上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三(民)初字第490号原告(反诉被告)徐佳杰。委托代理人徐伟雄。委托代理人杨月凤，上海市高源律师事务所律师。被告(反诉原告)上海广亚百货商业有限公司。法定代表人GregoryStephenForan。委托代理人朱慧，上海通乾律师事务所律师。委托代理人武慧琳，上海通乾律师事务所律师。原告(反诉被告)徐佳杰诉被告(反诉原告)上海广亚百货商业有限公司(以下简称广亚公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月30日受理后，依法由审判员蒋梦娴独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)徐佳杰及其委托代理人徐伟雄、杨月凤，被告(反诉原告)广亚公司的委托代理人朱慧、武慧琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)徐佳杰诉称，2013年12月15日，徐佳杰与广亚公司签订《租赁协议》，约定，广亚公司将上海市宝山区聚丰园路XXX号0315F1F0074-B商铺(以下简称系争房屋)出租给徐佳杰，租赁期限自2013年12月30日至2016年12月29日。协议签订后，徐佳杰先后支付租金、押金共计人民币109,980元。为在系争房屋内经营“鲜芋仙”产品，徐佳杰先后支付鲜芋仙品牌授权加盟费、购买设备费用共计799,200元。为开业所需，徐佳杰聘请了鲜芋仙品牌授权方特别指定的装修及灯箱公司对系争房屋进行了装饰装修，费用共计274,720元。然而，徐佳杰在申办餐饮服务许可过程中，申请材料被宝山区食品药品监督管理局退回，并注明“先注销原许可证，再受理”。至今系争房屋仍被案外人领某(上海)餐饮有限公司登记注册，以致徐佳杰不能依法登记注册，无法取得合法的营业执照依法经营。继而又发生广亚公司在系争房屋店堂一侧开启消防通道，占据店堂内二分之一面积，完全无法通行。经了解，徐佳杰才获知系争房屋其实是消防通道出口，系争房屋根本无法使用。徐佳杰已多次与广亚公司进行交涉，并要求广亚公司承担违约责任，但均无结果。据此，徐佳杰起诉要求解除双方间的租赁协议，广亚公司赔偿徐佳杰经济损失共计1,216,010元(其中包括，返还已付租金58,680元、返还押金51,300元，赔偿鲜芋仙加盟授权金250,000元，赔偿向鲜芋仙授权方采购的全套设备费用549,200元，赔偿灯箱费用54,720元，赔偿装修费220,000元，赔偿空调费用26,910元，赔偿监控费用5,200元)。被告(反诉原告)广亚公司反诉并辩称，徐佳杰自承租系争房屋后即一直使用租赁场地至今，且徐佳杰拖欠租金、管理费、水电费、擅自停止营业，已构成违约。租赁协议约定，取得经营所需的证照的义务在于徐佳杰，且在签订租赁协议前，广亚公司已提供清晰的平面图告知了徐佳杰系争房屋的情况。综上，不同意徐佳杰的所有诉讼请求，并反诉要求：1、确认双方间的租赁协议于2014年12月1日解除，徐佳杰搬离系争房屋；2、徐佳杰支付2014年3月30日至2014年11月30日拖欠的租金137,940元，及按年利率上浮2%的利息标准、按复利支付拖欠款项自应付之日起至付清之日止的利息；3、徐佳杰支付2013年3月30日至2014年11月30日拖欠的管理费19,844元，及按年利率上浮2%的利息标准、按复利支付拖欠款项自应付之日起至付清之日止的利息；4、徐佳杰按每月19,560元支付2014年12月1日起至实际搬离之日止的租金及管理费；5、徐佳杰支付拖欠的2014年10月至11月的水费579.20元及按年利率上浮2%的利息标准、按复利支付拖欠款项自应付之日起至付清之日止的利息；6、徐佳杰支付拖欠的2014年9月至11月的电费18,915元及按年利率上浮2%的利息标准、按复利支付拖欠款项自应付之日起至付清之日止的利息。