广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠斗法民三初字第370号原告陈健丁，男，汉族，公民身份号码×××1211，住珠海市斗门区。委托代理人陈叶胡，女，××年××月××日出生，汉族，公民身份号码×××8004，住珠海市斗门区。系原告妻子。被告陈斌强，男，汉族，公民身份号码×××0038，住珠海市斗门区。原告陈健丁诉被告陈斌强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月10日立案受理后，依法适用简易程序由审判员吴坤年于同年7月13日和8月19日公开开庭进行了审理。原告陈健丁的委托代理人陈叶胡到庭参加诉讼，被告陈斌强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈健丁诉称：2012年6月，被告与珠海市斗门区忠信房产开发有限公司（以下简称忠信房产公司）签订《铺位租赁合同书》，约定由被告租赁忠信房产公司位于珠海市斗门区白蕉镇城东连兴路某号商铺，租赁期限为5年；商铺每月租金为3045元，逾期支付租金的，按日加收未付租金金额千分之三的违约金；租赁期间的物业服务费由被告支付。2013年12月，忠信房产公司将商铺产权转移给原告，被告仍然按租赁合同的约定继续租赁商铺。从2014年4月开始，被告就不按时支付租金和物业服务费。经原告多次催缴被告于2014年9月支付1万元用于支付2014年4月至6月商铺的租金共9135元，余款865元用于支付2014年7月的部分租金（仍欠租金2180元）。原告代被告垫付2014年4月至2015年6月物业服务费2618元。之后，原告又多次以电话和书面的形式通知被告支付租金和物业服务费，但被告没有支付。原告为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付2014年7月至2015年6月租金35675元；2、被告向原告支付逾期交纳租金违约金14402.63元（从2014年7月计至2015年5月）；3、被告返还原告为被告垫付的2014年4月至2015年6月的物业服务费2618.7元；4、被告承担本案诉讼费。原告陈健丁为证明其主张提供证据材料如下：1、铺位租赁合同书，拟证明被告与原告签订了商铺租赁合同；2、证明，拟证明商铺物业服务费收费标准；3、收据，拟证明原告已代被告垫付物业服务费；4、房地产权登记表，拟证明原告是商铺产权人；5、通知，拟证明原告曾书面通知被告支付商铺租金和物业服务费；6、通知，拟证明珠海市斗门忠诚物业服务有限公司（以下简称物业公司）管理的忠信桃源居小区在调升物业收费标准前曾在小区公告栏张贴通知；7、公告，拟证明物业公司管理的忠信桃源居小区商铺物业费收费标准由每平方米1.3元调升为每平方米2元；8、证明，涉案房屋原来产权是忠信房产公司，后来过户到原告名下。被告陈斌强缺席，没有提交答辩状及证据。原告提交的证据均在法庭上出示，现经本院审查认为，原告提交的证据来源合法、内容真实且与本案有关联，本院予以确认，但证明的内容以本院确定的为准。经审理查明：2012年6月13日，珠海市斗门区忠信房产开发有限公司（以下简称忠信房产公司）以出租人的名义与被告签订了一份《铺位租赁合同书》，合同约定：由被告租赁忠信房产公司位于珠海市斗门区白蕉镇城东连兴路某号商铺，面积87平方米，租赁期限为5年，从2012年7月1日至2017年6月30日止；每月每平方米租金为35元（月租金为3045元），租金应在每月10号前按时缴纳，逾期支付租金的，按日支付所欠租金金额千分之三的滞纳金，如被告欠交租金超过一个月的，忠信房产公司有权终止合同，收回商铺并没收押金；租赁期间被告必须遵守物业服务公司的管理规定，按时交纳每月每平方米1.3元的物业管理费。该租赁合同落款出租方处只有原告的签字，没有忠信房产公司的盖章。2013年6月20日，物业公司在涉案小区张贴《公告》，载明：桃园居从2008年交楼至今，物业服务费收费标准一直维持在1.3元／㎡，近年来，由于管理成本上涨，支出不断增加，物业公司面临入不敷出的经营压力及风险。为了更好地管理小区，我们不得不提升物业费。根据桃园居实际情况，从2013年10月开始，一楼物业费调升至1.3元／㎡，二楼以上（含二楼）物业费调升至1.6元／㎡……物业公司将派人上门征集小区业主的意见及建议，希望全体业主共同关注、支持和配合。2013年12月，原告向忠信房产公司购买涉案的商铺，并取得涉案商铺的房地产权证，房产证载明的涉案商铺为87.29平方米。但原告与被告没有重新签订租赁合同，被告仍按照原《铺位租赁合同书》的约定向原告履行义务。