浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙台商终字第497号上诉人（原审原告）：临海市国土资源局。法定代表人：蒋小斌。委托代理人：鲁陈坚。被上诉人（原审被告）：恒邦置业集团有限公司。法定代表人：李伯林。委托代理人：邵晔。上诉人临海市国土资源局为与被上诉人恒邦置业集团有限公司（以下简称恒邦置业公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服浙江省临海市人民法院（2014）台临商初字第1831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月16日公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人鲁陈坚、被上诉人委托代理人邵晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理认定：2013年9月30日，原告临海市国土资源局发布临土告字[2013]46号临海市国有建设用地使用权拍卖出让公告，宗地编号为331082114211001，土地位置在临海市桃渚镇顺南街与沿河路交叉口西南角，出让面积7838平方米，土地用途为商业服务和住宅，竞买保证金1300万元，拍卖时间为2013年10月21日。竞买人恒邦置业公司申请参加该国有土地使用权拍卖会，在《竞买申请书》承诺如竞得该国有土地使用权，保证按时签订《成交确认书》、《交地确认书》、《国有建筑用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》），并按时交纳出让金和有关税费。2013年10月21日，恒邦置业公司竞得该国有建设用地使用权，《成交确认书》载明该地块成交总价为5200万元，被告支付的投标保证金1300万元自动转作竞得地块的定金，余额出让金3900万元自成交之日起30日内向临海市金库全部缴付清，土地契税自成交之日起30日内到财税部门缴付清。同日，甲方临海市国土资源局与乙方恒邦置业公司、丙方临海市桃渚镇人民政府签订《交地确认书》，载明甲方实际交付乙方的宗地出让面积为7838平方米，丙方保证交付的宗地征地补偿费已到位、权属四至清楚无异议，出让宗地具备开发利用的条件，乙方对该宗地的权属四至范围、面积和土地出让现状没有异议，同意接收。2013年10月31日，原告（出让人）与被告（受让人）签订《出让合同》，合同第六条约定：出让人同意在2013年11月30日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到的土地条件为按出让时现状；第九条约定：本合同项下宗地的定金为1300万元，定金抵作土地出让价款；第十条约定：受让人同意在2013年11月21日前一次性付清国有建设用地使用权出让价款；第十三条约定：受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物应符合市政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件；第三十条约定：受让人不能按时支付出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1%向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失；第三十八条约定：出让人交付的土地未能达到本合同约定的土地条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给有受让人造成的直接损失；第四十六条约定：本合同一式7份，出让人1份，受让人4份，具有同等法律效力。2013年11月22日，原告向被告送达缴款通知，要求其立即全额缴清土地出让金，否则将取消其竞得资格。2013年12月18日，原告委托律师向被告发送律师函，限其在收到函件之日起7日内全额缴清土地出让价款及违约金，否则临海市国土资源局将依法解除《出让合同》。2013年11月12日，土地出让价款收入1000万元转入国家金库临海支库；2014年1月20日，被告向临海市土地储备中心支付出让金1000万元。被告累计支付土地出让金合计2300万元，尚欠2900万元。原告临海市国土资源局于2014年8月7日，以被告恒邦置业公司拖欠土地出让金为由，向原审法院提起诉讼，请求判令：解除原、被告签订的《出让合同》；原告没收被告交付的定金1300万元。被告恒邦置业公司在原审中答辩称：2013年10月21日，被告以5200万元的价格竞得原告通过临海市行政服务中心拍卖的该地块的使用权，同日与原告签订《成交确认书》和《国有建设用地交地确认书》（以下简称《交地确认书》）。《交地确认书》第三条约定：“丙方（临海市桃渚镇人民政府）保证交付的宗地征地补偿费已到位、权属四至清楚无异议，出让宗地具备开发利用的条件”。并且前期的出让介绍等多次说明此宗地为净地出让。根据《土地储备管理办法》规定，净地出让是指土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件，即完成基础设施配套，场地内达到开工条件。但被告竞得后，在30日付款期限内发现该地块存在两大问题，导致被告无法进行开发利用：一、该地块虽然四至清楚，但出入口不通，形同孤岛，被告根本无法进行施工。原告作为土地出让方，在前期开发时没有妥善处理，该地块在出让时不具备供应条件；二、该地块的进出口道路土地属四岔村和南洋村所有，两村因道路土地补偿款和置换宅地基问题与镇政府产生纠纷，2013年10月22日发生村民用石头、钢管堵住道路的事情，至今纠纷仍没有完全解决，如果被告强行施工，将造成社会群体性事件。故如果此问题不能妥善解决，被告不可能开发利用。在原告没有解决以上问题，使该地块达到开发利用的条件之前，被告有权暂时不交出让款，否则将给被告造成损失。