山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁06民终1149号上诉人（原审被告）：栖霞保信置业有限公司，住所地栖霞经济开发区江苏路北。法定代表人：李国安，总经理。委托诉讼代理人：曲晨伟，山东瀛伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冠群，山东瀛伟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：由桂玲，女，1968年10月29日出生，汉族，现住烟台市经济技术开发区。委托诉讼代理人：王承强，山东滨海正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭令，山东滨海正大律师事务所律师。上诉人栖霞保信置业有限公司（以下简称保信公司）因与被上诉人由桂玲房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省栖霞市人民法院（2016）鲁0686民初934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。保信公司上诉请求：1、依法撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定判令解除上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同及补充协议，适用法律错误，依法不应得到支持。《商品房买卖合同司法解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于××的原因，导致××无法办理房屋所有权登记，××请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。该条款中规定了在约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，××有权请求解除合同。但是需要注意的是，适用该条款的另一个前提是“由于××的原因，导致××无法办理的……”，此处的“无法办理”应当理解为不论时间长短，卖方事实上已无为××办理出房屋产权证书的可能性（例如：涉案房屋系违法建筑），而不是本案中的上诉人已经具备为被上诉人办理房屋产权证的条件，只是由于客观原因造成了逾期办证的行为，这才是对《商品房买卖合同司法解释》第十九条中所规定的“无法办理”的正确理解。一审法院未予探究第十九条规定的深意，在本案中机械进行适用，明显错误。并且，根据一审查明的案件事实，关于逾期办证违约责任的承担方式，上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》第十五条第三款、《商品房买卖合同》补充协议第十条中予以约定，其内容为：“若因××的责任，未能在约定的期限内提交备案资料，××应按××已支付房款的万分之一向××支付违约金”。该约定事实上说明了当上诉人出现逾期办证的情形时，双方系同意继续履行合同，但上诉人应当向被上诉人支付逾期办证违约金。这才是上诉人与被上诉人经平等协商一致确认的关于××出现逾期办证违约行为的责任承担的方式，而并非解除合同。二、一审法院判令上诉人向被上诉人返还公共维修基金、燃气开口费、有线电视初装费、代收委托办理契税缴纳、房产证办理代收费，没有事实与法律依据。我们知道，公共维修基金的实际收取与使用主体并不是上诉人，上诉人在本案中只是处于一个代收的地位，因此被上诉人系无权要求上诉人返还该费用的。燃气开口费、有线电视初装费是在被上诉人接受房屋后，已经实质享受了该项服务，因此无法要求上诉人予以返还。根据一审中被上诉人提供的证据来看，代收委托办理契税缴纳、房产证办理代收费的收取主体并不是上诉人，关于此两项费用上诉人与被上诉人之间不存在任何的合同关系，一审法院判令由上诉人予以返还明显错误。关于以上费用的是否返还的问题，在其他法院的相似案件生效判决中都未予以支持，望二审法院能够依法予以改判，以保证法律适用的一致性。由桂玲辩称，一、一审判决依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定判令解除上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同及补充协议，适用法律正确。首先，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四）当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于××的原因，导致××无法办理房屋所有权登记，××请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。