广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（1）粤0604民初11555号原告：佛山市禅城区祖庙街道东升杨二股份合作经济社，住所：广东省佛山市禅城区祖庙街道东升村杨家庄***号。组织机构代码：72876279-6。负责人：谢德森。委托诉讼代理人：杜志强，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：植婷婷，广东通建律师事务所实习律师。被告：李某，男，汉族，1988年7月13日出生，住湖北省仙桃市。原告佛山市禅城区祖庙街道东升杨二股份合作经济社诉被告李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月28日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判。后因被告下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员田媛担任审判长，与审判员罗婉文、人民陪审员王伟峰组成合议庭，于2017年3月14日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人谢德森以及委托诉讼代理人杜志强到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年11月22日签订租赁合同，约定被告承租原告名下的位于佛山市禅城区文华北路东侧鲤鱼沙段三楼1号，租赁期限为2013年11月22日至2016年11月30日，每月租金共计10281元。原告已按约交付房屋给被告使用，但被告自2015年9月起拖欠租金及其他应缴费用，并于2016年4月份搬走所有设备，不知所踪。原告于2016年5月31日向被告书面发出《律师函》。被告至今仍未按约支付所欠款项，被告行为属于严重违约。为此，特起诉请求判令：1、被告向原告支付2015年9月至2016年4月的租金共计82248元及违约金（违约金以每月10281元为本金,自2015年9月5日起至实际清偿日止按日千分之五分段累计计算）；2、被告向原告支付2016年1月至2016年4月期间的城市垃圾处理费894元及利息（利息以每月223.50元为本金，从2016年2月5日起至实际清偿日止按中国人民银行贷款利率分段累计计算）；3、被告向原告支付2016年1月至2016年4月电梯保养费1252元及利息（利息以每月313元为本金，从2016年2月5日起至实际清偿日止按中国人民银行贷款利率分段累计计算）；4、被告向原告支付2016年1月至2016年4月期间的水费402.50元、电费766元、电梯电费104.50元，共计1273元及利息（利息以1273元为本金按中国人民银行同期贷款利率从2016年5月5日起计算至实际清偿之日止）；5、解除原、被告于2013年11月22日签订的《佛山市禅城区祖庙街道东升杨二股份合作经济社租赁合同书》；6、判令被告承担诉讼费。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告的组织机构代码证、广东省农村集体经济组织证明书、被告的身份证复印件。拟证明原、被告的诉讼主体资格。2、土地使用权证（佛府国用（2009）第06000647545）、租赁合同书各一份、租赁房屋现场照片一张。拟证明原、被告于2013年11月22日签订租赁合同，约定被告承租原告名下的位于佛山市禅城区文华北路东侧鲤鱼沙段三楼1号，租赁期限自2013年11月22日起至2016年11月30日止，月租金共10281元，合同约定被告每月5日前支付当月租金，逾期支付的，每天加收千分之五的违约金。3、电子发票记账清单一份、银行转账记录客户存根两份、收据三份。拟证明被告在支付了2015年6月至2015年8月的租金，2015年6月至2015年12月电梯保养费、2015年1月至2015年12月垃圾处理费、2015年4月至2015年12月水电费后，不履行合同义务，拖欠原告2016年1月至2016年4月租金、水电费、垃圾费、电梯保养费。4、2014年4月1日发出的通知一份，水表、电表照片各一份，水电费发票二十七张、特种设备定期维护保养合同书一份及电梯维护费、技术服务费缴费发票二份、致禅城区居民的一封信（含代收城市生活垃圾处理费意见）、垃圾费发票二张。拟证明原告为被告代缴水电费、垃圾费、电梯保养服务以及各项费用的计算依据。5、律师函、EMS快递回执及物流查询。拟证明原告于2016年5月31日委托律师向被告书面发出《律师函》催收欠费。诉讼中，被告未提交证据。