山东省莱阳市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0682民初24号原告：孙玉桂，女，1950年1月14日出生，汉族，住莱阳市。委托诉讼代理人：姜志军，山东元德律师事务所律师。被告：莱阳建通房地产开发有限公司。法定代表人：王海军，该公司经理。委托诉讼代理人：刘生涛，山东孙一海律师事务所律师。第三人：陈锟，男，1987年6月18日出生，汉族，住烟台市莱山区。原告孙玉桂诉被告莱阳建通房地产开发有限公司（下简称建通公司）、第三人陈锟合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张明武独任审判，公开开庭进行了审理。原告孙玉桂及其委托诉讼代理人姜志军、被告建通公司的委托诉讼代理人刘生涛、第三人陈锟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告对万融凯旋城1-2-901号补偿安置房屋享有所有权；2、判令被告自2013年10月3日起承担违约金10万元；3、判令被告给原告办理房屋不动产产权登记证书；4、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2013年6月1日，原告与莱阳市城厢街道办事处西至泊村签订拆迁补偿协议，被告将位于万融凯旋城1-2-901号房屋补偿安置给原告，原告向被告交纳了相关费用，但被告至今未给原告办理产权证书。后原告得知被告将万融凯旋城1-2-901号补偿安置房网签给了第三人陈锟。为此，故具状法院，请求判如所请。被告建通公司辩称：第一，涉案房屋所有权请求法院依法裁决，我公司愿以法律文书裁决结果为依据协助办理涉案房屋的产权登记证书；第二，原告与西至泊村委签订的补偿协议不能约束我公司，我公司不同意承担违约金。第三人陈锟辩称：第一，涉案房屋系第三人从被告建通公司购买，且已付清房款、在莱阳市房产管理局办理了网签备案，故涉案房屋应认定为第三人所有，原告诉请无法律及事实依据，依法应予驳回；第二，第三人作为涉案房屋买受人，在与被告建通公司签订商品房买卖合同时对原告与西至泊村委签订的拆迁补偿协议并不知情，故本案所涉拆迁补偿协议不能对抗不知情的第三人，原告对涉案房产不享有优先权，更无权要求办理房屋产权过户手续；第三，被告建通公司的补偿安置房屋不能办理预售许可证，不能在莱阳市房产管理局办理网签备案，即涉案房屋的性质不属于补偿安置房，而属于公开买卖的商品房，故第三人对涉案房屋享有优先权。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年6月1日，原告（××）与莱阳市城厢街道办事处西至泊村村民委员会（××）签订旧村改造房屋拆迁补偿安置协议书一份，约定原告拆除自有的房屋一栋（集体土地使用权证号：莱集用【2005】第020056号、房屋产权证号：莱字第××号），置换万融凯旋城一期1-2-901号房屋，等等。协议签订后，原告向万融凯旋城小区的物业管理公司武汉嘉嘉顺物业管理有限公司莱阳分公司交纳了装修保证履约金2000元及水电预交费1000元，后又向被告建通公司交纳了公共维修基金15351元。装修完成后，原告入住万融凯旋城一期1-2-901号房屋。2015年7月13日，因无法为包括原告在内的19户回迁户办理房屋产权登记证书，被告建通公司法定代表人王海军在莱阳市城厢街道办事处工作人员孙明武、孙勇的见证下签署承诺书一份，承诺自2015年7月13日起十个工作日内为19户拆迁户办理好房屋产权登记手续，即在莱阳市房产管理部门网上进行网签备案；以上承诺如做不到，愿意每拖延一天每户赔偿一万元人民币。承诺书后附有19户回迁户名单及房号，其中本案原告的房号即为万融凯旋城一期1-2-901。另查明，万融凯旋城项目系被告建通公司开发。2014年11月21日，被告建通公司在明知已将万融凯旋城一期1-2-901号房屋置换给原告的情形下，又与第三人陈锟签订商品房买卖合同（合同编号为：2011200296），将该房屋以每平米2300元合计353188元的价格出卖给第三人。合同签订后，第三人通过银行转账形式向被告建通公司足额支付了购房款，双方在莱阳市房产管理部门办理了网签备案登记手续。上述事实，有原告提交的房屋拆迁补偿安置协议书、三份收款收据、承诺书及19户回迁户名单、第三人提交的商品房买卖合同、银行转账凭条、产权登记查询证明以及原、被告、第三人的当庭陈述等证据在案为凭，且经质证，足以认定。本院认为：当事人的合法权益应受法律保护。从本案处理情况来看，本案争议焦点主要有二：一是谁可以优先取得本案所涉的万融凯旋城一期1-2-901号房屋；二是被告建通公司应否向原告支付违约金及违约金的具体数额。对争议的焦点问题一，本院认为，原告与西至泊村村委签订的房屋拆迁补偿安置协议书系双方真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，亦未侵犯国家、集体或他人的合法权益，应认定为合法有效。原告依据该协议书对原自有房屋进行了拆除，置换为本案所涉的万融凯旋城一期1-2-901号特定房屋，交纳相关费用后进行了装修、入住，在此情形下，应认为原告作为××，对该栋房屋的债权属特种债权，具有物权属性，即原告可以优先取得该栋房屋。虽然被告建通公司后来又将该栋房屋出卖给了第三人陈锟并在房管部门办理了网签备案登记手续，但该行为只是基于普通债权的一种买卖行为，加之被告建通公司在出卖时明知已将该栋房屋置换给原告、被告建通公司与第三人陈锟签订商品房买卖合同的时间晚于拆迁补偿安置协议签订的时间，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“××与××按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定××以位置、用途特定的房屋对××予以补偿安置，如果××将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，××请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，同时考虑拆迁活动的特殊性及保障弱势群体合法权益的基本原则，本院依法认定原告可以优先取得涉案的万融凯旋城一期1-2-901号房屋。第三人陈锟与被告建通公司签订的商品房买卖合同虽然也系有效合同，但无法对抗原告作为××的优先权，第三人可另行主张自己的相关权利。对争议的焦点问题二，本院认为，公司法人代表履行职务行为所产生的法律后果，依法应当由公司承担。本案中，被告建通公司的法人代表王海军代表公司对外自愿签署了承诺书，其承诺的内容并不违反法律禁止性规定，亦未侵犯国家、集体或他人的合法权益，应认定为合法有效。承诺书中承诺的如不能按期办理房屋产权登记手续，愿每拖延一天每户赔偿一万元，该赔偿金的性质应理解为违约金。现原告在被告建通公司已严重违反承诺的情况下，依据该承诺书要求其支付违约金，事实清楚、于法有据，本院依法予以支持。但综合考虑本案情形，对被告提出的原告主张的10万元违约金过分高于其损失、应予调整的抗辩意见，本院予以采纳，本院酌情认定违约金以3万元人民币为宜。综上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款及其他相关民事法律法规之规定，判决如下：一、原告孙玉桂享有万融凯旋城一期1-2-901号房屋的所有权；二、被告莱阳建通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告孙玉桂办理万融凯旋城一期1-2-901号房屋的不动产产权登记证书；三、被告莱阳建通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告孙玉桂支付违约金3万元人民币；四、驳回原告孙玉桂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元、特快专递费50元，均由被告莱阳建通房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员 张明武二O一七年四月二十五日书记员 孙  婷  婷