在本案一审起诉前，上诉人已经多次到房产登记部门了解涉案房屋的所有权登记问题，房产部门的答复均是无法办理房屋所有权登记，无法办理的原因是上诉人不能提供办理房屋权属登记的所需材料和证明文件，且在本案一审中上诉人也没有提供证据证明涉案房屋无法办理房屋所有权登记的责任不在上诉人处。至于上诉人在上诉状中对最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的“无法办理”的解释，被上诉人只能认为是其为了摆脱其不利的判决结果的无理辩解，既没有法律依据，也无任何法理依据。如果就上述问题问一百个购房者，估计这一百个购房者都不会做出像上诉人对“无法办理”的解释的。在上诉状中上诉人称“上诉人已经具备为被上诉人办理房屋产权证的条件，只是由于客观原因造成了逾期办证的行为”，但在一审过程中，上诉人没有提供任何证据证明“上诉人已经具备为被上诉人办理房屋产权证的条件”，也没有提供任何证据证明系客观原因造成了逾期办证。因此，由于上诉人的原因，才导致被上诉人无法办理房屋所有权登记。一审判决依据上述商品房买卖合同司法解释的规定判令解除上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同及补充协议，适用法律正确。虽然在上诉人提供的格式性的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定以及《商品房买卖合同的补充协议》第十条中有关于因上诉人（××）的责任，未能在约定的期限内提交备案材料，导致被上诉人（××）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××应按××已支付房款的万分之一向××支付日违约金的约定，但该约定并没有排除被上诉人因上诉人的原因导致被上诉人（××）无法办理房屋所有权登记而依法解除合同的权利，且逾期办证也不能无休无止毫无时间节制，这也是为什么最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定了“办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年”的原因所在。因此该约定并不影响被上诉人依据上述法律和司法解释的规定解除合同的权利。另依据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”因此，即便上诉人对商品房买卖合同第十五条及补充协议第十条的约定有不同的理解，鉴于商品房买卖合同和补偿补充协议均是上诉人提供的格式合同，在理解上也应当做有利于被上诉人的理解。在办理权属证书的期限届满后，被上诉人已经数次书面或口头催告被告，但上诉人始终不能履行《商品房买卖合同》第十五条所约定的提供备案材料的义务，导致被上诉人无法办理涉案房屋的所有权登记，因此，被上诉人有权依法解除双方之间的商品房买卖合同及补充协议。二、被上诉人因购房先后支付了燃气接口费、有线电视初装费、公共维修基金、电卡费以及办证费用等。由于上诉人的违约行为,使得被上诉人的上述支出白白损失掉，上诉人对此应予以赔偿。尤其是燃气接口费，上诉人收取燃气接口费系典型的乱收费，没有任何法律依据和合同依据，更应当返还给被上诉人。而关于办证费用，因上诉人原因，房屋根本就没有办理房产登记，公共维修基金，上诉人代收委托办理契税缴纳、房产证办理代理费用实际也没有发生或未交纳给房产登记机关，实际仍为上诉人持有，现解除房屋买卖合同，上诉人也应当返还给被上诉人。综上，上诉人的上诉理由依法不能成立，请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。由桂玲向本一审法院起诉请求：1、依法判令解除双方2011年11月22日订立的编号为栖房预字第X22011-01号第0366号《商品房预（销）售合同》及《商品房买卖合同》补充协议；2、依法判令保信公司返还由桂玲购房款138970.00元，赔偿由桂玲经济损失31862.00元及逾期办证违约金13299.00元；3、依法判令保信公司赔偿分别自2011年11月22日、2012年8月23日起至购房款返还之日止，分别以131466.00元、7504.00元为基数，按银行同期贷款利率计算的利息损失给由桂玲（利息暂计算至2016年3月31日为37281.00元）。以上2-3项共计为221412.00元；4、本案的诉讼费用由保信公司承担。由桂玲为证明其主张提交证据如下：证据一、商品房买卖合同，欲证明保信公司、由桂玲订立商品房买卖合同。依据《山东省消费者权益保护条例》第36条第8项的解释以及《最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释》第19条的规定，双方之间应解除房屋买卖合同；证据二、催告函和回执，欲证明由桂玲向保信公司发催告函，催告保信公司办证；证据三、再次催告函和回执，欲证明由桂玲再次向保信公司发催告函，催告保信公司办证；证据四、购房款收据，欲证明由桂玲付给保信公司购房款；证据五、公共维修费收据，欲证明由桂玲交纳给保信公司公共维修基金；证据六、燃气开口费，欲证明由桂玲缴纳燃气开口费；证据七、有限电视初装费，欲证明由桂玲缴纳有限电视初装费；证据八、物业费，欲证明由桂玲缴纳物业费；证据九、代收费用声明，欲证明由桂玲为办证支付各种办证费用。