重庆市武隆县人民法院民 事 判 决 书（2015）武法民初字第01361号原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司，住所地重庆市武隆县巷口镇芙蓉中路63号。负责人王中毅，该公司董事长。委托代理人唐星权，男，1970年出生，汉族，该公司项目经理。委托代理人肖顺有，男，1987年出生，彝族，该公司法务主管。被告黄朝洪，男，1976年出生，汉族，城镇居民。委托代理人倪安凤（被告之妻），女，1973年出生，汉族，城镇居民。原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司（以下简称庆业物管武隆分公司）与被告黄朝洪物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月15日受理后，依法由代理审判员吴晓林独任审判，依法适用小额诉讼程序，于2015年7月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人唐星权、肖顺有、被告黄朝洪及其委托代理人倪安凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告庆业物管武隆分公司诉称，根据原告与重庆市裕升房地产开发有限公司签订《世纪•五龙城一期前期物业服务委托服务合同》以及原、被告签订的《世纪•五龙城前期物业服务合同》的约定，由原告对武隆县世纪•五龙城一期××小区进行前期物业服务。原告接管该小区后，按照国家物业管理法律法规的规定和物业服务合同的约定，对该小区进行正常的物业服务。从2009年10月起，被告拒绝交纳物业服务费、公摊水电费等费用，至2015年5月已拖欠物业服务费5780元、公摊水电费289.60元，滞纳金608元，合计6677.60元。原告的工作人员曾多次向被告催收欠缴的费用，被告均以各种理由拒绝交纳。原告为维护合法权益，请求法院判令：被告支付拖欠的物管费、公摊水电费、滞纳金等共计6677.60元，并由被告承担本案诉讼费。被告黄朝洪辩称，一是被告从2009年10月开始不交纳物管费，之前一直都在交纳。2009年10月10日，原、被告之间的合同已经依法解除，但原告拒不退出。2010年3月8日，武隆县人民法院判决被告所在业主委员会与武隆德信物业管理有限公司签订的《世纪•五龙城××物业服务合同》有效。2010年8月28日，原告未在小区业委会的竞标中中标，但仍然没有退场。原、被告之间的合同已经于2012年到期，原告没有权利向被告收取物业费。被告只愿意承担公摊水电费。二是原告未尽管理责任，没有明确的服务质量标准，导致小区安保形同虚设、卫生清扫不彻底、消防设施不完备等现象。三是原告起诉滞纳金不合法，原、被告没有服务与被服务的关系，不同意交纳滞纳金。经审理查明，被告黄朝洪是世纪·五龙城××××小区×号楼×单元××-×的业主。该物业建筑面积为120.73平方米，用途为普通成套住宅，配备电梯。2007年12月28日，重庆市裕升房地产开发有限公司与原告签订了《世纪·五龙城一期前期物业服务委托服务合同》，委托原告对武隆县世纪·五龙城××小区进行前期物业服务。2009年4月21日，被告黄朝洪（甲方）与原告（乙方）签订了《世纪·五龙城前期物业服务合同》。该合同约定：“……第六条本物业管理区域的物业服务收费标准为包干制：根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，物业服务费用暂按以下标准收取（按建筑面积计算），最终按重庆市物价局审核批准的标准执行。（1）住宅：……电梯房0.50元／平方米·月。业主向甲方交纳物业服务费用后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第七条业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人交纳。据实分摊的共用数量必须是专表计量或正常情况下总表与各分表的差额。第八条业主应于每月5-20日交纳物业服务费用。逾期未交纳者管理处可依照法规向业主按日收取应缴费用3‰的滞纳金。第九条已竣工并已交房的，业主未接房或已接房未进行装修的，其物业服务费由业主按应缴费用的50%交纳，开始装修之日起，按全额交纳。……第二十三条本合同期限为三年，自接房之日起满三年年末最后一日的二十四时止。第二十四条本合同届满前一个月，业主大会尚未成立的，自动延长本合同期限；至乙方与业主委员会签定合同时，本合同自动失效。……第二十九条甲方、物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。……”被告在合同签订之后，均按照约定交纳物业服务费、电梯费及公摊电费。从2009年10月开始，被告黄朝洪以原、被告已解除合同为由，拒绝向原告交纳2009年10月至2015年5月期间的物业服务费、公摊水电费等费用。原告庆业物管武隆分公司分别于2010年3月28日、2011年5月27日、2012年3月27日、2014年7月26日向被告黄朝洪进行过催收。2014年6月15日，原告诉至本院，请求判令被告支付拖欠的物管费、公摊水电费及滞纳金等共计6677.60元，并由被告承担诉讼费。另查明，2008年5月29日，武隆县物价局监督制定了《重庆市前期物业服务收费表》，明确世纪·五龙城××××小区物业服务收费的执行标准为电梯房0.50元／平方米／月，电梯费另收。电梯费实行月票制，按层计算：张／人=10元（第三层）＋0.3元×（N-3），N为楼层数，家庭人数按常住人口计算。被告黄朝洪每月应交纳的物业服务费60元，电梯费25元。