重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝五中法民终字第4396号上诉人（原审被告）重庆鑫茂源房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区八一路177号雨田大厦21楼。法定代表人庄声忠，执行董事。委托代理人罗仁栋，重庆瑞海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杨红菊。委托代理人李琦，重庆志同律师事务所律师。委托代理人张永林，重庆志同律师事务所律师。上诉人（原审被告）重庆鑫茂源房地产开发有限公司（下称鑫茂源公司）与被上诉人（原审原告）杨红菊房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民院（2014）中区民初字第09765号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。一审法院经审理查明:2009年4月23日，鑫茂源公司（合同中称甲方）与杨红菊（合同中称乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买重庆市南岸区回龙路68号14幢3-5号房屋，成交金额304346元。甲方应当在2010年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。其中，第十三条“关于办理产权登记的约定”中约定：……2.属预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3.甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定（订）本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……（2）逾期超过60日[与本款第（1）项约定的日期相同]后，乙方有权解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。同日，双方还签订了《商品房买卖合同补充协议书》，其中第七条约定：乙方同意委托甲方代办房产权属登记手续。在本合同签订之日起3日内，乙方提交给甲方房产合同登记、预告登记、权属登记过程中应由乙方提交的资料，配合甲方办理相应登记手续。甲方保证在房屋交付使用后90日内，到产权登记机关办理产权权属分割过户手续。因乙方的原因，甲方不能在规定期限内办理权属登记的，甲方不承担违约责任。双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，杨红菊依约付清了合同约定的购房款及面积差价款310291元。2013年4月3日，鑫茂源公司向重庆市南岸土地房屋权属登记中心提交了为杨红菊办理其所购房屋《房地产权证》的申请并获受理。庭审中，双方就房屋的实际交付日期产生争议，杨红菊认为房屋实际交付日期即为合同约定的2010年12月30日，但鑫茂源公司不予认可，认为实际交付日期应以小区物业管理公司保存的业主签字资料确定。审理中，鑫茂源公司因不能举示交房时间的相应证据，申请法院向重庆市南岸区回龙路68号的物业管理公司即重庆欧鹏物业管理有限公司调查收集业主的交接房屋资料。经查，重庆欧鹏物业管理有限公司处留存有部分业主签字的《物品领用清单》、《回龙湾小区精神文明建设公约》、《消防安全责任书》、《入伙流转表》等资料。但公司工作人员称：这些资料上显示的业主落款时间只是部分业主前来办理物业管理手续时的时间，且鑫茂源公司向物业管理公司移交的资料并不齐全，故该时间并不一定是业主在鑫茂源公司的接房时间。此外，部分业主在该公司办理物业管理手续前已经在鑫茂源公司办理了接房手续，但相关资料鑫茂源公司并为移交，故对业主的接房时间，该公司并不确定。另外，经查询，重庆欧鹏物业管理有限公司无杨红菊的相关资料。杨红菊向一审法院诉称，2009年4月23日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》，购买被告开发的重庆市南岸区回龙路68号14幢3-5号房屋，约定该房屋总价款为304346元，被告应在2010年12月30日前将房屋交付原告使用。同时，合同补充协议第7条还约定由被告办理房屋产权登记手续，被告保证在房屋交付使用后90日内为原告办理房屋产权过户登记手续。原告在签订合同时已按要求向被告提交了办理房产合同登记、预告登记、权属登记过程中应由原告提交的资料。合同签订后，原告依照合同约定及被告要求，全面履行了自己的合同义务，但被告先是没有按照合同约定期限向原告交付房屋，现又延迟向土地房屋权属登记机构申请办理《房地产权证》。被告的逾期办证行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。故原告诉至法院，请求判令被告立即向原告支付2011年4月1日起至2013年4月3日期间的逾期办证违约金（以已付房款310291元为基数，按照每日万分之二的标准计付）。鑫茂源公司一审辩称，一、原告诉状中所述原被告双方之间存在商品房买卖合同关系属实，原告所述已付购房款金额属实。但因第三人原因造成的迟延办证，被告没有过错不存在违约的事实，原告要求被告承担违约责任于法无据。由于案涉楼盘系被告与第三人重庆市重点工程建设拆迁开发公司（简称拆迁公司）联合建设开发，拆迁公司负责地块征用和项目报建，被告负责资金投入和具体开发。而正是由于拆迁公司至今未与重庆市经开区国土房管局和重庆市南岸区国土房管局办理完毕案涉楼盘的土地结算工作，才致使该楼盘的后续办理初始登记和分户产权登记工作一拖再拖，直至超过了原、被告双方约定的办理权属证书的期限。上述迟延办证的事实不是被告的违约行为造成的，是第三方造成的。根据《合同》第13条第4点的约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理”。