根据《土地储备管理办法》第十八条规定：“土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件”。《闲置土地处置办法》第二十一条规定：“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件”。《闲置土地处置办法》第八条规定：有下列情形之一，属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，依照本办法第十二条和第十三条规定处置：因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的；因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的；政府、政府有关部门的其他行为。即选择下列方式处置：延长动工开发期限；调整土地用途、规划条件；由政府安排临时使用；协议有偿收回国有建设用地使用权；置换土地等。根据以上规定，本案属于原告先违约，导致被告无法履行付款义务，也造成被告重大损失。被告认为，原告应该解决问题，使地块达到开发利用的条件，再与被告协商处理后续问题。综上所述，被告请求驳回原告的诉讼请求。原审法院审理认为：原、被告签订的《出让合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。结合当事人的诉辩情况，本案的争议焦点为：一、被告主张的不安抗辩权能否成立？二、原告要求解除《出让合同》的诉讼请求能否成立？三、原告要求没收定金的诉讼请求能否成立？现分析认定如下：一、被告的不安抗辩权能否成立。按照《出让合同》约定，该地块成交总价为5200万元，定金1300万元抵作出让价款，受让人应于2013年11月21日前一次性付清余额出让金3900万元。被告辩称“在付款期限内发现该地块存在两大问题，导致被告无法进行开发利用，在原告没有解决问题之前，被告有权暂时不交出让款”。被告的不安抗辩权能否成立，需考察该主张是否符合不安抗辩权的成立要件以及行使不安抗辩权的程序要求。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款的规定，应当先履行债务的合同当事人行使不安抗辩权需要具备两个要件：双方当事人因同一双务合同而互负债务；后履行方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，并危及对方当事人债权的实现。结合本案的情形，《出让合同》作为双务合同，被告应当先支付全部出让价款，原告应当交付符合条件的约定土地，竞买人在拍卖前查看过现场，约定交付土地时该宗地应达到的土地条件为按出让时现状，《交地确认书》证明被告对该宗地的权属四至范围、面积和土地出让现状没有异议，同意接收。被告在本案诉讼之前均未明确主张其不支付出让金系依法行使不安抗辩权，故不符合《中华人民共和国合同法》第六十九条所规定的“及时通知”的程序要求。综上，被告主张其“有权暂时不交出让款”的理由不成立，未履行付款义务不符合行使不安抗辩权的法律规定。二、原告要求解除《出让合同》的诉讼请求能否成立。《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条规定了当事人可以解除合同的情形，以及当事人一方依照第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告律师函的内容是向被告催收出让价款，并不是原告主张解除《出让合同》的通知。之后，被告向临海市土地储备中心支付土地出让金1000万元。原告在起诉时隐瞒了被告陆续支付出让金的事实，任意解除合同有可能损害国家、集体或者第三人利益，《出让合同》应当继续履行，故对原告的该诉讼请求，不予支持。三、原告要求没收定金的诉讼请求能否成立。《出让合同》约定受让人延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。在合同履行过程中，出让人没有提出解除合同，该合同项下的定金1300万元已抵作土地出让价款，该款项已转入国家金库，定金不复存在。经释明后，原告不同意变更该项诉讼请求，故对原告的该诉讼请求，不予支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2015年6月2日作出判决：驳回原告临海市国土资源局的诉讼请求。一审案件受理费99800元，由原告临海市国土资源局负担。上诉人临海市国土资源局不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院判决《出让合同》不得解除，显失公平。根据双方签订的《出让合同》第30条，被上诉人本应在2013年11月21日前一次性付清土地出让价款，但其仅于2014年1月20日支付1000万元，至今尚欠2900万元未按约支付，已构成严重违约，上诉人请求解除合同符合合同约定，也符合法律规定。上诉人在2013年12月18日发送律师函有两层含义：第一层是要求被上诉人在收函后七日内全额缴清土地出让价款及违约金，这是催款的意思表示；第二层是如被上诉人未在收函后七日内支付土地出让价款及违约金，上诉人届时将依法解除合同，这是明确告知对方解除合同的意思表示。退一步说，如果该律师函并非解除合同通知，那么被上诉人收到一审起诉状副本时就应该视为其收到解除合同通知。另外，一审判决书称“任意解除《出让合同》有可能损害国家、集体或第三人利益”，对此，上诉人认为：首先，这仅仅是一种可能性，一审法院应在判决中明确损害的是什么人的什么利益。况且，本案中，不解除合同反而实实在在的损害了国家利益，因为被上诉人拖欠的是应当缴入国库的土地出让金，还造成国家的土地被闲置。其次，依据《合同法》第52条规定，损害国家、集体或者第三人利益是法律认定合同无效的理由，而非法定的合同不能解除的理由。