舟山市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）舟普民初字第200号原告姚家茂。委托代理人（特别授权）姚国平。被告舟山市融信置业有限公司普陀分公司。负责人余秀义。委托代理人（特别授权）陈波、应王雷，浙江海泰（舟山）律师事务所律师。原告姚家茂为与被告舟山市融信置业有限公司普陀分公司（以下简称融信公司）商品房预售合同纠纷一案，于2015年3月4日诉于本院，本院于同日立案受理后依法由代理审判员周洁适用简易程序，于2015年4月3日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案依法转为普通程序并组成合议庭，于2015年6月24日再次公开开庭进行了审理，原告姚家茂委托代理人姚国平、被告融信公司委托代理人陈波、应王雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚家茂诉称，2004年12月15日，姚家茂与融信公司签订了商品房买卖合同，合同约定由姚家茂向融信公司购买金鹰海景苑32幢203室、建筑面积为240.07平方米的排楼，独门独户，层次为三楼至四楼上复屋顶花园，并有住房交接记录书及区房管处普房字2005年第1411号购房审核批准表在案。房屋交付后，发现房屋内墙存在少许裂缝和渗水，姚家茂当即告知融信公司进行修理，融信公司解释属一般性收缩，因姚家茂是非专业人员，而且已经进行修复，对房屋存在的问题也未在意，相信了融信公司的解释。2008年初，姚家茂对房屋进行了装修，当时木工在铺设地板地龙时就告知地坪东西两端8米距离水平高低就有三公分多的落差，因已经开始装修也没有引起重视，叫木工找平了事，现地板下原状还在。2009年底入住后不久，姚家茂发现房屋多处墙面开裂渗漏，告知融信公司进行了修理。而后，融信公司根据普陀法院（2007）普民一初字第169号孙海明一案中根据上海同济大学房屋质量检测站对金鹰海景苑32幢排楼房屋质量检测评定报告的要求，对32幢房屋作了有限范围的补桩处理，后又对整幢房屋的整体外墙作了修补粉刷。从2013年上半年开始，姚家茂逐步发现房屋外墙又出现细裂痕，同时内墙也多处出现斜裂痕迹，卫生间瓷砖也出现了裂痕，随着时间的推移，现象越发严重。2014年上半年，原痕迹变成了裂缝，斜缝越来越多，房面屋顶多处漏水范围逐步扩大，遂通知融信公司修理，融信公司以已过保修期为由拒绝，后经多次联系沟通，仍置之不理。现在事实是墙面还在不断出现新裂痕，两墙间的防裂缝已成下大上小的锥型状，上端已明显压窄。渗漏开裂处之多，已非一般业主自身能够解决的，作为小百姓举全家之力购买改善住房是一辈子的大事，遇到如此倒霉之事已属不幸，再碰到如此开发商，真是不幸中之不幸，造成现事实现状的是人力不可为的，唯一能说明的是房屋地基基础不稳，沉降所引起的，虽经过补桩，但并未达到预期效果，该房屋还在继续沉降，其所引起的一系列连锁反应对姚家茂的生活质量、身心健康带来了一定的下降和损伤是不可争辩的事实，现姚家茂及家人心理方面一碰到下雨及大风天都会担心房屋的裂缝是否会变大或是否出现新裂缝，卫生间瓷砖会否塌落伤人，何时会出现地震及如何逃生等心理阴影。根据同济大学检测报告第8页图5.1所示32幢203室所处是整幢房屋沉降斜率最大处之一，而在补桩后，姚家茂家中出现如此之多的大面积墙体贯穿性倾斜裂缝，若此时发生小裂度的地震，邻近楼房完好无损，而姚家茂居住的房屋谁也不能预料及保证其贯穿性倾斜开裂的内墙壁发生墙体崩塌伤人的可能。