上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2014）闸民三（民）初字第1915号原告汪德飞，男，1986年7月5日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市，住上海市闵行区。委托代理人程孝朋，上海博问志律师事务所律师。被告谈其，男，1975年1月4日出生，汉族，户籍地上海市闸北区。委托代理人窦世春，上海贝通律师事务所律师。委托代理人钱岚莉，上海贝通律师事务所律师。第三人潘祥胜，男，1977年11月27日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市，住上海市闵行区。原告汪德飞与被告谈其、第三人潘祥胜房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月18日、2015年6月11日两次公开开庭进行了审理。原告汪德飞的委托代理人程孝朋、被告谈其及其委托代理人窦世春、钱岚莉、第三人潘祥胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪德飞诉称，2013年9月24日，原、被告经人介绍签订《房屋买卖合同》，约定由原告购买被告名下位于上海市闸北区柳营路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）。原告通过第三人潘祥胜以银行转账方式支付了部分购房首付款计人民币30万元（以下币种均为人民币），并用第三人潘祥胜对被告的债权30万元抵作原告的剩余购房首付款。原告按约定支付购房首付款60万元后，被告故意拖延，迟迟不予配合办理房地产权利转移等相关手续，并明确表示不愿意继续履行合同，原告被迫与被告解除《房屋买卖合同》。按合同第十条第三款的约定，如果出售方未按合同约定日期将房地产权利转移给购买方，则出售方构成违约，出售方应当按照该房屋总房价款的20%支付违约金给购买方。但是被告现在既不承担违约责任，也不退还原告购房款，故原告诉至法院，请求：1、判令被告返还购房款30万元；2、判令被告承担合同违约金13万元。被告谈其辩称，第一，被告当时用系争房屋作抵押向第三人借款30万元，并办理了公证，但并没有准备出售房屋。同日，在第三人的操控下，被告办理了委托公证，但实际上被告根本就不认识受托人程某，这进一步说明在办理抵押的时候第三人就为获取系争房屋设下了圈套。第二，被告从未要出售房屋，也不认识原告，不可能与原告签订买卖合同。买卖合同上约定的房价明显低于市场价，且违约金过高，是原告和第三人互相串通对被告进行欺诈。第三，从银行明细可以看出，同一笔30万元通过银行转进转出，不存在现金存入的情况，证明原告和第三人都在说谎，根本不存在已支付60万元的事实。被告智力比较低下，房屋买卖合同是原告和第三人恶意串通欺骗被告，利用被告办理抵押贷款而签订的，合同以及收条内容都是虚构的，故买卖合同应属无效。第四，关于被告向第三人抵押借款的30万元，同一天被第三人等人陆续转走，被告至今没有拿到一分钱，银行卡也不在被告处。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人潘祥胜述称，原告所述属实，同意原告的诉讼请求。经审理查明，被告是系争房屋权利人。2013年9月23日，第三人申请办理系争房屋抵押登记。次日，第三人核准登记为抵押权人，债权数额300000元，债务履行期限从2013年9月23日至2013年12月22日。2013年9月24日，被告与第三人签订一份《房地产抵押借款合同》，约定被告因经营周转需要向第三人借款叁拾万元整。借款期限叁个月，自2013年9月24日至2013年12月23日止，借款月利率1.8%。被告将系争房屋抵押给第三人，并在签订本合同之日起三日内共同至相关房地产登记部门申请办理本合同项下的房地产抵押权登记手续。同年10月14日，上海市东方公证处出具（2013）沪东证字第38985号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予上述《房地产抵押借款合同》强制执行效力。2013年9月24日，被告还出具一份委托案外人程某在2013年12月24日至2014年6月23日期间办理出售系争房屋相关事宜的委托书。