广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）阳中法民一终字第486号上诉人（原审被告）：王绍铁，男，1948年1月11日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上诉人（原审被告）：ＸＸ，女，1949年10月28日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。两上诉人共同的委托代理人：谭保清，广东星华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：詹有芬，男，1972年9月20日出生，汉族，住广东省阳春市。委托代理人：谢飞，男，1964年2月20日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上诉人王绍铁、ＸＸ因与被上诉人詹有芬房屋买卖合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2014年12月15日作出的（2014）阳城法民一初字第1659号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年9月26日，詹有芬与王绍铁、ＸＸ签订《买卖房屋协议书》，约定王绍铁将其所有的座落于阳江市江城区甲路m号的自有房屋（结构一层，面积71.40平方米）卖给詹有芬，房价为280000元，定金为280000元，约定买房交定金后，如屋不买或违约定金不得退回，卖房方收取定金后，如屋不卖或违约按双倍赔偿。同日，詹有芬又与王绍铁、ＸＸ签订《买卖房屋协议书》，约定王绍铁将其所有的座落于阳江市江城区甲路m号的自有房屋（结构一层，面积39平方米）卖给詹有芬，房价为110000元，定金为100000元，约定买房交定金后，如屋不买或违约定金不得退回，卖房方收取定金后，如屋不卖或违约按双倍赔偿，同日，詹有芬向王绍铁、ＸＸ支付了该房屋（结构一层，面积39平方米）的定金100000元，王绍铁、ＸＸ签写收据给詹有芬收执。詹有芬以王绍铁、ＸＸ收到詹有芬支付的购房定金100000元后，单方违约没有按合同履行为由，向原审法院起诉，请求判决王绍铁、ＸＸ双倍返还定金200000元给詹有芬。原审诉讼中，詹有芬向原审法院申请财产保全并提供担保，原审法院依法查封了王绍铁所有的座落于阳江市江城区江城区甲路m号房屋（房地证号：1×××××9）。原审法院认为：2014年9月26日，詹有芬又与王绍铁、ＸＸ签订《买卖房屋协议书》，约定王绍铁将其所有的座落于阳江市江城区甲路m号的自有房屋（结构一层，面积39平方米）卖给詹有芬，房价为110000元，定金为100000元，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，该房屋的定金应调整为22000元为宜。扣除定金22000元后，詹有芬预付的78000元（100000元－22000元）应作为该房屋的预付款。王绍铁、ＸＸ在詹有芬支付该房屋的定金后，没有按合同的约定将该房屋卖给詹有芬，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，王绍铁、ＸＸ的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，故王绍铁、ＸＸ应双倍返还该房屋的定金共44000元（22000元×2）给詹有芬，由于王绍铁、ＸＸ收取定金后，亦未按双方约定履行将房屋卖给詹有芬，故王绍铁、ＸＸ亦应返还詹有芬支付的购房款78000元。王绍铁、ＸＸ经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，原审法院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限王绍铁、ＸＸ在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款78000元给詹有芬。二、限王绍铁、ＸＸ在本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还购房定金共44000元给詹有芬。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2150元，保全费1520元，共3670元，由王绍铁、ＸＸ共同负担。上诉人王绍铁、ＸＸ不服原审判决，向本院提起上诉称：一、王绍铁、ＸＸ收到被上诉人购房款是10万元，而一审法院认定是11万元，事实认定错误。二、讼争的房屋有两座，一座是江城区甲路m号面积39平方米的房屋，第二座是江城区甲路m号面积71.4平方米的房屋。原审法院作一座房屋买卖判决，是事实认定错误。三、江城区甲路m号面积39平方米的房屋至今未取得权属证书，王绍铁、ＸＸ与詹有芬对于江城区甲路m号面积39平方米房屋的买卖是非法买卖，依法双方应相互返还房屋及购房款，不存在双倍返还定金问题，原审法院判令双倍返还定金是错判。