广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0802民初227号 原告：新疆广汇物业管理有限公司贵港分公司，住所地：广西贵港市港**和平路**。 负责人：解家权,总经理。 委托诉讼代理人：谭振裕，广西诚济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周仲连，女，1984年8月11日出生，汉族，现住，该公司员工。 被告:李怀鹏，男，1964年12月7日出生，汉族，住广西贵港市港**。 委托诉讼代理人：王莉，广西贵鹏律师事务所律师。 原告新疆广汇物业管理有限公司贵港分公司诉被告李怀鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月11日受理后，依法适用简易程序于2017年3月10日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人周仲连、被告李怀鹏的委托诉讼代理人王莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业费等费用共计4952.10元及违约金530元（以实际逾期发生之日起为计算标准，从2012年6月21日起暂计至2016年4月30日，以后计算至清偿之日止）；2、判令本案全部诉讼费用及原告实现债权所需要费用由被告承担。事实与理由：被告在2010年4月19日购买开发商广西广汇投资发展有限公司开发建设的“广汇·东湖城”岚湖嘉荷组团14号楼1-1201号房，并于2011年6月30日办理了房屋交付手续，正式成为“广汇·东湖城”业主。“广汇·东湖城”小区原前期物业管理企业为北京均豪物业管理有限责任公司，后该公司退出“广汇·东湖城”小区的前期物业管理，由原告与开发商广西广汇投资发展有限公司签订前期物业服务合同，接手成为“广汇·东湖城”小区的前期物业管理企业，在接手该小区后，原告与小区的业主重新换签了前期物业管理协议，在接手该小区时，共有业主1033户，换签了921户。因各种原因，被告没有换签前期物业管理协议，但一直接受者原告提供的物业服务，双方已经形成了事实上的物业服务法律关系。自2012年6月21日至今，被告一直没有拖欠原告的物业费等费用，经原告一再催收，被告均没有支付。 被告辩称，1、原告诉讼主体不适格。原告隶属于新疆广汇物业管理有限公司，不具有法人资格，不能对外独立承担民事责任。2、原告主张的2012年6月21日至今的物业费用，部分诉讼请求已经超过诉讼时效。而且原告提交的催缴通知单不足以证明其向两被告进行了持续主张。3、原告从2012年6月21日至2012年6月30日是按30元/月/户收取电梯费，从2012年7月1日起到2014年12月31日，原告却按33元/月/户收取电梯费，在乱收费问题，不应得到支持，应严格按照《前期物业服务合同》约定的收费标准进行收费。4、原告的物业服务存在很多问题，原告提供物业服务时没有严格按照《前期物业服务合同》的要求，物业管理上存在一定瑕疵，属违约行为，且缴费通知单的催交日期不明确，故原告主张的使其交纳物业费违约金的请求不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：2008年11月12日，北京市均豪物业管理有限责任公司与广西广汇投资发展有限公司签订了编号为08081802的《前期物业服务合同》，成为“广汇·东湖城”小区前期物业管理企业。2012年5月31日，该公司退出“广汇·东湖城”小区的前期物业管理。2012年7月1日，原告新疆广汇物业管理有限公司贵港分公司与广西广汇投资发展有限公司签订了编号为GXGH2012-89号的《前期物业服务合同》，成为“广汇·东湖城”小区的前期物业管理企业。后广汇物业与小区的933户业主重新换签了前期物业管理协议。《前期物业服务合同》约定：1、物业公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，向业主收取物业管理费用；2、物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：0.60元/月·平方米（不含公共区域与设备设施能源费），商业：1：00元/月·平方米（不含公共区域与设备设施能源费）；电梯费：一层业主免收电梯费；二层业主收取10元/月/户；三层以上业主收取30元/月/户（不含电梯运行的电费）；公共维修资金：0.10元/月·平方米；3、本合同期限自签约之日起生效；至业主委员会代表全体业主并与新选聘的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时起本合同自行终止。 2010年4月19日,被告李怀鹏购买广西广汇投资发展有限公司开发建设的“广汇·东湖城”14幢1单元1201号房，被告为“广汇·东湖城”业主。被告没有与原告换签前期物业管理协议，但被告一直接受着原告提供的物业服务，双方已形成了事实上的物业服务关系。 2012年12月17日，贵港市物价局、住房保障和房产管理局下发《关于贵港市广汇东湖城·岚湖嘉荷小区物业服务收费标准的批复》（贵价格[2012]73号），规定该小区对电梯使用费，按住户最高不超过34元/户·月，上述收费标准自二0一三年一月一日起执行。故原告诉请的电梯管理费应从2013年1月1日起按33元/月/户收取。 