原告(反诉被告)徐佳杰辩称，是广亚公司违约在先，在广亚公司的前租户逃离后，广亚公司并没有将事情处理清楚即将系争房屋借给了徐佳杰，致使徐佳杰无法办出卫生许可证及营业执照，徐佳杰无法经营。签约时，广亚公司和徐佳杰说系争房屋不是消防通道，徐佳杰进行装修时，门是关闭的，徐佳杰的装修也得到了广亚公司许可。直到消防部门检查消防通道时，徐佳杰才知道消防通道的门必须打开、不能放椅子。基于上述两点，徐佳杰于2014年2月多次与广亚公司通过电子邮件联系，但未得到解决，故徐佳杰停止支付租金，并要求广亚公司承担违约责任。2014年4月开始，广亚公司即未再提出过支付租金的要求，根据上海市房屋租赁条例，广亚公司超过六个月未要求租金，无权再向徐佳杰主张租金。综上，不同意广亚公司的所有反诉请求。经审理查明，2013年12月15日，徐佳杰作为上海市闸北洹佳饮品店(承租人；2014年2月25日，上海市工商行政管理局闸北分局准予徐佳杰申请上海市闸北洹佳饮品店的注销登记)的法定代表与广亚公司(出租人)签订《租赁协议》，其中约定，承租人商号：鲜芋仙，第一部分一般条款，承租人的权利和义务：4.02承租人应按时缴纳租金、管理费及其他所有费用，承租人应遵守与其经营活动有关的，包括但不限于税收、销售、许可及批准等领域的国家法律、地方性法规及其他规范性文件。承租人应支付与其营业有关的一切税费。承租人同意赔偿、补偿出租人因承租人违反法律、法规及其他规范性文件所受的任何损失。4.05承租人同意在本协议约定的租赁期限起始日之前取得在商场内从事本协议约定的承租人经营所需的营业执照及相关许可证，支付相关费用，并向出租人提供相关证明。承租人在取得上述营业执照及相关许可证之前，不得在租赁区域内从事本协议约定的经营服务。除非承租人取得出租人的书面同意，否则，如承租人未能在本协议约定的租赁期限起始日之前取得上述营业执照及相关许可证，则承租人构成对本协议的根本违约。承租人在租赁区域注册的实际经营机构需忠实履行本协议。如未能履行协议义务的，承租人与后续的实际经营机构共同对出租人承担连带赔偿责任。承租人需在本协议终止后十(10)个工作日内办理营业执照以及承租人在租赁区域从事经营活动所办理的其他证照(包括但不先于从事食品、医药经营所需的专门证照)等相关证照的注销或变更(营业地址)登记；承租人未提供合法有效的注销或变更登记证明的不得要求出租人退还履约保证金，且在本协议终止后每逾期一周须承担金额等同于月租金5%的违约金，由出租人在履约保证金中直接抵扣；履约保证金不足以抵扣前述违约金的，出租人保留向承租人主张赔偿的一切权利。违约责任，15.01租赁期限内，任何一方违反本协议(包括一般条款、商业条款及附件)的有关约定的，应承担违约责任，15.02承租人发生以下任何一种情况都将构成对本协议的根本违反(“根本违约”)。出租人可以解除本协议，停止供水、供电并关闭承租人所租赁的租赁区域，要求承租人限时撤柜，履约保证金不退回，且日后不再与其合作。承租人给出租人造成损失的，承租人还应对出租人承担赔偿责任：a.承租人逾期二十(20)个日历日仍未交纳租金、管理费、公用事业费等相关费用的；b.承租人逾期缴纳装修保证金和履约保证金的；c.承租人在每日销售总额的报表中对销售总额作出虚假陈述的……h.将租赁区域闲置达十(10)个日历日以上或擅自停业达十五(15)个日历日的。