北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第08258号上诉人（原审被告）姚×1，女，1973年5月9日出生。委托代理人刘旭，北京市安桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李×1，男，1959年4月7日出生。被上诉人（原审原告）马×，女，1958年4月18日出生。二被上诉人之共同委托代理人李×2（李×1、马×之女），1983年3月17日出生。上诉人姚×1因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第8953号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案。本案现已审理终结。2014年7月，李×1、马×起诉至原审法院称，我们的女婿姚×2与姚×1系姐弟关系。2010年，姚×1经摇号取得北京市大兴区×××3号楼1812号房屋（以下简称1812号房屋）的购买权；由于姚×1无购房资金，2011年，姚×1与我们及我们的女儿李×2协商将该购房资格转让给我们，由我们出资购买该房屋，待该房屋取得房屋所有权证并可以上市交易后再办理房屋所有权转移登记手续，为此我们支付姚×13万元转让费；2011年4月，我们和女儿李×2及姚×1共同去选房，并通过我们的努力将原购房指标两居室换成了三居室；2011年5月5日，我们向北京中信新城房地产有限公司（以下简称中信新城公司）支付了首付款151087元，并随后同姚×1办理了住房公积金贷款手续，到中国农业银行开通了银行账号用于还贷；我们于2011年7月至2013年12月期间共还贷86810元；2013年7月，中信新城公司通知我们入住，2013年7月20日，我们办理了该房屋的入住手续，并支付了房屋专项维修资金、契税、物业费、产权代办费、产权登记费、印花税等共计33289.53元，随后又支付担保服务费1680元；办理入住手续后，我们对该房屋进行了装修，共支出装修款118900元；2013年10月装修完工后，我们即入住该房屋。2014年年初，女儿李×2与女婿姚×2发生矛盾，姚×1以诸多理由单方撕毁与我们之前达成的协议并要求我们搬离该房屋，且拒不退还我们已经支付的各项费用。为维护自身合法权益，特起诉至法院请求：1.判令姚×1返还我二人支付的1812号房屋的购房款237897元、房屋专项维修资金17590元、契税7169.26元、物业费2691.27元、产权代办费500元、产权登记费80元、印花税5元、担保服务费1680元、网费2495元、房屋面积差价款5839元；2.判令姚×1返还我二人支出的1812号房屋的装饰装修费118900元；3.判令姚×1返还我二人支付的1812号房屋的两限房指标费3万元；4.判令姚×1赔偿我二人为1812号房屋安置家用电器损失7224元（包含空调2950元、空调安装费255元、洗衣机4019元）；5.判令姚×1赔偿我二人购买房屋差价损失20万元；以上共计632070.53元。诉讼费用由姚×1承担。姚×1辩称：不同意李×1、马×的全部诉讼请求，请求法院依法予以驳回。关于第一项诉讼请求，李×1、马×主张的237897元的购房款，我有证据证明主要的购买款是我弟姚×2代我支付的；物业费2691.27元应由权利享受人自行支付，不应由我承担；网费的答辩意见同物业费；李×1、马×主张的其他各项费用是因李×1、马×与我之间存在债权债务关系，是用应由李×1、马×偿还给我的费用支付的相关款项。关于第二项诉讼请求，金额为118900元的装饰装修款发票的开票单位是商贸公司，并非是有资质的装修公司，所以仅同意赔偿其装修损失7万元。对于第三项诉讼请求不予认可，我与李×1、马×之间不存在转让房屋关系，李×1、马×也未向我支付3万元转让费。关于第四项诉讼请求，空调、洗衣机等家电，李×1、马×腾退房屋时可以一并搬离，不同意赔偿任何损失。关于第五项诉讼请求，李×1、马×没有权利向我主张房屋差价款，因为双方之间不存在转让合同关系，我也不存在违约的情况，所以不同意支付房屋差价款。我仅可以申请一次两限房，所以不可能将所申请的房屋以3万元的价格出卖掉。原审法院经审理认为：本案的焦点在于李×1、马×与姚×1之间就涉案房屋是否构成“借名买房”关系。“借名买房”系指一方当事人以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益的情形。李×1、马×主张与姚×1构成“借名买房”关系，姚×1对此予以否认，其主张其是将涉案房屋借给其弟姚×2及李×2使用，后由李×1、马×居住。