上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第25671号原告李志超。原告李志明。原告李志龙。原告李志平。原告李秋珍。原告李银珍。原告李芹珍。上列原告共同委托代理人金婷婷，上海永乐律师事务所律师。被告上海优幸投资管理有限公司。法定代表人唐建军。委托代理人陈太贵，上海市律和理律师事务所律师。第三人上海市浦东新区大团镇人民政府。法定代表人温映瑞。委托代理人王皎媚，上海君澜律师事务所律师。委托代理人黎源，上海君澜律师事务所律师。原告李志超、李志明、李志龙、李志平、李秋珍、李银珍、李芹珍与被告上海优幸投资管理有限公司(以下简称优幸公司)、第三人上海市浦东新区大团镇人民政府(以下简称大团镇政府)商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年8月7日公开开庭进行了审理。原、被告及第三人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志超、李志明、李志龙、李志平、李秋珍、李银珍、李芹珍诉称，倪林珍与被告于2010年6月22日签订了《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，约定原告(乙方)向被告(甲方)购买上海市浦东新区大团镇永晨路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋总价为人民币(以下币种相同)226,728.40元。被告于当日将房屋交给了倪林珍。倪林珍于2013年3月28日去世，膝下有7个子女，即本案七名原告。因被告未取得住宅交付使用许可证和房屋大产证导致原告无法办理小产证，原告曾诉至法院要求被告支付逾期办证违约金，最终法院判决被告支付原告自2011年4月2日起至2013年11月22日止的逾期办理小产证的违约金。经了解，现被告已于2014年3月4日取得了大产证，2014年3月6日张贴公告，通知原告办证，但该公告未载明办理小产证的具体时间、办理地点、联系方式等内容，原告多次到被告处要求协助办证，第三人也发函要求被告提供相应材料，但终因被告推脱致原告至今无法办理小产证。为此原告再次起诉，要求法院判决被告：1、支付原告逾期办理小产证违约金(以总房款226,728.40元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，自2013年11月23日起计算至实际办出小产证之日止)；2、承担本案诉讼费。被告优幸公司辩称，相关房屋就逾期办证的违约金已经过诉讼，虽经法院生效法律文书确认被告应承担违约责任，但被告坚持办证责任应由第三人承担。系争房屋已于2014年3月取得大产证，被告在取得大产证后于2014年3月6日张贴公告，通知原告办证，并于2014年3月28日向各小业主寄送了告知函，告知小业主办证事宜，但原告未去办理小产证。如果法院判决被告应承担违约责任，对原告主张违约金的起算日期、房价款基数、利率上浮的标准无异议，但截止日期应计算至办出大产证之日止。第三人大团镇政府述称，倪林珍与被告系《预售合同》的双方当事人，合同中明确约定被告负有协助办理小产证的义务，而第三人并非合同主体，无需承担违约责任。在被告办出大产证后被告虽然张贴了办证通知，但仍没有及时提供相关材料协助业主办理小产证，故仍应承担违约责任。经审理查明，2010年6月18日倪林珍与上海爱家投资管理有限公司(甲方、以下简称爱家公司)签订《预售合同》，约定原告向被告购买系争房屋，房价款为226,728.40元。《预售合同》第十四条约定：“在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后15日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)”。2013年3月28日倪林珍死亡，育有子女七人即为本案原告。因爱家公司未办理系争房屋大产证，原告曾诉至法院要求爱家公司支付逾期办理小产证违约金。本院经审理后，判决爱家公司支付原告至2013年11月22日止的逾期办理小产证违约金，该判决已经生效。庭审中，原、被告双方另确认商品房预售合同中对送达的相关约定为：本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第3日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达；乙方提供的通讯地址、联系电话等应准确、详尽、真实有效，如变更通讯地址、联系电话必须采用书面形式(挂号邮寄或直接送达的方式)通知甲方……。2014年3月初，系争房屋大产证被核准登记在爱家公司名下。