上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初6864号原告：上海思八达文化传播有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：宁静远，执行董事。委托诉讼代理人：黄剑，北京市环球律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：吴茵，北京市环球律师事务所上海分所律师。被告：上海锦之嘉酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：朱建中，执行董事。被告：上海恒大(集团)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：周惠德，董事长。上列两被告共同委托诉讼代理人：李光熙，上海市申茂律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：白文胜，上海市申茂律师事务所律师。原告上海思八达文化传播有限公司(以下简称思八达公司)诉被告上海锦之嘉酒店管理有限公司(以下简称锦之嘉公司)、上海恒大(集团)有限公司(以下简称恒大公司)租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员胡铁红独任审判。本案依法于2017年3月9日公开开庭进行了审理，原告思八达公司的委托诉讼代理人黄剑、吴茵，被告锦之嘉公司、恒大公司的共同委托诉讼代理人李光熙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告思八达公司诉至本院，提起诉讼请求：1.请求判令被告锦之嘉公司向原告赔偿损失人民币5,599,994元(以下币种同)，包括：固定资产损失267,445元、建设、装修、装潢损失4,309,446元、员工遣散损失602,270元、向第三方赔偿损失420,833元；2.判令被告恒大公司对被告锦之嘉公司上述付款义务承担连带责任；3.诉讼费由两被告承担。事实与理由：2013年5月29日，原告与被告锦之嘉公司签订《租赁合同》，约定由原告按当时的状态承租上海市浦东新区浦星公路XXX号内所有场地、建筑及其附属设施，作为棒垒球比赛用地、高尔夫训练场地、羽毛球馆、餐厅酒店服务等用途，租赁期限为2013年6月1日至2028年5月31日。《租赁合同》第5条第1款约定被告锦之嘉公司应为原告提供全部租赁场地、建筑及相关配套设施和经营条件。第7条第4款约定若被告锦之嘉公司未能持续提供土地，给原告造成损失，被告锦之嘉公司应承担赔偿责任和违约责任。之后，原告委托其持股公司智慧星天地(上海)体育管理有限公司(以下简称星天地公司)代管，在租赁土地上进行改建、装修，并由星天地公司向被告锦之嘉公司付清了2016年3月之前的租金。2016年4月，原告收到浦星公路XXX号内土地及建筑即将面临“三违”整治的消息。消息公开后，原告转租的一家商铺到原告处哄抢闹事，致原告大量财产遗失或损坏。原告认为虽然在签约前，其并未详细了解过土地及建筑的合法性问题，但基于信赖被告能够代表政府，才与被告签订的合同。现在由于政府整治“三违”，导致《租赁合同》解除，被告锦之嘉公司违反持续、稳定提供租赁房屋的合同义务。原告购入的固定资产及装修是为系争场地经营而投资的，现由于原告无法继续使用系争场地，故而固定资产及装修也无法继续使用，且原告未转移或搬走固定资产及可移动的装修。因此被告应向原告赔偿包括固定资产损坏、遗失、装修损失、人员遣散费、向租客的赔偿款的损失。被告锦之嘉公司是一人有限责任公司，其股东是被告恒大公司，根据《公司法》规定，被告恒大公司不能证明其公司财产独立于锦之嘉公司财产的，则应对锦之嘉公司的债务承担连带责任。故原告诉至法院，诉请如前。被告锦之嘉公司、恒大公司共同辩称不同意原告全部诉请。被告恒大公司与上海市浦东新区三林镇人民政府(以下简称三林镇政府)签订过委托协议，被告恒大公司有权使用浦星公路XXX号内所有场地、建筑及其附属设施。三林镇政府向被告交付了土地及约1,700平方米的地上建筑，之后被告在浦星公路XXX号内新建了约1,300平方米的临时建筑。