四川省南充市嘉陵区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1304民初688号原告：南充盛华堂商业管理有限公司，住所地四川省南充市顺庆区文化路75号。法定代表人：李俐，董事长。委托诉讼代理人：李雄（特别授权），四川泰宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓东，四川泰宇律师事务所律师。被告：赵相书，男，1957年12月3日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。原告南充盛华堂商业管理有限公司（以下简称“盛华堂公司”）诉被告赵相书物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛华堂公司的委托诉讼代理人李雄，被告赵相书到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盛华堂公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付所欠的2013年1月至2016年12月31日的物业服务费3,552.00元、生活垃圾处理费303.00元，共计3,855.00元，并按每天万分之二向原告支付违约金；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告提供物业服务管理的南充市嘉陵区南虹路一段129号香洲郡小区房屋业主。原、被告于2009年12月21日签订并承诺遵守《临时管理规约》，双方约定原告对小区提供物业服务管理，被告按其房屋建筑面积每平方米0.65元标准向原告交纳物业服务费及相关代收费用。如被告不按期交纳，原告有权要求��告补交并按每日万分之二交纳违约金。被告拖欠物业服务费3,552.00元，生活垃圾处理费303.00元，共计3,855.00元未交，经原告多次催收未果。原告为维护自己的合法权益，特依法起诉。被告赵相书辩称，我购买了香洲郡住房，也与开发商签了前期物业管理的临时规约，此后盛华堂公司与业主没有任何合同关系。这个合同是格式化的，收费标准是开发商单方所订，是霸王合同。当时售房人员告诉我，这个合同是一个临时合同，所有的一切费用都包含在内，待小区业委会成立后所有合同终止，在这种情况下我才签的字。物业公司应当维护这个合同，但小区聘请的物业从2012年起不尽职尽责。物业公司只有搞好服务才能收取该收的物业费用，因此，物业公司作为合同的第三方擅自向业主提出加收供电费和垃圾处理费是不合理不合法的。后来���们向环卫处开了个委托书说是为环卫处代收，实际发改局出了垃圾处理费一户5元是2005年就出台的文件，这个费用作为环卫处是对各小区的物业服务企业收取的费用。业主无论是和开发商还是物业签合同，只认合同约定的费用。物业说是代理收费，业主可以不接受不认可。我多次主动到物业办交纳合同内应交的物业费，是物业拒收，而不是我不交。前期的临时合同到期后续约一年，应该是2014年10月5日至2015年10月5日期满。之后我们召开业主大会，将此前的费用交清，但物业办要求我们把垃圾费一起交了，否则不收。2017年1月9日晚7时至10日上午10时，因原告不允许我的车停入地下车库我所买的车位，导致我的车被砸，造成直接经济损失4,700.00元。这个损失应由原告负责，并请求追究原告损害业主利益的责任。合同到期后，原告未与业委会续签合同，却以送菜籽油、到九寨沟旅游等方式骗取真相不明的业主交纳物业费，请求原告退回此部分费用。地下车库的费用及公共地方的广告费收入也应当交还全体业主。经审理查明：被告赵相书系南充市嘉陵区“香洲苑”房屋（建筑面积为112.25平方米）业主。赵相书与开发商四川宏凌实业有限公司于2009年12月21日签订《商品房买卖合同》，合同第二十三条对前期物业服务约定为：出卖人依法选聘盛华堂公司为物业管理企业；前期物业管理期间，物业服务费收费价格为0.65元/月/平方米。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费。地上与地下停车管理费按政府相关批文执行；物业服务费按照半年收取，买受人应当分别在每年的1月15日前和7月15日前缴费；物业服务的���容和业主临时公约的内容见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。在四川宏凌实业有限公司制定的《临时管理规约》中，约定：盛华堂公司为“宏凌·香洲苑”小区的物业服务企业，物业服务费收费标准为：多层洋房按0.65元/平方米/月。根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业在本小区的物业服务费用收取实行包干制。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，物业在运行和日常管理中产生的费用盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。业主逾期交纳物业服务费的，物业服务企业可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之二。《临时管理规约》的有效期：《���时管理规约》具有《管理规约》的法律效力，至首次业主大会指定并表决通过正式的《管理规约》经备案生效后即行失效，否则本《规约》的有效期限至“宏凌·香洲苑”项目的土地使用年限终止日止。赵相书作出的《承诺书》载明：“本人为宏凌·香洲苑”小区的业主，现声明如下：本人已仔细阅读了《临时管理规约》，完全理解并承诺愿意遵守本人规约中所列的全部规则及条款。特此承诺！”。原告自2009年6月进入案涉小区提供物业管理服务至今。被告赵相书未按期交纳物业费，经原告多次催收未果。同时查明，南充市嘉陵区环境卫生管理所委托原告盛华堂公司收取香洲苑小区居民垃圾清运处置费。2005年6月30日，嘉陵区财政局、物价局联合发布嘉财综[2005]08号“关于印发《南充市嘉陵区行政事业及服务性收费项目和标准》的通知”文件，对上户收集和拉运居民生活垃圾收费标准定为5元/户/月。本院认为：原告盛华堂公司系有物业管理资质的企业，资质等级为一级。根据国务院《中华人民共和国物业管理条例》第二十三条的规定，物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。被告赵相书与开发商四川宏凌实业有限公司签订《商品房买卖合同》时，对遵守《临时管理规约》作出了书面承诺，应受《临时管理规约》的约束。原告盛华堂公司按照《临时管理规约》的约定为“香洲苑”小区提供前期物业服务至今，接受服务的业主应当按照该规约支付相应的物业管理费用。被告抗辩与原告没有合同关系，无事实依据，亦不影响《临时管理规约》对双方权利义务内容的确定。被告辩称《临时管理规约》应至2015年10月5日截止，按照《临时管理规约》的约定，有效期至首次业主大会指定并表决通过正式的《管理规约》经备案生效后失效，但被告未举出相关证据，且原告至今仍为小区提供物业服务，双方形成事实上的物业管理关系。被告辩称车辆被砸要求物业公司赔偿损失，以及地下停车收费不合理，广告收入应当退还业主的意见，系另一法律关系，相关权利人可另案主张权利。被告拖欠2013年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费为：0.65元/平方米/月×112.25平方米×48个月＝3,502.20元。关于收取生活垃圾处理费的问题。虽《临时管理规约》约定物业服务费实行包干制，但生活垃圾处理费系受环卫所委托收取��并非物业服务费的组成部分，被告辩称垃圾处理费不应收取的意见，没有充分理由，本院不予支持。被告应交纳生活垃圾处理费为5元/月×48月=240.00元。关于延期支付物业费滞纳金的问题。原告作为一级资质的物业企业，应当为小区住户提供优质的物业服务，但部分业主一致反映物业服务存在诸多问题，对物业服务不甚满意。鉴于原告提供的物业服务存在瑕疵，且被告曾向原告交纳物业费，原告因收费标准问题拒收，故本院对原告主张的滞纳金不予支持。综上所述，为了结纠纷，依照《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告赵相书于本判决生效后三日内向原告南充盛华堂商业管理有限公司支付2013年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理费3,502.20元、生活垃圾处理费240.00元，合计3,742.20元；二、驳回原告南充盛华堂商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告赵相书负担。本判决为终审判决。审判员  李彪二〇一七年四月五日书记员  谭谈