四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终11951号上诉人（原审被告）：胡建川，男，1962年10月11日出生，汉族，住成都市青羊区。上诉人（原审被告）：孙筱钰，女，1965年7月16日出生，汉族，住成都市青羊区。被上诉人（原审原告）：成都蓉佳物业管理有限公司，住所地成都市武侯区武青北路9号。法定代表人：邓张。委托诉讼代理人：王永洪，男，1971年6月10日出生，汉族，住四川省沐川县。该公司工作人员。上诉人胡建川、孙筱钰因与被上诉人成都蓉佳物业管理有限公司（以下简称蓉佳公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第6904号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人胡建川、孙筱钰，被上诉人蓉佳公司的委托诉讼代理人王永洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡建川、孙筱钰上诉请求：撤销成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第6904号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.被上诉人未通过法定程序向上诉人主张拖欠的物业费。根据国务院《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，业主委员会未督促过上诉人限期缴纳物业费，蓉佳公司也未书面催交物业费；2.被上诉人未完全履行维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。具体表现在：上诉人停放在地下停车场的汽车多次被扎轮胎、小区内多起发生入室盗窃案件、小区管理混乱（房屋漏水、垃圾清理不及时、小区内汽车乱停乱放等）、电梯维护不及时、只安排了一个保安坐在停车场入口处发放门卡、停车场无监控摄像头及巡逻保安��消防通道长期停放车辆无人管理等。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，被上诉人应承担赔偿责任。被上诉人蓉佳公司辩称，我方尽到了催收义务，多次在上诉人的门上贴过催收单，还发过律师函；我方履行了相应的物业服务，电梯没有停运超过3天，物业服务费也仅收取1.2元每平米；我方尽到了改进义务，进行了巡逻，小区的锁不能防盗，我方对业主进行了告知，很多业主也更换了锁；对上诉人车辆轮胎被扎的事，车轮第一次被扎，我方就为其���换过车轮。第二次被扎，因为无法修理，我方为其免除了2年的车位服务费。之后被扎，才发现是与其发生过冲突的邻居所为。一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。蓉佳公司向一审法院起诉请求：胡建川、孙筱钰向蓉佳公司支付拖欠的物业服务费5076元及违约金5988元。一审法院认定事实：胡建川、孙筱钰系位于成都市××星××城小区××单元××号（建筑面积:143.1平方米）房屋的业主。2009年5月9日，蓉佳公司与武侯区星语双城（建筑区划）业主大会业主委员会签订《物业服务合同》，约定蓉佳公司为该小区提供物业服务，住宅用房按每月每平方米1元收取物业服务费用；业主逾期交纳物业费，超过30天的每天按千分之三收取违约金；本建筑规划内的停车场，由蓉佳公司负责管理维护，应设置相关标志并做好停车场的照明、消防、环境卫生等工作，具体为确保停车位划线明显、保证场地平整干净卫生、对其他相关配套设施进行保障性维护维修；合同期限自2009年5月1日起至2012年5月1日止。2013年11月20日，蓉佳公司与武侯区星语双城第二届业主大会业主委员会续签《物业服务合同》，约定住宅用房按每月每平方米1.2元收取物业服务费用；违约金收取及停车场管理条款与第一份合同一致；合同期限自2013年12月1日至2018年11月31日。胡建川、孙筱钰自2013年1月至2015年7月未向蓉佳公司交纳物业服务费，欠费金额为5008.5元（143.1平方米×1元×11个月+143.1平方米×1.2元×20个月）。2015年7月3日，蓉佳公司向胡建川、孙筱钰送达《律师函》，对上述欠费进行了催收。星语双城第二届业委会出具《证明》，证明蓉佳公司在为星语双城小区提供服务期间���真按照服务合同履行义务，赢得了业主的一致好评，被两次续聘为星语双城小区物业服务提供单位。据业委会统计，物业费收费率95%，满意度85%。一审另查明，1.庭审中，蓉佳公司认可发生三次胡建川、孙筱钰车辆轮胎被扎事件，但蓉佳公司进行了修补或赔偿，并派工作人员蹲守查明事件真相并协助与侵权人沟通进行处理。胡建川、孙筱钰对上述三次被扎事件蓉佳公司进行处理的事实没有异议。2.