广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0102民初557号 原告：班潆，女，1970年3月9日出生，壮族，住广西武鸣县。 委托代理人：潘兆明，男，壮族，1967年8月25日出生，住广西武鸣县。 被告：广西桂嘉汇房地产集团有限公司，住所地：南宁市兴宁区昆仑大道**大嘉汇东盟国际商贸港**楼，统一社会信用代码91450100775989061L。 法定代表人：罗先友，该公司董事长。 委托代理人：李建业，广西伟宁律师事务所律师。 委托代理人：茅月湘，男，1952年11月2日出生，广西桂嘉汇房地产集团有限公司职员,住南宁市青秀区。 原告班潆与被告广西桂嘉汇房地产集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案受理后，依法组成由审判员农慧兰担任审判长，人民陪审员黄日萍、高丹丹参加的合议庭公开开庭进行了审理。原告班潆的委托代理人潘兆明，被告广西桂嘉汇房地产集团有限公司的委托代理人李建业、茅月湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告班潆向本院提出诉讼请求:一、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同补充协议（二）》；二、撤销《商品房买卖合同补充协议》第一条关于违约金的合同条款；三、扣除未付购房款2%的违约金后,被告退还原告剩余款项259803.45元。 事实和理由:2016年3月8日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发建设的位于南宁市兴宁区盟国际商贸港东盟国际建材家居城1号楼G325号商铺，付款方式为银行按揭贷款。在签订合同前，原告按照被告的要求与被告指定的按揭贷款方华夏银行对按揭贷款事宜进行了协商，华夏银行出具同意贷款函后，原告才与被告签订了上述合同，并已向被告支付首付款270718元、办证费200元、专项维修资金2965.27元、交易手续费96.28元。由于华夏银行因故通知原告不同意发放贷款，在此情况下，原告已无法按照合同规定履行付款义务，故原告向被告提出解除合同。因银行不能发放贷款，应适用双方签订的《商品房买卖合同》第八条关于逾期付款违约金的约定，扣除未付购房款2%的违约金后，被告应将剩余款项返还给原告。双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第一条约定按合同总房款的20%计算违约金，该条款是被告倚仗其优势地位、利用原告作为消费者的购买心理要求原告签订的，是不公平、不合理的条款，应予撤销，本案所涉的违约金不应适用该条款,且该条款约定的违约金也过高。 被告广西桂嘉汇房地产集团有限公司辩称：1、《商品房买卖合同补充协议》约定按照合同总房款20%计算违约金的内容是对等的，不仅约定在不能办理银行按揭贷款情况下买受人应承担该违约金，还约定出卖人在违约情况下也应承担相同的违约责任，因此《商品房买卖合同补充协议》不存在显失公平的情形，不应撤销。另外，撤销权行使期间为六个月，原告在本案中主张撤销合同条款已超过了法定期间。2、本案是因原告个人征信问题无法通过银行贷款审批，根据《商品房买卖合同补充协议》第1条约定，原告应支付合同总房款20%的违约金，即107943.6元，该款应从原告已付款中扣除，剩余款项被告退还给原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：南宁市兴宁区盟国际商贸港东盟国际建材家居城由被告开发建设，被告于2014年11月20日取得该项目的商品房现售备案证明。2016年1月17日，原、被告双方签订《认购协议书》，约定原告向被告购买东盟国际建材家居城1号楼G325号房。2016年1月21日，原告就购买涉案房屋的银行按揭贷款事宜向华夏银行股份有限公司南宁民主支行（案外人）递交了贷款材料。2016年3月1日，原告向被告交付涉案房屋首期款270718元。2016年3月8日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买东盟国际建材家居城1号楼G325号房，房屋总价款为539718元，付款方式为银行按揭，首付款为270718元，买受人应在合同签订之日起10日内到有关部门办理完毕按揭手续，逾期不办造成贷款延期发放的，视为买受人逾期付款；该合同第八条第一款第（2）项约定：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。该合同还对其他事项进行了约定。同日，原、被告双方还签订了《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同补充协议（二）》，其中，《商品房买卖合同补充协议》第一条约定：“因买受人原因不能办理银行按揭贷款手续的，买受人可在应办妥银行按揭贷款之日起10日内选择一次性付款或退房。买受人选择一次性付款的，需同时按合同第八条之规定支付逾期付款违约金；买受人选择退房的，买受人应向出卖人赔付合同总房款20%的退房违约金，买受人在上述期限内既不选择付款也不选择退房的，出卖人有权解除合同，买受人按合同总房款的20%赔偿出卖人损失。”