广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终3329号上诉人（原审被告）：广州市丰宁电器连锁商社，住所地广州市越秀区。法定代表人：许峰，职务经理。委托代理人：周洁琪，广东以泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二房屋管理所，住所地广州市。法定代表人：钟东宁，职务所长。委托代理人：龚健、黄衍衍，该所职员，通讯地址同该所。上诉人广州市丰宁电器连锁商社（以下简称丰宁商社）因与被上诉人广州市越秀区第二房屋管理所（以下简称越秀第二房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初7682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人丰宁商社上诉请求：1、依法撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回越秀第二房管所的全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由越秀第二房管所承担。事实和理由如下：一审法院判决解除丰宁商社与越秀第二房管所之间关于广州市越秀区XX路XX号首层房屋（以下简称涉案房屋）的租赁关系，且由丰宁商社从判决生效之日起按房管部门公布的同期同地段房屋租金参考价标准支付房屋使用费是错误的，理由如下：一、越秀第二房管所无证据证明其是涉案房屋的代管、经租人，且其并非涉案租赁合同的签订方，其不具有提起本案诉讼的资格；二、涉案房屋出租人越秀第二房管所未依法通知丰宁商社解除涉案租赁合同，涉案租赁合同未达到解除条件；三、一审法院判决丰宁商社从判决生效之日起按房管部门公布的同期同地段房屋租金参考价标准支付房屋使用费错误。1、该房屋使用费标准与越秀第二房管所主张的房屋使用费标准不一致，而且越秀第二房管所主张的收费标准为其单方意见，未经丰宁商社同意。2、根据涉案租赁合同第二十一条第2点约定，租赁期满或合同解除时，丰宁商社未交出房屋的占用期的房屋占用费按租金收取，因此，房屋使用费应按涉案租赁合同约定的租金标准计算。被上诉人越秀第二房管所答辩称：同意一审判决，不同意丰宁商社的上诉请求。我方与丰宁商社之间是不定期租赁关系，我方在2014年12月对涉案房屋进行租金调整，但丰宁商社一直没有按照我方调租后的租金标准去缴纳租金，也不向我方交还房屋，因此我方坚持一审的诉讼请求。2016年5月31日，越秀第二房管所向一审法院起诉请求：1、判令解除越秀第二房管所与丰宁商社的租赁关系，丰宁商社迁出广州市越秀区XX路XX号首层房屋，并把房屋腾空交还给越秀第二房管所；2、判令丰宁商社支付从2014年12月至2016年4月的调租差额(每月差额37580.70元)，并支付从2016年5月起至实际收回房屋之日止的房屋使用费（按房管部门公布的同期同地段房屋租金参考价计算）。一审法院经审理查明：广州市越秀区XX路XX号首层、2、3、5楼房屋原为广州市越秀区第一房屋管理所管理的经租房，自2014年1月1日起改为越秀第二房管所管理。丰宁商社承租使用其中首层部位，并按10656.30元/月的标准交租至2016年4月30日。根据广州市越秀区房屋管理局于2016年4月18日向丰宁商社开具的租赁发票显示，丰宁商社承租的一德西路500号[101]部位为经租产，性质为非住宅商业，月租金10656.30元。越秀第二房管所曾分别于2014年12月19日、2015年1月5日在涉讼房屋门口张贴《关于调整房屋租金的通知》，于同年5月25日在涉讼房屋门口张贴《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》。一审法院另查明：丰宁商社（乙方）与广州市越秀区第一土地房屋管理所（甲方）于2012年8月20日签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将座落在越秀区一德路500号地下部位出租给乙方，作商业用途，建筑面积160.79平方米，租赁期限自2012年7月1日至2014年6月30日，月租金10656.30元等。合同约定的租期届满后丰宁商社未与任何人续签租赁合同，但一直实际使用涉案房屋至今，并以现金方式到物业管理公司交租至2016年4月30日，从同年5月起物业管理公司不再收取其租金。越秀第二房管所向一审法院提供了广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局于2013年12月27日作出的《关于调整房管所和物业公司管理区域的通知》及该通知张贴于广州市越秀区第一土地房屋管理所门外及广州市XX物业管理有限公司门外的照片，证明广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局已将房管所和物业公司管理变更事宜公示，丰宁商社理应清楚上述情况。一审法院认为：根据越秀第二房管所提交的证据，涉讼房屋自2014年1月1日起转由越秀第二房管所管理，相关情况已于原出租人广州市越秀区第一房屋管理所、新旧物业管理公司的门外张贴公示，丰宁商社亦表示其一直以现金形式到物业管理公司交租，理应清楚房屋管理人变更的情况。且房屋管理人变更不影响租赁合同的履行，越秀第二房管所承接了广州市越秀区第一房管所于租赁合同内约定的权利义务，与丰宁商社形成事实上的租赁关系，依法有权提起本案诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现双方的租赁期间早已届满，越秀第二房管所要求收回房屋的诉讼请求合法，予以支持。