综合双方提交的证据，法院对李×1、马×与姚×1之间就涉案房屋构成“借名买房”关系予以确认，综合考虑因素如下：第一，李×1、马×向法院提交了购买涉案房屋的首付款发票、担保服务费发票、预售合同补充协议、专项维修基金收款收据、契税收据、前期物业服务费用委托收款协议书、房屋产权代办协议的原件，李×1、马×提交的上述证据已初步证明双方之间存在“借名买房”关系，姚×1虽辩称与李×1、马×之间不存在转让房屋关系，但作为名义上的购房人，其并不能就上述购买房屋、办理房屋入住手续的证据原件为何出现在李×1、马×手中做出合理解释。第二，在出警录像中，李×1和李×2多次陈述借姚×1的指标买房并支付相应款项。对此，姚×1虽未予以承认，但亦未予反驳，甚至在其夫王×1对李×1和李×2的陈述予以认可时，亦未予以反驳，其表现明显与其主张双方之间不存在借名买房关系不符。第三，录像中，在李×1表示同意返还房屋并要求姚×1返还房款时，姚×1的反驳亦表明其对双方之间存在“借名买房”的事实并未明确表示否认。第四，1812号房屋的购房贷款一直由李×1、马×偿还至2013年12月份，对于为何由李×1、马×偿还贷款，姚×1无法做出合理解释。第五，涉案房屋自办理入住手续后一直由李×1、马×实际居住使用，且该房屋亦由李×1、马×进行的装饰装修。姚×1虽辩称因李×1、马×与其之间存在债权债务关系，故李×1、马×为涉案房屋支付的房屋专项维修资金、契税、物业费、产权代办费、产权登记费、印花税、担保服务费等费用系李×1、马×用应偿还给姚×1的金额支付的，但其未提交相应证据予以证明，故对于其该项抗辩意见，法院不予采信。姚×1辩称首付款系其弟姚×2支付的，而非李×1、马×支付，对此，法院认为，李×1、马×系涉案房屋的实际购房人，故该首付款应视为作为实际购房人的李×1、马×所支付，至于该笔款项是否由姚×2代李×1、马×支付的问题，可由李×1、马×与姚×2另行解决，在本案中，法院对此不予处理。限价商品房是政府提供政策优惠，具有社会保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，其购买资格具有专属性。同时，在房屋的转让方面，政府都有明确的政策性规定。根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》的规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房，确需转让的，可向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，回购的房屋继续作为限价商品房向符合条件的家庭出售。本案中，李×1、马×因姚×1具备了两限房的购房资格，而借用姚×1的名义购买了涉案房屋，该“借名买房”行为违法相关政策、法规的规定，损害社会公共利益，依法应确认为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故李×1、马×要求姚×1返还购房出资并赔偿损失的诉讼请求，法院予以支持，具体数额法院依据相关证据及标准予以核定。通过审核李×1、马×提交的证据，法院确认李×1、马×共为涉案房屋支付首付款151087元，房屋差价款5839元，购房贷款86710元，房屋专项维修资金17590元，契税7169.26元、产权代办费500元、担保服务费1680元，以上各项费用共计270575元，上述费用应由姚×1予以返还；李×1、马×主张的产权登记费80元、印花税5元，因其未能提交正规发票且姚×1对此不予认可，故对于其该项诉讼请求，法院不予支持；李×1、马×主张的物业费2691.27元、网费2495元，上述费用系李×1、马×实际居住使用1812号房屋所产生的费用，应由李×1、马×自行负担，故对于其该项诉讼请求，法院不予支持；关于李×1、马×主张的装饰装修损失，双方均同意由姚×1支付李×1、马×7万元折价款，对此法院不持异议；李×1、马×要求姚×1返还转让购房指标费3万元，但未提交充分证据予以证明且姚×1对此不予认可，故对于该项诉讼请求，法院不予支持，对该3万元的处理，李×1、马×可另行解决；李×1、马×要求姚×1赔偿安置家用电器损失，于法无据，法院不予支持，室内电器可由李×1、马×自行取走；李×1、马×要求姚×1赔偿购买房屋的差价损失一节，因1812号房屋不具备上市公开交易的政策条件，不能上市公开交易，因此，无法通过专业公司评估确定其回购价格，对此，法院综合考虑涉案房屋的限价房性质、房屋的升值情况、双方已支付购房款的比例及双方的过错程度，考虑目前其他性质房屋增值远大于存款利息及姚×1先行反悔的事实，根据公平原则，酌定姚×1给付李×1、马×一定的补偿，数额酌定为10万元。