湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂恩施民初字第01377号原告金凤苑小区业主委员会，住所在：恩施市东凤大道515号金凤苑小区。代表人徐海亮。委托代理人（特别授权）童军，湖北施南律师事务所律师。委托代理人（特别授权）谭维。被告杨凡，个体工商户，“爱琴海乐器城”业主。原告恩施市金凤苑小区业主委员会（以下简称金凤苑业委会）诉被告杨凡排除妨害纠纷案一案，本院于2015年5月13日立案受理后，依法由审判员漆金鄂适用简易程序于2015年7月13日与原告诉被告李闪闪同类案合并公开开庭进行了审理。原告金凤苑业委会的委托代理人童军，被告杨凡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金凤苑业委会诉称，2014年上半年，被告在未征得原告同意的情况下，擅自占用金凤苑小区二栋的外墙，安装“爱琴海乐器城”招牌广告。原告及下属的金凤苑小区综合服务中心多次找被告交涉并寄发律师函件，要求被告自行拆除广告牌，但被告未予理会，鉴于此，原告现依法起诉，请求判令被告拆除“爱琴海乐器城”招牌广告；并由被告承担本案诉讼费用。被告杨凡辩称，对原告的起诉我有意见，首先我是业主，我有房子在小区里面，我不知道有原告这个机构和这些人员，还说代表我的利益，我在设置广告时征求了所在门栋业主的意见，大家都没有异议，原告不知代理谁的利益；其次小区里面有多个住户和经营户都有广告，原告也没有收到过钱，为何针对我起诉呢？三是我的广告是经城管同意设立的，外面的广告位是政府出钱统一制作的，原告收钱没有取得政府的授权，我的广告是我自己出资，原告也没有资格收取。经审理查明，位于恩施市舞阳坝街道办事处的金凤苑小区系综合商住小区，有商住楼7幢，层高七层，总建筑面积50000余平方米，其楼房的二楼及二楼以上为住宅，一楼为商业用房，地下为停车场。金凤苑小区第二届业主委员会成立于2010年，当年9月15日，金凤苑小区第二届业主代表大会第一次全体会议讨论通过《金凤苑小区业主公约》，后由原告于同年9月18日公布实行。该公约共七章三十九条，其第二章第六条规定“根据有关法律规定和物业买卖合同，业主享有以下物业共有部位、共用设施设备的所有权：1、由单幢建筑物的全体业主所有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面等。2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该建筑物内的给排水管道、落水管、照明设施、水泵、消防设施、避雷设施、单元控制门等。3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括小区区间道路、绿地、建筑小品等景观物、照明设施、电子安防系统、交通管理附属设施、设备用房、物业管理用房和业主委员会用房”；第五章三十一条规定“业主利用物业共有部位、公用设施设备进行经营的，应当在获得相关业主委员会、物业服务企业的同意后，按规定办理相关手续，所得利益主要用于业主委员会活动经费和补充专项维修资金”；第三章第八条规定“业主对物业的专用部位享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主使用物业。利用小区共用设施（包括但不限于车位等）和部位（包括但不限于临街摊位和外墙广告位等）对外出租而产生、获得的收益归小区业主共同所有，使用范围包括：30%用于小区业主委员会办公经费，50%用于专项维修资金，用于小区公用设施建设和维护、小区小型维修费用，其形成的资产为小区业主共有，20%可用于弥补小区物业经费不足”；第三章第十八条规定“物业管理区域内禁止下列行为：2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；6、在物业共用部位和相关场地堆放、悬挂、张贴、涂改、刻画”；第七章第三十五条规定“公约所称物业的专用部分是指单个业主独立使用并具有排他性的房间、空间、场地及相关设施设备”。第二业主委员会届期3年，至2013年9月届满。在此后的换届中，金凤苑小区选出包括住户业主代表28人、商铺代表8人组成的第三届业主代表大会，并于2013年10月19日由第三届业主大会第一次会议选举成立由徐海亮为主任的7人业主委员会，并于2013年10月25日在房产管理部门备案。随后小区业主代表大会于2013年12月28日召开第三届业主代表大会第二次会议，讨论通过小区物业管理实行业主自治的决议、小区治理方案和舞阳大街居委会代管小区物业服务中心财务的方案，上述决议和方案于2013年12月30日在房产管理部门备案。