江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖坊民初字第98号原告：张珍玲，男，汉族，1963年9月15日生，户籍地上饶市余干县，现住南昌县。委托代理人：周忆军，江西赣兴律师事务所律师。委托代理人：龚海琴，江西赣兴律师事务所律师。被告：吴选文，男，汉族，1971年7月14日生，住南昌市东湖区。原告张珍玲为与被告吴选文房屋租赁合同纠纷一案，于2015年5月20日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成合议庭，由审判员范友子担任审判长并主审本案，代理审判员黄丹、人民陪审员褚月英参加评议，于2015年7月27日公开开庭进行了审理。原告张珍玲及委托代理人周忆军、龚海琴，被告吴选文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张珍玲诉称：2013年4月18日，原告将店面出租给被告用于经营窗帘，并签订《商铺租赁合同》。现租赁期已满，可被告不仅不撤出该商铺，且拖欠占用期内的租金，被告的行为已经构成违约。按香江家具城的市场价，该商铺租金为每年10万元。原告多次向被告要求恢复原状、返还商铺，并支付占用期内的租金及违约金，可被告却置之不理。故诉至法院，诉讼请求：1、确认原告与被告南昌市香江家居建材城内A-10一层8号门面的租赁合同已于2015年4月17日解除；2、判令被告立即将上述房产恢复原状并返还给原告，并支付上述占有期内的费用，从2015年4月18日始至被告将上述房产恢复原状并返还给原告止，占用期租金25000元，相应违约金为12500元（暂计算至2015年7月17日）；3、本案诉讼费由被告承担。被告吴选文辩称：被告在4月18日前一直与原告沟通交流续租之事，原告并未在4月17日前就保证金或物业水电费有过交接清算，谈何合同已解除；原告所诉“要恢复房产原状”，被告接手房产时就是当下的固有原态，何谈恢复，何况合同有约定固定装修设施不得拆除，房屋南面玻璃隔墙是属于固定不可移动的装修设施，按合同约定也不能拆除或建什么门；对原告“房产拒还原告并要支付占用期的使用费和违约金”，在6月8日法院就促成双方现场协商返还交接房屋，因原告所谓的要恢复原状而未遂，6月12日被告再发交收房通知函，原告拒收；在4月18日原告未与被告协商的情况下就把原告自己的房产和不是原告的另一间店铺的大门一同锁住，4月26原告又向物业公司申请停水停电整修，这说明原告已把房产强暴收了回去，谈何交纳占用费、违约金。原告张珍玲在举证期限内提交了以下证据：1、原告的身份证、被告的常住人口基本信息，证明原、被告的身份情况及诉讼主体资格；2、房屋所有权证，证明本案争议的房产是原告所有；3、商铺租赁合同，证明原告于2013年4月18日将房屋租赁给被告，租赁期限是2年，对相关事宜进行约定。被告吴选文在举证期限内提交了以下证据：1、商铺租赁合同、保证金收据，证明原、被告签订了租赁合同，原告收取了被告租赁保证金1万元，现还没有结算退还；2、手机短信记录，证明2015年3月9日（合同期满前一个月）被告就和原告就续租事宜进行协商；3、原告贴招租广告的照片，证明原、被告一直在协商寻找双方认同续租的租金方式；4、照片4张，证明4月18日原告未经被告同意，在被告店里赶走顾客，把被告店里的版本抛掉，把被告经营商铺的大门锁住，被告的店员拍了照片；5、原告向物业公司申请停水停电的委托书，证明原告要将店面收回，要整修所以停水停电；6、交接商铺申请书及交接商铺通知书、邮政快递回单及改退批条，证明6月5日被告向法院申请通知原告来交接房屋，6月8日法院组织原、被告协调交接商铺未果，6月13日被告按照合同约定地址寄了书面交接商铺通知书给原告及委托代理人；7、原告与被告前一任租赁者江小梅的商铺租赁合同及事实证明书，证明两间商铺间的隔墙和玻璃橱窗在被告租赁前就有了，不是被告打通的；8、被告与9号商铺所有人黄明荣签订的房屋租赁合同，证明原告诉状称租金每年10万元与事实不符；9、电话录音，证明4月18日10时被告店员与原告的对话录音，随后店员和原告打了2个电话，后来被告一直拨打原告电话打不通，4月26日被告打通了原告的电话，被告接手前房屋中间的隔墙就是打通的，结构没有改变，原告在电话里要求没收被告的保证金。