三亚市城郊人民法院民事判决书（2016）琼0271民初7319号原告（反诉被告）：三亚中港置业有限公司，住所地：三亚市天涯区跃进路。法定代表人：单竹梅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：姜琦、陆文斌，该公司员工。被告（反诉原告）：郑好姣，女，1948年3月10日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住三亚市。委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑向阳，海南信容慈律师事务所实习律师。原告三亚中港置业有限公司（以下简称中港公司）与被告郑好姣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案受理，被告郑好姣于2016年11月16日提出反诉，本院于当日决定受理，将本诉与反诉合并审理，依法组成合议庭，于2016年12月9日开庭审理，原告（反诉被告）中港公司的委托诉讼代理人姜琦、陆文斌，被告（反诉原告）郑好姣的委托诉讼代理人聂友峰、郑向阳到庭参加诉讼。因中港公司、郑好姣主张的合同效力与本院审理后认定的不一致，经本院释明后，中港公司坚持原本诉诉求不变更，郑好姣则变更了反诉请求，本院于2017年3月28日再次公开开庭审理。原告（反诉被告）中港公司的委托诉讼代理人姜琦，被告（反诉原告）郑好姣的委托诉讼代理人聂友峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中港公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告返还原告租房押金人民币15万元及利息393元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2015年9月7日签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告将位于三亚市××路房屋出租给原告作为员工宿舍居住使用，租赁期限自2015年9月15日至2020年9月15日，租金每年30万元，押金15万元。租赁合同签订后，原告向被告支付了一年租金30万元及押金15万元，共计45万元。原告员工住进租用房屋一个月后，隔壁开始建房，每天施工至后半夜，持续近一年之久，施工噪音导致原告员工无法正常休息，严重影响白天工作，一部分员工被迫搬出宿舍另外租房，一部分员工离职，仅有少量人员居住。新房建成后，由于墙体相连，租赁房屋一至六层一侧窗户完全被墙壁遮挡，终日不见阳光，居住环境恶化。原告与被告交涉未果，被迫于2016年9月18日搬出租赁房屋。被告出租给原告的房屋，二层以上没有经过质检、消防等部门验收，没有产权，系违法建筑。为此，原告多次与被告交涉、协商，要求被告返还原告支付的抵押金，但被告拒不退还。原告认为，被告出租的房屋是未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，双方签订的《房屋租赁合同》无效。被告拒不返还15万元押金，已经侵犯原告合法权益。为此，原告诉至法院请求判如所请。被告郑好姣辩称：1、双方的合同为有效合同，涉案房屋已经取得了房屋建设工程规划许可证。2、原告存在违约行为，合同的租赁期限为2020年9月15日，原告未在被告同意下擅自解除合同，根据合同约定，原告单方终止合同，租金和租赁保证金不予退还，因此原告所称的押金作为违约金不予退还。反诉原告郑好姣向本院提出反诉请求：1、判令中港公司向郑好姣支付拖欠租金20833.3元及房屋占用费4167.7元，并支付利息（以2.5万元为本金，按每日千分之三为标准，从2016年10月16日计算至被告实际支付之日止）；2、中港公司向郑好姣支付水电费7716.64元；3、中港公司向郑好姣支付垃圾清理费1800元。事实与理由：中港公司在承租郑好姣房屋过程中违约提前解除期限为5年的合同，但其在承租期间使用房屋至2016年10月15日，租金仅支付至2016年9月15日，其应当支付拖欠的一个月房租并支付拖欠期间的利息。其次，中港公司在办理承租房间时尚拖欠水电费合计7716.64元至今不愿意支付，而该笔费用郑好姣已缴纳至供水及供电公司，理应由中港公司负担。在中港公司搬离时留下众多垃圾和遗弃物必须由郑好姣清理，郑好姣由此支付了1800元的垃圾清理费。综上，反诉人特提起反诉，请求法院判如所请。反诉被告中港公司辩称：1、对于违约责任，中港公司是被迫搬出租赁房屋的，水电费之前都是中港公司自行缴纳，郑好姣提供的证据都是9月末的水电费，并非中港公司使用。2、关于利息问题，合同规定9月15日起租，正常是2016年9月16日到期，郑好姣9月18日通知中港公司搬走，不搬走就上锁，所以中港公司员工不得不搬走，新的房租合同是9月20日签订的，中港公司并不存在拖欠租金等问题。