江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）常民终字第01327号上诉人（原审被告）溧阳市铁建特种混凝土有限公司，住所地溧阳市经济开发区北郊工业园巨神路16号。法定代表人耿静生，该公司总经理。委托代理人崔滇，江苏常明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）潘月艳。委托代理人史俊，江苏顺邦律师事务所律师。上诉人溧阳市铁建特种混凝土有限公司（以下简称铁建混凝土公司）因与被上诉人潘月艳民间借贷纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2014）溧埭民初字第668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审情况：潘月艳诉称，2009年8月，溧阳市建业特种水泥有限公司（以下简称建业水泥公司）与本案铁建混凝土公司签订了《租赁协议》一份，约定由铁建混凝土公司承租建业水泥公司位于本市凤凰路52号的55亩土地及附属仓库、办公楼等设施，租赁期限自2009年8月起至2024年8月止。2012年9月，出租方建业水泥公司与承租方建业水泥公司又签订了《补充协议》一份，对原先约定的年租金由45万元调整到80万元。2013年4月，建业水泥公司的相关资产被人民法院拍卖抵债，潘月艳通过竞买的方式，获得已被租赁的土地及地上建筑物、构建物，并由法院通过民事裁定，确认潘月艳为上述物权的新权利人。在潘月艳获得上述土地及建筑物的所有权后，曾多次与铁建混凝土公司协商，要求搬迁或者从新确认租赁关系，签订租赁合同，但是铁建混凝土公司既不搬迁也不协商是否重新签订租赁合同。2014年1月，潘月艳发出催告函，要求铁建混凝土公司支付租金，然而铁建混凝土公司既不支付租金也不对潘月艳就协商租赁的事宜进行回复。为此，潘月艳于2014年3月向法院起诉，要求铁建混凝土公司支付租金。同年5月，法院一审判令铁建混凝土公司支付租金80万元。潘月艳现竞拍所得的原属于建业水泥公司的土地，在2006年左右就因为经济纠纷被法院查封，建业水泥公司在明知该财产处于查封期间，仍与本案铁建混凝土公司签订了租赁协议，并还有将该土地抵押的事实。潘月艳认为，铁建混凝土公司的租赁合同是租赁物被法院查封期间所订，且未征得查封法院的同意，该租赁合同对新产生的物权所有人不具有当然的效力。在潘月艳的再三催促下，也未与潘月艳协商新的租赁事宜。铁建混凝土公司在潘月艳取得土地使用权后就一直拒付租金至今，在潘月艳向法院提起诉讼，一审法院判令铁建混凝土公司支付租金后，铁建混凝土公司在上诉状仍要求二审法院不支持潘月艳的租金诉请，据此说明，铁建混凝土公司不愿意再支付租金。不管是从租赁合同对潘月艳约束力的角度，也是从铁建混凝土公司拒不支付租金的角度，潘月艳均有权解除合同。因协商未果，现诉请法院判令解除租赁合同，承担自2014年9月至实际搬迁日间的租赁费用（以每年80万元标准计算），并承担本案的诉讼费用。铁建混凝土公司辩称，一、潘月艳要求解除合同没有事实和法律依据，铁建混凝土公司没有拒付租金而违约的事实，只是因为双方对租金的计算发生纠纷而引起诉讼，铁建混凝土公司于2012年9月预付了全部场地55亩土地的租金80万元；2012年10月，出租人建业水泥公司将租赁的土地中强行划出25亩场地及码头交给了案外人陶忠经营使用，用于抵扣双方之间的债务。铁建混凝土公司实际承租的土地仅为合同约定的一半左右，所以铁建混凝土公司认为出租人应当自然延长租期1年，并不存在拒付租金的事实。二、关于铁建混凝土公司与原出租人建业水泥公司签订租赁合同时租赁物是否已被法院查封的问题，铁建混凝土公司作为承租方自始至终都不知道存在该事实；潘月艳虽然通过法院的民事裁定获得了租赁物的使用权，但原出租人认为，法院在拍卖该资产的过程中存在徇私舞弊行为，已向常州中院进行了反映，该法院正在处理过程中。一审审理查明，2009年8月22日，建业水泥公司与铁建混凝土公司签订了《租赁协议》一份，约定由铁建混凝土公司承租建业水泥公司位于本市凤凰路52号的55亩场地及仓库、两层办公楼、码头、门卫等，租期自2009年8月25日起至2024年8月24日止，租金为每年45万元，在租用期间出租人建业水泥公司不得将场地另作转租、出售及其他用途。2012年9月1日，建业水泥公司与铁建混凝土公司就租赁事宜又签订《补充协议》一份，约定将租金由原来的每年45万元调整为每年80万元。后出租人建业水泥公司与案外人富域公司因债务发生纠纷，富域公司将建业水泥公司诉至法院。2013年4月10日，常州市中级人民法院裁定拍卖建业公司的上述财产（本案租赁物）。2013年5月21日，潘月艳在全额支付成交价款后，并取得了上述财产的所有权。2013年6月6日，常州市中级人民法院作出（2007）常执字第248-2号民事裁定书，裁定原属建业公司的位于本市溧城镇昆仑开发区胥渚路的土地使用权（土地证号为溧国用2001字第006**号，实际使用面积为78733.9平方米）及地上全部建筑物、构筑物、绿化等归潘月艳所有。