重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2014）中区法民初字第09278号原告重庆大都会东方广场有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路68号大都会商厦2109室，组织机构代码62190935-6。法定代表人李智健，董事长。委托代理人王锋，重庆百君律师事务所律师。被告重庆鼎钻珠宝有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路68号21层11A＋12号法定代表人冯辉。原告重庆大都会东方广场有限公司（以下简称大都会广场）与被告重庆鼎钻珠宝有限公司（以下简称鼎钻珠宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员谭宁模担任审判长，与人民陪审员谭彬、刘玉梅依法组成合议庭，书记员蒋娟担任法庭记录，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告大都会广场的委托代理人王锋到庭参加诉讼，被告鼎钻珠宝公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告大都会广场诉称，2013年9月18日，和记实业（重庆）有限公司（以下简称和记实业）与重庆壹人壹本科技有限公司（以下简称壹人壹本公司）签订《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》，约定大都会广场将大都会商厦第21层11A＋12号办公楼单元及其设施出租给壹人壹本公司，承租期自2013年11月4日至2015年11月3日止；合同对相关费用的缴纳及相关违约责任作了明确约定。合同签订后，壹人壹本公司向和记实业支付了等于3个月承租费的履约保证金，和记实业已按约定将承租单元交付壹人壹本公司使用。2013年11月8日，和记实业与壹人壹本公司、鼎钻珠宝公司经协商一致后签订《备忘录》，约定壹人壹本公司将其与和记实业签订的租赁合同中的承租方由壹人壹本公司变更为鼎钻珠宝公司，鼎钻珠宝公司作为租赁合同的承租方继续履行租赁合同中的权利义务，鼎钻珠宝公司保证租赁合同及其所有相关附件项下的权利、义务及责任（如有）（包括但不限于已缴付之全部履约保证金、承租费、已发生债务）全部由鼎钻珠宝公司承担；鼎钻珠宝公司自2013年12月1日起承担租赁合同中承租方的全部责任和权利义务。但是，鼎钻珠宝公司并未按约定履行缴纳承租费等费用的义务。截止目前，鼎钻珠宝公司已拖欠2014年5月1日至2014年5月15日期间承租费15352.02元，拖欠2014年3月至5月电费2330.46元。虽经和记实业多次催收，鼎钻珠宝公司不但未纠正违约行为，并于2014年5月4日函告大都会广场已擅自撤离承租单元，并明确表示将不再履行租赁合同。双方协商无果，和记实业已书面通知被告解除双方的《租赁合同》。2014年5月21日，和记实业在重庆市公证处公证员的监督下进行了公证收铺，对承租单元内的物品进行了清点，重庆市公证处公证员通过摄像、拍照等方式对承租单元现状进行了证据保全。后和记实业更名为大都会广场，现大都会广场起诉来院请求判令：1、确认双方之间的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》、《备忘录》均已解除；2、鼎钻珠宝公司立即向大都会广场支付承租费15352.02元（拖欠期间为2014年5月1日至2014年5月15日）、电费2330.46元；3、鼎钻珠宝公司立即向大都会广场支付因逾期缴纳承租费、电费产生的违约金143.53元；4、鼎钻珠宝公司立即向大都会广场支付违约金167674.72元（按未履行租期租金总额的30%计）；5、确认大都会广场有权不予退还鼎钻珠宝公司缴纳的履行违约金95182.50元；6、鼎钻珠宝公司向大都会广场支付将承租单元恢复至交接时原状的费用87230元；7、本案诉讼费用由鼎钻珠宝公司承担。被告鼎钻珠宝公司未作答辩。