福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民终字第2419号上诉人（一审被告）福州可可因信息技术有限公司，住所地福建省福州市仓山区金山街道闽江大道117号江南水都七期地块-5号楼1层13店面，组织机构代码××。法定代表人魏娟。委托代理人罗炘炘，福建科衡律师事务所律师。被上诉人（一审原告）福州市马尾工业建设总公司，住所地福建省福州市马尾区快安大道创新大楼。法定代表人ＸＸ兵。委托代理人潘海涛，福建名仕律师事务所律师。一审第三人陈豪，男，汉族，1987年7月13日出生，住福建省长乐市。一审第三人严善亮，男，汉族，1979年11月15日出生，住福建省福州市马尾区。一审第三人福州兴峰机械设备有限公司，住所地福建省福州市马尾区快安马江路18号4#楼一层北侧厂房。法定代表人丘祥彬。上诉人福州可可因信息技术有限公司（以下简称“可可因公司”）因与被上诉人福州市马尾工业建设总公司（以下简称“马尾工建总公司”）、一审第三人陈豪、严善亮、福州兴峰机械设备有限公司（以下简称“兴峰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市马尾区人民法院（2014）马民初字第942号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审原告马尾工建总公司请求判令：1、解除马尾工建总公司与可可因公司签订的《M9511工业园4#楼第一、三、四、六层北侧部分标准工业厂房租赁合同》（厂租字2013第06号）；2、可可因公司立即腾空《M9511工业园4#楼第一、三、四、六层北侧部份标准工业厂房租赁合同》（厂租字2013第06号）项下的厂房，并将上述厂房返还给马尾工建总公司；3、可可因公司向马尾工建总公司支付租金333036.48元和滞纳金585193.00元（滞纳金暂计至2014年7月24日，每日按年租金的0.5%计算至实际清偿之日）；4、可可因公司向马尾工建总公司支付房屋占有使用费，自2014年7月25日起按厂租字2013第06号《租赁合同》的租金约定标准计算至实际腾房之日；5、可可因公司承担本案诉讼费；6、陈豪腾空372㎡的厂房，逾期搬离的按16.00元每平方米每月向马尾工建总公司支付逾期腾房占有使用费用；7、严善亮搬离腾空三层北侧1344㎡的厂房，逾期搬离的按16.00元每平方米每月向马尾工建总公司支付逾期腾房占有使用费用；8、兴峰公司搬离腾空一层北侧713.58㎡的厂房，逾期搬离的按25.00元每平方米每月向马尾工建总公司支付逾期腾房占有使用费用。一审法院查明，2013年9月，马尾工建总公司（甲方）与可可因公司（乙方）签订了一份《M9511工业园4#楼第一、三、四、六层北侧部分标准工业厂房租赁合同》（厂租字2013第06号），该合同约定：甲方将其所有的位于福州市马尾区快安大道M9511工业园4#楼北侧部分标准工业厂房出租给乙方作为生产管理用房使用，租赁面积为3964.72平方米，租赁期限自2013年10月1日至2018年9月30日（其中免租一个月），租金为每月每平方米12.00元，从第二年开始每年递增1.00元／月／平方米，按先付租后用房的原则按月支付租金。任何一方未能履行本合同规定的条款或违反中国国家和地方厂房租赁的有关规定，在收到另一方书面通知后14天内仍未实施补救措施，另一方有权以书面通知违约方提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。乙方逾期交付租金，每日应按年租金的0.5%向甲方缴纳滞纳金。逾期一个月未交纳租金，甲方有权对可可因公司采取停水停电措施；逾期两个月未交纳租金，除上述罚款外，甲方有权以书面通知可可因公司迁离，乙方亦应于7日内交回厂房。