2013年，被告锦之嘉公司受被告恒大公司委托与原告签订《租赁合同》，将浦星公路XXX号内场地及约3,000平方米建筑、附属设施出租给原告。之后，智慧星公司代原告付清了2016年3月之前的租金。2016年6月17日，三林镇政府发布整治“三违”通知。2017年初，地上违法建筑全部被拆除。由于在签订《租赁合同》时，原告对于土地及地上建筑的性质知晓且无异议，且目前《租赁合同》不能履行系政府整治“三违”，并非被告违约造成，故被告不同意承担赔偿责任。对于固定资产及装修损失，被告不认可原告主张投入的真实性；即使原告有装修，但原告在装修前未征得被告同意，且固定资产全部为动产及装修中的可移动部分，并非由被告掌控，目前也不在被告处，故该损失与被告无关；对于员工遣散费，被告否认真实性，且认为这属于间接损失，不属于合同项下的赔偿范围；对于转租损失，原告未经被告同意擅自转租，故该部分损失即使真实存在，也应由原告自行承担。但被告愿意将属于原告的补偿款支付给原告，即原告应得部分1,706,035元的80%支付给原告。二被告之间财产独立，故不同意第二项诉请，以法院裁判为准。原告为证明其主张提供了如下证据：1、2013年5月29日原告与被告锦之嘉公司签订的《租赁合同》。两被告对该证据的真实性无异议。2、浦东新区三林镇“三违”整治工作领导小组办公室发出的通知书。两被告对该证据的真实性无异议。3、原告自行罗列的固定资产损失一览表及星天地公司的财务凭证、付款申请单、发票、入账通知、收付款凭证、收据等材料一组，证明原告为经营需要购置如下固定资产，花费267,445元：打印机、电脑、热水器、电视机、空调、投影(仪)、捡球车、洗球机若干。两被告对该组证据真实性不认可，认为发票抬头和记账凭证抬头显示均是星天地公司，与原告无关，即使原告确实采购了这些资产，也无法证明这些资产用于系争场地，且均为动产，非由被告管控，目前也不在被告处。本院审查该组证据中编码为第5-20页、26-38、44-48，并未显示用于系争场地；第21-25页针对空调，其中只有第24页网上银行电子回单摘要栏中记载浦星公路XXX号，其他均未注明系用于浦星公路XXX号内，且该电子回单的内容是付款方在付款时单方填写；第39-43页针对捡球车，该组证据中包括记账凭证、付款申请单、购销合同、发票、转账凭证，其中40页电动车购销合同约定交货地点为浦星公路XXX号高尔夫球场内，约定合同总金额为53,000元，并与其他证据相互吻合，该组证据完整。4、原告自行罗列的装修损失一览表及财务凭证，证明原告在2013年至2015年期间对系争场地装修，投资总计4,309,446元。两被告对该组证据真实性不认可，显示均是星天地公司，与原告无关，即使原告确实进行了装修，也无法证明是对系争场地的装修，其中的动产部分非由被告管控，目前也不在被告处，且装修未取得被告同意。本院审查该组证据可分为两类：一类是客房家具、藤椅、桌子及床垫、台盆等动产，其中的客房家具、藤椅、桌子对应的采购凭证中可以看出用于系争场地，但床垫、台盆等所对应的采购凭证中并未显示用于系争场地，以此类推；一类是球场灯光工程、球场围栏改造、球场办公室装修等改建或装修，同样球场灯光工程、球场围栏改造工程的证据可以显示用于系争场地，但球场办公室装修对应的证据并未体现用于系争场地，以此类推。5、原告自行罗列的2016年7月智慧星天地(上海)体育管理有限公司职工赔偿款发放单，证明原告因系争场地无法继续使用而因遣散员工支付补偿金602,270元。两被告认为该组证据仅为打印材料，没有盖章，对真实性不确认，且认为与原告无关，人员损失属于间接损失，不属于合同项下的赔偿范围。本院审查后认为该组证据仅是原告自制清单，且未加盖任何公章，也无员工的签收记录，因此不能证明原告确实发放了员工补偿金。6、原告自行罗列的第三方租客主张损失一览表及财务凭证，证明第三方租客向原告主张保证金返还赔偿，原告因此受损共计420,833元。两被告认为该组证据均是星天地公司与案外人之间产生的，与本案无关，且这些转租都未经被告锦之嘉公司认可，原告擅自转租已经构成违约，应由原告自行承担责任，且该组证据显示原告收取转租方的租金到2016年6月，而原告方向被告锦之嘉公司支付的租金到2016年3月。