黑龙江省鸡西市滴道区人民法院民 事 判 决 书（2015）滴民初字第312号原告邓克艳，女，汉族。委托代理人张晓艳，女，系滴道区白云法律服务所法律工作者。原告田春梅，女，汉族。被告孙有贵，男，汉族。被告袁淑珍，女，汉族。原告邓克艳、田春梅诉被告孙有贵、袁淑珍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员代洪雨适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓克艳的委托代理人张晓艳、原告田春梅，被告孙有贵、袁淑珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓克艳、田春梅诉称：原告田春梅与二被告于2012年11月19日签订房屋买卖协议，合同约定二被告自愿将坐落于滴道区团山子村的平房，卖给二原告，房屋作价72，000.00。另，合同约定由二被告配合原告邓克艳办理过户手续，如有一方违约，将赔偿对方20，000.00元违约金。合同签订后，二原告将购房款交付二被告，但二被告迟迟不配合原告邓克艳办理房屋过户，也不腾房，直至2015年1月28日二被告才同意到房产部门协助原告邓克艳办理过户。房产部门要求二被告到其房屋所坐落村委会开具房屋买卖证明，而二被告却迟迟不予办理，二被告的行为已严重违约，二原告无奈只好诉诸法院。诉讼请求：一、依法确认原告田春梅与二被告于2012年11月19日签订的房屋买卖协议有效，二被告配合原告邓克艳办理过户手续；二、由二被告支付违约金20，000.00元；三、二被告承担本案诉讼费。被告孙有贵、袁淑珍辩称：2012年被告孙有贵承包修公路的工程时由于资金短缺，在原告田春梅处贷的钱。二被告与原告田春梅实质上是借贷关系，房子实际是作为借款的抵押，抵押于原告田春梅，二被告与二原告不是买卖关系。后由于被告孙有贵承包维修公路的老板拖欠其工程款，所以直至现在二被告也没能将借款偿还给原告田春梅。现被告孙有贵已经将拖欠其工程款的负责人起诉至滴道区法院兰岭派出法庭，案件正在审理中。本案经公开开庭审理，当事人进行了举证、质证。原告邓克艳提交的证据有：证据一、乡村房屋权属登记申请表一份1张、房屋买卖协议一份1张、询问笔录一份1张（均为复印件，均与原件核对无异）、证明原告邓克艳与被告孙有贵于2015年1月28日到滴道房产局乡建办办理过户并签订了相关的手续且该份证据可以证实二被告与二原告间房屋买卖意思表示真实，双方系买卖合同关系，原告与二被告之间并不存在债权债务关系。证据二、房产证复印件一份4张（与原件核对无异），证明被告孙有贵于2015年1月28日到乡建办办理房屋过户时将房照交与原告邓克艳，房屋登记所有权人为孙友贵，房屋所有权证是鸡乡房证字第030075号，同时证明原告邓克艳和被告孙有贵之间的买卖真实有效。证据三、二被告的户口复印件4张及二被告身份证复印件2张，证明二被告已将其相关的身份手续交与原告邓克艳，并证明原告邓克艳与二被告之间的买卖协议真实有效。原告田春梅对原告邓克艳提交的证据一、证据二、证据三均无异议；被告孙有贵、被告袁淑珍对原告邓克艳提交的证据一有异议，认为二被告均不认识邓克艳，且房屋买卖协议及乡村房屋权属登记申请表上的孙有贵三个字均不是被告孙有贵所签。被告孙有贵在滴道区房产局只签过一份没有看到具体内容的文件，其签过的那份文件上并没有原告邓克艳的名字；被告孙有贵、被告袁淑珍对原告邓克艳提交的证据二有异议，二被告并没有出卖共有的房屋，所有权证是二被告于2012年11月19日交付于原告田春梅的；被告孙有贵、被告袁淑珍对原告邓克艳提交的证据三有异议，认为该份证据是2012年11月19日二被告向原告田春梅借钱时，交予原告田春梅。原告田春梅提交的证据有：证据一、房屋买卖协议一份1张、2012年11月19日被告孙有贵出具的收条一张（均为复印件与原件核对无异），证明原告田春梅购买的房屋坐落于滴道区团山子村，建筑面积为70平方米、房屋作价72，000.00元、付款方式为一次性付清，违约金原、被告双方约定为20，000.00元；收条证明被告于2012年11月19日即收到原告田春梅所付购房款72，000.00元。原告邓克艳对原告田春梅提交的证据一无异议。被告孙有贵、被告袁淑珍对原告田春梅提交的证据一有异议，二被告认为他们确实从原告田春梅处收到了72，000.00元钱，但是收到的钱不是买卖房屋的价款而是其向原告田春梅借的钱。二被告对买卖协议有异议，认为原告田春梅提交的与他们所持的买卖协议原件不一致，二被告所持的买卖协议上没有原告邓克艳的签字并且二被告与原告田春梅签订协议时原告邓克艳也没在。被告孙有贵提交的证据：证据一、房屋买卖协议一份（复印件与原件核对无异），证明二被告只与原告田春梅签订了协议，其只是借了原告田春梅的钱，并没有出售房屋。原告邓克艳、原告田春梅、被告袁淑珍对被告孙有贵提交的证据一均无异议。被告袁淑珍未提交证据。本院依职权调取的证据：证据一、滴道区团山子村村委会主任赵某某询问笔录一份2张，内容为赵某某不知道被告孙有贵是否将房屋抵押于原告田春梅，也不清楚原告田春梅是否买被告孙有贵的房屋。原告邓克艳、原告田春梅、被告孙有贵、被告袁淑珍对本院依职权调取的证据一均无异议。本院经过审查核实，认证如下：对于原告邓克艳提交的证据一、证据二、证据三，因该三份证据均与待证事实间并不具有关联性，故本院依法不予以确认；对于原告田春梅提交的证据一，因该证据存在私自添加内容且该内容系原告田春梅为规避法律规定而为，故本院依法不予以确认；对于被告孙有贵提交的证据一，本院予以确认。