上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第1471号上诉人（原审被告）上海紫泰物业管理有限公司。法定代表人***，董事长。委托代理人陈丽萍，浙江沪鑫律师事务所律师。委托代理人邵莉，浙江沪鑫律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审原告）上海博利置业有限公司。法定代表人***，董事长。委托代理人程苏，上海九州丰泽律师事务所律师。委托代理人张轶，上海九州丰泽律师事务所律师。上诉人上海紫泰物业管理有限公司（以下简称紫泰物业公司）因侵权责任纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第3039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月29日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月2日公开开庭进行了审理。上诉人紫泰物业公司的委托代理人陈丽萍、邵莉，被上诉人上海博利置业有限公司（以下简称博利置业公司）的委托代理人程苏、张轶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，上海市长宁区***弄***号房屋（以下简称涉讼房屋）的产权人为博利置业公司，房屋用途为住宅。业委会（以下简称业委会）系上海市长宁区***弄***号房屋所在别墅小区（以下简称别墅小区）的业主委员会。就别墅小区的物业管理服务，业委会（甲方）与紫泰物业公司（乙方）签订《创世纪别墅物业管理服务合同》一份，约定由紫泰物业公司为别墅小区提供物业服务，管理期限为三年，自2012年11月1日起至2015年10月31日。该合同第十一条第3款约定：紫泰物业“对物业使用人违反《业主规约》的行为进行劝阻，业主和物业使用人若有违反国家法律、法规、规章和房地产政策的行为，则提请国家有关部门处理”。业委会《管理规约》第六条规定：“业主、使用人按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不擅自改变物业使用性质。擅自改变物业使用性质的，损害其他业主或使用人合法权益的，业主或使用人可以向人民法院提起诉讼。”2013年5月24日，博利置业公司与案外人公司（以下简称公司）签订《房屋租赁合同》，约定博利置业公司将涉讼房屋出租给公司作为公司办公接待使用，租期自2013年8月1日至2018年8月31日，其中2013年8月1日至2016年8月31日的月租金为105,000元（人民币，下同）。2013年8月，公司开始对涉讼房屋进行装修，并安置若干美容设备，以作接待部分客户用。2013年9月，紫泰物业公司开始对公司人员进入涉讼房屋进行零星阻挠。9月28日，业委会、创世纪别墅物业管理处向博利置业公司发出《关于创世纪别墅52号租用性质的讨论函》，告知：疑似博利置业公司所有的涉讼房屋租用性质有所改变，如要变更房屋使用性质需根据相关规定予以办理，并要求博利置业公司对此予以回复。2013年10月，业委会发出《征询函》，为不同意涉讼房屋改变租用性质向小区业主征询意见，别墅小区全部46户业主中有24户签字确认不同意涉讼房屋改变租用性质。10月15日，业委会向紫泰物业公司发函，告知因涉讼房屋改变租用性质，而涉讼房屋业主及承租人均不改正，故要求紫泰物业公司对公司进行严格管理：“……1、在他们没有作出任何有诚意的承诺之前，他们不得运送任何物品进入小区。2、由于是过半住户联合签名反对他们的行为，所以他们的承诺也需征询过半住户同意、相信，得到住户的谅解，他们才可以进入小区居住。3、鉴于他们不诚信在先，我们要求凡是进入52号的访客都要到物业前台带上本人身份证件或护照进行登记。4、常驻人口需到物业管理处进行有效登记，家政人员需在合理范围内。5、不得每天有很多访客进入，变相从事美容美发、私人会所等商业活动。”