重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终867号上诉人（原审原告）:吴欢,男,汉族,1973年8月31日出生。委托诉讼代理人:雷宇,重庆康实律师事务所律师。委托诉讼代理人:李小波,重庆康实律师事务所律师。上诉人（原审原告）:徐斯蔚,女,汉族,1974年1月15日出生。委托诉讼代理人:雷宇,重庆康实律师事务所律师。委托诉讼代理人:李小波,重庆康实律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:重庆隆鑫物业管理有限公司,住所地重庆市九龙坡区石坪桥横街特5号，组织机构代码75305604-1。法定代表人：高仲，董事长。委托诉讼代理人:高海燕,重庆依斯特律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:重庆市南岸区丹龙路骏逸天下业主委员会,组织机构代码06617220-0。负责人：先开政，主任。委托诉讼代理人:刘安胜,男，汉族，1939年7月1日出生。委托诉讼代理人:周锡恩,男，汉族，1947年7月1日出生。上诉人吴欢、徐斯蔚因与被上诉人重庆隆鑫物业管理有限公司（以下简称隆鑫物管公司）、重庆市南岸区丹龙路骏逸天下业主委员会（以下简称骏逸天下业委会）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2016)渝0108民初13114号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴欢、徐斯蔚上诉请求：撤销原判，改判确认《物业服务合同》无效。事实和理由：一审判决认定骏逸天下业委会续聘隆鑫物管公司合法，系事实不清、适用法律错误。被上诉人一审中只举示了《投票签名表决续聘物业公司归档资料》复印件（以下简称《续聘归档资料复印件》），但无法出示原件。该《续聘归档资料复印件》在部分页面没有在抬头处标明“续聘、解聘”选项，仅有房号和签名，且每一页的排数不一致，明显存在疑点。上诉人在一审中提交了405个不同意上涨物管费的业主签名原件，与被上诉人提交的1054个在《征询意见单》里签字同意的业主存在多处矛盾，多位业主指出被上诉人提供的签名复印件系伪造。《续聘归档资料复印件》上显示总建筑面积为183937.87㎡，而根据被上诉人提交的《物业服务合同》附件一《物业分类统计表》显示小区总建筑面积为202074.92㎡，分为：住宅170455.19㎡、商业4200.55㎡、车库20858.84㎡、幼儿园1633.04㎡、物管用房625.83㎡、架空层及其他4301.47㎡。以上事实说明《续聘归档资料复印件》存在重大疑问，不能作为认定续聘隆鑫物管公司合法的依据。被上诉人一审中提交的《关于调整物业服务费标准逐户征询意见单》（简称《征询意见单》）没有原件，只有一份复印件，其声称的另外1053份《征询意见单》连复印件也未出示，虽然海峡路社区居委会出具了《原件已销毁的说明》，但其没有保存小区业主《征询意见单》的义务，也没有认定复印件与原件具有同等法律效力的权力，且该《说明》也是复印件。被上诉人对所谓征询意见自制的统计表显示同意涨价至1.6元/㎡的业主专有面积共91140.15㎡，而小区建筑总面积为202074.92㎡，同意涨价业主专有部分面积占建筑物总面积比例未过半。因此，一审认定《物业服务合同》有效是错误的。骏逸天下业委会在未征得业主大会同意的情况下，违法在《物业服务合同》附件八中赠送给隆鑫物管公司（1）25个划线停车位收益；（2）所有临停车位收益；（3）电梯及户外广告和其他经营性收入的30%，上述约定应当为无效。被上诉人提供证据存在瑕疵，不能证明续聘物业服务企业的合法性和《物业服务合同》的有效，应当承担由此导致的不利后果。隆鑫物管公司辩称，1、针对续聘物业公司的问题，业委会有投票续聘物业公司的原件；对于续聘形式一审法院有充分说明；总建筑面积当时是统计的该小区已销售1-12栋住宅、车位、商铺而未包含载明的幼儿园面积和架空面积和未销售的车位面积，其次就以202074.92总面积计算同意续聘物管公司专有面积115220.14平方米也超过总建筑面积的50%，同时需说明115220.14平米仅统计了12栋业主住宅面积及部分商铺面积，并不包含幼儿园、已卖未卖车位面积，如将前述三项面积累计占总建筑面的比例将大幅增加。最后，续聘结果是在第三方居委会的全程监督下进行的。因此续聘程序合法，有效，一审法院认定事实清楚。2、针对物管费上调的问题，本案小区的物管费上调是在居委会的全程监督下进行的，每日收集完票据后全部移交居委会相关管理人员，被上诉人处并没有保管相关票的原件，本案居委会就其保存的征求意见单原件及原件和复印件之间的效力做出了相关说明；其次，在小区业主代表、业委会工作人员、居委会工作人员共同参与下就征求意见单进行了公开唱票，且居委会出具的《公示》都直接体现了涨价程序的合法性，一审法院并不是单一就征询意见单认定事实的，同时物业公司提交的涉讼小区2013年-2015年小区业主缴纳物管费（预存）的统计数据，也显示同意按照1.6元每平米缴纳物管费的人数也超过50%。