上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初9155号原告：任树荣，男，1949年8月10日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：王萍，女，1954年4月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：任树荣(系原告王萍丈夫)。被告：上海永轩房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：唐焰慧，总经理。委托诉讼代理人：杜存军，男。原告任树荣、王萍与被告上海永轩房地产经纪有限公司(以下至判决主文前简称永轩公司)居间合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告任树荣并作为原告王萍的委托诉讼代理人，被告永轩公司的委托诉讼代理人杜存军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任树荣、王萍向本院提出诉讼请求：1、被告对原告造成房产财产损失承担赔偿责任计人民币280万元；2、被告承担本案诉讼费。原告在递交的诉状中陈述的事实和理由如下：原告方拥有上海市浦东新区芳华路XXX弄XXX号XXX室房改售房，买受人孟庆涛经被告介绍求购原告的房改售房，原告房改售房付款三个月后等房产证到手后再委托被告办理房屋出售手续，被告明知原告尚未取得房产证的情况下，为了成交这笔房地产买卖中介服务，于2012年4月收取买受人孟庆涛佣金27,200元，违法签订并同时出具“合同”与“协议”，被告永轩公司事后再补写21个月不收租金。被告未经原告王萍同意，双方也未办理过房屋交接手续，竟然将看房钥匙给孟庆涛入住至今。因原告房屋产权证尚未拿到，被告在长达5个月的时间，指使孟庆涛几次三番于2012年10月20日强付给原告10万元，但原告作为使用费收下。2013年2月21日，原告取得产权证后，按不法合同和协议约定由被告通知孟庆涛付给原告首付款41万元后，买卖双方应约定到上海市房地产交易中心进行网签备案，但孟庆涛未履行合同约定，却与被告串通，冒名出卖方签名，提供伪造收款收据材料，签订虚拟造假，实施房地产交易合同，为孟庆涛申请银行贷款提供方便。事后原告向上海市房地产交易中心投诉，被告于2013年3月18日撤销备案信息。2013年4月24日，孟庆涛诉至上海市浦东新区法院，要求原告继续履行房屋买卖合同，经上海市二审法院发回重审后，仍被判决房屋买卖关系合法有效，王萍、任树荣须协助孟庆涛办理将坐落于上海市浦东新区芳华路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至孟庆涛名下的相关手续。原告认为孟庆涛与被告恶意串通，以欺诈、胁迫同时订立居间合同与居间协议，被告在合同与协议中规定买受人占据该房屋期间21个月原告不得收取租金，以合法形式掩盖非法目的，由被告办理房屋买卖手续，订立的居间合同和居间协议视为无效，孟庆涛与被告造成的原告损失应承担赔偿责任。鉴于原告在诉状中反复多次提及被告在居间过程中违法违约，但未能有条理的予以说明，故在庭审中本院要求原告对此予以明确。原告对此说明如下：第一，签订上海市房地产买卖合同时，该合同第12条只有第1款，没有第2款，第2款系被告擅自添加的；第二，房改售房未取得产证之前，中介是不能将房屋挂牌交易，被告存在违规；第三，未经原告同意，被告虚构房屋网签手续，构成违约；第四，被告伪造两张合计18万元的收款收据。一张是2012年10月20日王萍收孟庆涛10万元，落款是王萍，但是王萍没有签过字，一张内容是2012年4月4日，王萍收孟庆涛8万元，落款是王萍，但是王萍没有签过该收据。被告永轩公司辩称，不同意原告全部诉请。第一，8万元的收据与10万元的收据均确系王萍本人所签，并非伪造的。被告系当场看王萍签字的；第二，合同第12条并非被告擅自添加；第三，原告来被告处挂牌出售，被告已经将房改房的出售限制告知原告，原告也清楚的并同意出售；第四，居间协议约定，待涉案房屋产证办理出来之后，被告即可去网签备案。本院经审理认定事实如下：王萍、任树荣系夫妻关系。2012年4月3日，经被告永轩公司居间，孟庆涛作为买受方(乙方)签署《房地产买卖居间协议》一份，该居间协议约定系争房屋转让价款为136万元，定金数额为8万元等内容。2012年4月4日，王萍作为出卖方(甲方)在该份居间协议上签名署期。同日，孟庆涛作为买受方(乙方)、王萍作为卖售方(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定王萍将上海市浦东新区芳华路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给孟庆涛，房屋转让价款为136万元，首期房价款41万元，乙方应于网上备案买卖合同签订后当日内直接支付给甲方；第二期房价款95万元，乙方通过贷款方式支付。买卖合同第六条约定：“甲、乙双方确认，待甲方的抵押注销(若有)、乙方的银行贷款审批通过(若有)且本交易的审税事宜完成即房地产交易中心出具‘房产税认定通知书’后柒日内，甲、乙双方或其代理人共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。”买卖合同第七条约定：“甲方应在收到乙方人民币捌万元后当日内腾出房屋并交付给乙方使用……。”买卖合同第十二条约定：“1、甲方办出产权证面积小于66.60平米，则以默认单价扣除；2、2013年12月31日前，如甲方无法办理房地产权证，导致甲、乙双方无法进行产权过户手续，甲方需赔偿乙方装修补偿款(具体以乙方的装修单据为凭证)，并退还乙方已付定金人民币捌万元整，在期间内甲方不收取乙方租金。”买卖合同另约定了系争房屋状况、风险责任、物业管理费、水电煤等费用结算、交易税费承担、违约责任、争议解决方式等内容。