10月16日，业委会向紫泰物业公司创世纪别墅管理处出具《委托书》：“……52号租客在没有把美容床、美发椅、洗发床等用作商业用途的东西搬出创世纪别墅以前，不准搬入其他家具，陌生闲杂人员也不得进入小区……”。紫泰物业公司遂依照上述要求行事，至此，紫泰物业公司对公司人员及访客进入或搬运物品进入涉讼房屋的阻挠开始升级，双方矛盾升温。2013年11月8日，业委会召开业主沟通座谈会，就博利置业公司与紫泰物业公司之间的纠纷进行沟通后，双方矛盾开始缓和平息。2014年4月，公司出具《情况说明》，指出因紫泰物业公司的行为造成其损失，经协商由博利置业公司赔偿其55,000元以弥补损失。2014年11月，博利置业公司起诉至原审法院，要求判令：1、紫泰物业公司向博利置业公司赔偿经济损失55,000元；2、紫泰物业公司向博利置业公司赔礼道歉。原审另查明，2013年12月1日至2014年2月28日租金，公司本应支付博利置业公司315,000元，后仅支付260,000元。以上事实，有创世纪别墅物业管理服务合同、管理规约、房屋租赁合同、照片、关于创世纪别墅52号租用性质的讨论函、征询函、业委会向紫泰物业公司的发函、委托书、业主沟通座谈会内容、情况说明、发票及当事人陈述等证据予以证明，经审核无误，法院予以确认。另需指出的是，博利置业公司申请出庭作证的证人王某，系涉讼房屋的实际管理人，与博利置业公司存在利害关系，故其证人证言，法院不予采信。由于博利置业公司、紫泰物业公司双方各执己见，致本案调解不成。原审认为，本案争议焦点有二：其一，紫泰物业公司是否构成侵权行为？其二，紫泰物业公司是否应向博利置业公司承担赔偿责任？关于争议焦点一，紫泰物业公司在庭审中确认存在阻挠公司人员和访客进入涉讼房屋及搬运物品进入涉讼房屋的行为，但认为其系根据业委会的指示所为且系履行合同义务，故并不存在过错，不应承担赔偿责任。对此，法院认为，紫泰物业公司作为涉讼房屋所在小区的物业服务公司，其职责应当是在物业服务合同约定的范围内为业主提供物业服务，在无合法依据前提下，不应干涉、排除业主博利置业公司使用房屋的权利或其他相关人员通行的自由。紫泰物业公司虽辩称其行为系业委会的指示且系履行合同义务，但其系一个健全独立的民事主体，应当知晓自己所为行为的后果并独立承担相应责任，况物业服务合同及管理规约也只载明其仅可“对物业使用人违反《业主规约》的行为进行劝阻”，对于“业主和物业使用人若有违反国家法律、法规、规章和房地产政策的行为，则提请国家有关部门处理”，至于业主“擅自改变物业使用性质的，损害其他业主或使用人合法权益的，业主或使用人可以向人民法院提起诉讼。”由此可见，物业合同并未明确约定其可以阻挠业主或使用人等使用、通行的权利，故其阻挠行为缺乏法律依据，紫泰物业公司对其行为存在明显过错。而因紫泰物业公司的阻挠行为，致使公司使用涉讼房屋的利益受损并提前与博利置业公司解约，博利置业公司则因此赔偿公司，造成租金损失55,000元，该损失显然因紫泰物业公司的行为所致，两者存在因果关系。综上，法院认为，紫泰物业公司构成侵权行为。关于争议焦点二，法院认为，一般侵权行为人因侵权行为造成他人损失的，应当依法承担相应赔偿责任。紫泰物业公司因其侵权行为，造成博利置业公司损失，又无合理免责事由，故理应在其过错范围内承担赔偿责任。至于其应当承担赔偿责任的范围，法院认为，涉讼房屋用途为住宅，博利置业公司却将其出租为办公并做部分经营（接待客户）使用，有悖相关法律法规对于住宅房屋使用的规定，而这也是导致博利置业公司、紫泰物业公司间产生纠纷的直接原因，故博利置业公司对损害的发生与有过错，且为纠纷发生的主要原因，博利置业公司应为其损失承担主要责任。据此，法院根据损失的具体数额，以及双方的过错程度，酌情确定紫泰物业公司应当赔偿博利置业公司损失22,000元。此外，就博利置业公司要求紫泰物业公司赔礼道歉的诉讼请求，紫泰物业公司在庭审中自愿表示其愿意以书面形式向博利置业公司进行赔礼道歉，此系双方当事人真实意思表示，于法不悖，法院照准。需提及的则是，虽然书面道歉的内容博利置业公司并无明确要求，但从和谐化解纠纷的角度出发，紫泰物业公司仍应本着真诚、善意的态度予以表达。