陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终2164号上诉人（原审被告）：陕西天宇实业投资有限公司，住所地西安市航天基地神舟四路239号1幢1单元10301室。法定代表人：黄志平，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱晨，陕西弘业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘康，男，1987年9月3日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：樊静（系刘康之妻），女，1984年6月11日出生，汉族，住西安市长安区。上诉人陕西天宇实业投资有限公司（以下简称天宇公司）因与被上诉人刘康商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2016)陕0116民初4827号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，天宇公司的委托诉讼代理人朱晨，刘康的委托诉讼代理人樊静出庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，天宇公司于2010年以出让方式取得位于西安市航天经济技术开发区神州××西航天国用（2010）第016号的土地使用权。上述土地经规划用途为住宅，天宇公司为此小区命名为“天赐颐府”，其办理了相关的开发手续并进行了开发。刘康、天宇公司于2012年7月21日签订商品房买卖合同，约定刘康购买天宇公司开发的上述小区21幢1单元2层10202号单元房一套，双方就付款方式及期限约定为买受人于2012年7月21日支付房款计（人民币）叁拾肆万伍仟贰佰捌拾伍元整（￥345285元）作为首付款，剩余房款（人民币）壹拾捌万元整办理公积金贷款。上述合同第十五条即关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。同时，双方对其它内容亦进行了约定。此后，刘康向天宇公司支付了房款525285元，天宇公司于2015年9月20日向刘康出具了正式发票。天宇公司于2014年2月22日向刘康交付了房屋，并于此日收取了刘康交纳的大修基金13564.75元。时至2016年6月，天宇公司未将相关资料向产权登记机关备案。2016年7月21日，天宇公司在“天赐颐府”小区大门口张贴告知函一份，说明近期有业主陆续反映关于“办证”、退还代缴款等事宜；公司将认真履行与各位业主的合同约定，有关办证延期事宜，待《不动产权证书》办理结束后，一并妥善处置；公司正在积极协调政府部门，力争把《不动产权证书》分户办理工作于2017年元月底办理完毕。时至刘康起诉前，天宇公司仍未将相关资料报产权登记机关备案。刘康遂诉至本院要求天宇公司为其办理房屋产权证书；支付迟延办证违约金5252.85元；本案诉讼费由天宇公司承担。庭审中，刘康增加了诉讼请求，即天宇公司若于2017年1月31日前未将房屋产权证书办理好，从次日起按房款的日万分之三追加违约金，并一次性支付。刘康认为其已按合同约定履行了相关义务，天宇公司未能在合同约定期限内将相关资料向产权登记机关备案，亦未在合理期限内为其办理好房屋产权证书，已构成违约，除应按合同约定承担违约金外，还应对后续迟延办证的行为继续承担相应的违约责任。天宇公司答辩中认为依据相关法律规定办理房产证（小证）并非其主要义务，其对此仅负有协助义务；双方合同中对于房产证的办理义务人为天宇公司并未约定，对于办理房产证的期限亦未约定，即使其应对迟延备案登记（办理大证）行为承担违约责任，刘康所付房价款应理解为其所付首付款与月供之和，不应理解为首付款与银行向其所支付贷款之和，故刘康请求应予以驳回。刘康为其主张提供了商品房买卖合同，证明合同对总价款、交房日期、备案日期、违约责任均有约定；提供了销售不动产统一发票，证明其已按合同约定支付了房款；提供了大修基金收据，证明其已履行了办理房屋产权证书的主要义务；提供了物业费用票据，证明其已入住所购房屋；提供了告知函，证明天宇公司于2016年7月承诺了办理房屋产权证书的时间。经当庭质证，天宇公司对刘康提交的证据真实性均予以认可，不认可刘康的证明目的，理由与答辩意见一致。天宇公司当庭未提交证据。庭审中，促其协商，因双方各持己见，本案未能调解。刘康在原审诉称，其与天宇公司签订商品房买卖合同，天宇公司虽向其交付了房屋，但迟延办理房屋产权证书，现要求天宇公司为其办理房屋产权证书；支付迟延办证违约金5252.85元；若于2017年1月31日前未将房屋产权证书办理好，从次日起按房款的日万分之三追加违约金，并一次性支付；本案诉讼费由天宇公司承担。天宇公司在原审辩称，其与刘康存在商品房买卖合同关系，但就房屋产权证书（小证）的办理其仅有协助义务，且合同中对办理期限并未约定，其不存在延期问题；其仅有初始登记的义务（大证办理），若其对迟延办理大证应承担相应责任，刘康就违约金计算的基准存在偏差，刘康请求应予以驳回。原审法院认为，公民的合法权益受法律保护。同时，依法成立的合同,自成立时生效。