天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0104民初11972号原告（反诉被告）：牛孝山，男，1943年2月11日出生，汉族，天津市力量车胎厂退休职工，住天津市南开区。委托诉讼代理人：曹梦桥，天津益清律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵斌，天津益清律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：郑淑兰，女，1938年6月26日出生，汉族，天津市整流器厂退休职工，户籍地天津市南开区，现住址天津市河东区。委托诉讼代理人：李春玲（被告儿媳），1968年4月13日出生，汉族，河东区实验小学教师，住天津市河东区。委托诉讼代理人：任祥明，天津恩汇律师事务所律师。第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区中粮广场13层。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：罗燕东，天津朗通律师事务所律师。第三人：天津市湘潭置业有限公司，住所地天津市河北区金钟河大街原冰里57-1号。法定代表人：张克强，总经理。原告（反诉被告）牛孝山与被告（反诉原告）郑淑兰、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、第三人天津市湘潭置业有限公司（以下简称湘潭置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）牛孝山及其委托诉讼代理人曹梦娇、赵斌，被告（反诉原告）郑淑兰及其委托诉讼代理人李春玲、任祥明，第三人链家公司委托诉讼代理人罗燕东到庭参加诉讼，第三人湘潭置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛孝山向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告继续履行原、被告签订的《房屋买卖合同》（合同编号：100000297967）约定的办理房屋使用权变更登记手续；2.判令被告按照合同的第八条第一项约定支付截至起诉时的延时履行违约金每天680元，共计12240元（18个工作日）；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼期间牛孝山变更诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》（合同编号：100000297967）；2.判令被告按照合同约定支付截至起诉时的延时履行违约金每天680元，共计12240元（18个工作日），以及约定支付房屋成交价10%的违约金68000元，总计80240元；3.判令被告返还原告已支付的定金30000元、房屋设备设施费用1000元、居间服务费13600元，总计44600元；4.判令被告支付原告实现合同履行义务的律师费用、财产保全保函费用和财产保全费用，共计14320元；5.判令被告承担因违约导致原告产生的实际损失，具体以评估价格为准；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月24日，原、被告在第三人链家公司的主持下自愿签订了《房产交易合同》（合同编号：100000297967）以购买第三人湘潭置业所有房产（地址：天津市南开区××道××里××楼××门××号）的房屋使用权，当天原告即交付被告定金30000元，同时交付被告1000元购买该房产内设备设施，并约定2016年10月10日办理涉诉房屋使用权变更登记手续。期间原告通过第三人湘潭置业公司了解到其不反对原、被告双方变更房屋使用权人的约定，后原告通过第三人链家公司多次联系被告办理房屋使用权变更登记手续，被告均怠于履行合同义务，损害了原告的合法权益，故提起诉讼。郑淑兰辩称，对于第一项诉讼请求没有异议，双方签订的买卖合同已经解除，但对解除时间存在异议，对第二项诉讼请求，被告认为其没有违约，导致买卖合同没有成交属于原告根本性违约，故请求驳回原告本诉的诉讼请求。对于第三项诉讼请求购买房屋设施设备1000元，该请求与房屋成交与否无关，被告同意返还原告1000元。第四项诉讼请求没有法律依据，第五项诉讼请求，因本案房屋是公产房，原告的该项主张没有法律依据。第三人链家公司针对本诉述称，对第一项诉讼请求，原、被告均同意解除，第三人亦表示同意解除，原告的其他主张，尊重法院判决。2016年8月24日，原、被告及第三人链家公司签订房产交易合同，约定2016年10月10日到湘潭置业公司办理使用权转让手续，因原告在2016年10月10日前未能筹齐所有房款，所以导致2016年10月10日未能到湘潭置业办理使用权转让手续。2016年10月11日，原、被告双方及第三人链家公司在第三人链家公司店面进行协商，被告表示因原告未能在约定日期筹齐所有房款，要求解除房产交易合同，原告不同意解除，要求被告再等几天，双方没有达成协议。2016年10月22日左右，原告给第三人链家公司发了催告函，要求第三人链家公司告知被告继续履行合同。2016年10月底，被告向第三人链家公司发送声明函，内容为：因为原告未能按照合同约定履行合同，合同已经解除，后原告诉至法院。郑淑兰向本院提出反诉请求：1.请求确认签订的《房产交易合同》已解除；2.判令被反诉人给付反诉人违约金38000元；3.