江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终136号上诉人（原审被告）：苏州市江南食单餐饮管理有限公司，住所地苏州高新区横山路99号。法定代表人：张家庆，总经理。被上诉人（原审原告）：苏州松鹤楼饮食文化有限公司，住所地苏州市姑苏区临顿路98号409G室。法定代表人：朱昌宁，董事长。委托诉讼代理人：蒋瑜，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱秀秀，江苏新天伦（吴江）律师事务所实习律师。上诉人苏州市江南食单餐饮管理有限公司（以下简称江南食单公司）因与被上诉人苏州松鹤楼饮食文化有限公司（以下简称松鹤楼公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院(2016)苏0508民初4858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。江南食单公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：其与松鹤楼公司就租赁合同纠纷确实签署过《补充合同书（一）》，约定租金减免，但上诉人不予支付租金不是基于一般性渗水、潮湿、通风不畅，而是大面积的屋顶漏水，导致烧坏供电设施，并且漏水淹没了次承租人的设备，其要求松鹤楼公司维修，但松鹤楼公司并未维修，租赁房屋的漏水问题已经严重到根本无法经营。松鹤楼公司在明知其租赁房屋用于经营餐饮行业，但却在未取得消防验收合格证明的情况下出租该房屋，且未履行《房屋租赁合同》第七条第4款中定期检查维修及维修更换的业务，导致其及次承租人根本无法经营而先后撤离，其合同目的无法实现，松鹤楼公司属根本违约。其多次主动要求解除合同，但松鹤楼公司均予以拒绝，要求继续履行，拒不接受房屋。松鹤楼公司的违约给其及次承租人造成巨大的经济损失，装修损失100余万，严重漏水导致次承租人解约无法出租的租金损失409200元松鹤楼公司答辩称，原审法院认定事实正确，于法有据。1、双方己就房屋存在的渗水问题做了一次性解决，其通过降低租金的方式就渗水问题可能给江南食单公司造成的损失予以了弥补，江南食单公司拖欠租金的理由不能成立。2、2010年12月8日苏州市公安消防局出具的“苏公消验[2010]第0889号建设工程消防验收意见书中明确江南食单公司所租赁的房屋即本案诉争的房屋验收结论为合格，且江南食单公司己于2011年2月28日签订《房屋交接书》确认房屋全部符合《房屋租赁合同》约定的条件，同意接收。江南食单公司所称，松鹤楼公司在未取得消防验收合格证明的情况下出租房屋，与事实不符，不应支持。3、松鹤楼公司与江南食单公司于2011年1月24签订《房屋租赁合同》后，一直本着友好态度积极按照合同约定履行相关义务，妥善解决上诉人提出的各类问题。直至2015年11月，承租房屋经营的3家商户中2家先后搬离，其认为次承租人先后撤离系其自身经营所需，与其无关，江南食单公司的合同目的早己实现。江南食单公司在租赁合同履行过程中，一直存在拖欠租金的情况。其按照合同约定行使解除权，向上诉人发出解除通知，江南食单公司签收了该通知且未提出异议，双方的合同已于2016年5月18日解除，但江南食单公司迟迟未腾空房屋，未将租赁的房屋交还，给其带来重新招租成本增加、房屋空置等重大损失。请求依法维持原审判决。松鹤楼公司向一审法院起诉请求：1.判令被告江南食单公司搬出租赁房屋，向原告松鹤楼公司支付房屋占用费326292.72元（自2016年5月28日暂计算至同年7月12日，实算至实际搬出日；每日按《房屋租赁合同书》及补充协议约定的承租期届满前最后一日的日租金、综合管理费的2倍计算）；2.判令被告江南食单公司向原告松鹤楼公司支付租金、综合管理费、水费合计651677.98元；3.判令被告江南食单公司向原告松鹤楼公司支付违约金和招租成本共计745510.67元；4.本案诉讼费用由被告江南食单公司负担。在审理过程中，原告松鹤楼公司放弃了第1项诉讼请求中要求被告江南食单公司支付2016年7月12日之后的房屋占用费主张。一审法院认定事实：1．