东营市东营区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0502民初251号原告（反诉被告）：张光，男，1976年2月2日出生，汉族，胜利油田东辛采油厂东辛作业大队作业六队职工，现住东营市。委托诉讼代理人：陈颖，山东众成清泰（东营）律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪苗，女，1981年8月12日出生，汉族，山东众成清泰（东营）律师事务所实习律师，住。被告（反诉原告）：李世杰，男，1968年10月6日出生，汉族，胜利油田胜利医院职工，现住。被告（反诉原告）：郭化芳，女，1968年5月14日出生，汉族，东营市胜利第四中学老师，现住。两被告共同委托诉讼代理人：李辉，山东康桥（东营）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张海荣，山东康桥（东营）律师事务所律师。原告（反诉被告）张光与被告李世杰（反诉原告）、郭化芳（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张光及其委托代理人陈颖、缪苗与被告李世杰、郭化芳及其两被告共同委托诉讼代理人李辉、张海荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张光向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告将锦华小区六区248号楼4单元201号房屋变更登记至原告名下；2、本案全部诉讼费用由二被告负担。事实与理由：2004年6月16日，被告李世杰、郭化芳经人见证与原告签订房屋买卖协议，二被告将锦华小区六区248号楼4单元201室房屋出售给原告，房屋总价款176000元。合同约定，在油田房改政策允许办理过户时再办理过户手续。合同签订当日原告支付20000元定金，2004年7月12日，原告支付了首付款80000元，后将剩余房款付清。全部购房款付清后，被告于2006年3月23日将涉案房产钥匙及相关购房资料交付原告，原告将房屋装修并居住至今，因当时该房产不能办理过户，双方约定可以办理过户手续时过户给原告。但在五年后可以办理过户时，二被告拒绝办理过户，多次交涉但一直无果。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益现依法提起诉讼，请求法院依法判若所请。被告（反诉原告）李世杰、郭化芳辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，基于双方2006年3月23日签订的补充协议，房屋买卖合同已于2008年10月1日解除，原告无权要求被告协助履行变更登记，因涉案房屋买卖合同已被解除，原告居住房屋没有依据，应搬出涉案房屋并向被告支付使用费用，同时提起反诉。被告李世杰、郭化芳向本院提出反诉请求：1、依法确认反诉人与被反诉人签署的房屋买卖合同及补充协议于2008年10月1日已解除；2、依法判令被反诉人支付租金83333元（按每年10000元自2008年10月1日暂计算至2017年2月1日）；3、本案诉讼费用由被反诉人负担。事实与理由，2004年6月16日，反诉人李世杰与被反诉人张光签订房屋买卖合同，将位于锦华小区六区第248号楼4单元203号房出售给被反诉人，后双方又签订补充协议，约定至2008年10月1日，该房屋仍不能过户合同解除，双方均不承担任何责任。被反诉人一直无正当理由拒绝履行合同解除后腾退房屋的义务，并于2017年1月10日起诉至法院，要求将涉案房屋变更登记至被反诉人名下，侵害了反诉人的房屋所有权，为维护反诉人的合法权益，特提起反诉，请法院依法查明事实，判若所请。原告张光针对被告李世杰、郭化芳的反诉辩称，1、原告与被告签订的合同真实有效，并未解除，应继续履行。双方就房屋买卖形成一致意思表示，且签订了书面房屋买卖合同，合同自签订起即产生法律效力，对双方具有法律约束力，双方均应依据合同约定，享有合同权利，承担合同义务，最终共同实现合同目的。被告依据补充协议认为至2008年10月1日该房不能过户则合同解除，但涉案房屋能够办理过户手续，未出现不能过户的事由,故该补充协议不能适用，因此被告的反诉请求没有事实基础；2、合同并未解除，原告与被告存在合法有效的房屋买卖合同，受法律保护，原告付清全部房款后合法取得房屋，双方不存在房屋租赁，被告要求原告支付租金，于法无据；被告十多年来拿着原告的全部购房款，现主张合同早已解除，让原告支付房屋租金毫无道理。根据法律规定，延付或拒付租金的诉讼时效为其一年，从知道或者应当知道权利被侵害之日起计算，被告提供的第一份录音证据中被告郭化芳自认未向原告索要租金，即便主张租金，亦仅能主张诉讼前一年的租金，被告主张自2008年10月1日起的租金，其诉讼时效已过，原告发表永久抗辩权。综上所述，请求法院依法保护原告的合法权益，驳回被告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告（反诉被告）围绕诉讼请求提供如下证据：房屋买卖协议、被告为原告出具的房款收条、原告为被告出具的收条、胜利石油管理局住房交易中心公房成交确认书、胜利油田住房交易公房住房通知单、胜利石油管理局经济适用房公房房款收据、瑞达物业管理公司收据、胜东社区管理中心锦华物业管理公司装修管理费收据、胜利石油管理局电力管理总公司水电取暖费收据、胜东社区管理中心物业收费收据、东营市东营区人民法院（2017）鲁0502民初251号民事裁定书、被告郭化芳与原告张光分别于2017年2月1日通话录音。被告（反诉原告）为证明自己的主张，向法庭提供如下证据：2006年3月23日原、被告双方签订的补充协议、被告郭化芳与原告张光分别于2017年2月1日和2017年2月7日通话录音。