广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书(2016)粤5321民初1590号原告甘月琼，女，1953年10月13日出生，汉族，居民，住新兴县。原告冯辉宗（系原告甘月琼的儿子），男，1981年12月14日出生，汉族，居民，住新兴县。原告冯辉洋（系原告甘月琼的儿子），男，1984年2月5日出生，汉族，居民，住新兴县。上述三原告的共同委托代理人李新林，广东来邦律师事务所律师。上述三原告的共同委托代理人陈红梅，广东广和律师事务所律师。被告欧国林，男，1971年4月3日出生，汉族，居民，住新兴县新城镇沿江中路**号。委托代理人李月平，广东广鑫律师事务所律师。委托代理人欧伟婷，广东广鑫律师事务所律师助理。第三人新兴县新城镇黄塘村民委员会。地址：新兴县新城镇黄塘开发区。负责人冼少霞。原告甘月琼、冯辉宗、冯辉洋诉被告欧国林、第三人新兴县新城镇黄塘村民委员会（以下简称“黄塘村委）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告甘月琼、冯辉宗、冯辉洋的共同委托代理人李新林、陈红梅，被告欧国林的委托代理人李月平到庭参加诉讼，第三人黄塘村委经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘月琼、冯辉宗、冯辉洋共同诉称，冯立武于2015年9月20日因病去世，原告甘月琼是冯立武的妻子，原告冯辉宗、冯辉洋是冯立武的儿子，三原告是冯立武的第一顺序法定继承人。被告欧国林是冯立武的生前好友。2015年4月9日，冯立武与被告签订了一份《新兴县新城镇南豪饮食娱乐城整体租赁合同》，冯立武还与被告及第三人共同签订了一份《厂房租赁经营权转让协议书》。上述合同及协议书约定：冯立武将自己投资建设并装修好、从第三人处租赁及承包来的新城镇南豪饮食娱乐城（建筑面积7419.91平方米）及其设施、装饰、物件等整体租赁给被告，租赁时间为2015年4月10日至2044年8月30日；租金为10500000元，被告须于签订合同10天内支付1500000元，余额于两个月内付清。2015年4月14日，被告支付1500000元给冯立武，但余款至今一年多仍未支付。三原告多次追讨，但无果。三原告认为，被告的行为已构成违约，因此，为维护原告方的合法权益，现特向法院提起诉讼，请求：1、判令解除冯立武与被告欧国林签订的《新兴县新城镇南豪饮食娱乐城整体租赁合同》以及冯立武与被告欧国林、第三人黄塘村委签订的《厂房租赁经营权转让协议书》，被告欧国林腾退租赁物给原告甘月琼、冯辉宗、冯辉洋；2、本案受理费由被告承担。被告欧国林辩称，被告不同意解除涉案租赁合同，即使解除租赁合同，因租赁物原有的装饰装修、设备等均不是冯立武投资建设，且被告承租后新增了部分设备，该些装饰装修、设备等应由被告搬离。此外，被告愿意于三年内分期支付拖欠的租金给原告方。第三人黄塘村委无陈述意见，在举证期限内亦无提供相关证据到庭予以质证。经审理查明，2006年6月28日，案外人崔富强、陈冰清与第三人签订了一份《厂房租赁合同》，第三人将权属其所有位于新兴县新城镇大南路的厂房出租给崔富强、陈冰清经营使用，期限自2006年9月1日至2044年8月30日。崔富强、陈冰清承租后，对该厂房进行装修、加建等，并建造成新兴县新城镇南豪饮食娱乐城对外营业。随后，在经得第三人的同意后，崔富强、陈冰清又与冯立武签订了一份《厂房租赁经营权转让协议书》，崔富强、陈冰清将从第三人承租来的建造成新兴县新城镇南豪饮食娱乐城的厂房租赁经营权整体转让（含装修、设施设备等）给冯立武，期限自2013年5月7日至2044年8月30日。2015年4月9日，第三人黄塘村委作为发包方（甲方）、冯立武作为转让方（乙方）、被告欧国林作为受让方（丙方），三方共同签订了一份《厂房租赁经营权转让协议书》（注：该协议书落款时间2014年4月9日，为笔误，实际签订时间为2015年4月9日），约定：1、乙方自愿将从崔富强、陈冰清接手的厂房即新兴县新城镇南豪饮食娱乐城的经营权转让给丙方经营；2、厂房面积约1932平方米，四至范围：东至规划道路、南至巷（黄塘管理区招商楼）、西至往集成公路、北至空地；3、转让租赁经营权从2015年4月1日至2044年8月30日；4、乙方将与甲方签订的《厂房租赁合同》所载的一切权利和义务全部转让给丙方，由丙方继续履行该合同，租金由丙方按原合同规定直接交付给甲方；5、乙方与丙方应在签订本协议十五日内签订权益补偿转让合同，并做好南豪娱乐城建筑物的经营权的工作交接。此外，上述协议书还约定了其他权利义务内容。同日，冯立武作为出租方（甲方）、被告欧国林作为承租方（乙方），双方还签订了一份《新兴县新城镇南豪饮食娱乐城整体租赁合同》。约定：1、甲方原租赁位于新兴县新城镇大南路权属黄塘村委的土地1937平方米（后经甲、乙双方同意，由乙方承租），在此兴建了新兴县新城镇南豪饮食娱乐城，建筑面积7419.91平方米，设备设施、装饰、物件等均有甲方投资；2、从2015年4月10日起至2044年8月30日止，甲方将新兴县新城镇南豪饮食娱乐城整体租赁给乙方，由乙方经营使用；3、整体租赁租金为人民币10500000元整，乙方须于签订合同10天内支付给甲方1500000元整，余额于两个月内付清。