本市太监弄1-27号地下室系松鹤楼公司所有的非居住房屋。2011年1月24日，松鹤楼公司（甲方）与江南食单公司（乙方）签订了合同编号为SHL10006的《房屋租赁合同书》，约定：甲方将苏州市太监弄1-5、7、9、13、19号地下一层房屋（总面积约1310平方米）出租给乙方用于经营餐饮业，经营品牌为“江南食单”、“萨莉亚”、“麻辣香锅”，合同期限自交房之日起八年三个月，前三个月为装修免租期；第一、二年租金、综合管理费合计每年1891640元，之后逐年递增，每三个月支付一次，先付后用；乙方应向甲方支付租赁保证金18万元，合同终止后，乙方将商铺及相关公用使用区域交还甲方，并保证将商铺恢复至交接之前的状态，保证金在乙方退场、且甲方确认乙方无任何债务责任等情形下无息归还；甲方负责对房屋定期检查和维修，属正常和自然损坏的，由甲方负责维修、更换，以保证乙方的正常使用；乙方有义务依约按时交付租金及综合管理费，拖欠超过30日以上，甲方有权解除合同收回房产并没收保证金；合同提前终止时，乙方在10日内将承租房屋及其设施恢复至交付使用时的原貌或按房屋现状交还甲方，乙方增加的可自由移动的物品可自行取走，逾期交还房屋的，每逾期一天，乙方须按约定承租期届满前最后一日的日租金的2倍向甲方交纳占用费用；乙方在清场之前，必须结清所有尚未交清的款项，清场结束，经甲方验收合格并提出书面证明后，甲方退还乙方在扣除各应付款项后的租赁保证金；合同因乙方终止的，乙方支付甲方相当于六个月租金的违约金及另加两个月租金作为招租成本；除上述具体违约责任之外的违约金为45万元，如违约金不足以弥补损失，违约方还需向对方支付赔偿金。合同签订后，江南食单公司按期向松鹤楼公司支付了保证金18万元。2011年2月18日，松鹤楼公司、江南食单公司签署房屋交接书，确认松鹤楼公司将租赁房屋全数交付给江南食单公司，免租装修期自该日起算，自2011年5月18日起计租。江南食单公司接收房屋后，将房屋转租给“萨莉亚”、“香香锅”等3家商户进场经营，经营户根据自身经营需要对使用范围内的房屋进行装修后投入使用，水电费用由各商户采取预充值的方式支付。经营商户在使用租赁房屋过程中，发现房屋存在渗水等问题影响经营，松鹤楼公司、江南食单公司就该问题进行了协商。2012年5月23日，双方签订《补充合同书（一）》，提出“由于市场变化超出预期以及租赁场所的客观因素（地下室结构造成多次渗水等原因），经双方多次协商，虽原合同部分条款进一步明确和补充”，确认租赁期限为2011年5月18日至2019年5月17日，第一、二年的租金和综合管理费总额为每年138万元，第三年起环比递增5%，第五年（2015年5月18日至2016年5月17日）为每年1597523元；租金和综合管理费按季支付，每年1月28日、4月28日、7月28日和10月28日前支付下一期租金和综合管理费。该补充合同指出“本次补充合同的减租，包括了以前该租赁场所发生的渗水等地下室的所有瑕疵对乙方造成的直接损失和间接损失，也包括了日后将出现的一般性渗水、潮湿、通风不畅等现象”。签约后，江南食单公司开始按该补充合同约定的金额向松鹤楼公司支付租金及综合管理费。2014年12月，松鹤楼公司、江南食单公司签订《房屋租赁合同补充协议》，确定自2014年12月起将租金支付方式改为每月支付一次，每月8日前支付下月租金。在租赁合同履行过程中，被告江南食单屡次出现拖欠租金的情况。松鹤楼公司曾于2015年6月19日发函向江南食单公司催告租金。2015年8月4日，江南食单公司的法定代表人张家庆向松鹤楼公司出具承诺函1份，承诺于2015年8月12日付清结欠的租金416445.26元（截至2015年7月）。之后，江南食单公司陆续付清了截至2016年1月17日的租金和综合管理费。2015年11月8日起，江南食单公司未向松鹤楼公司按期足额支付租金和综合管理费，承租房屋经营的3家商户中2家先后搬离，仅存“萨莉亚”餐厅。2016年5月12日，松鹤楼公司向江南食单公司邮寄《关于解除租赁合同和限期缴纳欠付房屋租金的函》，提出对方尚结欠租金和综合管理费648247.98元及2015年8月至2016年2月期间部分水费3430元，通知由于对方拖欠租金构成违约，双方所签订的《房屋租赁合同书》及补充协议于2016年5月17日解除，租金保证金不予返还，并要求对方在2016年5月27日前交还房屋，并于2016年5月17日前支付拖欠的各项费用合计651577.98元。