对于江城区甲路m号面积71.4平方米房屋的买卖是合法买卖，但詹有芬没有支付28万元定金，詹有芬应赔偿56000元定金给王绍铁、ＸＸ。综上，请求撤销原审判决，将本案发回重审。被上诉人詹有芬答辩称：在双方签订合同时，王绍铁、ＸＸ称江城区甲路m号39平方房屋是有砂纸契，并非无权属证书，合同应属有效。另原审判决只不过将预付款78000元，误写成88000元，是笔误，原审法院对此已作出补正裁定。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理据不足，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，王绍铁、ＸＸ确认2014年9月26日关于买卖江城区甲路m号39平方米房屋的《买卖房屋协议书》中卖屋方王绍铁、ＸＸ两人的名字是其本人所签及捺指模。詹有芬主张江城区甲路m号71.4平方米的房屋王绍铁、ＸＸ在与其签订合同前已卖给了案外人叶标，王绍铁、ＸＸ还收取了对方的购房款17万元。本院于2015年6月15日对案外人叶标进行调查，叶标反映“2013年王绍铁、ＸＸ因欠他人的债无法偿还，王绍铁、ＸＸ与叶标协商，由叶标帮其偿还债务，王绍铁、ＸＸ则将江城区甲路m号71.4平方房屋以房抵债给叶标，双方在2014年3月18日签订《房地产买卖合同》，约定房屋价款为17万元，王绍铁、ＸＸ应在2014年6月18日前办理房屋过户手续。王绍铁、ＸＸ在签订合同当天向叶标出具收到了叶标17万元购房款的收据（叶标当时支付了7万多元的现金，余下的款项叶标代王绍铁、ＸＸ偿还债务），并提供转让房屋的《国有土地使用证》给叶标保管，后因王绍铁、ＸＸ没有在合同约定的时间办理房屋过户，经叶标要求，王绍铁、ＸＸ在2014年6月19日写下保证书，承诺于2015年5月18日前将转让的房屋过户到叶标名下，但最后王绍铁、ＸＸ仍未履行为叶标办理房屋过户的义务。”为证明上述事实，叶标向本院提供了以下证据进行佐证，证据一、王绍铁、ＸＸ与叶标于2014年3月18日签订的《房地产买卖合同》及王绍铁、ＸＸ于当天出具的17万元收据；证据二、阳府国用总字第（1993）第00……68号国有土地使用证；证据三、王绍铁、ＸＸ于2014年6月19日出具的《保证书》，承诺于2015年5月18日将房屋过户到叶标名下。王绍铁、ＸＸ认为叶标的陈述不真实，《房地产买卖合同》一开始只有王绍铁、ＸＸ签名，叶标的签名是后来加上，该合同是不成立的。事情的起因是王绍铁、ＸＸ曾向叶标借款10万元，并约定了月利率6%的高利，王绍铁、ＸＸ提供了《国有土地使用证》给叶标抵押。17万元的收据是叶标强迫王绍铁、ＸＸ写的，但实际上是借款10万元，不是17万元，其余的都是利息。漠阳濑背3号71.4平方房屋在本案之前没有卖给叶标，王绍铁、ＸＸ只是用该房屋作为抵押向叶标借款，王绍铁、ＸＸ在转让房屋前已将该事告知詹有芬。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点是王绍铁、ＸＸ与詹有芬于2014年9月26日签订关于转让漠阳濑背3号房屋的《买卖房屋协议书》是否有效，王绍铁、ＸＸ应否双倍返还定金给詹有芬。王绍铁、ＸＸ主张江城区甲路m号房屋至今未取得权属证书，请求确认其与詹有芬签订的《买卖房屋协议书》无效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，买卖等债权行为的效力与物权变动的效力应相区分，合同依法成立即具有约束力，使当事人享有债权及负担债务。合同有处分内容时，具备实际履行的效力以当事人对标的物具有处分权为前提，合同未履行或不能履行不反过来影响合同效力，买卖合同不因出卖人无权处分而无效。本案王绍铁、ＸＸ与詹有芬经协商一致，在平等自愿的情况下签订对江城区甲路m号39平方房屋的《买卖房屋协议书》，符合双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认。王绍铁、ＸＸ以未取得涉诉房屋权属证书为由主张合同无效理据不足，本院不予支持。在签订合同时，詹有芬已依约支付定金及部分购房款给王绍铁、ＸＸ，王绍铁、ＸＸ未能履行房屋转让义务，原审法院判决王绍铁、ＸＸ双倍返还定金44000元及返还购房款78000元给詹有芬并无不妥，本院予以维持。至于王绍铁、ＸＸ上诉提出的詹有芬没有履行双方签订的关于71.4平方房屋《买卖房屋协议书》所约定的支付购房款义务，请求詹有芬承担违约责任，因王绍铁、ＸＸ在原审时并未提出该项反诉，本院不予处理。综上所述，王绍铁、ＸＸ的上诉理据不足，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由上诉人王绍铁、ＸＸ负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长  龙 飘代理审判员  莫怡华代理审判员  施震宇二〇一五年八月二十日书 记 员  冯梅瑰