广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗云法民四初字第869号原告：广州市炬锋仓储服务有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：徐凤霞，总经理。委托代理人：李军茂，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：鲁海石，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广东享达物流发展有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：钱红军，总经理。委托代理人：吴新标，广东国智律师事务所律师。原告广州市炬锋仓储服务有限公司（以下简称炬锋公司）诉被告广东享达物流发展有限公司（以下简称享达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告炬锋公司委托代理人鲁海石，被告享达公司的法定代表人钱红军及其委托代理人吴新标到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告炬锋公司诉称：2014年11月1日，原告（出租方）与被告（承租方）签署了《仓库租赁合同》（以下简称“合同”）。根据合同规定，被告承租原告出租的广州市白云区石井镇大朗十六、十七社工业区自编＊的房屋（含仓库、宿舍、办公区、雨棚，以下统称“租赁房屋”）。合同还约定被告应当在合同生效后，支付748000元租金及押金给原告，其中100000元订金于合同生效后支付给原告，剩余的648000元在2015年1月1日前支付给原告。签署合同后，被告在2014年12月5日才向原告支付了10万元押金。原告在收取了被告支付押金后，于2014年12月5日的当日，立即向被告交付了符合合同约定的租赁房屋，被告也接收并实际占有使用了所有租赁房屋。被告在接收租赁房屋后，立即投入使用，并马上对外发出了招租广告，意图转租租赁房屋，并陆续带领了大批意向承租方前往租赁房屋的现场看房。原告认为，按照合同约定，被告应当在2015年1月1日前支付租金及押金给原告。为此，原告多次催促被告，请求被告向原告支付欠付的租金及押金。被告以种种借口，一直拒绝足额向原告支付租金及押金，并提出要求原告给予被告三个月免租期的无理要求。原告认为，被告在接收租赁房屋后，为达到拖欠租金及押金的目的，以种种借口，拒绝与原告办理物业交接的书面手续及支付租金、押金。另一方面，被告却又无偿地使用租赁房屋，对外招商引租，这明显违反了合同的约定，更违反了诚实信用原则。2015年1月26日，原告与被告解除了租赁合同，被告于2015年1月29日向原告返还租赁房屋。为此，特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付房屋占有使用费748000元，并按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准支付上述748000元款项自起诉之日起至被告实际偿清之日止的利息；二、被告承担本案的全部诉讼费用。被告享达公司辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。理由是：一、原、被告之间签订的《仓储租赁合同》无效，故不存在利息问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，原告出租给被告的租赁房屋，并未取得建设规划许可证，且其也未取得消防的逐年年检合格的验收证明，因此，原、被告之间签订的《仓储租赁合同》无效。二、原告实际交付给被告使用的租赁物仅为办公区440平方米，使用时间为2014年12月9日至2015年1月26日。原、被告之间签订了《仓储租赁合同》后，由于租赁房屋不符合交付条件等原因，原告并无按合同约定向被告交付租赁房屋。在被告无数次口头催促下，原告才于2014年12月9日向被告交付了办公区440平米。