江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初110号原告：夏海燕，女，1977年1月22日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：姚华，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告：昆山红星时代家居广场有限公司,住所地昆山市周市镇翠薇东路518号,统一社会信用代码913205836676204948。法定代表人：陈华，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴雪昌，江苏同丰律师事务所律师。原告夏海燕与被告昆山红星时代家居广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法由审判员王建勋独任审判。在本案审理过程中，原告申请追加昆山红星美凯龙全球家居有限公司、昆山市玉山镇马洁家居用品商行为本案第三人，后又申请撤回，本院均予以准许。本案于2017年2月21日、3月27日两次公开开庭进行了审理。原告夏海燕及其委托代理人姚华、被告委托代理人吴雪昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏海燕向本院提起诉讼请求，1、判令解除原被告签订的《委托经营管理合同》；2、判令被告向原告支付拖欠租金87636元，支付逾期租金利息损失（按同期银行贷款利率计算）；3、判令被告向原告支付合同违约金184923.68元；4、判令被告向原告交还正常使用状态的涉案房屋；5、判令被告承担本案财产保全费用、诉讼费用。事实和理由：2008年5月4日，原告夏海燕与被告昆山红星时代家居广场有限公司就原告所有的、位于昆山市××薇东路××号房屋经营管理事宜签订《委托经营管理合同》。合同约定由被告负责为房屋招商、出租和管理，委托期限从市场正式开业起计10年。被告于2009年2月23日正式开业。根据双方合同第三条收益方式的约定，被告支付原告租金以原告房屋实际测量建筑面积为准，原告房屋实测建筑面积为57.13平方米；根据双方合同第四条支付方式的约定，被告租金半年一付，在每半年度的第一个月内支付；被告应支付原告房屋委托管理租金收益如下：2009年2月23日至2011年2月22日（2年），原告免收被告管理租金收益；2011年2月23日至2013年2月22日（2年），被告应每年支付77035元固定管理租金收益；2013年2月23日至2016年2月22日（3）年，被告应每年支付84748元固定管理租金收益；2016年2月23日至2019年2月22日（3年），被告应每年支付92462元固定管理租金收益。根据原被告双方合同的实际履行情况，被告向原告支付租金收益一直是扣除5%税款和每半年20元汇款手续费后，计算剩余租金收益向原告实际支付；被告从合同履行的第七年下半年开始，即2015年9月25日开始逾期支付原告大部分租金收益，截止2016年10月26日，被告已拖欠原告房屋委托管理租金收益以及利息如下：2015年2月23日至2016年2月22日，被告应付固定管理租金收益80471元，被告已支付60353元，被告欠款20118元，已产生逾期付款利息1484.29元；2016年2月23日至2016年10月26日，被告应付固定管理租金收益87799元，被告已支付20281元，被告欠款67518元，已产生逾期支付利息1053.38元。原告对被告拖欠租金收益表示异议，多次到被告处要求足额支付应付款项，也发书面函件要求被告履行合同义务，被告以自己的行为表明不履行合同义务，也未给予任何解释；根据双方合同第九条违约责任约定以及根据合同法第一百零八条之规定，被告应该承担违约导致合同不能履行或不能足期履行的违约责任；计算方式为原告年租金额92461.84元为基数，按照未履行期限2年计算，被告应支付违约金184923.68元。根据合同第六条第二款约定，被告已经违反按期足量支付租金的主要合同义务，被告的违约行为致使合同目的不能实现，根据我国合同法第九十四条之约定，原告可依法解除合同。综上，现原告提起诉讼，以期法院给予公正判决。被告昆山红星时代家居广场有限公司辩称，1、针对原告诉讼请求1、3、4答辩如下，本案所涉房屋是敞开式商铺，之间没有隔断，该商铺与其他业主的商铺整体招租，统一经营，如果允许原告单独解除合同，将影响整个商铺的整体效应，也会损害其他业主和承租人的合法权益，同时，原被告在合同中约定了本案所涉商铺的合同不可撤销，因此我方认为本合同不应当撤销，同时也不应当支付违约金，在合同的第九条明确约定合同为不可撤销，所指违约金都是指终止或者提前解除的情况下面计算的，我公司虽然没有按合同约定的足额支付给原告租金，但是我公司尽其所能陆续将所收到的收益支付给原告，只是由于市场因素不景气，导致我公司的收入大幅降低，客观原因造成未能足额支付，但这不代表我公司不履行合同，同时也不能交还给原告本案所涉房屋，关于本案所类似案件在苏州市中级人民法院2016苏05民终7242号案件的生效判决书中对涉及撤销合同及支付违约金都做出了明确的认定与判决，该判决被告认为具有指导性意义；2、针对原告的诉讼请求2，我公司于2016年11月4日支付原告租金3235.49元，2016年12月2日支付原告租金2588.02元，2017年1月4日支付原告租金4185.91元，以上共计10009.42元，该金额在原告起诉之后我方支付的租金。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，并经庭审质证。对原告方提供的委托经营管理合同、房屋所有权证、房屋租金委托书、银行对账单，被告对上述证据的真实性予以认可，本院予以确认，作为本案定案依据。对被告提供的银行流水，原告对其真实性予以认可，本院予以确认，作为本案定案依据。对被告提供的判决书，原告对其真实性予以认可，且该文书属于生效的法律文书，本院予以确认。对被告有异议的证据，本院认定如下：对于原告提供的租金收益对账表、律师函，为复印件，被告不认可。本院认为，该租金收益对账表确系原告自制，且被告不认可，故该表格中所涉数额以本院经查明事实后根据双方约定及租金支付情况计算所得为准。对律师函，为复印件，被告不认可，且原告未提供邮寄签收情况，故本院对其真实性无法确认，不作为定案依据。对挂号信收据及原告陈述的邮寄内容，内容亦为复印件，且无邮件的签收情况，真实性本院无法确认。根据原、被告的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：原告夏海燕系昆山市周市镇XX路XX号XX室业主。2008年5月4日，原告（甲方）与被告（乙方）就上述房屋签订《委托经营管理合同》，双方约定：一、甲方自愿将该房屋在一定的期限内委托乙方经营管理，乙方拥有该房屋的经营权限为统一规划、统一招商、统一定价、以乙方名义统一出租、统一管理，形成交易市场。