河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郑民四终字第1017号上诉人（原审被告）雷德树，男，汉族，1982年7月8日出生。被上诉人（原审原告）广州利海酒店物业管理有限公司郑州分公司。负责人陈向军，分公司副总经理。委托代理人李老铁，河南华融律师事务所律师。委托代理人李凯，河南华融律师事务所实习律师。上诉人雷德树因与被上诉人广州利海酒店物业管理有限公司郑州分公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2014）惠民二初字第769号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人雷德树、被上诉人广州利海酒店物业管理有限公司郑州分公司的委托代理人李老铁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：雷德树购买有位于郑州市惠济区电厂路9号利海托斯卡纳小区21号楼2单元701号的住宅一套（其住宅面积为88.34㎡）。购房后，广州利海酒店物业管理有限公司郑州分公司、雷德树签订了一份《前期物业管理服务协议》。该协议约定，物业管理费由广州利海酒店物业管理有限公司郑州分公司根据物业不同类型，按建筑面积向雷德树收取，具体收费标准为：多层住宅：1.40元／月.平方米；高层住宅：1.30元／月.平方米；商业物业：1.80元／月.平方米。雷德树应于每月5日前缴纳物业费，每逾期一日，应交纳欠费总额的5‰作为滞纳金。2010年12月8日，雷德树在广州利海酒店物业管理有限公司郑州分公司提供的《收楼确认书》上签名，收到了该住宅和物业。此后广州利海酒店物业管理有限公司郑州分公司为雷德树提供了物业服务，雷德树向广州利海酒店物业管理有限公司郑州分公司交纳了2012年5月以前的物业费。雷德树的房屋属于高层住宅，收费标准为1.30元／月＊平方米。雷德树自2012年5月到2014年7月期间未交纳物业费，拖欠金额共计3100.73元。该费用经广州利海酒店物业管理有限公司郑州分公司催要，雷德树至今未交纳。原审法院另查明，广州利海酒店物业管理有限公司郑州分公司在提供的物业服务中，有时存在有诸如垃圾桶漫溢时没有及时清理、死树没有及时处理、损坏的照明等设施没有及时维修更换，入户征求业主意见少、对业主反映问题处理和反馈不及时等服务不到位的问题。原审法院认为：广州利海酒店物业管理有限公司郑州分公司、雷德树签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。协议签订后，广州利海酒店物业管理有限公司郑州分公司为雷德树提供了物业服务，雷德树应当按照协议约定支付广州利海酒店物业管理有限公司郑州分公司物业费。广州利海酒店物业管理有限公司郑州分公司要求雷德树支付2012年5月到2014年7月期间物业管理费3100.73元的诉讼请求，证据充分，于法有据，该院予以支持。广州利海酒店物业管理有限公司郑州分公司关于雷德树应按约定支付欠费总额的日5‰滞纳金的请求，因该约定的滞纳金标准明显过高，雷德树也不予认可，因此该院认为由雷德树按其所欠物业费总额3100.73元的20％支付广州利海酒店物业管理有限公司郑州分公司滞纳金620.15元为宜。物业公司的服务具有公共性，物业费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用。广州利海酒店物业管理有限公司郑州分公司的服务虽存在一定瑕疵，但并不能免除雷德树交纳物业费的义务，根据广州利海酒店物业管理有限公司郑州分公司、雷德树签订的《前期物业管理服务协议》，对此雷德树有权要求广州利海酒店物业管理有限公司郑州分公司限期改正，逾期未改正或者给雷德树造成损失的，广州利海酒店物业管理有限公司郑州分公司承担相应的法律责任，但雷德树无权拒交物业费。雷德树的辩解理由，不符合合同约定。房屋质量问题应由房屋开发单位或建设单位负责，故对雷德树的辩解该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，判决如下：被告雷树德于该判决生效后五日内支付原告广州利海酒店物业管理有限公司郑州分公司物业服务费3100.73元、滞纳金620.15元，共计3720.88元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉人雷德树不服原审判决，向本院上诉称：一、物业服务存在严重瑕疵。物业服务瑕疵是减免物业费的依据，一审判决也认可物业服务瑕疵，但未做出减免判决。物业服务瑕疵表现在以下多个方面。