山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第1660号上诉人（原审被告）保利（青岛）实业有限公司。法定代表人付俊，董事长。委托代理人戚永鑫，山东琴岛律师事务所律师。委托代理人朱红娟，山东琴岛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）姚国韬。委托代理人陶虹，海南慧海（青岛）律师事务所律师。委托代理人姜东，海南慧海（青岛）律师事务所律师。上诉人保利（青岛）实业有限公司（以下简称保利公司）因与被上诉人姚国韬商品房买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2014）北民初字第1029号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。姚国韬在一审中诉称，双方于2012年7月31日签订商品房预售合同，合同标的为保利公司开发的里院里项目四方区人民一路×号×商铺。合同约定交房日期为2012年10月31日，逾期应支付违约金。保利公司逾期至2013年12月24日才将房屋交付。另外，保利公司未经姚国韬同意变更小区布局。根据合同约定，保利公司应支付逾期交房和变更小区布局的违约金。由此，请贵院依法判如所请：1、请求判令保利公司支付逾期交房违约金513732元；2、请求判令保利公司支付变更布局的违约金2608元；3、本案诉讼费由保利公司承担。保利公司在一审中辩称，公司实际交房时间和合同约定时间发生迟延，但迟延期限并非姚国韬诉状所述，且迟延原因是因政府拆迁所致，保利公司无过错。姚国韬主张的逾期损失没有相应证据，应承担举证责任，违约金过高，公司不应当承担违约责任。一审法院经审理查明，2012年7月31日，姚国韬与保利公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定姚国韬购买保利公司的四方区人民一路×号《保利.里院里》-×单元×层×-×户房产，暂测建筑面积123.83平方米，每平米21061.05元，总房款2607779元。约定若姚国韬未按照合同约定的时间付款，应当向保利公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过10天后，保利公司有权单方面解除合同，姚国韬应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。合同约定保利公司于2012年10月31日前交付房屋，如未在约定期限内交付，保利公司应按姚国韬已付房款的日万分之三向姚国韬支付违约金，违约金自最后交付期限之第二天计算值实际交付之日止，逾期超过60天，自逾期后的第61日起至实际交付之日止，保利公司应按照已付房款的日万分之五向姚国韬支付违约金。房屋交付的标志为姚国韬签署《收楼确认书》。合同同时约定，保利公司不得擅自变更约定的小区平面布局，未征得姚国韬同意变更小区的平面布局，姚国韬有权要求保利公司恢复，如不能恢复的，保利公司应当向姚国韬支付总房价款的0.10%违约金。姚国韬（乙方）与保利公司（甲方）在附件一中就付款方式和付款期限进行了约定：付款方式为按揭商业贷款支付，乙方于2012年3月30日前付定金10万元，2012年7月30日前与甲方签约，并付首付款1207779元，乙方于2012年8月10日前支付应付房款1300000元，同时约定乙方以按揭贷款方式支付房款的，乙方应在甲方通知的时间内同按揭银行签订《按揭合同》、向按揭银行提供办理按揭手续所需全部资料，如由于乙方原因导致按揭银行在超过甲方通知的时间10个工作日后尚未发放按揭贷款，且乙方也未在该期限内将相应购房款支付给甲方的，则甲方有权解除本合同、将商品房另行出售。乙方应按总房价的20%向甲方支付补偿金，因合同解除而产生的费用由乙方承担；若甲方同意继续履行合同，则自上述约定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止的整改迟延付款期间，乙方应按预期未付款额的日万分之三向甲方支付补偿金。