陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终3004号上诉人（原审原告）周胜，男，1968年6月7日出生，汉族，住西安市碑林区。委托代理人贡好，陕西信远建设法律（技术）咨询服务有限责任公司法律工作者。被上诉人（原审被告）陕西天资置业有限公司，住所地西安市北大街综合楼332号701-705室。法定代表人杨逢沛，该公司经理。委托代理人王贵金，西安市莲湖区青年路法律服务所法律工作者。上诉人周胜因与被上诉人陕西天资置业有限公司（以下简称天资公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2016)陕0104民初4173号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年12月17日，周胜向天资公司支付购房定金20000元。2011年7月20日，周胜、天资公司双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定周胜购买天资公司开发的位于西安市莲湖区××“××综合楼”××单元××公寓××套，建筑面积85.25平方米、单价为8551.671元、合同总价款为729030元，付款方式为分期付款。周胜于2011年7月20日前向天资公司支付50%总房款，为369030元，其余房款360000元以按揭贷款的方式支付天资公司。合同约定天资公司应当在2011年12月31日将经验收合格的商品房交付周胜，天资公司延期交房超过60日，周胜要求继续履行合同的，合同继续履行。合同第十五条“关于产权登记的约定”载明，天资公司应在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由天资公司提交的资料报产权登记机关备案。如因天资公司责任，周胜不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按周胜不退房，天资公司按已付房价款的1%向周胜支付违约金。合同附件六还约定，周胜所购房屋附着土地使用权年限自1999年3月至2039年3月29日，天资公司对周胜所购的商品房土地使用权期限予以延期，并将由天资公司向国家缴纳一定的土地出让金，土地使用权的期限依法延至2049年；由于土地使用权期限延长变更正在办理中，所购商品房的合同仍按照原有《土地使用权证》的期限签订，在合同约定的交房后365个工作日内集体办理房产证，土地使用权期限延期至2049年。如未能履行，1、根据现有土地使用年限，房屋可折价销售，将合同约定的成交总价格的10%返还业主，合同继续有效等。合同签订当日，周胜向天资公司支付了购房首付款349030元。该合同在西安市住房保障和房屋管理局登记备案，合同登记备案号为Y11058645。天资公司收取周胜相关办理按揭贷款资料，后因银行原因，未能为周胜办理按揭贷款。2015年2月6日，周胜向天资公司出具申请书，称其所购房屋已支付首付款369030元，其余房款360000元将按揭付款变更为一次性支付。天资公司业务员李莹签署意见：“转一次性房款优惠叁仟元整，请批准。”天资公司法定代表人杨逢沛签署：“必须在周胜交完大修基金、变更网签合同并签署物业服务协议后，可以考虑优惠政策，否则不予优惠”。2015年2月6日周胜向天资公司支付购房款357000元，天资公司向周胜出具收款收据。2015年2月9日，天资公司将房屋交付给周胜使用至今。2015年12月10日周胜缴纳了涉诉房屋大修基金12361.25元。2015年11月3日，周胜因天资公司逾期交房应承担违约金向法院提起诉讼，法院做出（2015）莲民初字第05513号民事判决书，判令天资公司向周胜支付逾期交房违约金41811.09元，扣除周胜同意向天资公司支付的购房款3000元。天资公司不服提起上诉，2016年8月15日西安市中级人民法院做出的（2016）陕01民终2858号民事判决书，维持原判。2016年6月15日，周胜以双方约定天资公司应当在合同约定交房后365个工作日内将土地使用证延展至2049年，违约则按照成交总价的10%返还给买受人，和逾期办证应支付全部已付房款的1%违约金为由诉至法院，要求天资公司按照周胜实际已付房款729030元，赔偿违约金7290.3元和72903元共80193.3元。法庭审理中，天资公司认可因其经济困难，未向测量机构交纳费用，涉诉房屋所在项目尚未取得面积实测报告，房屋初登记证手续尚未办理完结；亦未提交证据证明其延展土地使用期限。此外，1999年3月29日涉案房产项目所附着土地办理西莲国用（1999）字第093号土地使用权证，载明土地使用人为陕西省青少年发展房地产开发公司、坐落与西安市北大街××剧院南侧、使用权类型××大厦、终止日期2039年3月29日、使用权面积2437.600平方米。周胜诉称，2011年7月20日，周胜、天资公司双方签订商品房买卖合同，约定周胜购买天资公司开发的西安市北大街330号北大街综合楼1单元4层10416号房屋。合同签订后周胜全面履行合同义务，并支付房款729030元。