湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂宜昌中民二终字第00311号上诉人（原审原告）文新。上诉人（原审原告）范志香。以上两上诉人共同委托代理人周华，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。以上两上诉人共同委托代理人张琼，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）宜昌弘洋投资有限公司。住所地：宜昌市沿江大道*****号。法定代表人程鹏，该公司董事长。委托代理人颜和平，湖北三峡律师事务所律师。一般授权代理。委托代理人李勇，湖北三峡律师事务所律师。一般授权代理。上诉人文新、范志香与上诉人宜昌弘洋投资有限公司（以下简称弘洋投资公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2013）鄂伍家岗民初字第01074号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员朱红洲担任审判长，审判员邓爱民、助理审判员聂丽华参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定，2011年2月28日，文新、范志香与弘洋投资公司签订《宜昌市商品房买卖合同》一份，约定由文新、范志香购买弘洋投资公司所开发的香山福久源A区1号楼1单元8层010801号房。合同第三条约定，该房屋层高不小于2.9米，户型结构为三房二厅一厨一卫，非封闭式阳台1个。建筑面积123.38平方米，其中套内面积94.28平方米，公共部位与公用房屋公摊建筑面积29.10平方米。房屋单价每平方米4597.51元，总价款567241元。合同第九条约定，出卖人应当在2012年12月28日前，将商品房交付买受人使用。出卖人交付的商品房应符合下列条件：（1）完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收；（2）公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成，并满足使用功能的要求；（3）供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）；（5）电话、有线电视入户并具备开通条件；（6）以上交付条件中属于本小区后期建设方能完成的小区设施除外；（7）楼体单栋已验收但未达到综合验收标准的，应买受人本人要求，提前使用该物业进行装修的视同买受人同意收房并已将该物业验收使用。合同第十条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过三十日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条约定，商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容（报刊公告）通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，买受人应对楼地面、墙面和天棚面层质量；门窗安装质量；栏杆安装质量；防水工程质量；室内空间尺寸；给排水系统安装质量；室内电气工程安装质量进行核验后签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全或所购商品房质量有明显缺陷的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，并按第十条处理。出卖人不得将买受人交纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件。本合同另有约定的除外。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自报刊通知之日起30日后，视同交付。买受人按照合同附件《前期物业服务协议》所约定的物业管理费收取时间开始支付物业管理费。同时合同附件一为该商品房及所在楼层平面图、立面图、分户平面图，分户平面图显示“中主卧室与阳台连通处为窗；厨房门洞处应修建有墙垛；餐厅与一卧室之间为封闭式空中花园；入户大门为内开式；主卧室与卫生间连接处未设计有窗。”立面图显示“轴立面图，每层层高标注为3000毫米”。