南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书（2014）建南民初字第633号原告王萍，女，1969年10月19日生，汉族。委托代理人许利民，江苏国泰新华律师事务所律师。委托代理人钱克智，江苏国泰新华律师事务所律师。被告南京台湾名品城管理有限公司。法定代表人焦子颐，该公司董事长。委托代理人索明瑜，江苏天豪律师事务所律师。委托代理人胡典，江苏天豪律师事务所律师。原告王萍诉被告南京台湾名品城管理有限公司（下称台湾名品城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王萍的委托代理人许利民、钱克智，被告台湾名品城公司的委托代理人索明瑜、胡典到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王萍诉称，2012年9月26日，被告与董某某签订《南京台湾名品城店面租赁合同》，约定：董某某租用南京台湾名品城商场1-1B-03／11店面做干锅生意，租赁期自2012年10月1日起至2014年10月30日止。董某某按约交纳租金等各项费用、装潢并入驻。2013年1月29日，原告、被告与董某某签订了补充协议，约定原告成为前述店面的承租人。2013年11月，南京台湾名品城1号馆（食品汇）贴出告示，声称“内部调整”，原告自此无法继续经营。原告的设备、食品原料（部分）都被被告锁在1号馆内，原告聘用的员工有些遣散、有些留守，原告损失巨大。原告诉至法院，请求判令：一、被告赔偿原告经济损失共计349646元（包括：炒锅、冷冻柜、工作台、电锅计22000元，锅、碗、瓢、盆、厨房用品计13400元，厨房用品2568元，蒜蓉机200元，扩音器180元，毛巾等易耗品300元，消毒柜550元，餐具530元，装修、灯箱、展板、展架计6万元，董天星11个月的工资16.5万元，服务员何仁群的遣散费7500元，厨师陈丙彪遣散费12000元，员工宿舍11个月的租赁费30433元，煤气管道铺设3335元，租赁保证金7978元，公共设施防损保证金1672元，11个月的预期利润2.2万元。）；二、被告承担本案诉讼费用。被告台湾名品城辩称，2013年10月，被告贴出公告要求原告停业，并提前通知原告将可移动的设备搬离现场。因原告提出的赔偿金额过高，故对于原告搬离后产生的损失问题，双方未能够达成一致意见。关于原告提出的部分损失问题：对于员工住宿费用，并非双方签订合同造成的损失，与本案无关；对于员工的遣散费，原告未能证明真实的雇佣关系，即使有遣散费，也应当以一个月的工资金额计算；对于预期利润，原告没有相关的证据证明其存在盈利；对于煤气管道铺设，原告没有证据证明。经审理查明，原告王萍为南京市建邺区鼎赞餐厅（下称鼎赞餐厅）的经营者。2012年9月26日，案外人董某某与被告台湾名品城公司签订《南京台湾名品城店面租赁合同》，约定：董某某租用南京台湾名品城商场1-1B-03／11店面，店名为台湾西海岸干锅，租赁面积为20.9平方米；租赁期自2012年10月1日起至2014年10月30日止；租金分为保底租金和抽成租金，其中保底租金为每月1907元，抽成租金为第一年为董天星店面每月营业所得之13%，第二年为每月营业所得之15%，以保底租金和抽成租金金额较高者确定；租赁保证金为7978元，公共设施成品防损保证金1672元。2013年1月29日，鼎赞餐厅、被告台湾名品城公司、董天星三方签订补充协议，约定董某某承租被告的店面改由原告承租，董某某在《南京台湾名品城店面租赁合同》的权利和义务由原告承继。2013年11月，被告在台湾名品城1号馆大门贴出结业公告，告知商场自2013年11月25日起进行内部调整，要求消费者及时对储值卡进行消费或者退卡。2013年11月25日，被告将原告承租店面所在1号馆大门封馆锁门，原告自此无法继续对店面进行使用和经营。