内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)内08民终1264号上诉人（原审被告）：内蒙古芮菱房地产开发有限公司,住所地巴彦淖尔市临河区。法定代表人张建忠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李耀忠，内蒙古惠泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘志敏，男，1962年10月28日出生，汉族，公务员，现住巴彦淖尔市杭锦后旗陕坝镇。原审被告：内蒙古天旗房地产开发有限公司,住所地呼和浩特市和林格尔县。法定代表人：付海林，系该公司董事长。原审第三人：宋成贵，男，69岁，汉族，现住巴彦淖尔市临河区。原审第三人：李昂，女，53岁，汉族，现住呼和浩特市。上诉人内蒙古芮菱房地产开发有限公司（以下简称芮菱公司）因与被上诉人刘志敏、原审被告内蒙古天旗房地产开发有限公司（以下简称天旗公司）、原审第三人宋成贵、李昂债权转让合同纠纷一案，不服杭锦后旗人民法院（2015）杭民初字第1387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月2日2017年3月10日公开开庭进行了审理。上诉人芮菱公司的委托诉讼代理人李耀忠、被上诉人刘志敏、原审被告天旗公司法定代表人付海林、到庭参加诉讼，原审第三人宋成贵、李昂经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。芮菱公司上诉请求:1、撤销原判,驳回被上诉人的诉讼请求;2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由:1、上诉人对被上诉人持有的《合同权利转让协议》的真实性存在疑问。被上诉人刘志敏称其于2015年2月15日,与宋成贵签订了《合同权利转让协议》,但是在2014年11月2日期间,宋成贵患脑梗等病,卧床不起,根本不能与人交流,不能说话,这在建筑工地上是众所周知的,并且杭锦后旗人民法院已经受理的起诉宋成贵的20余起农民工诉讼和材料款诉讼案件,宋成贵都因健康原因,不能表达意志,不能参加诉讼。2、即使被上诉人刘志敏与宋成贵所签订的《合同权利转让协议》是真实的，也因为违反法律而无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与、或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。”显然，被上诉人与宋成贵之间的行为属于房地产转让。该法第38条又有强制性规定“下列房地产不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的。”宋成贵与天旗房地产公司只签订了《认购协议书》，连网签合同都没有，更没有权属登记证书，根据上述法律规定，不得转让，所以，被上诉人与宋成贵之间的转让行为，违反了法律的强制性规定，属无效行为。3、被上诉人和宋成贵无权给上诉人设定变更义务。被上诉人刘志敏是否与宋成贵存在借贷或抵顶房屋的合同关系，上诉人既不知情，更没有参与，上诉人也未给被上诉人作过任何承诺。被上诉人刘志敏要求上诉人变更宋成贵商品房买卖合同，与其直接签订《商品房买卖合同》，是违法的。4、宋成贵的转让行为损害其他债权人（包括刘志敏）的利益。（1）宋成贵和其下面的轻工工头王守孝拖欠工人工资，工人田风鹏等13人向杭锦后旗人民法院起诉，杭锦后旗人民法院作出（2014）杭民初字第2094号民事判决，判令上诉人、宋成贵对王守孝给付工人工资承担连带责任。(2)上诉人向宋成贵支付的工程款已超过其承包总价款。被上诉人刘志敏辩称：2012年3月2日原审第三人宋成贵、李昂向杭锦后旗众欣小额贷款有限责任公司借款80万元，借款到期后，原审第三人宋成贵未能偿还借款，经杭锦后旗众欣小额贷款有限责任公司与原审第三人协商，原审第三人同意用位于杭锦后旗陕坝镇首都花园小区B34#楼3单元402室、502室、802室三套房屋抵顶上述借款，同时杭锦后旗众欣小额贷款有限责任公司将该笔债权转让给了刘志敏，原审第三人自愿将上述三套房屋的全部合同权利转让给刘志敏，之后原审被告天旗公司将首都花园开发项目转让给上诉人芮菱公司，被上诉人刘志敏及原审第三人要求芮菱公司、天旗公司与被上诉人签订正式《商品房买卖合同》并协助被上诉人办理房屋产权登记手续，芮菱公司、天旗公司一直未能协助刘志敏办理。