重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2014）中区法民初字第09277号原告重庆大都会东方广场有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路68号大都会商厦2109室，组织机构代码62190935-6。法定代表人李智健，该公司董事长。委托代理人王锋，重庆百君律师事务所律师。被告李凌，男，1985年2月27日出生，汉族，住重庆市渝北区委托代理人徐振，重庆承业律师事务所律师。委托代理人王春晖，重庆泰洪瑞律师事务所律师。原告重庆大都会东方广场有限公司（以下简称大都会广场）与被告李凌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员谭宁模独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员蒋娟担任法庭记录。原告大都会广场的委托代理人王锋，被告李凌的委托代理人徐振、王春晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大都会广场诉称，2011年1月10日，和记实业（重庆）有限公司（以下简称和记实业）与李凌于签订《重庆“大都会广场”商铺租赁经营合同》，约定和记实业将大都会广场第L7层L702-705号铺位及其设施出租给李凌，承租期自2011年5月30日起至2016年5月29日止；合同对相关费用的缴纳及相关违约责任作了明确约定。合同签订后，李凌向和记实业支付了履约保证金，和记实业已按约定将商铺交付李凌使用。但是，李凌并未按合同约定履行缴纳承租费等费用的义务。截止目前，李凌已拖欠2014年4月1月至2014年4月25日期间承租费8732.69元，拖欠2014年3月至4月电费8408.95元、气费7497.66元，拖欠2014年4月1日至2014年4月25日期间收银费833.33元，李凌因逾期缴纳承租费等费用已产生违约金100.44元。且李凌已于2014年4月15日擅自撤离商铺，停止营业。此后，和记实业与李凌已多次协商，但协商无果，和记实业已书面通知李凌解除租赁合同。2014年5月6日，和记实业在重庆市公证处公证员的监督下进行了公证收铺，对商铺内的物品进行了清点并制作了清单，重庆市公证处通过摄像、拍照等方式对商铺现状进行了证据保全。后和记实业更名为大都会广场。因李凌逾期缴纳承租费等费用及擅自关闭商铺、停止营业的期间均已达到合同约定的解除条件，且以其行为表示不再继续履行租赁合同，大都会广场因此有权解除合同，有权不予退还被告已缴纳的履约保证金，同时有权要求李凌支付拖欠的相关费用及因逾期缴纳相关费用产生的违约金，承担商铺空置期内的合理损失，并承担将商铺恢复至交接时原状所需的合理费用。现大都会广场起诉来院请求判令：1、确认双方之间的《重庆“大都会广场”商铺租赁经营合同》已经解除；2、李凌立即向大都会广场支付承租费8732.69元（2014年4月1日至2014年4月25日）、电费8408.95元、气费7497.66元、收银费用833.33元；3、李凌立即向大都会广场支付因逾期缴纳相关费用产生的违约金100.44元（以逾期缴纳的费用为基数，自2014年4月5日至2014年4月25日按每日万分之五的标准计算）；4、李凌立即向大都会广场支付商铺空置期损失200636.83元（空置期为2014年4月26日至2014年6月30日）；5、确认大都会广场有权不予退还李凌缴纳的履约保证金271290元；6、李凌向大都会广场支付将承租单元恢复至交接时原状的费用304402元；7、本案诉讼费用由李凌承担。被告李凌辩称，同意双方签订的租赁合同已经解除，解除时间为2014年4月29日。认可拖欠大都会广场2014年4月1日至2014年4月25日的承租费8732.69元，但大都会广场要求李凌支付电费、气费、收银费无法律依据，且无直接证据证明该费用系李凌承租或经营时产生，大都会广场应承担举证不能的后果。