重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2014）合法民初字第04372号原告苏某，男，汉族，居民，住重庆市渝中区。委托代理人��浩然，重庆尚懿律师事务所律师。被告田某某，女，汉族，居民，住重庆市合川区。委托代理人曹曦，男，汉族，居民，住重庆市合川区。委托代理人黄思源，男，汉族，居民，住重庆市合川区。原告苏某与被告田某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月17日立案受理后，依法由审判员张兴军适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案件事实复杂，依法由审判员张兴军担任审判长，与审判员罗仁军、人民陪审员曾令葵组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告苏某委托代理人邹浩然，被告田某某委托代理人曹曦、黄思源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏某诉称，2009年7月30日，被告与重庆紫苑房地产开发有限公司签订租赁合同及补充协议，约定被告租赁位于合川区嘉滨路168号紫苑三江明珠项目的商用物业DE区部分，租期10年。合同第6、7条约定第一年租金为月租金12元／平方米，第二年开始月租金在上一年的基础上递增10%，租金按季交付，提前一月支付。第8条约定，逾期交纳租金按实欠租金总额的1%加收滞纳金。累计拖欠租金总额超过30天的甲方可提前终止合同。2013年原告购买了包括被告租赁部分的房屋882.28平方米，基于原租赁合同对本案的原、被告继续有效，被告自2013年7月1日起应向原告缴纳租金。原告分别于2013年10月28日、11月11日、11月29日、2014年6月5日多次向被告催收租金，被告至今未付。特起诉请求判决终止被告与重庆紫苑房地产开发有限公司签订并对原告有效的租赁合同，立即腾退租赁房屋和配套部分房屋；支付拖欠的租金157683.46元、滞纳金325611.82元。被告田某某辩称，原告诉称与事实不符。业主变更为原告后原告有意设置���碍，故意回避与被告见面，让被告没有交纳租金的途径，造成被告“违约”。被告将2013年1-7月的房租交纳至紫苑公司，2013年7月29日紫苑公司将房租117322.33元完整退回，此时才知租赁房屋已被紫苑公司卖给苏某某、李某某。被告多次向紫苑公司去电、函，要求办理交接，引见新东家，以便交纳租金等，但必须的交接程序至今未实现。原告虽避而不见，但一直催收房租，在原告的代理人于2013年11月18日电话告知被告，再不交房租，即起诉被告后，被告无奈向原告交纳了2013年7月-12月的房租234644.66元。2014年5月12日，被告同朋友见到了原告苏某、李某某及另一位股东，他们说未收到房租。在听了催收房租的电话录音后，确认催收房租的是原告的股东，银楼公司总经理刘春，但刘春否认收到租金。被告要求交纳无争议的2014年1月1日到5月12日的租金，双方同意核对无误后交纳���后原告指出紫苑公司与被告4年的租金计算少了，应按原告计算的交，并将之前4年的补交，致使被告租金又未交出。请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年7月30日，被告（乙方）与重庆紫苑房地产开发有限公司（甲方）签订租赁合同，约定甲方将位于合川区嘉滨路168号紫苑“三江明珠”项目的商用物业DE区二楼，轴线范围为A-K、1-11，租赁给乙方经营茶楼、客房；甲方租赁给乙方的商铺为2448.46平方米（建筑面积）；租赁期限2009年8月1日起至2019年7月30日止，共计120个月；乙方拖欠租金累计超过30天的，甲方有权提前终止合同，收回商铺；甲乙双方约定租赁期限内第一年该商铺的月租金为12元／平方米，共计29382元，第一年租金总计为352584元；从第二年开始，每年的租金在上一年月租金的基础上递增10%，即租金在当年的上年月租金的��础上逐年递增，每次租金提前一个月支付，按季支付，以现金或转账方式全额交付到甲方；乙方未如期交付租金时，每逾期一天，甲方有权按乙方实欠租金总额的1%加收滞纳金；甲方为帮助、扶持乙方在订立本合同之日起给乙方4个月作为装修期，装修完毕正式营业之日起给乙方3个月免租期；合同期内，该租赁商铺的物业管理费、水费、电费等经营活动产生的一切费用由乙方自行承担，并如期足额缴齐上述应缴费用；合同期内，甲方有权对该商铺进行出售处理，甲方如将所出租的商业物业出卖给他方，本租赁合同继续有效，其相应的权利和义务由他方和乙方享有和承担；任何一方未能履行本合同规定的条款的，均视为违约；单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在10天内向守约方赔付相当于三个月租金总额的违约金，违约方给守约方造成额外经济损���的，要在10天内一次性给予赔偿。2012年11月26日，原告与重庆紫荆苑房地产开发有限公司签订商业认购书。2013年6月26、27日，原告苏某、李某某与重庆紫苑房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，原告苏某、李某某购买房屋登记的总面积是2623.33平方米，登记在原告个人名下是882.28平方米，该房屋属于被告租赁房屋的部分。