四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川13民终2499号上诉人（原审被告）：四川恒辉房地产开发有限公司。法定代表人：易勇，经理。委托诉讼代理人（特别授权）：张小梅，女，生于1978年9月3日，汉族，四川省成都市人，住成都市高新区。被上诉人（原审原告）：蒋浡，男，生于1974年2月10日，汉族，高中文化，四川省营山县人，无业，住营山县。委托诉讼代理人：涂刚，四川营欣律师事务所律师。原审第三人：李明，男，汉族，生于1972年9月5日，住四川省营山县。上诉人四川恒辉房地产开发有限公司（以下简称恒辉公司）因与被上诉人蒋浡、原审第三人李明房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省营山县人民法院（2016）1322民初944号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒辉公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回蒋浡的全部诉讼请求或将案件发回一审法院重审；3、一、二审案件受理费由蒋浡负担。事实与理由：一、因李明与本公司法定代表人易勇存在民间借贷关系，李明于2013年5月30日、2014年4月30日通过建行分别向易勇转借款33.5万元、19万元，共计52.5万元。期间，易勇通过建行于2013年9月26日、2013年11月26日、2013年1月28日向李明转还借款3万元、4万元、4万元，共计11万元。2014年11月5日���李明要求易勇以本公司修建的商品房为其债权提供担保，易勇于是安排公司员工用本公司开发修建的商品房为蒋浡和李明签订了三份商品房订购合同，且出据了两张收据，三份订购合同的房号分别为晨光山水B2-11-1、B2-20-1、B1-22-3，蒋浡以上述三份合同中的二份提起了本案诉讼。二、2016年5月12日，李明以易勇出据的200万元借条起诉民间借贷纠纷案，易勇在不了解蒋浡已诉讼本案的情况下与李明达成民事调解协议，蒋浡以房屋订购合同所形成的担保，已由上诉人法定代表人易勇与案外人李明通过诉讼调解的方式确认为债务偿还。蒋浡一审诉讼请求：确认蒋浡与恒辉公司所签订的《商品房订购合同》二份合法有效，并作为正式的商品房买卖合同要求被告全面履行合同义务，为蒋浡办理该两套房屋的房屋所有权证和土地使用权证。一审法院认定事实：李明把从蒋浡处借来的款项转借给了恒辉公司。蒋浡与恒辉于2014年11月5日签订了《恒辉·晨光山水项目商品房订购合同》二份，甲方为出售方恒辉公司，乙方为购买方蒋浡，其中恒辉·晨光山水B幢1单元22层3号（建筑面积为80.74平方米），恒辉公司标注：优惠价为242220元；恒辉·晨光山水B幢2单元20层1号（建筑面积为95．58平方米），恒辉公司标注：优惠价为286740元。该两份合同均为恒辉公司制作的格式合同，载明预计交房时间为2016年6月30日，恒辉公司法定代表人易勇签了名，并签“同意”二字，恒辉公司加盖了公章，乙方蒋浡签了名。签订了上述两份订购合同后的第二日，即2014年11月6日，恒辉公司张小梅开出上述合同中两套房的收款收据，一份交款人一栏载明“蒋（浡）溥”，一份交款人一栏载明“蒋溥”，两份收据上交款事由为上述两套房的购房款，一份金额为242220元，另一份为286740元。两份收据的备注栏张小梅都书写了“李明抵账”，收款人栏为张小梅签名，并加盖恒辉公司公章。恒辉公司将此两份收款收据交予了蒋浡。收款收据开出后的第22天，即2014年11月28日，恒辉公司制作了两份《“晨光山水二期”网签合同确认单》，载明：“客户姓名：蒋浡、钟长君，恒辉公司张英在销售部门签字栏进行了签名，财务股签字栏“订购合同易勇已签字，蒋俊莉，2014、11、28”。以上内容两份确认单都相同，只是房号、价款不同，一份是上述第一套房屋价款242220元，另一份为286740元，两份确认单的填表人均是恒辉公司工作人员颜军所填写。蒋浡签网签合同确认单时与钟长君系夫妻关系。张小梅承认涉案的两套房子是抵的李明的账（原审（即（2015）营民初字第2925号案）卷宗第33页），张小梅陈述涉案两套房屋是拿来抵李明账的，并辩解“抵给蒋溥的，蒋浡若想证明是抵给自己的，就必须拿出证据自己就是那个人”（原审卷宗第36页）。