重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝03民终787号上诉人（原审被告）：重庆市垫江县碧桂园房地产开发有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇人民路57号四楼401-402号（中行办公楼），统一社会信用代码91500231054279633A。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：洪海林，重庆学苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤海洋，男，该公司职员。被上诉人（原审原告）：张念，女，1969年12月16日出生，汉族，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：朱冬梅，重庆乾乙律师事务所律师。上诉人重庆市垫江县碧桂园房地产开发有限公司因与被上诉人张念商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市垫江县人民法院(2016)渝0231民初1827号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员余云中担任审判长，与审判员张艳、代理审判员冯超组成合议庭，于2017年4月27日公开开庭进行了审理。上诉人垫江碧桂园公司的委托诉讼代理人洪海林、汤海洋与被上诉人张念的委托诉讼代理人朱冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。垫江碧桂园公司上诉请求：撤销原判，改判驳回张念的诉讼请求。理由为：1、被上诉人张念所购的房屋并不存在影响其正常居住的严重问题，二人以此为由拒绝接房，所造成的损失应由其自行承担。即使张念所购的房屋存在部分质量问题，亦属于细微瑕疵，在短期内也能及时修复。原审判决以被上诉人张念的单方陈述及上诉人所作出的整改方案为依据，即认定了讼争房屋的整改期间为2个月错误。2、由于讼争房屋与上诉人租赁的房屋在地理位置、楼层、朝向、使用面积等众多因素存在差异，在现实交易中实际需要支付的租金应当存在差异。一审判决对涉案的90多套房屋统一适用这个标准来计算租金损失不当。被上诉人张念答辩称，根据上诉人自行制作的整改方案，涉案房屋包括其中，故上诉人应当承担整改期间的租金损失。对于租金标准问题，一审判决参照同类房屋租金标准予以判罚，适用法律并无不当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。张念一审起诉请求：1、判决垫江碧桂园公司赔偿租金损失：从2015年6月21日起至房屋修复之日止，按每月16元/㎡计算（计算至2015年11月2日，92.31㎡×16元/㎡×4.47个月=6602元）；2、垫江碧桂园公司物业费和电梯费损失，从2015年6月21日起至房屋修复之日止，物业费按每月1.2元/㎡计算，电梯费为每月10元/户（暂计算至2015年11月1日，92.31㎡×1.2元/㎡×4.47个月+20元/户×4.47个月=585元）。一审法院认定：张念于2013年2月27日与垫江碧桂园公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由垫江碧桂园公司将坐落于重庆市垫江县桂溪镇月阳西路XX号叠翠湾XX幢XXX号的预售商品房一套出售给张念，建筑面积92.31㎡，总价款476908元。合同还约定：属预售商品房的，交房时间为2015年6月20日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给业主；商品房质量、装饰、设备标准见附件。除该商品房的装饰、设备标准与附件约定的不一致或违反有关商品房的装饰、设备标准的强制性规定外，业主不得有异议拒绝收楼，引发的逾期交楼的后果由业主自行承担。但业主对该商品房的装饰和设备的异议由垫江碧桂园公司按实情予以修补、保修、或给予合理解决；逾期交房违约金的约定为“垫江碧桂园公司在合同约定的交房期限的第二天起90日内或90日后继续履行合同的至实际交付之日起按每日张念所支付房款的万分之三支付违约金；业主自商品房交付之日起，应接受垫江碧桂园公司在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，物业费按每月1.2元/㎡计算，电梯费按每月20元/户计算。合同签订后，张念付清了房款。2015年3月31日，垫江碧桂园公司获得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，建竣备字【2015】8号。该备案登记证的工程名称为垫江碧桂园一期1-4、10、11、24-27号楼及地下车库。