安徽省利辛县人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1623民初854号原告：安徽利辛农村商业银行股份有限公司，住所地：安徽省利辛县城关镇文州路630号。统一社会信用代码：91341600152302649X（1-1）。法定代表人：王锋，职务：董事长。委托诉讼代理人：陈阳，职务：公司员工。委托诉讼代理人：张超，职务：公司员工。被告：利辛县龙居置业有限责任公司，住所地：安徽省利辛县城关镇淝河路。组织机构代码：56344518-5。被告：方素琴，女，1970年8月5日出生，汉族，安徽省利辛县人，住利辛县。原告安徽利辛农村商业银行股份有限公司与被告方素琴、被告利辛县龙居置业有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安徽利辛农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人陈阳、张超，被告方素琴到庭参加诉讼，被告利辛县龙居置业有限责任公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告安徽利辛农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告偿还贷款本息8290404.11元（利息截止到2017年1月3日），后变更为判决方素琴偿还贷款本息共计7189166.89元，并按照约定的贷款利息继续承担利息至清偿之日，利辛县龙居置业有限责任公司承担连带责任；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告方素琴于2012年7月26日从原告下属人民支行办理个人住房按揭贷款813万元，现贷款余额为6377386.12元。方素琴于2015年5月26日开始拖欠贷款利息，拖欠金额为811780.77元，于2015年7月26日开始拖欠本金，拖欠金额为1101237.22元，共计结欠金额8290404.11元。经原告公司的客户经理多次催要，方素琴均以各种理由拖延不还，此笔贷款已成不良贷款。2011年9月28日，被告利辛县龙居置业有限责任公司与原告签订《按揭贷款合作协议》中约定，原告向利辛县龙居置业有限责任公司开发的龙居大厦购房客户发放按揭贷款，利辛县龙居置业有限责任公司对购房人的借款提供全额不可撤销连带责任保证，并在原告处设立保证金账户，故被告利辛县龙居置业有限责任公司应对上述贷款承担连带清偿责任。被告方素琴辩称：对起诉的事实没有异议，不还钱是因为利辛县龙居置业有限责任公司延期交房。原告安徽利辛农村商业银行股份有限公司针对其陈述的事实和理由向法庭举出证据为：证据1.营业执照及中国银监会安徽监管局文件，证明原告具有本案诉讼主体资格；证据2.被告身份证、户口本、营业执照，证明被告的身份及诉讼主体资格；证据3.商品房买卖合同、契税缴纳凭证、网上备案单，证明方素琴购买商铺的事实；证据4.三份抵押合同、三份抵押权证，证明方素琴将购买房屋抵押给原告的事实；证据5.借款申请书、借款合同，证明方素琴向银行贷款813万元；证据6.放款证明，证明原告向被告方素琴放款813万元；证据7.逾期还款的证明，证明方素琴没有按照约定还款；证据8.按揭贷款合作协议，证明利辛县龙居置业有限责任公司与原告签订合作协议，为购房户提供连带责任保证的事实；被告方素琴对原告安徽利辛农村商业银行股份有限公司所举证据的质证意见为：没有异议。被告方素琴为支持其抗辩理由向法庭提交证据为利辛县龙居置业有限责任公司欠工程款的证明一份，证明利辛县龙居置业有限责任公司延期交房，方素琴才无力支付贷款。原告安徽利辛农村商业银行股份有限公司对方素琴所提交证据的质证意见为：没有异议。被告利辛县龙居置业有限责任公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状和证据材料。被告利辛县龙居置业有限责任公司未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证、辩论和陈述的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了双方当事人进行了质证，对当事人没有异议的证据，本院经审查后予以认定，并在卷佐证。根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，本案审理查明的事实为：2012年2月20日，方素琴与利辛县龙居置业有限责任公司签订商品房买卖合同，约定：方素琴向利辛县龙居置业有限责任公司购买利辛县龙居置业有限责任公司开发的龙居大厦第2幢104铺、204铺、105铺、205铺号房，总价款5401440元，约定首付款为2701440元，余2700000元于7日内前往出卖人指定银行办理按揭手续。同日，利辛县龙居置业有限责任公司出具的收据显示收到方素琴购B栋104-204,105-205房款2701440元。2012年2月22日，利辛县房地产管理局为上述购买的房屋办理了网上备案确认单，备案单号为201202200071。2012年2月27日，方素琴与利辛县龙居置业有限责任公司签订两份商品房买卖合同，约定：方素琴向利辛县龙居置业有限责任公司购买利辛县龙居置业有限责任公司开发的龙居大厦第2幢301铺号房，总价款6720000元，约定首付款为3360000元，余3360000元于7日内前往出卖人指定银行办理按揭手续；方素琴向利辛县龙居置业有限责任公司购买利辛县龙居置业有限责任公司开发的龙居大厦第2幢302铺号房，总价款4156600元，约定首付款为2086600元，余2070000元于7日内前往出卖人指定银行办理按揭手续；同日，利辛县龙居置业有限责任公司出具的2张收据显示收到方素琴购B栋301铺购房款3360000元，B栋302铺购房款2086600元。2012年6月21日，利辛县房地产管理局为上述购买的房屋办理了网上备案确认单，备案单号分别为：201202270047、201202270048。2012年7月10日，方素琴向利辛县农村信用合作联社提交借款申请书，申请借款813万元用于购买龙居大厦的商铺。