云南省楚雄市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）楚民初字第138号 原告张宗树，男，1973年3月13日生，汉族，小学文化，重庆市潼南县人，从事建筑业，住云南省楚雄市。 原告尹秀萍，女，1981年2月10日生，汉族，小学文化，云南省双柏县人，无业，住云南省楚雄市。 二原告共同诉讼代理人毛军培，云南滇中律师事务所律师（特别授权）。 被告楚雄州旭晨房地产开发有限责任公司，住所地：楚雄市鹿城镇丽景花园小区42-B2-19商铺，组织机构代码：07246306-3。 法定代表人徐宏森，公司总工程师。 诉讼代理人王坚，云南欣晨光律师事务所律师（特别授权）。 诉讼代理人布学丽，女，1978年9月9日生，汉族，大学文化，云南省姚安县人，楚雄州旭晨房地产开发有限责任公司员工，住云南省楚雄市，特别授权）。 被告张劲昆，男，1991年7月20日生，汉族，云南省楚雄市人，住云南省楚雄市。 原告张宗树、尹秀萍与被告楚雄州旭晨房地产开发有限责任公司（以下简称旭晨地产公司）、张劲昆合同纠纷一案，本院于2014年12月22日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月20日公开开庭进行了审理，原告张宗树及其二原告的共同诉讼代理人毛军培，被告旭晨地产公司的诉讼代理人王坚、布学丽到庭参加诉讼。被告张劲昆经本院于2015年1月15日在《楚雄日报》上刊登公告合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张宗树、尹秀萍诉称，二原告拟购买被告旭晨地产公司开发的，位于楚雄市延长线(楚雄市党校斜对面)的“旭晨水岸人家”房地产项目。2014年4月26日，被告张劲昆作为被告旭晨地产公司的销售经理，代表被告旭晨地产公司与二原告在楚雄市售楼部签订了《借款优惠购房协议》，选购该项目第5幢第306号房屋，参考建筑面积109.69平方米，认购基价3348元每平方米。同日，在楚雄市农行原告交付了5万元的购房款给二被告，但被告没有出具单据。同年5月6日、20日，二原告在楚雄市农行再次向二被告交付了2万元购房款。同年5月6日，被告出具了收到原告2万元的购房款的收据。同年9月，原告到旭晨地产公司售楼部签订购房合同时，才得知被告将原告欲购买的房屋已经出售给其他人，且当时的销售经理张劲昆已经离开了公司。之后二原告多次与被告旭晨地产公司协商退还购房款事宜，但其均以未收到购房款为由拒绝退款。原告认为，被告张劲昆作为被告旭晨地产公司的销售经理，代表公司与二原告签订了《借款优惠购房协议》，并且代表公司收取了原告7万元的购房款，现被告将该房产出售给了其他人，但又拒绝退还原告所交纳的购房款及赔偿经济损失的行为，属违约行为，其应当赔偿由此给原告造成的经济损失，故依据相关法律规定，请人民法院依法判决：1、解除原、被告双方签订的《借款优惠购房协议》；2、二被告归还原告购房款7万元，并支付二原告利息3402元【5万元部分：5万元×0.21‰×240天＝2520元（自2014年4月26日起至同年12月26日）；2万元部分：2万元×0.21‰×210天＝882元（自2014年5月6日起至同年12月6日）】；3、二被告支付原告违约金3万元；4、由被告承担本案的诉讼费用。 被告旭晨地产公司辩称，一、从本案发生的整个过程来看，本案被告张劲昆有涉嫌刑事犯罪的嫌疑，属于公安机关侦查的刑事案件范围。1、原告提交的证据中借款协议、承诺书及收据上加盖的公章并非旭晨地产公司所有，该公章的来源原告应予以澄清；2、原告在情况说明中表述被告张劲昆分三次要求原告在其银行卡内打款，这也是不符合常理的。一般情况下购房者多使用的支付方式是到售楼部直接刷卡或向公司的财务人员支付现金，即便需要打款也是要打到公司账户上，而原告既没有向被告公司的财务人员支付现金，也没有到银行将款项打到被告公司的账户上，并且在没有任何凭证的情况下，原告既没有要求被告张劲昆及时出具“收据”，也没有向被告公司财务人员核实款项情况，若原告所述是真实的，那原告的付款是极不合常理的；3、被告公司与张劲昆自2014年5月16日起至今一直无法联系，在试用期内，被告公司与张劲昆已解除了劳动关系。二、若原告所述是真实的，那么原告在本案中没有尽到最基本的一般注意义务，是导致本案结果的直接原因。1、公章的外部特征是红色、圆形，其内容应包含公章主体全称，这是作为我国成年公民应知晓的一般常识，而原告所有的《借款协议》《承诺书》和《收据》上加盖的“公章”明显不具备一般公章的特征，原告对此并没有向除张劲昆以外的任何人核对，这是导致本案结果的重要原因；2、原告付款的行为并不在被告公司的办公地点发生，其是在农业银行将款项直接打入被告张劲昆的账户，这种付款方式十分不符合常理，而原告却依旧分三次以这种方式向被告张劲昆打款，在这个过程中原告有时间也有机会更有能力到被告公司财务处核实款项是否到账；3、本案的发生在一定程度上也源于原告贪图被告张劲昆私下承诺的所谓的十五个点的购房优惠，才导致本案的结果。 