广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终1731号上诉人（原审被告）：广州裕圆餐饮管理有限公司（以下简称裕圆公司），住所地广州市天河区。法定代表人：郭朝华，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：广州市常旺企业管理有限公司（以下简称常旺公司），住所地广州市天河区。法定代表人：杨淑芬，该公司董事长。委托诉讼代理人：张运云，广东翰泰律师事务所律师。上诉人裕圆公司因与被上诉人常旺公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2015)穗天法民四初字第1691号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人裕圆公司的法定代表人郭朝华及被上诉人常旺公司的委托诉讼代理人张运云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人裕圆公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人常某公司一审全部诉讼请求或将本案发回重审，判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》为无效合同，一审判决认定为有效合同没有事实依据。1、签约过程中，被上诉人采用虚假的租金标准、管理费等信息欺骗上诉人。2、被上诉人提供的涉案商铺因平面布局不合理而导致无法通过消防验收，明显存在瑕疵，至今仍不具备上诉人正常使用所需功能，被上诉人应对此承担相应民事责任。3、被上诉人违反政府行政许可，在一楼增加餐饮店铺，致使涉案商铺商业价值受损。4、涉案合同为被上诉人提供的格式合同，实际上与其他商户并不相同，且合同条款显失公平。二、一审判决认定起租时间为2015年7月8日起算，事实认定不准确。因被上诉人在履行义务中的不作为，始终达不到交铺条件，上诉人至今未收到被上诉人有关交铺的任何书面通知，被上诉人本案诉请及各种租金主张文件租金计算日期自2015年6月20日起，显然不符合同规定，与一审判决认定的起租期也不符，一审判决认定的起租日也与事实不符。三、上诉人从未在面积问题上与被上诉人达成任何“租赁合同补充协议”，被上诉人提供的该补充协议属伪造证据。被上诉人主张租金的数额、起租日期、价格均不能确认的情况下，违约金显然不能成立。四、上诉人2015年4月7日进场是应被上诉人要求，被上诉人明确表示不计起租期，上诉人从未取得涉案商铺控制权。五、上诉人一审中已提供了相关通道堵塞及装修影响的照片，通道不开通不仅不应交租，被上诉人还应赔偿相应营业损失。六、一审判决对管理费的认定未考虑被上诉人未提供有效基本公共服务、安保服务、擅自收取合同未约定的停车费、干扰上诉人正常经营等基本事实。七、上诉人已按合同缴纳了租赁保证金、水电保证金、煤气费用，被上诉人一直未能完成合同义务，上诉人不存在违约行为。八、商户的租金、管理费均由商铺的商业价值和商场的服务水平所起，交付的商铺不能满足使用要求或合同规定应认定出租方未尽合同义务。上诉人拒绝交租、欲以被上诉人赔偿款项冲抵合理租金是合理的。综上，一审判决认定事实不清，应予改判。被上诉人常某公司辩称：一、上诉人裕圆公司没有任何证据证明其主张的合同磋商过程中存在的问题，双方应按合同履行约定的义务。二、上诉人一审中确认增加的租赁面积，但上诉却将一审中承认的事实推翻，主张合同无效，显然没有理由。三、涉案商场消防等问题严格依法进行，不存在其他违法违规现象。四、上诉人一审中确认实际控制商铺是2015年4月7日，且实际经营至2016年3月18日，但只支付了7万元租金不到一个月，其恶意拖欠租金，被上诉人迫于无奈才解除租赁关系。五、上诉人主张的投资及赔偿无事实和法律依据，相关装修在上诉人撤离后并未产生相关价值，给被上诉人造成巨大经济损失。综上，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。2015年10月26日，被上诉人常某公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、裕圆公司向常某公司支付拖欠2015年6月20日至2015年10月31日的租金、管理费、水电费等款项共计人民币259004.28元；二、裕圆公司向常某公司支付逾期缴付应付费用的违约金人民币50000元；三、本案诉讼费由裕圆公司承担。