安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）芜中民四初字第00062号原告：芜湖长江轮船公司。法定代表人：汪胜超，该公司总经理。委托代理人：音邦定，安徽深蓝律师事务所律师。委托代理人：徐珊珊，安徽深蓝律师事务所律师。被告：芜湖和众继业酒店管理有限公司。法定代表人：左继业，该公司总经理。被告：杭州继业贸易有限公司。法定代表人：左继业，该公司总经理。上述两被告的共同委托代理人：王社教，安徽耕天律师事务所律师。上述两被告的共同委托代理人：周旋，安徽耕天律师事务所律师。原告芜湖长江轮船公司（以下简称长江轮船公司）与被告芜湖和众继业酒店管理有限公司（以下简称和众继业酒店）、被告杭州继业贸易有限公司（以下简称继业贸易公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月8日立案后，依法组成合议庭，于2015年5月21日公开开庭进行了审理。原告长江轮船公司的委托代理人音邦定、徐珊珊，被告和众继业酒店、继业贸易公司的法定代表人左继业及两被告共同的委托代理人王社教到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长江轮船公司诉称：2012年7月26日，长江轮船公司（甲方）与和众继业酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：长江轮船公司将其所有的坐落在芜湖市镜湖区滨江公园C段建筑面积10500平方米的房屋出租给和众继业酒店用于经营住宿、餐饮等；租期自2012年8月1日起至2027年7月31日止，租赁期15年；第2-3年单位月租标准为22.5元/平方米，合计年租费283.5万元，每年提前一个月缴纳下一年度的全额租金；乙方逾期交付租金的，每逾期一天，须按月租金额的5%向甲方支付违约金，直至清偿之日止，如逾期60天，甲方有权解除合同，停止水、电、天然气的供应，收回房屋，没收全部租赁保证金，合同自甲方发出书面通知书之日起即行解除。依据该合同约定，和众继业酒店应于2014年7月1日前向长江轮船公司支付2014年8月1日至2015年7月31日期间的房屋租金283.5万元，继业贸易公司为和众继业酒店付款承担连带保证责任。但在长江轮船公司多次派专人催款和发律师函要求和众继业酒店及时缴纳房屋租金的情况下，和众继业酒店仍不支付，其行为已构成根本违约。2015年2月12日，长江轮船公司向和众继业酒店和继业贸易公司送达了解除合同通知，明确告知“解除芜湖长江轮船公司与芜湖和众继业酒店管理有限公司之间签订的《房屋租赁合同》，请贵司向芜湖公司尽快履行返还房屋、支付欠付租金、违约金及房屋实际占用费等”。依据合同约定，上述解除合同通知自依法送达和众继业酒店时已经发生法律效力。2014年3月，和众继业酒店因餐饮的需要，租赁了长江轮船公司多功能厅负一楼作为厨房，年租金5万元，和众继业酒店在租赁期间装潢时，因擅自改造租赁物、破拆了租赁物外立面等，和众继业酒店于2013年4月25日向长江轮船公司承诺每年支付房屋修复赔偿补偿款2.6万元，但时至本案诉讼时，尚欠5.2万元。综上，请求法院判令：1、解除长江轮船公司与和众继业酒店签订的《房屋租赁合同》，和众继业酒店及时置空租赁房返还给长江轮船公司；2、和众继业酒店支付欠付租金283.5万元（自2014年8月1日至215年7月31日）、利息2.646万元（自2014年8月1日至9月30日）、违约金194.9万元（自2014年10月1日至2015年3月15日），三项共计481万元，以及和众继业酒店搬让房屋前实际发生的租金费用和违约金；3、和众继业酒店支付多功能厅负一层（厨房）租金5万元；4、和众继业酒店支付房屋改造赔付年度补偿款5.2万元；5、继业贸易公司对和众继业的上述支付义务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费用由和众继业酒店、继业贸易公司共同承担。和众继业酒店、继业贸易公司共同答辩称：结合本案涉及的租金283.5万元，考虑到如果解除合同，和众继业酒店的经济损失过大，根据相关法律规定，双方就该问题最好达成一致意见，尽快解决租金问题；长江轮船公司诉请的利息、违约金明显超过相关司法解释的规定，请法院酌情认定。