Apache POI  Windows 用户  2  4  2017-05-05T02:34:00Z  2017-05-05T02:34:00Z  4  1065  6077  50  14  7128  12.00          17.45 磅  26.55 磅    false  false  false    EN-US  ZH-CN  X-NONE                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:普通表格; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-priority:99; mso-style-qformat:yes; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt; mso-para-margin:0cm; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.5pt; mso-bidi-font-size:11.0pt; font-family:"Calibri","sans-serif"; mso-ascii-font-family:Calibri; 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北京市第三中级人民法院民事判决书（2017）京03民终5181号上诉人（原审被告）：北京华亿安顺企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼1-6层。法定代理人：李贵杰，总经理。委托诉讼代理人：杨迪，女，1989年10月2日出生，北京市华亿安顺企业管理有限公司职员。委托诉讼代理人于宏志，北京市中银律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京汇德联创文化产业发展有限公司，住所地北京市海淀区清河嘉园东区1号楼-1层-102室-191。法定代理人：梁滨，董事长。委托诉讼代理人：庄悦明，北京市百瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓震，北京市百瑞律师事务所律师。上诉人北京华亿安顺企业管理有限公司（以下简称华亿公司）因与被上诉人北京汇德联创文化产业发展有限公司（以下简称汇德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初29480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华亿公司的委托诉讼代理人杨迪、于宏志，被上诉人汇德公司的委托诉讼代理人庄悦明、李晓震到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。华亿公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，判决驳回汇德公司一审的全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费全部由汇德公司承担。主要事实与理由：一审法院适用法律错误，二审法院应给予纠正。一、华亿公司与汇德公司签署的《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议（以下简称“合同”）是双方真实的意思表示，合法有效，应当作为处理本案的依据。二、对于汇德公司是否有权要求解除合同，一审法院认定为“有事实和法律依据，本院依法予以准许”，是明显的适用法律错误。事实上，汇德公司主张判决解除合同既没有合同依据也没有法律依据，其判决解除合同的主张不能成立，理由如下：1、鉴于合同中没有关于汇德公司有权单方解除合同的约定，故汇德公司不能依据合同约定的解除条件解除合同。 2、鉴于本案不存在符合《合同法》第九十四条规定的汇德公司可以解除合同的情形，故汇德公司无权依据《合同法》第九十四条规定主张解除合同。尽管华亿公司未按照合同约定交付房屋、办理房屋产权转移登记，但至汇德公司提起本案诉讼前，华亿公司未接到任何汇德公司关于督促华亿公司履行合同义务的催告。同时，华亿公司一直在积极改造、装修房屋，使其达到交付条件，按照目前的改造、装修进度，华亿公司可以在2017年3月31日前交付房屋。另外，华亿公司目前已经办理解除抵押物登记手续，使房屋产权转移登记的办理不存在障碍。因此，华亿公司仅是迟延履行合同义务，但合同目的仍然可以实现，从保护交易及双方利益的角度出发，应当继续履行合同，而非解除合同。汇德公司能够适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定解除合同的必要前提之一是华亿公司的抵押行为导致商品房买卖合同目的不能实现，但目前华亿公司已经办理房屋的解除抵押手续，合同目的很显然可以实现，因此，汇德公司无权依据本条规定要求解除合同。