黑龙江省甘南县人民法院民 事 判 决 书〔2016〕黑02**民初1646号原告赵洪峰。委托代��人白晓峰。被告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司。法定代表人韩春东。委托代理人张晓丽，黑龙江之信律师事务所。委托代理人赵文琴。原告赵洪峰与被告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司（以下简称交通房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年4月26日立案受理后，依法由组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵洪峰委托代理人白晓峰、被告交通房地产公司委托代理人张晓丽、赵文琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵洪峰诉称，原告与被告于2011年12月5日签订了商品房买卖合同，合同约定被告将自己开发的位于甘南县庆南小区11号楼11号，面积为40.7平方米的车库以105820.00元的价格��卖给原告，原告将购房款付清，被告给原告出具了收据并盖有公司公章。现原告发现被告与王汇萍于2011年9月24日签订了诉争车库的买卖合同，王汇萍于2016年4月6日取得了该诉争车库的产权证，被告的一房二卖的行为导致原告不能取得该诉争车库的所有权，故起诉至法院，要求被告返还购房款105820.00元、利息22010.00元及要求被告赔偿已付房款一倍即105820.00元的赔偿责任。被告交通房地产公司辩称，1、原告与被告于2011年12月5日签订了商品房买卖合同。合同约定被告将自己开发的位于甘南县庆南小区11号楼11号，面积为40.7平方米的车库出卖给原告，双方签订的商品房买卖合同合法有效。2、原告已经履行了全部付款义务并实际占有车库并且出租。合同约定车库的总价款为105820.00元，原告依照合同约定已经履行了全部付款义务，被告给原告出具了收据并盖有公司的公章，原告实际占有了车库并且出租。3、原告要求被告返还购房款105820.00元、赔偿购房款占用期间的利息22010.00元和增加的一倍购房款105820.00元的赔偿，没有法律依据和事实依据。被告不属于一房二卖，不存在合同目的不能实现的情形，原告不存在不能取得所诉争车库的所有权问题，房屋买卖合同签订后，原告不及时办理车库过户手续，导致被第三人恶意过户，其本身存在过错，应由其承担相应的责任。原告实际占有了车库使用并且出租，已获得利益，不存在购房款占用期间的利息问题。4、被告与王汇萍于2014年6月16日签订一份借款合同，约定赵文兴、于洪艳向王汇萍借款640000.00元，并且用10个车库作为抵押，双方的债权债务关系已经解除。王汇萍伪造证明办理了产权证，是无效的产权证，应当声明作废，应将此车库归还给原告，继续履行原、被告双方的房屋买卖合同，重新办理产权证。原告为证明自己的主张提供的证据如下：证据1、2011年12月5日原告与被告签订的商品房买卖合同一份及楼款收据两份。证明原告与被告于2011年12月5日原告与被告签订的商品房买卖合同，及原告按约定支付了全部购房款105820.00元.被告对证据1真实性没有异议，对证明目的有异议。2010年10月13日的收据说明，赵洪峰将11号楼6号车库换为9号车库，预收定金25000.00元，随后原告实际占有9号车库，原告与被告签订的合同在先于被告与王汇萍签订的合同。2011年12月5日，赵洪峰要求将9号车库换为11号车库，交房款80820.00元时，签订的房屋买卖合同。证据2、2011年9月24日被告与王汇萍签订的商品房买卖合同，及王汇萍取得了该房屋产权证存根。��明被告与王汇萍签订的该11号车库买卖合同时间是2011年9月24日，并且王汇萍于2016年4月6日取得了房屋所有权证。原告已经不能取得了该11号车库的产权，被告系一房两卖，被告的行为属于根本违约。被告对证据2没有异议。被告与王汇萍是借款抵押合同不是真实的房屋买卖，不存在一房二卖问题。其次，王汇萍是在伪造签名的情况下恶意办理产权证，所以是无效的，违法的，应该予以撤销。被告交通房地产公司向本庭提交如下证据：证据3、2014年7月22日交通房地产出具的证明一份。证明已告知赵洪峰办理产权证。所以我们已经履行及时告知义务。赵洪峰未及时办理产权证，导致被第三人恶意侵占，责任在原告。原告质证认为，原告手里没有该证明的原件。该证明的复印件不能作为该证明的复印件不能作为认定事实的依据。即使有该证明的原件，但该证明中没有约定办理产权证的最后期限。没有约定期限就是无期限的。原告就不存在违约问题。如被告不一房二卖就不会产生该纠纷。该证据无法证实原告存在违约的事实。证据4、被告与王汇萍之间补签的借条一份。证明赵文兴和于洪艳向王汇萍借款人民币640000.00元整。并用八个车库作为抵押，而且已经偿还340000.00元，余款300000.00元，约定于2012年8月18日至2014年8月18日还清，以前借条丢失作废。证明被告与王汇萍之间不存在这房屋买卖关系，是借款抵押关系。证据5、银行回执单21份。证明归还王汇萍借款21份共计694500.00元。2014年4月3日前，被告给王汇萍两个车库顶账340000.00元，合计金额1034500.00元。