河北省石家庄市新华区人民法院民 事 判 决 书(2017)冀0105民初220号原告：许明芳，男，1967年10月4日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘卓，河北北方国立律师事务所律师。被告：陈二丽，女，1952年1月19日出生，汉族。被告：裕华区美众汉家房产经纪服务部，住所地：石家庄市裕华区仓南路2号众美城C-11号住宅楼0109商业。经营者：王乐乐，男，1986年3月21日出生，汉族，。原告许明芳诉被告陈二丽、裕华区美众汉家房产经纪服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员侯建伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告许明芳的委托诉讼代理人刘卓，被告陈二丽，被告裕华区美众汉家房产经纪服务部的经营者王乐乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许明芳诉称，我和被告陈二丽于2016年10月5日通过被告裕华区美众汉家房产经纪服务部签订一份房屋买卖居间合同，并交付购房定金50000元。房屋位于石家庄市××区××小区××楼××单元××室。签订合同之前，被告陈二丽反复强调所售房屋没有任何问题，因为6月份刚交房，房产证还没有办理下来，无法办理过户手续，购房需到开发商处办理更名手续。但是，对于所售房屋是多年烂尾楼、五证不全、违规违建极其严重、房产证办理遥遥无期等信息只字未提。签订合同当晚，我上网发现上述情况，马上同中介负责人徐本龙微信联系，要求对此核实，如属实，请求认定合同无效，并协调陈二丽返还购房定金。后中介答复情况属实。我认为，一、房屋买卖居间合同中所交易的房屋必须合法合规，而被告陈二丽所售房屋违法违规，属于不能依法取得所有权证的房屋，不受国家法律保护。二、被告陈二丽隐瞒所售房屋违法违规，是我在违背真实意思的情况下签订该合同，我国合同法第五十二条规定，违法法律、行政法规的强制性规定的合同无效。综上，违法违规建筑不能买卖，我请求法院判决合同无效。作为房产交易中介机构，被告裕华区美众汉家房产经纪服务部应依法经营，不应向我推售这套无产权房屋，并促成我们双方签订合同，所以，被告裕华区美众汉家房产经纪服务部对合同无效应承担不可推卸的责任。我通过被告裕华区美众汉家房产经纪服务部与被告陈二丽多次协商均遭拒绝，为了维护我的合法权益诉至法院，请求依法判令：一、我和被告所签的房屋买卖居间合同无效。二、判决被告陈二丽双倍返还我购房定金100000元。三、被告裕华区美众汉家房产经纪服务部承担合同无效的相应责任。四、被告承担我产生的损失。五、被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，经向原告释明诉讼请求必须明确具体，其将诉讼请求变更为：一、确认我和被告签订的房屋买卖居间合同无效。二、二被告连带承担双倍返还我购房定金共计100000元的责任。三、诉讼费由被告承担。被告陈二丽辩称，本案的事实经过是：我于2016年2月1日在长安区××小区××（××楼××单元××室）。2016年10月1日我在网上登记卖房信息。2016年10月5日中午约11点左右，我接到汉谷美众中介公司电话说有客户要买这套房子。因为房屋已经装修完毕，钥匙在中介处，原告与中介事先对房屋进行了查看和了解，我没有参与陪同到现场去看房。因为我住的地方距诉争房屋比较远，原告和中介的工作人员中午开车到我居住的地方面谈。在面谈时我提出房屋是我用全款购买的，房主是我本人，房屋6月份刚交付使用，房产证还没办下来，如果购买需要在开发商办理更名手续，我协助办理更名手续，如果更名办不成则买卖也不成立。当时原告并没有提出疑问，中介在场可以作证。我们双方在房屋买卖居间合同上签了字。签字前，中介公司工作人员崔亮说让我们双方都考虑好，如果签订了买卖合同谁违约谁负责，如果原告违约，所交的50000元定金不退，如果我违约返还原告违约金100000元，如果开发商不给更名此合同自动解除。我们双方认可后在合同上签字并按下手印，约定在2016年10月20日前将尾款全部付清后协助原告办理更名手续。房屋买卖居间合同中的约定经过我们三方签字盖章后受法律保护，我们三方签字缺一不可，签字后即发生法律效力。我们三方各执一份，每份具有同等法律效力，故应驳回原告所称合同无效的诉求。此案中我没有违约，是原告违约，原告不履行合同后果自负，故其要求我双倍返还购房定金100000元没有法律依据。原告称我出售的房屋是多年的烂尾楼、五证不全、违规违建极其严重，需要出具国家政府或职能部门出示的文件。