河北省遵化市人民法院民 事 判 决 书（2015）遵民初字第3135号原告：宋红军，居民。委托代理人：梁艺。被告：王斌，居民。原告宋红军与被告王斌定金合同纠纷一案，本院于2015年6月24日立案受理后，依法由审判员张静波适用简易程序，于2015年7月22日公开开庭进行了审理。原告宋红军及其委托代理人梁艺，被告王斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋红军诉称：原告欲购房屋，经中介所介绍，与被告相识。后经协商，原告向被告交付定金1万元，被告为原告出具收条，内容为：“本人王斌于2015年6月6日收到宋红军交来购买本人名下坐落于浩友红凤名坻17号楼1单元501住室房产的购房定金壹万元（10000元）。注：签订购房合同时，如甲方违约定金双倍退还购买方，如乙方违约定金不退。双方约定成交价格每平方米3600元。”后原告经了解，浩友红凤名坻17号楼1单元501房屋系案外人马某所有的房屋，因案外人马某欠东坝一村民的欠款不能偿还，故东坝村民欲委托被告对外售房用于折抵欠款，现涉案房屋所有权存在纠纷，且被告并非涉案房产的所有权人，被告无权处分该房产，故原、被告的买卖合同目的已不能实现，故被告的售房行为无效，且存在违约。为维护原告的合法权益，故诉至法院，要求被告返还定金1万元，并支付违约金1万元。被告王斌辩称：1、被告没有违约行为，不同意支付违约金；2、被告与原告签订合同时，是房主委托被告出售的，因为房主没有时间，被告有权出售房屋；3、房主不欠任何人钱，原告诉状所述不实；4、现住房屋买卖合同仍可签订并履行，但原告却提起诉讼，证明是原告存在违约行为。本院归纳争议焦点为：原、被告双方是否存在违约行为。原告宋红军为证明其主张成立，向本院提交如下证据：1、定金收条一份，内容为：“定金收条甲方（委托代理人）：王斌身份证号××乙方（委托代理人）：宋红军身份证号××本人王斌身份证号码××于2015年6月6日收到宋红军身份证号码××交来购买本人名下，坐落于浩友红凤名坻17号楼1单元501住室房产的购房定金（大写）人民币壹万元整（￥10000.00）。注：签订购房合同时，如甲方违约定金双倍退还给购买方，如乙方违约定金不退。双方约定成交价格为每平米单价为人民币大写：叁仟陆佰元整。收款人：王斌日期：2015年6月6日。”用以证实原告交付定金1万元，被告存在违约行为。经质证，被告对上述证据无异议，但辩称是原告存在违约。2、2015年6月10日在恒信房产中介所，梁艺、宋红军、房产中介所工作人员及其张经理的录音材料一份，用以证明房子不是被告的，也不是房主委托被告方出售的。经质证，被告辩称该房不存在顶账情形。被告王斌为证明其主张，向本院提交如下证据：1、房主马玉聪、宁某的授权委托书一份，用以证明被告出售涉案房产是经过房主全权委托的。经质证，原告辩称该委托书是伪造的，在原告交纳定金之前被告从未向原告出示过。2、定金收条复印件一份（与原告提交的原件一致），用以证明原告违约。经质证，原告对该证据真实性无异议。3、商品房买卖合同一份，用以证明涉案房屋的房主为马玉聪、宁某夫妇。经质证，原告对该证据无异议。4、证人宁某出庭作证，主要内容为：证人与被告父亲关系不错，涉案房屋是证人委托被告出售的，在2014年6月中旬与被告签订的委托书，该房屋是证人以大约2900元／平方米在浩友房地产买的，房屋产权手续还没下来，该房屋不存在顶账情形，证人与原告见过两次面，第一次是在银行，第二次是在一个伴那里。定金一万元被告已给证人了。经质证，原告辩称证人与被告很早就相识，具有伪证嫌疑，而且证人所说见面的情况根本不对，对证人证言原告不认可。被告对该证人证言无异议。