山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）烟民一终字第807号上诉人（原审被告）：张可宝，农民。上诉人（原审被告）：姜秀珍，农民，系张可宝之妻。两上诉人共同委托代理人：刘颖，山东华宇通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于平，农民。委托代理人：于艳霞。上诉人张可宝、姜秀珍因与被上诉人于平租赁合同纠纷一案，不服海阳市人民法院（2013）海民初字第1686号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院认定，2012年1月1日，于平与张可宝、姜秀珍签订协议书一份，内容如下：一、甲方（原告）同意将三间厢房租给乙方（被告）居住，租期从2012年1月1日起到2012年12月31日止，为期一年。二、乙方应先交给甲方租金2000元。三、自协议签订之日起，乙方居住期内房屋维修及新加建筑的费用，由乙方自理，与甲方无关。协议期满后，乙方要将所有建筑和新加建筑及用电线路完整无损交给甲方，不得损坏，否则甲方有权追究。协议签字：甲方于平，乙方姜珍、张可宝，证人：于某。协议到期后，于平依照此协议，要求解除双方的租赁合同，并要求立即返还所承租的房屋。张可宝对于平提交的该协议提出如下异议：张可宝签字不是他本人所签，在协议中甲乙双方，甲方为于平，乙方为张可宝，乙方张可宝签字不是他本人签字，在乙方签字中姜珍，而张可宝的妻子是姜秀珍，而不是姜珍，因此本协议是无效协议。对姜淑翠与于平的协议书和本案争议的标的物不存在牵连关系，也就是说本案争议的标的物不在协议书权属范围内。对国有土地使用证的异议同姜淑翠与于平签订的协议书一致。庭审中，于平申请追加姜秀珍为本案被告参加诉讼。经质证姜秀珍承认协议中的“姜珍”即是其本人，是张可宝的妻子，称：姜秀珍受于平和于某的胁迫，没有将自己的名字签完整，证实自己受到了胁迫，该协议中张可宝的名字是姜秀珍代签的，协议签订后，姜秀珍没有将协议内容告诉张可宝，于平起诉后，张可宝才知道该事实的存在。姜秀珍对其因受胁迫而签订的协议，没有向法庭提交其他证据。张可宝对协议不确认，根据协议内容，由甲方于平，乙方张可宝，证人于某三方商定达成协议，而乙方张可宝在协议签订时并不在现场，不知道该协议存在，这份协议是于平、于某二人商定，未经第三方同意签订的霸王条款，不是张可宝意思表示，因此该协议效力无效，或者是可撤销的。证人于某出庭作证称：我与于平是朋友关系，张可宝的舅子是我姐夫，因为张可宝和于平为三间厢房发生争议，于平不让张可宝住，我姐夫找我给他们协商一下，我先向张可宝要了200元房租给于平，然后找于平协商，于平写了协议内容，因于平、张可宝有矛盾不说话，我拿协议去找张可宝租的房子里签字，张可宝不在家，姜秀珍在家，在协议上签了字，我当时没注意协议上写的“姜珍”二字。庭审中，张可宝、姜秀珍向法庭提交证据，（2012）海民初字第983号民事判决书一份，证明于平对争议的标的物没有处分权，提交的破产组存档图一份，证明该争议的标的物不在于平与姜淑翠签订的协议书权属范围内。提交“分书”一份，证明2006年张可宝、姜秀珍已将争议的三间厢房赠与给了其儿子张鲁及儿媳张晓，张可宝对争议的房屋没有处分权，其中“判决书”中，原告系张鲁，被告系于美兴。案由是所有权确认纠纷。判决书中查明，1994年12月2日，原海阳县郭城供销合作社欠于美兴房料等1800元，以采购站西小房三间予以折抵。1995年2月，于美兴将该房产以1800元价格转让给了本案二被告，但未签订书面协议。2009年10月3日，张鲁与于美兴签订协议一份，确认了上述交易过程。因张鲁担心该房产出现其他争议，诉来原审法院，要求依法予以确认转让协议及其对房产所有权的效力。原判决认为：原海阳县郭城供销合作社在破产中未将该房屋纳入破产财产进行处理，对房屋所有权问题因其产权手续证据不足，故对所有权不予确认，但对张鲁与于美兴的房屋买卖协议予以确认。本案于平对此判决书认为没有对其产权进行确认，只是对双方签订的买卖协议进行了确认，故此判决书与本案无关。