山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2015）市民初字第1317号原告深圳市之平物业发展有限公司济南分公司，住所地济南市。代表人尚超，总经理。委托代理人王楠，男，该公司经理，住济南市。委托代理人卢振军，男，该公司职工，住济南市。被告李岩，男，1977年3月3日生，汉族，无业，住济南市委托代理人孙哲，山东泉兴律师事务所律师。被告张静，女，1977年2月16日生，汉族，无业，住济南市原告深圳市之平物业发展有限公司济南分公司与被告李岩、张静物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王延庆独任审判，公开开庭进行了审理。原告深圳市之平物业发展有限公司济南分公司代表人尚超的委托代理人卢振军，被告李岩的委托代理人孙哲到庭参加了诉讼；被告张静经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告深圳市之平物业发展有限公司济南分公司（以下简称之平物业济南分公司）诉称：2012年7月1日山东鲁能亘富开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告负责山东鲁能亘富开发有限公司开发的鲁能领秀城西二区B地块（即十一区）实施前期物业服务，物业服务费按每月每平方米1.6元计算。原告按合同约定履行物业服务义务，被告自2012年7月1日起至2014年6月10日无故拖延向原告支付物业服务费5243.84元。原告经多次催要未果，为此诉至法院，请求判令被告支付自2012年7月1日起至2014年6月10日止的物业服务费5243.84元。被告李岩辩称：2009年11月12日，被告与济南深长城物业管理有限公司签订了前期物业协议，约定物业费为1.2元，并约定服务期限至业主委员会成立并签订新物业服务协议止，本案原告不是前期物业服务主体，也不是业主委员会和小区三分之二小区业主聘用的企业，且原告与开发商签订的合同没有任何招标程序，根据物业管理条例其协议应为无效，故原告主体不适格。被告所居住的小区内物业混乱、缺失，物业服务存在重大瑕疵，应当免除或减少物业费。且原告原告从未向被告催缴过物业费，其所诉物业费已过诉讼时效。综上请求法院依法驳回原告的起诉。被告张静未答辩。经审理查明：2012年7月1日，案外人山东鲁能亘富开发有限公司与原告之平物业济南分公司签订关于鲁能领秀城西二区（B地块）《前期物业服务合同》一份，合同中约定由原告之平物业济南分公司为其开发建设的为上述小区提供前期物业服务，合同约定期限为半年，自2012年7月1日起至2012年12月31日止，合同中约定的物业服务费收费标准为：住宅按1.6元∕平方米∕月（按建筑面积计算）的标准收取。合同落款处加盖了山东鲁能亘富开发有限公司的合同专用章及原告之平物业济南分公司公章。合同到期前，双方于2012年12月31日又签订《鲁能领秀城领秀西二区前期物业服务协议》一份，约定合同期限为自2013年1月1日起至业务会业委会成立结束。并约定如因本物业的业主委员会成立并决定不再聘用乙方时，由业委会代表全体业主与新选聘的物业管理企业签订《物业服务合同》，新合同生效时，本合同自然终止。合同落款处加盖了山东鲁能亘富开发有限公司的合同专用章及原告之平物业济南分公司公章。原告之平物业济南分公司在鲁能领秀城西二区（B地块）（即十一区，本院注）实际服务至2014年6月10日。被告所居住的十一区14号楼1单元801室包括在该合同约定的服务范围之内，其所居住的十一区14号楼1单元801室房屋的建筑面积为140.36平方米。，自2012年7月1日至2014年6月10日，被告未向原告之平物业济南分公司交纳物业服务费共计5243.84元。现原告之平物业济南分公司要求被告李岩、张静支付自2012年7月1日起至2014年6月10日止的物业服务费5243.84元。，被告辩称原告服务主体不适格、物业服务存在重大瑕疵，故被告拒绝交纳物业费，且本案已过诉讼时效。被告为证明其辩称的内容，提交了其与济南深长城物业管理有限公司签订的前期物业合同、交纳物业费收据证明原告主体不适格；提交光碟光盘一张及照片一宗证明其所在小区的物业服务存在重大瑕疵；并主张本案已过诉讼时效。原告主张其经过合法程序与山东鲁能亘富开发有限公司签订前期物业服务合同并按照约定对被告所居住的小区提供了合格的服务，其物业服务具有连续性，不存在超诉讼时效的问题，对被告的抗辩意见不予认可。以上事实，由前期物业服务合同、前期物业服务协议及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告之平物业济南分公司与山东鲁能亘富开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及《前期物业服务协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，该合同对包括被告在内的小区全体业主均具有约束力。国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告之平物业济南分公司为被告李岩、张静所居住的鲁能领秀城西二区B地块（即十一区）提供了物业服务，被告李岩、张静应当及时向原告之平物业济南分公司交纳物业服务费。自2012年7月1日至2014年6月10日，原告为被告所居住的小区提供了物业服务，被告李岩、张静未及时向原告交纳物业服务费，现原告之平物业济南分公司要求被告李岩、张静支付2012年7月1日至2014年6月10日的物业费5243.84元，合法有据，本院予以支持。关于被告李岩辩称的原告之平物业济南分公司提供的物业服务不到位，因此拒交物业费的意见，本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，从被告李岩的陈述及举证内容来看，原告之平物业济南分公司在物业服务方面存在的服务瑕疵应属一般瑕疵，故对被告李岩主张不交物业费的上述抗辩理由，本院不予采纳。关于被告李岩主张的诉讼时效问题，本院认为，原告自2012年7月1日至2014年6月10日一直在为被告所居住的小区提供物业服务，其物业服务具有连续性，未超诉讼时效，故对被告诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。被告张静经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩和举证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条第一项、第三项、第四项、第七项、第七十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：被告李岩、张静于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市之平物业发展有限公司济南分公司2012年7月1日至2014年6月10日的物业服务费5243.84元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李岩、张静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。代理审判员  王延庆二〇一五年八月十日代理书记员  董文燕