四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川17民终139号上诉人（原审原告）：杜浩玮，男，1976年10月30日出生，汉族，个体业主，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人（特别授权）：黄承志，四川法之缘律师事务所律师。上诉人（原审原告）：向平，女，1978年3月2日出生，汉族，系原告杜浩玮之妻，个体业主，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人（特别授权）：黄承志，四川法之缘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓先锋，男，1971年9月11日出生，汉族，个体经营者，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人（特别授权）：常新建，四川金世达律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟雪玲，四川金世达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杜晓峰，女，1972年7月26日出生，汉族，系邓先锋之妻，个体经营者，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人（特别授权）：常新建，四川金世达律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟雪玲，四川金世达律师事务所律师。原审第三人：四川省远东房地产开发有限责任公司，住所地：成都市金牛区解放路一段四号。法定代表人：陈洪，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：王晋，四川法之缘律师事务所律师。上诉人杜浩玮、向平因与被上诉人邓先锋、杜晓辉、原审第三人四川省远东房地产开发有限公司（以下简称:远东公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院（2016）川1702民初2001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年3月7日公开开庭审理了本案。上诉人杜浩玮、向平的特别授权委托诉讼代理人黄承志，被上诉人邓先锋、杜晓辉的特别授权委托诉讼代理人常新建、委托诉讼代理人翟雪玲，原审第三人远东公司的特别授权委托诉讼代理人王晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜浩玮、向平上诉请求：1、依法判决撤销四川省达州市通川区人民法院（2016）川1702民初2001号民事判决；2、依法改判上诉人与被上诉人夫妇签订的《房地产买卖契约》合法有效；3、依法改判被上诉人夫妇立即将土地使用权过户登记至上诉人夫妇名下；4、诉讼费用由被上诉人夫妇承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，上诉人与被上诉人之间形成买卖合同的事实清楚，双方签订的《房地产买卖契约》合法有效；一审适用法律不当，判决结果错误。邓先锋、杜晓辉辩称，一审判决事实认定清楚，判决正确，应当维持。1、上诉人与被上诉人之间未形成真实的买卖合同关系，双方所签订的《房地产买卖契约》中未载明具体购房价款，没有房屋的交付时间，也没有合同签订的具体时间。因此，该合同缺乏房屋买卖的必要条款，不具有真实性、合法性。2、被上诉人将诉争房屋卖给第三人，第三人把房屋卖给上诉人，上诉人是把钱支付给第三人的。被上诉人行使不安抗辩权，在第三人未全额付清购房款前，有权拒绝将诉争房屋的土地使用权过户到第三人指定的上诉人名下。3、第三人的法定代表人陈洪出具的承诺是陈洪的真实表述，应作为认定本案事实的依据。远东公司陈述称，1、被上诉人与原审第三人签订的《房屋买卖合同》真实有效。2、陈洪已经支付购房款580万元，尚差20万元。3、陈洪向被上诉人夫妇处借款100万元至今尚未归还，加上下差购房款20万元，共计下差120万元。4、远东公司及陈洪的付款凭证现在通川区公安局，无法提供证据，相关职能部门正在对远东公司进行清理。5、远东公司欠被上诉人的钱该还，但通川区人民法院作出的（2015）通川民初字第150号民事判决书程序上是有问题的，该判决剥夺了陈洪的答辩权。6、远东公司在上诉人处所借的200万元未归还，签订协议后上诉人又支付了400万元给原审第三人，上诉人向第三人共支付了购房款600万元。杜浩玮、向平向一审法院起诉请求：1、依法判决原、被告夫妇签订的《房地产买卖契约》合法有效；2、依法判决被告夫妇立即将土地使用权过户登记至二原告夫妇名下。3、诉讼费用由被告夫妇承担。