本院审查该组证据发现星天地公司向案外人租客上海轶高体育发展有限公司、上海众济健身服务有限公司、上海晋层教育科技有限公司、赵志文、上海帕默体育用品有限公司均是退还押金及返还2016年6月以后支付的租金；向程一峰支付部分拆违款；与上海蜜意食品贸易有限公司之间仅签订有赔偿协议书。7、被告锦之嘉公司工商登记信息，证明被告锦之嘉公司是一人有限责任公司，被告恒大公司是其股东，两被告认可该证据真实性。两被告为证明其主张提供如下证据：1、被告恒大公司与浦东新区三林世博功能区域管理委员会签订的《三林棒垒球中心委托管理协议书》、被告恒大公司与三林镇政府签订的《委托协议书》、被告恒大公司与上海三林集体资产投资经营管理有限公司签订的《委托协议书》，原告对该组证据的真实性、合法性无异议。2、2016年6月15日下午由区林业局、三林镇政府、被告恒大公司和原告参与的拆违协调会形成的《关于浦星公路XXX号拆违协调会》会议纪要。原告对该证据的真实性、合法性无异议。3、落款日期为2016年6月17日的通知书，内容与原告举证的通知书一致，但是被告该份证据上有落款日期。原告对该证据真实性没有异议，但被告恒大公司早在2016年4月就已经口头通知过原告将要拆违之事。4、2013年5月被告恒大公司向被告锦之嘉公司出具的《授权书》。原告认为该份证据并非在2013年5月形成，因此不认可。5、2016年3月10日三林镇生态环境综合整治工作指挥部出具的《三林镇生态环境综合整治的政策口径》，原告认可该证据的真实性、合法性。6、协议编号为Q-永-C006-301-1的《三林镇生态环境综合整治旧材料回购协议书》、编号为Q-永-C006-301-2的《三林镇生态环境综合整治旧材料回购协议书》、浦星公路XXX号区域内建筑的补偿结算单、计算明细及农业银行银企通平台电子回单两份。原告对两份协议书、补偿结算单、计算明细的真实性不予认可，因实施单位未在其上签章。对农业银行银企通平台电子回单两份真实性认可。7、星天地公司及原告的企业信用信息公示报告，证明星天地公司由34位自然人和法人股东组成，原告出资180万，占股12%，仅为小股东，不认可原告关于星天地公司是其子公司的陈述。原告对该证据真实性、合法性认可。结合对上述证据的分析及原、被告的陈述，本院查明认定事实如下：被告恒大公司作为乙方与浦东新区三林世博功能区域管理委员会作为甲方签订《三林棒垒球中心委托管理协议书》。第一条约定三林棒垒球中心坐落于浦东新区浦星公路XXX号，占地面积33,006平方米，其中绿化养护面积7,690平方米，管理用房建筑面积1,736平方米，羽毛球馆面积1,000平方米，棒垒球场面积17,898平方米。甲方自愿将三林棒垒球中心委托给乙方实行统一管理。委托期限为5年，自2009年5月1日至2014年4月31日。第二条约定乙方按照每年十万元的标准作为管理回报金支付给甲方。第三条约定在本协议有效期内，甲方将三林棒垒球中心委托给乙方管理，甲方不参与管理。委托管理期间产生的收益归乙方所有，所发生的费用及全部经济法律责任由乙方承担。乙方对该房屋具有使用权，并负责每年支付给三林镇政府土地补偿费265,000元。乙方在委托管理期间不得在三林棒垒球中心内增建任何建筑物，不得对原有建筑物实施改建、扩建。乙方根据管理需要在与甲方协商并获许可的情况下改变房屋内部装修风格。被告恒大公司作为乙方与三林镇政府作为甲方签订《委托协议书》，约定2011年4月1日至2016年3月31日期间，甲方将总面积为33,006平方米的三林棒垒球场(浦兴路XXX号)，包括绿化养护面积7,690平方米，管理用房建筑面积1,736平方米，羽毛球馆1,000平方米，棒垒球场面积17,898平方米及其中的设施、设备交由乙方负责管理、服务及绿化养护事宜，因此产生的收益、费用及全部经济法律责任由乙方承担，乙方每年交给甲方委托管理费用10万元，同时乙方不得改变棒垒球场公益性体育场馆性质和用途，并保证公共体育活动在该棒垒球场地正常使用。2013年5月29日，原告与被告锦之嘉公司签订《租赁合同》。