安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）弋民一初字第00317号 原告：芜湖市鑫隆置业有限责任公司，住所地：芜湖市弋江区利民路70号，组织机构代码：71999118-3。 法定代表人：姜碧琼，职务：总经理。 委托代理人：刘朝晖，安徽深蓝律师事务所律师。 委托代理人：倪俊，安徽深蓝律师事务所律师。 被告：芜湖金宇建设有限公司，住所地：芜湖市弋江区马塘新镇10号，组织机构代码：14978576-6。 法定代表人：王登荣，职务：总经理。 委托代理人：王文，安徽兴皖律师事务所律师。 原告芜湖市鑫隆置业有限责任公司诉被告芜湖金宇建设有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2011年12月21日立案受理，于2014年6月10日作出（2012）弋民一初字第00165号民事判决。原告芜湖市鑫隆置业有限责任公司对该判决不服，依法提起上诉。芜湖市中级人民法院经二审审理后以（2014）芜中民四终字第00238号民事裁定书裁定将本案发回重审。本院依法重新组成合议庭于2015年4月22日公开开庭进行了审理。原告芜湖市鑫隆置业责任有限公司的委托代理人刘朝晖、倪俊，被告芜湖金宇建设有限公司的委托代理人王文均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告芜湖市鑫隆置业有限责任公司诉称：2008年4月1日，原告与被告签订建设工程施工合同一份，同年4月18日双方又签订补充协议一份，约定原告将芜湖市春江绿岛住宅小区1#、2#、4#、5#、7#、10#的土建工程和水电安装工程发包给被告承建，约定工期为240天，从监理单位下达通知之日起算。之后，原告按照合同约定积极履行义务，但被告在接到开工令后，一直不能组织足够的工人进行施工，导致工程进度十分缓慢，实际竣工日期远远晚于合同规定的工期，被告承建的上述6幢楼房均逾期约600天左右，这不仅仅使原告多支出了近两年的人工工资和管理费用865704元，多支付监理费155000元。更为严重的是，因被告的工期拖延造成原告与购房户签订的商品房买卖合同延迟履行，原告为此需向购房户承担约定违约金1644144.69元，并使原告公司的商业信誉遭受严重损害。根据《补充协议书》第七条第2款之规定：“除根据上述规定相应顺延工期外，乙方未能按照本合同约定的工期竣工，乙方应向甲方承担违约责任，赔偿甲方因此产生的包括但不限于费用在内的直接损失和间接损失。”被告应赔偿其延期完工给原告造成的上述直接损失和间接损失共计2664848.69元。综上，故诉请判令：1、被告赔偿因延期完工造成的原告损失2664848.69元；2、由被告承担本案的全部诉讼费。 原告方为支持其诉讼请求及陈述事实和理由向本院提交证据如下：1、《建设工程施工合同》及补充协议各一份，证明原、被告之间的建设施工合同关系，双方合同约定的工期为240天；2、被告所承建的芜湖市春江绿岛住宅小区1#、2#、4#、5#、7#、10#开工令及上述各楼的竣工移交证书，证明被告未按照合同约定工期进行开工，移交给原告时均严重逾期，最多逾期600余天；3、上述六栋楼的工程监理月报、监理通知单、监理会议纪要复印件各一份，证明被告在施工过程中，未能组织足够的工人进行施工，怠于管理，且工程质量经反复整改均不能达标，导致进度十分缓慢，最终所建房屋延期交付系被告责任；4、监理会议复印件，证明监理单位特别为被告所施工的六栋楼质量问题开了会；5、2010年3月25日原告发给被告的《通知》一份，证明原告在2010年3月份向被告发出要求在2010年4月10日前竣工验收的通知；6、建设工程委托监理合同及补充协议复印件各一份，证明因被告违约导致原告多支出监理费155000元，另补充的监理协议系专门针对被告所承建的1#、4#、7#、10#号楼，并不包括其他楼，155000元系一次性所报的实价；7、原告公司日常开支、财务凭证复印件一组，证明因被告严重逾期完工导致原告公司增加开支865704元；8、原告单位2009年1月份