上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第1345号上诉人（原审原告）朱海芬。委托代理人韩传林，上海恒衍达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海地杰置业有限公司。法定代表人***，总经理。委托代理人沈亢，上海市申达律师事务所律师。上诉人朱海芬因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第40612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月20日立案受理后依法组成合议庭，于同年5月28日公开开庭进行了审理。上诉人朱海芬的委托代理人韩传林，被上诉人上海地杰置业有限公司（以下简称地杰公司）的委托代理人沈亢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2013年11月27日，朱海芬、地杰公司签订《上海市商品房预售合同》1份，约定朱海芬向地杰公司购买其开发的***弄《河滨苑》19号904室房屋（以下简称系争房屋），该房屋已取得浦东新区房管（2013）预字第0000597号预售许可证，房屋总价款为5,187,757元（人民币，下同）。上述合同签订后，朱海芬依约向地杰公司支付了全部购房款。2014年11月，朱海芬起诉至原审法院，要求判令地杰公司赔偿朱海芬违约损失518,775.70元。原审另查，朱海芬之子于2010年2月17日出生。原审还查，地杰公司的控股股东公司网站对“”项目宣传网页中载明：“周边配套，学校：幼儿园A、幼儿园B（公立一级师资幼儿园）、附小、实验中学”。地杰公司投放于2012年11月29日新民晚报的广告《万科海上传奇：上海都市生活全面解决方案》中载明：“十二年公立教育，不再为孩子成长而纠结；过条马路，就到学校，这将是万科海上传奇的小业主未来上学场景的真实写照，幼儿园B、实验小学……将覆盖未来孩子……十二年的教育所需；全面的公立教育资源让父母减少奔波，不出社区即可解决教育难题”。地杰公司投放于2012年12月6日新民晚报的广告《300万元置业爱我社区名校》、2012年12月13日新民晚报的广告《300万元量业者的选择》中除与上述2012年11月29日广告类似内容外，还载明：“实验小学是区教育局与大学合作共建的一所公办小学，是在浦东新区范围内广有知名度和影响力的素质教育窗口实验学校（具体入学条件以当年教育部门的招生公告为准）”。地杰公司投放于2012年12月13日新民晚报的广告《万科海上传奇：呼唤生活正能量》中载明：“好学校就在家门口省时省力省心！幼儿园B、实验小学、实验中学，十二年公立教育资源有保障；优质、便捷、省心的教育资源是都市生活综合体的重要组成部分。（具体入学条件以当年教育部门的招生公告为准）”。2012年11月，地杰公司印制的广告单上载明：“幼儿园B、实验小学，提供孩子更领先的教育资源”，该广告单注明预售证号为浦东新区房管（2010）预字0000177号。2013年10月地杰公司印制的广告单上载明“内环外环独有12年优教圈……家门口的优质学校：幼儿园B、实验小学、实验中学（具体入学条件以当年教育部门的招生公告为准）”，该广告单注明预售证号为浦东新区房管（2013）预字000079号。2014年2月地杰公司印制的广告册中载明：“配套幼儿园B、附小、市重点实验中学，全面满足孩子3-15岁的教育成长路，营造领先的人生起步点。(具体入学条件以当年教育部门的招生公告为准)”，该广告册注明的预售证号为浦东新区房管（2014）预字000079号，同时该广告册内有示意图一份，附小标注于一侧。根据地杰公司提供的经公证的百度地图全景照片，坐落于***号的小学校门挂牌名称为“实验小学”。小学网站信息公开栏目《合作、探究、成长——2011小学课程计划》中载有：“2011年9月……两校区合并后，经区教育局、上师大多次商议决定，学校将更名为实验小学”。审理中，地杰公司申请证人孙某、陈某（均为涉案项目一期业主）出庭作证，两位证人均证实上的小学原来叫“附小”，但不记得具体名称，2014年7、8月份更改了名称。据朱海芬提供的经公证的事业单位登记管理信息，小学2003年至2013年年检名称均为“上海市浦东新区小学”。庭审中，地杰公司承认涉案C街坊地块已经开发的商品房部分均使用万科海上传奇的名称对外推广，经批准的名称为河滨苑。该地块中存在多个预售许可证。第一次庭审中，朱海芬回答地杰公司代理人询问时称，从地杰公司一期宣传起朱海芬了解到“附小”的概念，学校在上，买好房子后经过时看到过，门口挂的牌子好像是“大学浦东新区小学”。但在之后的庭审过程中，朱海芬表示签订合同时想要入学的是“万科（指地杰公司）告诉我的那个附小，没有明确具体指哪个学校”。原审认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。