江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终1619号上诉人（原审原告）：太仓华东物业管理有限公司，住所地江苏省太仓市浮桥镇新港公路（华东国际塑化城内），统一社会信用代码913205857910936444。法定代表人：李辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓群潇，该公司经理。被上诉人（原审被告）：潘菲融，女，1980年2月20日出生，汉族，住上海市闸北区。被上诉人（原审被告）：林伟雄，男，1975年11月3日出生，汉族，住上海市黄浦区。共同委托诉讼代理人：潘纲禧，男，1950年12月17日出生，汉族，住上海市闸北区。共同委托诉讼代理人：费佩和，女，1954年8月4日出生，汉族，住上海市闸北区。上诉人太仓华东物业管理有限公司（以下简称华东物业公司）因与被上诉人潘菲融、林伟雄物业服务合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院(2016)苏0585民初5613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华东物业公司的上诉请求：撤销原判，改判支持华东物业公司的诉讼请求，潘菲融、林伟雄支付2011年1月1日至2016年6月30日的物业服务费13585元。事实和理由：一审判决认定华东物业公司的主张超过了诉讼时效，事实有出入。1、潘菲融、林伟雄一审当庭承认物业费要交的，只是对交费标准与华东物业公司存在分歧。2、华东物业公司不间断的催缴物业服务费才导致潘菲融、林伟雄起诉开发商要求退房，起诉物价局要求撤销物业费1.1元的批复。3、物业服务合同是一个连续的合同，与业主签订的物业服务协议没有约定具体缴费时间，以物业通知缴费为准，物业公司在合同期内都有权利催缴物业费，诉讼时效应当从物业服务合同结束之日算起。潘菲融、林伟雄辩称，不存在华东物业公司催缴物业费的事实，华东物业公司也没有提供证据，一审判决正确。华东物业公司向一审法院起诉请求：潘菲融、林伟雄支付从2011年1月1日至2016年6月的物业费13585元。一审法院认定事实：潘菲融、林伟雄系太仓市浮桥镇新港中路2-1号港晨之家住宅小区6幢601室商品房的业主，该商品房于2010年7月交付并于当年装修完毕，房屋面积187.12平方米。华东物业公司受开发商苏州元亨投资发展有限公司委托为港晨之家住宅小区提供前期物业服务。港晨之家住宅小区开发商苏州元亨投资发展有限公司与潘菲融、林伟雄于2010年7月10日签订前期物业管理服务协议一份，该协议载明：开发商为苏州元亨投资发展有限公司，物业公司为太仓华东物业管理有限公司，购房人林伟雄所购房屋为住宅，坐落在6幢601室，建筑面积187.12平方米；协议还约定前期物业管理费为住宅1.10元/月/平方米，购房人依据协议向物业管理企业交纳物业管理各项费用；苏州元亨投资发展有限公司、华东物业公司均加盖公章，购房人代表人处为林伟雄签字。太仓市物价局于2010年6月3日作出批复，港晨之家住宅小区普通多层电梯住宅每月每平方米1.10元（含电梯、水泵、中央空调等设施的运行电费、公共用水等费用），允许在20%幅度内制定具体标准。另查明，港晨之家住宅小区现尚未成立业主委员会，亦未召开业主大会选聘物业服务企业。该小区自交付业主时起至本案诉讼时均由华东物业公司提供物业服务。华东物业公司为催要上述物业费于2016年6月20日向原审法院提起诉讼，后撤诉。上述事实，有华东物业公司提供的前期物业管理服务协议、太价复[2010]第16号文件及当事人陈述等证据在卷佐证，法院予以确认。一审法院认为，华东物业公司与潘菲融、林伟雄签订的前期物业管理服务协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制规定，依法成立并生效，合同对双方均具有法律约束力。协议已明确约定前期物业管理费为住宅1.10元/月/平方米，潘菲融、林伟雄虽认为该收费标准违反国家规定，但并无相应事实依据与法律依据，法院对该意见不予采纳，因此潘菲融、林伟雄应按照1.10元/月/平方米的标准交纳物业费。