山东省高级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁民终260号上诉人（原审原告）：范立兴。委托诉讼代理人：武湘源，山东鲁祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐志光，国浩律师（济南）事务所律师。被上诉人（原审被告）：潍坊晟鑫置业有限公司管理人。负责人：李萍。委托诉讼代理人：刘勇。上诉人范立兴因与被上诉人潍坊晟鑫置业有限公司（以下简称“晟鑫公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省潍坊市中级人民法院（2015）潍民一重字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人范立兴及其委托诉讼代理人武湘源、徐志光，被上诉人晟鑫公司管理人的负责人李萍及其委托诉讼代理人刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范立兴上诉请求：请二审法院查明事实，依法改判。事实与理由：一、一审法院认定上诉人跟被上诉人之间不构成商品房预售合同关系违背事实和法律。1、上诉人与被上诉人所签订履行的涉案56套楼房《商品房预售合同》，合同的签订和楼房价格的约定及房款的缴纳，均是按照经庭审质证无疑的双方协商后于2011年11月5日所签订的《订购楼房协议》所履行，由此上诉人在《订购楼房协议》签订后按合同约定缴纳的款项应为购房款。2、上诉人按照约定缴纳房款后，双方签订的涉案56套楼《商品房预售合同》也通过房管部门予以网签，可见该合同不违背法律规定，也不具备《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)所规定的无效事由，该合同应为有效合同。关于合同涉及的楼房价格如何约定、房款如何缴纳及是否缴纳等，均不影响合同的效力。由此可见，上诉人提供的相关证据足以证实：上诉人与被上诉人存在合法有效的商品房预售合同关系，现上诉人主张要求被上诉人按合同约定到潍坊市房管局办理56套楼房的登记备案手续的诉讼请求，法院理应依法支持。二、一审法院对上诉人与被上诉人之间存在借款合同关系的认定，无理无据。1、关于房屋价格，被上诉人均在合同中约定了每平米4000元。是鉴于该《订购楼房协议》第二条相关约定，即“为不影响乙方面向社会销售楼房的价格，该《商品房预售合同》中的楼房价格由乙方自行约定，该约定价格对甲方无约束力，如合同中约定的楼房款及应缴纳的维修基金款总款高于1600万元时，乙方按合同约定的价款给甲方出示收据，收据中载明的多余款甲方不再缴纳（对外可称多购预购降价优惠款）”。试想，如果没有该约定，上诉人也不可能按照每平米4000元的价格跟被上诉人签订该《商品房预售合同》，因为当时该处楼房的现房价格每平方米不足3000元，如果每平方米均价为4000元，上诉人也绝不会购买；再者，当时签订该商品房预售合同时，该楼房正在建设并非现房，其竣工验收交付时间至少要等一年多之后，如果提前交付房款1600万元按照最低受益的同期银行贷款四倍计算到交房时，其房款本息的总和予以折算后该楼房实际价格也相当于每平方米至少为4000余元，如果交房时间再久，实际价格会更高。由此可见，双方事先协议约定符合市场规则及实际情况，公平合理，且该约定更不违背法律规定。另外，按照正常的交易习惯，集团或大量购买楼房的价格均是不分楼层、位置、采光等因素一律约定同一价格。现一审法院认为价格同一违背常理的观点，恰恰与市场交易实现背道而驰。2、被上诉人于12月5日收到上诉人交付的最后一批房款400万元后，当日给上诉人出示了按购房合同应缴纳的全部款项的房款26686640元收据和购房维修基金467016元收据。足以证实，被上诉人认可上诉人缴纳的1600万元是购房款，否则，被上诉人也不可能出示房款收据。现一审法院以房款没有存入被上诉人银行账户为由认定不是房款的观点，明显违背事实。3、双方的相互转付款也是按《订购楼房协议》第2条、第5条约定所履行，从各方提供的银行转账凭证足以可见，被上诉人偿还上诉人每笔款在先，上诉人收款到还款后先后所缴纳的总计1600万元房款在后。可见，上诉人所交付的1600万元是基于双方购房合同关系缴纳的房款并非出借款。再者，当时双方之所以没有采取以房抵债方式的本意就是为了上诉人购买被上诉人该楼房的购房合同关系跟原来的借款合同关系清楚的分开而不混淆。现一审法院以双方相互频繁转账汇款不符合常理为由而认定上诉人付给被上诉人的款项系借款，毫无事实及法律依据，明显违背常理。三、一审判决适用法律错误，严重损害上诉人合法权益。该案上诉人的诉讼请求实为履行合同的确认之诉，依据《诉讼费用交纳办法》第十三条第（二）项第3款之规定，一审驳回诉讼请求，受理费应为50元-100元。一审判决上诉人承担受理费177568元，违背法律规定。综上，一审判决纯系主观错误推断导致错误裁判，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权利及法律的公正尊严。范立兴向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行商品房预售合同（合同总标的额为27153656元）；2、判令被告按合同约定到潍坊市房管局办理56套房屋的登记备案手续；3、诉讼费和保全费由被告承担。一审法院查明，原告主张与晟鑫公司之间曾经存在1600万元的借贷关系，并主张晟鑫公司已经将1600万元借款及利息偿还完毕；双方签订《订购楼房协议》1份及商品房预售合同56份，协议约定购房价为1600万元，合同约定购房价格为26686640元，原告向吴永强、刘玉娜、孟俊杰等人账户汇款1600万元作为购房款，晟鑫公司为原告出具数额为26686640元的购房款收款收据；被告称签订购房合同系为之前的借款提供担保，双方之间是民间借贷关系，不存在真实的商品房买卖关系。