云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书(2017)云0581民初74号原告：何金凤，女，1969年6月30日生，景颇族，经商，云南省德宏傣族景颇族自治州盈江县人。委托诉讼代理人：蒋成凤，云南天之泰（腾冲）律师事务所律师，特别授权代理。被告：番广泰，男，2003年7月22日生，汉族，学生，腾冲市人。（未到庭）法定代理人：番自品，男，1978年9月28日生，汉族，经商，腾冲市人。（未到庭）委托诉讼代理人：陈绍尉，云南春裕律师事务所律师，特别授权代理。被告：郭彩亮，男，1994年6月20日生，傈僳族，学生，腾冲市人。（未到庭）委托诉讼代理人：李宏武，云南金曦律师事务所律师，特别授权代理。第三人：番学德，男，1954年9月7日生，汉族，经商，腾冲市人。（未到庭）原告何金凤与被告番广泰、郭彩亮、第三人番学德确认合同无效纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月15日公开开庭进行了审理，原告何金凤及其委托诉讼代理人蒋成凤、被告番广泰的委托诉讼代理人陈绍尉、被告郭彩亮的委托诉讼代理人李宏武到庭参加诉讼，第三人番学德经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何金凤向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认二被告之间于2013年11月15日所签订的房地产买卖契约无效。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2004年，原告何金凤与第三人番学德以57万元的价格购买得位于腾冲市腾越镇满邑社区新生邑小区132号（土地证号为腾国用（2013）第XX土地使用证、房产证号为：第XX产权证）的房地产一宗，购房款在买卖达成后一次性付清给了番学德，双方约定，该房屋的产权过户登记手续及费用全部由番学德负责。后原告何金凤于2005年乔迁到该宗房地产居住至今。因第三人番学德一直未予办理产权过户手续，2008年原告何金凤与第三人番学德补充签订房屋买卖协议书一份，协议书中再次约定房屋产权过户手续由番学德负责。但是，番学德一直拖延办理过户手续，原告多次催促未果。2015年1月4日，第三人番学德再次承诺于2015年2月15日前负责办理房屋过户手续；然而，2016年1月，原告何金凤却突然收到腾冲市人民法院送达的起诉状副本，被告郭彩亮以该房屋系其所有将原告告上法庭，要求腾让房屋。原告这才得知被告番广泰在2013年11月15日与被告郭彩亮签订了买卖契约，将该房地产卖给了郭彩亮，并于2013年12月3日进行了产权变更登记。综上所述，腾冲市腾越镇满邑社区新生邑小区132号的房地产系原告于2004年就已受让所得，并且已实际交付使用长达11年之久，根据中国法律规定，该房地产权属归原告何金凤所有。这一事实被告郭彩亮是明知的，然而二被告却隐瞒着原告将该房地产进行了过户登记，明显属于恶意串通，严重损害了原告的合法权益。为此，特向法院提起诉讼，请求人民法院查明事实，确认二被告之间的房地产转让行为无效。被告番广泰辩称，1、被告番广泰与被告郭彩亮于2013年11月15日签订的《房地产买卖契约》是双方在平等自愿、等价有偿的基础上签订，是双方的真实意思表示，且没有违反法律的规定，更没有侵害到原告的任何权利，是合法有效的物权处分行为。2、被告番广泰与被告郭彩亮房屋买卖的根据为：腾冲县房城建共字XX号房产权证、房屋分户平面图等，均能证实被告所转让处分的房屋属自己合法占有，且父母均在场参与，并无不妥之处，也是被告行使自己物权处分的表现。3、被告将自己的房屋卖与郭彩亮与原告及番学德没有任何关系，原告与第三人番学德所签订的《房屋买卖合同》又与被告何干？