河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沧民终字第1822号上诉人（原审被告）孙文虎。委托代理人刘崇阳，河北春至律师事务所律师。上诉人（原审被告）杨某。法定代理人谢桂英。系杨某之母。上诉人（原审第三人）谢桂英。杨某、谢桂英的委托代理人田占祥，任丘市吕公堡镇法律服务所律师。被上诉人（原审原告）徐赶年。委托代理人温红，河北宪泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赵幸福。委托代理人温红，河北宪泽律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）杨会来。上诉人孙文虎、杨某、谢桂英与被上诉人徐赶年、赵幸福、杨会来确认合同无效纠纷一案，不服河北省任丘市人民法院（2014）任民初字第2858号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。徐赶年、赵幸福原审诉称，徐赶年、赵幸福系夫妻关系，于2014年2月20日以徐赶年之名与杨某之父杨会来签订了房屋买卖协议书，该协议书约定徐赶年以总价54万元购买杨会来位于东八新村4号楼3单元402室房屋一套，徐赶年、赵幸福交付全款，并实际占有该房屋进行基础装修。杨某于2014年6月13日与孙文虎签订协议书，将该房屋与孙文虎的6号楼2单元702室及车库进行了差价兑换。徐赶年、赵幸福认为，杨某和孙文虎的行为损害了徐赶年、赵幸福的利益，杨某为未成年人，且没有该房屋产权，其对房屋作出的处理行为无效。故依法起诉，请求法院依法确认杨某与孙文虎于2014年6月13日签订的协议书无效；杨会来依法履行与徐赶年、赵幸福签订的房屋买卖合同，如果可以办理过户手续，配合徐赶年、赵幸福办理过户手续；诉讼费用由杨某、孙文虎承担。孙文虎原审辩称，一、原告主体不适格，无权要求确认孙文虎与杨某的协议无效。杨会来没有按安置结算协议的约定交付房款，房款全部由杨某交纳，徐赶年与杨会来签订所谓的协议时，杨会来没有房屋所有权，即使在交款后，房产证持有人为杨某，未经杨某同意，杨会来处分房屋的行为无效，徐赶年以买受人的身份要求确认房屋买卖协议无效的身份不适格；另外，从物权优于债权的角度，徐赶年的主张也没有法律依据，孙文虎用84平米的房屋和一个车库与杨某所有的119.49平米的房屋和一个车库调换，孙文虎同时补偿杨某16.5万元，双方是以房换房，补齐差价，是物权的行为，即使徐赶年与杨会来签订有协议，但房屋所有权人为杨某，杨会来与徐赶年之间是一种债权关系，物权优于债权，徐赶年也无权主张确认合同无效。二、孙文虎与杨某协议真实、有效，不存在法定无效情形。合同法规定合同无效的情形包括：一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定的情形。孙文虎与杨某签订的协议经过杨某母亲追认、村委会确认，经过开发区管委会办理相关变更手续。协议内容是双方真实的意思表示，不存在合同法规定的合同解除的情形。三、徐赶年并未实际占有该房屋也未进行装修，徐赶年所诉与事实不符。四、第三人杨会来并没有向开发单位交付房款，杨某和孙文虎达成协议以后，杨某用取得的16.5万元和自己的钱交房款，第三人杨会来对房屋取得没有贡献，在没有出一分钱的情况下，反而未经其他人同意，将女儿等合法取得的房屋擅自出卖，得款归自己所有，显然是不合理的，也不合法，另外，证人证言也证实徐赶年与杨会来属于恶意串通，虚构合同。因此徐赶年、赵幸福无权要求确认杨某和孙文虎之间签订的合同无效，请求法院驳回徐赶年、赵幸福的诉讼请求。