重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝01民终2101号上诉人（原审原告）：��文杰。委托诉讼代理人：许伟平，系原告父亲。委托诉讼代理人：田国军，重庆森吉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：重庆双远实业（集团）有限公司，住所地重庆市铜梁区东城街道办事处迎春东街199号，统一社会信用代码91500224203744835F。法定代表人：胡星卫，董事长。委托诉讼代理人：张文龙，系该公司职工。委托诉讼代理人：周光伟，系该公司职工。上诉人许文杰与上诉人重庆双远实业（集团）有限公司（以下简称“双远公司”）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初20286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年03月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人许文杰的委托诉讼代理人许伟平、田国军，上诉人双远公司的委托诉讼代���人张文龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。许文杰上诉请求：1、撤销原判第二项判决，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期办理房地产权证违约金70149元；2、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、认可一审判决书第一项判决；二、一审法院仅认定被上诉人为上诉人向房屋主管机关提交办理房产证申请资料，取得业务受理通知书，即为履行合同义务，不构成违约的观点是错误的。首先，《合同补充协议》明显免除或减少了被上诉人的责任，加重了上诉人的责任，即被上诉人将提交办理房地产权证申请的时间及资料的期限由60天变更为210个工作日，故上诉人认为该条款无效，且该协议系格式条款，被上诉人未采取合理方式提请上诉人注意免除或限制其责任的条款；其次，上诉人及时缴清了合同约定的所有应付款项，目的就是为了及时取得房地产权证，而被上诉人至今未将房产证交给上诉人，多次催问，均答复正在办理中，上诉人向相关部门查询得知，房产证早在2015年3月23日办理了登记，但因被上诉人未缴纳相关税费，至今未去领取，被上诉人将上诉人缴纳的税费挪用违反了法律规定和合同约定，依法应当承担逾期办理房地产权证的违约金。双远公司上诉请求：1、驳回原判第一项判决；2、驳回原判“被告重庆双远实业（集团）有限公司负担350元”的判决。事实及理由：根据双方签订的商品房买卖合同的约定，上诉人达到交房条件是取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，上诉人已于2014.5.30前取得两证一书并于次日通知被上诉人办理接房，但被上诉人却因无弱电箱、无强电箱、无水管、未预留空调孔为由拒绝接房、拒绝签收《重庆市新建商品房屋质量保证书》。上诉人认为，��屋实际交付时间为2014.5.31，上诉人已履行按期交房的义务，不存在逾期交房的违约行为。针对许文杰的上诉，双远公司辩称：我方不存在逾期办证事实，双方签订了商品房买卖合同附属合同补充协议里面约定很清楚，210个工作日内由双远公司负责到房管局完成商品房产权证备案登记，我们是在约定时间之内完成的，所以我方不存在逾期办证行为。诉讼费承担由法院决定。针对双远公司的上诉，许文杰辩称：一审认定逾期交房事实清楚，证据充分，判决双远公司承担逾期交房违约金正确。双远公司的上诉理由不能成立，按照合同约定公司应当在2014年5月31日通水、通电、竣工验收合格，并将商品房交付给许文杰，许2014年5月31日到现场接房时查看该商品房达不到合同约定的接房条件，当时许就未接房，并在住户验收栏中注明“无质量保证书，未通水电，未达到接房条件，要求公司继续施工完善”。当时公司的验房人李坤枫(音)在意见栏中注明“需整改”，这一事实说明公司对许提出的未达到接房条件的事实表示认可。公司整改后，2014年10月11日向许发出房屋整改完毕通知函，许于当日去接房，因补偿问题未能达成一致故未接房。房屋质量保证书中明确载明本商品房交房日期为2014年10月11日，双远公司、物业公司的盖章及许文杰的签字确认，以上事实说明交房时间是2014年10月11日，公司迟延交房，一审对于迟延交房的事实认定不当。许文杰向一审法院起诉请求：1、判令双远公司立即支付许文杰延期交房违约金27858.18元、逾期办理合同备案6596.1元、逾期办证房屋产权证违约金70149元共计104603.28元；2、本案诉讼费由双远公司负担。事实和理由：2013年2月23日，许文杰与双远公司签订了《重庆市商品房买卖合��》，根据合同约定，许文杰向双远公司购买其开发的位于重庆市北部新区泰山大道东段“动力国际”预售商品房房屋，总房价1047328元，交房时间为2014年5月31日前，合同还对交房条件、交房时间、办证时间以及逾期交房、逾期办证的违约责任等进行了明确约定。合同签订后，许文杰向双远公司全额支付了购房款，但双远公司实际交房时间是2014年10月11日，且截止2016年10月8日，双远公司也未将许文杰的产权证办理下来，故双远公司存在逾期交房和逾期办证的情形，应当承担违约责任。