江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)赣01民终186号上诉人（原审被告）：江西轩鼎进出口贸易有限公司，住所地：南昌市东湖区上沙窝5栋103室，组织机构代码：09694881-5。法定代表人：杨亮球，该公司经理。委托诉讼代理人：杨春楠，江西民信律师事务所律师，执业证号：13601200010423197。被上诉人（原审原告）：江西日新物业管理有限公司南昌分公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区理想家园泉水湾1号楼2单元301室，组织机构代码：56383311-0。法定代表人：赵军，该公司总经理。委托诉讼代理人：章思开，江西镜衡律师事务所律师，执业证号：13601199910994088。委托诉讼代理人：朱龙太，江西镜衡律师事务所律师，执业证号：13601201410970542。原审被告：徐航，男，1995年2月4日生，汉族，江西省南昌市人，住北京市海淀区，委托诉讼代理人：徐丽君，江西阳明阳律师事务所律师，执业证号：13601201411142196。上诉人江西轩鼎进出口贸易有限公司与被上诉人江西日新物业管理有限公司南昌分公司、原审被告徐航物业服务合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2016）赣0102民初1022号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人江西轩鼎进出口贸易有限公司的委托诉讼代理人杨春楠，被上诉人江西日新物业管理有限公司南昌分公司的委托诉讼代理人章思开、朱龙太，原审被告徐航的委托诉讼代理人徐丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：原告与开发商赣商联合（江西）有限公司于2013年签订前期物业服务合同，约定，由原告对国盛证券大厦（九江银行大厦）提供物业服务，物业服务收费标准为4元/月/平方米，物业使用人逾期交纳物业费的业主负连带交纳责任。逾期支付物业费的，原告可加收每日千分之三的滞纳金。就空置房的物业管理公共性服务费，原告与开发商赣商联合（江西）有限公司未作特别约定。被告徐航于2014年7月31日与开发商赣商联合（江西）有限公司签订房屋买卖合同，约定被告徐航购买九江银行大厦1-3层101号房屋，建筑面积为6010.75平方米，该合同附件五前期物业管理中约定前期物业管理由原告提供，物业管理公共性服务收费标准为4元/月/平方米，并明确约定空置房指一年内未使用（毛坯），按待定比例交纳物业管理公共性服务费。2014年8月5日，被告徐航办理了收房手续。2014年3月，因被告徐航已缴纳了购房定金，但开发商赣商联合（江西）有限公司尚未办理涉案房屋预售许可证，无法签订房屋买卖合同，故开发商赣商联合（江西）有限公司允许其在房屋买卖合同签订及交房前，对其拟购置、但未达到可销售状态的房屋进行前期商业宣传、招商，为此，2014年3月10日，受被告徐航口头委托，作为甲方的付雪云与作为乙方的被告江西轩鼎进出口贸易有限公司的执行董事洪美友签订租赁合同，约定甲方将其有权出租的涉案房屋二层租赁给乙方用于经营进口商品使用，租赁期自2014年3月10日起至2020年3月9日止，甲方并为乙方提供不低于90天的装修免租期，租赁期内租赁房屋的物业管理和费用由乙方负责。合同签订后，被告江西轩鼎进出口贸易有限公司交纳了上述房屋的租金及水电费。另查明，涉案房屋欠交物业费的情况为：一层自2014年4月至9月共计6个月期间未交纳物业费的部分为建筑面积2083.51平方米的空置房部分，一层自2014年10月至2016年2月共计17个月期间未交纳物业费部分为建筑面积1117.51平方米的空置房部分；二层自2014年4月至2016年2月共计23个月期间未交纳物业费，建筑面积为1963.62平方米；三层自2014年4月至2015年12月10日期间未交纳物业费，房屋空置，建筑面积为1963.62平方米。庭审过程中，对涉案房屋买卖合同中空置房前期物业管理公共性服务费的交纳事宜，开发商赣商联合（江西）有限公司于2016年8月2日向本院出具补充说明，承诺空置房一年内无需缴纳物业管理费。原告在物业管理过程中在涉案房屋公共部分保洁等物业服务方面存在明显不足。