广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）阳中法民一终字第507号上诉人（原审原告）：李观兰，女，1961年10月10日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托代理人：谢镇灿，广东真智律师事务所律师。委托代理人：林德战，广东真智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴体，女，1949年9月20日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托代理人：林良国，广东迅恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李观庆，男，1957年9月27日出生，汉族，住广东省阳江市海陵岛试验区。委托代理人：周英，女，1960年8月11日出生，汉族，住广东省阳江市海陵岛试验区。系李观庆的妻子。被上诉人（原审被告）：周英，女，1960年8月11日出生，汉族，住广东省阳江市海陵岛试验区。上诉人李观兰因与被上诉人吴体、李观庆、周英房屋买卖合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2015年1月28日作出的（2014）阳城法闸民初字第121号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：李观兰与李观庆是兄妹关系，李观庆和周英是夫妻关系。1987年9月18日，李观庆向阳江县农业生产资料公司购买了位于甲镇乙房屋，双方签订《卖屋合约》。该合约载明“我生产资料公司建有花岗岩水泥混合结构平房壹间，座落在甲镇乙房屋，平房东至三井二巷四十四号关则兴屋同碑，西至大路，南至壹点七米巷道，北至巷道。长壹拾捌点肆米，宽玖点壹米，共计壹佰陆拾柒点肆肆平方米。现因无鱼水收购，该处已不适用。经我公司研究决定以人民币贰万伍仟圆正卖断给闸坡李观庆。从我公司收到李观庆交来贰万伍仟圆之日起，一切产权由李观庆掌管。恐口无凭，特立此约。该约一式两份，买卖双方各执一份。卖方：阳江县生产资料公司，经办人：赵崇发，买方：闸坡镇李观庆经见人：陈俊。”1987年9月24日，李观庆支付购房款25000元给阳江县农业生产资料公司，有该公司出具的“收款凭证”为证。1996年8月28日，李观庆、周英申领了阳江市海陵岛甲镇丙路a号房地产的《国有土地使用证》。1998年8月28日，李观庆、周英将甲镇丙路a号房地产作价64500元卖给吴体，双方签订有《买卖合同》，该合同载明“兹有李观庆、周英共有的座落在甲镇丙路a号土地壹块，地内有旧屋平房四十八平方米，无房产证。该地面积共贰佰壹拾伍平方米，东至七十公分水巷自碑，南至四米巷道自碑、西至十二米大路自碑，北至四米巷道自碑。现因经济困难，愿意将该地转卖给吴体，总价为人民币陆万肆仟伍佰元正。办理转卖的一切手续费用由买方负责，卖方必须提供该地的一切资料及出具该地的权属证明书。本合同自签订之日起生效，买方将地款付清给卖方，今后该地的一切产权、产业归买方所有，双方不得反悔，恐口讲无凭，特立此契。卖方：李观庆、周英，买方：吴体。”1999年9月22日，吴体办理了甲镇丙路a号房地产的《国有土地使用证》，2013年9月30日，吴体办理了该房屋的《建设用地规划许可证》。李观兰在吴体办理该房地产《建设用地规划许可证》时提出异议，认为该房屋是其与李观庆共同出资购买，其依法享有份额。李观兰与吴体、李观庆、周英双方经协商无果，李观兰遂于2014年6月16日诉至原审法院，请求确认吴体与李观庆、周英于1998年8月28日签订的转让闸坡镇北环路39号的房屋的买卖合同无效。另查明，李观兰于2014年6月12日向江城区人民法院提起行政诉讼［（2014）阳城法行初字第9号］，请求撤销阳江市住房和城乡规划建设局海陵分局于2013年9月30日颁给吴体的地字第4417……64号《建设用地规划许可证》。