四川省广元市利州区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0802民初4396号原告（反诉被告）：广元芳草地物业服务有限公司.地址：公司利州区苴国路8号。法定代表人：ＸＸ飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵成琼，四川通慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：张燕，四川通慧律师事务所律师。被告（反诉原告）：李忠云，男，汉族，生于1970年3月11日。委托诉讼代理人：王仕明，四川同方正律师事务所广元分所律师。被告（反诉原告）：张隽（系李忠云之妻），女，汉族，生于1970年3月21日。委托诉讼代理人：李忠云，男，汉族，生于1970年3月11日。原告（反诉被告）广元芳草地物业管理有限公司（以下“芳草地物业公司”）诉被告（反诉原告）李忠云、张隽物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案受理后，因案件不宜适用小额诉讼程序，本院于2016年11月14日裁定终结小额诉讼程序转为普通程序，依法组成合议庭继续审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人赵成琼、张燕，被告（反诉原告）李忠云及委托诉讼代理人王仕明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求李忠云、张隽支付物业费3184.59元，垃圾清运费84.00元；2、要求李忠云、张隽按照前期物业服务合同约定，从逾期之日起按照日3‰支付违约金；3、诉讼费由李忠云、张隽承担。事实与理由：芳草地物业公司系建筑方广元东合时代房地产开发有限公司聘请的广元御锦湾小区前期物业服务企业，双方签订了前期物业服务合同。根据前期物业服务合同约定，物业服务费按每月1.8元／平方米计算，垃圾清运费每月3.5元／户／月（代收代缴）计算，物业服务费每半年交纳一次，业主应在每个缴费周期前15日履行交纳义务。合同约定未按时足额交纳服务费的，应从逾期之日起按应缴费用的日3‰支付违约金。在合同履行中，原告自愿将物业费降低为每月1.5元／月／平方米计算。李忠云、张隽系广元御锦湾小区的业主，于2014年9月13日接受房屋并承诺同意遵守和履行《前期物业服务合同》和《业主临时规约》。但李忠云、张隽未按承诺履行义务，仅支付了2014年9月至2014年12月的物业服务费，从2015年1月1日至2016年7月31日李忠云、张隽共计欠物业服务费3184.59元，垃圾清运费84.00元，经原告多次催收无果，故起诉。原告提供证据如下：第一组证据：原告营业执照、原告组织机构代码证、原告物业服务资质。拟证明原告具有诉讼主体资格同时具有物业服务资格。第二组证据：前期物业服务合同、临时管理规约、李忠云、张隽交纳2014年1月1日至2014年12月31日物业费收据、原告向李忠云、张隽催收物业服务费的催收通知2份。拟证明：（1）御锦湾前期物业服务合同约定前期物业服务费标准为每月每平方米1.8元，代收代缴垃圾清运费每月每户3.5元；约定物业服务缴费期限为每半年缴纳一次，在每个缴费周期前15天缴纳；约定业主未能按时足额交纳物业服务费，应从逾期之日起每日加收应缴费用3‰的违约金。（2）业主应当遵守御锦湾业主临时管理规约，按照规约第29条规定按时足额交纳物业服务费。（3）李忠云、张隽于2014年9月13日向原告交纳2014年1月1日至2014年12月31日物业费。原、被告之间存在物业服务合同关系。（4）原告向李忠云、张隽书面催收物业服务费，李忠云、张隽仍未交纳的事实。根据物业管理条例第67条规定原告有权起诉李忠云、张隽交纳物业服务费。被告李忠云、张隽辩称，原告诉李忠云、张隽支付物管费的理由不成立，应当驳回其诉请。理由如下：一、双方不具有前期物业服务合同关系。《业主承诺书》中，原告公司将“前期物业管理合同”字样已经删除。足以表明，李忠云、张隽并未承诺遵守《前期物业管理合同》，即不应受此合同条款的约束，况且《前期物业服务合同》的内容是什么，也从未公示，本人也从未见过，也不知情。