一审法院认定事实：2013年1月31日，以双远公司为甲方，许文杰为乙方，双方签订了动力国际认购协议书，认购协议约定由许文杰认购动力国际项目3幢XX号房，建筑面积71.15㎡，并约定了付款方式、房款金额等内容。2013年2月23日，以双远公司为甲方，许文杰为乙方，双��签订《重庆市商品房买卖合同》以及补充协议。合同约定，由许文杰向双远公司购买位于重庆市北部新区泰山大道东段62号3幢XX号房屋一套，建筑面积71.15㎡。合同第四条约定，本商品房为清水房，总成交金额为1047328元。关于房屋交房的相关约定主要有以下内容：合同第七条约定：属预售商品房的，甲方应当在2014年5月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。本商品房交付时应当符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；合同第九条约定：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金（该比率不小于本条第1款第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。关于房屋办理合同登记备案的相关约定主要有以下内容：合同第十二条约定，预售���品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交当地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期在90日内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。关于房屋办理产权登记的相关约定主要有以下内容：合同第十三条对办理产权登记的内容约定为：1、在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；2、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期超过180日的，若乙方要求继续履行合同，则合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同第二十五条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。当日，许文杰、双远公司签订合同附件五即《合同补充协议》，协议对办合同登记备案的约定为：若乙方为一次性付款客户，则��本合同签订且甲乙双方备齐资料之日起90日内，由双方共同向房屋所在土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案；对产权登记的约定为：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起210日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料。该补充协议还约定，本合同所约定的关于合同登记备案期限、产权登记期限等的天数特指工作日，并约定本补充协议内容与主合同内容相抵触的，以补充协议的约定为准。合同签订后，许文杰向双远公司支付了购房款1047328元，契税31419.84元、转移登记费550元、权属调查费20元、土地勘测费73.8元、合同印花税523.66元、权证印花税5元、向重庆市国土资源和房屋管理局北部新区分局交纳物业专项维修资金5692元，2013年6月20日，��庆北部新区国土资源房屋管理所给许文杰出具了10473.28元手续费发票。2013年5月7日，双远公司为许文杰办理预购商品房买卖合同登记备案，2014年5月30日，双远公司取得竣工验收备案登记证。2014年5月10日，双远公司向许文杰发出交房通知书，要求许文杰在2014年5月31日前来办理交房事宜。许文杰收到通知书后于2014年5月31日前往双远公司处办理接房事宜，在交接验收房屋时，许文杰发现无弱电箱、无强电箱、无水管、未预留空调孔等，遂未接房，并在住户验收意见一栏中注明“无质量保证书、未通水电、未达到接房条件”。双远公司验房人李坤峰在物业公司意见一栏中注明“需整改”。2014年10月10日，双远公司向许文杰发出“房屋整改完毕通知函”，该函载明“双远动力国际C栋XX房，以按照业主许文杰先生接房时的整改要求已完成户内整改事宜，请您在收到��函件两个工作日内，联系物业公司对户内整改事宜进行验收。”后许文杰于2014年10月11日前去接房，许文杰要求双远公司进行补偿，因双方未取得一致意见，故许文杰也没有实际接收房屋，直到2016年8月17日许文杰才实际接房，但庭审中，许文杰认可双远公司的实际交房时间为2014年10月11日。另查明：在《重庆市新建商品房屋质量保证书》中载明：本商品房交付日期为2014年10月11日。2015年2月6日，双远公司将办理房地产权证的申请及资料交至重庆北部新区国土管理分局，并于2015年2月10日取得《商品房登记案件受理通知书》。一审法院认为，许文杰与双远公司签订的《动力国际认购协议书》、《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，故双方签订的合同应属合法有效，其合同约定的权��义务关系应当得到法律的保护，双方均应依照合同全面履行各自义务。