据此，原审法院于2015年6月判决：一、姚×1返还李×1、马×支付的首付款十五万一千零八十七元，房屋差价款五千八百三十九元，购房贷款八万六千七百一十元，房屋专项维修资金一万七千五百九十元，契税七千一百六十九元二角六分、产权代办费五百元、担保服务费一千六百八十元，以上各项费用共计二十七万零五百七十五元二角六分（于判决生效后十日内履行）；二、姚×1支付李×1、马×房屋装饰装修费折价款七万元（于判决生效后十日内履行）；三、姚×1补偿李×1、马×房屋损失十万元（于判决生效后十日内履行）；四、驳回李×1、马×的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，姚×1不服，上诉至本院。其主要上诉理由是：第一，任何案件的判决都应该以事实为依据，以合法有效且经过法庭查证的证据作为认定案件事实的依据。本案一审法院却以没有姚×1认可且带有一审法官推理作为前提的执法记录仪的内容认定本案的争议焦点事实，明显存在过错。第二，双方没有借名买房的任何书面或口头证据，一审法院依据推理认定“借名买房”的事实，最终又认定姚×1赔偿李×1、马×房屋损失10万元，显然于法无据。第三，因案外人即姚×1之弟姚×2与其妻李×2婚姻关系的建立才使得姚×1与李×1、马×相识，一审法院并未综合考虑交纳房屋首付款时间和姚×2、李×2结婚时间这两个重要的时间点以还原案件本身的事实。综上，一审法院在审理过程中不考虑争议房屋出资的证据情况，亦不考虑姚×1与李×1、马×间不可化解的家庭矛盾的现实问题，却以推断的表达方式将本案认定为“借名买房”，无法令人信服，且明显有失公允。故请求：1.撤销或发回重审（2014）大民初字第8953号民事判决书中第一项判决中第一部分内容即姚×1返还李×1、马×支付的首付款151087元；2.撤销或发回重审（2014）大民初字第8953号民事判决书中第三项判决内容并判决驳回李×1、马×的该项一审诉讼请求；3.本案诉讼费用由李×1、马×承担。李×1、马×同意原判，其主要答辩意见为：不同意姚×1的上诉请求。涉案房屋相关的材料原件均由李×1、马×掌控，报警出警录像内容，李×1向姚×2的转账凭证以及姚×2接收款项的账户为新开账户且该账户在李×1转账前并无存款的事实，以及姚×2接收款项后立即将该笔款项支付了涉案房屋的首付款的事实，该证据链足以证明双方存在“借名买房”的事实。另外，当初因姚×1无能力购买涉案房屋，故其收了李×1、马×3万元好处费，双方达成了“借名买房”协议。现姚×1看到房屋价格上涨故单方反悔，故应当向李×1、马×赔偿损失，姚×1无权向李×1、马×主张房屋使用费。经审理查明：李×2系李×1、马×之女，案外人姚×2系姚×1之弟，李×2和姚×2于2011年9月13日登记结婚。2010年4月，姚×1通过摇号的方式取得1812号房屋的购买权。2011年5月5日，姚×1与中信新城公司签订《北京市商品房预售合同》，约定由姚×1购买位于北京市大兴区亦庄住宅及商业项目（X1-1B）地块大兴区×××18层1812号的房屋，该房屋性质为限价商品住房，合同总价款为711087元，购房首付款151087元应于签订该合同时交付。2013年7月20日，姚×1与中信新城公司签订《北京市商品房预售合同》补充协议，双方确认1812号房屋的门牌号为北京市大兴区鹿圈路2号院3号楼1812，双方确认姚×1应向中信新城公司补交购房款差额5839元。2013年7月20日，涉案房屋交付，李×1、马×装修后在该房内居住使用至今。诉讼中，双方均表示1812号房屋尚未取得房屋所有权证书。姚×1已另案起诉要求李×1、马×腾退涉案房屋并支付房屋使用费。一审法院审理期间，李×1、马×向法院提交了《北京市商品房预售合同》（复印件）、1812号房屋首付款发票、担保服务费发票、银行存折及银行存款凭单、《北京市商品房预售合同》补充协议（原件）及房屋面积差价款发票、专项维修基金收款收据、契税收据、前期物业服务费用委托收款协议书、中信新城-中信悦海苑收款明细单、农业银行刷卡凭单、证人证言、房屋产权委托代办协议、收据、装饰装修施工合同、装修费发票、银行存折、银行交易明细、中国电信公司开具的发票（付款人为李×2）、购物清单（客户姓名为李×2）、安装辅材收费凭证、购买洗衣机的发票（客户姓名为李×2）、报警出警录像、EMS快递单、入住通知等证据用以证明涉案房屋系其借用姚×1之名购买且其购买后实际居住，其支付了涉案房屋的购房首付款、房屋差价款、部分贷款还款、担保服务费、专项维修基金、税费、物业费、产权代办费、产权登记费、网费、装修费等各项费用。