贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）筑民一终字第1041号上诉人（原审原告）林宁。上诉人（原审原告）侯琳。上列二上诉人共同委托代理人汪浚，贵州合兴律师事务所律师。上列二上诉人共同委托代理人周芳，贵州合兴律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）贵州永昇房地产开发有限公司。法定代表人邓明齐，系该公司总经理。委托代理人袁江。上诉人林宁、侯琳与被上诉人贵州永昇房地产开发有限公司（以下简称永昇房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，贵州省修文县人民法院于2015年4月13日作出（2014）修民初字第1087号民事判决，上诉人林宁、侯琳不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原判查明，原告林宁与侯琳系夫妻关系。2014年4月19日，以被告永昇房开公司为出卖人，两原告为买受人双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于修文县扎佐镇中营转盘（襄阳南路西侧）永昇大厦第1幢1单元16层2号商品房以预售方式出卖给原告，该房屋建筑面积109.42平方米，商品房土地使用年限自2011年11月8日起至2081年10月30日止。按照套内面积计算，每平方米3484.22元，总价款317099元。付款方式为一次性付款，买受人应当在2014年4月19日前支付全部价款。合同第十一条规定：交付时间和条件（一）出卖人应当在2014年8月28日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件……3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条规定：本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件。（一）城市基础设施……4、燃气：2014年8月28日达到使用条件……如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（3）种方式处理……（3）双方另行约定在规定的期限内处理。第十三条规定：逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】：（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……（2）逾期超过180日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同签订当日，原告按照合同约定向被告支付了购房款317099元、维修基金、物业管理费等款项，被告将房屋交付给原告。2014年5月15日，原告向被告交纳装修保证金、垃圾费、管理费等费用，随后对房屋进行装修。同年6月1日，原告与贵州宏诚臻品环保设备有限公司签订《采暖销售及售后合同》，合同约定原告以29000元价格将上述房屋的燃气供暖工程交由贵州宏诚臻品环保设备有限公司施工。同年7月，原告准备安装地暖锅炉时发现无燃气供应，经向所在小区物业管理人员询问得知被告不能按照合同约定时间供气。同年8月，原告就对已经安装燃气供暖工程改造为电力供暖装修（以下简称“燃气改电装修工程”）的损失赔偿事宜与被告协商未果，遂诉至法院，请求判决：1、被告赔偿原告损失64503元；2、被告向原告支付自2014年8月28日起180日的违约金共计5707.78元；3、鉴定费6000元由被告承担；4、诉讼费由被告承担。原判另查明，截止原告向法院起诉之时，原告房屋装修已完成水电安装、泥水工程（贴瓷砖、防水处理、地面找平）施工、燃气地暖管道铺设、厨房、卫生间吊顶、橱柜、洁具安装、木工工程（电视背景墙、天花吊顶工程、柜子）施工、墙/顶面煽灰工程施工、灯具、开关、插座安装。原告主张按照电暖方案对原供暖工程进行改造尚未实施。经贵州中正价格评估有限责任公司鉴定，原告住房燃气改电装修工程造价在2014年12月18日的市场价值为64503元，该价值包括：一、原燃气地暖造价29000元；二、拆除部分。1、原室内地坪、入户地砖拆除费用7739元；2、原水暖管道拆除费用2322元；3、拆除垃圾清运费用3000元。三、电路改造费用7000元。四、泥水部分。1、地面重新找平费用6191元；2、重新贴入户地砖1023元。五、重做电路线槽墙面瓷粉及乳胶漆费用5000元。六、管理费3228元。原判再查明，2013年5月2日，被告永昇房开公司与案外人贵州燃气（集团）修文县燃气有限公司签订《修文县居民用户管道燃气设施安装合同书》，将本案所涉的位于修文县扎佐镇襄阳路二支线的小区管道燃气（庭院管、户内管、燃气表）的设计、施工、安装工程承包给贵州燃气（集团）修文县燃气有限公司，合同约定通气时间为2013年12月30日前。后因天气等因素，修文天然气门站至扎佐支线管道未修建完毕，导致本案争议房屋所涉小区至今天未通燃气。原判认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人对自己的主张有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，一、原告林宁、侯琳与被告永昇房开公司签订《商品房买卖合同》，被告作为出卖人、原告作为买受人，双方形成房屋买卖合同关系，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，当事人应当依约履行。合同约定被告的交房条件包括在2014年8月28日前燃气达到使用条件，但原告未能在约定日期开通燃气，原告主张被告违约，应当予以支持。被告称未能按时开通燃气系政策、洪灾等不可抗力因素造成，对此被告负有相应的举证责任。经查，被告所称的洪灾等不可抗力因素所影响的工程系修文天然气门站至扎佐支线管道的施工，并不包含在被告与案外人贵州燃气（集团）修文县燃气有限公司签订的《修文县居民用户管道燃气设施安装合同书》内容中，且案外人在履行合同过程中是否存在不可抗力因素，属于另一法律关系，不能据此对抗本案中的合同当事人。被告作为房地产开发企业，在确定合同义务时应当充分考虑各项因素，并承担相应的商业风险，故对被告的该项抗辩主张，不予采纳。二、根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失”及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，违约责任损害赔偿应当限于实际损失或可得利益的损失。