上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第703号上诉人(原审原告)葛卫良。上诉人(原审原告)潘飞庆。上列两名上诉人之共同委托代理人孙洪林，上海申房律师事务所律师。上列两名上诉人之共同委托代理人马海燕，上海申房律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海仁品实业有限公司。法定代表人余后龙。委托代理人孙鸿书，上海富明律师事务所律师。上诉人葛卫良、潘飞庆因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2014)杨民四(民)初字第2267号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海市杨浦区河间路XXX号房屋(以下简称“河间路XXX号”)，系原上海冶炼厂所有。2010年2月25日，原上海冶炼厂上级单位上海仪电控股(集团)公司(以下简称“仪电集团”，甲方)和上海仁品实业有限公司(以下简称“仁品公司”，乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定由甲方将河间路XXX号内所属的房屋设施、设备和场地按现状租赁给乙方，合同期限为五年，自2010年3月1日至2015年2月28日(按实际移交之日六个月后起算)；乙方在合同履行期内拖欠房租，则合同终止，甲方有权收回河间路XXX号内的房地产，乙方应在30日内做到“人走楼空”，乙方所投入的可移动设备由乙方处理，设备的处理不得损坏甲方的房屋，乙方不可移动设施、设备应保持完好，无偿交给甲方。月租金为人民币(以下币种均为人民币)104,167元，按一个月为一期支付，支付期限为上月的20日至25日。若乙方逾期交付租金，须每日按租金的0.05%向甲方支付滞纳金，且仍应补交租金，拖欠超过45天，本合同终止，乙方承担违约责任。任何一方违反本合同约定的义务，均应向守约方承担两个月租金的违约金和其他合理损失。甲方交付房地产时，乙方应向甲方支付保证金250,000元，租赁关系终止时，除抵扣合同约定的乙方应付费用外，剩余部分在乙方将房地产返还甲方后30日内无息返还乙方。2011年11月25日，仁品公司和上海悦雨实业有限公司(以下简称“悦雨公司”)签订《房屋租赁合同》一份，约定仁品公司将承租的上述全部房产整体转租给悦雨公司，租赁期限同上，年租金2,100,000元。2012年4月26日，仪电集团和仁品公司签订《河间路XXX号补充协议》一份，明确仪电集团于2012年2月24日向仁品公司移交上述房地产，考虑到仁品公司清退客户垫资850,000元，双方约定仁品公司从2013年6月1日起向仪电集团支付租金。原合同约定的其他条款不变。《房屋租赁合同》及补充协议签订后，仁品公司向仪电集团交付保证金250,000元。2013年6月23日，悦雨公司和案外人章某某签订《房屋租赁合同》一份，由悦雨公司将上述部分房屋租赁给章某某开设商务综合酒店，租赁期自2013年7月1日至2023年6月30日，实际租赁期限以悦雨公司与上家的租赁期限截止日为准，年租金1,944,000元。2014年11月，开设于河间路XXX号的上海市锦茂酒店有限公司取得营业执照。2013年7月，葛卫良、潘飞庆通过司法拍卖，竞拍得上述房地产及土地使用权。2013年8月15日，仪电集团和葛卫良、潘飞庆、物业管理方上海华鑫物业管理顾问有限公司签订《河间路XXX号物业交接书》，三方商定自2013年8月15日起由葛卫良、潘飞庆正式接管该物业，2013年8月1日起的租金由葛卫良、潘飞庆负责收取并享有，保证金250,000元应自物业移交之日起15日内移交给葛卫良、潘飞庆。上述交接书签订后，仪电集团、葛卫良、潘飞庆及物业管理方按约交接完毕。2013年8月30日，上海市虹口区人民法院裁定河间路XXX号房地产的所有权及相应的其他权利归葛卫良、潘飞庆所有。因仁品公司未支付2013年8月后的租金，葛卫良、潘飞庆屡次发函催讨。2013年11月29日，仁品公司向葛卫良、潘飞庆支付了2013年8月至11月的租金。2013年12月19日，仁品公司支付了2013年12月的租金104,167元。2014年5月，葛卫良、潘飞庆委托律师发出律师函，要求仁品公司支付2014年1月至5月的租金。