杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭萧民初字第2288号原告许君。委托代理人丁志军，浙江丰原律师事务所律师。委托代理人杨金丹，浙江丰原律师事务所律师。被告郦伦。委托代理人谢海，浙江湘湖律师事务所律师。原告许君诉被告郦伦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月20日立案受理后，依法由审判员崔白洁适用简易程序于同年6月9日公开开庭进行了审理。庭审后，原、被告申请自行和解两个月，本院予以准许。原告许君的委托代理人丁志军，被告郦伦及其委托代理人谢海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许君诉称：2012年8月25日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于杭州市萧山区西山公寓7-8号商铺租赁给被告用于办公，租赁期限为36个月，自2012年8月25日起至2015年8月24日，第一年、第二年、第三年的房屋租金分别为26000元、27000元、28000元，每年提早一个月支付，先付款后使用。双方还对违约责任等进行了约定。房屋租赁合同签订当日，原告将房屋交付给被告使用。被告并于同日向原告支付第一年租金26000元，此后被告一直使用案涉房屋。2013年4月25日，被告以案涉房屋未办理房屋出租证和房屋权属存在问题为由起诉原告、李某要求提前解除合同并赔偿损失，法院经审理后于2014年4月15日作出（2013）杭萧民初字第2371号民事判决书，驳回了被告的诉讼请求。被告不服该判决提起上诉，杭州市中级人民法院于2014年7月31日作出（2014）浙杭民终字第1458号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2014年7月11日，原告以邮政特快专递EMS向被告邮寄租金催收函，向被告催收房屋租赁合同项下第二年的租金27000元及违约金，并告知被告逾期未支付时原告有权解除房屋租赁合同等法律后果，该EMS邮件后因被告拒收而退回。此后，被告既未向原告支付租金或违约金，也未向原告返还租赁房屋。为此原告向法院起诉，请求判令：一、解除原、被告之间于2012年8月25日签订的房屋租赁合同，被告从租赁房屋中腾退。二、被告支付原告自2013年8月25日起至2015年4月18日止的租金45180.82元及违约金4500元，并按照年租金28000元标准支付原告自2015年4月19日起至被告实际腾退房屋之日止的租金。被告郦伦辩称：被告因不服杭州市中级人民法院作出的（2014）浙杭民终字第1458号民事判决书，已向浙江省高级人民法院申请再审，浙江省高级人民法院已受理，本案应中止审理。原告主张的房屋租金、违约金，因原、被告间的租赁关系已经自动解除，就该损失扩大部分不应由被告承担。原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1．《房屋租赁合同》一份，欲证明原告将案涉房屋出租给被告，双方对权利义务进行约定的事实；2．（2013）杭萧民初字第2371号民事判决书、（2014）浙杭民终字第1458号民事判决书各一份，欲证明被告要求提前解除合同，被法院驳回，法院认定房屋为原告所有，原、被告间的房屋租赁关系成立并有效的事实；3.租金催收函、EMS寄件人联、EMS退件各一份，欲证明原告于2014年7月11日向被告邮寄催收函的事实。经质证，被告认为：对证据1的真实性无异议，但认为房屋租赁合同已经解除。对证据2的真实性无异议，但对判决有异议，被告已申请再审。对证据3有异议，被告未收到过催收函，如果催收函确实寄出的话，根据催收函载明的内容，原告要求被告支付租金和违约金，如果逾期未付，原告将依法解除合同，故扩大的损失应由原告承担。被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：杭州市中级人民法院再审申请单（复印件）、浙江省高级人民法院送达回证、浙江省高级人民法院受理案件及合议庭组成人员通知书各一份，欲证明被告就（2014）浙杭民终字第1458号案件申请再审，本案应中止审理的事实。经质证，原告认为：再审申请单系复印件，且与本案无关联，不能证明被告的主张。对省高院材料的真实性无异议，只能证明省高院进行了立案审查。本院审查后认为：原告提供的证据1系客观、真实的，与本案事实具有关联，本院对其证明效力予以确认。