江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0585民初7416号原告：邹志文，男，1979年6月22日生，汉族，住江西省九江市都昌县。委托代理人：宣海东，江苏金太律师事务所律师。被告：瞿耀球，男，1958年2月7日生，汉族，住江苏省太仓市。被告：郁建梅，女，1957年2月25日生，汉族，住江苏省太仓市。委托代理人：瞿耀球（系被告郁建梅丈夫，即被告一）。原告邹志文与被告瞿耀球、郁建梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法由审判员王云超适用简易程序于2016年12月20日公开开庭进行了审理。原告邹志文的委托代理人宣海东、被告瞿耀球到庭参加诉讼。后因案情复杂，该案转为普通程序，本院依法组成合议庭于2017年4月10日公开开庭进行了审理。原告邹志文及其委托代理人宣海东到庭参加诉讼，被告瞿耀球、郁建梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹志文向本院提出诉讼请求：1.被告瞿耀球、郁建梅共同归还定金300000元；2.被告瞿耀球、郁建梅共同支付违约金750000元。事实与理由：2016年8月3日，原、被告签订《房地产买卖契约》，合同约定：1.原告向被告购买坐落于太仓市××华侨花园××号房屋；2.房屋成交总价为7500000元；3.签约当日付第一期款购房定金300000元、第二期款2200000元在房产过户时支付、第三期款采用贷款方式支付；4.违约责任为适用定金罚则且违约方还需向另一方支付成交价10%违约金；5.原告自行还清贷款。合同签订后，原告按约向被告支付了购房定金300000元。2016年8月25日，被告因归还贷款事宜要求原告一起去中行太仓支行协商，在协商时中行太仓支行告知原告涉案房屋在2015年5月21日已被太仓市人民法院查封，且现案件正在强制执行程序。因被告不能归还贷款以解除抵押权及法院的查封措施，致使被告至今不能按照合同约定向原告交付房屋。2016年10月24日，原告向被告发出《解除合同通知》，解除双方签订的《房地产买卖契约》，并要求被告向原告归还定金、支付违约金。被告瞿耀球、郁建梅辩称：1.涉案房屋被法院查封，查封的房屋不能买卖，故《房地产买卖契约》无效，原告对涉案合同无效也有责任；2.被告瞿耀球找原告多次协商，当时被告同意归还300000元并支付银行同档利息，但原告执意起诉。经审理查明：被告瞿耀球、郁建梅于1983年登记结婚，太仓市××华侨花园××号房屋（别墅）系被告瞿耀球、郁建梅及女儿瞿瑛瑛共同共有，登记时间2007年6月20日，建筑面积338.29㎡，该房屋于2015年5月21日被太仓市人民法院（2015）太商初字第00481号案件查封。2015年9月1日，瞿瑛瑛办理公证委托手续委托瞿耀球代为出售涉案房屋并确定房屋交易价格、签署房产出售合同、办理房产转让过户手续、代收房款等。2016年7月4日，原告邹志文（甲方）与太仓经济开发区恒太房产经纪服务部（经营者肖峰）签订《意向金合同》，甲方为购买华侨花园8号房屋委托乙方前往卖方处斡旋，委托期限自2016年7月4日至2016年7月24日。2016年8月3日，在太仓市鑫恒弘房产经纪有限公司（法定代表人肖峰）居间下，被告郁建梅（甲方）与原告邹志文（乙方）签订《房地产买卖契约》，甲方将坐落在太仓市××华侨花园××号房屋出售给乙方，建筑面积338.29㎡，成交总价为7500000元，房屋价款分期支付，第一期款签订合同之日付定金300000元、第二期2200000元于预约过户时前支付，并办理房产过户手续，第三期款5000000元于过户后贷款到账后三天内付清，中介费乙方60000元；甲方中途违约，定金双倍退还给乙方，违约方还需赔偿另一方成交价10%违约金，甲乙双方中介费均由违约方承担；甲方自行还清贷款、过户前结清贷款、物业费。甲方处由被告郁建梅签名，乙方处由原告邹志文签名。当时被告瞿耀球当场认可妻子郁建梅的上述卖房行为。当日，原告邹志文向被告郁建梅指定的被告瞿耀球提供的银行账户转账300000元。2016年10月24日，原告邹志文向被告瞿耀球、郁建梅邮寄《解除合同通知》，主要内容为：2016年8月3日我与你俩签订《房地产买卖契约》，我向你俩购买太仓市××华侨花园××号房屋，现因该房在2015年5月21日已被太仓市人民法院司法查封，你俩无法按《房地产买卖契约》约定向我交付房屋；你俩无法交付房屋的行为已构成根本性违约，致使《房地产买卖契约》无法履行。现我通知你俩自接到本通知之日起解除《房地产买卖契约》，并要求你俩按照《房地产买卖契约》第六条的约定承担违约责任，在接到本通知之日起3日内向我归还购房定金300000元并支付违约金750000元。