辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）葫民终字第00692号上诉人（原审原告、反诉被告）：丁桂丛（曾用名丁汉卿）。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张尺。委托代理人：刘晓新，辽宁卓辰律师事务所律师。上诉人丁桂丛因与被上诉人张尺房屋租赁合同纠纷一案，不服葫芦岛市龙港区人民法院（2014）龙民一初字第00825号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月8日公开开庭审理了本案。上诉人丁桂丛、被上诉人张尺的委托代理人刘晓新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告（反诉被告）丁桂丛在一审诉称，2014年9月24日张尺欲租用丁汉卿在新区一号小区海月路7-3号楼2单元201室住宅，用于住宿，租期一年，双方达成协议，在验收好室内物品后交接钥匙，各种权利义务按照合同规定转移。当日张尺要求丁桂丛留下原室内木制双人床一张，丁桂丛叮嘱张尺不要把床弄坏了，到时间完好交回，两天后，邻居告诉张尺把丁桂丛的床给卖掉了，丁桂丛认为该床是自家的私人财产，张尺应该给拿回来否则按价赔偿。2014年10月10日，丁桂丛到建行交个人取暖费，因排队交费人多，丁桂丛替张尺交付了租住房屋的取暖费，之后，向张尺要钱，张尺不是想少给，就是向丁桂丛妻子要银行卡号，还发短信威胁称到法院解决。直至10月29日试水及11月4日给暖气后张尺没有偿还丁桂丛垫付的取暖费。2014年11月11日，丁桂丛妻子找张尺索要垫付的取暖费，张尺一直以种种理由推脱至今，后丁桂丛发现张尺将该住宅作为商用，严重影响了邻里关系，违反了法律的相关规定及合同的约定。于是，丁桂丛核算了一下张尺损毁财物的实际情况，为维护丁桂丛的合法权益不受侵害，诉讼来院。诉讼请求为：一、张尺偿还丁桂丛为其垫付的取暖费2,413.10元；二、赔偿张尺擅自处理丁桂丛的双人木制床5,000.00元；三、给付租房违约金10,000.00元；四、张尺立即把住宅楼钥匙交还给丁桂丛，退出丁桂丛的住宅；五、由张尺毁坏的物品由张尺赔偿给丁桂丛；六、诉讼费用由张尺承担。原审被告（反诉原告）张尺辩称，丁桂丛起诉张尺是没有法律依据的，丁桂丛替张尺交取暖费，导致漏水浸泡房屋使张尺遭受经济损失，张尺自行修理漏水的暖气和浸泡的房屋花费2,000.00多元，故此，张尺不能支付丁桂丛擅自缴纳的取暖费，由于丁桂丛私自缴纳取暖费导致漏水给张尺造成了经济损失，对于损失部分张尺在反诉中提出，关于双人床5,000.00元，丁桂丛在与张尺签订合同后交付房屋，张尺在收拾房屋时对其屋内破旧东西进行清理是将破旧木床处理，但其木床的价值与丁桂丛所述不符，根据相关规定，丁桂丛并未提供证据证明，应承担举证不能的责任；关于违约金10,000.00元的主张，本案中张尺没有违约不应支付丁桂丛违约金，由于丁桂丛交付的房屋内设施存在漏水和瑕疵，导致张尺不能实现合同目的。本案中，张尺没有毁坏丁桂丛所说的物品。原审被告（反诉原告）张尺反诉称，张尺与丁桂丛于2014年9月24日签订房屋租赁协议，约定租赁房屋目的，签订该协议后张尺支付租金13,000.00元，到供暖期后，丁桂丛未经张尺同意私自替交取暖费，经过试水后暖气漏水致使房屋被水浸泡，张尺无法使用该租赁房屋，多次找丁桂丛告知维修协商更换暖气片事宜，但丁桂丛故意推脱不予理睬，后张尺替丁桂丛修理更换了暖气片，维护了该房屋，给张尺带来了经济损失，后丁桂丛无理诉至法院起诉张尺违反合同约定，以上事实，依据法律法规的规定出租人因提供租赁物存在瑕疵，导致承租人损失的应赔偿其损失，导致合同目的不能实现的，承租人可以解除合同，出租人应退还租金并承担赔偿责任，为维护自身的合法权益提出反诉，反诉请求为：一、请求法院判令张尺与丁桂丛解除所签订的房屋租赁合同以及返还租金10,000.00元；二、请求法院判令丁桂丛支付张尺修理更换暖气费用1,200.00元；三、请求法院判令丁桂丛支付暖气漏水造成的损失费用300.00元；四、请求法院判令丁桂丛支付违约金3,900.00元；五、由丁桂丛承担本案的诉讼费用。