陕西省勉县人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0725民初463号原告：杨某某，男，汉族，农民。原告：王某某，女，汉族，农民。二原告共同委托诉讼代理人：黄永生，勉县老道寺法律服务所法律服务工作者。被告：张某某，男，汉族，农民。被告：余某某，女，汉族，农民，系被告张某某之妻。被告：张某，男，汉族，农民,系二被告之子。原告杨某某、王某某诉被告张某某、余某某、张某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、请依法宣告原、被告之间签订的房屋买卖合同无效，并由被告立即返还原告支付的购房款2万元；2、被告赔偿原告损失4854元。事实和理由：二原告于2013年迁户到勉县金泉镇××村二组生活。2017年，二原告经人介绍想租住三被告的旧房，后二原告与三被告于2017年3月1日签订“卖房契约”，以2万元购买了被告家两间土木结构的旧瓦房及部分宅基地，该契约签订后，二原告向三被告支付了购房款。2017年3月9日，二原告准备好材料后修缮房屋时，被其他村民以界限有争议为由阻挡，二原告请求三被告解决，但三被告不予理睬。二原告此后才得知，三被告出卖的房屋系其修建新房后应当拆除的房屋，所属宅基地为集体所有，三被告无权对宅基地进行出卖。二原告遂找三被告协商解决该事宜，但并无结果。二原告现认为双方买卖系违法行为，所签订的契约无法律约束力，故提出上述诉请。三被告辩称：二原告于2013年迁户到勉县金泉镇××村，此后租赁村委会的公房居住。2017年，村委会需拆除公房，二原告找到三被告，意欲购买三被告的旧房。2017年3月11日，原告找到村、组干部与三被告一起座谈购房事宜，商定二原告以2万元购买三被告旧房，遂订立“卖房契约”并签字，在场人亦在“契约”上签字，此后原告便将房门上锁，故该房屋在2017年3月1日前虽属三被告所有并占有、使用，但至此已由二原告所有并占有、使用。2013年，根据勉县金泉镇××村移民集中安置工作的安排，三被告经申请后被确定为移民搬迁户，同年6月，三被告向村委会交纳了移民安置土地占用费等费用，后在安置点新建房屋，至今并未收到任何部门要求拆除原有旧房的通知。而且，自施行移民搬迁工作后，也未有搬迁户拆除原住房。双方所签订的购房契约明确了三被告卖给二原告的是四至边界明晰的房屋，仅附带了部分宅基地，这部分宅基地在农村规划建房时都会有，也是为使用房屋之便利，所以不存在原告诉称的“被告家出卖的房屋系其修新后应当拆除的房屋，其所属宅基地应为集体所有，被告根本无权对宅基地进行出卖”一说。综上，原、被告签订的买卖契约不存在欺诈和胁迫的情况，是双方真实意思表示，该契约合法有效，二原告应当遵守。合同生效后，二原告对房屋修缮与三被告没有任何关系，故二原告诉称的损失4854元，无事实依据。二原告现系滥用诉权，请法院驳回其诉请。另外，在原、被告发生纠纷后，二原告因自己的言行给三被告造成了名誉、精神上的损失，二原告应当赔偿3000元。本院经审理认定事实如下：2017年3月1日下午，在勉县金泉镇××村村组干部张某1（村支书）、丁某某（二组组长）、张某2（邻居）、李某某（中间人申某某丈夫）、丁某某（党小组副组长）、李某1（村主任，亦是执笔人）的见证下，二原告（以下简称“原告”）与三被告（以下简称“被告”）签订《卖房契约》一份，约定：“卖主张某某，男，现年49岁，自愿将旧房一座卖于买主杨某某，特立此契约为凭，详情如下：一、坐落及房子结构内容：该房屋坐落于雍新村二组张某3房西（两家风火道1.8米，各一半0.9米），南以规划院场边（张某4房墙皮1米），西以宅基三间出山为界，北以后墙皮（可出后檐0.8米）。砖木结构两间。二、愿成交买卖价格贰万元整（20000元），双方愿卖愿买，一次性付款后住房，别无纠葛，屋内其他设施不动，恐后无凭，特立此据，后附收款凭单。注：含宅基地，西边水沟东边为界。”原、被告及上述见证人均在卖房契约上签名、捺印。该合同签订后，原告将购房款2万元交付于被告余某某并由被告余某某出具收条一份。次日，被告将房屋钥匙交付给原告，二原告遂准备好修缮房屋的材料，并放置在购买的房屋处欲修缮房屋。