姚国韬已向保利公司全部支付购房款：2012年3月30日，支付购房定金10万元；2012年4月5日，支付购房款427779元；2012年7月8日，支付购房款两笔380000元和400000元；上述四笔付款均通过青岛银联POS机向名称为保利实业、编号为303053215200566的商户刷卡支付。姚国韬、保利公司及交通银行股份有限公司青岛四方支行三方签订《个人住房抵押贷款合同》，该抵押合同姚国韬于2012年9月11日签字，保利公司和银行与2012年10月9日盖章，2012年12月10日该银行支付购房款1300000元。2013年12月20日，保利公司向姚国韬发出催办交楼通知书，限姚国韬于2013年12月25日前办理售楼手续，姚国韬遂于2013年12月24日交纳涉案房屋的物业费，涉案房屋交付。针对保利公司是否应承担逾期交房的违约责任及保利公司是否应承担擅自变更小区平面布局的违约责任，姚国韬是否应承担逾期付款的违约责任，姚国韬、保利公司向法庭提交下列证据：一、姚国韬提交商品房预售买卖合同1份，证明：1、保利公司交房时间应为2012年10月31日前；2、保利公司逾期交房应向姚国韬支付违约金，违约金计算标准是60日内按已付房款日万分之三计算，逾期超过60日按已付房款日万分之五计算；3、保利公司擅自变更小区平面布局，应承担0.1%的违约金；4、合同附件一备注第一条约定第五期房款1300000元支付时间最终以保利公司书面通知为准，第三条约定姚国韬通过银行按揭贷款方式支付房款的，姚国韬应在保利公司通知的时间内同按揭银行签订按揭合同，由此证明姚国韬与银行签订按揭合同的时间是保利公司安排的，按揭银行是保利公司的合作银行。保利公司对证据的真实性无异议，对证明事项有异议：1、虽然该合同第11条约定2012年11月31日前交房，但同时约定，若发生不可抗力则除外；2、关于逾期交房违约金的计算，保利公司认为过分高于姚国韬的实际损失，姚国韬应对其实际损失承担举证责任，同时因本次房屋未能按时交付，并非因保利公司过错所致，因此保利公司不应承担该项违约责任；3、保利公司并不存在擅自变更小区平面布局的行为，也不应承担相应违约责任；4、在附件一中明确约定了购房款应分三期支付给保利公司，且最后一期付款时间为2012年8月10日，该时间的约定具体明确，备注部分内容若与其不一致的应以此为准，同时支付购房款系姚国韬的基本合同义务，保利公司就款项的支付不应承担任何责任。二、姚国韬提交抵押贷款合同1份，收款收据8份，银行POS机凭证4份，证明：1、抵押贷款合同是姚国韬、保利公司与按揭银行三方签订的合同；2、姚国韬已按照约定支付合同项下的全部费用，包括手续费、维修基金、房款、房屋所有权登记费、印花税、契税、物业费，分五次支付房款，其中四笔收款收据保利公司已经收回，于2012年8月17日重新出具金额为1307779元的收据，2012年12月10日按揭银行带姚国韬支付第五笔款项1300000；3、2013年12月24日保利公司交付房屋。保利公司对真实性无异议，对证明事项有异议：1、就该份抵押贷款合同项下贷款，保利公司提供了连带责任保证，且签约时间不迟于银行签约时间，至于银行何时审核通过姚国韬的贷款申请，及姚国韬如何满足银行的贷款条件，系由姚国韬与银行自行协商，并由银行自主决定，保利公司不应对贷款的发放承担责任；2、姚国韬所提供的数份付款凭证中包含房屋产权登记、税费及物业服务费等项目，但上述的费用款项与双方预售合同的签订并无直接关系，也并非购房款的组成部分，因此与本案无关，对于姚国韬提供的关于购房款部分的凭证，也仅能证明姚国韬在2012年8月17日前付清了贷款所需的全部首付款，并于2012年12月10日将剩余的1300000元支付给保利公司，根据双方签订的预售合同条件一，姚国韬付款已构成逾期，根据主合同第7条附件一备注部分及补充条款第五条第二款之规定，姚国韬应承担迟延付款的违约责任，且保利公司有权顺延房屋交付时间；3、姚国韬在2013年12月24日支付物业费，行为本身也无法证明保利公司实际的房屋交付时间。三、保利公司提交商品房预售买卖合同1份，该合同第11条规定，保利公司应于2012年12月31日前将房屋交付给姚国韬，除不可抗力外，该合同补充条款第五条约定若姚国韬迟延支付房款，则保利公司有权顺延交付时间，且若出现影响工程进度但保利公司无法预见和控制的客观原因，政府机构行为等，则交房时间也可根据工期相应顺延，保利公司免于承担任何利息支付责任及违约赔偿责任，同时，附件一也对三笔购房款的支付时间进行了明确约定。