江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）天民初字第1310号原告常州国泰建设发展有限公司，住所地常州市天宁区和平北路1号国泰新都3幢1001、1101室。法定代表人吴家炎，该公司董事长。委托代理人徐文京，江苏铭勤律师事务所律师。委托代理人沈仕芫，该公司员工。被告张炯。原告常州国泰建设发展有限公司（以下简称国泰公司）与被告张炯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月25日立案受理后，依法由审判员吴光前适用简易程序于2015年7月28日、2015年8月24日公开开庭进行了审理。原告国泰公司的委托代理人徐文京、沈仕芫、被告张炯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国泰公司诉称：被告与原告于2009年5月15日签订房屋租赁合同，约定自2009年5月15日至2014年5月15日由被告承租原告位于国泰新都商铺8B-02的房屋。但被告自2013年5月15日起便开始拖欠租金，原告多次催要未果。2014年5月15日双方租赁合同到期，被告既未向原告提出续租请求，也未按合同规定返还房屋，并继续使用原告房屋。原告于2014年10月12日向被告发出律师函，催要相关款项并告知相关事宜，但被告以其和汤玉芳的名义于2014年11月7日补交了50000元租金（两人各自补交25000元），便继续拖欠租金，至今也未返还原告房屋。被告于2009年6月25日以汤玉芳的名义签订房屋租赁合同，约定自2009年8月10日至2014年8月10日由汤玉芳承租原告位于国泰新都7-01的房屋。但承租人自2013年2月10日起便没有支付原告租金，原告多次催要未果。2014年8月10日双方租赁合同到期，承租人既未向原告提出续租请求，也未按合同规定返还原告房屋，并继续使用原告房屋。原告于2014年9月23日向承租人发出律师函，催要相关款项并告知相关事宜。但被告以其和汤玉芳的名义于2014年11月7日补交了50000元租金（两人各自补交25000元），之后承租人便继续拖欠租金，也未返还原告房屋。原告与被告及所谓的“承租人汤玉芳”签订的租赁合同的实际签署人均为张炯，且在原告向张炯、汤玉芳催要租金后，也是张炯实际出面代表其与“承租人汤玉芳”签署承诺书并支付了部分租金，且“承租人汤玉芳”在实际中并不存在，原告诉讼中的两份租赁合同的实际承租人应当均为张炯。综上，为维护自身合法权益，原告诉至法院，提出下列诉讼请求：1、判令被告立即支付原告其拖欠的租金共计33000元（暂算自2013年5月16日至2015年5月15日，计算至被告按合同要求返还原告出租房屋之日止）；2、判令被告按合同要求返还房屋，并支付原告逾期返还房屋的违约金共计56410.96元（暂算自2014年5月26日至2015年5月15日，计算至被告按合同要求返还原告出租房屋之日止）；3、判令被告立即支付原告拖欠的其以汤玉芳名义承租房屋的租金共计48500元（暂算自2013年2月10日至2015年5月10日，计算至被告按合同要求返还原告出租房屋之日止）；4、判令被告立即按其以汤玉芳名义签订的租赁合同要求返还房屋，并支付原告拖欠租金的违约金2158.25元（原告愿意降低违约金比例为万分之五每日，暂算自2015年2月15日至2015年5月15日，计算至被告按合同要求返还原告出租房屋之日止），逾期返还房屋的违约金51107.67元（暂算自2014年8月21日至2015年5月20日，计算至被告按合同要求返还原告出租房屋之日止）；5、被告承担本案诉讼费。被告张炯辩称：1、被告到今天为止已经支付房租77000余元，其认为已经不欠原告房租；2、汤玉芳与原告签订的房屋租赁合同的租金，被告本人没有理由去替汤玉芳支付房租；3、到现在为止，被告要求原告给付被告拖欠的房租、汤玉芳托欠的房租的明细清单，但原告至今未给；4、2015年6月12日来法院调解后被告已经支付了27000多元，原告没有开具收据；5、如果被告不拖欠原告的房租，原告起诉被告没有理由。按照合同的要求，被告自己的房租自己处理，汤玉芳的房租由其自己处理。被告之前向原告支付了5万元。原告是起诉被告一个人，被告要求原告只计算被告一个人的房租，不要牵扯其他人；按照合同约定，被告只支付原告和被告之间合同的租金，汤玉芳与原告之间的合同与其无关。本院经审理查明：2009年3月28日，出租方国泰公司（甲方）与承租方张炯（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。该合同约定：甲方出租给乙方的房屋在国泰新都商铺8-02，该房屋产权建筑面积为208.75平方米；乙方租赁该房屋作为经营茶室使用；房屋租赁期限自2009年5月15日起至2014年5月15日止，共计5年；自起租起，第一年租金为25000元，第二年租金为26000元，第三年租金为27000元，第四年租金为28000元，第五年租金为29000元；乙方应于每半年首月15日前向甲方一次性支付半年度租金（逾期支付租金的违约金未约定）；租赁押金2000元；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的3日内返还该房屋，超过10天的，按当年每天租金的两倍加收违约金，在押金中扣除……该合同还对其他事项作了约定。2009年6月25日，出租方国泰公司（甲方）与承租方汤玉芳（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。