湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂03民终104号上诉人（原审原告）：胡光亮，男，1985年9月23日生，汉族，农民，公民身份证住址：湖北省丹江口市，现住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：王在道，湖北汉江源律师事务所律师。上诉人（原审被告）：十堰盛松置业有限公司。住所地：湖北省十堰市中岳路*号。统一社会信用代码：91420300576991302X。法定代表人：李长永，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙绍轩，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张建明，湖北献真律师事务所律师。上诉人胡光亮、上诉人十堰盛松置业有限公司（以下简称：盛松置业公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2016）鄂0381民初1557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日受理后，依法组成由审判员袁昆担任审判长，审判员徐恩田、柯幻（主审）参加评议的合议庭，于2017年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人胡光亮及其委托诉讼代理人王在道，上诉人盛松置业公司的委托诉讼代理人孙绍轩、张建明到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。胡光亮的上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持胡光亮在一审起诉时提出的全部诉讼请求。理由如下：1、一审判决认定迟延交房的时间错误。十堰市气象部门出具的“2014年丹江口市年雨日为147天，年霜日为37天”系伪证，且建筑行业的大部分工作并不受天气影响。2、一审计算迟延交房的时间错误，即使是认定逾期交房时间为2015年3月1日至2016年1月31日，也应当是337天，而不是306天。盛松置业公司在二审期间针对胡光亮的上诉请求答辩认为：其意见同盛松置业公司上诉状的意见。盛松置业公司的上诉请求：依法撤销一审判决中的第一项内容，改判驳回胡光亮的全部诉讼请求；本案诉讼费用由胡光亮承担。理由如下：1、一审判决认定事实错误。双方签订的《商品房买卖合同》第九条第二款特别约定：“但遇到下列特殊原因出卖人可据实予以延期并不承担责任……2、因规划、土地政策、市政配套、政府部门等变化或遇到重大技术问题而导致开发期延缓……雨、雪、霜冻、自然灾害天气交房期限顺延”。盛松置业公司在开发该楼盘时，由于六里坪镇供电扩容，需要另行铺设专线，因此，盛世龙城小区直到2015年12月才正式通电，故交房期限可以顺延至2015年12月。也是由于上述原因，2016年1月29日，盛世龙城小区一期才取得《工程竣工验收备案证明书》。2、一审判决适用法律错误。如前所述，盛松置业公司于2015年9月12日将房屋交付给胡光亮使用，并不存在逾期交房的情形，故盛松置业公司不应当向胡光亮支付违约金。盛松置业公司在开庭时补充上诉理由认为，双方在《商品房买卖合同》中约定的违约金过高，应当以胡光亮的实际损失为限，参照盛松置业公司与其他业主达成的补偿协议标准，应当将补偿标准确定为每月200-300元为宜，故请求二审法院予以调整。胡光亮在二审期间针对盛松置业公司的上诉请求答辩认为：盛世龙城小区一直有电，盛松置业公司认为该小区于2015年底才正式通电，与事实不符。在之前的盛松置业公司与其他业主之间的房屋买卖合同纠纷中，盛松置业公司在一审时并未提出“违约金过高，要求予以调整”，现在提出要求对违约金进行调整，胡光亮不同意胡光亮一审诉请法院依法判令：1、盛松置业公司承担延期交房及不能在规定期限内办理产权登记两项违约金共计62723.63元；2、盛松置业公司承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2014年6月6日，胡光亮与盛松置业公司签订《商品房买卖合同》，盛松置业公司将位于丹江口市六里坪镇大柳树村一组的第一座盛世龙城1-8#楼6单元17层04号建筑面积119.449平方米的房屋，以374246元出售给胡光亮，付款方式合同约定：签订合同当日付房款114246元，余款260000元，采取银行按揭的方式付清。对房屋交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，1、该商品房经验收合格，出卖人与买卖人关于下列基础设施、公共配套建筑交付日期及条件的约定：（1）供水：交房时接通。（2）供电：交付时接通。