对本院依职权调取的证据一，原告邓克艳、原告田春梅、被告孙有贵、被告袁淑珍均无异议，本院予以确认。根据所确认的证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：被告孙有贵、被告袁淑珍系夫妻关系。2012年11月19日，原告田春梅与被告孙有贵、被告袁淑珍共同签订买卖协议，约定其以72，000.00元购买坐落于鸡西市滴道区团山子村、登记所有权人为孙友贵、所有权证号为鸡乡房证字第030075号的房屋，并于当日将72，000.00元购房款交付被告孙有贵。原告田春梅交付购房款后，二被告将房屋所有权证及土地使用证交予原告田春梅。诉讼过程中经本院调查，原告田春梅证实其知道购买的二被告的房屋无法过户到其名下后，于2015年初私自在所持的买卖协议上添加“乙方购房人邓克艳，身份证号XXXXXXX，甲方孙有贵有义务帮助邓克艳办理过户手续”等内容。原告证实其与二被告签订的买卖协议与原告邓克艳无任何关联，其私自改动协议、添加内容，目的系为将房屋产权转移登记至户别为农村性质的原告邓克艳名下。2015年5月12日，原告邓克艳、原告田春梅以房屋买卖合同纠纷为由诉至法院，要求依法确认原告田春梅与二被告于2012年11月19日签订的房屋买卖协议有效，二被告配合原告邓克艳办理过户手续并由二被告支付违约20，000.00及承担本案诉讼费。本院认为，本案中原告田春梅户籍所在地为XX市XX区XX委，其户别为城镇户口，而二被告户籍所在地为XX市XX区XX村，户别为农业户口。第一，本案中原告田春梅与二被告签订协议买卖的房屋系建筑于滴道区团山子村村委会分予被告孙有贵的宅基地上，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。二被告与原告田春梅签署协议转让房屋将会连同房屋所占用的所有权归属于滴道区团山子村的宅基地一并转让，而《中华人民共和国土地管理法》规定：“宅基地依法属于农民集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设”。被告孙有贵、被告袁淑珍对与原告田春梅签订买卖协议出售的房屋所占用的宅基地只享有使用权，其不得转让、出让，原、被告签订的买卖协议已违反法律的强制性规定，故协议无效。第二，本案中原告田春梅与二被告签订的买卖协议违反了国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理、严禁炒买土地的通知》规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证，及国土资源部发布的《关于加强农村宅基地的管理意见》规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和建造的住宅发放土地使用证的国家政策。根据《中华人民共和国民法通则》规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策，故原告田春梅与二被告签订的买卖协议因违反国家政策应认定为无效；第三，庭审中原告田春梅自述，其提交的买卖协议之所以与被告孙有贵提交的不一致，是因其户籍性质，该诉争房的产权无法转移登记至其名下，故私自在其所持的协议上添加了户籍所在地为XX市XX区XX村的原告邓克艳的名字及其他相关内容，其目的是为将诉争房屋产权过户登记至原告邓克艳的名下。原告田春梅的该行为系为规避法律的规定，其以合法形式掩盖非法目的，应认定无效。庭审中被告孙有贵、被告袁淑珍声称其二人与原告田春梅间是借贷关系，诉争房屋系抵押于原告田春梅，但二被告对自己的主张未提供证据予以证明，故对二被告的辩解理由，本院不予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方当事人应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告田春梅交付二被告的购房款，二被告应全额返还原告，对原告要求二被告赔偿20，000.00元违约金的诉讼请求，因原告田春梅、被告孙有贵、被告袁淑珍签订的买卖协议无效，而违约金条款只适用于有效合同情形，故对原告要求二被告赔偿违约金的请求不予支持。原告邓克艳与被告孙有贵、被告袁淑珍无任何法律关系，系原告田春梅为规避法律规定私自添加在卖房协议上的虚构的当事人，故对原告邓克艳的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、原告田春梅与被告孙有贵、袁淑珍于2012年11月19日签订的房屋买卖协议无效，被告孙有贵、袁淑珍于本判决生效之日起十日内返还原告田春梅72，000.00元购房款；二、驳回原告邓克艳、田春梅其他诉讼请求。案件受理费元2，100.00元，减半收取1，050.00元，由被告孙有贵、被告袁淑珍承担821.73元，原告邓克艳、原告田春梅承担228.27元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。如当事人在规定的期限内未提出上诉，本判决书即发生法律效力。权利人可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年。逾期申请执行的，人民法院不予受理。代理审判员  代洪雨二〇一五年八月十日书 记 员  吕昕阳