但是，仓库等其他租赁物依旧未向被告交付。为此，2014年12月30日、31日，被告两次通过特快专递的形式，向原告发函，要求原告尽快按合同约定向被告交付仓库宿舍等。原告对被告的合理要求，不但不予理睬，甚至于2015年1月26日强行将被告赶走。因此，原告实际交付给被告使用的租赁物仅为办公区440平米，使用时间为2014年12月9日至2015年1月26日。三、被告已向原告交付10万元租赁订金及440平方米办公区的使用费14960元。原、被告之间签订了《仓储租赁合同》后，原告一直未能向被告交付符合约定的租赁物，在被告向原告多次交涉后，原告口头答应愿意按约定向被告交付租赁物，被告遂于2014年12月5日向原告交付了10万元订金，但是，原告却再次爽约，只是在2014年12月9日，才向被告交付了440平米的办公区。2014年12月31日，被告向原告交付了440平米办公区的使用费14960元。四、被告保留向原告追偿多交付的金额以及损失的权利。由于原告的原因导致原、被告之间签订的《仓储租赁合同》无效，且原告只是将440平米的办公区交付给被告使用，使用期为从2014年12月9日起至2015年1月25日止，使用费约为12000元。被告共向原告支付了114960元，原告应向被告返还约102960元。同时，被告因本合同还有其他损失，被告对以上损失保留追偿权。经审理查明：2014年11月1日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订了《仓储租赁合同》，约定：第一条：租赁物的基本情况：1.租赁物坐落于广州市白云区石井镇大朗十六、十七社工业区自编＊。2.乙方租赁的房屋使用面积为22000平方米，其中A1库2585.3平方米、A2库2461.56平方米、A3库2281.82平方米，A4库3756.41平方米、A5库1120平方米、A6库620平方米、A7库2269平方米、A8库1712.22平方米、A9库2562平方米、A10库440平方米、A0库271平方米、A1-A2库380平方米，另含宿舍440平方米，办公区440平方米，雨棚1374平方米（按50%面积687平方米计算租金）。租赁房屋的具体区域详见附件一。本合同约定的租赁物面积为双方确认的计租面积，如与实际面积有误差，本合同约定的租赁费用及其他费用均不予调整。……第二条：租赁用途。乙方承租前述租赁物，用于仓储、作业、办公和住宿，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。第三条：租赁期限及交付日。1.租赁期限共12年，自2014年11月1日起至2026年10月31日止。2.甲方应于2014年11月30日前，向乙方交付符合本合同约定的租赁物，具体以双方签字盖章的《租赁物交付确认书》为准。……第四条：……2.租赁费用合计为每月374000元。租赁费用采取先付后用、按月支付方式。乙方在每月结束后支付下月的租金。为了体现甲方对乙方的支持，甲方同意给予乙方租赁费用减免的优惠措施，即乙方在支付2014年11月1日至2015年元月31日的租赁费用时，仅需支付374000元的租金及374000元的押金（一押一租），合计支付748000元。自本合同双方签字盖章生效后，乙方先支付甲方10万元订金，剩余648000元在2015年元月1日前支付给甲方，后期按自然月度支付。3.租金单价每5年递增一次（第一次递增时间为2020年元月1日），递增比例为8%。……5.本合同计租日为双方在《租赁物交付确认书》中确认的交付日，自计租日开始至次年当月的前一天为一个租约年度，以后每个租约年度均按此计算，直至租赁期届满。具体期间的租赁费用明细如下：2014年11月1日至2015年1月31日，库区面积21120平方米，月均每平米单价5.66元，办公区、宿舍面积880平方米，月均每平米单价5.66元；2015年2月1日至2019年12月31日，库区面积21120平方米，月均每平米单价17元，办公区、宿舍面积880平方米，月均每平米单价17元……。第六条：消防设施。1.