南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2014)浦江民初字第1169号 原告:周履贵，男，1969年10月7日生，汉族，住南京市浦口区。 委托代理人:许春景、赵小宝，江苏德善律师事务所律师。 被告:申凌越，男，1987年3月30日生，汉族，住南京市浦口区。 委托代理人:许勇、余亚文，江苏永孚律师事务所律师。 原告周履贵诉被告申凌越房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法由代理审判员柳林担任审判长，与人民陪审员徐学芳及黄长兰组成合议庭两次公开开庭进行了审理。第一次庭审时原告周履贵及其委托代理人赵小宝到庭参加诉讼，被告申凌越经本院公告送达未到庭；第二次庭审时原告周履贵及其委托代理人赵小宝，被告申凌越的委托代理人余亚文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周履贵诉称，2014年3月3日，原告在南京市浦口区诚欢房产中介服务中心的介绍下与被告申凌越协商购买被告名下房屋。当日原、被告及南京市浦口区诚欢房产中介服务中心在该房产中介服务中心签订了房屋买卖居间合同，合同约定：被告自愿将坐落于南京市浦口区××室的房屋作价115万元出售给原告；合同签订当日原告向被告支付定金20万元，过户时支付首付款85万元，余款10万元于交付房屋时付清；被告应于2014年4月22日办理房屋解押手续，于2014年5月5日办理房屋过户手续。原告按约于2014年3月3日支付给被告购房款105万元，此后被告一直未按约办理解押手续，更无法办理房屋过户手续，致使合同目的无法实现，被告已构成根本违约。原告了解到被告已经将原告的购房款挪作他用，根本无力解押。为维护原告的合法权益，诉至人民法院。诉请判令依法解除原、被告之间签订的房屋买卖合同；被告双倍返还定金即40万元；被告返还原告支付的购房款85万元；被告支付105万元购房款自2014年3月3日起至还清之日止按照同期银行贷款利率计算的利息；支付原告的中介费损失27600元；并承担本案全部诉讼费用。 被告申凌越辩称，双方间签订的房屋买卖居间合同目前尚不符合解除条件，原告在签订合同之初即明知涉案购买的房屋处于抵押状态，并且愿意购买房屋；被告已经将涉案房屋实际交付给原告，被告因为客观情况迟延履行了过户手续，但并不是合同目的不能实现；被告认为双方签订的合同不符合解除条件，若原告执意解除，则合同效力自始消灭，原告的第2、4、5、6项诉请均无事实和法律依据。 原告周履贵针对诉请递交房屋买卖居间合同原件一份、邮政储蓄银行珠江支行转账凭单及账户交易明细原件各一张（账户名为易昌翠、原告前妻）、被告申凌越出具给原告的收条原件一份、涉案房屋交易中介经纪人俞洪芳出具的承诺书及欠条各一份，南京市房屋所有权登记审核表打印件一份（加盖有南京市浦口区房地产交易登记中心法规信访科业务专用章）、易昌翠出具的承诺书及离婚证复印件各一份。 被告申凌越针对抗辩无证据递交。 经审理查明，2014年3月3日，原告周履贵、被告申凌越及南京市浦口区诚欢房产中介服务中心在该中介服务中心签订了《房屋买卖居间合同》。合同约定：被告申凌越自愿将名下坐落于南京市浦口区××室房屋出售给原告周履贵；合同具体条款共6条分别约定了原、被告双方的权利义务及中介服务费，合同最下端作了一项特别约定；合同具体条款第1条注明“双方议定房屋成交价为（大写）壹佰壹拾伍万元整，（小写）￥1150000元整。乙方付款方式：签订本合同时付购房定金贰拾万元整，过户时付首付款捌拾伍万元整（含定金），尾款交乙方壹拾万元整，待房屋交接完后付给甲方。”特别约定注明“甲方承诺乙方必须在2014年4月22号去银行办理房屋解押手续，双方约定在2014年5月5号前办理过户手续，如遇延期所产生的税费全部由甲方承担，双方约定2014年3月3日付给甲方首付款人民币壹佰零伍万元正，即日交接房屋归乙方”（上述合同内容中的甲方指被告申凌越，乙方指原告周履贵）。2014年3月3日，原告周履贵委托前妻易昌翠通过邮政储蓄银行转账支付被告申凌越104万元，并陈述当时另支付被告申凌越1万元现金；被告申凌越收到汇款后向原告周履贵出具了收条，同时将名下坐落于南京市浦口区××室房屋在当日实际交接给原告周履贵。上述收条注明“今收到周履贵购房款人民币壹佰零伍万元整（￥1150000.00）”。2014年4月22日，被告申凌越未办理涉案房屋解押手续；2014年5月5日，被告申凌越未办理涉案房屋过户手续；2014年5月14日，被告申凌越在未将涉案房屋解押和过户的情况下将房屋向他人抵押借款55万元，并在南京市浦口区房地产交易中心办理了抵押登记。