被告瞿耀球、郁建梅于2016年10月25日收到该《解除合同通知》。2016年11月9日，太仓市人民法院因其他案件拍卖涉案房屋时涉案房屋评估价为8676100元，经过三次拍卖后，2016年12月17日最终拍卖成交价格为6700000元。另，原告提供2016年7月23日邹志文与刘志刚签订的《房地产买卖契约》、房产证复印件：证明其为了购买涉案房屋将自有房屋出售，原告出售自有房屋后又无法购买涉案房屋，导致原告再购买与涉案别墅房屋同样的房屋需多支付一百多万元的损失。两被告认为该证据真实性无法确认，且原告出售自有房屋造成损失与被告无关。庭审中，两被告称:7500000元瞿瑛瑛是不同意的，但瞿瑛瑛称因合同已经签了就算了、具体由两被告决定卖房事宜；卖房时将民事判决书给中介看了，中介知道房子查封的事情，但其未告诉原告，从原告的询问口气看出原告应该不知道涉案房屋被查封，但8月24日其告诉了原告涉案房屋查封的事情；两被告曾想让原告拿钱出来将抵押除掉后再过户给原告，但原告认为风险太大，不同意这个方案。原告称：8月24日被告瞿耀球仅说如何还贷事宜，并未说涉案房屋被查封，直到8月25日在中国银行太仓支行行长室才听行长说涉案房屋被查封。上述事实，有原告邹志文提交的意向金合同、房地产买卖契约、交易明细及存款回单、房屋权属登记查询信息结果证明、解除合同通知书、快递单、投递查询，本院调取的（2016）苏0585执1799号案件卷宗，当事人陈述等予以证实。本院认为:当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效。由于我国民事立法对物权变动采用的是债权形式主义的物权变动模式，在此模式下，当出卖人与买受人订立买卖合同后，如未向买受人交付标的物并办理登记手续，标的物的所有权就不发生转移。为保证所有权的转移，买卖双方应当全面履行合同义务。对于标的物已设定负担能否交易的问题，我们认为，消除标的物的负担与对标的物进行处分应予以区分。消除标的物的负担是出卖人能否依约履行合同的问题，如不及时消除该负担导致合同无法履行出卖人即构成恶意违约，应予制裁。因此，签署涉案《房地产买卖契约》系原、被告真实意思表示，并不存在合同法第52条无效的情形，涉案《房地产买卖契约》合法有效，被告瞿耀球当场认可被告郁建梅的卖房行为，故该《房地产买卖契约》对被告瞿耀球、郁建梅均有约束力，两被告抗辩涉案房屋因被查封，涉案房屋买卖合同无效的意见缺乏法律依据，本院不予采纳。为保证涉案《房地产买卖契约》的顺利履行，两被告应当清偿债务、涂销抵押权、申请解除对涉案房屋的查封，但两被告隐瞒涉案房屋被查封的事实且违反上述合同义务，造成涉案《房地产买卖契约》无法履行，系根本违约。原告邹志文因两被告根本违约向两被告邮寄解除合同通知书，两被告于2016年10月25日收到后仍未履行其义务，且两被告对该解除合同通知书也不持异议，故涉案《房地产买卖契约》于2016年10月25日解除。依照法律规定，涉案《房地产买卖契约》解除后并不影响合同中清算和违约条款的适用，两被告理应退还已收取原告邹志文的购房定金300000元；关于违约责任，原告邹志文依据涉案《房地产买卖契约》第六条约定要求两被告按照房屋成交价10%支付违约金750000元，因导致涉案合同无法履行原告邹志文并不存在过错，结合太仓地区存量二手房整体价格上行的市场行情、涉案房屋的评估价、违约金的惩罚功能和对市场交易主体诚信交易的规范指引功能等因素，并具体考虑本案中涉案房屋系被法院强制拍卖且拍卖价格低于涉案合同价格、两被告不具有另售涉案房屋从中谋利的特殊情况，本院对原告邹志文依据涉案《房地产买卖契约》第六条约定要求两被告按照房屋成交价10%支付违约金750000元的诉求予以适当调整，调整后酌定两被告应共同支付原告违约金400000元；故两被告应共同退还原告邹志文购房定金300000元并支付违约金400000元，合计700000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告瞿耀球、郁建梅共同归还原告邹志文购房定金300000元；二、被告瞿耀球、郁建梅共同支付原告邹志文违约金400000元。以上合计700000元，由两被告于本判决生效之日起10日内汇入原告邹志文确认的银行账户（户名邹志文，开户行中国银行太仓支行，账号60×××67）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14250元，保全申请费5000元，合计19250元，由被告瞿耀球、郁建梅共同负担。该款原告已预交，本院不再退还，由被告按照负担额于本判决生效后10日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  王云超人民陪审员  袁 辉人民陪审员  张锦明二〇一七年四月二十八日书 记 员  徐瑜洁