广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初19299号原告：佛山市华粤融资担保有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥雅瑶开发区大道**之二。法定代表人：李康强，任董事长。委托诉讼代理人：梁锦耀，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭凤君，广东循理律师事务所律师。被告：佛山市南海区大沥镇雅瑶经济联合社，，住所地广东省佛山市南海区大沥镇雅瑶村负责人：林伟昌,社长。委托诉讼代理人：许家杰，广东星宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小玲，广东星宇律师事务所律师。原告佛山市华粤融资担保有限公司（以下简称“粤融公司”）诉被告佛山市南海区大沥镇雅瑶经济联合社（以下简称“雅瑶经联社”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月20日作出（2014）佛南法民三初字第1413号民事判决书，被告不服本院判决并提起上诉，案经佛山市中级人民法院二审，该院作出（2016）粤06民终746号民事裁定，裁定撤销一审判决，将案件发回本院重审。本院于2016年11月30日立案后，依法适用普通程序另行组成合议庭对本案进行审理，分别于2017年1月16日、2017年3月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁锦耀、谭凤君、被告的委托诉讼代理人许家杰到庭参加两次诉讼，被告的委托诉讼代理人陈小玲到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告签订的编号为“雅瑶合字（2012）第0010号”、“雅瑶合字（2013）第0001号”、“雅瑶合字（2013）第0005号”的《集体建设用地使用权出租合同》；2、被告向原告返还土地保证金3000000元；3、被告赔偿原告因解除合同造成的经济损失28718644.3元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方分别于2012年10月16日、2013年1月25日、2013年8月28日共签订了编号为“雅瑶合字（2012）第0010号”、“雅瑶合字（2013）第0001号”、“2013字（雅瑶）第0005号”三份《集体建设用地使用权出租合同》,并经大沥镇法律服务所见证生效。合同约定：被告将土地面积分别为10205.1㎡、9324.13㎡、1992.02㎡的集体建设用地租赁给原告，并承诺签订合同后180日内将出租土地交付原告使用，保证原告享有出租土地的使用权且不受第三者干涉。合同签订后，原告向被告共交纳了租赁土地履约保证金100万元和建设期保证金3000万元。被告分别于2013年3月1日、4月9日、7月31日、12月31日分四次向原告移交了696㎡、7883.7㎡、4541.2㎡、6182.02㎡的土地及上盖建筑物，原告也依约支付租金。为满足租赁土地的发展需要，原告于2013年8月20日向被告申请将租赁土地的用途从“工业用地”变更为“批发零售、商务金融、住宿餐饮及其他商服用地”,征得被告的同意后，原告依照相关程序以被告的名义办理了租赁土地变更手续,分别领取了“佛府南集用(2013)第XX1号”和“佛府南集用(2013)第XX2号”的拨用商服用地的土地使用证。原告租赁上述三块土地厂房的目的是将原土地厂房通过“三旧改造”项目建设XX城（在集体建设用地使用权出租合同中已附有效果图）。为此，原告委托佛山市南海旭正房地产有限公司具体负责该项目的建设和租赁招商，该公司接受委托后，专门租用了办公地点、聘请了相关的工作人员、开展了原有厂房的租赁拆迁、平整土地、前期的规划设计和招商中心的建设等工作，并为此投入了大量的资金。从2014年3月23日起，被告的部分村民对原告在租赁地块上的建设工程进行严重干扰，在原告租赁的土地上拉起横幅，搭起工棚进驻阻挠原告施工，原告被迫停止建设。原告多次发函被告，要求尽快处理村民的干扰行为，将租赁土地交还给原告使用并保证不再受干扰，但被告始终未能制止村民的干扰行为，导致《集体建设用地使用权出租合同》至今无法继续履行，被告也考虑合同将无法继续履行，在2014年4月9日便将2800万元保证金退回了给原告，并在2014年4月9日的复函中同意免收自2014年4月1日起至通知可继续施工日止的租金，另外，被告在2014年8月22日的复函也明确租赁合同存在不能继续履行风险，建议原告暂缓开发，以免扩大损失。