云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2801民初3978号原告：西双版纳聚福物业服务有限公司，住所地景洪市勐海路100号。统一社会信用代码：91532800695652XXXX。法定代表人：罗铃，职务执行董事。委托诉讼代理人：郭春，云南博仲律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈冰，男，现住云南省景洪市。委托诉讼代理人：李俊成，男，身份证住址四川省筠连县，系景洪市冠嘉名城业主委员会主任，特别授权代理。原告西双版纳聚福物业服务有限公司（以下简称“聚福物业公司”）与被告陈冰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告聚福物业公司的委托诉讼代理人郭春，被告陈冰的委托诉讼代理人李俊成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聚福物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付拖欠的2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费4572元以及违约金10801元，合计15373元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年12月10日，原告与冠嘉名城小区的开发商西双版纳冠嘉房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，约定由原告为冠嘉名城小区提供物业服务。原告于2012年12月正式接管冠嘉名城小区并提供物业服务。被告购买了冠嘉名城小区8-901号房屋，并与原告签订了《冠嘉名城物业管理服务协议》，该协议第十一条第四款约定，如被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按应收额的3‰交纳违约金。协议第四条第七款约定，物业管理服务费于每年的第一个月15日前交纳。被告系冠嘉名城小区8-901号房屋业主，其住房面积为158.7㎡，每年应交纳的物业服务费为2286元，现被告拖欠了2014年1月1日至2015年12月31日两年的物业管理费共计4572元，违约金计算为10801元。合同履行至今，原告按合同约定一直为被告所在的小区提供物业管理服务，但被告却拒不履行自己的交费义务，原告多次催交，但被告拒不交纳，被告的行为侵害了原告的合法权利，给原告造成巨大损失，为维护原告的合法权益，故诉至人民法院。被告陈冰辩称，原告聚福物业公司注册的是三级资质，却一直按一级资质的收费标准收取物业费，要求原告按照三级收费标准0.74元/㎡计算收取。原告聚福物业公司不仅没有严格履行合同，反而违反合同约定并多次侵害众多业主的合法权益。具体事实如下：违反规定为9幢架空层绿化在9幢将双行车道改为单行车道；2、小区的门禁系统、监控、安保、绿化、卫生等管理不到位；3、利用业主共有的道路和场地进行经营，收取费用不公示，业主交纳物业费不提供发票；4、未经业主同意，擅自允许移动、联通监测站在业主共有的房顶违规建设基站；5、小区人行出入口大门被关闭，导致业主无法通行，小区内车辆乱停乱放，丢失现象严重。原告违约在先，被告不交纳物业费事出有因。被告于2014年9月向原告交纳了1000元的装修保证金，且装修未违反各项规定，但原告以冲抵物业费为由，至今拒绝按约定在装修完成后3个月内退款。被告在接房装修后不到半年的时间，屋顶开始出现脱落，原告公司的刘经理和工程管理员到现场查看后，经协商同意由被告重新装修后由原告方承担被告的损失1800元，但原告至今没有进行赔偿。希望法院做出客观、公正的判决。原告聚福物业公司为证明其诉讼主张，向本院举证如下：《冠嘉名城物业管理服务协议》复印件一份，欲证明被告系冠嘉名城小区业主，并且与原告签订了物业管理服务协议，约定由原告为其提供物业管理服务的事实，且双方在协议中对物业费的交纳标准、交纳期限，违约责任等都做了明确约定。经质证，被告陈冰对原告提交的证据的真实性认可，认为签字的确是本人签的，但不认可合法性，因为聚福物业公司没有向业主公示过物业管理服务协议的内容，且原告所提供的物业管理服务不到位，应对被告该交纳的物业费进行相应减免。