北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第08173号上诉人（原审原告）郭立春，男，1960年12月10日出生。委托代理人曲海斌，北京市鼎鉴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）贺春生，男，1964年4月10日出生。被上诉人（原审被告）邢淑芳，女，1935年10月11日出生。被上诉人（原审被告）杨思斌，男，1935年6月6日出生。被上诉人（原审被告）兼邢淑芳、杨思斌之共同委托代理人林宝军，男，1963年4月16日出生。被上诉人（原审被告）林健，男，1991年2月11日出生。林宝军、林健之共同委托代理人吴启顺，北京市大地律师事务所律师。原审第三人赵伟，女，1966年10月16日出生。上诉人郭立春因确认合同无效纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第00669号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。2014年12月，郭立春诉至原审法院称：2005年我因经营业务急需筹措资金，故由贺春生从中介绍将我位于北京市7号楼10层1013室的房屋一套质押于借款人杨茗（已故，杨茗系林宝军之妻、林健之母），约定房屋租金抵借款利息，互不找账。然而，贺春生擅自代表我与杨茗签订房屋买卖协议，并从中牟利，其行为严重违法并侵犯了我的合法权益。为此特诉至法院，要求确认贺春生代表我和赵伟与杨茗就7号楼10层1013号房屋签订的协议无效；要求林宝军、林健、贺春生返还上述房屋；诉讼费要求贺春生承担。贺春生辩称：我是拆迁服务公司职员。2005年负责南华里小区的回迁安置工作，当时郭立春姐姐李忠找到我，表示她及郭立春对回迁房不满意，嫌格局不好，拜托我将两个回迁房屋出售，并向我出具了委托书，委托我全权代理郭立春和赵伟代为出售诉争房屋，委托书是在李忠家由郭立春、赵伟本人签字。过了一个月左右，杨茗找到我，表示她在地税工作，正好在回迁房的西面，机缘巧合我就给郭立春和杨茗之间牵线搭桥。郭立春要求确认无效的协议书是其在场情况下，在其姐姐李忠家，由李忠代签的。当时李忠将两套房屋钥匙交付于我，我带着杨茗去看了房，杨茗选择了郭立春的房屋，郭立春一方欲卖到每平米7000元，后根据市场情况，最终我与郭立春、李忠沟通后确认的是一平方米6600元左右。双方认可价格以后，2005年4月10日到南横街工行划款，在场人有我、李忠、杨茗。杨茗给郭立春转账房款466218元，划款后去了李忠家，郭立春和赵伟在李忠家给我打了收条。在场人是我、郭立春、赵伟、李忠。当时约定好了五年后房本下来再去过户，但房本下来后，杨茗和我找郭立春办理过户，郭立春有点反悔，说房价涨了，过户可以，但是要根据目前房价补齐房款。过户的事情说了两次，郭立春就撕破脸了，双方不欢而散。2013年春节前，郭立春姐姐李忠约我们吃饭，又说到此事，郭立春表示让我帮他把房屋要回来，好处亏不了我。由于郭立春、李忠、杨茗均为我的朋友，我劝诫郭立春做人要有诚信，协议都签了，当时杨茗也爽快的打了钱，怎么能反悔呢。但是最后还是僵持着，郭立春至此也没与我联系。现不同意郭立春诉讼请求。邢淑芳、杨思斌、林宝军、林健辩称：诉争协议书真实有效。2005年4、5月份左右，林宝军的爱人杨茗（2012年5月12日去世）经办的房屋买卖事宜。当时杨茗找贺春生，看好了诉争7号楼10层1013号房屋，因为离她上班地方近，与林宝军商量购房，林宝军表示同意，她就和贺春生一起办理了房屋买卖交纳定金、房款的手续。房款共计526218元，2005年3月29日交给贺春生定金60000元，4月10日向郭立春转账466218元，同时贺春生出具了收条，内容是收到杨茗支付房款526218元，然后郭立春通过贺春生将房屋的回迁手续交给杨茗，至此诉争房屋一直由杨茗一家使用。郭立春表示房屋为质押，但房屋是不动产，不存在质押问题，而且郭立春的表示不符合常理，有一笔钱能够购房，为何我方不选择购买而选择承租房屋。郭立春和赵伟出具的收条也是对房屋买卖行为的一种确认。