至2011年6月份的工资支出费用及相关管理费用清单，证明因为被告逾期交房造成多出来的人员工资的支出；9、商品房买卖合同若干份、违约金收条、安徽省芜湖市中级人民法院（2012）芜中民一终字第1297、1298、1299、1300、1301、1302、1311、1312、1313、1314、1315、1323、1324、1325、1326、1327、1328、1336、1337、1338、1339、1340、1341、1349、1350、1351、1352、1353、1354、1362、1363、1364、1365、1366、1367、1375、1376、1377、1379、1380、1388、1389、1390、1391、1392、1393、1401、1402、1403、1404、1406、1414、1415、1416号民事判决书一组及支付给业主赔偿金额统计表、收条一组，证明因被告逾期未完工导致原告向购房户按购房款总额的日万分之一支付逾期交房违约金共计1644144.69（未通过诉讼赔偿763626.79元，通过诉讼赔偿880517.9元）的事实；10、2007年1月22日，原告与芜湖市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》、2007年10月8日向原告公司颁发了证号为芜国有（2007）第195号国有土地使用权证书、2009年4月27日芜湖市城乡建设委员会向原告颁发了所开发的“春江绿岛”项目的商品房预售许可证，证明本案原告合法取得了国有土地使用权的开发，并可在2009年4月27日以后对外销售所开发的“春江绿岛”项目的商品房；11、芜湖市城市房屋综合开发管理办公室出具的《证明》一份，证明原告公司自2007年所开发建设“春江绿岛”项目，至今该公司未开发其他房地产项目，所以之后支出的管理费用全部都是管理春江绿岛的费用；12、验收工程档案验收认定书二份及会议纪要，证明被告所施工的楼房没有通过验收，到2010年12月才通过验收，2#、5#楼到2011年5月份才通过验收，而被告以房屋土地性质等其他原因来掩盖其逾期交房的事实；13、出示1#、4#、7#、10#号楼在住建委的备案，证明因为被告逾期交房时间远远超于合同约定的交房期限，在2010年12月份才完成竣工验收，后面原告还要向相关部门履行备案手续及小区的配套手续才能交房，故导致逾期交房的损失应当由被告承担；14、出示芜湖中天工程咨询有限公司出具的《证明》，证明由原告公司开发的春江绿岛住宅小区共计16幢单体建筑，其中3、6、8、9、11、12、13、14、15、16#楼单体的工程管理均由华电芜湖发电有限公司派驻工地的工程项目部负责管理（因该10幢住宅楼均由该电厂职工定向购买）与原告没有关系，原告也没有派出管理人员，没有产生管理费用。被告所施工的6幢楼相关管理费用应当由被告承担。 被告芜湖金宇建设有限公司辩称：一、被告逾期交房有正当理由，原告未按期支付相应的工程进度款，还拖欠被告工程款近200万元。二、根据合同法的规定，即使被告逾期交房，原告所诉的损失与被告无直接关系，也缺乏相应的法律依据。1、人工工资和管理费86万余元，此系公司的正常开支，不应当得到正常，且原告的计算方法有误；2、这些费用还包括其他建筑公司的费用，不应当由被告一家公司承担；3、监理费15万余元没有实际发生，不存在增加。依据原告所提交的监理月报等证据，不应由被告一家公司承担，还有湖南二建、鸠兹建设。三、1、原告逾期交房的违约金和被告公司没有任何关系，因原告2011年6月9日才和芜湖市国土资源局达成协议，补齐土地出让金才能对外销售。2、商品房预售许可证，是特定的定向销售，原告只有向华电职工销售才合法，直到2011年6月9日之后才合法。2007年原告与芜湖市国土局签订土地出让合同，在知道自己只能定向销售的情况下还对外销售，造成不能交房的违约金与被告逾期交房不具有关联性。综上，故应依法驳回原告的诉讼请求。 被告芜湖金宇建设有限公司针对其抗辩及陈述事实和理由提供如下证据：1、《建设工程施工合同》及《补充协议》各一份，主要证明原告与被告在建设工程施工合同中约定的权利和义务，按合同约定工程款应按进度支付进度款，原告并未按进度支付进度款。