贵州省遵义市汇川区人民法院行 政 判 决 书（2015）汇行初字第48号原告杨坤良，男，汉族，住遵义市红花岗区。委托代理人朱永强，贵州崇尚律师事务所律师。被告遵义市国土资源局，组织机构代码：00950052-X。法定代表人路斌，系该局局长。委托代理人覃静，该局工作人员。委托代理人周明，贵州子尹律师事务所律师。第三人胡开碧，女，汉族，住遵义市汇川区。第三人章儒生，男，汉族，住址同上。上述两位第三人共同委托代理人韩毅、何春维，贵州上善律师事务所律师。第三人遵义永诚房地产开发有限公司。法定代表人陈学，该公司总经理。第三人中国银行股份有限公司遵义分公司。法定代表人王向东，该行行长。委托代理人杨万祥，贵州山一律师事务所律师。原告杨坤良诉被告遵义市国土资源局（以下简称市国土局）、第三人中国银行股份有限公司遵义分公司（以下简称中国银行）、第三人遵义永诚房地产开发有限公司（以下简称永诚公司）、第三人胡开碧撤销房屋颁证一案，本院于2015年5月26日依法受理，并于2015年6月2日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书以及权利义务告知书，本院依法组成合议庭，于2015年9月7日公开开庭审理了本案。原告杨坤良，被告的委托代理人覃静、周明，第三人胡开碧以及胡开碧、章儒生的共同委托代理人韩毅，第三人中国银行的委托代理人杨万祥到庭参加了诉讼，第三人永诚公司经本庭合法传唤，未出庭应诉。本案现已审理终结。原告杨坤良诉称：2004年3月15日原告与第三人永诚公司签订一份商品房买卖合同，明确第三人将其开发的位于遵义市沙河小区30号楼12、13号一层营业房卖予原告，合同签订后，原告支付了首付款，并到红花岗区房管局进行备案登记，同时向中国银行按揭贷款，办理了遵房红花岗区他字第13465号他项权利证书。原告与第三人永诚公司约定，由永诚公司管理该营业房，用永诚公司收取的租金代为偿还按揭贷款。2014年7月，原告接到红花岗区法院通知后知道，永诚公司未履行还款义务，此时原告已无法联系永诚公司，后原告得知，永诚公司已将上述房屋卖予第三人胡开碧，，并由被告办理了房屋所有权证书，被告在未通知原告的情况下，将已经办理抵押的营业房办理产权给第三人，被告的行为侵害了原告的利益，给原告造成了严重的财产及信誉损失。综上所述，被告在办理房屋产权时，明知涉案房屋已经办理了抵押登记仍为第三人办理产权，被告的行为侵害了原告的利益，请求人民法院依法撤销被告颁发给第三人的房屋所有权证。原告向本院提交了如下证据：1号、商品房买卖合同、房屋登记附图、房屋他项权利证明、房屋他项权利登记申请审批表（被告提供的卷内材料中）。证明：01、原告通过购买的方式取得房屋所有权后，依法享有对争议房屋的物权，故原告享有对购买房屋的对世权；02、原告依法于2004年4月21日到房屋产权监理处办理了抵押登记手续，原告名下的房屋已经处于抵押状态，该财产在抵押期间未经抵押权人同意是不得转让和办理变更登记的；03、抵押权未消灭期间，任何人未经抵押权人同意的受让行为均归于无效。04、任何未经物权人同意的私自变更行为应属无效。2号、原告与第三人中国银行遵义公司之间签订的房屋产抵押担保书、中国银行抵押借款合同（被告提供的卷内材料中）。证明：原告从第三人处购买的房屋已经设定抵押，抵押权人是第三人中国银行遵义公司；3号、红花岗区人民法院的生效裁定书。证明：原告的财产至今仍然处于抵押状态。4号、因被告错误的登记行为导致第三人（抵押权人）无法行使原告抵押财产的抵押权。5号、第三人的房产登记信息和附图。证明：原告名下已经抵押的部分房产被被告登记在第三人胡开碧名下。上述证据综合证明：被告将原告已经设定抵押的财产在未经原告和抵押权人同意的情况下就私自将抵押财产登记在他人名下的颁证行为明显是违法程序的，故被告的颁证程序违法，该证依法应予以撤销。被告市国土局辩称：被告的行政登记行为证据充分，适用法律、法规正确，符合法定程序，应予维持。胡开碧、章儒生向永诚公司购买房屋，签订了《商品房买卖合同》，支付了价款，依法向被告提出登记申请，并提交了相关资料。