河南省扶沟县人民法院民 事 判 决 书(2016)豫1621民初2473号原告：聂兰英，女，1956年12月30日生，汉族，住扶沟县,现住台湾省桃园县。台湾身份证统一编号H290015106。委托诉讼代理人：张祺宗，河南扶正律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：于会勤，女，1965年3月8日生，汉族，住扶沟县（人寿保险公司西边）。委托诉讼代理人：王联合，河南众望律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：刘占龙，男，1974年3月10日生，汉族，住扶沟县。委托诉讼代理人：娄朋威，河南扶正律师事务所律师，代理权限特别授权。原告聂兰英与被告于会勤、第三人刘占龙确认合同无效纠纷一案，本院于2016年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告聂兰英及其委托诉讼代理人张祺宗，被告于会勤及其委托诉讼代理人王联合，第三人刘占龙的委托诉讼代理人娄朋威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聂兰英向本院提出诉讼请求：1、确认被告于会勤在2009年7月13日与第三人刘占龙签订的房屋买卖协议书无效；2、被告于会勤返还依据房屋买卖协议书非法占有原告聂兰英的房宅。事实与理由：原告聂兰英原系扶沟县城郊乡李堂村人，20年前定居到台湾，2001年原告考虑到年老之后回到老家居住，就在扶沟县××行政村××国道南边购买房宅一处，并办理了相关的土地使用证和房屋产权证。后来，原告将所购房产交给刘占龙保管。最近，原告回到大陆老家，发现第三人刘占龙在原告不知情的情况下擅自把原告的房宅卖给被告于会勤。被告与第三人的行为严重侵犯了原告的合法权益，为此诉至法院。被告于会勤辩称：1、本案属涉台案件，适用涉外民事诉讼程序规定；2、对原告和原告诉讼代理人的主体资格有异议；3、房屋所有权应归于会勤所有，于会勤已经取得了土地使用权，根据“房地合一”的原则，地上建筑物应随土地归于会勤所有；4、第三人刘占龙的行为属有权代理，在房地产转让合同签订前，转让涉案房地产已得到刘占龙母亲聂兰英的授权，虽说转让合同上不是聂兰英的签名，但委托书上有聂兰英签名并加盖有聂兰英的私章；5、假设刘占龙无权代理，亦构成表见代理；6、于会勤已构成善意取得；6、假设刘占龙无权处分，房地产转让合同也有效。7、假设房地产证上是聂兰英的名字，究竟是聂兰英个人所有还是家庭共同共有。综上，法院应当驳回原告的诉讼请求。第三人刘占龙述称：买卖合同是刘占龙私自与于会勤签订的，没有得到聂兰英的真实授权，委托书也是刘占龙个人所写并私自刻印的印章，事后也没有得到聂兰英的追认，聂兰英对出卖房屋一直不知情，出卖的房款也是刘占龙所得。原告聂兰英针对其诉讼请求，向本院提供如下证据：（2017）协议书一份，证明房屋买卖不合法，没有聂兰英的签字，聂兰英也不知情；（2017）聂兰英的集体土地使用证复印件及房屋产权证复印件各一份，证明于会勤购买的系聂兰英的房宅；（2017）城郊乡李堂村民委员会出具的证明一份，证明聂兰英原来属于扶沟县城郊乡××组的村民，2003年户口迁入台湾省；（2017）梁某证人证言一份，证明聂兰英的房屋是由梁某建造，办了集体土地使用证。被告于会勤对原告聂兰英提供的证据，发表质证意见如下：对聂兰英提供证据1，认为房屋买卖协议书上有聂兰英本人签名及捺印，卖方为聂兰英、刘占龙，买方为于会勤，见证人为梁水中；对证据2，认为土地使用证是复印件，无法证明聂兰英的证明目的；对证据3，认为村委会出具户籍情况不具有合法性，应由公安机关出具。证明上的聂兰英和台湾省的聂兰英是否为同一人，也应有公安机关证明。假设聂兰英2003年将户口迁移到台湾，公安机关一定有档案；对证据4，证人梁某没出庭作证，梁某为什么能建20多间房？都是他的宅基吗？土地部门不可能为台湾人发放土地使用证。第三人刘占龙对原告聂兰英提供的证据，发表质证意见如下：对聂兰英提供证据1，认为房屋买卖协议书上“聂兰英”的签名是刘占龙所签，捺印也是刘占龙所捺。协议书中的房产为聂兰英所有，刘占龙在协议书上签字没有得到聂兰英的授权；对证据2、3、4无异议。被告于会勤为证明其主张，提供如下证据：（2017）扶沟县公安局城郊派出所（以下简称城郊派出所）户籍证明一份，证明土地和房子不可能和聂兰英有关系；（2017）协议书及委托书各一份，证明房地产买卖合同的双方是聂兰英、刘占龙与于会勤，并非是刘占龙与于会勤，也并非刘占龙擅自处分，有委托书为凭；（2017）集体土地使用证及房产证各一份，证明登记在聂兰英名下的房地产并非聂兰英一人具有使用权或所有权，我国宅基地采取的是户的制度，即一户一宅，所以聂兰英和其户籍内的其他人构成共同共有人，聂兰英仅是代表而已，不能确认无效；（2017）周口市中级法院判决书复印件一份。