南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第4037号原告南京润昌房地产开发有限公司，住所地本市鼓楼区东井村100号。法定代表人陈志华，董事长。委托代理人孙建，国浩律师（南京）事务所律师。委托代理人周军胜，国浩律师（南京）事务所律师。被告周阳，女，汉族，1994年9月6日生。委托代理人周兵，男，汉族，1972年9月3日生，南京同舟知识产权事务所主任。原告南京润昌房地产开发有限公司（以下简称润昌公司）诉被告周阳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李佳萱适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润昌公司的委托代理人孙建、被告周阳的委托代理人周兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润昌公司诉称，2014年9月30日原、被告签订《南京市商品房预售合同》，约定被告在原告处购买本市新都国际公寓5幢XXX室房屋，总价款为644340元，被告应于2014年12月1日前交付第一期购房款324340元（含已付定金50000元），余款32万元为银行按揭贷款；被告逾期付款超过60日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按房款总额的10%向原告支付违约金。该合同签订后，原告按约履行合同义务，但被告故意违约，拒绝履行合同，不支付首付款。原告于2015年1月13日正式函告被告，催促其依约支付剩余首付款274340元。被告收到函件后至今仍未付款，逾期时间已达181天。被告自身违约，不仅不积极与原告磋商解决，反而由其父亲周兵起诉原告，原告已在该案审理过程中答辩要求驳回起诉。原告本着诚信友好的原则，愿意与被告解决购房纠纷，考虑到被告逾期时间过长，银行按揭贷款未下款，双方合同目的已无法实现。现原告诉至法院，请求判决解除原、被告之间于2014年9月30日签订的《南京市商品房预售合同》，被告向原告支付违约金64434元，本案诉讼费用由被告承担。被告周阳辩称，原告的诉讼违背诚实信用原则，其陈述的内容与事实不符。原告在销售房屋过程中存在欺诈，其宣称零首付购房，但事实上并非零首付。被告父亲周兵在购买包括涉案房屋在内的8间房屋时，因为原告中途变卦，以零首付购买房屋不能超过6间为由，要求周兵更换购买人。在此情况下，被告听从周兵安排一起于2014年9月19日傍晚到原告处办理相关手续。被告在与原告往来相关材料中只负责签名，其它内容包括住所地、通讯地址、联系电话等都是预留周兵的信息。原、被告之间并未签订《南京市商品房预售合同》，被告也未收到原告的催款提示函。因周兵另案起诉原告后，原告才起诉被告。被告并无违约行为，原告主张的违约金过高，应予以调整。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，位于本市鼓楼区燕亭路2号“新都国际公寓”商品房项目系由原告开发建设。2014年9月11日，原告（甲方）与周兵（乙方）签订了一份《商品房认购协议》（以下简称《认购协议1》），约定乙方在签订本协议之前，已充分了解甲方提供的《南京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）之样本内容，并无异议；乙方同意认购由甲方开发建设的新都国际公寓项目中的5幢XXX室商品房（以下简称涉案房屋），建筑面积为53.26平方米；房屋单价为16111.12元／平方米，总价款为858078元，付款方式为首付加商业贷款；该房屋已设定在建工程抵押，甲方须于2014年9月18日前注销抵押登记；乙方同意签订本协议时支付定金2万元，作为甲、乙双方订立《预售合同》的担保，签订《预售合同》后，乙方支付的定金转为房款；甲、乙双方应于2014年9月18日前签订预售合同；在本协议约定期限内，除协议第七条、第八条约定情形外，甲方拒绝签订《预售合同》的，双倍返还已收取的定金，乙方拒绝签订《预售合同》的，无权要求甲方返还已收取的定金等等。该合同签订后，周兵分别于2014年9月12日、2014年9月19日向原告支付购房定金20000元、30000元，合计50000元。2014年9月18日被告在一份《更名申请》上签名，以家庭原因等为由，申请将涉案房屋购房人姓名更换为被告。2014年9月24日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订了一份《商品房认购协议》（以下简称《认购协议2》），该合同与《认购协议1》相比，除了预购人由周兵改为被告，签订合同及注销抵押登记日期改为2014年9月24日之外，其余内容均相同。该合同由被告签名确认。2014年9月30日原告出具合同预签单，载明被告应于2014年12月1日支付房款324340元（含定金），贷款32万元，被告在购房人处签名确认。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《南京市商品房预售合同》以及《甲、乙双方的其他约定》（以下简称《预售合同及补充约定》），约定甲方预售的涉案房屋单价为12098.01元／平方米，总价款为644340元；甲方告知乙方，该房屋已设定在建工程抵押，抵押权人为中国光大银行股份有限公司南京分行，抵押登记日期为2013年11月29日；乙方应于2014年9月11日前向甲方支付定金50000元，在乙方支付首付款时冲抵价款；乙方应于2014年12月1日前支付首付款324340元，余款320000元采用商业性贷款方式支付；甲方应于2015年1月31日前向乙方交付该商品房等等；在《甲、乙双方的其他约定》中，约定乙方实际付款的日期以甲方收到乙方现金或银行转账款、按揭款到账日期为准；乙方未在约定期限内付清任何一笔应付款项，逾期超过60日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按房价款总额的10%向甲方支付违约金，甲方不解除合同的，合同继续履行，自双方约定的应付款期限届满的次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金等等。