广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终1020号上诉人（原审原告）：潘瑞光，住广东省从化市。委托代理人刘兴桂，广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人许喜春，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈丽冰，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审被告）：广州市添泽物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：黄力科，职务：执行董事。委托代理人：周乐忆，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄力科，住广东省广州市天河区。上诉人潘瑞光因与被上诉人陈丽冰、广州市添泽物业管理有限公司（以下简称添泽公司）、黄力科房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1��16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人潘瑞光上诉请求：1、撤销一审判决，改判解除潘瑞光与陈丽冰、添泽公司签订的《商铺买卖合同》、陈丽冰返还潘瑞光已支付的商铺价款480000元及利息（利息要求计算至实际返还之日止）、陈丽冰向潘瑞光返还已预收的税费25224元、添泽公司、黄力科对陈丽冰返还商铺价款及税费承担连带清偿责任；2、一、二审诉讼费用由陈丽冰、添泽公司、黄力科连带承担。事实和理由如下：一、陈丽冰、添泽公司在销售涉案商铺时利用虚假的对外宣传广告宣称商铺位于“首层”，故意隐瞒和欺诈潘瑞光购买实为负一层的涉案商铺，根据合同法关于合同可撤销的情形，涉案合同应予以撤销；二、涉案商铺之前已存在抵押，加之涉案商铺商业价值低，商业银行已停止商业物业贷款，潘瑞光已实际无法办理按���贷款手续，无法办理按揭贷款属于客观原因。潘瑞光秉承商业社会诚实信用的原则却无法顺利履行合同，无法履行合同的原因完全由陈丽冰、添泽公司造成。因陈丽冰、添泽公司提供的涉案商铺存在先前抵押行为（2014年4月30日于中国工商银行办理抵押登记），且涉案商铺并非其在合同中所约定的首层商铺，导致银行按揭贷款审批不通过，按揭贷款无法审批陈丽冰、添泽公司存在重大过错，合同无法履行完全由陈丽冰、添泽公司造成，现时合同已无法继续履行，潘瑞光要求解除于法有据；三、法律不强人所难，双方签订买卖合同时的客观情况已发生重大变化，潘瑞光确无法通过按揭贷款支付商铺价款，也无经济能力支付剩余商铺价款，无继续履行的可能性，判决继续履行合同与现实不符且损害潘瑞光利益，理应解除；四、合同不解除或继续履行将严重侵害潘瑞光合���权益，陈丽冰、添泽公司对涉案商铺弃置不理，造成商铺整体烂尾，未进行任何的经营管理行为，潘瑞光合同目根本无法实现，合同继续履行将导致潘瑞光损失，陈丽冰、添泽公司因此完全得益；五、双方签订合同撤销或解除后，陈丽冰、添泽公司理应返还已收取的所有款项。一审判决驳回潘瑞光的全部诉讼请求于法无据，请求撤销一审判决，改判支持潘瑞光的一审全部诉讼请求。被上诉人添泽公司二审答辩称：同意一审判决，请求驳回潘瑞光的上诉请求。潘瑞光在本案主张解除合同，故不得就同意法律关系再行主张撤销；涉案商铺至今无法办理按揭贷款，不属于可归责于任何一方的客观原因，是潘瑞光应当预见的商业风险；无法办理按揭贷款，并不当然导致买卖合同无法继续履行，合同已约定在无法办理按揭贷款情形下，买受人负有一次性支付房价款的义务；双方成立商铺买卖合同，其合同目的在于不动产的买卖，至于商铺经营状况如何，不属于买卖合同的内容，且潘瑞光应当享有的商铺经营收益已经在购房款中予以抵扣，即商铺经营收益已经由潘瑞光实际享有，后续商铺经营的风险事实上已经全部由经营管理方来承担，潘瑞光的权益未受到损害，涉案商铺是否开业经营也不能成为合同的解除事由。被上诉人陈丽冰、黄力科二审未到庭陈述意见。2016年1月7日，潘瑞光向一审法院起诉请求判令：1、解除潘瑞光与陈丽冰、添泽公司签订的《商铺买卖合同》及《补充协议》；2、陈丽冰返还潘瑞光已支付的商铺价款480000元及利息（利息要求计算至实际返还之日止）；3、陈丽冰向潘瑞光返还已预收的税费25224元；4、添泽公司、黄力科对陈丽冰上列的第2、3项返还义务承担连带清偿责任；5、陈丽冰、添泽公司、黄力科承担本案的诉讼费、保全费。一审法院经审理查明：2013年9月30日，陈丽冰经广东省广州市广州公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为陈丽冰，受托人为添泽公司和黄力科；委托人陈丽冰是广州市海珠区XX路151-161地下室的产权登记人，该房产应属登记人与其配偶黄某甲的夫妻共同财产。黄某甲已于2011年1月17日死亡。现陈丽冰委托受委托人（受委托人中任一人均可）为其合法代理人，以委托人之名义全权代表委托人办理上述房屋中依法属于其占有份额的下列各项手续及签署有关文件：一、代为办理上述房屋的测绘、产权分割等……二、代为办理上述产权分割后的商铺、办理房屋产权变更登记、遗失登记、更正登记等相关手续；三、代为办理出售房屋的手续，及代为签订存量房买卖合同/房屋买卖合同及相关文件……八、代为收取楼款及其他相关款项，并开具相关代收款凭证……十、代为配合买家办理上述房屋的银行贷款按揭手续以及签署相关部门有关的文件……受委托人有转委托权；等。