因为该行政诉讼案件的处理结果，对本案的处理有关联，原审法院依法裁定中止本案的审理。2014年8月20日，江城区人民法院作出（2014）阳城法行初字第9号行政裁定书，裁定驳回李观兰的起诉。李观兰不服该裁定，上诉于阳江市中级人民法院。2014年11月27日，阳江市中级人民法院作出（2014）阳中法行终字第69号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案恢复审理。原审法院认为：李观庆、周英与吴体于1998年8月28日签订的《买卖合同》是双方在平等、自愿、等价有偿情况下签订的，不违反有关法律规定。吴体在向李观庆、周英购买甲镇丙路a号房屋时，李观庆、周英提供了其向阳江县生产资料公司购买该房屋的《卖屋合约》、收款凭证以及《国有土地使用证》等证据，充分证明李观庆、周英是该房屋的产权人，李观庆、周英有权处分该房屋，吴体的购买是合理合法的，且吴体在买受该房屋后，已经办理了闸坡镇北环路39号房屋的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，李观庆、周英与吴体之间的房屋《买卖合同》，不存在上述规定的情形，李观兰也没有提供该《买卖合同》存在上述规定情形的证据，所以该《买卖合同》合法有效。即使甲镇丙路a号房屋是李观兰与李观庆合伙购买，吴体也是善意购买的第三人，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“ 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”之规定，李观庆与李观兰之间内部合伙购房关系，不影响作为善意第三人吴体善意取得该房屋。故李观兰的诉讼请求，理据不足，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国物权法》第十六条、第一百零六条之规定，判决如下：驳回李观兰的诉讼请求。一审案件受理费100元由李观兰负担。上诉人李观兰不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误，位于甲镇丙路a号房屋是李观兰与李观庆的共有财产，李观庆无权处分。1987年9月，李观兰与李观庆共同出资购买了阳江县生产资料公司出卖的位于甲镇丙路a号房屋，当时李观兰出资12000元，李观庆出资13000元，共25000元。该事实有李淑珍和李观庆的通话录音，李观春、徐挺、杨容贵等证据证明。二、李观庆、周英与吴体恶意串通签订的《买卖合同》损害李观兰的利益，该《买卖合同》应属无效。1、位于甲镇丙路a号房屋为李观兰与李观庆的共有财产，而《买卖合同》的签订时间为1998年8月28日，当时李观庆在外避债，根本就不敢回阳江，不可能与周英一起签订《买卖合同》将讼争房屋卖给吴体，该买卖合同签订主体作假，合同无效，李观兰请求对《买卖合同》上李观庆的指模真实性进行鉴定；2、李观庆没有将讼争房屋卖给吴体的意思表示。李观庆在电话录音中多次说以8万元抵押出房屋，是因为李观庆此前一直只从周英口头那里知道讼争房屋已经抵押了，抵押价钱是8万元，但他并不知道周英与吴体恶意串通，由吴体冒名顶替办了房屋买卖手续，在《买卖合同》中将讼争房屋价钱写成是64500元。周英是瞒着李观庆私自恶意转让房屋的，李观庆根本就不知情；3、在1998年8月28日签订《买卖合同》时，正是李观庆与周英闹离婚的时候，当时李观庆在外面和第三者同居，周英也趁机想转移财产，并且当时李观庆经营渔船生意失败，正负债累累，周英也通过签订假的《买卖合同》转移财产，逃避债务。1995年1月24日，燕鸥渔业公司与李观庆、李观春两兄弟订立《还款计划书》，李观庆当时已经负债累累，此后的1996年，李观庆和李观春分伙，粤阳江××××3号船由李观庆独自经营，分伙经营后，李观庆负债进一步加深，并于1999年10月12日将粤阳江××××3号船出卖。