广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终4424号上诉人（原审被告）:高一乐，住广州市番禺区。委托代理人:王胜宽，国信信扬律师事务所律师。委托代理人:颜瑶，国信信扬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:钟桂兰，住广州市番禺区。委托代理人:柯涵，广东汇俊律师事务所律师。原审被告：单川（曾用名：单欣），住广州市番禺区。委托代理人:王胜宽，国信信扬律师事务所律师。委托代理人:颜瑶，国信信扬律师事务所实习律师。上诉人高一乐因与被上诉人钟桂兰、原审被告单川房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初505号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。高一乐上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项，依法改判驳回钟桂兰主张高一乐、单川向其支付房屋成交价总价10%的违约金115000元，赔偿其已付的居间服务费11500元及相应利息、按揭费8010元及相应利息（居间服务费利息，自2015年11月11日起计至还请全部款项之日止，按揭费用利息，自2015年11月17日起计至还清之日止，上述利息均按中国人民银行同期贷款利率计算）的诉请；2.本案诉讼费用由钟桂兰承担。事实和理由：(一)一审法院判决的违约金缺乏事实基础，应当适用法定的定金罚则。高一乐和单川因为房屋被查封导致合同无法履行，根据合同约定，需支付成交总价10%的违约金。在合同履行的过程中，高一乐、单川仅收到对方的5万元定金，合同约定的房款尚未支付，相应的定金还未转换成房款，因此定金仍为履约定金的性质。由于房款未支付，计算违约金基础的房款总价也不存在，所以，在房款没有支付前应当适用法定的定金罚则，因此，高一乐、单川仅需向对方返还双倍定金10万元，其他费用不需另行支付。（二）退一步讲，即使认定高一乐、单川违约且需支付违约金，高一乐认为也存在以下问题：第一，关于违约金的问题。钟桂兰仅向高一乐支付5万元定金，即使按照法律保护的民间借贷的最高利率24%计算，钟桂兰主张的违约金115000元明显过分高于造成的损失。第二，关于居间服务费的问题。钟桂兰在（2016）粤01民终9824号案件中已经提出了要求支付11500元居间服务费的诉讼请求，并且经过一、二审的处理。钟桂兰再次在本案中提出该诉讼请求，违反了一事不再理的原则，应予以裁定驳回起诉，而不是要求高一乐、单川承担居间服务费。第三，关于按揭费的问题。钟桂兰申请按揭贷款支付房款，其委托的是广州爱屋按揭服务有限公司办理贷款按揭，向上述公司支付8000元按揭费，根据该事实是钟桂兰和该司成立了合同关系，因此，根据合同相对性，应由按揭贷款公司返还，而非高一乐、单川承担按揭费。（三）即使认定高一乐、单川违约，依据合同约定需承担违约金115000元，该违约金已经足够赔偿钟桂兰的所有损失，其要求支付的居间服务费和按揭费不属于超出已赔偿违约金的损失，因此，在承担违约金的情形下，不需再承担居间服务费和按揭费。钟桂兰辩称，同意一审判决。具体理由如下：（一）关于违约金的问题。1.一审法院已经查明清楚双方签订的房屋买卖合同是为有效，各方均应按照履行。现在钟桂兰履行相关义务后，高一乐并未按照合同履行相关义务以及涉案房屋被立案查封，合同已无法履行，高一乐、单川构成违约应当承担违约责任。2.双方签订的房屋买卖合同第1条第5小点已对涉案房屋的成交总价进行明确约定，合同第7条第1小点对违约金的约定也进行了明确约定，因此，一审法院按照房屋总价计算违约金事实清楚，法律适用正确，高一乐的上诉请求不能成立。（二）关于居间服务费。房屋买卖合同第6条第2小点已经明确约定可以要求违约方赔偿其已支付的居间服务费，合同约定清楚、事实明确，高一乐和单川应就其违约行为导致的居间服务费损失以及相应利息承担赔偿责任。（三）关于按揭费用。钟桂兰已按照合同约定办理按揭手续支付了相关费用，现因高一乐、单川的违约行为导致合同目的无法实现，故单川、高一乐应当赔偿上诉费用及相应的利息。因此，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院依法查明。单川述称，同意高一乐的上诉请求、事实和理由。钟桂兰向一审法院起诉请求：1.判令单川、高一乐退还已向钟桂兰收取的5万元订金；2.判令单川、高一乐向钟桂兰支付房屋成交总价115万元10%的违约金115000元；3.要求单川、高一乐解除合同后配合钟桂兰取回所交纳的税费29000元；4.