北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书2014年大民初字第8714号原告（反诉被告）张保，男，1980年1月11日出生，汉族，职员，住黑龙江省鸡西市城子河区。委托代理人丁伟，北京市博维律师事务所律师。被告（反诉原告）孟庆江，男，1962年2月12日出生，汉族，居民，住北京市丰台区。委托代理人邓朝东，北京方亚律师事务所律师。原告（反诉被告）张保与被告（反诉原告）孟庆江房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张保及委托代理人丁伟、被告（反诉原告）孟庆江委托代理人邓朝东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张保诉称：2013年10月4日，我与孟庆江签订房屋租赁合同，我租赁孟庆江位于大兴区旧宫镇南小街一村居委会东200米蓝色梦乡三层门面房用于美发、美容、足疗、SPA、养生经营使用，但双方未约定租赁期限；双方约定年租金550000元，租金支付方式为半年付，我于每年10月5日前给付孟庆江租金275000元，次年4月5日再给付租金275000元。我向孟庆江交纳押金100000元。孟庆江负责对房屋定期安全检查，并承担房屋主体结构自然损坏的维修费用。合同终止时，由孟庆江退还我押金100000元。设备在自然老化和折旧或其他理由，不影响押金全部退还。租赁期间，我方要求退回房屋或解除合同之日，应提前3个月与孟庆江协商，并对出租方作出赔偿。房屋租赁合同签订后，孟庆江即将房屋租赁合同约定的大兴区旧宫镇南小街一村居委会东200米蓝色梦乡三层门面房交付给我使用，我亦按照房屋租赁合同约定交纳半年租金275000元、押金100000元。2013年年底我提前3个月通知孟庆江房屋租赁合同到期不再租赁蓝色梦乡三层门面房，孟庆江亦表示同意；2014年2月20日，双方进行了租赁房屋蓝色梦乡三层门面房的交接，由孟庆江接管蓝色梦乡三层门面房，孟庆江于2015年2月25日开始经营蓝色梦乡三层门面房。但租赁合同期满后，孟庆江未按照房屋租赁合同的约定向我返还押金100000元。虽经我多次要求给付，但孟庆江至今仍未返还我押金100000元，此行为违反了房屋租赁合同的约定。为维护我的合法权益，故起诉要求判决孟庆江返还我租赁房屋押金100000元，并由孟庆江负担本案诉讼费用。被告（反诉原告）孟庆江辩称：张保所诉双方签订房屋租赁合同，我将位于大兴区旧宫镇南小街一村居委会东200米蓝色梦乡三层门面房租赁给张保用于美发、美容、足疗、SPA、养生经营使用情况属实，但双方签订的房屋租赁合同2022年10月4日到期，双方未解除合同，张保无权要求返还押金，房屋租赁合同约定应当提前3个月提出解除合同，张保应当再支付半年租金，故我不同意张保的诉讼请求。我方将蓝色梦乡三层门面房交付张保时房屋的装饰装修及设备设施完好，但张保经营蓝色梦乡三层门面房后，造成装饰装修、设备设施损坏严重且未进行维修，其应承担相应的赔偿责任，该押金应当用于抵扣维修损坏设备设施的费用，故反诉要求张保赔偿我因装饰装修、设备设施损坏所造成的损失：赔偿设备设施损坏、维修费用116632元（维修费用：维修工程款25152元、热水机维修费18500元、空调维修费15200元、LED显示屏维修费18000元，以上共计76852元；损坏赔偿费用：美的洗衣机800元，储物柜、美发展柜、毛巾柜、吧台、美甲柜27100元，鲜花绿植4200元、沙发1400元。6个实木复合门4680元，2个洗头床1600元，以上共计39780元），判令张保给付我2014年4月5日至2014年7月5日租金137500元。原告（反诉被告）张保对被告（反诉原告）孟庆江的反诉辩称：2013年10月4日我开始经营蓝色梦乡三层门面房，到房屋租赁合同到期双方交接前后三个半月，我不但没有损坏孟庆江的装饰装修、设备设施，而且我还添加了部分设备设施，另外大件电器亦未超过三年的保修期。2014年2月20日我将蓝色梦乡三层门面房交给孟庆江，孟庆江亦未对蓝色梦乡三层门面房内的设备设施提出异议，我不同意赔偿孟庆江设备设施损坏、维修费用116632元，因我已提前3个月通知孟庆江房屋租赁合同到期不再续租，故我不同意支付2014年4月6日至2014年7月5日租金137500元，故不同意孟庆江的反诉请求。经审理查明：孟庆江在北京市大兴区旧宫镇南小街一村居委会东200米承租有门面房蓝色梦乡共三层（上、中、下）总面积600平方米。2013年10月4日，孟庆江（出租方）与张保（承租方）签订房屋租赁合同，合同约定：孟庆江（出租方）将位于北京市大兴区旧宫镇南小街一村居委会东200米门面房蓝色梦乡共三层（上、中、下）总面积600平方米租赁给张保用于美发、美容、足疗、SPA、养生经营使用。租期为临时租用，自2013年10月—日起出租方将房屋交给承租方使用，如遇国家征地、政府拆迁、政策改变以及合同第七条所述情形之一，承租方需无条件搬迁；双方约定年租金550000元，租金支付方式为半年付，张保（承租方）于每年10月5日前向孟庆江（出租方）给付一次租金，于次年4月5日再给付一次租金。张保（承租方）向孟庆江（出租方）缴纳押金100000元。孟庆江（出租方）负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修费用。出租方没有任何理由要求收回房屋或者解除合同，应提前3个月与承租方协商，并作出对承租方半年租金的赔偿。