原告提供的证据2系生效判决，能够证明原告主张的事实，虽然被告申请再审，但省高院再审至今并未受理，故本院对原告提供证据2的证明效力予以确认，对被告提供证据的证明效力不予确认。原告提供的证据3，能够证明原告曾向被告寄送催收函，但函件被退回的事实。根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：案涉房屋由杭州萧山交通房地产开发有限公司开发建造，并于2004年3月16日与李爱娟签订商品房买卖合同，将该房屋销售给李爱娟。2011年1月20日，李爱娟将上述房产赠与给原告许君，杭州萧山交通房地产开发有限公司同意更名，并与原告许君签订商品房买卖合同（合同签订时间仍为2004年3月16日）。2012年8月25日，李爱娟以原告许君名义与被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租位于杭州市萧山区湘湖路的西山公寓7-8（商铺）两间，租赁期共36个月，从2012年8月25日起至2015年8月24日止，房租约定第一年26000元，第二年27000元，第三年28000元，均为净价，每年提早一个月支付，先付款后使用。在租赁期间，原告需办好房屋出租证等手续并保证出租房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用的状态。租赁期间，被告不支付或者不按约定支付租金达2天以上或被告所欠各项费用达200元以上，应按照合同中的两个月租金向原告支付违约金。租赁期间被告如逾期未支付租金，每逾期一日，支付原告10%滞纳金。合同签订后，被告向李爱娟支付了2000元房屋押金以及第一年的房租26000元，李爱娟将上述款项交付给许君。2013年4月25日，本案被告郦伦起诉原告许君及李爱娟，要求解除合同，并赔偿损失。案经本院审理，本院于2014年4月15日作出（2013）杭萧民初字第2371号民事判决，判决驳回被告的诉讼请求。被告不服该判决提起上诉，杭州市中级人民法院经审理于2014年7月31日作出（2014）浙杭民终字第1458号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。另查明：案涉房产目前尚未办理房屋权属登记。被告因不服（2014）浙杭民终字第1458号民事判决于2015年1月14日向杭州市中级人民法院提交再审申请，浙江省高级人民法院于2015年6月1日向被告发送（2015）浙民申字第1595号《受理案件及告知合议庭成员通知书》，告知被告案件已立案审查。本院认为：案涉《房屋租赁合同》经生效判决认定合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。现合同约定的租赁期限已届满，原告主张要求返还房屋，故在双方不再订立新的租赁合同的情况下，租赁合同终止，被告应当返还租赁物，故原告要求被告腾退房屋的诉讼请求本院予以支持。合同约定，第二年租金为27000元，第三年租金为28000元，故被告应支付原告自2013年8月25日至2015年8月24日止的租金共计55000元，扣除被告已支付的2000元押金，尚应支付53000元。自2015年8月26日起至房屋实际腾退之日止占有使用费按年租金28000元计算。原告要求被告支付违约金4500元的诉讼请求，本院认为根据合同约定，房屋为先付款后使用，现被告拖欠第二年、第三年租金未付，应支付被告违约金，原告主张按年租金27000元标准计算两个月违约金4500元，本院予以支持。被告向法院起诉原告及李爱娟，要求解除合同，并赔偿损失，但其诉讼请求经一、二审均被判决驳回，且再审法院至今未予受理案件，故被告主张租赁合同在本案起诉前已解除且本案应中止诉讼的抗辩缺乏法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下:一、郦伦在本判决生效后十日内将位于杭州市萧山区杭州市萧山区湘湖路的西山公寓7-8（商铺）两间腾退并返还给许君；二、郦伦在本判决生效后十日内支付许君租金53000元及自2015年8月25日起至房屋实际腾退之日止按年租金28000元计算的占有使用费；三、郦伦在本判决生效后十日内支付许君违约金4500元；四、驳回许君的其余诉讼请求。如郦伦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1042元，减半收取521元，由郦伦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）审判员  崔白洁二〇一五年八月二十六日书记员  陈 燕