江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0581民初9862号原告：沈宝根，男，1974年3月25日生，汉族，住浙江省上虞市。委托诉讼代理人：秦建文，江苏圣益律师事务所律师。委托诉讼代理人：许婕，江苏圣益律师事务所律师。被告：汪永矿，男，1970年3月24日生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：朱春雷，江苏华元民信律师事务所律师。诉讼委托代理人：赵伟明。原告沈宝根诉被告汪永矿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案受理后，依法由审判员唐海山适用简易程序于2016年10月20日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2017年2月14日、3月23日公开开庭进行了审理。原告沈宝根的委托诉讼代理人秦建文、被告汪永矿的委托诉讼代理人朱春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈宝根向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告租金人民币60万元；2、判令被告赔偿原告租赁房屋闲置损失70万元；3、判令被告支付违约解除合同的违约金140万元；4、被告承担恢复租赁房屋原状的费用30万元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月15日，原被告签订《租赁合同》1份，由原告将位于常熟市尚湖镇永升路88号宝利商业广场5号楼201室房屋出租给被告，用于经营超市，房屋建筑面积为5787.69平方米；租赁期限自2012年11月1日至2024年5月31日，其中2012年11月1日至2013年5月31日为免租装修期；原被告对租金也进行了约定，并明确为先付后租。合同签订后，被告开始进场装修，后入驻开业。但被告存在迟延支付租金的现象，截至2016年5月31日，被告尚结欠60万元租金未支付。2016年6月底，原告收到被告寄发的《解约退租通知书》，称：正式解除双方于2012年10月15日签订的租赁合同，并称已腾空搬离承租场所，此后租金不再支付。而事实上，被告未将已装修房屋恢复原状，也未办理移交手续。被告的行为纯属单方违约解除合同。由于房屋体量较大，原告无法在短时间内寻找合适承租人，房屋仍处于空置状态，给原告造成严重的经济损失。被告汪永矿辩称：1、原告诉称被告结欠租金60万元不是事实：被告于2012年10月31日给付原告140万元，其中20万元是履约保证金，保证金在合同解除后应当抵作租金。被告于2014年5月9日给付原告85万元。被告于2015年5月11日给付原告50万元。被告于2015年7月10日给付原告50万元。以上合计租金325万元。而前三年的租金分别为80万元、120万元、130万元，合计330万元。所以不存在被告结欠原告租金60万元的事实。2、原告租给被告的房屋是作为大型超市使用，位于二楼。顾客手推车上下超市需要两部自动人行道电梯，由于原告欠缴开发商房屋维修基金，物业公司将自动电梯停用，导致顾客无法上下超市，给被告超市经营带来了极大的影响。按照租赁合同本意，原告有义务保持电梯的正常使用，所以原告存在违约行为。被告在原告严重违约的情况下，发函要求解除合同是合理的，故原告要求被告赔偿闲置损失70万元、支付违约金140万元是没有理由的。被告要求原告赔偿合理的装修损失和经营损失。3、本案中即使违约方是被告，但原告的第二项诉讼请求是赔偿损失的范畴，第三项诉讼请求是支付合同约定的违约金，二者有重复，原告只能选择一项主张。按照相关规定，主张闲置租金损失最长不超过6个月。这6个月的租金损失属于合同违约造成的损失范围。如果原告在本案中主张140万元的违约金，被告认为该140万元是高于实际损失的，恳求法院予以降低。