云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）昆民一终字第192号 上诉人（原审原告）成都军区司令部直属工作部第二老干部服务处。住所地：昆明市西山区解放新村**。 法定代表人王方洪，处长。 特别授权诉讼代理人崇徐，云南多思律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）杨仕平，男，1965年3月16日出生，汉族，住昆明市官渡区。 被上诉人（原审被告）云南南疆物流有限公司。。住所地：昆明市关上关通路** 法定代表人杨仕平。 上诉人成都军区司令部直属工作部第二老干部服务处（以下简称“成都军区第二老干处”）因与被上诉人杨仕平、云南南疆物流有限公司（以下简称“南疆物流公司”）租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第2662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月9日受理后，依法组成合议庭于2015年7月8日公开开庭审理了本案，上诉人成都军区第二老干处委托的诉讼代理人崇徐到庭参加了本案诉讼，被上诉人杨仕平及被上诉人南疆物流公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理确认的案件事实为：被告南疆物流公司系自然人出资的有限责任公司，成立于2005年4月6日，2011年1月26日核准，被告杨仕平为该公司法定代表人。2001年5月16日，原告与被告杨仕平签订一份《场地房屋租赁合同》，约定：原告将位于关上关通路73号院内场地面积3900平方米、房屋面积3524平方米出租给被告杨仕平用于修建驾驶员城以及相关的其他业务，期限自2001年5月20日起至2016年10月20日止；自2001年8月20日至2006年8月19日每年租金600000元，自2006年8月20日至2011年8月19日每年租金650000元，自2011年8月20日至2016年10月20日每年租金700000元，被告杨仕平于2001年5月20日前一次交清上半年租金，下半年租金必须在2002年1月20日前交清，以后每年租金于上年度到期日提前20天交清下年度租金；被告杨仕平在承租期间投资的固定资产在承租期满后归原告所有；被告杨仕平因工作需要将租用场地房屋转让给第三方承租使用，必须事先征得原告同意；被告杨仕平违约，原告将提前收回租赁房屋的使用权，由此造成的损失由被告杨仕平负责。2014年4月9日，被告南疆物流公司与案外人张京亮签订一份《租房合同书》，约定由张京亮租用南疆驾驶员城信息楼8幢1楼111号房屋，租期为2014年4月8日至2015年4月8日，租金每年20000元。该合同标的物为《场地房屋租赁合同》中的一部分。2014年5月27日，原告向被告杨仕平发出《通知》，要求对租赁物存在的问题进行整改，并于5月30日前交清房租，如逾期不整改、不交清房租，将解除合同。2014年7月14日，原告再次向被告杨仕平发出《通知》，主要内容为，由于对存在问题不整改、欠交房租催交无果，现正式解除合同，欠交房租继续追缴，并限被告杨仕平于7月31日前自行搬离。原告提交的租金缴纳情况载明，原告于2001年5月22日至2006年9月14日期间，分批次收取租金3100000元；于2007年1月25日至2011年10月18日期间，分批次收取租金3225000元；于2012年1月19日至12月13日期间,分批次收取租金700000元，其中前期结余75000元；2013年2月7日收取租金120000元。本案在审理过程中，原告确认2013年7月24日收取租金505000元。现原告起诉，请求判令：一、解除原、被告签订的《场地房屋租赁合同》，同时判令被告杨仕平立即补缴2013年8月20日到2014年8月19日租金70万元，支付自2013年8月20日起至2014年8月8日的逾期利息（按银行贷款利息4倍计算），并承担违约责任，被告南疆物流公司承担连带付款责任；二、从2014年8月20日起，每天按19178.08元支付场地租金到腾退之日止，被告南疆物流公司承担连带付款责任；三、本案诉讼费由被告杨仕平承担。 原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。从本案《场地房屋租赁合同》至今已实际履行13年，以及现无证据证实被告未事先征得原告同意将租赁物转租的情况看，原告对转租是明知或默许的，故被告的转租行为并未构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。按《场地房屋租赁合同》的约定，被告杨仕平应于上年度到期日提前20天交清下年度租金，但从原告提交的租金缴纳情况记载的内容看，从2002年开始，双方并未按约定的租金交付方式支付、收取租金，而是采取了按年度分批次支付、收取的方式，说明双方对合同约定的租金支付方式进行了变更，按变更后的支付方式，被告杨仕平最迟应当在2014年12月31日前将合同约定的2013年8月20日至2014年8月19日的租金700000元分批次付清；被告杨仕平未支付租金虽已构成违约，但从本案《场地房屋租赁合同》至今已实际履行13年，现被告杨仕平并未完全拖欠租金的实际看，该违约行为并不能导致合同目的不能实现，故原审法院对原告要求解除合同的诉请不予支持，对原告要求支付租金的诉请予以支持。原告主张的利息，因双方合同没有做出明确约定，故原审法院酌情考虑由被告杨仕平承担自2013年8月20日起的同期贷款利率的基础上加收30％为宜。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。被告南疆物流公司虽不是《场地房屋租赁合同》的一方主体，但从《场地房屋租赁合同》的内容看，被告杨仕平租用原告的场地和房屋的目的系修建驾驶员城和经营相关的其他业务，合同签订后成立的被告南疆物流公司住所也为《场地房屋租赁合同》涉及的标的物，《场地房屋租赁合同》涉及的标的物转租也由被告南疆物流公司进行，说明被告南疆物流公司已经实际享有合同权利或者履行合同义务，原告要求被告南疆物流公司承担连带付款责任的诉请有事实和法律依据，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十四条、二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：“一、被告杨仕平于本判决生效之日起十日内，支付原告成都军区司令部直属工作部第二老干部服务处租金700000元，并承担自2013年8月20日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算）；二、被告云南南疆物流有限公司对上述款项承担连带偿付责任；三、驳回原告成都军区司令部直属工作部第二老干部服务处的其他诉讼请求。”