四川省绵阳市游仙区人民法院民 事 判 决 书(2017）川0704民初236号原告：陈梁，男，汉族，生于1973年2月23日。委托诉讼代理人：肖惊雷，江油市青莲法律服务所法律工作者。原告：廖天陆，女，汉族，生于1984年3月10日。委托诉讼代理人：肖惊雷，江油市青莲法律服务所法律工作者。被告：陈明财，男，汉族，生于1965年12月8日。被告：周述华，女，汉族，生于1964年10月20日。原告陈梁、原告廖天陆诉被告陈明财、被告周述华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈梁、原告廖天陆及其共同委托诉讼代理人肖惊雷、被告陈明财、被告周述华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈梁、原告廖天陆共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告现金人民币325000元及该款的资金利息，利息从2015年9月28日起至款付清之日止按商业银行同期贷款利息计算。2.判令被告向原告支付违约金10万元人民币。3.本案全部诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2015年9月21日，被告将自己修建的房屋一套（位于游仙区游仙镇芙蓉村H区1-8号第二层，面积约1470平方米）卖给原告。房屋当时是被告2011年已经修建竣工并且装修好了的。被告为了自己少向国家上交相关的出售房屋所得税费，就跟原告说双方签订一份联合建房协议，并经绵阳市游仙区东津法律服务所进行了法律见证。双方在协议第二条约定原告给被告人民币32.5万元，第三条约定此款在2015年12月30日以现金方式支付。此后，在游仙区芙蓉社区居委会的证明下，原告于2015年9月28日提前向被告付清了全部购房款32.5万元。被告夫妻向原告出具了收条一张。2016年12月，被告突然提出要收回原告的房屋，并在原告不知情的时候将原告的房屋门锁撬坏，换掉，致使原告不能进入房屋。双方发生了纠纷，并报派出所处理，无果。为此，被告现明显违约，原告感觉到被告的不诚信，故要求被告承担诉讼请求的全部责任。被告陈明财与被告周述华共同辩称：原告所说不属实。原告方只是在2015年9月29日打款10万元在自己女儿陈莹名下，原告所述居委会证明他给钱，是谁来证明。本院经审理认定事实如下：2015年9月21日，乙方廖天陆与甲方陈明财、周述华签订《联合建房协议》约定：乙方向甲方提供了32.5万元联合建房及建房装修款。该投资款在2015年12月30日付清，以现金方式支付。该联合建房竣工后，由甲方享有该房屋的第1、3、4、5、6层住房的所有权；由乙方享有该房屋的第二层全部住房的所有权，该层房屋的建筑面积约140平方米。协议签订后，甲、乙双方应自觉遵守执行。若一方违约就由违约方向守约方支付违约金10万元。二原告举出一张收条，收条落款处签有“陈明财、周述华”字样，落款时间为“2015年9月28日”，拟证明二被告收取二原告建房款325000元。收条内容为：今收到陈梁、廖天陆现金325000元，该笔款项系陈梁、廖天陆提供联合建房的全部建房装修款项。该联合建房为陈梁、廖天陆与陈明财、周述华共同出资修建位于四川省绵阳市游仙区芙蓉村1-8号的自建房屋。二被告对收条质证认为：收条是自己打的，但是打收条在前，二原告并没有把钱付清。打收条的实际时间是2016年3月28日，收条上是按他们的要求写在2015年9月28日。原告举出一张欠条复印件，拟证明被告与原告侄子王维府有其他债权债务关系，原告所交房款在被告授意下给了王维府，部分用于抵消王维府与被告之间的债务。欠条载明“今欠到陈明财、周述华芙蓉小区1-8号2、3楼投资建房款242000元，此房款陈建、魏春先夫妇、陈梁、廖天陆夫妇与陈明财、周述华合资建房款。此款与王维府有连带经济责任。也与此房有合同的同等义务。此欠款本于本合同生效时2015年12月30日付清。王维府与投资方协商改定于2016年10月30日前付清此款，未付清与合同有同等法律责任。注：此房投资方如有三者介入为违约，无条件退还40.8万元人民币给合资方。此还款方式为王维府给陈明财每月共煤200-300吨，定价按煤市场价供货从中扣除2万元，扣完为止。定于2016年4月起，每月供应，化验完后结账。欠款人王维府，2016年3月28日”。二被告对欠条质证认为：真实性无异议。