后爱家公司于2014年3月6日在系争房屋所在小区内张贴《告知函》，内容为：“在我司的积极努力下，爱家新城小区3#、15#地块的初始登记(大产证)工作我司已完成，望您及时办理小产证，特此告知”。2014年3月28日爱家公司通过邮政特快专递向合同中原告提供的住所地发出《告知函》，内容同张贴的《告知函》，原告否认收到该函件。2014年6月4日经上海市工商行政管理局核准，上海爱家投资管理有限公司名称变更为上海优幸投资管理有限公司。现系争房屋小产证尚未办理，原告诉至法院，诉请如前。以上事实，由经庭审质证的(2013)浦民一(民)初字第37194号民事判决书、购房发票、合同信息备案明细表、上海市浦东新区市场监督管理局内资公司变更(备案)登记、上海市房地产登记簿、律师函附邮寄凭证、上海市房地产权证、告知函附邮政快递、照片等证据以及庭审笔录在案佐证。本院认为，倪林珍与被告签订《预售合同》后，倪林珍履行了付款义务，被告亦应在约定的期限内促成能够办理房屋小产证的条件。倪林珍死亡后，《预售合同》中倪林珍的权利义务应由其继承人即本案原告继受。原告曾诉至本院要求被告支付逾期办理小产证违约金，基于当时原告未能办理小产证系因被告未取得大产证导致，本院判决被告承担逾期办理小产证违约金至判决日止，故被告抗辩其不应承担违约责任的观点，本院不予采纳。现原告再次诉至本院，并主张判决日后次日起至小产证办出日止的逾期办证违约金，被告对违约金起算日期无异议，但主张大产证已办出且已通知原告，其履行了协助义务，要求违约金截止至办出大产证之日。对此争议本院认为，审查被告是否已按约履行了协助义务，首先审查被告是否于大产证办出后及时通知原告：其一、被告于大产证办出后于2014年3月6日在小区内张贴了《告知函》，原告对此事实予以了确认；其二、被告另行通过EMS向合同约定的原告通讯地址邮寄了《告知函》，虽原告否认收到《告知函》，但根据《预售合同》的约定，被告发出通知后第三日即视为送达，故本院认定被告已于合理时间通知了原告大产证已办出、可办理小产证之事实。其次审查被告的办证通知是否内容明确、具有可操作性。根据被告张贴及邮寄的《告知函》，仅载明大产证已办出，可办理小产证，但并未载明办理小产证的具体时间、办理地点、联系方式等内容，原告并不能根据《告知函》的指示直接办理小产证，本院认为被告的通知内容存在瑕疵。最后，审查小产证至今未办理的责任承担。本院认为，虽被告向原告送达了存在瑕疵的办证通知，但此瑕疵不足以导致被告承担原告至今未办理小产证的全部过错，在本院认定被告已送达了《告知函》的情形下，原告亦对此负有减损义务，即使其联系被告未果，亦可通过其他方式包括起诉的方式及时主张其权利，更何况按照常理，在被告已因大产证原因向小区业主承担了高额违约金的情形下，若原告及时主张，被告拒绝协助办证的可能性亦不大，且原告在本案中亦未要求被告协助办理系争房屋的过户手续，故造成原告至今未办理小产证的原因并非被告单方之责，原告主张违约金截止至办出小产证之日，于法无据。至于被告承担逾期办证责任的合理期限，由本院综合考虑双方的合同约定、履行情况、通知时间、未履行原因、已付及应付违约金占总房款的比例等各项因素，根据公平及诚实信用原则，认定被告应承担截止至2014年6月30日之前的逾期办理小产证违约责任，至于之后原告未办理小产证，不可归责于被告一方，原告要求违约金计算至小产证办出之日的诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国继承法》第二条、第十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：被告上海优幸投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李志超、李志明、李志龙、李志平、李秋珍、李银珍、李芹珍逾期办理房地产权证(小产证)违约金(以房款226,728.40元为基数，自2013年11月23日起计算至2014年6月30日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30％计算)。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费415元，减半收取计207.50元，由被告上海优幸投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陆菁二〇一五年八月二十四日书记员  沈洁附：相关法律条文???一、《中华人民共和国继承法》第二条??继承从被继承人死亡时开始。第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。