云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）普中民终字第424号上诉人（原审被告）思茅维地房地产开发有限公司。住所：云南省普洱市。法定代表人赵同领，系公司董事长。委托代理人杨桥富，系云南新南疆律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）周廷兰，女，生于l982年8月18日，汉族，初中文化，农民，住址：景东彝族自治县。被上诉人（原审原告）梁家云，男，生于l977年10月8日，汉族，初中文化，农民，住址：景东彝族自治县。二被上诉人委托代理人刘铭兵，云南银生律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人思茅维地房地产开发有限公司因与被上诉人周廷兰、梁家云房屋买卖合同纠纷一案，不服景东彝族自治县（以下简称景东县）（2015）景民初字第186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月27日受理，并依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院审理确认的本案事实是：周廷兰、梁家云与思茅维地房地产开发有限公司于2013年10月27日签订《商品房购销合同》及补充协议。合同约定：周廷兰、梁家云向思茅维地房地产开发有限公司购买景东彝族自治县锦屏镇凌云路月牙湾广场旁维地·银座住宅楼第l幢第l单元305室房屋，价格为300807元。交房期限：思茅维地房地产开发有限公司应于2014年8月1日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交给周廷兰、梁家云。关于被告逾期交房的违约责任约定：逾期l5天内，思茅维地房地产开发有限公司按每天l00元向周廷兰、梁家云支付违约金，合同继续履行；逾期l5天后，思茅维地房地产开发有限公司按周廷兰、梁家云已付款的0.1％乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，周廷兰、梁家云按合同约定支付首付款l00807元，其余200000元房款已办理按揭贷款，思茅维地房地产开发有限公司于2014年3月6日向周廷兰、梁家云出具收到购房款300807元的发票。另查明，思茅维地房地产开发有限公司于2015年1月25日公告交房，思茅维地房地产开发有限公司逾期交房计176天。现周廷兰、梁家云以被告违约为由，起诉要求思茅维地房地产开发有限公司按合同约定支付违约金，并承担本案诉讼费。原审法院审理认为，双方签订的《商品房购销合同》及补充协议，系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。根据合同约定，周廷兰、梁家云已按约定履行了向思茅维地房地产开发有限公司支付购房款计300807元的义务，思茅维地房地产开发有限公司应按合同第七条的约定的时间即在2014年8月1日前将验收合格的房屋交付给周廷兰、梁家云，则思茅维地房地产开发有限公司未按约定期限交付出售的商品房给周廷兰、梁家云，已对周廷兰、梁家云构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，双方在合同的第九条中明确约定了思茅维地房地产开发有限公司逾期交房的违约责任及违约金计算方法，即：思茅维地房地产开发有限公司逾期交房15天内，被告按每天l00元向周廷兰、梁家云支付违约金，合同继续履行；逾期l5天后，思茅维地房地产开发有限公司按周廷兰、梁家云已付款的0.1％乘以逾期天数向周廷兰、梁家云支付违约金，合同继续履行。综上所述，周廷兰、梁家云要求思茅维地房地产开发有限公司按合同约定支付违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持。周廷兰、梁家云主张的违约金应计算如下：第l幢第l单元305室房屋即逾期交房15天计l500元，逾期l5天后即已付购房款300807元×0.1％×逾期天数l61天计48429.93元，两项违约金共计49929.93元。思茅维地房地产开发有限公司辩称违约是因为第三人建筑公司建设的房屋未按期竣工引起的，思茅维地房地产开发有限公司并没有过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。根据该规定，即使违约是因第三人建筑公司造成的，但思茅维地房地产开发有限公司仍然应当向周廷兰、梁家云承担逾期交房的违约责任，其与建筑公司的纠纷应另行解决。对于思茅维地房地产开发有限公司认为约定违约金高于实际损失的主张，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干解释》第十七条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定……．逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，双方对违约金的计算方法作出了明确约定，故本案违约金不适用‘参照租金标准’的规定。所以，思茅维地房地产开发有限公司认为违约金过高的辩解，没有事实和法律依据，不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：思茅维地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付周廷兰、梁家云逾期交房违约金共计49929.93元。案件受理费1040元，由思茅维地房地产开发有限公司承担。原审判决宣判后，原审被告思茅维地房地产开发有限公司不服，向本院提出上诉。原审被告思茅维地房地产开发有限公司上诉称：1、原判认定事实不清。原判对二被上诉人向上诉人购买商品房的面积没有认定，也未在判决中认定和载明二被上诉人诉请上诉人支付的每天违约金是273.99元，原审法院对上诉人提交的部分证据不予认定及不予采信不当，双方约定的违约金过分高于被上诉人造成的损失。2、原审法院对本案的评判存在错误。3、原审法院适用法律存在重大错误。请求二审法院依法撤销原判，并根据查明案件事实，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第二十九条等相关规定公正判决，本案一、二审案件受理费由二被上诉人承担。被上诉人周廷兰、梁家云则以原判认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，请求二审法院驳回上诉，维持原判作了相应的答辩。二审审理过程中，上诉人思茅维地房地产开发有限公司、被上诉人周廷兰、梁家云均未向本院提供新的证据。本案经二审审理，查明的案件事实与一审审理查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，上诉人思茅维地房地产开发有限公司与被上诉人周廷兰、梁家云于2013年10月27日签订的《商品房购销合同》，是在自愿、平等互利、协商一致的基础上签订的，是双方当事人真实、自愿的意思表示，所签订的《商品房购销合同》的内容不违反国家法律和政策之规定，应确定为有效，具有法律约束力。双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。被上诉人周廷兰、梁家云按照合同的约定，将购房款交付给了上诉人思茅维地房地产开发有限公司，上诉人思茅维地房地产开发有限公司理应按照合同约定的时间将验收合格的房屋交付给被上诉人周廷兰、梁家云，而上诉人思茅维地房地产开发有限公司没有按合同约定的时间向被上诉人周廷兰、梁家云交付房屋，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”上诉人思茅维地房地产开发有限公司与被上诉人周廷兰、梁家云所签订的《商品房购销合同》中约定了逾期交房违约金的计算方式，故原审法院依据双方签订的合同的约定及逾期交房的天数确定违约金的赔偿额并无不当。关于上诉人思茅维地房地产开发有限公司提出的《商品房购销合同》中约定的违约金过分高于被上诉人周廷兰、梁家云造成的损失的问题。本院认为，上诉人思茅维地房地产开发有限公司与被上诉人周廷兰、梁家云所签订的《商品房购销合同》系上诉人思茅维地房地产开发有限公司提供的格式合同，对相关合同条款，特别是违约条款的约定，均由上诉人思茅维地房地产开发有限公司单方制定，其在合同签订中处于优势地位。该合同系双方当事人的真实意思表示，合同中不仅涉及上诉人思茅维地房地产开发有限公司逾期交付房屋的违约责任，还涉及被上诉人周廷兰、梁家云逾期交款的违约责任，这两种违约责任的违约金计算标准一致，双方的违约责任对等，且合同约定的违约金标准并未超出法律规定。上诉人思茅维地房地产开发有限公司未提供违约金约定缺乏公平性的相应证据，也未充分举证证明《商品房购销合同》中约定的违约金过分高于被上诉人周廷兰、梁家云所遭受的损失，故上诉人思茅维地房地产开发有限公司要求调整违约金的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人思茅维地房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1040元，由上诉人思茅维地房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人在本判决履行期限届满后法律规定的期限内向云南省景东县人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。审判长  张宏斌审判员  韩 斌审判员  叶枝松二〇一五年八月二十八日书记员  李 赟