黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黑03民终138号上诉人（原审被告）：长春哥特建筑装饰有限公司（以下简称哥特公司）。住所地长春市杭州路**号太阳家居。法定代表人：刘俊龙，职务经理。委托诉讼代理人：张兆芹，黑龙江雪原律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝旭东，黑龙江雪原律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：侯加林，身份证号2310261969********，男，1969年11月21日出生，汉族，干部，住密山市密山镇三街十呈委原审被告：长春诚邦房地产开发有限公司（以下简称诚邦公司）。住所地长春市二道区经济开发区长江村东环路。法定代表人：拱文一，董事长。委托诉讼代理人：刘海平，北京冠衡（长春）律师事务所律师。上诉人哥特公司因与被上诉人侯加林，原审被告诚邦公司商品房买卖合同纠纷一案，不服密山市人民法院（2016）黑0382民初467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后依法组成合议庭，进行了审理。上诉人长春哥特建筑装饰有限公司的法定代表人刘俊龙及委托诉讼代理人张兆芹、郝旭东，被上诉人侯加林，原审被告长春诚邦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘海平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。哥特公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的起诉。2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审追加上诉人为共同被告程序错误，判决结果不当。本案的房地产项目立项单位、建设单位及房屋买卖合同的签订主体均是诚邦公司，至于上诉人与诚邦公司的合伙关系是另外一个法律关系，与被上诉人无关，一审法院将上诉人列为被告并判令承担实体义务没有法律依据。2、本案一审审理程序违法。一审庭审中上诉人提出查看原告的证据原件、核对购房合同的真实性，要求一审法院认真核对原告的诉讼权利瑕疵，在原告不能当庭举证的情况下，直接作出判决，剥夺了上诉人的质证权利，程序违法。3、一审判决认定事实错误，判决数额有误：（1）诚邦公司售楼处已于2014年4月通知入户，按照房屋预定合同的约定，被上诉人应在接到入户通知一个月内办理进户手续，逾期交付违约金应计算至2014年5月末；（2）一审法院对违约金的利率标准计算错误，金融机构人民币贷款基准利率一至五年期限的于2014年11月22日调整为6%，2015年3月1日调整为5.75%，2015年5月11日调整为5.5%，2015年6月28日调整为4.85%，2015年8月26日调整为5%，2015年10月24日调整为4.75%，一审法院未分段计算错误。被上诉人侯加林于2015年3月领取了车库钥匙，应认定上诉人已向被上诉人交付房屋，一审判决该事实认定错误；（3）被上诉人与诚邦公司密山项目部没有签订书面的商品房买卖合同，没有约定交房时间，一审法院判决给付被上诉人逾期交房违约金没有法律依据。因被上诉人没有签订商品房买卖合同，假设应给付逾期违约金，应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。侯加林辩称，一审判决事实清楚，证据充分，领取车库钥匙只是为了看房，并未进行使用，未发生水、电等相关费用。请求二审法院依法维持一审判决。诚邦公司述称，被上诉人未如期获得房屋的原因是哥特公司及其法定代表人刘俊龙后续开发资金不足引起的，根据哥特公司刘俊龙对诚邦公司的书面承诺，被上诉人的损失应由哥特公司承担。侯加林向一审法院起诉请求：1、要求诚邦公司、哥特公司自2012年10月1日起至判决之日按双方约定以银行固定资产投资贷款利率支付延期交房的违约金。2、按约定支付质量不合格房屋的违约金。一审法院认定事实：原告侯加林系密山市人民检察院干部。