新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）乌中民四终字第650号上诉人（原审被告）：薄建强，男，1980年1月18日出生，汉族，住乌鲁木齐市。委托代理人：孙继江，新疆万和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：褚文山，男，1945年11月15日出生，汉族，住乌鲁木齐市。委托代理人：褚国荣（褚文山之女），1975年5月16日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市常州街111号新天润国际社区。委托代理人：王建忠，新疆建信律师事务所律师。原审被告：马雨玲，女，1967年7月30日出生，汉族，其他情况不详。上诉人薄建强因确认合同无效纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2014）新民三初字第446号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2009年9月25日，马雨玲及其丈夫徐满良与褚文山签订一份售房合同约定：今有原养禽场拆迁安置户徐满良愿意将属于自己所有的拆迁安置房一套卖给褚文山，出售价格按公司统一规定的安置补偿价即2350元／m2计算，交易达成后该套房屋的产权过户等一应后续事宜均由徐满良负责配合办理，若事后发生违约等情况则违约一方按即售房屋给款的双倍数目支付对方违约金；附即售房屋楼盘地段农十二师常州街伯朗郡小区，开发商新天润房地产开发有限公司，楼盘号C组团3号楼一段一单元202室，面积105.85平方米。同年11月，徐满良分两次收取褚文山购房款合计25万元。2010年9月，褚文山入住该房屋。2013年3月27日，褚文山以马雨玲的名义交纳了房屋契税及物业维修专项基金。2013年6月6日，该房屋所有权登记在马雨玲名下，权属证书上共有情况登记为单独所有。2013年8月12日，褚文山向法院起诉马雨玲及其丈夫徐满良，法院于2013年10月23日作出（2013）新民三初字第957号民事判决，马雨玲、徐满良履行房屋过户登记义务，将本市常州街111号新天润国际社区一期C-3栋1单元202号房屋的所有权登记在褚文山名下。该民事判决已发生法律效力。2013年8月19日，马雨玲与薄建强签订一份房屋买卖合同书约定，马雨玲自愿将坐落于本市新市区百园路新天润国际社区C座1单元102室、202室共两套房产出卖给薄建强，总价款110万元；薄建强在签订本合同同时支付银行承兑汇票两张，金额共40万元，票号分别为25948988及22625343；薄建强支付首付款后，马雨玲应积极配合薄建强办理有关房产过户手续，待房产过户到薄建强名下之时，薄建强应向马雨玲付清全部房款余额；马雨玲应在9月1日前将房产交付薄建强。同日，马雨玲在该合同书背面书写一份收据，内容为“今收到薄建强承兑汇票两张共计肆拾万元整”。同日，薄建强缴纳该两套房屋的契税，合计9978.59元。同年8月20日，马雨玲向薄建强出具房款60万元收条一份，案外人“徐磊”代马雨玲向薄建强出具房款6万元收条一份。同年8月22日，该两套房屋的所有权过户登记至薄建强名下，权属证书上共有情况登记为单独所有。另查，票号25948988银行承兑汇票的出票日期为2013年4月11日，出票人为鄂尔多斯市博源置业有限责任公司，付款行为内蒙古银行丰州路支行，出票金额为30万元，汇票到期日为2013年10月8日，收款人为鄂尔多斯市大东格装饰工程有限公司；票号22625343银行承兑汇票的出票日期为2013年5月10日，出票人为山东沂蒙泉港鸭业有限公司，付款行为青岛银行济南分行，出票金额为10万元，汇票到期日为2013年11月10日，收款人为沂蒙康源生物科技有限公司。河北邢台三鑫橡塑有限公司受让该两张银行承兑汇票由薄建强签收，薄建强在案情审理中称河北邢台三鑫橡塑有限公司为其亲戚开办的公司。2013年8月20日，薄建强的银行账户向马雨玲的银行账户中转入60万元。马雨玲的该银行账户为同年8月19开户,在8月20日12时32分接收到60万元后于12时43分转入案外人郭霞的银行账户，马雨玲的该银行账户此后再无交易发生；郭霞的该银行账户于8月20日12时38分开户，在接收到60万元后于当日14时33分全部提取，后于同年11月11日销户。薄建强的上述银行账户在同年8月19日的余额为201.95元，8月20日12时28分-12时29分，由案外人巩珍珍的银行账户分两次转入合计601867.75元；此前的同年7月30日，薄建强的该银行账户在的巩珍珍银行账户转入806148.74元后即提取412726.30元并转回40万元。