后诉至法院，要求确认被上诉人刘志敏与原审第三人宋成贵、李昂于2015年2月15日签订的合同权利转让协议合法有效，要求判令原审被告天旗公司、上诉人芮菱公司与被上诉人刘志敏签订商品房买卖合同并协助刘志敏办理涉案房屋的产权登记手续，原审法院支持了被上诉人的请求，请求二审法院驳回上诉维持原判。天旗公司辩称：同意上诉人芮菱公司意见。宋成贵、李昂未到庭，未作答辩。一审法院认定事实：2011年10月15日，被告天旗公司与第三人宋成贵签订《首都花园住宅认购协议书》，协议约定宋成贵向天旗公司订购的座落于陕坝镇迎宾路首都花园小区B34号楼3单元402号房屋，该房屋建筑面积为136.9平方米，最终面积以测绘机构最终核实为准，售价为2970元/平方米，总房款为406593元。同日，被告天旗公司向第三人宋成贵出具收据一张，载明“今收到宋成贵交来一次性付款B34-3-402136.9㎡人民币肆拾万陆仟伍佰玖拾叁元整￥406593元”。2012年5月31日，被告天旗公司与第三人宋成贵签订两份《首都花园住宅认购协议书》，协议约定宋成贵向天旗公司订购的座落于陕坝镇迎宾路首都花园小区B34号楼3单元502号、802房屋，该房屋建筑面积均为136.9平方米，最终面积以测绘机构最终核实为准，502号房屋的售价为3070/平方米，总房款为420283元，802号房屋的售价为3330元/平方米，总房款为455877元。同日，被告天旗公司向第三人宋成贵出具收据两张，其中一张载明“今收到宋成贵B**-3-502136.9㎡交来首都花园房款（工程抵顶）人民币肆拾贰万元零贰佰捌拾叁元正￥420283元”，另一张载明“今收到宋成贵B**－3－802136.9㎡交来首都花园房款（工程抵顶）人民币肆拾伍万伍仟捌佰柒拾柒元正￥455877元”。2012年3月2日第三人宋成贵、李昂向杭锦后旗众欣小额贷款有限责任公司借款80万元，约定借款到期日为2013年3月2日，利率为月息21‰。借款到期后，第三人宋成贵、李昂未能偿还借款，杭锦后旗众欣小额贷款有限责任公司于2015年2月10日与原告刘志敏签订《债权转让协议书》，将上述债权转让给原告刘志敏。同年2月15日，第三人宋成贵、李昂与原告刘志敏签订《合同权利转让协议》，将座落于杭锦后旗陕坝镇迎宾路首都花园小区B34号楼3单元402、502、802室的全部合同权利转让给原告刘志敏。另查明，被告天旗公司将首都花园小区的权利、义务全部转移给巴彦淖尔市彤鑫房地产开发有限责任公司，后巴彦淖尔市彤鑫房地产开发有限责任公司又将首都花园小区的权利、义务全部转移给被告芮菱公司。现原告刘志敏诉至本院，要求确认其与第三人宋成贵、李昂签订的债权转让协议有效，要求被告天旗公司、芮菱公司与其签订商品房买卖合同，并协助办理房屋产权登记手续。上述事实，有原、被告的陈述，《首都花园住宅认购协议书》、《合同权利转让协议》等证据在案佐证，并经庭审审查，可予采信。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。被告天旗公司将本案诉争房屋抵顶给第三人宋成贵，实际是履行工程款的给付义务，双方订立合同的目的是结算工程款的。在被告天旗公司与第三人宋成贵订立协议书，并出具收据后，第三人宋成贵即拥有本案诉争房屋的合同债权，其将上述合同债权转让给原告刘志敏不违反法律规定，故原告刘志敏与第三人宋成贵、李昂双方订立的《合同债权转让协议》合法有效，应受法律保护。被告芮菱公司承继本案诉争房屋所处的首都花园小区的全部权利义务后，被告芮菱公司通过参加本案的诉讼活动，已明知债权转让的事实，且知道履行债务的对象。本案中的债权转让并没有致使债务人错误履行债务、双重履行债务或加重债务人履行债务的负担，也没有损害被告芮菱公司的利益，原告刘志敏与第三人宋成贵、李昂以及被告芮菱公司与第三人宋成贵债权债务关系明确，被告芮菱应严格按照《协议书》约定履行合同义务，与涉案房屋的受让人即原告刘志敏订立商品房买卖合同，其未按约定履行义务属违约行为，应承担相应的法律责任。被告芮菱公司辩称第三人宋成贵与原告刘志敏签订的《合同债权转让协议》不真实，但其并未提供证据证明自己的主张，故其辩解理由本院不予采纳。原告刘志敏的诉讼请求合法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、确认原告刘志敏与被告宋成贵、李昂签订的《合同债权转让协议》有效。二、被告内蒙古芮菱房地产开发有限公司于本判决生效后十日内就杭锦后旗陕坝镇首都花园小区B34号楼3单元402、502、802室与原告刘志敏签订《商品房买卖合同》并协助原告刘志敏办理房屋产权登记手续。