河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫01民终4129号上诉人（原审被告）苏凯歌，女，汉族，1988年8月20日生，住河南省长葛市。委托代理人：刘国亮，河南紫鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）申振召，男，汉族，1991年4月4日生，住河南省栾川县。委托代理人：铁海军，河南彭友律师事务所律师。上诉人苏凯歌因与被上诉人申振召房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2016）豫0102民初5527号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，依法进行了审理。上诉人苏凯歌的委托代理人刘国亮、被上诉人申振召及其委托代理人铁海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏凯歌上诉请求：1、依法撤销郑州市中原区人民法院（2016）豫0102民初5527号民事判决书，请求依法改判或发回重审。2、一审、二审诉讼费用由上诉人承担。事实和理由：1、房屋买卖合同不是苏凯歌本人所签，是被上诉人与秦竟社（上诉人的前夫）所签订的，该房屋的所有人不是秦竟社，没有经过上诉人的追认，该份合同是���效的。2、根据房屋买卖合同签订的内容是因被上诉人不出资办理解押而单方解除合同，就不存在继续履行问题。关于房屋解押，是被上诉人没有按时足额支出解压款，造成无法继续履行合同，给上诉人造成严重损失，应当承担违约责任。3、一审判决内容与法律相违背，被上诉人未付清全款房款之前，一审法院即判决让上诉人办理解押和为被上诉人过户明显与法律相违背。根据郑州新出规定限购政策，被上诉人已经不符合购买房屋的条件，这会致使一审判决履行不能。申振召辩称，1、合同上有苏凯歌的签字。2、钱打到苏凯歌银行账户上了。3、合同签订完后，需要解押房子，交给苏凯歌12万元，后来联系不上苏凯歌了。4、2016年7月份签订的合同，可以立马把手续办完，但是由于找不到苏凯歌所以无法在限购前办理完毕。在5月份被上诉人已经入住，由于上���人违约，致使现在无法过户。请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。申振召向一审法院的诉讼请求：一、判令苏凯歌继续履行与申振召签订的《房屋买卖合同》，并协助申振召将苏凯歌所有的位于中原区桐柏路98号帝湖花园A区帝湖王府2号楼29层东侧××号房产（产权证号××号）产权过户至申振召名下。由申振召一次性支付苏凯歌房屋余款700000元；二、判令苏凯歌承担违约金79200元（以人民币880000元为基数按日千分之一标准计算，自2016年7月1日至苏凯歌按合同约定至履行之日止）；三、诉讼费由苏凯歌承担。一审法院认定事实：2016年3月17日，申振召、苏凯歌双方签订《房屋买卖合同》，约定申振召购买苏凯歌所有的郑州市中原区××花园××区帝湖王府2号楼29层东侧××号（产权证号××号）房产一套，建筑面积104.4平方米，总房款880000元，申振召签���合同时需要向苏凯歌支付10000元定金，申振召、苏凯歌在立契约时由申振召向苏凯歌支付首付款180000元，剩余房款700000元由银行放贷之日向甲方支付。双方自合同签订之日起70个工作日内到房管局立契并办理房产过户及相关手续。任何一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付合同约定总房价款1‰的违约金。合同签订后，申振召按约向苏凯歌支付定金及购房首付款共计180000元，苏凯歌将涉案房屋钥匙交付申振召，申振召现已使用居住。2016年10月13日，房屋买卖中介河南左邻右舍房地产营销策划有限公司出具证明显示，苏凯歌拿到首付款后，迟迟不予办理过户手续，中介多次联系苏凯歌，苏凯歌不接电话不回短信，还将中介电话拉黑。涉案房屋登记时间为2013年6月18日，显示系苏凯歌单独所有，苏凯歌与秦竟社于2013年6月21日复婚。现涉案房��仍处于抵押期间，申振召在诉讼中表示愿意由申振召代苏凯歌向银行清偿尚未偿还的银行贷款，用以解除房屋抵押。上述事实，有申振召提交的《房屋买卖合同》、银行转款凭证、苏凯歌出具收据、房屋所有权证（产权证号××号)存根及申振召的陈述等证据在案佐证，足以认定。