四川省绵竹市人民法院民 事 判 决 书(2017)川0683民初265号原告（反诉被告）：黄晓丽，女，1976年10月13日出生，汉族，住四川省绵竹市。委托诉讼代理人：刘勇，四川蜀一律师事务所律师。被告（反诉原告）：廖明金，男，1961年11月4日出生，住四川省绵竹市。委托诉讼代理人：张洪英（系廖明金之妻），女，1962年12月13日出生,汉族，住四川省绵竹市。原告（反诉被告）黄晓丽与被告（反诉原告）廖明金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。案件审理过程中，廖明金提起反诉，本院依法将本诉和反诉合并审理。本案现已审理终结。黄晓丽向本院提出诉讼请求：1.判令廖明金返还涉案租赁门市；2.判令廖明金支付自2016年9月11日起至返还门市之日止，超期使用门市的租赁费，按750元/月计算；3.判令廖明金承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年8月29日，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定黄晓丽将其所有的位于绵竹市剑南镇世昌路1号工地3号门市（现瑞祥路268号）出租给廖明金使用，租期2年，自2009年9月10日至2011年9月9日，租金为700元/月。合同到期后，双方未续订书面合同，廖明金继续使用涉案门市，月租金调整为750元/月。2015年9月，廖明金支付了至2016年9月的租金。2016年，涉案门市所处区域被绵竹市政府纳入棚户区改造，门市需要拆迁，黄晓丽就此要求解除涉案租赁合同收回门市，遭到廖明金拒绝。为维护自身合法权益，黄晓丽起诉来院，请求判如所请。廖明金辩称，双方之间的租赁关系属实，因双方多年以来合作融洽，故在原合同期满后没有续签书面合同，但其承租涉案门市多年却是事实。廖明金认为，其搬离门市的前提，是获得相应补偿。房屋拆迁时，拆迁人对承租人肯定会有相应补偿，原告要求解除合同收回门市，从情理、事实和有关法律规定来看，都应向被告作出相应补偿。对于黄晓丽的租金请求，廖明金予以认可。廖明金向本院提出反诉请求：1.判令黄晓丽向其支付因涉案门市改造，致使其不能续租门市用于生产经营产生的损失共计36，031.8元，具体包括：搬家费1000元、装饰装修费3，682.5元、搬迁奖励金20，000元、停产停业损失9，721.8元、宽带移机费400元、水电安装费1，227.5元；2.判令黄晓丽退还押金500元；3.判令黄晓丽承担本案诉讼费用。事实和理由：廖明金自2009年9月以来就长期租赁涉案门市合法经营至今。2016年5月10日，绵竹市金申投资有限公司发布了涉案门市所在的代家巷区域被纳入棚户区改造的公告，并确定被改造业主签订安置补偿协议的期限为2016年4月12日至2016年6月11日。该签约期限处于合同的有效租赁期限以内。在租赁之初，廖明金就租赁门市进行了装饰装修，增设了设备，增加了成本。此次拆迁不仅对其造成了停产停业损失，还造成了装饰装修损失以及因经营地址变更而带来的部分可得利益和预期利益的损失。同时，廖明金作为租赁房屋的实际经营者，负担实际搬家义务，相关搬迁补助应由其享有。而实际上，拆迁人却将承租人的相关损失全额补偿给了产权人。从黄晓丽与拆迁方签订的安置补偿协议来看，明确体现了房屋实际价值补偿和营业损失补偿，其中营业损失补偿体现为搬迁奖励金、装饰装修补偿、搬迁费、停产停业损失和网络移机费等，且绵竹市人民政府信息公开栏公开信息中也认可了相关款项，并要求出租方与承租方进行友好协商，以确保在规定时限内完成房屋搬迁工作。廖明金认为，其作为门市的实际经营人，是拆迁的最直接利益关系方，应当是合理合法的被拆迁对象，有权获得相应补偿，遂提出反诉，请求法院判如所请。黄晓丽对廖明金的反诉辩称，其是与绵竹市金申投资有限公司签订了安置补偿协议，但因为租赁门市所在的世昌路1#楼未达到拆迁条件，项目实施单位目前停止了该楼的棚改工作。同片区其他房屋是否处于拆迁状态与世昌路1#楼无关。《代家巷片区棚户区改造安置与补偿方案》第十二条明确规定，被改造房屋出租的，只对房屋所有权人进行补偿，由房屋所有权人与承租人解除租赁关系。同时，由于不可抗力或政府重大行政行为，租赁关系也必须解除。廖明金错误理解了物权法的“用益物权”，混淆了用益物权和使用权的概念，廖明金认为在租赁房屋经营就获得了租赁房屋的用益物权于法无据。从法律关系来看，本案属于租赁合同纠纷，双方的租赁合同属于不定期租赁，出租人享有任意解除权，黄晓丽在整个合同履行过程中没有违约行为，不应向对方承担损失赔偿责任。对于廖明金的具体反诉请求：1.搬迁费。该费用是补偿给房屋所有权人的，且租赁关系终止后，及时归还房屋是承租人廖明金的法定义务，所以此项主张不应当支持。2.装饰装修费。2009年8月，双方签订《房屋租赁合同》后，廖明金对房屋进行了简单装修，对此，黄晓丽是知道的。装修是廖明金为获取最大利益的自主投资行为，其经营至今已逾8年，装修已无实际价值，故此项主张不应当支持。3.停产停业损失。廖明金至今仍然继续使用门市正常经营，不存在任何停产停业损失，此项主张没有事实依据，不应当支持。4.搬迁奖励。搬迁奖励是奖励给房屋所有权人的，与承租人廖明金无关。5.宽带移机费和水电安装费，是否有宽带移机和水电安装的问题，黄晓丽并不清楚，而且黄晓丽并没有违约，不应当承担违约责任。6.关于合同押金500元，黄晓丽表示可以退还。本院经审理认定事实如下：2009年8月29日，黄晓丽与廖明金签订《房屋租赁合同》一份，约定黄晓丽将其所有的位于绵竹市瑞祥路市政公寓一号楼3号门面（房屋坐落：绵竹市剑南镇瑞祥路1号工地号，产权证号：竹房0005701）出租予廖明金使用，租赁期限为2009年9月10日至2011年9月9日，租金700元/月，每年一付，廖明金向黄晓丽支付押金500元。