湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2015）岳民初字第03371号原告易娟。委托代理人代玉梅。被告湖南双金置业有限公司。法定代表人胡军佑。委托代理人郭谷良。原告易娟诉被告湖南双金置业有限公司（以下简称“双金公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月11日立案受理后，依法由代理审判员汪样适用简易程序于2015年6月19日公开开庭进行了审理。书记员汤明鑫担任记录。原告易娟的委托代理人代玉梅，被告双金公司的委托代理人郭谷良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易娟诉称：原告于2012年4月11日与被告签署了《长沙市商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的麓谷公馆商业裙楼N单元1层1029号房，约���商品房交付使用后365个工作日内办理所有权证，原告已经按照合同约定支付房款及契税等等。被告关联公司与原告签署《物业委托经营管理协议》，协议约定原告将麓谷公馆1层1029号商铺委托其经营管理，委托期限为四年，即从2012年10月28日至2016年10月27日。即原告购买的房屋于2012年10月28日前已经交付使用，至今被告逾期办理房产证已达一年多之久，原告多次要求被告予以办理未果。综上，根据我国《合同法》等相关法律法规，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求依法判令：（1）被告立即为原告办理房屋所有权证，并每日按已付房款的万分之零点一向原告支付违约金（到2015年4月15日止约为1926元）；（2）被告承担本案所有诉讼费用。在庭审过程中，原告明确被告为原告逾期办证产生的违约金计算期限为2014年4月15日至办证完毕之日。被告双金公司辩称：第一，因办理房屋所有权证需要原告和办理机构的配合，被告方将在其他两方配合的情况下办理所有权证；第二，商品房买卖合同中约定交付房屋的时间为2013年6月30日前，同时根据原告与湖南新罗马商业运营管理有限公司所签订的物业委托管理协议，原告已委托该公司代为验收商品房买卖合同中所约定的房产，代为验收日期为2013年6月30日，根据合同约定应在交付之后365个工作日内办理该栋商品房的所有权证，且只有在因出卖人的原因，致使买受人未能在约定的期限内办理上述约定的手续，才视为违约，目前被告已积极履行了自己的义务，向相关部门办理该栋商品房的所有权证，并非因被告的原因而导致逾期办证，因此，被告不应承担逾期办证的违约金。经审理查明：2012年4月11日，原告易娟与被告双金公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD1200111029）。原告购买了被告开发的位于岳麓区枫林三路608号麓谷公馆商业裙楼N单元1层1029号房。双方在合同中约定房屋总价款为527752元，交房时间为2013年6月30日前。合同第十八条约定：出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，办妥该幢商品房的房屋所有权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按第2项处理：2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之零点一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2012年4月11日，原告易娟与湖南新罗马商业运营管理有限公司签订《物业委托经营管理协议》，该协议第三条约定：委托经营管理期限为四年，即从2012年10月28日至2016年10月27日。该协议第四条回报及支付方式约定：在���托经营管理期内，以该物业净房款为基数，乙方每年给予甲方净房款的7%作为固定回报，每季度末乙方应将本季度固定回报转入甲方指定账户。第五条双方权利义务约定“甲方应积极配合乙方的经营管理活动，委托乙方代为交付验收该物业”。同年4月8日，被告双金公司对购买其商铺的业主出具了《保证承诺函》，承诺“在委托经营管理期限内，本公司自愿为受托方提供连带责任保证，保证受托方依约履行《物业委托经营管理协议》各项义务。委托经营管理期限内，若受托方不能按时履行约定义务，本公司愿意承担连带保证责任”。现因被告逾期为原告办理房屋产权证，原告诉至本院。另查明，涉案商品房所在楼栋于2013年4月17日通过了勘察、设计、施工、监理及建设单位的验收，并于2013年10月21日通过了竣工验收备案。至今，涉案房屋所在栋未办妥初始���记，原告所购房屋仍未取得房屋所有权证。上述事实，有原、被告双方的当庭陈述、原、被告提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《保证承诺函》、《建设工程竣工验收备案表》、《物业委托经营管理协议》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告易娟与被告双金公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》（以下简称“合同”）是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。本案的焦点问题主要包括以下几个方面：一、关于被告为原告办理权证的起始时间如何确定的问题。原、被告双方在合同中约定交房时间为2013年6月30日前，原告主张为2012年10月28日，但并未提供书面的房屋交接手续等证据予以证实。原告��庭审中提交的其与湖南新罗马商业运营管理有限公司签订的《物业委托经营管理协议》，只能证明原告与湖南新罗马商业运营管理有限公司之间的委托经营管理期限，并不能单独证明原、被告双方自该委托协议约定的期限起始日即2012年10月28日即完成交房手续。本案中，被告并未直接将涉案房屋交付给原告，故本院确定被告为原告办理权证的起始时间为双方在合同中约定的交房时间即2013年6月30日。二、关于被告在为原告办理房屋产权证过程中是否违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告在合同中约定“出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，办妥该幢商品房的房屋所有权证。”据此，��告为原告所购房办妥栋证的截止时间是2014年12月17日，现被告未能办妥，故依法应当继续履行合同义务并承担违约责任。同时，从实务操作层面看，转移房屋所有权是通过转移登记的方式来实现的，而办理房屋房产证也即实际意义上的转移登记。因此，被告在为原告办妥栋证后仍有义务将办理原告所购房屋产权证（分户证）需由出卖人提供的资料报送产权登记机关。故对原告诉请被告办理原告房屋所有权证的请求，本院将根据办证流程，酌情予以约束。被告主张迟延办证系非出卖人的原因导致，但其未提供相关证据予以证明，本院不予采信。三、关于被告逾期办证的违约金如何计算的问题。依合同第十八条约定，被告应在商品房交付后365个工作日内，办妥该幢商品房的房屋所有权证，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意买受人不解除合同，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之零点一的违约金。事实上，被告至今未为原告办理该幢商品房的房屋所有权证，应承担违约责任。违约时间应从2014年12月17日起开始计算，暂计算至本案判决之日即2015年8月3日，计算得出的违约时间为229天。现原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金按逾期天数乘以已付总房款的万分之零点一的标准进行计算，本院予以确认。经计算，至本案判决之日的违约金为1209元。对于判决之后未按判决履行的，本院将参照原、被告对逾期办证违约金的约定予以约束。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告湖南双金置业有限公司于判决生效后30日内为原告易娟所购买的位于岳麓区枫林三路608号麓谷公馆（涉外花园二期）项目中第麓谷公馆商业裙楼幢N单元1层1029号房屋办妥所在栋的初始登记，在初始登记后30日内将办理原告所购上述房屋的产权证需由出卖人提供的资料报送产权登记机关；若被告湖南双金置业有限公司未按上述义务履行，则从逾期之日起至实际履行完毕之日止，被告湖南双金置业有限公司按日以已付购房款万分之零点一的标准向原告易娟计付违约金；二、被告湖南双金置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告易娟支付逾期办证违约金1209元；三、驳回原告易娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取50元，由被告湖南双金置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。代理审判员 汪 样二〇一五年八月三日书 记 员 汤明鑫