广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终3395号上诉人（原审原告）：谭泽华，住广东省广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：广州市泰旺餐饮有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：谢兴盛。上诉人谭泽华因与被上诉人广州市泰旺餐饮有限公司（以下简称泰旺公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人谭泽华与被上诉人泰旺公司的法定代表人谢兴盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭泽华上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令泰旺公司违约，承担违约责任；3、赔偿房屋维修费9336.68元，赔偿物品损坏折合4299元；4、按合同交纳房租4296.77元，泰旺公司向谭泽华支付房租滞纳金23582.1元（以当月应付的租金为本金，按每日1%的标准，从当月1日是起均计至2015年10月23日止）；5、一、二审诉讼费由泰旺公司承担。事实和理由：1、泰旺公司存在违约行为。泰旺公司长期拖欠管理费、水电费，且于2014年4月不按租约交房租，谭泽华多次电话催交无果，遂于4月12日书面通知泰旺公司履行合同义务，要求其于15日前交纳所欠费用及当月租金，否则泰旺公司违约，并追究其违约责任。然而泰旺公司在当天撤离部分居住在案涉房屋内的员工，并将案涉房屋内物品损坏，带走案涉房屋内部分财物。由于泰旺公司拖欠管理费、水电费及排污费等费用，被门卫拦截，才到管理处交纳欠费后才得以放行，泰旺公司的房租至今未交。根据《最高人民法院关于证据的审核认定的相关规定》第67条、《合同法》第98、107条的规定以及《房屋租赁合同》第五条第1款、第六条第2款的约定，泰旺公司已构成实质性的违约，故谭泽华有权没收保证金并要求泰旺公司赔偿损失。2、泰旺公司应赔偿房屋维修费，也应对租赁物品的损坏进行赔偿。从一审证据九视频图像可见，泰旺公司于5月17日派维修人员上门后，仅维修了两部空调和热水器，且维修人员明确表示电视机、电冰箱、消毒碗柜损坏严重，无法维修，其余部分要另请专业维修人员维修。之后，在谭泽华的一再催促要求下，泰旺公司都未再次派维修人员上门维修。故谭泽华于5月19日另找工程公司维修，费用为17060.68元。鉴于泰旺公司指出的墙身漏水情况，谭泽华已确认可减除维修关于墙身扇灰部分的费用8400元，但应追加合同第十二条双方约定的1000元墙身污损费，减除泰旺公司指出的客厅窗帘布324元，在维修清单项剩下的部分，泰旺公司应赔偿房屋修缮费9336.68元。根据一审证据九可见房屋及物品损坏程度，一审法院在谭泽华与泰旺公司未对房屋损坏和物品损坏进行质证的情况下，只酌情判令泰旺公司向谭泽华赔偿维修费损失和物品损失合计5000元，不符合《民事诉讼法》第68条、《最高人民法院关于证据的审核认定的相关规定》第64、70、72条的规定，一审法院该项判决显失公平。根据《合同法》第107条的规定及双方合同第五条第4款的约定，泰旺公司应赔偿房屋修缮费9336.68元及物品损坏折合4299元。3、泰旺公司应向谭泽华支付房租及房租滞纳金。根据《房屋租赁合同》第五条第1款、第六条第2款的约定及《合同法》第98、107条的规定，泰旺公司已严重违约，谭泽华可没收保证金。谭泽华于4月16日开始与泰旺公司进行交涉，要求泰旺公司先交房租，再按正常程序检查验收交接房屋，但泰旺公司只关心保证金是否能退回的问题，不与谭泽华交接案涉房屋。谭泽华为了尽快收回房屋达成调解，在不知道房屋及内部物品严重损坏的情况下，向泰旺公司提出有条件的妥协，即需在案涉房屋及物品无损坏、丢失的情况下，才能以保证金抵扣租金。在���方房屋交接过程中，泰旺公司一直逃避不愿承担房屋及物品损害赔偿责任，且租赁保证金不足以弥补房屋及物品损坏所造成的损失。故谭泽华认为其所作出的有条件的约定不再成立，7000元保证金不能抵扣租金。根据合同约定，保证金应予没收，直至今，没有任何证据证明泰旺公司交了4月1日至5月5日的房租和房租滞纳金。双方在天河南街司法调解室签订了协议书，当时谢兴盛在现场，对于协议书所约定的内容，其是非常清楚的，因此泰旺公司要承担维修责任。泰旺公司要把案涉房屋维修好才能交还给谭泽华，事实上泰旺公司并没有维修好。在这个过程中泰旺公司派过员工进行维修的事实，也证明该协议是有条件的协议，泰旺公司没有履行交租义务，也没有履行完维修义务均构成了违约。关于滞纳金计算的问题，2015年4月18日，谭泽华之前答应过房屋没有损害，租赁��证金扣除了欠缴租金之后就还给泰旺公司，当时谭泽华是还没有到案涉房屋去检查才作出这样的承诺。