湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0103民初8724号原告：高映红，女，1982年4月20日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：刘承侃，上海建纬（武汉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：李娟，女，1970年2月7日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：周翠红，湖北成和诚律师事务所律师。代理权限为一般授权。第三人：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地武汉市江汉区中央商务区泛海国际soho城（一期）第7幢32层4号。法定代表人：单一刚，经理。委托诉讼代理人：邓倩，女，该公司职员。代理权限为特别授权。原告高映红与被告李娟、第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高映红及其委托诉讼代理人刘承侃、被告李娟及其委托诉讼代理人周翠红、第三人链家公司的委托诉讼代理人邓倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高映红向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《武汉市存量房买卖合同》；2、被告李娟双倍返还原告高映红定金40万元；3、被告李娟赔偿原告高映红房屋差价损失90万元；4、被告李娟返还原告高映红缴纳的中介费3万元；5、本案诉讼费用由被告李娟承担。事实与理由：2016年8月18日，原、被告李娟通过第三人链家公司居间后签订《武汉市存量房买卖合同》，约定被告李娟将其房屋以200万元总价款出卖原告高映红。该合同对定金、付款方式等事项也进行了约定。合同订立后，原告高映红按照合同约定将定金20万元交付第三方监管，并向第三人链爱公司交付居间费3万元。但被告李娟在合同订立后明确表示不履行合同义务，其行为构成违约，应向原告高映红承担双倍返还定金、赔偿损失等违约责任。为维护自己的合法权益，原告高映红诉至法院，请求判如所请。被告李娟辩称，1、买卖房屋属于夫妻共有财产，当时被告李娟与原告高映红和第三人链家公司约定，如果回家后配偶同意卖房，第二天就到店里在合同上签字，合同继续履行，否则合同不生效。现被告李娟的配偶不同意出售房屋，该合同不生效；2、即使合同生效，原告高映红未支付任何房款，根据合同约定，原告高映红逾期支付房款，被告李娟有权解除合同，不应承担违约责任；3、合同第5.1条约定，原告高映红应在签订合同时支付定金20万元，但被告李娟至今未收到，尽管合同约定定金支付到居间方名下也视为被告李娟收到定金，但原告高映红庭审中的证据显示其支付的20万元不是中介方第三人链家公司账户。此外，根据监管协议第4条的约定，存入到监管账户资金最长不超过60日，监管期限届满后，存入方可以直接通知监管方将该资金撤回，该约定也不符合定金实际交付后不能回转的约定。因此，原告高映红主张已付20万元定金，没有事实和法律依据，应视为其从未交付过款项，原告高映红违反合同第5条逾期支付房款的约定，被告李娟有权解除合同；4、如上分析，本案违约方是原告高映红，其要求的差价损失90万元没有任何证据证明，其提供的相关的复印合同不具备证明效力，即使是原件，也不能证明实际履行，更不能证明该房屋价格等同于被告李娟房屋价格。合同法113条规定，损失赔偿额应等同于违约造成的损失，不应超过可以预见的损失。原告高映红在合同签订时知晓房屋系夫妻财产，且出卖行为未经卖房人配偶许可，居间人也表示未查看房屋产权情况及夫妻情况，原告高映红可以预见到如被告李娟丈夫不同意，合同是无法履行的，故合同无法履行均在原被告李娟预料之中，被告李娟可以预料的损失仅仅是已付款的利息损失，而不应包括房屋差价损失。且根据监管协议约定，原告高映红支付的20万元随时可以要求退还，被告李娟不同意履行的情况下，监管时间不超过90日，故合同不能履行的损失仅限于90日的20万元同期银行贷款利息。本案房屋交易价格为200万元，即使20万元是原告高映红支付的房款，其也仅支付了房款的十分之一，其主张房屋的全部上涨差价不公平，也缺乏法律依据。原告高映红和居间人在签订合同时未要求原告高映红提供婚姻证明，也没有查清抵押事实，被告李娟配偶未参与洽谈签约现场看房等过程，被告李娟也未向原告高映红提供配偶委托书，协议上也无被告李娟配偶签字。故原告高映红在协议签订当时未尽到合理审查义务，主观上存在过错。根据合同法规定，双方对合同不能履行存在过错的，应根据过错各自承担损失。