吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）吉中民一终字第548号上诉人（原审被告）：吉林市隆鑫房地产开发有限公司，住所地吉林市高新技术产业开发区。法定代表人：邹爱民，该公司总经理。委托代理人：滕爱华，该公司职员。委托代理人：闫春梅，吉林保民律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：张代林，男，1960年6月23日生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。委托代理人：石岩，吉林勤实律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李籍，男，1973年11月9日生，汉族，无职业，住吉林市丰满区。委托代理人：王作武，吉林市丰满区启航法律服务所法律工作者。原审第三人：欧俊志，男，1947年2月28日生，汉族，无职业，住吉林市船营区。上诉人吉林市隆鑫房地产开发有限公司（以下简称隆鑫公司）、张代林商品房销售合同纠纷一案，不服吉林省吉林市丰满区人民法院（2015）丰民一初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人隆鑫公司的委托代理人滕爱华、闫春梅，上诉人张代林及其委托代理人石岩，被上诉人李籍的委托代理人王作武，原审第三人欧俊志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李籍在原审时诉称：2002年9月17日，原告在被告处购买一处由其开发的房屋，坐落在丰满区恒东花园7号楼1单元7层2号，面积79.74平方米，价格每平方米680元，总价款54223.2元。2002年年底入户，实际面积70.521平方米。与购房协议面积相差9.219平方米，房屋面积差价款6268.92元（680元／平方米×9.219平方米）。原告多次要求被告为其办理产权证，但被告至今不给办理。原告已将购房款一次性交给被告，财务出具了购房款票据。为此，请求人民法院依法判令：1.确认原、被告签订的购房协议书有效并办理产权证；2.被告返还原告预售房屋建筑面积差价款6268.92元（680元／平方米×9.219平方米）；3.诉讼费由被告负担。隆鑫公司在原审时辩称：1.原、被告之间买卖房屋没有真实交易，未经利害关系人同意，被告无法为原告办理房屋产权登记手续。2.房屋建筑面积误差在法律允许范围内的，房屋出卖人不需承担面积找差义务。3.原告未能办理房屋产权登记是由于其与关系人欧俊志、张代林之间未能协商一致造成的，与被告无关。被告对原告未办理房屋产权登记手续没有过错。因此，不承担诉讼费用。张代林在原审时述称：应驳回原告李籍的诉讼请求。一、原告诉讼请求依据的事实错误。原告购买的诉争房屋是被告抵账给两名第三人的。被告应在两名第三人共同同意的情况下可为原告购买的房屋办理产权登记手续。而本案原告购买的房屋是欧俊志在张代林不知情、不同意的情况下出卖的，张代林不同意为原告办理房屋产权登记。二、原告与欧俊志签订的《商品房销售合同书》无效。1.诉争房屋系张代林与欧俊志的共有财产，欧俊志无权独自处分该房屋。2002年4月，张代林与欧俊志与被告签订抹账协议书，被告将其开发的位于丰满区恒东花园房产的一部分抵顶两名第三人的工程款（包括本案诉争的房屋）。第三人欧俊志无权独自处分该房屋。2.根据《中华人民共和国合同法》第51条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案争议房屋是两名第三人的共有财产，欧俊志无独立处分权，张代林对欧俊志处分共有财产的行为不予追认。应认定原告与欧俊志签订的商品房买卖合同无效。原审第三人欧俊志在原审时未发表意见。原审判决认定：2002年9月17日，原、被告签订《房屋（阁楼）预售（销售）协议书》，约定乙方（原告）购买甲方（被告）坐落于丰满区恒东花园小区7号楼1单元7层2号房屋，建筑面积79.74平方米，房屋竣工后实际面积与协议面积有误差时，以实际面积为准，多退少补，合计房款54223.2元。乙方所购房屋（阁楼）性质为同建设使用年限同等的使用权，入住时由甲方出具房证，同私产住宅享受同样居住待遇。同年9月25日，原告在向被告交付了全部购房款和入户费用后，被告经办人向原告出具了《购房款结算单》并交付了房屋。2002年10月，该房屋经吉林市房地产测绘大队测量确认面积70.521平方米。另查明，恒东花园小区7号楼是由被告隆鑫开发公司开发，由两名第三人承建交付竣工。竣工后，被告隆鑫开发公司将该楼的15套房屋（包括本案涉案房屋折价54223.2元）抵账给两名第三人用于结算施工的工程款。