上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第5792号原告上海釜鼎仓储有限公司。法定代表人唐琎。委托代理人张培傛，上海一曼律师事务所律师。被告上海道杰华仕资产管理有限公司。法定代表人陈敏。委托代理人张莹，上海百悦律师事务所律师。原告上海釜鼎仓储有限公司诉被告上海道杰华仕资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年3月25日公开开庭进行了审理。后本案依法转为普通程序，本院又于2015年6月11日公开开庭进行了审理。原告上海釜鼎仓储有限公司的委托代理人张培傛、被告上海道杰华仕资产管理有限公司的委托代理人张莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海釜鼎仓储有限公司诉称，案外人上海博创不锈钢铝幕装饰有限公司(以下简称博创公司)系上海市浦东新区施湾六路XXX号房屋(以下简称系争房屋)的原房屋产权人。原告与博创公司自2009年起陆续签订《仓库租赁框架性合同》以及《仓库租赁合同》，约定原告承租系争房屋并享有转租权，租赁期限十二年，自2009年起至2021年止。原告装修后，又将系争房屋转租于另一案外人。2014年5月，被告购得系争房屋产权，在租赁合同尚未到期的情况下，终止合同并收回房屋。原告认为，原告与博创公司签订的租赁合同应对被告有效，被告应当继续履行合同。被告擅自收回房屋实属违约行为。故原告诉至法院，要求确认双方于2014年11月5日终止《仓库租赁合同》、《仓库租赁框架性合同》，被告支付违约金人民币(以下币种同)396,000元并赔偿装修残值损失200万元(实际以评估为准)，诉讼费由被告承担。后原告撤回要求赔偿装修残值损失200万元的诉讼请求。被告上海道杰华仕资产管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告与博创公司最后一份合同的起租日期为2013年6月15日，系争房屋是被告于2013年2月18日在法院主持的司法拍卖中依法竞得，执行裁定书确认所有权取得时间为2013年6月25日。而早在2011年9月，博创公司就系争房屋就在银行做了抵押。根据法律规定，房屋出租前，已经设立抵押权的，租赁关系不得对抗因抵押权实现而取得房屋的受让人。原、被告之间并无基础法律关系，被告不是本案适格的主体。经审理查明，系争房屋原为博创公司所有。2011年，博创公司作为抵押人，中国建设银行股份有限公司上海浦东分行作为抵押权人，签订一份最高额抵押合同，约定博创公司以系争房屋为债务人在主合同项下的一系列债务提供最高额抵押担保，最高限额为6,150万元。双方于2011年9月办理了抵押登记手续。后中国建设银行股份有限公司上海浦东分行依上海市宝山公证处(2012)沪宝执行字第17号执行证书向本院申请强制执行。2012年12月24日、2013年1月15日、2013年2月18日，上海青莲阁拍卖有限公司受本院委托三次发布拍卖标的包含系争房屋在内的拍卖公告。2013年2月18日，被告在上海青莲阁拍卖有限公司出具的拍卖特别规定及承诺书上签字，承诺了解拍卖标的现状，对标的可能存在的隐性瑕疵作了全面评估，接受标的现状和瑕疵等。拍卖特别规定载明：“……房屋状况：目前由案外人在内作物流使用，按现状拍卖……待过户完毕后，须由买受人自行办理房屋交接，委托方及本公司均不负责清场。”当日，被告拍得系争房屋。2013年6月25日，本院出具(2012)浦执字第10130号执行裁定书，申请执行人为中国建设银行股份有限公司上海浦东分行，被执行人为博创公司等，裁定被执行人博创公司名下的系争房地产所有权及相应的其他权利归买受人即本案被告所有，被告可持本裁定书办理相关产权过户登记手续，并载明：“本院依据已经发生法律效力的上海市宝山公证处(2012)沪宝执行字第17号执行证书，于2012年9月12日，依法委托上海青莲阁拍卖有限责任公司公开拍卖被执行人博创公司名下的系争房屋，2013年2月18日，买受人即本案被告在第三次公开拍卖时以3,364万元的最高价竞得。”同日，本院向浦东新区房地产交易中心出具协助执行通知书，请浦东新区房地产交易中心协助解除对系争房屋的查封及轮候查封，注销抵押登记后过户给本案被告。2014年5月8日，系争房屋产权登记于被告名下。2014年5月29日，被告致函原告，要求原告返还自2013年6月25日起所收租金、利息，并于30日内将房地产清腾返还。2014年6月6日，原告向博创公司发函，称其于2014年5月29日收到被告函件，要求返还自2013年6月25日起所收取的全部租金及利息，并于30日内将该房地产清腾返还给被告。故其要求博创公司保障承租权利，否则应赔偿违约金及损失。2014年6月11日，博创公司回函表示被告受让了房屋，租赁合同应对其继续有效，原告应向被告主张违约金及损失。2014年11月5日，原、被告及案外人签订交接书，由被告收回系争房屋。2015年1月，原告起诉来院，诉请如前。