《补充协议》第七条约定了双方的违约责任，如延误工期，每天延期罚金为结算总价的0.2%，延期超过15天，每延期十天加罚金一倍，最高罚金不超过结算总价的2%；2、工程监理月报复印件一组，证明原告委托芜湖中天监理有限公司进行工程监理的情况，该监理公司监理范围还包括湖南二建、芜湖鸠兹建设两家公司，监理费用也应包括这两家公司的费用一份；3、（2012）弋民一初字第01128号民事判决书一份，证明原告拖欠被告工程款178万元加利息共有200余万元的事实，双方均对该判决提起上诉，二审法院基本维持了该判决；4、（2012）芜中民一终字第01350号民事判决书一份，证明根据该判决书第三页第七行可以看出原告逾期交房而赔偿业主主要是其土地使用权性质的原因所致，直到2011年6月20日原告才能交付房屋，即使被告正常交付房屋，购房户也拿不到房产证，原告也须赔偿业主违约金；5、春江绿岛的工程监理会议纪要，证明春江绿岛小区共有16栋楼和一个车库，其施工单位为芜湖金宇建设有限公司、湖南二建、芜湖鸠兹建设三家公司；6、私营企业基本注册信息查询单，证明原告公司已于2012年12月29日被工商部门吊销。 经当庭举证，被告芜湖金宇建设有限公司对原告芜湖市鑫隆置业有限责任公司所举证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，但对其证明目的有异议，被告逾期有正当理由，原告没有按期支付相应工程款，故工期应当顺延；对证据2的真实性及关联性均无异议，因原告未按期支付工程款，故工期应当顺延；对证据3的真实性、合法性、关联性均无异议，因原告未按期支付工程款，监理公司监理的施工单位还包括湖南二建、鸠兹建设等二家；对证据4无异议；对证据5、被告未收到这个通知，该通知原件未看到，复印件不能作为证据使用；对证据6该补充协议真实性有异议，155000元监理费原来都是报实价，不应当出现补充协议，对关联性有异议，认为该费用还应当包括其他两家的费用；对证据7的真实性有异议，因损益表、负债表、2009年1月份到2011年6月份的工资支出费用及相关管理费用，都是原告自己制作的；对证据8，认为该工资清单也是原告自己制作，故对其真实性有异议；对证据9关于违约金实际发生多少的真实性有异议，认为和被告逾期交房没有关联性；对证据10真实性无异议，称这是2007年的土地出让合同，到2011年又补签了协议，补交土地出让金2000万元后原告才取得向业主公开销售的权利；对证据11真实性无异议，但认为和本案无关联性；对证据12真实性无异议，但认为不能实现原告的举证目的；对证据13真实性有异议，认为其未加盖公章，只是一个简报，不符合证据的要件形式，和本案无关联性；对证据14真实性有异议，因中天公司和原告公司有利害关系。 经当庭举证，原告芜湖市鑫隆置业有限责任公司对被告芜湖金宇建设有限公司所举证据1真实性、合法性、关联性均无异议，但认为被告应按合同约定承担违约责任；对证据2，认为对于所违约的部分签订的补充协议来专门对被告进行监理并不矛盾；对证据3，认为被告是针对工程尾款提起的诉讼，之前所有的工程进度款都是预先支付给了被告，并不是因为未支付工程进度款，而导致工程延期；对证据4，认为该判决所认定的土地性质有问题没有相关证据予以证实，其只是法院的一个分析，原告鑫隆置业公司所提交土地出让合同证明其公司用地是合法的，并有销售许可。而本案解决的是逾期交房违约金的问题，如果被告在合同期间内交房，原告按期交房给业主，业主也不会起诉原告；对证据5，认为时间是2009年6月29日，当时确实有三家施工单位，而这次会议所解决的就是被告承建的1#、4#、7#、10#楼栋问题，故不能达到被告的证明目的；对于证据6，认为营业执照被吊销系事实，其原因就是因为被告逾期交房造成原告公司信誉及资金受到极大损失。 经当庭举证、质证，本院对双方当事人所举证据认证如下：一、对原告所举证据1、2、3、4、5、6、8、9、10、11、12、13、14真实性、关联性均予以认定，对证据7真实性予以认定。