甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)甘01民终202号上诉人（原审原告）：兰州碧桂园房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区。法定代表人：杨文杰，该公司经理。委托诉讼代理人：范启宏，男，1985年3月3日出生，汉族，该公司法务副主管，住甘肃省兰州市七里河区。被上诉人（原审被告）张复花，女，1985年3月23日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区，因涉嫌非国家工作人员受贿罪被批准逮捕，现羁押于兰州市第一看守所。委托诉讼代理人：阎晓琴，甘肃和谐律师事务所律师。上诉人兰州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人张复花商品房销售合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院(2016)甘0102民初4186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求：1、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院(2016)甘0102民初4186号民事判决第二项，依法改判支持碧桂园公司一审诉讼请求；2、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院(2016)甘0102民初4186号民事判决第三项；3、本案诉讼费用由张复花承担。事实和理由：张复花是碧桂园公司的营销主管，并不是总经理助理；不存在房屋装修质量问题被市民反映至市长热线的事实。一审法院认定碧桂园公司存在默许张复花短期延迟付款的行为没有事实依据；以张复花被羁押失去人身自由为由认定无法履行合同，纯属偏袒张复花。应当依照双方约定的标准由张复花支付违约金，一审法院调整缺乏事实和法律依据。张复花并未提出诉请主张由碧桂园公司返还已收房款、代收税费等费用，一审法院作出判决不符合法律规定，且预告登记费、抵押权登记费、权证印花税共计1100元应由张复花自行负��。综上，一审判决认定部分事实错误，适用法律不当，恳请二审法院支持上诉请求。张复花辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，碧桂园公司没有提供损失的情况下，一审法院依法调整违约金是正确的，并在一审中同意解除合同后由碧桂园公司返还预付款，恳请驳回上诉请求，维持一审判决。碧桂园公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除其公司与张复花签订的《商品房买卖合同》及相关附件，并配合办理撤销合同备案手续；2、判令张复花向碧桂园公司支付违约金163594.7元；3、诉讼费由张复花承担。一审法院认定事实：张复花原系碧桂园公司总经理助理。2015年6月30日，碧桂园公司与张复花签订《商品房买卖合同》，张复花购买了碧桂园公司开发建设的位于兰州市城关区青白石街道碧桂园第005幢一层建筑面积73.99平方米的���品房一套，房屋价款为每平方米22110.38元，总价为1635947元。张复花选择了首付加按揭的付款方式，张复花应在签订《商品房买卖合同》时支付首付款163595元，于2015年7月27日前支付662352元。该合同还约定张复花未按合同规定的时间付款超过90日后，碧桂园公司有权解除合同，碧桂园公司解除合同的，张复花按累计应付款的10%向碧桂园公司支付违约金。2015年6月30日，碧桂园公司与张复花又签订了《按揭补充协议书》，双方约定剩余房款810000元由张复花办理银行按揭贷款。张复花于同日向碧桂园公司交纳了购房首付款163595元；预告登记费、抵押权预告登记费、权证印花税共计1100元，于2016年3月25日交纳购房款200000元。在此期间，碧桂园公司存在房屋装修质量问题等被市民反映至市长热线。2015年8月张复花离职，2016年4月张复花因涉嫌非国家工作人员受贿罪被羁押，张��花未按期向碧桂园公司支付房款，碧桂园公司诉至法院。另查明，碧桂园公司与张复花签订的《商品房买卖合同》已在房屋产权管理部门备案。一审法院认为，本案争议的焦点为：张复花未履行合同的行为是否构成根本违约，碧桂园公司与张复花签订的商品房买卖合同是否应予解除。张复花要求对违约金数额予以调整的请求是否成立。碧桂园公司与张复花签订的商品房买卖合同、补充协议及附件双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”张复花按合同约定在2015年6月30日向碧桂园公司支付了首付款163595元，其仍应按合同约定于2015年7月27日前向碧桂园公司支付购房款662352元，但张复花在2016年3月25日仅向碧桂园公司支付了200000元购房款后，未履行后续的合同义务，达到双方约定的解除合同的条件。现碧桂园公司要求解除商品房买卖合同及相关附件，对碧桂园公司的该项诉讼请求，予以支持。