云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2015）文民二初字第463号原告（反诉被告）胡明波，男，1964年6月5日生，汉族，中专文化，云南省文山市人，个体工商户，现住文山市。原告（反诉被告）李丽，女，1976年12月26日生，汉族，中专文化，云南省文山市人，系南方电网文山市德厚供电所职工，现住文山市。委托代理人蒋恒，云南华汇（文山）律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）陈红燕，女，1989年8月30日生，汉族，大学文化，云南省屏边县人，个体工商户，现住文山市。委托代理人马胜永，云南杨柏王律师事务所律师，特别授权。委托代理人王迪，云南杨柏王律师事务所实行律师，特别授权。原告（反诉被告）胡明波、李丽与被告陈红燕（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月12日受理后，依法适用简易程序，由审判员陈勇独任审判，于2015年6月12日公开开庭进行了审理。原告胡明波、李丽的委托代理人蒋恒、被告陈红燕的委托代理人马胜永、王迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年3月7日，原、被告双方经过协商，签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：原告将自己位于文山市东风路东风花园3幢西区房屋一套出售给被告，房屋总价为198000.00原，付款方式为2015年3月7日支付定金20000.00原，其余购房款于2015年3月10日支付。交房时间为2015年5月7日。合同还同时约定了违约责任等内容。合同签订后，被告按照协议支付了原告20000.00元，其余购房款在约定的时间到期后经原告多次催要，被告均以种种理由推脱拒绝支付。为此，原告向法院起诉，请求判决解除原、被告于2015年3月7日签订的《房屋买卖合同》；请求被告支付原告违约金60000.00原；判令被告将文山市东风路东风花园3幢西区房屋产权证原件交还原告；本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，第一，答辩人已积极履行合同义务，并不存在违约情形，原告无权要求被答辩人承担违约责任。原告与答辩人于2015年3月7日签订《房屋买卖经纪合同》，合同明确约定：1、2015年3月7日答辩人支付原告购房定金20000.00原，剩余购房款（由总房款减去银行贷款）于2015年3月10日支付给原告；2、双方交房时间为2015年5月7日；3、答辩人给予原告交房期限为二个月（即2015年3月7日至5月7日），因原告的房屋欠银行贷款，则2015年3月7日至2015年5月7日期间所产生的银行贷款本金及利息，由原告和答辩人双方各赔付一个月。合同签订后，答辩人按合同约定于当日将20000.00原定金现金支付给原告。随后答辩人由于2015年3月12日通过中国建设银行两次转账人民币58000.00元给原告，并于2015年4月23日按照合同约定通过中国建设银行账户代原告李丽偿还个人贷款本息共计117225.14元，手续费200.00元。至此，合同签订后，答辩人共向原告支付购房款195425.14元，并不存在原告诉称的“答辩人支付20000.00元定金后就一直拖欠购房款”的情形；相反，答辩人已经积极履行了合同义务，无任何违约情形，原告无权要求答辩人承担违约责任，原告的诉称不符合客观事实，于法无据。第二，双方签订的《房屋买卖经纪合同》并不存在合同约定解除及法定解除的情形，原告无权行使解除权。首先，答辩人与原告在《房屋买卖经纪合同》中并未约定双方能行使合同解除权的情形，原告在此不能行使合同约定解除权，但发那个解除合法有效的《房屋买卖经纪合同》。其次，答辩人已经积极履行合同约定义务，支付了195425.14元的购房款，并不存在合同法定解除合同的情形。且答辩人在为原告偿还建行贷款数日后，当答辩人要求其收取剩余房款2574.86元时，原告表示其房屋出售价低于市场水平，除非答辩人增加给付购房款，否则其不会在进行履行合同。对于原告到无理要求，答辩人理所当然予以拒绝，并一再要求原告继续履行合同，原告对此不予理会，并最终提出本诉。故原告到诉讼请求无事实及法律依据，请求人民法院依法驳回原告到诉讼请求。反诉原告诉称，合同签订后，反诉原告依照合同约定履行了义务，但反诉被告却未按照合同约定履行义务，并明确做出毁约的意思表示，已经严重违约，应当承担违约责任。反诉原告根据违约金应与实际损失大致相符的原则，不要求反诉被告按合同约定房屋成交价的50%承担违约金责任，而是要求按20%计算违约金，计39600.00元，故要求法院判令反诉被告继续履行双方签订的《房屋买卖经纪合同》，判令反诉被告支付反诉原告违约金39600.00元，本案反诉费由反诉被告承担。通过庭审，双方的争议焦点为：原、被告是否继续履行购房合同？原告为支持自己的诉讼主张及理由成立，向法庭提交以下证据：1、《户口薄》、《居民身份证》复印件一份，证明原告的基本身份信息。