重庆市第四中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）渝四中法民终字第00716号 上诉人（原审被告）：重庆市秀山城建开发有限责任公司，住所地：重庆市秀山土家族苗族自治县。 法定代表人：伍舒舒，该公司董事长。 委托代理人：刘定刚，重庆春雨律师事务所律师。 委托代理人：王利，重庆春雨律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈志，男，汉族，1973年9月4日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县。 上诉人重庆市秀山城建开发有限责任公司（以下简称城建公司）与被上诉人陈志商品房预售合同纠纷一案，秀山土家族苗族自治县人民法院于2015年3月9日作出（2015）秀法民初字第01767号民事判决，城建公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月30日公开开庭进行了审理。上诉人城建公司的委托代理人王利，被上诉人陈志的委托代理人杨志、杨占娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 一审法院审理查明：2010年7月26日，陈志（乙方）与城建公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定乙方在甲方处购买商品房一套，房屋位于渝秀大道127号B栋1单元703号，房屋总价款237865元。该合同十三条第二款约定：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构办理本商品房产权证的申请，提交相关资料，并取得房屋登记机构出具的登记受理单；该条第三款约定：甲、乙双方相互配合办理本商品房产权登记。乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方；该条第五款约定：如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房产权证的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。同日，双方签订补充协议载明：陈志委托城建公司办理产权登记和房地产权证，办理房地产权证的相关费用和契税由陈志支付。合同签订后，陈志付清了购房款，并向城建公司交纳了办证费和税费。2011年11月17日，城建公司向陈志交付了房屋。2013年11月13日，城建公司为陈志办理了房地产权证。 另查明，双方签订的《商品房买卖合同》中，双方对合同第十三条第四项关于逾期办证的时间及违约金计算标准均用斜杠划掉。一审法院向秀山土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局（以下简称秀山县国土房管局）查询陈志所购房屋是何时取得登记受理单，经该局查明，陈志位于重庆市秀山县中和街道渝秀大道西段鼎盛财富天街127号B栋1单元703号房屋，办理房地产权属登记受理时间为2013年7月30日。 陈志一审诉称，陈志与城建公司签订《商品房买卖合同》，约定城建公司将位于秀山县渝秀大道127号B栋1单元703号商品房以237865元价款出售给陈志，并约定了办理房屋产权登记的时间及违约责任。合同签订后，陈志按约支付了全部购房款。城建公司于2011年11月17日向陈志交付了房屋，直至2013年11月13日，城建公司才向陈志交付了房屋产权证书。城建公司逾期交付房屋产权证的行为，已违反了合同之约定，应支付违约金。为此，请求城建公司支付违约金（从2011年12月16日起至2013年11月13日止，以总房价款298448元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（中国人民银行同期同类贷款利率加收50%）计算违约金，并由城建公司承担本案的诉讼费。 城建公司一审辩称，陈志请求城建公司支付逾期交付房屋产权证的违约金的诉讼请求不能成立，应予驳回。理由是：其一，杨成志并未按照《商品房买卖合同》之约定向城建公司提交办证所需的相关资料，以致城建公司逾期办证；其二，双方签订的《商品房买卖合同》已将提交办证申请并取得登记受理单的逾期时间和应支付违约金的计算标准划掉，足以说明双方对逾期提交办证申请并取得登记受理单的违约责任均不予追究，故杨成志请求城建公司支付逾期办证的违约金缺乏事实依据；其三，双方签订的《商品房买卖合同》约定了提交办证申请和取得登记受理单的期限，但未约定取得房地产权证的期限。故本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定；其四，即使杨成志的诉讼主张成立，其也应在交房60日后2年内向城建公司主张权利，即城建公司主张逾期办证违约金请求已超过诉讼时效期间。 一审法院认为，本案的争议焦点有：1.双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》之效力；2.陈志主张城建公司支付违约金的诉讼请求应否得到支持；3.陈志的违约支付请求是否已超过诉讼时效。针对上述焦点评判如下。 商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系签约双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对签约双方均具有拘束力，双方应依诚实守信原则，行使合同权利，履行合同义务。该合同第十三条第二款约定：“预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构办理本商品房《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得房屋登记机构出具的登记受理单”。城建公司于2011年11月17日将房屋交付给陈志使用，其应于2012年1月15日前向秀山县国土房管局提出申请，提交相关资料，为陈志所购房屋办理房地产权证，并取得秀山县国土房管局出具的登记受理单。然而城建公司在2013年7月30日才为陈志所购房屋取得登记受理单。城建公司未按合同约定时间为陈志办理房屋产权证，其行为已构成违约，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方在签订合同时将《商品房买卖合同》第十三条第四款中关于违约金的计算标准用斜杠划掉，应视为双方对违约金没有进行约定。