江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0412民初41号原告：常州市金洲房地产开发有限公司，住所地江苏省常州市武进经济开发区腾龙路6号湖滨科技园。法定代表人包晓阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭伟忠、姚鋆（实习），江苏铭天律师事务所律师。被告：张煜，男，汉族，1980年3月24日生，常州市人，住江苏省常州市武进区。被告：顾燕平，女，汉族，1980年2月24日生，常州市人，住江苏省常州市武进区。原告常州市金洲房地产开发有限公司（以下简称金洲公司）诉被告张煜、顾燕平商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月5日受理后，依法由审判员刘伟叙、人民陪审判员顾益波、李效南组成合议庭审理，于2017年2月23日公开开庭进行了审理，原告方的委托诉讼代理人彭伟忠、姚鋆、被告张煜、顾燕平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金洲公司诉称，2015年9月11日，原被告间签订合同备案号为F36510D6319F41DC903C的《商品房买卖合同》一份，约定由被告购买原告开发的位于金域东郡花园4幢1001号房，房屋总价为813560元。合同签订当日，因被告向中国农业银行常州天宁支行贷款，原告为该笔贷款提供了担保，贷款本金为560000元。2016年6月12日，因被告多次逾期还贷，农行天宁支行向原告、被告提起诉讼，要求原告对该笔贷款的归还负连带责任。常州市天宁区人民法院于2016年8月8日作出（2016）苏0402民初3503号民事判决。2016年9月23日，原告依据判决规定向农行天宁支行代偿了借款本息614773.71元。为此，原告依据双方签订的《商品房买卖合同》及附件补充协议的规定，要求被告承担全部损失和违约责任。故请求法院判决：1、解除原告与被告签订的合同备案号为F36xxxxx03C的《商品房买卖合同》，被告协助办理合同解除的注销备案手续；2、判令两被告向原告支付违约金162712元；3、判令两被告向原告支付代偿的银行借款本息614773.71元；4、判令两被告向原告支付律师费用25000元；5、上述第2、3、4项请求中两被告应承担的款项，从两被告已付的购房款813560元之中直接抵偿，如有不足，由两被告另行向原告支付。本案诉讼费用由被告承担。被告张煜、顾燕平共同辩称，同意解除原被告双方签订的商品房买卖合同；对原告为被告代偿的银行贷款的数额认可；对原告要求两被告承担违约金为合同总��的20%，我方认为太高，要求作调整。对于原告要求我方承担的律师费，我方不认可。经审理查明，被告张煜、顾燕平系夫妻关系。2015年9月11日，原告作为出卖人与两被告为买受人签订了合同备案号为F36xxxxC903C的《商品房买卖合同》一份，该买卖合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，位于由原告开发的金域东郡花园4幢1001号房（施工编号），该商品房单价为5500元/平方米，总金额为813560元，由两被告首付款253560元，余款560000元由两被告于合同网上备案之日起2日内申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。原被告双方还对其他方面进行了约定。同日，原被告双方还签订补充协议一份，该协议第3.3条约定:买受人在履行与银行的按揭贷款合同过程中因迟延归还银行贷款,导致银行追究出卖人的保证责任，视作买受人逾期支付本合同房款，出卖人有权解除本合同和按照合同约定收取逾期付款违约金。同时，有权将买受人所购房屋予以转卖、拍卖，有权以本合同约定房价的80%回购，以转卖或拍卖所得用以清偿出卖人被扣划的款项、买受人应支付给出卖人的违约金、以及因此而发生的一切费用（包括但不限于转卖或拍卖费用、起诉费用、律师费用等）。该协议4.1条约定：买受人逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，并不受买受人已交房款数额的限制，出卖人解除合同的，买受人除支付前述延迟付款违约金外，还应按照总房款的20%向出卖人支付违约金。上述合同签订后，两被告按约向原告交付了购房首付款253560元。2015年9月12日，被告张煜作为借款人为购买上述房屋与中国农业银行常州天宁支行签订了个人购房担保借款合同一份，该借款合同约定：由张煜向农行天宁支行借款本金560000元，借款期限���360个月，还款的方式为等额本息按月还款法。上述借款由原告金洲公司作连带责任保证，保证范围为借款本息及罚息、违约金及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。上述合同签订后，农行天宁支付按约发放了借款本金560000元。张煜借款后，仅归还农行天宁支行2924.92元，其余借款本息经催要后仍未能归还。