被告没有按合同约定保证原告享有出租土地的使用权且不受第三者干涉，致使原告无法实现土地租赁目的，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定,原告有权要求解除合同。而导致合同解除的原因是因被告违约造成的，被告应当承担相应的违约责任,除了应向原告返还土地租赁保证金300万元外，还应赔偿原告因此而造成的经济损失，其中包括：1、涉案租赁土地租金损失1117459.6元；2、原告因租赁雅瑶地块支付保证金的借款利息损失15650333.34元；3、原告的受托人因筹备项目开发租用的写字楼及宿舍的保证金及租金、员工的伙食费损失1469700元；4、筹备项目开发而招聘的员工工资损失3736911元；5、开发项目设置招商中心的租金及保证金损失331800元；6、因项目开发支付的租户搬迁奖励款及免除租户的三个月租金损失2410484.4元；7、项目开发前期策划费用损失230000元；8、因项目开发拆除工程费用损失1257359元；9、垫付的三旧改造历史遗留建设用地使用费损失101961元；10、垫付的因项目开发雅瑶地块罚款损失8496.8元；11、土地租赁合同的见证费损失15675元；12、租赁土地中标服务费及标书款损失48200元；13、租赁土地测绘服务费损失21620.16元；14、租赁土地环评合同服务费损失5200元；15、项目开发设计费损失2088000元；16、项目开发规划报建服务费损失200000元；17、项目开发建设围墙的费用损失25444元。以上损失合计28718644.3元。被告辩称，第一，被告已按照合同约定将土地租赁给原告。第二，被告将土地交付给原告，原告不能继续使用是因为第三人村民的行为导致，而非被告交付的土地不符合工业用途，被告不存在违约行为。一、同意解除合同，并认为合同实际上在2014年8月左右双方已经签订备忘录同意终止合同，合同已经没有继续履行。二、被告已按照合同约定将租赁土地交付给原告，并在租赁期间保证租赁物符合约定的用途，被告已完成了出租人的主要义务。被告与原告签订租赁合同后，被告依约将租赁土地移交给了原告占有和使用，积极履行了出租人的义务，并在合同履行过程中积极配合原告对租赁土地的建设开发需要，在租赁合同约定租赁土地用途为工业用途的情况下，因原告发展需要，经原告申请后，被告也积极配合原告变更了租赁土地的用途及办理了国土证，被告一直都忠实地按约履行义务并积极地配合原告对租赁土地的开发使用，依约保证合同的顺利履行。三、被告按约定交付租赁土地给原告后，原告不能继续正常使用租赁土地是因部分村民干扰、阻止原告施工所致，属于第三人的侵权行为，并不是因被告行为所致，更不是因为被告交付的租赁土地不符合租赁合同约定的工业用途，被告不存在违约行为原告主张被告承担违约责任没有事实和法律依据。被告已按租赁合同约定分别于2013年3月1日、4月9日、7月31日、12月31日向原告移交了租赁合同项下的租赁土地，自移交之日起，租赁土地转由原告占有、使用和管理，被告已依约履行了出租人的义务。原告接收租赁土地后不能继续正常使用土地的原因是部分村民干扰和阻止施工，属于第三人侵害了原告的承租权，而非被告违约，原告不能继续正常使用租赁土地的责任，应由那些村民承担。对于村民的干扰行为，被告已联合政府相关部门积极处理，已尽了对村民进行依法管理的义务以及出租人协助承租人正常使用土地的一般义务，若要求被告为第三人的侵权行为承担责任，实际上将被告作为出租人的义务无限扩大化，使出租人与承租人的权利义务严重不对等，对被告不公平。四、原告诉求被告赔偿因解除租赁合同造成的经济损失缺乏事实和法律依据:1、原告已实际使用租赁土地，其诉求被告退还已使用期限的租金依法无据。被告已按租赁合同约定分别于2013年3月1日、4月9日、7月31日、12月31日向原告移交了租赁合同项下的租赁土地，自移交之日起至2014年4月，原告就实际占有和使用租赁土地并有收益，已付的租金不应退回，也不能当作损失。2、要求保证金的借款利息损失15650333.34元没有事实和法律依据。首先，关于保证金的支付在原告参加竞投前已在招投文件中规定了具体的金额和支付时间，原告参加竞投在后，双方租赁合同已明确约定了保证金的交纳时间和金额，保证金的支付是原告的合同义务和责任，至于保证金的来源及借款利息是多少，均与被告无关。第二，该款款利息的产生与被告无关，更与租赁合同的订立及解除无关，即使租赁合同未提前解除而是按期履行完毕，按借款合同的约定该借款的本息仍然产生，仍由原告负责偿还。