苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初2066号原告：叶佳鲁，男，1989年2月19日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。委托诉讼代理人：武宁宁，江苏兰创律师事务所律师。委托诉讼代理人：石雪菲，江苏兰创律师事务所实习律师。被告：张子牛，男，1986年4月14日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：吴金波，女，1986年4月1日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。两被告共同委托代理人：於峰、李夏，江苏公大律师事务所律师。原告叶佳鲁与被告张子牛、被告吴金波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月4日依法受理后，由代理审判员宁璐适用简易程序于2016年7月25日、10月11日两次公开开庭进行了审理。原告叶佳鲁及其委托诉讼代理人武宁宁、石雪菲，被告张子牛、被告吴金波及其两人的共同委托诉讼代理人於峰、李夏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶佳鲁向本院提出诉讼请求：1、判令两被告返还原告定金人民币100000元；2、判令两被告向原告支付违约金250500元整；3、诉讼费用由被告承担。审理中，原告叶佳鲁增加一项诉讼请求：要求判令双方的房屋买卖合同解除。事实和理由：2016年3月8日，原告与两被告在苏州相城经济开发区卓联房产信息咨询服务部的居间斡旋下，签订《房屋买卖合同》一份，约定两被告将其所有的位于苏州市相城区元和镇建元路1635号春天花园1幢608室房产出售给原告。同日，原告向两被告交付定金30000元，同年3月17日又追加支付定金70000元，合计100000元。按合同约定，两被告应于2016年4月20日前提供凭证配合原告办理过户手续，但因房价持续上涨，两被告通过电话明确告知原告拒绝继续履行合同，现原告为维护自身合法权益，遂起诉至法院。被告张子牛、被告吴金波共同辩称，本案中的房屋买卖合同，并非原告本人所签，系梁某代签，两被告并未见过原告本人，对方也未披露过原告的联系方式；根据合同第八条的约定，原告应于办理全权委托公证当天（2016年4月20日）向两被告支付除银行贷款外的全部房款，但当天，原告并未支付上述款项，直到现在，被告方仍未收到上述款项，因此违约的不是被告，而是原告；原告与被告签订的房屋买卖合同中，并未约定网签和资金托管的时间，而是约定原告将除贷款外的款项直接支付给被告，在两被告完全有时间办理涉案房屋交易手续的前提下，梁某威胁两被告办理了涉案房屋的全权委托公证，公证书中的受托人是潘建霞，此人是梁某指定的，两被告并不认识，另在被告与原告的电话通话中，原告对涉案房屋并不知情，并声称其手上有很多房屋单子，通过上述事实可见，原告和梁某在一开始就存在欺诈心态，其真实的目的是倒卖房屋，为了赚取差价，而与两被告签订合同，原告没有购买涉案房屋的目的违背了两被告出售涉案房屋的真实目的；两被告于2016年3月5日与案外人陈再升、蔡爱娥签订房屋买卖合同，两被告签订本案合同是因急于用钱，为及时取得购房款，能按照首套房政策，以公积金贷款的方式购买案外人陈再升、蔡爱娥的房屋，但因原告的违约行为使两被告与案外人的房屋买卖合同的履行陷入困境，损失达854233元，其中利息825633元、垫资费8000元，加急费5000元、服务费6000元，税费9600元。现两被告同意解除双方的房屋买卖合同，但因原告违约，不予返还原告支付的定金，请求法院驳回原告的其他诉讼请求。经审理查明，2016年3月8日，被告张子牛、被告吴金波共同作为甲方（售房人）、原告叶佳鲁作为乙方（购房人）、苏州相城经济开发区卓联房产信息咨询服务部作为丙方（居间方），三方共同签订《房屋买卖（居间）合同》（合同编号：NO.1805388）一份，约定：由乙方买受甲方所有的座落于苏州市相城区元和镇建元路1635号春天花园1幢608室房屋；建筑面积96.69平方米；甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币1670000元，乙方于2016年3月8日向甲方交付定金30000元；该房屋办理过户手续所产生的税费由乙方负担；甲方须保证该房屋的权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付房屋成交价款的15%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。