西安市新城区人民法院民 事 判 决 书（2015）新民初字第02214号原告颜银洲，男，1969年1月29日出生，汉族，西安松林纸业有限公司员工。委托代理人叶肃杰，陕西仁和万国律师事务所律师。委托代理人周伊娜，陕西仁和万国律师事务所律师。被告陕西汇腾投资有限公司，住所地西安市新城区咸宁东路408号。法定代表人张西林，该公司总经理。委托代理人陈娟，女，1964年11月6日出生，汉族，该公司职工。委托代理人党水宁，女，1984年10月2日出生，汉族，该公司职工。原告颜银洲诉被告陕西汇腾投资有限公司（以下简称汇腾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告颜银洲之委托代理人叶肃杰、周伊娜，被告汇腾公司之委托代理人陈娟、党水宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颜银洲诉称，2012年12月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发建设的汇腾福锦苑（在水一方）第2幢1单元19层11903号住房。《商品房买卖合同》第十四条第一款约定：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺……3.天然气管道在房屋交付时之日安装到位；5、地板辐射式采暖盘管在房屋交付之日施工完结”；第十四条第二款规定：“如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按照以下方式处理：参照本合同第九条执行”。合同第十五条约定，被告承诺在房屋交付使用后18个月内将房屋所有权证办理完结，原告不能在此期限内取得房屋所有权证书的，被告按照已付房价款的2%向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部房款496490元。2013年4月6日，原告去收房时，发现小区的暖气、天然气等基础设施、公共配套建筑未达到使用条件，原告因急于住房，无奈之下被迫接收了房屋。但小区直至2014年5月才接通天然气，至今未提供市政供暖，也未在房屋交付使用后18个月内将房屋所有权证办理完结，被告的上述行为已构成违约，故诉至法院，请求依法判令：1、依法判定被告按合同约定提供市政集中供暖，并向原告支付自2013年4月6日至小区基础设施达到使用条件之日的违约金50070元，暂计至2015年5月11日；2、依法判令被告立即为原告办理及交付房屋所有权证，并支付逾期办理房屋所有权证的违约金9930元；3、诉讼费用由被告承担。被告汇腾公司辩称，其与原告签订《商品房买卖合同》属实。合同第十四条第5项明确约定：地板辐射采暖盘管在房屋交付之日施工完结。对此被告已按合同履行完毕，在房屋交付时，地板辐射采暖盘管施工完结且经过打压测试，具备了正常使用条件。《商品房买卖合同》附件四：装饰、设备标准：“10、其他：市政集中供暖，地板辐射采暖盘管铺设到位”，这一约定表述的非常清楚，“市政集中供暖”仅约定的是供热方式，“地板辐射采暖盘管铺设到位”才是约定的交房条件，因此被告无任何违约行为，原告要求被告承担违约责任无事实依据，被告不构成违约。本案中被告已先后在2012年3月12日、2013年3月12日完成将小区纳入供暖范围的申请工作，并缴纳了相关费用548.5350万元，造成无法供热的原因是由于市政供热管线仅铺设至卫星测控中心揽月楼附近，距离本小区尚有几百米的距离，不符合“《规划设计条件书》中——小区供热管线经项目西侧20米规划路就进由市政供热管网引入”的条件，致使小区内供热管道与市政供暖管道无法对接，这非被告的能力所能够控制，被告也向多部门反映此事。关于办理房屋所有权证书的问题，由于原告没有按照合同约定的期限缴纳办理房屋权属证书费用，办理期限未满合同约定的18个月，而且原告至今也并提交业主身份证明及填写《西安市房屋所有权转移登记申请书》，致使权属证书无法办理。综上，被告已经按照合同约定履行应尽的义务，并不存在违约行为，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年12月21日，原告颜银洲（买受人）与被告汇腾公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于西安市新城区咸宁东路408号汇腾福锦苑（在水一方）第2幢1单元19层11903号商品房一套，建筑面积87.25平方米，房屋总售价为496889元。《商品房买卖合同》第八条交付期限：“出卖人应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用（1）该商品房经验收合格。……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日15日内告知买受人的；2、买受人申请的个人住房按揭贷款未到出卖人账户的。”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任，”除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理；1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之3（该比率应不小于第（1）项目的比率）的违约金。合同第十四条：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……3、天然气管道在房屋交付之日安装到位；5、地板辐射式采暖管道在房屋交付之日施工完结。