四川省峨眉山市人民法院民 事 判 决 书(2017)川1181民初341号原告：张玉容，女，生于1968年9月6日，汉族，住四川省夹江县。委托诉讼代理人：钟敏，四川睿典律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏博文，四川睿典律师事务所律师。被告：峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司，住所地四川省峨眉山市。法定代表人：杨斌，总经理。委托诉讼代理人：胡毅，泰和泰律师事务所律师。被告：峨眉山峨秀湖上善温泉度假酒店管理有限公司，住所地四川省峨眉山市。法定代表人：王丰。原告张玉容与被告峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司（以下简称蓝光公司）、峨眉山峨秀湖上善温泉度假酒店管理有限公司（以下简称上善公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张玉容的委托诉讼代理人钟敏、魏博文，被告蓝光公司的委托诉讼代理人胡毅到庭参加了庭审，被告上善公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张玉容向本院提出诉讼请求：1、二被告立即按合同约定的精装修标准将原告所购房屋装修完毕并交付给原告；2、二被告承担逾期交付精装修房的违约责任并赔偿给原告造成的损失（损失从2013年10月31日起，每月按原告的月收益金1773.57的标准计算，直至二被告向原告交付经验收符合合同约定的精装修标准的精装修房为止）；3、二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年1月21日，原告在被告蓝光公司处，购买了由其开发的峨眉山峨秀湖片区假日半岛第六期酒店式公寓1套，总房价款为447054元。该房屋为带租约20年的精装修房，精装修款包含在原告已付的购房款中，双方签订了《商品房买卖合同》、《合同附件》、《房屋室内装修委托协议》、《房屋室内装修配置标准》等合同及附件。同时，在蓝光公司的一手安排下，原告又与被告上善公司签订了《委托经营管理协议》、《物业管理委托书》、《验房委托书》等合同及相关法律文件。上述合同、协议、法律文书签订后，原告按约履行了自己的义务，但二被告在房屋装修过程中相互推诿，迟迟未能在约定时间即2013年10月31日前将精装修房装修完毕交付原告。二被告的行为严重违反了法律规定及双方合同约定，理应承担违约责任，并赔偿给原告所造成的损失。截止2016年12月31日因二被告迟延交付精装修房造成原告的损失为58527.81元。其间，原告及原告业主成立的业委会代表，多次要求找二被告要求按时交付精装修房并赔偿损失，但二被告均以种种理由推诿至今。为此，原告起诉至人民法院，请求依法裁判。被告蓝光公司辩称：1、原告在购买被告蓝光公司开发的商品房时委托被告蓝光公司进行装修，蓝光公司并非实际进行装修的施工单位，而仅是代表原告对装修工程的质量和进度进行监督，其后，原告又与上善公司签订了《房屋室内装修委托协议》，委托上善公司进行装修，系原告对合同履行的变更，故蓝光公司不再负责装修事宜，而应当由上善公司全权负责；2、2013年8月1日，二被告与案外人四川上锦建筑装饰工程有限公司签订《假日半岛三标段148、149号楼装修工程施工协议》，之后上善公司即按照协议约定实施装修，在工程硬装完成后的2013年10月31日，二被告之间办理了房屋移交手续，故原告委托的上善公司已实际接收房屋的客观事实，蓝光公司已完全履行了合同义务，并无违约之说；3、2013年10月31日后，被告上善公司已经实际开始营业并向业主支付了部分收益金（租金），故原告主张的相关损失应当由上善公司承担，不应由蓝光公司承担，因此请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告上善公司未答辩也未提供证据。本院经审理认定事实如下：2012年11月28日、2012年12月14日，被告蓝光公司先后在华西都市报刊登《蓝光峨秀湖精装返租公寓40余万投资20年红利回报》《40余万投资蓝光峨秀湖返租精装公寓月均收益2500元》，宣传购买蓝光峨秀湖返租精装公寓的优惠条件。