2011年春，被告诚邦公司中标了泰和花园小区建设项目。后诚邦公司与被告哥特公司签订《合作协议书》及《承包经营补充协议书》各一份。约定双方合作开发泰和花园小区项目，并以诚邦公司名义为立项单位，建立项目经理部，双方按所投资金比例共享利润，共担风险，共同承担责任。在小区开工前，密山市人民检察组织侯加林等检察院退休及在职干部与诚邦公司对泰和花园小区部分商品房进行团购。双方约定团购人员在该小区三层封顶时交付全部购房款，诚邦公司于2012年9月30日前按国家规定质量标准交付房屋，因故延期交付使用，诚邦公司应按银行固定资产投资贷款利率支付延期利息。侯加林按约定交付全部购房款352704.64元，购得泰和花园小区4号楼2单元302室住宅及2号楼7号车库房屋。但至今诚邦公司、哥特公司未按约定向侯加林等检察干部交付房屋。故侯加林诉至法院，要求诚邦公司、哥特公司共同给付自约定交付房屋时间次日起（即2012年10月1日）至判决之日止按固定资产投资贷款利率标准的违约利息79704元。侯加林主张该利率的标准为12.96%（1995年5月1日适用的中长期贷款年利率）。在审理中，本院依职权前往中国人民银行密山支行查询固定资产贷款于违约发生时的适用利率。经查询，固定资产贷款即为中长期贷款。自1996年5月1日起，因银行商业化改革需要，中国人民银行取销了固定资产贷款的名称，一律称为中长期贷款。后该年利率逐年下降至2002年2月的5.49%后略有回升。至2012年10月1日中长期贷款一至三年利率的适用标准为6.40%。一审法院认为，合法的商品房买卖关系受法律保护。密山市人民检察组织原告侯加林等干部团购被告诚邦公司中标的泰和花园小区商品房，并约定了明确的交房时间以及延期交房的违约计算方式。双方应因严格按约定履行。现诚邦公司未能按约定向侯加林交付房屋，应按约定的固定资产投资贷款利率标准给付延期交付房屋的违约金。诚邦公司称固定资产贷款只适用企业和单位，不适用于个人，故固定资产贷款利率对于本案不适用。经审查，约定的固定资产贷款利率只是双方对延期交房违约金的一种计算标准，并不是对本案原告进行固定资产贷款的发放。因双方对于该违约方式及违约赔偿标准约定明确，故应当按约定予以适用。但双方约定的固定资产贷款的名称在双方约定以及违约发生时已不再使用，而统称为中长期贷款。故诚邦公司应按违约发生时现行的中长期贷款利率向侯加林支付违约金。被告哥特公司在侯加林等检察干部向诚邦公司团购泰和花园小区商品房时，即与诚邦公司形成合作关系，共同开发泰和花园小区项目。后诚邦公司虽出具了《关于刘俊龙授权委托及密山项目部经理的决定》，但未依法解除其与哥特公司的合作开发关系。故侯加林要求诚邦公司、哥特公司共同承担违约责任的诉讼请求，予以支持。另外，本判决依法作出时，延期交付房屋的违约行为仍在持续，且无法确定实际交付日期，故延期交付违约金应计算至判决之日止为宜。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，判决：被告长春诚邦房地产开发有限公司、长春哥特建筑装饰有限公司共同给付原告侯加林延期交付房屋违约金87470.75元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2011年6月，密山检察院部分干警团购诚邦公司开发的泰和花园楼房，双方未签订总的团购合同。由检察院收取首批干警团购房屋款交付至诚邦公司密山项目部。购买过程中，有18名购买人与诚邦公司密山项目部签订了房屋预定合同，另有46名购买人未签订合同（包括被上诉人）及退房的一名。已入住的有25名购买人未入住的39名。现泰和花园楼房未组织竣工验收，至今未向被上诉人交付住宅房屋，被上诉人侯加林于2015年3月领取了车库钥匙。另查明，金融机构人民币贷款基准利率一至五年期限的2014年11月22日调整为6%，2015年3月1日调整为5.75%，2015年5月11日调整为5.5%，2015年6月28日调整为4.85%，2015年8月26日调整为5%，2015年10月24日调整为4.75%。其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，一、关于上诉人哥特公司是否应承担违约责任的问题。