对徐赶年提供的身份证、结婚证没有异议；对房屋买卖合同有异议，不认可其合法性，合同是2014年2月20日签订，当时杨会来并没有向开发区交款，没有取得所有权，协议约定双方无异议，各自做家人工作。证实房屋在买卖时已存在争议，徐赶年在明知产权存在争议前提下购买，存在过错，这份合同不能证实房屋已经交付，也不能证明徐赶年、赵幸福实际占有；对4张收款证明真实性、合法性、关联性均不认可，转账凭条没有银行盖章，无法证明关联性，5月29日证明无法证实付清的是本套房屋款项；安置补偿协议可以证实房屋配额是按照村民身份取得，补偿按照村民身份取得，被补偿人仅代表家庭，不代表本人，并且签字为谢桂英，对协议真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可；对孙文虎与杨某签订的协议的证据三性均没有异议，协议是双方意思表示，经过村委会见证、同意；法院对杨会来询问笔录的真实性、形式合法性、关联性认可，对笔录内容中杨会来的陈述不认可，不具备真实性；对徐老洒证明的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，从内容看，是证人证言，证人应出庭接受双方质询，且徐老洒没有表明身份，内容上可以证实杨某、孙文虎房屋进行置换，孙文虎给杨某差价补贴；对徐赶年赵幸福提供的录音真实性、合法性、关联性有异议，从形式看，录音不完整，中间有间断，录音中提到离婚协议对房屋有约定不真实，实际没有约定，房子也不是杨会来的，从录音可以看出，杨会来没有否认杨某与孙文虎之间的协议，他的处理意见是拿钱补偿孙文虎，让其撤出来，杨会来认可杨某与孙文虎之间协议合法性，这个录音没有形成时间、地点，不能确认是否进行了剪辑；对证人张某的证言有异议，证人所说地点不确定，徐赶年在附近有同样的房屋，不能指明哪套房子。对杨某提供的安置结算协议、补偿协议、离婚协议真实性、合法性、关联性均没有异议；置换协议证实双方基于自愿达成置换行为并取得法定代理人认可，房屋取得以村民身份低价取得配额，每人40平米，杨会来只是房屋共有人之一，享有三分之一的份额，杨某和谢桂英处分自己的房子已经占有共有人三分之二，处分行为有效。对法院对杨某、孙文虎的询问笔录没有异议。对2014年11月5日法院对石化基地建设指挥部工作人员吕松槐的询问笔录、石化基地建设指挥部提供的上访情况说明均认可，完整再现了房款和钥匙交付情况，真实可信，且证实6月6日是笔误，正确时间是6月13日，与原来签订的协议互相印证。杨某原审辩称，涉案房屋是按照人口分的，其父亲杨会来没有权利处分杨某、杨会来、谢桂英三人共有的房子，其与孙文虎换房子是征得家里人母亲谢桂英、爷爷杨宝仁、村委会代表、开发区的同意的，因为和孙文虎换房子得到房款差价165000元才能交上开发区让交的房款，如果没有这个钱，房子已经被收回，所以其认为其与孙文虎的换房合同有效，徐赶年、赵幸福和杨会来签订的合同无效。对徐赶年、赵幸福提供的身份证、结婚证没有异议；不申请对杨会来签订的房屋买卖协议中杨会来的签字做笔迹鉴定，认可系其本人签字；对三份收款证明、打款证明、搬迁补偿协议书、与孙文虎签订的置换协议均没有异议；对法院对杨会来的询问笔录有异议，杨会来没有权利处分三人的房屋；徐老洒的证明是事后陈述，不真实；对徐赶年、赵幸福提供的录音，录音中是杨会来的声音，对其提到的房子是他的，不认可杨某与孙文虎置换有异议，杨会来对房子进行处置都必须在杨某交付房款基础上，杨会来说他们离婚了，没有谢桂英的房子不是事实，因为房子是按照人口分的，每人40平米，谢桂英有40平米；对证人张某所说的房子的位置不对，徐赶年进行装修前提是以死相逼，杨某方才没有阻拦。