北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2012)海民初字第4729号原告：韦小宽，男，1959年12月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：陈庆波，北京市康达律师事务所律师。被告：北京金玩家上网服务有限责任公司，住所地北京市海淀区魏公村街1号韦伯豪家园7号楼一层。法定代表人：王莹，经理。委托诉讼代理人：李琦，公司经理。原告韦小宽与被告北京金玩家上网服务有限责任公司（以下简称金玩家上网公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年12月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韦小宽之委托诉讼代理人陈庆波，被告金玩家上网公司之委托诉讼代理人李琦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韦小宽向本院提出诉讼请求：1.判令金玩家上网公司支付2011年1月1日至2013年11月30日间拖欠的租金439775元及相当于一年租金的滞纳金150780元；2.本案诉讼费由金玩家上网公司负担。事实和理由：金玩家上网公司承租海淀区魏公村街×号×号楼×层房屋用于经营网吧，但该房屋靠北侧有133.82平方米属于我所有，基于以上原因，我与金玩家上网公司及该一层房屋另一产权人北京鸿梓旭设备租赁有限公司共同签订《三方协议》，约定自2010年8月1日起，金玩家上网公司每月将所属我面积的房屋房租直接交予我。但该协议签订后，金玩家上网公司拒绝履行约定义务，经我多次催要均置之不理。金玩家上网公司辩称，韦小宽作为原告主体不适格，其未经其他共有人同意，与我公司签订的租赁协议不成立。韦小宽与我公司及鸿梓旭公司签订的《三方协议》应属无效合同，因为韦小宽当时称房屋为其所有，此与事实不符，属于故意隐瞒。且诉争租赁物位于房屋泄爆区，不属于商业房，不能用于商业经营，当时我公司也是考虑到安全问题决定不再租用该房屋。韦小宽于2010年9月4日与胡泊签订的《一揽子结算协议》补充协议及房产转让款收据证明，诉争房屋的实际房屋所有人为胡泊。签订《三方协议》时，我公司与国豪物业公司的原协议没有解除，后我们双方于2011年7月31日签订了终止协议，且房屋已经退给国豪物业公司了。我公司对租赁物未实际占用，不存在拖欠租金事实。故我公司不同意韦小宽的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。位于北京市海淀区魏公村×号×号楼（以下简称×号楼）为北京魏公元鼎房地产开发集团有限公司（以下简称开发商）开发，并取得初始产权，房屋登记用途为配套公建。该公司于2004年将该楼委托北京国豪物业管理有限公司（以下简称国豪物业公司）从事物业管理及出租。2006年12月1日，国豪物业公司（甲方）与金玩家上网公司（乙方）签订《租赁协议》，主要约定：甲方租赁给乙方的房屋位于北京市海淀区魏公村街×号×号楼×层。房屋租赁期限为七年，即2006年12月1日至2013年11月30日止。乙方按如下方式向甲方支付租金：2010年1月1日至2013年11月30日，租金为68万元/年，每月支付56666.67元/月。本协议签署之日起五日内，乙方向甲方支付押金10万元（不计算利息）。如发生下列情况，甲方有权在不事先通知乙方的情况下先期动用押金进行支付。同时，甲方还将书面通知乙方押金被动用数额原因及补交期限。A.支付被拖欠的租金，但最长不超过15天；D.因乙方违约导致本协议无法执行时，甲方有权全部扣留押金。每月25前，乙方须向甲方支付下月租金。租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还。乙方如要求继续经营，则必须在租赁期满3个月前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁协议。乙方应于房屋租赁期满后，将该房屋及附属设施、设备交还甲方。同时，乙方不论装修如何，均不得向甲方主张装修费用。乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。乙方交付的押金待甲方对房屋验收后再退还乙方。在租赁期间，乙方逾期交纳本协议约定应由乙方负担的费用，每逾期一天，则应按未交纳费用的3%向甲方支付滞纳金。租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期未归还时，每逾期一日应向甲方支付原日租金200%的违约金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。此后，开发商将×号楼×层部分面积出卖予北京鸿梓旭设备租赁有限公司（以下简称鸿梓旭公司）。2008年5月1日，国豪物业公司（原出租方）与鸿梓旭公司（现出租方、甲方）及金玩家上网公司（承租方、乙方）共同签订《房屋租赁补充协议》，约定乙方所租房屋的所有人已变更为甲方，现出租方为甲方，原出租方同意乙方按季度付给甲方房屋租金。租金、租赁期限及其他内容按原《房屋租赁合同》标准不变。本协议从2008年5月1日开始正式生效。本协议作为原《房屋租赁合同》的补充说明，同样具有法律效力。2010年1月，开发商将×号楼×层另一部分面积出卖予韦小宽、张爱丽、韦振宇、韦翔宇、张伟。韦小宽与张爱丽、韦振宇、韦翔宇、张伟于2010年1月14日取得相应房屋的所有权证，成为按份共有人，共有份额分别为：30%、55%、5%、5%、5%，登记房屋面积为133.82㎡。