贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2015）凯民初字第1331号原告（反诉被告）北海市万家快捷宾馆有限公司。法定代表人王正平，经理。原告（反诉被告）贵州万家发商务酒店有限公司。法定代表人王正平，经理。二原告共同委托代理人（特别授权）王羽琦，女，1993年1月28日出生，汉族，广西北海市人，北海市万家快捷宾馆有限公司职工。二原告共同委托代理人杨正彪，贵州日介线律师事务所律师。被告（反诉原告）贺某，男，1966年2月11日出生，苗族，贵州省凯里市人。委托代理人（特别授权）董微明，贵州贵信律师事务所律师。原告（反诉被告）北海市万家快捷宾馆有限公司（以下简称：万家快捷宾馆公司）、贵州万家发商务酒店有限公司（以下简称：万家发酒店公司）诉被告贺某租赁合同纠纷一案，本院2015年6月1日立案受理后，被告贺某在举证期限内提出反诉，本院依法适用简易程序于2015年8月10日公开开庭进行了合并审理。本诉原告（反诉被告）万家快捷宾馆公司、万家发酒店公司的委托代理人王羽琦与杨正彪、本诉被告（反诉原告）贺某及其委托代理人董微明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告万家快捷宾馆公司、万家发酒店公司诉称：2010年1月13日，我公司（万家快捷宾馆公司）与被告贺某签订了一份《房屋租赁合同》。事后，我公司（万家快捷宾馆公司）在凯里成立了万家发酒店公司，并由万家发酒店公司与贺某履行租赁合同中的权利义务。因万家发酒店公司经营不善，未能按期支付租金，以致被告贺某于2015年1月5日向万家发酒店公司发出《解除房屋租赁合同通知》。虽然我们同意解除租赁合同，但是被告却无理留置我们的各项动产，并对装修部分予以占用。我们曾多次协商解决，因被告不愿退还财产而协商未果。为了维护我俩公司的合法权益，特诉至人民法院，请求依法判决被告：1、退还我俩公司万家连锁酒店凯里标准店的资产（折价50万元）；2、承担本案诉讼费用。本诉原告万家快捷宾馆公司、万家发酒店公司为证明诉请理由成立，在举证期限内向本院提交的证据有：1、万家快捷宾馆与贺某签订的《房屋租赁合同》复印件一份5页，拟证明（1）双方的权利、义务关系；（2）承租方违约，出租方有权终止合同；（3）合同期满，承租方投资的设施设备才归出租方所有；2、《解除房屋租赁合同通知》复印件一份1页，拟证明（1）贺某解除租赁合同；（2）贺某明确表示留置承原告所有附属设施；3、《万家连锁酒店凯里标准店资产盘点表》复印件一份7页，拟证明原告存放在酒店内所有物品的数量以及经营酒店的所有资产；4、《明细分类账》复印件一份2页，拟证明原告投资在酒店的固定资产达73万余元的事实；5、《照片》影印件29张，拟证明（1）原告存放在酒店内的物品情况，与盘点表相互印证；（2）被告收回出租房屋的事实；6、原告万家发酒店公司的《企业法人营业执照》、法定代表人的《居民身份证》复印件各一份1页，拟证明万家发酒店公司的工商登记信息、企业基本性质及诉讼主体资格适格。本诉被告（反诉原告）贺某答辩并反诉称：万家快捷宾馆公司与万家发酒店公司租赁我的房屋经营酒店是事实。由于未能按约交纳租金，其行为已构成违约，所以我于2015年1月5日函告万家发酒店公司提出解除租赁合同。因万家快捷宾馆公司与万家发酒店公司至今尚欠租金、水电费及违约转租门面造成的损失，故我依法对其在酒店内的财产享有留置权。本诉二原告在起诉状中所称的财产均是经营时所购置、且使用多年的财产，我们未对该财产进行盘点交接，其主张价值50万元没有事实依据。只要万家快捷宾馆公司与万家发酒店公司支付尚欠的租金、水电费及转租门面损失后，除装修部分外，我同意返还酒店内现留存的物品。综上所述，请求人民法院依法驳回二原告的本诉请求，并判决万家快捷宾馆公司与万家发酒店公司：1、支付尚欠的租金64260元（2014年12月1日至2015年2月3日止）；2、支付尚欠的水电费9899.48元；3、赔偿违约转租门面的损失57950元；4、承担本诉与反诉的案件受理费。本诉被告（反诉原告）贺某为证明答辩兼反诉理由成立，在举证期限内向本院提交的证据有：1、贺某的《居民身份证》复印件一份1页，拟证明贺某的基本身份信息和诉讼主体资格。2、贺某与万家快捷宾馆公司签订的《门面租赁合同》、《房屋出租合同》复印件各一份共7页，拟证明（1）双方签订房屋租赁合同；（2）双方约定权利义务的内容。3、《解除房屋租赁合同通知》、《关于收回凯里市商贸街腾龙二期C栋3-4号房屋租赁权的通知》复印件各一份1页，拟证明贺某已通知解除合同的事实。4、《贵州省贵阳市公安局调取证据通知书》、《贵阳市公安局扣押物品、文件清单》复印件各一份1页，拟证明（1）租赁合同解除后，公安机关通知保护证据；（2）公安机关扣押证据及待公安机关扣押证据后才可使用的事实。5、万家发酒店公司与罗美红签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同》复印件各一份共7页，拟证明万家发酒店公司将门面转租给他人的事实。6、《收款收据》复印件四份共2页，拟证明万家发酒店公司收取第三人押金、转让费、房租的事实。7、《收条》复印件一份1页，拟证明贺某为了收回涉案房屋，退还第三人押金、转让费、房租的事实。