该份委托书同样经过上海市东方公证处公证，编号为（2013）沪东证字第38986号。2013年9月24日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》约定，双方通过上海志业房地产经纪事务所公司居间介绍，由原告受让被告所有的系争房屋。房屋建筑面积34.13平方米，房地产转让价650000元。买卖双方应于2014年1月23日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条第（三）款约定，出售方未按合同约定的期限交付系争房屋（包括房地产交接及房地产权利转移等合同约定的其他相关事宜）给买受方，应当向买受方支付违约金，违约金按买受方已付款日万分之五计算，违约金自合同附件三约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日仍未交付的，除出售方向买受方支付十五日的违约金外，买受方有权单方解除合同。买受方单方解除合同的，应当书面通知出售方，出售方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。合同附件三约定，本合同签署后伍个工作日内，买受方一次性向出售方支付购房首付款600000元；待出售方为权利人的房产证办理出来，且出售方将房屋名下的户口全部迁出，以及出售方将房屋交接给买受方伍个工作日内，买受方向出售方支付购房尾款50000元。2013年9月24日，被告签署两份收条，两份收条均为打印件，尾部有谈其签名。一份收条载明，“今本人谈其（身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX）收到汪德飞（身份证号：XXXXXXXXXXXXXX2498）支付给本人的购房款现金计人民币陆拾万元整（RMB600000），此款系汪德飞用于购买本人名下位于上海市闸北区柳营路XXX弄XXX号XXX室房屋的部分购房款，特立此据”。另一份收条载明。“今本人谈其（身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX）收到出借方潘祥胜（身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX）交付给本人的出借款现金计人民币叁拾万元整（RMB300000），借款期限自2013年9月24日起至2013年12月23日止（为期叁个月），借款利率为银行同期贷款基准利率的肆倍，借款到期前本人将本次借款的本金和利息一次性归还给潘祥胜，特立此据！备注：本人同意该出借款在出借方同意的情况下，可自动转为汪德飞支付给本人的购房款。”2013年9月24日，潘祥胜从其招商银行XXXXXXXXXXXXXXXX账户分别转入两笔300000元至谈其招商银行XXXXXXXXXXXXXXXX账户。谈其在其中一张客户回单上书写“借款已收到”并签名，在另一张客户回单上书写“汪德飞的购房款已收到”并签名。2014年1月24日，谈其出具一份声明书表示，其于2013年9月24日签署受托人为程某的委托书并经上海市东方公证处公证，公证书编号为（2013）沪东证字第38986号。现因情况有变，特声明撤销上述委托书。本声明书签发之日起，受托人程某在该委托书项下的全部代理权即告终止。该声明书经上海市东方公证处公证，编号为（2014）沪东证字第4186号。审理中，被告否认签署过《上海市房地产买卖合同》、收条、客户回单、个人存取款凭条，亦否认在两张收条上捺印。为此，被告申请：1、对《上海市房地产买卖合同》、两张收条、客户回单、个人存取款凭条是否为被告签名；客户回单上“汪德飞的购房款”字迹是否为被告所写；借款收条上备注部分是否与其余字迹一次制作进行笔迹鉴定；2、对两份收条上的指纹是否为被告所留进行指印鉴定。经司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定，得出如下鉴定意见：1、《上海市房地产买卖合同》、两份收条、客户回单上“谈其”签名字迹与样本字迹是同一人所写；根据现有样本材料，无法判断个人存取款凭条上的“谈其”签名字迹与样本字迹是否同一人所写。2、客户回单“汪德飞的购房”字迹是谈其所写。