2014年8月，葛卫良、潘飞庆以其多次要求重新和仁品公司签订房屋租赁合同，并要求仁品公司支付2014年1月后的房租，但遭仁品公司拒绝为由，起诉至原审法院，请求判令：1、解除房屋租赁合同；2、仁品公司按原合同约定的每月租金104,167元的标准，支付2014年1月至仁品公司将租赁房屋交还葛卫良、潘飞庆之日止的房屋租金；3、仁品公司支付违约金208,334元。原审审理中，仁品公司于2014年8月19日向葛卫良、潘飞庆支付2014年的租金100,000元。原审审理中，为表继续履行合同之诚意，仁品公司于2015年1月31日向原审法院代管款账户支付1,670,833元，表示该款为2014年全年欠缴的租金1,150,000元、2015年1月至3月的租金312,500元及相当于两个月租金的违约金208,333元。原审法院经审理后认为，根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。葛卫良、潘飞庆通过司法拍卖，取得河间路XXX号房地产权利，自2013年8月起已继承原权利人仪电集团在房屋租赁合同中出租人的权利和义务，对此仁品公司予以认可，也支付了2013年8月至12月的房屋租金，故原房屋租赁合同及其补充协议对仁品公司仍具有约束力，仁品公司应当按约履行。仁品公司自2014年1月起未按期足额支付租金，违反了租赁合同的有关约定，本应按照合同解除条款的约定解除合同，但原审法院虑及租赁房屋已层层转租，仁品公司拖欠租金亦属事出有因，现仁品公司为表继续履行合同之诚意，多方筹措1,670,833元，故2014年全年及2015年3月底前的租金已不存在支付障碍；对葛卫良、潘飞庆而言，出租房屋获取收益的目的也能达到，故对葛卫良、潘飞庆要求解除合同之诉请不予支持，但仁品公司应当支付的租金及违约金仍应照付。应当指出，仁品公司拖欠租金确属违约，原审法院综合各方利益并兼顾社会效果,认为继续履行合同较适宜，未予判决解除合同，但仁品公司应当警醒并予以珍惜，切实履行合同，避免今后违约行为的产生。原审法院据此作出判决：一、葛卫良、潘飞庆要求解除2010年2月25日原房产权利人与上海仁品实业有限公司签订的上海市杨浦区河间路XXX号《房屋租赁合同》之诉讼请求，不予支持；二、上海仁品实业有限公司应自判决生效之日起十日内支付葛卫良、潘飞庆自2014年1月1日至2015年3月31日的房屋租金1,462,500元(已扣除已付的租金100,000元)；三、上海仁品实业有限公司应自判决生效之日起十日内支付葛卫良、潘飞庆逾期付款违约金208,333元。原审判决后，上诉人葛卫良、潘飞庆不服，向本院提起上诉称：原审判决已认定合同可以解除，仁品公司主张的原因均不足以成为合同继续履行的法定、约定条件。原审法院未考虑到葛卫良、潘飞庆的利益，原审判决在“本院认为”中认定对葛卫良、潘飞庆要求解除租赁合同之诉请求不予支持，没有法律依据及事实依据。综上，请求二审法院撤销原审判决主文第一项，改判解除2010年2月25日原房产权利人与仁品公司签订的河间路XXX号《房屋租赁合同》。被上诉人仁品公司答辩称：原审法院查明事实清楚，适用法律正确，已充分考虑到社会效果、各方利益。仁品公司确实违约，但仁品公司已全额支付了违约金。在合同履行过程中，葛卫良、潘飞庆也存在过错，仁品公司支付租金后，葛卫良、潘飞庆没有出具任何收据、发票。如果合同应继续履行，仁品公司愿意严格按约履行。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，原审法院根据查明的事实认定仁品公司自2014年1月起未按期足额支付租金，违反合同有关约定，并无不当，本院认同。仁品公司曾有逾期支付租金的行为，但其于原审诉讼期间已纠正了自己的违约行为。综合考量仁品公司违约行为的过错程度、仁品公司支付租金的情况、出租人合同项下利益的实现情况以及维护租赁市场交易秩序等因素，本院认为原产权人仪电集团与仁品公司的租赁合同不宜解除，原审判决驳回葛卫良、潘飞庆要求解除上述租赁合同的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。葛卫良、潘飞庆的上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人葛卫良、潘飞庆负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁康威代理审判员  姚 跃代理审判员  俞 璐二〇一五年八月二十一日书 记 员  汪汝珏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……