《租赁合同》约定，根据《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规的规定，原告在对上海市浦东新区浦星公路XXX号内的土地、建筑性质及产权状况均完全明晰且无任何异议的前提下，双方就租赁场地及其附属建筑、设施等从事高尔夫球教学、培训、运营、会员交流等有关事宜经协商达成协议如下：第一条约定原告承租被告锦之嘉公司位于上海市浦东新区浦星公路XXX号内所有场地、建筑及附属设施设备，占地面积约650亩，会所建筑面积：3,000平方米。土地性质：政府绿化用地。被告锦之嘉公司以现状出租。用途：高尔夫训练场地、广告牌、帮垒球比赛用地、球场办公区域、羽毛球馆、咖啡厅、餐厅酒店服务、会议厅、婚庆、私人会所、停车场、多功能大棚、员工餐厅等项目。第二条约定租期自2013年6月1日起至2028年5月31日止。第五条被告锦之嘉公司权利义务：1、按约定为原告提供全部租赁场地、建筑及相关配套设施和经营条件，保障供水、供电、供气及各种管道等设施的正常使用及进行必要的维修保养。2、移交在浦星公路XXX号内工作的员工的劳动合同及其他商户合同，由原告维护和续约。被告锦之嘉公司负责有关衔接工作。第六条原告权利义务：3、爱护并合理使用租赁物，因经营需要并经被告锦之嘉公司同意，有权对租赁物进行建设、改造，包括建筑房屋、装修、装潢。第七条违约责任：1、被告锦之嘉公司未按约定提供场地或用水、用电等设施或条件，致使原告不能正常使用的，应减收或免收相应租金，原告有权要求被告锦之嘉公司继续履行协议或解除协议，并要求被告锦之嘉公司赔偿相应损失。4、若因被告锦之嘉公司违约欲强行解除合同并阻止原告继续经营租赁服务项目，而给原告造成损失，包括但不限于原告投资的租赁物内的建筑、装修、装潢、设施、设备等的损失，已经各种经营服务项目的所有一切损失，被告锦之嘉公司应向原告承担赔偿责任和违约责任。2016年3月10日三林镇生态环境综合整治工作指挥部发布《三林镇生态环境综合整治的政策口径》。钢结构400元/平方米，混合结构300元/平方米，砖木结构200元/平方米，棚舍、场地、围墙100元/平方米；产能结构调整奖励：280元/平方米；整治混合奖励300元/平方米。2016年3月21日，被告恒大公司作为乙方与上海三林集体资产投资经营管理有限公司作为甲方签订《委托协议书》，约定2016年4月1日至2021年3月31日期间，甲方将总面积为33,006平方米的三林棒垒球场(浦兴路XXX号)，包括绿化养护面积7,690平方米，管理用房建筑面积1,736平方米，羽毛球馆1,000平方米，棒垒球场面积17,898平方米及其中的设施、设备交由乙方负责管理、服务及绿化养护事宜，因此产生的收益、费用及全部经济法律责任由乙方承担，乙方每年交给甲方委托管理费用12万元，同时乙方不得改变棒垒球场公益性体育场馆性质和用途，并保证公共体育活动在该棒垒球场地正常使用。2016年4月，原告被口头告知浦星公路XXX号即将面临“三违”整治。2016年6月17日，浦东新区三林镇“三违”整治工作领导小组办公室向浦星公路XXX号业主发布通知书，通知：浦星公路XXX号业主，经国家土地例行督察发现，你(单位)未经依法批准，在浦星公路XXX号建造的建筑物和其他设施违反了《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)的规定。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》等相关法律法规的规定，现责令你(单位)于2016年7月底前自行清空并搬离上述地址。如不执行，我办将依法代为整治。2016年6月15日下午由区林业局、三林镇政府、被告恒大公司和原告参与拆违协调会，此次会议形成《关于浦星公路XXX号拆违协调会》会议纪要：三林镇拆违工作全面开展，拆违签约率达99.88%，就浦星公路XXX号的拆违意见明确如下：1、原定暂时保留的建筑，现要全部拆除，拆违工作已经进入执行期。2、三林镇相关领导明确此次是拆违而非动迁，拆违口径为材料回购补贴费：钢结构400元/平方米，混合结构300元/平方米，砖木结构200元/平方米，棚舍、场地、围墙100元/平方米；产能结构调整奖励：280元/平方米；整治混合奖励300元/平方米。3、此次拆违工作没有过渡期，要求原告妥善解决好员工(提前通知即将结束营业)、婚庆(预先告知已经付定金的客户，以便客户有时间另行预定婚庆场地等)、球场的会员(预先告知会员，妥善解决好会员卡等问题)。