福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2015）思民初字第651号原告厦门市公房管理中心，住所地厦门市思明区湖滨南路**号*楼。法定代表人杨晓晖，主任。委托代理人李琳琳、谢坤培，福建均融律师事务所律师。被告福建省第五建筑工程公司厦门分公司，住所地厦门市湖里区园山北路107号。法定代表人林惠忠，经理。委托代理人王子清、陈跃通，福建理则达律师事务所律师。原告厦门市公房管理中心（以下简称“公房管理中心”）与被告福建省第五建筑工程公司厦门分公司（以下简称“省五建厦门分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月23日受理后，依法由代理审判员徐文聪适用简易程序，于2015年6月11日公开开庭进行了审理。原告公房管理中心委托代理人李琳琳、谢坤培及被告省五建厦门分公司法定代表人林惠忠、委托代理人陈跃通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告公房管理中心诉称，2001年1月8日，原告下属单位厦门市国土资源与房产管理局筼筜房屋管理所与被告达成房屋租赁合意，并签订一份《住宅租赁合同》，约定由被告承租址在厦门市思明区湖滨四里63号102室房屋，租赁期限自2001年1月1日起至2005年12月31日止，每月租金为149.3元。合同还约定被告若逾期缴交租金的，将每日加收应交房租千分之三的滞纳金，应被告要求，租赁合同由被告指定员工陈义深作为代表签署。合同签订后，被告实际占有使用租赁房屋。合同履行期间，原告于2006年9月成立，并取代思明区房管所作为合同主体继续履行房屋租赁合同。合同到期后，被告未腾退租赁房屋但有继续支付部分租金，原告就被告继续使用租赁房屋也并无异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限改为不定期。2013年4月26日，厦门市国土资源与房产管理局、厦门市财政局、厦门市物价局联合发布厦国土房（2013）135号文，将讼争租赁房屋的租金标准调整为每月4568元，租金标准使用期限自2013年6月1日起至2015年12月31日，故被告自2013年6月1日起应按照每月4568元的标准支付房屋租金。2013年5月根据厦门市国土资源与房产管理局的要求，继续租赁公房的承租人需于2013年5月20日前完成新合同续签换发工作。据此原告多次以书面、电话、报纸、电视等多种方式通知被告续签房屋租赁合同，但被告均置之不理。鉴于被告经原告多次通知均未续签房屋租赁合同，已无意续租，且长期拖欠房屋租金，原告遂于2014年1月9日向法院起诉追讨房屋租金，后因被告拟与原告协商解决纠纷，原告便先行撤诉。然而原告撤诉后至今，被告仍未支付任何拖欠的房屋租金。故请求判令：1、自起诉之日起解除原被告之间的不定期房屋租赁合同；2、被告立即将址在厦门市思明区湖滨四里63号102室房屋腾空并归还给原告管理；3、被告立即支付给原告自2013年6月1日起至实际归还房屋之日止的房屋租金及房屋占有使用费（房屋占有使用费自合同解除之日起参照租金标准计算，暂按每月4568元计算）并支付滞纳金（滞纳金每日按应交房屋租金及房屋占有使用费总额的千分之三计算，从各期费用到期之日起计算）。被告省五建厦门分公司辩称。被告系基于与厦门市房地产公司之间的房屋买卖合同依法取得、占有、使用诉争房产的，与原告之间并不存在真实的房屋租赁合同关系。1986年前后，厦门市房管局（即原告的主管部门）与厦门市房地产公司实行政企合一，一套班子两块牌子，合署办公，法定代表人均为吴荣根。1986年6月10日，经该两案外人及被告三方协商确定，由厦门市房地产公司与被告（前身为福建省第五建筑工程公司厦门工程处）签订一份《商品房购售合同》［编号为厦房字（86）第10号］，约定厦门市房地产公司将址于厦门市湖滨南路九群25号楼三梯102#、202#单元（现为厦门市湖滨四里63号102室、202室）出售给被告，总售价66153.6元。