河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）信中法民终字第1108号上诉人（原审原告、原审反诉被告）陈建新，男，汉族，1953年3月15日生。上诉人（原审原告、原审反诉被告）张新芳，女，汉族，1956年8月20日生。系陈建新之妻。上诉人陈建新、张新芳委托代理人李兰友，系淮滨县148法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告、原审反诉原告）樊新民，男，汉族，1963年12月14日生。上诉人陈建新、张新芳因与上诉人樊新民房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省淮滨县人民法院（2014）淮民初字第1072号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈建新、张新芳，上诉人樊新民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：陈建新与樊新民之妻陈某甲（已故）系兄妹关系。2007年2月4日，在陈建新、张新芳不在场的情况下，由陈建新的弟弟陈某乙出面制作房屋买卖协议书，后陈建新在协议书上按指印，双方均认可该协议书的真实性。该协议约定“陈建新、张新芳将其在某某地的房屋一处转让给樊新民、陈某甲，协议价格为肆万叁仟元整，转让期间樊新民、陈某甲首付款贰万叁仟元整，等陈建新、张新芳搬迁移交期间付另外贰万元结清。此房在陈建新、张新芳新房建好后搬迁归属与樊新民、陈某甲，在双方同意的情况下，首付款交付期间，把房屋产权证、房屋使用证作为抵押放在陈建新、张新芳长子陈金峰处作为保管，等后期贰万元付清后方可转到樊新民、陈某甲名下”。后原告陈建新、张新芳（反诉被告）将房屋交付使用，被告樊新民（反诉原告）于2009年10月入住该房屋。陈建新曾以租赁合同起诉樊新民，后于2013年7月26日申请撤回起诉，于2013年9月9日以买卖合同的案由起诉。土地使用证，房产证在原告陈建新、张新芳（反诉被告）处，房屋未办理过户，房产证上记载的所有权人是陈建新，被告樊新民（反诉原告）未能提供其已支付全部购房屋款的证据。原审认为，陈建新、张新芳与樊新民双方签订的房屋买卖协议，系双方当事人真实意义表示，符合法律规定，该协议是合法有效的合同，双方当事人应当按照协议约定履行各自义务。原告陈建新、张新芳（反诉被告）已经将房屋交付给被告樊新民（反诉原告）使用，履行了房屋买卖协议的部分义务。根据双方房屋买卖协议约定：应由樊新民先支付首付款23000元，在陈建新、张新芳搬迁移交期间付另外20000元结清，首付款交付期间，把房屋产权证、房屋使用证作为抵押放在陈建新、张新芳长子陈金峰处作为保管，等后期贰万元付清后方可转到樊新民、陈某甲名下。被告樊新民于2009年10月入住该房屋至今，樊新民虽未能提供付款收条，但双方系亲戚关系，樊新民主张已经支付首付款23000元，符合合同约定及交易习惯，本院予以认可。原告陈建新、张新芳与被告樊新民已经部分履行合同，应当保护交易的安全与稳定，该协议为合法有效合同，应予以确认。对原告陈建新、张新芳（反诉被告）解除合同的诉讼请求，本院不予支持。被告樊新民（反诉原告）要求确认合同有效的诉讼请求，本院予以支持。樊新民（反诉原告）要求原告陈建新为其办理房屋过户手续的诉讼请求，因被告樊新民（反诉原告）未能提供证据证明其已经履行了房屋买卖协议中约定的房屋移交期间应付款20000元的义务，对樊新民（反诉原告）该项诉求，本院不予支持，可待合同履行完毕后，再另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：一、驳回原告陈建新、张新芳（反诉被告）的诉讼请求。二、原告陈建新、张新芳（反诉被告）与被告樊新民（反诉原告）签订的房屋买卖协议有效。三、驳回被告樊新民（反诉原告）的其他反诉请求。案件受理费200元，由陈建新、樊新民各负担100元。上诉人陈建新、张新芳不服原审判决向本院提起上诉称：1、樊新民未履行合同约定的付款义务，应依法解除合同。上诉人陈建新、张新芳与樊新民之间的买卖合同执笔人王某某证实，首付款23600元在合同写好吃了饭后，他未见到樊新民家属付款；而樊新民庭审中说，他家属付了此款。由此可见，樊新民未履行付款义务，应依据合同法有关规定解除合同。