合同还约定：2013年10月1日至2013年10月30日期间，为可可因公司免租搬迁装修期，可可因公司免交租金；合同签订之前，可可因公司向马尾工建总公司交纳70000.00元的合同押金，待合同终止后可可因公司无违约责任时，马尾工建总公司应在本合同终止之日后7天内，把押金无息退还给可可因公司；马尾工建总公司应于2013年10月1日将厂房交付可可因公司，双方交接厂房时应办理移交清单；租赁期内，可可因公司不得私自将厂房权利的全部或者部分转租、转让、分租、与第三人互换及其他变相方法由他人使用。合同签订后，因马尾工建总公司、可可因公司于2013年10月14日才交接厂房及签署《交接单》，故本案合同免租期顺延至2013年11月13日。交接后，可可因公司于2013年11月28日向马尾工建总公司交纳合同押金70000.00元及当月租金47576.64元。截至一审法院判决之时，可可因公司共累计支付2013年11月14日至2014年3月13日四个月的租金。2014年7月24日，马尾工建总公司通过EMS快递向可可因公司寄送《律师函》，称因可可因公司未依约付租的违约行为，故马尾工建总公司书面告知解约并要求可可因公司承担相应的违约责任，可可因公司于次日签收上述邮件。截至2014年7月24日，可可因公司共欠付四个月零十天的租金，合计206165.44元（47576.64元／月×13／3月），折抵本案可可因公司缴纳的70000.00元押金，可可因公司尚欠马尾工建总公司租金136165.44元未付。一审又查明，可可因公司先将本案讼争房产中三层北侧1344㎡的厂房转租给第三人严善亮并签订《厂房租赁合同》，租期自2014年6月26日至2015年6月26日，租金为20160.00元／月；后将本案讼争房产中一层北侧713.58㎡的厂房转租给第三人兴峰公司并签订《厂房租赁合同》，租期自2014年7月10日至2019年7月10日，租金为17840.00元／月；再将本案讼争房产中三层北侧372㎡的厂房转租给第三人陈豪并签订《厂房租赁合同》，租期自2014年9月4日至2017年9月4日，租金为5000.00元／月。可可因公司的上述转租行为均未获得马尾工建总公司的同意，属违约转租。一审法院于2014年12月2日到本案讼争厂房即福州市马尾区快安大道M9511工业园4#楼现场勘察，并查明如下事实：一、第三人兴峰公司、陈豪仍在占用讼争厂房，第三人严善亮已搬离；二、关于可可因公司庭审中述称的4#楼北侧消防通道被占用事宜，该通道所处位置早在本案讼争租赁合同签订之前就由福州台江区翔安货运代理有限公司租用，而在该院查勘时，该通道处于畅通状态，且4#楼仍有其他消防通道；三、可可因公司已装修本案讼争第六层房产。一审法院认为：马尾工建总公司与可可因公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，依法受法律保护。本案最大的争议焦点在于可可因公司能否因本案讼争4#楼北侧通道的现状而拒付租金。首先，该通道的现状早在马尾工建总公司、可可因公司2013年9月签订本案讼争租赁合同前就已固定，而可可因公司在2013年10月14日办理现场交接手续中，并未提出相关的书面异议，且庭审中可可因公司自称其自2013年11月始至2014年4月份一直在装修讼争房产，在该长达5个月的装修期中其亦未曾向马尾工建总公司提出关于消防方面的书面异议，并已支付四个月租金；其次，虽可可因公司坚称因该通道被占用而导致讼争租赁房产存在重大安全隐患，故其欠付租金属行使先履行抗辩权，但其自2014年6月始将本案讼争租赁房产部分转租给第三人，并分别收取押金、租金，且租金计收标准明显高于其与马尾工建总公司的合同约定，这与其主张自相矛盾，虽可可因公司庭审中辩称系为了防止损失的进一步扩大而转租，但这反而可以说明可可因公司认同北侧通道的现状并不影响租金的支付。综上，一审法院认为，可可因公司不能以本案讼争4#楼北侧通道的现状而拒付租金。