重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0109民初125号原告（反诉被告）：重庆旭昌房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区蔡家岗镇凤栖路8号，统一社会信用代码91500109569931387X。法定代表人：林峰，公司董事长。委托诉讼代理人：曾瀚知，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷雪莲，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘磊，男，1991年11月19日生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：刘长久，重庆跃新律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆旭昌房地产开发有限公司（以下简称旭昌公司）与被告（反诉原告）刘磊商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理后，被告（反诉原告）刘磊于2017年1月18日向本院提起反诉。本案于2017年3月16日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）旭昌公司的委托诉讼代理人殷雪莲，被告（反诉原告）刘磊及其委托诉讼代理人刘长久到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）旭昌公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判决刘磊协助旭昌公司办理注销房屋买卖合同登记备案的网签手续；3、刘磊向旭昌公司支付违约金57288元；4、本案的诉讼费由刘磊承担。事实和理由：2014年8月21日，旭昌公司与刘磊签订了编号为CQ-5807856的《重庆市商品房买卖合同》及附件和补充协议，约定由刘磊购买旭昌公司开发建设的位于重庆市北碚区××镇××大道××号附××号房屋，房屋建筑面积47.74平方米，套内建筑面积36.45平方米，合同价款为286440元，支付方式为按揭付款。买卖合同生效后，刘磊未按合同约定付清全部房款，经公司多次催促，刘磊尚欠房款14万元。为维护原告的合法权益，望法院支持原告的诉讼请求。被告刘磊答辩并反诉称：1、同意解除原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，但解除的时间为提起反诉之日，即2016年1月18日；2、同意协助旭昌公司办理注销房屋买卖合同登记备案的网签手续；3、判令旭昌公司退还刘磊购房款146440元、契税8593.20元、工本费4312.62元，共计159352.82元，并从2014年8月22日起按中国人民银行年基准利率6%支付资金占用利息至利随本清；4、旭昌公司赔偿刘磊已付房款2%的费用，即3187.05元；5、全部诉讼费由旭昌公司负担。事实和理由：1、2014年8月21日，旭昌公司与刘磊签订了编号为CQ-5807856的《重庆市商品房买卖合同》及附件和补充协议。刘磊于签订合同当日向旭昌公司支付了购房款146440元、契税8593.20元、工本费4312.62元，双方约定余款14万元采用银行按揭贷款方式支付。刘磊按照旭昌公司的要求向旭昌公司提供了银行按揭贷款所需的个人资料。按照双方合同的约定，如刘磊未能获得银行贷款或获得的银行贷款少于申请贷款数额的，贷款银行应当以书面通知的形式通知刘磊。但时至今日刘磊尚未收到银行下达的书面通知书。因此，刘磊认为：（1）、旭昌公司承诺我方能够办理按揭贷款，并协助我方办理贷款；且旭昌公司没有向我方告知不能办理按揭贷款的原因。故旭昌公司存在违约的情形；（2）、我方所购房屋二楼的过道层高只有2米，不符合国家建筑设计强制性规定的2.2米。故根据合同约定，要求旭昌公司退还购房款，以及支付资金占用利息；2、双方签订主合同第五条第三款对办理银行按揭的违约责任作出了区分，既包括旭昌公司的责任，也包括了购房者的责任。而从合同补充协议第二条的内容来看，完全规避了旭昌公司的责任。故根据合同法的相关规定，该条款应当被认定为无效。原告（反诉被告）旭昌公司针对反诉辩称：1、刘磊未在合同约定的期限履行付款义务，且该义务为先履行义务。故刘磊已经构成了违约行为；2、按揭贷款系刘磊选择付款的一种方式，旭昌公司在此过程中仅仅是协助刘磊办理按揭贷款。旭昌公司没有义务保证刘磊能够成功办理银行按揭贷款。且双方合同和法律均没有赋予旭昌公司在刘磊没有及时付款时，应当向其进行告知和催告的义务。而旭昌公司在合同履行的过程中，仍然积极通知刘磊付款，但刘磊至今拒不履行；3、旭昌公司开发建设的涉案房屋符合合同约定、法律规定，并且已经经过了竣工验收。其中的走道层高并未违反国家强制性规定，并已经经过了规划核实验收。刘磊所称的走道层高属于公共区域，不属于合同约定的购买标的的范围，不影响合同的履行，也不影响房屋的使用；4、刘磊不具备合同约定的解除权，也不具备法定的解除权。其未按照合同约定履行付款义务，已经构成了违约。故旭昌公司有权根据合同约定解除双方签订的买卖合同，并要求刘磊支付解除合同的违约金。经审理本院认定事实如下：2013年9月12日，涉案房屋办理预售许可。2014年8月21日，原告(甲方)与被告（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》。