广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书广东省广州市中级人民法院民事判决书(2017)粤01民终1096号上诉人（原审被告）：梁智辉，住广东省广州市海珠区。委托代理人：梁敏仪，广东力诠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾祥平，住广东省广州市天河区。委托代理人：曾凡星，广东宏安信律师事务所律师。委托代理人：马晋，广东宏安信律师事务所实习律师。原审被告：梁瑞玲，住广东省广州市番禺区。委托代理人：王亚峰，广东晟晨律师事务所律师。原审被告：林结瑜，住广东省广州市番禺区。委托代理人：王亚峰，系广东晟晨律师事务所律师。原审被告：广州银达科技融资担保投资有限公司，住所地广东省广州市番禺区番禺大道北555号天安节能科技园交流中心608单元.法定代表人：李思聪。委托代理人：赵军，广东金獬律师事务所律师。原审被告：梁宝仪，住广东省广州市海珠区。原审第三人：梁沛明，住广东省开平市。第三人：广州裕熙物业管理有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：梁沛明。上诉人梁智辉因与被上诉人曾祥平、原审被告梁瑞玲、林结瑜、广州银达科技融资担保投资有限公司（以下简称“银达公司”）、梁宝仪、原审第三人梁沛明、广州裕熙物业管理有限公司（以下简称“裕熙公司”房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1531号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人梁智辉向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人签订的《存量房买卖合同》合法有效。上诉人梁智辉于2013年5月7日，通过他人介绍获悉有一坐落于广州市天河区广汕一路302号xxx房(原广州市天河区沙河龙洞路广东省林业机械厂6号楼xxx房)物业出售，并且了解到该物业地处远郊属混合结构，建筑面积53平方米，是超过30年楼龄的顶层房改房，该物业还存在抵押等他项权利且有人居住使用，是不交吉物业，大大影响房屋价值。上诉人预料到若购买该物业还存在搬迁等许多后续工作及费用承担。上诉人与出售方经协商，最终双方确定该物业的实际总成交价为27万元及利息(利息金额以裕熙物业拖欠农商行贷款利息金额为准)。上诉人与出售方代理人梁瑞玲于2013年5月9日到房管部门签订《存量房买卖合同》，并办理该物业的产权过户登记手续，税务部门核定的契税计税金额为29万元，与上诉人已支付的购房款27万元相近。该物业产权于2013年5月10日变更登记至上诉人名下，上诉人已领取房地产权证。在整个交易的过程中，出售方的代理人均有合法的公证委托手续。上诉人与出售方曾多次协商议价，己支付合理的价款，并取得房管部门的认可及办理了过户登记手续。出售方与上诉人签订的《存量房买卖合同》是合法有效的。二、上诉人相对于被上诉人与其代理人之间是善意第三人，应受法律保护。在涉案房屋交易过程中，上诉人确信被上诉人与其代理人之间所签订经公证授权的委托书是合法有效的。上诉人与被上诉人的代理人曾就涉案房屋买卖进行了多次充分的协商(即口头上议价和对价)，最终才确定成交价27万元及利息。至于议价形式是否采取书面，即签订《抵押物价值协议》书面形式一事，上诉人认为这是被上诉人与其委托代理人之间约定的委托内容，这些内容只能在被上诉人与其代理人之间发生法律效力。也就是说被上诉人与其代理人之间所签的经公证授权的委托书内容，只能约束被上诉人与其代理人之间。他们之间约定的内容，对于本案上诉人是不知情的，本案上诉人应不受该内容约束。上诉人完全可以相信被上诉人的代理行为。况且，上诉人与被上诉人的代理人并没有串通，上诉人属于善意第三人。在市场交易习惯中，出售方总是以获取房屋价款的最高价格为条件，而买受方是以支付房屋价款的最低价格为条件，两者之间只有通过协议一致的交易,没有价格高低标准的平衡，也只能通过人为衡量房屋价格的高低，作为是否公平的标准。只要双方是对等议价就是公平的，他们之间达成协议成交就是市场交易，市场经济的表现，应予以维护。