2013年6月10日，重庆紫苑房地产开发有限公司向本案原告等发出函件，告知自2013年6月16日起上述租赁房屋的租金及物业管理费由原告等自行收取。2013年10月28日，重庆紫苑房地产开发有限公司与原告完成了房屋移交工作。重庆紫苑房地产开发有限公司多次向被告发函告知被告向其租赁的房屋已于2013年6月16日出卖给原告等，房屋产权自2013年6月16日起已不再属于该公司，根据双方签订的租赁合同，公司已将履约保证金等转为李某某等保管，原租赁合同及履约过程中的相关权利义务也一并转移。2013年10月28日，原告向被告发出通知，告知被告从2013年7月1日起应向原告等缴纳租金等事宜，并提供账户信息。李某某尚科是重庆市龙兴银楼投资有限公司的法定代表人。被告田某某系重庆鑫钻酒店管理有限公司的法定代表人。2013年10月25日，被告以鑫钻商务的名义向重庆市龙兴银楼投资有限公司缴纳了2013年7、8、9月的水电费。2014年5月12日，原告与被告协商过租赁房屋移交后缴纳租金的事宜。2013年7月到2014年5月31日的租金被告在起诉前未向原告缴纳。原告于2014年6月5日将被告租赁经营的商业用房断电。上述事实，有原、被告的陈述，《租赁合同》，《“紫苑·三江明珠”商业认购书》，《关于变更甲方的函》及《关于变更甲方的函的回函》，《关于转移权利义务的函》及《回函》，《房屋所有权证》及《重庆市商品房买卖合同》等证据载卷佐证，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，重庆紫苑房地产开发有限公司与被告签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，并未违反公平、等价有偿原则，不能认定为显失公平，合同内容不违反法律的强制性规定，也无导致合同无效的其他情形，应属有效。《中华人民共和国合同法》规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。重庆紫苑房地产开发有限公司与被告签订的租赁合同亦约定，合同期内，甲方有权出售该房屋，出售租赁房屋后，租赁合同继续有效，其相应的权利和义务由他方和乙方享有和承担，故原告取得租赁房屋的所有权后，重庆紫苑房地产开发有限公司与被告签订的租赁合同对本案原、被告具有法律约束力，双方��按该合同约定履行义务。被告在收到变更甲方的函、关于缴纳房租的通知后，明知租赁房屋的所有权人已变更为原告等，逾期多月仍未交纳租金，应属违约，故对原告要求支付未付租金、解除租赁合同、腾退房屋的诉讼请求应予支持。虽被告辩称不知新房东沟通渠道，但重庆紫苑房地产开发有限公司及原告向其发的函件中已明确告知新房东的相关信息及账户号码，不存在缴租不能的情形，故对此辩解本院不予采纳。依合同约定，租期从开始2009年8月1日计算，相应租金也应从该日起算，按约定以此类推，2013年7月1日至2013年7月31日租金应为15.97／元／月／㎡，本案中租赁面积是2448.46㎡×（882.28㎡／2623.31㎡），即822.68㎡，该期间的租金是13138.2元（15.97／元／月／㎡×1月×822.68㎡）；2013年8月1日至2014年5月30日租金为17.57／元／月／㎡，该期间租金为144544.88元（15.97／元／月���㎡×10月×822.68㎡），合计157683.08元。关于合同中的滞纳金，实为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的”应予调整，被告未按期交纳租金，给原告造成的损失体现在占用资金的损失，法律对占用资金损失最大限度的保护范围为中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍，可以此计算违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除重庆紫苑房地产开发有限公司与被告田某某于2009年7月30日签订对原告苏某、被告田某某有效的租赁合同，被告田某某在本判决生效后十五日内腾退租赁原告苏某的房屋。��、被告田某某在本判决生效后十日内向原告苏某支付2013年7月1日起至2014年5月30日的租金157683.08元及违约金（以144544.88元为基数，其中43363.46元从2013年7月1日起、43363.46元从2013年10月1日起、43363.46元从2014年1月1日起、14454.5元从2014年4月1日起，均计算至付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类型贷款利率的四倍计算，利随本清）。三、驳回原告苏某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8550元（原告苏某已预交4315元），由原告苏某负担4315元，由被告田某某负担4235元，款限被告田某某在本判决发生法律效力后五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为2年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，本院不予执行。审 判 长  张兴军审 判 员  罗仁军人民陪审员  曾令葵二〇一五年八月二十四日书 记 员  王郁文