案件受理费12400元，由被告杨仕平、被告云南南疆物流有限公司承担。 原审判决宣判后，成都军区第二老干处不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第2662号民事判决第三项，判决解除上诉人与被上诉人杨仕平于2001年5月16日签订的《场地房屋租赁合同》；二、本案诉讼费由被上诉人承担。其上诉的主要事实与理由为：被上诉人杨仕平不履行《场地房屋租赁合同》，长期拖欠租赁费构成违约，上诉人已根据双方合同约定向被上诉人杨仕平发出解除合同的通知，通知已由被上诉人的员工签收。原审法院查清的事实，符合《中华人民共和国合同法》规定的解除合同的法定事由，但原审判决回避了上诉人要求解除双方合同的诉讼请求。 被上诉人杨仕平、南疆物流公司未到庭发表答辩意见。 二审中，本院对涉案房屋及场地进行了现场勘察，制作了《调查笔录》并调取了《房屋租赁合同》一份。经质证，上诉人成都军区第二老干处对《调查笔录》及《房屋租赁合同》的真实性、合法性及关联性予以认可，并认为双方租赁合同项下的所有房屋均已被转租他人使用。被上诉人杨仕平、南疆物流公司未到庭对《调查笔录》及《房屋租赁合同》发表质证意见。 经二审审理，本院查明的本案法律事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。另查明：2014年11月29日，南疆物流公司与案外人黄诚签订《租房合同书》，约定由黄诚承租南疆驾驶员城信息楼11幢1楼105号房屋，租期从2014年12月1日起至2015年12月1日止，每年租金人民币18000元。 综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：成都军区第二老干处与杨仕平于2001年5月16日签订的《场地房屋租赁合同》应否解除？ 本院认为：成都军区第二老干处与杨仕平于2001年5月16日签订的《场地房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同已成立、生效，双方当事人应当按合同约定履行各自的合同义务。合同签订后，杨仕平已实际使用《场地房屋租赁合同》约定的场地及房屋，其应当按照合同约定支付租金，但根据本案查明事实，杨仕平至今尚未支付2013年8月20日之后的租金，故原审判决判令杨仕平支付2013年8月20日至2014年8月19日的租金700000元及相应利息并无不当，本院予以维持。因《场地房屋租赁合同》签订后，杨仕平于2005年4月6日成立了南疆物流公司，由南疆物流公司向成都军区第二老干处交纳租金并实际使用涉案场地及房屋，南疆物流公司实际履行了成都军区第二老干处与杨仕平签订的《场地房屋租赁合同》，故根据最高人民法院《关于适用若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”之规定，南疆物流公司应当对杨仕平欠付的租金及利息承担连带责任，原审判决对此处理并无不当，本院予以维持。对于《场地房屋租赁合同》应否予以解除的问题，本院认为，首先，支付租金是承租人的主要合同义务，而根据本案查明事实，双方在履行合同过程中已对租金支付方式进行过变更，杨仕平至迟应在2014年12月31日前付清2013年8月20日至2014年8月19日的租金，但其并未履行该义务，经成都军区第二老干处2014年5月27日发出《通知》催告交纳租金后，杨仕平仍然未履行支付租金的合同义务，根据双方签订的《场地房屋租赁合同》第九条的约定，以及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，出租方成都军区第二老干处可主张解除合同。其次，根据本案查明事实，南疆物流公司在未征得出租人成都军区第二老干处同意的情况下，分别于2014年4月9日、2014年11月29日与案外人张京亮、黄诚签订《租房合同书》，将部分涉案房屋转租给张京亮、黄诚使用，已违反《场地房屋租赁合同》第六条的约定，根据《场地房屋租赁合同》第六条、第九条，以及《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”之规定，出租方成都军区第二老干处有权主张解除合同。故成都军区第二老干处主张解除其与杨仕平于2001年5月16日签订的《场地房屋租赁合同》具有事实及法律依据，应予支持。合同解除后，杨仕平、南疆物流公司占有涉案场地及房屋法律上的依据亦不复存在，应予以腾还。原审判决对此处理不当，本院予以纠正。综上，上诉人成都军区第二老干处的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决处理结果不当，本院予以纠正。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下： 一、维持昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第2662号民事判决第一、二项，即“一、被告杨仕平于本判决生效之日起十日内，支付原告成都军区司令部直属工作部第二老干部服务处租金700000元，并承担自2013年8月20日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算）；二、被告云南南疆物流有限公司对上述款项承担连带偿付责任；” 二、撤销昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第2662号民事判决第三项，即“三、驳回原告成都军区司令部直属工作部第二老干部服务处的其他诉讼请求；” 三、解除上诉人成都军区司令部直属工作部第二老干部服务处与被上诉人杨仕平于2001年5月16日签订的《场地房屋租赁合同》；被上诉人云南南疆物流有限公司、杨仕平于本判决生效之日起十五日内向上诉人成都军区司令部直属工作部第二老干部服务处腾还场地及房屋； 四、驳回上诉人成都军区司令部直属工作部第二老干部服务处的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案原审案件受理费人民币12400元，二审案件受理费人民币12400元，合计人民币24800元，由被上诉人杨仕平、云南南疆物流有限公司共同承担。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。 审 判 长  田 庄 审 判 员  朱 欢 代理审判员  黄金成 二〇一五年八月七日 书 记 员  吴 帅