上述合同签订后，原告依约履行了义务，但被告没有按约定交纳相关物业管理服务费用，自2012年6月21日至2012年6月30日，被告拖欠的物业费20.84元、电梯费9.9元，合计30.74元。自2012年7月1日至2016年4月30日，被告拖欠的物业费2935.26元、电梯费1405元、公共维修基金489.44元、水费66.66元、生活垃圾费7元，合计4903.36元。经原告多次催收，两被告均不支付。 以上事实，有《商品房买卖合同》、《前期物业管理合同》（北京均豪物业公司）、《前期物业服务合同解除协议书》、《前期物业管理合同》（新疆广汇物业管理有限公司贵港分公司）、律师函、缴费通知单、新疆广汇物业管理有限公司广西区域收费票据、已交费明细、费用总表、费用明细表、《关于贵港市广汇东湖城·岚湖嘉荷小区物业服务收费标准的批复》、电脑咨询单、照片等证据及双方当事人的陈述为证、足以认定。 本院认为，原告新疆广汇物业管理有限公司贵港分公司与广西广汇投资发展有限公司签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，合法、有效。双方之间构成物业服务合同关系，双方应按照合同约定，严格履行合同义务。本案中，原告依约并实际为“广汇·东湖城”小区提供了物业管理服务，被告李怀鹏作为该小区的物业使用人，是物业管理服务的受益人，现原告诉请被告支付自2012年6月21日至2016年4月30日拖欠的物业费等费用共计4952.10元，但根据《前期物业服务协议》约定，原告与广西广汇投资发展有限公司之间的物业服务合同于2012年7月1日成立并生效，原告从2012年7月1日起才开始向被告提供物业管理服务，故原告无权向被告主张2012年7月1日之前的物业费等费用。经本院核算，被告自2012年7月1日至2016年4月30日拖欠物业费2935.26元、电梯费1405元、公共维修基金489.44元，水费66.66元、生活垃圾费7元，合计4903.36元，超出部分本院不予支持。同时，因被告没有按合同规定履行缴付物业费的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《前期物业服务协议》关于业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的约定，应从逾期之日起按日以应交额的2‰计付违约金，约定过高，且原告提交《收取违约金说明情况》与此约定交纳违约金的计算不一致，结合被告提供照片证明讼争小区存在绿化不到位、保洁不到位等情况，综合本案及两被告的违约情况，本院酌情应予以调整，被告向原告支付违约金200元。 关于原告的主体资格问题，原告于2010年6月11日成立，2016年3月31日依法经过工商行政管理机关登记，取得企业法人资格的公司，经营范围包括物业服务（到房产管理部门备案）等，具有独立的民事主体资格，以其全部财产对外承担责任。因此，被告抗辩原告隶属于新疆广汇物业管理有限公司，主体不适格的意见，本院不予采纳。 关于被告针对原告主张的2012年6月21日至今的物业费用，部分诉讼请求已经超过诉讼时效的问题。鉴于物业服务费的支付在履行上有连续性，属于连续性债务，故对其诉讼时效应从最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算，被告最后一期物业服务费是截止2016年4月30日，而原告向本院提起诉讼的日期为2017年1月11日，也未超出二年的期限规定，故本院对被告提出部分诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩不予以采纳。 关于被告提出原告的物业服务存在很多问题，没有严格按照《前期物业服务合同》的要求，物业管理上存在一定瑕疵，要求从物业中减免费用的辩解意见。物业管理是针对整个小区而进行的，业主及时、足额支付物业管理费是物业管理企业维持良好运行状态的必要条件，若小区业主拖欠物业管理费，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是全体业主自身的利益。业主如果认为物业公司服务存在不到位的情况，可依法另行向物业公司主张要求继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，但不能作为不交物业管理费的抗辩理由。故对被告这一辩解意见，不予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告李怀鹏支付给原告新疆广汇物业管理有限公司贵港分公司自2012年7月1日至2016年4月30日的物业费2935.26元、电梯费1405元、公共维修基金489.44元、水费66.66元、生活垃圾费7元； 二、被告李怀鹏向原告新疆广汇物业管理有限公司贵港分公司支付违约金200元； 三、驳回原告新疆广汇物业管理有限公司贵港分公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起，向本院申请强制执行。 本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李怀鹏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户银行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  陆婷婷 二〇一七年四月七日 书记员  韦小小