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按照以下方式处理：参照本合同第九条执行。”合同第十五条：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按该下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。3、出卖人承诺在房屋交付使用后18个月内将房屋所有权证办理完结。”合同附件四：装饰、设备标准第十项：“其他：市政集中供暖，地板辐射采暖盘管铺设到位。”附件五：“补充协议：1、买受人应在房屋交付使用的同时依据国家相关规定缴纳办理房屋权属证书应由买受人承担的费用”。合同签订后，原告颜银洲依约交付了房款496490元，被告汇腾公司在2013年4月6日将符合交付条件的房屋交由原告颜银洲接收。原告颜银洲在2013年11月8日交纳了房屋专项维修资金12651.25元，2014年8月8日交纳房屋契税4965元。2015年5月19日，被告汇腾公司在西安市房屋产权产籍管理中心办理了该小区房屋的初始登记。根据陕西省物价局、陕西省财政厅《关于西安市城市基础设施配套费收取标准及有关问题的通知》（陕价发（2005）90号）文件第一条载明：城市配套费用于城市规划区范围内的城市道路、桥涵、排水（排污、排洪）、公共交通、道路照明、环卫绿化、垃圾处理、消防设施及天然气、集中供热等城市市政公用设施建设；第二条载明：西安市城市总体规划确定的主城区范围内的新建、改建、扩建项目，按每平方米150元计征；第三条载明：城市配套费的减免按国家法律、法规政策规定执行。除此之外，城市配套费应足额收缴；城市配套费属专项收费，专款专用，收费资金的10%用于城市天然气公网建设，12%用于城市集中供热公网建设。2011年7月5日，西安市城建费用征收管理处向被告出具《西安城建费用缴款通知书》，证明被告于2011年7月5日缴纳了在水一方城建费用802.9164万元，其中市政公用设施配套费548.5350万元。被告汇腾公司开发的福锦苑（在水一方）小区按照市政规划设计的配套设施要求：“热力：小区供热管线经项目西侧20米规划路就近由市政供热管网引入；燃气：小区燃气经项目西侧20米规划路就近由市政燃气管网引入。”被告汇腾公司先后于2012年3月12日、2014年3月12日向西安市热力总公司提交了关于“在水一方”住宅小区市政集中供暖的申请，但未被受理。2014年12月9日，西安市热力总公司向被告出具情况说明：“贵单位（汇腾福锦苑）项目位于咸宁东路408号，面积约为4万平方米。现我司雁东分公司因热负荷不足及主支线未到贵单位项目规划位置，故无法接入我司雁东分公司市政热网，待我司热负荷及热力管网满足方可接入。”为保证小区业主供暖，在2014年-2015年度供暖期，被告采用燃油锅炉进行了小区供暖。2012年4月，被告向西安秦华天然气有限公司申报了天然气安装，同年7月24日双方签订了天然气工程施工委托合同，被告按照委托合同约定分别在在2012年8月9日交纳天然气工程款的80%即383750.40元，被告在居民用户工程竣工验收合格后5个工作日内即2013年4月22日支付剩余天然气工程款95937.60元。原告接收房屋时，天然气管道已安装到位，2014年4月该小区天然气接通投入使用。由于从房屋交付使用后至原告起诉至日未能进行市政供暖，原告认为被告未按照合同约定的期限给原告供暖，天然气也未按照合同约定在交房之日投入使用，违反了双方的合同约定，遂诉至本院。上述事实，有原、被告的商品房买卖合同、在水一方小区供暖申请、市政公用设施配套费缴款发票、西安市热力总公司情况说明、完税证、房屋专项维修资金收据、天然气委托合同、工程款收据以及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定的内容履行合同义务。被告未在合同约定的期限内办理权属登记备案手续，属违约行为，但因原告未按照合同约定在房屋交付之日缴纳办理房屋权属证书应由买受人承担的费用，亦存在违约行为，因此，原告要求被告支付逾期办证违约金的数额应适当减少，按照其已交费用的1%计付。关于至今未能向房屋供应暖气的问题，由于原告所购买房屋属市政集中供暖，工程系由市政统一规划，统一施工，因市政规划原因福锦苑（在水一方）小区的供热主管道无法铺设到位，致原告所购房屋至今未能供应暖气，属于非被告所能控制的因素。现合同房屋交付原告使用后，被告已按照市政要求向相关部门按时足额交纳了相关费用，虽未能进行市政集中供暖，但为保证小区业主供暖，被告已采取自行供暖的方式向业主进行了供暖，说明小区内供暖管网及用户室内设施的建设，已符合合同约定的使用条件，被告已尽到了其应尽的义务。同时，在被告向原告交房时，小区内及用户室内的天然气管道已安装到位，天然气通气延迟并非被告的原因所造成。而且，在原被告双方的合同中亦未明确约定市政供暖、天然气通气的具体时间。综上，原告要求被告支付小区基础设施未达到使用条件违约金的请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告陕西汇腾投资有限公司于本判决生效后十五日内支付原告颜银洲逾期办证违约金4965元。二、驳回原告颜银洲其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由原告颜银洲承担1250元，被告陕西汇腾投资有限公司承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  陈洪宾代理审判员  杨惠妮代理审判员  刘 娜二〇一五年八月三日书 记 员  李国梅