因越秀第二房管所未提供证据证明双方对租赁期间的租金调整达成一致意见，且丰宁商社一直按照10656.30元的标准向越秀第二房管所支付租金至2016年4月30日，期间越秀第二房管所并未提出异议并照常按该金额向丰宁商社出具全额的租赁发票，故越秀第二房管所要求调整租赁合同存续期间的租金的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。租赁合同解除之前，丰宁商社仍应按照原履行标准向越秀第二房管所支付租金。租赁合同解除后，根据公平合理原则，丰宁商社应按房管部门公布的同期同地段房屋租金参考价标准向越秀第二房管所支付房屋使用费至实际迁出之日止。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2016年11月30日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，广州市越秀区第二房屋管理所与广州市丰宁电器连锁商社就广州市越秀区XX路XX号地下房屋的租赁关系予以解除；二、广州市丰宁电器连锁商社应在本判决发生法律效力之日起30日内将广州市越秀区XX路XX号地下房屋腾空交还给广州市越秀区第二房屋管理所；三、自本判决发生法律效力之日起15日内，广州市丰宁电器连锁商社一次性向广州市越秀区第二房屋管理所支付自2016年5月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（每月按10656.30元计付）；此后的房屋使用费，由广州市丰宁电器连锁商社参照房管部门公布的同期同地段广州市房屋租金参考价标准向广州市越秀区第二房屋管理所支付至实际腾空交还房屋之日止；四、驳回广州市越秀区第二房屋管理所的其他诉讼请求。一审案件受理费10289元，由广州市越秀区第二房屋管理所负担8524元，广州市丰宁电器连锁商社负担1765元。二审过程中，双方当事人未提交新证据。经二审审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明，丰宁商社（乙方）与广州市越秀区第一土地房屋管理所（甲方）于2012年8月20日签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》第二十一条“违约责任”第二款约定，租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续签合同而甲方要求收回房屋，一方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。二审庭询中，越秀第二房管所述称其并非依据前述合同第二十一条第二款的约定向丰宁商社主张支付合同解除后的房屋占用费。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。越秀第二房管所已提交相关证据证明其将《关于调整房管所和物业公司管理区域的通知》张贴于广州市越秀区第一土地房屋管理所及广州市XX物业管理有限公司门外，结合丰宁商社自认每月均以现金方式到物业管理公司处交租至2016年4月30日的陈述，一审法院认定丰宁商社应当清楚房屋管理人变更的情况，符合逻辑推理和日常生活经验，本院予以确认。丰宁商社二审否认越秀第二房管所的代管人身份，未能提供反驳证据，本院不予采纳。鉴于丰宁商社与广州市越秀区第一房屋管理所签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》期限届满后，未续签合同，而丰宁商社继续使用场地及缴纳租金，越秀第二房管所亦予接受，故双方之间形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，故越秀第二房管所以诉讼的方式通知丰宁商社解除双方之间的不定期租赁关系，符合法律规定，一审法院予以支持并无不当。丰宁商社上诉称越秀第二房管所未依法通知其解除合同，与事实不符，本院不予采纳。关于合同解除后房屋占用费计算标准，丰宁商社主张应适用《广州市直管房（非住宅）租赁合同》第二十一条“违约责任”第二款约定。经查，从该条款所处位置及条款目的分析，该条款系违约责任项下的具体条款，旨在确定乙方的违约责任，从条款的文字表述上看，“房屋占用费比照租金收取”亦无明确指向“房屋占用费计算标准按原合同租金标准计收”的意思，故结合条款所处的位置、条款的目的、条款所使用的词句，不能得出该条款系对合同解除后房屋占用费计算标准的约定，丰宁商社主张适用该条款对合同解除后的房屋占用费按原合同约定的租金标准计算，理据不足，本院不予采纳。越秀第二房管所在本案中亦明确表示其并非依据该条款向丰宁商社主张房屋占用费，故一审法院判令丰宁商社参照房管部门公布的同期同地段广州市房屋租金参考价标准支付合同解除后至实际腾空交还房屋的房屋占用费，符合公平合理、等价有偿的原则，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，丰宁商社的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2857元，由上诉人广州市丰宁电器连锁商社负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  李 民二〇一七年四月十九日书记员  张 旭