辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2015]沈中民二终字第1814号上诉人（原审被告）：沈阳市教育局，住所地沈阳市沈河区北二经街55号。法定代表人：苏文捷，该局局长。委托代理人：刘璇，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：李福军，辽宁华远律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沈阳市友好科技管理培训学校，住所地沈阳市沈河区广泉路11号。法定代表人：丁铁钢，该校校长。委托代理人：赵天鑫，男，1987年8月21日出生，汉族，该学校员工。委托代理人：李福军，辽宁华远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳市沈河区房产局第二房产经理公司，住所地沈阳市沈河区大西路万寿寺街83号。法定代表人：郎元松，该公司总经理。委托代理人：孙传国，男，1964年1月24日出生，汉族，该公司法律顾问。委托代理人：陈姣，女，1988年6月27日出生，汉族，该公司法律顾问。上诉人沈阳市教育局（以下简称“教育局”）、沈阳市友好科技管理培训学校（以下简称“友好科技学校”）因与被上诉人沈阳市沈河区房产局第二房产经理公司（以下简称“沈河区房产局”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第178号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员那卓担任审判长，审判员周海鹏、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭公开审理了本案，上诉人沈阳市教育局的委托代理人刘璇、李福军，沈阳市友好科技管理培训学校的法定代表人丁铁钢及其委托代理人赵天鑫、李福军，被上诉人沈阳市沈河区房产局第二房产经理公司的委托代理人孙传国，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告沈河区房产局一审诉称，位于沈阳市沈河区大西路二段月窗里1号（新址为沈河区大西路广泉巷11号）第一栋建筑面积为373平方米的房屋系沈河区房产局（以下简称“沈河区房产局”）委托原告经营管理的国有房产。为了支持沈阳二轻局党校（以下简称“二轻党校”，后改名为“沈阳市二轻家俱职工大学”）培养人才需要，区局根据二轻党校的申请下发了沈河房地字（81）第66号《关于同意拆除公房交换产权的批复》（以下简称“批复”），该批复明确了拆除所属区局的沈河区大西路二段月窗里1号第一栋号（即建筑面积373平方米）房产及大烟囱一座，在新楼建成后，将楼下第一层建筑面积445.3平方米的产权置换给区局。1989年8月4日，二轻党校的教学楼建成，根据《批复》当年置换的沈河区大西路二段月窗里1号第一栋号445.3平方米的产权二轻党校应该如实申报，但是其未进行申报。1999年4月23日，沈阳市人民政府（以下简称“市政府”）下发了沈政[1999]43号《关于同意将沈阳市职工艺术工程学院划归沈阳大学管理的批复》，市政府同意将沈阳市职工艺术工程学院（原沈阳市二轻家俱职工大学）划归至沈阳大学。因沈阳大学与第一被告存在债权债务关系，2002年5月27日沈阳大学将该教学楼（沈河区大西路二段月窗里1号）及相应资产抵债给第一被告，遂第一被告取得了该处房产的部分产权及相应的公房使用权，即从该日起第一被告应向原告缴纳国有公房的房屋租金。二被告于2005年3月22日与原告签订租房协议书，承租位于沈河区大西路广泉路11号建筑面积375平方米原告拥有的房产。后第二被告分别于2008年5月5日、2011年4月25日与原告续签该协议。但在实际工作中，二被告一直使用剩余的70.3平方米的房屋没有缴纳房屋租金，原告多次向二被告说明情况要求其按照《批复》缴纳445.3平方米的房屋租金，皆未果。原告认为，国有财产神圣不可侵犯。因原告将沈河区大西路二段月窗里1号第一栋号房产按照《批复》进行置换，遂在该楼建成后，原告即对该楼第一层享有建筑面积445.3平方米的产权且应按照445.3平方米的产权重新评定租金，按照新租金进行计租。二被告拒绝补缴公房租金的行为已严重侵犯了国家的利益，原告为维护国家的利益，将此事诉至贵院，请求：1、请求人民法院依法判令二被告向原告支付2002年5月27日至2014年6月30日少缴的房屋租金人民币68296.45元及逾期支付的利息。