辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）营民一终字第01239号上诉人（原审被告）营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司，住所地辽宁（营口）沿海产业基地。法定代表人郑朝辉，系公司董事长。委托代理人吴瑕，辽宁海润律师事务所律师。委托代理人佟欣美，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）刘生强，男。原审第三人中国农业股份有限公司营口东新支行，住所地营口市站前区。法定代表人刘景林，系该公司行长。委托代理人郭万举，男，该公司职员。上诉人营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服营口市西市区人民法院（2015）营西民一初字第555号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司的委托代理人佟欣美，被上诉人刘生强，原审第三人中国农业股份有限公司营口东新支行的委托代理人郭万举到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，刘生强与东华公司于2012年10月26日签订商品房买卖合同，合同约定刘生强以238093.8元购买东华公司开发的位于营口市西市区新力大街91-84号房屋、建筑面积58.1平方米；第六条约定原告在签署合同时已付清首付款78093.8元，剩余房款16万元为商业贷款；第八条约定被告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5、1中条件，并符合本合同约定的商品房屋交付买受人使用，其中第一项约定“该商品房经验收合格”，第五项约定“本条1所指的商品房经验收合格是指经出卖人、施工单位、监理公司、设计单位共同验收合格”；第九条1、（2）中约定，逾期超过90日后…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定“商品房达到交付使用条件后…双方进行验收交接时，卖方应当出示验收手续，并签署房屋交接单…出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》”，第十四条约定“出卖人承诺煤气在入住率达到煤气公司规定的开通最低入住率后开通”。刘生强于合同订立后向东华公司支付首付款1万元。2012年11月14日，刘生强与第三人订立《个人购房担保借款合同》，第十四条约定“借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。”贷款合同另约定由东华公司作为保证人，由诉争房屋作为抵押物。2012年11月16日，东华公司为原告开具销售不动产统一发票。刘生强签订《鼎尚华庭二期“甲壳虫”1#、24#、6#房屋装修改造委托协议》，其中第三条第2项约定：厨房部分改造，厨房位置由阳台改造至室内楼梯下方，厨房不铺设天然气。东华公司于2014年1月初通知刘生强办理交房进户手续。原审法院认为，东华公司在备案的工程设计图纸上并没有煤气管道的相关设计。但原告在商品房买卖合同中却明确约定“出卖人承诺煤气在入住率达到煤气公司规定的开通最低入住率后开通”，现东华公司交付的房屋没有煤气设施，其存在欺诈，且没有煤气会给买受人带来生活上的极大不便。东华公司的欺诈行为，已构成根本性违约。因此。应解除原告与东华公司的商品房买卖合同。关于违约金的计算，本院认为合同约定的违约金过低，可从被告开具购房发票日期始按中国人民银行确定的同期同类贷款利率支付利息至判决确定给付之日止计算违约金。原审法院判决：一、解除原告刘生强与被告营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、被告营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告刘生强购房款17万元，并以购房发票日期始按中国人民银行确定的同期同类贷款利率支付利息至判决确定给付之日止。案件受理费250元（缓交）由被告营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司承担。上诉人营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司上诉称，1、原审法院认定上诉人存在欺诈，构成根本性违约缺乏事实及法律依据。上诉人交付房屋符合合同约定的交房标准，被上诉人对于房屋不存在煤气设施的事实清楚并认可，上诉人并不存在欺诈。首先，上诉人分三期，共建设24栋住宅。第一期住宅为普通型住宅。第二期为小户型“错跃式”住宅，第三期同第二期。第一期房屋交付标准为“清水房”，第二期根据市场需要由清水房变为精装房，双方签订的商品房买卖合同及附件、装修委托协议、宣传资料明确记载了房屋的交房标准。其次，双方签订的商品房买卖合同约定交房标准为“清水房”，具体的标准的约定：（二）住宅部分：1、单元门；2、室内窗；3、入户门；4、采暖方式；5、住宅地面；6、住宅墙面；7、上水管；8、下水管；9、厨房卫生间。补充约定所约定的交付标准为：“第四，买受人同意房屋交付条件为土建完工、水电配套能满足室内装修需要。”