被告经审查，按照法律法规及规章等规定条件及程序，依法进行登记，故被告受理涉案房屋登记，并依法核准登记，颁发证书，无违法支出，该行政登记不应当撤销。原告是否为真实购房人，应当予以查明。原告于2004年3月15日签订商品房买卖合同，但原告并未实际占有、使用该房，而由永诚公司代管，并以所收租金偿还银行按揭贷款。这些情况显示与正常购房存在本质区别。本案应依法查明案件事实，由相关责任方承担责任，并驳回原告的诉请。按原告所称，其向永诚公司购房，该公司后又将该房出售给胡开碧、章儒生，已构成“一房二卖”。因此，应当由相关责任方承担民事、刑事责任，并最终确定房屋真实权利人，在此之前，应当驳回原告的诉请。同时原告的诉请已经超过起诉期限，应当驳回起诉。被告向本院提交了如下证据：第一组（他项权利登记手续一套）：01、申请审批表；02、房地产估价结果报告；03、商品房买卖合同；04、住房抵押借款合同；05、其他登记资料。第二组（第三人房屋所有权登记手续一套）：01、登记审批表、登记申请表；02、商品房买卖合同；03、付款凭证；04、测绘平面图；05、身份情况资料；06、其他登记资料。以上两组证据共同证明本案行政登记行为资料齐备，程序合法，被告登记行为无违法及错误，不应当撤销。第三组：红花岗区人民法院行政裁定书（2015）红行初字32号和第33号；证明：本案应予中止，因为同样的情形的案件在红花岗法院中止审理。第三人永诚公司未作答辩也未提交任何证据。第三人中国银行述称：原告诉状中的房屋坐落与被告办理给第三人产权证的房屋坐落一致；原告获得贷款后支付给永城公司，但永城公司未用其租金支付贷款，永城公司存在过错；贷款发放后，原告用所买房屋作抵押，经过红花岗房屋登记处登记，故被告将房屋产权证颁发给第三人行为违法，因为原告的房屋已经进行抵押；原告的事实和理由充分，应当支持。第三人向本院提交了如下证据：01、借款收据；02、个人住房贷款审批表；03、公证书；04、住房抵押借款合同；05、证明；06、抵押品契证资料收据；07、房屋他项权利证明。第三人胡开碧、章儒生述称：2009年4月，第三人与永诚公司签订《商品房买卖合同》约定购买永诚公司开发的沙河小区30号楼二区第一层12号房，第三人支付购房款后，使用该营业房至今。期间按规定办理了产权证。在办理该产权证时，被告工作人员查询了该房的登记情况，在办理过程中没有显示该房屋权利受到限制、抵押或担保的情况，因此第三人才顺利办理了产权。原告应当证明其所购房屋即第三人所购房屋，因为永诚公司管理混乱，楼房标记不一致。最后，即便原告的他项权利登记合法，也不应当撤销第三人的产权证。被告的颁证首先合法，原告与永诚公司签订《房屋买卖合同》并备案的法律小李是对抗其他购房人，以保障将来实现物权。但预告登记不具备物权登记的效力，不能对抗第三人已经登记的物权。原告2004年进行预告登记，涉案房屋2010年就开始登记办理产权，原告怠于行使权力。本案侵权也是永诚公司侵权，与被告及第三人无关。综上，第三人取得产权，且已经支付了对价，为善意取得，故应当予以维持。第三人向本院提交了如下证据：01、商品房买卖合同；02、收据；03、产权证（201304188）复印件；证明：第三人通过合法程序办理产权证；第三人对购买的房屋拥有合法的物权。经庭审举证质证，原告对被告所举证据证明目的有异议，第三人中国银行对被告所举证据真实性无异议，对合法性有异议，第三人胡开碧、章儒生对被告所举证据第一、二组证据无异议，对第三组证据真实性无异议，对关联性有异议。被告对原告所举证据中除3号证据外，其余证据关联性有异议，对其他证据真实性无异议，但对合法性有异议。第三人中国银行对原告所举证据无异议，第三人胡开碧、章儒生对原告所举1号证据三性不予认可，对2号证据原告与中行签订的所有资料，对合同真实性、关联性有异议，对3号证据行政裁定书真实性无异议，关联性有异议，对4号证据房产登记信息真实性无异议，但证明目的有异议，不能达到原告的证明目的。本院对原告所举全部证据真实性予以确认，对被告所举第一、二组证据真实性予以确认，对第三组证据不予确认，理由为第三组证据为被告庭审过程中补充证据，属于超期举证，因此不予确认。