原审原告（反诉被告）丁桂丛辩称，反诉状不是张尺本人签字，也没有按手印，不是张尺本人所出具的。没有证据证明，对该反诉状不发表意见。一审法院查明，2014年9月24日，丁桂丛与张尺签订出租协议，内容为：“甲方:丁汉卿电话1564290****身份证号码211402196210100811乙方：张尺电话：1335883****身份证号码211325197009120558甲乙双方经协商，甲方将地处龙湾新区一号小区广达里3号楼2单元7号房屋出租给乙方，达成以下协议：一、租期为一年，从2014年9月24日起至2015年9月23日止。到期前2个月时如乙方续租，则需跟甲方重新签订合同，如不再继续承租，向甲方提出说明，否则乙方腾出房屋（固定设施不能损坏），甲方收回房屋。二、乙方使用此房屋为食宿，不能转租。三、年租金壹万叁仟元整（￥13，000.00元整）。四、租赁时，甲乙双方清点水、电、取暖等费用并结清。租赁期间水费、电费、取暖费等一切税费都由乙方承担。到期甲乙双方交接清单。五、屋内固定设施（包括空调、热水器、地板、墙面、门窗）乙方不得损坏和拆除，如损坏按造价赔偿。六、乙方在租赁期间，负责防水、防盗、防火、固定设施的维修和处理好物业和邻里等各方面的事宜，出现问题由乙方负责。七、双方之间，如任何一方违约，赔偿对方壹万元（￥10，000.00元）违约金。双方之间不得因为租赁内容相互之间闹意见，有问题通过有关部门解决。甲方：丁汉卿，乙方：张尺2014年9月24日。”该协议签订后，张尺支付丁桂丛房屋租金13，000.00元，张尺使用该房屋至今，该房屋以前暖气处于停供状态，2014年10月10日，丁桂丛到建行交个人取暖费时为丁桂丛租住的房屋交付取暖费2，413.10元，经过试水后暖气漏水致使房屋被水浸泡，张尺通知丁桂丛维修暖气片漏水事宜，丁桂丛不予维修，后张尺修理更换了暖气片支付费用953.00元，在使用房屋过程中张尺将丁桂丛室内的旧木制双人床扔掉，2014年11月11日15时，葫芦岛市公安局龙港分局龙湾派出所接到110指令，张尺与丁桂丛房屋租赁因取暖费和床的问题二人发生口角，公安机关组织双方调解未果，告知属于民事纠纷双方可到法院通过诉讼解决。另查明，该租赁房屋的所有权人为丁汉卿、ＸＸＸ。一审法院认为：丁桂丛与张尺签订的关于房屋租赁的出租协议书，是双方真实意思的表示，合同合法有效，应受法律保护，双方应按照协议约定履行自身的义务。协议明确约定了该房屋的取暖费用由张尺承担，故丁桂丛主张的由张尺返还由其垫付的取暖费2，413.10元，事实清楚，证据充分，依法予以支持；关于丁桂丛主张的由张尺赔偿木制床的请求，因其提供的证据不足以证明该项财产的价值，故对其该项主张依法不予支持；张尺反诉要求丁桂丛给付修理暖气费用953.00元的主张，因该暖气及供暖设施属于丁桂丛所有，张尺提了两张票据证明自己实际维修及支出的事实，而且该证据能充分证明张尺的该项主张，故依法予以支持；张尺主张的因暖气漏水造成的财产损失，没有证据证明，故依法不予支持；关于双方当事人主张的违约金问题，因双方均未根本违约，仅是在履行租赁合同中发生纠纷，对丁桂丛、张尺的主张不予采信；张尺要求丁桂丛返还租金的问题，因该房屋现由张尺占用使用，租金应计算至该争议房屋腾空时止，租金多退少补；上述双方行为均可视为其以自身的行为明确表明不履行该租赁合同项下双方的债务，该租赁协议已无继续履行的可能性和必要性，故对双方签订的该租赁协议应予以解除。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除丁桂丛与张尺2014年9月24日签订的关于租赁房屋的出租协议(租金按照出租协议的约定计算至该房屋腾空时止，多退少补)；二、张尺于本判决生效后十日内给付丁桂丛取暖费人民币2，413.10元；三、丁桂丛于本判决生效后十日内给付张尺暖气修理费用人民币953.00元；四、驳回丁桂丛的其他诉讼请求；五、驳回张尺的其他诉讼请求。