8、《电费提醒缴纳通知单》、《贵州省黔东南州国家税务局通用机打发票》、《电费清单（户）》复印件四份各1页，拟证明万家发酒店公司欠缴水电费金额，贺某已为其缴纳水电费的事实。8、申请证人罗美红出庭作证，拟证明（1）万家发酒店公司与罗美红未经贺某同意转租门的事实；（2）贺某已代万家发酒店公司退其转让费3万元、押金5000元及预交的租金2295元，共计57925元的事实。反诉被告万家快捷宾馆公司与万家发酒店公司对反诉既未递交书面答辩意见，在举证期限内也未提交任何证据材料。经审理查明：2010年1月13日，以贺某为甲方，以万家快捷宾馆公司为乙方就租赁房屋经营酒店事宜签订了一份《房屋租赁合同》。合同主要内容为：1、房屋基本情况：租赁房屋坐落于凯里市商贸街腾龙二期C栋3-4号。甲方将该栋房屋除一楼50%门面外的其他所有房屋及楼层租赁给乙方用于酒店经营；2、租赁期限：租期自2010年6月1日至2025年6月1日，共计15年。租期届满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；3、租金及押金：经双方议定年租金为：前3年按每年30万元，第4至第6年每年367500元，第7至第9年每年385875元，第10年至第12年每年405112.50元，第13至第15年每年425368.13元。租金按年支付，第1年于2010年6月1日前支付半年的房租，从2010年起每年12月1日前支付下一半年的租金，先交后使用；4、除甲方投资的设施、设备外，其他装修和设施、设备由乙方负责，合同期满后，乙方投资的设施、设备归甲方所有；5、租赁期内由乙方经营所产生的一切税、费由乙方自行承担；6、合同解除：经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。乙方有下列情形之一的，甲方有权收回房屋：①不按照约定支付租金达30日内；②欠缴各项费用达壹万元的；③擅自改变房屋用途及转让的……。合同签订后，万家快捷宾馆公司与贺某均未按租赁合同履行各自的权利义务。2010年7月23日，万家发酒店公司经工商部门注册成立后，该公司与贺某口头约定，双方按照涉案租赁合同的内容履行房屋租赁的权利义务。事后，万家发酒店公司对贺某出租位于凯里市商贸街腾龙二期C栋3-4号房屋进行投资装修，并用于酒店经营。2015年1月5日，贺某在万家发酒店公司未能按时交纳房屋租金的情况下，向万家发酒店公司发出《解除房屋租赁合同通知》，内容为：“本人与你公司于2010年1月13日签订《房屋租赁合同》将本人所有的位于凯里市商贸街腾龙二期C栋3-4号的房屋租赁给你公司经营酒店。但你公司违反合同约定，拖欠本人租金已超过30日，本人也于2014年12月30日通知你公司履行合同义务。但你公司依然没有依约履行。为此，特正式通知你公司，解除双方于2010年1月13日签订的《房屋租赁合同》，在你公司未支付所欠租金前，本人将依法留置租赁房屋内的所有附属设施。”万家发酒店公司在按照通知退房过程中，因留置酒店财物与贺某发生纠纷，经双方多次协商解决未果后，万家快捷宾馆公司与万家发酒店公于2015年6月1日向本院提起诉讼。贺某也就万家发酒店公司拖欠租金、水电费以及违约损失提起反诉。庭审中，因双方当事人意见分歧较大，案经本院调解未果。另查明：万家快捷宾馆公司与万家发酒店公司系各自独立的法人。万家发酒店公司经营凯里店有客房42间，每间客房内均配置有电视机（品牌不详）一台、挂式1.5匹空调（格力）一台、木床一张，室外空气能热水器一台（品牌不详）。2014年12月1日至2015年1月5日期间，万家发酒店公司欠贺某房屋租金30625元、水电费9899.48元，共计40524.48元。贺某留置的财产有42台电视机、42台空调、42张木床及空气能热水器一台。2015年1月29日，贵阳市公安局在侦办孙某某涉嫌隐匿会计凭证、会计帐簿、财务会计报告一案中，在万家发酒店公司（凯里店）扣押了涉案的财务资料（包括电脑等）五箱。再查明：万家发酒店公司在经营期间，在未经贺某同意的情况下，于2010年5月18日与罗美红就凯里市商贸街腾龙二期C栋3号房屋门面的一部份签订了《房屋租赁合同》，合同内容主要有：1、租赁期限自2010年5月18日至2013年5月18日，共计3年整。若继艇，应提前半年提出书面续租要求，重新签订合同；2、租金及押金：第1年租金为48000元，以后每年按10%递增，租金每半年支付一次，分别于每年的4月20日前和10月20日前支付。押金为5000元，转让费为30000元。3、租赁用途：烟、酒零售经营等。合同签订后，万家发酒店公司将门面交给罗美红经营烟、酒零售，罗美红也依约向万家发酒店公司交纳3万元转让费及押金5000元，并如期交纳相应的房租。2013年5月30日，以万家发酒店公司为甲方、以罗美红为乙方再次续签了一份《租赁合同》，主要内容为：1、租赁期自2013年5月18日至208年5月17日，共计5年整；2、租金及押金：本合同为续签合同，租金按第1年签订合同的租金计算，2013年5月18日至2014年3月17日房租为63888元，以后每年按10%递增。