安徽省灵璧县人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1323民初1516号原告：灵璧县昊寰物业管理有限责任公司，住所地灵璧县。法定代表人：田丽，系该公司负责人。委托代理人：尹传凌，安徽鑫光律师事务所律师。被告：张小龙，女，1975年4月26日出生，汉族，小学文化，农民，住安徽省灵璧县。原告灵璧县昊寰物业管理有限责任公司因与被告张小龙物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月22日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告灵璧县昊寰物业管理有限责任公司的法定代表人田丽及其委托代理人尹传凌、被告张小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。灵璧县昊寰物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令张小龙给付拖欠原告的物业服务管理费800元、滞纳金583.20元，合计金额1383.20元；2、由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2015年12月5日，原告与灵璧县众志时装贸易有限公司职工宿舍业主崔文静签订了《物业管理服务合同》。该合同约定，由原告向被告所居住的众志公租房提供物业服务。另，该合同约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为按年履行缴纳义务，逾期一年没有交纳的将按天收取3‰滞纳金。被告系原告提供服务管理的灵璧县众志时装贸易有限公司职工宿舍7单元601室的业主，该户业主的房屋面积100平方米，现被告按合同约定应向原告缴纳从2015年7月1日至2017年2月28日的物业管理费用人民币800元。但被告却拒不履行自己的缴费义务。张小龙辩称：一、原告并不是适格原告。原告没有与被告签订任何物业服务管理合同，原告应向被告出示相关证据证明对本案涉及小区进行管理具有合法性，也应出示国家行政部门的相关手续，以证明其具有符合法律及行政法规规定能进行物业管理的资质。原告在管理前没有将服务内容、标准及收费标准进行公示，也没有使用税票。二、关于物业费问题。物业管理服务协议性质是双务合同，双方应同时履行义务。只有物业公司向业主提供了符合双方约定的服务，业主才有按约定交纳物业费的义务。如果物业公司提供的服务没有达到双方约定，业主有权行使抗辩权。被告房屋因漏水向其反映，物业公司拒绝履行自己的义务，被告自己花费650元维修，后原告会计答复向经理反映，并进行协商。物业公司也未将协商结果告知被告，突然起诉要求支付滞纳金，其行为违反了诚实信用原则。原告主张的物业费中包含保安费、保洁费、保绿费及管理费。但原告并没有按合同约定运转监控设施，给居民居住造成安全隐患，致使我的衣服在十分钟之内丢失，但监控里就没有查到。对保绿费，我们所居住的楼下仅有3米宽通道，根本没有绿地，因此该费用越高不应主张。对管理费，原告没有履行维护公共设施的义务，防盗门出现故障，原告不维修供水设备不健全，5楼、6楼经常没有水，同样在灵璧县、同样的业主、同样的物业费标准，却得不到一样的服务。被告认为物业费按0.4元收取违反了公平原则。因物业费收取是按月收取，2017年4月份以前的物业费已经超过了诉讼时效。三、关于滞纳金问题。被告从2015年开始就不断与物业公司就物业管理问题进行协商，在物业公司未给出正式答复前，原告以被告未缴纳物业费主张滞纳金是没有法律依据的。原告在诉讼中向本院提供证据材料如下：1、原告的营业执照、物业服务企业资格证书、收费许可证，证明原告的主体资格，同时证明原告具有物业管理服务资质，原告收取物业费得到物业部门审批，具有合法性。2、服务价格登记证。证明涉案小区收费每平方0.40元。3、物业管理合同。证明房屋产权灵璧县众志时装贸易有限公司，原告与其签订物业合同。4、公租房电费一览表。证明在与我公司签订合同之前，不是我公司服务，从签订合同之后，我公司才服务并且收取费用。针对原告提供证据材料张小龙发表质证意见如下：1、原告提供证据材料1、4无异议。2、原告提供证据材料2真实性无异议，政府批准是从2016年开始，但是原告从2015年7月就开始收取。3、原告提供证据材料3真实性无异议，但是这是原告个人行为。合同上签订时间12月5日，原告收取费用是从2015年7月开始，因此该合同对我没有效力。原告没有与我签订合同。张小龙向本院提供证据材料如下：1、张小龙电费条6张。证明原告每月收取电费时候原告自己将物业费划掉没有收取。2、物价局文件、物业管理合同、物业管理收费标准复印件。证明原告没有与小区业主签订合同。针对张小龙提供证据材料原告发表质证意见如下：1、原告之所以把物业费划掉，是因为整个小区就两个被告没有缴纳，被告说不同意与物业费一起缴纳。