所以原告无权将被告诉至法院，原告的这种行为实属是滥用诉权的表现，无端给被告造成损失，待本案结束后被告将向其提出赔偿。综上，被告番广泰与被告郭彩亮签订的《房地产买卖契约》合法有效，是双方真实意思表示，所转让房屋于法有据，且没有违反法律的规定，更没有侵害到原告及其他人的合法权益。为此，请求法院在查清事实真相后依法驳回原告的无理诉讼。被告郭彩亮辩称，1、被告于2013年11月15日向被告番广泰购买得坐落在腾越镇满邑社区新生邑小区XX号的房地产一栋，房屋建筑面积为442.77平方米，土地面积120.46平方米，之后被告于2013年12月2日及12月13日依照法律规定的条件和程序申请变更登记并领取了腾冲市人民政府颁发的腾冲县字第XX号房屋所有权证和腾国用（2013）第XX号《国有土地使用证》。两证登记和颁发事实清楚，证据确凿充分，适用法律法规正确，符合法定程序，被告系合法取得该房地产，与被告番广泰于2013年11月15日所签订的《房地产买卖契约》内容合法，系双方的真实意思表示，并未侵害原告的合法权益。2、原告与本案被告番广泰及郭彩亮无直接利害关系，其诉讼主体资格不适格。本案中被告所取得XX号房产及（2013）第XX号土地系向被告番广泰购买，原房产证号为腾冲县房城建共字XX号，原所有权人为番广泰，而非番学德。坐落在腾越镇满邑社区新生邑小区XX号的房地产一共有四套，原按份共有人为第三人番学德、任和平及番广泰，三人对按份共有的份额在初始登记时已进行划分，已具体登记了各自的权属。被告购买的房地产是登记在番广泰名下，并非向第三人番学德购买，虽然原告与番学德于2008年9月8日签订过《房屋买卖协议》，但这与被告番广泰及被告郭彩亮无关，原告与番学德的买卖关系与本案无联系。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，起诉必须符合下列条件：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。所以原告不具有诉讼主体资格。3、被告郭彩亮与被告番广泰签订的《房地产买卖契约》合法有效，有其法定代理人番自品、寸待艳签字，系双方的真实意思表示，符合《合同法》第44条及47条的规定，同时根据《中华人民共和国物权法》第9条、14条、16条、17条之规定，被告郭彩亮是该房地产的合法所有权人。虽然番学德与原告签订过《房屋买卖协议》，该协议即使有效，番学德也是属于无权处分，首先，番学德不是该房地产的所有权人；其次，番学德与原告签订《房屋买卖协议》的行为没有产权人或者按份共有人的追认；番学德与原告签订《房屋买卖协议》时，涉案房产为抵押财产，双方未经抵押权人同意。按照《物权法》规定，番学德属无权转让，原告也是属于无权占有该房地产。4、被告郭彩亮虽然与番学德有亲戚关系，但涉案房产原所有权人系番广泰而不是番学德，故被告郭彩亮不存在明知番学德已经将该房地产转让给原告的事实，也更不存在与番广泰恶意串通欺骗房地产登记部门进行变更的情况。被告取得房地产时，支付了合理的兑价850000元（郭彩蓉、番自蕊、朱绍洪等三户也是以850000元价款分别购买了其中一套，四套房屋我们是同时办理变更登记）。被告取得该房地产至今，一直对该房地产的一、三、四楼进行管理使用，至今已超过两年的时间，也一直要求原告腾让二楼，但原告拒不腾让，所以原告称从2016年1月才知道此事的事实不属实，现已超过法定诉讼时效。5、根据《合同法》132条规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者有处分权。本案中番学德属无权处分，不构成买卖合同的标的物，本案不属于一房二卖情形。即使原告认为属于一房二卖，根据《物权法》“物权登记对抗”原则及《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第23条关于一房数卖的合同履行问题之规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。