新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院民 事 判 决 书(2017)兵1202民初56号原告：王栋，男，1979年5月14日出生，住新疆哈密市。原告：时玉萍（系王栋之妻），女，1976年8月2日出生，住哈密市。被告：哈密春天房地产开发有限公司，住所地新疆哈密市大营房37栋3单元302室。统一社会信用代码91652200595934856E。法定代表人：金辉，经理。委托诉讼代理人：马超军，男，1979年11月8日出生，住新疆哈密市。代理权限特别授权。原告王栋、时玉萍与被告哈密春天房地产开发有限公司（以下简称春天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王栋、时玉萍，被告春天公司的委托诉讼代理人马超军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王栋、时玉萍向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告剩余房款248200元；2、被告向原告支付违约金66684元；3、被告向原告支付购房款利息39520元(自购房日2014年3月22日起算至被告还款日止)；4、请求依法处置被告的抵押房屋，所得款项优先偿还原告的上诉款项。5、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由:2014年3月22日，原告王栋、时玉萍与被告春天公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定被告将红星国际城X房屋以429668元的价格卖给原告，并约定交房日期为2015年10月30日。2014年3月22日，原告向被告一次性交清了全部房款。被告却未能按期交工。后被告返还原告购房款181468元。2016年8月30日，原被告双方在农十三师城管委和房产局协调下签署了《抵押协议》，被告愿意以红星国际城X房屋作抵押，如每月30日未能按时足额退还剩余房款，原告有权向法院提起诉讼依法拍卖、变卖抵押物，并以所得价款优先偿还原告。后原告多次向被告催要房款及违约金，被告一直置之不理，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告春天公司辩称，原告提出的尚未退还的房款数额不正确。原告起诉的数额与我们公司的相差20000元，对原告主张的违约金和利息，被告方认为属于重复计算，抵押协议对违约金的数额已经非常明确。抵押协议签订前，违约金已经算过了，是包含利息的，对原告提出的利息请求，被告方不认可。在庭审中，原告王栋、时玉萍向本院提交以下证据，用于证实自己的诉讼请求：1、《房屋买卖合同》1份，证明2014年3月22日原告购买了被告位于红星国际城1期15栋1单元1702室的房屋，总价款429668元，约定2015年10月30日交房的事实。经质证，被告对该证据无异议。2、退房协议1份，证明2016年3月21日经双方协商，被告同意于2016年6月30日前退还全部房款及违约金的事实；经质证，被告春天公司该证据无异议。3、退款确认单1份，证明被告给原告退款82733元的事实；经质证，被告春天公司对该证据无异议。4、抵押协议1份，证明2016年8月30日原被告在大营房城管委和房产局的调解下达成协议，被告将抵押协议中载明的一套房屋抵押给原告，原告有权优先受偿的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为这个抵押协议违约金和利息是包含在一起的，如果重复计算违约金，被告方是不认可的。5、他项权证复印件2张,证明该房屋抵押后已被登记的事实，经质证，被告对该证据无异议。6、退款确认单1张，证明被告在抵押协议签订后退款82734元的事实；经质证，被告对该证据无异议。7、转账支票1张，证明被告开具空头支票，且银行无法承兑的事实。经质证，被告春天公司对该证据无异议。8、承诺书复印件1份，退款确认单1份，证明双方约定在2016年8月22日退还第二次房款，如不能退款，该20000元作为补偿金。经质证，被告春天公司对该证据无异议。在庭审中，被告春天公司向本院提交证据：退款确认单1份，证明被告春天公司给原告退款20000元，该款应当包括在退还原告的房款中。