呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)内01民终431号上诉人（原审被告）：江苏阳江建设集团有限公司，住所地江苏省南京市江宁区将军大道55号。法定代表人：倪孝强，该公司董事长。委托诉讼代理人：李云，男，汉族，该公司法律顾问，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈瑞，男，汉族，该公司法务部职员，住内蒙古呼和浩特市赛罕区。被上诉人（原审原告）：王义兵，呼和浩特市富泰热力公司职工，住内蒙古呼和浩特市。委托诉讼代理人：杨彦臣，内蒙古经纬天融律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱红，内蒙古经纬天融律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：付利军，无固定职业，住内蒙古呼和浩特市。委托诉讼代理人：康映辉，内蒙古远舰律师事务所律师。原审被告：内蒙古新三元房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古呼和浩特市赛罕区人民路阳光小区（支农巷北侧）。法定代表人：付强，该公司总经理。委托诉讼代理人：王小平，男，汉族，该公司法务文员，住内蒙古呼和浩特市赛罕区。上诉人江苏阳江建设集团有限公司（以下简称阳江公司）因与被上诉人王义兵、付利军及原审被告内蒙古新三元房地产开发有限责任公司（以下简称新三元公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院(2015)回民四初字第00284号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人阳江公司的委托诉讼代理人李云、陈瑞，被上诉人王义兵及其委托诉讼代理人杨彦臣、朱红，被上诉人付利军的委托诉讼代理人康映辉，原审被告新三元公司的委托诉讼代理人王小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阳江公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王义兵一审诉讼请求。事实与理由：一、一审法院违反法定程序，未追加必须参加诉讼的当事人董朝帅。一审法院认为该案是买卖合同关系，根据合同相对性原则，付利军与董朝帅之间的借贷关系及约定与本案为不同的法律关系且双方约定不能对抗王义兵，其可以另行诉讼。本案中，付利军与王义兵签订《预售房屋认购书》并出具《收据》是由于董朝帅单方做出的不实承诺导致的。根据2015年6月17日第一次庭审中王义兵陈述”我给董朝帅20万元要购买公园1号的房屋，但是董没有兑现房屋。董与付利军有经济关系，所以把债权债务转移给了付利军。我尾款付的现金，我把尾款交到董受理，付利军当时在场””我钱是在付利军的同意下给了董，打借条的时候我在场”，且不论王义兵所述是否属实，但仅仅从其陈述即可论证是董朝帅主导了整个商品房买卖合同，也是本案中实际收取房款的人。王义兵诉请解除商品房买卖合同并返还购房款，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款”对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼”以及第一百三十二条”必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼”，追加董朝帅为本案的被告对本案的审理至关重要。另外，根据王义兵的陈述，董朝帅将向王义兵交付房屋的债务转移给了付利军，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十八条”经债权人同意，债务人转移合同义务后，受让人与债权人之间因履行合同发生纠纷诉至人民法院，受让人就债务人对债权人的权利提出抗辩的，可以将债务人列为第三人”据此，基于债权转让的关系，董朝帅也应被追加为第三人。付利军依法向法院提出追加董朝帅为当事人，是其诉讼权利，但一审法院主观臆断，未予追加为被告，也未将董朝帅列为第三人，违背法定程序，导致事实无法查清，判决错误。二、一审法院认定事实错误，王义兵从未向阳江公司支付任何款项。一审判决认定”原告对于交付购房款的陈述是真实可信的，被告付利军对于收据的真实性认可而否认实际收到购房款，对此没有做出合理解释，而其提供的借条恰恰对原告的陈述进行了补充，正好印证了原告的说法。”结合前述第一项王义兵将购房款交给了董朝帅，而董朝帅并没有将购房款交给付利军。