河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)冀04民终2177号上诉人（原审原告）：赵彦生，男，1962年6月3日出生，汉族，现住武安市。委托诉讼代理人：吕丽华，武安市中心法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告）：邢孟东，男，1969年1月8日出生，汉族，现住武安市。委托诉讼代理人：吕丽华，武安市中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：武安市阳邑供销合作社，住所地：武安市阳邑镇阳邑东街。法定代表人：郭保林，该社主任。原审原告：白会平，女，1959年5月25日出生，汉族，现住武安市。原审原告：马国建，男，1964年6月22日出生，汉族，现住武安市。原审原告：邢万明，男，1971年4月16日出生，汉族，现住武安市。原审第三人：安海林，男，1963年5月13日出生，汉族，现住武安市。委托诉讼代理人：毛春平，河北李海玉律师事务所律师。上诉人赵彦生、邢孟东因与被上诉人武安市阳邑供销合作社确认合同无效纠纷一案，不服武安市人民法院（2016）冀0481民初3309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。赵彦生、邢孟东上诉请求：撤销原审判决，依法改判由上诉人对被上诉人出卖租赁房屋行使优先购买权。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由是：1、被上诉人在出卖上诉人承租房屋前没有通知上诉人行使优先购买权，而是在将租赁的房屋出卖给第三人之后的5个多月之后才通知上诉人向第三人缴纳房租。2、上诉人主张对承租房屋行使优先购买权的诉讼请求应予支持。本案第三人安海林不是上诉人所出卖房屋的共有人，也不是被上诉人的近亲属，其购买租赁房屋至今未办理登记手续，法院应支持上诉人合法诉求。3、本案第三人对被上诉人出卖的房屋不享有抵押权，不动产抵押权的取得必须办理登记手续，第三人并未办理抵押权证。武安市阳邑供销合作社辩称，1、在供销社向安海林出卖房屋前已经通知过上诉人，而且在2015年11月份在安海林到供销社谈借款抵押的事项时，上诉人都知道，市供销社工作组与郭保林及阳邑供销社人员与上诉人的五个代表谈过这个事，让他们回去后与各租户谈一下，如果想要买下产权，在2015年12月31日前交给供销社定金，条件是以供销社欠付安海林的本金和利息作为买卖房屋价款，但上诉人没有同意，说不同意付利息，价格太高。2、我方与安海林之间的合同明确约定了抵押事项，不办理登记也不影响合同的效力。原审第三人安海林述称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，上诉人上诉理由不能成立。本案不是房屋买卖法律关系，是以物抵债，不适用最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释第24条的规定，也不适用合同法230条的规定，且在被上诉人与第三人有签订意向后就通知过承租户，一直到2015年12月31日签订正式合同时，各租户均未表示购买，并在2016年1月除邢孟东以外，所有租户都与安海林签订了租赁合同，以其行为表示放弃购买，依据《物权法》规定，抵押物虽未办理登记，但抵押条款依法成立生效，被上诉人仍应在抵押物价值范围内对担保的债务承担担保责任，因此安海林与供销社签订的协议合法有效。邢孟东、赵彦生向一审法院起诉请求：1、依法判令武安市阳邑供销合作社和第三人签订的《房屋买卖合同》无效；2、要求优先购买武安市阳邑供销合作社出售的坐落在阳邑东街东至郭成所等五户村民，西至李宴斌，南至大街，北至胡同的阳邑供销合作社大院房屋；3、本案的诉讼费用由武安市阳邑供销合作社承担。一审法院认定事实：五原告均为被告武安市阳邑供销合作社门市租赁户，原、被告双方存在租赁关系。