4、7月底前完成拆违工作。2016年8月5日，上海三林开发建设有限公司向被告恒大公司转账支付恒大涉及旧材料回购款与配合奖励费3,988,260.36元。2017年1月20日，上海三林开发建设有限公司向被告恒大公司转账支付ES8地块整治款50%旧材料回购及奖励费6,647,100.60元。本院认为，房屋租赁合同或土地租赁合同均应以合法房屋或合法土地为合同标的物，因此签订的合同才合法有效。本案中原、被告之间签订的《租赁合同》，虽然原、被告均认为《租赁合同》合法有效，原告更基于此为前提，要求合同解除的赔偿。但是本院认为一方面双方均未能够就租赁的浦星公路XXX号场地及其中的建筑物的合法性提出证据加以证明，进而涉案的土地及其地上建筑物又在2016年面临政府的“违法用地、违法建筑、违法种植”的所谓“三违”整治。因此本院认为原、被告关于《租赁合同》合法有效的主张难以成立，本院认为《租赁合同》无效。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于原告主张的固定资产损失，本院认为原告现有证据中排除未能显示真实发生采购及确实用于系争场地的部分，针对其中能够反映确实采购并用于系争场地的固定资产，比如捡球车花费53,000元的部分，即使真实，但因捡球车为动产，该组也仅能证明采购及花费的事实，却不能证明在拆违之时捡球车仍在系争场地内，并因拆违而必然导致该部分损失的发生。关于原告主张的装修投入损失，本院分析原告现有证据中排除未能显示真实发生采购及确实用于系争场地的部分，针对其中能够反映确实采购、投资并用于系争场地的装修损失，其中可分为两类：一类是客房家具、家具柜子、藤椅、桌子等，这类为动产，并非固定不可移动或拆除的装修，因此原告现有证据无法证明在拆违时，此类动产仍然存在；一类是球场灯光工程、球场围栏改造等，这类对系争场地的改造、装修。本院认为，首先，根据法律规定，原告作为承租方，在改造、装修前，需要征得出租方的同意，但是本案中，原告并未提供被告锦之嘉公司事先知情并同意原告装修、改建的证据；其次，原告现在仅提供了工程合同、发票、转账凭证，虽然发票与转账凭证证明原告支付的金额与合同约定相吻合，但原告并未提供工程施工过程中的证据，因此本院难以认定该部分装修、改造工程的实际施工量；第三，退一步讲，即使该部分装修、改建真实存在，但原告现有证据也不能证明在拆违时，仍然存在。综上，本院认为难以支持原告主张的该部分损失。关于原告主张的对外支付的遣散费，本院首先分析原告证据，认为其难以证明该部分遣散费确实支出，即该部分是原告遭受到的真实损失；其次，本院认为，即使该部分损失真实存在，原告也未证明其主张的该部分损失与《租赁合同》不能履行之间具有必然的因果关系。关于原告主张的其向案外人租客支付的赔偿金，本院首先分析原告证据，发现共有三种情况：一种是返还押金及2016年6月以后租金；一种是仅签订有解约协议；一种是支付的拆违费。本院认为前两种情况，原告并未证明其确实遭受损失，至于原告向租客支付的拆违费，本院认为即使该部分损失真实发生，原告的该部分损失在被告与其签订《租赁合同》时也无法预计，因此要求被告承担该部分损失，于法无据。况且，在合同无效的情况下，原告对于合同无效也有过错，也应对由于合同无效而产生的损失分担其过错相应部分。最后，虽然被告愿意按照与政府签订的拆违协议向原告支付其应得部分的拆违补偿款，但原告否认被告提出的拆违协议、拆违结算单等证据的真实性，原告又坚持要求根据合同向被告主张赔偿损失，因此结合上述分析，本院对于原告的上述四项损失要求均难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：驳回原告上海思八达文化传播有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50,999元，减半收取25,499.50元，由原告上海思八达文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  胡铁红二〇一七年四月七日书记员  蒋 炜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。