如果中港公司违约，15万元都作为违约金予以没收太高了，利息应该按照银行存款利率计算。3、对于垃圾清理费的问题。中港公司不知道郑好姣请人员来清理垃圾，也没有收到通知，并且也不认可由郑好姣请人员来清理，房东强行将员工私人物品清理扔出且未告知，故对该费用不予认可。本院经审理认定事实如下：郑好姣原有位于三亚市××区[土地房屋权证号：三土房（2002）字第12**，土地使用权面积：168平方米]。2012年12月27日，郑好姣经三亚市规划局审批，同意其在土地房房屋权证"三土房（2002）字第12**用地范围内兴建一栋五层的私宅工程。后郑好姣在该地块上兴建了一栋八层楼房，现用地址为三亚市文明路199号。2015年9月7日，郑好姣与中港公司签订一份《房屋租赁合同》，约定中港公司承租郑好姣位于三亚市××路（七、八层由郑好姣支配使用）一至六层（共26间房和一层前面一个铺面）作为员工宿舍或办公、经营使用，租赁期限为5年，自2015年9月15日起至2020年9月15日止，每年租金为30万元人民币；先交租金后使用，每年在满一周年前10日一次性交付下一年年租金；中港公司同意交付给郑好姣15万元作为水费、电费、电器等设备及房屋租赁保证金，在交付第一年年租金时一并交齐，合同期满，在确认中港公司不拖欠水费、电费、网络费、电视费等其他费用以及不损坏郑好姣房屋、电器等设备后，郑好姣于中港公司交还房屋2天内一次性无息全额退还给中港公司；中港公司每月应按时缴纳水、电费用，以供水公司、供电局的发票为准（郑好姣八楼水电费用由中港公司支付，七楼的水电费由郑好姣承担）；中港公司在租赁经营期间必须按时交纳房屋租金，连续一个月拖欠房屋租金，郑好姣有权向中港公司收取所拖欠租金千分之三（按天计算）滞纳金，同时有权追缴所欠租金。合同签订后，中港公司向郑好姣支付了第一年租金30万元及保证金15万元。租期满一年后，郑好姣与中港公司就合同继续履行问题发生分歧。中港公司于2016年9月24日，中港公司向郑好姣发出一份《关于终止房屋租赁函》，内容为："我司与贵方签订阳光驿站公寓租赁合同：自2015年9月15日起至2020年9月15日止，截止2016年9月15日共使用一年；因在使用中发现你处房屋并未消防验收，在消防方面存在严重隐患，我司为防止我本公司员工发生意外事故，故与贵方终止房屋租赁合同，望贵方尽快退还保证金十五万元整。"郑好姣也向中港公司发出了《回复终止房屋租赁合同通知书》，载明："你公司与三亚市文明路199号户主郑好姣于2015年9月15日签定的《房屋租赁合同》，租赁期限为五年，你方没有履行租赁合同单方面违约，已交的租赁保证金不退，限你方在26日前把所拖欠的水、电、房租费结清，把损坏的门锁恢复原样，把房屋打扫干净，否则留在房间内的物品当作无主人处理。"2016年10月15日，郑好姣作为甲方，中港公司作为乙方，签了一份《生活垃圾确认书》，载明："经双方认可：于2016年10月15日从文明路199号租赁屋所清理出来目前堆放于门口的物品确认为生活垃圾，乙方同意甲方处置"，郑好姣在甲方处签名，中港公司员工刘某在乙方处签名。庭审中，中港公司主张，因郑好姣的房屋是违建房屋存在严重安全隐患，中港公司提出要终止合同且未及时续交下一年度租金，郑好姣从2016年9月16日开始断水断电，中港公司迫不得已另寻房屋租住，并于2016年9月19日晚上员工搬入新租赁房屋。对此，中港公司提供了：1、案外人陈某的土地房屋权证[证号：三土房（2002）字第1271号]；2、陈某与程军于2016年9月15日签订的《房屋租赁合同》；3、程军与中港公司于2016年9月27日签订的《房屋租赁合同书》，约定租期从2016年9月20日至2017年9月19日；4、中港公司的钉钉软件通知记录，显示2016年9月22日晚上17点20分，一名叫崔治平的人在该软件上通知中港公司宿舍住宿人员自己准备好个人物品今晚搬入新宿舍及新宿舍的位置；5、中港公司员工刘某的书面证言，称其于2016年10月15日与郑好姣签订的生活垃圾确认书字条，系郑好姣当日以清理垃圾为名，派5个人到宿舍私自打开所有房间门锁，将该公司所有被扣押物品强行搬出扔到街上，双方发生争执后报案，经派出所调解后，郑好姣同意该公司挑回部分重要私人物品，将剩余物品作为垃圾清理，但未与该公司提起任何相关处置费用等问题。该公司当日也发现堆放在302号房屋内的价值十余万的俄罗斯洋酒丢失，该公司已于2016年11月初向相关公安机关报案并被受理。