15.03出租人依据前述第15.02款的约定解除本协议的，无需返还履约保证金；承租人应于本协议终止之日起五(5)个日历日内搬离租赁区域，并自付费用将租赁区域恢复原状。若承租人逾期未搬离租赁区域，出租人有权停止向租赁区域提供水电、电话和供暖(若有)，并有权按照本协议约定租金标准的两倍向承租人收取场地占用费。15.05承租人应为任何本协议下的付款期限已过但仍未支付给出租人的款项支付利息，利率为中国人民银行公布的同期短期贷款年利率上浮百分之二(2%)。前述利息应自该款项应支付给出租人之日起，每日按复利计算，结算至承租人实际向出租人完全付清款之日止。15.06出租人有权将所有的违约金从履约保证金中直接扣除，不足部分可以向承租人追偿。违约金应在确定责任后十(10)个日历日内付清，否则按逾期付款处理。协议变更和解除，16.03如承租人要求提前解除协议的，承租人应提前三(3)个月向出租人提出书面申请。经出租人同意后，本协议可以解除，履约保证金不予返还。16.07除另有约定外，本协议终止后，出租人应将承租人已支付但未使用的租金及履约保证金，在承租人缴纳完所有应支付给出租人的租金与相关各种费用(含违约金)并提供出租人要求的退还保证金申请材料(包括但不限于押金收据原件、承租人身份证或营业执照、银行账户信息等)后三(3)个月后无息退还承租人。出租人得以承租人缴交之履约保证金，冲抵承租人应付而未交付给出租人的款项。32.01出租人和承租人双方在此声明，出租人和承租人双方分别是成熟的房地产物业出租人和承租人，并具有丰富的相关经验和有关法律法规知识。本协议是双方在公平的前提下，通过平等友好协商订立的。双方完全理解本协议所有条款的法律含义和法律后果，并且同意各自的权利和义务在本协议中得到了充分保护。本协议不是有关法律法规定义的格式合同，也不含有有关法律法规定义的格式条款。32.02出租人和承租人在签约前都已经以符合相关法律法规规定的合理方式提请了对方注意本协议中所有免除或者限制己方责任的条款，并且已经就此类条款的法律含义和法律后果向对方进行了充分的说明，并且已经取得了对方的同意。第二部分商业条款，租赁区域：1.01本协议项下的租赁区域为位于上海市宝山区聚丰园路XXX号出租人经营场所内第F1层0315F1F0074-B号铺位(租赁区域详见附件：平面位置图)1.02租赁区域面积：约为82平方米。1.03承租人将在租赁区域内设立商铺，经营业种餐饮类；经营项目甜品；商铺名鲜芋仙。承租人如需变更经营项目应以书面形式提前三十(30)个日历日向出租人提出申请，经出租人书面同意后方可变更经营。未经出租人书面同意，承租人变更经营项目的，出租人有权予以制止或提前解除协议。租赁期限，装修免租期为0个日历日。2.02本协议的租赁期限为365天，按本条如下方式计算：租赁期限自2013年12月30日起至2016年12月29日止。租金及相关费用的缴纳，3.01承租人每月应向出租人缴纳的租金及相关费用包括：a.租金、管理费及仓库使用费；2013年12月30日至2014年12月29日，租金17,100元/月，管理费2,460元/月；2014年12月30日至2015年12月29日，租金18,665元/月，管理费2,460元/月，递增率9%；2015年12月30日至2016年12月29日，租金20,355元/月，管理费2,460元/月，递增率9%。b.其他费用，本协议项下的其他费用，包括承租人须向出租人支付承租人使用租赁区域而发生的相应的电费、水费、煤气费用。水电煤气费按照如下标准计取：电费1.3元/度、水费：/元/吨或/元/月、煤气费：/元/立方或/元/月。如遇政府对上述收费标准进行调整的，出租人可以同时作相应调整。