另外，付利军向一审法院出示的借条中有董朝帅备注”此欠条为王一（义）兵所开房屋欠款，如此款不能还款所开房屋付利军有权收回，还款日期2014年12月30日”。该借条表明王义兵并没有把购房款支付给付利军。而在本案中付利军也正是基于这一借条才在未收到任何款项的前提下向王义兵开具收据的，一审法院对此情况并未进行详细的查证。另外，王义兵也未提供取款凭证、付款凭证等任何能够证明付款事实的证据，也未对如何付款进行说明，法院仅凭《预售房屋认购书》与收据认定阳江公司收到购房款，属认定事实错误。三、一审法院认定《预售房屋认购书》和收据为阳江公司与王义兵签订的协议是错误的。一审法院认定”涉案房屋认购书是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效，当事人应当按照合同约定城市全面履行各项合同义务”与事实相悖。案件争议的《预售房屋认购协议》是王义兵与付利军个人签订的，阳江公司对此并不知情。首先，王义兵在起诉状中陈述”付利军是该小区1号楼、2号楼的施工承包商，该房屋是阳光宜居小区开发商划给付利军的”，该陈述表明王义兵签订《预售房屋认购协议》是付利军个人而不是阳江公司。其次，《预售房屋认购协议》签字处有付利军的承诺”此套房屋由我本人负责给王义兵办理好更换甲方正规手续，如有其他问题，一切责任由付利军承担。”该承诺表明，签署协议确属付利军个人签订且由他个人承担所有责任，而对此王义兵也是知情的。最后，《预售房屋认购书》和收据上的阳江公司宜居项目部专用章并非阳江公司加盖，系伪造。阳江公司从未刻制上述印章，因此阳江公司从未与王义兵签订过任何协议与出具任何收款凭证，更未收到过王义兵的任何款项。阳江公司已经按照一审法院要求提交证明、情况说明、公章销毁记录单、公章销毁登记单，用以说明《预售房屋认购书》和收据上所加盖的印章的问题。四、一审法院对付利军的身份认定错误，付利军并非阳江公司项目负责人，其行为也不能代表公司，应由其承担签订《预售房屋认购书》的法律责任。一审法院认为”双方在和合同中明确了被告阳江公司是经开发生同意提前预售所施工项目顶账楼房，且该合同签约主体为阳江公司与王义兵，付利军是以项目负责人身份在合同上签字，该认购书载明经双方签章后生效，表明签字和盖章是缺一不可的，故原告有理由认为付利军是合法授权人，有权签订该合同”。事实上，涉案房屋所述阳光宜居项目，为阳江公司与贾斌合作期间由贾斌承建，合作期间所有项目均贾斌负责，阳江公司不负责项目的具体管理工作，而付利军则是贾斌所聘请的负责项目的人员，与阳江公司没有直接的关系，也不是阳江公司员工。付利军没有权利代表公司签订任何协议，付利军的行为均属个人行为。因此法院认为付利军以项目负责人身份在合同上签字，因此该合同对阳江公司产生法律效力是错误的。王义兵辩称，追加董朝帅与本案买卖合同没有关系，没有法律及事实依据。王义兵将房款交付董朝帅是通过付利军，至于董朝帅是否交给付利军与我们无关。付利军对外销售房屋是代表阳江公司，因此阳江公司不能以此作为免责的理由。阳江公司没有收到房款，从一审判决中查明，付利军直接借给董朝帅。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉。付利军辩称，认可上诉请求。一审是付利军申请追加董朝帅，一审法院没有追加，应发回重审。付利军没有房屋处分权，合同无效，王义兵没有向付利军交过房款，一审法院判决错误。新三元公司述称，付利军与阳江公司签订的认购书全部条款的内容既没有事实关联也没有法律依据，对新三元公司没有法律约束力，新三元公司并不知情也没有关系。王义兵一审时变更的诉讼请求与新三元公司没有关系。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。王义兵向一审法院起诉请求：1、判令解除王义兵与付利军、阳江公司于2014年4月24日签订的《预售房屋认购书》；2、判令付利军、阳江公司返还王义兵的购房款453297元；3、判令付利军、阳江公司赔偿王义兵自给付购房款之日起每天万分之二的违约赔偿金46690元。一审法院认定的事实：新三元公司为”阳光宜居”项目的开发单位，该项目经呼和浩特市发改委、呼和浩特市国土资源局、呼和浩特市规划局批准为经济适用房项目，并取得了《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》。阳江公司为该项目1号楼和2号楼的承建单位，双方签订有《建设工程施工补充合同》，约定工程款支付由新开发的房屋抵付，每完成一层，按完成的工作量抵顶相等价的房屋。付利军为阳江公司的项目负责人。