2017年3月9日，原告施工时被邻居阻挡，遂要求被告出面解决邻居阻挡事宜，因无结果，原告遂于2017年3月14日诉至本院，提出上述诉讼请求。另认定以下事实：1、原告于2013年12月11日自勉县元墩镇××村八组03号迁户至勉县金泉镇××村二组170号，户号309596511。2、2013年6月3日，被告向勉县金泉镇××村村民委员会交纳移民集中安置点占用土地费20350元、青苗补偿300元、土地划拨协调费500元，共计21150元，后在移民安置点新建了房屋。本院认为，原、被告签订的《卖房契约》是将农村居民集体所有土地上所建造的房屋进行买卖的房屋买卖合同，而农村房屋买卖必会涉及到宅基地使用权的转让，宅基地属于农村居民集体所有，根据《中华人民共和国物权法》第六十条规定可知，属于农村居民集体所有的土地，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权，根据上述法律第一百五十二条可知，宅基地使用权人对集体所有的土地只享有占有和使用的权利，并没有处分的权利，故如果宅基地使用权人任意处分宅基地使用权，则侵害了本村集体经济组织的权益。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条还规定，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，故综合以上法律规定可知，我国是禁止宅基地使用权买卖的。本案中，三被告作为宅基地使用权人，只享有占有和使用的权利，无权对宅基地使用权进行处分，双方达成的买卖合同不仅包括宅基地上的建筑物--房屋，实际本质还包括了房屋所占的宅基地及周围供通行、使用的宅基地，双方通过买卖房屋的行为，将导致这些宅基地使用权发生转移，故原、被告的买卖行为违反了国家法律的强制性规定，侵害了村集体经济组织的权益，故原、被告的《卖房契约》应当认定为无效合同，原告请求宣告合同无效的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。被告辩称该合同真实有效的辩解理由，于法无据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……”的规定，合同被宣告无效后，可根据具体情况确定因合同取得的财产是否应当返还，本案双方买卖的物系不动产，原告取得的不动产与买卖时并无明显差异，被告取得的物为金钱，显然具备返还的条件，故双方应当将各自取得的物予以返还，原告要求返还支付的2万元符合法律规定，本院予以支持；原告亦应将房屋交付后所放置的修缮材料等物腾清后将《卖房契约》中所涉的房屋及宅基地返还与被告。关于原告主张该买卖中给自己造成损失4854元由被告赔偿的诉请，在被告坚决不同意赔偿的情况下，原告负有对是否存在损失及具体金额的举证责任，原告提交的两份证人证言（分别是2017年4月1日、2017年4月2日的证言）系原告杨某某自己书写，证人亦未出庭作证，故证人证言来源不合法，该两份证言本院不予采信。原告现无法证明自己因合同无效所受到的具体损失，应当承担不利后果，原告的该诉请，本院不予支持，原告可在收集到确凿证据后依法行使自己的主张。综上，依照上文所述法律及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第六十一条之规定，判决如下：一、宣告原告杨某某、王某某与被告张某某、余某某、张某于2017年3月1日签订的《卖房契约》无效。二、原告杨某某、王某某共同向被告张某某、余某某、张某返还砖木结构房屋两间及周围所属宅基地（即契约所涉的全部物）。三、被告张某某、余某某、张某共同向原告杨某某、王某某返还购房款共计20000元。四、驳回原告杨某某、王某某其他诉讼请求。上述第二、三项义务，均限履行义务人自判决生效之日起十五日内履行清结。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费450元，减半收取225元，由二原告共同负担90元，三被告共同负担135元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费，并将缴费收据复印件提交本院。代理审判员  马小童二〇一七年四月二十八日书 记 员  李凤梅