北京市第二中级人民法院			民事判决书			(2017)京02民终1565号			上诉人（原审被告）: 北京实德美业科技有限公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇凤翔东大街9号A座1925室。			法定代表人：王春兵，经理。			委托诉讼代理人：吕帅，北京市博道律师事务所律师。			被上诉人（原审原告）：北京市永定门果品批发部，住所地北京市东城区琉璃井路75号。			法定代表人：王同宽，经理。			委托诉讼代理人：张章，北京市易和律师事务所律师。			委托诉讼代理人：王永利，北京市易和律师事务所律师。			上诉人北京实德美业科技有限公司（以下简称实德公司）因与被上诉人北京市永定门果品批发部（以下简称果品批发部）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初20295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。			实德公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判减少我公司要承担的违约金。事实和理由：一审法院认定我公司应承担的违约金数额过高，我公司认为应该以中国人民银行同期贷款利率为违约金的计算尺度。			果品批发部辩称,我方同意一审判决，不同意实德公司的上诉请求和上诉意见。			果品批发部向一审法院起诉请求：要求实德公司支付我部2016年7月1日至2016年12月31日的租金115万元；2.要求实德公司支付违约金69万元（每日按年租金的2%计算，要求计算15天）。			一审法院认定事实：果品批发部系北京市东城区琉璃井路75号房屋的所有权人，北京市果品公司系北京市东城区琉璃井路69号房屋的所有权人，北京市果品公司招待所系北京市东城区琉璃井路71号房屋的所有权人。北京市果品公司招待所系集体所有制企业，北京市果品公司系其主管部门，北京市果品公司招待所于1992年10月22日申请注销，北京市果品公司证明债权债务已全部结清，并承诺今后发生债权债务由果品公司负责，北京市果品公司招待所于1992年10月24日被核准注销，北京市果品公司于1999年12月24日委托果品批发部对琉璃井路69号、71号房屋经营、管理、使用、收益。			2014年12月18日，果品批发部、实德公司签订《租赁协议》和《安全责任书》，《租赁协议》约定果品批发部（甲方）现有的封闭式仓库位于：北京市崇文区琉璃井路69号（部分）、71号、75号（部分）院落，房屋建筑面积约为7300平方米，四至位置：永外民主北街西侧，民主东街东侧，琉璃井中路北侧，民主北街南侧。上述房屋和场地按现状条件于2014年12月18日交付实德公司（乙方）。租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日。同日，果品批发部（甲方）、案外人北京清保双贤科技发展有限公司（乙方）、北京市百荣世贸商城市场有限责任公司（丙方）及实德公司（丁方）基于四方此前签订的《执行和解协议书》签订《房屋交接书》，载明“将甲方位于琉璃井路69、71、75号封闭式仓库于2014年12月18日进行正式交接：乙方将房屋及场地正式交给丁方，丁方已对租赁面积范围内房屋、场地及附属设施进行详尽检查，并确认租赁物状态良好，符合租赁要求，无安全隐患或其他因租赁物自身原因导致使用障碍的情况。自交接之日起丁方需自觉履行与甲方签订的《租赁协议》约定之义务，按时向甲方交纳租金、承担房屋、场地及附属设施维修、维护以及安全主体责任。”			2015年12月28日，果品批发部、实德公司续签《租赁协议》，约定果品批发部将上述仓库继续租予实德公司使用，租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日，年租金230万元，租金支付方式为按半年支付，于签订合同之日交纳租金115万元，于2016年7月1日前交纳租金115万元。实德公司在签订协议时向果品批发部交纳租赁保证金20万元。租赁期限届满或协议提前终止时，租赁保证金除用以抵充协议约定由实德公司承担的费用外，剩余部分无息返还实德公司。如因实德公司不履行协议或实德公司的其他原因导致协议提前终止的，果品批发部有权没收实德公司已付的全部租赁保证金。