因当时社会上尚无物业管理机构也没有物业管理的概念，该合同为此特别约定，该楼房系多单位人员合用，被告不便自行管理，因此，在被告分配给职工后再交厦门市房管局统一管理，住户应向厦门市房管局办理租赁手续，并按租金标准交纳租金，以租养房。合同签订后，被告依约付清购房款，厦门市房地产公司也依约将上述房产交付给被告使用，并由厦门市房管局依约统一管理该房产，而被告也依约按时交租养房。因此，本案合同名为“房屋租赁合同”实为“物业代管合同”，所谓“租金”也实为“物业管理费”，它们是特定历史条件下的产物，我们不能把今天的概念生搬硬套到改革开放初期的一些历史事物上。另，不管当事人之间是什么性质的合同关系，但该合同因厦门市房管局欲单方将诉争102室“租金”由149.3元／月提升至4568元／月而在2013年5月31日已被解除。由上述可见，原被告之间本就不存在真实的房屋租赁合同关系，故也就不存在需“解除不定期房屋租赁合同”的问题；而物业管理费性质的“租金”也因被告已在2013年5月31日解除该合同而无须再缴交；至于要求被告归还诉争房屋的诉求则更是近乎荒唐，诉争房屋早在1986年6月就为被告向厦门市房地产公司购得，且鉴于当时厦门市房管局与厦门市房地产公司实行政企合一，一套班子两块牌子，合署办公，法定代表人均为吴荣根的特殊历史事实，被告购买并取得诉争房产实际上是有经厦门市房管局的同意，且案涉房屋买卖合同第五条约定的“以租养房”的物业管理义务也确实由其在履行。而现厦门市房管局与厦门市房地产公司恶意串通将诉争房产登记至厦门市房管局名下，其行为业已严重侵犯被告的利益，就此，被告业已另案起诉至法院要求确认无效，而法院也已受理并开庭。厦门市房管局实际并非诉争房屋的权属人，无权对诉争房屋进行占有、使用、收益、处分，更无权委托本案原告将该房屋用于出租并收益，因此，本案并不存在房屋租赁合同关系，即便存在，但也是无效的。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2001年1月8日，案外人陈义深作为被告省五建厦门分公司的代理人，与原告公房管理中心下属单位厦门市国土资源与房产管理局筼筜房屋管理所（以下简称“筼筜房管所”）签订一份《住宅租赁合同》（以下简称“讼争合同”），约定：被告承租筼筜房管所管理的厦门市思明区湖滨四里63号102室的房屋（以下简称“讼争房屋”）作为住宅使用，租赁期限自2001年1月1日起至2005年12月31日止，每月租金为149.30元，并由筼筜房管所根据《厦门市公有住宅租金标准》核定，房屋结构、用途、设备、及租金标准变更时，其租金也相应调整；在租赁期间内如政府调整公有住宅租金标准，租金按新的租金标准执行，本合同仍然有效；被告逾期缴纳租金的，将每日加收应交房租千分之三的滞纳金；被告逾期六个月以上不交付租金的，筼筜房管所有权解除租赁合同、收回房屋，并可追收所欠款项；等等。合同签订后，被告按照每月149.3元的标准向原告支付了讼争房屋自2001年1月1日起至2013年5月31日止的租金。2013年4月26日，厦门市国土资源与房产管理局、厦门市财政局、厦门市物价局联合发布《关于调整市直管非住宅用房租金标准的通知》即厦国土房（2013）135号文，将讼争房屋租金标准调整为每月4568元，租金标准使用期限为自2013年6月1日起至2015年12月31日止。2013年5月，原告根据前述文件通知被告讼争房屋的租金按照每月4568元的标准支付，被告未同意。2013年10月25日，原告向被告发出律师函，要求被告根据厦国土房（2011）30号文件的规定，在2013年11月5日前与原告签订新的非住宅租赁合同，逾期未签订新合同的，将承担相应的责任。被告未与原告签订新的租赁合同，自2013年6月1日起未再向原告支付租金。另查明，讼争房屋系厦门市直管公房，为厦门市国土资源与房产管理局所有，从2006年12月起由原告负责管理。