但自从合同签订至周胜起诉，天资公司一直没有依照合同约定给周胜办理房产证，故周胜诉至法院要求天资公司支付周胜逾期办证违约金80193.3元整，并由天资公司承担本案诉讼费。天资公司辩称，天资公司向周胜出卖房屋属实，房屋为位于西安市××北大街综合楼××单元××室。双方约定付款方式为按揭，当时周胜只交纳购房款的50%，因周胜不具备办理按揭付款条件，故2015年2月6日周胜书面申请变更付款方式为一次性付款，天资公司同意。天资公司委托物业公司向业主交付房屋钥匙，但物业公司在周胜尚欠付天资公司3000元购房款的情况下向周胜交付钥匙。而3000元系天资公司制订业主在“一次性付清大修基金、契税、变更网签合同并签署物业服务协议”的情况下可享受的优惠政策，周胜因一直未办理网签合同，并不满足此优惠条件。2015年上半年周胜购买房屋所在项目实测面积测量工作已经结束，实测报告因天资公司无力交费尚未领取，房屋初登记证手续尚未办理完结。周胜未向天资公司交付办理房屋分户证手续和所需票据。周胜实际交付购房款在2015年2月8日，物业公司向周胜交付房屋在2015年2月9日，至今周胜未足额支付购房款，亦未变更网签合同，故其主张无事实和法律依据，请求法院依法驳回周胜诉讼请求。原审法院认为，周胜与天资公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，且经由西安市房屋管理机关备案登记，应为合法有效合同。合同签订后，双方协商变更付款方式后，2015年2月6日周胜履行了付款义务共向天资公司支付购房款729030元，天资公司收取并于2015年2月9日向周胜交付房屋，而天资公司辩称周胜尚欠购房款3000元未付以致不能出具发票，系周胜原因造成分户证办理不成，但天资公司认可直至本案法庭审理终结时其因无力付费尚未取得房屋初登记证，且3000元费用已在2016年8月15日（2016）陕01民终2858号民事判决书确认，从逾期交房违约金中扣减。故天资公司要求驳回周胜诉讼请求之辩称，法院不予采信。天资公司辩称周胜未依法变更网签合同为周胜违约，天资公司不应支付逾期办证违约金，生效判决已确认双方于2011年7月20日签订的《商品房买卖合同》在西安市房屋管理机关备案登记，双方对房屋款项支付方式的所做出的变更并不影响双方权利义务，故天资公司主张变更网签合同没有法律依据，故该答辩意见法院不予采信。现根据双方合同约定，就周胜所购房屋天资公司逾期办理房屋产权证明事实存在，应依约由天资公司支付周胜逾期办证违约金，因生效判决已确定周胜不享有3000元优惠款，并从天资公司应支付周胜的逾期交房违约金扣减，故周胜实际交付房款仍为729030元，1%的逾期办证违约金计算为7290.30元。因双方并未明确约定何时办理完毕土地使用权延期手续，而该幅土地使用权至2039年3月29日，在此期间届满之前并不实质影响周胜对房屋权利，现周胜起诉要求天资公司承担迟延办理土地使用权证违约金，条件未成就，本案不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（五）项、第一百零七条之规定，判决：一、本判决生效后十五日内，被告陕西天资置业有限公司支付原告周胜逾期办理房产证违约金7290.30元；二、驳回原告周胜要求被告陕西天资置业有限公司支付逾期办理延展土地使用权证违约金72903元的诉讼请求。宣判后，周胜不服，提起上诉称，原审错误认定“双方并未明确约定何时办理完毕土地使用权延期手续，”且天资公司明确承认因其资金问题导致不能办理房屋产权登记等相关手续，原审判决认定事实不清，故诉至本院，请求：1、撤销（2016）陕0104民初4173号民事判决书第二项，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期办理延展土地使用权期限的违约金72903元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。天资公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实。本院认为，周胜已取得案涉房屋的所有权证，土地使用期限延期的手续，陕西天资置业有限公司正在协调办理中。陕西天资置业有限公司虽未在承诺的期限内完成土地使用期限延期手续，但并没有给周胜带来实际损失，周胜上诉要求由陕西天资置业有限公司就未完成办理土地使用期限延期手续向其支付违约金缺乏事实依据，本院不予支持。综上，周胜的上诉理由不能成立，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项（一）款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。原审案件受理费1805元，按原审判决执行，二审案件受理费1623元，由周胜负担。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  李美红审判员  朱利安二○二○一七年四月十九日书记员  陈雅贤