浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终1781号上诉人（原审被告）张进，男，1985年9月7日出生，汉族，住杭州市西湖区。被上诉人（原审原告）上海万科物业服务有限公司余杭分公司，住所地杭州市余杭区良渚街道文化村玉鸟流苏苑。负责人王海群，总经理。委托代理人姚杰、崔满兴，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。上诉人张进因与被上诉人上海万科物业服务有限公司余杭分公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初15842民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院认定：2008年，建设单位杭州良渚文化村开发有限公司与万科物业公司签订了一份《前期物业服务合同》将白鹭郡南小区的物业服务委托万科物业公司，后张进与万科物业公司签订了一份前期物业服务协议，协议约定万科物业公司为包括张进在内的整个物业小区提供前提物业服务，物业服务费标准为酒店式公寓5.5元每月，商业为3.0元每月，每季度预交，于每季度第一个月20日前交纳，逾期交纳的，每逾期一日按逾期交纳物业费总额的千分之二收取滞纳金。同时协议对双方的其他权利义务等作了相关约定。张进系白鹭郡南×幢×单元×室业主，万科物业公司实际为张进所在的物业小区提供了相应的物业服务，张进于2015年1月开始拖欠物业服务费，经万科物业公司多次催讨且委托律师发函催讨，均未果。为此，2016年11月，万科物业公司诉至原审法院，请求判令：一、张进支付万科物业公司2015年1月1日-2015年12月31日的物业服务费3996元，逾期缴纳物业费的违约金1319元；二、本案诉讼费用由张进承担。原审法院认为：万科物业公司为张进拥有的物业所在的小区提供物业服务后，张进作为小区的业主理应及时向万科物业公司支付物业费。张进未及时支付物业费从而导致本案纠纷，应承担相应的民事责任。因此，万科物业公司要求张进支付物业服务费的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持，但结合相关联案件当事人的庭审陈述及张进的书面答辩意见，可以认定万科物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，故对其要求张进支付违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。物业服务的对象系小区全体业主，个别业主以物业服务存在瑕疵与不足为由拒交物业费或要求减免物业费，理由不足，故对张进的相关答辩意见，原审法院不予采纳。需要指出的是，小区物业服务的完善需要物业公司和小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善物业服务的义务，小区全体业主有依约交纳物业费及配合物业公司物业服务的义务。物业公司在提供物业服务时对可能存在的以及新产生的问题应虚心接受业主的意见及建议，及时与业主沟通，尽可能及时到位得予以解决和完善，从而不断提高物业服务业务水平。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、张进支付上海万科物业服务有限公司余杭分公司物业服务费3996元，于判决生效之日起十日内付清。二、驳回上海万科物业服务有限公司余杭分公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由上海万科物业服务有限公司余杭分公司负担6元，张进负担19元。宣判后，张进不服，向本院上诉称：一、双方当事人签订的前期物业服务协议中未明确约定物业费的标准，不能通过推理来认定物业费缴费标准。鉴于该前期物业服务协议未明确案涉房屋系普通住宅还是酒店式公寓，因此物业费缴费标准就没有约定或约定不明。至于上诉人接收案涉房屋后按照公寓式酒店缴纳物业费的事实和买卖合同中约定的房屋用途及土地使用年限等，都属于对物业费缴费标准的主观推定，不能据此直接认定双方当事人之间约定了物业费的缴费标准。根据《浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》，本案属于双方对于物业费没有约定或约定不明又协商不成的，可以结合物业服务人的实际提供的物业服务水平、有关部门提供的物业服务成本、当地物业费标准、同类物业收费标准等因素合理确定。二、一审虽认定被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，但无视上诉人相应的抗辩权利，不符合法律规定，是对上诉人合法抗辩权的褫夺。《中华人民共和国合同法》规定，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求，即赋予了合同一方当事人在另一方当事人违约的情形下，可以行使抗辩的权利。本案中，一审已经认定了被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，上诉人要求缓交或减免物业费是合法行使抗辩权的形式。上诉人自收房以来一直在缴纳物业费，甚至自2012年始在明知被上诉人提供的物业服务质量明显下降的情况下，也在按时缴纳。被上诉人不思改进物业服务质量，众多业主多次反映交涉无果的情况下，上诉人无奈采取了拒交缓交物业费的方法，初衷在于希望被上诉人改进服务质量。三、一审程序存在一定的瑕疵。被上诉人曾以相同的事实和理由向一审法院提起诉讼，该案庭审中春漫里小区销售员郑渭渭出庭作证并出具了证人证言。上诉人在本案中调取前案中郑渭渭的证人证言作为证据，但一审以证人未出庭不符合形式要件为由，不予确认。