第三，陈x志汇款46650333.34元给陈亚海的行为与原告根本无关。陈x志既非原告股东，也非原告借款担保人及债务人，原告也未提供曾转款给陈x志的凭证，陈x志无正当理由代原告偿还高达46650333.34元的巨额借款本息。且付款的数额与原告应支付的借款本息数额亦不相符。第四，即使借款计算利息，原告应提供利息支付的证据，原告仅提供自行制作的利息表，不能证实已支付过利息。第五，即使利息作为损失计算，也不能按月利率2%计算，只能按中国人民银行规定的利率计算，超过部分无效。且被告已于2014年4月9日将2800万元的保证金退回了给原告，即使被告需支付原告保证金的利息，该2800万元的利息只能从被告收到之日起计至2014年4月9日，余下保证金300万元的利息从被告收到之日起计至实际退还之日。3、原告诉求因筹备项目开发租用的写字楼及宿舍的保证金及租金、员工的伙食费损失、员工工资、开发项目设置招商中心的租金及保证金、因项目开发支付的租户搬迁奖励款及免除租户的三个月租金、项目开发前期策划费用、因项目开发拆除工程费用、租赁土地环评合同服务费、项目开发设计费、项目开发规划报建服务费、项目开发建设围墙费用等损失没有充分的事实法律依据。原告提供的有关写字楼及宿舍租赁合同、劳动合同等合同及协议不能确认其真实性，系原告为达到诉讼目的而事后制作的。该些合同的成立及解除也与涉案项目没有关联。上述费用的支付全部没有银行转账凭证，也没有收款发票，完全不能证实已支付了相关费用，而且，原告上述款项全部来源于不同个人提供现金，而不是旭正房地产公司自有的资金，完全不符合常理和逻辑。4、原告垫付的三旧改造历史遗留建设用地使用费及因项目开发雅瑶地块罚款应由原告自行承担，与被告无关。租赁合同约定办理地块使用性质变更的所有费用以及办理建筑报建手续所需的一切费用由原告负责，因此，，地块因原告开发使用而需缴纳的上述费用应由原告承担5、土地租赁合同的见证费用是原告委托第三方见证合同的订立而支付给第三方的服务费，租赁土地中标服务费及标书款在租赁合同签订之前，每个竞投人都需支付标书费，并由中标人支付中标服务费，与租赁合同的解除无关，应仍由原告自行承担。6、租赁土地测绘服务是原告自行委托第三方对土地进行测绘所产生，与本案无关，被告已向原告移交了土地，履行了出租人的主要义务，该费用不应由被告承担。另外，4-6项缴纳的费用与案外人个人取现没有关联关系，即不能证明费用是用案外人的现金缴纳的。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的2013年8月29日委托书、2013年2月25日委托书、情况说明、补充说明，该组证据均为原件，被告虽有异议但不能提供证据反驳或推翻，本院对其真实性予以确认。2.原告提交的有关保证金3100万元及利息的证据材料，被告对其中广发银行进账单（贷方凭证）及编号为0000169、0000351的南海区大沥镇集体组织收据（电子）的真实性无异议，本院确认其真实性，该组证据中的其他证据，有原件核对或加盖银行公章，本院对其形式真实性予以确认，对其证明力及陈亚海的证人证言，本院将结合其他证据及当事人陈述进行综合认定。3.原告提交的有关向郭冠健承租写字楼和宿舍及保证金、租金、员工伙食费支出的证据材料均为原件，被告对其中的银行提现凭证的真实性予以确认，本院对该组证据的真实性本院对其形式真实性予以确认，对其证明力及郭冠健的证人证言，本院将结合其他证据及当事人陈述进行综合认定。4.原告提交的关于旭x公司24位员工工资支出的证据材料，均为原件，被告对其中的银行提现凭证的真实性予以确认，本院对该组证据的真实性本院对其形式真实性予以确认，对其证明力本院将结合其他证据及当事人陈述进行综合认定。5.原告提交的关于租赁商铺作为项目招商中心及保证金、租金支出的证据材料均为原件，被告对其中的银行提现凭证的真实性予以确认，本院对该组证据的真实性本院对其形式真实性予以确认，对其证明力本院将结合其他证据及当事人陈述进行综合认定。6.原告提交的关于与21位租户解除租赁关系及向租户支出搬迁奖励款的证据材料，有原件核对，被告对其中的银行提现凭证的真实性予以确认，本院对该组证据的真实性本院对其形式真实性予以确认，对其证明力本院将结合其他证据及当事人陈述进行综合认定。7.原告提交的关于项目前期策划及相应支出的证据材料均为原件，被告对其中的银行提现凭证的真实性予以确认，本院对该组证据的真实性本院对其形式真实性予以确认，对其证明力本院将结合其他证据及当事人陈述进行综合认定。8.