租赁期限届满后，双方未续订书面合同，廖明金继续使用涉案门市，月租金调整为750元/月，廖明金将租金交至2016年9月10日，现仍继续占有涉案门市经营。合同履行过程中，经黄晓丽同意，廖明金对租赁房屋进行了装饰装修。2016年9月，黄晓丽通知廖明金，因涉案门市所在代家巷片区被绵竹市政府确定为棚改拆迁区域（黄晓丽与绵竹市金申投资有限公司签订了安置补偿协议，协议中对产权人的停产停业损失、搬迁奖励及补助等进行了约定），双方之间的租赁合同不再继续履行，并要求廖明金尽快腾空房屋。双方就合同终止后，黄晓丽应否向廖明金赔偿相关损失协商未果，廖明金继续占用涉案门市经营，拒不搬离而涉诉。以上事实，有当事人的身份信息、绵竹市房地产交易中心房屋信息摘要、房屋租赁合同、（租金）收条及双方当事人的陈述等证据为证，经庭审审核属实，本院予以认定。本院认为，根据《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，双方签订的书面租赁合同在2011年9月届满后，廖明金继续使用租赁门市，黄晓丽未提出异议，并接受对方给付的租金，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。同时，《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，黄晓丽作为出租人，享有在合理期限之前通知对方解除合同的权利。从案件查明的事实来看，黄晓丽早在2016年9月时就通知了廖明金，要求解除合同返还门市。而自2016年9月至今，已达六个月之久，显然可以认定黄晓丽尽到了合理期限前的通知义务，双方之间的租赁合同应予解除。根据合同法的有关规定，涉案租赁合同解除后，廖明金应返还涉案租赁门市，黄晓丽也应返还收取的押金，因此，本院对双方的相应诉讼请求予以支持。庭审中，廖明金承认黄晓丽提出的第二项诉讼请求。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。廖明金承认黄晓丽的该项诉讼请求，不违反法律规定，本院予以确认。本案的主要争议在于应否支持廖明金的损失赔偿请求。首先，廖明金认为，黄晓丽与绵竹市金申投资有限公司签订的安置补偿协议中体现实际经营相关的补偿款项，即停产停业损失、装饰装修补偿、搬家费、提前搬迁奖励、宽带移机费等，应由其全额享有。本院认为，安置补偿协议中确定的有关损失补偿项目是绵竹市金申投资有限公司对房屋所有权人因房屋棚改拆迁而给予的相应补偿，廖明金作为承租人，无权获得。其次，对于廖明金的具体损失赔偿请求：（1）停产停业损失。本院认为，廖明金的该项损失，应不予支持。理由如下：承租人选择不定期租赁，意味着其自愿承担合同可能随时解除的经营风险。在不定期租赁合同中，双方当事人均享有随时解除合同的权利。出租人行使合同解除权，仅需要在合理期限前通知对方即可。本案中，出租人已经尽到了相应的通知义务，若承租人因此还有损失发生，应由其自行承担。况且，从案件事实来看，截止目前，廖明金从未中断过经营，何来造成停产停业损失之说，其主张停产停业损失没有事实依据。（2）装饰装修费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的不予支持。但当事人另有约定的除外。”也就是说，原则上承租人应在租赁期限内全部摊销其装修费用。本案中，双方的定期租赁合同早在2011年就已届满，不定期租赁合同也因黄晓丽行使任意解除权而届满，因此，本案中廖明金无权要求黄晓丽补偿附合装饰装修费用。当然，如对未形成附合的装饰装修物，可根据上述司法解释第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的承租人应当恢复原状”的规定，拆除涉案租赁房屋中未形成附合的装饰装修物。（3）搬家费、宽带移机及水电安装费。本院认为，根据《合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”因此，本案中涉案不定期租赁合同解除后，合同租赁期间届满，此时，廖明金负有返还租赁房屋的义务，其因此而花费的搬家费、宽带移机及水电安装费等属于其履行义务的必要代价，应由其自行承担。（4）搬迁奖励金。该奖励是绵竹市金申投资有限公司与黄晓丽就提前完成搬迁达成的奖励协议，廖明金不是合同当事人，无权获得奖励金。综上所述，廖明金请求黄晓丽赔偿因合同解除而产生的相关损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告廖明金于本判决生效之日起二十日内搬离涉案租赁房屋（绵竹市瑞祥路市政公寓一号楼3号门面），并将上址房屋返还原告黄晓丽；被告廖明金于本判决生效之日起二十日内支付原告黄晓丽房屋租金和房屋占有使用费（合同解除前为租金，解除后为房屋占有使用费），计算方法为：自2016年9月11日起至实际返还房屋之日止，按照750元/月标准计算；反诉被告黄晓丽于本判决生效之日起二十日内退还反诉原告廖明金押金500元；驳回反诉原告廖明金的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费150元，由廖明金负担。反诉案件受理费350元，由黄晓丽负担5元，廖明金负担345元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 员 江永强二〇一七年四月十二日法官助理 叶莉君书 记 员 吴丽华