北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终2420号上诉人（原审被告）：郭春乔，女，1973年5月28日出生。委托诉讼代理人：曹立森，北京市中喆律师事务所律师。委托诉讼代理人：田昊，北京市中喆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔喜庆，男，1957年8月6日出生。委托诉讼代理人：李春华，北京市金栋律师事务所律师。上诉人郭春乔因与被上诉人崔喜庆房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初39458号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭春乔之委托诉讼代理人曹立森、田昊，被上诉人崔喜庆之委托诉讼代理人李春华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭春乔上诉请求：撤销一审判决，改判驳回崔喜庆一审诉讼请求或发回重审，诉讼费用由崔喜庆承担。主要事实和理由：1.郭春乔与配偶一审期间均在美国照顾孩子上学，未到庭应诉，被缺席判决，故一审法院很多事实并未查明清楚，做出错误判决；2.不应认定郭春乔构成根本违约。崔喜庆违约无法交房在先，郭春乔才没有于2016年4月25日支付首付款。崔喜庆没有按照合同约定进行解抵押，形成第二次违约。崔喜庆的本次违约，导致郭春乔不再敢履行合同，转而要求与崔喜庆协商一致后继续履行合同；3.一审法院认定的违约金过高。崔喜庆辩称：同意一审判决，不同意郭春乔的上诉请求和事实理由。崔喜庆向一审法院起诉请求：1.确认我和郭春乔于2016年3月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2016年6月1日解除；2.郭春乔支付我违约金163万元。一审法院认定事实：2016年3月30日，崔喜庆（出卖人，甲方）和郭春乔（买受人，乙方）在链家公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定买受人购买出卖人名下的涉案房屋，房屋成交价格为408万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价407万元。房屋为商品房，已经设立抵押，抵押权人朱婷婷，抵押登记日期为2015年10月10日，出卖人未将该房屋出租。补充协议第一条约定成交价格为815万元。补充协议第二条约定乙方于2016年3月30日向甲方支付定金45万元于2016年3月31日向甲方支付定金5万元，乙方于2016年4月25日将第一笔首付款400万元（不包含前期支付的全部定金）支付甲方，乙方于过户前3个工作日内将第二笔首付款365万元支付甲方。甲方应于2016年4月27日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年4月30日前办理完毕解除抵押登记手续。补充协议第四条第三款约定：乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。崔喜庆称郭春乔仅支付了定金50万元，之后便不再履行合同，就此崔喜庆提交链家公司向郭春乔发送的催告函、其让链家公司转交郭春乔的合同解除通知函以及链家公司员工白雪、方正法出具的情况说明。情况说明中提及郭春乔应于2016年4月25日将首付款400万元通过理房通形式支付给崔喜庆，同日崔喜庆交付郭春乔涉案房屋，但是郭春乔并未按约支付首付款，2016年5月20日崔喜庆向郭春乔发送《履约通知函》，通知郭春乔在2016年5月25日之前到链家门店支付首付款，当日，链家公司向郭春乔发送《催告函》，催告郭春乔于2016年5月25日之前支付首付款，但是郭春乔仍未支付首付款，2016年6月1日，崔喜庆给郭春乔发送《解约通知函》，经查询函件为郭春乔签收。2016年6月12日，郭春乔夫妇和崔喜庆在链家公司青年汇店达成约定，郭春乔不晚于2016年6月14日下午支付首付款，并承担逾期付款的利息，否则视为违约，但是截止到2016年6月14日晚上24:00点郭春乔仍未支付首付款，2016年6月16日，崔喜庆及中介公司、担保公司工作人员一同前往郭春乔家中找郭春乔未果，后郭春乔爱人打来电话称郭春乔于2016年6月17日下午去链家青年汇店支付首付款，但是2016年6月17日郭春乔还是未支付首付款。崔喜庆表示其出卖涉案房屋是为了归还高额利息借款，因为郭春乔未能在2016年4月25日之前支付首付款400万元，导致其无法归还高额利息借款，一直承担着高额利息，且出借人有权根据协议以600万元的价格出售涉案房屋，另外，其为了在2016年4月25日向郭春乔交付房屋提前清退租户，支付租户补偿款6万元，为了诉讼支付律师费3.5万元，就此崔喜庆提交其和朱婷婷的借款协议公证书、委托代理协议书及律师费发票、租户刘晶的收条。上述事实有当事人当庭陈述，北京市存量房屋买卖合同，补充协议等证据在案佐证。一审法院认为：依法成立的合同对双方具有法律约束力，双方均应按照约定履行合同义务。根据本案查明的事实，崔喜庆与郭春乔签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。郭春乔未能按照合同约定的期限支付首付款，亦未能在崔喜庆认可的宽限期内支付首付款，根据补充协议的约定，崔喜庆有权单方解除合同并要求郭春乔承担相应的违约责任。关于合同解除的时间，崔喜庆未能提交证据证明郭春乔签收解约通知函的时间，且根据链家公司工作人员的陈述，双方在2016年6月12日就首付款支付时间又重新达成过一致，故法院确定合同解除时间为郭春乔签收崔喜庆起诉材料之日，即2016年8月19日。关于违约金，因郭春乔未向法院请求调整违约金数额，法院对于崔喜庆主张的违约金予以支持，郭春乔已经支付的押金从中予以抵扣。郭春乔经法院合法传唤未出庭，法院依法缺席判决。