上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五（民）初字第1720号原告俞某。原告吴某。两原告共同委托代理人刘俭，上海伟创律师事务所律师。被告朱某。原告俞某、吴某与被告朱某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月15日立案受理。依法由审判员袁白薇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告俞某、吴某及其共同的委托代理人刘俭，被告朱某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告俞某、吴某共同诉称，2014年1月14日，原、被告双方就买卖上海市闵行区沪光路XXX弄XXX号XXX室房屋达成意向，原告以现金支付给被告定金人民币（币种下同）20，000元。同年1月15日，原、被告双方签订了房地产买卖合同和补偿协议，约定房价总额为1，250，000元，装潢补偿款为235，000元，签订合同之日支付房价款495，000元和补偿款235，000元，2月28日前被告还清以上述房产抵押担保的债务并注销抵押登记，4月15日前双方共同申请办理房产过户手续，并对违约责任进行了约定。签约后，原告履行了合同约定，于2014年4月15日向被告转账支付了730，000元，但经原告和房产中介多次催促，被告迟迟不办理抵押登记注销手续，致使无法办理房产过户手续。2014年5月原告诉至法院，庭审中被告承诺解决抵押事宜，原告因此撤诉。后为防止上述房屋被银行因逾期还贷而拍卖，原告于2015年6月30日代被告偿还银行5，000元。但被告仍然欺骗原告，2015年7月6日，原告发现上述房屋自2014年12月至2015年5月被司法查封四次。原告故诉诸法院要求判令：（一）解除原、被告就上海市闵行区沪光路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；（二）被告返还购房款750，000元；（三）被告返还垫付款5，000元；（四）被告支付解除合同违约金297，000元。诉讼中，原告自愿将上述第（四）项诉请金额调低为190，000元。被告朱某辩称，对原告诉请的事实和理由没有异议，同意原告的诉讼请求。经审理查明，2014年1月14日，被告出具《定金收据》1份，载明：“今收到由吴某支付购房定金共计20，000元。房屋地址沪光路XXX弄XXX号XXX室。”2014年1月15日，原告俞某、吴某（作为买受人，签约乙方）与被告朱某（作为卖售人，签约甲方）签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲、乙双方通过案外人上海XX房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的座落于上海市闵行区沪光路XXX弄XXX号XXX室的房屋；房屋转让价款共计1，250，000元；在签署该合同之前乙方已经支付甲方定金20，000元，该笔款项自甲乙双方签订该合同之日起自行转为乙方支付给甲方的房价款；乙方应于签订买卖合同当日支付甲方首期房价款495，000元；以闵行区房地产交易中心办出乙方为权利人的房地产权证7个工作日后，乙方以贷款的形式委托贷款银行于银行放贷当日支付甲方部分房价款计720，000元，贷款不足部分乙方应于办理交易过户手续之前以人民币的形式补足给甲方；乙方应于交房当日支付甲方尾款15，000元；甲方于2014年5月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方于2014年4月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；双方均认知，目前该房地产已设定抵押，抵押权人是XX银行股份有限公司，抵押金额约为860，000元以及抵押贷款计250，000元，共计人民币约为1，110，000元，甲方确认抵押权人同意甲方提前还贷并承诺2014年2月28日前自行还清以上贷款并办理注销手续，甲方承诺该房地产除上述抵押外无查封、违章限制等权利限制或他人主张权利等情况；甲、乙双方中任意一方若未按照该合同履行的，即为违约，违约方每逾期一日，应向守约方支付该合同约定的总房价款的万分之五作为滞纳金（迟延履行违约金），若该等逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除该合同并追究违约方的违约责任，该等违约金按照该合同约定总房价的20%计算或要求违约方继续履行该合同且支付滞纳金（迟延履行违约金）直至恢复履行之日止。