天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民四终字第731号上诉人（原审原告）张哲梅。委托代理人张宪廷，天津悦德律师事务所律师。上诉人（原审被告）天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽河北路宏达园10号楼底商。法定代表人郝振明，董事长。委托代理人刘忠义，天津同文和律师事务所律师。委托代理人王中义，天津同文和律师事务所律师。上诉人（原审被告）郝振明。委托代理人刘忠义，天津同文和律师事务所律师。委托代理人王中义，天津同文和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）天津明晟阳光物业管理有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽上海道海河外滩。法定代表人郝爽，董事长。委托代理人刘忠义，天津同文和律师事务所律师。委托代理人王中义，天津同文和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）天津市好爽心购物广场有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽上海道A区（983/1061/1073）A0区（1099）。法定代表人刘宝柱，董事长。委托代理人肖敏，天津四方君汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）林永敏。委托代理人肖敏，天津四方君汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）天津市滨海新区好爽心都宝路皮具店，住所地天津市滨海新区塘沽上海道A区（983/1061/1073）A0区（1099）内*****号。经营者林永敏。委托代理人肖敏，天津四方君汇律师事务所律师。上诉人张哲梅、天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司、郝振明因与被上诉人天津明晟阳光物业管理有限公司、天津市好爽心购物广场有限公司、林永敏、天津市滨海新区好爽心都宝路皮具店房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院作出的（2014）滨塘民初字第7791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月5日受理后，依法组成合议庭于2015年8月20日公开开庭进行审理。上诉人张哲梅及其委托代理人张宪庭，上诉人天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司（以下简称宏达公司）、郝振明的委托代理人刘忠义、王中义，被上诉人天津明晟阳光物业管理有限公司（以下简称明晟公司）的委托代理人刘忠义、王中义，被上诉人天津市好爽心购物广场有限公司（以下简称好爽心公司）、林永敏、天津市滨海新区好爽心都宝路皮具店（以下简称都宝路皮具店）的委托代理人肖敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审经审理查明，2005年7月2日，原告与被告宏达公司签订《天津市房产买卖合同》两份，原告购买了被告宏达公司开发的坐落于塘沽上海道海河外滩B区160/161号房屋两套，建筑面积共计22平方米，总价款237160元。合同签订后，原告付清全部房款，上述房屋至今未能办理房产证书。2010年5月18日，原告与被告明晟公司签订《外滩B区场地租赁协议》，约定原告将涉诉两套房屋租给被告明晟公司使用，租赁期限自2010年6月1日至2013年5月30日，合同第一年每平米日租金2元，第二年每平米日租金2.5元，第三年每平米日租金3元。被告明晟公司在合同期内负责商城的整体经营管理，盈亏自负，合同期内应按时交付租金。三年后双方另签合同，租金随行就市，双方协商。此外双方还就其他权利义务进行了约定。合同期内，被告明晟公司将应付原告租金足额支付原告。原告当庭陈述，合同到期后，被告明晟公司未将承租的涉诉房屋返还原告，被告明晟公司当庭陈述，合同到期后，已口头通知原告收回房屋。2013年6月16日，被告郝振明与被告好爽心公司法定代表人刘宝柱及案外人黄丽艳签订了《超市合作投资经营协议》，约定合作经营的场所为塘沽区上海道海河外滩，刘宝柱以现金方式出资1000万元，被告郝振明提供坐落于海河外滩总面积11722平方米的场地作为投资（包含涉诉房屋），黄丽艳对合作超市的部分货物负责经营管理作为投资，三方各占三分之一。合作协议签订后，被告明晟公司、被告宏达公司、被告郝振明将包括涉诉房屋在内的全部场地交给了刘宝柱，被告好爽心公司经营的超市于2014年7月26日开业至今。2014年5月20日，被告好爽心公司将天津市塘沽上海道外滩店内的租赁店铺（租赁区域编号为F0015）出租给被告林永敏，建筑面积为31平方米，租赁期限自2014年7月1日起至2017年6月30日止。被告林永敏成立了主体名称为天津市滨海新区好爽心都宝路皮具店，用于经营皮具、箱包批发兼零售。该租赁合同尚在租赁期限内。包括涉诉房屋在内的塘沽外滩B区产权于2005年3月办理至被告宏达公司名下。涉诉房屋均为非独立结构和门牌号码的完整房屋，而是场地。原告诉讼请求：1、解除原告与明晟公司于2010年5月18日签订的《外滩B区场地租赁协议》；2、六被告立即向原告返还位于天津市滨海新区塘沽海河外滩B区160/161号商铺；3、六被告对该商铺恢复原状；4、六被告向原告支付租金53680元（暂自2013年5月31日至2015年1月31日，共计610天，按4元/天/平米计）；5、本案诉讼费用由被告承担。