湖北省随县人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂1321民初96号原告：随县厉山镇双星村民委员会，住所地随县厉山镇双星村。法定代表人：戚远佳，主任。委托诉讼代理人：李青山（代理权限：特别授权，调查取证，提起诉讼，变更或放弃诉讼请求，和解，代收法律文书等），随州市炎帝法律服务所法律工作者。被告：刘成鸿，男，1967年1月17日出生，汉族，住随县。委托诉讼代理人：汪圣斌（代理权限：特别授权，答辩,和解,代收法律文书），随州市炎帝法律服务所法律工作者。第三人：薛加忠，男，1971年12月27日出生，汉族,住随县。原告随县厉山镇双星村民委员会（下称“双星村委会”）与被告刘成鸿、第三人薛加忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告双星村委会的法定代表人戚远佳及委托诉讼代理人李青山，被告刘成鸿的委托诉讼代理人汪圣斌，第三人薛加忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告双星村委会向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《房屋租赁协议书》已经解除；2确认被告与第三人签订的《协议书》无效，并予以撤销；3、被告返还占有的房屋和场地；4、被告赔偿占用费36000元；5、诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告之间的《房屋租赁协议书》；2、被告返还占有的房屋和场地；3、被告赔偿占用费36000元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年9月19日，原、被告签订《房租租赁协议书》，约定将原星焰学校房屋和场地租赁给被告使用。被告后擅自将门楼、厕所及院墙拆除改建，严重违约，原告据此于2014年7月16日以被告违反《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第二百二十三条之规定为由，通知被告解除合同。被告收到通知后未在规定期限内行使确认通知的法律效力的权利，合同已解除。2006年2月，原告得知被告未经同意于2014年6月18日将租赁物转租给第三人薛加忠，原告据此请求解除合同理由合法。原告多次要求被告、第三人返还房屋和场地未果，请求法院判令支持诉请。被告刘成鸿辩称，一、原告请求解除合同无法律依据。原、被告签订的合同对双方具有约束力，不得擅自解除，原告主张违背诚实信用原则；被告改建及转租行为均已经原告同意，原告主张不符合法定解除事由。二、被告与第三人之间的《协议书》合法有效，原告在2014年7月16日就已知答辩人将租赁物改造，即使有撤销权也因怠于行使而消灭。三、答辩人按照约定支付租金，2015年至2017年度的租金因原告拒收已依法办理提存公证，原告请求返还租赁物和赔偿占用费无事实和法律依据。因提存支出的费用3400元，答辩人保留追偿权利。四、原、被告之间的房屋租赁合同期限尚未届满，应当继续履行。第三人薛加忠述称，第三人是与被告签订的协议，建议原、被告协商解决纠纷，不要影响第三人的利益。经庭审举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院经审查其真实性、合法性、关联性，评析如下：原告提交的《房屋租赁协议书》、《通知》、《协议书》、《法律意见函》、邮政快递单，被告及第三人对真实性均未持异议，能够证明两份房屋租赁合同的内容、原告向被告和第三人函告处理纠纷的相关事实，本院予以采信；至于上述证据能否达到原告主张的解除合同合法有据的证明目的，本院将综合全案证据予以评判。被告提交的《房屋租赁协议书》真实合法，能够证明原、被告的权利义务约定内容，予以采信。2010年度租金收条已加盖原告单位公章，原告对公章真实性予以认可；2011年度租金收条经手人记载为刘先金，原告确认刘先金时任双星村委会主任、法定代表人，收条书写字迹与原告不持异议的2012年度租金收条一致，原告对两份收条提出异议，但未提交证据予以反驳，本院对两份收条予以采信。刘先金出具的《情况说明》系书面证言，证人无正当理由未出庭接受质证，对该证据不予采信。第三人薛加忠出具的《承诺书》，第三人对真实性未持异议，能够证实第三人对本案租赁物部分设施进行拆除、改建的事实；鉴于第三人与本案处理的利害关系，该证据欠缺其他证据印证，不能独立证明被告已就拆除、改建和转租行为征得原告同意的事实。取消合同《通知》、《关于厉山镇双星村居委会通知的复函》、被告手机彩信信息截图，原告、第三人对真实性均未持异议，本院对真实性予以确认，能够证实原告曾以被告擅自拆除相关设施为由通知解除合同的事实，被告对解除合同提出异议并已告知原告双方纠纷涉及第三人薛加忠在建工程利益的事实，本院予以采信；至于上述证据能否达到被告主张的原告单方解除合同违法的证明目的，本院将综合全案证据和查明的事实再行评判。