原告办理入住时，第三人欧俊志之子欧博（案外人，欧俊志承认系其授权行为）与被告办理了同意原告入住的手续。嗣后，原告要求被告办理房屋所有权证时，被告以第三人张代林不同意为由至今未予办理。审理中，被告承认其承诺出具的房证系自制的房屋使用权证，不具有独立的房屋所有权，后由于政策的变化，该房屋又可以办理房屋所有权证。原审判决认为：一、原、被告签订的购房协议书效力如何确定。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告自愿签订的《房屋（阁楼）预售（销售）协议书》，合法、有效；原告按照协议书的约定履行了全部义务，被告应当履行合同义务，为原告办理该房屋的所有权证。至于被告以第三人张代林不同意其为原告办理作为抗辩事由不能成立，本院不予支持。原告购买该涉案房屋的合同相对人是被告，原告已向被告履行了交付全部购房款的义务，被告即应向原告履行该商品房买卖合同的义务（包括为原告办理房屋所有权证的附随义务）。因此，被告应履行为原告办理房屋所有权证的义务。二、房屋面积差价款如何确定，应否返还。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。”原、被告在签订《房屋（阁楼）预售（销售）协议书》中约定了房屋竣工后实际面积与协议面积有误差时，以实际面积为准，多退少补。原告是在与被告签订购房合同后向被告交纳了购房款并取得了所购房屋，被告与两名第三人间的抹账行为并不影响原、被告间合同的权利义务关系，两名第三人与原告间不具有合同的权利义务关系，且被告与两名第三人间的抹账金额并未减少。在该房屋实际测量后确认缺少建筑面积9.219平方米，依据原、被告购房合同的约定，被告应退还原告房屋面积差价款6268.92元（680元／平方米×9.219平方米）。第三人张代林不同意被告为原告办理房屋所有权证登记手续的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。第三人欧俊志不承担民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定作出判决。原审判决主文：1.原告李籍与被告吉林市隆鑫房地产开发有限公司签订的《房屋（阁楼）预售（销售）协议书》有效；2.自本判决生效后10日内被告吉林市隆鑫房地产开发有限公司为原告李籍办理房屋所有权证登记手续；3.自本判决生效后10日内被告吉林市隆鑫房地产开发有限公司返还原告李籍房屋面积差价款6268.92元；4.驳回第三人张代林的诉讼请求；5.第三人欧俊志不承担民事责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。案件受理费1312元，减半收取656元，由被告吉林市隆鑫房地产开发有限公司负担。原审判决后，上诉人隆鑫公司、张代林均不服，向本院提起上诉。隆鑫公司请求：1.依法撤销一审判决，改判合同无效，上诉人不承担办理所有权登记手续并返还房屋面积差价义务。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实及理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，且相互矛盾，导致判决结果错误。判决书认定被上诉人李籍向上诉人“交付了全部购房款和入户费用”是错误的。第一，该认定内容没有证据予以证明，被上诉人提供的几份证据均证明该房屋为“抹账房屋”，李籍并没有向上诉人支付购房款，上诉人也没有收到李籍的购房款，双方没有真实的房屋交易关系。第二，上诉人与第三人张代林、欧俊志之间以房屋（含本案争议房屋）抵抹工程款的事实有高新法院判决书予以证明，被上诉人对此证据及抹账协议等证据真实性也没有异议，一审判决对该证据予以确认，并在判决书中认定争议房屋属于抹账房屋，在这种情况下却认定李籍向上诉人履行了支付购房款的义务这显然于事实于情理不符且自相矛盾。上诉人不可能在将房屋抵账后又自行出卖该房屋，李籍也不可能就一处房屋交两份购房款。判决合同有效，上诉人为被上诉人办理房屋所有权登记手续并返房屋面积价差是错误的。1.上诉人与两名第三人以房屋抵抹工程款的事实在先，第三人欧俊志将房屋出卖给李籍的事实在后。抵抹工程款时，争议房屋系阁楼性质，转让的是使用权而不是所有权，对此，两名第三人是清楚的。李籍从其自愿购买抹账房屋时起应当承接抹账房屋有关情况，当欧俊志之子带李籍来上诉人处办理房屋手续时，合同中也清清楚楚地写明是使用权而不是所有权，因此，李籍无权按合同要求办理权属登记。2.当政策规定可以办理阁楼产权登记时，上诉人为了业主利益缴纳相关税费，导致阁楼成本增加，因此阁楼价格也应当予以调增。