江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初646号原告（反诉被告）：朱某，男，1984年4月13日出生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：谭增，江苏惟勤律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈某，男，1981年7月15日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：张吉云，江苏封强律师事务所律师。原告朱某与被告沈某被继承人债务清偿纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，被告提出了反诉，后本案由代理审判员王丹妮依法适用简易程序于2017年3月13日公开开庭进行了审理，双方当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱某向本院提出诉讼请求：1、被告将昆山市周市镇XX花园XX号XX室的房屋过回至原告名下，过户费用由被告负担；2、诉讼费用由被告承担。原告主张的事实和理由：原告系朱某1的儿子；朱某1生前于2014年6月24日与曹某签订借款抵押合同，朱向曹借款200000元，借期一年，利息28000元分四次还清，朱以自己所有的涉案房屋进行抵押；后朱还清了利息但无力归还本金，遂根据曹推荐向被告借款200000元用于归还前述借款，同时应被告要求将涉案房屋于2015年6月18日过户至被告名下，约定每月还款2400元，还清后将房屋过户回朱名下；后朱一直还款至2016年10月14日，同年10月23日病故，原告为维护其权益，遂起诉。被告沈某辩称：涉案房屋系朱某1借款时“质押”在我方处，同意确认该房屋权属系已故的朱某1所有，现原告提出继承该房屋，应首先归还朱的借款本金240000元、支付月息2400元，并承担房屋回赎过户的费用，且本案诉讼费用应由原告自行承担。反诉原告沈某向本院提出反诉请求：1、反诉被告在继承朱某1遗产中优先归还借款本金240000元并支付2016年11月至实际履行之日的利息（按月息2400元计算）；2、反诉费用由反诉被告承担。反诉原告主张的事实和理由：我方于2015年6月16日替朱某1归还曹某240000元（包括借款本金200000元以及相关利息、违约金计40000元），朱将涉案房屋过户至我方名下以作担保，由朱每月以租金形式支付利息2400元；朱至2016年10月之后中断利息支付，我方才得知其死亡；现其子作为继承人要求归还房屋，应当先归还借款本息，且根据我方与朱的协议，相关过户税、费也应由借款人朱承担，遂提起反诉。反诉被告朱某辩称：愿意归还死者的遗产债务，但不认可对方主张的债务金额；240000元中，40000元包含了过户费用及200000元的借款利息，现已付清，我方每月支付2400元共支付了17个月合计40800元，该款应自本金200000元中扣除，故实际还应还款159200元；我方不应承担借款利息，利息在借款200000元中已经计算，再要求支付系重复计算。经审理查明：一、关于曹某与朱某1之间的借款关系。曹某（出借人、抵押权人）与朱某1（借款人、抵押人）于2014年6月24日签订《抵押借款合同书》（已公证）一份，双方约定：1、借款本金200000元；2、借款期限12个月，自2014年6月24日起至2015年6月23日止；3、关于借款利息：借期内按年息14%计算；借期外逾期月利率按银行同期同类贷款利息四倍计算；具体还息日以还息确认书为准；4、朱某1约定以其位于昆山市××市镇××花园××楼××室的房屋一套（建筑面积130.99平方米；2012年6月5日登记在朱某1个人名下；以下简称涉案房屋）作为抵押担保；等等。同年6月27日，双方又签订《还息确认书》一份，约定：1、朱某1就上述借款利息计28000元分四次支付（即：2014年7月20日，2014年10月20日，2015年1月20日，2015年4月20日），每次支付7000元，该利息由第三方公司代收，应存入“陆欣”名下的指定账户；2、“提示”载明：未按约定时间清偿利息，自利息应付之日每日按利息额的千分之六计算违约金，即42元/日；延期清偿利息超过30天或累计两次不按约定时间清偿利息，借款合同提前到期并终止，并应按合同到期之日起每日本金金额的万分之六计算违约金，即120元/日；朱某1在该确认书下部落款“被告知人（借款人）确认签字”处签字确认。二、关于被告沈某与朱某1之间的借款关系和房屋过户行为。2015年6月16日，曹某与被告沈某签订《协议》一份，双方约定由沈某替朱某1归还曹某的借款200000元及借款利息、违约金。