巩珍珍与薄建强系夫妻关系，双方结婚登记时间为2008年3月19日。马雨玲、薄建强在本市房屋产权交易管理中心备案的房产转让合同书的签订时间为2013年8月20日，202室和102室房屋转让价各为60万元，对房款支付和房屋交付的期限均无约定。审理过程中，薄建强称“徐磊”是马雨玲的儿子，两人通过新天润小区旁边的房产中介而相互认识，洽谈时查看了房产证，还调取了房产档案，在与“徐磊”商谈好后见了马雨玲，因“徐磊”和马雨玲称正在出租而未实地查看房屋，房产中介人员带其看过四层、五层同户型的房屋，转让交易由房产中介代办。（2013）新民三初字第957号一案中，马雨玲的儿子徐二雷为其委托代理人，其在该案中答辩称2009年9月25日的售房合同是在徐满良与褚文山的女儿胁迫之下所签。徐满良与马雨玲于1987年5月20日登记结婚。2009年9月，新疆新天润房地产开发有限公司与马雨玲签订拆迁补偿安置协议，协议约定拆迁房屋为马雨玲位于本市百园路10号三区316.4m2砖混结构的房屋，产权调换房屋为新天润国际社区一期C组团3号楼1段1单元102号、202号房屋两套，建筑面积各约105.85m2，原有房屋需进行货币补偿面积104.7m2计246045元。原审法院认为：合同法规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。订立此种合同的相对人有串通行为，主观上具有恶意，结果上损害了国家、集体或者第三人的利益。马雨玲明知褚文山已买受本案涉诉房屋且已入住，后又与薄建强订立该房屋的转让合同并进行过户，马雨玲的主观恶意明显，损害了褚文山依约取得该房屋所有权的合法权利。对于薄建强主观上是否具有恶意以及是否与马雨玲串通，应根据其二人的行为表现并结合房产交易习惯予以判断。“二手房”交易的环节多、时间长、金额大，不同于自然人之间的动产交易。从交易准备、磋商来看，薄建强自称与马雨玲及其儿子之前并不认识，但其在直接磋商时对所购房屋却不实地查看，对听说房屋已出租的情况也不在意，订立转让合同时双方对此情况不作约定或者另外约定，不符合通常的交易习惯；薄建强称通过房产中介机构与马雨玲的儿子相识以及查看过同户型的房屋无相应证据证明，其委托房产机构购房或者本案涉诉房屋在内同户型一层、二层、四层、五层的房屋均在房产中介机构委托出售的情况不能确定。从交易时间来看，在上述磋商情况不明之下，薄建强与马雨玲两名陌生人之间就两套房屋的交易迅速订立合同，迅速完成过户登记，双方既为降低成本而直接交易与薄建强所称由房产中介机构代办相互矛盾，不符合常情。从交易金额、支付方式来看，薄建强与马雨玲合同约定两套房屋的总价110万元低于过户时备案合同的总价120万元，但双方对此既无另外约定也无争议，不符合常情；双方合同约定两套房屋首付款40万元的支付为两张异地、纸质银行承兑汇票，不符合通常的交易习惯；合同约定过户时付清全部房款余额，但对于过户时薄建强未付清全款，双方既无争议也未另行约定，不符合常情和通常的交易习惯。另外，双方发生60万元转账的银行账户异常，无法判明该笔款项的真实用途即为房款；薄建强与案外人巩珍珍婚姻关系存续期间购买房屋，由巩珍珍的银行账户转款给薄建强后再支付给被告马雨玲，房产过户后又为薄建强单独所有，也不符合常情。以上薄建强与马雨玲的交易行为存在诸多疑点，双方本案涉诉房屋买卖关系的真实性不能确定，马雨玲未到庭参加诉讼应视为其放弃抗辩权利，薄建强的抗辩也不能成立，故应认定2013年8月19日及8月20日的房屋买卖合同系双方恶意串通所订立的虚假合同。该合同为无效合同，褚文山的诉讼请求成立，应予以支持。无效的合同自始没有法律拘束力，因无效合同取得的财产应当予以返还或者恢复到合同签订前的状态，故该案涉诉房屋的所有权应恢复到马雨玲的名下，因此所产生的相关费用应由马雨玲、薄建强承担。遂判决如下：马雨玲与薄建强于2013年8月19日及8月20日签订的房屋买卖合同无效，马雨玲、薄建强于本判决生效后十日内将位于本市常州街111号新天润国际社区一期C-3栋1单元202号房屋的所有权过户回至马雨玲名下，该房屋过户回至马雨玲名下产生的税、费由马雨玲和薄建强承担。上诉人薄建强不服原审判决上诉称：原审判决认定事实不清、证据不足、适用法律不当、判决错误，我与马雨玲之间的房屋买卖合同合法有效。在我与马雨玲房屋交易的过程中，并不知道涉案房屋已经转让给褚文山的事实，我在本案中系善意第三人，根据物权法、民法通则以及相关法律法规，我方的利益应当得到法律保护。