4月12日泰旺公司搬离案涉房屋，4月18日谭泽华开始追泰旺公司返还房屋直至5月5日，但谭泽华一进入房屋才发现房屋存在损坏的情况，也就是说4月16日所作的承诺是无效的。至于租金泰旺至今还没有交纳，所以滞纳金应当计算至泰旺公司交纳完毕租金为止，而且保证金抵消租金也要行使通知的义务，没有通知也是不能抵扣的。泰旺公司二审答辩称其租赁案涉房屋也履行了租约。谭泽华跟泰旺公司租赁房子负责的员工说其要把案涉房屋要收回，不租给泰旺公司了，其告知泰旺公司收回房屋是没有书面通知的。事实上是谭泽华不想租给泰旺公司，主动要求泰旺公司搬走。关于押金的问题，谭泽华在电话里跟泰旺公司的法定代表人谢兴盛说要扣除，对此，泰旺��司向法庭提交了电话录音。泰旺公司是4月12日搬走的，搬走时谭泽华的妻子也到了管理处，在管理处是办理了放行条，才让泰旺公司搬走的。案涉房屋确实存在卫生问题及厕所门、空调开关的维修问题。2015年5月17日泰旺公司派人到案涉房屋处理维修及清理卫生等问题，但是谭泽华在5月15日已经找了装修公司签订了装修合同。谭泽华提交的视频证据里也显示部分房屋的损坏不是泰旺公司造成的，包括墙身漏水和批荡脱落不是泰旺公司造成的。谭泽华现在把全部装修费用都计算进来要求泰旺公司承担支付责任。关于房租、滞纳金的问题，泰旺公司之前是正常租用案涉房屋的，是谭泽华要求泰旺公司搬走的，而且是头口说的也没有书面通知。泰旺公司提交的4月18日电话录音说明了是谭泽华要求泰旺公司搬走的，并且说租赁押金7000元按天数扣除租金，剩余部分就可以退还���至于谭泽华所说的房屋造成的损坏，泰旺公司记不清了，需要查看录音。4月的房租是约定要从7000元中扣除的。关于滞纳金部分，由于双方没有签署协议，只有录音，而且到5月5日双方已签订协议书终止合同，因此，租赁保证金7000元用于抵扣了租金，因此不存在欠缴租金的情况，故也不存在需要支付滞纳金的情况。谭泽华向一审法院起诉请求：1、泰旺公司支付拖欠谭泽华2014年4月1日至2014年5月5日期间的租金合计4296.77元（按3700元/月的标准计付）及迟延支付上述期间租金的滞纳金合计23582.1元（以当月应付的租金为本金，按每日1%的标准，从当月1日起均计至2015年10月13日止）；2、泰旺公司赔偿因违约给谭泽华造成的维修费损失17060.68元和物品损失4860元（包括：木双层床的床垫2张共260元、双门大衣柜2个共1100元、大床1张750元、29英寸电视机1台10**元、103升���门电冰箱1台10**元、68升双门卧式消毒柜1台7**元）；3、泰旺公司交纳的租赁保证金7000元由谭泽华没收；4、泰旺公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年3月28日，谭泽华与案外人范某军、广州市基纬房地产代理有限公司（以下简称基纬公司）签订《房屋租赁合同》（合同首部显示：出租人/甲方为谭泽华，承租人/乙方为泰旺公司，中介方为基纬公司），约定：甲方将座落在广州市天河区黄埔大道西275号XX房（房产建筑面积65.89平方米）（以下简称案涉房屋）出租给乙方作宿舍使用，租期为3年，从2013年4月1日至2016年3月31日止；双方约定租赁期内每月租金为3500元；租金按【月】/【季】/【年】结算，由乙方在每【月】/【季】/【年】的第1日前缴付租金给甲方（注：双方当事人没有对上述选项作出选择，但在本案审理中确认选择“【月】”），甲方应出���收据；甲方开户银行：中国建设银行越秀支行户名：曾繁华（注：谭泽华称该人是其妻子）银行账号：33×××10-2809-430；签定本合约同时（即2013年3月28日），乙方须向甲方交付保证金7000元和首月租金3500元；合约终止，乙方已交清租金及其它费用按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退回给乙方；如乙方违约造成甲方的经济损失，甲方有权从保证金中扣除；甲方提供【吉屋】/【家具电器（详见《家具电器清单》）】予乙方在租赁期间使用；甲方负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修费用；租赁期内，乙方依时交纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费；如乙方不按时交租，甲方应及时通知乙方并发挂号催租通知书；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方按当月租金的1%向甲方支付违约金；如果逾期缴纳租金或欠交管理费等达10日视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回房屋，有权处理屋内一切物品，并没收保证金；乙方应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修，……使用房屋及设备不当或者人为造成房屋及设备损坏的，应负责修复或赔偿；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而由单方提出解除合同的，必须提前一个月以书面通知另一方；如甲方提前收回该房产的，须赔偿双倍保证金予乙方；如乙方提前退租的，甲方有权没收保证金；在通知期间，乙方须照常缴交租金；双方约定其他事项：此房屋内墙壁不能损坏，如有损坏乙方须还原，否则乙方赔偿1000元给甲方，房屋���金2013年4月1日至2014年3月31日每月租金为3500元，2014年4月1日至2015年3月31日每月租金为3700元，2015年4月1日至2016年3月31日每月租金为3900元等条款。