经质证，被告对该证据没有异议。2、《房屋买卖合同经纪合同》复印件一份，证明原、被告双方于2015年3月7日签订了《房屋买卖合同》的事实，以及被告有违约行为的事实。经质证，被告对该证据的三性无异议，但不能证实被告有违约的情形。3、《房产证抵押借款合同》复印件一份，证明因为当时陈红燕夫妇，双方签订了《房产证抵押借款合同》，胡明波、李丽向陈德权、陈红燕夫妇借款238000元，所以3月20号以后陈德权支付的这些钱都是属于借款，不属于房款，所以与本案无关。经质证，被告认为原、被告双方实际履行的是房屋买卖合同。①反诉原告支付给反诉被告款项共计195425.14元与房屋买卖合同约定的房价一致；②在房屋买卖合同第四条第一项由反诉被告将房屋相应文件交由经纪人保管的内容；③从反诉被告提起本诉的事实于起诉状中陈述的事实来看其是按房屋买卖合同的约定要求反诉原告履行支付房款的义务，而非要求按借款合同支付借款的义务。④房产证抵押借款合同未生效，因为在第二页备注：如果甲方（即反诉原告不能按时足额将借款打入乙方账户，则甲方必须负同等违约责任，则此合同无效）。且该借款合同第三条约定的借款期限是2015年4月23日至2015年5月16日。而本诉原告在该期限内并未将借款打入乙方账户，故该合同未生效，且未履行。⑤我们对被告提交的反诉证据不予认可，与本案无关。原因：在这个房屋买卖合同十四条补充协议中2015年3月7日至2015年5月7日期间所产生的银行贷款本利息，由甲、乙两方各赔付一个月。与我们提交的证据《个人贷款还款凭证》相互印证说明了反诉原告偿还的银行贷款是本案的房屋购房款，与反诉被告提交的抵押合同无关。被告为支持自己的诉讼主张及理由成立，向法庭提交以下证据：1、《文山市房权证文房字第**》、《文山市房文房共字第××号》、《文山市房文房共字第××号》复印件各一份，证明反诉被告胡明波、李丽是争议房屋的合法共有人，有权对该房屋进行出售，2、反诉被告将合同标的物的产权证书交付反诉原告收持。经质证，原告对该证据及证明观点无异议。2、《房屋买卖合同经纪纠纷》复印件一份，证明反诉原告与反诉被告于2015年3月7日签订《房屋买卖经纪合同》，约定：①反诉被告自愿将位于文山市东风花园商住楼3幢西区房屋一套出售给反诉原告；②房屋成交总价为198000.00元（大写：拾玖万捌仟元整）；③交房时间为2015年5月7日；④除不可抗力因素外，双方一方违约，应赔偿守约方房屋成交价的50%作为违约金。原告对该组证据的三性无异议。3、《收条》、《中国建设银行打款凭证》、中国建设银行股份有限公司砚山支行的《银行卡客户交易记录》、中国建设银行《个人贷款还款凭证》复印件各一份，证明反诉原告于合同签订当日将20000元定金现金支付给了反诉被告，于2015年3月12日通过中国建设银行两次转账58000元给反诉被告，又于2015年4月23日通过中国建设银行账户代反诉被告李丽偿还个人贷款本息共计117225.14元、手续费200元。至此，反诉原告已向反诉被告支付购房款共计195425.14元。补充：我方提交的，建设银行ATM机的50000元转款凭证上转入的账户卡号和8000元转入的账号一致，并与建设银行流水上李丽的账户卡号一致。经质证，原告对被告证明的20000元定金没有异议，2015年3月12日通过中国建设银行两次转账58000元以及4月23日通过中国建设银行账户代反诉被告李丽偿还个人贷款本息共计117225.14元及收费有异议，与本案无关。4、《异议登记申请》复印件一份。证明反诉被告虚构事实，不履行配合反诉原告办理房屋产权过户手续的合同义务，已构成严重的违约，应当承担违约责任，向反诉原告支付违约金39600.00元。经质证，原告对该组证据无异议，对证明观点有异议，不能证明被告方要证明的观点,而是原告方在维护自己的合法权益。经庭审举证、质证，本院认为，原告方所提交的《户口薄》、《居民身份证》、《房屋买卖合同经纪合同》能证实原告的基本身份信息及原、被告双方于2015年3月7日签订了《房屋买卖合同》的事实，本院予以采信。原告提交的《房产证抵押借款合同》证明胡明波、李丽向陈德权、陈红燕夫妇借款238000元，与房屋买卖无关联性，属于另一法律关系，不能作为本案的定案依据。被告提交的《文山市房房权证文房字第**》2、《文山市房文房共字第××号》；、3、《文山市房文房共字第××号》能证实原告胡明波、李丽是争议房屋的合法共有人，本院予以采信；被告提交的《房屋买卖合同经纪纠纷》能证实原、被告双方签订《房屋买卖经纪合同》并约定原告自愿将位于文山市东风花园商住楼3幢西区房屋一套出售给被告，房屋成交总价为198000.00元，交房时间为2015年5月7日等事实本院予以采信；被告提交的《收条》、能证实被告于合同签订当日将20000.00元定金现金支付给了原告的事实；《中国建设银行打款凭证》、中国建设银行股份有限公司砚山支行的《银行卡客户交易记录》、中国建设银行《个人贷款还款凭证》能证实被告通过中国建设银行两次转账58000.00元给原告和通过中国建设银行账户代原告李丽偿还个人贷款本息共计117225.14元、手续费200.00元，共计195425.14元的事实。本院予以采信。