内蒙古自治区鄂温克族自治旗人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂温克民初字第00586号原告（反诉被告）林静，女，1975年11月15日出生，现住内蒙古自治区额尔古纳市。委托代理人朱羽（与原告林静系亲属关系），男，1966年4月18日出生，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市新城区。被告（反诉原告）扎兰屯市鑫马房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区扎兰屯市。法定代表人冯小刚，该公司董事长。委托代理人孔志伟，内蒙古博园律师事务所律师。原告林静诉被告扎兰屯市鑫马房地产开发有限责任公司（以下简称扎兰屯鑫马公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2015年6月16日受理后，被告扎兰屯鑫马公司于2015年7月12日提起反诉，本案依法由审判员红梅适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林静委托代理人朱羽，被告扎兰屯鑫马公司委托代理人孔志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）林静诉称，2012年5月19日，原告购买被告位于呼伦贝尔市新城区移动小区10号楼2单元232号住宅，交付购房款100000元，约定每平方米单价3280元，面积为89.99平方米，被告开具收据。双方口头约定一个月后付清余款，并交付楼房钥匙。一个月后，因住宅楼被施工队所占据，余款未交成，房屋钥匙也未交付。原告多次催要住宅楼，被告以各种理由推拒。2015年3月份，原告催要住宅楼时，发现被告将诉争房屋另行出售，原告要求被告退款、赔偿损失，被告不予理睬。现诉至法院，请求判令1、解除与被告签订的商品房买卖合同；2、被告扎兰屯鑫马公司返还购房款100000元；3、被告承担已付购房款一倍的赔偿责任，即赔付100000元；4、被告给付已付购房款利息31000元；5、承担本案诉讼费。被告（反诉原告）扎兰屯鑫马公司辩称，1、原告要求返还100000元的诉讼请求不能成立。原告未依约履行付清房款的主要合同义务。此后，被告多次催要，原告却始终拒绝给付，被告于2014年9月2日在原告居所地公开发行的报纸中进行公告，告知需于2014年9月9日前办理相关手续，否则按自动退房处理。由于双方买卖关系已解除，原告应赔偿被告的各项损失总额为100000元，以此冲减；2、原告的违约行为导致双方买卖合同关系解除，被告不存在违约，双方已于2014年9月9日解除了买卖合同关系，且被告另行出售房屋的行为发生在合同关系解除之后，因此，原告提出的“赔偿一倍已付购房款”及“支付利息”的请求，不能成立。反诉原告扎兰屯鑫马公司同时反诉称，2012年5月19日，反诉被告为购买反诉原告位于呼伦贝尔市新城区移动小区10号楼232号住宅，交付100000元。双方约定：1、住宅楼的单价为每平方米3280元；2、楼房面积89.99平方米；3、反诉被告须在一个月后将余款全部交付。2012年6月19日，反诉原告催促反诉被告将剩余房款付清，但反诉被告拒绝履行付款义务。当时，房地产市场较好，但反诉被告却只支付了100000元，即不付清房款，也不退房，其行为已构成违约，致使房屋无法通过销售兑现，直至2015年无法另行销售，造成经济损失100000余元。故提起反诉，请求判令反诉被告赔偿经济损失100000元并承担本案全部诉讼费。反诉被告林静针对反诉辩称，2012年6月19日，反诉原告违约在先，施工队占据了楼房，无法交款。2014年9月2日，反诉原告在呼伦贝尔日报上刊登公告没有法律意义。原告（反诉被告）林静为证明其诉讼主张成立，向本院提交下列证据：一、收据一份，以证实2012年5月19日，原告购买位于呼伦贝尔市新城区移动小区10号楼2单元232号住宅，交付房款100000元（定金或订金），面积89.99平方米，每平方米3280元。经质证，被告对证据的真实性没有异议，原告无法确认100000元系定金还是订金的性质，对于原告的其他证明目的予以确认。本院经审查认为，该证据真实、客观，对该证据的真实性予以确认，原告购买位于呼伦贝尔市新城区移动小区10号楼2单元232号住宅，交付房款100000元，面积89.99平方米，每平方米3280元的证明目的予以采信。因收据的部分字迹不清晰，无法辨认该100000元系定金还是订金，本院不做确认。二、商品房买卖合同、双连的户口本、身份证、房屋所有权证的复印件各一份，以证实房屋所有人双连，10号楼2单元232号已卖给第三人。经质证，被告称该组证据系复印件，真实性不予认可。因被告在2014年9月2日发出公告后，原告未在公告规定的期限内办理交接手续，应视为自动退房，双方合同关系已解除。因此，被告于2014年12月3日将该房屋另行出售给了第三方。本院经审查认为，因该组证据系复印件，对真实性本院不予确认。但针对原告以证实的诉争房屋出售给第三方的证明目的被告并无异议，因此对原告证明目的予以采信。