陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终2423号上诉人（原审被告）：中铁二十一局集团德盛和置业有限公司。住所地：西安市曲江新区曲江池北路曲江梧桐苑**号楼。法定代表人：李让平，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨刚，男，汉族，1984年2月20日出生，汉族，住西安市灞桥区，该公司综合部职员。委托诉讼代理人：吕智平，陕西洪振律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李东，男，汉族，1974年11月8日出生，无业，住西安市新城区。委托诉讼代理人：李云，陕西法智律师事务所律师。上诉人中铁二十一局集团德盛和置业有限公司（以下简称德盛和公司）因与被上诉人李东商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113民初5220号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年4月29日，李东、德盛和公司双方签订合同登记号为Y12052793的《商品房买卖合同》。合同约定由李东购买德盛和公司开发的位于西安市××新区××路以东，南三环以北中国铁建·国际城（一期）第14幢2单元33层23302号商品房一套，房屋建筑面积89.53平方米，总房款为502302元。合同第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的；2、遇国家法律和地方性法规变化或政府有强制要求。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。合同签订后，李东按照合同约定支付了全部房款，德盛和公司通知收房时涉案房屋未取得竣工备案、不符合交付条件，李东拒绝未收房。另查，李东所购买的涉案房屋系德盛和公司开发楼盘中国铁建·国际城（一期）14#楼（不含商业），该楼盘一期的建设单位为德盛和公司，施工单位为中铁二十一局集团第四工程有限公司，监理单位为西安铁一院工程咨询监理有限责任公司，勘察单位为中国有色金属工业西安勘察设计研究院，设计单位为中国建筑西北设计研究院有限公司。德盛和公司所开发的中国铁建·国际城（一期）14#楼（不含商业）于2015年4月8日取得《竣工验收备案表》。李东在原审诉称，李东于2012年4月29日与德盛和公司签订《商品房买卖合同》，购买德盛和公司位于西安市××新区××路以东，南三环以北的中国铁建国际城（一期）14号楼2单元3302号房屋。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年7月31日前交房”，但至今德盛和公司仍未交付符合合同约定的房屋，已严重逾期，违反合同约定。合同第九条约定，逾期超过60日的，合同继续履行的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。出卖人已逾期交付639日，故李东诉至法院，请求判令德盛和公司向李东支付延期交房违约金64194.19元，并承担本案诉讼费。德盛和公司在原审辩称，根据李东、德盛和公司双方签订的《商品房买卖合同》，德盛和公司所交付的房屋于2014年7月30日已通过勘察、设计、监理、施工部门的综合验收，并且如期具备了交房条件。德盛和公司于2014年7月25日向李东发出EMS特快专递，已送达《入伙通知书》，载明要求李东应于2014年7月31日前来办理收房手续，但李东无故至今拒不前来办理收房手续。根据国家相关规定，竣工验收是工程的各类参建主体确认工程质量的结果，之后由建设单位申请，并将竣工验收结果报政府备案的工作方式，并非商品房达到竣工验收合格的标准。因此，涉案房屋已经达到交房条件。而李东在接到通知后，一直拒绝收房，违反了双方签订的合同约定，现要求德盛和公司支付逾期交房违约金缺乏事实及法律依据，请求依法驳回。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。李东与德盛和公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。李东已经履行了买受人的付款义务，德盛和公司作为出卖人应按期向李东交付符合条件的房屋。而涉案楼盘在约定的交房日2014年7月31日未取得《竣工验收备案表》，即当时未达到合同约定和法律规定的交付条件，李东据此未予收房，理由正当，德盛和公司构成逾期交房，应向李东继续支付2014年8月1日至2015年4月8日（德盛和公司取得《竣工验收备案表》）期间共250日的逾期交房违约金25148.75元，李东该项诉请有合同和法律依据，本院予以支持。关于李东要求德盛和公司赔付2015年4月8日德盛和公司取得《竣工验收备案表》之后的逾期交房违约金，因德盛和公司房屋已达到交付条件，李东未及时收房，应自行承担相应的责任，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告中铁二十一局集团德盛和置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李东支付逾期交房违约金25148.75元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告李东其余的诉讼请求。