一审法院认为，原告已为涉案房屋所在小区提供了前期物业服务，被告徐航在购买涉案房屋并收房后依法应向原告交纳物业费。关于涉案房屋物业费收费标准问题，根据合同法第八条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，原告与开发商赣商联合（江西）有限公司签订的前期物业服务合同及被告徐航与开发商赣商联合（江西）有限公司签订的房屋买卖合同中的前期物业管理约定对被告徐航均具有法律约束力，原告与开发商赣商联合（江西）有限公司签订的前期物业服务合同虽未作特别约定，但被告徐航与开发商赣商联合（江西）有限公司的房屋买卖合同中关于前期物业管理的附件中对空置房作出了特别约定，开发商赣商联合（江西）有限公司并明确承诺空置房一年内无需缴纳物业管理费，故对于原告要求被告徐航支付涉案房屋交房后空置一年内即2014年8月5日至2015年8月4日期间的物业管理公共性服务费部分，一审法院不予支持。又因开发商赣商联合（江西）有限公司于2014年8月5日才正式将涉案房屋交付给被告徐航，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，在2014年8月5日前，被告徐航尚不具备业主身份，而开发商赣商联合（江西）有限公司虽允许其在房屋买卖合同签订及交房前对涉案房屋进行前期商业宣传、招商，但并未约定前期商业宣传、招商期间物业费系由被告徐航负担，故对原告要求被告徐航支付涉案房屋在2014年8月5日前的物业费的诉请，一审法院不予支持。对涉案房屋在交房前的物业费及交房后空置一年内的物业费，原告应依据其与开发商赣商联合（江西）有限公司签订的关于涉案房屋前期物业管理相关协议的约定向开发商赣商联合（江西）有限公司另行主张权利。关于涉案房屋交房后第二层物业费的交纳主体问题，根据被告江西轩鼎进出口贸易有限公司的执行董事洪美友与付雪云签订的租赁合同内容及合同签订后被告江西轩鼎进出口贸易有限公司交纳涉案房屋第二层租金及水电费的事实，可认定被告江西轩鼎进出口贸易有限公司系涉案房屋第二层的承租人及租赁期间内的物业费缴纳义务主体，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，对原告要求被告江西轩鼎进出口贸易有限公司与被告徐航共同支付该部分物业费的诉请，一审法院予以支持。对原告要求被告支付逾期付款违约金139878元的诉请，鉴于原告在该小区的服务情况，一审法院不予支持。综上，对于原告的诉请，一审法院支持的部分为：涉案房屋的第一层自2014年8月5日至2015年8月4日期间建筑面积为966㎡（2083.51㎡-1117.51㎡）未空置部分的物业费39155.2元（966㎡×4元/月/㎡×10个月+966㎡×4元/月/㎡÷30天×4天）及第一层自2015年8月5日至2016年2月29日期间的物业费31141.28元（1117.51㎡×4元/月/㎡×7个月-4天×1117.51㎡×4元/月/㎡÷30天）；涉案房屋的第二层自2014年8月5日至2016年2月29日期间的物业费148187.86元（1963.62㎡×4元/月/㎡×19个月-4天×1963.62㎡×4元/月/㎡÷30天）；涉案房屋的第三层自2015年8月5日至2015年12月10日期间的物业费32988.82元（1963.62㎡×4元/月/㎡×4个月+6天×1963.62㎡×4元/月/㎡÷30天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条规定，判决：一、被告徐航于本判决生效之日起十日内支付原告江西日新物业管理有限公司南昌分公司关于南昌市九江银行大厦101号房屋第一层截止2016年2月底及第三层截止2015年12月10日的物业服务费共计103285.3元；二、被告江西轩鼎进出口贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江西日新物业管理有限公司南昌分公司关于南昌市九江银行大厦101号第二层房屋截止2016年2月底的物业服务费共计148187.86元；三、被告徐航对被告江西轩鼎进出口贸易有限公司所欠原告江西日新物业管理有限公司南昌分公司的上述物业服务费148187.86元负连带清偿责任；四、驳回原告江西日新物业管理有限公司南昌分公司其他诉讼请求。