协议约定果品批发部责任“1、甲方（原告）按协议规定的时间按房屋现状向乙方（被告）交付……4、甲方有权对乙方承租区域内进行消防、安全监督检查。甲、乙双方根据有关规定，另行签订《安全协议书》。”约定实德公司责任“……2、乙方按协议规定的时间和方式交纳租金。乙方逾期15天（含）以内不向甲方交纳租金，乙方每天按年租金2%向甲方交纳违约金；乙方逾期超过15天以上不向甲方交纳租金，甲方有权单方面解除合同……5、乙方负责承租区域内的房屋及一切设备、设施的维修，费用乙方自理。6、在承租期内，乙方必须建立相应的安全组织构架，建立健全各项安全管理职责，落实消防安全主体责任。严格遵守现行法令、法规，按照有关规定和要求配备消防器材，保证消防设施、器材处在良好的工作状态，乙方要严格管理内部的治安、防火、安全、保卫、环境卫生等事项。严禁使用炉火取暖、做饭，杜绝经营场所‘三合一’的现象发生。乙方违反政策、法规及安全协议书约定的，造成的后果及责任由乙方负责……”另约定“十一、拆迁补偿：租赁期内，如遇到政府对乙方承租的区域进行规划拆迁导致本协议无法履行的，甲、乙双方互不承担违约责任（但双方存在其他违约行为的除外），甲方将退还乙方交纳但尚未发生的剩余租金。有关承租房屋及土地的所有补偿金（包括但不限于土地区位补偿、房屋重置补偿等）均归甲方享有，经营补偿60%归甲方所有，40%归乙方所有。若拆迁单位对承租房屋产权证登记面积之外房屋面积给予补偿的，乙方投资建设的房产证以外的房屋补偿金（房屋重置补偿、房屋经营性补偿等）20%归甲方所有80%归乙方所有。乙方按本协议约定收到补偿款项后，本协议随即自行终止……十二、不可抗力……如市政拆迁、征地、政府危改等，若给予经济补偿，按本协议第十一条执行；如无经济补偿，乙方无条件撤出承租的区域……十六、附件：附件一安全责任书”。			2016年12月31日，果品批发部（甲方）与实德公司（乙方）签订《安全协议书》，约定“一、甲方责任、权利与义务1、甲方出租给乙方的经营场所地址为：东城区琉璃井路69、71、75号的建筑物和设施符合安全要求。2、甲方有权对乙方消防、治安、交通、防汛、安全生产等安全工作进行监督检查，有权对存在问题和安全隐患提出整改意见和方案、有权对违规行为进行处罚、有权检查整改结果……二、乙方责任、权利与义务1、乙方是承租场所安全工作的责任主体，自进驻之日起，对承租场所的消防、治安、交通、防汛、安全生产等一切安全工作负全责……”			合同签订后，实德公司交纳了第一期租金，第二期租金至今尚未给付，果品批发部曾先后于2016年7月15日、2016年7月31日两次致函实德公司催缴租金，均未果。实德公司称于2016年12月7日向果品批发部发出《关于租赁协议>履行情况的函》，与果品批发部协商修缮租赁物、减免租金及分配拆迁安置补偿金事宜。果品批发部称未收到此函，不予认可。			另查，果品批发部于2015年至2016年，将诉争仓库转租予案外人百荣投资控股集团有限公司，果品批发部表示知情且同意转租。2016年6月14日，百荣投资控股集团有限公司向实德公司致函称其承租实德公司北京市东城区琉璃井路69号院（部分）、71号院、75号院（部分）房屋（简称天利库房），因诉争仓库存在龙骨自然锈蚀、老化、顶棚漏水等问题，要求实德公司予以检查维修。实德公司称维修仓库（包括果品批发部自行使用的库房）花费了20万元费用，但未提供证据予以佐证。2016年8月9日，百荣投资控股集团有限公司再次向实德公司发出《关于提前解除房屋（天利）租赁合同通知函》，要求于2016年9月30日提前解除与实德公司的租赁合同，因合同产生的一切责任和后果互不追究。另，2016年12月1日，北京市东城区公安消防支队向实德公司出具临时查封决定书（东公消封字[2016]第0071号），因实德公司天利库房内室内消火栓灭火系统严重损坏，不再具备防火灭火功能，对该库房进行查封，查封期限为2016年11月30日16时至2016年12月30日16时。现该库房仍由实德公司使用，处于查封状态。			一审庭审中，实德公司为证明诉争仓库已规划拆迁，提交东城区人民政府房屋征收办公室《关于公布望坛棚户区改造项目评估机构选定结果的通知》、《关于北京市东城区望坛棚户区改造项目房地征收协商选择房地产评估机构的通知》、《关于再次公布“望坛棚户区改造项目”入户调查结果的通知》等照片复印件，果品批发部对其真实性和关联性均不予认可。			