对孙文虎提供的石化基地证明、收款收据、谢桂英的证明均没有异议。对法院对杨某、孙文虎的询问笔录没有异议。对2014年11月5日法院对石化基地建设指挥部工作人员吕松槐的询问笔录、石化基地建设指挥部提供的上访情况说明的质证意见同孙文虎。第三人谢桂英原审述称，取得房屋时谢桂英与杨会来已经离婚，该房屋应是按份共有，不应该是家庭共有，第三人谢桂英作为东八村村民依法取得涉案房屋40平米的购买资格，与杨某和杨会来对该房屋按份共有，作为按份共有人谢桂英不同意杨会来将房屋卖给徐赶年，同意孙文虎、杨某对房屋的处置。对徐赶年提供的由杨会来书写的收款证明真实性有异议，证明的收款方式与房屋买卖合同房款给付方式不符，不具有关联性；农行的转账凭条因没写明转出方姓名，不能证明转出方为徐赶年、赵幸福。杨某提供的证据能够证实本案诉争房屋是由任丘市石化基地建设指挥部按照每人40平米的分配方案进行分配的，证明谢桂英对于该房屋有40平米的所有权，杨某、孙文虎屋置换协议签订时谢桂英在场，并对置换的整个内容清楚，同意杨某对房屋的处置。对法院调取的杨某、孙文虎的询问笔录没有异议。对2014年11月5日法院对石化基地建设指挥部工作人员吕松槐的询问笔录、石化基地建设指挥部提供的上访情况说明的真实性、合法性、关联性均认可。其他质证意见同杨某、孙文虎意见。杨会来原审未出庭陈述。原审经审理查明，徐赶年、赵幸福系夫妻关系。杨会来、谢桂英于1995年12月27日登记结婚，杨某系二人之女，三人均系任丘市开发区东八村村民。2010年5月12日，谢桂英代杨会来签署了搬协字【东八村】（2010）一队第64号东八村搬迁补偿安置协议书，协议约定：“建设项目：石化基地建设一期工程甲方：任丘市石化基地建设指挥部乙方：杨会来乙方符合房屋置换安置条件的家庭人口为3人，按人均40㎡的标准，乙方可置换新村楼房面积120㎡。”该协议书落款乙方签字处内容为“杨会来谢桂英代签”。2013年9月10日，杨会来与谢桂英二人协议离婚，离婚协议书约定：1、婚后生一女孩杨某（1997年7月29日出生），由男方抚养，抚养费自理；2、婚后无共同财产；3、无债务，无债权，无其他纠纷。并未对涉案房屋进行处理。2014年1月21日，任丘市石化基地建设指挥部组织东八村进行了新楼的抓阄分配，杨会来、谢桂英、杨某分得4号楼3单元402室。2014年2月10日，任丘市石化基地建设指挥部在东八村向村民发放分得的房屋钥匙，因当时无法联系到杨会来，涉案的4号楼3单元402室房屋钥匙由杨会来的父亲杨宝仁代领，当日，杨宝仁将钥匙给了杨会来。2014年2月20日，徐赶年与杨会来签订房屋买卖合同，合同内容如下：“甲方：杨会来乙方：徐赶年甲方有东八新村4号楼3单元402房产一套，面积120平米，带车库1个，面积35平米，以3500元／平米价格转让给乙方，总价540000元。此房产无争议。双方约定，首期先付房款24万元，当日现付14万，剩余10万1周内付清。剩余30万，以村委会房产结算之日为期一次性付清，甲方交钥匙，房产归乙方。甲方配合乙方过户。双方无异议各自做好各方家人的一切工作。双方签字为准。此协议一式三份，甲方、乙方、证明人各一份。甲方：杨会来乙方：徐赶年证明人：刘海涛2014年2月20日”。后徐赶年分别于2014年2月26日、2014年4月21日、2014年5月29日给付杨会来25万元、9万元、20万元，杨会来分别为徐赶年出具三张收款证明。同时，杨会来将涉案的4号楼3单元402室房屋钥匙交付给了徐赶年、赵幸福。至本案审理时，徐赶年、赵幸福已开始对涉案房屋进行装修。