上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2014）长民三(民)初字第748号原告(反诉被告)上海化学纤维(集团)有限公司，注册地上海市浦东新区。法定代表人黄毓麟，职务总经理。委托代理人朱秀祥，上海市三石律师事务所律师。委托代理人唐增杰，上海市三石律师事务所律师。被告(反诉原告)上海普联房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人徐菊茹，职务董事长。委托代理人聂彦萍，上海市海华永泰律师事务所律师。委托代理人沈柯，四川泰益律师事务所律师。原告(反诉被告)上海化学纤维(集团)有限公司诉被告(反诉原告)上海普联房地产开发有限公司其他所有权纠纷一案，本院于2014年3月6日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张艨独任审判。经原告(反诉被告)上海化学纤维(集团)有限公司申请，本院于2014年4月18日做出民事裁定，查封、扣押、冻结了被告(反诉原告)上海普联房地产开发有限公司名下价值人民币3,000,000元的财产，并于2014年5月13日组织双方当事人进行了证据交换。因案情复杂，本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2014年9月25日公开开庭进行了审理。后因被告(反诉原告)上海普联房地产开发有限公司提出反诉，本院依法予以受理，又于2014年10月15日公开开庭进行了审理。庭审后，依原告(反诉被告)上海化学纤维(集团)有限公司提出的鉴定申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对上海市长宁区新华路XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)自2013年1月1日至2014年12月31日的租金标准进行评估。出具估价报告后，本院分别于2015年6月18日、8月14日两次公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)上海化学纤维(集团)有限公司的委托代理人朱秀祥和唐增杰，被告(反诉原告)上海普联房地产开发有限公司的委托代理人聂彦萍和沈柯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告，以下简称“原告”)上海化学纤维(集团)有限公司本诉诉称，1995年5月8日，原、被告签订一份联合开发合同，合同约定，共同开发新华路XXX号地块(无土地证、无房产证、已被市政征用)，占地面积5,320平方米，建成后各得50%房子，原告将拥有的新华路XXX号临时办公用房作为注册资金投入被告，被告拥有新华路XXX号临时办公房的所有权。1995年6月，上海市长宁区规划土地管理局就新华路XXX号地块建设向上海纺织住宅总公司化纤分公司核发三张临时建设工程许可证，分别批准简房翻建1,200平方米、办公房1,118.90平方米及办公房766平方米。原告于2001年取得的房地产权证面积为1,069平方米。被告系于1995年1月由上海浦诚实业公司和上海联东物业发展中心投资成立，上海联东物业发展中心投资人是上海纺织住宅开发总公司化纤分公司。2010年7月，上海联东物业发展中心注销登记，保结单位是原告。原、被告已就2013年之前的使用费问题达成一致。原告认为，该联合开发合同系在无土地证、无房产证、被市政征用的土地上开发房地产，以及原告所得房屋作为注册资金投入被告公司，违反了《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的规定，应属无效。被告使用涉案房屋没有合同依据和法律依据，被告收取涉案房屋租金的权利也应归原告所有。故原告诉至本院，请求判令：1、被告支付原告自2013年1月1日至12月31日止的房屋使用费2,760,000元(按年租金的60%计算)；2、被告支付原告自2014年1月1日至12月31日止的房屋使用费3,000,000元(按年租金的60%计算)；3、被告支付原告自2015年1月1日至被告不再使用涉案房屋之日止的房屋使用费，按照每月250,000元计算(按月租金的60%计算)；4、被告将新华路XXX号5幢房屋(建筑面积是4194.53平方米)交还给原告。