四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）南中法民终字第2233号上诉人（原审被告、反诉原告）任维正。委托代理人姚秀。被上诉人（原审原告、反诉被告）四川南充侨台房地产开发有限公司。法定代表人曾明蓉。原审第三人贾文勇。原审第三人苟志伟。上诉人任维正因租赁合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字1831号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2012年12月10日，四川南充侨台房地产开发有限公司（以下简称侨台公司）与任维正签订《场地租用协议》一份，约定侨台公司将其尚未开发的位于南充市顺庆区滨江中路项目已挖运土方工程的场地的土地（即南充市顺庆区模范下街与滨江中路转角处的土地）租给任维正使用，期限为1年即2012年12月10日至2013年12月10日止；场地租用费为侨台公司净收人民币26000元；场地使用期间的相关事宜及应付各种款项均由任维正自行负担；租用到期后任维正对租用场地内所有投入资金和物品由其自行拆除，并恢复原样。合同签订后，任维正向侨台公司支付了租金26000元，任维正与第三人贾文勇、苟志伟合伙在承租场地内经营火锅店和停车场。因合同双方在合作过程中产生了矛盾，侨台公司决定租赁合同期满后不再续租给任维正。2013年12月10日租赁合同期限届满，双方未签订续租协议。同年12月14日，侨台公司通过在任维正经营的场所张贴《通知》的方式通知其在12月20日前撤出场地的全部设施，逾期视为放弃。通知张贴后，任维正并未撤出，仍占用场地经营使用至今。另，侨台公司于2013年12月6日与案外人鲁建平签订了《场地租用协议》一份，约定该公司将案涉场地以每年租金23万元租给鲁建平；协议签订时鲁建平支付侨台公司定金5万元，如违约按租金总额30%支付违约金给对方；特别约定因该场地已出租给他人，如原承租人在同等条件下要求继续承租，应首先满足原承租人，但须在1个月内签订续租协议，否则侨台公司应承担违约责任并支付双倍定金。合同签订后，因任维正一直未返还租赁场地致使侨台公司无法向鲁建平交付租赁物，侨台公司遂与鲁建平于2014年4月3日签订《赔偿协议》一份，约定侨台公司双倍返还鲁建平定金5万元并赔偿其违约赔偿金5万元。由于任维正至今拒绝返还承租场地，双方协商无果，侨台公司遂诉至法院，请求判令任维正：1、立即将位于南充市顺庆区模范下街与滨江中路转角处租赁土地返还并自行拆除土地上所有设施、设备，恢复原样；2、从2013年12月11日起按每年23万元标准赔偿场地逾期使用费至返还土地时止，并承担逾期返还租赁土地损失违约金10万元；3、承担诉讼费。审理中任维正提出反诉，以签订租赁合同前其与侨台公司及第三人系合伙关系，侨台公司应对前期投入承担责任为由，要求侨台公司支付其场地平整费15万元，同时以双方曾口头协议租赁该片土地至开发时止为由要求继续履行原租赁合同到该片土地开发时止。一审法院经审理认为，侨台公司与任维正签订的《场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约全面履行义务。该合同明确约定租赁期限为一年，租用到期后任维正对租用场地内所有投入资金和物品由其自行拆除并恢复原样，因合同期限届满后双方并未签订续租协议，故侨台公司要求承租人任维正返还租赁场地并拆除设施、恢复场地原状的诉讼请求合法有据，应予支持。任维正与第三人即使曾与侨台公司协商过合伙事宜，但在侨台公司明确表示不愿入伙并与任维正协商一致签订了《场地租赁合同》后，表明侨台公司与任维正以及第三人并未形成合伙关系，反而与任维正形成了租赁关系，故侨台公司对合伙企业的投入不应分担责任，且《场地租赁合同》中也明确约定场地使用期间的相关事宜及应付各种款项均由任维正自行负担，故任维正要求侨台公司承担场地平整费的反诉请求不能成立。任维正无证据证明双方曾口头协议租赁期至该片土地开发时为止，且租赁合同明确约定租期为一年，故其要求继续履行原租赁合同的反诉请求无事实和法律依据，不予支持。任维正在租赁合同到期后继续占用租赁物，应按当前租金状况承担迟延返还期间的租赁物使用费并承担因迟延返还租赁物给出租人侨台公司造成的其他直接经济损失。其中迟延返还期间的租赁物使用费可参照侨台公司与案外人鲁建平签订的租赁协议确定的租金标准即年23万元计算。对其他直接经济损失，由于任维正租赁期满未返还租赁物致使侨台公司违约并向案外人支付的违约赔偿费，属于承租人任维正违约导致的侨台公司产生的直接损失，任维正应负责赔偿。但侨台公司要求任维正支付逾期返还租赁土地致其违约而支付的违约金等损失10万元的诉讼请求过高，本院仅支持其中的定金损失4.6万元，理由是：根据侨台公司与鲁建平签订的租赁合同中的特别约定，本案只能适用定金罚则，故双方签订的赔偿协议中侨台公司既要双倍返还鲁建平定金，又要支付鲁建平违约金5万元中的违约金5万元属于扩大损失，应由侨台公司自行承担；其次，租赁合同标的额为23万元，而约定的定金5万元超过了主合同标的额的20%，即定金应为4.6万元，对超过部分不应支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”、《中华人民共和国担保法》第91条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%”、第121条