云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2015)文民二初字第775号原告张丽霞，女，1962年12月20日生，汉族，初中文化，云南省丘北县人，个体工商户，现住文山市。原告邓馥佳，女，1983年2月8日生，汉族，初中文化，云南省文山市人，个体工商户，现住文山市。委托代理人杨克冲，云南天信律师事务所律师，特别授权。委托代理人黄弘，云南天信律师事务所律师，特别授权。被告夏丹，男，1983年2月8日生，汉族，初中文化，云南省蒙自县人，现住文山市。原告张丽霞、邓馥佳与被告夏丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月30日受理后，依法适用简易程序，由审判员陈勇独任审判，于2015年8月4日公开开庭进行了审理。原告张丽霞及委托代理人杨克冲、黄弘到庭参加诉讼、被告夏丹经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。现已审理终结。原告诉称，原告张丽霞、邓馥佳系母女关系，原告张丽霞经原告邓馥佳同意，将原告邓馥佳所有的位于文山市商铺租赁给被告夏丹使用。原告张丽霞与被告夏丹于2011年10月26日签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方（原告张丽霞）将位于文山市建筑面积4343.06平米，按照每年租金580000.00元租给乙方（被告夏丹）经营。租赁期限为十年。租金前三年按580000.00元每年计，每年递增10000.00元。原、被告在签订合同后，乙方（被告）即时向甲方（原告）付清第一年租金，甲方（原告）将商铺交付乙方（被告）使用。乙方（被告）承租第二年以后的租金一年一付，提前到一个月付清，即在当年4月30日前付清，若不按时交付，则视为违约。合同签订后，乙方（被告）向甲方（原告）交付50000.00元保证金，待合同履行完毕，乙方（被告）没有任何违约，解除合同时甲方（原告）将保证金50000.00元退给乙方。若乙方（被告）违约甲方（原告）将扣除乙方（被告）保证金。合同签订后，乙方不得破坏房屋结构，本着“来装去丢”的原则，在双方承租合同结束后，乙方应保证甲方商铺完好退还甲方（硬件设施不得拆除）。2011年11月20日，经原、被告协商同意，将被告承租的位于文山市商铺租赁给马兰使用，租金为160000.00元/年，被告承租的房屋变更为文山市商铺，租金为420000.00元/年。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用。被告支付了2013年5月1日至2014年4月30日的租金，但2014年5月1日至2015年4月30日的租金尚欠100000.00元未交。按照《房屋租赁合同》第四条的明确约定，被告应于2015年5月1日前交清当年的租金即420000.00元。但时至起诉之日被告并未付清房租。经原告多次催要后，被告均予以拒绝，同时，又拒绝搬离房屋。为此，原告请求法院依法判决解除原告张丽霞与被告夏丹于2011年10月26日签订的《商铺租赁合同》，并判令被告立即搬出原告邓馥佳所有的位于文山市商铺；请求判令被告赔偿两原告租金损失人民币169041.00元（计算方法：2014年5月1日至2015年4月30日欠10万元。2015年5月1日至起诉之日：420000.00元/年÷365天×60天＝69041.00元，合计:169041.00元。计算时间：暂时计算至2015年6月29日，实际计算至搬离之日）；（三）、判令被告支付两原告违约金50000.00元，以上总计219041.00元。并由被告承担本案诉讼费用。被告夏丹经传票传唤无正当理由绝不到庭参加诉讼，也未提交答辩状。原告为针对其诉讼主张向本院提交了以下证据：1、《土地证》、《房产证》、《文山州住房保障局档案摘抄表》各一份，以证明两原告出租给被告的文山市金石路民族村16幢商铺系原告邓馥佳所有的事实。2、《商铺租赁合同》一份，以证明原告张丽霞经原告邓馥佳同意，将位于文山市出租给被告，租金为580000.00元/年，租金应在每年4月30日前付清当年房租。3、《房屋转租合同》一份，以证明2011年11月20日，经原、被告协商同意，将被告承租的位于文山市商铺租赁给马兰使用，租金为160000.00元/年，被告承租的房屋变更为文山市商铺，租金为420000.00元/年。4、《照片》四张，以证明被告2015年6月初自行将其经营的KTV停业关门至今的事实。被告夏丹经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼视为放弃质证权。本院认为，原告提交的1、2、3、4组证据均客观、真实、合法，与本案具有关联性，且能证明本案事实，本院予以采信。