4、原告要求被告支付恢复原状费用30万元的主张是不成立的。本案中，被告装修时对房屋做的改动，仅是房屋中间一道消防墙拆除后改为防火卷帘门。上述改动是经过原告及物业公司同意的，且当时装修方案是经过原告及物业公司同意后才装修的。按照租赁合同约定，经过原告同意的装修方案是不需要恢复原状的，同时合同也约定了原告是同意拆除消防墙的。综上，要求法院驳回原告诉请。本院经审理认定如下事实：2012年10月15日，原告沈宝根与被告汪永矿签订《租赁合同》1份，合同约定：原告为甲方，地址为浙江省上虞市×××号1室；被告为乙方，地址为浙江省永嘉县×××号。原告将位于常熟市尚湖镇永升路88号宝利商业广场5号楼201室房屋出租给被告经营大型超市，建筑面积为5787.69平方米，租期自2012年11月1日至2024年5月31日，其中2012年11月1日至2013年5月31日为免租装修期，计算租金时间为2013年6月1日至2024年5月31日。第一年租金为80万元，第二年租金为120万元，第三年租金为130万元。第四年租金为140万元，第五年租金为150万元，第六年租金为150万元，第七年租金为160万元，第八年租金为160万元，第九年租金为170万元，第十年租金为170万元，第十一年租金为170万元。付款实行先付后租，租金为一年一付。合同签订后十日内一次性付清第一年租金80万元，被告需在上述租赁期到期前30日内一次性付清下一年（租期）的租金120万元，以后以此类推。签订合同时，被告应当向原告支付履约保证金20万元，履约保证金在合同终止后且被告腾空退还房屋、缴清拖欠水电费、物业费等费用、结清损失赔偿金后15天内不计息由原告退还被告。被告在交付租金后，装修前必须缴纳装修押金10万元（符合规定装修完成后无息退还）；装修时如需影响房屋结构的，须提前向原告提出书面申请，经原告批准后同意实施的在期满时无需恢复原样，未经同意改变房屋结构的应在合同期满时必须由被告恢复原样，由原告验收合格后退还装修押金。被告根据实际需要拆除中间的消防墙原告应当同意，但消防审核和验收由被告自己负责，原告积极协助配合。在合同有效期内、到期或终止时与租赁房屋或被告租赁经营有关所产生的其他费用，被告应当按时缴纳，如不缴纳，原告有权从履约保证金、水电押金中扣除任何费用。5号楼和4号楼之间二部自动人行道电梯电费由被告承担4/5，电梯维护费由物业公司承担，产权归物业公司，使用权给被告。原告负责安装原房屋预设到三楼的货梯一部，日常维护和费用由被告承担。原告在2013年6月1日开业前于三楼建造800-1000平方仓库，免租金，建造费用由被告承担，租期结束后，被告应将三楼的仓库无偿交给原告。被告在本合同期满终止后（无论任何原因）当日内腾空退还承租房屋并将房屋及其附属设施、设备交还原告，装修、设施及增添不动产无偿归原告所有，可移动设施及动产由被告自行搬走，并结清实际腾退以前的相关费用。被告逾期不腾退交还房屋及其附属设施、设备的，原告有权要求被告按实际逾期天数根据原租赁费用包括租金、物业费的两倍向原告支付逾期腾退期间占用费。任何一方不得以任何理由提出终止合同，原告违约提出终止合同的，应赔偿支付被告装修费以及违约带来的一切损失，被告违约提出终止合同的，应结清费用并支付原告相当于一年租赁费用的违约金，且原告已收任何款项不予退还。如遇不可抗力的因素违约双方另行协商。凡是涉及双方权利义务的通知均应以书面形式，并以合同所载明的联系地址或租赁地点送达。若邮寄送达，以对方为收件人付邮15日后即视为对方收悉。该租赁合同后还附有被告与常熟市万恒物业管理有限公司于2012年10月15日签订的《经营场地装修管理协议》、《经营服务协议》。常熟市尚湖镇永升路88号宝利商业广场5号楼201室房屋所有权人登记为沈宝根、王卫芬。至今，原告共收到被告支付款项325万元：其中2012年10月31日，被告向原告支付140万元；2014年5月9日，被告向原告支付85万元；2015年5月11日，被告向原告支付50万元；2015年7月10日，被告向原告支付50万元。