江西省兴国县人民法院民 事 判 决 书（2015）兴民一初字第99号原告曾庆枝，男，1966年2月14日出生，汉族，江西省兴国县人，住兴国县。原告李根长，男，1971年5月6日出生，汉族，江西省兴国县人，住兴国县。原告江根发，男，1978年4月6日出生，汉族，江西省兴国县人，住兴国县。以上三原告共同委托代理人钟济民，江西国兴律师事务所律师，特别授权。被告陈善辉，男，1984年1月20日出生，汉族，江西省兴国县人，住兴国县。委托代理人张祖坚，江西伦诚律师事务所律师，特别授权。被告廖春林，男，1973年3月18日出生，汉族，江西省兴国县人，住兴国县。原告曾庆枝、李根长、江根发诉被告陈善辉、廖春林土地转让合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月29日公开开庭进行审理。原告曾庆枝、李根长、江根发的共同委托代理人钟济民，被告陈善辉的委托代理人张祖坚，证人钟某到庭参加诉讼。被告廖春林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。三原告诉称：案外人钟某与三原告系亲戚关系，与被告廖春林系朋友关系，而被告廖春林系兴国县潋江镇人民政府的工作人员。2013年4月份，被告廖春林对案外人钟某称：自己与被告陈善辉系合伙关系，共同所有一幅土地使用权，位于兴国县潋江镇睦敬村，面积约为700平方米，每平方米转让费用为900元，问是否有人需要受让。案外人钟某立即联系了三原告，三原告表示有意受让。其后，三原告与二被告见了面，并一起至潋江镇睦敬村看了该幅土地，三原告较为满意，尤其是三原告考虑到被告廖春林系潋江镇人民政府的工作人员，更是对二被告较为信任。于是，2013年4月30日，三原告与二被告签订了一份《土地使用权转让协议》（详细内容见该协议），主要内容为：转让的土地位于潋江镇睦敬村陈屋小组，土地总面积约为：柒佰平方米，转让土地的单价以每平方米玖百元整计算，共计总金额计人民币为陆拾叁万元整（￥630000元）。第一期付款，本协议签定时，乙方向甲方预付定金计人民币贰拾万元整；第二期付款，在本协议签定订后，甲方协助乙方电力设施到工地能正常施工、所转让地块界址围墙圈定完工无任何个人纠纷后，三十日内一次性付清全部剩余土地转让费。甲方协助乙方该块转让土地的围墙圈定和路通、电通等施工前期工作，其施工发生的材料与工资费用由乙方负责，甲方不承担经济责任。因甲方转让土地使用权给乙方而引起的土地权属和其他任何人的纠纷均由甲方负责处理，并由甲方承担由此发生的民事、经济法律责任。而且，由此造成乙方的损失，甲方应赔偿乙方的一切经济损失。本协议一式7份，甲方执2份，乙方执4份，见证人执1份。转让方：陈善辉受让方：曾庆枝李根长江根发见证人：钟某签约时间：2013年4月30日。而由于签订该协议时，被告廖春林称：自己系政府工作人员，不宜在该协议上签字，所以其便未在该协议中签字。签订完该协议后，三原告立即向两被告支付了￥20000元（大写：贰万元）定金（当时二被告并未出具收条）。2013年5月3日，三原告按照二被告的要求，通过案外人钟某，将￥180000元土地转让款存入被告廖春林的银行账户内，同时，被告陈善辉出具了一份数额为￥200000元（大写：贰拾万元）收条（意为包含之前三原告所支付的￥20000元定金），并由被告廖春林作为证明人在该收条上签字。2013年5月12日，被告廖春林对原告江根发说：自己与被告陈善辉手头较紧，要求三原告再支付￥50000元的土地块转让款给他们。于是，三原告又通过案外人钟某，由其向被告廖春林支付现金￥50000元（大写：伍万元），并由其出具一份收条。以上三原告共计向二被告支付土地转让款￥250000元（大写：贰拾伍万元）人民币。之后，三原告在该幅土地上建造了部分围墙，共计花费￥8998元（大写：捌仟玖佰玖拾捌元）人民币。但三原告发现二被告根本未取得该幅土地的使用权，且擅自转让该幅土地使用权系违法行为。