2013年1月21日，原告与被告蓝光公司签订了《商品房买卖合同》主要内容为：蓝光公司将其开发的假日半岛六期149栋4-18号房屋出售给原告，总房价款为447054元；蓝光公司应当在2013年10月31日前向原告交付该商品房，交付时该商品房应取得规划验收批准文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、《住宅工程质量分户验收表》以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；如逾期交房，逾期时间超过60日的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，蓝光公司按日计算向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行；该商品房达到本合同约定的交付条件后，蓝光公司应当在交付日的7日前，书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，蓝光公司应当出示该商品房符合交付条件的证明文件，如不出示证明文件或者证明文件不齐全或未满足约定的其他条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由蓝光公司承担。该《商品房买卖合同》附件九约定：《商品房买卖合同》补充协议第五条对合同第十五条(交接手续)补充约定：1.商品房符合合同第十一条约定的交房条件后，蓝光公司不再另行向原告发出书面信函通知而仅在报媒上发布交房公告即已完全履行了合同第十一条约定的交房义务，同时，原告委托蓝光公司选聘具备装修资质的房屋装修企业对房屋进行装修，装修工程完成的截止期限为2013年10月31日。2.如原告没有付清房款或面积补差款或未向甲方缴齐办理房屋所有权证所需的各项资料及相关办证税、费和房屋专项维修资金前，蓝光公司有权暂缓交房但不承担延迟的责任，在延迟期间房屋的毁损、灭失的风险和房屋物业服务费由原告承担。同日，原告与蓝光公司还签订《房屋室内装修委托协议》，其中第二条约定：原告同意其所购房屋在楼栋整体通过工程竣工验收合格，并在原告对其房屋露台或阳台封闭后，由蓝光公司聘请专业的装修公司为房屋进行室内装修，装修费用已包含在双方签订的《商品房买卖合同》房屋价款中，房屋装修范围包括客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台等，具体装修方案及室内部分设施配备标准见本协议附件一《室内装修标准》；第三条约定：装修期限：蓝光公司聘请的装修公司应于2013年10月31日前完成全部装修工程，并通知原告到场验收；第七条约定：房屋装修验收标准以本协议附件一约定执行，原告若对房屋的装修质量提出异议，并经双方共同检查确认确有需整改的问题的，原告应先行办理房屋装修验收手续，蓝光公司在双方确认整改事项之日起45日内督促装修施工企业整改完毕并电话通知原告，原告应及时现场确认，逾期未确认视为整改完毕，若因蓝光公司监管原因，造成未在上述期限内整改完毕而影响原告入住的，蓝光公司按总房价的每日万分之零点五给予原告补偿，直至整改完毕。另外，在该协议附件《装修房（室内）装修配置标准》中对房屋装饰配置标准作了具体约定：1.客厅及卧室：装修标准：地面：强化木地板、进门过廊地砖；墙面：墙纸；天花：局部石膏板吊灯+辅助灯具；其他：开关插座；配置标准：家具：沙发一套（含2坐沙发1个，休息脚踏1个）、茶几1个、床2架、床头柜1个、写字台1张、写字椅1把、电视柜1个、衣柜1个、床屏1个；电器：液晶电视1台、床头灯1个、落地灯1个、空调1台；其他：星级酒店床上用品2套、窗帘1副、星级酒店床垫2张、智能电子门锁；2.卫生间：装修标准：地面：地砖；墙面：墙砖；天花：吊顶+防雾防潮筒灯；其他：卫生间门、淋浴间玻璃隔断+拉手、开关插座；配置标准：家具：洗面台柜、梳妆镜；洁具：面盆、座便器、面盆龙头、淋浴间龙头、花洒；电器：集中供热水；3.阳台：装修标准：地面：地砖；墙面：同建筑外墙；天花：原建筑天棚刷乳胶漆+吸顶灯具；其他：开关插座。上述合同签订后，原告按约向被告交付了全部购房款，并向蓝光公司支付了房屋测绘费、产权登记费、国土费、契税、维修资金。上述《商品房买卖合同》签订后，原告与被告上善公司签订《委托经营管理协议》一份，其中第二条约定：原告将所购房屋委托给上善公司经营管理，经营期限为20年，委托经营管理期限自原告将物业（装修状态为全装修，标准见协议附件《房屋室内装修委托协议》相关约定）交付上善公司使用之日起开始计算，初步预计委托经营期限为2013年10月31日至2033年10月30日，前5个月为免租期，第一年原告收取7个月委托经营收益，即第一年收益日期为2014年4月1日起至2014年10月30日止，从2014年10月31日起算第二年度收益，实际交付日期与该起始日期不一致的，以实际交付日期为准，按照20年期限计算委托经营期限；第三条约定：委托收益的计付时间为上善公司从原告接收该物业后起计；第四条约定：协议期内，委托收益年度递增方式为第2至10年每年递增4%，第11至20年每年递增5%……；第十二条约定：下列附件为本协议的有效附件：原告委托上善公司实施精装修的委托书、委托收益明细表、原告委托上善公司验房的授权书、房屋室内装修委托协议等。