云南省景洪市人民法院 民 事 判 决 书 (2015)景民二初字第1214号 原告周伟，男，1987年8月1出生，哈尼族。 原告咪沙，女，1960年4月25日出生，哈尼族。 委托代理人周伟，特别授权代理。（系原告咪沙之子）。 被告西双版纳南天房地产开发有限公司。 组织机构代码66825336-6。 住所地景洪市宣慰大道**1段**。 法定代表人吴维忠，职务总经理。 委托代理人何建文，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。 原告周伟、咪沙诉被告西双版纳南天房地产开发有限公司(以下简称“南天公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月13日受理后，依法由审判员陈新独任审判，2015年8月7日公开开庭审理了本案。原告周伟以及原告咪沙的委托代理人周伟、被告南天公司的委托代理人何建文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周伟、咪沙诉称，2011年11月11日，原、被告签订《商品房购销合同》，其中主要约定：一、被告将其开发建设的位于景洪市房屋预售给原告；二、预售商品房按套计价，即该商品房总价款为404416元；三、原告应于2011年11月11日支付首付款124416元，剩余房款280000元，由原、被告双方办理银行按揭贷款支付；四、被告应于2013年7月30日前，将其组织验收合格，并符合约定的房屋交付给原告。签订合同后，原告按照约定将全部购房款404416元、配套费4000元支付给被告。 2013年7月30日交房期限届满后，由于被告开发的该小区住房不符合交房条件，被景洪市住房和城乡建设局责令整改。截止2015年6月30日被告逾期交房568天，按照合同约定被告应当向原告支付违约金206043.32元，但由于双方约定的违约金过高，原告要求减少为按原告已付房款的15%计算违约金61262元。据此，原告为了维护其合法权益，特依法提起诉讼，请求人民法院判令被告：一、支付逾期交房违约金61262元；二、本案诉讼费由被告承担。 被告南天公司辩称，一、原、被告双方签订《商品房预售合同》是事实；二、《商品房预售合同》中约定交房日期为2013年7月30日，虽因被告的原因未能按期交房，但被告开发建设的南天宣慰金橡湾小区已经于2013年10月11日通过相关部门验收合格，已经达到交房条件，故被告逾期交房的违约期限仅为3个月。之后，原告没有按时接房是原告自己造成的，不应由被告承担3个月之后的责任；三、景洪市住房和城乡建设局对被告作出的《责令整改通知书》是行政行为，不能以此认为被告开发建设的南天宣慰金橡湾小区达不到交房条件和存在逾期交房的违约行为；四、原告主张违约金的计算方法有误，且违约金明显过高，请求法院予以减少。 原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据材料： 1、（1）身份证两份、（2）亲属关系证明一份，欲证明原告的诉讼主体资格以及两原告系母子关系。 2、工商登记信息一份，欲证明被告的诉讼主体资格和基本信息。 3、商品房购销合同一份，欲证明2011年11月11日，原、被告双方签订《商品房购销合同》，约定双方有关购买商品房的权利义务关系。 4、（1）商品房购销合同备案登记表一份；（2）、发票一份份；（3）收据一份，欲证明原告向被告支付了全部购房款404416元、配套费4000元。 5、收据五份，欲证明2015年3月24日，原、被告双方办了交接房手续。 6、（1）责令整改通知书一份；（2）停办接房手续通知一份，欲证明被告开发建设的南天宣慰金橡湾小区住房未达到居住条件，被景洪市住房和城乡建设局于2013年10月21日、28日书面通知被告进行整改。同时证明2013年11月1日被告在小区内公开发布通知，告知业主已经于2013年10月21日停止办理接房手续，交房时间另行通知，故被告存在逾期交房的事实。 上述证据1、3、4（2）、（3）、5与原件核对无异留存复印件；证据2、4（1）、6为复印件。 经被告质证，对原告提交的证据1、2、3、4、5的真实性、合法性、关联性无异议；对证据6的真实性、合法性无异议，但不认可关联性以及原告欲证明的内容。 被告为证明自己的反驳观点，向本院提交了以下证据： 1、工程竣工验收报告一份，欲证明被告开发建设的位于景洪市宣慰大道123号，南天宣慰金橡湾小区已经于2013年10月11日竣工验收合格，符合交房条件。之后原告不接房扩大的损失应当由原告自己承担。 