江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书(2017)苏执复19号复议申请人（被执行人）：连云港金田房地产开发有限公司，住所地江苏省灌云县伊山镇胜利东路（时代超市四楼）。法定代表人：姚建文，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙燕波，男，汉族，1963年6月10日生，该公司法律顾问，住所地江苏省连云港新浦区。申请执行人：江苏国厦建设有限公司，住所地江苏省响水县黄海南路东方花园1幢303室。法定代表人：王晓萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王瓒，男，汉族，1954年1月4日生，该公司职员，住所地江苏省灌云县。委托诉讼代理人：付长洋，江苏苍佑律师事务所律师。复议申请人连云港金田房地产开发有限公司(以下简称金田公司)不服江苏省连云港市中级人民法院(以下简称连云港中院)（2016）苏07执异35号执行裁定，向本院申请复议。本院于2017年1月19日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。连云港中院经审查查明：江苏国厦建设有限公司(以下简称国厦公司)与金田公司建设工程施工合同纠纷一案，该院于2015年11月10日作出（2015）连民初字第00038号民事判决：金田公司于判决发生法律效力之日起十日内支付国厦公司工程进度款10653551.20元及违约金。判决生效后，由于金田公司未能自觉履行生效法律文书确定的义务，国厦公司向连云港中院申请执行。执行中，连云港中院委托连云港市价格认定局对金田公司所有的位于灌云县城伊山南路东侧、盐河西侧伊新花园小区4#、6#、M#、4#K3#、6#K2#房屋进行价格鉴证。2016年9月1日，连云港市价格认定局作出连价证[2016]180号询价意见书，上述房产的价值为34859900元。2016年9月12日，连云港中院作出（2016）苏07执53号通知，通知国厦公司、金田公司根据连价证[2016]180号询价意见书将上述房产的第一次拍卖保留价确定为34859900元。连云港中院另查明，连云港市价格认定局连价证函[2016]57号《关于连价证[2016]180号文意见说明函》载明：L#楼其位置（门前现成规划干道）、且设施完备、手续齐全、已具备经营用房条件；相对M#楼属在建工程，并不具备L#楼相关现状条件及手续。（目前M#楼楼前约4米处有多栋未拆迁多层住宅楼房）。金田公司对（2016）苏07执53号通知所确定的拍卖保留价不服，认为连云港市价格认定局连价证[2016]180号询价意见书对涉案财产鉴证价格过低，向连云港中院提起异议。金田公司异议称，连云港中院（2016）苏07执53号通知所确定的拍卖保留价明显不合理。2014年12月17日，江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司对同一期工程L#（共1-3层商业用房）的在建工程进行估价，估价报告为每平方米6675元，比连云港市价格认定局连价证[2016]180号询价意见书确定的价格每平方米多3612元。连价证[2016]180号询价意见书确定的价格明显偏低，不能作为拍卖依据，请求对询价意见不予采信并重新作出估价。连云港中院认为：在执行过程中，连云港中院依法向连云港市价格认定局对金田公司所有的位于灌云县城伊山南路东侧、盐河西侧伊新花园小区4#、6#、M#、4#K3#、6#K2#房屋进行询价。连云港市价格认定局成立鉴证工作小组，按照规定的标准、程序和方法，对委托书所列指的标的价格进行价格鉴证，综合确定涉案房产价格结果客观公正。金田公司虽然提出来江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司对同一期工程L#（共1-3层商业用房）的在建工程的估价超过本次询价结果。但L#楼与4#、6#、M#、4#K3#、6#K2#房屋的用途、位置、建设进度等均有差异，不具有可比性。而且江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司对L#（共1-3层商业用房）的在建工程的估价报告，不能构成对[2016]180号询价意见书结论的否定。因此，金田公司的异议理由不能成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，该院裁定：驳回金田公司异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。复议申请人金田公司不服上述裁定，向本院申请复议，请求撤销连云港中院（2016）苏07执异35号执行裁定书，对被执行人涉案财产重新委托估价。具体理由为：一、2014年12月17日，连云港中院在执行另一案件时，委托江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司对复议申请人同一期工程L#(共1-3层商业用房)的涉案在建工程进行估价时，出具的估价报告每平方6675元，而本次同一期工程中的M#、4#K3#、6#K2#楼同为商业用房、同一期工程、同一结构，评估价仅为3000元左右，前后估价悬殊，明显不合理。二、在灌云县物价局给灌云县房产管理处有关伊新花园的商品房价格备案通知中，明确L#与M#、4#K3#、6#K2#楼的每平方销售单价均为27776元，说明这四栋商业用房的用途、位置、结构具有可比性，市场价应当一致。同时，该商品房价格备案通知中4#、6#住宅楼的每平方销售单价均为4816元，与商业用房的价差达5倍多，而连云港市价格认定局出具的《询价意见书》中将4#、6#住宅楼与M#、4#K3#、6#K2#楼的估价均认定在3000元左右，没有倍差，未反映两者之间的价值差异，也不符合市场预期。综上，案涉房产估价值明显偏低，既不能作为拍卖依据，亦不能作为拍卖保留价进行拍卖。本案的争议焦点为，案涉估价报告是否合法有效。本院认为：金田公司的复议请求没有事实和法律依据。理由是：一、案涉估价报告系连云港市价格认定局受连云港中院委托采用市场比较法进行评估作出。连云港中院在异议审查过程中，经法院要求，针对异议人的异议请求，连云港市价格认定局出具了连价证函(2016)57号《关于连价(2016)180号文意见说明函》明确指出：L#楼原评估价值与本次M#楼鉴证价值相异是因为L#楼门前为现成规划干道、设施完善、手续齐全、已具备经营用房条件，而M#楼为在建工程，楼前约4米处有多栋未拆迁多层住宅楼，故无可比性。由此可见，连云港市价格认定局认定商业用房(门面房)价值时充分考虑了地段、是否具备经营用房条件等因素对价格的影响。人民法院应对具备鉴定资格的评估机构遵照估价准则规范程序所作专业判断予以尊重。上述询价结果仅是起拍价或保留价的参考价，案涉标的实际价值应以最终变现市场价格体现。二、复议申请人根据灌云县物价局在给灌云县房产管理处有关伊新花园的商品房《价格备案通知》中的商业用房与住宅商品房价格差在5倍左右，认为连云港市价格认定局出具的《询价意见书》中将4#、6#住宅楼与M#、4#K3#、6#K2#楼的估价均认定在3000元左右，没有倍差，不符合市场预期的主张没有事实与法律依据。连云港市价格认定局系采用市场比较法进行评估作出的结论，而《价格备案通知》中的价格只是开发商金田公司意愿销售价格，并不能反映市场的真实认可度。如果根据商业用房与住宅商品房价格差在5倍左右的标准判断，即使以复议申请人认可的L#楼原评估价值每平方米6675元计算，住宅商品房的价格只应当在每平方米1300元左右，而不是连云港市价格认定局认定的每平方米3000多元左右。因此，复议人仅以《价格备案通知》中的商业用房与住宅商品房的价格比推算案涉房产评估价格，并要求重新评估，没有事实与法律依据。综上，复议申请人金田公司的复议请求及理由无事实和法律依据，本院不予支持。连云港中院（2016）苏07执异35号执行裁定认定事实清楚、适用法律恰当，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项规定，裁定如下：驳回连云港金田房地产开发有限公司的复议申请，维持江苏省连云港市中级人民法院（2016）苏07执异35号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 沈 燕审判员 李 晶审判员 苏 峰二〇一七年四月十七日书记员 周正媛