山东省高密市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0785民初845号原告：李春艳。委托诉讼代理人：刘崇鸿。被告：李彦君。被告：山东瑞云集团股份有限公司。法定代表人：刘永坤。委托诉讼代理人：张清国，律师。被告：寿光市凯凯置业有限公司。法定代表人：范宣江。原告李春艳与被告李彦君、山东瑞云集团有限公司（以下简称瑞云集团）、寿光市凯业置业有限公司（以下简称寿光凯凯）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李春艳及委托诉讼代理人刘崇鸿、被告李彦君、被告瑞云集团委托诉讼代理人张清国到庭参加诉讼。被告寿光凯凯经本院传票传唤，期满未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。原告李春艳向本院提出诉讼请求：1、不得执行寿光市凯凯置业有限公司开发的寿光国际商贸城A9号楼S30号房产；2、请求确认寿光市凯凯置业有限公司开发的寿光国际商贸城A9号楼S30号房产归原告所有。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月20号原告李春艳对被告李彦君与被告寿光市凯凯置业有限公司民间借贷纠纷一案中，执行标的提出书面异议：高密市人民法院于2017年1月29日作出（2017）鲁0785执异2号执行异议裁定，驳回李春艳的异议。2016年11月20日原告李春艳对被告山东瑞云集团有限公司与高密市凯凯房地产开发有限、叶国光、寿光市凯凯置业有限公司、泰安凯凯置业有限公司、青岛胶州湾凯凯置业有限公司借贷纠纷一案中，执行标的提出书面异议，高密市人民法院于2017年1月19日作出（2017）鲁0785执异7号，执行异议裁定，驳回李春艳的异议。2010年11月20号，刘崇鸿以586769元购买被告寿光市凯凯置业有限公司开发的寿光国际商贸城A9号楼S30号房产，该款项是通过银行汇款或以现金形式支付给被告寿光市凯凯置业有限公司，被告寿光市凯凯置业有限公司给刘崇鸿出具了收据，并于2013年1月4号将该房产交付给了刘崇鸿，刘崇鸿又将该房产转让给了原告李春艳，被告寿光市凯凯置业有限公司于2013年5月4日给原告李春艳出具了收据，原告一直占有并对外出租。因被告寿光市凯凯置业有限公司原因，未能办理房权证。因被告寿光市凯凯置业有限公司与被告李彦君、被告山东瑞云集团有限公司有经济纠纷。贵院查封被告寿光市凯凯置业有限公司寿光国际商贸城A9号楼S30号房产是原告李春艳的，不是被告寿光市凯凯置业有限公司的。根据相关法律规定，特提起诉讼，请求不予支持执行该房产，确认该房产归原告所有。被告李彦君辩称，2014年寿光凯凯与我之间有借贷纠纷，由于寿光凯凯未履行还款义务，我就去查封了寿光凯凯名下的涉案房产。被告瑞云集团辩称，原告的起诉没有事实和法律依据，请法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。无争议的事实与证据如下：被告瑞云集团于2016年7月6日向本院申请对被告寿光凯凯强制执行并申请查封涉案房产，本院于2016年8月3日裁定查封涉案房产。被告李彦君于2016年7月6日向本院申请对被告寿光凯凯强制执行并申请查封涉案房产，本院于2016年8月2日裁定查封涉案房产。双方当事人有争议的事实与证据如下：1、原告提交了寿光凯凯与刘崇宝签订的业主进驻经营诚意协定原件1份、购房收款收据1份、打款凭证银行回执3份、寿光凯凯为原告出具的证明3份主张2010年11月20日，由刘崇宝在寿光国际商贸城选了A9号楼S30号房屋以及A9号楼S32号房，并每套房屋当场支付押金1万元，刘崇宝所选A9号楼S30号房屋是替刘崇鸿所选。刘崇鸿于2011年1月20日打入寿光凯凯房款20万元，于2011年2月11日打入寿光凯凯房款39万元，并由寿光凯凯公司开具收据1份，后刘崇鸿将涉案房产转让给原告李春艳，于2013年5月4日变更了手续，同时寿光凯凯公司把多交的房款13231元退回同时为李春艳开具了586769元的购房收款收据。