原告提交的关于拆除及渣土外运工程及支出、以及建设围墙费用的证据材料均为原件，被告对其中的银行提现凭证的真实性予以确认，本院对该组证据的真实性本院对其形式真实性予以确认，对其证明力本院将结合其他证据及当事人陈述进行综合认定。9.原告提交的关于环评预付款的证据材料为原件，被告对其中的银行提现凭证的真实性予以确认，本院对该组证据的真实性本院对其形式真实性予以确认，对其证明力本院将结合其他证据及当事人陈述进行综合认定。10.原告提交的关于设计费、规划报建费的证据材料为原件，被告对其中的银行提现凭证的真实性予以确认，本院对该组证据的真实性本院对其形式真实性予以确认，对其证明力本院将结合其他证据及当事人陈述进行综合认定。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：原告通过佛山市南海区大沥镇招标采购和资产交易中心竞得雅瑶大道铺位一批。2012年10月16日、2013年1月25日、8月28日，被告（甲方）与原告（乙方）分别签订三份《集体建设用地使用权出租合同》[合同编号雅瑶合字（2012）第0010号（以下简称“涉案合同一”）、雅瑶合字（2013）第0001号（以下简称“涉案合同二”）、2013字（雅瑶）第0005号（以下简称“涉案合同三”）]并均经大沥镇大沥法律服务所见证,约定甲方同意将位于佛山市南海区大沥镇XX集体建设用地使用权出租予原告，面积分别为10205.1平方米[证号为南府集用（2000）字第xx1号、南府集用（2000）字第xx2号、南府集用（2000）字第xx3号]、9324.13平方米[证号为南府集用（2000）字第xx5号、南府集用（2000）字第xx9号及自编号Lxx号、Lxx号]、1992.02平方米[证号为南府集用（2000）字第xx14号]，不可建设部分面积为1315.6平方米[证号佛府南集用（2013）第xx16号，不收取土地租金]。涉案合同一约定2013年4月1日至2013年12月31日每年租金371555.1元，2014年1月1日至2017年12月31日每年租金612306元。乙方向甲方缴纳50万元合同履约保证金，及于签订合同之日，乙方须向甲方支付“建设期保证金”3000万元。涉案合同二约定2013年8月1日至2013年12月31日每年租金113963元，2014年1月1日至2014年12月31日每年租金396608.1元。签订合同之日，乙方须向甲方支付“建设期保证金”3000万元。涉案合同三约定2014年1月1日至2018年12月31日每年租金239042.4元。签订合同之日，乙方须向甲方支付“建设期保证金”1000万元，履约保证金59760.6元在建筑物通过竣工验收次月，甲方一次性无息退还乙方。三合同均约定：在签订合同后180日内甲方将出租的土地交付乙方使用，并保证乙方享有出租土地的使用权及不受第三者干涉。乙方必须在南海区大沥镇内注册登记成立全资项目公司，负责本项目运作经营。使用期间，甲方未与乙方协商一致不得中途收回出租的全部土地或部分土地，否则视为甲方违约，应赔偿乙方经济损失包括乙方在使用土地上投入的建设成本费用及乙方预期经济利益，当年使用费按实际使用的时间计算。佛山市南海旭x房地产有限公司（以下简称“旭x公司”）成立于2012年12月13日，住所为佛山市南海区**，企业类型为有限责任公司，投资者为李x生、李x丽，经营范围房地产开发等。原告于2013年2月25日、2013年8月29日分别出具《委托书》，委托旭x公司代理涉案三份合同的租赁及建设有关事项等。旭x公司于2015年11月3日出具《情况说明》，确认受原告委托对涉案项目进行开发建设。2013年3月1日、4月9日，被告与旭x公司双方分别签订两份《移交协议书》，约定被告将涉案合同一所属部分土地696平方米、7883.7平方米及上盖建筑物分别整体移交原告。甲方从2013年3月1日、4月1日起按合同条款相应收取乙方该部分土地租金。2013年5月23日，行政部门将位于南海区大沥镇雅瑶社区居委会面积为13496.6平方米土地登记于被告名下，土地证号为集用（2013）xx**，使用权类型为批准拨用企业用地，并注明该宗土地为佛府南集用（2013）第xx16号、南府集用（2000）字第xx11号、南府集用（2000）字第xx12号、南府集用（2000）字第xx13号、南府集用（2000）字第xx14号五宗土地合并所得。同日，行政部门将位于南海区大沥镇雅瑶社区居委会面积为10201.1平方米土地登记于被告名下，土地证号为集用（2013）xx**，用途为批准拨用企业用地，并注明该宗土地为佛府南集用（2013）第xx17号、南府集用（2000）字第xx15号、南府集用（2000）字第xx09号三宗土地合并所得。