2015年6月14日，垫江碧桂园公司通过邮局挂号信发送通知，通知业主接房。2015年6月17日，由建设单位、施工单位、监理单位、物业四方对涉案房屋垫江碧桂园一期叠翠湾A标段（1#-4#）室内精装进行了分户验收，分户验收结论：合格。验收项目九项：1、楼地板、墙面、项棚。2、门窗。3、栏杆。4、防水工程。5、室内主要空间尺寸。6、给排水工程。7、电气工程。8、建筑节能。9、其它。2015年6月20日，张念接房时，发现房屋的质量不符合合同约定，拒绝接房。随后，垫江县碧桂园一期众多业主以不同的渠道、方式反映垫江碧桂园公司所交付的商品房存在质量问题，并向有关主管机关申诉，请求维权。2015年6月21日，在垫江县碧桂园二楼会议室，开发商、业主、垫江县建委代表三方在县信访办的主持下，召开了一次维权会议，形成了《2015年6月21日垫江县碧桂园业主维权会议记录》（下称维权记录），垫江碧桂园公司在此次协调会中作出承诺：1、对房屋飘窗大理石的破损、划痕进行整改；破损严重的更换；2、83幢每一层楼客厅内墙体有裂纹进行整改。2015年7月1日，垫江碧桂园公司以渝垫字【2015】18号文件作出《关于垫江碧桂园一期高层交房室内装修质量缺陷和室外配套设施问题的整改方案》，该方案送县长、常务县长，县维稳办、县城乡建委、县国土局及相关单位，并以公告方式进行公示。该方案中载明：整改目标，按照精装修合同约定及相关图纸要求，对装修存在的质量缺陷进行全面整改；整改内容，业主查验房屋时提出的质量缺陷；整改时间，室内装修的质量缺陷和室外配套设施部分2个月内整改到位。整改房屋范围：63、64、65、66、67、68、80、81、82、83幢房屋；整改标准：垫江碧桂园公司将80幢2-1作为质量缺陷整改样板房，所有整改标准将参照质量缺陷整改样板房标准进行。方案中注明，房屋整改完毕时，由购房业主验收签字接房；整改完毕后，垫江碧桂园公司将提供房屋装修材料的合格证、质量书以及室内环境检测报告，并予以公示，以消除业主疑虑。同日，垫江县城乡建设委员会作出《关于加快垫江碧桂园一期房屋室内精装修质量缺陷和室外配套设施问题整改的通告》并公示，内容为：城乡建设委员会成立整改督导协调工作组；坚持客观、公正、公平的原则，支持购房业主合理诉求和依法难权；成立整改技术指导分工；要求垫江碧桂园公司“以人为本、诚信为先、构建和谐”的原则，树立“碧桂园”品牌形象。垫江碧桂园公司将房屋整改后，于2015年11月2日将房屋交付给张念使用。一审法院另查明，垫江碧桂园公司开发的房屋65栋14-2业主袁春香将该房屋出租给第三人，该房屋面积92.31平方米，从2015年12月1日至2016年11月30日，租金为1.8万元。垫江碧桂园公司签订的房屋租赁合同：承租方为垫江碧桂园公司，出租方为自然人童远明，童远明将垫江碧桂园公司开发的房屋65幢1302号房屋（建面92.31平方米）租给垫江碧桂园公司，租赁期间2015年9月1日至2016年8月30日，用于垫江碧桂园公司的员工生活居住使用，每月租金1500元。上述两份租赁合同所约定的月租金标准均为16元/平方米左右。一审法院认为，张念与垫江碧桂园公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及合同附件一、附件二、附件三、附件四、《补充协议书》、《关于垫江碧桂园一期高层交房室内装修质量缺陷和室外配套设施问题的整改方案》是当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效。本案争议焦点：1、张念主张由垫江碧桂园公司赔偿租金损失问题。垫江碧桂园公司应按《重庆市商品房买卖合同》的约定交付符合合同质量的商品房给张念。本案中，在双方约定的交付房屋当日，张念以交付房屋的质量不符合合同约定为由拒绝接房。在众多业主就垫江碧桂园公司所开发的房屋存在大量质量瑕疵向有关主管部门反映要求依法处理时，垫江碧桂园公司以正式文件的形式不但自认其交付的房屋存在质量瑕疵，而且作出关于《垫江碧桂园一期高层交房室内装修质量缺陷和室外配套设施问题的整改方案》，自愿作出“对装修存在的质量缺陷进行全面整改：整改内容为业主查验房屋时提出的质量缺陷；整改时间，室内装修的质量缺陷和室外配套设施部分2个月内整改到位；交房的方式改为房屋整改完毕后，由购房业主验收签字接房”的承诺，该承诺系其对自己违约行为所采取的补救措施，而业主对此亦表示认可，因此，双方就讼争房屋的质量瑕疵所作出的维修约定达成合意，合法有效。垫江碧桂园公司在作出整改承诺后，在整改期间，客观上给张念造成了损失，应当依法承担违约责任。原告张念在整改期间不能入住房屋的损失应由垫江碧桂园公司应该赔偿，赔偿的标准按同类房屋租金标准16元/平方米/月计算，时间从垫江碧桂园公司承诺之日起计算2个月。对于现场勘验发现的质量问题，因该质量瑕疵不严重影响房屋的正常使用，业主可以向垫江碧桂园公司主张保修，也可自行维修，维修费用向垫江碧桂园公司主张。