本案案件受理费1405元，由被告承担。因原告已预交，被告应于履行付款义务时连同上述款项一并支付原告李东。宣判后，德盛和公司不服向本院提起上诉称，一、一审法院认定事实错误，适用法律不当。德盛和公司与李东签署《商品房买卖合同》，合同约定交房日期为2014年7月31日。合同签署后德盛和公司积极履行了相关的合同义务，房屋建设如期完成，并经过相关部门的综合验收，并且如期具备了交房条件。德盛和公司于2014年7月25日向李东发出EMS特快专递，向李东送达了《入伙通知书》，载明请李东应于2014年7月31日前前来办理收房手续。但李东无故拒不前来办理收房手续，德盛和公司万般无奈，又多次电话通知李东收房，但李东至今依然拒不前来办理收房手续。李东认为德盛和公司通知其接收的房屋为“不符合合同约定的房屋”，但是，双方合同在第八条明确约定，约定的交房条件为：该房屋验收合格。而德盛和公司的房屋在交付时已经于2014年7月30日经过勘察、设计、监理、施工等部门的综合验收，已经取得了《建设工程竣工验收报告》，达到了合同约定的交付条件。双方在合同中并未约定验收合格需要取得《竣工验收备案表》。一审法院以《竣工验收备案表》的取得时间作为“验收合格”的标准属于认定事实错误，因为房屋验收从综合验收后已经固定，《竣工验收备案表》的办理只是履行行政手续，对于房屋的质量并不产生任何影响。又根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“……买受人应当按照出卖人《入伙通知书》中约定的时间办理收房手续；买受人未接到《入伙通知书》的，也应于合同约定的交付日期办理房屋交接手续，逾期未办者，视为出卖人已履行交付义务，本合同项下商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等自合同约定交付之日起由买受人承担，房屋保修自交付期限届满之日起计算。”双方在达成该条款时意思真实，合法有效，双方理应受其约束。按照该合同条款约定，李东拒绝收房，并逾期未办理房屋交接手续，应视为出卖人已履行房屋交付义务。因此，根据该约定亦能证明德盛和公司不存在逾期交房的问题。二、李东的各项诉请不符合法律规定，不应得到法律支持。根据《建设工程质量管理条例》第十六条之规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15氏内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”根据上述规定，德盛和公司在2014年7月30日工程竣工之后已经积极组织了相关单位及时对工程验收。验收合格后，向相关部门进行了报备，所有事实表明，德盛和公司在2014年7月30日就已经具备了交房条件，因此德盛和公司不构成逾期交房。在房屋验收合格具备交房条件后，德盛和公司及时通知李东收房，但李东拒不接收，且以质量问题百般推脱，并长期拖欠物业管理费用，本身已经构成严重违约，德盛和公司完全有理由追究李东相关的法律责任。因此，李东的诉求缺乏事实支持和法律依据，德盛和公司也不构成逾期交房，更不应该承担任何法律责任。一审法院认定事实错误，且判决明显缺乏法律依据，对于李东所有诉请一审法院理应予以全部驳回。上诉请求撤销原审判决第一项，将本案发回重审，一、二审诉讼费由李东承担。李东辩称，一、涉案房屋交付条件并非德盛和公司所讲只需五方验收。德盛和公司强调应当按照双方签订的商品房买卖合同中约定的条款作为交付条件，合同第八条约定出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该条约定表明，交付前要满足三个条件，1、国家和地方人民政府的有关规定。2、商品房验收合。3、符合本合同约定的商品房。德盛和公司将三个约定条件去掉二个，还将商品房验收合格曲解为五方验收，说明德盛和公司明知且承认其所欲交付的房屋至少是不符合合同的“国家和地方人民政府的有关规定”和“本合同约定的商品房”这两个条件的。二、德盛和公司唯一抓住的“五方验收”从实质要件、形式要件及程序上均不合法且造假痕迹明显。截止2014年8月底，涉案房屋所在楼宇仍处于在建工程状态，并未竣工。竣工验收，是以竣工为前提条件的，未竣工房屋无法竣工验收。三、业主于2016年4月26日才知道涉案房屋于2015年4月通过合法验收。四、一审法院对本案的判决程序都是正确的。综上，德盛和公司上诉主张没有事实和法律依据，应当驳回其上诉请求，维持一审判决结果。二审查明一审查明事实属实。本院认为，德盛和公司在合同约定的交房日期，即2014年7月31日前，尚未取得涉案房屋的《竣工验收备案表》，不符合德盛和公司与李东所订立合同约定的交付条件，更不符合法律规定的交付商品房的条件。据此，德盛和公司应当承担逾期交房的违约责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，且审理程序合法，应予维持。德盛和公司上诉理由不成立，请求将本案发回重审，不予支持，上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费429元，中铁二十一局集团德盛和置业有限公司已预交，由中铁二十一局集团德盛和置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王宏审 判 员  董凡代理审判员  张伟二〇一七年四月二十一日书 记 员  袁萱