因此，三原告便要求二被告返还已支付的全部土地转让款，而二被告也同意返还。之后，二被告通过案外人钟某，先行返还了￥30000元现金给三原告。2013年6月3日，被告廖春林代表两被告向案外人钟某出具了一份数额为￥220000元（大写：贰拾贰万元）的欠条，其中约定2013年6月10日前偿还￥50000元（大写：伍万元）土地转让款，但期限届满后，两被告却根本未履行。之后，在案外人钟某的要求下，被告廖春林又撤销了该数额为￥220000元（大写：贰拾贰万元）的欠条，并另行出具了一份数额同样为￥220000元（大写：贰拾贰万元）的借条（落款时间故意写前了）。而案外人钟某此举的真实目的是，为了能够给二被告形成更大的还款压力，以便更好的督促二被告早日还款。意为届时，如二被告又未及时还款，三原告便在起诉二被告要求返还￥220000元（大写：贰拾贰万元）的剩余土地转让款之外，再由案外人钟某另行起诉被告廖春林“所借的￥220000元（大写：贰拾贰万元）借款”，如此可得双重款项。迄今为止，二被告未再返还三原告任何剩余土地转让款，三原告多次催收，但二被告都只是予以敷衍和搪塞而未果。三原告认为：首先，二被告根本未取得所转让土地的使用权，属于无权处分行为，根据《合同法》第五十一条之规定，该协议属于无效合同；其次，根据《土地管理法》第六十二条之规定，农村居民住宅用地，应经乡（镇）政府审核，由县级人民政府批准，而二被告根本未经相关部门的批准，便将该幅土地作为宅基地转让给三原告；再者、该幅土地系农用地，根据《土地管理法》第四十四条、第六十三条、《农村土地承包法》第三十三条和《物权法》第一百二十八条之规定，转让农用地只得用于农业用途，而不得转让用于非农业建设，除非办理农用地转用审批手续，而相关审批机关系县级人民政府，且该土地还必须位于建设用地规划范围内，否则，应由省级人民政府批准；第四、根据《土地管理法》第十五条第二款和参照《兴国县农村宅基地管理办法》第二十七条：“农村村民宅基地的流转必须符合以下条件：（二）宅基地的流转受让主体只能是本集体经济组织的成员”之规定可确定，由于三原告根本不属于潋江镇睦敬村陈屋组的成员，二被告根本不能将陈屋组全体村民集体所有的土地转让给非该集体组织成员的三原告，如需转让，应经村民会议三分之二以上的成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。综上，三原告与二被告双方所签订的《土地使用权转让协议》由于违反了上述法律、行政法规的强制性规定，根据《合同法》第五十二条之规定，应确认为无效合同，再根据《合同法》第五十八条、《民法通则》第三十五条之规定，二被告应连带返还三原告已支付的剩余土地转让款，并赔偿相关损失。三原告现特诉之贵院，望贵院依法支持三原告的诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告双方所签订的《土地使用权转让协议》无效；2、请求法院判决两被告立即连带返还三原告已支付的剩余土地使用权转让款￥220000元（大写：贰拾贰万元）人民币及利息（利息从2013年5月12日开始按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至还清之日止），并共同赔偿三原告建造围墙的损失￥8998元（大写：捌仟玖佰玖拾捌元）人民币；3、本案诉讼费用由二被告共同承担。三原告对其诉讼请求和主张的事实向法庭提供的证据有：1、三原告的身份证复印件各一份，证实三原告的诉讼主体资格合法、适格。2、土地使用权转让协议原件一份，证实二被告向三原告转让了一幅土地使用权，该土地的性质属于集体所有土地的事实；证实原、被告双方所约定的转让款总计为63万元，第一期付款为20万元；证实案外人钟某系该土地使用权转让事宜的见证人和中间人。