现在愈来愈对住在该房屋的安全性有前所未有的担忧，原想接九旬老人共同居住以便于照顾，现在只能两头跑，已严重影响姚家茂及家人的正常生活，更别提安居乐业了，更何况在检测报告中第7页5.1条所述“……其中部分区域房屋基础局部相对倾斜到了3.0‰-9.2‰，已超过国家标准3‰限值的数倍，融信公司也未曾对该房屋超出国家标准的限值部分进行过修理及校正，也就是说不均匀沉降沉去的部分也就永远沉降了，无法对房屋基础沉降部分进行校正，最多也就是通过补桩阻止其继续下沉，超标部分将永远存在，通俗地讲，姚家茂购买的房屋是有胎里残疾的，除非动大手术进行正规的大面积全面进行打桩处理，而非在有限范围内。由于商品房的居住性及财产性，姚家茂所购买的商品房长期处在开裂、渗漏、变形的状况，存在着严重的内在缺陷，使该物业已存在明显的贬值，姚家茂向融信公司购买的商品房，而非福利分房，在当时购买该房时由于该房地处海边景观，又是低住户密度的独门独户的排屋，属当时本地区的优质房源，优质优价，价格也比同小区多层及高层贵百分之三十多，当时其他房源买价只有3000至4000元每平方，而姚家茂所购房屋则需要五千多元每平方，按现房价，同样是海边景观房，高层滨江路边现房价为1.5万-1.6万每平方左右，而按姚家茂房子的现状，出现如此严重的质量问题，贬值百分之二十至三十已是保守估计，如按房价1.5万每平方计，贬值率为百分之二十五算，贬值为：240.07＊1.5万＋360万元，贬值后为240.07＊1.125万=”270万元，则贬值额为90万元。综上，姚家茂认为根据融信公司提供的房屋质量保证书明确的因地基基础和结构问题保修期限为在房屋的合理使用年限；同时，姚家茂经过咨询多位资深工匠后得出，若对房屋内因地基沉降所引起的室内装修损坏部分修复所需的综合费用为398”200元；姚家茂经走访咨询多位资深建筑专业人士，房产中介，地产开发销售商，得出由于该房屋地基基础沉降但经过补桩修理后仍然开裂，倾斜，变形属较严重的质量问题，房屋的贬值是肯定存在的。故姚家茂诉请：1.判令融信公司按照房屋质量保证书承诺的在合理使用年限内承担姚家茂因房屋地基不均匀沉降导致的外墙体继续贯穿性开裂、倾斜、屋顶墙面漏水的修复责任；2.判令融信公司赔偿姚家茂由于地基基础不均匀沉降导致房屋室内装修严重损坏，致综合经济损失共计人民币398200元；3.判令融信公司赔偿姚家茂因房屋地基基础不均匀沉降，重新进行过补桩，而补桩后房屋继续开裂、倾斜、漏水的质量问题，使该房屋存在着明显的贬值，根据市场同类正常房屋计算，其贬值额为人民币计900000元。姚家茂为证明其主张的事实向本院提供了以下证据：1.《舟山市普陀区商品房买卖申请表》1份；2.住宅交接记录书、金鹰海景房屋质量保证书各1份；3.舟山市金鹰海景32幢排楼房屋质量检测评定报告1份；4.房屋照片若干、手绘室内平面图1份。融信公司未作书面答辩，庭审中辩称，对双方之间的买卖关系无异议，但融信公司仅在保修责任范围内、保修期限内承担保修责任。姚家茂的相关保修请求融信公司不予认可，从姚家茂提供的照片所展示出来的房屋贯穿性开裂、倾斜等问题是否属于融信公司保修范围不得而知，从融信公司向姚家茂承诺的保修期限来看，除基础部分外，其他部位的保修责任期限已过。因为基础是合理的使用权期限，墙体最长的保修期限是八年，现已经超过，姚家茂诉请中的相关问题是否属于基础保修部分的保修责任范围需要姚家茂进一步举证。对金鹰海景32幢房屋曾存在不均匀沉降的事实无异议，对姚家茂提供的检测评定报告无异议，但请法院比照孙海明一案中的检测评定报告进行核对，融信公司已根据同济大学的相关加固工程的设计方案对该房屋的基础部分进行过加固，已经履行了基础部分的保修义务。姚家茂提供的证据仅能证明房屋存在开裂的事实，但不能证明墙体开裂的原因，姚家茂坚持认为沉降是由于房屋地基问题引起的过于牵强。