广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终1241号上诉人（原审被告）：广州白云山医药集团股份有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：李楚源，职务董事长。上诉人（原审被告）：广州白云山医药集团股份有限公司白云山何济公制药厂，住所地广州市白云区。负责人：杨燕忠，职务厂长���两上诉人共同委托代理人：肖小菁，广东科德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二房屋管理所，住所地广州市。法定代表人：钟东宁，职务所长。委托代理人：龚健，该所职员，通讯地址。委托代理人：黄衍衍，该所职员，通讯地址。上诉人广州白云山医药集团股份有限公司(以下简称白云山医药公司)、广州白云山医药集团股份有限公司白云山何济公制药厂（以下简称何济公制药厂）因与被上诉人广州市越秀区第二房屋管理所（以下简称越秀房管二所）租赁纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初7684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。白云山医药公司、何济公制药厂上诉请求：1.���销原审判决第一项、第二项；2.改判驳回越秀房二所要求解除越秀房二所与白云山医药公司租赁关系的诉求；3.改判驳回越秀房二所要求何济公制药厂迁出越秀区天城路宴公街20号之1全栋房屋并把房屋腾空交还的诉求。事实与理由：何济公制药厂从上世纪50年起至今一直租用涉案房屋,在此期间为涉案房屋加建了第三层,增加了140多平方米的可租赁面积，并且为该房屋建造楼梯，提供消防系统、供电供水系统等基础设备。2012年2月16日广州市荔湾区房屋安全鉴定所对涉案房屋作出了“一般损坏房”的鉴定结论，何济公制药厂随即向广州市越秀区第一土地房屋管理所申请修缮，并且耗资93290.14元对该房屋全部屋顶进行了翻修。何济公制药厂对涉案房屋的维修、保养使该房屋得以保值、增值，也使该幢楼龄不少于70年的老房子得以一直保持安全的状态。而且，涉案房屋是一幢���法独立使用的“孤楼”，该房屋既无通道、楼梯，也无电、水设施。若涉案房屋由任何第三方承租，均需经过何济公制药厂的自有物业晏公街28号方可进入，将会对何济公制药厂自有物业的使用、管理造成严重影响。因此，从涉案房屋的位置特点、历史沿革以及使用便利合理性等综合考虑，由何济公制药厂继续承租该房屋是最有利于维护各方合法利益的。越秀房二所辩称：同意一审判决。双方已经提出过房屋的租金需要调整，越秀房二所也已经向白云山医药公司发出调整的通知以及终止租赁合同的通知，要求与白云山医药公司调整租金再办理承租手续，但其一直没有与越秀房二所达成一致意见，因此越秀房二所要求终止租赁合同，收回房屋。越秀房二所向一审法院起诉请求判令：1.解除越秀房管二所与白云山医药公司、何济公制药厂的租赁关系，何济公制药厂迁出广州市越秀区天成路晏公街20号之1全幢房屋，并把房屋腾空交还越秀房管二所。2.白云山医药公司、何济公制药厂支付从2014年12月至2016年4月的调租差额149252.18元（每月差额8779.54元），并支付从2016年5月起至实际交还房屋之日止的房屋使用费（按同期同地段房屋租金参考价的标准计收）。一审法院认定事实：广州市越秀区天成路晏公街20-1房屋为越秀房管二所管理的公房，用地面积409.97平方米，叠合面积819.94平方米，层数2层。该房屋由白云山医药公司承租，签订的租赁合同期限期满后，双方没有续签租赁合同，白云山医药公司继续使用涉讼房屋至今，并按每月11435.70元的标准向越秀房管二所支付涉讼房屋的租金至2016年4月止。2015年1月20日，越秀房管二所向白云山医药公司发出《关于调整房屋租金的通知》，要求按照《2013年广州市房屋租金参考价》的标准调整房屋的租金后续租两年，如有意愿继续承租上址房屋，请于本通知送达之日起十个工作日内到越秀房管二所处办理调整租金和续租手续，逾期未办按自愿弃租处理。何济公制药厂签收了该通知。2015年6月，越秀房管二所向何济公制药厂发出《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》，要求其于2015年6月30日前将涉讼房屋腾空交还给越秀房管二所，并清缴使用房屋期间产生的相关费用，自该通知送达之日起至实际交回房屋期间，按市国土房管局最新公布的房屋租金参考价38元/平方米缴交房屋使用费等。何济公制药厂的员工张一飞签收了该通知。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现双方的租赁期间早已届满，越秀房管二所曾多次通知白云山医药公司要求解除租赁合同、要求收回房屋，故越秀房管二所的上述诉讼请求合法，予以支持。越秀房管二所虽然多次通知白云山医药公司调升租金，但双方并未就租金的调整问题达成一致意见，且越秀房管二所实际已按原租金标准向白云山医药公司收取租金至2016年4月止并开具全额租赁发票，故租赁合同解除之前，白云山医药公司仍应按照原标准向越秀房管二所支付租金。租赁合同解除后，根据公平合理原则，白云山医药公司应按房管部门公布的同期同地段房屋租金参考价标准向越秀房管二所支付房屋使用费至实际迁出之日止。房屋的实际承租人何济公制药厂为白云山医药公司的分公司，不是独立的企��法人，不能独立承担民事法律责任，故白云山医药公司、何济公制药厂应共同承担本案责任。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、自判决发生法律效力之日起，越秀房管二所与白云山医药公司、何济公制药厂就广州市越秀区天成路晏公街20-1房屋签订的租赁关系予以解除。二、白云山医药公司、何济公制药厂应在判决发生法律效力之日起15日内将广州市越秀区天成路晏公街20-1房屋腾空交还给越秀房管二所。三、自判决发生法律效力之日起15日内，白云山医药公司、何济公制药厂一次性向越秀房管二所支付自2016年5月1日起至判决发生法律效力之日止的租金（每月按11435.70元计付）；此后的房屋使用费，由白云山医药公司、何济公制药厂参照房管部门公布的同期同地段广州市房屋租金参考价标准向越秀房管二所支付至实际腾空交还房屋之日止。四、驳回越秀房管二所的其他诉讼请求。一审案件受理费3385元，由越秀房管二所承担1385元，白云山医药公司、何济公制药厂负担2000元。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中,双方当事人共同确认以下事实:双方之间的公房租赁合同关系届满之后,没有再续签合同。本院认为,案涉租赁合同期间届满后,双方之间没有再续签合同,白云山医药公司、何济公制药厂继续使用租赁物并交租至2016年4月止,因此,原审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条之规定认定双方之间存在的是不定期租赁合同关系，并判令租赁合同解除以及腾空交租赁物、支付争议的使用费，上述处理均无不妥，且符合公平合理原则，本院予以维持。白云山医药公司、何济公制药厂上诉提出其对于案涉房屋存在加建等情况，均不能作为不交还案涉房屋的合法理由，本院不予采信。至于其上诉提出交还之后的房屋使用问题，双方可另循其他途径解决，本院不予调处。综上所述，上诉人白云山医药公司、何济公制药厂上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人广州白云山医药集团股份有限公司、广州白云山医药集团股份有限公司白云山何济公制药厂负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 静二〇一七年四月十三日书记员 邹文芳游瑞娜