诉讼费用由被反诉人负担。事实和理由：依反诉人与被反诉人签订的《房产交易合同》的有关约定，被反诉人应于2016年10月10日之前办理坐落于天津市××道××里××楼××门××号房屋使用权变更登记手续，但被反诉人未依约履行。鉴于此，反诉人认为被反诉人已构成违约，并向被反诉人发出告知函，解除双方签订的相关合同。依照双方签订的合同约定，被反诉人应给付违约金68000元，冲抵被反诉人已付的30000元定金后，应给付违约金38000元。故被告提出反诉。牛孝山对郑淑兰的反诉辩称，反诉原告称反诉被告根本性违约的情况没有发生，反诉原告于2016年10月10日当天告知反诉被告无法办理使用权变更手续，约定10月11日到第三人链家公司办理使用权变更手续，反诉被告于2016年10月11日到店后才知道反诉原告要求解除房产交易合同，反诉被告当时明确表示不解除合同，故协商未果。反诉被告于2016年10月20日与天津益清律师事务所联系，律师事务所于2016年10月25日向第三人链家公司以及反诉原告同时发送了律师函，要求反诉原告继续履行合同，2016年10月27日，第三人链家公司工作人员回电表示已经告知反诉原告要求继续履行合同的情况。2016年10月底，第三人链家公司提供了反诉原告的联系电话，反诉被告代理律师直接联系了反诉原告家属，该家属表示没有协商余地，并表示能代表反诉原告本人做决定。2016年10月27日，反诉被告诉至法院，2016年11月3日法院受理本诉案件。因此反诉被告根据合同不存在根本性违约的情形。第三人链家公司针对郑淑兰的反诉述称，同意解除原、被告及第三人链家公司签订的《房产交易合同》，对第二、三项诉讼请求，因不涉及第三人链家公司，尊重法院判决，事实理由同本诉的陈述意见。第三人湘潭置业公司未出庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年8月24日，原、被告及第三人链家公司签订了《房产交易合同》，甲方为郑淑兰，乙方为牛孝山，丙方为链家公司，该合同约定，甲乙双方通过丙方的居间介绍，自愿出售及购买天津市南开区××道××里××楼××门××号的房屋，该房屋所有权证编号为90501810500007，产权性质为单位产，产权人为郑淑兰，房屋面积28.16平方米（以房产证上标记面积为准），房屋成交价格为人民币680000元；乙方于2016年8月24日将人民币30000元交付甲方作为定金，如乙方未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或者解除，则已付定金归甲方所有，甲方有权再将该房屋转让于任何人；如甲方未能履行本合同条款导致本合同终止、无法继续履行或解除，则甲方须双倍返还定金给乙方；除已支付的定金外，乙方购买该房屋的其他款项共计人民币650000元，乙方采取全款的方式支付；2016年10月10日之前，双方在丙方的陪同下到该房屋所在地房管局申请办理过户抵押登记手续；乙方应向丙方支付人民币13600元居间服务费。甲乙双方均同意在售房款中扣除腾房押金5000元委托丙方予以保管；合同中关于违约责任约定，甲乙双方均应按照本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续，如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；在合同履行期限届满之前，原、被告任何一方明确表示不再出售或者不再购买该房地产，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。如甲乙双方或甲、乙任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失；三方同时约定，甲乙双方在本合同交易方留存信息表留存的通讯地址与丙方在本合同签章处留存的通讯地址即为本合同项下任何书面通知的送达地址，若因受送达方拒收或因联系地址错误无法送达的，均视为在付邮日收到书面通知，若任何一方联系地址变更的，应及时书面通知相对方。在合同备注中注明：1、甲方应将一户一表防盗门等固定设备留给乙方使用；2、此房屋附属设施所产生的费用以腾房日为结点，之前甲方承担，之后乙方承担；3、甲方应将目前房屋内的所有家具家电包括空调、冰箱、热水器、衣柜、床留给乙方使用；4、甲方承诺此房屋无拆改，如产生拆改费，则甲方承担。上述合同签订后，郑淑兰于2016年8月24日收取了牛孝山定金30000元、房屋内家具家电费1000元，牛孝山交付第三人链家公司买卖居间代理费13600元。另查，涉诉房屋为单位产房屋，管理单位为第三人湘潭置业公司。在原、被告及第三人链家公司签订的《房产交易合同》履行期间，牛孝山于2016年10月10日前未能酬齐全部购房款，因此导致原、被告未能到湘潭置业公司办理使用权转让手续。经第三人链家公司通知，原、被告于2016年10月11日到第三人链家公司店面进行协商，郑淑兰提出解除房产交易合同，牛孝山不同意解除合同，希望郑淑兰再等其几天时间筹集购房款。2016年10月25日，牛孝山通过律师向郑淑兰及第三人链家公司发送了继续履行房屋使用权变更手续的律师函，上述律师函均注明由链家公司的房产经纪人王禄代收。庭审中，链家公司经纪人王禄出庭作证，证实：原、被告及第三人链家公司签订房产交易合同的情况，在链家公司的系统中，郑淑兰的联系方式留存了其儿媳妇的电话号码，签订完合同的转天，牛孝山找到链家公司称购房款不能在约定的时间到位，在合同履行期间，第三人链家公司一直与原、被告协商此事，曾电话通知原、被告2016年9月20日到链家公司店面协商推迟办件事宜，当天郑淑兰带儿媳、孙女到场，但牛孝山未到，后牛孝山到第三人店面要求与郑淑兰再次见面，第三人再约时间没有成功。