北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0105民初49916号原告（反诉被告）宗越，男，1992年11月8日出生，开源证券股份有限公司业务经理，住北京市房山区。委托代理人宗保民，男，1967年11月6日出生，汉族，石油化工科学研究院干部，住北京市房山区，系原告父亲。被告（反诉原告）曾建明，男，1980年12月20日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司经贸大学门店店长，住北京市朝阳区。委托代理人周坤平，北京市两高律师事务所律师。第三人贾慧珍，女，1993年2月15日出生，住北京市朝阳区。第三人陈小明，男1972年2月25日出生，住北京市朝阳区。委托代理人刘瑄，北京中朗律师事务所律师。第三人中信银行股份有限公司总行营业部，住北京市西城区金融大街甲27号。负责人朱加麟，总经理。委托代理人朱卫江，北京市天岳律师事务所律师。委托代理人聂成涛，北京市天岳律师事务所律师。原告（反诉被告）宗越（以下称姓名）与被告（反诉原告）曾建明（以下称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员宋培海独任审判，并于诉讼中依贾慧珍（以下称姓名）申请追加其作为本案的第三人，依陈小明（以下称姓名）申请追加其作为本案的第三人，依职权追加中信银行股份有限公司总行营业部（以下称中信银行）作为本案的第三人，公开开庭进行了审理。宗越的委托代理人宗保民，曾建明的委托代理人周坤平，贾慧珍，陈小明的委托代理人刘瑄，中信银行的委托代理人聂成涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宗越向本院提出诉讼请求：1、判令曾建明继续履行合同并立即为宗越办理北京市朝阳区602房屋（以下称602号房屋）转移过户登记手续。2、判令曾建明立即支付宗越违约金50万元（本判决书中的货币均为人民币）。3、如果602号房屋现在确实由陈小明控制，请求判令陈小明协助把602号房屋交付给宗越。事实和理由：宗越与曾建明通过北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下称我爱我家公司）于2016年1月6日签订一份《北京市存量房屋买卖合同》（合同号：E1601004423），由宗越购买曾建明的602号房屋。合同约定：宗越购买曾建明的602号房屋，建筑面积56.33平米，房屋成交价为250万元，当日交付定金10万元，并约定余款付款方式和银行按揭贷款支付金额，曾建明房屋抵押的解押期限及双方共同办理产权转移登记等。另，宗越与曾建明于2016年1月6日签订一份补充协议并由北京市我爱我家房地产经纪有限公司见证。协议约定：由宗越、曾建明及我爱我家公司于2016年1月6日签署的《买卖合同》、《履约服务合同》、《居间合同》延期执行至2016年12月15日。2016年1月11日，宗越、曾建明及我爱我家公司又签署补充协议（二），约定：由宗越再支付曾建明定金30万元，曾建明在解抵押完毕后，需立即将房产证原件等房产转移所需材料交给买方保管等事项。宗越按合同及两份补充协议的约定履行了自己的合同约定义务，支付了共计40万元定金。按照补充协议约定，曾建明于办理完解抵押手续后，应立即将房产证等证件原件转移给宗越用于办理房产转移手续，但曾建明当日并没有将房产证等证件交与宗越及见证方，没有配合宗越履行转移登记手续，这己构成违约。宗越多次找曾建明要求其配合办理房产转移登记手续，2016年7月23日，曾建明说不配合办理后续手续了，他没说原因，就说不卖了，说退我们40万元定金，适当赔一点钱。曾建明怠于履行合同约定的配合办理转移登记手续义务并明确告知宗越不打算继续履行买卖合同，已构成严重违约。根据合同第6条第1款，违约金按照总成价250万的20%计算，是50万元。鉴于曾建明现不配合履行合同，宗越可以自行筹集剩余房款210万元，不再需要曾建明配合办理贷款。我要求从剩余210万元房款中拿出一部分先还清602号房屋的银行贷款，剩余款项再支付给曾建明。曾建明辩称：不同意宗越的诉讼请求。