对被告所举证据1、2、3、4、5、6真实性予以认定，对证据5的关联性不予认定。 原、被告双方在2013年5月15日庭审中都认可的证据有：1、2010年11月17日，芜湖市住房和城乡建设委员会向原告等四家房地产开放企业发出《关于停止对外销售定向销售商品房的通知》一份；2、2010年11月24日，芜湖市住房和城乡建设委员会又向原告公司发出了《关于规范定向销售商品房外销管理的通知》一份。 经审理查明： 一、2007年1月22日，原告通过竞拍与芜湖市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》一份，约定：芜湖市国土资源局将东至规划中的中山南路、南至纬五路、西至农田、北至农田面积为53352.50平方米（宗地编号为0622）的土地出让给原告有偿使用50年，出让金为每平方米749.70元，总金额为40000000元，于合同签订之日起30日内一次性付清，上述宗地于2007年12月31日前交付。原告公司支付了土地出让金40000000元后取得了该宗土地的使用权。 二、2008年3月18日，原告与被告签订了《建设工程施工合同》一份，同年4月18日又签订了《补充协议》一份，约定原告公司将春江绿岛住宅小区1#、2#、4#、5#、7#、10#楼的土建和水电安装工程发包给被告公司承建，约定工期为240天。特别是在《建设工程施工合同》专用条款第26条及《补充协议》第四条，对工程款的付款方式进行了约定：[本工程无预付款，主体框架二层封顶完成，支付已完工程70%工程进度款；主体结构封顶完成，支付已完工程量的70%款；竣工验收合格，经有关部门对施工质量评定达到所报质量标准后付到总价款的85%，被告公司工程资料完整归档，原告在一个月内办理完决算外部审计，确认后15天内再支付至审计总价的95%，余款5%在保修期满一年内支付]。2010年11月3日，经原告鑫隆置业公司委托芜湖平泰建筑工程造价师事务所有限公司审核，得出被告公司施工的工程审核总价款为12946725.16元。经原、被告双方对其往来的银行凭证及相关票据核实，原告已付被告工程款为：1、8697533元；2、被告代为垫付商品砼款1668251.50元；3、场地平整费43225.63元；4、水电工张乃能欠的购房款273539元；5、被告为原告代付防水工程款71290元；6、房屋维修费用7950元；7、档案整理费1500元；8、2012年元月18日支付工程款400000元（支付农民工工资），上述款项合计11163289.13元。原告公司还有余款12946725.16元-11163289.13元=1783436.03元未付，工程经验收合格后，按合同约定原告公司应支付到工程总价款的85%，但原告公司已支付到工程总价款的86%。因被告公司逾期交房，双方对支付工程余款产生分歧，故原告公司未将14%的工程尾款支付给被告。因此被告以原告欠付工程款为由诉至本院，本院以（2012）弋民一初字第01128号民事判决，判决原告支付被告工程款1783436.03元，双方均对该判决提起上诉，芜湖市中级人民法院以（2013）芜中民一终字第01350号民事判决，基本维持了本院判决。 三、被告公司所施工的①春江绿岛1#、4#楼开工日期为2008年5月5日，合同约定竣工日期为2009年1月5日，实际竣工日期为2010年9月9日；②10#楼开工日期为2008年5月20日，合同约定竣工日期为2009年1月20日，实际竣工日期为2010年9月9日；③7#楼的开工日期为2008年7月7日，合同约定竣工日期为2009年3月7日，实际竣工日期为2010年9月9日；④2#楼的开工日期为2008年9月1日，合同约定竣工日期为2009年5月1日，实际竣工日期为2010年12月24日；⑤5#楼的开工日期为2008年11月16日，合同约定竣工日期为2009年7月16日，实际竣工日期为2010年12月24日。因被告所施工的2#楼、5#楼规划用途为商业用房，不对外销售，虽然被告逾期交房，但未产生向众购房户逾期交房的违约损失，故原告未在本案中未提出违约损失请求。