山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书��2016）鲁0103民初6685号原告：马宗旺，男，1988年1月5日出生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：杨艳霞，山东泉泽律师事务所律师。被告：曹树利，女，1971年1月19日出生，汉族，无业，住济南市委托诉讼代理人：施增生，山东文泉坤园律师事务所律师。原告马宗旺与被告曹树利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告马宗旺及其委托诉讼代理人杨艳霞，被告曹树利及其委托诉讼代理人施增生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马宗旺向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原、被告双方签订的《济南市房地产买卖合同》，即要求被告配合原告办理��行面签手续；注销银行对该房地产设有的抵押权；协助原告办理房屋过户及其他相关手续并交付房屋；2．判令被告向原告支付违约金（以人民币35万元为基数，按日万分之五的标准，自2016年10月17日起至涉案房屋实际交付止）。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.依法解除原告与被告签订的《济南市房地产买卖合同》及相关补充条款；2.被告返还原告已付房款35万元；3.被告向原告支付违约金（以35万元为基数，按日万分之五计算，自2016年10月17日起至合同解除之日止）；4.被告赔偿原告经济损失232000元；五、被告赔偿原告中介费损失23000元。事实与理由：2016年8月27日，原告马宗旺与被告签订了《济南市房地产买卖合同》及补充条款等相关协议文件，双方约定：在济南佰世特不动产经济有限公司提供中介居间服务下，原告以人民币116万元的价款购买被告所有的座��于济南市市中区九曲庄路7号中海国际社区二区2号楼1-2101;合同对房屋交付时间、付款方式、房屋产权现状、税费承担、违约责任等进行了明确的约定。合同签订后，原告按照合同约定于签约当日支付了3万元房款，于2016年8月28日通过银行转账支付了13万元房款，于2016年8月31日通过银行转账支付了19万元房款，并取得了被告签字的房款收据。原、被告双方于2016年8月31日签订了网签合同，原告随后办理了公积金贷款手续。现经原告与第三人多次催促，被告均以种种理由拒不继续履行合同，协助原告办理房屋过户手续。原告认为，被告拒不履行合同的行为，违背了契约精神和诚实信用原则，给原告造成了经济损失，请求法院支持原告的诉讼请求。被告曹树利辩称：我方同意解除涉案房屋买卖合同并返还原告已付房款35万元，但我方不同意承担违约���任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定事实如下：2016年8月27日，原、被告通过济南佰世特不动产经济有限公司签订《济南市房地产买卖合同》一份，约定原告购买被告所有的位于济南市市中区九曲庄路中海国际社区2区2号1单元2101室房屋一套，总价款116万元。双方约定被告应于2016年11月15日前将涉案房产交付原告，自该合同签订之日起50日内，向房地产交易中心申请办理转让过户手续。如本案被告未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给原告，应当向原告支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自该合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付止。逾期超过十五日后仍未交付的，除被告应向乙方支付十五日违约金外，双���还应按下列第二项处理，即为：原告有权单方解除合同。原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。被告应在接到书面通知之起五日内退还原告已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。该合同补充条款附件三中关于付款方式注明约定1.合同签订当日原告向被告交付房款3万元；2.2016年8月28日前原告向被告支付房款13万元；3.2016年9月4日前由原告向被告支付房款19万元，并于当日签订网签合同；4.原告过户前，支付被告房款5万元。该付款协议前4条下方备注内容记载：“上述款项专项用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意，甲方应于收到上述还贷款项后20个工作日内，前往贷款银行办理还款手续，并于还款后5个工作日内办理抵押登记注销手续。”5.