广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2015)惠城法民三初字第46号原告：林玉娇，女。委托代理人：车卫东、李满春，广东深天成律师事务所律师。第一被告：惠州市明珠商业广场有限公司，住所地：惠州市麦地东路1号东江明珠花园1栋202室。法定代表人：刘文敏。第二被告：惠州市东江物业开发有限公司，住所地：惠州市惠城区麦地东路一号。法定代表人：刘卜齐。第三人：深圳市新一佳超市项目开发有限公司，住所地：深圳市福田区彩田路彩福大厦4楼南侧401房。法定代表人：李会娟。委托代理人：李常勇，广东联睿律师事务所律师。原告林玉娇与被告惠州市明珠商业广场有限公司、惠州市东江物业开发有限公司、第三人深圳市新一佳超市项目开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告林玉娇诉称，原告于2007年4月向第二被告购买涉案房屋，并在第二被告的要求下，与其签订了《房地产买卖合同》的同时，再与第一被告签订《委托统一经营合同》。《委托统一经营合同》约定，原告将自己所有的位于惠州市麦地路1号东江明珠商业裙楼第1235、1236号商铺，交给第一被告统一经营，由第一被告按月向原告支付固定的租金收益人民币2952元。租赁期限为十年，并约定第一被告在次月30日前自动将每月的租金收益付至原告的银行账户，如果第一被告没有按时支付上述租金收益时，原告有权要求第一被告每延迟一天按每月租金收益总额的千分之五支付违约金。同时，第二被告向原告出具担保书，当第一被告不按时支付租金收益时，第二被告承担连带赔偿责任。原告与第一被告签订《委托统一经营合同》后，第二被告将上述房屋统一转租给第三人使用，且第三人直接将租金支付给第二被告。两被告从合同签订后便经常拖欠租金，经原告及业主代表多次与两被告协商沟通，两被告多次出具了承诺函、担保书及返租计划书等。但是两被告一直未能按时支付租金，迄今为止两被告已经拖欠原告租金25个月，（从2012年7月起至2014年8月31日止）。两被告的行为严重损害了原告的合法权益，现依照我国有关法律规定，向贵院提起民事诉讼，请求贵院判如所请，以维护原告合法权益。1、解除原告与两被告签署的《委托统一经营合同》，并判令两被告及实际占用房屋的第三人在解除合同之日起十日内腾空原告所有的房屋；2、两被告向原告支付实际占用原告房屋期间的租金收益人民币73800元（现暂计算自2014年8月31日），并支付至实际支付之日止的违约金人民币54464元（自拖欠之日起计至2014年8月31日止，按照同期银行贷款利率的四倍计算）；3、两被告承担本案诉讼费。被告惠州市明珠商业广场有限公司、惠州市东江物业开发有限公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩状。第三人深圳市新一佳超市项目开发有限公司辩称，自2014年8月29日起，本案被告二已经从第三人处收回涉案商铺，有生效的2014惠城法民一初字第883号民事判决书为证。查明的案件事实经审理查明，原告向第二被告购买惠州市麦地东路1号东江明珠花园1235、1236号商场（以下简称“涉案商铺”），并与第一被告签订《委托统一经营合同》，约定：原告将涉案商铺交由第一被告统一经营，统一经营期限为2007年4月9日至2017年4月8日，统一收益为每月合计2952元，于次月的30号前自动付至原告账户；第一被告在规定的时间内没有按时将统一经营收益支付给原告，第一被告按每月统一经营收益的每天5‰支付原告违约金，连续达到6个月，原告有权要求第一被告支付未付的统一经营收益金。自2008年初始，第一被告延期支付并拖欠原告统一经营收益金。2008年1月13日，第一被告出具《承诺书》，承诺按合同约定按时支付返租款。由于第一被告延期支付返租款，第二被告于2009年8月27日作出《关于东江明珠花园1、2栋商铺返租及办理房产证问题的答复》，承诺：“2009年9月2日返租一个月租金，2009年9月30日前按月还清，承诺以后每月返租按合同约定办理。”第一被告及第二被告分别于2009年11月30日、2010年12月15日、2011年3月14日、2012年3月14日、2012年3月14日多次作出《承诺书》及答复业主，承诺按合同约定支付租金。自2012年7月份开始，被告停止向原告支付租金至今。截至2013年7月份，被告拖欠原告租金38376元，截至2014年8月份，被告拖欠原告租金73800元。第二被告与第三人于2005年8月27日签订《租赁合同》，约定：第二被告将涉案商铺统一租赁给第三人经营，租赁期为2005年12月15日至2020年12月14日止；自起租日起第一、第二年租金和设备使用费合计为每月每平方米22元，第三年租金和设备使用费合计每月每平方米24元，第四年起以第三年的租金为基数，以后每三年递增6%。第二被告与第三人因涉案商铺发生争议，自2014年8月29日起，第二被告已经从第三人手中收回涉案商铺。裁决理由和结果本院认为，原告与第一被告签订名为《委托统一经营合同》其实质为租赁合同，是双方经平等、自愿协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。原告已经依约将涉案商铺交给第一被告经营，第一被告应按照合同约定的时间支付租金。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。”现第一被告长期拖欠租金，在原告的要求下，两被告亦多次书面承诺按合同约定支付租金但均未实际全面履行，且第二被告已于2014年8月29日从第三人处收回涉案商铺，解除合同的条件已经成就。所以，原告要求解除与第一被告签订的《委托统一经营合同》，并收回商铺，符合法律规定，本院予以支持。虽然《委托统一经营合同》中约定被告未及时支付租金的违约金每天按月租的5‰计算，但该约定过分高于原告因此造成的损失，且原告亦未及时通过诉讼形式主张权利，根据本案实际情况，本院酌定违约金按照实际拖欠租金的日万分之三计算。被告惠州市明珠商业广场有限公司、惠州市东江物业开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第三款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告林玉娇与第一被告惠州市明珠商业广场有限公司签订的东江明珠花园1、2栋1层1235、1236号商铺《委托统一经营合同》；二、被告惠州市明珠商业广场有限公司、惠州市东江物业开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内将惠州市麦地路1号东江明珠花园1、2栋1层1235、1236号商铺交还给原告林玉娇；三、被告惠州市明珠商业广场有限公司、惠州市东江物业开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告林玉娇支付截至2014年8月份的租金73800元和2014年9月份至实际交还商铺之日的租金（每月以2952元的标准计算）。四、被告惠州市明珠商业广场有限公司、惠州市东江物业开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告林玉娇支付逾期租金的违约金（2013年7月31日之前的租金38376元的违约金自2013年9月1日起按照每日万分之三的标准计至该租金实际支付之日止；2013年8月1日以后每月2952元租金的违约金，自拖欠租金月份的第三个月的1日起按照每日万分之三的标准计至该租金实际支付之日止）。五、驳回原告林玉娇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1483元（原告已预交），由被告惠州市明珠商业广场有限公司、惠州市东江物业开发有限公司负担。被告惠州市明珠商业广场有限公司、惠州市东江物业开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告、第三人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  赖素霞代理审判员  杨 璐代理审判员  蒋海霞二〇一五年八月五日书 记 员  刘文娟