重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0104民初5196号原告:重庆零距离物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区渝州路华轩支路39号6单元7-3号，组织机构代码67612421-4。法定代表人：陈刚，职务总经理。委托诉讼代理人：孟怡，重庆财信律师事务所律师，特别授权。被告：武晓军，男，1987年8月1日出生，汉族，住重庆市大渡口区。委托诉讼代理人：伍文慧，女，1963年10月3日出生，汉族，住重庆市渝中区，系被告武晓军母亲，一般代理。原告重庆零距离物业服务有限公司（以下简称“零距离公司”）与被告武晓军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月28日立案后，依法适用普通程序，由审判员谭红担任审判长，与人民陪审员何昭荣、徐明政组成合议庭，于2017年3月2日公开开庭进行了审理，原告零距离公司委托诉讼代理人孟怡、被告武晓军委托诉讼代理人伍文慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告零距离公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付物业服务费和公摊费8483.7元（2013年6月至2016年8月）；2、判令被告按照每日3‰的标准支付违约金（计算至起诉之日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年5月30日，原告与被告所在小区重庆市豪俊阁小区业委会签订《物业服务合同》。合同约定了合同期限为2年（自2013年6月1日起至2015年5月31日）及物业服务费、公摊费、停车位物业服务费标准。至今，原告按照合同约定提供了物业服务，但被告拒交物业服务费、公摊费、停车位服务费，违反合同约定，损害了原告的利益。为维护原告的合法权益，恳请在查明事实的基础上依法支持原告的诉讼请求。被告武晓军辩称，原告曾向其出示一份通知，告知如果不交物业费便停止对其的一切服务;同时，物业服务合同中也明确了对不交物管费的人要停止一切物业服务;另外，其门禁卡已坏，原告以其未交物管费为由不予更换，原告亦未应其要求出示停车费发票。原告的以上行为表明其未向被告提供服务，不应缴纳物业服务费。物业服务合同已在2016年5月到期，应该从2016年6月重新签订合同，对欠费期间有异议，欠费的期间应是2013年6月起至2016年5月止，该年5月后未与原告签订合同，因此后面的时间不应计算物管费，应缴纳物业费的期间为2013年6月-2013年7月、2016年6月至今。原告零距离公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据：原告与豪俊阁小区于2013年5月30日、2014年6月1日、2016年9月22日签订的《物业服务合同》三份、涉案物业权属证明、（2016）渝0104民初56号民事判决书、2013年-2014年公摊明细表、2014年11月公摊表、2015年1月公摊表。被告举示了原告向其发出的催缴通知单两份、关于不予更换门禁卡的说明、关于要求查看物业服务合同的经过、关于要求查看小区停车收费许可证的请求、18段小区影像、巡查记录。对双方无争议的2013年5月30日、2014年6月1日的两份《物业服务合同》、涉案物业权属证明，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，认定如下：原告与豪俊阁小区业主委员会于2016年9月22日签订的《物业服务合同》，该合同合法、有效，予以采信。（2016）渝0104民初56号民事判决书系本院就原告与豪俊阁小区其他业主之间的物业服务纠纷作出的生效判决，予以采信。2013年-2014年公摊明细表系原告自行制作每月公摊水费、电费，并无详细公摊用途，不予采信。2014年11月公摊表、2015年1月公摊表虽系原告制作，但该表中详细列出了电表号、电表位置、用电量、金额等，同时列出了用水量的起止度，能够证明小区公摊部分的该两月用电量和用水量，予以采信。被告举示的催缴通知单两份系原告向被告发出，对其真实性予以采信，但不能证明原告由此向被告停止了服务。被告举示的关于不予更换门禁卡的说明，系被告的陈述，无其他证据予以佐证，不能达到其证明目的，不予采信。被告举示的关于要求查看物业服务合同的经过有原告工作人员签字确认，予以采信。被告举示的关于要求查看小区停车收费许可证的请求，有原告客户中心盖章，予以采信。被告举示的拍摄于2013年8月24日、2013年10月28日、2014年4月19日、2015年3月25日、2016年3月25日、2016年6月10日等的18段小区视频以及85张小区照片，虽然系被告自行制作，但是从照片与视频中呈现的画面对比来看，拍摄的地点为豪俊阁小区，同时该组证据反映了在该段时间内小区的物业服务存在诸如业主占用小区道路停车、在小区花园内种菜、养鸡以及小区垃圾清理不及时、不到位等问题，内容客观真实，本院对该组证据予以采信。依据上述采信的证据，结合原、被告的有效陈述，本院查明以下事实：2013年5月，因豪俊阁小区与重庆市大正物业管理有限公司签订的物业服务合同已经到期，在新一届业主委员会筹备组的主持下，采用书面征求意见的方式召开业主大会选聘新的物业服务企业。经统计，共有419户业主（占总业主人数的62.9%，专有部分占建筑物总面积91927.44㎡的59.3%）同意选聘原告零距离公司为豪俊阁小区提供物业服务；在该次征求意见过程中，有154户业主未表达意见。