广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初4055号原告：中国建设银行股份有限公司广州番禺支行，住所地广州市番禺区市桥街繁华路41号。负责人：王正刚，职务行长。委托诉讼代理人：施昕，广东穗卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：王平泽，广东穗卫律师事务所律师。被告：林宏虹，女，1984年7月22日出生，汉族，住广东省普宁市。被告：广州花都雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华镇新都大道以南。法定代表人：黄咏东，职务总经理。委托诉讼代理人：薛志辉，男，该公司职员。委托诉讼代理人：史煜，女，该公司职员。原告中国建设银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称为“建行番禺支行”）诉被告林宏虹、广州花都雅居乐房地产开发有限公司（以下简称“雅居乐房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行番禺支行委托诉讼代理人王平泽、被告雅居乐房地产公司委托诉讼代理人史煜到庭参加诉讼，被告林宏虹经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行番禺支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与林宏虹签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告一向原告偿还贷款本金人民币405597.19元及该笔借款至清还之日止的欠息（欠息包括利息、复利和罚息，借款期限内按合同约定的利率计算利息，未按时支付的利息按合同约定利率加收50%的利率计收复利，借款逾期后按合同约定利率加收50%的利率计收罚息，暂计至2016年3月6日止为8677.68元），总计414274.87元；3.判令原告对林宏虹所有的位于广州市花都雅居乐花园某房（以下简称为“涉讼房屋”）的抵押房产享有优先受偿权；4.判令雅居乐房地产公司对林宏虹的上述债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由两被告共同承担。当庭变更第2项诉讼请求为：判令被告一向原告偿还贷款本金人民币405567.19元及该笔借款至清还之日止的欠息（欠息包括利息、复利和罚息，借款期限内按合同约定的利率计算利息，未按时支付的利息按合同约定利率加收50%的利率计收复利，借款逾期后按合同约定利率加收50%的利率计收罚息，暂计至2016年3月6日止为8677.68元），总计414244.87元。事实和理由：2010年12月6日，原告与林宏虹签订编号4405300l2-011-2010-002557号《个人住房(商业用房)借款合同》，合同约定：原告向林宏虹提供44万元的贷款，贷款期限为360个月，自2010年l2月6日起至2040年l2月6日止，贷款用于林宏虹的购买位于广州市花都雅居乐花园自编地下室、1、2、3、4、5、6、7座自编5座12层1207房（以下简称“涉讼房屋”）的房产，林宏虹以其购买的房产作为借款抵押担保，如林宏虹违约，则原告可采取相应的方式实现全部债权;雅居乐房地产公司作为该合同项下抵押房产的卖方(即发展商)，自愿无条件为该合同项下借款本金及利息(含罚息、复息、违约金等)及原告为实现债权而发生的有关费用(包括但不限于诉讼费、执行费、拍卖费、律师代理费等)之总额承担连带担保责任，担保期限自该合同生效之日起至抵押房产办妥“房屋所有权证”和“他项权证”，并交付原告之日止。合同签订后，原告按约定于2010年12月6日发放贷款，并且双方已就抵押，房产办理预购商品房预告抵押登记，预告抵押登记证号：粤房地预登穗字第03xxx2号。现林宏虹未能按照合同约定履行义务，至今已累计拖欠多期贷款。雅居乐房地产公司至今未办妥该抵押房产的“房屋所有权证”及“他项权证”，并交付原告。综上，上述两被告的违约行为已严重损害原告的合法权益，特向贵院起诉，请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告林宏虹未答辩，亦未举证。被告雅居乐房地产公司辩称，同意建行番禺支行的全部诉请。因本院以直接送达、邮寄送达等法律规定的其他方式均无法向林宏虹有效送达本案的诉讼材料，故适用公告送达的方式向林宏虹送达了起诉状副本和开庭传票，公告期满林宏虹未与本院联系，也未到庭应诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院认定如下：2010年9月28日，雅居乐房地产公司（甲方、出卖人）与林宏虹（乙方、买受人）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201009247428），约定：乙方向甲方所购买的涉讼房屋为预售商品房，建筑面积75.63㎡；涉讼房屋按套出售，房价款639116元，通过按揭贷款方式付款，其中44万元申请办理银行按揭，按照按揭方式付款等。2010年9月29日，雅居乐房地产公司（甲方）与建行番禺支行（乙方）签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，约定：甲乙双方就甲方依法开发建设并销售的座落于花都区广州市花都区107国道西侧路段的经批准命名为花都雅居乐花园的商品楼宇进行抵押贷款合作；甲方对乙方向购房人发放的住房抵押贷款，在乙方最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证；甲方保证责任范围包括：抵押贷款本金，抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等），乙方为实现债权而发生的相关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）；甲方保证将乙方发放给购房人的全部贷款用于本协议所指抵押贷款楼宇的建造等。