2013年7月31日，被告与旭x公司双方签订《移交协议书》，约定被告将涉案合同二所属部分土地4541.2平方米及上盖建筑物整体移交原告。甲方从2013年8月1日起按合同条款收取乙方该部分土地租金。2013年8月20日，原告向被告书面申请对涉案土地变更用途为批发零售、商务金融、、住宿餐饮及其他商服用地被告盖章同意该申请。同日，行政部门核发佛府南集用（2013）第XX2号集体建设用地使用证，将位于佛山市南海区xx土地使用权人登记于被告名下，，地类为批发零售用地兼容住宿餐饮商务金融及其他商服用地，使用权面积为13496.6平方米。同日，行政部门核发佛府南集用（2013）第XX1号集体建设用地使用证，将位于佛山市南海区xx土地使用权人登记于被告名下，，地类为批发零售用地兼容住宿餐饮商务金融及其他商服用地，使用权面积为10201.1平方米。2013年12月31日，被告与旭x公司双方签订《移交协议书》，约定被告将合同所属部分土地6182.02平方米及上盖建筑物整体移交原告。甲方从2013年12月31日起按合同条款收取乙方该部分土地租金。2012年8月16日、9月3日、2013年1月17日，原告与案外人陈x海、担保人陈x志分别签订三份《借款合同》，约定原告向其借款合共3100万元用于支付雅瑶地块保证金，借款利率为月利率2%。2012年8月16日，原告将3000万元汇入佛山市南海区大沥雅瑶集团有限公司帐户。2012年10月8日、2013年1月18日，被告出具收据，确认收到涉案保证金合共100万元。原告持有显示2014年9月26日陈x志向陈x海转款合共46650333.34元的中国农业银行卡取款业务回单两份及陈x海于同日出具确认收取陈x志代原告归还借款及利息合共46650333.34元收款证明原件一份。2012年10月15日，旭x公司（乙方）与郭x健（甲方）签订《写字楼租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区大沥镇xx出租予旭x公司，租期从2012年11月1日起至2017年10月31日止。2012年11月1日至2013年10月31日每月租金35000元，2013年11月1日至2014年10月31日每月租金36750元。同日，旭x公司（乙方）与郭x健（甲方）签订《宿舍租赁合同》，约定甲方将位于佛山市xx楼出租予旭x公司，租期从2012年11月1日起至2017年10月31日止。2012年11月1日至2015年10月31日每月租金4500元。原告持有2012年10月15日至2014年10月31日期间旭x公司向郭x健支付合同保证金79000元收据两份、租金及水电费共1106925元收据共18份、伙食费283775元收据共24份(其中2013年3月至2014年12月的租金、伙食费、水电费合共1205100元)。原告持有的旭x公司工资发放表显示2013年3月至2014年10月期间发放工人工资合共3350090元。2013年3月28日，旭x公司与佛山市华x建筑设计有限公司（以下简称“华x公司”）签订《建设工程设计合同》（一）（以下简称“设计合同”），约定旭x公司委托华x公司承担大沥XX中心工程设计，设计费合共2320000元，广东南海xx建筑设计有限公司出具涉案项目施工图。原告持有显示2013年4月1日至2014年12月8日期间旭x公司向华臣公司支付设计费合共2088000元的收据共8份。广东南海xx建筑设计有限公司于2015年11月12日出具《说明》确认其司受华x公司委托，按《设计合同》约定向旭x公司提交大沥XX中心工程设计成果。2013年3月28日，旭x公司与佛山市禅城区xx建筑设计服务部（以下简称“华x服务部”）签订《规划报建服务协议》，约定旭x公司委托华x服务部承担大沥XX中心进行设计咨询及规划报建服务，费用合共250000元。第一期为预付款200000元（签订本协议时付），第二期50000元（待规划许可证出证之日收取）。原告持有显示分别于2013年8月12日、2014年12月5日，旭x公司向华x服务部支付规划报建服务费合共200000元的收据2份。2014年2月10日，佛山市国土资源和城乡规划局出具[（南海区东翼局）大沥-规划条件（2014）0050号]规划条件，同意位于南海区xx土地用于批发零售，兼容住宿餐饮、商务金融及其他商服用地。2013年4月10日，旭x公司与佛山市广x投资管理有限公司（以下简称“广x公司”）签订《项目前期策划合同》，约定广x公司就xx广场项目进行前期策划及跟踪服务，项目位于佛山市南海区xx地段，开发总占地面积12559.6平方米，总费用为230000元。