南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）江宁汤民初字第00176号原告胡艺，男，1978年11月18日生，汉族。委托代理人孔小晶、霍国平，江苏和忠律师事务所律师。被告富力南京地产开发有限公司，住所地南京市麒麟科技创新园（生态科技城）东麒路666号。法定代表人杨培军，该公司执行董事。委托代理人谢超、吴群风，江苏东恒律师事务所律师。原告胡艺诉被告富力南京地产开发有限公司（以下简称富力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月6日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2015年7月6日公开开庭进行了审理。原告胡艺的委托代理人孔小晶、霍国平、被告富力公司的委托代理人谢超、吴群风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡艺诉称，2013年11月25日，其与被告富力公司签订《南京市商品房预售合同》一份，约定由其认购富力公司开发的位于南京市江宁区麒麟街道东麒路西侧、沧麒东路东侧、光华北路南侧富力城73幢403室的房屋一套（以下简称涉案房屋），房屋单价20708.34元／平方米，房屋面积119.55平方米，总价款为2475682元，房屋装饰标准为精装修，约定交付日期为2014年11月30日。协议签订后，其依约向富力公司支付全部款项。后富力公司虽然依约通知其收房，但其收房时发现房屋存在重大装修质量问题，导致其无法及时入住，与富力公司在有关部门备案登记的4500元／平方米的装修标准存在巨大差距。现要求：1、被告赔偿其装修差价59775元（按照装修差价为500元／平方米主张，实际数额以评估鉴定结果为准）；2、判令被告承担延期交房的违约金7410元（自2014年12月1日至2014年12月31日按日计算房价总款的万分之一）。被告富力公司辩称，原告向其购买涉案房屋，并支付了购房款，其已经向原告交付房屋。对于原告主张，其认为：1、双方未就室内精装修价格进行过邀约、承诺，亦未达成任何协议。补充协议明确约定双方权利义务仅以合同及其附件及其他正式签署的书面协议为准，而双方仅在商品房预售合同中约定房屋单价，未对房屋套内装饰装修款进行约定。2、《商品房预售方案》载明的装修单价4500元／平方米不能作为双方达成的装修标准的依据。该方案系其向南京市住房与城乡建设委员会（以下简称南京市住建委）提交，其目的是为了获得商品房预售许可，并非为了与原告订立合同。该标准并非其通知原告，故不构成承诺。《江苏省商品房销售明码标价实施细则》第5条规定，已取得新建商品住房预（销）售许可证的商品房经营者，要在正式销售5日前一次性公开全部销售房源，并按照申报备案价格明码标价对外销售。根据其提交的商品住房明码标价联系单，其向南京市物价局报备的价格是按照涉案商品房的建筑面积统一计价，该价格包含了装修价格，但是未对室内精装修价格单独计价。3、原告认为涉案房屋室内精装修标准为4500元／平方米属于认识上的错误。根据双方补充协议约定，精装修的范围包括公共部分的装修及设施。根据《江苏省商品房销售明码标价实施细则》第10条，销售价格包括合理的开发建设成本、税金、利润等，同时包括供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视、安全监控系统、进户门、信报箱等基础设施建设费用，不能简单按照4500元／平方米来确定涉案房屋的室内装修价格标准。4、涉案房屋已经通过竣工验收备案，并非原告陈述因装修存在质量问题而无法达到精装修标准。若原告认为房屋装修存在质量问题，应委托房屋所在地有资质的检测机构检测，在未提供相应检测报告的情况下，仅凭主观判定房屋存在装修质量问题无事实依据。5、其已根据合同按照约定的交付条件完成交付，不存在迟延交付，不应由其赔偿违约金。根据购房合同第六条，双方约定交付时间为2014年11月30日，交付标准为其取得建设工程规划验收合格书及房屋竣工验收备案证明材料。补充协议一第五条第三款约定其取得竣工验收备案证明材料为房屋交付的唯一条件，补充协议二第一条第4款约定毛坯房与装修房的验收在装修完毕后一次性验收，其于涉案房屋约定的交付日期前已经取得了竣工验收备案表及建设工程规划验收合格书，达到了交付条件。根据补充协议一第六条第2款约定，原告逾期办理交房手续的，视为其在入住通知书确定的交房日第二天已经将房屋交付给原告。其在交付日期前已经向原告发出书面交房通知书，原告也认可收到该通知书，系原告逾期办理交房手续。综上，原告诉请没有事实与法律依据，请求法院驳回原告诉请。经审理查明，2013年11月25日，原告胡艺（乙方）与被告富力公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》1份。约定由胡艺认购富力公司开发建设的涉案房屋一套，建筑面积119.55平方米、单价为20708.34元／平方米，总价款为2475682元，交付日期为2014年11月30日前。该合同补充协议一第五条第3项约定：“双方一致同意该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明材料，且该条件为该房屋交付的唯一条件”；第六条第2项约定：“乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在《入住通知书》确定的交房日第二天已经将该房屋交付乙方（视为交付）”；第十三条第1项约定：“甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件及其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件及其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任”。该合同补充协议二就装修工程进行了具体约定，其中第一条第4项约定：“乙方在此不可撤销的同意，甲方可无需与乙方办理预售合同规定的该商品房的交付手续而直接对该商品房进行装修工程（包括在商品房建设工程施工期间进行装修工程），同时乙方同意毛坯房和装修房的验收在装修完毕后一次性验收，此情形下不能认定甲方逾期履行预售合同规定的商品房交付义务。