要求单川、高一乐赔偿钟桂兰所交付的11500元中介费及8010元按揭费。诉讼中，钟桂兰变更诉讼请求如下：1.判令解除钟桂兰与单川、高一乐签订的《房屋买卖合同》，单川、高一乐向钟桂兰退还5万元定金；2.要求单川、高一乐向钟桂兰支付房屋成交总价l0%的违约金115000元，并支付逾期违约金（逾期违约金自逾期之日即2015年12月18日起，按日支付总价的千分之一计算，应计至解除合同之日，暂计至起诉之日共计人民币34500元）；3.要求单川、高一乐赔偿钟桂兰己支付的税费人民币29000元及相应利息（单川、高一乐应支付自2015年12月26日起至还清全部款项之日的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.要求单川、高一乐赔偿钟桂兰己支付的居间服务费人民币11500元及相应利息、按揭费人民币8010元及相应利息（其中居间服务费利息，单川、高一乐应支付自2015年11月11日起至还清全部款项之日的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算；按揭费利息，单川、高一乐应支付自2015年11月17日起至还清全部款项之日的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算）。一审法院认定事实：一、广州市番禺区桥南街华荟路59号26栋1101房（以下简称涉讼房屋）的登记权属人是单川、高一乐，建筑面积101.60㎡，房屋用途为多层住宅，实际用途为商住，发证时间为2006年6月8日，于2015年11月11日被一审法院以另案查封；二、2015年11月10日，单川、高一乐作为甲方（卖方）、钟桂兰作为乙方（买方）和广州满懿房地产咨询有限公司（以下简称满懿咨询公司）作为居间方，签订了一份《房屋买卖合同》（编号：IWJW-GZ8003805），约定：经居间方提供独家的居间服务，甲乙双方就买卖涉讼房屋达成一致协议，签订本合同；涉讼房屋是以现状按套售予乙方，成交总价为115万元，交易税费由买方全部承担；甲方保证对该物业享有完整所有权（甲方保证该物业没有被查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利）……由于甲方原因，造成该物业不能办理产权移交或与第三人产生纠纷的，甲方应承担全部责任；乙方确认在签订本合同前，已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可；若甲方或乙方在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付居间服务费后可要求违约方赔偿其已支付的居间服务费；甲方不按本合同约定将涉讼房屋售予乙方的，应向乙方支付成交总价10%的违约金，并向乙方退还已收取所有款项；甲方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务的，从逾期之日起，应按日向乙方支付成交总价的千分之一的逾期违约金，逾期达十日的，乙方除有权按本条约定向甲方收取逾期违约金外，并有权不再购买该物业，甲方需退还向乙方收取的全部款项并向乙方支付成交总价10%的违约金；同时也约定了乙方不履行合同义务的相应违约责任；付款方式为涂销抵押按揭付款，签订本合同时乙方支付人民币5万元作为定金，部分楼款10万元在甲方完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续后到房地产交易中心递件并取得收缴证件收据当天付清等。同日，钟桂兰向单川、高一乐支付了定金5万元；三、2015年11月10日，钟桂兰向满懿咨询公司支付了居间服务费11500元；2015年11月16日，钟桂兰向广州爱屋按揭服务有限公司支付了按揭费8000元以办理按揭贷款手续；2015年12月11日，钟桂兰取得了银行出具的《同意购房按揭贷款意向书》；2015年12月25日，单川、高一乐与钟桂兰向税务部门提交了《房地产交易纳税申报表（存量房交易）》，同日，钟桂兰缴纳了涉讼房屋交易的个人所得税7250元、契税21750元和印花税票10元；四、因涉讼房屋被一审法院以另案查封，单川、高一乐无法继续履行《房屋买卖合同》，钟桂兰于2016年1月18日诉至一审法院。钟桂兰另案起诉满懿咨询公司居间合同纠纷一案，广州市中级人民法院已经作出生效判决（2016）粤01民终9824号《民事判决书》，该判决维持了一审法院的一审判决(2016)粤0113民初506号《民事判决书》，判决主文如下：满懿咨询公司应在该判决生效之日起五日内向钟桂兰退还居间服务费5750元，驳回钟桂兰的其余诉讼请求；五、诉讼中，钟桂兰申请一审法院调查取证：1.