2、张念主张由垫江碧桂园公司赔偿物业费及电梯费的问题。由于垫江碧桂园公司与张念在《重庆市商品房买卖合同》中对垫江碧桂园一期房屋的前期物业已作约定，在本案中，垫江碧桂园公司作为承租人签订的房屋租赁合同中约定物业费和电梯费由垫江碧桂园公司承担，故张念不应支付因垫江碧桂园公司违约而产生的物业费用、电梯费。赔偿的标准按合同约定物业费1.2元/㎡/月、电梯费按每户20元/月计算，时间按垫江碧桂园公司承诺的整改期2个月计算。3、垫江碧桂园公司主张第二次通过邮局以EMS发出催促业主验房邮件后，业主延期不接房造成的损失是否应由其负担的问题。垫江碧桂园公司在2015年8月19日通过邮局以EMS发出催促业主验房邮件，邮件于2015年8月21日到达。因张念提供的证据不能证明垫江碧桂园公司交付的房屋严重影响房屋的正常使用，故其拒绝接房的理由不能成立。若张念在接房后发现商品房仍存在质量瑕疵，仍可主张由垫江碧桂园公司通过保修维护来解决，不应采取以不接房的方式来扩大损失，故对增加的损失应由其自已负担。故对垫江碧桂园公司主张第二次通过邮局以EMS发出催促业主验房邮件后，业主延期不接房造成的损失不应其负担的理由，予以采纳。综上，张念主张垫江碧桂园公司承担部份租金损失、部份赔偿物业费和电梯费损失的请求，符合相关法律规定，应予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十三条、第一百五十五条、第一百一十二条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决：一、垫江碧桂园公司在判决发生法律效力后10内赔偿张念租金损失2953.92元（计算方法：92.31㎡×16元/㎡/月×2个月）；二、垫江碧桂园公司在判决发生法律效力后10内赔偿张念物业费和电梯费损失261.54元（计算方法：92.31㎡×1.2元/㎡/月×2个月+20元/月×2个月=261.54元）；三、驳回张念的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由垫江碧桂园公司负担。双方当事人在二审中均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点为：1、讼争房屋是否属于维修整改对象，垫江碧桂园公司应否承担整改期间损失的问题。2、整改期间损失数额及标准如何确定的问题。1、讼争房屋是否属于维修整改对象，垫江碧桂园公司应否承担整改期间损失的问题。当张念以垫江碧桂园公司所交付房屋不符合合同约定为由拒绝接房后，与同一小区的众多业主就讼争房屋存在质量问题向有关主管部门反映要求依法处理时，垫江碧桂园公司以正式行文的方式作出了《垫江碧桂园一期高层交房室内装修质量缺陷和室外配套设施问题的整改方案》。该整改方案载明“整改时间为室内装修的质量缺陷和室外配套设施部分2个月内整改到位。整改房屋范围：63、64、65、66、67、68、80、81、82、83幢房屋；整改标准：垫江碧桂园公司将80幢2-1作为质量缺陷整改样板房，所有整改标准将参照质量缺陷整改样板房标准进行。方案中注明，房屋整改完毕时，由购房业主验收签字接房”。由于垫江碧桂园公司所作出的整改方案中并没有特指整改对象仅为上述房屋幢号中的哪一套，况且整改内容既包括室内装修部分，亦包括室外配套设施部分，因此，整改方案所指定的范围应当包括前述10幢的所有房屋。由于张念所购的房屋位于65幢，加之垫江碧桂园公司在整改期限届满后再次通知了被上诉人张念第二次验收房屋，第二次接房，故讼争房屋属于垫江碧桂园公司所作出的整改方案中的整改对象。垫江碧桂园公司认为讼争房屋不存在质量问题，不需要整改的理由没有相应的事实依据支持。垫江碧桂园公司上诉主张不应承担整改期间租金损失的请求，于法不符，本院不予支持。2、整改期间损失数额及标准如何确定的问题。由于垫江碧桂园公司在整改方案中明确统一整改的期间为2个月。事实上，垫江碧桂园公司亦在整改2个月后才通知被上诉人张念再次接房，故因垫江碧桂园公司维修整改造成张念迟延接房的期间为2个月。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，垫江碧桂园公司应当对此期间的损失承担民事赔偿责任。由于双方当事人均未举证证明该修复期间的实际损失，一审法院参照垫江碧桂园公司租赁同一小区住宅支付的租金标准以及案外人租赁同一小区相邻的同类住宅的租金标准作为计算修复期间损失的依据，符合法律规定。垫江碧桂园公司上诉认为一审判决对迟延交房损失计算标准适用法律不当的理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人重庆市垫江县碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余云中审 判 员  张 艳代理审判员  冯 超二〇一七年四月二十八日书 记 员  洪 燕