辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第01850号上诉人（原审原告）：姜素娟，女，1956年3月16日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。被上诉人（原审被告）：高玉芳，男，1960年11月1日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。委托代理人：王艳英，女，1970年12月8日出生，汉族。上诉人姜素娟与被上诉人高玉芳房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第00656号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年07月15日受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。姜素娟诉称：2008年4月7日，姜素娟、高玉芳签订《房屋买卖协议书》约定：高玉芳将位于沈阳市大东区江东街通信团巷2号楼3单元1层1号的房屋卖给姜素娟。该房建筑面积82平方米，价格13万元。合同签订后，姜素娟依约向高玉芳交付房款，因高玉芳未完全履行合同，交付房屋时未将仓房交付给姜素娟，姜素娟共付房款12.3万元。2014年，本案诉争房产产权单位将本案诉争房屋收回。姜素娟得知与高玉芳签订的《房屋买卖协议》为无效合同，故诉至法院：1、请求法院确认姜素娟、高玉芳签订的《房屋买卖协议书》无效，并判令高玉芳返还姜素娟购房款12.3万元，支付购房款利息损失4万元；2、案件受理费由高玉芳承担。高玉芳辩称：根据协议书约定，如果部队将房屋收回，卖房人返还购房款，但不支付利息。根据协议约定5年内按月租金600元支付房租，5年后按每月500元支付房租，故高玉芳不同意支付利息，姜素娟应向高玉芳支付租金。原审法院经审理查明：2008年4月7日原、高玉芳签订《房屋买卖协议书》一份，约定高玉芳将位于沈阳市大东区江东街通信团巷2号楼3单元1层1号，建筑面积82平方米的房屋出卖给姜素娟，房屋总价款13万元。该协议其它约定事项约定：一、甲（高玉芳）、乙（姜素娟）双方协商第一次交定金3，000元，即日起一周内将房款127，000元一次交齐，甲方交房屋钥匙；二、甲方房屋是营产使用证，不是产权，甲方保证本房无纠纷，如动迁或变房屋产权，甲方无条件配合乙方办理；三、如果部队将房屋收回，甲方将房款13万元全部退还给乙方，不要利息；四、如果部队将房屋收回，乙方5年之前按月租金600元计算租金付给甲方，5年之后按月租金500元计算总额付给甲方。协议签订后，姜素娟给付高玉芳总房款123，000元，高玉芳将房屋交付姜素娟使用。2014年6月1日，中国人民解放军93，303部队向姜素娟下发了限其于2014年8月31日前腾退房屋的通知书，姜素娟于2014年8月31日将本案房屋腾空交还部队。另查明，2014年12月12日，中国人民解放军93，303部队后勤处出具证明一份，内容为：姜素娟提供的其与高玉芳房屋买卖协议所提及房屋地址：沈阳市大东区江东街通信团巷2号楼3单元1层1号为我部军产公寓住房，依据总后勤部下发《军队公寓住房管理规定》后发（2008）20号第四章第三十二条之规定，任何单位和个人不得转让和擅自出租、出借军队公寓住房。以上事实，有房屋买卖协议书、收据、证明、腾退通知书、营产住用证等及庭审笔录经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。原审法院认为：对姜素娟要求确认合同无效的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的该合同有效。本案房屋系中国人民解放军93303部队营产自用房，高玉芳对该房屋无处分权，其与姜素娟签订的房屋买卖合同成立后的状态为效力待定。合同签订后，权利人中国人民解放军93303部队未对高玉芳的行为进行追认，并将本案诉争房屋收回，高玉芳未取得处分权，该房屋买卖合同由效力待定合同转为无效合同，故对姜素娟要求确认房屋买卖无效的诉讼请求，本院予以支持。对姜素娟要求高玉芳返还购房本金123，000元及利息损失4万元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：合同无效、被撤销或者中止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议的方法条款的效力。姜素娟、高玉芳签订的合同为无效合同，合同中其它约定事项约定：“…三、如果部队将房屋收回，甲方将房款13万元全部退还给乙方，不要利息；四、如果部队将房屋收回，乙方5年之前按月租金600元计算租金付给甲方，5年之后按月租金500元计算总额付给甲方”。以上约定，属于合同中独立存在的有关解决争议方法条款，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应遵照履行。高玉芳于2008年4月8日将房屋交给姜素娟，姜素娟于2014年8月31日将房屋交还部队，高玉芳应将本金返还姜素娟，不支付利息，姜素娟应支付高玉芳房屋租金，故扣除姜素娟应向高玉芳支付的房屋租金后，高玉芳应向姜素娟返还购房款84，580元［123，000元-38，420元（从2008年4月9日起至2014年8月30日止，按每月500元计算）］。综上所述，故依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十七条之规定，判决如下：一、高玉芳于判决生效后10日内返还姜素娟购房款84，580元；二、驳回姜素娟、高玉芳其它诉讼请求。如果高玉芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，660元，减半收取1，930元，由姜素娟承担872元，高玉芳承担1，058元。宣判后，上诉人姜素娟不服原审判决，向本院提起上诉。请求一、撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求。二、诉讼费用由高玉芳承担。其主要理由：一、被上诉人对于其与上诉人之间签订的房屋买卖合同无效有严重过错，应承担相应责任，赔偿上诉人损失。二、对于原审判决认定应执行已无效的合同，要求上诉人支付租金，上诉人无法理解。被上诉人辩称：同意原审判决，要求维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。本院认为：关于本案诉争房屋买卖合同效力问题，因根据《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，本案诉争房屋买卖合同并不因被上诉人对该房屋无处分权而无效，原审关于本案诉争买卖合同应为无效的认定有误，二审予以纠正。又根据案争买卖合同中“…二、甲方房屋是营产使用证，不是产权，甲方保证本房无纠纷，如动迁或变房屋产权，甲方无条件配合乙方办理；三、如果部队将房屋收回，甲方将房款13万元全部退还给乙方，不要利息；四、如果部队将房屋收回，乙方5年之前按月租金600元计算租金付给甲方，5年之后按月租金500元计算总额付给甲方…”的内容及上诉人未能举证被上诉人在签订协议之时存在欺诈、胁迫行为的事实，本案应认定上诉人在签订协议之时，明知案争房屋系军产及该房屋有可能被部队收回的事实，对于案争协议因被部队收回而不能继续履行的法律后果，应按协议约定条款执行。原审判令被上诉人将购房本金返还上诉人，不支付利息，上诉人应支付被上诉人房屋租金的处理结果并无不当。综上所述，本案原审适用法律虽有瑕疵，但判决结果并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3，660元，由上诉人姜素娟负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  姜会军代理审判员  朱闻天二〇一五年八月二十五日书 记 员  王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条：原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。