一审法院向单川、高一乐送达涉讼房屋查封裁定的送达回证；2.一审法院向房管部门送达涉讼房屋查封裁定的送达回证。一审法院调查取证结果：一审法院向房管部门送达执行裁定书和协助执行通知书的《送达回证》载明：送达签收日期为2015年11月11日；因单川、高一乐下落不明，故没有其直接签收的《送达回证》。钟桂兰表示没有异议；六、庭审中，钟桂兰称：根据《房屋买卖合同》第七条第2项的约定，钟桂兰有权收取逾期违约金外，还可以要求单川、高一乐支付成交总价10%的违约金，钟桂兰认为两项违约金诉请并不冲突，如法院只支持其中一项，钟桂兰要求较高金额的违约金，即成交总价10%的违约金。一审法院认为，单川、高一乐、钟桂兰和满懿咨询公司签订的《房屋买卖合同》主体适格，是各方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，是为有效，对合同当事人均具有法律约束力，当事人均应遵照履行。本案仅审查单川、高一乐与钟桂兰之间的房屋买卖合同关系。在双方签订了《房屋买卖合同》后，钟桂兰及时履行了支付定金、申请贷款等义务，单川、高一乐也应根据合同目的及合同约定及时履行协助钟桂兰办理过户交易相关手续的义务，但签订合同后因涉讼房屋被另案查封，合同无法继续履行，合同目的无法实现，单川、高一乐已经构成违约，理应承担违约责任。钟桂兰以此为由主张解除《房屋买卖合同》，符合法律规定，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《房屋买卖合同》解除后，钟桂兰要求单川、高一乐退还已收取的5万元定金的诉请，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。因单川、高一乐已经构成违约，根据《房屋买卖合同》约定，单川、高一乐不按本合同约定将涉讼房屋售予钟桂兰的，应向钟桂兰支付成交总价10%的违约金，则钟桂兰要求单川、高一乐支付成交总价10%的违约金115000元（115万元×10%）的诉请，符合合同约定，不违反法律规定，一审法院予以支持。关于逾期违约金，逾期履行违约金是在合同能够继续履行的情况下合同一方未依约履行时合同相对方可主张的违约金，而涉讼房屋在签约后第二日已被另案查封，《房屋买卖合同》客观上履行不能，钟桂兰也主张了解除合同，且钟桂兰已在本案中主张成交总价10%的违约金，故对于钟桂兰主张逾期违约金的诉请，一审法院不予支持。对于居间服务费和按揭费，根据一审法院的一审判决(2016)粤0113民初505号《民事判决书》和广州市中级人民法院作出的生效判决（2016）粤01民终9824号《民事判决书》，居间方满懿咨询公司应向钟桂兰退还居间服务费5750元，故钟桂兰因单川、高一乐的违约行为导致的居间服务费损失应为5750元，则单川、高一乐应向钟桂兰赔偿居间服务费5750元及支付利息。钟桂兰已经依约办理了申请按揭贷款手续，且银行已出具了《同意购房按揭贷款意向书》，故钟桂兰要求单川、高一乐赔偿因申请按揭贷款支出的按揭费8000元及支付利息的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。上述两项损失的利息起算时间应当从钟桂兰主张权利之日即2016年1月18日起算。至于利息计算的标准，钟桂兰要求按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，于理有据，一审法院予以支持。关于办理过户所缴纳的税款问题，税款的收退手续属于房管税务部门的行政管理范围，钟桂兰可持生效判决自行前往房管税务部门办理退税手续。故对于钟桂兰要求单川、高一乐赔偿已缴纳税款29000元及利息的诉请，一审法院不予支持。单川、高一乐经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，单川、高一乐应于判决生效之日起七日内向钟桂兰退还5万元，支付成交总价10%的违约金115000元，赔偿居间服务费5750元和按揭费8000元，及支付相应利息，利息以13750元（5750元+8000元）为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2016年1月18日起计算至实际清偿之日止。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2016年12月15日作出如下判决：一、解除钟桂兰、单川、高一乐与满懿咨询公司于2015年11月10号签订的《房屋买卖合同》（编号：IWJW-GZ8003805）；二、单川、高一乐应于判决生效之日起七日内向钟桂兰退还定金5万元；三、单川、高一乐应于判决生效之日起七日内向钟桂兰支付成交总价10%的违约金115000元；四、单川、高一乐应于判决生效之日起七日内向钟桂兰赔偿居间服务费5750元和按揭费8000元，及支付相应利息（利息以13750元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2016年1月18日起计算至实际清偿之日止）；五、驳回钟桂兰的其余诉讼请求。