四川省营山县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1322民初174号原告：罗建宏，男，2003年4月23日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县朗池镇。法定代理人:罗小波，男，1977年11月17日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县朗池镇金华街***号附***号。系罗建宏的父亲。委托诉讼代理人：杨斌，四川营欣律师事务所律师。被告：四川省鸿华房地产开发有限公司，住所地武胜县沿口镇祥升大道。法定代表人：周德胜，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：宋新民，四川维尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒珊，女，该公司员工。原告罗建宏与被告四川省鸿华房地产开发有限公司（以下简称鸿华房产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后,依法适用简易程序，于2017年2月23日公开开庭进行了审理。原告罗建宏的法定代理人罗小波、委托诉讼代理人杨斌，被告鸿华房产的委托诉讼代理人宋新民、舒珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗建宏向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房期间的资金利息损失20729.50元（370171×5.6％／年）；2.判令被告承担违约责任53678.90元（367664×0.0004×365天）；3.判令被告向原告支付因违约给原告造成的租房损失8000元；4.本案诉讼费及相关费用等由被告承担。事实和理由：2013年10月14日，原告为购买被告开发的华盛国际西苑4栋3单元第二层3-2-2号商品房住宅一套，与被告订立了《商品房买卖合同》。根据合同约定，原告一次性足额支付购房款367664元，并提前支付了物业维修基金2507元。合同第十一条约定，被告应在2015年12月31日前向原告交付该商品房，而至今被告未向原告交付。被告的违约行为给原告造成了重大经济损失，已严重侵害了原告的合法权益，诉请人民法院支持原告的诉讼请求。被告鸿华房产辩称，原告购买被告开发的商品房一套属实。本案诉争楼盘的房屋，被告已于2015年10月前就通过了五方责任主体的竣工验收报告，房屋质量合格。在2015年12月20日以后，被告多次通知原告接房，但原告至今不与被告办理结算并接收房屋。根据补充协议，因政府及政府主管部门原因、工作程序造成不能如期交房的，被告不承担违约责任。原告的诉请重复，缺乏依据，不应得到支持；况且违约金或经济损失应选择性主张，违约金的计算标准，应以造成的实际损失为限。所以，原告的请求不符合法律规定，人民法院应驳回原告的诉讼请求。原、被告为支持其诉讼请求依法提交了相关证据，经组织质证并经本院审查证据后认定如下事实：2013年10月14日，原告罗建宏购买被告鸿华房产开发的位于营山县城南镇营渠大道华盛国际西苑商品房住宅一套，双方订立了《商品房买卖合同》。根据合同约定，原告一次性全额支付了购房款367664元，并支付了房屋维修基金2507元。合同第十一条约定，被告应在2015年12月31日前向原告交付该商品房，并且商品房需取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表等。合同第十三条约定了逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期超过90日后，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之4的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。同时，双方还订立了《商品房买卖合同补充协议》，其中：关于合同第十一条、十三条推迟交付的补充约定，如因法律政策变动的限制，政府及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期交房的，被告可据实延期交房并无需承担逾期交房的违约责任等。合同订立后，2015年10月28日，该建设工程经五方责任主体进行竣工验收，质量为合格。之后的2015年11月27日，被告向营山县住建局报送该建设项目的竣工规划验收申请及相关验收资料。在合同约定的交房时间以前的2015年12月20日，被告发出并张贴交房通知，同时通过电话、书面通知原告于当月30日前办理房屋交接手续。在此后的2016年1月、12月及2017年2月7日，被告继续电话通知原告接房。在2015年底，原告准备接房的时候，因部分购房业主反映所购楼盘出现“地下室大梁、车库梁断裂，柱子裂口一米多高，住房车库楼面断裂”等情况，原告等购房业主认为房屋质量存在问题，被告必须整改处理，原告等业主不愿意接房并向营山县住建局信访投诉。期间，2016年2月29日，经工程项目的施工企业四川明越建筑工程有限公司委托中国人民解放军后勤工程检测中心检测并出具结论：华盛国际住宅小区（西苑）框架梁、现浇楼板的承载力满足安全使用要求；剪力墙等出现的裂缝均为非受力裂缝，裂缝不影响结构安全，但对结构耐久性有一定影响，必须对裂缝进行封闭处理、补强处理等。针对此情况，需由具有资质的设计单位根据工程实际情况出具处理方案。被告及施工企业已经重新进行施工处理，该工程已于2016年12月9日取得竣工规划验收和综合竣工验收备案书。因原告等业主的信访投诉，营山县住建局于2016年5月11日以营住建函（2016）46号文书面答复：其中有该工程目前未竣工验收合格，建设单位擅自交房，我局已责成建设单位立即整改。房屋未竣工验收合格，开发企业要求业主接房，业主可拒绝接收。所以，虽然被告多次电话通知原告接房，因被告未通过工程综合竣工验收备案，原告等业主拒绝接房并诉至本院裁决。诉讼中，原告提供了未接房入住而租房居住一年支付房租费8000元的房租收据一张。本院认为，罗建宏（罗小波）与鸿华房产签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。双方合同约定被告应于2015年12月31日前向原告交付案涉商品房，且必须满足合同约定的交付条件，即取得规划验收批准和建筑工程竣工验收备案登记。结合现行法律规定，竣工验收合格并经备案登记是商品房交付的法定条件。被告开发的楼盘虽然已经五方责任主体验收合格，但至合同约定的交房时间，被告未取得竣工验收备案表，未达到商品房交付的条件。同时因原告等业主信访投诉，营山县住建局明确答复业主可拒绝接收房屋，被告一直到2016年12月9日才取得竣工验收备案表。所以，被告从合同约定的交房时间至取得竣工验收备案表期间段内，被告逾期交房的行为已构成违约，应按《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定承担违约责任。虽然被告答辩未按时取得竣工验收备案表以致于逾期交房，是因政府主管部门原因造成，从营山县住建局出具的情况说明来看，也不能免除被告的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。同时，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。从以上规定可以看出，违约金的主要功能为填补守约方的损失，违约金数额应以实际损失额为依据。原告等购买商品房是为了居住，而不是用于炒作，所以因逾期交房对原告的损失主要就是未入住房屋的租房租金损失。而双方约定的逾期交房应按已交房款的日万分之四计算违约金，该违约金数额远远高于原告未接房入住的房租损失，也不符合公平原则和诚实信用双方利益均衡原则。本案中，被告答辩中提出违约金的计算应以造成的实际损失为限，即请求降低违约金。罗建宏（罗小波）主张的租房损失即为其实际损失，结合罗建宏（罗小波）提供的房租收据及本县同类同地段房地产租赁价格的实际情况，本院依法酌定2016年12月9日以前因逾期交房，被告应承担的违约金按租房租金的1.3倍计算，即为10400元。当然，被告鸿华房产因逾期交房承担了违约责任后，原告罗建宏再要求赔偿房租损失的理由不成立，本院不予支持。原告主张由被告支付逾期交房期间所交购房款的资金利息，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告四川省鸿华房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内，赔偿原告罗建宏逾期交房的损失共计10400元；二、驳回原告罗建宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案实际收取案件受理费935元，由原告罗建宏负担400元，被告四川省鸿华房地产开发有限公司负担535元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  钟晓勇二〇一七年四月七日书记员  冯 雯