马尾工建总公司已依约向可可因公司交付租赁房产，但可可因公司未依约支付租金及擅自转租，已构成违约，根据《租赁合同》第十三条的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，本案《租赁合同》自可可因公司于2014年7月25日签收马尾工建总公司寄送的解约《律师函》时已解除，且可可因公司亦同意解除该合同，故马尾工建总公司再行要求法院判令解除合同于法不当，一审法院依法确认本案讼争《租赁合同》于2014年7月25日解除，马尾工建总公司有权要求可可因公司按照合同约定迁离并返还讼争厂房。另因可可因公司违约，其除了应按照合同约定向马尾工建总公司支付尚欠租金136165.44元外，还应承担支付滞纳金的违约责任，但合同约定的日滞纳金为年租金的0.5%即2854.60元，该约定明显过高，故一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，依法予以调整为年租金的0.01%即57.09元，自可可因公司欠付租金之日起即2014年3月14日计至还清欠付租金136165.44元止，马尾工建总公司第三项诉请中关于租金及滞纳金的超出部分，一审法院不予支持。虽《租赁合同》已于2014年7月25日解除，但可可因公司仍实际掌控本案讼争租赁场所，故其仍应按照《租赁合同》约定的租金支付标准向马尾工建总公司支付合同解除之后至搬离之前的房屋占有使用费。因可可因公司违约转租，且本案讼争的部分租赁厂房目前仍由第三人兴峰公司、陈豪占用，故本案第三人兴峰公司、陈豪负有协助返还讼争租赁房屋的责任，马尾工建总公司关于第三人应向其支付逾期搬离的房屋占有使用费的诉请，于法无据，一审法院不予支持。可可因公司关于其欠付租金属行使先履行抗辩权及合法转租的辩解，于法无据，一审法院不予支持。一审法院判决：1、确认马尾工建总公司与可可因公司签订的《租赁合同》于2014年7月25日解除；2、可可因公司于本判决生效之日起二十日内腾空搬离本案讼争租赁场所福州市马尾区快安大道M9511工业园4#楼第一、三、四、六层北侧部分标准工业厂房（租赁面积为3964.72平方米）并返还给马尾工建总公司，本案第三人陈豪、兴峰公司负有协助返还义务；3、可可因公司于本判决生效之日起十日内向马尾工建总公司支付租金136165.44元及自2014年7月25日起至实际交还租赁场所之日止的房屋占有使用费（租赁面积为3964.72平方米，单价根据《租赁合同》的约定自2014年7月25日至2014年10月13日仍按12.00元／月／㎡计，之后逐年递增1.00元／月／㎡），并支付滞纳金（按日57.09元的标准，自2014年3月14日起付至还清欠付租金136165.44元止）；4、驳回马尾工建总公司的其他诉讼请求。上诉人可可因公司上诉称：一、一审判决存在事实认定不清，认定错误问题。1、一审判决对2014年12月2日现场勘验内容认定错误。其一，现场查勘笔录中我方明确记载，4#北侧消防通道被查勘当天只不过将铁门打开而已，但是仍然有近一大半位置被砌成封闭的办公室，安全通道两边仍然装着铁门，以当时的状态，仍然不能保证其作为安全通道的使用功能；其二，4#楼仍有其他消防通道并不等于就可以将其北侧通道封闭。查勘现场时，涉讼厂房物业所提供的4#楼首层平面图显示，4#朝西方向有两个不可封闭安全通道，作为面积1万多平的4#厂房，两个安全通道被占用一个，显然存在重大安全隐患；其三、被上诉人自己已承认该安全通道一直被出租占用。2、一审判决对4#楼厂房安全通道被占用不能作为上诉人行使先履行抗辩权拒付租金的认定错误：（1）一审判决认为该通道的现状早在双方签订租赁合同前就已固定，均未提出相关书面异议，该认定与事实不符：其一，现状存在并不等于合理合法，事实上侵占堵塞安全通道已经违反了《消防法》的强制性规定，该问题并非现状可以固定的；其二，《租赁合同》明确约定被上诉人必须向上诉人提交符合消防安全的厂房，对签合同时不符合消防安全之处，被上诉人当然必须予以纠正，整改；其三，上诉人一审提交的被上诉人经办人邓志开与上诉人经办人王剑之间2014年7月17日的短信（内容明确表示：先将广告、消防等问题解决，一分钱不差会付清，这些事情已经提了多少时间了）可见，就消防通道问题，上诉人一直都与被上诉人进行交涉。