被告陈冰为证明其答辩事由,向本院举证如下:1、《景洪市城市管理综合行政执法局责令限期整改通知书》复印件一份，欲证明物业公司违反了《中华人民共和国城乡规划法》。2、《景洪市住房和城乡建设局关于对冠嘉名城小区复查的情况汇报》复印件一份，欲证明物业公司工作没到位。3、《关于“西双版纳聚福物业服务有限公司违规”举报案件的回复》复印件一份，欲证明物业公司违反《中华人民共和国税务法》。4、业主联名签字表复印件一份，欲证明业主诉求拆除4幢房顶的基站。5、申请复印件三份，欲证明业主还没有拖欠物业费时，向物业公司申请过。6、投诉复印件一份，欲证明业主在2012年9月9日向地方政府相关部门投诉过。7、景建发[2015]72号文件《景洪市住房和城乡建设局关于撤销冠嘉名城小区“景洪市物业示范住宅小区”称号的通知》复印件一份，欲证明物业公司服务没有达到标准。8、证据目录复印件一份及情况说明复印件两份，欲证明物业公司收取的广告费和临时停车费的费用没有公示。9、图片复印件十三份，欲证明物业公司服务不到位的事实。10、收据复印件七份、挂号信函收据三份，欲证明物业公司开具的是收据以及向物业公司邮寄的收据。11、图纸复印件一份，欲证明物业公司擅自更改小区的循环车道。12、图纸复印件一份，欲证明冠嘉名城小区的总建筑面积为23万多平米。13、内资企业登记基本情况表复印件一份，欲证明原告公司为三级资质。14、《建设部关于修改的决定》复印件一份，欲证明建设部明确规定，原告没有资格管理该小区。15、《关于冠嘉名城小区申报景洪市物业管理示范住宅小区的情况说明》及《景洪市物业管理示范住宅小区标准及评分细则》复印件各一份，欲证明专家组乱作为、乱评分的细则。16、《景洪市住房和城乡建设局关于对冠嘉名城小区复查的情况汇报》复印件一份，欲证明聚福物业公司工作确实不到位。17、《西双版纳州住宅物业服务收费政府指导价标准》复印件一份，欲证明聚福物业公司服务质量标准以及价格等级与实际服务不一致。经质证，原告对被告提交的证据1的真实性认可，不认可证明内容，因为通知书的内容所针对的对象是错误的；对证据2和证据16系同一证据，对其真实性和合法性认可，其中监控系统等问题，已超过保修期，不属于日常的维护，原告已经申请启用维修基金；对证据3的真实性、合法性认可，原告已经缴纳了该补交的滞纳金；对证据4的真实性、合法性不认可，因为原告并没有参与，不清楚是否真实，根据国家公布的相关报道，基站的辐射是很小的，如果关闭基站，会导致小区通讯瘫痪，无法满足业主的需要；对证据5、6的真实性、合法性、关联性都不认可，因为属于被告单方面的申请，物业公司并没有同意，并不能以该申请就阻止物业公司收取物业费；对证据7的真实性、合法性认可，但是住建局取消了示范小区的资格不能成为被告拒交物业费的理由；对证据8的真实性、合法性认可，因为是原告出具的情况说明，如果小区不利用道路规范停车的需求，就会导致道路瘫痪走不了。电箱涉及全小区的用电，因为业务费无法收取，才使用收取的停车费；对证据9的真实性、合法性、关联性都不认可，因为都是被告单方面制作的，比如卫生，物业公司能做的只是日常维护并不是实时的，并不能说明物业公司管理不到位；对证据10的真实性、合法认可，的确是物业公司开出的票据，同时可以反映出还有其他大部分的业主是愿意交费的；对证据11的真实性、合法性认可，但是不能证明被告的观点，在第8组证据的质证意见里已进行过阐述；对证据12、13、14的真实性、合法性、关联性均认可；对证据15的真实性、合法性均认可，对证明内容不认可，不存在被告所述的乱评分；对证据16、17的真实性、合法性均认可，不认可被告的证明内容。本院认为，原告聚福物业公司提交的证据来源合法、内容真实、签名按印齐全，本院予以采信；被告提交的证据1、2、3、7、10、12、13、14、15、16、17来源合法、内容真实，本院对以上证据的真实性及效力予以确认。证据4、5、6系冠嘉名城小区业主及业主委员会向原告聚福物业公司及相关政府部门申请及投诉处理相关事宜的情况，本院对以上证据的真实性予以确认。证据8系被告聚福物业公司自行出具的两份情况说明，该证据无其它相关证据加以印证，本院对其真实性不予采信。证据9因无法证明照片的拍摄时间、地点，本院对其真实性不予采信。证据11来源合法、内容真实，本院对其真实性予以采信，但该图纸无法证明聚福物业公司擅自更改小区循环车道的情况。