3、江西赣州银座村镇银行付款凭证原件一份、被告陈善辉出具并由另一被告廖春林证明的收条原件一份、被告廖春林所出具的收条原件一份；被告廖春林之前向案外人钟某所出具的欠条复印件一份、被告廖春林向案外人钟某所出具的借条原件一份；证实三原告之前共计向二被告支付了25万元的土地转让款，而二被告返还了其中的3万元，至今尚欠22万元的事实。4、照片原件四张、建造围墙开支清单原件一份、建造围墙开支单据原件七份；证实三原告已在该幅土地上建造了部分围墙，材料费等共计8998元。5、申请证人钟某出庭作证。被告陈善辉辩称：一、被告陈善辉只是应被告廖春林的请求帮他的忙以陈善辉的名义与三原告签订合同，陈善辉只是名义上的土地转让人并不是真实的土地使用权转让人，陈善辉与三原告并不存在真实的土地经营权转让合同纠纷，合同真实的双方当事人是三原告与被告廖春林。三原告的诉状中也陈述了：案外人钟某与三原告是亲戚关系，与廖春林是朋友关系，而廖春林是兴国县潋江镇政府的公务员。正是因为廖春林是政府的公务员，所以在三原告经案外人钟某介绍与廖春林双方达成转让土地使用权的意向后，廖春林找到陈善辉，要求陈善辉帮忙以陈善辉的名义与三原告签订合同，说他自己是公务员不能出面做这样的生意，而陈善辉身份是农民又是土地所在地的村民，由陈善辉出面更合适。而陈善辉因为与廖春林是多年的朋友，又没有料到三原告与廖春林会发生纠纷，也不知道这样转让土地使用权是违法的，陈善辉实在抹不开情面就勉强答应了代替廖春林以陈善辉的名义与三原告签订土地使用权转让合同，因为合同是以陈善辉的名义签订的，三原告支付的第一笔转让款20万元也是以陈善辉的名义写的收条，但实际上三原告支付的这20万元全进了廖春林的账户，陈善辉没有得一分钱，而且三原告在签订合同时支付了廖春林2万元的定金，是在陈善辉不在场的情况下支付的，陈善辉根本不知道这回事，三原告也没有告知陈善辉支付定金与廖春林的事实，陈善辉也没有看到三原告支付定金与廖春林。后来三原告还支付了廖春林5万元，陈善辉也不知道这回事，他们双方也没有告知陈善辉，收条也不是陈善辉写的，陈善辉同样没有得一分钱。后来陈善辉才知道这样转让土地使用权是违法的行为，陈善辉就对廖春林提出要退出来，不再假冒廖春林以陈善辉的名义继续履行合同，要求廖春林将原来陈善辉签名的合同毁掉，廖春林自己再与三原告另外签订过合同，但是廖春林不同意。也正是因为陈善辉只是名义上的土地使用权转让人而不是实际上的土地使用权转让人，在原、被告双方因为土地使用权转让产生纠纷后，三原告也只是找廖春林协商退款等合同终止后的事宜，而没有找过陈善辉，之后也是廖春林与三原告协商由廖春林书写了欠条和借条与三原告，陈善辉对他们协商处理的经过并不知情，廖春林也一再对陈善辉保证会处理好与三原告的退款等事宜。陈善辉收到诉状后与廖春林联系，廖春林同样表示会处理好与三原告之间的纠纷，并表示他已偿还4万元转让款与三原告。二、三原告诉状中诉求有请求法院依法确认原、被告双方所签订的《土地使用权转让协议》无效，还诉求两被告支付利息及赔偿损失。陈善辉认为以陈善辉的名义与三原告签订的合同因为违法而无效，但是该合同违法无效三原告当时也是明知的，这从协议的条款可以证明，协议有如下条款：4、将来如遇政府规划强制征收，该土地及建筑物的补偿全部归乙方所有，甲方无条件协助乙方办好相关补偿手续；如遇政策能办理相关土地使用权证等正当手续，甲方必须协助办理。2、因政府干扰乙方建房施工所造成的一切损失由乙方自负。3、为了避免是非切记低调处事，假以甲方名义来建房和处理政府、邻里之间关系。从以上条款内容可以很明确证明三原告签订合同时是明知土地使用权转让是违法的，而且从现实来看，三原告当时决定要受让一块土地使用权，而且转让款几十万，三原告也会很谨慎也会去了解事情是违法还是合法？结果会怎样？有无风险？这些问题作为受让方的三原告肯定是会去了解的。《中华人民共和国合同法》第五十八条、第五十九条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。根据以上规定，因为三原告明知土地使用权转让是违法的但是仍然坚持与名义上的土地转让人即陈善辉签订合同，所以三原告所诉求的支付利息及赔偿损失的诉求没有法律依据，请法院予以驳回。