贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔06民初166号原告：张洪书，男，1984年8月6日出生，汉族，住广东省廉江市，天天见商贸有限公司员工。原告：张锡永，男，1953年12月10日出生，汉族，住广西省柳州市鱼峰区，天天见商贸有限公司董事长。二原告之委托诉讼代理人：谭森，贵州黔东律师事务所律师（特别授权）。被告：铜仁市盛世铭城房地产开发有限公司，住所地：贵州省铜仁市锦江北路。法定代表人：覃晓波，系公司董事长。委托诉讼代理人：芶骏，贵州鼎尊律师事务所律师（特别授权）。原告张洪书、张锡永诉被告铜仁市盛世铭城房地产开发有限公司（以下简称盛世铭城房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张洪书、张锡永的委托诉讼代理人谭森，被告盛世铭城房开公司的委托诉讼代理人苟骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张洪书、张锡永向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2013年12月16日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判决被告将盛世铭城第1号楼1层-1-1号建筑面积4554.56平方米经营用房交付给原告；3.被告支付违约金4643407元（从2014年7月1日起按已付总房价10900017元的每日万分之零点五暂计算至2016年10月31日，最终以判决确定为准）给原告；4.被告负担诉讼费。事实和理由：2013年12月16日，原告张锡永以原告张洪书的名义，与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告张锡永购买被告开发建设的位于碧江区××路××号盛世铭城房地产开发项目工程，第1号-1-号地下商场经营用房，建筑面积4554.56平方米，单价每平方米2756.79元，总房价10900017元，付款时间2013年12月26日，交房时间2014年6月30日，逾期交房超过30日，每日按已付总房款万分之0.5由被告承担违约责任，双方还约定了其权利义务。合同签订后，原告张锡永于2013年12月16日按约定时间和总房款已履行完约定支付付款全部义务。被告收到房款后，向原告出具书面收据，并按约定为原告办理了房产预售备案登记。但被告未按合同约定实际交付房屋，且涉案房地产项目开发项目早已完工，已部分交付使用，经原告多次催促被告履行交房义务，被告均未能交房。被告盛世铭城房开公司庭审口头答辩称，张洪书与被告签订的合同实际没有履行，张洪书自己没有支付钱。而张锡永支付给我方的钱是借款，在铜仁中院的另案中已起诉包含了该笔借款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据有：1.身份证两份，2.情况说明一份，用以证明（1）案涉合同的主体即实际权利义务人是张锡永；（2）张洪书与张锡永是父子关系。3.购房合同一份，4.备案表一份，用以证明双方签订商品房买卖合同的事实。5.农行账户明细清单两份，6.收款收据一份，7.判决书一份，用以证明（1）张锡永于2013年12月16日分两次向被告转账400万元，还支付了现金500余万元，已经履行支付房款义务；（2）原告未就1090万元以借款向法院主张过权利。被告质证认为，对1号、2号、3号、4号证据真实性没有异议，但认为张洪书是完全民事行为能力人，购房合同的权利义务未经被告方同意就转让给他人是无效的，且他作为合同当事人并未支付过购房款。合同买受人都是张洪书，与张锡永无关。被告对明细清单的真实性有异议，不具备证据形式，也不能反映出向谁支付；另一份的跨行转账账号不知道是否我公司账户，也不具备证据形式。即便这两笔支付都属实，也只有400万，与合同约定价款1090万不符。收据是真实的，是我公司出具的，收据上载明收到张洪书1090万，但张洪书又自述未付过款。对判决书无异议，已将我公司与张锡永之间的债务理清楚。对有争议的证据，本院认证如下：原告提交的汇款凭证及账户明细清单有交易清单、凭证佐证，被告也认可该账户系其公司账户，与被告出具的收据金额能够印证，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告盛世铭城房开公司原名称为铜仁市新艺房地产开发有限公司。2013年12月16日，原告张洪书与原新艺房开公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：该商品房位于地下第-1，房号-1-1。建筑面积4554.56平方米，套内面积3953.88平方米。按套内建筑面积计算，单价为每平方米2756.79元，总价款10900017元。买受人应当在2013年12月16日前支付全部房价款。出卖人约定在2014年6月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条对逾期交房责任约定，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。同日，原告分别通过农行、工行汇款300万元、100万元至新艺房开公司转户，该公司向原告张洪书出具了收到10900017元房款的收据，并办理了该商品房的预售合同备案登记。同日，原告与新艺房开公司签订一份《商品房买卖合同补充协议》，约定：1、自新艺房开公司收到原告购房款之日起六个月内，双方均有权解除合同，新艺房开公司如解除合同，须一次性退还原告所交购房款1090万元；2、原告收到新艺房开公司退还的购房款之日起，商品房买卖合同解除，原告配合新艺房开公司办理撤销合同备案事项；3、新艺房开公司从收到原告交清的购房款后七个月内，为原告办理房屋产权证交付原告并承担办理产权证所需税费，逾期，新艺房开公司以原告所交购房款为本金按银行贷款利率的四倍计算利息债务违约金支付原告，直至产权证交付止；4、新艺房开公司去他家同意在退还购房款后，与原告共同经营超市，执行税费公司所签合作协议，如新艺房开公司未能在规定时间内赎回该房屋，则由原告自行经营，在一年内新艺房开公司退还购房款及在第三条之约定后，可以按双方签订的合作协议执行。