2010年8月1日，鸿梓旭公司（甲方）与金玩家上网公司（乙方）及韦小宽（丙方）签订《三方协议》，约定：乙方承租甲方位于北京市海淀区魏公村×号×号楼×层房屋，建筑面积603.51㎡，现此面积中有建筑面积133.82㎡属于韦小宽所有，现甲方同意乙方将所属丙方面积的房租即每月人民币12565元自2010年8月1日起直接交予丙方，剩余租金每月人民币44101.67元交予甲方，且乙方所交此房屋押金人民币100000元整中的20000元整转至丙方韦小宽名下。房屋租赁期限不变。上述协议签订后，协议各方约定的内容得到实际履行。金玩家上网公司就涉案房屋（面积133.82㎡）向韦小宽履行支付租金义务至2010年12月31日。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.韦小宽主张上述三方协议系对租赁协议的变更，要求金玩家上网公司依三方协议及租赁协议支付2011年之后至租期届满的租金。金玩家上网公司反驳主张三方协议无效，并否认韦小宽作为本案原告的资格。该公司指称韦小宽隐瞒与其他人的共有关系，未经其他共有人同意而无权签订三方协议并提起本案诉讼。诉讼中，本院通知包括韦小宽在内的涉案房屋全部共有人到庭接受询问，张爱丽、韦振宇、韦翔宇、张伟均确认将涉案房屋委托韦小宽管理，表示对韦小宽签订三方协议及由其个人提起诉讼均知情并同意。2.金玩家上网公司向本院提供《一揽子结算协议》补偿协议、《收条》、《通知》、《告知函》，主张案外人国豪物业公司胡泊曾向其主张涉案房屋产权并要求腾退的事实，韦小宽对该证据的真实性不予认可，否认国豪物业公司及胡泊享有主张涉案房屋租金的权利。金玩家上网公司另提供显示于2011年7月31日与国豪物业公司签订的《租赁合同终止协议》及相应租金《收条》，主张已于2011年7月31日终止与国豪物业公司之间的租赁关系并将涉案房屋腾退该公司且结清了相应欠租，该事实亦未得到韦小宽的认可。经本院询问，金玩家上网公司另主张韦小宽对国豪物业公司胡泊主张权利之事实知情，且同意与胡泊办理房屋产权过户及将房屋腾退予国豪物业公司胡泊的事实，韦小宽对此事实亦未予认可，且上述房屋产权仍在韦小宽等人名下。金玩家上网公司未能就其上述抗辩主张向本院充分举证。3.金玩家上网公司主张涉案房屋属于小区配套公建地下一层锅炉房的“泄爆区”，不应用于租赁经营。经该公司申请，北京市海淀区质量技术监督局虽向本院出具相关“韦伯豪小区×号楼锅炉情况”及“对锅炉房建造位置及泄压的要求”的调查书面回执内容，但其中并未确定涉案房屋即所谓“泄爆区”，金玩家上网公司未能就其上述主张向本院充分举证。本院认为，合同是确立当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力。本案中，金玩家上网公司经营使用的涉案房屋原登记在开发商名下，系该公司从开发商委托的经营管理公司即国豪物业公司处承租，双方签订有租赁协议。后随着开发商将房屋出售予买受人，金玩家上网公司亦相应与国豪物业公司、买受人签订了补充协议。其中，三方协议确立了涉案房屋新产权人韦小宽与金玩家上网公司之间的租赁关系，是对租赁协议的变更与补充，具有同等法律效力，合同双方应当严格遵照执行。庭审中，金玩家上网公司以韦小宽无权代表共有权人签订三方协议及提起诉讼等为由，否定三方协议的效力及韦小宽的租金请求权，但未能向本院提供充分反证。金玩家上网公司认为涉案房屋因位于锅炉房上方而不具备房屋使用条件并导致房屋无法使用，可请求解除合同，其关于无效之主张于法无据。韦小宽作为租赁合同关系的相对方，有权主张合同债权。事实上，金玩家上网公司已实际依据租赁协议及三方协议向韦小宽支付了部分租金，但自2011年始，该公司未再履行相应义务，韦小宽有权依据租赁协议及三方协议向该公司主张欠租。庭审中，金玩家上网公司主张就涉案房屋与案外人签订终止协议并作相应腾退的事实，并称韦小宽对此知情并表示同意，相关事实均未得到韦小宽的认可，金玩家上网公司亦未能就其上述抗辩主张向本院充分举证，故本院对此不予支持。就金玩家上网公司所主张的房屋实际产权人为案外人胡泊一节，假使金玩家上网公司依据的上述《一揽子结算协议》补偿协议真实且有效，但在未办理涉案房屋产权过户或各方就租金支付无特别约定的情况下，鸿梓旭公司、金玩家上网公司与韦小宽签订的三方协议并未解除，金玩家上网公司向案外人作出相应履行或与案外人协商终止合同，缺乏事实及法律依据，本院无法据此免除该公司向韦小宽支付租金的责任。综上所述，韦小宽作为涉案房屋按份共有的产权人，要求承租方金玩家上网公司依据三方协议支付欠租及滞纳金，理由正当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零八条、《中华人民共和国物权法》第九十四条、第一百零二条之规定，判决如下：一、于本判决生效后十日内，北京金玩家上网服务有限责任公司支付韦小宽自二○一一年一月一日至二○一三年十一月三十日间的房屋租金四十三万九千七百七十五元；二、于本判决生效后十日内，北京金玩家上网服务有限责任公司支付韦小宽滞纳金十五万零七百八十元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九千七百零六元，由北京金玩家上网服务有限责任公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  黎 健人民陪审员  李孟超人民陪审员  靳艺红二〇一七年四月十二日书 记 员  王文敬