新疆生产建设兵团第六师中级人民法院民 事 判 决 书（2016）兵06民终449号上诉人（原审被告）:五家渠卓越房地产开发有限公司，住所地：新疆五家渠市22区（街道东城社区）人民南路781号。法定代表人:曾国庆，公司经理。委托诉讼代理人:黄玲娟，公司法务部职员。被上诉人（原审原告）:雍万成，男，汉族，1971年6月18日出生，现役军人，住新疆乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人:朱冠琪，新疆衔锦律师事务所律师。上诉人五家渠卓越房地产开发有限公司（以下简称卓越公司）与被上诉人雍万成商品房销售合同纠纷一案,新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院于2016年5月15日作出（2016）兵0601民初410号民事判决，雍万成不服上诉至本院，本院于2016年8月15日作出（2016）兵06民终202号民事裁定，裁定撤销一审判决，发回重审。五家渠垦区人民法院重审后，于2016年10月20日作出（2016）兵0601民初1687号民事判决，卓越公司不服向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卓越公司的委托诉讼代理人黄玲娟，被上诉人雍万成的委托诉讼代理人朱冠琪到庭参加诉讼。本案现己审理终结。卓越公司上诉请求：1、请求撤销（2016）兵0601民初1687号民事判决，改判驳回雍万成一审的诉讼请求；2、本案诉讼费用由雍万成承担。事实与事由：一、一审判决无视合同约定，判决明显错误。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，涉案房屋早已实际交付给买受人雍万成，且质量符合交付标准，法院不应强行解除。一审法院认定涉案房屋存在地基下沉、地下室渗水等严重影响正常居住使用且无法修复的质量问题，无证据支持。房屋的地基基础与主体结构是否合格，属专业的工程问题，需要专业鉴定做出结论，为此双方在签订《商品房买卖合同》中明确约定：“双方对房屋质量产生争议的，买受人需要委托有工程质量检测资质的机构进行鉴定。”本案买受人主张房屋存在质量问题应当依据合同约定对房屋质量申请鉴定。一审法院对合同约定视而不见，未经鉴定径行认定房屋存在质量问题，严重影响正常居住，进而解除《商品房买卖合同》的依据严重不足；二、一审法院违背法律规定。法律规定已经交付的房屋存在质量问题暇疵的，可以通过正常的质保维修解决，而非解除合同，只有经专业鉴定认为房屋无法维修或经维修后仍无法解决质量问题且严重影响正常居住，才可解除合同。上诉人已经对涉案房屋在交付后出现的质量瑕疵进行了维修加固，并已维修完毕，符合居住条件，《商品房买卖合同》不应被解除；三、上诉人对被上诉人在银行以涉案房屋为抵押的按揭贷款1500000元承担连带还款责任，一审法院并未对此情况做出处理，上诉人合法权益无法得到保障；四、一审判决上诉人承担被上诉人的银行按揭利息、首付款利息、装修设计费、维修基金、物业费和电费等费用共计583631.02元，毫无事实及法律依据，这些费用属于被上诉人购买房屋应当支出的相关费用，与上诉人无关。雍万成答辩称：一审法院认定涉案房屋存在地基下沉和地下室渗水等严重质量问题，被上诉人无法正常居住是客观存在的事实，根据日常生活经验即可判断，无须专业鉴定机构进行鉴定，《商品房买卖合同》理应解除，上诉人理应赔偿由此造成的损失。一审判决正确，上诉人的上诉请求及事实理由均不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。雍万成向一审法院起诉请求：1、解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》；2、判令卓越公司返还购房款2156051元，并赔偿已付房款一倍的损失2156051元,退还收取的43121元维修基金；3、判令卓越公司赔偿契税、物业费、电费、银行利息、装修设计费等经济损失680363元；4、判令卓越公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年1月2日，雍万成与卓越公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：雍万成购买由卓越公司开发的恒大金碧天下项目中的第39幢102号别墅一栋，建筑面积304.5㎡，其中套内建筑面积277.74㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.61㎡；每平方米为7084元，总金额为2156051元；卓越公司应当在2013年12月30日前，将商品房验收合格并符合合同约定的商品房交付雍万成……；如卓越公司逾期交房不超过90日，则自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；如卓越公司逾期交房超过90日，则雍万成有权解除合同；卓越公司应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由卓越公司提供的资料报产权登记机关备案，如因卓越公司的责任，雍万成不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议的第十条执行，即双方同意以2013年12月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，卓越公司应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为雍万成办妥产权登记；雍万成应于2012年1月2日支付首付房款656051元，剩余房款1500000元须在2012年1月10前办理完毕银行按揭手续。