江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0111民初10046号原告：刘裕莲，女，1980年8月9日生，汉族，住南京市浦口区。委托代理人：陈纪朝，江苏宁瑞律师事务所律师。被告：孙瑶瑶，男，1988年8月18日生，汉族，住南京市浦口区。委托代理人：李伟，北京大成（南京)律师事务所律师。原告刘裕莲诉被告孙瑶瑶房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘裕莲及其委托代理人陈纪朝、被告孙瑶瑶委托代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘裕莲诉称，2016年8月20日，原告通过南京居巢房地产经纪有限公司介绍与被告达成《房地产买卖中介合同》，约定被告将其名下位于浦口区滨江大道××室房屋出售给原告，售价为176万元。双方签订补充协议，约定原告于2016年8月20日向被告支付定金5万元，于2016年11月20日前支付首付款55万元，同时被告办理产权过户手续，余款114万元由原告办理商业贷款，银行直接下款至被告帐户或者出件时由原告一次性现金支付。各方如有违约，应承担35.2万元的违约金。原告支付了定金，并积极筹备首付款，被告以各种新的要求为由拒不履行合同。2016年11月18日、2016年11月20日，原告支付首付款，被告拒不接收。原告认为被告构成违约，原告请求判令：1、被告继续履行《房地产买卖中介合同》，将位于浦口区滨江大道××室房屋过户至原告名下；2、被告支付违约金35.2万元；3、被告承担本案诉讼费。被告孙瑶瑶辩称，被告没有违约，不同意承担违约金，且原告要求的违约金过高，应当调整。因原告无力支付5成首付款，被告已通知原告解除合同。原、被告之间只签署了中介合同，原告也只支付了定金5万元，双方尚未签署网签合同、首付款未付，也未解押，原告购房需贷款，因此不具备继续履行客观条件。经审理查明，2016年8月20日，原告刘裕莲、被告孙瑶瑶及中介方南京居巢房地产经纪有限公司签订《房地产买卖中介合同》及补充协议，约定被告将浦口区滨江大道××室出售给原告，建筑面积111.66㎡，房屋售价为176万元，原告于2016年8月20日支付定金5万元，2016年11月20日前支付被告购房首付款55万元，同时办理产权过户手续（如该房需要解押，被告收到首付款时将银行贷款还清，解押完毕当天送件），余款114万元由原告向银行申请商业贷款，银行直接下款至被告帐户（贷款资金不足部分以现金补足)或出伯时一次性现金支付。被告收到全部房款3日内，被告结清之前水、电、气、物业管理、有线电视、电话等费用，将房屋交付原告。被告于2017年4月30日前迁出户口，户口迁出当日原告再支付被告尾款2万元。补充协议第10条规定，如因政策原因或不可抗拒因素导致本协议不能继续履行三方无不算违约。被告告知原告产权内有外地户口未满5年，被告承诺此房未占学籍。该房价包括层内设施，见附件。2016年8月20日，原告支付被告定金5万元。2016年10月5日，南京市人民政府出台住房限购政策。原、被告经中介方南京居巢房地产经纪有限公司组织调解，原、被告口头达成将首付3成提高至5成。2016年11月18日，原告出具了以被告孙瑶瑶为收款人的紫金农商银行本票，金额为550000元。庭审中，被告陈述涉案房屋是被告夫妻名下唯一住房，被告出售房屋是想换南阳台的房屋。目前该类房屋房价上涨8-10万元，且有价无市。上述事实，有当事人提供的《房地产买卖中介合同》及补充协议、定金收条、本票、当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。原告为证明其主张，提供证据如下：证据1、2016年11月15日至11月20日，被告与中介方的微信记录，拟证明被告在签订合同后多次提出要求，恶意增加合同履行难度，被告要求五成首付一次性到位，且剩余的五成也需一次性到位，且不接受分期，原告同意首付按五成支付，余款由贷款和现金方式支付。被告对微信记录的真实性予以认可，被告明确要求首付款5成、贷款5成，被告认为贷款由银行一次性发放，要求贷款和现金一次性支付；证据2、2016年9月6日的存量房买卖合同、结婚证，拟证明原告为购买涉案房屋将自己名下栖霞区长营村××室出售，售价为84万元，被告对该证据的真实性认可，被告认为原告在签订合同时就准备出售房屋，且原告出售该房后还要还贷款，不能证明原告有钱支付首付款；证据3、银行流水清单，拟证明原告为购房准备的资金包括原告刘裕莲工商银行柳州东路支付49252.26元、紫金农村商业银行临桥支行70万元，被告对该证据的真实性无异议，被告认为原告提供的证据不能证明原告在11月20日能给被告80万元；证据4、2016年11月20日录音记录，拟证明原告按约定支付首付款，原告以本票、银行转帐、现金方式支付首付款，被告表示“你现在给我多少多少钱对吧，大半夜的，我确实不敢收，现在你付五成首付给我转帐也到不了帐，你给我支票讲句不好听的，我也不知道真假，这辈了也没见过支票长什么样子”，被告表示可以将钱全部退回原告。被告认为原告提供的录音记录不完整，被告没有见到全款170多万元或5成首付款88万元，被告并没有违约行为；原告还提供中介方南京居巢房地产经纪有限公司海德北岸店业务员王某,4出庭作证，证人陈述：2016年11月18日，原、被告双方到邮政银行办理解押贷款，被告以未见到81万元全款为由不收原告的本票55万元。