上述合同尾部乙方签章处显示“范某军泰旺公司2013.3.28”的手写内容。合同签订后，谭泽华于2013年3月30日出具收取案涉房屋的租赁保证金7000元的《收据》，并将案涉房屋交付使用，但双方当事人均未对案涉房屋交付使用时的状态拍照留证。2013年6月7日，泰旺公司经工商行政主管部门核准成立。泰旺公司已向谭泽华付清案涉房屋截止至2014年3月的租金。2014年4月12日，泰旺公司向案外人广东俊某物业管理有限公司（即为案涉房屋提供物业管理服务的企业；以下简称俊某公司）支付了案涉房屋2014年1月至3月的水电费及2014年1月至4月的管理费。同日，泰旺公司的员工搬离案涉房屋。2014年4月16日至2014年4月19日期间，谭泽华先后多次与泰旺公司的法定代表人、员工等人电话联系，要求泰旺公司向其交还案涉房屋及钥匙。其中，谭泽华与泰旺公司的法定代表人谢兴盛于2014年4月18日的电话联系中，双方的对话主要内容如下（包括但不限于以下内容）：“谭泽华：我跟阿军说好了，如果你交回房屋给我，里面的物品没有烂、什么都完好的话，我那些钱不扣你的，并且该计多少收多少，计算出来，剩下的给回你。谢兴盛：我不知道，我没跟进这件事，你是说按我们租多少日期，该付的付，你收回后租给其他人，是不是这个意思？谭泽华：房屋是我的，租不租给其他人是我的事；你不租的话就要给回房屋给我。谢兴盛：之前说你可能不退押金，叫我们搬走。谭泽华：你坐下来，打开房屋，检查、清点物品后，就跟你计数；你没事避开我，拿着我的钥匙干嘛？谢兴盛：我拿着你的钥匙没用的……租照扣数就是了。谭泽华：你先交回房屋给我，检查好房屋，坐下来计数就是了。谢兴盛：我叫阿军回来跟进这件事，明天吧，明天找你，我叫阿军打电话给你，他跟你约时间。谭泽华：最好白天，要约就约去出租屋那里，顺便交出租屋”和“谭泽华：我想问阿军是不是离开你公司了？谢兴盛：是的……但我叫他回来跟进这件事；他跟我说屋主说不租给我们了，我说那我们另外找房；我不知道情况，你是不是跟阿军说别租了？谭泽华：我建议他不要租了，因为你的员工住得不是很好，周围投诉，报到派出所……被人盯住你也不好意思对不对？谢兴盛：反正计好数，租金、管理费……谭泽华：会慢慢计算，一定会计算清楚，我已经跟范某军说得很清楚，多出来的会退回给你。谢兴盛：我不知道，我以为你不肯退钱……谭泽华���我现在理解了，你扣着我的钥匙，还在说押金的问题”。2014年5月5日，谭泽华及范某军到案涉房屋办理相关交接手续，但未能交接成功，双方分别向公安机关报警（其中，谭泽华持有的《报警回执》显示的报警人为曾繁华，回执号为05051654；泰旺公司持有的《报警回执》显示的报警人为范某军，回执号为05051653）。2014年5月14日，谭泽华与范某军签署《房屋合同终止协议》，约定：一、玉兰阁XX房（即案涉房屋）《房屋租赁合同》于2014年5月5日终止；二、现将锁匙移交；交锁匙日期2014年5月14日；三、其他争议问题继续协商，协商不成通过诉讼程序解决。在本案一审审理中，谭泽华为证明其主张还提供了以下证据，泰旺公司亦发表了相应的质证意见，具体情况如下：1.《黄埔大道西275号XX房（室内物品及设备）》[以下简称《清��》；显示：（1）电视机壹台（带遥控器）（2）抽油烟机壹台（3）电冰箱壹台（4）微波炉壹台（5）煤气炉壹台（6）分体空调两台（带遥控器）（7）消毒柜壹台（8）不锈钢杂物柜壹个（9）不锈钢吊柜壹个（10）淋浴器壹个（11）座厕壹个（12）电子门铃壹个（13）吊扇壹台（14）机顶盒壹个（15）衣柜三个（16）铝合金人字梯（六横级）及水表、电表、煤气表的读数；但其上没有显示双方的签章]，谭泽华称上述《清单》是由中介方基纬公司的工作人员手写的，是《房屋租赁合同》的附件，并称除了《清单》载明的上述物品外，其还提供了一张大床、一张双层床及两张床垫给泰旺公司使用。泰旺公司对《清单》发表以下质证意见：《清单》是谭泽华单方制作的，没有经过其签约代表盖章确认，对该证据不予确认，《清单》并非《房屋租赁合同》的附件；接收案涉房屋时，除了衣柜仅为两个外，其他物品与《清单》所列一致，且谭泽华提供的物品均只有三至六成新；泰旺公司表示其搬离案涉房屋时上述物品的相关情况如下：电视机外观有破损，显示屏幕没有损坏，能正常使用；抽油烟机、微波炉、煤气炉、分体空调、消毒柜、不锈钢杂物柜、不锈钢吊柜均没有损坏；电冰箱没有损坏，需要清理卫生，可以正常使用；淋浴器的喷淋头坏了，需要更换；马桶可以正常使用，但需要维修盖板；电子门铃遗失，需要重新购买；吊扇、机顶盒、两个衣柜、铝合金人字梯均没有遗失；大床是泰旺公司的员工从其他宿舍搬入案涉房屋的，且谭泽华也没有提供双层床的两张床垫。