鉴于目前教育的现状，对口公办学校的差异确实是购房者在购房时考虑的重要因素之一，对合同的订立和价格存在一定的影响。但是否可依上述法律规定认定本案地杰公司违反广告中的内容，仍应结合本案具体案情进行分析。本案双方对事实的争议之一在于地杰公司广告宣传中涉案物业对口小学的内容是具体指坐落于***号的特定学校（以下简称小学），还是不特定的“附小”。法院认为，综合地杰公司2012年至2014年的各类广告中就物业对口公办小学的表述，基本可以确定地杰公司宣传所指的小学即为小学。朱海芬在第一次庭审中陈述买房后路过看到过该学校，亦可以印证该节事实。另外，诚如朱海芬所称其为孩子就近入学和享受附小的教育资源为目的而选择涉案的物业，在此种情况下不了解具体学校的名称、位置、是否已经建成等重要信息，仅关注“附小”这一名称，显然是不符合常理的。故朱海芬关于签约时想要入学的“附小”不是特指小学的说法，法院难以认同。本案的另一个问题是，地杰公司将对口的公办小学宣传为“附小”、“实验小学”，而目前该学校名为“上海市浦东新区小学”，是否违反承诺？首先，根据地杰公司举证的相应证据，可以认定2011年至2014年间，该小学确实曾挂牌“实验小学”，因此地杰公司的宣传内容基本符合事实。其次，该小学为公办学校，开办者并非地杰公司，学校名称的变更并非地杰公司能控制，因此不能认定地杰公司存在违反广告承诺的事实。综合以上两点，朱海芬认为地杰公司违反广告宣传的内容，构成违约的理由不能成立，其要求赔偿违约损失的请求法院不予支持。原审法院审理后于2015年3月23日作出判决：驳回原告朱海芬要求被告上海地杰置业有限公司赔偿违约损失518,775.70元的诉讼请求。案件受理费8,987元，由原告朱海芬负担。判决后，朱海芬不服，上诉至本院称，被上诉人地杰公司在宣传“”时明知对口小学是上海市浦东新区小学，但其仍在宣传广告中明确该楼盘为附小学区房，被上诉人的行为显属虚假宣传，构成恶意违约。上诉人提供的证据足以证明双方争议的学校不是上师大附属小学，该学校一直是小学，学校名称应当以官方文件为准，不应以挂牌为准。对口公办学校是影响购房及房价的重要因素，被上诉人的虚假宣传造成上诉人的损失，其应当赔偿上诉人信赖被上诉人的广告宣传购房而造成的损失，故请求二审撤销原判，并依法改判为支持上诉人的原审诉请。被上诉人地杰公司辩称，其不同意上诉人朱海芬的上诉请求。其不存在虚假宣传，上诉人提供的证据表明争议学校用过实验小学等三个名称。学校名称变更，被上诉人无法控制。《上海市商品房预售合同》没有约定附小，上诉人如认为学校更名存在损失，其应当举证证明损失及相应的因果关系。故请求二审驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院审理中，上诉人朱海芬提供教育局告知书三份、《关于同意调整镇中心小学南校建制的批复》、以及2013-2014年浦东新区义务教育招生小学招生地段公示，以证明小学仅在2002年经机构编制委员会同意，由镇中心小学南校更名为上海市浦东新区小学，并且区教育局明确没有关于小学系浦东新区教育局与大学合作共建小学的信息。被上诉人地杰公司认为上诉人朱海芬提供的并非新证据，学校名称有无备案及有无更名手续不能否认系争小学曾挂牌附小的事实，不能因为该小学手续上的瑕疵，而对曾经挂牌附小的历史视而不见，更不能将被上诉人基于事实的宣传推断为虚假广告。本院另查明，根据机构编制委员会于2002年1月8日出具的《关于同意调整镇中心小学南校建制的批复》，镇中心小学南校为独立建制学校，更名为上海市浦东新区小学，调整后，该校为镇管单位。本院认为，本案的争议焦点在于上诉人朱海芬与被上诉人地杰公司争议的学校是否存在更名的情形，被上诉人是否构成虚假宣传。对此，本院注意到，其一，根据《关于同意调整镇中心小学南校建制的批复》，争议学校自2002年更名为上海市浦东新区小学，该校为镇管单位，根据现有证据，无法认定小学嗣后曾发生过更名的情形，亦无法认定小学与大学存在合作共建的事实，故被上诉人在相关宣传资料与广告单中载明系争房屋的配套学校为附小，其宣传行为与事实不符，确有不当之处。其二，根据相关法律规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。本案中，双方争议的学校为系争房屋的对口公办学校，该教育设施并非属于商品房开发规划范围内的相关设施，被上诉人不能控制学校名称的变更，故其对争议学校的表述无法兑现不构成虚假宣传，亦无需承担违约责任。综上，上诉人朱海芬的上诉请求，依据不足，本院难以支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币8,987元，由上诉人朱海芬负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈懿欣审 判 员  唐建芳代理审判员  潘俊秀二〇一五年八月十九日书 记 员  周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……