一审案件诉讼费16407元（其中受理费15587元，公告费820元），由钟桂兰负担1531元，单川、高一乐负担14876元。上诉人高一乐与被上诉人钟桂兰、原审被告单川对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审另查明，在一审判决后，单川也向本院提出上诉，但没有在指定期限内向本院交纳上诉费，因此，本院依法以笔录形式告知其按撤诉处理。二审诉讼中，钟桂兰表示其损失包括了中介费、按揭费、房屋增值损失、律师费、误工费以及其投入的时间和精力等损失。二审中，各方当事人没有提交新证据。本院认为:本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合高一乐的上诉请求和理由以及钟桂兰的答辩，本院确定本案争议的焦点是：钟桂兰主张高一乐支付违约金和居间服务费、按揭费及其相应利息应否支持的问题。现评析如下：其一，从本案一审查明的事实可知，双方当事人签订的《房屋买卖合同》无法继续履行的责任在于单川、高一乐，故单川、高一乐理应承担相应违约责任。上述合同第七条第1点约定，单川、高一乐不按本合同约定将物业售予钟桂兰的，应向钟桂兰支付成交总价10%的违约金，并向钟桂兰退还已收取的所有款项。该约定出自双方当事人真实意思表示，高一乐对不按合同出售涉讼房屋应承担的法律后果是明知的，因此，一审法院根据钟桂兰主张违约金的诉请，判决单川、高一乐向钟桂兰支付成交总价10%的违约金115000元，并无不当，本院予以维持。高一乐上诉认为钟桂兰只向其交付5万元定金，尚未支付房款，主张一审判决支付违约金的基础不存在，据此认为仅需向钟桂兰支付双倍定金与双方签订的上述合同约定不符，因此，高一乐主张撤销钟桂兰违约金诉请，本院不予支持。其二，由于单川、高一乐的违约行为，导致钟桂兰购买涉讼房屋的合同目的无法实现，故根据《房屋买卖合同》第六条第2点关于单川、高一乐在签订合同后未能依约卖出涉讼房屋，则守约方于支付居间服务费后可要求违约方赔偿其支付的居间服务费的约定。钟桂兰有权主张单川、高一乐赔偿居间服务费，但鉴于钟桂兰在另案曾主张居间单位返还居间服务费，该案已判决居间单位退还钟桂兰已付居间服务费的一半即5750元，故钟桂兰有权主张单川、高一乐赔偿的居间服务费损失应为5750元，因此，一审法院判决单川、高一乐赔偿钟桂兰居间服务费5750元及相应利息正确，本院予以确认。高一乐认为一审法院作出的该判决违反“一事不再理原则”，但本案与另案的当事人不一致，且诉讼标的的性质和法律关系也不尽相同，因此，钟桂兰提出本案主张单川、高一乐赔偿居间服务费的诉请与另案要求居间单位返还居间服务费请求不构成重复起诉。高一乐以此为由，上诉主张驳回钟桂兰起诉，缺乏事实依据，本院不予支持。其三，钟桂兰已依约办理了申请按揭贷款手续，并向按揭单位交付了按揭费8000元，相关按揭银行也已出具了《同意购房按揭贷款意向书》，而因单川、高一乐违约行为，导致双方合同解除，造成了钟桂兰的上述费用损失，因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，一审法院判决单川、高一乐赔偿钟桂兰上述按揭费支出的损失8000元及相应利息，于法有据，本院予以维持。钟桂兰主张按揭费损失是基于单川、高一乐的违约行为所致，该损失赔偿诉请属于其与单川、高一乐之间的买卖合同关系，并非针对按揭单位，因此，高一乐上诉认为按揭费用是向按揭单位支付，该费用只能由按揭单位退还，而不应主张高一乐赔偿，缺乏法律依据，本院不予支持。此外，鉴于钟桂兰表示其损失还包括房屋增值等损失，而高一乐并没有提供充分证据证明双方约定的违约金过分高于因合同解除给钟桂兰造成的损失或者足以弥补钟桂兰的损失，因此，其上诉认为违约金过高以及在支付违约金的情况下无需支付居间服务费和按揭费用的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人高一乐的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2892.7元，由上诉人高一乐负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一七年四月二十八日书记员 邓安达游瑞娜