另郑好姣于2016年9月16日晚开始强行断水断电，公司40余名员工被迫在外临时安排居住，直至2016年10月15日其宿舍始终未通水电，该公司人员于2016年10月19日晚即全部搬到新宿舍居住，因白天上班，晚上才有时间搬家，很多私人物品及货物未及时搬出，在此期间，宿舍内有大量被郑好姣扣押的私人物品及库房货物，郑好姣于2016年9月20日开始将大厅进入楼梯及电梯的推拉门上锁，经该公司多次与郑好姣沟通搬走该公司物品未果后，为防止郑好姣擅自偷盗、损毁我方物品，便派刘某偶尔到宿舍大厅巡查情况或住宿一晚，但无法打开大厅推拉门，也无法上楼或进入其他房间；6、中港公司员工李某的书面证言，称其于2016年11月初同刘某一起就原宿舍302库存十余万俄罗斯洋酒丢失事宜向相关公安机关报案并被受理，目前仍在补充票据及证据阶段。郑好姣质证认为，郑好姣从来没有过断水断电的行为，中港公司另行租住房屋的情况并不能证明本案租赁合同的实际履行情况，而两个员工并未出庭作证，其证言真实性无法查证，不能作为证据使用。郑好姣主张诉争房屋原属于自住房屋，并不需要消防安全许可，中港公司拖欠租金、水电费存在违约，郑好姣还为其支付了垃圾清理费。对此，郑好姣提供了：1、三亚市天涯区群众街社区居民委员会于2015年1月13日对文明路199号阳光公寓作出的《消防安全网格化检查记录表》，检查结果显示没有需要整改的隐患事项；2、中国南方电网于2016年9月28日、2016年10月25日收取用户郑好姣（地址：文明路**）的9月电费4740.61元、10月电费2335.51元的收费凭条及发票。3、三亚中法供水有限公司收取郑好姣2016年9月份的水费228.02元的发票，及污水处理费184.48元的缴款书；4、2016年10月15日由一名叫曾冬冬的人出具的收取文明路199号垃圾清理及运费1800元的收据一份；5、2016年10月4日至10月15日的监控画面照片及2016年10月15日的部分时段监控视频，显示该期间中港公司一直有员工刘某守在诉争房屋的一楼大厅，2016年10月15日早上九点半左右还有该公司的一名保安人员出现在一楼大厅，约下午两三点左右有几个人开始陆续往外搬东西，并将物品堆放在大厅及房屋大门口，一直到晚上也没有人将堆放物品搬走。中港公司质证认为，郑好姣应当提供取得消防部门验收合格证明，中港公司已经于2016年9月18日已经被迫搬离，拖欠的水电费与中港公司无关，不予认可；而所谓清理的垃圾是来不及搬走的员工私人物品，郑好姣是在未告知中港公司也未与中港公司商量的情况下进行处置的，对垃圾清理费不认可；监控视频也可以看出仅有一个看守人员刘某在大厅，并未有其他员工出入，恰恰说明员工已经不在该房屋内租住。以上事实，有土地房屋权证、三规工审[2012]460号《三亚市规划局关于郑好姣在市河西区海堤西一路兴建私宅的工程审批意见》、建设工程规划许可证（临时）、房屋租赁合同、转账凭证、《关于终止房屋租赁函》、《回复终止房屋租赁合同通知书》、《生活垃圾确认书》、证人证言、水电费缴费凭据、收据、视听资料以及当事人的陈述佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，本案中郑好姣的房屋系自建自有房屋，不属于应当向公安机关消防机构申请消防审核和验收的建筑类型，此类房屋未取得消防安全验收也不违反相关效力性强制性法律法规，中港公司以消防安全为由主张其与郑好姣签订的《房屋租赁合同》无效，本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条"出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。"的规定，郑好姣出租给中港公司的房屋中，一至五层属于取得建设规划许可的，六层属于未取得建设规划许可的，因此，郑好姣就诉争房屋与中港公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，一至五层的租赁合同内容未违反法律法规的效力性强制性规定，属于部分有效合同，即一至五层的租赁合同内容有效，超出部分无效。经本院依法释明后，中港公司坚持不变更其本诉诉求，因此，中港公司依据租赁合同无效所提出的全部本诉诉求本院依法驳回。关于反诉的租金及房屋占有使用费问题。郑好姣与中港公司争议的问题在于中港公司为何以及何时搬出郑好姣的房屋。首先，中港公司在庭审中称2016年9月19日公司员工就已经搬入新租赁的房屋，但其提供的钉钉软件上通知员工可以搬入新宿舍并告知新宿舍地址的时间是9月22日晚上5点20分，而证人刘某的书面证言中又称公司员工是2016年10月19日晚才搬到新宿舍居住，上述时间均不一致。其次，中港公司称郑好姣于2016年9月16日开始断水断电，员工于2016年9月18日被迫搬离的极端情况，但该公司于2016年9月24日向郑好姣出具的要求终止合同的函件中，对断水断电的过分行为只字不提，仅以所租场地不符合消防安全为由终止合同，明显不符合常理。再次，刘某的书面证言中称郑好姣从2016年9月16日开始断水断电直至2016年10月15日其宿舍始终未通水电，但是郑好姣提供的2016年10月4日至10月15日期间的监控画面，说明该期间仍有供电。