讼争房屋目前仍由被告管理、使用。被告于2015年5月3日向本院提起诉讼，要求确认被告与案外人厦门市房地产股份有限公司签订的厦房字（86）第10号《商品房购售合同》有效，确认厦门市房地产股份有限公司与厦门市国土资源与房产管理局之间转让址于厦门市湖滨四里63号102室、202室房产的行为无效，厦门市房地产股份有限公司与厦门市国土资源与房产管理局协助原告将址于厦门市湖滨四里63号102室、202室房产登记到被告名下。还查明，1986年7月16日，厦门市房地产管理局将湖滨南路九群25号楼三梯102号单元交付给省五建厦门工程处承租。被告于1987年2月13日由“福建省第五建筑公司厦门工程处”更名为“福建省第五建筑工程公司厦门分公司”。以上事实，有原告提供证明、土地房屋登记卡（编号为厦地房证自第00245362号）《住宅租赁合同》、厦国土房（2013）135号文件、律师函、国内特快专递邮件详情单、《省五建公司厦门分公司关于变更厦门湖滨南路四里63号房屋管理办法的报告》，被告提供的公管住宅调配通知单、工商变更登记资料、（2015）思民初字第5870号案起诉状、案件受理通知书，以及本院庭审笔录为证，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案被告省五建厦门分公司辩称其基于与案外人厦门市房地产公司之间的房屋买卖合同依法取得、占有、使用讼争房屋，与原告之间不存在房屋租赁合同关系，但其未能提供足够的证据证明其上述主张，故被告的相关抗辩意见，无事实与法律依据，本院不予采纳。原告公房管理中心与被告省五建厦门分公司签订的《住宅租赁合同》系双方真实的意思表示，其内容与法不悖，应认定为合法有效。合同对租赁物、租赁期限、租金标准、违约责任等作出了明确约定，双方均应依约履行各自的义务。在2005年12月31日租赁期限届满后，被告继续承租讼争房屋，并支付相关租金，原告未提出异议，故原讼争合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告自2013年6月1日起未按时足额支付租金，拖欠租金超过六个月，原告依约有权解除讼争合同，并要求被告返还房屋、支付租金、滞纳金及解除合同之后的占有使用费。2013年4月26日，根据《关于调整市直管非住宅用房租金标准的通知》，讼争房屋租金标准调整为每月4568元，租金标准使用期限为自2013年6月1日起至2015年12月31日止，被告应按新的租金标准向原告支付租金、滞纳金，并参照该标准支付讼争合同解除后的占有使用费。故原告之诉请，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告厦门市公房管理中心与被告福建省第五建筑工程公司厦门分公司之间就厦门市思明区湖滨四里63号102室房屋的房屋租赁合同于2014年12月23日解除；二、被告福建省第五建筑工程公司厦门分公司应于本判决生效之日起一个月内将厦门市思明区湖滨四里63号102室腾空并归还给原告厦门市公房管理中心管理；三、被告福建省第五建筑工程公司厦门分公司应于本判决生效之日起十日向原告厦门市公房管理中心支付拖欠的租金（自2013年6月1日起至2014年12月22日止，按每月4568元计算）、房屋占有使用费（自合同解除之日即2014年12月23日起计算至实际归还房屋之日止，按每月4568元计算）及滞纳金（每日按拖欠租金及房屋占有使用费总额的千分之三计算，从各期费用到期之日起计算至实际付款之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1026元，由被告福建省第五建筑工程公司厦门分公司负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  徐文聪二〇一五年八月二十八日代书 记员  林靓靓附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。