河北省唐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）唐民四终字第696号上诉人（原审被告）：杨仁清，个体工商户。委托代理人：杨恒升，秦皇岛市开发区燕大星苑职工。委托代理人：佟伟伦，河北凯悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：迁安奥特房地产开发有限责任公司，住所地：河北省迁安市丰乐大路。法定代表人：高铭徽，该公司总经理。委托代理人：谌付红，该公司职员。委托代理人：李志坚，民剑律师事务所律师。上诉人杨仁清因租赁合同纠纷一案，不服河北省迁安市人民法院（2014）安民初字第3851号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2011年4月5日，案外人秦皇岛市北戴河区旅游文化传播中心（原告曾将涉案酒店委托其经营管理）与被告签订房屋租赁合同，约定将位于北戴河联峰路89号宾馆设施、设备租赁给乙方。租赁期间为2011年4月5日至2012年10月20日。租金支付方式为：2011年，因政府强制性客房主楼外立面改造，施工期于3月-6月25日结束，首年租金为含餐厅租金为500000元人民币，如发生工程工期在7月10日前未完成（全部客房无法使用），视实际情况减持租金；2012年，因改造工程宾馆外观已建成欧式建筑，外部环境有了很大的提高，租金在500000元∕年的基础上有所增加，增加幅度根据当时的实际情况待定，2011年12月份以合同附件形式标注。租赁的设施、设备：主客房楼一层、二层、三层、四层共计82间标准间（含套间7个）、普通间12个（含服务室、被品库、有限总机室、职工宿舍）、总服务台一个。大会议室一个、小会议室一个、餐厅及操作间一个，洗澡热水为太阳能热水供水。附具体房间位置图。新增加的客房，因正处在政府改造工程中，现不作为租赁内容，待改造工程完成后待定。因改造工程中总服务台具体位置有改变，应服从改造工程的变动。合同签订后，秦皇岛市北戴河区旅游文化传播中心与被告对宾馆内物品进行了交接，并签有物品交接清单，被告向秦皇岛市北戴河区旅游文化传播中心交纳了第一年的租金以及保证金50000元。2012年3月18日，原被告（甲方、乙方）在上述合同未履行完毕的情况下签订租赁合同一份，约定原告将其拥有产权的北戴河商务酒店部分房屋及部分庭院（不含后期庭院内甲方再建房屋及宾馆西侧甲方预留1-4层自用房及西餐厅部分及部分庭院）出租给被告。出租标的位于北戴河区刘赤路与联峰路交叉口。租期期限10年，自2012年1月1日起至2021年12月31日止。租赁费用：2012年1月1日至2013年12月31日，租金为每年1000000元；2014年1月1日至2016年12月31日，租金每年1350000元；2017年1月1日至2018年12月31日，租金每年1500000元；2019年1月1日至2021年12月31日，租金为每年1800000元。甲方向乙方收取的租赁费为净得额，涉及税费由乙方负担。租赁费的交纳办法：上打租，乙方签订合同后向甲方交纳合同保证金1000000元。签订合同当日交400000元，2012年4月1日前再交100000元，2012年8月30日前再交500000元，装修免租期过后转为乙方承担租金。2012年1月1日至2012年12月31日，作为乙方装修免租期，甲方只收取押金1000000元，装修期过后转为第二年租金。以后每年11月1日前预付下一年全部租金直至租期结束。乙方逾期交纳租赁费，甲方有权向乙方按本合同租金费用总额的1%按日计算收取违约金，直至乙方全数付清其应付租金为止。若欠缴超过10日，甲方有权解除本合同。违约责任：任何一方无故解除合同或因一方的违约行为造成合同解除，违约方按合同年租金的10%向守约方偿付违约金。合同签订后，被告交纳了1000000元保证金，被告实际占有并使用了合同约定的租赁物。按照合同约定，被告应于2013年11月1日预付2014年全年租金，因被告未付租金，原告于2014年5月12日发出解除通知书，解除了与被告之间的租赁合同，被告于当天搬离涉案酒店。