江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泰中民四终字第00364号上诉人（原审被告、反诉原告）侯光明。委托代理人顾明松（特别授权），江苏百川通律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）范迪宏。委托代理人龚宏胜（特别授权），江苏江豪（靖江）律师事务所律师。上诉人侯光明与被上诉人范迪宏租赁合同纠纷一案，靖江市人民法院于2015年2月13日作出(2014)泰靖桥民初字第901号民事判决。上诉人侯光明对该判决不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。侯光明提起本案本诉称：2012年8月20日，范迪宏与侯光明签订租房协议一份，约定范迪宏将医药会堂一层后面及二层大厅（约800平方米）房屋出租给侯光明，租期4年（2012年8月20日至2016年8月19日）,年租金148000元,先缴后用。然而侯光明自2013年8月20日起欠付房租，经范迪宏于2014年6月20日书面催要后，侯光明仅支付房租30000元，截止2014年9月20日已欠房租155000元。现请求判令：1、解除双方于2012年8月20日签订的租房协议；2、侯光明给付2014年9月20日前的房租150000元（余款5000元暂不主张）。侯光明答辩并反诉称：范迪宏所述租房协议是补签的，侯光明早在2012年7月30日即取得租房协议约定的房屋并进行装潢用于开办“你会红”演艺吧，后侯光明要求范迪宏提供合法产权证书以便侯光明办理营业执照，但范迪宏一直未能提供，以致侯光明至今未能取得合法经营手续，被公安、卫生部门责令整改及停业经营，而且范迪宏提供的房屋有多处裂缝属于危房，侯光明也不能合法使用，故请求法院确认双方于2012年8月20日签订的租房协议无效。另外，根据范迪宏所述，侯光明有部分房租拖欠超过一年，已过法律规定的诉讼时效。即使双方签订的租房协议有效，范迪宏在起诉之前，没有催告侯光明在合理期限内给付租金，范迪宏不能行使合同解除权。另外，该租房协议首部的甲方、乙方与尾部的甲方、乙方，双方签名位置相反，致双方权利义务约定不明。针对侯光明的反诉，范迪宏答辩称：侯光明要求确认租房协议无效无事实和法律依据，范迪宏出租的房屋系通过拍卖程序依法取得所有权，房屋也已交付侯光明使用两年多时间，期间侯光明也给付了部分租金，该租房协议合法有效。侯光明称因范迪宏没有提供合法产权手续，无法办理营业执照，以致被公安、卫生部责令整改、停止营业，这是行政关系，与本案民事关系无涉，因此，侯光明反诉请求不能成立。侯光明称房屋多处出现裂缝，根据租房协议第八条，应由其承担维修义务。侯光明拖欠房租后，范迪宏多次催要，并于2014年6月20日向侯光明发出催交通知，其在此后给付了30000元房租，故本案未过诉讼时效。原审归纳本案的争议焦点：1、范迪宏与侯光明之间签订的租房协议是否有效；2、该租房协议内容是否约定不明；3、该租房协议能否解除；4、范迪宏主张的房租中是否部分超过诉讼时效。针对争议焦点，范迪宏提交下列证据：1、2012年8月20日，范迪宏与侯光明签订的租房协议一份。证明范迪宏已按租房协议将房屋交给侯光明，侯光明至2014年9月20日已拖欠租金155000元的事实。2、2014年6月20日，范迪宏向侯铭发出的催缴房租通知（复印件）。证明侯光明截止2014年6月20日已欠范迪宏房租148000元，在范迪宏发出催缴通知后支付了房租30000元。范迪宏称其一直称呼侯光明为侯铭，直到诉讼时至公安局查询才发现其姓名为侯光明。3、《成交确认书》、《资产交接清单》各一份，拍卖款、佣金的发票二份（复印件），医药会堂评估价值明细表一份。证明医药会堂是范迪宏参与拍卖合法取得。4、范迪宏与刘礼安签订的租房协议（复印件）。证明按范迪宏与刘礼安的租房协议，可推定范迪宏与侯光明签订的租房协议的首部甲、乙双方签名位置颠倒。针对上述证据，侯光明质证意见：对证据1真实性无异议，因协议首部甲方侯光明、乙方范迪宏，而尾部甲方范迪宏、乙方侯光明，现只认可协议内容中的第1、2、3、4、6、7条的甲方为范迪宏、乙方为侯光明，而第5、8条的乙方应当是范迪宏而非侯光明。证据2没有收到，根据其内容可以看出，范迪宏认为侯光明拖欠的房租应当是2013年12月20日、2014年6月20日之前应分别缴纳的半年房租74000元，共计148000元。对证据3真实性无异议，但范迪宏没有提供给侯光明用于办理营业执照。证据4与本案无直接关联。