陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终2296号上诉人（原审原告）：西安某房产策划咨询有限公司。法定代表人：王某甲。委托诉讼代理人：郭某某，陕西泽诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某某，陕西泽诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马某。被上诉人（原审被告）：范某。被上诉人（原审第三人）：李某。被上诉人（原审第三人）：王某。委托诉讼代理人：李某。上诉人西安XXX房产策划咨询有限公司（以下简称XXX公司）因与被上诉人马某、范某、李某、王某居间合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初3887号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人XXX公司之委托诉讼代理人郭某某，被上诉人马某、范某，被上诉人李某并作为王某之委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。XXX公司向本院上诉请求：1、撤销一审判决，改判马某、范某支付XXX公司中介服务费用7000元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决回避了XXX公司与马某、范某签订的《XXX房产带看确认书》的法律性质及独家代理的效力。双方签订的看房确认书第四条明确约定，甲方（马某夫妇）在验看过该房产后6个月内其直系亲属、朋友、代理人等与其有关联的人与出卖方达成买卖、租赁交易或者利用乙方（即XXX公司）提供的信息、机会等条件，但未通过乙方而与第三方达成买卖、租赁交易的，甲方都应按照与出卖方实际成交价的3%向乙方支付违约金。结合确认书内容来看，马某夫妇同意委托XXX公司求购房产，并约定了佣金标准，该确认书具备居间合同的主要条款，应认定为居间合同。XXX公司和马某夫妇签订的《房屋买卖诚意金协议》确定的中介费为7000元，马某夫妇向某甲中介公司支付中介费4200元，马某夫妇和某甲中介成交价为70万元，和XXX公司和马某夫妇诚意金协议中确定的价格一致。XXX公司已经提供了适当的媒介服务，而马某夫妇利用XXX公司提供的房产信息，跳过XXX公司与其他中介公司私下成交，其行为已构成违约。马某夫妇单方终止与XXX公司居间服务法律关系，阻止佣金支付条件成就，应认定为佣金支付条件已经成就，其应向XXX公司支付佣金。马某、范某共同辩称，XXX公司请求其支付中介费7000元没有事实依据。2016年6月12日马某与XXX公司签订了房屋买卖诚意金协议，并向XXX公司交纳诚意金10000元，6月15日合同到期，合同期限内XXX公司未能按照马某、范某要求的70万元价格与房主达成合议。6月16日XXX公司将诚意金退给马某，诚意金协议解除。诚意金协议中没有约定是否交易完成都应该交纳中介费，故XXX公司要求支付中介费没有合法依据。带看房确认书只能说明XXX公司带顾客看过房，且该确认书是在XXX公司的欺骗下签的字，带有欺诈性，其内容是违法的。由于房主李某、王某在多家房产中介均登记过出售信息，其他中介公司与李某、王某将出售价格协商到70万元，所以，其并未违约，诚意金协议因为XXX公司没有完成合同义务而终止。李某、王某共同辩称，其与马某夫妇的房屋买卖是合法的。其和XXX公司没有签过任何协议，其和范某、马某夫妇有选择中介的权利。XXX公司应该在其在场的情况下才可以收取范某诚意金。其所出售房屋的信息不止给过许多家房产中介公司，XXX公司无证据证明范某、马某购买的房屋的信息是XXX公司提供的。XXX公司向一审法院起诉请求：判令马某、范某支付其中介服务费7000元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：李某于2016年初欲出售其名下的XXX小区5号楼30603室房产，并在多家房产中介公司进行了出售登记。2016年6月，马某、范某(夫妻关系)欲购买二手房一套，马某遂找到XXX公司并向其告知买房意向，XXX公司于同年6月7日带领马某至XXX小区40号楼10303室看房，6月9日又带领马某、范某之女范娟至XXX小区5号楼30603室和40号楼10303室看房。并分别签署《XXX房产带看确认书》两份。马某欲购买李某名下的XXX小区5号楼30603室，因房价问题未谈妥。6月12日，马某与XXX公司签订房屋买卖诚意金协议一份，该协议第一条约定：“马某经XXX公司居间介绍愿意购买坐落于西安市××区杜陵××小区××楼××室的房屋……现马某承购条件与卖方出售条件尚有差距，马某同意支付诚意金壹万元整予XXX公司代为协商出售条件，诚意金在签订本协议时同时支付”。第二条约定：“马某同意该房产的成交价为人民币柒拾万（￥700000）元整”。第四条约定：“马某同意向XXX公司支付中介服务费柒仟元整”。双方就协商时间约定为，2016年6月12日至2016年6月15日。该协议备注：“兹因协商期限届满协商不成功的，马某在签订本协议时支付的诚意金，XXX公司将诚意金无息返还于马某。”马某随即向XXX公司支付10000元作为诚意金。6月16日，因房价未协商一致，XXX公司将10000元诚意金退还给马某，同时要求马某出具收条及声明一份。