约定乙方购买位于重庆市北碚区××镇××大道××号附××号房屋。建筑面积47.74平方米，套内建筑面积36.45平方米。房屋总成交金额286440元。合同第三条第六款约定，本商品房用途为非住宅，属于办公用房。第五条第二款第三项约定，（1）、本合同订立之日，乙方向甲方支付购房款146440元；（2）、余款140000元，乙方应于本合同订立之日起30天内以贷款方式付清。第三款第一项约定，因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或者少于申请贷款数额的，乙方也可单方解除合同，甲方应于乙方解除合同通知书到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款2%赔偿乙方。第二项约定，因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得银行贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期间内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。合同第十条第一项约定，乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列方式处理：（2）逾期超过90日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之十向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房款。第二十五条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。《合同补充协议》作为合同附件五，该协议台头约定，为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签订前，详细阅读并充分理解主合同及相关补充条款、附件等全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向买受人提出，出卖人将依法给予解释或说明……出卖人、买受人经友好协商，就已签订的《重庆市商品房买卖合同》（以下简称主合同）中未尽事宜，达成如下一致意见。第二条第一款约定，双方同意对签订的《重庆市商品房买卖合同》第五条第二款第三项（2）作如下变更：余款140000元，买受人应于本合同签订之日起60天内贷款方式付清，即付清全款；如买受人因政策、法律、政府、银行及其他原因未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人必须以现金或其他方式在上述期限内付清购房款，每逾期一天，买受人按应付款的日万分之四向出卖人支付逾期付款违约金；买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权单方解除合同，且买受人应按所购房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。第二款第一项约定，买受人在签订本合同前已详细阅读银行提供的贷款申请人条件等有关贷款的说明资料，已充分了解办理按揭贷款需提供的全部资料证明；确认本人符合贷款资格，自愿承担贷款不能的风险。第五条对主合同第十五条关于规划、设计变更条款的补充约定，1、主合同第十五条中的建筑设计变更不包括以下情形：（2）在不影响该房屋的质量或使用功能的前提下，经过规划部门批准或设计单位同意的变更。买受人对以上情形中的变更表示充分理解，出卖人不构成违约。2014年8月21日，刘磊向旭昌公司支付了首期购房款146440元、契税8593.20元、工本费4312.62元。2014年12月23日，涉案房屋取得《重庆市建设工程竣工规划核实确认书》。2014年12月25日，涉案房屋取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。另查明：刘磊与吴小宇于2013年11月19日登记结婚。庭审中，旭昌公司举示催告函、邮寄单、邮寄查询单。催告函载明：“……合同签订后，刘磊在支付首付款146440元后，未按合同约定办理按揭贷款事宜，并且也未以现金或其他方式支付购房款尾款。我司数次电话联系你办理按揭，但一直无法联系上。同时，我司向你发出书面催签函（催促你办理按揭贷款事宜），你一直不予理会。你的行为已违反双方合同约定，我司要求你在2016年4月28日前以现款方式一次性付清购房款尾款并按合同约定支付逾期办理按揭贷款违约金、期付款违约金……”邮寄单载明的向刘磊送达的地址与刘磊之妻吴小宇在商品房买卖合同中载明的地址一致。邮寄查询单显示，上述函件于2016年4月19日寄发，吴小宇于2016年4月20日签收。刘磊对该证据的真实性不予认可，并表示没有收到上述函件，原因是已经没有在该地址居住。旭昌公司举示富滇银行退件原因说明，该说明载明，刘磊退件的原因系：客户征信太差，逾期次数过多。拟证明刘磊未能办理银行按揭系由于自身的原因。刘磊认为，该证据无金融机构的盖章，故对其真实性不予认可。刘磊陈述，签订买卖合同后，将资料交予了开发商。也是开发商通知我们去富滇银行申请银行按揭的。我们去银行办理按揭手续时，银行告诉我们征信没有问题，叫我们回家等通知。但后来，银行并没有给我们通知。刘磊举示建设部关于发布行业标准《办公建筑设计规范》的公告。