寿光凯凯于2011年2月11日出具证明一份，内容为：“证明现证明凯凯置业有限公司开发的寿光国际商贸城A区交房后能给予刘崇宝、刘子兴购买的9#-30、9#-31、9#-32办理房产证、土地证。特此证明凯凯置业有限公司甘鹏2011后2月11日。上面加盖了寿光凯凯置业有限公司财务专用章。2016年10月20日是，寿光凯凯置业有限公司出具证明，内容为：“证明李春艳所购寿光凯凯置业有限公司商铺，房号A9-30是刘崇宝于2010年11月20日在中国寿光国际商贸城排队选房，选房顺序32号，选得两间楼房：房号A9-30,A9-32,（其中A9-30是为刘崇鸿选的），并当场支付押金贰万元，刘崇鸿又于2011年1月20号交款20万元，2011年2月11号交款39万元，并由寿光市凯凯置业有限公司开出收据（见复印件），因某种原因，刘崇鸿把该房转入李春艳名下，于2013年5月4号更换收据，同时寿光市凯凯置业有限公司把多交房款退回。以上皆为事实。并附：银行打款证明3张、收据原件1张、收据复印件1张、选房证明1张以及相关复印件多张。以上所述足以证明房号A9-30为李春艳已购房。特此证明。寿光市凯凯置业有限公司2016年10月20日。”2017年3月17日寿光凯凯出具证明一份：“证明刘崇鸿、刘子兴、刘崇宝3人于2011年2月11日购买的由寿光市凯凯置业有限公司开发建设的中国寿光国际商贸城A区市场9号楼的30号、31号及32号共3套商铺，并一次性交清全款。后期刘崇鸿、刘子兴、刘崇宝3人到公司办理网签时，因其他原因，公司网签系统被封，致使三人一直未能办理房屋网签合同。寿光市凯凯置业有限公司2017年3月17日。”被告瑞云集团对上述质证称，对寿光凯凯与刘崇宝签订的业主进驻经营诚意协定真实性有异议，因该协议上面没有写明时间，也没有刘崇鸿的签字。对2013年5月4日的交款收据真实性有异议，该收据不能证实刘崇鸿将涉案房产转让给了李春艳。对原告主张的交付1万元押金因原告未提交证据证明，被告不认可。对于交付20万元房款真实性有异议，原告提供的20万元的打款凭证写有“补制”，原告应提交刘崇鸿以其名义打款的凭证。对于39万元的打款凭证与20万元打款凭证质证意见一致。对2011年2月11日的证明真实性有异议，该证明不符合证据的形式要件，单位出具证明应当加盖公司的公章和法定代表人及经办人签字，而该证明只是加盖了寿光凯凯的财务专用章，该证明不具有任何证明力，并且该证明载明的内容是给刘崇宝、刘子兴的，显然与本案无关联性。对2016年10月20日寿光凯凯出具的证明真实性有异议，该证明与原告提供证据一相矛盾，证据一载明的诚意金为1万元，而该证明却写明2万元，明显有事实不符，并且该证明不符合证据的形式要件，外观看该证明是先盖章后写的字，显然证明是不真实的。从该证明上也不排除原告与寿光凯凯公司相互串通，阻碍执行的事实。对2017年3月17日寿光凯凯质证意见同2011年2月11日的证明的质证意见。综上，原告提交的证据不能证实涉案房产已经转让给了原告李春艳，原告李春艳对涉案房产不能主张权利。被告李彦君质证称：同瑞云公司的质证意见。但两被告对自己的质证意见无证据提交。原告主张刘崇鸿从原告处借款，涉案房产用来抵顶刘崇鸿借款。与刘崇鸿没有签订合同。双方转让后寿光凯凯将涉案房产的收据进行了变更。原告所提交的证据，本院依法采纳其作为认定案件事实的依据。2、原告提交了房屋租赁合同原件1份、装修保证金1张、垃圾清理费单据1份、电费单据原件8张及电费单据复印件件1张主张原告于2013年1月4日收到房屋后将涉案房屋于2013年12月21日出租给解友霞，出租方为刘崇鸿、李春艳。原告李春艳于2016年11月15日又将涉案房屋续租给解友霞。房屋租赁合同签订后，解友霞于2013年12月22日向寿光凯凯交纳了电费360元、装修保证金4000元、垃圾清运费222元，于2014年6月1日交电费180元、于2015年8月13日交电费200元、于2015年11月8日交电费200元、更换物业管理公司后，又向寿光菜都实业股份有限公司交纳2016年3月31日电费84元，物业费116元、2016年7月7日交电费15元、物业费1085元，2016年7月10日交纳电费200元，2016年8月13日交纳电费300元、2016年11月6日交纳电费200元。