该声明载明：“本人承诺不与800家（瑞居房产）和房主私下交易富力城5号楼3单元603室。马某2016.6.16.”。6月17日，范某通过西安好来屋房地产营销策划有限公司与李某签订了房屋买卖合同，约定由范某一次性支付700000元购买富力城5号楼3单元603室。庭审中，XXX公司认为马某、范某的行为已构成违约，要求马某、范某支付其中介服务费7000元。XXX公司为支持其诉请，当庭提交：1、XXX房产带看确认书两份，证明XXX公司已履行了提供房产信息和贷款房屋等相关媒介义务；2、房屋买卖诚意金协议一份，证明双方对购房条件、购买方式、服务费进行了约定；3、收条一份，证明马某因自身原因单方解除委托关系，XXX公司退还其诚意金10000元；4、声明一份，证明马某书面承诺不与房主和其他中介私下交易，故马某、范某的行为已构成违约。经质证，马某、范某对XXX公司提交的以上四组证据真实性均予以认可。李某、王某对XXX公司提交的以上四组证据认为与其无关，未发表质证意见。马某当庭提交：看房确认书一份、房屋买卖诚意金协议一份、关于代理李某委托售房一事的说明、收据、房屋买卖合同，证明其并未通过XXX公司交易房屋，故不应该支付其中介费。经XXX公司质证，对马某提交的以上证据，认为恰恰证明了马某是为了少交佣金才选择与好来屋进行合作，马某的行为已违反了诚信原则，损害了XXX公司的权益。李某、王某对马某提交的以上证据的真实性及证明目的均予以认可。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。XXX公司与马某于2016年6月12日签订的房屋买卖诚意金协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应确认合法有效，对XXX公司、马某均具有约束力。本案中，XXX公司与马某签订的房屋买卖诚意金协议于2016年6月15日已到期，且XXX公司已于次日将10000元诚意金退还给马某，此时双方签订的协议已有效解除。马某、范某在该协议解除后，通过其他中介购买涉案房屋之行为并无不妥。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，XXX公司并未促成房屋买卖合同的成立，故不应要求马某、范某支付报酬，XXX公司要求马某、范某支付其中介服务费7000元的诉讼请求依法不应支持。考虑到XXX公司确实向马某提供过涉案房屋欲出售的信息，且已实际带领马某及其家属看房，故马某应当支付XXX公司从事居间活动时支出的信息费、查询费、相关人员的劳务费等费用，该部分费用酌情认定500元。根据马某向XXX公司出具的声明及马某、范某与第三人交易的事实可以认定马某、范某并未违约，故对于XXX公司主张马某、范某违约一节，不予采纳。为维护公民、法人合法的民事权益，依据《中华人民共和合同法》第四十四条、第四百二十七条及相关民事法律之规定，判决：一、被告马某、范某于本判决生效后10日内酌情支付原告西安XXX房产策划咨询有限公司信息费、查询费、相关人员的劳务费共计500元；二、第三人李某、王某不承担责任。本案受理费50元，XXX公司已预交，由XXX公司承担40元，马某、范某承担10元，与上述案件款一并交付给XXX公司。一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，XXX公司与马某于2016年6月12日签订的房屋买卖诚意金协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，该协议对XXX公司、马某均具有约束力。房屋买卖诚意金协议明确约定，马某同意房产的成交价为柒拾万元整，协商时间为2016年6月12日至2016年6月15日。因在协议约定的期限内XXX公司与卖方未就房价协商一致，XXX公司于2016年6月16按照协议约定将诚意金退还给马某，此时双方签订的诚意金协议解除。XXX公司与马某之间合作关系解除的原因是XXX公司未在协议约定的时限内实现马某要求的成交价格。故XXX公司关于马某夫妇单方终止与XXX公司居间服务法律关系、阻止佣金支付条件成就的主张，依法不能成立。由于售房人李某、王某在多家房产中介公司登记过售房信息，因此，马某、范某在该协议解除后，通过西安某甲房地产营销策划有限公司的居间服务购买涉案房屋之行为，并无不妥。XXX公司在一审起诉时，其诉请为马某、范某按照诚意金协议之约定支付中介服务费7000元，但二审中，XXX公司却以马某、范某违反XXX房产带看确认书、应当支付违约金之约定为由，要求马某、范某支付中介服务费7000元，于法无据，不予支持。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，XXX公司并未促成房屋买卖合同的成立，故不应要求马某、范某支付报酬。一审法院考虑到XXX公司确实向马某提供过涉案房屋欲出售的信息，且已实际带领马某及其家属看房，酌情判令马某支付XXX公司从事居间活动时支出必要费用500元，并无不当。综上所述，XXX公司之上诉请求，依法不予支持；一审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人XXX公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔志刚代理审判员  陈 帅代理审判员  楚 涵二〇一七年四月二十一日书 记 员  刘书方