二被告举出农民建房申请表、房屋建筑工程承包合同、居民生活用电协议、农村村民住宅建设用地申请表、收款收据若干拟证明原告并没有和自己联合建房，自己与二原告之间实际上是房屋买卖关系。二原告质证认为：农民建房申请表没有任何印章，没有效力，与本案无关；房屋建筑工程承包合同真实性无异议，只是证明他自己修了个房子；其他证据与本案无关。二原告、二被告均陈述其于2015年9月29日向二被告的女儿陈莹转款10万元。二原告提交王维府出具的情况说明一份，主要内容为“一、陈明财叫我收剩余的购房款50万元我已收完，其中陈建夫妇27.5万元，陈梁夫妻22.5万元。二、我与陈明财之间的账没有算清楚，我下欠陈明财24.2万元。现在已经不是那么多了，可能还欠10多万元，我自己想办法慢慢还…”。经质证，被告意见为：情况说明内容大致属实，但账具体怎么算的不清楚。另查明，二原告的户籍地在四川省江油市，且未迁出过。上述事实，有当事人身份信息及其当庭陈述、联合建房协议、收条、欠条、情况说明等证据在案佐证，足以认定。本院认为：无论是原告还是被告均陈述案涉房屋修好之后原、被告双方才签订的《联合建房协议》，原、被告之间形成的实际上是对案涉房屋进行买卖的关系。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“……宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、第六十三条“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定“……依法转让地上建筑物、构筑物等附着物等致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权使用权变更登记。土地所有权使用权变更自变更登记之日起生效”可知，农村村民转让买卖的只有房屋，而不是宅基地，购买者需要使用房屋的支撑土地即宅基地的，需经宅基地所有权集体同意，报经有关人民政府批准并对宅基地使用权按当地国家建设征用标准给予补偿后才能办理土地使用权变更登记手续。依法转让地上建筑物的，只变更土地使用权而不变更所有权。故办理变更登记时，土地所有权仍属原集体所有，不能变更为国有或其他集体所有，变更登记的只是使用权。宅基地分配制度的福利性必然产生权利主体的身份特定性与权利取得的受限性，使用权主体应是该农业集体经济组织成员，宅基地使用只可在本集体经济组织内部自由转让。故二被告向不是自己所在的集体经济组织成员的二原告转让宅基地上的建筑物的行为违反了法律的禁止性规定而无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，二被告因转让案涉房屋所收取的款项应当向二原告返还。关于返还的金额，二被告出具收条的时间为2015年9月28日，结合二原告提供的欠条内容及时间（2016年3月28日），显示二被告签具收条的时间为倒签，且二被告签具收条时并未从案外人王维府处将案涉房款收取完毕。但是案外人王维府出具的情况说明，经质证，被告陈述“情况说明内容大致属实，但账具体怎么算的不清楚”，结合上述欠条的内容，可以确认被告委托案外人王维府收款的事实。至于案外人王维府与被告之间的经济纠纷与本案并非同一法律关系，本案中不予处理。本院确认应返还金额为32.5万元。资金利息从欠条签具的次日即2016年3月29日起至付清之日止按中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率计算。关于二原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，因《联合建房协议》无效，违约金条款亦属无效条款，故对二原告的该项诉讼请求，不予支持。综上所述，判决如下：一、被告陈明财、被告周述华在本判决生效后五日内支付原告陈梁、原告廖天陆返还房屋转让款325000元，并计算资金利息，利息的计算方法为：以325000元为基数，从2016年3月29日开始计算至本判决确定的本金给付之日止中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率的标准进行计算，若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7675元，减半收取计3837.5元，由被告陈明财、被告周述华负担（此款已由原告垫付，被告在履行判决义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员  杨秋艳二〇一七年四月二十日书记员  龚 苓