3、汇德公司已经丧失以华亿公司逾期交房、逾期办理房屋产权转移登记而要求解除合同的权利。根据合同补充协议第9.4条（除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定的乙方有权解除《买卖合同》及本补充协议事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同之书面通知的，则视为乙方放弃《买卖合同》及本补充协议的解除权及责任追究权，双方继续履行《买卖合同》及本补充协议）的约定，汇德公司行使解除权的期限也已经届满，且汇德公司在该期限内未行使解除权，根据《合同法》第九十五条（法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭）的规定，汇德公司的法定解除权已消灭，故汇德公司无权请求法院判令解除《买卖合同》。三、鉴于汇德公司无权要求解除合同，因此汇德公司无权在解除合同的基础上要求华亿公司返还汇德公司购房款、契税、印花税、公共维修基金、产权代办费、工本费。四、关于逾期交房及逾期办理产权转移登记的违约金，合同补充协议第11.2条款已明确约定华亿公司应承担的违约责任（即违约金及赔偿金总额以不超过乙方已付房款总额的1%为限），一审法院认定的违约金明显违背了合同约定，故而不成立。五、一审法院认定华亿公司故意隐瞒房屋抵押事实而应赔偿汇德公司购房款一倍的赔偿金人民币3 426 977元，亦属于适用法律错误，应予以纠正。本案中，尽管华亿公司因内部操作原因在合同中未告知汇德公司房屋存在抵押，但华亿公司是在抵押权人同意的情况下才出售房屋的，本案合同更未因房屋已抵押而导致无效或者被撤销、解除，因此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定不适用于本案，汇德公司的主张不能成立，一审法院适用法律错误。汇德公司辩称：同意原判，不同意华亿公司的上诉请求。双方签订的房屋买卖合同和补充协议是真实有效的。华亿公司认为汇德公司解除合同没有合同和法律依据与客观事实不符，客观事实方面华亿公司在汇德公司购买房屋之前以及汇德公司购房之后存在两次抵押均没有告知汇德公司，双方买卖合同中明确约定向我们告知该房屋是没有抵押的，因此我们一审庭审中了解到涉案房屋前后的两次抵押情况。汇德公司认为华亿公司的行为违反了合同的约定也违反了法律的规定，我们在一审诉讼中变更了请求，至今华亿公司也没有将涉案房屋解押，客观上造成汇德公司无法履行原合同。因此汇德公司要求解除合同有事实及法律依据。汇德公司向一审法院起诉请求：1、要求依法判令解除汇德公司与华亿公司于2014年12月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、要求判令华亿公司返还汇德公司购房款人民币3 426 977元；3、要求判令华亿公司返还汇德公司为办理产权证向华亿公司缴纳的契税、印花税、公共维修基金、产权代办费、工本费共计人民币121 420.31元；4、要求判令华亿公司承担逾期交付房屋的违约金，按照汇德公司已付购房款人民币 3 426977元的日万分之一标准，每日标准人民币342.6977元，自2015年10月1日（合同约定交房宽展期满的次日）起暂计算到2016年11月30日，共计426天，违约金暂计算为人民币145 989.22元，支付到合同解除之日止；5、要求判令华亿公司赔偿汇德公司因无法取得房屋而给汇德公司造成的超过约定违约金的实际经济损失，自2015年10月1日（合同约定交房宽展期满的次日）至2016年11月30日，暂时按照14个月租期，按照同地段租金标准（每天每平方米人民币6元，75.74平方米每天租金为人民币454.44元，减除约定违约金人民币342.6977元，差额损失为每天人民币111.7423元）计算，月租金差价为人民币3398.82元，租金损失暂计为人民币47 583.48元，赔偿到合同解除之日止；6、要求判令华亿公司承担逾期办理房屋产权证的违约责任，按照合同第十条第（一）1、约定，按照汇德公司已付购房款人民币3 426 977元的日万分之一标准，每日标准人民币342.6977元，自2015年7月11日起计算，暂计算到2016年12月1日，计508天，违约金暂计为人民币    174 090.43元，支付到合同解除之日；7、要求判令华亿公司赔偿汇德公司因逾期办理产权证而给汇德公司造成的违约金不足以弥补的经济损失，以汇德公司已付购房款人民币3 426 977元为基数，按章中国人民银行2016年逾期贷款利率4.75%（一年至五年期）标准加收30%罚息，自2015年7月11日起暂计算到2016年12月1日止，暂计508天，每天按照237.0715元利息标准（已扣除约定违约金部分），实际损失金额暂计为人民币120 432.32元，支付到合同解除时止；8、要求判令华亿公司赔偿汇德公司因无法取得房屋的房屋差价损失，按照房屋评估机构评估结果确定，暂时按照人民币1 117 423元计算；9、要求判令华亿公司赔偿汇德公司因故意隐瞒房屋抵押事实应向汇德公司承担的不超过汇德公司购房款一倍的损害赔偿责任，向汇德公司赔偿人民币3 426 977元。