辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）丹民一终字第00221号上诉人（原审原告）：肖福哲，男。委托代理人：岳春峰，凤城市中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：高源，女。原审被告：宽甸金远房地产开发有限公司。法定代表人：滕德荣，执行董事。委托代理人：孙密文，辽宁光华律师事务所律师。上诉人肖福哲与被上诉人高源，原审被告宽甸金远房地产开发有限公司（以下简称金远公司）案外人执行异议之诉一案，宽甸满族自治县人民法院于2015年6月3日作出（2014）宽民一初字第02733号民事判决。上诉人肖福哲不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月6日公开开庭审理了本案。上诉人肖福哲及其委托代理人岳春峰，被上诉人高源，原审被告金远公司的委托代理人孙密文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。肖福哲（原审原告）在一审诉称，2014年3月1日，原告与被告金远公司签订了商品房买卖合同，购买宽甸魅力城小区XX幢XX单元XX房屋，原告全额交付购房款，被告金远公司为原告出具收款收据一枚，并将房屋钥匙与涉案房屋一并交付给原告。原告拟对该房屋进行装修时，得知房屋被被告高源另案申请保全，将原告所购房屋查封。原告向宽甸法院提出书面异议后，宽甸法院裁定驳回原告的异议。故原告诉至法院，请求：一、确认原告与被告金远公司签订的房屋买卖合同有效，被告金远公司协助原告办理房屋所有权登记备案手续；二、停止对宽甸魅力城小区XX幢XX单元XX房屋的强制执行，并解除查封。金远公司（原审被告）在一审辩称，金远公司与原告之间商品房买卖合同是双方的真实意思表示，是真实有效的，支持原告的诉讼请求。高源（原审被告）在一审辩称，一、原告与被告金远公司双方订立合同时，被告金远公司并未取得商品房预售许可证，该合同是无效的。二、原告对涉案房屋不享有物权。在涉案房屋取得预售许可证后，原告并未到房管部门办理登记，根据物权法相关规定，不动产物权须经登记才发生法律效力，涉案房屋没有进行登记，涉案房屋仍属被告金远公司财产。三、该房屋没有实际交付和占有，原告无权请求撤销人民法院查封裁定。原告在该房屋预售证办完后，没有尽到关注义务，被告金远公司没有及时办理登记备案，二者均存在过错。四、在申请法院查封前，被告高源曾委托四人去魅力城售楼处摸房源，根据被告金远公司提供的房源信息涉案房屋并未销售。原告提供的销售合同是虚假的。原告与被告金远公司之间是先借贷后转变为房屋买卖合同关系，名为买卖实为借贷关系。一审法院经审理查明，被告高源与被告金远公司商品房预售合同纠纷一案，一审法院于2014年5月12日作出了（2013）宽民一初字第03557号民事判决，判决高源与金远公司签订的买卖合同无效，金远公司于判决生效后十五日内双倍返还高源房屋款2470000元，即4940000元。2014年6月5日，被告高源申请法院诉讼保全，一审法院作出了（2013）宽民一初字第03557-1号民事裁定书，查封了被告金远公司所有的座落于宽甸满族自治县宽甸镇魅力城小区XX号楼1单元XX室、XX室；XX号楼1单元XX室、XX室；XX号楼2单元XX室。2014年7月1日，原告肖福哲向一审法院提出执行异议，称查封的房屋中XX号楼1单元XX室已由其购买。2014年7月24日一审法院作出了（2014）宽民执监字第00008号执行裁定书，裁定书认为原告肖福哲在购买涉案房屋时，该房屋并没有取得预售许可证。在该房屋取得预售许可证后，原告没有及时到有关部门办理商品房预售登记备案手续。因此，该涉案房屋仍在被告金远公司名下，一审法院对该涉案房屋的查封符合法律规定，原告肖福哲依据商品房买卖合同和收款收据不能对抗一审法院对该涉案房屋的查封。故驳回了原告的异议。