被告施工结束后，于2010年12月24日经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位联合验收，得出原告施工芜湖市春江绿岛住宅小区1#、4#、7#、和10#楼的建设工程通过竣工验收，工程质量评定为合格，并同时将以上工程移交给了原告公司。被告公司所承建的房屋面积合计为20331.23平方米，而春江绿岛生活区建设规模为总面积77401.60平方米，被告公司所建房屋约占春江绿岛生活区建设总规模的26%（20331.23平方米÷77401.60平方米）。 四、2009年4月27日，芜湖市城乡建设委员会向原告公司颁发了春江绿岛住宅小区1#、4#、7#、10#楼商品房预售许可证，自此原告公司就将上述楼栋的商品房对外预售，签订商品房买卖合同173份，并约定经验收合格的商品房交于购房户。上述合同签约交房时间均为2010年5月1日。而被告公司实际交房时间均为2010年12月24日，原告公司向购房户承担逾期交房违约金1644144.69元（未通过诉讼赔偿763626.79元，通过诉讼赔偿880517.9元）。 五、2010年11月17日，芜湖市住房和城乡建设委员会向原告等四家房地产开放企业发出《关于停止对外销售定向销售商品房的通知》一份，要求立即停止对外销售定向销售商品房，否则由此造成的一切后果自行承担。2、2010年11月24日，芜湖市住房和城乡建设委员会又向原告公司发出了《关于规范定向销售商品房外销管理的通知》一份，内容为：（一）、房地产开发企业建设的定向销售商品房销售对向必须为本公司或本单位职工，一律不得对外销售，否则将按销售时同地段、同性质地块土地出让金标准的两倍进行处罚；（二）、房地产开发企业建设的定向销售商品房对外销售的，由此产生的纠纷和社会矛盾，均由企业自行承担，并负责社会维稳工作。2011年6月9日，原告公司与芜湖市国土资源局就春江绿岛对外商品房补交土地出让金问题签订了《补充协议书》一份，原告公司按协议约定补交了对外销售1、4、7、10号楼173套，销售面积为17880.58平方米，补交了全部土地出让金为2085.412万元，致使春江绿岛1、4、7、10号楼173户，可以办理所购房屋的产权证书。 六、被告公司所施工涉案六栋楼，均逾期14个月以上，原告按2009年2月份支付的员工工资及管理费61836元为标准，要求被告赔偿14个月的费用损失865704元，并提供了原告公司日常开支、财务凭证复印件一组予以证实。2007年9月1日，原告公司与芜湖中天工程咨询有限责任公司签订了《建设工程委托监理合同》一份，约定春江绿岛生活区建设工程规模为总建筑面积77401.6平方米，自2007年9月1日开始实施监理，至2009年9月1日完成。2010年元月1日，原告公司与芜湖中天工程咨询有限责任公司签订了《春江绿岛小区工程监理补充协议》一份，约定春江绿岛小区未完善和未结束的工程建设项目继续委托芜湖中天咨询有限公司进行监理，原告公司按包死价共计支付监理费155000元。 本院认为：双方签订的《建设工程施工合同》系有效合同，双方均应自觉履行。一、被告公司所施工建设的春江绿岛住宅小区1#、2#、4#、5#、7#、10#楼的土建和水电安装工程，按双方所签合同约定的工期为240天。而春江绿岛住宅小区1#、4#、7#、10#楼竣工日期均为2010年9月9日，在2010年12月24日经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位联合验收，得出原告施工芜湖市春江绿岛住宅小区1#、4#、7#、和10#楼的建设工程通过竣工验收，工程质量评定为合格，并同时将以上工程移交给了原告公司。按双方合同约定的工期，被告公司所承建各楼均已逾期，部分所施工楼栋逾期达14个月以上。对此被告公司辩驳认为，虽然被告逾期交房，系因原告公司未按进度支付工程款所致，而依据双方合同约定及本院查明的事实，原告公司已按工程进度支付工程款达86%，未违反双方合同对工程款支付的约定，其剩余工程款已通过诉讼解决，故被告公司此辩驳本院不予采信。