综上，原告高映红要求赔偿90万元的差价损失没有事实和法律依据；5、被告李娟未收到居间费，原告高映红仅仅提供收据，没有提供发票及支付证明，在原告高映红和居间方属于同一利益体的情况下，对支付该款事实不予认可。即使原告高映红已付居间费，因第三人链家公司在居间过程中存在过错，原告高映红可以要求第三人链家公司予以返还，该损失不能视为原告高映红的损失。综上，被告李娟同意合同不再履行，但原告高映红的其他诉讼请求均不能成立，请求法院驳回。第三人链家公司述称，合同签订后，原告高映红已付20万元定金，因签约当时被告李娟未携带房屋两证，导致第三人链家公司无法核验房屋权属，故没有将定金放款至被告李娟。合同签订后，第三人链家公司多次联系被告李娟，催促其尽快将房屋两证给第三人链家公司办理手续，但被告李娟以各种理由进行拖延，直至2016年10月23日，被告李娟在第三人链家公司处拿回房屋钥匙，并告知第三人链家公司房子不卖了，导致本案合同无法继续履行。第三人链家公司请求法院依法作出裁判。根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：被告李娟与聂永刚系夫妻关系，两人于1993年10月15日结婚。坐落于武汉市江汉区唐家墩路13号武汉菱角湖万达广场B.C区5栋2单元3层A室房屋，建筑面积144.68平方米，其所有权登记在被告李娟名下。该房屋于2015年3月26日设定抵押，为银行债权提供担保，抵押权未消灭。2016年8月18日，原告高映红与被告李娟签订《武汉市存量房买卖合同》，该合同约定：甲方（被告李娟）将上述房屋出卖给乙方（原告高映红），转让价为200万元；该房屋未设定抵押，卖方应在签订本合同后三个工作日内将房屋所有权证、土地使用权证原件及其他权属证明交付居间方办理过户手续；该笔交易定金为20万元为第一部分房款，卖方同意买方在签订本合同时支付定金20万元，卖方应预留1万元在居间方作为交房保证金，交房保证金在卖方办理完房产交接手续、水电过户手续，并结清所欠的水电费、物管费等费用后三个工作日内由居间方直接划入卖方指定的收款账户；本条所约定的定金如部分或全部交由居间方托管的，买方将定金支付给居间方后，视为卖方收讫，发生定金效力；托管在居间方的定金于甲方将房产两证交于居间方时由居间方直接支付专门卖方，如在支付托管定金条件成就时，买卖双方因发生纠纷导致合同无法履行的，居间方托管定金依据买卖双方签署的书面协议付款，无法签署书面协议的，任保一方无权单方要求居间方付款，应通过诉讼途径解决；第二部分房款为180万元，贷款审批通过后，过户见收件单时支付首期款43万元；乙方拒绝将房屋出售给甲方，构成根本违约，乙方有权通知解除房屋买卖合同，并有权要求甲方双方返还定金或要求支付房屋总价款的20％的违约金。该合同第十一条“其他事宜”部分约定：本合同一式二份，均具有同等法律效力，经双方签字、盖章后生效。同日，原告高映红、被告李娟与第三人链家公司签订《居间服务合同》，约定甲、乙（被告李娟、原告高映红）共同委托丙方（第三人链家公司）作为居间方，丙方向甲、乙方提供居间服务，乙方向丙方支付佣金30000元。该合同对丙方的居间服务范围、甲方和乙方的权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，第三人链家公司向被告李娟提交《共有权人（配偶）同意出售证明》一份，要求被告李娟的配偶在该证明中“声明”处签字同意出卖共有房屋，同时要求被告李娟随后将《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件交付保管。合同签订当日，为处理定金和交易资金的监管问题，原告高映红、被告李娟与北京理房通支付科技有限公司（以下简称北京理房通公司）分别针对19万元定金、1万元交房保证金达成二份《理房通房屋交易资金监管服务协议》，版本号分别为643-1、644-1。该涉及19万元定金的《理房通房屋交易资金监管服务协议》约定：甲、乙方（被告李娟、原告高映红）委托北京理房通公司（丙方）按协议约定条件对房屋交易资金通过丙方的房屋交易资金监管账户进行监管，并按协议约定对房屋交易资金进行划转、退回。甲方（被告李娟）账户拟收定金19万元，乙方（原告高映红）拟付定金19万元；划转条件：居间方确认该房屋核验结果与居间方出具的《产权查询单》的约定一致，且满足下述任一条件时：1、甲方双方已签署房屋买卖合同；2、因乙方违反买卖合同未在买卖合同约定的时间签署房屋买卖合同。划转流程：居间方在满足划转条件后1个工作日内通知丙方，丙方在接到通知后告知乙方，乙方应接到丙方告知后的当日通过理房能账户确认划转定金，若乙方在接到丙方告知后的当日未操作，丙方有权将购房款从其子账户划转到甲方指定的理房通账户；视为划转成功：监管资金提现至与甲方指定的理房通账户关联的银行卡或划转至甲方指定的理房通账户均视为两方完成监管资金的划转；三方同意：监管期限最长为：自乙方第一笔监管资金足额存入监管账户之日起60个工作日止，监管期限届满后，乙方有权书面通知丙方将监管资金按乙方要求退回至乙方理房通账户或乙方付款账户。