山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁02民终1084号上诉人（原审被告）：陈美香。委托诉讼代理人：林华先。被上诉人（原审原告）：青岛市物业经营有限公司。法定代表人：袁建国，董事长。委托诉讼代理人：刘同波，山东海利丰律师事务所律师。上诉人陈美香因与被上诉人青岛市物业经营有限公司（以下简称物业经营公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203民初8772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日受理后，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2017年3月16日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人陈美香及其委托诉讼代理人林华先，被上诉人物业经营公司的委托诉讼代理人刘同波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈美香上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回物业经营公司的一审诉讼请求。其上诉的主要理由是：一、一审判决认定事实不清，一审判令陈美香缴纳物业费，但一审法院查明的却是青岛海信房地产公司与物业经营公司签订的《前期物业合同》，说明合同的当事人是海信房地产公司和物业经营公司，陈美香并非合同当事人。物业经营公司向陈美香主张物业费缺乏合同依据；二、物业经营公司提交的物业入住合同没有陈美香的签字，不能作为定案依据；三、没有证据证明物业经营公司在陈美香居住的小区内提供过物业服务。陈美香居住的小区长期处于无人管理状态，既无公共服务，也无公共设施的维护。被上诉人物业经营公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。物业经营公司向一审法院起诉请求：1、判令陈美香支付拖欠物业管理费3914.7元；2、判令陈美香支付电梯运行费3131.8元；3、判令陈美香支付滞纳金3698.56元；4、本案诉讼费由陈美香承担。一审法院认定事实：陈美香系青岛市市北区辽源路128号（错埠岭二小区B区新岭花园三期）x号楼x单元x户的业主，x户住宅建筑面积113.47平方米。2009年12月22日，青岛海信房地产股份有限公司与物业经营公司签订《前期物业服务合同》，该合同约定，物业经营公司为新岭花园三期B区提供前期物业管理服务，委托管理期限自物业经营公司验收接管之日起至业主大会选聘物业之日止，双方对委托管理事项、权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务及相关费用等进行了约定。物业管理费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.49元/月·平方米；高层住宅0.5元/月·平方米，业主应于办理入住手续之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，应按千分之三的标准向物业经营公司支付违约金。2010年8月10日，物业经营公司与陈美香签订了《入住合同》，约定自2010年8月10日起委托物业经营公司进行物业管理，物业管理费用收费标准为，多层住宅0.49元/㎡·月；高层住宅0.5元/㎡·月；商用住宅0.8元/㎡·月；餐饮住宅1元/㎡·月；电梯运行费0.4元/㎡·月；二次供水运行费0.4元/吨；车位使用费小型车室外100元/月、室内280元/月。业主、非业主使用人不按时缴纳物业管理服务费的，物业管理企业可要求限期缴纳，逾期不缴纳的，物业管理企业可依法追缴并承担从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五的滞纳金。庭审中，物业经营公司提交催费通知单、邮寄回执单各一份，证明其曾向陈美香催缴过物业管理费，以及陈美香具体欠费明细情况。陈美香质证称，收到过催费通知单，为此还去询问过物业经营公司，但物业经营公司表示不是他们邮寄的。另查明，青岛海信房地产股份有限公司于2010年8月10日向物业经营公司发放陈美香购买的错埠岭二小区B区（新岭花园三期）x号楼x单元x户房屋交付通知单。再查明，按照《入住合同》约定的物业服务费收费标准及收费时间，物业经营公司主张的陈美香每月应缴纳的物业服务费为0.5元/平方米×113.47平方米=56.74元/月、电梯运行费0.4元/平方米×113.47平方米=45.39元/月，自2010年11月至2016年7月，共计69个月，上述合计7047元，滞纳金按物业服务合同从逾期之日按日千分之五累加计算。一审法院认为：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。物业经营公司与青岛海信房地产股份有限公司签订的《前期物业服务合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方当事人都应当按照合同的约定享有权利、承担相应的义务。庭审中，物业经营公司已经提交《前期物业服务合同》、《入住合同》、交付通知单等证据证实其自2009年起一直在该小区从事物业管理服务，并按物业服务合同的约定履行了自己的合同义务，陈美香作为业主，接受了物业经营公司提供的物业服务，应当按约交纳物业服务费和电梯费。现物业经营公司提交的证据可以证实陈美香自2010年11月起未交纳物业管理费、电梯运行费，根据《入住合同》约定的服务费和电梯费收费标准及收费时间，现物业经营公司诉请陈美香支付其自2010年11月至2016年7月共计69个月的物业服务费用3914.7元、电梯运行费3131.8元，符合法律规定，法院予以支持。另外，物业经营公司主张陈美香支付滞纳金3698.56元，法院认为，物业服务合同是业主和物业管理服务企业在自愿基础上对物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生、安全防范等事项作出的约定，物业公司有权收取物业费用，但亦应当按照合同的约定全面的履行管理服务义务。本案中，陈美香提出其居住的青岛市市北区辽源路128号即新岭花园三期小区内存在物业服务不到位、楼道消防玻璃破裂、电梯下坠、单元门年久失修、小区服务混乱、车辆乱停等众多问题的抗辩理由，可以佐证物业经营公司的管理服务在一定程度上存在瑕疵，因此，物业经营公司关于滞纳金的请求，法院不予采纳。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决：一、陈美香于判决生效十日内支付青岛市物业经营有限公司自2011年3月至2016年7月物业管理服务费3914.7元、电梯运行费3131.8元，共计7047元；二、驳回青岛市物业经营有限公司的其他诉讼请求。如果陈美香未能按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69元，减半收取34.5元（青岛市物业经营有限公司已预交69元，退还34.5元），由陈美香负担，陈美香于判决生效之日起10日内一并给付青岛市物业经营有限公司。经审理查明，二审庭审期间，陈美香确认物业经营公司一审提交的《入住合同》中“陈美香”的签字系其本人所签。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案双方争议的焦点为陈美香应否向物业经营公司交纳物业服务费。对此，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”；第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。在本案中，物业经营公司与新岭花园三期的建设单位青岛海信房地产股份有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效,因新岭花园三期小区至今尚未成立业主委员会，故，该合同对小区全体业主具有约束力。陈美香作为该小区的业主之一，在入住该小区时已与物业经营公司签订《入住合同》，依据上述规定，陈美香应当向物业经营公司支付物业服务费。陈美香主张物业经营公司未提供物业服务，但对此其未提供有效证据予以证明。故，对陈美香上述主张，本院不予采信。综上，上诉人陈美香的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费69元，由上诉人陈美香负担。本判决为终审判决。审 判 长  马 喆审 判 员  杨保国代理审判员  龙 骞二〇一七年四月二十六日书 记 员  魏 威书 记 员  王庆光