2.显示由谭泽华于2014年4月12日作出的致泰旺公司的函件（函称：谭泽华接到管理处的以下电话通知：泰旺公司的员工于2014年4月10日晚上和4月11日上午在案涉房屋���噪声严重扰民，4月11日上午民警在接到报警投诉后已经上门查处；请泰旺公司及时处理并将扰民的人员清离，今后不得再有同类事件发生；并通知泰旺公司于4月15日前结清欠交的案涉房屋2个月的管理费及水电费、2014年4月的租金3700元等费用，否则，谭泽华将按合同追究泰旺公司的违约责任等）、中通快递详情单（显示：寄件人为谭泽华，品名为通知，寄件日期为2014年4月12日，收件人为范某军，收件人地址为广州市天河区猎德兴盛路泰赏餐厅，联系电话为范某军在《房屋租赁合同》中预留的联系电话）及打印件（显示：上述邮件的运单号，签收人是拍照签收，时间为2014年4月13日14:48:57等内容），该组证据用于证明谭泽华已依约向泰旺公司发出书面催款通知，且该邮件已于2014年4月13日妥投。泰旺公司称其没有收到上述邮件。3.显示由谭泽华于2014年5月6日作出的致泰旺公司的《通知》[其内容为：泰旺公司直至2014年5月6日尚未交纳2014年4月和5月的租金（合计7400元）、未缴纳2013年8月至今的出租屋管理税费；泰旺公司的人员于2014年4月11日在出租屋内高声喧哗、噪声严重扰民，导致邻居报警，警察上门制止并处理了此事件，当时发现屋内乌烟瘴气、满地垃圾和酒瓶，房内人员不是在厨房煮食，而是在房内中间用电热锅和电炉煮食，有严重安全隐患，……泰旺公司在接获通知后虽能主动撤离喧哗扰民人员却未通知谭泽华，已严重违反合同约定，要求泰旺公司马上交纳2013年8月至今共10个月的出租屋管理税费、2014年4月和5月的房屋租金以及每天1%的违约金、没收保证金；因泰旺公司已严重违约，谭泽华有权根据合同法追究泰旺公司违约的法律责任和赔偿谭泽华的损失等。上述通知左下方空白处还显示“5月6日见证该房电器损���，墙身损坏，木地板损坏不可复印张某乙5月6日”的手写内容（注：谭泽华称张某乙是中介方基纬公司的工作人员）]、中通快递详情单（显示：寄件人为谭泽华，品名为通知书，寄件日期为2014年5月6日，收件人为谢兴盛，收件人地址为广州市天河区珠江新城兴盛路兴盛汇饮食生活馆首层G15-16铺泰赏餐厅）及打印件（显示：上述邮件的运单号，签收人是拍照签收，时间为2014年5月7日17:50:49），该组证据用于证明谭泽华要求追究泰旺公司的法律责任并要求泰旺公司赔偿其损失，且该邮件已于2014年5月7日妥投。泰旺公司称其没有收到上述邮件，也不清楚“张某乙”的身份。4.《家居装修工程施工合同》（以下简称《施工合同》）[合同首部显示：发包方/甲方为谭泽华，承包方/乙方为案外人广州市海珠区鸿X制冷水电装饰部（以下简称鸿X装饰部）；约定：工程名称为家居室内维修工程，工程地点为黄埔大道西玉兰阁275号XX房（即案涉房屋）；工程范围为家居室内更换安装维修工程；工期定为15日历天；自2014年5月15日开工至2014年5月30日竣工初验止；实际开工期以甲方通知乙方进场后3日起计，并经双方签字为准；工程造价为17060.68元等条款。合同尾部甲方签章处显示谭泽华于2014年5月19日签章，鸿X装饰部于2014年5月16日签章]、显示由鸿X装饰部于2014年5月16日编制的《家居室内维修工程预（结）算清单》（以下简称《预（结）算清单》）[显示：工程名称为室内维修，工程地址为案涉房屋所在地址；包括以下项目：（1）墙身天花刮腻子扫ICI面漆，210平方米，单价40元，金额8400元；（2）木地板翻新，25平方米，单价125元，金额3125元；（3）厕所门，1扇，单价900元，金额900元；（4）座厕盖板，1套，单价120元，金额120元；（5）座厕冲水��，1套，单价165元，金额165元；（6）洗手间水龙头，1个，单价45元，金额45元；（7）淋浴器喷淋头，1个，单价45元，金额45元；（8）铝窗锁，1把，单价40元，金额40元；（9）卫生间玻璃枱板面（连洗手盆），1套，单价700元，金额700元；（10）地漏（卫生间、阳台），2个，单价45元，金额90元；（11）阳台门上不锈钢窗帘导轨，3.3米，单价60元，金额198元；（12）厅窗帘布，3.6平方米，单价90元，金额324元；（13）空调遥控器，2个，单价35元，金额70元；（14）遥控电子门铃，1套，单价130元，金额130元；（15）厨房排水疏通，1项，单价300元，金额300元；（16）材料运输及上楼人工搬运费，1项，单价500元，金额500元；（17）卫生清洁费，1项，单价500元，金额500元；A、小计15652元；B、税管费：（地税+企业所得税+教育附加税+防洪堤围费+社保+保险+管理费���A×9%，金额为1408.68元；C、合计：A+B，金额为17060.68元。