云南省建水县人民法院民 事 判 决 书(2017)云2524民初221号原告：建水县昌和物业服务有限公司。地址：建水县临安镇青云路种子苑小区铺面。法定代表人：王庆辉，系公司总经理。被告：刘某，女，1982年1月5日生，汉族，大学本科，云南省建水县人，建水县某中学职工，住云南省建水县。原告建水县昌和物业服务有限公司与被告刘某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建水县昌和物业服务有限公司、被告刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建水县昌和物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告及进支付拖欠原告的物业服务管理费2928元，生活垃圾处置费432元，滞纳金1095元，合计：4455元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：第一份物业合同是原告于2011年6月26日通过建水县某中学组织，向社会公开招标并中标选定的物业服务企业，于6月29日与建水县某中学签订“某中住宅小区物业管理合同”；第二份合同是原告于2012年12月有16日是与建水县某中学签订的“某中住宅小区物业服务委托合同”。某中小区属建水县某中学教职工家属区，因建水县某中学未按合同约定，对小区遗留问题及时妥善处理，协助原告追缴欠费等，导致被告刘某不交纳物业服务管理费，刘某在某中住宅小区有住房一套，面积为：150.56㎡，房号：1幢某单元某室。依合同约定，业主或物业使用人逾期未支付物业管理费的，每天交纳1元的滞纳金。刘某自2011年7月1日至2015年6月30日期间产生的物业服务管理费、生活垃圾处置费、滞纳金等欠费，总计为：4455元。经多次催要未果。综上，为维护我公司的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持我公司的前述诉讼请求。被告刘某辩称，原告昌和物业公司主张的两份物业合同无效，被告不承担合同中的权利义务。在2011年6月29日原告与被告建水县某中学签订《建水某中住宅小区物业管理合同书》之前，学校在阶梯教室召开教职工大会时，就由住宅小区业主自愿投票选举产生了七名业主委员会委员。但在之后的招投标工作中，仅由前任校长组织他人实施，七名业主委员会委员并未到场，不知晓该合同，也未在合同上签字。按照《物业管理条例》的规定，选聘和解聘物业服务企业，应由业主共同决定。故建水县某中学无权代表业主签订物业管理合同，且合同签订后也未告知业主自行承担物业管理费，故谁签订的合同，责任应由谁承担。在2012年12月16日签订的《建水某中住宅小区物业服务委托合同》中，委托方虽列建水县某中学，但没有加盖建水县某中学的公章，且签字的三个人并非业主选举的委员，也不是建水县某中学的代表人，无权代表被告；从时间上来说，原告昌和物业服务有限公司的合同期限为2011年7月1日至2015年7月1日，但被告装修时间是2015年4月，入住时间为2015年9月，再说第二份合同的签订日期为2012年12月16日，是在超过第一份合同期满近六个月后签订的，该合同也未得到建水县某中学及业主的追认。故原告主张的物业管理服务费不应得到支持；物业管理公司在管理期间没有向被告追缴过物业管理费。另外，被告刘某屋顶上栽种的药村是被告父亲临时栽种的，被原告方在物业管理过程中造成损害而至被告遭受经济损失，因而原告给被告造成的经济损失应从物业费中给予合理的抵扣；原告不是收取生活垃圾费的主体，也未见原告提供任何证据证明其代为支付过该生活垃圾费用的单据，故原告对生活垃圾费的主张不应得到支持；原告不属于行政机关，无权收取滞纳金。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，建水县某中学住宅小区位于建水县××路××中学生活区，属教职工周转房，系建水县某中学采用BOT的模式并与其后勤生活区一并引资，与个旧市金达房地产开发有限责任公司合作开发，后经建国土资复【2010】21号建水县国土资源局文件同意，将建水县某中学享有土地使用权的位于建水县××路旁的出让土地中的3331.75平方米土地，转让给该小区的122户教职工住户使用。小区建好后，建水县某中学公开向社会招标选定物业服务企业，2011年6月29日，建水县某中学与原告昌和物业公司签订了《建水某中住宅小区物业管理合同书》，合同约定：委托管理期限为1年，从2011年6月29日起至2012年6月28日止；业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费应承担违约责任，建水县某中学协助做好协调和思想工作，帮助昌和物业公司催交；昌和物业公司负责按县环保局收费标准代收生活垃圾清运费；住宅房屋由昌和物业公司按建筑面积每月每平方米0.38元的标准向业主或物业使用人收取，空置房屋的服务管理费按70%收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天应按费用的千分之三交纳滞纳金等。