广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民一终字第1195号上诉人（原审被告）：东莞市南天大新集团有限公司。住所地：东莞市桥头镇友谊路。法定代表人：程志平，该公司总经理。委托代理人：马海岸，广东信而立律师事务所律师。委托代理人：胡先锋，广东信而立律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：东莞市华毅投资有限公司。住所地：东莞市塘厦镇花园新街6号。法定代表人：叶志斌，该公司经理。委托代理人：黄椿，男，汉族，1984年6月7日出生，住广东省吴川市，系东莞市华毅投资有限公司的员工。上诉人东莞市南天大新集团有限公司（以下简称“大新公司”）因与被上诉人东莞市华毅投资有限公司（以下简称“华毅公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第771号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。华毅公司因本案于2014年7月7日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除《房屋租赁合同》；2.大新公司向华毅公司支付2014年4月份至解除合同当天的租金共1152000元（暂计至2014年6月份租金）；3.没收保证金960000元；4.大新公司支付华毅公司滞纳金500000元（自欠租金之日起计算至实际还款之日）；5.大新公司承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明，位于东莞市塘厦镇花园中心一层、二层、三层的商铺为华毅公司所有。2009年7月23日，华毅公司作为甲方、大新公司作为乙方，双方签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定如下：一、甲方将东莞市塘厦镇花园中心一层、二层、三层的商铺及其附属的各项建筑、设施、设备、停车场、广告位出租给乙方，租赁期限为15年，自2009年7月1日起至2024年6月31日止；二、租金支付标准自2009年7月1日起至2014年6月31日止共5年期间每月租金384000元，自2014年7月1日起至2019年6月31日止共5年期间每月租金422400元，自2019年7月1日起至2024年6月31日止共5年每月租金464600元，乙方应在每月15日前支付甲方当月租金；三、甲方的保证及责任主要有5.3甲方应对房产进行定期维修检查，以保证房产的安全和正常使用，并达到国家规定的要求；5.5甲方负责提供及安装供水、排水、排污系统，甲方保证在乙方的承租期间，供水、排水、排污系统能正常运转及使用；5.9在租赁期内，若甲方出卖房屋或者抵押房屋，甲方应该提前3个月通知乙方，在同等条件下，乙方拥有优先购买权；四、乙方的保证及责任主要有6.3在甲方没有违约的情况下，乙方应该保证按照合同约定如期向甲方支付租金及合同约定的其他费用；6.4在乙方对房产进行大范围整改或装修前，应先得到甲方书面同意，以便保证房产的主体安全及消防验收；五、违约责任主要有12.4若甲方违反其保证及责任，乙方有权要求甲方改正，并有权暂停支付租金，直至甲方完成其保证及责任为止；12.5乙方应该按时向甲方支付租金，否则，甲方有权每日按照拖欠租金数额的5‰向乙方收取滞纳金，乙方逾期支付租金达三个月时，甲方有权单方面解除合同，乙方支付的合同保证金960000元不予退还；等等。2014年7月7日，华毅公司以大新公司自2013年7月份以来延迟支付租金以及2014年4月份至6月份的租金连续逾期3个月未支付为由，向原审法院提起本案诉讼。对华毅公司主张的延迟支付租金及连续3个月未支付租金情况，大新公司予以确认，同时大新公司提出拒付租金的三个抗辩理由：一、华毅公司怠于履行对租赁房屋的维修义务，导致租赁房屋存在漏水造成损失；二、华毅公司未能保障租赁房屋的排水与排污系统正常运转及使用，导致2014年5月11日暴雨浸泡租赁房屋的发电机组、电梯机组的事故发生，进而导致大新公司的巨大损失；三、华毅公司将租赁房屋进行抵押贷款，但是，华毅公司并没有按照合同的约定提前3个月将该事实告知大新公司。对于上述三个抗辩理由，双方分别进行了举证、质证。首先，对于第一个抗辩理由，大新公司举证了《工程承包合同》、《收据》、照片、关于装修事宜的函及复函、回函等，用于证明大新公司大范围装修前经得华毅公司的同意以及租赁房屋存在漏水的情况；华毅公司对大新公司举证的证据的真实性予以确认，但指出大新公司的大范围装修并未取得华毅公司的书面同意。另，大新公司还申请对租赁房屋楼面与墙体漏水情况及漏水存续时间进行司法鉴定。经审查，在双方关于装修事宜的往返函件中，并无华毅公司同意大新公司装修及装修方案的明确意思表示，只是在2011年12月8日最后一次的函件中大新公司备注有“如在2011年12月13日前未收到贵司的回函，我司将视同得到贵司的装修许可，按新的装修方案开始进行装修”的内容，大新公司据此认为华毅公司没有回函视为同意装修。