江南食单公司于2016年5月13日签收该邮件。松鹤楼公司停止了对租赁房屋内的水电供应。随后，“萨莉亚”餐厅也停止营业后搬出，直至2016年7月，将现场全部物品清理完毕。一审法院认为，松鹤楼公司、江南食单公司之间签订的关于苏州市太监弄1-5、7、9、13、19号地下一层房屋的编号为SHL10006的《房屋租赁合同书》及之后签订的《补充合同书（一）》、《房屋租赁合同补充协议》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。按约支付租金是承租人的基本义务，江南食单公司应当在履行租赁合同过程中按时足额支付租金。江南食单公司提出其拖欠租金系因松鹤楼公司提供的房屋渗水造成损失导致，一审法院审查后认为，房屋渗水对经营产生一定影响系事实，但双方已就此问题进行磋商并达成了《补充合同书（一）》中的相关内容，松鹤楼公司采取了降低租金的方式就渗水问题可能给承租方造成的损失予以了弥补，江南食单公司在本案中并未举证证明存在超出双方磋商范围之外的房屋瑕疵问题，其拖欠租金的理由不能成立。江南食单公司未能按照合同约定的期限足额支付各期应付租金及综合管理费，屡次逾期；在经双方协商对租金的金额和作出变更的情形下，仍存在拖欠。自2015年11月8日起，江南食单公司未再按合同约定足额支付租金，逾期已经超过30天，松鹤楼公司有权按照合同约定行使解除权。松鹤楼公司依照合同发出了解除通知，江南食单公司签收了该通知且未提出异议，双方之间的租赁合同关系已于解除通知所确定的2016年5月17日解除。合同解除后，江南食单公司应当将承租的太监弄1-5、7、9、13、19号地下一层房屋腾清后交还松鹤楼公司，在租赁房屋内经营的次承租人最迟已于2016年7月腾清租赁房屋，江南食单公司在本案审理中也明确表示出租方可自行收回房屋，松鹤楼公司也同意按现状接收房屋，一审法院就此确定江南食单公司已将租赁房屋腾清后交还了松鹤楼公司，不再就其腾房搬迁义务作出判决。至于松鹤楼公司提出的各项支付请求，一审法院分别确认如下：1.租金、综合管理费和水费。江南食单公司应当按约付清合同解除之前的全部租金、综合管理费和水电费用，松鹤楼公司主张截至合同解除的2016年5月17日，对方拖欠租金和综合管理费648247.98元，江南食单公司对金额不持异议，一审法院予以确认。承租租赁房屋的商户采用预充值的方式支付水电费用，正常情况下应不存在拖欠问题。现松鹤楼公司要求江南食单公司承担几家商户拖欠的水费3430元，未说明水费产生的具体情况及应由江南食单公司承担的相应依据，一审法院对其该项诉讼请求，不予支持。2.房屋占用费。双方合同约定合同提前解除后，承租方应当在10日内完成腾房搬迁，逾期交还房屋的，每日按约定承租期届满前最后一日的日租金的2倍向出租方交纳占用费用。根据该约定，江南食单公司应当在2016年5月27日前将租赁房屋交还松鹤楼公司，松鹤楼公司自2016年5月28日起主张房屋占用费，符合合同约定，一审法院予以支持。江南食单公司在2016年7月将房屋彻底腾清后未按合同与松鹤楼公司办理交接手续，以致房屋交还的具体日期无法确定，现松鹤楼公司按诉状中明确的2016年7月12日作为占用费的计算截至日期，客观合理，一审法院予以确认。即江南食单公司须向松鹤楼公司支付自2016年5月28日起至7月12日止的房屋占用费。至于占用费的支付标准，松鹤楼公司主张按合同及补充协议约定的承租期届满前最后一日租金标准的双倍计算，江南食单公司则提出合同解除系因出租方的房屋瑕疵造成，且该期间房屋内停止水电供应，不同意支付该笔费用，一审法院审查后认为，该项费用系对江南食单公司在租赁关系终止后未能及时归还房屋的违约责任的约定，在松鹤楼公司未能举证证明逾期腾让房屋造成租金及综合管理费损失之外其他损失的情况下，合同约定的该项费用偏高。