重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0111民初120号原告：重庆市双桥经济技术开发区龙景理想城业主委员会(注册号：5002257004135),住所地重庆市双桥经开区车城大道龙景理想城小区。负责人:黎昌友,主任。委托诉讼代理人：赵才君，重庆市大足区大众法律服务所法律工作者。被告：重庆茂辉房地产开发有限公司（统一社会信用代码：500111000000392），住所地重庆市双桥经开区车城大道2007-06号。法定代表人：沈安龙，执行董事。委托诉讼代理人：胡先钢，男，汉族，住重庆市江北区，公司员工。第三人：成都瑜璟物业服务有限公司（统一社会信用代码91500111320465560X），住所地重庆市双桥经开区车城大道402号附1号13-3。负责人：吴中国，董事。委托诉讼代理人：陈文润，男，汉族，住重庆市大足区，公司员工。本院于2017年1月5日立案受理了原告重庆市双桥经济技术开发区龙景理想城业主委员会（以下简称理想城业委会）诉被告重庆茂辉房地产开发有限责任公司（以下简称茂辉房地产公司）及第三人成都瑜璟物业服务有限公司（瑜璟物业公司）无因管理纠纷一案，由代理审判员奉继规于2017年3月16日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告理想城业委会负责人黎昌友及其委托诉讼代理人赵才君、被告茂辉房地产公司的委托诉讼代理人胡先钢、第三人瑜璟物业公司的委托诉讼代理人陈文润到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付维修费286216.5元及利息（以286216.5元为基数，由被告从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至付清时止）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年7月23日，理想城业委会依法成立，同年8月原告与第三人瑜璟物业公司签订物业服务合同。瑜璟物业公司进驻小区后接到小区内400余户业主反映各楼栋有外墙渗水问题，需要立即维修。为此原告及本案第三人分别向被告及相关职能部门反映外墙渗水等问题。经多方协调，被告未派人员进行维修。为及时解决渗水问题，原告征求业主意见，采取招标方式选择荆州市宏鹤防水材料有限公司（以下简称荆州宏鹤公司）中标。2015年8月1日，理想城业委会、荆州宏鹤公司、瑜璟物业公司三方签订外墙防水工程施工合同。后经合同当事人及重庆市大足区龙滩子街道办及龙星社区居委会参与结算，工程费用为286216.5元。茂辉房地产公司作为理想城房屋开发商，在房屋保修期内应当履行维修义务，经原告及相关单位通知，被告拒不维修。原告代表全体业主与荆州宏鹤公司签订外墙防水工程施工合同，原告代为履行维修所产生的维修费应当由被告承担。被告茂辉房地产公司辩称：不同意原告的诉讼请求，原告的维修范围及金额必须通过被告的审核才可以进行，原告没有履行告知程序；对维修费请法庭按照国家质保条例依法判决。第三人述称：第三人在接到300多户业主关于漏水等问题的投诉后，向被告发出了要求在保修期内维修的函件。被告未采取措施，后第三人、原告、社区沟通之后通过招标程序对小区外墙进行了维修，并保留了证据。本院经审理认定事实如下：重庆市双桥经济技术开发区（原重庆市双桥区）车城大道龙景理想城小区系被告开发的住宅及商业用房项目。原告于2014年7月23日依法成立，同年8月原告与第三人瑜璟物业公司签订物业服务合同。瑜璟物业公司进驻小区后接到小区内多户业主反映各楼栋有外墙渗水问题，需要立即维修。为此原告及本案第三人分别向被告及相关职能部门反映外墙渗水等问题。经多方协调，被告未派人员进行维修。为及时解决渗水问题，原告征求业主意见，采取招标方式确定荆州市宏鹤防水材料有限公司（以下简称荆州宏鹤公司）中标。2015年8月1日，理想城业委会、荆州宏鹤公司、瑜璟物业公司三方签订外墙防水工程施工合同。后经合同当事人及重庆市大足区龙滩子街道办及龙星社区居委会结算，工程费用为286216.5元。另，本院向重庆市双桥经开区建设工程质量监督站核实，理想城小区各楼栋的竣工备案登记时间分别为：第2、3、4为2010年9月7日；9、10、11、15栋为2011年4月8日；7、8、12栋为2012年2月20日；17栋为2013年7月3日；14、16栋为2013年9月17日；1栋为2013年11月26日；5、6、13栋为2015年7月8日。