杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0105民初437号原告：康淦泉。委托代理人（特别授权代理）：孙玉雄。被告：杭州赛码品牌管理有限公司。法定代表人：何纪芳。委托代理人（特别授权代理）：陈少飞。原告康淦泉为与被告杭州赛码品牌管理有限公司租赁合同纠纷一案，于2017年1月13日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用简易程序进行审理。本院于2017年3月29日公开开庭审理。原告的委托代理人孙玉雄、被告的委托代理人陈少飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年3月26日，原、被告双方签订商铺租赁合同，约定：被告将位于杭州市拱墅区登云路518号一层A017号商铺建筑面积共计70平方米出租给原告供办公、LED展示销售使用；合同期限为3年，自2014年3月1日起至2017年2月28日止；被告同意给与原告12个月的免租期，自2014年3月1日起至2015年2月28日；原告应在合同签订当日向被告支付合同履约保证金16800��（两个月租金），并承诺遵守被告商场开业规定，在2014年5月1日前正式装修完毕并对外营业；等等。合同签订后，原告按约支付履约保证金16800元，并按时装修完毕。然而直至2014年5月30日，被告经营的光之洲商场并未开业，直到2014年6月18日才开始试运行。试运行期间，商场经营状况不良，商铺入住率极低。2014年11月4日，被告召集商铺租户开会，商讨经营策略并承诺延长免租期。但被告经营的光之洲商场经营形式日趋恶化，2014年底开始，光之洲商场已处于无管理的歇业状态。后被告于2015年12月9日短信通知原告，光之洲商场将于2016年1月1日正式停止营业，2015年12月11日办理退铺登记。然被告却从未配合办理退铺登记。2016年8月，被告的光之洲商场正式关闭，商场大门上锁。2016年11月7日，被告以原告未支付租金为由向原告发出解除租赁合同通知书。原告认为其完全依约履行租赁合同义务，在光之洲商场歇业期间，其从未在商场内继续经营，并且多次向被告商讨退铺事宜，然被告不予以理会。经调查，被告在与原告签订租赁合同时，尚未取得消防验收合格证明，光之洲商场也从未正式开业。案涉商场是被告从原房东处转租而来，被告是否有转租权也不可知。原告投入大量的财力备货、装修店铺，被告未经原告同意擅自歇业、停电、封锁商场大门等的行为严重损害了商户的利益，已经严重违反相关法律及租赁合同的约定，侵害了原告的利益。故诉至法院，请求判令：1.解除原、被告间签订的《租赁合同》；2.被告返还原告支付的合同履约保证金人民币16800元及利息损失2188元（自2014年3月27日暂计至2016年12月22日，按年利率4.75%）；3.被告支付原告商铺装修补偿款人民币40000元；4.本案诉讼费由被告承担。被告辩称：原、被告于2014年3月26日签订商铺租赁合同，被告在2014年6月18日正式开业。按照双方签订的商铺租赁合同，原告至今只支付了履约保证金、押金、3个月的物业管理费，其他因原告自身原因无力履行合同，迟交、缓交甚至不交。故被告认为双方均应该按照租赁合同来履行，根据租赁合同第八条关于违约责任的约定，被告有权单方面解除合同，并在收取的保证金内扣除相应费用。故原告的诉请除解除合同外，其他诉请被告认为不应予以支持，请求法院驳回。原告为其诉称提交下列证据材料：1.租赁合同及附件一份，证明原告于2014年3月26日承租被告商铺的事实；2.收款收据一份，证明原告已经支付履约保证金的事实；3.店铺照片一份，证明原告如实装修店铺的事实；4.合同解除通知书一份，证明被告未经协商擅自违法解除租赁合同的事实；5.通知短信（复印件）一份，证明光之洲商场于2016年1月1日停止营业；6.消防验收证明一份，证明光之洲商场实际于2014年6月10日通过消防验收的事实；7.通知一份，证明被告以G20安保名义将商场关闭的事实；8.商场照片一份，证明被告经营的商场上锁、关闭的事实；9.（2015）杭拱商初字第3558号民事判决书（复印件）一份，证明截至2015年11月2日被告商场实际上未正式开业的事实；10.会议签到表一份，证明被告短信通知租户，要求至被告处退铺事宜。11.电信业务收据一份，证明通知短信是由被告发送的事实。12.杭州赛码城营业房租赁合同（复印件）一份，证明被告开业的时候承诺试营业，在达到一定条件后正式开业，且正式开业要有被告的正式公告。被告发表如下质��意见：对证据1、2，均无异议。对证据3，是否为原告的店铺不清楚，因为上面没有门牌号码。且店铺都是被告方统一装修的。对证据4，真实性无异议，是被告发的。被告在2016年11月11日给原告发的解除合同通知函，是依据合同第八条来单方解除合同的。对证据5，真实性无异议。是被告群发的该条短消息，所有商户都发送了，并非是针对原告的。有的商户是按时支付租金的。对证据6，真实性无异议，案涉商场是2014年6月10日通过消防验收，2014年6月18日开业。对证据7，真实性无异议，是被告接到公安机关相关通知对商场进行关门的，不是原告所说的以G20安保名义。对证据8，这个照片应该是G20期间的，G20期间商场确实是这样的。对证据9，真实性无异议。但该判决书中所涉及的招商业主���类型等都和原告这批不一样，这个是在原告之前的第一轮招商的情况，当时的商场叫做杭州赛码城。对证据10，没有被告的人员参加和签字，被告不清楚。在另案中，原告申请出庭的证人明确证明我公司没有人员参加，也没有人员签字。对证据11，无异议。对证据12，这个是被告在之前第一轮招租时的合同版本，与原告所签合同版本不一致。且该合同中出租的是负一层，不是一层。而且不同的商铺的位置、价格、待遇都是不一样。被告为其辩称提交下列证据材料：1.