此外，确认合同无效与返还房屋不属于同一法律关系，不应合并审理。综上，不同意郭立春的诉讼请求。赵伟述称：我与郭立春原系夫妻关系，诉争房屋是夫妻共同财产，2013年我与郭立春离婚。我对诉争房屋相关事宜并未参与，具体情况不清楚，对郭立春的诉讼请求不发表意见。原审法院经审理认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。即如行为经被代理人追认则对被代理人产生效力。北京市西城区南华里7号楼10层1013号房屋系郭立春与赵伟婚姻存续期间回迁安置房屋，所有权人登记为郭立春，离婚过程中双方对此财产并未分割，审理中其二人均确认该财产为夫妻共同财产，法院对此不持异议。目前上述房屋由林宝军、林健使用，双方就房屋使用的基础法律关系存在争议，郭立春虽提出其与杨茗之间系借款质押关系，但未提供任何证据予以证实；而林宝军四人表示双方已建立房屋买卖合同关系并签有诉争协议书，经审查，该协议书中卖方署名虽非郭立春及赵伟所签，但根据双方确认，郭立春通过贺春生向杨茗收取了现金30000元，并于2005年4月10日收取转账款466218元，而根据郭立春于2005年3月31日出具的收条恰能够与其收取30000元现金吻合，收条中确认该款项为房屋订金，同时确认了余款为470000元，于4月11日前付清，而2005年4月10日赵伟出具的收条数额及内容又进一步与杨茗向郭立春转账466218元的行为吻合，并在收条中确认收取的款项系470000元房款，因此根据上述事实足以证明杨茗与郭立春及赵伟之间交割的系购房款，且已经全额支付。同时结合郭立春自2005年4月即将房屋及相关房屋安置手续交付杨茗的行为，应可以认定双方之间就诉争房屋建立了房屋买卖合同关系，郭立春及赵伟就他人代签的卖方署名为其二人的协议书内容系知悉且予以追认的，并实际进行了履行，因此现郭立春以协议书系他人代签为由要求确认为无效，并要求林宝军、林健、贺春生返还房屋，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2015年5月判决如下：驳回郭立春全部诉讼请求。判决后，郭立春不服，上诉至本院，认为原判认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决，依法改判支持其原审的诉讼请求。贺春生、邢淑芳、杨思斌、林宝军、林健均同意原审判决。赵伟虽不同意原审判决，但并未提起上诉。经审理查明：郭立春与赵伟原系夫妻，双方于1993年5月26日登记结婚，2013年7月8日经北京市朝阳区人民法院调解离婚。离婚调解书中对郭立春与赵伟其他的共有房屋进行了分割，但对诉争房屋未予处理。林宝军与杨茗系夫妻，二人育有一子，即林健。杨思斌、邢淑芳系杨茗之父母。2012年5月12日，杨茗死亡。2001年11月20日，郭立春与北京鲁能陶然房地产开发有限公司（以下简称鲁能陶然公司）签订《南横街东口危旧房改造就地安置协议书》，约定：郭立春在危改区范围内47号有私产一间，郭立春同意就地安置，鲁能陶然公司就地安置郭立春回迁地址为：S3号楼1013号三居室一套。2004年10月30日，鲁能陶然公司向郭立春出具前述房屋回迁准住证。原审审理中，郭立春与赵伟确认该房屋系其二人夫妻共同财产。2005年3月29日，杨茗向贺春生交付现金60000元，贺春生向杨茗出具收条一份，内容为：“杨茗交来南华里7号楼1013号房屋订金人民币陆万元整，60000。余款在2005年4月10日至15日之间结清，每平方米按6600结算。”2005年3月31日，郭立春收取贺春生现金30000元，并向贺春生出具收条一份，内容为：“今收到贺春生7号楼1013号房订金叁万元整（正），余款肆拾柒万元在4月11日之前付清。”贺春生确认其自杨茗处收取的60000元中30000元作为服务费用未交付郭立春。2005年4月10日，杨茗向郭立春转账466218元。同日，赵伟出具收条一份，内容为：“今收到房款肆拾柒万元整（正）。”贺春生同时出具收条一份，内容为：“今收到杨茗7-1013号房房款人民币伍拾贰万陆仟贰佰壹拾捌元整（526218）。”