（2）一审判决认为：上诉人将涉讼厂房部分转租，与上诉人行使不安履行抗辩权的主张自相矛盾，转租行为反而可以说明上诉人不能以4#楼北侧通道的现状而拒付租金，该认定存在逻辑错误。转租与不安履行抗辩权的行使完全属于两个不同且完全独立的问题，以上诉人存在转租行为来认定不安抗辩权不成立实属错误。《中华人民共和国消防法》第十六条、第二十八条、第六十条，均对消防安全通道不得堵塞侵占问题作出强制禁止性规定。《租赁合同》第八条第6款、第九条第9款、第十条第7款第十五条第1、2、3款、第十六条第5条第6款等反复对双方在消防安全方面的权利义务作出约定，可见上诉人和被上诉人均完全明白消防安全对于厂房的重要性。在存在整栋厂房两大安全通道之一被占用堵塞的情况下，作为承租人的上诉人据此行使先履行抗辩权拒付租金完全合理合法。二、一审判决对被上诉人的解约《律师函》产生的解约效力认识错误。1、《合同法》第九十三条规定约定解除，《租赁合同》约定“任何一方未能履行本合同规定的条款或违反中国国家和地方厂房租赁的有关规定……另一方有权以书面通知违约方提前解除合同”，行使约定解除权的前提是守约方，本案中被上诉人占用堵塞消防安全通道行为系违约在先，上诉人拒付租金系行使不安履行抗辩权，被上诉人何来单方行使解约权，其寄送的解约《律师函》又何来产生解约之效力。2、上诉人同意解除合同是在一审庭审过程中基于4#楼北侧消防安全通道仍然被占用堵塞已经无法实现合同目且被上诉人诉请解除合同的情况下，同意解除合同，与被上诉人的解约《律师函》根本就无关。在被上诉人诉请解除且上诉人同意解除情况下，一审判决应当判决解除，且至该判决生效时产生解除合同效力。三、上诉人并未违约，不应承担支付滞纳金的义务。上诉人可可因公司请求判决：1、撤销一审判决；2、解除上诉人与被上诉人签订的《M9511工业园4#楼第一、三、四、六层北侧部分标准工业厂房租赁合同》；3、驳回被上诉人的其他诉讼请求；4、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人马尾工建总公司答辩称：一、一审法院事实认定清楚。上诉人未依约缴纳租金，经答辩人多次催讨拒不支付，已构成根本性违约，且上诉人未经答辩人同意擅自转租部分讼争房产，讼争的租赁合同依约依法均应予以解除。本案讼争房产的消防已经过验收，上诉人辩称讼争房产消防不合格并据此不缴纳租金的辩解根本不能成立。本案讼争房产于1998年12月通过消防验收并出具了《建筑工程竣工消防验收意见书》（马公消监字第1999第号）。一审法院法官到现场实地查勘后确认通道处于通畅状态，且仍有其他消防通道。同时，在一审审理过程中，上诉人实名向市消防队反映消防通道不合格事宜，经市消防到现场查看后并未发现上诉人反映的情况，也未给以答辩人任何处罚或整改意见。再有，上诉人辩称消防不合格，且将部分讼争房屋转租给本案第三人使用，并收取租金和履约保证金，第三人使用讼争房产根本不受影响。可见上诉人的辩称是自相矛盾，是不能成立的。二、上诉人应依约向答辩人支付逾期支付租金的滞纳金。租赁合同解除后，上诉人拒不腾空讼争房产，上诉人亦应向答辩人支付房屋占有使用费。租赁合同第十三条约定，上诉人逾期交纳租金的，每日应按年租金的0.5%支付滞纳金。按此约定上诉人若逾期交纳租金，第一年每天的滞纳金为2854.5984元，一审法院认定约定过高并调整为年租金的0.01%即57.09元，于法有据。答辩人已发函解除本案讼争的租赁合同，但上诉人仍占用房屋拒不办理，自2014年7月25日起上诉人应按租赁合同的约定向答辩人支付房屋占用使用费。三、上诉人涉嫌刑事犯罪，恳请法院将线索和材料移交公安机关查处。上诉人向本案第三人福州兴峰机械设备有限公司、陈豪公司出具《同意转租证明》和《转租转让证明》办理工商的公司登记手续。