上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初20641号原告：王林山，男，汉族，1981年5月22日出生，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：王元旋，上海市四方律师事务所律师。被告：黄芳，女，1967年11月15日出生，住上海市普陀区。原告王林山与被告黄芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月21日公开开庭进行了审理。原告王林山的诉讼代理人王元旋到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商铺租赁协议》中2016年7月1日至2017年9月30日的租赁期间无效；2.被告返还原告商铺租赁押金人民币(以下币种均为人民币)50,000元；3.被告赔偿原告违约金100,000元；4.被告赔偿原告装修损失费用(203,856元+5,500元)×15÷36=87,231.67元；5.被告赔偿原告转让费125,000元(300,000元×15÷36)。事实和理由：2014年9月23日，原告与案外人卢某某签订《转让协议》，卢某某将本市万航渡路XXX号铺面(以下简称系争房屋)的经营权转让给原告，原告支付卢某某转让费300,000元。同年9月24日，原、被告签订《商铺租赁协议》，被告将系争房屋出租给原告，租赁期间自2014年10月1日至2017年9月30日，原告支付租赁押金50,000元，如被告违约须赔偿原告押金的双倍作为违约金，并另需支付装修损失费用等。合同签订后，原告将系争房屋装修后用作经营“鱼满鲜海鲜面”店。2016年6月，案外人上海维晟贸易有限公司和上海星彤投资管理有限公司发布告知书，内容为两公司与被告签订的房屋租赁合同终止日期为2016年5月，要求被告于2016年6月30日前搬离。2016年7月，静安区民防办公室发布公告，要求经营户于2016年7月31日前搬离。原告认为，原告转租期限超过被告剩余租赁期限的部分应当属于无效，并且由于被告的过错应当赔偿按合同约定的违约金及由此产生的损失。原告为此诉至法院，要求判如所请。被告未到庭应诉。本院经审理认定事实如下：2014年9月24日，原、被告签订《商铺租赁协议》，约定，原告承租系争房屋，租赁期自2014年10月1日起至2017年9月30日止，租赁期为三年；双方约定每月租金为25,000元，租金按三个月为一期支付，第一期租金于2014年9月30日以前付清，以后每期租金于每三个月20日前缴纳；付款方式为付三押二；押金除合同另有约定外，被告应于租赁关系解除且被告清点、原告迁空，交还该物业及有关附属设施并结清所有费用后将押金无息退还原告；在租赁期间，如因被告原因需提前解除合同，则被告必须赔偿原告押金的双倍作为违约金，并另需支付装修损失费用。合同签订后，原告支付了租赁押金50,000元，并支付被告租金、房屋使用费至2016年6月30日。另查，系争房屋使用人为上海市静安区民防经济管理中心。2013年6月1日，案外人上海维晟贸易有限公司(以下简称维晟公司)与被告签订了《房屋租赁合同》，维晟公司将系争房屋出租给被告；租赁期限自2013年5月20日至2016年5月20日止；除维晟公司同意被告续租外，被告应在本合同租期届满之日向维晟公司返还该房屋，未经维晟公司同意，被告逾期返还该房屋时，每逾期一日，被告应按人民币2,000元的标准向维晟公司支付该房屋占用的使用费。合同到期后，因被告未按约将系争房屋返还维晟公司，维晟公司诉至本院。本院经审理后，判决：维晟公司与被告之间的房屋租赁合同应于2016年5月20日终止；被告应于判决生效后十日内将系争房屋返还维晟公司；被告应按每日2,000元的标准支付维晟公司自2016年5月21日起至实际搬迁之日止的房屋使用费。判决后，系争房屋已于2016年12月30日被拆除。又查，2014年9月23日，原告与案外人卢某某签订《转让协议》，内容为：卢某某将系争房屋铺面转让给原告，转让费为300,000元；转让店铺包含所有设备。原告于庭审中表示，其已于协议签订后支付卢某某转让费300,000元。审理中，原告申请对系争房屋现有装修价值的造价进行鉴定。经本院委托，上海第一测量师事务所有限公司于2017年2月8日向本院出具了《司法审价鉴定意见书》，鉴定意见为：系争房屋现有装修价值的造价为203,856元(未包含可移动的鱼缸制冷设备)；申请人(王林山)主张的鱼缸制冷设备为5,500元。上述事实，有原告提供的《商铺租赁协议》、押金收据、《转让协议》、转让费收据、维晟公司和星彤公司告知书、静安区民防办公室公告以及当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。本案中，原、被告间租赁期限截止2017年9月30日止，而被告与案外人维晟公司签订的租赁合同期限至2016年5月20日止，故此，原、被告间合同约定的超过2016年5月20日的租赁合同的约定无效，但合同的其他条款均为有效。对于2016年5月21日至2017年9月30日的无效合同，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告明知其没有转租权仍然转租，应当对合同无效负主要的过错责任。原告在知道被告是转租的情况下，有义务审查被告是否享有转租权以及被告的剩余租赁期限。现由于原告自身审查核实不严，导致所签租赁合同被判令无效，故原告应对合同无效负次要的过错责任。无效的合同自始没有法律约束力，原告要求被告支付违约金100,000元，本院不予支持。被告因签订租赁合同而取得的押金50,000元理应向原告返还。因系争房屋已被拆除，故返还房屋一节，本院不再处理。对原告使用房屋期间的房屋使用费，因被告未在本案中提出主张，故本案不作处理。至于原告主张的装修损失，经鉴定人鉴定系争房屋现有装修价值的造价为203,856元。结合无效合同的过错责任以及原告使用装修已达21个月之久，不可拆除部分的装修存在一定折旧等因素，本院酌定被告赔偿原告不可拆除部分的装修损失60,000元。至于原告主张的鱼缸制冷设备5,500元，原告未能提供相关证据，本院不予支持。原告基于《转让协议》支付卢某某的转让费300,000元，系与本案不同的主体之间发生的不同的法律关系，原告要求被告赔偿转让费125,000元，缺乏依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、原告王林山与被告黄芳于2014年9月24日签订的《商铺租赁协议》中2016年5月21日至2017年9月30日的租赁期限的约定无效；二、被告黄芳应于本判决生效之日起十日内返还原告王林山押金50,000元；三、被告黄芳应于本判决生效之日起十日内赔偿原告王林山装修损失60,000元；四、原告王林山其余的诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。审价鉴定费5,000元，由原告王林山负担1,500元，被告黄芳负担3,500元。案件受理费人民币6,733元，由原告王林山负担4,233元，被告黄芳负担2,500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  刘志宏人民陪审员  陈洪林人民陪审员  蔡凌军二〇一七年四月二十五日书 记 员  罗亦丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。