2010年12月6日，建行番禺支行（贷款人）与林宏虹（借款人、抵押人）签署了《个人住房（商业用房）借款合同》，并办理了公证，约定：借款人向贷款人借款44万元用于购买涉讼房屋，发放于借款人指定账户；借款期限为360个月（即从2010年12月6日至2040年12月6日止）；本合同项下的贷款利率为年利率，执行下列第叁种：……叁，浮动利率，即在基准水平上下调（上浮/下调）25.0000%，即月利率为3.83750‰，该利率自起息日起至贷款本息全部还清之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整，本合同中借款逾期是指借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意款本息的行为；借款人的还款方法为采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额人民币2256.95元；抵押人以涉讼房屋设定抵押，抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费……邮寄费等）；借款人发生下列任一情况，均构成违约：1.借款人不按本合同约定按时足额偿还本息或其他应付款项……出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……3.解除与借款人的借贷关系……6.对于借款人未按时还清的任意一期本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和违约的结息方式收罚息和复利……13.以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同中所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人与贷款人关于费用承担的约定为：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费……律师费等），由借款人承担等。《个人住房（商业用房）借款合同》落款“抵押人”处有“杨万炳”的签名，建行番禺支行称杨万炳与林宏虹是夫妻关系，在本案中不起诉杨万炳。2010年12月6日，个人贷款支付凭证载明：建行番禺支行向林宏虹指定账户发放了贷款44万元。2011年2月23日，房管部门对涉讼房屋进行抵押预告登记，记载事项：涉讼房屋的预告登记义务人是林宏虹，预告登记权利人为建行番禺支行，种类为预购商品房抵押权预告登记，预告登记依据合同号：商品房买卖合同号201009247428，权利范围为全部，债权数额为44万元。2016年5月20日，建行番禺支行以林宏虹拖欠贷款本息为由诉至本院。建行番禺支行陈述我方向林宏虹发放贷款44万元后，林宏虹自2015年6月开始除了2015年8月外，出现连续不足额还款的情况；发生逾期还款后，我方曾通过电话或上门方式向林宏虹催缴，未发出书面催缴通知。建行番禺支行提交了客户名为林宏虹《个人住房贷款逾期明细》《个人贷款对账单》打印件，显示林宏虹自2015年6月6日起未按时足额还款，直至2016年5月30日尚欠贷款本金余额为405567.19元。建行番禺支行主张按照《个人住房（商业用房）借款合同》计算利息、罚息和复利。庭审中，雅居乐房地产公司表示对在本案中处理其与建行番禺支行之间的保证责任关系无意见。本院认为，建行番禺支行与林宏虹签订的《个人住房（商业用房）借款合同》主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方应遵照履行。建行番禺支行已依约向林宏虹指定账户发放了贷款，林宏虹自2015年6月6日起没有按合同约定履行分期还本付息的义务，其行为已构成违约。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，建行番禺支行有权解除与林宏虹的借贷关系，故对于建行番禺支行要求解除与林宏虹签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求损失。”的规定，建行番禺支行要求林宏虹偿还剩余贷款本金405567.19元的诉请，本院予以支持。对于合同解除后的利息，应以合同解除时所欠的剩余本金、利息、罚息和复利的总和为本金，按照逾期贷款利率即中国人民银行贷款利率进行一定上浮后计算，现建行番禺支行要求全部按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算相关利息，没有超出上述计算标准，是其自行处分民事权利，本院予以支持。关于建行番禺支行对涉讼房屋能否行使抵押权的问题，本案《个人住房（商业用房）借款合同》的债权在涉讼房屋上设定了抵押权预告登记，但预告登记所登记的不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，建行番禺支行作为抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉讼房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉讼房屋的处分，但并非对涉讼房屋享有抵押权。故建行番禺支行要求就《个人住房（商业用房）借款合同》的债权对涉讼房屋享有优先受偿权的主张，理据不成立，本院不予支持。至于建行番禺支行请求雅居乐房地产公司承担连带保证责任的问题，虽然本案只审查借款合同关系，但是雅居乐房地产公司表示同意在本案中直接承担连带保证责任，属于雅居乐房地产公司自行处分民事权利的行为，本院予以准许，故雅居乐房地产公司应对上述债务承担连带清偿责任。林宏虹经本院合法传唤，公告期满未到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司广州番禺支行与被告林宏虹于2010年12月6日签署的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告林宏虹应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司广州番禺支行偿还贷款本金405567.19元和相关利息（相关利息包括利息、复利和罚息，按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算至实际清偿之日止）；三、被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司对上述第二项判项确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司广州番禺支行的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7900元，由原告中国建设银行股份有限公司广州番禺支行负担100元，被告林宏虹、被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司负担7800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  易 洁审 判 员  胡剑敏人民陪审员  陈丽娟二〇一七年四月十七日书 记 员  杜嘉华