针对被告于会勤提供的证据，原告聂兰英发表质证意见如下：对于会勤提供的证据1本身无异议，但证明不了于会勤的证明目的，因为20多年前聂兰英与刘占龙父亲离婚，聂兰英出嫁到台湾，聂兰英与刘占龙是母子关系，属客观事实；对证据2，协议书无异议，但协议书上的签字不是聂兰英所签，委托书上没有委托日期，上面的签字也不是聂兰英签字，聂兰英从来没有委托过刘占龙卖房，委托书上的委托权限也不清楚；对证据3，房产证无异议，说明房产所有权属于聂兰英所有，土地使用证有异议，土地使用证上土地使用者有涂改的痕迹，不据以证实于会勤的证明目的，变更土地使用者需通过合法的程序才能变更过来，于会勤没有提供变更的合法手续，所以达不到其证明目的；对证据4，认为与本案无关，不予质证。针对被告于会勤提供的证据，第三人刘占龙发表质证意见如下：对于会勤提供的证据1真实性无异议，但证明不了于会勤的证明目的；对证据2，协议书的质证意见同对聂兰英提供协议书的质证意见，对委托书的真实性有异议，委托内容不具体，没有委托时间，没有说明卖房的事；对证据3，认为不能证明于会勤的证明目的；对证据4，认为判决书与本案无任何关联性。在审理过程中，经原告聂兰英申请，本院委托河南司法警院司法鉴定中心对协议书上聂兰英的名字进行笔迹鉴定。2017年1月2日，河南司法警院司法鉴定中心作出鉴定意见为：协议书上的“聂兰英”手写签名字迹不是聂兰英本人书写。经庭审质证，当事人对鉴定均无异议，但于会勤认为刘占龙是在聂兰英授权的情况下签订的协议，协议同样有效。在审理过程中，经被告于会勤申请，本院依法向城郊派出所调取了聂兰英的家庭户籍情况，城郊派出所出具证明一份，证明经城郊派出所查户籍系统及户籍档案，辖区无聂兰英信息。向扶沟县国土资源局城郊乡国土资源管理所（以下简称城郊乡土管所）调取了为聂兰英颁发的№014141485简集体土地使用证档案情况，城郊乡土管所经查档案，№014141485简集体土地使用证在其所没有土地登记记录。对№014141485简集体土地使用证上土地使用者栏“于会勤”涂改后加盖“核过”印章情况，向城郊乡土管所所长杨全念进行了调查，经调查出现以上涂改后加盖“核过”印章情况，只有在直系亲属过户时，且村委出证明，组长签字，其他子女无异议的情况下发生。向扶沟县房地产管理所调取了房权证为房权字第××号房产档案情况，房管部门出具了房权字第××号房产档案。聂兰英的质证意见为：对城郊派出所出具的证明无异议，认为聂兰英2003年户口已不在城郊乡派出所辖区内，已迁移到台湾，2017年城郊派出所出具证明时，当然查不出聂兰英的户籍档案等信息。对城郊乡土管所的回复无异议，认为宅基地的使用权一直有聂兰英享有。对城郊乡土管所所长杨全念的调查笔录无异议，认为集体土地使用证经过涂改后是没有法律效力的。对房权字第××号房产档案无异议，认为正好证明刘占龙卖给于会勤的房子产权归聂兰英所有。于会勤的质证意见为：对城郊派出所出具的证明无异议，但认为大陆的聂兰英与台湾的聂兰英无法认定为同一人，如果聂兰英在2003年迁移到台湾，会有迁移台湾的证明。对城郊乡土管所的回复无异议，认为应当以集体土地使用证上的名字来认定土地使用权人。对向城郊乡土管所所长杨全念的调查笔录有异议，认为办理过户手续人员的名字叫什么不知道，但不是杨全念办理的过户手续。对房权字第××号房产档案，认为档案上的签名均不是台湾聂兰英所签，大陆的聂兰英和台湾的聂兰英无法认定为同一人。刘占龙同聂兰英的质证意见。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原、被告均提交了内容一样的协议书，河南司法警院司法鉴定中心对协议书上聂兰英的名字进行笔迹鉴定作出了鉴定意见，且被告庭审中认可在签订协议书时“聂兰英”的签名并不是原告的签名，故本院对协议书是由于会勤与刘占龙所签订的事实予以确认；2、聂兰英提交的集体土地使用证复印件与于会勤提交的集体土地使用证，除了于会勤提交的集体土地使用证土地使者栏“于会勤”涂改后加盖“核过”印章与聂兰英提交的集体土地使用证复印件不一致外，其他均一致，庭审中于会勤也认可土地使者栏变更之前为聂兰英，故本院对于会勤提交的集体土地使用证是由聂兰英的集体土地使用证变更而来的事实予以确认；3、聂兰英提交的房屋产权证复印件与于会勤提交的房屋产权证及与法院调取的房权字第××号房产档案均一致，故本院对房屋所有权人在扶沟县房地产管理所登记为聂兰英的事实予以确认；4、城郊乡李堂村民委员会出具的证明一份与梁某证人证言一份，本院认为该两份证据符合证据的真实性、关联性、合法性的特征，对其证明力，本院予以确认；5、于会勤提交的委托书一份，聂兰英对其上面的签名不予认可，于会勤又未提供其他证据加以证明，故本院对该委托书是由聂兰英委托的事实不予采信；6、于会勤提交周口市中级法院判决书复印件一份，为复印件形式不合法，且与本案无关联，对其证明力，本院不予确认；7、本院对城郊乡土管所所长杨全念的调查笔录，本院认为杨全念作为城郊乡土管所所长，对集体土地使用证颁发及更改，土地使用者栏在什么情况下涂改后加盖“核过”印章，具有专业性，权威性，该调查笔录符合证据的真实性、关联性、合法性的特征，对其证明力，本院予以确认；8、在审理过程中，于会勤申请对扶沟县房地产管理所中扶房发字号001539号房产档案所有“聂兰英”三字是否为台湾聂兰英即本案原告所签申请鉴定。