焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2015）解民二初字第312号原告武鹏，男，1978年出生，汉族，现住焦作市山阳区。委托代理人马继海，河南大启律师事务所律师。被告许清平，女，1969年出生，汉族，现住焦作市解放区。委托代理人孙艳萍、杨同运，河南星哥律师事务所律师。原告武鹏诉被告许清平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告武鹏及其委托代理人马继海，被告许清平的委托代理人孙艳萍、杨同运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武鹏诉称，被告与中国人民解放军71426部队（以下简称71426部队）于2011年5月1日签订了一份军队房地产租赁合同，房屋坐落于焦作市解放区学生路营职公寓楼一层第九号门面房，租赁期限是2011年5月1日至2014年5月1日。2014年4月1日，在被告恶意隐瞒上述情形的情况下，原被告签订了一份房屋租赁合同，约定被告将上述房屋转租给原告，并在2014年2月28日向原告收取转让费13万元。2015年6月5日，71426部队向租户下达了一份告知书，要求在2015年6月7日前办理退房手续。在被告恶意隐瞒之下，原告并不知道被告的合同已到期，原告向被告支付高额转让费是为了更好地长期经营，现房屋给所有人收回，被告不能保证原告的承租权，致使原告合同目的不能实现，故此起诉要求：1、判令被告返还原告已经支付的学生路71426部队9号门面房房屋转让费13万元及装修费用72000元；2、本案诉讼费由被告承担。被告许清平辩称，原被告之间房屋转租协议是事实，但被告并不存在恶意隐瞒租赁到期的情况，该租赁事实发生在2014年2月底，经双方平等协商之后，被告同意将自己所租赁的71426部队9号门面房转租给原告，约定原告取得该房屋的租赁使用权及到期后和部队续签租赁合同的权利，原告自愿支付转让费13万元，同时被告将和部队所签租赁协议的原件交付原告。口头协议达成后，2014年2月28日原告向被告支付了转让费13万元，同时被告将和部队所签租赁协议的原件交付原告，2014年3月1日被告将租赁合同交付原告开始使用，2014年5月1日到期后，原告与2014年5月2日和71426部队另行签订了房屋租赁协议。综上，在转让过程中被告没有隐瞒任何事实，2014年4月1日原被告之间所签的租赁合同是被告应原告的要求为了到工商局办理个体工商户备案，不是双方转让房屋时的意思表示，且原告交付转让费在先，签订租赁合同在后，被告没有任何必要去欺瞒原告，原告和部队签订房屋租赁协议之后，原被告之间的权利和义务已经全部完成，至于在原告租赁部队房屋一年多之后，部队收回房屋的决定，与被告无关，所以应依法驳回原告对被告的起诉。原告武鹏为支持自己的主张，在庭审中提交了如下证据：1、2014年2月28日双方草签的转让协议、2014年4月1日的正式的房屋租赁协议，租赁期限是一年从2014年4月1日至2015年3月31日，以及其他权利义务；2、71426部队2015年3月24日部队门面房告知书一份，证明合同到期了，出租人不再继续租赁；3、被告与71426部队在2011年5月1日签订的租赁协议，证明协议是从2011年5月1日到2014年5月1日，证明被告无权与原告签订租赁协议；4、原告的工商登记（2014年10月14日）和税务登记（2014年5月12日），证明在双方签订协议后原告依法办理的相应的登记；5、2015年4月22日71426部队又向门面房租户下达停止出租的通知，证明从2015年3月24日告知租户，到2015年5月1日前必须搬离的通知；6、装修的项目明细，证明原告装修门面房的金额。被告许清平对上述证据质证后，发表如下意见：对证据1中的草签协议无异议，证明原被告之间的房屋转让在2014年2月28日已经完成，对租赁合同真实性无异议，但该租赁合同是原告办理工商登记需要要求被告签订的，其不能代表2014年2月28日的预先签订的房屋转让协议，该房屋租赁合同无效，被告也没有基于该租赁合同收到原告收到的任何费用；对证据2的真实性有异议，上面没有部队公章；对证据3无异议，证明原告对被告与71426部队所签租赁合同所有内容是明知的，被告不存在隐瞒的情况，该租赁合同只是由71426部队和被告持有，在原告未向71426部队调取该证据的情况下，其来源是由被告在2014年2月28日在转租该房屋时向原告提供；对证据4的真实性无异议，但证明2014年4月1日双方所签租赁合同是原告申领营业执照所必须的；对证据5的真实性无异议，但和被告无关，是不可预知的；对证据6的真实性有异议，且与本案无关。被告许清平为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1、个体工商户开业登记申请表一份、房屋租赁合同一份，证明原被告之间所签的第二份租赁合同是原告为了办理工商登记使用，该房屋租赁的内容不真实，该房屋的转让实际上在2014年2月28日履行完毕，不能据此认为被告在转让该租赁房屋时隐瞒事实；2、军队房地产租赁合同一份，证明2014年5月2日原告就此租赁房屋，已经与71426部队另行签订了租赁合同，原被告之间的权利义务已经全部履行完毕，原告如约完成了与71426部队之间的房屋续租权。原告武鹏对上述证据质证后，发表如下意见：对证据1无异议，但2014年4月1日的租赁协议的内容不真实，不是原告为了办理登记所用，2014年2月28日13万元的收据是转让费；对证据2不认可。对原告提交的证据1中的草签协议、证据3、4、5，被告提交的证据1，原被告双方均无异议，本院予以确认；对原告提交的证据1中的租赁合同，被告虽然提出异议，但并未否认其真实性，本院对其真实性予以确认；对原告提交的证据6，被告对其真实性提出异议，经审查，原告并未提供其他证据佐证其装修费用等内容，被告的异议成立，本院对该证据不予采信；对被告提交的证据2，原告提出异议，但并未提供证据支持其主张，本院对该证据予以确认。