同年6月18日，朱某1（甲方）、沈某（乙方）、曹某及陆某（见证方）签订《补充协议》一份，约定：1、甲方每月支付乙方租金2400元；若甲方不支付租金：甲方可在三个月内处理房屋买卖或把房款还于乙方，乙方无条件过户房屋给甲方或其指定的第三方；甲方三个月内未把房屋过给本人或第三方的，乙方有权把房屋卖于任何一方，“所得房款扣除乙方的本金240000.00元整及相关费用与租金，多余则退还甲方”；2、“在支付租金期间，乙方不得擅自把甲方赶走”；等等。2015年6月18日，朱某1（卖方）、被告沈某（买方）、昆山市永盛房产咨询有限公司（经纪机构，以下简称永盛公司）签订《存量房买卖合同》一份，约定“购”房总价为945210元，其中：240000元由沈某向银行申请贷款（贷款期限240个月，采按月等额本息还款法）并以房屋作抵押，双方就其余款项未实际交接；该次过户产生的相应税、费均由朱某1实际支付。同年6月24日，涉案房屋变更登记至沈某名下（不动产权证号：271087196）。7月7日，沈某收到银行贷款并将该240000元通过银行转账给付曹某；当天，曹某手写“收条”一份，载明：“今收到沈某替朱某1归还借款本金贰拾万元整及利息、违约金肆万元整，共计贰拾肆万元整”。过户后，涉案房屋仍由朱某1居住，截止2016年10月病故前，其每月向沈某给付2400元。目前，涉案房屋由原告朱某及其母亲居住使用。三、关于朱某1的家庭关系。朱某1曾用名朱某2，其家庭关系为：父亲朱某3（1985年去世）、母亲朱某4（2009年4月去世）、妹妹朱某5；××××年××月，朱某1与第一任妻子陆某登记结婚，××××年××月生育独子朱某，后二人于1994年10月经法院判决离婚，朱某由朱某1抚养；××××年××月，朱某1与第二任妻子柏某登记结婚，双方于2004年2月协议离婚，约定“各自子女各自抚养教育”；2016年10月22日，朱某1病故。四、关于继承权利和清偿义务的释明。庭审中，经本院释明，原告确认：要求继承朱某1的涉案房屋，愿意清偿朱某1生前与被告的债务，愿意以拟继承房屋的实际价值为限清偿朱某1生前可能负担的其他债务。五、关于涉案房屋银行抵押权的涤除。审理期间，经本院释明，被告同意提前归还银行借款并于2017年3月22日一次性向银行支付228088.21元及提前还款利息223.84元，合计付款228312.05元；现涉案房屋上的银行抵押权已经涤除。就本案事实部分，原、被告有两项争议：一、曹某与朱某1之间四期借款利息在曹某代偿前是否结清，即沈某与朱某1之间借贷之债金额及其组成的认定问题。原告主张：该借款利息合计28000元于2015年6月23日借款到期前通过现金或银行汇款方式已全部还清，既然240000元中的40000元（包含借款利息和过户费用）均由朱某1自行付清，故结欠曹某的债务金额应为200000元。被告主张：借款届期前，朱某1仅支付了前两期利息计14000元且系逾期支付，同时表示就后两期利息及本金没有支付能力；其代朱某1向曹某给付的240000元中包括：200000元本金、后两期利息计14000元、后两期利息的逾期付款违约金（按120元/日标准计算）、房屋过户费用以及中介费用，前述费用合计约250000元，朱某1和被告协商后折价计240000元，由被告代为归还。对此，本院认为：1、被告关于240000元债务金额及其组成的陈述与在案书证《协议》、《补充协议》、《收条》的记载内容相符，有证人曹某证言予以佐证；2、结合在案证据和当事人陈述来看，曹某（原债权人）、朱某1（债务人）及被告（新债权人）三方之间的代偿合意成立且被告就代偿债务金额240000元向原债权人已完成给付，其中利息和违约金的计算标准有约定依据且于法不悖；3、原告就利息由朱某1自行付清的主张未能提供证据证明。据此，本院采信被告的主张，被告替朱某1向曹某清偿债务后，其与朱某1之间形成借款关系，借款金额应认定为240000元。二、朱某1向曹某支付2400元/月的给付性质及其金额认定问题。原告主张：朱某1于2015年6月至2016年10月期间每月归还本金2400元，支付了17个月，合计40800元应自借款本金中扣除。被告主张：2400元/月名为租金，实为双方约定的借款利息，被告每月收取后有1659.34元用于归还银行贷款；2015年7月至2016年10月期间收取了16个月金额合计38400元。