合同终止时，由孟庆江（出租方）退还张保（承租方）押金100000元。设备在自然老化和折旧或其他理由，不影响押金全部退还。租赁期间，张保（承租方）要求退回房屋或解除合同之日，应提前3个月与孟庆江（出租方）协商，并对出租方作出赔偿。房屋租赁合同签订后，孟庆江（出租方）即将房屋租赁合同约定的北京市大兴区旧宫镇南小街一村居委会东200米门面房蓝色梦乡共三层（上、中、下）总面积600平方米交付张保（承租方）经营使用，张保亦按约定履行了向孟庆江交付租金275000元、押金100000元的义务，双方相互履行合同。2014年2月20日张保（承租方）将北京市大兴区旧宫镇南小街一村居委会东200米门面房蓝色梦乡共三层（上、中、下）总面积600平方米交付孟庆江（出租方）不再继续租赁，蓝色梦乡三层门面房现由孟庆江（出租方）占有使用。本案在审理中，张保对其诉称2014年2月20日将北京市大兴区旧宫镇南小街一村居委会东200米门面房蓝色梦乡共三层（上、中、下）总面积600平方米交付孟庆江（出租方）的主张，提供了电话录音，经本院限期孟庆江亦未对该电话录音作出合理说明。关于孟庆江反诉要求张保赔偿其因装饰装修、设备设施损坏所造成的损失：赔偿设备设施损坏、维修费用116632元以及给付2014年4月6日至2014年7月5日租金137500元的反诉请求，经现场勘查，张保认可LED显示屏、洗头床、大厅东部分物品等需维修，但对维修的价格双方未能协商一致。张保不认可维修工程款、不认可热水机维修、空调维修；张保不认可损坏赔偿费用：美的洗衣机，储物柜、美发展柜、毛巾柜、吧台、美甲柜，鲜花绿植、沙发。本案在审理中，孟庆江对其诉称赔偿设备设施损坏、维修费用116632元的主张，只提供了收据。上述事实有房屋租赁合同、租金收据、押金收据、录音光盘及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：孟庆江与张保就租赁北京市大兴区旧宫镇南小街一村居委会东200米蓝色梦乡三层门面房签订的房屋租赁合同，双方当事人意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照中华人民共和国合同法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。现张保提前提出解除房屋租赁合同，孟庆江亦对蓝色梦乡三层门面房进行接收，视为双方已解除该房屋租赁合同。本案争议的焦点在于房屋租赁合同提出的解除时间、租金的赔偿以及押金的返还。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。孟庆江虽不认可张保租赁房屋交接的时间，但未向本院提交相应证据予以证明，在该租赁房屋已经实际交接的情况下，孟庆江应按照房屋租赁合同约定向张保返还押金，故张保要求孟庆江返还押金的诉讼请求，本院应予支持。关于孟庆江辩称张保未按照约定履行合同义务故不同意其诉讼请求的主张，因缺乏充足有效证据证明，故此主张本院不予采信。对于孟庆江要求张保赔偿其因装饰装修、设备设施损坏所造成的损失：LED显示屏、洗头床等维修费用的诉讼请求，本院应予支持，但具体赔偿数额应由本院结合实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情予以确定。对于孟庆江要求张保赔偿其因装饰装修、设备设施损坏所造成的损失：维修工程款、热水机维修、空调维修；美的洗衣机，储物柜、美发展柜、毛巾柜、吧台、美甲柜，鲜花绿植、沙发的诉讼请求，在张保对此诉称主张不予认可的情况下，孟庆江亦未再向本院提交充分有效的证据证明其诉讼主张成立，故此部分诉讼请求证据不足，本院不予支持。孟庆江要求张保给付2014年4月5日至2014年7月5日租金137500元的诉讼请求，实际系双方对于损失赔偿的约定，本院应予支持，但具体数额应由本院结合孟庆江的实际损失为基础，兼顾合同中双方关于责任的约定以及合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情予以确定。关于张保辩称不同意赔偿的主张，缺乏依据，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、被告（反诉原告）孟庆江返还原告（反诉被告）张保押金十万元（于本判决生效后十日内履行）；二、原告（反诉被告）张保赔偿被告（反诉原告）孟庆江因装饰装修、设备设施损坏所造成的损失二万千元（于本判决生效后十日内履行）；三、原告（反诉被告）张保赔偿被告（反诉原告）孟庆江租金损失二万五千元（于本判决生效后十日内履行）；四、驳回原告（反诉被告）张保的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）孟庆江的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二千三百元，由原告（反诉被告）张保负担五百元（已交纳），由被告（反诉原告）孟庆江负担一千八百元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费二千五百五十六元，由被告（反诉原告）孟庆江负担一千五百五十六元（已交纳），由原告（反诉被告）张保负担一千元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  申家杰人民陪审员  殷志岭人民陪审员  程德厚二〇一五年八月二十日书 记 员  许燕南-2--1--2--1-