根据当事人诉辩陈述和依法采信的证据，本院查明本案基本事实如下：2009年9月19日，原告双星村委会与被告刘成鸿经协商签订《房屋租赁协议书》，主要内容：原告将其所有的原星焰学校房屋及场地出租给被告使用。租金每年6000元，一年一付，每年元月10日前付清当年租金。租赁期限25年，自2010年元月1日至2035年12月31日止。租赁期间内，被告保证原告办公用房需要，现有三楼东边六间房屋不变，保证村卫生室二间用房需要。被告在租赁期限内保证合法经营，承担房屋装修和场地改建费用。原、被告单方违约赔偿守约方10倍租用费。合同签订后，被告先后向原告支付2010年度至2014年度的租金共计30000元。2014年6月18日，被告刘成鸿与第三人薛加忠经协商签订《协议书》，主要内容：根据原、被告签订的原星焰小学房屋及场地整体租赁合同，被告将承租房屋及场地转租给第三人。期限五年，自2014年7月1日起至2019年6月30日止，租金共计120000元，由第三人一次性付清。租赁物使用范围为原星焰小学院墙以内的场地及房屋，三楼楼梯靠东房屋和一楼原卫生室不属使用范围。若在合同期满时未续签协议，第三人对其在租期内改建、新建的设备设施无条件搬迁，并恢复租赁物原状，否则视同放弃其设备设施权益。协议签订后，第三人向被告支付租金120000元。第三人后因经营之需拆除、改建学校门楼、厕所及院墙，上述设施不在《房屋租赁协议书》保留使用的建筑范围内。2014年7月16日，原告以被告未经同意擅自拆除学校门楼、厕所及院墙为由书面通知解除合同，另指定15日的异议期。2014年7月17日，被告向原告发出复函，主要内容：被告拆除门楼、厕所及院墙属于协议许可的改建范围，双方未约定须经原告同意；被告在租赁期满后交还租赁物如不合要求，可以恢复原状；被告定期按时足额支付租金，若原告坚持违约，应按约定赔付租用费10倍损失即取消合同20年的违约损失1200000元，同时应承担因违约给第三人薛加忠在建工程造成的一切损失，否则，被告坚持履行租赁协议。2014年8月15日，原告书面通知被告双方签订的房屋租赁协议于2014年8月10日解除。被告于2014年8月20日向原告双星村委会主任戚远家发送彩信，主要内容：不同意解除合同；若坚持解除，应协商处理补偿事宜；在未达成一致意见前，坚持履约。2015年1月至2017年1月期间，因原告拒绝受领租金，被告分别于每年1月份向湖北省随县公证处提存当年租金，三年租金合计18000元，另支出相关费用3400元。2016年2月29日，原告分别向被告、第三人发出《法律意见函》，对被告转租行为提出异议，商请及时处理纠纷。原告与被告协商未果后诉至本院。另查明，涉案房屋及场地系原星焰小学校舍，1994年由原厉山镇星焰村民委员会集资兴建，后因学校撤并而闲置。2002年，原星焰村民委员会因村组合并变更为双星村民委员会。本院认为：根据当事人诉辩陈述，原告双星村委会与被告刘成鸿、第三人薛加忠就房屋租赁合同的解除及租赁物的返还、租金支付问题产生纠纷成讼，本案属房屋租赁合同纠纷。涉案房屋及场地系原星焰小学校舍，属乡（镇）村公共设施、公益事业建设范畴。依据《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日起施行）第四十一条第一款之规定，乡（镇）村公共设施、公益事业建设实行乡村建设规划许可证制度。涉案租赁物兴建于1994年，依据《中华人民共和国立法法》第八十四条“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”之规定，《中华人民共和国城乡规划法》无相关特别规定，不具有溯及力，不适用于施行之前的涉案房屋的建设行为，也无相关法律、行政法规强制规定之前所建建筑物必须补办乡村建设规划许可证，故本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理”及第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”之规定。依据《合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”之规定，原、被告签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，除超过二十年的租赁期限约定外，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该房屋租赁合同在二十年租赁期限内合法有效，超过二十年部分无效。关于《房屋租赁协议书》的解除和租赁物返还问题。