青海省西宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)青01民终99号上诉人(原审被告)：西宁金座物业有限公司，统一社会信用代码9163010467919156XD(1-1)，住所地西宁市城西区法定代表人:洪金界，该公司董事长。委托诉讼代理人:陈跃光、祁金辉，该公司员工。被上诉人（原审原告）：许桂珍，女，汉族,1972年4月24日出生，西宁市继续教育人才培训中心教师，住西宁市城西区海湖新区委托诉讼代理人:孙生宏、夏国武，青海西海律师事务所律师。上诉人西宁金座物业有限公司因与被上诉人许桂珍物业服务合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院(2016)青0104民初1379号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭，于2017年2月27日公开开庭进行了审理。上诉人西宁金座物业有限公司的委托诉讼代理人陈跃光、祁金辉、被上诉人许桂珍及其委托诉讼代理人孙生宏、夏国武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西宁金座物业有限公司上诉请求:撤销一审判决，改判驳回许桂珍的全部诉讼请求,本案诉讼费用由许桂珍承担。事实和理由:许桂珍家中返下水浸泡，造成损失的原因是由于下水主管道内有卫生巾、头发等杂物，对此西宁金座物业有限公司在原审期间也提供了相关证据证明，许桂珍亦认可。西宁金座物业有限公司与业主之间签订的《前期物业服务协议》中第一条双方的权利和义务中第二款乙方的权利义务中约定，业主应当按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风采光、维修、通行、卫生、环保等相关方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。且《中华人民共和国物权法》关于相邻关系也有相关规定。许桂珍楼上业主为该幢物业的实际使用人，应当按照约定及法定合理使用下水主管道，若无意或故意投入类似卫生巾等杂物，已经构成对下水主管道堵塞的危害行为，造成许桂珍损失就应当承担相应赔偿责任。原审法院认为杂物进入主管道不论是他人有意扔进还是无意掉入，西宁金座物业有限公司均应按照协议约定和法律规定的义务尽快清除，以确保畅通。明显扩大了西宁金座物业有限公司协议约定的义务，违反了双方协议约定和法律规定。原审法院在没有任何证据的情况下判决西宁金座物业有限公司承全部损失是极其不公正的，明显有违《中华人民共和国民法通则》公平正义的基本原则。许桂珍辩称,l、根据双方签订的《前期物业管理服务协议》的约定，西宁金座物业有限公司应当对包括公用下水管道在内的房屋公用部位、公用设施设备等进行维护、修缮、服务与管理；并约定，西宁金座物业有限公司违反协议，未达到管理服务质量约定的目标的许桂珍有权要求限期改正，逾期未改正给许桂珍造成损失的，西宁金座物业有限公司承担相应的法律责任。西宁金座物业有限公司没有履行对下水主管道的维护、修缮、服务与管理的义务，导致下水主管道被卫生巾、头发等杂物堵塞，致许桂珍家中返水被泡，造成的损失应当由西宁金座物业有限公司承担赔偿责任。原审判决正确，西宁金座物业有限公司的上诉理由不能成立，请求驳回其上诉请求。许桂珍向一审法院起诉请求:判令西宁金座物业有限公司赔偿损失47139元，并承担鉴定费用4000元及本案诉讼费用。一审法院查明的事实:许桂珍系城西区海湖新区金座晟锦A区1号楼6单元6041室业主，西宁金座物业有限公司系该小区物业管理公司，房屋售卖时，许桂珍与西宁金座物业有限公司签订了《前期物业管理服务协议》。协议第一条第一项甲方的权利义务约定“对房屋公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；”第二条物业管理服务内容第四项约定“房屋公用设施及其运行的维护和管理公用设施设备是指公用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和公用设备使用的房屋等。”第三条物业管理服务质量第十一条约定“公用部位、公用设施设备的维护和管理（1）按计划定期维护、定期保养；（2）制度健全、专业管理。”违约责任第一项约定“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。”2014年6月26日，许桂珍家中返下水发生浸泡后，西宁金座物业有限公司晟锦A区物管中心向西宁金座物业有限公司出具《情况说明》“2014年6月24日下午13点左右接到居然之家报修商铺漏水，维修师傅、楼长第一时间到现场查看后发现1号楼6041室返下水，造成家中木地板（117平方米）、纯毛地毯一块（2.5×3）、背景墙面一面、电视柜一个、所有门框、皮沙发腿、大衣柜底边两个、书柜底边一个、木地板护套线被泡！经西宁金座物业有限公司领导及稽查部负责人现场查看核实。经西宁金座物业有限公司与业主协商补偿经济损失壹万元整，一次性解决。”