同时，承租人还需按照前述费用5%的标准承担前述水、电、煤气等的公共分摊费用。3.03缴款方式：租金、管理费及仓库使用费的缴款方式：一月缴，承租人应将下一期的上述款项在当期28日前向出租人足额缴纳。保证金的缴纳4.01在本协议签订时，承租人应向出租人足额缴纳如下费用：b.履约保证金：51,300元，金额等同于3个月的租金与管理费。本协议终止后，在承租人缴纳完所有应支付出租人的租金与相关各种费用(含违约金)并提供出租人要求的退还保证金申请材料(包括但不限于押金收据原件、承租人身份证或营业执照、银行账户信息等)后三(3)个月内，出租人无息退还给承租人。出租人有权以承租人缴交之履约保证金，冲抵承租人应支付而未支付出租人的款项。租赁合同附件三为平面位置图，载明了系争房屋所在位置，并在房屋右侧标注了一扇敞开式的门及门后的楼梯。审理中，徐佳杰与广亚公司一致确认，该租赁合同双方当事人即为徐佳杰与广亚公司。徐佳杰表示，租赁协议中4.05条款为格式条款。广亚公司表示，租赁协议中的非格式合同声明已经表示本合同非格式合同，且事实上，协议中也存在格式条款。2013年12月9日，徐佳杰向广亚公司支付押金51,300元及三个月的租金、管理费共计58,680元。2013年12月27日，上海市工商行政管理局宝山分局作出个体工商户名称预先核准通知书，同意预先核准个体工商户名称为：上海市宝山区恒佳饮品店，经营者名称：徐佳杰，个体工商户名称保留期至2014年6月26日。在保留期内，个体工商户名称不得用于经营活动，不得转让。经个体工商户登记机关开业登记，颁发营业执照后个体工商户名称正式生效。2014年4月21日，徐佳杰支付水电费12,854.54元。2014年5月6日，徐佳杰支付水电费4,894.50元。2014年5月27日，徐佳杰支付水电费3,373.50元。2014年6月16日，徐佳杰支付水电费5,401.50元。2014年7月18日，徐佳杰支付水电费7,371元。2014年8月13日，徐佳杰支付水电费4,914元。2014年9月20日，徐佳杰支付水电费10,515.56元。2014年10月19日，徐佳杰支付水电费7,559.14元。另查明，本案审理中，徐佳杰于2015年6月4日向广亚公司返还了系争房屋，双方完成交接。徐佳杰表示，已拆除了所有可移动的设施设备及空调，但监控、灯具等均未拆除。广亚公司表示，徐佳杰搬离时，已搬离了设施设备，并拆除了筒灯、射灯、LED灯带、嵌入式荧光灯灯管、灯筒、安全指示灯、应急灯、空调器、水龙头、不锈钢通风器、净水设备、温感探测器、电脑线、摄像头、扬声器等添附。审理中，徐佳杰表示，租赁协议签订前，徐佳杰并没有去查询过系争房屋内原有的执照情况，即使去查询了，在工商局的网站上，是无法通过商铺地址查询执照的；而食药监局和公共卫生的相关证照，是无法查到之前是否有办理过的。租赁协议签订时，广亚公司从未向其告知前租客逃离的情况；广亚公司向徐佳杰表示，系争房屋内的一扇门并非消防通道，系争房屋进行装修时，该门是打开的。直至消防部门进行检查时，徐佳杰才知道该门作为消防通道、应当是打开的，门口不可以放置桌椅。2013年12月17日、18日左右，徐佳杰拿到系争房屋并进行装修。2014年2月，装修完成后，徐佳杰进行试营业，并开始申报相关材料，先去工商核个体工商户的名称，再去办食药监的手续。但因为系争房屋上有领某(上海)餐饮有限公司的注册登记，故食药监的手续没有办成。徐佳杰即与广亚公司协商，广亚公司表示马上去办理，但一直没有办成。广亚公司表示，领某(上海)餐饮有限公司在食药监的注册登记可以注销，且需要一段时间，但工商局的注册登记肯定无法注销。徐佳杰一直在和广亚公司进行交涉，广亚公司提出暂时不用支付租金及管理费。