湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0103民初6046号原告：武汉市水务集团有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道170号。法定代表人：王贤兵，董事长。委托诉讼代理人：董金凤，女，该公司职员。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：ＸＸ，湖北珞珈律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：湖北中全信息产业有限公司，住所地武汉市江汉区前进五路79号。法定代表人：沈明毅，经理。委托诉讼代理人：尹锋，湖北省弘正法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。被告：武汉东湖新技术创业中心有限公司，住所地武汉市洪山区关山二路关东科技工业园7-4号楼。法定代表人：龚伟，董事长。第三人：武汉创业中心电子有限公司中心电脑广场市场，住所地武汉市江汉区前进五路79号。负责人：魏九红，经理。委托诉讼代理人：尹锋，湖北省弘正法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。原告武汉市水务集团有限公司（以下简称武汉水务集团）与被告湖北中全信息产业有限公司（以下简称湖北中全公司）、被告武汉东湖新技术创业中心有限公司（以下简称武汉东湖创业中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理期间，本院通知武汉创业中心电子有限公司中心电脑广场市场（以下简称武汉创业中心电脑市场）为第三人参加诉讼。武汉水务集团的委托诉讼代理人董金凤、ＸＸ、湖北中全公司和武汉创业中心电脑市场的委托诉讼代理人尹锋到庭参加诉讼，武汉东湖创业公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。武汉水务集团向本院提出诉讼请求：1、湖北中全公司腾退坐落于武汉市江汉区前进五路79号及耕新里12号的部分房屋及附属设施设备（包括八个房产证载明的房屋：1、1148号，1栋，建筑面积1053.93平米；2、1150号，3栋2层1室，建筑面积100.49平米；3、1153号，4栋，建筑面积20.70平米；4、1154号，5栋，建筑面积1623.10平米；5、1155号，6栋，建筑面积1051.38平米；6、1156号，7栋，建筑面积150.4平米；7、2563号，10栋，建筑面积3111.47平米；8、1157号，8栋，建筑面积289.16平米）；2、湖北中全公司支付武汉水务集团2016年1月至5月的房屋租金1521600元及违约金1520000元；2、湖北中全公司支付武汉水务集团房屋占有使用费（2016年6月1日至房屋腾退之日止，按照每日租金10005元、违约金10000元标准计算）；3、武汉东湖创业公司对湖北中全公司的上述债务承担连带赔偿责任。事实与理由：坐落于武汉市江汉区前进五路79号及耕新里12号的部分房屋及附属设施设备产权，系武汉水务集团所有。2010年12月，武汉水务集团与湖北中全公司、武汉东湖创业公司签订租赁合同，将该房屋租赁湖北中全公司使用，期限为5年，租金按季度支付，年租金按前一年租金的3%递增，若被告租赁期满不腾退，应支付武汉水务集团10000元每日的违约金。合同十五条约定，武汉东湖创业公司为湖北中全公司履行合同提供担保，如湖北中全公司未履行合同义务，武汉东湖创业公司承担连带担保责任。湖北中全公司承租房屋后，对房屋进行改造并分割出租，开办了武汉中心电脑城。合同到期前，因房屋年代久远，安全隐患严重，武汉水务集团决定不再出租并回收改造，武汉水务集团多次向湖北中全公司发出腾退函件，但湖北中全公司均不予理睬，并非法占有租赁房屋并获取巨额收益。为维护自身合法权益，武汉水务集团诉至法院，请求判如所请。湖北中全公司辩称，涉诉合同的签约主体是原、被告，但合同的实际履行人是武汉创业中心电子有限公司（以下简称武汉创业中心）下属的武汉创业中心电脑市场，武汉创业中心系湖北中全公司和武汉东湖创业公司共同设立，租赁房屋的房租和水电费均是该广场支付。武汉水务集团自1998年起开始出租房屋，原承租人是武汉东湖创业中心，后变更为湖北中全公司。武汉创业中心投资980余万元对租赁房屋中的第10栋及第8栋部分进行了新建和扩建，使总面积由不超过5700平米增加至8000多平米。