广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书广东省广州市中级人民法院民事判决书(2017)粤01民终1094号上诉人（原审被告）：广州市正佳物业管理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：谢金牛，职务：董事长。委托代理人：刘永延，系该司职员。被上诉人（原审原告）：广州正奥教育信息咨询有限公司，住所地广州市天河区天河北路28号409、410、412、413。法定代表人：杨凡，职务：经理。委托代理人：郭锦贵，广东瑞迪安律师事务所律师。上诉人广州市正佳物业管理有限公司（以下简称“正佳物业公司”）因与被上诉人广州正奥教育信息咨询有限公司（以下简称“正奥公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1440号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人正佳物业公司向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，判决错误。一、被上诉人提前撤场，已构成违约，上诉人有权没收全部物业管理保证金。一审中上诉人已明确表示，上诉人认为《正佳商业广场物业管理合同》己事实上将合同期限整体顺延，合同约定期限已顺延至2015年7月9日到期终止，且以上事实从被上诉人按照顺延后对应的每月物业管理费标准缴纳物业管理费亦可说明以上事实。但被上诉人却于2015年6月1日撤场，属于提前撤场，按照《物业管理合同》第十条第三条约定，已构成违约，依据该条约定，上诉人有权就被上诉人所交物业管理保证金不予退还。二、即使按照物业合同约定期限，被上诉人亦欠付物业管理费，被上诉人有权主张债务抵销。即使按照物业合同约定期限计算物业管理费，一审法院对被上诉人所欠付的物业管理费也予以了认定(共计58459元人民币)。虽《物业管理合同》中并未明确约定物业管理费可以抵扣被上诉人所欠费用，但依据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性压不得抵押的除外。”为此，上诉人有权主张债务抵销。被上诉人的提前撤场的前提下，按照物业合同，被上诉人欠2010年4年27日至2010年7月9日一共欠费58459元及相应每月递增费用，按照《物业合同》的第十章第4条，约其所欠的物业管理费和滞纳金，已经完全不足以抵扣其所交的物业管理费押金我方认为，我方无需退还物业管理费押金。综上所述，请求二审法院：1、一审法院未依法查明案件事实，请求法院依法撤销原一审判决，依法予以改判。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人正奥公司答辩称：1、不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由：1、上诉人与被上诉人的物业管理合同和租赁合同均是在2015年5月20日到期，被上诉人已经在2015年4月份向上诉人提出合同到期不再续约的要求，而当时上诉人是希望我方经营到2015年6月1日退场，我方当时也同意，所以我方在6月1日要求办理搬离手续，当时受到上诉人无理的拒绝，被上诉人离场不违反相关约定，而且上诉人在一审期间从未表示过要没收我方的保证金，也未向法院提起诉讼或者反诉，所以我方离场并不违约，上诉人也没有权利没收保证金。2、我方在整个合同的履行过程中，都是依照上诉人的缴费通知支付了相关的费用，费用都是先缴费然后使用，并未拖欠上诉人的任何费用，被上诉人已经完全履行了两份合同的所有义务，并且是否有拖欠上诉人的相关费用，上诉人是非常清楚的，上诉人的要求也已经超过了诉讼时效，不应该被支持。上诉人在二审补充的要求在一审时并未提出，所以在二审不应作为处理，也不应被支持。正奥公司于2015年9月1日向原审法院起诉请求：1、正佳物业公司向正奥公司返还物业管理保证金78120元；2、正佳物业公司向正奥公司返还装修押金8040元；3、正佳物业公司承担本案诉讼费。原审法院经审理查明：2010年4月29日，正奥公司（乙方/承租方）与现已更名为正佳企业集团有限公司的广州市正佳企业有限公司（甲方/出租方，下称正佳集团公司）签订《正佳商业广场商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州市天河路228号正佳广场五层xxx号商铺（下称案涉商铺）出租给乙方使用；商铺计租建筑面积为402平方米，乙方确认对此数据无任何异议；（第二条第1款）甲方出租该商铺的合同期为5年，从2010年5月21日起至2015年5月20日止（含装修免租期），乙方装修免租期为75天，即从2010年5月21日起至2010年8月3日止，期间免交租金（此规定不适合任何续约或延长租期的租户），但需支付其他费用（包括但不限于：水电费、电话费、管理费等费用），租金起算日为2010年8月4日，租金起算日为甲方规定的营业日，乙方必须在该营业日起依甲方规定的正佳广场营业时间开始营业；（第二条第2款）合同期的起始时间以甲方发出的书面《收铺通知书》的规定交付日期为准，若甲方因故推迟交铺，租期将按商铺实际交付日期顺延；等内容。