对张可宝、姜秀珍提交的破产组存档图一份，因张可宝、姜秀珍无法证明此图来源，没有任何印章，对其真实性有异议，张可宝、姜秀珍提交的分书系本案张可宝、姜秀珍与其儿子、儿媳2006年6月20日签订的分家协议，其主要内容是张可宝将本案争议的三间小房赠与给其儿媳张晓、于平认为，“分书”在任何时间，张可宝、姜秀珍与儿子、儿媳都可以书写成立，没有公信力，也没有过户。这三间厢房2010年6月5日已抵顶给了于平。另查，2009年8月31日，姜淑翠将属于自己的原郭城供销社采购站房屋土地使用权以16万元价格转让给于平，双方签有协议书。2010年6月5日，本案于平、张可宝另签有协议书一份，内容：甲方于平，乙方张可宝，一、甲方同意乙方现居住的4间正房、6间厢房，由乙方居住到2011年12月31日。二、乙方应交给甲方房租共6000元，用乙方在院内的所有建筑物、院外的三间厢房及用电线路抵顶。三、自协议签订之日起，院内所有建筑物及线路产权归甲方所有。甲方必须保证乙方居住期间的正常使用。协议到期后，乙方要将所有的建筑物及用电线路完整交给甲方。于平、张可宝在协议书签名并按印，并盖有海阳市郭城司法所印章。张可宝、姜秀珍认为：此协议确定的四间正房、六间厢房不是本案争执的三间房屋，该协议存在瑕疵，第一条讲的有6间厢房，而实际只有三间。根据二、三条的约定，只有于平保证被告居住期间正常使用，被告才将6000元房租用三间厢房及用电线路抵顶，如果于平不能保证被告的正常使用，而只能用院内的建筑物及线路产权抵顶，就不包括院外三间厢房，同时根据该协议更清楚证实了争执的三间厢房是在院外，而不在院内。协议签订后，不到一个月的时间，于平用泥土等杂物对被告居住的房屋予以堵塞，致使被告无法正常生活，并向法庭提供合同签订后于平堵塞被告门口的照片及特快专递相关证据一组，证实了于平违约在先。但被告没有其他证据证明本案的三间厢房不包含在该协议书内。原审法院依据协议书两份，于平与姜淑翠签订的协议一份，判决书、分书等证据认定以上事实。原审法院认为，无权占有不动产和动产的，权利人可以请求返还原物。2009年8月31日，于平以16万元的价格从姜淑翠处取得原海阳市郭城供销社采购站房屋、土地使用权，双方签有转让协议，张可宝、姜秀珍对该协议没有提出异议，但认为该协议中土地使用权中不包含本案三间厢房在内。因张可宝、姜秀珍未能提供相应证据，依法不予采信。2010年6月5日，双方签订的协议，是在郭城镇政府司法所主持下签订的，协议中的六间厢房包含本案三间厢房在内，协议中第二条：乙方应交给甲方房租共6000元，用乙方在院内的所有建筑物、院外的三间厢房及用电线路抵顶。此条款能够证实本案双方所诉争的三间厢房是在原郭城供销社采购站院外，双方对此均无异议，张可宝、姜秀珍认为，该协议签订不到一个月，于平用泥土等杂物对房屋予以堵塞，致使张可宝、姜秀珍无法正常生活，提供了堵塞物照片，特快专递通知于平清理证据，证明于平违约在先，不同意用院外的三间厢房即本案争议的三间厢房抵顶房租，但双方未就争议进行协商，张可宝、姜秀珍也未通过正当的法律途径解决纠纷，因此张可宝、姜秀珍主张于平违约，不同意用三间厢房抵顶房租理由不当，本院不予采信。2012年1月1日双方签订的租赁协议有效。该协议是在张可宝、姜秀珍的亲戚、于平的朋友于某协商下签订的，张可宝、姜秀珍并付给于平房租200元，协议中“姜珍”二字，姜秀珍承认是其所签，“张可宝”三字也是其代签。张可宝、姜秀珍主张是受胁迫签订的该协议，没有充分证据证实，且张可宝先给付于平房租200元，通过证人于某转交，张可宝、姜秀珍此行为证实其同意租赁于平的三间厢房，此协议虽然是于某分别找于平、张可宝、姜秀珍签字，但协议内容和效力不因张可宝是否到场协商而改变，因此张可宝、姜秀珍辩解理由不当，依法不予采信。于平请求解除租赁合同，并要求返还所承租的房屋理由正当，予以支持。原审法院做出判决：一、解除于平与张可宝、姜秀珍2012年1月1日签订的房屋租赁协议。二、被告张可宝、姜秀珍于本判决生效后三十日内将承租的三间房屋返还给于平案件受理费100元，由被告张可宝、姜秀珍承担。宣判后，上诉人张可宝、姜秀珍不服原审判决向本院提起上诉称，一、一审判决认定被上诉人购买的房产包括诉争房产，没有依据。1、2004年，海阳市郭城供销合作社破产时，家属房已经处分给职工，所以在处理破产财产时，该部分家属房未包含在内。诉争房屋在1994年12月2日已经被海阳市郭城供销合作社抵顶给于美兴，因此，海阳市郭城供销合作社破产时，处分给姜淑翠的房屋并未包括诉争房屋。