河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0191民初10111号原告渠正国，男，1976年5月13日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托代理人张毅勋，北京市晨野（郑州）律师事务所律师。委托代理人董晓婷，北京市晨野（郑州）律师事务所实习律师。被告河南华启金管家物业服务有限公司（原河南超达物业管理有限公司），住所地郑州市郑东新区聚源路49号聚源国际1-2层附03。法定代表人李海军，总经理。委托代理人申真，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托代理人黄翔，北京大成（郑州）律师事务所律师。被告河南超达置业有限公司，住所地郑州市郑东新区商务外环路17号16层1601号。法定代表人李海军，总经理。委托代理人申真，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托代理人黄翔，北京大成（郑州）律师事务所律师。原告渠正国诉被告河南华启金管家物业服务有限公司（以下简称华启金管家物业）、河南超达置业有限公司（以下简称超达置业）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张毅勋、董晓婷，二被告共同委托代理人申真、黄翔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2013年2月2日，原告与被告超达置业签订商品房买卖合同，约定原告购买超达置业开发的位于郑州市郑东新区××街北、××楼××号房屋，原告成为该物业业主。2014年9月1日，超达置业交房后指定其关联公司即被告华启金管家物业对原告所购房屋进行物业管理，原告在接收房屋当日在超达置业制定的业主临时管理规约上签字，并与华启金管家物业签订了前期物业管理服务协议。在上述规约与协议具体履行过程中，原告发现二被告利用其关联公司身份合谋损害广大业主合法权益，在上述规约与协议中利用格式合同条款规定一些加重业主负担、免除其责任的不公平条款，华启金管家物业更是无视法律、法规规定乱收费，不达目的就采取不正当手段损害业主的合法权益，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令1、确认原告与被告华启金管家物业签订的《前期物业管理服务协议》第五章第二十一条第1项、第二十六条关于原告应按建筑面积据实分摊公用水电的合同条款无效；2、确认被告超达置业制定的《业主临时管理规约》第七章第一条关于业主逾期交纳物业服务费时被告华启金管家物业有权采取停水、停电等措施暂停对当事业主提供服务的条款无效；3、确认被告华启金管家物业于2015年5月到2015年7月29日拒绝为原告房屋专有部分开启中央空调并供应冷气的行为违法；4、本案诉讼费用由二被告承担。二被告辩称，1、原告所称前期物业服务协议条款不存在合同法规定的合同无效的情形，亦不存在最高院司法解释规定的免除物业服务企业的责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，该协议条款不应认定无效，原告的主张没有法律依据。2、业主临时管理规约系为全体业主利益制定的，是全体业主需做出承诺并遵守的制度，并非物业服务合同性质，不适用合同无效的相关规定。原告的主张没有事实和法律依据。3、原告主张的“确认不供应冷气行为违法”的诉讼请求不属于民事诉讼审理范围。综上，原告的主张与事实不符且无法律依据，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：证据1、商品房买卖合同，证明原告与超达置业于2012年2月2日签订房屋买卖合同，原告成为聚源国际广场业主。证据2、业主临时管理规约，证明：（1）超达置业在业主临时管理规约第四章第七条第2款规定：“前期物业管理服务协议约定的物业共用部位、共用设施设备日常运行、维修养护，其费用从物业管理费用或物业服务资金中支付”。（2）超达置业在业主临时管理规约第七章第一条规定“逾期交纳物业服务费时甲方有权采取停水、停电等措施暂停对当事业主提供服务”。证据3、前期物业管理服务协议，证明该协议第五章第二十一条第1项、第二十六条规定业主应按建筑面积据实分摊公用水电。证据4、华启金管家物业企业公示信息；证据5、超达置业企业公示信息；证据6、企业基本注册信息查询单；证据7、企业基本注册信息查询单，证明华启金管家物业与超达置业均由中能华启投资集团有限公司控制，在同一地点办公，系关联企业。证据8、录像内容摘要，证明原告向被告华启金管家物业表示愿意按照郑州市物价局规定指令价格以每度0.79元标准交纳电费，但遭到被告华启金管家物业拒绝。二被告对原告提交的上述证据发表如下质证意见：证据1商品房买卖合同无异议，证据2业主临时管理规约真实性无异议，也恰恰证明了被告已经向原告明确了业主临时管理的相关制度，业主也已经签字表示认可、同意。证据3前期物业管理服务协议真实性无异议，也恰恰证明了双方就分摊公用水电已经达成了一致协议，双方应予履行。证据4-7真实性无异议，但不能证明原告的证明目的，原告的证明目的与本案的诉请也无关联性。证据8系原告单方录制，真实性有异议，同时该证据与原告的诉讼请求也无关联性。经审查,原告提供的证据真实，与本案具有关联性，本院予以采信。二被告为支持其答辩意见向本院提交以下证据：证据1、前期物业管理服务协议，证明双方已经就公用水电分摊达成了一致意见，双方均应按约履行，同时该约定不存在合同法及相关司法解释规定的合同无效的情形。