上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2014）金民三(民)初字第3198号???原告林某。委托代理人祝某，上海市某某律师事务所律师。被告周某某。被告周某。二被告共同委托代理人吴某某，上海市某律师事务所律师。二被告共同委托代理人马某某，上海市某律师事务所律师。原告林某诉被告周某某、周某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月3日受理后，依法适用简易程序，于2014年12月2日公开开庭进行了第一次审理。因被告周某某妻子顾某某(已死亡)涉嫌诈骗罪，对于刑事部分，公安机关尚未处理完毕，本案于2014年12月16日中止审理。2015年7月2日，本院公开开庭进行了第二次审理。原告林某及其委托代理人祝琳参加了两次庭审，二被告共同代理人吴某某参加了第一次庭审，被告周某某、二被告共同委托代理人马某某参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告诉称，2013年10月29日，原告和被告周某某的妻子顾某某签订了一份《房屋买卖协议书》，约定由顾某某向原告转让位于金山区某镇某小区的一套房产，价值800,000元(人民币，下同)。根据协议，原告先后三次通过银行转帐的方式向顾某某支付了房屋款550,000元，顾某某也出具了收条。可是，顾某某并没有按照协议上的约定于2014年6月底前搬场并交付房屋钥匙给原告，并且称该房屋由于种种原因不能进行买卖交易。原告遂要求顾某某退款，但顾某某一拖再拖。2014年8月10日，原告实在没有办法，就让顾某某和被告周某某共同出具了一份“房屋退款”，由顾某某和周某某于2014年10月31日归还房屋款550,000元和相应利息50,000元，共计600,000元。为确保该债务的履行，双方还去金山区房地产交易中心办理了抵押权登记。2014年9月5日，顾某某自杀身亡。顾某某的丈夫(被告周某某)和女儿(被告周某)都不愿意为顾某某清偿债务，原告为维护自身合法权益，诉请判令两被告返还房屋款及利息共计600,000元。庭审中，原告称，被告周某某在“房屋退款”上签字，属于夫妻共同债务，对债务承担连带清偿责任。现顾某某已死亡，应该由被告周某某清偿该债务。被告周某是周某某与顾某某的女儿，周某应对其继承顾某某的遗产范围内承担连带清偿责任。关于抵押登记方面，周某也是签字的。如果确实是周某签字的，那么周某应该对债务承担连带清偿责任，也不是在其遗产继承范围内承担了。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。房屋买卖合同实际上是无效合同，“房屋退款”是房屋买卖协议的补充协议，也是欺诈的一部分，主合同无效，抵押合同作为从合同也应当无效。经审理查明，原告与顾某某于2013年10月29日签订《房屋买卖协议书》。顾某某为卖方，即甲方，原告为买方，即乙方。协议约定，甲方愿将坐落在金山区某镇某小区375弄3号402室房屋转让给乙方。甲方转让房屋系产权房，建筑面积为123平方米，以800,000元转让给乙方。签订协议后，乙方预付定金50,000元。购房首付款500,000元定于2013年10月29日付。其余款项，双方约定：过户前贷款，一次性付清。甲方定于2014年6月底清场搬出，并将钥匙交给乙方。2013年10月28日，原告支付给顾某某350,000元；2013年10月31日，原告支付给顾某某150,000元；2013年12月15日，原告支付给顾某某50,000元。原告以银行转帐方式支付，顾某某均出具了相应的收条。2014年8月10日，顾某某因房屋买卖不成功，向原告出具了“房屋退款”，载明：“林某购房款伍拾伍万元，由于卖买不成功，现退款本金伍拾伍万，另加利息伍万，共计陆拾万。最后归还日期2014年10月31日”。被告周某某在“房屋退款”上签名。2014年8月24日，原告与被告周某某、被告周某、顾某某签订《房地产抵押借款合同》。原告为出借人，即乙方，被告周某某、被告周某、顾某某为借款人，即甲方。合同约定，甲方因经营和生活需要，向乙方申请借款。双方经协商一致同意，甲方以其合法拥有的房地产，作为借款担保物抵押给乙方，由乙方提供双方商定的借款额给甲方。协议如下：1、甲方向乙方借款金额为人民币600,000元。