昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2015）五法民二初字第339号原告：云南双亚商务港有限公司。住所地：云南省昆明市高新区海源中路**和成集团****。法定代表人：王天强，董事长。委托代理人：谢春艳，云南博凡律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南联盟国际电子商务有限责任公司。住;'>住所地：云南省昆明市高新技术开发区M1—4地块（和成国际研发中心）****iv>法定代表人：史佩欣，总经理。委托代理人：杨明伟，云南亮剑律师事务所律师，一般授权代理。原告云南双亚商务港有限公司诉被告云南联盟国际电子商务有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月27日立案受理后，依法组成合议庭于2015年8月5日公开开庭进行了审理。原告云南双亚商务港有限公司的委托代理人谢春艳，被告云南联盟国际电子商务有限责任公司的委托代理人杨明伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告云南双亚商务港有限公司起诉称：2012年11月1日，原、被告签订《昆明市高新区“电子商务示范基地”房屋使用管理合同》。约定被告使用原告受托管理的位于昆明市高新区和成大厦第23层北侧的房屋，建筑面积为627平方米；使用期限自2012年11月1日起至2016年11月30日止；2012年11月至2014年6月的使用管理费为35元/㎡/月，2014年7月至2016年11月的使用管理费为67元/㎡/月；按年度支付。根据合同约定，被告应于年度周期开始的10个工作日前付清年度房屋使用管理费，即被告应于2014年12月1日开始的10个工作日前将本年度房屋使用管理费共计人民币504108元支付给原告，被告至今未付。根据合同约定被告逾期未支付房屋使用管理费的，逾期一日，则应按管理费的100%支付违约金；超过15日未支付应付管理费的，原告有权终止合同。原告为维护自身权益，起诉至法院要求：1、判令解除原、被告之间于2012年11月1日签订的《昆明市高新区“电子商务示范基地”房屋使用管理合同》，被告立即向原告返还使用房屋；2、判令被告向原告支付2014年12月1日至2015年5月31日的房屋使用管理费252054元及自2015年6月1日起至向原告返还房屋之日止的房屋使用管理费（按合同约定的标准计算）；3、判令被告向原告支付违约金21004.5元（按合同约定的标准进行计算）；房屋使用管理费及违约金合计273058.5元。4、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告云南联盟国际电子商务有限责任公司答辩称：认可原告诉请的第一项诉讼请求，同意解除双方签订的房屋使用管理合同；关于原告的第二项对自2014年12月1日至2015年5月31日的起算时间及计算标准均无异议，予以认可；对原告的第三项诉讼请求违约金计算标准过高，请求予以调整。对原告陈述的事实及理由予以认可。请求法院公正判决。原告云南双亚商务港有限公司针对其主张提交以下证据材料：证据1：《昆明市高新区“电子商务示范基地”房屋使用管理合同》。证明原告与被告于2012年11月1日签订《昆明市高新区“电子商务示范基地”房屋使用管理合同》，约定被告使用原告受托管理的位于昆明市高新区和成大厦第23层北侧的房屋，建筑面积为627平方米；双方对使用期限、使用管理费、权利义务及违约责任等进行了明确约定。自2014年12月1日至2015年5月31日，被告共拖欠原告房屋使用管理费252054元，且应向原告支付违约金21004.5元。证据2：进账单。证明被告于2013年12月12日向原告支付了2014年第23层整层的房屋使用管理费。证据3：律师函2份；快递单2份。证明原告委托律师分别于2015年1月30日及2015年4月15日向被告发出律师函，要求被告支付应付房屋使用管理费，但被告至今仍未向原告支付任何款项。经质证，被告对原告提交的所有证据真实性无异议,对证据3的关联性不予认可。被告云南联盟国际电子商务有限责任公司未向本院提交证据。本院认为：原告提交的所有证据，庭审中，被告对其真实均予以认可，本院依法予以采信。根据以上证据，本院确认本案事实如下：2012年11月1日，原告与云南联盟国际科技有限责任公司签订一份《昆明市高新区“电子商务示范基地”房屋使用管理合同》。