上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第1508号上诉人(原审被告)杨良多。委托代理人杨德保，上海伟创律师事务所律师。被上诉人(原审原告)金逸民。被上诉人(原审原告)江月霞。被上诉人(原审原告)金碧蕴。上列三被上诉人之共同委托代理人戴轶龙，上海申有律师事务所律师。被上诉人(原审被告)邢世信。上诉人杨良多因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2015)嘉民三(民)初字第35号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年11月16日金逸民与杨良多、邢世信签订一份《租赁合同》，约定金逸民、江月霞、金碧蕴将其所有的位于上海市嘉定区曹安路XXX弄XXX号(以下简称“系争房屋”)出租给杨良多、邢世信使用，租期为5年，自2009年11月16日至2014年11月15日止，每月租金人民币(以下币种均为人民币)10,488元，自2013年11月16日开始每月租金增至12,586元。租赁期满，金逸民方有权收回系争房屋，杨良多、邢世信应如期返还。杨良多、邢世信需继续承租的，应于租赁期届满前三个月，向金逸民方书面提出要求，经同意后重新签订租赁合同。合同还约定，合同的租期届满或因杨良多、邢世信违约而提前终止合同，杨良多、邢世信应于合同终止之日起七日内向金逸民方付清尚未支付的全部费用(包括但不限于租金、管理费、滞纳金、违约金)，并办理归还房屋的手续，否则金逸民方有权按日向杨良多、邢世信收取相当于当年租金的0.5%作为违约金。合同签订后，金逸民方按约交房，杨良多、邢世信将系争房屋用于经营饭店，同时向金逸民方支付押金2万元及合同期内的租金。合同到期后，因租金问题未能达成一致，双方未续签合同。杨良多、邢世信在事先亦未提出续签的书面申请。现杨良多、邢世信仍继续使用系争房屋。原审法院另查明：系争房屋产权人为金逸民、江月霞、金碧蕴。2014年12月，金逸民、江月霞、金碧蕴向原审法院提起诉讼，称现租赁合同已到期，杨良多、邢世信未提出书面续租请求，也未协商继续租赁，仍使用商铺，并破坏房屋结构。现请求法院判令：一、确认双方签订的《租赁合同》于2014年11月终止；二、杨良多、邢世信搬离系争房屋，并恢复原状后返还金逸民、江月霞、金碧蕴；三、杨良多、邢世信支付金逸民、江月霞、金碧蕴商铺占有使用费(自2014年11月16日起至搬离时止，按每天420元标准计算)；四、杨良多、邢世信支付逾期搬离违约金(自2014年11月16日起至搬离时止，按每天63元计算)。原审审理中，杨良多、邢世信经传票传唤无正当理由未到庭。金逸民、江月霞、金碧蕴表示其所收取的押金可在本案中一并处理。原审法院经审理后认为，双方当事人签订的《租赁合同》是其真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效。按照合同约定，合同到期后如杨良多、邢世信续租，应提前向金逸民方书面提出申请，本案中杨良多、邢世信既未提前向金逸民方申请续租，事后也未能与其达成一致意见，致合同未能续签，双方合同到期后租赁关系即终止。杨良多、邢世信应从承租的房屋内搬出。至于恢复原状，因金逸民方未提供原状证据，法院难以支持。由于目前杨良多、邢世信还在使用房屋，故其还应支付房屋实际使用费，房屋实际使用费可参照原合同标准支付。因合同还约定合同到期后，杨良多、邢世信未在七日内办理归还房屋的手续，还应支付相应的违约金。综上，金逸民等要求杨良多、邢世信搬离系争房屋并将房屋返还，并支付房屋实际使用费、违约金的诉讼请求应予支持。鉴于双方的租赁合同已届满，双方租赁关系自然终止，故本案中无须再对此作出判决。审理中，杨良多、邢世信经传票传唤无正当理由未到庭，系无视法律的行为，应视为其放弃答辩、质证和举证的权利，并承担相应的法律责任。