二、一审判决认为“原告在起诉时隐瞒了被告陆续支付土地出让金的事实”，这与事实不符。上诉人是否隐瞒被上诉人陆续支付土地出让金的事实与解除合同并无法律上的因果关系，更何况上诉人本身就没有隐瞒这一事实。无论是起诉状的表述还是上诉人的诉请，都不涉及已付的土地出让金，且第一次开庭时，被上诉人自己也未对已付的出让金作出表述，法庭也没有发问。第二次开庭时，双方对已付1000万土地出让金事实陈述一致，根本不存在“隐瞒”的行为。三、上诉人要求没收定金的诉讼请求成立。合同约定的1300万元定金作为一种债的担保，其担保的是被上诉人及时、足额缴纳土地出让价款，在被上诉人未履行完缴纳全部土地出让金的义务前，这笔钱不改变其作为定金的性质。虽然《出让合同》第九条约定定金抵作土地出让价款，但该合同第三十条已明确约定受让人逾期付款的，出让人有权没收定金。只有在被上诉人再支付3900万元土地出让价款后，1300万元定金才抵作土地出让金。此外，这1300万元定金之所以转入国库，是因为国土资源部要求已付国土局的定金都划入财政账户，这是上诉人与财政部门之间的行政机关内部关系，对外不发生改变定金性质的效力。综上，请求撤销原判，改判解除《出让合同》，上诉人有权没收被上诉人交付的定金1300万元。被上诉人恒邦置业公司答辩称：一、《合同法》第94、96条规定，当事人可以解除合同的情形及当事人一方要求按94条规定解除合同的应当通知一方当事人，一方当事人收到时解除。但本案上诉人提供的律师函内容是向被上诉人催讨出让价款，并不是上诉人主张解除出让合同的内容。之后被上诉人恒邦置业公司支付出让金1000万元，但是上诉人在起诉时隐瞒了被上诉人陆续支付出让金的事实。土地所在的村集体也希望被上诉人继续开发，所以出让合同应当继续履行。二、上诉人要求没收定金的理由不能成立。因为出让合同约定受让人延期付款超过60日经催讨仍不能交付的话，出让人有权要求受让人赔偿损失，但不能没收定金。在合同履行过程中，上诉人没有要求解除合同，而且也接受了被上诉人支付出让金，所以合同的继续履行可视为上诉人是同意的。定金1300万元已经转入国家金库，已经不存在了。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：本案争议的主要焦点在于：一、违约方的认定问题。双方当事人订立的出让合同系双方之真实意思表示，也不具备合同法第五十二条规定中可以认定无效的情形，故应认定有效。被上诉人作为案涉地块竞买人，在参加挂牌竞买时应已明确知晓案涉地块的相关条件，《交地确认书》证明被上诉人对该宗地的权属四至范围、面积和土地出让现状没有异议，同意接收。故上诉人临海市国土资源局不存在违约情形。根据出让合同约定，被上诉人应在2013年11月21日前一次性付清国有建设用地使用权出让价款3900万元。而被上诉人仅在2014年1月20日支付出让金1000万元，显属违约。二、关于出让合同是否具备解除条件之争议。根据法律规定，当事人可以约定解除合同的条件，在解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。如解除权人主张解除合同的，应通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，根据出让合同约定，被上诉人应于2013年11月21日之前一次性付清国有建设用地使用权出让价款3900万元，延期付款超过60日的，经催交后仍不能支付土地出让价款，上诉人有权解除合同，被上诉人无权要求返还定金，上诉人并可请求被上诉人赔偿损失。因出让合同订立后，被上诉人仅在2014年1月20日支付出让金1000万元，剩余2900万元一直未缴付，故上诉人临海市国土资源局作为解除权人，在被上诉人逾期支付案涉地块出让价款60日后其有权主张解除出让合同。现上诉人已向被上诉人发出缴款通知及律师函，要求其缴款，否则将依法解除合同，被上诉人也已收到。即使该律师函不具备解除合同的意思表示，但上诉人于2014年8月7日起诉被上诉人要求解除合同的行为亦构成解除合同的通知。故双方签订的出让合同因具备解除条件而解除。三、关于出让合同解除后，上诉人是否有权请求没收定金的争议。本案中，根据成交确认书和出让合同约定，被上诉人已支付的投标保证金自动转作定金，定金抵作土地出让价款。且违约责任中也明确约定，延期付款超过60日，上诉人有权解除合同，被上诉人无权要求返还定金。故被上诉人在竞买阶段交付的投标保证金在性质上已转为出让合同的履约定金，适用定金罚则，不因抵作土地出让价款或者转入国家金库等情形而不复存在。因被上诉人违约，故被上诉人无权要求返还定金。因合同总价款为5200万元，双方约定定金1300万元已超过合同总价款的20%，故超过部分260万元本院不予支持。至于出让合同解除后已支付的出让金返还问题，因被上诉人并未提起相应反诉，本院不予处理，由当事人另行提起相应诉讼。综上，上诉人上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销浙江省临海市人民法院（2014）台临商初字第1831号民事判决；二、解除上诉人临海市国土资源局与被上诉人恒邦置业集团有限公司于2013年10月31日签订的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：3310822013A21054）；三、被上诉人恒邦置业集团有限公司无权要求返还定金1040万元。四、驳回上诉人临海市国土资源局其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费99800元，由上诉人临海市国土资源局负担15600元，被上诉人恒邦置业集团有限公司负担84200元。二审案件受理费人民99800元，由上诉人临海市国土资源局负担15600元，被上诉人恒邦置业集团有限公司负担84200元。本判决为终审判决。审 判 长  许战平代理审判员  王晓婷代理审判员  李 霞二〇一五年八月二十日书 记 员  何金飞