而且本案房屋在使用中，也存在其他业主搭建违章建筑的情况，这些建筑的载重也较大，会加重房屋的负载，因此，融信公司认为，造成房屋开裂的原因不能明确，在这种情况下，要求融信公司承担沉降责任是不妥当的。对姚家茂房屋的开裂等，如能证明确实是融信公司的责任，融信公司同意进行修复，但不同意进行赔偿；姚家茂主张房屋贬值缺乏事实和法律依据，不予认可。本院根据融信公司的申请，依法调取了（2012）舟普民初字第417号民事判决书、（2012）浙舟民终字第180号、（2012）舟普民初字第418号、（2012）舟普民初字第419号、（2012）浙舟民终字第179号民事判决书、单位工程竣工验收报告、舟山金鹰海景32幢地基加固工程质量评估报告。融信公司认为上述材料可以证明在2010年下半年，根据设计单位的设计要求，对本案房屋所在的金鹰海景32幢的地基委托施工单位进行过加固；在2012年2月5日，沉降观察一年以后，认为沉降符合设计要求。融信公司已经履行了对基础部分进行保修的义务，保修的质量是符合当时的相关设计要求的。姚家茂认为，上述三个案件的判决书与本案诉讼无关；32幢房屋的桩基加固工程并未按照设计书中的规范要求进行操作，《检测评定报告》中三次提到建议相关单位进行针对性的补充勘探，及要求加固设计及施工均须符合现行加固设计规范及施工验收标准要求，但融信公司均未做到，且提供给设计单位的地质资料仍旧是原房屋建造时的相临地域资料，同时32幢的业主也见证了融信公司在打桩前并未对房屋所在地基进行勘探的事实；由于融信公司未按鉴定书和设计书的具体要求措施进行施工处理，那么房屋在目标使用期限内的安全使用便无法保障。上述两份报告一份是由融信公司自行出具的，加固工程竣工当天便已经验收，不清楚融信公司对建筑物的主体质量是如何验收的，当时建筑物的主体质量的具体数据又如何？融信公司在加固工程竣工当天已验收的建筑物主体质量及外观符合设计及施工规范要求的结论是如何得出的？至于舟山金鹰海景32幢地基加固工程质量评估报告中载明的“工程于2011年1月26日竣工，经过一年的沉降观测期，沉降观测数据在规范规定范围内，该加固工程达到设计效果”，那么设计到底达到了什么效果，房屋沉降是否稳定，超过国家标准限值数倍是否已经得到纠正，现在是多少？为何在观测期尚未结束，又未对房屋进行鉴定在未知房屋是否稳定的情况下，急于对外墙进行修补？因此，姚家茂认为上述两份报告不能证明打桩工程合格。此外，上述的单位工程竣工报告与姚家茂现持有的单位工程竣工报告存在不一致。同时，姚家茂认为房屋建设前，没有对相应地质进行完全勘测，套用相邻地域地质数据，房屋建在想当然的地质上，留下严重隐患；房屋出现质量问题，仍没有按照要求对地质进行补充勘探，使加固方案的设计仍无法对房屋的地质状况做出全面准确的判断，留下严重缺陷；加固方案没有经主管部门、有关专家和业主的会审，侵犯了全体业主的知情权又没有委托监理部门监理，施工质量无法保证；打桩结束后，融信公司没有按照国家验收规范去做，更没有告知业主，实质上该工程到现在为止没有圆满完工；打桩结束后，融信公司没有对房屋的整体质量及是否合格做出全面鉴定，设计书中所指的超过国家标准限值的部位特别是房屋中部立柱严重下沉的部位是否得到纠正，不得而知，因为加固工程并未对中部立柱做出任何特别的处理；打桩后，姚家茂的房屋继续产生裂缝和漏水，多次与融信公司联系均被拒绝，拖到所谓的保修期已过。融信公司在房屋建造和加固工程中的工作不到位，特别是打桩前的针对性补充勘探和打桩后房屋整体状况的鉴定工作没有做过，无法证明房屋的现状如何，因此，融信公司必须承担房屋存在质量问题的责任。本案审理中，姚家茂补充提供单位工程竣工报告各1份。