同日，正奥公司（乙方）与正佳物业公司（甲方）签订《正佳商业广场物业管理合同》，约定：甲方作为广州正佳广场的物业管理人已经与业主签订了《正佳广场委托管理合同书》受托管理正佳广场，根据业主与甲方在委托管理合同书中的约定及业主与乙方在租赁协议中的约定，乙方同意由甲方在租赁期内接受和配合甲方的物业管理工作；本合同的履行期限与租赁协议中约定的租赁期限相同，即自2010年5月21日至2015年5月20日止；（第五章第一条）管理费每平方米每月38元，公共水电摊分每平方米每月12元，代正佳集团公司收取宣传推广费每平方米每月10元，乙方承租商铺建筑面积402平方米，每月应缴的管理费为15276元、公共水电费摊分4824元、代正佳集团公司收取宣传推广费为4020元，合计管理费24120元；（第五章第三条）为保证甲方行使管理权，乙方在签订本合同时，应向甲方交付物业管理保证金78120元，物业管理保证金在合同期满，乙方无违约和赔偿的前提下30天内不计利息退还乙方；（第五章第四条）管理费和专场商铺管理费以及其他应缴费用按月结算，乙方须于每月5日前到甲方指定的正佳广场正奥公司其于2015年6月1日搬离案涉商铺的事宜；2、2015年5月15日的录像资料，正奥公司自称正佳集团公司经营部的黎小姐向其提出将租期延长至2015年7月9日或补齐租金差价的要求才准予其搬离案涉商铺；3、2015年5月27、28、31日的录音资料，正奥公司自称正佳集团公司经营部的李某向其提出补回免租期期间（正奥公司称正佳集团公司给予其免租期截止至2010年9月22日）租金的要求；4、2015年6月1日的录像资料，正奥公司自称与正佳集团公司经营部的曾某就其搬离案涉商铺进行沟通，但最终未能达成一致意见，之后其要求开具放行条被拒绝；5、2015年5月29日正佳集团公司向正奥公司发送的电子邮件（内附：《应补差额明细》），正佳集团公司就正奥公司搬离案涉商铺一事提出两个方案，一是准予正奥公司于2015年6月1日撤场但需补齐租金、物业管理费差额，二是双方将租期延长至2015年7月9日，正奥公司可于2015年7月9日撤场，《应补差额明细》载明：“案涉房屋2010年4月27日至2010年7月10日为免租期共计75天，2010年7月11日起租，原2010年7月10日至2010年9月22日免租，2010年9月23日起租；应补2010年4月27日至2010年4月30日期间物业管理费3216元、2010年5月1日至2010年5月31日期间物业管理费24120元、2010年6月1日至2010年6月30日期间物业管理费24120元、2010年7月1日至2010年7月9日期间物业管理费7003元，共计58459元。”原审经质证，正佳物业公司以正奥公司未能证明上述录音资料、录像资料所涉及人员为正佳集团公司员工为由对上述证据1-4均不予确认，并表示即使该些人员为正佳集团公司员工，也无权代表正佳集团公司对案涉商铺作出处理意见，仅能作为个人意见；另对证据5无异议，并确认正奥公司欠付物业管理费的期间以《应补差额明细》载明的时间为准。2015年6月11日，正奥公司委托广东瑞迪安律师事务所向正佳物业公司和正佳集团公司邮寄《律师函》（邮寄单号为1057962326912，收件人为正佳物业公司和正佳集团公司，收件地址为正佳集团公司住所地），要求正佳物业公司和正佳集团公司协助办理案涉商铺的撤场手续并退回其缴纳的物业管理保证金和租赁保证金。根据正奥公司提交的妥投证明显示，上述邮件于2015年6月12日妥投。正佳物业公司确认收到上述《律师函》，但表示其仍要求正奥公司按照正佳集团公司于2015年5月29日发送的电子邮件所提供的两个方案进行选择。原审庭审时，正奥公司主张其于2015年6月1日搬离案涉商铺，但未与正佳集团公司办理交接手续。正佳物业公司对此予以确认。另，原审法院在审理（2015）穗天法民四初字第1441号案中，正佳集团公司亦确认正奥公司于2015年6月1日搬离案涉商铺。此外，正奥公司主张其已依照正佳物业公司发出通知的金额全额支付了物业管理费，为此提交了2010年5月10日的《发票》（载明正佳物业公司收取正奥公司2010年4月27日至2010年7月10日期间的装修管理费60300元）、2010年9月3日的《资金汇划补充凭证（借）》（载明正佳物业公司收取正奥公司2010年9月23日至2010年9月30日期间的物业管理费7666元）和多份《正佳广场付款通知单》予以证明。正佳物业公司对上述证据的真实性均无异议，但认为上述证据并不构成正奥公司缴纳物业管理费的应缴费用的凭证，更不构成对《正佳商业广场物业管理合同》约定的物业管理费的变更补充，主张正奥公司应依照《正佳商业广场物业管理合同》约定的物业管理费标准缴纳物业管理费。