浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终795号上诉人（原审原告）杭州嘉豪物业管理有限公司，住所地杭州市拱墅区田园巷16号201室。法定代表人谢加海，董事长。委托代理人林永武，公司员工。被上诉人（原审被告）孙东钰，女，1983年8月29日出生，汉族，住杭州市余杭区。上诉人杭州嘉豪物业管理有限公司（以下简称嘉豪物业公司）因与被上诉人孙东钰物业服务合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初11565民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院认定：2011年7月25日，嘉豪物业公司与孙东钰所在的杭州市余杭区华惠家园业主委员会签订了《华惠家园物业管理委托服务合同》，委托嘉豪物业公司为华惠家园提供物业管理，委托管理期限为2011年8月1日起至2014年7月31日止。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，多层住宅每月每平方米0.60元，高层住宅每月每平方米0.95元。孙东钰系华惠家园2幢3单元501室的业主，建筑面积89.3平方米。自2012年9月11日至2014年7月31日，孙东钰累计拖欠物业服务费1210元。嘉豪物业公司于2016年8月11日诉至原审法院，请求判令：一、孙东钰支付拖欠的物业服务费3215元（自2012年2月17日至2014年7月31日，按面积115.25平方米，每月每平方米0.95元计算）、违约金6462元（自2014年8月1日至2016年5月31日，按每日千分之三计算）；二、孙东钰承担本案诉讼费。原审法院认为，嘉豪物业公司有权依据其与涉案小区业主委员会签订的《物业管理委托服务合同》向孙东钰收取物业服务费。因物业管理委托服务合同未约定物业费的缴纳期限，根据双方的陈述并按照物业费一年一缴的物业行业普遍做法，本案物业费诉讼时效从一年期满的次日起计算。嘉豪物业公司提供物业服务期间自2011年8月1日至2014年7月31日，对截至2014年7月31日的物业服务费孙东钰应当在2014年7月31日前全部缴纳，现嘉豪物业公司未提供充分证据证明在物业费缴纳期间届满后二年内向孙东钰催缴过物业费，嘉豪物业公司于2016年8月10日向原审法院起诉，已经超过诉讼时效。故对嘉豪物业公司主张的物业服务费及违约金，原审法院均不予支持。孙东钰的相关抗辩意见，原审法院予以采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回嘉豪物业公司的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由嘉豪物业公司负担。宣判后，嘉豪物业公司不服，向本院上诉称：因与被上诉人的物业服务合同纠纷，上诉人于2016年6月6日向原审法院提起诉讼请求。原审法院当日就给予预受理，并因上诉人无法取得相关资料而给余杭区住建局出具了2-234号《杭州市余杭区人民法院协助查询联系单》，让上诉人的委托代理人前往查询包括被上诉人在内的身份信息；2016年6月14日原审法院又出具了（2016）余法查字2-11号《杭州市余杭区人民法院协助查询联系单》让上诉人的委托代理人前往杭州市公安局对包括被上诉人在内的业主户籍信息进行调取。2016年7月29日，原审法院立案庭又发出（2016）浙杭余收字第2-9号《浙江省杭州市余杭区人民法院补充、补正材料一次性告知书》，要求上诉人因包括被上诉人在内的有关材料不齐全或不符合法定形式，让上诉人补充和补正后再申请立案。上诉人作为专业的物业服务公司，于2011年7月25日与被上诉人所在小区业主委员会签订了物业管理委托服务合同，为案涉小区提供了物业服务。根据我国《物业管理条例》以及其他相关法规，业主有按约缴纳物业服务费的义务。由于被上诉人未能按时缴纳物业费，上诉人则通过上门、打电话等方式多次催缴。特别是上诉人撤出案涉小区后，于2014年11月10日下午统一在被上诉人居住的单元公告栏中张贴了书面催缴函，该节事实已经被（2016）浙01民终3732号民事判决所认定。另，案涉小区业主委员会也因物业服务合同纠纷于2015年1月29日把上诉人告上了法庭。原审法院受理了此案，并主持了调解，最终送达了（2015）杭余民初字第406号民事调解书。该调解书内容包括小区业主委员会对尚拖欠的物业服务费的催缴工作提供协助。但被上诉人一直未缴纳。综上，请求撤销原判，改判支持上诉人一审的诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人承担。被上诉人孙东钰答辩称：一、上诉人方物业管理混乱，诚信值得怀疑，但却想利用法律的权威获得不合理的利益。二、根据我国人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的和解期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”即物业服务企业向业主追索物业费的请求，要想获得法院的支持，其前提包括：一是经书面催交；二业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳。这里的“书面”既可以是书面送达，也可以是发送传真，或是书面公告，以及电子邮件和短信等可以有形表现催交内容的形式。同时，物业服务企业还必须有证据证明，已将该书面通知送达了业主，而业主无正当理由拖延。本案中，首先，上诉人从未给被上诉人打过任何电话。被上诉人自2010年起一直使用现在的手机号码，但从未接到上诉人的任何电话，上诉人也不能提供证据证明其给被上诉人打电话催缴物业费。