原审认为，原告与被告明晟公司签订的《外滩B区场地租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效。该协议履行期限届满后，双方未再签订租赁合同，该合同履行期限已经届满。原告要求解除双方签订的租赁合同没有事实依据。基于被告明晟公司不欠付租赁期间的租金，且被告明晟公司亦不实际占有使用该场地，故原告主张被告明晟公司承担给付租金的诉请，不予支持。被告郝振明在未通知原告的情况下以其个人名义将包括涉诉房屋在内的全部场地用以与他人合伙开办超市盈利，此行为明显侵犯了原告的权益。基于原告出租的房屋为海河外滩B区160/161号，建筑面积为22平方米，原告主张的该商铺现在实际使用人为被告林永敏。现被告林永敏租赁的店铺编号为F0015，计租面积31平方米，且被告明晟公司、被告好爽心公司不能证实被告林永敏承租的店铺系原告主张的房屋。同时被告林永敏作为善意承租人，已经交纳了2015年1月26日至2015年7月25日的租金，该租赁合同尚在履行期限内，故原告要求返还位于天津市滨海新区塘沽海河外滩B区160/161号房屋、恢复原状的主张，证据不足，无法予以支持。原告要求六被告支付租金53680元的主张，基于被告郝振明在未告知权利人原告的情况下，擅自将涉诉场地作为投资与他人合伙开办超市，而被告郝振明系被告宏达公司的法定代表人，二者作为受益人应向原告共同支付实际使用涉诉场地期间的使用费。被告宏达公司提出按每平米日租金4元计算过高。参照天津市国土房管局发布的房屋租赁市场指导租金的规定，涉诉房屋每平米日租金3.43元，以此计算原告主张的自2013年5月31日至2015年1月31日止的租金为46075元。被告宏达公司提出诉讼时效问题，鉴于原告于2014年9月2日发出通知函要求支付租金，被告宏达公司工作人员予以签收，故被告宏达公司的此项辩称，不予采信。原告要求被告好爽心公司、被告林永敏、被告好爽心皮具店给付租金，基于原告与上述被告不存在民事关系，原告的此项主张，于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司、被告郝振明于本判决生效后十日内共同给付原告张哲梅2013年5月31日至2015年1月31日期间的房屋使用费46075元，二被告互负连带责任；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1142元，由被告宏达公司、被告郝振明负担，二被告互负连带责任。一审宣判后张哲梅、宏达公司、郝振明均不服，向本院提起上诉。张哲梅请求撤销原判，改判解除张哲梅与明晟公司的租赁协议，宏达公司等六原审被告返还商铺，对该商铺恢复原状，支付租金53680元，按每日每平方米4元计算。主要理由是张哲梅与明晟公司的租赁协议到期后，双方存在不定期租赁合同关系，明晟公司应返还商铺并支付租金，涉案商铺不是场地，为玻璃不锈钢框架结构，原审认定该商铺为非独立结构和门牌号码，认定错误。林永敏经营的都宝路皮具店包括了该商铺，林永敏不是善意承租人。宏达公司、郝振明不同意张哲梅的上诉请求，坚持自己的上诉请求。好爽心公司、林永敏、都宝路皮具店请求驳回上诉，维持原判。宏达公司、郝振明请求撤销原审判决第一项，改判涉诉房屋使用费为每日每平方米2元，给付期限自2014年9月开始计算，改判由宏达公司承担给付责任，郝振明不承担责任。理由是郝振明是代表宏达公司将房屋投入到好爽心公司，非郝振明个人行为，郝振明个人不应承担给付责任。根据目前市场经营情况，收入不足每日每平方米2元，原审认定每日每平方米3.43元依据不足。好爽心公司实际使用时间是2014年9月，因此给付时间应从2014年9月计算。张哲梅不同意宏达公司、郝振明的上诉请求，坚持自己的上诉请求。好爽心公司、林永敏、都宝路皮具店请求驳回上诉，维持原判。经本院审理，查明的案件基本事实与原审相同。本院另查明，林永敏及都宝路皮具店租用的房屋面积为34.5平方米。本院认为，上诉人张哲梅与被上诉人明晟公司的租赁合同到期后，涉案租赁房屋并非由明晟公司使用，明晟公司也未向张哲梅交付租金，故明晟公司与张哲梅之间未形成不定期租赁合同关系，张哲梅请求解除其与明晟公司的租赁合同，法律依据不足，不予支持。由于张哲梅出租的房屋至今没有办理产权变更手续，其物权的取得尚未完成，目前房屋的四至没有办法准确界定，涉案房屋的返还和恢复原状不能实现，故张哲梅的该项上诉请求，不能支持。张哲梅向宏达公司交付了全部购房款，现由郝振明实际作为个人投资进行了使用，合同的签订和履行不能排除郝振明个人受益的目的，因此郝振明应当向张哲梅交付涉案房屋使用费。关于使用费标准，原审参照同地段租金标准，确定涉案房屋的使用费为每日每平方米3.43元，并无不当。张哲梅主张按每日每平方米4元计算，宏达公司和郝振明主张按每日每平方米2元计算，均依据不足，不予支持。好爽心公司使用的场地基于郝振明的个人出资，法院已经认定郝振明承担给付使用费的责任，张哲梅仍然要求明晟公司、林永敏和都宝路皮具店承担给付使用费的责任，不予支持。明晟公司与张哲梅之间的租赁合同已经届满，明晟公司在租赁期间不欠付租金，明晟公司目前也不实际占用场地，故张哲梅要求明晟公司承担给付使用费的责任，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费477元，其中上诉人张哲梅交付的50元，由上诉人张哲梅负担，上诉人天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司交付的427元，由上诉人天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 健审 判 员  杨宝华代理审判员  强国琴二〇一五年八月二十日书 记 员  于明辉速 录 员  李 晶