张小梅认为涉案两份订购合同的签订是恒辉公司为了对李明债权的担保（原审卷宗第29页），原审中蒋浡、重审中蒋浡及李明均不认可其为担保的说法。原审及重审中，恒辉公司均未提供其为担保的相关证据。张小梅称“易勇和李明之间是否存在高利息，大家都是心知肚明的”（原审卷宗第36页），但原审及重审中其未提供���案所抵帐系高利息的证据，蒋浡、李明也不承认有高利息。恒辉公司对涉案两套房屋与蒋浡签订订购合同后，在原审2015年9月29日及2015年10月26日的两次开庭审理中均未提到涉案房屋另行与他人交易的情况。2015年12月7日作出原审判决，蒋浡上诉，在中院二审中恒辉公司提出已将涉案房屋中的一套出售给张志勇，重审中为有利于查清案件事实，法庭向恒辉公司释明，需要追加张志勇为第三人参加重审，但恒辉公司又称不是出售给张志勇的，是出售给叫吴婷的，显然对于张志勇或吴婷的个人基本信息及能作为第三人的相关证据应由恒辉公司向法庭提交，法庭释明其应提交，但恒辉公司未提交，因此，恒辉公司所称的张志勇或吴婷法庭最终不能列入其为重审中的第三人参加诉讼，恒辉公司因此而不能证明其与其所称的张志勇或吴婷对涉���房屋进行了交易，其不能证明的责任由其自行承担。蒋浡、恒辉公司签订了两份《恒辉·晨光山水项目商品房订购合同》，第二日恒辉公司开出上述合同中两套房的收款收据，第22天后，双方又签订两份《“晨光山水二期”网签合同确认单》，在完成了上述三个行为后，蒋浡要求与恒辉公司签订正式的商品房买卖合同，恒辉公司不同意，但其也未提出撤销其与蒋浡签订的两份订购合同的主张，蒋浡才于2015年9月16日诉至法院，形成原审诉讼。涉案两套房屋的价款由恒辉公司与李明抵账后双方进行了结算，除此之外，李明与易勇还另有债权债务关系在另案处理，如：李明起诉易勇的本院（2016）川1322民初1175号案（标的为200万元）。一审法院认为：李明把从蒋淳处借来的款项转借给恒辉公司，恒���公司用两套房屋抵欠李明从蒋淳处借来的款项，与恒辉公司在出具给蒋淳的收款收据上注明的“李明抵账”相印证。第一天恒辉公司与蒋浡签订了商品房订购合同，第二天恒辉公司给蒋浡出具了两份收款收据，收据上恒辉公司备注了“李明抵账”，这是收款方自己写的，一是表明恒辉公司当时是认可以抵账方式收款的，二是为了公司财务做帐管理，以免出错。如果没有写上“李明抵账”四字，也不影响“交款人”一栏载明的交款人姓名是谁。其备注栏写上“李明抵帐”，是公司强调的收款方式，以备忘。一份收据“交款人”一栏上写的是“蒋溥”，另一份写的是“蒋淳”，又在“淳”字上画叉，再添加“溥”字，恒辉公司称“抵给蒋溥的，蒋浡若想证明是抵给自己的，就必须拿出证据自己就是那个人”的主张，合议庭评议认为，首先，恒辉公司应提供证据证明其所称的“蒋溥”究竟是谁，基本身份信息情况，与其交易证据等，这些均未提供，且恒辉公司称的“蒋溥”并没有持有该两份收据，其次，结合先前的订购合同以及后来的网签合同确认单都是写的“蒋淳”，恒辉公司书立两份收据后又将该两份收据交给本案现在的原告蒋浡持有，应当认定恒辉公司将交款人一栏书写为“蒋溥”有误，实际应为本案的一审原告蒋浡。开出收据后的第22天，蒋���、恒辉公司又签订了网签合同确认单，进一步确认双方上述签订的订购合同和出具收据的行为的合意性，上述三个环节相互印证，足以认定蒋浡与恒辉公司签订了购房的订购合同和蒋蒋浡应交的购房款已用恒辉公司欠李明的账相抵的方式作为已交付购房款的事实。蒋浡与恒辉公司签订的《恒辉．晨光山水项目商品房订购合同》约定了房屋的出卖人、买受人的基本情况，商品房的位置、楼层、房号以及建筑面积、房屋的价款总额、付款方式等主要内容，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，本案蒋浡���恒辉公司签订的《恒辉·晨光山水项目商品房订购合同》应认定为商品房买卖合同，该合同合法有效，蒋浡、恒辉公司双方应按照合同已经确定的内容全面履行，该合同约定的购房款蒋浡通过抵账方式已经履行，约定的房屋位置是恒辉·晨光山水B幢1单元22层3号（建筑面积为80.74平方米）和恒辉．晨光山水B幢2单元20层1号（建筑面积为95.58平方米），恒辉公司应按此位置、面积交房。