一审法院认定事实：2013年10月17日，被告邓先锋（甲方）与第三人远东公司（乙方）签订了《商品房买卖合同》，主要约定：“甲方将通川区大西街15号达欣苑综合楼1楼19﹟（建筑面积360.59平方米）、通川区大西街15号达欣苑综合楼-1层（建筑面积1396.50平方米），按现状出售给乙方。以上房屋租期到期日为2014年4月30日止。甲方保证销售的商品房没有产权纠纷，以上房屋总成交金额为6000000.00元（大写：陆百万元整），此价格为甲方净收价（甲方配合乙方完善相关手续，缴纳各种税费，各种税费皆由乙方支付）。乙方在2013年10月17日前预付定金500000.00元（大写：伍拾万元整），在2013年11月15日前付4000000.00元（大写：肆佰万元整），余款在办好房产证、国土证后三个工作日内付清余款（定金在余款中冲抵）。4、如甲方不能按合同约定收到卖房余款，乙方每天按剩余未付款总额度的1%支付滞纳金，直至付清余款为止…。”邓先锋、陈洪分别在甲、乙方栏内签名捺印。2013年12月19日，第三人远东公司的法定代表人陈洪向被告出具了《承诺》一份，载明：“因购买人陈洪（身份证号码：513028197001280018）要求另签订了一份商品房买卖合同，此合同无效，仍以2013年10月17日与邓先锋、陈洪所签订的商品房买卖合同为准。现陈洪要求将所购房屋过户给杜浩玮（身份证号码：513001197610300811）。若产生任何法律责任和经济纠纷，均由陈洪承担，与邓先锋无关。承诺人：陈洪。”2013年12月，邓先锋作为甲方（卖方）与杜浩玮、向平作为乙方（买方）签订了《房地产买卖契约》，约定：“甲方已收到购房定金壹万元，甲方自愿将座落在通川区大西街15号达欣苑综合楼-1层（房屋建筑面积1396.50平方米）出售给乙方。乙方于2013年12月前付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵…”。被告杜晓辉、邓先锋，原告杜浩玮、向平分别在甲、乙方栏内签字。该《房地产买卖契约》未约定房屋出售总价款、付款方式及未约定房屋的交付时间等内容。2014年1月8日，达州市房产管理局依照《房地产买卖契约》，将被告杜晓辉、邓先锋所有的通川区大西街15号达欣苑综合楼-1层（建筑面积1396.50平方米）商品房房屋产权过户登记在原告杜浩玮、向平名下。同时查明，2013年7月9日，原告杜浩玮、向平向陈洪在中国工商银行的帐户汇款60万元，向陈洪在中国建设银行的帐户转帐140万元；2013年11月19日，原告杜浩玮、向平通过达州市神风车业有限责任公司（法定代表人杜浩玮）向陈洪在中国工商银行的帐户转款400万元。另查明，二被告将房屋卖给第三人后，因第三人未付清购房款，致被告邓先锋于2014年12月11日以房屋买卖合同纠纷将第三人及其法定代表人陈洪个人诉至法院，要求第三人及陈洪支付下欠购房款170万元、违约金6万元及资金利息。通川区人民法院审理后作出（2015）通川民初字第150号民事判决书，该判决书认定：“2013年10月17日，原、被告所签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上签订的，合同内容没有违反法律法规禁止性规定，法院确认该合同合法有效”。判决：“一、被告四川省远东房地产开发有限责任公司在判决生效后次日支付所欠原告邓先锋购房款170万元及利息损失（利息从2014年6月24日起按中国人民银行发布的人民币同期一年档贷款基准利率的四倍计算至本判决确定的给付之日止）；二、被告陈洪对上述款项承担连带清偿责任。承担连带清偿责任后，有权行使追偿权；三、驳回原告邓先锋的其他诉讼请求。”该判决书已产生法律效力，被告邓先锋已申请法院强制执行。一审法院认为：本案争议的焦点是原、被告签订的《房地产买卖契约》的效力。首先，通川区人民法院产生法律效力的（2015）通川民初字第150号民事判决书已认定，本案诉争房屋是由被告邓先锋与第三人签订的《商品房买卖合同》而卖给第三人的事实，且已确认该《商品房买卖合同》合法有效；其次，二原告在诉状中及第三人在陈诉中均承认诉争之房是由被告邓先峰卖给第三人后，才由第三人卖给原告的事实。再次，二原告提供的证据之一，即由第三人法定代表人陈洪于2013年12月19日向被告邓先锋出具的《承诺》书中，写明了陈洪要求另外签订一份商品房买卖合同，此合同无效，仍以2013年10月17日签订的商品房买卖合同为准。现陈洪要求将所购房屋过户给杜浩玮，若产生任何法律责任和纠纷，均由陈洪承担，与邓先锋无关的事实。由此，从该承诺的内容可确认，陈洪要求签订的另外一份《商品房买卖合同》就是二原告就本案诉争之房与被告邓先锋签订的《房地产买卖契约》。根据以上三点及已查明的事实可以确认本案诉争之房系先由被告邓先锋卖给第三人后，再由第三人转卖给二原告的事实,从而可确认二原告就本案诉争之房直接与被告邓先锋签订的《房地产买卖契约》是不真实、虚假的买卖合同。