江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2015）盱民初字第00574号原告邱常洲，军人。原告王庆燕，无业。两原告共同委托代理人孙桂宝、姜康兵（实习），江苏兴宇律师事务所律师。被告江苏金瑞置业有限公司。住所地：盱眙县盱城镇山水广场南侧金鼎华府小区售楼部。法定代表人金月桥，该公司董事长。委托代理人李训付、赵秀林，该公司职员。原告邱常洲、王庆燕诉被告江苏金瑞置业有限公司（以下至判决主文前简称金瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月9日立案受理后，依法由代理审判员王云云适用简易程序，于2015年4月21日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭于2015年8月3日公开开庭进行了审理。原告邱常洲、王庆燕委托代理人孙桂宝、姜康兵、被告金瑞公司委托代理人李训付、赵秀林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱常洲、王庆燕诉称，2010年9月8日，原、被告签订了商品房买卖合同，购买被告开发的位于盱眙县都梁大道北段东侧山水广场南侧的金鼎华府小区商品房一套，建筑面积为75.19平方米，单价3361.41元，合计金额为299937元。在约定的时间内原告已经履行完付款手续，合同约定交房时间为2011年12月30日前，被告将验收合格的房屋交付原告使用，并约定了违约责任及违约金的计算方法，而被告直至2014年6月13日才经验收符合交房条件，因此，在此期间被告一直处于违约状态，应当支付违约金，具体违约时间自2011年12月30日至2014年6月13日合计925天，违约交房的违约金为每天按购房款的万分之二计算59.9874元，合计违约金为55488.3元。原、被告约定于交房时间90日内为原告办理房屋产权证书，并约定逾期办理的违约金按购房款的0.1%向原告支付，而被告与本小区内的大部分购房者约定了1%的违约金，依照公平公正原则，原告提出逾期办证违约金应调整至1%，被告应支付逾期办证违约金2999元。以上情况原告多次与被告协商无果后诉至贵院，为维护原告的合法权益，请求法院判决被告支付原告违约交房违约金55488.3元，逾期办理房屋产权证违约金调整至1%，被告向原告支付逾期办证违约金2999元，本案诉讼费由被告承担。被告金瑞公司辩称，原告在2012年5月3日亲自检验接收房屋并装修入住，彼时水电气都到达该户，因此不同意支付违约交房违约金；对于涉案房屋产权证，合同约定的0.1%系双方真实意思表示，且涉案房屋于2014年6月已办理完毕完结产权证，未超过合同约定的90日，故不应承担逾期办证违约金。经审理查明，2010年9月8日，邱常洲、王庆燕（买受人）与被告金瑞公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，由两原告购买被告开发的“金鼎华府”小区B5幢4单元602号房，总价款为299937元，合同第八条约定出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品房交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，两原告于2010年9月13日支付首付款110937元，余款189000元于2011年12月15日支付给被告，但被告未按合同约定期限向原告交付房屋，直至2012年5月3日，被告通知原告交房，原告在未按合同约定向被告索要相关证明文件，亦未对房屋及配套设施查验的情况下，领取房屋并装修入住。另查明，2013年12月17日，B5号楼已按绿化图纸方案施工，经盱眙县园林管理处验收合格；2014年1月18日B5号楼有线数字电视配套工程经盱眙县有线电视台验收合格；2013年3月5日金鼎华府小区电话及宽带工程经中国移动通信集团江苏有限公司盱眙分公司验收可以向小区所有客户提供电话及宽带服务；2013年12月10日经盱眙县住房和城乡建设局实地检查，B5号楼道路无明显异常，同意交付使用；2013年12月10日，经盱眙县住房和城乡建设局审查，准予在许可范围内向城市排水管网及其附属设施排放污水；2014年5月27日，经盱眙县燃气管理办公室出具证明金鼎华府燃气配套工程经设计、监理、施工、建设单位竣工验收，同意工程实体合格；2014年5月20日，经盱眙县电力公司用电检查同意向B5号楼送电；2013年1月30日，经盱眙县虹源水务有限公司验收合格，同意B5号楼并入该公司管网。2014年2月17日，经盱眙县住房和城乡建设局、盱眙县建筑工程质量监督站审查B5号楼工程竣工验收资料审查符合要求，同意备案。2014年6月13日，被告办理了B5号楼的交付备案手续。两原告于2014年7月8日办理了B5四单元602室房屋所有权证。上述事实，有当事人陈述、原告提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、房屋所有权证、本院依职权调取的B5号楼备案登记资料等证据证实，经庭审质证，本院予以确定。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告的合同义务是及时足额支付购房款，被告的主要合同义务是按约定在2011年12月30日前将取得商品房交付使用批准文件的房屋交付被告使用，而被告未能按约定履行该义务，在房屋单体工程建设竣工后即通知原告领取房屋，即使原告于2012年5月3日事实上受领了房屋，被告彼时交付的房屋不符合约定的条件，属于瑕疵履行行为，依法仍应承担采取补救措施并赔偿损失的责任。关于损失赔偿问题，因2012年5月3日的交房非合同约定意义上的交房，故仍可以参照合同关于逾期交房违约金约定确定，但结合合同约定，作为大额资产的买卖、交付，合同对原告同样作了相应要求，即原告在接受房屋时有对所购房屋基本情况、小区可见配套设施概况作大体审查，并有权在出卖人不向其出示《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》的情况下拒绝接受房屋，但原告在被告违约交付房屋时并未提出异议，接受房屋并装修入住，未履行审慎的审查义务，其自身亦应承担相应的过错责任。根据被告在“交付”原告房屋时单体及配套设施的完成情况，及此后采取补救措施的实施进度，结合原告自身未尽的审查责任、长期居住事实及居住后受损失情况，本院对被告自2012年5月3日至2014年6月12日间的瑕疵交房责任，参照逾期交房赔偿责任的40%确定违约责任，即被告需向原告赔付18500元（299937元×0.0002×771天×40%）。对2011年12月31日至2012年5月2日124天间的逾期交房违约金7438.4元（299937元×0.0002×124天）被告应全额给付。对于原告主张的逾期办证违约金，合同约定的交付系符合交付条件意义上的交付，本案所涉房屋于2014年6月13日符合交付条件，被告协助两原告于2014年7月8日办理了房屋所有权证，未超过90日，故对原告主张的逾期办证违约金本院不予支持。综上，被告应支付违约金25938.4元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、被告江苏金瑞置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告邱常洲、王庆燕支付违约金25938.4元。二、驳回原告邱常洲、王庆燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1262元，由原告邱常洲、王庆燕负担702元，被告江苏金瑞置业有限公司负担560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。审 判 长  张秀楷代理审判员  王云云人民陪审员  王宜国二〇一五年八月二十日书 记 员  赵容达附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百二十条当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。