广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0703民初806号原告：广州珠江物业酒店管理有限公司江门分公司，住所地江门市。负责人：方耀添。委托代理人：许春义，该公司项目经理。被告：张洁群，住江门市蓬江区。委托代理人：赵少峰，现住江门市蓬江区。原告广州珠江物业酒店管理有限公司江门分公司（以下简称珠江物业公司）诉被告张洁群物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案受理后，依法由审判员邱启杰适用简易程序，于2017年4月6日公开开庭进行了审理，原告珠江物业公司的委托代理人许春义到庭参加了诉讼，被告张洁群经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告珠江物业公司诉称：被告张洁群是位于江门市××大道××山湖雅苑××号业主。原、被告双方于2010年1月8日签订《山湖雅苑物业服务合同》，约定由原告为被告的上述房屋提供物业管理服务。服务期限从本物业交付使用之日起至小区业主委员会选聘的物业公司进场之日止。该协议约定物业服务费标准为每平方米1.8元，被告应于每月25日前缴纳下月物业服务费563元。协议第四章第十四条还约定：如业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按应交服务费的千分之二交纳滞纳金。截止目前，被告尚拖欠原告2015年10月至2016年10月的物业服务费7319元及自2015年9月26日起至2016年10月31日止的滞纳金（按日千分之二计算，计至2016年10月31日为3237.25元）。综上，请求法院判令：1、被告支付尚欠的2015年10月至2016年10月的物业服务费7319元及自2015年9月26日起至实际付清物业服务费之日止的滞纳金（按日千分之二计算，计至2016年10月31日为3237.25元）给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。原告珠江物业公司为其起诉提供的证据有：证据1.营业执照一份，证明原告的主体资格。证据2.公民身份证一份，证明被告的主体资格。证据3.《商品房买卖合同》复印件一份，证明被告是江门市××大道××山湖雅苑××号的业主。证据4.山湖雅苑物业服务合同，证明原告为被告的上述房屋提供物业管理服务，物业服务费包括住宅物业服务费以及车位管理费、车位使用费，其中住宅按建筑面积每月每平方1.8元计费。证据5.经江门市蓬江区物价局监制的山湖雅苑物业服务收费公示资料，证明经蓬江区物价局同意山湖雅苑别墅物业服务费收费标准为1.8元/平方米/月。证据6.广东省地方税收简并发票查询10份，证明原告收取被告交纳的服务费后均会开具发票，自2015年10月被告便没有支付物业服务费给原告。证据7.计算清单2份，证明被告尚拖欠原告2015年10月至2016年10月的物业服务费7319元及自2015年9月26日起至实际付清之日止的滞纳金（按日千分之二计算，计至2016年10月31日为3237.25元）的计算方式。证据8.催缴记录短信、照片，证明公司催告的义务。证据9.山湖雅苑前期物业服务合同5份，证明原告受山湖雅苑的开发商江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司的委托对山湖雅苑进行前期物业管理。证据10.资质证书1份，证明广州珠江物业酒店管理有限公司有一级物业管理资质，原告是其在江门开立的分公司。被告张洁群在答辩期内没有答辩，在举证期内没有举证，也没有出庭应诉。经审理查明：广州珠江物业酒店管理有限公司具有一级物业服务资质，原告是广州珠江物业酒店管理有限公司于2006年11月22日在江门市成立的分公司。广州珠江物业酒店管理有限公司授权原告使用其物业服务的资质在江门区域签订物业服务合同，履行所签订合同的权利和义务。2009年9月30日，江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司（甲方）与原告珠江物业公司（乙方）签订《山湖雅苑前期物业管理服务合同》，约定：甲方是山湖雅苑的投资开发商，聘请乙方为该住宅小区物业提供前期物业管理服务；服务收费标准：高层住宅部分按建筑面积每月每平方米1.5元（不包括分摊），低层住宅部分按建筑面积每月每平方米1.8元（不包括分摊），室内停车场部分按车位为每个每月60元（不包括分摊）。后双方分别于2012年10月、2013年10月、2013年12月、2014年9月续签《山湖雅苑前期物业管理服务合同》，其中2014年9月签订的合同约定管理期限：自2014年9月1日起至2016年8月31日止。如果甲方与业主大会对乙方服务质量没异议，乙方对继续执行该合同没有异议，合同期满后则顺延。