由于被上诉人与其代理人所签订公证委托书中所约定价值协议价和价值评估价是双方可选项目，一审法院以其价值评估价来断定双方交易价显失公平的判决是错误的。有违当事人双方平等议价的真实意思表示，应予以更正。就涉案房屋现状和时段等因素来看，上诉人已支付了合理对价，即27万元(另付利息、税费等)相当于对价60万元的50％价格出售范围。本案上诉人与被上诉人的代理人已通过协商并支付了约定的房款，并取得了房屋管理部门的认可，办理了涉案房屋的过户手续取得了产权证明，应当维护善意第三人权益，维护市场交易的正常秩序。一审法院认为本案房屋交易显失公平，撤销上诉人与被上诉人于2013年5月9日签订的《存量房买卖合同》是错误的，该判决应予以撤销。三、本案存在两个不同的法律关系，应分别予以调整.一审法院不顾被上诉人与其代理人之间委托代理和上诉人与被上诉人之间房屋买卖两个不同的法律关系，认定本案物业交易显失公平是错误的，该判决应予以撤销。至于被上诉人的代理人是否造成被上诉人损失属于另一委托代理法律关系调整，不应在上诉人与被上诉人之间的房屋买卖关系中调整，这两者分属不同的法律关系。综上所述，请求二审法院：1、撤销广州市天河区人民法院(2014)穗天法民四初字第1531号民事判决，改判驳回被上诉人曾祥平的诉讼请求；2、本案一、二审的相关诉讼费用全部由被上诉人承担。被上诉人曾祥平答辩称：1、不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。我方就对方补充上诉理由回应如下：1关于上诉人陈述其是通过他人介绍获悉涉案房屋出售是虚假陈述，上诉人所述的他人是其堂姐，整个交易并没有通过房地产中介公司通过市场秩序进行交易，价格即使按照27万元计算，也与抵押担保合同的27万高度一致，27万是按照还欠多少钱卖多少钱原则，并不是房屋的市场价格。其次，梁宝仪是本案真正的购房人，而上诉人仅仅是挂名的购房人，这一点从上诉人本人在一审提交的证据得出这一结论，上诉人一审提交的第一份合同是由银达公司员工林结瑜代理我方与梁宝仪签署，在合同第18条手写特别备注当天付清定金，乙方确定购房资格人员，当时梁宝仪是不具备购房资格而先签署买卖合同再找符合资格的人，梁宝仪也支付了13.5万元的首期购房款，其后也没有证据证明上诉人把13.5万元支付给梁宝仪，上诉人第二笔支付的13.5万元来源于梁宝仪，我方也申请一审法院调查，交易前后十天上诉人交易记录，实际上是梁宝仪购买该房，上诉人根本没有能力购买。2、上诉人认为涉案房屋是不交吉，评估价不应该为70多万，如果上诉人认为是不交吉的物业，那么就是违背了我方意愿，属于强行买卖。上诉人如果知道我方不愿意出卖房屋，按照一般常理是不会购买的，这是为了诉讼的虚假陈述。3、上诉人是否善意第三人的问题。首先梁宝仪与其丈夫梁沛明两夫妇注册的物业管理公司向银行贷款数百万元，梁宝仪本身是担保人之一，梁宝仪抵押的房屋与我方抵押房的屋出现在同一合同，但是梁宝仪在一审称不知情。5月7日银达公司的两名员工，在未告知我方把涉案房屋出售给同一担保人即梁宝仪，并且房款刚好是所欠的27万，且上诉人在整个交易过程中除了第二笔外没有任何的付款记录，我方认为第二笔的付款也是梁宝仪。梁宝仪在法庭上一直否认其跟裕熙公司和梁沛明的关系，说只是普通朋友关系，其实他们是夫妻关系，其一直否认，直到我方找到相关证据，梁宝仪才无话可说，所以梁宝仪与上诉人是两堂姐弟关系并不是善意第三人。4、关于27万元或者18万元是否合理的问题，在公证委托书写不得低于评估价的50%，这里包含两个义务，出售这个房屋是要先评估，刚才对方说公证书的合法性，但是为什么不进行评估。按照一审评估的标准价格远远达不到50%。5、委托代理关系与买卖关系属于两个法律关系，但本案中，两个关系是紧密交接在一起的，所有的买卖我方是不知情的。该房屋也是我方的唯一住房。6、利息的问题，对方在一审鉴定报告出来后才提出利息问题，银达公司作为真正债权人从来没有提出利息的问题，利息只是梁宝仪和上诉人不停的提出，而且关于利息是本息合计27万元，一审到现在上诉人都没有提出任何关于利息的证据。