江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏1283民初705号原告:卜伟，男，1979年8月17日出生，汉族，住泰兴市。原告：封慧，女，1980年10月28日出生，汉族，住泰兴市。两原告共同委托诉讼代理人：李静，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被告：张云，男，1983年1月2日出生，汉族，住南京市栖霞区。被告：梅玲，女，1982年9月25日出生，汉族，住南京市栖霞区。第三人：中国农业银行股份有限公司泰兴市支行，住所地泰兴市国庆东路23号。负责人：常振华。委托诉讼代理人：叶逢霖，银行员工。原告卜伟、封慧与被告张云、梅玲、第三人中国农业银行股份有限公司泰兴市支行（以下简称农行泰兴支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月3日公开开庭进行了审理。原告卜伟、封慧及两原告共同委托诉讼代理人李静，被告张云到庭参加诉讼，被告梅玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。2017年4月6日，农行泰兴支行向本院申请以第三人身份参加诉讼。因案情复杂，裁定转为普通程序，于2017年4月24日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。卜伟、封慧向本院提出诉讼请求：1、被告张云、梅玲继续履行合同，将泰兴市文昌苑1幢504室及附属设施交付原告，办理过户登记手续；2、原告卜伟、封慧同意代被告张云、梅玲支付第三人农行泰兴支行剩余抵押贷款以涤除抵押，超出剩余房款的部分，被告予以返还；3、张云、梅玲支付逾期交房违约金（自2017年1月10日至实际交付之日，按日25元标准计算）。事实和理由：2016年11月25日，原、被告签订了房屋买卖合同，被告张云、梅玲将其名下位于泰兴市文昌苑1幢504室房屋及其附属设施（楼下仓库一间）卖给原告，房屋价款588000元。买方于合同签订之日支付定金10000元，2016年11月28日支付首付款240000元。卖方应于2016年12月15日前办理完过户手续，余款在办完过户手续之日起20日内付清。合同签订后，两原告按约支付定金和首付款计250000元，但两被告拒不办理过户手续。两原告诉至法院。张云辩称，两原告诉状内容属实，由于梅玲不同意过户，没有履行合同。梅玲辩称，两原告诉状内容属实，我同意返还已收房款。农行泰兴支行述称，2013年4月，被告梅玲、张云夫妇因购买泰兴市文昌苑1幢504室房产，向我行申请贷款40万元，期限至2033年4月9日。贷款发放时，执行利率5.895%，逾期利率8.8425%，还款方式按月等额等息还款。两被告以上述房产抵押担保。截止到2017年4月24日，两被告共欠我行贷款本息355054.54元。在结清我行贷款的前提下，我行同意将抵押物过户给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：卜伟与封慧系夫妻关系。张云与梅玲系夫妻关系。张云、梅玲系泰兴市文昌苑1幢504室房屋所有权人。2016年11月25日，卖方（甲方）：张云、梅玲与买方（乙方）：卜伟、封慧签订《房屋买卖合同》，约定甲方将上述房屋及附属设施（楼下仓库一间）出售给乙方，房屋价格588000元（含附属设施费用）；付款方式：本合同签订之日付定金10000元；2016年11月28日付首付款240000元；2016年12月15日前办完过户手续，尾款在办完过户手续即日起20内付清。房屋交付期限：甲方应于合同签订之日起45日内，将房屋交付乙方。违约责任：乙方未按约定的时间付款，自合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，每逾期一天，按累计应付款0.01%支付违约金。逾期超过30日，视为乙方不履行合同，甲方有权解除合同，追究乙方的违约责任。甲方未按约定的期限交付房屋，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约责任。每逾期一天，甲方按累计已付款的0.01%支付违约金。逾期超过30日，视为甲方不履行合同，乙方有权解除合同，追究甲方的违约责任。甲方应协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。房屋交付使用之前的有关费用包括水、电、气、物业、有线等费用，由甲方承担。由此引发的纠纷有甲方自行处理，于乙方无关。因房屋所有权转移所发生的税费均按国家的有关规定由甲、乙双方交纳。双方另就其他事宜进行了约定。合同签订当日，原告卜伟、封慧支付购房定金10000元；2016年11月28日，原告封慧支付购房款240000元。另查明，2013年4月10日，被告张云、梅玲将诉争房屋抵押给第三人农行泰兴支行，抵押金额为400000元，抵押期限为2013年4月9日起至2033年4月30日止。截止2017年4月24日，被告张云、梅玲尚欠第三人农行泰兴支行贷款本息355054.54元。2017年1月16日，原告卜伟、封慧向本院申请财产保全，要求查封张云、梅玲名下位于泰兴市文昌苑1幢504室房屋，并提供担保。本院于2017年1月18日作出民事裁定书，查封张云、梅玲位于泰兴市文昌苑1幢504室房屋，查封期为三年。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力，双方均应全面履行。合同履行过程中，被告张云、梅玲未按约定的期限交付房屋，其行为已构成违约，原告卜伟、封慧并无违约情形。根据合同约定，被告张云、梅玲应按累计已付款的0.01%支付违约金。对原告卜伟、封慧要求自2017年1月10日起至实际交付房屋之日，按25元/日的标准支付违约金的诉讼请求，本院予以支持；《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。原告卜伟、封慧同意代替被告张云、梅玲偿还第三人抵押贷款以涤除抵押，符合法律规定，本院予以准许。原告卜伟、封慧要求被告张云、梅玲继续履行合同、交付房屋并办理产权转移登记，于法有据，本院予以支持。原告卜伟、封慧清偿债务后，对超出剩余房款的款项17054.54元（250000元+355054.54元－588000元），可以向两被告追偿，两被告应予返还。综上所述，原告卜伟、封慧的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告卜伟、封慧于本判决生效之日起十日内代被告张云、梅玲向第三人中国农业银行股份有限公司泰兴支行清偿贷款本息355054.54元，第三人中国农业银行股份有限公司泰兴支行在上述贷款清偿情况下十日内办理注销房产抵押登记手续；二、被告张云、梅玲于第三人中国农业银行股份有限公司泰兴支行办理注销房产抵押登记之日起十日内将泰兴市文昌苑1幢504室及附属设施（楼下仓库一间）交付给原告卜伟、封慧，并将房屋权属登记过户至原告卜伟、封慧名下，因房屋所有权转移所发生的税费，原、被告双方按约定（无约定的情形下根据法定）方式承担；三、被告张云、梅玲于第三人中国农业银行股份有限公司泰兴支行办理注销房产抵押登记之日起十日内返还原告卜伟、封慧人民币17054.54元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9680元、财产保全费3460元，合计13140元，由被告张云、梅玲负担（此款原告已垫付，被告张云、梅玲于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费9680元（户名：江苏省泰州市中级人民法院，开户行：中国银行泰州分行营业部，账号：47×××53，行号：104312800123）。审 判 长  吴建党代理审判员  周 红人民陪审员  薛 花二〇一七年四月二十六日书 记 员  杨非雪附：本案引用有关法律规定：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。