姚国韬对证据真实性无异议，对证明内容有异议：1、合同附件一备注第一条约定第五期房款支付时间最终以甲方书面通知为准，第三条约定，乙方通过银行按揭贷款方式支付房款的，乙方应在甲方通知的时间内同按揭银行签订按揭合同，因此可以证明姚国韬与银行签订按揭合同的时间是保利公司安排的，发放贷款的相关条件和保利公司与按揭银行的合作协议、保利公司提供按揭贷款的相关证明材料及提供还款担保均有直接关联，因此按揭银行什么时间放款，与保利公司有重要关联；2、补充条款第5条第4项约定是发生无法预见的情况，不管是客观原因也好，还是其他情况，前提是无法预见，本案保利公司所辩称的相关情形，均是合同签订之前已经客观存在的，所以不适用该条约定的情形。四、保利公司提交青建竣备字第2013-191号竣工验收备案证，以及嘉兴路派出所门牌××份，证明保利公司在2013年8月21日完成了诉争房屋所在物业的竣工验收备案具备房屋交付条件。姚国韬对该证据真实性无异议，但认为：1、不能证明保利公司拟证明的事项；2、备案证中工程名称包含10W-1号楼，与派出所出具的10W号楼不同，可能存在范围不同，也可能存在根本就不是一回事，因此派出所所出具的10W号楼这份证明当中，具有的涉案门牌号是否在备案证中的10W-1号楼，并不能证明；3、派出所盖章的材料看不出是说明什么事、能证明什么事、向谁出具、用途是什么，与政府部门出具的相关正式文件的格式也不一致；4、建委出具的备案证不能证明涉案房屋已经达到或者符合涉案合同约定的房屋交付条件。五、保利公司提交关于再次催促姚国韬尽快办理房屋交付的通知书及2013年12月20日的顺丰快递邮寄详细单各1份，证明保利公司曾在房屋具备交房条件后多次通知姚国韬尽快办理房屋交付手续并因为姚国韬原因导致未能及时接收。姚国韬对该份证据有异议，认为：1、不能证明姚国韬收到该快递，事实上姚国韬也确实没有收到；2、该件内容记载保利公司在2013年11月5日及以后多次催促姚国韬办理房屋交付手续没有事实根据，且其记载的通知方式也不符合合同约定的书面通知的方式；3、不能证明保利公司拟证明的事项；4、我们注意到顺丰速递其中一联收件人签名也不是姚国韬，姚国韬名字是三个字，该收件人签名是两个字。六、保利公司提交2013年12月4日姚国韬给保利公司的致函复印件1份，证明姚国韬确认在2013年12月4日以前知道该房屋已具备交房条件，且保利公司已通知其办理交房手续。姚国韬认为：1、证据是复印件无法确认真实性；2、不能证明保利公司拟证明事项，反而证明姚国韬的要证明事项；3、合同明确约定是书面通知，而该件说的是电话通知，所以不具备合同约定通知的形式和效力。七、保利公司提交青岛市四方区人民政府青四政字2012第278号文，证明涉案房屋未能按照原合同约定期限交付是因为政府尚未完成项目所在区域的一处民房拆迁所致。根据合同补充条款第5条第4款约定保利公司应予免责。姚国韬认为：1、真实性不清楚；2、不属于补充条款第5条第四项的约定情形，该项约定的是不可预见的，而该文件所述情况是在双方签订合同签就客观存在，保利公司在签订合同是应当考虑这一因素，因此该因素不能作为逾期交房的免除或减少责任的抗辩事宜；3、该文件与本案无关联性，不能证明保利公司拟证明的事项。一审法院认为，姚国韬与保利公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，双方当事人均应依约履行。合同约定保利公司于2012年10月31日前将涉案房屋交付姚国韬，但保利公司实际交房时间为2013年12月24日，已形成违约事实，保利公司应根据合同约定承担逾期交房的违约责任。保利公司对交房时间有异议，但其提交的催促交房通知书中要求姚国韬于2013年12月25日前办理交房手续，未能提交在此之前保利公司已根据合同约定书面通知姚国韬交房的证据，因此保利公司的该项抗辩理由，一审法院依法不予采信。