江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏1291民初2165号原告：陈芳，女，1973年9月20日出生，汉族，住泰州市高港区。委托诉讼代理人：葛文东，江苏ＸＸ华律师事务所律师。被告：绿地地产集团泰州东部置业有限公司，住所地泰州市永兴路97-50号。法定代表人：李宝森，该公司董事长。委托诉讼代理人：张海荣，江苏华朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵成崟，江苏华朋律师事务所律师。原告陈芳与被告绿地地产集团泰州东部置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案后，于2016年11月23日组织原、被告进行了证据交换。因案情复杂，本案于2017年1月16日依法转为普通程序，由本院组成合议庭于2017年3月2日公开开庭进行了审理。原告陈芳的委托代理人葛文东，被告绿地公司的委托代理人张海荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告依据原布局设计对案涉商品房后院围墙、门户等设施拆除重建；2.判令被告赔偿原告逾期交房违约金136650.75元。事实和理由：原、被告于2013年7月26日签订商品房买卖合同，约定原告购买绿地世纪城B-10幢3单元105号房，总房价1392974元，2014年12月25日前交房。原告已经依约给付房款。根据订立合同时被告方提供的户型资料，文字说明：别墅级前庭后院，前庭会客，后院栽花种草；平面图表明：后院整体布局呈L型，设有门户从小区大道进入后院。原告认为，上述文件说明构成商品房买卖要约，但被告实际交付的房屋却变更上述设计，其应负有按原设计图重建的责任。其次，除上述后院布局设计发生争议外，前院围墙地基下沉，开裂欲倒而造成危险，导致被告直至2016年10月9日方向原告交房，推迟交房654天，应依约承担逾期交房违约金。被告绿地公司辩称：1.户型广告图仅为要约邀请，并未标注该户型后院有门户设计，被告不存在变更设计或布局的问题；2.系争商品房早已竣工验收合格，被告已按约通知原告收房，交房延期系原告无故拒收导致。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和举证、质证。根据当事人对真实性无异议的商品房买卖合同及附件（含补充协议）、户型宣传资料、业主入住房屋验收表、房屋验收单、物业费收据、工程设计图纸、单位工程竣工验收证明书、竣工验收备案表、交房通知书、照片等证据，本院确认如下事实：1.商品房买卖合同及附件内容。2013年7月26日，原、被告签订商品房买卖合同及附件（含补充协议），约定：原告向被告购买商品房，面积为150.99平方米，价格为1392974元。合同第八条约定：被告应在2014年12月25日前将取得竣工验收备案并符合商品房买卖合同约定的商品房交付原告；第九条约定了逾期交付的违约责任。合同补充协议第二条约定：买受人确认，对于主合同的订立及对于该房屋价格有重大影响的因素，出卖、买受双方均已在主合同及本协议中进行了约定，不存在遗漏情况。双方的权利、义务、责任及出卖人有关该项目的一切承诺均以主合同及本协议的约定为准，出卖人或买受人通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书等）所表达或提供的信息都不作为确定出卖、买受双方权利、义务、责任及出卖人有关该项目的一切承诺的依据。出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知。第十条之7约定：买受人如果认为出卖人交付的商品房有影响安全使用的质量问题，应以书面形式提出，如确属除地基和主体结构以外的质量问题，则参见保修条款，所发生之争议无论结果如何，均不影响正常交房。另，系争商品房户型宣传资料文字说明部分载有“前庭会客，后院栽花种草”内容，图样显示房屋前后均开设有门户。2.商品房买卖合同及附件履行情况。原告已给付全部购房款1392974元。2014年12月14日，涉案号楼取得单位工程竣工验收证明书。2014年12月23日，被告通知原告于2014年12月25日办理入户交房手续。2014年12月24日，绿地世纪城21983.26平方米工程经泰州市住房和城乡建设局验收备案，取得竣工验收备案表。系争商品房往后院处筑有实体墙栏，无法直接从院门通行。因门户设计及围墙质量问题，原告直至2016年10月方与被告办妥商品房交接手续。本院认为，原、被告间商品房买卖合同及附件（含补充协议）系双方真实意思，且不违反国家强制性法律、行政法规之规定，应为合法、有效。本案的争议焦点为：1.户型宣传资料是否应作为商品房买卖合同之要约。2.被告是否存在超过合同约定期限迟延交房的行为。关于焦点1，本案中，原告依据系争商品房之户型宣传图，主张“后院开设门户”应作为合同约定的被告所负义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，商品房宣传资料构成要约应具备两大要素：一是说明与允诺具体确定；二是该说明与允诺涉属影响合同订立或房屋价格的重要因素。本案中，户型宣传图虽记载后院“栽花种草”，并注有门户图样，但上述宣传内容并未涉及从商品房户内如何通往后院并出入院门的具体方法；且从宣传图示来看，后院部位户内与户外接合部分的不同实线、斜线、框体所代表的含义及对实物的布局指代，非普通人所能认知，故宣传图难谓符合具体确定之要素。再而，商品房买卖合同及附件协议未对后院出入通行问题作出任何约定，且原告亦未提交任何证据证明其在缔约过程中就该问题予以特别关注并与被告进行特别磋商且双方达成一致意见，结合补充协议第二条之约定，后院出入通行问题并不应作为影响商品房买卖合同订立之重要因素。此外，商品房设计图从未作为合同内容经原、被告双方共同磋商一致，故亦不应作为合同之权利与义务。综上，原告要求被告依照原布局设计对案涉商品房后院围墙、门户等设施拆除重建之主张，欠缺事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点2，商品房买卖合同第八条约定的商品房交接条件为：商品房经竣工验收备案并符合合同约定。原告自认收到被告的交房通知。被告提交的竣工验收备案表足以证明系争商品房已经竣工验收备案，而原告虽认为围墙存在质量问题，但该部质量争议不属合同约定的抵抗交房之事由，原告以此拒绝交接房屋属抗辩事由之认识错误。故此，被告不存在延期交房之违约行为。原告依照商品房买卖合同第九条之约定，主张被告承担逾期交房之违约责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈芳的全部诉讼请求。案件受理费3034元，由原告陈芳负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费人民币3034元。[通过银行交纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名，填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③汇入银行：农业银行泰州市海陵支行；④帐号：10×××68；⑤行号：103312820114；⑥款项：上诉费；⑦一审案号；⑧编码：112001。]审 判 长  李剑峰人民陪审员  刘葆久人民陪审员  肖桂明二〇一七年四月二十五日书 记 员  俞 洋附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。