广西壮族自治区乐业县人民法院民 事 判 决 书(2016)桂1028民初872号原告黄凤兰，女，1986年9月8日出生，壮族，居民，住乐业县。委托代理人梁锦达，广西桂百律师事务所田林分所律师。被告乐业县兴业房地产开发有限责任公司，住所地：乐业县公路局稽征站旁。法定代表人黄莉星，总经理。委托代理人黄荣高，广西齐川律师事务所律师。原告黄凤兰诉被告乐业县兴业房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月24日受理后，依法由审判员邹勇适用简易程序独任审判，于同年12月20日第一次公开开庭进行了审理。后因案情较为复杂，于2017年1月17日转为普通程序审理，依法由审判员邹勇担任审判长、审判员黄璇璇和人民陪审员覃敏参加的合议庭，于同年2月28日第二次公开开庭进行了审理。书记员李蔷薇担任法庭记录。原告黄凤兰及委托代理人梁锦达、被告乐业县兴业房地产开发有限责任公司的委托代理人黄荣高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄凤兰诉称，2015年原告向被告购买一套商品房，面积为123.76平方米，价格为3230.45元/平方米，总价款��399800元。当年7月7日原告向被告交了购房定金80800元，8月20日双方签订了商品房买卖合同书，10月22日原告通过银行贷款已向被告付清全部房款。合同第十一条约定，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在30日内自第十一条约定的交付期限届满之次日起出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；逾期超过30日后买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。2015年12月31日，被告没有把该商品房交给原告。2016年间，原告多次催被告交房，直到2016年10月7日，被告才向原告交房。被告没有按照合同约定履行，依照合同第十二条约定应承担违约责任，应向原告支付违约金55972元���为此，原告特诉至人民法院，请求依法判令：1、被告向原告支付违约金55972元；2、本案诉讼费由被告承担。原告黄凤兰对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、黄凤兰的身份证，拟证明二原告的身份信息；2、全国企业信用信息公示系统查询单，拟证明被告公司注册信息；3、商品房买卖合同，拟证明：在房屋买卖过程中原、被告的权利义务；合同约定被告要在2015年12月31日前将房屋交付给原告；4、乐业县兴业房地产开发有限责任公司财务收据、广西农村信用社抵（质）押品出入库凭证、销售不动产统一发票，拟证明原告已按合同约定履行支付购房款义务；5、乐业县气象局2016年10月24日出具的《乐业县2015年8月1日至12月31日降雨量统计》，拟证明在合同履行过程中不存在不可抗力；被告乐业县兴业房地产开发有限责任公司辩称：一、中华人民共和国建设部和中华人民共和国财政部第165号《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”原告未缴纳住宅专项维修资金，强行破门换锁进行室内装修，被告有权根据上述规定不将房屋交付给原告。另外，该行为属于侵权行为，被告保留追究法律责任的权利。二、从2014年12月18日开工至2016年10月31日，被告在建设涉案房屋过程中，遭遇各种不可抗力，其中有恶劣天气及政府原因，导致不能依约交房：1、遭遇各种下雨天气致停工。根据中国气象局发布的降水等级划分，24小时内降水量小于10mm的降雨为小雨，24小时内降水量10-25mm的降雨为中雨，24小时内降水量25-50mm的降雨为大雨，24小时内降水量50-100mm的降雨为暴雨。乐业县2014年12月至2016年10月的降雨量为：大雨、暴雨37天，小雨、中雨79天。其中，大雨、暴雨37天期间，露天施工项目全部停工，小雨、中雨79天期间，根据中华人民共和国住房和城乡建设部和中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局联合发布的《混凝土结构工程施工规范（GB50666-2011）》雨期施工中10.4.4规定：“除采用防护措施外，小雨、中雨天气不宜进行混凝土露天浇筑，且不应开始大面积作业面的混凝土露天浇筑；大雨、暴雨天气不应进行混凝土露天浇筑。”