二、原告公司服务人数严重不足，没有做到其主张的《前期物业服务合同》的服务承诺。三、原告公司的资质证书：资质等级为三级，不具备服务该小区的许可资质等级和主体资格。四、电梯质保和维护不到位：原告公司出具的“质检合格证”，证明其仅仅取得了21部电梯的质检合格，但尚有30部电梯未取得质检验收。五、原告公司进入御锦湾小区违法。根据国务院《物业管理条例》第二十四条规定，其谎称的“协议选聘”并无证据支撑。六、服务质量差，服务技术标准、专业人员不到位。小区景观、小区喷泉瘫痪、从未正常启用过；小区廊桥、木质娱乐休闲地板腐烂已经长期失修；监控系统形同虚设；2#等楼道消防通道的障碍物长期被车辆侵占；小区草坪臭气熏天；茶楼私自搭设的楼梯；垃圾桶恶臭；小区电梯质量差，业主装修中，未监督对电梯轿厢的保护，造成轿厢破损严重；现运行的电梯都未进行年检，未指定的电梯安全操作员；电梯内标示缺乏，电梯运行安全事故频发，小区的电梯均未经权威部门全部年检合格，都在违法使用和运行。2#等楼顶公共区域（共用部位）被非法独占；篮球场千疮百孔；墙体、房屋等区域广告标语、印刷体遍布各处；小区内原设计绿化未给予专业管养、树木死后一直未更换补栽，草坪杂草丛生、黄土裸露、宠物粪便。无专业资质人员且服务均不到位。原告辱骂业委会，有二份重要提示和一份通知为证。故，原告公司已经不能履行物业服务合同，丧失了商业信誉，任何一位业主均有权行使不安抗辩权，也可以拒绝履行。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释〔2009〕8号第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主才能交纳物业费。否则，业主有权拒绝交纳物业费。七、假如原告公司请求收取物业服务费。但原告公司已经丧失（无权取得）2016年4月2日到2016年7月31日期间的物管费。《物价备案审批档案》中载明“本复函自发布之日起执行，至业主委员会成立终止。”2016年4月2日御锦湾小区业主委员会成立，原告未能与业主委员会重新签订物业服务合同，因此原告此请求不予支持。根据《物业管理条例》第六十五条和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主委员会成立后，业主委员会应当督促其限期交纳物业费，原告公司未书面催交。综上，原告公司的诉请缺乏事实根据和法律依据，应驳回其的诉讼请求。被告李忠云、张隽反诉请求：一、确认反诉李忠云、张隽在本案中所持《物业服务合同》无效，对李忠云、张隽至始不具有法律约束力。退还违法收取的物管费2011.30元。二、判令反诉李忠云、张隽对御锦湾小区下列设施设备恢复原状：1、小区区域内绿地恢复原状；2、小区监控系统恢复原状并保障达到正常使用和移交；3、小区脱落的外墙漆面予以修复；4、小区中央花园喷泉恢复原状使用；5、小区入户门恢复原状，并保障安全功能。6、小区的草坪灯、照明灯、车库灯等所涉灯光区域的灯光恢复原状；7、小区垃圾转运方式合理安排和清除处理，避免扰民；8、小区内经营性茶楼房屋私自搭设的楼梯、外接等违规建筑物拆除并恢复原状；9、小区垃圾桶内、外予以清洗，并保障无恶臭；10、立即消除10#等各楼电梯异响，并达到验收合格要求；11、立即消除10#单元门正门恢复原状、单元后门进行封闭；12、立即消除10#电梯及墙面清理干净；13、立即修复篮球场，并恢复原状；14、立即清除小区张贴在墙体、建筑物、公共区域的广告、标语等印刷体；15、立即制止小区各类经营活动，恢复小区安宁。三、判令反诉芳草地物业公司在完成第二项诉求之日立即搬离小区，并移交全体业主共有财产；四、依法确认小区各幢楼的架空层、地上一层活动室，中央公共区域、商铺楼道间、地下车库等公共区域属于全体业主共有；并判令芳草地物业公司给付李忠云、张隽因出租经营上述场地的收益2000.00元。五、判令芳草地物业公司因利用小区楼道、电梯、公共墙体所获广告费等收益3000.00元。六、判令芳草地物业公司将成品保护费2000.00元及利息返还给李忠云、张隽。七、判令芳草地物业公司立即侵占的维修基金足额转到主管部门，并支付利息。八、判令芳草地物业公司立即公布2016年4月2日前经营期间的财务明细。九、判令芳草地物业公司与李忠云、张隽之间从2014年1月1日起不具有物业服务关系。