根据庭审及认证，本院确认如下法律事实：被告陈冰系景洪市冠嘉名城小区8-901号房屋的业主，房屋建筑面积为158.7㎡。2010年12月10日，该小区的开发商西双版纳冠嘉房地产开发有限公司与原告聚福物业公司签订了《物业管理委托合同》，将冠嘉名城小区的物业管理委托给原告。2011年9月5日，被告陈冰与原告聚福物业公司签订《冠嘉名城物业管理服务协议》，约定由原告聚福物业公司为被告陈冰提供物业服务。其中协议第四条第二款约定“物业管理服务费收费标准：1、商业用房物业费：1.5元/㎡/月；2、别墅住宅1.2元/㎡/月；3、多层住宅一楼0.8/㎡/月；4、多层住宅二至七楼1元/㎡/月；5、多层住宅八楼以上1.1元/㎡/月”。第三款约定“甲方每年需交纳的二次加压及消防费用：0.1元/㎡/月”。第七款约定“物业服务费每年的第一个月15日前交纳。甲方到冠嘉名城物业服务中心交纳”。第十一条第四款约定“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应收额的3‰交纳违约金”。合同签订初期，被告按约履行了相关交费义务，之后，被告未交纳2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业费4572元，故原告诉至本院。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”和第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定。本案中，原告聚福物业公司与西双版纳冠嘉房地产开发有限公司签订了物业管理委托合同，并实际对该小区进行了物业服务管理，被告陈冰与原告聚福物业公司签订了《冠嘉名城物业管理服务协议》，因此，被告应当遵守物业管理服务协议履行交纳相应的物业费的义务。根据原告与被告签订的《冠嘉名城物业管理服务协议》，物业费按照物业服务费每月1.1元/㎡加上二次加压及消防费用每月0.1元/㎡，合计每月1.2元/㎡，原告要求被告支付2014年1月1日至2015年12月31日期间产生的物业管理费158.7㎡×1.2元/㎡×12个月×2年=4571元的诉讼主张于理有据，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。另外，关于原告要求被告支付违约金是否符合法律规定的问题。本院认为，物业管理是业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主的其中一项义务即应当按时交纳物业服务费，以便于物业服务顺利进行，被告拒付物业管理费的行为，不仅损害了原告的利益，对小区内按时支付物业管理费的其他业主亦存在损害。原告与被告签订的《冠嘉名城物业管理服务协议》第十一条第四款对于违约金亦进行了约定。因此，原告要求被告支付违约金的主张于理有据。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，原告依照该协议按未付金额每日3‰的标准计算违约金至起诉之日止的诉讼主张不符合法律的规定，明显过高，根据公平原则，本院仅支持不超过原告实际损失20%的违约金，即4571元×20％=914元。被告以小区安保、卫生、绿化差等为由拒绝交纳物业管理费，因被告的抗辩与本案系不同的法律关系，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业使用等方面法律、法规的行为，业主可向有关行政管理部门反映解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈冰于本判决生效之日起十日内支付原告西双版纳聚福物业服务有限公司景洪市冠嘉名城小区8-901号房屋2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业费4571元及违约金914元；二、驳回原告西双版纳聚福物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费184元，由原告西双版纳聚福物业服务有限公司负担66元，由被告陈冰负担118元。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李 昳人民陪审员  郑剑斌人民陪审员  李文锋二〇一七年四月二十八日书 记 员  刀启娜