《鼎尚华庭二期“甲壳虫”1#24#6#房屋装修改造委托协议》（以下简称《委托协议》）变更了房屋的交付标准，即由原来的清水房变成精装房，变更后的交付标准为：1、阳台为封闭阳台；2、厨房不铺设天然气，厨房部分安装有海尔电器的电磁炉和吸油烟机；3、户内地面为品牌复合地板；4、户内墙面和顶棚为品牌环保乳胶漆；5、厨房墙面、地面为品牌瓷砖；6、厨房顶棚为塑钢PVB吊顶；7、橱柜为板式品牌整体橱柜（含水盆、龙头）；8、洁具为品牌五金件、手盆等等。以上条款经过被上诉人阅读、认可并签字生效。再次，依据上诉人举证的宣传材料可知，该宣传材料明确记载装修标准：“海尔家电（电磁炉、吸油烟机、热水器）……”而被上诉人收到并阅读过相关宣传资料。因此，上诉人交付的房屋符合双方合同约定的交房标准，且上诉人在商品房的宣传材料以及《委托协议》中均明确了本案涉及房屋的厨房设计是海尔牌电磁炉和吸油烟机，并非使用煤气的事实。被上诉人在订立房屋买卖合同之时对上述事实清楚并认可。《商品房买卖合同》中关于煤气的约定已被《委托协议》所改变，因此上诉人不存在欺诈。2、原审法院认定，没有煤气会给被上诉人生活带来生活上的极大不便的事实错误，上诉人交付房屋符合法定及约定的交房条件，且被上诉人已实际入住使用本案涉案房屋，双方合同已实际履行。首先，被上诉人对于厨房不铺设煤气设施的事实清楚并认可，且上诉人亦按约定提供了电磁炉等设备，不存在造成被上诉人生活极大不便的事实。其次，上诉人交付房屋符合法定及约定的交房条件。依据国家《住宅设计规范》关于项目规模的开发要求，本案涉及房屋的煤气设施为宜设置设施。上诉人所建设房屋为小户型“错跃式”精装商品房，依据国家《城镇燃气设计规范》的规定，因煤气设施将穿过卧室，故该建筑格局不能安装燃气设施。现上诉人所开发的房屋符合国家规范建设标准，且已经过相关部门验收合格并可以交付使用，具备房屋的使用功能。同时，因上诉人交付的房屋符合合同约定的设计标准，且上诉人依据国家规范要求对所建设房屋厨房的设计是海尔牌电磁炉和吸油烟机，亦保障了被上诉人对房屋的使用，达到合同目的。因此，上诉人交付的房屋已达到被上诉人签署商品房买卖合同的合同目的，双方签订的商品房买卖合同不应予以解除。最后，被上诉人已办理入户并使用本案争议房屋，双方签订的合同已实际履行完毕。3、被上诉人要求上诉人全额返还被上诉人购房款的事实错误，因被上诉人系按揭贷款方式购买房屋，依据相关司法解释，该购房款不应全额返还给被上诉人。4、原审法院认定合同约定违约金过低的事实错误，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，系双方真实意思表示，双方均受违约条款的约束。现被上诉人并未就其经济损失举证予以证明，不能证明实际经济损失高于合同约定违约金。因此，原审法院认定违约金过低，并自开具购房发票日期始按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，缺乏事实及法律依据。5、本案遗漏诉讼主体。涉案房屋装修单位以及《委托协议》的签订单位为沈阳华格装修工程有限公司。最后确定房屋交付标准的内容确定与《委托协议》中，法院对于该房屋是否达到交付标准、是否构成根本违约与沈阳华格装修工程有限公司有法律上的利害关系，且便于查清案件事实，该公司应作为诉讼主体参加诉讼，以确定其是否有责任。但是本案并未追加沈阳华格装修工程有限公司参与诉讼，显系遗漏了诉讼主体。请求本院：1、撤销一审判决，依法判令驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、一、二审案件受理费等全部由被上诉人承担。被上诉人刘生强答辩称，买房时告诉我们有煤气，承诺公摊面积小于实际的公摊面积，购买房屋时不允许看购房合同，在办理进户的时候，物业工作人员一直强调进户时安装煤气，直到现在没有兑现，不是缴纳房款就代表承认房屋是合格的，我们交完总房款30%办理完手续后，才允许我们看房子，房屋质量我们根本不清楚，根本没有同意我们验房，只是让我们交清房款后哪里出现问题，他们维修，房屋质量不合格，经常维修，合同上写的海尔电器和电磁炉，只是赠品，并不是说给这些就不安装煤气了。我要求退房，如果购房时说明没有煤气的话，根本不会购买，请求本院：维持一审判决，诉讼费由上诉人承担。原审第三人中国农业股份有限公司营口东新支行无答辩意见。本院审理后查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人在备案的工程设计图纸上并没有煤气管道的相关设计。但上诉人在《商品房买卖合同》中却明确约定“出卖人承诺煤气在入住率达到煤气公司规定的开通最低入住率后开通”，现上诉人交付的房屋没有煤气设施，会给被上诉人带来生活上的极大不便。上诉人的欺诈行为，已构成根本性违约。原审法院认为合同约定违约金过低，可从被告开具购房发票日期始按中国人民银行确定的同期同类贷款利率支付利息至判决确定给付之日正确。同时，原审法院判决亦未遗漏诉讼主体。原审法院判决正确，上诉人上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由上诉人营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  盖世非审 判 员  张 育代理审判员  栾 娜二〇一五年八月二十八日书 记 员  吴晓月