由此可见，当时周英为了转移债务，才恶意签订《买卖合同》将讼争房屋恶意转移给吴体。三、吴体不属于《中华人民共和国物权法》第106条所规定的善意购买的第三人。1、吴体在签订《买卖合同》时对房屋属于李观兰和李观庆共有的情况完全知情，根本不是善意取得。吴体是李观庆妻子的姐姐，1987年购房入伙时及1994年李观兰结婚时，吴体均帮忙筹办酒宴，特别是1994年李观兰结婚时，婚礼的筹办是由吴体一手操作。李观兰从1987年至1994年一直在该房屋居住，吴体如果真的是存在购买该房屋的意思，不可能在李观兰不知情且不在场的情况下就签订《买卖合同》；2、《买卖合同》中64500元的房屋购房款没有真实交付；3、该房屋在签订《买卖合同》后吴体从来没有入住过，也没有真正完成交付，吴体是属于与周英恶意串通，骗取该房屋的所有权。2009年8月13日，李观兰接到一朋友（也是周英的好朋友）的电话，朋友在电话里说周英提出要卖该房屋，朋友问周英“你周英那间屋不是早卖了吗？”周英说“我那间屋其实一直没有卖，只是我们阿庆做（经营）船做蚀了，加上女儿莹妹近期又输了几万元六合彩，现在无钱还银行贷款，又怕银行拍卖该房屋，所以，只能将该房屋暂转写吴体名字，其实该房屋仍是我们的，租金也一直是我们收取的”。综上所述，位于甲镇丙路a号房屋是李观兰与李观庆的共有财产，李观庆无权处分，周英瞒着李观庆私自恶意转让房屋，该《买卖合同》应属无效，请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判李观庆、周英与吴体签订的《买卖合同》无效。被上诉人吴体答辩称：一、原审判决认定闸坡镇北环路39号房屋原为李观庆、周英所有是正确的，李观兰主张与李观庆共有缺乏事实和法律依据。李观兰主张其有份出资购买阳江县生产资料公司出卖的位于甲镇丙路a号房屋，认为讼争房屋是她与李观庆的共有财产，李观兰上述主张无法对抗李观庆、周英持有的《国有土地使用证》及其他产权资料证明。原审判决依据李观庆、周英提供的《卖屋合同》、《收罚款凭证》、《建设用地规划申请书》和《国有土地使用证》等认为甲镇丙路a号房屋为李观庆、周英所有是正确的，应予以维持。二、李观庆、周英与吴体之间的房屋买卖行为不存在恶意串通的情形。李观兰主张李观庆、周英与吴体恶意串通签订《买卖合同》，损害了李观兰的利益，认为《买卖合同》无效，其理由是买卖合同的主体作假，李观庆、周英为了逃避债务低价贱卖房屋等，李观兰的上述主张没有依据。讼争房屋是李观庆、周英夫妻的共有财产，他们处分自已的房屋是行使其权利。对于《买卖合同》中买方、卖方在合同上的指模真假，合同当事人最清楚，主要合同双方当事人认可，便具有合法性，李观兰却凭空想象指模是假的，认为合同无效，毫无依据。政府部门已发给吴体《国有土地使用证》，该证是经过李观庆、周英在政府部门中办过户手续后才能取得，李观庆在过户手续上签名和盖指模，难道李观庆的签名也是假的。至于李观庆、周英是否低价出卖讼争房屋。按照当时当地的房地产价格，吴体以64500元购买讼争房屋，已属高于市场价购买。主要原因是吴体与李观庆、周英存在亲戚关系，为了帮助李观庆、周英还债，在不需要居住的情况下，而以高于市场价格购买他们的房屋。根据事实和证据证实，讼争房屋是李观庆、周英的合法财产，李观兰与讼争房屋没有法律意义上的利益关系，李观庆、周英处理自已的合法财产是法律赋予的权利，他们将房屋出售给吴体没有损害李观兰的利益，是合法有效的。三、吴体是甲镇丙路a号房屋的善意购买人，购买后已实际取得和管理使用了该房屋，依法应受到法律的保护。吴体在购买房屋后，曾对房屋进行了改造和维修，并且出租给他人。1999年9月22日领取了该房屋的《国有土地使用证》，2013年拟建设时又申领了《建设用地规划许可证》。吴体已占有、使用和管理了甲镇丙路a号房屋十几年，并依规定领取了该房屋产权的相关证明。吴体认为，不管李观兰与李观庆、周英是合伙购买或借钱购买，都与吴体无关。根据相关法律规定，吴体属于善意购房者，对吴体的购房行为依法应予以保护。