广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3112号上诉人（原审被告）：徐先兰，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：陈志雄，住广州市海珠区。委托代理人：陈志强，联系地址广州市海珠区。上诉人徐先兰因与被上诉人陈志雄租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第215号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，陈志雄是位于广州市海珠区赤岗一街12号之九首层房屋的所有权人。2012年2月4日，徐先兰向陈志雄缴纳了月租2300元及押金4600元。2012年3月4日，徐先兰（乙方、承租人）与陈志雄（甲方、出租人）签订《物业租赁协议书》，约定：甲方自愿将产权属于自己的物业位于赤岗一街12号之9租给乙方作存放铝合金天花使用，乙方经业主书面同意可以转租别人，租赁期由2012年2月8日至2015年2月7日止；乙方应每月交给甲方2300元作为铺租（不含税），从第贰年开始，月租升到2450元/月，每个月为壹期，乙方应在每期柒号前交纳下期租金；2014年2月8日开始，月租升到2600元/月；乙方逾期交付租金，每日按月租的5%向甲方支付违约金；房屋租用管理费、电视费（按自然月交收）；垃圾等费用由乙方负责缴交；电费按3453（电价：1.21/度）开始计算，水费按432（水价按首层商铺平均价计）开始计算，费用由乙方交付，乙方不得拖欠；乙方向甲方交纳租铺押金是4600元，租用期满后，乙方须搞好居住物业的卫生及付清所负责缴交的各种费用、租金以及房屋内的配套设备没有损坏的情况下（自然损耗除外），甲方将押金无息全部退回乙方（如乙方单据不全或未出齐则甲方有权暂留押金）；未经甲方同意乙方提前退租或欠租，房租、押金及其他款项不予退还；甲方留有卷闸2栋，阁楼2个约35平方，货架1个（2米×4米）供乙方使用；本协议一式贰份，甲、乙方各执一份，经双方签字后即生效；等。2014年8月9日，徐先兰向陈志雄转账2635元支付租金。陈志雄曾以徐先兰从2014年8月起欠租为由向原审法院起诉徐先兰，要求判令：1、徐先兰支付2014年9月8日至2014年12月7日的租金7800元；2、徐先兰支付迟延支付2014年8月8日至11月18日租金的违约金（违约金均按130元/天计算，其中徐先兰迟延支付2014年8月8日至9月7日租金的违约金260元；2014年9月8日后的违约金均按当月的租金为本金，按130元/日的标准从逾期支付当月租金之日起计算至徐先兰清偿所欠当月的租金时止）；3、徐先兰支付从2014年8月8日至9月7日的电费74.4元，水费18.6元；4、本案诉讼费、保全费由徐先兰承担。徐先兰在该案中确认从2014年9月8日起没有交租，但以涉案房屋严重漏水、陈志雄没有尽维修义务给其造成巨大经济损失为由要求解除合同。陈志雄表示房屋不存在漏水情况，也不同意解除合同。徐先兰确认下雨天或楼上开空调时涉案房屋才会漏水。该案经原审法院审理后，认为徐先兰提交的证据不足以证明涉案房屋存在漏水情况，故对徐先兰据此要求解除合同的意见不予采纳。原审法院于2014年12月5日对该案作出（2014）穗海法民三初字第1592号民事判决书，主要内容：一、徐先兰在该判决生效之日起10日内支付2014年9月8日至2014年12月7日的租金7800元给陈志雄；二、徐先兰在该判决生效之日起10日内支付迟延支付2014年8月8日至11月18日租金的违约金共6890元；三、驳回陈志雄的其他诉讼请求。徐先兰不服该判决，已提起上诉。二审法院尚未对该案作出处理。2015年1月7日，陈志雄向原审法院提起本案诉讼，请求判令:1、徐先兰立即支付2014年12月8日至2015年1月7日的租金2600元，支付2015年1月8日至合同期满2015年2月7日的租金2600元及支付逾期支付2014年12月8日至2015年2月7日期间的租金的违约金（违约金按130元/日计算，即每日按月租金2600元的5%计算，违约金从2014年12月8日起算到实际支付上述租金之日止）；2、徐先兰依照合同约定时间、方式按出租时原状交回广州市海珠区赤岗一街12号之九的物业及附属设备即合同第7条约定的设施和第2条的电表和水表（合同第2、5、7条均有约定交付条件）；3、徐先兰承担本案受理费。