2012年11月15日，新三元公司与阳江公司签署授权委托书，内容为：”我公司抵顶给江苏阳江建设集团有限公司的工程施工款房屋为阳光宜居项目2号楼东单元的五十套住房，同意由你公司先行与认购人办理相关认购手续。委托书有效期间为2012年11月15日至2013年3月15日止。”落款处委托人为新三元公司盖章及付强签名，受托人为阳江公司盖章及付利军签名。该授权委托书期间届满后，双方又于2013年6月14日签订”授权委托书（续期）”，将授权延期到2013年12月15日，其余内容继续有效。2014年4月24日，王义兵（作为乙方）与付利军、阳江阳光宜居项目部（作为甲方）签订《预售房屋认购书》，该认购书载明：甲方经开发商同意提前预售所施工顶账楼房，乙方购买房屋为”阳光宜居”小区2号楼东单元901号房屋，房屋总价为453297元，付款方式：一次性付款，交房时间为2014年12月31日。在认购书落款处有付利军补充书写”此套房由我本人负责给王义兵办理好更换甲方正规手续，如有其它问题一切责任由付利军承担”。同日，阳江公司为王义兵出具购房款收据，载明收款金额为453297元。现争议房屋已经封顶，但全部工程尚未完工验收，本案诉争房屋属于抵顶工程款范围内房屋。截止起诉前，阳江公司未向王义兵交付房屋。另查明，王义兵先前与案外人董朝帅达成购房意向，要购买”公园一号”的房屋，因董朝帅没有兑现交房承诺，遂将上述房屋更换为本案涉诉房屋，剩余20多万购房款以现金支付，因付利军与董朝帅有债权债务关系，在付利军在场并同意的情况下，王义兵将该笔房款交到董朝帅手里，董朝帅当场给付利军打下借条，载明”今借到付利军人民币453297元，借款人：董朝帅，落款日期2014年4月24日。”该借条于2014年7月31日做出如下备注：”此欠条为王一兵所开房屋欠款如此款不能还款所开房屋付利军有权收回。还款日期2014年12月30日。落款处为董朝帅，日期为2014年7月31日”。付利军陈述因董朝帅在2014年12月30日未向其履行还款义务，故其与王义兵开具的房屋认购书已经作废，其无需向王义兵履行交房义务。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。双方争议焦点是王义兵是否有权解除预售房屋认购书及阳江公司、付利军是否应当返还购房款及赔偿损失。案涉房屋认购书是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效，当事人应当按照合同约定诚实全面履行各项合同义务。付利军辩称在与王义兵签订合同时授权已经过期，主张该合同无效，该院认为，双方在合同中明确了阳江公司是经开发商同意提前预售所施工顶账楼房，且该合同签约主体为江苏阳江公司与王义兵，付利军是以项目负责人身份在合同上签字，该认购书载明”经双方签章后生效”，表明签字和盖章是缺一不可的，故王义兵有理由认为付利军是合法授权人，有权签订该合同。付利军在诉讼中才出示授权委托书表明其授权已经过期，从而否认该合同的效力，违背诚实信用原则，因此对其辩解不予采纳。关于付利军辩称案涉房屋五证不全依法不得作为交易标的，所以认购协议违法而无效。该院认为，认定合同的效力应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，本案涉及的经济适用房销售政策属地方性规定，因此，不能以此否定合同效力。关于阳江公司对付利军项目负责人身份的否认、对认购书及收据上加盖公章真实性的否认、对承建”阳光宜居”工程项目事实的否认、对新三元公司抵顶给其”阳光宜居”项目2号楼东单元50套住房授权其预售事实的否认，均未提供证据予以佐证，而从本案付利军提交的《授权委托书》以及新三元公司提交的《建设工程施工补充合同》来看，付利军、新三元公司均对阳江公司承建该项目的事实及付利军为项目负责人的事实不持异议，故阳江公司”否认一切”的辩解意见该院不予采信。关于付利军、阳江公司辩称没有实际收到购房款的意见，该院认为，王义兵对于交付购房款的陈述是真实可信的，付利军对于收据的真实性认可而否认实际收到购房款，对此没有做出合理解释，而其提供的”借条”恰恰对王义兵的陈述进行了补充，正好印证了王义兵的说法。付利军在审理过程中向该院申请追加董朝帅为当事人，该院认为，该案是买卖合同关系，根据合同相对性原则，其与董朝帅之间的借贷关系及约定与本案为两个不同的法律关系且他们之间的约定不能对抗王义兵，其可以另行诉讼。付利军未经阳江公司同意而将购房款出借给董朝帅，对返还购房款应当承担连带责任。新三元公司不是本案买卖合同关系的一方当事人，在王义兵变更诉讼请求后，也不再具有协助义务，故在本案中不承担民事责任。综上，该院认为，双方签订的房屋认购书是合法有效的，对双方均有法律约束力。