广x公司出具xx广场前策报告。原告持有显示分别于2013年4月15日、4月25日、5月28日旭x公司合共向广x公司支付策划费230000元的收款收据3份。2013年6月1日至8月1日期间，旭x公司分别与彭x养、林x金、李x明、陈x华、黄x才、林x宏、周x进、李x民、李x星、王x刚、覃x利、李x权、林x英、龙x怀、区x强、宋x球、陈x辉、戴x森、邹x良共19人签订共21份租赁合同，分别将位于大沥xx房产出租予上述19人，租期从2013年6月1日等起至2015年3月31日止。2013年8、9月间，旭x公司与上述19人签订《解除租赁合同协议书》共21份，约定由于租赁地块需进行三旧改造项目，双方同意解除《租赁合同》，承租人须于2013年12月31日前搬迁完毕，旭x公司免收承租人三个月的租金作为补偿，另外，如承租人提前一个月搬迁完毕给予一定数额奖励。上述19人三个月租金合共2008737元。原告持有的《搬迁奖励款签收一览表》显示，旭x公司于2014年1月10日共向上述19人支付搬迁奖励款共401747.4元。2014年1月2日，旭x公司与佛山市南海区大沥xx废旧金属回收有限公司（以下简称“湛x公司”）签订一份《商铺租赁合同》，约定旭x公司承租位于湛x公司商铺作为项目招商中心。建筑面积150平方米，租期从2014年1月1日起至2015年11月30日止，每月租金15000元。原告持有同日旭x公司共向湛x公司支付保证金135000元的收据2份。2014年2月1日，旭x公司与湛x公司再次签订一份《商铺租赁合同》，约定旭x公司承租位于湛x公司商铺作为项目招商中心。建筑面积250平方米，租期从2014年2月1日起至2015年11月30日止，每月租金30000元。2014年5月29日，旭x公司与湛x公司签订两份《解除商铺租赁合同协议书》，约定解除双方签订的上述两份《商铺租赁合同》，旭x公司已支付的保证金及租金归湛骏公司所有，并支付违约金合共135000元。原告确认该违约金并未支付。2014年1月至5月期间，原告持有旭x公司共向湛x公司支付租金、垃圾费196800元的收款收据共9份。2014年2月8日，旭x公司与广州市丰x建筑工程有限公司（以下简称“丰x公司”）签订《拆除工程合同书》，约定旭x公司委托丰x公司进行拆除施工和渣土清运。工程地点为大沥镇xx地段，工程占地面积为12559.6平方米。拆除工程包干价为1256796.7元，其中建筑物拆除工程价款452559元、渣土外运工程价款804237.7元。同年3月10日，旭x公司出具竣工验收证明，确认上述工程已完工，经验收合格。原告持有显示2014年2月10日至3月10日期间，旭x公司向丰x公司合共支付拆除工程款及运费1257359元的收据共14份。另查明丰x公司于2014年9月9日成立。2014年3月20日，旭x公司与陈x生签订《建设工程施工合同》，约定陈x生承建xx广场施工场地围墙。原告持有旭x公司于2014年7月30日支付围墙费25444元的支付证明单。2014年4月2日，原告向被告发出《关于履行问题的函》，认为原告自合同签订已投入大量资金，已办理国土证、规划条件、拆除土地上建筑物、规划报建、准备勘探、施工图设计等。但从2014年3月23日起，部分xx经济社村民在租赁地块上干扰，导致无法正常使用土地，现已停工。村民的行为对原告造成极大经济损失。现提出：1、因被告村民干扰施工致原告停工，被告同意免收被告自2014年4月1日起至被告妥善处理完毕村民的干扰行为，书面通知原告可以继续施工之日止的土地使用费。2、尽快处理村民的干扰行为，将所租赁的土地交给原告使用，并保证原告使用土地不受干扰。自2014年4月1日起中止计算租赁期限，至双方书面确认可正常使用土地之日起继续计算。待接到被告正式建设书面通知后，再停收6个月土地使用费及租金。同年4月9日，被告向原告复函，承认自2014年3月23日起被告部分村民干扰原告正常使用土地的行为，为避免村民与原告在使用土地过程中可能引起的矛盾，被告于2014年4月8日召开了“三委”干部联席会议，同意免收原告自2014年4月1日起至被告村民停止干扰并经被告书面通知原告可继续施工之日止的土地使用费。被告将尽快妥善处理村民矛盾，使村民不再干扰原告正常使用土地，以继续履行双方合同。同时要求原告在收到被告书面通知可正常使用土地之日前，暂停使用土地以免激化村民矛盾。租赁期限不能顺延，但可同意顺延建筑物返还的期限。2014年8月2日，原告继续向被告发函，认为时至今日，被告未能停止村民的干扰行为，将土地交还给原告使用，提出须在收到该函后30天内解决村民纠纷，停止村民干扰行为，并将土地交还给原告正常使用。