曾建明卖房确实是为了买个大点的婚房，但是2016年8月18日曾建明和贾慧珍结婚之后，北京房价变动较大，曾建明没有能力购买更大的房屋。签订合同之前曾建明是未婚。曾建明结婚后其配偶贾慧珍也不愿将该房屋出售，还想继续住在这里。所以曾建明就通知宗越不同意再继续履行合同。宗越办理贷款的周期很长，全部办理下来，曾建明也不可能再购买相应的房产。原被告做了明确约定，双方的合同如果不能履行，曾建明赔偿宗越40万元，我方同意给宗越40万元赔偿。曾建明向本院提出反诉请求：判令解除曾建明与宗越于2016年1月6日签订的（合同号：E1601004423）《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、补充协议（二）及J15090482号《居间服务合同》、《履约服务合同》。事实和理由：曾建明与宗越于2016年2月27日通过北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下称我爱我家公司）居间服务，就宗越向曾建明购买602号房屋签订了(合同号：E1601004423)《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、补充协议（二）及J15090482号《居间服务合同》、《履约服务合同》。合同签订后，602号房屋系曾建明与配偶贾慧珍婚后共同所有的房产，但共有权人贾慧珍对曾建明与宗越签署合同一事并不知情，特别是事后得知合同履行存在上述种种不确定因素之后，拒绝对曾建明的无权处分行为予以追认。曾建明在合同签订之前向宗越表示售房需经其配偶同意，但宗越都没有理会，曾建明认为该行为违背了诚实信用原则，宗越不属于善意第三人。根据《物权法》第一百零六条第一款规定，根据北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十九条可以得知，第一，宗越明知需要房屋共有权人签字同意，且明知曾建明无权处分房屋，所以宗越不属于善意。第二，双方虽以合理价格签署合同，但宗越实际上并未全部或部分支付房屋价款，而是仅支付了购房定金。第三，房屋善意取得以房屋已经转移登记到买受人名下为生效要件，而宗越却要求曾建明立即配合其办理房屋过户手续，602号房屋至今未向宗越交付也未在房屋管理部门办理房屋转让的正式网签手续。综上，宗越的行为不构成善意取得，因此双方合同无法继续履行。根据《合同法》第九十六条的规定，曾建明依法主张解除合同，合同自通知到达对方时解除。宗越对曾建明的反诉辩称：不同意曾建明的反诉请求。我们签合同时曾建明未婚，而且卖方应该将房屋的属性告知买方。贾慧珍述称：曾建明所述属实。我同意曾建明的意见。陈小明述称：我方申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，要求行使优先购买权，要求曾建明把房屋过户到陈小明名下。我方可以在两周内把250万元房款交至法院。按照合同法第二百三十条规定，我方是承租人有优先购买的权利。陈小明2017年1月刚知道曾建明卖房，曾建明说买房人起诉了，之前曾建明没说过卖房的事。陈小明从2015年1月1日开始承租602号房屋至今，租期到2024年年底，年租金3.6万元。从2013年起，曾建明向陈小明借款累计913500元，陈小明没有实际支付房租，是用房租折抵曾建明的借款，目前折抵了两年房租7.2万元。曾建明所说我们以签订租赁合同作为借款抵押的情况不属实。中信银行述称：曾建明2014年8月8日签署贷款协议，从我行贷款145万元，从2014年11月开始还款，剩余应还本金1348620.07元，剩余应还利息1486.85元，总计1350106.92元。602号房屋已做抵押登记，抵押权人是我行，如果有能力提前一次性还清贷款，我们可以解除抵押登记。本院经审理认定事实如下：曾建明于2014年9月15日登记为602号房屋所有权人。