云南省普洱市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）普中民终字第420号 上诉人（原审被告）思茅维地房地产开发有限公司。 住所地:普洱市思茅区。 法定代表人赵同领，系该公司董事长。 委托代理人杨桥富，云南新南疆律师事务所律师。代理权限:特别授权代理。 被上诉人（原审原告）谢春平，男，1985年8月21日生，住景东彝族自治县。 委托代理人刘铭兵，云南银生律师事务所律师。代理 权限：特别授权代理。 上诉人思茅维地房地产开发有限公司因与被上诉人谢春平房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省景东县人民法院(2015)景民初字第340号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理，确认如下法律事实:原告谢春平与被告思茅维地房地产开发有限公司于2013年10月31日签订《商品房购销合同》及补充协议，合同约定:原告向被告购买景东彝族自治县锦屏镇凌云路月牙湾广场旁维地·银座住宅楼第1幢第1单元1101室房屋，价格为396523元。交房期限约定为被告应于2014年8月1日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交给原告。关于被告逾期交房的违约责任约定为:逾期15天内，被告按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期15天后，被告按原告已付款的0.1％乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按合同约定支付购房款，被告于2014年3月11日向原告出具收到购房款396523元的发票。 另查明，被告于2015年1月25日公告交房，被告逾期交房计176天。现原告以被告违约为由，起诉要求被告按合同约定支付违约金，并承担本案诉讼费。 基于以上事实原审法院认为: 原、被告双方签订的《商品房购销合同》及补充协议，系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。根据合同约定，原告已按约定履行了向被告支付购房款共计396523元的义务，则被告应按合同第七条的约定的时间即在2014年8月1日前将验收合格的房屋交付给原告，被告未按约定期限交付出售的商品房给原告，已对原告构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条第一款规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，原、被告双方在合同的第九条中明确约定了被告逾期交房的违约责任及违约金计算方法，即:被告逾期交房15天内，被告按每天l00元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期l5天后，被告按原告已付款的0.1％乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。综上所述，原告要求被告按合同约定支付违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持。原告主张的违约金应计算如下:第1幢第l单元ll01室房屋即逾期交房l5天计l500元，逾期l5天后即已付购房款396523元×0.1％×逾期天数l61天计63840.20元，两项违约金共计65340.20元。 被告辩称违约是因为第三人建筑公司建设的房屋未按期竣工引起的，被告并没有过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定:当事人一方因第三人的原因 造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三 人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。根据该规 定，即使违约是因第三人建筑公司造成的，但被告仍然应当 向原告承担逾期交房的违约责任，其与建筑公司的纠纷应另 行解决。对于被告认为约定违约金高于实际损失的主张，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干解释》第十七条:商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定……．逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，原、被告双方对违约金的计算方法作出了明确约定，故本案违约金不适用‘参照租金标准’的规定。所以，被告认为违约金过高的辩解，没有事实和法律依据，本院不予采纳。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、由被告思茅维地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谢春平逾期交房违约金共计65340.20元。二、案件受理费1430元，由被告思茅维地房地产开发有限公司承担。 一审判决宣判后,原审被告思茅维地房地产开发有限公司不服,向本院提起上诉,请求二审法院查明事实后撤销一审判决,依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条等相关规定公正判决,并由二被上诉人承担本案一、二审案件受理费。其主要上诉理由为:一、原审判决认定基本事实不清。