侯光明提交以下证据：1、照片20张。证明范迪宏向侯光明出租的房屋是危房，不能正常使用。2、2012年9月5日，靖江市公安局向侯光明发出的《公共场所、特种行业整改通知书》、2012年9月6日靖江市卫生局卫生监管办公室向被告发出的《卫生监督意见书》。证明因范迪宏未提供合法的房屋产权证明，致侯光明不能办理相关合法经营手续，导致被行政机关责令整改的责任在范迪宏。范迪宏对上述证据的质证意见：侯光明提供的证据1与本案无关联，即使该房屋是危房，也不能否认侯光明已使用承租房屋的事实。对证据2真实性无异议。原审法院认证认为：范迪宏提供的证据1、3及侯光明提供的证据2，双方当事人对其真实性无异议，可以作为本案的定案依据。原审审理查明：原审法院在审理江苏江安制药有限公司破产案件中，范迪宏于2002年4月28日参加泰州市扬子拍卖有限公司的公开拍卖，以116万元的价格竞得该公司的医药会堂房屋，并于同月30日完成了交接手续。2012年8月20日，范迪宏与侯光明签订租房协议一份，约定范迪宏将医药会堂一层后面及二层大部共约800平方米的部分出租给侯光明，租期为4年（2012年8月20日至2016年8月19日），年租金148000元，先缴款后使用，房租半年一交。协议签订后，范迪宏按约履行了交房义务，然侯光明从2013年8月20日起拖欠房租。2014年6月20日后，侯光明给付了房租30000元。审理中，原审法院经对医药会堂房屋进行了现场勘验，侯光明实际使用该房屋第一、二层，一层前面为“兄弟美食”，一层后面及二楼大部，侯光明用于开设“你会红”演艺吧，现均处于歇业状态。医药会堂第三层为“金浪潮”KTV，现正常营业。原审法院认为：本案范迪宏出租给侯光明的房屋系破产案件审理过程中，范迪宏通过拍卖程序合法取得的，双方当事人签订的租房协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。侯光明承租范迪宏房屋后开设的“你会红”演艺吧属于娱乐场所，依据国务院《娱乐场所管理条例》，应当向所在地县级人民政府文化主管部门提出申请，经核查后，予以批准的，颁发娱乐经营许可证。申请人取得娱乐经营许可证和有关消防、卫生、环境保护的批准文件后，方可到工商行政管理部门依法办理登记手续，领取营业执照。侯光明作为经营者是向行政机关申领以上证照的义务人，范迪宏作为出租房屋的所有人具有提供合法产权证明，协助办理以上证照的义务。“你会红”演艺吧，未经消防、卫生安全验收合格，被公安、卫生部门责令整改，侯光明归咎于范迪宏未履行协助义务，然其未提供要求范迪宏履行协助义务且范迪宏拒不履行的证据，应承担举证不能的后果。侯光明辩称范迪宏所出租的房屋系危房，不能合法使用，其未提供有权机关的鉴定结论，不予采信。我国法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，范迪宏称其已经书面催告侯光明支付所欠房租，但根据其提供的通知书，催告对象为侯铭，现侯光明否认其曾用名侯铭及其收到了上述通知书，且范迪宏就此又未能提供其他证据，故不能认定其已履行了催告义务。范迪宏要求解除租房协议的请求，不符合法律规定，依法不予支持。根据该租房协议内容，结合本案查证事实，虽然双方当事人在协议首、尾部两处签名位置不同，但足以认定该协议甲方为范迪宏，乙方为侯光明，双方因该协议形成的权利义务关系明确。侯光明承租房屋后，负有按约支付房租的义务，根据双方约定并按被告实际使用天数计算，确认侯光明截至2014年9月20日欠付范迪宏房租130333元。我国民法通则规定，延付或拒付租金的，当事人向法院请求保护民事权利的诉讼时效为一年。本案中，根据双方当事人签订的租房协议，侯光明先缴款后使用（房租半年一交），其从2013年8月20日起拖欠房租，但其在2014年6月20日支付了30000元，该行为即产生诉讼时效中断的效力。因此，范迪宏于2014年11月26日提起本案诉讼并未超过诉讼时效。侯光明就此所持抗辩意见不能成立，依法不予采纳。综上所述，原审依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、九十四条、第一百二十五条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决：一、侯光明于判决生效后十五日给付范迪宏截止2014年9月20日的房租130333元；二、驳回范迪宏要求解除双方于2012年8月20日签订的租房协议的诉讼请求；三、驳回侯光明要求确认上述租房协议无效的反诉请求。