西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）西中民一终字第00742号上诉人（原审被告）赵利斌，无业。被上诉人（原审原告）蓝田县吉祥物业管理有限责任公司，住所地蓝田县工业园区蓝梦园小区。法定代表人胡文彬，该公司经理。上诉人赵利斌因与被上诉人蓝田县吉祥物业管理有限责任公司（以下简称吉祥物业）物业服务合同纠纷一案，不服蓝田县人民法院（2015）蓝民初字第00464号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵利斌、被上诉人吉祥物业的法定代表人胡文彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吉祥物业于2015年3月20日向原审法院起诉称，其于2005年11月28日至2014年12月对蓝田县城北小区实施物业管理，提供物业服务。赵利斌以各种理由拖欠应向其支付的水电费、物业费及下水管道维修费，经其多次催收，赵利斌一直拒绝支付。为维护合法权益，吉祥物业诉至法院请求：一、判令赵利斌支付所欠吉祥物业2011年8月至2015年3月电费5356.69元，2011年8月至2014年12月物业费1226元，2011年8月至2014年12月水费83元，下水道维修费20元；二、诉讼费由赵利斌承担。赵利斌辩称，第一、其与吉祥物业之间的物业服务合同关系已于2015年1月1日终止，吉祥物业无权收取2015年1月1日至3月10日的电费。第二，吉祥物业应先向电力部门缴清电费才能要求其支付相应的电费。且根据西安市物业服务相关收费明码标价的规定，居民的生活用电为0.4983元／度，吉祥物业未执行该电价。第三，吉祥物业在未进行公示的情况下随意提高物业费不符合法律相关规定。第四，其所在的城北小区在未进行水改前一直使用的是小区内自挖井的井水，该井水属于全体业主所有，吉祥物业无权收取水费。吉祥物业维修下水管道属于其物业服务职责范围内的工作，费用应当包含在物业费中。第五，吉祥物业所主张的部分水电费、物业费已经超过诉讼时效，不应受到法律保护。综上，请求驳回吉祥物业的部分诉讼请求。原审法院经审理查明，蓝田县房地产开发公司系蓝田县城北小区的开发商。2005年11月28日，吉祥物业与蓝田县房地产开发公司签订了《物业管理委托合同》，合同约定由吉祥物业对城北小区提供物业服务，并依据陕西省物业收费管理办法合理收取费用；吉祥物业在电力局未实施抄表到户之前，负责该小区电费的收交和公共设备的日常运行维护工作；水费按实际费用支出核定费用价格，并告知全体业主等。赵利斌自2006年1月入住蓝田县城北小区后一直向吉祥物业交纳水电物业费至2011年7月，此后因电力事故致其电视机损坏与赵利斌发生纠纷未再交纳过水电物业费。赵利斌所在户的建筑面积为100.39平方米。吉祥物业的物业服务资质等级为叁级，2005年至2013年1月的物业费为0.2元／㎡·月。2013年1月吉祥物业依据《陕西省物业服务收费管理办法》（陕价服发＜2012﹥106号）和《陕西省物业服务收费指导标准》中规定的多层住宅三级服务等级的收费标准为0.35元／㎡·月，及《西安市物价局西安住房保障和房屋管理局关于贯彻落实陕西省物业服务收费管理办法的通知》规定的多层住宅按省定基准价上浮不超过40%，与蓝田县城北小区98户业主签订协议上调物业费为0.38元／㎡·月，蓝田县城北小区共有业主137户。赵利斌2011年7月的电表抄见数为5737，2015年3月10日的电表抄见数15714。赵利斌自2011年8月至2015年3月10日的用电量为9977度，期间各月平均电价为0.536元／度。蓝田县城北小区内有水井一口供业主用水，各户业主均装有水表。2011年7月前赵利斌按照每吨水1元的标准向吉祥物业交纳水费。赵利斌该户2011年7月的水表抄见数为139，2014年10月的水表抄见数为222，期间共用水83吨。2014年10月该小区进行自来水改造，不再使用自有井水。2014年12月18日，吉祥物业向城北小区发布《布告》决定自2015年1月1日起终止对小区的物业管理服务工作。