江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0111民初8188号原告：刘晓伟，男，1990年6月5日生，汉族，住河南省博爱县。原告：谢敏，女，1988年7月20日生，汉族，住江西省高安市。原告共同委托代理人：吕金艳，江苏钟山明镜律师事务所律师。被告：杨明环，女，1977年10月15日生，汉族，住南京市浦口区。被告：郭国锋，男，1978年7月25日生，汉族，住南京市浦口区。两被告共同委托代理人：许玉良，江苏天九律师事务所律师。两被告共同委托代理人：姜新平，江苏天九律师事务所律师。原告刘晓伟、谢敏与被告杨明环、郭国锋房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年10月17日立案受理后,依法由审判员鄢志文适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘晓伟、谢敏及其委托代理人吕金艳，被告郭国锋及两被告共同委托代理人许玉良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘晓伟、谢敏向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房地产买卖中介合同》；2、判令两被告返还购房定金80000元；3、判令两被告支付中介费50000元及贷款费1100元；4、判令两被告支付违约金299800元；5、判令本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2016年8月3日，原告刘晓伟、谢敏与被告杨明环、郭国锋通过我爱我家江风房地产经纪有限公司签订了《房地产买卖中介合同》，约定两被告将坐落于南京市浦口区房屋出售给两原告，房屋售价为2998000元，同时约定守约方有权按标的额的10%向违约方追究违约责任。合同签订当日，原告按约支付被告定金80000元，并支付中介费50000元。又于2016年8月9日支付了贷款费1100元。然而，随着房屋价格的不断上涨，被告明确表示不履行双方签订的房屋买卖合同，要求单方解除关于上述房屋的买卖合同。原被告双方所签《房地产买卖中介合同》为合法有效的合同，双方均应严格遵守。被告在收取了原告购房定金后却拒绝继续履行合同，显属严重违约，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，原告与其多次协商未果，现为维护自身合法权益，向法院起诉。被告杨明环、郭国锋辩称，一、原告在诉状中所述与事实不符。原告在诉状中所称“随着房屋价格的不断上涨，被告明确表示不履行双方签订的房屋买卖合同。”实际上，被告因为特殊情况急需现金，才有了卖房变现的想法。但是，由于对房屋买卖知识和经验的欠缺，在买卖合同签订时，在有关付款条件上只是约定“甲乙双方约定于贷款预审批通过后三个工作日内办理产权送件手续，乙方于产权送件当日支付甲方首付款140万元”而没有明确银行预审的具体期限。2016年8月3日合同签订时，原告交付了8万元的定金。被告按照合同的约定于8月中旬解除了46万余元的房屋抵押，并于9月20日前领取了不动产权证。但原告却一直无法通过贷款的预审手续，具体原因听中介说好像是没有参加社保、没有纳税的相关合格材料。被告是因为急需用钱才卖房，现在不但没有实现卖房变现的目的，相反为了解押又搭进去40万元。在合同签订一个多月后，被告在万般无奈的情况下，试图与原告协商解除合同，并主动表示愿意承担原告一定的损失，但原告却以巨额的赔偿拒绝了被告的要求。被告没有办法，只好表示继续履行合同，早日过户。所以双方根本未就解除买卖合同达成过一致。二、原告的诉请不能得到支持。被告没有与原告达成过解约的共识，并且以自己的一再催促原告履约的行为证明被告并不存在原告所述的“被告单方解除关于上述房屋的买卖合同”。因此，原告基于被告单方解约而提出的退还定金、交付违约金的诉请自然不能成立。同样，原告提出的中介费50000元和贷款费1100元也不能得到支持。而且，即使这是损失，也没有超出违约金，其主张也不合理。三、被告保留追究原告违约责任的权利。根据合同第十二条第三款“如经银行审核，乙方不能贷款或不能足额贷款，乙方在接到丙方通知后10个工作日内须自筹资金补足房款”及第十五款“乙方办理商业贷款。如有不实，相关责任自负”的约定，在原告无法通过银行预审的情况下，被告完全可以要求原告自行筹款。被告保留反诉或另行起诉追究原告的违约责任的权利。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年8月3日，原告刘晓伟、谢敏（合同乙方）与被告杨明环（合同甲方）在南京我爱我家江风房地产经纪有限公司的居间下签订了一份《房地产买卖中介合同》，被告杨明环的丈夫郭国锋也在合同中签名，合同约定由甲方将其名下位于南京市浦口区房屋出售给乙方，房屋总价款为2998000元。合同第七条约定，本合同一经三方签订即视为丙方已促成交易，乙方应向丙方支付佣金人民币54000元，甲乙双方应于签约当日支付给丙方，如有违约，丙方中介费不予退还，由违约方赔偿守约方的中介费，并赔偿定金或违约金。合同第八条违约责任部分约定，甲乙双方应按照合同中约定的时间履行合同。逾期超过十天或明确表示不履行合同的，守约方均有权按标的额的10%，计人民币299800元向违约方追究违约金。合同第十二条补充部分约定，甲乙双方在签约时，乙方支付甲方定金8万元；乙方办理商业贷款150万元，所需相关费用由乙方自行缴纳。甲乙双方应于2016年8月10日前共同去贷款银行办理贷款签字手续，并按银行要求提供相关材料。