经庭审质证，本院对证据作如下认证：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃对原告起诉的抗辩及放弃对原告举证的质证。原告的证据1中的组织机构代码证、广东省农村集体经济组织证明书，证据2中的土地使用权证、租赁合同书、证据3及证据4中的水电费发票、特种设备定期维护保养合同书、电梯维护费缴费发票、技术服务费缴费发票、垃圾费发票能提供原件核对，且证据与本案具关联性，本院予以采信；证据4中的通知虽为原告单方制作，但涉案租赁合同约定被告占有使用租赁物期间应承担由此产生的各项费用，且被告无正当理由未到庭提供证据予以反驳，故对于原告主张的计费标准，本院予以确认；证据4中的致禅城区居民的一封信虽为复印件，但为有权行政机关出具，本院对真实性予以确认；证据2中的照片以及证据4中的照片，因无证据佐证拍摄对象所处位置，本院不予采信；证据5，其中物流查询单显示为“单位收发章”签收，因原告未能举证证明被告已收悉相关函件，故本院不予采纳。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年11月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《佛山市禅城区祖庙街道东升杨二股份合作经济社租赁合同书》，双方主要约定如下：一、出租租赁物情况。1-1、甲方出租给乙方的租赁物坐落于佛山市禅城区祖庙街道东升村文华北路东侧鲤鱼沙段三楼1号；……二、交付日期和租赁期限。2-1、甲、乙双方约定租赁物租赁期自2013年11月22日至2016年11月30日止。有效期三年；……三、承包项目为三楼，面积为447平方米，按5元/平方米/月的标准收取承包金额，每月收取2235元（从2013年12月7日开始收取）；……四、保证金和其他费用。……4-2、租赁期间，乙方所发生的水、电、通讯、设备、电视费、物业管理、卫生、化粪池清理、保安、税收、工商等所有费用由乙方承租、租赁物和设备日常维修等费用由乙方负责。同日，原告（甲方）与被告（乙方）再次签订了《佛山市禅城区祖庙街道东升杨二股份合作经济社租赁合同书》，其中约定承包项目为三楼，面积为447平方米，综合管理费按18元/平方米/月的标准收取，每月8046元；每月收取水费时按面积摊分……其他约定的主要内容与前述合同内容一致。根据原告提供的电子发票记账清单显示，被告李某已缴纳2015年6月至2015年8月的租金6705元、综合管理费24138元，2015年4月至2015年12月电费31222元、电梯电费270、水费287元，2015年1月至2015年12月垃圾处理费2682元。2015年6月至2015年12月电梯保养费2191元。据原告提供的水电费发票记载，原告交纳的水电费情况如下：1、文华北路东侧鲤鱼沙段杨二综合楼电费：2016年2月19日4278.23元，2016年3月3日3691.90元，2016年4月3日5607.73元，2016年5月4日9187.6元；2、东升乡鲤鱼沙村工业区49号之一电费：2016年2月19日6122.10元，2016年3月5日7899.56元，2016年4月3日8386.89元，2016年5月6日9509.72元；3、水费：2016年1月4日至2016年2月4日1328.23元，2016年2月4日至2016年3月4日1022.50元，2016年3月4日至2016年4月4日1171.97元，2016年4月4日至2016年5月4日1168.57元。据原告提供的收据记载，原告缴纳以下费用：2016年1月至2016年3月的垃圾处理费30522.30元，2016年1月至2016年3月未测量面积的垃圾处理费14323.38元，2016年4月至2016年6月的垃圾处理费44845.71元，2015年1月1日至2015年12月31日的电梯维护保养费10800元，技术服务费1330元。另查明，2007年9月10日，禅城区园林市政环卫局给禅城区居民出具了《致禅城区居民的一封信》，主要内容如下：结合我区的实际情况，经区政府批准，于2007年9月1日起对城市生活垃圾处理费收费标准作调整，调整后的收费标准如下：居民为8元/户，工商户为0.4元/平方米，餐饮服务、食品加工销售、美容美发的工商户为0.96元/平方米，村委会、机关事业单位、学校、幼儿园、敬老院、工矿企业等为192元/吨。2009年12月30日东升村委会向原告发表《代收城市生活垃圾处理费意见》，内容为：根据禅城区政府（2007）99号文件，机关、事业单位、工矿企业、工商户、居民、暂住人员，均按规定缴纳城市生活垃圾处理费，根据文件的收费管理办法，指定由属地村委会、经济社代缴代收费。