合同签订当日，雍万成支付首付款656051元，向卓越公司交纳契税64682元、维修基金43121元、办证费用1575元。2012年1月13日，雍万成在交通银行新疆区分行乌鲁木齐市大西门支行以银行按揭贷款形式交纳剩余房款1500000元。2013年12月31日，雍万成办理入住手续，领取房屋钥匙、业主手册、装修手册等物品。2014年3月6日，卓越公司将雍万成所购的第39幢102号别墅房屋产权证办��至卓越公司名下。卓越公司交付房屋后，因房屋存在严重的地下室渗水、地基下沉等质量问题，雍万成一直无法居住使用。现卓越公司仍在对该房屋进行维护修建。截止起诉时，雍万成向金碧物业有限公司五家渠分公司交纳有线电视初装费1050元、物业费19855.6元，向乌鲁木齐九格陈设贸易有限公司支付装修设计费80000元，在五家渠供电所交纳电费300元。截止2016年10月份，雍万成已支付银行按揭贷款利息373047.42元。另查，卓越公司于2011年11月10日将雍万成所购第39幢102号别墅所属土地使用权设定抵押，期限自2011年11月10日至2013年11月9日，于2012年2月3日解除该土地使用权的抵押。卓越公司于2012年2月23日又将雍万成所购别墅所属土地使用权设定抵押，于2014年4月21日解除该土地使用权的抵押。一审法院认定上述事实的证据有，雍万成提交的《商品房买卖���同》及《补充协议》一份、购房款收据一份、契税发票一份、物业费收据二份、装修设计费发票一份、设计图纸一份、银行按揭流水账单一份、公证书一份、第六师国土资源局土地使用权抵押登记一份、卓越公司提交的收楼物品确认书一份、房产证一份以及双方当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，对当事人双方均具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中，卓越公司于2013年12月31日将房屋交付给雍万成，但因房屋存在严重的地下室漏水、地基下沉���质量问题，至今仍在进行维修，雍万成未能居住。故对雍万成要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。卓越公司辩称房屋不存在质量问题，不同意解除合同的理由与事实不符，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，雍万成已按约定将购房款2156051元全额支付给卓越公司，双方当事人之间商品房买卖合同解除后，卓越公司应当返还雍万成已交的房款，故对雍万成请求卓越公司返还购房款2156051元的诉讼请求，予以支持。因卓越公司的违约行为，导致双方签订的《商品房买卖合同》解除，卓越公司应当赔偿因此给雍万成造成的损失，恢复至雍万成如未签订该《商品房买卖合同》时的财产状态。雍万成的合理损失包括：契税64682元、维修基金43121元、办证费用1575元、有线电视初装费1050元、物业费19855.6元、设计费80000元、电费300元、银行按揭贷款利息373047.42元，共计583631.02元。故对雍万成请求卓越公司赔偿其经济损失583631.02元的诉讼请求，予以支持。雍万成认为卓越公司故意隐瞒已出售房屋所属土地使用权设定抵押事实，要求卓越公司赔偿已付房款一倍的损失2156051元。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供���假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”该条明确规定的是出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。而本案中，卓越公司确实对所售房屋所属的土地使用权进行过抵押，但并非对所售房屋进行过抵押。故在适用该条时，不应做扩张解释或类推适用，将故意隐瞒土地使用权已抵押的事实也包括在内。且卓越公司已于2014年4月21日对权利上瑕疵进行了涤除。在日常商品房买卖中，开发商将建设用地使用权向银行设定抵押，以获得贷款支持，在符合预售条件时又会预售商品房以回收资金支持后续开发，这一实务操作模式，既满足开发商融资需要，也不损害购房者及抵押权人利益的实现。综上，对雍万成���求卓越公司赔偿已付房款一倍的损失2156051元的请求，不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十三条规定，判决:一、解除雍万成与卓越公司之间签订的《商品房买卖合同》；二、卓越公司于判决生效后五日内返还雍万成购房款2156051元；三、卓越公司于判决生效后五日内赔偿雍万成经济损失583631.02元；四、驳回雍万成其他诉讼请求。案件受理费47049元，由雍万成负担21451.3元，卓越公司负担25597.7元。本院二审中，上诉人卓越公司于庭审结束后提交了一份“工程竣工验收表(GC-19)”，其上载明五家渠恒大金碧天下首期剩余别墅整改工程整改完毕，于2016年10月12日通过验收。欲证明被上诉人雍万成所购买的别墅，经上诉人维修加固完毕后经验收合格。被上诉人雍万成认为此份证据已过举证期限，不属于新的证据不予质证，人民法院应当不予采纳。本院认为，此份“工程竣工验收表”，仅有负责维修的施工单位相关部门及人员参加验收，并无设计、工程监理等单位参与，不符合工程竣工验收的有关规定，且已过举证期限，本院不予认定。二审期间，雍万成未提交证据。除一审法院查明的事实外，本院另查明，2012年1月2日双方当事人签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。《商品房买卖合同》第十六条约定：“买卖双方对交付商品房的质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失。”