江苏省宿迁市宿豫区人民法院执 行 裁 定 书(2017)苏1311执异25号案外人贺某，男，1977年4月26日出生，汉族，居民，住江苏省灌云县。申请执行人吴涛,女,1973年3月5日出生，汉族,居民，住江苏省扬州市。申请执行人王强,男,1971年7月12日出生，汉族，居民，住江苏省扬州市。申请执行人吴祥,男,1972年9月18日出生，汉族，居民，住江苏省扬州市开发区。申请执行人刘芬,女,1977年12月17日出生，汉族,居民，住江苏省扬州市开发区。申请执行人宦汝源,男,1963年11月8日出生，汉族，居民，住江苏省扬州市。申请执行人杨大红,女,1965年9月4日出生，汉族,居民，住江苏省扬州市。申请执行人谢晓东,女,1964年12月2日出生，汉族,居民，住江苏省扬州市邗江区。申请执行人赵伟,男,1960年2月13日出生，汉族，居民，住江苏省扬州市邗江区。申请执行人衡峰,男,1977年6月19日出生，汉族，居民，住江苏省宝应县。申请执行人张鲁辉,女,1967年4月5日出生，汉族,居民，住江苏省扬州市邗江区。申请执行人张江伟,男,1969年10月2日出生，汉族，居民，住江苏省扬州市邗江区。申请执行人朱红娟，女,1980年8月16日出生，汉族，居民，住江苏省扬州市江都区。申请执行人徐金菊,女,1973年4月6日出生，汉族,居民，住江苏省江都市。申请执行人毛继忠,男,1974年1月2日出生，汉族，居民，住江苏省江都市。申请执行人徐华,男,1964年12月14日出生，汉族，居民，住江苏省扬州市邗江区。申请执行人徐润杰,男，1995年2月24日出生，汉族,居民，住江苏省扬州市邗江区。申请执行人殷秀华，女,1967年6月11日出生，汉族，居民，住江苏省扬州市邗江区。申请执行人梁芳,女,1971年10月5日出生，汉族,居民，住江苏省扬州市邗江区。申请执行人梁峻,男,1974年8月18日出生，汉族，居民，住江苏省扬州市邗江区。申请执行人叶美娟,女,1963年9月16日出生，汉族,居民，住江苏省扬州市开发区。申请执行人张江维,男,1960年1月1日出生，汉族，居民，住江苏省扬州市开发区。申请执行人朱正兵,男,1968年10月21日出生，汉族，居民，住江苏省江都市。申请执行人圣扣兰,女,1967年2月26日出生，汉族,居民，住江苏省江都市。申请执行人唐有军,男,1970年11月6日出生，汉族，居民，住江苏省扬州市广陵区。申请执行人范敏，女，1975年1月6日出生，汉族,居民，住江苏省扬州市广陵区。申请执行人王鹏,男,1965年12月14日出生，汉族，居民，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。申请执行人李力，女，1964年12月25日出生，汉族,居民，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。申请执行人马仕芬,女,1972年7月23日出生，汉族,居民，住江苏省扬州市邗江区。申请执行人陈本才,男,1967年2月22日出生，汉族，居民，住江苏省扬州市邗江区。被执行人江苏凯盛置业有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区江山大道118号。法定代表人姚胥盛，该公司董事长。被执行人江苏红星凯盛国际家居生活广场有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区江山大道118号。法定代表人周晓宝，该公司董事长。本院在执行吴涛、王强等人与江苏凯盛置业有限公司(以下简称凯盛公司)、江苏红星凯盛国际家居生活广场有限公司（以下简称凯盛家居广场）商品房销售合同纠纷一案过程中，因二被执行人未按生效法律文书确定的内容履行义务且涉案众多，本院于2016年12月6日裁定查封了凯盛公司名下的位于宿豫区红星凯盛酒店式公寓1#330、1#422、1#719、1#736、1#935、2#602、2#702房屋七套。案外人贺某主张自己是1#330室房屋的实际所有权人，法院无权查封其财产，要求本院解除对该房屋的查封并提出书面执行异议。本院受理案件后依法组成合议庭进行审查，现本案已审查终结。案外人贺某提出异议称：2011年8月11日，案外人孙义就涉案的1#330室房屋向被执行人凯盛公司交付定金10000元。后孙义不想购买该房屋，经我、孙义、凯盛公司三方协商，约定：将孙义购房定金10000元钱转让给我，凯盛公司将涉案房屋出售给我，并由我向凯盛公司继续支付购房款，房款支付方式为2014年8月5日支付首付款67070元，剩余房款分期支付，每月支付5000元，直至支付全部房款。付清全部房款后由凯盛公司与我办理购房合同并开具购房款发票，同时协助我办理房屋产权登记手续。三方达成口头协议后，我与2014年8月5日向凯盛公司支付了购房首付款67070元，后又于2014年9月至2015年6月每月支付5000元，共支付7个月合计35000元，目前我已支付购房款共计112070元。综上所述，涉案房屋已经出售给我，且我已支付大部分房款，待付清全部款项后即可办理过户手续，我是该房屋的实际所有权人，法院查封行为错误，请求法院解除对宿豫区红星凯盛酒店式公寓1#330室房屋的查封。经审查查明：本院在执行吴涛、王强等人与凯盛公司、凯盛家居广场商品房销售合同纠纷一案过程中，因二被执行人未按生效法律文书确定的内容履行义务且涉案众多，本院于2016年12月6日裁定查封了凯盛公司名下的位于宿豫区红星凯盛酒店式公寓1#330、1#422、1#719、1#736、1#935、2#602、2#702房屋七套，案外人贺某主张1#330室实际所有权归其所有，法院无权查封，因而成诉。又查明，2011年8月11日，案外人孙义与凯盛公司就涉案房屋签订认购书，约定房屋总价款147070元，同日孙义向凯盛公司支付涉案房屋定金10000元。2014年8月5日，孙义将涉案房屋定金转让给案外人贺某，同日贺某向凯盛公司支付涉案房屋购房款67070元，支付方式为银行转账。2014年9月至2015年6月每月支付5000元，共计7个月，合计35000元，支付方式为现金。2014年11月4日，涉案房屋交付案外人贺某并签订物业管理协议，房屋交付后水电费、物业费等由案外人贺某交纳。以上事实有案外人贺某提供的房屋认购书一份、转让字据一张、凯盛公司出具的收据九张、银行转账单一张、物业收据两张、电费卡一张及电费交款单三张在卷佐证。本院认为：执行过程中案外人对执行标的主张所有权的，执行机构应当进行审查，但执行审查只是形式审查，双方当事人如对审查结论不服，可提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定价款的百分之五十。本案中，案外人贺某未与被执行人凯盛公司就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同，不符合上述能够排除执行的规定。案外人贺某主张自己与被执行人凯盛公司达成协议，待房款付清后与凯盛公司签订购房合同并办理产权权属登记手续，但是在2014年8月案外人贺某与凯盛公司达成购房意向之时即具备签订购房合同、办理产权过户的条件，其应对自己怠于签订正式购房合同、办理产权登记手续的行为承担相应法律风险。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。本案中，争议房屋仍登记在房地产开发企业即被执行人凯盛公司名下，本院依法查封被执行人凯盛公司名下房产并无不妥。综上所述，本院对涉案房屋的查封行为符合法律规定，案外人贺某的异议请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：驳回案外人贺某的异议请求。本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向宿迁市宿豫区人民法院提起诉讼。审 判 长  郭 奎审 判 员  陈祥和代理审判员  唐甜子二〇一七年四月二十四日书 记 员  郭 晓