江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0115民初37号原告（反诉被告）：南京大族智能科技有限公司（统一社会信用代码91320114353299298N），住所地在江苏省南京市雨花台区软件大道11号6楼606室。法定代表人：唐泳，该公司董事长。委托诉讼代理人：李琳，女，1985年3月25日生，系该公司法务。被告（反诉原告）：郑富金，男，1956年8月10日生，汉族。被告（反诉原告）：郑杨，女，1983年1月17日生，汉族。以上二被告共同委托诉讼代理人：张静，江苏当代国安律师事务所律师。原告（反诉被告）南京大族智能科技有限公司（以下简称大族公司）与被告（反诉原告）郑富金、郑杨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员樊琴亚独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大族公司的委托诉讼代理人李琳，被告（反诉原告）郑富金、郑杨的共同委托诉讼代理人张静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大族公司向本院提出诉讼请求：1.确认其与被告郑富金、郑杨于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年11月22日解除；2.郑富金、郑杨返还其为租赁房屋所购置的餐桌、餐椅、高低床、热水器、空调、窗帘、洗衣机、台灯、光波炉等；3、郑富金、郑杨给付投资购置设施及装潢折价补偿费34556元（51835×2/3）；4.由郑富金、郑杨承担本案诉讼费用。事实与理由：其与郑富金、郑杨于2016年1月1日签订《房屋租赁合同》，租赁房屋坐落于南京市××××号天水雅居，房号为×××，租期为2016年1月1日至2018年12月31日。房屋租赁期间，其与南京放心装饰工程有限公司（以下简称放心公司）签订《装饰工程合同》，经郑富金、郑杨同意，由放心公司对租赁房屋进行装修。其中，装饰装修内容包括墙面粉刷及修补、地面防水及瓷砖铺设、电路改造及放线、家具（包括灯具、餐桌椅、高低床、热水器、空调、窗帘、洗衣机、台灯、光波炉、床上用品等）添设。后其与放心公司就租赁房屋最终的装饰装修工程量及工程造价未能达成一致意见，放心公司因此于2016年8月9日将其起诉到南京市雨花台区人民法院，诉请其支付合同工程款147700元及违约金4903元[案号为（2016）苏0114民初4276号）]。诉讼过程中，其申请对租赁房屋的装饰装修工程量及工程造价进行司法鉴定。之后，南京市雨花台区人民法院确定鉴定时间为2016年11月22日下午3点。此前，因其内部业务及人员调整，其员工于2016年9月20日左右全部搬离租赁房屋，并于10月6日按照郑杨的指示将钥匙及水电煤气卡归还。因此，在司法鉴定之前，即2016年11月18日，其员工请求被告打开租赁房屋门锁，被告断然拒绝，并在此后立马更换租赁房屋门锁，致使其无法及时为司法鉴定机构提供鉴定条件，从而导致其可能承受举证不能的不利后果。因《房屋租赁合同》尚在租赁期内，被告的上述行为完全违反合同义务，导致其订立合同的目的无法实现，实为根本违约。后其依据法定解除权告知被告解除双方于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》，经被告同意后，其草拟《合同终止协议书》并发送被告，但被告始终不肯签署书面协议，导致双方有关租赁合同的权利义务无法得到及时解决。综上，其认为，被告在房屋租赁期内擅自更换门锁，完全违反房屋租赁合同义务，导致其订立合同的目的无法实现，实为根本违约。其通过口头及书面的方式通知被告解除合同，依法行使法定解除权。为维护其的合法权益及社会经济生活的正常秩序，请求法院依法作出裁判。2017年3月22日开庭时，大族公司变更第一项诉讼请求，要求确认其与郑富金、郑杨于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年10月6日解除；明确第二项返还装饰物清单为：4人餐桌6张、餐椅12张、高低床9张、燃气热水器1台、空调多联1套、分体空调2台、窗帘1项、台灯11个、滚筒洗衣机1台、光波炉、燃气灶1台。后大族公司变更第二项诉讼请求，不要求返还空调多联1套，其他不变；变更第三项诉讼请求，要求郑富金、郑杨支付投资购置设施及装潢折价补偿费44557元（66835元×2/3）。