经审理查明，2013年9月18日，和记实业（甲方）与壹人壹本公司（乙方）签订了《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》，约定：“……2.1甲方同意出租，乙方同意承租大都会商厦第21层11A＋12号办公楼及其设施，面积约为258.4平方米。……4.1承租期自2013年11月4日至2015年11月3日止。……7.1乙方同意在承租期内，承租费按如下计算：2013年11月4日至2015年11月3日，承租单元每月承租费为人民币31727.50元。7.2承租费应按期足额缴纳，每1个自然月为一期进行计收，乙方须在起租之日后5日内向甲方足额缴纳首期的承租费（若非整月，则按实际天数计算）。此后每期承租费须于当期首月5日（遇节假日提前）或之前足额缴纳。乙方应在承租期满之日或之前，结清全部承租费及其他费用。……8.1乙方使用承租单元的照明及其它耗电设施发生的室内用电费用由乙方负担，并按独立安装的电度表实际耗用量计量结算电费（包括公用或共用消耗或损耗之分摊费用）。乙方应在收到甲方每月就收取电费发出的账单及付款通知书次月5日内，将应付费用付入甲方指定的银行账户。……8.3除非另有规定，乙方须按本合同第7条约定的期限、方式将其他有关费用支付给甲方。……9.1若乙方逾期未能缴纳承租费、其他费用或履约保证金，乙方应按所欠缴金额向甲方支付每日0.05%的违约金，直至乙方付清应付承租费、其他费用或履约保证金之日为止。9.2若非原告原因，乙方逾期10天仍未能缴纳到期应付承租费、其他费用或履约保证金，则甲方有权书面通知乙方解除合同，同时中止承租单元之水电及中央空调等的供应。在此情况下，乙方已缴纳的履约保证金应作为违约金处理。若乙方尚未向甲方缴纳履约保证金，则乙方应向甲方支付与履约保证金同等金额的违约金。此外，甲方有权将承租单元另行租予第三方，若甲方收取的违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方有权向乙方另行追索。10.1为保证合同的履行，乙方须向甲方支付总额相等于3个月承租费的履约保证金，共计人民币95，182.60元。……10.5由于乙方违反或不履行本合同及与合同不可分割的所有附件中约定的有关乙方应履行的义务，则甲方有权视情况扣除或没收乙方的履约保证金作违约金处理。……17.1乙方应按本合同的规定按时足额缴纳承租费及其他费用。……17.7在承租期间或承租期结束时，若发生乙方不能按时向甲方支付包括承租费在内的各种费用的情况，则甲方除有权扣除乙方所交的履约保证金、征收违约金、解除合同、中止向乙方提供水、电空、调等的供应以外，乙方并同意甲方采取扣押留置在原告场地中的物品以敦促乙方缴清欠款的措施。……18.1甲、乙双方因履行本合同所发出的通知或其它函件均须采用书面形式，并用直接送达、或挂号信或经登记的信件，或传真的方式，按照甲、乙双方在本合同中列明的通讯联系地址或传真号码为正式传送地址。……若采用挂号信件或经登记的信件邮寄的，自寄出后的第七天视为送达。……20.1若在合同有效期内，如因乙方责任造成提前终止本合同，甲方不退还已收取的履约保证金。……此外，乙方须按未履行的租期承租费总额的30%向甲方支付违约金。……21.1本合同提前解除或期满终止时，乙方应将承租单元恢复原状归还甲方（正常的损耗除外）。如果是续租承租单元，则应将承租单元恢复为甲方第一次将承租单元交付给乙方的原状。……若乙方未能履行该义务，且双方在本合同提前解除或期满终止之前5日未能协商一致，甲方为使承租单元恢复原状所需费用由乙方承担。合同签订后，壹人壹本公司向和记实业支付了等于3个月承租费的履约保证金，和记实业已按约定将承租单元交付壹人壹本公司使用。2013年11月8日，和记实业（甲方）与壹人壹本公司（乙方）、鼎钻珠宝公司（丙方）签订《备忘录》，约定：“一、甲方同意将原与乙方签订的租赁合同中的承租方由乙方变更为丙方。二、丙方作为租赁合同的承租方承租大都会商厦第21层11A＋12单元及其设施，并继续履行租赁合同中的权利义务，丙方保证租赁合同及其所有相关附件项下的权利、义务及责任（如有）（包括但不限于已缴付之全部履约保证金、承租费、已发生债务）全部由丙方承担。租赁合同项下的履约保证金95182.50元已由乙方缴付，乙方同意上述履约保证金甲方不予退还乙方，直接转给丙方作为租赁合同的履约保证金。