其次，对于第二个抗辩理由，大新公司提交了《电力工程施工合同》、《电梯整改修理合同》、中国太平洋保险公司保险合同、确认书、证明、事故详细经过及原因分析、客户收付款入账通知等，用于证明租赁房屋的排水、排污系统不能正常运转及使用，导致2014年5月11日暴雨浸泡租赁房屋的发电机组、电梯机组的事故发生，进而导致大新公司的巨大损失；华毅公司对大新公司举证的证据的真实性予以确认，但指出2014年5月11日暴雨属于不可抗力。经审查，2014年5月11日，因连日暴雨，东莞市塘厦镇发生了水灾，造成全镇包括租赁房屋在内的大面积受灾。最后，对于第三个抗辩理由，华毅公司举证了《告知书》及一份单号为105028090168的顺丰速运邮单存根，用于证明华毅公司已于2010年2月25日将租赁房屋对外抵押的情况告知了大新公司；大新公司否认收到该《告知书》，并申请对单号为105028090168的顺丰速运邮单存根的笔迹形成时间进行司法鉴定。经审查，华毅公司未能举证有大新公司工作人员签收的该顺丰速运邮单回执。经原审法院发函至顺丰速运（东莞）有限公司对单号为105028090168的顺丰速运邮单的投递情形进行调查，顺丰速运（东莞）有限公司回函称“贵院所查询快件投递时间距离现在间隔久远。经筛查本司历史数据库，无单号为105028090168的快件的相关投递情况记录”。另查明，华毅公司于2010年4月14日将租赁房屋抵押给中国农业银行股份有限公司东莞塘厦支行，抵押期至2015年4月13日。在案件一审审理过程中，大新公司于2014年7月14日支付了华毅公司2014年4月份的租金384000元，于2014年11月6日支付了华毅公司2014年8、9月份的租金共844800元。至2014年11月10日本案一审第二次庭审辩论终结之日止，大新公司尚未支付华毅公司2014年5、6、7、10月份的租金，2014年11月份的租金尚未到缴纳日期。华毅公司于2014年10月18日向大新公司邮寄了一份《抵押权人同意证明》，将租赁房屋的抵押情况告知大新公司，大新公司于2014年10月20日收到该《抵押权人同意证明》。再查明，关于华毅公司诉讼请求主张的滞纳金，华毅公司请求按《房屋租赁合同》约定的每日按照拖欠租金数额的5‰收取；大新公司则主张华毅公司诉请的违约金过高，请求按照中国人民银行同期六个月内（含六个月）期贷款利率计算违约金。原审法院认定上述事实的证据有：《房屋租赁合同》、《补充协议》、《抵押权人同意证明》、《告知书》、顺丰速运邮单存根、《工程承包合同》、《收据》、照片、关于装修事宜的函及复函、回函、《电力工程施工合同》、《电梯整改修理合同》、中国太平洋保险公司保险合同、确认书、证明、事故详细经过及原因分析、客户收付款入账通知、顺丰速运（东莞）有限公司的回函、庭审笔录等。原审法院经审理认为，双方签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方应依约履行。对于华毅公司起诉前大新公司存在连续逾期3个月未支付2014年4月份至6月份租金的事实，双方均予以认可，原审法院予以确认。本案的争议焦点在于：大新公司主张拒付租金的三个抗辩理由能否成立，华毅公司能否解除合同。大新公司的第一个抗辩理由，是主张华毅公司怠于履行对租赁房屋的维修义务导致租赁房屋存在漏水造成损失。大新公司举证拟证明其对租赁房屋进行大范围装修前经得华毅公司的同意，对此华毅公司予以否认，指出其并未书面同意大新公司的大范围装修。经审查，在双方关于装修事宜的往返函件中，并无华毅公司同意大新公司装修及装修方案的明确意思表示；且大新公司在最后一次函件中备注的“如在2011年12月13日前未收到贵司的回函，我司将视同得到贵司的装修许可，按新的装修方案开始进行装修”这一内容，将华毅公司未发出反对意见视为默认同意，与《房屋租赁合同》约定的经华毅公司书面同意不符，不符合《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第66条规定的可视为默认情形，大新公司据此认为华毅公司没有回函视为同意装修，没有法律依据，原审法院不予采信。大新公司未经华毅公司同意就擅自对租赁房屋进行大范围装修，违反了《房屋租赁合同》“乙方的保证及责任”中关于“在乙方对房产进行大范围整改或装修前，应先得到甲方书面同意，以便保证房产的主体安全及消防验收”的约定，由此造成的漏水损失应由大新公司自行承担，由此产生的维修责任也应由大新公司自行承担。基于华毅公司对大新公司擅自大范围装修下出现的漏水情况没有维修义务，故大新公司申请对租赁房屋楼面与墙体漏水情况及漏水存续时间进行司法鉴定，已无必要，原审法院不予准许。综上，大新公司主张的第一个抗辩理由不能成立。大新公司的第二个抗辩理由，是主张华毅公司未能保障租赁房屋的排水与排污系统正常运转及使用，导致2014年5月11日暴雨浸泡租赁房屋的发电机组、电梯机组的事故发生，进而导致大新公司的巨大损失。