本案中，刘康、天宇公司经协商签订商品房买卖合同，合同内容不违反相关法律规定，双方意思表示真实，现又无异议，该合同应为有效，对刘康、天宇公司均具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，刘康、天宇公司对于办理房屋产权证书的主体存在争议，对于买卖合同，是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同；出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。由此可见，除支付价款及交付标的物外，办理房地产权属转移登记，也是买卖双方的最主要的权利与应履行的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1条规定，本解释所称的商品房买卖合同，就是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。该解释第18条规定了买受人不能在一定期限内取得房屋权属证书出卖人应承担的责任。由此可见，出卖人是办理房屋权属证书的义务主体。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由此又可知，办理房屋权属证书的义务主体是买受人，房地产开企业仅负有协助义务。对此，本院认为上述法律对于办理房屋权属证书义务主体的规定并非相互冲突，亦非简单的主办和协办关系。从房屋权属登记的流程看，通常做法是开发商向相关部门提供必要手续，完成房屋权属的初始登记即大证的办理后，再告知买受人情况，买受人提供申请，房管部门进行审查登记，最后颁发房屋权属证书即小证。在此过程中，开发商和买受人互有协助义务，同时再加上房管部门，即通过三方的共同努力完成权属登记。到底谁为办理房屋权属证书的主体，首先应遵循当事人的意思自治原则，双方约定有办证义务的，从其约定。依据刘康、天宇公司所签合同第十五条规定、天宇公司代收了大修基金之事实、天宇公司于2016年7月21日张贴的告知函所体现的内容均可得出办理房屋产权证书是被告的重要责任。现刘康要求天宇公司为其办理房屋权属证书之请求（在刘康积极配合的前提下），于法有据，依法应予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，按照合同第十五条之约定，刘康于2014年2月22日收房，天宇公司应在2015年8月底前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，现天宇公司未能按照合同约定及时办理相关备案手续，更无从谈及给刘康办理房屋权属证书。天宇公司当庭未提供刘康不履行配合义务的证据，说明刘康对于办理房屋权属证书并无过错。对于办理房屋权属证书的期限，双方在合同中并未明确约定，结合备案后房管部门办证的程序，合理扣减审查办理的期间两个月，天宇公司已构成违约。刘康依据合同约定要求天宇公司承担总房款1%的违约金即5252.85元之请求，于法有据，依法应予以支持。此外，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，刘康、天宇公司双方合同第十五条对因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任约定为“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同第十五条中“出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”之约定为一次性支付，即无论被告何时将房屋权属证书办理完毕，其仅需向刘康赔偿已付房款1%的违约金，其违约责任不随违约时间的长短而发生变化，该条款并未起到督促天宇公司尽快履行义务，从而增加了刘康长期无法取得房屋权属证书的风险，未能体现违约行为与违约责任承担的对等性，未能体现对无过错方的补偿性及对违约方的惩罚性。由于天宇公司的违约行为，致使刘康对其所购房屋权利的行使，尤其是对房屋进行法律上的处分造成影响，故遵循公平原则，天宇公司除应向刘康赔偿上述房价款1%的违约金外，还应继续承担违约责任。刘康依据天宇公司承诺的时间，要求天宇公司承担自2017年2月1日起的逾期违约金，属于刘康给天宇公司留出的合理期限，本院予以准许。如若在2017年1月31日前未完成备案手续并通知刘康配合办理房屋权属证书之义务，天宇公司就应承担相应违约责任，刘康此节请求亦应予以支持。对于违约金的计算标准，刘康所要求的标准远高于双方合同中对逾期交房“按日支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定。在商品房买卖合同中，出卖人交付房屋和买受人支付房款属于合同的主要义务，逾期办理房屋权属证书的违约金高于逾期交付房屋的违约金显属不妥。结合本案实际及天宇公司违约程度，就该部分违约责任，参照合同对“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”的约定，酌定为日违约金按照已付房价款的万分之零点五的标准计算为宜。天宇公司认为其非办理房屋权属证书的义务人之理由，无事实与法律无据，对其理由本院不予采纳。天宇公司认为合同第十五条约定的“已付房价款”应理解为首付房款与实际月供之和之理由，因天宇公司已实际收取了以刘康名义支付的全额房款，对其理由本院亦不予采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条及相关民事法律之规定，判决如下：一、被告陕西天宇实业投资有限公司应于2017年1月31日前为原告刘康办理完毕房屋产权证书（在原告配合下）;逾期未履行上述义务，自2017年2月1日起以房价款（525285元）日万分之零点五的标准赔偿原告刘康违约金至其履行上述义务之日止。