姚×1向法院提交了选房须知、《北京市商品房预售合同》（原件）、购房首付款发票（复印件）、贷款付款发票（复印件）、交通银行的取款凭证、姚×1父母的取款凭证、姚×1父母的证人证言、张×的证人证言、《北京市居民供热采暖合同》、农业银行存折、住房公积金个人账号登记存折（复印件）、声明、POS机刷卡凭证、民事判决书、开庭笔录、企业信息等证据用以反驳李×1、马×的诉讼主张，并证明涉案房屋由其购买，不存在“借名买房”的事实。关于李×1、马×主张的装饰装修损失，双方均同意由姚×1支付李×1、马×折价款7万元。关于涉案房屋首付款问题，双方均确认首付款系由姚×2的银行卡刷卡支付，但李×1、马×主张首付款是其实际支付的，只是将钱转到了姚×2银行卡账户中支付的；而姚×1主张姚×2是代自己向中信新城公司支付的。关于涉案房屋贷款偿还问题，双方均确认李×1、马×偿还涉案房屋购房贷款截止于2014年2月，自2014年3月起的购房贷款系由姚×1偿还。关于李×1、马×提交的报警出警录像，双方均确认录像中的人物有李×1、李×2、姚×1、姚×1之夫王×1、王×1之母王×2。在录像中，李×1及李×2多次提及李×1、马×借姚×1的两限房购房指标购买了涉案房屋并支付了相应款项，在民警向姚×1询问李×1及李×2所述是否属实时，姚×1之夫王×1对此予以认可，姚×1未予表态；在李×1述及：“我同意给房，……，但你得给我钱，……，四五十万呢”，姚×1反驳道：“一共这房三十多万，他非要四五十万”。对此，姚×1的解释是当时她已经起诉李×2腾房了，本来李×2还欠她钱，李×1、马×他们是没有损失的。上述事实，有当事人的陈述、《北京市商品房预售合同》、房款发票、银行存折及银行存款凭单、担保服务费发票、《北京市商品房预售合同纠纷》补充协议、专项维修基金收款收据、契税收据、前期物业服务费用委托收款协议书、房屋产权委托代办协议、中国电信公司开具的发票（付款人为李×2）、EMS快递单、报警出警录像、《北京市居民供热采暖合同》等证据在案佐证。本院认为：根据查明的事实，本案首先要确认李×1、马×与姚×1针对涉案房屋是否存在“借名买房”关系。因双方对是否存在“借名买房”关系各执一词，基于双方存在特殊的身份关系，结合李×1、马×持有涉案房屋相关的大部分原始凭证，对房屋进行装修居住至今，购房后一直偿还房贷至2014年2月，出警录像中姚×1和其夫王×1的表现，以及姚×1对上述情况均未能作出合理解释等因素，本院综合考虑以上因素，确认双方存在“借名买房”关系。因李×1、马×是涉案房屋的实际购房人，故该房屋的首付款及2014年2月之前的购房贷款均应视为李×1、马×支付，至于姚×1所抗辩的房屋首付款系姚×2支付及曾借给姚×2、李×2款项的问题，各方可另行解决。限价商品房是具有社会保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，其购买资格具有专属性。同时，在房屋的转让方面，政府亦有明确的政策性规定。本案中，李×1、马×借用姚×1的名义购买了涉案房屋，该“借名买房”行为违反了相关政策、法规的规定，损害了社会公共利益，依法应确认为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李×1、马×与姚×1明知限价商品房交易存在上述限制和规定仍进行“借名买房”行为，双方对此均存在过错，均应各自承担相应责任。现李×1、马×要求姚×1返还购房出资并赔偿损失，原审法院依据相关证据、标准及双方在诉讼中的意见，判决姚×1返还李×1、马×涉案房屋首付款151087元、房屋差价款5839元、购房贷款86710元、房屋专项维修资金17590元、契税7169.26元、产权代办费500元、担保服务费1680元，姚×1向李×1、马×支付房屋装饰装修费7万元，系正确的，本院予以维持。关于李×1、马×要求姚×1赔偿购买房屋的差价损失问题，因涉案房屋不具备上市公开交易的政策条件，不能上市公开交易，因此，无法通过专业公司评估确定其回购价格。对此，原审法院综合考虑涉案房屋的性质、升值情况、双方已支付购房款的比例和双方的过错程度，结合当前其他性质房屋增值远大于存款利息及姚×1先行反悔的事实，根据公平原则，酌定姚×1向李×1、马×支付补偿款10万元，并无不当，本院应予维持。此外，原审法院判决驳回了李×1、马×的其他诉讼请求，亦无不当，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费10120元，由李×1、马×负担3066元（已交纳），由姚×1负担7054元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费5067元，由姚×1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 妍代理审判员  王继玉代理审判员  肖金良二〇一五年八月二十日书 记 员  林晓天