苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初2380号原告：陈国钦，男，1983年3月29日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：李春华，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代理人：董某，总经理。委托诉讼代理人：卜孟婕、邓贤仁，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416室-109室。法定代表人：董某。原告陈国钦与被告苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）、上海奥银房地产开发有限公司（以下简称奥银公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月19日受理后，依法由代理审判员沈琳独任审判，分别于2016年7月8日、2017年4月14日公开开庭进行了审理。原告陈国钦的委托诉讼代理人李春华两次参加庭审，被告名品城公司的委托诉讼代理人邓贤仁第一次庭审时到庭参加诉讼，被告奥银公司两次庭审、被告名品城公司第二次庭审时经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈国钦向本院提出诉讼请求：1、判决两被告连带支付原告违约金30609.99元（暂自2014年11月1日计算至2015年8月31日，具体数额以实际交房日为准，计算方式：340111元*0.003*300天=30609.99元）；2、两被告连带退还订金92064元。庭审中，原告明确第一项诉请中的违约金包括逾期交房违约金（以房款340111元为本金，自2014年11月1日起按照每天万分之三计算至实际交房之日）及逾期办理产证违约金（以房款340111元为本金，自2015年1月1日起按照每天万分之一计算至产证办出之日）。事实和理由：2014年1月3日，在被告奥银公司的组织下，原告与被告奥银公司的全资子公司即被告名品城公司就位于苏州市相城区元和街道××室的房屋签订了《商品房买卖合同》，合同第二条约定该房屋为现房，第八条约定涉案房屋应于2014年10月31日前交付原告使用，但经原告多次催告被告，被告至今未交付房屋给原告，故原告为维护自身合法权益，现起诉至法院。被告名品城公司第一次庭审时辩称，不同意原告全部诉请。因为原告支付的所有款项均入账被告奥银公司，原告所支付的资金起初并不是用于购买被告名品城公司开发的商铺，因被告奥银公司在郑州并无商铺出售，被告奥银公司作为被告名品城公司的股东，指令被告名品城公司将涉案商铺抵给原告，并办理了网签手续。根据网签合同，被告名品城公司确实存在迟延办证的行为，但是已经交付过房屋。我方认为迟延办证的违约金计算标准应为340111*万分之一/天*467天（自2015年1月1日至产证办出时间即2016年4月12日），且原告现既主张交付迟延的违约金又主张办证迟延的违约金，存在重复计算。至于原告主张退还订金，订金不是被告名品城公司收取，被告名品城公司也不知晓相关情况，不同意退还，且无法律规定或合同约定，两被告在此情形下应承担连带赔偿责任。被告奥银公司未作答辩。经审理查明，2014年1月3日，原告陈国钦（作为买受方）与被告名品城公司（作为出卖方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：苏相合同201401030061）1份，约定：买受方购买的商品房为现房，房屋所有权初始登记证明编号为Z3085330，国有土地使用权分割转让许可证编号为0494；买受人购买的商品房位于相城区元和街道××室，用途为商业服务用房，建筑面积15.57㎡，该商品房总价款340111元。其中第六条付款方式及期限，约定：“买受方应在本合同签订当日付足该商品房的全部合同总价款。”。第八条交付期限及交接，约定：“1.出卖方应当在2014年10月31日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用；如遇不可抗力或特殊原因，出卖方可据实予以延期。2.商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续。买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起15天内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验。双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第1款规定的证明文件。勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接。毁损、灭失风险责任自交接之日起由买受方承担”。第九条出卖方逾期交房的违约责任，约定：“出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，按下列方式处理（1）逾期不超过30天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30天后，买受方有权解除合同。自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的3%向买受方支付违约金；造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之三的违约金”。第十五条关于房地产权属登记的约定，其载明：“1.出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间分别作以下处理，（1）逾期不超过90天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天后，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受方支付违约金；造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金”。另查明，涉案房屋于2007年3月15日通过苏州市相城区建设局的竣工验收备案。