2014年7月29日，原告肖福哲诉至一审法院，要求：一、确认原告肖福哲与被告金远公司签订的商品房买卖合同有效，同时协助办理房屋过户手续（或备案登记）并交付；二、停止对涉案房屋的执行，并解除查封。庭审中，原告肖福哲提供了商品房买卖合同一份，显示内容为：2014年3月1日，原告购买宽甸满族自治县魅力城小区XX幢1单元XX号建筑面积为145.29平方米房屋，单价为每平方4400元。合同落款处加盖被告金远公司公章，委托代理人王恩柱签字，买受人肖福哲签字。同时，原告出具了2014年3月1日被告金远公司为其出具的收款收据一张，付款单位为肖福哲，金额为639276元，收款事由为房款A1-1-801。原告肖福哲提供了中国农业银行银行卡存款业务回单一份，显示时间为2013年4月28日，向被告金远公司总经理王恩柱账户存入130万元。原告称该款项为被告金远公司向其个人的借款，被告金远公司在归还部分欠款后，原告欲购买魅力城房屋，便用剩余款项交付了房款。被告金远公司委托代理人王恩柱认可与原告之间存在借款关系，其本人的银行卡也是公司现金使用的账户。称在向原告偿还借款时，原告欲购买房屋让其给予优惠，故用该款项直接交付了购房款。被告高源申请证人出庭作证，证人杨馥宁当庭证实，称曾于2014年5月26日随同几个朋友，一起到被告金远公司售楼处，以购房名义查询可购买房源，时任销售经理杨宇出具了可供销售的房源为A1-1-801、802，A11-1-302、402及A15-2-501。欲证实在一审法院进行查封时，涉案房屋并未出售。证人谢春竹、林桂霞、霍丽华出具了书面证言证实上述事实。证人杨宇作为被告金远公司售楼处原销售经理出庭作证，证实当时确实向上述几名证人提供了上述房源。同时杨宇提供了被告金远公司楼盘销控表，该表中显示涉案房屋为空白未销售状态。同时该表中注明此价格表于2014年2月16日起执行。原告及被告金远公司对被告高源提供证据质证意见为：证人杨馥宁、谢春竹、林桂霞、霍丽华与被告高源系亲属关系。对证人杨宇的证实质证意见为：杨宇系被告金远公司于2014年5月解聘人员，与被告金远公司存在利害关系。对杨宇提供的楼盘销控表，被告金远公司称该表系公司制作，但不能反映实际销售部门以外人员对楼盘销售情况。原告认为该表注明从2014年2月16日起执行，而自己与被告金远公司签订的买卖合同时间为2014年3月1日，所以该表不能实际体现自己所购买房屋是否出售的现状。同时根据被告高源申请，一审法院于2014年9月19日要求调阅证人杨宇在原金远公司销售部的工作电脑中所记录的被告金远公司楼盘销售情况，以证实涉案楼房A1-1-801的具体销售状态，但被告金远公司拒绝提供，并表示对其拒绝提供行为同意承担不利后果。庭审中，被告金远公司对被告高源的抗辩意见和证据未能提供相反证据予以反驳。2014年5月27日，被告金远公司取得涉案房屋的预售许可证。至一审法院查封该涉案房屋时，原告肖福哲没有到相关部门办理预告登记备案手续。一审法院经审理认为，本案为执行异议之诉，争议的焦点是原告与被告金远公司之间是否存在真实的房屋买卖行为。一审法院对涉案房屋执行查封行为是否为合法有效。庭审中，原告虽提供了房屋买卖合同和收款收据，但在被告高源不予认可，且又提供了被告金远公司原销售人员杨宇当庭证实并出示了楼盘销控表进一步证明涉案房屋在本院查封时并未出售的情况下，原告及被告金远公司应进一步提供相关证据予以证明双方所签房屋买卖行为的真实合法性。原告所提供的房屋买卖合同注明一式三份，收款收据也是三联单据，但庭审中原告及被告金远公司均未能提供被告金远公司应作为档案材料保管的合同备份及收据存档联。且在一审法院依被告申请要求调取被告金远公司原销售人员工作电脑中楼盘销售记录的档案材料时，被告金远公司拒绝提供查阅，并表示可承担不利后果，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。同时根据该规定中第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。