四川省广元市利州区人民法院民 事 判 决 书（2015）广利州民初字第1944号原告：广元市宏都物业服务有限责任公司（简称：宏都物业公司）。法定代表人：黄成银，系该公司董事长。地址：广元市利州区宝轮镇花园社区宏圣楼。委托代理人：黄友明，宏都物业公司总经理。被告：何万成，男，汉族，生于1971年12月15日，住广元市利州区宝轮镇。原告宏都物业公司诉被告何万成物业服务合同纠纷一案本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告宏都物业公司委托代理人黄友明、被告何万成到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告宏都物业公司诉称：2011年5月原告与利州区龙都花园业主委员会签订了物业服务合同，期限为三年，服务费用随市场行情按年增加。原告于2011年6月1日进驻龙都花园开始物业管理服务。进场后，原告首先筹资15万余元对小区进行了分片封闭，全方位地进行了整改，对小区所有花园进行了补植花草树木。服务期间，公司除了日常管理外，对部分地面、下水管道进行了维修改造；为了更好地管理小区，原告又于2014年3月投资2.6万元在小区安装了17个监控摄像头，现已部分拆除。被告居住在该小区某栋某单元某号，房屋建筑面积为125.17平方米，一直以各种理由拒绝缴纳物业服务费，经多次催收，至今分文未付；被告从2011年6月1日至2014年10月30日共计拖欠物业管理费用2010元，被告的行为导致原告在该小区产生严重的亏损，无法继续管理。经政府协调未果，原告被迫于2014年10月30日退出小区的物业管理。被告不讲诚信，无理取闹，给原告造成巨大经济损失，为维护原告的合法权益，现请求法院依法判令被告立即给原告支付物业管理等费用2232元；承担违约损失622.5元（1245天×0.5元／天）。被告何万成辩称：一、原告与不合法的换届业主委员会签订的物业服务合同属无效合同，龙都小区大多数业主不知情，选举业主委员会没有投票记录、凭证、会议记录。二、业主委员会没有履行法定职责，从未召开业主大会。三、宏都物业服务质量差，一片混乱，盗窃案件频发。四、随意改造，乱搭建车棚，还乱收费，没有专业维修技术人员。私自将公用设施出租，严重扰乱小区生活秩序。五、随意停水、停电，给业主的生活造成损失和不便。六、被告修复屋面渗水花费共计3220元。原告宏都物业公司提交的证据有：1．营业执照、组织机构代码证、企业资质证、收费许可证；2．宝轮镇龙都花园物业委托管理合同；3．市长信箱回复；4．邀请函；5．收费标准表；6．物业服务内容图片；7．普通住宅小区物业管理服务等级标准；8．宝轮镇政府关于整治龙都花园片区停车秩序的联合通告；9．第二届业主委员会成立资料；10宝轮龙都花园关于成立业主委员会的报告（第一届业主委员会）；11．宝轮镇政府关于龙都花园震后维修加固工程信访问题的处理意见；12．房屋登记查询结果通知书（何万成）；13．关于维修资金使用的申请书；14．路灯电卡费用清单；15．广元市城区环境卫生服务收费标准表。被告提交的证据有：1．一组图片10张；2．被盗业主签字证明一份；以上证据双方均已质证。经审理查明：原告宏都物业公司于2011年6月1日与利州区龙都花园业主委员会签订了物业服务合同，合同签订后，原告依合同约定对小区进行了分片封闭，补植了花草树木，对部分地面、下水管道进行了维修改造等日常管理，直到2014年10月30日退出龙都花园小区为止。被告居住在该小区某栋某单元某号号，房屋建筑面积为125.17平方米，被告从2011年6月1日至2014年10月30日一直未交物业管理等费用，该费用为物业管理费1966元，代收垃圾清运费143元，公共照明电费123元，以上费用共计2232元。