巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书（2015）巴州民初字第580号原告（反诉被告）：屈东霞，女，生于1973年，汉族，初中文化，居民，住巴中市通江县。委托（特别授权）代理人：蒲德，四川巴蜀律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢红，男，生于1970年，汉族，小学文化，农民，住巴中市恩阳区。委托代理人：张永光，男，生于1956年，汉族，高中文化，居民，住巴中市巴州区。原告屈东霞与被告谢红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月21日立案受理后，被告谢红于2015年2月16日向本院提出了反诉请求，本案依法由审判员杨青适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告屈东霞之特别授权代理人蒲德，被告谢红及其委托代理人张永光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告屈东霞诉称：2011年11月10日，原、被告自愿达成租赁协议，原告将自有位于巴中市“城市广场”A区第二层35号房屋租赁给被告使用，约定租期五年，第一年租金为月22元／㎡，以后每年在上一年租金基础上上浮10%，租金交付时间为上年租期届满前一个月交清下一年租金，租期起算时间为2012年2月20日。2014年1月20日至2014年2月20日期间，被告应当交纳2014年度租金，但被告一直拖延，原告虽经数次催告，被告至今仍未支付。就此起诉要求：1、依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》。2、依法判决被告支付下欠的房屋租金人民币10445.93元（庭审中原告变更为租金计算至合同解除时为止），并支付逾期付款的滞纳金。3、依法判决被告将租赁房屋交付原告。4、依法判决本案全部诉讼费用由被告承担。被告谢红辩称并反诉称：没有交租金是事实，对于原告要求解除合同，我方同意。原告在签订合同时和签订合同后一直隐瞒出租房屋未竣工验收不得交付使用的这一重要事实；并在合同中提供“所出租房屋的产权清晰无纠纷”这一虚假情况。我方投资巨大按5年使用期进行装修和购置设备，办起了“XX娱乐会所”。我方到消防、工商等部门办理相关手续时由于所出租房屋未经竣工验收而不能办理相关手续，我方要求原告及时办理其相关手续，原告不理。2013年8月12日经开区工商局江北工商所出具了“无照经营，责令改正”的通知；2014年10月5日再次出具了“无照经营，责令改正”的通知；2013年10月18日巴中市公安消防支队对我们的娱乐会所予以查封，先后停业两个月，原告给我造成了重大的经济损失，所以我方才不交租金，不交租金理由完全成立。原告违反《房屋租赁合同》第十三条（终止合同，须提前三个月书面通知对方）恶意诉讼，原告已给我方造成特别重大的经济损失，应当承担损害赔偿责任。现反诉要求：1、赔偿停业损失费15251.00元；2、赔偿可既得利益而未得到的利益26114.80元；3、赔偿装修、设备（折旧）费62780.00元；4、赔偿违约金1044.5元；5、被反诉人承担本案全部诉讼费。原告对被告的反诉辩称：一、双方签订的《房屋租赁合同》第一条就约定系清水房出租，其余装饰装修和经营项目的选定与相关设施设备以及手续概由被告自行负责。明确约定消防设施按广场安装规范完毕。租金计算也明确约定。二、对于被告反诉主张的停业损失、可得利益以及装修设备折旧、违约金、诉讼费是不成立的，也不符合法律规定。经审理查明，原告屈东霞（为乙方）与巴中市天元房地产开发有限公司（以下简称“天元公司”，为甲方）于2010年3月21日签订了《巴中城市广场认购协议》，原告向天元公司购买了主体尚在施工阶段的城市广场项目中的A区二层35号商铺，建筑面积约为32.70㎡，双方约定甲方取得《商品房预售许可证》后，应及时通知乙方办理该商铺备案。2011年11月10日，原告屈东霞（甲方）与被告谢红（乙方）签订了《房屋租赁合同》：“一、房屋基本情况：原告将城市广场A区二层35号，建筑面积32.70平方米的商业用房（清水房）出租给乙方使用。租赁期间，甲方只提供房屋，其余装饰装修和经营项目的选定与其相关的设施设备以及相关手续，概由乙方自行负责。二、房屋内的设施设备：租赁房屋内的自来水接口和电力接口由甲方提供。消防设施甲方已按广场安装规范安装完毕，若乙方根据经营需要，须另行安装或改装，由乙方与消防部门接洽处理，甲方配合或协助乙方完成。三、房屋用途：该房屋由甲方出租给乙方做营业性用房使用，未经甲方同意，不得擅自改变其使用性质。四、租赁期限：甲方出租给乙方的房屋使用期限为：五年，自2012年2月20日至2017年2月20日止。五、租赁期限的计算：甲方出租给乙方的房屋因考虑到乙方需要装修，故此除三个月的装修期不计租金，即从2012年2月20日起开始计算租期和租金。六、租金的计算：甲方出租给乙方的房屋，第一年按22元／平方米／月计算，共计人民币8633元整。（大写：捌仟陆佰叁拾叁元整）。以后每年租金在上一年租金的基础上按照10%逐年递增。七、租金的支付方式：甲、乙双方在签订本合同时，由乙方一次性付清第一年租金；第一年租期届满前一个月付清第二年租金；第二年租期届满前一个月付清第三年租金，以此类推。九、双方的权利、义务：甲方的权利、义务：1、甲方承诺所出租房屋的产权清晰无纠纷，并按约定支付乙方使用。2、乙方不按时支付租金和按约定使用房屋，甲方有权收回该房屋。乙方的权利、义务：1、乙方须按约定支付租金和按约定用途使用房屋，不得擅自改变房屋结构，否则，由此产生的一切后果由乙方负责。3、甲方现有卷闸门由乙方拆除保管，租赁期满后如需恢复则由乙方负责。除此之外，乙方不得随意损坏房屋设施。如需改变房屋的内部结构或设置房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，乙方拆除机械设备、附着于建筑物的装饰，乙方有责任尽量保留完善，留于甲方或续租者。十二、因乙方责任终止合同的约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同并收回房屋，造成甲方的损失由乙方负责赔偿。