2、一审法院判决书中，在本院认为部分（第五页中间部分）也认定：被告樊新民未能提供证据证明其已履行了买卖协议中约定的付款20000元的义务……既然法院认定樊新民未履行付款义务，就应当依据合同法第九十四条有关规定，判决解除上诉人陈建新、张新芳与樊新民之间的房屋买卖合同，而法院却又判决驳回上诉人解除合同的诉求。《合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的，应当解除合同。樊新民不履行给付房款的义务，经无数次催要，至今不履行合同，请求二审法院查明事实依法判决撤销一审判决，改判解除合同。上诉人樊新民答辩称：陈建新、张新芳上诉理由不能成立，房款已经支付，合同应为有效合同。上诉人樊新民不服原审判决向本院提起上诉称：原审判决认定我与陈建新、张新芳所立房屋协议合法有效，并驳回陈建新、张新芳的诉讼请求是正确的，应予以维持。但是一审未认定剩余20000元购房款已付清是不准确的。因为：1、双方合同明确约定“陈建新、张新芳搬迁移交期间另外付20000元结清”。这个约定明确显示交房时必结清，早在2009年10月此房就已交给我入住，完全应该认定已付清房款，否则不会交房。2、证人孙某某直接证明，在交房前即2008年底，我已将款交还给陈建新，这与合同认定内容一致。由于双方是亲戚关系，没有直接打收条，但是从证据优势的原则来看，完全应该认定。原审判决对23600元的认定就是采用这个原则，但对后来的20000元却没有这样认定，显然不符合证据的原则。综上，请求二审法院改判确认上诉人樊新民已全部付清房款；改判陈建新、张新芳交付产权证并协助办理产权过户手续；本案一、二审诉讼费由陈建新、张新芳承担。上诉人陈建新、张新芳答辩称：房款没有给我，樊新民上诉理由不能成立。二审诉讼期间，上诉人陈建新、张新芳申请证人陈某乙出庭作证，意在证明上诉人樊新民没有支付购房款。上诉人陈建新、张新芳另提交6个借条的复印件，意在证明樊新民一家多次找其借钱，樊新民当时没有付房款的能力。上诉人樊新民对上述证据质证称：证人说的是谎言。我在外面打工一月一万多不会找他们借钱，陈某甲是我妻子，樊家建是我弟弟，我家属都不会写字，怎么可能写借条，樊家建借钱跟我没有关系。二审查明认定的事实与一审查明认定的事实基本一致。本院认为，上诉人陈建新、张新芳与被上诉人樊新民系亲戚关系，双方当事人对2007年2月4日签订的房屋买卖协议书的真实性均不存在异议。除此之外目前双方一致认可事实有，涉诉房屋房产证、土地使用证在上诉人陈建新、张新芳控制中，建筑许可证、城镇土地地籍调查申请表在上诉人樊新民控制中，涉诉房屋已经交付，无支付房款收据。经查，购房协议是双方当事人真实意思表示，为合法有效协议。本案争议的核心问题是，上诉人樊新民作为购房人是否依照协议约定支付了房款，支付房款的实际状况是否构成解除房屋买卖合同的必要条件。解决合同纠纷最基本的依据是合同约定的内容。本案合同从协议签订到付款完成均附有条件，每项行为完成应视为相应的条件成就。从协议约定内容“此房转让期间樊新民、陈某甲首付款：弍万叁仟元正，等陈建新、张新芳搬迁移交期间另外付弍万元结清”看，上诉人陈建新、张新芳搬迁移交房屋完成，视为上诉人樊新民履行了首付款义务，如此认定既与协议约定履行顺序一致，又符合亲戚之间交易数额不大的情况下一般不打收条的交易习惯，故一审认定上诉人樊新民首付款23000元已支付适当，本院予以确认。协议又约定“陈建新、张新芳经甲、乙双方同意的情况下，首付款交付期间，把房屋产权证、房屋使用证（实际应为土地使用证）作为抵押放在陈建新、张新芳长子陈金峰处作为保管，等后期弍万元付清后方可转到樊新民、陈某甲名下”，因目前房屋产权证、土地使用证尚在上诉人陈建新、张新芳控制中，应视为上诉人樊新民未付后期的20000元房款，上诉人樊新民关于已经付清后期20000元的理由不足，本院不予采纳。综上，在房屋买卖协议合法有效、房屋已经交付使用、房款已经大部分支付的情况下，不符合法律规定的合同解除条件，双方应当继续履行合同，上诉人陈建新、张新芳的上诉理由不足，上诉请求不予支持。因一审判决已经交代上诉人樊新民诉权，考虑维护判决的稳定性，对上诉人樊新民上诉请求本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈建新、张新芳承担50元，上诉人樊新民承担50元。本判决为终审判决。审 判 长  谭晓燕代理审判员  付 巍代理审判员  朱永超二〇一五年八月十四日书 记 员  陈 畅