另查明，龙都花园板房车库是广元市利州区宝轮镇花园社区居民委员会发包给广元市利州区宝轮建筑工程公司王君德修建，并于2010年年底前竣工。现任宝轮镇龙都花园业主委员会经有关部门同意已于2010年9月30日经广元市利州区房地产管理所备案。证明以上事实的证据有：1．营业执照、组织机构代码证、企业资质证、收费许可证；2．宝轮镇龙都花园物业委托管理合同；3．市长信箱回复；4．邀请函；5．收费标准表；6．物业服务内容图片；7．普通住宅小区物业管理服务等级标准；8．宝轮镇政府关于整治龙都花园片区停车秩序的联合通告；9．第二届业主委员会成立资料；10宝轮龙都花园关于成立业主委员会的报告（第一届业主委员会）；11．宝轮镇政府关于龙都花园震后维修加固工程信访问题的处理意见；12．房屋登记查询结果通知书（何万成）；13．关于维修资金使用的申请书；14．路灯电卡费用清单；15．广元市城区环境卫生服务收费标准表；16．一组图片10张；17．被盗业主签字证明一份；18．原、被告双方在庭审中的陈述。本院认为：原告与龙都花园业主委员会签订合同后，对该小区的业主均具有约束力，所有业主均应按该合同的约定支付物业服务费。该合同到期时间为2014年5月31日，合同到期后，原告宏都物业公司继续履行合同约定的义务，龙都花园小区业主委员会对此无异议，直到2014年10月30日原告退出该小区，故本院认定2014年6月1日起至2014年10月30日宏都物业公司撤出之日止，双方为不定期物业管理合同，由此被告应从2011年6月1日至2014年10月30日按合同的约定，向原告支付物业管理等费用。被告对龙都花园业主委员会的选举程序有异议，认为程序不合法，该物业管理服务合同应认定为无效合同，本院认为，现任宝轮镇龙都花园业主委员会经有关部门同意已于2010年9月30日经广元市利州区房地产管理所备案，被告何万成未提供该业主委员会不合法、业主被胁迫的相关证据，故被告何万成的辩称理由本院不予支持。被告辩称广场、公路、街面，及现修的车棚都属于业主公摊面积，原告不应利用其进行营利，因被告提供的证据不能足以证明该行为系原告所为，被告以此为由拒交物业管理费，本院不予支持。被告辩称原告宏都物业公司人员配置不到位，值班人员不履行职责，并且不与业主协商沟通，随意停水、停电，乱收费，没有尽到小区物业管理职责，故其不应缴纳物业管理费，因其向本院提交相关证据不足以证明其主张的事项，故本院不予支持。被告辩称原告宏都物业公司管理不到位，导致盗窃案件频发，业主损失较大，物业公司应负相应责任。本院认为，业主家中财产应由自己进行管理，另龙都花园小区属开放式小区，与当地居民房屋相通，人员复杂，随时出入，其为三级物业服务公司，已尽到了三级物业服务职责，故被告的辩称理由不成立。宏都物业公司已按照合同约定的义务履行了职责，业主也应按合同的约定支付相关物业管理等费用。关于被告所称业主委员会没有履行法定职责定期召开业主大会，因其不属于本案审理范围，故该辩称理由本院不予支持。被告辩称修复屋面渗水花费共计3220元，应由物业公司承担。因物业管理合同约定物业公司仅有协助义务，要使用公共维修资金必须经业主大会同意报有关部门审批方可使用，物业公司已向有关部门提出申请但未批准，本院认为，原告已尽到协助义务，故被告辩称理由不成立。对于原告宏都物业公司主张要求被告承担违约损失（该违约损失也就是逾期未缴纳物业管理费的滞纳金），本案在审理过程中，原告自愿放弃该项诉讼请求，本院准许。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：限被告何万成在本判决书生效之日起五日内向原告广元市宏都物业服务有限责任公司支付物业管理等费用2232元。本案诉讼费25元，由被告何万成承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。审判员  赵洪二〇一五年八月十九日书记员  赵莉