涉及1万元保证金的《理房通房屋交易资金监管服务协议》的内容与上述合同基本一致。合同签订后，原告高映红即向北京理房通公司的账户支付款项20万元，分别作为被告李娟的定金19万元和交房保证金1万元。合同签订后，被告李娟的配偶未在《共有权人（配偶）同意出售证明》签名，被告李娟也未将房屋权属证书原件交付第三人链家公司。同年8月26日，原告高映红向第三人链家公司交付居间费3万元。因房屋抵押未消灭且原告高映红不配合，导致原告高映红按揭贷款手续不能办理。2016年10月23日，原告高映红明确向被告李娟、第三人链家公司表示不出卖房屋。此后，双方发生纠纷，协商未果后，原告高映红诉至本院。另查明，因原、被告发生纠纷，且纠纷由本院审理中，北京理房通公司未将20万元款项支付被告李娟，也未返还原告高映红。本院认为，涉诉房屋的所有权属被告李娟夫妻共有，被告李娟与原告高映红订立的买卖合同，系双方的真实意思表示，虽然被告李娟订立买卖合同时未经配偶同意，是对夫妻共有房产的无权处分，其配偶不予追认情况下，将导致房屋权属不能变动，但该强制性规定为管理性强制性规定，不应影响买卖合同的效力，故涉案买卖合同应认定有效。被告李娟对买卖合同效力提出的抗辩，理由不成立，本院不予采纳。由于被告李娟未清偿债务以消灭房屋设定的抵押权，房产共有人不同意转让原因，导致买卖合同目的不能实现，原告高映红要求解除买卖合同符合合同约定条件，其请求应予支持。被告李娟未履行合同义务，其行为构成违约，应承担相应违约责任。双方合同在约定定金罚则同时，还约定了违约金条款，原告高映红选择要求被告李娟双倍返还定金责任的请求，符合《合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，应予支持。关于原告高映红已付20万元款项是否具备定金特征，应否发生定金法律效力，是双方争议的焦点问题。对此，本院认为，根据《担保法》第九十条规定，定金合同属于实践性合同，从定金实际交付之日起生效。本案中，双方合同约定定金为20万元，如定金如交由居间方托管的，买方将定金支付给居间方后，视为卖方收讫，发生定金效力。原、被告及第三人链家公司还进一步约定，由原告高映红将20万元定金支付至北京理房通公司账户进行资金监管。合同签订当日，原告高映红按照以上约定已将20万元定金支付北京理房通公司账户，按照合同约定实际履行了定金交付义务，该20万元款项具备了定金的生效要求，应产生定金效力。被告李娟关于其未违约以及该20万元不具有定金效力的答辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。因原告高映红已付20万元定金在北京理房通公司的资金监管账户，且合同约定的监管期限已届满，原告高映红有权向其提出返还请求，故原告高映红可直接要求北京理房通公司返还已付20万元定金，其请求双倍返还定金中的其余20万元，应由被告李娟支付原告高映红。原告高映红要求被告李娟双倍返还40万元的理由部分成立，本院部分予以支持。关于原告高映红要求被告李娟赔偿房屋差价损失90万元的诉讼请求，本院认为，被告李娟承担上述定金责任后，已对原告高映红所受损失予以填补，且原告高映红另行提出90万元房屋差价损失赔偿请求，也未对其主张损失的客观性提供证据证明，应承担举证不能的不利后果，该项诉请不予支持。本案审理的范围是原、被告之间存在的房屋买卖合同关系，第三人链家公司与原、被告存在居间合同关系，居间合同和补充协议中对居间费的负担等事项进行了约定，原告高映红已付第三人链家公司居间费3万元，现因买卖合同终止，其针对居间费负担问题提出的权利请求，应属于居间合同和其补充协议的调整范围，本案中不宜合并处理，如各方不能协商一致，原告高映红可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告高映红与被告李娟签订的《武汉市存量房买卖合同》；二、被告李娟返还原告高映红定金20万元；三、驳回原告高映红的其他诉讼请求。上述款项，于本判决生效之日起十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费3875元、保全费2670元，合计6545元，由原告高映红负担4577元，被告李娟负担1968元（此款原告高映红已预付本院，被告李娟应随同上述判决款项一并支付原告高映红）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  张军华二〇一七年四月十日书记员  袁毅然