湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂06民终2130号上诉人（原审被告）:赵凤莲,女,生于1975年1月27日,汉族,住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：张帆、黄玲，湖北国森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗坤,男，生于1969年1月13日,汉族,住湖北省枣阳市。委托诉讼代理人：陈彦琳，湖北炽升律师事务所律师。上诉人赵凤莲因与被上诉人罗坤房屋租赁合同纠纷一案，不服襄樊市襄城区人民法院（2016）鄂0602民初1286号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵凤莲的委托诉讼代理人张帆、黄玲，被上诉人罗坤的委托诉讼代理人陈彦琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵凤莲上诉请求：请求撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案全部诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人于2016年6月1日向一审法院起诉，向上诉人追索2014年7月起拖欠的房屋租金。故被上诉人主张2015年6月1日之前的租金因超过诉讼时效而不受法律保护。根据双方签订的租赁合同约定，襄城区政府于2015年5月17日下发《城南片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置实施方案》，即意味着合同终止条件成就。被上诉人于2016年6月1日才起诉要求解除合同。上诉人认为，合同终止条件成就在先，被上诉人主张上诉人违约在后，上诉人不应支付2015年5月17日之后的房屋租金及违约金。二、一审判决结果显失公平。一审法院忽视了上诉人停止支付租金的客观原因，置上诉人所遭受的损失不顾，过分保护被上诉人的利益，判决结果有失公正。同时，一审判决认为拆迁公告未实际影响到租赁物的使用错误。罗坤答辩称：原一审法院认定事实，适用法律正确，请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。罗坤向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方签订的租赁合同；2、被告向原告支付2014年7月至今租金760500元；3、逾期付款滞纳金216000元（2014年7月至2016年7月，按日1%计算）4、被告立即腾退占用原告的房屋并支付逾期腾房占用使用费（按合同约定租金标准从2016年8月到腾退之日）；5、被告向原告支付违约金90000元；6、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2012年2月23日，原告罗坤作为出租方与被告赵凤莲作为承租方，签订房屋租赁合同。合同约定，原告罗坤将其位于襄阳市襄城区环城东路的一栋三层房屋出租给被告赵凤莲使用。合同主要内容为：“2、租赁期限：9年，自2012年3月1日至2021年2月28日。3、租金和交纳期及条件：因乙方（赵凤莲）已按双方之前的约定将租赁房屋的电力增容到200千瓦以上，合同期限内前4年，即2012年3月1日至2016年2月28日，每年租金为人民币36万元；本合同租赁期内第5年至10年，即从2016年3月1日起，年租金在上一年租金的基础上每年递增5%；每年租金分四个季度交纳。于每季度第一个月的5号前将当季度租金（不含税）汇入甲方（罗坤）指定的银行帐户；本合同签署时，乙方已交纳30000元押金。10、乙方必须依约缴纳租金及其他税费，如有无故拖欠，每逾期一日，甲方有权按月租金的10%向乙方加收滞纳金。如拖欠租金2月，视为违约，甲方有权收回房屋。11、租赁期间，如国家、政府征用该房屋或依法提前收回土地使用权的，土地及房屋主体部分的补偿款归甲方所有，关于装修补偿乙方应与甲方一起与拆迁部门谈判，装修补偿分配事宜由甲乙双方另行协商；电力增容损失部分，因甲方已对乙方在租金方面予以补偿，该部分补偿金，从2011年3月1日起按十年分段，乙方已使用年限内的金额归甲方所有，未使用年限内金额归乙方所有。12、解除合同条件：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付房屋，经乙方催告后10日内仍未交付的；（二）甲方交付该房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的或甲方交付房屋存在缺陷，危及乙方安全；（三）乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；（四）因乙方原因造成房屋主体结构损坏；（五）乙方擅自转租、转让房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋；（六）乙方逾期不支付租金累计超过2个月；（七）利用承租房进行违法活动”。