被告（反诉原告）扎兰屯鑫马公司为证明其抗辩主张及反诉主张成立，向本院提交下列证据：2014年9月2日呼伦贝尔日报，以证实被告（反诉原告）通过公告方式向原告（反诉被告）告知需在公告之日起7日内办理相关手续，逾期未办理按自动退房处理；由于原告没有按照公告内容办理剩余房款的交付，自2014年9月9日原、被告双方已经解除了房屋买卖合同关系；原告在双方的买卖合同中负有支付房款的主要合同义务，但截至目前为止原告仍未履行其主要合同义务，其行为已构成根本性违约。经质证，原告对于证据的真实性予以认可，对证据的证明目的有异议。原告没有看到公告，也没有接到电话，公告不可能在几天之内看到，所以2014年9月2日的公告没有实际意义。本院经审查认为，该证据客观、真实，对该证据的真实性予以确认，被告以证实原告迟延履行债务，经公告催告的证明目的予以采信，但要求原告履行合同义务的时限过短，因此合同于2014年9月9日已经解除的证明目的不予采信。反诉被告针对反诉未向本院提交证据。经审理查明，2012年5月19日，原告林静与被告扎兰屯鑫马公司约定，原告林静购买被告开发的坐落于呼伦贝尔市新城区移动小区10号楼2单元232号房屋，建筑面积为89.99平方米，每平方米单价3280元、总价款295167.20元。同日，原告交付了购房款100000元，由被告出具收据。双方口头约定一个月后付清余款，并交付房屋钥匙。此后，双方未签订书面《商品房买卖合同》，双方也未履行口头协议。另查明，2014年9月2日，被告扎兰屯鑫马公司在呼伦贝尔日报刊登公告：“林静女士于2012年5月19日在新区移动小区购买商品房，因本人原因至今未签订购房合同，自公告之日起7日内来移动小区售楼处办理相关手续，如未在规定时间办理按自动退房处理”。又查明，2014年12月3日，被告将诉争呼伦贝尔市新城区移动小区10号楼2单元232号89.99平方米房屋以每平方米单价3167.68元另售他人，总价款285059.60元。本院认为，本诉：原告林静与被告扎兰屯鑫马公司虽未签订书面《商品房买卖合同》，但原告提交的《收据》内容具备合同的基本要件，并且被告在庭审中认可双方商品房买卖合同，故本案原、被告系商品房买卖合同关系，意思表示真实，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。原告主张解除与被告签订的商品房买卖合同，对此被告认为合同于2014年9月9日已解除，本案中原告作为买受人迟延支付购房款，在双方签订商品房买卖合同二年期间，房屋标的物已固定的情况下，未积极主张权利并履行付款义务，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，此时被告并不立即享有解除合同的权利，还应当通知买受人，自通知到达对方时合同解除，被告未向原告发出解除合同通知，因此双方商品房买卖合同未解除。现双方商品房买卖合同目的不能实现，原告要求解除合同的诉讼请求成立，本院予以支持。原告要求返还购房款100000元的诉讼主张成立，本院予以支持。原、被告双方于2012年5月19口头约定一个月付清余款，原告无证据证实2012年6月19日诉争房屋被施工队所占用，原告负有先付款义务，原告又不能举证证明长达三年时间里向被告履行付款义务的证据，因此原告未按照双方约定支付全部购房款，构成违约，被告经公告催告后，原告在合理期限内仍未履行主要债务的情况下，被告于2014年12月3日将诉争房屋以低于原告购买价格另售给他人，故原告以扎兰屯鑫马公司“一房二卖”为由，要求双倍返还购房款不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，本院不予支持。双方商品房买卖合同不能履行系原告违约，存在过错，故原告要求被告支付利息31000元的主张不成立，本院不予支持。反诉：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。反诉原告要求反诉被告支付经济损失100000元，其中包括2012年6月19日至2014年12月3日房屋总价款利息的主张，因反诉原告未向反诉被告交付诉争房屋，该主张缺乏事实依据，本院不予支持。反诉原告主张诉争房屋产生的取暖费、物业费、闲置税等费用未向本院提交相应的证据证明其实际损失金额，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款、第九十七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）林静与被告（反诉原告）扎兰屯市鑫马房地产开发有限责任公司商品房买卖合同；二、被告（反诉原告）扎兰屯市鑫马房地产开发有限责任公司在判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）林静购房款100000元；如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告林静其他诉讼请求；四、驳回反诉原告扎兰屯市鑫马房地产开发有限责任公司反诉请求。案件受理费4765元，减半收取2382.50元，1358元由原告林静负担；1024.50元由被告扎兰屯市鑫马房地产开发有限责任公司负担。反诉费1050元，减半收取525元，由反诉原告扎兰屯市鑫马房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员 红 梅二〇一五年八月二十七日书记员 巴米尔本案判决所依据的相关法律一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。