约定的恒辉公司交房时间是2016年6月30日，现时间已过，双方可另行约定，但审理中未达成一致意见，其可比照涉案两套房屋分别所处的同一幢楼的其他商品房买卖合同执行的交房时间办理。该合同未约定办理“两证”时间及办理“两证”双方承担税费比例，审理中亦未能达成补充协议，亦可比照上述方式处理。恒辉公司认为涉案两份订购合同的签订是为了对李明债权的担保无事实依据，不予采信。恒辉公司认为其与李明之间本案抵账存在高利息，在本案中无证据支持，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、蒋浡与四川恒辉房地产开发有限公司于2014年11月5日签订的两份《恒辉．晨光山水项目商品房订购合同》合法有效并认定为商品房买卖合同，四川恒辉房地产开发有限公司按照两份合同载明的房号、面积交付房屋与蒋浡。二、四川恒辉房地产开发有限公司对涉案两套房屋的交付时间、房屋所有权证和土地使用权证办理的时间以及由蒋浡作为买方，四川恒辉房地产开发有限公司作为卖方，买卖双方办理“两证”税费承担比例均比照涉案两套房屋分别所处的同一幢楼的其他商品房买卖合同执行的交房时间、办理“两证”时间、办理“两证”税费承担比例办理。案件受理费300元，由四川恒辉房地产开发有限公司负担。本院二审查明：1、两套涉案房屋还在修建之中，未交付。2、恒辉公司陈述，易勇向李明借款200万元的还款时间是2014年9月19日。3、恒辉公司于2016年4月18日与吴婷对恒辉·晨光山水B幢1单元22层3号房屋签订了《商品房买卖合同》；于2016年12月29日与梁欣就恒辉·晨光山水B幢2单元20层1号房屋签订了《商品房买卖合同》。本院二审查明的其它事��与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，根据上诉人上诉请求及理由，被上诉人的答辩意见，双方的争议焦点在于案涉《恒辉·晨光山水项目商品房订购合同》是真实的房屋买卖，还是仅是上诉人为其法定代表人易勇对下欠李明的债务所提供的担保。本院认定涉《恒辉·晨光山水项目商品房订购合同》系真实的房屋买卖合同。理由为：一是合同内容载明的是房屋买卖；二是上诉人未提供充分的证据证明涉案合同系为借款所提供的担保；三是上诉人陈述合同系借款担保不符合情理。既然本案认定《恒辉·晨光山水项目商品房订购合同》系真实的房屋买卖合同，不是为借款提供担保，《恒辉·晨光山水项目商品房订购合同》名称虽然是订购合同，但合同约定了商品房的位置、楼层、房号、建筑面积及房屋价款、付款方式，具备了房屋买卖合同的主要内容，应当认定为正式的《商品房买卖合同》。同时，在签订合同的次日，上诉人就两套涉案房屋向被上诉人出具了收款收据，虽然在收款收据中注明“李明抵账”，但两套涉案房屋的收款收据均交与了蒋浡，且签订上述涉案房屋合同时，上诉人法定代表人易勇向李明的借款已到还款时间，蒋浡已通过易勇所欠李明的借款支付了两套涉案房屋的房款。上诉人应当根据合同的约定向蒋浡履行交付房屋和办理房屋权属证书的义务，还是应当向案外人吴婷和梁欣交付房屋和办理房屋权属证书，因蒋浡与被上诉人签订的房屋买卖合同时间先于吴婷和梁欣，且蒋浡已付清了合同约定的购房款，故上诉人应当向蒋浡交付房屋和办理房屋权属证书。一审判决正确，应予维持。关于上诉人上诉两套涉案房屋的收款收据虽然交与了被上诉人蒋浡，实际并未抵扣李明借款的问题，第一、如果未实际抵扣李明借款，上诉人不应当在涉案房屋的收款收据中注明“李明抵账”；第二、如果未实际抵扣李明借款，上诉人不应当将收款收据交与被上诉人蒋浡将购房发票交与蒋浡。综上，上诉人对其主张所作的解释不符合情理，对上诉人的这一主张，不予支持。对上诉人所诉2016年5月12日，李明以易勇出据的200万元借条起诉民间借贷纠纷案，易勇在不了解蒋浡已诉讼本案的情况下与李明达成民事调解协议，偿还李明债务，故蒋浡以房屋订购合同所形成的担保，已由上诉人法定代表人易勇与案外人李明通过诉讼调解的方式确认为债务偿还的问题，一是上述陈述不符合情理，二是未提供确实充分的证据进行证明，故本院对上诉人的这一主张不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人四川恒辉房地产开发有限公司。本判决为终审判决。审判长  朱苏川审判员  唐晓兰审判员  石 炜二〇一七年四月二十六日书记员  陈昱灿