况且，一审中上诉人起诉状上记载的被上诉人电话号码都是错误的，所以不可能以打电话的方式多次催缴。其次，上诉人从未向被上诉人寄送过任何书面催缴通知，被上诉人也从未收到过。上诉人无法证明被上诉人无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳。根据相关的法律规定，上诉人应当承担举证不能的法律后果。同时，根据行业惯例，只和业委会签订合同而未和业主签订合同的物业公司，在实际入驻后要及时通知业主交费，最长不超过一年的时间，上诉人也没有提供在其管理期间内尽到通知和征缴的义务。至于“2014年11月10日在单元公告栏中张贴书面催缴函”一节，被上诉人根本没有看到，也没有贴在业主的门口，被上诉人有理由怀疑上诉人仅仅是为了留下证据而不是为了尽义务。另，被上诉人对上诉人与华惠家园业委会之间的物业服务合同纠纷毫不知情，且两案的主体并不一致，该案内容与本案无关。二、上诉人在两年的诉讼时效内，从未向被上诉人催缴过物业费，上诉人不能违法约定延长诉讼时效。本案一审立案时间为2016年8月11日，已经超过了诉讼时效。同时根据相关的法律规定，起诉日期以法院立案日期为准。而上诉人在一审法院立案的日期为2016年8月11日，已经超过了二年的诉讼时效。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人嘉豪物业公司向本院提交：1、余杭区人民法院协助查询联系单复印件两份、杭州市余杭区人民法院补充、补正材料一次性告知书一份，欲证明上诉人的诉讼请求并没有超过诉讼时效；2、（2015）杭余民初字第406号民事调解书一份，欲证明上诉人原来向业委会提出过物业费的诉讼请求，上诉人的起诉并没有超过诉讼时效。3、（2016）浙01民终3732号民事判决书，欲证明杭州市中级人民法院已经认可上诉人进行过催讨的事实。经质证，被上诉人孙东钰认为证据1中的两份协助查询单不是原件，故对真实性不予认可；补充、补正材料不是新证据，且根据民事诉讼法的规定，立案必须有明确的被告，上诉人当时缺乏被告的户籍信息，也没有诉请的相关证据和相关材料，说明上诉人的起诉不符合条件。证据2不属于新证据，应当不予采纳，这份材料的原告是业委会，根据物业相关规定，业委会并不是物业合同的一方当事人，上诉人要求业委会协助催交物业费，并不能产生诉讼时效中断的效力，该证据和本案没有关联性。证据3也不属于新证据，其真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议，该案的当事人蒋卫东（音）承认上诉人催交过，但并不能代表被上诉人，被上诉人并没有收到过上诉人的催交通知，故不能产生诉讼时效的中断。本院对证据1中的杭州市余杭区人民法院补充、补正材料一次性告知书和证据2、3的真实性予以确认，证据1中的两份余杭区人民法院协助查询联系单因缺乏原件，真实性无法确认。二审中，被上诉人孙东钰未向本院提交新证据。经审理，本院认定事实与原审法院认定事实一致。本院认为：本案的争议焦点系一、嘉豪物业公司提起本案诉讼是否超过了诉讼时效；二、如果未超过，孙东钰应支付给嘉豪物业公司物业服务费和违约金的金额。关于争议焦点一，根据嘉豪物业公司一审提交的照片打印件，其曾于2014年11月10日在公告栏中张贴了包括被上诉人房号的《催缴物业费函》。被上诉人以上诉人直接向被上诉人送交主张权利文书，但被上诉人未在文书上签字盖章，亦无其他方式证明该文书到达被上诉人为由，主张张贴公告的行为不产生诉讼时效中断的效力。本院认为，嘉豪物业公司张贴公告的位置系楼房过道的公告栏，被上诉人系该楼房的住户，该公告应视为已经到达被上诉人，被上诉人以自己从没有看到张贴的公告为由主张诉讼时效未中断，本院不予支持。关于争议焦点二，嘉豪物业公司与案涉小区业主委员会签订了物业管理委托服务合同，根据业已生效的（2016）浙01民终3732号民事判决，嘉豪公司于2011年8月1日起向案涉小区提供物业服务，嘉豪公司有权按照物业管理委托服务合同向业主孙东钰收取物业服务费。因案涉物业管理委托服务合同未约定物业费的缴费期限，双方也未达成新的意见，故应按照物业费一年一缴的物业行业普遍做法，物业费诉讼时效从一年期满的次日起算。被上诉人以合同约定每月每平方米的方式计算物业费，故物业费诉讼时效应以每月期满的次日起算，缺乏合同依据，亦与行业惯例不符，本院不予支持。上诉人主张的自2012年9月11日至2014年7月31日的物业费未超过诉讼时效，被上诉人对于上诉人物业费的核算无异议，故被上诉人应支付上诉人物业服务费1210元。关于违约金一节，根据生效判决，嘉豪公司提供物业服务期间存在管理服务缺漏、不足的现象，故对嘉豪公司的此项请求，本院不予支持。综上，原审判决适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条之规定，判决如下：一、撤销杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初11565号民事判决；二、孙东钰支付杭州嘉豪物业管理有限公司物业服务费1210元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回杭州嘉豪物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由孙东钰负担9元，由杭州嘉豪物业管理有限公司负担16元；二审案件受理费50元，由孙东钰负担17元，由杭州嘉豪物业管理有限公司负担33元。杭州嘉豪物业有限公司于本判决生效之日起十五日内来本院退费；孙东钰于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费。本判决为终审判决。审 判 长  傅东红代理审判员  韩圣超代理审判员  韦 薇二〇一七年四月一日书 记 员  徐亚萍