2016年1月6日，经我爱我家公司居间介绍，宗越与曾建明签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同号：E1601004423），约定：宗越购买曾建明的602号房屋，建筑面积56.33平米，成交价为250万元；买方于签约当日向卖方支付定金10万元，于网签后2日内向卖方支付30万元，于其他缴税当日通过资金存管方式向卖方支付100万元，买方申请商业贷款110万元；卖方在收到全部房款当天将房屋交付买方。另，宗越与曾建明于2016年1月6日签订一份《补充协议》并由我爱我家公司见证，协议约定：由宗越、曾建明及我爱我家公司于2016年1月6日签署的《买卖合同》、《履约服务合同》、《居间合同》延期执行至2016年12月15日。如延期仍未履行完毕，甲乙双方任何一方均有权以书面形式通知违约方解除双方之间签署的《买卖合同》，而无须征得他方的同意。2016年1月11日，宗越、曾建明及我爱我家公司又签署《补充协议（二）》，约定：一、双方在我爱我家公司居间服务下，到房产管理部门完成购房资格和房源核验后，买方支付给卖方定金10万元。网签手续完成后，买方再支付给卖方定金30万元，待卖方完成银行贷款解押手续后，将房产证交予买方保管。上述定金共计40万元，至2016年9月房产证满2年，双方办理后续相关手续及房产证过户手续时，如卖方违约不出售上述房产，卖方应双倍返还买方定金即返还80万元；如买方违约不购买上述房产，所支付的定金40万元归卖方所有，不需返还。二、至2016年9月房产证满2年，双方办理后续相关手续及房产证过户手续时，如产生个人所得税，由卖方承担；如因提前办理网签手续，被税务部门认定需缴纳出售该房产的营业税，由卖方承担。三、卖方应保证双方在办理产权转移（即办理过户手续）时，上述房产内无户口。如未达到无户口状态，由卖方负责联系相关人员清理。上述买卖合同及补充协议签订后，宗越按约定支付了共计40万元定金。2016年7月23日，曾建明拒绝配合办理后续手续，拒绝继续履行买卖合同。2016年8月18日，曾建明与贾慧珍登记结婚。陈小明提交其与曾建明签订的落款日期为2015年1月1日的《房屋租赁协议》，该协议约定曾建明将602号房屋租赁给陈小明使用，租期10年，年租金3.6万元。宗越称，买房时曾建明称没有租户。我们去看房时屋里有两位女士，曾建明说是他的女朋友和他未来的岳母。当天是曾建明店里的业务员和他联系好之后带我们去的。曾建明称，卖房时没有把房屋与陈小明签租赁合同的事告知宗越。2016年1月宗越的父母去看过房，贾慧珍给开的门，他们看得差不多了我才回去。当时只有贾慧珍和她母亲在这住，陈小明没有在这住过。我从2013年开始向陈小明借钱，现在还欠陈小明60万元。我向陈小明借钱时用602号房屋作为抵押物，陈小明让我签房屋买卖合同或租赁合同，我没同意签买卖合同，签了租赁合同。签订时间大概在2015年，但是陈小明没有实际居住使用602号房屋。我结婚以后，因为2016年9、10月份我没有按时还款，陈小明让我把602号房屋钥匙给了他。602号房屋现在空置，陈小明拿着钥匙，我和贾慧珍搬到了别处居住。因宗越申请财产保全，本院于2016年11月11日做出(2016)京0105民初49916号、(2016)京0105民初49916号之一的民事裁定书，查封了宗保民名下的担保房屋和602号房屋。上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约诚信履行。现曾建明以其出售602号房屋需经贾慧珍同意，现贾慧珍不同意售房为由要求解除与宗越签订的买卖合同。对此本院认为，物权登记具有公示公信力。曾建明于2014年9月15日登记为602号房屋所有权人，于2016年1月6日与宗越签订房屋买卖合同，曾建明于2016年8月18日与贾慧珍登记结婚。现无证据证明贾慧珍是602号房屋共有权人，亦无证据证明曾有人向宗越说过贾慧珍是共有权人。即使曾建明与贾慧珍之间对于602号房屋产权归属有过特别约定，该约定也不能对外对抗善意第三人。如果曾建明因出售602号房屋确实损害了贾慧珍的利益，贾慧珍可要求曾建明赔偿，双方另行解决。曾建明要求解除与我爱我家公司之间居间合同的请求与本案不属同一法律关系，曾建明可与我爱我家公司另行解决。