陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终7256号上诉人（原审原告）：西安及安盾消防设备有限公司，住所地西安市莲湖区南二环西段180号财富中心A座9层户。法定代表人：李先军，该公司总经���。委托诉讼代理人：荣建华，陕西君勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：权广科，男，1967年4月20日出生，汉族，无业，住陕西省宝鸡市渭滨区。委托诉讼代理人：白小红，女，1971年7月4日出生，汉族，无业，住陕西省宝鸡市渭滨区。被上诉人（原审被告）：权清涛，男，1963年6月5日出生，汉族，无业，住陕西省宝鸡市渭滨区。委托诉讼代理人：白小红，女，1971年7月4日出生，汉族，无业，住陕西省宝鸡市渭滨区。被上诉人（原审被告）：宋文宪，男，1972年3月13日出生，汉族，无业，住陕西省宝鸡市渭滨区。被上诉人（原审被告）：罗小云，女，1968年11月7日出生，汉族，无业，住陕西省宝鸡市渭滨区。被上诉人（原审被告）：谢赫，男，1969年9月15日出生，汉族，无业，住陕西省宝鸡市渭滨区。被上诉人（原审被告）：曹明德，男，1965年9月6日出生，汉族，无业，住陕西省宝鸡市渭滨区。上诉人西安及安盾消防设备有限公司（以下简称及安盾公司）因与被上诉人权广科、权清涛、宋文宪、罗小云、谢赫、曹明德房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2014）莲民初字第05122号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人及安盾公司之委托诉讼代理人荣建华，被上诉人权广科及权清涛之共同委托诉讼代理人白小红到庭参加诉讼。被上诉人宋文宪、罗小云、谢赫、曹明德经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。及安盾公司上诉请求：一、权广科、权清涛、宋文宪、罗小云、谢赫、曹明德支付及安盾公司自2014年3月3日被断电至2014年8月9日解除合���这段时间租金225945.24元，权广科、权清涛、宋文宪、罗小云、谢赫、曹明德承担连带责任；二、权广科、权清涛、宋文宪、罗小云、谢赫、曹明德支付及安盾公司搬家费用700元；三、权广科、权清涛、宋文宪、罗小云、谢赫、曹明德支付及安盾公司2014年8月1日至2014年10月7日这段时间的租金差额损失共计25957.28元。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。一审法院认为及安盾公司主张的2014年8月1日至2014年10月7日这段时间的租金差额损失共计25957.28元无法律依据，属于适用法律错误。我国法律实行的是完全赔偿原则，租金差额损失应当被支持。二、一审法院存在程序违法。本案与（2015）莲民初字第439号物业合同纠纷一案，法律关系不同，当事人不同，诉讼请求也不同，一审法院于2016年3月8日做笔录时，强制要求及安盾公司针对两案中重复的部分在物业纠纷和租赁纠纷中选择一案来主张，在另案中放弃主张，存在程序违法。权广科、权清涛辩称，请求驳回上诉，维持原判。一、一审适用法律正确。及安盾公司主张的租金差额，没有法律依据，租赁合同解除后，找什么样的办公场所及房东和权广科等人无关，新的房租可高可低，这是及安盾公司的权利，没有法律规定租金差额要让前房主承担。二、一审程序正确。租赁合同纠纷和物业服务纠纷是两个不同的案由，本案只涉及租赁合同纠纷。及安盾公司提出的租金损失产生的根本原因是物业公司间歇性停水停电造成，该行为属于民事侵权行为及物业服务合同纠纷，不属于租赁合同纠纷范畴。一审法院合法运用释明权，不仅很好地解决了法律竞合问题，理清了法律关系，也最大限度地保护了及安盾公司的权益。宋文宪、罗小云、谢赫、曹明德经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。及安盾公司向一审法院起诉请求：l、权广科、权清涛、宋文宪、罗小云、谢赫、曹明德连带返还及安盾公司租金8347.6元及押金50000元；2、权广科、权清涛、宋文宪、罗小云、谢赫、曹明德连带赔偿及安盾公司失共计254496.18元（暂计算至2014年11月9日）；3、诉讼费由权广科、权清涛、宋文宪、罗小云、谢赫、曹明德连带承担。