四、吴体购得讼争房屋至今已近16年，李观兰现主张权利也超过诉讼时效，对李观兰的起诉，依法应不予支持。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人李观庆、周英答辨称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。1、甲镇丙路a号房屋李观庆、周英是向李观兰借12000元购买，并非李观兰所主张的共同出资购房，后来李观庆偿还了5000元，还欠李观兰7000元；2、甲镇丙路a号房地产权属清楚，李观庆、周英有权处理该房地产；3、李观庆、周英与吴体签订的《买卖合同》是合法有效的。讼争房屋不是祖屋，其来龙去脉周英在原审法院已陈述清楚，李观兰称该屋是其与李观庆的共同财产，李观庆、周英与吴体是恶意串通转让房屋，李观兰的主张没有任何依据。李观兰讲李观庆当时在外避债，根本就不敢回阳江，不可能与周英一起将房屋卖给吴体，这是一种毫无根据的推断，并无事实证明。难道李观庆在外避债就不会回阳江一趟，李观庆与周英是夫妻，随时可以沟通联系，房屋买卖这样大的事情，称李观庆不知情说不过去。当年李观庆与周英向阳江县农业生产资料公司购买房屋也是李观庆在外打工期间，一切手续是由周英代办的。既然李观兰承认当时李观庆经营船生意失败，负债累累，那么李观兰也应该承认，李观庆以房抵债的事实。李观庆、周英将房屋转卖给吴体这一事实不可否认，李观庆、周英有权将属于自己的房地产转让，根本没有损害李观兰的利益。二、李观兰上诉请求没有事实依据。李观兰主张吴体不属善意购买的第三人，还称吴体购房前认识李观兰与事实不符。想当年李观兰、周英经营渔船，欠下债务136万多元。特别是刚刚分伙那一年，李观庆刚接手出海，就在出海途中被大货船连夜拖走了一槽网，损失8万多元，当时渔业大队没钱借给李观庆、周英，李观庆、周英欠银行的债未还，也贷不到款，无奈只有向亲戚借钱，幸得吴体的帮助，她不但拿出自己的积蓄，还向朋友处借，合计借8万元给李观庆、周英，才置一槽网出海作业，解决了暂时困难。当时李观庆、周英还向吴体承诺所借的钱待有钱后会及时还，如果确实无法偿还则用房屋顶债。后来由于李观庆渔船经营不善，欠债起来越多，法院还发出三次追债通知书，当时周英的家庭生活十分困难，李观兰没有给予任何帮助，只有吴体肯借款帮助李观庆、周英，否则周英根本无法维持生计。李观兰提起本案之诉毫无依据，讼争的房屋与李观兰毫无关系，李观兰无权干涉，李观兰主张《买卖合同》无效毫无依据。讼争房屋卖给吴体后，据周英了解吴体曾经翻新过，后出租给他人居住，李观兰主张吴体从未入住亦没有依据。综上所述，请求二审法院依法维持原判决，驳回上诉。本院经审理查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，李观兰与李观庆、周英在原审庭审时均确认李观兰在结婚前在甲镇丙路a号房屋居住，在1994年李观兰结婚后就搬离该房屋。二审审理期间，李观兰主张在2014年3月李观庆在阳江市公安局海陵分局甲派出所（以下简称甲派出所）时承认甲镇丙路a号房屋李观兰有份，申请本院调取该询问笔录。本院依李观兰的申请向闸坡派出所调取了于2014年3月13日对李观庆所作的询问笔录，部分内容如下“问：你与李观兰有何房产纠纷？答：该处房产位于阳江市海陵区甲镇丙路a号，面积有168平方米，上面盖有一间面积约50平方米的平房。此地块李观兰声称是与我合资购买的，但我与妻子都讲是我自己独自购买的，双方自前年（2012年）开始就发生分歧并一直纠纷不断。……问：你讲讲你与李淑珍的对话内容？答：……我当时向李淑珍坦承是与李观兰合资购买该地块的，然后我告诉李淑珍，买地时我确实不在场，都是周英一手决定和办理的，周英也对我讲我家出资人民币13000元，李观兰出资人民币12000元，二家合资购买该地块的。之后李淑珍还反复质问我有关于合资购地的事是否属实，我均称属实。……问：你知道该地块买下后，周英是如何对你讲的？答：周英当时将我家与李观兰合资购买该地块的，我家出资13000元，李观兰出资12000元。