广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0305民初2549号原告：深圳市华侨城物业服务有限公司。法定代表人：刘丹林，执行董事。委托诉讼代理人：艾海伦，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：谭刘畅，女。原告深圳市华侨城物业服务有限公司与被告谭刘畅物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案受理后，依法适用简易程序于2017年4月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人艾海伦，被告谭刘畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2012年4月至2016年12月的物业服务费60056.91元（人民币，下同）；2、被告向原告支付2012年8月至2016年12月的专项维修资金3102.54元；3、被告向原告支付逾期付款违约金22430.95元（按应付金额每天0.5‰计取，直至被告付清上述费用完毕之日止，暂计算至2016年12月16日）。事实与理由：2011年，原告与深圳华侨城房地产有限公司签订《纯水岸九期前期物业服务合同》，约定由原告为深圳市华侨城波托菲诺纯水岸九期提供物业管理服务。上述协议签订后，原告依约向涉案小区提供物业管理服务至今。但被告一直拖欠上述物业服务费、专项维修资金及逾期支付违约金。2016年5月11日，原告向被告发出《律师函》，要求被告支付拖欠费用，但被告不予交纳。2016年12月，原告向被告发出《2016年12月欠费催缴通知单》，但被告仍不予支付。被告辩称：1、原告诉讼请求已经超过诉讼时效。《民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，按期支付（如租金、物业管理费）的诉讼时效为一年。原告请求事项中2016年1月5日之前（起诉日一年前）的部分已经超出诉讼时效，法院不应予以支持。即使被告对诉讼时效理解不完全正确，但既然被告已提出诉讼时效抗辩，法院应适用诉讼时效驳回原告超出时效的部分。原告列举的证据三、四，因时间过去较久，被告当时工作居住于香港，不记得收到过这两份文书；且证据三的收寄单上没有被告的收件签章，快递公司也显示未完成投递。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，诉讼时效中断应该有对方当事人在文书上的签字盖章或其他方式证明该文书已收到时才产生，原告提供的这份证据应视为无效，不影响其对2016年1月5日之前的所有请求事项己超出时效。2、原告未与被告签订过有效的物业管理合同。原告列举的证据一，显示为深圳华侨城房地产有限公司与深圳市华侨城物业服务有限公司之间的合同，与被告无关，亦与本案无关，为无效证据；原告列举的证据一，签字不清，也没有署明日期，作为单位间合同也未加盖公章，不但无效，疑为虚假合同；证据一第7页第三十四条显示合同有效期为2011年3月1日到2013年5月31日，跟原告请求的2013年11月到2016年12月的管理费事项无关。原告请求的时间段内，被告一直未装修、入住，未享受到物业管理服务。根据《深圳经济特区物业管理条例》，物业服务企业提供物业服务，应当与建设单位或者业主大会签订物业服务合同，而建设单位深圳华侨城房地产有限公司只以未出售物业业主身份享有相关权利，不能代表已售出物业的业主。《条例》还规定，只有在获得有效的业主大会（与会业主所持有的投票权超过本物业管理区域内投票权半数，且与会业主人数超过全体业主人数半数）批准授权后，业主委员会方能代表全体业主订立物业管理合同；而本小区从未召开过有效的业主大会，成立过业主委员会。3、原告主张随意，金额计算无依据。原告主张2013年11月至2016年12月共计38个月的管理费为60056.91元，折合每月1580元，不知道计算依据出自哪里。按原告证据一中第2-3页第六条显示，其服务收费标准是4.5元／平方米，被告所购房产的建筑面积为234平方米，如果按其声称的服务标准计算应为每月1053元。4、原告诉讼请求中本体维修基金部分无法律依据。根据《深圳市物业管理条例》的规定，物业专项维修资金属业主所有，应当存入市主管部门在银行开设的物业专项维修资金专户，该部分不属于物业管理公司权益，原告该部分诉讼请求无法律依据。综上所述，原告不能证明其与被告签署了具有法律效力的物业管理委托合同，提供的证据自相矛盾，有不实嫌疑，被告无义务向原告支付原告所指的管理费、本体维修基金及滞纳金，且原告的请求事项也超出了民事诉讼时效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为1995年12月25日成立的有限责任公司，其物业管理的资质等级为一级。