广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法沙民一初字第689号原告：江有明，男，汉族，住浙江省常山县。委托代理人：杨升松，男，汉族，住广东省中山市小榄镇。被告：金自武，男，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托代理人：廖旭东、冯桢祥，广东粤法律师事务所律师、实习律师。原告江有明诉被告金自武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月15日立案受理后，依法由代理审判员刘敏娟独任审理，于2015年6月26日公开开庭进行了审理。原告江有明委托代理人杨升松，被告金自武及其委托代理人廖旭东、冯桢祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江有明诉称：2014年6月29日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，由被告将位于中山市沙溪镇水溪村路段厂房出租给原告使用，厂房面积合计4470平方米，每月租金58110元，租赁期从2014年7月20日至2020年7月19日，合同签订当日原告向被告支付3个月押金174330元和预交1个月租金58110元。合同约定每月底前支付房租。合同还特别约定，电梯使用权归4至6楼使用，2楼和3楼使用后，被告要加装货梯，如被告违约（如提前让原告退出等），被告除退回押金，还赔偿3个月租金给原告。2014年11月，原告想将工厂营业执照登记的经营场所由旧厂址变更为涉案房产地址，被告向原告提供房产权属证书复印件时才得知，涉案房产是梁干昌所有，实际地址为中山市沙溪镇康乐南路X号。自2014年11月开始，涉案厂房的2楼和3楼陆续被出租，2楼和3楼的租户经常占用4到6楼专用电梯，严重影响原告的生产经营。原告多次要求被告按合同约定加装货梯，但被告至今未加装，并且还安装磁卡控制电梯运行，指派专人负责操作，限制原告使用电梯。无奈之下，原告唯有将涉案厂房主要用于堆放产品和材料，以及一些简单工艺的生产，将主要生产工序保留在原厂房。2013年3月初，在原告不知情的情况下，被告将原告已租用5楼但尚未使用的地方出租给第三人，然后通知原告清空5楼，原告以为被告提出解除租赁合同遂与被告商谈搬迁时间及退还押金事宜，却不谈退还押金。随后，被告将原告租用的厂房全部出租给他人，新租户已将机器搬入，将原告的产品和材料杂乱无章地堆放在角落。2015年3月底，原告因生产需要将一批半成品由涉案租用厂房转移到旧厂房，但被告派人阻挠，要求原告必须交清2015年3月份的租金和其他费用，以及承诺在2015年4月5日前搬清存货才允许原告转移半成品。由于交货日期紧逼，延迟交货将支付高额赔偿，原告无奈按照被告的无理要求去做。被告没有按约定交付电梯使用，没有加装电梯，甚至在租赁期间将厂房另行出租给第三人，胁迫原告搬迁，被告的行为已构成违约。原告故向法院提起诉讼，请求判令被告：1.向原告返还押金174330元；2.向原告赔偿3个月租金174330元；3.承担本案诉讼费用。原告江有明为支持其诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.江有明与金自武签订的厂房租赁合同1份；2.土地使用权证、房屋产权证的复印件各1份；3.收款收据1份；4.收据1份；5.视频3段及视频规截图；6.通话录音及文字说明。被告金自武辩称：一、双方签订合同后，被告依约将厂房交原告使用，原告也按约交纳租金。2015年受大环境影响，红木家具业的生意比往年清淡很多，原告因生意清淡，于2015年2月主动口头向被告提出提前终止《厂房租赁合同》，要求被告提前联系新的租户，他本人也帮忙联系新的租户，在这种情况下，被告才陆续与新的租户联系租赁事项。二、原告是自愿将厂房内的设备、产品及材料搬出厂房的，在原告搬出前，被告要求原告付清2015年3月份前租金和水电费。三、原告提前终止合同，给被告造成很大经济损失，因根据被告与原告签订的《厂房租赁合同》，被告每月可收租金58110元，现因原告退租，到目前为止，原告原承租的厂房（4470平方米），被告只与三家租户签订《租赁合同》，租户分别为陈旭干、胡通宏和夏侯仰华，出租面积1650平方米，每月租金共计16950元，与原租金相差41160元。四、从原告向法院提供的录音中可知原告是自已不租，而不是被告将其赶走，同时也可明原告在帮被告联系新租户。五、在双方履行《厂房租赁合同》过程中，被告不存在任何违约行为。综上，原告的诉讼请求，于法无据，请求法院予以驳回。被告金自武就其辩解在举证期限内提交证据：1.金自武与案外人签订的厂房租赁合同3份；2.梁干昌与金自武签订的厂房租赁合同1份；3.证明1份、梁干昌身份证复印件1份。