广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院民 事 判 决 书(2016)桂0107民初4306号原告：姚霖，男，1971年9月19日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。委托诉讼代理人：阮芳明，女，1971年2月23日出生，汉族，住南宁市青秀区，。被告：潘晓培，女，1985年10月2日出生，壮族，住南宁市江南区。被告：黄佳福，男，1973年10月9日出生，汉族，住南宁市兴宁区。原告姚霖与被告潘晓培、黄佳福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月5日立案后，依法适用普通程序，于2017年2月22日公开开庭进行了审理，原告姚霖及其委托诉讼代理人阮芳明到庭参加诉讼。被告潘晓培、黄佳福经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚霖向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告交付座落于南宁市衡阳东路36号广西建工集团第一建筑工程有限责任公司衡东苑3栋102A房屋一套（价值238000元）；2、判令二被告共同向原告支付违约金10万元；3、判令二被告承担本案诉讼费。庭审中，原告明确其第1项诉讼请求中要求两被告交付涉案房屋既包括房屋实物的交付也包括房屋使用权限的交付，即房屋具备办证条件时，两被告协助原告办理房屋过户手续。事实和理由：被告潘晓培是广西建工集团第一建筑工程有限责任公司（以下简称广西一建）的职工，与被告黄佳福是夫妻关系。2009年前后，广西一建组织职工在衡阳东路36号建设全额集资房，二被告参加集资购买座落于南宁市衡阳东路36号广西一建衡东苑3栋102A房屋（以下简称102A房）。二被告拟转让该集资房，原告经人介绍认识二被告后，拟购买102A房。经协商，原告与二被告于2009年6月18日签订了《集资房转让协议书》，约定二被告将102A房的建房名额转让给原告，转让费3万元，原告按广西一建有关规定交纳建房的一切费用，房屋建成，二被告领取房屋钥匙后，立即将钥匙和房屋交给原告，原告可以按建房单位的规定装修入住，通知办理房产证时，按规定需以被告名义办理，办好的产权证由原告收执。林辉作为介绍双方认识的见证人，在协议上签名见证。协议签订后，原告依约向二被告支付了转让费3万元，同时按广西一建的通知要求，以被告潘晓培的名义分别于2009年6月19日、2009年7月29日和2011年1月13日交纳了购房款3万元、7万元和13.8万元，已交清全部集资款。2012年集资房建成交付时，二被告反悔要求增加转让费，原告无奈，只好在2012年8月24日又与二被告签订补充协议，同意增加转让费2.5万元，被告收到增加的转让费后，才向原告交付了房屋钥匙。原告居住在外地，于2016年初计划对房屋进行装修时，发现102A房已被他人居住使用，经了解，才知系被告强行更换门锁，对房屋装修后出租给他人谋利，此时原告已联系不上被告。二被告的行为严重违约，损害了原告的合法权益，协议规定被告应按原告交纳的转让费和集资款总额的6倍支付违约金，现原告依据房屋使用费酌情要求支付违约金10万元，请求法院支持原告的诉讼请求。被告潘晓培和黄佳福均未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭质证，也未提交证据，视为放弃举证和质证的权利。本院对原告提交的证据认定如下：原告提交的证据与本案有利害关系，且经本院核对与原件无异，对其真实性、合法性和关联性，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告潘晓培原是广西一建的职工，被告黄佳福是潘晓培的丈夫。2009年，潘晓培参加广西一建组织的职工全额集资建房。2009年6月18日，被告潘晓培、黄佳福作为甲方，原告作为乙方签订了《集资房转让协议书》，约定甲方将广西一建的集资建房名额转让给乙方，转让费3万元，包括未来房价、地价升值及由于房屋转让引起甲方的一切经济损失。第二条“乙方的权利和义务”第2款约定“按广西一建公司的有关规定，交纳建房所需的一切费用（包括从报名开始到办房产证，以及房产转户所需费用）由乙方交付。”第三条“转让费的交纳”约定签订本协议后即付2万元，2010年春节前付8000元，余款2000元于房产证办至乙方指定名下时付清。