审理中，原告提供《仓库租赁框架性合同》、《仓库租赁合同》(三份，签订年份分别为2009年、2010年、2013年)，证明2007年原告与博创公司达成一致，由博创公司建造房屋，原告进行内部装修并长期承租。《仓库租赁框架性合同》是主合同，《仓库租赁合同》是主合同的一部分。其中，《仓库租赁框架性合同》约定：博创公司将系争房屋长期租赁于原告使用。原告有权将租赁物的部分或全部面积转租，相关转租事宜由原告负责，博创公司不予参与。博创公司完成租赁物的房屋建造事宜，原告根据实际使用需要出资安装、装修、改建完善，费用由原告承担。为了保障双方投资回报，博创公司同意租赁期限不低于十二年，以原告实际进场使用日为准，按照实际情况，分阶段确认租金。本合同为框架性合同，应是双方今后长期合作的指导性文件，也是双方分段确认租金合同的基础。2009年签订的《仓库租赁合同》约定：租赁期限为一年，具体日期经双方确认为从2009年6月15日起至2010年6月14日止。租赁期限届满前3个月提出续租的，经博创公司同意后，双方将对有关租赁事项另行签订租赁合同。在同等承租条件下，原告有优先承租期权。双方协商确定租金为每日每平方米0.40元。如实际租赁过程中，确需调整租金的，由双方协商后签订补充协议为准。合同另对租赁费用支付、合同解除与终止等具体权利义务作了约定。2010年签订的《仓库租赁合同》约定：租赁期限为三年，具体日期经双方确认为从2010年6月15日起至2013年6月14日止，双方协商确定租金为每日每平方米0.50元。其他合同内容与2009年合同基本一致。2013年2月16日签订的《仓库租赁合同》约定：租赁期限为三年，具体日期经双方确认为从2013年6月15日起至2016年6月14日止，双方协商确定租金为每日每平方米0.51元。其他合同内容也与2009年合同基本一致。对此，被告表示上述合同系原告与博创公司所签，没有备案登记，无法认可其真实性。最后一份租赁合同签订在拍卖之后，故租赁设立在抵押之后，不适用买卖不破租赁原则。另，被告表示《仓库租赁框架性合同》没有明确的权利义务，没有价款及违约责任的约定，连签订日期都没有，任何一方违约都不会承担违约责任。即使该份合同真实存在，也只是一个不包括主要条款的预约。合同双方仅负有诚信磋商的义务，不负有将来一定达成合同的义务。一方不履行也只是承担缔约过失责任。以上事实，有经庭审质证的执行裁定书、协助执行通知书、律师函、房地产权证、拍卖公告、承诺书、公证书、房屋交接书以及原、被告的庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，本案的争议焦点在于原告与博创公司签订的《仓库租赁框架性合同》及《仓库租赁合同》对被告是否具有约束力？原告表示《仓库租赁框架性合同》属本约，《仓库租赁合同》只是在分段确认租金。而抵押权设立在《仓库租赁框架性合同》之后，应适用买卖不破租赁原则。被告表示《仓库租赁框架性合同》属预约，《仓库租赁合同》才属本约。抵押权设立在《仓库租赁框架性合同》之前，不能适用买卖不破租赁原则。对此，本院认为，从名称看《仓库租赁框架性合同》属一个框架协议，从内容看该合同既未明确约定租赁期限的起止日期，也未约定租金标准、付款方式、违约责任等具体内容，从履行情况看双方在签订该合同后，又根据该合同就系争房屋租赁相继签订了三份《仓库租赁合同》，该三份合同租赁期限相互衔接，且明确约定了租金标准、支付方式、双方权利义务以及违约责任等。由此可见，《仓库租赁框架性合同》仅属原告与博创公司就系争房屋长期租赁达成的意向协议，属预约，而之后签订的《仓库租赁合同》才真正确立了双方的租赁合同关系。根据司法解释规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人不得要求受让人继续履行合同。系争房屋抵押设立于2011年，原告与博创公司最后一份《仓库租赁合同》签订日期为2013年2月16日，租赁期限自2013年6月15日起至2016年6月14日止，该抵押设立在该份租赁合同之前，依法不应适用买卖不破租赁原则。现被告因抵押权人实现抵押权而通过司法拍卖程序成为系争房屋买受人即新的房屋产权人，原告无权以其与博创公司于2013年签订的最后一份《仓库租赁合同》来约束并对抗被告。据此，原告要求终止其与被告之间的《仓库租赁框架性合同》、《仓库租赁合同》并要求被告赔偿违约金，不具有合同与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第(一)项之规定，判决如下：驳回原告上海釜鼎仓储有限公司的诉讼请求。案件受理费7,240元，由原告上海釜鼎仓储有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政代理审判员  杜献伟人民陪审员  梅丽华二〇一五年八月五日书 记 员  李 烁附：相关法律条文?一、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋买受人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；……