此后，因被告未按约向原告支付购房款，原告工作人员通过手机短信等方式多次催促付款，但被告一直拖延未付。2015年1月13日原告向被告发出催款提示函，称截至该日被告尚有购房款274340元未支付，除应继续付款之外，每逾期一日应向原告支付逾期应付款万分之五的违约金等等。原告因办理合同鉴证等原因，在签订《预售合同及补充约定》当时未向被告交付合同原件，后原告工作人员通知被告取合同原件，被告因故未取。2015年5月，被告父亲周兵在未办理房屋交接手续的情形下，自行占有使用部分购买房屋，双方发生争议。现原告诉至本院，要求判如所请。2015年5月25日周兵曾另案向本院起诉，以润昌公司虚假宣传构成欺诈，且存在未按约解押、签订预售合同等违约行为，要求润昌公司双倍返还定金等。2015年7月本院以周兵诉讼主体不适格为由，裁定驳回了周兵的起诉。双方未上诉，该裁定已生效。2015年6月25日，本院依法向被告送达本案起诉状副本、证据材料等应诉材料，被告于当日予以签收。庭审中，被告为证明原告存在销售欺诈行为，提供了相关宣传资料一组，证明原告在地铁、广告、网络宣传中均宣称“新都国际公寓”项目为“零首付”，其系受欺诈而签订合同。原告质证后，对被告所提供证据的真实性不予认可，称当时其销售人员明确告知购房人只是在签订合同时可以不支付首付款，但在2014年12月1日前需要支付首付款，即便涉案楼盘在销售过程中曾发布“零首付”宣传资料，该广告内容仅属于要约邀请，不具有法律约束力，双方所签合同中明确约定首付款金额，故原告并无欺诈行为。因原、被告双方意见分歧较大，致使本案调解未果。上述事实，有当事人陈述、《认购协议1》、《认购协议2》销售不动产统一发票、短信记录、宣传资料、《预售合同及补充约定》、催款提示函以及本院开庭笔录等证据予以证实。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告之间就涉案房屋签订的《认购协议2》、《预售合同及补充约定》等合同，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。原、被告双方均依照合同的约定履行各自的合同义务。关于合同主体问题。根据本院查明的案件事实和生效裁判文书的认定，上述合同的当事人系原、被告双方，对此应予认定。被告的父亲周兵虽然最初签订了《认购协议1》，但此后原、被告签订了《认购协议2》、《预售合同及补充约定》等合同文件，应视为周兵已将其将在《认购协议1》的权利义务一并转让给被告。故对被告认为购房人系周兵的抗辩理由，本院不予采纳。关于合同是否存在欺诈问题。根据合同法及相关司法解释的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，被告提供的宣传资料中虽然有“零首付”等内容，但其内容不具体、明确，不构成要约。对于何谓“零首付”以及剩余房款的支付等内容约定不明，不能据此认定欺诈。事实上，被告及其父亲周兵在与原告协商后，签订了《认购协议1》、《认购协议2》、《预售合同及补充约定》等多份合同文件，也履行了部分付款义务。故被告认为原告“零首付”等宣传资料的内容构成欺诈的抗辩理由，不符合法律规定，亦未提供充分的证据证明，本院不予采纳。关于原告是否有权解除合同的问题。本案原、被告双方系房屋买卖合同关系，双方就涉案房屋买卖事宜曾多次协商、联系，被告作为购房人对于购房款的数额及支付时间等重大事项，应当尽到审慎注意义务。虽然原告由于合同鉴证等事由未将《预售合同及补充约定》的原件及时交付被告，但双方之前签订的数份合同文件中对购房款数额及支付时间有明确约定，原告的工作人员也通过手机短信和催款提示函等方式，告知被告付款时间及违约后果，故本院确定被告未按约定及时付款的行为构成违约，应承担由此产生的违约责任。根据合同约定，被告应于2014年12月1日前支付首付款324340元。原告虽多次催促被告履行，但被告除50000元定金外，一直拖延剩余首付款未付，原告据此主张与被告解除合同，符合法律规定，本院予以支持。根据合同法规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本院于2015年6月25日依法向被告送达，应视为原告解除合同通知于当日送达被告。故本院确定双方之间的《预售合同及补充约定》自2015年6月25日起解除。关于违约金的调整问题。根据双方合同约定，被告逾期付款超过60日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按房价款总额的10%支付违约金。被告认为原告依据该约定主张违约金，系违约金过高，请求法院予以调整。本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定被告应给付原告违约金50000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第一条、第三条、第十六条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告南京润昌房地产开发有限公司与被告周阳之间签订的关于本市鼓楼区燕亭路2号5幢XXX室《南京市商品房预售合同》自2015年6月25日起解除。二、被告周阳于本判决生效之日起七日内给付原告南京润昌房地产开发有限公司违约金50000元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5444元（已减半收取），由原告南京润昌房地产开发有限公司负担80元，被告周阳负担5364元（原告已预交，被告在履行上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  李佳萱二〇一五年八月十九日见习书记员  沈 婷