1、不按时支付租金；2、利用承租房屋进行违法犯罪活动的；3、故意损坏承租房屋的。十三、提前终止合同：租赁期间，任何一方提出终止合同，须提前三个月书面通知对方，经双方协商一致后，签订终止合同协议书。在终止合同协议书签订前，本合同仍然有效。十四、违约责任：租赁期间，双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，须向对方支付年租金的10%，作为违约金并赔偿对方的直接损失。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方按月租金的5%向乙方加收滞纳金”。租赁合同签订后，被告接房从2011年12月开始进行“XX娱乐会所”的装饰装修至2012年5月底装修完毕开始营业至今。但“XX娱乐会所”仅办理了临时税务登记证，至今未办理工商营业执照。被告于2015年3月1日向本院申请要求调取涉诉租赁房屋消防验收相关手续，经本院向巴中市消防支队调查取证查明涉诉房屋竣工后未申请消防验收致使“XX娱乐会所”室内装修的消防设计审核、消防验收及开业前的消防安全检查等消防手续均无法依法受理。巴中市江北城市广场A区至今未取得建设工程规划许可证。巴中市天元房地产开发有限公司在2015年取得了该块地段的国有土地使用证。2012年8月29日，巴中市住房和城乡建设局下发书面通知：将对市政广场进行规划改造，有关部门（单位）不得批准在市政广场规划区内实施新建、扩建、改建工程，各业主也不得擅自改建或改变房屋用途，擅自进行室内外装饰、装修；一律暂停办理市政广场范围内的相关手续。暂停房屋买卖、租赁、分割、转让、抵押。暂停期限为一年。2012年8月22日、2013年8月12日、2014年10月5日，因XX娱乐会所未经工商机关核准登记，擅自从事经营活动，巴中市经济技术开发区工商行政管理分局江北工商所三次发出《市场预警（责令改正）通知书》：“责令改正，否则将按有关法律、法规处理”。同时查明：被告向原告交纳了2012年、2013年的租金后便未再交纳房屋租金。上述事实，有原、被告的陈述，身份证复印件，房屋租赁合同，通知，市场预警（责令改正）通知书，认购协议，质证笔录及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。而巴中市“城市广场”A区房屋至今未取得建设工程规划许可证，原告方也未提供已经建设主管部门批准建设的通知。原告屈东霞就未取得建设工程规划许可证的房屋于2011年11月10日与被告谢红签订的《房屋租赁合同》因违反了法律、法规的强制性规定系无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”。因此被告租赁使用的涉案房屋，应当于本判决生效后30日内腾空返还原告。关于原告主张被告按照双方签订租赁合同支付下欠的房屋租金至合同解除时止的诉请。因原、被告签订的《房屋租赁合同》无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。因被告至今仍在使用租赁房屋，故被告应按照双方约定的租金标准支付房屋占有使用费。房屋使用费从2014年2月20日至本案法庭辩论终结之日（即2015年3月11日）为11075.53元（10445.93元＋11490.52元／年÷365天×20天）。此后的房屋使用费按照双方约定租金标准计算至被告将租赁物返还原告时止。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。也就是说，合同无效的救济方式就是返还原物、恢复原状、赔偿损失，不存在赔偿违约金。故对于原告主张逾期滞纳金和被告反诉主张违约金和可既得利益而未得到利益，均于法无据，本院不予支持。对于被告反诉请求的2个月的停业损失费的问题。被告为支持自己的主张，向本院提供了一张巴中市公安消防支队的封条照片，无法达到证明其已实际停业2个月以及停业原因系原告方过错的证明目的，故该项反诉请求，本院不予支持。对于被告反诉请求的装修、设备（折旧）费的问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除；因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折旧归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。诉讼中，原告方向本院递交的书面意见表示对于被告方的装饰装修物均不同意利用。故对于被告的装饰装修物未形成附合的由被告自行拆除，但拆除过程中不能给原告房屋造成毁损，否则被告应承担恢复原状的责任；对于已形成附合的装饰装修物，应当根据原、被告的过错分担现值损失。装饰装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值，应按承租人已使用房屋的时间予以折旧。庭审中，经本院释明后，被告逾期未提出装饰装修现值损失的司法评估鉴定申请，也未提供其他证明其装饰装修现值损失的证据，故对于被告主张的装饰装修费用、设备（折旧）费用损失，缺乏证据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：原告屈东霞与被告谢红于2011年11月10日签订的《房屋租赁合同》无效。被告谢红在本判决生效后30日内将租赁的城市广场A区二层35号房屋返还给原告屈东霞。二、被告谢红在本判决生效后10日内向原告屈东霞支付下欠从2014年2月20日至2015年3月11日的房屋使用费11075.53元；此后的房屋使用费按照双方约定租金标准计算至被告将租赁物返还原告时止。三、驳回原告屈东霞的其他诉讼请求。四、驳回被告谢红的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费60元，减半收取30元，由原告屈东霞负担；反诉受理费2400元，减半收取1200元，由被告谢红负担。如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审判员  杨青二〇一五年八月十日书记员  邱君