贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2014）黔威民初字第3200号原告王良松，男，汉族，1983年12月21日出生，高中文化，个体工商户。被告威宁草海商贸城管理有限公司。住所地：威宁县草海镇滨海大道。法定代表人李文然，总经理。组织机构代码：56501511—1。委托代理人陇康，贵州浩锐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告王良松诉被告威宁草海商贸城管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月22日立案受理后，依法适用简易程序公开进行审理。在审理中，因被告提出管辖权异议，本案中止审理。2015年7月2日，本案恢复审理。在开庭审理中，原告王良松、被告威宁草海商贸城管理有限公司的委托代理人陇康到庭参加了诉讼。在开庭审理后，又组织双方对补充调查材料质证。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2010年12月24日经友好协商，双方签订了一份房屋租赁合同，原告自愿将自己位于草海商贸城11幢10号面积为51.74平方米的商业用房出租给被告，租期为三年，即从2011年7月31日起至2014年7月31日止，按合同第六条第二项规定，租赁期满，原告有权收回房屋，被告有意承租的，应提前一个月向原告提出书面续租要求，征得同意后，双方重新签订房屋租赁保同。如今，在合同租赁期满前，被告无书面或口头续租的意思表示。期满后，当原告主张收回房屋门面的权利时，被告不守诚信，导致原告失去出租门面的许多良机，现被告的违约行为已严重损害了原告的合法权益，请求判决被告立即归还原告位于阳光大道草海商贸城的11幢10号门面；判决被告支付原告违约金10万元；判决被告赔偿原告因房屋门面未得出租的损失45000元。原告在举证期限内向法庭提交的证据有：1号证据《房屋租赁合同》，用以证实门面应在2014年7月31日交付原告，但被告未交付，存在违约。被告不交还门面，还不给付租金。2号证据《票据》6张，用以证实门面是我向被告方购买的，房屋总款大约是49万元，因采取返租购买的方式，扣除租金是35万元。3号证据《房产证》、《房屋预先登记证》、《质量保证书》、《土地证》，用以证实门面的所有证件是齐全的，但被告在租赁期满后，未将门面交给我们。4号证据《租赁合同》1份，用以证实被告将我的门面租给台湾家私。合同是物业管理公司给我的，租金多少我不管。5号证据《门面房租赁合同》，用以证实同地段的门面已出租，每年的租金平均在4万元以上。被告辩称：原告的门面，被告在期满后已交付给原告，不存在违约，请求驳回原告诉求。被告在举证期限内向法庭提交的证据有：1号证人罗林昌的证言，其证言证实自己是公司副总经理，原告等人诉我们未交付门面，但这些门面从2011年7月份从原告手中反租回来租给台湾家私，2014年7月到期之后，多次协商未成功，准备在当年10月份隔门面返还给各位业主。各位业主各自打了出租广告，但现在门面还未租出去，有图片资料证实。10月份，门面隔好以后，通知业主来拿钥匙接收门面，但原告没来。2014年11月份，又用公司办公电话通知，而且不定时的打过电话通知原告交付门面。关于通知事项，公司没有记录，也没有书面的文字依据，现在，原告的门面我们无权出租。2014年7月到期后，被告组织过一次协商出租门面给台湾家私。2号证人尹道荣的证言，其证言证实自己租草海商贸城门面卖家具，具体业主是谁不知道，去年被告公司组织我方与业主方协商过房屋续租的问题。9月份让出门面，10月份隔好门面。法院依职权调取的证据有：1号证据《现场勘验笔录》，2015年7月10日经本院勘验，在原告的门面位置上，残留有一张撕过的文字依据，内容不清，与被告在庭审中提供的证据一致，且被告尚未将钥匙交给原告。2号证人杨凯的证言，其证言证实其在新世纪所租的门面有73个平方，于2015年4月租用，其周围的门面都没有完全出租完。租金是按平方计算的，大概每个平方50元钱。3号证人高胜克的证言，其证言证实其所租的门面租金为4万多元，面积有140个平方。4号证人杨胜旭的证言，其证言证实其今年所租的门面用来开超市，门面约有60.7个平方，门面租金27000元。5号《商品房买卖合同》，用以证实在合同中没有约定租金。经质证，被告对原告提交证据的质证意见是：对1号证据的证明目的有意见，门面于租赁期满后交还给原告。对2号证据中载有350574元的票据无异议，对其余票据的真实性不认可，对证明目的有异议；对3号证据的真实性无异议，但门面已支付。对4号证据的真实性无异议。原告对被告提交证据的质证意见是：对1号证人的证言有意见，我没有打过出租广告，从来没有接过公司要交付门面的电话，从未催促我们去接房，至今房屋也未交付给我们。2014年10月组织过一次协商出租门面，但我们没表态，以后就没有结果了。