诉讼中，一审法院向原告询问是否变更诉讼请求，是否同意以民间借贷法律关系主张权利，原告明确表示坚持原诉讼请求。一审法院认为，本案争议焦点为：原告范立兴与晟鑫公司之间是否存在真实的商品房预售合同关系。从原告主张的购房款支付情况看，其提供的转账凭证均系其向吴永强等个人账户汇款，而非晟鑫公司的账户，虽然在《订购楼房协议》中有关于原告将房款存入晟鑫公司指定的个人银行账户的约定内容，但原告未提交证据证明收款人系根据晟鑫公司的授权代收购房款，被告亦不认可收到原告的购房款，故原告关于其向晟鑫公司支付购房款的事实证据不足。而且，原告转账汇款的数额为1600万元，购房合同约定56套房产的总价格为26686640元，价款数额亦不一致，《订购楼房协议》中载明“《商品房预售合同》中的楼房价格由晟鑫公司自行约定，该约定价格对范立兴无约束力”，由此可见，双方并未按《商品房预售合同》约定的价格履行，晟鑫公司向原告出具的总价为26686640元的购房款收款收据亦不真实，双方签订的《商品房预售合同》内容并不真实。从《商品房预售合同》约定的内容看，原告提交的56份《商品房预售合同》虽为潍坊市住房和城乡建设局监制的制式合同，亦包含了商品房预售合同所应具备的主要内容，但在房产价格这一主要条款上，却不分楼层、位置、采光等因素，所有购买的房产价格一律约定为4000元/平方米,明显不符合商品房买卖的交易习惯。根据原告的主张及《订购楼房协议》的约定，2011年7、8月份原告曾向晟鑫公司出借1600万元，在双方签订《订购楼房协议》时该借款尚未偿还，此时，晟鑫公司尚欠原告1600万元借款，而双方又约定原告以1600万元购买晟鑫公司的房产，按照正常的交易习惯，双方完全可以采取抵顶的方式，消灭双方之间的债权债务，但双方却采取相互转账汇款的方式频繁进行交易，明显不符合常理。在被告抗辩与原告之间不构成商品房预售合同关系，而是借款合同关系的情况下，综合原、被告提交的证据和前述理由，认定原、被告之间真实存在的应为借款合同关系，并根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”之规定，依法行使释明权，询问原告是否变更诉讼请求，提起民间借贷之诉，原告明确表示不变更诉讼请求，坚持原来的诉讼请求。因原告的诉讼请求所依据的事实及理由不能成立，依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第三十五条的规定，判决：驳回原告范立兴的诉讼请求。案件受理费177568元，诉讼保全费5000元，共计182568元，由原告范立兴负担。二审期间，上诉人范立兴围绕上诉请求提交“中国农业银行综合应用系统查询明细4份”。证明：被上诉人向上诉人偿还曾经的借款以及上诉人收到返还的借款之后依据订购楼房协议向被上诉人支付购房款，以此证明是被上诉人偿还借款在先，上诉人支付购房款在后，是上诉人依约履行订购楼房协议支付购房款的行为。被上诉人晟鑫公司质证称：对四份查询明细额真实性无异议，但这四份查询明细不能证明上诉人要证明的事实，同时不能证明当中显示的转款是向被上诉人支付的房款。被上诉人也没有收到以上房款。本院认为，上诉人提交的中国农业银行综合应用系统查询明细4份所载明的款项往来及数额，一审法院未予否定。该四份明细均未显示系购房款，也未显示收款人为被上诉人，被上诉人亦否认上述款项为购房款，故该4份明细不能证明所载款项为购房款，本院不予采纳。本院二审审理查明的其它事实和一审法院认定的事实一致。本院认为，双方当事人于二审期间的争议焦点仍然是：上诉人范立兴与被上诉人晟鑫公司之间是商品房预售合同关系还是民间借贷关系。范立兴主张双方为商品房预售合同关系；晟鑫公司主张双方为借贷关系，签订《商品房预售合同》系向范立兴借款提供担保。本院结合双方当事人提交的证据，探究《商品房预售合同》签订时当事人的真实意思，进而对双方当事人之间的法律关系作出判断。一、从双方签订《订购楼房协议》的背景看。2011年11月5日双方签订的《订购楼房协议》第5条载明，晟鑫公司应在2011年12月10日前将于2011年7、8月份所借范立兴借款1600万元及利息全部偿还，否则范立兴有权解除该协议。上述内容说明，《订购楼房协议》是在双方当事人存在借贷关系并且借款即将到期的情况下签订的。如果范立兴当时的真实意思是购买房屋，那么晟鑫公司到期不能偿还本息时，范立兴完全可以选择约定以欠款抵顶房款的方式让协议继续履行，而不是约定有权解除该协议。二、从双方签订的《订购楼房协议》及《商品房预售合同》约定的内容看。晟鑫公司虽然向范立兴出具了26686640元的购房款收款收据，但范立兴支付的数额为1600万元，与签订《订购楼房协议》时的欠款本金一致，说明晟鑫公司仍想沿用原来的借款思路使用范立兴的本金。同时，案涉《商品房预售合同》与一般商品房买卖合同不同，房产价格不分楼层、位置、采光等因素一律约定为4000元/平方米，这种售楼方式与一般房地产交易习惯不符。如果其中部分房屋发生纠纷，解决纠纷很难确定准确依据，这也是双方当事人应当预见到的。综上，一审判决认定上诉人范立兴与被上诉人晟鑫公司之间存在借贷关系，并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费177568元，由上诉人范立兴负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳彩林代理审判员  陈 浩代理审判员  曹 毅二〇一七年四月十二日书 记 员  赵 晶