2、借款利息为/月。3、借款期限(即债务履行期限)：自2014年8月24日至2014年10月31日止(按实际收到借款日起算)。如借款提前全额归还，甲方仍应按合同约定的期限向乙方支付利息。4、甲方以坐落于某镇某路187弄9号302室的房产，房地产权证号：沪房地金字2005第***号，建筑面积为105.52平方米的自有房做抵押，向乙方提供担保，上述房地产价值为1,050,000元(协议价)，并于本合同签定后，到金山区房地产交易中心办理抵押登记手续(即办理房地产它项权利证)。乙方在《房地产登记证明》办妥后将借款全额支付给甲方。5、担保范围为本合同项下的借款本金及借款利息。6、违约责任：(1)、乙方如因本身责任不按合同规定支付借款，给甲方造成经济上的损失，乙方应负违约责任。(2)、甲方如未按合同规定归还借款，甲方应向乙方承担逾期付款的利息，逾期利息的计算方式为/天。2014年8月27日，原告与被告周某某、被告周某、顾某某办理了房地产抵押权登记。2014年9月5日，顾某某死亡，系其他非正常死亡。又查明，周某某与顾某某系夫妻关系，周某系周某某与顾某某女儿。2013年12月28日，顾某某因涉嫌诈骗被上海市公安局金山分局决定对其取保候审。2014年12月28日，因顾某某死亡，不追究刑事责任，上海市公安局金山分局作出解除取保候审决定书。2015年5月19日，上海市公安局金山分局因顾某某诈骗案没有犯罪事实，作出撤销案件决定书。以上事实，由《房屋买卖协议书》、“房屋退款”、收条原件、银行转帐凭证、居民死亡殡葬证存根、常住人口登记表、《房地产抵押借款合同》、抵押权登记、取保候审决定书、解除取保候审决定书、撤销案件决定书、当事人的当庭陈述等证据所证实。本院认为，原告与顾某某签订的《房屋买卖协议书》，原告明知出卖的房屋所有权人不是顾某某，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，原告与顾某某签订的《房屋买卖协议书》有效。因顾某某无法履行《房屋买卖协议书》，向原告出具的“房屋退款”，应视为双方同意解除《房屋买卖协议书》，并就协议解除后的债权债务处理进行了约定，即返还已支付的购房款、赔偿原告的利息损失。被告周某某在“房屋退款”上签名，是否属于夫妻共同债务？本院认为，被告周某某在庭审中称：“2013年12月28日顾某某被取保候审，陆续有人到我们家里来，之前是没有人来的，他们说顾某某帮他们买房子没成功，要退款。我们家里人凑了一百五六十万帮助还款，后来没有钱了。2014年8月10日原告过来要退款，当时顾某某说有上家的，由上家还，原告不放心叫我要签字??????”。因此，被告周某某虽然事先不知道顾某某与原告房屋买卖之事，但事后同意在“房屋退款”上签字，属于债的加入，应认定为夫妻共同债务，被告周某某应承担连带清偿责任。2014年8月24日，被告周某某、被告周某、顾某某与原告签订《房地产抵押借款合同》，被告周某某、被告周某、顾某某以坐落于某镇某路187弄9号302室房屋作为担保物抵押给原告。被告周某作为抵押人签名，应承担抵押担保责任。因《房地产抵押借款合同》中未约定由被告周某承担保证担保责任，故原告要求被告周某承担连带清偿责任，与法相悖，本院难以准许。关于“房屋退款”中约定的利息，被告认为约定过高。本院认为，该利息并未违反国家有关限制借款利率的规定，故应予准许。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告周某某于本判决生效之日起十日内返还原告林某购房款550,000元。二、被告周某某于本判决生效之日起十日内支付原告林某利息50,000元。三、驳回原告林某的其他诉讼请求。本案受理费减半收取4,900元，由被告周某某负担，被告周某某所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  褚红梅二〇一五年八月十七日书记员  盛佳叶附：相关法律条文?一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十六条夫或妻一方死亡的，生存一方应当对婚姻关系存续期间的共同债务承担连带清偿责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。