重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2015)渝五中法民终字第03967号上诉人（原审被告）皮永强，男，1962年10月30出生，汉族。被上诉人（原审原告）重庆渝高物业管理有限责任公司，住所地重庆市北部新区财富大道19号2幢二层4号。法定代表人汤伟，总经理。委托代理人串炳香，重庆秉达律师事务所律师。委托代理人龙拓荒，重庆秉达律师事务所实习律师。上诉人皮永强因与被上诉人重庆渝高物业管理有限责任公司（以下简称渝高物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2015）九法民初字第01702号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。一审法院经审理查明，皮永强系重庆市九龙坡区二郎新城星座小区XX号房屋的业主，房屋建筑面积96.31㎡。渝高物管公司与新城星座小区的开发商重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司于2007年6月22日签订前期物业服务合同，由渝高物管公司为新城星座小区提供物业管理服务，物业服务费收费标准为住宅每月1.1元/平方米，按季度在每季第1月前10日内交纳。共用的设备、设施运行和使用的能源消耗、消防、清洁及绿化用水，应独立核算，合理向业主分摊计收。同时合同约定如业主未能按时如数缴纳物业服务费，应按每日千分之三的标准支付违约金。合同签订后，渝高物管公司进场并向新城星座小区提供了整体物业管理服务至今。皮永强作为小区业主至今未向渝高物管公司缴纳2010年4月1日至2014年9月30日期间的物业服务费及公摊水电费。渝高物管公司向一审法院起诉，请求：1、判令皮永强支付物业管理费5720.81元、公摊水电费1040.15元；2、判令皮永强立即支付相应资金占用损失（以6760.96元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准自2010年4月1日起计算至付清之日）；3、本案诉讼费由皮永强承担。一审审理中，皮永强提出因开发商重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司意图在小区内乱搭乱建钢架顶棚，受到小区业主的制止，在协商过程中重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司与皮永强等业主签订了协议，约定在事情未协商处理完毕前皮永强等有权以暂时拒交物管费等方式维护自身的利益，渝高物管公司也全程参与了协商过程并认可了该协议，后开发商以伪造业主签名的方式骗得了审批手续并完成了乱搭乱建，故皮永强有权拒交物管费。皮永强对此提供协议、函件、意见签名表等予以证明。渝高物管公司认为皮永强所陈述的事实与本案无关，开发商无权作出皮永强可不向渝高物管公司交付物管费的承诺，渝高物管公司并不清楚也不认可开发商与皮永强之前的约定。同时渝高物管公司主张按0.2元/平方米·月的标准收取2010年4月1日至2014年9月30日期间的公摊水电费共计1040.15元，但渝高物管公司未提供具体计算依据以证明该标准的合理性。皮永强认为该标准过高，不予认可。上述事实，有前期物业服务合同、备案登记证明、接房通知书、皮永强提供的协议、函件、施工现场图片、意见签字表、情况说明函以及一审庭审笔录附卷为证，并经当庭质证，足以认定。一审法院认为，依照法律规定，渝高物管公司与开发单位重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司签订的前期物业服务合同是双方的真实意思表示，内容合法有效，对作为业主的皮永强具有法律约束力，渝高物管公司、皮永强双方应按合同履行。依照权利与义务相一致的原则，皮永强接受了渝高物管公司的物业管理服务，应当向渝高物管公司支付物业服务费。收费标准按前期物管合同约定的标准执行。皮永强提出开发商乱搭乱建并向其承诺可暂时不缴纳物管费的问题，一审法院认为搭建钢架雨棚的行为实施者为开发商重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司，事情未协商处理好之前可暂时不交物管费属于重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司与皮永强之间的约定，皮永强无证据证明该约定得到了渝高物管公司的认可或默认。开发商可选聘前期物管公司，属于法律特别规定，但法律未赋予开发商可向业主作出不向物管公司缴纳物管费承诺的权利。皮永强认为开发商既然可以代表业主选聘物管公司也可以代表物管公司作出不交物管费的承诺的主张不能成立。故开发商就搭建钢架雨棚事宜向皮永强承诺可暂时不交物管费的行为效力不及于渝高物管公司,皮永强不得以此为由向渝高物管公司拒交物管费。根据皮永强陈述，现搭建行为已经完成，若皮永强认为搭建行为侵犯了其合法权益，或开发商取得审批手续过程中存在虚假伪造手续的问题，不属于本案审理范畴，皮永强可另案提起诉讼主张权利或向有关行政主管部门反映。故对皮永强所拖欠的2010年4月1日至2014年9月30日共计54个月的物业服务费，共计为5720.81元，皮永强应立即向渝高物管公司缴纳。渝高物管公司要求按照0.2/平方米·月的标准收取公摊水电费，皮永强认为该标准超出实际金额。