综上，考虑到原告及被告金远公司未能进一步提供证据证实房屋买卖合同及收款收据的真实合法性，且被告金远公司拒绝法院调取查阅公司销售电脑内楼盘销售的档案材料。同时也考虑到被告在2014年5月27日取得预售许可证的情况下，至一审法院2014年6月5日送达查封裁定书期间，涉案房屋并未办理相关预告登记备案手续，故原告与被告金远公司所举证据不能得出该买卖合同是真实性的唯一结论，应承担举证不能的不利后果。据此判决：驳回原告肖福哲的诉讼请求。案件受理费200元，由原告负担。上诉人肖福哲不服一审判决，请求撤销原判，依法改判支持上诉人原审主张的各项诉讼请求。理由如下：1、原判适用法律错误。一审法院判决依据的《民法通则》第55条与本案并无关联性；《证据规则》第75条规定的是“妨碍举证的推定”，金远公司所持有的商品房买卖合同和收款收据必须是对金远公司不利，金远公司才构成妨碍作证，而本案的买卖合同和收款收据恰恰是对金远公司有利的证据，其不提供不构成妨碍作证，原审法院涉嫌故意歪曲该规定；《证据规则》第2条规定的是由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人已就本人的诉讼请求提供书证和物证加以证明，但一审法院以上诉人不能提供本应该由开发商保管的合同备份及收据存档联，以此推定上诉人肖福哲与原审被告金远公司共同承担不利后果，明显刁难上诉人。2、原审判决事实认定错误。杨宇提供的楼盘销控表记载涉案房屋至2014年2月16日并未出售，但是上诉人是在2014年3月1日购买的，是在该统计表制作之后购买的，原审法院用2014年2月16日之前的证据去证明之后的事实，属于认定事实错误；金远公司在2014年5月27日取得商品房预售登记备案手续，一审法院在同年6月5日查封涉案房屋，期间只有8天时间，原审判决在没有证据证明上诉人知道预售许可证下来而没有及时办理的情况下，武断认定上诉人有过错，显属认定事实错误。3、原审判决故意隐瞒事实，有枉法裁判之嫌。一审中，上诉人当庭提交了商品房钥匙7把，证明上诉人已经善意取得并实际占有涉案房屋，但一审法院在证据认定和本院认为中均未做任何表述。被上诉人高源辩称，原判事实清楚，证据确实充分，判决于法有据，上诉人上诉理由不成立，应予驳回。理由如下：1、本案是执行异议之诉，争议焦点是上诉人对涉案执行的房屋是否享有实际权力。法律明确规定，不动产物权设立变更，经依法登记发生效力。上诉人对涉案房屋没有在房地产交易中心备案登记，未经登记不发生效力。被上诉人请求查封时，涉案房屋登记在原审被告名下，法院查封是合法的。此外，涉案房屋没有交付。上诉人没有任何对涉案房屋权属转移手续，没有房屋契税票据，上诉人没有原审被告向上诉人交付此房屋的凭据。上诉人对涉案房屋不具有实际权利，没资格也无权对执行标的物主张权利。2、上诉人与原审被告在房屋买卖合同中约定2014年4月30日交付，而上诉人没有及时主张交付，所以没有取得所有权。上诉人的自身过错必然导致今天的法律后果。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，上诉人不仅没实际占有，还有过错，法院查封并无不当。3、被上诉人在一审中已经举证证明争议标的物查封前没有出售。原审被告对涉案房屋财产权利没有转移，且法院查封后原审被告没有提出任何问题。在被上诉人申请调取涉案房屋相关证据，原审被告拒不提供，并愿意承担不能举证的后果，至今也没有证据证明房屋所有权属于他人。4、上诉人与原审被告房屋买卖合同有瑕疵，不具有真实性。合同主体是原审被告，收款主体是王恩柱。付款金额不是合同标的额，合同标的额63.9万，付款是130万，差60多万。划款时间为2013年，买房合同签订的时间是2014年，付款时间与订立合同时间不一致，相差一年多，先付款后订合同。整个合同的真实性令人深思。原审被告金远公司述称，金远公司认为本案争议主要有两点，一是查封是否合法，二是购房合同是否有效。