2015年2月28日，吉祥物业与城北小区业主委员会在蓝田县三里镇人民政府的监督下签订《移交协议》，该协议约定：2015年3月10日前就城北小区的电表底数进行交接；城北小区业主未向移交方足额缴纳移交前应由移交方收取的水费、电费、物业费的，由未缴纳业主按照原收费标准足额向移交方交纳。吉祥物业已代蓝田县城北小区交清2015年3月前的电费。庭审中，赵利斌承认自2011年8月起未向吉祥物业交纳物业费及水电费。原审法院经审理认为，吉祥物业与蓝田县房地产开发公司签订的《物业管理委托合同》约定由吉祥物业对城北小区提供物业服务，并依据陕西省物业收费管理办法合理收取费用。吉祥物业自2015年1月1日起终止对城北小区的物业管理服务工作。赵利斌作为城北小区的业主应当依约向吉祥物业交纳其欠付的2011年8月至2014年12月期间的物业费。其中2013年1月前的物业费为0.2元／㎡·月，2013年2月起吉祥物业与该小区半数以上的业主达成协议将物业费调整为0.38元／㎡·月，该物业费标准亦在《陕西省物业服务收费指导标准》及《西安市物价局西安住房保障和房屋管理局关于贯彻落实陕西省物业服务收费管理办法的通知》中规定的范围内，赵利斌所在户的建筑面积为100.39㎡，故2011年8月至2013年1月的物业费为360元，2013年2月至2014年12月的物业费为874元，共计为1234元，故吉祥物业要求赵利斌支付2011年8月至2014年12月的物业费1226元，依法应予支持。2015年2月28日，城北小区业主委员会与吉祥物业签订《移交协议》约定2015年3月10日前就城北小区的电表底数进行交接，城北小区业主要向吉祥物业足额交纳移交前欠付的水电费。该《移交协议》的内容对城北小区所有业主有效，且吉祥物业已代蓝田县城北小区业主交清2015年3月前的电费，赵利斌应当按照《移交协议》的约定向吉祥物业交纳截止2015年3月前欠付的水电费。截止2015年3月移交结束时，赵利斌自2011年8月起至2015年3月止的用电量为9977度，期间各月平均电价为0.536元／度，共计电费为5347元，用水量为83吨，每吨1元，共计水费为83元。故赵利斌应向吉祥物业支付2011年8月至2015年3月期间的电费5347元，水费83元。吉祥物业要求赵利斌支付下水道维修费20元，未提交相关证据，依法不予支持。赵利斌辩称吉祥物业无权收取2015年1月至3月的电费一节，因城北小区业主委员会与吉祥物业在《移交协议》约定该小区业主应向吉祥物业足额交纳移交前欠付的水电费，赵利斌为城北小区业主应当受到该《移交协议》内容的约束，且吉祥物业已代蓝田县城北小区业主交清2015年3月前的电费，故对其辩称不予采信。赵利斌辩称吉祥物业应当执行西安市物价局规定的居民生活用电为0.4983元／度的电价一节，因赵利斌所在小区未实施抄表到户，小区内公共用电及电损应由全体业主共同承担，故对此辩称不予采信。赵利斌辩称吉祥物业调整物业费未进行公示一节，因吉祥物业与城北小区半数以上的业主协商调整物业费，且调整后的物业费仍符合《陕西省物业服务收费指导标准》及《西安市物价局西安住房保障和房屋管理局关于贯彻落实陕西省物业服务收费管理办法的通知》中规定，故对此辩称不予采信。赵利斌辩称其用水来自小区内自挖水井，该水井属全体业主共有，吉祥物业无权收取水费一节，虽城北小区业主供水来自小区内自挖水井，但该水井是利用水泵抽水，存在成本费用，且赵利斌在2011年8月以前一直按照每吨水1元的价格向吉祥物业交纳水费，故对此辩称不予采信。赵利斌辩称吉祥物业主张的物业费、水电费已超过诉讼时效一节，因赵利斌自2011年8月起至今一直欠付物业费、水电费，且在此期间赵利斌仍持续享受吉祥物业的物业服务并正常用电、用水，故不存在赵利斌主张超过诉讼时效的事实，对此辩称不予采信。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十五条第一款之规定，判决：一、被告赵利斌于本判决生效后十日内向原告蓝田县吉祥物业管理有限责任公司支付2011年8月至2014年12月期间的物业费1226元、2011年8月至2015年3月期间的电费5347元、2011年8月至2014年10月期间的水费83元，共计6656元。二、驳回原告蓝田县吉祥物业管理有限责任公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告赵利斌负担。