第五条第3款约定“住房建成后，领到房间钥匙时，房间钥匙交由乙方收执、乙方可按建房单位的规定对住房进行装修使用。”第4款约定“如果到办房产证时，按规定仍需以甲方名字办理，所办得的房产证交由乙方收执，并且甲方不能拿住房另作他用，并及时到公证处办理房屋归乙方所有。”第六条“违约处理”约定“甲方单方违反本协议条款规定，并给对方造成损害的，甲方按乙方所交纳费用总和（是建房资格转让费和建房所需交纳的一切费用的总和）的陆倍赔偿乙方，损害后一个月内赔偿清给乙方”。协议书同时对其他内容作出约定。林辉作为见证人，在协议上签名见证。2010年8月19日，被告潘晓培与广西一建签订《全额集资建房合同》，约定广西一建为解决职工住房困难，采取由职工全额集资建房方式，在南宁市衡阳东路36号建设4栋住宅楼，潘晓培交纳集资款23.8万元，参加集资建设坐落于南宁市衡阳东路36号衡东一建苑项目第3栋1单元2层102A号住房。合同还约定了相关的权利义务。期间，原告按广西一建的通知要求，以被告潘晓培的名义分别于2009年6月19日、2009年7月29日和2011年1月13日交纳了购房款3万元、7万元和13.8万元，交清了建房合同规定的集资款。2012年8月24日，原告与两被告签订《集资房转让协议——办理领取钥匙手续的补充协议》，协议第1条约定双方2009年6月18日签订的《集资房转让协议书》继续有效，转让费3万元已付清。协议第2条、第3条约定现两被告按当下市场物价要求加价2.5万元，原告本着人道原则同意支付，被告领到的《住房分配交接单》和新房钥匙交由原告拥有，被告收到房产证后，必须协助原告将房屋过户到原告指定的新房主名下。第4条约定原告交纳的25000元新增转让费、物业专项维修金、2300元管道燃气安装费及缴纳物业管理的各项费用归原告所有，计入《集资房转让协议书》第六项“违约处理”条款规定的违约金计算基数。协议签订当日，原告通过转账方式向被告潘晓培支付23740元。原告主张余下1260元以现金方式支付。被告收到转让款后，将房屋钥匙及住宅质量保证书等材料一并交给原告。2016年原告欲装修房屋时，发现房屋被被告更换门锁，并出租给他人使用。而被告下落不明，原告遂诉至本院，并提出前述诉讼请求。诉讼过程中，本院于2017年1月18日向广西一建发函询问有关诉争房屋的相关情况，该单位于2017年1月19日出具情况说明称潘晓培从2007年7月起至2013年12月25日止为广西一建职工，衡阳东路36号衡东一建苑3栋102A号房于2012年6月29日竣工并于当年交付给潘晓培，目前该房所在项目正在办理规划验收手续，暂未具备办理不动产权证书的条件。本院还于2017年2月23日向南宁市住房保障和房产管理局发函询问有关讼争房屋过户交易的政策性规定，该局于2017年3月9日函复我院，主要内容为：根据《南宁市已购公有住房上市出售管理办法》第六条、第十条、第十二条之规定，全额集资房办理不动产登记后需上市交易的，应补充购买公摊面积并办理补交土地出让金等手续。原告姚霖在诉讼过程中承诺愿意承担上述土地使用权出让金、分摊共用部分建筑面积房价款及办理房屋过户手续过程所产生的必要费用。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告潘晓培、黄佳福经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。民事法律行为以意思表示为要素。本案中，被告潘晓培从广西一建合法取得集资建房资格后，与原告签订《集资房转让协议书》及补充协议，对诉争房屋的转让价款、付款方式、付款期限以及房屋产权证登记等做出明确约定。原告依约向潘晓培支付转让款，同时按合同约定以潘晓培名义向广西一建全额交纳建房集资款，并实际接收房屋。依据上述事实，原告与被告潘晓培、黄佳福之间转让房屋的意思表示真实，未违反法律、法规强制性规定，且双方在签订《集资房转让协议书》及补充协议时，《中华人民共和国物权法》已经颁布实施，因此，应认定涉案《集资房转让协议书》及补充协议为有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应恪守履行。《集资房转让协议书》第五条第3款明确约定住房建成后，领到房间钥匙时，房间钥匙交由原告收执，且原告可按建房单位的规定对住房进行装修使用。两被告向原告交付房屋钥匙后，又擅自换锁控制房屋使用权，违反上述约定，已构成违约，现原告要求两被告交付房屋，合法有据，本院予以支持。关于原告要求两被告协助办理房屋过户手续的问题。由于讼争房屋属于政策性住房，该房的过户交易得以进行的前提是符合房屋产权交易部门关于政策性住房的管理规定。