2014年6月6日，杨某代杨会来签署了结协字【东八村】（2014）1队第64号东八村房屋置换安置结算协议书，协议书约定：“建设项目：石化基地建设一期工程甲方：任丘市石化基地建设指挥部乙方：杨会来因户型结构原因导致实际购买面积与应安置面积出现的差额，乙方多购面积按均价2500元／㎡购买，乙方少购面积，按均价1250元／㎡由甲方补偿给乙方。1、位置：4号楼3单元502室，实际建筑面积为119.49元，结算价格1250元／㎡，乙方应付甲方119.49＊1250=149362.5元；少购0.51㎡，结算价格1250元／㎡，乙方应付甲方0.51＊1250=-637.5元；乙方应给甲方价款小计：148725元；车库主楼下17号，实际面积36.25㎡，结算价格1250元／㎡，应付给甲方价款小计45312.5元；乙方购买楼房、车库、储蓄间后，因补偿款不足，乙方尚需支付甲方人民币194037.5元（大写壹拾玖万肆仟零叁拾柒元伍角）”。协议书乙方落款处内容为“杨某代签”。2014年6月13日，杨某与孙文虎签订房屋置换协议，协议书内容为：“甲方：孙文虎乙方：杨某孙文虎：由于我村拆迁，分得26号楼2单元202房间、车库2排57号﹤20.61㎡﹥80户型楼房面积84.36㎡一套。杨某：由于我村拆迁分得4号楼3单元402房间。120户型面积119.49㎡一套，楼下17号车库一个，面积36.25㎡。经中人说合，双方协商同意，甲方将84㎡楼房一套车库一个20.61㎡，乙方将楼房119.49㎡、车库一个36.25㎡对换。经甲方双方协商同意，甲方付给乙方差价壹拾陆万伍仟元整，其款当面交清。经中人说合，甲乙双方同意，俱无意见，空口无凭立字为凭。东八村委会经办人：徐老洒、刘彦成中间人：孙建华刘占良立字人：孙文虎、杨某代笔人徐景山2014.6.13”该协议书加盖有任丘市经济技术开发区东八村村民委员会公章。谢桂英对杨某与孙文虎交换房屋一事表示同意。2014年6月13日，杨某向任丘市燕山房地产开发有限公司东西八新村工程建设项目部交款194037.5元，该项目部为其出具编号为012363的收据一张，后杨某将该收据给付孙文虎。上述事实，由双方当事人的当庭陈述，离婚协议书、东八村搬迁补偿安置协议书、东八村房屋置换安置结算协议书、收款收据、杨会来收款证明、房屋买卖合同、房屋置换协议书、询问笔录等证据证实。原审法院认为，徐赶年、赵幸福主张其主体适格且杨某与孙文虎之间签订的房屋置换协议无效，杨会来依法履行与徐赶年、赵幸福签订的房屋买卖合同，为此提供了房屋买卖合同、收款证明、东八村搬迁补偿安置协议书、东八村房屋置换安置结算协议书等证据证实，孙文虎、杨某、谢桂英持有异议。任丘市石化基地建设指挥部证明中明确载明，杨会来家庭符合房屋置换安置条件的家庭人口3人，分别是杨会来（户主）、谢桂英（妻）、杨某（长女），结合东八村搬迁补偿安置协议书中载明，按人均40平米的标准，可置换3人共计120平米的房屋，证实涉案房屋系杨某、杨会来、谢桂英三人共有。徐赶年、赵幸福以徐赶年名义与杨会来于2014年2月20日签订房屋买卖合同，并为此支付了约定价款，故徐赶年、赵幸福系具有利害关系的当事人，其主体适格。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”原审法院于2014年11月5日对任丘市石化基地建设指挥部工作人员吕松槐的询问笔录证实，2014年1月21日，该单位组织东八村进行了新楼的抓阄分配，并于2014年2月10日向村民发放房屋钥匙，涉案的4号楼3单元402室房屋钥匙由杨会来的父亲杨宝仁代领，后交由杨会来。2014年2月20日，徐赶年与杨会来签订房屋买卖合同，并按约交付54万元房款后，杨会来向徐赶年交付房屋钥匙，目前徐赶年实际占有并开始装修该房屋。