上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初887号原告：赵学庠，男，1959年2月9日出生，汉族，户籍所在地上海市闸北区。委托诉讼代理人：赵品琛，男，1990年12月15日出生，汉族，户籍所在地上海市闸北区。被告：李家龙，男，1988年1月26日出生，汉族，户籍所在地安徽省。原告赵学庠与被告李家龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案于2017年3月13日公开开庭进行了审理，原告赵学庠及其委托诉讼代理人赵品琛、被告李家龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵学庠向本院提出诉讼请求判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告腾退位于上海市青浦区乐爱路XXX弄XXX号XXX室房屋；3、被告补交一个月装修租借费1,500元；4、被告赔偿违约金1,500元。审理中，原告撤回第3、4项诉请。事实与理由：2015年12月15日，原告与被告签订房屋租赁合同，租借青浦区乐爱路XXX弄XXX号XXX室房屋。当时被告与原告协商租借5年，用途给自己和家人居住，并且能给孩子一个良好的读书环境。原告被被告欺骗，以为能安心把房屋给被告长期居住，并且还给予被告两个月装修期间未收费。但在2016年11月初，原告在一次偶然机会回到房屋时发现被告已经将房屋于2016年1月17日转租给租客汪某，成为二房东，并且没有把此事告知原告并征得原告同意。原告对于房屋居住人员、用途毫无了解，对于房屋的安全没有保障，根据合同法第224条规定，承租人未经出租人同意将房屋转租的，出租人可以解除合同，故原告提起诉讼。被告李家龙辩称，不同意原告的诉讼请求。原告对于被告转租是知晓的，在2016年10月左右就知道了，原告打算要求涨房租，被告不同意。原告发现房屋不是由被告居住，打电话问被告是否转租，被告回答是被告朋友居住使用。被告签合同时是打算自己居住使用的，但因为被告在松江做生意，不方便居住在系争房屋中。目前房屋由被告哥哥李家全、被告哥哥的朋友孙全武居住，两人下个月就搬走，由被告入住，被告要求继续履行合同。如果法院判决被告搬离，被告的装修损失另行主张。本院经审理认定事实如下：本案系争房屋位于上海市青浦区乐爱路XXX弄XXX号XXX室，为配套商品房，原告为配套商品房供应单上的购房人。2015年12月15日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，租期5年，自2016年2月15日至2021年2月14日，原告应于2015年12月15日将房屋腾空交付被告使用。租金第一年每月1,500元，第二年每月1,600元，第三年和第四年每月1,700元，第五年每月1,800元。租金三个月为一期支付，第一期租金2015年12月15日付清，以后每期租金提前一个星期支付，先付后用。被告支付原告保证金1,500元，原告应于租赁关系消除且在被告将房屋及附属物品完好地向原告交割清楚，交付清所有被告应付费用后两天内将保证金全额无息退还被告。未经原告同意，被告不得以保证金抵付租金等任何费用。任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为1,500元。此房为毛坯房出租，被告在租赁期间不得群租，不得破坏房体结构，等。上述合同签订后，被告进行了装修，之后被告未自住。被告已经支付了截至2017年5月14日的租金和1,500元押金。2016年1月29日，案外人汪露转账支付被告12,600元，2016年7月29日，汪露转账支付被告15,000元。在本案的诉前调解阶段，被告表示其虽转租，但是原、被告签订的租赁合同未约定不得转租，被告转租未违反合同约定。被告于2016年11月18日收到原告的起诉状及证据材料。对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述，房屋租赁合同、配套商品房供应单、转账凭证等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告提供了2016年1月18日被告与汪露签订的《房屋租赁合同》复印件，合同约定被告将系争房屋出租给汪露，租期为1年，自2016年2月1日至2017年1月31日，租金每月2,500元，六个月为一期支付，第一期租金于2016年1月18日前付清，以后每期租金应提前7日支付，等。原告表示该合同系原告从汪露处复印来，被告否认该份合同系被告所签。原告另表示如果被告在5月14日前搬离，愿意退还多余房租，押金也同意退还。审理中，本院于2017年3月15日拨打了原告提供的被告转租合同上的汪露电话，对方表示系汪露本人，也认可与被告签订了租赁合同，但房屋实际由汪露哥哥居住使用。本院认为，原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。从被告的陈述看，被告在承租系争房屋后并非自己居住使用，而是由他人居住使用。原告提供了被告与汪露之间的租赁合同，被告虽予以否认，但是从原告提供的汪露支付被告钱款的证据看，与合同约定的租金标准和支付时间均予以对应。被告认为与汪露之间存有借贷关系，为此未提供证据予以证明，对被告的抗辩意见本院不予采信，对原告提供的租赁合同本院予以采信。被告表示在原告发现其转租后被告仅表示是朋友居住使用，隐瞒了转租的事实，原告在确认被告转租后及时起诉至法院，被告也未提供证据证明原告同意其转租，故对被告认为原告同意其转租的意见本院不予采信。被告未经原告同意擅自转租，原告有权解除合同。被告于2016年11月18日收到原告的起诉状及证据材料，故原、被告签订的租赁合同于2016年11月18日解除。合同解除后，被告理应腾退系争房屋。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告赵学庠与被告李家龙在2015年12月15日签订的《租赁合同》于2016年11月18日解除；二、被告李家龙应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区乐爱路XXX弄XXX号XXX室房屋。本案受理费80元，减半收取计40元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇一七年四月十一日书记员 岳明静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。