被告（反诉原告）郑富金、郑杨共同答辩并反诉称：一、其与原告大族公司签订的《房屋租赁合同》中约定租金为5300元/月，按季度结算，于第一个月的10日支付，其已经履行了合同义务，交付了房屋，但大族公司至今却分文未付；二、大族公司与放心公司签订的《装饰工程合同》其并不知情，大族公司并未经过其书面同意，根据规定，其有权要求大族公司恢复原状，或向其缴纳恢复工程所需费用；三、其从未收回钥匙，也未收到开门通知，双方的租赁合同仍在履行中。综上，大族公司的诉讼请求，无事实和法律依据，应依法予以驳回。同时，因大族公司的违约行为，其反诉请求：1.判令解除双方于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判令大族公司立即返还房屋；3、判令大族公司支付房租，其中2016年全年租金为63600元（5300元/月），2017年租金为5800元/月，从2016年1月1日起计算至实际交还房屋之日止；4、判令大族公司支付水费512.23元、电费2717元、煤气费247.53元、物业费1381.59元，合计4858.35元；5.判令反诉被告承担诉讼费。庭审中，郑富金、郑杨变更诉讼请求，要求判令：1.其与大族公司的房屋租赁合同于2017年1月16日解除；2.大族公司腾空并返还涉案房屋；3.大族公司支付2016年1月1日至2017年1月16日的租金66500元和自2017年1月17日起至房屋腾空之日的占有使用费，按照月租金5800元/月计算；4.大族公司支付水费512.23元、电费2717元、煤气费247.53元、物业费1480元（0.45元/月/平方米×219.3平方米×15个月），合计4956.76元。反诉被告大族公司反诉辩称：一、2016年10月6日，其员工孙月按照郑杨的指示将钥匙及水电煤气卡归还，此时，因其添置的家具仍存放在租赁房屋，且已形成附合的装修装饰物的费用补偿问题双方尚未商议，故《房屋租赁合同》仍继续履行。后因反诉原告违约，其依法行使法定解除权，故《房屋租赁合同》应于2016年11月22日解除，反诉原告不能要求在合同解除后再次解除。二、其已于2016年10月6日将钥匙及水电煤气卡归还，房屋实际上已归还，另外，反诉原告于2016年11月18日后更换了门锁，房屋已在反诉原告的控制下。三、合同已于2016年11月22日解除，租金总计应为58300元。综上，反诉原告的反诉请求缺乏事实及法律依据，依法应予以驳回。经审理查明：2016年1月1日，郑富金、郑杨（甲方）与大族公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于南京市××××号天水雅居×××出租给乙方，面积219.28平方米，租赁期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止，甲方于本合同生效之日起两日内交付给乙方；2016年1月1日至2016年12月31日租金为每月5300元（含税），2017年1月1日至2017年12月31日租金为每月5800元（含税），2018年1月1日至2018年12月31日租金为每月6300元（含税），租金按季结算，由乙方于每季的第1个月的10日交付给甲方；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。合同签订后，郑富金、郑杨依约将涉案房屋交付给大族公司。2016年9月29日，郑杨发信息给大族公司员工，内容为：“你为什么不接电话，那这个房子没人住我就收回了”。2016年10月5日，郑杨发信息给大族公司员工，内容为：“你好，我想拿下天水雅居的钥匙，你看哪里方便我们约一下”、“你好，明天9点半可以吗？”、“你们单位还在花神大道那里吗？”，大族公司员工回复：“是的，软件大道11号花神大厦”，郑杨回复：“好的”、“明天还是九点半让杨德升和你拿钥匙，还有麻烦把水电煤气卡也给他，谢谢”，大族公司员工回复：“好的”。2016年10月6日，大族公司员工孙月发微信给杨德升，内容为：“杨总，今天拿钥匙的，约的九点半，我可能会稍微迟一点，10点之前一定能到”，杨德升回复：“那你到了给我发个信息吧，我从邦宁过来拿”……杨德升问：“大门钥匙呢？当时也给的”、“这些看上去都是603的，大门的没看到”，孙月回复：“大门钥匙我没见到过”，杨德升回复：“那我先去拿吧，你到花神了呀”……杨德升问：“水电煤气卡呢”，孙月回复：“拿着了”。2016年11月22日，大族公司员工发信息给郑杨，内容为：“房东，你把账号发给我一下，还有水电费具体多少钱，也告诉我一下”，郑杨回复：“还有物业费”，大族公司员工回复：“总共多少钱，你一起告诉我”，大族公司员工另向郑杨发送合同终止协议书（内容为：甲方郑富金、郑杨与乙方大族公司于2016年1月1日签订天水雅居×××租房合同，现因乙方公司转型，无法继续履行合同，经双方协商一致，该合同于2017年2月21日予以终止，不再履行，且因合同产生的一切责任和后果互不追究。