3、针对统计数据的问题，因为在2012年涉讼小区中仅有部分车位。商铺出售，其他物业均在开发商名下，而征求意见表仅就小区的住宅业主进行了涨价的意见征求，不包括商业业主和开发商，开发商名下的物业产权面积的是由物业公司单独就其名下物业面积向其发函的形式，开发商回函予以确认，同意上涨至1.6元每平方米，因此，专有面积的统计因为1-12栋同意上涨物管费为1.6元每平方米小区业主面积＋已卖车位面积+开发商名下幼儿园车位商铺，该部分专有面积占小区总建筑面积的比例超过50%，因此物管费上涨的程序合法。4、针对业委会与物管公司恶意串通的问题，物业合同附件8中的相关内容约定，并非是对小区收益的无偿赠与，而是业委会与物管公司就合同条款的平等谈判，原本根据小区全体业主的意见，应按照1.6元每平方米收取物管费，业委会从全体小区业主的利益出发，与物管公司谈判，就小区分配作出约定，从而双方达成在合同履行时前期按照1.5元每平方米收取物业费的一致意见，且该物业合同签订前，就其全部内容向全体小区业主公示，异议期内，无任一业主包括上诉人在内没有提出任何异议，附件8的相关约定并未损害小区业主利益，不存在无效事实和理由，物业合同合法有效。其他意见同一审答辩意见。综上，请求驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。骏逸天下业委会辩称，小区投票权数总面积不同于开发商初始登记的建筑总面积，而应该是业主能领取所有权证的面积之和，即全体所有权人的专有部分面积相加，而不包括架空层、配电房等公共部分面积。业委会组织业主就续聘隆鑫物管公司的问题进行了表决，同意续聘隆鑫物管公司的业主所占面积已超过总面积的一半，该续聘合法有效。骏逸天下业委会在一审中出示的证据均经过质证，续聘表决签字的复印件与原件相符。对物业公司的选聘、解聘及对物管公司效力的确认，均是关系全体业主的共同利益，应当由全体业主通过集体意志决定行使诉讼权利，本案上诉人无权单独行使。一审判决正确，要求维持原判。吴欢、徐斯蔚向一审法院起诉请求：判决确认骏逸天下业委会和隆鑫物管公司签订的《物业服务合同》无效。一审法院认定事实：原告吴欢系重庆市南岸区丹龙路骏逸天下小区业主，与原告徐斯蔚系夫妻关系。被告隆鑫物管公司系骏逸天下小区的前期物业服务企业，自小区成立起一直为骏逸天下小区提供物业服务。2012年8月30日隆鑫物管公司与被告骏逸天下业委会签订《物业服务合同》期限三年，物业服务费用1.5元每月每平方米，2015年1月1日起1.6元每月每平方米，合同签订后隆鑫物管公司为骏逸天下小区提供了物业服务。庭审中，被告骏逸天下业委会提交了骏逸天下业主大会投票签名表决续聘物业公司归档资料，该资料包含了举行投票公告、投票表册、结果统计汇总等资料，经投票表册统计汇总，在同意续聘栏中签名同意的户数和代表的专有建筑面积占小区总业主数和建筑物总面积的半数以上，拟证明续聘物业服务企业合法。原告徐斯蔚认为该资料不真实，投票表册中多数页面没有明示是续聘物业服务企业的投票，且有部分业主表示上面的签名不是业主所签，表册是物管公司发放福利时的领取签名。再查明，在隆鑫物管公司与被告骏逸天下业委会签订《物业服务合同》附件8中约定了对露天停车位和小区广告等经营性收入的分配方案。业主共有车位130个隆鑫物管公司收取60元每个，业委会收取204.32元每个，划线车位和临停车位25个由物业公司自行管理支配。小区广告等经营性收入业委会收取70%，物业公司收取30%。结算后业委会将年度收益情况公示给小区业主。一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、原告吴欢、徐斯蔚是否具有诉讼主体资格；二、是否生效判决已对本案合同效力做了确认；三、本案是否存在超过诉讼时效问题；四、续聘物业服务企业是否符合法定程序；五、《物业服务合同》内容是否存在恶意串通损害业主利益。首先，关于本案的主体资格。法律规定选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，本案骏逸天下业委会续聘前期物业服务企业与选聘意义相同，故需业主共同决定。原告吴欢作为小区业主有权参与决定是否续聘，也有权保护自身权利不受侵害，故本案中吴欢享有诉讼权利，是本案适格的原告。原告徐斯蔚与吴欢系夫妻关系，双方曾于2008年结婚，后离婚后又复婚。经询问吴欢，其表示其夫妻间关于房屋的产权有约定，即：吴欢与徐斯蔚各占50%份额。故原告徐斯蔚与吴欢均为骏逸天下小区业主，徐斯蔚的主体资格亦无不当。