上述事实，业委会成立公告、会议纪要、工作联络函、通知、外墙防水工程施工合同、结算表等证据以及原、被告的当庭陈述，经当庭质证和本院调查，本院综合双方的证据予以确认。本院认为，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担维修责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，被告开发的房屋已经交付使用，经业主（买受人）向小区内物业公司反映房屋存在漏水等各种质量问题，物业公司也向被告发出了书面通知要求被告进行维修，但被告均未及时履行维修义务。为了不影响房屋的正常使用和居住，原告作为物业管理区内业主大会的执行机构，在通过公示、书面征求意见的情况下可以代表全体业主与他人签订相关的施工合同对业主报修存在质量问题的部位进行维修。理想城小区房屋在保修期内的维修义务人是本案被告，在原告代为履行了维修义务并支付了维修费用的情况下，受益人应当是维修义务人即本案被告。原告没有法定或者约定的义务，为避免他人利益受损进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。现原告按照与荆州宏鹤公司签订的施工合同约定且经过了结算而支付了相应的费用共计286216.5元，该结算结果有基层组织见证并监督，被告抗辩维修费用过高，但并未举示相应的证据予以证明，本院对其抗辩理由不予采信。对被告应当承担的维修费，本院认定如下：根据《中华人民共和国建筑法》第六十二条规定，建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。国务院《建设工程质量管理条例》第四十条规定在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。自竣工验收合格之日起计算。被告所负的维修义务应当限于保修期内的房屋。被告在交付房屋时向买受人提交的《重庆市新建商品房质量保证书》第五条约定：“住宅（或非住宅）自项目竣工验收合格交付使用之日起，在正常使用情况下有如下部位、部件工程质量问题的，均由本公司免费承担维修责任：屋面防水、外墙面、厨房和卫生间地面、地下室的防水工程防渗漏，保修期限为5年，质量问题处理完成时间时限为1个月；给排水管道、消防设施、二次供水保修期限为2年，质量问题处理完成时间时限为1个月”。从本院向当地建设工程职能管理部门核实理想城小区各楼栋的竣工备案登记时间来看，在原告委托荆州宏鹤公司进行维修时，理想城小区内各楼栋的屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏均在5年的质量保修期内。5号楼的给排水管道在2年的保修期内。8号和11号楼的给排水管道已超过2年的质保期。根据原告与荆州宏鹤公司签订的外墙防水工程施工合同约定，外墙防水项目按照1500元/户计算工程款，层面SBS（是指采用防水卷材对屋顶进行防水处理）按38元/平方米计算工程款。从原告举示的收方表统计，未超过保修期的外墙防水共计123户，结合庭审中原告对收方表中“备注”的陈述，扣除不属于外墙防水和保修期内的4户后，总计119户，总工程款为178500元。层面SBS防水总面积为2676.75平方米，总工程款为101716.5元。关于5、8、11号楼给排水管道漏水造成的受损，原告举示的证据不足以证明其为防水工程，本院不予采信。综上，被告应当承担的金额为280216.5元，故本院对原告要求被告支付维修费286216.5元的诉讼请求支持为280216.5元。原告要求被告以286216.5元为基数，由被告从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至付清时止的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下:一、限被告重庆茂辉房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告重庆市双桥经济技术开发区龙景理想城业主委员会垫付的修复费用共计280216.5元；二、驳回原告重庆市双桥经济技术开发区龙景理想城业主委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5594元，减半收取为2797元，由被告重庆茂辉房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  奉继规二〇一七年四月十三日书 记 员  彭 莎