宣判后，赵利斌不服上述判决，向本院提起上诉称，1、原审法院认定事实不清。原审法院认定其应交纳欠付的2011年8月至2014年12月间的物业费，但吉祥物业从2011年11月起就未向其提供相应的物业服务，在计算物业费时，应依法予以扣除；自挖水井和水泵属于小区配套设施设备，其维护、养护、管理的费用应包含在物业费中，吉祥物业长期收取水费的行为是违法的。2、原审法院程序错误。在原审法庭调查阶段质证时，吉祥物业打电话通知其工作人员送来证据材料，并向法庭提交，此行为严重违反法定程序。请求撤销原判、发回重审，诉讼费由吉祥物业承担。吉祥物业辩称，1、原审认定事实清楚。赵利斌并未提供证据证明吉祥物业从2011年11月开始就未向其提供相应的物业服务；水泵的更换、水井的加深、抽水费等应计入水费单独列支，其收取水费是合理合法的，且赵利斌在2011年10月前已经缴纳水费，证明其对此予以认可；赵利斌电视烧坏并非是吉祥物业的原因造成的，赵利斌以此为由，拒绝缴纳物业费、水电费是违法的；其一直向赵利斌催收欠款，并未超过诉讼时效。2、原审程序合法。其当庭提交证据是为驳回赵利斌的当庭虚假陈述，其并未违反法定程序。请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审判决查明事实属实，且双方均无异议。二审庭审中，双方均无新证据提交。本院认为，蓝田县房地产开发公司系蓝田县城北小区的开发商。2005年月28日，吉祥物业与蓝田县房地产开发公司签订了《物业管理委托合同》，合同约定由吉祥物业对城北小区提供物业服务，并依据陕西省物业收费管理加去合理收取费用；吉祥在电力局未实施抄表到户之前，负责该小区电费的收交和公共设备的日常运行维护工作；水费按实际费用支出核定费用价格，并告知全体业主等。赵利斌自2006年1月入住蓝田县城北小区后一直向吉祥物业交纳水电物业费至2011年7月，此后因电力事故致其电视机损坏与赵利斌发生纠纷未再交纳过水电物业费。2015年2月28日，城北小区业主委员会与吉祥物业签订《移交协议》约定2015年3月10日前就城北小区的电表底数进行交接，城北小区业主要向吉祥物业足额交纳移交前欠付的水电费。该《移交协议》的内容对城北小区所有业主有效，且吉祥物业已代蓝田县城北小区业主交清2015年3月前的电费，赵利斌应当按照《移交协议》的约定向吉祥物业交纳截止2015年3月前欠付的水电费。赵利斌应向吉祥物业支付2011年8月至2015年3月期间的电费5347元，水费83元。关于赵利斌上诉称吉祥物业无权收取2015年1月至3月的电费一节，因城北小区业主委员会与吉祥物业在《移交协议》约定该小区业主应向吉祥物业足额交纳移交前欠付的水电费，赵利斌为城北小区业主应当受到该《移交协议》内容的约束，且吉祥物业已代蓝田县城北小区业主交清2015年3月前的电费，对其上诉请求本院不予支持。关于赵利斌上诉称吉祥物业应当执行西安市物价局规定的居民生活用电为0.4983元／度的电价一节，因赵利斌所在小区未实施抄表到户，小区内公共用电及电损应由全体业主共同承担，赵利斌称吉祥物业调整物业费未进行公示一节，因吉祥物业与城北小区半数以上的业主协商调整物业费，且调整后的物业费仍符合《陕西省物业服务收费指导标准》及《西安市物价局西安住房保障和房屋管理局关于贯彻落实陕西省物业服务收费管理办法的通知》中规定，关于赵利斌上诉称其用水来自小区内自挖水井，该水井属全体业主共有，吉祥物业无权收取水费一节，虽城北小区业主供水来自小区内自挖水井，但该水井是利用水泵抽水，存在成本费用，且赵利斌在2011年8月以前一直按照每吨水1元的价格向吉祥物业交纳水费。赵利斌上诉称吉祥物业主张的物业费、水电费已超过诉讼时效一节，因赵利斌自2011年8月起至今一直欠付物业费、水电费，且在此期间赵利斌仍持续享受吉祥物业的物业服务并正常用电、用水，故不存在其主张超过诉讼时效的事实。故其上诉理由不能成立，本院依法不予支持。据此，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费50元由赵利斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 平审 判 员  肖 刚代理审判员  秦燕燕二〇一五年八月十一日书 记 员  朱星光