贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2016)黔0402民初3458号原告：中国银行股份有限公司安顺分行。住所地：贵州省安顺市安顺市塔山西路*号。负责人：胡茜。委托诉讼代理人：杨立新,贵州蕴诚律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：胡玉兰，贵州蕴诚律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：胡小梅，女，1970年1月25日生，汉族,住贵州省安顺市西秀区平等路4号附2号，现无法联系，身份证号：522501197001250028被告：贵州好旺佳房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区横二路万绿城铂瑞兹酒店*层。法定代表人：包世生���系公司执行董事。委托诉讼代理人：吴宇贤，女，1993年3月16日生，汉族，贵州省盘县人，该公司职员，住贵州省盘县，代理权限：特别授权。原告中国银行股份有限公司安顺分行诉被告胡小梅、贵州好旺佳房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司安顺分行的委托诉讼代理人杨立新及被告贵州好旺佳房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴贤宇到庭参加诉讼，被告胡小梅经本院合法（公告）传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行股份有限公司安顺分行向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《个人一手住房贷款合同》,同时被告胡小梅归还原告贷款余款本金人民币170713.61元,并按双方签订的《个人一手住房���款合同》的约定自逾期之日至贷款本息实际还清之日止计算利息、罚息偿还给原告(截止至2016年8月2日利息、罚息共计3892.57元)；二、判令被告胡小梅承担本案原告的律师代理费(按被告归还的借款本息、罚息金额的5%计算);三、判令被告贵州好旺佳房地产开发有限公司对第一项请求中被告胡小梅的尚欠的贷款本金、利息、罚息、律师代理费承担连带保证责任;四、判令原告对被告胡小梅所有的位于国际佳缘6幢1单元9层2号房屋在上述借款本金利息、罚息、律师费的范围内行使抵押优先受偿的权利;五、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2011年10月10日,被告胡小梅购买贵州好旺佳房地产开发有限公司（以下简称好旺佳公司）开发的国际佳缘6幢1单元9层2号总价326416元的房屋一套，并于2012年9月20日与原告签订《个人一手住房贷款合同》(以下简称贷款合同)一份,向原告��款200000元以支付房款贷款期限为15年共180个月,合同约定:l、贷款利率按中国人民银行公布施行的相应档次的贷款利率计算,还款采用每月等额本息还款法按月还款(具体详见贷款合同);2、约定了未归还本息需支付罚息的计算方法;3、约定了当被告胡小梅不履行还款义务时,原告追回贷款本息产生的律师代理费、诉讼费等费用由被告胡小梅承担;4、约定了将上述房屋为该笔借款提供抵押,并办理了商品房预抵押登记。被告好旺佳公司为借款提供阶段性连带保证责任。贷款合同签订后，原告依约发放了贷款，但是被告胡小梅出现了多期未还的情况。截止2016年8月24日，被告胡小梅已经逾期6期，产生到期未还本金5455.04元,未到期本金165258.57元,利息、罚息共计3892.57元。被告好旺佳公司也未承担保证责任，故原告要求按照合同约定提前收回全部贷款本息，并请求判决支持原告的上述��求。被告胡小梅未答辩，亦未出庭辨认原告所举证据的真实性。被告贵州好旺佳房地产开发有限公司答辩，对被告胡小梅尚欠本息无异议，但是我公司的保证责任应是在被告胡小梅用所抵押担保的房屋拍卖或变卖后偿还，不足的部分我公司再承担还款责任。原告围绕诉讼请求向本院提交了原告的营业执照、金融许可证、负责人身份证明、被告身份证、户籍证明、商品房买卖合同、合同备案登记表、首付款收款收据、进账单、个人一手住房贷款合同、抵押物清单、预抵押登记台账、贷款用款凭证、借款借据、贷款已还款明细清单、按账户查询剩余还款计划、安顺市西秀区东街社区居民委员会证明及被告好旺佳公司提供的营业执照、法定代表人身份证明等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：被告胡小梅因购买被告好旺佳公司开发的国际佳缘小区第6幢1单元9层2号房屋的需要，向原告申请住房贷款。被告胡小梅与原告于2012年9月20日签订了《个人一手住房贷款合同》，向原告借款200000元，同时被告好旺佳公司为该借款做阶段性保证人并在合同上盖章。合同约定本合同项下的个人住房贷款金额为200000元，贷款期限为15年即180个月，自贷款人实际放款日起算。房屋的地址为安顺市西秀区龙泉路，购房合同号为06102号，购房总款为326416元，借款采用按月等额本息还款方式，按月偿还本息。第三条第（5）款约定：若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期代理罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。本合同的利率按浮动利率方式执行，浮动周期为6个月，第一个浮动周期内，贷款利率为5.4583‰。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率。按月结息和付息。保证人（房开商）提供阶段性连带责任保证。