河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）洛民终字第1222号上诉人（原审原告）：陈良才被上诉人（原审被告）：洛阳宝龙置业发展有限公司法定代表人：许健康，总经理。委托代理人：许文，河南王城律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：洛阳宝龙商业物业管理有限公司法定代表人：许健康，总经理。委托代理人：王志光，河南永晖律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：洛阳春之龙物业管理有限公司法定代表人：于文龙，总经理。委托代理人：于孟娟，该公司法律顾问，特别授权。上诉人陈良才因与被上诉人洛阳宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙置业）、洛阳宝龙商业物业管理有限公司（以下简称宝龙商业）、洛阳春之龙物业管理有限公司（以下简称春之龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2013）洛龙民初字第1976号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈良才、被上诉人宝龙置业的委托代理人许文，被上诉人宝龙商业的委托代理人王志光，被上诉人春之龙公司委托代理人于孟娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：本案诉争的物业为被告宝龙置业开发的大型商业区宝龙国际批发中心的一部分。该批发中心地上共有三层，一、二层每层约1000个商铺，共约2000个商铺已对外出售给不同业主，三层为宝龙置业所有。2009年8月10日，原告与被告宝龙置业签订《商品房预售合同》一份。原告购买宝龙置业公司开发的宝龙城市广场（后定名为宝龙国际批发中心）DE区11单元11-172号商业用房一套。该房屋建筑面积为56.69平方米（房管局实测为57.09平方米），每平方5243.99元，总价297282元。《商品房预售合同》附件四第十四条第5项约定，买受人使用所购买的房屋开展经营活动时，必须符合出卖人的整体商业规划并经物业管理部门同意；第6项约定，买受人保证该房屋的商业用途符合出卖人的整体商业规划，并保证于签订购房合同时，按出卖人的要求与出卖人或出卖人指定的第三方签订《业主自营承诺函》或《商业店面委托租赁协议》或类似文件。购房当日（即2009年8月10日）原告与河南华龙商业地产管理有限公司（该公司2011年5月3日更名为宝龙商业）签订《委托租赁协议》一份，将上述房产委托被告宝龙商业按照市场整体商业布局和业态设置统一进行招租和管理。委托期限为2009年8月10日至2011年11月30日。2009年9月8日，原告与宝龙商业签订《委托租赁补充协议》一份，将租赁时间调整为2009年10月1日至2012年9月30日，2009年11月30日前租金标准按购房总价的6%计算，2009年12月1日至2011年9月30日按购房总价的7%计算，2011年10月1日至2012年9月30日按购房总价的8%计算。2009年9月20日，原告陈良才与被告宝龙商业办理了商铺验收交接手续。商铺验收交接后，该商铺实际由宝龙商业管理和经营，在委托租赁期内宝龙商业依约履行了给付租金义务。2012年9月30日原告与被告宝龙商业的委托租赁协议到期后，业主方与宝龙商业未能达成新的委托租赁协议。2013年8月16日，宝龙置业与春之龙公司联名向宝龙国际批发中心商铺业主发出通知。该通知主要内容为：宝龙置业委托由春之龙公司承担启动、发展和运营宝龙国际批发中心市场的任务，鼓励业主积极与春之龙公司签约，并承诺签约后兑付租金。该通知发出后，绝大部分业主已陆续与春之龙公司签订了《商铺委托租赁合同》，将商铺委托春之龙公司向第三方出租。根据该委托协议，春之龙公司有义务对市场进行规划、招商、宣传、运营推广并承担相应费用，业主方同意该公司的统一规划、改造、管理。原告陈良才等业主未与春之龙公司签订合同，并诉至该院要求三被告对其损失进行赔偿。