福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民终字第1468号上诉人（一审被告、反诉原告）福州玉龙建材有限公司，住所地福建省福州市晋安区宦溪工业园四号厂房-A。法定代表人张军民。委托代理人吴少珍，福建名仕律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）福建省闽侯华林工贸有限公司，住所地福建省闽侯县祥谦中院村岐头。法定代表人林文华。委托代理人陈代隆，福建合伦律师事务所律师。上诉人福州玉龙建材有限公司（下称“玉龙公司”）因与被上诉人福建省闽侯华林工贸有限公司（下称“华林公司”）租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2014）侯民初字第2682号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审原告华林公司请求，1、解除双方签订的《厂房租赁合同》；2、玉龙公司支付从2014年6月18日起至厂房移交之日止拖欠的租金和水电费（暂计至2014年8月17日止租金115500元，水电费11406.54元）；3、玉龙公司赔偿华林公司经济损失人民币181500元；4、玉龙公司赔偿损坏华林公司厂房损失。一审反诉原告玉龙公司请求，1、案涉《厂房租赁合同》于2014年6月16日解除；2、华林公司立即向玉龙公司返还租赁押金12万元并支付逾期返还利息（自玉龙公司提出反诉请求之日起至实际付清日止，参照中国人民银行同期贷款利率计算）。一审法院认定，2011年6月10日，华林公司与玉龙公司签订一份《厂房租赁合同》，约定华林公司将位于闽侯县祥谦镇中院村岐头的厂房及配套设施租赁给玉龙公司使用；租期为十年；租金每年60万元，每月5万元，在每月十日前一次性付清，从2013年7月10日起每年递增10%；玉龙公司如在租期未满前停租应提前三个月书面申请，经华林公司同意后办理相关手续，违者不得退还押金，并应补偿华林公司三个月租金等。合同签订后，华林公司依约交付了租赁物。2013年12月9日，福州通和环境保护有限公司向华林公司出具《环评资料补充告知书》一份，告知玉龙公司环境影响评价需要提供厂房的产权证等书面资料。2014年7月10日、8月6日，玉龙公司两次向华林公司的法定代表人林文华发出函件，告知其已于2014年6月16日搬离华林公司的厂房并要求华林公司接收厂房。2014年5月20日，闽侯县环境保护局作出的侯环保告字（2014）9号《行政处罚事先告知书》一份，对玉龙公司未办理环境影响评价文件的行为拟处以立即停止生产、处3万元罚款的行政处罚。玉龙公司租赁华林公司的厂房后，已支付租金至2014年6月17日止，缴付水电费至2014年6月份止。一审法院认为，华林公司以其法定代表人林文华的名义与玉龙公司于2011年6月10日签订的《厂房租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。林文华系华林公司的法定代表人，有权代表华林公司进行民事法律行为，且在本案庭审过程中，华林公司对林文华的行为予以追认，故林文华在《厂房租赁合同》的权利义务由华林公司承受，华林公司具有本案诉讼主体资格。华林公司依约履行交付租赁物后，作为守约方，有权要求玉龙公司支付租金。玉龙公司使用租赁物后，应依约履行合同约定的义务。法律赋予合同一方当事人在合同履行期届满前解除合同的权利，故华林公司有权提出解除合同。玉龙公司签署日期为2014年7月10日解除合同通知于2014年7月31日交邮，于2014年8月1日到达华林公司。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，案涉合同于2014年8月1日解除。玉龙公司在合同履行期未届满前单方解除合同，属违约行为，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，玉龙公司应按合同约定的每月租金且无权要求退还押金。在解除合同前，玉龙公司自2014年6月18日起至2014年8月1日止尚未支付的租金79200元，应继续按合同约定向华林公司支付租金。华林公司未提供有效证据证明玉龙公司在租赁期间损坏其厂房、拖欠水电费的事实，故华林公司诉请玉龙公司赔偿玉龙公司损坏厂房造成的经济损失及偿还水电费，一审法院不予支持。华林公司提供其厂房的土地使用权证、建设工程用地许可证等，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，可以认定合同的租赁物不存在瑕疵，符合法律规定。双方在合同中未约定提供厂房环境影响评估文件义务人，玉龙公司也未提供证据证明其曾要求华林公司提供租赁物相关产权文件。玉龙公司应自行负责环境影响评估文件评估工作。故玉龙公司主张华林公司未提供厂房的所有权证书等原因导致其无法通过环境影响评估，租赁物存在瑕疵无法使用，一审法院不予支持。玉龙公司在合同履行期届满前提出解除合同，应承担赔偿华林公司经济损失的责任。故其反诉要求华林公司返还合同押金12万元及不支付合同解除后的租金，一审法院不予支持。一审法院判决，一、案涉《厂房租赁合同》于2014年8月1日解除；二、玉龙公司于判决生效之日起十日内向华林公司支付自2014年6月18日起至2014年8月1日止的租金79200元；三、玉龙公司于判决生效之日起十日内向华林公司支付解除合同赔偿金181500元；四、驳回华林公司的其他诉讼请求；五、驳回玉龙公司的其他反诉请求。本诉案件受理费2963元由华林公司负担500元，玉龙公司负担2463元。反诉案件受理费1350元由玉龙公司负担。