（3）燃气：按燃气公司相关规定开通……。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格……。因不可抗力或者双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起15日内书面告知买受人。对于出卖人逾期交付房屋的违约责任，合同第九条第1款第2项规定：逾期超过30日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。并特别提示：但遇到下列特殊原因出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任，1、遭遇不可抗拒的。2、因规划，土地政策、市政配套、政府部门等变化或遇到重大技术问题而导致开发延缓，出卖人在15日内告知买受人。告知方式可采取电话、电信、邮寄方式……；雨、雪、霜冻、自然灾害天气交房期限顺延。关于房屋的交接，合同第11条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的交房责任由出卖人承担。合同第十五条第一款约定：出卖人应按相关规定在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订当日，胡光亮向盛松置业公司支付购房款114243元，余款260000元通过银行按揭贷款的方式予以支付。2014年7月18日，胡光亮所购买的房屋在丹江口市房产局办理了房屋预告登记。2014年12月25日，盛松置业公司在盛世龙城售楼部向全体购房人发出通知，内容为：原定于2014年12月31日交房，因为2014年度雨雪天气高达83天，……经研究决定将交房日期相应顺延至2015年2月28日前。2015年9月12日，盛松置业公司将房屋交付胡光亮使用。2016年1月29日，丹江口市住房和城乡建设局对盛世龙城1-8#楼出具编号为4203812016002的工程竣工验收备案证明书。胡光亮所购买的房屋至今未能办理房产权属证书。另查明：据十堰市气象局提供的气象资料显示，2014年丹江口市年雨日为147天，年霜日为37天。一审法院认为：胡光亮与盛松置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对该合同效力予以确认。双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。胡光亮作为购买方，已履行了支付相应房款的合同义务，盛松置业公司未按照合同约定的期限履行交房义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。但对于双方争议较大的盛松置业公司逾期交付房屋期限的确定，根据双方合同第九条第1款第2项规定的“……雨、雪、霜冻、自然灾害天气交房期限顺延”免责的约定，一审庭审中盛松置业公司提供证据证明了在2014年12月25日以张贴通知的形式将应当扣减的雨雪霜冻天气告知给购房业主，并承诺将交房的时间顺延至2015年2月28日。该通知载明的因雨雪霜冻天气天数与盛松置业公司提供的十堰市气象部门记载的雨雪气象资料大致吻合，可以作为交房期限免责顺延的依据。故一审法院确认盛松置业公司应当交房的期限为2015年3月1日。对于盛松置业公司逾期交房的截止日期的确定，虽然胡光亮对合同约定的商品房进行了接收，但该商品房未办妥竣工验收手续，不符合相关法律规定及双方合同约定的交付使用条件，根据盛松置业公司2016年1月29日取得丹江口市住房和城乡建设局对盛世龙城1—8#楼工程竣工验收备案证明书的事实，可以推定盛松置业公司开发建设的上述楼盘整体上满足了交付使用的基本条件，故盛松置业公司逾期交房的截止时间应当计算至2016年1月31日。据上，盛松置业公司逾期交付房屋的时间是2015年3月1日至2016年1月31日，逾期交付房屋天数为306天。盛松置业公司辩解延期交付房屋符合合同约定的条款，不应当承担违约责任的理由，一审庭审中仅举出部分免责的证据，对此辩解主张予以部分支持。根据《商品房买卖合同》第九条第1款第2项规定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4的违约金。胡光亮主张盛松置业公司按已付房价款的日万分之4支付违约金的请求，有充分依据，故予以支持。因胡光亮计算违约日期有误，应当按照一审法院核定的306日进行计算。盛松置业公司应支付的违约金经核算后为45807.7元。盛松置业公司在交付房屋后，至今未能给胡光亮办理房产权属证书，盛松置业公司应当按照合同约定向胡光亮支付逾期办证违约金3742.4元。对胡光亮的诉讼请求，予以部分支持。