宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2014）甬海民初字第1026号原告：叶惠元。委托代理人：邹宁江。被告：殷雅飞，无固定职业。被告：夏静波，无固定职业。两被告共同委托代理人：陈立。原告叶惠元为与被告殷雅飞、夏静波确认合同无效纠纷一案，于2014年6月16日诉至宁波市鄞州区人民法院，后该院将本案移送至本院审理。本院于2014年8月15日立案受理，并依法适用普通程序，于2014年9月25日、2015年2月3日、2015年8月19日公开开庭进行了审理。原告叶惠元的委托代理人邹宁江，被告殷雅飞、夏静波共同委托的代理人陈立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶惠元起诉称：2010年11月24日，被告夏静波将诉争房屋转让给原告，约定2011年4月25日交房，但未按期交房，并在诉讼期间提供了两被告签订的租房合同及收条。两被告事实上并不存在租赁关系，租房合同及收条系两被告为损害原告利益串通所谋，该行为给原告造成重大损失。故原告诉至法院，请求判令：1.确认两被告于2011年3月18日签订的房屋租赁合同无效；2.两被告赔偿原告2011年5月至2014年5月期间的经济损失72000元。被告殷雅飞、夏静波共同答辩称：1.本案原告起诉已过诉讼时效。2.原告起诉要求确认合同无效无法律依据，关于本案的相关事实请法院参考（2013）甬海民初字第155号案件的相关内容，该案已经过二审法院审理，曾驳回了原告的诉讼请求。因此请求法院驳回原告的诉讼请求。原告叶惠元为证明其诉称主张，向本院提交如下证据，经被告殷雅飞、夏静波质证，本院作如下认证：证1.《房屋买卖中介合同》（复印件）一份，证明被告夏静波于2011年4月19日将涉案房屋卖给原告，并在合同第十四条约定逾期交房每天支付500元的事实。被告对真实性不认可，认为合同上签名并非原告本人所签。经审核，本院认为该份合同已经生效法律文书认定，本院予以认定。证2.房屋所有权证书一份，证明涉案房屋为原告所有的事实。两被告无异议，本院予以认定。证3.（2013）甬海民初字第155号民事判决书及（2013）浙甬民一终字782号民事判决书各一份，证明涉案房屋现在被被告殷雅飞占有的事实。两被告对真实性无异议，对关联性有异议，提出判决书已认定两被告之间的租赁合同有效，为有偿使用。经审核，本院对其真实性、合法性及关联性予以认定。证4.两被告签订的房屋租赁合同、收条各一份（复印件），证明两被告于2011年3月18日签订的租赁合同不是真实的事实。两被告认为生效判决已认定该合同真实有效。经审核，本院对其形式真实性予以认定，对于该合同内容是否真实，本院将结合其他事实另行分析。证5.被告夏静波书写于2012年5月17日的承诺书一份、被告夏静波与案外人刘成签订的房屋租赁合同二份、宁波市公安局海曙分局鼓楼派出所关于涉案房屋人口居住信息二份、案外人刘成于2012年12月26日书写的要求优先购买权的声明书一份、被告夏静波于2011年6月1日在江东区人民法院审理制作的案件中的笔录一份（均为复印件），证明两被告之间不存在真实的租赁关系，被告殷雅飞是在原告起诉（2013）甬海民初字第155号案件之后才居住在涉案房屋的，之前实际居住人为夏静波或其他人的事实。两被告认为该组证据系原告当庭提交，不予质证。经审核，本院对该组证据的真实性予以认定，对于其待证事实，本院另行分析。被告殷雅飞、夏静波为证明其抗辩主张，向本院提交（2013）甬海民初字第155号民事判决书、（2013）浙甬民一终字782号民事判决书各一份，证明两被告在2011年3月18日签订的房屋租赁合同是真实有效的。原告对真实性无异议，但认为二审判决书没有确认两被告之间的租赁关系是真实的。经审核，本院对该组证据的真实性予以认定，但是二审法院对两被告之间的租赁关系，并未进行审查确认。被告殷雅飞另提供水电费、煤气费发票一组，证明被告殷雅飞实际租住在涉案房屋的事实。原告对真实性无异议，但认为仅凭该组证据不能证明两被告之间有真实的租赁关系。被告夏静波无异议。经审核，本院对其真实性予以认定。