南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）鼓民初字第2345号 原告韩强，男，汉族，1979年3月1日生，居民身份证号码******************，住南京市。 委托代理人朱东海，江苏协恒律师事务所律师。 被告华鲁陵，男，汉族，1956年4月30日生，居民身份证******************，住南京市，现住南京市。 第三人华昆，男，汉族，1985年10月30日生，居民身份证号码******************，住南京市，现住南京市。 第三人徐甜，女，汉族，1988年10月22日生，居民身份证号码******************，住南京市。 原告韩强诉被告华鲁陵返还原物纠纷一案，原告韩强于2014年5月27日诉至本院，本院于2014年11月10日作出（2014）鼓民初字第2899号民事判决书，原告韩强不服提起上诉，江苏省南京市中级人民法院于2015年3月17日以二审中出现新事实、导致原审判决认定基本事实不清为由，作出（2015）宁民终字第129号民事裁定书，发回本院重审。本院重审过程中，依法追加华昆、徐甜作为第三人参加诉讼，并依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩强及其委托代理人朱东海、被告华鲁陵、第三人华昆到庭参加诉讼。第三人徐甜经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告韩强诉称：2012年8月，南京市，原告获知后与第三人徐甜签订了买卖合同，并按照合同约定交付房款、办理过户手续等。原告尚有其他房屋居住，未及时搬入该房屋。2012年11月，原告欲搬入该房屋时，发现被告长期占据该房屋且拒不搬出，原告多次报警未果。原告还得知被告在与案外人郭秋玲离婚时，在离婚协议中对房产进行了相关约定，被告是在离婚协议作出后，向法院另案提起诉讼，确认第三人华昆与郭秋玲房屋买卖合同无效的。现原告诉至法院，请求确认被告无权占有、使用南京市，应立即搬离该房屋，并承担本案诉讼费用。 被告华鲁陵辩称：1998年被告入住案涉房屋，产权登记在前妻郭秋玲名下。2007年郭秋玲将案涉房屋卖给儿子即第三人华昆，第三人华昆当时还是在校学生，并无买房的意思表示，亦未支付房款，被告也不知情。2011年9月被告才知道案涉房屋登记在第三人华昆名下并被抵押，用于郭秋玲偿还贷款。郭秋玲向李静借高利贷70万元，月利息12%，因而第三人华昆将房屋抵押给第三人徐甜为此借款作担保。后被告和李静协商，李静要求被告以80万元赎回案涉房屋，被告只得将另一处房产卖出用于还款，钱未还清，第三人徐甜就已将房屋卖给原告。被告从未见过第三人徐甜，第三人华昆与第三人徐甜签订过买卖合同，但并未收到第三人徐甜的房款。因此，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人华昆述称：2007年4月，郭秋玲将案涉房屋过户至第三人华昆名下，后来郭秋玲多次用该房屋抵押借款，并让第三人华昆出具委托书、声明书。2012年2月21日，李静打电话给第三人华昆，告知案涉房屋已经过户给第三人徐甜，后来已无法联系到李静。 第三人徐甜未应诉、陈述。 经审理查明:被告华鲁陵与郭秋玲于1984年结婚，婚后于1985年10月育有一子即第三人华昆；2012年3月19日，被告华鲁陵与郭秋玲协议离婚，并办理了登记手续。 1997年被告华鲁陵与郭秋玲购买了坐落于南京市(建筑面积55.33平方米，以下简称案涉房屋)，该房屋系二手房，房屋所有权人登记为郭秋玲。2007年4月在被告华鲁陵不知情的情况下，郭秋玲与第三人华昆分别以代理人廖敬贤与茆海强签订《南京市房地产买卖契约》，约定郭秋玲将案涉房屋以36万元价格出售给第三人华昆等等。后案涉房屋所有权登记在第三人华昆名下。 2012年2月21日，第三人华昆委托李静与第三人徐甜签订《南京市存量房买卖合同》，约定由第三人徐甜购买案涉房屋，转让价款为75万元；双方定于2012年3月5日前正式交付该房屋，华昆应在正式交付房屋前腾空该房屋等等。2012年2月28日，案涉房屋登记至第三人徐甜名下。第三人华昆未向第三人徐甜实际交付案涉房屋，第三人徐甜亦未向第三人华昆主张交付案涉房屋的相关责任。第三人华昆陈述第三人徐甜未向其支付案涉房屋的购房款项。 