另，2010年12月23日，北戴河区人民政府对涉案酒店所在街道发出街景改造相关工作的通知，该工程计划施工期限为2011年6月5日至30日，后因改造方案调整、施工过程中与宾馆承租方出现矛盾纠纷等原因，全部工程历时两年完成。原告按照规划对酒店外立面及内部结构进行改造。一审法院认为：2011年4月5日，案外人秦皇岛市北戴河区旅游文化传播中心与被告签订房屋租赁合同以及2012年3月18日，原被告所签订租赁合同，均是双方自愿协商达成的，且出租方对于所出租标的物均有处分权，虽然两份合同履行期间有重叠部分，租赁标的物也有相同（除未取得规划许可部分外），但该两份合同不违反法律的强制性规定，应均为合法有效的合同。被告也一直实际占有、使用合同约定的租赁物，故原被告应按照合同约定享有权利，履行义务，履行不能的，承担相应的违约责任。原被告所签订合同中，被告答辩所称的原告出租加盖的大厅、餐厅和18个标间客房的面积，因未取得建设规划许可证，故关于此部分租赁的约定应属无效，但按照秦皇岛市北戴河区人民政府关于街景改造相关工作的通知、北戴河区人民政府迁安奥特宾馆外立面改造工程遗留问题协调会议备忘录以及被告租赁涉案标的物与案外人秦皇岛市北戴河区旅游文化传播中心和原告先后所签订的两份租赁合同可以看出，原告对于涉案酒店的改造是响应政府号召和统一规划要求的，被告对街景改造以及酒店改造的内容均是知晓的，且被告也实际使用了，故针对该部分出租后，被告也应比照涉案的租赁合同支付占有期间的实际使用费用。按照原被告租赁合同的约定，被告应于2013年11月1日预交2014年全年租金1350000元，按照合同约定，被告逾期交纳租赁费超过10日，原告有权解除本合同，而被告未按照约定缴纳租金，已经构成违约，故原告于2014年5月12日发出解除合同通知书，属于行使合同解除权的行为。被告应支付自2014年1月1日起至2014年5月12日止，实际占用期间的租赁费用和占有使用费，即484520.55元（1350000÷365天×131天）。并按照合同约定承担违约责任，支付年租金10%的违约金即135000元。以上该两笔费用共计619520.55元。但是按照（2013）北民初字第61号民事判决书、（2013）秦民终字第1735号民事判决书中已经判决被告应该支付案外人秦皇岛市北戴河区旅游文化传播中心2012年的租金500000元，因该期间属于对部分租赁物重复对外租赁，故该租金应从被告应支付的租金中作相应扣减，故被告应支付原告租金、占有使用费以及违约金共计119520.55元。遂判决：一、杨仁清于本判决生效后十日内偿还迁安奥特房地产开发有限公司租赁费、占有使用费及违约金共计119520.55元；二、驳回迁安奥特房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8568元，保全费1520元，合计10088元，由迁安奥特房地产开发有限公司负担7566元，杨仁清负担2522元。判后，杨仁清不服上述判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：一、一审判决认定上诉人与被上诉人签订了租赁合同后，上诉人实际占有并使用合同约定的租赁物，属认定事实错误。上诉人与秦皇岛巿北戴河旅游文化传播中心签订租货合同和上诉人与被上诉人签订的租赁合同在租期和租赁物内容有部分重叠。秦皇岛巿中级人民法院（2013）秦民终字第1735号民事判决认定了上诉人与秦皇岛市北戴河旅游文化传播中心签订的租赁合同合法有效，双方应依法全面履行。因该判决已经生效，在2012年10月20日合同约定的租期届满之前，虽然上诉人占有使用部分重叠的租赁物，但对上诉人与被上诉人签订的租赁合同而言属履行不能，该占有使用与双方签订的合同无关，并非是2012年3月18日上诉人与被上诉人签订的租赁合同。因此一审判决认定上诉人与被上诉人签订了租货合同后即实际占有并使用合同约定的租赁物，属认定事实错误。