江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0903民初7134号原告:华润置地（盐城）有限公司，住所地在盐城市城南新区新都街道人民南路36号。法定代表人：迟峰，该公司经理。委托诉讼代理人：汪令钦、徐致远，江苏法德永衡律师事务所律师。被告：姜某某，男，1960年12月12日生，汉族，居民，住盐城市城南新区。委托诉讼代理人：宋相根，江苏法震律师事务所律师。原告华润置地（盐城）有限公司（以下简称华润公司）与被告姜某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月12日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告华润公司的委托诉讼代理人汪令钦、徐致远，被告姜某某及其委托诉讼代理人宋相根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认我公司与被告签订的《盐城橡树湾欢乐广场商铺租赁合同》于2016年11月25日解除；2、依法判令被告向我公司支付截止2016年11月25日为止拖欠的租金人民币36305元（自2016年6月26日至2016年11月23日止）、物业费人民币5542元，合计人民币41847元，并自逾期支付之日按照逾期支付金额2%/日的标准向我公司支付滞纳金；3、依法判令被告迁出案涉商铺，并将案涉商铺恢复原状后交付给我公司；4、依法判令被告自解除合同之日起第4日起，按照首期每日租金及其他费用之和即人民币255.78元/日标准，向我公司支付逾期交还案涉商铺产生的占用费；5、依法判决我公司没收被告已缴纳的履约保证金23318元；6、依法判决被告承担我公司为处理本案纠纷支出的律师费人民币20000元；7、承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年9月16日，关于盐城橡树湾欢乐广场项目169号商铺出租事宜，我公司与被告姜某某签订了《盐城橡树湾欢乐广场商铺租赁合同》，并于2015年9月29日办理了交付手续。根据合同约定，被告姜某某应当自交付之日起，按季度缴纳物业费（每季度1534.68元）。被告姜某某至今仅缴纳了2015年第四季度的物业费。而2016年以来的物业费（四个季度共计6138.72元），经我公司多次催缴，被告姜某某仍未缴纳。案涉商铺于2015年12月26日开业，根据合同约定，租期顺延。被告姜某某应于2016年6月25日前缴纳下季度租金21783元，于2016年9月25日前缴纳下季度租金21783元。但经我公司多次催缴，被告姜某某至今未缴纳任何租金。据此，我公司于2016年11月10日向被告姜某某发出律师函，通知被告姜某某解除合同并交还商铺、赔偿损失。但被告未予理睬，故我公司诉至法院。被告姜某某辩称，第一、原告华润公司起诉解除合同，不符合法定解除条件，亦不符合约定的条件，不应予以支持；第二、原告华润公司招商时欺骗宣传，造成我惨淡经营、亏损严重，原告华润公司不应足额收取我的租金；第三、原告华润公司答应开业后免租六个月，实际开业又延迟了三个月，加上租赁期间又锁门三个月，以上合计十二个月，该十二个月不应当收取租金。我的损失连同锁门期间与行业相比我损失共达十万余元，原告华润公司与我的损失有一定的因果关系，故应赔偿；第四、我因正常经营进的货销售不出去，造成商品滞销积压过期或即将过期而亏损处理，致我损失13000元，这与原告华润公司有一定的因果关系，原告华润公司应对这部分损失予以赔偿。第五、合同签订后我向原告华润公司支付了23318元的保证金、第一期物业管理费1875.72元，原告华润公司第一次诉讼撤诉后我又向原告支付了8000元租金。故请求驳回原告华润公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，认定事实如下：2015年9月16日，华润公司（甲方）与姜某某（乙方）签订盐城橡树湾欢乐广场商铺租赁合同，约定：一、租赁部位：盐城橡树湾欢乐广场项目169号商铺，形式为毛坯；二、租赁面积，该单元建筑面积约为113.68平米，套内面积73.985平米，具体以最终实测面积为准；三、租赁期限，租期共伍年（自2015年9月29日至2020年9月29日），自该商铺交付日起计算；四、交付日期，该商铺的交付日期暂定为2015年9月29日前，甲方应当于该日期前交付该商铺，而乙方应当于该日期前接受交付，具体交付时间由甲方另行书面通知，如迟于暂定日的，则装修、租赁期限予以顺延；……七、履约保证金，乙方应于签署本合同时，向甲方支付三个月的租金及物业管理费作为履约保证金。租金按7261元/月、物业费按4.5元/平方米/月计算，履约保证金总额为人民币23318元。