陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终2576号上诉人（原审原告、反诉被告）许宁，男，1988年8月2日生，汉族，西安市自来水公司职工，住陕西省西安市莲湖区。委托诉讼代理人朱振峰，陕西圣拓律师事务所律师。委托诉讼代理人闫煜华，陕西圣拓律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）唐妙玲，女，1964年6月1日生，汉族，个体，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人薛辉，陕西法智律师事务所律师。上诉人许宁因与上诉人唐妙玲房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2016)陕0112民初2565号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2015年4月18日，案外人宋宝民收到许宁方购房款定金1万元，其本人出具收条一份。2015年5月5日，许宁（乙方）与唐妙玲（甲方）签订了《西安市二手房买卖合同》，约定甲方自愿将坐落在西安市未央区雅荷度假山庄168幢2单元20103室的房地产（房屋建筑面积30.52平方米，房屋所有权证号1150124007-10-168-20103^2）出售给乙方;房地产成交价格为人民币13万元，乙方由2015年6月5日前一次性付清给甲方；付款方式为按揭购房，双方同意于2015年6月5日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方，违约责任约定乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之三的滞纳金，另约定了其他条款，合同签订后，双方于2015年5月15日与西安市住房置业融资担保有限公司又签订了资金监督协议，委托监管资金为13万元，由担保公司管理，房屋所有权办理到发证环节，由担保公司办理监管资金划转手续，同年5月27日唐妙玲所卖的房屋由相关房产部门登记在了许宁名下，同年7月7日担保公司将13万元监管资金划入唐妙玲名下。诉争房屋由唐妙玲出租到2016年3月，月租金为500元。现许宁因合同履行事宜与唐妙玲发生争议，故诉至法院，形成诉讼。诉讼中，针对唐妙玲的反诉，许宁辩称，唐妙玲从合同签订至今一直未将房屋交付给许宁，其并没有占有该房屋，且其已按约如期支付了房屋款项，不存在逾期交付房屋款项的事实，故唐妙玲反诉无事实及法律依据，其不予认可。审理中，因双方各持己见，致调解未果。许宁诉称，2015年4月18日，许宁、唐妙玲就其购买唐妙玲房屋达成一致买卖意向，许宁即向唐妙玲交纳定金1万元，同年5月5日其与唐妙玲签订了《西安市二手房买卖合同》，合同约定唐妙玲将上述房屋出售给其，成交价格13万元，许宁于2015年6月5日前一次付清房款，唐妙玲于当日给许宁交付房屋，5月15日双方与担保公司签订了监管协议，该监管协议约定，双方委托监管的资金为交易房价总额13万元，当日其支付了首付款4万元，5月27日又将所贷的剩余9万元房款存入监管专用帐户，相关部门将房屋登记在了许宁名下，其在买卖合同及监管协议中所承担的所有义务均已履行完毕，后其要求唐妙玲按合同约定交付房屋并返还多收取的1万元购房款，但唐妙玲均以各种理由拒绝，唐妙玲的行为侵犯了许宁的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1.请求判令唐妙玲向许宁交付位于西安市未央区雅荷度假山庄168幢2单元20103室的房屋；2、请求判令唐妙玲返还许宁购房款一万元；并判令唐妙玲自2015年6月5日至实际交房之日，每日以已支付房款13万元的千分之一为标准，向许宁支付滞纳金（暂计算至2016年3月23日，计38090元）；3、请求法院判令唐妙玲承担实际交房之日以前的物业、水、电、暖气等与房屋使用相关的费用；4、本案诉讼费由唐妙玲承担。