该公告载明：其中第4.5.8条、4.5.13条、5.0.2条为强制性条文，必须严格执行。第4.1.11条规定：办公建筑的走道净高不应低于2.2米。刘磊陈述，本商品房系办公用房，而涉案房屋的走道净高只有2米。旭昌公司对上述证据的真实性无异议，但认为不能达到刘磊的证明目的。旭昌公司陈述，根据上述规范可知，其中的第4.5.8条、4.5.13条、5.0.2条为强制性条文，而4.1.11条并非强制条文。且走道层高属于公共区域，不属于合同约定的购买标的的范围，不影响合同的履行，也不影响房屋的使用旭昌公司开发建设的涉案房屋符合合同约定、法律规定。并且涉案工程已经经过了竣工和规划验收。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。在本案中，关于刘磊辩称《合同补充协议》第二条第一款属于格式条款，因该条款完全免除了旭昌公司的责任，而应当属于无效条款的意见。本院认为，刘磊与旭昌公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，即主合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性及效力性规定，故该主合同当属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据主合同第二十五条中约定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）”。在合同补充协议台头处约定：“为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签订前，详细阅读并充分理解主合同及相关补充条款、附件等全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向买受人提出，出卖人将依法给予解释或说明……出卖人、买受人经友好协商，就已签订的《重庆市商品房买卖合同》中未尽事宜，达成如下一致意见。”上述约定可以证明与主合同同日签订的《合同补充协议》并非格式条款，而是双方协商一致的真实意思表示，该《合同补充协议》第二条第一款的规定虽与主合同第五条第二、三款的约定不一致，但《合同补充协议》的约定，并未违反法律法规的禁止性规定，且在补充协议的第二条第一款已明确载明了，该内容系双方同意对主合同第五条第二款第三项作出了变更，故补充协议的上述规定应当视为双方当事人经协商一致后对部分主合同条款所作出的特别约定，与主合同相冲突时应以特别约定为准。故对刘磊辩称《合同补充协议》第二条第一款属于无效条款的意见，本院不予支持。在商品房买卖合同关系中，开发商的主要义务系向购房者交付符合竣工验收备案登记的商品房。本案的涉案房屋于2014年12月23日取得《重庆市建设工程竣工规划核实确认书》，于2014年12月25日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。刘磊举示的《办公建筑设计规范》的公告，因该公告4.1.11条对办公建筑的走道净高不应低于2.2米的规定，并非为强制性条文，且即使存在刘磊所辩称的走道净高不足2.2米的问题，但该问题并不影响对其所购买的涉案房屋的质量、使用功能和环境。故对刘磊以上述理由主张解除与旭昌公司之间的商品房买卖合同的意见，本院不予支持。根据补充协议第二条约定：余款140000元，买受人应于本合同签订之日起60天内贷款方式付清，即付清全款；如买受人因政策、法律、政府、银行及其他原因未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人必须以现金或其他方式在上述期限内付清购房款；买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权单方面解除合同，且买受人应按所购房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。刘磊未在合同签订之日起60日内，向旭昌公司支付余款140000元，应当承担相应的违约责任。故旭昌公司根据双方合同约定，诉请要求解除双方签订的商品房买卖合同，以及要求刘磊支付违约金57288元（286440元×20%）的请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告（反诉被告）重庆旭昌房地产开发有限公司与被告（反诉原告）刘磊于2014年8月21日签订的《重庆市商品房买卖合同》；被告（反诉原告）刘磊于本判决生效之日起10日内协助原告（反诉被告）重庆旭昌房地产开发有限公司办理注销商品房买卖合同的网签手续；被告（反诉原告）刘磊于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）重庆旭昌房地产开发有限公司支付违约金57288元。经品迭，原告（反诉被告）重庆旭昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还被告（反诉原告）刘磊购房款89152元（146440元-57288元）；驳回被告（反诉原告）刘磊的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1232元，减半收取616元，反诉案件受理费1744元，由被告（反诉原告）刘磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  黄飞二〇一七年四月五日书记员  何琴