租赁合同订立后，被告赵凤莲开设“简朴寨”酒店进行经营。2014年6月30日，赵凤莲经营的“简朴寨”酒店歇业，房屋租金交纳至2014年6月。经一审法院向襄城城南片区城市棚户区改造征迁指挥部核实，诉争房屋属该指挥部征迁范围，属二期征迁范围，征迁公告于2015年11月发布，现该房在征迁协商及评估环节中。本案争议的事实及认定：1、关于2015年9月，原告单方解除租赁合同通知的法律效果的问题。原告主张，2015年9月，因被告赵凤莲在2014年6月后未交纳租金，原告向被告赵凤莲发出解除合同通知书。解除合同通知书已到达对方，产生解除合同的法律效果。原告向本院提供顺丰速运交寄单、租赁房屋张贴解除合同通知的照片以及与赵凤莲通话录音。被告经质证提出异议，认为并未收到原告发出的解除合同通知书。本院认为，原告提供的顺丰速运交寄单所体现的是解除合同通知书的交寄行为，解除合同通知书是否妥投，赵凤莲是否收到的结果行为并不能证实，对于该证据的证明效力，不予确认。对于在租赁房屋张贴解除合同通知的照片，证实原告行使解除权的行为，根据本案查明事实，“简朴寨”酒店于2014年6月后歇业，赵凤莲未再经营，原告在承租房屋外张贴解除合同通知书的行为并不产生到达赵凤莲的效果，该证据证明效力，本院不予确认。对于与赵凤莲的通话录音，其内容反映出原告方告知赵凤莲已向其邮寄及张贴解除合同通知书，但未说明解除合同的具体内容，同时根据双方签订的租赁合同第十二条第3款的约定，解除合同为书面通知对方。在双方有明确约定解除合同为书面通知的前提下，原告口头通知，且未明确说明解除合同内容，解除合同通知书不产生解除效果。综上，当事人可以约定一方解除合同条件，当条件成就时，一方可以解除合同，但要通知并到达对方。本案原告在行使解除权时，未按双方合同约定的解除通知方式行使，且不能证实，解除合同通知书已到达对方，解除合同的效果不产生。原告主张2015年9月租赁合同已解除的事实，不予认定。2、关于2014年7月，租赁合同是否终止的问题。被告主张，租赁房屋因要拆迁，于2014年7月，双方协商终止租赁合同。被告未向本院提供证据。原告认为，2014年7月，原、被告未达成终止合同意见。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同第十二条第一款第（二）项，确定了房屋因社会公共利益或城市建设需要被征用的可以解除合同。该约定是对解除合同条件所限定的原因事实，该事实发生时，具备解除合同的条件。从本案事实来看，诉争房屋于2015年11月才纳入征迁范围，被告所主张的解除事实在2014年7月未发生。从法律效果来看，根据合同法对合同的解除，需有合同一方作出解除合同意思表示或双方达成解除合同的共识。现双方当事人未对该解除条件作出解除合同意思表示，未达成解除租赁合同协议，被告主张2014年7月，双方达成终止租赁合同的事实本院不予认定。截止目前，涉争房屋，虽在征迁范围，仅是在征迁宣传、谈判过程中，而未实际影响到租赁物的使用，也并未导致租赁合同的目的不能实现。3、关于租赁期间，租赁费是否变更的问题。被告主张，在租赁合同实际履行过程中，2013年10月后租赁费已变更为25000元。被告向本院提供2013年10月、11月、12月、2014年5月、6月房租支付每月25000元的转帐凭证。原告经质证认为，房屋减少是考虑到被告的经营困难而减免了部分，并不是租金下调。本院认为，根据双方订立的租赁合同约定2012年3月1日至2016年2月28日，月租金为30000元，被告所主张的租金调减为每月25000元的事实，是属于合同内容的变更。合同内容的变更应有合同当事人双方书面或口头对变更内容达成一致，其举证应由被告方承担。被告方提供的房租交纳情况并不能证明合同相对方对租金作出变更。结合原告方与被告赵凤莲的通话录音证据，其中明确提到赵凤莲在2014年6月份之前交纳的房租，是对其进行了减免和优惠，被告并未提出反对意见。故对于被告主张租金变更为每月25000元的事实一审法院不予认定。一审法院认为，原、被告于2012年2月23日签订的房屋租赁合同成立、有效。合同履行期间，双方当事人应按合同约定履行各自义务。被告赵凤莲作为承租人至2014年6月后，未再交纳租金，已构成合同违约。根据租赁合同第十三条第三款中2个月未交纳租金可解除合同的约定，解除合同条件成就。被告赵凤莲逾期支付房租的违约行为，构成租赁合同解除条件。原告罗坤主张解除双方租赁合同的请求，本院予以支持。合同解除后，租赁合同不再履行。