根据南宁市住房保障和房产管理局的复函内容，全额集资房完成过户交易的必要条件，一是讼争房屋需办理不动产权登记，二是诉争房屋土地使用权出让金、分摊共用部分建筑面积的房价款已按规定缴纳。本案中，诉争房屋尚未办理不动产权证书，目前尚不能上市交易。待讼争房屋取得不动产权证书后，办理讼争房屋过户手续之前，必须补缴土地使用权出让金及分摊共用部分建筑面积的房价款。原告在诉讼过程中表示自愿承担此两项费用及办理房屋过户手续过程所产生的必要费用，故原告有权在补缴此两项费用后要求被告潘晓培、黄佳福协助办理房屋过户手续。同时，因过户产生的所得税、印花税等其他费用，属于办理房屋过户手续过程所产生的必要费用，由原告自愿负担。关于违约金。如前所述，被告擅自换锁控制房屋使用权的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方在《集资房转让协议书》第六条明确约定了违约金计算标准，现原告仅请求两被告支付10万元违约金，未超出合同约定数额，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《南宁市已购公有住房上市出售管理办法》第二条、第五条、第六条、第十条、第十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告潘晓培、黄佳福于本案判决生效之日起十日内将座落于南宁市衡阳东路36号衡东一建苑3栋102A房交付原告姚霖居住使用；二、被告潘晓培、黄佳福在取得南宁市衡阳东路36号衡东一建苑3栋102A房的不动产权证书之日起十日内协助原告姚霖办理上述房屋的土地使用权出让金、分摊共用部分建筑面积房价款的补缴手续，并于上述补缴手续办理完毕之日起十日内协助原告姚霖将上述房屋过户至原告姚霖名下，为办理房屋过户所产生的税费等费用由原告姚霖负担；三、被告潘晓培、黄佳福于本案判决生效之日起十日内向原告姚霖支付违约金10万元。案件受理费6370元，公告费350元，两项合计6720元（原告姚霖已预交），由被告潘晓培、黄佳福负担。上述履行义务，义务人应于本案判决指定的期间内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交案件上诉费（开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，户名：南宁市中级人民法院，帐号：20×××28），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韦月玲人民陪审员  马振声人民陪审员  何开科二〇一七年四月五日书 记 员  蒋凌龙附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《南宁市已购公有住房上市出售管理办法》第二条本办法所称已购公有住房是指按照住房制度改革政策以成本价或者经济适用住房指导价格购买的单位公有住房、直管公房以及单位全额集资建设的住房。第五条属于下列情形的已购公有住房不得上市出售：（一）政府决定征收并予以公告的；（二）产权共有但未经共有人同意的；（三）已设定抵押但未经抵押权人同意的；（四）未缴纳土地出让金或者相当于土地出让金价款的；（五）未购买分摊的共用部分建筑面积的；（六）按照住房制度改革政策的规定只购买部分产权的；（七）违反住房制度改革政策规定，尚未作纠正处理的；（八）依据有关规定暂不宜上市出售的。第六条上市出售尚未购买分摊的共用部分建筑面积的已购公有住房的，应当补充购买分摊的共用部分建筑面积。补充购买分摊的共用部分建筑面积的价格，按照上市出售已购公有住房当年市人民政府批准的出售公有住房的价格确定。第十条已购公有住房上市出售，应当按照有关规定向国土资源部门缴纳土地出让金或者相当于土地出让金的价款，申请办理土地登记，领取土地权利证书。本办法实施之前已经上市出售但尚未办理土地使用权出让手续的已购公有住房，买受人将该房屋再次上市出售时，应当按照前款规定补办土地使用权出让手续。第十二条需上市出售已购公有住房的，应当向住房制度改革管理机构申请。申请时应当提交已购公有住房上市出售申请书、申请人身份证明、房屋权属证书、土地权利证书、购买分摊的共用部分建筑面积凭证等材料。申请材料齐全的，住房制度改革管理机构应当自受理之日起15个工作日内出具是否批准出售的审核意见。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。