事实与理由，2014年12月5日汇德公司与华亿公司签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《合同》），汇德公司以一次性付款的方式从华亿公司名下购买位于北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号4层434号房屋（下称涉案房屋），合同签订当天汇德公司一次性支付房屋价款人民币3 426 977元，缴纳产权证代办费人民币1200元，公共维修资金人民币15 148元，契税人民币102 809.31元，印花税人民币1712元，工本费人民币550元，华亿公司未出具正式购房发票和相关费用发票，且华亿公司未按照合同约定，在2015年8月31日前交付房屋，也没有为汇德公司办理产权证。经汇德公司代理人调查，2014年6月18日华亿公司将涉案房屋所在楼宇大部分房屋抵押给其他公司，其中包括涉案房屋所在的4层全部房屋，但未向汇德公司告知；2015年10月27日，华亿公司又将包括涉案房屋的楼宇以最高额抵押方式抵押给银行，仍未向汇德公司告知。而根据合同约定，华亿公司承诺该房屋无抵押，且根据合同第六条、附件一约定的交房标准，涉案房屋未达交房标准。因此汇德公司认为华亿公司构成根本性违约，特向法院提起诉讼，要求解除合同，并要求华亿公司承担相应法律责任。一审法院认定事实：2014年12月5日，汇德公司作为买受人与华亿公司作为出卖人签署《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定汇德公司购买涉案房屋，建筑面积75.74平方米。该房屋为商品房，未设定抵押。房屋成交价格3 426 977元。第七条违约责任，逾期交房，出卖人未按照第六条约定期限与条件将房屋交付给买受人的，合同继续履行，自第六条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之一的违约金，并于该房屋实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十条权属转移登记，如因出卖人责任，出卖人自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日至买受人实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。附件四付款方式和期限，买受人应于2014年12月5日前向出卖人一次性支付总价款3426 977元。附件七第四条，房屋交付，因房屋为存量房，甲方按照买卖合同签署时现状向乙方交付房屋。乙方支付完毕全部购房款的前提下，甲方于2015年8月31日前向乙方交付房屋。4.9条，若由于甲方原因导致未在合同约定的期限内交付房屋，乙方应给予甲方30日交房宽展期。宽展期内合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。宽展期届满后甲方仍未交房，自买卖合同约定的交付期限届满后31日起至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金。第六条产权登记手续补充约定，在乙方按照买卖合同约定向甲方支付完毕全部购房款之日后150个工作日内，甲乙双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记且使乙方取得产权证书。第一十一条其他约定，按照买卖合同及本补充协议约定，甲方应承担违约责任的，甲方支付违约金和赔偿金总额以不超过乙方已付房款总额1%为限。合同签订后，汇德公司于当日一次性支付房款3 426 977元、缴纳产权证代办费人民币1200元，公共维修资金人民币 15 148元，契税人民币102 809.31元，印花税人民币1713元，工本费人民币550元。华亿公司当庭认可其尚未交付房屋，也尚未为汇德公司办理产权证书，构成违约，但主张赔偿以合同约定的房屋价款1%为限。另查，涉案房屋于2014年6月18日被抵押，于2015年10月27日再次被抵押。两次抵押至今尚未解除。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。汇德公司和华亿公司签订房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现汇德公司已按照合同约定支付了全部购房款，履行了全部的合同义务，但华亿公司至今尚未履行任何合同义务，未交付房屋，亦未协助汇德公司办理产权证书。