本案由原告江西日新物业管理有限公司南昌分公司预交的案件受理费9860元，由原告江西日新物业管理有限公司南昌分公司负担4230元，由被告徐航负担2366元，由被告江西轩鼎进出口贸易有限公司负担3264元（限被告于本判决生效之日起十日内缴纳）。一审宣判后，江西轩鼎进出口贸易有限公司不服，向本院提出上诉。江西轩鼎进出口贸易有限公司的上诉请求：请求依法撤销南昌市东湖区人民法院（2016）赣0102民初1022号民事判决第二项，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；本案的一、二审的诉讼费由被上诉人承担。：事实和理由：一审判决认定“上诉人是涉案房屋第二层物业费缴纳义务主体”，因此判决上诉人支付物业费，是错误的。首先，该涉案房屋的承租人不是上诉人，而是洪美友，房屋租赁合同是洪美友和付雪云签订的，上诉人不是本案房屋租赁合同的当事人；其次，涉案房屋的租金及水电费也不是上诉人交纳的，是私人之间的转账而不是上诉人转账的；第三，本案涉案的房屋是原审被告徐航所购买，但租赁合同却是付雪云和洪美友签订的，而付雪云和洪美友均未到庭，无法查明本案房屋租赁的相关事实，即使洪美友将租赁的房屋给上诉人使用，那也是上诉人和洪美友之间的结算关系，而不应判决上诉人直接承担物业费的支付责任；第四，依据合同相对性原则，合同的权利和义务只涉及签订合同的相对方，不对第三方产生合同权利和义务；但一审判决抛开合同相对性原则，跳过付雪云和洪美友这2个直接签订租赁合同的当事人，直接判令上诉人承担支付房屋物业费的支付责任，是适用法律错误。被上诉人江西日新物业管理有限公司南昌分公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确；1、2015年8月4日之前被答辩人的法定代表人是洪美友，签订合同合法有效。2、在2014年10月27日关于上诉人与被上诉人、原审被告的物业管理费协调会议，是上诉人的股东兼监事尤金明参加会议。3、在一审中答辩人出具了2014年6月5日及2014年7月29日代收款凭单，2014年6月5日及7月29日赣商项目水电费，2014年6月20日及7月31日记账凭证、九江银行现金存款凭证、九江银行南昌分行对公通存通兑收账通知书、南昌市城市管委会广告设置批复表14041号、经营场地转租赁合同以及被答辩人向答辩人递交关于物业费用的函告等证据，可以充分证明南昌市红谷滩新区红谷中大道1398号裙楼二层的房屋实际使用人是被答辩人，故租赁房屋的物业服务业费应当由被答辩人承担。请求驳回上诉，维持原判。原审被告徐航述称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人为涉案房屋二层的实际使用人，2014年3月10日，上诉人法人代表与徐航的委托代理人签订租赁合同，并将租赁合同交付给上诉人使用，上诉人在使用期间支付了租金以及水电费，其应当对承担物业费的责任。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为：虽然2014年3月10日的租赁合同是作为甲方的付雪云与作为乙方的江西轩鼎进出口贸易有限公司的执行董事洪美友签订的，涉案房屋的房租、水电费也是私人之间的转账而不是上诉人直接支付的，但合同签订后，上诉人江西轩鼎进出口贸易有限公司以自己的名义对外进行的一系列商业活动，足以认定上诉人江西轩鼎进出口贸易有限公司对其执行董事洪美友2014年3月10日的租赁合同的认可，上诉人江西轩鼎进出口贸易有限公司是涉案房屋的实际使用人，因此，上诉人江西轩鼎进出口贸易有限公司应承担支付房屋物业费的民事责任。故一审法院认定上诉人江西轩鼎进出口贸易有限公司是涉案房屋第二层物业费缴纳义务主体合法有据，应予以维持。上诉人江西轩鼎进出口贸易有限公司的上诉主张与事实不符，于法无据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确,处理得当，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3264元由上诉人江西轩鼎进出口贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曹成云代理审判员  梁书棋代理审判员  曹 渊二〇一七年四月二十日书 记 员  王佳蕾