房租每年支付一次，分别于每年5月18日前支付，逾期不付房租，乙方须向甲方每日按当期租金的10%缴纳滞纳金；3、本次续签合同不需另外交纳押金及转让费，所交押金及转让费按第一次合同为准等。2015年1月8日，贺某为了收回万家发酒店公司转租的门面，向罗美红退付了其交纳的门面转让费、押金及预交的租金,共计57925元。罗美红亦向贺某出具了一份《收条》，内容为：“今民到房主贺某先行赔付贵州万家连锁酒店有限公司（王正平）违规收取我的资金57925.00元,收到退款后门面退还房主贺某.注(其中:转让费30000万元、押金5000元及预交的租金2295元，共计57925元)，并退回了所租的门面。上述事实，有万家快捷宾馆公司、万家发酒店公司的起诉状、贺某的答辩兼反诉状以及双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，足以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。我国合同法所述的租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同受法律保护。《中华人民共和国合同法》第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”本案万家发酒店公司与贺某虽未签订书面的房屋租赁合同，但双方自愿按贺某与万家快捷宾馆公司签订的《房屋租赁合同》的具体内容执行，且涉案租赁物（房屋）已实际交付给承租人管理、使用、收益，故本院对万家发酒店公司与贺某之间存在房屋租赁关系依法予以确认。万家发酒店公司在承租期间未能按照合同约定支付相应的租金，是导致出租人解除房屋租赁关系的主要原因，其拖欠租金及水电费的行为不仅违反了合同约定，而且违背了民事活动中的诚实信用原则，依法应当承担给付的民事责任。万家发酒店公司在经营期间违约转租门面，造成贺某收回门面时返还次承租人的转让费、押金及未到期的门面租金，万家发酒店公司理应赔付。贺某的反诉请求事实清楚、证据充分、于法于约有据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”万家发酒店公司的诉请虽然于法有据，但其提供的“资产盘点表”系自行制作，内容仅体现酒店经营以来持续购置的物品种类、数量（包括酒店装修中的附合物品与非附合物品）以及毁损量，不是与贺某办理的物品交接手续，本院对“盘点表”中所注明的物品被留置的真实性不予确认。鉴于贺某认可酒店中留置有常规配置的42张木床、42台电视机、42台挂式空调及1台空气能热水器，并表示同意返还，故万家发酒店公司诉请返还的财物，本院在贺某自认未形成酒店装修附合物的部分内予以支持，对空调等物品的拆除、搬离的费用应由万家发酒店公司自行承担。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”《中华人民共和国物权法》第二百三十条规定：“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。”万家发酒店公司在未履行给付尚欠租金、水电费及退房损失的前提下，贺某依法对万家发酒店公司（原凯里店）上述物品享有留置的权利。庭审中，贺某要求万家发酒店公司先清偿债务，后由其再返还财物于法有据，且符合本案实际情况，本院予以采纳。万家快捷宾馆公司与贺某就房屋租赁事宜虽然签订了《房屋租赁合同》，但双方当事人并未实际履行该合同，万家快捷宾馆公司与万家发酒店公司在法律上没有关联性，不具备本案的诉讼主体资格，故其诉请本院依法予以驳回。据此，依据《中华人民共和国合同》第二条、第六条、第八条、第十条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第二百三十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、贵州万家发商务酒店有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付贺某房屋租金30625元、水电费9899.48元及违约转租损失费57925元(门面转让费30000元、押金5000元及门面未到期预付的租金2295元)，共计95220元。二、贺某在贵州万家发商务酒店有限公司支付前述款项后七日内返还贵州万家发商务酒店有限公司木床42张、电视机42台、挂式空调（格力牌1.5匹）42台，并由贵州万家发商务酒店有限公司自行拆除、搬离，所产生的费用由贵州万家发商务酒店有限公司承担。三、驳回贵州万家发商务酒店有限公司本诉的其余诉讼请求。四、驳回北海市万家快捷宾馆有限公司本诉的诉讼请求。五、驳回贺某反诉的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8800元，减半收取4400元，由本诉原告贵州万家发商务酒店有限公司负担3000元，由本诉被告贺某负担1400元。反诉案件受理费2900元，减半收取1450元，由反诉被告贵州万家发商务酒店有限公司负担1200元，由反诉原告贺某负担250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判员  毛丽艳二〇一五年八月二十日书记员  马 倩