3、未发现“叁拾万元”收条上“备注：本人同意……给本人的购房款”字迹与其余打印字迹存在非一次制作形成的迹象。4、“叁拾万元”收条上“谈其”签名字迹处、内容中“款在出借方”字迹处、“RMB300000”字迹处留有的指印是谈其右手拇指所留。5、“陆拾万元”收条落款“谈其”签名字迹处、内容中“RMB600000”字迹处、“XXXXXXXXX”字迹处留有的指印是谈其右手拇指所留。原告以及第三人对鉴定意见书没有异议。被告仍旧否认签署过买卖合同等材料，其表示曾在公证处签署过一叠材料，但不知道具体内容，即使鉴定结论是被告的笔迹和指印，也不是其本人真实的意思表示。本院向招商银行调取的谈其名下XXXXXXXXXXXXXXXX账户历史交易明细反映，2013年9月24日，潘祥胜XXXXXXXXXXXXXXXX账户向谈其上述账户转入300000元，后该笔300000元转入程某名下XXXXXXXXXXXXXXXX账户内。随后，潘祥胜又通过其XXXXXXXXXXXXXXXX账户向谈其上述账户转入300000元。潘祥胜名下6226090XXXXXXXXX账户历史交易明细反映，2013年9月24日，潘祥胜从该账户转给谈其XXXXXXXXXXXXXXXX账户300000元后，其账户余额变为9171.36元；后程某从其名下XXXXXXXXXXXXXXXX账户转给潘祥胜300000元，潘祥胜再将该笔300000元转至谈其XXXXXXXXXXXXXXXX账户。2014年8月15日，原告代理人来院陈述原告与第三人原为同事关系，原告委托第三人买房，向第三人支付了30万元。30万元的支付方式为部分现金、部分转账，由于原告与第三人是朋友关系，故没有出具收据。后因第一套房没有买卖成功，所以原告支付的30万元没有返还，直接用于支付系争房屋房款。购房时，原告知道系争房屋上设有抵押，第三人对被告有30万元债权。如果交易成功了，原告再支付给第三人30万元。但后来被告撤销了委托第三人出售房屋的权限，被告本人亦不再出面进行买卖，导致交易不成。第三人来院陈述其通过被告一位姓王的朋友得知系争房屋要出售的信息。因被告急需现金，原告又无法一下子拿出60万元，故由第三人帮忙垫付。之所以在房屋上设立抵押，是为了确保交易安全及适当收取被告的利息。在签订合同时，被告曾办理过委托公证，委托事项是代办过户手续，但是被告之后撤销了委托。第三人曾带原告看房，当时被告不在场，房内有租客。2014年11月19日，第三人来院陈述被告带其看过房，当时房客在场。第三人没有带原告看过房，其让原告自己看房。原告代理人陈述原告自己看过房，房内有人，但身份不清楚。2015年2月5日，原告本人来院陈述，其和第三人原都是房产中介的工作人员，后中介公司倒闭，原告转行，第三人仍旧从事中介工作。2013年6、7月份，原告委托第三人购买一室户，一次性给付第三人30万元现金，没有出具收据。第三人带原告查看了系争房屋，合同是第三人拿到原告住处签订的，当时被告已经先签了名。关于系争房屋上是否有抵押，有没有户口，原告不清楚，都是委托第三人办理。第三人知道原告只能先付30万元，剩余部分由第三人先垫付，之后再由原告给付第三人。第三人没有带原告看过其它房屋，30万元就是系争房屋的房款。第一次庭审时，被告陈述其智力比较低下，但是具有民事行为能力。当时被告的同事王志伟因做茶叶生意需要资金向其借款，被告表示没钱，王志伟遂提出用系争房屋抵押贷款，一年后给被告72000元。于是，被告于2013年9月23日去交易中心办理了抵押登记。次日，被告在招商银行开户，第三人向被告账户打入30万元后取出，相隔几分钟后又存入30万元，实际只汇入一笔30万元。当日取款4500元，由被告签名，第三人称是公证费用，之后银行卡不再由被告操控。其中有笔大额的汇某12万元是汇给案外人陈某某，然而被告根本不认识陈涛。第三人陈述其经人介绍得知谈其要出售系争房屋做茶叶生意，房价便宜，但首付款要60万元。据第三人了解系争房屋市场价70万元出头，在看房后，第三人提出首付款过高，原告只有30万元，另外30万元可以借给被告，这笔款项可以转为房款，但第三人要向被告收取利息。于是，被告签署了借款合同并办理了公证。2013年9月24日，第三人卡里只有30万元，所以先转了30万元给被告。嗣后，第三人的朋友带了30万元打入第三人账户，第三人再转给被告，被告在客户回单上签字确认收到总计60万元。