中华人民共和国住房和城乡建设部批准的行业标准《建筑外墙防水工程技术规程（JGJ/T235-2011）》6.1.9规定：“外墙防水工程严禁在雨天、雪天和五级风及其以上施工。”影响到混凝土的大面积浇注墙面及外墙防水项目的施工。另外，雨天路滑，对于施工人员特别是高空作业人员构成极大的安全隐患，极易造成建筑安全生产事故。如不顾及下雨甚至大暴雨天气对施工的影响，一味赶进度，对建筑业安全生产、房子质量将产生严重影响。2、由于水利电业公司线路检修停电导致影响施工进度26天。其中：2014年12月23日至28日同乐中路供电线路更换停电6天，2015年1月12日至15日同乐中路供电线路检测停电4天，2015年5月19日至21日同乐中路因雷雨天气供电线路故障停电3天，2015年9月17日至19日同乐中路因变压器起火停电维修3天，2015年12月7日至9日同乐中路变压器更换停电3天，2015年12月27日至29日同乐中路供电线路检测停电3天，2016年1月15日至18日同乐中路供电线路故障停电4天。3、由于自来水厂铺设、维修管道影响施工进度16天。其中，2015年1月16日至19日原油脂厂施工导致大型水管破裂停水4天，2015年6月11日至12日新华书店大门处水管维修停水2天，2015年9月10日至12日农贸市场入口大型水管破裂停水3天，2015年10月15日至16日保险公司对面水管维修停水2天，2015年12月21日至22日县中心河道大型给水管破裂停水2天，2016年7月3日至5日农贸市场入口大型水管再次破裂停水3天。4、因运输水泥的必经道路塌方，施工用水泥不能正常供应，影响施工进度5个月。乐业县水泥厂已关闭，被告只能向凌云县通鸿水泥厂购运水泥。2015年8月27日，由于持续几天暴雨，百色至乐业二级公路凌云县百合屯处（省道206线K42+400-K42+880路段）塌方，只允许小型车辆通过，禁止10吨以上重车通行。被告从凌云县海螺水泥厂运送水泥的车辆无法通行，严重影响施工中水泥的供应量。5、由于乐业县周边石场陆续关闭，施工用沙石不能正常供应，共影响施工进度60天。随着县政府对石场进行大整改及周边石场的陆续关闭，施工用的沙石供应不上，经常两天等不到一车沙，严重影响施工进度。为了保证工程质量及施工进度，被告及时采取补救措施，发动多组人员找沙石材料，并得到国土、安监部门的批准，否则，影响的时间更久。6、2015年4月25日至28日、2016年4月18日至21日在乐业县分别举行第八届、第九届中国百色国际山地户外运动挑战赛，这8天时间内封闭了县城进城主要干道，被告运输沙石、水泥的车辆无法通行，造成停工8天。7、中考停工3天，高考停工3天，春节放假7天。以上共计389天。三、原告逾期支付房产款，导致被告建设资金周转困难，影响施工进度，对逾期交房负有责任。综上，请驳回原告的诉讼请求。被告乐业县兴业房地产开发有限责任公司为其辩解和主张在举证期限内提供如下证据：1、乐业县兴业房地产开发有限责任公司2016年5月5日出具的《关于老车站及原油脂厂工地用料的报告》，拟证明被告工地缺乏符合高层建筑用料的石材；2、乐业县兴业房地产开发有限责任公司2016年11月17日出具的《关于申请开具气象证明的函》、乐业县气象局出具的《乐业县2014年12月18日至2016年10月31日降雨量》、《乐业县2016年1月-11月各日雨量》、《2014年12月18日至2015年12月31日天气实况证明��，拟证明乐业县2014年12月18日至2016年10月31日的降雨量、天气实况；3、乐业县兴业房地产开发有限责任公司2016年11月28日出具的《关于2014年12月18日至2016年10月份乐业县水利电业有限公司线路检修导致停电的证明函》，拟证明2014年12月18日至2016年10月，因路线检修导致被告工地被停电26天的事实；4、乐业县兴业房地产开发有限责任公司2016年11月28日出具的《关于百色至乐业S206二级公路凌云县百合屯处塌方后修复时间的证明函》、凌云县公路管理局2016年11月28日出具的证明，拟证明S206公路修复导致被告不能按期交房；5、乐业县兴业房地产开发有限责任公司2016年12月5日出具的《关于2015年4月25日至28日第八届中国百色国际山地户外运动挑战赛乐业举行封路的证明函��、《关于2016年4月18日至21日第九届中国百色国际山地户外运动挑战赛乐业举行封路的证明函》，拟证明2014年12月18日至2016年10月31日，因乐业举办赛事封路8天，导致被告施工所需石材料、水泥等材料供应中断而被迫停工的事实；6、乐业县兴业房地产开发有限责任公司2016年12月1日出具的《关于2015年1月份至2016年10月份乐业县自来水厂中途水管维修导致停水的证明函》，拟证明2015年1月至2016年10月，被告施工场地因停水而被迫暂停用水项目施工16天的事实。