广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）惠中法民一终字第789号上诉人（原审被告）：惠州市京粤实业有限公司。法定代表人：林少勇。被上诉人（原审原告）：闻立芳。委托代理人：江贵宝，广东深丰律师事务所律师。上诉人惠州市京粤实业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2015）惠湾法民一初字第34号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。当事人原审的意见原审原告闻立芳向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告立即偿还原告定金人民币50000元及利息（自立案之日起按中国人民银行同期贷款利率计至还款之日）；2.本案诉讼费由被告承担。主要事实和理由：2014年10月14日，原、被告签订《惠州大亚湾经济技术开发区创新世纪花园认购书》，约定由原告向被告购买《创新世纪花园》9栋213号商铺，同时约定原告支付被告定金5万元及双方于2014年11月24日前签订《广东省商品房买卖合同》。原告如约向被告支付了人民币5万元定金。然当2014年11月16日下午原告到被告处洽谈签订《广东省商品房买卖合同》时发现被告提供的合同样本空白处由被告全部填好并附有许多条补充条款，原告当即对合同内的条款及补充条款中的某些条款提出异议，认为合同中第七条关于买受人未按期付款在超过期限日、出卖人解除合同买受人向出卖人支付违约金数额、赔偿项目及数额上与第九条出卖人未按期交房在相应承担责任方面仅有违约金条款且在超过期限、违约金数额等方面严重不对等、不公平，补充条款关于房屋交付使用后办理房产证期限、逾期违约金数额与房屋验收合格标准等多处不合理、不公平，为此原告与被告协商对被告单方填写的内容予以修改，以达到合同的内容能充分体现双方的意愿及公平合理的基本原则。然被告却以合同是大亚湾经济开发区房管局备案过的一个字都不能改为由予以拒绝，为此原告又分别于2014年11月20日、24日电话与被告协商，被告仍以以上理由予以拒绝，致双方《广东省商品房买卖合同》无法签订，责任在被告。原告向法庭提交了认购协议书、收款收据及银行消费单、商品房买卖合同样本、谈话录音、通话录音、邮件、光盘等证据，以证实其诉称的事实。被告未答辩及提供证据。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2014年10月14日，原告作为乙方与被告作为甲方签订一份《惠州大亚湾经济技术开发区创新世纪花园认购书》，协议书主要约定：1.原告认购被告开发的位大亚湾西区《创新世纪花园》9栋213号商铺，建筑面积为18.33平方米，乙方在签署本协议时应缴纳定金50000元；2.原告采用一次性付款方式付款，享有特批优惠，折后总价301136元，须于2014年10月21日前付清全款（含定金），并签订《广东省商品房买卖合同》；3.原告未按约定期限与被告签署《广东省商品房买卖合同》或未依时缴付上述应付之楼款，则视为乙方自动放弃其所认购物业之权利，甲方有权不退还乙方认购定金，并有权将将该物业另行出售，因转售获得之一切利益全部归甲方所有。双方还就其他事项作出了相应约定。协议签订当天，原告向被告支付定金50000元。此后，原告多次与被告就商品房买卖合同签订事宜进行协商，最终因为对合同条款约定没有达成最终一致意见，没有签订商品房买卖合同。原告遂向本院起诉，并提出如上诉请。以上事实，根据原告提交的认购协议书、收款收据及银行消费单、商品房买卖合同样本、谈话录音、通话录音、邮件、光盘以及当事人陈述等证据，经庭审质证核实，予以认定。原审法院判决理由和结果原审法院认为：原、被告签订的《房屋认购协议书》是双方真实意思的表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，是合法有效的。原、被告双方应当按照认购协议书的约定履行相应的义务。本案中，原告就签订商品房买卖合同事宜多次与被告进行协商，但双方无法就相关合同条款达成一致意见而没有签订商品房买卖合同。认购协议书是双方当事人就涉案房屋的出卖达成初步意向的协议，根据民事活动平等协商的原则，双方当事人仍有权对买卖合同的主要条款进行协商，故因无法就合同主要条款协商一致而未签订商品房买卖合同的原因不能归责于双方当事人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故原告要求被告退还定金50000元，本院予以支持。因原告与被告未能就主要条款达成一致而无法签订《商品房买卖合同》，认购协议书已无法继续履行，该认购协议书应当解除。原告请求被告支付利息（自立案之日起按中国人民银行同期贷款利率计至还款之日），因涉案协议书的解除是不可归责于双方当事人，为此，原告的该项请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：被告惠州市京粤实业有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内退还原告闻立芳购房定金50000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由被告惠州市京粤实业有限公司负担。该款原告已向本院预交，被告在本判决生效后10日内径付原告。当事人二审的意见上诉人惠州市京粤实业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销（2015）惠湾法民一初字第34号民事判泱书；2.依法改判或者发回惠州惠州市木亚湾经济技术开发区人民法院重新审理，⒊本案一切诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：上诉人不服（2015）惠湾民一初字第34号民事判决书，现提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一审法院判决认定事实错误。被上述人闻立芳女士于2014年10月14日认购世纪城9栋213号商铺期间与开发商多次协商申请折扣优惠，闻立芳女士以一次性付款为由申请优惠后并当日交足定金人民币50000元，签订买卖合同期间向立芳女士多次违约推迟与开发商签订买卖合同，同时闻立芳女士对世纪城9栋213号商铺《惠州本亚湾经济技术开发区创新世纪花园认购书》提出合同更改（备注：大亚湾房产扃统一网上签约无法更改买卖合同），开发商要求闻立芳女士履行2014年11月24日奴方自愿签订买卖协议书原签订买卖合同日期，同时无履行《惠州大亚湾经济技术开废区创新世纪花园认购书》合同精神。被上诉人辩称：我们对合同的样本有异议，有一些条款不认可，比如违约金，如果我们没有按期付款，是按照百分之五的违约金计算，如果对方没有按时交房，他们的违约金是百分之二，且没有按期交房。另一个补充条款有一个交楼条件，内部的审查，监理公司与开发商、设计院，这三方只有提交了验收报告就视为房产是合格的，我们认为这个是不合理的，我们针对很多事项及起诉状的内容都提出了一些异议。上诉人就以房管局认定的合同，一字都不能改，我们认为违反了合同的协商一致、公平的原则，致使最终双方约定的合同签订日，双方没有签订合同，我们认为责任在上诉人一方。本院查明的事实、判决理由及结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：上诉人惠州市京粤实业有限公司是否应当返还被上诉人购房定金50000元。具体判析如下：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，双方当事人未能就主要条款达成一致意见而无法签订《商品房买卖合同》，未能签订商品房买卖合同属于不可归责于当事人双方的事由，上诉人也应将收取的定金返还给上诉人，并应承担本案的诉讼费用。据此，原审法院判决上诉人退还50000元定给被上诉符合法律的规定，应予维持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用1050元，由上诉人惠州市京粤实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  池志勇审 判 员  赖锦荣代理审判员  黄宇乐二〇一五年八月二十三日书 记 员  黄美静附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；