上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三（民）初字第820号原告上海德鑫物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人全志伟，总经理。委托代理人张冀庆，上海众华律师事务所律师。委托代理人许佳艺，上海众华律师事务所律师。被告周佳芳，女，汉族，住上海市青浦区。原告上海德鑫物业管理有限公司诉被告周佳芳物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月27日立案受理后，依法由审判员胡志国独任审判。因无法向被告周佳芳送达诉讼文书，本案于2015年5月27日依法组成合议庭，并于同日以公告方式向被告周佳芳送达了起诉状副本和开庭传票。本案于2015年8月27日公开开庭进行了审理，原告上海德鑫物业管理有限公司的委托代理人许佳艺到庭参加诉讼，被告周佳芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海德鑫物业管理有限公司诉称：被告系向上海振威投资发展有限公司（下简称振威投资公司）购买房屋，原告系该小区的物业管理公司。2007年3月，原告与振威投资公司签订一份物业管理服务合同，委托管理期限为2007年3月1日至2009年2月28日止，原告向金水湾小区业主收取相应物业服务费，物业服务费为每月每平方米人民币1.50元（二期），并报上海市青浦区物价局核准备案。2009年2月，原告与振威投资公司再次签订一份物业服务合同，期限为2009年3月1日至2011年2月28日止，收费标准不变。2010年11月，原告与上海市青浦区金水湾业主委员会签订物业服务合同，约定：委托管理期限为2010年11月18日起至2012年12月31日止，由原告对金水湾小区实行物业管理，物业服务费为每月每平方米0.50元（一期多层）、1.50元（二期联体别墅），合同还约定了其他条款。2013年12月，因业委会换届改选，镇房办、居委、业委会与原告达成合意，约定由原告继续履行服务至2013年12月31日，收费标准不变。原告签订物业服务合同后，依法履行了物业管理义务。被告现有房屋建筑面积为194.67平方米，每月物业服务费为292.01元，被告起先尚能按期支付物业服务费，但自2011年6月1日起拖欠，截止2013年12月31日止共拖欠物业服务费9，052.16元。原告就被告拖欠物业服务费事宜，多次与被告协商要求其交纳，但被告仍拒绝支付。故原告起诉至法院，请求判令被告支付物业服务费9，052.16元。被告周佳芳未作答辩。经开庭审理查明，被告于2008年5月12日取得房屋的上海市房地产权证，该房屋的建筑面积为194.67平方米，属联列住宅。2010年11月18日，原告与上海市青浦区金水湾小区业主委员会（下简称金水湾业委会）签订《物业服务合同》，约定由原告对金水湾小区进行物业管理，物业服务费收费标准为：别墅1.50元／月／平方米。合同第五条约定原告提供的物业管理服务内容和标准应符合下列约定：（一）物业构成，详见附件一；（二）物业平面图，详见附件二；（三）综合管理服务标准，详见附件三；（四）公共区域清洁卫生服务标准，详见附件四；（五）公共区域秩序维护服务标准，详见附件五；（六）公共区域绿化日常养护服务标准，详见附件六；（七）物业使用禁止性行为的管理，详见附件七；（八）公共部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准，详见附件八。物业服务费用按季交纳，业主应在每季第一个月履行交纳义务。委托管理期限为2010年11月18日起至2012年12月31日止。合同期限届满后，金水湾业委会未与原告续签《物业服务合同》。在业委会换届改选期间，原告继续在金水湾小区从事物业管理服务，直至2013年12月31日。因被告未缴纳2011年6月1日起的物业服务费，故原告诉诸法院。另查明，原告具有上海市物业管理企业三级资质。还查明，本院（2014）青民三（民）初字第1546号民事判决书认定事实：原告2012年至2013年期间在综合管理服务、公共区域秩序维护服务以及公共部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务的履行上与合同约定的具体要求存在一定差距，虽然房屋、安保监控系统的维修涉及业委会对维修基金的审核、批准程序，但原告未能及时、有效地做好动用维修基金的前期准备工作，仍属服务存在瑕疵。该案现已生效。以上查明的事实，有以下证据证明：原告的陈述，原告提供的《物业服务合同》、金水湾业委会出具的证明、上海市房地产登记簿、资质证书、证明，本院出示的本院（2014）青民三（民）初字第1546号民事判决书等证据予以证明。上述证据经庭审出证、质证，本院予以确认。根据庭审确认的事实，本院认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护。本案中，原告与金水湾业委会签订的《物业服务合同》合法有效，对原、被告均具有法律约束力，原、被告均应按约履行相应义务。合同到期后，金水湾业委会未与原告续签合同，但原告对金水湾小区提供了事实物业管理服务，按照诚实信用、等价有偿的原则，被告理应向原告缴纳相应的物业服务费。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，既不能只收费不服务，也不能多收费少服务。根据本院已查明的事实，原告物业服务存在瑕疵，原告应当为此承担合同违约的责任，故本院酌定在原告主张的物业服务费总额上予以减收。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃了自己的诉讼权利或抗辩权利。据此，依照《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第一百四十八条第一、第二、第三款之规定，判决如下：被告周佳芳应于本判决生效之日起十日内支付原告上海德鑫物业管理有限公司物业服务费8，146.90元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告周佳芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  胡志国人民陪审员  朱莉娃人民陪审员  陆文元二〇一五年八月二十七日书 记 员  胡 晶附：相关法律条文一、《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。……第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。二、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失费等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。