鉴此，特制定了代收费标准：工厂企业按厂房面积每厂每月每平方米0.40元收费，餐饮服务、食品加工销售、美容美发的工商户按每户每月每平方米0.96元收费。2015年，原告（甲方）与广东林元电梯有限公司（乙方）签订《电梯定期维护保养合同》，约定由乙方对甲方在文华北路东侧鲤鱼沙段的电梯进行定期维护，合计全年保费金额为8400元，维护保养期限自2015年9月1日至2016年8月31日止。原告陈述，涉案厂房没有报批报建手续；原告共收取被告押金30843元，因被告逾期缴纳费用，原告有权没收押金，但原告不在本案中主张押金。合同中约定的综合管理费的性质为租金。电费单中所记载的“东升乡鲤鱼沙村工业区49号之一”及“文华北路东侧鲤鱼沙段杨二综合楼”均为涉案物业所在地的电表，其中地址为“东升鲤鱼沙村工业区49号之一”所计算的为电梯电费，地址为“文华北路东侧鲤鱼沙段杨二综合楼”所计算的为二、三楼的电费。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告作为出租人陈述涉案物业未办理报建手续，亦未能提供涉案物业产权登记资料，故原、被告于2015年11月22日签订的两份租赁合同应属无效。原告诉请解除合同，本院不予支持。原告诉请的租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案两份租赁合同无效，但被告实际占有并使用涉案房屋，故被告应向原告支付占有使用费。原告主张被告拖欠2015年9月至2016年4月的占有使用费，被告既未到庭抗辩，亦未提供相反证据予以反驳，故本院确认被告拖欠原告租金的事实。参照合同约定的每月应交款项合计10281元，被告应向原告支付上述期间的占有使用费82248元【（2235＋8046元）×8个月】，原告诉请于法有据，本院予以支持。原告诉请的垃圾处理费、电梯保养费、水费、电费、电梯电费。涉案两份租赁合同书约定，被告应交纳租赁期所发生的水费、电费、设备费、物业管理费、卫生费等费用，且原告已提供发票证明代垫付包含被告使用的物业在内的各项相关费用，故对原告诉请被告支付2016年1月至2016年4月期间的垃圾处理费894元、电梯保养费1252元、水费402.50元、电费766元、电梯电费104.50元，本院予以支持。原告诉请的违约金、利息。因涉案两份租赁合同书无效，原告的违约金诉请于法无据，本院不予支持。至于利息，被告拖欠原告的垃圾处理费、电梯保养费、水费、电费、电梯电费，确实造成原告利息的损失，原告诉请有理，本院予以支持，但因涉案合同未约定交纳上述各项费用的具体时间，原告亦未充分举证证明其已在诉请向被告主张相关权利，故本院酌定从起诉之日起计算，原告诉请超出部分，本院不予支持。至于保证金，因原告未在本案中针对保证金提出诉求，根据不告不理原则，本院在本案中对此不予处理，双方可另案主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，缺席判决如下：（1）确认原告佛山市禅城区祖庙街道东升杨二股份合作经济社与被告李某于2013年11月22日签订的两份《佛山市禅城区祖庙街道东升杨二股份合作经济社租赁合同书》无效；（1）被告李某于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区祖庙街道东升杨二股份合作经济社支付2015年9月至2016年4月期间的房屋占有使用费82248元；（1）被告李某于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区祖庙街道东升杨二股份合作经济社支付垃圾处理费、电梯保养费、水费、电费、电梯电费合计3419元及利息（以3419元为本金，从2016年10月28日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定给付之日止）；四、驳回原告佛山市禅城区祖庙街道东升杨二股份合作经济社的其他诉讼请求。被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费收取4532元，由原告佛山市禅城区祖庙街道东升杨二股份合作经济社负担2719元，被告李某负担1813元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  田 媛审 判 员  罗婉文人民陪审员  王伟峰二〇一七年四月七日书 记 员  李若梅附件：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。