被告应明确能否合理解决村民纠纷，继续履行合同，以免造成原告更大损失。被告须赔偿因停工给原告造成的损失，上述损失双方协商不成，将通过法律途径追偿。2014年8月22日，被告向原告复函，认为造成不能使用所租赁土地的村民矛盾，被告正在联合政府相关部门积极处理，但具体何时能够完善解决，被告不能保证，也没有具体时间表。因村民矛盾仍在处理，不能明确何时能够将土地再次交付原告使用。所涉村民矛盾比较复杂，原、被告间的租赁合同存在不能继续履行的风险，建议原告暂缓项目开发工作，以免扩大损失。鉴于租赁合同存在不能继续履行的风险，被告已暂退回部分建设保证金给原告。合同履行过程中，原告支付合同见证费15675元、标书款200元、中标服务费48000元、代被告垫付三旧改造历史遗留建设用地使用费101961元、非法占用土地罚款8496.8元。旭x公司支付测绘服务费21620.16元；于2013年3月15日向佛山市xx装备有限公司支付涉案土地环评预付款5200元。双方确认：对于涉案合同二，原告向被告支付租金至2014年12月31日；对于涉案合同一、三，原告向被告支付租金至2014年3月31日，合共1117459.6元。双方确认：被告于2014年4月9日向原告退回保证金2800万元，涉案三地块需整体使用，涉案合同二所涉土地至原审第一次庭审辩论终结之日原告仍在正常使用。原告承认旭x公司除运作涉案项目外，仍存在其他业务。被告承认原告承租涉案土地用于建设XX城；原告已对涉案土地部分上盖物进行拆迁及修建围墙。本院认为，原告与被告签订的三份《集体建设用地使用权出租合同》是双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应依约全面履行各自义务。土地租赁合同中出租人提供符合合同目的承租土地为其首要义务，并应保证所交付的租赁土地能够为承租人依约正常使用收益。虽被告辩称本村村民阻挠施工实际为第三人侵权，但其一，合同明确约定被告保证出租土地不受第三者干涉；其二，被告对其村民负管理义务，应在出租涉案土地前完善内部手续，包括协调统一村民意愿，以保证涉案土地可以正常出租使用；其三，从被告复函原告内容看，被告因村民矛盾问题要求原告暂停使用涉案土地，并告知原告存在合同不能继续履行的风险，建议原告暂缓项目开发，结合被告因此已经实际退还部分保证金的事实，可见虽然实际阻挠施工人员为村民，但该村民矛盾与被告有密切关联，被告亦确认因该村民矛盾无法将涉案土地交予原告正常使用，故原告不能正常使用涉案土地可归责于被告，被告有关第三人侵权的抗辩，本院不予采纳。至庭审辩论终结时，被告仍无法向原告交付可供正常使用的土地，被告行为已经构成根本违约。原告请求解除合同理据充分，本院予以支持。被告同时主张合同于2014年4月已实际解除，但根据双方往来函件可显示，2014年3月23日起被告村民阻挠施工后，双方仅就涉案合同如何继续履行进行磋商，并未提出解除合同的意愿，被告退还原告部分保证金，仅是其为防止损失扩大采取的适当措施，并不代表双方已就解除合同达成合意，故本院认定涉案合同于其时并未解除，被告该项主张理据不足，本院不予支持。合同解除，因合同收受的财产应予返还，原告请求被告退还所交纳的保证金余款300万元合法合理，本院予以支持。合同约定，“使用期间，甲方未与乙方协商一致不得中途收回出租的全部土地或部分土地，否则视为甲方违约，应赔偿乙方经济损失包括乙方在使用土地上投入的建设成本费用及乙方预期经济利益”，如前所述，涉案合同因被告违约原因导致解除，而原告所承租的土地是通过当地招标采购和资产交易中心公开竞投所得，无证据显示合同无法履行的责任在于原告，被告应根据双方约定和法律规定承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，可预见性规则应结合合同目的予以判断。双方确认原告承租土地用于开发建设XX城，则涉案土地开发建设的正常合理开支，应属于被告应当预见范围。旭x公司受原告委托对涉案土地的开发建设，亦应视为原告对涉案土地的开发投入。关于原告的损失，本院认定如下：一、关于原告已支付的涉案土地租金1117459.6元。签订合同后，被告按合同约定交付了涉案土地予原告，原告亦依约接收并正常使用涉案合同一、三所涉土地至2014年3月23日（被告村民开始阻挠施工日），原告所交纳的租金期间对应届至2014年3月；至2015年11月仍在正常使用涉案合同二所涉土地，原告所交纳的租金期间对应届至2014年12月，其时原告仍能正常使用土地，其后的租金原告并未交纳。