城建公司提出的双方在签订合同时将违约金的计算标准用斜杠划掉，是陈志放弃要求城建公司支付违约金的主张，无证据支撑，故对该主张不予采纳。城建公司称未能在规定期限内取得房产证并非城建公司的原因，系陈志未按合同约定在规定时间内向城建公司提交相关的登记材料所致，城建公司的该项辩称理由也不能成立。根据双方的约定，逾期办证违约金的计算时间应为商品房交付使用之日起60日内（即2012年1月16日）至取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日（2013年7月30日）止。陈志要求城建公司支付违约金45931元，即从2011年12月16日起至2013年11月13日止，参照中国人民银行同期同类贷款利率加收50%计算违约金。综合考虑陈志的损失情况及城建公司的过错程度等因素，结合本案的具体情况，一审法院确认将城建公司逾期办理房屋产权证的违约金参照中国人民银行同期同类贷款利率加收30%计算为宜。违约金计算方式应为：从2012年1月16日起至2013年7月30日止，以总房款237865元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率加收30%计算。关于城建公司抗辩称陈志的起诉已超过诉讼时效的问题。诉讼时效作为一项法律制度，指的是权利人在法定期间内不行使权利就丧失请求人民法院保护其民事权利的一种法律制度。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本案中，双方在《商品房买卖合同》中对逾期办理房产证违约金的约定基本上是采用按日计算的方式，当事人在该合同中对违约金仅仅是对违约金计算方式的约定，并处于持续违约的状态，非每天进行实际履行支付的约定，因此，双方并未约定违约金的履行期限，对于没有支付期限的债务，债权人可以随时要求履行，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可以依法起算，故对城建公司的辩称意见不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、城建公司在本判决生效后15日内支付陈志违约金（计算方式为：以总房款237865元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率加收30%计算，从2012年1月16日起至2013年7月30日止）；二、驳回陈志的其他诉讼请求。案件受理费948元，减半收取474元，由陈志负担74元，城建公司负担400元。 城建公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回陈志的诉讼请求。主要事实和理由：1.一审法院适用法律错误。双方当事人在《商品房买卖合同》中对逾期取得登记受理单的违约金标准用斜线划掉，对此应理解为双方无论谁违约，均不承担违约责任。该合同并没有对逾期取得房地产权证是否违约进行约定，故不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。2.一审按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率加收30%的标准计算违约金不当。因为陈志未举证证明城建公司未取得登记受理单对其造成了经济损失；并且，一审计算逾期办证违约金的利率明显高于计算逾期交房违约金的利率。3.一审认定陈志的诉讼请求未超过诉讼时效错误。城建公司于2011年11月17日交房给陈志后，自应在60日内将登记受理单交付陈志，即陈志在2012年1月15日前未收到该受理单便应知道城建公司迟延办证。也就是说，陈志的迟延办证违约金支付请求权的诉讼时效期间已于2014年1月15日届满。 陈志答辩称：1.城建公司在超过上诉期限即原判发生法律效力后提起上诉，二审法院不应受理。2.即使城建公司的上诉没有超过上诉期限，其上诉请求亦不能成立。城建公司没有在约定期限内为陈志办理产权证，应当承担违约责任；同时，由于双方对逾期办证违约金的计算标准没有约定，故应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的标准计算违约金。 二审中，陈志向本院提交了一审法院出具的《裁判文书生效证明》和《受理案件通知书》，以此证明一审判决已发生法律效力。城建公司质证称，对该证据的真实性无异议，但城建公司是在上诉期限内提出的上诉，一审判决尚未发生法律效力。城建公司提供1份邮寄单，拟证明其在法定上诉期限内提出上诉。本院审查认为，陈志举示的2份证据和城建公司举示的1份证据来源合法，与本案审查的程序事实具有关联性，但证据内容应否采信，须结合其他证据事实进行综合分析后予以确定。 本院二审查明：城建公司于2015年4月15日收到一审判决书，并于2015年4月29日通过编号为1084913463109的邮政特快专递向本院立案庭邮寄了资料。经查中国邮政官方网站，该特快专递于2015年4月30日16时39分到达本院收发室。本院收发室登记薄写明收到城建公司递交的19件案件的上诉状。2015年5月4日，本院立案庭在城建公司的上诉状上加盖收文章。据此可以认定，城建公司是在法定上诉期限内提出的上诉。 双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第四项规定：“如因甲方（城建公司）的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在＿＿（手写斜线表示）日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向陈志（乙方）支付已付房价款万分之＿＿（手写斜线表示）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过＿＿（手写斜线表示）日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之＿＿（手写斜线表示）向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之＿＿（手写斜线表示）（该比率应不小于本条本款第（1）项的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”城建公司于2013年7月30日取得商品房登记受理单。 2013年8月15日，秀山土家族苗族自治县人民法院受理了陈志诉秀山华信国有资产经营有限公司商品房预售合同纠纷一案。