四川省营山县人民法院民 事 判 决 书（2015）营民初字第2139号原告（反诉被告）晏波。委托代理人冉斌（特别授权），四川营欣律师事务所律师。被告（反诉原告）陈胜忠。被告（反诉原告）蒋碧珍，女，生于1952年5月21日，汉族，小学文化，四川省营山县人，务农，住营山县朗池镇翠屏村*组。上列二被告共同委托代理人尹强，营山方圆法律事务所法律工作者。原告晏波与被告陈胜忠、蒋碧珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月12日立案受理后，被告陈胜忠、蒋碧珍于2015年6月15日对原告晏波提起反诉，本案依法由审判员孙建国适用简易程序，于2015年7月14日公开开庭进行了审理。原告晏波的委托代理人冉斌，被告陈胜忠、蒋碧珍及其委托代理人尹强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告晏波诉称：2013年7月12日，原告委托郭志强与被告陈胜忠签订了一份名为《集资建房协议》（以下简称：协议）的购房协议书。原告购买二被告修建的位于营山县城南镇建安街66号1幢3单元301号三室三厅一厨两厕的住房一套。该协议明确约定：“一、位置：营山县大寨街（陈盛忠拆迁安置户）三楼错层三室三厅一厨两厕。建筑面积约160平方米。二、价格及付款方式：乙方按每平方米390元向甲方交集资款。协议签字生效后，乙方向甲方交集资款贰万元，2003年11月底以前再交叁万伍千元，余款在甲方办好房屋产权证、土地使用证交到乙方时按房产证实际面积结算后交清。三、主体建筑完成后，室内装修由乙方按建筑法规定自行负责，室内已安装的铝合金窗框由乙方付款，甲方会给乙方水电室内安装费贰佰元。四、甲方负责水电通到乙方门前，水表电表由甲方负责，水电表前的一切费用由甲方负责，表后费用由乙方自行承担。天然气由甲方联系安装，分户费用由乙方自行负担。五、房屋产权证、土地使用证由甲方负责办理，按国家拆建集资建房政策应由乙方承担的费用由乙方给付。六、违约责任：双方不得违约，如任何一方违约，须付给对方违约金壹万伍仟元。”协议签订当时，原告即按照约定向被告支付购房款人民币贰万元整，二被告即将房屋交付给原告装修居住使用。2007年7月12日，被告陈胜忠与原告的委托代理人郭志强签订了一份《补充协议》，该补充协议约定：“一、郭志强因按原合同未按时交清购房款，付给陈盛忠违约金壹万伍仟元。二、楼梯间铁门按每户300元计算，郭志强付给陈盛忠现金300元。三、今后办理大户口由陈盛忠负责，产权分户一切费用均由购房户承担，陈盛忠不承担任何费用，但有义务共同协助办理一切手续。今后无任何附加费，但共同设施共同承担。四、今后陈盛忠在楼上加楼层，购房户郭志强无权阻拦。五、水、电、气与陈盛忠无关。”原告先后向二被告支付购房款人民币柒万伍仟叁佰元。2013年，二被告在办理《房屋产权证》时将原告购买的房屋登记在自己名下，其产权证号为201307127、201307127-2号。原告得悉后，要求二被告办理过户手续，但二被告提出无理苛刻条件。为了维护原告的合法权益，特向人民法院诉请判令或调解：1．二被告为原告办理房屋（房屋产权证号为：房权证营字号第201307127、201307127-2号）产权证和国有土地使用证，因过户引起的费用由二被告依法承担；2．判令或调解二被告向原告支付违约金人民币壹万伍仟元；3．本案诉讼费由二被告依法承担。被告陈胜忠、蒋碧珍答辩及反诉称：二被告系夫妻关系，原系营山县朗池镇翠屏村8组村民。2003年，因营山县旧城改造和扩建，被告所居住的房屋和土地被依法征收，政府划拨宅基地土地，由被告在该划拨土地上自建一幢四楼一底房屋。2003年7月12日，原、被告签订了《集资建房协议》，以集资建房名义，原告购买了被告三楼房屋一套．在签订协议时，被告蒋碧珍未在该协议上签名，侵犯了被告蒋碧珍的相关权益。原告在签订协议后外出，在履行该协议过程中，被告多次向原告夫妇索要房款，原告违约并承担了1.5万元的违约金，同时，还签订了补充协议，明确了讼争房屋所涉及办理房屋“两证”的一切费用全由原告承担。原告系营山县茶盘乡莲花村二社农村居民，与被告不属于同一集体经济组织成员，不能购买被告在宅基地上建筑的房屋，其与被告所签订的前述协议与我国《土地管理法》的规定相违背，该协议应为无效，此房屋买卖关系不受法律保护。讼争房屋使用土地未能取得出让性质系原告的过错所致，原告应承担过错赔偿至少五万元。如果原、被告所讼争的房屋协议未被宣告无效，原告要办理讼争房屋的“两证”，答辩人愿意按照协议约定配合办理，但由原告自行承担缴纳的土地出让金和相关税收及费用。