且，双方进一步同意，以该商品房所在楼宇《建筑工程竣工备案表》的日期作为买卖双方确认的该商品房（而非装修工程）已完整、适当履行交付的日期”；第三条约定：“乙方接受装修工程时，如认为装修工程存在问题，应委托房屋所在地有资质的检测机构检测，但不得影响其按照本协议规定完成装修工程交接手续的义务”。该补充协议同时附装饰装修和设备标准，明确装修范围：一、公共部分，包括外墙、大堂、电梯前厅、电梯、楼梯间、信报箱、安防；二、住宅部分，包括门厅、入户门、室内门、窗户、客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台、空调、地暖、太阳能、水电设施、弱电、燃气、户内安防系统、遮阳。合同并对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按照约定全额支付了购房款。另查明，2013年6月18日，富力公司就涉案房屋向南京市住房和城乡建设委员会申报《商品房预售方案》，其中载明装修类型为装修房，装修单价为4500元／平方米。同年5月22日，南京市物价局出具商品住房明码标价联系单，其中载明73幢403室房屋建筑面积119.55平方米，销售单价21158元，总价2529412元，装修状况为精装。2014年6月24日，南京市规划局向富力公司下发了《建设工程规划核实合格书》。同年6月27日，南京市江宁区建筑工程局对涉案房屋楼盘进行了工程竣工验收备案。2015年2月，原告胡艺向本院提起诉讼，要求被告富力公司赔偿装修差价，并支付逾期交房违约金。审理中，原、被告一致认可除商品房预售合同及补充协议一、二以外，双方未签订其他书面协议。原告主张按照《商品房预售方案》中载明的装修单价4500元／平方米的标准由被告向其补偿装修差价，并申请对装修标准进行鉴定。富力公司坚持认为该数额系其为了取得预售许可证自行估算的价格，并非双方合同构成要件。对于涉案房屋的交付，原告认可在约定期限内收到收楼手续书，办理了房屋交接表，但主张收房后验房时发现房屋存在质量问题无法实际居住，故其认为在其将验房单原件交给被告后已口头表示其拒收房屋，并提交了南京方安房产投资中心的房屋咨询检测报告书复印件证明房屋存在质量问题，被告否认收到验房单，辩称对验房事宜不知情，且该中心无验房资质，原告认可系其单方验房，亦未对实际送达验收单及验房机构的资质提供证据。原告另提交报纸报道两篇及被告的函两份，以证明房屋质量存在问题，被告辩称报纸报道仅系业主单方陈述，并无事实依据，而被告的两份函仅能表明其在交房前与业主就涉案房屋存在的问题进行沟通，并不能表明房屋存在重大质量问题而导致原告拒收房屋。对于原告主张的违约金计算标准，被告认为该标准约定过高。因双方意见分歧，致调解未成。上述事实，有《南京市商品房预售合同》及补充协议一、二、《商品房预售方案》、购房票据、报纸报道、函、房屋咨询检测报告书、《建设工程规划核实合格书》、竣工验收备案表、楼幢号对照表、交房通知书、快递详情单、商品住房明码标价联系单及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原告胡艺（乙方）与被告富力公司（甲方）所签订的《南京市商品房预售合同》及补充协议一、二均系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告已全额支付购房款，本院依法予以确认。根据合同约定，涉案房屋单价为20708.34元／平方米；该合同补充协议一第十三条第1项载明：“甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件及其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件及其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任”。双方一致认可，除商品房预售合同及补充协议一、二以外，未签订其他书面协议。原告主张按照《商品房预售方案》中载明的装修单价4500元／平方米的标准由被告补偿装修差价，因该销售方案系富力公司向南京市住建委提交备案，其目的是为了获得商品房预售许可，而并非原、被告之间约定，故原告该项主张没有法律依据，本院不予支持。补充协议一第五条第3项约定：“双方一致同意该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明材料，且该条件为该房屋交付的唯一条件”；第六条第2项约定：“乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在《入住通知书》确定的交房日第二天已经将该房屋交付乙方（视为交付）”；补充协议二第一条第4项约定：“乙方在此不可撤销的同意，甲方可无需与乙方办理预售合同规定的该商品房的交付手续而直接对该商品房进行装修工程（包括在商品房建设工程施工期间进行装修工程），同时乙方同意毛坯房和装修房的验收在装修完毕后一次性验收，此情形下不能认定甲方逾期履行预售合同规定的商品房交付义务。且，双方进一步同意，以该商品房所在楼宇《建筑工程竣工备案表》的日期作为买卖双方确认的该商品房（而非装修工程）已完整、适当履行交付的日期”。第三条约定：“乙方接受装修工程时，如认为装修工程存在问题，应委托房屋所在地有资质的检测机构检测，但不得影响其按照本协议规定完成装修工程交接手续的义务”。被告通过了工程竣工验收备案，并获得了建设工程规划核实合格书，原告认可在约定期限内收到了收楼手续书，办理了房屋交接表，主张收房后验房时发现房屋存在质量问题无法实际居住，其认为在将验房单原件交给被告后已口头表示拒收房屋，但其认可系单方验房，且未提供证据证明已将验房单送达被告，亦未提供证据证明验房机构的资质，其提交的报纸报道亦系业主的单方陈述。综上，可以表明富力公司已经按照约定向业主交付了房屋，原告并未提供充分证据证明房屋存在重大质量问题导致其拒收房屋，故对于原告主张逾期交房违约金的诉讼请求，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告胡艺的诉讼请求。本案应收案件受理1480元，由原告胡艺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向该院（开户行：农行鼓楼支行，账号10105901040001276）预交上诉案件受理费。审 判 长  王 瑶人民陪审员  吴宝生人民陪审员  吕均东二〇一五年八月十日书 记 员  李文达