烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2014）莱山民一初字第345号原告刘成洋，男，1988年7月24日出生，汉族，住栖霞市。委托代理人李晓彤，山东齐鲁（烟台）律师事务所。委托代理人李成斌，山东齐鲁（烟台）律师事务所。被告王一霖，男，1980年12月19日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托代理人杨丽萍，女，1981年10月8日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托代理人孙小茹，女，1984年8月26日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被告吴贞娟，女，1968年5月15日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托代理人李一可，山东康桥（烟台）律师事务所律师。委托代理人张丽华，山东康桥（烟台）律师事务所律师。原告刘成洋与被告王一霖、吴贞娟返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘成洋的委托代理人李成斌和李晓彤、被告王一霖的委托代理人孙小茹和杨丽萍、被告吴贞娟的委托代理人李一可到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，我于2009年12月16日交付定金500000元，2010年1月22日签订正式购房合同，购买了由烟台市经济适用房发展中心建设，委托烟台市方信置业有限公司销售，位于莱山区.03平方米）。2013年1月17日，我取得该房的房产权证（房产证号：烟房权证芝字第××号），2013年5月13日取得该房的土地使用权证（土地证号：烟国用（2013）第2113号）。我与被告吴贞娟系母子关系，购买该房产后即交由被告吴贞娟管理。在被告吴贞娟管理房产期间，我得知该房中有537平方米的房屋面积自2011年1月26日起一直被被告王一霖占用，而被告王一霖至今未支付过使用费。我于2012年4月6日分别向两被告发出腾房通知，要求两被告腾房并支付占用费，但两被告至今既不腾房也不向我支付房屋占用费。请求判令1、两被告立即腾出占用我所有的上述房屋，2、被告王一霖支付占用房产期间的占用费1108353.29元（按每平方米每年650元的市场价标准计算，自2011年1月26日暂计算至2014年4月30日止），并自2014年4月30日至实际腾迁之日继续按照每日956元的标准向我支付占用费，3、本案诉讼费用由二被告承担。被告王一霖辩称，本案系被告吴贞娟与原告刘成洋串通进行的恶意诉讼。2010年1月22日吴贞娟与烟台市经济适用房中心签订商品房买卖合同，购买了涉案房产，但由于贷款征信问题吴贞娟不能为涉案房产办理按揭，故在1个月后吴贞娟将前述合同和收据变更成了其子原告刘成洋的名字，刘成洋仅仅被吴贞娟借用名义购房。吴贞娟与我签订房屋买卖合同后，要求涨价遭到我拒绝，双方多次发生冲突，吴贞娟以刘成洋名义提起本次诉讼，以达到其房屋高价另售获取利益的目的。原告要求支付房屋占用费没有法律依据。我作为买受人使用涉案房屋有合同依据，系由吴贞娟交付，我没有过错，没有违法行为，不构成侵权。我使用房屋有合法有效的合同，有合法依据，不构成不当得利。在吴贞娟以刘成洋名义取得房产证和土地证之前，房屋及土地使用权在建设单位名下，吴贞娟及刘成洋无权主张占用费。取得房产证后，刘成洋并未通知我迁出，自取得土地使用权证书至起诉前的期间若有损失，系刘成洋放任损失扩大造成的，应自行承担。如果确应赔偿占用费，也应由吴贞娟赔偿，而不是我。被告吴贞娟辩称，我与原告并未构成恶意诉讼。2009年12月刘成洋不在本地，其委托我代签了房屋买卖合同，待其回烟台后，按照开发商要求，于2010年1月22日重新补签了购房合同，之后取得了房产证和土地使用权证，因此涉案房屋原本就属于刘成洋所有。因为刘成洋与我系母子关系，原告曾口头将涉案房屋交予我无偿管理、无偿使用，但如果其他人使用必须缴纳费用，该费用可由我代收后交给刘成洋，也可以直接交给刘成洋。在我管理该房产期间，被告王一霖找到我，希望我能够帮其对外宣称涉案房屋是王一霖购买的，以对外证明自己的资金雄厚，有利于其业务开展，并承诺涉案房屋由王一霖进行装修，使用房屋的租金按照市场价进行计算，双方当时没有确定租金的标准，使用租金用装修款抵扣后不足部分王一霖另付。