云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2015）古民二初字第23号原告（反诉被告，以下简称原告）：江浩，男，1980年1月17日出生，汉族，身份证住址：北京市宣武区。委托代理人（特别授权）：杨慧，系云南泰联律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：李汉华，男，1962年7月21日出生，汉族，南京市玄武区人，现住四川省成都市。被告（反诉原告，以下简称被告）：童文东，男，1966年12月30日出生，汉族，四川省南部县。以上两被告委托代理人（特别授权）：李维镇，系云南义合律师事务所律师。原告江浩诉被告李汉华、童文东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月24日受理后，被告李汉华、童文东提起反诉，本院于2015年2月5日依法受理，依据《中华人民共和国民事诉讼法》普通程序之规定，依法组成合议庭，于2015年3月20日、4月16日公开开庭进行了合并审理，原告委托代理人杨慧、被告委托代理人李维镇到庭参加诉讼，两案现已审理终结。原告诉称：原、被告双方于2014年3月23日签订了一份《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于丽江市古城区义尚街文明巷46号院落，租赁期限自2014年3月26日起至2016年3月25日止。合同签订后，原告按约定将房屋交付给二被告使用，按约定，被告应于2014年3月24日支付第一年租金40万元，第二年的租金分别应于2014年6月26日、9月26日、12月26日及2015年3月26日支付；如被告未按期支付房屋租金超过7日，则原告有权解除合同，同时被告已支付的剩余租金及装修投入归原告所有，并向原告赔偿20万元违约金。但时至今日，被告仅支付了第一年的租金40万元，经原告多次催要，被告均未将所欠租金付清。经了解，二被告已于2014年9月将租赁房屋转租给第三方经营，被告的行为已严重的违约。为维护自身权益，原告提起诉讼，请求：1、判令解除原告与两被告于2014年3月23日签署的《房屋租赁合同》；2、判令两被告立即向原告返还位于丽江古城区义尚街文明巷46号的整体宅院；3、判令两被告向原告支付违约金20万元整；4、判令被告支付水电费及滞纳金共计9276.48元；5、判令本案全部诉讼费由二被告承担。被告答辩并反诉称：2014年3月23日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告将位于丽江古城区义尚街文明巷46号院落（梅紫客栈）出租给被告经营。合同签订后，被告即向原告支付了第一年的租金40万元，还应原告要求向其交付了1万元的押金。双方合同约定原告负责提供被告承包的梅紫客栈一切所需手续，符合丽江法律法规，否则承担被告所有损失，但原告未按合同的约定向被告提供梅紫客栈一切所需手续，致使被告不能正常经营梅紫客栈，造成已付40万元租金的损失，因而导致被告没有按约支付第二年的租金，被告返回成都。2014年9月，原告通过电话要求终止与被告的房屋租赁合同，由于被告在原告违约不提供客栈手续而无法经营的情况下，被告同意了，2014年11月5日原告给被告寄来了其签名和手印的《合同变更协议》，约定11月15日为合同终止日期，合同条款作废，双方全部解除债务债权及相关赔偿权利义务，被告收到《合同变更协议》后，签名按手印寄回给原告，等待原告派代理人收房，但原告出尔反尔提起诉讼，本案中先违约的是原告，故被告提起反诉，请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失40万元；2、判令反诉被告支付反诉原告违约金20万元；3、判令反诉被告退还反诉原告押金1万元；4、本案全部诉讼费由反诉被告承担。原告对被告提起的反诉答辩称：原告并未违约，被告已经在经营客栈。房屋已进行了消防验收，取得了消防安全检查合格证及排放污染物许可证，该有的手续原告都有，到古管委、消防部门进行处理相关事宜都是原告在处理的。房屋一直都是在正常经营中，产生了高额的水电费，在经营中的风险应该由被告自行承担，造成的损失也不应该由原告承担，关于押金的退还要由接收房屋的情况决定。原告为证明自己的诉讼主张，提供下列证据：本诉部分：1、《身份证》，拟证明原告的身份情况；2、《房屋租赁合同》，拟证明原告与赵军签订了一份《房屋租赁合同》，承租位于丽江市古城区义尚街文明巷46号房屋的事实；3、《房屋租赁合同》，拟证明原、被告于2014年3月23日签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租丽江市古城区义尚街文明巷46号房屋的期限为2年，租金共计80万元，被告应当在2014年3月24日支付第一年租金40万元，第二年租金分别在2014年6月、9月、12月以及2015年3月分季度支付；在租赁期限内被告不得将房屋进行转租或转让；违约金为20万元；4、6226090103083222历史交易记录，拟证明被告自2014年3月25日之后再未支付过后续的租金；5、微信记录，拟证明被告已将房屋转租的事实；被告同意解除合同；6、《要求解除〈房屋租赁合同〉并立即交还租赁房屋的律师函》、《顺丰速运回单》，拟证明原告曾书面通知被告解除《房屋租赁合同》，并告知其办理相关的事宜；7、云南省国家税务局通用机打发票，拟证明原告为被告代缴2014年9月10日至2014年12月12日的水电费及滞纳金共计9276.48元。