2005年4月左右，郭立春将前述安置房屋及钥匙、回迁安置手续等交付贺春生，贺春生将房屋及相关手续全部交付杨茗，此后房屋一直由杨茗、林宝军、林健居住使用。2013年12月6日，7号楼10层1013号房屋所有权人登记为郭立春。原审审理中，就房屋、款项交割行为，郭立春表示系借款质押关系，其向杨茗借款50万元，并将房屋质押予杨茗作为担保；贺春生、邢淑芳、杨思斌、林宝军、林健表示系房屋买卖关系；赵伟表示其未参与，不清楚情况。郭立春就其所述借款质押关系未提供证据。为证明房屋买卖关系，贺春生、邢淑芳、杨思斌、林宝军、林健提供委托书复印件一份、协议书原件一份。委托书内容为：郭立春及赵伟委托贺春生作为其代理人，全权办理南华里7-1013号房屋出售、到房地产管理部门过户、出租、缴纳各种税费、诉讼、代理领取产权证、领取售房款、办理房产装修事宜、签订有关上述房产的合同等有关的一切事宜。协议书内容为：“现有3居室住房一套，建筑面积79.73平方米，原产权人郭立春、赵伟同意将上述房屋卖给杨茗，总价为52.6218万元（伍拾贰万陆仟贰佰壹拾捌元整）。”协议书卖方处署名郭立春、赵伟，买方处未署名，未签写日期。但审理中贺春生、邢淑芳、杨思斌、林宝军、林健确认卖方署名并非郭立春及赵伟本人签署，系郭立春之姐代签。郭立春、赵伟对上述证据真实性均不予认可。二审中，邢淑芳、杨思斌、林宝军、林健提供委托书原件一份，内容与上述委托书复印件内容一致。对该证据的真实性，贺春生予以认可，郭立春不予认可，赵伟表示像是其签字，但因时间长了，其记不清，但认可是原件。上述事实，有各方当事人陈述、（2013）朝民初字第17324号民事调解书、《南横街东口危旧房改造就地安置协议书》、回迁准住证、房屋所有权证、死亡医学证明书、户口簿、独生子女证、收条、存折、委托书、协议书等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依查明的事实，可以认定本案争议焦点系郭立春与杨茗之间就诉争房屋是否存在真实的房屋买卖关系。对此，郭立春称其与杨茗之间系借款质押关系，并非房屋买卖关系，但其对此并未提交任何证据材料予以证实，且不能说明其还款的具体期限，明显不符合社会常理，故本院对其该项主张不予采信。而贺春生、邢淑芳、杨思斌、林宝军、林健则主张双方之间存在真实的房屋买卖关系并签有协议书，对此本院认为，首先，2005年3月31日，郭立春通过贺春生收取了杨茗交纳的现金30000元，并在其向贺春生出具的收条中明确表明此系订金，并载明余款肆拾柒万元在4月11日之前付清。2005年4月10日，郭立春收取杨茗转账款466218元，并由赵伟出具收条，载明收到房款肆拾柒万元。结合贺春生于3月29日向杨茗出具的收到订金陆万元的收条，4月10日贺春生出具的收到杨茗房款伍拾贰万陆仟贰佰壹拾捌元的收条以及贺春生未将订金中30000元交予郭立春的事实，足以认定郭立春与杨茗通过贺春生达成了房屋买卖的事实，并已经全额交纳了购房款。其次，郭立春于2005年4月即将诉争房屋及其相关房屋安置手续通过贺春生交予杨茗的行为，亦进一步印证了双方之间房屋买卖关系的存在。再次，根据林宝军提交的授权委托书，亦进一步证明郭立春及赵伟曾委托贺春生出售诉争房屋的事实。最后，郭立春与赵伟在离婚财产分割时并未就作为夫妻共同财产的诉争房屋予以分割，亦说明两人就诉争房屋已出卖的事实是明知的。综合上述证据足以形成一证据链条，可以认定郭立春与杨茗之间已经通过贺春生就诉争房屋建立了房屋买卖合同关系，郭立春与赵伟就他人代签的卖方署名为其二人的协议书是知悉并以接受房款及交付房屋的行为进行了追认。现该协议书已实际履行完毕，郭立春以协议书系他人代签为由要求确认无效，依据不足，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由郭立春负担（已交纳35元，剩余35元于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费70元，由郭立春负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刁久豹代理审判员  周梦峰代理审判员  李 淼二〇一五年八月二十日书 记 员  程 飞