合同附件五为前期物业服务内容的约定，载明“宜昌弘洋物业管理有限公司实施前期物业管理”。合同签订后，文新、范志香于2011年3月21日向弘洋投资公司支付了购房款250000元，2011年7月27日向弘洋投资公司支付了房款317241元。2012年12月20日，弘洋投资公司在《三峡晚报》上刊登交房公告，通知文新、范志香其所购买的香山福久源商品房已达到交房条件，定于2012年12月28日起开始交房。2012年12月27日，弘洋投资公司取得竣工验收备案证明。2012年12月31日包括文新、范志香在内的数百名业主向弘洋投资公司出具《香山福久源A区拒收房屋通知书》，以香山福久源A区存在违规建筑、面积严重缩水、层高不够、物业费超高、容积率超标、违规售房及其他问题或缺陷为由拒收房屋。2013年1月26日文新、范志香再次以上述理由向弘洋投资公司出具《拒收房屋通知书》。弘洋投资公司分别于2013年1月4日、1月15日、3月14日、4月7日，通过张贴公告的方式对业主反映的问题作了答复，其中，对于楼板厚度问题，弘洋投资公司表示如确有不合格者，由设计单位出具整改方案，并按要求进行整改。2013年3月14日，弘洋投资公司委托宜昌市建夷建设工程质量检测中心对香山福久源A区1#-5#楼部分楼板厚度进行了检测，该检测数据中未包含文新、范志香所购房屋楼板。2013年4月17日，宜昌市建设工程质量监督站出具《通知》一份，称弘洋投资公司在解决香山福久源项目1-5号楼业主投诉问题的过程中，对部分投诉业主的房间楼板厚度进行检测，检测结果为不合格。为妥善处理业主投诉，维护社会稳定，要求建设单位对所有投诉板厚不合格的进行板厚全数检测，将检测结果报送宜昌市建设工程质量监督站。2013年4月22日，本案诉争房屋设计单位湖北华宇高科建筑设计咨询有限公司宜昌分公司出具《关于香山·福久源1-2#楼部分房屋楼板厚度检测结果的处理意见》及《关于香山·福久源3-5#楼部分房屋楼板厚度检测结果的处理意见》，载明“1、检测结果中厚度为正偏差不超过20mm和负偏差不超过18mm的楼板，满足结构安全性要求，不需要补强；2、检测结果中厚度为负偏差超过18mm的楼板，需作底粘贴碳纤维布补强处理，具体部位为：1#楼的（4）-（6）轴／（E）-（G）轴间12层楼板；3、检测结果中厚度为正偏差超过20mm的楼板，用角磨机磨至20mm内。2013年4月22日，弘洋投资公司再次委托宜昌市建夷建设工程质量检测站对香山福久源A区1#-5#楼部分房屋楼板厚度进行检测，该检测数据中仍未包含文新、范志香所购房屋楼板。2013年5月23日至5月30日期间，双方又对香山福久源小区所有要求检测的业主楼板再次进行检测。文新、范志香委托代理人张琼，弘洋投资公司员工余涛、施工方代表陈林在该楼板厚度检测报告上签字。此次检测未对文新、范志香购买房屋的楼板进行检测。2013年6月6日，宜昌市建设工程质量监督站出具《关于香山福久源1-5号楼业主投诉处理的联系函》，对检测结果和其他质量问题提出如下意见：“1、依据检测结果，对楼板厚度不满足设计单位结果安全核算标准的（-18mm以上），按照设计单位出具的方案进行加固补强。2、门窗未采用安全玻璃的应更换成安全玻璃或按双方协商意见解决。3、对2-403房客厅楼板出现约5米贯穿性裂缝和401404房次卧楼板钢筋外露的事项由弘洋投资公司联系原设计单位到现场查看后出具处理方案，组织人员实施。”另经原审法院到宜昌市建筑质量监督站核实，安全玻璃应为双面钢化玻璃；楼板合格的标准依据《混凝土结构工程施工质量验收规范》是楼板监测点合格率达到80%（以每个监测点楼板厚度与设计值的差异不超过＋8mm，-5mm为标准），但只有当楼板厚度小于设计值18mm及以上的才是需要整改，厚度大于设计值不需要整改。弘洋投资公司所售房屋在施工过程中，于2011年3月10日对部分轴尺寸进行了变更，并由设计单位出具了工程设计变更通知单，文新、范志香所购房屋的实际施工轴线与《宜昌市商品房买卖合同》所附户型图上所载明的轴线确实发生了变更。经原审法院组织双方到现场查看及对1号楼施工设计图纸进行了质证，其中文新、范志香购买房屋设计图纸中主卧室与阳台连通处设计为推门，与实际施工相符；主卧室与卫生间设计为共用一窗，与实际施工相符；客厅与阳台连接处设计图无墙垛，与实际施工相符；入户门设计图为内开，实际施工为外开；窗玻璃为单层钢化中空玻璃。文新、范志香于2013年2月27日已从弘洋投资公司处收取了本案诉争房屋。