2016年11月20日前，原告表示一次性支付首付款。2016年11月20日晚，三方协商中，原告表示用银行本票、银行存款、现金的方式支付首付款5成即81万元，被告表示晚上拿现金怕抢，转账怕当天不能到帐。被告表示退还定金，原告未同意。证人还陈述特意核对原告资金足够支付81万元首付。被告认为证人与本案有明显的利害关系，中介方曾提议签订大小合同和向原告借款20万元，被告认为首付5成应是88万元，不包括定金。被告为证明其主张，提供证据如下：证据5、视频光盘、文字记录、语音详单，拟证明2016年11月16日被告妻子程贝贝与中介方王某,4的通话记录中，中介要求做阴阳合同，将贷款做到108万元，被告没有同意；原告认为是否做大小合同系双方协商的过程，并不能证明原告没有能力支付首付款，是被告拒绝收取首付款；证据6、微信聊天记录，拟证明双方达成首付5成、贷款5成的协议，但11月20日原告未按此支付5成首付；原告积极履行支付首付款；证据7、11月21日信息，拟证明被告以不可抗力、原告未付首付款为由解除合同；原告认为被告就不想履行合同；证据8、2016年12月1日回复函及挂号信凭证，拟证明被告收到原告来函后，以书面形式进行了回复，希望友好协商解决；原告没有收到该函；本院认为，原告提供的证据1和被告提供的证据6能证明原、被告就首付5成达成一致意见，但对贷款5成的支付方式和时间未能达成一致意见，双方应按原合同的约定履行。原告提供的证据2和证据3能证明原告为准备履行合同支付首付款。原告提供的证据4和证人王某,4的证言，能证明原告准备给被告首付款，但被告拒不接收，但原、被告对首付5成是88万元还是81万元存在异议，涉案房屋176万元，首付款5成应为88万元。原告提供的证据2、证据3及证人证言均说明原告认为首付81万元，原告提供的证据4不能证明原告准备首付款的金额，被告提供的证据5与本案无关联，被告提供的证据7表明被告于11月21日发出解除合同信息，原、被告已达成首付款5成的协议，继续履行合同，故被告解除合同的理由不能成立。被告提供的证据8说明起诉前原、被告就合同进行协商。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，双方应按合同约定履行各自的义务。原、被告签订合同后，遇政府出台住房限购政策，双方协商达成首付5成的协议。对原告要求继续履行合同的诉讼请求，被告认为被告已于2016年11月21日通知原告解除合同，本院认为，住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。本案原、被告达成首付5成的协议，符合住房限购政策，原合同应可继续履行。对原告的此项诉讼请求予以支持。被告所述已解除合同的意见，本院认为被告11月20日拒绝接收首付款，第二天则解除合同，没有履行催告，也未提供证据证明原告无力支付首付款。故对被告的此点意见不予采纳。被告与原告就贷款5成的支付方式及时间未达成一致意见，应按原合同约定继续履行。原合同约定贷款直接下款到被告帐户（贷款资金不足部分以现金补足)或出件时一次性现金支付。原告贷款不足支付余款，可以现金补足，且原、被告也有约定尾款2万元在被告迁出户口时支付，故被告表示原告首付款后余款必须贷款和现金一次性到位的要求没有合同依据。对于原告要求被告支付违约金35.2万元的诉讼请求，本院认为，2016年11月20日原告确实要求给付被告首付款，但原告提供微信记录与证人证言、原告庭审中关于首付款的金额陈述不一致，原告陈述以本票、银行转账、现金等方式支付首付款，另外还可由原告之夫侯泽江用信用卡透支7-8万元，但原告未提供证据证明侯泽江信用卡的透支能力，原告提供的证据不能证明原告支付被告首付款的金额，被告虽拒绝接收原告首付款，但原告提供的证据不能证明被告应承担违约责任，对原告的此项诉讼请求不予支持。被告在答辩状中陈述当天原告强行要求被告接受首付3成，被告不接受原告首付款，但被告未能提供证据证明其主张，故对被告此点意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告刘裕莲于本判决生效之日起五日内支付被告孙瑶瑶首付款88万元，同时办理浦口区滨江大道××室房屋不动产权过户手续，将该房过户至原告刘裕莲名下。如该房屋需要解押，被告收到首付款时将银行贷款还清，解押完毕当天送件；余款81万元由原告向银行申请商业贷款，银行直接下款至被告帐户（贷款资金不足部分以现金补足)或出件时一次性现金支付；被告于2017年4月30日前迁出户口（被告承诺此房未占学籍），户口迁出当日原告支付被告尾款2万元；被告收到全部房款三日内，被告结清之前水、电、气、物业管理、有限电视、电话等费用，将房屋交付给原告（包括合同附件约定的屋内设施）；该房屋交易过程中按照国家政策所产生的税费由原告承担；二、对原告刘裕莲的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费23296元、保全费5000元，合计28296元，由原告刘裕莲承担14148元，被告孙瑶瑶承担14148元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（账户名称：江苏省南京市中级人民法院，开户行名称：中国工商银行南京市汉口路支行，开户行账号：43×××18，开户行地址：南京市玄武区丹凤街19号）预交上诉案件受理费23296元。审 判 长  谢 明人民陪审员  云守福人民陪审员  谢苏钰二〇一七年四月一日书 记 员  胡 颖