……四、丙方自2013年12月1日起承担租赁合同中承租方的全部责任和权利义务。”2014年5月4日，鼎钻珠宝公司向和记实业发出告知函，载明：我方因为资金、经营不善等原因已进入破产阶段，我店于4月29日-4月30日已搬离卖场，且我店店长（王平）在搬离时已告知贵公司物业及保安部门，望贵公司给与协助合同终止等事宜。2014年5月19日，和记实业向鼎钻珠宝公司发出《因贵公司欠付承租费而解除租赁合同的函》，要求解除合同，并表示将采取法律手段追讨各项费用。2014年6月20日，和记实业再次向鼎钻珠宝公司发出《律师函》，要求立即赔偿因鼎钻珠宝公司擅自离场造成和记实业的全部损失。2014年5月26日，在重庆市公证处人员见证下，和记实业对鼎钻珠宝公司承租大都会商厦第21层11A＋12单元进行公证收铺。和记实业与重庆南岸虹湖建筑安装工程有限公司签订《工程施工承包合同》，由重庆南岸虹湖建筑安装工程有限公司对大都会商厦第21层11A＋12单元进行拆除还原，产生工程款87230元。2015年5月12日，和记实业（重庆）有限公司公司名称经重庆市工商行政管理局核准变更为重庆大都会东方广场有限公司。上述事实，有房地产权证、租赁合同、交铺表、收据、备忘录、告知函、律师函、公证书、信函、施工承包合同、发票等书证以及当事人的陈述载卷为凭，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，大都会广场与鼎钻珠宝公司之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行义务。大都会广场依约将商铺交付鼎钻珠宝公司进行经营使用，鼎钻珠宝公司也应依约缴纳相应的租金、电费等费用。大都会广场在2014年5月19日向鼎钻珠宝公司发出《因贵公司欠付承租费而解除租赁合同的函》，根据双方签订的租赁合同18.1条的约定，在函寄出的七天后即2014年5月26日视为已送达鼎钻珠宝公司。故本案中，双方租赁合同及备忘录于2014年5月26日解除。现大都会广场请求鼎钻珠宝公司支付2014年5月15日前的租金15352.02元、电费2330.46元以及逾期付款的滞纳金143.53元，本院予以支持。合同解除后，鼎钻珠宝公司未能向大都会广场归还相应的商铺，2014年5月26日，大都会广场进行了公证收铺，并聘请装修公司自行恢复原状。故大都会广场为此支付的商铺恢复原状费用87230元，按合同约定应由鼎钻珠宝公司承担。关于履约保证金和违约金问题，根据合同约定，若在合同有效期内，如因鼎钻珠宝公司责任造成提前终止本合同，大都会广场不退还已收取的履约保证金，鼎钻珠宝公司须按未履行的租期承租费总额的30%向大都会广场支付违约金。因此，违约金按未履行的租期（2014年5月27日至2015年11月3日）承租费总额的30%计算为164348.45元。至于履约保证金，鉴于大都会广场已收取鼎钻珠宝公司交纳的保证金，该保证金实际已由大都会广场占有和支配，是否要求退还该保证金是鼎钻珠宝公司的权利，故本院不在本案中确认履约保证金的归属。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告重庆大都会东方广场有限公司与被告重庆鼎钻珠宝有限公司之间的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》及《备忘录》于2014年5月26日解除；二、被告重庆鼎钻珠宝有限公司在本判决生效后十五日内支付原告重庆大都会东方广场有限公司租金15352.02元、电费2330.46元、逾期付款的滞纳金143.53元、商铺恢复原状费用87230元、违约金164348.45元，合计269404.46元；三、驳回原告重庆大都会东方广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本案受理费5510元，公告费500元，共计6010元，由被告重庆鼎钻珠宝有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  谭宁模人民陪审员  谭 彬人民陪审员  刘玉梅二〇一五年八月七日书 记 员  蒋 娟