2013年8月16日，文新、范志香向原审法院起诉，请求判令：1、弘洋投资公司向文新、范志香支付层高不足赔偿金12338元；2、责令弘洋投资公司对厚度不合格的楼板进行整改，判令弘洋投资公司因楼板厚度不合格应向文新、范志香退还购房款24676元；3、责令弘洋投资公司更换安全玻璃；4、责令弘洋投资公司就因轴线变更导致房屋增加的面积部分和合同中并无约定的空中花园增加的面积（7.942平方米）均不得向文新、范志香收取房款；5、判令弘洋投资公司因户型不符导致房屋使用性能降低退还房款12338元；6、判令弘洋投资公司支付主卧室门改窗的费用1680元；7、判令弘洋投资公司向文新、范志香支付逾期交房违约金，违约金按购房款的每日万分之三计算自2012年12月29日起至实际交房之日止；8、判令弘洋投资公司不得要求文新、范志香支付实际收房之日之前的物业管理费；9、本案诉讼费用由弘洋投资公司承担。原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。1、关于文新、范志香主张弘洋投资公司应支付层高不足赔偿金的问题。原审认为，文新、范志香与弘洋投资公司签订的商品房买卖合同中约定“层高不小于2.9米”，现房屋实际层高为2.92米，符合合同文字约定。但该合同附件一立面图中标注层高为3000毫米，该房屋层高与合同上所附轴立面图所标注的层高不符，而合同附图亦为合同的组成部分，因此可以认定，弘洋投资公司所提供的房屋与合同附件中的约定不符，构成违约，但该房屋实际层高2.92米符合合同文字约定，也符合国家标准（《住宅设计规范》（GB50096-2011）规定，住宅层高宜为2.80米），文新、范志香并未举证证明该房屋层高不符合约定给文新、范志香造成了实际损失，文新、范志香所主张的按100元／平方米计算损失既无事实依据也无法律依据，故对于文新、范志香的该项诉讼请求，不应予以支持。2、关于文新、范志香主张楼板厚度不合格的问题。文新、范志香提供的其楼板检测数据系业主自行检测的数据，非专业检测机构检测，且无弘洋投资公司工作人员的签字认可，其单方提供的检测数据原审不予采信，故文新、范志香关于楼板不合格的诉讼主张无充分的证据予以证实，对该诉讼请求不予支持。3、关于文新、范志香主张更换安全玻璃的问题。根据《建筑安全玻璃管理规定》第二条的规定，本规定所称安全玻璃，是指符合现行国家标准的钢化玻璃、夹层玻璃及由钢化玻璃或夹层玻璃组合同加工而成的其他玻璃制品，如安全中空玻璃等。且经原审向宜昌市建筑质量监督站核实了解，建筑行业安全玻璃应为双面钢化中空玻璃，故弘洋投资公司所售房屋安装的均为单面钢化中空玻璃，不符合相关规定及行业惯例，应予以更换，对文新、范志香该项诉讼请求予以支持。4、关于文新、范志香主张因轴线变更导致房屋面积增加的问题。弘洋投资公司在实际施工过程中确实将房屋轴线进行了变更，但该轴线变更行为是否必然导致文新、范志香房屋面积的增加，现文新、范志香未提供充分的证据证实其房屋实际面积与合同约定面积不符，故文新、范志香应在行政管理部门对诉争房屋实际面积确定后，再行主张权利。5、关于文新、范志香主张合同中并无约定的空中花园增加的面积不得收取房款的问题。目前文新、范志香尚未取得该套房屋的产权证明，房屋管理行政部门尚未对房屋实际面积进行确认，文新、范志香主张的空中花园面积是否已经计入房屋建筑面积及该空中花园实际面积，目前均无法得确认，故文新、范志香应在经行政管理部门对诉争房屋实际面积确定后，再行主张权利。6、关于文新、范志香主张支付主卧室门改窗的费用1680元的问题。合同中所附分户平面图中主卧与阳台连通处为窗，现场查看实为门，故弘洋投资公司未按照合同的约定向文新、范志香提供符合合同约定的房屋，构成违约，应当承担违约责任，现文新、范志香要求弘洋投资公司支付主卧室门改窗的费用予以支持。关于具体的改造费金额问题，文新、范志香主张为1680元，但其仅提交了一份加盖有宜昌市金色港湾装饰公司公章的改造项目清单，亦无改造费用发票等其他证据予以佐证，故对该主张不予采信。但考虑到文新、范志香房屋的实际情况，原审酌情支持主卧室门改窗改造费1000元。7、关于文新、范志香主张因户型不符导致房屋使用性能降低应退还房款的问题。原审认为，弘洋投资公司并非未按设计图施工，该房屋的内部结构（包括户型、飘窗设计及门窗、墙垛问题）均符合设计要求，但由于弘洋投资公司向文新、范志香提供的分户平面图与实际施工不一致，如①入户门内开改外开；②厨房至餐厅应预留小门洞，现留的是大门洞；③卫生间原设计的窗户被取消，在另外的位置增加一个与主卧相连通的飘窗；④主卧至阳台的窗户被更改为门；⑤客厅至阳台门（带墙垛的门）改为全玻璃的拉门。