5、证人张某出庭作证，主要内容为：证人开办个房屋中介所，被告与证人是朋友，2015年6月份，所里的一个业务员带着原告看涉案房产，证人也带着一个客户去看该房，原告在房子那说决定交定金，告诉证人别跟其他客户再定了，当日在中介所原告就交给被告1万元定金，后来原告还让到银行去查一下该房还有多少贷款，其后的第二天或者第三天，原告担心过不了户手续有问题，想退房，证人于是便联系被告，想让被告把定金退了，最后没有谈妥，原告说被告没有权利卖房，但是证人知道房子是房主委托被告卖的，被告跟证人说过。经质证，原告辩称证人陈述的过程基本属实，但证人与被告早就认识，有利害关系，证人是清楚涉案房屋是宁某抵给被告的大爷的。被告对该证人证言无异议。6、证人郑某出庭作证，主要内容为：证人是房屋中介人员，通过联系买卖房屋与原、被告相识，证人当时跟原告说的是经理的伴有个房子，户型好还便宜，原告打电话说想看看证人介绍的涉案房产，证人就领着原告过去看房，原告当时看上了该房产，便与被告商量价钱，当天原告就交了1万元定金，证人的经理当时也带着客户看房，证人就告诉经理房已经定出去了，证人记得当时原、被告协商时被告说能做主，其他记不太清了。经质证，原告辩称证人刚才陈述的内容跟当时原、被告所说的不一致，该证人证言不属实，是伪证。被告对该证人证言无异议。经审理查明：浩友红凤名坻17号楼1单元501住室系马玉聪、宁某从浩友房地产公司买受的房产，双方签有《商品房买卖合同》，该房屋未办理登记手续。原告通过恒信房产中介介绍与被告协商欲购买涉案房产，2015年6月6日，原告给付被告定金1万元，被告为原告出具定金收条一份，内容为：“定金收条甲方（委托代理人）：王斌身份证号××乙方（委托代理人）：宋红军身份证号××本人王斌身份证号码××于2015年6月6日收到宋红军身份证号码××交来购买本人名下，坐落于浩友红凤名坻17号楼1单元501住室房产的购房定金（大写）人民币壹万元整（￥10000.00）。注：签订购房合同时，如甲方违约定金双倍退还给购买方，如乙方违约定金不退。双方约定成交价格为每平米单价为人民币大写：叁仟陆佰元整。收款人：王斌日期：2015年6月6日。”审理中，房主宁某出庭作证，证明涉案房产系其委托被告王斌出售。在原告向被告交付定金时，被告未向原告出示涉案房屋的《商品房买卖合同》及宁某委托被告王斌出售的委托书。上述事实有原、被告双方陈述，证人证言及定金收条等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原告宋红军交付被告王斌定金1万元，被告王斌为原告宋红军出具定金收条，双方对该事实及定金收条均无异议，本院予以确认。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。根据该条规定，具体分析本案中定金收条约定的内容，该定金收条的真实属性实际系预约合同，即为保证将来订立商品房买卖合同而订立的预约合同，但该预约合同存在明显瑕疵，涉案房屋的实际所有人为马玉聪、宁某，而该预约合同中却显示涉案房产为被告王斌名下，宁某虽出庭证实该房出售行为系其委托被告王斌而为，但在原告交付定金时，即预约合同成立之时，被告王斌并未向原告出示该授权委托书，致使原告对房屋的实际所有人权产生误解，对被告王斌的处分权产生合理怀疑，进而不同意继续履行合同，导致预约合同目的不能实现，因被告王斌存在过错，其应返还原告定金1万元，但原告在交付定金时，未详细了解涉案房屋详细情况，在其未实际查看房屋权属证明文件时即与被告达成合意并交付定金，自身亦存在一定过错，故其主张被告双倍返还定金本院不予支持。为维护当事人的合法权益，依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、由被告王斌于本判决生效后10内返还原告宋红军定金1万元。二、驳回原告宋红军其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由原、被告各担负75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员张静波二〇一五年八月十三日书记员徐晓磊