重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0108民初1497号原告：向金花，女，土家族，1982年11月出生，住重庆市南岸区。委托代理人：甘露，重庆恒泽律师事务所律师。委托代理人：杜海，重庆恒泽律师事务所律师。被告：林徽，男，汉族，1978年12月出生，住四川省德阳市。原告向金花诉被告林徽合同纠纷一案，本院于2016年1月立案受理后，由审判员依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告向金花及其委托代理人甘露、杜海，被告林徽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向金花诉称，2015年11月7日，原、被告签订《重庆拓和酒店转让协议》及补充协议，约定被告林徽将其经营的拓和酒店以49万元的价格转让给原告向金花，被告林徽于2015年11月30日前协调原告向金花与房东签订《房屋租赁合同》，若未签订《房屋租赁合同》，原告向金花交给被告林徽的款项应全部退还。协议签订后，原告向金花共计向被告林徽支付583456元，因原告向金花并未在约定时间内与房东签订《房屋租赁合同》，故原告向金花起诉来院请求判令：1、解除原、被告签订的《重庆拓和酒店转让协议》及《补充协议》；2、被告林徽退还转让费49万元、房租93456元，合计583456元，并以583456元为基数，从2015年11月8日起按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金至付清之日止；3、诉讼费用由被告林徽负担。被告林徽辩称，双方签订的协议有效，被告林徽一直催促原告向金花来与房东签订合同，但原告向金花不来办理，被告林徽并无违约行为，不同意解除转让合同。经审理查明，2015年11月7日，原、被告签订《重庆拓和酒店转让协议》，约定：一、被告林徽将其自营的位于重庆市南岸区XX路XX号X幢X房屋的重庆拓和酒店所有设备设施转让给原告向金花自主经营使用。此酒店使用面积565.96平方米，客房20间，并保证原告向金花同等享有被告林徽在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。转让费总计49万元。具体财产包括房屋现有的全部设备。二、被告林徽收到原告向金花缴纳的转让费及由被告林徽前期已缴纳给房东的房屋押金后，由原告向金花与房东重新签订房屋租赁合同，此原告向金花履行该租赁合同，每季度缴纳房屋租金。三、付款方式：转让费分三次付清。第一次为双方达成协议后，原告向金花支付转让费2万元作为此酒店的转让定金。第二次双方签订正式转让合同之时，原告向金花向被告林徽支付转让费47万元。同时原告向金花向被告林徽支付其已缴纳给房东的房屋租金93456元。原告向金花与房东签订正式房屋租赁合同之时，由原告向金花向被告林徽支付其已向房东缴纳的房屋租赁押金105000元，由此酒店的经营权完全归原告向金花所有。第三次，在被告林徽积极配合原告向金花办结此酒店所有相关证件转移登记给原告向金花之时，原告向金花支付被告林徽转让费1万元。由此酒店的转让费及其他所有费用全部结清。四、此酒店在原被告签订转让合同之时所有设备设施全部归原告向金花所有，不动产归房东所有。五、该酒店的工商营业执照、卫生许可证、税务登记证、特种行业许可证等相关证件已由被告林徽办理，经营范围为住所。在原、被告签订正式转让合同之时，由被告林徽将就酒店所有相关证件交给原告向金花保管，同时被告林徽积极协助原告向金花办理所有证件的过户变更手续，其产生的相关费用由原告向金花承担，被告林徽及时提供相关证件的过户变更手续所需要的有效证件以确定自主经营之合法性。……七、基于双方达成之协议，由原告向金花支付10月15日后此酒店涉及的水电气费、物业管理费、电话费、宽带费、有限电视费。但房屋租赁费按实际被告林徽经营期间所产生的费用计算，原告向金花不承担被告林徽在经营期间所产生的房屋租赁费。