故弘洋投资公司未按照合同的约定向文新、范志香提供符合合同约定户型的房屋，构成违约，应当承担违约责任。由于户型、飘窗、门窗、墙垛问题涉及到建筑内部结构，建筑内部结构的改变虽未影响文新、范志香实际使用面积，但文新、范志香购买房屋是受房屋内部结构影响的，房屋的户型、门窗位置及有无墙垛、飘窗与个人喜好、生活习惯有关，户型、门窗、飘窗、墙垛等内部结构的变化直接影响了文新、范志香的生活质量，给文新、范志香造成了损失，应当予以赔偿。由于这种损失是一种无形损失，难以量化，考虑到原审已酌情支持了文新、范志香主卧门改窗的改造费1000元，而改变户型的工程与其他改变内部结构的工程类似，文新、范志香亦未举证证明户型不符给文新、范志香造成的具体损失，故参照门改窗工程的成本酌情按照每处1000元计算文新、范志香损失（因文新、范志香已主张主卧室门改窗的改造费用，故对该处户型不符的情况，不再另行支付赔偿费用），即4000元（1000元×4）。7、关于文新、范志香主张的逾期交房违约金问题。原审认为，文新、范志香与弘洋投资公司在合同中约定，弘洋投资公司交付的商品房应符合下列条件：（1）完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收；（2）公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成，并满足使用功能的要求；（3）供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）；（5）电话、有线电视入户并具备开通条件；（6）以上交付条件中属于本小区后期建设方能完成的小区设施除外；（7）楼体单栋已验收但未达到综合验收标准的，应买受人本人要求，提前使用该物业进行装修的视同买受人同意收房并已将该物业验收使用。合同第十条约定，商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，弘洋投资公司应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容报刊公告通知买受人。弘洋投资公司交付的房屋，完成了规划、单体工程质量等各项验收，也取得了竣工交付使用备案证明，达到了合同约定的交房条件。并已按照合同第十条的约定通过报纸公告的方式公告通知文新、范志香于2012年12月28日起开始交房，并未违反合同约定的于2012年12月28日前交付房屋的义务。弘洋投资公司所提供的房屋虽存在安全玻璃、户型不符的现象，但并未达到严重影响房屋实际使用的程度。弘洋投资公司已取得竣工验收备案证明，该竣工验收备案证明系有权机关作出的行政行为，具有公定力，可以证明弘洋投资公司的房屋已经验收合格达到了交付使用的条件。弘洋投资公司虽应当对存在的问题进行整改，但并不影响该房屋的交付使用，文新、范志香以此为由拒收房屋于法无据，由此造成的逾期交房责任不应由弘洋投资公司负担，对于文新、范志香要求弘洋投资公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。8、关于文新、范志香主张弘洋投资公司不得要求其支付实际收房之日前的物业管理费问题。根据商品房买卖合同附件五中的约定，香山福久源项目的前期物业管理由宜昌弘洋物业管理有限公司实施，且根据文新、范志香提供的物业费收取收据来看，本案诉争房屋的物业管理费系由宜昌弘洋物业管理有限公司收取，文新、范志香与宜昌弘洋物业管理有限公司之间形成了物业服务合同关系。本案所涉的商品房买卖合同关系与物业服务合同关系系两个不同的法律关系，在本案中不予一并处理。基于上述理由，原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条，判决如下：1、弘洋投资公司于本判决生效之日起三十日将文新、范志香所购房屋（即香山福久源A区1号楼1单元8层010801号）窗玻璃改换为双面钢化中空玻璃。2、弘洋投资公司于本判决生效之日起十日内向文新、范志香支付因户型不符导致的损失4000元，并支付主卧室门改窗费用1000元。3、驳回文新、范志香的其他诉讼请求。原审并同时决定本案诉讼费1324元，减半收取662元，由文新、范志香负担414元，弘洋投资公司负担248元。