上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第1591号上诉人（原审原告）上海引翎者商贸有限公司。委托代理人潘登，上海潘登律师事务所律师。委托代理人王永杰，北京市隆安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）瑞伊（上海）物业管理有限公司。委托代理人朱慧浩，上海笑展律师事务所律师。上诉人上海引翎者商贸有限公司（以下简称引翎者公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第5459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月12日受理后依法组成合议庭，于2010年7月8日公开开庭进行了审理。上诉人引翎者公司的委托代理人潘登、王永杰、被上诉人瑞伊（上海）物业管理有限公司（以下简称瑞伊公司）委托代理人朱慧浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，上海市浦东新区***路***号***大厦4F？***室的房屋（以下简称系争房屋）的权利人为上海***文化科技（集团有限公司）。该公司于2014年9月1日向瑞伊公司出具函件，明确瑞伊公司租赁其位于上海市***路***号3楼4楼整层的房屋，其同意瑞伊公司对租赁房屋径行分割转租，转租合同所约定的租期不得超过2024年10月31日，相关权利和义务不得超越其所签订的合同。2014年12月5日，引翎者公司、瑞伊公司签订《房地产转租合同》，约定瑞伊公司将系争房屋出租给引翎者公司；租赁期限为60个月（2014年12月5日至2019年12月4日止，其中2015年2月5日至3月4日），自出租人按本合同之约定向引翎者公司交付租赁物业之日起计算；租赁期限内，自瑞伊公司按约定向引翎者公司交付租赁物业之日起2个月（2014年12月5日至2015年2月4日止）的期间，为装修免租期；装修免租期内，引翎者公司无需向瑞伊公司支付任何租金；本合同项下的保证金为人民币（下同）549,576.90元，作为引翎者公司履行本合同项下全部责任和义务的保证，该保证金自本合同生效之日起3日内，引翎者公司应一次性向瑞伊公司足额支付；引翎者公司就租赁物业进行内部装修或设备安装时，应事先向瑞伊公司和物业企业以及相关政府职能部门（若必须）提交内部装修或设备安装的设计图、装修施工方案、详细说明；若瑞伊公司未按合同约定的时间，向引翎者公司交付租赁物业，且该等违约情形发生后，自瑞伊公司收到引翎者公司要求其纠正违约行为的书面通知后的5日内，瑞伊公司仍未予以完全纠正的，则在引翎者公司按本合同约定，将有关解除合同的书面通知送达瑞伊公司后，引翎者公司即有权单方面解除合同，另外，瑞伊公司应按保证金的2倍之金额，向引翎者公司进行赔偿等。2014年11月24日，引翎者公司委托天津***贵金属经营有限公司向瑞伊公司支付183,192.30元。同年12月8日，引翎者公司向瑞伊公司支付366,384.60元，以上两项为保证金合计549,576.90元。2014年12月8日，瑞伊公司将系争房屋交付给引翎者公司，引翎者公司签署了《瑞阁壹号交房确认表》和相应的《单元钥匙移交记录》。此后，引翎者公司办理入驻手续，瑞伊公司向引翎者公司交付了《装修手册》，该手册第12.0.d条明确，租户应自有关政府部门取得所有必需的许可证，并遵守该等部门、尤其是消防部门的所有规定。引翎者公司出具了装修的《授权委托书》。2014年12月12日，引翎者公司向瑞伊公司发出的《通知书》，称引翎者公司准备入驻系争房屋时，被物业告知，瑞伊公司出租的场地未能通过消防验收，不得办理入驻手续……瑞伊公司未能合法有效交付系争房屋，瑞伊公司已构成严重违约，故向瑞伊公司发出本通知，要求瑞伊公司在收到通知之日起5日内纠正该违约行为，取得消防验收合格证明，如瑞伊公司未能在5日内纠正上述违约行为，本通知将自动转为解除合同通知书，双方签署的《房地产转租合同》自瑞伊公司收到本通知之日起的第6日自行解除。12月19日，瑞伊公司向引翎者公司发出了由系争房屋所属的物业公司上海***商用物业管理有限公司出具的《复函》，称引翎者公司通知书所述“我公司准备入驻该办公场所时，被物业告知，因贵司出租的该场地未能通过消防验收，不得办理入驻手续”，此述与事实严重不符，并声明如下：***大厦于2004年1月12日（文件号【2004】沪公消（建检）字第***号）通过了消防验收。根据消防要求再次装修仍需由装修方向所属消防单位进行装修审报，批准后方能按批准方案进行装修施工……由于承租合同中产权人同意瑞伊公司按约定条款向第三方转租，所以引翎者公司可否入驻***大厦3F或4F场地，应由瑞伊公司决定并由瑞伊公司办理入驻手续，只需将决定书面告知***大厦物业管理处即可。上述函件引翎者公司于2014年12月23日签收。2014年12月21日，引翎者公司向瑞伊公司发出《解除合同通知书》，称瑞伊公司未能合法有效交付系争房屋，引翎者公司已经于2014年12月12日向瑞伊公司发出通知书，然而，瑞伊公司在5日内未能纠正违约行为，更严重的是，瑞伊公司自2014年12月19日起将系争房屋所在楼层的大门锁掉，造成引翎者公司根本无法进入系争房屋，故引翎者公司发函，双方签署的《房地产转租合同》自即日起解除，瑞伊公司应当于2014年12月26日前委派人员至引翎者公司处取回房屋钥匙，办理房屋退还交接手续，并要求瑞伊公司退还保证金，承担违约责任等。