徐赶年与杨会来签订房屋买卖合同时，因杨会来、谢桂英的离婚协议显示二人离婚时对涉案房屋并未进行处理，且杨会来宣称杨某随其生活、房屋与谢桂英无关，加之，与任丘市石化基地建设指挥部签订的涉案房屋所有补偿结算协议均是以杨会来的名义签订的，故徐赶年、赵幸福有理由相信杨会来有权利处分涉案房屋，其是善意的，且支付了合理价款，并实际占有该房屋，在涉案房屋现阶段不能办理房产证的前提下，符合善意取得的构成要件，加之，徐赶年与杨会来签订房屋买卖协议先于杨某与孙文虎签订房屋置换协议，故应对徐赶年、赵幸福要求履行其与杨会来签订的房屋买卖协议的主张予以支持，杨某、孙文虎签订的涉案房屋置换协议不再履行。任丘市石化基地建设指挥部不是房屋确权机构，故对其同意由杨某处置涉案房屋的意见不予采信。本案中，杨某交纳房款194037.5元后确定涉案房屋，并不影响该房屋系杨会来、谢桂英、杨某三人共有的性质。杨会来、谢桂英、杨某之间以及三人与孙文虎之间的纠纷可另案解决。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，原审法院判决如下：一、杨会来应继续履行与徐赶年、赵幸福签订的房屋买卖合同，待可以办理过户手续后，杨会来、谢桂英、杨某协助徐赶年、赵幸福办理相关房屋登记手续。二、杨某与孙文虎签订的房屋置换协议书不再履行。案件受理费100元，由杨某负担50元，由孙文虎负担50元。原审宣判后，孙文虎不服，其上诉主要理由：2010年5月谢桂英与任丘市石化基地建设指挥部签订协议，以该村村民资格取得每人40平方米，共120平方米的新村楼房；2013年9月杨会来与谢桂英离婚，未对上述房屋做出分配；2014年1月杨会来、谢桂英、杨某抓阎分得4号楼3单元402室；2014年6月6日杨某签署了结协字【东八村】（2014）1队第64号东八村房屋置换安置结算协议书，杨某需补交房款194037.5元；2014年6月13日杨某与上诉人孙文虎签订房屋置换协议，上诉人用84平方米加车库与杨某119.49平方米房屋加车库交换，上诉人孙文虎补给杨某差价165000元，该置换行为取得了谢桂英同意，经开发区东八村村委会盖章确认；当日杨某缴纳房款194037.5元。双方为房屋合同的效力发生争议，被上诉人徐赶年、赵幸福以要求确认上诉人与杨某签订的协议无效为由诉至法院，一审法院认定：第三人应继续履行与被上诉人的房屋买卖合同；上诉人与杨某的房屋置换协议不再履行。为此，上诉人认为：一、一审法院认定事实有误，首先，被上诉人提供的证据为第三人手写的收据，上诉人及第三人杨某对此也不予认可，更无其他证据佐证，不足以证实被上诉人徐赶年实际足额交付了价款；退一步讲即使被上诉人将房款交付了杨会来，杨会来也没有向开发单位交付，在没有交款的情况下，房屋的所有权根本没有任何人取得，只有在孙文虎与杨某达成协议，孙文虎补偿了杨某16.5万元后，杨某加上自已的钱，凑够了应交的全部房款，这时，房屋的所有权才真正落实，即持有人为杨某。杨会来根本没有资格处分房屋，其协议不具有合法性，一审法院认定事实有误。第二、杨会来作为监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。杨会来与被上诉人的转让行为处分了杨某的财产，违反了国家的禁止性规定，系无效行为，被上诉人不具有合法的权利人资格，一审法院认定被上诉人善意取得，而忽视了杨会来转让房屋的行为违反了国家的禁止性规定这一事实，属事实认定有误。第三、开发区管委会出具证明证实房屋持证人为杨某，孙文虎有充分的理由确认房屋为杨某所有，与杨某签订的协议经过杨某的母亲追认、村委会确认，经过开发区管委会办理相关变更手续。