其中第八条还约定，甲乙双方协商约定此房乙方承诺全款购买（无需贷款），双方均同意就办理全权委托公证当天乙方补齐甲方除银行贷款之外的全部应得房款。各方还在合同中作了其他约定。该合同底部甲方处由被告张子牛、被告吴金波签字确认，乙方处“叶佳鲁”字样为梁某所签。签订合同当时，原告方即向被告支付定金30000元，后于2016年3月17日再追加定金70000元，以上定金合计100000元。另查，苏州市相城区元和街道建元路1635号春天花园1幢608室房屋登记的所有权人为被告张子牛、被告吴金波。又查，被告张子牛、被告吴金波于2016年4月20日就涉案房屋办理了公证委托手续，公证书中，两被告授予受托人潘建霞的代理权限含与买受人签订或注销涉案房屋的《存量量买卖合同》、《存量房交易资金托管手续》、办理涉案房屋过户登记至买受方名下的不动产所有权转移、变更登记手续及办理涉案房屋抵押贷款的结算手续、注销涉案房屋他项权等。以上事实，由当事人提供的身份信息、《房屋买卖（居间）合同》、《房屋定金合同》、《补充协议》、中介证明、房屋所有权证、国有土地使用权证、《公证书》及当事人陈述等证据附卷佐证，本院予以认定。原告叶佳鲁为证明其主张，向本院提供以下证据：1、原告叶佳鲁20**年2月1日出具的委托书一份，载明：“本人因不在苏州，特此委托梁某签订苏州市相城区班芙春天花园1幢608室房屋买卖合同及支付定金事项。如产生一切法律责任，由本人承担。”以上证明原、被告之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，虽最终乙方签名由案外人梁某代签，但在签约之前，梁某已经取得原告的书面授权委托且被告是知情的；2、通话录音光盘一份，该录音是在办理公证委托手续的前后，中介方工作人员解晓飞所录，证明被告张子牛向中介表达了因房屋涨价不愿出卖房屋；3、接处警工作登记表及当时执法记录拍摄的梁某与被告吴金波发生纠纷的场面（共四段视频），当时中介、警察、梁某朋友李平也在场，证明在本起纠纷中，最终导致合同无法履行的原因是被告不愿意按照合同第八条约定履行，被告存在违约行为；4、公证书（含委托书）一组，证明两被告办理的全权委托公证书中不仅授权潘建霞可办理涉案房屋的过户手续，还可由其还清涉案房屋的银行贷款；5、申请证人梁某出庭作证，梁某陈述道：“本案合同是我签字，签订时，两被告清楚我并非原告本人，但并未提出异议，第一笔定金30000元以支付宝转账至被告张子牛，另一笔定金70000元以网银转账至被告张子牛。2016年4月20日，做完公证后，已经五点多，银行均已下班，我仍坚持付清除涉案房屋银行贷款以外的购房款，但被告坚持要将含银行贷款在内的全部房款付清，我先是约被告至中介处付款，想通过网银转账，但被告拒绝，后晚上7点至8点左右，我和中介上门，但被告吴金波情绪激动，所以我报警处理，款项也未付成。”以上证人的证言证明了整个交易的情况。经质证，被告张子牛、被告吴金波共同认为，对证据1，真实性无法确认，但在签订合同时，被告未见到该委托书，正常情况下，代理人签名应签代理人的名字，或是签委托人姓名加代理人姓名，而该合同仅有原告签名，不符合代理权限；对证据2，首先录音需要提供原始载体，明确录音的时间。该份电话录音系中介解晓飞与被告张子牛于2016年4年19日12时12分电话形成的，我们调取了通话记录，通话双方确实是中介解晓飞与被告张子牛，但通话时长为5分9秒，而原告提供的录音时长只有2分40秒。既然是中介解晓飞主动电联被告张子牛，那不可能出现录音中一开始就是被告张子牛的声音，应该是解晓飞首先提出问题，被告张子牛回答，因此，原告提供的录音违背了一般常识，该份电话录音是被剪辑的。该份录音的真实情况是解晓飞讲述梁某资金周转不开，不能于2016年4年20日支付除贷款之外的余款。另该份录音内容中显示有人愿意出价1800000元购买涉案房屋，而被告张子牛却遵守合同，并未出售，因而是原告违约；对于证据3，真实性均无异议，但此系原告方先报警后上门，还未发生冲突就报警，对于梁某及其朋友、中介在视频中的陈述内容不具有可信性。关于视频内容，并不能证明原告履行了合同义务，原告方在2016年4月20之前并未支付除贷款外的房款，原告方在视频中只是口头说要付款，但未有汇款的行为，原告从次日至起诉均未找被告要求一起去还贷或再次付款。