融信公司认为，姚家茂提供的竣工报告与申请法院调取的竣工报告仅仅是表格格式不一致，加盖了融信公司的公章，效力是一样的，格式问题并不影响工程的竣工和验收。此外，姚家茂对加固工程提出的质疑仅仅是其口头陈述，施工单位按照图纸施工，最终也完成了加固工程，姚家茂没有证据证明加固工程未完工。另外，针对姚家茂提出的房屋贬值，融信公司认为，房屋修复后不存在贬值问题。经审理查明，姚家茂向融信公司购买位于舟山市普陀区沈家门街道兴建路金鹰海景苑32幢203室的房产，2005年4月22日交付。房屋交付后，姚家茂发现房屋存在墙面开裂、渗漏的现象。2006年12月底，该幢房屋107室业主孙海明向本院提起诉讼，认为该幢房屋存在明显的不均匀沉降，要求融信公司对房屋进行修复并赔偿经济损失。本院经审理后认为该幢房屋存在较明显的不均匀沉降现象，对孙海明房屋出现的上述质量问题应属于商品房买卖合同中所约定的融信公司的保修范围，并于2009年5月26日作出（2007）普民一初字第169号民事判决书，判决被告对该幢房屋进行修复。该判决书因孙海明不服而向浙江省舟山市中级人民法院提出上诉，该院于2009年8月24日作出（2009）浙舟民终字第327号民事判决书，判决驳回了孙海明的上诉。在此期间内，姚家茂已对203室房屋进行装修并入住。2010年10月31日，融信公司委托舟山市益民建筑安装工程有限公司对金鹰海景苑32幢房屋基础进行加固，并对墙体裂缝等非结构性损伤进行修补处理，上述工作于2011年12月底结束。2012年2月5日，舟山市益民建筑安装工程有限公司出具舟山金鹰海景32幢地基加固工程质量评估报告，该报告载明舟山金鹰32幢地基加固工程施工完成后经过一年的沉降观测期，沉降观测数据在规范规定范围内，该加固工程达到设计效果。后来，姚家茂发现房屋再次出现墙体开裂、漏水、倾斜现象。本案审理中，姚家茂拒绝提出对导致涉案房屋出现墙体开裂、漏水、倾斜等情况的原因进行鉴定的申请，但要求涉案房屋的内装修损失及贬值损失进行鉴定。本院认为，本案所涉的金鹰海景32幢整幢房屋在交付之初确实存在不均匀沉降的事实，2010年10月31日至2011年1月26日期间内，融信公司已根据生效判决对32幢整幢房屋进行了修复，修复完成后，该幢房屋内的部分业主也就因32幢整幢房屋不均匀沉降所引起的损失向融信公司提出了索赔。事隔数年后，姚家茂认为203室房屋再次出现的墙体开裂、漏水、倾斜等问题是因为32幢整幢房屋仍然存在不均匀沉降所引起，应向本院提供相应的证据来证明其主张，姚家茂拒绝提出对造成房屋墙体开裂、漏水、倾斜等问题的原因进行鉴定的申请，应承担举证不能的后果。关于姚家茂要求融信公司承担修复责任及赔偿责任的请求，本院认为只有在确定造成涉案房屋出现开裂等问题的原因系房屋基础存在质量问题的前提下才能支持，现姚家茂不能证明涉案房屋出现开裂等问题的原因系房屋基础存在质量问题，故本院认为姚家茂要求融信公司承担修复责任及赔偿责任的诉讼请求于法无据。关于姚家茂提出的对房屋的内装修损失及贬值损失进行鉴定的申请，本院认为在造成房屋开裂等问题的原因及责任主体均不能明确的情况下，没有必要进行上述鉴定，故决定不予准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回姚家茂的诉讼请求。案件受理费16484元，由姚家茂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审 判 长 俞 辉代理审判员 周 洁人民陪审员 陈方兴二〇一五年八月二十五日书 记 员 蒋 维附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。