所租商铺的交还，在租赁合同终止或者解除租赁合同的情况下，乙方应于租赁合同终止或者解除之日起3日内迁出该商铺，与甲方办理迁出交接手续；在本合同因租期届满而终止或因乙方违约而导致本合同解除的情况下，甲方有权决定是否恢复原状，该恢复原状工程由乙方负责施工并支付相关费用。……如果乙方未能在租赁合同终止或者解除之日起3日内将所租商铺移交给甲方，除应当依照合同最后一个租赁年度的第一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，每日还应按照合同最后一个租赁年度的第一个月的日基本租金标准的2倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺。违约责任，乙方违约责任,…在租赁期限内，乙方逾期支付租金及相关费用的，（1）在租赁期限内，乙方逾期支付基本租金、物业管理费或其他费用之一或者全部的，每逾期一日，应按逾期支付金额的2%支付滞纳金。逾期达7日以上的，甲方有权委托物业管理公司采取停止供应水、电、燃气等非常措拖，因此造成的一切后果由乙方自行承担，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况中途擅自退租的，履约保证金作为违约金赔偿给甲方，不足以赔偿甲方损失的，乙方仍需赔偿;在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，收回该商铺，没收履约保证金作为违约金，上述违约金不足以赔偿甲方损失的，乙方仍需赔偿，“…拖欠支付本合同所规定缴纳费用之一或者全部，并达到30日的…”甲方依据本合同单方终止合同的，应当书面通知乙方，乙方须于3日内迁出并交回该商铺，并按照前述条款承担相应的违约责任;甲方因向乙方催付租金或者其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费）及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支，乙方必须在接到通知后的一周内支付，否则，甲方有权在履约保证金中予以扣除，并要求乙方补足履约保证金等。附件二，实行固定租金，自2015年9月29日（交付日）至2016年6月29日为21783元（首期租金）；自2016年6月30日至2016年9月29日为7261元/月；自2016年9月30日至2017年9月29日为7607元/月……物业管理费暂定为4.5元/月/平方米（以建筑面积计算）；各期租金应按以下方式支付，乙方应在2016年3月25日前向甲方缴纳首期租金，除首期租金外，乙方按季度缴纳后续租金，乙方应在每季度首月的前5个工作日内至甲方指定的付款处支付。物业管理费乙方应在交付日前向甲方交纳装修期内物业费，乙方按季度缴纳租赁期内物业费。乙方应在装修期届满前的5个工作日前向甲方指定的付款处缴纳首次物业管理费。后续物业管理费应在每季度首月的前5个工作日至甲方指定的付款处支付。合同签订后，被告姜某某于2015年9月17日向原告华润公司支付23318元履约保证金及1875.72元物业管理费。被告所租赁的商铺于2015年12月26日开业。嗣后，被告姜某某未按合同约定向原告华润公司支付租金及物业费。2016年5月20日，原告华润公司向被告姜某某发出律师函一份，要求被告姜某某于接到函件之日起十日内向原告华润公司支付自2016年4月1日至2016年4月30日拖欠的租金7261元及按合同约定的滞纳金。同年11月10日，原告华润公司向被告姜某某发出律师函件一份，载明：“…根据合同约定，你应当在2016年3月25日前向原告缴纳首期租金21783元；在2016年6月30日前缴纳下季度租金21783元，并按季度缴纳相关物业费用。后华润公司延期于2015年12月26日开业，根据合同约定，以上租金的缴纳期限应相应顺延。但自房屋交付至今，经华润公司多次催缴，你仍未向其缴纳上述租金（2个季度，共计43566元）及物业费（4个季度，共计6138.72元）。你的违约行为已严重侵犯了华润公司的合法权益。请于收到本函十日内，将人民币49704.72元及利息（自逾期之日起算，按照同期银行贷款利率计算至实际给付之日止）支付至华润公司账户，并书面承诺你将严格遵守合同，全面履行义务。此后，华润公司将撤回对你的起诉。否则，华润公司将另行起诉解除合同，并追究你的法律责任。”同年11月18日，原告华润公司又向被告姜某某发出律师函件一份，载明：“1、华润公司现解除与你签订的盐城橡树湾欢乐广场项目169号商铺租赁合同；2、你应于接到本函3日内迁出并交还商铺，并向华润公司赔偿因你违约造成的损失；3、华润公司保留进一步追究你法律责任的权利”。另查明，原告华润公司于2016年8月30日以姜某某为被告提起房屋租赁合同纠纷之诉，后于2016年11月18日向本院撤回诉讼。被告姜某某于2016年11月25日收到原告华润公司发出的解除合同通知书。当日，被告姜某某通过银行转账向原告华润公司支付租金8000元。为此，原告华润公司诉至本院。