上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第1445号上诉人(原审被告、反诉原告)张成林。上诉人(原审被告、反诉原告)倪斌。上诉人(原审被告、反诉原告)黄金凤。上诉人(原审被告、反诉原告)张艳。上列四上诉人之共同委托代理人裴长利，上海市嘉诚律师事务所律师。上列四上诉人之共同委托代理人王寒，上海市嘉诚律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)李莉。委托代理人李端仁。委托代理人黄承浩，上海市恒洋律师事务所律师。上诉人张成林、倪斌、黄金凤、张艳因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2014)杨民四(民)初字第3679号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海市杨浦区中原路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)权利人为张成林、倪斌、黄金凤、张艳。2014年8月2日，李莉作为乙方，与甲方张成林、倪斌、黄金凤、张艳签订《上海市房地产买卖合同》，约定：第二条、甲方同意以人民币(以下币种均为人民币)3,300,000元价格将系争房屋转让给乙方；第四条、双方同意甲方于2014年12月2日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；第六条、双方确认在2014年11月2日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第九条、乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起7日内，乙方仍未付款，甲方有权单方解除合同，并通知乙方，自收到通知之日起的7日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款20%的违约金；房屋买卖合同补充条款约定：“1、甲乙双方经协商一致同意，在双方于2014年8月2日在杨浦区中原路XXX弄XXX号XXX室房地产买卖合同中签字后，于2014年11月2日前双方共同前往上海市杨浦区房地产交易中心办理产权过户手续；2、该房屋若尚有贷款，甲方同意在2014年11月2日前办理好还清贷款和抵押注销手续，乙方如若需商业或组合贷款应在2014年11月2日前办理好贷款手续，甲方同意有义务积极配合乙方办理贷款手续，并提供相关材料；3、交房：A甲方于乙方付清全部房款(包括贷款，不计尾款部分)后7日内将该房屋交付给乙方，若未能按时交房的，每逾期一日甲方应当按照房价的万分之三支付给乙方违约金，同时甲方承诺该房屋原有户口(若有)于交房前(2014年12月31日前)已全部迁出，若未能迁出的，每逾期一日甲方应当按照房价的万分之三支付给乙方违约金，直至原有户籍迁出为止，若逾期三月以上的，乙方可以单方解除合同，甲方将承担所有的违约责任；5、该房屋内维修基金、煤气使用权、有线初装费和房屋的附属设施，固定装修设施、厨卫设施、灯具类和房屋的附属设施，由甲方随房附送给乙方；7、该房屋售价为3,300,000元，乙方必须另支付装修补偿等费用900,000元。甲方出售该房屋总收入4,200,000元；8、付款方式：A、乙方于甲乙双方签订买卖合同后当日支付房款1,500,000元其中包含已付定金100,000元；B、乙方于2014年12月31日前支付甲方房款100,000元；C、甲乙双方共同前往上海市杨浦区房地产交易中心办理产权过户手续当日乙方支付房款450,000元；D、甲方同意乙方通过银行申请贷款的形式支付部分房款2,100,000元此部分房款在乙方出产证后由贷款银行直接放款给甲方，如乙方贷款数额不够或贷不出或无需贷款，这部分房款将以现金形式在买卖双方共同前往房地产交易中心办理产权过户当日支付；E、尾款50,000元，此款项在甲乙双方房屋交接完毕并结算好交房前的各项使用费用后7日内支付给甲方；10、如甲乙双方有一方未能按本合同中所约定的条款和补充条款所约定的内容来履行本合同，或单方提出终止本合同的情况，则属违约，违约方将支付给守约方相当于上述房价20%的违约金；12、若贷款合同出来，甲乙双方必须5日内前往交易中心办理手续”；合同附件三付款协议约定：乙方于2014年11月2日前支付2,260,000元，2014年8月2日前支付990,000元，2014年12月2日前支付50,000元。2014年6月29日，李莉支付张艳定金100,000元，2014年8月2日李莉支付张艳房款410,000元、990,000元。2014年8月11日,中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行出具《证明》一份，内容：借款人倪斌已经还清我行贷款本息，同意办理退保险及撤销抵押登记手续。2014年11月12日，倪斌、张艳与李莉在系争房屋内协商变更贷款银行、交易中心办理过户日期等事宜。2014年11月15日，倪斌在系争房屋向中介公司员工表示，需要延后一周内交易。2014年11月15日，李莉向张成林、倪斌、黄金凤、张艳发出《告知书》，通知张成林、倪斌、黄金凤、张艳于2014年11月18日至杨浦区房地产交易中心办理过户手续。2014年11月21日，倪斌向李莉发出《催告函》，要求李莉支付利息损失7,042元。2015年1月1日，张成林、倪斌、黄金凤、张艳向李莉发出合同解除函。李莉向银行申请贷款1,800,000元用以支付房款。2014年11月，李莉向原审法院提起诉讼，称双方经上海仁丰房地产经纪有限公司居间介绍签订了《上海市房地产买卖合同》，李莉按约支付了房款1,500,000元。之后因倪斌等人的原因，造成双方至今未能按合同约定继续履行房屋产权过户及交房等手续。