因此，被告对涉案房产的权利优先于原告。综上所述，被告认为与番广泰签订的《房屋买卖契约》合法有效，原告的诉讼不符合起诉条件，即便原告认为其合法权利受到侵犯，也只能通过其他民事诉讼对番学德提出债权之诉。请求法院依法驳回原告的起诉。第三人番学德经传票传唤，无正当理由拒不到庭，亦未向本院提交书面答辩状。综合各方当事人的诉、辩主张，本案当事人对以下问题存在争议：被告番广泰与被告郭彩亮之间的房屋买卖契约是否合法有效？针对以上争议，原告何金凤向本院提交以下证据：1、《腾冲市人民法院（2016）云0581民初444号判决书》一份，欲证明1、本案诉争房屋系原告与第三人2004年购买的；2、原告开始在该房屋实际居住时间是2006年，原告与第三人签订房屋买卖协议时间是2008年；3、原告与第三人番学德之间对争议房屋的买卖行为，经腾冲市人民法院判决系有效。2、《房地产买卖契约》（复印件）一份，欲证明1、本案讼争房地产因二被告私自订立，缺失原房地产产权人共有人番学德签字认可；2、契约签订时间为2013年11月15日，而原告与第三人的买卖关系成立于2004年，系第二次买卖；3、房屋买卖价格与市场价格悬殊过大，该买卖行为系恶意串通行为。3、证人梁某某证言，欲证明原告于2005年就乔迁至该房屋内居住至今，期间原告与被告郭彩亮户因房屋数次发生争吵。经质证，被告番广泰对原告提供的证据1真实性、合法性无异议，但认为该证据与本案无关联性，与番广泰没有关系。对证据2真实性、合法性、关联性认可，对证明观点不认可，认为是二被告所签，该房地产的买卖来源、转让都是在相关部门的证实下进行，番广泰行使物权的处分权，没有必要向任何人汇报，并且得到了番广泰的法定代理人的认可。对证据3证人梁灿昌的证言不认可，认为证人的证言前后矛盾，原告何金凤与郭彩亮家吵架与本案无关。被告郭彩亮对原告提交的证据1真实性、合法性认可，对关联性、证明观点不认可，认为证据1只能证明原告与当事人之间的买卖合同关系，形成的是特殊是物权关系，不能证明其对诉争的房地产享有物权权利，更不能证明原告与二被告之间存在任何法律上的关系。对证据2真实性、合法性、关联性认可，对证明观点不认可，认为该买卖契约是二被告的真实意思表示，并由番广泰的法定代理人签字认可，双方也到相关部门进行了产权变更登记。并不属于原告所说的恶意串通，签订契约的行为是番广泰与郭彩亮之间，并不是与番学德之间，所以不存在恶意串通。对证据3证人证言不认可，认为证人也只是听说原告何金凤与第三人番学德之间的买卖关系，他本人并不在场。原告何金凤与郭彩亮家发生争议是在2013年以后的事情，并不是在之前。被告番广泰针对其答辩请求，向本院提交如下证据：1、《腾冲县房城建共字第XX号房产权证》一份，欲证明现郭彩亮所持有的XX号房产证是从**号房产证变更而来，原产权人登记为番广泰，被告将自己所属合法房地产转让给郭彩亮，于法有据、真实、合法有效。2、《腾冲县房城建共字第XX号、XX号房权证》（复印件）一份，欲证明第三人及案外人任和平各占该房产的25%，与被告番广泰提交的XX号房权证所占比例相互印证。3、《房屋分户平面图》（复印件）一份，欲证明被告番广泰及第三人番学德、案外人任和平对坐落与腾越镇满邑社区新生邑小区XX号房产进行分户，明确了三方各自所占比例及房屋具体位置，并有三人的签名按印。被告转让给郭彩亮的房屋属于自己合法占用且无争议。4、《户口簿》复印件一份，欲证明被告番广泰、番自品、寸待艳系父母子关系。经质证，原告对被告番广泰提交的证据1真实性、合法性、关联性及证明观点均不认可，认为被告提交的是复印件，要求被告提供原件，如果核对无异，原告才认可。有关变更的资料被告没有提交。对证据2真实性、合法性、关联性不认可，如果被告提交原件，经核对无异，原告才认可。