经审查，2014年5月11日，因连日暴雨，东莞市塘厦镇发生了水灾，造成全镇包括租赁房屋在内的大面积受灾，该水灾是因非人为因素的天气原因造成的，属于不可抗力。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，大新公司要求华毅公司对此损失承担责任，于法无据，原审法院不予支持。综上，大新公司主张的第二个抗辩理由不能成立。大新公司的第三个抗辩理由，是主张华毅公司将租赁房屋进行抵押贷款，但并没有按照合同的约定提前3个月将该事实告知大新公司。华毅公司反驳称已于2010年2月25日将租赁房屋对外抵押的情况告知了大新公司，但对此主张，华毅公司未能举证有大新公司工作人员签收的邮单回执，而华毅公司举证的的顺丰速运邮单存根不能证明其已发出且大新公司已收到该邮件，大新公司也予以否认，华毅公司应自行承担举证不利的后果。经原审法院向顺丰速运（东莞）有限公司进行调查的结果来看，未能查询到华毅公司举证的顺丰速运邮单的相关投递情况记录，也不能认定大新公司已收到华毅公司的告知抵押情况邮件。本案中，华毅公司于2010年4月14日将租赁房屋进行抵押，按照《房屋租赁合同》“甲方的保证及责任”中关于“在租赁期内，若甲方出卖房屋或者抵押房屋，甲方应该提前3个月通知乙方，在同等条件下，乙方拥有优先购买权”的约定，华毅公司应提前3个月将抵押的情况通知大新公司，但华毅公司未能举证已履行此通知义务，其存在违约，违反华毅公司的保证及责任。按照《房屋租赁合同》“违约责任”中关于“若甲方违反其保证及责任，乙方有权要求甲方改正，并有权暂停支付租金，直至甲方完成其保证及责任为止”的约定，当华毅公司未提前3个月将抵押情况通知大新公司时，大新公司有权暂停支付租金直至华毅公司完成通知义务时止。综上，大新公司主张的第三个抗辩理由成立。需要指出的是，大新公司申请对华毅公司举证的顺丰速运邮单存根的笔迹形成时间进行司法鉴定，因邮单存根的笔迹形成时间与华毅公司是否已将该邮件邮寄给大新公司之间并无必然关系，该司法鉴定对本案的审理并无影响，原审法院不予准许。承上，按照《房屋租赁合同》的约定，在华毅公司履行抵押情况告知义务之前，大新公司有权拒付租金。本案中，华毅公司在2014年10月20日才履行此告知义务，因此2014年10月20日前大新公司有权据此拒付租金，华毅公司不得因大新公司拒付租金而行使合同解除权、没收履约保证金及要求大新公司支付迟延缴纳租金的滞纳金。因此，对华毅公司请求解除《房屋租赁合同》及没收保证金960000元的诉讼请求，原审法院予以驳回。对华毅公司请求大新公司支付2014年10月20日前迟延缴纳租金的滞纳金，原审法院也不予支持。在2014年10月21日后，华毅公司已履行了抵押情况告知义务，大新公司拒付租金的抗辩理由已不能成立，大新公司应及时支付拖欠的租金给华毅公司，未及时支付的，还应按照《房屋租赁合同》的约定支付滞纳金。在华毅公司提起本案诉讼之前，大新公司尚拖欠华毅公司2014年4、5、6月份3个月的租金，每月384000元，其中2014年4月份的租金384000元，大新公司已在2014年7月14日支付，2014年5、6月份的租金共768000元至今未支付，此款大新公司应支付给华毅公司。对于2014年5、6月份租金768000元的滞纳金，大新公司请求按照中国人民银行同期六个月内（含六个月）期贷款利率计算违约金，无事实与法律依据，原审法院不予支持，大新公司应自2014年10月21日起按《房屋租赁合同》约定的每日按照拖欠租金数额768000元的5‰向华毅公司支付滞纳金，但滞纳金的总额应参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以拖欠总额768000元为限。对于华毅公司起诉之后即2014年7月份之后的租金及滞纳金，华毅公司的诉讼请求并未涉及，原审法院在本案中不予处理，华毅公司可另案主张。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第66条的规定，判决如下：一、大新公司应于判决发生法律效力之日起三日内支付华毅公司2014年5、6月份的租金共768000元及滞纳金（计算方法：自2014年10月21日起，每日按照拖欠租金金额768000元的5‰计算至实际清偿之日止，总额以768000元为限）；二、驳回华毅公司的其他诉讼请求。本案受理费27696元，华毅公司已预交，由华毅公司负担16216元，由大新公司负担11480元。上诉人大新公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1.原审法院判决大新公司需要向华毅公司支付2014年5、6月份租金，属于认定事实不清、适用法律错误。（1）在租赁期间，华毅公司没有按照合同约定对租赁房屋进行维修及检查，从而影响上诉人正常、高效地使用租赁房屋，大新公司有权拒付租金。