其中20万元系被告向原告缴纳的履约保证金，被告未向原告缴纳装修押金。租赁合同签订后，原告按照合同约定为被告建造了仓库。2013年10月22日，被告方收到了原告为被告加盖仓库的工程款预算书。2013年12月2日，原被告一致同意原告为被告加盖的仓库工程款按35万元结算。2016年6月22日，被告根据合同中载明的地址以挂号信方式向原告邮寄了《解约退租通知书》，载明：因经济不景气、宝利商业广场入驻商户及周围消费客人较少、广场出入电梯损坏、店面亏损，难以继续经营，在提前一个月电话联系告知撤场基础上现书面通知正式解除原被告于2012年10月15日签订的租赁合同。被告已腾空搬离上述场所，此后不再支付租金。被告将场所钥匙一并移交给原告（邮寄EMS单号：1095102029518）。自本通知送达之日，租赁场所由原告自行支配管理。原告沈宝根于同月25日收到上述通知。2016年6月22日，被告方按照合同中载明的地址向原告邮寄EMS专递1份，单号为1095102029518，邮寄物品记载为钥匙。2016年12月9日，在本院组织下，被告向原告交付了其所承租的常熟市尚湖镇永升路88号宝利商业广场5号楼201室房屋钥匙。2017年2月，原告沈宝根将常熟市尚湖镇永升路88号宝利商业广场5号楼201室房屋重新出租给他人用于超市经营。2017年3月，新的承租人开始对上述房屋进行装修，装修工人已开始拆除被告遗留下来的装修。审理中，为查明相关事实，法庭向有关人员进行了调查。常熟市万恒物业管理有限公司秦姓员工向法庭反映：被告经营的超市所用货梯和客梯是属于开发商的，由物业公司负责日常维护和管理。后来被告经营的超市关闭了，为了保证安全，电梯就断电了。电梯断电与原告拖欠维修基金无关。被告装修时，未备案，但物业公司曾告知被告不可改动承重墙与有关房屋结构的部位。装修完了后，物业公司也未进行检查。原告是否知道被告装修其就不清楚了。常熟市尚湖镇集贸市场（与常熟市万恒物业管理有限公司同处办公）金姓负责人向法庭反映：被告向原告承租房屋及装修时，其系常熟市万恒物业管理有限公司工作人员，负责物业管理。所以其知道被告装修的一些情况。按照房屋原来建筑结构，超市里面有一些门面。装修时，被告敲掉了一些，由于这些是隔出来的，不影响房屋结构，所以物业公司也就没有管。被告装修时，原告的工人帮被告加盖了一个仓库。当时宝利商业广场的工程尚未结束，原告的施工队伍未撤出。被告装修拆下来的东西，原告的管理人员拿走了其中有用的东西。原告的工程比较多，原告本人有时会来宝利商业广场。当时，原告的一个连襟（亲戚）一直在这边负责管理。后来超市经营不下去了，被告以及物业公司这边都打过电话给原告，希望能把租金降下来，但是电话一直打不通，被告就搬走了。现在这个房屋已经租出去了，在装修。常熟市房产管理处下设的常熟市物业纠纷人民调解委员会工作人员季某向法庭反映：常熟市尚湖镇永升路88号宝利商业广场5号楼201室房屋的房屋维修基金在2015年11月1日已缴纳。房屋使用的电梯从批准交房之日起两年内为保修期，保修期内由开发商负责，保修期满后才会涉及到维修基金。原告沈宝根向法庭反映：其是做建筑工程施工的，其为被告加盖了仓库，当时讲好建仓库的费用由被告承担。建这个仓库没有审批手续，但是被告是同意的。造仓库时，被告差不多在装修或者已经开业，具体情况其记不清了。被告装修的时间其是知道的，但其应该在超市开业后去看过两三次。其也问过被告为何有改动，但被告说会恢复好的，所以其也没有说什么。现在其已经将房屋和场地出租给别人了。由于涉及商业秘密，存在不确定因素，故其不愿意提供现在的租赁合同。以上事实，有租赁合同、解约退租通知书、邮寄凭证、汇款凭证、交接笔录、谈话笔录、调查笔录及庭审笔录等材料在卷佐证。本案的争议焦点有四个：一是被告是否属于单方违约？二是被告截至2016年5月31日结欠原告租金是多少？三是原告能否同时主张房屋闲置损失与违约金？