2012年7月25日，原告韩强（乙方）与第三人徐甜（甲方）签订《南京市存量房买卖合同》，约定甲方自愿将案涉房屋出售给乙方，甲、乙双方经协商一致，同意房屋转让价款为80万元；甲、乙双方定于2012年8月30日前正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋等等。该合同载明无中介。2012年8月14日，案涉房屋登记至原告韩强名下。2012年8月27日，原告韩强与案外人中国建设银行股份有限公司江苏省分行签订了《南京市房地产抵押合同》，约定双方确认案涉房屋总价值为105万元等等。第三人徐甜未向原告韩强实际交付案涉房屋，韩强亦未向第三人徐甜主张交付案涉房屋的相关责任。 被告华鲁陵获知案涉房屋被转让后，于2012年10月18日以华昆和郭秋玲为被告诉至本院，请求判决二人签订的买卖合同无效。2012年11月19日，本院作出（2012）鼓民初字第3740号民事判决书，认为案涉房屋系华鲁陵与郭秋玲婚姻关系存续期间取得，在无其他证据证明属郭秋玲个人财产的情况下，应属于华鲁陵与郭秋玲的夫妻共同财产。郭秋玲未征得华鲁陵同意，出售案涉房屋的行为系无权处分。华昆系华鲁陵与郭秋玲之子，其订立房屋买卖契约时既无购买房屋的意思表示，亦未支付相应对价，不能构成善意第三人。故判决郭秋玲与华昆于2007年4月29日订立的关于南京市。后双方均未提起上诉，该判决已生效。 原告韩强因被告华鲁陵占有、使用案涉房屋，且拒不搬出，遂诉至本院，要求判如所请。 本案审理过程中，原告韩强陈述：1、其购买案涉房屋前，曾于2012年2月实际查看该房屋，当时该房屋外墙写着“还钱”两字；2、2012年7月购买案涉房屋时，原告韩强知道郭秋玲仍居住案涉房屋，并要求租赁案涉房屋，后因案涉房屋便宜且为学区房，遂购买案涉房屋；3、其购买案涉房屋有中介进行居间服务，但其未支付中介费；4、其购买案涉房屋向第三人徐甜支付了购房款80万元，抵押合同载明105万元系因贷款需要；就该问题其在原一审中陈述为其购买案涉房屋向第三人徐甜支付了购房款为125万元，包括首付款20万元、贷款73万元及尾款；5、其不认识李静，后又承认认识李静，普通朋友关系；就该问题其在原一审中陈述其与李静系普通朋友关系。 因原告韩强不同意调解，致本案调解不成。 上述事实，有当事人陈述、本院（2012）鼓民初字第3740号民事判决书、南京市存量房买卖合同、房屋所有权证、本院开庭笔录等证据为证，予以证实。 本院认为，根据法律规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 本案中，被告华鲁陵与其前妻郭秋玲在婚姻关系存续期间购买案涉房屋，当时属于夫妻共同财产，后案涉房屋历经三次交易，但被告华鲁陵一直持续占有案涉房屋，被告华鲁陵占有案涉房屋的权利来源为购买取得。本院生效的（2012）鼓民初字第3740号民事判决书确认第三人华昆与郭秋玲之间的房屋买卖合同无效，亦证明被告华鲁陵对案涉房屋享有合法权益受到侵害，被告华鲁陵并非无权占有案涉房屋。 根据生效裁判文书认定，第三人华昆与郭秋玲订立案涉房屋的买卖契约时既无购买房屋的意思表示，亦未支付相应对价，不构成善意取得，不能产生物权变动的效果，故第三人华昆不享有案涉房屋的所有权，其将案涉房屋转让给第三人徐甜时，系无处分权人。第三人华昆陈述第三人徐甜未向其支付合同约定的房屋价款，办理房屋过户登记手续系由李静通过办理公证委托的方式代理进行，第三人华昆未现场办理过户手续。第三人徐甜未到庭参加诉讼且未举证证明其支付了合同约定的房屋价款及实际查看案涉房屋等事实，第三人徐甜应承担举证不能的法律后果，故本院认定第三人徐甜签订合同时非善意，对案涉房屋不构成善意取得，不能产生物权变动的效果，其亦不享有案涉房屋的所有权。 原告韩强自无处分权人即第三人徐甜处购买案涉房屋，虽然原告韩强依照法律规定取得了案涉房屋的房屋所有权证，但其明知案涉房屋或涉纠纷的情况下仍低价购买，且对于购买案涉房屋实际支付价款问题无充分证据予以证明，原告韩强取得案涉房屋并非善意，不符合善意取得的构成要件，故亦不享有案涉房屋的所有权。 综上，原告韩强的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告韩强的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告韩强负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  李义军 代理审判员  张广鲁 代理审判员  孙 燕 二〇一五年八月十九日 见习书记员  王 进