被告提交的《异议登记申请》与本案无关联系，不能作为本案的定案依据。根据庭审举证、质证、认证及当事人的陈述，本院确认本案法律事实如下：2015年3月7日，原告胡明波、李丽与被告陈红燕双签订《房屋买卖经纪合同》，双方约定：原告胡明波、李丽将其所有的位于文山市东风路东风花园3幢西区房屋一套出售给被告陈红燕，房屋总价为198000.00元；办理该房屋产权变更登记过户所产生的税费由被告承担；付款方式为2015年3月7日支付定金20000.00元，剩余购房款由总房款减去银行贷款于2015年3月10日支付。交房时间为2015年5月7日。同时还约定被告给予原告交房期限为二个月（即2015年3月7日至5月7日），由于原告的房屋还欠银行贷款，则2015年3月7日至2015年5月7日期间所产生的银行贷款本金及利息，由原告和被告双方各赔付一个月。如到2015年5月7日，原告必须配合被告办理房产过户手续并在3日内将房屋交给被告，如到时原告想回购此房，则原告有优先回购此房的权利，回购价由被告定价，合同还约定了违约责任等内容。合同签订后，被告按照协议支付了原告20000.00元。2015年4月23日，原告胡明波、李丽又与被告陈红燕及其丈夫陈德权签订了一份《房产证抵押借款合同》，合同约定陈红燕及其丈夫陈德权在2015年4月23日借款238000.00元给原告胡明波、李丽、借款期限从2015年4月23日至2015年5月16日，还款日期和方式：2015年5月16日前一次性全额还清，同时约定了违约责任，并约定肉甲方（陈德权、陈红燕）不能按时足额将借款打入乙方（胡明波、李丽）账户，甲方不想馥同等违约责任，则此合同无效。在履行《房屋买卖经纪合同》过程中，被告陈红燕于2015年3月12日通过中国建设银行两次转账58000元给原告李丽，于2015年4月23日通过中国建设银行账户代原告李丽偿还个人贷款本息117225.14元、手续费200元，共计195425.14元。之后，原告以被告只支付了定金20000.00元，而未在合同约定的时间内给付购房余款而发生纠纷。为此，原告向本院起诉，请求判决解除原、被告于2015年3月7日签订的《房屋买卖合同》；请求被告支付原告违约金60000.00原；判令被告将文山市东风路东风花园3幢西区房屋产权证原件交还原告；本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，被告陈红燕提起反诉，认为合同签订后，反诉原告依照合同约定履行了义务，但反诉被告却未按照合同约定履行义务，并明确做出毁约的意思表示，已经严重违约，应当承担违约责任。故请求法院判令反诉被告继续履行双方签订的《房屋买卖经纪合同》，判令反诉被告支付反诉原告违约金按总房价20%计算违约金，计39600.00元，本案反诉费由反诉被告承担。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告胡明波、李丽与被告陈红燕签订的《房屋买卖经纪合同》是当事人真实意思表示，不违反法律规定，合同有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告陈红燕按合同约定支付了定金20000.00元，并在2015年3月12日支付了购房款58000.00元给原告李丽，2015年4月23日为原告李丽偿还银行的个人贷款本息117225.14元、手续费200元，共计195425.14元，被告陈红燕履行了合同的主要义务，尚欠2574.86元未支付。原告提供的证据未能证明被告违反合同约定，故原告胡明波、李丽的诉讼请求本院不予支持。被告（反诉原告）陈红燕反诉请求继续履行双方签订的《房屋买卖经纪合同》，本院予以支持。关于双方签订的《房产证抵押借款合同》属于另一法律关系，不在本案中评判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十条第一款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）胡明波、李丽的诉讼请求。二、判令原告（反诉被告）胡明波、李丽继续履行与被告（反诉原告）陈红燕于2015年3月7日签订的《房屋买卖经纪合同》。三、被告（反诉原告）陈红燕在本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）胡明波、李丽购房余款2574.86元；四、驳回被告（反诉原告）陈红燕的其他诉讼请求。案件受理费1000.00元，减半收取500.00元，诉讼保全费，由原告（反诉被告）胡明波、李丽负担；反诉费4860.00元，减半收取2430.00元，由原告（反诉被告）胡明波、李丽负担2025元，被告（反诉原告）陈红燕负担405.00元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期间届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年；申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员 陈 勇二〇一五年八月十一日书记员 艾星延