为查明本案事实，本院依法对涉案房屋曾经的承租人刘成制作谈话笔录一份，刘成陈述：其与被告夏静波签订二份租赁合同情况属实，但2011年3月16日签订合同后，并未实际居住在涉案房屋，也未交过租金，因听说该房屋涉及诉讼，故其在与夏静波签订合同当日另寻别处重新租赁了房屋，并很快搬走，至2011年3月底其未曾见过被告殷雅飞，2011年12月26日出具的优先购买声明书系被告夏静波让其帮忙所写。经出示，原告认为笔录内容的真实性由法院判定，两被告对调查的内容无异议，但对调查主体有异议，提出调查人员不是承办人员。经审核，本院认为刘成陈述内容与其曾向本院出具的优先购买声明书及人口居住信息存在矛盾，其陈述又无其他证据印证，故对其陈述内容的真实性本院不予确认。审理中，原告申请对两被告于2011年3月18日签订的《房屋租赁合同》落款签名进行笔迹鉴定，本院依法出示司法鉴定书及鉴定发票各一份，原、被告均无异议，本院予以认定。原告并申请对涉案房屋于2011年5月至2014年6月期间的市场租赁价格进行评估，本院依法出示房地产估价报告书及评估费发票各一份，原告无异议，两被告对发票无异议，对估价结果有异议，认为未考虑长期租赁和一次性付款的因素。经审核，本院认为估价报告内容真实、客观，本院予以认定，双方对评估费发票无异议，本院予以认定。综合上述证据及原、被告的陈述，本院认定如下事实：被告夏静波名下原有坐落在宁波市海曙区孝闻街73弄3号206室的房屋一套。2010年11月24日，被告夏静波在宁波市永欣公证处的公证下签署委托书一份，委托案外人鲁建成为代理人办理涉案房屋转让的相关事宜，委托期限从2011年2月24日至2011年8月23日。2011年4月19日，鲁建成凭公证的委托书代理被告夏静波与原告以及宁波市甬旺房产经纪有限公司签订存量房屋买卖中介合同一份，以665000元的价格将涉案房屋出售给原告，合同约定款清交房，延迟交房，每逾期一日，支付原告500元。合同签订后，鲁建成协助原告办理了房屋过户手续，原告于2011年4月21日取得涉案房屋的所有权。原告分期支付了全部房款，鲁建成于2011年6月15日向原告出具了房款结清的收条。后被告夏静波于2011年7月19日向本院起诉，以原告与鲁建成存在恶意串通为由要求确认鲁建成代理其与原告签订的存量房屋买卖中介合同无效。本院经审理于2012年2月13日作出（2011）甬海民初字第1477号民事判决，驳回了被告夏静波的诉讼请求，该判决现已生效。后被告夏静波未向原告交付涉案房屋，原告曾上门要求其交房，双方因此发生过争执。2012年5月17日，被告夏静波向原告出具承诺一份，承诺于同年7月2日搬出涉案房屋并处理好房屋出租事宜。但被告夏静波仍未按期搬出涉案房屋，为此，原告于2013年2月25日诉至本院，要求被告夏静波腾退房屋，并赔偿损失。该案审理中，本院依法追加殷雅飞作为第三人参加诉讼，夏静波于2013年4月8日在该案中向本院提供了其在2011年3月18日与被告殷雅飞签订的《房屋租赁合同》一份，殷雅飞在该案中亦进行确认，该份合同约定被告夏静波将涉案房屋租赁给殷雅飞，租赁期限自2011年3月18日至2031年3月17日，租金共计180000元，于合同签订之日一次性付清。被告夏静波在合同签订之日向殷雅飞出具了180000元租金的收条。殷雅飞在2012年和2013年缴纳了涉案房屋部分月份的水电费和燃气费。本院经审理，于2013年8月8日作出（2013）甬海民初字第155号民事判决，认定两被告之间签订的房屋租赁合同合法有效，殷雅飞可以继续使用涉案房屋，故驳回了原告叶惠元的诉讼请求。后原告不服，提起上诉，宁波市中级人民法院于2013年11月7日作出终审判决，认为夏静波并未实际使用涉案房屋，其与殷雅飞之间是否存在真实有效的租赁关系与该案无关，不予审查，遂驳回上诉，维持原判。另查明，案外人刘成自2010年3月14日开始承租涉案房屋，2011年3月16日又续签合同两年，2012年2月13日在公安部门办理暂住证时使用了其与被告夏静波于2011年3月16日签订的房屋租赁合同，登记住址在涉案房屋内。在上述（2011）甬海民初字第1477号案件审理中，夏静波向本院提交了刘成于2011年12月26日书写的要求行使优先购买权的声明书，刘成在该份声明书中称其自2010年3月16日起一直租赁在涉案房屋。在（2013）甬海民初字第155号审理中，被告夏静波陈述刘成实际已于续签合同次日解除合同，搬离涉案房屋，其为了诉讼需要，让刘成帮忙出具了声明书。本案审理中，原告申请对两被告于2011年3月18日签订的《房屋租赁合同》落款签名进行笔迹鉴定，鉴定意见为落款签名为两被告本人所写，原告为此支出鉴定费4320元。