被告张劲昆经本院传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面 答辩意见。 二原告针对其诉讼请求向本院提交了如下证据：1、原 告身份证、结婚证，欲证明二原告的身份关系；2、房屋销 售宣传资料（代金券、认购卡），欲证明被告张劲昆向原告 宣传购房的相关事宜；3、借款协议书、承诺书，欲证明原 告支付给被告旭晨地产公司、张劲昆5万元购房款，购买被 告开发的房屋的事实；4、收据，欲证明原告向旭晨地产公 司、张劲昆支付了2万元购房款的事实；5、信访回复，欲 证明被告张劲昆是被告旭晨地产公司的员工，原告向被告购 买房屋，并支付了购房款的事实；6、申请（情况说明），欲 证明本案的客观事实经过。 经质证，被告旭晨地产公司对原告提交的证据1的真实性、合法性及关联性予以认可；对证据2真实性予以认可，对证明事项不予认可；对证据3真实性、合法性及关联性不予认可，其认为借款协议书上的章不是旭晨地产公司的章，并且没有借款金额，上面手书写到收到5万元，不知道是否是事后他人加上去的，旭晨地产公司没有对外承诺过，其手书内容不知道谁写的，上面的章也不是旭晨地产公司的章；对证据4的真实性、合法性及关联性不予认可，收据是两种笔写的，且内容也不是同一时间所写，原告提供的借款协议上对方是尹秀萍，而收据上的名字不是尹秀萍，也不是张宗树，上面只说收到钱，而钱的用途未注明；对证据5的真实性、合法性及关联性认可，但对证明内容不认可；对证据6真实性、合法性及关联性不予认可，不能作为证据使用，是原告的主观臆断。 被告旭晨地产公司针对其辩解理由向本院提交了如下证据：1、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、法人身份证，欲证明被告旭晨地产公司法人的主体资格；2、公司印章样式，欲证明原告提供的借款协议、承诺书、收据中的印章非公司使用的公章；3、解除劳动关系公告，欲证明被告旭晨地产公司已经于2014年5月25日同被告张劲昆解除劳动关系。 经质证，原告对被告旭晨地产公司提交的证据1无异议；对证据2无异议，但对证明内容不予认可，公章样式与原告借款协议上的章不一样，不能证明协议上的章不是公司的章；对证据3不予认可，其真实性无法核实，双方形成劳动关系的时间与被告提交的公告上的劳动关系时间不一样。 被告张劲昆未到庭，亦未向本院提交证据材料。 本院认为，原告提交的证据1证实了二原告的基本身份情况及二原告系合法夫妻关系的事实，经质证被告旭晨地产公司无异议，本院予以采信；证据2证实了被告旭晨地产公司曾制作过3000元水岸人家上东金湾代金券及认购卡，以给购房者在购房时享受一定优惠的事实，经质证被告旭晨地产公司无异议，本院予以采信；证据3、4证实了原告尹秀萍与旭晨地产公司就其欲购买的，旭晨地产公司开发的旭晨水岸人家项目进行过磋商，被告张劲昆代表被告旭晨地产公司与原告尹秀萍签订了《借款协议书》，在双方签订的《借款协议书》甲方签章部分标注了“楚雄州旭晨房地产开发有限责任公司”名称，并加注了“今收到尹秀萍定房金5万元正大写（伍万元整）”的字样，2014年5月6日，被告张劲昆作为经办人，出具了“今收到客户张家房款20000元”，并加盖了“旭晨地产上东金湾水岸人家”印章的收据一份交原告收持的事实，经质证被告旭晨地产公司不认可，但其未提交足以反驳的相反证据予以推翻，故对于该证据本院予以采信；证据5证实了就原、被告之间购房事宜，原告张宗树向楚雄市住房和城乡建设局信访后，2014年10月20日楚雄市住房和城乡建设局作出回复的事实，经质证被告旭晨地产公司对其真实性无异议，本院予以采信；证据6系原告张宗树单方制作，经质证被告旭晨地产公司不认可，本院不予采信。被告旭晨地产公司提交的证据1证实了被告旭晨地产公司的基本情况，经质证原告无异议，本院予以采信；证据2经质证原告无异议，其真实性本院予以采信；证据3证实了被告张劲昆于2014年3月1日起在被告旭晨地产公司担任准置业顾问一职，试用期三个月，2014年5月25日被告旭晨地产公司发出解除劳动合同关系公告：自今日起与被告张劲昆解除劳动关系的事实，本院予以采信。 通过庭审及举证、质证，本院确认本案法律事实如下：二原告系夫妻关系，其二人欲购买房屋一套。原告尹秀萍与被告旭晨地产公司签订了《借款协议书》一份，协议书中约定：“楚雄州旭晨房地产开发有限责任公（甲方）即将开发位于楚雄市延长线（楚雄市党校斜对面）的“旭晨.