2、因为该房屋是公租房，房屋产权人是崔文静，原告只有与产权人签订合同。该证据都是复印件。根据双方举证、质证意见，本院认证如下：1、原告提供证据材料1、4被告无异议，经本院审核，上述证据与本案相关联，能反映与本案相关的事实。本院予以采信。2、原告提供证据材料2系灵璧县物价局颁发的准予原告收取物业费的服务价格登记证，其来源合法，能证明原告收取物业费符合相关规定。3、原告提供证据材料3系本案涉及的灵璧县众志时装贸易有限公司职工宿舍，由建设单位灵璧县众志时装贸易有限公司与原告自愿签订的《物业服务合同》，该合同能证明原告对本案涉及小区进行了服务，与本案相关联。4、张小龙提供证据材料1电费收据系张小龙缴纳电费证明，能证明张小龙缴纳了电费。5、张小龙提供证据材料2中物价局文件、物业管理合同、物业管理收费标准均系复印件，无法核实其真实性，且上述证据与本案无关联。本案经当事人举证、质证、认证，本院查明以下事实：本案争议小区系灵璧县众志时装贸易有限公司职工宿舍，张小龙系灵璧县众志公租房14单元601室业主，面积100平方米。该职工宿舍没有成立业主大会。2015年7月1日，灵璧县昊寰物业管理有限责任公司与灵璧县众志时装贸易有限公司签订交接协议。2015年12月5日，灵璧县昊寰物业管理有限责任公司开始对本案涉及小区进行物业服务，同时灵璧县昊寰物业管理有限责任公司与灵璧县众志时装贸易有限公司签订《物业服务合同》，合同约定了多层住宅每月每平方米收取0.40元，由业主按其拥有的面积缴纳，合同期限为3年（从2016年1月1日至2018年12月31日）。2016年4月1日，灵璧县物价局颁发本案涉及宿舍的服务价格登记证。张小龙因房屋发生渗漏，向原告反映，原告对该事情未做明确书面告知。张小龙缴纳电费后，未交物业费，双方因此产生纠纷，以至成诉。本院认为，从2015年12月5日至2015年12月31日，虽然灵璧县昊寰物业管理有限责任公司与灵璧县众志时装贸易有限公司没有签订《物业服务合同》，但原告提供的缴纳电费一栏表，可反映原告对本案涉及的灵璧县众志时装贸易有限公司职工宿舍进行了物业服务，而且是该物业的唯一物业服务企业，张小龙在事实上接受了灵璧县昊寰物业管理有限责任公司的物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务关系。所以张小龙应当向支付2015年12月5日至2015年12月31日期间的物业服务费。至于2015年12月5日以前物业费，由于不是原告提供物业服务，原告在诉讼中也未提供相应证据证明他人委托收取。故，原告要求被告支付2015年12月5日以前物业费，无事实与法律依据，本院不予支持。灵璧县众志时装贸易有限公司作为本案涉及建设单位及所有权人，在灵璧县众志时装贸易有限公司职工宿舍业主未选任物业公司之前，2015年12月5日，灵璧县昊寰物业管理有限责任公司与灵璧县众志时装贸易有限公司签订《物业服务合同》。符合《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对张小龙具有约束力，被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约按照合同约定支付拖欠物业费，标准为每月每平方米0.40元。至于张小龙称，物业费是按月收取，原告要求超过诉讼时效的观点，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，从2015年12月至今尚未满两年。故张小龙该观点，本院不予支持。张小龙辩称房屋有漏水问题，但未能提供充分证据证明事发原因、损害后果，亦未能证明漏水系物业公司的物业服务范围，被告以此拒交物业费于法无据。据双方当事人所述及本案实情，原告在物业服务中确存在一定瑕疵，被告未交物业费系事出有因。故，原告要求被告支付滞纳金，本院不予支持。综上所述，依照依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中民人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张小龙在本判决书生效后十日内一次性给付欠原告灵璧县昊寰物业管理有限责任公司物业费600元（从2015年12月5日至2017年2月28日）；二、驳回原告灵璧县昊寰物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理50元，减半收取25元，原告灵璧县昊寰物业管理有限责任公司负担10元，被告张小龙负担15元。本判决为终审判决。审判员  晏若冰二〇一七年四月二十日书记员  周 祥附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中民人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。