上诉人认为，无论是当事人、案件内容还是主审法官，本案一审与前案都是一样的，上诉人有理由认为该证人证言是符合证据形式要件，具有证明力的。四、没有义务就没有权利，这是普遍的法律准则。不履行义务却堂而皇之得享受权利的现象为法律所不容。如果纵容此现象，就会导致被上诉人合法推卸服务义务，但依旧收取高昂的物业服务费。综上，请求撤销原判，改判或发回重审，本案诉讼费由被上诉人承担。被上诉人万科物业公司答辩称：一、一审认定案涉房屋按酒店式公寓每月每平方米5.5元缴纳物业费正确，上诉人的上诉缺乏依据。建设单位杭州良渚文化村开发有限公司与被上诉人签订的《白鹭郡南（2A公建以及住宅地块）前期物业服务合同》第十九条和双方当事人签订的《白鹭郡南（春漫里）前期物业服务协议》第四条明确约定了物业费标准，上诉人称双方未明确约定与事实不符。《白鹭郡南（2A公建以及住宅地块）前期物业服务合同》第十九条明确春漫里为酒店式公寓。上诉人与杭州良渚文化村开发有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同》第三条约定涉及通途为其他，土地使用年限为50年，且案涉房屋权属登记亦确认房屋设计用途为其他，属非住宅。另，房屋交付后，双方事实上亦是按照酒店式公寓每月每平方米5.5元结算物业费。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。国务院《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用”;第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，根据上述规定，上诉人作为春漫里小区的业主负有按时交纳物业费的法定和约定的义务，建设单位杭州良渚文化村开发有限公司与被上诉人签订的《白鹭郡南（2A公建及住宅地块）前期物业服务合同》对上诉人具有法律约束力。同时，物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持有的异议不能代表全体业主的意见，更不足以作为个别业主不缴纳物业费的合法理由。更何况被上诉人提供的物业服务不存在违反双方约定的物业管理服务内容的情形，上诉人一审提交的售楼书等不是被上诉人对其做出的服务承诺，且双方签订的《前期物业服务协议》对该服务承诺没有明确约定，对被上诉人没有法律约束力，上诉人以此主张被上诉人服务存在瑕疵缺乏依据。三、一审程序合法，上诉人主张存在瑕疵缺乏依据。本案一审中上诉人未提交任何证据材料，其上诉称一审对其证人证言未予认定，存在程序瑕疵，与事实不符。同时根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条之规定，即使上诉人提交证人证言，证人亦应出庭作证。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人张进未向本院提交新证据。二审中，被上诉人万科物业公司向本院提交：1、白鹭郡南（2A公建以及住宅地块）前期物业服务合同，拟证明被上诉人系建设单位依法选聘的物业服务企业。为包括春漫里小区、探梅里A的项目提供前期物业服务。案涉小区属于高端项目，物业费标准按照酒店式公寓（即春漫里）由业主按其拥有建筑面积每月每平方米5.5元向被上诉人缴纳。2、物业费发票，拟证明上诉人事实上是按照酒店式公寓物业费5.5元标准缴纳物业费，上诉人对物业费按照酒店式公寓5.5元月标准收取并无异议。上诉人张进未发表质证意见。本院对上述证据的真实性予以确认。经审理，本院认定：《白鹭郡南（2A公建以及住宅地块）前期物业服务合同》第四章第十九条第三款约定，春漫里由业主按其拥有建筑面积每月每平方米5.5元交纳。2014年12月10日，张进缴纳案涉房屋2014年10月1日至2014年12月31日的物业费共计999元。案涉房屋面积60.56平方米。本院认定的其余事实与原审法院认定事实一致。本院认为：被上诉人与杭州良渚文化村开发有限公司于2011年12月26日签订的《白鹭郡南（2A公建以及住宅地块）前期物业服务合同》和双方当事人于2013年4月12日签订的《前期物业服务协议》，均系合同双方真实意思表示，内容均不违反法律法规的强制性规定，均应认定为合法有效。上诉人以前期物业协议未明确物业费标准为由主张重新核算物业费标准。本院认为，案涉房屋属于春漫里小区，根据上述两份前期物业服务合同，可以明确案涉房屋每月每平方米物业服务费标准为5.5元，且上诉人也已经按照每月5.5元缴纳了案涉房屋2014年10月1日至2014年12月31日的物业费，故上诉人的上述理由与事实不符，本院对该主张不予支持。上诉人以被上诉人提供的物业服务与合同约定内容不符为由拒绝支付物业费，本院认为，物业服务具有涉众性和动态性，需要物业公司、业主委员会和全体业主的相互努力和共同配合，个别业主对物业服务所持的异议不代表全体小区业主的意见，个别业主不缴纳物业费的行为也会影响物业公司的正常服务并进而影响小区其他已缴费业主的利益，故张进以万科物业公司未依约提供物业服务为由主张减免物业费的依据不足。对张进的该项主张，一审法院已经在滞纳金上予以综合评判，并无不当。上诉人以其提交的证人证言未被采信为由，主张一审程序不当。上诉人张进经原审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭，庭后向原审法院提交了书面答辩状。一审中张进未向原审法院提交证据材料，亦没有申请证人出庭作证，故一审缺席判决程序正当。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张进负担。本判决为终审判决。审 判 长  傅东红代理审判员  韩圣超代理审判员  韦 薇二〇一七年四月十九日书 记 员  朱 江