上述《预（结）算清单》右下方空白处还显示“谭泽华2014.5.19”的手写内容]及鸿X装饰部于2014年7月29日出具的发票（显示：工程项目名称为黄埔大道西275号玉兰阁1405房谭泽华室内装修工程，金额为17060.68元），该组证据用于证明谭泽华维修案涉房屋所支出的费用（注：谭泽华称其以现金方式支付上述费用）。泰旺公司对该组证据发表以下质证意见：泰旺公司截止至2014年5月17日仍在维修和清洁案涉房屋，但谭泽华在2014年5月16日已经与案外人签署《施工合同》，证明谭泽华的真实意思并非要求泰旺公司维修案涉房屋，只是打算对案涉房屋进行全面装修后由泰旺公司付款；对《预（结）算清单》和发票均不予认可，泰旺公司不清楚案涉房屋的实际装修范围，谭泽华事前并没有告知泰旺公司其将对案涉房屋进��装修，泰旺公司当时已经承诺对自身损坏的项目进行维修且正处于维修过程中；泰旺公司接收案涉房屋时，其中的家私家电仅为四至六成新，且泰旺公司搬离案涉房屋时该部分家私家电仍可以正常使用，但谭泽华要求泰旺公司按新购置的价格进行赔偿；谭泽华夸大赔偿金额。5.显示由谭泽华于2014年8月1日作出的致泰旺公司及其法定代表人谢兴盛的函件及《赔偿清单》（函称：管理处于2014年4月12日打电话告知谭泽华，泰旺公司的员工已将案涉房屋中的物品全部搬走；后经谭泽华再三催促，泰旺公司直至2014年5月5日才派人与谭泽华清点案涉房屋中的物品，当时案涉房屋中的物品几乎被搬空，墙壁和地板损坏严重，案涉房屋中的厕所门、阳台铝窗、洗手间玻璃洗面枱，座厕、地漏、房间不锈钢导轨等多处设施被损坏，电视机、电冰箱、消毒碗柜等电器同样被损���；鉴于泰旺公司严重违反合同相关约定，要求泰旺公司马上缴交所欠租金和租金滞纳金、赔偿遗失和损坏的家具及家电以及房屋维修费合计34102.4元；因泰旺公司严重违约，谭泽华有权根据合同法追究泰旺公司违约的法律责任和要求泰旺公司赔偿谭泽华的损失，并没收保证金等。《赔偿清单》显示：房屋维修费17060.68元、4月1日至5月5日的房屋租金4316元、房租滞纳金5080.72元、双层床床垫2张共260元、大床1张750元、双门大衣柜2个共1100元、29英寸电视机1台12**元、103升双门电冰箱1台7**元、68升双门卧式消毒碗柜1台7**元、推窗跌落损坏车辆2台现有粤A×××××车主索赔2636元、维修铝窗150元，总计34102.4元）、中通快递详情单（显示：寄件人为谭泽华，寄件日期为2014年8月1日，收件人为谢兴盛，收件人地址为广州市天河区猎德兴盛路泰赏餐厅）及打印件（显示：上述邮件的运单号，签收人是拍照签收，时间为2014年8月2日15:55:06等内容），该组证据用于证明谭泽华起诉前最后一次向泰旺公司发出通知，该邮件已于2014年8月2日妥投。泰旺公司称其没有收到上述邮件，但确认谭泽华在其他场合已经直接向其交付《赔偿清单》。6.光碟[1张；包括电话录音、照片和视频；其中2014年4月19日和5月5日、14日、17日拍摄的照片显示：客厅：电视机放置于地面、电视屏幕朝向天花板且电视机外壳存在断裂处，床被拆开后床架倚靠于墙上（注：谭泽华称该部分床架即是其所主张的大床），窗帘布较脏，铝合金窗的一个扣锁损坏；洗手间：门损坏，地漏没有盖子，玻璃台（含洗手盆）存在两条裂痕，洗手盆的水龙头被拆开，马桶盖板损坏，墙上带开关的插座没有盖子，喷淋头缺失；两个卧室：阳台落地窗没有窗帘杆，三门衣柜下方的三个抽屉缺失，部分木地板上存在许多小黑印（注：谭泽华称是被香烟头熨烫所致）；墙壁存在黑点、黑印、划痕、发黄、起泡和掉灰现象及纸张张贴痕迹；厨房：较脏乱，电冰箱里面有许多小飞虫，消毒碗柜的电线损坏等。2014年5月17日的视频（共2段）显示：范某军及一个维修人员到案涉房屋进行维修，维修人员对两个卧室的两部空调、洗手间的热水器进行维修和调试，经检查后，上述电器均可以正常工作；谭泽华要求对存在小黑印的木地板、损坏的马桶盖板、洗手间的门（在原木门框基础上配新玻璃）、洗手盆和水龙头、被拆开的大床、冰箱等进行维修、更换，补齐缺失的洗手间地漏和喷淋头、三门衣柜下方的三个抽屉、空调的遥控器，并对墙壁进行扇灰；维修人员称冰箱放置太久也会坏，无法维修，并表示其只懂维修水电方面的问题；范某军表示能维修的维修，不能维修的购��新的，至于木地板、墙壁扇灰和赔偿等问题，其无法作决定，应询问其他主管人员的意见；谭泽华表示如果泰旺公司对上述项目无法维修，则作价赔偿由谭泽华自行维修，并提出墙壁扇灰是每平方米40元；维修人员指出案涉房屋的客厅中的一面墙接近地板的位置存在发黄、起泡、掉灰现象应该是墙体里面漏水所致，泰旺公司则称维修人员提及的那面墙体里面没有水管，估计是上一层漏水所致，并表示同意扣除该面墙壁的面积；另，上述视频还显示其中一个卧室中摆放一张双层床但上下两层均没有床垫，该卧室中还摆放一个双门衣柜；另一个卧室没有摆放床，摆放一个三门衣柜但该衣柜下方的三个抽屉均已遗失；客厅中靠墙的位置摆放被拆开的床架，客厅的窗户的一个扣锁变形]。