一审法院判决：一、崔喜庆和郭春乔于2016年3月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2016年8月19日解除；二、郭春乔于判决生效之日起十五日内支付崔喜庆违约金一百一十三万元；三、驳回崔喜庆的其他诉讼请求。二审中，郭春乔围绕其上诉请求提交如下证据：1.房屋买卖合同及补充协议，证明崔喜庆明确承诺涉案房屋未出租，在4月25日郭春乔支付首付的当天办理物业交割，崔喜庆应于2016年4月27日前还清抵押贷款；2.结婚证，证明郭春乔与李岳为夫妻关系；3.装修合同，证明郭春乔丈夫李岳与装修公司签订装修合同，为诉争房屋进行装修；4.收据及汇款凭条，证明郭春乔根据装修合同向装修公司支付了合同款项，为实际入住做准备；5.情况说明和身份证明，证明张伟强是装修公司员工，其于5月3日到涉案房屋进行测量时，涉案房屋由租户实际占有，崔喜庆不可能按照合同约定在4月25号交房；6.发票，证明郭春乔为涉案房屋购买了家电，为实际入住做准备。崔喜庆发表如下质证意见：关于证据1，真实性认可，证明内容不认可，按照合同约定，郭春乔交付首付款是前提，没有交付首付款无法确定4月25日是交割日期。另外，不存在无法交割的情况，签合同时，郭春乔签合同时去过房屋，对出租状态是了解的，可以随时要求租户腾退房屋，房屋买卖合同中写房屋未出租是中介划的；关于证据2，真实性认可，证明目的认可；关于证据3、证据5，真实性不认可，郭春乔提供的证据有漏洞，先签合同后去现场测量不符合常规，装修合同面积显示160平方米与涉案房屋面积190平方米不相符；关于证据4，真实性不认可；关于证据6、真实性认可，关联性不认可，该证据显示不符合常理，购买家电的发票前后都是十几分钟累积的票，按常理应该是在一张票上。郭春乔在没有支付首付款的情况下，擅自准备装修、购买家电，即使是真实的，造成的损失应由郭春乔自行承担。经询，郭春乔表示在与崔喜庆签合同之时知晓房屋处于出租状态。本院经审理查明的其他事实同一审法院查明的事实一致。上述事实，有装修合同、收据及汇款凭条、双方二审陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务。本案中，崔喜庆与郭春乔签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。结合本案查明的事实及双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：双方在合同履行过程中谁构成违约以及违约金的数额问题。首先，双方在合同履行过程中谁构成违约的问题。按照双方的合同约定，郭春乔应在2016年4月25日前支付400万元首付款；双方在郭春乔支付400万元首付款的当天办理物业交割；崔喜庆应在2016年4月27日前提交还清贷款申请，2016年4月30日前办理完毕解除抵押登记手续。从合同条款的文义表述以及约定的时间先后顺序可以看出，郭春乔支付400万元首付款系崔喜庆交付房屋以及解除房屋抵押登记的先履行义务。在郭春乔未支付400万元首付款的情况下，崔喜庆有权拒绝履行交付房屋和解除房屋抵押登记的义务。据本案已查明的事实，郭春乔未在合同约定的期限内支付400万元首付款，亦未在双方经协商后确定的宽限期内支付该笔款项，其已构成违约。郭春乔在上诉中提出如下抗辩意见：第一，郭春乔辩称其未在合同约定期限内支付首付款的原因系涉诉房屋出于出租状态，崔喜庆无法交付房屋，违约在先。对此本院认为，郭春乔表示其在签订合同时对房屋处于出租状态即已知晓，且郭春乔支付首付款系崔喜庆交付房屋的前提条件，故郭春乔的此项抗辩理由不能成立。退一步讲，即使该抗辩理由成立，双方经过协商后重新确定了支付首付款的最后期限，而郭春乔亦并未在此最后期限内支付相应款项。故本院对郭春乔的此项上诉意见不予采纳。第二，郭春乔辩称崔喜庆未按合同约定的时间解除房屋的抵押登记，郭春乔拒绝支付首付款系合理行使不安抗辩权。对此本院认为，从双方合同约定的时间顺序而言，郭春乔履行支付首付款的义务在先，崔喜庆解除房屋抵押登记在后，故崔喜庆未解除房屋的抵押登记不能构成郭春乔行使不安抗辩权的事由。综上，郭春乔在合同履行中构成违约，根据双方补充协议的约定，崔喜庆有权解除合同。一审法院判决合同解除并无不当，应予维持。合同解除后，崔喜庆应将其已收取的50万元定金返还郭春乔。其次，对于合同约定的违约金数额是否过高的问题，本院结合北京市房屋交易价格的市场行情，认为合同约定成交价格20%的违约金确实过高于实际损失。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对一审判决的违约金数额进行调整，酌情确定为110万元。综上所述，郭春乔的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初39458号民事判决第一项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初39458号民事判决第二项、第三项；三、崔喜庆于本判决生效之日起十五日内返还郭春乔定金五十万元；四、郭春乔于本判决生效之日起十五日内支付崔喜庆违约金一百一十万元；五、驳回崔喜庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费40130元，由崔喜庆负担2175元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院），由郭春乔负担37955元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）。二审案件受理费80260元，由崔喜庆负担4350元（于本判决生效之日起7日内交纳），由郭春乔负担75910元（于本判决生效之日起7日内交纳）本判决为终审判决。审 判 长  黄海涛审 判 员  薛 妍代理审判员  周艳雯二〇一七年四月十三日书 记 员  李 越书 记 员  杜超男