在此之前超市所经营的收入归原告所有。双方还约定，将覃晓波与张锡永的借款结息690万元转为张洪书的购房款。在本院审理的张锡永诉盛世铭城房开公司借款合同纠纷一案中，原告张锡永诉称“2013年12月16日双方已结清之前全部借款利息，将利息转为用于购买一号楼负一层商场购房款”。本院对该案作出的（2016）黔06民初67号民事判决书，认定张锡永于2012年6月21日被告盛世铭城房开公司向原告张锡永借款11858900元、2012年7月12日被告向张锡永借款6585700元，共计18444600元，双方于2013年12月16日结清之前该部分借款利息。故判决其中18444600元借款按年利率24%计息，从2013年12月17日计算至借款付清之日止。原告张锡永与原告张洪书系父子关系。张洪书于2016年10月12日出具书面声明称，其父亲张锡永已其名义与被告盛世铭城房开公司购买本案案涉商品房，房款由其父亲张锡永支付，其本人没有支付过房款，并自愿将《商品房买卖合同》约定的权利义务转让给张锡永。该合同权利义务转让，原告没有通知被告。本院认为，本案双方争议焦点是双方之间系商品房买卖合同关系还是民间借贷关系。本案争议的商品房买卖合同签订前，原告张锡永与原新艺房开公司确实存在借贷合同关系，且未履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了商品房买卖合同备案登记。但本案系争商品房买卖合同是在新艺房开公司为偿还借款本息的情况下，经双方结算，将借款利息690万元转为购房款，并于签订合同当日向新艺房开公司支付购房尾款400万元。在双方签订的补充协议中约定，新艺房开公司退还1090万元购房款后，六个月内有权解除合同，收到购房款七个月内为原告办理产权证。该借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，系双方当事人意思表示一致形成，没有违反法律禁止性规定，应予以准许。双方之间原借款合同已经签订了其他商品房买卖合同作为担保。本案双方经协商一致，同意对已到期债务利息进行结算转为购房款，双方建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是在借款合同到期被告新艺房开公司难以清偿债务时，通过将其公司所有的商品房出售给原告的方式，对双方部分到期债务进行清洁，该交易行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，也不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的具体体现。原告所持本案商品房买卖合同有效的主张予以支持。该合同约定的购房款中有690万元系由原借款合同利息转来，且被告盛世铭城公司提出该利息包含了高额利息。在当事人请求司法确认和包含购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限，对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人结算确认的借款利率，故应当认为原告作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，被告未按约定时间交付房屋，不应视为违约。原告以被告逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求被告盛世铭城房开公司支付违约金，缺乏事实和法律依据，对其该诉讼请求不予支持。本案商品房买卖合同的买受人为原告张洪书，购房款虽不是张洪书本人名义支付，但原新艺房开公司在补充协议中已认可张锡永与原新艺房开公司之间的借款结息转为本案案涉购房款，在张锡永向原新艺房开公司支付购房尾款400万元后，新艺房开公司向原告张洪书出具了购房款收据。被告盛世铭城房开公司主张张洪书未支付购房款的理由，不予采纳。被告盛世铭城房开公司提出本案所涉购房款原告张锡永已在本院审理的张锡永诉盛世铭城房开公司借款合同纠纷一案中以民间借贷法律关系主张权利。经查，2013年12月16日，张锡永与新艺房开公司对双方之间的借款结算利息，约定将所结算的利息转为购房款，但被告盛世铭城房开公司并未将借款本金偿还张锡永，为此，张锡永起诉要求盛世铭城房开公司偿还借款本金及2013年12月16日之后的尚欠利息。在该案诉讼中，张锡永并未对双方已结清的利息计入本金主张权利。张锡永系对借款本金及双方结息之后的逾期利息主张权利，故被告提出原告重复起诉的理由不成立。新艺房开公司名称变更为被告盛世铭城房开公司后，约定由被告盛世铭城房开公司履行合同义务。综上所述，原告张洪书部分诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第七十六条、第八十条、第八十八条的规定，判决如下：一、确认原告张洪书与被告铜仁市盛世铭城房地产开发有限公司于2013年12月16日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告铜仁市盛世铭城房地产开发有限公司在原告张洪书结清购房款后将盛世铭城第1号楼1层-1-1号建筑面积4554.56平方米经营用房交付给原告张洪书；三、驳回原告张洪书的其他诉讼请求。一审案件受理费115061元，由原告张锡永、张洪书负担383500元，被告铜仁市盛世铭城房地产开发有限公司负担76561元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审 判 长 张全审判员芦化莉审 判 员 吴   爱   民二〇一七年四月二十八日）书记员 王   奕   民