乙方承诺如经银行审核，乙方不能贷款或不能足额贷款，乙方在接到丙方通知后10个工作日内须自筹资金补足房款；甲方承诺于送件前自行办理该房屋的解押注销手续；甲乙双方约定于贷款预审通过后三个工作日内办理产权送件手续，乙方于产权送件当日支付首付款140万元；甲方承诺于送件前将该房屋内所有户口清空，逾期甲方按100元/天向乙方承担滞纳金；乙方于房屋交付当日支付给甲方房款18000元；甲方承诺此房只有一笔银行抵押，抵押金额为46万元，同意自行解押。甲方还承诺于2016年9月20日前将一手产权证办出，办证费用由甲方承担，一手面积多退少补由甲方承担，与乙方无关，此房按套计价；乙方办理商业贷款，承诺现家庭（夫妻双方及未成年子女）名下在南京无房。本人（含配偶）在全国范围内从无房贷记录，信用良好，如有不实，相关责任自负。当日，原告刘晓伟、谢敏向被告杨明环支付了8万元的购房定金、向中介公司支付了中介费50000元。原告还提交南京红蜘蛛投资咨询有限公司的收据，证明原告支付了贷款担保费1100元，被告对此不予认可。2016年8月，被告办理了涉案房屋的解押及一手产权证。原告在庭审中提交短信记录及通话录音，证明被告明确表示不卖房，也不愿意承担违约金。被告对短信记录的的真实性予以认可，但认为短信记录及通话录音均不能证明双方就解除合同达成一致。被告在庭审中陈述其在2016年9月10日左右通知中介不愿意卖房了，在9月底的时候考虑到违约金的问题又通知中介还是同意继续卖房履行合同，此时中介告知要等一等，因为还没有通过审批。被告陈述其在2016年10月中旬再次通知中介卖房，并于2016年11月15日向中介通知，要求继续履行合同。中介公司工作人员张某,4在法庭上作证陈述称原被告双方在履行合同的过程中，被告于2016年9月中旬向中介告知不同意卖房，中介公司就此事约双方多次调解均没有谈好，中介就通知担保公司停止办理贷款审批手续，新政出来之后被告又打电话告知中介同意继续卖房，原告要求继续做贷款审批手续，中介就通知了担保公司继续做贷款审批，但由于受新政的影响原告需要多提供一份社保材料，所以贷款审批未通过。上述事实有原被告陈述、《房屋买卖中介合同》、收条、收据、短信记录、通话录音、通知、快递单、证人张某,4等予以证实。本院认为,原被告双方签订的《房地产买卖中介合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同真实有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的权利义务。本案的争议焦点在于《房地产买卖中介合同》是否于2016年9月12日解除？原被告双方以及证人张某,4的证言都确认被告在2016年9月10日左右通知了中介不同意卖房，2016年9月12日双方进行过协商，原告据此主张合同已于2016年9月12日解除。本院认为，依据合同法的相关规定，在履行期限届满前，在当事人一方明确表示不履行主要债务的情况下，当事人可以解除合同。当事人一方据此解除合同的应通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，被告在2016年9月10日左右明确表示不同意继续履行合同，但原告并没有证据证明其在之后的协商过程中主张过解除合同，且在被告表示继续卖房后，原告还通知过中介将停办的贷款审批手续继续办理，后由于新政影响原告不能通过贷款审批。故本院认为《房地产买卖中介合同》并未解除。对原告主张要求解除《房地产买卖中介合同》的诉讼请求，被告在庭审中表示不同意解除，要求继续履行。本院认为，被告在买卖合同履行的过程中确实明确表示过不同意卖房，才导致原告的贷款审批手续历经停办、重办、未通过审批等。原告在庭审中亦陈述其现在已经不具备购房能力，无法筹措相应的资金，故本院认为双方的《房地产买卖中介合同》应解除为宜。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，对原告主张退还定金80000元的诉讼请求本院予以支持。对原告主张被告支付违约金299800元的诉讼请求，本院认为，被告确实提出过不同意卖房，但原告并没有就此主张解除合同，在被告同意继续卖房后又通知中介继续办理相应的贷款审批手续，后贷款审批未通过原告才向法院起诉要求解除合同并返还定金等，且在庭审中被告亦同意继续履行合同，而原告则坚持主张解除合同，故对原告的该项主张本院不予支持。对原告主张被告支付中介费50000元、贷款费1100元的诉讼请求，本院认为，原告之所以贷款审批未通过以致于要求解除合同，均是因被告在履行合同的过程中提出不同意卖房引起的，故对原告的该项主张本院予以支持。被告虽不认可原告提交的支付贷款担保费1100元的收据，但在庭审中原被告及中介均陈述了原告办理了相应的贷款审批手续，故对此项费用的真实性本院予以认可。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定,判决如下:解除原告刘晓伟、谢敏与被告杨明环、郭国锋签订的关于南京市浦口区房屋的《房地产买卖中介合同》。二、被告杨明环、郭国锋于本判决生效之日起五日内向原告刘晓伟、谢敏退还定金80000元.三、被告杨明环、郭国锋于本判决生效之日起五日内向原告刘晓伟、谢敏赔偿中介费50000元、贷款担保费1100元，合计51100元。四、驳回原告刘晓伟、谢敏的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取15392元，由被告杨明环、郭国锋负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费30784元，江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。审判员  鄢志文二〇一七年四月十六日书记员  孙彦文