1、绿化、环境卫生不到位。（1）小区内卫生条件差，垃圾堆放不及时清理，臭溢出、散发恶甚至白天老鼠乱窜；（2）楼外水沟内污水排不出去，并且不清理，夏天恶臭生蚊虫。应全部加井盖；（3）小区楼下商铺出租给饭店后，饭店未按规定安装油烟机，严重影响业主生活环境；（4）小区多颗死树长期不被移走，有巨大安全隐患。业主多次反映物业均未解决：2、安全管理严重缺失。（1）闲杂人员随意出入小区，导致频繁出现电动车电瓶丢失及其他物品丢失现象；业主门上出现大量开锁等小广告；社区安全堪忧；（2）小区内监控多处损坏，多次出现业主车辆被划、损坏等现象，物业均无法提供监控资料：（3）小区可视对讲和门禁从2010年交房就不能使用；（4）电梯内未安装急救电话；（5）保安数量不足，私自关闭多数出入口，导致业主出行不便；（6）物业人员不稳定，服务态度差，专业水平低，业主反映问题难以及时回应和解决，甚至出现物业公司组织人员围攻业主，导致业主受伤；阻挠业主委员会的成立。（7）物业管理理公司人员私自卸走小区十多处水阀门；3、共用部位的维护和管理欠缺，公用设施、设备运行有故障存隐患。（1）同时商铺占用消防通道用以堆放杂物，导致16号楼两次火灾消防车都无法进入；（2）楼道内电灯损坏无人维修；电梯频繁损坏；（3）电动车棚经常出现投币无法取电的现象；（4）小区内公共设施如游泳池，网球场从未开放过，承诺的其他体育设施均未兑现；（5）所有单元门门口的喷泉景观均从未开启过；（6）楼道地板多处损坏，天花板脱落；4、关于公共部分出租，广告设立及收益未纳入物业服务费中的违约。（1）属于业主们共有的小区内幼儿园，物业公司私自出租，未经业主同意，也未向业主公示收入明细；（2）物业公司未经业主同意，私自允许商业单位进入小区进行商业活动，乱拉条幅，路边设立广告栏，电梯内挂海报，从未对相关收入明细及用途给予公示；以上事实均有证人证言及图片等为证。二、上诉人与被上诉人签订的有《前期物业管理服务协议》，本协议中明确约定以上均是被上诉人的义务及服务管理的内容。一审判决也认定垃圾桶溢满时没有及时清理，死树没有及时处理，损坏的照明设施等没有及时检修，入户征求业主以少，对业主反映问题处理和反馈不及时等服务不到位的情况（见一审判决第六页第二段）。且一审中也提到物、股公司的服务具有公共性，服务费用于整个公共小区设施的维护和保养，小区正常秩序维护之用。被上诉人没有做到以上约定及法定义务，提供服务存在严重瑕疵。根据《物业管理条例》第四十一条规定：物业服务收费应遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则，及《合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。物业公司的违约行为对业主造成的损失大多难于具体计算难于衡量，针对物业服务合同的以上特点，本着公平正义、诚实守信的原则，减少费用是比较直接有效的平衡双方利益的方式。请求判令：一、撤销一审判决，依法判决广州利海酒店物业管理有限公司郑州分公司减收物业服务费用，减收幅度为30%，上诉人不承担滞纳金。二、一、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。被上诉人广州利海酒店物业管理有限公司郑州分公司答辩称：请求维持一审判决。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。在被上诉人广州利海酒店物业管理有限公司郑州分公司提供的物业服务存在瑕疵的情况下，上诉人雷德树有权同上诉人广州利海酒店物业管理有限公司郑州分公司协商，要求其减收物业服务费用，但不得拒绝交纳与物业服务水平相适应的物业服务费。根据广州利海酒店物业管理有限公司郑州分公司前期物业服务存在瑕疵的程度，雷德树按约定物业费数额的80%即2480.58元交纳物业费为宜。由于双方对物业服务合同的履行均存在一定程度的违约，原审法院判令上诉人雷德树向被上诉人广州利海酒店物业管理有限公司郑州分公司支付滞纳金不当，应予纠正。综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市惠济区人民法院（2014）惠民二初字第769号民事判决；二、上诉人雷德树于本判决生效之日起五日内支付被上诉人广州利海酒店物业管理有限公司郑州分公司物业服务费2480.58元；三、驳回被上诉人广州利海酒店物业管理有限公司郑州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  石红振审判员  邢彦堂审判员  杜麒麟二〇一五年八月二十日书记员  郭 瑜