湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书(2017)湘1126民初99号原告：湖南省基准房地产服务有限公司。所在地：长沙市岳麓区西湖街道龙王港社区麓山名园小区E区**#—**#栋***房。法定代表人：祖国良，该公司总经理。被告：宁远县永新房地产开发有限责任公司。所在地：宁远县舜陵街道九嶷南路***号。法定代表人：樊永清，该公司董事长。委托诉讼代理人：何明辉，湖南铭慧律师事务所律师(特别授权代理)。委托诉讼代理人：欧阳旭，湖南铭慧律师事务所律师。原告湖南省基准房地产服务有限公司(以下简称基准公司)诉被告宁远县永新房地产开发有限责任公司(以下简称永新公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告基准公司的法定代表人祖国良与被告永新公司的委托诉讼代理人何明辉、欧阳旭到庭参加诉讼，永新公司的法定代表人樊永清经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告基准公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告永新公司支付原告基准公司销售代理宁远税苑小区相关策划销售代理费共计200000元；2、本案诉讼费由被告永新公司负担。事实及理由：原、被告从2009年元月即开始长期合作关系，先后代理销售了被告开发建设的南大门商业广场、永新时代大厦等项目，均取得了很好的销售和招商业绩。但在双方履行合作的过程中，被告永新公司一直就有拖欠支付预支款、无故拖欠销售提成的不良现象和不守信用的恶劣记录。但为了维护公司业务，原告一直忍气吞声，尽心尽力。2010年12月开始，宁远县税苑小区安居工程面向社会招标，原告作为被告的合作伙伴和已经事先约定好的将来的项目销售代理公司，全程策划参与了整个项目的招标工作，制作标书、参加竞标大会、撰写法人代表竞标演讲稿等，最后取得了竞标成功。2011年7月29日，原告与被告签订《宁远税苑小区营销策划与销售代理委托合同》，全权代理销售被告开发建设的宁远税苑小区。合同约定：被告委托原告对本项目进行全程营销策划及销售代理，时间自2011年8月1日至2012年12月31日，原告的策划代理费计算标准为：本项目已售物业销售合同总金额的1．5％。原告根据合同进场后履行自己的义务，截止2012年8月，被告开发的税苑小区销售金额达95887966元。正因为销售情况太好，被告觉得要支付如此多的销售代理费划不来，不愿支付，因此产生纠纷。被告不承认与原告之间有过合作关系，先后将原告所有销售人员全部赶走。特提起诉讼，请依法判决。被告永新公司辩称，一，原、被告从未签订《宁远税苑小区营销策划与销售代理委托合同》，从该合同本身来看，合同上虽然加盖了被告的印章，但没有被告方任何人的签名，怀疑原告是利用工作之便偷盖的印章；二、原告的法定代表人祖国良在税苑小区工作的时间不足一个月，双方只存在雇佣关系，不存在营销策划与销售代理委托合同关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对原告提供的1号至4号证据，被告质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：原告提供的5号证据中，第1组证据《宁远税苑小区营销策划与销售代理委托合同》，被告异议认为该合同公章虽然真实，但被告法定代表人不知有这份合同存在，被告法定代表人没签字，被告在以往与祖国良的合作中均在合同上签字确认，这份合同单盖公章不签字不合情理，因此，该份合同是虚假合同，请求不予采信。本院认为该证据符合证据客观性、合法性、关联性，本院予以采信。理由如下：A、被告承认公章真实，《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一条、第五条的规定，签字或盖章是选择关系，意味着要么签字，要么盖章，要么签字盖章同时具备，这三种情况对于合同成立的意义是相同的；B、被告亦承认原告法定代表人祖国良确曾在税苑小区为其工作过一段时间，虽然双方对祖国良在税苑小区项目工作的时间及内容陈述不一，但从原告提供的其他一系列证据来看，祖国良在税苑小区的工作时间应至2012年5月15日，期间祖国良履行了部分合同义务，如协助樊永清对房屋定价、户型设计、招聘销售人员、现场销售执行、广告推送、制作认购协议书等；C、同时，如果永新公司只是与祖国良成立聘用关系，那么永新公司应当在员工工资表中对祖国良登记造册发放工资。被告对第2组、第5组证据真实性无异议，本院予以采信：第3组证据经被告会计李嶷红确认客观、真实，本院予以采信：第4组证据虽为复印件，但能够与第2组证据上的姓名、日期、房号相印证，本院予以采信；第6组证据中被告承认其中房屋定价草稿、税苑小区初步设计草图的确出自樊永清之手，税苑小区认购协议曾由祖国良起草再由樊永清修改，对其余证据樊永清质证认为其余证据都是打印材料，不能证明这些工作是祖国良承办或由其作出了贡献，本院对被告承认的房屋定价草稿、税苑小区设计草图、税苑小区认购协议予以采信，其余证据不能证明这些工作是祖国良承办或由其作出了贡献，只能证明祖国良对该项工作知情，本院对其余证据不予采信；被告对第7、8、9组证据异议认为这些资料在公司电脑中都有存盘，不能证明这些工作是祖国良承担或作出了贡献，本院采纳被告的质证意见，对第7、8、9组证据不予采信；第10组证据中网站广告推送经查看原告的邮件发送记录(zugu01118~163．