十、判令芳草地物业公司承担本案劳务费1000.00元和诉讼费。事实与理由：1、芳草地物业公司进驻御锦湾小区开展物业工作，前期聘任并未经招投标的法定程序。开发商选聘物业服务企业的过程，违反了《物业管理条例》“第二十四条的规定。2、芳草地物业公司不具备服务该小区的许可资质登记和主体资格。其仅能从事三级物业服务，从事该小区的行为严重违反法律的强制性规定。3、芳草地物业公司收取物业管理费，所执行的物业服务价格的在备案时也违背法律规定。三级企业因无法承接建筑面积30万平米以上的物业小区，故其价格的制定和备案严重违法。综上，芳草地物业公司在本案中所持的《物业服务合同》属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项中所指的无效民事合同。芳草地物业公司根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第（一）、（二）项的规定，请求法院确认芳草地物业公司在本案中所持的《物业服务合同》无效。芳草地物业公司对该小区公共设施损坏、楼宇外观破坏管理不到位，小区廊桥、木质娱乐休闲地板腐烂已经长期失修；监控系统形同虚设；2#等楼道消防通道的障碍物长期被车辆侵占；小区草坪臭气熏天；茶楼私自搭设的楼梯；垃圾桶恶臭；小区电梯质量差，业主装修中，未监督对电梯轿厢的保护，造成轿厢破损严重；现运行的电梯都未进行年检，无电梯安全操作员；电梯内标示缺乏，电梯运行安全事故频发，小区的电梯均未经权威部门年检合格。2#等楼顶公共区域（共用部位）被非法独占；篮球场千疮百孔；墙体、房屋等区域广告标语、印刷体遍布各处；小区内原设计绿化未给予专业管养、树木死后一直未更换补栽，草坪杂草丛生、黄土裸露、宠物粪便。芳草地物业公司未尽服务职责，负有过错责任，严重侵害了李忠云、张隽的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定芳草地物业公司对御锦湾小区在其经营期间未恢复的“物业”恢复原状。2016年7月30日御锦湾小区业主委员会由利州区建设局、东坝办事处、金柜社区居委会、小区业主委员会、业主代表、物业服务行业专家库专家等组成的评标委员会进行公开开标，并正式选聘了新的物业服务企业。而芳草地物业公司非法占有物业管理用房和业主委员会活动用房不退场；商铺楼梯间公用楼梯通道；架空层、消防通道、文化活动室，以及其他属于业主共有公共部位严重损害了业主的合法权益。芳草地物业公司擅自利用御锦湾小区多个楼栋的架空层在未经全体业主同意的情况下，私自装修从事经营活动，获取租金收入。院内电梯43部、外墙等部位均有广告公司租赁，三年来的收益应归全体业主共同享有。李忠云、张隽有理由相信芳草地物业公司持有广告单位的合同原件及相关票据，应全面进行清算收益，支付给李忠云、张隽等业主。芳草地物业公司2014年9月20日收取李忠云、张隽成品保护费2000.00元至今未退还。芳草地物业公司侵占的李忠云、张隽的维修资金未足额转到主管部门维修基金专户且分户建卡。芳草地物业公司从未在小区公布收支账目，黑吃业主的合法收益，严重侵犯了业主的合法权利，未尽到一个物业管家应有的责任。根据《物业管理条例》规定，芳草地物业公司应当公布财务明细。御锦湾小区业主委员会于2016年4月2日由利州区建设局、东坝办事处、金柜社区居委会依法经选举成立。且经贵院另案认定其成立的合法性。故依据《四川省物业管理条例》“第四十五条业主大会成立后，业主委员会应当与选聘的物业服务企业重新签订物业服务合同，前期物业服务合同自行终止。物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起30日内，向市、县级人民政府房地产行政主管部门备案。”综上所述，李忠云、张隽有明确的事实及法律依据，请求法院予以支持。李忠云、张隽提供证据如下：1、芳草地物业公司的资质证书。拟证明原告是三级服务企业，不具备该小区资质，其仅能从事20万平米以下的住宅项目和50000平方米以下的非住宅项目。2、利州区物价局审批函。拟证明物业收费应当取得物价部门的备案批复后执行收费。原告是三级企业，而按照非三级等级收费。该档案载明备案的对象仅限御锦湾一、二期收费，御锦湾三、四期无权收费。原告居住是三期住宅，不属于该批复许可的范围。