浙江省衢州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙衢民终字第85号上诉人（原审原告）：马效锋。委托代理人：王本琦，衢州市城西法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：衢州市衢江区全旺镇楼山后村经济合作社。住所地：衢州市衢江区全旺镇楼山后村。法定代表人：王恭朝，社长。委托代理人：姜金妹，衢州市全旺法律服务所法律工作者。上诉人马效锋为与被上诉人衢州市衢江区全旺镇楼山后村经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省衢州市衢江区人民法院（2014）衢民初字第307号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月19日受理本案，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。由于案情复杂，经双方多次请求案外和解。现已审理终结。原审法院认定，2005年11月1日，原、被告签订《房屋与宅基租赁合同》，约定被告将座落于楼山后村虹桥殿处的大会堂11间、教室6间，面积约2000平方米房屋出租给原告用于开办服装加工厂，租期20年，自2005年11月9日至2025年11月8日止，租金总计134832元，按三年一期支付租金，其中2011年11月9日至2014年9月8日的租金为18150元，合同第四条“双方的权利与义务”第3款约定租赁期间房屋的维修由原告承担费用，第6款约定租赁期间遇国家征用土地，合同终止履行，双方不追究违约责任，合同还约定原告支付履约保证金15000元。2005年11月16日，合同在衢州市衢江区公证处进行了公证。合同签订后，原告即将租赁房屋作为服装来料加工厂房使用，期间，原告曾对租赁房屋做过一次较大的装修，并在空地上搭建一个简易钢棚（未经审批），原告在使用租赁房屋期间的租金均按约支付，其中2011年11月9日至2014年11月8日租金18150元原告于2011年10月12日支付。2012年10月30日，浙江省历史文化村落保护利用工作协调小组办公室、浙江省财政厅、浙江省国土资源厅联合下发浙村保护办（2012）3号文件，将楼山后村确定为浙江省第一批历史文化村落保护利用重点村，根据《衢州市衢江区美丽乡村建设工作领导小组会议纪要》的规划要求，将拆除虹桥殿处的租赁房屋并重建古戏台，为此，被告在村边（楼峰砖瓦厂附近，距虹桥殿约800米路程）另选地址建造了十间二层的来料加工厂房，用于安置原告的服装来料加工厂。双方就搬迁事宜进行过多次协商，因搬迁费用以及补偿费用不能达成一致意见，原告一直未搬迁。2013年4月11日、6月19日、7月30日，被告均书面通知原告终止合同、限期搬迁，其中7月30日的通知书要求原告在8月10日搬迁至新来料加工厂房内。2013年7月1日，原告在全旺镇边老车站处另行租赁了厂房，并陆续搬迁设备，2013年9月6日，原告在镇干部和村干部的配合下将设备全部搬迁完毕。原审法院认为，本案争议的焦点是因国家实施历史文化村落保护而导致双方《房屋与宅基租赁合同》终止，是否适用合同第四条第6款“如国家征用土地时，合同终止履行，其承租方多交的租金给予退还（包括保证金），增设的一切建筑物归承租方所有，双方不追究违约责任”的约定。考察双方约定该条款时的真实意思，应当是出现了非当事人意志可以控制的土地权属发生变更或土地整体利用规划出现政策上的调整情形时，租赁合同无条件终止，由于当事人不具有过错，也不因终止合同的履行而获得额外利益，故约定相互不追究违约责任。本案系国家为了保护我国的历史文化遗产，确定楼山后村为第一批古村落保护对象，而村中的古建筑或遗址何处需要修复抑或重建则由省市区政府统一制定规划，被告无权自主确定，政府在资金扶持上则建立“政府主导、社会参与、群众自筹”的资金筹措机制也说明楼山后村的古村落保护系由政府主导具体实施，楼山后村也没有在这次古村落保护中额外获得直接经济利益，因此，被告根据上级的统一规划方案通知原告终止《房屋与宅基租赁合同》的履行，符合该合同第四条第6款的约定，原告认为该约定应该严格按照合同字面做紧缩理解，也即只有在国家依法将集体土地收归国有时，才能适用该约定的解释，不符合条款本意，法院不予采纳。