所以王汇萍还欠被告394500.00元。证据6、2014年4月3日被告出具的证明复印件3份、2016年6月20日被告出具的证明复印件2份。证明王汇萍冒充赵文琴签名办理产权证是无效的，不是正当途径办理，不存在原告所说一房两卖。证据7、被告出具司法鉴定书一份。证明王汇萍冒充赵文琴签名办理产权证是无效的，不是正当途径办理，不存在原告所说一房两卖。原告对证据4、5、6、7有异议。被告出具的该4份证据与原告无关，与本案无关。该4份证据是被告与王汇萍之间的法律关系，原告与王汇萍之间不存在任何法律关系，所以原告对被告出具的该4份证据不予质证。以上证据经庭审质证，被告对证据1、2没有异议，本院予以采信。原告对证据3有异议，但该客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。原告对证据4���5、6、7有异议，因该组证据与本案不具有关联性，本院对证据4、5、6、7不予确认。经审理查明，原告与被告于2011年12月5日签订了商品房买卖合同，合同约定被告将自己开发的位于甘南县庆南小区11号楼11号车库，面积为40.7平方米的车库以105820.00元的价格出卖给原告，原告将购房款付清，被告给原告出具了收据并盖有公司公章，原告于2011年12月5实际占有该车库。被告与王汇萍于2011年9月24日签订了诉争车库的买卖合同，王汇萍于2016年4月6日取得了该诉争车库的房屋产权，并于当日实际占有该车库。故原告与被告之间的商品房买卖合同已履行不能，要求被告返还购房款，补偿购房款占用期间的利息及承担购房款一倍的赔偿责任。原告主张占用购房款期间的利息按年利率4厘计算。本院认为，赵洪峰与交通房地产公司签��的房屋买卖合同合法有效，根据买卖合同中卖方的义务，在赵洪峰支付房屋价款后，卖方应提供合同约定的房产并为其办理产权登记。被告故意隐瞒已将该房屋于2011年9月24日出售给他人的事实，他人并于2016年4月6日办理的产权登记，导致商品房买卖合同无法实际履行。这违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之五，导致合同无效或者被告撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求返还已付房款一倍的赔偿责任：(一)……；(二)……；(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。诉争车库已登记在王汇萍名下，原告与被告之间的买卖合同已履行不能，故对原告要求被告返还购房款的诉讼请求，本院��以支持。关于原告要求利息的问题，原告已于2011年12月5日至2016年4月6日实际占有该车库并取得收益，故利息应从2016年4月6日计算至购房款还清时止。关于赔偿责任，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》就商品房买卖规定的惩罚性条款，其功能不仅表现为填补受害人的损失，主要在于惩罚和制裁严重的过错行为，具体多少要综合考虑加害人的主观过错程度、动机、过错人的偿还能力等多种因素。从本案看，原、被告订立商品房买卖合同前，出卖人就已经将该车库卖给他人，并与之订立了商品房买卖合同，并于2016年4月6日办理产权登记，致使原告订立的购房合同的目的无法实现，已符合适用惩罚性赔偿的条件。虽然依法应支持原告已付购房款的利息损失，但此补偿性赔偿不同于上述惩罚性赔偿。考虑到被告的偿还能力能及原告已付的105820.00元购房款并占有使用至2016年4月6日，并且原告于2014年7月22日给被告出具的证明通知其可以办理房屋所有权，但被告至2016年4月6日未到房产局办理房屋所有权登记，存在一定的过错，故原告的惩罚性赔偿应从2016年4月6日起，参照法律规定的利率最高可支持银行同期贷款利率4倍，从2016年4月6日到现在的法定年利率的四倍约为24%，原告可能存在的损失约为25000.00元，相当于其本金损失的四分之一。因此按原告已付购房款的四分之一确定惩罚赔偿金的数额。关于被告辩解与王汇萍之间纠纷，与本案不是同一法律关系，被告可以另行起诉。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三项，《最高人民法院关于民��诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：被告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司返还原告赵洪峰购房款105820.00元，给付利息4232.80元（自2016年4月6起至2016年4月6日按年利率4厘计算），并赔偿已购房款四分之一的赔偿款26455.00元，上款共计136507.80元。此款于本判决生效后十日内一次付清。如未按本判决所确定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4804.75元，由原告负担1997.62元，由被告负担2807.13元。如不服本判决，可在接到本判决书的次日起十五日内��本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  陈艳新审 判 员  葛永莉人民陪审员  闫萍萍二〇一七年四月六日书 记 员  佟淑敏