2014年3月17日，物业公司在小区张贴《通知》，载明：关于调整物业费事宜，经公司管理人员长达8个月的调查、征集业主的意见，现已通过产权面积过半和人数过半的业主签名同意上调物业费。从2014年4月开始，一楼物业费调升至1.3元／㎡，二楼以上（含二楼）物业费调升至1.6元／㎡，商铺物业费调升到2元／㎡。2014年4月起被告没有按合同约定的时间向原告和物业公司支付租金和物业服务费。后经原告催告被告仅支付1万元给原告作为支付拖欠2014年4月、5月、6月的租金共9135元（3045元／月×3个月），余款865元作为支付7月部分的租金，即被告尚欠原告7月租金2180元（3045元／月-865元）。2015年3月28日，忠信房产公司和原告以涉案商铺产权人的名义向被告发通知，载明：被告从2014年7月至今年3月已欠交租金26540元；被告从2014年4月至今年3月已交欠物业管理费2094.96元。请被告自通知之日起三天内缴交，逾期从4月1日起按欠款每日3%计算滞纳金。2015年6月2日，原告向物业公司支付了涉案商铺从2014年4月至2015年6月的物业服务费共2618.7元（87.29平方米×2元／月×15个月）。本院认为：涉案的商铺产权为忠信房产公司所有期间，原告能否代表忠信房产公司与被告签订《铺位租赁合同书》。经查明，由于原告没有提供其取得忠信房产公司的授权后以忠信房产公司的名义与被告签订租赁合同的相关证据证明，因此应视为原告无权代理。鉴于合同签订后忠信房产公司与被告均按合同约定履行义务。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十二条规定：“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。”此外，在诉讼过程中，忠信房产公司亦出具证明追认原告是受其公司委托与被告签订租赁合同。综上，本院认为，上述的租赁合同可视为原告代表忠信房产公司与被告签订的，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，且双方均已经按照合同约定履行义务。关于被告是否违约以及责任如何承担的问题。根据查明的事实，2013年12月原告取得涉案商铺的房地产权证后并没有与被告没有重新签订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此，原忠信房产公司与被告签订的租赁合同仍然有效，对原告和被告具有法律的约束力，原告与被告应当按照原租赁合同的约定行使权利和履行义务。被告没有按照合同约定向原告支付租金并支付租赁物的物业服务费，构成了违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，应当向原告支付拖欠的租金和违约金，并返还原告为其垫付的物业服务费。原告主张被告支付拖欠的租金和违约金并返还原告为其垫付的物业服务费，有事实和法律依据，本院予以支持。经本院核算，被告应支付的各项费用如下：1、被告应向原告支付从2014年7月至2015年6月期间拖欠的租金共35675元［7月尚欠租金2180元＋（3045元／月×11个月）］；2、被告应向原告支付从2014年7月至2015年5月期间逾期交纳租金违约金为17437.23元，但原告仅主张被告支付违约金14402.63元，不足本院核算部分视为其放弃；3、被告返还原告为其垫付的从2014年4月至2015年6月的物业服务费共2618.7元（87.29平方米×2元／月×15个月）。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对原告的主张放弃抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈斌强自本判决生效之日起七天内向原告陈健丁支付拖欠的租金共35675元；二、被告陈斌强自本判决生效之日起七天内向原告陈健丁支付逾期交纳租金违约金14402.63元；三、被告陈斌强自本判决生效之日起七天内返还原告陈健丁为其垫付的物业服务费共2618.7元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费559元（原告已预交），由被告陈斌强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审判员  吴坤年二〇一五年八月二十八日书记员  梁泳媚附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。