重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书(2015)永法民初字第03794号原告重庆渝海物业管理有限责任公司，住所地重庆市渝中区德兴里1号，组织机构代码73980488-3。法定代表人叶强，董事长。委托代理人周良六，男，1984年8月7日生，汉族，系重庆渝海物业管理有限责任公司职工，住重庆市铜梁区。委托代理人苏容，重庆市永川区胜利法律服务所法律工作者。被告辛开富，男，1955年12月8日生，汉族，居民，住重庆市永川区。委托代理人辛唐丽，系辛开富之女，1986年3月18日生，汉族，居民，住重庆市永川区。原告重庆渝海物业管理有限责任公司（以下简称渝海物管公司）与被告辛开富物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月21日受理后，依法由代理审判员张建适用简易程序于2015年6月15日公开开庭进行了审理。原告渝海物管公司的委托代理人周良六、苏容，被告辛开富及其委托代理人辛唐丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告渝海物管公司诉称，其公司与重庆市永川区鸿翔·康桥生活公园小区业主委员会签订物业管理服务协议，约定由原告承担鸿翔·康桥生活公园小区的物业服务和管理，被告系鸿翔·康桥生活公园小区xx幢x-x#房屋业主。被告未缴纳2013年11月至2015年4月的物业服务费1633.68元（90.76平方米×1元/平方米/月×18月）、电梯费180元（10元/月×18月）、公共能源分摊费180元（10元/月×18月），扣除前期余额被告尚欠物业服务费、电梯费、公共能源分摊费1949.26元。经原告多次催收未果，故起诉要求被告支付2013年11月起至2015年4月的物业服务费、电梯费、公共能源分摊费1949.26元及违约金1396.8元。被告辛开富辩称，其确系重庆市永川区鸿翔·康桥生活公园小区23幢3-4#房屋业主，对物业公司诉称的欠费金额及标准无异议。被告拒绝缴纳物业服务费的理由：1、上楼的生活阳台漏水到被告房屋的生活阳台，造成生活阳台的天花板损坏，原告虽然进行了协调，但是上楼的业主未进行整改，原告未能协调好；2、被告房屋所在的楼层是在三楼，该楼层的厨房排污水管道从顶楼直通下来，到第三层就是转换层，管道有一个直角转弯，在业主入住人数增多，排水管道较小，加上有业主往管道里排入残渣和油脂，致使排水管道时常被堵塞，堵塞后排水不畅就朝被告厨房冒污水，使厨房又脏又臭，让人难以容忍，而原告仅派人到被告家中疏通过几次，疏通后正常不了多久，又会出现堵塞冒水的问题。因此被告认为，原告应当更换更大的排水管道并将直角管道予以改造，以此解决根本问题。在原告对上述两个问题处理好了后，原告才应当缴纳2013年11月起至2015年4月的欠费1949.26元，且不应当承担违约金。经审理查明，被告辛开富系重庆市永川区人民大道333号（鸿翔·康桥生活公园小区）xx幢x-x#房屋的业主，该房屋的建筑面积为90.76平方米。2011年1月5日，原告与被告签订《鸿翔·康桥生活公园物业管理服务协议》，原告为被告提供物业服务。2014年4月1日，原告与鸿翔·康桥生活公园业主委员会签订《鸿翔·康桥生活公园物业管理服务协议》，约定原告为该小区提供物业服务，服务期限自2014年4月1日起至2017年3月31日止。被告的物业收费标准为物业服务费为1元/月/平方米，公共能源分摊费为10元/月，电梯使用费为10元/月；物业服务费用按月交纳，若被告未能按时足额交纳物业服务费，应按3‰/天的标准支付滞纳金。合同签订后，原告为被告所住小区提供了物业服务，根据协议物业管理服务标准中（三）共用设施设备维修养护标准1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护。2、建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修属于小修范围的，及时组织修复；属于大修、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。……等内容。另外，原告的责任还有对鸿翔·康桥生活公园公共部分和公共设施进行维护，使之保持良好状态。业主需负责其单元内部清洁及维修，保持排水系统畅通、防水层完好，避免溢水后对其单元或其他毗邻单元造成损失；若排水系统和防水层验收合格后，业主在装修及使用时发现下排阻塞或地坪渗漏之现象，业主需自行整改、恢复原状或委托其他单位有偿修复。另查明，被告的物业厨房公共排水管道确系多次堵塞并向厨房中冒污水，原告在接到被告的反映后派人进行了疏通。原告认为其对公共排水管道尽了疏通的责任，因该系开发商根据建筑相关规定进行安装，且通过了相关部分的竣工验收，不存在更换的问题，出现问题主要是业主使用不当。对于被告反映的上楼生活阳台漏水到楼下，对被告生活阳台造成损坏，原告针对该问题对楼上、楼下业主进行了协调。被告在2013年11月起至2015年4月尚欠原告物业服务费、电梯费、公共能源分摊费1949.26元。庭审中，原告放弃了要求被告给付违约金的请求。上述事实，有企业法人营业执照、组织机构代码证、《鸿翔·康桥生活公园物业管理服务协议》、照片及原、被告的陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原、被告之间以及原告与被告所住小区业主委员会之间签订的《鸿翔·康桥生活公园物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，该合同对原、被告具有约束力。对于被告辩称的其楼上业主生活阳台漏水到被告生活阳台，对被告生活阳台造成了损害，因原告尽到了协调的义务，至于被告辩称该楼上业主一直未整改的问题，不能构成其不缴纳物业服务及相关费用的理由，若该漏水问题确系楼上业主的责任，其可以另行主张权利。对于厨房公共排水管道堵塞冒水入厨房的问题，被告认为是管道较小且有直角转弯，在业主共用的过程中有残渣及油脂等排放的情况，因此认为应当由物业公司进行更换较大的排水管道并将直角转弯管道予以修改，使之保持良好的排水功能，根据被告提供的证据，现尚无证据证明管道应由原告进行更换。因原告在服务中有对公共排污管道进行日常管理和维修养护，使之保持良好状态，现原、被告双方均确认被告厨房公共排水管道多次堵塞冒水入厨房，且原告对排水管道进行了疏通，已经尽到其物业服务的责任。在今后的服务中，物业公司应当加强对业主的劝解，倡导使用人文明使用，业主也应当自觉文明使用，以共同维护共用设施的良好使用。因此，对于被告辩称的问题解决后再缴纳欠费的理由，本院不予采纳。对于原告自愿放弃违约金的诉讼请求，系对其自身权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条（五）项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告辛开富于本判决生效后三日内向原告重庆渝海物业管理有限责任公司交纳物业服务费、电梯费及公共能源分摊费1949.26元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告辛开富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）代理审判员 张 建二〇一五年八月十八日书 记 员 赵小明