四是被告是否应当赔偿原告恢复原状的费用？关于第一个争议焦点原告沈宝根认为本案中被告汪永矿解除租赁合同系单方面违约。被告汪永矿则认为其解除合同是由于原告拖欠开发商房屋维修基金，导致物业公司将自动电梯停用，使得顾客无法上下超市，进而影响了超市经营。而原告按照合同约定有义务保证电梯正常使用，故被告发函要求解除合同系因原告存在严重违约。本院认为，在合同履行期限届满之前，无法定或约定阻却事由出现时，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，构成违约。本案中，根据法庭调查，电梯的停用非原告方未缴纳房屋维修基金的原因，故被告汪永矿在租赁期限届满前以书面通知方式告知原告沈宝根将不再履行租赁合同已构成单方违约。原告沈宝根于2016年6月25日收到被告汪永矿解约退租通知书后未提出异议，故本院认定原被告之间的租赁合同于2016年6月25日解除。但被告汪永矿应承担因其单方违约而造成的违约责任。关于第二个争议焦点至今被告汪永矿已给付原告共计325万元。原告认为被告2012年10月31日给付原告的140万元中80万元是租金，20万元是履约保证金，40万元是建造仓库的预付工程款；其余185万元是租金。根据后来关于工程款的结算，建造仓库工程款是35万元，故按照合同约定，截止2016年5月31日，被告尚结欠原告租金为60万元，也即被告仅支付了租金270万元。被告则认为，对于租金，应当计算至合同解除之日。325万元不应当扣除20万元履约保证金及原告所谓的建造仓库的工程款35万元。20万元保证金应当折算租金。2012年支付的140万元不应当包括建造仓库的工程款。所建造的仓库是原告搭建的违章建筑，建造费用应当由原告自行承担。原告认为的35万元工程款应当计算为租金。故被告截止2016年5月31日共结欠原告租金为5万元。本院认为，原被告签订的租赁合同中明确约定由原告为被告建造仓库，并由被告承担建造费用。该约定对双方具有约束力。即使所建造的仓库是违章建筑，那么双方关于工程款的纠纷应属于建筑施工合同法律关系，与本案属于不同法律关系，不应在本案中处理。同时原被告租赁合同中约定了第一年租金为80万元，履约保证金为20万元，故本院认为原告关于2012年10月31日被告在合同签订后两周支付的140万元构成的解释更符合常理，即本院认定140万元中其余40万元是作为建造仓库的预付工程款。后经双方结算，工程款按35万元结算。故本院认定140万元中的35万元应作为建造仓库的工程款。关于履约保证金20万元，原被告约定在合同终止时，与租赁房屋或者被告经营有关的其他费用未缴纳的，原告有权从履约保证金中扣除。故本院认为被告要求该20万元应折算租金的主张符合双方约定。综上，本院认定截止2016年5月31日，被告尚结欠原告租金为40万元。本案中，原告表示主张的租金计算至2016年5月31日，故结合原告的意思表示，本院认定被告尚应给付原告租金40万元。原告要求被告支付截止2016年5月31日的租金为60万元的诉讼请求本院不予支持。关于第三个争议焦点原告沈宝根认为，被告汪永矿单方面违约解除合同，从2016年6月搬离后，造成原告房屋闲置，给原告造成了闲置损失。故原告要求被告赔偿闲置期间的损失，计算六个月，共计70万元。同时按照合同约定，被告违约提出终止合同的，应当支付原告相当于一年租赁费用的违约金，且原告已收取的任何款项不予退还。故原告按照第四年度的租金标准140万元主张违约金。被告汪永矿认为，首先被告不是单方违约解除合同。其次，即使被告违约，在原告主张闲置损失的前提下，不应再主张违约金。也即原告的第二项诉讼请求与第三项诉讼请求不能重复主张，原告只能择一主张。同时原告主张违约金140万元远高于原告的实际损失，要求法院对原告主张的闲置损失及违约金进行调整。但被告没有举证证明原被告约定的违约金过高。本院认为，当事人一方不履行合同义务的，应当承担赔偿损失的违约责任。