原审法院认为，苏凯歌经原审法院合法传唤未到庭答辩，视为其放弃抗辩、举证、质证的诉讼权利。申振召、苏凯歌签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，为有效合同，应受法律保护。申振召按约向苏凯歌支付了合同约定的购房首付款，但申振召、苏凯歌并未在合同约定的时间内办理涉案房屋产权的过户手续。由于苏凯歌将涉案房屋抵押给银行用以贷款，苏凯歌收取申振召解压款120000元，用于解押涉案房屋，并承诺于合同签订之日起70个工作日内同申振召共同办理涉案房屋的过户手续，但苏凯歌并未按约清偿银行贷款，未将涉案房屋解押，未协助申振召办理涉案房屋的产权过户手续，其行为已经构成违约，应承担违约责任，故苏凯歌应清偿银行贷款，消灭涉案房屋抵押权后，履行协助申振召办理涉案房屋过户手续的合同义务。同时，苏凯歌亦应履行向苏凯歌支付购房余款700000元的合同义务。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定:抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，虽然申振召购买苏凯歌出卖的涉案房屋尚在抵押期间，但是申振召同意代为清偿作为抵押人的苏凯歌向抵押权人交通银行所负的债务以消灭抵押权，故在申振召代为清偿债务消灭抵押权后，申振召可受让涉案房屋，并有权要求苏凯歌按照双方约定协助申振召办理涉案房屋的过户手续。综上所述，原审法院对申振召要求继续履行房屋买卖合同，苏凯歌协助变更涉案房屋产权，将涉案房屋过户至申振召名下的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案申振召、苏凯歌签订的《房屋买卖合同》第十一条第四款约定，若任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付合同约定总房款1‰违约金。鉴于该逾期违约金标准过高，结合苏凯歌已将涉案房屋交予申振召使用，故原审法院酌定以涉案房屋总房款880000元为基数，按年息12%计算，支付自申振召主张苏凯歌逾期之日即2016年7月1日起至苏凯歌协助申振召将涉案屋所有权变更过户至申振召名下��日止的逾期违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第三款，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、苏凯歌自判决生效之日起十日内办理位于郑州市中原区××花园××区帝湖王府2号楼29层东侧××号房产（产权证号××号）的银行抵押权解押手续，（若苏凯歌未在判决限定的期间履行该项义务，则由申振召先行代苏凯歌向银行清偿债务，消灭抵押权），并于解押后十日内协助申振召将该房屋所有权变更过户至申振召名下；二、申振召自房屋所有权变更登记之日起三日内向苏凯歌支付剩余购房款700000元（若申振召代苏凯歌先行向银行清偿债务，代为清偿的款项可以冲抵前述剩余购房款）；三、苏凯歌自判决生效之日起十日内，以总房��880000元为基数，按年息12%计算，支付申振召自2016年7月1日至苏凯歌协助申振召将涉案屋所有权变更过户至申振召名下之日止的逾期违约金。四、驳回申振召过高部分的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6696元（已减半收取），保全费4520元，共计11216元，由苏凯歌负担。二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为：申振召、苏凯歌签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应按合同履行。苏凯歌收到合同约定的购房首付款，上诉人称合同无效的上诉理由不能成立。苏凯歌并未按合同约定清偿银行贷款，未将涉案房屋解押，未协助申振召办理涉案房屋的产权过户手续，其行为已经构成违约，应承担违约责任��故苏凯歌应清偿银行贷款，消灭涉案房屋抵押权后，履行协助申振召办理涉案房屋过户手续的合同义务。同时，申振召亦应履行向苏凯歌支付购房余款700000元的合同义务。综上所述，苏凯歌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12600元，由上诉人苏凯歌负担。本判决为终审判决。审判长 成 锴审判员 陈启辉审判员 于岸峰二〇一七年四月七日书记员 赵利媛