因该房屋地段所涉的土地出让金非常高，被告因资金不足，自己的房屋暂时无法办理。综上，特依法诉请：1．依法确认原、被告于2003年7月12日所签订的《集资建房协议》无效；2．原告依法返还位于营山县朗池镇建安街三楼住房一套于被告，被告依法返还原告集资建房款；3．本案本诉和反诉所涉诉讼费用依法承担。原告晏波对反诉辩称：原告认为反诉人的反诉请求不能得到法庭的支持，如果反诉人要求被反诉人返还房屋，那么按照《合同法》的规定，反诉人就应赔付被反诉人的可得利益，应按现有房价每平方米3500元计算，加上装修费用100000元，共计682385元。建议依法驳回反诉人的反诉请求，诉讼费及反诉费由反诉人负担。经审理查明：2003年，因营山县旧城改造和扩建，被告所居住的房屋和土地依法被征收，政府在被征收的土地上划拨宅基地土地，由被告在该划拨土地上自建一幢四楼一底房屋。2013年7月12日，原告委托郭志强与被告陈胜忠签订了一份名为《集资建房协议》的购房协议书。原告购买二被告修建的位于营山县城南镇建安街66号1幢3单元301号三室三厅一厨两厕的住房一套。该协议约定：“一、位置：营山县大寨街（陈盛忠拆迁安置户）三楼错层三室三厅一厨两厕。建筑面积约160平方米。二、价格及付款方式：乙方按每平方米390元向甲方交集资款。协议签字生效后，乙方向甲方交集资款贰万元，2003年11月底以前再交叁万伍千元，余款在甲方办好房屋产权证、土地使用证交到乙方时按房产证实际面积结算后交清。┄┄五、房屋产权证、土地使用证由甲方负责办理，按国家拆建集资建房政策应由乙方承担的费用由乙方给付。六、违约责任：双方不得违约，如任何一方违约，须付给对方违约金壹万伍仟元。”协议签订的当时，原告即按照约定向被告支付了购房款人民币贰万元整，二被告即将房屋交付给原告装修居住使用。由于原告未按约定支付余款，2007年7月12日被告陈胜忠与原告的委托代理人郭志强签订了一份《补充协议》，该补充协议约定：“一、郭志强因按原合同未按时交清购房款，付给陈盛忠违约金壹万伍仟元。二、楼梯间铁门按每户300元计算，郭志强付给陈盛忠现金300元。三、今后办理大户口由陈盛忠负责，产权分户一切费用均由购房户承担，陈盛忠不承担任何费用，但有义务共同协助办理一切手续。今后无任何附加费。但共同设施共同承担。┄┄”原告先后向二被告支付购房款人民币柒万伍仟叁佰元。被告蒋碧珍在两份协议上均未签字。2013年，二被告在办理《房屋产权证》时将原告购买的房屋登记在自己名下，其产权证号为201307127、201307127-2号。本院认为：被告陈胜忠、蒋碧珍所居住的房屋和土地于2003年被依法征收后，政府在被征收的土地上划拨土地给二被告修建房屋，其修建房屋的土地已不再属集体所有，应为国有土地，所以本案讼争房屋所使用土地不为集体所有。而划拨土地上所修建的房屋，根椐《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，是允许转让的。被告称原、被告签订的《集资建房协议》，被告蒋碧珍未在协议上签字，侵犯蒋碧珍的相关权益，《婚姻法》解释（一）规定：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中原告作为善意第三人，不存在侵犯蒋碧珍的相关权益。原、被告所签《集资建房协议》（名为集资建房，实为房屋买卖）、其后签订的《补充协议》均是在公平自愿的基础上签订，这二份协议自签订时生效，原、被告双方应当全面按照协议约定履行自己的义务，但被告确以种种理由拒不协助原告办理房屋产权证和土地使用权证，被告的行为违约，应承担违约责任。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零八条的规定，判决如下：一．被告陈胜忠、蒋碧珍在本判决生效后一个月内协助原告晏波办理买卖房屋（房屋产权证号为：房权证营字号第201307127、201307127-2号）的房屋产权证和国有土地使用权证。办理该套房屋的房屋产权证和国有土地使用权证所产生的税及其他费用由原告承担。二．被告陈胜忠、蒋碧珍给付原告违约金人民币15000元。此款限被告陈胜忠、蒋碧珍在本判决生效后一个月内付清。三．驳回反诉人陈胜忠、蒋碧珍的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费88元，反诉受理费88元，共计176元，由被告陈胜忠、蒋碧珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  孙建国二〇一五年八月十八日书记员  冯 雯