被告赵凤莲应将承租房屋腾退后返还原告。同时被告赵凤莲应支付原告合同解除前的租金及合同解除后至其实际腾退房屋之日的房屋占用费。被告应支付原告租金为757500元。其中2014年7月至2016年2月期间600000元（30000元×20个月）；2016年3月至7月期间因合同约定上浮5%为157500元（31500元×5个月）。解除合同后至被告实际腾退之日，以确定解除之日的租金数额31500元/月，由被告支付房屋占用费。关于原告请求逾期支付租金滞纳金及违约金，两种违约金的约定，分别属迟延履行违约金及根本违约违约损失的范畴。本案被告方对违约金抗辩过高，请求调减。本院将以实际损失为基础，根据合同履行情况以及双方当事人过错程度来衡量。关于逾期支付租金滞纳金，双方合同约定为日10%支付，原告作出减少按日1%计算，该损失原告方在被告违约行为发生时未及时行使并产生法律效果的合同权利，造成这一损失的扩大，但本案合同解除系被告根本违约所造成，对于原告请求的逾期支付租金滞纳金，原告未向本院提供其实际损失的相关证据，本院按中国人民银行同期一至五年期贷款利率的1.3倍为标准，计算一年。对于合同履行违约金，双方以三个月的租金为约定基础，因被告赵凤莲长期未支付租金，导致合同不能继续履行致解除，该约定予以支持。关于原告收取被告赵凤莲的押金30000元，双方合同约定被告提前解除合同押金不予退还，其性质同属违约金范畴，本院根据合同履行情况及违约方的过错程度，充分考虑了原告的损失，对于合同押金，租赁合同解除后原告予以返还。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告罗坤与被告赵凤莲于2012年2月23日签订的房屋租赁合同。二、被告赵凤莲于本判决生效后三十日内将承租房屋腾退后返还给原告罗坤。三、被告赵凤莲于本判决生效后十日内支付原告罗坤房屋租赁费757500元。四、被告赵凤莲于本判决生效后十日内支付原告罗坤房屋占用费（以每月31500元为标准，从2016年8月至其实际腾退之日计算）。五、被告赵凤莲于本判决生效后十日内支付原告罗坤逾期支付租金滞纳金（以757500元为标准，按中国人民银行一年至三年期款利率的1.3倍计算一年）。六、被告赵凤莲于本判决生效后十日内支付原告违约金90000元。七、原告罗坤于本判决生效后十日内返还被告赵凤莲押金30000元。八、以上第七项可与第三至六项冲减。九、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为6625元，由被告赵凤莲负担。二审中，双方当事人未提交新证据。原判认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人争议焦点是：一、被上诉人罗坤主张2015年6月1日之前的房屋租金是否超过诉讼时效。二、被上诉人罗坤是否有合同解除权。上诉人赵凤莲是否应当支付《房屋征收补偿安置实施方案》发布之后的房屋租金及违约金。针对第一个争议焦点，本院认为，被上诉人罗坤2015年6月1日起诉向上诉人赵凤莲主张2014年7月起房屋租金，是基于双方签订的同一房屋租赁合同，债务呈连续状态，且合同约定的履行期限尚未到期。诉讼时效应从最后一期租赁履行期限届满之日起计算。故应当认定被上诉人罗坤主张2015年6月1日之前的房屋租金未过法定诉讼时效期间。针对第二个争议焦点，本院认为，上诉人赵凤莲与被上诉人罗坤签订的租赁合同第十二条中有约定，上诉人逾期不支付租金累积超过2个月，被上诉人可以解除合同。而上诉人赵凤莲从2014年7月起未交纳房屋租金，其辩称双方协商于2014年7月已终止履行合同，未提交证据证实，且上诉人至今并未交付租赁房屋，故被上诉人依据双方约定有合同解除权。襄城区政府于2015年5月17日下发《城南片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置实施方案》，将诉争房屋纳入房屋征收范围。至今，该房还在征迁协商及评估环节中，被上诉人未与房屋征收部门签订拆迁补偿协议，诉争房屋还未被征收。上诉人与被上诉人签订的租赁合同第十二条中约定“房屋因社会公共利益或城市建设需要被征用的，本合同终止。”约定合同终止条件还未成就。上诉人也未提供证据，证明诉争房屋现在不能经营，或周边有障碍影响其正常经营，不能实现合同目的。故上诉人赵凤莲认为不应支付《房屋征收补偿安置实施方案》发布之后的房屋租金及违约金的理由不能成立。综上，赵凤莲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6500元，由上诉人赵凤莲负担。本判决为终审判决。审判长  李晓红审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇一七年四月十一日书记员  严琦童