到2016年10月10日，牛孝山钱款未到位，经第三人通知，原、被告于2016年10月11日到第三人店面协商，当天，原、被告均到场，牛孝山当时表示想继续履行合同，因钱款未到位想拖后办件时间。郑淑兰则表示其已经在他处购房，不能再等，希望解除合同，重新出售房屋，双方协商未果。2016年10月20日以后，牛孝山通过律师事务所发送了律师函，表示钱款已经到位，希望继续履行合同。证人将此情况告知了郑淑兰儿媳，被告儿媳表示不同意出售涉诉房屋。2016年10月底，郑淑兰给第三人发送了声明函，表示涉诉房屋要重新挂牌出售，2016年11月10日之前，证人通知了牛孝山的儿子到第三人处领取上述声明函。2016年11月3日，本院受理了牛孝山诉郑淑兰房屋买卖合同纠纷案件，同时，牛孝山向本院提出诉讼保全申请，要求法院冻结涉诉房屋承租权变更手续，本院依照牛孝山申请，出具了（2016）津0104民初11972号民事裁定书，冻结了涉诉房屋承租人变更登记手续，牛孝山预付了保全费3920元。诉讼期间，郑淑兰向本院提交了200000元担保金，申请法院解除对涉诉房屋的冻结，牛孝山表示同意。本院依法出具（2016）津0104民初11972号之二民事裁定书，裁定解除对涉诉房屋承租人变更登记手续的冻结。诉讼期间，2016年11月18日，郑淑兰与案外人何俊芳签订协议书，郑淑兰将涉诉房屋另行出售给案外人。以上事实有原、被告当庭陈述及相关证据予以证实，本院依法予以确认。本院认为，原、被告及第三人链家公司签订的《房产交易合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立，各方均应依照合同约定行使权利、履行义务。合同签订后，牛孝山依照合同约定交付了郑淑兰购房定金30000元，并依照合同约定交付了郑淑兰家具家电费用1000元，原、被告已按合同约定履行了部分义务。但在合同履行期间，牛孝山未按照合同约定的期限交付购房款，通过第三人链家公司协调，牛孝山表示愿意继续履行，并积极准备购房款。同时，在2016年10月25日已经凑齐了购房款。依照合同约定，如果一方不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约。依照上述约定，自2016年10月10日始，牛孝山逾期十五个工作日内未履行合同义务，经守约方催告仍不履行的，才构成根本性违约。本案中，牛孝山在2016年10月25日已经准备齐购房款，并通知了第三人链家公司，故牛孝山并未拒绝履行合同义务，且根据现有证据，被告也未在原告逾期十五个工作日内进行催告，故牛孝山未按约定时间交付购房款构成违约，但依照合同约定未构成根本性违约。郑淑兰于2016年11月18日将涉诉房屋出售给他人，其行为表明不再继续履行本案《房产交易合同》，郑淑兰的行为已经构成根本性违约，故应依照合同约定承担违约责任。现牛孝山要求解除合同，郑淑兰及链家公司均同意解除合同，本院依法准许。牛孝山要求郑淑兰返还定金30000元、支付违约金68000元、支付居间服务费13600元的主张，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。牛孝山要求郑淑兰返还房屋设备设施费用1000元，庭审中，郑淑兰同意返还该费用，本院予以支持。牛孝山要求被告支付截至起诉时的延时履行违约金，因证据不足，本院不予支持。牛孝山主张的律师费、财产保全保函费，因证据不足，本院不予支持。牛孝山主张因违约导致其产生的实际损失，因涉诉房屋属于企业产住房，故原告的该项主张，于法无据，本院不予支持。郑淑兰的反诉请求，因证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：一、解除原告牛孝山与被告郑淑兰及第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司于2016年8月24日签订的《房产交易合同》；二、本判决生效后十五日内，被告郑淑兰返还原告牛孝山定金30000元；三、本判决生效后十五日内，被告郑淑兰支付原告牛孝山违约金68000元；四、本判决生效后十五日内，被告郑淑兰支付原告牛孝山居间服务费13600元；五、驳回原告牛孝山的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告郑淑兰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3083元，由原告牛孝山负担1817元，由被告郑淑兰负担1266元；保全费3920元，由被告郑淑兰负担。反诉案件受理费375元，由反诉原告郑淑兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  张俊敏人民陪审员  刘咏梅人民陪审员  高 颖二〇一七年四月二十五日书 记 员  丁 琪李妍本案所引用的相关法律规定内容摘录《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生的法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人审请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的人民法院不予受理。