重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0105民初318号原告：重庆市续发物业管理有限责任公司，住所地重庆市江北区建新南路18号2单元28-3，统一社会信用代码91500105565616064U。法定代表人：龚向富，总经理。委托诉讼代理人：秦莉，女，该公司员工。被告：程捷，男，1975年11月16日出生，汉族，住重庆市綦江县。原告重庆市续发物业管理限责任公司诉被告程捷物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理后，依法适用小额程序公开开庭进行了审理。原告重庆市续发物业管理有限责任公司的委托代理人秦莉，被告程捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市续发物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告程捷支付南桥峰景园X号X-X号房屋2012年7月1日至2016年9月30日物业费3204.3元，逾期违约金1000元，律师费2000元，共计6204.3元；2、本案案件诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系南桥峰景园X号X-X业主，面积为64.52平方米，物业服务费为1元/月/平方米（含电梯费，均按建筑面积计算）。原告于2013年6月5日签订物业服务合同，约定原告为小天鹅花园提供物业服务。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法对被告居住的小区实施规范化的物业管理。但是被告自2012年7月1日起停止缴纳物业费，截止2016年9月30日，共计51个月，共计拖欠物业费3204.3元。根据物业服务合同第四章第七条之约定，物业使用人未能按照约定缴纳物业服务费的，按每日千分之三的标准向原告支付违约金，超过6个月未履行缴纳物业服务费用的，还应承担2000元律师费。经原告多次催缴，被告拒绝缴纳物业管理费，原告无奈诉至法院，请求判如所请。被告程捷辩称，物业服务合同的订立程序不合法，小区并未召开业主大会；原告并没有提供相应的资质证书；原告并未按照物业服务合同的约定提供物业服务，小区外墙脱落、门禁系统损坏、车辆乱停乱放、消防通道堵塞；原告的主张已经经过了诉讼时效，因此不应予以支持；原告主张的违约金标准过高并且没有依据，法院依法应当予以调整或者驳回。经审理查明，2013年6月5日，原告与江北区小天鹅花园业主委员会签订《小天鹅花园物业服务合同》，该合同主要约定江北区小天鹅花园业主委员会通过议标方式选聘原告为小天鹅花园实施物业管理服务。原告提供的物业服务的主要内容为：1、共用照明、电梯等日常维护和管理；2、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；3、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，包括文化体育娱乐场所、公厕等；4、公共场所、房屋共用的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；5、交通秩序与车辆停放的管理等等。本物业管理区域的物业服务费收取采用市场定价确定的原则。双方约定物业服务费按月收取，其收费标准如下（按建筑面积计算）：一、二层物业：0.8元/月*平方米，三楼（含）以上：1.00元/月*平方米（含电梯费）。以上费用均含所有公摊能源费，公共设施设备维修维护费。物业服务费或者物业服务资金按月缴纳，业主或者物业使用人应在本院20日内履行缴纳义务。未按时足额缴纳物业服务费的，应依照逐日累积的原则，按每日千分之三的标准向物业公司支付违约金，超过6个月为履行缴纳物业服务费用的欠费业主，还应承担2000元违约费用。委托服务期限为三年，自2013年6月5日起至2016年6月4日止。业主或者物业使用人违反本合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费用的，应按照日千分之三的标准向物业公司支付违约金；欠费到六个月的，还应承担2000元律师费等内容。协议到期后，原告与江北区小天鹅花园业主委员会于2016年6月5日重新签订《小天鹅花园物业服务合同》，其主要内容与2013年6月5日签订的物业服务合同内容基本一致，但将物业服务费收费标准变更为住宅：1.00元/月*平方米（含公摊费），委托服务期限为自2014年6月5日至2019年6月5日止等。另查明，位于重庆市江北区南桥峰景园X号X-X房屋建筑面积为64.52平方米，现登记在被告程捷名下。原告系具有三级物业服务资质的物业服务企业。原告曾于2016年10月19日向本院诉讼要求被告支付物业服务费以及相应费用。