com,密码XXXXXX，2012年4月17日、5月15日)确为祖国良发送的邮件，本院予以采信，其余证据与本案无关，本院不予采信；第11组证据中与樊永清的对话录音虽然真实，但与本案无关，本院不予采信，与欧忠保的对话录音，欧忠保予以否认，且即使真实与本案也无关联，本院不予采信，与刘秀英、蒋衡的对话录音，无法核实，本院不予采信，短信内容客观真实，与本案相关，本院予以采信；与周勤素、伍祝英的对话录音是真实的，与本案相关，本院予以采信；被告对第13、14、15组证据无异议，本院予以采信；第16组证据虽是复印件，但刘秀英、伍琪、欧婷确担任税苑小区销售员，本院予以采信。原告对被告提供的1、2、3号证据真实性无异议，本院予以采信；4号证据证人没有出庭作证，且证明系打印件，证明内容书写模式相同，本院不予以采信。5号证据经核对属实，本院予以采信。根据以上采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认以下案件事实：自2009年元月始，祖国良以新地产策划机构名义与被告的法定代表人樊永清即开始合作关系，祖国良为樊永清代理销售了南大门商业广场、永新时代大厦等商品房。2012年8月27日，双方就永新时代大厦账目进行了结算，双方账目已结清，结算时祖国良就其代收客户手续费作了说明附注代收清单，并将代收手续费用及预支费用与代理费用进行了抵扣。2010年12月，被告永新公司参与税苑小区的竞标，祖国良尚在永新公司从事销售代理工作，工作之余亦为税苑小区项目协助樊永清。2011年5月25日祖国良成立长沙市岳麓区基准房地产咨询有限公司，并担任总经理。2011年7月29日，长沙市岳麓区基准房地产咨询有限公司作为乙方与被告永新公司作为甲方签订《税苑小区营销策划与销售代理委托合同》，合同第3页双方当事人法定代表人均未签字，只加盖了原、被告的公司公章，合同页面边缘加盖两公司公章。合同约定：“二、委托工作内容：……本项目周边类似楼盘的市场调查、本项目的市场定位、本项目的产品设计(修改)建议、本项目的营销策划(含价格体系及销控方案)、本项目的广告推广、宣传发布及进行本项目的现场销售执行；四、委托费的计算标准：本项目已售物业销售合同总金额的1．5％(此费用包括策划费用、销售人员工资等营销过程中的管理费用，不包括广告费，广告费由甲方负责)；本项目商业部分如果招商，则招商佣金为：凡乙方成功引进租户(已签订合同并按合同支付相关费用，且已进场装修，视为招商成功),甲方向乙方支付一个月的租金作为招商代理费；五、代理费支付方式：1、工资垫付：乙方进场后，甲方先行垫付乙方销售人员工资和办公费用(每月预支额不低于壹万元整)，此费用在后期结算销售代理费中按实扣减；2、代理费结算：项目销售结束，甲方即按乙方已售物业销售合同总金额的1．5％向乙方支付相应代理费。代理费结算依据以合同销售额为准，凡已签订合同并已交清首付款，且客户所有按揭资料全部到位，视乙方销售成功，即按已签合同销售总额列入目标结算范围。六、(一)甲方权利、义务：1、保证本项目开发、销售的合法性，办理“五证”，并负责竣工后购买本物业的客户交房入住、物业管理等工作；2、按合同规定及时向乙方支付代理费；3、提供乙方现场销售执行的办公环境硬件和运行维护费：如办公场地、办公家俱、客户接待桌椅、空调、电脑、打印机、饮水机等办公用品及打印纸、墨盒、纯净水、一次性水杯等办公耗材。(二)乙方权利、义务：1、负责成立该项目营销策划及销售部门，按照委托工作内容向甲方提供相关报告、方案及现场销售执行；2、负责制定本项目现场的日常管理，负责客户接待、签约、成交等合同签定前、后的销售工作：3、制定本项目的各种销售资料(如广告、楼书、单张、户型图、认购须知、按揭须知、认购协议书、销售合同等)，报甲方批准后执行(所有制作费用均由甲方负责)；4、负责本项目销售人员、策划人员的工资、提成、奖励、福利、服装等费用。七、其他方面的约定：1、乙方在现场销售执行过程中，按合同规定及双方确定的价格与合同条款填写销售合同，交由甲方指定授权的专人审核并签字盖章。甲方负责接受客户各类房款、契约盖章、客户催款、银行按揭、产权办理等工作，所有房款及定金须由甲方专门收取，乙方不得收取客户的任何款项。2、甲方或乙方人员均可介绍客户购买本项目但须由乙方统一管理，乙方指定专人负责接待、洽谈、签约及进行售后服务。甲方介绍其领导、朋友、亲戚等客户购买本项目，凡销售成功的，一律视为乙方销售业绩，均按合同销售总额列入目标结算范围，结算销售代理费用。3、乙方根据本项目不同销售时期的特点和计划，提出阶段性优惠方案，包括价格的优惠、节假日优惠、大客户优惠、综合品质(楼层、位置、朝向)劣势物业的优惠等，优惠方案由乙方提出计划，经甲方认可后由乙方统一执行、管理。4、乙方在销售执行过程中，以甲方签字认可的内容对客户进行承诺。