四川省金堂县人民法院民 事 判 决 书(2017)川0121民初525号原告:成都世邦通物业有限责任公司，住所地：成都市金牛区。法定代表人：郑伯勇，总经理。委托诉讼代理人：杨海，男，1968年11月15日出生，汉族，住四川省西昌市，系原告公司员工。被告：邓太国，男，1954年6月1日出生，汉族，住四川省金堂县。原告成都世邦通物业有限责任公司（下称世邦通公司）诉被告邓太国物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告世邦通公司之委托诉讼代理人杨海、被告邓太国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世邦通公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告邓太国向原告世邦通公司支付从2016年2月1日至2017年1月8日期间的物业费、停车费合计2273元，违约金378.96元，合计2651.96元；2、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年2月25日，原告与被告所在小区金堂县万和阳光城的业主委员会签订《物业服务合同书》，约定由原告为被告所在金堂县万和阳光城小区提供物业服务。合同期限2012年3月1日至2017年2月29日止。合同约定多层住宅0.4元/平方米，电梯公寓1.2元/平方米，被告所居住房屋为多层住宅，房屋建筑面积98.71平方米，每月应支付物业管理费39.48元，合同还约定，原告将从被告未交纳物业费的次月收取违约金，违约金每日按照应交纳物业费的万分之五计算。在此期间原告按照合同约定履行自身权利义务。2013年7月1日开始，被告拒绝向原告交纳物业管理费用，原告经过多次向被告进行催收被告均置之不理。现起诉来院，请法院支持原告的诉讼请求。被告邓太国辩称，对《物业服务合同书》无异议，自己是从2016年2月起未交纳物业服务费，未交纳物管费的原因是与物业公司服务质量太差有纠纷，自己不应交纳从2016年2月起未交纳的物业费，且对物业费的收费标准有异议，因原告提供的物业服务质量太差，与物业服务合同约定的计费标准0.4元/㎡/月质价不符，只应按0.08元/㎡/月的标准计收，自己有一辆摩托车，但未停放在原告的服务区域内，不认可摩托车停车费，面包车川AXXX**号已于2016年5月16日卖给别人后就未在小区停放，川Axxx**号轿车是2016年4月23日开始停放在小区内的，但是自己是交了临时停车费的，因此只认可电瓶车停车费；原告未完全按照合同约定履行服务义务，违约在先，故不认可596.16元的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：邓太国系金堂县万和阳光城x栋x单元x层x号业主，该房屋建筑面积98.71平方米。原告与金堂县赵镇万和阳光城第一届业主委员会于2012年2月25日签订物业服务合同，约定原告为万和阳光城小区提供物业服务，合同期限为2012年3月1日至2017年2月29日；合同约定由原告世邦通公司为金堂万和阳光城小区提供物业服务。合同第四条、第五条、第六条约定：“物业服务费由乙方（世邦通公司）根据物业不同类型、按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：住宅多层0.4元/㎡每月……物业服务费于本合同生效之日起计收。……业主或物业使用人应于每月末的最后一天前向乙方缴纳物业服务费。逾期未交纳物业服务费的，乙方将从欠费次月开始计收违约金，违约金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算。”合同第三条约定乙方提供的公共物业服务内容为：“1、物业服务区域内物业的共用部位、共用设备设施维护。2、物业服务区域内的公共秩序维护，但不含业主、物业使用人的人身保障和财产保管责任。3、物业服务区域内的共用部位、共用设施设备的清洁卫生维护。4、物业服务区域内的绿化养护。5、物业服务区域内的客户服务。6、共用部位、共用设施设备的经营管理。……”，合同附件2载明：“物业服务方案二、秩序维护工作：1、秩序维护人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。2、秩序维护实行轮班制：24小时值班和每天4次巡逻。3、秩序维护组的门岗人员进出管理要严格，来访陌生人要登记，没有办理月卡的车辆进出登记。……三、环卫绿化工作：1、楼宇内公共楼道、公共部位及公共区域，物业清洁处牌专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道及时清扫，半月清扫1次；楼梯扶手每月擦洗；定期对路灯、楼道灯每季度清洁，清除小区内主要道路积尘、积水、积雪、积渣，并全日制保洁维护。2、生活区合理设立垃圾桶，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。3、二次装修房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象。4、商业网点管理有序，符合卫生标准，无乱设摊点、广告牌现象。5、做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检报告书；每季度检查供水设施设备1次，及时清掏；化粪池每年至少检查1次，每年要清理一次。6、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，为小区提供一个优雅的环境。