原告提出返还剩余租金（18150元÷3年÷365天×428天=7094.25元）和履约保证金的请求，符合合同约定，法院予以支持。同时，需要指出的是，古村落保护与严格意义上的国家征用仍存在一定的区别，国家并不对建筑物拆除按照征用赔偿标准进行赔偿，对于土地也不变更使用权属，而提前终止合同对于原告来说必然产生经济损失，本着公平公正的原则，原告因搬迁产生的损失，被告应给予一定的补偿，但由于原告不能提供合法有效的证据证明其实际经济损失的确切数额，故法院难于支持原告提出的经济损失予以赔偿的请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决：一、被告衢州市衢江区全旺镇楼山后村经济合作社于判决生效后十日内返还给原告马效锋剩余租金7094.25元、履约保证金15000元，合计22094.25元；二、驳回原告马效锋的其他诉讼请求。如被告衢州市衢江区全旺镇楼山后村经济合作社未按本判决指定期限内履行金钱给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费20184元，由原告负担19914元，被告负担270元。判决后，马效峰不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定被上诉人没有违约存在错误。一审法院认为因国家实施历史文化村落保护而导致双方《房屋与宅基租赁合同》终止适用租赁合同第四条第6款“如国家征用土地时，合同终止履行，其承租方多交的租金予以退还，增设的一切建筑物归承租方所有，双方互不追究违约责任”是错误的。理由如下：保护历史文化村落的行为不是国家征用行为。法院不能对此作扩大解释。庭审时被上诉人明确承认保护历史文化村落的行为不属于国家征用的情形。故一审法院同时又认定古村落保护与严格意义上的国家征用仍存在一定的区别，属于自相矛盾。既然本案不是国家征用，何以适用该合同条款。二、一审法院对被上诉人未获得经济利益的认定错误，一审法院认为被上诉人的古村落保护系由政府主导具体实施，被上诉人没有在古村落保护中获得直接经济利益。但浙村保护办（2012）3号文件、《衢州市衢江区美丽乡村建设工作领导小组会议纪要》、《全旺镇楼山后村文化特色精品村项目安排及资金拼盘方案》中均对如何拆迁安置进行了详细的资金安排，明确将上诉人的来料加工厂房列入项目安排，对并资金进行概算。三、一审法院对证据认定上有三大错误。1.一审法院认为上诉人提供的《工程造价咨询报告书》系上诉人单方委托鉴定，鉴定机构在鉴定过程中未通知被上诉人到场，违反法定程序，故不予认定是错误的。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条之规定，诉讼一方的当事人有权自行委托鉴定。况且，上诉人在委托鉴定时已经通知被上诉人到场，一审法院凭何认定未通知被上诉人到场？《工程造价咨询报告书》作为上诉人的重要证据，被上诉人在法庭质证阶段除了提出自认为的程序上的瑕疵，实体上并未提出反驳意见，也未提供相应的证据进行反驳或申请重新鉴定。一审法院不予采信该证据严重违反证据规则。2.一审法院对上诉人提供的《房屋租赁合同》及房屋租金收条，认为无法证明其真实性，故不予认定。一审法院既然认为另租厂房是事实，由此而签订的《房屋租赁合同》会不真实？无非是想当然的认为年租金90000元不真实，但上诉人提供的是收条原件，被上诉人虽然对该证据的真实性提出异议，但并无相应的证据进行反驳。3.一审法院对被上诉人的多次搬迁通知进行认定，但对通知书的内容、后果却忽略不计。一审法院认定上诉人因搬迁费用以及补偿费用与被上诉人不能达成一致而未搬迁，而这仅仅是其中一部分原因。被上诉人提供给上诉人的用于安置的来料加工厂房，面积只有900余平米，远远低于上诉人原租赁的面积（2000平方米）且交通极为不便利，要求上诉人搬迁时尚未完工，无水无电，如何能正常生产？