泰旺公司对该证据的质证意见如下：关于照片，谭泽华于1996年6月购买案涉房屋，即案涉���屋的楼龄超过20年，泰旺公司承租时其中的装修是陈旧的，谭泽华在泰旺公司搬离之后对案涉房屋进行整屋装修并要求泰旺公司承担装修费不符合常理；泰旺公司的法定代表人不清楚泰旺公司的员工搬离案涉房屋时的状况是否如照片所示，泰旺公司没有对搬离时的状况拍照留证，但据泰旺公司的员工陈述，泰旺公司的员工搬入案涉房屋时的状态与上述照片显示的状况差不多，泰旺公司承租案涉房屋后相关物品存在损耗是正常的，泰旺公司也同意修复，但谭泽华根本没有给予泰旺公司维修的机会就找其他人对案涉房屋进行全面装修；从视频的内容可以看出，案涉房屋中的物品都是旧的，电线老化容易短路，谭泽华也承认案涉房屋存在多处墙体漏水，且泰旺公司的委托代理人及维修人员直至2014年5月17日仍在案涉房屋中进行打扫和维修，但是谭泽华于2014年5月16日已经签���《施工合同》，说明在泰旺公司维修案涉房屋前谭泽华已与他人协商好对案涉房屋进行重新装修，然后要求泰旺公司支付装修费。对此，谭泽华解释称：泰旺公司只是在2014年5月17日派维修人员到案涉房屋进行维修，谭泽华于2014年5月19日才签署《施工合同》，2014年5月16日只是装修公司向谭泽华报价。在本案一审审理中，泰旺公司还于一审庭审中当庭播放录音（泰旺公司称录音时间是2014年9月22日，对话双方是其法定代表人谢兴盛与俊某公司的保安队田队长），用于证明其到案涉房屋的管理处找保安队长，保安队长称当时谭泽华的妻子同意管理处为其开具放行条，谭泽华及管理处当时抄录了水电表读数，并在其付清相关费用后开具放行条。谭泽华对该证据发表以下质证意见：泰旺公司在整个对话过程中没有告知田队长，其将对双方的对话进行录音，属于偷��行为；且泰旺公司一直在诱导田队长，泰旺公司一开始称其是4月14日搬离，后来又改称其是4月12日搬离；该录音证据不符合电子证据的形式要求，法院不应采纳。另，泰旺公司称谭泽华最早于2014年3月要求其搬离案涉房屋，谭泽华对此不予确认，泰旺公司对其上述陈述没有举证证明。在本案审理中，谭泽华与泰旺公司均确认以下事实：1.范某军代表泰旺公司签署上述相关合同并受泰旺公司委托与谭泽华办理案涉房屋的交接手续；2.《房屋租赁合同》签订时，泰旺公司尚未经工商行政主管部门核准成立，但案涉房屋的承租人是泰旺公司。谭泽华称其主张没收租赁保证金的理由是泰旺公司迟延支付案涉房屋的管理费、水电费超过10天，且没有经过其同意于2014年4月12日搬离案涉房屋。泰旺公司在本案第一次庭审中曾提出以下反诉请求：1、谭泽华向泰旺���司返还租赁保证金7000元；2、谭泽华向泰旺公司支付提前收回案涉房屋的违约金14000元；3.反诉诉讼费由谭泽华承担。但泰旺公司此后没有依据一审法院的通知预缴反诉受理费，并表示在本案中撤回反诉后再另案主张权利。在本案审理中，一审法院还进行调查取证，具体情况如下：一、向广州市公安局天河区分局天河南派出所发出协助查询通知书，查询以下问题：1.你单位是否对报警回执号为05051654、报警人为曾繁华的报警事件作出处理并制作相应笔录等材料？如有，请将相关处理表、笔录等书面材料提供给我院。2.你单位是否对报警回执号为05051653、报警人为范某军的报警事件作出处理并制作相应笔录等材料？如有，请将相关处理表、笔录等书面材料提供给我院。3.你单位是否曾接到报警人为谭泽华、曾繁华、范某军、谢兴盛或关于案涉房屋的其他报警记��？如有，请将相关处理表、笔录等书面材料提供给我院。但该单位没有函复一审法院。二、向广州市天河区司法局天河南司法所发出协助查询通知书，查询以下问题：谭泽华与泰旺公司是否曾至你单位对案涉房屋的交接事宜（包括钥匙交接、押金是否退还、物品损坏赔偿等）进行调解？如有，你单位主持调解的具体情况如何？有无相关书面资料？该单位函复一审法院如下：2014年5月12日，谭泽华与范某军至天河南司法所请求调解其双方房屋租赁纠纷，纠纷涉及房屋位于天河区黄埔大道西275号XX房；双方在房屋损坏赔偿、丢失物品赔偿、损坏物品赔偿、租金、水电煤气费以及合同终止时间等问题上存在分歧；当日调解双方并未达成一致意见，调解员建议择日再调；同年5月14日，双方再次至司法所调解，但依然未达成一致意见；调解结束后，双方自行达成《房屋合同终止协议》并交复印件一份至司法所。三、向为案涉房屋提供物业服务的俊某公司的“惠兰阁、玉兰阁管理处”发出协助查询通知书，查询以下问题：1、泰旺公司于何时搬入案涉房屋？当时是否在你司办理相关手续？你司是否清楚泰旺公司搬入案涉房屋时，一并搬入的物品种类和数量？你司是否有相应的书面备案材料？2、泰旺公司于何时搬离案涉房屋？当时其是没有经你司办理任何手续自行搬离，还是经业主签署书面放行条或是由你司口头询问并征得业主同意后你司才同意放行？