另外，正佳物业公司主张由于正奥公司在2010年4月27日即接收了案涉商铺，故免租期应为2010年4月27日至2010年7月10日；根据《正佳广场商铺租赁合同》和《正佳商业广场物业管理合同》的约定，正奥公司在上述免租期间可免交租金，但需支付其他费用（包括但不限于：水电费、电话费、管理费等费用），为此正佳物业公司还提交其自制的《529广州正奥教育信息咨询有限公司收款情况》证明正奥公司拖欠管理费的情况；现正佳物业公司以正奥公司至今未缴纳上述免租期间的管理费为由要求用物业管理保证金予以抵扣之后再将剩余金额退还正奥公司。正奥公司则认为正佳集团公司同意其于2010年4月27日接收案涉商铺是出于当时的招商政策，因此2010年4月27日至2010年5月20日期间不属于《正佳广场商铺租赁合同》约定的免租期，免租期仍应为2010年5月21日至2010年8月3日；同时表示正佳物业公司在上述期间从未要求其支付管理费，并以上述期间的管理费已过诉讼时效为由主张正佳物业公司无权再要求其支付。对此，正佳物业公司表示其并未要求正奥公司支付拖欠的管理费，而是依照《正佳商业广场物业管理合同》第十章第三条的约定要求用物业管理保证金抵扣正奥公司所拖欠的管理费，故不存在诉讼时效的问题。本案中，正奥公司未举证证明正佳物业公司曾免除其75天免租期的管理费。除了正佳集团公司于2015年5月29日向正奥公司发送电子邮件要求正奥公司补交管理费差额之外，正佳物业公司未举证证明其曾要求正奥公司补交75天免租期的管理费。原审法院认为：正奥公司与正佳物业公司签订的《正佳商业广场物业管理合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应切实履行。根据已查明事实可知，正奥公司于2010年4月27日即接收了案涉商铺，依照《正佳商业广场物业管理合同》的约定，正奥公司应自案涉商铺租赁期生效之日起开始计付管理费，因此原审法院认定正奥公司应自2010年4月27日开始向正佳物业公司支付管理费。虽然《正佳广场商铺租赁合同》约定正奥公司享有75天的免租期，但在免租期间，正奥公司仍应支付其他费用（包括但不限于：水电费、电话费、管理费等费用），因此正佳物业公司主张要求正奥公司支付75天免租期的管理费并无不妥。但是，管理费的诉讼时效为2年，由于正佳物业公司未能举证证明其曾向正奥公司主张过75天免租期的管理费，且正佳集团公司于2015年5月29日发送电子邮件要求正奥公司补交该期间管理费差额距离上述75天免租期也已超过2年的时间，因此正奥公司关于正佳物业公司75天免租期管理费的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩理由成立，原审法院予以采纳。另外，《正佳商业广场物业管理合同》第十章第三条约定：“如乙方单方面终止租赁合同及本合同，或乙方违约导致业主单方终止租赁合同及本合同解除，甲方将没收乙方已交的管理保证金，并追讨其余所欠的费用。”上述合同仅约定正佳物业公司可没收正奥公司物业管理保证金的情况，并未约定正佳物业公司可用物业管理保证金抵扣正奥公司所欠费用，因此正佳物业公司主张用物业管理保证金抵扣正奥公司所欠费用，没有合同依据，原审法院对此不予支持。本案中，正佳物业公司表示同意在用物业管理保证金抵扣正奥公司所欠管理费之后将剩余金额退还给正奥公司，而原审法院已对正佳物业公司关于用物业管理保证金抵扣正奥公司所欠费用的主张不予支持，因此正佳物业公司须将全部物业管理保证金退还给正奥公司。对正奥公司要求正佳物业公司返还物业管理保证金78120元的诉讼请求，原审法院予以支持。另，正奥公司于2010年5月10日向正佳物业公司缴纳了装修押金8040元，正佳物业公司表示同意返还，故对正奥公司要求正佳物业公司返还装修押金8040元的诉讼请求，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2016年10月14日作出如下判决：一、被告广州市正佳物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州正奥教育信息咨询有限公司返还物业管理保证金78120元；二、被告广州市正佳物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州正奥教育信息咨询有限公司返还装修押金8040元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1950元，由被告广州市正佳物业管理有限公司负担。二审审理期间，双方均没有向本院提交新证据。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。上诉人上诉坚持认为双方当事人已经一致确认延长租赁，但仍未有对此充分举证，故此其认为被上诉人违约并无事实依据，本院不予采纳。至于，上诉人认为主张物业管理费未过诉讼时效问题，该主张并无合同及法律依据，本院不予支持，原审对此认定并无不当，本院予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1950元，由上诉人广州市正佳物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年四月十七日书记员  冯冠豪