江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终2347号上诉人（原审被告）：南京市秦淮区源明宾馆，住所地南京市秦淮区大明路*****号*楼。经营者：肖玲，女，1957年10月8日生，汉族，住安徽省无为县。委托诉讼代理人:马战胜，江苏杰仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷禹，江苏杰仁律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘守明，男，1957年9月22日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：季凤，江苏石城律师事务所律师。委托诉讼代理人:石悦，江苏石城律师事务所律师。上诉人南京市秦淮区源明宾馆（以下简称源明宾馆）因与被上诉人刘守明房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院(2016)苏0104民初7093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。源明宾馆上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求或者发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，该合同明显有失公平，属于霸王合同，上诉人如不签订，损失会更大。上诉人利用该房屋即将拆迁，乘人之危逼迫上诉人签订该合同，导致上诉人遭受重大经济损失。2、上诉人迁出的条件不具备，涉案宾馆面临政府拆迁，上诉人尚未得到相应补偿，不具备迁出条件，一审法院判令上诉人按照原合同条件缴纳租金不公。刘守明辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由：1、双方签订的合同是双方真实意思表示，上诉人明知面临拆迁，还签订合同，是因为其主观原因。一审法院认定事实并无不当。2、合同到期前30天，被上诉人已提出不再续租，程序合法。3、政府拆迁工作正在进行中，合同已到期，上诉人应当立即返还房屋，不应当非法占用房屋。刘守明向一审法院起诉请求：1、判令源明宾馆从租赁房屋迁出，将房屋腾空并归还给刘守明；2、判令源明宾馆将其改造的厨房部分恢复原状，并承担相应费用；3、判令源明宾馆承担自租赁合同期满之日起至实际迁出房屋之日止的损失，以及延期使用房屋所产生的水电等相关费用；4、判令源明宾馆承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年7月1日,刘守明与肖玲签订一份《房屋租赁合同》，合同约定，刘守明将其位于本市秦淮区大明路107-1号三层的房屋租给乙方（肖玲），建筑面积以双方认可的三层平面图为准。乙方租用前款房屋作生产经营，开办宾馆（南京市秦淮区源明宾馆）之用。租赁期限为三年，自2011年7月1日至2014年6月30日止。租金每年22万元，每半年结算一次，先付款后租赁，于每年7月1日、1月1日支付租金。双方还约定，乙方于2011年7月1日向甲方（刘守明）支付房屋租赁保证金3万元。如乙方承租房屋期间发生因政府部门对房屋实施征用、处置或动迁行为从而导致乙方无法正常经营的，则依据届时法律法规之规定，因甲方投入的装潢等拆迁补偿款归甲方所有，因乙方投入的装潢补偿款归乙方所有（一楼公用面积装修补偿归甲方所有）。当日，肖玲向刘守明出具承诺，内容为：“本人承诺对三楼原有男女厕所部分进行改造，作厨房之用，保证做好下水管道保护和畅通，租用期满后按原样（参照原建房图纸施工）恢复。费用由本人自理，如不按原样恢复，本人承诺无条件放弃房主刘守明在合同到期应归还的房屋租赁保证金三万元的权利，并且承担由此而产生的一切责任”。合同签订后，承租方交纳了3万元保证金并按约定交纳房租。租赁期限届满后，双方鉴于2011年7月1日签订的《房屋租赁合同》已到期，各项权利义务全部了结，双方无任何纠葛，甲方（刘守明）因该房屋可能面临拆迁，本无意续租。乙方（南京市秦淮区源明宾馆）表示对拆迁的风险已充分考虑，请求续租，并作出承诺，不主张拆迁权益，并无条件配合政府的拆迁工作。刘守明、源明宾馆双方于2014年7月1日又续签租赁合同，合同约定，刘守明继续将之前房屋租给源明宾馆用于经营“源明宾馆”，租期半年，自2014年7月1日至2014年12月31日止，合同期满如未遇拆迁，可续租半年，双方另签订新合同。半年租金为15万元，该合同下方甲方有刘守明签字，乙方有源明宾馆加盖公章并有肖玲签字。当日，源明宾馆又向刘守明出具承诺书，保证将改造的厨房恢复原状，费用由源明宾馆承担，如不恢复则用保证金冲抵，如不足由源明宾馆继续承担。2015年7月1日，源明宾馆向刘守明提出续租申请，要求续租并承诺不要求任何补偿和赔偿，不主张任何拆迁权益，无条件配合刘守明和政府拆迁工作。