考虑到违约金的惩罚和弥补功能，结合本案合同的履行情况，一审法院将合同约定的占用费标准调整为按解除合同前的租金和综合管理费标准（每年1597523元）支付，按此计算46天，得出房屋占用费的金额为201331.67元。3.违约金和招租成本。本案双方之间的租赁合同因被告江南食单拖欠租金而解除，江南食单公司应当依约承担违约责任。松鹤楼公司主张在没收保证金的基础上，对方再承担违约金和招租成本共计745510.67元，江南食单公司则否认己方存在违约行为，也认为违约金的约定过高。双方签订的租赁合同中有多处对承租方逾期支付最近的违约金作出了约定，包括：没收保证金18万元，相当于6个月租金的违约金和另支付相当于两个月租金的招租成本。一审法院审查后认为，这些约定的总和即为双方对被告江南食单该项违约行为违约金的约定，江南食单公司拖欠租金违约导致双方合同解除，必然会给松鹤楼公司带来重新招租成本增加及房屋空置等损失，但在其未就此范围之外的损失举证情况下，金额确属偏高。一审法院仍根据违约金设置的功能和相关司法解释的规定，对合同约定的标准进行调整，确定江南食单公司按合同解除前的租金标准，支付相当于三个月租金金额的违约金，即承担违约金金额为399380.75元（1597523/12*3），与租赁保证金18万元相抵，还需支付219380.75元，松鹤楼公司已经收取的保证金18万元无需再返还，其超出此范围的违约金和招租成本主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告苏州市江南食单餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向原告苏州松鹤楼饮食文化有限公司支付租金、综合管理费648247.98元、房屋占用费201331.67元、违约金219380.75元，合计1068960.40元；原告苏州松鹤楼饮食文化有限公司收取的保证金18万元不再向被告苏州市江南食单餐饮管理有限公司返还；二、驳回原告苏州松鹤楼饮食文化有限公司其他诉讼请求。案件受理费20311元，减半收取10155元，由原告苏州松鹤楼饮食文化有限公司负担3857元，被告苏州市江南食单餐饮管理有限公司负担6298元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。江南食单公司申请证人张某1（次承租人上海萨莉亚餐饮有限公司开发部经理）、姚某（次承租人牛肉火锅店的法人代表）、杨某（次承租人香香锅餐厅的法人代表）、李某（次承租人香香锅餐厅的店长）、张某2（涉案租赁房屋公共区域装修施工负责人）到庭作证，以证明涉案租赁房屋存在地面渗水、屋顶漏水现象。松鹤楼公司质证认为，上述证人所陈述的损失发生以及漏水现象，均发生在2012年5月23日以前，以后所发生的渗水也没有超过这些现象，上述原因并没有导致江南食单公司租金无法收回的现象，即便有所损失，松鹤楼公司已经通过租金减免给予了补偿。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，松鹤楼公司、江南食单公司签订的涉案SHL10006的《房屋租赁合同书》及《补充合同书（一）》合法有效。涉案租赁房屋渗水对经营产生一定影响是事实，但双方已通过签订《补充合同书（一）》，以租金减免的方式对江南食单公司予以补偿，该补充合同书第五条明确约定：本次补充合同的减租，包括了以前该租赁场所发生的渗水等地下室的所有瑕疵对乙方造成的直接损失和间接损失，也包括了日后将出现的一般性渗水、潮湿、通风不畅等现象。江南食单公司在二审中申请出庭作证的证人所作证言，也未举证证明存在超出双方磋商范围之外的房屋瑕疵问题。松鹤楼公司也提供了苏州市公安消防局出具的“苏公消验[2010]第0889号建设工程消防验收意见书中，以证明房屋消防验收结论为合格，因此江南食单公司拖欠租金的理由不能成立，予以驳回。综上，原审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20311元，由上诉人苏州市江南食单餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨兵审判员  赵东审判员  叶刚二〇一七年四月五日书记员  姜瑛