2014年2月底到3月初，徐佳杰停止营业。2014年9月，领某(上海)餐饮有限公司在系争房屋内的食药监局的许可注销了；但该公司的工商登记没有注销，故对于徐佳杰来说还是无法办理工商登记。2014年11月，广亚公司明确告诉徐佳杰执照肯定无法办出。故徐佳杰在2014年11月开始撤离了系争房屋。广亚公司表示，租赁协议签订时，广亚公司即向徐佳杰告知了前租客逃离的情况，也告知了徐佳杰系争房屋内的门是消防通道的情况。广亚公司于2013年12月中旬向徐佳杰交付系争房屋。2013年12月30日，徐佳杰开业。2014年2、3月份，徐佳杰办理餐饮许可证有困难，并表示系争房屋内有前一家的餐饮许可证在，要求广亚公司予以协助、配合注销。广亚公司表示，签订合同时都讲好，相关证照应当由徐佳杰自行办理，徐佳杰要求广亚公司协助，广亚公司也一直配合。广亚公司通过于2014年6月、7月、8月分别在上海商报上登报的方式，至2014年8月，领某(上海)餐饮有限公司的餐饮许可证注销了，广亚公司将该情况告诉了徐佳杰，但徐佳杰仍不置可否。因店铺经营不善，徐佳杰于2014年11月10日停止营业。为证明己方主张，徐佳杰向本院提供下列证据：1、落款时间为2014年1月22日的餐饮服务许可申请确认和申请须知，其中注明：先注销原许可证再受理，证明食品药品监督管理局宝山分局不予受理徐佳杰办理上海市宝山区恒佳饮品店的餐饮服务许可的原因是原许可证未注销。2、领某(上海)餐饮有限公司的档案机读材料，证明该公司的注册地址为系争房屋，致使徐佳杰无法再在系争房屋内进行注册。3、徐佳杰于2014年2月8日、2月10日、2月12日向广亚公司相关负责人发送的电子邮件，证明因证照无法申办，徐佳杰多次催促广亚公司予以解决。4、徐佳杰与休闲国联股份有限公司于2013年12月20日签订的《商标使用许可合同》，证明休闲国联股份有限公司许可徐佳杰在系争房屋内经营鲜芋仙产品并使用相关注册商标。5、徐佳杰与富世餐饮管理(上海)有限公司于2013年12月20日签订的《顾问服务合同》，证明为在系争房屋内经营鲜芋仙产品，徐佳杰聘请相关公司提供顾问服务，产生顾问服务费、营运管理费、履约保证金、技辅人员薪资等费用。6、徐佳杰与艺禾贸易(上海)有限公司于2013年12月20日签订的《货品采购合同》，证明为在系争房屋内经营鲜芋仙产品，徐佳杰向相关公司采购经营所需的营销用品及用具、产品原材料等。7、富世餐饮管理(上海)有限公司于2013年12月25日出具的加盟授权金收据，证明徐佳杰加盟鲜芋仙所支付的加盟金25万元。徐佳杰表示，该笔25万元中包含了《商标使用许可合同》约定的许可费16万元及保证金2万元，《顾问服务合同》约定的服务费4万元及保证金1万元，《货品采购合同》约定的保证金2万元。由于徐佳杰未能正常经营3年，故保证金无法拿回。8、标准设备采购清单及富世餐饮管理(上海)有限公司于2012年3月出具的收据及银行转账凭证，证明为在系争房屋内经营鲜芋仙，徐佳杰按约采购经营所需设备花费549,200元。徐佳杰表示，由于设备是台湾进口、需要预约，故徐佳杰于2012年3月付款购买了设备。9、奇赋室内设计(上海)有限公司于2014年1月15日出具的收据，证明鲜芋仙授权方指定该公司装修系争房屋，徐佳杰支付装修款22万元。10、上海旭亮广告有限公司于2013年12月28日出具的收款收据，证明鲜芋仙授权方指定该公司安装灯箱，徐佳杰支付费用54,720元。11、上海傲泉暖通设备有限公司于2013年12月29日出具的收据，证明徐佳杰安装空调和长距离紫铜管产生费用26,910元。12、上海顺发综合经营部于2013年12月30日出具的液晶电视、商店监控及显示器发票，证明徐佳杰在系争房屋内购买安装液晶电视、商店监控及显示器共花费5,200元。