即因被告的原因导致原告迟延取得《房地产权证》的，才能视为是被告违约并承担相应违约责任。而如果原因不在于被告一方，即使有迟延的事实，合同约定也不属于被告的违约行为，更加无须承担违约责任。二、原告起诉的时间是在取得房地产权证以后，因此其部分违约金计算期限已经过了诉讼时效，故该部分金额不应当得到法律支持。请求驳回原告的诉讼请求。一审法院认为,《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”原告杨红菊与被告鑫茂源公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，其合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于房屋交付日期，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的交付日期为2010年12月30日，原告认为该日期为实际交付日期，被告虽不予认可但未能举示房屋交付的相应证据，而物业管理公司所留存的资料亦不能证明房屋的实际交付日期。被告作为负有房屋交付义务的一方，应当就房屋实际交付日期承担举证责任，故法院对原告所述房屋交付日期予以采纳，即以2010年12月30日作为房屋实际交付日期。原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条“关于办理产权登记的约定”中约定：在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。同时，双方在《商品房买卖合同补充协议书》第七条约定：甲方保证在房屋交付使用后90日内，到产权登记机关办理产权权属分割过户手续。本案中，被告已于2010年12月30日将原告所购房屋交付原告使用，被告理应按照合同约定在房屋交付原告使用后90日内（即2011年3月30日前）到土地房屋权属登记机构为原告办理所购房屋的权属登记手续，而被告迟至2013年4月3日才到土地房屋权属登记机构为原告提交办理权属登记手续的申请并获受理。按照合同约定，被告应承担2011年3月31日至2013年4月3日期间的逾期办证的违约责任（以已付房款310291元为基数，按照每日万分之二的标准计付违约金）。被告虽抗辩未能及时为原告办理产权登记是因为重点工程公司的过错，被告不应承担责任，但该事由属被告与重点工程公司之间的合同关系，与本案无关，故法院不予采纳。至于被告辩称原告的诉讼请求已经超过诉讼时效期间。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”双方约定于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金，诉讼时效期间应自2013年7月起算。原告于2014年起诉来院，并未超过二年的诉讼时效期间。故原告的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。综上所述，原告的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：被告重庆鑫茂源房地产开发有限公司在本判决生效后立即支付原告杨红菊2011年4月1日起至2013年4月3日止的逾期办证违约金45550.7元。本案案件受理费938元，本院减半收取469元，申请诉讼保全措施费476元，由被告重庆鑫茂源房地产开发有限公司负担。宣判后，鑫茂源公司不服，向本院提起上诉。请求：撤销原判，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。主要理由：1.根据法律规定诉讼时效应当从知道权利被侵害时起算，即从上诉人交付被上诉人房屋后90日起算，被上诉人于2014年起诉，已经超过诉讼时效期间。即使计算也只能从起诉之日倒推两年计算。2.涉案房屋系上诉人与重庆市重点工程建设拆迁开发公司合作修建，因后者原因导致给被上诉人办证迟延，并非上诉人的责任，不应当有上诉人承担违约责任。被上诉人答辩认为：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为:双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。被上诉人已按约付讫购房款，鑫茂源公司应当按照合同约定交付房屋并为被上诉人办理房屋产权手续。合同约定：鑫茂源公司在房屋交付使用后90日内，到产权登记机关办理产权权属分割过户手续。鑫茂源公司将房屋交付给被上诉人使用后，理应按照合同约定在房屋交付使用后90日内到土地房屋权属登记机构为被上诉人办理所购房屋的权属登记手续，而迟至2013年4月3日才到土地房屋权属登记机构为被上诉人提交办理权属登记手续的申请并获受理。按照合同约定，鑫茂源公司应承担逾期办证的违约责任。双方约定于鑫茂源公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向被上诉人支付违约金，诉讼时效期间应当从2013年5月起算。被上诉人于2014年起诉，并未超过二年的诉讼时效期间。上诉人认为已经超过诉讼时效期间的理由，本院不予采信。至于上诉人认为因第三人的原因导致迟延办证问题。上诉人系被上诉人的合同相对方，其违约责任应当由上诉人承担，其认为因第三人的原因导致违约不应当由其承担责任的理由不能成立。综上，上诉人的上诉请求及理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费938元，由重庆鑫茂源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王伯文审 判 员  肖 琴审 判 员  张泽兵代理审判员  肖 飞代理审判员  邓 瑀二〇一五年八月十七日书 记 员  张 玲