该合同约定：甲方出租给乙方的房屋在国泰新都商铺7-01，该房屋产权建筑面积为197.26平方米；乙方租赁该房屋作为足疗使用；房屋租赁期限自2009年8月10日起至2014年8月10日止，共计5年；自起租起，第一年租金为30000元，第二年、第三年租金保持不变，第四、第五年租金每年递增5%；乙方应于每半年首月15日前向甲方一次性支付半年度租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按拖欠费用的3%支付违约金；租赁押金5000元；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的3日内返还该房屋，超过10天的，按当年每天租金的两倍加收违约金，在押金中扣除……该合同还对其他事项作了约定，合同落款承租方处有汤玉芳的签名。国泰公司陈述，该份合同系张炯以“承租人汤玉芳”名义签署，“承租人汤玉芳”在实际中并不存在，涉案两份租赁合同的实际承租人应当均为张炯，故要求张炯承担以“承租人汤玉芳”名义签署合同的租金及相应的责任。张炯认为以汤玉芳名义签订的合同与其无关，其没有理由替汤玉芳支付房租。按照合同约定，张炯只支付其与国泰公司之间合同的租金。为进一步查明该事实，本院对汤玉芳进行了谈话询问。汤玉芳陈述，该份合同上汤玉芳的签名是其本人所签，合同上约定的房屋由其租赁使用，其拖欠的租金自己归还。同时说明张炯支付的7万余元与其本人无关。2014年9月23日，国泰公司委托律师徐文京向汤玉芳发送律师函一份，主要内容是要求汤玉芳于收到该函后10日内交清拖欠的房租等费用，具体如下：1、2013年2月10日至2014年9月20日的租金52449元；2、拖欠房屋租金违约金1575元；3、逾期返还房屋违约金7249元。2014年10月12日，国泰公司委托律师向张炯发送律师函一份，主要内容是要求张炯于收到该函后10日内交清拖欠的房租等费用，具体如下：1、2013年5月15日至2014年9月20日的租金38875元；2、逾期返还房屋违约金19863元。国泰公司陈述自2014年5月16日起租金的计算标准按上一年度即2013-2014年度的29000元／年计算。按照此标准，自2013年5月16日至2015年8月24日（本案判决之日），张炯应支付的租金为29000元／年＊2年＋101天＊29000元／365天=66024元。2014年11月7日，张炯书写《承诺书》一份，主要内容为本人张炯、汤玉芳承租的国泰新都7-1、7-2两房租因特殊原因，特向贵公司申请延时交付租金。2015年元旦前交付五万元，所剩余额待明都房屋损失确认后商定。该承诺书由国泰公司向本院提供。国泰公司据此认为张炯收到律师函之后主动与出租人协商并提供承诺书，张炯愿意代表其个人和“承租人汤玉芳”补缴部分租金。张炯对此陈述认为，承诺书并非其本意，其要求国泰公司提供汤玉芳拖欠房租的明细依据，但国泰公司至今未给，在不知道汤玉芳欠多少钱的情况下如何替她交房租。张炯只代表自己个人交房租，汤玉芳自己交自己的。另查明，张炯于2014年11月7日（诉状中载明）向国泰公司支付租金50000元，于2015年6月12日向国泰公司支付租金27750元。上述事实，有《房屋租赁合同》、律师函、承诺书、谈话笔录及当事人的庭审陈述等证据证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，国泰公司与张炯签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。国泰公司将涉案房屋租赁给张炯使用、收益，张炯应该按照合同约定支付租赁使用房屋期间的租金。双方签订的租赁合同约定的租赁期限至2014年5月15日届满。租赁期限届满后，张炯继续使用租赁房屋，在国泰公司未提供证据证明其提出异议的情况下，原租赁合同继续有效。按照合同约定，自2013年5月16日起至2015年8月24日止（本案判决之日），张炯应支付的租金为66024元。庭审中经双方确认，张炯自2013年5月16日后实际向国泰公司支付租金77750元。该租金的支付汤玉芳明确说明与其无关，本院对此予以确认。从上述数额可以看出，张炯实际支付的租金超过其至判决之日止应支付的租金，其支付的租金对应的使用房屋期限尚未届满，故国泰公司要求张炯支付所拖欠租金和返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。同时，因国泰公司在2014年5月15日租赁期限届满后，没有证据证明其向张炯提出异议并要求收回房屋，故对国泰公司要求支付逾期返还房屋违约金的诉讼请求，本院不予支持。由于租赁合同期限届满后，租赁期限为不定期，国泰公司在诉讼中亦提出要求承租人张炯返还房屋，故在张炯支付的租金对应的使用房屋期限届满后，且在双方未就租赁房屋达成一致意见的情况下，张炯应该将涉案租赁房屋予以返还。关于国泰公司要求张炯支付以承租人汤玉芳名义签订的合同的租金和相关费用，汤玉芳说明该份合同系其本人与国泰公司所签，其拖欠的租金自己归还，故对此诉讼请求，因缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百六十五条之规定，判决如下：驳回常州国泰建设发展有限公司的诉讼请求。案件受理费4124元，按规定减半收取2062元，由常州国泰建设发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  吴光前二〇一五年八月二十四日书记员  徐 漪