协议内容是双方真实的意思表示，不存在合同法规定的合同解除的情形。依据民诉法及解释的规定，公权力机关出具的书证的证据效力高于私文书，且上诉人及谢桂英对被上诉人提交的证据并不认可，其证据也不能形成完整的证据链条，不能排除证据存在伪造变或者被上诉人与杨会来恶意串通的可能，一审法院以存在严重瑕疵且不能形成完整的证据链条的证据作为认定事实的依据，而忽视公权力机关出具的具有相当法律效力且形成完整证据链条的证据，从而作出违反事实的认定，不得不说一审法院在证据采信上存在缺陷。二、一审法院适用法律错误。被上诉人徐赶年、赵幸福与上诉人孙文虎及第三人谢桂英等均系同一村村民，应清楚房屋置换的进度和流程，2014年2月20日所谓被上诉人与第三人杨会来签订买卖合同的日期，此时房屋并没有到缴纳房款的时间，也就是说杨会来是否有房屋还是一个疑问，置换安置结算协议也约定交付钥匙只是为装修提供方便，并不意味交付了房款；另外，被上诉人与杨会来签订协议前并没有到石化基地建设指挥部核查房屋情况；与石化基地建设指挥部签订的协议没有一份是杨会来亲自签字；被上诉人与第三人杨会来签订的协议的真实性存有质疑，如何可以此认定被上诉人与杨会来的协议在先基于上述多重疑点，被上诉人不符合善意取得的要件，善意取得不能成立。三、判决结果超出请求的范围。一审被上诉人的诉讼请求为：请求法院依法确认二被告于2014年6月13日签订的协议书无效；第三人杨会来依法履行与二原告签订的房屋买卖合同，如果可以办理过户手续，配合原告办理过户手续；一审法院应只对诉讼请求的内容进行依法裁决，而一审法院弃原告诉讼请求于不顾，径直作出与诉讼请求毫不关的判决，显然一审判决结果超过诉讼请求的范围。综合以上，请二审法院在查清事实的基础上依法撤销任丘市人民法院（2014）任民初字第2858号民事判决书，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担谢桂英、杨某不服原审判决，上诉主要理由：一、原审判决认定事实错误。1、在本案中，上诉人谢桂英是有独立请求权的第三人，原审法院只对杨会来与徐赶年所签《房屋买卖合同》相对于杨某与孙文虎于2014年6月16日鉴定《协议书》是否有效性进行了审理；而对二上诉人基于按份共有关系主张杨会来与徐赶年、Y赵幸福所签《房屋买卖合同》无效的诉讼请求未进行审理和判决。2、上诉人谢桂英与被上诉人杨会来于1995年12月27日登记结婚，1997年7月29日生女儿杨某。2013年9月10日谢挂英与杨会来协议离婚。离婚后，上诉人没有属于自己的房屋，二上诉人现和杨会来父母一起生活，住在拥挤的老房中。I3、2012年5月12日，谢桂英同任丘市石化基地指挥部签订搬协字【东八村】（2010）一队第64号《东八村搬迁补偿安置协议书》。该协议约定由任丘市石化基地安置给谢桂英、扬萌萌、杨会来每人40平米（共计120平米）新村楼房。2014年6月6日，任丘市石化基地指挥部以结协字【东八村】（2010）一队第64号《东八村房屋置换安置结算协议书》安置给谢桂英、杨某、杨会来三人4号楼3单元802室楼房一套，实际建筑面积119.49平米。上诉人认为，该套楼房是谢桂英、杨某、杨会来三人的按份共有财产，依据《中华人民共和国物权法》第94条的规定，上诉人谢桂英、杨某依法拥有该房屋的各三分之二所有权。该房屋不属于夫妻共同财产，该房屋在谢桂英、杨会来婚姻关系存续期间已经按份所有，所以2013年离婚时对该房屋未进行处理。4、2014年2月20日被上诉人杨会来通过与徐赶年签订《房屋买卖合同）），以540000元价格卖给徐赶年、赵幸福之事，二上诉人当时并不知晓。