上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初10882号原告：开根明，男，1956年8月5日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：陈晓华，上海申亚律师事务所律师。委托诉讼代理人宋锡祥，上海市光明律师事务所律师。被告：王蔚，女，1980年4月21日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：吴坚，上海市震旦律师事务所律师。第三人：上海松江新城投资建设有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人胡柳强。第三人：贺根令，男，1952年10月16日，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：郑健，上海敏诚善律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘怡彬，上海敏诚善律师事务所律师。第三人上海世凯房地产经纪事务所，住所地上海市松江区。法定代表人伍亚萍。委托诉讼代理人：朱小龙，男。原告开根明与被告王蔚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后本院依据原告申请依法追加上海松江新城投资建设有限公司(以下简称“新城公司”)作为第三人参与诉讼，贺根令因同本案有利害关系申请作为第三人参与诉讼。本案于2016年8月24日公开开庭进行审理。后因案件复杂，本案转为适用普通程序审理。后法院依职权追加了上海世凯房地产经纪事务所(以下简称“世凯房产”)参与诉讼。本案于2017年3月22日再次公开开庭进行审理。原告开根明及其委托诉讼代理人陈晓华、宋锡祥，被告王蔚及其委托诉讼代理人吴坚，第三人贺根令及其委托诉讼代理人刘怡斌、郑健，第三人世凯房产委托诉讼代理人朱小龙到庭参与诉讼。第三人新城公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开根明向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《房地产定金及买卖协议》；2、被告将上海市松江区德悦路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告名下；3、被告支付逾期交房违约金，从2016年1月1日起计算至系争房屋产证办至原告名下为止，每日按总房价千分之一计算。事实和理由：2015年11月4日，原、被告经第三人世凯房产介绍，签订《房地产定金及买卖协议》，约定被告将上海市松江区德悦路XXX弄XXX号XXX室动迁房卖给原告，房屋总价706,300元。双方就付款方式、时间等进行了约定。2015年10月15日，被告交付原告系争房屋钥匙，原告依约支付房款636,300元。2015年12月,原告开始装修房屋。后原告及世凯房产就房屋过户事宜找被告协商，但均无法联系。故诉至本院，望判如所请。被告王蔚辩称：系争房屋系被告出售给第三人世凯房产，后世凯房产转售给原告的。现由于法院的生效判决将系争房屋订购权给了第三人贺根令，故被告已无法继续履行合同。被告并无恶意，原告购买房屋时第三人贺根令尚未就动迁事宜起诉。第三人新城公司未发表述称意见。第三人贺根令述称：不同意原告诉请，要求原告解除系争房屋的查封并交付房屋。第三人世凯房产述称：同意原告的诉请。经审理查明：2014年9月12日，案外人上海集伟投资发展有限公司、上海锺伟房地产开发有限公司(甲方)、上海百群拆迁服务有限公司作为房屋拆迁实施单位与案外人贺某某(乙方)就上海市杨浦区杨树浦路XXX弄XXX号房屋签订《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》，明确贺某某共获得拆迁补偿安置款1,996,189.67元。贺某某不符合居住困难户的条件。乙方选择房屋产权调换，产权调换房屋计4套，分别为：1、上海市年吉路XXX弄XXX号XXX室，规格为一房一厅，建筑面积(暂测)58.11平方米，补贴后总价为480,823.51元；2、上海市航头鹤永路XXX弄XXX号XXX室，规格为三房一厅，建筑面积(实测)83.90平方米，补贴后总价为754,685.09元；3、上海市德悦路XXX弄XXX号XXX室，规格为二房一厅，建筑面积(暂测)70.63平方米，补贴后总价为525,569.89元；4、上海市德悦路XXX弄XXX号XXX室，规格为二房一厅，建筑面积(暂测)70.63平方米，补贴后总价为526,941.24元。上述四套房屋价格合计2,288,019.73元，贺某某需支付房屋产权调换差价款。贺长龄作为贺某某的代理人在上述安置协议上签名。