被上诉人从姜淑翠手中购买的房屋亦未包括诉争房屋，一审判决认定被上诉人从姜淑翠手中购买的房屋包含了诉争房屋，没有依据。2、（2012）海民初字第983号民事判决已经确认上诉人的儿子张鲁与于美兴签订的房屋买卖协议有效，可以证实被上诉人并未购买诉争房屋。3、2010年6月5日上诉人与张可宝签订的协议书第二条也可以证实院外的三间厢房即诉争房屋并不属于被上诉人。二、一审判决认定2010年6月5日协议，三间厢房已抵顶房租，认定错误。1、诉争房屋属于张鲁，张可宝无权与被上诉人签订协议，对诉争房屋进行处分，张可宝的处分行为是无效的。2、该协议第三条约定：自协议签订之日起，院内所有建筑物及线路产权归被上诉人所有，可以证实院外的三间厢房及诉争房屋并不归被上诉人所有。3、协议第二条房租6000元不符合事实，当地同样房屋的租金一年只需要600元即可，之所以出现租金6000元，是为了给另外一家需要搬走的看的。三、一审判决认定2012年1月1日协议有效，认定错误。1、诉争房屋属于张鲁，姜秀珍无权代表张鲁签订该租赁协议。2、该协议乙方为张可宝，而张可宝并未在该协议上签字。3、姜秀珍并未签自己的真实姓名也可以证实该协议并非其真实意思表示。综上，请求二审查明事实，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人辩称，1、上诉人对涉案房屋不拥有所有权；2、2012年983号判决没有确认所有权，我方是在2009年8月购买的涉案房屋；3、上诉人上诉状中陈述的6000元租金，是给另外一家搬走的看的没有依据，6000元是门市房的价格。请求维持原判。本院经审理查明，双方一致认可原审判决查明事实部分记载的2012年1月1日协议书租金应为“200元”而非“2000元”。为证实自己的上诉主张，上诉人另提供如下证据：一、山东陆元拍卖行有限公司2005年7月31日拍卖会拍卖规则，证明涉案房屋并未包括在郭城供销社采购站破产财产拍卖的范围内，进一步证明被上诉人对涉案房产不享有所有权。二、郭城供销社采购站破产清算房产平面图及说明，证明诉争的财产不是破产财产，姜淑翠未获得涉案三间房屋的所有权，于平也未获得所有权。三、照片一组，拍摄的是涉案房产现状，证明涉案房产位于采购站院墙外，从家属院大门进出，不从采购站大门进出。上述证据一、二均来源于于海阳市人民法院（2004）海民破字39号海阳市郭城供销社破产还债一案的卷宗。被上诉人对上诉人提供的证据的真实性均不认可。本院经审理查明的其他事实同原审认定事实一致。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”本案中，针对涉案房产的所有权归属，双方各执一词，双方当事人均没有提供证据证实涉案房产已经依法登记。于平提供的其与案外人姜淑翠签订的《协议书》，并未明确约定是否包括涉案房产，于平依据该协议认为涉案房产所有权归其所有，没有法律依据。张可宝、姜秀珍提供的（2012）海民初字第983号民事判决书仅能证实，该两人及其子张鲁就涉案房产与于美兴存在买卖合同关系，亦无法证实张鲁或张可宝、姜秀珍对涉案房产拥有所有权。于平与张可宝、姜秀珍签订的租赁合同非涉案房产所有权归属的有效证明，且该合同约定的内容亦与（2012）海民初字第983号民事判决确认的事实相悖。综上，在双方均无法提供证据证实是涉案房产的所有权人的前提下，于平依据其与张可宝、姜秀珍签订的租赁合同主张返还涉案房产，没有事实及法律依据，依法不应予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，应予支持。原审判决不当，应予纠正。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定判决如下：一、维持海阳市人民法院（2013）海民初字第1686号民事判决第一项；二、撤销海阳市人民法院（2013）海民初字第1686号民事判决第二项。三、驳回被上诉人于平要求上诉人张可宝、姜秀珍返还三间房屋的诉讼请求。一、二审案件受理费共计200元，均由被上诉人于平负担。本判决为终审判决。审判长  慈勤哲审判员  王瑞芳审判员  栾海宁二〇一五年八月二十六日书记员  付微微