位于深圳市××华侨城香××街纯水岸（九期）某房产于2012年12月24日登记至被告谭刘畅名下，建筑面积234.14平方米。2011年，原告（乙方）与深圳华侨城房地产有限公司（甲方），签订《纯水岸九期前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对深圳市华侨城波托菲诺纯水岸九期提供前期物业服务事宜；合同期限自2011年6月1日起至2013年5月31日止；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为住宅每月每平方米4.5元；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用费违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日收取万分之五滞纳金的标准向乙方支付违约金；及其他内容。2016年12月19日，深圳市南山区沙河街道文昌街社区工作站出具《证明》，内容为：原告自2011年6月1日起至今为深圳市华侨城波托菲诺纯水岸小区九期提供物业服务。原告提交《律师函》及欠费催缴通知单，以证明原告于2016年5月11日向被告邮寄律师函，并向涉案房产张贴催缴通知单，催促被告缴纳相关费用；原告提交的邮政详情单显示被告于2016年5月12日签收律师函。被告确认收到上述《律师函》，但表示未收到欠费催缴通知单。以上事实，有《纯水岸九期前期物业服务合同》、《律师函》、欠费催缴通知单、房产信息单等及庭审笔录在卷为证，且经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与深圳华侨城房地产有限公司签订的《纯水岸九期前期物业服务合同》为前期物业服务合同，该合同合法有效。该合同到期后，涉案小区未成立业主委员会，但原告继续为涉案小区提供物业管理服务，故原告与小区业主之间存在物业服务合同关系。根据《物业管理条例》的相关的规定，房屋的所有权人为业主，房屋产权登记到购买人名下，购买人就成为业主，实际上享受了物业管理单位所实施的物业管理服务，无论其有无入住房屋，均负有向物业管理单位支付物业管理费和本体维修基金的义务。本案中，涉案房产于2012年12月24日核准登记至被告名下，故被告无论是否入住或是否与原告签订物业管理协议，均负有向原告支付物业管理费等相关费用的义务。对于原告要求被告支付2012年4月至2016年12月期间的物业管理费60056.91元和2012年8月至2016年12月期间的本体维修基金3102.54元的诉讼请求。被告提出了诉讼时效的抗辩，对此，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案中，原告于2016年5月11日向被告邮寄《律师函》催收相关费用，被告亦确认收到该函，故构成诉讼时效的中断，原告有权要求被告支付2016年5月11日之前两年，即2014年5月11日至2016年12月31日期间的物业服务费；经计算，该期间的物业服务费共计33376.26元（4.5元/月/平方米×234.14平方米×31个月21天）。而本体维修基金系物业专项维修资金，直接关系到小区建筑物及其附属设施在保修期满后能否得到良好维修养护和改造，与广大业主切身利益密切相关，故原告要求被告支付本体维修基金的请求不适用诉讼时效，经计算，被告应向原告支付2012年8月至2016年12月期间的本体维修基金3102.36元（0.25元/月/平方米×234.14平方米×53个月）。对于原告主张的逾期付款违约金。因原告与开发商签订的物业服务合同已到期，而原告与被告之间未签订相关协议对逾期付款违约金进行约定，故原告要求被告支付相关费用的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告谭刘畅于本判决生效之日起十日内向原告深圳市华侨城物业服务有限公司支付2014年5月11日至2016年12月31日期间的物业管理服务费33376.26元和2012年8月1日至2016年12月31日期间的专项维修资金3102.36元；二、驳回原告深圳市华侨城物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费969.88元，由原告负担546.62元，由被告负担423.26元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  庞海婷二〇一七年四月十三日书记员  黄 笑附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。