被告瑞云集团对上述证据质证称，对租赁合同的真实性有异议，根据原告陈述2013年5月4日刘崇鸿已将该房产转让给了李春艳，但该租赁合同是刘崇鸿于2013年12月21日与解友霞签订的，因此涉案房产根本没有转让给李春艳。对2014年6月1日、2015年8月13日、2015年11月8日电费收据有异议，电费及物业管理费应该交给物业管理部门，而不是交给寿光凯凯。对其他电费收款收据，其中2016年11月6日收据没有物业公司的盖章，真实性不认可。另4份电费收款收据不能证明是原告或者承租人交纳的。对电费单据复印件、装修保证金单据、垃圾清理费单据均不认可，应当提交证据原件。被告李彦君质证称，同瑞云公司的质证意见。原告解释称，因为涉案房产由刘崇鸿转让给李春艳后，李春艳尚欠刘崇鸿购房款，所以租赁合同由刘崇鸿签订，并由其取房租。涉案房产的物业管理是寿光凯凯的，所以电费交给了寿光凯凯，后期因为寿光凯凯欠菜都物业公司的钱，所以就将涉案房产的物业转让给了菜都物业公司，由菜都公司收取物业费等。电费、装修保证金、垃圾清理费单据不能提供原件，原件在寿光凯凯财务处。原告所交的证据，本院依法采纳为认定案件事实的依据。其所提交的三份单据复印件，已经加盖了寿光凯凯的公章，本院依法采纳为有效证据。本院认为，本案的争议焦点问题是原告是否在涉案房屋被查封前取得了排除执行的权利。根据法律规定，当事人之间订立关于设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定外或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据原告提交的证据,可以认定刘崇鸿全款从寿光凯凯处购得涉案房屋，后又将涉案房屋转让给原告。寿光凯凯于2013年5月4日直接为原告出具收款收据认可双方之间关于涉案房屋的买卖关系及已经收到了全部对价。从原告提交的房屋租赁合同及物业费、电费单据、装修保证金等证据可以看出原告接收房屋后一直对占有使用处分收益该房屋。被告瑞云集团及李彦君对原告所提交的证据均提出异议，但未提供任何证据予以反驳，本院对其质证意见不予采纳。涉案房屋一直未办理过户手续系因第三人凯凯房地产未积极协助办理，寿光凯凯为原告出具的三份证明可以看出原告方一直在要求寿光凯凯为其所购房屋办理产权登记手续，但寿光凯凯一直未予以协助。涉案房屋的查封时间在2016年8月2日及2016年8月3日，此时涉案房屋已经付给了寿光凯凯全部房款并实际占有、使用、处分、收益了涉案房屋，根据法律规定，寿光凯凯将其所有的房产出卖给原告，但未办理过户手续的，如果原告已经支付全部价款并实际占有，且原告对未办理过户登记手续没有过错的，人民法院不得执行该财产。被告瑞云集团质证称原告应提交付给刘崇鸿全款的证据，原告与刘崇鸿之间的转让关系，系另一法律关系，与本案无关，本案中涉案房产的房款，已经由刘崇鸿全部支付给寿光凯凯，且在刘崇鸿将房产转让给原告后，寿光凯凯为原告出具收款收据予以认可，故原告的异议成立，原告对涉案房屋拥有排除执行的权利，法院应停止对涉案房屋的执行。但因涉案房屋并未登记在原告名下，对原告主张涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。被告寿光凯凯未到庭应诉，视为放弃辩解权利。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，判决如下：一、停止对寿光市凯凯置业有限公司开发的寿光国际商贸城A9号楼S30号房屋的执行；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告山东瑞云集团股份有限公司、李彦君、寿光市凯凯置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  赵秀丽人民陪审员  郑 坤人民陪审员  葛文森二〇一七年四月二十八日书 记 员  台艳林