另查明，瑞伊公司在与引翎者公司签署系争《房地产转租合同》前，向引翎者公司交付了由上海市浦东新区公安消防支队出具的2014年11月3日沪浦公消审字〔2014〕第***号《建设工程消防设计审核意见书》，要求引翎者公司对送审的位于浦东新区***路***号（***大厦）第三层及第四层局部的办公场所的内装修工程的装修除按国家和本市的消防技术规范和标准执行外，应落实其相关意见，并明确经此次审核的设计图纸如有改变，应另行审核，工程竣工后自动消防设施须经专业检测机构检测合格并申报消防验收，合格后方可投入使用。2014年12月16日，上海市浦东新区公安消防支队受理了瑞伊公司提出的关于***大厦4楼办公室改造工程消防设计备案申请。12月24日，上海市浦东新区公安消防支队受理了瑞伊公司提出的关于***大厦4楼办公室改造工程竣工验收消防备案申请。12月24日和12月25日，上海市浦东新区公安消防支队出具《建设工程消防设计备案受理凭证》，明确上述工程竣工验收消防和消防设计备案，该工程未被确定为抽查对象。2014年12月19日，瑞伊公司相关人员曾就系争房屋4楼“公司门被撬”向公安局110报警。2015年1月27日，引翎者公司诉至法院，要求判令：1、确认引翎者公司、瑞伊公司签订的《房地产转租合同》于2014年12月21日解除；2、瑞伊公司返还保证金549,576.90元；3、瑞伊公司赔偿引翎者公司逾期利息损失（以549,576.90为基数，自2014年12月22日起算至判决生效日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算）；4、瑞伊公司赔偿违约金1,099,153.80元。原审认为，引翎者公司、瑞伊公司签订的《房地产转租合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应依约严格履行。现引翎者公司以系争房屋未通过消防验收为理由，认为瑞伊公司未履行合法有效交付房屋的义务，无事实和法律依据。而引翎者公司依据沪公消审字〔2014〕第***号《建设工程消防设计审核意见书》中所涉的楼层未经消防验收为由要求解除合同，因该审核意见书所涉的消防设计、验收均涉及瑞伊公司承租的***大厦的办公场所的内装修工程，与系争房屋没有关系，且即使该办公场所的消防验收与系争房屋的安全存在关系，因为瑞伊公司在此后已经提供证据证明通过单独对4楼申请了消防验收的备案，且未被确定为抽查对象，故该4楼的装修改造也已经被确定为合法，而引翎者公司认为系争房屋的4楼公共部位的消防未通过验收的观点无充分的证据加以证明，故引翎者公司以系争房屋未通过消防验收或瑞伊公司对4楼改造的公共部位的消防安全影响系争房屋的理由不能成立。引翎者公司还认为物业公司阻止其入驻系争房屋、瑞伊公司将系争房屋大门锁掉不让其入驻的事实，亦无事实依据，引翎者公司提供的110接警登记表也只能证明瑞伊公司相关人员曾向公安部门举报“公司门被撬”，但并不能由此证明具体的实施人和为何发生此事的相关事实，故法院对引翎者公司的上述意见亦难以支持。综上，引翎者公司以上述理由认为瑞伊公司严重违约，并于2014年12月21日向瑞伊公司发出的解除双方之间的《房地产转租合同》的通知书无法律效力，引翎者公司要求法院确认双方之间的《房地产转租合同》于2014年12月21日已经解除的主张，法院不予支持。引翎者公司还要求返还保证金、赔偿利息损失和违约金的主张，亦无事实和法律依据，法院不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于二〇一五年五月十八日作出判决：驳回上海引翎者商贸有限公司的全部诉讼请求。案件受理费19,638元，减半收取9,819元，由上海引翎者商贸有限公司负担。判决后，引翎者公司不服，上诉于本院，诉称：系争房屋未取得消防验收备案，有欠缺无法达到交付条件。引翎者公司在进场时，物业告知房屋无消防手续不能使用。后瑞伊公司又将系争房屋上锁，致使引翎者公司无法进入遂引起矛盾。引翎者公司基于瑞伊公司上述违约行为要求解除合同，原审认定有误。要求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的原审诉请。被上诉人瑞伊公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人引翎者公司主张系争房屋消防手续上有瑕疵，不符合交付条件无法实现合同目的，但仅凭其陈述无法证明该事实。相反从物业的信函中明确告知上诉人系争房屋通过消防验收手续可以使用，根据现有证据本院对上诉人的主张不不能采信。本案系引翎者公司擅自解约构成违约，现其要求返还保证金及瑞伊公司承担违约金，显然不符合本案事实，亦无法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人引翎者公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币19,638元，由上诉人上海引翎者商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  叶振军代理审判员  许 京代理审判员  蒋辉霞二〇一五年八月二十六日书 记 员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……