广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1973民初661号原告：东莞市宏远集团物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市南城区宏远工业区。法定代表人：覃剑宇。委托诉讼代理人：辛洪伟，男，汉族，1980年10月2日出生，住址：江西省宜春市万载县，特别授权。被告：范青，女，汉族，1987年11月28日出生，住址：湖南省宜章县。原告东莞市宏远集团物业管理有限公司诉被告范青物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员朱畅适用简易程序独任审判，于2017年3月28日公开开庭进行了审理。原告东莞市宏远集团物业管理有限公司的委托代理人辛洪伟，被告范青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市宏远集团物业管理有限公司诉称，2013年11月25日，被告范青向东莞市明康家园商住开发有限公司购买座号为A11座5D的商品房一套，并于2013年11月25日在物业公司办理了入伙收楼手续，每月管理费253元。但自2015年6月1日起至2016年12月31日，被告单方停止了涉案物业的管理费交纳行为，至今累计已拖欠物业管理费及水电费4810元。同时，依据管理费交纳办法及拖欠管理费滞纳金计算方法，被告应支付滞纳金3753元，被告长期拖欠的行为已影响到原告的正常经营，因此，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告立即支付所拖欠的物业管理费及水电费4810元；2、被告支付滞纳金3753元；3、被告承担本案的诉讼费用。被告范青辩称，没有意见。经审理查明，原告东莞市宏远集团物业管理有限公司是于1992年11月28日注册成立的具备资质的中华人民共和国物业服务企业。2005年12月11日，原告东莞市宏远集团物业管理有限公司作为受托方与委托方东莞市明康家园商住开发有限公司签订一份《前期物业管理委托合同》，合同约定：由委托方委托原告对明康家园（世纪康城）小区实行前期物业管理，委托管理期限自2005年12月13日起至向业主委员会选定的物业管理公司交接时止；住宅按建筑面积每月每平方米1.8元收取物业管理服务费；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天5‰交纳滞纳金；原告从2007年9月1日起向业主或物业使用人收取物业管理费；原告介入物业管理之日起至2007年9月1日止的物业管理费，由东莞市明康家园商住开发有限公司补贴。被告范青向东莞市明康家园商住开发有限公司购买了世纪康城A11座5D住宅一套，建筑面积109.93平方米，被告范青于2013年11月25日收楼。2011年6月30日，原告东莞市宏远集团物业管理有限公司作为受托方与委托方世纪康城业主委员会签订一份《物业管理委托合同》，合同约定：由原告东莞市宏远集团物业管理有限公司对明康家园（世纪康城）进行物业管理，委托管理期限为5年，自2011年8月1日起至2016年4月25日止；住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.3元收取物业管理费；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之十交纳滞纳金。《物业管理委托合同》后附有两个附件，其中附件一载明了委托管理的物业构成，附件二明确列明了物业管理服务质量的要求。原告东莞市宏远集团物业管理有限公司主张各业主应当于每月15日前交纳物业管理费，被告范青从2015年6月1日就开始欠付管理费，截至2016年12月31日的管理费共计4807元、水费3元被告至今分文未付。因被告逾期交纳管理费，原告主张应按《物业管理委托合同》的约定从逾期之日即每月的16日开始计算滞纳金，2015年6月1日开始逾期交纳的物业管理费的滞纳金计算至2016年11月30日。原告因向被告追讨案涉管理费未果，于2017年1月5日向本院提起诉讼。以上事实，有《前期物业管理委托合同》、《物业管理委托合同》、欠费明细表、证明及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，原告东莞市宏远集团物业管理有限公司在案涉小区未成立业主委员会的情况下与开发商东莞市明康家园商住开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》接受开发商的委托对案涉小区进行物业管理，合法合理。案涉小区的业主委员会成立后，原告东莞市宏远集团物业管理有限公司与业主委员会签订《物业管理委托合同》接受业主委员会的委托继续负责案涉小区的物业管理，亦合法合理。被告范青作为案涉物业的业主，原告东莞市宏远集团物业管理有限公司作为物业服务的提供方，均应依照约定全面履行自己的义务。原告东莞市宏远集团物业管理有限公司主张被告范青拖欠2015年6月1日至2016年12月31日的物业管理费，被告范青没有对原告的该主张进行举证反驳，也未举证证明被告范青已支付了部分或全部管理费，应承担举证不能的责任，本院对被告范青拖欠2015年6月1日至2016年12月31日的管理费的事实予以认定。根据《物业管理委托合同》之约定，2011年8月1日后的收费标准为每月每平方米2.3元，即案涉商品房的管理费为每月252.84元，故被告范青依法应向原告东莞市宏远集团物业管理有限公司支付2015年6月1日至2016年12月31日期间的管理费总额为252.84元×19个月（2015年6月1日至2016年12月31日）=4803.96元。《物业管理委托合同》未约定管理费的交纳时间，原告东莞市宏远集团物业管理有限公司主张实际的操作惯例是每月15日前交纳当月管理费，但没有举证证明其主张，本院不予采信，合理认定每月管理费应于当月月底前交纳。《物业管理委托合同》均明确约定了逾期交纳管理费的违约责任，现被告范青无理拖欠管理费，实属违约，被告范青应依法向原告东莞市宏远集团物业管理有限公司承担相应的违约责任，按合同约定的日1‰，从每月管理费的逾期之日即次月1日起计付滞纳金，逾期交纳的物业管理费的滞纳金计算至原告诉请的2016年11月30日。如，2015年6月管理费的滞纳金，按日1‰的标准，从2015年7月1日开始计算至2016年11月30日；2015年7月的管理费滞纳金，按日1‰的标准，从2015年8月1日开始计算至2016年11月30日，如此类推。经计算，滞纳金合计为131.20元+123.38元+115.54元+107.96元+100.12元+92.53元+84.70元+76.86元+69.53元+61.69元+54.10元+46.26元+38.68元+30.84元+23元+15.42元+7.58元（2016年11月、12月的物业管理费，因应从2016年12月1日及2017年1月开始计算，而原告仅诉请滞纳金计算至2016年11月30日，故该部分滞纳金在本案不予计算）=1179.39元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告范青于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市宏远集团物业管理有限公司支付2015年6月1日至2016年12月31日的物业管理费4803.96元、水费3元；二、限被告范青于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市宏远集团物业管理有限公司支付滞纳金1179.39元；三、驳回原告东莞市宏远集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由原告东莞市宏远集团物业管理有限公司承担8元，由被告范青承担17元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员 朱 畅二〇一七年四月五日书记员 谢淑玲附：相关的主要法律条文（节选）1.《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。2.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。