13、竣工图，证明系争房屋内的一道门是安全出口，该安全出口用于消防应急通道，不可以关闭。广亚公司对徐佳杰提供的上述证据发表如下质证意见，证据1，真实性无法核实。证据2，真实性无异议，但关联性不予确认。证据3，真实性无法确认，因为公司系统的问题，广亚公司没有查到上述邮件。证据4至证据12，真实性均无法确认。对于证据13，在签订租赁合同前，广亚公司已告知徐佳杰该门是消防通道逃生门，在租赁合同所附的平面图上也有明确标示。广亚公司为证明己方主张，向本院提供下列证据：1、上海市食品药品监督管理局宝山分局于2014年8月26日作出的餐饮服务许可注销决定书，证明上海市食品药品监督管理局宝山分局决定注销领某(上海)餐饮有限公司的餐饮服务许可证。2、水电费读表数记录，证明徐佳杰拖欠水电费，即2014年10月至2014年11月的水费579.20元及2014年9月至2014年11月的电费18,915元。广亚公司表示，没有其他证据证明徐佳杰拖欠的水电费的金额。3、广亚公司于2014年11月25日向上海市闸北洹佳饮品店发出的通知及照片，证明广亚公司催讨2014年1月1日至2014年11月31日的租金及管理费、税费及电费等，广亚公司于该日将该通知张贴在系争房屋的门口，并向徐佳杰打电话告知了情况。4、分别拍摄于2014年2月、2014年6月、2014年10月的照片，证明徐佳杰一直在系争房屋内正常经营。徐佳杰对上述证据发表如下质证意见，对于证据1，真实性无异议，但徐佳杰是自己在2015年1月去查询时才知晓上述情况的。对于证据2，真实性不予认可。对于证据3，真实性不予认可，没有收到过该通知，也没有看到过。对于证据4，照片反映的的确是系争房屋，但无法看出拍摄时间。徐佳杰的确于2014年2月份做过试营业，但到2月底3月初就不经营了。另查明，根据徐佳杰申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海东方投资监理有限公司对系争房屋内的固定添附的造价及残值进行鉴定。上海东方投资监理有限公司于2015年6月19日出具鉴定意见书，鉴定意见为，固定添附的造价的鉴定金额为192,045元。折旧说明：本案为室内装修工程，建议法庭根据本案的实际情况，确定折旧年限为8年，残值率一般为20%。具体计算方法如下，本案装修日期从2013年12月至2014年1月。如本案装修完后于2014年2月开始使用，从使用次月开始按约计算折旧，即2014年3月，截止日期可定为委托司法鉴定函委托日。即2015年5月25日，则使用了14个月，按照鉴定总金额192,045元计算，则残值计算为：192,045-192,045*80%*14/(8*12)=169,640元。如未开始营业使用可不计取折旧，仅供法庭参考。上海东方投资监理有限公司表示，鉴定金额中不包括可移动设备，但包括LED灯箱、招牌、空调2台、监控设备等，其中空调的费用为24,400元。徐佳杰对鉴定意见没有异议，并表示徐佳杰与广亚公司对房屋进行交接时，徐佳杰拆走了2台空调。广亚公司对鉴定意见表示，对于折旧年限不认可，应当按照合同约定的租赁期限3年计算。关于规费及税金，由于徐佳杰没有提供装修合同及付款凭证，故工程价款中的规费及税金应当扣除。此外，因徐佳杰搬离系争房屋时，拆除了筒灯、射灯、LED灯带、嵌入式荧光灯灯管、灯筒、安全指示灯、应急灯、空调器、水龙头、不锈钢通风器、净水设备、温感探测器、电脑线、摄像头、扬声器等添附，故相关费用也应当予以扣除。广亚公司还表示，上海东方投资监理有限公司对系争房屋评估完当日，徐佳杰与广亚公司交接完毕，但双方没有办理书面交接手续。