被告(反诉原告，以下简称“被告”)上海普联房地产开发有限公司本诉辩称及反诉诉称，联合开发合同合法有效，原告可以根据合同取得50%的收益，但应当在扣除经营成本的基础上进行分配；目前原告要收回原、被告各占一半的产权，侵犯了被告的权利，不应得到支持；被告已通过证据证明原告没有尽出资义务。原告没有单方面的权利决定，故应依法驳回原告的诉请；月租金的标准都是原告单方面的说辞，被告没有同意过，如要分配，原、被告双方需另行约定收益的分配方式，也不是原告单方说了算；原告在前案中以联合开发合同有效从而获得收益，在本案诉状中又称联合开发合同无效，前后不一致；本案不应进行租金评估；联合开发合同包括新华路XXX号整个地块，涉案房屋除前述5个幢号房屋外，还包括位于新华路XXX号入口处的“五观堂”、“鑫宁房产”、联东物业办公室等单位所在的房屋在内等。故被告不同意原告的全部本诉诉请。此外，被告反诉诉称，要求原告将涉案房屋土地使用权证或房地产权证变更为原、被告双方按份共有，各占50%份额。原告反诉辩称，原告认为联合开发合同无效，故不存在过户涉案房屋土地使用权证的可能性，不同意被告的反诉诉请。经审理查明，1992年11月，上海市纺织工业局、上海化学纤维总公司就新华路XXX号土地使用演变过程向长宁区土地规划一所作出说明，表述在1970年经公司内部调整作化纤公司仓库使用，在移交过程中忽视了房产土地登记。1995年5月8日，上海化学纤维(集团)有限公司住宅办公室(甲方)与上海普联房地产开发有限公司(乙方)就新华路XXX号签订一份《联合开发合同》，合同约定：上海市长宁区新华路XXX号地块(无土地证、无房产证、已被市政征用，现属甲方主管单位：上海化学纤维(集团)有限责任公司事实使用的土地)，占地面积5,320平方米，建造临时办公房；甲方投入经规划批准建设临时办公用房的土地，乙方投入全部建设资金；建成后双方各得50%的房子；甲方将拥有的新华路XXX号临时办公用房折价作为注册资金投入上海普联房地产开发有限公司，作价价格为新华路XXX号临时办公用房的全部建设金额；协议生效后，乙方将拥有新华路XXX号全部临时办公用房的所有权等。1995年6月，上海市长宁区规划土地管理局，就新华路XXX号向市纺织住宅开发总公司化纤分公司核发三张临时建设工程许可证，分别批准简房翻建1,200平方米、办公用房1,118.90平方米、办公用房766平方米。2001年2月核准登记的上海市房地产登记簿土地状况信息显示，新华路XXX号土地权属性质为国有，使用权取得方式一栏无记载，使用权面积为1,069平方米，权利人为原告。涉案房屋共有5个幢号房屋，分别为1号楼(A楼、B楼)、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼。涉案房屋长期由被告使用、收益至今。本案审理中，原、被告均同意上述5个幢号房屋的面积按照4,194.53平方米计算。经原告申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对涉案房屋自2013年1月1日起至2014年12月31日止的租金进行评估，评估结果为：2014年平均月租金为101.90元/月/平方米；2013年平均月租金为92.20元/月/平方米。原告预缴了评估费50,000元。原、被告曾就涉案房屋1996年至2012年租金收益等纠纷诉至本院，审理中，本院通过上海市高级人民法院委托上海申洲大通会计师事务所有限公司对涉案房屋前述相应时段的租金收益进行审计，因未能取得被告的财务帐册，审计报告仅根据租赁合同、仲裁裁决书、《专项审计报告》作出，只能估算营业税及附加税，其他成本无法计算；1996年、2003年、2007年至2010年因无法获取财务资料，无法统计。本院审理后作出(2012)长民三(民)初字第1631号民事判决。判决后，被告不服提起上诉，在二审法院审理期间，原、被告双方就1996年至2012年间的租金收益达成和解并撤回了原审诉讼。另查明，被告公司系于1995年1月由上海普诚实业公司和上海联东物业发展中心投资成立的有限责任公司。上海联东物业发展中心投资人为上海纺织住宅开发总公司化纤分公司，上海纺织住宅开发总公司和原告公司的投资人均为上海纺织控股(集团)公司。2010年7月，上海联东物业发展中心注销登记，注销保结单位为原告。庭审中，被告提供一份《租赁承包合同的修正协议》，证明被告将涉案房屋及停车场租赁给其公司员工独立经营等，该协议落款处有被告及多名案外人的签名。上述事实，有《联合开发合同》、演变报告、临时建设工程规划许可证、工商登记信息、上海市房地产登记簿土地状况信息、估价报告、调查笔录以及双方当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各自的权利和义务。