陈志在该案中请求该公司承担逾期办理商品房产权证的违约责任，并立即支付违约金。城建公司作为该案第三人，到庭参加诉讼并进行了陈述。该院于2013年10月22日作出判决，驳回陈志的诉讼请求。陈志不服该判决向本院提起上诉，本院于2014年2月11日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。 本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。 本院认为，城建公司不服一审判决，在法定上诉期内提起上诉，因此，本院对陈志提出的城建公司超过上诉期提起上诉因而二审法院不应受理的主张，不予采纳。即本院应对城建公司的上诉请求进行审查。本院针对城建公司的上诉请求以及陈志的抗辩主张，归纳其争议的焦点为：1.城建公司逾期取得登记受理单的违约责任应否免除；2.一审确定的逾期取得登记受理单违约金应否调整；3.陈志的违约金支付请求是否超过诉讼时效。 关于城建公司逾期取得登记受理单的违约责任应否免除的问题。陈志与城建公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应全面、适当地履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。即买受人陈志的主要义务是支付价款，出卖人城建公司的主要义务是交付房屋并转移房屋所有权。陈志依约付清了全部买房款，而城建公司在交付房屋后，未按照合同约定的期限向房屋登记机构提出办证申请并接交相关资料，取得登记受理单，由此应认定城建公司构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”鉴此，城建公司应当承担逾期申请商品房产权转移登记的违约责任。 双方的合同第十三条第四款就城建公司承担逾期取得受理单违约责任规定了两项内容，但双方在订约时对事先拟定的合同文本中有关该两项内容中的逾期时间（申请时限）及违约金计算标准之空格处用手写斜线表示。城建公司认为，用手写斜线表示即表明订约时双方商定免除其违约责任；陈志认为，其用手写斜线表示仅表明双方对违约金计算标准约定不明，而非免除城建公司的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。首先，依据订约目的解释。陈志订立合同的目的旨在受领涉案商品房并获取其所有权，如果免除城建公司逾期申请商品房产权转移登记的违约责任，那么，陈志获取商品房所有权的订约目的因无法律上的保障而难以实现。其次，依据交易习惯解释。依常情常理，若双方商定免除城建公司的违约责任，就应当将涉案合同第十三条第四款第（1）、（2）的内容全部划掉，而不只是划掉其中的申请时限及违约金计算标准空格处。再次，依据诚实信用原则解释。就免除合同当事人一方违约责任这一涉及另一方当事人重大利益的事项，应当由该方当事人作出明确表示，如果采用合同书形式签订合同，就应当在合同书中用具体确定、明确无争的文字表明免责约定，而不能在一方提供的事先拟定的合同文本中不大引起另一方注意的部位用手写斜线表示，事后发生争议时，在并无确凿证据证明的情况下，用简单的事实推定方式推定订约时曾作出了免除违约责任的约定。由此可见，对合同中有关申请时限及违约金计算标准空格处用手写斜线表示，仅只表明双方对申请时限及违约金计算标准没有约定或者约定不明确，而并不能得出双方约定免除城建公司违约责任的解释。因此，本院对城建公司提出的用该斜线表示即表明免除其违约责任的主张，不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同中的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”在双方未对城建公司向房屋登记机构提出办证申请并提交相关资料的期限作出明确约定的情况下，一审参照该规定并结合合同中有关双方共同申请时其期限为商品房交付之日起60日内的约定，酌定城建公司申请办证的期限为商品房交付之日起60日内，并无不当。 关于一审确定的逾期取得登记受理单违约金应否调整的问题。由于城建公司取得登记受理单是其办理房屋权属证书的前提，城建公司在约定的房屋交付使用之日起60日内未取得登记受理单，必定在房屋交付使用之日起90日内无法取得房屋权属证书，而事实上，城建公司在2013年11月13日才取得房屋权属证书，故一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，确定违约金的计算标准并无不当。本案当事人双方未对违约金支付数额作出约定，故不能适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定进行调整。 关于陈志的违约金支付请求是否超过诉讼时效的问题。一方面，按照《商品房买卖合同》第十三条第四款第（2）项“甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”之约定，城建公司于2013年7月30日取得登记受理单，其诉讼时效的起算时间应为2013年8月30日。陈志于2014年12月22日提起诉讼请求支付违约金，该请求未超过诉讼时效。另一方面，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十三条第（七）项之规定，申请追加当事人或者被通知参加诉讼的，应当认定与提起诉讼具有同等诉讼时效中断的效力。陈志于2013年8月15日提起诉讼，请求秀山华信国有资产经营有限公司承担逾期办理房地产权证违约责任，而城建公司作为该案第三人参加诉讼。据此，应认定陈志的违约金支付请求权的诉讼时效于2013年8月15日中断。经查其诉讼时效起算时间应为2014年2月12日，而陈志于2014年12月提起本案诉讼，故未超过诉讼时效。 综上所述，城建公司关于自己不应承担违约责任，一审确定的违约金数额过高应作调整，以及陈志的违约金支付请求已超过诉讼时效的上诉理由不能成立，故本院对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费948元，由重庆市秀山城建开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向秀山土家族苗族自治县人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 审 判 长  谭中宜 审 判 员  钟雨锋 代理审判员  刘文玉 二〇一五年八月七日 书 记 员  谢 一