江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0103民初3434号原告（反诉被告）：南昌市西湖区住房保障和房产管理局，住所地：西湖区抚生路369号7号楼4楼，统一社会信用代码：11360103145206645。法定代表人：胡海，系该局局长。委托代理人：姚招良，江西朗秋律师事务所律师，执业证号：1360120140604487。被告（反诉原告）：南昌惠中布艺有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区棉花街67号1、2层，注册号：360103210015136。法定代表人：涂跃平，系该公司总经理。原告(反诉被告)南昌市西湖区住房保障和房产管理局（以下简称“西湖房管局”）诉被告（反诉原告）南昌惠中布艺有限公司（以下简称“惠中公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西湖房管局的委托代理人姚招良、被告惠中公司的法定代表人涂跃平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）西湖房管局诉称：2010年9月28日，原被告签订了《非住宅房屋租赁合同》，合同约定，原告将直管的南昌市棉花街67号两层非住宅用房出租给被告经营使用，租赁期限为十年，合同还约定，先缴租金后使用房屋。被告必须最迟在当月前一日向原告缴纳当月租金，若拖欠房租三个月以上，原告有权解除合同，被告应按照当年合约总租金的10%向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定将该房屋全部交付给了被告经营使用。但是，被告自2013年1月份开始延迟交纳租金，严重违反了上述合同约定。截止到2016年10月底，被告共计拖欠西湖区房管局租金人民币1194000元。为此，原告已经多次发函书面通知被告支付拖欠的租金，但均未果。被告行为已经构成严重违约，原告有权解除该租赁合同，并要求被告按照合同约定承担违约责任。综上，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、依法判决解除原、被告签订的《非住宅房屋租赁合约》，并返还房屋；二、依法判决被告支付拖欠原告租金1194000元及违约金92400元；三、本案诉讼费、保全费由被告承担。原告（反诉被告）西湖房管局针对反诉辩称：一、根据原、被告签订非住宅的合约第六项第四条之规定，租赁房屋在租赁期间由被告全权负责消防安全，并按照消费部门要求配备一些消费设施器材，所发生的费用也应当由被告自行承担；二、关于反诉原告提供没有提供消防通道与事实不符，消防通道一楼有三个出口，二楼有四个出口，我们提供了消防通道；三、被告适用的是2006年的标准，但是房屋在上个世纪的90年代建设，应当适用当时的消防标准；四、整个西面的店面不全是原告所有的，有一些私人所有的，强制要原告开辟消防通道，这是不太可能的；五、据我方了解，他们商城经营不好，是因为自身原因，一个是电商问题，一个是在万寿宫；六、被告多次提到我们告知他要旧城改造，但其所谓的公告都是政府的公告，并非我们向其公告的。原告西湖房管局提交了以下证据：证据一、原告的统一社会信用代码证书、被告的营业执照复印件，证明原、被告诉讼主体资格；证据二、原、被告于2010年9月28日签订的《非住宅房屋租赁合同》、被告缴纳租金的凭证15份、原告于2015年11月2日发给被告催缴房租的《通知》、2015年11月18日、2016年6月13日被告及其法定代表人涂跃平作出的偿还拖欠租金的《保证》两份、涉案房屋租金收入明细，证明:1、原、被告自愿签订房屋租赁合同，原告将涉案房屋出租给被告，但是被告自2013年1月份开始就一直未按合同约定支付租金，截止到2016年12月份被告拖欠原告租金共计人民币1348000元；2、被告拖欠租金累计达三个月以上，原告按合同约定有权解除合同，收回房屋，并要求被告按年租金的总额10%支付违约金，即人民币92400元；证据三、被告2016年7月23日作出的涉案房屋欠租《还款计划》、原告委托江西朗秋律师事务所出具的律师函两份复印件，证明被告及其法定代表人涂跃平承认其欠原告租金人民币1348000元（截止到2016年12月份），并自愿向原告作出偿还拖欠租金的计划，但是其直接未能按照该计划履行还款义务，为此，原告两次委托江西朗秋律师事务所出具律师函，催缴欠租金的事实。