新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书(2017)新0105民初1177号原告：新疆华凌房地产开发有限公司法定代表人：米恩民，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹琼，女，达斡尔族，该公司职员。被告：杨逍原告新疆华凌房地产开发有限公司（以下简称华凌房产公司）与被告杨逍合同纠纷一案，本院于2017年4月12日受理后，依法于2017年4月19日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华凌房产公司的委托代理人邹琼，被告杨逍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华凌房产公司向本院提出诉请请求：1、判令被告承担从2013年3月16日办理入住之日至2014年2月28日房屋使用费19791.092元。2、被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：华凌国际公寓9—13号楼于2010年7月开工建设，房屋开工后，为提高房屋品质及最大限度的加强消防安全，我公司追加投资一亿多元，把华凌公寓三层以上住宅外墙改用铝板保温一体板；所有单元入口增设门斗，且将门斗、电梯前室、大堂改用高档石材精装修；标准层电梯前室豪华装修；三层以下商业部分外墙用干挂石材及幕墙玻璃进行装饰；窗户改用断桥隔热铝合金窗，进户门采用“星月神”品牌。为提升宜居品质的生活小区，方便业主的户外活动和休闲，又追加投资打造小区园林景观。由于上述设计变更，导致工程迟延完工，陆续于2012年11月16日至2013年1月9日五方认证竣工验收合格，之后，被告于2013年3月16日领取钥匙，办理了入住手续。我公司持工程验收资料至房产局办理了房产证，并发放给住户。工程完工时，由于我公司是首次开发房地产，欠缺经验，未按乌鲁木齐行业惯例安装临时性简易分户电表，待电业局验收时再安装正式电表，而是采取分户电表暂不安装，电费由我公司承担的方式，致使2014年元月13日，因未安装分户电表，市建委发文要求重新组织竣工验收。2014年2月28日，电业局单项电力验收完成，市建委再次发文，同意以电力单项验收做为补充验收，无需重新组织竣工验收。期间，被告方以我公司未通过房屋竣工验收为由，要求我公司承担合同约定承担直至电力验收完成后的逾期交付违约责任。我公司因提高房屋品质导致工程未能按期交工，虽然于情有因，但依约定的确应承担逾期交付的违约责任，然而工程首次竣工完成且获得质监站监督认证后我公司通知业主入住并无过错，业主在入住时均查验了房屋，确定水、电可正常使用才办理领取钥匙入住手续，如房屋存在使用问题，或被告认为房屋尚不具备交付使用条件，则被告可以拒绝接收，被告方接收了房屋视为对房屋正常使用无争议。其次，房屋补充验收仅因为电表未安装，该瑕疵不影响房屋的安全，不影响房屋的占有、使用、收益。例如受住手续办理后，2014年2月28日前，小区已有数十家住户将房屋对外出租获取收益。综上，我公司认为，虽然依据市建委出具的乌建发（2014）542号文件，确定2014年2月28日为最终的竣工验收完成日，但竣工验收日期变更是因为未按图纸要求安装分户电表，不影响使用，事实上被告也入住并使用了房屋。从合同约定交付期到建委确认竣工验收期，法院已另案处理要求华凌房产承担逾期交付违约金，被告提前入住也应当承担房屋的合理使用费。故诉至法院，请求依法判决。被告杨逍辩称，请求按照法律规定判决。本案在审理中，原告向本院提供以下证据：一、乌鲁木齐市中级人民法院判决书一份，证明被告杨逍于2013年3月16日办理了入住，法定交付时间为2014年2月28日。被告对民事判决书的真实性认可，认为中级法院认定2014年2月28日作为最终验收时间。二、尊茂银都酒店管理公司华凌公寓客服中心出具的华凌国际公寓出租房统计表三张，证明被告的房屋是可以正常使用的，可以对外出租。被告质证认为确实有出租的，但有部分人是实实在在居住的，不能拿出租的标准来衡量居住的人。二、评估报告一份，证明被告应当向原告支付自办理入住之日至2014年2月28日之间的使用费，使用费标准为：0.76元/平方米·日的事实。被告质证后认为其是实际居住的，并不是出租。经审理查明，原告与被告签订商品房预售合同，约定被告购买原告开发建设的水磨沟区南湖北路东二巷188号南湖高层小区B区12栋2单元1101号房屋，面积为141.77平方米；出卖人应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如房屋提前具备交付条件，以出卖人公告时间为准。