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2011年5月1日，被告（乙方）与71426部队（甲方）签订军队房地产租赁合同，约定被告租赁位于焦作市解放区学生路营职公寓楼一层门面房第零玖号房屋，面积44.57平方米，月租金70元／平方米。租赁期限自2011年5月1日至2014年5月1日。乙方如要将承租的房地产转租给他人使用或与他人互换使用时，必须征得甲方书面同意。转租双方必须另行签订租赁合同，并不得违背甲乙双方原定的权利义务。2014年2月28日，被告出具了“房屋转让协议”，载明如下内容：“今将学生路9号门面房转让给武鹏，转让费共计壹拾叁万元整。”同日，原告支付了13万元转让费，被告将房屋交与原告。原告接手房屋后，对房屋进行了装修。2014年4月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋租赁合同，约定如下主要内容：甲方现有一间位于学生路部队9号门面房，面积44.57平方米，出租给乙方使用。租赁期限一年，从2014年4月1日起交付承租方使用，至2015年3月31日收回。如一方违约，应当赔偿对方因此所遭受的损失。在本合同规定的租赁期间届满前30日内，双方如愿延长租赁期，应重新签订合同。如遇国家政策变动或不可抗拒因素，合同自行终止，双方不追究责任。同日，原告依据与被告签订的租赁合同，到工商行政机关申领了个体工商户营业执照。2014年4月14日，工商行政机关为原告颁发了个体工商户营业执照。后原告与71426部队签订了军队房地产租赁合同（未落款签订日期），约定原告租赁位于学生路部队9号门面房，面积44.57平方米，租赁期限为2014年5月2日至2014年12月31日。合同还约定，因不可抗力以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任。租赁期满，合同解除。2015年3月24日，71426部队向门面房各承租户下发了部队门面房告知书。载明如下内容：“门面房租赁合同已于2014年12月31日到期，因近期上级下达关于部队租赁项目一律不再出租的相关文件，为落实上级规定，望各承租户接到此告知书后，缴清所欠房租，到部队办理相关手续，尽快搬离。”2015年4月22日，71426部队再次向各承租户下发了关于部队租赁项目停止出租的通知，要求于2015年5月1日前搬离。后原告于2015年6月7日办理了退房手续。本院认为，本案关键在于原被告之间合同的效力。在确定效力之前，需要确定原被告之间的合同。被告辩称其与原告的合同就是2014年2月28日出具的“房屋转让协议”，但该协议十分简略，仅注明了收取转让费的约定，而为约定转租的合同事项。对原被告在2014年4月1日签订的房屋租赁合同，被告辩称该合同仅为原告办理工商登记使用，虽然能够与原告申领工商登记相互印证，但并不能否定该合同的真实性，故此对该两份合同的真实性，本院均予以确认。在确认双方合同内容的基础上，需要对其效力进行分析认定。原被告2014年2月28日的协议，该约定的内容，没有明确的法律依据支持，但也没有相关的法律强制性规定予以禁止，根据民事法律关系法无禁止即为许可的法理，双方对收取转让费的约定不违反法律规定，应当认定为有效。原被告约定的转让费，来源于营业用房的资源稀缺性和地理位置的优越性，市场需求大于供给。因此已经获得这一稀缺资源者，在市场交易中就具有一定的优势地位。在需求方如遇取得该资源时，向出让人支付一定的转让费，是对自己将来经营收益的预期，是谋求一种在特定位置从事某项经营的资格。双方对这种经营机会的转让约定的价格，符合市场价值规律，同样合法有效。之所以原告愿意支付相应的转让费，是原告为了获得原为被告承租的房屋，故此其权利的引申在于房屋转租合同。对该转租合同的效力认定，则较为复杂。本案中被告与71426部队的租赁合同约定了转租必须征得部队的书面同意，被告将房屋转租给原告而签订的房屋租赁合同，虽然未经71426部队书面同意，但71426部队以与原告重新签订租赁合同的形式，对转租进行了追认。原被告签订房屋租赁合同时，被告自71426部队取得的房屋租赁期仅有两个月，但双方合同约定的租赁期限为12个月，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，对转租合同超出剩余期限的部分，应认定超出部分无效，但承租人与承租人另有约定的除外。客观上，被告在与71426部队的租赁合同中，附条件同意转租，并与次承租人即原告签订了新的租赁合同。同时，法庭还注意到，原告与71426部队租赁合同的期限仅到2014年12月31日，但原被告转租合同的期限截至2015年3月31日，在出租人同意后仍然超出了三个月，这三个月的效力，通过原告与71426部队不定期租赁合同的形式对房屋的实际使用至2015年的6月7日得到了弥补，从维护交易稳定的角度考虑，应当认定整个转租合同的有效的。在认定转租合同合法有效的前提下，原告亦未能举证证明在签订房屋转让协议或租赁合同时被告存在恶意隐瞒的情形，且转租合同已经履行完毕。原告之所以起诉，在于其对可以在此进行长期经营的预期由于军队政策的变化而落空，这一风险属于双方不可抗力的范畴。即使没有这一政策的变化，在合同期满后，承租人是否一定和原告续签合同，同样存在不可知性。据此，原告预期的落空属于自身的经营风险，其要求被告返还转让费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于原告要求返还的装修费用，虽然可以证明原告进行装修，但其证据不能证明其费用。即使能够证明其费用，也不能证明应当由被告承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：驳回原告武鹏的诉讼请求。本案受理费4330元，由原告武鹏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  苗滋滨审 判 员  柳 楠人民陪审员  陈迎华二〇一五年八月十一日书 记 员  姬珊珊