对第三人中国银行和第三人胡开碧、章儒生所举证据真实性均予以确认。经审理查明：2004年4月19日，遵义市红花岗区房地产市场管理处对原告杨坤良与第三人遵义市永诚房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》进行备案。同日原告以其所购买房屋向中国银行遵义分行贷款，并向遵义市红花岗区房管局申请抵押登记，抵押人和借款人均为原告，抵押权人为中国银行遵义分行，2004年4月20日，红花岗区房管局审批意见为“同意办理”，并于次日颁发了他项权利证书，原告按照借款合同约定归还了68期贷款后，未再还款，造成逾期，因原告未还款第三人中国银行遵义分行于2009年6月23日向红花岗区法院申请执行。2009年4月18日，第三人胡开碧与第三人永诚公司签订《商品房买卖合同》，第三人于2010年2月5日向遵义市房产管理局申请所有权登记，遵义市房管局于同日审批同意“核准登记”，并向第三人胡开碧颁发了遵房权证2013041**号《房屋产权证》，房屋面积为490.11平方米，规划用途为商业用房。原告在得知涉案房产已经将产权办理在第三人名下后，遂向本院提起诉讼。另查明：原告所购房屋与第三人所购房屋指向为同一房屋。本院认为：依据《不动产登记暂行条例》第七条“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记”之规定，遵义市辖区内的房屋登记职责由本市确定的不动产登记机构统一办理。根据遵义市人民政府办公室2014年11月4日作出的《关于印发遵义市住房和城乡建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》（遵府办发（2014）119号“一、职责调整：……（二）将市住建局承担的房屋产权登记职责划入市国土资源局”之规定，本市明确的不动产登记机构为遵义市国土资源局，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”之规定，市国土局为本案适格的被告。2004年，红花岗区房管局为原告办理了房屋他项权登记，原告所取得的房屋他项权利证书系真实有效的，原告取得房屋他项权利证书即具备原告诉讼主体资格，被告在涉案房屋取得房屋他项权利证书的情况下，再次为第三人办理了房屋所有权证书，根据《房屋登记办法》第三十四条“抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。”之规定，遵义市住建局在办理房屋所有权转移登记的时候，应当取得抵押权人的同意，但被告提供的证据中没有抵押权人中国银行遵义分行的的主体证明材料、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。但第三人胡开碧与第三人永诚公司签订了《商品房买卖合同》，履行了合同义务，支付了对价，并办理了产权证，胡开碧取得涉案房屋所有权为善意取得，被告在为第三人办理房屋所有权过程中未审核到涉案房屋已经办理了他项权利登记，未尽到合理审慎的义务，但撤销涉案房屋所有权证会侵害第三人善意取得的利益。为此，为保护公民、法人和其他组织的合法权益，监督行政机关依法行政，根据《最高人民法院关于审理房屋登记若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”之规定，判决如下：确认被告遵义市国土资源局（原遵义市住房和城乡建设局）向第三人胡开碧颁发遵房权证2013041**号《房屋产权证》的行为违法。案件受理费50元，由被告遵义市国土资源局承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数递交上诉状副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  吴 昊人民陪审员  冉吉祥人民陪审员  李成书二〇一五年八月二十四日书 记 员  杨 敏