原审法院据此作出判决：一、杨良多、邢世信应于判决生效后十日内携其财产从位于上海市嘉定区曹安路XXX弄XXX号房屋内迁出，并将该房屋返还金逸民、江月霞、金碧蕴；二、杨良多、邢世信应于判决生效后十日内给付金逸民、江月霞、金碧蕴房屋实际使用费(房屋实际使用费自2014年11月16日起，按每天420元计，至实际搬离房屋时止)；三、杨良多、邢世信应于判决生效后十日内给付金逸民、江月霞、金碧蕴逾期搬离违约金(该违约金自2014年11月16日起，按每天63元计，至判决生效时止)；四、金逸民、江月霞、金碧蕴应于判决生效后十日内返还杨良多、邢世信押金人民币2万元。原审判决后，上诉人杨良多不服，向本院提起上诉称：杨良多未收到原审开庭传票，原审违反法定程序。此外，杨良多在系争房屋前期投入较大，目的为持续经营，且杨良多一直按照合同支付租金，金逸民方并未反对，双方已形成事实上的租赁关系。故请求撤销原判，改判双方继续履行合同。被上诉人金逸民、江月霞、金碧蕴共同辩称：原审已依法送达了开庭传票，程序合法。合同现已到期，双方未签订新的租赁合同，杨良多未按约迁出构成违约，理应支付占用期间的使用费及相应违约金。故请求驳回上诉，维持原判。被上诉人邢世信未作答辩。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明以下事实：本案原审期间，原审法院分别向系争房屋(杨良多确认的法律文书送达地)及杨良多、邢世信居住地上海市嘉定区江桥镇临夏路XXX弄XXX号XXX室邮寄送达开庭传票、诉状副本等，签收人分别为杨良多及邢世信。本案审理期间，杨良多述称在合同到期后，曾就新租金标准进行过协商，但未达成一致。杨良多称其在此之后曾支付过5万7千余元的租金，但未能提供相应依据。金逸民方于2015年8月25日就上述情况向本院作出书面说明，称截止上述时间总计收到杨良多银行汇款57,700元，相关款项系杨良多单方意思表示，金逸民方从未同意继续租赁，仅对收到的款项金额予以确认，并同意冲抵违约金、房屋使用费等费用。本院认为，根据查明的事实，原审法院已依法向杨良多等当事人送达了开庭传票，符合法定程序。现杨良多主张双方已形成新的租赁关系，但并未提供双方就租赁期限、租金标准已达成一致的相应依据，故本院对杨良多的上述主张，不予采纳。此外，杨良多所述称其在本案租赁合同到期后曾另行向金逸民方支付过相应款项，现金逸民方对相应金额予以认可，但明确表示不同意向杨良多继续租赁系争房屋。鉴于金逸民方在合同到期后即向法院提起本案诉讼，并明确要求杨良多返还系争房屋，而上述支付款项的金额也少于按原合同约定其所应支付的相应使用费，故杨良多的汇款行为不足以证明双方形成了新的租赁关系。综上所述，原审法院基于查明的事实，判令杨良多、邢世信参照原合同标准支付房屋使用费，所作判决并无不当，本院予以维持。此外，鉴于杨良多、邢世信未按合同约定及时返还系争房屋，理应支付相应违约金，故原审法院判决支持金逸民、江月霞、金碧蕴要求杨良多、邢世信按每天63元的标准支付违约金的诉讼请求，亦无不妥。现金逸民方表示同意上述57,700元可用于抵扣杨良多所应付的房屋使用费等费用，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院(2015)嘉民三(民)初字第35号民事判决第一、二、三、四项；二、杨良多、邢世信向金逸民、江月霞、金碧蕴所履行支付义务的金额应扣除人民币57,700元；三、金逸民、江月霞、金碧蕴其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费人民币40元，二审案件受理费人民币80元，均由上诉人杨良多负担。本判决为终审判决。审判长  丁康威审判员  徐 江审判员  姚 跃二〇一五年八月二十八日书记员  何 倩附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。