关于碧桂园公司要求张复花支付违约金163594.7元的诉讼请求，张复花未继续履行《商品房买卖合同》的行为构成违约，依双方约定的违约金计算方式张复花本应向碧桂园公司承担10%的违约金，但考虑到张复花原系碧桂园公司高管，碧桂园公司为了促销，在其员工购买房屋时给予的优惠政策，默许短期延迟付款的行为存在。因此，张复花的违约行为不属于主观故意，加之张复花被控告、羁押后，失去人身自由，无法继续履行合同属客观事实，依据张复花的行为给碧桂园公司造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、张复花的过错程度以及预期利益等综合因素，为平衡当事人利益关系，酌定张复花按累计应付款的1%（即16359.4元）向碧桂园公司承担违约责任，故对张复花的主张，部分予以采纳。综上所述，张复花未履行合同的行为构成违约，已达到双方约定解除合同的条件，该合同及相关附件应予解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院》第二十九第一款规定，判决：一、依法解除兰州碧桂园房地产开发有限公司与张复花于2015年6月30日签订的《商品房买卖合同》（2015预20568）、《按揭补充协议书》，张复花配合兰州碧桂园房地产开发有限公司办理兰州碧桂园第005幢1层建筑面积为73.99平方米的商品房的注销备案登记手续。二、张复花支付兰州碧桂园房地产开发有限公司违约金16359.4元。三、兰州碧桂园房地���开发有限公司于本判决生效后向张复花退还已收房款、代收税费共计348335.6元。四、驳回兰州碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3572元，碧桂园公司负担3115元，张复花负担457元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明的事实除一审法院认定的“张复花原系碧桂园公司总经理助理”无证据佐证外，其他事实与一审法院认定一致，本院予以确认。另查，张复花原系碧桂园公司营销经理，主要负责碧桂园公司的楼盘销售。该事实有张复花的代理人和碧桂园公司的代理人庭审陈述内容为证，双方也均予以认可，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对合同主体具有法律约束力，合同主体应当按照约定履行各自的义务。本案中，碧桂园公司与张复花签订的《商品房买卖合同》对张复花的付款方式、付款期限及���期付款的违约责任均作了约定，但在合同履行过程中，张复花并未依照合同约定的日期（2015年7月27日前）向碧桂园公司支付第二期购房款662352元，张复花逾期未付款后，碧桂园公司向张复花发出律师函和催缴通知书，督促张复花履行付款义务，在碧桂园公司催告后张复花于2016年3月25日向碧桂园公司支付了200000元购房款，依据合同约定张复花的行为构成违约，故一审法院认为碧桂园公司默许短期内迟延付款缺乏事实依据，本院予以纠正。张复花的行为虽然构成违约，而碧桂园公司的律师函和催缴通知书均选择继续履行的方式主张权利，履行后的违约金应依据合同约定的按日支付逾期应付款万分之三承担。鉴于在合同履行期间张复花被采取强制措施，再未继续履行义务，碧桂园公司现依据合同约定的条件行使其解除合同的权利，张复花亦明确表示无力继续履行合同，同意解除合同，故以继续履行合同后违约金承担的方式已没有事实基础，应依据合同约定解除合同后按累计应付款的10%向碧桂园公司承担违约金。然对于前述解除合同约定的违约金标准，张复花在一审答辩中提出主张，认为违约金过高，应结合客观事实及碧桂园公司的实际损失等综合考量违约金，请求法院予以调整。一审法院结合张复花在碧桂园公司的原任职务、职工内部购房情况及张复花被批捕羁押的事实以及碧桂园损失大小的情况综合评判，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，酌定张复花按累计应付款的1%（即16359.4元）向碧桂园公司承担违约责任符合本案案情，并无不当，碧桂园公司主张按照约定的计算方式承担违约金的理由本院不予采纳。关于碧桂园公司认为不应返还张复花已支付的购房款及税费的上诉理由，本院认为，合同解除后，已经履行的部分应结合合同性质和履行情况，予以恢复原状或者返还。因碧桂园公司代收的税费等1100元并未提交证据证明已经代缴，故一审法院确定张复花承担违约责任后，在本案中对张复花已经履行的部分在扣除违约金16359.4元后，由碧桂园公司返还348335.6元（363595元-16359.4元+1100元）的处理方式并无不妥，也有利于减少双方诉累，解决纠纷，对碧桂园公司的该上诉理由本院亦不予采纳。综上所述，碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法��正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3115元，由上诉人兰州碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张海军代理审判员  刘宝成代理审判员  邵云和二〇一七年三月二十四日书 记 员  李世俊