根据合同法规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，可以解除合同。王义兵已经按约一次性付清房款，但阳江公司拒绝向王义兵履行交付房屋的义务，故对于王义兵请求解除合同的诉讼请求，该院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对于王义兵请求返还购房款453297元的诉讼请求，该院予以支持。对于王义兵请求赔偿损失46690元的诉讼请求，因其对于该主张未提供相关证据，计算标准缺乏法律依据，对该项主张不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除王义兵与付利军、江苏阳江建设集团有限公司签订的《预售房屋认购书》；二、判令江苏阳江建设集团有限公司于本判决生效后十日内返还原告王义兵购房款453297元；三、判令付利军对返还购房款承担连带责任；四、驳回王义兵其他诉讼请求。案件受理费8200元、保全费3020元，由付利军、江苏阳江建设集团有限公司连带负担。二审中,阳江公司新出示证据，即证明、公章销毁登记单、情况说明，拟证明项目部的公章并非阳江公司的公章，阳江公司用的是有编号的合同专用章。王义兵的质证意见为，并不能作为阳江公司免责的证据，销毁公章的时间晚于签订合同的时间，承建工程是事实，并不能否定项目部公章，付利军的行为是职务行为。付利军的质证意见为，对此不清楚，不发表质证意见。新三元公司的质证意见为，阳江公司有法定代表人变更的情况，公章的问题不清楚，销毁公章的时间晚于签订合同的时间，不能作为证据使用，新三元公司不认可。付利军新出示证据，即一审庭审笔录，拟证明法官询问时王义兵回答没有给付利军，说明王义兵并未将购房款给付利军。阳江公司的质证意见为，同意付利军的意见，王义兵将购房款给了董朝帅，债权债务关系转移不成立，有必要让王义兵说清楚与董朝帅的关系及为什么给董朝帅购房款而不是阳江公司，协议和收据都有瑕疵的情况下，王义兵当着付利军的面给董朝帅，王义兵没有必要通过董朝帅买新三元的房子，因为董朝帅的父亲有刑事诈骗案，董朝帅为了不增加他父亲的诈骗金额，通过私自违法的公章给王义兵抵顶房屋，因此购房款不是给董朝帅，而是给董朝帅的父亲，应追加董朝帅参加诉讼。王义兵的质证意见为，真实性认可，付利军同意的。新三元的质证意见为，对给钱的事不知情。除以上事实外，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、《预售房屋认购书》是否合法有效；二、董朝帅是否为必要诉讼参加人，一审程序是否违法。针对第一个争议焦点，通过本案证据及各方当事人陈述可以看出，付利军确系阳江公司”阳光宜居”项目部负责人，王义兵在签订合同时有理由相信付利军的行为代表阳江公司，本院确认付利军签署《预售房屋认购书》及出具收款收据均非个人行为，而是代表阳江公司的职务行为。本案诉争房屋系新三元公司开发”阳光宜居”项目房屋，该项目经呼和浩特市发改委、呼和浩特市国土资源局、呼和浩特市规划局批准为经济适用房，王义兵无证据证明其具备享受经济适用房的资格，同时在客观上损害了其他符合购买条件人的购买权利和社会公共利益，因此本案《预售房屋认购书》当属无效，双方应相互返还。虽然阳江公司主张并未收到购房款，王义兵将购房款支付给了董朝帅，但其以出具收款收据的行为认可王义兵交纳购房款的事实，阳江公司应返还王义兵购房款453297元。针对第二个争议焦点，本案合同双方为阳江公司”阳光宜居”项目部与王义兵，购房款收据为付利军代表阳江公司出具，根据合同相对性原则，董朝帅并非必须参加诉讼的当事人，阳江公司、付利军、董朝帅之间的债权债务关系应另行主张，本院对于阳江公司关于应追加董朝帅参加诉讼的上诉意见不予采纳。综上所述，阳江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市回民区人民法院（2015）回民四初字第00284号民事判决第二项、第三项、第四项，即”判令被告江苏阳江建设集团有限公司于本判决生效后十日内返还原告王义兵购房款453297元；判令被告付利军对返还购房款承担连带责任；驳回原告王义兵其他诉讼请求”；二、变更呼和浩特市回民区人民法院（2015）回民四初字第00284号民事判决第一项，即”解除原告王义兵与被告付利军、被告江苏阳江建设集团有限公司签订的《预售房屋认购书》”为王义兵与付利军、江苏阳江建设集团有限公司签订的《预售房屋认购书》无效。二审案件受理费8270元，由上诉人江苏阳江建设集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马国民审判员  鄂晓红审判员  张蒙江二〇一七年四月七日书记员  乌日汗