被告（反诉原告）惠中公司针对本诉答辩及反诉称：2010年9月28日，反诉原告与被反诉被告续签订了《非住宅房屋租赁合约》，就（合约中六项第4条）我方申明：1、消防设施、消防器材与消防通道、消防出口、是两个概念；2、该房屋几个消防系统的项目是反诉原告在2012年花费100多万元完成的，并获得了有消防资质部门许可单位的质检报告。反诉被告始终未提供消防通道和消防出口，使得反诉原告未能获得消防合格证。据2006年发布国家《建筑建设防火规范标准》，见第5章第3节第5条，该房屋二层建筑面积为2500㎡所需消防楼梯出口的宽度要求达到10米以上，现有四个楼梯一个通道，共加起来不足8米，（反诉原告花费十多万改造的）。该房屋西面应开辟一个消防楼梯，因房屋第一层这个方向都是他人产权（另加上房屋的内外装修、设计费用、空调、电和用电器、等等共花费400多万元），所以该房屋有着先天不足的消防缺陷。自2013年初以来就上述情况，反诉原告每年多次写报告和口头向被反诉被告申诉，至今没有未得到明确答复，造成了反诉原告严重经济损失，使反诉原告难以招商，在2012年招进来的商户有几十家要求解约，其中9家商户通过法院起诉而解约，使得我“惠中”损失20多万元，另外几十家商户与我惠中协商解决（解约）的，并受到了西湖区消防大队的两次处罚共计人民币叁万伍仟元整罚款处理。因该房屋未能获得消防合格证，使得反诉原告招商越来越艰难，企业的经济效益逐年遂月下滑，一个月比一个月差。根据《合约》的第8章第2条，反诉被告在三个月内可解除合约，因反诉被告说在2014年万寿宫商城要拆迁改造，在2015年1月份的区人大报告中也涉及万寿宫商城拆迁之事，西湖区旧城改造办公室（属反诉被告为主体的临时机构）在2016年3月4日南昌晚报刊登了《公告》中其中讲到（…确保2016年5月上旬上户能够入住并开业）。2016年5月26日刊登了因为该房屋与万寿宫商城同在一条路上，距离不足百米，都属于万寿宫商业圈内，该房屋67号不拆而万寿宫商城必拆，给反诉被告带来好的商机。2016年，12月20日反诉原告在我惠中拿取三把大门钥匙，店面由反诉被告掌控。综上，反诉被告出租的房屋存在缺陷，有瑕疵，导致消防过不了关，应依法律承担相应法律责任，故此，请求人民法院依法判决支持反诉原告的诉讼请求，判令：一、反诉被告赔偿反诉原告经济损失人民币30万元；二、合约继续履行，租金降为每个月6万元，反诉被告设置消防通道；三、反诉诉讼费由反诉被告承担。被告（反诉原告）惠中公司提交了如下证据：证据一、建设工程消防设计违法通知书复印件，证明2012年2月22日涉案房屋改造达不到消防要求，并且4个楼梯都是我负责开设的，原来都没有消防楼梯。证据二、报告，证明2012年5月20日我向原告打报告申请消防楼梯，原告签字认可盖章并同意。证据三、快递单、2014年10月26日报告、2013年报告，证明就涉案房屋消防通道问题多次报告给原告，反映过相关事宜。证据四、判决书9份，证明因为涉案房屋消防问题，导致招商后我赔付相应的损失。证据五、罚款单2张复印件、现金存款凭证1张复印件，证明西湖区消防大队因为消防问题对我方进行了罚款。证据六、政府工作报告打印件、报纸复印件，证明政府表示万寿宫会拆迁，我认为租赁的房屋有商机。经审理查明，被告（反诉原告）惠中公司于1997年起承租原告（反诉被告）西湖房管局位于南昌市××楼1353平方米、二楼面积2372平方米，合计3725平方米的直管公房。双方于2010年9月28日续签《非住宅房屋租赁合约》。合约约定，租赁期限为十年，租赁期限为2010年10月1日至2020年12月31日，自2013年1月1日起至2014年12月31日，每月租金为70000元整，以后每年按10%递增，自2015年1月起至2016年12月31日，每月租金为77000元整，乙方（惠中公司）必须最迟在当月前一日向甲方（西湖区房管局）缴纳当月租金，乙方于98年8月分别交纳租赁押金三万元整（可冲抵最后一个月房租）和装暂押金三万元……租赁期间，乙方拖欠房租累计三个月，甲方有权解除合约，收回出租房屋，乙方应按当年合约总租金的10%向甲方支付违约金。