一审法院认定事实：2015年3月7日，常某公司（出租人/甲方）与裕圆公司（承租人/乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市天河区长兴路68号，常某商业广场三层C01自编号商铺（以下简称案涉商铺）出租给乙方作商业使用，建筑面积为739.6平方米；租赁期限为2015年3月15日至2025年3月14日，其中2015年3月15日至2017年3月14日期间月租金额为46594.8元，租金按月缴付，由乙方在每月的起租之日5天内按现金或银行转账缴付租金给甲方，物业管理费首年9.8元/平方/月；为确保乙方全面履行本合同，乙方应向甲方支付租赁保证金117649.72元，同时需要支付水、电保证金30000元，租赁期满或解除合同后，乙方在交齐租金、管理费、水电费、煤气费以及其他费用后，甲方应在3天内将保证金无息退回乙方；甲方以商铺现状及房产现有功能出租给乙方，并依照本合同约定将商铺及设备交付乙方使用；若乙方拖欠租金或物业管理费等应缴付费用达15天，此时，甲方有权解除本合同，保证金不予退还并收回商铺，同时，甲方有权处理商铺内所有物品及设备，所得收益全部归甲方所有，此外，乙方还需承担本合同约定的逾期违约金；租赁期内乙方须按本合同约定依时向甲方缴付租金，若逾期缴付视乙方违约，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付逾期违约金，乙方支付违约金后仍需继续履行本合同之其他条款；租赁期满或本合同自然终止后，乙方添置的可移动的物件可自行收回，乙方自行装修部分，须按竣工图现状无偿归甲方所有；乙方须按本合同约定依时向甲方指定或委托的物业管理公司缴付当月产生的水电费等须缴付的费用，逾期缴付的，每逾期一日，乙方须按当月水电费等费用总金额的1%向甲方支付逾期违约金，同时甲方有权停止供水供电，由此造成的一切后果由乙方自行承担；租赁期间若乙方中途解除本合同的，视乙方违约，但须提前2个月书面通知甲方，乙方须缴付清租金、物业管理费、逾期违约金及其他应缴付的水、电、电话费等费用，同时保证金不予退回而作为违约赔偿；该商铺出租装修免租期为3个月；本合同暂定交铺时间为2015年3月15日（实际交铺时间以甲方书面通知为准，免租期自交铺之日起计算）；等。《商铺租赁合同》后附《补充协议》载明如下内容：甲方须在交铺前，提供三相五线100KW（380V/220V，50HZ）电量供应，并安装电表；甲方交铺前应提供独立水表和水管的接口至乙方租赁区域；甲方交铺前提供排水管至乙方餐厅厨房与厕所的指定位置；甲方需提供不小于25立方/小时天然气管道供乙方使用，按相关规范设计施工，甲方将乙方所需天然气管道安装在乙方指定的位置以及安装煤气表，5月1日前开通天然气，乙方需要支付4万元；甲方需要提供排油烟管道为乙方使用；乙方所租赁C01商铺使用面积为517.72平方，双方协商按70%的使用率计算，建筑面积为739.6平方，如使用面积有所变化建筑面积则相应调整；等。2015年4月5日，常某公司（出租方/甲方）与裕圆公司（承租方/乙方）签订《常某商业广场商铺租赁合同补充协议》（以下简称《租赁合同补充协议》），约定：乙方承租铺位的租金，支付时间、管理费、水电费、支付时间标准按照原合同执行（注：支付的为上月水电费）；在原合同基础上C01商铺增加的租用面积，增加建筑面积：161.93㎡（该条款处增加建筑面积字样上方手写“暂定”字样，161.93㎡字样下方加划两道下划线，旁边手写“待核准”字样，该条款后方手写“实际面积按照国家相关规范核定”字样）等。《租赁合同补充协议》末尾签章甲方处加盖常某公司印章，乙方处为空白，协议首页抬头处加盖常某公司印章，手写字样处加盖裕圆公司印章，协议共两页，加盖有常某公司、裕圆公司骑缝章。一审中，常某公司、裕圆公司均确认案涉商铺总承租面积为874.57平方米，即《租赁合同补充协议》增加的租赁面积为134.97平方米。2015年4月15日，裕圆公司向常某公司提交《装修申请表》，该表格中“总经理意见”一栏显示案外人“肖某”签名及日期5月13日。裕圆公司称其实际进场时间为2015年4月7日，但由于面积及位置的调整，常某公司于2015年5月13日批准其装修方案，且合同约定煤气管道开通时间是2015年5月1日，但常某公司开通煤气管道的时间是2015年7月15日，所以应自2015年9月1日开始起租，常某公司同意将2015年4月7日作为案涉商铺的交付时间，主张起租日期为2015年7月7日。2015年7月14日，裕圆公司向常某公司发出《关于常某广场三楼C01铺首次交租有关问题的函》称签订《商铺租赁合同》后，风禾家常菜馆已于2015年7月11日开始试业，现提起交付首期交租，并将有关问题确认如下：一、租赁面积为612.2平方米；二、虽然天然气尚未开通，但裕圆公司已开始试业，租期暂从2015年7月11日开始计算，租赁单价按原协议不变，实用率按照常某公司坚持的70%计算，月租金总额为55098元，裕圆公司进场前交付装修押金2万元，扣除装修押金后裕圆公司首期交租暂缴35098元等。