3、业主承诺书。拟证明李忠云、张隽并未承诺遵守《前期物业管理合同》，该合同未公示，李忠云、张隽不受前期物业服务合同约束。4、收据。拟证明原告违规收取李忠云、张隽金额3859.30元应退还。5、业主委员会备案表。拟证明御锦湾小区业主委员会成立于2016年4月2日。6、照片102张。拟证明本案芳草地物业公司所提供的服务质量和技术含量没有达到服务的标准。7、电梯标识复印件。拟证明芳草地物业公司盗用其他电梯标志，部分电梯验收不合格。反诉证据如下：第一组：中标通知书、中标通知书回执、物业服务合同书、关于终止前期物业服务的通知书、招标公告。拟证明御锦湾小区业主委员会于2016年7月30日组织由利州区建设局、东坝办事处、金柜社区、小区业主委员会、业主代表、物业服务行业专家等进行公开投标。芳草地物业公司仍然占有小区公共设施，不移交。业委会与新选聘物业公司签订合同，前期物业自动终止。第二组：小区2栋和10栋一层平面图纸、照片4张。拟证明芳草地物业公司利用现有架空层和物业管理用房出租给第三人并获取租金。芳草地物业公司应当给李忠云、张隽支付利益2000.00元。第三组：照片12张。拟证明芳草地物业公司御锦湾小区2#楼等楼栋各单元一层公共楼道、电梯间、公共墙体所获广告费等，应向李忠云、张隽支付收益3000.00元，第四组：维修基金收据一张。拟证明芳草地物业公司侵占维修基金。第五组：财务明细的公布。拟证明物业管理条例规定芳草地物业公司应当公布财务明细。第六组：利州区人民法院判决书、关于《自行终止的回函》、联系函。拟证明芳草地物业公司从业委会成立后的收费不具有合法性，御锦湾小区业主委员会于2016年4月2日成立。第七组：两份告示和一份通知。拟证明芳草地物业公司辱骂业委会的证据。第八组：专用收据三张、房屋装修竣工验收表。拟证明芳草地物业公司应退还李忠云、张隽2000.00元。芳草地物业公司针对反诉辩称：一、芳草地物业公司与李忠云、张隽之间签订的《前期物业服务合同》合法有效，未违反法律强制性规定，具有法律效力。《物业管理条例》第二十四条属于管理性规范不是强制性效力规范，李忠云、张隽以《物业管理条例》第二十四条的规定以及认为芳草地物业公司不具备服务小区许可资质登记和主体资格主张上述合同属于无效合同的理由不成立。《物业管理条例》第二十四条规定的招投标程序是国家为规范物业公司提倡在选聘物业管理公司时实行招投标程序，该规范也规定了经当地房地产行政主管部门同意，亦可以通过协议方式选聘具有资质的物业公司进行小区物业管理服务，芳草地物业公司是经过房地产行政主管部门同意作为御锦湾小区的物业公司对小区进行物业管理服务。反诉请求不能成立应当驳回。二、李忠云、张隽第二项反诉请求既没有事实依据又没有法律依据，应当不予支持。李忠云、张隽罗列的十五项反诉请求并不符合事实，芳草地物业公司自签订物业服务合同起，一直认真按照物业合同约定的义务提供物业管理服务，对于李忠云、张隽称要求芳草地物业公司对小区绿地、喷泉、入户门等设施设备恢复原状的请求根本不符合事实，本案小区已建成多年，其中一些设施或设备在使用过程中必然存在一定的损耗，对于损耗的部分是无法完全恢复原状的，只能进行修复达到使用功能即可。芳草地物业公司在日常物业管理中一经发现便尽快进行了维修和维护，履行了物业服务义务，目前小区内的所有设施设备均不存在无法使用的情况。李忠云、张隽要求制止小区各类经营活动，恢复小区安宁的诉请，芳草地物业公司如发现或接到投诉的均进行了处理，对违法行为进行了纠正，或向有关部门反映，履行了义务。若李忠云、张隽个人因上述情况遭受损害的，属于侵权法律关系，可根据相关法律规定另案起诉侵权人，其请求也不符合反诉的法律规定，与本案无关。因此第二项请求应当驳回。三、李忠云、张隽的第三项反诉请求属于物权纠纷，与本案没有法律关系，其请求也不符合反诉的法律规定。该项权利应当由业主委员会行使，李忠云、张隽不具有该项请求的诉讼主体资格，因此应当依法驳回该项请求。四、李忠云、张隽第四、五项反诉请求属于物权纠纷，与本案没有法律关系，不符合反诉的法律规定，应当驳回。李忠云、张隽请求确认各楼的架空层、地上一层活动室等公共区域属于全体业主共有以及给付出租收益、广告费等收益的反诉请求应当属于物权纠纷与本案无关，应当依据相关法律规定另行起诉。五、第六项请求应当驳回，与本案无关。