在庭审过程中，本院于2015年1月9日到诉争店面的现场进行查看，确定以下事实：原告承租的店面位于南京台湾名品城1号馆，2013年11月25日，被告因场馆整体经营需要将1号馆关闭，停止对外经营；2014年12月，因1号馆整体改造，被告将原告承租店面内的设备、物品等转移至7号馆一楼的一个独立仓库，后自行将店面拆除；经现场清点，存放在7号馆一楼独立仓库的物品包括：三连水槽1台、白色三层货架1个，四门冰箱1台、双口炒锅1台、四头煲仔炉1台、卧式冷冻柜1台、双层工作台1台；原告称除了仓库的物品，原店面还有价值3000元的物品灭失；原告称店面装修时共计花费6万元，被告称原告仅装修了柜台、灯箱、外侧墙壁砖，在拆除过程中，灯箱不知去向。以上事实的查明，有原告提供的店面租赁合同、补充协议、收据、照片打印件，本院所作的现场勘验笔录，以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据董某某与被告之间签订的《南京台湾名品城店面租赁合同》，以及原告、被告和董某某之间签订的补充协议，原告与被告之间形成有效的店面租赁合同关系，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。由于合同约定的租赁期限截止于2014年10月30日，而被告在2013年11月25日自行将原告承租店面所在的1号馆进行关闭，导致原告无法继续进行经营活动，被告的行为已经构成根本违约。由于被告的违约行为，导致双方无法继续履行合同，被告应该向原告承担违约责任。对于因被告违约导致合同提前终止履行，应如何承担违约责任的问题，双方并未做出明确的约定，本院认为，被告应返还原告店面内的可移动的设备、物品，对于店面的装修残值以及预期经营损失等予以赔偿。根据现场勘验情况，除仓库内现存的物品外，原告称尚有其他价值3000元的物品灭失，被告虽称其并未见到相应的物品，但是由于被告自行将原告的物品转移，其应承担对己不利的法律后果，结合原告提出的灭失物品的内容及价值，本院对原告的意见予以采信，被告应返还仓库内现存的物品，同时赔偿其他物品的损失3000元。对于原告所主张的装修损失问题，虽然被告对于原告装修费6万元的数额不予认可，但其认可原告确实对店面进行了装修，而被告自行拆除原告承租店面，是造成本院无法查验、评估原告装修情况的直接原因，原告对此应承担对己不利的法律责任，结合原告承租店面的面积及经营性质，本院对于原告所称店面装修共计花费6万元的事宜予以确认，参照双方租赁合同的总期限（25个月）以及尚未履行的期限（11个月），本院认为，被告因违约提前终止合同，应赔偿原告装修损失2.7万元。对于原告诉请中所主张的其他设备、物品的损失，由于缺乏相应的证据予以证明，同时也与现场勘验的内容不一致，故本院对于原告主张的该部分损失不予支持。对于原告诉请中主张的员工遣散费、工资、宿舍租赁费、管道铺设费用、预期利润损失等，本院认为，由于原告的主张的数额缺乏足够的证据和相应法律依据，结合双方租赁合同的内容和原告的经营情况，本院酌定，被告应赔偿原告经营损失11442元（1907元＊6个月）。在双方合同终止履行后，被告应退还原告租赁保证金7978元，以及公共设施成品防损保证金1672元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京台湾名品城管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王萍返还放置在南京台湾名品城7号馆仓库内的如下物品：三连水槽1台、白色三层货架1个，四门冰箱1台、双口炒锅1台、四头煲仔炉1台、卧式冷冻柜1台、双层工作台1台。二、被告南京台湾名品城管理有限公司向原告王萍赔偿物品损失3000元，赔偿装修损失2.7万元，赔偿经营损失11442元，退还租赁保证金7978元、公共设施成品防损保证金1672元。上列款项共计51092元，由被告于本判决生效之日起十日内给付原告。三、驳回原告王萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费7300元，由被告南京台湾名品城管理有限公司负担（原告预交的诉讼费7300元，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院的开户银行是农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76）。审 判 长  高福罡人民陪审员  胡 玲人民陪审员  刘思杏二〇一五年八月二十四日见习书记员  赵丽莎