四川省犍为县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1123民初581号原告：四川泓臻物业服务有限公司，统一社会信用代码：91510108331968665P,住所地：成都市成华区羊子山路68号4栋1单元13层4号。法定代表人：张国寿，该公司总经理。委托代理人（特别授权代理），李泽斌，男，生于1970年12月26日，该公司片区经理，住四川省郫县。委托代理人（一般授权代理）：卢建平，四川耀阳律师事务所律师。被告：张洪林，女，生于1965年3月4日，住四川省犍为县。原告四川泓臻物业服务有限公司诉被告张洪林物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案受理，依法由审判员魏娟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川泓臻物业服务有限公司的委托代理人李泽斌、卢建平，被告张洪林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四川泓臻物业服务有限公司诉称：原告于2015年12月4日与蓝城绿洲业主委员会签订了《物业服务合同》，并从2016年1月1日起至今服务于“蓝城绿洲”小区业主，被告是该小区13栋2单元502室业主。在原告为小区物业管理服务期间，原告与被告都应该切实履行《物业服务合同》，但被告从2016年1月1日起无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用，构成违约。原告与蓝城绿洲业主委员会签订了《物业服务合同》，合同中约定：住宅物业管理服务费标准为按建筑面积每月0.53元/平方米，每年第一季度缴纳当年全年物业费，逾期交纳物业管理费的应按拖欠金额的日千分之三缴纳滞纳金，被告享受了原告提供的物业管理服务，但被告从2016年1月起拖欠物业管理费至今。请求：判令被告支付物业管理服务费408.57元，滞纳金252.80元共661.37元，本案诉讼费用由被告承担。被告张洪林辩称：物业收取滞纳金是违法的，不应收取，且每日3‰过高；进场签订合同没有召开业主大会，业主并不知情，只有业委会的5人知情，并且业委会是他们自己私自成立的；被告朋友车被偷后，物业答复不该他们管；物业收取的车位费1440元每月太高，后门锁上了、水池没有清理，物业公司没有按照合同完全履行自己的合同业务，未做好所管理公共区域清洁卫生，未对公共绿地、花木、景观、进行维修、养护，未经业主同意，擅自破坏花园用于停车收费等，被告不应该缴纳物管费，被告从来都没有说不交物管费，只要原告把小区管理好了，被告就交物管费。经审理查明：被告张洪林是犍为县玉津镇蓝城绿洲小区13栋2单元502室业主。2015年12月4日，原告四川泓臻物业服务有限公司与被告张洪林所在小区的蓝城绿洲业主委员会签订《物业服务合同》，由四川泓臻物业服务有限公司对蓝城绿洲全体业主提供物业管理服务，各业主支付物业服务费。该合同约定，住宅物业费为每月每平方米0.53元,合同期限从2016年1月1日起至2018年12月31日止，业主按壹年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为：每年第一季度缴纳当年全年物业费，业主逾期未交纳物业服务费，从逾期之日起按照应交费用总额每日3‰计算违约金。合同签订后，原告按照合同约定为蓝城绿洲全体业主提供了物业管理服务。被告张洪林的住房面积为64.24平方米，未向原告交纳2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费。庭审中，原告当庭说明滞纳金系未交物业服务费违约金。认定上述事实，有原、被告在庭审中的陈述，原告提交的企业法人营业执照复印件、中华人民共和国组织机构代码证复印件、《物业服务合同》、蓝城绿洲小区住户一览表、被告的身份证复印件等为据。本院认为：被告的住宅房屋所在小区的业主委员会与原告签订了物业管理服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会或者业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原、被告双方应按原告与犍为县玉津镇蓝城绿洲小区业主委员会签订的《物业服务合同》的约定全面履行其义务，原告作为物业公司已经为被告居住的小区进行了物业服务，按照权利义务相一致的原则，被告作为该小区的业主，应当遵守业主委员会与原告签订的《物业服务合同》的约定，在2016年3月31日前交纳2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费；原告要求被告张洪林交纳2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费408.57元（64.24㎡×0.53元/㎡×12月）的请求，符合法律规定，本院予以支持；原告要求被告按照未付物业费总额每日3‰计算违约金的请求过高，依照法律规定，违约金的计算不应超过造成损失的30%，故根据本案案情，酌情认定，以未付物业费为基数，从2016年4月1日起计算至2016年12月31日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金；被告张洪林关于业主委员会与原告签订《物业服务合同》，未召开业主大会，被告不知情，不应缴纳物业服务费的主张，不符合法律规定，被告的该主张，本院不予支持；被告关于原告未做好所管理公共区域清洁卫生，未对公共绿地、花木、景观、进行维修、养护，未经业主同意，擅自破坏花园用于停车收费等的主张，因原告未提交相关证据予以证明，被告的该主张，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠份案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,参照《物业管理条例》第十二条、第四十一条之规定，判决如下：一、由被告张洪林在本判决生效之日起15日内支付原告四川泓臻物业服务有限公司物业服务费408.57元并支付违约金，违约金以408.57元为基数从2016年4月1日起计算至2016年12月31日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；二、驳回原告四川泓臻物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（原告已预缴），由被告张洪林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员  魏娟二〇一七年四月十日书记员  高倩附：本判决书所适用的法律条文。1.《中华人民共和国合同法》第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。还应当履行债务。第一百一十四条:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》（二）第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠份案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《物业管理条例》第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。