2013年5月30日，原告零距离公司与豪俊阁小区当时的业委会签订《豪俊阁小区物业服务合同》，约定：从2013年6月1日至2016年5月31日，原告为豪俊阁小区提供物业服务；2013年6月1日至2014年5月31日期间，住宅物业按0.90元/月/㎡收取物业服务费（一、二层为0.7元/月/㎡）；合同履行一年后，物业服务费作相应上浮，上浮标准经业主大会表决通过后实施；公摊电费按户据实分摊后由产权人或使用人交纳；物业服务费用按月收取，业主应在每月25日前交纳；若业主或物业使用人未按合同约定按时如数交纳物业服务费用，应按每日3‰的标准向原告支付违约金至付清本金时止。合同签订后，原告入驻豪俊阁小区开展物业服务工作。2014年6月1日，原告与豪俊阁小区业委会再次签订《豪俊阁小区物业服务合同》，将住宅物业的物业服务费提高为1.00元/月/㎡（一、二层为0.8元/月/㎡）。2014年7月，豪俊阁小区业委会通过书面征求意见的方式召开业主大会，就物业服务费上涨事宜征求业主意见；经统计，共有401户业主（专有部分共计57617.68㎡）同意住宅物业服务费上涨0.1元/月/㎡；在该次征求意见过程中，共有230户业主未签字。2016年9月22日，原告与豪俊阁小区业委会再次签订《豪俊阁小区物业服务合同》，约定合同期间为2016年6月1日至2017年5月31日止，住宅物业按1元/月/㎡收取物业服务费（一、二层为0.8元/月/㎡）。另查明，大渡口区春晖路街道春晖路××号房屋系被告所有，2013年6月至2016年8月期间的物业服务费8172.4元，被告未缴纳。2014年11月公摊水电费7.7元，2015年1月公摊水电费9.1元，被告未缴纳。2016年期间，被告多次向原告要求查看物业服务合同和小区停车收费许可证。原告曾两次向被告送达物业服务费的催缴通知单。还查明，被告举示的拍摄于2013年8月24日、2013年10月28日、2014年4月19日、2015年3月25日、2016年3月25日、2016年6月10日等的18段小区视频以及85张豪俊阁小区照片显示，小区的物业服务存在诸如业主占用小区道路停车、在小区花园内种菜、养鸡以及小区垃圾清理不及时、不到位等问题。本院认为，本案争议焦点为原告是否按照《物业服务合同》的约定履行了义务及被告是否应当缴纳物业服务费。物业服务的对象是整个小区、所有业主，具有长期、连续、整体、动态的性质，如果根据某一个时间段的物业状况来评估物业服务的质量较难达到客观、全面。一个小区是由众多业主组成的，对物业服务企业的选择是由全体业主集体作出的，作为个体的业主对物业服务的观感具有一定的主观性，对物业服务的要求亦有高有低，如果业主对物业服务企业的服务不满意，可以通过业主大会将其解聘，选择其他物业服务企业。在物业服务企业未经业主大会解聘前，如果业主认为物业服务公司的服务未完全按照合同约定或相关法律规定履行其义务，可以请求其继续履行、采取补救措施，如果造成其损失的，可以请求赔偿损失，但是，不能以此为由不缴纳物业服务费。物业服务费是业主履行物业服务合同的主要义务，是物业服务公司维持其运行及小区正常物业状况的基本来源，但是物业服务公司亦不因某一个或一些业主未缴纳物业服务费，便停止对该业主提供服务，毕竟物业服务是针对小区整体的，即便本案中原告在催缴通知单上载明“如果业主不缴纳物业服务费将停止对业主提供服务”，这在客观上亦具有实施障碍。本案中，通过被告举示的证据，可以看出原告在提供服务过程中及其所提供的服务有不周到的地方，但是，被告不能据此不缴纳物业服务费。据此，对原告诉请要求被告支付2013年6月至2016年8月期间的物业服务费8172.4元的请求，予以支持。关于原告请求的公摊水电费，其举示的证据只能证明2014年11月公摊水电费7.7元、2015年1月公摊水电费9.1元，对该两个月的公摊水电费予以支持。同时，因物业服务合同属双务合同，业主拖欠物业服务费是行使自己的同时履行抗辩权，原告作为物业服务企业不能向业主收取逾期付款违约金。同时，原告亦应当认识到物业服务企业与业主之间并非仅有法律上的权利义务关系，原告的工作是业主生活中极为重要的一部分，其提供的物业服务不仅是合同的义务，更是影响业主生活满意度和质量的重要因素，其在服务过程中，理应更加谨慎、细心、耐心，切实听取业主的意见，解决业主的困难，维护好业主共同的家园。虽然被告未就其陈述的原告因为被告未缴纳物业服务费拒绝为其更换门禁卡提供证据，但该事实存在较大可能性，原告不能因为被告未缴纳物业服务费，便拒绝为其服务，便在诸如更换门禁卡、查看物业服务合同等要求上为难业主或推诿，此类行为只会激化双方矛盾，对解决问题于事无补。原告应在今后的物业服务中，改进工作方式，提升服务质量，以期获得更多业主的满意。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百三十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、武晓军于本判决生效之日起十日内支付重庆零距离物业服务有限公司2013年6月至2016年8月期间的物业服务费8172.4元、2014年11月公摊水电费7.7元、2015年1月公摊水电费9.1元共计8189.2元；二、驳回重庆零距离物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告武晓军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费47（原告已预缴），由原告重庆零距离物业服务有限公司负担23元，被告武晓军负担24元（支付上述款项时一并支付给原告重庆零距离物业服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  谭 红人民陪审员  徐明政人民陪审员  何昭荣二〇一七年四月二十七日书 记 员  欧 颖