二、委托期限：市场正式开业之日起计壹拾周年。（正式开业前试营业3个月，甲方同意给予免租；乙方承诺于2009年1月1日前开始试营业，2009年4月1日前正式开业，届时若未能正式开业，则委托期从该日期起计）。三、收益方式：（一）、委托期内前两年，由于处于市场起步期，甲方同意将商铺免费交予乙方经营，商铺经营收入全部归乙方所有，以有利于市场招商，共同促进市场繁荣。（二）、委托期内第3年至第4年，双方约定，乙方每年固定按76900元支付租金给甲方。乙方实际出租收入低于以上标准的，不足部分由乙方补足；实际出租收入超出以上标准的，超出部分归乙方所有。（三）、委托期内第5年至第7年，双方约定，乙方每年固定按84600元支付租金给甲方。乙方实际出租收入低于以上标准的，不足部分由乙方补足；实际出租收入超出以上标准的，超出部分归乙方所有。（四）、委托期内第8年至第10年，双方约定，乙方每年固定按92300元支付租金给甲方。乙方实际出租收入低于以上标准的，不足部分由乙方补足；实际出租收入超出以上标准的，超出部分归乙方所有。（五）、本条第（二）、（三）、（四）款所述租金均以建筑面积为标准，若竣工实际测量建筑面积与预售建筑面积有差异的，实际支付时以实际测量建筑面积为准，租金按比例进行调整。四、支付方式：租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付。……。八、合同终止、解除条件：（一）、由于不可抗力或我国法律、法规、政策、强制性法律文书或政府规划改变原因造成乙方不能照常经营的。（二）、双方协商一致同意解除合同的。（三）、甲方与托管房屋开发商之间最终没有签订房屋买卖合同或房屋买卖合同被终止或解除的。即甲方事实上没有或无法取得本合同约定的托管房屋所有权的。九、违约责任：本合同为不可撤销的委托合同。甲乙双方均无权中途终止或解除合同，若因一方违约导致本合同不能履行或不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按本合同第三条第四款约定的年租金额乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算”。再查明，截止2017年2月22日，被告共计结欠原告租金77625.85元。上述事实由委托经营管理合同、支付委托书、银行对账单、情况说明及本院庭审笔予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同自成立之日起生效。原告与被告签订的《委托经营管理合同》（以下简称管理合同）系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，受法律保护。现原告以被告未如期支付租金为由要求解除与被告的委托经营管理合同。本院认为，首先，原告购买的商铺不同于独立商铺，系分割的商铺买卖，其商铺面积在整个商场中占据比例较小。原告作为完全民事行为能力人，在签订合同时，对商铺的整体布局应该是知情。根据管理合同第一条约定，被告对原告所拥有的房屋的经营权限为同一规划、同一招商、统一定价、统一出租、统一管理，形成交易市场。故为保证物业整体功能的发挥，原告行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。如果原告将合同解除收回商铺，势必会将商铺出租，因原告所涉商铺的特殊性，承租人若从事与周边环境截然不同的经营，势必会影响其他业主利益，也会打乱该商场初建的整体布局。故从衡评双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，解除合同有失妥当。其次，根据双方签订的管理合同第八、九条约定，该管理合同为不可撤销合同，且不能单方随意终止或解除。另，根据我国合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。从该条规定来看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。综上，本院认为，原、被告之间的管理合同暂不宜解除，双方应共同努力，实现合同利益最大化。关于被告要求原告支付拖欠租金的诉请，本院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。通过庭审调查，经双方确认，截止2017年2月22日，被告结欠原告租金金额为77625.85元。对原告的该项诉请，本院予以支持。对逾期付款利息损失，被告逾期支付租金的行为确给原告造成一定损失，被告2015年2月23日至2016年2月22日的租金结欠24141.31元，原告陈述应付时间为2015年9月23日，本院根据双方合同约定对该日期予以确认。故该部分金额的逾期利息损失为以24141.31元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率，从2015年9月23日计算至实际支付之日。被告2016年2月23日至2017年2月22日的结欠租金金额为53484.54元，原告陈述应付时间为2016年3月23日，本院根据双方合同约定对该日期予以确认。故该部分的利息损失为以53484.54元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率，从2016年3月23日计算至实际支付之日。关于合同违约金184923.68元的诉请，根据双方第九条约定，该违约金的支付是因一方违约导致合同不能履行或者提前解除等情形下，给守约方造成的损失如何计算的问题，本案中双方之间的合同尚未解除，故该部分违约金不予支持。关于原告要求被告交换涉案商铺的诉请，因双方合同未解除，故本院对原告该项诉请亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告昆山红星时代家居广场有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告夏海燕租金77625.85元及利息损失（以24141.31元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率，从2015年9月23日计算至实际支付之日；以53484.54元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率，从2016年3月23日计算至实际支付之日）二、驳回原告夏海燕的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5426元，减半收取2713元，由原告负担1999元，被告负担714元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号10×××7676。审判员  王建勋二〇一七年四月一日书记员  邵振华