至此，潘月艳依法取得了位于本市溧城镇昆仑开发区胥渚路的土地使用权及地上全部建筑物、构筑物、绿化等（其中包括上述《租赁协议》所涉的55亩地及附属设施）的所有权。2012年9月，铁建混凝土公司向建业水泥公司支付租金80万元（2012年9月起至2013年8月间的租金），此后承租人铁建混凝土公司未能再向权利人支付租金。2014年4月4日，潘月艳诉至法院，要求承租人铁建混凝土公司向其支付租金80万元（2013年9月至2014年8月间）。在该诉讼中，铁建混凝土公司辩称，原出租人建业水泥公司曾在2012年10月将其业已租赁的土地中强行划出二十几亩交由案外人陶忠使用，用于抵扣双方之间的债务，铁建混凝土公司实际租用土地的面积仅为合同约定的一半左右，故其认为已支付的租金应当减半，或者将租赁期限相应地延长1年（至2014年8月止），所以不存在拒付租金的事实。法院于2014年5月作出（2014）溧埭民初字第236号民事判决，该判决支持了潘月艳要求铁建混凝土公司支付租金的诉讼请求。后铁建混凝土公司对法院的该一审判决不服，向上一级法院提起了上诉，2014年12月，常州市中级人民法院作出（2014）常民终字第1430号民事判决，驳回了上诉人铁建混凝土公司的上诉请求，维持了法院的一审判决。2015年1月，法院受理了潘月艳作为申请人，要求被执行人铁建混凝土公司依法院生效判决支付租金的执行案件。现因双方履行租赁协议发生争执，遂引起本案诉讼。一审法院认为，建业水泥公司与铁建混凝土公司签订的租赁协议系双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律和行政法规的禁止性规定，应认定依法成立，合法有效。当事人应当按照合同的约定行使权利、履行义务。本案租赁的标的物，虽由原所有权人建业水泥公司变更为本案潘月艳，但该变更发生在租赁期内，不影响此前租赁协议的效力，该协议对新租赁物的所有权人及原承租人均具有拘束力。租赁合同关系中出租方的主要目的是为了获得租金，而承租方的主要义务是依照约定交纳租金。本案铁建混凝土公司作为承租人，迟延支付租金已达一年有余，铁建混凝土公司的该行为已系迟延履行主要债务，且潘月艳通过民事诉讼，在法院判决铁建混凝土公司支付租金后，仍未能依生效判决的要求主动履行支付租金义务，以至于进入法院的强制执行阶段。法院认为，铁建混凝土公司的上述行为已经构成了根本违约，其应自行承担相应的法律后果，故法院对潘月艳的诉讼请求，依法予以支持。关于铁建混凝土公司在本案中的辩解意见，该意见在先前生效的判决中均予以了驳回，故对铁建混凝土公司的辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、二百二十七条、第二百二十九条之规定，依法判决，一、解除溧阳市建业特种水泥有限公司与溧阳市铁建特种混凝土有限公司于2009年8月22日、2012年9月1日签订的《租赁协议》、《补充协议》。二、溧阳市铁建特种混凝土有限公司于本判决生效之日起三十日内，将原租赁的位于本市凤凰路52号的场地及仓库、两层办公楼等退还潘月艳；溧阳市铁建特种混凝土有限公司于交付承租物后十五日内向潘月艳支付租赁费（自2014年9月1日起至实际交付完租赁物日止，以每年80万元计算。上诉人铁建混凝土公司不服一审判决，向本院提起上诉称，1、被上诉人要求解除合同没有事实和法律依据，上诉人没有拒付租金而违约的事实，只是因为双方对租金的计算发生纠纷而引起诉讼。2、被上诉人虽然通过法院的民事裁定获得了租赁物的使用权，但原出租人建业水泥公司认为法院在拍卖该资产过程中存在徇私舞弊行为，已向常州中院进行了反映，该法院正在处理过程中。被上诉人潘月艳坚持一审诉讼观点。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对原审认定的事实予以确认。本院认为：当事人应当按照合同约定履行义务，租赁合同关系中出租方的主要目的是为了得到租金，而承租方的主要义务是交纳租金。上诉人铁建混凝土公司作为承租人，迟延支付租金已达一年有余，且被上诉人潘月艳为2013年9月1日至2014年8月30日的80万租金，已起诉至一审法院，在法院判决铁建混凝土公司支付80万租金后，仍未能依生效判决的要求主动履行支付租金义务，也未能继续交纳后续租金。上诉人铁建混凝土公司的行为已经构成了根本违约，其应自行承担相应的法律后果。上诉人铁建混凝土公司的上诉请求，无充分证据证实，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2486元，由上诉人溧阳市铁建特种混凝土有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 迪代理审判员 钱 锦代理审判员 张丛卓二〇一五年八月二十五日书 记 员 王 浩