蓉佳公司向一审法院提交了巡逻签到表、出门条、外来人员来访登记薄、照片、视频等证据材料以证明其履行了物业管理合同的相关义务。3.2015年12月1日，涉案小区所在机投桥街道办事处发布《物管小区环境综合整治月评分简报》，载明星语双城二期在11月检查中综合得分97.525，排名第3，星语双城一期在11月检查中综合得分96.325，排名第10。一审法院认定上述事实所依据的证据有：《物业服务合同》、房屋信息摘要、《律师函》《证明》、巡逻签到表、出门条、外来人员来访登记薄、照片、视频、《物管小区环境综合整治月评分简报》及当事人陈述等。一审法院认为，蓉佳公司与胡建川、孙筱钰所在小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行。蓉佳公司向胡建川、孙筱钰所在小区提供了物业服务及管理，胡建川、孙筱钰应当依照合同约定履行交纳物业服务费的义务，经一审法院核算，对蓉佳公司主张胡建川、孙筱钰交纳2013年1月至2015年7月欠交物业服务费在5008.5元范围内予以支持。关于胡建川、孙筱钰抗辩蓉佳公司未履行安保义务，未在停车场安装摄像头，导致胡建川、孙筱钰车辆发生多次被扎及胡建川、孙��钰家中被盗等事件，一审法院认为，《物业服务合同》对停车场的管理维护作了较为细致的规定，但并未约定蓉佳公司应当安装摄像头，因此蓉佳公司未在停车场安装摄像头并不违反合同约定，而蓉佳公司就其中三次被扎事件进行了补偿处理，并派人蹲守与实际侵权人进行沟通，同时蓉佳公司向一审法院提交了巡逻签到表、出门条、外来人员来访登记薄、照片、视频，结合涉案小区业委会出具的《证明》以及街道办事处发布的《物管小区环境综合整治月评分简报》，一审法院认为蓉佳公司已经尽到物业服务的相关安保义务。关于胡建川、孙筱钰抗辩蓉佳公司履行合同时存在的其他瑕疵，一审法院认为，胡建川、孙筱钰提交的门禁使用视频仅能证明很小一段时间内的情况，且无法辨别未使用门禁进出人员是否为业主，胡建川、孙筱钰也未提交证据证明其主张的环境卫生恶劣、电梯带故障运行或长期停运等情况，故对胡建川、孙筱钰上述抗辩意见不予采信。一审法院认为，物业管理是一种全天候、不间断的公共服务，涉及范围非常广泛且事关全体业主的利益，若胡建川、孙筱钰以个别理由拒绝缴纳物业管理服务费并持续多年，势必导致物业服务水平下降进而侵害全体业主的利益。同时，根据《物业服务合同的约定》，对蓉佳公司主张胡建川、孙筱钰向其支付逾期付款的违约金的诉讼请求予以支持，但酌情调整违约金金额为1000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、胡建川、孙筱钰于判决生效之日起十日内向蓉佳公司支付2013年1月至2015年7月的物业服务费5008.5元及违约金1000元；二���驳回蓉佳公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由胡建川、孙筱钰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了星语双城小区的巡逻签到表，拟证明只有三分之一的签到率，被上诉人巡查不到位。蓉佳公司质证认为对该证据的真实性无异议，但因为收取的物管费较低，配置也低，人员少，所以合同中对巡逻签到没有进行硬性要求。蓉佳公司是不间断巡逻，没有要求必须签到，偶尔不能按时签到的情况的确存在。该证据不能证明其没有履行合同义务。本院认为，上诉人提交的上述证据不足以证明蓉佳公司未履行合同约定的物业服务义务。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，胡建川、孙筱钰应否向蓉佳公司支付物业费及违约金，系二审的争议焦点。本案中，蓉佳公司与武侯区星语双城第二届业主大会业主委员会签订的《物业服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同对胡建川、孙筱钰具有约束力。关于胡建川、孙筱钰辩称蓉佳公司提供的物业服务存在瑕疵的问题，胡建川、孙筱钰现有证据显示蓉佳公司在物业服务方面虽存在一定瑕疵，但不足以证明该公司长期存在物业服务质量问题进而影响到物业使用人的正常生活或案涉物业的运转，胡建川、孙筱钰仍应按双方协议内容向蓉佳公司交纳物业服务费。胡建川、孙筱钰以蓉佳公司提供的服务有瑕疵为由拒交物业费不当，本院不予支持。胡建川、孙筱钰称蓉佳公司未向其催收物业费，故其不应交纳物业费的理由与合同约定不符，本院不予支持。因胡建川、孙筱钰未履行缴纳物业���务费的义务，应当承担相应的违约责任，一审法院酌情将违约金调整为1000元，并无不当。综上所述，胡建川、孙筱钰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由胡建川、孙筱钰负担。本判决为终审判决。审判长  王长军审判员  陈良谷审判员  谈光丽二〇一七年四月二十日书记员  李文里