安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0104民初143号原告：安徽省食为先餐饮服务有限责任公司，住所地合肥市蜀山区合作化南路19号金通大厦，统一社会信用代码91340100798124271M。法定代表人：张兵，董事长。委托诉讼代理人：李军，安徽原声律师事务所律师。委托诉讼代理人：王圣杰，安徽原声律师事务所律师。被告：合肥百协置业有限公司，住所地合肥市长江西路990号，实际经营地址合肥市蜀山区黄山路与怀宁路交叉口天睿大厦23楼，统一社会信用代码913401007330168006。法定代表人：陆国豪，董事长。委托诉讼代理人：崔怀生，安徽陈有志律师事务所律师。原告安徽省食为先餐饮服务有限责任公司（以下简称“食为先公司”）诉被告合肥百协置业有限公司（以下简称“百协置业公司”）商品房预约合同纠纷一案,本院于2017年1月3日立案受理后,依法组成合议庭,于2017年2月28日公开开庭进行了审理。原告食为先公司的委托诉讼代理人李军、王圣杰，被告百协置业公司委托诉讼代理人崔怀生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告食为先公司诉称：被告是合肥蜀山区大溪地开发商。2010年9、10月份，原告因经营需要向被告购买商业用房，双方协商将被告即将开发的大溪地商业广场95号楼售与原告。由于该房屋尚不具备预售条件，双方于2010年11月3日签订一份“优先购买权协议书”，约定原告对被告开发建设的大溪地商业广场部分商品房（即商业广场95号楼东边）有优先购买权，双方合同还约定了面积、单价和违约责任等条款。合同订立后，原告按约支付了预约定金500万。但被告未能按合同约定，将原告预约的房屋出售给原告。后被告于2015年4月和5月将原告交付的预约定金返还给原告，已无意继续履行义务，给原告造成了巨大的经济损失。其后，原、被告双方多次协商，未就被告违约赔偿金达成一致。请求判令：1、被告承担违约责任，赔偿原告经济损失人民币1000万元；2、本案诉讼费用由被告承担。原告食为先公司为支持其诉讼请求向本院提交证据1、优先购买权协议书，证明：原告预约购买被告大溪地95号楼房屋；证据2、原告转款凭证及收据，证明：原告支付预约款500万元；证据3、被告退款凭证，证明：被告不履行合同，退回预约款500万元。被告百协置业公司辩称：原告诉请没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。被告没有根本违反协议约定，因此不存在承担赔偿责任的问题；被告从未取消原告的优先购买权资格；原告主动要求解除协议，违约在先。被告百协置业公司为支持其诉讼主张向本院提交证据1、合肥百协大溪地现代城总体规划图，证明：签订合同时，合同约定的本案被告将要出售给原告的房屋已有规划；证据2、律师函，证明：2015年4月20日，本案的原告委托律师向被告发出的律师函，明确决定解除优先购买权协议，要求被告退还预约金500万元，合同的解除是本案原告提出的，而非被告提出的。经审理查明：2010年11月3日,原告（乙方）与被告（甲方）签订优先购买权协议书一份,内容为:鉴于1、乙方有意购买甲方即将开发的大溪地项目的部分商品房；2、甲方虽已对该项目进行了规划，但尚未动工，亦未取得预售许可证，所以尚不可以对销售。乙方为确保在将来购得这些甲方的待开发商品房（座落见附图，商业广场95#东边），特向甲方申请优先购买权，并就相关事宜，与甲方充分协商后达成协议如下：1、乙方自愿于本协议签订后即日内向甲方支付优先购买权预约金人民币伍佰万元以获取以下待开发的优先购买权：一层估算面积：约970平方米，预订单价26000元/平方米，总价25220000元；二层约1064平方米，预订单价12000元/平方米，总价12768000元；三层约1064平方米，预订单价8000元/平方米，总价8512000元；四层约1064平方米，预订单价7000元/平方米，总价7448000元；总价伍仟叁佰玖拾肆万捌仟元整。以上面积以设计图纸、测绘公司实测报告为准，价格均仅指房屋净价，契税、两证办证费用、大修理基金等税费按政府有关文件规定收取。2、优先购买权的期限：乙方应在甲方预售公告之日起或收到甲方通知之日起十日内行使优先购买权，与甲方签订《商品房买卖合同》，并按约支付房款，预约金直接抵作购房金或购房款。甲方在2012年6月30日与乙方签订《商品房买卖合同》。3、附图仅作参考，以规划局批准图纸为准。4、在第三条约定的优先购买期内，若乙方未行使上述商品房的优先购买权，视为乙方自动放弃优先购买权，并向甲方赔偿合同价（1000）万元的20%，甲方可将上述商品房另行出售。但甲方应在此后六个月内将乙方支付的预约金在扣除乙方应付赔偿金后退还给乙方。5、除上述第四条约定情形外，乙方不得以任何理由主张退回优先购买权预约金。6、若甲方从根本上违背本协议约定，则向乙方赔偿合同价（1000万元）的20%。2010年11月3日，原告向被告转款500万元。涉案房屋至2015年4月20日仍未开工建设，不具备签订商品房买卖合同的条件。2015年4月20日，原告委托安徽原声律师事务所李军律师向被告发律师函一份，内容为：一、双方协议签订已超过4年，你方仍未开工建设协议约定的房屋，已构成严重违约，现委托人决定解除“优先购买权协议书”。二、望你公司于2015年4月30日前退还委托人交付的定金500万元。三、你方违约给委托人造成的损失，望双方本着互谅互让的原则进行协商。四、如你方不能按本函履行，本律师将代表委托人向人民法院提起诉讼，维护委托人的合法权益。2015年4月28日，2015年5月27日，被告退还原告预约金500万元。上述事实有当事人陈述、原告提供的转款凭证及收据、退款凭证；被告提供的合肥百协大溪地现代城总体规划图、律师函在卷证实，本院予以确认。原告提供的优先购买权协议书，被告认为该协议书中签订商品房买卖合同的时间2012年6月30日有涂改，对涂改的时间无法确认。本院经审查认为：因该协议系双方签订，被告未提供其持有的合同证明该时间系原告单方涂改。故对该证据的真实性、合法性、关联性及证明效力，本院予以确认。本院认为：原告与被告签订的优先购买权协议书系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行合同义务，原告按约缴纳预约金后，被告未在合同约定的时间内与原告签订商品房买卖合同，且直至2015年4月，涉案房屋仍未开工建设，致使原告与被告签订商品房买卖合同的合同目的无法实现，被告已构成根本违约，原告有权解除合同,并要求被告返还预约金及支付违约金，合同明确约定被告根本违约应支付合同总价（1000万元）20%的违约金，故被告应支付原告违约金200万元。原告要求被告按合同总价53948000元的20%支付违约金1000万元，无事实与法律依据，本院不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告合肥百协置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告安徽省食为先餐饮服务有限责任公司违约金200万元；二、驳回原告安徽省食为先餐饮服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费81800元，由原告安徽省食为先餐饮服务有限责任公司负担59000元，被告合肥百协置业有限公司负担22800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于合肥市中级人民法院。审 判 长  谢静筠人民陪审员  韦章树人民陪审员  张 浩二〇一七年四月十八日书 记 员  方 芳附:本案适用相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。