同时，对于该协议，潘菲融辩称其因未在前期物业管理服务协议上签字，该协议对其没有约束力，因此潘菲融不同意按照1.10元/月/平方米的标准交纳物业费。原审法院认为，在业主大会未选定物业服务企业之前，小区建设单位有权选聘物业服务企业，且所签订的前期物业服务合同对业主均具有法律约束力，现小区开发商与华东物业公司在前期物业服务合同中均已确认前期物业管理费为住宅1.10元/月/平方米，该约定对潘菲融具有约束力。现华东物业公司已按合同约定及相关规定提供前期物业服务，潘菲融以未与华东物业公司签订前期物业管理服务协议为由拒绝按照1.10元/月/平方米的标准交纳物业费，其理由不能成立。综上，潘菲融、林伟雄均应按照1.10元/月/平方米的收费标准向华东物业公司交纳物业费。关于潘菲融、林伟雄抗辩称2011年1月1日至2014年5月31日期间物业费已过诉讼时效的问题，本案双方当事人对于物业费缴费时间并无明确约定，但实践中物业费按月计算按年交纳已是习惯做法，而对于2011年1月1日至2014年5月31日期间的物业费，华东物业公司未能提供证据证明其曾在2014年5月31日之后两年期间内向潘菲融、林伟雄书面催交过物业费，且本案亦无其他导致上述诉讼时效中止、中断的情形，因此潘菲融、林伟雄诉讼时效抗辩理由成立，法院予以采纳。同时，潘菲融、林伟雄认可物业费自2014年6月1日起算，对房屋面积187.12平方米亦不持异议，华东物业公司诉讼请求中要求潘菲融、林伟雄按照1.10元/月/平方米支付自2014年6月1日至2016年6月30日期间的物业费符合双方约定，法院予以支持，确认潘菲融、林伟雄支付华东物业公司上述期间的物业费5145.80元（1.10元/月/平方米×187.12平方米×25月＝5145.80元）。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、潘菲融、林伟雄于判决生效之日起十日内支付太仓华东物业管理有限公司自2014年6月1日至2016年6月30日期间的物业费5145.80元。二、驳回太仓华东物业管理有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费147元由华东物业公司负担。二审中，当事人未提供新的证据。二审中，潘菲融、林伟雄陈述除交房的时候支付过物业费，之后未再支付。华东物业公司确认潘菲融、林伟雄支付过半年物业费1200多元。本院认为：潘菲融、林伟雄购买了苏州元亨投资发展有限公司开发的港晨之家6幢601室商品房，并由林伟雄与苏州元亨投资发展有限公司、华东物业公司签订前期物业管理服务协议，由华东物业公司为潘菲融、林伟雄购买的房屋提供物业服务，并约定物业管理费1.1元/月/平方米。虽然潘菲融未在该协议上签字，但其与林伟雄均为港晨之家6幢601室的业主，应当共同承担向华东物业公司支付物业服务费的责任。华东物业公司主张潘菲融、林伟雄支付2011年1月1日起至2016年6月30日的物业费13585元，符合合同约定的收费标准，应予支持。华东物业公司为潘菲融、林伟雄提供物业服务是一个连续的期间，一审判决认为华东物业公司主张2011年1月1日至2014年5月31日期间的物业费已经超过诉讼时效不当，应予纠正。综上，华东物业公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省太仓市人民法院（2016）苏0585民初5613号民事判决。二、潘菲融、林伟雄支付太仓华东物业管理有限公司自2011年1月1日起至2016年6月30日的物业服务费13585元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费147元，由潘菲融、林伟雄负担。二审案件受理费147元，由潘菲融、林伟雄负担。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群代理审判员  沈军芳代理审判员  郭 锐二〇一七年四月二十一日书 记 员  吉宇璐