……九、原、被告签订此酒店转让合同之后，双方不得毁约，若原告向金花中途毁约，则已缴纳第一次转让费2万元作为赔偿支付给被告林徽，被告林徽不退还，其与转让费不计利息如数退还给原告向金花。若被告林徽中途毁约，自毁约之日起5日内被告林徽应将原告向金花已经支付的款项如数退还给原告向金花，并按照同期贷款利率承担违约金。……十一、未尽十一双方可签订补充协议。本协议的附件和双方签订的补充协议作为本协议不可分割的组成部分，具有同等法律效力。当合同履行发生争议协商解决不成，由房屋所在地人民法院管辖。原、被告在合同尾部签名确认。该合同有“房东（丙方）”的主体和签名处留白，内容中，也有涉及房东（丙方）的内容，但房东并未在合同上签字。2015年11月7日，双方签订《补充协议》，载明：被告林徽收到原告向金花所有酒店转让费之后，于十一月三十日前由被告林徽协调（房东）丙方与原告向金花签订正式房屋租赁合同，若未签订此（拓和酒店）房屋租赁合同，则原告向金花缴纳给被告林徽的所有费用（转让金、房屋押金、已交纳的11月-2016年1月份的房屋租金）如数退还给原告向金花，且按银行的同期贷款利率承担违约金。原、被告双方在该《补充协议》尾部签字确认。2015年11月1日，原告向金花向被告林徽转账支付2万元，2015年11月7日，原告向金花的丈夫马羿的账户向被告林徽转账支付56万元。同日，被告林徽出具《收条》2张，分别确认收到向金花转让费49万元、剩余房租93456元（2015年11月7日-2016年1月3日）。原告向金花出具《收条》，载明收到拓和酒店相关证件(原件)：1、卫生许可证……6、房屋租赁原始合同。同日，原告向金花出具《证明》，载明（拓和酒店）房屋租赁押金：105000元，目前尚未支付给林徽，待正式房屋租赁合同签订之时，再行支付的内容。庭审中，原、被告均陈述，转让49万元（其中定金2万元），尾款1万元。其中已支付给被告林徽转让费49万元（含2万元定金）、2015年11月7日至2016年1月31日期间的房租93456元。对于1万元尾款尚未支付，因2015年10月至11月期间的水电气费双方各自负担了部分，故协商的是在房东退还被告林徽押金105000元时，原告向金花只缴纳95000元给房东即可。另查明，2014年12月2日，案外人刘玲、陈建军（甲方）与被告林徽（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定被告林徽承租刘玲、陈建军所有的位于重庆市南岸区XX路XX号X幢XX号房屋，房屋建筑面积565.96平方米（含三楼观光电梯进出口处公摊）用于宾馆、茶楼、休闲、办公等经营用途。租赁期从2014年11月1日至2016年10月31日止。2014年被告林徽多次申请延长租期，刘玲、陈建军同意再延长五年并一次性给予租金优惠，第1次合同到期后即从2016年11月1日延期至2021年10月31日止。……月租金单价为2015年11月1日至2016年10月31日33377元/月，2016年11月1日至2017年10月31日25046元/月……租金按季度支付，每季度届满前十五日缴纳下季度租金。……八、为保证合同履行，被告林徽与签订本合同当日，向刘玲、陈建军支付延期后第一年月租金三倍（即三个月）的履约保证金105000元。……九、在承租期内，被告林徽不得进行任何下列行为：1.1将合同项下的承租权变相转让或用于设定抵押担保等。1.2如被告林徽因为特殊情况要转让该场所，被告林徽寻找的受让方必须要有经济实力、经营能力。在不影响刘玲、陈建军利益的前提下转让或更换承租人，需转让或更换承租人的被告林徽先支付刘玲、陈建军二万元转让手续费，刘玲、陈建军可同意被告林徽转让或更换承租人。1.3若承租期间，被告林徽未经刘玲、陈建军同意，私自将承租单元转让给第三方经营或以不告知的方式更换经营人而未通知刘玲、陈建军，均属违约，刘玲、陈建军在得知后有权不予配合，并可追究被告刘玲、陈建军的违约责任。2015年12月10日，原告向金花向被告林徽发送短信，内容为“林徽：我是向金花，昨天我老公马羿已电话通知你于今天（2015年12月10日）上午10点前来接管拓和酒店，我现在酒店前厅等候你的到来，以便将酒店相关证件、钥匙交还于你。