1、一审判决未根据双方签订的合同对商品房的套内建筑面积进行认定,从而不能正确判断违约金是否过分高于造成的损失；2、一审判决未根据上诉人递交的答辩状确定违约金,而上诉人的该答辩事实是无须举证证明的,应当依法认定；3、上诉人提供《景发改（2013）231号文件》，证实景东城区公共租赁住房和周转房租金收取标准是每月每平方米4元，说明约定的违约金高于给被上诉人造成的损失；4、原审法院对“维地·银座”商品房通过终验的时间是2015年1月15日没有认定，上诉人在此前也无法向被上诉人交付房屋；5、上诉人一审提交的证据B5即上诉人给被上诉人的有关逾期交房损失计算的通知，证明双方曾进行过协商,上诉人从未推卸责任,只是要求根据事实依据法律规定承担相应责任；对一审未明确因逾期交房给二被上诉人造成的损失应由谁承担举证责任,如果应由上诉人举证,上诉人申请对损失进行委托鉴定。二、一审判决对本案的评判存在错误。1、合同违约条款的约定,不具有与法律同样的效力,上诉人依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用土中华人民共和国合同法)若干问题的解释《二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十七条的规定,主张调整过高的违约金确有法律依据；2、一审判决论述不全面；3、合同仅约定违约金的计算方法,没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,故本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定确定违约金；4、依据二被上诉人购买的房屋套内面积及诉请,结合日常生活经验法则能推定出二被上诉人诉请的违约金过高。三、一审判决适用法律存在错误。1、对举证责任及证据判断方面适用法律错误；2、对违约金条款适用存在错误。 被上诉人谢春平同意一审判决，未作书面答辩。 二审中，上诉人思茅维地房地产开发有限公司与被上诉人谢春平都未向本院提交新的证据材料；另，上诉人向本院提交《损失评估鉴定申请》，请求对因上诉人逾期交房176天给被上诉人造成的损失进行评估鉴定。对此，本院决定不予鉴定，并已书面送达上诉人，后上诉人对本院决定不服，申请复议，被本院予以驳回。 根据查阅卷宗材料，结合本案的证据材料，二审查明的法律事实与一审基本一致，本院对一审查明的法律事实予以确认。 归纳当事人的诉辩主张，本案争议焦点为:一审依据双方合同约定计算违约金是否符合法律规定。 本院认为，上诉人思茅维地房地产开发有限公司与被上诉人谢春平签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，系双方真实意思的表示，未违反法律规定，应为合法有效，双方均应当按照约定履行合同义务。现已查明上诉人未按约定期限向二被上诉人交付合同中约定出售的房屋，共行为已构成违约，应承担违约责任。上诉人主张延期交房系施工方云南华太元建筑工程有限公司导致，其不存在过错，本院认为，上诉人与施工方之间的合同关系属另一法律关系，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定内容，法律尚未确认第三人对合同债权承担相关责任，故施工方的过错不能作为本案上诉人的免责事由，其有关对造成违约不存在过错的主张不能成立，本院不予支持。 关于如何计算违约金的问题。上诉人认为依据《最高人民法院关于适用〔中华人民共和国合同法〕若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，双方约定的违约金过高，应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定予以确认。本院认为，违约金的约定具有担保当事人如实履行义务的功效，同时具有对违约方惩罚性和对守约方的补偿性，故违约金不完全等同于实际损失。本案中，双方当事人对违约金的计算方式约定明确具体，没有争议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定适用于双方当事人没有约定违约金的计算标准，故上诉人以此作为依据要求鉴定及判决依据的主张不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方丈付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方当事人自愿签订《商品房购销合同》，对合同内容双方当事人有明确的预期，上诉人作为房屋开发商，对房屋建筑情况、房屋的实际面积、相关竣工验收手续把握及预知程度要明显优于作为购房者的被上诉人，在此情况下，上诉人仍与被上诉人签订了有明确约定的违约金计算方法，现又以约定过高要求调整，不利于构建商品房买卖诚信规则，也损害购房者的预期利益。且从本案现有证据材料亦不能证明双方约定的违约金过分高于上诉人的预期及因上诉人的违约行为给二被上诉人造成的损失。因此，双方在合同中约定的违约金的计算方法应当适用本案，一审依据双方约定的计算方法确认支持违约金并无不当，应予维持。上诉人认为一审确认的违约金过分高于损失的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。 另，一审认定本案案由为买卖合同纠纷不当，应纠正为房屋买卖合同纠纷。 综上所述，原判审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1200元，由上诉人思茅维地房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决确定的给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向景东县人民法院申请执行。 审判长 黄 鹤 审判员 韩瑞斌 审判员 邱继娇 二〇一五年八月二十八日 书记员 杜 殊