常某公司表示其并未收到该函件。2016年3月19日，常某公司对案涉商铺进行停电处理。2016年3月29日，常某公司对案涉商铺大门进行加锁，裕圆公司称该日后其再未进入案涉商铺。关于《商铺租赁合同》及《租赁合同补充协议》履行过程中裕圆公司支付费用情况，双方确认如下：裕圆公司已支付租赁保证金117649元、水电保证金30000元、煤气安装费40000元、装修保证金20000元，裕圆公司于2015年8月6日支付租金50000元，于2016年2月5日支付租金20000元，裕圆公司已缴清案涉商铺使用期间所产生的全部水电费用，裕圆公司使用案涉商铺期间未支付过管理费。关于管理费的支付标准问题，常某公司称应按照9.8元/平方米/月的标准计付，裕圆公司称签订合同时约定首年管理费标准是9.8元/平方米/月，但裕圆公司进场后发现其他商铺是按照4.8元/平方米/月的标准收取，裕圆公司不同意常某公司随意提高管理费标准；常某公司、裕圆公司双方均确认《商铺租赁合同》约定的免租期内裕圆公司无须支付案涉商铺的物业管理费用。关于租金的支付问题，裕圆公司称2015年10月、11月相邻商铺装修导致其无法正常经营，所以裕圆公司不应该支付2015年10月、11月的租金，而且现在只开通一半的通道，所以裕圆公司应按50%的标准交付租金；常某公司、裕圆公司双方均确认按照《商铺租赁合同》的约定，2015年3月15日至2017年3月14日期间月租金标准为63元/平方米/月。一审中，裕圆公司为证明其辩称向一审法院提交如下证据：1、广州燃气集团有限公司于2015年7月16日出具的《广东省广州市国家税务局通用机打发票》（复印件，显示用气地址为案涉商铺，抄表日期为2015年7月16日，上次行度4，本次行度3819），拟证明案涉商铺实际通气时间是2015年7月16日，但合同约定2015年5月1日通气，煤气是先交费后使用的，所以常某公司违反了合同约定；2、显示签署双方为裕圆公司（发包方）及案外人广东创粤建设有限公司（承包方）的《广州市建设工程施工合同》（原件，显示工程名称为长湴商业城三楼风和家常菜燃气管道工程，签订日期为2015年5月6日，工程造价为53000元），该证据拟证明常某公司未按照合同约定按期开通煤气、天然气，没有在指定位置安装煤气管道；3、照片（复印件），拟证明常某公司于某公司开业前封闭餐厅其中一个门的出入口，导致人流减少给裕圆公司造成重大影响，直至2015年10月3日才拆除围蔽，但垃圾未清理及有一个坑。经质证，常某公司对证据1的真实性予以确认，但认为该证据仅显示在使用煤气后所产生的费用，并不能确定燃气开通的时间；对证据2的真实性无法确认，认为裕圆公司主张的相关球阀是裕圆公司自己修建，缺乏事实依据；对证据3的真实性、关联性不予确认。关于常某公司的诉讼请求，其作出如下说明：常某公司要求裕圆公司按照55098元/月的标准支付2015年6月20日至2015年10月31日期间的租金（共计168758元，已扣除裕圆公司已支付部分租金），《商铺租赁合同》约定的租赁面积为739.6平方米，月租金标准为46594.8元/月，即63元/平方米/月，后来双方签订《租赁合同补充协议》，增加了租赁面积134.97平方米，即租赁面积变为874.57平方米（739.6平方米+134.97平方米）,每平方米的月租金标准为63元/平方米，即每月租金为55098元（874.57平方米×63元/平方米），上述期间租金共计238758元，扣除裕圆公司已支付的租金70000元，裕圆公司尚欠付上述期间租金168758元；裕圆公司按照8570.79元/月的标准支付2015年6月20日至2015年10月31日期间的管理费（共计37140.09元），租赁面积为874.57平方米，管理费标准为9.8元/平方米/月，即每月管理费为8570.79元；另，常某公司确认裕圆公司已缴清全部水电费，常某公司第一项诉请为裕圆公司支付拖欠的租金168758元及管理费37140.09元，常某公司撤回要求裕圆公司支付水电费的部分诉请；根据《商铺租赁合同》的约定裕圆公司还需支付逾期交付费用的违约金，常某公司主动放弃部分违约金，仅要求裕圆公司支付逾期付款违约金50000元，该逾期付款违约金为裕圆公司迟延支付案涉商铺租金及物业管理费的违约金。一审法院认为：一审中，常某公司撤回其部分诉讼请求属于其对自身民事权利的合法处分，予以照准。常某公司、裕圆公司签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。后双方再行签订《租赁合同补充协议》对案涉商铺增加租赁面积进行约定，一审中，双方确认《租赁合同补充协议》增加的租赁面积为134.97平方米，案涉商铺总承租面积为874.57平方米。