上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初17174号原告：张杰，男，1984年10月29日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：王糧君，1955年7月6日生，汉族，户籍地上海市虹口区。被告：上海胜通房地产开发有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：侯振，执行董事。委托诉讼代理人：刘学文。原告张杰诉被告上海胜通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员侯利兵、人民陪审员时金兰、人民陪审员冯柏年组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。法官助理王卿负责本案的审判辅助工作。原告张杰及其委托诉讼代理人王糧君，被告上海胜通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘学文，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告依商品房买卖合同(预售合同)交付原告所购房屋，并依约办理入住通知书手续；2、判令被告支付逾期交付所购房屋产生的违约金(计算方式：自2015年9月1日起至2016年7月11日，共计315天，按原告实际已支付的房价款人民币(下同)2,751,996元的日万分之一标准计算，计86,687.87元；自2016年7月12日起按全额3,051,996元的日万分之一标准计算至开庭日，共计149天，共计45,474.74元；合计132,162.61元)；由于被告违约行为还在延续，要求继续从开庭次日计算至协助原告办出小产证的材料为止，标准还是按照3,051,996元的日万分之一计算。事实与理由：2014年1月27日，原被告签订《上海市商品房预售合同》，原告向被告购买上海市恒高路128弄“恒盛豪庭”21号(9层)1003室房屋(以下简称“系争房屋”)。根据合同约定，2015年8月31日前被告未能按约撤销先前设立在房屋上的抵押，据业主知悉的情况，被告外债无数。由于被告单方原因导致合同无法实际履行，应当承担违约责任。被告上海胜通房地产开发有限公司辩称，原被告签订的商品房预售合同，约定原告在2014年2月27日交付全部购房款，被告于2015年8月31日交付系争房屋。被告于2015年8月28日取得上海市宝山区住房保障管理局审核通过的《上海市新建住宅交付许可证》，说明该商品房具备交付条件。被告于2015年8月28日当天邮寄给原告《商品房交付通知书》，通知原告可以进行商品房交接。原告在支付购房首付款后，最后一笔是2016年7月12日支付给被告的。按合同先履行抗辩原则，原告在未能全额支付房款的前提下，被告有权不履行交付义务。故被告不应承担2016年7月12日之前的逾期交房违约金。根据合同法第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应采取适当措施减少损失的扩大。原告明知被告预售的商品房具备交付使用的条件，原告在支付最后一笔房款之后故意拖延拒绝房屋交接，造成预期损失扩大的部分不应该得到法院保护，请求驳回原告诉请。违约金标准过高，要求法院调低。经审理查明，2014年1月27日，原被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买系争房屋，总价3,051,996元。合同第十条约定，房屋交付必须符合以下条件：取得《住房交付使用许可证》；甲方对房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2016年2月29日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得大产证，乙方有权单方面解除本合同。第十一条约定，甲方定于2015年8月31日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未按合同第十一条约定期限内将房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房款日万分之一计算，自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。第十三条约定，房屋符合合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对房屋进行验收交接。在验收交接时，甲方应出示符合合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向宝山区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同附件一约定，付款方式为分期付款，贷款方式为公积金贷款，乙方于2014年1月27日支付首付款2,751,996元，于2014年2月27日前支付房款30万元。另查明，2014年1月27日，原告支付被告房款2,751,996元。2016年6月6日，原告与上海市公积金管理中心签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》，借款金额30万元。2016年7月12日，原告以贷款方式支付房款30万元。2015年8月28日，恒高路恒盛豪庭(6、8)项目取得《上海市新建住宅交付使用许可证》。2015年8月28日，被告向原告发出《通知书》，通知原告于2015年8月31日至9月10日前来办理进户手续。2017年2月28日，原被告办理了交接手续，被告向原告交付了系争房屋。审理中，原告表示，因为系争房屋上有抵押，在抵押注销之前无法办理公积金贷款。被告表示，系争房屋的抵押在2016年5月份已经注销了，原告贷款之所以统一出现延期，是由于在建工程被抵押。被告认为，取得住宅交付使用许可证就可以办理交付，抵押对后续办理产证有影响，对交接没有影响。以上事实，有《上海市商品房预售合同》、《上海市新建住宅交付使用许可证》、《住房公积金个人住房抵押借款合同》、《通知书》、发票、付款凭证及当事人陈述等证据为证，经庭审质证，可以认定。本院认为，原被告签订的《上海市商品房预售合同》合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，房屋交付必须符合以下条件：取得《住房交付使用许可证》、甲方对房屋设定的抵押已注销、甲方已按规定缴纳了物业维修基金。被告在未注销房屋抵押的情况下于2015年8月28日向原告发出《通知书》，不符合合同约定，原告有权拒绝办理交接手续，被告向原告邮寄《通知书》不能视为履行了交付房屋的义务。被告抗辩认为原告未按约定支付第二笔房款，但原告无法办理贷款系因被告未注销系争房屋上的抵押导致，该情节不构成被告延迟交付房屋的理由。据此，可以认定被告未按约定时间交付房屋，应当支付自2015年9月1日起至2017年2月28日止的违约金。根据合同约定，违约金的标准为已付房款的日万分之一，该标准系双方约定，亦不属于过高的情形，被告要求调低违约金标准的意见，不予采纳。因此，被告应支付的违约金为：2015年9月1日至2016年7月11日，计315天，按照已付款2,751,966元的日万分之一计算，为86,688元；2016年7月12日至2017年2月28日，计232天，按照已付款3,051,966元的日万分之一计算，为70,806元。上述违约金共计157,494元。根据双方对办理小产证的合同约定，可以推算出双方最迟应在2016年9月27日办理小产证的申领手续。但合同未约定延迟办理小产证的违约责任，原告亦未举证证明延迟办理小产证的损失，原告要求按照逾期交房的违约金标准计算至办出小产证之日止的诉请，没有合同及法律依据，本院不予支持。如被告延迟办理小产证给原告造成了新的损失，原告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海胜通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告张杰逾期交房违约金157,494元；二、原告张杰的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为2,074元，由被告上海胜通房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  侯利兵人民陪审员  冯柏年人民陪审员  时金兰二〇一七年四月十三日书 记 员  董程程附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。