本院认为，本案双方的主要争议为：一、双方在履行租赁合同中原、被告方谁构成违约。原告华润公司与被告姜某某签的商铺租赁合同不违反国家法律、行政法规，系合法有效。被告姜某某在租赁期间内未按合同约定向原告华润公司支付租金及物业管理费，经过原告华润公司多次催要后，仍未全部缴纳租金及物业管理费，已构成违约，对引起纠纷应负全部责任。被告姜某某提供的证据宣传页、照片等证据，不足以证明原告华润公司违约在先，故其辩称原告华润公司违约的理由不成立，本院不予采信。二、原、被告双方签订的租赁合同是否于2016年11月25日已经解除。2016年11月18日，原告华润公司向被告姜某某发出的解除合同通知书，符合法律规定与合同的约定，故双方的租赁合同已于被告姜某某收到原告华润公司发出的解除合同通知书之日即2016年11月25日已经解除。对原告华润公司要求被告姜某某支付截止2016年11月25日拖欠的租金36305元及物业费5542元，符合双方合同的约定，本院予以支持。对原告华润公司要求被告姜某某承担自2016年6月25日起至实际支付之日止按应支付金额的2%/日计算的滞纳金，因该滞纳金的约定过高，本院依法调整为自2016年7月6日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率的标准支付利息。对原告华润公司要求被告姜某某迁出案涉商铺，并将商铺恢复原状后交付给原告的请求，符合双方合同的约定，综合本案的实际情况，故由被告姜某某腾空该租赁房屋交付原告华润公司。对原告华润公司要求被告姜某某承担自合同解除之日起第4日至实际交付之日止按255.78元/日的标准，支付因逾期交还案涉商铺产生的占用费，因目前被告姜某某租赁的房屋仍在经营之中，原告华润公司的该项诉请符合双方合同的约定，故被告姜某某应向原告华润公司支付自2016年11月29日起至实际交付之日止按255.78元/日标准支付房屋占用费。对原告华润公司请求没收被告姜某某已支付履约保证金23318元，虽合同有此约定,但对被告不公平,故对原告华润公司的该项诉请不予支持。对原告华润公司要求被告姜某某支付律师代理费20000元，关于律师费用的支付，原告华润公司虽提交了代理合同与律师费用已支付的发票，双方在合同中亦有关于违约方承担律费的明确约定，结合本案的标的，律师费由被告华润公司承担5000元为宜。对被告姜某某辩称其在原告发出律师函件后又支付了8000元租金，故不应解除双方签订的租赁合同，因被告姜某某至目前为止未按合同约定全部缴纳租金及物业管理费，故对该辩称理由本院亦不予采信，但对其已支付的8000元，应与其应交纳的租金相扣减。对被告姜某某辩称因原告华润公司招商时欺骗宣传，造成亏损，要求原告华润公司承担损失13000元，因被告姜某某未提起反诉，仅作为本案抗辩的理由，故对其该辩称亦不予采信。综上所述，原告华润公司要求确认原、被告双方签订的租赁合同于2016年11月25日解除，并要求被告姜某某支付租金、物业费并承担相应滞纳金，迁出案涉商铺将商铺交予原告并支付相应的商铺占用费，要求被告支付律师代理费本院支持5000元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原、被告双方于2015年9月16日签订的《盐城橡树湾欢乐广场商铺租赁合同》于2016年11月25日解除。二、被告姜某某应于本判决生效之日起十日内向原告华润置地（盐城）有限公司支付租金36305元、物业费5542元，合计41847元，扣减已支付的8000元，仍应支付33847元，并承担其中18303自2016年7月6日起至2016年10月5日，33847元自2016年10月6日起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。三、被告姜某某应于本判决生效后十日内迁出所租赁的盐城橡树湾欢乐广场项目169号商铺，并将该商铺交予原告华润置地（盐城）有限公司。四、被告姜某某应于本判决生效后十日内向原告华润置地（盐城）有限公司支付自2016年11月29日起至实际交付之日止按255.78元/日标准计算的房屋占用费。五、被告姜某某应于本判决生效后十日内向原告华润置地（盐城）有限公司支付律师代理费5000元。六、驳回原告华润置地（盐城）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1930元，由被告姜某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  徐 云人民陪审员  蔡宝群人民陪审员  朱传顺二Ｏ二Ｏ一七年四月一日书 记 员  蒋 悦附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自已的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。