原被告双方于2016年1月6日签订的《补充协议》约定，双方签署的《买卖合同》延期执行至2016年12月15日，如延期仍未履行完毕，甲乙双方任何一方均有权以书面形式通知违约方解除双方之间签署的《买卖合同》。从该约定的文义进行解释，该条款系指守约方有权单方通知违约方解除买卖合同，但本案中曾建明未举证证明宗越存在违约行为，曾建明亦从未以宗越违约为由书面通知宗越解除买卖合同。依据公平原则和交易习惯，期满后守约方有权要求对方继续履行买卖合同，曾建明认为期满后其有权单方解约的主张没有依据。在守约人要求继续履行买卖合同的情况下，曾建明亦无权以同意支付违约金为由单方解除合同。曾建明要求解除与宗越的买卖合同没有事实和法律依据，本院不予支持。对于陈小明要求行使优先购买权一节，其对自己申请提起的独立诉讼请求并未在法庭指定期限内交纳案件受理费，亦未在自行承诺且法庭许可的期限内预交购房款，本院视为其已放弃行使该权利。宗越作为守约方，有权要求曾建明继续履行房屋买卖合同，宗越要求曾建明继续履行买卖合同并配合办理过户、交房的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。因曾建明现不配合履行合同，宗越要求自行筹集剩余房款210万元，先还清602号房屋剩余银行贷款，剩余款项支付给曾建明的请求合理，亦未损害曾建明的利益，本院予以支持。陈小明因向曾建明出借款项而与曾建明签订租赁合同，其并未实际居住使用602号房屋，亦未向曾建明实际交纳房租。在宗越与曾建明签订买卖合同和看房时，陈小明并不在602号房屋内居住。基于上述情况，依据公平原则，应当认定陈小明对602号房屋并不享有可对抗产权人变更的优先使用权，陈小明不属法律保护的享有优先权的承租人。宗越要求陈小明配合交付房屋的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。如果曾建明售房确实损害了陈小明的利益，陈小明可与曾建明另行解决。曾建明因自身原因拒绝继续履行房屋买卖合同，已构成违约，宗越要求曾建明支付违约金的诉讼请求有合同依据，但宗越未提交证据证明其存在实际损失，考虑到602号房屋已大幅升值，综合案件情况，依据公平原则，本院对违约金数额依法酌减为3万元，本院酌减金额部分的诉讼费仍由曾建明负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）曾建明继续履行其与原告（反诉被告）宗越于2016年1月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。宗越于本判决生效之日起二十日内代曾建明向第三人中信银行股份有限公司总行营业部偿还以北京市朝阳区602房屋做抵押申请的银行贷款，贷款清偿完毕后，中信银行股份有限公司总行营业部解除在该房屋上的抵押登记。之后曾建明配合将北京市朝阳区602房屋过户至宗越名下，宗越于过户当天向曾建明支付全部剩余房款。剩余房款的数额为二百一十万元减去宗越代曾建明向中信银行股份有限公司总行营业部偿还贷款数额（含贷款本息、罚息、违约金、手续费等所有银行收取的费用）后的金额。二、被告（反诉原告）曾建明和第三人陈小明于原告（反诉被告）宗越向曾建明支付全部剩余房款当天将北京市朝阳区602房屋交付给宗越使用，曾建明需配合宗越办理物业交接手续，陈小明不得妨碍宗越接收使用该房屋。三、被告（反诉原告）曾建明于过户当天向原告（反诉被告）宗越支付违约金三万元。四、驳回原告（反诉被告）宗越的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）曾建明的全部反诉请求。原被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费负担如下：本诉案件受理费13400元，均由曾建明负担（宗越已预交，曾建明于本判决生效之日起20日内支付给宗越）。反诉案件受理费35元，均由曾建明负担（已交纳）。财产保全费2500元，均由曾建明负担（宗越已预交，曾建明于本判决生效之日起20日内支付给宗越）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  宋培海二〇一七年四月二十八日书记员  姜 真