证据2、业主临时管理规约，证明被告已经明确告知原告逾期交纳物业服务费的责任，原告也签字表示认可。该业主临时管理规约系为了维护全体业主利益而制定的一项管理制度，各方签字认可后就具有相应的约束力，业主也应遵照执行。同时该制度根本不属于前期物业服务协议，不应适用最高院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释。原告对二被告提交的上述证据发表如下质证意见，证据1是被告单方提供的格式条款，在订立时并未与业主进行协商，该协议相关条款系不合理加重业主负担，根据我国合同法及最高法相关司法解释属于应予确认无效的条款，合同无效是不以当事人意志为转移的自始无效，即使原告作为业主签字表示认可，也不影响依法确认无效。证据2、业主临时管理规约系前期物业服务管理协议制定的依据，被告要求原告作为业主在上面签字，这是一种合同订立形式，那么依法应受合同法及最高法相关司法解释的约束。维护全体业主的共同利益不能以牺牲业主的合法权益为代价，因欠缴物业费就可以停止供应水电，显然是将不相关的没有对价关系的两种权利义务联系起来，是不合理的加重业主的责任，同样应确认无效。另外本案两被告系关联企业，超达置业在制定临时管理规约时，规定如此不合理加重业主责任的条款，显然是为了维护其关联企业华启金管家物业的利益，企图使业主一旦因与物业有纠纷而不缴纳物业费时，华启金管家物业可以堂而皇之的依此条款迫使业主就范，其目的根本就不是为了维护全体业主的共同利益。经审查，被告提供的证据真实，与本案具有关联性，本院予以采信。经审理查明：2013年2月2日，原告与超达置业签订商品房买卖合同，原告购买被告超达置业位于郑东新区××东、××街北××号商品房，用途为办公，建筑面积175.44平方米，总价款为1743872元。原告系上述房屋业主，被告华启金管家物业系原告所在小区的物业管理单位。2014年9月2日，原告与被告华启金管家物业签订前期物业管理服务协议，协议就双方的权利义务、物业管理服务的内容、质量、费用及其他事项作了规定。协议第五章第二十一条规定，物业服务费按建筑面积计算，办公标准暂定为6.8元/平方米·月。以上费用不包含空调费和公共水电分摊；空调费用分户计量，按实际发生收取；公共水电按实际发生量计算，按建筑面积据实分摊。第二十六条规定，公用水电（电梯、公用照明、绿化、景观水电、公共卫生间等）用量，按实际消耗依建筑面积据实分摊。协议由原告签字摁手印，被告华启金管家物业负责人签字及加盖公章予以确认。同日，原告与被告超达置业签订业主临时管理规约，规约规定超达聚源国际物业管理区域的物业使用、维护、管理，业主的共同利益及违约责任。规约第七章第一条规定，业主或物业使用人违反本临时规约及前期物业管理服务协议的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，应按每天千分之五的标准支付违约金。逾期超过1个月的，甲方有权采取停水停电等措施暂停对当事业主提供服务。拖欠物业服务费在6个月以上的，物业管理企业可依法向违约业主提起法律诉讼。原告对该规约作出承诺，同意履行、遵守该规约的责任和义务。规约由原告签字摁手印予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告与被告华启金管家物业签订前期物业管理服务协议系双方的真实意思表示，协议约定公共水电按实际发生量计算，按建筑面积据实分摊。根据相关法律法规的规定，“物业管理区域内共用部位、共用设施设备日常运行、维护和管理发生的费用，计入物业服务成本，由物业企业承担”，而协议中约定的公共水电实际消耗费用并不属于上述规定中的物业企业应承担的费用。原告主张该协议中有关公共水电费用按建筑面积据实分摊的条款违反郑州市物业管理条例的相关规定，属于免除物业服务企业责任、加重业主负担的违法不公平条款，应属无效条款。本院认为原告该项诉请于法无据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与被告华启金管家物业形成物业服务合同关系，双方均应恪守履行。若原告不按时交纳物业服务费，被告华启金管家物业则有权要求原告按照法律规定的违约责任形式承担违约责任。本案中超达置业业主临时管理规约系原告自愿签署，且该规约符合合同成立要件，依法成立，但该规约中将违约责任部分约定为：“业主或物业使用人逾期超过1个月交纳物业服务费，超达置业有权采取停水停电等措施暂停对当事业主提供服务。”因原告与二被告之间并非供水供电法律关系，二被告采用规约中规定的停水停电措施，于法无据，该条款加重了业主一方的责任，违反公平原则，应属无效，故对原告的该项诉请，本院予以支持。关于原告要求确认被告华启金管家物业拒绝于2015年5月到2015年7月29日为原告房屋专有部分开启中央空调并供应冷气的行为违法，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告渠正国与被告河南超达置业有限公司于2014年9月2日签署的《业主临时管理规约》中第七章第一条的违约条款无效；二、驳回原告渠正国的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告河南超达置业有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  李建涛审判员  胡向楠审判员  刘红丽二〇一七年四月十二日书记员  张景梅