海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书(2015)美民一初字第1462号原告：卢宏宇，男。委托代理人：符棋锋，海南方圆律师事务所律师。被告：海南大阳房地产投资有限公司。法定代表人：卜辉。原告卢宏宇诉被告海南大阳房地产投资有限公司合同纠纷一案，本院于2015年6月10日受理后，依法由审判员郑薇适用简易程序，于2015年7月30日公开开庭进行了审理。原告卢宏宇委托代理人符棋锋到庭参加了诉讼，被告海南大阳房地产投资有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢宏宇诉称，2013年9月，原告与被告就认购海口市琼山区府城镇那央区珠良村“香江豪庭”9＃住宅楼第10层A2号房达成合意。2013年9月23日，原告按照被告的要求与案外人海南智联房地产顾问有限公司签订了《“香江豪庭”居间服务合同》。合同约定原告应支付64997元。2013年9月24日，原告又与被告签订了《“香江豪庭”认购意向书》，合同约定原告应支付188380元。原告按照上述两份合同的约定价款一次性向被告支付了253377元，并取得两份合计253377元的资金往来专用凭证。2015年2月14日，原告与被告签订了退房协议，约定自签订协议之日起被告将房款253377元和利息36623元共计29万元退还给原告，如果至2015年4月15日还未偿还，则以2013年9月23日为起息点按月息2%重新计算利息。但直到2015年4月18日，在原告的努力下，被告只归还了5万元给原告。2015年4月30日，原告所在单位中国人民武装警察部队黄金第九支队政治处向被告发函请被告停止侵害原告的合法权益，归还原告房款和利息，以防影响部队高度集中统一与安全稳定，但被告方接收函件后没有履行还款义务。为维护自己的合法权益，原告诉至法院请求判决：1、被告支付债务本金253377元和从2013年9月23日至履行完毕之日止期间的利息（按月利率2%计算，扣除被告于2015年4月18日偿还的5万元）。2、被告承担本案全部诉讼费用。被告海南大阳房地产投资有限公司未答辩。经审理查明，2013年9月23日，原告卢宏宇与案外人海南智联房地产顾问有限公司签订了一份《“香江豪庭”居间服务合同》。该合同约定：海南智联房地产顾问有限公司接受原告的委托，促成原告与本案被告海南大阳房地产投资有限公司以4400元每平方米的单价签订海口市琼山区府城镇那央区珠良村“香江豪庭”9#住宅楼第10层A2号房的《“香江豪庭”认购意向书》；原告与被告签订“香江豪庭”9#住宅楼第10层A2号房的《“香江豪庭”认购意向书》，视为委托事项完成，海南智联房地产顾问有限公司居间成功；本服务居间报酬为人民币64997元，原告与被告签订上述认购意见书的同时，由原告向海南智联房地产顾问有限公司支付上述居间报酬等。同日，原告向海南智联房地产顾问有限公司支付了上述居间报酬64997元。2013年9月24日，原告与被告签订一份《“香江豪庭”认购意向书》。双方约定：原告认购被告开发的位于海口市琼山区府城镇那央区珠良村“香江豪庭”项目的9#住宅楼第10层A2号房，该房产建筑面积为81.45平方米；单价按建筑面积计价为人民币4400元/平方米，房价款总金额为358380元；原告应予被告将该房产已取得《商品房预售许可证》的通知交寄发往原告通讯地址的快递之日或电话通知之日起15个工作日内与被告签订该房产的《商品房买卖合同》；原告于签订本协议书的同时，一次性向被告支付本意向书认购意向质押金人民币188380元；原告与出卖人签订、履行该房产的《商品房买卖合同》时，该认购意向质押金将转为总房款一部分；本意向书自被告收到原告全额支付的认购意向质押金之日起生效等。当日，原告依约向被告支付了该笔意向质押金188380元。2015年2月14日，原告与被告签订了一份《退房协议》。协议约定：自本协议签订之日起被告将房款253377元及利息36623元，共计290000元，交付给原告，付款日期为2015年4月15日，若付款日期未付款，则按照月息2%的方法重新计算利息，起息日为2013年9月23日；原告在被告交付房款后，《“香江豪庭”认购意向书》失效，被告可将标的房屋卖于第三人；被告未交付房款前，原告仍然对标的房产享有优先购买权等。因被告未向原告退还房款，原告于2015年6月10日向本院起诉，遂成讼。在庭审过程中，原告称被告于2015年4月18日向原告归还了5万元，但其余款项并未归还。原告主张被告已归还的5万元应作为利息进行抵扣，而不作为房款本金抵扣。被告未提供证据证明其在2015年4月15日向原告付款。本院所确认的上述事实，有原告提交的《“香江豪庭”居间服务合同》、《“香江豪庭”认购意向书》、海南省海口市资金往来（暂收、暂付）专用凭证、《退房协议》及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告与被告签订的《退房协议》，系双方当事人的真实意思表示。被告在该协议中确认其应归还原告房款253377元，未违反法律、行政法规的强制性规定，故原、被告形成253377元的债权债务关系。因被告确认其如果在2015年4月15日未付款，将自2013年9月23日起按2%的月息计算利息，而被告未提供证据证明其在2015年4月15日向原告付款，故被告依约应当自2013年9月23日起承担向原告支付利息的责任。根据《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定，民间借贷的利率最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。原告与被告约定的利息标准为每月2%，而中国人民银行于2015年5月11日将流动资金一年期贷款利率的基准利率调整为5.1%，2015年6月28日又调整为4.85%，故从2015年5月11日起，原告与被告约定的每月2%的利息标准超过了上述贷款利率基准利率的四倍，故被告自2013年9月23日起至2015年5月10日止应按每月2%的标准向原告支付利息，自2015年5月11日起至款项付清之日止应按中国人民银行规定的流动资金同期一年期贷款利率的四倍向原告支付利息。因此，原告关于利息的请求，超出上述认定范围的部分，本院不予支持。另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。原告自认被告已向其归还了5万元，且主张该5万元应作为利息进行抵扣。因被告归还的5万元不足以清偿253377元的债务，故原告的上述主张，于法有据，本院予以支持。因被告已归还的5万元抵充其所欠债务253377元的利息，故原告请求被告支付债务本金253377元，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告海南大阳房地产投资有限公司须于本判决生效之日起十日内向原告卢宏宇偿还款项人民币253377元，并支付利息（自2013年9月23日起至2015年5月10日止按每月2%的标准，自2015年5月11日起至款项付清之日止按中国人民银行规定的流动资金同期一年期贷款利率的四倍，上述利息均以人民币253377元为基数计付，并从中扣除被告已付的利息人民币5万元）。二、驳回原告卢宏宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2550元，由原告卢宏宇负担50元，被告海南大阳房地产投资有限公司负担2500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员  郑薇二〇一五年八月十九日速录员郑惠丹书记员何媛媛附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条债务人除主债务外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当时人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：◊一◊实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。《最高人民法院关于适用第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。