（2013）新民三初字第957号民事判决书系2013年10月23日作出，但涉案房屋已于2013年8月22日过户至我名下，判决作出时涉案房屋已不属于马雨玲所有，故该判决不能作为认定本案事实的有效证据，褚文山与马雨玲之间的房屋转让行为属无效行为。综上，请求二审法院在查明事实的基础上依法撤销原审判决，驳回褚文山的诉讼请求。被上诉人褚文山答辩称：我方不同意薄建强提出的上诉请求，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。乌鲁木齐市新市区人民法院作出的（2013）新民三初字第957、958号民事判决书己生效，马雨玲、薄建强应当依该判决结果将诉争房屋过户回马雨玲名下，然后配合我办理产权变更登记。请求二审法院驳回薄建强的上诉请求。经本院二审查明事实与原审查明事实基本一致。另查明，在（2014）新民三初字第304号案件中薄建强起诉褚文山，要求褚文山停止侵权，搬离涉诉房屋，后该案薄建强以需以另一案件的审理结果为由撤诉。以上事实有（2013）新民三初字第957、958号民事判决书、合同书、收条、完税证、权属证书、房产档案、协议书、证人证言、（2014）新民三初字第304号民事裁定书、银行查询单以及一、二法庭审理笔录等证据存卷为证。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，恶意串通，损害国家、集体、第三人利益的合同无效。马雨玲在褚文山要求其协助办理过户手续的案件审理期间将涉诉房屋出售，其主观恶意明显。在马雨玲主观上存在恶意，客观上又损害了褚文山利益的情况下，判断马雨玲与薄建强签订的房屋买卖合同是否有效，关键在于薄建强是否存在与马雨玲恶意串通的行为。恶意串通既可以表现为双方当事人事先达成串通协议，也可以表现为一方当事人作出的意思表示，即明知对方目的非法而用默示的方式接受，可以是双方当事人共同行为，也可以是双方当事人相互配合。对于薄建强与马雨玲是否系恶意串通，本院认为，首先，从双方磋商交易的过程分析，购买房屋属于家庭生活的重大事项，而二手房的交易又具有一定的特殊性，房屋的面积、结构、装潢程度、使用情况、周边环境都会影响到交易价格。而薄建强对于两套房屋且金额巨大的交易却未到现场进行实地查看，并在未实地查看的情况下就签订房屋买卖合同显然不符合日常生活经验。依薄建强的陈述，其在未实地勘查房屋的情况下就支付了100余万元的购房款，显然也不符合日常生活经验。其次，从订立合同的情况分析，薄建强与马雨玲在房地产管理部门存档的房屋买卖合同的合同价格为两套房屋共计120万元（每套60万元），而双方于2013年8月19日签订的房屋买卖合同书中约定的价格为两套房屋共计110万元，按正常交易心理，交易的税费是以房屋价格来计算的，存档合同的价格应低于交易双方实际签订的合同价格，一般买方均希望向房产交易部门存档的合同价格越低越好，以减少税费，而本案中薄建强与马雨玲在房产部门存档合同的价格高于实际成交价格，不符合常理。再次，从支付房款的情况分析。按马雨玲与薄建强于2013年8月19日签订的合同第二条及第五条的约定，两套房屋的总价款为110万元，办理房产证手续所产生的税费由薄建强承担。庭审中薄建强称其已支付了全部房款，其中包括40万元承兑汇票、60万元的银行转账、6万元现金及4万元税费。对此本院认为，马雨玲作为卖方实际收取的房款为106万元，还有4万元按薄建强的陈述是税费，这与双方约定明显不符，而马雨玲在薄建强仅支付106万元房款的情况下，仍将房屋过户给了薄建强，且并未要求薄建强按合同约定支付剩余房款，不符合卖方以谋取最大收益的交易心理。最后，从权利主张的情况分析。薄建强与马雨玲是房屋买卖合同的双方当事人，在马雨玲未按合同约定于2013年9月1日交付房屋情况下，按常理薄建强应向出卖人马雨玲主张权利，要求马雨玲履行合同交付房屋，如不能交付房屋则赔偿损失，而薄建强却起诉要求褚文山搬离涉诉房屋，也不符合常理。综上，从上述客观行为可以推定薄建强对涉案房屋存在权利瑕疵的情况是明知的，其行为与马雨玲一房二卖的恶意行为相配合，其与马雨玲所签订的房屋买卖合同具备合同法中恶意串通订立合同的构成要件，应认定为无效合同。二审中薄建强提供的证人证言，并不能证实薄建强的行为符合善意取得法律要件，故薄建强提出其为善意第三人，与马雨玲签订的购房合同合法有效的上诉请求，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元（薄建强已预交），由上诉人薄建强负担。本判决为终审判决。审判长 陈 琛审判员 李 健审判员 曾 敏二〇一五年八月十一日书记员 石晓峰