一审法院认定事实：2004年7月26日，权广科与陕西新型房地产开发有限公司（以下简称新型公司）签订商品房买卖合同,约定权广科购买新型公司位于西安市××新区××大厦××、××房产，建筑面积325.31平万米。2004年7月26日，权清涛与新型公司签订商品房买卖合同，约定权清涛购买银达大厦第1幢9层A、B号房产，建筑面积327.44平方米。2014年7月27日，罗小云与新型公司签订商品房买卖合同，购买银达大厦第1幢9层E、K号房产，建筑面积239.67平方米。2004年7月20日，宋文宪与新型公司签订商品房买卖合同，购买银达大厦第1幢9层C、D号房产，建筑面积242.46平方米。2013年9月26日，出租方（甲方）：权广科、承租方（乙方）：李天虎、居间方：西安观池房地产营销策划有限公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的位于西安市南二环180号财富中心A座9楼西户租给乙方使用，房屋建筑面积719.61平方米，用途为办公。租赁期限为12个月，自2013年10月8日起至2014年10月7日止。月租金为43177元，按年支付，支付账户曹明德，年租金共518124元。乙方应支付押金50000元，待租期届满结清费用后，甲方将押金全额退还乙方。合同第十条10-l规定：甲方应保证房屋设施及相关公共设施在租赁期间的正常运行，若出现影响乙方正常使用的情况，甲方应根据乙方要求，积极协调并及时解���。若由此给乙方造成经济损失的，甲方负责赔偿。10-5约定：乙方无论任何原因退租，则甲方将根据乙方实际居住天数计算租金，并将剩余（如有）返还，违约金按本合同相关条款执行。10-6约定：甲方应保证出租之房屋归其完全所有，无产权及使用权的纠纷，并有权签订本合同，若发生产权及使用权的纠纷，应由甲方承担乙方的全部损失．甲方授权代表由曹明德签字。2014年11月25日，李天虎出具证明一份，证明在2013年9月26日，因开设公司需要租赁办公场地，及安盾公司尚未成立，作为公司员工其以个人名义与权广科等五人授权的曹明德签订了上述房屋租赁合同。合同签订后，2013年9月27日，及安盾公司将租金518124元汇入曹明德账户。2013年11月6日将押金5万元汇入曹明德账户，曹明德向及安盾公司出具了收款收据，甲方向乙方交付了承租房屋。及安盾公司称2014年3月3日，物业公司将及安盾公司承租房屋断电，称因经济纠纷需出租人出面协商，及安盾公司一直向出租人反映情况，但因权广科等与开发商之间房屋产权纠纷问题，房屋一直被断电。停电期间自2014年3月3日开始至2014年9月10日。权广科等认可断电事实，但对停电期间不予认可。2014年8月8日，及安盾公司向权广科、曹明德发出解除合同通知书，曹明德2014年8月9日签收，权广科于2014年8月10日签收。故双方签订的租赁合同于2014年8月10日解除。庭审中，及安盾公司出示了宋文宪、罗小云、权清涛、权广科向曹明德出具的委托函，上述宋文宪、罗小云、权清涛、权广科辩称其未授权曹明德与及安盾公司签订程赁合同，委托函上的签字系伪造，但并未提供证据，法庭向其释明后，在限定期限内亦未申请司法鉴定。2014年4月8日，陕西中立房地产开发有限公司向及安盾公司及李天虎发函���称及安盾公司要求退租，陕西中立房地产开发有限公司认可，但不同意退还剩余房租及赔偿损失的要求，认为是陕西西部现代物业公司侵权停电导致的。陕西中立房地产开发有限公司成立于2004年5月26日，法定代表人为权广科、股东为权清涛、谢赫。及安盾公司诉请各项损失包括：2014年3月3日被断电至2014年8月9日解除合同期间，及安盾公司未使用房屋却支付租金225954.4元；2014年8月9日解除合同后，出租人应退还租金83473.6元及押金50000元，因未返还，应赔偿利息损失7534.86元（自2014年8月10日起，暂计算至2015年8月24日）；2014年8月1日至2014年10月7日租金差额25957.8元、搬家费用700元；上述损失共计254496.18元。及安盾公司明确要权广科、权清涛、宋文宪、罗小云、谢赫承担连带偿还责任。