长春汽车经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)吉0192民初1743号原告张茹，住吉林省九台市。委托代理人刘晓龙，吉林刘文律师事务所律师。被告吉林省华盛房地产开发有限责任公司，住所吉林省长春市。法定代表人李守华，该公司董事长。委托代理人李云东，吉林紫荆花律师事务所律师。被告吉林省华盛房地产开发有限责任公司龙嘉分公司，住所吉林省九台市。负责人李守华，该公司经理。委托代理人李云东，吉林紫荆花律师事务所律师。委托代理人闫忠刃，该公司职员。原告张茹诉被告吉林省华盛房地产开发有限责任公司（以下简称华盛公司）、吉林省华盛房地产开发有限责任公司龙嘉分公司（以下简称龙嘉分公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张茹及其委托代理人刘晓龙，被告华盛公司的委托代理人李云东，被告龙嘉分公司的委托代理人李云东、闫忠刃到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称2014年1月2日，原告与被告龙嘉分公司签订认购协议书，购买被告开发的位于九台市龙嘉镇龙嘉尚城15号楼21室门市房一处，总房款为1215984元，建筑面积217.14平方米，协议约定“最终以产权实测面积为准，房款按照国家要求多退少补。”2014年1月2日，原告通过银行汇款一次性将全额购房款1215984元汇入被告龙嘉分公司的负责人尹成海个人银行卡，龙嘉分公司为原告出具收款收据。2014年3月31日，原告按照龙嘉分公司的要求，交纳门市入住费4066元，房屋维修基金7600元。2014年6月15日，龙嘉分公司交付房屋。原告于2014年10月开始装修房屋，并支付装修款98500元。期间，2015年1月19日，原告交纳取暖费7383元。2016年以来，原告多次要求与被告签订商品房买卖合同并办理产权登记，但被告均以未收到房款为由拒绝原告的要求，导致原告无法实现合同目的，损失严重。故诉至法院，请求判令1、解除原告与被告龙嘉分公司签订的“认购协议书”；2、二被告连带返还购房款1215984元；3、被告返还入住费4066元、房屋维修基金7600元、采暖费7383元，合计19049元；4、被告赔偿装修损失98500元；5、被告赔偿上述费用的利息损失，利息自欠款日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至本金给付之日。被告华盛公司、龙嘉分公司辩称一、被告不同意解除与原告签订的认购协议书。原告购买被告的房屋，被告已于2014年3月31日将房屋交付给原告使用至今，因此不存在解除认购协议书的问题。被告之所以未与原告签订商品房买卖合同，是因为原告至今未将购房款交付给被告单位，原告将购房款交付给尹成海个人，不是对被告单位履行支付行为，尹成海也未将购房款交付给被告单位。原告提交的收据不是被告单位的财务收据，原告的付款行为被告不予认可。原告必须将购房款交付给被告单位的财务部门，被告才能与其签订商品房买卖合同，办理产权登记。二、二被告未收到原告交付的购房款，所以不存在被告返还原告购房款的问题。三、原告要求二被告返还入住费、房屋维修基金、采暖费，赔偿装修费的诉讼请求不能成立。四、原告要求二被告按照银行贷款利率支付利息缺乏事实及法律依据。五、原告将支付给尹成海个人的款项1215984元给付被告，被告立即为原告办理产权手续。综上，请求法院驳回原告的诉请。经审理查明：2014年1月2日，原告张茹（乙方）与被告龙嘉分公司（甲方）签订“认购协议书”，约定“一、房源信息15号楼21室（该房号如与产权编号不符，以实际房屋所在位置为准），建筑面积约217.14平方米（最终以产权实测面积为准，房款按照国家要求多退少补），单价6500元/平方米，总房款1411410元；二、付款方式一次性付款，优惠后单价5600元/平方米，优惠后执行总房款为1215984元。……四、本认购书所规定的购买商品房的总价款只包括房屋售价，其它办理产权及按揭手续等相关费用（如公证费、产权登记费、工本费等），均由原告自行承担。……六、本协议一式三份，甲方执两份，乙方执一份，甲乙双方签字（签章）后即可生效，具有同等法律效力。甲乙双方签订《商品房买卖合同》后本协议自动失效，由甲方收回。”同日，原告张茹向被告龙嘉分公司时任负责人尹成海账户转账付款1215984元，龙嘉分公司向张茹出具收款收据，加盖龙嘉分公司合同专用章。2014年3月31日、2015年1月19日，张茹分别向九台市龙嘉镇乐居物业管理有限公司缴纳房屋入住费4066元、房屋维修基金7600元、取暖费7383元。