合同的附件（通用条款）约定附件属合同不可分割的部分，与合同的专用条款共同构成规范借款人、贷款人、保证人之间权利义务关系的法律文件，其中第二条约定担保范围包括本金及利息、违约金及实现债权的费用等第三条规定借款人未按期归还贷款本息的构成本合同项下的违约，出现上述违约情形，贷款人有权分别或同时采取下列措施：（2）宣布本合同项下贷款本息全部或者部分提前到期；（5）终止或解除本合同，全部或部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；（6）要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实���债权而导致的律师费等相关费用损失等；（8）依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权。第四条开发商保证部分约定若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的义务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任。后原、被告将被告胡小梅提供担保的房屋办理了抵押权预告登记。原告于2012年9月21日向被告发放住房贷款200000元，被告胡小梅在借款借据上签字认可将该贷款直接转入被告好旺佳公司在原告处开设的账户。借款借据上注明月利率为5.4583‰。后被告胡小梅开始依约每月等额本息还款，2016年每月等额本息还款的��额应为1624元，但被告胡小梅在2016年3月21日还款473.21元，后就未再还款。截止2016年8月24日，被告胡小梅已还本金29286.39元，欠未到期本金余额165.258.57元，欠已到期本金5455.04元，共欠本金170713.61元；欠本金罚息109.88元，欠应收利息3713.3元，欠应收利息的罚息69.39元，共计3892.57元。后被告一直未还款，原告遂诉至本院，提出如上诉请。同时查明，被告好旺佳公司至今未给原告办理并交付被告胡小梅用于抵押担保的房屋的他项权证。另查明原告委托律师代理本案诉讼，《委托代理合同》中约定本案为风险代理，代理费按代理方实际收回款项的5%向委托方收取，经委托方同意以物抵债的代理费按抵债金额的2.5%收取。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，并按约定履行自己的义务。原告中国银行股份有限公司安顺分行与被告胡小梅签订《个人一手住房贷款合同》，该合同是双方的真实意思表示，不违法律规定，为有效合同。被告胡小梅从2016年3月开始就未按照合同约定按期足额履行还款义务。原告根据该合同附件通用条款第三条第一款第（2）项约定借款人未按期归还贷款本息的视为违约，根据该条第2款第（2）项解除合同并可宣布本合同项下的贷款本息全部或者部分到期，原告解除原告与被告签订的《个人一手住房贷款合同》符合合同约定，本院予以支持；原告诉请被告胡小梅偿还借款本金170713.61元及支付2016年8月24日前的利息、罚息共计3892.57元，此后的利息原告要求以170713.61元为本金按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至还清之日止，被告好旺佳公司对欠款金额无异议，该金额与本院查明欠款金额一致，故对原告的该诉请金额予以确认，因双方在合同中约定的贷款利率适用是浮动利率，即按中国人民银行公布实施的相应档次的贷款基准利率适用，故原告的上述请求符合合同约定，本院予以支持。原告诉请被告胡小梅承担本案的律师费（金额按被告归还借款本息、罚息金额的5%计算），但是庭审中原告陈述代理合同中约定本案为风险代理，代理费按代理方实际收回款项的5%计算，原告认为的实际收回是指原告申请执行后收回的金额，其现在尚未支付律师费，因原告诉请的律师费尚未支出，且具体金额现在尚不能确定，故该诉请本院暂不予支持，原告可待该代理费实际支出后再向被告主张。原告诉请被告好旺佳公司对上述借款本息承担连带保证责任，因被告好旺佳公司对本次借款承担阶段性保证责任，在其未办妥合同项下贷款房屋抵押登记手续且原告收到他项权证之日前其应承担保证责任，故原告的该诉请本院予以支持。原告诉��对被告胡小梅提供担保的位于国际佳缘6幢1单元9层2号的房屋享有优先受偿权，但因该房屋只办理了抵押权预告登记，尚未办理房屋抵押他项权证，原告对该房屋现尚不享有抵押权，故对原告的该诉请本院不予支持。被告辩称其只在被告胡小梅用抵押房屋拍卖或变卖后不足以偿还的部分承担保证责任，合同约定担保范围包括本金及利息、违约金及实现债权的费用等，该辩称与合同约定不符，本院不予采信。被告胡小梅不到庭参加诉讼，自动放弃权利，不影响人民法院对案件的审理。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司安顺分行与被告胡小梅、贵州好旺佳房地产开发有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》。二、限被告胡小梅在本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司安顺分行借款本金人民币170713.61元及利息（截止至2016年8月24日前的利息、罚息共计3892.57元，2016年8月24日后的利息以人民币170713.61元为本金按中国人民银行同期同类贷款基准利率从该日计算至还清之日止。）三、被告贵州好旺佳房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任。四、驳回原告中国银行股份有限公司安顺分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3942元，公告费人民币600元，共计人民币4542元，由原告中国银行股份有限公司安顺分行承担人民币100元，由被告胡小梅、贵州好旺佳房地产开发有限公司承担人民币4442元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。审 判 长  杨 芳人民陪审员  付小红人民陪审员  蔡吉艳二〇一七年四月七日书 记 员  何娇娇