当日，刘守明、源明宾馆签订一份关于延长《房屋租赁合同》租赁期限的补充协议，该协议内容为：“1、甲乙双方在2014年7月1日签订了《房屋租赁合同》，该合同将于2015年6月30日到期，现甲方同意乙方再续租半年，租赁期限至2015年12月31日止；2、有关合同租金、租金支付方式，双方权利义务、违约等均按原《房屋租赁合同》的约定执行；3、原《房屋租赁合同》附件、承诺书等继续有效；4、因乙方租赁的实际用途为：开设宾馆，原合同第十四条已对乙方不再适用，因而取消”。期限届满后，2016年1月1日，源明宾馆在2015年7月1日出具的续租申请上备注“继续有效”并加盖源明宾馆公章并有肖玲签字。当日，双方又签订《房屋租赁合同》，源明宾馆继续承租原租赁房屋，期限半年，自2016年1月1日至2016年6月30日，半年租金为15万元，租赁期间所发生的水电费等均由乙方（源明宾馆）负责。租赁期限届满后，源明宾馆未能迁出，刘守明遂于2016年6月13日向源明宾馆发出告知函，告知函内容为：“南京市秦淮区源明宾馆，贵方承租我方位于秦淮区大明路107-1号三层的房屋用于源明宾馆之用，租赁合同于2016年6月30日到期，现将有关事宜通知如下：一、租赁合同期满，房屋将不再续租，请贵方提前做好搬迁准备；二、按租赁合同约定，请贵方于2016年7月15日之前将房屋交还我方；三、租赁房屋保证金将在房屋交还及相关费用结清后按合同约定退还贵方”。后源明宾馆仍未能迁出，截止2016年10月5日，源明宾馆尚欠水电费6878元，现刘守明主张截止2016年10月5日的水电费6878元及自2016年7月1日起至实际迁出之日止按每月2.5万元标准计算的房屋使用费。对于第二项诉讼请求，刘守明要求源明宾馆将其改造的厨房部分恢复原状，并由源明宾馆承担相应费用，源明宾馆表示可以恢复，并要求退还保证金3万元。刘守明表示如源明宾馆按约迁出并恢复原状，可退还3万元保证金。另查明，南京市秦淮区源明宾馆于2011年12月8日核准成立，经营者为肖玲。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，刘守明、源明宾馆签订的租赁合同系当事人真实意思表示，双方均应按约履行。租赁合同约定期限至2016年6月30日止，源明宾馆未能迁出，且在刘守明发出告知函后仍未能迁出，显属违约。故刘守明诉至一审法院要求源明宾馆腾空并迁出租赁房屋，并将上述房屋返还给刘守明的诉讼请求符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。合同到期后，源明宾馆未能腾空并交付承租房屋，应当支付房屋使用费至其迁出时止，故刘守明要求源明宾馆支付按2.5万元/月的标准计算的自2016年7月1日起至房屋实际交付之日止的房屋占有使用费的请求符合法律规定，一审法院予以支持。另根据源明宾馆的承诺，源明宾馆应将其改造的厨房部分按图纸恢复原状，因恢复原状产生的费用根据源明宾馆的承诺应由源明宾馆承担。源明宾馆恢复原状后，刘守明应当退还源明宾馆保证金3万元。另截止2016年10月5日，源明宾馆尚欠水电费用6878元，该费用根据合同约定应由源明宾馆承担，故刘守明主张该费用由源明宾馆承担，一审法院予以支持。判决：一、南京市秦淮区源明宾馆于判决生效后十日内立即腾空并迁出位于南京市秦淮区××号××层的房屋，并将上述房屋返还给刘守明；二、南京市秦淮区源明宾馆于判决生效后十日内将其改造的厨房部分按图纸恢复原状，因恢复原状产生的费用由源明宾馆承担。源明宾馆恢复原状后三日内，刘守明退还源明宾馆3万元保证金；三、南京市秦淮区源明宾馆于判决生效后十日内支付刘守明自2016年7月1日起至实际迁出时止的房屋占有使用费（按2.5万元/月的标准计算）及6878元水电费（截止2016年10月5日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费40元，由源明宾馆负担（刘守明已预交，源明宾馆在给付以上款项时加付此款给刘守明）。本院二审查明，双方对一审查明的事实并无异议，本院对双方无异议的事实予以确认。二审中，源明宾馆陈述涉案房屋目前仍由其在占有使用中，未归还刘守明。以上事实，有当事人陈述在卷证实。本院认为，本案二审争议焦点为：源明宾馆是否应迁出涉案房屋，恢复原状并支付费用。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。源明宾馆与刘守明签订的合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。双方在合同中已明确记载该房屋可能面临拆迁，源明宾馆亦对拆迁风险充分考虑，源明宾馆就此仍与刘守明签订合同，其上诉主张合同显示公平、乘人之危，本院不予支持。双方合同到期后，源明宾馆并未迁出，且目前仍占有使用，一审法院判决源明宾馆迁出涉案房屋并返还，恢复原状及支付相应使用费及水电费，并无不当。上诉人的其他上诉请求，并无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，源明宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由南京市秦淮区源明宾馆负担。本判决为终审判决。审 判 长  殷源源审 判 员  孙 伟代理审判员  张卓慧二〇一七年四月二十八日书 记 员  戴 苗