及安盾公司于2015年1月13日以物业服务合同纠纷诉至原审法院，要求陕西西部现代物业公��赔偿因断电导致的损失，其中租金损失225954.4元、搬家费700元，与本案重复，及安盾公司选择在物业服务合同纠纷中主张。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，及安盾公司2013年10月31日成立，其成立前以公司员工名义与权广科等签订租赁合同，及安盾公司对此也予以追认，双方签订的租赁合同。内容合法有效，应受法律保护。权广科、罗小云、权清涛、宋文宪辩称未向曹明德授权，签订涉案合同也不知情，对及安盾公司出具的其四人与曹明德签订的委托函，真实性不予认可，但未提供相关证据予以证明，在限期内亦未申请司法鉴定。且在2014年4月8日，陕西中立房地产开发有限公司向及安盾公司及李天虎发函，对及安盾公司要求退租表示认可，陕西中立房地产开发有限公司的法人为权广科，权清涛、谢赫为公司股东。其行为表明宋文宪、罗小云、权清涛、权广科对租赁事实知情，并认可。因承租房屋产权问题，致使承程房屋无法使用，出租人构成根本违约，及安盾公司享有法定解除权。合司的解除在解除通知送达违约方时即发生法律效力。权广科于2014年8月10日签收及安盾公司发出的解除合同函，故涉案合同于2014年8月10日解除。对于解除后的租金83473.6元及押金50000元应予以退还。关于及安盾公司主张的租金差额25957.8元，无法律依据，不予支持。及安盾公司称对断电期间租金225954.4元及搬家费700元在物业服务合同纠纷一案中主张，对此部分诉请，本案不予处理；综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、本判决生效后七日内，被告权广科、权清涛、宋文宪、罗小云退还原告西安及安盾消防设备有限公司租金83473.6元、押金50000元，共计133473.6元及逾期支付该款项的利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，自2014年8月10日起计算至判决给付之日）；二、驳回原告西安及安盾消防设备有限公司要求被告权广科、权清涛、宋文宪、罗小云、谢赫支付2014年8月1日至2014年10月7日租金差额25957.28元的诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3540元，由原告西安及安盾消防设备有限公司负担567元，被告权广科、权清涛、宋文宪、罗小云负担2973元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，一审审理中及安盾公司变更诉讼请求为要求权广科、权清涛、宋文宪、罗小云、谢赫五人承担连带偿还责任；二审审理中及安盾公司、权广科、权清涛均认可谢赫购买银达大厦1幢1单元9层G、F号房产，建筑面积180.23平方米。本院认为，及安盾公司向权广科、曹明德发出解除合同通知书，曹明德2014年8月9日签收，权广科于2014年8月10日签收，故双方签订的租赁合同已于2014年8月10日解除。合同解除后，已交付但未使用房屋的租金83473.6元及押金50000元应予以退还。对退还及安盾公司上述款项的责任，应由出租人承担，虽及安盾公司、权广科、权清涛均称谢赫亦为银达大厦1幢1单元9层购买人之一，但仅有权广科、权清涛、罗小云、宋文宪四人向曹明德出具委托函，委托曹明德处理出租合同签订及收款事宜，并由曹明德账户收取租金，故租金亦应由权广科、权清涛、宋文宪、罗小���四人共同退还。及安盾公司上诉主张权广科等赔偿其另行租房产生的租金差额25957.8元，但另行租赁的房屋由及安盾公司自行选择，租金差额的承担无双方的合同约定、无法律依据，该租金差额本院不予支持。断电期间租金225954.4元及搬家费700元，及安盾公司自行选择在另案中主张，原审法院不予处理并无不妥。综上，及安盾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5089元，西安及安盾消防设备有限公司已预交，由西安及安盾消防设备有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 崔 志 刚代理审判员 陈  帅代理审判员 ���涵二〇一七年四月十二日书 记 员 刘 书 方