长江轮船公司为证明其诉讼主张，向本院提交了五组证据：证据一，和众继业酒店、继业贸易公司的企业公示信息、组织机构代码证，证明两被告主体适格。证据二，房屋租赁意向书、和众继业酒店及继业贸易公司要求变更主体的函、长江轮船公司的回函、房屋租赁合同，证明：1、长江轮船公司与和众继业酒店之间的房屋租赁合同关系，合同约定第2-3年年租金为283.5万元，并约定每年提前一个月缴纳下一年度租金；2、继业贸易公司对和众继业酒店涉案的给付义务承担连带担保。证据三，和众继业酒店要求迟延支付租金的报告、催款函、和众继业酒店应付租金、利息和违约金计算，证明和众继业酒店应支付租金、利息和违约金共481万元。证据四，房屋租赁合同（2014.3.28）、承诺函，证明厨房年租金5万元及厨房年度改造补偿款5.2万元。证据五，律师函、解除合同通知及快递存单，证明：1、长江轮船公司多次书面催促和众继业酒店缴纳租金等，和众继业酒店均未缴纳，其行为已构成根本违约；2、长江轮船公司依据合同约定依法发出解除合同通知并已经送达生效。和众继业酒店、继业贸易公司对上述证据共同质证认为：对上述证据的真实性均无异议；证据三中利息和违约金同时主张不能超出法律规定；证据五不能实现长江轮船公司的证明目的，解除合同未生效。和众继业酒店、继业贸易公司未向本院提交证据。因和众继业酒店、继业贸易公司对上述证据的真实性均不持异议，本院对上述证据的真实性经审核予以确认。经审理查明：2011年1月16日，长江轮船公司（甲方）与继业贸易公司（乙方）签订房屋租赁意向书，甲方同意向乙方出租坐落在芜湖市镜湖区滨江公园C段建筑面积约11000平方米（具体数字以滨江公园建设办公室交付为准）的房屋，乙方租用上述房屋用于经营住宿、餐饮、娱乐休闲、会议服务；该意向书同时约定了租期、租金及支付方式、房屋交付、双方的权利义务、违约责任等内容；该意向书自甲乙双方签字、盖章之日起生效，并作为双方今后签订房屋租赁合同的基础条款。2011年10月20日，继业贸易公司向长江轮船公司发出请求变更签约主体的函，载明因继业贸易公司的经营范围不包含住宿、餐饮、娱乐休闲、会议服务等内容，继业贸易公司出资在芜湖设立了和众继业酒店，法定代表人仍由继业贸易公司的法定代表人左继业担任，请求变更原双方签订的房屋租赁意向书的主体继业贸易公司为和众继业酒店；2011年11月20日，长江轮船公司函复继业贸易公司称同意由和众继业酒店代继业贸易公司签订正式的房屋租赁合同，在正式的合同文本中，由继业贸易公司对和众继业酒店的签约和经营行为承担担保责任。2012年7月26日，长江轮船公司（甲方）与和众继业酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：长江轮船公司将其所有的坐落在芜湖市镜湖区滨江公园C段建筑面积10500平方米的房产出租给和众继业酒店用于经营住宿、餐饮、娱乐休闲、会议服务等；出租房产具体包括：28层商办楼的1层大厅3-8轴区域，28层商办楼的2层全部、4-7层全部，28层商办楼附属3层裙楼（3层连廊部分，不含1层长江轮船公司出入口处大厅），2层多功能会议中心（多功能厅1层、2层全部，不含架空层），长江轮船公司办公楼1-3层（不含1层大厅和2-3层楼梯公共部位，按1300平方米计算），地下车库内的汽车位10个（按42.12平方米/个计算），以上租赁建筑面积共计10501.83平方米，双方约定按10500平方米计算租赁面积；租赁期自2012年8月1日起至2027年7月31日止，租赁期15年；第2-3年单位月租标准为22.5元/平方米，合计年租费283.5万元；租金按每一年度（自计租起算日至下年同日的前一日）一次性付清，自次年度开始，每年提前一个月缴纳下一年度的全额租金；乙方逾期交付租金的，每逾期一天，须按月租金额的5%向甲方支付违约金，直至清偿之日止，如逾期60天，甲方有权解除合同，停止水、电、天然气的供应，收回房屋，没收全部租赁保证金，合同自甲方发出书面通知书之日起即行解除。合同分别由长江轮船公司、和众继业酒店在出租方、承租方处签字盖章，继业贸易公司的法定代表人左继业在担保方继业贸易公司处签字。