最后，中港公司所提供的陈某土地房屋权证、陈某与程军于2016年9月15日签订的《房屋租赁合同》、程军与中港公司于2016年9月27日签订的《房屋租赁合同书》、中港公司的钉钉软件通知记录四份证据，能够反映中港公司另行租房居住的事实，但不能反映出中港公司是因郑好姣断水断电被迫搬离诉争房屋；中港公司提供的证人刘某、李某的证言，证人均未出庭接受质询，且两位证人属于中港公司员工，与中港公司存在利害关系，仅凭两人的证言也不足以证明中港公司是因郑好姣断水断电被迫搬离诉争房屋。因此，本院对于中港公司关于郑好姣断水断电迫使其搬离的说法不予采信。中港公司也未提供任何证据证明郑好姣存在锁门不给其进出及搬走物品的行为。根据郑好姣提供的监控视频显示，中港公司的物品最终搬出郑好姣房屋的时间为2016年10月15日。中港公司在与合同期限未满也未解除或被确认无效的情形下，擅自搬离所租郑好姣的房屋，存在违约，应自行承担相应后果，故郑好姣主张中港公司向其支付2016年9月15日至2016年10月15日期间第一至五层的租金20833元（30万元/年÷12个月×5/6）及第六层的房屋占有使用费4167元（30万元/年÷12个月×1/6），共计2.5万元，本院予以支持。郑好姣出租给中港公司第六层的房屋属于超规划建设，故郑好姣对该部分合同无效存在过错，郑好姣对该部分房屋占有使用费主张利息，本院不予支持。中港公司拖欠郑好姣第一至五层的租金20833元至今，中港公司应当向郑好姣支付逾期付款利息。因郑好姣并未举证证明中港公司的违约行为给其造成的损失，中港公司也抗辩郑好姣所主张的每日千分之三的利息标准过高，应按照存款利率计算，故本院酌情将中港公司应支付的利息标准调整为参照民间借贷年利率24%计算，即以20833元为本金按年利率24%从2016年10月16日计算至中港公司付清本金之日止。关于水电费问题。诉争房屋共有八层，郑好姣自己居住使用文明路199号房屋的第七、八层，且第六层租赁合同内容属于无效，郑好姣存在过错的情况下，该层产生的水电费也应由郑好姣自行承担。而郑好姣所提供的水电费票据均显示其缴纳的是文明路199号房屋9、10月期间的水电费用，并不能反映出其中第一至五层单独的水电费用数额，对此，郑好姣应当承担举证不能的不利后果，因此，本院对其主张的水电费7716.64元不予支持。关于垃圾清理费问题。从郑好姣提供的监控画面照片可以看出，中港公司员工刘某从2016年10月4日至2016年10月15日一直在郑好姣房屋一楼大厅留守；刘某的书面证言中也述称，2016年10月15日其与郑好姣签订的《生活垃圾确认书》，是郑好姣搬出公司员工物品导致双方发生争执，经派出所调解后，郑好姣同意该公司挑回部分重要私人物品，将剩余物品作为垃圾清理的情况下所签。因此，刘某在《生活垃圾确认书》上在乙方中港公司处的签名对中港公司具有约束力，即《生活垃圾确认书》应当视为郑好姣与中港公司已经就堆放在门口的剩余物品达成协议。既然双方已经确认该部分物品为生活垃圾，郑好姣同意由其来处置，双方并未约定处置费用由中港公司负担，那么将该部分物品作为废品卖掉还是花钱找人拉走清理，抑或是交给市政环卫工人处理，均应由郑好姣自行承担该后果。故郑好姣主张垃圾清理费1800元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）三亚中港置业有限公司应于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）郑好姣支付租金20833元及房屋占有使用费4167元，并支付利息（以20833元为本金按年利率24%从2016年10月16日计算至中港公司付清本金之日止）；二、驳回被告（反诉原告）郑好姣的其他诉讼请求；三、驳回原告（反诉被告）三亚中港置业有限公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费3307元（中港公司已预交），由原告（反诉被告）三亚中港置业有限公司负担；反诉案件受理331元（郑好姣已预交，已减半收取），由原告（反诉被告）三亚中港置业有限公司负担240元；由被告（反诉原告）郑好姣负担91元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 吴小慧人民陪审员 黎俊娜人民陪审员 符宗其 二0一七年四月十日书 记 员 唐安东附相关法律条文：中华人民共和国合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的"强制性规定"，是指效力性强制性规定。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。中华人民共和国民事诉讼法第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。