原审法院认为，依照原被告所签《商品房预售合同》及《委托租赁协议》相关内容，可知本案所涉商铺为产权式商铺。产权式商铺就是将大商场分割成若干个小面积并具有独立产权证的商铺，其主要特点为所有权与经营权相分离。产权式商铺的经营需要整体商业环境的烘托，经营面积多为整体性出租，即多个产权人的商铺为同一商户租用。此类商铺在经营初期需要进行统一装修、招商、广告宣传等培育，在后期经营中也需要不断的人力、物力、财力的投入。因此小业主无法自行经营，各商铺彼此之间存在不可分性。业主在行使个人权利的同时应考虑其他业主的利益以及市场的整体发展，如市场不能有序发展，业主利益将无从谈起。宝龙置业与原告之间为房屋买卖关系，双方合同已经履行完毕，原告要求宝龙置业承担违约责任于法无据，不应支持。宝龙商业在对该市场进行经营管理期间，经营状况萧条，大量商铺闲置，并未形成商业氛围。但宝龙商业仍已按《委托租赁协议》向业主支付了租金，该协议已履行完毕。《委托租赁协议》并未约定到期后应以何种形式交付房屋，原告也无证据证明其无法收回房屋或被告宝龙商业阻碍其使用房屋。由于该批发中心为相对封闭的市场且根据当时的经营状况，小业主很难自行将房屋出租并产生收益。故原告要求被告宝龙商业赔偿损失无合同及事实依据。被告春之龙公司对该市场进行运营管理后，原告并未与春之龙公司签订协议，要求春之龙公司承担责任无合同依据。且原告也未提供证据证明春之龙公司实际占有、使用了其房屋。当事人对自己提出的诉求有责任提供证据加以证明，原告并未举证证明被告之行为对其造成了实际的损失，要求三被告承担赔偿责任依据不足。原告要求责令被告宝龙公司与原告签租赁协议的诉求，违反了合同自愿的原则，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告陈良才的诉讼请求。本案诉讼费用544元，由原告陈良才承担。陈良才上诉称：一、原审法院对本案基本事实认定错误，适用法律错误。上诉人依法享有涉案房屋独立的所有权及使用权，有权对自己所有的房屋处分，原审法院认定涉案房屋是产权式商铺明显没有事实及法律依据。宝龙物业公司在《委托和赁协议》到期后没有将房屋交付给房屋实际所有人。而是将房屋交给春之龙公司进行改造，明显侵犯上诉人的合法权益，给上诉人造成巨大经济损失。宝龙物业公司与春之龙公司应当参照原《委托租赁协议》赔偿上诉人的经济损失。二、原审人民法院审理程序严重违法，依法应当撤销。综上所述，原审人民法院作出的一审判决对本案基本事实认定严重错误，适用法律严重错误。并且审理程序严重违法，请二审人民法院依法查清本案事实，依法撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。依法判决三被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。宝龙置业辩称：1、宝龙城市广场一期涉及的两千多商铺业主中90%的业主已经与春之龙公司签订租赁协议，剩余几十个业主不同意春之龙公司提出的租赁意见，长期到洛龙区政府、市政府上访。上诉人在通过洛龙区政府调解，已与春之龙公司达成赔偿和解意见并签订租赁合同，赔偿金取得后，再次上诉明显违背诚实信用、一事不再理原则。2、宝龙城市广场一期涉及商铺两千多个，依据《商品房预售合同》附件四、十四条物业管理，5项“买受人或买受人以出租、出借等方式供他人使用购房合同项下所购买的房屋开展经营活动时，必须符合出卖人的整体商业规划并经物业管理部门同意”的约定，原审法院认定涉案房屋是“产权式商铺”是正确的。依据《商铺验收交接单》、委托河南华龙商业地产管理有限公司租赁的授权书、委托租赁协议等，宝龙公司按上诉人租赁委托书将房屋交付河南华龙商业地产管理公司，即履行完毕销售商铺交付义务。上诉人明确物业公司将房屋钥匙交给春之龙公司进行改造，故即使存在侵权行为也与宝龙公司无关，宝龙公司没有侵权行为。上诉人与河南华龙商业地产管理公司租赁合同期满后，要求洛阳宝龙公司承支付租金，没有法律、合同依据。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。