湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）雨法响民初字第319号原告涂天明，男，1985年11月27日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市雨湖区。委托代理人马逗，湖南通程律师事务所律师。被告庞建武，男，1966年3月16日出生，汉族，湖南省宁乡县人，住湖南省宁乡县。委托代理人宋升良，湘潭市九华法律服务所法律工作者。原告涂天明与被告庞建武确认合同无效纠纷一案，原告涂天明于2015年5月18日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员朱令适用简易程序于2015年6月24日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2015年6月25日裁定将本案转为普通程序，由审判员依法组成由审判员秦泽湘担任审判长、审判员朱令、人民陪审员张双燕参加的合议庭于2015年8月6日公开开庭进行了审理。代理书记员贺姣担任记录。原告涂天明及其委托代理人马逗、被告庞建武及其委托代理人宋升良均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告涂天明诉称：2010年上半年，原告涂天明因结婚需要购买房屋，经原告岳父推荐，于2010年6月28日，原告与被告签订了一份《合资建房协议》，约定：建成后三楼东头一套间（约120㎡）归原告所有，原告出资118000元。并约定如房屋因产权及其他相关问题引起纠纷，由被告负责。双方签订协议后，原告于2010年7月3日将118000元现金支付给被告，支付当日被告向原告出具了一份收条。出于朋友之间的信任，原告当时并未查看房屋的相关证件。2013年1月在原告的强烈要求下，原告与被告就整栋房屋整体装修协商一致，在当年7月份装修完毕时，原告共支付了装修款45000元。2015年3月，原告提出要求房屋办理单独产权时，发现被告提供的该房屋《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》的产权人系朱达，且该属于集体土地建房，只能归集体组织居民自用，不能进行买卖，无法办理产权证。原告认为该房屋根据我国相关法律规定不能买卖、流转，因此原、被告之间签订的《合资建房协议》无效，被告应当返还原告的购房款，并且因被告隐瞒该房屋的真实情况，依法应赔偿原告由此造成的损失。现原告为维护自身合法权益，特请求人民法院判令：1、确认原、被告之间签订的《合资建房协议》无效；2、被告返还原告购房款人民币118000元；3、被告赔偿原告因房屋装修等造成的损失48562元；4、被告赔偿原告购房款自2010年6月28日至实际返还之日的利息损失（按人民银行同期贷款利率计算）；5、被告承担本案诉讼费用。被告庞建武辩称：1、庞建武于2008年下半年经湘潭市雨湖区响水乡雅艾村委会和湘潭市雨湖区响水乡雅艾村先进组认可和同意，以雅艾村先进组朱达的名义在湘潭市雨湖区响水乡雅艾村先进组建设私有住宅一栋并已获得湘潭县建设用地规划许可证和湘潭县建设用地批准书。在建房主体将近完工之时，原告岳父张文杰找到被告商量，被告碍于朋友情谊遂同意双方合资将后面的工程完工，原告出资118000元，该住宅楼建成后三楼东头的一个套间（约120㎡）归原告所有，双方在协议过程中被告向原告出示了获得批准的上述两证。之后原告与被告于2010年6月28日签订了《合资建房协议》。协议签订之后原告并未找被告提出任何要求或按协议缴纳任何办证相关费用，并非答辩人不予配合或协助，现原告诉至法院要求确认协议无效并要求退还合资建房款等诉讼请求，被告不能接受；2、本案不是房屋买卖合同纠纷而是合资建房。理由是众所周知118000元并不能购买到120㎡的房屋，因此被告不存在合资建房欺骗和协议无效问题，更无法定无效情形；3、原告的诉讼请求于事实与法律无据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告庞建武与原告涂天明的岳父张文杰系朋友关系。被告庞建武于2008年开始以雅艾村先进组朱达的名义在湘潭市雨湖区响水乡雅艾村先进组建设私有住宅一栋，2008年12月17日湘潭县人民政府对朱达颁发了潭土（响）字【2008】第XX号湘潭县建设用地批准书、2008年4月9日湘潭县规划局对朱达颁发建设用地规划许可证，用地面积为156平方米，用地性质为集体。2010年临近工程完工时，原告涂天明经其岳父张文杰介绍，于2010年6月28日原告与被告签订了一份《合资建房协议》，约定：双方友好协商共建位于湖南科技大学后门住宅楼，建成后三楼东头一套间（约120㎡）归原告所有，乙方出资118000元，含水电到户费。另约定，如原告要求产权单独立户，甲方负责提供所有产权手续，费用由原告负担，如房屋因产权及其他相关问题所引起的纠纷，由被告负责。现原告认为被告隐瞒该房屋的真实情况，原、被告之间签订的《合资建房协议》无效，被告应当返还原告的购房款并且依法应赔偿原告由此造成的损失为由，诉至本院。以上事实有原、被告的身份证复印件各1份、《合资建房协议》1份、收条1份、《建设用地批准书》1份、《建设用地规划许可证》1份以及原、被告的当庭陈述等证据，足以证实。本院认为：本案涉案房屋用地为农村集体土地，原告与被告用他人的集体土地合资建房，违反了法律法规的强制性规定，故原告与被告签订的《合资建房协议》为无效合同，为此本院对原告请求确认原、被告之间的《合资建房协议》无效的诉讼请求予以支持。根据合同法的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中原告在签订《合资建房协议》后向被告支付了合资建房款118000元，被告应向原告返还该118000元，为此本院对原告要求被告返还合资建房款的诉讼请求予以支持。对于导致合同无效的过错问题，原、被告双方作为民事主体，应当知道民事活动必须遵守法律规定。原、被告双方在签订合同是均明知或应当明知涉案房屋用地为农村集体土地，但双方仍然签订合同，因此原、被告双方对于合同无效均有过错，对因合同无效所造成的损失双方应各承担50%的责任。原告主张其存在房屋装修等损失48562元及支付合资建房款后的利息损失，因原告未能提供出证据证实房屋装修损失的实际金额，经查，屋装修的事实确实存在。但被告同时也因将房屋交付给原告后原告占用房屋期间（至今已达5年）导致了被告的损失。为此本院酌定原告的装修损失及利息损失与因原告占用房屋而导致被告的损失相互冲抵。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告涂天明与被告庞建武签订的《合资建房协议》为无效合同；二、被告庞建武在本判决生效之日起十日内一次性向原告涂天明返还合资建房款118000元；三、限原告涂天明在本判决生效之日起十日内将位于湘潭市雨湖区响水乡雅艾村先进组涉案合资建设的房屋腾空并交付给被告庞建武；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4350元，财产保全费1520元，合计5870元，由被告庞建武负担3406.13元，原告涂天明负担2463.87元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  秦泽湘审 判 员  朱 令人民陪审员  张双艳二〇一五年八月十一日代理书记员  贺 姣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。