原告与被告上善公司就20年期间内的委托收益形成《假日半岛公寓20年租金体系测算表》约定，第1年房屋月租金为1773.57元；第1年5个月免租期。同时，原告还与被告上善公司签订《房屋室内装修委托协议》的第一条约定，原告委托上善公司聘请具备房屋室内装修资质的装修公司对原告所购房屋进行装修工程施工，原告授权上善公司代表原告对装修工程的质量和进度进行监督管理，如装修不符合约定质量标准的，由上善公司代表原告向装修企业主张包括但不限于要求整改、重做、更换等方式以使房屋装修达到约定标准；第二条约定，原告委托上善公司接房后，由上善公司聘请专业的装修公司为房屋进行室内及房屋所属楼栋公共区域（走廊、过道、门厅、楼梯、电梯前室等）进行装修，装修费用由上善公司承担，对于因按装修方案施工而使该商品房室内部分墙体、门窗和空间结构发生变化的，原告无异议并予以接受；第三条约定，上善公司聘请的装修公司应于双方签订的《委托经营管理协议》载明的委托经营期限起始日前完成全部装修工程，并由上善公司实施运行调试和接验工作；第四条约定，装修工程使用材料的品种、规格、名称，详见本协议附件一《装修标准》，如因装修材料、设备生产、供应、采购等方面的原因，导致不能满足本协议约定标准的，原告授权上善公司允许装修公司用其他不低于本协议约定标准的同类装饰装修材料和设备代替；第六条约定，房屋装修、调试完毕后上善公司代表原告对房屋装修部分进行最终验收，并将验收情况通报原告，该房屋的装修保修期开始计算。此外，原告还向上善公司出具《验房委托书》，主要内容为：委托上善公司作为受托人代表原告依据国家有关法律、法规以及规范和标准，接验原告所购房屋的清水及精装修房屋，被告上善公司在委托权限内所实施的法律行为，原告均予承认。2013年8月1日，二被告与案外人四川上锦建筑装饰工程有限公司（以下简称上锦公司）签订《假日半岛三标段148、149号楼装修工程施工协议》，主要内容为：工程名称：峨眉山上善酒店装修工程；工程地点：峨眉山市秀湖大道峨秀湖国际假日半岛148、149号楼；工期为120日历天；合同包干总价12602369.60元，包括室内装饰装修工程和物品配置，其中由蓝光公司向上锦公司支付10358112元，即1200元/平方米，上善公司向上锦公司支付2244257.60元，即260元/平方米，此外蓝光公司还向上锦公司支付1451972元，包括两部分内容：两栋楼内公共区域装修款600000元以及因蓝光公司未达到向上锦公司清水房交付标准，折算缺项施工部分851972元；蓝光公司工作：开工前，将要施工的房屋腾空，将施工作业面移交给上锦公司，消除影响施工的障碍物，施工进出场道路已达通车标准，向上锦公司提供施工所需的水、电及电讯等设备，给施工单位提供一个水电接口并说明使用注意事项，配合完成办理施工所涉及的各种申请、批件等手续；上善公司工作：开工前7天，向蓝光公司及上锦公司提供经确认的施工图纸和作法说明1份，并向上锦公司进行现场交底，对于施工过程中费用增加的变更，由上善公司承担，若变更致使装修总费用减少，则以本项目材料品牌明细表（详见本判决书附1）为标准，对减少的部分由蓝光公司、上善公司按出资比例分成，且蓝光公司不对变更后可能带来的其他问题承担任何责任；工程竣工后，上锦公司应通知蓝光公司、上善公司验收，蓝光公司、上善公司自接到验收通知2日内组织验收，验收合格后办理验收、移交手续。此外，该合同还对工程价款支付方式及违约责任等事项进行了约定。上锦公司于2013年7月18日进场施工。上述装修工程目前尚未进行竣工验收。2013年10月31日，上善公司向蓝光公司出具《物业移交确认单》，载明:上善公司于当日接收峨秀湖假日半岛小区六期148栋、149栋楼宇。2015年9月23日，蓝光公司向上锦公司发出《关于执行合同条款、及时办理交工验收和结算手续的函》，主要内容为：贵公司于2013年7月1日与我公司签订《假日半岛三标段148、149号楼装修工程施工合同》，并于2013年7月18日进场施工。该合同包干总价为1181.0084万元，约定工期120天。至今工期已过795天（滞后合同约定工期675天），贵公司施工标的还未正式向蓝光公司和上善公司进行交工验收，造成了一定的社会负面影响和经济损失。