贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）黔南民终字第565号上诉人（原审被告）贵州福海房地产开发有限责任公司，住所地贵州省都匀市。法定代表人程三，该公司董事长。被上诉人（原审原告）何海，男，1962年3月30日生，汉族，住广东省湛江市。上诉人贵州福海房地产开发有限责任公司（以下简称福海房开公司）与被上诉人何海商品房销售合同纠纷一案，都匀市人民法院于2015年3月30日作出（2014）都民初字第253号民事判决后，福海房开公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年6月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。一审审理查明：2010年7月5日，原告委托代理人钟建新以原告名义在被告销售部与被告签订了《商品房买卖合同》（被告法定代表人盖章处为彭彬彬），由原告购买被告开发建设的现房“城南新家园”3号楼16层3号房，房屋总价款为232973元；该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的0.2%赔偿买受人；如不退房，出卖人按已付房价款的0.2%支付违约金”。合同签订后，原告向被告支付了全部房款，被告向原告出具了“收据”、“收房证明书”（日期为2010年7月5日）。原告在对该房装修过程中，由于福海房开公司内部彭彬彬与程三产生经济纠纷，故被告否认与原告的买卖合同，并干扰原告装修房屋，而且没有为原告办理房屋产权备案登记等手续，导致原告无法办理房产证。被告在答辩期内以本案案情复杂、重大为由，提出管辖权异议，都匀市人民法院于2014年2月19日作出（2014）都民初字第253号裁定书，裁定驳回被告的申请。被告不服该裁定，向黔南州中级人民法院提出上诉，该院于2014年4月11日作出（2014）黔南立民终字第15号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2014年7月21日，原告向法院提出鉴定申请，请求对合同及收据上所盖公章是否为福海房开公司声明作废前使用过的公章进行鉴定。经原、被告双方选定贵州警官职业学院司法鉴定中心进行鉴定。该鉴定中心于2015年1月5日作出编号：贵警院司法鉴定中心（2014）文检鉴字第238号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、所送检入账日期标示为：2010年7月5日，编号为NO.4064685，交款单位为：何海的《收据》落款部分“单位盖章”一栏处的“贵州福海房地产开发有限责任公司财务专用章”印文与所提供比对的“贵州福海房地产开发有限责任公司财务专用章”印文是同一枚印章所盖印；2、所送检落款日期标示为2010年7月5日，买受人为：何海的《商品房买卖合同》第十七页落款部分“出卖人（签章）”一栏处的“贵州福海房地产开发有限责任公司”印文与所提供比对的“贵州福海房地产开发有限责任公司”印文是同一枚印章所盖印。2014年11月13日，法院依法向彭彬彬调查取证，彭彬彬认可与原告的买卖关系，并认可收到购房款。一审另查明：1、福海房开公司与彭彬彬于2010年1月13日签订《联合开发协议》，由彭彬彬出资2500万元购买福海房开公司开发的海新花园项目未开发部分51%的股权，并由彭彬彬担任福海房开公司法人代表。后由于双方在合作过程中产生纠纷，福海房开公司于2010年7月26日，将法定代表人由彭彬彬变更为程三，并于2010年7月30日、2010年8月4日，在《黔南日报》上刊登了两篇遗失启事，以公司公章遗失为由，公告原福海房开公司所用的公章、合同专用章、财务专用章作废。之后，福海房开公司启用新的公章。2010年12月29日，彭彬彬在《黔南日报》刊登以福海房开公司为名的一则公告，该公告称“因福海房开公司法定代表人程三拒不履行联合开发协议，并拒绝与我方核对房屋销售控制表，如发生重复销售情况，一切后果由福海房开公司承担”。2、彭彬彬向都匀市公安局提交了情况说明及记账凭证，其中2010年12月30日第35号记账凭证内容为：交款人何海，金额232973元。3、办理房产证需向房屋产权登记部门提交：已备案的商品房销售合同、房屋移交证书及平面图、销售不动产正式发票、质量保证书和使用说明书（上述资料由房开商提供）；另外，购房人需提交已缴纳房屋维修基金的凭证、契税完税凭证、身份证及婚姻状况证明。原审原告何海一审诉称：2010年7月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发建设的现房“城南新家园”3号楼16层3号房，房屋总价款为232973元。签订合同的当天，原告就向被告支付了全部房款，被告向原告出具了“收据”。2010年12月23日，被告向原告出具了“收房证明书”，并向原告移交了房屋钥匙。但原告在对房屋进行装修时，被告的工作人员多次阻碍，致使原告至今仍未装修完毕。依据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在房屋交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案。现原告已接收房屋整整三年（2010年12月23日-2013年12月23日），但被告一直未履行以上义务，至今没有为原告购买的房屋办理权属备案登记，属违约行为。因此，被告除继续履行合同相应义务外，还须向原告承担违约责任。