泰和花园楼房由原审被告诚邦公司开发建设，2011年3月18日上诉人哥特公司与诚邦签订了合作协议书，哥特公司介入楼房的承建项目。2011年6月收取被上诉人等密山检察院干警团购款时，哥特公司的法定代表人刘俊龙任诚邦公司密山项目部经理，哥特公司与诚邦公司形成合作关系，共同承建泰和花园小区项目。双方至今未依法解除合作开发关系。因此哥特公司与诚邦公司对泰和花园项目有共同的权利和义务，对其逾期交付房屋的行为应向楼房购买人即本案被上诉人负有共同承担违约金的责任。原审对此判决并无不当。二、关于双方未签订房屋预定合同，上诉人对被上诉人是否应承担违约责任的问题。密山检察院与诚邦公司密山项目部达成团购泰和花园楼房事宜，购房人均为密山检察院干警及退休干部、订购的均为泰和花园小区楼房、协商的内容一致，因此部分购房人与诚邦公司密山项目部签订的房屋预定合同对未签订合同的购房人具有约束力，上诉人对被上诉人的违约行为应承担违约责任，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，即按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。应按协议约定比照银行贷款利率计算违约金。三、关于上诉人是否已通知被上诉人入户的问题。哥特公司上诉称，其2014年4月张贴了入户公告、电话通知及微信通知被上诉人等购房人入户，但其未能提交相关证据予以证实。且泰和花园楼房至今未办理竣工验收，不符合交房条件。故原审法院对已入住的购房人按实际入户或交钥匙时间确定违约金的截止日，对未入住的购房人按原审判决日计算违约金的截止日符合客观实际。本案中，被上诉人侯加林于2015年3月领取了车库钥匙，应视为上诉人已向其交付了车库，但并不能因此而证明上诉人向被上诉人交付住宅房屋的事实成立。四、关于原审审理程序是否合法的问题。经审查，一审卷宗记载一审法院开庭时组织了双方进行举证、质证，上诉人哥特公司明确表明没有证据向一审法院提交。对诚邦公司及被上诉人提交证据的质证意见均为“与我公司无关”。故一审法院审理中并未剥夺上诉人的质证权利，一审审理程序不违反法律规定。五、关于原审判决计算的违约金给付数额是否正确的问题。双方当事人签订的房屋预定合同约定，诚邦公司密山项目部因故延期交付使用，应按银行固定资产投资贷款利率支付购房人延期利息。经查，中国人民银行固定资产贷款即为中长期贷款。自1996年5月1日起，因银行商业化改革需要，中国人民银行取消了固定资产贷款的名称，一律称为中长期贷款。金融机构人民币贷款基准利率一至五年期限的2014年11月22日调整为6%，2015年3月1日调整为5.75%，2015年5月11日调整为5.5%，2015年6月28日调整为4.85%，2015年8月26日调整为5%，2015年10月24日调整为4.75%。按此规定被上诉人侯加林的违约金（自2012年10月1日起至2015年2月28日本金按352704.64元计算，2015年3月1日起至2016年8月15日止本金按237259.64元计算）应为70620.46元。一审法院统一按本金352704.64元、利率统一按6.15%计算不符合相关规定，上诉人的此点上诉理由成立，二审应予纠正。综上所述，哥特公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销密山市人民法院（2016）黑0382民初467号民事判决；二、上诉人长春哥特建筑装饰有限公司与原审被告长春诚邦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内共同给付被上诉人侯加林违约金70620.46元。上诉人长春哥特建筑装饰有限公司与原审被告长春诚邦房地产开发有限公司互负连带清偿责任。一审案件受理费3600元，二审案件受理费3600元，合计7200元，由上诉人哥特公司、原审被告诚邦公司负担3559.56元，由被上诉人侯加林负担3640.44元。本判决为终审判决。审判长  季学平审判员  刘伟国审判员  刘兆宇二〇一七年四月十日书记员  谭宇亭书记员  张启蒙