陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终1304号上诉人（原审被告）：王炎立。委托诉讼代理人：安治，陕西仁和万国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安东方大酒店，住西安市雁塔区朱雀大街***号。法定代表人：余民虎，该酒店董事长。委托诉讼代理人：寇东锋，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张星，陕西海普睿诚律师事务所律师。原审被告韩龙。委托诉讼代理人：陈文华，陕西仁和万国律师事务所律师。上诉人王炎立因与被上诉人西安东方大酒店（以下简称东方大酒店）、原审被告韩龙租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初5200号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。王炎立上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项，依法改判驳回东方大酒店诉讼请求；2、一、二审诉讼费由东方大酒店负担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，证据不足，东方大酒店主张租赁合同项下2013年10月至2014年4月期间房屋租金已经超过诉讼时效，东方大酒店丧失胜诉权，无权主张该部分租金。王炎立投资桑拿房建设初衷或王炎立同意拆除营业用房的目的是在租赁合同期限内能够正常使用返还的五间营业用房，而东方大酒店一直推脱不予交付五间营业用房的行为实属违约，导致王炎立在租赁期间无法正常经营，故对东方大酒店验收后未能交付王炎立使用的期间即2014年3月至2015年12月5日，东方大酒店无权继续收取租金；2、一审判决适用法律错误，《备忘录》已明确，东方大酒店起诉逾期腾房占有使用费与备忘录所述内容相悖，违反备忘录约定；东方大酒店一审主张占有使用费229040元，一审判决285000元人民币，超出东方大酒店诉讼请求，违反法律规定，即使认定应当参照房屋租金标准计算占有使用费，也应以26万元/年计算；一审法院依据东方大酒店提供的存疑复印件判决王炎立向东方大酒店支付水电费30374元违反法律规定。东方大酒店辩称，1、关于诉讼时效，因合同约定分段履行，故应从最后一次履行期限届满之日起算，王炎立一直承租使用涉案房屋，东方大酒店一直以口头和函件形式向其主张缴纳水电费，但其一直拖欠不给，故诉讼时效一直中断，不存在超过诉讼时效的情形。2、拆除的5间营业用房并不影响租赁合同的履行，双方曾在2004年10月5日、2007年9月30日及2011年10月5日签订过3份租赁经营合同，合同的第4条第13款均约定因新建营业用房属于王炎立自愿投资，所有权归东方大酒店，其投资不影响租赁合同中关于租赁期限、租赁标准及付款方式等条款的履行，故该五间营业用房是否拆除均不影响王炎立依约缴纳租金；3、2014年3月12日，王炎立的代理人韩龙与东方大酒店签订补充协议，协议约定给王炎立顺延租期2个月作为对拆除5间营业用房哪个的补偿，故王炎立应向东方大酒店缴纳租金；4、关于备忘录的约定，双方签订的备忘录载明从2016年6月3日起，西安东方大酒店收回场地，王炎立不再承担康乐部经营场所的任何费用，系因2016年6月3日之前，王炎立拒绝腾房，2016年6月3日向西安东方大酒店交回承租房屋，该备忘录是对交回房屋后不再承担费用的约定，而非不承担以前欠付的费用；5、关于欠付水电费，一审中东方大酒店向法庭提交了王炎立欠付水电费的证据原件，当庭也已质证。从交易习惯看，东方大酒店将水电费抄表计算后将水电费缴纳数字告知王炎立，由王炎立向酒店财务部缴纳，系交易习惯，亦系房屋租赁中的惯例，故王炎立应按照水电费月报表上记载的数字缴纳水电费。综上，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。韩龙述称，其认可王炎立的上诉请求，对于其不承担连带责任表示认可，但东方大酒店所述不属实。水电费相关证据在一审庭审中其表示有涂改痕迹，亦未与原件核对。2011年10月签订的合同，系韩龙代王炎立签署，东方大酒店未将已验收完毕的营业用房交付王炎立，违背王炎立投资建造营业用房初衷。租赁经营合同中约定房屋租金为26万元，并非57万元。东方大酒店向一审法院起诉请求：1、请求判令王炎立、韩龙连带向其支付租金115458.58元（康乐部租金94万元、长包房租金214584.58元）；2、请求判令王炎立、韩龙连带向其支付逾期腾房占有使用费229040元（暂自2015年12月6日起计算至2016年4月30日）及至实际腾房之日的占有使用费；3、请求判令王炎立、韩龙连带向其支付水电费30374元（暂计算至2016年4月30日）及至实际腾房之日的水电费；4、请求判令王炎立、韩龙立即腾房并返还其相应的设施设备；5、诉讼费由王炎立、韩龙负担。一审法院认定事实：2002年9月28日，（乙方）王炎立与（甲方）东方大酒店签订《租赁经营合同》，合同约定由王炎立承租东方大酒店场地（桑拿浴、歌舞厅、美容厅），租赁期限2年，自2002年10月5日至2004年10月5日，租金每年55万元。第三条第6款约定：“甲方在本酒店内为乙方提供一间长包房，每月5日前由乙方预付当月租金，次月5日前支付长包房内的其他费用。”2004年10月5日东方大酒店与王炎立续签《租赁经营合同》，租赁期三年，自2004年10月5日至2007年10月，租金每年55万元。2007年9月30日，东方大酒店与王炎立再次签订《租赁经营合同》，租赁期限4年，自2007年10月5日至2011年10月5日，租金每年55万元。