2013年4月25日，和众继业酒店向长江轮船公司出具承诺函称，因和众继业酒店贸然将厨房从宾馆楼调整至办公楼1层并先期进行了煤气管道及排烟管道的铺设，在铺设管道过程中，破拆了长江轮船公司办公楼1层西立面幕墙约1平方米的铝单板墙体，和众继业酒店一次性赔付补偿款按每年度26000元标准支付至主合同期满。2014年3月28日，芜湖长航物业管理公司（出租方）与和众继业酒店（承租方）签订房屋租赁合同，将芜湖市镜湖区滨江公园C段的2层多功能厅负一层出租给和众继业酒店使用，合同约定租期自2014年4月1日起至2016年3月31日止，合同签约日付2014年度费用计37500元整，2014年12月30日前支付2015年度费用50000元；该合同的末尾处写有“双方确认，甲方芜湖长航物业管理公司出租方主体变更为芜湖长江轮船公司，长江轮船公司自本确认之日起履行本合同出租方权利和义务，双方签章无异议”的字样，并由长江轮船公司与和众继业酒店共同在该字样上加盖印章。2014年8月17日，和众继业酒店向长江轮船公司报告称，由于前期酒店经营亏损严重，恳请长江轮船公司给予延迟3个月交纳房屋租金，和众继业酒店愿意支付相应迟交租金的利息，原定于2014年7月30日交纳的租金延期到2014年10月底交纳（租金计算时间为2014年8月1日-2015年7月31日）。2014年11月10日，长江轮船公司向和众继业酒店发出催款函，同意和众继业酒店延期两个月支付租金，即2014年9月30日前一次性支付2014年8月1日-2015年7月31日年度租金283.5万元，同时按银行相同利率支付两个月的利息；该催款函同时载明因和众继业酒店仍未支付房屋租金及利息，长江轮船公司将按房屋租赁合同的约定行使权利，停止一切服务，由此产生的损失由和众继业酒店承担；和众继业酒店于11月18日在该催款函上加盖公司印章。2014年12月3日，长江轮船公司向和众继业酒店发出律师函，要求和众继业酒店自收到律师函之日起一周内支付全额租金、厨房改造补偿款及至给付之日止逾期付款的违约金和利息，否则将追究其法律责任并依据合同约定行使合同解除权及收回租赁房屋。2015年2月12日，长江轮船公司向和众继业酒店发出解除合同通知，载明因和众继业酒店逾期七个半月未能支付2014年8月1日至2015年7月31日期间的房屋租金283.5万元，根据合同约定通知解除长江轮船公司与和众继业酒店签订的房屋租赁合同，并要求和众继业酒店尽快返还房屋，支付欠付的租金、违约金及房屋实际占用费等；该解除合同通知于2015年2月13日以邮政特快专递的形式送达和众继业酒店。因和众继业酒店拒不支付租金等款项并不腾让房屋，长江轮船公司遂诉至法院请求判如所请。本院认为：长江轮船公司与和众继业酒店于2012年7月26日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。和众继业酒店应当按照该合同的约定履行支付租金的义务。该合同约定第2-3年的年租费为283.5万元，租金按每一年度（自计租起算日至下年同日的前一日）一次性付清，自次年度开始，每年提前一个月缴纳下一年度的全额租金，故和众继业酒店应按约于2014年7月1日前一次性支付长江轮船公司2014年8月1日至2015年7月31日期间的租金283.5万元。经和众继业酒店向长江轮船公司请求延迟三个月缴纳租金，长江轮船公司同意延期两个月支付，故和众继业酒店至迟应于2014年9月30日前一次性支付该项租金给长江轮船公司。房屋租赁合同同时约定：“乙方（和众继业酒店）逾期交付租金的，如逾期60天，甲方（长江轮船公司）有权解除合同”。经长江轮船公司多次催告，直至本案起诉之日，和众继业酒店仍未支付上述283.5万元租金，逾期时间已超出合同约定的60天，其行为已构成根本违约，长江轮船公司依约享有解除合同的权利，其于2015年2月13日向和众继业酒店邮寄送达解除合同通知，系依法行使合同约定的解除权，本院对该行为的效力予以确认，故长江轮船公司与和众继业酒店签订的房屋租赁合同已于2015年2月13日解除。合同解除后，和众继业酒店应将涉案房屋返还给长江轮船公司；对于2014年8月1日至2015年2月13日期间的房屋租金以及2015年2月14日至2015年7月31日期间的房屋占有使用费，和众继业酒店仍应足额支付给长江轮船公司283.5万元。