经原告申请，法院依法调取了胜利石油管理局住房制度改革领导小组办公室胜油房改办发[2007]1号关于印发《胜利油田职工已购住房内部交易管理暂行办法》补充规定的通知的文件。以上证据原、被告双方对其真实性均无异议，本院予以确认。对原告提供的胜利石油管理局住房交易中心购房市场准入证，被告认为户主信息系梁莉莉，且时间为诉讼后，但该证据亦显示梁莉莉的配偶系原告张光，能够证明原告具有在油田住房交易市场购房的条件，可以作为有效证据采信；对原告提供的建设部国家发展改革委国土资源部人民银行关于印发《经济适用住房管理办法》的通知建住房[2004]77号、建设部国家发展改革委监察部财政部国土资源部人民银行国家税务总局关于印发《经济适用住房管理办法》的通知建住房[2007]258号、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国发[2007]24号、《山东省经济适用住房管理办法》山东省人民政府令第192号、胜利油田二手房交易管理暂行办法，以上文件虽为复印件，但其内容属实，系不同时间各级对住房及交易的规定，可以作为证据采信；东营市东营区人民法院（2016）鲁0502民初3606号民事判决书、胜利油田职工二手房交易成交合同虽具有真实性，但与本案无直接关联性，不能作为本案的定案依据。对证人胡某当庭所做的证言，原告无异议，被告不予认可，该证人系原、被告双方房屋买卖合同签订的见证人，其了解的内容仅限于合同签订时的情况，其对房屋过户的陈述不明确具体，不能作为本案定案依据。根据原、被告当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年6月16日，原告张光（××）与被告李世杰（××）、被告郭化芳（××）签订房屋买卖合同，证明人为马仁斌、胡某，协议约定：被告李世杰、郭化芳将位于胜利油田锦华小区六区248号楼4单元203号70Ⅲ型住房一套，建筑面积为91.73平方米，以人民币176000元出售给××（实际房款为175500元），同时双方对付款方式及期限、办理过户手续的期限、费用的承担、违约责任的承担等做了详细的约定，合同签订当日，××李世杰与××张光签署了定金交付合同，张光将20000元定金交付李世杰；2004年7月12日，××李世杰、郭化芳与××张光签署首期付款合同，张光将首期房款80000元交付××；2006年3月6日，被告李世杰为原告张光出具收到房款40000元的收条一份；2006年3月23日，被告李世杰出具收到房款、住房押金、物业收款、房产证手续费及房款余额的收条一张，至此全部房款175500元全部付清；同日，双方形成补充协议一份，约定：“经双方协商同意，在原房款壹拾柒万陆仟元基础上优惠伍佰元，××向××交付剩余房款柒万伍仟伍佰元整进行房屋交接，以后当油田房改政策允许过户时，再办理过户手续。原合同第七条中‘当油田房改政策发生重大变化时，致使该房不能办理过户手续的’情况，双方认为应当设定一个期限，至2008年10月1日，该房屋仍不能过户合同解除，双方均不承担任何责任。原合同第七条“因法定不可抗力致使不能履行合同的，双方不承担违约责任；当油田房改政策发生重大变化时，致使该房不能办理过户手续的，双方不承担违约责任，××应当向××退还定金，首期房款和利息，利息按合同签订日国家规定的同期限存款利率计算”，至2008年10月1日仍不能过户，××应在3个月内还清全部房款和利息”。同日，被告李世杰将胜利油田公房出售合同1份（编号：YS070400862）、瑞达物业管理公司收据3张、公房出售意向书1份（编号H070304843）、公房出售成交确认书1份、住房交易收据1份、住房通知单1份、公房出售交房通知单1份、防盗门钥匙2套12把未开封、装修钥匙2把、卧室内门钥匙3套9把、地下室钥匙3把交由张光，张光为其出具收条1份。至此，原告即装修并居住至今。2007年7月27日，胜利石油管理局住房制度改革领导小组办公室发布胜油房改办发[2017]1号文件，规定“职工购买的油田住房投产使用满5年后，方可在油田内部市场进行交易”。另查，原、被告签订的房屋买卖合同中载明的胜利油田锦华小区六区248号楼4单元203号，应为胜利油田锦华小区六区248号楼4单元201号。本院认为，关于房屋买卖合同的效力，原告张光与被告李世杰、郭化芳签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，原告按照协议约定完成了房款的缴纳义务，并实际取得房屋，双方约定房改政策允许办理过户的时候办理过户手续，按照油田房屋管理规定，原告有权使用该房屋，而且原告实际取得了购房市场准入证，符合在油田住房交易市场购房的条件，该协议为有效协议，本院予以确认。关于原、被告签署的补充协议的效力问题，补充协议是合同双方当事人针对房屋买卖合同的补充和说明，原、被告签订房屋买卖合同的目的，是为了实现房屋的买卖，并非为了解除和同，约定期限是基于该房产系胜利油田内部管理房屋，双方基于对政策规定的不明确签订补充协议，两被告主张按协议约定至2008年10月1日该房屋仍不能过户合同解除，因此该房屋买卖合同已经自动解除，原告应返还房屋并支付租金的观点不能成立，本院不予采信；根据油田政策，涉案房屋投产使用已满5年，变更登记条件已经成就，被告理应协助原告办理变更登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李世杰、郭化芳于本判决生效之日起十日内，将胜利油田锦华小区六区248号楼4单元201号房屋变更登记至原告名下；二、驳回被告（反诉原告）李世杰、郭化芳的反诉请求。案件受理费100元，减半收取50元，反诉费1883元，减半收取942元，诉讼保全费3520元，由被告李世杰、郭化芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  尹爱荣二〇一七年四月二十一日书记员  孟一男