关于补充协议的效力，该院认为：许文杰、双远公司于签订《重庆市商品房买卖合同》的当日签订了《合同补充协议》，该补充协议将《重庆市商品房买卖合同》中关于提交办理商品房预购合同登记备案时间的申请期限由10天变更为90个工作日，将提交办理房地产权证申请及资料的期限由60天变更为210个工作日并约定补充协议内容与主合同内容相抵触的，以补充协议的约定为准。许文杰认为上述条款系无效的格式条款，对此，该院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款���当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，许文杰、双远公司在《重庆市商品房买卖合同》中约定“可由双方约定后签订补充协议（附件五）”，许文杰在签订主合同的同时，对于《合同补充协议》予以签字认可，而补充协议中关于合同登记备案期限以及办证期限的条款并非不可协商的条款，因此，应认定该条款系双方协商一致的结果，不属于格式条款。即使该条款构成格式条款，其内容只是对合同登记备案期限、办证期限进行的变更，并未免除双远公司的责任、加重许文杰的责任、排除许文杰的权利，许文杰关于该部分条款无效的理由于法无据，该院不予支持。因此，《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。关于双远公司是否存在逾期交房的问题，该院认为：合同约定交房时间是2014年5月31日，因双远公司在该日交房时未达到交房条件，许文杰不予接房，双远公司也予以认可，并进行了整改后于2014年10月11日通知许文杰接房，在双远公司交付给许文杰的《重庆市新建商品房屋质量保证书》中也载明本商品房交付日期为2014年10月11日，许文杰对此时间也予以认可，故本案房屋的交付时间为2014年10月11日，故双远公司逾期迟延交房133天，已构成违约，双远公司应当按照合同约定支付逾期交房违约金27858.18元（按房价1047328元乘以日万分之二再乘以132天）。关于双远公司是否存在逾期办理合同备案登记的问题，该院认为：双方��订的主合同约定双远公司应当在合同签订之日起10日内即最迟在2013年3月6日内办理商品房预购合同登记备案，但许文杰、双远公司于签订《重庆市商品房买卖合同》的当日签订了《合同补充协议》，该补充协议将《重庆市商品房买卖合同》中关于提交办理商品房预购合同登记备案时间的申请期限由10天变更为90个工作日，如前所述，该约定并不违法，按该约定，双远公司在2013年5月7日为许文杰办理了预购商品房买卖合同登记备案，并未超过双方约定的登记时间，故双远公司未违约，许文杰的此项诉讼请求该院不宜主张。关于双远公司是否逾期办理产权证的问题，该院认为，许文杰、双远公司于签订《重庆市商品房买卖合同》的当日签订了《合同补充协议》，该补充协议将《重庆市商品房买卖合同》中关于提交办理房地产权证申请及资料的期限由60天变更为210个工作日，如前所述，该约定并不违法。许文杰于2014年10月11日接房，根据《合同补充协议》的约定，双远公司应于商品房实际交付使用之日起210个工作日内提交办证申请及相关资料，双远公司于2015年2月6日即提交了办证申请及资料，并于2015年2月10日取得业务受理通知书，未超过约定的210个工作日，因此，双远公司的行为不构成逾期办证，不应承担逾期办证的违约责任，对许文杰要求双远公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条。第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告重庆双远实业（集团）有限公司在本判决生效后十日内支付原告许文杰延期交房违约金27858.18元；二、驳回原告许文杰的其他诉讼请求。案件受理费1400元，减半收取700元由原告���文杰负担350元，被告重庆双远实业（集团）有限公司负担350元。本院二审期间，许文杰当庭举示《重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局关于许文杰咨询房地产权证办理情况的回复》【渝国土房管两江信字(2017)4号】，证明双远公司未提交完土地房屋登记机构规定的相关资料，未缴纳相关登记税费，缴纳税费是办理产权证必须的义务，两江新区房管局多次催促缴费领取房地产权证，双远公司至今未完善手续领取房产证。双远公司的行为属于未提交完登记机构规定的相关资料。双远公司质证称，对文件的真实性无异议，具体载明内容是否真实不清楚。这个证据只能证明财政税费的问题，与本案无关联性。合同约定210个工作日内将相关备案登记递交给房管局，并没有约定必须将房产证办下来交到许的手上。房管局房产证已打印出来了，在房管局是能查询��。我方认为许文杰的房产证已办理下来，只是房管局没有发放，关于税费没有缴纳是双远公司与财政局的关系，与本案无关。由于双远公司对许文杰举示的证据无异议，且该证据与本案存在关联，本院对该证据予以采信。本院二审查明：《重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局关于许文杰咨询房地产权证办理情况的回复》【渝国土房管两江信字(2017)4号】载明：许文杰来信人:……你所反映的房屋位于重庆市北部新区泰山大道东段62号3幢XX号，用途为办公用房……2013年2月你与双远公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，双远公司按照合同约定于2015年2月向我局申请办理了该套房屋的商品房买卖转移登记，我局按照产权登记相关规定，在2015年3月23日完成了该套房屋的转移登记（核发：115房地证2015字第XXX号《重庆市房地产权证》，同时多次催促双远公司缴纳相关登记税费，及时领取房地产权证，但双远公司至今未完善领证手续。