上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四（民）初字第2075号原告上海中祥房屋租赁有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人秦懿，执行董事。委托代理人魏敏华，上海儒君律师事务所律师。被告黄怡钧。原告上海中祥房屋租赁有限公司与被告黄怡钧房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月2日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法适用简易程序审理，分别于2015年7月30日、2015年8月14日公开开庭进行了审理。原告上海中祥房屋租赁有限公司的委托代理人魏敏华、被告黄怡钧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上海中祥房屋租赁有限公司诉称，2011年12月16日，原、被告签订《租赁合同》，约定，原告将位于本市徐汇区柳州路XXX号房屋（以下简称系争房屋）出租给被告作为商铺使用，租赁期限自2011年8月25日起至2014年8月24日止，房屋租金每平方米（建筑面积）每天为4元，月租金为3，970元，租赁期满后，被告仍按原合同标准向原告支付租金至2014年12月24日。2015年2月5日，原告向被告发出《房屋租赁期满不再续租告知书》，明确告知被告不再续约，并要求被告于2015年3月15日前归还房屋。然被告至今仍未搬离系争房屋。原被告之间的租赁合同已经到期，被告应该按照合同的约定归还房屋，并支付占有期间的使用费。根据《租赁合同》约定，占有使用费为每天按原定每平方米单价的三倍，即12元／天／平方米。经原告多次催告，被告仍占有房屋并拒不支付使用费，故原告起诉至法院请求：1、判令被告返还本市徐汇区柳州路XXX号房屋；2、判令被告支付自2014年12月25日至实际搬离日止的占有使用费，按每日每平方米12元为标准计算；3、判令被告结清占有期间水电煤等的所有相关费用；4、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求，要求解除租赁合同，并申请撤回第3项诉讼请求。被告黄怡钧辩称，不同意原告诉请，被告从2003年起承租系争房屋，一直按约履行合同。合同到期前原告口头通知被告，合同到期后会继续出租给被告，不会涨价，原告还电话通知要求支付房租。原被告之间的交易习惯是先支付租金再签订合同。在租赁期间内原告又与案外人签订了租赁合同，2014年12月31日，原告通知被告说由二房东收取租金，原告今后不再收取租金，并要求被告与案外人签订租赁合同，被告不同意。2015年1月至4月，被告一直与原告协商要求继续签订合同及房租涨价事宜。原告没有通知被告不再续约及涨价，也没有与被告办理退租手续。被告向原告支付2014年12月的租金时，原告以开不出发票为由不收租金，并提出由被告找二房东。原告在与被告有租赁合同的情况下，与案外人订立合同是不妥的。关于原告的第二项诉请房屋使用费是三倍的租金，被告不是恶意拖欠租金，不同意按此标准支付，也不同意返还房屋。被告没有违约行为，不承担违约责任，要求继续履行合同。经审理查明，系争房屋的权利人为上海中祥（集团）有限公司。2011年8月1日，上海中祥（集团）有限公司委托原告对系争房屋以原告名义对外签订合同。2011年12月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定，原告同意将其经租的位于本市徐汇区柳州路XXX号建筑面积为32.67平方米的房屋出租给被告作为商铺使用。租赁期限自2011年8月25日起至2014年8月24日止，月租金为3，970元，该房屋租金三年内不变，乙方需继续承租房屋的，则应于租赁期限届满前三个月，向甲方书面提出续租要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。甲方在交付该租赁物同时，乙方应该向甲方支付相当于贰个月的租金即6，500元，作为租金保证金，甲方在收取保证金后应向乙方开具有效收款凭证。租赁关系终止时，甲方验明所出租的房屋及设施均无损失和本条第2项乙方应当承担的费用及其他应付款均已付清时，保证金于10天内无息归还乙方，甲方收回凭证。保证金不可抵租金。租金每贰个月支付，乙方应在租金起算日提前10天以支票或现金支付给甲方，先付后用。