对2号证人的证言有意见，我没有找过。原告对法院依职权调取证据的质证意见是：我们是买草海商贸城的门面，商贸城的门面还要高一些，该地段的门面租金还有出租为6万元的。被告对法院依职权调取证据的质证意见是：1号证据的真实性无异议，但门面已交付给原告。2号、3号、4号证据与本案无关。对5号证据的证明目的没有意见。经审理查明，2010年12月24日，原告王良松与被告威宁草海商贸管理有限公司签订了《房屋租赁合同》，原告自愿将自己位于草海商贸城11幢1单元负1层12号，建筑面积为51.74平方米、套内建筑面积为47.60平方米的商业用房出租给被告，租期共三年，从2011年7月31日起至2014年7月31日止。合同第六条第二项约定，租赁期满，原告有要权收回房屋，被告有意承租的，应提前一个月向原告提出书面续租要求，征得同意后，双方重新签订房屋租赁合同；合同第十一条约定，原告允许被告对该房进行转租；合同第十五约定，违约方应向守约方交付违约金10万元人民币。在双方签订合同中，原告王良松在电话一栏中所留号码为“1367857****”。原告王良松至今一直在使用该号码。另查明，原告出租的房屋系贵州厚源房地产开发有限责任公司开发的商品房，被告系贵州厚源房地产开发有限责任公司下设的管理公司。贵州厚源房地产开发有限责任公司在销售房屋时，为达到促销目的，采取“返租”形式销售房屋，即原告在购买房屋时，将自己所购房屋再出租给被告，从中折抵部份房款。原告出租门面给被告，租期三年，租金约10万元，但双方所签的《购房合同》、《租赁合同》中均未载明“返租”租金具体是多少。原告所出租的房屋实际为门面，原告在购买时，该门面实际未隔离成独立的门面。2015年10月，被告才将该门面分隔出来，2015年7月10日，本院通知双方到现场进行勘验，被告尚未将门面交付给原告。与原告出租门面相邻地段的门面，现已出租的门面中，面积约90平方米的门面，租金约39800元；面积约60.7平方米的门面，租金约27000元。面积约93平方米的门面，租金约42000元。本案争议的焦点：原告出租门面给被告，被告是否存在违约情形；被告是否应按约定给付违约金、赔偿损失；违约金的约定是否符合法律规定。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》是双方在自愿、协商一致的基础上达成的协议，双方均应按照合同约定的义务履行。被告在2014年租赁期满后，本应及时将承租的门面返还给原告，但被告违反合同约定，截止到2014年7月30日前仍未将门面归还给原告，造成原告未使用，故原告请求被告立即归还原告出租的门面符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告没有按合同的约定履行义务，显然已违约，应承担违约责任。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，虽然原、被告在签订《租赁合同》时已约定“违约方应向守约方交付违约金10万元人民币”，因被告在庭审中已抗辩所约定的违约金过高，请求本院对违约金予以调整，因原告所出租的门面是采取“返租”方式出租，双方在《购房合同》、《租赁合同》中未载明租金具体是多少，庭审中，原告主张三年的租金约10万元，被告没有证据反驳原告的主张，故本院认定三年租金为10万元。因租金是一个变动的价格，故只有以实际侵权发生的时段内同类地段同类房屋的市场租赁价格来确定违约金，参照原告出租门面同类地段租金，因原告所举的证据以及本院调取的证据中，没有一家已出租的门面与原告的门面面积实际相同，比原告门面面积大的门面年租金接近40000元，故本院酌情认定被告应承担的违约金为35000元。因本案中，被告违约，原告既主张违约金，又要求赔偿损失，违约责任的承担方式只能从中选择一种承担方式，原告要求被告赔偿损失的请求，已包含在违约金中，故对此请求，本院不予支持。被告辩称其通过电话方式催促原告接收房屋以及被告张贴广告出租门面，但没有相应证据印证，故对其辩解意见本院不予采纳。本次诉讼系被告违约所导致，故被告应承担本次诉讼的费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告威宁县草海商贸管理有限公司立即返还原告王良松位于阳光大道草海商贸城的11幢1单元负1层12号的门面。二、由被告威宁县草海商贸管理有限公司给付原告王良松逾期未交付门面违约金35000元。三、驳回原告王良松的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元由被告承担。如不服本判决，应自接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并预交上诉费，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 张 燕二〇一五年八月二十一日书记员 易忠泽