2012年7月26日，方素琴与利辛县农村信用合作联社签订个人住房（商铺）按揭贷款合同，约定：方素琴向利辛县农村信用合作联社借款813万元，利辛县农村信用合作联社必须将此笔贷款全部以借款人购楼款名义，存入售房单位账户；贷款期限从2012年7月26日至2022年7月26日；利率按基准利率6.82‰，如遇国家利率调整，贷款利率相应调整；还款方式为等额本息的方式还本付息；如借款人未能按规定及时缴付本息时，借款人必须立即补付期款及逾期利息，贷款人有权在原利率基础上，向借款人加收50%以上的罚息，借款人所欠利息，按日累计收；如借款人（担保人）违反本合同之任何条款，贷款人有权要求借款人立即提前清还部分或全部实际贷款额，及立即追讨担保人。2012年7月26日，利辛县农村信用合作联社春店信用社将方素琴申请的借款8130000元转入借款人指定账户。2015年5月26日，方素琴开始拖欠贷款利息，拖欠金额为811780.77元，于2015年7月26日开始拖欠借款本金，拖欠金额为1101237.22元，现贷款余额为6377386.12元，合计金额为7189166.89元（利息截止到2017年1月3日）。2012年7月18日，方素琴与利辛县农村信用合作联社签订三份抵押合同，2012年7月26日素琴与利辛县农村信用合作联社又签订一份总的抵押合同，约定将上述购买的房屋办理抵押，用于向利辛县农村信用合作联社办理按揭贷款人民币8130000元；担保的范围包括但不限于主合同项下的本金、利息、逾期利息、复息、孳息、违约金等等。2012年7月19日，利辛县房地产市场产权监理所为龙居大厦B楼104、204、105、205、301、302铺号房办理了预购商品房设定抵押权预告，预告登记权利人均为利辛县农村信用合作联社。其中104、204、105、205铺号房的预抵押字号为利房预商抵字第20120808号；301铺号房的预抵押字号为利房预商抵字第20120807号；302铺号房的预抵押字号为利房预商抵字第20120809号。2011年9月28日，利辛县龙居置业有限责任公司（乙方）与利辛县农村信用合作联社（甲方）签订《按揭贷款合作协议》，约定：双方就个人房屋贷款事宜开展合作。双方合作房屋项目名称为:龙居大厦；地址位于城关镇淝河路西侧、新县医院东侧；符合甲方贷款条件的购房借款人购买乙方销售的上述房产，可向甲方申请个人房屋贷款，贷款手续按甲方规定办理。······第六条乙方同意按下述第4.1款为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证。4.1自《借款合同》生效之日起，至甲方取得购房借款人以《房屋所有权》或《房地产权证》所办抵押的《他项权利证》止。······。第十条乙方同意在甲方开立贷款保证金账户，按照个人住房贷款总额的5%、商铺贷款总额的10%这一比例存入保证金账户，账号为3417847419010539000010013，并接受甲方的监督管理。在乙方为购房借款人办妥房产/预售契约抵押登记手续之前，该账户的资金只能作为偿还甲方向购房借款人发放贷款的还本付息保证。······。第十六条本协议有效期为陆年。······。另查明，根据中国银监会安徽监管局皖银监复【2014】102号文件显示，同意安徽利辛农村商业银行开业，该行开业的同时，利辛县农村信用合作联社自行终止，其债权债务转为该行债权债务。2014年5月，安徽利辛农村商业银行开业。本院认为：原告安徽利辛农村商业银行股份有限公司与被告方素琴、利辛县龙居置业有限责任公司分别签订的个人购房按揭贷款合同、抵押合同、按揭贷款合作协议等系各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，且抵押合同已经办理预抵押登记，故上述合同均为有效。安徽利辛农村商业银行股份有限公司按照约定将贷款借给方素琴后，方素琴按照约定偿还贷款本息至2015年5月26日后，未继续按照约定偿还借款本息，其行为构成违约，应当承担违约责任。利辛县龙居置业有限责任公司为方素琴购买商铺申请贷款与原告签订合作协议，约定提供连带保证责任，故利辛县龙居置业有限责任公司应当承担连带清偿责任。因此，对于安徽利辛农村商业银行股份有限公司主张方素琴偿还贷款本息7189166.89元，利辛县龙居置业有限责任公司承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。根据上述借款合同及抵押合同的约定，方素琴将其购买的龙居大厦B楼104、204、105、205、301、302铺号房抵押给安徽利辛农村商业银行股份有限公司，为其借款提供担保，故安徽利辛农村商业银行股份有限公司在方素琴不履行上述债务时，对方素琴所有的龙居大厦B楼104、204、105、205、301、302铺号房进行折价或以拍卖、变卖该房产所得价款享有优先受偿权。利辛县龙居置业有限责任公司与利辛县农村信用合作联社签订的《按揭贷款合作协议》约定利辛县龙居置业有限责任公司在利辛县农村信用合作联社处设立保证金账户并按照房贷金额的比例存入保证金到该账户，用于利辛县农村信用合作联社向购买利辛县龙居置业有限责任公司房屋借款人发放贷款的还本付息保证，利辛县农村信用合作联社实际取得了该账户的控制权和对账户资金的实际占有，上述设立保证金账户并存入资金的行为符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条关于金钱质押特定化并移交债权人占有的要求，上述保证金账户的资金依法设立了质权，故原告安徽利辛农村商业银行股份有限公司对上述保证金账户享有质权。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告方素琴于本判决生效之日起十日内偿还原告安徽利辛农村商业银行股份有限公司剩余贷款本金6377386.12元及截止到2017年1月3日的贷款利息811780.77元，合计7189166.89元，并继续支付剩余本金6377386.12元的利息（利息按照基准利率6.82‰，如遇国家利率调整，贷款利率相应调整，从2017年1月4日起计算），被告利辛县龙居置业有限责任公司对上述贷款本息承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费69832元，减半收取34916元，由被告方素琴、被告利辛县龙居置业有限责任公司负担31062元，由原告安徽利辛农村商业银行股份有限公司负担3854元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员 汝 杰二〇一七年四月二十七日书记员 王小宇附：本案适用法条《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。