请求二审法院以合法有效的书证为准，依法对本案作出公正的判决。二审中，各方当事人均未提供新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，上诉人肖福哲的原审诉讼请求有两项，一、确认上诉人肖福哲与原审被告金远公司签订的房屋买卖合同有效，原审被告金远公司协助上诉人肖福哲办理房屋所有权登记备案手续；二、停止对宽甸魅力城小区XX幢1单元XX房屋的强制执行，并解除查封。关于上诉人肖福哲的第一项诉讼请求，上诉人肖福哲提供了涉案房屋的买卖合同、收款收据及汇款单证明其与原审被告金远公司之间签订的房屋买卖合同依法成立并生效。经本院审查，上诉人肖福哲提供的买卖合同中第二条商品房销售依据中约定“买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为宽甸满族自治县房地产管理处，商品房预售许可证号为宽房预许字第2012-01号”。该份合同签订于2014年3月1日，庭审查明原审被告金远公司于2014年5月27日取得预售许可证，签订在先的合同中体现出在后取得的预售许可证的编号，不符合日常生活经验法则。《中华人民共和国合同法》规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。涉案房屋买卖合同落款处仅有原审被告金远公司的签章及王恩柱的签字，并无买受人即上诉人肖福哲的签字。上诉人肖福哲提供的汇款单体现出于2013年4月28日向王恩柱转账存款130万元，上诉人肖福哲陈述此笔款项是借款，后期因其想购买房屋，于2014年3月1日同原审被告金远公司签订房屋买卖合同，购房款以部分借款予以抵顶，并由原审被告金远公司为其开具了购房款的收款收据。因上诉人是将借款打到王恩柱的个人账户，且被上诉人高源对涉案房屋买卖合同及收款收据的真实性均不予认可，上诉人肖福哲及原审被告金远公司又不提供原审被告金远公司作为档案材料保管的备份合同和收款收据的存档联进一步证明涉案房屋买卖关系的真实性，上诉人肖福哲提供的证据不足以证明其与原审被告金远公司之间存在真实的房屋买卖关系。故上诉人肖福哲要求确认其与原审被告金远公司签订的房屋买卖合同有效，并要求原审被告金远公司协助其办理房屋所有权登记备案手续的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人肖福哲的第二项诉讼请求，本案案由系案外人执行异议之诉，上诉人肖福哲提出执行异议，应就执行的标的物享有所有权或者足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。而本案涉案房屋所有权系原审被告金远公司所有，上诉人肖福哲主张其已购买该房屋，但其没有办理相关产权过户登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，故涉案房屋的物权没有发生变动。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。一审法院在查封涉案房屋时，房屋始终处于空置状态，虽上诉人肖福哲主张其持有涉案房屋的钥匙，但并不能证明其在法院查封涉案房屋之前取得涉案房屋的钥匙，上诉人肖福哲并未实际占有使用。故一审法院在审理被上诉人高源与原审被告金远公司商品房预售合同纠纷案中，依法采取诉讼保全措施，查封所有权属于原审被告金远公司的涉案房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。上诉人不是涉案房屋的所有权人，也不具备解除查封的条件，故上诉人的上述主张，本院不予采纳。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人肖福哲负担。本判决为终审判决。审 判 长  吕伯昌代理审判员  王 杨代理审判员  王 蕾二〇一五年八月十九日书 记 员  王晓宇