约定云南联盟国际科技有限责任公司使用原告受托管理的位于昆明市高新区合成大厦第23层北侧的房屋，建筑面积为627平方米，使用性质为办公；使用期限自2012年11月1日起至2016年11月30日止，同时约定原告应于2012年11月1日前向云南联盟国际科技有限责任公司交付该房屋；另约定2012年11月至2014年6月的使用管理费为35元/㎡/月，2014年7月至2016年11月的使用管理费为67元/㎡/月；费用按年度支付，云南联盟国际科技有限责任公司应在年度周期开始的10个工作日前付清年度房屋使用管理费。合同还约定如果云南联盟国际科技有限责任公司逾期未支付房屋使用管理费的，逾期一日，则云南联盟国际科技有限责任公司应按管理费的100%支付违约金；如果超过15日未支付应付管理费的，原告有权终止合同并要求云南联盟国际科技有限责任公司支付已使用房屋但尚未支付的管理费。在履行过程中，2014年12月1日起至今云南联盟国际科技有限责任公司未依合同约定按时全额支付使用管理费。2015年1月30日和2015年4月15日，原告向云南联盟国际科技有限责任公司送达“律师函”。庭审中，原、被告一致认可同意解除《昆明市高新区“电子商务示范基地”房屋使用管理合同》。至今诉争租赁房屋仍由被告在进行管理使用。还查明，云南联盟国际科技有限责任公司于2014年5月30日将名称变更为云南联盟国际电子商务有限责任公司。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判”之规定，本院评判如下：2012年11月1日原、被告签订的《昆明市高新区“电子商务示范基地”房屋使用管理合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性效力性规定，是合法有效的，双方当事人均应诚信履行。庭审中被告同意原告主张的解除《昆明市高新区“电子商务示范基地”房屋使用管理合同》，本院依法予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，原告诉请被告返还诉争房屋于法有据，本院予以支持。关于原告所主张房屋使用管理费（从2014年12月1日至2015年5月31日）252054元（每平方米67元×627平方米=42009元/月×6个月=252054元），并应支付从2015年6月1日起算至向原告返还房屋之日止的使用管理费（标准按每月42009元计），庭审中被告对起算时间及标准均无异议，本院予以支持。关于原告主张的违约金21004.5元。因违约金的性质以补偿性为主，惩罚性为辅，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。庭审中查明，原、被告双方的合同已经约定房屋使用管理费的支付时间，被告至今尚欠原告截止2015年5月31日的使用管理费252054元，本院认为被告的行为已经构成违约，被告应该承担违约责任。综合考虑原告的实际损失、合同的履行情况及当事人的过错程度等，本院认为原告主张的违约金21004.5元并不高，因此被告的辩解主张不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百三十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告云南双亚商务港有限公司与被告云南联盟国际电子商务有限责任公司于2012年11月1日签订的《昆明市高新区“电子商务示范基地”房屋使用管理合同》；被告云南联盟国际电子商务有限责任公司于本判决生效之日起5日内将昆明高新区和成大厦第23层（北侧）建筑面积627平方米的办公用房返还原告云南双亚商务港有限公司。二、由被告云南联盟国际电子商务有限责任公司于本判决生效后5日内支付原告云南双亚商务港有限公司2014年12月1日至2015年5月31日的使用管理费人民币252054元，并应向原告云南双亚商务港有限公司支付从2015年6月1日起算至返还房屋之日止的使用管理费（标准按每月42009元计）。三、由被告云南联盟国际电子商务有限责任公司于本判决生效后5日内支付原告云南双亚商务港有限公司违约金人民币21004.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5396元，被告云南联盟国际电子商务有限责任公司承担人民币5396元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审 判 长  周星坪代理审判员  徐 嘉人民陪审员  丁 茜二〇一五年八月七日书 记 员  赵云莉