山东省商河县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0126民初1045号 原告：张春丽，女，1969年10月21日出生，汉族，住山东省济南市， 委托诉讼代理人：唐明珠，山东国熙律师事务所律师。 被告：济南昌润置业有限公司，住所地：济南市商河县。 法定代表人：唐艳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵岩，山东鲁祯律师事务所律师。 原告张春丽与被告济南昌润置业有限公司（以下简称“昌润公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张春丽的委托诉讼代理人唐明珠到庭参加了诉讼，被告昌润公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张春丽向本院提出诉讼请求：1.判令位于济南市商河县昌润路1号XXXX的房产归张春丽所有，并依法为张春丽办理诉争房屋的产权登记手续；2.判令昌润公司支付张春丽逾期交房违约金230249.8元；3.判令案件受理费、保全费、送达费由昌润公司承担。诉讼过程中，张春丽变更第一项诉讼请求为：依法判令昌润公司在条件成就时为张春丽办理位于济南市商河县昌润路1号XXXXX的房屋产权登记手续，变更第二项诉讼请求为：判令昌润公司支付张春丽逾期交房违约金92100元。事实与理由：2006年6月20日，张春丽与昌润公司就位于商河县温泉路1号XXXXX的房产签订《商品房销售合同》一份，合同明确约定：房屋坐落，房屋建筑面积184.7平方米，每平方米3152元，总价款为582174元，以及其他合同主要条款等。合同签订当日张春丽依约向昌润公司支付房屋首付款182174元,并在2006年6月29日与济南市商业银行南郊支行签订《个人住房按揭贷款合同》，办理了银行按揭贷款。张春丽已按《商品房销售合同》履行了合同义务。但是昌润公司一再违约，不仅延迟交房，还一直未与张春丽办理房屋产权登记手续。根据相关法律，诉至法院，望判如所请。 昌润公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2006年6月20日，张春丽与昌润公司签订了《商品房销售合同》一份。该合同第三条约定张春丽向昌润公司购买昌润公司开发的位于商河县温泉路1号齐鲁水郡温泉岛小区XXXX的商品房一套，该商品房建筑面积共184.7平方米。第四条约定该商品房计价方式按总建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3152元，总价款为582174元。第六条约定：（1）买受人应于签署本合同同时交纳贰万元定金；（2）买受人应于2006年6月20日前交纳首付款182174元整（含定金），同时必须提交办理按揭贷款所需的全部资料；（3）其余房款计400000元整，由买受人申请办理银行按揭贷款；（4）贷款申请获得批准后，买受人须自出卖人发出通知之日起七个工作日内办理完毕按揭贷款手续。第七条买受人逾期付款的违约责任。第八条约定，出卖人应当在2007年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将单体竣工验收合格的商品房交付买受人使用。第十二条约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十四条约定，买受人应当在接到出卖人通知后15天内将办理权属登记需要的相关真实、有效资料提供给出卖人，出卖人应当在商品房交付使用之日起60天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在2年内取得房地产权属证书的，双方约定买受人不退房，出卖人自合同约定的办证期限届满次日起按日向买受人支付已付房价款的万分之零点五支付违约金。 