谢谢”、“林徽：我是向金花，因你违约，我们已经决定不做了，昨天我老公已通知你今天（2015年12月10日）上午10点前来接管拓和酒店，我们将酒店相关手续交还给你，并协商下退款事宜，我已在酒店等了。谢谢”。林徽回复称：“向金花女士，按照协议约定酒店已于2015年11月7日转让给您，您方也证实营业一月有余，我多次通过电话，短信及书面文件催促您办理酒店证件转移登记手续和与房屋所有人签订书面租赁协议未果。鉴于协议约定，请您在收到本短信通知时，一周之内与房屋所有人签订书面租赁协议，并积极办理经营证件的转移登记手续，否则因此造成的所有损失由您承担（包含但不限于房屋所有人因此追究责任而给我造成的损失，因您未及时办理酒店证据爱你转移手续给我造成的损失）。”向金花回复称：“林总，我已全面履约付款，但你收钱后，没有按照协议将酒店经营手续过户给我，也未协调完成与房东签合同，导致无法经营，我未收到你任何通知。更严重的是，你还伪造酒店住宿登记表，提供假的入住率来欺诈我，这是我不能接受的。……”林徽回复称：“向金花女士，办理酒（店）证件转移登记和与房东签定房屋租赁协议是您方一直拖不必要的损失！”2015年11月25日，被告林徽向重庆市南岸区拓和酒店的地址和重庆市南岸区XX街X号X幢X号分布寄送催促签约及办理证件转移登记通知。内容为2015年11月7日双方签订转让协议及补充协议后，协调酒店所用房屋的所有人与原告向金花于2015年11月31日前签订房屋租赁合同，但经被告林徽多次催促，至今原告向金花未与房东签订书面租赁合同，故催促向金花在收到通知之日起三日内签订书面租赁协议，并积极办理酒店经营的转移登记手续。原告向金花否认收到前述信件。2015年12月22日、12月29日，原告向金花向四川省德阳市XX区XX街道X组分别发出解除拓和酒店转让合同暨接管酒店通知书。12月27日，原告向金花向渝北区XXX街道XX街XX号X幢X单元XX号发出前述通知书。期间，原、被告之间有多次短信沟通，各自指责对方违约。2016年2月1日，陈建军向被告林徽发送《告知函》，要求被告林徽履行缴纳房租的义务。对于未签订房屋租赁合同的原因，原告向金花陈述是因租金问题和设备设施归属问题未达成一致，被告林徽陈述是房东一致积极配合签订合同，但原告向金花违约怠于签订合同所致。庭审中，原、被告均表示不申请房东出庭作证。本院在审理过程中多次联系陈建军要求其来院协助调查，陈建军亦未到庭。再查明，2015年11月7日，被告林徽将酒店交接给原告向金花。双方尚未进行拓和酒店的证照变更登记。上述事实，有重庆拓和酒店转让协议、补充协议、银行转账记录、交易明细清单、收条、房屋租赁合同、住宿登记表、邮寄回单、短信记录、电话录音、告知函、证明以及当事人陈述在卷为凭，并经庭审质证认证，足以认定。本院认为，双方签订的转让协议及其补充协议时双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，故该协议及补充协议合法有效，予以确认。本案的争议焦点是：1、双方签订的转让合同及其补充协议是否符合解除条件；2、若符合合同解除条件，合同解除的后果。现分别评议如下：1、双方签订的转让合同及其补充协议是否符合解除条件原告向金花主张，合同符合约定解除和法定解除的条件，其一，因被告林徽伪造入住登记信息，制造虚假的入住记录，转让协议与租赁合同存在严重差异，故被告林徽存在欺诈；其二，转让协议第九条约定了单方解除权；其三、补充协议中约定了解除的条件。被告林徽辩称签订合同之时已经移交了林徽与房东签订的租赁合同，故原告向金花知晓租赁合同的内容，入住记录并非伪造，且在签订合同之前已多次实地考察，故其主张的欺诈不成立；转让协议已经大部分履行，不得私自解除合同；补充协议中虽有约定，但是并非是被告林徽的原因导致不能签订合同，被告林徽已多次催促原告向金花签订合同。本院认为，第一，原告向金花主张的欺诈不成立。原告向金花主张入住登记信息系伪造，但未提供证据证明，且无论该入住登记信息真假与否，均无法免除其应当承担的商业风险，不得以此为由解除合同。