本案中，因被告未能按照合同约定条件向原告交付房屋，导致原告不能按照预期使用房屋及已经安装的燃气供暖设施，客观上给原告的居住生活造成不便，但原告因被告未能按时开通燃气，要求将已经安装的燃气供暖设施改造为电力供暖设施，应当就其必要性提供相应证据证明。经组织双方当事人调解时了解到，目前相关输气管道正在修建，且冬季已过，取暖设施可暂不使用，原告如果将燃气供暖改为电力供暖会加大违反合同受到的损失，因此缺乏相应必要性，同时，原告主张的燃气改电装修工程并未实际施工，即原告主张的该项工程费用未实际产生，因此原告的主张被告赔偿燃气改电装修工程费用，无事实和法律依据，不予支持。原告主张燃气改电装修工程造价的鉴定费6000元，亦不予以支持。三、违约金是指当事人在合同中约定的或法律所规定的，一方违约时应支付给对方的一定数量的货币。本案中，结合原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条第（二）款第3项“满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”以及第十二条第（一）款第4项“燃气在2014年8月28日达到使用条件”之约定，该合同第十一条约定的交房条件应当包含第十二条约定的2014年8月28日达到使用条件。因此，如果被告未按照约定时间和条件交付房屋，原告有权要求被告依照合同第十三条支付违约金。虽然合同第十三条关于违约责任的约定与合同第十二条中约定的违约处理方式相互矛盾，因该合同系格式合同，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，而合同第十三条更有利于原告，故对原告要求被告依照合同第十三条约定承担自2014年8月28日起180日的违约金共计5707.78元的主张，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州永昇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告林宁、侯琳违约金5707.78元；二、驳回原告林宁、侯琳的其他诉讼请求。如未按本判决所确定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1083元，由被告贵州永昇房地产开发有限公司负担65元，原告林宁、侯琳负担1018元。一审宣判后，上诉人林宁、侯琳不服，向本院提出上诉称：一审认定被上诉人违约仅仅给原告生活造成不便，而对违约导致的燃气取暖改为用电取暖所产生的6万元装修损失不予认定系事实认定错误；在供气时间无法确定的情况下，原审法院要求上诉人就煤气供暖改为电力供暖的必要性进行举证并因此不支持上诉人的赔偿请求系事实认定错误；一审法院既然认定被上诉人违约，就应当依据合同法的规定赔偿因此给上诉人造成的工程改造费、诉讼费、鉴定费等损失，一审依据购房合同判决被上诉人支付5700元违约金完全无法弥补损失，是明显适用法律错误。故，请求撤销一审判决，支持一审诉请，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人永昇房开公司答辩称：永昇大厦供气工程由被上诉人垫资、修文县燃气公司施工，已于2014年5月16日完成并具备使用条件，未能按时通气，是因扎佐燃气城市管网为新铺设，受极端气候及征地拆迁等因素影响，外部主管未能按期接通造成，为查明事实，请求将修文县燃气公司列为第三方被告人。燃气未开通与上诉人改装修缺乏关联性，上诉人要求赔偿装修损失缺乏法律依据，经原审法庭查明上诉人该装修并未发生。综上，请求法院驳回上诉人的诉请。二审期间，被上诉人提交永昇大厦燃气设施验收单，拟证明涉案房屋的内部燃气管道是验收合格的，不通气是外部管道导致的。上诉人认为不论验收与否，涉案房屋未通燃气是客观事实。关于本案争议房屋所在的永昇大厦不通气原因这一事实原审已查明系修文天然气门站至扎佐支线管道因天气等因素未修建完毕导致。二审经审理查明的事实与原判查明事实一致。本案事实，有当事人的陈述，工商登记信息、《商品房买卖合同》、《永昇大厦置业预算表》、《永昇大厦业主临时管理规约》、收款收据4张、收据3张、《采暖销售及售后合同》、《价格评估报告书》及鉴定费发票，被上诉人提交的《修文县居民用户管道燃气设施安装合同书》、证人廖治伟、刘宗毅的证人证言等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。本院认为，上诉人林宁、侯琳与被上诉人永昇房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，当事人应当依约履行。该合同第一条“项目建设依据”第二款约定“建设项目名称为永昇大厦……”、第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”约定“（一）城市基础设施……4、燃气：2014年8月28日达到使用条件……”从该约定来看，被上诉人的合同义务为在永昇大厦建设项目之内使燃气于2014年8月28日达到使用条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。被上诉人作为房地产开发企业承诺建设的商品房燃气“达到使用条件”应指燃气管道铺设到户、达到通气条件，而非开通燃气。结合贵州燃气（集团）修文县燃气有限公司专业技术人员的证言，被上诉人与该燃气公司签订的《修文县居民用户管道燃气设施安装合同书》，以及永昇大厦燃气设施验收单等证据来看，涉案房屋所在的永昇大厦的内部管道已安装完成，对被上诉人辩称永昇大厦供气工程已于2014年5月16日完成并具备使用条件的主张，本院予以支持。并且，因燃气供给作为市政基础服务之一，往往不仅影响到业主的生活，而且还可能影响到公众的安全，作为燃气供给组成部分的住宅小区内部燃气能否开通及何时开通并非房地产开发企业一方能控制。涉案房屋未开通燃气系修文天然气门站至扎佐支线管道因天气等因素未修建完毕导致，该支线管道工程系扎佐燃气城市网管的一部分，未包含在被上诉人永昇大厦建设项目之内，涉案房屋未通气并非被上诉人的责任，被上诉人不应承担违约责任。因此，上诉人主张被上诉人赔偿因违约造成的燃气取暖改为电力取暖的装修损失、鉴定费用无事实和法律依据，本院不予支持。鉴于被上诉人对原审判令其承担违约金5707.78元未提出上诉，故本院对该判决结果予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2166元，由上诉人林宁、侯琳负担。本判决为终审判决。审 判 长  龚国智代理审判员  符黎音代理审判员  李 娜二〇一五年八月十七日书 记 员  冷冬莉