经审理查明：2014年6月29日，金自武为出租方（甲方）与江有明为承租方（乙方）签订《厂房租赁合同》，合同约定：甲方同意将位于中山市沙溪镇水溪村路段的厂房第四、第五层（加公用面积）共4470平方米出租给乙方经营生产、加工、销售红木家具之用，租赁期限自2014年7月20日起至2020年7月19日止，乙方于签订合同之日，以现金或银行转账形式一次性向甲方支付3个月租金174330元作为押金，预交1个月租金58110元，合同期满，如乙方无违约，甲方要如数归还押金给乙方（不计利息）。每月租金为58110元，按月于每月月底前支付，租金从2017年7月20日起至2020年7月19日提升至63911元。租赁期间的水费、电费、租赁税费等由乙方承担，乙方需要当月支付租金时一并支付。乙方违反合同约定，或有任何一项费用未向甲方付清，甲方可以不向乙方退回押金，合同还作了其他约定。其后，双方达成补充协议，协议内容写在《厂房租赁合同》的下方，约定：在合同期间如甲方违约（提前让乙方退出等），甲方除退回押金，再赔偿3个月租金给乙方，电梯使用权归4－6层使用，2－3层使用后加装货梯。合同签订后，江有明依约向金自武交纳押金174330元及第1个月租金58110元，金自武依约将厂房交江有明使用。因江有明没有付清2015年3月的租金，2015年4月2日，江有明搬离租赁厂房时，金自武要求江有明支付剩余租金而发生纠纷并报警，后江有明向金自武交纳了2015年3月剩余的租金36000元，金自武出具收据，确认收到租金尾款及此前的一切费用已付清，并要求江有明在2015年4月5日前搬清家具。其后江有明搬离租赁厂房，诉讼中，双方确认《厂房租赁合同》于2015年4月5日前已解除。因金自武没有退回押金给江有明，江有明追讨无果，遂向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查：涉案厂房位于中山市沙溪镇康乐南路X号，总面积11829.14平方米，产权人为梁干昌。2014年6月28日，梁干昌将上址厂房出租给金自武作经营生产、加工、销售红木家具之用，租赁期限自2014年9月1日起至2020年8月31日止，该合同约定在合同期内，未经梁干昌同意，金自武不得转租或分租给第三方使用。诉讼中，梁干昌出具证明，确认其知道并同意金自武将上址厂房的第4、5层转租给江有明。又查：2015年3月23日，金自武为出租方分别与承租方陈某、夏侯某、胡某签订租赁合同，分别将江有明承租的厂房出租给上述三人。江有明提交的“与金自武通知录音”文字说明反映：江有明：金总，你那四、五楼确定租出去没有？金自武：合同都签了。江有明：我有个朋友确定要向我租，如果四楼、五楼你没有出租，我就想办法。金自武：都出租了，五楼租了两个，900平方（米），四楼租了一个，600平方（米），就等你搬了。江自武：我是这样想，以前这个朋友是做杂木的，如果你确定了（已出租），我就没办法，如果没有确定了（已出租），就是告知有这样一回事（朋友转租）。以前，你不是说要另外加装电梯吗？是否是？金自武：是呀。江有明：如果你加装电梯的话，他一个帮你全部租完。金自武：租完没用了，我那一楼也跟别人签了合同，都已经签了合同，等你搬走了，别人好进来，他一天到晚都在催……金自武：那你就尽快把它搬了，那边正在闹，说要装电，前两天就入驻，没办法。江有明：我在搬，这个月租金也交了。金自武：你把四楼那边先搬，给他先搞，我答应给他半个月时间，到时候左搞右搞，我就头痛了。江有明：就这样，你确租掉了，我就没有办法，是不是？如果你没有确定的（出租），那还可以。金自武：我把合同拿给你看都可以。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案所涉《厂房租赁合同》系江有明与金自武在平等自愿基础上基于真实意思表示签订的，且未违反法律、行政法规强制性规定，另外，涉案厂房的产权人同意金自武转租部份厂房给江有明，故该合同合法有效，对双方均产生拘束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，从江有明提供的录音可反映，江有明曾为其承租的厂房寻找新的承租人并知道金自武将涉案厂房出租给案外人，而金自武要求江有明搬离厂房，江有明同意搬离厂房。江有明搬离厂房前已交清租金及相关费用，故本院认定双方自愿解除合同。合同解除后，根据合同约定，江有明主张金自武退还押金174330元，理据充分，本院予以支持。涉案租赁合同属于双方自愿解除，不存在违约行为，故江有明张金自武赔偿其3个月租金174330元，依法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告金自武于本判决生效之日起七日内退还原告江有明押金174330元；三、驳回原告江有明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6530元，减半收取3265元（原告江有明已预交），由原告江有明负担1632元，被告金自武负担1633元（被告金自武负担的部分于判决生效之日起七日内迳付原告江有明）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。代理审判员  刘敏娟二〇一五年八月十四日书 记 员  王 毅第8页共8页