世纪·五龙城×号楼×单元业主共用部位、共用设备设施的用水、用电费用按户据实分摊，2009年10月1日至2015年5月31日期间，每户的公摊水电费合计为289.60元。再查明，2009年10月，原世纪·五龙城业主委员会与武隆德信物业管理有限责任公司签订物业服务合同。2010年8月28日，原世纪·五龙城业主委员会公开选聘物管公司，并与重庆巨轮物业管理有限责任公司签订物业服务合同。2011年9月6日，武隆县国土资源和房屋管理局做出武隆国土房管（2011）106号《关于撤销世纪·五龙城业主委员会备案的决定》，以该业委会未经多数业主投票选举同意、有部分业委会成员不具备该物业小区业主身份、该业主委员会在申报备案材料中严重弄虚作假为由，决定撤销武隆县世纪·五龙城业主委员会的备案。现世纪·五龙城小区已选举产生了新的业主委员会，但尚未与庆业物管武隆分公司签订合同，也未选聘新的物业服务公司。上述事实，有原、被告的陈述、《世纪·五龙城一期前期物业服务委托服务合同》、《世纪·五龙城前期物业服务合同》、业主临时管理规约、收楼确认书、住户登记表、黄朝洪的身份证及收款收据、《重庆市前期物业服务收费表》、武隆国土房管（2011）106号《关于撤销世纪·五龙城业主委员会备案的决定》、费用催收通知书等在案佐证，经庭审质证、审查，确认具有证明效力，本院予以确认。本院认为，2009年4月21日，原、被告在自愿、平等的基础上签订了《世纪·五龙城前期物业服务合同》，双方建立了前期物业服务关系。虽然被告所在的原业主委员会分别与武隆德信物业管理有限责任公司、重庆巨轮物业管理有限责任公司签订过物业服务合同，但因该业委会的产生程序不合法，武隆县国土资源和房屋管理局已于2011年9月6日作出了撤销了世纪·五龙城业主委员会备案的决定。由于该业委会不是合法的民事主体，故其与武隆德信物业管理有限责任公司、重庆巨轮物业管理有限责任公司签订的物业服务合同自始无效，不能对抗原、被告签订的前期物业服务合同的效力。根据《物业管理条例》第二十六条的规定和原、被告签订的《世纪·五龙城前期物业服务合同》第二十四条的约定，因合法成立的业主委员会未与原告签订物业服务合同也未选聘新的物业服务公司，故该合同并不因前期物业服务合同约定的期限届满而自动失效，对双方仍具有法律约束力。对于被告主张合同约定的期限届满，双方之间的合同已经于2012年终止，被告不应支付物业服务费等费用的抗辩理由，本院不予采纳。对于被告主张原告没有尽到管理责任，导致小区安保形同虚设、卫生清扫不彻底、消防设施不完备等现象的抗辩理由，因缺乏相应的事实和法律依据，本院也不予采纳。故对于原告主张由被告支付2009年10月1日至2015年5月31日期间的物业服务费、电梯费和公摊水电费的诉讼请求，本院予以支持。故按照原、被告签订的物业服务合同，被告应当交纳的物业服务费计算为4080元（60元／月×68月），电梯费计算为1700元（25元／月×68月），公摊水电费为289.60元。原告对世纪•五龙城××小区提供了物业服务，被告作为小区业主应当承担交纳物业服务费等费用的义务，但被告从2009年10月起未按时交纳物业服务费等费用，属于违约。原告要求被告支付滞纳金性质上属违约金。被告主张收取滞纳金不合法的抗辩理由，于法无据，本院不予采信。故原告请求被告支付违约金，本院予以支持。至于违约金的计算，原告主张按照双方合同中的约定，按各月欠费金额每日千分之三的标准支付违约金至2015年5月止，但本院认为该约定标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，结合双方的履约情况及原告的实际损失，本院酌定按中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准计算违约金。违约金应当自被告拖欠物业服务费、电梯费的次月21日即2009年11月21日起计算至2015年6月20日止，计算的本金应当为每月截止当月21日被告累计拖欠物业服务费及电梯费的金额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第二十六条、第四十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告黄朝洪于本判决生效后五日内向原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司支付2009年10月1日至2015年5月31日期间的物业服务费4080元、电梯费1700元、公摊水电费289.60元，共计6069.60元；二、被告黄朝洪于本判决生效后五日内，按中国人民银行同期同类贷款基准利率向原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司支付违约金，违约金的计算方式为从2009年11月21日起以欠费85元为本金计付至2009年12月20日止；从2009年12月21日起以欠费170元为本金计付至2010年1月20日止；从2010年1月21日以欠费255元为本金计付至2010年2月20日止；从2010年2月21日以欠费340元为本金计付至2010年3月20日止；从2010年3月21日以欠费425元为本金计付至2010年4月20日止；从2010年4月21日以欠费510元为本金计付至2010年5月20日止；从2010年5月21日以欠费595元为本金计付至2010年6月20日止；从2010年6月21日以欠费680元为本金计付至2010年7月20日止；从2010年7月21日以欠费765元为本金计付至2010年8月20日止；从2010年8月21日以欠费