涉及押金事宜属于装修过程中存在问题，无权要求退还装修押金。六、李忠云、张隽第七项要求公布财务明细的诉请与本案无关应当驳回。芳草地物业公司采用的是包干制收费标准，按照《四川省物业服务管理细则》第九条规定，包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业费用，盈余和亏损均由物业管理企业或者承担的物业服务计费方式。包干制计费方式对物业管理费用采取的自负盈亏的经营模式，其财务状况属于公司内部秘密不需要进行公开。因此，李忠云、张隽的该项请求没有法律依据与本案无关应当驳回。七、李忠云、张隽第八项反诉请求既无事实依据又无法律依据，应当驳回。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。李忠云、张隽一直接受芳草地物业公司提供的物业管理服务，诉请不具有物业服务关系明显与事实相违背，应当驳回。综上所述，李忠云、张隽提出的反诉请求不符合法律规定，应当依法判决驳回李忠云、张隽的全部反诉请求。芳草地物业公司针对反诉提供证据如下：第一组：1、支付保洁费用发票二份；2、公司员工社保记账凭证、发票、交易明细回单；3、2016年6月30日支付电梯年检费用凭据；4、2016年支付通力电梯维修费票据；5、2016年8月24日支付电梯维修费更换配件票据；6、绿化园林费用票据；7、办公耗材费用记账凭证及票据；8、电梯保养票据、建渣清运费票据；9、材料费记账凭证；10、广元市特种设备监督检验所出具电梯检验收费依据；11、小区设施设备照片；12、电梯使用标志。拟证明芳草地物业公司聘请相关专业人员，对小区设施设备进行日常维护保养和检验检测，对发现违法行为采取了相应措施，履行了物业服务义务，保证了小区业主正常的生活秩序。第二组:维修资金银行转账凭证。拟证明芳草地物业公司将代管维修基金转入广元市房地产管理处监管专户，不存在挪用资金情况。经审理查明：广元东合时代房地产开发有限公司开发“御锦湾”小区，2011年7月28日广元东合时代房地产开发有限公司与芳草地物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定，由芳草地物业公司为“御锦湾”小区提供物业服务，服务事项：做好公共区域的清洁工作，协助做好业主入住时的交房、接待以及物业服务相关咨询等工作。物业共用部位的日常维修、养护、运行和管理。公用绿地、景观的养护。公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。协助维护秩序、车辆停放进行管理。协助做好安全防范工作等。在物业管理区域内，提供与业主有偿服务内容。前期物业服务期限为：自2013年1月1日至业主大会成立后，由业主大会与物业公司重新签订《物业管理合同》时，本合同自动终止。物业管理服务收费以“包干制”方式，即物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳。高层住宅：1.8元／月／每平方米；商业物业：4.00元／月／每平方米；车位物业服务费：35.00元／月／个。前期物业管理活动中，如因社会物价大幅调整，物业服务企业根据相关法律法规及市场物价情况，经主管部门批备案后，对物业服务费进行适当调整。违约责任：业主、物业使用人违反本合同第六条、第七条约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费额的千分之三每日的标准支付违约金。合同签订后，原告向“御锦湾”小区进行物业服务。李忠云、张隽系“御锦湾”小区业主，房屋面积为111.74平方米。2014年9月13日签了《业主承诺书》，同时李忠云、张隽向芳草地物业公司交纳物业服务费2011.30元（2014年1月1日至2014年12月31日）。2014年9月20日李忠云、张隽向芳草地物业公司交纳成品保护费2000.00元。而李忠云、张隽从2015年1月起未向芳草地物业公司交纳物业服务费至2017年7月31日止，后经芳草地物业公司催收无果，故起诉要求李忠云、张隽支付物业服务费3184.59元，垃圾清运费84.00元；按合同约定日千分之三支付违约金。同时，李忠云、张隽提起反诉：芳草地物业公司进驻御锦湾小区开展物业工作，前期聘任并未经招投标的法定程序。