为减少贵公司给蓝光公司和上善公司造成的损失，同时减少贵公司的赔偿金额，请贵公司在2015年9月30日前立即完成工程收尾施工，并向蓝光公司及上善公司办理工程移交手续、申请交工验收、办理结算手续。根据本案查明的事实，并结合原、被告的诉辩主张，对本案的争执焦点评析如下：一、原、被告之间就房屋装修事宜构成何种法律关系的问题。本案中，原告与蓝光公司在签订《商品房买卖合同》后，又分别与二被告就房屋室内装修事宜订立委托合同，约定由原告委托二被告聘请装修企业进行装修。虽然原告分别与二被告就房屋装修事宜签订了委托合同，但双方并不构成委托合同关系。理由如下：第一，本案中虽然原告与蓝光公司就装修事宜达成“委托合同”，但此时原告的本意是将清水房和装修作为一个整体的精装修房屋作为交易标的。并且，如若装修的委托合同关系成立，则房地产开发企业可将商品房买卖分割为数个“委托合同”，只需代表购房者分别与国土部门、施工企业等签订相应合同即可，即使相对方违约，导致房屋无法建成，房地产开发企业也无需对购房者承担责任，房地产开发企业更可依据合同法规定随时解除与购房者之间的“委托合同”，导致购房者的目的随时可能落空，这与商品房买卖合同的实质及相关法律法规的立法目的相悖。第二，本案中原告对于蓝光公司委托的装修公司以及具体工期安排等事项并不清楚，对于装修费用及其构成等情况也不清楚，蓝光公司对委托装修企业以及装修进展情况也没有向原告汇报。同时，蓝光公司作为盈利企业就该“委托事项”不收取任何费用也有悖常情。故本案“委托合同”并不符合委托合同的实质要件。第三，本案中原告与蓝光公司明确约定房屋的售价包含精装修费用在内，且装修费用在总房价中未单独列明，约定的精装修房的交付时间与清水房交付时间也为同一天，此外根据蓝光公司和上锦公司签订的《假日半岛三标段148、149号楼装修工程施工协议》的约定，蓝光公司须向上锦公司支付涉案楼栋公共区域的装修费用以及因未达到清水房交付标准的缺项所折算的施工费用，可知蓝光公司是将清水房的部分修建项目和装修工程一并进行施工。以上均可印证原告和蓝光公司是将装修和清水房作为一个交易标的。因此，房屋装修应作为蓝光公司开发的商品房交付条件之一，即蓝光公司向原告交付的房屋，除需满足商品房买卖合同所约定的交付条件外，还应包括完成房屋室内装修委托协议约定的对房屋进行精装修。对于上善公司，因其不仅未就房屋装修向原告收取任何费用，相反其还自行承担部分装修费用，故也不符合委托合同的实质要件。事实上，上善公司自行投入部分装修资金的目的，一方面是为了在蓝光公司的装修标准上进一步提升酒店装修档次，另一方面是为了对酒店相关区域和设施进行改造，以便更有利于日后经营需要。因此，原告与上善公司签订《房屋室内装修委托协议》，系原告同意被告进行上述装修改造的授权行为，而上善公司的装修目的与蓝光公司作为商品房开发企业的装修存在不同，故不应当承担作为商品房开发企业的装修责任。同时，原告与上善公司签订的《房屋室内装修委托协议》第二条约定上善公司开始装修的时间为原告委托上善公司从蓝光公司接房后，故蓝光公司和上善公司承担的系两个不同的装修义务，并且上善公司的装修应当在蓝光公司完成其装修义务后才开始实施。因此，在蓝光公司的装修义务目前尚未完成的情况下，上善公司无法履行其装修义务。并且，原告与上善公司签订的《房屋室内装修委托协议》对相关装修标准并未进行明确约定，属约定不明，客观上无法履行。综上，原告与蓝光公司达成的“委托合同”系蓝光公司为逃避其基本合同义务所签订，不应认定双方成立委托合同关系，对于相应房屋装修事宜应属于蓝光公司作为房地产开发企业交付商品房的合同义务；上善公司并非房地产开发企业，在蓝光公司尚未完成装修的情况下，上善公司不应与蓝光公司共同对房屋装修向原告承担责任。二、上善公司出具《物业移交确认单》是否应认定为原告已接收符合双方合同约定的房屋。本院认为，上善公司出具《物业移交确认单》的行为不应认定蓝光公司已经交付符合合同约定的房屋。理由如下：第一，虽然本案原告委托上善公司验收并接收房屋，上善公司也确实出具了《物业移交确认单》，但由于该《物业移交确认单》出具之时即2013年10月31日，此时上锦公司尚在房屋装修施工过程中，甚至目前涉案房屋的装修工程仍未通过竣工验收，故蓝光公司在2013年10月31日不可能交付符合《房屋室内装修委托协议》约定标准的精装修房。第二，原告对上善公司的授权范围包括验收清水房和精装修房两项，而该《物业移交确认单》中没有体现出任何对房屋装修项目进行验收的内容，无法确认蓝光公司意图交付的为清水房还是精装修房。第三、上善公司具有双重身份，其既作为原告的受托人代为接收房屋，同时其也与蓝光公司一样，对于房屋装修事宜对原告承担相应义务。