浙江省余姚市人民法院民 事 判 决 书（2014）甬余民初字第1075号原告：余姚市凤山街道五星村经济合作社。法定代表人：郑书连。委托代理人：杨佩郡。被告：朱吉泰。委托代理人：徐利平。委托代理人：袁裕来。原告余姚市凤山街道五星村经济合作社与被告朱吉泰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月30日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。原告余姚市凤山街道五星村经济合作社申请对涉案房屋进行评估，本院予以准许。本案分别于2014年6月9日、2014年7月9日、2015年7月8日公开开庭进行了审理。第一、二次庭审，原告余姚市凤山街道五星村经济合作社的委托代理人杨佩郡，被告朱吉泰及其委托代理人徐利平、袁裕来到庭参加诉讼；第三次庭审，原告余姚市凤山街道五星村经济合作社的委托代理人杨佩郡，被告朱吉泰及其委托代理人徐利平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余姚市凤山街道五星村经济合作社起诉称：原、被告之间因房屋买卖合同纠纷一案，余姚市人民法院作出（2011）甬余民初字第1475号民事判决，并由宁波中级人民法院以（2012）浙甬民二终字第59号作出终审判决。判决书明确：“确认原余姚镇屯山村经济合作社与被告朱吉泰于1997年9月5日所签订的售房协议无效”。判决生效后，原告按生效判决认定“原告方作为房屋建设方，违法进行商品房开发与出售，应负合同无效的主要责任……”之内容，合情合理地多次与被告商洽因售房协议被法院确认无效的处理方案，但最终均因被告偏离情理的过高赔偿要求而致协商无结果。为此，原告无奈根据《中华人民共和国合同法》第五十条之规定具状法院，要求判令：1.被告返还因售房协议无效取得的房屋财产，原告赔偿因确认售房协议无效给被告造成的损失1240832.32元；2.本案诉讼费由被告承担。被告朱吉泰答辩称：1.原告这次起诉是重复起诉，同样的诉请已经被法院驳回了，现在同样的诉讼标的起诉是重复起诉。2.本案的售房协议并非无效，前面的判决是错误的。3.本案应该按照城市拆迁条例，而不是由经济合作社来操办。4.原告负完全的责任，被告当时买房子是为了赚钱，一开始主体资质也是有异议的，被告也有很大的经济损失，即便要确认无效，原告也要按照正规的拆迁补偿标准来进行补偿安置，而不是按照一般的合同无效来处理，经济合作社、村委会和被告购买方是没有任何关系的，被告也是受害者。一、对原告余姚市凤山街道五星村经济合作社提供的证据，经庭审质证，本院作如下认定：1.（2011）甬余民初字第1475号民事判决书1份，拟证明原被告的售房协议已由法院生效判决确定无效，但是没有按照无效的判决来处理，不存在同一标的重复起诉，这是对买卖合同无效的后果进行的起诉。被告朱吉泰对真实性没有异议，对确认无效的后果是有异议的，认为这是错误的判决，当时原告的诉请是要求返还财产，被驳回了，另行理直是按照行政途径，而不是司法途径。经审查，本院对该民事判决书予以采信；2.（2012）浙甬民二终字第59号民事判决书1份，拟证明因合同无效的后果可以另行理直。被告朱吉泰认为可以证明这次起诉是重复，同样的诉请第二次起诉了。经审查，本院对该民事判决书予以采信；3.售房协议书1份，拟证明双方于1997年9月5日签订过售房协议书的事实。被告朱吉泰对真实性没有异议，认为没有村委会和合作社的敲章，是无效的情形。经审查，本院对该售房协议书的真实性予以采信；4.集资楼款结算清单1份，拟证明至1998年10月被告尚欠原告购房款11914元。被告朱吉泰认为真实性不能确认，是原告单方面计算的。经审查，本院对该集资楼款结算清单形式上的真实性予以采信；5.利率证明1份，拟证明原告应赔偿被告合同无效的损失计算依据。被告朱吉泰认为完全没有依据，是原告单方面制作的，被告也没有欠原告房款11914元，这么多年原告也没有把证办下来，被告的损失也是很大。本院认为该证明系复印件，被告亦不认可，故不予采信。二、依据原告余姚市凤山街道五星村经济合作社的申请，本院依法委托慈溪市弘一房地产评估有限责任公司对涉案房屋进行价值鉴定评估，鉴定评估结论为：确定位于余姚市凤山街道五星村屯山村农贸市场房地产在价值时点2010年1月4日的市场价值为105.72万元。对此结论，原告余姚市凤山街道五星村经济合作社无异议；被告朱吉泰有异议，认为结论的105.72万元不知怎么来的，应该有估价的技术报告，没有这个报告，这份评估是无效的。本院认为，该结论科学而合理，被告朱吉泰虽有异议，但是并未提出证据证明本案存在鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格、鉴定程序违法等情形，故对该估价报告予以采信。