2015年6月30日，许桂珍家中再次返下水发生浸泡后，西宁金座物业有限公司晟锦A区物管中心向西宁金座物业有限公司出具《情况说明》“2015年6月29日下午13点左右接到居然之家报修商铺漏水，维修师傅、楼长第一时间到现场查看后发现1号楼6041室返下水，造成家中木地板（117平方米）、纯毛地毯一块（2.5×3）、背景墙面一面、电视柜一个、所有门框、皮沙发腿、大衣柜底边两个、书柜底边一个、木地板护套线被泡！经物业公司领导及稽查部负责人现场查看核实，经公司与业主协商补偿经济损失叁万叁仟元整，一次性解决。”2016年6月27日，许桂珍家中又一次返下水发生浸泡，西宁金座物业有限公司晟锦A区物管中心出具《情况说明》“2016年6月21日下午17：20左右，接居然之家物业维修主管电话，商铺有漏水现象。A区物业第一时间通知维修人员进行排查，发现1-6041门缝渗水，即刻联系该业主，19：10左右业主回家发现其家中卫生间返水。维修、保安、楼长及时进行清扫并疏通，由于堵塞严重无法疏通。联系居然之家物业到相应商铺进行疏通，堵塞原因是主管道内有卫生巾、头发等杂物。”许桂珍提出赔偿要求，西宁金座物业有限公司不允，纠纷自此产生。另查，2016年9月18日，经许桂珍申请，一审法院委托青海思创房地产评估司法鉴定所鉴定，出具青思创司鉴所（2016）鉴字第39号《青海思创房地产评估司法鉴定所司法鉴定意见书》，鉴定意见为“许桂珍同志所属的位于西宁市城西区海湖新区金座晟锦A区1号楼6单元6041室装饰装修损害赔偿部分在鉴定时点（2016年10月17日）的价值为人民币：47139元。”鉴定费4000元，由许桂珍预交。再查，2016年12月8日，根据国发[2016]9号《中务院关于第二批取消152项中央指定地方实施行政审批事项的决定》和国发[2016]10号《国务院关于取消13项国务院部门行政许可事项的决定》等相关文件，国家发改委已取消甲级、乙级、丙级价格评估机构资质认定，同时废止国家发展改革委令2005第32号《价格评估机构资质认定管理办法》。据此，青海思创房地产评估司法鉴定所价格评估机构资质证书过期，无法也无须申请延续。该所司法鉴定许可证证号为630105002，有效期限自2015年12月23日至2020年12月22日，鉴定范围为房地产评估鉴定；营业执照营业期限自2001年8月30日至2023年8月29日。一审法院认为，许桂珍与西宁金座物业有限公司签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应积极履行约定的义务。根据协议，西宁金座物业有限公司应对包括公用下水管道在内的房屋公用部位、公用设施设备等进行维护、修缮、服务、管理，并约定“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。”此次许桂珍家中被返下水浸泡，造成损失的原因经双方确认是由于下水主管道内有卫生巾、头发等杂物堵塞。主管道属于西宁金座物业有限公司日常管理、维护、修缮的范围，杂物进入主管道不论是他人有意扔进还是无意掉入，西宁金座物业有限公司均应按照协议约定和法律规定的义务尽快清除，以确保畅通。西宁金座物业有限公司以不是下水管的质量或是设计不合格引起，是人为投掷卫生巾和杂物导致，非西宁金座物业有限公司责任；许桂珍长期不在家中居住且在接到西宁金座物业有限公司通知后未及时回到家中，应承担损失扩大的责任；许桂珍应当向四楼以上的共用业主而非西宁金座物业有限公司要求承担赔偿责任的抗辩理由没有事实和法律依据，不能成立。许桂珍要求西宁金座物业有限公司赔偿损失47139元的诉讼请求于法有据，予以支持。遂判决,西宁金座物业有限公司赔偿许桂珍损失47139元。判决生效后十日内履行。本案诉讼费902元，减半收取451元、鉴定费4000元，共计4451元，由西宁金座物业有限公司承担。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为,许桂珍与西宁金座物业有限公司签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应遵守执行。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，西宁金座物业有限公司应当对包括公用下水管道在内的房屋公用部位、公用设施设备等进行维护、修缮、服务与管理。此次许桂珍家中被返下水浸泡的原因经双方确认是下水主管道内有卫生巾、头发等杂物堵塞。下水主管道属于西宁金座物业有限公司日常管理、维护、修缮的范围，由于西宁金座物业有限公司未及时清除下水主管道内的卫生巾、头发等杂物,导致下水主管道堵塞,致许桂珍家被返水浸泡，由此造成的损失应当由西宁金座物业有限公司承担赔偿责任。许桂珍主张的损失数额47139元,系经司法鉴定后确定的,故对许桂珍的诉讼请求,应予支持。西宁金座物业有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费902元，由西宁金座物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵甲宁审判员  李宏宁审判员  靳 玲二〇一七年四月十日书记员  葛 艳附：本案所适用的的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定基本事实清楚，适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定；