2014年11月25日，贺某某签订《订房回执》，明确上述四套产权安置房中的1、上海市年吉路XXX弄XXX号XXX室，购房人为贺某某、贺莅茗；2、上海市航头鹤永路XXX弄XXX号XXX室购房人为贺龙强；3、上海市德悦路XXX弄XXX号XXX室，购房人为王蔚；4、上海市德悦路XXX弄XXX号XXX室，购房人为贺长龄。补偿款抵扣额为1,996,189.67元，居民需交房款291,830.06元。2015年9月11日，第三人新城公司办理完成系争房屋的大产证登记。2015年10月15日，被告王蔚与第三人新城公司签订《上海市商品房预售合同》，载明王蔚向新城公司购买松江区泗泾镇德悦路XXX弄XXX号XXX室房屋。后新城公司向王蔚交付了系争房屋。2015年11月4日，原、被告在第三人世凯房产的居间下签订关于系争房屋的《房地产定金及买卖协议》，房款总额706,300元，支付方式为2015年11月4日前支付首期款336,300元，被告交付钥匙给原告；待双方办理过户后，原告支付尾款70,000元。房屋为毛坯房。另查明，世凯房产的法定代表人伍亚萍于2014年12月13日向被告王蔚支付房款300,000元；2015年1月1日，原告向伍亚萍支付房款300,000元；2015年11月4日，原告向被告支付房款336,300元。原告对系争房屋进行装饰装修并居住在系争房屋内。另查明，2015年1月19日，上海市杨浦区人民法院受理了贺根令诉王蔚及贺某某、贺长龄、贺龙强、贺莅茗共有物分割纠纷一案。该案中，贺根令要求判令：1、其享有上海市德悦路XXX弄XXX号XXX室房屋的订购权；2、贺某某支付2014年11月至2015年1月的租房过渡费6,000元。上海市杨浦区人民法院于2015年5月17日作出(2015)杨民四(民)初字第467号民事判决：一、上海市德悦路XXX弄XXX号XXX室房屋由贺根令订购，贺根令应向贺某某支付订房差价款人民币244,000元；二、贺根令的其余诉讼请求，不予支持。后王蔚、贺某某、贺长龄、贺龙强和贺莅茗不服上述判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。二审法院判决：一、维持上海市杨浦区人民法院(2015)杨民四(民)初字第467号民事判决第二项；二、撤销上海市杨浦区人民法院(2015)杨民四(民)初字第467号民事判决第一项；三、上海市德悦路XXX弄XXX号XXX室房屋由贺根令订购，贺根令应向贺某某的继承人贺长龄、贺根令、贺金娣、贺根娣、贺丽萍支付订房款人民币525,569.89元。2016年4月26日，上海市杨浦区人民法院出具执行裁定书，裁定上海市德悦路XXX弄XXX号XXX室房屋由贺根令订购。2016年7月1日，上海市杨浦区人民法院向上海市松江区房地产交易中心发出协助执行通知书，要求交易中心协助办理系争房屋的产权证(产权人贺根令)。2016年11月7日，原告开根明同贺长龄、贺龙强、王蔚、贺莅茗向上海市第二中级人民法院申请就上述案件进行再审。2016年11月20日，该院作出民事裁定书，驳回再审申请。现系争房屋因原告申请由本院予以查封。审理中，本院向原告释明：系争房屋已由生效判决确定由第三人贺根令购买，在此情况下，原告要求继续履行《房地产定金及买卖协议》并要求办理过户手续存在法律上无法履行的障碍，原告是否考虑变更诉请。原告未变更诉请。审理中，原告申请追加案外人上海百群拆迁服务有限公司作为第三人参加诉讼。本院考虑该公司同原、被告本案所涉诉讼并无利害关系，故未予准许。以上事实，由《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》、《订房回执》、上海市房地产登记簿、《上海市商品房预售合同》、《房地产定金及买卖协议》、银行业务回单、照片、水电发票联、民事判决书、民事裁定书、协助执行通知书、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原告要求被告继续履行买卖合同、办理过户手续、支付逾期交房违约金的前提需被告享有系争房屋的所有权。然而，根据法院生效判决，系争房屋由第三人贺根令订购，故被告无法获得系争房屋的所有权，据此原告要求继续履行合同、办理过户、并要求被告承担逾期交房违约金的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四项的规定判决如下：驳回原告开根明的全部诉讼请求。案件受理费13,688元，财产保全费5,000元，合计诉讼费用18,688元，由原告开根明负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 利代理审判员  吕荣珍人民陪审员  陆为明二〇一七年四月二十一日书 记 员  方晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条下列事实，当事人无需举证证明：……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……