原告是上门付款而不是付款后上门，原告有被告付款账户，前面也有两次付款记录，这充分说明原告的付款方式是转账，原告无需上门付款即可完成，由此说明原告不是真正想付款。同时，原告不清楚贷款金额的说法不能成立，本案的贷款数额在双方协商买卖房屋的时候已经告知了原告方。在该的视频中，被告也向原告明确银行贷款是340000元，但是原告故意说不信。况且，原告可以单方查询贷款，涉案房屋的贷款是公积金贷款，只要拨打公积金热线，报上身份证号码和名字就可以查询。再者，一方要求变更合同内容，在对方不同意的情况下，双方仍然应当按照合同履行合同义务。对方不能因一方要求变更为由，拒不履行自己的义务，特别说明本案的义务就是金钱履行义务，原告完全有能力履行，即便被告不接受除银行贷款之外的款项，原告可以选择以提存方式履行合同约定的己方义务，但本案的原告只是说履行，没有实际动作，应系原告故意不履行。另涉案房屋的贷款部分也属于房屋总价款的构成部分，而且涉案房屋的贷款只有两被告亲自到银行办理还清手续，因涉案房屋的买卖合同没有对贷款部分进行明确约定，而全权委托公证书一旦交付原告方后，对两被告而言，涉案房屋将存在诸多无法避免的法律风险，比如一房二卖。原告方的种种失信、欺骗行为已经让两被告对原告丧失了基本的信任。在此基础上，被告吴金波要求原告方将房款一次性付清并一起去银行结清涉案房屋贷款的说法也在情理之中，而且该做法也并没有加重原告方的权利和经济负担。即便原告拒绝，被告吴金波的说法也只是单方陈述，并未改变合同的任一条款，涉案房屋的买卖合同仍然合法有效。原告方仍应按照合同约定履行支付房款的义务，因而是原告违约；对于证据4，真实性均无异议，但该委托是被告方单方委托的行为；对证据5，证人梁某作为原告代理人，与原告系利益共同体，其陈述不能反映客观事实，不应当采信。被告张子牛、被告吴金波为反驳原告的主张，向本院提供以下证据：1、提供2016年4月30日上午9点被告吴金波与原告叶佳鲁通话录音光盘一份及相应的文字整理稿一份，证明原告本人对涉案房屋并不知情，原告将房屋称为单子，而且声称买了七八套房子，原告的行为涉嫌倒卖房屋，不是用于其结婚居住；2、提供被告张子牛手机通话记录4张，证明原告提供的中介解晓飞与被告张子牛的电话录音时长为5分9秒，并不是原告提供的录音中的2分40秒；3、两被告与案外人签订的房屋买卖合同、苏州市存量房买卖合同、补充协议、契税发票等材料一组，证明两被告购买案外人的房屋，房屋成交价为1920000元，梁某承诺购买涉案房屋无需贷款并能及时付款，在此前提下，两被告原本与案外人约定向案外人支付房屋差额款470000元，再支付首付款435000元，剩余1010000元由被告张子牛以公积金贷款方式支付，但现由于原告违约导致两被告无法以上述贷款方式购买房屋；4、被告张子牛与梁某微信聊天记录4张，证明2016年4月20日，被告张子牛要求梁某准备好房款及房屋贷款款项，并保证当日支付完成，梁某同意，其在微信中陈述不清楚剩余银行贷款，愿意先支付1200000元，多退少补，但后梁某反悔。经质证，原告叶佳鲁认为，对证据1，真实性不予认可，在通话内容中可以听出被告吴金波在电话中所问的问题与其实际掌握的情况不相符，在被告张子牛、被告吴金波当庭陈述中一再表示他们在签订合同时，已经知道当时签合同的不是原告本人，但录音中被告吴金波一直反问原告“难道你没有见过我吗？”事实上，原告没有见过被告吴金波，也没有和被告吴金波签合同，所以对被告吴金波故意设计的问题和通话内容不予认可；对证据2，系打印件，真实性和被告的证明目的均不予认可；对证据3，与本案无关；对证据4，真实性、合法性均认可，微信内容恰好证明是被告违约，未按合同履行义务，要求原告支付全额房款。本院认为，本案争议焦点之一在于本案合同是否有效。原告叶佳鲁认为，签订合同时，梁某已经取得原告叶佳鲁授权，且两被告对此是知情的，故合同为合法有效。被告张子牛、被告吴金波共同认为，本案中的房屋买卖合同，并非原告本人所签，系梁某代签，两被告并未见过原告本人，且即便是作为代理人签字亦不应直接签委托人的名字，故对梁某的代理权限不认可，具体对于合同的效力由法院依法认定。对此，本院认为，根据原告提供的委托书，梁某代理原告购买本案房屋及支付定金等事宜已取得原告授权，再根据两被告在庭审中的陈述，签订合同时，两被告已经知晓购买房屋的并非梁某，但对此并未立即提出异议，且一再接受了原告方支付的定金合计100000元，并还按照合同的约定于2016年4月20日办理了委托公证，其以实际行为履行了合同约定的义务，且两被告在对原告提供的执法记录仪拍摄视频质证时明确发表质证意见“涉案房屋的买卖合同仍然合法有效”，由此可见，两被告实际对本案的合同效力为认可，故本院认定2016年3月8日的《房屋买卖（居间）合同》合法有效，对原告叶佳鲁与被告张子牛、被告吴金波均具有约束力。