山东省威海市环翠区人民法院执 行 裁 定 书（2017)鲁1002执异29号异议人徐寒松，男，汉族，1960年8月8日出生，住威海市环翠区。申请执行人胡建萍，女，汉族，1963年7月5日出生，住威海市环翠区。被执行人马文政，男，汉族，1961年5月22日出生，住威海市环翠区。被执行人丛君，女，汉族，1964年1月6日出生，住威海市环翠区。本院在执行申请执行人胡建萍与被执行人马文政、丛君民间借贷纠纷一案过程中，本院拟拍卖被执行人马文政所有的登记在威海市区顺昌毛毯厂名下位于威海市环翠区望岛工业园内的厂房及项下的土地使用权，异议人以该厂房已租赁给其使用为由，请求暂缓对该涉案房产的拍卖，针对异议人的异议，本院依法进行了审查，本案现已审查终结。异议人徐寒松称，2014年11月8日，异议人与马文政签订厂房租赁合同，约定租期为12年，年租金18万元，合同签订时付租金60万，2016年3月31日以转账加现金的方式付租金60万，马文政现在只交付了办公室和宿舍，其他厂房马文政重复收取别人的租金，最晚收取别人租金的时间收到2017年6、7月份，异议人持有法院的民事调解书和人民调解协议书，请求暂缓拍卖，待异议人的合同履行完毕再行拍卖。申请执行人胡建萍辩称，异议人提交的租赁合同中约定的年租金60万元，其在听证时陈述的年租金为18万元，其提交的补充协议，虽有部分租房户签名，但与执行法官调查的事实相矛盾，也不符合通常情理。异议人称分两次各支付租金60万元，第一次支付为现金支付，第二次支付仅有部分转账记录，大额支付用现金，无法确认真实性，异议人转账支付的40万元仅能证明异议人给付被执行人马文政该笔款项也无法证实系租金，异议人提交的合同即使属实，也应为无效，不影响涉案土地的拍卖。异议人提交的调解书系虚假诉讼，应予制裁。被执行人丛君辩称，被执行人马文政既借了异议人的钱，又借了申请执行人的钱。马文政确实是签了1份合同，将厂房出租并收取现金60万元，具体时间记不清楚，异议人确实付了60万元现金。经审查，2015年10月30日，本院根据申请执行人的财产保全申请做出（2015）威环民初字第3171-2号民事裁定书对威海市区顺昌毛毯厂威环国用（2012出）第70号4237平方米土地使用权及地上建筑物予以查封。2015年11月19日，本院做出（2015）威环民初字第3171号民事调解书，确认被执行人马文政偿还申请执行人胡建萍借款本金1462000元及利息（自2015年10月11日起，以剩余本金为基数，按月利率1.8%计算），于2016年2月8日前偿还申请执行人借款600000元及利息（自2015年10月11日至2016年2月8日，以剩余本金为基数，按月利率1.8%计算）；于2016年5月8日前偿还借款本金300000元及利息（自2016年2月9日至2016年5月8日，以剩余本金为基数，按月利率1.8%计算）；于2016年8月8日前偿还借款本金300000元及利息（自2016年5月9日至2016年8月8日，以剩余本金为基数，按月利率1.8%计算）；于2016年11月8日前偿还借款本金262000元及利息（自2016年8月9日至2016年11月8日，以剩余本金为基数，按月利率1.8%计算）；被执行人丛君对上述款项承担连带偿还责任。调解书生效后，因被执行人未履行法律文书所确定的还款义务，申请执行人于2016年4月11日向本院申请执行，本院于2016年10月10日做出（2016）鲁1002执1119号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人马文政所有的登记在威海市区顺昌毛毯厂位于威海市环翠区望岛工业园内上述土地使用权及地上建筑物，异议人不服，向本院提出异议。为支持自己的主张，异议人向本院提交了以下证据：1、异议人徐寒松与威海市区顺昌毛毯厂于2014年11月8日签订的租房合同及补充协议各1份，合同载明，出租方威海市区顺昌毛毯厂自愿将其属有的位于威海市环翠区望岛工业园内的厂房租给异议人徐寒松，房屋面积为6400平方米（之前此房没有出租、出售、多次抵押等情况），租期为12年，租金每月50000元，水电暖等费用由威海市区顺昌毛毯厂代交，付款方式为租金已付（年18万），第一年60万元，第二年60万元。补充协议载明，原来租房者如愿继续承租，由徐寒松决定，租金由徐寒松收取，否则不能继续承租。曲美家居赵亮、合线厂陈玉明、李京安、黄进强、吉洲渔具孙吉洲、兴悦辅料李金山、琪义印花孙琪、威海山海行渔具马传行在协议下方签字表明愿意继续租赁。协议落款日期为2014年11月8日，加盖了威海市区顺昌毛毯厂的公章，并有马文政的签名。2、收条1份，收条载明被执行人马文政收到租金现金60万元人民币，落款日期为2014年11月8日。收条加盖了威海市区顺昌毛毯厂的公章，有马文政的签名。3、异议人支付租金的汇款转账记录2份，转付款时间2016年3月31日,金额分别为40万元和152000元，共计552000元。4、环翠人民调解委员会的调解协议书及本院（2017）鲁1002民初字178号民事调解书各1份，调解协议书载明，异议人要求威海市区顺昌毛毯厂腾出房屋，双方经调解达成协议于2017年3月31日将涉案房产交给异议人使用。调解书载明，异议人以威海市区顺昌毛毯厂和马文政为被告，主张其和威海市区顺昌毛毯厂签订租赁合同后，马文政又将厂房租给他人使用，致使异议人无法使用该厂房，故要求威海市区顺昌毛毯厂和马文政支付违约金20000元，本案被执行人丛君作为威海市区顺昌毛毯厂和马文政的诉讼委托代理人与异议人达成调解协议，给付异议人违约金20000元。