另，果品批发部、实德公司均认可实德公司向果品批发部交纳租赁保证金20万元，果品批发部认为因实德公司违约，该租赁保证金按合同约定不予退还，不同意抵扣租金和违约金。实德公司认为其没有违约行为，果品批发部应对租金进行减免，故应当退还租赁保证金。			一审法院认为, 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据已查明的事实，果品批发部、实德公司签订的《租赁协议》和《安全责任书》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，双方当事人均应当全面履行自己的义务。实德公司应当于2016年7月1日前交付第二期房屋租金而至今未付，果品批发部要求实德公司支付该期租金的诉讼请求，依法有据，法院予以支持。果品批发部于2014年12月28日即将诉争房屋交付实德公司使用，并签署房屋交接书，实德公司已确认租赁物状态良好，符合租赁要求，无安全隐患或其他因租赁物自身原因导致使用障碍的情况。此后，实德公司一直实际占有、使用诉争房屋。2015年12月28日果品批发部、实德公司续签合同，亦约定果品公司按房屋现状向实德公司交付，并约定由实德公司对承租期内的承租场所消防、治安、交通、防汛、安全生产等一切安全工作负全责。故法院认定果品批发部交付的房屋符合合同约定，实德公司所称因存在消防安全隐患，被北京市东城区公安局消防支队临时查封系在实德公司承租期间产生的安全问题，故实德公司以果品批发部交付的房屋存在严重安全问题为由，不同意支付租金，没有事实和法律依据，法院不予采信。合同约定实德公司负责承租区域内的房屋及一切设备、设施的维修，费用由实德公司自理，故实德公司以因诉争房屋老旧失修，导致次承租人与实德公司提前解约造成损失，且实德公司实际修缮仓库花费了相应费用为由要求果品批发部减免该第二期租金的抗辩意见，亦缺乏事实和法律依据，法院不予采信。实德公司称其享有拆迁补偿利益，鉴于该拆迁补偿利益为期待利益，尚未发生，且双方并未约定实德公司交纳租金应当以实现实德公司拆迁补偿利益为条件，故实德公司以此要求果品批发部减免第二期租金的抗辩意见，亦缺乏事实和法律依据，法院不予采信。实德公司逾期未支付租金系违约，果品批发部要求实德公司支付违约金的诉讼请求，依法有据，法院予以支持。另，鉴于租赁保证金系对合同履行的担保，现合同未到期，故对于履约保证金法院不予处理。据此，一审法院于2016年12月作出判决：一、北京实德美业科技有限公司于判决生效之日起七日内向北京市永定门果品批发部支付二〇一六年七月一日至二〇一六年十二月三十一日期间的租金一百一十五万元；二、北京实德美业科技有限公司于判决生效之日起七日内向北京市永定门果品批发部支付违约金六十九万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。			二审中，实德公司认可其公司逾期交纳租金已违约。本院查明的其他事实与一审法院查明无异。			本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据已查明的事实，果品批发部、实德公司签订的《租赁协议》和《安全责任书》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，双方当事人均应当全面履行自己的义务。实德公司应当于2016年7月1日前交付第二期房屋租金而至今未付，对于果品批发部要求实德公司支付该期租金的诉讼请求，一审判决予以支持，符合法律规定。			根据本案已查清的事实，实德公司逾期未支付租金已构成违约。果品批发部要求实德公司支付违约金，依法有据。关于违约金的具体数额，在涉案合同中，双方已就违约金计算作出约定，一审判决据此认定数额，并无不当。对此，实德公司不同意并上诉要求减少，但依据不足，对其上诉意见，本院不予采纳。			综上，实德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：			驳回上诉，维持原判。			二审案件受理费28 720元，由北京实德美业科技有限公司负担（已交纳）。			本判决为终审判决。			审  判  长   王 云		审  判  员   孟 龙		审  判  员   李 桃			二○一七年四月十七日			书  记  员   房依彤