唐妙玲辩称，其配合许宁已于2015年5月27日办理完毕房屋的过户手续，此时房屋产权已为许宁所有，唐妙玲已完成了房屋的产权和土地使用权的交付，不存在再交付房屋一事，关于返还购房款问题，经双方多次协商，最终达成房屋交易总款项为14万元，付款方式为先付1万元作为定金，剩余13万元办理过户及按揭等各种手续后，才能用银行贷款一次付清。合同之所以写13万元，只因为许宁已付1万元，剩余只欠唐妙玲13万元，合同上只写13万元是许宁要求，这样可以节省过户与按揭时所产生的各项费用，其不得已同意了许宁的要求，且此种操作模式，基本是现在所有中介公司与买卖双方所采纳的，如果许宁诉称购房款13万元，那么许宁交完定金后，只需再支付12万元即可，而不是再付13万元，这样的付账结果是不合理的，由此可见，许宁对购房总价14万元是完全认可，所以许宁诉求唐妙玲返还1万元购房款无任何依据。关于滞纳金问题，5月27日后房屋的归属权（产权）已为许宁所有，因上述房产已提前交付给了许宁，何来滞纳金一说，且此后许宁有权对房屋的使用权进行处置，可以自行决定让其租房或搬走，与唐妙玲无关，双方在签订合同前，许宁已对房屋的出租情况做了充分了解，租户搬走时间是许宁自愿认可的属其个人行为，亦与唐妙玲无关，至于许宁计算13万元的千分之一滞纳金更无任何依据，其诉求38090元滞纳金是完全没有根据不成立的，对许宁诉求物业、水电、暖气等费用，经核对欠款金额总计105元。诉讼中，另反诉称，其与许宁签订合同后，许宁拖延拒付款项直至7月7日才付款，违约时间为32天，按合同应由6月5日一次性付清13万元，逾期一日，应按房价款千分之三支付滞纳金，另房屋内存放有部分财物，故反诉请求，许宁支付自2015年6月5日至实际付款7月7日的违约滞纳金12480元，并支付房屋财物5200元。原审法院认为，许宁、唐妙玲所签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且并不违反法律规定，应为有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案本诉中，许宁请求交付房屋的问题，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。本案双方买卖房屋过户，只是所有权发生移转，出卖人还应履行将标的物的占有直接移转于买受人，使标的物处于买受人的实际控制之下的现实交付的基本合同义务，故许宁要求唐妙玲交付房屋，理由正当，且可以实际履行，故法院予以支持。关于许宁请求返还购房款1万元的问题，双方对是否多支付1万元有争议，因该1万元收条系案外人领取，现案外人承认双方合同总价款为14万元，且定金收条在前，双方签订合同在后，许宁在明知已交1万元定金的情况下，只需转款12万元，但其却转款13万元，与常理相悖，故对双方合同标的的实际价款14万元的事实，应予以认定，对许宁要求唐妙玲返还1万元的诉讼请求，法院不予支持。关于逾期交房滞纳金的问题，本诉唐妙玲未按期实际交付房屋，应承担违约责任，因约定违约金过高，应适当减少，法院酌情以涉案房屋实际月租金500元计算为妥，从2015年7月7日（唐妙玲收到全部购房款之日）起计至实际交付之日时止。关于本诉许宁主张的实际交房之日以前的物业、水、电、暖气等相关费用，因无具体损失数额，本案不予处理。关于唐妙玲反诉要求许宁承担逾期付款违约金一节，因在主张的期间其未交付房屋先行违约，其主张许宁延期付款与其延期交付房屋的责任相抵，故对其此项请求法院不予支持。关于唐妙玲反诉请求支付房屋财物5200元，因其未实际交付房屋，该财产并不由许宁所占有，故法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第三款之规定，判决如下：一、本诉被告唐妙玲于本判决书生效之日起三日内将位于西安市未央区雅荷度假山庄168幢2单元20103室房屋交付本诉原告许宁使用；二、本诉被告唐妙玲于本判决书生效之日起三日内支付本诉原告许宁逾期交付房屋的滞纳金（以每月500元计算，从2015年7月7日起计至实际交付之日止）；三、驳回本诉原告许宁其他诉讼请求；四、驳回本诉被告唐妙玲反诉之诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1002元，本诉原告许宁已预交，由本诉被告唐妙玲承担500元，由本诉原告许宁承担502元。