签订上述合同及协议后，原告向被告交付剩余首期款54718元,至此,原告共计向被告交付购房款270718元,此外,原告还向被告交付了办证费200元、专项维修资金2965.27元、交易手续费96.28元。原告向华夏银行股份有限公司南宁民主支行（案外人）递交房屋抵押贷款材料后，因原告个人信用征信原因，华夏银行股份有限公司南宁民主支行（案外人）未审批通过原告的银行贷款申请。原告遂向本院起诉，并提出前述诉讼请求。 庭审时，原、被告双方表示同意解除合同，并对原告未能通过银行按揭贷款审批而单方违约导致合同解除的事实予以认可。 以上事实，有商品房预售证明、现售证明、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同补充协议（二）》、收款收据、华夏银行股份有限公司南宁民主支行出具的答复函及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为：原、被告双方出于真实意愿签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同补充协议（二）》，上述合同内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，故双方成立合法有效的商品房销售合同关系，上述合同对双方当事人均具有约束力。双方对于合同解除及原告未能通过银行按揭贷款审批构成单方违约的事实予以认可，本院对该事实予以确认。 关于《商品房买卖合同补充协议》第一条应否撤销的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。原、被告双方于2016年3月8日签订《商品房买卖合同补充协议》，而原告于2017年1月17日提起本案诉讼主张撤销该合同条款，并未超出上述法定期限，被告抗辩原告的撤销权已超法定期限，与事实不符，本院不予支持。原告主张上述合同条款违反公平原则应予撤销，本院认为，双方出于真实意思表示签订该合同，该合同条款内容未违反法律、行政法规的强制性规定，从《商品房买卖合同补充协议》的整体内容来看，该合同不仅约定了买受人的违约责任，亦同时约定了出卖人在相同违约情形下的违约责任，故该合同条款无免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的内容，不符合合同条款撤销的法定情形，本院对原告的该诉讼请求不予支持。 关于原告应按何合同条款承担违约责任的问题。《商品房买卖合同补充协议》是《商品房买卖合同》的补充，对双方当事人亦产生约束力，《商品房买卖合同》第八条约定的是买受人逾期付款情况下出卖人享有合同解除权及买受人应承担的违约责任，该合同条款的适用方是出卖人，而《商品房买卖合同补充协议》第一条约定的是买受人违约因个人原因不能办理银行按揭贷款手续情况下买受人和出卖人均享有合同解除权及此种情形下买受人应承担的后果，该合同条款的适用方是买受人和出卖人，本案中原告的违约事实符合《商品房买卖合同补充协议》第一条约定的情形，被告作为守约方亦明确表示适用该合同条款要求原告承担违约责任，故应遵照守约方的权利主张。原告主张按照《商品房买卖合同》第八条约定承担违约责任，与客观事实不符，本院不予支持。 关于《商品房买卖合同补充协议》第一条约定的违约金是否过高的问题。原告主张该合同条款约定的违约金过高，其作为违约方应承担相应的举证责任，但其在本案中并未提供足以使本院对违约金约定公平性产生怀疑的初步证据，应承担举证不能的法律责任，且依照合同约定的违约金标准并未严重违反民法公序良俗原则、诚实信用原则和公平原则而导致双方利益严重失衡，故对其主张本院不予支持。根据上述合同条款约定，原告应向被告支付合同总房款20%的违约金107943.6元（539718元×20%）。原告主张按未付购房款的2%扣除违约金后退还剩余款项，与合同约定不符，本院不予支持。按上述合同条款的约定扣除违约金后，被告应向原告退还166035.95元（已付购房款270718元＋办证费200元＋专项维修资金2965.27元＋交易手续费96.28元-违约金107943.6元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告班潆与被告广西桂嘉汇房地产集团有限公司于2016年3月8日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同补充协议（二）》； 二、被告广西桂嘉汇房地产集团有限公司退还原告班潆166035.95元； 三、驳回原告班潆的其他诉讼请求。 案件受理费2221元，由原告班潆负担802元，被告广西桂嘉汇房地产集团有限公司负担1419元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不预交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  农慧兰 人民陪审员  黄日萍 人民陪审员  高丹丹 二〇一七年四月十四日 书 记 员  吴为旭 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。