三、驳回原告刘志敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费300元，由被告内蒙古芮菱房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人芮菱公司提交的1号证据《内蒙古ＸＸ川建筑安装工程有限公司建筑安装工程内部承包协议书》（以下简称《内部承包协议》）一份。举证意图：ＸＸ川公司将杭锦后旗首都花园B区33、34号楼以重工形式发包给宋成贵。2号证据《首都花园》B33#、34#楼工程核算说明。举证意图：证明宋成贵没有完成工程，芮菱公司继续完工需要300多万工程款，证明芮菱公司是宋成贵最大的债权人。3号证据《承诺书》。举证意图：王守孝承诺宋成贵欠其62万工程款，自己将承担责任。4号证据《防火门、单元门、管道井、可视对讲供应安装合同》。举证意图：宋成贵还应该承担各类门和对讲系统工程款637078元。5号证据（2015）巴民三终字第131号民事判决书。举证意图：证明宋成贵现还欠工程临时工的工资不计其数，而且法院判决芮菱公司承担连带责任，还有天旗公司在首都花园的权利义务已经全部转移给了芮菱公司。6号证据（2014）杭民初字第2094号民事判决书。举证意图：证明法院正在执行上诉人，宋成贵没有钱，王守孝也不管，给上诉人造成了损失。被上诉人刘志敏质证认为，以上证据与本案没有关联性。由于刘志敏不是案件当事人，所以对1、2、3、4、5号证据的真实性无法确定，6号证据是复印件真实性我方不认可。以上证据也不能证明上诉人的举证意图。我方只认可天旗公司将所有的权利义务转移给芮菱公司，同时这些证据也无法证明个人债务应当优先支付工人工资及工程款，芮菱公司的其他债权人应另案处理。原审被告天旗公司对以上证据未发表质证意见。本院依职权对证人赵保明作的调查笔录一份。赵保明系宋成贵聘用的会计。其证明宋成贵生病不能自理后，赵保明与芮菱公司对承包的工程进行了核算后，形成了上诉人提交法院的2号证据即《〈首都花园〉B33#、B34#楼工程核算说明》及7页核算数据等附件，对该核算结果李昂进行了签字确认，上诉人芮菱公司亦认可。上诉人芮菱公司认可该调查笔录。被上诉人刘志敏对该调查笔录不认可。原审第三人天旗公司未发表质证意见。对当事人争议的事实本院认定如下：根据《内部承包协议》的约定，宋成贵系ＸＸ川建筑安装工程有限责任公司（以下简称ＸＸ川公司）承建的杭锦后旗首都花园B区33#、34#楼工程的负责人，2011年5月18日ＸＸ川公司与宋成贵签订了《内部承包协议》，宋成贵即组织施工，2014年宋成贵因患脑梗不能继续组织施工。宋成贵聘用的会计赵保明与芮菱公司乔会计于2014年10月25日对工程进行了结算，结算结果为工程完工后工程总造价24206995元，芮菱公司拨付工程款22631668元（其中划拨楼房55套价值15039929元，拨付现金7591739元），扣除质保金1210350元，尚欠施工方364977元。对上述结算结果李昂签字确认，上诉人芮菱公司亦认可。本院查明的其他事实与原审一致，予以确认。本院认为，原审被告天旗公司将本案诉争房屋抵顶给原审第三人宋成贵，形成了《首都花园住宅认购协议书》，实际是履行工程款的给付义务，双方订立合同的目的是结算工程款。在原审被告天旗公司与原审第三人宋成贵订立认购协议书并出具收据后，原审第三人宋成贵即拥有本案诉争房屋的合同债权，其将上述合同债权转让给被上诉人刘志敏不违反法律规定，故被上诉人刘志敏与原审第三人宋成贵、李昂签订的《合同债权转让协议》合法有效。上诉人芮菱公司承继天旗公司杭锦后旗首都花园的全部权利、义务后，就成为宋成贵房屋认购协议的债务人。通过参加本案的诉讼活动，债务人芮菱公司已明知债权转让的事实，且知道履行债务的对象，已经完成了通知债务人芮菱公司的义务，故该转让协议对芮菱公司发生效力。上诉人芮菱公司上诉称，在B33#、34#楼工程中，由于宋成贵患病后，尾留工程未完工，工程继续由宋成贵下面的各施工组织继续施工，上诉人芮菱公司还须支付300余万元工程款，扣除质保金1210350元和欠付工程款364977元，尚须支付后续施工工程款200余万。但未提供相应证据证明。按照《内部承包协议》的约定，按进度支付工程款。且该约定也符合开发商向建筑企业支付工程款的惯例。故上诉人的上诉理由证据不足，不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人内蒙古芮菱房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  辛健伟审 判 员  仲佳才代理审判员  刘瑞臻二〇一七年四月五日书 记 员  董缙威附：本判决相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判。