为了让外人相信该房屋系王一霖购买的，在刘成洋不知情的情况下，我和王一霖私下签订了虚假的房屋买卖协议，该协议并未实际履行。刘成洋知道此事后，非常生气，与我产生矛盾，要求我从涉案房产中腾迁，我同意将涉案房屋交还原告。经审理查明：一、位于烟台市莱山区的房屋（以下简称“涉案房屋”）由烟台市经济适用房发展中心（以下简称“经发中心”）开发建设，委托烟台市方信置业有限公司（以下简称“方信公司”）对外销售。2009年12月16日，被告吴贞娟与方信公司签订购买涉案房屋的认购意向书，并交付了500000元购房定金。2010年1月16日，被告吴贞娟向方信公司出具证明，称之前因保管不善，将交纳500000元定金收据不慎丢失，并表示同意代原告刘成洋交上述款项，据此方信公司重新出具收据，载明“入帐日期2009年12月16日、交款单位刘成洋、人民币伍拾万元整、收款事由购鹿鸣北区写字楼定金”。2010年1月22日，被告吴贞娟与经发中心签订《商品房买卖合同》。之后一个月左右，因被告吴贞娟申请，经方信公司同意，原告刘成洋与经发中心重新签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，将原合同中购买人由被告吴贞娟变更为原告刘成洋，合同签订时间仍为2010年1月22日，原合同由方信公司收回并销毁。2010年10月12日，原告刘成洋向方信公司转账交付房款500000元。2011年1月12日，被告王一霖向方信公司交纳“装修保证金”50000元。2012年2月28日，原告刘成洋向方信公司转账交付购房款2106000元，余款由原告刘成洋办理了按揭手续。2013年1月17日，原告刘成洋取得涉案房屋所有权证（证号：烟房权证芝字第××号），土地使用权取得方式为出让，建筑面积为1075.03平方米。2013年5月13日，原告刘成洋取得涉案房屋的国有土地使用权证，证号为烟国用（2013）第2113号。二、2011年1月26日，被告王一霖（乙方）与被告吴贞娟（甲方）签订《房产买卖合同》，合同约定：“甲乙双方根据国家相关法律法规之规定，就房产买卖事宜，经友好协商，达成协议条款如下：一、甲方自愿将位于烟台市莱山区自电梯口向西建筑面积为㎡（具体面积以产权登记为准）的房产出卖给乙方。房屋位置：九层；建筑结构：框架；规划用途：办公。二、本合同签订日前，乙方对所买受房产综合状况已作充分全面的了解，同意按现状购买。三、价款及支付：1、双方商定，房产的交易价格为人民币5680/㎡。最终以开发商实际合同为准。2、双方同意，乙方于2011年1月26日前一次性向甲方支付人民币5万元整做购房定金，余款于该房正式办理按揭手续时，按照实际面积和建筑面积甲、乙双方共同缴纳。四、产权登记：1、双方商定，产权析产手续由乙方办理，所发生的费用由甲、乙双方按各自的面积比例承担。乙方不得以办理不出房产证的名义退房。2、甲方产权内的基础装修由乙方垫资装修，所发生的装修费用由甲方从乙方向甲方交纳的房款中一次性扣除。五、本合同生效后，非因法定事由不得解除，否则，违约方应按房屋总价款的20%向对方支付违约金。六、目前吴贞娟已交纳100万购房定金由其本人全额出资。七、本合同一式两份，双方签字盖章后生效，双方各执一份。”合同签订后，被告王一霖依约对玉岱大厦第九层进行了装修，装修工程完工后，被告吴贞娟将玉岱大厦第九层西半部分（面积为580.47平方米）交由被告王一霖使用至今，东半部分则由被告吴贞娟使用。三、因被告王一霖与被告吴贞娟之间就买卖涉案房屋问题产生矛盾，2012年3月19日，被告王一霖以被告吴贞娟更改房产买卖合同中的购房价格、变更原商品房买卖合同中的购房人，违反诚信原则为由，起诉至本院，请求解除其与被告吴贞娟在2011年1月26日签订的《房产买卖合同》，被告吴贞娟赔偿其房屋差价及装修损失并返还定金50000元，本院立案受理【案号：（2012）莱民三初字第161号】。2012年3月28日，被告吴贞娟通过特快专递收到了本院送达的起诉状等材料。2012年4月6日，原告刘成洋向被告王一霖发出腾房通知，载明：“王一霖：自2011年1月26日始至今，你占用我依法享有所有权的座落于烟台市莱山区.515平方米房屋达436天，至今未向我支付该房屋的占用费。现通知你在收到本通知10天之内付清截止今天所欠的房屋占用费372402.17元（580元/每平方），并立即腾出该占用的全部房屋。