照片二张（打印件），证明案涉光之洲商场正式开业的时间是2014年6月18日。2.照片二张（打印件），证明光之洲商场已经正常开业，商场内人流众多。3.物业管理合同一份，证明物业费的缴纳标准。原告发表如下质证意见：对证据1，真实性无异议，关联性有异议。该照片只能显示被告有举行开业仪式，是否正式开业无法证明。对证据2，该证据仅仅是打印件，对三性均有异议。对证据3，真实性无异议，可以说明当初约定的物业管理费标准。但是该合同跟本案租赁合同纠纷无关联。本院对原告提交的证据认证如下：对证据1、2、3、6、11的真实性及证明力均予以确认。对证据4、5、7的真实性予以确认。对证据8，只能证明照片显示的商场状况，但不能证明是何时间的状况。对证据9、12，真实性予以确认，但与本案无关联，不予采信。对证据10，因没有被告方人员的签名，不能证明原告的待证事实。本院对被告提交的证据认证如下：对证据1、3的真实性及证明力均予以确认。对证据2，系打印件，原告不予认可，不予采��。审理中，原告向本院申请对原告承租的案涉商铺的装饰装修价款进行司法鉴定，本院认为申请鉴定的事项对本案处理结果无意义，本院不予准许。综合上述有效证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：2014年3月26日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定：被告将位于杭州市拱墅区登云路518号的光之州商城一层A017号商铺出租给原告使用，商铺建筑面积为70平方米；本商铺仅供原告用作LED产品展销，未经被告同意，不得作为他用；合同租期3年，自2014年3月1日起至2017年2月28日止；被告同意给与原告12个月的免租期，自2014年3月1日起至2015年2月28日止，免租期内，原告不需缴纳租金；2015年3月1日开始计算租金，每月租金为8400元；原告按每3个月作为一期向被告支付租金，并在该期到期日前10个工作日前支付；原告应在合同签订当日向被告支付合同履���保证金16800元（两个月租金），并承诺遵守被告商场开业规定，在2014年5月1日前正式装修完毕并对外营业；原告承租期间，如遇原告出现不按时交纳租金等费用、商品质量投诉而原告未妥善处理等的违约行为，则可由被告处理，相关费用（包括欠交费用、处理过程中发生的诉讼费、律师费、赔偿金等一切费用）从该保证金中先行扣除；等等。合同签订后，原告于2014年3月26日支付履约保证金16800元，并预交水电费3000元、物业管理费1575元。原告按时装修完毕，并于2014年4月底进场营业。2014年6月10日，庆隆综合大厦（C座）（即案涉光之州商场）取得消防安全检查合格证。2014年6月18日，光之州商城举行开业仪式，正式营业。2015年12月9日，被告向所有光之州商城的承租户群发短信，通知“杭州光之洲光电产业展贸中心将于2016年1月1日停止营业，并定于12月11日开���办理退铺登记手续。退铺依据双方签订的《租赁合同》相关条款办理。”然原、被告双方并未办理正式的退铺登记手续。2016年8月10日至2016年9月10日期间，光之州商场因安保工作安排的原因临时关闭。2016年11月7日，被告以原告未支付租金为由向原告发出《租赁合同解除通知函》，要求解除案涉租赁合同，并要求原告在收到函件后即来搬离物品，物品搬离截止时间为2016年11月30日，逾期不搬离的物品视为无主处理。原告收到该函件后，并未去光之州商场搬离物品。现光之州商场已停止营业。另查明，原告除支付了履约保证金16800元，并预交水电费3000元、物业管理费1215元以外，还于2014年10月9日交水电费298.50元，另外未再向被告缴纳过租金、水电费、物业管理费。本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》及附件均真实有效，双方均应按约履行。被告按约向原告交付了店铺，原告理应按约向被告缴纳租金、水电费、物业管理费。虽然光之州商城于2014年6月18日才正式开业，但原告实际于2014年4月底已进场营业，且合同对商城正式开业时间并无约定，另被告也给了原告一年的免租期，自2014年3月1日起至2015年2月28日止。故原告并不能以此认为被告违约，需承担违约责任。另原告认为，案涉商场经营状况不良，处于无管理的歇业状态。本院认为，商场经营状况是否良好是一种商业风险，并非作为出租方的被告所能决定，从实际情况来看，被告并非没有对商场进行管理。然原告作为承租商户，在免租期结束后，却仍然不按约缴纳租金、水电费及物业管理费，其行为构成违约。故被告于2015年12月9日短信通知原告办理退铺登记，以及2016年11月7日函告原告解除租赁合同，于法有据。且原、被告双方均要求解除案涉《租赁���同》，故案涉《租赁合同》已解除。合同解除后，对原告要求返还合同履约保证金的诉请，因原告一直拖欠租金不付，被告主张履约保证金用于抵扣租金、水电费及物业管理费等费用，符合合同约定。另装修商铺系原告作为商户的经营行为，要求被告承担没有依据，且该装修对被告再次招商并无利用价值。故对原告要求被告返回履约保证金及支付商铺装修补偿款的诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告康淦泉与被告杭州赛码品牌管理有限公司于2014年3月26日签订的《租赁合同》已解除。二、驳回原告康淦泉的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计637.50元，由原告康淦泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日��十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。审判员  曾碧莲二〇一七年四月十二日书记员  樊笑婧