为此，特提起诉讼，请求：1、依法确认原告与被告于2010年7月5日签订的《商品房买卖合同》合法、有效；2、判决被告履行办理房屋产权备案登记的义务；3、判决被告向原告承担延期办证的违约责任，向原告支付违约金466元；4、本案的诉讼等费用由被告承担。原审被告福海房开公司一审辩称：原告何海没有与被告福海房开公司签订过任何商品房买卖合同，福海房开公司也未收到过何海交来的任何购房款。福海房开公司认为，何海向都匀市人民法院提供的所谓的《商品房买卖合同》和《收据》均系何海与福海房开公司原法定代表人彭彬彬伪造，因此，何海向法院提供的所谓《商品房买卖合同》和《收据》系虚假合同和财务收据，何海依据虚假的《商品房买卖合同》和《收据》提出的诉讼请求理应被法院判决驳回。一审审理认为：关于合同效力问题。2010年7月5日，原告委托代理人钟建新以原告名义与福海房开公司原法定代表人彭彬彬在被告销售部签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应认定合法有效。彭彬彬签订该合同时是福海房开公司法定代表人，其行为系职务行为，行为后果应由福海房开公司承担，故对原告请求确认合同有效的诉讼请求，予以支持。关于原告是否支付房款的问题，原告提供的收据、资金来源凭证、彭彬彬证言、记账凭证、司法鉴定意见书等证据材料能够形成证据链，证明原告支付了全部房款共计232973元，故被告应当按照合同约定，履行合同义务。本案中，被告虽向原告出具了“收房证明书”，并移交了房屋钥匙，但至今未按约定为原告办理房屋产权备案登记手续，已构成违约，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案，并按已付房价款的0.2%支付违约金，故原告请求判令被告履行办理房屋产权备案登记的义务及向原告支付违约金466元的诉讼请求，应予支持。关于被告辩称原告诉讼的事实和理由是虚假的抗辩理由，因庭审中，被告未提交证据证明原告的买卖行为是虚假的，按照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”和第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告应当承担不利的后果，故对被告的抗辩，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二款，第一百零七条之规定，判决：一、原告何海与被告福海房开公司于2010年7月5日签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告福海房开公司于判决生效后15日内向房屋产权登记部门提交原告何海的销售不动产正式发票等办理房产证需由被告福海房开公司提交的资料，并协助原告何海办理房产登记手续；三、被告福海房开公司于判决生效后七日内支付原告何海违约金466元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4794元，鉴定费2000元，共计6794元，由被告福海房开公司承担。一审判决宣判后，福海房开公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费及鉴定费由被上诉人承担。其主要理由：上诉人没有与被上诉人签订过任何商品房买卖合同，也未收到过被上诉人交来的购房款，没有向被上诉人出具过任何收房证明。被上诉人向法院提供的《商品房买卖合同》、收据及收房证明书均系被上诉人与上诉人原法定代表人彭彬彬伪造，是虚假证据。一审依据这些虚假的证据判决支持被上诉人的诉讼请求属于认定事实不清，二审应当予以撤销。被上诉人何海二审未答辩。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。综合双方当事人的诉辩请求及理由，本案争议焦点主要是：被上诉人提供的《商品房买卖合同》、《收房证明书》及收款收据是否是伪造的。本院认为：被上诉人为证实“城南新家园”3号楼16层3号房系其购买的，向一审法院出具了与上诉人签订的《商品房买卖合同》、《收房证明书》、收款收据及上诉人盖有印章的记帐凭证等证据，其中《商品房买卖合同》和收款收据上所加盖的“贵州福海房地产开发有限责任公司财务专用章”还经贵州警官职业学院司法鉴定中心鉴定，与上诉人于2010年7月30日和2010年8月4日在《黔南日报》上刊登遗失启事前使用的“贵州福海房地产开发有限责任公司财务专用章”是一致的，故应当认定被上诉人提供的《商品房买卖合同》、《收房证明书》及收款收据是真实的。上诉人现主张被上诉人提供的《商品房买卖合同》、《收房证明书》及收款收据是伪造的，应当提供相关证据予以证实，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，上诉人未提供证据证实其主张，其应承担举证不能的不利后果。因此，上诉人的该项主张与事实不符，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人福海房开公司的上诉理由不充分，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人贵州福海房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  李家荣审 判 员  熊元伦代理审判员  蔡云飞二〇一五年八月二十六日书 记 员  杨 墨