苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0505民初2813号原告：张再富。原告：吴爱香。以上两原告共同委托诉讼代理人：钱峰，江苏石湖律师事务所律师。被告：封瑾。被告：周金福。以上两被告共同委托诉讼代理人：陈建平，江苏钟山明镜律师事务所律师。原告张再富、吴爱香诉被告封瑾、周金福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月23日受理后，依法由代理审判员朱书独任审理，于2016年7月28日、2017年4月5日公开开庭审理了本案。原告张再富及两原告的共同委托诉讼代理人钱峰，被告封瑾、周金福及其共同委托诉讼代理人陈建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张再富、吴爱香向本院提出诉讼请求：1、两被告双倍返还定金40000元；2、两被告赔偿原告房屋装修损失30000元、房屋差价损失200000元，合计230000元。3、两被告承担本案诉讼费用。后原告张再富、吴爱香将其诉讼请求变更如下：1、解除原、被告签订的编号0000417的《房屋买卖（置换）合同》；2、两被告返还定金20000元；3、两被告按照房屋交易价格的30%向原告支付违约金，即162900元；4、两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年12月14日，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告将XX房屋卖给原告，房屋总价543000元，双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告缴纳定金20000元，后被告将钥匙交予原告，同意原告先行装修，原告花去装修费30000余元。2016年春节后，原告多次要求被告办理网签及过户手续，被告以售价过低、市场行情变化、重新协商等借口予以拖延。2016年3月18日，原告书面发函给被告，要求继续履行合同，但被告置之不理。2016年4月25日，被告将案涉房屋卖给案外人陈大弟、周玉林，并办理了过户手续。原告认为，被告违背诚信原则，故意违约，应承担相应责任并赔偿原告的损失。被告封瑾辩称，封瑾既不是房东也未委托周金福卖房，更没有在合同上签字，故两原告与周金福签订的合同是无效的，本案中所有封瑾的签名均为被告周金福一人所为，定金20000元也是由周金福收取，封瑾没有拿这笔钱，不应当承担责任。被告周金福辩称，同意解除编号0000417的《房屋买卖（置换）合同》，周金福向两原告售房未经过封瑾授权，对于两原告主张的损失，应当按照过错责任由两原告及被告周金福分担。关于违约金，约定的明显过高，因为被告封瑾发现房子被人擅自装修以后就要求两原告停止施工，收回钥匙并换锁，在此情形下，两原告应当知道被告封瑾是不同意出售案涉房屋，该期间房价没有明显上涨，两原告理应采取其他措施止损。关于装修的损失应当由两原告自行承担，因为没有人要求其装修，是两原告从周金福处以再次看房的理由拿走了钥匙，并且擅自装修。经审理查明，2015年12月14日，原告张再富、吴爱香与被告周金福签订了编号为000417的《房屋买卖（置换）合同》（以下简称合同），本案庭审过程中经原、被告双方一致确认，出售房屋系XX房屋（以下简称案涉房屋），合同约定被告封瑾、周金福将案涉房屋出售给两原告，房屋建筑面积为61.29平方米，售价543000元整，购房人应于2015年12月14日向售房人交付定金20000元，如发生违约现象应由违约方按照房屋成交价格的100%支付违约金，双方另对其他事项进行了约定。被告周金福在合同中写明案涉房屋系共同共有，并告知两原告向其售房已征得被告封瑾的同意，周金福在合同落款的甲方处签署了自己及封瑾的姓名。当日，两原告向被告周金福支付了20000元定金。合同签订后约一周，被告周金福将案涉房屋的钥匙交付两原告，两原告进入案涉房屋并于其后对房屋进行了装修。2016年1月中下旬至2月上旬期间，被告封瑾发现两原告对案涉房屋进行装修，要求被告周金福告知两原告停止装修并对案涉房屋更换门锁。2016年3月18日，两原告向被告周金福邮寄《关于要求履行合同的函》，催告被告周金福、封瑾继续履行合同。因被告未按约切实履行，故原告诉至我院。另查明，案涉房屋建筑面积61.29平方米，原由朱仲生、张白妹共同所有，2016年2月1日，经江苏省苏州市苏州公证处（2016）苏苏苏证民内字第493号公证书公证，案涉房屋由朱仲生、张白妹的儿子朱钰元一人继承。