根据《商铺租赁合同》的约定，案涉商铺2015年3月15日至2017年3月14日期间月租金标准为63元/平方米/月，结合上述总承租面积可知裕圆公司应按照55097.91元/月（874.57平方米×63元/平方米/月）的标准向常某公司支付使用案涉商铺的租金；案涉商铺物业管理费的支付标准为9.8元/平方米/月，即裕圆公司应按照8570.79元（874.57平方米×9.8元/平方米/月）的标准向常某公司支付使用案涉商铺的管理费，裕圆公司虽抗辩称其余商铺物业管理费支付标准与案涉商铺不一致，但在双方已就案涉商铺管理费标准作出书面约定的情况下，裕圆公司提出上述抗辩显属无理，不予采信。关于裕圆公司承租案涉商铺的起租时间的问题。根据《商铺租赁合同》的约定，案涉商铺的装修免租期为3个月，自实际交铺之日起计算，结合本院查明的事实可知，裕圆公司于2015年4月7日进入案涉商铺取得对案涉商铺的控制权，故应将该日视为案涉商铺的实际交付之日，裕圆公司应自2015年7月8日起向常某公司支付案涉商铺的租金、管理费，裕圆公司抗辩称应自2015年9月1日起计租缺乏合同依据，不予支持。常某公司、裕圆公司双方租赁关系存续过程中，常某公司于2016年3月19日对案涉商铺进行停电处理并于2016年3月29日对案涉商铺大门进行加锁处理，裕圆公司于2016年3月19日丧失对于案涉商铺正常使用的权利，双方间租赁合同关系于2016年3月29日实际解除。现常某公司诉请要求裕圆公司支付2015年6月20日至2015年10月31日期间的租金及管理费，如上所述，案涉商铺的起租时间应为2015年7月8日，故对于常某公司诉请要求裕圆公司支付的2015年7月8日至2015年10月31日期间的租金及管理费的诉请予以支持，上述期间租金共计207950.18元[42656.45元（55097.91元÷31日×24日）＋165293.73元（55097.91元/月×3个月）]，管理费共计32347.82元[6635.45元（8570.79元÷31日×24日）＋25712.37元（8570.79元/月×3个月）]，结合裕圆公司已支付租金情况（裕圆公司于2015年8月6日支付租金50000元，于2016年2月5日支付租金20000元）可知，裕圆公司应向常某公司支付2015年7月8日至2015年10月31日期间的租金137950.18元（207950.18元－70000元）、管理费32347.82元，对于常某公司超出上述部分的诉讼请求不予支持。至于某公司所称2015年10月、11月相邻商铺装修导致其无法正常经营应免交租金及通道仅开通一半故租金应减半的抗辩，裕圆公司并未提供相关证据予以证明，故不予采信。关于常某公司所主张的裕圆公司迟延支付租金及管理费的违约金问题。根据《商铺租赁合同》的约定，裕圆公司应于每月5日前将当月租金支付给常某公司，逾期支付的应以月租金额为本金，按照百分之三每日的标准支付逾期违约金，现裕圆公司抗辩称合同约定违约金标准过高，结合本案的案情，酌情调整裕圆公司支付逾期支付租金违约金的标准为按照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率，即裕圆公司须向常某公司支付迟延支付2015年7月8日起至2015年10月31日期间的租金的逾期付款违约金[其中2015年7月8日—2015年7月31日期间租金违约金应以42656.45元为本金自2015年7月6日起计至2015年8月6日；2015年8月1日—2015年8月31日期间租金违约金中部分应以47754.36元（55097.91元－7343.55元）为本金，自2015年8月6日起计至2016年2月5日，部分应以27754.36元（47754.36元－20000元）为本金，自2016年2月6日起计至实际支付之日止；2015年9月1日—2015年10月31日期间租金违约金的计算本金为55097.91元，自当月6日起计至实际支付之日止；均按照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率的标准计算；各月逾期付款违约金总额以不超过本金为限；因常某公司于本案中主张违约金总额为50000元，故违约金总额以不超过50000元为限]。