7、乐业县国土资源局2016年12月6日出具的证明，拟证明乐业县城周边采石场被关停导致被告因建筑石材料紧缺而被迫延误施工的事实；8、广西农村信用社网上银行转账业务客户回执12份、电子回单5份、乐业县兴��房地产开发有限责任公司2016年12月19日出具的证明，拟证明被告支付因建筑施工所用的通鸿水泥价款近60万元；9、广西凌云通鸿水泥有限公司散装磅单16张，拟证明被告通过销售商乐业县浩瀚公司向凌云水泥厂购运水泥，道路塌方在2015年8月份，未塌方之前的7月份，建筑施工用水泥可以保证正常的供应量，道路塌方后，不能保证正常的施工需求。10、《混凝土结构工程施工规范》，拟证明小雨、中雨天气不宜进行混凝土露天浇筑，且不应开始大面积作业面的混凝土露天浇筑，大雨、暴雨天气不应进行混凝土露天浇筑；11、《建筑外墙防水工程技术规程》，拟证明外墙防水工程严禁在雨天、雪天和五级风及其以上施工。12、房地产购房合同补充协议，拟证明原告逾期交房款的事实；13、百色市金旺物业服务有限公司乐业分公司2016年11月28日出具的《关于业主私自违规装修情况汇报》、乐业县兴业房地产开发有限责任公司2016年10月25日出具的《关于兴业商贸城（一期）业主未经办理相关手续强行装修的声明》，拟证明原告强行进入房屋换锁装修，被告要求原告恢复房屋原状的事实。本院依职权到中国农业银行股份有限公司乐业县支行调取付款方户名为黄凤兰、收款方户名为乐业县住房制度改革委员会办公室的客户收付款入帐回单。通过开庭质证，被告对原告提供的证据均无异议。原告对被告提供的证据质证如下：对证据1的关联性有异议，被告打报告的事实原告不清楚，被告是在2016年5月1日打的报告，而约定交付房屋的时间是2015年12月31日；对证据2的真实性无异议，但在时间跨度上，签订合同前、合同约定交房时间以后的降雨量与原告方无关，下小雨对施工没有影响，真正存在暴雨的时间是3到4天，不可作为不可抗力；对证据3的合法性有异议，来源不合法，盖的章不合法，是乐业县水利电业有限公司客户服务中心盖的章，且内容记录的1、2、3、4、7点与本案无关，5至6点写的是本案的时间，但是并没有说明与被告违约有关，原告不认可；对证据4的关联性有异议，虽然二级路被封，但二级路并非是凌云县到乐业县的唯一通道，不能作为被告违约的不可抗力的理由；对证据5的关联性有异议，举行户外挑战赛是乐业每年都举办的，在被告与原告签订合同时应当考虑减出去，2015年举办时间在签订合同之前，2016年举��时间在合同约定交房之后，所以不能作为被告逾期交房的理由；对证据6有异议，证明内容第1、2、3点涉及的时间是在签订合同之前，第6条涉及的时间在约定交房时间之后，与本案没有关联性，虽然第4、5点内容证明停水时间是2天，但被告方作为房地产开发商是有水池的，不可以作为不可抗力；对证据7有异议，乐业县并不是只有这几家采石场，不能作为被告逾期交房的理由；对证据8、9有异议，凌云县至乐业县的二级路塌方施工，可以绕路，水泥也可以从别的地方调过来，不一定非要从凌云县要水泥，不能作为被告逾期交房的理由；对证据10真实性无异议，对关联性有异议，原告与被告签订合同时房屋主体已经起好，下雨可以做房子内的工程，不可作为被告违约的理由；对证据11的真实性无异议，对关联性有异议，雨天不可做外墙，但是内墙可以；对证据12无异议，���不能证明被告主张原告逾期交房款的事实，原、被告2015年10月12日签订合同，原告于当月22日交清全部房款，原告没有违约；对证据13有异议，被告逾期交房近一年时间，原告等业主多次催被告交房，但被告逼迫原告签订放弃追究被告违约责任的协议，原告不从，见部分业主强行要房装修后，也才换锁进行装修的。原、被告对本院调取的证据均无异议。本院对本案证据认定如下：原告提供的证据、被告提供的证据12及本院调取的证据，当事人均无异议，本院予以确认。