若逾期支付，每逾期一日，则乙方按迟付租金的千分之三支付滞纳金，按日累计。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满后的3天内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一天，乙方应按原定每平方米单价的三倍向甲方支付该房屋占有使用费。甲方行使终止权以后，乙方必须在3天内清场，并向甲方返还该房屋，每逾期一天，乙方应按照原定每平方米单价的三倍向甲方支付该房屋占有使用费。合同签订后，原被告各自履行合同义务。合同到期后，被告继续使用系争房屋至今，原告收取了被告自2014年8月25日起至2015年12月24日止的租金共计15，880元，并向被告出具了期间分别为2014／8／25-2014／10／24、2014／10／25-2014／12／24的房租发票两张。2015年4月28日，原告向被告发律师函，通知被告于2015年5月15日前搬离系争房屋，同时支付自2014年12月25日至实际搬离日止按每平方米12元计算的占有使用费，结清所有的水电煤等费用。被告收到后未答复。以上事实，除双方当事人的陈述外，另有原告提供上海市房地产权证、租赁合同、律师函，被告提供的租赁合同、押金收据、房租发票等证据证实，本院予以确认。审理中，原告提供了房屋租赁期满不再续租告知书拟证明已向被告发出解约通知，经质证，被告表示未收到，原告未进一步举证证明其已向被告有效送达，故本院对此不予认定。被告提供的讼争合同前原被告就系争房屋曾经签订过的两份租赁合同，因与本案不具有关联性，本院亦不予认定。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中原被告双方签订的租赁合同在2014年8月24日已经期限届满，后被告继续使用系争房屋，原告未提出异议并收取租金至2014年12月24日，故原、被告于2011年12月16日签订的租赁合同继续有效，自2014年8月25日开始为不定期租赁合同。根据法律规定，对于不定期租赁合同，出租人在合理期限之前通知承租人后即可随时解除合同。故原告要求解除租赁合同并要求被告返还系争房屋之诉请，理由正当，本院予以支持。关于原告诉请要求被告按原租金标准的三倍支付2014年8月25日至实际搬离之日止的占有使用费，租赁合同期限届满后，原被告继续依约履行，原合同继续有效，双方形成不定期租赁关系，虽然原告曾发函通知被告搬离系争房屋并结清相关费用，但并没有作出解除不定期租赁关系的意思表示，原告在此期间占有使用系争房屋于法有据，故对原告的该项诉请，本院难以支持。被告在租赁合同解除之前应当按约支付租金，合同解除后继续占有使用租赁房屋应当按约以原租金标准的三倍支付使用费。鉴于讼争合同已解除，原告同意返还被告租赁押金6，500元，为了避免讼累，本院一并处理，原告现同意返还，本院予以准许。在案件审理中，原告撤回部分诉讼请求系其对自身权利的处分且于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告上海中祥房屋租赁有限公司与被告黄怡钧于2011年12月16日签订的租赁合同；二、被告黄怡钧于本判决生效之日起十日内向原告上海中祥房屋租赁有限公司返还上海市徐汇区柳州路XXX号房屋。三、被告黄怡钧于本判决生效之日起十日内支付原告上海中祥房屋租赁有限公司自2014年12月25日起至本判决生效之日止的租金（计算方式为建筑面积32.67平方米，以每平方米每天4元为标准）；四、被告黄怡钧于本判决生效之日起十日内支付原告上海中祥房屋租赁有限公司自本判决生效次日起至实际搬离之日止的房屋使用费（计算方式为建筑面积32.67平方米，以每平方米每天12元为标准）；五、原告上海中祥房屋租赁有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告黄怡钧租赁押金6，500元；六、驳回原告上海中祥房屋租赁有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计357元，由原告上海中祥房屋租赁有限公司负担277元，被告黄怡钧负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  汪俭蓉二〇一五年八月二十日书记员  符一鸣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。