至于双方在催款函中一致确认的租金延期两个月缴纳应支付的利息标准为“2014年9月30日前，一次性支付年度租金283.5万元，按银行相同利率支付两个月的利息”，因该利息计算标准并不明确，本院酌定以283.5万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算两个月的利息，即283.5万元×5.6%÷12×2个月=2.646万元。双方所签房屋租赁合同还约定：“乙方（和众继业酒店）逾期交付租金的，每逾期一天，须按月租金额的5%向甲方（长江轮船公司）支付违约金，直至清偿之日止”，故和众继业酒店还应自2014年10月1日起支付直至租金清偿之日止的逾期违约金。因长江轮船公司按该项约定诉请的违约金数额194.9万元显然过高，远远超出违约行为给长江轮船公司造成的损失，和众继业酒店亦对此提出异议，故本院依法酌定调整违约金数额为以283.5万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算自2014年10月1日起至本判决确定的给付之日止的利息。因和众继业酒店在2013年装修涉案房屋过程中，破拆了长江轮船公司办公楼1层西立面幕墙约1平方米的铝单板墙体，和众继业酒店承诺一次性赔付补偿款按每年度26000元标准支付至主合同期满，故和众继业酒店应按该承诺的内容支付长江轮船公司相应的补偿款，长江轮船公司诉请和众继业酒店支付年度补偿款5.2万元符合承诺内容，应予支持。继业贸易公司自愿对和众继业酒店的签约和经营行为承担担保责任，故其应当对和众继业酒店的上述付款义务承担连带清偿责任。至于长江轮船公司诉请要求和众继业酒店支付多功能负厅一层（厨房）租金5万元，因该多功能厅负一层的出租方是芜湖长航物业管理公司，长江轮船公司并非该房屋租赁合同的当事人，虽然长江轮船公司与和众继业酒店在该房屋租赁合同末尾处协议约定出租方变更为长江轮船公司，但并未获得芜湖长航物业管理公司的签章确认，该约定对芜湖长航物业管理公司并不发生法律效力，属于出租方芜湖长航物业管理公司的合同权利义务并未转移给长江轮船公司，故长江轮船公司无权要求和众继业酒店向其支付多功能负一层的租金5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二项、第九十六条第一项、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、芜湖长江轮船公司与芜湖和众继业酒店管理有限公司2012年7月26日签订的房屋租赁合同已于2015年2月13日解除；二、芜湖和众继业酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将其承租的芜湖长江轮船公司所有的涉案房屋腾空并返还给芜湖长江轮船公司；三、芜湖和众继业酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付芜湖长江轮船公司2014年8月1日至2015年7月31日期间的房屋租金及占有使用费283.5万元、利息2.646万元，并支付以283.5万元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算自2014年10月1日起至本判决确定的给付之日止的利息；四、芜湖和众继业酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付芜湖长江轮船公司房屋改造补偿款5.2万元；五、杭州继业贸易有限公司对芜湖和众继业酒店管理有限公司的上述一、二、三、四项付款义务承担连带清偿责任；六、驳回芜湖长江轮船公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46096元，由被告芜湖和众继业酒店管理有限公司、杭州继业贸易有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审 判 长  李建华代理审判员  丁大慧人民陪审员  吕堂干二〇一五年八月六日书 记 员  江 明附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。