根据庭审举证、认证及当事人陈述，本院确认本案法律事实如下：原告张丽霞、邓馥佳系母女关系，原告张丽霞经原告邓馥佳同意，将原告邓馥佳所有的位于文山市商铺（建筑面积4343.06平米）租赁给被告夏丹经营敦煌世纪量贩KTV，双方于2011年10月26日签订了《商铺租赁合同》，合同约定：租赁期限为10年（即从2012年10月26日至2022年10月26日止），租金前三年（2012年10月26日至2015年10月26日）按580000.00元每年计，之后每年在580000.00元的基础上递增10000.00元。甲乙双方在合同签订后，乙方即时向甲方付清第一年租金，甲方将商铺交付乙方使用。乙方承租第二年以后的租金一年一付，提前到一个月（即每年4月30日前）付清，若不按时交付，则视为违约。合同签订后乙方向甲方交付保证金50000.00元，待合同履行完毕，被告没有任何违约，解除合同时原告将保证金50000元退给被告，若被告违约将扣除保证金。房屋装修及装修期，原告张丽霞免费提供6个月的时间让被告夏丹用来装修及试营业，实际收取房租的时间定为2012年5月1日起。同时还约定了商铺转让及合同提前终止等内容。《商铺租赁合同》签订后的第二天（即2011年10月27日），被告夏丹向原告张丽霞支付了房租580000.00元及保证金20000.00元，共计600000.00元，原告张丽霞向被告夏丹出具了《收据》一份。原告张丽霞与被告夏丹在履行《商铺租赁合同》的过程中，2011年11月20日，经原、被告协商，同意将被告夏丹承租的位于文山市商铺租赁给另外的商户马兰使用，租金为160000.00元/年，被告夏丹承租的房屋则变更为文山市，租金为420000.00元/年。合同履行过程中，被告支付了2013年5月1日至2014年4月30日的租金，但2014年5月1日至2015年4月30日的租金尚欠100000.00元未交，被告夏丹经营的敦煌世纪量贩KTV于2015年4月停业。由于被告夏丹尚欠原告张丽霞租金，经原告多次催要未果，为此，原告诉至法院，请求解除原告张丽霞与被告夏丹于2011年10月26日签订的《商铺租赁合同》，并判令被告立即搬出原告邓馥佳所有的位于文山市商铺；判令被告赔偿两原告租金损失人民币169041.00元（计算方法：2014年5月1日至2015年4月30日欠100000.00元。2015年5月1日至起诉之日：420000.00元/年÷365天×60天＝69041.00元，合计:169041.00元。计算时间：暂时计算至2015年6月29日，实际计算至搬离之日）；3、判令被告支付两原告违约金50000.00元，以上总计219041.00元。并由被告承担本案诉讼费用。本院认为，本案原告张丽霞经其女邓馥佳同意，与被告夏丹签订的《商铺租赁合同》，是双方在平等自愿协商的前提下签订的，是双方的真实意思表示，且不违反法律的规定，合法有效，依法予以确认。作为出租人的原告张丽霞已按双方签订的《商铺租赁合同》履行了交房义务，而作为承租人的被告夏丹也于合同签订后的第二日向原告支付了一年的房租及20000.00元的履约保证金，实现了双方的合同目的。在履行合同过程中，被告夏丹按合同约定支付了2014年5月1日至2015年4月30日期间的部分租金，尚欠100000.00元未支付。作为承租人的被告夏丹应按《商铺租赁合同》全面履行支付房租的义务，拖欠原告张丽霞、邓馥佳房屋租金，并且于2015年4月停业并离开所租房屋，故被告夏丹已构成违约。被告夏丹应承担支付所欠原告张丽霞、邓馥佳的房屋租金100000.00元及违约金50000.00元的责任。由于被告夏丹在2011年10月27日支付给原告房屋租金时已包含了20000.00元的履约保证金，应抵扣违约金。故被告夏丹应支付原告张丽霞、邓馥佳房屋租金1000000.00元及违约金30000.00元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告张丽霞、邓馥佳与被告夏丹于2011年10月26日签订的《商铺租赁合同》；二、被告夏丹于判决生效之日起十日内支付欠原告张丽霞、邓馥佳房屋租金人民币100000.00及违约金30000.00元，合计人民币130000.00元，并搬出位于文山市商铺；三、驳回原告张丽霞、邓馥佳的其他诉讼请求。案件受理费4590.00元，减半收取2295.00元，由原告张丽霞、邓馥佳负担1360.00元，被告夏丹负担935.00元。如果未按本判决书的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期间届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员 陈 勇二〇一五年八月二十七日书记员 刘祖英