原告委托其母亲毛秀兰分四次向被告奥银公司缴纳购房款20000元、197223元、122888元及订金92064元，合计432175元，被告奥银公司分别于2011年5月11日、2011年5月13日、2012年7月27日开具了金额为20000元、197223元、122888元的收据，并于2012年7月27日出具商铺订金退款申请回执一份，载明：“今收到客户毛秀兰，商铺￥92064（玖万贰仟零陆拾肆元正）订金收据，我司将在120个工作日内，将款项汇入其指定账户”。2014年4月10日，原告与案外人苏州奥食卡企业管理有限公司签订《租赁合同》，将涉案房屋出租给该公司，租赁期限为2011年7月1日起至2033年6月30日止，租金从第三年开始计算。2015年1月19日，被告名品城公司向原告开具不动产牌楼号为华元路918号3527室、购房款金额为340111元的销售不动产统一发票。涉案房屋于2016年4月12日过户登记至原告陈国钦的名下。再查明，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现被告名品城公司。被告奥银公司目前为被告名品城公司的唯一股东。上述事实，由原告身份证复印件、被告的工商登记信息、《商品房买卖合同》、通过竣工备案告知书、收据、签购单、商铺订金退款申请回执、租赁合同、销售不动产统一发票、不动产权证、案外人毛秀兰出具的情况说明以及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，被告名品城公司称，原告支付订金92064元的本意并非购买此商铺，而是购买郑州的商铺，因而其支付的款项总计四十多万元超过了涉案商铺的房屋总价。原告支付如此多的购房款违背常理，按照房屋买卖交易惯例，一般订金都会转化为购房款，再由购房者补足剩余房款即房屋总价扣除订金的部分，而本案中在原告已支付92064元订金后，又支付了全部房款不符合常理。原告陈国钦称，被告至今未将房屋交付原告，亦从未收到租金，最开始双方口头约定原告购买相城区华元路918号更大面积的商铺，当时双方未确定具体商铺位置，因两被告承诺投资购买商铺有很高的租金回报率，并向原告承诺是当地政府支持的项目，故自2011年开始到2012年7月27日之前，原告便陆续支付购房款总计432175元，到2012年7月27日双方确认原告购买的是位于华元路918号3527室的商铺，面积为15.57平方米，购房款总价是340111元，故双方对此进行书面确认，约定由被告退还原告多收的购房订金92064元，并承诺120个工作日内退还给原告，但是至今未予退还。原告在两被告处只购买了唯一的一套商铺，并没有购买过其他任何商铺。关于被告名品城公司和被告奥银公司在涉案商铺销售时的角色和关系问题，被告名品城公司在本院涉及该批量案件审理中曾经述称其系委托奥银公司销售，而同时也自行销售，谁销售谁收款，被告奥银公司所收的款项至今尚未支付给被告名品城公司，对此未提供证据予以证明。本院认为，原告与被告名品城公司于2014年1月3日所签《商品房买卖合同》，为双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应全面履行各自的义务。原告方举证的收据及购房发票足以证明其已经向被告奥银公司支付了全部购房款，鉴于两被告存在关联以及委托销售关系，且被告名品城公司对原告方的付款情况不持异议且为原告方办理了相关产权证，故本院认定原告方已经足额支付了购房款，其主要合同义务已经履行完毕，因此被告名品城公司作为开发商理应按约向原告方交付房屋并办理产权登记手续。涉案房屋在双方签订网签之前即已取得分割许可证和初始登记证明，故原告方与被告名品城公司在2014年1月3日签订《商品房买卖合同》时应属现房销售。另外，原告在2014年4月10日即将涉案房屋出租给苏州奥食卡企业管理有限公司经营，可以认定被告名品城公司在2014年4月10日即已将涉案房屋交付原告方，并由原告方出租使用。故被告名品城公司并不存在逾期交房的情形，对于原告主张的逾期交房违约金，本院不予支持。双方合同约定，现房销售合同签订之日即2014年1月3日后90日内办理产权转移登记，但涉案房屋的产权转移登记至2016年4月12日才办妥，被告名品城公司对延迟办证的理由未予举证，故延迟办证应归责于被告名品城公司。被告名品城公司应按约支付逾期办证违约金，现原告主张逾期办证违约金按总房款的每天万分之一、从2015年1月1日起计算至实际产证办出之日即2016年4月12日止，为15883.18元，未超出法律允许及当事人约定的范围，且被告名品城公司对此没有异议，故本院予以支持。根据合同相对性，违约金应由被告名品城公司支付。对于原告支付的超出合同价款的92064元，原告明确系多支付的房款，被告名品城公司抗辩该部分款项是原告用于支付郑州商铺的订金，但对此未予举证证明该款系原、被告之间其他经济往来的款项，且收款方奥银公司对此也未提出异议，故本院认定该笔92064元系原告多支付的购房款，应由奥银公司返还给原告。同时，由于被告奥银公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东，而被告名品城公司认为其没有收到被告奥银公司转付的购房款，但实际却为原告办理了涉案商铺的产权证，说明两公司之间存在财务混乱和混同的情形，由于被告名品城公司不能证明被告奥银公司的财产独立于其自己的财产，故被告名品城公司应当对被告奥银公司的债务承担连带清偿责任。被告名品城公司、被告奥银公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃抗辩权利，应承担不利的法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决如下：一、被告苏州东方国际名品城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈国钦违约金人民币15883.18元。二、被告上海奥银房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈国钦返还人民币92064元，被告苏州东方国际名品城有限公司对此承担连带清偿责任。三、驳回原告陈国钦的其他诉讼请求。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币1376元，由原告陈国钦负担146元，由被告苏州东方国际名品城有限公司、被告上海奥银房地产开发有限公司负担1230元（此款原告已垫付，不再退还，两被告负担之款于本判决生效之日起十日内直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。代理审判员  沈琳二〇一七年四月二十五日书 记 员  陈婷