三方在合同中均没有约定该建造房屋在合同解除时如何处理，该产权应属武汉创业中心、湖北中全公司所有，而武汉水务集团在房管局将产权私自登记在其名下，其要求腾退第10栋、第8栋房屋的请求没有法律依据，湖北中全公司不存在违约，不应承担任何违约责任。其次，租赁房屋经改造和新建后，由原来的破房子变为电脑广场，使得该地块有了很大的增值，武汉创业中心电脑市场在此地经营得当，带来很多人的就业，继续保持租赁合同关系有利于电脑市场的稳定，武汉水务集团如果要求腾退，应当给付一定的补偿，如对补偿费用等争议不能协商一致情况下，法院判决腾退，武汉水务集团涉及不当得利。综上，湖北中全公司不同意武汉水务集团的诉讼请求。武汉东湖创业中心未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。武汉创业中心电脑市场述称，同意湖北中全公司的辩称意见和理由。根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：坐落于武汉市江汉区前进五路79号范围内房屋，其《房屋所有权证》涉及证号、具体房号和建筑面积为：1、武房权证市字第××号（简称1148号），1栋，建筑面积1053.93平米；2、1150号，3栋2层1室，建筑面积100.49平米；3、1153号，4栋，建筑面积20.70平米；4、1154号，5栋，建筑面积1623.10平米；5、1155号，6栋，建筑面积1051.38平米；6、1156号，7栋，建筑面积150.4平米；7、2563号，10栋，建筑面积3111.47平米；8、1157号，8栋，建筑面积289.16平米。上述房屋所有权均属武汉水务集团享有，权属登记时间为2012年。2010年12月，武汉水务集团与湖北中全公司、武汉东湖创业公司签订《物业租赁合同》一份，该合同约定：甲方（武汉水务集团）将汉口前进五路79号耕辛里12号部分房产及附属设备设施（以下简称本物业）整体出租给乙方（湖北中全公司）合法经营，丙方为乙方提供担保；本物业的建筑面积约5700平方米，土地面积3600平方米（具体面积以实测为准，但不影响物业租赁合同执行）；租赁时间5年，从2011年1月1日起至2015年12月31日止；年租金按前一年租金3％递增，2011年租金为315万元，2012年租金为324.45元，2013年租金为334.18万元，2014年租金为344.21万元，2015年租金为354.54万元，租金按季向甲方支付，在每季度最后一周支付下季度租金；乙方根据甲方提供的《武汉市水务集团汉口前进五中房产生要设备设施清单》逐一清点确认后，双方在清单上签字认可；乙方经甲方同意改造房屋而增加的设施在租赁期满，本合同解除时应原样或完好的无偿交付甲方；租赁期满，甲方将自动收回本物业；乙方不得将本物业整体转包转租；租赁期满或本合同解除后，若乙方对甲方存在债务，应继续履行未了债务；租赁期满或本合同解除后，若不能在合同约定期限内清退物业，乙方从合同约定期满之日起向甲方按日支付违约金10000元；本合同由丙方为乙方提供担保，若乙方未履行本合同规定的义务，由丙方承担连带担保责任。合同签订前，武汉水务集团已将上述租赁房屋和附属设备设施出租给湖北中全公司，湖北中全公司对租赁物业进行改造后分割出租，开办了“武汉中心电脑城”。因双方上一期租赁合同约定的租赁期限届满，双方续签了涉诉的《物业租赁合同》。“武汉中心电脑城”一直由武汉创业中心电脑市场经营管理，该电脑市场系武汉创业中心于2004年注册成立，武汉创业中心的股东为湖北中全公司、武汉东湖创业公司等。合同期间，双方全面履行了自己的合同义务。合同期届满前，武汉水务集团多次函告湖北中全公司，告知湖北中全公司合同于2015年12月31日到期后，租赁物业不再用于租赁经营，要求湖北中全公司提前做好腾退工作。湖北中全公司、武汉创业中心电脑市场收到函件后，主张租赁房屋中有部分房屋由其新建和扩建，并要求予以补偿，因双方对此协商未果，湖北中全公司、武汉创业中心电脑市场至今占用租赁房屋未退出。武汉水务集团遂诉至本院，请求判如所请。本院认为，武汉水务集团与湖北中全公司、武汉东湖创业公司于2010年12月签订的《物业租赁合同》，其内容系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。双方应当依照合同约定享有权利和履行义务。合同约定租赁期限为五年，武汉水务集团在租赁期满将自动收回物业，湖北中全公司经同意改造房屋而增加的设施应无偿交付武汉水务集团。租赁期满前后，经武汉水务集团多次催告湖北中全公司腾退房屋，湖北中全公司仍占用房屋至今未退出，其行为违反了合同约定义务，也侵害了武汉水务集团的财产权益，故武汉水务集团向其主张腾退房屋的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院予以支持。