合计为人民币27496元。2、判令诉讼费用由二被告承担。原审被告教育局一审辩称：原告陈述的与事实不符：一、租房协议书约定的租金计算方式为按整体面积计算，而非按面积单价计算。本案被告长期租用原告位于被告院内的直管房，并分别于2005年、2008年、2011年签订《租房协议书》，每份协议均约定租期三年，租金一次性付清。从合同内容明显可以判断，原告是将位于被告处的直管房整体出租给被告，租金也是按全部房屋整体计算，而非按照单位面积计算。合同中载明的“375平方米”是双方多次协商，最终确定的被告实际租用原告直管房的面积，而非计算租金的依据。截至目前，被告已付清上述三份协议约定的全部租金，已事实上履行了全部的合同义务，原告的诉讼请求没有事实上及法律上的依据，不应予以支持。二、被告承租原告房屋的面积几经变化，最终确定为375平方米，不存在被告另外租赁原告70.3平方米房屋的事实。原告原在沈阳市沈河区大西路二段月窗里1号（新址为沈河区大西路广泉巷11号）有两处房屋（第一栋号：建筑面积373平方米；第二栋号：建筑面积为156平方米），长期出租给原沈阳市二轻家具职工大学（下称“职工大学”）。1981年9月1日，沈河区房产局下发了沈河房地字（81）第66号《关于同意拆除公房交换产权的批复》（下称“批复”），明确了拆除第一栋号房产及烟囱一座，在该处新建教学楼一座，建成后，将教学楼一层建筑面积445.3平方米置换给沈河区房产局，在教学楼竣工前，仍按373平方米继续收租，竣工后，重新约定租金。该教学楼于1989年8月4日取得《房屋所有权证》，所有权人为职工大学。其后，原告与职工大学于1992年签订《租赁契约》，为便于计算新建部分房屋依旧按照原第一栋号的373平方米收租，可视为双方用实际履行合同的方式对教学楼竣工后的租金做了重新约定，即教学楼建成后，一层置换给沈河房产局，租金仍按373平方米收租。1989年，职工大学与沈河房产局协商一致，拆除房产局��有的第二栋号7间房屋156平方米及职工大学所有的2间房屋59平方米，由职工大学出资，沈河区房产局工程队承建，新建二层楼一座，面积为434平方米，该楼抵顶原房产局在学校院内的全部直管房，同时职工大学收回教学楼一楼。至此，沈河区房产局在职工大学院内的直管房由20间平房，转变为原第二栋号位置上新建的二层楼。据原告与沈阳市职工艺术工程学院（原沈阳市二轻家具职工大学）于1995年7月1日签订的《公用公房租赁合同》记录，租赁房屋的面积已变为434平方米，可以作为这一事实的佐证。2005年，沈阳市属高校安居乐教工程建设办公室查档发现，为新建二层楼曾拆除了沈阳市二轻家具职工大学的2间房屋59平方米，经时任市教育局梁济宏局长、乔树珀副局长，沈河区吴晓兵常务副区长及房产局有关领导会议决定，将沈河区房产局所有的直管房由434平方米调整��375平方米，同时将原合同中的房屋维修责任由房产局变更为沈阳市属高校安居乐教工程建设办公室。至此，原告在原沈阳市沈河区大西路二段月窗里1号的国有直管房产为375平方米。双方分别于2005年、2008年、2011年签订的《租房协议书》可以作为这部分事实的佐证。三、作为房产的管理者，原告明知被告已全部给付租金而仍然诉讼的行为，系恶意的诉讼行为。作为本案涉诉房产的管理人和负责人，原告对涉诉房产在管理上负有注意义务。在起诉状中，原告称职工大学在1989年对置换给沈河区房产局的教学楼一层445.3平方米产权应申报而未申报。然而，截至原告起诉时，在25年的时间内，作为该产权的管理负责人及产权登记的主管部门沈河区房产局对职工大学未申报产权的行为始终未采取任何措施，显然违背逻辑，与常理不符。事实是，如前文所述，在90年前后沈河区房���局与职工大学再一次达成协议，用新建的二层楼置换回教学楼一层，职工大学无需再对此产权做申报，沈河区房产局自然也无需追究此事。租赁关系保持几十年，经多任原告主管领导确认，均未对此产生异议，原告明知此事的来龙去脉，在被告已付清全部租金的情况下，仍然起诉的行为是恶意的诉讼行为。四、原告的诉求即使存在事实基础，也已超过法定的诉讼时效，人民法院不应予以保护。综上，被告承租原告的房屋面积为375平方米，被告已付清全部租金，原告的诉讼请求不应得到支持。原审被告友好科技学校一审辩称，在2005年友好科技学校与原告打交道，原告与我们讲小二楼是我们的产权，过去是与二轻职大合作，现在与我们合作，经过沈河区常务副区长以及教育局的局长以及房产局的局长共同协商的，将面积确定的，经过协商面积也确定了，才签订的合��。