第二、经核实，（2015）南法民初字第03776号民事判决书中，被告骏逸天下业委会提出的生效判决确认了合同效力的原文为“关于原告要求查阅业主大会议事规则、管理规约、建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位的处分、使用情况、物业管理公司要求提高物业服务费的文件及依据、业主委员会就继续与原物业管理公司续约及提高物业服务费议题召开业主大会向业主送达并回收的书面征求意见表、业主委员会与服务管理公司签订的2012年8月30日的物业服务合同，符合相关法律的规定，本院予以支持”。骏逸天下业委会就该文书中此段文字截取一半，拟达到合同已经生效判决确定有效的证明目的无事实依据，该院不予采信。第三，诉讼时效。受诉讼时效限制的权利一般为请求权，如返还、赔偿、恢复等。本案中原告要求确认《物业服务合同》无效，属确认之诉，系形成权。《合同法》和《民法通则》均有规定，无效合同自始没有法律约束力。故本案确认之诉不受诉讼时效限制。第四，续聘物业服务企业是否符合法定程序。《物权法规定》选聘物业服务企业需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主(以下称“双过半”)同意。国务院《物业管理条例》规定，业主大会可以采取集体讨论形式也可以采取书面征求意见的形式。本案中骏逸天下业委会制作续聘或解聘物业公司的投票表是采取的书面征求意见的方式，符合法律规定。在投票中参加人数、同意人数均达到法律规定的双过半要求，由此产生续聘决定，程序上符合法律规定。原告提出的业委会资料不真实，投票表册中多数页面没有明示是续聘物业服务企业的投票，且有部分业主表示上面的签名不是业主所签，表册是物管公司发放福利时的领取签名。经审查，骏逸天下业委会提交的表册每份签名表的首页载明了系续聘或解聘物业公司的投票表，并分别有续聘和解聘栏。每份表册的尾页上载有“投票签名在续聘栏和解聘栏内只能有一种选择”字样。每份表册中的业主房号有编号，且编号每页之间连贯。表册中业主签名与原告提交的召开业主大会及物管费涨价联合签名中的签名，在两种表册中同一业主均有签名且签署相同名字的情况下字迹多数相同。没有标注“续聘”、“解聘”栏的表格中部分业主签署了“同意续聘”“续”“如达到….条件则同意续”等字样。综合来看，结合资料汇编中的投票公示等证据，考虑到实际征求意见时可能存在的家属代签等情况，一审法院认为：骏逸天下业委会通过书面征求意见的方式召开业主大会作出续聘隆鑫物管公司的决定，程序上符合法律规定，不宜过分苛求业委会在投票过程中的证据保全程度，目前存有的资料已经可以客观反映续聘决定符合双过半条件。原告以续聘决定产生的程序不合法为由主张合同无效的请求该院不予支持。第五，《物业服务合同》内容是否存在恶意串通损害业主利益。原告提出合同提高物业服务费，处分业主共有财产，损害业主利益。一审法院认为，业委会在与物业服务公司签订物业服务合需要议定物业费用标准，本案的物业费标准调整并无明显不合理之处。小区多数业主如认定该标准过高，可以提请召开业主大会提出重新调整方案，经表决后由业主委员会或业主代表代为与物业公司协商。如协商不成，因目前本案合同期限已届满，也可以在业主大会的授权下另行选择标准较低的服务企业。小区停车位、广告等收入的产生必然需要管理、维护等成本的投入，而隆鑫物管公司则为该成本的投入方。在本案合同中骏逸天下业委会和隆鑫物管公司约定的收入分配并无显失公平之处。原告提出的业主公共收益应为除去成本后的剩余部分，但本案物业合同并未涉及业委会收取上述款项后在小区的使用和分配问题。故原告以合同内容存在恶意串通损害业主利益情况请求确认合同无效的请求因无充分事实依据，该院不予支持。综上，目前原告没有充分依据证明被告骏逸天下业委会续聘前期物业服务企业程序不合法和物业合同内容存在恶意串通损害业主权益的情况。故原告要求确认二被告签订的《物业服务合同》无效的请求，该院不予支持。一审依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“驳回原告吴欢、徐斯蔚的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由原告吴欢、徐斯蔚负担（已缴纳）。”经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中的《投票签名表决续聘物业公司归档资料》复印件与其原件核对无异，能够证明骏逸天下业委会就续聘隆鑫物管公司事宜组织小区业主以书面征求意见的形式进行了表决，表决结果达到“双过半”，续聘程序合法有效。骏逸天下业委会和隆鑫物管公司签订的《物业服务合同》中关于公共区域经营性收益分配的约定符合市场交易习惯，并不构成恶意串通及显失公平。本案《物业服务合同》订立前，骏逸天下业委会就物业服务费的收费标准这一合同重要内容单独向业主征求了意见，订立合同中确定的收费标准总体上反映了大部分业主的意见，没有明显损害业主利益。一审据此认定《物业服务合同》有效并无不当。吴欢、徐斯蔚的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元由上诉人吴欢、徐斯蔚负担。本判决为终审判决。审判长 周 舟审判员 周海燕审判员 秦 敏二〇一七年四月十日书记员 余文韬