合同第四条第13款约定：“因新建营业用房为乙方自愿投资，所有权归甲方所有，其投资不影响原租赁经营合同中有关租赁期限、租赁标准及付款方式等条款的履行。”2011年10月5日，东方大酒店（甲方）与韩龙（乙方）签订《租赁经营合同》，合同约定租赁期限为四年，自2011年10月5日至2015年10月5日至，租金为每年57万元。合同第二条第三款约定：“2、乙方每年分两次结清年租金，第一次结款时间为合同签订之日起，五日内即每年10月5日至10日以前，第二次结款时间为合同履行半年之日起五日内，即每年4月5日至10日以前，每次结款金额为28.5万元。3、甲乙双方在上期合同执行期间分别于2009年11月6日、2010年9月16日、2011年3月7日签署的经营合同补充协议中甲方须向乙方累计顺延的130天经营权，经双方协商，在上期合同到期结算时以作租赁费抵销处理。”第三条约定：“甲方为乙方提供水表、电表并负责正常供水、供电，乙方在经营期间所需用的水费、电费按单表计算，每月的水电费用于次月5日前由乙方按月付给甲方，甲方为乙方免费提供内部电话两部。”2014年3月12日，韩龙与东方大酒店签订《康乐部租赁合同补充协议》，协议约定：一、本期经营合同（自2011年10月5日至2015年10月5日止）到期后，甲方向乙方顺延二个月（60天）的经营权。二、因酒店经营和基建工作需要，需对乙方2003年所建的营业用房（共计五间，钢架结构）进行拆除，甲方基建工程竣工后，返还乙方营业用房五间。上述租赁合同及补充签订时，韩龙向东方大酒店出具王炎立的授权委托书。2016年6月6日，东方大酒店与王炎立签订备忘录，备忘录载明“酒店2016年5月31日向康乐部承包责任人王炎立先生送达了‘关于将康乐部经营场所移交酒店’的《致函》，2016年6月3日，王炎立先生将该经营场所钥匙交回，并承诺场内其私人物品已清理，剩余物品由酒店自行处理处置。从2016年6月3日起，东方大酒店收回该场地，王炎立先生不再承担康乐部经营场所的任何费用。”经核实，东方大酒店主张的租金1154584.58元，包含双方签订康乐部租赁费94万元（2013年10月5日至2014年10月4日租金57万元，王炎立已支付20万元，欠租金37万元、2014年10月5日至2015年12月5日租金57万元未付）和2002年双方签订的合同中关于长包房租金214584.58元。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。双方应当按照《租赁经营合同》约定履行各自义务。东方大酒店主张的租金包含康乐部租金和长包房租金，上述租金涉及两个合同，分属两个法律关系，本案只处理康乐部租金，东方大酒店可就涉及长包房的合同另案主张。2011年11月5日的合同虽为韩龙与东方大酒店签订，但签订合同时，韩龙已向东方大酒店出具了王炎立的授权委托书，该合同的权利义务不应由韩龙承担，应由委托人王炎立承担，东方大酒店要求韩龙承担赔偿责任的请求依法不予支持。东方大酒店要求王炎立支付欠付租赁合同期限内的租金94万元，依法应予支持；王炎立在合同到期后，未按时向东方大酒店移交经营场所，应当向东方大酒店支付经营场所实际的占用费，占用费用按照双方签订的合同约定标准计算，占用天数计算至王炎立向东方大酒店移交的截止时间2016年6月3日，东方大酒店主张的占用费285000元，符合法律规定，依法应予支持。介于东方大酒店与王炎立于2016年6月6日签订备忘录，备忘录已经载明王炎立于2016年6月3日将房屋腾交给东方大酒店，故对于东方大酒店要求王炎立腾房并返还东方大酒店相应的设施设备的请求，不再处理；双方合同约定王炎立应当向东方大酒店缴纳水、电费用，东方大酒店主张的水电费30374元符合法律规定，依法应予支持。判决：一、被告王炎立于本判决生效后十日内向原告西安东方大酒店支付租金940000元。二、被告王炎立于本判决生效后十日内向原告西安东方大酒店支付房屋占用费285000元。三、被告王炎立于本判决生效后十日内向原告西安东方大酒店支付水电费30374元。四、驳回原告西安东方大酒店其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17526元，由原告西安东方大酒店承担5000元，被告王炎立承担12526元。因原告已预交，故被告在支付上述款项时一并支付给原告。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案中出租方与承租方双方签订的《租赁经营合同》实为房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，东方大酒店将租赁合同项下房屋交付王炎立使用，履行了合同约定义务，王炎立作为承租人，应当依约履行租金及水电费等相关费用的支付义务。本案中，王炎立上诉称东方大酒店未交付改建的五间营业用房导致其在租赁期间无法正常经营，故2014年3月至2015年12月5日，东方大酒店无权继续收取租金，对此本院认为，根据涉案房屋情况及合同实际履行情况，王炎立该主张缺乏充分的事实及法律依据，本院依法不予支持。关于占有使用费，王炎立上诉称应当参照合同约定房屋租金25万元的标准计算，不应计算合同约定的设备租金，但根据一审查明事实情况合同到期后王炎立未按时移交经营场所，故王炎立该主张依据不足，本院依法不予支持。关于水电费部分，涉案租赁合同明确约定由王炎立承担，且一审中东方大酒店亦提交了相关证据在卷佐证，故原审判决王炎立支付东方大酒店水电费30374元，亦无不当，本院依法予以维持。综上所述，王炎立的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17526元，由王炎立负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 琪代理审判员 师 婷代理审判员 同江龙二〇一七年四月五日书 记 员 邢尖尖