原告以购房贷款的形式向被告支付房款76万元。原、被告均认可该付款协议中前三项的费用原告已实际向被告支付。2016年8月27日，原、被告办理了涉案房屋买卖的网签手续。但双方未办理银行贷款面签手续，涉案房产也未交付原告。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告主张因被告不配合原告办理银行贷款相关手续致使涉案合同无法继续履行，因此要求被告按照合同约定承担违约责任。为证实被告违约的事实，原告提交中介与被告的通话录音一份及聊天记录证明被告的违约行为，被告认可上述证据的真实性，但被告对原告的主张不予认可，被告认为原告并未按照附件三中的记载完全履行合同义务，同时原告也未能举证证明其具备办理购房贷款的能力，因此未与原告办理银行面签手续。案件审理过程中，原告申请证人王兆成出庭作证。关于涉案合同履行情况，证人陈述由于被告未能依约配合办理涉案合同银行面签手续因此合同未能履行完毕。关于附件三中记载的注明内容，证人陈述该内容约定目的是明确附件三中前四条款项被告只能用于办理涉案房产解除抵押的手续，其中第四条的5万元应当在办理过户当天向被告支付。关于原告是否具备办理银行按揭贷款的资格，证人陈述原告办理银行贷款的相关资料齐备，由于被告不配合导致无法办理贷款审核。本院认为，原、被告签订的涉案合同及补充条款系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。案件审理过程中，原、被告均同意解除涉案合同及补充条款，本院予以确认。关于合同及补充条款解除时间，本案中原告起诉时的诉讼请求为继续履行合同，后变更诉讼请求为解除合同��被告同意解除合同，应视为双方合意解除涉案合同，因此本案合同及补充条款解除时间应以被告明确表示同意解除之日即2017年2月28日解除为宜。涉案合同及补充条款解除后，被告同意向原告返还原告已付款项35万元。因此原告要求被告返还已付房款35万元，本院予以支持。关于本案中涉案房屋买卖合同未正常履行的原因。结合本案中原告提交的被告与中介的通话录音、通信记录及证人证言，可以证实涉案合同无法履行系由于被告不同意协助原告办理相关银行贷款手续。虽然被告认为其未配合办理银行贷款手续系由于原告未按照合同约定履行付款义务，同时原告不具备办理银行贷款的条件，其认为履行合同存在风险。但被告主张的原告未交付的5万元根据合同内容记载及证人陈述系用于解除涉案房产抵押使用，根据证人证言证明该款项的实际交付时间应为办理房产过户当日。同时即使如被告主张该款项并非办理房产过户当日交付，涉案合同附件中并未记载该款项的交付时间，被告也并未证明其向原告催要过该款项；根据本案情况，房产过户应在原告的银行贷款资格审核即面签通过后办理，原告未向被告交纳该款并不影响被告配合原告办理银行贷款的相关手续。同时在该合同补充条款中也明确约定被告有配合原告办理银行贷款手续的义务。另一方面，被告认为原告不具备向银行申请购房贷款的资格，涉案买卖关系存在交易风险，但其未提交有效证据予以证明；并且根据证人证言可以证明原告具备办理银行贷款的申请条件。综合以上两点，虽然在房屋中介与被告的联系记录中被告未明确表示不再继续履行合同，但其行为能够证明其拒绝履行合同的事实，致使本案合同目的不能实现，被告的行为构成违约。因此原告要求被告根据合同���定承担违约责任，合法有据。根据双方合同约定，被告应于双方合同签订后50日内办理房产过户手续，但被告并未办理，也未将涉案房屋交付原告，因此原告主张以35万元为基数，按照日万分之五计算15天的违约金2625元，符合约定，本院予以支持。根据双方合同约定，如原告解除合同，被告在支付15天的违约金的同时承担房屋总价款20%的赔偿，因此原告主张该违约金应计算至合同解除之日，本院不予支持。原告主张按房屋总价款计算20%的赔偿金23.2万元，本院予以支持。双方签订的房屋买卖合同补充条款中明确注明了一方违约时居间费用的负担，因此原告主张被告赔偿其支付的中介费23000元，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条规定，判决如下：一、原告马宗旺与被告曹树利2016年8月27��签订的《济南市房地产买卖合同》及补充条款于2017年2月28日解除。二、被告曹树利于本判决生效之日起十日内向原告马宗旺返还房款35万元。三、被告曹树利于本判决生效之日起十日内向原告马宗旺支付违约金2625元。四、被告曹树利于本判决生效之日起十日内向原告马宗旺支付赔偿金23.2万元。五、驳回原告马宗旺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15240元、财产保全费5000元，均由被告曹树利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  王 岩人民陪审员  兰俊兴人民陪审员  申淑芹二〇一七年四月十九日书 记 员  陈海燕