此外，租赁合同还约定了税费交付等权利义务内容。签订《厂房租赁经营权转让协议书》及《新兴县新城镇南豪饮食娱乐城整体租赁合同》后，冯立武依约将涉案厂房即新兴县新城镇南豪饮食娱乐城交付给被告经营使用，被告接收租赁物后，作饮食、娱乐场所对外经营，并于2015年4月14日交付了租金1500000元给冯立武。但对租金余款9000000元，被告并无依约在签订租赁合同后两个月内付清。原告方追讨被告支付剩余租金，但无果。为此，原告方遂于2016年11月28日诉至本院，并提出前述请求。另查明，冯立武于1952年1月2日出生，于2015年9月20日因病死亡，其与原告甘月琼是夫妻关系，二人共同生育原告冯辉宗、冯辉洋。庭审中，被告提出承租后对租赁物新增部分设备设施，但对此被告并无提供移交清单、新增设备设施清单等相关证据证实。以上事实，有原告方提供的三原告身份证、被告身份证、证明、居民死亡医学证明（推断）书、合同见证书、《新兴县新城镇南豪饮食娱乐城整体租赁合同》，被告提供的《租赁合同》以及本院的庭审笔录予以证实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。冯立武、被告、第三人三方于2015年4月9日签订的《厂房租赁经营权转让协议书》以及冯立武、被告双方于2015年4月9日签订的《新兴县新城镇南豪饮食娱乐城整体租赁合同》，均是各方当事人的真实意思表示，内容无违反国家法律法规强制性规定，该合同合法有效。合同设定的权利、义务对合同当事人具有法律约束力，各方应按约定全面履行自己的义务。但是，需要指出的是，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，涉案租赁合同期限从2015年4月10日至2044年8月30日，已明显超出了二十年的法定最长租赁期限，对超出部分应认定为无效。冯立武将从第三人黄塘村委承租而来的厂房整体转租给被告，约定总租金10500000元，签订合同两个月内即2015年6月8日前付清所有租金，现被告在支付了1500000元租金后，对余下9000000元租金经催告后至今长达近两年仍未付，事实清楚，证据充分，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”的规定，被告作为承租人，交纳租金是其主要义务，但被告在经催告后仍未履行支付租金义务，现三原告在冯立武死亡后，作为其第一顺序继承人共同请求解除确定冯立武与被告双方租赁关系的《厂房租赁经营权转让协议书》及《新兴县新城镇南豪饮食娱乐城整体租赁合同》，并要求被告腾退涉案租赁物，符合上述法律规定，本院予以支持。被告不同意解除涉案租赁合同的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。被告于抗辩中提出租赁物原有的装饰装修、设备等均不是冯立武投资建设，故不同意一并腾退，但根据双方签订的《新兴县新城镇南豪饮食娱乐城整体租赁合同》，已明确记载“设备设施、装饰、物件等均由甲方投资”，被告的该项抗辩意见，与涉案租赁合同约定明显不符，本院不予采信。对于被告所主张的新增设备设施在腾退时一并搬离的抗辩意见，被告在本案中并无提供移交清单、新增设备设施清单等相关证据，无法认定被告是否新增他物或添附哪些物品，故对此本院不作评析。如被告在承租期间确对租赁物进行改善或者增设他物，被告在腾退租赁物时，原、被告双方可凭着有效、合理利用的原则协商处置。冯立武与被告只约定了总租金，现涉案租赁合同已被解除，解除后对被告已交付的1500000元租金及未付的租金，原、被告双方在本案中均无提出诉请，故本院在此不作处理，双方可另寻途径解决。第三人黄塘村委在本案中作为无独立请求权的第三人，经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第二百二十七条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条的规定，判决如下：冯立武与被告欧国林、第三人新兴县新城镇黄塘村民委员会于2015年4月9日签订的《厂房租赁经营权转让协议书》以及冯立武与被告欧国林于2015年4月9日签订的《新兴县新城镇南豪饮食娱乐城整体租赁合同》自本判决生效之日起解除，被告欧国林于本判决生效之日起三十日内腾退涉案租赁物（按前述《厂房租赁经营权转让协议书》及《新兴县新城镇南豪饮食娱乐城整体租赁合同》约定范围）给原告甘月琼、冯辉宗、冯辉洋。本案受理费74800元，由被告欧国林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  练洪森代理审判员  陈红梅人民陪审员  赵红漫二〇一七年四月十日书 记 员  李洁琼