太原市尖草坪区人民法院民 事 判 决 书（2014）尖民初字第1090号原告（反诉被告）刘景秀，男，1949年3月27日出生，汉族，太原钢铁（集团）有限公司总医院退休职工，住太原市，身份号码：。委托代理人赵小强，山西新维宪律师事务所律师。委托代理人张福俊，山西新维宪律师事务所律师。被告（反诉原告）太原钢城利辉服务中心，住所地太原市尖草坪区太钢总医院内。法定代表人张晓兵，经理。委托代理人郭立胜，山西晋商律师事务所律师。原告（反诉被告）刘景秀与被告（反诉原告）太原钢城利辉服务中心房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘景秀及委托代理人赵小强、张福俊，被告（反诉原告）太原钢城利辉服务中心的委托代理人郭立胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘景秀诉称，2009年12月1日我与被告（反诉原告）太原钢城利辉服务中心签订了《房屋租赁合同》，合同约定我承租太原钢城利辉服务中心经营的太钢迎新医院东门北侧商业楼二层招待所（36间）、东侧门面房（20间）、南侧门面房（9间）、招待所后面空地，租赁期五年，租金每年15万元。承租期间我通过将承租太原钢城利辉服务中心的房屋转租赚取租金差额盈利。但是太原钢城利辉服务中心却无故于2012年6月10日、2013年10月5日两次下达通知，要求我结束与次承租人签订的所有房屋租赁合同。我在合同履行过程中没有任何过错，且合同至2014年12月1日才到期，南侧门面房（9间）离合同期满尚有两年有余，东侧门面房（20间）及北侧商业楼二层招待所（36间）离合同期满尚有一年有余，太原钢城利辉服务中心却两次下达通知，单方解除与我的租赁合同，太原钢城利辉服务中心的违约行为严重违反了合同的约定和法律的规定，给我造成了巨大的经济损失。请求法院判令被告（反诉原告）太原钢城利辉服务中心承担违约责任，并赔偿我经济损失539200元。被告（反诉原告）太原钢城利辉服务中心辩称，我中心与原告（反诉被告）刘景秀签订租赁合同是事实，刘景秀再将房屋租赁给现在的承租人是一种转租行为，并且法院之前的判决已经确认我中心与现承租人之间存在租赁合同关系，即使赔偿也应该由现承租人提出。在太钢医院扩建的时候我中心曾提出要与刘景秀解除房屋租赁合同，不代表合同就真的解除了，刘景秀可以提出条件或者不同意解除，但刘景秀没有提出任何异议，且本案争议的房屋至今还在出租中，还是由刘景秀控制使用，我中心并没有收回。刘景秀的租金损失应该是欠收的租金，但刘景秀提供的租金损失的计算都是其自己单方制作的材料，我中心不予认可。我中心将房屋出租给刘景秀后，刘景秀是否能收上房租是其本人在经营过程中的风险，与我中心没有关系。请求法院驳回原告（反诉被告）刘景秀的诉讼请求。被告（反诉原告）太原钢城利辉服务中心反诉称，2009年12月1日我中心与原告（反诉被告）刘景秀签订了《房屋租赁合同》，合同约定我中心将太钢迎新医院东门北侧商业楼二层招待所、东侧门面房、南侧门面房、招待所后面空地租给刘景秀，租赁期限为五年，租金每年15万元，每年的12月1日前交清次年房租。2012年1月1日经双方协商，我中心收回了部分门面房，将租金降为每年10万元，其它约定不变。2012年11月30日刘景秀应该向我中心交纳房租10万元，但刘景秀仅向我中心交纳了房租6万元，并且至今没有交纳2014年的10万元房租。刘景秀的违约行为已经严重损害了我中心的合法权益，请求法院判决：1、原告（反诉被告）刘景秀赔偿我中心拖欠的租金14万元；2、赔偿因拖欠租金产生的利息损失10800元（自2012年12月1日至2014年11月30日，实际计算至全部租金支付完毕之日）。原告（反诉被告）刘景秀辩称，我不认可原告的诉讼请求，因为被告（反诉原告）太原钢城利辉服务中心违约解除租赁合同，要收回已经出租的房屋，我已经无法再进行转租，我无法收到租金，就不存在向太原钢城利辉服务中心交纳房屋租金的问题，更不存在利息的问题。2013年我的确只给太原钢城利辉服务中心交纳了6万元租金。太原钢城利辉服务中心提起反诉，就表示太原钢城利辉服务中心认可其与我之间签订的租赁合同。经审理查明，2009年12月1日原告（反诉被告）刘景秀与被告（反诉原告）太原钢城利辉服务中心签订了《房屋租赁合同》，合同约定太原钢城利辉服务中心将太钢迎新医院东门北侧商业楼二层招待所、东侧门面房、南侧门面房、招待所后面空地租赁给刘景秀，租赁期五年，自2009年12月1日至2014年12月1日，租金每年15万元，合同签字之日一次付清一年的租金，每年的12月1日前交清次年的房租。《房屋租赁合同》签订后刘景秀以太原钢城利辉服务中心的名义将其所租赁的房屋再次出租给现在实际的使用人，以赚取租金差额，并负责房屋的日常管理。2012年1月1日双方签订了《补充合同》，因太钢总医院住院大楼建在总医院迎新二部，为了大楼扩建的需要，已经收回了南门西侧门面房（即第一份合同中的南侧门面房），不再对外出租，太原钢城利辉服务中心将租金减为每年10万元，时间从自2012年1月1日至2014年12月31日，原合同除租金变更外，其它条款继续生效使用。2013年10月5日太原钢城利辉服务中心给刘景秀出具了《关于停租门面房的通知》，内容为因太钢总医院建设需要，决定停租与刘景秀签订的《房屋租赁合同》中的所有门面房，已经到期的门面房不予续租并交出房屋，未到期的门面房与租户协商解决交出房屋。