对证据3真实性、合法性有异议，原告要求核对原件，对证明观点不认可，认为是属于共同共有人，不能证明分户。不能证明被告转让的财产是属于合法财产，没有争议。对证据4真实性、合法性、关联性认可，但与本案无关。被告郭彩亮对被告番广泰提交的所有证据认可。被告郭彩亮针对答辩请求，向本院提交如下证据：一、《腾冲市住房和城乡建设局房地产档案资料》一份40页。1、番广泰与郭彩亮签订的《房地产买卖契约》一份，欲证明番广泰与郭彩亮签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，且双方之后共同申请到相关部门进行了产权变更登记，契约合法有效。2、《房地产转让申请书及房屋分户平面图》各一份，欲证明腾越镇满邑社区新生邑小区XX号房地产土地面积共计481.55㎡。建筑面积经过实测为1436.08㎡，按份共有人番学德、任和平、番广泰之间进行了分割，并确定了各自的权属，其中番广泰占房屋面积为803.08㎡，土地面积为237.02㎡，郭彩亮所购买的房地产系番广泰的份额。3、腾冲县房城建共字第XX、XX、XXX号房地产证复印件各一份，欲证明满邑社区新生邑小区XX号房地产按份共有人番学德、任和平、番广泰已对各自的权属及所占份额进行了依法登记，与第二组证据相互印证。4、其他材料，综合证明番广泰与郭彩亮之间房地产转让经过了主管部门审查批准，变更登记程序合法。二、腾冲县房权证腾越镇字第**号房产证及腾国用（2013）第**号《国有土地使用证》复印件一份，欲证明该两证持证人为郭彩亮，系其合法转让所得，郭彩亮是该房地产的合法所有权人。经质证，原告何金凤对被告郭彩亮提交的第一组证据中证据1真实性认可，对合法性及证明观点不认可，认为涉案的房地产系番学德、番广泰、任和平共同共有，但在契约中没有番学德、任和平的书面同意或者是签字，违反了《城市房地产管理法》第三十四条的规定；签订该买卖契约的一方为番广泰，当时番广泰为未成年人，应该是番广泰的法定代理人签字，根据相关规定，应当提交相关资料，该契约没有以上资料。该房地产买卖契约中买卖的房地产系原告2004年与第三人番学德购买所得，而被告番广泰以500000元将房屋买卖，买卖价格明显低于市场价格，有恶意串通的嫌疑。对证据2《申请书》真实性认可，合法性及证明观点不认可，认为根据《申请书》，已经列明系番学德、番广泰、任和平共同建盖，但登记机关进行了变更登记不符合规定，并且原房屋产权登记中并未对房产进行分割，而且面积是1507.063平方米，该房地产转让契约中番广泰的签字是虚假的，番学德的签字也不是本人所签，该买卖关系有造假的嫌疑，根据相关规定，番广泰的签字由法定代理人代为签字不符合相关规定。分户平面图没有单位印章没有工作人员的签字，来源不得而知；分户平面图内容与原产权证上不相符。对证据3真实性、合法性认可，对证明观点不认可，该证据只能证明转移登记的房产系共有的房地产，且共有人只有份额登记，没有分户登记。对证据4真实性认可，合法性、证明观点不认可，本案诉争的房产系共有，但在变更登记的过程中，房地产登记机关在没有得到其他共有人的签字认可的情况下将争议房产作为一人而转移登记不符合法律规定。番广泰系未成年人，在买卖契约中的签字及办证过程中的签字均不是本人所签，监护人代签的行为不符合法律规定，缺失了监护人代签的资料。因此原告认为番广泰与郭彩亮之间的房地产转让行为、变更登记不合法，并侵犯了原告的合法权益。原告对第二组证据真实性认可，合法性、证明观点不认可，认为转让登记的程序不符合，转让的行为不合法。被告番广泰对被告郭彩亮提交的证据真实性、合法性、关联性及证明观点均认可。认为在《申请书》上是番学德的本人签名，如果原告不认可，可以申请鉴定；分户平面图上对房产面积进行了划分。第三人番学德未到庭质证，也未提交证据。通过原、被告双方当事人对上述证据的质证，本院认为，二被告对原告提交的证据1、2真实性、合法性无异议，本院对该证据的真实性、合法性予以采信。