三被上诉人将上诉人的合法财产份额进行转让，侵犯了二上诉人的财产所有权，三被上诉人买卖房屋的行为属于无权处分。二上诉人对杨会来出卖房屋行为绝不追认。5、杨会来将按份共有的房屋卖给徐赶年、赵幸福，违背了《中华人民共和国物权法》第101条的规定，侵犯了二上诉人的优先权。6、杨会来将上诉人按份共有房屋卖给徐赶年、赵幸福，至今没有过户登记。7、杨会来恶意转让女儿和前妻的房产份额至二上诉人流离失所。应由杨会来支付的房款194037.5元也是由上诉人杨某支付，杨会来分文没拿。现上诉人仍孝敬着杨会来的父母。原审判决将三被上诉人签订的《房屋买卖协议》确定为有效，没有体现出法律的正义和公平。二、原审判决适用法律错误。1、原审判决依据《中华人民共和国物权法》第106条的规定确认三被上诉人买卖房屋的行为属于善意取得，这是对该条款断章取义。第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的，（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”上述法律规定，善意取得的构成需要物权法第106条第一款的三项规定同时具备，缺一不可。房屋转让未经登记，不发生效力。原审判决以“在涉案房屋现阶段不能办理房产证的前提下，符合善意取得的构成要件”，气这明显违背了法律的强制性规定。三被上诉人买卖房屋的行为不具备善意取得的构成要件。2、三被上诉人买卖上诉人的房屋不具有善意。被上诉人徐赶年、赵幸福与上诉人同村居住，明知上诉人的家庭状况，明知东八村按人份安置房屋的规则，也明知其所买受的房屋有上诉人的一部分，仍依然背着二上诉人和杨会来进行房屋买卖交易。三被上诉人主观上恶意串通。不符合《物权法））106条第一项规定。综上所述，三被上诉人买卖房屋的行为违反了《物权法》第9条、第94条、第101条、第106条的规定。三被上诉人所订合同违法，依法应认定该《买卖房屋合同》无效。综上，恳请二审人民法院依法撤销任丘市人民法院（2014）任民初字2858号民事判决。依法改判三被上诉人所签《房屋买卖合同》无效。被上诉人徐赶年、找幸福辩称，首先针对孙文虎的上诉答辩，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。赵幸福、徐赶年与杨会来签订的买卖合同合法有效，被上诉人合法取得房屋。上诉人孙文虎与杨某签订的房屋交换协议无效。其次针对谢桂英的上诉答辩，房屋如果认定共有应当是谢桂英、杨某、杨会来共同共有，因为这是家庭之间的共有，房屋初次确定每人40平补偿办法是2010年5月12日签订的，谢桂英与杨会来签订协议是2013年，谢桂英、杨某、杨会来是家庭成员关系，拆迁安置是按家庭成员每人40平安置，是面积的一种计算方式，不能证明该房屋就是按份共有，根据物权法第103条的规定，应当依法共同共有。关于房屋外在表现就是杨会来的财产，2010年5月12日补偿安置协议书，乙方当事人是杨会来，谢桂英代杨会来签字，2014年6月6日安置结算协议书上是杨会来，并且写明杨某代签，2014年1月25日村委会公示的分配确认表第15号公示签字人、户主也是杨会来，也就是说均认定该房屋就是杨会来的，这种情况下徐赶年有权利认为这个房屋就是杨会来。杨会来的父亲杨宝仁从村委会取得钥匙后转交给了杨会来，村委会及家庭成员都认为这个房屋是杨会来的。徐赶年与杨会来签订房屋是善意的，客观上徐赶年支付54万元的购房款，是按照每平方米3500元，徐赶年早早取得了钥匙并且开始装修。该房屋现阶段是不能过户的，一审法院判决适用法律正确。