如果侯光明未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3380元，减半收取1690元，范迪宏负担200元，侯光明负担1490元（范迪宏已缴纳，侯光明在履行判决确定的义务时一并给付范迪宏）；反诉案件受理费1630元，由侯光明负担。上诉人侯光明不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院事实认定不清。1、范迪宏是否拥有本案讼争全部出租房屋产权事实不清。范迪宏没有提供出租房屋产权的任何证据材料，一审庭审中仅提供了一份拍卖手续的复印件。在法院要求下于开庭后分两次提供了部分证据；拍卖资产中仅提及医药会堂房屋，而出租房屋包括医药会堂后面的房屋，所以看不出出租房屋包含在拍卖资产中。2、本案所涉租赁合同约定不明，权利义务不明确。虽然本案出租主体和承租主体都可以确认，但各条款中各方面权利义务是不明确的，协议首部和尾部内容完全颠倒，且协议内容明显与法律规定不相符，应属于约定不明。如何理解合同内容，应严格按照法律规定予以理解。一审法院推论协议全部条款中所有甲方为范迪宏、所有乙方为侯光明，明显错误。3、一审计算侯光明拖欠房租并计算截至2014年9月20日为130333元，没有任何法律和事实依据。事实上，侯光明不拖欠任何房租费用，已经全部支付完毕租金，有凭条为证；范迪宏起诉要求侯光明支付15万元租金，没有列明明细，其代理人在庭审中也无法说清楚，导致本案事实不清。4、原审法院对房屋是否是危房认定不清楚。侯光明提供了20余张照片认为租赁房屋不能使用系危房，范迪宏并未提供反驳意见，而法院却认为范迪宏没有提供鉴定结论而不予采信。二、一审程序不合法。1、一审在诸多事实没有查证的情况下，一次开庭就将所有程序结束。2、一审没有释明要求哪一方当事人对出租房屋系危房进行鉴定，也没有明确分配举证责任。3、一审侯光明当庭提出反诉，而一审法院没有给予当事人答辩、举证的权利而直接开庭。4、一审法官答应侯光明还会安排开庭，所以侯光明有些证据一直等到第二次开庭举证时再提交，一审法院没有再次安排开庭而是由侯光明的代理人到庭接受谈话后直接作出判决。综上，请求二审撤销原判，发回重审或改判支持上诉人的反诉请求。被上诉人范迪宏答辩称：范迪宏于2002年4月28日经靖江市人民法院主持拍卖，取得房屋物权后并于4月30日与破产公司清算组完成交接。依据最高院关于城市房屋租赁的相关司法解释，范迪宏依法有权向侯光明主张房屋房租或房屋占有使用费。侯光明与范迪宏于2012年8月20日签订的租房协议真实合法有效，侯光明理应支付房租。一审法院程序合法。请求二审法院予以维持，驳回侯光明的上诉请求。二审中，上诉人侯光明提交了下列证据：1、工商企业登记资料查询表，用以证明范迪宏没有将医药会堂第二层交付给侯光明使用，而是出租给案外人刘礼安开设靖江市靖城金浪潮歌舞厅。2、落款时间分别为2013年8月31日3万元、2014年3月6日3万元范迪宏出具的收条各一份，2014年10月12日侯光明向范迪宏汇款3万元的银行凭证复印件一份，用以证明侯光明已向范迪宏支付了9万元租金；同时说明因范迪宏未将第二层房屋交付给侯光明，双方重新口头协商侯光明按每半年交付3万元的租金，侯光明现不欠房屋租金。被上诉人范迪宏质证认为，自己已将二层房屋交付给侯光明，至于刘礼安租赁的房屋与本案无关；对于两份收条及一份银行汇款凭条，因自2012年8月20日起算至2014年9月20日的房屋租金合计近30万，侯光明没有支付全部房屋租金，被上诉人不同意上诉人的证明目的。被上诉人范迪宏未提供新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本案双方当事人争议的焦点：一、范迪宏与侯光明签订的房屋租赁协议是否合法、有效。二、自2013年8月20日至2014年9月20日，侯光明是否欠范迪宏的房屋租金；如拖欠房屋租金，租金数额应如何计算。三、侯光明主张本案系危房是否成立。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于焦点一，本院作如下分析：第一，2012年8月20日，范迪宏与侯光明签订租房协议一份，约定范迪宏将医药会堂一层后面及二层大部共约800平方米的部分出租给侯光明等内容。范迪宏虽未能向侯光明提供讼争房屋的产权证，但该房屋系原审法院在审理江苏江安制药有限公司破产案件中范迪宏通过拍卖程序合法取得的。范迪宏在一审诉讼中提供了《固定资产房屋建筑物评估价值明细表》，该表中明确载明范迪宏取得了包含讼争房屋在内的房屋等资产。