虽二被告对原告提交的证据3不认可，但本院认为证据3证实内容与本案有关，本院予以采信。被告番广泰提交的证据1、2、3、4客观、真实，本院予以采信。被告郭彩亮提交的证据1、2、3、4、5客观、真实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:被告番广泰与第三人番学德及案外人任和平共同持有位于腾冲市腾越镇满邑社区新生邑小区XX号土地证号为腾国用（2013）第XX土地使用证、房屋所有权证号为第**的房地产一宗共四套，房屋建筑面积为1507.63平方米，其中番广泰持腾冲县房城建共字第XX号房产证，所占份额50%，番学德持腾冲县房城建共字第XX号房产证，所占份额25%，任和平持腾冲县房城建共字第XX号房产证，所占份额25%。2004年第三人番学德将登记在番广泰名下的靠南端的一套房屋（房屋分户平面图中注明为番广泰所有）出售给原告何金凤，2005年何金凤搬入该房居住至今，但一直未办理产权过户手续。2006年1月25日、2008年1月15日番学德因贷款两次用腾冲市腾越镇满邑社区新生邑小区132号房地产向腾冲市农村信用合作社抵押，抵押年限分别为1年和3年。2008年9月8日原告何金凤与第三人番学德补充签订《房屋买卖协议书》一份，协议约定：所办理房产过户手续、费用全部由被告番学德负责，原告何金凤不负任何责任；所买卖房产如出现权属争议问题由被告番学德负责解决，同日番学德向何金凤出具收条一份，收到何金凤房款572000元。2013年11月15日，被告番广泰及其法定代理人番自品、寸待艳与被告郭彩亮签订《房地产买卖契约》一份，将腾冲市腾越镇满邑社区新生邑小区XX号靠南端的房产一套（房屋分户平面图中注明为番广泰所有）转让给被告郭彩亮，并于2013年12月3日、2013年12月13日进行了产权变更登记，房屋所有权人和土地使用权人为郭彩亮，房屋产权证号为腾冲县房权证腾越镇字第X**号，土地使用证号为腾国用（2013）第XXX号。另外，就房屋买卖纠纷事宜，原告何金凤于2016年2月16日，以番学德、郭彩亮为被告，向腾冲市人民法院提起诉讼，请求依法确认番学德、郭彩亮之间关于腾冲市腾越镇满邑社区新生邑小区XX号房屋转让无效，后于2016年4月15日撤诉。2016年2月22日，原告何金凤向腾冲市人民法院提起诉讼，请求依法确认其与番学德之间于2008年9月8日签订的房屋买卖协议有效。腾冲市人民法院于2016年4月15日作出（2016）云0581民初444号民事判决，确认原告何金凤与被告番学德于2008年9月8日签订的《房屋买卖协议》有效。2016年11月23日，原告何金凤提起行政诉讼，请求撤销腾冲市人民政府颁发的腾冲县房权证腾越镇字第**号房产证和腾国用（2013）第**号土地使用证,两案现正在审理中。本院认为，被告番广泰与被告郭彩亮签订《房地产买卖契约》，将属番广泰所有的房产转让给郭彩亮，系双方真实的意思表示，不违反国家法律、法规的相关规定，协议合法有效，对双方均有约束力。现双方依法对进行产权变更登记，被告郭彩亮已合法取得房屋产权，原告何金凤提出二被告隐瞒事实，将属原告所有的房地产进行了过户登记，属于恶意串通，严重损害了原告的合法权益，要求确认二被告之间的房地产转让行为无效的主张，因其提交的证据无法证明二被告之间的房地产转让行为违法，故本院对原告诉讼请求不予支持。第三人番学德将登记在被告番广泰名下的房产卖与原告何金凤后，标的物所有权不能转移，应承担违约责任，赔偿原告损失，原告何金凤可另行主张权利。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告何金凤的诉讼请求。案件受理费7300元，减半收取3650元，由原告何金凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。审判员  何凤鸣二〇一七年四月五日书记员  舒子桁