另被告公司又辩称，原告公司所开发的房屋，系定向销售给华电职工，不可对外销售，只有补齐相应的土地出让金，才可向外销售，原告公司对购房户不具备交房条件，故原告公司向购房户支付的违约金1644144.69元不应由被告公司承担。对此辩驳本院认为，2009年4月27日，原告取得了春江绿岛住宅小区1#、4#、7#、10#楼定向销售商品房预售许可证，销售的对向主要为华电职工，但颁发该商品房预售许可证时，芜湖市城乡建设委员会并未明文禁止开发企业对外销售所开发的住宅。而按照原告公司和众购房户所约定的交房条件就是“经验收合格的商品房就可交付买受人使用”，至于开发企业未交齐土地出让金或补齐土地出让金，并不是该交房的必备条件，只是影响到众购房户后期产权证书的办理。房屋实际交给众购房户的时间均为2011年6月20日，均已超过合同约定的交房期限，也超过了原告公司向众购房户交房的期限（即2010年5月1日），故众购房户以原告延期交房为由向原告公司索要延期交房违约金，而原告公司向购房户承担延期交房违约金1644144.69元（未通过诉讼赔偿763626.79元，通过诉讼赔偿880517.9元）。对于上述损失本院认为，原告向众购房承担的违约期间（2010年5月1日至2011年6月20日）为：13个月零19天。被告公司将上述1#、4#、7#、和10#楼通过竣工验收时间为2010年12月24日，离原告向众购房户承诺交房的违约期间（2010年5月1日至2010年12月24日）为7个月零23天，此期间约占原告违约期间的（7个月零23天÷13个月零19天）=53%，对此违约期间本院认为应由被告公司承担相关损失。故被告应承担原告公司向购房户承担延期交房违约金1644144.69元损失的53%，约为1644144.69元×53%=871396.68元，对此本院予以确认。二、因被告公司逾期交房达14个月以上，原告为加强对春江绿岛未完工楼栋的管理，并认为我公司除春江绿岛项目外至今未开发任何房地产项目，故原告按2009年2月份支付的员工工资及管理费61836元为标准，要求被告赔偿14个月的费用损失865704元，对此诉求本院认为，原告加强对未完工楼栋的管理事实存在，但原告公司如正常运行也需支付相应的人员工资及管理费，依据被告公司所建房屋约占春江绿岛生活区建设总规模的26%，应酌情予以适当支持，本院决定按上述比例给以赔偿，即为865704元×26%=225083元，对此本院予以确认。三、根据涉案工程的监理月报，因春江绿岛建设工程未按期完工，致使原告公司于2010年元月1日与芜湖中天工程咨询有限责任公司签订了《春江绿岛小区工程监理补充协议》一份，约定春江绿岛小区未完善和未结束的工程建设项目继续委托芜湖中天咨询有限公司进行监理。原告公司按包死价共计支付监理费155000元。本院认为该监理费的产生系由工程延期所致，依据被告公司所承建房屋约占春江绿岛生活区建设总规模的26%，被告也应按此比例承担该监理费损失即承担155000×26%=40300元。上述赔偿损失合计871396.68元+225083元+40300元=1136779.68元。 综上，案经本院审判委员会讨论决定，据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告芜湖金宇建设有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告芜湖市鑫隆置业有限责任公司1136779.68元； 二、驳回原告芜湖市鑫隆置业有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29595元，由原告芜湖市鑫隆置业有限责任公司负担16870元，由被告芜湖金宇建设有限公司负担12725元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  张 岿 人民陪审员  皱亨峰 人民陪审员  邢亚林 二〇一五年八月二十四日 书 记 员  汪 涛 附本案适用法律条款： 《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。