2、（1）逾期交房违约赔付确认书一份；（2）费用抵付确认书一份，欲证明2015年3月24日，原、被告双方办理了交接房手续，并且对被告逾期交房事宜达成一致意见，确认原告接受被告赔偿逾期交房违约金5857元，同时该违约金用于抵付原告应向被告支付的有关交房费用。 经原告质证，对被告提交证据1可真实性，但不认可关联性和被告欲证明的内容。认为该工程竣工验收报告仅仅是单项工程验收合格，而小区住房应该是整体、综合性验收合格后才能交房。2013年10月21日、28日景洪市住房和城乡建设局仍然向被告发出了《责令整改通知书》，要求被告整改其开发建设的南天宣慰金橡湾小区，说明该小区整体、综合性验收不合格，未能达到交房条件；对证据2认可真实性，但不认可合法性和被告欲证明的内容。认为被告提供的《逾期交房违约赔付确认书》和《费用抵付确认书》均属于被告单方提供的格式合同，若原告不签订该两份确认书就不能与被告办理接房手续。 本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、5、6以及被告提交的证据2印鉴齐全，来源和内容真实合法，故本院对该证据予以采信；对被告提交的证据1是被告对施工单位竣工后交付南天宣慰金橡湾小区房屋的基础性工程验收，与本案争议的逾期交房不具有直接的关联性，故本院对该证据不予采纳。 根据庭审和认证，本院确认如下法律事实： 2011年11月11日，原、被告签订《商品房购销合同》，其中主要约定：一、被告将其开发建设的位于景洪市房屋预售给原告；二、预售商品房按套计价，即该商品房总价款为404416元；三、原告应于2011年11月11日支付首付款124416元，剩余房款280000元，由原、被告双方办理银行按揭贷款支付；四、被告应于2013年7月30日前，将其组织验收合格，并符合约定的房屋交付给原告；五、被告逾期交房60天以内的，被告向原告每天支付10元的违约金；被告逾期交房60天以外的，原告可以选择：（1）、解除合同，被告退还购房款，并按已付购房款的10%向原告支付违约金；（2）、合同继续履行的，被告按已付购房款的0.1%乘以逾期天数向原告支付违约金。六、被告逾期交房超过180天的，原告可以选择：（1）、解除合同，被告除了承担上述第五项约定的违约责任外，还须向原告支付已付购房款20%的违约金；（2）、合同继续履行的，被告只须承担上述第五项（2）约定的违约责任。除此之外，双方还对预售商品房的其他事宜进行了约定。签订合同后，原告按照约定将全部购房款404416元、配套费4000支付给被告。 2013年7月30日，交房期限届满后，由于被告开发的该小区住房不符合交房条件，被景洪市住房和城乡建设局于2013年10月21日、28日书面通知被告进行整改。2013年11月1日，被告通知业主已经于2013年10月21日停止办理接房手续，交房时间另行通知。2015年3月24日，原、被告双方签订《逾期交房违约赔付确认书》和《费用抵付确认书》，对被告逾期交房事宜达成一致意见，确认原告接受被告逾期交房违约金5857元，该违约金用于抵付原告应向被告支付有关交房费用，被告履行和承担了逾期交房的违约责任，原告同意接房。当天，原、被告双方办理了交接房手续。之后，原告以被告逾期交房一事，诉至本院。 本院认为，原、被告双方于2011年11月11日签订的《商品房购销合同》，以及于2015年3月24日签订的《逾期交房违约赔付确认书》和《费用抵付确认书》系双方当事人的真实意思表示，且约定的内容不违反法律的禁止性规定，故属有效合同，其合同内容对双方具有法律上的约束力。本案中，被告虽然存在逾期交房的违约行为，但双方于2015年3月24日对被告逾期交房一事已经进行了协商处理，确认被告履行和承担了逾期交房的违约责任。故原告再次以被告存在逾期交房一事，要求被告支付逾期交房违约金61262元的诉请，无法律依据，本院不予支持。 综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，判决如下： 驳回原告周伟、咪沙的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1332元，减半收取666元，由原告周伟、咪沙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 本判决生效后，若负有义务的当事人不主动履行判决，享有权利的当事人，可在本判决书确定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。 审判员  陈新 二〇一五年八月二十五日 书记员  高莹