2013年11月14日，添泽公司以业主（陈丽冰）代表的名义与潘瑞光签订《认购书》，订明潘瑞光自愿认购地址位于广州市海珠区XX路151-161号自编首层42号物业，最终认购价800000元；等。2013年11月18日，潘瑞光（买受人）与陈丽冰（出卖人）、添泽公司（授权代理人、经营管理公司）签订《商铺买卖合同》，订明：（第一条）买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业；（第二条）买受人经现场视察及查核，现已知悉是次交易标的商铺的全部现状。买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号及平面图以附件标示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区XX路151-161号自编首层42号铺；（第三条）该商铺属现房，按建筑面积计价，房价款总金额为800000元；（第四条）付款方式为按揭付款：2013年11月18日前支付房价款100000元（包含定金50000元），2013年12月10日前支付房价款380000元，余下房价款320000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人选择由出卖方推荐的银行办理购房贷款手续。若买受人选择该项，则应按以下约定执行：1、买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到按揭银行指定的律师事务所或机构办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办妥按揭贷款手续的（如签订《个人购房借款合同》/《楼宇按揭合同》等），视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；2、……；3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行（包括按揭银行委托办理按揭的律师事务所或相关机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则应按本合同第五条承担违约责任；（第五条）买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：（2）逾期超过15日的，出卖人有权无需经催告而直接单方提出和决定解除本合同……若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款5‰的标准向出卖人计付延迟履行违约金；同时，本合同所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限，相应顺延；（第六条）1、该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2020年4月30日止（合计6年），经营管理公司享有该商铺的使用权及收益权；该公司有权以自己的名义从事物业经营管理的一切活动，包括但不限于依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉；3、收益补偿：对于买受人在委托经营管理期限内的使用权及经营权的收益损失（即自2014年5月1日至2017年4月30日止），出卖人已在该商铺的原总房价款中予以减免抵扣；（第七条）出卖人应于经营管理公司经营管理期限届满前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续，并应在委托经营管理期限届满后10天内，将该商铺交付买受人使用；（第九条）1、买受人清楚知悉并接受该商铺的抵押现况；2、出卖人应于签署本合同之日起210个工作日内办毕交易过户手��（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间内将标的房屋的产权人变更至买受人名下；3、出卖人办理本条第2款的相关事项时，以买受人已经按时足额支付本合同约定的各期房款和办毕相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期；（第十条）出卖人如未按本合同第九条规定的时间办毕该商铺的交易过户手续的，逾期超过3个工作日的，买受人有权单方解约；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人的解除合同通知到达之日起60天内退还买受人已付的全部购房款。注：出卖人为买受人办妥交易过户手续的标志为出卖人已按照房地产登记机构的要求将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执；等。合同附有平面图（首层），该平面图标注了向“上”���楼梯位置以及A馆、B馆入口的位置，向“上”的楼梯注明是“通往一楼”，A馆和B馆入口处则注明是向“下”的楼梯。潘瑞光在该平面图编号42号处签名并按指模确认了商铺位置，该铺位置位于“A馆入口”所指向的范围。潘瑞光于2013年11月14日向添泽公司支付定金50000元，于2013年11月18日支付首期款50000元，于2013年12月9日支付首期款380000元和税费25224元。广州市国土资源和房屋管理局于2014年4月30日核发了涉案房屋的《房地产权证》，载明权属人是陈丽冰，规划用途为商业，房屋所有权取得方式为分割，2014年4月30日办理抵押权变更登记。