甲方保证租赁物范围内消防系统及消防器材完好，并能够通过当地消防部门验收和年检。租赁物交付时，甲方须提供当地消防部门出具的该房屋消防系统已验收合格证，消防年检由甲方负责并承担费用，并将其复印件作为本合同附件。第十三条：其他约定……自11月1日开始，甲方原有客户的商品如未按时搬离，则由甲方负责根据原合同向甲方的原客户收取相关费用，收取的费用甲方必须全额交给乙方。等等。上述合同签订后，被告于2014年12月3日向原告交付订金10万元。2014年12月9日，原告与被告签订《资产移交登记表》，原告将双方约定的办公区域及内部物品移交给被告。2014年12月31日，被告向原告转账支付14960元，被告并在转账附言中注明“支付440平方米办公区相应的租金及押金”。2014年12月30日，被告向原告发出《关于贵司迟延交付租赁物的函》，该函的内容为：“贵司与我司于2014年11月1日签订了《仓库租赁合同》。依据《仓库租赁合同》第三条的约定，贵司应于2014年11月30日前向我司交付符合约定的租赁物（含仓库、办公室、宿舍）。但贵司至今仍未向我司交付符合约定的仓库及宿舍，致使我司无法有效开展招商、仓库搬迁等各项运营工作，严重影响我司招商及相关运营工作的开展。鉴于贵司至今并未按照合同约定向我司交付仓库及宿舍，我司依法有权暂停向贵司支付相应的租金，并追究贵司的违约责任。由于贵司的违约，导致我司相应安排均必须往后推延，结合春节即将来临，导致我司招商及相关运营工作必然受到较大影响，故我司某司申请给予三个月免租期，免租期从仓库按合同约定标准交付完成之日起。以上处理方案，望贵司予以考虑并采纳，并在2015年1月1日前给予我司书面回复”。2014年12月31日，被告再次向原告发出《关于再一次要求贵司尽快根据合同约定履行交付仓库及宿舍义务的函》，该函的主要内容与被告于2014年12月30日向原告发出的《关于贵司迟延交付租赁物的函》的主要内容一致，即要求原告依照双方《仓库租赁合同》约定向被告交付仓库和宿舍。该函另写明被告已于2014年12月31日上午将440平方米办公区的相应租金及押金交给了原告等。原告确认收到了上述两份函件。2014年12月31日，原告向被告发出《关于提示贵司按时支付租金及押金的函件》，该函的主要内容是：“……根据双方约定，贵司应于合同生效后支付订金10万元及于2015年1月1日前支付剩余款项648000元予我司。合同约定，租赁费采取先付后用的支付方式，在收到贵司支付的10万元订金后，我司已将上述仓库按现状全面交付贵司使用，贵司在接受上述仓库后也开始了正常营业，我司已经履行了合同约定的交付义务。现已届贵司支付2014年11月1日至2015年1月31日租金及租赁押金的最后期限，但贵司却于2014年12月30日致函我司，明确表示将暂停支付相应租金，有鉴于此，我司现郑重提示贵司：请贵司最迟于2015年1月4日前支付2014年11月1日至2015年1月31日的租金及租赁押金余款合计648000元……。”2015年1月4日，原告向被告发出《关于催促接收租赁物的函件》，内容为：“贵司与我司于2014年11月1日签订了《仓库租赁合同》，该合同为有效合同。依据《仓库租赁合同》第三条的约定，我司应于2014年11月30日前向贵司交付符合本合同约定的租赁物给贵司使用。现我司催促贵司接到本函件五天内从速派员接收及办理移交手续。否则超过规定的交接期限，所产生的留守看护及其他发生的费用将由贵司承担。”2015年1月6日，原告向被告发出《商函》，内容是：“我司在2015年1月4日已发函给贵公司，该函关于催促接收租赁物的函件，函中明确告知贵司从速派员接收该租赁物和办理移交手续。但贵司不知何原因？至今还未办理。根据合同所约我司所提供的租赁物，权利明释、消防合格、“三通”路某、电通、水通的现状，并且符合国家相关规定。贵司亦亲自到现场并且认可该租赁物，在自愿所签的合同。因此，双方所签的本合同合法有效，受法律保护。双方在合同所约明确权利义务，但贵司没能依时缴纳租金，贵司完全违反合同的第4条第二项，租金至今没能付现。