在2005年的时候我们答应三年的租金我们一次性付清，我们承诺由原告承担的义务由我们承担，维修等问题也是我们自行解决，一年3万元的租金3年9万元一次性付清，我们还承担维修的义务，原告就是什么义务也不承担，就拿这9万元，时间是从2005年至2014年，这些双方都没有争议。在诉讼期间，我们也与原告就此事协商过，但是并未达成一致。就原告的诉讼行为就是恶意的，浪费诉讼资源。我方确实不欠原告租金。对于教育局的答辩意见我们也是同意的。原审法院经审理查明，位于沈阳市沈河区大西路二段月窗里1号（新址为沈河区大西路广泉巷11号）第一栋建筑面积为373平方米的房屋系沈河区房产局（以下简称“沈河区房产局”）委托原告经营管理的国有房产。1981年9月1日，沈河区房产局根据中国共产党沈阳市第二轻工业局党校（以下简称“二轻党校”）的申���，下发了沈河房地字（81）第66号《关于同意拆除公房交换产权的批复》（以下简称“批复”），该批复明确了拆除所属区局的沈河区大西路二段月窗里1号第一栋号（即建筑面积373平方米）房产及大烟囱一座，在新楼建成后，将楼下第一层建筑面积445.3平方米的产权置换给沈河区房产局。1989年8月4日，二轻党校的教学楼建成。同日，取得该楼的产权证，注明所有权人为沈阳市二轻家具职工大学（原二轻党校），房屋旧址为沈河区大西路二段月窗里1号，层数为6层，建筑面积为2248平方米。1999年4月23日，沈阳市人民政府（以下简称“市政府”）下发了沈政[1999]43号《关于同意将沈阳市职工艺术工程学院划归沈阳大学管理的批复》，市政府同意将沈阳市职工艺术工程学院（原二轻党校更名的沈阳市二轻家具职工大学）划归至沈阳大学。2002年5月27日，沈阳大学将该教学楼（沈河区大西路二段月窗里1号）及相应资产抵债给沈阳市市属高校安居乐教办公室（被告沈阳市教育局下属单位），沈阳市教育局取得了该处房产的部分产权及相关的公房使用权。2005年，被告友好科技学校，开始使用诉争房屋。同年3月22日，原告与二被告签订房屋租赁协议书，二被告承租位于沈河区大西路广泉路11号建筑面积375平方米原告拥有的房产。协议约定，租期为3年，即2005年5月1日至2008年4月30日，年租金为人民币23333元，合计租金为人民币85000元等约定。2008年5月5日原告与被告友好科技学校签订租房协议书，该校承租位于沈阳市沈河区大西路二段月窗里1号375平方米，年租金为人民币3万元，租期为3年，即从2008年5月1日至2011年4月30日止，合计租金为人民币9万元等约定。2011年4月25日，原告与被告友好科技学校签订租房协议书，该校承租位于沈阳市沈河区大西路二段月窗里1号375平方米，年租金为人民币3万元，租期为3年，即从2011年5月1日至2014年4月30日止，合计租金为人民币9万元等约定。2014年6月23日，原告开始向二被告发送律师函，要求二被告交纳445.3平方米－375平方米=70.3平方米的租金，期限从2002年5月27日至2014年6月30日止等内容。原告与二被告因补交剩余70.3平方米的租金一事协商未果，起诉来院。另查，原告诉争楼房自2005年至今由被告友好科技学校使用，权利人为沈阳市教育局。再查，2014年10月24日原告起诉来院，要求二被告给付租金差价款，于2014年12月9日撤诉。原审法院认为，诉争房产系原告管理的公有直管用房，经拆迁文件规定，其中445.3平方米应属沈河区房产局所有，但该部分房产一直由二被告承租使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承��人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案诉争房屋经过使用权更迭，其使用权转为被告沈阳市教育局所有，沈阳市教育局将该处房屋交由被告沈阳市友好科技管理培训学校使用，被告沈阳市教育局、沈阳市友好科技管理培训学校作为公有房屋使用人应当履行给付公有房屋租金的义务，故原告要求被告沈阳市教育局、沈阳市友好科技管理培训学校给付公有房屋租金，符合相关政策、法律、法规的规定，应予支持。关于诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为1年，第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。