芳草地物业公司对御锦湾小区服务期间履行不到位，造成设施设备损坏，其公司应当恢复设施设备原状。2016年4月2日业委会成立重新选聘物业公司，而芳草地物业公司不离场，也不移交全体业主共有财产。芳草地物业公司将小区各幢楼的架空层、地上一层活动室，中央公共区域、商铺楼道间、地下车库等公共区域出租收益，还利用小区楼道、电梯、公共墙体所获广告费等收益，该区域属于全体业主共有，因此，芳草地物业公司应向李忠云、张隽支付收益5000.00元。芳草地物业公司收取李忠云、张隽成品保护费2000.00元，李忠云、张隽将房屋装修好后并未退还此款，故要求其公司返还给李忠云、张隽。芳草地物业公司侵占了维修基金未足额转到主管部门。芳草地物业公司在服务期间从未公布经营期间的财务明细。李忠云、张隽与芳草地物业公司之间从2014年1月1日起不具有物业服务关系。综上，李忠云、张隽请求为：一、确认《前期物业服务合同》无效，芳草地物业公司退还违法收取的物管费2011.30元给李忠云、张隽。二、草地物业公司对御锦湾小区下列设施设备恢复原状：1、小区区域内绿地恢复原状；2、小区监控系统恢复原状并保障达到正常使用和移交；3、小区脱落的外墙漆面予以修复；4、小区中央花园喷泉恢复原状使用；5、小区入户门恢复原状，并保障安全功能。6、小区的草坪灯、照明灯、车库灯等所涉灯光区域的灯光恢复原状；7、小区垃圾转运方式合理安排和清除处理，避免扰民；8、小区内经营性茶楼房屋私自搭设的楼梯、外接等违规建筑物拆除并恢复原状；9、小区垃圾桶内、外予以清洗，并保障无恶臭；10、立即消除10#等各楼电梯异响，并达到验收合格要求；11、立即消除10#单元门正门恢复原状、单元后门进行封闭；12、立即消除10#电梯及墙面清理干净；13、立即修复篮球场，并恢复原状；14、立即清除小区张贴在墙体、建筑物、公共区域的广告、标语等印刷体；15、立即制止小区各类经营活动，恢复小区安宁。三、判令草地物业公司在完成第二项诉求之日立即搬离小区，并移交全体业主共有财产；四、依法确认小区各幢楼的架空层、地上一层活动室，中央公共区域、商铺楼道间、地下车库等公共区域属于全体业主共有；并判令草地物业公司给付李忠云、张隽因出租经营上述场地的收益2000.00元。五、判令草地物业公司因利用小区楼道、电梯、公共墙体所获广告费等收益3000.00元。六、判令草地物业公司将成品保护费2000.00元及利息返还给李忠云、张隽。七、判令草地物业公司立即侵占的维修基金足额转到主管部门，并支付利息。八、判令草地物业公司立即公布2016年4月2日前经营期间的财务明细。九、判令确认李忠云、张隽与草地物业公司之间从2014年1月1日起不具有物业服务关系。十、判令草地物业公司承担本案劳务费1000.00元和诉讼费。另查明，2013年2月5日广元市利州区物价局关于核定御锦湾一、二期前期物业服务收费标准的复函：收费标准最高按不超过每月1.80元／平方米执行（按法定产权面积计算），但实际按每月1.50元／平方米执行。2016年4月2日御锦湾小区成立了业主委员会，2016年5月10日进行备案。2016年8月1日广元市御景湾小区业主委员会与广元阳光物业有限公司签订《物业服务合同》，而芳草地物业公司未能与广元市御锦湾小区业主委员会重新签订《物业服务合同》。2016年8月3日广元市御锦湾小区业主委员会向芳草地物业公司发出终止前期物业服务的通知，要求在2016年8月8日与广元阳光物业服务有限公司进行物业服务工作交接。上述事实，有《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、业主承诺书、收据、《物业服务合同》，以及芳草地物业公司委托诉讼代理人、李忠云及委托诉讼代理人的陈述等证据加以佐证。本院认为，对于芳草地物业公司诉请及理由的分析：根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为抗辩的，人民法院不予支持”。芳草地物业公司与广元东合时代房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，是当事人真实意思表示，该合同合法有效。芳草地物业公司为“御锦湾”小区提供物业服务，李忠云、张隽作为该小区业主，接受了芳草地物业公司提供的物业管理服务，李忠云、张隽有义务按照合同约定履行交纳物业费。