本案中，原、被告双方争议的焦点，主要在于《联合开发合同》的效力、涉案房屋的范围、原告是否可以依据估价报告确定的租金标准主张60%的租金份额等三个方面。对于《联合开发合同》的效力问题，我国《城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。使用划拨土地合作、开发房地产，是转让国有土地使用权的特殊形式，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。涉案房屋所在地块系国有土地，原告系国有独资公司，其自述也未缴纳过土地出让费用，被告也未能举证证明该地块系出让或已缴纳土地出让费用，故《联合开发合同》应属无效。基于无效合同，对于被告的反诉请求，本院不予支持。对于涉案房屋范围的问题，原告提出主张的范围为新华路XXX号5个幢号建筑面积为4,194.53平方米的房屋，并未就被告所述的“五观堂”、“鑫宁房产”、联东物业办公室等单位所在的房屋提出主张，既不主张使用费，也未要求返还，故上述“五观堂”等单位所在的房屋并非本案争议的标的物，本案中对其不予认定及处理。对于原告是否可以依据估价报告确定的租金标准主张60%的租金份额的问题，本院认为涉案房屋由被告使用、收益至今，双方在前案中已就2013年之前的租金收益进行了结算，在《联合开发合同》无效的情况下，原告参照评估确定的租金标准主张相应费用并无不妥，但对于主张的份额，应以前案和解中所遵循的50%为妥。故对于原告本诉诉请中房屋使用费的合理部分，本院予以支持。涉案房屋建成后一直由被告使用、收益，在此期间长达十余年的时间中，原告对此一直未提出过异议，也从未主张过返还涉案房屋；此外，被告自述涉案房屋目前已由其承包给多名员工独立经营，本案可能存在涉及众多实际使用人利益的情况；另外，虽然原告主张被告已经收取的利益足以弥补被告开发该地块房屋的投入，但被告对此并不认同，且被告坚持认为《联合开发合同》有效，《联合开发合同》无效后，双方对涉案房屋如何处理，利益如何主张均可再行协商。综合上述因素，对于原告要求返还涉案房屋之诉请，本院在本案中暂不处理，原、被告可就涉案房屋返还事宜进一步进行协商解决。据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海普联房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海化学纤维(集团)有限公司上海市长宁区新华路XXX号1-5号楼房屋自2013年1月1日起至2013年12月31日止的使用费人民币2,320,414元；二、被告(反诉原告)上海普联房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海化学纤维(集团)有限公司上海市长宁区新华路XXX号1-5号楼房屋自2014年1月1日起至2014年12月31日止的使用费人民币2,564,536元；三、被告(反诉原告)上海普联房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海化学纤维(集团)有限公司上海市长宁区新华路XXX号1-5号楼房屋自2015年1月1日起至本判决生效之日止，按照每月人民币213,711元计算的使用费；四、驳回被告(反诉原告)上海普联房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼保全费人民币5,000元，由原告(反诉被告)上海化学纤维(集团)有限公司与被告(反诉原告)上海普联房地产开发有限公司各半负担人民币2,500元。评估费人民币50,000元，由原告(反诉被告)上海化学纤维(集团)有限公司与被告(反诉原告)上海普联房地产开发有限公司各半负担人民币25,000元。本诉案件受理费人民币35,600元，由被告(反诉原告)上海普联房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费人民币40元(已减半收取)，由被告(反诉原告)上海普联房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾鸣香代理审判员  张 艨人民陪审员  杨耀丰二〇一五年八月二十五日书 记 员  杨 芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。