重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0243民初4249号原告：熊昊天，男，1986年1月3日出生，住重庆市江北区。原告：张潇月，女，1989年2月8日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。二原告共同委托诉讼代理人：聂洪波，重庆渝东律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：周光林，重庆渝东律师事务所律师。被告：重庆美腾房地产开发有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道绸缎街（乌江民族广场右二楼），统一社会信用代码91500243736598578C。法定代表人：梁光华，该公司总经理。委托诉讼代理人：张明文，男，该公司员工。委托诉讼代理人：任永宣，男，该公司员工。第三人：罗沂，女，1957年9月27日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。第三人：冉业芬，女，1951年1月9日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。第三人：冉光瑜，女，1965年2月15日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。第三人：冉开碧，女，1954年2月2日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。原告熊昊天、张潇月与被告重庆美腾房地产开发有限公司（以下简称美腾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月4日立案后，依职权追加了罗沂、冉光瑜、冉业芬、冉开碧为本案第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告熊昊天、张潇月的委托诉讼代理人聂洪波，被告美腾公司的委托诉讼代理人任永宣（最后一次庭审未到庭），第三人罗沂、冉光瑜、冉业芬、冉开碧到庭参加诉讼；被告美腾公司经本院传票传唤，无正当理由拒不参加最后一次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告熊昊天、张潇月向本院提出诉讼请求：1.被告美腾公司立即为原告熊昊天、张潇月办理好位于彭水苗族土家族自治县XX街道XX社区XX花园XX阁B-X-X平街临街门面的房地产权证，并将该房地产权证交付给原告熊昊天、张潇月；2.被告美腾公司支付原告熊昊天、张潇月以2918043元为基数，以每日0.01%为标准，从2015年10月27日起计算至被告美腾公司将房地产权证办理好并交付给二原告之日止的违约金；3.被告美腾公司承担诉讼费。事实和理由：2015年4月10日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，被告美腾公司将其开发的位于彭水苗族土家族自治县XX街道XX社区XX花园XX阁B-X-2号门面，以2796400元的价格出售给原告熊昊天、张潇月，双方约定分期付款，2015年4月10日二原告支付房款1396400元和代收税费121643元，余款1400000元在被告美腾公司向原告熊昊天、张潇月交付房地产权证前10日内一次性付清。被告美腾公司应当在2015年10月26日前将房产过户给二原告，如不办理，被告美腾公司则每日按已付金额的0.01%为标准支付二原告违约金。原告熊昊天、张潇月于2015年4月10日向被告美腾公司支付了房款1396400元及房屋转让费、大修基金、契税、印花税121643元，余款1400000元尚未支付。原告熊昊天、张潇月多次催促被告美腾公司办理房地产权证未果。被告美腾公司辩称：1.原、被告之间签订的购房合同不真实，合同只加盖了公司公章没有法定代表人的签章，二原告只是想用购房款来抵扣借款；2.第一批房款是用第三人罗沂、冉业芬的借款利息754000元及第三人罗沂的借款本金764043.2元，合计1518043.2元来抵扣的，原告熊昊天、张潇月并没有直接支付购房款；3.原告熊昊天、张潇月付款的计算依据中没有任何一份由被告美腾公司法定代表人梁光华的签字确认，确认借款本息转为二原告的购房款，只有财务的凭证；4.原告熊昊天、张潇月实际抵款的金额仅为1396400元，但二原告主张的违约金的计算基数为2800000余元；5.基于上述事实，请求人民法院认定购房合同无效，二原告诉请的违约金不成立。被告美腾公司要求恢复借款关系，愿意偿还借款本金并支付利息。第三人罗沂述称：当时是梁光华邀请我们去买房，我本来就有借款给梁光华，所以就想用借款本息抵扣房款。被告美腾公司答辩所称的抵款金额属实。第三人冉光瑜述称：同意罗沂所说的。第三人冉业芬是我姐姐，这个借款是我、冉业芬、冉开碧三姐妹的，当时冉业芬在重庆无法办理抵款，就由我一人去办理的。第三人冉业芬、冉开碧共同述称：与第三人罗沂、冉光瑜的陈述意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年4月10日，原告熊昊天、张潇月（乙方）和被告美腾公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告美腾公司将其开发的位于彭水苗族土家族自治县XX街道XX社区XX花园XX阁B-X-2号门面销售给原告熊昊天、张潇月，总成交金额为2796400元，按分期付款方式进行付款，（1）第一期：2015年4月10日首付1396400元，另代收乙方应缴纳相关税费121643元；第二期：余款1400000元整在甲方给乙方房地产权证前10日内一次性付清，如不支付，乙方则从甲方过户给乙方房地产权证办理次日起每日按未付房款0.01%向甲方支付违约金。