徐赶年是在2014年2月20日与杨会来签订买卖协议，是在10天前发的钥匙，15天前村委会作出了公示。按照约定分3次全款交清，而且徐赶年就房屋买卖有证人刘海涛作证，并且将房屋买卖行为告诉了村支书徐老洒，徐赶年同时对进行装修。杨某与孙文虎的置换协议是在2014年6月13日，当时杨会来不在场，杨某当时只有16岁，一个16岁的孩子处理房屋的行为是存在瑕疵的。一审时杨会来就不认可这个协议，该协议违背共有人和监护人的意愿，也未履行，属于恶意串通。因此，我们认为这个交换房屋协议是无效的。谢桂英、杨某称，同意孙文虎的上诉意见。孙文虎针对谢桂英、杨某的上诉称，徐赶年、杨会来都是同村人，徐赶年应当知道补偿的流程，也应当知道谢桂英的家庭状况，也应当知道每人补偿40平米的事实，徐赶年并没有到拆迁办核查涉案房屋的信息，杨会来在一、二审均不到庭也反映了杨会来与徐赶年之间的协议并不是善意的。杨会来作为杨某的代管人处分了杨某的财产，依据法律的规定这种处分是无效的，所以徐赶年与杨会来签订的协议是无效的。杨会来与徐赶年签订的票据没有其他证据可以作证，杨会来也没有到庭，其他几方当事人对协议和收据也不认可，所以无法证实徐赶年实际足额支付了价款。依据物权法的规定，应当以登记为准，孙文虎与杨某之间的协议取得拆迁办的认定，经过了谢桂英的认可，并且在管委会盖章确认。孙文虎与杨某之间的合同效力要明显优先于杨会来与徐赶年的协议，另外该房屋并没有实际装修。被上诉人杨会来未提交答辩意见。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，杨会来与徐赶年签订房屋买卖合同，在没有争取共有人同意的情况下将房屋出售给徐赶年、赵幸福，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，以上买卖合同为有效合同。另外，该涉案房屋在任丘市石化基地建设指挥部签订的涉案房屋所有补偿结算协议均是以杨会来的名义签订的，同时徐赶年已经交付房款，杨会来将房屋钥匙交付给徐赶年，徐赶年现已开始对该房屋进行装修。因此，徐赶年、赵幸福有理由相信杨会来对争议房屋有权处分。根据《中华人民共和国合同法》第四十七条第一款：限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况××，不必经法定代理人追认。由于杨某是未成年人属于限制民事行为能力人，因杨会来没有明确表示对合同认可，杨某与孙文虎签订房屋置换协议属于效力待定合同。徐赶年与杨会来签订的合同为有效合同，同时签订在先，杨某与孙文虎签订房屋置换协议是否有效均不影响徐赶年与杨会来签订合同的效力及履行。另外，本案是因合同效力问题产生的纠纷，属于合同法调整的范畴，原审法院依据物权法作出判决，属于不当。综上，原审判决认定事实清楚，判决结果部分不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判如下：维持河北省任丘市人民法院（2014）任民初字第2858号民事判决第一项，即：杨会来应继续履行与徐赶年、赵幸福签订的房屋买卖合同，待可以办理过户手续后，杨会来、谢桂英、杨某协助徐赶年、赵幸福办理相关房屋登记手续。撤销河北省任丘市人民法院（2014）任民初字第2858号民事判决第二项，即：杨某与孙文虎签订的房屋置换协议书不再履行。一审案件受理费100元，由杨某承担50元，由孙文虎承担50元。二审案件受理费谢桂英预交100元，由徐赶年承担20元，由谢桂英承担80元；孙文虎预交100元，由徐赶年称20元，由孙文虎承担80元。本判决为终审判决。审判长张梅审判员纪俊阁审判员高宝光二〇一五年八月二十八日书记员王畅