原告张茹主张龙嘉分公司于2014年6月15日交付房屋，其于2014年10月进行装修，支付装修费98500元。本院认为原告张茹与被告龙嘉分公司签订的“认购协议书”系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议签订后，原告已经按照约定向龙嘉分公司支付购房款1215984元，被告龙嘉分公司亦已经向原告交付房屋。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原告张茹与被告龙嘉分公司签订的“认购协议书”约定了房屋的具体位置、面积、单价、总价、付款方式等主要内容，且签订协议书当日，被告龙嘉分公司已经按照协议约定收取购房款1215984元，故双方签订的“认购协议书”应认定为“商品房买卖合同”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。”结合已查明的事实，2014年原告已交付购房款，被告亦向原告交付房屋，但至2016年11月17日案件开庭审理，被告仍未协助原告办理房屋权属证书，构成违约，应承担相应的违约责任。故原告要求与被告龙嘉分公司解除“认购协议书”，被告返还购房款1215984元并赔偿利息损失的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。利息损失自2014年4月2日起至购房款全部返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。因协议解除后给原告造成的实际损失还包括入住费4066元、房屋维修基金7600元及上述两项费用产生的利息，故原告要求被告返还入住费、房屋维修基金及利息损失的诉讼请求本院予以支持。利息损失自2014年3月31日起至入住费、房屋维修基金全部返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。关于原告主张的被告应返还取暖费7383元问题，因取暖费属于住户个人消费的费用，并非强制缴纳的费用，故原告要求被告返还缺乏依据，对原告该项请求不予支持。关于原告主张的被告应赔偿装修损失98500元问题，因原告提供的证据不足以证明其实际支付装修费的事实，故对该项诉讼请求不予支持。二被告辩称，因原告未交付购房款，所以未协助原告办理产权登记手续，不同意解除认购协议，赔偿损失。根据已查明的事实，签订认购协议后，原告向时任龙嘉分公司负责人的尹成海账户转账付款1215984元，龙嘉分公司向原告出具收款收据，加盖了龙嘉分公司合同专用章。该收款收据具有法律效力，确认了原告向龙嘉分公司付款的事实。至于龙嘉分公司内部如何管理、使用公章及资金如何管理使用，对原告没有约束力，因此二被告的抗辩理由不能成立。关于被告华盛公司、龙嘉分公司如何承担责任的问题。龙嘉分公司是经依法登记注册领取营业执照的组织，有固定的组织机构和一定的财产，具有相对独立的法律地位，可以从事与其法律地位相适应的民事活动。但龙嘉分公司不具有法人资格，责任能力不完整，故其无力承担的债务，华盛公司应承担补充清偿责任。本案中，首先应以龙嘉分公司的财产向原告返还相关费用及赔偿损失，龙嘉分公司无力承担的部分由华盛公司承担补充清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下一、被告吉林省华盛房地产开发有限责任公司龙嘉分公司于本判决生效之日起十日内返还原告张茹购房款1215984元，并赔偿利息损失（自2014年4月2日起至购房款全部返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、被告吉林省华盛房地产开发有限责任公司龙嘉分公司于本判决生效之日起十日内返还原告张茹入住费4066元、房屋维修基金7600元，合计11666元，并赔偿利息损失（自2014年3月31日起至入住费、房屋维修基金全部返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告吉林省华盛房地产开发有限责任公司对被告吉林省华盛房地产开发有限责任公司龙嘉分公司上述债务承担补充清偿责任。四、驳回原告张茹其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16800元，由原告张茹负担1333元，被告吉林省华盛房地产开发有限责任公司龙嘉分公司负担15467元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  徐宝红人民陪审员  刘玉杰人民陪审员  门爱红二〇一七年四月六日书 记 员  王迪蔚