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为该款是被告二次违约后赔偿给原告的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实本院认定如下：2014年3月22日，原告王栋、时玉萍与被告春天公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告王栋、时玉萍购买被告春天公司开发的位于哈密市迎宾路红星国际城X房，面积为133.32平方米，房屋总价为429668元，并约定于2015年10月30日前交房。合同签订后，原告王栋、时玉萍分两次交纳了全部房款。后由于该房屋一直未完工，2016年3月21日，原告王栋、时玉萍作为乙方与被告春天公司签订了一份《退房协议》，该协议书约定：1、双方自愿解除2014年3月22日签署的《商品房买卖合同》；……3、退款方式：甲方于2016年6月30日前将乙方交纳的购房款429668元及10％的违约金42966.80元全部退还，如逾期未能退还的，按照合同约定每日按购房款的0.3‰向乙方支付违约金；……。退房协议签订后，被告于2016年7月1日向原告退还房款82733元。2016年7月28日，被告春天公司出具一份承诺书，该承诺书载明：购房者购买红星国际城房屋，双方友好协商达成退款协议，由于开发商的第二次退款未能如期退还，开发商将于2016年7月29日前支付50万元保证金，现和购房者本人协商，开发商承诺于2016年8月22日18时前退还第二次房款，如逾期未退还房款，50万元保证金将以每户为单位平均分配的形式，支付给购房者作为违约金。如开发商于2016年8月22日18时前退还第二次房款，此保证金自转为第三次退款保证金，开发商将于2016年8月31日18时前退还第三次房款，如开发商如期退款此保证金自动冲抵退房款。此协议由包括原告在内的25名购房者及被告春天房产签名盖章确认。同日，原告收到了被告退还的20000元。2016年8月30日，原被告双方在十三师大营房城管委的见证下签订了一份《抵押协议》，该抵押协议约定：甲方（王栋、时玉萍）购买了乙方（春天公司）开发的红星国际城X房屋，按照购房合同约定在2015年10月30日前交房，未能如期交房且延期已超过60日，依据购房合同责任认定，乙方违约同意退房，乙方退还甲方购房款429668元，违约金66684元，乙方于2016年8月27日前已退回房款98733元，剩余房款330935元双方约定乙方自2016年9月28日起至2016年12月30日止，每月30日前分四次每次退还剩余房款的25％到丙方（十三师大营房城管委）的账号中，违约金于2016年12月30日前一次性退还到丙方指定的账号中。为保证此协议的履行，乙方愿意以其所有的红星国际城未卖出无抵押房屋作为抵押物抵押给甲方，为明确双方权利义务，经甲乙双方协商一致，特订立本协议，丙方见证。一、抵押物：红星国际城X房屋，总房款333754元；二、抵押物由房管局出具抵押物相关手续，证明抵押物手续合法；三、乙方在2016年9月至12月，每月30日前未按时足额退回剩余房款，甲方有权向法院提起诉讼依法拍卖、变卖乙方抵押物，并以所得价款优先受偿。四、甲方在2016年12月30日，乙方最后一笔退房款和全部违约金到达丙方指定账户后，配合乙方办理撤销备案及退房手续，手续办完，丙方才可允许甲方提取账户资金。五、乙方不得拿抵押物再次作为其他用途。七、本协议签订后，原甲乙双方签订的红星国际城X房屋《退房协议书》作废，如乙方提前退完剩余房款，此协议提前终止，甲方有权把抵押物另作他用。八、乙方不得以交房为理由拒绝退还所剩房款。协议签订后，双方到新疆生产建设兵团第十三师房产管理局办理了《房屋他项权证》。2016年9月30日，被告春天房产公司向原告王栋、时玉萍支付了房款82734元。2016年10月31日，原被告共同签署一份《红星国际城项目退款确认单》，确认被告向原告退款82734元。但原告王栋、时玉萍于2016年11月7日在承兑被告开具的转账支票时，因被告的账户被查封，未能将该款兑现。为此，原告王栋、时玉萍向本院提出诉讼，请求判令：1、被告退还原告剩余房款248200元；2、被告向原告支付违约金66684元；3、被告向原告支付购房款利息39520元自购房日2014年3月22日起算至被告还款日止；4、请求依法处置被告的抵押房，所得款项有限偿还原告的上诉款项。5、本案诉讼费及其他费用由被告承担。