综上，盛松置业公司因逾期交房、逾期办理房屋产权证书，应当向胡光亮支付违约金495500.1元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、十堰盛松置业有限公司于本判决生效后十日内向胡光亮支付逾期交付房屋违约金49550.1元；二、驳回原告胡光亮的其他诉讼请求。案件受理费1368元，减半收取684元，由胡光亮负担84元，十堰盛松置业有限公司负担600元。胡光亮在二审期间提交如下证据：1、（2015）鄂茅箭民一初字第01319号民事判决书一份。2、从网上查取的丹江口市2014年天气情况一份。盛松置业公司的委托诉讼代理人发表质证意见，认为（2015）鄂茅箭民一初字第01319号民事判决书与本案无关联性，对网上查取的丹江口市2014年天气情况的真实性不予认可。本院认为：胡光亮在一审时已经提交了（2015）鄂茅箭民一初字第01319号民事判决书，故不属于本案二审新证据。对于丹江口市的天气情况，以十堰市气象服务中心出具的证明为准。盛松置业公司在二审期间提交如下证据：由丹江电力股份有限公司出具的情况说明一份，拟证明因六里坪镇供电需从供电站沿政府前河道内到神龙大道铺设专线，因线路需沿地下管沟铺设，工程量比较大，（盛世龙城等小区）正式通电时间延期至2015年12月。胡光亮的委托诉讼代理人针对上述证据发表质证意见，认为上述证据所证明的内容不属实，且盛世龙城小区一直有电，不应当对交房日期产生影响。本院认为：上述证据不能达到盛松置业公司的证明目的，故不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。胡光亮与盛松置业公司在签订的《商品房买卖合同》中明确约定的交房日期为2014年12月31日，并且在该合同的第九条第2款约定：“……雨、雪、霜冻、自然灾害天气，交房期限顺延”。2014年12月25日，盛松置业公司告知各位业主将交房日期顺延至2015年2月28日。由于盛松置业公司在二审提交的证据不予采纳，其辩解的逾期交房时间应当从2015年12月份开始计算无证据证明，故盛松置业公司关于“仅逾期一个多月”的辩解理由不能成立，本院不予支持。由于盛松置业公司履行了延期交房的告知义务，胡光亮对此应当知晓，当时并未提出异议，故其提出的关于逾期交房时间应当从2014年12月31日开始计算的辩解，本院不予支持。一审法院将2015年3月1日作为盛松置业公司逾期交付房屋的起算点正确，截止时间应当计算至2016年１月29日，一审判决计算逾期天数有误，应予纠正，盛松置业公司逾期交付房屋的天数为335天。关于逾期交房违约金的计算标准问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限；第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，胡光亮虽然未能提供实际损失的证据，但确有损失。双方在合同中约定的逾期交房违约金按胡光亮已交付房屋价款日万分之四计算确实过高。盛松置业公司要求予以降低，本院结合盛松置业公司逾期交房的时间以及给胡光亮造成的损失，酌定将盛松置业公司向胡光亮支付的逾期交房违约金标准调整至按胡光亮已付购房款（即374246元）的日万分之一进行计算。故盛松置业公司应当向胡光亮支付的逾期交房违约金总额为12537元（即374246元×0.1‰×335天）。双方在《商品房买卖合同》第十五条第一款约定：出卖人应按相关规定在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。一审判决盛松置业公司开发的盛世龙城小区于2016年1月29日整体上满足了交付使用的基本条件，盛松置业公司应当自2016年1月29日起90日内将需要由其提供的资料报产权登记机关备案，但是盛松置业公司未能提供证据证明其在上述期限内履行了将相关资料报产权登记机关备案的义务，且胡光亮至今未取得房屋权属证书，故一审判决盛松置业公司向胡光亮支付逾期办证违约金3742.4元正确。综上，一审判决认定事实有瑕疵，且适用法律错误，导致实体处理结果欠妥，应当予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销湖北省丹江口市人民法院（2016）鄂0381民初1557号民事判决；二、十堰盛松置业有限公司于本判决生效后十日内向胡光亮支付逾期交付房屋违约金12537元，逾期办证违约金3742.4元；以上两项合计为16279.4元；三、驳回胡光亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费684元，二审案件受理费1168元，合计1852元，由胡光亮负担500元，十堰盛松置业有限公司负担1352元。本判决为终审判决。审判长 袁 昆审判员 徐恩田审判员 柯 幻二〇一七年四月四日书记员 王 亮附本案适用的法律：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。