综合以上举证、质证、认证情况，结合双方在庭审中的陈述，本院认定如下案件事实：1997年9月5日，原余姚镇屯山村经济合作社（后因村镇扩并为余姚市凤山街道五星村经济合作社）作为甲方与被告朱吉泰（乙方）签订售房协议书一份，约定：甲方将位于屯山村农贸市场商住楼三层总面积为135平方米转让给乙方，搁楼按中心价的1/3计算，中心价为950元/平方米。付款方式为按三期划分，第一期为签合同之日，乙方应预付购房款每套60000元，第二期付款房屋结顶，草场基本完成时再付购房款50000元，第三期至工程施工完毕，三通设施基本齐全，交付使用时余款全部付清。同时约定，房屋产权证由乙方自行解决，甲方只能提供职权范围内的服务等。协议签订后，被告朱吉泰以集资房款的名义于1997年9月9日付款60000元,于1998年1月19日以集资房款的名义付款50000元，1998年12月22日付款15000元，合计付款125000元。房屋建造后，已由被告朱吉泰实际使用至今，但至今未能办理房产权证及过户手续。该涉案房产所占土地使用权人为原余姚镇屯山村经济合作社(屯山农产品综合交易市场)，土地性质为商业用地。另，原告余姚市凤山街道五星村经济合作社与被告朱吉泰房屋买卖合同纠纷一案【（2011）甬余民初字第1475号】，本院于2011年6月2日立案受理，原告余姚市凤山街道五星村经济合作社诉请：确认双方签订的售房协议书为无效合同，并各自返还因合同取得的财产；本案诉讼费用由被告负担。本院于2011年11月22日作出（2011）甬余民初字第1475号民事判决，判决：一、确认原余姚镇屯山村经济合作社与被告朱吉泰于1997年9月5日所签订的售房协议书无效；二、驳回原告余姚市凤山街道五星村经济合作社的其他诉讼请求。被告朱吉泰对该判决不服提起上诉，宁波市中级人民法院于2012年3月8日作出（2012）浙甬民二终字第59号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。（2011）甬余民初字第1475号民事判决书已生效。本院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告余姚市凤山街道五星村经济合作社与被告朱吉泰所签订的《售房协议书》已被生效的民事判决认定为无效，因此被告朱吉泰因该合同取得的位于余姚市凤山街道五星村（原余姚镇屯山村经济合作社屯山农产品综合交易市场）的房屋应当返还给原告余姚市凤山街道五星村经济合作社，故对原告余姚市凤山街道五星村经济合作社要求被告返还因售房协议无效取得的房屋的诉请予以支持。被告朱吉泰辩称原告这次起诉是重复起诉，同样的诉请已经被法院驳回。在（2011）甬余民初字第1475号案件当中，一审判决认为“原告方作为房屋建设方，违法进行商品房开发与出售，应负合同无效的主要责任，但被告在本案诉讼中仅仅主张合同有效，并未就合同无效的后果特别是对与过错相应的损失赔偿问题提出自己的主张，故对于原告要求各自返还因合同取得的财产的诉讼请求，本案在此难以处理，宜另行理直”，被告朱吉泰对该判决不服提起上诉，宁波市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。因此，根据上述一审、二审判决，原告余姚市凤山街道五星村经济合作社可就“各自返还因合同取得的财产”另行起诉（理直），余姚市凤山街道五星村经济合作社的此次起诉并非重复起诉，故对被告朱吉泰的该辩称意见本院不予采纳。原告余姚市凤山街道五星村经济合作社又诉请赔偿因售房协议无效给被告造成的损失，但对因合同无效而造成被告方的损失，被告朱吉泰并未提出相应的主张，故在本案不予处理，双方可另行理直。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告朱吉泰于本判决发生法律效力之日起十五日内返还给原告余姚市凤山街道五星村经济合作社位于余姚市凤山街道五星村（原余姚镇屯山村经济合作社屯山农产品综合交易市场）的房屋；二、驳回原告余姚市凤山街道五星村经济合作社的其他诉讼请求。本案案件受理费15967元，由原告余姚市凤山街道五星村经济合作社承担15887元，被告朱吉泰承担80元，限于本判决发生法律效力后七日内交纳。鉴定费，由原告余姚市凤山街道五星村经济合作社承担。（如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市财政局非税资金专户，账号：39×××90，汇款时一律注明本案案号）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  朱章程人民陪审员  张瑞安人民陪审员  崔仁夫二〇一五年八月十四日书 记 员  洪露洁