八、1、在本合同期内，甲方不得再另行委托第三方或自行销售上述该项目，否则甲方仍须按照本项目实际销售额全额支付乙方代理费。……十、本合同一式肆份，双方各执贰份，具有同等法律效力，自双方盖章之日起生效。”合同签订后，祖国良在税苑小区工作至2012年5月15日，期间祖国良履行了部分合同义务，如协助樊永清对房屋定价、户型设计、招聘销售人员、现场销售执行、布置售楼部、广告推送、制作认购协议书等。税苑小区于2011年8月8日开始售楼预订，共预订280户，售楼员的工资、提成均由被告负担。2012年2月19日，祖国良向被告写下一张领条：“今领到宁远县永新房地产公司支付销售工资，合计人民币大写金额伍仟元整(已结清)￥5000元。领款人单位：长沙新地产策划机构，领款人：祖国良”。2013年12月27日，被告就税苑小区建设取得商品房预售许可证。双方为代理费协商未果，长沙市岳麓区基准房地产咨询有限公司于2013年9月2日向本院提起诉讼，本院于2014年10月22日依法判决后，长沙市岳麓区基准房地产咨询有限公司不服，上诉至湖南省永州市中级人民法院。湖南省永州市中级人民法院于2015年3月31日作出(2015)永中法民一终字第52号民事裁定：一、撤销湖南省宁远县人民法院(2013)宁法民二初字第239号民事判决；二、本案发回湖南省宁远县人民法院重审。本院依法另行由审判员奉丽担任审判长，与审判员谢钟银、人民陪审员蔡万成组成合议庭，由代理书记员曾世雄担任庭审记录，于2015年8月5日在本院公开开庭进行了审理。并于2016年1月27日作出（2013）宁法民二重初字第239号民事判决，长沙市岳麓区基准房地产咨询有限公司不服，上诉至湖南省永州市中级人民法院。湖南省永州市中级人民法院于2016年6月30日作出(2016)湘11民终1019号民事裁定，裁定如下：一、撤销湖南省宁远县人民法院（2013）宁法民二重初字第239号民事判决；二、驳回上诉人长沙市岳麓区基准房地产咨询有限公司的起诉。另查明，长沙市岳麓区基准房地产咨询有限公司成立于2011年5月12日，2014年3月11日变更为湖南省基准房地产服务有限公司，长沙市岳麓区基准房地产咨询有限公司于2014年3月11日已经注销。本院认为，本案的案由为商品房委托代理销售合同纠纷。鉴于长沙市岳麓区基准房地产咨询有限公司于2014年3月11日已经注销，长沙市岳麓区基准房地产咨询有限公司已变更为湖南省基准房地产服务有限公司，故长沙市岳麓区基准房地产咨询有限公司所享有的权利和应承担的义务应由原告湖南省基准房地产服务有限公司继受。双方争执的焦点主要是原、被告之间是否成立委托合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第396条的规定“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”，第405条“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬”。即双方成立委托合同之后，受托人还应当为委托人处理委托事宜，受托人完成委托事宜，委托人有义务支付相应报酬。从庭审查明的事实及庭后核实的情况看，虽然被告法定代表人没有在合同上签字，但公章客观真实，原告提供的税苑小区的销售统计表及2012年7月、8月的收支明细均客观、真实，销售人员登记的客户信息亦真实，甚至被告法定代表人对税苑小区规划、设想、房屋定价的手稿，全部真实，原告提供的刘秀英、伍琪、欧婷的求职应聘表，2012年4月17日、5月15日原告与楼市网站邮件往来内容，更直观地说明祖国良以长沙基准房地产咨询有限公司名义为被告招聘销售人员及进行广告推送，其工作内容并不是被告强调的仅仅只做了简单的协助工作及工作时间只有十多天，且被告也没有提供证据证明讼争合同及证据是原告通过非法途径获取。本院认为双方就税苑小区的房屋营销策划及委托代理销售合同成立，该合同内容是双方真实意思表示，其内容没有违反法律禁止性规定，为有效合同。但原告未能就其代理销售的销售金额提供证据予以证实，亦未能就其预收订房订金总额提供证据予以证实，本院对其请求按合同约定给付代理费的诉讼请求不予支持。鉴于原告确曾为税苑小区开发建设及楼盘营销作出过一定的贡献，樊永清及其合伙人欧忠保亦承认当初的想法是按五千元每月给付祖国良工资，且祖国良于2012年2月19日到被告处领取过5000元工资，本院支持原告从2011年8月至2012年5月期间的报酬45000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零五规定，判决如下：由被告宁远县永新房地产开发有限责任公司在本判决发生法律效力后3日内给付原告湖南省基准房地产服务有限公司报酬人民币45000元。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告宁远县永新房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  肖广文人民陪审员  谢冒仔人民陪审员  欧利红二〇一七年四月十四日代理书记员  蔡昌佑附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。