如不履行以上义务，我将按法律程序主张权利。”被告王一霖于2012年4月8日收到该通知。2012年4月23日，原告刘成洋出具证明，载明：“我在2009年年底，购买了座落于莱山区.03平方米（以实际面积计算）房屋，该房于2010年1月交付使用。我本人是该房产的所有权人，我只同意吴贞娟使用该房产用于办公，除此之外吴贞娟对该房产再无其它权利，更无处分权。”四、2013年11月14日，本院对（2012）莱民三初字第161号案件作出一审判决：“一、解除2011年1月26日原告王一霖与被告吴贞娟签订的《房产买卖合同》；二、原告王一霖于本判决生效之日起三十日内搬离位于烟台市莱山区电梯口以西部分，并将上述房屋返还被告吴贞娟；三、被告吴贞娟赔偿原告王一霖装修损失385284.08元，于本判决生效之日起十日内履行；驳回原告王一霖的其他诉讼请求。”本案二被告均不服，提起上诉。2014年2月27日，烟台市中级人民法院以（2014）烟民一终字第81号民事裁定书，裁定撤销本院上述判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭审理，审理中，被告吴贞娟提出反诉，要求王一霖支付解除合同违约金610000元，本院审理后认为，“被告于2014年3月28日收到原告要求解除合同的起诉状，双方合同于当日解除”，于2014年12月11日作出一审判决：“一、解除2011年1月26日原告（反诉被告）王一霖与被告（反诉原告）吴贞娟签订的《房产买卖合同》；二、被告（反诉原告）吴贞娟返还原告（反诉被告）王一霖装修费折抵的房款385284.08元；三、被告（反诉原告）吴贞娟赔偿原告（反诉被告）王一霖装修房屋升值差价损失326948.8元（385284.08元÷5680元×4820元）;四、驳回原告（反诉被告）王一霖的其他诉讼请求;五、驳回被告（反诉原告）吴贞娟的反诉请求。上述二、三项合计712232.88元，于本判决生效之日起十日内履行。”本案二被告均不服，提起上诉，烟台市中级人民法院以（2015）烟民一终字第151号立案，经审理后认为，“王一霖与吴贞娟对于2011年1月26日的房产买卖合同于2012年3月28日解除无争议……因此，涉案房产买卖合同系因吴贞娟的原因无法履行，并非因王一霖违约被解除……在房屋买卖合同因吴贞娟的违约而被解除的情况下，吴贞娟应全额赔偿王一霖”，于2015年4月13日作出二审判决：“一、撤销烟台市莱山区人民法院（2014）莱山民重初字第2号民事判决；二、上诉人王一霖与上诉人吴贞娟签订的《房产买卖合同》于2012年3月28日解除；三、上诉人吴贞娟赔偿上诉人王一霖装修损失167389.92元；四、上诉人吴贞娟赔偿上诉人王一霖房屋升值差价损失1958505.70元；五、驳回上诉人王一霖的其他诉讼请求；六、驳回上诉人吴贞娟的反诉请求。上述三、四项合计2125895.62元，应于本判决生效之日起十日内履行。”五、原、被告一致确认被告王一霖占用涉案房屋面积为580.47平方米。经原告申请，本院委托烟台久丰资产评估事务所有限公司对涉案房屋电梯口以西部分面积为580.47平方米的使用费价值进行评估。烟久丰评报字【2015】第008号使用费资产评估报告书载明：被告王一霖所占用上述面积的房屋自2011年1月26日起至2012年3月28日（不包含2012年3月28日）使用费于2015年4月3日的评估值为342048元（单价1.38元/平方米/天）；自2012年3月28日起至2015年1月26日（包含2012年3月28日）使用费于2015年4月3日的评估值为865132元（单价1.44元/平方米/天）。原告为此支付鉴定费12000元。原、被告对该评估结论均无异议。在本案审理过程中，原告根据鉴定结论变更了第二项诉讼请求的数额，要求被告王一霖向其支付占用费1316419元（自2011年1月26日起计算至2015年5月31日，按照资产评估报告中的鉴定标准计算），并自2015年6月1日起至实际交付房屋之日止，按照评估报告中1.44元/平方米/天的标准支付占用费。六、庭审中，原告刘成洋对被告吴贞娟所述“原告曾口头将涉案房屋交予我无偿管理、无偿使用，但如果其他人使用必须缴纳费用，该费用可由我代收后交给原告，也可以直接交给原告”的事实予以认可。