同日，原告俞某、吴某（作为买受方，签约乙方）与被告朱某（作为出售方，签约甲方）还签订《补偿协议》1份，约定买卖双方签订买卖合同价格为1，250，000元，另买方需支付给卖方补偿款计235，000元，此笔款项在签订买卖合同当日支付，出售方净到手价为1，485，000元。当日，被告出具《房款收据》1份，载明：“今收到由吴某支付购房房价款共计495，000元。房屋地址沪光路XXX弄XXX号XXX室。”并且，被告还出具《补偿款收据》1份，载明：“今收到由吴某支付补偿款共计235，000元。房屋地址沪光路XXX弄XXX号XXX室。”2014年4月26日，被告出具《承诺书》1份，载明：“因俞某、吴某购买沪光路XXX弄XXX号XXX室房屋，产权人朱某因买卖合同双方约定于2014年4月15日进交易中心过户，因出售方朱某原始房屋抵押贷款未还，导致买方未能过户，经双方友好协商，时间给足4月底，但出售方向银行贷款还是未还，经双方再次友好协商，出售方朱某于2014年5月15日之前将房屋腾出交还钥匙给买方入住，出售方朱某承诺于2014年5月25日之前将原始贷款还清进交易中心办理过户手续。”嗣后，因被告未能按约履行过户义务，原告遂诉至本院，后撤回起诉。2015年6月30日，原告俞某与被告朱某签订《协议书》1份，约定鉴于被告无按揭还款能力，由原告代其向XX银行股份有限公司清偿按揭贷款本息，XX银行每次扣款成功后，即表示被告认可该还款款项为其向原告的借款，并同意将所扣清偿款项纳入双方买卖合同的房款之内。当日，原告代被告偿还了一个月的贷款本息计5，000元。2015年7月6日，原告至闵行区房地产交易中心查询得知，涉案房屋除存在案外人XX银行股份有限公司上海XX支行的抵押登记外，还因公证债权文书被本院正式查封，并因（2015）X民X（民）初字第XX、XXX、XXXX号三案被本院轮候查封。原告遂以上述诉称及理由提起本案诉讼。诉讼中，被告确认于2015年7月19日收到本案应诉材料。至本案庭审时，涉案房屋上仍存在上述抵押登记及司法查封。以上事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》、《定金收据》、《房款收据》、《补偿款收据》、付款凭证、《承诺书》、《协议书》、XX银行还款凭证、上海市房地产登记簿、民事裁定书以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守。签约后，原告已按约支付购房款，但被告未能及时偿还银行贷款导致涉案房屋未能于合同约定的时间完成交易过户。在原告已对被告予以宽限的情况下，被告仍未能完成涉案房屋的抵押注销和交易过户手续，且涉案房屋还被法院司法查封。作为导致履行障碍发生的一方，被告应设法注销抵押及解除司法查封以使合同继续履行，但至本案诉讼时，被告仍未能清除上述障碍，导致原告的合同目的不能实现，故原告要求解除《上海市房地产买卖合同》并要求被告返还已付房款750，000元之诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于解除日期，应以被告收到本案诉状副本之日即2015年7月19日为准。对于原告要求被告返还其垫付的银行贷款本息计5，000元之诉讼请求，因双方间的房屋买卖合同已经解除，本院亦予以支持。对于原告主张的解除合同违约金，因系被告违约导致合同目的不能实现，故被告应向原告支付违约金，至于违约金的金额，因原告已自行将违约金的主张金额调低至190，000元，系其对自身权利的处分，于法不悖，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条及第一百零七条之规定，判决如下：一、原告俞某、吴某与被告朱某就位于上海市闵行区沪光路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年7月19日解除；二、被告朱某于本判决生效之日起十日内返还原告俞某、吴某购房款750，000元；三、被告朱某于本判决生效之日起十日内返还原告俞某、吴某垫付款5，000元；四、被告朱某于本判决生效之日起十日内支付原告俞某、吴某违约金190，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14，268元，减半收取计7，134元，由被告朱某负担（于本判决生效之日起十日内向原告俞某、吴某直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  袁白薇二〇一五年八月十九日书记员  李睿培附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。