2006年6月29日，张春丽（甲方）与济南市商业银行南郊支行（乙方）签订《个人住房按揭贷款借款合同》，合同编号为：XXXXXX，合同约定：第一条、甲方向乙方借款人民币肆拾万元正；第二条、借款用途甲方借款将用于购买商河县昌润路1号XXXXX；第三条、借款期限甲方借款期限自2006年6月29日至2021年6月29日；第四条贷款利率和利息贷款利率按月息5.325%计算，按月结息；第八条借款担保对于本合同项下的借款本息及费用，由昌润公司作为甲方保证人并由甲方以所购买的商河县昌润路1号XXXXX的房产作为抵押物提供担保，并另行签订《保证合同》、《抵押合同》作为本合同的从合同。 2006年6月29日，济南市商业银行南郊支行（乙方）与张春丽（甲方）签订编号为XXXXX《个人住房按揭贷款抵押合同》，合同约定：第一条为确保乙方与张春丽签订的2006年XXXXX借款合同的履行，甲方愿意以其有权处分的位于济南市商河县昌润路1号XXXXXX房之房地产的全部权益抵押给乙方，以作为偿还借款合同项下之借款的担保。第五条甲方不可撤销的授权乙方在本合同签订后执本合同、借款合同、购房合同及全套有关该抵押物的证明文件到有关的房地产管理机关办理抵押的登记备案手续。现该房产尚未办理房产证。该房产抵押未办理抵押登记手续。 2006年6月29日，济南市商业银行南郊支行（乙方）与昌润公司（甲方）签订《济南市商业银行个人住房按揭贷款保证合同》，该合同约定：第一条为确保乙方与张春丽签订的XXXXXX借款合同的履行，甲方愿意向乙方提供保证，甲乙双方根据有关法律规定，协商订立本合同。第二条甲方保证范围为借款人根据借款合同向乙方借用的贷款本金为人民币肆拾万元正及其利息（包括对借款因违约或预期还款所计收的复利和加收的利息）、借款人违约金和实现债权的费用（包括诉讼费和律师费等）。第三条本合同保证的借款合同的履行期限自2006年6月29日至2021年6月29日本保证合同的保证期限：自本合同生效之日起至借款合同履行期限届满之日后两年止。2006年6月21日，张春丽委托济南市商业银行南郊支行将其本人在该行购房贷款人民币肆拾万元整，划转到昌润公司在该行开立的账户。合同签订后，济南市商业银行南郊支依约履行了合同义务，张春丽自2013年6月21日起开始逾期，张春丽尚欠借款本金211111.3元未偿还。 2009年4月28日，经山东省银监局批准济南市商业银行股份有限公司南郊支行更名为齐鲁银行股份有限公司南郊支行。 因张春丽逾期还款，昌润公司亦未履行保证责任。2013年齐鲁银行股份有限公司南郊支行在山东省济南市市中区人民法院对张春丽、昌润公司提起诉讼。2013年12月10日，山东省济南市市中区人民法院做出（2013）市商初字第1667号民事判决，判决：一、解除原告齐鲁银行股份有限公司济南南郊支行与被告张春丽于2006年6月29日签订的XXXXX《个人住房按揭贷款借款合同》；二、被告张春丽于本判决生效之日起十日内偿还原告齐鲁银行股份有限公司济南南郊支行借款本金211111.3元；三、被告张春丽于本判决生效之日起十日内支付原告齐鲁银行股份有限公司济南南郊支行利息，以211111.3元为基数，自2013年7月21日起至本判决生效之日止，按《个人住房按揭贷款借款合同》的约定计算；四、被告昌润公司对上述第二、三项确定的还款义务承担连带清偿责任；五、驳回原告齐鲁银行股份有限公司济南南郊支行的其他诉讼请求。张春丽不服该判决，上诉于山东省济南市中级人民法院，山东省济南市中级人民法院做出（2014）济商终字第105号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 本院认为，本案争议的焦点是：张春丽是否真实向昌润公司购买涉案房屋。 本案中，张春丽主张其与昌润公司签订的《商品房销售合同》是双方的真实意思表示，并且不违反强制性法律规定，合同合法有效，应受法律保护，而且张春丽已履行合同义务交纳了购房款，因此诉争房产应系张春丽的合法财产。对此本院认为，判断当事人之间的法律关系的性质，不能仅看合同名称、形式和内容，而应分析当事人之间法律关系的实质。