2013年10月6日刘景秀给各租户发了《告知书》，内容为接到太原钢城利辉服务中心2013年10月5日的通知，因太钢总医院工程扩建改造需要，原迎新街医院东门北侧门面房（即合同中所说的东侧门面房）不再对到期的门面房进行租赁，未到期的租户可与太原钢城利辉服务中心协商解决（所有房屋交回太原钢城利辉服务中心）。另查明，太钢迎新医院东侧门面房的房屋实际使用人在租赁到期后没有再交纳房屋租金，刘景秀没有再将东门北侧商业楼二层招待所在2014年出租使用。刘景秀支付了太原钢城利辉服务中心2013年的房屋租金6万元，没有支付太原钢城利辉服务中心2014年的房屋租金。以上事实有：2009年12月1日刘景秀与太原钢城利辉服务中心签订的《房屋租赁合同》、2012年1月1日刘景秀与太原钢城利辉服务中心签订的《补充合同》、2013年10月5日太原钢城利辉服务中心给刘景秀出具的《关于停租门面房的通知》、2013年10月6日刘景秀给各租户发的《告知书》以及原、被告当庭陈述在案佐证。本院认为，原告（反诉被告）刘景秀是具有完全民事行为能力的自然人，被告（反诉原告）太原钢城利辉服务中心是具有完全民事行为能力的企业法人，其签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，且内容也没有违反法律的强制性规定，《房屋租赁合同》合法有效，双方应该按照《房屋租赁合同》的约定行使自己的权利，履行自己的义务。太原钢城利辉服务中心在双方签订的《房屋租赁合同》没有到期时违反合同的约定，单方要求解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，刘景秀要求太原钢城利辉服务中心承担违约责任，赔偿因此造成的经济损失，其中包括合同履行后刘景秀可以获得的利益，本院予以支持。东侧门面房刘景秀以太原钢城利辉服务中心的名义共与实际使用人签订了18份《房屋租赁合同》，以与吕治莲签订的《房屋租赁合同》为例，该合同至2013年11月6日到期，至2014年12月31日刘景秀与太原钢城利辉服务中心签订的《房屋租赁合同》到期日还有1年零54天，按照与吕治莲签订的《房屋租赁合同》约定的每年房屋租金18000元计算，如果该房屋继续出租，刘景秀还可以收取20700元租金；按照以上计算方法，至2014年12月31日刘景秀共计还可以收取房屋租金264686元；在刘景秀以太原钢城利辉服务中心的名义与实际使用人签订的18份《房屋租赁合同》中，有三份《房屋租赁合同》在签订时已经在合同中注明，如遇医院拆迁改造，租户无条件交回所租房屋，现因医院拆迁改造要求收回该三份《房屋租赁合同》中约定使用的房屋，那么刘景秀无权再收取该三份《房屋租赁合同》中约定的房屋至2014年12月31日可以收取的65300元租金；至2014年12月31日东侧门面房刘景秀还可以收取的房屋租金为199386元，现刘景秀要求太原钢城利辉服务中心赔偿履行《房屋租赁合同》后可以收取的该笔房屋租金，本院予以支持。刘景秀在2013年将东门北侧商业楼二层招待所租赁给医学院实习护士住宿，共收取住宿费139200元，由于太原钢城利辉服务中心要收回东门北侧商业楼二层招待底层门面房，并将房屋拆迁改造，刘景秀无法在2014年继续将东门北侧商业楼二层招待所租赁给医学院实习护士住宿，无法收取139200元住宿费，现刘景秀要求太原钢城利辉服务中心赔偿履行《房屋租赁合同》后可以收取的该笔住宿费，本院予以支持。2012年1月1日刘景秀已经与太原钢城利辉服务中心签订了《补充合同》，同意太原钢城利辉服务中心收回南门西侧门面房（即第一份合同中的南侧门面房），不再对外出租，并且太原钢城利辉服务中心已经将刘景秀每年的房屋租金减为10万元，现刘景秀要求太原钢城利辉服务中心赔偿南侧门面房的租金损失，没有法律依据，本院不予支持。按照刘景秀与太原钢城利辉服务中心签订的《补充合同》，刘景秀从2012年1月1日至2014年12月31日应该共计向太原钢城利辉服务中心交纳房屋租金20万元，刘景秀只向太原钢城利辉服务中心交纳了房屋租金6万元，现刘景秀要求太原钢城利辉服务中心赔偿自己应收而无法收取租金造成的经济损失，应该扣除其本人应该支付给太原钢城利辉服务中心的房屋租金14万元。太原钢城利辉服务中心单方要求解除与刘景秀签订的《房屋租赁合同》，已经违反了合同的约定，现原钢城利辉服务中心要求刘景秀支付应该支付租金产生的利息，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）太原钢城利辉服务中心赔偿原告（反诉被告）刘景秀经济损失338586元。二、原告（反诉被告）刘景秀支付被告（反诉原告）太原钢城利辉服务中心房屋租金140000元。三、驳回原告（反诉被告）刘景秀的其它诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）太原钢城利辉服务中心的其它诉讼请求。五、上述判决第一、二项相互折抵后由被告（反诉原告）太原钢城利辉服务中心在判决书生效后十五日内支付给原告（反诉被告）刘景秀。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9388元，由原告（反诉被告）刘景秀负担3388元，被告（反诉原告）太原钢城利辉服务中心负担6000元，反诉案件受理费1658元，由原告（反诉被告）刘景秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审 判 长  胡建彪审 判 员  王振玉人民陪审员  武佳俐二〇一五年八月二十日书 记 员  薛艳蓉