交接完成后，广亚公司收到鉴定意见初稿时，没有对空调、监控、灯具等提出过具体的异议。为证明徐佳杰拆除了相关添附，广亚公司提供现场照片。徐佳杰表示，对照片不予认可，且照片中还可以看出灯并未拆走。以上事实，有原告(反诉被告)徐佳杰提供的租赁协议、活期历史明细清单、餐饮服务许可申请确认和申请须知、邮件、商标使用许可合同、顾问服务合同、货品采购合同、收据、采购清单、收据、收款收据、发票、个体工商户名称预先核准通知书、竣工图等，被告(反诉原告)广亚公司提供的餐饮服务许可注销决定书、水电费读表数记录、催缴函、照片等，上海东方投资监理有限公司出具的司法鉴定报告，及双方当事人当庭陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，徐佳杰与广亚公司就系争房屋签订的租赁协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效。现徐佳杰起诉要求解除双方间的租赁协议，广亚公司亦反诉要求解除双方间的租赁协议，本案审理过程中，双方对系争房屋进行了交接，故本院准许解除双方间的租赁协议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现本案的争议焦点在于租赁协议解除的过错责任认定及相关后果的处理。首先，关于过错责任的认定。根据双方租赁协议的约定，广亚公司将系争房屋出租给徐佳杰用于经营鲜芋仙，且租赁协议约定徐佳杰在租赁期限起始日之前需取得在商场内从事经营所需要的营业执照及相关许可证。由此，广亚公司作为出租方，应当承担瑕疵担保责任，理应向徐佳杰提供一个能够办理营业执照及相关许可证的租赁房屋，并如实向徐佳杰告知系争房屋内相关证照的办理情况；而徐佳杰作为承租方，在承租房屋前，也应充分、全面、审慎地考量能否办出在系争房屋内经营的相关证照的可行性。现因系争房屋内留有前承租人的相关证照导致徐佳杰无法办理经营所需的相关证照，致使徐佳杰无法在系争房屋内从事经营活动、租赁协议的目的无法实现，故对于租赁协议的解除，广亚公司应当承担主要的责任，徐佳杰亦应当承担一定的责任。此外，关于徐佳杰主张的系争房屋内一扇门为消防通道的问题，双方间的租赁协议附图中已明确表明系争房屋的位置，其中也标注了系争房屋内的通道情况，徐佳杰理应在合同签订时即明确知晓系争房屋内各类门或通道的设置情况，现其以此为由认为广亚公司存在违约，缺乏依据，本院不予采信。其次，关于租金及使用费的支付。租赁协议签订后，徐佳杰实际获得了系争房屋，虽徐佳杰抗辩其仅在2014年2月进行试营业、此后并未实际经营，且其已于2014年11月撤场，但徐佳杰直至2015年6月4日才将系争房屋返还给广亚公司，徐佳杰仍应支付其实际占有系争房屋期间的租金及管理费。但考虑到因相关证照无法办理必然对徐佳杰的正常经营造成不利影响，本院酌情确定徐佳杰总共应向广亚公司支付租金及管理费200,000元，扣除徐佳杰已支付的租金及管理费58,680元，徐佳杰还应向广亚公司支付租金及管理费141,320元。广亚公司主张的其余租金、管理费及相关利息损失，缺乏依据，不予准许。其次，关于徐佳杰主张的各类损失赔偿。第一，关于加盟金及设备费用。徐佳杰在未获得经营所需的相关证照及许可的情况下，即与相关品牌方签订合同，并支付加盟授权金并购买设备，对于该损失的存在，徐佳杰存在过错，且该损失并非广亚公司在签约时能够预料到的损失；此外，房屋交接过程中，徐佳杰亦已取回了设备；故徐佳杰要求广亚公司赔付相关费用，缺乏依据，不予准许。第二，关于装修费、灯箱费用、监控费用。相关装饰装修物的添附已与系争房屋形成了附合，鉴于广亚公司是系争租赁协议解除的主要责任方，其应当对徐佳杰该部分的损失进行合理赔偿。