其业主自治的内容为不再与原物业公司（恩施州国信物业公司）续签合同，自2014年1月1日起，组建小区物业服务中心，通过发动群众、共同参与、以业主自我管理、自我服务、自我完善、自负盈亏为主要形式，开展保安、保洁、保绿、保修工作，促进小区的建设和发展。2014年2月22日，第三届业主代表大会召开第三次代表大会，讨论决定注册以工商部门核准名称为准的小区综合服务中心或综合服务部，以取得银行账户和收费收据，管理小区所有物业管理事项。2014年4月16日，“恩施市金凤苑小区综合服务中心”经恩施市工商行政管理局注册成立。被告杨凡在金凤苑小区6栋1单元201室有住房一套，同时租赁该小区1栋1单元301室用于经营，其经营期间占用所租赁房屋临街外墙部位设置高2米、宽13米的“爱琴海乐器城”招牌广告。2014年5月22日，杨凡以其合伙人赵芬的名义取得恩施市城市管理局颁发的恩市门广备字（2014050001）第0135号《恩施市门头广告备案证》，该证备案的门头广告内容为“爱琴海乐器城”，规格为13米×2米。2014年9月30日，湖北施南律师事务所经恩施市金凤苑小区综合服务中心委托向被告发出律师函，要求被告于2014年10月10前自行拆除招牌广告，被告以前述辩称理由未予理会。2014年10月29日，恩施市金凤苑小区综合服务中心曾以与本案原告相同诉请诉到本院，后该中心以起诉主体不当为由申请撤回起诉，本院于2014年12月25日作出（2014）鄂恩施民初字第02600号民事裁定，准予该中心撤回起诉。现原告具状诉到本院，请求判准前述请求。审理中，被告杨凡为证明其设置广告牌的合法性，向本院提交了署名为邱建华等8人的《证明》一份，内容为“金凤苑小区一栋一单元301室业主杨凡在自己的房屋外墙安装广告牌，并未对我等生活带来影响，对其在外墙安装广告字，并无异议，同意其安装，并未委托小区服务中心向其收费及拆除”。审理中调解，因双方当事人意见悬殊，致调解不成。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”；第七十二条规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。原告恩施市金凤苑小区业主委员会经小区业主推选成立、并经房产管理部门登记备案，具有对小区共有部分进行管理的资格，其在行使管理事项过程中所作的决定，对业主具有约束力。《金凤苑小区业主公约》经小区业主代表大会通过，也已经房产管理部门登记备案，而且已经实施多年，该公约内容不存在违反法律规定情形，也未有业主以侵害其利益为由向人民法院主张撤销，应作为本案处理双方诉争事项的依据。本案涉诉的小区建筑物临街外墙墙面，应作为建筑物的共有部分属该建筑物所在的全体业主共有的认识，无论从法律规定还是从一般社会认知水平，已属一般法律常识和社会共识。在此前提下，被告在临街外墙面设置广告牌，应取得小区业主委员会的同意。恩施市金凤苑小区综合服务中心是小区业主大会决议设立的物业管理部门，经其授权，湖北施南律师事务所向被告送达要求其自行拆除广告牌的函件，被告收悉函件后不予理会，应认为对小区的业主共有权构成妨害，因此对原告要求被告拆除广告牌的主张，本院予以支持。被告辩称原告没有对其作出要求的资格，与法律规定不符，辩称不知道业主委员成立的情况，虽其个人具有住户业主和商铺租赁业主的身份，但其个人意见不能否认由原告所代表的全体业主的共同意志，辩称设置广告牌时已取得部分业主同意，与多数意见否定少数意见的共有权行使特征不符，且其所举证据不足以认定已经多数产权面积的多数业主同意，因此对被告的相关辩解，本院均不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条、第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十八条、第八十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告杨凡于本判决生效之日起十日内拆除其设置于恩施市金凤苑小区1栋1单元301室房屋临街外墙部位高2米、宽13米的“爱琴海乐器城”招牌广告。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费100元，减半交纳50元，由被告杨凡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇恩施自治州中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员漆金鄂二〇一五年八月十日书记员尹学友