本案争议焦点之二在于，2016年4月20日，被告张子牛、被告吴金波要求原告叶佳鲁付清含银行贷款在内的全部房款是否违背了合同的约定，是否属违约行为。原告叶佳鲁认为，根据双方合同中第八条的约定，原告于办理公证当日仅需向两被告付清除银行贷款之外的全部房款，现两被告要求原告支付全部房款，显然违反合同约定，其行为导致合同无法继续履行，属于违约。被告张子牛、被告吴金波共同认为，原告方之前给被告方支付过定金，知晓被告方的账号，如2016年4月20日，原告有诚意履行合同，完全可以将除银行贷款外的款项打入被告方的账号，但原告实际并未履行，且涉案房屋上的银行贷款为公积金贷款，两被告如将公证书交予原告，则将完全丧失对涉案房屋的控制权，一旦原告怠于归还银行贷款，则银行将继续扣取被告的公积金，致两被告将面临巨大的风险。对此，本院认为，虽2016年4月20日当天，两被告提出要求原告付清全部购房款的行为在合同中未有明确约定，有所不当，但作为原告方，其应是知晓被告方的账号，对此，证人梁某陈述的支付定金的经过可以予以证实，故即使两被告提出上述之要求，亦并不构成原告方履行己方合同义务之阻碍，原告仍可按照合同的约定将银行贷款之外的剩余房款支付至被告的账号中，但本案中，虽原告一再提出要支付两被告房款，却未有履行合同之实际行为，故原告方之行为亦有不当之处。再者，根据双方合同第八条之约定内容（“甲乙双方协商约定此房乙方承诺全款购买，无需贷款，双方均同意就办理全权委托公证当天乙方补齐甲方除银行贷款之外的全部应得房款”），双方仅约定办理委托公证之当日由原告付清银行贷款外的全部房款，但并未明确约定公证手续办理完毕当日，两被告即需将公证书全部交予原告或原告指定的受托人，另双方对于涉案房屋上剩余贷款如何处理在合同中亦未有明确约定，现两被告已按约办理了委托公证手续，其行为并未违背合同约定的义务，且确如两被告所说，其办理的为全权委托公证，根据委托公证书中的委托事项，一旦两被告将公证书交予原告或原告指定的受托人潘建霞，则两被告将完全丧失对涉案的房屋的控制权，如原告方未及时归还涉案房屋剩余银行贷款，则两被告将面临继续归还银行贷款的巨大风险，故两被告上述主张之提出亦有其合理之处，并不应认定为违约，故本院对原告要求两被告支付违约金250500元的主张，不予支持。当然，对于原告方而言，如其将银行贷款一并支付两被告，一旦两被告未及时归还银行贷款，则原告将无法办理过户手续，同样面临风险。综上，本院认为，本案合同之无法继续履行，实为原、被告之间对涉案房屋上银行贷款如何处理约定不明，在合同之外又未能协商一致所致，其责任不在于原、被告任何一方，双方均不存在违约情形。现原告要求解除本案之合同，被告张子牛、被告吴金波亦同意解除，对此，本院予以准许。因合同已解除，故被告张子牛、被告吴金波收取的购房定金100000元理应退还原告叶佳鲁，同时，因两被告所收取的定金一直为两被告在使用，为衡平双方当事人之利益，本院认为被告张子牛、被告吴金波应共同补偿原告叶佳鲁上述定金在占用期间的利息，本院根据利息支付的金额及时间，酌情认定被告张子牛、被告吴金波应补偿原告叶佳鲁按中国人民银行同期同类贷款利息标准，以30000元、70000元为本金，分别自2016年3月8日、3月17日起计算至两被告实际归还定金之日止的利息。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十三条的规定，判决如下：一、原告叶佳鲁与被告张子牛、被告吴金波于2016年3月8日签订的《房屋买卖（居间）合同》（合同编号：NO.1805388）解除。二、被告张子牛、被告吴金波于本判决生效之日起十日内共同退还原告叶佳鲁定金100000元，并支付按中国人民银行同期同类贷款利息标准，以30000元、70000元为本金，分别自2016年3月8日、3月17日起计算至两被告实际归还定金之日止的资金占用期间的利息。三、驳回原告叶佳鲁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币9915元，由原告叶佳鲁负担4957.5元，由被告张子牛、被告吴金波共同负担4957.5元（两被告负担之款，原告已自愿垫付，不再退还，由两被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。代理审判员 宁 璐二〇一七年四月二十七日书 记 员 戴梦瑜