合同签订后，西湖房管局将房屋交由惠中公司使用。惠中公司将所租房屋与其另从他人处租赁的相邻房屋一并用于开办惠中布艺商城。2012年2月，惠中公司的商城消防设计违反国家工程建设消防技术标准强制性要求，收到消防部门的责令其停止施工的《违法通知书》，违法内容包括：疏散楼梯间首层出口未直通室外、疏散宽度不足，疏散距离不符合规定等。自2013年1月起惠中公司开始出现逾期交纳租金现象。其中，2013年，应交租金840000元，实交770000元，2014年应交租金840000元，实交420000元，2015年应交租金92.4万元，实交720000元，2016年1月-10月应交77万元，实交27万元，以上共计拖欠租金1194000元。为此，西湖房管局多次催促惠中公司及时补交租金。惠中公司也数次向西湖区房管局提交还款保证书、书面还款计划，但仍未能按计划履行。双方当庭确认，2016年12月20日，惠中公司将所租房屋交还西湖区房管局。上上述事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录所证实。本院认为，西湖区房管局与惠中公司间的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，与法不悖，本院予以确认。出租人将房屋交由承租人使用，承租人理应按照合同约定，如期交纳租金。承租人经催告后在河里期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金，也可以解除合同，收回租金物。本案中，惠中公司自2013年1月起陆续出现逾期交纳的情况，且在立案之时，已有六个月未交租金。现西湖区房管局诉请要求解除租赁合同，本院予以支持，对于惠中公司继续履行合约的反诉请求，不予支持。惠中公司于2016年12月20日将租赁房屋交还西湖区房管局，其对于该日期之前的租金应全额偿还（其中三万元租赁押金可作冲抵），并根据合同约定的违约金计算方式支付2016年全年租金的10%作为违约金。因房屋已实际交还，故对于西湖区房管局诉请中“返还房屋”一项，本院不再处理。惠中公司反诉称因西湖区房管局未提供消防通道和消防出口，使其未能获得消防合格证，要求西湖区房管赔偿损失。但惠中公司自1997年起承租诉争房屋，至纠纷发生之前，均未因诉争房屋不能达到消防要求而要求解除合同，却在长期房屋而欠交租金的情况下，提出该抗辩及反诉意见。且除本案诉争房屋外，惠中公司另有其向他人承租而来的房屋，与诉争房屋一并组成商城的整体。惠中公司作为商城的经营者，其应合理选择并改造相关联的房屋，使商城整体符合消防规范的要求，而不应要求仅作为商城一部分的本案诉争房屋独立满足消防要求。故对该意见，本院不予采纳。惠中公司要求西湖区房管局赔偿损失300000元的反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百四十八条的规定，判决如下：一、解除原告南昌市西湖区住房保障和房产管理局与被告南昌惠中布艺有限公司间的《非住宅房屋租赁合同》；二、被告南昌惠中布艺有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南昌市西湖区住房保障和房产管理局支付拖欠的租金1194000元（计算至2016年10月止）及违约金92400元；三、驳回原告南昌市西湖区住房保障和房产管理局的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告南昌惠中布艺有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16480元，由原告南昌市西湖区住房保障和房产管理局承担480元，被告南昌惠中布艺有限公司承担16000元，反诉费2900元，由被告南昌惠中布艺有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。审 判 长  黄 迁人民陪审员  王凤娟人民陪审员  肖克忠二〇一七年四月十日书 记 员  林 敏速 录 员  谢露洁