保信公司的质证意见是：对证据一真实性没有异议，但对于由桂玲要证明的内容有异议，首先商品房买卖合同15条中关于产权登记的约定，在第15条第一项中有关于逾期办证，××退房的合同内容，但双方在签订该合同时并未予以选择，而是选择了第15条第三项的违约处理方式，而第三项中并没有关于××退房的相关约定，这也就意味着双方对于逾期办证这一问题，根据合同约定由桂玲是不享有合同解除权的。至于由桂玲所述的根据《山东省消费者权益保护条例》和《最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释》中的相关规定，由桂玲可以解除涉案合同，根据民法意思自治的原则，在合同双方当事人有约定的情况下，应当遵循双方当事人的约定，没有约定时方能使用相关法律规定。对于正常的民事交易行为，法律不应过多的予以干涉；对证据二、证据三真实性没有异议，但是该证据并不能证明保信公司实际收到过由桂玲所发的催告函；对证据四没有异议；对证据五、证据六、证据七真实性无法确定，据一般经验来看以上三份费用直接缴纳的收费主体并不应该是保信公司，即使由桂玲提供的该三份证据是真实的，保信公司所起的也只是代收的地位，以上三份收据所载明的金额保信公司并未实际占有并使用；对证据八和证据九，因收费主体并不是保信公司，双方不能够基于此产生相应的法律关系，因此保信公司对由桂玲所主张的上述全部费用均不应当承担。关于由桂玲提交的证据，经庭审举证、质证，一审法院认证如下：由桂玲提交的证据一、证据二、证据三、证据四真实性保信公司没有异议，予以确认；由桂玲提交的证据五、证据六、证据七加盖保信公司单位财务专用章，故予以确认；关于由桂玲提交的证据八因有烟台思域华安物业有限公司加盖财务专用章或工作人员签名确认，予以确认；关于由桂玲提交的证据九因有烟台思域华安物业有限公司加盖印章，予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2011年11月22日，由桂玲与保信公司签订编号为栖房预字第X22011-01号第0366号《商品房预（销）售合同》及《商品房买卖合同》补充协议，依据合同约定，由桂玲购买保信公司开发的位于同三高速中桥出口北华安国际田园风光商品房项目第2幢2单元7层东（2-2-701）号商品房，建筑面积58.69平方米，房款总金额为131466.00元。由桂玲于2011年10月26日交付购房定金30000.00元，于2011年11月22日交付房款101466.00元。2012年8月23日，按照保信公司要求，由桂玲又向保信公司补交了面积增加的购房款7504.00元。2012年8月23日，由桂玲交付给保信公司公共维修基金1043.00元，燃气开口费2730.00元，有线电视初装费250.00元。2013年2月19日、2014年7月26日，分别交付烟台思域华安物业有限公司物业费各521.00元。2014年7月26日交付烟台思域华安物业有限公司代收委托办理契税缴纳、房产证办理代收费1781.00元。关于产权登记，双方在合同第十五条约定：“××应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1……3、见附件补充协议第十条的规定（若因××的责任，未能在约定的期限内提交备案资料，××应按××已支付房款的万分之一向××支付日违约金。）”该房屋因保信公司原因至今未能办理房屋产权登记证书，由桂玲于2015年12月4日、2016年2月19日两次向保信公司邮寄办理房屋产权登记手续催告函。保信公司仍未能办理，故由桂玲以诉称理由诉至法院。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于××的原因，导致××无法办理房屋所有权登记，××请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”本案中，双方签订的商品房买卖合同中也明确约定了××应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，××应按××已支付房款的万分之一向××支付违约金。一审法院认为，向房屋产权登记机关提供必要的证明文件（备案及办理初始登记）既是开发商保信公司的法定义务，也是合同约定的义务。由桂玲至今没有取得房屋产权证书，系因保信公司原因所致，由桂玲要求解除与保信公司2011年11月22日订立的编号为栖房预字第X22011-01号第0366号《商品房预（销）售合同》及《商品房买卖合同》补充协议之请求符合法律规定，应予支持。关于由桂玲要求保信公司返还购房款给并给付贷款利息的主张，一审法院认为，《山东省消费者权益保护条例》第三十六条规定：“商品房经营者应当遵守有关商品房销售的法律、法规，全面履行与消费者订立的商品房买卖合同。