租赁期满后，湖北中全公司一直占用租赁房屋，给武汉水务集团造成房屋占用使用费损失，武汉水务集团有权要求湖北中全公司参照租金标准支付占用使用费，其该项诉请理由成立，本院一并支持。双方合同约定，租赁期满后，湖北中全公司若不能在合同约定期限内清退物业，应从合同期满之日起按日向武汉水务集团支付违约金10000元。该条款属双方约定的违约金责任条款。根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。”的规定，违约金是当事人预定的损害赔偿金，具有“补偿性为主、惩罚性为辅”的属性，确认违约金的基准是违约方因违约给非违约方造成的损失。本案中，湖北中全公司逾期退房给武汉水务集团造成的损失，首先体现为房屋占用使用费损失，但该损失可由湖北中全公司参照租金标准予以赔偿，其他损失应为对方逾期给付占用使用费造成武汉水务集团受到的资金利息损失，除此外，武汉水务集团未证明存在其他损失。可见，合同约定的每日10000元违约金数额，过分高于武汉水务集团的上述资金利息损失，且湖北中全公司对违约金过高提出调整请求。综上，本院酌情将违约金标准调整为年利率24％，由湖北中全公司比照租金交付方式，以季度占用使用费为基数，自每季度使用费应付日起至付清之日止计付违约金，如此更为符合本案的具体情况及合同法公平原则。武汉水务集团主张的超出上述违约金的部分，没有事实和法律依据，本院不予支持。双方合同约定，如湖北中全公司未履行合同约定义务，由武汉东湖创业中心承担连带担保责任。由于湖北中全公司未履行上述金钱给付义务，武汉水务集团要求武汉东湖创业中心承担连带清偿责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。《物权法》第十六条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。湖北中全公司对部分租赁房屋的所有权归属提出异议，并对武汉水务集团的腾退请求进行抗辩，由于该存在异议的物权登记在武汉水务集团名下，故湖北中全公司本案中提出的抗辩意见缺乏法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告湖北中全信息产业有限公司腾退坐落于武汉市江汉区前进五路79号及耕新里12号的部分房屋及附属设施设备（《房屋所有权证》涉及证号、具体房号和建筑面积为：1、武房权证市字第××号（简称1148号），1栋，建筑面积1053.93平米；2、1150号，3栋2层1室，建筑面积100.49平米；3、1153号，4栋，建筑面积20.70平米；4、1154号，5栋，建筑面积1623.10平米；5、1155号，6栋，建筑面积1051.38平米；6、1156号，7栋，建筑面积150.4平米；7、2563号，10栋，建筑面积3111.47平米；8、1157号，8栋，建筑面积289.16平米），将上述房屋返还原告武汉市水务集团有限公司；二、被告湖北中全信息产业有限公司支付原告武汉市水务集团有限公司房屋占用使用费（自2016年1月1日起，至房屋腾退之日止，2016年、2017年的年占用使用费标准分别为365.18万元、376.14万元，此后按前一年租金3％递增）；三、被告湖北中全信息产业有限公司支付原告武汉市水务集团有限公司违约金（比照租赁合同约定的每季租金的支付方式，自每季度占用使用费应付日起，至付清之日止，按年利率24％标准计算）；四、被告武汉东湖新技术创业中心有限公司对上述判决第二、三项确定的被告湖北中全信息产业有限公司的债务承担连带清偿责任。五、驳回原告武汉市水务集团有限公司的其他诉讼请求。上述义务，于本判决生效之日起十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延迟履行金或者加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费80050元、保全费5000元，合计85050元，由原告武汉市水务集团有限公司负担26610元，由被告湖北中全信息产业有限公司、武汉东湖新技术创业中心有限公司负担53440元(此款武汉市水务集团有限公司已预付本院，被告湖北中全信息产业有限公司、武汉东湖新技术创业中心有限公司应随同上述判决款项一并支付武汉市水务集团有限公司)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  张军华人民陪审员  颜冬萍人民陪审员  叶桃英二〇一七年四月二十六日书 记 员  袁毅然