损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，本院已经认定被告汪永矿构成违约，故原告沈宝根有权要求被告汪永矿承担赔偿损失的违约责任。现原告要求被告赔偿闲置期间的损失，又要求被告按照合同约定支付相当于一年租金的违约金。而我国合同法中违约金制度的设立主要是为了弥补守约方的损失。故本案中原告关于赔偿闲置损失和支付违约金只能选择其中之一主张，不能重复主张。根据合同约定，被告违约提出终止合同的，应当支付原告相当于一年租赁费用的违约金，但原被告双方未明确该一年租金系以哪一年度租金为标准。结合被告单方提出解除合同的时间，本院认为原告按照第四年度的租金标准140万元主张违约金符合合同整体性解释，被告对原告的主张标准亦未提出异议，故本院对原告以第四年度的租金标准140万元主张违约金予以支持。被告认为原告主张的违约金过高，但是未能提供证据证明该违约金明显过高。同时本院结合原告与被告约定的租赁期限及租金标准、原告未主张2016年6月1日至合同解除之日的租金、被告在签订租赁合同时应当预见其违约可能会造成原告可得利益损失以及违约金也应具有对违约方一定惩罚性功能等因素，认定原告主张违约金为140万元并不明显高于原告实际损失。综上，在充分考虑原告损失的基础上，本院对原告要求被告支付闲置损失70万元的诉讼请求不予支持，对原告要求被告支付违约金140万元的诉讼请求予以支持。关于第四个争议焦点原告认为被告在装修时未向原告提出书面申请，同时单方面解除合同，原告恢复被告损坏的房屋结构及恢复房屋原状产生的合理费用应当由被告赔偿。关于费用的数额，原告估算为30万元。被告认为原告主张的30万元费用没有法律和事实依据：被告在装修时，原告是知道具体装修事宜的，并没有提出任何异议，根据合同约定，被告无需对房屋恢复原状。另外，根据法庭调查，原告已将房屋重新出租给他人使用并进行了装修施工，故原告再要求被告恢复原状没有道理。本院认为，一方面，根据本院向物业公司调查所得结合原告沈宝根陈述：首先，被告装修所改变的部分不影响房屋结构；其次被告装修时，原告正在帮助被告加盖仓库，原告的员工对被告的装修是知情的；最后，原告沈宝根也表示其在被告超市开业后去过被告超市两三次，只是询问过为何有改动，但未提出异议。故本院结合被告已使用房屋三年左右时间的事实，认为被告关于原告对其具体装修知晓且并未提出异议的陈述更具有可信度。原告沈宝根的态度应当认定为对被告装修行为是许可的。根据合同约定，原告现要求被告恢复原状并没有法律依据。另一方面，原告现主张恢复原状的费用是30万元，但未能提供证据证明恢复费用是30万元，且未证明原告已实际对房屋进行了恢复，应承担举证不能的诉讼后果。最后，原告现将房屋重新出租给他人用于经营超市。新的承租人已开始进行装修，并拆除原有材料。故原告现要求被告恢复原状已不符合经济原则。故本院对原告要求被告承担恢复房屋原状的费用30万元的诉讼请求不予支持。综上，本院认定被告汪永矿应给付原告沈宝根租金40万元，支付违约金140万元。本院对原告的其他诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告汪永矿于本判决生效后十日内支付原告沈宝根租金40万元。二、被告汪永矿于本判决生效后十日内支付原告沈宝根违约金140万元。三、驳回原告沈宝根的其他诉讼请求。上述款项如采用转帐方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××61。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取30800元，财产保全费5000元，合计诉讼费35800元，由原告沈宝根负担9800元，由被告汪永矿负担26000元（原告同意其预交的诉讼费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  唐海山人民陪审员  秦琴华人民陪审员  周月珍二〇一七年四月二十七日书 记 员  顾静娟