山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁1083民初2945号原告斯卫（SZUWEI),女，1957年4月18日出生，美国国籍。委托代理人张辉，山东履泰律师事务所律师。被告乳山祥隆房地产开发有限公司。住所地：山东省威海市乳山市区商业街东首。法定代表人孙洪军，董事长。委托代理人刑京科，山东闻远律师事务所律师。被告乳山市兴东房地产开发有限责任公司。住所地：山东省威海市乳山市区东内环路。法定代表人单风珍，经理。委托代理人倪乐训，乳山信誉法律服务所工作人员。原告斯卫诉被告乳山祥隆房地产开发有限公司（以下简称“乳山祥隆房地产公司”）、乳山市兴东房地产开发有限责任公司（以下简称“乳山兴东房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告斯卫委托代理人张辉、被告乳山祥隆房地产公司委托代理人刑京科、被告乳山兴东房地产公司委托代理人倪乐训到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告斯卫诉称，2009年9月26日，原、被告签订商品房买卖合同，根据合同约定，被告应在2010年5月1日将经过验收合格的商品房交付原告，并应在商品房交付使用后90日内为原告办理有关权属登记，如不能在规定期限内交付房屋，办理房地产权属证书的，原告有权解除购房合同，要求被告退房并向原告支付违约金。合同同时约定，被告为原告购买的房屋进行精装修。但合同签订后，被告没有按照约定按时交付房屋并办理权属证明，同时，被告的装修也达不到合同约定的要求。2011年9月10日，经协商被告同意原告退房，原告按照被告要求将所有购房发票等单据返还给被告，但此后原告多次联系被告及有关政府部门商定退款事宜，被告均以种种理由拒绝，被告的这种违法行为严重侵犯了原告的合法权益。为保障原告的合法权益不受侵犯，现诉至法院，要求：一、解除原、被告签订的商品房买卖合同；二、二被告连带返还原告购房款人民币450925元并按照银行同期贷款利率1.3倍的标准自2011年9月10日起向原告支付逾期退款违约金；三、诉讼费用由被告承担。被告乳山祥隆房地产公司辩称，不同意退房，房屋已经符合交付条件。被告乳山兴东房地产公司辩称，合同的出卖人虽然是二被告，但在房屋出售过程中，我方并不知情，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2009年9月26日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告斯卫购买二被告开发的祥隆花园小区第17幢8单元1959号房屋，建筑面积为83.75㎡，单价为人民币5980元/㎡，总金额为人民币500825元。合同第六条付款方式及期限约定“买受人按下列第2种方式按期付款：。2、分期付款签合同时付定金叁万元整（￥30000.00），于2009年10月10日前付柒万零捌佰贰拾伍元整（￥70825.00），余款肆拾万元整（￥400000.00）在2009年10月30日前一次性付清。”。合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2010年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；。”。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.02%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”。合同第十一条交接约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担、由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（空白）”。合同第二十四条约定，本合同自双方签订之日起生效。原告斯卫在合同买受人处签名、捺印，被告乳山祥隆房地产公司、乳山兴东房地产公司在合同出卖人处均加盖公司合同专用章。合同签订当日，原告斯卫向被告乳山祥隆房地产公司交纳购房定金人民币30000元，被告乳山祥隆房地产公司向其出具收款据一份。原告斯卫另于2009年10月11日向被告乳山祥隆房地产公司交纳购房款人民币70825元、于2009年10月18日向被告乳山祥隆房地产公司交纳购房款人民币20000元、于2009年11月7日向被告乳山祥隆房地产公司交纳购房款人民币330100元，被告乳山祥隆房地产公司向其出具加盖公司发票专用章的房地产企业预收款收据三份。另查，2010年5月份，原告斯卫收到被告乳山祥隆房地产公司的接房通知书。2010年10月份，原告斯卫来乳山验收交接房屋。现原告斯卫称其在验收交接房屋时因房屋质量存在问题且无验收合格证故未接收房屋并出具退房申请。被告乳山祥隆房地产公司抗辩主张涉案房屋验收交接时已经符合交付条件且可以办理产权转移登记，其已在验收交接房屋时向原告斯卫出具涉案房屋经验收合格的证明及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。原告斯卫对被告乳山祥隆房地产的上述抗辩主张提出异议，被告乳山祥隆房地产公司也未提交相关证据证实其抗辩主张。2010年11月8日，被告乳山祥隆房地产公司取得祥隆花园17#商品住宅楼、商业设施及防空地下室工程的威海市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证，编号为2010036。