证明被执行人马文政应向异议人交付涉案厂房。5、威海市区顺昌毛毯厂出具的声明1份，证明被执行人与其他租户的租期到期后由异议人租用。申请执行人对上述证据的真实性不予认可，主张合同是异议人与被执行人双方为了逃避法院的查封和拍卖而编造的，对上述两份调解书，被执行人马文政未参加调解，应定性为虚假诉讼。被执行人丛君对异议人的上述证据均予以认可。另查，威海市区顺昌毛毯厂为个人独资企业，被执行人马文政以威海市区顺昌毛毯厂的名义将涉案厂房分割出租，其将部分涉案厂房租给威海经济技术开发区永利服饰加工厂的期间为2015年1月1日至2016年12月31日，租金为12万元，其将部分涉案厂房租给威海市鲨鱼户外有限公司的期间为2015年8月1日至2020年7月31日，年租金标准为13.24万元。其将部分涉案厂房租给威海经济技术开发区丰泉服装辅料店的期间为2015年9月1日至2017年8月31日，租金为23000元。其将部分涉案厂房租给黄进强的期间为2016年3月1日至2017年2月28日，租金为20000元。其将部分涉案厂房租给威海市吉州渔具配套厂的期间为2016年6月1日至2017年5月31日，租金为27900元。其将部分涉案厂房租给卢建敏的期间为2016年6月1日至2017年5月31日，租金为11000元，其将部分涉案厂房租给李京安的期间为2016年7月1日至2017年6月30日，租金为16000元，其将部分涉案厂房租给威海康派家具有限公司的期间为2016年8月15日至2017年8月14日，租金为38000元，其将部分涉案厂房租给威海市顺程印刷厂的期间为2016年9月1日至2017年8月31日，租金为15000元。本院在执行过程中，执行法官于2016年11月17日对异议人徐寒松进行了询问，异议人称其经朋友介绍与马文政进行沟通，这里有账算，可以白用一部分房产，2014年11月8日以现金形式向马文政支付租金60万元，当时涉案厂房有人在租赁使用，马文政称只是租户只租用1年到1年半，补充协议的签订时间为2014年11月8日，但曲美家居、合线厂等是2016年11月7日左右在其上签了字，签字时丛君在场。2016年11月21日被执行人丛君在接受本院询问时称，马文政收60万元的事情我知道，他下楼去收钱，我和他一起下去的，看到了钱袋子，事后问马文政，说是60万，租赁厂房的事情我不知道。后徐寒松叫我和他一起去看有没有到期的合同。2016年11月28日李京安、卢建顺（威海市顺程印刷厂经理）、黄进强、卢建敏、李文义（威海经济技术开发区永利服饰加工厂经理）、李金山、徐发君（威海市鲨鱼户外有限公司经理）在接受本院询问时称，其均与马文政签订的房屋租赁合同，不认识徐寒松。李京安、李金山和黄进强称，丛君和徐寒松来问过是否续租，续租的话就在补充协议上签字。2017年1月3日，卢明君在接受本院询问时称，其是威海市区顺昌毛毯厂的会计，其于2016年8、9月份听现在租房的人说马文政欠徐寒松的钱，把厂房租给徐寒松了，徐寒松收取到期以后的房租。现在承租厂房的有十二三家，年租金三四十万。2017年1月4日王晓菲在接受本院询问时称，其在威海市区顺昌毛毯厂担任出纳，不知道异议人和马文政签订租赁协议的事情，2016年3月份，徐寒松给马文政打过两笔钱，一笔40万，一笔152000元，共计552000元，打钱时才知道有这么个人，厂里的房租都是我收的，一般交水电费，再就是还欠款。以上事实均有当事人陈述、民事调解书及租房合同等证据材料在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。故异议人的异议请求能否得到支持，首先应审查异议人是否在本院查封前与被执行人马文政签订了合法有效的书面合同，对此，异议人称其与马文政于2014年11月8日签订租赁合同，但其提交的租赁合同中约定的月租金和其主张的实际租金数额不相符，异议人在接受本院询问时认可其与马文政签合同时涉案厂房就已经有人在租赁使用，2016年11月7日左右，部分租户又在补充协议上签字（但补充协议的落款时间却只有2014年11月8日），根据本院调查的涉案房产的出租情况看，马文政在2015年1月、3月、6月、7月、8月、9月将房屋分割出租，租期届满期限最晚至2020年（租用面积最大的威海市鲨鱼户外有限公司租期至2020年7月31日），按照通常情理推断，如果异议人于2014年11月8日起租用房屋并交纳租金，不可能允许被执行人马文政在2015年多次将房屋分割出租，故异议人关于租赁合同的签订时间为2014年11月8日的主张从证据的角度看只有其单方陈述，不能排除倒签日期的情况，本院无法确认其在本院查封前签订了合法有效的书面合同。其次，异议人主张的租赁权如果要产生物权的对世效力，应当以占有的方式对外公示，而本案中，根据异议人的自认、相关法律文书查明的事实及本院查明的事实，可以确认异议人至今仍未占有使用不动产，即未产生对外公示的效力。再次，异议人在接受本院调查时承认“这里有账算，可以白用一部分房产”，结合本院调查的涉案房产的出租情况以及卢明君的陈述，应当认定异议人主张的租金标准系不合理低价，按照异议人的陈述，其第一笔交付的租金60万元系现金支付，也不符合交易习惯，综上异议人所提异议，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回异议人徐寒松的异议。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向威海市中级人民院申请复议。审 判 长  张燕春人民陪审员  苗建永人民陪审员  王本聪二〇一七年四月十五日书 记 员  宋 涛