因前期物管合同约定对公摊水电费需独立核算，合理计收，渝高公司未提供证据证明具体计算依据及0.2/平方米·月标准的合理性，依法应承担举证不能的不利责任。鉴于公摊水电费属于客观产生的费用，一审法院酌情按照8元/月的标准支持公摊水电费，经计算共计为432元。皮永强无正当理由拖欠物管费等相关费用，构成违约，依法应对给渝高物管公司造成的违约损失进行赔偿。一审法院酌情认定皮永强支付渝高物管公司资金占用损失100元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告皮永强于本判决生效后十五日内向原告重庆渝高物业管理有限公司支付物业服务费5720.81元、公摊水电费432元及资金占用损失100元，以上共计6252.81元。二、驳回原告重庆渝高物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告皮永强负担（此款原告已预交，被告在履行上述义务款项时一并支付原告）。”皮永强不服提起上诉，请求：1.撤销原判决，改判皮永强不用支付物管费和公摊费用；2.改判渝高物管公司立即支付给皮永强9万元的损失补偿，以及该款同期银行贷款利息和其他损失。主要事实以及理由：1.一审法院认定事实错误，适用法律片面。根据渝高物管公司一审向法院出示的证据，证明其完全知晓其关联企业开发商重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司对皮永强的承诺并认可了该承诺。由渝高物管公司2009年底的上级调研报告节选中可以作为认定重庆渝高科技产业(集团)股份有限公司是渝高物管公司的股东之一，渝高物管公司作为企业法人，该法人股东行为针对自然人来讲即代表法人的行为，该法人的股东应履行的协议也是该法人应履行的协议。2.重庆渝高科技产业(集团)股份有限公司与皮永强签订的协议以及渝高物管公司的代表签署的函件证明开发商与渝高物管公司有利害关系，至少能够证明渝高物管公司完全知晓以及认可开发商与皮永强的协议行为。3.一审法院适用法律片面。一审法院认为渝高物管公司的股东重庆渝高科技产业(集团)股份有限公司选聘前期物业管理公司，属于法律特别授权，但未赋予开发商向业主作出不向物业管理公司缴纳物业费的权利。《公司法》规定了前期物业管理公司也要对自己的股东的行为承担责任。是渝高物管公司的股东行为导致皮永强与渝高物管公司的物业服务合同履行不能，渝高物管公司应承担完全责任。渝高物管公司答辩称：1.渝高物管公司与重庆渝高科技产业(集团)股份有限公司签订的前期物业服务合同真实合法有效，对前期物业所涉及的业主有约束力。依照权利义务相一致原则，皮永强应当向渝高物管公司支付物业管理费以及水电公摊费。2.仅在2008年之前重庆渝高科技产业(集团)股份有限公司是渝高物管公司的股东；且渝高物管公司对重庆渝高科技产业(集团)股份有限公司向皮永强作出的不缴纳费用的约定不清楚也不认可。一审判决认定事实清楚，请求驳回皮永强的上诉，维持原判。二审审理中，皮永强举示渝高物管公司上级调研汇报材料（网页材料），拟证实重庆渝高科技产业(集团)股份有限公司是渝高物管公司的股东。渝高物管公司认可2008年之前，重庆渝高科技产业(集团)股份有限公司是渝高物管公司的股东。本院二审审理查明，2010年6月8日，渝高物管公司与重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司续签前期物管服务合同。后渝高物管公司又于2011年5月1日、2013年4月30日与新城星座小区业主委员会签订物管服务合同。二审查明的其余案件事实与一审审理查明的事实相同。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，渝高物管公司依照合同约定为新城星座小区提供了物业管理服务，皮永强作为业主实际接受了相关服务，应当向渝高物管公司支付物业服务费用。渝高物管公司在二审中仅认可2008年之前重庆渝高科技产业(集团)股份有限公司是其股东。而皮永强在本案中举示的证据不足以证实重庆渝高科技产业(集团)股份有限公司在与其签订协议时、即2009年11月仍是渝高物管公司的股东。同时，根据《中华人民共和国公司法》的相关规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，以其全部财产对公司的债务承担责任；有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。由此可知，公司与其股东是各自独立的民事主体，即使重庆渝高科技产业(集团)股份有限公司现在仍然是渝高物管公司的股东，其也无权直接代表渝高物管公司向皮永强作出免交物业服务费的承诺。如重庆渝高科技产业(集团)股份有限公司的行为侵害了皮永强的权利或违反了双方之间的约定，皮永强可另案主张权利。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。皮永强的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由皮永强负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  张雪方审 判 员  秦 敏代理审判员  宋 扬二〇一五年八月四日书 记 员  刘德宝