咸阳市秦都区人民法院民 事 判 决 书（2015）秦民初字第00810号原告王阳，男，汉族。原告委托代理人赵小计，陕西天之骄律师事务所律师。原告委托代理人吴淼，陕西天之骄律师事务所律师。被告咸阳凯发房地产开发有限责任公司。法定代表人韩文凯，系该公司董事长。委托代理人杜振，系该公司项目物业部经理。委托代理人贾晓勇，系该公司副总经理。原告王阳诉被告咸阳凯发房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵小计、吴淼，被告咸阳凯发房地产开发有限公司委托代理人杜振、贾晓勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年12月24日原、被告在咸阳市秦都区玉泉东路尚城公馆签订了《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告位于咸阳市玉泉东路尚城公馆3幢1单元17层11702号房屋一套，总房价为287441元，交房期限为2012年9月30日前。另约定，被告应当在2013年9月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，还约定原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同就相关违约责任进行了明确预定。合同签订后，原告按合同约定向被告履行了付款义务，而被告于2013年4月14日才向原告交付房屋，实际逾期196天。同时，被告至今仍未给原告办理房屋所有权证书。另被告在交房时违反国家政策规定向原告收取数字电视初装费300元、天然气初装费1780元、暖气材料费1730.4元。故原告诉至法院要求1、被告支付逾期交房违约金5001元、迟延办理商品房所在楼栋权属证明（大产证）违约金2874元、延迟办理房屋所有权证（小产证）违约金2874元，共计10749元；2、被告自判决生效之日起90日内给原告申请办理并取得房屋产权证书；3、被告返还数字电视初装费300元、天然气初装费1780元、暖气材料费1730.4元，共计3810.4元；4、诉讼费由被告承担。被告辩称：逾期交房存在有天气、高压线塔拆移、拆迁补偿等非开发商自身原因。房产证正在办理中，前期存在83户住户联系不上，不能按时交房，开发商无力代付各项基金费用，造成迟延办理房产证。被告不同意支付各项违约金，逾期交房已向业主免收2层暖气安装费用，电梯费用在装修期内，也并未向原告收取。被告不存在乱收费问题，均按照咸价发（2011）43号文件收取费用的。原告为支持其诉讼请求，当庭提交如下证据：1、商品房买卖合同、购房款收据、个人住房借款合同、借款凭证。证明原告已经按合同约定履行了付款义务，被告未在合同约定期限内办理商品房所在楼栋权属证明及房屋所有权证书。2、住宅质量保证书、住宅使用说明书、前期物业服务合同、收费收据三份。证明被告实际交房时间2013年4月14日，已经逾期交房195天，其行为已构成违约，应向原告支付逾期交房违约金。3、收据三份、陕政办发（2010）29号文件。证明被告应向原告退还电视初装费、天然气初装费、暖气材料费共计3810.4元。被告质证对证据1真实性认可，证明目的认可；证据2真实性认可，证明目的认可，约定的时间是2012年9月30日交房，交房时间正确，因工作人员有限，交房逐步完成并不存在违约事实。且被告对原告已经补偿了二楼的暖气材料费，装修期间的电梯使用费也未收取；证据3真实性认可，属实。被告为支持其诉讼主张，当庭提交如下证据：1、原告暖气材料费收款收据。证明免收取了二层的暖气材料费，装修期间电梯运料费也未收取。2、尚城公馆2、3号楼工程因雨雪天气停工统计表。证明延迟交房的原因包含有天气因素。3、2013年1月8日《今日咸阳》报纸一份、速递存根证明被告积极督促户主交房，部分户主未积极收房，造成延迟办理房产证，被告公司无力代交其他费用。原告质证证据1真实性认可，证明目的不予认可，该证据不能证明原、被告就二层的暖气材料费及装修期间电梯运料费达成协议，被告违反规定向原告收取暖气材料费。证据2真实性证明目的不予认可，不是原始记录，合同中有约定，即使因雨雪天气造成延期，雨雪天气不是不可抗力，预计的工期是考虑到雨雪天气因素的，格式条款无效。证据3中报纸真实性认可，证明目的不认可，通知交房的时间应该以实际交房实际认定，公告上的2012年12月30日具有交房条件，12月31日才竣工验收。速递单未记名时间，真实性证明目的不予认可。经合议庭评议，原告提交证据1、2、3，真实、合法、有效，本院予以采信。被告提交证据1真实性予以采信，不足证明已就延期交房补偿问题与原告达成协议。证据2中天气因素应系订立合同时预考虑因素，该组证据并不能证明出现不可抗力致其延期交房。证据3真实性予以采信，对其关联性本院不予采信。本院根据证据认定及当事人陈述，确认以下案件事实：原、被告于2010年12月24日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于咸阳市秦都区玉泉路与秦皇路丁字西南角尚城公馆3号楼11702号43.26㎡住宅房屋一套，总价为287441元。被告应当在2012年9月30日前向原告交付该商品房，如逾期交付房屋，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之一的违约金。被告应当在2013年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如被告未能在该期限内取得所在楼栋权属证明，被告按已付房款1%向原告支付违约金。被告未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书，被告按已付房款1%向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告交纳房款287441元。2013年4月14日被告向原告交付了房屋，并向原告出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，代收大修基金8613元。另原告向被告交纳了有线电视初装费300元、天然气初装费1780元、暖气材料费1730.4元，并向秦都区财政局古渡财政所预交契税2874元。本院认为:原、被告签订商品房买卖合同真实、合法、有效，双方系商品房买卖合同关系，原、被告应按合同约定履行各自义务。合同履行过程中，原告按约向被告交付房屋首付款，办理银行按揭贷款，被告未在合同约定期限内向原告交付房屋，并办理产权登记，应按照合同约定承担违约责任。故对原告要求支付逾期交房违约金5604元（28.74元/天×195天）、迟延办理商品房所在楼栋权属证明2874元、延迟办理房屋所有权证违约金2874元及办理房屋产权证书的诉讼请求，本院予以支持。另原告以陕政办发（2010）29号文件主张被告不应在房屋价款外收取电视初装费、天然气初装费、暖气材料费，因该文件仅系向下级单位下发意见文稿，并非实施细则，不具有行政约束力，故对原告要求被告退还电视初装费、天然气初装费、暖气材料费的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称逾期交房已就房屋二层的暖气材料费及装修期间电梯运料费予以补偿之意见，因并未提交证据证明双方已就该补偿达成协议，故对该辩解意见，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告咸阳凯发房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内支付原告王阳违约金11352元。二、被告咸阳凯发房地产开发有限责任公司于判决生效后90日内向原告王阳办理房屋产权证书。三、驳回原告王阳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费163元，由原告王阳承担53元，被告咸阳凯发房地产开发有限责任公司承担110元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长  鱼 跃人民陪审员  田雅丽人民陪审员  王线芬二〇一五年八月十五日书 记 员  苏 冰附主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。