二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，许文杰与双远公司于2013年2月23日签订的《重庆市商品房买卖合同》（以下简称“合同”）以及补充协议系双方真实意思表示，且不违反相关法律及行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定积极履行各自的义务。本案的争议焦点是：一、双远公司应否向许文杰支付逾期交房违约金；二、双远公司应否向许文杰支付逾期办理房地产权证违约金。第一个焦点，根据合同第七条的约定，双远公司应当在2014年5月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给许文杰，而有双远公司、许文杰双方签章捺印的《重庆市新建商品房屋质量保证书》中明确载明“十三、本商品房交付日期为2014年10月11日”，且双方对该保证书的真实性均未提出异议，故本院确认双远公司确存在逾期交付案涉房屋的事实。根据合同第九条之约定，双远公司应当向许文杰支付逾期交房违约金。双远公司主张其已在约定期限内通知许文杰接房，许文杰拒绝接房，其公司不构成违约。虽然双远公司通知许文杰接房时具备一证两书，但是，许文杰查看房屋后发现需整改的问题，双远公司同意整改，说明案涉房屋不具备接房的实质条件，故许文杰有理由拒绝接房。双远公司该项上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第二个焦点，首先，合同第二十五条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）”。补充协议第十六条约定：“本补充协议内容与主合同内容相抵触的，以补充协议的约定为准”。据此，双方关于房屋办理产权登记的约定应以补��协议中的约定为准，即补充协议第四条。案涉房屋为预售商品房，故依据补充协议第四条、第五条之约定，双远公司关于房屋产权登记的主要义务为：在本商品房实际交付使用之日起210个工作日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料。案涉房屋的实际交付时间为2014年5月31日，双远公司于2015年2月6日即提交了办证申请及资料，并于2015年2月10日取得业务受理通知书，未超过约定的210个工作日，因此，双远公司在约定期限内履行了关于办理案涉房屋房地产权证的应尽义务，不构成逾期办证，无须向许文杰支付逾期办理产权证的违约金。其次，许文杰二审主张，补充协议中关于办理房产证的条款系格式条款，该条款将提交办理房产证的申请时间和资料的期限由60日变更为210个工作日，接近之前的5倍，明显免除或者减少了公司自己的责任，提供格式合同的一方即双远公司没有采取合理方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，应认定无效。即使该补充协议中关于办理房产证的条款系格式条款，也仅是延长了双远公司申请并提交办理产权证所需相关资料的时间，该时间的长短并不影响双方权利义务关系，也并未排除许文杰主要权利，也未明显免除或者减少双远公司的主要义务，且即使双远公司未尽提示义务，也并不能因此导致该条款无效，故许文杰的上述主张无法律依据，本院不予支持。此外，许文杰主张其未能取得房产证系因双远公司未缴纳相关登记税费，并提交了重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局关于许文杰咨询房地产权证办理情况回复函（渝国土房管两江信字[2017]4号）以证明其主张。该回复函载明的内容表明，双远公司按照合同约定已于2015年2月完成了办理产权转移登记的申请，案涉房屋也已于2015年3月23日进行了转移登记，因双远公司未缴纳相关登记税费导致房地产权证未能下发。如前所述，按照合同约定，双远公司的主要义务是在约定期限内提交办理房产证的申请及资料，并不包含取得房地产权证，故许文杰是否实际取得房地产权证不影响本案的处理，本院对此不予评述。双远公司上诉还提出其不应负担一审诉讼费350元,按照《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，双远公司部分败诉，一审法院有权根据案件具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额，故双远公司的上述主张，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，许文杰、重庆双远实业（集团）有限公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，��予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400元，由上诉人许文杰、重庆双远实业（集团）有限公司各负担700元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  刘 毅审 判 员  乔 艳法官助理  陈紫薇二〇一七年四月二十六日书 记 员  何 欢