本协议由双方签字盖章后生效，协议一式两份，由双方各执一份，具有同等的法律效力），郑杨回复：“好，收到书面通知”、“房租5300×12个月+5800×2=75200元，电费1293+1424=2717元，水费512.23元，煤气费315.27元，物业费0.55×220×14=1694元，合计80438.5元”，大族公司员工回复：“5800的费用应该只算一个月21天吧，水电费，煤气的账单有吗”；郑杨回复：“行，你减”、“账单有，我在银行交的，但是这两天银行发票没有了”；大族公司员工回复：“5800除以30乘21，费用4060，其他不变，总共78698.5，你把有户主名的银行账号，包括开户行，支行，都给我一下”……2017月1月3日，大族公司诉至本院。2017年1月10日，郑杨、郑富金提起反诉。2017年1月16日，本院向大族公司送达反诉状副本等材料。另查明，郑杨、郑富金支付涉案房屋的水费198.43元（发票联载明水费年月201607，抄表日期2016年7月13日）、313.8元（发票联载明水费年月201609，抄表日期2016年9月12日），合计512.23元。郑杨、郑富金支付涉案房屋的电费1293元（发票联载明电费应缴月份201608，本期抄表2016年8月2日）、1424元（发票联载明电费应缴月份201610，本期抄表2016年10月2日），合计2717元。郑杨、郑富金支付涉案房屋的燃气费247.53元（发票联载明开票时间2016年11月27日，气费年月201608）。郑杨、郑富金支付涉案房屋的2016年1月1日至2016年12月31日的物业费1184元。审理中，本院组织原、被告于2017年3月22日共同至现场进行实地勘查，因郑杨携带的钥匙打不开涉案房屋的门锁，经他人强行开锁打开，现钥匙在郑杨处；原被告一致认可涉案房屋内的高低床9张、白色椅子12把、折叠餐桌3张、101室及103室空调各1台、大金空调1台、樱花燃气灶1台、海尔滚筒洗衣机1台、燃气热水器1台系大族公司所有；大族公司称涉案房屋内的5个窗帘系其所有，郑杨不予认可；双方同意大族公司于2016年3月26日前将涉案房屋内无争议的物品搬离，郑杨表示愿意配合大族公司搬物品。大族公司分别于2016年3月24日下午、3月28日下午去涉案房屋处，郑杨配合开门，但大族公司均未将涉案房屋内的物品搬离。关于合同是否已解除。大族公司认为通过双方的短信记录，即郑杨向其要回涉案房屋的钥匙，系解除合同的意思表示，其同意并实际将钥匙和水电燃气卡返还，系同意解除双方的房屋租赁合同，因此双方对合同解除达成了一致意见，合同系于2016年10月6日协商解除。郑富金、郑杨不予认可，其认为双方一直在协商合同解除事宜，但未达成一致意见。关于大族公司有无交付涉案房屋的钥匙及郑富金、郑杨有无更换房屋钥匙。大族公司陈述其已于2016年10月6日将所有的涉案房屋的钥匙归还给郑富金、郑杨，因鉴定需要，其于2016年11月18日联系杨德升开门，又于2016年11月22日至涉案房屋处，用员工原先保留的涉案房屋的钥匙尝试进去，但已经打不开门，其认为郑富金、郑杨更换了涉案房屋的门锁，除提供短信记录及微信记录外，未提供其他证据。郑富金、郑杨不予认可，其称其虽要求大族公司交还钥匙，但大族公司未实际交还钥匙，只交付水电煤气卡，其未更换过门锁。关于水电燃气物业费。大族公司质证后认为：2016年9月29日发票载明8月份电费，而抄表时间为2016年8月2日，2016年11月28日发票载明10月电费，而抄表时间为2016年10月2日，在一个月还未结束时电量电费已经形成，不符合常理；2016年12月31日水费发票载明7月、9月份的水费，显示年份为2016年7月，但抄表日期为2016年7月13日；2016年11月27日燃气费发票载明气费年月是2016年8月，发票上的8月、11月份所指不明，无法确认是哪个月份燃气费，故对电费、水费、燃气费发票的真实性均不予认可，对物业费予以认可。关于装修装饰。大族公司提供其与放心公司签订金盛路328号天水雅居8栋2单元603室《装修工程合同》及放心公司出具8栋603室（含办公室部分）工程预（决）算（最终价129401.45元），证明其装修装饰的投入，但其陈述对提交的预算清单部分认可。郑富金、郑杨对合同真实性不予认可，其认为其出租的房屋可以拎包入住，现场的装修大多已形成一定时间，并不能看出大族公司具体有哪些装修，且大族公司装修未经过其同意。上述事实，有《房屋租赁合同》、短信记录、微信记录、发票联、调查笔录、现场勘验照片及当事人陈述等证据证实。