违约金计算应按照拖欠的承租费8732.69元为基数，按每天万分之五的比例计算20天，即为87.33元。履约保证金设置过高，请求法院查明事实，减低标准，大都会广场将履约保证金在合同中约定作为违约金处理，故李凌在承担相应违约金后，不应当再承担商铺空置期间的损失，因为违约金本身就具有补偿性和惩罚性，如再主张商铺空置损失系加重李凌的负担，违背公平原则。李凌不应当承担商铺复原的费用，在承租合同交易惯例中，一般都未有恢复原状的约定，且大都会广场要求李凌在承租使用后应按照大都会广场的要求统一装修，惯例中一般承租方可将装修的房屋进行转让收取转让费。大都会广场在提供格式合同的过程中，并未尽到提示义务，加重李凌的责任的相关条款应属无效。大都会广场在商铺装修实际拆除过程中，实际发生的必要费用或是否自行扩大了损失，均无从核实。经审理查明，2011年1月10日，和记实业（甲方）与李凌（乙方）签订了《重庆“大都会广场”商铺租赁经营合同》，约定：“……3.1甲方同意出租，乙方同意承租大都会广场L7层L702-705号铺位及其设施，面积约为632.36平方米。……4.1承租期自2011年5月30日至2016年5月29日止。……5.1.1乙方同意在承租期内，应向甲方缴纳承租费，承租费按最低承租费（详见本条第5.1.2.1款）或比例承租费（详见本条第5.1.2.2款）计取，按较高者确定缴纳最低承租费或比例承租费；……5.1.2条约定2013年5月30日至2014年5月29日的月最低承租费为90430元，2014年5月30日至2015年5月29日的月最低承租费为94850元；……5.1.4最低承租费应按期足额缴纳，每1个月为一期。在2011年8月18日之前，乙方须足额缴纳首期承租费给甲方，以后每期最低承租费须于当期首月5日（遇节假日提前）或之前足额缴纳。……5.2.1乙方同意在承租期内，每月按独立安装的计量或流量表或其它甲方出示的票据向甲方缴纳乙方实际使用的水、电、燃气、电话、闭路电视系统等发生的甲方代收代支费用。……6.2.4在承租期内，若发生乙方擅自关闭铺位或停止营业达十日以上事件，甲方有权提前解除合同，并采取有效措施收回商铺。在此情况下，乙方所缴纳之履约保证金作为违约金处理。……6.4.1在承租期内乙方必须采用甲方的POS机及收银系统，并容许甲方把有关系统接连至承租铺位中，乙方同意每月向甲方缴交收银费用，定为1000元人民币／月／台，如乙方在缴纳最低承租费或比例承租费之首月和本合同因解除或终止之尾月，乙方使用POS机及收银系统不足一月，则收银费用根据当月实际使用日占该月天数的比例计算。……9.1乙方须向甲方缴纳履约保证金，该履约保证金应等于3个月的最低承租费。最低承租费在不同年度或时段发生增减时，履约保证金数额亦应作相应调整。……9.3在本合同有效期内，乙方应始终持续保证履约保证金之数额等于3个月的最低承租费。若发生乙方不能按时足额缴纳承租费、推广费及其他费用，或乙方因违反第6.4.6及12.2.4条规定而需向甲方缴纳违约金时，甲方视情形可直接在履约保证金中扣除有关欠缴费用和违约金，并通知乙方，乙方应在履约保证金调整之日起10日内予以补足。如乙方未能在期限内补足，甲方有权按本合同第12.2.3条的约定向乙方采取救济措施。……11.3在承租期内，若乙方提前终止合同，或因乙方严重违约导致甲方提起单方解除本合同，或因乙方违约导致甲方根据本合同的相关规定而解除本合同，甲方有权没收乙方已缴纳的履约保证金作为违约金处理。……11.3.1如乙方未履行恢复原貌的义务，则乙方应另行承担原告因将铺位及其设施恢复原貌所发生的一切费用。……11.3.2若乙方未能履行本条第11.3.1款规定，甲方决定拆除乙方装修或改建形成的全部或部分增添物或附属物的情况，所发生的全部拆除费用由乙方承担。……12.1.3乙方未能按照本合同约定向甲方足额缴纳承租费及其它费用构成被告违约。……12.2.3乙方因本条第12.1.3发生的违约，应向甲方就其所欠缴的任何部分支付按所欠缴金额每日万分之五计算违约金。