反诉案件受理费121元，反诉原告唐妙玲已预交，由反诉原告唐妙玲自行承担。唐妙玲于本判决生效后三日内将其承担的本诉案件受理费支付于许宁。宣判后，许宁不服，提起上诉称，原审中宋宝民提供的证人证言及情况说明不足以证明房屋价款为140000元，应以130000元认定房屋价款；滞纳金标准不应以每月500元为标准计算，应以购房款130000元日千分之一的标准赔偿滞纳金。故诉请法院，撤销（2016）陕0112民初2565号民事判决书中第二项、第三项判决，改判支持许宁的诉讼请求。唐妙玲辩称，一、唐妙玲实际收到了130000万元。二、许宁所述交了10000元的定金，但许宁没有提出向唐妙玲支付10000元的证据。合同的价款为130000元，而不是140000元。三、许宁认为其向宋宝民交了10000元，应当向他索要。四、许宁向法庭提供的证据，是许明智向宋宝民10000元的证据。故原审法院的判决正确，应当驳回其诉讼请求。唐妙玲诉称，涉案房屋已经交付，且并未迟延交付，原审法院认定事实不清，导致判决错误。且原审法院并未对唐妙玲的反诉进行审理，故请求：1、法院撤销（2016）陕0112民初2565号民事判决书的第一、二、三项；2、支持唐妙玲的反诉请求；3、一、二审诉讼费用由许宁承担。许宁辩称，至今许宁仍未收到房屋。对于唐妙玲的反诉请求，原审法院判决正确。经审理查明，原审查明事实属实。本院认为，本案争议的焦点一，案涉房屋合同价款是130000元还是140000元。依据双方签订的《西安市二手房买卖合同》及《监管协议》，均显示房屋的成交价款为130000元，唐妙玲关于为减少购房税、费双方未将案外人宋宝民收取的10000元计入书面合同之中的辩称，与法相悖，不足采信，合同的价款应当认定为130000元；且依据案外人宋宝民给许宁出具的收据所显示的内容看，宋宝民收取许宁方的10000元定金是代唐妙玲收取的；与此同时，许宁已按双方书面合同的约定将130000元房款支付给唐妙玲，故收取的10000元定金应当向许宁返还。宋宝民并非中介机构，其在证言中所称合同实际价款为140000元，并收取了许宁方9000元的中介费，所述明显缺乏正当性。对其提供的《情况说明》，不应采信，原审依据案外人宋宝民的《情况说明》认定合同的实际价款为140000元错误，应予纠正。对许宁上诉要求唐妙玲返还该10000元定金请求，本院依法予以支持。本案争议的焦点二，唐妙玲是否已向许宁实际交付了案涉房屋。依据法律规定，唐妙玲在协助将案涉房屋转登记于买受人许宁的同时，还应将案涉房屋交付给许宁。依据常理，唐妙玲应当将案涉房屋的钥匙及水电气卡等直接交付给许宁方可认定房屋交付给了许宁。唐妙玲在上诉中称，其在2016年3月15日将案涉房屋的钥匙交给小区物业，且随后许宁向物业公司缴纳过水电费，说明许宁已经收到房屋，所称不符合常理，且许宁对此并不认可，故唐妙玲拒绝支付房屋租金的上诉请求不能成立。许宁对其要求唐妙玲承担实际交房之日以前的物业、水、电、暖等费用及逾期交房的滞纳金问题，原审认定由唐妙玲按月租金500元向许宁支付损失，符合本案实际，故对许宁的该项上诉请求，不予支持。至于唐妙玲上诉要求许宁支付逾期付款违约金一节，双方是在交易过程中选定资金监管机构后由许宁将房款转入资金监管机构，许宁并无违约，唐妙玲要求支付逾期付款违约金，缺乏事实依据，对其该项上诉请求，本院依法不予支持。综上，原审判决第一、二、四项正确，应予维持，第三项应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院(2016)陕0112民初2565号民事判决第一、二、四项；二、变更西安市未央区人民法院(2016)陕0112民初2565号民事判决第三项为：本判决生效后十日内，唐妙玲返还许宁购房款10000元，驳回许宁的其他诉讼请求。一审案件受理费按原审判决执行，二审案件受理费唐妙玲预交1244元，由唐妙玲负担，许宁预交1002元，由唐妙玲负担150元，许宁负担852元。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  李美红审判员  朱利安二〇一七年四月十四日书记员  陈雅贤