所谓的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中： 1、在济南市市中区人民法院审理的（2013）市商初字第1667号案件中，张春丽辩称已退房，昌润公司亦辩称因昌润公司延期交房，张春丽要求退房，昌润公司同意退房。虽张春丽称未办理退房手续，但口头协商解除也是合同解除的方式。故，在张春丽与昌润公司已协商解除《商品房销售合同》的情况下，张春丽因（2013）市商初字第1667号民事判决书判决其向齐鲁银行股份有限公司济南南郊支行偿还涉案借款本金及利息，再向昌润公司主张房屋的请求，没有法律依据。 2、张春丽因不服济南市市中区人民法院做出的（2013）市商初字第1667号民事判决，上诉称签订购房合同、贷款合同并非其真实意思，实际是齐鲁银行股份有限公司济南南郊支行与昌润公司事先定好，以张春丽的名义采取假按揭的方 式，向昌润公司发放贷款，首付款及还款均是昌润公司支付。而在本案中，张春丽又主张已以现金方式交付购房首付款182174元，并提交房屋销售专用收据复印件一份予以证实，但因昌润公司在本案中又未出庭应诉，且张春丽的该主张与其在（2013）市商初字第1667号案件中上诉理由中首付款的交付相矛盾。另外，该首付款数额较大，根据交易习惯，采用现金方式交付的可能性较小，即便如张春丽所述首付款182174元是现金交付，张春丽亦未举证证明该首付款的取款记录等来源。故，本院对张春丽主张的首付款交付方式及数额不予采信。 3、张春丽因不服济南市市中区人民法院做出的（2013）市商初字第1667号民事判决，上诉称其与齐鲁银行股份有限公司济南南郊支行签订的《个人住房按揭贷款合同》系无效合同。是齐鲁银行股份有限公司济南南郊支行与昌润公司事先定好，以张春丽的名义采取假按揭的方式，向昌润公司发放贷款。虽济南市中级人民法院未采信张春丽的该陈述，维持原判，但按照常理判断，如张春丽是实际买房人，在其贷款逾期偿还的情况下，其会积极尝试挽回其损失，应向昌润公司主张返还首付款及已偿还借款本息，或是向齐鲁银行股份有限公司济南南郊支行继续偿还借款，并主张房屋权益，而非为逃避继续向银行偿还借款，主张购房时的首付款及还款均不是由其支付。 4、张春丽是山东中医药大学第二附属医院医生，且拥有稳定且较高的收入，若张春丽系涉案房屋的实际购房人，其不会因经济困难而停止还贷。另外，在济南市市中区人民法 院审理的（2013）市商初字第1667号案件及济南市中级人民法院审理的（2014）济商终字第105号案件中，昌润公司均主张张春丽因涉案房屋延期交付而提出退房，而张春丽陈述涉案房屋于2009年9月底交付。若张春丽陈述的涉案房屋已交付及交付时间属实，而2009年9月距张春丽与昌润公司约定的交房时间已达两年之久，张春丽意欲退房，其亦应在此期间提出退房或停止还贷，而非在其陈述的涉案房屋已交付四年（即2013年9月）之后因不能办理房产证而不再偿还银行借款。 5、若张春丽系涉案房屋的实际购房人，因（2013）市商初字第1667号及（2014）济商终字第105号案件均判决：一、解除齐鲁银行股份有限公司济南南郊支行与张春丽签订的XXXXX《个人住房按揭贷款借款合同》；二、张春丽偿还原告齐鲁银行股份有限公司济南南郊支行借款本金211111.3元及利息；三、昌润公司对上述还款义务承担连带清偿责任。且在上述判决作出后，张春丽未履行还款义务，其个人住房按揭贷款借款尚未还清，昌润公司仍对上述欠款承担连带清偿责任。 综上，本院对张春丽向昌润公司购买涉案房屋的真实性不予认定。故张春丽请求昌润公司在条件成就时为其办理位于济南市商河县昌润路1号XXXX的房屋产权登记手续及请求昌润公司支付逾期交房违约金92100元，无法律及事实依据，本院亦不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告张春丽的诉讼请求。 案件受理费2103元，由原告张春丽承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长 李 倩 审 判 员 张 盟 人民陪审员 曾 艳 二〇一七年四月二十八日 书 记 员 王芝静