现李忠云、张隽拖欠不付物业费，已侵害了芳草地物业公司的合法权益，李忠云、张隽应承担相应的民事责任，因此，芳草地物业公司要求李忠云、张隽支付物业费3184.59元及垃圾清运费84元的请求，合理合法，本院予以支持。芳草地物业公司要求李忠云、张隽按合同约定日千分之三支付违约金的请求。因芳草地物业公司与李忠云、张隽之间并无约定，缺乏事实依据，本院不予支持。对于李忠云、张隽辩称并提起反诉诉请的分析意见：1、芳草地物业公司所签订《前期物业服务合同》无效，不具有物业服务关系，退还收取的物业费2011.30元以及无权收取2016年4月2日到2016年7月31日期间的物管费。由于芳草地物业公司与广元东合时代房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对李忠云、张隽是具有约束力的，并且原告服务至2016年7月31日，该小区业主委员会通知终止合同时间为2016年8月3日，因此，李忠云、张隽的该项请求理由不成立，本院不予支持。2、李忠云、张隽反诉芳草地物业公司对小区设施设备恢复原状的请求，虽李忠云、张隽提供照片证明，但该照片的真实性无法确认，不足以证明其主张，故本院不予支持。3、李忠云、张隽要求芳草地物业公司搬离御锦湾小区，并移交全体业主共有财产的请求，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”可见，李忠云、张隽的请求显然有不妥，应由广元市御锦湾业主委员会行使的权利，故本院不予支持。4、确认小区各幢楼的架空层、地上一层活动室，中央公共区域、商铺楼道间、地下车库等公共区域属于全体业主共有；芳草地物业公司给付李忠云、张隽因出租经营上述场地的收益2000.00元。由于确认公共区域属于全体业主共有属物权纠纷，不属本案处理范围，虽李忠云、张隽提供照片证明收益事实，但该照片的真实性无法确认，不足以证明其主张，故本院不予支持。5、要求芳草地物业公司因利用小区楼道、电梯、公共墙体所获广告费等向李忠云、张隽支付收益3000.00元。虽李忠云、张隽提供照片证明收益事实，但该照片的真实性无法确认，不足以证明其主张，故本院不予支持。6、要求芳草地物业公司将成品保护费2000.00元及利息返还给李忠云、张隽。由于李忠云、张隽向芳草地物业公司交付成品保护费2000.00元是装修保证金，从李忠云、张隽提供房屋装修竣工验收表中载明厨房及生活阳台拆墙1平方米，建议扣费60.00元，其他均合格，物业公司验收人陈顺尧，因此，芳草地物业公司扣除60.00元后应退还李忠云、张隽现金1940.00元，李忠云、张隽要求支付利息不予支持。7、要求芳草地物业公司立即侵占的维修基金足额转到主管部门，并支付利息。李忠云、张隽的请求无证据证明，本院不予支持。8、要求芳草地物业公司立即公布2016年4月2日前经营期间的财务明细。由于该服务合同采用的是包干制收费标准，不是酬金制，李忠云、张隽的请求本院不予支持。9、要求芳草地物业公司承担本案劳务费1000.00元。由于李忠云、张隽未提供产生的劳务费事实和依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李忠云、张隽向原告（反诉被告）广元芳草地物业服务有限公司支付物业服务费3184.59元及垃圾清运费84.00元；二、原告（反诉被告）广元芳草地物业服务有限公司退还被告（反诉原告）李忠云、张隽装修保证金1940.00元；以上一、二项品迭后，由李忠云、张隽在本判决书生效后五日内向广元芳草地物业服务有限公司支付现金1328.59元；三、驳回原告（反诉被告）广元芳草地物业服务有限公司、被告（反诉原告）李忠云、张隽的其他诉讼请求。如果李忠云、张隽未能按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，反诉费25.00元，共计50.00元，由原告广元芳草地物业有限公司负担10.00元，被告李忠云、张隽负担40.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。审 判 长  王 玉审 判 员  高秀梅人民陪审员  彭 蓉二〇一七年四月十一日书 记 员  杨亚玲