山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2014）滕民初字第3638号原告（反诉被告）徐宜具，男，1966年6月18日出生，汉族，居民，住滕州市。委托代理人张俊海、渠成杰，山东滕国律师事务所律师。被告（反诉原告）山东善国房地产开发有限公司，住所地：滕州市。法定代表人崔秀权，经理。委托代理人ＸＸ，男，1985年11月12日出生，回族，住枣庄市。委托代理人燕磊，山东法扬律师事务所律师。原告徐宜具与被告山东善国房地产开发有限公司（以下简称善国公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，善国公司提起反诉，经审查，符合法律规定，本院依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）徐宜具及其委托代理人渠成杰、张俊海、被告（反诉原告）善国公司的委托代理人ＸＸ、燕磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）徐宜具就本诉部分诉称，原、被告于2011年签订了商品房买卖合同，约定徐宜具购买善国公司商品房一套，价值481660元，善国公司应于2012年4月30日交付房屋，合同还约定了每逾期一日交房，应按照已付房款的万分之一支付违约金。被告于2012年12月12日才将房屋交付原告使用。但徐宜具放弃部分主张，违约金仅主张至2012年9月25日，被告逾期交房148天，构成违约，原告诉请法院判令被告支付违约金7128元及利息（以7128元为基数，自实际交房之日至判决生效之日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），并由被告承担诉讼费用。针对反诉部分，反诉被告辩称，反诉被告根据合同约定的付款方式，已经履行了自己相应的义务，不存在违约情形。反诉原告的诉讼请求已经超出诉讼时效，不应再得到支持。被告（反诉原告）善国公司就本诉部分辩称，双方签订的商品房买卖合同属实。善国公司是按照合同约定履行的交房义务，不存在迟延交房的情形，没有违约行为。对于徐宜具主张的违约金及计算方式不予认可，且徐宜具在诉前并未向善国公司主张过权利，被告不应承担违约金，更不应承担诉前期间的利息。合同约定的交房时间是2012年4月30日，如果善国公司的反诉请求超出诉讼时效，那么徐宜具按照该交付时间主张违约金，同样超出诉讼时效。反诉部分，反诉原告诉称，依据双方之间的合同，反诉被告应于合同签订后7日内支付剩余房款，而反诉被告逾期付款达38天，构成违约，根据合同应向反诉原告按未支付房款的日万分之一支付违约金。故提起反诉，诉请反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金1254元，并由反诉被告承担反诉费用。经审理查明，2011年11月29日，原告（反诉被告）徐宜具与被告（反诉原告）善国公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发的滕国用（2011）第068号土地上（名仕豪庭）小区商品房一套及储藏室一间，总价款为481660元，同时约定出卖人应于2012年4月30日前交付房产。合同第十一条约定，逾期交房超过60日的，如买受人选择继续履行合同，“自合同确定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金”。合同第十三（三）2约定买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、物业服务费、燃气初装费、有线电视初装费等相关费用，并于接收商品房的同时将上述税费交给出卖人。合同补充协议约定买受人以按揭方式付款，应于2011年11月29日前交纳首付房款151660元，对于余款的支付时间，合同未明确约定，仅约定其余房款向银行申请按揭，最终获得数额以银行批准数额为准，如获得的贷款不足申请贷款数额时，买受人应在得到银行批复的7日内，按批准贷款与申请贷款的差额补足房款。买受人应于合同签订时提交完备的贷款按揭资料，如买受人7日内仍未提交完备的按揭资料的，则视为买受人逾期履行付款义务。合同第九条约定，买受人逾期付款在60日内，自约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告（反诉被告）于2011年11月29日支付151660元，被告（反诉原告）为其出具151660元房款收据一张。2011年12月27日，徐宜具与山东滕州农村商业银行股份有限公司万达支行签订《个人住房按揭合同》一份，善国公司在保证担保人处加盖公章。2012年1月12日，原告（反诉被告）支付房款330000元，被告（反诉原告）为其出具330000元购房收据一张。买受人从银行获取的贷款与其申请的贷款支付的数额相一致。原告（反诉被告）为证明被告（反诉原告）逾期交付房屋，提供其向被告（反诉原告）交纳确权费、地暖铺设费、有线电视初装费的收据、向滕州华润燃气有限公司交纳安装费及向滕州市物业管理办公室交纳住宅专项维修资金费用的专用收据，其上日期记载均为2012年12月12日。经原告（反诉被告）申请，本院向名仕豪庭小区的物业公司、滕州市翔宇物业管理有限公司调取原告（反诉被告）首次交纳物业费的时间，显示为2012年12月12日。被告（反诉原告）辩称善国公司是按照合同约定的期限交付的房屋，但未提供相应证据予以证明，亦未提交证据证明有其他不可抗力或特殊原因的免责事由。