泰旺公司搬离案涉房屋时，业主或其代理人是否到场办理相关手续？你司有无相应的书面备案资料？但该管理处的工作人员以其负责人不在为由拒绝签收上述协助查询通知书，但口头答复称其司的档案中没有找到案涉房屋的承租人入住及搬离的资料。另，一审法院于2014年8月25日立案受理（2014）穗天法民四初字第2289号谭泽华诉泰旺公司租赁合同纠纷一案（以下简称2289号案），谭泽华在提起该案诉讼时提出以下诉讼请求：1.泰旺公司支付拖欠谭泽华的2014年4月1日至2014年5月5日的租金合计4296.77元（按3700元/月的标准计付），并赔偿因泰旺公司违约给谭泽华造成的损失24457.13元（即房屋维修费17060.68元、迟延支付上述租金的滞纳金5836.45元、家私家电损失4860元、合同违约金3700元之和，扣减泰旺公司已交纳的租赁保证金7000元）；2.泰旺公司承担本案的全部诉讼费用。在该案庭审中，泰旺公司称其于2014年4月12日搬离案涉房屋后多次要求向谭泽华交还案涉房屋的钥匙但谭泽华拒收，但未能举证证明。在上述案件审理过程中，谭泽华以泰旺公司已交纳的保证金7000元应作没收处理、其诉讼请求计算错误为由，于2015年5月19日向一审法院申请撤诉。一审法院于2015年5月26日作出（2015）穗天法民四初字第2289号民事裁定书，准许谭泽华撤回起诉。一审法院认为：泰旺公司在本案中虽提出反诉，但没有依据一审法院的通知预缴反诉受理费，应按泰旺公司撤回反诉处理。泰旺公司在《房屋租赁合同》签订时虽未经工商行政主管部门核准成立，但谭泽华与泰旺公司均确认在合同履行中泰旺公司是案涉房屋的承租人，《房屋租赁合同》是谭泽华与泰旺公司的真实意思表示，其主要内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约履行各自的义务。泰旺公司已于2015年5月14日将案涉房屋交还给谭泽华，即双方已实际解除案涉房屋的租赁合同关系。从现有证据看，谭泽华与泰旺公司提前解除租赁合同关系是由于谭泽华认为泰旺公司的员工没有爱护和正常使用案涉房屋及其���备设施，因此提出解除双方的租赁合同关系，泰旺公司对此表示同意，即双方当事人是协商一致提前解除案涉房屋的租赁合同关系。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于谭泽华主张泰旺公司支付案涉房屋2014年4月1日至2014年5月5日期间租金的问题。泰旺公司虽于2014年4月12日搬离案涉房屋，但现有证据显示谭泽华在2014年4月16日至2014年4月19日期间先后多次与泰旺公司的法定代表人、员工等人电话联系，要求泰旺公司向其交还案涉房屋及钥匙，而泰旺公司虽称谭泽华在其搬离案涉房屋后多次拒绝收回案涉房屋的钥匙但未能举证证明，一审法院对泰旺公司的上述陈述不予采信。泰旺公司于2014年5月14日将案涉房屋的钥匙交还给谭泽华，谭泽华主张泰旺公司按照3700元/月的标准支付案涉房屋2014年4月1日至2014年5月5日期间的租金并无不妥，一审法院予以支持。按照上述标准计算，泰旺公司应向谭泽华支付上述期间的租金4296.77元（3700元+3700元÷31天×5天）。关于谭泽华主张谭泽华支付迟延支付上述期间租金的滞纳金问题，该滞纳金的实质是迟延支付租金的违约金，但从谭泽华与泰旺公司的法定代表人谢兴盛于2014年4月18日的电话联系的对话内容看，双方当时已约定在泰旺公司交纳的保证金中扣除其应付的租金，谭泽华现主张上述违约金，与双方当时的约定不相符，一审法院不予支持。关于谭泽华主张泰旺公司赔偿因违约给谭泽华造成的维修费损失17060.68元和物品损失4860元的问题。谭泽华提供的《清单》没有显示泰旺公司或其委托代理人范某军的签章，一审法院不采纳该证据作为认定本案事实���依据。但对于《清单》中所列的物品和设备，泰旺公司称除了衣柜仅为两个外，谭泽华已向其提供《清单》中的其他物品和设备，并称谭泽华没有向其提供一张大床、一张双层床及两张床垫，但谭泽华提供的上述视频已显示案涉房屋其中一个卧室摆放一张双层床，泰旺公司答辩时亦称大床、衣柜等维修费约350元，据此，一审法院认定，谭泽华将案涉房屋交付给泰旺公司使用时其中包括两个衣柜、一张大床和一张双层床，至于谭泽华主张的两张双层床的床垫和另一个衣柜，因现有证据并未显示谭泽华当时已提供给泰旺公司使用，一审法院不采信谭泽华的相关陈述。从谭泽华与泰旺公司的陈述及现有证据看，泰旺公司在承租案涉房屋期间确实存在损坏其中部分物品和设备设施以及导致其中部分物品遗失的情形，但泰旺公司的义务仅限于对该部分被损坏、遗失的物品及��备设施的维修费或其残值作出赔偿，而非对谭泽华重新购置该部分物品及设备设施的支出作出赔偿，鉴于谭泽华在提起本案诉讼前已对相关物品及设备设施维修完毕或重新购置，本案已无法启动相关评估程序，因此，一审法院根据本案案情酌情判令泰旺公司向谭泽华赔偿维修费损失和物品损失合计5000元。