第二，侯光明于2014年12月16日向原审法院提交的《民事反诉状》中的“事实与理由”中载明“2012年8月20日，反诉原、被告之间补签了一份租赁协议，约定反诉被告将医药会堂一层及二层大部分出租给原告使用……”。同时，在一审庭审中侯光明当庭陈述“租赁协议在8月20日补签的，实际原告房屋在2012年7月份就已经交付被告装潢”。故根据上述陈述，足以认定侯光明已经于2012年7月取得医药会堂一层后面及二层大部共约800平方米房屋后，而于同年8月20日与范迪宏补签了涉案房屋租赁协议。侯光明在签订房屋租赁协议后却提出范迪宏未向其交付第二层房屋，明显不成立。第三，范迪宏与侯光明就讼争房屋签订的租房协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定。侯光明承租范迪宏房屋后开设的“你会红”演艺吧属于娱乐场所，依据国务院《娱乐场所管理条例》，应当向所在地县级人民政府文化主管部门提出申请，经核查后，予以批准的，颁发娱乐经营许可证。申请人取得娱乐经营许可证和有关消防、卫生、环境保护的批准文件后，方可到工商行政管理部门依法办理登记手续，领取营业执照。侯光明作为经营者是向行政机关申领以上证照的义务人，范迪宏作为出租房屋的所有人具有提供合法产权证明、协助办理以上证照的义务。侯光明主张因范迪宏未履行协助义务导致“你会红”演艺吧未经消防、卫生安全验收合格，被公安、卫生部门责令整改，因其未提供要求范迪宏履行协助义务且范迪宏拒不履行的证据，故应承担举证不能的后果。根据以上三点分析，应当认定范迪宏与侯光明签订的房屋租赁协议合法、有效。关于焦点二，本院作如下分析：范迪宏按协议约定将医药会堂的第一层、第二层房屋交付给侯光明，侯光明应按协议约定向范迪宏支付租金。根据双方签订的房屋租赁协议，侯光明每年应向范迪宏缴纳房租148000元。范迪宏主张侯光明自2013年8月20日起拖欠房租，后经催要后侯光明支付了部分租金。根据双方房屋租赁协议的约定，自2013年8月20日至2014年9月20日，侯光明应向范迪宏缴纳租金160333元。因范迪宏主张侯光明在2014年6月20日后向其支付了拖欠的租金30000元，故侯光明尚欠范迪宏房屋租金130333元。对于侯光明二审中提交的收条以及银行转账凭证，上述证据落款时间虽均在2013年8月20日后，但侯光明二审中提出自己有交纳2013年8月20日前房屋租金的证据，而其在本院指定的期限内未能提交；且侯光明二审中提出双方重新协商按每半年3万元计算房屋租金，但其未提交任何证据证明双方重新协商，范迪宏又予以否认；同时，上述证据与一审中范迪宏陈述“2014年6月20日后侯光明补交了3万元”并不矛盾。故根据现有证据，本院无法仅根据侯光明二审中提交的证据2即确认9万元系侯光明交纳2013年8月20日后的房屋租金，更无法认定侯光明已经向范迪宏全部交纳了截至2014年9月20日前的房屋租金。关于焦点三。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”侯光明主张范迪宏所交付的房屋系危房，其有责任就此主张提供证据。侯光明既未提交足以证明讼争房屋系危房的相应证据，亦未提供自2013年8月20日至2014年9月20日期间就危房事宜向范迪宏提出的相应证据，故侯光明此主张明显无事实依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条第一款的规定，侯光明如认为讼争房屋系危房，其应向人民法院申请鉴定。一审中，其并未向原审法院提出相关申请。二审中，上诉人侯光明上诉提出原审法院就出租房屋系危房进行鉴定未释明亦未明确分配举证责任而存在程序错误，该主张明显于法无据，依法不予采信。对于侯光明二审提出的一审程序违法问题，原审法院公开开庭审理本案并依法进行法庭调查，双方当事人在法庭开庭审理中依法进行了答辩、举证、质证、法庭辩论等诉讼活动，并无违法之处。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。上诉人侯光明提出的上诉事实和理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3380元，由上诉人侯光明负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  陈继元审 判 员  丁万志代理审判员  黄方林二〇一五年八月二十日书 记 员  夏桂尧