上诉人玉龙公司上诉称，一、华林公司并非《厂房租赁合同》的相对方，其作为本案原告主体不适格，其提供的厂房建设审批材料中记载的建设单位为闽侯华霖工贸有限公司。二、玉龙公司于2014年6月16日向华林公司发出解除合同通知并搬离厂房，案涉《厂房租赁合同》已在该日解除，华林公司已确切知道玉龙公司已经搬离的事实并已实际收回厂房，但其拒绝办理厂房交接手续，故玉龙公司无需支付2014年6月16日之后的厂房租金。三、华林公司无法提供案涉厂房的产权证及消防验收材料，致使玉龙公司无法通过环评，进而遭受处罚并停止生产，玉龙公司因合同目的不能实现依法享有合同解除权。四、案涉合同的押金条款未明确为定金，一审判决不予返还押金是错误的。上诉人玉龙公司请求，一、撤销一审判决第一、二、三、五项，改判驳回华林公司全部诉讼请求，支持玉龙公司的全部反诉请求；二、本案全部诉讼费用由华裕公司负担。被上诉人华林公司答辩称，一、华林公司是出租厂房的业主，具备主体资格：二、玉龙公司认为双方《厂房租赁合同》已于2014年6月16日解除，没有事实依据：三、玉龙公司单方解除合同，已构成违约，应承担相应的违约责任：四、玉龙公司一审反诉主张理由不能成立，不应支持。故请求驳回上诉，维持原判。当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审中，双方均未向法庭提交新的证据。根据本案现有证据，本院确认一审法院认定的事实。本院认为：华林公司已提交《国有土地使用证》及《建设工程规划许可证》等证明案涉厂房属于华林公司所有，故案涉《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。案涉合同虽为案外人林文华以其自己的名义与玉龙公司签订，但合同中已明确租赁物属华林公司所有，且林文华系华林公司法定代表人，其签订合同的行为属于职务行为，故华林公司系本案适格原告，有权向玉龙公司主张合同权利。玉龙公司在签订《厂房租赁合同》时负有审慎义务，但其在缔约时并未要求华林公司提供产权证及消防验收材料等，且合同中亦特别约定消防、环保等事项均由玉龙公司自行负责处理，可以认定其在缔约时明知案涉租赁物的产权证及消防验收材料等可能存在瑕疵的事实。在此情况下，玉龙公司应对因上述材料不齐而无法通过环评等后果有所预见，故其所主张的因环评无法通过导致合同目的无法实现亦应归责于其自身。《厂房租赁合同》未约定玉龙公司可以解除合同的情形，本案中亦不存在玉龙公司所主张的合同目的无法实现的法定解除合同的情形，玉龙公司不享有合同解除权，其向华林公司寄送解除通知函不能导致案涉合同解除，故玉龙公司关于案涉合同已于2014年6月16日解除的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。玉龙公司至今未付自2014年6月17日起的厂房租金，已经构成违约，华林公司有权依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定解除案涉合同。双方在一审第二次庭审中均表示同意解除合同，故应以庭审之日即2014年11月27日作为合同解除之日。玉龙公司不享有合同解除权，故一审法院以华林公司收到玉龙公司发出的解除通知函之日即2014年8月1日作为合同解除之日，于法无据，本院予以纠正。案涉租金本应计算至合同解除之日即2014年11月27日，但华林公司未就此提出上诉，视为其放弃主张2014年8月2日至2014年11月27日期间租金的权利，故本院对一审判决第二项予以维持。玉龙公司应承担拒付租金的违约责任。《厂房租赁合同》第八条约定若玉龙公司停租应提前三个月告知，故华林公司因玉龙公司违约所遭受的实际损失主要为欠付租金的利息损失及至多三个月租金的可得利益损失。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，华林公司主张玉龙公司赔偿三个月租金并没收押金作为违约金的诉请偏高，有违违约金的确定应以实际损失为基础，以补偿性为主、惩罚性为辅的原则。且上述合同条款中仅约定了玉龙公司的违约责任，而未约定华林公司的违约责任，合同双方的权利义务明显失衡，有违合同的公平原则。故本院依法酌定玉龙公司支付华林公司的违约金数额为参照合同解除时的月租金标准的三倍计付。华林公司应将案涉押金全额退还玉龙公司，二者相折抵的数额为6.15万元（6.05万元x3-12万元=6.15万元）。综上，一审判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持福建省闽侯县人民法院（2014）侯民初字第2682号民事判决第二项；二、撤销福建省闽侯县人民法院（2014）侯民初字第2682号民事判决第一、三、四、五项；三、确认案涉《厂房租赁合同》于2014年11月27日解除；四、福州玉龙建材有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建省闽侯华林工贸有限公司支付违约金18.15万元，折抵福建省闽侯华林工贸有限公司应退还的押金12万元后，实际支付金额为6.15万元；五、驳回福建省闽侯华林工贸有限公司的其他诉讼请求；六、驳回福州玉龙建材有限公司的其他反诉请求。本案二审案件受理费5926元，由上诉人玉龙公司负担3114元，被上诉人华林公司负担2812元。一审本诉案件受理费的负担按此比例执行，一审反诉案件受理费由华林公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈贤东代理审判员  陈光卓代理审判员  段若诗二〇一五年八月二十日书 记 员  施 炜（2015）榕民终字第1468号第页共8页