对被告提供的其他证据，因原、被告签订合同时间至合同约定交房时间间隔仅两个多月，而证据1-9证明内容所涉及的时间绝大多部分在这两个多月时间段之外，不能作为被告拟主张的由于天气、供水、供电、材料供给、政府行为等因素导致逾期交房的理由，本院不予确认；10、11属国务院相关部门制定的国家、行业标准，不属于证据，可作为本案参考材料；13与本案无关联性，被告答辩时已明确保留另行追究原告相关法律责任的权利，故本院不予确认。综合全案，本院确认以下法律事实：2015年8月20日，作为买受人的原告与作为出卖人的被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于乐业县邮政局西面的乐业县兴业商贸城（一期）10楼1003号商品房1套，建筑面积共123.76平方米，单价为每平方米3230.45元，总价款为399800元；买受人采取贷款方式（公积金贷款）付款，签订合同前，买受人已向出卖人支付定金80800元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，余款319000元向贷款机构申请贷款支付；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之五的违约金；买受人应当按照有关规定交纳住宅专项维修资金，住宅专项维修资金属于业主所有，买受人未交纳住宅专项维修资金的，出卖人不得将商品房交付买受人，出卖人不能在当地房产管理所办理登记备案。原告于2015年7月7日向被告支付了80800元定金，并于2015年10月22日交清了全部购房款399800元。被告未按合同约定的期限（2015年12月31日前）交付房屋。直至2016年10月7日，被告才将房屋交付给原告，原告对房屋进行了装修、使用。2016年10月24日，原告以被告逾期交房违约为由诉至本院，提出上述诉讼请求。另查明，诉讼过程中，原告未向乐业县房产管理局交纳��宅专项维修资金。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》依法成立，受法律保护，当事人应当依照合同的约定履行自己的义务。该合同第二十二条约定：“买受人应当按照有关规定交纳住宅专项维修资金，住宅专项维修资金属于业主所有。买受人未交纳住宅专项维修资金的，出卖人不得将商品房交付买受人。”中华人民共和国国务院令第379号公布的《物业管理条例》第五十三条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”中华人民共和国建设部、财政部第165号令公布的《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，��首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”第三十六条规定：“开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。”由此可见，住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，属于业主所有，不得挪作他用，具有公共性、公益性。缴纳住宅专项维修资金的义务是一种旨在维护共同或公共利益的法定义务。原告应依法依约缴纳住宅专项维修资金，未缴纳前，被告有权不交付房屋。虽然被告实际交房时间已超过合同约定的时间，但交房时，原告仍未缴纳住宅专项维修资金，在此前提下，原告请求被告承担逾期交房的违约责任于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条及参照中华人民共和国国务院令第379号公布的《物业管理条例》第五十三条、中华人民共和国建设部、财政部第165号令公布的《住宅专项维修资金管理办法》第十二条、第十三条、第三十六条的规定，判决如下：驳回原告黄凤兰的诉讼请求。案件受理费1200元，由原告黄凤兰负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方���事人的人数递交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，户名：待结算财政款项─法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邹 勇审 判 员  黄璇璇人民陪审员  覃 敏二〇一七年四月二十日书 记 员  李蔷薇