后原告周履贵多次联系被告申凌越要求办理涉案房屋解押手续及过户手续均未果，遂诉至人民法院。 本院认为，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。原、被告双方签订的《房屋买卖居间合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，上述合同应认定为合法有效的合同。原告陈述因被告的违约行为导致合同目的无法实现，要求解除涉案房屋买卖合同；被告辩称合同目的并非不能实现，而是因客观原因迟延履行（办理解押和过户手续），且合同特别约定条款对被告迟延履行合同义务（办理解押和过户手续）所增加税费作了明确约定，可见原告是明知签订合同时房屋上设有抵押，且同意被告迟延履行公示义务。双方在买卖合同中明确约定了办理房屋解押手续和过户手续的日期，被告在约定日期没有履行上述解押和过户义务，尽管合同特别条款对迟延履行过户手续造成的损失承担作了约定，但被告在约定的履行期限届满后没有办理解押和过户手续，反而于2014年5月14日将涉案房屋向第三人抵押借款，并办理了抵押登记，后上述第三人因被告届期不归还借款诉至浦口区人民法院（见（2014）浦江民初字第1218号）。可见被告申凌越将不再履行涉案合同约定的解押和过户义务。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。由此，原、被告双方签订的合同目的将无法实现（涉案房屋通过买卖所有权由被告转移至原告）。故对原告要求解除合同的诉请本院予以支持。涉案合同第一条中虽有约定定金及交付期限，但同时双方在特别约定中又约定2014年3月3日原告支付被告首付款105万元，即日交接房屋归原告，当日（2014年3月3日）原告通过转账支付了被告104万元，被告同时将房屋交接给原告。可见原、被告双方一致同意在特别约定中对合同条款中第一条约定的付款方式作了变更，原告在2014年3月3日向被告支付款项（金额与特别约定中首付款的金额相符，其中原告陈述另1万元是现金交付）时没有注明包含定金，被告出具的收条中也没有反映包含定金。故原、被告双方约定的定金合同因定金没有交付而未生效。故对原告诉请被告双倍返还定金本院不予支持。原告陈述2014年3月3日通过银行转账支付被告104万元，另给付现金1万元，共交付被告105万元。被告申凌越对104万元的转账凭条真实性无异议，不认可另交付了1万元现金。原告仅口头陈述在2014年3月3日支付被告1万元现金，未能递交证据证明实际支付了1万元，而原告支付104万元是通过银行转账交易，故本院对被告抗辩原告未交付1万元现金的意见予以采信，认可原告周履贵实际支付首付款104万元。因被告违约导致原告解除合同，原告诉请被告返还首付款及利息（自2014年3月3日起至实际还清之日止按照同期银行贷款利率计算），符合法律规定，本院予以支持。原告诉请中介费损失27600元，未能递交证据证明支付了该中介费，应承担举证不能的法律责任，故原告的该诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共合同担保法》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告周履贵与被告申凌越间的房屋买卖居间合同。 二、被告申凌越于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告周履贵购房款104万元及利息（自2014年3月3日起计算至判决确定给付期限最后一日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。 三、驳回原告周履贵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费收取16298元，保全费5000元，合计21298元。被告申凌越负担诉讼费12300元、保全费5000元，合计17300元；原告周履贵负担诉讼费3998元。（诉讼费及保全费原告均已预付，被告申凌越在给付上述款项时一并给付原告周履贵。） 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行。账号：10×××76。 审 判 长  柳 林 人民陪审员  黄长兰 人民陪审员  徐学芳 二〇一五年八月一日 书 记 员  狄王莹 书 记 员  傅小艺