原审诉讼中，徐先兰确认没有向陈志雄支付2014年12月8日至2015年2月7日期间的租金。徐先兰表示其承租涉案房屋作仓库使用，其在房屋内主要存放铝合金、天花、木门、锁具等。陈志雄只确认徐先兰承租涉案房屋是作为存放铝合金、天花的仓库之用，不确认徐先兰在该房屋内存放木门、锁具等。原审中，徐先兰就其抗辩主张提交了以下证据：1、手机短信截图4张，其中2014年9月8日徐先兰称“仓库这段时间漏得很厉害，五金都锈了”、“屋里楼顶裂了漏水”，陈志雄称“是上面漏水？”、“我联系上面屋主处理一下”；2014年9月9日徐先兰称“你自己过来看吧，当面给租，我的五金都坏了”，陈志雄称“按合同约定方式、时间汇付钱、”“明确侵权人或保险公司”；2014年10月2日徐先兰称“你房屋漏水、跟你说很多次了不来解决、我天天接漏水”、“我的损失跟你房子有直接关系、后果严重”，陈志雄称“合同已清楚约定、你再衡量后果”；2014年10月15日徐先兰称“你一直不来维修房子，已泡坏我的产品、我只能先搬走了”。拟证明徐先兰有与陈志雄发过短信和照片，向陈志雄反映过房屋有漏水的情况，且徐先兰在一个半月的时间有提维修的问题，但是陈志雄不进行维修也不来察看。2、2014年9月9日的手机通话详单（复印件）。拟证明徐先兰打电话给陈志雄，要求陈志雄维修房屋并同意在陈志雄过来维修的时候就支付租金。3、涉案房屋照片3组共7张。拟证明涉案房屋内楼顶开裂和二楼楼面开裂及房屋漏水的情况，涉案房屋的漏水造成锁、门和天花板被泡坏了。陈志雄质证表示：证据1中除2014年10月15日18点42分的短信没有收到外，其余短信均有收到，确认该证据是其与徐先兰之间的往来信息，但从2014年9月8日8点04分的图片看，徐先兰所称的纸箱浸湿显然不是房屋漏水造成的，应该是地面有水造成的，2014年9月9日9点43分的图片也不能反映楼顶漏水的情况，故不确认该证据的关联性；其无法确认2014年9月9日与徐先兰有无通过电话，故对该证据的关联性不予确认，也不确认有徐先兰所称的通话记录；对证据3的真实性予以确认，对合法性无法确认，这些照片都无法证明房屋有漏水的情况。在本案审理过程中，原审法院于2015年2月11日组织陈志雄、徐先兰到涉案房屋现场办理房屋交接手续，陈志雄于当天按现状收回了房屋，但要求徐先兰赔偿左边卷闸门的维修费300元和厕所灯的维修费200元。双方当事人确认涉案房屋在交接时的现状为：1、两个卷闸门和两个阁楼仍在，徐先兰无法交还左边卷闸门的锁匙，徐先兰已立即更换了该卷闸门的锁，但该卷闸门仍无法开启；双方确认左边卷闸门的维修费为300元；2、两个厕所的灯都不亮，双方确认厕所灯的维修费为200元；3、水表读数为440吨，电表读数为5203度，双方均同意另行结算水电费。徐先兰表示，陈志雄并无交付左边卷闸门的锁匙给其，其也从来没有开启过左边的卷闸门，其认为该卷闸门不能开启是自然损耗造成损坏的，并非人为造成，而且维修师傅也说由于卷闸顶部的弹簧坏了，且卷闸顶部与阁楼交界处有一钢筋封住造成卷闸门不能打开，故不同意承担卷闸门的维修费；陈志雄交付房屋给其使用时，位于厅中的厕所灯是不亮的，位于房内的厕所是没有灯的，其也从来没有使用两个厕所，故不同意承担厕所灯的维修费。陈志雄表示，其将涉案房屋交给徐先兰使用时，已交付两个卷闸门的两条锁匙给徐先兰，当时两个卷闸门均可以正常开启，屋内两个厕所的灯都可以照明；维修师傅所说的问题都不是问题，其认为就是由于徐先兰长期不开启左边的卷闸门造成现在不能开启的；由于徐先兰使用不当的原因导致其只能按现状收回房屋，故卷闸门和厕所灯的维修费应由徐先兰负担。陈志雄鉴于其已收回房屋的情况而向原审法院申请撤回第2项诉讼请求。徐先兰对此表示同意。原审法院认为：陈志雄与徐先兰签订的《物业租赁协议书》均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。徐先兰认为涉案房屋在其使用过程中存在漏水情况，陈志雄不及时修缮出租房屋，故其有权拒交租金。徐先兰就该事实主张仅提交了手机短信和照片为证，陈志雄对此不予确认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。经审查，徐先兰在本案中所提交的证据不足以证明涉案房屋存在漏水的事实，故对徐先兰该事实主张，原审法院不予采信。徐先兰此拒交租金的意见，依据不足，原审法院不予采纳。