这是情势变更，上诉人要求业主补交房价差符合市场经济公正公平原则，人民法院在双方合同约定事项不违法，且李籍不补交房价差的情况下，不能以公权力强制上诉人办理产权登记。3.争议房屋面积差问题应当由上诉人与两名第三人之间进行找差处理，与李籍无关，上诉人没有收到李籍的购房款，为此谈不上为其返还房屋面积差。更何况庭审中，张代林明确表示不同意将房屋出卖给李籍，并主张欧俊志单方无权处分房屋。二、一审判决程序违法，足以影响本案公正客观审理。上诉人于2015年3月4日向人民法院申请追加张代林、欧俊志为第三人参加诉讼，法院定于3月12日开庭，没有给第三人充分必要答辩期及准备证据期限，导致欧俊志未能及时参加庭审，最终影响案件正确审理。三、由于一审判决认定事实不清且程序违法，导致其适用法律错误。综上，请求人民法院依法支持上诉人上诉主张。被上诉人李籍辩称：1.原审法院判决认定事实清楚，证据确凿、充分。（1）被上诉人与上诉人隆鑫公司之间存在房屋买卖关系，被上诉人已经向上诉人交付全额购房款，履行了自己的义务。被上诉人在一审时提供的双方于2002年9月17日签订《房屋预售协议》，同年9月25日上诉人为被上诉人出具的《购房款结算单》《产权证费》《维修基金》等各项费用的收据以及被上诉人已经入住该房12年之久的事实，足以证明被上诉人与上诉人之间签订的《房屋预售协议》真实、合法、有效。（2）上诉人主张被上诉人购买的是抹账房屋的说法不能成立。被上诉人与上诉人签订《房屋预售协议》时，协议背面标有抹账字样，被上诉人提出质疑，上诉人的售楼人员张岩明确说：“这是开发公司内部的标注，与购房人无关。”合同的相对方、房款收取人均是上诉人隆鑫公司，故上诉人的主张与被上诉人无关。（3）上诉人应为被上诉人办理所有权登记手续。被上诉人签订的商品房买卖合同中载明房屋性质是住宅。根据《商品房销售管理办法》的规定，出卖人已经按约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，并应为其办理产权登记有关事宜，办理商品房产权证是商品房买卖合同附随义务。（4）上诉人承担返还房屋面积差价。双方签订的房屋买卖协议的第三项建筑面积79.74平方米，房屋竣工后实际面积与协议面积有误差时，以实际面积为准，多退少补。2002年10月该房屋经吉林市房地产测量，房屋实际面积为70.521平方米，按合同约定多退少补，上诉人应返还差价款6268.92元。2.原审判决适用法律正确。3.原审判决程序合法。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。原审第三人张代林述称：同意上诉人隆鑫公司的上诉意见。原审第三人欧俊志述称：对上诉人隆鑫公司的上诉意见没有意见。上诉人张代林请求：1.依法撤销吉林市丰满区人民法院（2015）丰民一初字第4号民事判决书。2.依法判决被上诉人李籍与上诉人吉林市隆鑫房地产开发有限公司签订的《房屋（阁楼）预售销售协议书》无效。3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：1.一审法院认定事实错误。一审法院错误认定被上诉人李籍与上诉人吉林市隆鑫房地产开发有限公司签订的购房协议书有效。而事实上，诉争房屋的所有权是上诉人和本案第三人欧俊志共有，上诉人吉林市隆鑫房地产开发有限公司无权出售诉争房屋，因为诉争房屋上诉人吉林市隆鑫房地产开发有限公司已在2002年抵工程款，抵给上诉人和第三人欧俊志，诉争房屋的所有权是上诉人和第三人欧俊志，只有上诉人和第三人共同同意才能处分该房屋。其他任何人无权处分，而一审法院认定的第三人欧俊志的儿子欧博处分了诉争房屋是有效行为，是非常错误的，欧博没有经上诉人的任何委托和授权，处分共有的房屋是严重的违法行为，应认定其处分诉争房屋的行为是无效的。上诉人吉林市隆鑫房地产开发有限公司只能在共有人的同意下，才能为购房者办理入住手续。2.一审法院适用法律错误。一审法院错误地适用《中华人民共和国合同法》第44条和第107条，而本案应适用《中华人民共和国合同法》第51条之规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。而本案诉争房屋是被第三人之子欧博在没有处分权的情况下处分了该房屋，其行为没有得到上诉人的追认。所以一审法院适用法律错误。总之，一审法院认定事实错误，适用法律错误，所以应当撤销一审法院的判决，判决认定被上诉人李籍和上诉人吉林市隆鑫房地产开发有限公司签订的《房屋（阁楼）预售销售协议书》无效。被上诉人李籍辩称：1.上诉人张代林不是合同相对人。2.该购房款是你方出具介绍信派人到隆鑫公司财务处取走，与被上诉人无关。3.