广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终1760号上诉人（原审原告）：广州市太邦物业管理有限公司，住所地：广东省广州市白云区。法定代表人：李常敏，该司总经理。委托代理人：郭超，该司员工。被上诉人（原审被告）：董勤彬，身份证住址：黑龙江省哈尔滨市呼兰区。上诉人广州市太邦物业管理有限公司（以下简称太邦公司）因与被上诉人董勤彬物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初9861号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2015年6月16日，太邦公司、董勤彬签订《广州市新广从汽车配件交易市场业户商铺物业服务合同》（以下简称服务合同），约定董勤彬租用位于广州市新广从汽车配件交易市场内的689号铺，每月需向太邦公司缴纳2112元综合服务费，费用用途为市场内公共卫生、商铺设施的配置等等；服务期自2015年7月1日至2018年6月30日，自2015年7月1日开始计算费用；合同第十条约定：1、经双方协商一致的，本合同可随时提前终止；2、乙方单方提前终止合同，乙方必须按剩余租赁期应付综合服务费总额的30%向支付违约金，甲方拥有最终的解释权和索偿权；3、乙方缴清了其租赁期间所产生的各项费用、办妥工商税务注销及缴纳相关的税费，并且办妥该商铺验收合格等程序与手续后，双方互不追究违约责任。2016年6月20日，太邦公司向董勤彬发出《关于商铺欠交管理费违约的处理决定》，写明董勤彬一直未交2016年6月管理费，若要继续承租则需尽快缴清，如不再继续承租，请尽快办理终止合同手续，结清管理费并支付违约金等；若董勤彬在2016年6月30日前仍未缴清，又不办理提前终止合同手续，太邦公司自2016年7月1日起配合出租方收回商铺。另查，太邦公司自2014年3月1日开始作为广州市新广从汽车配件交易市场的物业管理公司。2016年8月10日，太邦公司以董勤彬单方提前终止合同应按剩余租赁期应付综合服务费总额的30%支付违约金为由，请求法院判令：1、董勤彬支付物业服务合同违约金15840元；2、由董勤彬承担本案诉讼费。一审庭审中，董勤彬出示银行卡流水记录，主张2015年6月16日向太邦公司及案外人广州市巽达市场经营管理有限公司（以下简称巽达公司）支付过入场费17500元和押金11560元；太邦公司对流水记录不予确认，主张未收到过该笔费用。董勤彬主张2016年6月即未经营，2016年5月的租金及水电费都已缴清完毕。太邦公司、董勤彬均确认，董勤彬离场前未进行工商注销登记。一审法院认为，太邦公司、董勤彬签订《广州市新广从汽车配件交易市场业户商铺物业服务合同》，该合同内容未违反法律的强制性规定，合法有效，太邦公司、董勤彬均应恪守履行。太邦公司主张董勤彬于2016年6月提前解除合同，董勤彬予以确认，一审法院亦予以确认。关于提前解约的违约责任，依据第十条第3点约定，董勤彬需缴清了其租赁期间所产生的各项费用、办妥工商税务注销及缴纳相关的税费，并且办妥该商铺验收合格等程序与手续；现董勤彬未能办妥工商注销登记手续，故未履行完退场手续，故太邦公司现要求董勤彬承担提前解除合同的违约责任合法合理，予以支持。合同约定违约金为剩余租赁期间费用总额的30%，现董勤彬主张该约定标准过高，且太邦公司未能提供证据证实因董勤彬提前解除合同造成的实际损失数额，故一审法院对董勤彬主张调整违约金的意见予以采纳，酌定为2112元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七、第一百一十四条之规定，于2016年11月25日作出一审判决：一、自本判决生效之日起五日内，被告董勤彬向原告广州市太邦物业管理有限公司支付违约金2112元；二、驳回原告广州市太邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果董勤彬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费196元，由原告广州市太邦物业管理有限公司负担146元，由被告董勤彬负担50元。董勤彬负担的受理费应在本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。判后，太邦公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、根据上诉人和被上诉人签订的商铺物业服务合同，被上诉人应每月月底前缴纳次月的综合服务费(2112元/月)及上月的水电费。被上诉人本应于2016年5月30日前缴纳6月综合服务费及上月(即2016年3月26日至4月25日)的水电费，但一直未缴纳，上诉人多次电话催促，并于2016年6月21日发出《商铺违约处理决定书》，催促被上诉人交款或办理提前终止合同手续，但被上诉人不予理会，直至2016年7月7日出租方收回商铺。上诉人根据收铺资料计算，截止到2016年7月7日被上诉人欠缴综合服务费(2016年6月1日一2016年7月7日)2605元及水电费652元，合计3257元。根据合同第八条第一款，“乙方拖欠综合服务费及任何费用，乙方逾期每天按拖欠金额百分之三向甲方支付违约金”，因此截止到2016年12月19日止，被上诉人欠交综合服务费及水电费应按每天3％向上诉人支付违约金18863元。二、涉案商铺每月综合服务费是2112元，合同截止期为2018年6月30日，被上诉人提前于2016年7月7日解除合同，剩余租赁期23个月零23天。根据合同第十条第二款的约定：“乙方单方提前终止合同，乙方必须按剩余租赁期应付综合服务费总额的30％向甲方支付违约金”，被上诉人应履行合同约定支付违约金15058元，鉴于涉案商铺于2016年8月15日重新出租并计收综合服务费，上诉人的实际损失为自2016年7月8日至2016年8月15日涉案商铺综合服务费合计为2675元。综上，上诉人请求二审法院：1、撤销一审判决；2、改判被上诉人向上诉人支付欠缴的综合服务费及水电费3257元和违约金18863元；3、改判被上诉人向上诉人支付提前解除合同的违约金2675元；4、判令被上诉人承担一审和二审的全部诉讼费。被上诉人董勤彬答辩称：不同意上诉人的上诉意见，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。经审理查明，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。二审诉讼中，太邦公司称出租人巽达公司于2016年7月7日自行收回了涉案商铺，太邦公司于2016年7月30日与案外人就涉案商铺签订了服务合同，服务期限为2016年7月30日至2019年7月30日止，服务费从2016年8月16日起计。本院认为，根据双方当事人所签服务合同的约定，太邦公司为董勤彬承租的商铺提供物业服务的时间为2015年7月1日至2018年6月30日。在服务期未满的情况下，董勤彬提前自行搬离涉案商铺的行为已构成违约。一审法院判决董勤彬承担提前解除服务合同的违约责任，处理有据。太邦公司提起本案诉讼要求董勤彬按剩余租赁期应付综合服务费总额的30%支付违约金，一审法院认定服务合同约定的违约金过高，酌情以一个月综合服务费2112元对违约金予以调整，并无不妥。太邦公司上诉所主张的欠付综合服务费及水电费、欠付综合服务费及水电费所生违约金，与其提起本案诉讼时的诉讼请求并不相同，属于二审诉讼期间新增加的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款的规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”因董勤彬不同意与太邦公司就新增的诉讼请求进行调解，太邦公司可另行起诉，本案不予调处。综上，太邦公司的上诉请求于法不符，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费419元，由广州市太邦物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  蔡培娟审判员  杨晓怡二〇一七年四月十日书记员  杨银桃马婷婷