四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川19民终161号上诉人（原审被告）：四川瑞联房地产开发有限公司，住所地:四川省成都市武侯区一环路南三段49号综合楼7楼。组织机构代码证代码：69697855-9，法定代表人：孙峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：张德强，男，汉族，系上诉人四川瑞联房地产开发有限公司副总经理。被上诉人（原审原告）：王玉洪，男，1970年8月12日出生，汉族，农村居民，户籍地四川省通江县，现住四川省通江县。委托诉讼代理人：向海俊，四川衡义律师事务所律师。上诉人四川瑞联房地产开发有限公司因与被上诉人王玉洪商品房预约合同纠纷一案，不服四川省通江县人民法院(2016)川1921民初2674号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人四川瑞联房地产开发有限公司之委托诉讼代理人张德强，被上诉人王玉洪及其委托诉讼代理人向海俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人四川瑞联房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判，驳回被上诉人一审的诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审事实不清，证据不足，适用法律错误。被上诉人并非与上诉人售楼部签订规范性的预售合同，且购房款项并未交至上诉人财务部，不能判定此购交款的真实性。一审仅凭案外人杜继平私自加盖一枚上诉人印章就臆断上诉人承担违约责任并判决解除合同，系适用法律错误，该预约合同应认定为无效合同。2.一审适用诉讼程序错误。一审法院应该依职权追加私自收款当事人杜继平为本案被告参加诉讼，对被上诉人提供的证据进行质证，查明该案事实。本案纠纷直接当事人杜继平是以合同诈骗罪入刑，其是借用公司名义实行诈骗行为，公司也是受害者。被上诉人具有完全独立民事行为能力，应当知晓购房的一般交易惯例和常识，应自行与上诉人售楼部、财务部核实交易的真实性，但其仅凭杜继平为公司管理人员就以此轻信，而抗辩款项交付及方式的举证责任，被上诉人涉嫌民事恶意之诉。被上诉人王玉洪辩称，一审已提供了加盖上诉人印章的承诺书及已生效的刑事判决书，案外人杜继平是以公司名义收取的购交款，而非个人收取。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。原审原告王玉洪向一审法院起诉请求，解除预约协议，返还所缴纳的房款28万元并按年利率6%自2013年5月29日起至清偿之日止的资金利息，诉讼费由被告四川瑞联房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2013年5月28日经手人为杜继平给原告出具一张收据，其内容为“收到王玉洪同志交来第一、二开间（二开间前一间）购房款大写贰拾捌万元，小写280000.00元。备注待签正式协议时完善手续。”该收据加盖被告公司合同专用章。杜继平于2013年9月23日用被告公司专用笺给原告王玉洪作出承诺，其内容为“王玉洪同志：你确定在广场下购一、二门面，现因未正式开始售下面车位，故在本月底前待合同手续文本下来后，一次性完善，如失约故承担培尝（赔偿）总价款10%的损失。”该承诺书上加盖被告公司合同专用章。杜继平作出承诺后被告一直未与原告签订商品房买卖合同。后因杜继平涉嫌经济犯罪被公安机关立案侦查，检察机关提起公诉后，巴中市中级人民法院于2016年6月29日作出的（2015）巴中刑初字第17号刑事判决书第二十六页认定“公诉机关指控被告人杜继平收取何林梅20万元、苟晓梅10万元、王玉洪28万元购房款及张志平20万元、刘琳30万元工程保证金构成合同诈骗罪，经查，杜继平收取上述共计108万元人民币，是其利用担任瑞联公司副董事长、监事的职务便利，收取上述钱财未交瑞联公司入账而据为己有，其行为侵犯了瑞联公司的财产权益，符合职务侵占罪的法定构成要件，故公诉机关指控罪名应予纠正”。刑事判决书判决“一、被告人杜继平犯职务侵占罪，判处有期徒刑五年；犯诈骗罪，判处有期徒刑四年，并处罚金人民币1万元；犯集资诈骗罪，判处有期徒刑十二年，并外罚金人民币10万元，决定执行有期徒刑十五年，并处罚金人民币11万元。二、被告人杜继平侵占四川瑞联房地产开发公司的财产人民币123万元予以追缴，发还四川瑞联房地产开发公司。”2016年8月26日通江县看守所释放证明书证明杜继平因投送监狱而释放。四川省巴中监狱于同日将其收押。一审审理过程中，被告公司的代理人陈述称，假如公司担责，也无法继续履行该预约合同。在诉讼中，原告申请对被告公司开发建设的“江山壹品”项目9号楼1单元01-704号房屋予以查封，本院依法作出裁定，将该套房屋予以查封，原告为此开支财产保全费3020元。一审法院认为，原告给被告公司交纳购房款，而被告公司的副董事长杜继平收到该购房款28万元，在收据上注明房号，并作出承诺签订正式购房合同。双方的行为符合预约合同的构成要件。