本院认为，于会勤未在法定的举证期限内提出申请，故对于会勤的申请不予支持。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年以前，原告聂兰英居住在扶沟县城郊乡××组，2003年后，聂兰英户口迁入台湾省。2001年聂兰英在扶沟县××行政村××国道南边购买房宅一处，于2001年11月办理了集体土地使用证，于2001年12月13日在房管部门办理房屋登记，房管部门为其颁发了房屋所有权证。聂兰英与第三人刘占龙为母子关系，聂兰英将所购房产、集体土地使用证及房屋所有权证交刘占龙保管。2009年7月13日，刘占龙与于会勤签订协议书一份，协议书约定聂兰英把座落在扶沟县城郊乡李堂村一处宅基及三间门面楼底上三层出售给于会勤，转让费共计45万元。并约定在签协议时，宅基证、房产证交付于会勤，于会勤一次性付清房款。刘占龙作为委托代理人在协议书卖方处签名并捺了指印，刘占龙又在卖方处签下了聂兰英的名字并捺了指印，于会勤在买方处签了名捺了指印。2016年10月11日，聂兰英以第三人刘占龙在其不知情的情况下，擅自把房宅卖给于会勤，于会勤与刘占龙的行为严重侵犯了其合法权益为由诉至法院，要求确认于会勤与刘占龙签订的协议书无效，于会勤返还聂兰英的房宅。本院认为:2003年以前，聂兰英居住在扶沟县城郊乡××组，2003年后，聂兰英户口迁入台湾省。本案涉及台湾地区的民事诉讼案件，可以参照涉外民事诉讼程序的特别规定。聂兰英提供有台湾身份证、护照、来往大陆通行证及李堂村民委员会的证明，本院可以确认聂兰英的身份。聂兰英在第一次开庭时参加了庭审，并确认其委托了张祺宗为其诉讼代理人，故本院对聂兰英诉讼代理人张祺宗代理聂兰英进行民事诉讼予以认可。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。于会勤并非为城郊乡李堂村民，在其明知是集体所有权土地上的房屋而购买，故于会勤与刘占龙签订的协议书应认定为无效。无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回。本案中房屋所有权人是聂兰英，刘占龙不是房屋所有权人，刘占龙对房屋并无处分权，在处分房屋时未得到聂兰英的委托，在房屋处分之后也未得到聂兰英的追认。于会勤明知道是集体所有权上房屋，房屋所有权人为聂兰英的情况下而购买，具有重大过失，不符合于会勤取得该房屋时是善意的情形。故刘占龙作为无处分权人将房屋转让给于会勤，聂兰英有权对房屋追回。刘占龙作为无处分权人处分聂兰英的不动产，刘占龙具有过错，刘占龙所得的房屋价款45万元及利息（利息从2009年7月13日起至返回房价款45万元之日止，按年利率6%计算）应予以返还于会勤。综上所述，聂兰英要求确认刘占龙与于会勤之间的房屋买卖协议无效，并要求于会勤返还房屋的诉请，本院予以支持。刘占龙所得的房屋价款45万元及利息（利息从2009年7月13日起至返回房价款45万元之日止，按年利率6%计算）返还于会勤。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十条、第六十一条、第一百零六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十五条、第十六条、第十七条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百六十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五百二十三条、第五百二十五条、五百五十一条规定，判决如下：（2017）被告于会勤与第三人刘占龙在2009年7月13日签订的房屋买卖协议无效；（2017）被告于会勤于本判决生效后十日内把坐落在扶沟县城郊乡李堂村一处宅基及三间门面三层楼房还给原告聂兰英；三、第三人刘占龙于本判决生效后十日内返还被告于会勤房屋价款45万元及利息（利息从2009年7月13日起至返回房价款45万元之日止，按年利率6%计算）。本案案件受理费100元，由被告于会勤承担50元，第三人刘占龙承担50元。（由原告先行垫付，待执行时一并执行）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  高亚东审 判 员  张永强人民陪审员  王文娟二〇一七年四月二十八日书 记 员  程晓申