水岸人家”房地产项目，根据乙方（原告）实际借款给甲方的金额，乙方可以获得甲方开发的该项目5幢306室房屋相应的优惠；协议中双方的权利义务第一条约定：“乙方认购房屋交纳的借款利息转为购房优惠。如乙方后期不购房或申请退款，甲方不支付借款利息。”第四条约定：“甲方未按本协议约定的优惠后认购基价销售房屋给乙方的,视为甲方违约,甲方向乙方支付违约金3万元,甲方退还乙方借款并按同期银行贷款利息支付借款利息。”借款协议书甲方签章部分注明“楚雄州旭晨房地产开发有限责任公司”，加盖了“旭晨地产上东金湾水岸人家”印章，并加注了“今收到尹秀萍定房金5万元正大写伍万元整”的字样。2014年5月6日，被告张劲昆作为经办人，出具了“今收到客户张家房款20000元”，并加盖了“旭晨地产上东金湾水岸人家”印章的收据一份交原告收持。现原告欲购买的被告旭晨地产公司开发的该项目5幢306室房屋已出售给第三人。 另查明，被告张劲昆于2014年3月1日起在被告旭晨地产公司担任准置业顾问一职，试用期三个月，2014年5月25日被告旭晨地产公司发出解除劳动合同关系公告：自今日起与被告张劲昆解除劳动关系。 在本案审理过程中，原告于2015年8月7日向本院提出要求对其提交的《借款协议书》、《承诺书》及《收据》上“旭晨地产上东金湾水岸人家”印章的真实性进行鉴定的申请，后经本院审查后认为，原告提交的鉴定申请与本案案件事实无直接关联性，故本院未予以准许。 本院认为，《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人或其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”本案中，被告张劲昆与原告尹秀萍进行磋商后，双方就原告欲购买的被告旭晨地产公司即将开发的位于楚雄市延长线（楚雄市党校斜对面）的“旭晨.水岸人家”房地产项目5幢306室房屋签订了《借款协议》，其协议系双方的真实意思表示，且不违反国家法律及行政法规的强制性规定，是真实有效的。协议签订后，原告支付了购房款7万元，被告张劲昆作为被告旭晨地产公司的置业顾问，其与原告之间签订的《借款协议书》所产生的权利义务均由被告旭晨地产公司承担。被告旭晨地产公司虽辩解其未收到原告交纳的购房款7万元，且也从未与原告签订过《借款协议书》，但原告提交的《借款协议书》中甲方签章部分有被告楚雄州旭晨房地产开发有限责任公司名称及被告张劲昆的签名，且原告提交的收据上注明的时间，被告张劲昆正置被告旭晨地产公司的置业顾问，故本院认为，被告张劲昆与原告签订《借款协议书》的行为，系代表公司的行为，其行为产生的权利义务应由被告旭晨地产公司承担。现原告欲购买的该项目中5幢306室房屋已经出售给了第三人，其合同目的已经不能实现，该协议应当予以解除，故原告的第一项诉讼请求本院予以支持；关于原告要求被告支付利息的诉讼请求，并不违反法律的强制性规定，且亦不属双方签订的《借款协议书》中约定的不支付利息的情形，故本院予以支持，但结合本案现有证据，其利息应自原告提交的收据日期即2014年5月6日起，其中5万元部分计算至原告诉请的2014年12月26日止，共计230天，2万元部分计算至2014年12月6日，共计210天，原告诉请的利息标准也未超过《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，即2014年5月中国人民银行人民币贷款基准利率6%可上浮30%-50%的规定，故原告诉请的利息本院认定为3297元；关于原告诉请的违约金不符合双方签订的《借款协议书》约定的应予支付的情形，故本院不予支持。被告张劲昆经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为对原告的主张及诉请放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起解除原告尹秀萍与被告楚雄州旭晨房地产开发有限责任公司签订的《借款协议书》； 二、由被告楚雄州旭晨房地产开发有限责任公司返还原告张宗树、尹秀萍购房款7万元； 三、由被告楚雄州旭晨房地产开发有限责任公司支付原告张宗树、尹秀萍利息3297元； 四、被告张劲昆在本案中不承担民事责任； 五、驳回原告张宗树、尹秀萍的其他诉讼请求。 案件受理费2468元，由原告张宗树、尹秀萍承担719元（已交），由被告楚雄州旭晨房地产开发有限责任公司承担1749元（未交），公告费500元由被告楚雄州旭晨房地产开发有限责任公司承担（未交）。 以上除第一、四、五项外，应由被告楚雄州旭晨房地产开发有限责任公司支付的款项，限本判决生效后十五日内履行，款交法院。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。 审 判 长 秦 丽 人民陪审员 刘 红 人民陪审员 李华美 二〇一五年八月十八日 书 记 员 王之宝