根据本合同第8条第三项的约定，请贵司必须在2015年1月10日将拖欠的租金一次性（即2014年12月份和2015年1月份共两个月，共计748000元）付清……”。本案审理过程中，双方对于涉案租赁物中办公区域（440平方米）以外的仓库、宿舍是否已经移交给被告产生争议。原告主张其已于2014年12月5日将仓库、宿舍移交给被告，由于被告称公章在公司不能随意拿出，因此未办理书面移交手续，导致双方没有签署《租赁物交付确认书》。被告对此予以否认，主张原告仅向其移交了办公区域440平方米，仓库和宿舍并未移交。为证明各自的主张，原告向本院提交了以下证据：1.被告与案外人北京五八信息技术有限公司广州分公司签订的《58同城网络服务单》，拟证明被告于2014年12月15日与北京五八信息技术有限公司广州分公司签订网络推广合同，在58同城网上放租涉案房屋。2.（2015）粤广海珠第1787号《公证书》一份，该公证书系对涉案租赁物现场在2015年1月22日的现状拍摄的照片。公证处拍摄的照片显示，2015年1月22日，在通往涉案租赁物的道路旁有被告张贴仓库招租广告；涉案租赁物的办公区域处张贴了被告公司的标识，并注明“招商处、仓库出租、仓储服务”等；涉案租赁物的仓库门口张贴“广东享达物流发展有限公司大朗物流园单层2万平方米仓库出租，可分租，可提供代仓储管理及配送服务招商热线”标识；涉案租赁物的仓库门为打开状态。被告对原告提交的上述两份证据的真实性没有异议，但对关联性不予确认，认为：58同城的网络推广和现场的招租广告都是基于被告与原告签订了合同，因此被告有理由认为原告会将租赁物交付给被告才对外发布招租广告，但发布招租广告的事实均不足以证明原告已实际向被告交付仓库和宿舍。被告向本院提交：1.录像资料一份，拟证明其于2014年12月29日与原告的保安和仓库维修人员沟通时，仓库维修人员承认仓库还在漏雨，仓库内空调等物还没有搬走。2.涉案仓库2014年12月30日和2015年1月11日的照片若干，拟证明涉案租赁物的仓库在拍照时还堆满物品，原告还在使用涉案仓库。3.原告与案外人唐某盛、韦某、广州文某分子材料有限公司等人签订的《租赁合同》复印件（广州市白云区白云湖街整顿和规范市场经济秩序领导小组在上述租赁合同复印件上加注“该复印件与被检查单位所提供文本材料的原件一致”意见），该三份租赁合同显示原告在2014年11、12月期间又分别将广州市白云区石井镇大朗十六、十七社工业区自编＊部分仓库出租给案外人唐某盛、韦某、广州文某分子材料有限公司使用，租赁期与被告的租赁期重合，拟证明原告在被告承租期间又将涉案仓库另外出租给他人使用。原告对上述证据的三性均不予确认。2015年1月26日，原、被告双方签订《资产移交登记表》，被告将原告于2014年12月9日《资产移交登记表》中接收的办公区域及内部物品移交给原告。另查明，原告提交案外人刘允能出具的《关于房产证的证明》，内容为：“广州市炬锋仓储服务有限公司贵单位租用我股东位于广州市白云区石井镇大朗十六、十七社工业区自编号＊的仓库，此经村委同意规划为工业用途，房产权属农村集体所有，尚无房产证。我股东出租给贵公司的产房，消防设施完善，相关部门每年进行消防安全检查，已出具验收合格资料。贵公司租用我仓库，贵司可以对外出租或转租开展仓储物流业务，租赁期限为壹拾贰年，自2013年9月1日起至2026年10月31日止”。原告另提交白云区白云湖街大朗经济联合社安全生产管理办公室出具的《关于消防的证明》，该证明的内容为：“广州市白云区石井镇大朗十六、十七社工业区自编号＊的仓库，消防设施完善，功能良好，相关部门每年都进行消防安全监测，并出具了验收合格资料”。原告在庭审中确认涉案的仓库、宿舍、办公楼并未取得建设工程规划许可证，原、被告均认为双方签订的《仓储租赁合同》无效。再查，本案审理过程中，原、被告均表示同意用被告交付给原告的押金、订金冲抵被告应支付的场地使用费。以上事实，有仓储租赁合同、收据、转账交易明细、资产移交登记表、函件、58同城网络服务单、公证书、录像资料、照片、租赁合同及当事人陈述等证据证实。