至于常某公司所主张的裕圆公司支付迟延支付物业管理费的违约金，因双方于《商铺租赁合同》中对此并无约定，故常某公司该项主张缺乏合同依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年12月8日作出如下判决：一、本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州裕圆餐饮管理有限公司向原告广州市常某企业管理有限公司支付2015年7月8日至2015年10月31日期间的租金137950.18元、管理费32347.82元；二、本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州裕圆餐饮管理有限公司向原告广州市常某企业管理有限公司支付逾期支付租金的违约金（其中2015年7月8日—2015年7月31日期间租金违约金应以42656.45元为本金，自2015年7月6日起计至2015年8月6日；2015年8月1日—2015年8月31日期间租金违约金中部分应以47754.36元为本金，自2015年8月6日起计至2016年2月5日，部分应以27754.36元为本金，自2016年2月6日起计至实际支付之日止；2015年9月1日—2015年10月31日期间租金违约金的计算本金为55097.91元，自当月6日起计至实际支付之日止；均按照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率的标准计算；各月逾期付款违约金总额以不超过本金及50000元为限）；三、驳回原告广州市常某企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5940元，由原告广州市常某企业管理有限公司负担2540元，由被告广州裕圆餐饮管理有限公司负担3400元。二审中，上诉人裕圆公司提交了以下证据：1、报警回执，拟证明停电当天被上诉人常某公司已拒绝上诉人裕圆公司所有设备、家具出入；2、张某的书面证词，拟证明上诉人裕圆公司给被上诉人常某公司的所有函件均已送达；3、自述拍摄于2015年5月6日至2016年12月24日的现场照片45张，拟证明被上诉人常某公司在一楼修建新的违章建筑导致涉案商铺东侧的楼梯通道一直没有开通；4、被上诉人常某公司职员名片及发给上诉人裕圆公司的邮件附件，拟证明被上诉人常某公司在洽谈合同过程中使用虚假信息及虚假承诺欺骗上诉人裕圆公司，恶意提高合同条件；5、上诉人裕圆公司的法定代表人郭朝华的电子邮箱记录，拟证明上诉人裕圆公司的合同谈判及其招聘、装修等工作，双方均清楚关于涉案商铺煤气条件；6、上诉人裕圆公司自行统计出具的损失估算统计表；7、案外人的企业信息公示表，拟证明被上诉人常某公司在履行合同中存在不正当竞争行为。被上诉人常某公司质证认为：一、以上证据均非新证据，不应作为认定事实的依据；二、确认证据1的真实性，但不能确认报警的内容及对象，关联性不确认；三、证据2的证人未出庭作证，不能作为证据；四、证据3的照片形成时间不能证实，且无法看出相关的通道被堵；五、证据4的真实性、合法性、关联性均不予确认；六、证据5是打印件，真实性、合法性、关联性均不予确认；七、证据6是上诉人裕圆公司单方制作，真实性不予确认，且无其他相关证据佐证；八、确认证据7的真实性，但不能证明上诉人裕圆公司的主张。被上诉人常某公司在二审中没有新证据提交。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人裕圆公司、被上诉人常某公司签订的涉案《商铺租赁合同》合法有效正确，本院予以确认。后双方再行签订涉案《租赁合同补充协议》对涉案商铺增加租赁面积进行约定，经审查，在一审的开庭笔录、庭询笔录中，双方确认《租赁合同补充协议》增加的租赁面积为134.97平方米，涉案商铺总承租面积为874.57平方米。上诉人裕圆公司关于其从未在面积问题上与被上诉人常某公司达成任何协议的上诉意见不成立，本院不予采纳。上诉人裕圆公司与被上诉人常某公司已就涉案商铺管理费标准作出了明确的书面约定，上诉人裕圆公司抗辩称其余商铺物业管理费支付标准与涉案商铺不一致缺乏事实依据，一审判决对上诉人裕圆公司该抗辩不予采信并无不当。涉案《商铺租赁合同》明确约定，涉案商铺的装修免租期为3个月，自实际交铺之日起计算。上诉人裕圆公司在一审庭审中承认其实际进场时间为2015年4月7日，故应将该日视为涉案商铺的实际交付之日，一审判决认定上诉人裕圆公司应自2015年7月8日起向被上诉人常某公司支付涉案商铺的租金、管理费正确。上诉人裕圆公司关于一审判决认定起租时间为2015年7月8日不准确的上诉意见不成立，本院不予采纳。关于上诉人裕圆公司抗辩称相关通道堵塞及装修影响其正常营业，上诉人裕圆公司提供的照片并不能确实、充分的证明其主张，且其一审中提供的照片是复印件，二审中提供的照片根据其自述有部分是拍摄于双方租赁合同关系实际解除之后，故一审判决对上诉人裕圆公司的上述抗辩不予采信正确。综上，上诉人裕圆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3400元，由上诉人广州裕圆餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年四月二十四日书记员  党春婷