原告并申请对涉案房屋于2011年5月至2014年6月期间的租金进行评估，评估结果为该期间涉案房屋市场租赁价格为1600元／月，原告为此支出评估费用350元。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同无效。本案中，原告于2011年4月向被告夏静波的授权委托人鲁建成购买了涉案房屋，并于同月取得了房屋所有权证，夏静波称对涉案房屋出售事宜并不知情，其早已于2011年3月18日与被告殷雅飞签订20年租期的房屋租赁合同，并一次性收取了20年的房屋租金，现原告认为两被告之间恶意串通，损害其为房屋所有权人的利益，两被告签订的房屋租赁合同应属无效合同。根据庭审查明情况，涉案房屋原承租人刘成曾于2011年3月16日与被告夏静波续签了为期两年的租赁合同，刘成并于2012年2月13日凭此份合同在公安部门登记了人口居住信息，在前述夏静波起诉原告确认房屋买卖合同无效一案审理过程中，刘成向被告夏静波了书写了一份落款时间为2011年12月26日的优先购买声明书，称其一直承租在该房屋，被告夏静波并将该份声明书作为证据提交本院，刘成在2015年6月18日向本院陈述其至2011年3月底未曾见过殷雅飞。被告殷雅飞陈述其在承租该房屋之前并不认识被告夏静波，在看到租赁房屋的信息后于次日即2011年3月18日与夏静波签订了租赁合同，并一次性以现金的方式交纳了20年的租金180000元，合同签订后即入住该房屋。综合上述分析，本院认为，被告殷雅飞在并不认识被告夏静波情况下，于看到房屋信息的次日就与夏静波签订长期租房合同，并一次性以现金方式交纳20年的租金180000元，而且，根据评估报告显示，该租金明显低于市场价，故其陈述明显与常理不符。原承租人刘成虽然称其并未实际履行与夏静波的租房合同，但2012年2月其在公安部门办理暂住证时，仍使用与被告夏静波于2011年3月16日签订的房屋租赁合同，登记其住址在涉案房屋内，并且在优先购买声明书中陈述其一直承租在涉案房屋，故其陈述存在矛盾。被告夏静波在2011年7月提起的确认房屋买卖合同无效诉讼中，从未提及涉案房屋出租给被告殷雅飞的情况，却提交了刘成出具的优先购买声明书，直至2013年2月原告起诉要求被告夏静波腾房时，该案审理过程中才首次提及两被告签订的涉案房屋租赁合同，其行为亦与常理不符。鉴于原、被告之间对涉案房屋存在多起纠纷，及结合上述分析意见，本院认为两被告仅凭现有证据不能证明涉案房屋租赁合同为2011年3月18日所签订，并有理由相信两被告之间签订的涉案房屋租赁合同实为阻碍原告取得房屋所为，该行为直接损害了原告作为所有权人对房屋享有的权益，故原告要求确认该合同无效，本院应予以支持，对于原告主张的2011年6月15日至2014年5月期间的经济损失，根据两被告之间的过错情况及参照该期间的租金标准，本院认为2011年6月15日至2013年4月7日期间的损失34826元应由被告夏静波进行赔偿，2013年4月8日至2014年5月期间的损失22027元应由两被告共同赔偿。因本案属确认合同效力范围，不受诉讼时效的限制，故对两被告提出的本案起诉已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认被告夏静波与被告殷雅飞于2011年3月18日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告夏静波于本判决生效后七日内赔偿原告叶惠元经济损失56853元，被告殷雅飞对其中的22027元承担共同赔偿责任；三、驳回原告叶惠元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费1600元，由原告叶惠元负担338元，被告夏静波、殷雅飞共同负担1262元；财产保全费620元，由被告夏静波负担；评估费350元，由被告夏静波、殷雅飞共同负担；鉴定费4320元，由原告叶惠元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。审 判 长  刘先霞代理审判员  何解放人民陪审员  龚淑媛二〇一五年八月二十日代书 记员  应骊珺本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。