本院依照职权调查收集的证据：2015年6月8日租赁商铺现场照片若干张。用以证明租赁商铺的现状。经庭审质证，被告吴选文对原告张珍玲所举证据1、2无异议；对证据3真实性无异议，对证明目的有异议，起诉状的事实理由与合同不符；对法院拍摄照片无异议，罗马柱和楼梯是被告安装的，但南面玻璃隔墙不是被告安装的，8、9号店铺原来都是原告的，一直都是打通的，只是后来原告卖了一间9号店铺，但一直是租同一个商户，可以共用9号店铺的一个门，原告也说我租赁时中间没有隔墙，拍照时被告已将原告的商铺腾空。原告张珍玲对被告吴选文所举证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，合同中添加的部分是被告单方面添加的；对证据2三性均有异议，这张记录从何打印来的我们不得而知，内容只涉及了付租金，没有涉及续租事宜，对3月9日的内容回忆不起来；对证据3真实性无异议，该证据与本案没有相关性，达不到被告的证明目的；对证据4中原告锁门的照片真实性无异议，对关联性有异议，那天下班是原告替被告锁门，钥匙还在被告处，对另外2张照片有异议；对证据5真实性无异议，对关联性有异议，合同到期原告断水断电是行驶自己的权利，合法合理；对证据6的真实性无异议，对关联性有异议，因为被告不把房屋交还给原告导致了争议，应该由法院协调；对证据7商铺租赁合同与本案无关，合同不能证明被告的证明目的，对事实证明书三性均有异议，证人应该出庭作证；对证据8三性均有异议；对证据9三性均有异议，该电话录音不是母音，该录音大部分听不清楚，能听清楚的内容不能达到被告的证明目的。对法院拍摄的照片证据三性均无异议，被告说接手后无大面积装修与事实不符。本院经审核双方当事人所举证据并结合双方当事人质证意见，认证如下：对原告所举证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。对被告所举证据的1、3、5、6真实性、合法性、关联性均予以认定，对证据4中锁大门照片予以认定，其他不认定；对证据7中租赁合同予以认定，对事实证明书不予认定；对证据2、8、9不予认定。对本院拍摄照片予以认定。本院根据上述采信的证据和双方当事人一致陈述，认定本案事实如下：原告是座落于青山湖区××号香江商贸中心A区A10大卖场一楼8号商铺的所有权人。2011年4月18日至2013年4月17日，原告将该商铺租赁给案外人江小梅。2013年4月15日，原、被告签订商铺租赁合同，约定：由原告将上述房屋商铺租赁给被告经营，租赁期限为2年，自2013年4月18日至2015年4月17日；第一年租金5万元、第二年租金56000元；被告在签订合同时向原告交纳租赁保证金1万元，待租期届满，如被告未出现违反合同约定情况，原告将保证金无息退还；原告在2013年4月18日前将具备使用条件的商铺交付给被告（具体使用条件以原告提供的书面文件为依据）；被告如愿续租，应于租期届满前90日内书面通知原告，在同等条件下被告享有优先租赁权，经原告同意后双方另行协商签订租赁合同；被告在租期届满前30日仍未书面提出续租要求，视为放弃续租的权利；被告如不愿续租，应于租期届满的次日将商铺交还给甲方；在合同期满或解除合同时，为保护商铺结构、外观的完整性，被告自行添加的固定装修设施不得拆除，原告亦不作补偿；因被告不当使用或被告及其雇佣人员的故意或过失而致商铺受到任何损毁，被告须承担恢复原状、修复或赔偿责任；租赁期限届满或因解除合同提前收回商铺时，被告必须在原告指定时间撤出商铺，被告逾期不撤出，原告有权要求被告按解除合同时的租金标准缴交占用期租金，并有权要求被告按占用期内租金总额的50％向原告支付违约金；双方送达与本合同有关的书面文件（如通知、告知函等），须以挂号信或特快专递的形式送达至合同记载的当事人地址，在南昌市范围内信函寄出的第三天视为送达，在南昌市范围外信函寄出的第五天视为送达。