姚国韬与保利公司签订合同后，姚国韬依约交纳了定金及首付款，根据合同约定姚国韬应于2012年8月10日前以银行抵押贷款的方式支付剩余房款130万元，姚国韬于2012年9月11日、保利公司和银行于10月9日签署《个人住房抵押贷款合同》，根据合同附件一的约定，姚国韬应在保利公司通知的时间内同按揭银行签订贷款合同并提交贷款所需手续，现姚国韬、保利公司及银行签订贷款合同的时间均晚于约定的付款日期，最终导致姚国韬迟延支付该笔款项，但导致抵押贷款合同迟延签署的原因，双方未提交证据予以证明，保利公司要求姚国韬承担逾期付款的违约责任的主张，一审法院不予支持。虽然姚国韬无需承担逾期付款的违约责任，但姚国韬迟延付款三个月，保利公司在姚国韬延期付款期间可以顺延交房三个月。根据合同约定，保利公司逾期交房应按姚国韬已付房款的日万分之三向姚国韬支付违约金，逾期超过60天，自逾期后的第61日起至实际交付之日止，保利公司应按照已付房款的日万分之五向姚国韬支付违约金。保利公司虽主张迟延原因是因政府拆迁所致，保利公司无过错，且姚国韬主张的逾期损失没有相应证据，认为其不应当承担违约责任，但保利公司所主张的延期交房及免责理由不能成立，一审法院不予采纳。保利公司所主张的违约金过高的问题，根据姚国韬与保利公司之间的合同标的，双方约定按房款的日万分之五支付违约金确实过高，应予以调减。根据公平原则和诚实信用原则，结合保利公司实际交房的时间及延期交房的客观因素，违约金以房款为基数、按照日万分之三支付较为适宜。故保利公司应向姚国韬支付自2013年2月1日起至2013年12月24日止的违约金2607779元×0.0003×327天＝255823.12元。姚国韬主张保利公司应承担擅自变更小区平面布局的违约责任，但姚国韬就此未能提交证据予以支持，其应承担举证不能的责任，姚国韬的该项主张一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、保利（青岛）实业有限公司于判决生效之日起十日内支付姚国韬延期交房违约金255823.12元；二、驳回姚国韬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8963元，由姚国韬负担4440元，由保利（青岛）实业有限公司负担4523元，保全费3270元，由保利（青岛）实业有限公司负担，上述款项姚国韬已预交，保利（青岛）实业有限公司于判决生效之日起十日内直接给付姚国韬。宣判后，保利公司不服一审判决，提起上诉。上诉人保利公司上诉请求撤销一审判决，依法裁判。其主要事实和理由为：保利公司未能如期交房系拆迁原因所致，按照合同约定不应承担违约责任。四方区政府《关于保利里院里项目二、三期工程竣工验收备案有关事宜的函》，可知房屋未能按期完工系因人民一路一处民房尚未完成拆迁所致。而拆迁属于政府责任范围，是保利公司无法预见和控制的客观原因。即使保利公司对延期交房存在过错，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条及第17条之规定，一审认定的违约金比例仍然过高。被上诉人姚国韬辩称，一审判决认定正确，请求予以维持。二审查明事实与一审查明一致。二审经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，双方当事人签订的《青岛市商品房预售合同》合法有效，双方均应按照合同约定予以履行。根据合同约定，保利公司实际交房明显晚于其合同约定的交房时间，已构成逾期交房，应当承担违约责任，一审法院对此认定正确，本院予以确认。保利公司虽提交青岛市四方区人民政府青四政字2012第278号文件，欲证明涉案房屋未能按期交付系因政府未完成项目所在区域一处民房的拆迁所致。但该文件所涉房屋在双方当事人签订合同时就客观存在，保利公司作为开发商应当对该情况对其履行合同造成的影响有着合理预见，因此，其以该文件作为免除违约责任的抗辩理由，依据不充分。对于违约金的支付标准，一审已经按照法律规定予以调整，属于依法行使自由裁量权，并无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5137元，由上诉人保利（青岛）实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 龙 骞审 判 员 秦 明代理审判员 王 蕾二〇一五年八月七日书 记 员 李珊珊书 记 员 王庆光