2011年9月10日，被告乳山祥隆房地产公司售楼处工作人员李素香向原告斯卫出具加盖公司合同专用章的收条，载明“收条今收到SZUWEI的购房预收款收据五张，交付财务申请退房（附退房申请），如经领导审核批准后，退款打入业主指定账户后此收条作废。（注金额为肆拾伍万零玖佰贰拾伍元整）”。原告斯卫向被告乳山祥隆房地产公司出具的退房申请中载明其于2010年5月份收到接房申请后于2010年10月2日前来接房，但房屋不仅装修有问题且尤姓经理告知没有验收合格证等必须文件，故其当场书写一份退房申请书并交给尤姓经理，后其再次来商谈退房事宜并在该退房申请书中注明退款账号及联系电话。经对退房申请进行质证，被告乳山兴东房地产公司未提出异议，被告乳山祥隆房地产公司对真实性无异议，但抗辩称内容系原告自述。被告乳山祥隆房地产公司在收到该退房申请后未提出书面异议，亦未向人民法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力。本案经调解无效。上述事实有原、被告陈述、商品房买卖合同、收款据复印件、房地产企业预收款收据复印件、退房申请书复印件、收条、竣工验收备案证等在案为证。本院认为，原告斯卫与被告乳山祥隆房地产公司、乳山兴东房地产公司签订的商品房买卖合同是合同双方当事人在自愿的基础上签订的，系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。原、被告均应遵守诚实信用原则并严格按合同约定履行义务。原告斯卫现已交纳购房款总额的90%，因商品房买卖合同约定的买受人义务的主要部分已经履行，故二被告应当按商品房买卖合同约定的交房时间将符合约定交付条件的商品房交付使用。本案争议的焦点问题是原、被告签订的商品房买卖合同是否应当予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同约定二被告应当于2010年5月1日前将经验收合格的商品房交付使用，另约定逾期交房超过60日后，原告有权解除合同。虽然被告乳山祥隆房地产公司已于2010年5月份书面通知原告办理商品房验收交接手续，但是其直到2010年11月8日才取得涉案房屋的竣工验收备案证，故被告乳山祥隆房地产公司抗辩主张的已在原告斯卫于2010年10月2日验收交接房屋时出具房屋验收合格的证明文件，与事实不符，本院不予支持。截至商品房买卖合同所约定的交付截止时间的第60日即2010年6月30日，涉案商品房仍未经验收合格，商品房买卖合同所约定的解除条件已经成就，原告斯卫作为解除权人有权行使解除权要求解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同中并未约定逾期交房解除权的行使期限，二被告作为不享有解除权的逾期交房违约方也未催告原告斯卫行使解除权，故原告斯卫的解除权应当在解除权发生之日（即2010年7月1日）起一年内行使。原告斯卫在其于2011年9月11日向被告乳山祥隆房地产公司出具的退房申请中注明其在2010年10月2日验收交接房屋时已因房屋质量问题及无验收合格证而出具退房申请书，被告乳山祥隆房地产公司在收取该退房申请书后既未对载明的内容提出书面异议，也未向人民法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力，应视为原告斯卫在解除权行使期限内即2010年10月2日已经向被告乳山祥隆房地产公司提出了解除合同的主张。综上，原告斯卫要求解除与二被告签订的商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同解除后，二被告应当共同返还原告斯卫购房款人民币450925元并赔偿损失。按原、被告签订的商品房买卖合同中约定的买受人解除合同时应由出卖人承担的逾期交房违约金的计算标准，二被告应当共同给付原告斯卫违约金人民币90.185元（人民币450925元×0.02%）。因原告斯卫未提交相关证据证实其损失的范围或大小，故其损失应为被告乳山祥隆房地产公司自2009年11月7日起占用其购房款人民币450925元期间按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。原、被告签订的商品房买卖合同所约定的违约金明显低于因二被告的违约行为给原告斯卫造成的损失，现原告斯卫主张自2011年9月10日起算其违约金，故原告斯卫所主张的违约金应自2011年9月10日起按中国人民银行同期贷款利率计算至给付之日止。原告斯卫主张按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下：解除原告斯卫与被告乳山祥隆房地产开发有限公司、乳山市兴东房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同；被告乳山祥隆房地产开发有限公司、乳山市兴东房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内共同返还原告斯卫购房款人民币450925元；被告乳山祥隆房地产开发有限公司、乳山市兴东房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告斯卫违约金（以人民币450925元为基数，自2011年9月11日起按中国人民银行同期贷款利率计算至给付之日止）；驳回原告斯卫多诉部分诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8064元，由被告乳山祥隆房地产开发有限公司、乳山市兴东房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  孙文星人民陪审员  宋吉波人民陪审员  张胜夕二〇一七年四月二十七日书 记 员  宋玉静