合同签订后，被告向原告交纳租赁保证金一万元，原告向被告交付了租赁商铺。原、被告交付商铺时没有对当时商铺的状况进行记录和拍照。原告租赁给被告的8号商铺与东边相邻他人所有的9号商铺是相通的，此前隔墙已全部拆除，9号商铺也是被告租赁。被告租赁上述商铺前，原租赁户已按经营橱柜进行了装修，被告租赁后按经营窗帘进行了改装。此后，被告支付了原告两年的租金。租赁期限届满前，原、被告对续租事宜进行了协商但未达成协议，原告在香江商贸市场张贴招租广告。租赁期满后的2015年4月18日，因被告未腾空租赁房屋交还原告，原告将大门锁住。2015年4月29日，原告向商铺的物业服务公司出具委托书，申请对该商铺停止电、水等供应。因被告未腾空交还商铺，故原告于2015年5月20日向本院起诉，提出上述诉讼请求。审理中，被告于2015年6月5日向本院递交申请书称其已腾空租赁原告的商铺，申请法院通知原告来交接商铺。2015年6月8日，本院组织原告及诉讼代理人与被告到租赁商铺对商铺交接进行协商，并对商铺现状拍摄了照片。经协商，双方对商铺交接事宜未达成协议。经在商铺现场查看和拍摄照片，被告租赁原告的8号商铺已腾空，该商铺南边是固定的玻璃隔墙。2015年6月12日，被告通过邮政特快专递分别向原告和原告诉讼代理人邮寄送达交接商铺通知书。此后，原告未与被告办理房屋交接手续。庭审中，原告称商铺南面的大门是被告安装了玻璃隔墙进行了封闭，要求被告恢复大门；被告称其承租前该商铺南面的大门已安装了玻璃墙进行封闭，其没有对商铺的结构进行改变，不同意由其恢复商铺南面的大门。经调解，双方未达成协议。本院认为：原、被告签订的商铺租赁合同合法有效，租赁期已于2015年4月17日届满，原、被告对续租不能达成协议，该商铺租赁合同不再继续履行，被告应及时腾空商铺交还原告。原告将商铺交付被告时没有对商铺当时的状况进行确认，现原、被告对商铺南面大门封闭安装玻璃墙的时间陈述又不一致，原告认可租赁商铺东面与9号商铺之间的隔墙在被告租赁之前已拆除，而租赁合同对是否要被告恢复大门和隔墙没有约定，且租赁合同规定被告自行添加的固定装修设施不得拆除，故本院对原告要求被告将房屋恢复原状的请求不予支持。在原告锁门和委托物业公司停止水电供应后，被告仍未腾空交还商铺，故被告应向原告支付租赁期满以后商铺占用期间的租金并承担违约金。被告在2015年6月8日已腾空房屋申请本院通知原告交接商铺，并于2015年6月13日通过邮政特快专递向原告送达了交接商铺通知书。根据租赁合同的规定，原告的地址属南昌市外，信函寄出的第五天视为送达，故本院认定被告的通知于2015年6月17日视为送达原告。被告占用商铺期间的租金和违约金应计算至2015年6月17日，占用期间的租金按合同期满时的租金标准计算二个月为9333元。租赁合同约定原告有权要求被告按占用期内租金总额50％支付违约金过高，本院酌定按20％计算违约金为1867元，租金和违约金合计11200元。抵除原告收取被告租赁保证金一万元后，被告还应支付原告1200元。被告在送达交接商铺通知后，原告未及时收回商铺，故此后的损失应由原告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百三十五条的规定，判决如下：一、原、被告2015年4月15日签订的商铺租赁合同已于2015年4月17日期满，该商铺租赁合同不再继续履行；二、被告吴选文应支付原告张珍玲占用商铺期间租金9333元和违约金1867元，合计11200元，抵除被告吴选文已交纳给原告张珍玲的租赁保证金10000元后，还应支付1200元，此款限被告吴选文在本判决生效后五日内支付原告张珍玲；三、驳回原告张珍玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费738元，由原告张珍玲负担688元，被告吴选文负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  范友子代理审判员  黄 丹人民陪审员  褚月英二〇一五年八月六日书 记 员  李 欢