鉴定报告已对系争房屋的固定添附的造价作出了鉴定意见，本院以此作为广亚公司的赔偿依据。徐佳杰自认搬离时拆除了空调，故空调的相应费用予以扣除。广亚公司表示，徐佳杰搬离系争房屋时，拆除了筒灯、射灯、LED灯带、嵌入式荧光灯灯管、灯筒、安全指示灯、应急灯、水龙头、不锈钢通风器、净水设备、温感探测器、电脑线、摄像头、扬声器等添附，故相关造价应当予以扣除，徐佳杰对此不予认可，广亚公司提供的证据不足以证明其主张，且在广亚公司收到司法鉴定报告初稿时，亦未就上述问题提出异议，故对于广亚公司的主张，本院不予采信。考虑到双方的过错责任，结合装修的鉴定价格、徐佳杰在系争房屋内的实际使用情况、系争租赁合同的租赁年限等实际因素，本院酌情确定由广亚公司赔偿徐佳杰装修损失120,000元。第三，关于空调，徐佳杰已进行了拆除，故徐佳杰要求广亚公司支付空调的采购费用，缺乏依据，不予准许。再者，关于广亚公司主张的水电费及相关利息。徐佳杰作为承租方，理应支付其占有使用系争房屋期间产生的水电费。但广亚公司仅提供了自行制作的水电费度读表数记录，徐佳杰对此不予认可，广亚公司亦无法提供证据证明徐佳杰实际应当支付的水电费金额。但考虑到广亚公司主张的水电费确系徐佳杰占有、使用期间系争房屋期间的相关费用，徐佳杰占有、使用系争房屋期间必然产生一定的水电费，故本院结合徐佳杰此前的水电费支付情况，酌情确定徐佳杰支付广亚公司水电费5,000元。最后，关于徐佳杰支付的保证金。鉴于双方租赁协议已解除，广亚公司理应予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)徐佳杰与被告(反诉原告)上海广亚百货商业有限公司间的《租赁协议》；二、被告(反诉原告)上海广亚百货商业有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告(反诉被告)徐佳杰120,000元；三、被告(反诉原告)上海广亚百货商业有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告(反诉被告)徐佳杰保证金51,300元；四、原告(反诉被告)徐佳杰于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)上海广亚百货商业有限公司租金及管理费141,320元；五、原告(反诉被告)徐佳杰于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)上海广亚百货商业有限公司水电费5,000元；六、原告(反诉被告)徐佳杰的其余诉讼请求，不予支持；七、被告(反诉原告)上海广亚百货商业有限公司的其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为7,872元，由原告(反诉被告)徐佳杰负担6,009元，由被告(反诉原告)上海广亚百货商业有限公司负担1,863元；反诉案件受理费减半收取为2,566.31元，由原告(反诉被告)徐佳杰负担1,613.20元，由被告(反诉原告)上海广亚百货商业有限公司负担953.11元；鉴定费6,000元，由原告(反诉被告)徐佳杰负担1,800元，由被告(反诉原告)上海广亚百货商业有限公司负担4,200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  蒋梦娴二〇一五年八月七日书记员  袁凯凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。