出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，被告按约交纳了争议房屋相应房款及税费,被告于2013年3月16日办理了入住手续。原告在收到建设工程竣工报告后，组织勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位进行了竣工验收。就华凌国际公寓项目是否通过竣工验收备案、是否达到交付使用的问题，部分业主向政府相关部门进行投诉信访。2014年1月13日，乌鲁木齐市建委向原告出具了乌建发【2014】12号文件《关于华凌国际公寓9-13号楼项目重新组织竣工验收的通知》，该通知决定华凌公寓9-13号楼项目停止使用，待整改完毕后，需重新组织竣工验收、备案。2014年11月11日，乌鲁木齐市建委向自治区住房和城乡建设厅（以下简称区建设厅）出具乌建发【2014】542号文件，建议：因华凌公寓小区当时组织验收时未按图纸要求安装分户电表成为重新组织竣工验收的主要原因，2014年2月28日，通过了电业局的验收，其他相关质量问题也整改完毕，因此将之前已验收部分不再重新组织验收，单独将分户电表的分项部分验收结果作为重新组织竣工验收完成的依据。2014年11月12日自治区建设厅出具新建回复【2014】177号复函，同意乌鲁木齐市建委的处理意见。本案被告曾以本案原告未按合同约定，在2012年10月1日前向本案被告交付验收合格的涉案房屋为由，将本案原告诉至本院，要求本案原告华凌房产公司偿付本案被告逾期交房违约金。一、二审法院支持了本案被告的诉讼请求。在庭审中，原告提交了新疆钧天价格评估有限公司作出的新钧价估字（2015）1133号价格鉴定意见书，证明位于华凌国际公寓一期的房屋（毛坯）每日每平方米的房屋使用费为人民币0.76元。本院认为，原、被告双方签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，当事人均应按照诚实信用的原则履行各自的义务。本案争议焦点是：原告要求被告给付房屋使用费的诉讼请求能否成立。涉案的房屋已经过五方验收并在建设主管部门进行了备案，即相关行政部门已认可涉案房屋具备了交付条件，后因乌鲁木齐市建委以未安装分户电表为由，通知决定华凌国际公寓9-13号楼项目停止使用，待整改完毕后，重新组织竣工验收、备案。后该委向自治区建设厅请示，主要内容为，因华凌公寓小区当时组织验收时未按图纸要求安装分户电表成为重新组织竣工验收的主要原因，2014年2月28日分户电表通过了电业局的验收，其他相关质量问题也已整改完毕，故建议将之前已验收部分不再重新组织验收，单独将分户电表的分项部分验收结果作为重新组织竣工验收完成的依据，自治区建设厅复函同意。据此，人民法院判决确认了华凌房产公司承担逾期交房违约金的截止时间，华凌房产公司已经按照生效判决承担了相应的逾期交房的违约金。本院认为，鉴于被告在2014年2月28日前使用涉案房屋的客观事实存在，依据《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，并考虑到涉案房屋交付原告后，存在分户电表未安装的事实，而评估部门评估的结果是以完全无瑕疵房屋使用费为依据，据此，本院根据查明的事实，参照评估部门作出的房屋使用费标准的20%酌情确定被告向原告支付7520.61元为宜。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：被告杨逍给付原告新疆华凌房地产开发有限公司房屋使用费7520.61元【0.76元×349天×141.77平方米×20%（2013年3月16日至2014年2月28日）】。以上被告应支付原告款项7520.61元，被告须在本判决生效后后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案争议标的19791.09元，给付金额7520.61元，占争议标的的38%，案件受理费147.39元（原告已预交），减半收取73.7元，由被告负担38%即28元，原告负担62%即45.7元，余款73.69元由本院退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（如在本判决上诉期届满后，七日内未预交二审案件受理费，按自动放弃上诉处理）。审判员  莫文静二〇一七年四月十九日书记员  王 涛