二原告与被告邓先锋之间并不存在直接进行房屋买卖的真实意思，而是利用该《房地产买卖契约》掩盖诉争之房经过不同的两次买卖交易的真实事实,使其变为一次买卖交易，从而规避税费，直接损害的是国家利益。因此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效。……（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益，”的规定，该《房地产买卖契约》应当认定无效。同时，根据合同的相对性原则，二原告亦无权就诉争之房的买卖向二被告主张权利。故原告的诉讼请求不予支持。判决：一、原告杜浩玮、向平与被告签订的《房地产买卖契约》无效；二、驳回原告杜浩玮、向平的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告杜浩玮、向平负担。二审中，上诉人杜浩玮、向平提供了他项权利证书、两份公证书和四川省达州市中级人民法院的执行裁定书，以此证明涉案房屋过户登记给上诉人后，上诉人办理了房产证，并办理了抵押登记，现该案已经在四川省达州市中级人民法院执行局的执行过程中，本案涉诉房产还涉及到他项权利的合法利益保护问题。被上诉人邓先锋、杜晓辉没有提交新证据。原审第三人远东公司提供了在中国工商银行调取的银行卡明细、银行卡户名是陈洪，证明在2014年1月3日陈洪向被上诉人夫妇借款100万元的事实，这是在房屋过户之前发生的交易，借条在被上诉人处，被上诉人现不提供。在（2015）通川民初字第150号民事判决书中有100万元是属于借款，不是购房款。对各方在二审中所举证据，经质证，本院审查认为虽属新证据，但不能证明其待证事实，本院不予采信。一审查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，2013年10月17日，被上诉人邓先锋与原审第三人远东公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，本院予以确认。上诉人杜浩玮、向平上诉称，杜浩玮、向平与邓先锋、杜晓辉所签订的《房地产买卖契约》有效的上诉请求，经审查，双方所签订的《房地产买卖契约》应属无效，其理由：一是杜浩玮、向平与邓先锋、杜晓辉所签订的《房地产买卖契约》欠缺合同成立的必要条款，双方之间没有约定购房价款；没有约定交付时间；没有合同签订的具体时间，该契约充分证明仅是为了办理过户登记签署的，不是依法成立的合同，不具有法律效力。二是原审第三人远东公司的法定代表人陈洪于2013年12月19日向邓先锋出具的《承诺书》。该承诺表明，杜浩玮与邓先锋2013年12月签订的《房地产买卖契约》，是邓先锋应第三人的要求，将诉争房屋的权属证书直接过户至杜浩玮名下而签署的，是履行与第三人的商品房买卖合同，并不构成新的商品房买卖关系，该承诺也表明，邓先锋是在陈洪承诺该合同无效并由陈洪承担一切法律责任的前提下才签署的，因此，《房地产买卖契约》对杜浩玮和邓先锋不具有约束力。三是杜浩玮与邓先锋签订的《房地产买卖契约》系将陈洪在邓先锋处购买的房屋直接过户至杜浩玮名下，规避了陈洪第二次买卖应当缴纳的房地产交易税收，损害了国家的利益。根据《中华人民共和国合同法》第52条“有下列情形之一的，合同无效。……（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益，”的规定，该《房地产买卖契约》应当认定为无效。因此，上诉人杜浩玮与被上诉人邓先锋之间不具备真实的房屋买卖关系，没有发生真实的房屋买卖交易行为，真正的是上诉人杜浩玮向原审第三人买房，并向原审第三人支付购房款，杜浩玮并没有向邓先锋买房，也未向邓先锋支付购房款，上诉人杜浩玮、向平与被上诉人邓先锋、杜晓辉之间所签订的《房地产买卖契约》不是协议双方当事人的真实意思表示，同时，该协议本身也违背国家法律规定。上诉人杜浩玮、向平上诉称与被上诉人邓先锋、杜晓辉之间所签订的《房地产买卖契约》有效的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人杜浩玮、向平上诉要求被上诉人夫妇立即将土地使用权过户登记至上诉人夫妇名下的请求，经审查，上诉人邓先锋的房屋买卖相对人是原审第三人远东公司陈洪。根据合同的相对性原则，杜浩玮、向平无权要求邓先锋履行土地过户的合同义务。同时又因本案涉及原审第三人购房款未全额支付的事实和债权债务没有履行完毕的情况，并且因房屋买卖合同涉及到的相关债权债务又在法院的执行过程中，上诉人杜浩玮、向平现上诉主张将土地使用权过户登记至上诉人夫妇名下的请求条件不成就，因此，杜浩玮、向平的上诉理由不能成立，应予驳回。综上所述，杜浩玮、向平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杜浩玮、向平负担。本判决为终审判决。审判长  牟春艳审判员  胡光俊审判员  谭 兴二〇一七年四月十日书记员  高 兰