甲方应在2015年10月26日前将该房产过户给乙方，如不办理，甲方则每日支付乙方已付金额按0.01%向乙方支付违约金等。同日，双方签订了补充协议，第四条约定：“该门面前面部分于2014年6月25日已对外出租三年，由乙方代甲方履行完毕。本合同签订后的租金由乙方自行收取。后面部分（约60平方米）于2013年7月9日已对外出租10年，租金以42元/平方米计算，租金支付时间以重百开业起计算，由甲方负责按季度支付乙方，到合同期满为止，乙方不承担任何租赁相关费用。”上述《重庆市商品房买卖合同》及补充协议上甲方处均是第三人罗沂代签名。二原告认可是由原告熊昊天的母亲罗沂代为签订。签订上述合同后第三人罗沂收取了80000元租金。二原告称是委托第三人罗沂收取的。二原告举示2015年4月10日的收据，载明收到熊昊天、张潇月XX花园XX阁商业门面B-X-2号房款1518043.2元，该收据上加盖有被告美腾公司财务专用章。2013年4月2日，被告美腾公司向第三人罗沂借款1900000元，约定按月利率3%计息。2015年4月10日，第三人罗沂与被告美腾公司约定将借款本金764043.2元转为涉案房屋的首付款。二原告主张剩余首付款及代收费由利息754000元抵扣，明细如下：第一部分是第三人罗沂借款1900000元，2014年7月2日至2014年10月1日利息57000元/月×3个月=171000元，2014年10月2日至2015年1月1日利息57000元/月×3个月=171000元，2015年1月2日至2015年4月1日利息57000元/月×3个月=171000元，共计513000元，第三人罗沂领取了29000元的现金，抵扣利息484000元；第二部分是冉光瑜、冉业芬、冉开碧三位第三人的借款1000000元，2014年6月5日至2014年9月4日利息30000元×3个月=90000元，2014年9月5日至2014年12月4日利息30000元×3个月=90000元，2014年12月5日至2015年3月4日利息30000元×3个月=90000元，共计270000元。二原告举示的上述利息的领款单上没有被告美腾公司的签章，有王小雪的签名，被告美腾公司称领款单是会计及出纳出具的，没有领导同意，称只同意以借款本金抵扣房款，不同意以利息抵扣房款，同时辩称双方并没有买卖房屋的真实意思表示，签订的商品房买卖合同无效，应当恢复借款关系，愿意偿还借款。被告冉光瑜称张潇月是其女儿，其是与罗沂二人为子女购买房屋，其已经将冉开碧、冉业芬的款项支付给她们二人了。二原告认可涉案房屋是第三人罗沂、冉光瑜买给他们的。另查明，涉案房屋至今仍登记在被告美腾公司名下，房地产权证号为彭水县房地证2013字第3XX号，从本院依职权在彭水苗族土家族自治县国土资源和房屋管理局调取的权属证明显示：涉案房屋于2015年5月25日抵押给吴朝友、殷胜福、肖福；于2016年9月14日抵押给吴朝友。本院认为：本案是一起商品房销售合同纠纷。二原告与被告美腾公司之间签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违背法律的强制性规定应当认定为有效。第三人冉光瑜与罗沂二人为子女购买房屋，与被告美腾公司约定将借款本金764043.2元转为涉案房屋的首付款，剩余首付款及代收费则是由第三人罗沂、冉光瑜、冉开碧、冉业芬的借款利息754000元抵扣，且所有利息均是以月利率3%计算的。对于已经抵付房款的利息应当作为已经支付的利息，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”故双方约定以月利率3%计算的利息抵付购房款符合法律规定，本院予以支持。本院认定二原告已经向被告美腾公司支付了首付款1396400元及代收税费121643元。目前涉案房屋已经设立抵押，显然无法办理过户登记，原告熊昊天、张潇月可待涉案房屋的抵押权消灭后，再行主张办理过户登记或另行向被告美腾公司主张解除合同赔偿损失。商品房买卖合同中约定被告美腾公司应当在2015年10月26日前将房产过户给二原告，如不办理，被告美腾公司则每日按已付金额的0.01%为标准支付二原告违约金。故被告美腾公司应当支付原告熊昊天、张潇月按已付款1518043元为基数，按每日0.01%为标准，从2015年10月27日起计算至产权过户之日止的违约金。综上所述，原告熊昊天、张潇月的诉讼请求部分符合法律规定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告重庆美腾房地产开发有限公司支付原告熊昊天、张潇月以1518043元为基数，按每日0.01%为标准，从2015年10月27日起计算至产权过户之日止的违约金；二、驳回原告熊昊天、张潇月的其余诉讼请求。案件受理费2300元（原告熊昊天、张潇月已预交2300元），由原告熊昊天、张潇月负担80元，被告重庆美腾房地产开发有限公司负担2220元。诉讼保全措施申请费5000元（原告熊昊天、张潇月已预交5000元），由原告熊昊天、张潇月负担174元，被告重庆美腾房地产开发有限公司负担4826元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时直接向重庆市第四中级人民法院预交上诉费。递交上诉状后期满七日内仍没有预交上诉费，又不提出缓交申请或提出申请未被批准同意的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 长  白 云人民陪审员  付子元人民陪审员  彭顺权二〇一七年四月二十六日书 记 员  陈小东