上诉人文新、范志香不服原审人民法院的上述判决，向本院提出上诉，其主要上诉意见为：1、原审已认定层高不足，构成违约，则应判令弘洋投资公司承担违约责任。2、原审关于楼板厚度是否合格的认定是错误的。3、原审过程中文新、范志香已提交了因轴线变更而增加的面积的计算方法和结果，房屋面积增加2.3平方米，原审应予处理。4、空中花园计价无合同依据，弘洋投资公司无权就该7.942平方米的面积收取房款。5、本案所涉房屋存在诸多质量问题严重影响安全和使用性能，应对文新、范志香要求对方赔偿逾期交房违约金的请求予以支持。6、文新、范志香应不交纳收房前的物业管理费。故请求二审人民法院支持文新、范志香的全部诉请，并于庭审中当庭增加诉讼请求，因楼房层高不足，要求判令弘洋投资公司降低购房款。上诉人弘洋投资公司针对文新、范志香的上诉答辩时仍坚持一审过程中的答辩意见，并认为楼房层高符合合同文字约定和国家规范，不应因此减价。上诉人弘洋投资公司亦不服原审判决，向本院提出上诉，其主要上诉意见为：1、原审判令弘洋投资公司更换双面钢化玻璃错误。2、原审以分户平面图与实际交付房屋不一致为由判令弘洋投资公司向文新、范志香支付因户型不符导致的损失错误，合同附图应以最终设计定稿的施工图纸为准。请求二审人民法院依法撤销原审判决第一项、第二项，改判弘洋投资公司不承担赔偿责任并由文新、范志香负担上诉费用。上诉人文新、范志香答辩称：依据相关规定，七层及以上建筑物相关部位应安装安全玻璃，而弘洋投资公司安装的双面玻璃一面为普通玻璃不符合标准。弘洋投资公司交付的房屋与合同约定严重不符，应当承担相应的违约责任，文新、范志香亦不服原审该判决，但显然弘洋投资公司应就此承担责任。二审诉讼过程中，双方均未向本院提交任何新的证据。本院经审理查明，原审法院认定的事实属实。本院认为：1、双方订立的合同正文载明房屋层高不小于2.9米，所附立面图则标注层高为3米。本院认为，在合同关于层高的约定相矛盾、并不明确的情况下，不宜因本案所涉房屋实际层高为2.92米认定弘洋投资公司违约，故对文新、范志香要求弘洋投资公司就此支付赔偿金的诉讼请求不予支持。2、文新、范志香主张弘洋投资公司因楼板厚度不合格退还部分购房款，应就本案所涉房屋楼板厚度担负举证责任。因数次由业主与弘洋投资公司共同进行的检测均未包含本案所涉房屋相关数据，文新、范志香自测的数据弘洋投资公司亦未认可，故二人应承担举证不能的不利后果，本院对该诉请不予支持。3、依据相关建筑行业管理规范文件并经原审法院向宜昌市建筑质量监督站核实，安全玻璃应为双面钢化中空玻璃。本案所涉房屋安装的单面钢化中空玻璃并不符合安全玻璃的行业标准，应予更换。4、文新、范志香主张弘洋投资公司不应收取轴线变更增加的面积、空中花园面积的房屋价款。本院认为，业主自行测量的数据不足以作为认定事实的依据，未经有关行政部门测绘并实际确认，本案所涉房屋是否因轴线变更致面积增加、空中花园面积是否计入总面积等事项均无法判断，故原审对该项诉请未予支持并无不妥，文新、范志香可在相关行政机关确认房屋面积后再依约定处理。5、经现场勘查，本案所涉房屋与合同所附分户平面图存有数处变更，应认定弘洋投资公司违约。弘洋投资公司履行合同义务不符合约定，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。现文新、范志香主张弘洋投资公司因此退还房款、支付改造费用，本院认为，房屋设计的部分改变对业主造成的损失无法量化，但将该几处变更恢复至分户平面图的设计样式所需费用能够估算。在文新、范志香举证并不充分的情况下，原审酌情以每处1000元支持改造费用于法有据，本院予以维持。6、弘洋投资公司已取得了竣工验收备案证，按期交房，本案所涉房屋虽有瑕疵，但并不存在对业主实际使用、居住产生严重影响的质量问题。文新、范志香拒收房屋并无法律依据，不得因拒收房屋要求弘洋投资公司支付逾期交房违约金。7、本案所涉房屋物业费由宜昌弘洋物业管理有限公司收取，该公司与文新、范志香成立物业服务合同关系。文新、范志香以弘洋投资公司交付的房屋不符合标准主张免交实际收房之前的物业费用无请求权基础，不应予以支持。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2648元（文新、范志香已预交1324元，宜昌弘洋投资有限公司已预交1324元），由文新、范志香承担1324元，宜昌弘洋投资公司承担1324元。本判决为终审判决。审 判 长  朱红洲审 判 员  邓爱民助理审判员  聂丽华二〇一五年八月二十一日书 记 员  张鹏炜