根据《房屋租赁合同》第五章“甲方保证及责任”中第5.3条和第十章“维修保养责任”中第10.1条的约定，华毅公司应对房产进行定期维修检查，以保证房产的安全和正常使用。华毅公司怠于履行维修义务时，大新公司为了能正常使用租赁房屋，对租赁房屋漏水的地方进行多次维修，因此，根据法律规定与合同约定，有权拒付租金。（2）在租赁期间，华毅公司没有按照合同约定保证排水与排污系统正常运转及使用，大新公司有权拒付租金。因为涉案房屋的排水与排污系统不能正常运转及使用，导致2014年5月11日暴雨浸泡租赁房屋的发电机组、电梯机组的事故发生，进而导致大新公司的巨大损失。事后，大新公司曾成功向中国太平洋财产保险股份有限公司理赔人民币三十万元。保险公司向大新公司理赔事实的发生，有力地证明了华毅公司未能按照合同约定保证排水与排污系统的正常运转及使用的事实，因此，大新公司有权拒付租金。2.原审法院判决大新公司需要自2014年10月21日起，每日按照拖欠租金金额768000元的5‰计算滞纳金，属于认定事实不清、适用法律错误，理由如下：根据法院认定的事实，华毅公司在2014年10月20日向大新公司履行抵押的告知义务。《房屋租赁合同》第5.9条：在租赁期间，若甲方出卖房屋或者抵押房屋，甲方应该提前3个月通知乙方。那么，从2015年1月20日才达到“提前3个月通知”的条件，从2015年1月21日起，大新公司才负有支付租金的义务。在此之前，大新公司未支付租金“不属于拖欠租金”的行为，因此，既不构成违约，也无需支付滞纳金。原审法院支持的违约金过高，请求二审法院予以调整。综上，大新公司请求撤销一审判决，驳回华毅公司的诉讼请求，判决大新公司无需向华毅公司支付2014年5、6月份的租金768000元及滞纳金；诉讼费用由大新公司承担。被上诉人华毅公司口头答辩称：1.根据合同6.4条的约定，大新公司在装修前未得到华毅公司书面同意，对房屋结构有一定影响。根据合同6.6条约定，乙方对房屋及附属物有妥善使用的责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的安全隐患。根据合同10.2条的约定，大新公司在装修前未经过华毅公司同意，出现大新公司所称的问题也没有通知华毅公司，故大新公司的上诉理由没有依据。2.2014年5月11日，塘厦镇发生特大暴雨，当天全镇包括第三法院在内都被水淹超1米以上，个别地方超过3、4米，故当天租赁房屋发电机组淹水属于不可抗力，在正常情况下（除2014年5月11日的特大暴雨），排污系统是正常运转的。3.抵押通知在2014年10月20日已经通知大新公司，自通知之日起大新公司应按合同约定支付租金。每天5‰的滞纳金，是双方的约定，没有违反法律规定，应按双方的约定计算。本院对原审判决查明的事实予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。大新公司与华毅公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕大新公司的上诉请求依法进行审查。本案的争议焦点确定为：大新公司是否应向华毅公司支付2014年5、6月份的租金、滞纳金及相关计算标准、起算时间是否合理。大新公司未经华毅公司同意就擅自对租赁房屋进行大范围装修，违反了合同约定，由此造成的漏水损失应由大新公司自行承担，由此产生的维修费用也应由大新公司自行承担；2014年5月11日的水灾导致大新公司财产损失是因非人为因素的天气原因造成，属不可抗力，大新公司以此为由拒付租金，于法无据；2014年10月21日，华毅公司已经履行抵押情况告知义务，大新公司拒付租金的事由已经不存在。综上，自2014年10月21日，大新公司即应向华毅公司支付2014年4月、5月的租金，未及时支付的，还应按照合同约定支付滞纳金。大新公司基于前述原因主张拒付租金的上诉请求不成立，本院不予支持。关于滞纳金，原审法院按照当事人合同约定的标准对滞纳金进行计算，滞纳金总额以欠付租金768000元为上限，已对双方约定的滞纳金作了调整，综合考虑本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，调整后的滞纳金不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的“过分高于造成的损失”的情形，故大新公司关于滞纳金过高请求予以调整的上诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。上诉人大新公司的上诉请求不能成立，依法应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币11480元，由东莞市南天大新集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  李丽莉审判员  何 飞二〇一五年八月七日书记员  崔成民附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。