二、被告陕西天宇实业投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告刘康违约金5252.85元。本案受理费50元，原告已预交，由被告承担。宣判后，天宇公司不服，向本院提起上诉称，原审判决对案件事实认定基本清楚，但适用法律错误。一、双方在《商品房买卖合同》中未就何时办理房产证进行具体约定。双方仅在合同中约定其公司在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由其公司提供的资料报产权登记机关备案，也就是办理房屋的初始登记，即俗称的大证。其公司从未向刘康承诺为其办理房屋所有权证书，即俗称的小证。因此，刘康起诉要求其公司为刘康办理房屋产权证无事实依据。庭审中，刘康也未提交证据证明其公司有为刘康办理房产证义务的证据，未提交其公司延期办理房产证的证据。且根据相关法律规定，其公司作为房屋出卖人没有为刘康办理房产证的义务，只负有协助义务，且合同并未约定办理房产证的具体时间，因此不存在迟延办证的问题。二、双方在《商品房买卖合同》中对逾期办理大证的违约责任已进行了明确约定，原审判决不应在合同约定之外要求其公司自2017年2月1日起以房价款万分之零点五的标准按日赔偿刘康违约金，直至其公司将涉案房产证办理完毕之日止。三、如刘康要追究其公司逾期办理大证的违约责任，应另行起诉。同时，因刘康是通过按揭方式购买涉案房屋的，这里的“已付房价款”应理解为刘康支付的首付款与实际履行过程中的月供之和，不包括银行已经向其公司支付的价款。因为刘康与银行之间没有形成真正抵押关系，银行的付款是以其公司的担保为前提的。刘康不应以总房价款的1%来计算逾期办证违约金。上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回刘康的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由刘康承担。刘康辩称，一审法院判决公平合理，适用法律正确，请求维持。本院经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，刘康与天宇公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，刘康向天宇公司支付了全部购房款，天宇公司实际收取了全部购房款。天宇公司也向刘康交付了涉案房屋。现刘康以房屋至今未办房产证为由起诉要求天宇公司办理房产证并支付逾期办证违约金。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“…如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。天宇公司至今未在上述合同约定的期限内办理涉案房屋的产权手续，该行为构成违约，应按合同约定承担已付购房款1%的违约金。原审判决天宇公司按照已付房价款的1%承担逾期办证违约金正确，本院予以确认。天宇公司上诉认为其公司仅应办理涉案房屋产权大证的备案手续义务及已付购房款为首付款和已付月供之和的理由，证据不足，不予支持。对于刘康起诉要求天宇公司赔偿合同约定的已付购房款1%的违约金外，还应继续承担自2017年2月1日起至实际履行上述义务之日止的逾期违约金的理由，因双方在合同中明确对逾期办证违约金进行了约定，双方也选择了一次性的违约金支付方式，且双方在履行过程中未就逾期办证违约金的计算方式进行协商变更，刘康起诉要求天宇公司支付自2017年2月1日起按房款的日万分之三追加违约金，无合同约定，也无法律依据，该请求依法不予支持。原审判决对此认定不妥，应予纠正。天宇公司上诉要求驳回刘康的该项诉讼请求理由正当，应予采信。天宇公司未按照合同的约定将办理权属登记需要由天宇公司提供的资料报产权登记机关备案，导致刘康不能在规定期限内取得涉案房屋的权属证书，应承担继续履行合同的义务，原审法院判决天宇公司协助刘康办理涉案房屋权属证书是正确的，但该判项确定的履行期限不妥，本院变更为天宇公司于本判决生效之日起三十日内协助刘康办理所购房屋所有权登记手续。综上，维持原审判决第二项，变更原审判决第一项。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初4827号民事判决第二项。二、变更西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初4827号民事判决第一项为：陕西天宇实业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内协助刘康办理西安市航天经济技术开发区神舟三路239号天赐颐府小区21幢1单元2层10202号房屋的所有权登记手续。三、驳回刘康其余诉讼请求。一审案件受理费50元，刘康已预交，由陕西天宇实业投资有限公司承担。二审案件受理费50元，陕西天宇实业投资有限公司已预交，由陕西天宇实业投资有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 王 宏审 判 员 董 凡代理审判员 张 伟二〇一七年四月十七日书 记 员 孙静文