2012年12月16日，建水县某中学委派了三名业主为代表人，代表小区122户业主与原告昌和物业公司签订了《建水某中住宅小区物业服务委托合同》，合同约定：委托管理期限为3年，从2012年7月1日起至2015年7月1日止；物业服务管理费按每月每平方米0.45元、空置房按每月每平方米0.45元的标准收取；生活垃圾费按每月每户8元的标准收取；物业服务管理费按年缴纳，先交费后服务，逾期交纳的，从逾期之日起每天按1元收取滞纳金等。被告刘某系建水县某中学的教职工，其在建水县某中学住宅小区1幢某单元某室有面积为150.56㎡平方米的住房一套，被告于2015年4月进行装修，2015年9月入住，被告于2015年6月30日向原告缴纳过74元的水费，但在2011年7月1日至2015年6月30日期间，被告刘某未向原告昌和物业公司缴纳过物业管理服务费。建水县某中学住宅小区的生活垃圾费按原告昌和物业公司与建水县环境卫生管理站签订的协议，已由原告昌和物业公司交纳，2013年9月26日以前按每月每户8元、以后按每月每户10元的标准收取。该小区至今尚未依法成立业主大会，未选举产生业主委员会。本院认为，《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，建水县某中学住宅小区采用BOT的模式与其后勤生活区一并引资建设的，房地产开发公司仅按照合作协议完成工程量，建水县某中学仍为建设单位，该小区至今未成立业主大会，建水县某中学通过招投标的方式选聘物业服务企业，并于2011年6月29日与原告昌和物业公司签订了《建水某中住宅小区物业管理合同书》，该物业管理合同不违反相关法律的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。故对被告刘某的主张本院不予支持，被告刘某应承担缴纳合同约定的相关费用的义务。合同到期后，建水县某中学委派三名业主为代表与原告昌和物业公司于2012年12月16日签订了《建水某中住宅小区物业服务委托合同》，三名业主代表并非代表建水县某中学，也未经小区其他业主的委托授权，该物业服务委托合同效力待定，未经被告刘某追认，对其不发生效力。《建水某中住宅小区物业管理合同书》于2012年6月28日期满后，原告昌和物业公司仍继续为小区业主提供物业服务，被告刘某一直以来在自己的房顶栽种药草，且在原告物业管理合同期内进行过装修，视为已实际使用了该房屋，并在原告合同期的最后一日向原告建水县昌和物业服务有限公司缴纳了水费，接受了原告昌和物业公司提供的物业服务，双方已形成了事实上的物业服务合同关系，被告刘某应继续按《建水某中住宅小区物业管理合同书》约定的标准支付相关的物业管理服务费用。《建水某中住宅小区物业管理合同书》未约定物业服务管理费交纳的时间，故对原告昌和物业公司主张的滞纳金，本院不予支持。庭审中原告昌和物业公司表示不放弃对被告刘某住房使用期间的生活垃圾处置费432元，合法有据，本院予以认支持。被告刘某因原告物业管理期间给被告造成的经济损失主张赔偿的请求与本案无关，本院依法予以驳回。庭审中，原告放弃对被告建水县某中学的起诉，被告刘某同意原告的意见，双方意思表示达成一致，本院依法予以确认。从2011年6月29日起至2015年6月止，被告刘某应向原告昌和物业公司交纳物业管理服务费2927元，即：第一年（2011年7月1日至2012年6月30日止按150.56×0.27×12个月﹦488元；第二年至第四年（2012年7月1日至2015年6月30日止按150.56×0.45元×30个月﹦2439元。被告刘某应向原告昌和物业公司缴纳生活垃圾处置费432元（代环卫站收取），即：2011年7月1日至2013年6月30日两年的收费标准为每户8元/户，两年192元；2013年7月1日至2015年6月30日两年的收费标准为每月有10元/户，两年240元。以上共合计3359元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、原告建水县昌和物业服务有限公司与建水县某中学于2011年6月29日签订的《建水某中住宅小区物业管理合同书》有效。二、由被告刘某于本判决生效之日起三日内支付原告建水县昌和物业服务有限公司物业管理服务费3359元。三、驳回原告建水县昌和物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘某负担。本判决为终审判决。审判员 吴  界  谷二〇一七年四月二十日书记员 陈俊香(代)