庭审中，原告表示由于涉讼小区的前任物业公司擅自撤场，因此在社区的协调下，原告在2012年9月即进入涉讼小区提供物业管理服务至今，并且由于前任物业遗留较多问题，原告在进驻涉讼小区时垫付了大量费用，因此经业委会同意原告享有收取前任物业未收取的物业服务费的权利，并举示了2017年1月13日小天鹅花园业委会出具的《情况说明》，该情况说明主要载明原告重于2012年9月15日进驻涉讼小区，并为前物业衡德物业公司垫付了水电费、员工的工资、公共收益等费用。被告程捷质证认为，对于该证据的真实性无法核实，不清楚该情况，并且认为原告是在2013年6月5日进驻涉讼小区提供物业服务至今。被告程捷举示照片用以证明涉讼小区管理混乱。原告质证认为对于上述证据的三性均不予认可，照片不清晰，无法确定拍摄地点，拍摄时间是在2017年1月，这些静态的照片不能反映原告提供物业服务的情况。庭审中，原告表示在追缴物业费时聘请律师发了律师函，支付了律师费，但是没有发票。原告主张的违约金系按照千分之三每天的标准计算的，从欠费之日起计算至付清之日止，分段计算，因金额过高，原告主动调整为1000元。上述事实，有《小天鹅花园物业服务合同》、《情况说明》、电梯定期检验报告、电梯维护保养工作记录、保安巡逻签到表、资质证书以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认可。本院认为，2013年6月5日、2016年6月5日原告与江北区小天鹅花园业主委员会分别签订《小天鹅花园物业服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的规定，该合同依法有效。双方当事人均应依约依法全面履行各自的义务。被告作为重庆市江北区南桥峰景园X号X-X房屋的业主，上述物业服务合同对其均具有约束力。协议签订后，原告即按照双方协议的约定为被告提供物业管理服务，被告亦应按约交纳物业服务费用。2012年，由于涉讼小区的前任物业公司擅自离场，原告于2012年9月15日进驻涉讼小区提供物业服务，原告与小天鹅花园业委会虽未签订书面的物业服务合同，但是双方已经构成了事实上的物业服务合同关系，被告作为涉讼小区的业主，该事实物业服务合同关系对其具有约束力。因上述协议中约定物业管理费的标准为1元/月*平方米，故本院依法确定2012年9月15日至2016年9月30日期间内涉讼小区的物业服务费标准为1元/月*平方米。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。原告曾2016年10月19日向本院主张权利，因此对于其主张的2014年10月19日之前的物业服务费已经经过了诉讼时效，本院不予主张。对于其主张的2014年10月19日至2016年9月30日的物业服务费，本院依法确定为1507.62元。庭审中，被告虽提出原告提供的物业管理服务存在多处不足和瑕疵，但其未举示充足的证据予以证明，故本院对该抗辩理由不予采纳。本院认为，原告作为物业服务企业，在服务过程中应多听取小区业主及使用人的意见，积极处理业主及物业使用人反映的问题或将相应问题提请业主大会决议，切实维护好小区环境，提升物业管理服务质量水平的同时，改善服务关系，促进彼此共同发展。在物业公司的服务存在瑕疵或不当时，业主可通过各种方式或渠道予以反应，要求整改，但直接采取长时间拒绝缴纳物业费的行为并无相应的合同依据或者法律依据，且对于物业公司提高服务标准、改善服务质量无益。庭审中，被告程捷提出的物业服务合同的订立程序不合法但并未举示相应的证据予以证明，故本院不予采信。关于原告主张的违约金。被告拖欠支付物业管理服务费的行为已违反合同约定，应当承担违约责任。现被告请求本院对原告主张的违约金予以调低，在原告未举证证明其实际损失的前提下，本院综合考虑被告拖欠费用期限及金额，参照每月应缴物业管理服务费标准，酌情主张被告应支付原告违约金200元。对于原告主张的律师费因其未举示相应的证据予以证明，故本院不予主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告程捷于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市续发物业管理有限责任公司2014年10月19日至2016年9月30日的物业服务费1507.62元。二、被告程捷本判决生效之日起十日内支付原告重庆市续发物业管理有限责任公司违约金200元。三、驳回原告重庆市续发物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。义务人若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告程捷负担。本判决为终审判决。审判员  高菲二〇一七年四月五日书记员  张欢