对此，本院认为：1、关于给付金额：原告仅举证部分支付凭证，现被告自认金额与原告主张金额有一个月金额的差异，经本院释明，原告在指定举证期限内未能就其主张补证，故本院就朱某1后续支付金额采纳被告自认金额即38400元；2、关于2400元/月的性质：第一，《补充协议》对此记载为“租金”，原、被告对其各自主张均不能进一步提供直接证据；第二，从现有证据来看：根据《补充协议》的上下文——朱某1不支付租金的，被告得处分房屋，就所得房款扣除本金240000元及相关费用与租金后多余退还朱某1——即本金240000元与“租金”之间是并列而非包含关系，按照原告主张将已付租金抵扣本金显然与前述文义相悖，反而能印证、圆说被告的陈述；第三，《补充协议》的两名见证人曹某、陆某（永盛公司居间涉案房屋的经办人员）的当庭证言能够佐证书证并与被告主张相印证。据此，本院根据现有证据认定朱某1向沈某每月支付的2400元系借款240000元的利息部分，且该约定并实际履行的利息标准于法不悖。上述事实，有抵押借款合同公证书、还息确认书、存量房买卖合同、工商银行还款凭证、死亡医学证明书、公证书、民事判决书、民事调解书、常住人口登记表、火葬证明书、居委会证明、不动产查询结果证明、结婚登记申请书、离婚登记审查处理表、情况说明、协议、补充协议、收条、工商银行付款凭证、银行借款/担保合同、贷款还款凭证、不动产查询结果证明、证人曹某和陆某的证言、情况说明、房产证明以及双方当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认并在卷佐证。根据上述已查明的事实，本院认为：被告与朱某1之间240000元的借款债务合法有效，应予保护，但双方在债务未届清偿期之前约定以朱某1名下涉案房屋抵债、待债务清偿后可予回赎，且已实际办理了房屋的物权转移手续，双方之间该以房抵债行为违反了物权法定原则，不产生物权转移的效力，故涉案房屋权利仍应归属于朱某1个人。现朱某1死亡，涉案房屋根据法律规定属于遗产，原告作为其唯一法定继承人有权继承涉案房屋，但依法应以该房屋的实际价值为限首先清偿朱某1应缴的税款和债务，经本院释明，原告确认同意清偿包括被告借款债务在内的朱某1的债务，故原告和反诉原告的相应诉请均于法有据，应予支持。关于原告应当清偿的债务金额，本院认为：朱某1向被告借款240000元，后续虽支付了38400元借款利息，但就借款本金至今并未归还，故原告清偿的债务金额为240000元；至于反诉原告主张反诉被告支付朱某1去世后的利息，于法无据，本院不予支持。原告清偿前述借款债务后，被告在必要、合理的期限内应配合将涉案房屋变更登记至原告名下，本院根据实际情况酌定前述期限为债务清偿后一个月内。关于该变更登记的税费负担，结合《补充协议》记载和见证人庭审证言，可以证明朱某1与被告对此有约即房屋过户的相应税费由朱某1负担，该约定对朱某1有约束力，原告作为朱某1的继承人、涉案房屋的继受人也应受其约束，据此，本院根据在案证据、结合本案实际情况认定房屋变更登记的相应税费由原告负担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条以及《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条第一款之规定，判决如下：一、朱某于本判决发生法律效力之日起十五日内向沈某给付240000元。二、沈某于收到上述第一项金额后一个月内配合朱某将位于昆山市周市镇XX花园XX号楼XX室的房屋（不动产权证号：27XXXXX96）一套登记至朱某名下；房屋变更登记的相应税费由朱某负担。三、驳回原告朱某的其它诉讼请求。四、驳回反诉原告沈某的其它反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决履行义务，权利人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定在法定期限内向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。执行期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本诉案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告朱某负担元。反诉案件受理费4900元，减半收取2450元，由反诉原告沈某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  王丹妮二〇一七年四月六日书 记 员  蔡晓晨1、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。2、《中华人民共和国继承法》第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。3、《中华人民共和国继承法》第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。