若乙方欠缴任何费用或违约达3天并经甲方合理催告后仍未能自行纠正，则甲方有权选择直接解除本合同，并没收乙方已交的履约保证金作为违约金，若甲方收取的违约金不足以弥补甲方发生的损失，甲方仍有权向乙方追偿。……14.2甲、乙双方因履行本合同所发出的通知或其它函件均须采用书面形式，并用直接送达、或挂号信或经登记的信件，或传真的方式，按照甲、乙双方在本合同中列明的通讯联系地址或传真号码为正式传送地址。……若采用挂号信件或经登记的信件邮寄的，自寄出后的第七天视为送达。”合同签订后，李凌已向和记实业支付了履约保证金271290元，和记实业已按约定将承租单元交付李凌使用。2014年4月30日，和记实业向李凌发出《因阁下私自离场而解除租赁合同的函》，要求解除合同、没收履约保证金，并表示将采取法律手段追讨各项费用。2014年6月20日，和记实业再次向李凌发出《律师函》，要求立即赔偿因李凌擅自离场造成和记实业的全部损失。2014年5月6日，在重庆市公证处人员见证下，和记实业对李凌承租大都会广场L7层的L702-705商铺进行公证收铺。2015年5月12日，和记实业（重庆）有限公司公司名称经重庆市工商行政管理局核准变更为重庆大都会东方广场有限公司。审理中，大都会广场举示工程施工承包合同、报价单、发票、付款凭证等证据一组，拟证明恢复大都会广场L7层的L702-705商铺原状共产生费用304402元。上述事实，有房地产权证、租赁合同、交铺表、收据、信函、律师函、公证书、施工承包合同、报价单、付款凭证、发票等书证以及当事人的陈述载卷为凭，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，大都会广场与李凌之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行义务。大都会广场依约将商铺交付李凌进行经营使用，李凌也应依约缴纳相应的租金、电费、气费、收银费等费用。本案中，双方均认可租赁合同已于2014年4月29日解除，对此本院予以确认。现大都会广场请求李凌支付2014年4月25日前的租金8732.69元、电费8408.95元、气费7497.66元、收银费用833.33元以及逾期付款的滞纳金100.44元，本院予以支持。合同解除后，李凌未能向大都会广场归还相应的商铺，2014年5月6日，大都会广场进行了公证收铺，并聘请装修公司自行恢复原状。故大都会广场为此支付的商铺恢复原状费用304402元，按合同约定应由李凌承担。关于商铺的空置损失，公证收铺之日应视为大都会广场公司收回相应商铺之日，收铺之后大都会广场已可实际掌控商铺，之后的空置损失不能归咎于承租方。故商铺的空置期应为合同解除之日至公证收铺之日（即2014年4月29日至2014年5月6日），参照合同约定的租金标准计算为24114.67元。关于履约保证金问题，根据合同约定，承租人如果存在违约情形，出租人可“没收”其交纳的保证金，但鉴于大都会广场已收取李凌交纳的保证金，该保证金实际已由大都会广场占有和支配，无需再进行判决确认，故本院不在本案中确认保证金的归属。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告重庆大都会东方广场有限公司与被告李凌之间的《重庆“大都会广场”商铺租赁经营合同》于2014年4月29日解除；二、被告李凌在本判决生效后十五日内支付原告重庆大都会东方广场有限公司租金8732.69元、电费8408.95元、气费7497.66元、收银费用833.33元、逾期付款的滞纳金100.44元、商铺恢复原状费用304402元、商铺空置损失24114.67元，合计3540889.74元；三、驳回原告重庆大都会东方广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本案受理费减半收取4381元，由被告李凌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员  谭宁模二〇一五年八月十日书 记 员  蒋 娟