故请求判令：1、张成林、倪斌、黄金凤、张艳继续履行上述买卖合同，办理房屋产权变更登记手续，并交付房屋；2、张成林、倪斌、黄金凤、张艳支付违约金660,000元。原审中，张成林、倪斌、黄金凤、张艳提起反诉，称根据合同约定，李莉应在2014年11月2日前办妥贷款事宜，但其没有在此期间办出贷款，故造成合同无法继续履行的责任在于李莉，现反诉请求判令：1、双方签订的合同解除；2、李莉支付逾期付款违约金510,000元；3、李莉支付应付而未付款项的利息损失23,800元。原审法院经审理后认为，李莉与张成林、倪斌、黄金凤、张艳签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。该合同签订后，李莉支付了房款1,500,000元，并向银行申请贷款事宜。在2014年11月2日即双方约定的办理过户手续及支付房款期限届满后，双方当事人又重新磋商贷款银行、变更交易日期等事宜，就此未能达成一致。从本案查明事实看，因不可归责任于双方当事人之事由，导致上述买卖合同没有继续履行，双方当事人均没有违约。根据合同约定，李莉应于双方共同至交易中心办理产权过户日支付房款2,100,000元。因双方未能就交易日期达成一致，李莉可以拒付上述房款。故李莉主张张成林、倪斌、黄金凤、张艳支付违约金的请求，不予支持。张成林、倪斌、黄金凤、张艳反诉主张李莉支付违约金及利息损失的请求，亦不予支持。基于上述原因，张成林、倪斌、黄金凤、张艳不具备解除合同的权利，四人向李莉发出的解除合同函不发生法律效力,故法院对张成林、倪斌、黄金凤、张艳就此主张解除合同的请求，也不予支持。考虑到双方履行合同的实际情况，李莉主张继续履行买卖合同的请求，予以支持，双方当事人继续按合同约定内容履行。原审法院据此作出判决：一、张成林、倪斌、黄金凤、张艳继续履行与李莉就上海市杨浦区中原路XXX弄XXX号XXX室签订的《上海市房地产买卖合同》；二、张成林、倪斌、黄金凤、张艳应于判决生效之日起三十日内，与李莉共同办理上述房屋产权变更至李莉名下的手续；三、李莉应于与张成林、倪斌、黄金凤、张艳共同办理上述房屋产权变更手续之日，支付张成林、倪斌、黄金凤、张艳房款人民币750,000元；四、李莉应于取得上述房屋产权之日起三十日内支付张成林、倪斌、黄金凤、张艳房款人民币1,800,000元；五、张成林、倪斌、黄金凤、张艳应于收到李莉支付房款人民币2,550,000元之日起七日内迁出、腾清，并将上述房屋交付给李莉；六、李莉应于张成林、倪斌、黄金凤、张艳迁出上述房屋原有户籍之日，支付张成林、倪斌、黄金凤、张艳房款人民币100,000元。七、张成林、倪斌、黄金凤、张艳应于交付上述房屋之日结清交房前的水、电、煤气、物业管理费及其他因使用该房屋所产生的费用，并与李莉办理该房屋物业和煤气使用权更名至李莉名下手续；八、李莉应于张成林、倪斌、黄金凤、张艳交付上述房屋之日，支付张成林、倪斌、黄金凤、张艳房款人民币50,000元。原审判决后，上诉人张成林、倪斌、黄金凤、张艳不服，向本院提起上诉称：原审法院未查明相关事实，李莉在合同约定的期限内未办妥贷款手续，也未按约支付房款，构成违约，且经催告仍不履行，故倪斌等人有权解除合同。此外，目前房价进入上涨通道，由于李莉迟延付款，必然导致倪斌等人无法按照原来市场价格置换购置新的房屋。故请求撤销原判，改判驳回李莉原审全部诉讼请求，支持倪斌等人的原审全部反诉请求。被上诉人李莉辩称：李莉并无任何违约行为，一直按约履行，因此倪斌等发出的解除函不具备法律效力。现双方继续履行合同并无障碍，故请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本案审理中，李莉提供了中信银行股份有限公司上海外高桥支行出具的办理系争房屋抵押登记委托书、申请书等材料，欲证明其贷款手续已于2014年10月8日完成审批。倪斌等人对该证据的真实性不表异议，但认为不能证明李莉欲证明的事实。倪斌等述称，2014年11月15日当日，中介方联系称李莉不准备重新办理贷款手续，准备以原贷款手续办过户，倪斌方表示同意，但表示因倪斌工作原因，过户交易时间需要另行协商。倪斌当时并未明确要求延后一周时间，双方也未确定于11月18日过户。本院认为，现倪斌等人主张李莉因未按约支付房款构成违约，故倪斌等人有权解除合同并追究李莉的违约责任。根据查明的事实及双方当事人的陈述，双方在合同约定的2014年11月2日之后又重新磋商贷款等事宜，虽最终未能就相关事项达成一致，但可以认定双方就不再按照合同约定的日期过户并无异议。根据合同的约定，李莉的下一期付款义务应于交易过户日履行。在此情况下，双方如就过户日期协商不成，亦应当在就过户日期设定一个合理期限后，再行使合同赋予的相应权利为妥。鉴此，原审法院基于查明的事实，认定本案涉案合同未能继续履行，不可归责于双方当事人，并无不妥。因此，倪斌等人以李莉未按合同约定支付房款构成违约为由，请求解除合同并要求李莉承担违约责任，依据不足，本院不予支持。此外，关于倪斌等人主张的因李莉逾期付款导致其无法达到购买置换房屋的目的而要求解除合同的主张，首先，倪斌等人并未就此主张提供其购买其他房屋的相应依据。其次，就本案涉案的房屋买卖合同的目的而言，是通过出售系争房屋获得相应房款，至于所取得的房款是否足以用于其他用途，并非法律规定的解除合同的条件。况且李莉在本次交易过程中并无违约行为，故对倪斌等人的上述主张，本院不予支持。综上所述，原审法院在查明事实的基础上，所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币14,969元，由上诉人张成林、倪斌、黄金凤、张艳共同负担。本判决为终审判决。审判长  丁康威审判员  徐 江审判员  姚 跃二〇一五年八月十八日书记员  何 倩附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……