案件受理费235.00元、邮寄费40.00元、反诉费90.00元，合计365.00元，由丁桂丛承担275.00元，张尺承担90.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，丁桂丛不服一审法院判决，向本院提出上诉，请求撤销一审判决，并依法对一审判决第一项、第二项、第三项、第四项予以改判；由张尺承担本案诉讼费用。其上诉理由：一、一审判决中第一项解除丁桂丛与张尺2014年9月24日签订的出租房协议。是因为张尺违反了出租协议第二条的规定，改变了住宅用途，影响了邻里之间关系，就应该承担违约责任，即退回房屋，承担违约金。二、一审判决中第二项张尺应在丁桂丛替其交纳取暖费后立即给付丁桂丛代交的取暖费，因此，法院判决时应判令其应给而没给取暖费，并给付同期人民银行的贷款利息。三、一审判决中第三项应废除。因丁桂丛与张尺签订的合法有效出租协议，第六条明确规定“乙方（张尺）在租赁期间负责固定设施的维修，出现问题由乙方负责”。张尺向法院提供的证据只反映出有人在金鑫综合商店买过装饰暖气片，给谁维修了没有证据，而法院以此为根据来判决丁桂丛给张尺维修暖气片的953.00元费用没有根据。四、一审判决第四项，完全错误，丁桂丛起诉书中请求事项第二项要求张尺擅自处理掉的丁桂丛的双人木质床的赔偿费5，000.00元，而张尺不予返还。一审诉讼请求事项中第四项，张尺违约，应立即停止使用房屋，要求在腾房子之前，推至到违约之日起加倍补偿房主的租金，而一审法院也没有支持。一审诉讼请求事项中第五项，张尺不准房主进屋查看内室物品从而造成房主失去监管自己私人财产的权力。综上所述，请求二审法院支持丁桂丛的上诉请求。张尺答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。应维持原判，驳回丁桂丛的上诉请求。关于上诉状中第二项支付人民银行同期贷款利息及第四项诉讼请求，在一审诉讼请求中并未提到，二审法院不应予以审理。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，丁桂丛与张尺签订的关于房屋租赁的出租协议书，是双方当事人真实意思的表示，合同合法有效，应受法律保护，双方应按照协议约定履行自身的义务。协议明确约定了该房屋的取暖费用由张尺承担，故丁桂丛主张的由张尺返还由其垫付的取暖费2，413.10元应予支持，但丁桂丛在一审时并没有主张张尺给付其垫付的取暖费2，413.10元的利息，故本院不予支持，丁桂丛可另行主张权利；关于丁桂丛主张的由张尺赔偿木制床的上诉请求，因在签订房屋租赁协议时没有对木制床进行评估及物品登记，虽提供了购床的发票，但不能证明此发票即为购买该床的发票，故其提供的证据不足以证明该项财产的价值，故对其该项主张依法不予支持。协议明确约定了张尺在租赁期间，负责防水、防盗、防火、固定设施的维修，但对费用由谁承担没约定，又因该暖气及供暖设施属于丁桂丛所有。因而张尺维修暖气及供暖设施，丁桂丛应给付修理暖气费用953.00元。关于丁桂丛主张的违约金问题，因双方约定张尺使用此房屋为食宿，张尺在使用该承租房屋后，并未改变房屋使用用途，构成根本违约，也未对丁桂丛的利益构成损害。故对丁桂丛的上诉主张不予支持；因该房屋现由张尺占有使用，租赁期间未满，租金应计算至该争议房屋腾空时止，租金多退少补；综上，丁桂丛的上诉请求和理由没有事实依据和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费325.00元，由丁桂丛承担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瞳审 判 员  唐宏博代理审判员  朱 丹二〇一五年八月二十日书 记 员  韩馨慧本判决书援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”