2016年4月7日，朱钰元书面委托被告封瑾就案涉房屋代为签订合同，代为办理不动产过户登记、代为收取所有房款……江苏省苏州市苏城公证处出具（2016）苏苏城证民内字第6885号公证书，对上述委托事项进行公证。本案庭审中，被告封瑾确认，其通过周金福的介绍，以575000元的价格向朱钰元购买了案涉房屋，在支付了全部购房款后，朱钰元办理了上述委托授权的公证手续。2016年4月25日，被告封瑾作为朱钰元的委托代理人与案外人陈大弟、周玉林签订《苏州市存量房买卖合同》，约定将案涉房屋以740000元的价格出售给陈大弟、周玉林。被告封瑾在庭审中确认，因其已向朱钰元支付了全部购房款计575000元，故陈大弟、周玉林就案涉房屋支付的770000元购房款（含30000元定金）都归封瑾本人所有并已实际收取。以上事实，有《房屋买卖（置换）合同》、《关于要求履行合同的函》、电话录音及整理文字稿、《苏州市存量房买卖合同》、《委托书》、《公证书》、房屋产权证书、房屋权属登记信息查询结果证明、定金协议、个人转账汇款回单、收条以及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原告张再富、吴爱香与被告周金福就XX房屋签订的合同对缔约双方具有法律约束力，原告张再富、吴爱香与被告周金福均应依约履行。合同约定“甲方须保证该房屋权属无争议”、“该房屋若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签定本协议”，本案中，被告周金福在签订合同后未能得到房屋权利人的事后追认，导致合同不能实际履行，其行为构成根本违约，原告据此要求解除合同并要求被告周金福承担违约责任，本院予以支持。关于原告提出的解除合同并且要求被告返还定金20000元的诉讼请求，本院认为，鉴于2017年4月5日被告周金福已当庭同意解除合同，故原告张再富、吴爱香与被告周金福签订的编号0000417的《房屋买卖（置换）合同》于2017年4月5日解除，合同解除后，被告周金福应将收取的定金20000元返还原告。关于原告提出的要求两被告支付房屋交易价格30%的违约金的诉讼请求，本院认为，原告张再富、吴爱香在签订合同时未能仔细审核案涉房屋的所有权信息，在明知被告周金福代封瑾签名的情况下依然签署了合同，存在一定的过错，而被告周金福作为本案交易的介绍人，在合同中将案涉房屋写为“共同共有”并向原告表明售房已征得封瑾同意、持有且向原告交付了案涉房屋的钥匙，但最终未得到房屋权利人的追认，导致合同无法履行，存在明显的过错。现原告以合同中约定的违约金较高并且自身存在一定过错为由，主动将相当于房屋交易价格100%的违约金调整为房屋交易价格的30%，系行使自身权利，不违反法律规定，应予准许，结合双方在合同中关于违约金的约定、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院酌情判令被告周金福向原告张再富、吴爱香支付违约金110000元。至于被告封瑾，其既非案涉房屋的所有权人，现有证据亦无法证明其知道并授权周金福代为签订合同，合同对封瑾不产生效力，故封瑾无需支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张再富、吴爱香与被告周金福签订的编号为000417的《房屋买卖（置换）合同》于2017年4月5日解除。二、被告周金福应于本判决生效之日起十日内向原告张再富、吴爱香退还定金20000元。三、被告周金福应于本判决生效之日起十日内向原告张再富、吴爱香支付违约金110000元。四、驳回原告张再富、吴爱香的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：548401040002924。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，减半收取2675元，保全费1420元，合计4095元，由原告张再富、吴爱香负担1225元，被告周金福负担2870元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；账号10555301040017676；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。代理审判员  朱书二〇一七年四月二十六日书 记 员  周怡