有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，经营者应当退还消费者已付购房款及利息，并赔偿消费者因此受到的损失：（一）故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假的商品房预售许可证订立商品房买卖合同的；（二）……（八）由于经营者的原因导致未在合同约定期限内办理房屋所有权证的……”故关于由桂玲的该项主张予以支持。利息计算方式为：本金131466.00元自2011年11月22日起至本判决生效之日止、本金7504.00元自2012年8月23日起至本判决生效之日止，按中国人民银行公布的同类同期贷款利率计算利息；关于由桂玲要求保信公司给付公共维修基金1043.00元，燃气开口费2730.00元，有线电视初装费250.00元、代收委托办理契税缴纳、房产证办理代收费1781.00元，合计5804.00元。此系由桂玲购买房屋所交纳的费用，应为由桂玲的实际损失，因合同解除，保信公司应予赔偿，对由桂玲的该项请求予以支持；关于由桂玲主张要求保信公司给付房屋增值损失，因其未能提供证据证明该房屋现已增值，故对由桂玲的该项主张不予采纳；关于由桂玲要求由保信公司给付2013年、2014年物业费的主张，一审法院认为，2013年、2014年由桂玲占有、使用房屋，物业公司已对其提供了相应的服务，故对由桂玲的该项主张不予采纳；关于由桂玲要求保信公司给付逾期办证违约金13299.00元，一审法院认为，从双方签订的合同关于逾期办证违约金条款内容分析，该条款违约责任约定的内容适用合同继续履行保信公司应承担的违约责任。而由桂玲在诉讼请求中因保信公司逾期办证要求解除与保信公司之间签订的商品房买卖合同并要求保信公司赔偿其因合同解除而遭受的经济损失的同时，又要求保信公司因相同事由再支付违约金并无法律依据，故关于由桂玲的该主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《山东省消费者权益保护条例》第三十六条的规定，一审法院于2016年12月27日判决：一、由桂玲与烟台保信置业有限公司2011年11月22日订立的编号为栖房预字第X22011-01号第0366号《商品房预（销）售合同》及《商品房买卖合同》补充协议予以解除；二、烟台保信置业有限公司于本判决生效之日起十日内，返还由桂玲购房款138970.00元并支付利息（利息计算方式为：本金131466.00元自2011年11月22日起至本判决生效之日止、本金7504.00元自2012年8月23日起至本判决生效之日止，按照银行同期同类贷款利率计算利息）；三、烟台保信置业有限公司于本判决生效之日起十日内，返还由桂玲公共维修基金、燃气开口费、有线电视初装费、委托办理契税缴纳、房产证办理代收费合计5804.00元；四、驳回由桂玲的其他诉讼请求。烟台保信置业有限公司如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4621.18元，由烟台保信置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，本案双方当事人争议主要焦点是由桂玲是否有权解除其与保信公司之间的商品房预（销）售合同及商品房买卖合同补充协议。根据双方所签合同第十五条的约定，保信公司应当在商品房交付由桂玲使用后360个工作日内，将办理权属登记需由保信公司提供的资料报产权登记机关备案。如因保信公司的责任，由桂玲不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议第十条：若因保信公司的责任，未能在约定的期限内提交备案资料，保信公司应按由桂玲已支付房款的万分之一向由桂玲支付日违约金。上述合同条款虽然约定了保信公司逾期提供办理权属登记备案资料其应承担的违约责任，但并未限制和排除因保信公司违约而由桂玲可以解除合同的权利。本案中，由桂玲于2012年8月23日接收房屋，按照约定保信公司应于360个工作日内，将办理权属登记需由保信公司提供的资料报产权登记机关备案，但至期保信公司并未履行该合同义务，且至今亦无证据证实其履行了该义务，导致由桂玲至今未能办理房屋产权证书，不能实现合同目的。因保信公司的违约行为，由桂玲诉请解除与保信公司之间的商品房预（销）售合同及商品房买卖合同补充协议，由保信公司返还购房款及利息，于约相合，于法有据。合同解除，由桂玲依据合同所支出的公共维修基金、燃气开口费、有线电视初装费、委托办理契税缴纳、房产证办理代收费等，保信公司也应予返还。故一审法院判决支持由桂玲的相关诉讼请求，并无不当。保信公司的上诉理由均不成立，本院依法不予支持。综上所述，保信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4621.18元，由上诉人烟台保信置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨卫东审判员  吴继辉审判员  陈晓彦二〇一七年四月十二日书记员  林重霄