四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终4141号上诉人（原审被告）：四川环福置地有限公司。住所地：成都市双流区东升街道迎春桥社区。法定代表人：陈卫军，董事长。委托诉讼代理人：刘涛，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何俊，女，1971年2月10日出生，汉族，住四川省西昌市。委托诉讼代理人：陈勇良，四川原石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡中干，男，1972年1月8日出生，汉族，住四川省西昌市。委托诉讼代理人：陈勇良，四川原石律师事务所律师。上诉人四川环福置地有限公司（以下简称环福公司）因与被上诉人何俊、胡中干商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0116民初5938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。环福公司上诉请求：1.请求二审法院依法改判（2016）川0116民初5938号民事判决书第二项判决；2.请求二审法院判令被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：环福公司认为一审法院判决酌情调整的违约金仍然过高，要求依法再次降低。何俊、胡中干诉讼中未提供证据证明其遭受的具体损失金额，环福公司认为，法院将逾期交房、逾期办理房屋所有权证书违约金标准分别调整为按合同约定违约金金额的30%、10%仍然过高，要求再次降低违约金金额。何俊、胡中干辩称，环福公司应按双方约定的日万分之五支付逾期交房违约金和日万分之二支付逾期办证违约金，一审法院将违约金调低没有依据，环福公司上诉要求再次调低违约金更没有依据，请求驳回环福公司的上诉请求。何俊、胡中干向一审法院起诉请求：1.判令环福公司向何俊、胡中干支付支付逾期交房（符合交房条件）的违约金29865.5元（从2015年1月1日起至2015年6月17日止，共计197天，按日0.05%计）；2.判令环福公司履行办理不动产权证书；3.判令环福公司按照日0.02%向何俊、胡中干支付逾期办证违约金，从2016年1月1日起计算至权属登记机关颁发不动产权证之日止。原审查明：何俊、胡中干与环福公司于2013年11月14日签订了《商品房买卖合同》，约定何俊、胡中干购买环福公司开发的位于东升镇××村“××城”××购物中心××号房屋，建筑面积15.68平方米，合同价款303203元。该合同第十条交付条件约定，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。第十二条约定逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照下列第1种方式处理…（2）逾期超过90日后，买受人有权退房…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。合同第十九条约定，买受人同意委托环福公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之二每日向买受人支付违约金，直至权属登记机关颁发房屋产权证书之日。合同签订后，何俊、胡中干向环福公司支付了全部购房款303203元，并于2015年1月13日向环福公司缴纳办证所需费用，环福公司于2015年7月5日向何俊、胡中干交付了涉案房屋。2015年9月9日，环福公司取得成都美国城一期（大型购物中心6317间）房屋的楼栋权属证书。另查明，国家《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日生效；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记义务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。原审认为，何俊、胡中干与环福公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理不动产权证书问题而引发本案诉讼。何俊、胡中干主张环福公司协助其办理不动产权证，环福公司在庭审中表示同意协助何俊、胡中干办理该权属证书，系对其权利的一种自由处分，不违反法律法规，原审法院予以确认。故何俊、胡中干要求环福公司协助其办理不动产权证有事实和法律依据，原审法院予以支持。本案的争议焦点在于：1、环福公司是否应承担逾期交房的违约责任。2、环福公司是否承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。3、何俊、胡中干诉请的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）。原审法院根据所查明的案件事实，综合评判如下：1、环福公司是否承担逾期交房的违约责任。原审法院认为，何俊、胡中干与环福公司签订的《商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任中约定“除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间,分别处理((1)和(2)不作累加)(1)逾期在90日之内……(2)、逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知书送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”，本案《商品房买卖合同》约定环福公司应当在2014年12月31日前向何俊、胡中干交付该商品房，环福公司于2015年7月5日向何俊、胡中干交房已构成违约，应承担相应的违约责任。2、环福公司是否应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。原审法院认为，何俊、胡中干与环福公司签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款转移登记约定“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理（1）……（2）买受人同意委托四川环福置地有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之二每日向买受人支付违约金，直至权属登记机关颁发房屋产权证书之日”，系双方对商品房买卖合同成立后就案涉房屋所有权的设立、变更依照法律规定登记以及迟延取得房屋所有权证书责任的约定，双方均应按约履行、承担责任。环福公司协助何俊、胡中干取得房屋所有权证书系环福公司的附随义务，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋买卖合同自环福公司与何俊、胡中干签订时生效，但房屋的所有权应当自办理房屋过户手续后才转移到何俊、胡中干名下。由于办理房屋所有权证所需要的有关的证明文件需要环福公司提供，如果环福公司未向权属登记机关提交文件则房屋产权证实际无法办理。且环福公司也没有提交充分的证据证明其已向购房业主以合理充分有效的方式履行了提交相关资料的通知义务，根据诚实信用原则，其也应承担相应的违约责任，故何俊、胡中干诉请环福公司承担迟延办理房屋所有权证的违约责任具有事实依据和法律依据。3、何俊、胡中干诉请的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）。原审法院认为，环福公司逾期办理房屋转移登记事实清楚，按照合同约定，环福公司应承担相应违约责任。按照双方合同约定，环福公司应于2016年7月4日前协助何俊、胡中干办理完毕房屋所有权证书，故违约金的计算时间应自2016年7月5日起算。由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的出台，成都市双流区房地产管理交易中心于2016年10月30日停止办理房屋所有权证书，只能进行不动产统一登记，在该时间之后环福公司已经无法为何俊、胡中干办理房屋所有权证书，故环福公司在2016年10月30日之后不应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而何俊、胡中干并未举证证明其损失的大小，原审法院兼顾合同履行情况、环福公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定环福公司应承担的逾期交房违约金为303203元×每日万分之五×186天×30%=8459元。环福公司应承担的逾期办理房屋所有权证书违约金为303203元×每日万分之二×117天×10%=709元。综上所述，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，环福公司未在约定时间交付房屋及协助何俊、胡中干办理案涉房屋权属转移登记，应依约承担违约责任，结合何俊、胡中干的实际损失，原审法院酌情支持逾期交房违约金为8459元，逾期办理房屋所有权证书违约金为709元。环福公司应于本判决生效后三个月内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、四川环福置地有限公司于判决生效之日起三个月内协助何俊、胡中干到不动产权登记部门办理位于成都市双流区东升街道双楠大道666号成都“美国城”一期1幢2层22040号房屋的不动产权证书；二、四川环福置地有限公司于判决生效之日起十日内支付何俊、胡中干逾期交房违约金8459元、逾期办理房屋所有权证书违约金709元，合计9168元；三、驳回何俊、胡中干的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由何俊、胡中干负担250元，四川环福置地有限公司负担25元。二审中，当事人没有提交新的证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》为有效协议，环福公司在履行协议中违反了合同约定，应承担相应的违约责任。一审法院根据合同履行情况、环福公司的过错程度及预期利益等因素，对双方约定的违约金进行了调低。环福公司上诉要求再调低违约金。本院认为，一审判决已对违约金的调低进行了评析，二审不再赘述，一审调整违约金并无不当，故环福公司上诉要求再调低违约金没有事实依据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由四川环福置地有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐云国审判员  赵 锋审判员  龚 耘二〇一七年四月二十日书记员  谭小雨