安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖18民终315号上诉人（原审被告、反诉原告）：宣城盛宇房地产有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区昭亭北路盛宇湖畔小区43幢1号。法定代表人：徐丁标，该公司总经理。委托诉讼代理人：张世强，安徽南宣律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡争争，男，1983年1月20日出生，住安徽省宣城市宣州区。上述被上诉人的委托诉讼代理人暨被上诉人（原审原告、反诉被告）：雷宗明，男，1989年9月7日出生，住安徽省宣城市宣州区。原审第三人：李学峰，男，1971年10月21日出生，住安徽省宣城市宣州区。原审第三人：李学军，男，1972年7月21日出生，住安徽省宣城市宣州区。上述两位原审第三人共同的委托诉讼代理人：童克云，男，实习律师，住安徽省宣城市宣州区。上诉人宣城盛宇房地产有限公司（以下简称盛宇公司）因与被上诉人胡争争、雷宗明及原审第三人李学峰、李学军房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2016）皖1802民初4660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月14日公开开庭进行了审理。上诉人盛宇公司的委托诉讼代理人张世强、被上诉人胡争争的委托诉讼代理人暨被上诉人雷宗明、原审第三人李学峰及其与原审第三人李学军共同的委托诉讼代理人童克云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛宇公司上诉请求：撤销原判决，改判返还胡争争、雷宗明的押金数额为3334元。事实和理由：1.原判决认定其公司会计向胡争争、雷宗明表示不再续订合同，无事实依据；2.其将系争租赁房屋售与李学峰、李学军，依据双方约定，李学峰、李学军分别取得房屋所有权的时间为2016年8月29日和2016年9月1日，在此之前的所有人仍系盛宇公司，故原判决认定胡争争、雷宗明与李学峰、李学军之间的租赁合同合法有效不当。综上，胡争争、雷宗明未将房屋占用费16666元交付给盛宇公司，盛宇公司有权自2万元押金中予以扣减。胡争争、雷宗明共同辩称，2016年6月中旬，盛宇公司姜姓会计称系争房屋已售给李学峰、李学军，告知雷宗明租赁合同届期后自行与买受人联系签订。在此情况下，雷宗明经与李学峰、李学军协商签订了案涉租赁合同，并依约交付了2016年7月1日至9月14日期间的租金。盛宇公司主张自应返还的2万元押金中扣减租金16666元，无事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。李学峰、李学军共同述称，1.胡争争、雷宗明的辩称意见属实；2.盛宇公司在其与李学峰、李学军的房屋买卖合同生效后，即将水电户头分别过户给李学峰、李学军，双方约定的办理按揭贷款事项系合同义务，与房屋使用权无关，原判决对案涉租赁合同的效力认定并无不当。综上，盛宇公司主张胡争争、雷宗明交付租金无事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。盛宇公司向一审法院起诉请求：判令盛宇公司返还押金2万元。盛宇公司反诉请求：判令胡争争、雷宗明支付2016年7月1日至9月1日期间的房屋占用费16666元。一审法院认定事实：胡争争、雷宗明系合伙关系。2012年7月1日，盛宇公司作为甲方与乙方胡争争签订一份《房屋租赁协议》，约定由乙方承租甲方位于宣城市宣州区××小区43幢2号、3号的两间门面房，租赁期限为24个月，押金2万元。胡争争、雷宗明于当日付清当年租金，并交付押金2万元。2014年6月20日、2015年6月15日，盛宇公司与雷宗明分别续签一份租赁期限为一年的《房屋租赁协议》，均约定2万元押金顺延。2016年4月21日，盛宇公司将案涉的43幢2号门面房售与李学峰、宋界青，将43幢3号门面房售与李学军，双方分别签订一份《商品房买卖合同》，约定：售房款均为1728324元；李学峰、宋界青应支付首付款928324元，李学军应支付首付款878324元，余款80万元、85万元分别在签订合同后5日内提供资料办理按揭手续。双方在补充协议中均约定：该幢房屋暂定交房时间为2016年6月30日，若在指定的交房时间买受人按揭贷款80万元或85万元未到盛宇公司账户，顺延交房。2016年6月中旬，雷宗明在与盛宇公司会计联系续订合同事宜时，被告知系争房屋已分别售给李学峰、李学军，且交房时间为2016年6月30日，盛宇公司表示不再与雷宗明续约。2016年6月30日，雷宗明经与李学峰、李学军协商，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2016年6月30日至2016年9月14日，租金为21000元，租赁期间的水费、电费、物业费等由雷宗明承担。