黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鸡民终字第271号上诉人（原审被告）鸡东县兴农镇人民政府。法定代表人郝树春，镇长。委托代理人朴永健，律师。被上诉人（原审原告）孔凡强，男，47岁。委托代理人刘恒斌，律师。上诉人鸡东县兴农镇人民政府因房屋租赁合同纠纷一案，不服鸡东县人民法院（2014）鸡东民初字第182号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鸡东县兴农镇人民政府的法定代表人郝树春及委托代理人朴永健、被上诉人孔凡强及其委托代理人刘恒斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2007年3月20日，被告鸡东县兴农镇人民政府与原告孔凡强签订兴农一矿大楼及南侧车库租赁合同，将其所有的原兴农一矿大楼和大楼南侧的车库租给原告，租期10年，从2007年4月到2016年12月30日，租金每年2.5万元。2012年5月25日，被告召开镇长办公会，主要内容为：“按照党委会的会议精神和决定，对兴农原一矿办公楼车库进行开发，地面建筑房屋出售额为500万元，现开发商急于开发，解决原房屋承包人孔凡强与镇政府签订的房屋租赁合同未到期事宜，研究和落实提前终止承包合同，如何对其进行补偿事宜”。2012年6月26日，被告再次召开镇长办公会，这次会议的内容是：最后确定与孔凡强提前终止租赁合同，给予孔凡强补偿款80万元；同时明确孔凡强与其承租人之间的转租合同由孔凡强负责解除，因与租户之间解除租赁关系的任何事宜都与被告无关，不能以任何理由提出任何经济及其他要求；所有屋内投入的设施及后增加的建筑物都不能动，保持现有状况。这次会议最后确定的内容，被告征求原告是否同意，原告同意并在会议记录上签字确认。另查明，被告鸡东县兴农镇人民政府在未开发成兴农原一矿办公楼车库时，在原告孔凡强向其主张终止租赁合同的补偿款80万元时，2012年8月12日，被告贴出公告，将其所有的原一矿办公楼及所属车库对外一次性转让，截止日期2012年8月20日，有意者请到被告处联系。原告孔凡强租赁的房屋在此次转让范围内。在本案诉讼时，经本院现场调查，原告的承租户表示，因被告的开发行为，导致原告与其解除租赁关系，原告为履行与被告之间达成的终止租赁合同的会议纪要所约定的条件而进行了与其承租人之间的解除关系。原审法院认为，原告孔凡强与被告鸡东县兴农镇人民政府签订的原兴农一矿大楼及南侧车库租赁合同，系平等民事主体之间双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应按照租赁合同的约定全面履行自己的义务。本案中双方当事人在合同履行过程中，被告因开发原告承租的房屋，多次召开镇长办公会议，与原告协商提前终止租赁合同，给予补偿事宜，最后双方达成一致意见，即提前终止租赁合同，给予原告补偿款80万元，其他事情均与被告无关的协议，该会议纪要明确表达出双方已达成一致的意思表示，该意思表示明示、确定、可执行，且原告在会议记录上签字认可，即会议纪要已完全具备有效民事协议所具备的要件，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按会议纪要确定的内容履行各自的义务。原、被告双方于2012年6月26日以会议纪要形式达成终止租赁合同、给付补偿款80万元的一致意思表示后，被告在明知开发不成、原告索要补偿款的前提下，于2012年8月12日贴出公告，将其所有的原告承租的房屋对外一次性转让，截止日期2012年8月20日，这一行为是被告事后对终止租赁合同的予以认可，且原告也为会议记录确定的“原告与其承租人之间的转租合同由原告负责解除”进行了工作，结合会议纪要内容、原告与其承租户之间的关系及被告进行公告的行为，可以认定原、被告之间的租赁合同已经终止，故被告辩称会议记录只是双方协商的一个过程，不是最终签订合同的观点，本院不予采纳。从会议记录内容来看，被告开发房屋已成事实，故急于协商终止和补偿事宜，未写明如果开发不成的法律后果，所以这不是附条件的民事行为，被告最终未开发成的原因不是不可抗力，是被告的行为致使开发行为不能完成，其不能约束原告，未开发成的法律后果应由被告自行承担，故对被告辩称解除合同的前提是开发商开发成功的观点，本院不予采纳。被告辩称原告仍在占有和使用租赁房屋，租赁合同尚未解除，此观点不能否定其已具备有效民事协议所具备要件的会议纪要，故对被告的此种辩解意见本院不予采纳。关于补偿款数额，是被告政府经过现场调查后得出的数据，现被告对此不予认可，但又未提出相反证据予以推翻调查情况，双方协商最终达成补偿款80万元的共识，符合合同法规定的“意思自治”原则，原、被告双方应当按照约定全面履行合同终止后的法律后果，即被告给付原告补偿款80万元，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零九条的规定，判决：被告鸡东县兴农镇人民政府于本判决生效后给付原告孔凡强终止租赁合同补偿款80万元。宣判后，被告鸡东县兴农镇人民政府不服，向本院提起上诉。主要上诉理由：一审认定事实错误，上诉人与被上诉人并未解除合同，双方的会议纪要仅是一个因动迁解除租赁合同的协商过程，一审法院依据会议记录判决给付被上诉人补偿款错误，房屋仍由被上诉人占有使用收益，被上诉人并未将房屋交付上诉人，租赁合同仍在履行，实际上双方并未终止合同。请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人孔凡强以原审判决正确为由进行答辩。现双方争议的焦点是，上诉人与被上诉人所签租赁合同是否已解除。二审期间双方均未提供证据。依据原审认定证据及双方当事人当庭陈述，本院认定事实与原审认定事实一致。本院认为，关于上诉人与被上诉人房屋租赁合同是否已解除问题。经查，上诉人与被上诉人于2007年3月20日签订了为期10年的房屋租赁合同，该合同签订后，双方按合同的约定履行了各自的义务，上诉人将房屋交由被上诉人管理使用。后因上诉人按照党委会的会议决定，对兴农原一矿办公楼车库进行开发，欲提前终止其与被上诉人孔凡强的租赁合同，并经镇长办公会，研究和落实提前解除租赁合同，如何进行补偿事宜，最后确定终止双方签订的房屋租赁合同，给付被上诉人孔凡强80万元补偿款，同时确定孔凡强与次承租人之间的租赁关系由孔凡强负责解除，孔凡强与次承租人之间解除租赁关系和任何事宜都与上诉人无关，不能以任何理由提出任何经济及其他要求，所有屋内及投入的设施及后增加的建筑物都不能动，保持现有状况。被上诉人孔凡强在会议记录上签字确认，同意此意见。至此，应认定双方达成了终止租赁合同的协议，孔凡强亦履行了双方的约定，与次承租人解除了租赁关系。从上述情况可以看出，上诉人与被上诉人所签的房屋租赁合同虽未履行到期，但双方于2012年6月26日经协商一致达成了提前终止合同的协议，该租赁合同业已解除。后因此地开发未成，上诉人于2012年8月12日，又张贴公告，将涉案房屋一次性转让，此事实亦能说明上诉人对双方已解除租赁合同的认可，故上诉人所提上诉理由不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元（上诉人鸡东县兴农镇人民政府已交纳），由上诉人鸡东县兴农镇人民政府负担。本判决为终审判决审 判 长  刘伟国代理审判员  徐立群代理审判员  张 晶二〇一五年八月三日书 记 员  苏 爽附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。