文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0306民初7028号原告邓东文，男，汉族，1966年11月22日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。原告文旭珍，女，汉族，1965年12月29日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。两原告共同委托代理人廖普定、彭德标，广东深宝（前海）律师事务所律师。被告李笈欣，男，汉族，1980年3月3日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托代理人曾晶，湖南湘鼎律师事务所律师。第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B。法定代表人李耀智。上述原告、被告及第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人廖普定、彭德标，被告李笈欣及其委托代理人曾晶均到庭参加了诉讼，第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，在第三人的居间介绍下，原被告于2016年9月18日签订《二手房买卖合同》、《资金托管协议》，约定被告以转让成交价5920000元的价格购买原告名下位于深圳市宝安区广深公路锦绣清华园五区9栋H5层16单元的房屋，被告须于2016年11月30日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至双方约定的银行监管账户或第三方监管账号中，且须于2016年11月30日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续。然而，被告在签订合同后只支付了100000元定金，并未在合同约定的期限内办理首期款监管及银行按揭手续。期间，原告一直在等待被告和第三人的通知前往配合办理相关手续，但是未收到通知。在合同约定的办理首期款监管及银行按揭手续期间届满后，第三人告知原告，被告表示不购买房屋且其多次向被告催促无果。原告得知后，于2016年12月8日向被告发出《履约催告函》，要求继续履行合同，但被告收函后不予理睬。原告又于2017年2月22日委托律师向被告发出《律师函》要求被告继续履行合同义务并联系原告给出合理的违约赔偿方案，但被告仍置之不理。被告的行为已构成根本违约，特别是近来深圳市房地产市场渐入低迷的情势下，被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，原告有权解除合同并要求被告按转让成交价20%的标准支付违约金。原告起诉请求判令：1、解除原被告签订的《二手房买卖合同》；2、被告支付违约金1184000元；3、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，被告是在第三人工作人员哄骗、诱惑下签署本案合同，合同约定了高评高贷条款，该条款显然损害、欺诈了按揭银行的利益，本案合同应当符合可撤销、可解除的情形。被告作为普通的购房者，并非第三人地产中介专业人士，在签署买卖合同时，既不懂高评高贷条款是否合法，是否可操作，也不懂该条款是否属于违反国家法律的情形，完全是对第三人产生信赖而签署合同。高评高贷条款是第三人工作人员手写起草，被告是受害方也是被欺诈方。该合同无法履行，甚至于2016年11月30日之前也是无法履行的，根本原因是合同存在欺诈损害第三方情形。原告违约未能在2016年11月30日前配合签署相关资料，也导致合同未能继续履行。第三人未提交书面陈述意见。经审理查明，2016年9月18日，在第三人居间服务下，原告（卖方）与被告（买方）签订一份《二手房买卖合同》，约定被告向原告购买其名下位于深圳市宝安区广深公路锦绣清华园五区9栋H16号房屋，转让成交价5920000元，买方应于合同生效之日支付定金100000元，该款交由第三方监管；买方须于2016年11月30日前将除定金、交楼押金外的剩余首期款（以银行监管协议为准）支付至双方约定的银行监管账户或其他第三方的监管账户中，并向按揭银行提交按揭贷款申请资料，卖方予以配合；涉案房屋没有设定抵押，卖方保证于签署合同后10日内将房地产证原件交予替双方监管定金及交楼押金的第三方；买卖双方因房屋转让所需支付的税费由被告负担；双方同意在定金或首期款中预留20000元作为交楼押金，交由第三方监管，待卖方实际交付房屋时结算；如一方未按约定期限履行义务，另一方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如逾期履行超过五日，另一方有权解除合同并选择要求对方支付转让成交价20%违约金或适用定金罚则；合同备注条款还约定卖方愿意且同意配合买方签署相关关于该物业高评高贷所有资料，如一方违约须按合同约定赔偿守约方。2016年9月18日，原告、被告及第三人签订一份《资金托管协议》，约定原被告委托第三人托管房屋转让定金100000元。同日，被告支付定金100000元，上述定金预留20000元托管在第三人处，其余已实际交付原告。被告主张其于2016年11月29日与第三人工作人员前往建设银行宝安新岸线支行办理资金监管及贷款申请手续，银行工作人员拒绝办理高评高贷，且原告亦未到场协助配合；原告主张未接到第三人及被告通知故未到场。2016年12月7日，原告向被告邮寄《履约催告函》，催告被告办理首期款资金监管及申请按揭贷款手续。原被告至今未办理首期款监管及贷款手续，原告要求解除合同。另查明，原告系涉案房屋的登记所有权人，分别各占50%产权份额，房地产证号为深房地字第××号，该房屋未设定抵押。以上事实，有经过庭审举证、质证的《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、《履约催告函》、《收款收据》等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原被告签订的《二手房买卖合同》备注条款关于卖方同意配合买方办理房屋“高评高贷”手续的约定，意图调高涉案房屋评估价以获取银行更高额的贷款，属双方恶意串通损害贷款银行的利益，应当认定为无效约定。但合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，双方合同其余条款系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行各自的义务。有关违约责任的认定。按照合同约定，被告作为买方应于2016年11月30日前办理首期款资金监管、银行按揭贷款等手续，原告作为卖方应予协助配合，但被告经原告催告后至今未履行该项义务，且现有证据无法证实被告或第三人已经履行了通知原告协助办理上述手续的义务，被告的行为构成根本违约。原告有权依据合同约定解除双方合同（除无效备注条款外的其余部分）。至于被告主张其曾于2016年11月29日前往建设银行宝安新岸线支行办理资金监管手续，但仅凭被告提供的录音资料无法证实其主张的该项事实，亦无法推断被告或第三人已通知原告到场协助配合的事实，故对被告主张本院不予采纳。至于被告提出合同存在“高评高贷”条款阻碍履行的抗辩主张，本院认为“高评高贷”条款的无效不影响其他合同条款的效力，不能办理“高评高贷”也并不因此免除被告支付首期款并申请银行按揭贷款的合同义务，被告仍应按照约定诚信履行合同约定的买方付款义务，被告该项抗辩主张明显缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。有关合同解除。合同自通知到达对方时解除。结合本案诉状送达被告时间，本院确认原被告签订的《二手房买卖合同》于2017年3月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。按照双方合同约定，被告构成根本违约，原告可要求被告支付购房款20%的违约金，该项约定系双方共同合意的结果，且被告未能举证证明约定的违约金过分高于违约造成的实际损失，被告应当承担相应后果，应当向原告支付约定违约金。鉴于被告已支付定金100000元，该款应予抵扣，故被告仍应支付违约金1084000元（5920000元×20%-100000元）。对于原告诉求，超过本院认定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告邓东文、文旭珍与被告李笈欣签订的《二手房买卖合同》（除无效的“高评高贷”备注条款外的其余合同内容）于2017年3月15日解除；二、被告李笈欣于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告邓东文、文旭珍支付违约金1084000元；三、驳回原告邓东文、文旭珍其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15456元，由原告负担1305元，被告负担14151元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  冼晓莉人民陪审员  白翠兰人民陪审员  孙牧晓二〇一七年四月十二日书 记 员  李一军书 记 员  陈靖怡附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。