就反诉部分，被告（反诉原告）未提交其他证据证明原告（反诉被告）逾期付款或逾期提供按揭贷款手续。双方就对方应否支付违约金问题产生争议，徐宜具于2014年8月22日诉来本院，善国公司于2014年9月23日口头提起反诉，并于2014年10月8日提交书面反诉状。善国公司自认在徐宜具逾期付款行为发生后，直至本案诉前，原、被告双方就房屋交付等违约责任进行过多次协商。本案审理过程中，原告撤回违约金利息部分的诉讼请求。本案经本院多次调解未果。另查明，被告（反诉原告）善国公司是一家房地产开发有限公司，对于涉案商品房办理了土地权属凭证并获得了建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设工程施工许可、商品房预售许可等。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、房款收据、契税收据、地暖铺设费收据、燃气初装费收据、有线电视初装费收据、电梯运行费收据、住宅专项维修资金发票、土地使用权属证书复印件、建设用地规划许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、建设工程施工许可证复印件、商品房预售许可证复印件、首期物业费收取时间证明、庭审笔录等证据材料在卷为凭。本院认为，原、被告（反诉原告）之间的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示、不违反法律、行政法规的禁止性规定，且被告（反诉原告）作为房地产开发单位获得了相应的开发、销售许可，具有相应资质，该合同合法、有效。原告（反诉被告）提供其向被告（反诉原告）交纳确权费、地暖铺设费、有线电视初装费的收据及向滕州市物业管理办公室交纳住宅专项维修资金专用收据，其上日期记载均为2012年12月12日，该日期与滕州市翔宇物业管理有限公司出具的收取原告（反诉被告）所购房产物业费的起始时间亦相一致。原告（反诉被告）于商品房出卖人向买受人交付商品房、买受人办理上房时，同时缴纳相关的确权费用、维修基金、首期物业费用、有线电视及燃气初装费用等手续，符合合同约定。被告（反诉原告）虽辩称按合同约定期限交付房屋，不存在逾期交房的情形，无违约行为，但未提交相关证据予以证实，故对此辩解意见本院不予采信。根据原告提供的相关证据，本院认定被告（反诉原告）交房日期应为2012年12月12日。依据合同约定，被告（反诉原告）应于2012年4月30日前交付房产。被告（反诉原告）逾期交房（且其未提交有其他不可抗力或免责事由的证据），故构成违约。违约金计算方式应当按照双方合同约定的“自合同确定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金”。被告（反诉原告）实际违约226天，原告（反诉被告）主张违约时间计算至2012年9月25日，是其对自己权利的处分，本院予以准许。故善国公司逾期交房应计算148天，徐宜具主张违约金7128元，有事实依据、符合法律规定，本院予以支持。原告撤回违约金利息部分的诉讼请求，是其对自己权利的处分，本院予以准许。双方约定买受人通过按揭贷款的方式支付房款，买受人于合同约定的期限内足额支付了首付款。对于余款，因双方并未约定具体的支付时间，仅约定了买受人应于合同签订时提交完备的贷款按揭资料，如买受人7日内仍未提交完备的按揭资料的，则视为买受人逾期履行付款义务。被告（反诉原告）并未提供证据证明买受人逾期提交完备的按揭资料，而提交按揭资料的目的是为了获取贷款、交付房款，且办理银行按揭贷款在客观上需要一定的审查、批准时间，买受人在合理期限内积极主动办理了按揭手续，获取贷款，并于2012年1月12日付清房款不能视为其违反了房款支付事项的相关约定，出卖人以此主张买受人逾期付款违约，并要求其支付逾期付款违约金1254元的反诉请求，无事实依据，本院不予支持。关于诉讼时效问题，善国公司于2012年12月12日完成交房义务，徐宜具于2014年8月22日诉来本院，善国公司自认在2012年4月30日至2014年8月22日原告起诉期间，双方就相关的房屋交付等违约责任问题多次协商，构成诉讼时效的中断，故善国公司关于徐宜具诉讼请求超出诉讼时效的主张，本院不予采信。徐宜具于2012年1月12日付清房款，善国公司权利未受到侵害，故反诉请求不存在确定诉讼时效的基础。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十六条、第七十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）山东善国房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）徐宜具逾期交房违约金7128元，于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回被告（反诉原告）山东善国房地产开发有限公司要求原告（反诉被告）徐宜具支付逾期付款违约金的诉讼请求。如果被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元、反诉案件受理费50元，均由被告（反诉原告）山东善国房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本5份，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  刘 莉审 判 员  李纪增人民陪审员  李世勇二〇一五年八月十一日书 记 员  陈 琛