对于酒店转让合同与租赁合同不一致的主张，根据原告向金花出具的收条显示，被告林辉已在双方签订转让合同时将原租赁合同交付给原告向金花，且酒店转让合同中，并无房东的参与，故不存在酒店转让合同与租赁合同不一致的情况，故对该主张，不予采纳。第二，原告向金花主张的转让协议第九条系单方解除权不成立，该条并未约定向金花享有单方解除权，是对双方违约责任的约定。第三，对于补充协议中约定是否属于合同解除条件，该条款约定的是由被告林辉在2015年11月30日前协调房东与原告向金花签订正式的房屋租赁合同，若未签订，被告林徽则负责退还所有费用并承担违约金。本院认为，该条款构成双方约定解除合同的条件，现约定的解除条件已经成就，理由如下：第一，虽未明确约定酒店转让合同解除的内容，但从被告林徽退还所有费用并承担违约金的表述，是合同解除的后果；第二，直至2015年11月30日届满后，房东确实未与原告向金花签订合同，双方约定的解除条件已经成就。被告林徽辩称是向金花不想经营，怠于与房东签订租赁合同，但签订合同需双方当事人达成合意，现原告向金花与房东实际并未签订租赁合同，故认定双方合同解除的条件已经成就；第三，原转让协议中，“丙方”即房东的签字处进行了删除划线，被告林徽与房东签订的租赁合同中也有转租须经房东同意的约定，但被告林徽无证据证明房东已经同意其转租房屋。且在租金逾期之后，房东均是直接发送通知给被告林徽，故房东并未认可实际认可房屋转租的情况，双方签订的酒店转让合同已无继续履行可能，现双方约定的解除条件已经成就，没有解除权消灭的情形，且原告向金花已通过短信、发函和起诉的方式通知了被告林徽，故对于原告向金花主张解除双方签订的酒店转让协议及补充协议的请求，予以支持。2、合同解除后果根据合同法的规定，对于约定解除条件成就时，应通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告林徽认可2015年12月10日收到原告向金花解除合同的短信，并进行了回复。本院确认双方的酒店转让协议自2015年12月10日已经解除。原、被告陈述，转让费已经实际支付49万元，房租93456元。因双方的转让关系解除，故被告林徽应当退还转让费49万元给原告向金花。房租93456元被告林徽已经提前支付给房东，且2015年11月7日接房之后，原告向金花已经实际经营，故从2015年11月7日至2015年12月10日期间的房屋，原告向金花已经实际使用和收益，其间的房租原告向金花不得主张退还。根据房屋租赁合同，2015年11月至2016年1月期间的房租为33377元/月，93456元房租=33377元/月÷30天*24天+33377元/月*2月，故截至2015年12月10日，原告向金花实际使用的房屋期间的房租为26702元+33377元/月÷31天*10天=37469元。其后的房屋租金55987元，被告林徽应当返还。对于违约金，双方约定的按照同期贷款利率的计算标准，予以确认，但应从合同解除之日起计算为宜。因合同解除，原签订酒店转让协议时，被告林徽交付给原告向金花的酒店证照及一切物品，由原告向金花负责向被告林徽返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原、被告签订的《重庆拓和酒店转让协议》及《补充协议》已于2015年12月10日解除；二、被告林徽于本判决生效之日起5日内退还原告向金花转让费49万元、房租55987元，合计545987元，并支付违约金（违约金以545987元为基数，从2015年12月10日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；三、驳回原告向金花的其他诉讼请求。若被告林徽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9734元，减半收取4867元，由原告向金花负担313元（已缴纳），由被告林徽负担4554元（此款原告向金花已垫付，被告林徽随前款支付给原告向金花）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  左玲二〇一七年四月二十六日书记员  张翼