原审法院审理后于2015年3月30日作出判决：一、被告上海紫泰物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告上海博利置业有限公司损失人民币22,000元。二、被告上海紫泰物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向原告上海博利置业有限公司书面赔礼道歉。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币587.50元，由原告上海博利置业有限公司负担人民币352.50元，被告上海紫泰物业管理有限公司负担人民币235元。判决后，紫泰物业公司不服，上诉至本院称，被上诉人博利置业公司与公司均无权改变房屋用途，其将房屋用于办公接待系违反法律法规的规定，上诉人接受委托并按照法律法规规定仅对违法违规行为进行适当制止，并未侵害被上诉人任何合法的权利。上诉人作为被上诉人所在小区的物业管理公司，严格按照管理服务合同及管理规约的约定履行自身义务，不存在任何违约或过错。被上诉人自身无任何损失，其所谓的损失系赔偿公司55,000元，但其向公司支付55,000元不仅没有依据，而且是其自愿并且擅自所作的赔偿，该赔偿与上诉人的行为不存在因果关系。故请求二审撤销原判第一项并依法改判。被上诉人博利置业公司辩称，其不同意上诉人紫泰物业公司的上诉请求。上诉人持续、严重阻挠承租人正常使用涉讼房屋，致使被上诉人和承租人无法行使最基本的使用、通行等权利，且无合法依据，其行为存在明显过错。由于上诉人的行为直接侵害被上诉人的合法权益，构成侵权行为，对被上诉人的损失，上诉人应当予以赔偿。被上诉人的损失不仅包括赔偿公司的55,000元租金，还包括房屋空置的损失。故请求二审驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案的争议焦点为上诉人紫泰物业公司对涉讼房屋的管理是否对被上诉人博利置业公司构成侵权。对此，本院注意到：其一，被上诉人作为涉讼房屋的产权人，明知房屋的用途为住宅而将房屋出租给公司作为公司办公接待使用，违反相关法律法规对住宅房屋使用的规定，亦违反业委会《管理规约》的相关规定，其行为存在过错，并为此后上诉人与公司之间的纠纷埋下隐患；其二，上诉人为涉讼房屋所在小区的物业服务公司，其有权对物业使用人不当使用物业影响其他业主的行为进行劝阻，并且因为涉讼房屋改变租用性质而房屋的业主及承租人均不改正，故业委会要求上诉人对公司进行严格管理，上诉人据此对公司人员及访客进入或搬运物品进入涉讼房屋进行严格管控系事出有因；其三，被上诉人出租涉讼房屋给公司作为办公接待使用，其不当使用房屋以获取租金，之后被上诉人赔偿公司55,000元在本质上系被上诉人对其非法营利行为埋单，与上诉人的物业管理行为无关。故本院认定上诉人对涉讼房屋的管理并未构成侵权，被上诉人的损失系其自身不当行为所致。在此情况下，博利置业公司要求紫泰物业公司赔偿经济损失55,000元及赔礼道歉，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审认定上诉人构成侵权并赔偿被上诉人损失，系事实认定错误，本院依法予以纠正。上诉人紫泰物业公司要求改判为不予赔偿被上诉人博利置业公司侵权损失的上诉请求，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第3039号民事判决第二项；二、撤销上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第3039号民事判决第一项；三、驳回上海博利置业有限公司的其余诉讼请求。一审案件受理费人民币587.50元，由上海博利置业有限公司负担；二审案件受理费人民币350元，由上海博利置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈懿欣代理审判员  潘俊秀代理审判员  翟从海二〇一五年八月二十七日书 记 员  周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……