湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0181民初3641号原告浏阳市东润商业运营管理有限公司，住所地湖南省长沙国家生物产业基地商贸街66号。法定代表人刘题芳，系该公司总经理。委托代理人于孟标，男，1969年8月10日出生，汉族,系该公司法律顾问。被告欧阳彩平，女，1974年5月16日出生，汉族。委托代理人周家元，男，1971年1月11日出生，汉族，系被告欧阳彩平之夫。原告浏阳市东润商业运营管理有限公司与被告欧阳彩平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案受理后，依法由代理审判员宋娇适用简易程序于2016年8月15日公开开庭进行了审理，本案原告的诉讼代理人于孟标以及被告欧阳彩平到庭参加诉讼。因本案案情复杂，依法转为普通程序进行审理。本院依法组成由代理审判员宋娇担任审判长，人民陪审员董文优、苏光灿参加的合议庭于2017年1月6日对本案公开开庭进行了审理。本案原告的诉讼代理人于孟标及被告欧阳彩平的诉讼代理人周家元到庭参加诉讼。庭后，双方当事人均申请庭外和解，但至今未达成和解协议。本案现已审理终结。原告诉称，2014年4月10日，原、被告共同签订了《商铺租赁合同》，由被告承租原告管理使用的东润.万象城C栋4层401A号商铺用于经营健身房，租期自2014年5月8日至2019年5月7日止。其中第一年自2014年5月8日至2015年5月7日止，租金为130900元，交付履约保证金37400元；第二年自2015年5月8日至2016年5月7日止，租金为130900元，第三年自2016年5月8日至2017年5月7日止，租金为130900元。合同第12条约定被告在应付日期届满后7日未支付的，应当向原告支付逾期违约金，每逾期一日，应当交付拖欠租金的5%的违约金。签订合同后，被告支付原告第一年的租金，第二年的租金仅支付了50000元，至今仍欠原告租金80900元。请求法院判决被告支付原告租金80900元，并以欠款为基数支付自2015年5月8日起至归还之日止按日万分之五标准计算违约金（诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：判决解除原、被告签订的商铺租赁合同，并责令被告腾空所租赁的商铺），本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，第一，被答辩人所委派的物业管理不善，电梯经常出现故障，过道灯经常不亮，顶楼楼梯口水管损坏常年漏水，答辩人所经营场所在四楼，客人走楼梯和电梯都不行，且还发生过在楼梯间客人摔伤事故，导致在2016年2月2日健身俱乐部无法经营停业，被答辩人还将租金计算至2016年5月份。第二，被答辩人所签订的合同与口头所说不一致，对商家欺骗。例如与答辩人同租一层楼，同一天开业，房租却不同，且商家还赞助变相退还租金。第三，答辩人已经交付了租金第一年的租金和保证金，要求退还保证金。第四，被答辩人的基础设施不完善，严重影响了经营停业，导致停业损失达120万元，要求被答辩人承担停业导致的损失。第五，在经营店面停业后，答辩人变卖器械时，被答辩人的物业公司强行阻止，在无奈情况下交付物业管理费6900元，要求被答辩人退还该物业管理费。经审理查明，2014年10月4日,原告与被告签订了《商铺租赁合同》，双方约定：原告同意被告承租东润.万象城C栋4楼401A号商铺用于经营健身房，租赁期限为2014年5月8日起至2019年5月7日止。具体被告承租期间的租金明细如下：第一年2014年5月8日至2015年5月7日，租金为130900元；第二年2015年5月8日至2016年5月7日，租金为130900元；第三年2016年5月8日至2017年5月7日，租金为130900元；第四年2017年5月8日至2018年5月7日，租金为235620元；第五年2018年5月8日至2019年5月7日，租金为247401元。对于违约责任约定如下：双方在租赁期间内任何一方提前终止合同，应提前3个月书面通知对方，双方同意终止的，提前解约方应按年租金20%支付对方违约金；乙方（被告）应支付甲方（原告）的款项在应付日期届满后7天内未支付的，乙方应向甲方支付逾期付款违约金，每逾期一日，乙方应向甲方支付所拖欠金额5%的预期付款违约金。如逾期30天未支付，甲方有权单方终止或解除合同，且所收乙方的履约保证金不予退还，并有权要求乙方付清欠款及迟延利息。租赁期满或者本合同终止后，乙方应及时将物业还原清场交还给甲方。合同签订后，被告支付了第一年的租金130900元以及履约保证金37400元，并交付第二年的租金50000元，后被告未及时缴纳商铺租金，原告遂起诉至本院。另查明，因被告经营场所处电梯损坏、楼梯不能通行等问题，被告多次找原告协商处理未果。被告现已停止生产经营。以上事实，由当事人陈述、商铺租赁合同、收据等证据证实，经庭审质证核实，足以认定。本院认为，本案的争议焦点系被告应付租金的起算时间和截止时间以及被告是否应当承担支付违约金的民事责任。原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，其内容合法有效。合同签订后，原告将涉案商铺交付被告使用，根据双方签订的合同，被告已逾期交付租金30天，故对原告要求解除商铺租赁合同，被告腾空该商铺的诉讼请求，本院予以支持。被告曾多次与原告协商处理通行等问题，但均未果，导致双方商铺租赁合同目的不能实现，被告现已停止生产经营，但被告未按约向原告发送书面的解除合同通知，故本院认定涉案商铺租赁合同解除之日为第二年租赁期间届满之日即2016年5月7日。因被告已支付第一年的租金，并已付第二年的租金50000元，合同约定的第二年（从2015年5月8日起至2016年5月7日止）应付租金为130900元，故被告尚欠原告租金80900元（130900-50000）。另，双方已约定了逾期付款的违约金，且导致合同解除的事由亦为逾期付款，违约金不可重复计算，被告交纳原告的履约保证金应在应支付的租金中予以核减，故被告应付租金为43500元（80900-37400）。合同中约定了违约金，原告要求按照日万分之五计算违约金，该标准过高，本院酌情核定该违约金计算标准为中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍。因被告未在本案中提出反诉，故其要求原告赔偿停业损失及退还物业管理费的请求可另行主张，本院在本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除浏阳市东润商业运营管理有限公司与欧阳彩平于2014年4月10日签订的编号为DRWX-ZS-ZL-C-401A号《商铺租赁合同》。二、欧阳彩平于本判决生效之日起五日内腾空位于浏阳工业园东润万象城C栋四楼401A号商铺。三、欧阳彩平于本判决生效之日起五日内向浏阳市东润商业运营管理有限公司支付租金43500元及违约金（自2016年5月8日起以43500元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍的标准计算至本判决确定的履行之日止）。四、驳回浏阳市东润商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2403元，由欧阳彩平负担1442元，由浏阳市东润商业运营管理有限公司负担961元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  宋 娇人民陪审员  董文优人民陪审员  苏光灿二〇一七年四月二十八日书 记 员  彭利国附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。