《合同补充协议》第七条3项中��定：“……买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。买受人主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得新疆维吾尔自治区有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。”2012年1月12日，雍万成、卓越公司与交通银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行签订了《个人房产抵押贷款合同》，雍万成向该行借款人民币1500000元，借款期限为29年，利率为6.4625‰，雍万成用涉案房屋作为抵押物，为该笔借款提供抵押担保，卓越公司自愿提供连带保证责任。2012年11月10日，建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位对涉案房��进行了验收，形成了《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》，结论为验收各项均满足有关规范、标准和设计要求。2013年11月19日，新疆兵团农六师公安局消防科对涉案房屋出具了《建筑工程竣工消防验收意见书》。2016年5月10日，卓越公司对涉案房屋进行了整改维修，至2016年10月12日维修完毕。本院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自已的义务。双方当事人在《商品房买卖合同》中约定“买卖双方对交付商品房的质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定。如鉴定结论为主体结构质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿���受人损失。”在《合同补充协议》中约定“买受人主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得新疆维吾尔自治区有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。”本案中，2012年11月10日，涉案房屋经五方验收合格，上诉人于2013年12月31日将房屋交付给被上诉人雍万成，履行了房屋交付义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程经验收合格后，方可交付使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”按照双方合同约定以及法律规定���房屋交付后买受人雍万成主张其购买的房屋存在质量问题，应当按照合同约定及法律规定向有资质的检测机构申请鉴定。虽然涉案房屋出现地基下沉、地下室渗水等质量问题，但该质量问题是否属于主体结构质量不合格、或严重影响正常居住使用，按照法律规定及合同约定都需要的鉴定机构进行鉴定才可得知。《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定：下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。雍万成既未按照合同约定以及法律��定对涉案房屋的质量申请鉴定，其主张也不属于免证事项，故雍万成认为经生活经验即可判断房屋存在严重的质量问题，无须专业鉴定机构进行鉴定，因而《商品房买卖合同》应当解除的理由，不能成立，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二项规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”双方当事人在《合同补充协议》中约定：“……买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。”本案涉案房屋���2013年12月31日交付后，上诉人卓越公司作为房屋的出卖方，在交付的房屋出现地基下沉，地下室渗水等质量问题时负有维修义务。卓越公司于2016年5月10日至10月12日对涉案房屋进行了整改加固，履行了维修义务，卓越公司对涉案房屋进行整改维修的行为符合法律规定及合同约定。买受人雍万成可以要求卓越公司承担维修责任，并赔偿由此造成的损失。但雍万成并没有按照法律规定和合同约定，主张卓越公司对房屋进行维修并赔偿由此造成的损失，而是主张解除《商品房买卖合同》，且雍万成没有证据证明涉案房屋的质量问题属于不可修复的问题，也没有证据证明经过维修加固后严重影响到房屋的结构安全和使用安全，仍然不能满足正常居住使用，故买受人雍万成请求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持;其相应的要求返还购房款及赔偿一倍房款、契税、物业费、电费、装修设计费等损失的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，上诉人的上诉理由，符合合同约定及法律规定，其上诉请求本院予以支持。一审法院适用法律错误，实体判决有误，应当纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百一十一条、第一百五十三条、第一百五十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2016）兵0601民初1687号民事判决；二、驳回被上诉人雍万成的诉讼请求。一审案件受理费47049元(被上诉人已预交)，二审案件受理费9636元、邮寄送达费88.80元(上诉人已预交)，合计56773.8元，由被上诉人雍万成负担。本判决为终审判决。审判长 赵 群审判员 慕新伟审判员 蔡咏梅二〇一七年三月二十四日书记员 张秀芹1