此外，双方签订合同明确载明涉案房屋没有设定抵押，而事实情况是，合同签订时已经存在抵押，在合同签订后，华亿公司又设定了新的抵押，可见，华亿公司在签订合同时，对涉案房屋抵押情况未如实告知汇德公司。在合同签订后再次设定抵押，至今抵押尚未解除，汇德公司仍无法获得涉案房屋的产权证书。现汇德公司要求解除合同，有事实和法律依据，法院依法予以准许。汇德公司要求返还购房款、已付契税、印花税、公共维修基金、产权代办费、工本费等费用，均有事实和法律依据，法院依法予以支持。汇德公司要求华亿公司承担逾期交付房屋和逾期办理产权证书的违约金，有合同依据，法院依法予以准许。汇德公司以华亿公司隐瞒房屋抵押事实为由要求华亿公司承担不超过已付款一倍的赔偿金，具有相关法律依据，法院依法予以支持。合同约定华亿公司承担的违约金和赔偿金总计不超过已付款1%为限，根据本案查明的事实情况，该赔偿限额过低，难以弥补汇德公司的各项损失，故法院依法予以调整。汇德公司要求的因未交房、未取得产权证书造成的超过违约金的实际损失，以及房屋差价损失，具有事实依据，但考虑到华亿公司需支付上述相关的违约金和赔偿金，法院本着公平的原则，酌情对上述请求不予支持。判决：一、解除北京汇德联创文化产业发展有限公司与北京华亿安顺企业管理有限公司于二○一四年十二月五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、北京华亿安顺企业管理有限公司于判决生效之日起七日内返还北京汇德联创文化产业发展有限公司购房款人民币三百四十二万六千九百七十七元；三、北京华亿安顺企业管理有限公司于判决生效之日起七日内返还北京汇德联创文化产业发展有限公司已交纳的契税、印花税、公共维修基金、产权代办费、工本费共计人民币十二万一千四百二十元三角一分；四、北京华亿安顺企业管理有限公司于判决生效之日起七日内赔偿北京汇德联创文化产业发展有限公司逾期交付房屋的违约金，按照已付购房款三百四十二万六千九百七十七元的日万分之一标准，自二○一五年十月一日起计算至合同解除之日止；五、北京华亿安顺企业管理有限公司于判决生效之日起七日内赔偿北京汇德联创文化产业发展有限公司逾期办理房屋产权证的违约责任，按照已付购房款三百四十二万六千九百七十七元的日万分之一标准，自二○一五年七月十一日起计算至合同解除之日止；六、北京华亿安顺企业管理有限公司于判决生效之日起七日内赔偿北京汇德联创文化产业发展有限公司因故意隐瞒房屋抵押事实的损害赔偿金三百四十二万六千九百七十七元；七、驳回北京汇德联创文化产业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，华亿公司提交房屋产权证扫描件，证明该房屋已经解除了抵押。经质证，汇德公司认为不是原件真实性无法核对，不能够说明是汇德公司购买的房屋，综合楼有四套房屋已转移，但是没有标注哪一套是汇德公司购买的房屋，房号也不对，不能体现出涉案房屋是否已经解除抵押了。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。以上事实有《北京市存量房屋买卖合同》、收据、房屋抵押情况查询、房屋产权证扫描件及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中,双方于2014年12月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。首先，合同签订后，汇德公司已按照合同约定支付了全部购房款，但华亿公司未向汇德公司交付房屋，亦未协助汇德公司办理产权证书。其次，华亿公司在签订合同时，对涉案房屋抵押情况未如实告知汇德公司。双方合同明确载明涉案房屋未设定抵押，但根据查明的事实，合同签订时已经存在抵押，且在合同签订后，华亿公司又设定了新的抵押。汇德公司主张要求解除合同并要求返还购房款、已付契税、印花税、公共维修基金、产权代办费、工本费等费用，于法有据，一审法院予以支持，并无不当。关于违约金的问题，合同约定华亿公司承担的违约金和赔偿金总计不超过已付款1%为限，汇德公司主张约定的违约金比例过低，一审法院根据本案查明的事实，依法予以调整并无不当。汇德公司主张逾期交付房屋和逾期办理产权证书的违约金，具有合同依据，汇德公司以华亿公司隐瞒房屋抵押事实为由要求华亿公司承担不超过已付款一倍的赔偿金，具有法律依据，一审法院予以支持，并无不当。综上，华亿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36 456元，由北京华亿安顺企业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审  判  长   张岚岚代 理 审 判 员   申峻屹代 理 审 判 员   赵 纳二○一七年四月二十六日法 官 助 理   林家诚书  记  员   高 明