本院不予确认。被告张合军主张被告宫振明知原告不同意转让房产强行购买，具有恶意，其没有提供证明，本院不予支持。被告张合军主张被告宫振没有给付购房款，交易没有完成，与房屋买卖合同中约定的“乙方应于本合同签订之日起一次支付全额房款”不符，与也与房屋交接证明确认的“房、款两清”不符；被告张合军不认可被告宫振持有购房款的收据，房屋交接证明与房屋买卖合同系同一天形成，且房屋交接证明附于房屋买卖合同之后（在同一张纸上），被告张合军应当知情，其没有申请对房屋交接证明上的其的签名进行鉴定，系放弃权利，故被告张合军的该主张本院不予支持。原告主张该房价值47万元左右，两被告的转让价格27万元明显低于市场价格，没有提交证据证明，本院不予支持。从被告宫振其后以24万元的价格转让和当时的市场行情来看，两被告的转让价格可以认定为合理的价格。因该处房产系集资房，原告没有提交证据证明已办理不动产登记，故交付该房产不需要办理登记手续，两被告于2014年10月20日签署房产交接证明，可以认定已经完成交付行为。被告张合军不认可已交付的事实，与房屋交接证明确认的事实不符，本院不予支持。两被告完成交付后，被告宫振又将该房转让给秀江，原告以被告宫振没有实际占有控制该房产为由主张没有完成交付与事实不符，本院不予支持。故被告宫振的行为构成善意取得，已取得该房产的所有权。综上，原告要求确认二被告之间签订的《房屋买卖合同》为无效合同，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告ＸＸ的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告ＸＸ负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  安太良二〇一七年四月十日书记员  赵 宇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。