综上所述，上诉人认为一审法院判决认定事实错误，对于双方的免责条款作出有利于一方的解释，明知上诉人有损失而不支持，作出错误判决，故请求二审法院：1、依法改判被上诉人赔偿上诉人翻建、整修损失674314元、停产停业损失及设备搬迁安装损失100000元、租金损失910919元，合计1685233元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。被上诉人答辩称：一、一审法院认定答辩人没有违约的事实清楚，证据确实，其事实是：浙林保护办（2012）3号文件、《全旺镇楼山后村文化特色精品村项目安排及资金拼盘方案》中实际政策处理序号44注明：楼山后安置小区土地征用10亩，征用费仅有42万元，没有安置补偿。其中有来料加工厂房占地975平方米（二层建筑面积为1850平方米）不含餐厅等生活用房在内，造价资金安排仅有80万元。该文件系由浙江省历史文化村落利用工作协调小组办公室、浙江省财政厅、浙江省国土资源厅下发，依法应属国家行为。故答辩人不存在违约。二、答辩人已尽依法明确告知上诉人将服装厂搬入已建好的来料加工厂房内安置，而被上诉人自行租赁厂房所造成的高额租金损失应由上诉人自负。三、上诉人服装厂搬迁期间均系答辩人协助搬迁，故不存在搬迁损失。对于机械设备安装费用，上诉人在未诉前与一审中未提供任何证据证明所造成的损失。四、答辩人租赁给上诉人的房屋，原是租赁给家具厂与幼儿园使用，并不存在房屋破损问题。上诉人在未与被上诉人协商，自行对房屋进行装饰。所谓的《工程造价咨询报告》系上诉人单方面委托鉴定机构，在鉴定过程中没有依据法定规定通知答辩人到场，不具有法律效力。综上，答辩人认为，造成租赁合同不能履行的主要原因是国家为了保护历史文化遗产所致，答辩人不存在违约。在拆除与重建文化遗产中答辩人未额外获得直接经济利益，也无单项的补偿费下拨。上诉人在二审中未提供任何证据推翻一审法院认定的事实，故一审法院认定事实清楚，适用法律无误，请求依法驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未提供新的证据材料。经审理，本院二审查明的案件事实与原审认定的案件事实一致。本院认为：双方当事人于2005年11月1日签订的《房屋与宅基租赁合同》，内容真实、有效，双方当事人理应按照合同约定履行各自的权利义务。本案纠纷引起系因加强历史文化村落的保护，确定本案被上诉人所在地列入第一批古村落保护对象。根据浙江省历史文化村落保护利用工作协调小组办公室、浙江省财政厅、浙江省国土资源厅联合下发浙村保护办（2012）3号文件，历史文化村落保护利用重点村各类规划由县（市、区）人民政府负责组织落实，同时根据规划要求，本案诉争的租赁房屋将被拆除并重建古戏台，在资金扶持上按照建立“政府主导、社会参与、群众自筹”的资金筹措机制要求。因此，对于本案诉争租房屋的拆除，被上诉人是根据上级政府部门的要求和统一规划而开展。因此，对于本案租赁合同的解除，是因不可归责于双方的事由而导致。因此在合同解除后，对于上诉人在租赁期间内所进行的装饰装修在剩余租赁期限内的残值损失，由双方按照公平原则分担。对于上诉人在一审过程中提供的《工程造价咨询报告书》，系单方诉前鉴定材料，尚不能充分说明其所投入的装饰装修费用，法院难以认定。上诉人所主张的搬迁损失，亦没有提供相应的证据，故原审法院对于搬迁损失亦未支持，并无不当。因此，上诉人所主张的翻建、整修损失以及停产停业和设备搬迁安装损失，由于未能提供充分有效的证据，不能支持，待其提供新的证据材料后可另行主张其损失。综上，原审法院认定事实清楚，实体处理妥当，但裁判说理应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19768元，由上诉人马效峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱晓龙审 判 员  吕秋红代理审判员  叶光辉二〇一五年八月十三日书 记 员  姚月红