淮安市清河区人民法院民 事 判 决 书（2015）河新民初字第1224号原告淮安保美物业服务有限公司，住所地淮安市西大街4号地块乐园服饰城1幢606室。法定代表人朱静，该公司总经理。委托代理人王跃、张晓进，该公司员工。被告夏春娟。原告淮安保美物业服务有限公司（以下简称“保美物业公司”）与被告夏春娟物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用小额诉讼程序，依法由审判员王琍琍独任审判，于2015年5月30日公开开庭进行了审理。原告保美物业公司的委托代理人王跃、张晓进，被告夏春娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保美物业公司诉称，我公司承担东海畅园小区的物业管理服务，被告夏春娟系该小区1号楼902室业主，其从2013年5月18日至2014年8月31日期间享受我公司提供的物业服务，却未缴纳物业服务费，我公司多次催收无果，故请求依法判令：被告夏春娟支付2013年5月18日至2014年8月31日期间的物业服务费1813.2元、违约金20元，并承担本案诉讼费用。被告夏春娟辩称，我对2008年签订的前期物业服务合同予以认可，2012年签订的物业服务合同没有通过我们业主，不予认可。原告提供的物业服务质量很差，我们业主多次向物管反映，要求他们把服务质量做到一般，但丝毫没有改进，反而越来越差。电梯经常停，并且物管随意停水、电。小区的草坪都是杂草无人修剪，草坪上堆放垃圾，且物管还不许业主把垃圾往外运，电视上也曾曝光过。物管还叫来社会人员打我们业主，警察也来处理过。小区高层二次供水水泵经常被盗，电梯零件、电动自行车也经常被盗，小区大门口的监控都没有了。小区在原告服务期间，路灯基本不亮，楼道灯坏了不能及时维修，1号楼电梯内的灯管都是903室的业主提供的。小区安保不到位，社会闲杂人员可随意进入小区，有安全隐患。综上，原告没有尽到物业服务义务，故我没交物业费。经审理查明，东海畅园小区系淮安市东海房地产开发有限公司开发建设。原告保美物业公司于2006年12月27日注册成立；2008年4月，原告保美物业公司取得物业管理服务三级的资质证书。2008年8月20日，淮安市东海房地产开发有限公司（甲方）与原告保美物业公司（乙方）签订了《东海畅园前期物业服务合同》。合同约定：“……第二章服务内容与质量第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：……2、物业共用部位的维修、养护和管理；3、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；4、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；……第四条乙方提供的前期物业管理服务及标准：……三、清洁卫生1.垃圾清理：小区垃圾日产日清，无卫生死角，……第三章服务费用第六条……物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下:高层住宅：1.33元/月·平方米；多层住宅：0.56元/月·平方米；商业：1.00元/月·平方米……第八章违约责任第二十八条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第九条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应交纳费用的万分之五向乙方支付违约金。第二十九条本合同期限自2008年8月31日起至2012年11月15日止；……本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议。……”合同到期后，东海畅园小区业主大会未成立，原告保美物业公司仍为该小区提供物业服务。被告夏春娟系东海畅园小区1号楼902室业主，其房屋建筑面积88.86平方米，该住宅为高层住宅。被告夏春娟未交纳2013年5月18日至2014年8月31日期间的物业服务费。另查明，2011年，淮安市东海房地产开发有限公司将房屋交付业主。2012年11月10日，淮安市东海房地产开发有限公司与原告保美物业公司又签订了一份《东海畅园前期物业服务合同》。2013年12月31日，淮安市清河区水渡口街道办事处杭州路社区居委会与原告保美物业公司签订了《东海畅园物业服务合同》，合同期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止。在案件审理过程中，清河区水渡口街道办事处物管中心负责人张莉陈述：东海畅园小区的前期物业服务合同到期后，保美物业公司申请撤出，但因该小区业主大会无法成立，开发商也找不到，故街道办与保美物业公司协调，保美物业公司答应在该小区再服务一年（即2013年）。但是这一年内，该小区业主大会仍未成立，故我们街道办所属的杭州路社区出面与保美物业公司签订了一年的物业服务合同。2014年9月起，原告保美物业公司退出东海畅园小区的物业服务。另外，在审理过程中，本院依法到淮安市公安局清河分局白鹭湖派出所调取了相关的出警记录，该所情况说明证实，2014年7月，东海畅园小区物管因收费与居民发生矛盾多天，小区物管罢工，不运垃圾，居民自发运垃圾，物管不让拖垃圾车辆出门，双方发生纠纷，民警到现场处置。以上事实，有前期物业服务合同、谈话笔录、情况说明，以及原、被告陈述为证，经质证，予以认定。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。本案中，原告保美物业公司于2008年与淮安市东海房地产开发有限公司签订的《东海畅园前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，该合同对包括被告夏春娟在内的小区全体业主均具有约束力。该前期物业服务合同期限届满，东海畅园小区未能选出业主大会，原告保美物业公司继续为该小区提供物业服务，故原合同权利义务对双方仍具有约束力。因开发商已于2011年将房屋交付业主，故原告保美物业公司与清河区水渡口街道办事处杭州路社区签订的物业服务合同，以及2012年与淮安市东海房地产开发有限公司签订的物业服务合同对业主不具有约束力。物业服务收费应当与物业服务水平相适应。本案中，原告保美物业公司为小区提供物业服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。因原告保美物业公司在服务期间，小区卫生未及时清扫，存在服务不到位，管理混乱等问题，按前期物业服务合同约定的服务标准，原告保美物业公司服务质量存在严重瑕疵，且原告保美物业公司未提供证据证明其已按照前期物业服务合同约定的服务标准提供了物业管理服务，故本院酌情扣减被告夏春娟应交纳的物业服务费。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，原告作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务标准、服务质量上存在争议，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《江苏省物业管理条例》第五十六条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告夏春娟于本判决生效后十五日内一次性支付原告淮安保美物业服务有限公司2013年5月18日至2014年8月31日期间的物业服务费915元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告夏春娟负担（该款原告已垫付，被告于付款时一并给付原告）。本判决为终审判决。审 判 员 王琍琍二〇一五年八月六日法官助理 ＸＸ元书 记 员 梁 霄附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《江苏省物业管理条例》第五十六条物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第九条人民法院审理民事案件，应当根据自愿和合法的原则进行调解；调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。