850元为本金计付至2010年9月20日止；从2010年9月21日以欠费935元为本金计付至2010年10月20日止；从2010年10月21日以欠费1020元为本金计付至2010年11月20日止；从2010年11月21日以欠费1105元为本金计付至2010年12月20日止；从2010年12月21日以欠费1190元为本金计付至2011年1月20日止；从2011年1月21日以欠费1275元为本金计付至2011年2月20日止；从2011年2月21日以欠费1360元为本金计付至2011年3月20日止；从2011年3月21日以欠费1445元为本金计付至2011年4月20日止；从2011年4月21日以欠费1530元为本金计付至2011年5月20日止；从2011年5月21日以欠费1615元为本金计付至2011年6月20日止；从2011年6月21日以欠费1700元为本金计付至2011年7月20日止；从2011年7月21日以欠费1785元为本金计付至2011年8月20日止；从2011年8月21日以欠费1870元为本金计付至2011年9月20日止；从2011年9月21日以欠费1955元为本金计付至2011年10月20日止；从2011年10月21日以欠费2040元为本金计付至2011年11月20日止；从2011年11月21日以欠费2125元为本金计付至2011年12月20日止；从2011年12月21日以欠费2210元为本金计付至2012年1月20日止；从2012年1月21日以欠费2295元为本金计付至2012年2月20日止；从2012年2月21日以欠费2380元为本金计付至2012年3月20日止；从2012年3月21日以欠费2465元为本金计付至2012年4月20日止；从2012年4月21日以欠费2550元为本金计付至2012年5月20日止；从2012年5月21日以欠费2635元为本金计付至2012年6月20日止；从2012年6月21日以欠费2720元为本金计付至2012年7月20日止；从2012年7月21日以欠费2805元为本金计付至2012年8月20日止；从2012年8月21日以欠费2890元为本金计付至2012年9月20日止；从2012年9月21日以欠费2975元为本金计付至2012年10月20日止；从2012年10月21日以欠费3060元为本金计付至2012年11月20日止；从2012年11月21日以欠费3145元为本金计付至2012年12月20日止；从2012年12月21日以欠费3230元为本金计付至2013年1月20日止；从2013年1月21日以欠费3315元为本金计付至2013年2月20日止；从2013年2月21日以欠费3400元为本金计付至2013年3月20日止；从2013年3月21日以欠费3485元为本金计付至2013年4月20日止；从2013年4月21日以欠费3570元为本金计付至2013年5月20日止；从2013年5月21日以欠费3655元为本金计付至2013年6月20日止；从2013年6月21日以欠费3740元为本金计付至2013年7月20日止；从2013年7月21日以欠费3825元为本金计付至2013年8月20日止；从2013年8月21日以欠费3910元为本金计付至2013年9月20日止；从2013年9月21日以欠费3995元为本金计付至2013年10月20日止；从2013年10月21日以欠费4080元为本金计付至2013年11月20日止；从2013年11月21日以欠费4165元为本金计付至2013年12月20日止；从2013年12月21日以欠费4250元为本金计付至2014年1月20日止；从2014年1月21日以欠费4335元为本金计付至2014年2月20日止；从2014年2月21日以欠费4420元为本金计付至2014年3月20日止；从2014年3月21日以欠费4505元为本金计付至2014年4月20日止；从2014年4月21日以欠费4590元为本金计付至2014年5月20日止；从2014年5月21日以欠费4675元为本金计付至2014年6月20日止；从2014年6月21日以欠费4760元为本金计付至2014年7月20日止；从2014年7月21日以欠费4845元为本金计付至2014年8月20日止；从2014年8月21日以欠费4930元为本金计付至2014年9月20日止；从2014年9月21日以欠费5015元为本金计付至2014年10月20日止；从2014年10月21日以欠费5100元为本金计付至2014年11月20日止；从2014年11月21日以欠费5185元为本金计付至2014年12月20日止；从2014年12月21日以欠费5270元为本金计付至2015年1月20日止；从2015年1月21日以欠费5355元为本金计付至2015年2月20日止；从2015年2月21日以欠费5440元为本金计付至2015年3月20日止；从2015年3月21日以欠费5525元为本金计付至2015年4月20日止；从2015年4月21日以欠费5610元为本金计付至2015年5月20日止；从2015年5月21日以欠费5695元为本金计付至2015年6月20日止；三、驳回原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司的其他诉讼请求。如果被告黄朝洪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告黄朝洪负担15元，原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司负担10元。本判决为终审判决。代理审判员  吴晓林二〇一五年八月十九日书 记 员  谭玉鹏