反诉部分：1、《身份证》，拟证明反诉被告的身份情况；2、《房屋租赁合同》，拟证明双方于2014年3月23日签订了《房屋租赁合同》，约定了合同解除的条件；3、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《云南省排放污染物许可证》，拟证明古城区义尚街文明巷46号房屋（梅紫客栈）已取得消防安全检查合格证及排放污染物许可证；4、《要求解除〈房屋租赁合同〉并立即交还租赁房屋的律师函》、《顺丰速运回单》，拟证明因反诉原告的违约行为已满足双方约定的解除条件，在经多次协商后，反诉被告于2014年11月20日向反诉原告发出《律师函》，要求反诉原告前来处理解约事宜的事实；5、云南省国家税务局通用机打发票，拟证明2014年4月至2014年12月，五一街文明巷46号房屋处于正常营业状态，且每月均产生过百吨的生活污水的事实；6、照片，拟证明古城区义尚街文明巷46号房屋的现状。被告质证称：针对本诉证据：对第1、2、3、4、6、7组证据真实性、合法性、关联性均无异议，对第5组证据真实性无异议，但不存在转租的事情；针对反诉证据：对第1、2、3、4、6组证据无异议，对第5组证据无异议，但不能证据拟证明内容。被告为证明自己的诉讼主张提供了下列证据：1、《房屋租赁合同》，拟证明反诉被告需向反诉原告提供手续；2、《收条》，拟证明反诉原告向反诉被告交纳40万元承包款及1万元押金；3、保险单及发票，拟证明反诉原告按合同约定对房屋投保的事实及损失；4、合同变更协议，拟证明按反诉被告的要求双方签订的变更协议。原告质证称：对第1、2、3组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对第4组证据不予认可。经质证，原告提交的本诉证据中被告对第1、2、3、4、6、7组均无异议，本院予以确认，第5组证据被告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认；反诉证据被告对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认。被告提交的第1、2、3组证据原告无异议，本院予以确认，第4组证据无其它证据印证，原、被告双方亦拒绝进行相关司法鉴定，故本院不予确认。根据庭审及认定的证据，本院确认下列法律事实：2014年3月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，由原告将位于丽江市古城区义尚街文明巷46号院落出租给被告，租期自2014年3月26日起至2016年3月25日止，租金共计80万元，支付方式为：2014年3月26日至2015年3月25日租金40万元，由被告自合同生效之日起1个工作日内向原告支付；2015年3月26日至2016年3月25日租金40万元，由被告在上一履行年度内分四个季度支付，每季度支付10万元，拖延7个工作日按违约处理；合同约定违约金20万元。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告向原告交付第一年租金40万元及押金1万元。合同履行过程中，被告未按约交付第二年租金，双方就合同解除事宜达不成一至发生诉讼。诉讼过程中原、被告就双方租赁合同于2015年3月20日解除达成一致，并且原告于2015年4月1日接管涉案房屋。本院认为：原、被告于2014年3月23日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。合同履行过程中双方发生纠纷，原告诉请要求解除合同及被告返还房屋，诉讼过程中原、被告就《房屋租赁合同》于2015年3月20日解除达成一致，并已由原告于2015年4月1日接管房屋，本院予以确认，不再处理。原告诉请要求被告支付合同约定违约金20万元，本院认为，被告未能按约支付租金，构成违约，但情节较轻，双方合同解除后及时返还涉案房屋，未对原告造成其他损失，庭审过程中亦申请对违约金进行调整，故依据合同履行情况，本院酌情调整违约金为2万元；原告诉请要求被告支付水电费及滞纳金共计9276.48元，因该费用发生于合同履行过程中，理应由被告支付，故本院予以支持。反诉原告提起反诉，要求反诉被告赔偿其经济损失40万元及支付违约金20万元，但均未提交相关证据证明，本院不予支持；反诉原告要求反诉被告退还押金1万元，本院认为，庭审中经双方确认，该押金性质系房屋及设施担保金，诉讼中反诉原告已将房屋及设施移交反诉被告，反诉被告同意接收并未提出异议，故理应返还押金1万元，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：本诉判决：一、被告李汉华、童文东于本判决生效之日起十日内支付原告江浩违约金20000元、水电费及滞纳金9276.48元，两项共计29276.48元；二、驳回原告江浩其他诉讼请求。反诉判决：一、反诉被告江浩于本判决生效之日起十日内退还反诉原告李汉华、童文东押金10000元；二、驳回反诉原告李汉华、童文东其他诉讼请求。本诉案件受理费4439元，减半收取2219.50元，由本诉被告李汉华、童文东承担。反诉案件受理费9900元，减半收取4950元，由反诉原告李汉华、童文东承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  尹丽莎审 判 员  顾 银人民陪审员  和茂青二〇一五年八月二十四日书 记 员  唐耀荣【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】