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额20%的，超过的部分，法院不予支持”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条“法庭辩论终结，应当依法判决”之规定，判决：一、任维正于本判决生效后十五日内返还其承租四川南充侨台房地产开发有限公司位于南充市顺庆区模范下街与滨江中路转角处的场地并拆除场地内所有设施、设备，恢复场地原样；二、任维正支付四川南充侨台房地产开发有限公司违约损失费4.6万元以及上述租赁场地从2013年12月11日起至返还场地之日止按每年23万元标准计算的场地使用费；三、驳回四川南充侨台房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回任维正的反诉请求。本诉案件受理费3450元，由四川南充侨台房地产开发有限公司负担1150元，由任维正负担2300元；反诉案件受理费1650元，由任维正负担。宣判后，上诉人任维正不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，发回重审。理由是：1、程序违法。一审法院受理任维正的反诉请求后，没有依法向第三人送达起诉状副本、举证通知书及开庭传票，也没有征求被上诉人是否需要举证期及答辩期而径行开庭。2、事实认定错误。任维正与侨台公司系合伙关系，在签订合伙协议后，任维正与第三人出资达80万元平整场地、维修管道等，后在兑账时，侨台公司借口太忙，称暂不合伙，承诺把场地拿给任维正和第三人做到开发为止。因合伙协议被侨台公司拿去盖章任维正无法提供。租赁协议并不是任维正的真实意思表示，在花巨资打造场地的情况下只租赁一年也不符合常理。同时，侨台公司也存在很多违约的行为，首先，提供的场地面积不够，其次，在合同租赁期限尚未到又未通知承租人的情况下又将场地出租给他人，第三，侨台公司与案外人鲁建平签订《场地租赁协议》、《赔偿协议》及《收条》明显具有虚假性，租金明显过高，在没有征求承租人意见的情况下就收取订金，与常理不符。侨台公司答辩称，双方签订了租赁合同，系租赁关系，并非任维正所称的合伙关系。对于租赁场地的范围在交付场地时双方均认可了的，在租赁期间，任维正对此也并无异议。上诉人的理由都不符合事实，请求维持原判。本院二审中查明，在一审中任维正提供了录音资料，证明韩英自己陈述开始四人合伙，但是在合伙过程中觉得不妥，就将土地租给了任维正，租金很低，就是为了任维正能够收回投资。一审中侨台公司质证称该录音资料不真实，且也没提到合伙协议的事。二审诉讼中，根据任维正的申请本院对案涉场地的市场租赁价格进行评估，现受委托的评估机构四川中兴智业土地评估咨询有限公司向我院作出回函，称因商住用地的临时停车场无足够的类似案例作为技术支撑，且临时停车场无合法经营手续等，致使无法对委托标的物的市场租赁价值进行有效合法的评估，将评估退回我院。本院二审审理查明的其他事实与一审法院查明事实的一致。本院认为，在一审中虽然没有给原审第三人送达应诉、举证通知书等相应的法律文书，但第三人到庭参与了庭审，且在参加庭审过程中没有提出任何异议，加之第三人不承担任何责任，权利没有受到侵害，原审第三人提出上诉以后又没缴纳费用，在二审中也没有提供任何新的证据。因此，一审程序虽存在瑕疵，但不属民事诉讼法及其司法解释规定的严重违反法定程序的情形，故本案不应当发回重审。关于侨台公司与任维正之间是否形成了合伙关系。任维正提供了证人证言及录音资料来证实双方最开始系合伙关系，但是从2012年12月10日双方签订的《场地租赁协议》来看，即使双方开始有过合伙的意向，但是最终双方并未就合伙达成一致意见，反而形成了租赁关系，且对租赁的时间和租赁期间的花费在协议中都作了明确的约定，因此，上诉人主张双方之间存在合伙关系没有法律和事实依据，对该主张及相应的反诉请求不予支持。同时上诉人称有口头协议租赁至该片土地开发时为止，因其没有提供任何证据证明其主张，对该请求没有事实依据，不予支持。关于侨台公司提供的租赁场地是否违约的问题。双方在租赁合同中约定，租赁的范围是顺庆区滨江中路项目已挖运土石方工程场地，从土地交付起至租赁期满，承租方任维正从未提出过侨台公司交付场地不符合约定，即使侨台公司存在违约行为，因上诉人任维正对此在一审中没有提起反诉，本案对此不作审理，其可另行提起诉讼主张权利。至于在合同履行期间侨台公司在没有通知上诉人的情况下，又将土地出租给他人，因任维正不愿支付相同金额的租金，其不构成优先租赁的条件，在租赁合同期限已届满的情况下，任维正应当腾退房屋。对于任维正无故不予腾退房屋，造成侨台公司不能履行与案外人鲁建平签订的《场地租赁协议》，对此所造成的损失，任维正应当承担赔偿责任。任维正辩称侨台公司与案外人鲁建平签订《场地租赁协议》、《赔偿协议》及《收条》明显具有虚假性，租金明显过高，因其不能提供有效的证据予以反驳，加之对案涉土地的租赁价值评估机构也明确回函表示因无参照标准无法对委托标的物的市场租赁价值进行有效合法的评估，对该辩称理由也不能采信。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3450元，由上诉人任维正承担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 东审 判 员  蒙秀梅助理审判员  任雅莉二〇一五年八月二十六日书 记 员  王婵轶