四、房屋及设备、设施管理：1、房屋质量，设备实施维修在保修期内应及时反馈给建设单位，协助建设单位与业主的沟通，便于做好保修工作。2、做好房屋公共部位与设备设施的保养，50元以下维护保养由乙方负责，以上由业委会依照物业有关法律法规做好协调业主进行处理，涉及大金额更换维护设施设备配合小区业委会提请小区维修基金进行维修更换，没有维修基金由受益的业主分摊。3、建立设备台账，公共照明及线路，水电维修，每天进行巡查养护。4、公司定期应派人到楼宇现场检查，对于存在问题，及时提出整改。5、做到小修，业主随叫随到；中修不过夜，大修不超过二天；急修30分钟内赶到现场，及时率100%，返修率不高于10%，及时回访。……”。合同第七条约定：“停车服务费用：……，小汽车占道停放60元每月/辆，货车100元每月/辆，地下车库，电瓶车（含充电）每月20元/辆，摩托车15元每月/辆，……。”另查明，与邓太国同住的女婿文建所有的川AXXX**号面包车已于2016年5月16日卖给案外人付强并交付，女儿邓偲艺所有的川Axxx**号小轿车于2016年4月23日开始停放于万和阳光城小区。以上事实，有《物业服务合同书》及附件、双方当事人身份信息、欠费清单、照片、值班表、大件物品登记表、来人来访登记表、门卫值班工作记录、保安巡逻签到表、小区工作人员考核制度、房屋信息摘要、旧机动车辆交易协议书、四川省政府非税收人通用票据以及双方当事人一致陈述等证据在案佐证。本院认为，本案争议焦点是物业费的收费标准是否应按0.4元/㎡/月计收、被告邓太国欠缴停车费的具体金额，以及原告主张的违约金的请求是否成立。原告主张被告邓太国是从2016年1月1日起至今未交纳物业服务费，原告提供了欠费清单为证；被告邓太国对欠缴物业费的计算时间无异议，但对物业费的计费标准有异议，认为应按0.08元/平方米/月为计费标准；本院认为，原告提供了原告与业委会签订的《物业服务合同书》，该合同对物业费的收费标准进行了明确的约定，即被告所有的x栋x单元x层x号住宅系多层，应按0.4元/平方米/月的标准计费，虽然邓太国提供了照片，但上述照片不能证明被告的主张，虽原告提供的物业服务确实存在瑕疵，未能完全按照合同约定履行其应尽义务，但原告提供的其他证据如值班表、大件物品登记表、来人来访登记表、门卫值班工作记录、保安巡逻签到表等，足以使本院对原告提供物业服务的内容予以认定，且《物业服务合同书》系原告与业委会的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对小区内的所有业主都产生法律效力。根据《物业管理条例》第四十二条第一款的规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”因此，对被告邓太国关于物业费收费标准应按0.08元/平方米/月的标准计算的抗辩主张不予支持，被告邓太国应按照合同约定支付从2016年2月至2017年1月8日期间欠付的物业费444.81元（0.4元/㎡/月×98.71㎡×11月+39.48元/月÷30天/月×8天）。关于被告邓太国欠缴停车费的具体金额，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，原告未提供证据证明其被告邓太国的摩托车停放在其提供物业服务的区域内，故对原告主张该摩托车的停车费不予支持；关于原告主张的川AXXX**号面包车、川Axxx**号小轿车的停车费，被告主张川Axxx**号小轿车虽未交纳每月的停车费，但是按次每次交了车辆临时停放的费用，故不应再交纳这两辆车的停车费，并提供了两张照片为证；本院认为，被告邓太国提供的照片显示的内容无法证明其系交纳川Axxx**号临停费的次数、时间、金额，故不能达到其证明目的，本院对被告的该抗辩主张不予支持；被告邓太国应按照合同约定的内容交纳停车费，其欠付的停车费经计算如下：川AXXX**号面包车应付2016年2月至2016年5月16日的停车费为212元（60元/月×3月+60元/月÷30天/月×16天）；川Axxx**号小轿车应付2016年4月23日至2017年1月8日期间的停车费为556元（60元/月×8月+60元/月÷30天/月×38天）；电瓶车应付2016年2月至2017年1月8日期间的停车费为225.36元（20元/辆×11月+20元/辆÷30天/月×8天）。关于违约金，本院认为，虽然物业服务合同约定了业主逾期不交纳物业服务费，应承担违约金，但原告是否已按照《物业服务合同书》的约定全面履行了物业管理义务，其未提供充分证据予以证实。因此，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，被告邓太国应支付原告世邦通公司从2016年2月起至2017年1月8日期间欠付的物业服务费444.81元、汽车停车费768元（212元+556元）、电瓶车停车费225.36元，合计1438.17元。驳回原告世邦通公司的其他诉讼请求。据此，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第三十六条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告邓太国于本判决生效之日起十日内支付原告成都世邦通物业有限责任公司物业服务费及停车费合计1438.17元；二、驳回原告成都世邦通物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告成都世邦通物业有限责任公司负担16元，被告邓太国负担9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  张小川二〇一七年四月九日书记员  张丽娟