辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽11民终361号上诉人（原审被告）：盘锦百利宝房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区。法定代表人：孟一飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：张坤，辽宁鹤乡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李秀艳，女，住辽宁省盘锦市大洼区。委托诉讼代理人：宋杰（被上诉人丈夫），男，住辽宁省盘锦市大洼区征嵇所家属楼。上诉人盘锦百利宝房地产开发有限公司因与被上诉人李秀艳物权保护纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院（2016）辽1121民初2958号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。上诉人盘锦百利宝房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张坤、被上诉人李秀艳的委托诉讼代理人宋杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人盘锦百利宝房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决；依法改判或发回重审。事实和理由：1、该案属于商品房买卖合同纠纷，并非物权保护纠纷；2、上诉人全面履行了合同义务；3、上诉人不应承担被上诉人的租赁费用。被上诉人李秀艳辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法维持原判。李秀艳向一审法院起诉请求：1、判令被告将原告认购的西山美郡31栋1单元1302号房交付给原告（房屋价值150，000.00元）；2、判令被告自2016年7月5日起到房屋交付止赔偿原告损失每月2000元。事实和理由：被告系盘锦市大洼区西山美郡小区的开发商。原告坐落于大洼镇桥南社区的平房被大洼县房屋征收管理办公室征收拆迁，于2015年7月31日签订《大洼县房屋征收补偿协议（产权置换）》，并置换到西山美郡小区31号楼1单元1302室房屋（房款已全部付清）。2016年7月5日，原告将被征收的平房交给大洼县房屋征收管理办公室，并领到了其开具的“入住通知单”，然后到西山美郡办理入住手续。西山美郡售楼处告知原告自2015年10月份开始交纳物业费和取暖费，不然不给钥匙。原告认为收费不合理，因拒绝交纳领取钥匙之前的物业费，被告至今不给原告钥匙。被告以所谓的欠费为由不交付房屋的行为，严重损害了原告的利益，并造成了原告的经济损失，现原告起诉至法院，要求法院支持原告的诉讼请求。一审法院认定事实：2015年7月31日，原告与大洼县房屋征收管理办公室签订《大洼县房屋征收补偿协议（产权调换）》，双方约定将原告所有的座落在大洼县大洼镇桥南社区的房屋征收，大洼县房屋征收管理办公室为安置原告，将西山美郡小区31号楼1单元1302室住宅作为产权调换房屋。2015年7月31日，原、被告签订《西山美郡商品房预定书》，原告认购西山美郡小区31号楼1单元1302室住宅，并于2015年9月21日补足差价3456元后，该房屋房款已全部付清。2016年7月5日，原告将被征收房屋交付大洼县房屋征收管理办公室，盘锦市大洼区第二房屋征收安置管理中心与被告于当日联合向原告出具西山美郡31栋1单元1302号房屋的入住通知单。被告因原告拖欠该房屋取暖费和物业费，故未为原告办理入住手续。现原告以被告未为其办理入住手续及交付房屋钥匙为由起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。一审法院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，大洼县房屋征收管理办公室将西山美郡小区31号楼1单元1302室住宅作为产权调换房屋用于安置原告，原告向被告补足差价3456元后，该房屋房款已全部付清。关于原告要求被告交付西山美郡31栋1单元1302号房的诉讼请求，因被告已向原告出具西山美郡31栋1单元1302号房屋的入住通知单，被告应按照约定向原告交付房屋。关于原告要求被告赔偿自2016年7月5日起至房屋交付止的损失每月2000元的诉讼请求，因被告向原告出具入住通知单后迟延交房，故被告应承担迟延交房期间对原告造成的损失，参考本地区产权调换，自行解决过度用房的临时安置补助费标准及本地区经济发展水平情况，原审法院酌定被告赔偿原告每月租金损失700元。被告辩称“原告拖欠房屋取暖费和物业费，被告不能为原告办理入住手续”的抗辩理由，因本案案由为物权保护纠纷，故被告的该项抗辩理由不成立，原审法院不予确认。关于原告拖欠被告物业费和采暖费的纠纷，被告可另案主张权利。综上所述，原告要求被告交付房屋及赔偿损失的诉讼请求，有事实和法律依据，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条的规定，判决：被告盘锦百利宝房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将西山美郡小区31栋1单元1302号房交付给原告李秀艳。被告盘锦百利宝房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李秀艳租房损失每月700元（自2016年7月5日起计算至本判决确定的给付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元(原告已预交)，减半收取计1650元，由盘锦百利宝房地产开发有限公司负担。本案的争议焦点确定为：一、本案是商品房买卖合同纠纷还是物权保护纠纷；二、上诉人交付房屋及承担被上诉人的租赁费用是否有事实和法律依据。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人围绕本案的争议焦点提供盘锦良行物业管理有限公司出具的情况说明书一份，证明被上诉人从未向良行物业办理入住的事实。被上诉人质证对证据的真实性、合法性均不予认可，按照房屋调换程序，应该到西山美郡销售中心办理手续，该销售中心应开具入住单，才能办理入住，现在因为缴纳物业费和取暖费问题，所以不给开具入住单，致使我方无法入住。被上诉人提供其给大洼区房屋征收管理办公室的工作人员电话录音，证明通过该处工作人员协调交付房屋的事情，上诉人以不缴费就不交房的事实。上诉人质证对真实性有异议，没有证据证明该份录音是被上诉人与大洼区房屋征收管理办公室工作人员的录音。本院认定：上诉人提供的情况说明书，不能证明上诉人是否开具入住单的事实，该份情况说明与本案的争议焦点无关，故该份情况说明不能作为本案的定案依据；被上诉人提供的电话录音仅能证明其打过电话，不能证明该电话录音是给大洼区房屋征收管理办公室工作人员的录音，故该份证据不能作为本案的定案依据。二审认定事实与一审认定事实一致。本院认为，上诉人称本案案由应为商品房买卖合同纠纷，依据大洼县房屋征收管理办公室与被上诉人签订的大洼县房屋征收补偿协议（产权调换）将诉争作为产权调换房屋用于安置被上诉人，因产权调换属于商品房买卖合同的范畴，故上诉人称本案案由应为商品房买卖合同纠纷理由充分，本院对上诉人的该项上诉请求予以支持；关于应否交付房屋问题，双方当事人签订协议后，被上诉人将置换平房交给上诉人后，补齐了房屋差价款，因此上诉人应依照合同约定的交付被上诉人的房屋，故原审法院依据合同的约定返还诉争房屋正确，上诉人称双方签订的合同中第十一条约定“买受人需在接到出卖人通知后十日内办理入住手续，否则出卖人视同买受人已办理入住手续，并承担物业管理费等相关事宜”，被上诉人应承担物业费后方可办理入住并交付房屋，该条款只是对物业费的约定，并未将缴纳物业费作为交付房屋的条件，故本院对上诉人的该项上诉请求不予支持；关于上诉人称不承担被上诉人的租赁费用的上诉请求，因上诉人向被上诉人出具入住通知单后迟延交房，原审法院参考本地区产权调换及临时安置补助费标准酌定上诉人赔偿被上诉人每月租金损失700元并无不当，本院对上诉人的该项上诉请求不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人盘锦百利宝房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王庆丰审 判 员  高玉波代理审判员  石 光二〇一七年四月十七日书 记 员  刘艳妮