三、三原告与廖春林之间产生纠纷后，三原告授权委托案外人钟某与廖春林协商处理纠纷，他们之间已达成协议，也就是后来廖春林出具的欠条、借条，答辩人认为这就视为他们双方之间已达成处理纠纷的协议，三原告就只能根据后来达成的协议起诉廖春林按协议偿还款项，而不能又根据合同纠纷来起诉陈善辉。三原告起诉陈善辉不合法。综上，陈善辉只是名义的转让方而不是实际的转让方，所以不应承担本案责任，请法院驳回三原告对陈善辉的诉讼请求。因为三原告明知土地使用权转让违法仍然签订合同欲受让土地使用权牟利，所以三原告诉求的利息及损失由他们自己承担。被告陈善辉未向法庭提供证据。被告廖春林未答辩也未向法庭提供证据。经本院审理查明的事实及认定依据：2013年4月，三原告与二被告通过案外人钟某达成了转让土地的合意。同年4月30日，原告曾庆枝、李根长、江根发与被告陈善辉签订一份《土地使用权转让协议》，协议约定被告陈善辉将位于兴国县潋江镇睦敬村陈屋小组的面积为700平方米的集体土地的承包经营权转让给三原告用于建房，转让价款为630000元，见证人为钟某。因被告廖春林为兴国县潋江镇政府的工作人员，故未在协议上签字。签订协议当日，三原告立即支付20000元给二被告，二被告未出具收条。2013年5月3日，三原告通过案外人钟某转账180000元至被告廖春林账户，当日被告陈善辉出具一张200000元的收条给三原告，被告廖春林作为证明人在收条上签名。2013年5月12日，三原告通过案外人钟某支付50000元现金给被告廖春林，被告廖春林出具一张50000元的收条给三原告。后该协议无法履行，三原告要求二被告返还已支付的250000元，并将此事委托给钟某办理。钟某找到被告廖春林协商此事，廖春林通过钟某返还三原告30000元，并于2013年6月3日以其自己的名义出具了一张220000元的欠条给钟某。之后，被告廖春林在钟某的要求下，撤销了2013年6月3日的欠条，另行出具了一张22万元的借条，落款时间是2013年5月3日。另查明，二被告均不是该集体土地的承包方。以上事实，有原告提供的上述相关证据及证人证言可以证实，足以认定。本院认为，被告陈善辉与廖春林均不是该集体土地的承包方，集体土地亦不得转让用于非农业建设，三原告与被告陈善辉签订《土地使用权转让协议》违反了国家强制性规定，该《土地使用权转让协议》无效。二被告因协议取得的财产应该返还三原告。2013年4月30日三原告支付的现金20000元，无法证明是由谁收取，应由二被告共同返还。2013年5月3日支付的180000元打入了被告廖春林的账户，2013年5月12日支付的50000元现金由被告廖春林收取。虽然被告陈善辉出具了一张200000元的收条给三原告，但协议无法履行后，案外人钟某找到被告廖春林协商解决此事，廖春林还款30000元，并于2013年6月3日出具了欠条一张，撤销该欠条又出具了落款时间为2013年5月3日的借条一张，可以认定这两笔款项是由廖春林收取，故剩余200000元应由被告廖春林返还。三原告明知协议违法而签订，其自身存在过错，受到的损失应自行承担，主张的利息亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告曾庆枝、李根长、江根发与被告陈善辉签订的《土地使用权转让协议》无效；二、被告廖春林、陈善辉在本判决生效后15日内共同返还原告曾庆枝、李根长、江根发20000元；三、被告廖春林在本判决生效后15日内返还原告曾庆枝、李根长、江根发200000元；四、驳回三原告的其他诉讼请求。本案受理费4734元，三原告已预交，由被告陈善辉负担734元，其余由被告廖春林负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年，逾期视为放弃权利。审 判 长  胡 颖人民陪审员  黄邦明人民陪审员  胡华平二〇一五年八月十八日书 记 员  李和清