2016年7月5日，雷宗明向李学峰交付租金21000元，李学峰出具一份收据。2016年8月29日和9月1日，李学峰、李学军分别贷款后将剩余80万元、85万元交付与盛宇公司。盛宇公司于当日委托杭州市屋语物业有限公司宣城分公司通知李学峰、李学军办理房屋交付手续。2016年9月14日租赁期限届满，雷宗明与李学峰、李学军未再续约。此后，雷宗明向盛宇公司主张返还2万元押金未果。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。胡争争、雷宗明与盛宇公司就系争房屋先后签订三份租赁合同，并支付押金2万元的事实清楚，胡争争、雷宗明在合同届期后主张盛宇公司返还，符合法律规定，应予支持。各方争议的焦点问题是盛宇公司主张胡争争、雷宗明给付2016年6月30日至9月1日期间的房屋占用费，有无事实依据。首先，根据盛宇公司会计的告知，雷宗明有理由相信李学峰、李学军自2016年6月30日起为系争房屋的所有权人，其在盛宇公司表明不续订租赁合同的情形下，为继续使用租赁物，与李学峰、李学军签订租赁合同，并依约交付租金，显然出于善意，并无不妥。其次，盛宇公司在与胡争争、雷宗明履行租赁合同期间，将系争房屋分别售给李学峰、李学军，双方虽对办理按揭贷款及顺延交房作出相关约定，但银行办理审批按揭贷款所需时间具不确定性，致李学峰、李学军直至2016年8月底、9月初才办妥手续付清余款，且双方有关2016年6月30日至2016年9月1日期间的收益问题系该二者间的权利义务关系，与胡争争、雷宗明无涉。胡争争、雷宗明已按合法、有效的租赁合同向李学峰、李学军履行了给付租金义务，不应再行向盛宇公司交付房屋占用费，故对盛宇公司的反诉请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、被告宣城盛宇房地产有限公司于判决生效之日起十日内返还原告胡争争、雷宗明押金2万元；二、驳回反诉原告宣城盛宇房地产有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费150元，反诉受理费109元，合计259元，均由盛宇公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审证据效力的认定与一审一致。根据采信的证据，结合当事人陈述等情况，本院对当事人二审争议的事实认定如下：盛宇公司姜姓会计于2016年5、6月间口头告知雷宗明，盛宇公司已将系争房屋出售与李学峰、李学军，约定的交房时间为2016年6月30日。其时，盛宇公司人手较少，仅有姜姓会计在处理按揭贷款和公司其他日常事务。盛宇公司与雷宗明的租赁合同于2016年6月30日届期，盛宇公司未向胡争争、雷宗明提出续签租赁合同，亦未通知胡争争、雷宗明不得向李学峰、李学军交付租金。盛宇公司与李学峰、李学军签订的房屋买卖合同中，未就顺延交房期间的租金利益归属问题作出约定。本院对一审法院认定的其他案件事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为盛宇公司主张胡争争、雷宗明给付2016年7、8月间的房屋占用费16666元，应否支持。其一，盛宇公司与李学峰、李学军就交房时间顺延期间的租金利益归属问题未作出书面约定，盛宇公司如认为其系该利益的享有者，依法应在其与雷宗明的租赁合同届期前的合理期限内，主动向雷宗明披露其与买受人李学峰、李学军存在交房时间顺延的特别约定，提告雷宗明在该三者交房前不得与李学峰、李学军另行签约及交付租金，结合业已查明的案件事实来看，盛宇公司显然未尽到通知义务；其二，案涉的姜姓会计系盛宇公司工作人员，其时实际负责公司日常事务处理，其在盛宇公司与雷宗明的租赁合同届期前，向雷宗明告知系争房屋业已转让及交房时间等情况，应视为履行职务行为；其三，盛宇公司与雷宗明约定的租赁期限届至2016年6月30日，盛宇公司与李学峰、李学军约定的交房时间系同日，因盛宇公司届期未向雷宗明提出续约请求，亦未通知雷宗明不得与李学峰、李学军签约，雷宗明基于对盛宇公司向其披露信息的信任，与李学峰、李学军缔结租赁合同及交付租金，无任何过错；其四，雷宗明与李学峰、李学军签订的租赁合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律强行性规定，系合法有效合同，至于李学峰、李学军应否享有所有者权益，依法不影响该合同的效力；其五，盛宇公司与李学峰、李学军之间的租金收益归属之争，与胡争争、雷宗明无涉，依法盛宇公司主张胡争争、雷宗明再行支付房屋占用费，于法于理不合。综上所述，盛宇公司的上诉理由不能成立。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，二审依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费216.7元，由上诉人宣城盛宇房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 程 瑛审判员 陈月银审判员 陈前香二〇一七年四月七日书记员 卢艳芳