现原告要求解除预约购房合同，退还购房款并赔偿经济损失，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，且被告公司陈述称假如公司担责，也无法继续履行预约合同。因此，原告要求解除预约购房合同，不违反法律规定，依法予以支持；关于杜继平收到原告购房款的行为，是否是履行职务行为的问题。杜继平时任被告公司的副董事长，并给原告出具收据收到购房款，而该收据上盖有被告公司的印章，原告有理由相信杜继平是代表公司与其签订的合同；根据2016年8月26日通江县看守所释放证明书证明杜继平因投送监狱而释放。四川省巴中监狱于同日将其收押。说明（2015）巴中刑初字第17号刑事判决书已生法律效力。根据已生法律效力的（2015）巴中刑初字第17号刑事判决书第二十六页认定“公诉机关指控被告人杜继平收取何林梅20万元、苟晓梅10万元、王玉洪28万元购房款及张志平20万元、刘琳30万元工程保证金构成合同诈骗罪，经查，杜继平收取上述共计108万元人民币，是其利用担任瑞联公司副董事长、监事的职务便利，收取上述钱财未交瑞联公司入账而据为己有，其行为侵犯了瑞联公司的财产权益，符合职务侵占罪的法定构成要件，故公诉机关指控罪名应予纠正”。刑事判决书判决“一、被告人杜继平犯职务侵占罪，判处有期徒刑五年；犯诈骗罪，判处有期徒刑四年，并处罚金人民币1万元；犯集资诈骗罪，判处有期徒刑十二年，并外罚金人民币10万元，决定执行有期徒刑十五年，并处罚金人民币11万元。二、被告人杜继平侵占四川瑞联房地产开发公司的财产人民币123万元予以追缴，发还四川瑞联房地产开发公司。”杜继平收取原告的购房款是职务侵占罪，因此，杜继平的行为是代表公司履行职务的行为，应由被告公司向原告承担责任。原告要求被告按年利率6%自2013年5月29日起至清偿之日止支付资金利息，因双方无约定，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”之规定，一审法院酌定，按年利率6%自交款之日起进行计算；被告公司辩称，1.根据巴中检察院及中院的判决是杜继平个人行为导致的，公司不应承担相关法律责任，判决确定了杜继平退还受害人的款项，根据以上事实足以证明杜继平犯罪行为用公司的名义与王玉洪签订的合同，原告并未向公司交纳预售合同的款项；2.请求判决驳回原告的诉讼请求。其辩称意见所根据的事实，与本案查明的事实不符，其辩称意见，一审法院不予采纳。综上所述，原告要求解除与被告公司签订的《预约购房合同》返还购房款28万元并按年利率6%自2013年5月29日起至清偿之日止的资金利息的请求，不违反法律规定，一审法院依法予以支持。据此，一审法院判决：一、解除原告王玉洪与被告四川瑞联房地产开发有限公司于2013年5月28日签订的《预约购房合同》；二、被告四川瑞联房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告王玉洪返还购房款28万元并自2013年5月29日起至清偿时止，按年利率6%支付资金利息。判决生效后，如义务人未按判决书指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2750元，财产保全费3020元，合计5770元，由被告四川瑞联房地产开发有限公司负担（被告应负担的诉讼费用，已由原告垫付，待执行时一并支付给原告）。二审期间，当事人各方未提交新的证据。二审经开庭审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，依法予以确认。本院认为，被上诉人为购买上诉人所开发的房地产，向上诉人缴纳购房款28万元，上诉人向被上诉人王玉洪出具了收款收据，并约定待签正式协议时完善手续，双方的上述行为符合预约合同的构成特征。虽案涉购房款的收取及出具收据均是由案外人杜纪平所实施，但杜纪平系上诉人公司的时任副董事长，且收据上加盖了上诉人公司合同专用章，杜纪平系经手人。同时，已生效的巴中市中级人民法院（2015）巴中刑初字第17号刑事判决亦认定案外人杜继平系利用职务便利，收取被上诉人王玉洪的购房款未交公司入账，而据为己有，侵犯了上诉人的财产权益，其行为构成职务侵占罪。综合上述事实及证据，一审法院认定案外人杜纪平的行为是代表上诉人履行职务的行为，并无不当，因此而产生的法律后果，应由上诉人承担。上诉人与被上诉人之间形成了预约合同法律关系，因上诉人一审明确表示不能按原预约的购房位置履行预约协议，故一审法院对被上诉人王玉洪要求解除预约合同的诉请予以支持，符合法律规定，上诉人应当对被上诉人所交纳的购房款及利息损失承担返还及清偿责任。至于上诉人主张案外人杜纪平系私自加盖印章，案涉购房款未交付给上诉人公司财务入账等问题，属上诉人公司内部管理问题，对外不具有抗辩力，且已生效的刑事判决已判令由案外人杜纪平将侵占的款项发还给上诉人。故上诉人主张其不应承担责任的理由，于法无据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2750元，由上诉人四川瑞联房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 立审 判 员  赖 敏审 判 员  吴 全二〇一七年四月十二日法官助理  易阳梅书 记 员  杨相国