上述事实，有双方当事人的陈述、原告提交的《商品房买卖合同》、《退房协议》、《承诺书》、《抵押协议书、《退款确认单》等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原被告双方经协商一致，达成了一份《商品房买卖合同》，约定由原告王栋、时玉萍购买被告春天房产公司开发的房屋，该合同是双方当事人真实意思的表示，本院予以确认。在该协议的履行过程中，因被告方未能按期交房，经双方协商，达成了一份《退房协议》，该协议是双方当事人在自愿协商一致下达成的，其内容并不违反有关法律及行政法规之规定，本院予以确认。该协议中明确约定了被告应退还原告的数额，后被告未按期退款，双方又签订了一份抵押协议，该协议对被告未退还房款明确载明为330935元，后被告在抵押协议签订后退款82734元，现尚有248201元未退还，对原告要求被告退还房款248200元的诉讼请求，本院予以支持。对被告方认为原告王栋、时玉萍在2016年7月29日领取了20000元房款，该款应当折抵房款的辩解意见，因双方在承诺书中明解约定开发商在2016年8月22日18时前退还第二次房款，如逾期未退还房款，50万元保证金将以每户为单位平均分配的形式，支付给购房者作为违约金。但本案中被告并未能按期退还第二次房款，因此该款应当作为违约金，但本案中被告并未能按期退还第二次房款，因此该款应当作为违约金，且双方在后来签订的《抵押协议》中明确约定未退还的房款数额也不包括该20000元，因此可以认定双方均认可该20000元系违约金，对被告该辩解本院不予采纳。对原告方要求被告支付违约金66684元的诉讼请求，因双方签订的《抵押协议》明确约定，被告支付违约金66684元，且该违约金的计算并未超过法律规定，对原告该请求本院予以支持。对原告要求被告承担购房款利息39520元的诉讼请求（自2014年3月22日起至被告还款日止，按中国人民银行同期贷款年利率5.3％计息），因双方在抵押合同中明确约定了退款的时间、金额、违约金……，根据法律规定，被告未按期退款，应当承担自逾期之日期间的利息，即协议约定的2016年9月30日至2016年12月30日，每月支付剩余款的25％，被告仅于2016年9月30日按协议约定退款82734元，剩余款再未退还，对未退还的房款应自逾期之日起承担利息，利率应当按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率4.75％计息，对原告该请求本院予以部分支持。对原告要求依法处置被告的抵押房屋，所得款项优先清偿欠款的诉讼请求，因原被告双方签订了抵押协议，办理了《房屋他项权证》，并明确约定在被告未能足额退款时，原告有权向法院申请处置抵押物，对原告该请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条第（一）款、第四十一条之规定，判决如下：一、被告哈密春天房地产开发有限公司退还原告王栋、时玉萍房款248200元及相关利息（自2016年10月31日至本判决确定支付之日止，按本金82734元，年利率4.75％计息；自2016年12月1日至本判决确定支付之日止，按本金82734元，年利率4.75％计息；自2016年12月31日至本判决确定支付之日止，按本金82732元，年利率4.75％计息），于本判决生效后十日内付清；二、被告哈密春天房地产开发有限公司承担违约金66684元，于本判决生效后十日内向原告付清；三、如被告未能在本院限定的期限内履行以上三项义务，则原告王栋、时玉萍有权要求对被告哈密春天房地产开发有限公司所有的位于红星国际城X房屋采取拍卖、变卖等方式依法变价，原告王栋、时玉萍对变价后的所得价款在房款248200及相关利息、违约金66684元的范围内优先受偿；四、驳回原告王栋、时玉萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6616元，由被告哈密春天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院。当事人对生效法律文书申请执行的期限为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从每次履行期间的最后一日起计算；法律文书没有规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  闫瑞鹏代理审判员  寇 雯代理审判员  张继华二〇一七年四月十九日书 记 员  孙千惠