在2014年11月28日的庭审过程中，上诉人当庭承认《同意转租证明》、《转租转让证明》中加盖的为私刻的公章，上诉人的行为已涉嫌刑事犯罪。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条：“人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理”的规定，恳请法院将上诉人私刻“福州市马尾工业建设总公司”公章并实际使用的线索和材料移送给公安机关查处，本案的租赁合同纠纷继续审理。综上，上诉人为到达占有使用房产且不需缴纳租金的目的以消防不合格为由的抗辩根本不能成立。一审法院事实认定清楚，法院适用正确，请求法院驳回上诉，维持原判。第三人陈豪答辩称：答辩人从可可因公司转租该房产，但是当时发生了纠纷，答辩人就没有缴纳租金，亦未继续转租。签合同时候答辩人向可可因公司缴纳房租和押金2.5万元，共含五个月房租。第三人兴峰公司答辩称：答辩人系2014年7月份与可可因公司签订合同，押金付了3个月的房租，房租付款了4个月，后来停止付房租款，但相关合同尚未解除。第三人严善亮未提交答辩意见。当事人在一审程序中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。当事人在二审中未有新的证据材料向本院提交。根据本案现有证据，本院确认一审认定事实正确。另查明，马尾工建总公司与可可因公司在《租赁合同》中约定，马尾工建总公司负责对厂房及其配套设施（但不包括电梯）每个月进行定期检查及维修（因可可因公司责任原因造成的损害除外），保证可可因公司可正常使用厂房。本院认为：马尾工建总公司与可可因公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应依合同约定主张其权利、履行其义务。马尾工建总公司已向可可因公司交付租赁房屋，可可因公司作为承租人负有按期缴纳租金的义务。可可因公司以4#楼北侧消防通道被占用导致讼争租赁房屋存在重大安全隐患为由并进而提出先履行抗辩权问题，但其并未提供证据证明该通道存在重大安全隐患并影响其承租权，且与一审法院现场勘查所查明的事实不符。同时，本院注意到，该通道的现状早在马尾工建总公司、可可因公司2013年9月签订本案讼争租赁合同前就已固定，可可因公司在办理现场交接手续及至2014年7月14日马尾工建总公司向其发出多份欠租催收函之前皆未提出相关的书面异议，其亦不能提供证据证明因存在上述安全隐患而导致其无法正常使用厂房，且事实上，可可因公司已对讼争租赁场所装修、使用，并将部分厂房转租第三人使用，能够实现其租赁房屋的合同目的，马尾工建总公司并无根本性违约行为。可可因公司如认为马尾工建总公司就4#楼北侧消防通道问题未尽管理义务，应向马尾工建总公司提出相应的主张，但不构成其拒付租金的理由，可可因公司关于其因马尾工建总公司占用堵塞消防安全通道拒付租金系行使先履行抗辩权的上诉理由缺乏事实和法律依据，一审法院认定可可因公司不能以该通道的现状而拒付租金正确。可可因公司未依约向马尾工建总公司交纳租金并擅自转租，致使马尾工建总公司签订合同的目的无法实现，已构成根本性违约，马尾工建总公司通过《律师函》解除讼争《租赁合同》，符合合同解除的约定及法定条件，一审法院依法予以确认并判决可可因公司承担违约责任，向马尾工建总公司支付滞纳金正确。可可因公司关于其不存在违约行为，不应承担支付滞纳金的义务，马尾工建总公司无合同解除权的上诉理由没有依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币33443元，由上诉人福州可可因信息技术有限公司负担，一审案件受理费执行一审法院的决定。本判决为终审判决。审 判 长  吴 华代理审判员  田始凤代理审判员  段若诗二〇一五年八月二十日书 记 员  廖小航（2015）榕民终字第2419号共14页