被告的委托代理人程某是被告朋友王志伟介绍的，在办理交易过户时第三人找到程某，发现委托已被撤销。第二次庭审时被告陈述其向第三人抵押借款的30万元在同一天被第三人等人陆续转走，被告没有拿到一分钱。第三人陈述2013年9月24日其打的第一笔30万元是房款，第二笔30万元是借款，在买卖合同履行的情况下30万元借款可以转化为房款，在买卖合同不履行的情况下就是借款。第三人因银行账户中钱款不足，故向朋友借款，该朋友就是程某。被告和程某之间的打款是他们二者之间的事，被告的钱被他人取走或是向案外人汇某，与本案无关。以上事实由原告提供的房地产买卖合同、收条、客户回单、房地产登记薄，被告提供的户籍证明、死亡通知书、证明、（2013）沪东证字第38985号公证书、书面挂失申请确认回单、招商银行户口交易明细、个人转账汇某业务受理回单、（2013）沪东证字第38986号公证书、（2014）沪东证字第4186号公证书，第三人提供的收条、客户回单，鉴定单位出具的鉴定意见书，本院调取的账户历史交易明细表及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。虽然经过司法鉴定部门的鉴定，确认房地产买卖合同、收条、客户回单上是谈其本人签名，但在被告否认收到房款的情况下，判断被告是否要向原告返还房款，不能仅凭上述凭证简单予以确认，还应结合已付房款的事实情况综合予以认定。审理中，被告认可因为借款30万元与第三人签订抵押借款合同并在系争房屋上设立抵押的事实，但否认与原告建立了房屋买卖关系。从原告、第三人多次陈述来看，两人关于房款支付、抵押情况、看房等细节问题的表述并不一致，就连各自的前后表述也不尽相同。按常理，原告与第三人是朋友，如原告购房资金不足，理应由原告向第三人借款，而本案的情况却是应当收取房款的被告向第三人借款。如按第三人所述是被告急需现金，那么在被告愿意出售系争房屋的情况下，其完全可以通过出售行为获得钱款，没有必要通过向第三人借款取得资金。更何况第三人亦表示65万元的房价已经低于市场价，被告还以承担高额利息的借款形式取得资金，必将导致被告不能足额取得房款，这明显违反常理。再则，合同签订时间是2013年9月，合同约定除了尾款5万元之外，买受方应在合同签署后五个工作日内一次性支付房款60万元。在买受方基本支付全款的情形下，双方却将过户时间约定在次年1月23日之前，亦有违常理。而且如若原、被告之间是真实的房屋买卖关系，那么在房屋买卖合同签订之前设立抵押只会对房屋过户造成妨碍。基于上述分析，本院认为第三人主张为维护交易安全被告同意先在系争房屋上设立抵押然后再进行交易的观点，不符合逻辑。被告所述其为获取好处费而办理抵押贷款，并无出售房屋意思表示的主张更具高度盖然性。关于房款支付一节，原告、第三人均确认30万元房款从第三人账户打入被告账户，原告没有直接向被告付款。从本院调取的银行历史交易明细看，第三人账户中余额不足60万元，第三人第一次打给被告30万元后，该30万元通过程某账户又转回至第三人银行账户，第三人再将这笔30万元第二次打入被告账户，实际上第三人只向被告账户转入30万元。虽然原告主张已向第三人支付30万元房款，但原告、第三人就支付方式所述不一致，且对于大额钱款的给付也没有任何支付凭证。其次，第三人已经就30万元债权在系争房屋上设立抵押权，在第三人没有明示30万元借款转为房款的情况下，本院认为原告并未实际支付房款。据此，原告要求被告返还房款30万元的诉讼请求，本院不予支持。如前所述，虽然被告签署了买卖合同，但不代表被告具有出售房屋的意思表示，而且基于本案种种反常情况，不能排除原告和第三人恶意串通之情形。综上，本院认为原、被告之间签订的房屋买卖合同应属无效，原告要求被告承担违约责任的请求，本院亦不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告汪德飞所有诉讼请求。案件受理费7750元（原告已预缴），由原告汪德飞负担；鉴定费17200元（被告已预缴），由被告谈其负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  魏思奇代理审判员  龚 平人民陪审员  高贵荣二〇一五年八月十一日书 记 员  袁佳铭附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。