本院认为：涉案租赁物没有办理合法的报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原告与被告于2014年11月1日签订的《仓储租赁合同》无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，租赁合同无效后，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予以支持。因此原告现要求被告参照双方约定支付房屋占有使用费，可予支持，但房屋占有使用费的支付应以原告实际向被告交付涉案租赁物为前提。本案中双方对于租赁物中除办公区（440平方米）以外的区域，即仓库、宿舍有无移交存在争议。原告主张其已于2014年12月5日向被告交付了全部租赁物，为证明其主张原告提交了《58同城网络服务单》及《公证书》，但上述两份证据仅能证明被告在与原告签订租赁合同后对涉案仓库发布招租广告。被告基于与原告签订的《仓储租赁合同》有理由相信原告会向其交付全部租赁物，因此其在实际接收租赁物前发布租赁广告符合常理，该招租行为并不足以证明原告已向被告实际交付仓库、宿舍。其次，根据双方在租赁合同中的约定，原告向被告交付租赁物需签订书面的《租赁物交付确认书》，双方并约定以《租赁物交付确认书》中确认的交付日为计租日，双方也于2014年12月9日就办公区域及该区域内部物品的移交签署了详尽的《资产移交登记表》，该移交登记表上并无被告公章，因此原告称被告以公章在公司不能随意拿出为由拒绝办理仓库和宿舍的书面移交手续有悖常理。此外，2015年1月26日，被告退场前向原告移交了办公区域及该区域内部物品，双方并签署了书面的《资产移交登记表》，如果原告已向被告交付了仓库和宿舍，但双方就仓库和宿舍的交回没有任何书面移交记录亦有悖常理。最后，根据原、被告双方的函件往来，被告曾分别于2014年12月30日和12月31日向原告发函，要求原告向其交付租赁合同约定的仓库及宿舍。原告于2015年1月4日和1月6日向被告发出要求被告派员接收及办理租赁物移交手续，其中原告在1月4日向被告发出的《关于催促接收租赁物的函件》中称“否则超过规定的交接期限，所产生的留守看护及其他发生的费用将由贵司承担”，从该函的内容可看出，直至发函时仍有部分租赁物在原告留守看护之下，因此原告主张其在2014年12月5日向被告交付了仓库和宿舍缺乏依据，本院不予采信。综上，原告主张其在2014年12月5日向被告交付了全部的租赁物依据不足，故原告要求被告支付2014年11月1日至2015年1月26日的房屋占有使用费748000元及利息缺乏理据，本院不予支持。根据本院查明的事实，原告仅于2014年12月9日向被告交付了办公区域（440平方米），故被告应参照双方合同约定的租金标准向原告支付2014年12月9日至2015年1月26日期间办公区域的占用使用费3856.1元［5.66元×440平方米×（22天÷31天）＋5.66元×440平方米×（26天÷31天）］。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，双方《仓储租赁合同》无效，原告因该合同取得的订金、押金应当返还给被告。本案庭审中，原、被告双方均同意用被告交付的押金、订金冲抵被告应支付的场地使用费。根据被告提交的证据，被告于2014年12月3日向原告交付订金10万元，于2014年12月31日向原告转账支付14960元支付440平方米办公区相应的租金及押金，上述款项扣除被告应支付的房屋占有使用费3856.1元后，原告尚需退还被告订金及押金111103.9元（100000元＋14960元－3856.1元），由于被告在本案中并未提起反诉，故上述订金及押金，被告可另循途径向原告主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：驳回原告广州市炬锋仓储服务有限公司的全部诉讼请求。本案受理费11280元，由原告广州市炬锋仓储服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  李群燕人民陪审员  李美连二〇一五年八月十四日书 记 员  郑萍军