原告主张被告未经同意擅自拆除门楼、厕所及院墙的行为严重违约，违反《合同法》第二百二十三条的规定，原告已书面通知被告解除上述协议。参照《最高人民法院研究室对＜关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）＞第24条理解与适用的请示的答复》(法研[2013]79号)“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力”之规定，原告通知被告解除合同，须符合约定解除或法定解除条件。就约定解除而言，原、被告未在《房屋租赁协议书》中约定解除合同的条件，也未在协议书签订后就解除合同达成合意，原告发出的上述解除通知不符合《合同法》第九十三条规定的约定解除条件。就法定解除而言，首先，《合同法》第二百二十三条对承租人擅自改善租赁物或增设他物行为规定了民事责任承担方式，但未赋予出租人单方解除权，且《房屋租赁协议书》明确约定被告承担房屋装修和场地改建费用，并约定了保留使用的建筑的范围（三楼东边六间房屋及村卫生室用房），说明原告允许在保障合同约定的用房需要前提下对租赁物进行改建，本案租赁物的拆除、改建不涉及前述保留范围，未违反《合同法》第二百二十三条的规定。其次，被告已按照约定履行租金支付义务，原告主张的上述解除理由不属《合同法》第九十四条规定的下列法定解除情形：“（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”故原告发出的上述解除通知亦不符合法定解除条件。原告上述通知被告解除合同的行为不产生解除合同的法律效力。原告另以被告未经同意擅自转租为由请求解除合同。《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”被告未提交有效证据证明其向第三人转租已经过原告同意，但根据庭审查明的事实，被告刘成鸿已于2014年7月17日向原告向双星村委会发出复函，告知第三人薛加忠的存在及解除合同对第三人将造成经济损失的事实。原告此时已知转租事实，依据《解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，原告直至2016年2月29日才发函提出异议已经超过法定期限，现以被告未经同意擅自转租为由主张解除合同，本院不予支持。双方合同合法有效，双方皆应按照约定全面履行合同义务，原告请求返还房屋和场地无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告诉请的占用费问题。原告请求被告支付房屋及场地占用费36000元。本院认为原告主张的占用费性质为租金。经本院询问，原告明确陈述该项诉讼请求系按照被告与第三人约定的租金标准24000元/年，自2015年1月计算至2016年6月。基于合同的相对性，原告主张租金应当根据其与被告约定的租金标准6000元/年计算，被告与第三人约定的租金标准不适用于原告，原告也未提交证据证明其和被告就租金标准变更达成合意，其主张按照被告与第三人约定的标准计算租金，本院不予支持。原告请求的2015年1月至2016年6月期间的租金，按照原、被告约定的标准计算为9000元。庭审查明因原告无正当理由拒绝受领，被告已就上述租金依法办理提存公证手续，并已通知原告。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十五条“依照合同法第一百零一条的规定，债务人将合同标的物或者标的物拍卖、变卖所得价款交付提存部门时，人民法院应当认定提存成立。提存成立的，视为债务人在其提存范围内已经履行债务”之规定，被告已经履行上述期间内的租金支付义务。原告请求被告支付占用费36000元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》九十三条、第九十四条、第二百一十四条第一款、第二百二十三条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，参照《最高人民法院研究室对＜关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）＞第24条理解与适用的请示的答复》，判决如下：驳回原告随县厉山镇双星村民委员会的诉讼请求。案件受理费700元，减半收取计350元，由原告随县厉山镇双星村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省随州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行随州市分行开发区支行分理处，账户：17×××90。上诉人在上诉期届满七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  李彬彬二〇一七年四月十四日书记员  杨 黎