上诉人对该房屋无权出售。被上诉人隆鑫公司辩称：同意张代林上诉意见。原审第三人欧俊志述称：2001年我和张代林合伙承包隆鑫公司开发的恒东小区7号楼施工，工程结束后开发公司没有支付工程款，以15套住宅和5套网点共20套房屋划归给我们冲抵工程款，并签订了抹账协议，实际上这种抹账只是理论上的支付，事实上我们既不能居住，也不能销售，因为我们是施工单位，无权售房，我们既不能开发票，也无法办理产权证，所以双方商定抹账房屋仍由开发公司负责销售及办理入户，但售房款必须给我们，我们给开发公司出具收款收据。不管房屋销售多少钱，我们必须按协议上的抹账房价出具收款收据，损失由我们自己承担，20套房屋都是这么办的。1.本案争议房屋是开发公司支付的工程款，房屋并非是我和张代林二人的共同财产，因此房屋的处理属于工程款变现过程，我作为施工负责人，又是合伙人之一，整个施工过程签订合同及所有工程业务均是由我负责处理的，当然也包括这20套房屋的处理，这套房屋只是其中之一，并无不当之处。2.欧博并没有处理争议房屋，他是受我委托给开发公司出具抹账收款收据。3.争议房屋是开发公司销售的，这一点是肯定的，购房者与开发公司直接洽谈相关事宜，开发公司出具商品房销售合同，并办理了入户手续，整个交易过程已经完成。既然我们出具了抹账收款收据，开发公司收到了房款，售后发生的一切问题应由购房者与开发公司交涉，与我们无关。综上，我认为丰满法院判决合理并无不当，应予维持。经过二审庭审调查，根据现有证据，经本院审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为：一、上诉人隆鑫公司与被上诉人李籍签订的《房屋（阁楼）预售（销售）协议书》系双方真实意思表示，合法有效，协议书双方应当按照约定履行协议，双方签订此份协议的主要目的是将本案争议房屋销售给被上诉人李籍，因政策原因，七层的阁楼式住宅在当年无法办理房屋产权证，现政府部门已经允许为七层阁楼式住宅办理房屋产权证，故上诉人隆鑫公司已经具备为被上诉人李籍办理房屋产权证的条件，双方应当依照协议约定，在被上诉人李籍缴纳相应费用后，为被上诉人李籍办理房屋产权证。上诉人隆鑫公司虽就本案争议房屋签订抵账协议，但并未将此房屋交付给第三人，此抵账协议约定的仅是房屋销售价款归属，争议房屋仍由上诉人隆鑫公司占有、处分。故上诉人隆鑫公司关于被上诉人李籍无权主张办理房屋所有权登记手续之主张无事实及法律依据，本院不予支持。《房屋（阁楼）预售（销售）协议书》第一条第三项明确约定房屋实际面积与约定面积有误差时，以实际面积为准，多退少补。本案争议房屋经吉林市房地产测绘大队测绘并出具报告，该房屋测量后的实际建筑面积为70.521平方米，双方签订协议时约定的建筑面积为79.74平方米，缺少建筑面积9.219平方米，上诉人隆鑫公司应予退返相应差价款，故上诉人隆鑫公司关于不应返还房屋面积差价款之主张无事实及法律依据，本院不予支持。二、上诉人张代林之主张不属于本案审理范围。本案上诉人李籍是依据与被上诉人隆鑫公司签订的《房屋（阁楼）预售（销售）协议书》主张权利，《房屋（阁楼）预售（销售）协议书》是隆鑫公司与李籍签订的，上诉人张代林并不是合同主体，且房屋销售后，房屋价款已经给付上诉人张代林的合伙人欧俊志，故本案争议房屋并未涉及上诉人张代林的权利。上诉人张代林与原审第三人欧俊志之间的合伙纠纷可另案告诉。上诉人张代林是经原审法院追加的不承担责任的无独立请求权第三人，在原审诉讼过程中亦未针对被上诉人李籍提起反诉，故原审判决驳回第三人张代林的诉讼请求适用法律有误，应予以纠正。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律确有不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持吉林省吉林市丰满区人民法院（2015）丰民一初字第4号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销吉林省吉林市丰满区人民法院（2015）丰民一初字第4号民事判决第四项、第五项；三、原审第三人张代林、欧俊志不承担民事责任；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1312元，减半收取656元，由上诉人吉林市隆鑫房地产开发有限公司负担。二审案件受理费2624元，由上诉人吉林市隆鑫房地产开发有限公司负担1312元，由上诉人张代林负担1312元。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  赵春梅审 判 员  付 广代理审判员  陈 卓二〇一五年八月二十日代理书记员  王丹彤