2015年1月1日，被告主管部门武安市供销合作社联合社为开展业务经营需要，与本案第三人安海林签订了借款金额为550万元的借款（含保证）合同书，被告武安市阳邑供销合作社以物权担保的形式，将武安市阳邑供销合作社大院（院内所有房地产）及路南(老食堂)临街门市一处六间，进行了抵押担保；2015年7月20日，武安市供销合作社联合社因不能及时归还第三人安海林借款本金和利息657万元，以补充合同的形式将被告武安市阳邑供销合作社两处房产以740万元的价格卖给了第三人安海林，该补充合同约定借款时间再延期一个月，如到期本息未能还清，该补充合同生效，到期本息还清收回买卖合同即作废；2015年12月3日武安市供销合作社联合社又与第三人、武安市阳邑供销合作社签订了补充合同书1，将被告武安市阳邑供销合作社大院房产卖给了第三人。后被告给第三人出具收款凭证。第三人接管了武安市阳邑供销合作社大院房产后，与原租商户(15户)签订了商铺（仓库）租赁合同包括本案四原告，原告邢孟东未签订租赁合同。2016年1月6日，武安市供销合作社联合社和武安市阳邑供销合作社通知所有承租商户，把供销社房产出卖给第三人等有关事宜全部告知。2016年6月29日，原告以被告和第三人签订的《买卖合同》是无效合同，违反了国家法律、行政法规的强制性规定，侵犯了原告的优先购买权为由，向法院提起民事诉讼。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中所涉及的2015年1月1日的借款合同，武安市供销合作社联合社为借款人，第三人安海林为出借人，被告武安市阳邑供销合作社为借款担保人；2015年7月20日借款合同三方当事人协商签订的补充合同和2015年12月3日借款合同三方当事人签订的补充合同1，约定因武安市供销合作社联合社不能如期偿还第三人的借款本金和利息，被告将武安市阳邑供销合作社大院卖给第三人安海林，上述三份合同真实、合法、有效，对三方当事人具有法律约束力。且被告已经将供销社房产转让的有关事宜告知所有承租商户。第三人已合法取得诉争房产，依法对诉争房产享有使用权和处分权。五原告认为借款合同的担保条款无效，武安市阳邑供销合作社以不动产担保应当办理抵押登记，未经登记不发生法律效力，要求确认被告与第三人签订的房屋买卖合同无效。因被告与第三人已形成实际的买卖合同关系，故原告的起诉缺乏事实和法律依据，故对原告要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，法院不予支持。原告要求优先购买被告大院的房屋，于法无据，法院不予支持。如五原告认为被告作为出租人未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，有充分证据证明被告的房屋买卖行为给五原告造成损失的，可另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：驳回原告赵彦生、邢孟东、白会平、马国建、邢万明的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告赵彦生、邢孟东、白会平、马国建、邢万明负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，承租人享有的优先购买权是指承租人在出租人出卖租赁物时，在同等条件下优先购买该租赁物的权利。优先购买权可分为物权效力优先购买权和债权效力优先购买权。前者如共有权人享有的优先购买权，这种优先购买权基于物权共有关系产生，具有物权效力，具有对抗第三人的效力。承租人享有的优先购买权则属于后者，它虽然是基于法律直接规定并且专属于承租人的一种法定权利。但本质上仍是租赁关系双方基于租赁合同的属性而产生的权利，这种优先购买权仅仅在出卖人和优先购买权人之间发生法律效力，优先购买权人仅对于出卖人可以要求其优先向自己出卖租赁物，而不得以此对抗第三人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，出租人未通知承租人将房屋卖给他人，违反法定的义务，所要承担的仍是基于租赁合同产生的违约责任。出租人侵害承租人优先购买权的，出租人与第三人签订的房屋买卖合同并不因此无效。综上，本案中，赵彦生、邢孟东主张武安市阳邑供销合作社与安海林签订的买卖合同无效的请求不能得到支持。赵彦生、邢孟东要想通过法律途径维护自己的合法权益，应当起诉武安市阳邑供销合作社要求其承担民事赔偿责任。综上所述，上诉人赵彦生、邢孟东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人邢孟东、赵彦生负担。本判决为终审判决。审判长 冯 雪审判员 杨海山审判员 陈建英二〇一七年四月二十七日书记员 常新蕊