原告在诉状中称我隐瞒所售房屋违规违建，是在违背其真实意思的情况下签订该合同，不属实。原告在签订合同前对所售房屋进行了充分的考虑和了解，原告本身是完全民事行为能力人，主动找到我家要求购买此房，签订合同时原告与其爱人共同认可后签的字，我没有拉着原告的手强行让其签字捺印，该过程有中介在现场，还有其他在场人员都可以作证。原告应当为自己的行为负责。关于原告提交的石家庄市城乡规划局关于碧景园项目信息公开的答复中称未查询到该项目规划许可信息。该答复中并没有定性为该小区是违规违建，也没有定性为是烂尾楼。这条答复信息的真实性可疑。我所出售的房屋位于中山东路市中心地段，小区建有14栋高层，居住三千八百多户，其中大部分为旧城改造的回迁户，有部分是商品房。这么大的小区，居住这么多的居民，规划局没有规划是怎么建起来的，城乡规划局称不知情说明失职。原告主张我赔偿损失并承担全部诉讼费用没有法律依据。合同中明确约定谁违约谁承担。我没有违反合同约定，反而是原告违约，应由违约方承担全部责任和费用。被告裕华区美众汉家房产经纪服务部答辩意见同被告陈二丽答辩意见。经审理查明，2016年10月5日，原告许明芳（购房人、乙方）与被告陈二丽（售房人、甲方）、石家庄汉谷房产经纪有限公司众美城分店（即本案被告裕华区美众汉家房产经纪服务部居间人、丙方）签订一份房屋买卖居间合同，约定：“……第一条：房屋基本情况1、甲方及产权共有权人同意，自愿将合法拥有的，坐落于石家庄市××区体育北大街××小区××单元××号住宅的房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解，并通过丙方居间已实地看房，对房屋现状无异议，愿意按协议价格购买。……3、甲方承诺：该房屋权属无争议并已征得其他共有人同意甲方以本合同约定条件出售，若发生该房屋权属纠纷或债务纠纷，均由甲方负责并承担相应责任。若该房屋尚欠契税、因继承、赠与取得而产生的税费、面积补差房款等，则由甲方补交，本合同另有约定的除外。第二条：成交价格甲乙双方商定该房屋成交价格为（含固定装修和附属设施）：人民币（大写）壹佰肆拾万元整。……第四条：相关事宜……2、本合同签订当日，由乙方向甲方交付购房定金人民币（大写）伍万元整，甲方的房屋所有权证及有关房屋过户资料原件交给丙方保管，丙方出具收件收据。……第六条：违约责任1、本合同自签订之日生效，如甲乙任何一方未在约定期限内办理相关手续，则对方可以解除合同，并追究违约方责任；如甲方违约不履行合同义务，须赔偿乙方购房定金等额的违约金，丙方退还乙方购房定金；乙方违约不履行则定金为赔偿甲方的违约金。丙方可向违约方收取佣金，如果佣金没有足额支付，丙方则可从违约金中优先扣除佣金贰万捌仟元整……第九条：约定其他事宜（如果以上条款与本约定事项发生冲突，则以本条款为准）经甲乙双方协商一致：①签订合同当天，甲乙双方自行交接房屋定金人民币伍万元整（50000元），与此产生的经济纠纷与丙方无关②甲方承诺此房无抵押、无贷款、无任何经济纠纷③双方约定于2016年10月20日前共同配合丙方到开发商办理更名手续并提供相关资料④此房更名费由乙方承担⑤若此房无法正常更名导致交易失败，双方互不违约，合同终止，正常解约⑥若在此房办理更名期间双方未积极配合丙方办理更名手续，导致此房无法正常更名，责任与丙方无关⑦在办理更名期间，乙方需提前准备除首付款外剩余尾款人民币壹佰叁拾伍万元整打入丙方账户内。……”上述合同签订当日，原告通过银行转账的形式向被告陈二丽支付购房定金50000元，被告陈二丽为原告出具收条：“今收到许明芳：身份证号……购买坐落于石家庄市××区体育北大街××小区××单元××号住宅，购房定金人民币：伍万元整（￥50000）收取人：陈二丽（签名捺印）身份证号……2016年10月5日。”后原告要求与被告解除合同，未再继续履行合同。另查，原告主张本案涉诉房屋系违规建筑，未办理规划许可手续，提供石家庄市城乡规划局于2016年11月2日出具的一份关于碧景园项目信息公开的答复，该答复的主要内容为：“许明芳：您申请公开碧景园6号楼规划许可信息（许可证、总平面图）的要求已收悉。经核实，未查询到该项目规划许可信息。特此答复石家庄市城乡规划局（加盖公章）2016年11月2日”。被告陈二丽抗辩称碧景园项目是2003年在香港招商引资的旧城改造项目，历时时间较长，但并非烂尾楼，提供自书的石家庄市城乡规划局于2012年2月14日在官方网站中回复碧景园小区业主群问题的答复、自书的石家庄市拆迁管理办公室于2003年9月23日在石家庄日报刊登的一则公告、碧景园项目开发商石家庄大远东房地产有限公司出具的住宅使用说明书和住宅质量保证书予以证明。