当日，孟庆涛支付定金8万元，取得系争房屋钥匙，装修入住至今。2012年10月20日，孟庆涛支付10万元。2013年2月21日，系争房屋产权经核准登记于王萍名下。2013年2月24日，永轩公司虚拟了系争房屋买卖合同网上备案信息，经王萍投诉至上海市房地产交易中心，永轩公司于2013年3月18日撤销了买卖合同网上备案信息。2013年5月29日，孟庆涛向上海市浦东新区人民法院起诉要求判令王萍协助孟庆涛办理将系争房屋产权过户至孟庆涛名下的相关手续，案号为(2013)浦民一(民)初字第18612号。上海市浦东新区人民法院于2013年11月26日判决如下：王萍于判决生效之日起十日内协助孟庆涛办理将坐落于上海市浦东新区芳华路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至孟庆涛名下的相关手续，同日，孟庆涛支付王萍房款118万元，并补偿王萍6万元。王萍不服上诉，在上诉期间，王萍于2013年12月9日申请将系争房屋的产权变更至王萍、任树荣名下，上海市浦东新区房地产交易中心于2013年12月20日核准。2014年4月9日，上海市第一中级人民法院作出裁定，认为上诉人王萍在一审判决后至交易中心变更房屋产权人为上诉人王萍和任树荣两人，致一审判决存在执行障碍。为维护当事人的合法权益，裁定撤销上海市浦东新区人民法院(2013)浦民一(民)初字第18612号民事判决，将该案发回上海市浦东新区人民法院重审，案号为(2014)浦民一(民)重字第13号。本院在重审期间，追加任树荣为被告，并于2014年7月30日判决王萍、任树荣于判决生效之日起十日内协助孟庆涛办理将坐落于上海市浦东新区芳华路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至孟庆涛名下的相关手续；同日，孟庆涛支付王萍、任树荣房款118万元。王萍、任树荣不服上述判决，上海市第一中级人民法院于2015年1月5日判决驳回上诉，维持原判。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原告主张被告擅自添加房地产买卖合同第12条第2款，但原告自己亦陈述原告王萍签订合同时，确还没有第12条第2款，王萍签好字之后，当场加了第2款，原告王萍当场问了增加的第2款是何意思。从上述陈述可以反映王萍在签约当场对该条款也未提出异议，双方留存的合同在该条款上并无差异。本院故对原告此项主张难以采信，该条款是双方签订合同时均确认之条款。原告另主张房改售房未取得产证之前，中介是不能将房屋挂牌交易，被告存在违规。要指出的是，原告方将其原公有性质的住房，依照房改政策购买为私房，取得产权后再出售系其真实意思。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条也规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故原告就此为由主张房屋买卖关系，订立的居间合同和居间协议无效缺乏法律依据。原告还主张未经原告同意，被告虚构房屋网签手续，构成违约。被告此做法确实违法，应承担责任。居间人的合同义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，其协助买卖双方办理过户手续、交接资料、交接房屋是居间合同的附随义务，这些附随义务的履行中存在违约违法并不导致原告签订的买卖合同无效、解除或撤销。此行为造成损失应局限于基于上述行为导致合同在履行中增加的费用等。原告还主张被告伪造两张合计18万元的收款收据。一张是2012年10月20日的10万元，一张是2012年4月4日的8万元，落款均是王萍，但是王萍没有签过该收据。但原告也确认上述款项确实收到，故即使收据签字确实非王萍所签，但其反映的王萍收取款项的事实客观真实。综上，原告提出被告存在的四处违法违约行为，并不足以证明其主张的损失应由被告承担。原告在本案诉讼中申请追加系争房屋买受人孟庆涛为第三人参加诉讼。鉴于系争房屋的买卖合同所涉相关事实已经由生效的(2014)浦民一(民)重字第13号民事判决书查明，买卖合同已被判决确定为有效，并已判决买卖双方继续履行房屋买卖合同，故在本案审理中本院不再追加孟庆涛为第三人。本院也注意到原告提及的其卖房是为了置换，其卖房后想在上海市徐汇区购房居住。但由于其卖房时间长，导致期间房价上涨，其卖房所得款项已不能再在上海市徐汇区购房。系争房屋买卖合同约定，房款支付时间分别在网上备案买卖合同签订后当日及通过贷款方式支付95万元，上述第一个节点以原告取得系争房屋产权为前提，第二个节点以房屋过户至买受人名下为前提。房屋作为一般家庭的重大资产，在交易时应当审慎。而原告王萍又恰恰在2012年4月4日签订《上海市房地产买卖合同》后，直至2013年2月21日，才将系争房屋产权登记其名下，这必然引起合同约定的房款支付时间距签约日间隔10月之久，期间房价上涨，势必会导致原告置换差价增加以致差价过大无力承担而无法置换。但原告方未提供证据证明其在签约后10个月才取得系争房屋产权证系由被告原因造成。原告也未有证据证明被告在居间过程中通过胁迫、欺诈等手段，或故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，致原告签订了含上述付款时间约定的居间协议。综上，原告之诉请缺乏事实依据和法律依据，本院实难支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条的规定，判决如下：驳回原告任树荣、王萍的全部诉讼请求。案件受理费29,200元，减半收取计14,600元，由原告任树荣、王萍共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 闵 纯二〇一七年四月二十四日书记员 朱菊超附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。