因二被告共同将装修工程发包给上锦公司施工，且该工程截至目前仍未进行竣工验收，故应认定蓝光公司在2013年10月31日之时并未完成其应承担的合同义务。因此，上善公司、蓝光公司在明知房屋装修工程尚未竣工的情况下，所进行的“接收房屋”的行为，按照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（四）的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效应属无效。三、原告要求二被告按照相关装修标准交付房屋的诉讼请求能否得到支持。本案中，原告与蓝光公司签订的《房屋室内装修委托协议》，在其附件《装修房（室内）装修配置标准》中对相关装修标准进行了明确约定，蓝光公司应按此完成装修义务，由于蓝光公司原因导致最终未能完成装修，蓝光公司应对此承担责任。同时，将上述标准与《假日半岛三标段148、149号楼装修工程施工协议》附件《本项目材料品牌明细表》的装修标准进行对比，可见两者所含项目基本一致，后者系对前者规格、品牌的进一步细化。故原告要求蓝光公司向原告交付《装修房（室内）装修配置标准》及《本项目材料品牌明细表》约定装修标准的房屋的诉讼请求，本院予以支持。根据前述分析，上善公司并非房地产开发企业，也并非本案《商品房买卖合同》的相对方，故其不应与蓝光公司共同承担逾期交付房屋的违约责任。四、原告要求二被告赔偿损失的诉讼请求能否得到支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，原告购买涉案房屋时，便与上善公司签订了《委托经营管理协议》，其购房目的是为了将所购房屋委托上善公司进行经营管理，以获得稳定收益。因被告蓝光公司未按约及时完成装修，导致原告所购房屋不具备由上善公司进行经营管理的条件，该不利后果是被告蓝光公司违约行为直接造成的。同时，蓝光公司作为房地产开发企业且将房屋投资收益情况作为购房宣传资料，在与原告签订《房屋室内装修委托协议》之时，对于可能将会给原告造成的可得利益损失，均可足以预见。因此,原告要求被告蓝光公司赔偿可得利益损失，应予支持。根据前述分析，上善公司不应当承担赔偿可得利益损失的责任。原告主张按照可从上善公司处获得的收益金标准计算相应可得利益损失，本院认为，该收益金支付时间明确、支付金额确定，以此作为损失的计算标准，较为合理。对于可得利益损失计算的具体期限，如蓝光公司严格按照合同约定如期于2013年10月31日完成其应承担的装修义务并交付房屋，再由上善公司按约完成装修后，原告便可依据与上善公司之间《委托经营管理协议》的约定，获得相应收益。同时，根据《委托经营管理协议》约定，原告从2014年4月1日起可获得租金收益，房屋月租金为1773.57元，第2年至第10年每年递增4%。即被告蓝光公司赔偿损失的起始时间应从2014年4月1日起计算。对于终止时间，应计算至蓝光公司向原告交付经验收符合精装修标准的房屋之日止。另外，因本案涉案商品房已于2012年12月10日通过竣工验收，其后由原告与蓝光公司签订商品房买卖合同，故本案案由应为商品房销售合同纠纷。综上所述，原告诉讼请求中合理的部分，本院依法予以支持。被告上善公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，缺席判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司将符合《房屋室内装修委托协议》附件《装修房（室内）装修配置标准》及《假日半岛三标段148、149号楼装修工程施工协议》附件1《本项目材料品牌明细表》约定标准的峨眉山市山湖路南段6号149幢4-18号房屋交付给原告张玉容；二、本判决生效之日起十五日内，被告峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司赔偿原告张玉容逾期交付精装修房屋的损失（自2014年4月1日起，以1773.57元/月为基数，并自2014年11月1日起按每年递增4%的标准，计算至被告峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司向原告张玉容交付本判决第一项所列标准的房屋之日止）；三、驳回原告张玉容的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取632元（缓交），由被告峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员  刘美凤二〇一七年四月十二日书记员  赵 娟