2016年7月12日，农行天宁支行以被告张煜夫妻俩不能按约归还银行贷款、金洲公司作为保证人未履行担保义务为由，向常州市天宁区人民法院起诉，要求张煜夫妻俩归还借款本金557075.08元、利息9801.97元，以及自2016年6月13日起至所有借款还清之日止按合同约定计算的利息；要求张煜夫妻俩承担律师费用36140元；金洲公司承担连带清偿责任。该院经依法审理后，于2016年8月8日作出（2016）苏0402民初3503号民事判决:一、张煜、顾燕平归还农行天宁支行借款本金557075.08元，利息9801.97元，并支付自2016年6月13日起至实际清偿之日止按合同约定的利息；二、张煜、顾燕平支付农行天宁支行律师费用36140元。三、金洲公司对上述一、二项判决义务承担连带偿还责任。2016年9月23日，金洲公司按照常州市天宁区人民法院作出的（2016）苏0402民初3503号民事判决书，向农行天宁支行交付连带清偿执行款（代张煜支付借款本息、律师费用、诉讼费用）计614773.71元。同日，农行天宁支行向金洲公司出具撤保证明一份，证明：金洲公司已代借款人张煜还清了全部借款本息。嗣后，两被告未能向原告支付代偿款。2016年10月28日，原告金洲公司与江苏铭天律师事务所签订委托代理合同，由该所指派相关律师作为本案金洲公司的委托诉讼代理人，并由金洲公司支付律师费25000元。2017年1月5日，原告金洲公司向本院起诉，提出诉请如上。另查明，涉案房屋至今未装修、未入住。以上事实，由原告向本院提交的常州市天宁区人民法院作出的（2016）苏0402民初3503号民事判决书一份、撤保证明一份、代偿凭证若干份、商品房买卖合同复印件一份、及补充协议一份、购房借款担保合同一份、委托代理合同、代理费发票（复印件）各一份及原被告在庭审中的陈述为证，本院依法予以确认。本院认为，首先，原被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反我国法律法规的强制性规定，系合法有效。其次，《补充协议》中关于出卖方单方行使合同解除权的约定，也是双方当事人的真实意思表示。对于被告至金洲公司于2016年9月23日代偿前未能按照合同约定足额归还银行贷款，理应承担相应的法律责任。现原告金洲公司已履行了担保责任，代为偿还了借款本息，故原��告双方在补充协议中约定的出卖人单方解除合同的条件已经成就，故原告金洲公司要求解除《商品房买卖合同》的主张，不违反法律规定，且两被告同意解除合同，故本院依法予以支持。对于两被告逾期偿还银行贷款已构成违约，根据《补充协议》中的：“出卖人解除合同的，买受人除支付前述延迟付款违约金外，还应按照总房款的20%向出卖人支付违约金”的约定，该约定并不违反相关法律规定，故原告要求两被告承担违约金162712元的请求，符合法律规定，本院依法予以支持。两被告辩述违约金约定过高要求调整的抗辩理由，因被告未能提交证据证明违约金存在过高的情形，故本院对被告该辩述依法不予采信。对于两被告因拖欠农行天宁支付的借款本息未能偿还，现由原告金洲公司为其代为偿还了借款本息、诉讼费用及实现债权的律师费合计614773.71元，故原告���求两被告支付代偿款项614773.71元的请求，符合法律规定，本院依法予以支持。对于原告要求两被告承担实现债权的律师费用，因原被告在《补充协议》中有约定，且金洲公司已签订委托代理合同及支付了25000元的律师费用，有相应的律师费发票予以印证，故本院对原告的该项请求依法予以支持。对于两被告应承担的上述款项，可在原告金洲公司收回房屋时，在应退还的房款中予以扣除。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2015年9月11日签订的合同备案号为F36xxxx03C的《商品房买卖合同》；被告张煜、顾燕平于本判决生效之日起十日内将位于金域东郡花园4幢1001号房屋（施工编号）返还给原告金洲公司，并协助金洲公司办理涉案合同备案注销手续。二、被告张煜、顾燕平向原告金洲公司支付违约金162712元。三、被告张煜、顾燕平向原告金洲公司支付代偿款614773.71元。四、被告张煜、顾燕平向原告金洲公司支付实现债权的律师费用25000元。五、被告张煜、顾燕平在上述第二、三、四项中应承担的债务总额为802485.71元，该款可在原告金洲公司应退还的房款813560元中扣除，余款11074.29元,由原告金洲公司于本判决生效之日起十日内退还给被告张煜、顾燕平。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11825元，由被告张煜、顾燕平共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向���院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省常州市中级人民法院，开户行：江苏银行常州分行营业部，帐号：80×××63）。审 判 长  刘伟叙人民陪审员  顾益波人民陪审员  李效南二〇一七年四月十日书 记 员  石嫦娥