二、上诉人基于与案外人签订的租赁合同占有使用租赁物，致使上诉人与被上诉人签订的租赁合同关于租期的条款在2012年10月20日之前未实际履行，与之相应的租金、装修免租期等内容无法实现。而一审法院却基于不同的租赁合同，且在两份租赁合同的租期长短及租金数额均不相同的情况下，判决上诉人与被上诉人签订租赁合同的无法履行的期间扣除上诉人与案外人签订租赁合同的租金来计算租金于法无据。三、一审判决认定上诉人未按约定交纳租金属违约不符合事实。在与被上诉人签订租赁合同后，秦皇岛巿北戴河旅游文化传播中心于2012年12月18日对上诉人、被上诉人提起诉讼所要租金，秦皇岛巿中级人民法院于2013年11月12日作出（2013）秦民终字第1735号民事判决，判决上诉人给付秦皇岛巿北戴河旅游文化传播中心50万元租赁费。因该判决认定的租期及租赁物同上诉人与被上诉人签订的租货合同有重叠之处，直接影响上诉人与被上诉人签订租赁合同的相关条款的履行，遂与被上诉人进行协商，在协商未果的情况下，被上诉人分别于2013年5月3曰、12日强行锁门致使上诉人无法经营，并将上诉人赶出宾馆后强行将宾馆租给别人，致使上诉人无法履行租赁合同，给上诉人造成极大经济损失。综上，请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的请求。被上诉人迁安奥特房地产开发有限责任公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。上诉人的第一点上诉理由不能成立，原判认定上诉人实际占有并使用租赁物是正确的，其所主张的时间重叠期间被上诉人无法完成交付租赁物一说不能成立。事实上上诉人对租赁物有重叠是完全知情的，是上诉人主动找到被上诉人要求签订租赁合同，被上诉人无法知道上诉人与旅游公司之间的合同是怎样约定的，上诉人当时是实际占有租赁物。双方签订的合同明确约定2012年1月1日至2012年12月31日为免租期，本案的租赁物不存在再由被上诉人交付的情况。上诉人第二点上诉理由也不能成立，因为租赁期间时间有重叠上诉人是明确知道的，不存在上诉人对此隐瞒欺诈的行为，且也给上诉人留出了长达一年的免租期。上诉人的第三点理由不能成立，双方签订的合同不存在法定无效的情形，上诉人未按合同约定的时间交纳租金，属于违约，被上诉人依照法律和合同约定，行使合同解除权是完全合法的，若上诉人在解除合同之前有异议或者要求缓交租金的话，上诉人应当采取合法的形式来进行，不应以不交租金的行为来对抗。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，上诉人杨仁清与案外人秦皇岛市北戴河区旅游文化传播中心签订的房屋租赁合同和上诉人杨仁清与被上诉人迁安奥特房地产开发有限责任公司签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，均合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。杨仁清在实际占有使用上述两个合同所涉租赁物情况下，对上述两个合同履行期间应是明知的，故其以占有使用与双方签订合同无关，租赁物有重叠部分，双方所签合同属履行不能，一审判决上诉人实际占有使用合同约定的租赁物属认定事实错误，理据不足。一审判决已对秦皇岛市北戴河区人民法院（2013）北民初字第61号民事判决、秦皇岛市中级人民法院（2013）秦民终字第1735号生效的民事判决对租金数额与被上诉人主张的租金数额予以扣减，故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人称被上诉人采取威胁、恐吓等方法强行锁门致使其无法经营，给上诉人造成了极大经济损失，因上诉人已对损失另案起诉，本案不予涉及。综上，原审判决认定事实清楚，判决并无不妥。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2690元，由上诉人杨仁清负担。本判决为终审判决。审判长刘庆武审判员沈军代理审判员高贺莉二〇一五年八月三十一日书记员王玫