原告主张自己是涉案房屋的所有权人，在被告王一霖占用自己的房屋且未向自己支付任何费用的情况下，自己有权随时要求被告腾迁并支付占用期间全部的房屋使用费；自己从未将使用权让渡给被告吴贞娟，自己只同意被告吴贞娟使用，但并不代表被告王一霖也可无偿使用自己的房产；二被告之间的买卖合同仅对二被告有约束力，与自己无关，被告王一霖不能依据与无处分权的被告吴贞娟之间的买卖合同无偿使用自己的房屋。被告王一霖认为，根据一物一权的原则，原告取得涉案房屋使用权后，将使用权让渡给了被告吴贞娟，原告即不再享有使用权，解除自己和被告吴贞娟之间的房产买卖合同的判决生效之前的房屋使用费，原告可以向被告吴贞娟主张，被告吴贞娟可以向自己主张，而原告无权向自己主张；能够引起债发生的法律事实包括合同、无因管理、不当得利和侵权，自己和原告之间无合同关系，也未发生无因管理和侵权之债，自己使用涉案房屋是以合法有效的房产买卖合同作为依据，自己作为买受人占有使用自己购买的房屋不需要支付占用费，故也不构成不当得利；被告吴贞娟与原告二人合谋，侵害善意的自己的利益，违反诚信原则；原告要求支付解除房产买卖合同的判决生效前即自己2015年5月20日收到该判决前的房屋占用费没有法律依据，在此之后的占用费自己同意按照鉴定结论确定的每平方米每天1.44元的标准支付。被告吴贞娟认为，自己和被告王一霖均确认于2012年3月28日解除房产买卖合同，并经法院判决确认，被告王一霖至少应从合同解除之日开始支付涉案房屋占用费。上述事实，有《房产买卖合同》、《商品房买卖合同》、腾房通知、鉴定报告、裁判文书及庭审笔录等在案佐证，并经庭审质证。本院认为，涉案房屋系原告刘成洋所有，事实清楚。被告王一霖与被告吴贞娟就涉案房屋电梯口以西部分签订的商品房买卖合同，业经法院生效判决确认于2012年3月28日解除，被告王一霖继续占有使用涉案房屋电梯口以西部分已无合法依据，故作为涉案房屋所有权人的原告要求被告王一霖返还占有的房屋，于法有据，本院予以支持。原告将涉案房屋交给被告吴贞娟管理和无偿使用，并未约定期限，现原告要求被告吴贞娟予以返还，于法有据，本院予以支持。本案的焦点在于被告王一霖应否向原告支付房屋占用费，以及应从何时开始计算支付房屋占用费？被告王一霖在与被告吴贞娟解除房产买卖合同之后，未经原告许可继续占用涉案房屋电梯口以西部分，无合法依据，原告要求被告王一霖支付自2012年3月28日合同解除之日至实际返还房屋之日的占用费，于法有据，本院予以支持。对于被告王一霖应否向原告支付房产买卖合同解除前的占用费，本院认为，被告王一霖在不知情的情况下与对涉案房屋并无处分权的被告吴贞娟签订了房产买卖合同，其依据有效的买卖合同占用该房屋，属于善意，在被告吴贞娟未提出解除合同、原告未向被告王一霖表明权利的情况下，没有证据证明被告王一霖在房产买卖合同解除之前知道或应当知道其对涉案房屋不具有占有的权利，故其对涉案房屋的占有亦为善意。被告王一霖在房产买卖合同解除前占有使用涉案房屋，固然排斥了原告的使用权能、减少了原告应得而未得的收益，但系因被告吴贞娟的无权处分行为所致，原告刘成洋因此受到的损失可向被告吴贞娟主张赔偿，其要求被告王一霖支付合同解除前的房屋占用费，于法无据，本院不予支持。被告王一霖所占用涉案房屋电梯口以西部分的使用费业经有关鉴定机构作出鉴定结论，且原、被告对该结论均无异议，本院予以采纳。原告依据鉴定结论确定的标准要求被告王一霖支付占用费，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第二百四十四条之规定，判决如下：一、被告王一霖、被告吴贞娟于本判决生效之日起十日内将各自所有的财产从各自占用的位于烟台市莱山区的房屋中搬出，将房屋返还原告刘成洋。二、被告王一霖于本判决生效之日起十日内支付原告刘成洋自2012年3月28日起至2015年5月31日的房屋占用费969617元，并继续向原告刘成洋支付自2015年6月1日起至实际交付房屋之日止的占用费（按照单价1.44元/平方米/天、面积580.47平方米计算）。三、驳回原告刘成洋的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18798元，由原告刘成洋负担6980元，被告吴贞娟负担100元，被告王一霖负担11718元；保全费5000元，由被告王一霖负担；鉴定费12000元，由原告刘成洋负担4520元，被告王一霖负担7480元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  许春莲代理审判员  刘尔盛人民陪审员  贺业猛二〇一五年八月十日书 记 员  姜 宁