对于谭泽华主张的超过上述金额部分，一审法院不予支持。关于谭泽华主张没收泰旺公司交纳的租赁保证金7000元的问题。谭泽华在本案中明确其主张没收租赁保证金的理由是泰旺公司迟延支付案涉房屋的管理费、水电费超过10天，且没有经过其同意于2014年4月12日搬离案涉房屋。从谭泽华与泰旺公司的法定代表人谢兴盛于2014年4月18日的电话联系的对话内容看，谭泽华当时称如果泰旺公司向其交还案涉房屋且里面的物品完好、没有损坏，则谭泽华不扣泰旺公���的保证金，但谭泽华在上述对话及其在本案中提供的上述证据2的函件中均未提及如果案涉房屋中的物品被损坏或泰旺公司迟延支付案涉房屋的管理费、水电费超过10天则没收泰旺公司交纳的租赁保证金，且谭泽华在2289号案中的诉讼请求也是同意以泰旺公司交纳的租赁保证金冲抵相关费用的。至于谭泽华所述泰旺公司没有经过其同意于2014年4月12日搬离案涉房屋的问题，泰旺公司提供前述录音证据用于证明俊某公司的保安队田队长称当时谭泽华的妻子同意管理处为泰旺公司开具放行条，谭泽华及管理处当时抄录了水电表读数，并在泰旺公司付清相关费用后开具放行条，但一审法院无法认定与泰旺公司的法定代表人对话的对方人员的身份，且一审法院向俊某公司的“惠兰阁、玉兰阁管理处”调查取证也未能调取相关资料，因此，一审法院不采纳泰旺公司上述证据作为认定本案事实的依据。但如前所述，谭泽华与泰旺公司提前解除租赁合同关系是由于谭泽华认为泰旺公司的员工没有爱护和正常使用案涉房屋及其设备设施，因此提出解除双方的租赁合同关系，泰旺公司对此表示同意，泰旺公司基于上述原因于2014年4月12日搬离案涉房屋并无不妥。综上，谭泽华以上述理由主张没收泰旺公司交纳的租赁保证金，理由不成立，本院不予支持。综上，以泰旺公司交纳的租赁保证金7000元冲抵其拖欠的租金及应向谭泽华赔偿的维修费损失和物品损失后，泰旺公司还应向谭泽华支付款项2296.77元（即4296.77元+5000元-7000元）。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十三条的规定，于2017年1月12日作出如下判决：一、被告广州市泰旺餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告谭泽华支付2296.77元。二、驳回原告谭泽华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1220元，由原告谭泽华负担1170元，被告广州市泰旺餐饮有限公司负担50元。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对谭泽华的上诉请求与泰旺公司的答辩意见，分析如下：关于合同的解除及违约责任问题。从本案证据及当事人陈述的情况来看，谭泽华与泰旺公司解除合同是因为泰旺公司将案涉房屋交给其员工作宿舍使用，在合同履行过程中，谭泽华认为泰旺公司员工没有爱护和正常使用案涉房屋及其设备设施，因此提出解除合同，而泰旺公司对此表示同意，故，一审认定双方协商一致提前解除案涉合同关系并无不妥。对谭泽华上诉认为泰旺公司未按期缴纳租金及未履行完维修义务均构成违约的主张，本院不予采纳。关于欠付租金及滞纳金问题。合同签订后，泰旺公司按约向谭泽华支付了7000元租赁保证金。如上所述，双方协商一致提前解除合同，而从谭泽华与泰旺公司的法定代表人谢兴盛于2014年4月18日的电话联系对话内容可知，双方当时已约定在泰旺公司交纳的保证金中扣除泰旺公司应付的租金。因滞纳金实质是迟延支付租金的违约金，现双方已协商一致解除合同，且约定保证金抵扣租金，故，谭泽华再主张泰旺公司未按期交租构成违约，应向其支付租金及滞纳金与该约定不符，一审法院不予支持并无不当。对谭泽华上诉认为保证金以案涉房屋不存在损坏、物品无损坏和丢失为抵扣租金条件，因案涉房屋存在前述问题，不应抵扣租金的主张，本院不予采纳。关于房屋维修费用及物品损失问题。从一审查明的事实来看，泰旺公司在承租案涉房屋期间确实存在损坏其中部分物品和设备设施以及导致其中部分物品遗失的情形，而由于谭泽华在提起本案诉讼前已对相关物品及设备设施维修完毕或重新购置，本案已无法启动相关评估程序，因此，在无法准确认定案涉的房屋的维修费及物品损坏的费用的情况下，一审法院根据本案案情酌情判令泰旺公司向谭泽华赔偿维修费损失��物品损失合计5000元，对谭泽华主张超出上述金额部分不予支持并无不妥，本院予以维持。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人谭泽华上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费838元，由谭泽华负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  万力平二〇一七年四月二十八日书记员  杨仁义王心怡