另旭x公司在使用涉案土地期间将涉案土地上盖建筑物进行了对外出租，属于对涉案土地的使用和收益。故原告已付租金为原告正常承租使用土地的对价，原告诉请退还租金没有依据，本院不予支持。二、关于原告支付保证金的借款利息损失。支付保证金是原告应当履行的合同义务，其如何取得由原告自行选择并自行承担相应后果。其签约时并未向被告披露保证金的来源，保证金如何取得及需支付何种对价被告无从知晓亦无法预见，故原告所主张的损失是被告签约时无法预见的损失，要求被告全部予以赔偿于法无据，本院不予支持。但原告于2012年8月16日向被告支付了保证金3000万元、于2012年10月8日、2013年1月18日又分别支付了保证金50万元，最终因被告违约导致合同解除，原告确实存在一定的利息损失，故本院酌定被告应以3000万元为本金从2012年8月16日起；以50万元为本金，分别从2012年10月8日、2013年1月18日起，均至2014年4月9日止（被告退回保证金2800万之日）及以300万元为本金从2014年4月10日起至2014年9月26日（原告主张的保证金借款归还之日）止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息合共3200471元予原告，超出部分，本院不予支持。三、关于租户搬迁奖励款及免除租户的三个月租金损失。原告提供的证据显示旭x公司于2013年3月已开始着手进行涉案土地的规划报建工作，而原告与21租户签订租赁合同的时间为2013年6月1日至8月1日期间，原告在已开始开发涉案土地的情况下，仍将涉案土地的上盖对外出租，后因涉案土地开发原因，仅在签订合同几十天后又与各租户解除租赁合同，属于因原告自身原因导致相应损失，原告应自行承担与租户解除租赁合同产生的损失，该损失不应纳入原告的损失范畴。四、关于旭x公司所租用写字楼、宿舍的保证金。旭x公司因涉案土地开发而支出正当合理费用应纳入原告损失范畴。旭x公司为履行租赁合同而向案外人郭冠健支付的合同保证金79000元，实际为履约保证金，现双方之间的租赁合同并未终止履行，对于该保证金亦未清理结算，该部分不纳入原告损失范畴。五、垫付的三旧改造历史遗留建设用地使用费、罚款损失、见证费、中标服务费及标书款、土地测绘服务费、租赁土地环评合同服务费。上述费用有相应发票佐证，合共201152.96元，均属于原告因履行合同产生的损失，应纳入原告损失范畴。六、对于旭x公司已支付的写字楼等租金、水电费、员工工资及伙食费，设置招商中心的租金及保证金，项目开发前期策划费用，拆除工程及起建围墙费用，项目开发设计费，项目开发规划报建服务费。根据常理，原告对涉案土地进行开发利用，必然需支出一定的场地、人力、物力及前期策划、拆除、开发设计、开发规划报建等经营成本，考虑原告委托旭x公司对涉案土地进行开发建设的时间，旭x公司除开发本案涉案土地外仍存在其他业务且原告尚未与旭x公司最终结算，参考原告提供的证据，结合涉案土地面积、开发涉案土地的期间、涉案土地的开发完成情况、一般市场租金、人力、物力价格、支付费用的方式、款项支出无收款方确认等因素，本院酌定原告的该组损失合共为5000000元。综上，原告的损失合共为8401623.96元(201152.96元+3200471元+5000000元)。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告佛山市华粤融资担保有限公司与被告佛山市南海区大沥镇雅瑶经济联合社于2012年10月16日、2013年1月25日、2013年8月28日签订的《集体建设用地使用权出租合同》;二、被告佛山市南海区大沥镇雅瑶经济联合社应于本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金3000000元予原告佛山市华粤融资担保有限公司;三、被告佛山市南海区大沥镇雅瑶经济联合社应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿8401623.96元予原告佛山市华粤融资担保有限公司;四、驳回原告佛山市华粤融资担保有限公司的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费200393.22元（原告已预交），由原告负担110183.48元，由被告负担90209.74元并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  招伟妍审 判 员  孙秀娟人民陪审员  叶嫣仪二〇一七年四月二十六日书 记 员  罗静雯