……问：你现在打算如何解决这个纠纷？答：我打算与李观兰调解，李观兰对该地块是有一部分产权的，现在该地块被我卖了，我打算对李观兰作出经济上的补偿。……”李观兰认为该笔录证明甲镇丙路a号是李观兰与李观庆共同出资购买，李观庆承认李观兰对讼争房屋拥有部分产权，现在该房屋被李观庆卖掉，其打算对李观兰作经济补偿。李观庆、周英无权处分讼争房屋，其两人与吴体恶意串通所签订的《买卖合同》应属无效，吴体不构成善意取得，吴体应返还讼争房屋给李观兰；李观庆、周英认为该笔录所反映的内容不属实，该笔录是闸坡派出所打印好内容后，强迫李观庆签名，不认可笔录的内容；吴体对笔录合法性、关联性有异议，该询问笔录在原审时已形成，但李观兰原审没有申请法院调取，现在二审申请调取与证据规则相冲突，不属新证据。吴体认为本案的房屋纠纷是属于民事纠纷范畴，派出所管辖的是治安案件，本案不属派出所调处的职权范围。讼争房屋周英也有份，为何派出所没有通知周英一起调解。另外，闸坡派出所主要是要求李观庆陈述李淑珍的电话录音内容，该电话录音已经原审双方质证，原审法院没有以电话录音为认定事实依据，二审对此亦应不予认定。李观庆、周英是因欠吴体的借款而以屋抵债给吴体，吴体亦已领取了《国有土地使用证》及办理报建手续，吴体属讼争房屋的合法所有权人，李观兰主张合同无效理据不足。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点是李观庆、周英与吴体于1998年8月28日签订的《买卖合同》效力认定问题。依法成立的合同，受法律保护，非属法定事由不应被认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”李观兰上诉主张李观庆、周英与吴体存在恶意串通，损害李观兰的利益，请求确认双方所签订的房屋买卖合同无效，李观庆、周英与吴体对此不予认可，故审查李观庆、周英与吴体的房地产买卖行为是否构成恶意串通，是本案审查的关键。首先，讼争的房地产原是以李观庆的名义从阳江县农业生产资料公司处购得，在房屋转让前，讼争房屋也是以李观庆、周英的名义申领《国有土地使用证》，即李观庆、周英是讼争房屋的登记权属人，讼争房地产在转让给吴体前无任何证据显示李观兰是讼争房地产的共有人；其次，李观兰从1994年结婚后已没有在讼争房屋处居住，即在1998年李观庆、周英与吴体签订《买卖合同》前，讼争房地产是由李观庆、周英管理使用；再次，无证据证明李观庆、周英与吴体约定的房地产转让价格远低于正常的市场价格。故吴体在购房时通过对讼争房地产的权属登记及居住情况的了解，才与李观庆、周英在平等自愿、协商一致的情况下签订《买卖合同》，应属合法有效，李观兰主张吴体在购房时已知道讼争的房地产李观兰享有份额，及主张李观庆、周英与吴体恶意串通转让讼争房地产，但未能提供证据证明，本院不予支持。况且，吴体在购得讼争房地产后以其名义申领了《国有土地使用证》及《建设用地规划许可证》，已管理使用了讼争房地产，即使讼争房地产是属于李观庆与李观兰共有，吴体亦属善意购买的第三人，根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”，及《中华人民共和国物权法》第一百零六条“ 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”的规定，李观庆与李观兰之间是否属内部的合伙购房关系，不影响作为善意第三人吴体善意取得该房屋，故原审法院驳回李观兰的诉讼请求该处理并无不妥。综上所述，李观兰的上诉理据不足，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1413元，由上诉人李观兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  关衡勋代理审判员  莫怡华代理审判员  施震宇二〇一五年八月二十五日书 记 员  林宗发