查册时间为2015年11月19日的《房地产登记簿查册表》载明，涉案商铺设有抵押，权利人为中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行，登记时间为2014年4月30日；等。2014年8月21日，潘瑞光（买受人）与陈丽冰��出卖人）、添泽公司（授权代理人、经营管理公司）签订《补充协议》，订明买受人购买的广州市海珠区XX路151-161号自编首层42号铺现确定为广州市海珠区XX路151-161号B142商铺。黄力科于2014年9月23日出具《承诺书》，内容为本人黄力科，对广州市添泽物业管理公司及出卖人陈丽冰或许丽娜已与韩某买受人各自签订的《商铺买卖合同》作出承诺，本人承诺以本人名下所有财产为广州市添泽物业管理公司及出卖人陈丽冰或许丽娜的违约行为承担全部责任；等。一审法院另查，2015年3月12日广州市广州公证处出具《公证书》，载明：一、被继承人黄某甲于二○一一年一月十七日因死亡在广州市注销户口。二、被继承人黄勇生前与其妻子陈丽冰的夫妻共同财产为坐落在广州市海珠区XX路151-161号B1142商铺……四、被继承人黄某甲与其妻子陈丽冰共生育两名子���黄力科、黄某乙，黄某甲的父母均先于其死亡。五、现陈丽冰表示要求继承被继承人黄某甲的上述遗产，黄力科、黄某乙均表示放弃对被继承人黄某甲上述遗产的继承权利。因此，上述夫妻财产的一半为被继承人黄某甲的遗产，由陈丽冰一人继承。一审法院认为：涉案《商铺买卖合同》载明商铺属现房，“买受人经现场视察及查核，现已知悉是次交易标的商铺的全部现状”，合同附件平面图也标注了“A馆入口”、“B馆入口”以及向下的楼梯箭头，两旁还分别标注了“通往一楼”和向上的楼梯箭头，涉案商铺处于“A馆入口”所指向范围，潘瑞光在该商铺位置处签名捺印。结合涉案商铺所在建筑物的结构情况和合同所附平面图，潘瑞光对于涉案商铺实际位置应当明知。上述合同约定，出卖人于签署本合同后210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间内将标的房屋的产权人变更至买受人名下；但出卖人办理上述事项时，以买受人已经按时足额支付合同约定的各期房款和办毕相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期。潘瑞光至今未完成贷款手续，潘瑞光主张是因陈丽冰、添泽公司的原因未能办理按揭贷款，依据不足，不予采纳。潘瑞光以其无法贷款为由要求解除合同和补充协议，理据不足，不予支持。因潘瑞光尚未付清房款，潘瑞光以陈丽冰至今未办理商铺涂销抵押手续为由要求解除合同和补充协议，也不予支持。综上所述，涉案商铺买卖合同尚未解除，当事各方仍需依约履行合同，潘瑞光要求陈丽冰、添泽公司、黄力科返还房款、支付利息和返还预收税费的诉讼请求，理据不足，全部予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年6月30日作出判决：驳回潘瑞光的全部诉讼请求。本案诉讼费11800元，由潘瑞光负担。二审中，当事人没有提供新的证据。经二审审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审应围绕潘瑞光的上诉请求和理由进行审理。本案二审争议焦点为潘瑞光请求解除涉案《商铺买卖合同》理由是否成立。关于涉案商铺的所处位置，潘瑞光在《商铺买卖合同》中确认经现场视察及查核，已知悉��现状，合同附件平面图也标注了“A馆入口”、“B馆入口”以及向下的楼梯箭头，涉案商铺处于“A馆入口”所指向范围，潘瑞光亦在平面图中涉案商铺位置处签名捺印，故一审法院认定潘瑞光签约时对于涉案商铺的实际位置应当明知是适当的，本院予以认可。潘瑞光上诉称陈丽冰、添泽公司销售时存在欺诈，理据不足，本院不予采纳。合同约定，如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行（包括按揭银行委托办理按揭的律师事务所或相关机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的房价款。潘瑞光主张因商业银行已停止商业物业贷款，其已实际无法办理按揭贷款手续，就此情形，双方合同已有约定处理方式，潘瑞光可按约定方��处理，其据此主张合同无法继续履行及请求解除合同，与合同约定不符，本院不予支持。潘瑞光上诉称因涉案商铺存在先前抵押行为、涉案商铺非合同所约定的首层商铺导致银行按揭贷款审批不通过，缺乏证据证实，本院不予采信。陈丽冰已领取了涉案商铺的房产证，因潘瑞光尚未履行其办理按揭贷款手续或一次性补足全部房价款差额的义务，依照合同约定陈丽冰有权顺延交易过户手续的办理期，故现有证据不足以证明涉案《商铺买卖合同》因出卖人原因不能继续履行，进而导致潘瑞光购买涉案商铺的合同目的无法实现。潘瑞光以陈丽冰对涉案商铺弃之不理、未进行经营管理为由认为其购买涉案商铺的合同目的无法实现，理由亦不成立，据此请求解除合同缺乏理据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人潘瑞光的上诉请求与理由均不成立，本院��以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11800元，由上诉人潘瑞光负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  杨晓怡二〇一七年四月二十七日书记员  张 旭