按照协议约定，2014年2月8日开始，月租升到2600元/月；徐先兰应在每期柒号前交纳下期租金；徐先兰逾期交付租金，每日按月租的5%向陈志雄支付违约金。原审诉讼中，徐先兰确认没有向陈志雄支付2014年12月8日至2015年2月7日期间的租金，故陈志雄要求徐先兰支付上述时段的租金5200元及延付上述租金的违约金（从2014年12月8日起计至徐先兰清还所欠租金之日止，每日按月租2600元的5%计算），合法有理，原审法院予以支持，但违约金总额应以5200元为限。协议约定的租赁期至2015年2月7日止，现陈志雄要求收回房屋，徐先兰也表示同意，并无不当。鉴于双方当事人已在原审法院主持下办理了房屋的交接手续，陈志雄向原审法院申请撤回第2项诉讼请求，徐先兰表示同意，故原审法院对陈志雄该请求予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。由于双方在办理房屋交接手续时，涉案房屋的左边卷闸门不能正常开启，屋内两个厕所的灯都不亮，陈志雄虽然接收了房屋，但认为房屋不符合合同约定的状态，故要求徐先兰赔偿维修费损失。徐先兰则表示，陈志雄并无交付左边卷闸门的锁匙给其，其也从来没有开启过左边的卷闸门，其认为该卷闸门不能开启是自然损耗造成损坏的，并非人为造成，而且维修师傅也说由于卷闸顶部的弹簧坏了，且卷闸顶部与阁楼交界处有一钢筋封住造成卷闸门不能打开，故不同意承担卷闸门的维修费；陈志雄交付房屋给其使用时，位于厅中的厕所灯是不亮的，位于房内的厕所是没有灯的，其也从来没有使用两个厕所，故不同意承担厕所灯的维修费。对此，原审法院认为，陈志雄已将涉案房屋交付给徐先兰使用多年，如果徐先兰认为陈志雄在交付房屋时屋内各项设施不具备相应的功能，则应在接收房屋时及时提出，但徐先兰并无举证证明其曾向陈志雄提出过有关异议，应视为房屋在交付当时屋内各项设施具备应有的功能。因此，徐先兰在合同期满后，也应将房屋按出租时的原状交还给陈志雄。至于徐先兰称其在承租期间没有使用左边卷闸门和厕所灯，并不能证明这些设施在陈志雄交付房屋时不能使用。陈志雄在诉讼中为避免损失的进一步扩大才同意按现状收回房屋，但要求徐先兰赔偿维修费损失的意见，合法合理，原审法院予以采纳。双方已确认维修费的金额，为避免讼累，故应由徐先兰向陈志雄赔偿维修费500元为宜。徐先兰认为其无须承担维修费的抗辩意见无理，原审法院不予采纳。徐先兰要求陈志雄退回押金4600元的意见仅作为答辩意见提出，并无在本案中提出反诉，故原审法院对押金问题不予处理，徐先兰可另循其他途径解决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十一条、第二百三十五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年4月1日作出如下判决：一、徐先兰在本判决生效之日起10日内，支付2014年12月8日至2015年2月7日期间的租金共5200元给陈志雄；二、徐先兰在本判决生效之日起10日内，支付迟延支付2014年12月8日至2015年2月7日期间租金的违约金（从2014年12月8日起计至徐先兰清还所欠租金之日止，每日按月租2600元的5%计算，总额以5200元为限）给陈志雄；三、徐先兰在本判决生效之日起10日内，赔偿维修费500元给陈志雄。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费75元，由徐先兰负担。上述受理费已经由陈志雄预交，陈志雄同意由徐先兰在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给陈志雄。判后，徐先兰不服原审判决，上诉至本院称：一、原审法院未查清涉案房屋漏水等重要事实，采信陈志雄一方之言，判决错误，应予撤销。双方纠纷起因是房屋漏水，而房屋漏水严重，直接影响了我正常使用，且浸泡坏了我存放在涉案房屋内的货物。我为此多次联系陈志雄要求其立即维修，但陈志雄置之不理，还一直要求我支付房租。为了让陈志雄尽快维修房屋，我还明确告知陈志雄来维修时当面付清当月租金。但陈志雄迟迟不肯前来维修，为减少和避免涉案房屋漏水给我带来更大的经济损失，我不得不另寻出租房存放货物，并于2014年10月15日搬出涉案房屋，同时告知陈志雄。对此，我在一审期间提供了照片、双方之间的通话和短信记录等证据证实，而且原审法官在房屋现场办理房屋交接手续时，已经看到了房屋漏水的情况，但原审判决仍认为陈志雄不认可，且认定我提供的照片、当事人双方的通话和短信记录都不能证实房屋漏水，并就此判决我继续支付房租和支付违约金。