任何一方不同意顺延合同，则提前三个月书面通知对方等条款。2010年1月，被告张洁群购买了涉案的山湖雅苑雅湾五街12号房屋，房屋建筑面积312.78平方米。2010年1月8日，珠江物业公司与被告张洁群签订《山湖雅苑物业服务合同》，约定：原告珠江物业公司对涉案小区的房屋共用部分、共用设施、绿化养护、环境卫生、治安防范、车辆秩序等项目进行管理或服务，由被告负责交纳物业服务费；物业服务费按月交纳，每月25日前收取下月的服务费（银行代缴）；被告应于本合同签订时提供指定银行账号及办理银行代缴手续；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应交物业服务费的千分之二缴纳滞纳金；业主或非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，原告可将欠缴的名单予以公布，并督促其缴交，并有权通过法律途径进行催收。原告珠江物业公司在庭审中陈述，涉案的山湖雅苑雅湾五街12号房屋属于上述合同约定管理区域的物业。该物业自2011年4月1日起产生的物业管理费，委托原告珠江物业公司在指定银行账户代缴上述费用。从2015年10月1日起至2016年10月31日止，被告张洁群未能依约交纳物业服务费合共7319元，经原告多次催收未果，原告遂提起本案诉讼。签订上述合同后，原告珠江物业公司进驻山湖雅苑小区，为该小区业主提供物业管理服务。以上合同约定的收费标准已交江门市蓬江区物价局备案，其中高层住宅1.5元/平方米/月，底层住宅1.8元/平方米/月。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。双方当事人签订的《山湖雅苑物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，确认为合法有效。一、关于被告张洁群是否应向原告珠江物业公司缴纳物业服务费的问题。根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据以上行政法规、司法解释的规定，江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司与原告珠江物业公司签订《山湖雅苑前期物业服务合同》属于前期物业服务合同，该合同内容对业主具有法律约束力，并且，原告珠江物业公司与张洁群签订了书面的物业服务协议，约定双方的权利义务。而依据合同的约定，珠江物业公司已经提供保安、清洁、绿化、公共水电、公共设施维修等服务，张洁群作为业主应当依约交纳物业服务费，本案中，被告张洁群应当向原告珠江物业公司支付拖欠2015年10月1日至2016年10月31日的物业管理服务费为7319元。二、关于原告珠江物业公司要求被告张洁群支付违约金是否应予支持的问题。本案中，张洁群逾期交纳有关费用已构成违约，应依照合同的约定承担有关的违约责任。按照《山湖雅苑物业服务合同》第四章第十四条的约定，应该从逾期之日起每日按应付物业服务费2‰向珠江物业公司支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率再30%-50%的上浮）的4倍，但上述合同约定的按每日2‰的标准计算违约金明显过高，已经超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，参照中国人民银行6个月至1年商业贷款利率，本院将本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为每日万分之七。因此，结合双方签订的《山湖雅苑物业服务合同》，本案中的逾期违约金应从2015年9月26日起，按每月应交的物业服务费为基数以日息万分之七计算至本院判决确定的履行期限届满之日止为宜。被告张洁群经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：被告张洁群在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州珠江物业酒店管理有限公司江门分公司支付2015年10月1日至2016年10月31日止的物业服务费7319元及逾期付款违约金（2016年10月物业服务费的违约金应从2016年9月26日起计算，2016年11月物业服务费的违约金应从2016年10月26日开始计算，按每月应交的物业服务费为基数以日息万分之七标准计算至本院判决确定的履行期限届满之日止，以此类推）。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费64元，减半收取32元，由被告张洁群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员  邱启杰二〇一七年四月二十五日书记员  容丽萍