本院认为，当事人的合法权利应受法律保护。大族公司与郑富金、郑杨之间的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应按约履行。关于合同是否已经解除。大族公司要求确认房屋租赁合同于2016年10月6日解除，无事实依据，理由如下：一、大族公司起诉状及反诉答辩状均载明2016年10月6日系双方房屋租赁合同履行期间；二、大族公司于2016年11月22日向郑杨发送终止合同协议书，协议载明“经双方协商一致该合同于2017年2月21日予以终止，不再履行”，虽该协议自双方签字盖章后生效，但该协议系大族公司发送给郑杨，可以认定双方于2016年11月22日仍在协商合同终止事宜；三、大族公司称郑富金、郑杨于2016年10月6日已收回所有的涉案房屋的钥匙及郑富金、郑杨更换门锁，但其提供的微信聊天记录载明大门钥匙尚未交还，且其亦未提供其他证据证明大门钥匙已经交还及郑富金、郑杨已更换门锁。故大族公司要求确认双方的房屋租赁合同于2016年10月6日解除，本院不予支持。大族公司长期欠缴租金，违反合同约定，已构成根本违约，郑富金、郑杨要求解除合同的反诉请求，本院予以支持，大族公司于2017年1月16日收到郑富金、郑杨反诉状副本，故本院认定合同解除时间为该日。关于房屋是否已返还。现涉案房屋已实际在郑富金、郑杨控制下，郑富金、郑杨要求返还涉案房屋，无事实依据，本院不予支持。原被告对涉案房屋内的高低床9张、白色椅子12把、折叠餐桌3张、101室及103室空调各1台、樱花燃气灶1台、海尔滚筒洗衣机1台、燃气热水器1台归属并无异议，郑富金、郑杨应返还给大族公司。大族公司主张返还其他物品，证据不足，本院不予支持。合同解除后，大族公司应当将涉案房屋内的物品腾空，考虑到钥匙在郑杨、郑富金处，大族公司腾空房屋时，郑富金、郑杨应配合开门。关于投资购置设施及装潢折价补偿费。房屋租赁合同因大族公司违约而解除，且大族公司提供的证据不足以证明其为涉案房屋所进行的装修装饰及该装修装饰的残值，故对大族公司要求郑富金、郑杨支付投资购置设施及装潢折价补偿费的诉请，本院不予支持。关于租金和占有使用费及水电燃气费物业费。涉案合同经本院判决确定解除，郑富金、郑杨主张大族公司支付截止2017年1月16日的租金，本院予以支持，大族公司应当支付计算至该日的租金。大族公司未将涉案房屋内的物品搬离，应参照租金标准支付郑富金、郑杨占有使用费，故对郑富金、郑杨主张的占有使用费，本院予以支持。关于水电燃气费及物业费，郑富金、郑杨提供的证据足以证明其代大族公司垫付租赁期间的上述费用，郑富金、郑杨主张的该项请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）南京大族智能科技有限公司与被告（反诉原告）郑富金、郑杨于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2017年1月16日解除；二、郑富金、郑杨于本判决发生法律效力之日起十日返还南京大族智能科技有限公司高低床9张、白色椅子12把、折叠餐桌3张、空调2台、樱花燃气灶1台、海尔滚筒洗衣机1台、燃气热水器1台；三、南京大族智能科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于南京市江宁区东山街道金盛路328号天水雅居×××室的房屋腾空，郑富金、郑杨配合开门；四、南京大族智能科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向郑富金、郑杨支付自2016年1月1日至2017年1月16日止的租金66500元和占有使用费（自2017年1月17日起，按照月租金5800元/月计算至实际腾空之日止）；五、南京大族智能科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付郑富金、郑杨水费512.23元、电费2717元、燃气费247.53元、物业费1480元，合计4956.76元；六、驳回南京大族智能科技有限公司的其他诉讼请求；七、驳回郑富金、郑杨的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取537元，由大族公司负担497元，由郑富金、郑杨负担40元。反诉案件受理费减半收取1024元，由郑富金、郑杨负担40元，由大族公司负担984元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：4301011329100245018）。审判员  樊琴亚二〇一七年四月二十六日书记员  吴 飞