上诉人在经洛龙区政府调解达成合意，获得赔偿金的情况下，提起上诉违背诚信，且请求没有事实、法律依据，建议法院驳回上诉人的上诉请求。宝龙商业辩称：我公司与上诉人之间的租赁合同已履行完毕，虽在上诉人租赁期间没有利用，但被上诉人按照合同约定支付了租赁费，双方合同已履行完毕。双方并末约定返还房屋，返还房屋是双方行为，协议到期后，被上诉人专门安排人员办理交接手续，上诉人不办理手续，后果应由上诉人承担。上诉人所说房屋交给春之龙公司不是事实，上诉人在协议到期后并末占上诉人房屋，也末阻碍上诉人自己使用房屋，上诉人要求我公司承担赔偿损失没有法律依据。请求二审驳回上诉。春之龙公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉方的诉讼请求不明确，没有任何的法律依据，被上诉人从没有侵害其任何权利，更谈不上支付上诉人租金，上诉人所购买的商铺所有权是上诉人，出租不出租是上诉人自己的权利，和谁签订租赁协议也是上诉人的权利，这与被上诉人没有任何关系。被上诉人是经洛龙区政府及宝龙公司和90%以上的业主同意的，业主比例符合物业管理条例的规定，依据国务院关于修改【物业管理条例】的决定，第十一条六款、第七款规定，被上诉人行驶的所有行为是经过大多数业主的同意实施的，是符合所有业主的意愿，并无不妥之处，被上诉人从接受委托后已经发布了告业主书。被上诉人为了维护业主的利益，有被上诉人对批发市场进行物业管理招商，被上诉人现在已经定期依约给付已经签订的业主支付租金，业主的收益得到了保障，市场也在逐步的兴旺起来，被上诉人对该市场有行驶管理的权力。现在大部分区域已经开始正常运营，上诉人的商铺属于被上诉人管理范围，上诉人已经委托被上诉人出租，综上所述，上诉人的上诉请求没有任何的事实理由和法律依据，请求法院依法驳回上诉人对被上诉人的无理诉求，公司已于2014年9月30日与上诉人签定了商铺租赁合同并依据合同约定支付了相关费用，请求法院驳回上诉人对我公司的上诉请求。本院二审经审理查明的事实与原审查明事实一致。本院认为：上诉人陈良才一审的诉讼请求是要求三被上诉人赔偿其租金损失及判令宝龙公司与其签订租赁协议。上诉人陈良才对其诉讼请求，负有举证责任。关于上诉人陈良才要求宝龙置业赔偿租金损失问题，本院认为，上诉人陈良才与宝龙置业之间为房屋买卖关系，双方买卖合同已经履行完毕，上诉人陈良才要求宝龙置业承担违约责任于法无据，该诉讼请求，本院不应支持。关于上诉人陈良才要求宝龙商业赔偿租金问题，本院认为，宝龙商业与上诉人陈良才之间签订的2009年8月10日至2011年11月30日《委托租赁协议》及2009年9月8日《委托租赁补充协议》均已履行完毕，由于宝龙商业在对该市场进行经营管理期间，经营状况萧条，大量商铺闲置，并未形成商业氛围。该协议履行完毕后，双方未续签租赁合同，双方委托租赁协议及补充协议中未约定合同到期后以何种形式交付房屋，该期间宝龙商业没有利用上诉人陈良才所购商用房经营，上诉人陈良才要求宝龙商业赔偿租金损失亦缺乏事实及法律依据。关于上诉人陈良才要求春之龙公司赔偿租金问题，本院认为，2013年8月16日，宝龙置业与春之龙公司联名向宝龙国际批发中心商铺业主发出通知鼓励业主与春之龙公司签约后，绝大部分业主与春之龙公司签订了《商铺委托租赁合同》，春之龙公司对该市场进行运营管理后，上诉人陈良才并未与春之龙公司签订协议，且上诉人陈良才也未提供证据证明春之龙公司实际占有、使用了其房屋。故上诉人陈良才要求春之龙公司承担责任无合同依据。关于上诉人陈良才要求责令被上诉人宝龙公司与其签租赁协议的问题，本院认为，上诉人陈良才该诉求，违反了合同自愿的原则，且2014年9月30日，上诉人陈良才与春之龙公司签订了《商铺委托租赁合同》，故上诉人陈良才该诉求，本院不予支持。综上，上诉人陈良才的上诉请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费444元，由上诉人陈良才承担。本判决为终审判决。审 判 长 李太山审 判 员 邢玉玲代审判员 黄兴东二〇一五年八月三十一日书 记 员 陈秋红