其中石家庄市城乡规划局网上答复的主要内容为：“因碧景园项目是2003年在香港招商引资的旧城改造项目，历史时间较长，期间包括：土地、旧城改造和廉租房等有关政策进行过调整，同时该项目涉及回迁户的切身利益，因此我局在该项目的处理上按历史遗留问题考虑，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六章第六十四条之规定，尚可采取改正措施予以纠正的，不属于强制拆除内容，为此我局提出了依法对该项目的违章问题予以处罚，要求大远东公司尽快复工，确保拆迁户回迁的意见，并已上报市政府。”石家庄市拆迁管理办公室在石家庄日报刊登的公告的主要内容为：“根据石家庄市计划委员会、石家庄市规划局和石家庄市国土资源管理局的批准，将在北起谈南路、南至规划红线、东起体育大街、西至育才街的范围内实施拆迁改造，拆迁人为石家庄大远东房地产有限公司，拆迁改造后的小区名为‘碧景园’。2008年4月开始建设，2013年竣工”。上述事实有房屋买卖居间合同、打款凭条、收条、石家庄市城乡规划局于2016年11月2日出具的关于碧景园项目信息公开的答复、被告陈二丽自书的石家庄市城乡规划局于2012年2月14日在官方网站中回复碧景园小区业主群问题的答复、被告陈二丽自书的石家庄市拆迁管理办公室于2003年9月23日在石家庄日报刊登的一则公告、碧景园项目开发商石家庄大远东房地产有限公司出具的住宅使用说明书和住宅质量保证书以及当事人的陈述等证据予以证明。本院认为，依照法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张涉诉房屋未经规划许可，系违章违法建筑，提供石家庄市规划局出具的答复予以证明，本院予以采信。依照法律规定，商品房预售，应当持有建筑工程规划许可证；未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。本案中，原告提供的石家庄市规划局出具的答复可以证明涉诉房产未取得规划许可证，且原、被告双方均认可涉诉房产尚未依法登记领取权属证书，故依法不得转让。综上，本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖居间合同违反法律、行政法规的强制性规定，依法无效，被告陈二丽应当返还原告支付的购房定金50000元。原告主张二被告赔偿损失50000元，本院认为，双方签订的房屋买卖居间合同中明确注明涉诉房屋不能办理过户手续，仅能在房地产公司办理更名手续，原告作为完全民事行为能力人，在购买大件商品时，应当尽到提前调查了解的义务，但其疏于调查，对于合同无效存在一定的过错，且原告未提供证据证明合同无效给其造成损失，故其主张赔偿损失50000元，本院不予支持。庭审中，被告抗辩称本案涉诉房屋系合法建筑，提供自书的石家庄市城乡规划局于2012年2月14日在官方网站中回复碧景园小区业主群问题的答复、被告陈二丽自书的石家庄市拆迁管理办公室于2003年9月23日在石家庄日报刊登的一则公告、碧景园项目开发商石家庄大远东房地产有限公司出具的住宅使用说明书和住宅质量保证书予以证明，本院认为，首先、被告陈二丽提供的石家庄市城乡规划局于2012年2月14日在官方网站中回复碧景园小区业主群问题的答复、石家庄市拆迁管理办公室于2003年9月23日在石家庄日报刊登的一则公告系被告自书内容，无法证明内容的真实性；其次、被告陈二丽提供的上述证据中并无涉诉房屋已办理规划手续的内容，无法证明涉诉房屋系合法合规建筑；第三、依照法律规定，国家机构、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证，原告提供的石家庄市规划局出具的答复系国家机构依职权制作的公文书证，其证明效力高于被告出具的上述书证，故对于被告上述抗辩意见，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告许明芳与被告陈二丽、裕华区美众汉家房产经纪服务部于2016年10月5日签订的房屋买卖居间合同无效。二、限被告陈二丽于本判决生效之日起十日内返还原告许明芳购房定金50000元。三、驳回原告许明芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取，由原告许明芳负担575元，由被告陈二丽负担575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员  侯建伟二〇一七年四月二十四日书记员  刘思雨