鉴于房屋漏水事实是本案关键，也是我不支付房租的真正原因所在，恳请法院在事实争议较大的情况下，查清事实真相，依法亲自去现场勘查取证，并作出公正裁判。二、一审判决我支付租金于法无据，违约金过高。双方签约后，在房屋能够正常居住、使用的情况下，我一直依约支付租金，从未拖欠。但房屋出现严重漏水，经我多次催促，但陈志雄却一直不予维修，导致房屋漏水严重影响我正常使用，造成我的巨大经济损失(包括四套橡木原木门、一箱锁具、数箱天花板被水泡坏，经济损失达壹万陆仟壹佰贰拾元)。陈志雄严重违约，我有权要求解除合同，拒绝支付房租，且无需承担违约金。即使法院认定我需承担违约金，合同约定的违约金过高，法院应该按照法律及相关司法解释的规定，结合本案双方当事人争议的具体情况，以陈志雄的实际损失为基础，根据公平原则和诚信原则予以衡量及调整违约金。陈志雄没有任何经济损失，我无需支付任何违约金。三、一审判决我支付维修费用于法无据。我与陈志雄签订的房屋租赁合同中明确了房屋维修义务，且根据《合同法》第220条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，故涉诉房屋的卷闸门以及两个厕所的维修义务应当由出租人陈志雄承担。原审法院判令我承担违法，亦不公平。综上，我上诉请求：1、撤销原审判决；2、判令解除我与陈志雄的房屋租赁合同；3、判令陈志雄退还押金4600元；4、判令陈志雄承担本案一、二审全部诉讼费用。被上诉人陈志雄答辩称：不同意徐先兰的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，鉴于涉案房屋已经实际交接，徐先兰表示撤回其第二项关于解除合同的上诉请求。对于押金问题，徐先兰确认其在一审中没有提出反诉，陈志雄表示不同意就此进行调解，也不同意在二审中处理，故徐先兰表示其将另案主张，不要求二审处理押金问题。据此，徐先兰明确其上诉请求为：一、撤销原审判决，改判驳回陈志雄全部原审诉讼请求，及徐先兰无需赔偿500元维修费；二、陈志雄承担本案一、二审全部诉讼费用。本院认为：根据现有证据及双方当事人的陈述，可以认定双方当事人系因涉案房屋存在漏水问题而发生纠纷，但徐先兰所提交的证据并不足以证明涉案房屋的漏水情况严重到了徐先兰必须搬离涉案房屋的程度，陈志雄对此也不予确认，故徐先兰以涉案房屋漏水为由拒付租金的抗辩理由不成立，徐先兰应依约向陈志雄支付占有、使用涉案房屋期间的租金。由于原审法院组织徐先兰与陈志雄于2015年2月11日办理了涉案房屋交接手续，而徐先兰确认其未支付涉案房屋从2014年12月8日至2015年2月11日期间的租金，原审法院据此判令徐先兰支付2014年12月8日至2015年2月7日的租金5200元合理有据，本院予以维持。但由于涉案房屋漏水必然对徐先兰使用该房屋造成不便，双方因此发生纠纷，徐先兰延迟支付租金事出有因，故本院酌情减免徐先兰迟延支付租金的违约金。至于维修费，虽然徐先兰上诉主张应由出租方陈志雄负责维修，但原审基于徐先兰使用涉案房屋多年且一直未提出异议的事实，认定涉案房屋在交付时各项设施具备应有的功能，而徐先兰应将涉案房屋原状交还给陈志雄，现双方均确认维修费的金额，为减少讼累，故判令徐先兰赔偿500元维修费并无不当，本院予以维持。二审中，徐先兰并未举证推翻原审上述认定，故徐先兰不同意赔偿维修费500元的上诉意见理据不足，本院不予采纳。关于押金问题，由于徐先兰在原审中未对此提出反诉，二审中，双方当事人对此不能协商一致，且徐先兰表示另案主张，此系处分自己的权利，本院对此不作处理。综上所述，原审查明事实基本清楚，但部分处理欠妥，本院对原审判决相应予以改判。徐先兰的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:一、维持（2015）穗海法民三初字第215号民事判决第一项、第三项；二、撤销（2015）穗海法民三初字第215号民事判决第二项；三、驳回陈志雄其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费75元，由徐先兰负担50元，陈志雄负担25元。本案二审案件受理费150元，由徐先兰负担100元，陈志雄负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一五年八月二十日书 记 员  党春婷