原告向本院提供了其催缴租金的律师函，但该律师函于2014年6月24日送达被告，仅能够证明原告��在2014年6月向被告主张过权利，构成诉讼时效中断，无法证明2014年6月之前原告曾向被告主张过权利，故本案诉讼时效应从2013年6月计算，被告应给付房屋租金的期间为2013年6月至2014年6月（原告诉请截止之日）共计13个月，租金标准应依照双方2011年4月25日签订的租赁合同约定的租金标准计算，其租金差价为：（人民币30000元÷12个月÷375平方米×70.3平方米×13个月）=6093元。关于二被告辩称，虽然1981年房产局拆迁文件批复规定，我们新盖6层楼中，楼下第一层445.3平方米归原告所有，但我们已经取得了全楼的产权证。在以后拆迁第二栋楼的时候已将这部分面积抵顶到第二栋楼拆迁后新建的二层楼当中，因二层楼中有我们所有权的59平方米面积，原告共计有产权是375平方米，所以我们一直按照这个面积交的租金，故不欠原告租金，不同意给付租金差价款，因证据不足，原审法院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、被告沈阳市教育局、沈阳市友好科技管理培训学校于本判决生效后10日内一次性返还原告沈阳市沈河区房产局第二房产经理公司租金（70.3平方米）人民币6093元（2013年6月至2014年6月）；二、驳回原告沈阳市沈河区房产局第二房产经理公司的其他诉讼请求。如果二被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2195元，由原告沈阳市沈河区房产局第二产经理工公司负担人民币1950元，由被告沈阳市友好���技管理培训学校负担人民币245元。宣判后，教育局、友好科技学校不服原判，向本院提出上诉，请求撤销原审判决；驳回沈河区房产局的诉讼请求；诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院仅凭被上诉人提交的八一年的房屋置换协议与批复，便认定教学楼一楼445.3平方米属沈河区房产局所有，主要证据明显不足；二、上诉人承租房屋的面积几经变化，最终确定为375平方米，不存在另外租赁70.3平方米房屋的事实，上诉人提交的证据虽为复印件，但能与其他证明材料互相印证，应作为有效证据予以采信；三、租房协议书约定的租金计算方式为整体计算，而非按面积单价计算；四、作为房产的管理者，被上诉人明知事情来龙去脉而故意混淆事实，提起诉讼行为，是滥用诉权的恶意诉讼行为，不应获得支持。被上诉人沈河区房产局答辩称：原审判决事实清���，适用法律正确，请求维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。上述事实，有当事人陈述、沈阳市国有房产产籍卡、证明、说明、沈河房地字（81）第66号文件及协议书（1981年）、沈阳市人民政府[1999]43号文件、协议书、房屋租赁合同、律师函及回执、《房屋所有权证》（沈河房字第0034**号）、《租赁契约》（1992）、《公用公房租赁合同》（1995）、《房屋所有权证》（沈河房字第0034**号）、《房屋所有权证》（沈河房字第0034**号）等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，根据沈河房地字（81）第66号文件及协议书（1981年）市二轻党校在建成涉案的六层教学楼后，应当向沈阳市沈河区房地产局返还公房面积445.3平方米。虽然教育局、友好科技学校主张用另外的二层楼的部分面积抵顶了部分应返还沈河区房产局的面积���但未提供充分证据证明其主张，故本院不予支持。关于二上诉人主张涉案的六层教学楼已经办理房证的问题，该房证面积为2248平方米，在1981年的66号文件及协议书中均注明了涉案的六层教学楼的面积为2671平方米，亦可以看出二轻党校在当时并未对涉案的六层教学楼整体面积办理房证，且该房产证亦不能证明二上诉人主张的用其他房屋面积抵应返还给房产局445.3平方米的一部分的事实。关于上诉人友好科技学校提出对产籍卡形成时间鉴定的申请，因该产籍卡的形成时间与二上诉人是否返还房产局面积没有直接性、关联性，不影响本案的定案结果，故其主张本院不予支持。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4390元，由上诉人沈阳市友好科技管理培训学校负担2195元、沈阳市教育局负担2195元。本判决为终审判决。审 判 长  那 卓审 判 员  周海鹏代理审判员  史舒畅二〇一五年八月二十日书 记 员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；