上诉人在一审陈述说是梁宝仪是代其付款，其是真正付款人，第一笔买卖合同签署的是梁宝仪，既然梁宝仪是房屋买卖合同的购房人，她怎么可能会代上诉人付款呢，我方认为付款行为的基础存在一个合同之债，梁宝仪支付第一笔钱，上诉人的合同还没成立，按照一般常理梁宝仪不会代上诉人的合同付款。梁宝仪一审说自己知道房屋先出售，再告诉上诉人，陈述前后矛盾。上诉人一审对网签合同的真实性没有异议，然后做出虚假陈述。本案谁是真正的购房人，我方询问上诉人代理律师，对方代理人在庭上神情慌张，我方当时也申请庭审的录音记录。原审被告梁宝仪答辩称：被上诉人的陈述是猜测没有依据的，对于被上诉人说我方没有购房资格，这是没有证据和依据的，我方是有购房资格的，我方在上诉人买涉案房屋时我方是有购房资格的，裕熙公司只有梁沛明一个法人，并不存在共同注册的情况。上诉人的购房款的来源，对方只是调取的是上诉人的交易前后10天转账记录，但没有调查我方的交易前后10天转账的记录，这都是被上诉人无证据的猜测。上诉人有无能力买房，我也不能断定，他的房款的来源是由有关部门证明，不是由我来证明。被上诉人绝对是在巨大利益驱使下作出的反担保，裕熙公司向龙商行贷款的收款人是广州维捷室内装饰工程有限公司，这公司的法人是被上诉人的儿子曾某，这是被上诉人在巨大利益的驱使下作出反担保，被上诉人是为其儿子得到800万贷款的反担保行为，所以其儿子帮他出具承诺书。我也作出了反担保抵押，本人的房屋首先被出售，我方询问上诉人是否需要购买，但是因为第一个抵押物面积太大，有需要但没能力，后来裕熙公司被多次催收，也没有还贷，银达公司也变卖了第二个抵押物，我之前知道上诉人有购房需要，上诉人表示这房子面积少些能够承受，所以是我告知其然后达成交易的。我知道被上诉人的房屋是反担保，但是被上诉人与其代理人作出什么协议，我方是不清楚的。利息问题，一审在上诉人和银达公司签订的买卖合同有附加条件，该附加条件也作为了一审的证据，该利息不是现在才提出，上诉人与银达公司和被上诉人的代理人作为谈判中的条件，但是实际金额是以农商行的实际利息为准，实际金额也无法确定。评估的问题，被上诉人律师说，27万与对方的评估价钱相差太远，没有通过市场中介进行交易，因为裕熙公司拖欠是长期拖欠没有归还，我的房屋已经处置了但裕熙公司已经经过长时间没有办法偿还，涉案房屋有无经过中介公司，我方不清楚，我方也向银达公司称有潜在买家，但是涉案房屋与中介二手房不同，因为是一次性付款而且付款时间很短，所以双方是经过充分的协商，而且对房屋的条件也很多。原审被告林结瑜、梁瑞玲答辩称：1、被上诉人对涉案房屋是相互配合或者串通原产权人权益，上诉人有无经济能力购买房产，这论述是被上诉人为了迎合诉讼目的来猜测，没有任何证据来扰乱法庭的判断。在2011年房屋的原所有权人出具了公证的授权书，明确了授权范围，对涉案房房屋可能对可能被出卖的可能性是明知的，公证授权书陈述的内容和房屋原所有人的真实意思的保护，在随着担保事件的演变，相关责任承担的情形出现，房屋的原所有人，权利人主张担保权利时，被上诉人长期使用和居住，并且表示不予配合，这种情形会影响实际购买人的真实购买意愿，基于这种不交吉的情形，其实际影响房屋交易的真实价格，原审启动评估鉴定，应该综合考虑不交吉的情形，我方也向原审法院对鉴定没有考虑真实案情的情况的说明，我方调阅案卷时，原审法院没有要求鉴定公司考虑是否交吉的情形，在司法实践中，是否交吉会影响房屋的价格，基于原审法院委托司法评估的行为存在不严谨的情形，所以导致了原审法院依据的评估报告的结论的价格明显不符。原审被告银达公司答辩称：我同意梁瑞玲的代理人意见，希望被上诉人不要推断，需要提交相应证据。一审判决的依据是否明显显失公平，27万元计税29万，评估70多万，对于各种条件的增加，会严重影响价格的，评估报告应该综合考量。原审第三人梁沛明、裕熙公司经本院合法传唤没有到庭进行答辩。曾祥平于2014年4月28日向原审法院起诉请求：1、撤销梁瑞玲代曾祥平与梁智辉签署的广州市天河区沙河龙洞路广东省林业机械厂6号xxx房《存量房买卖合同》；2、梁智辉协助曾祥平将上述房屋恢复登记至曾祥平名下；3、本案诉讼费由梁瑞玲、梁智辉承担。原审法院经审理查明：根据穗房地证字第0286xxx号《广州市房地产证》记载，位于广州市天河区沙河龙洞路广东省林业机械厂6号楼xxx房（下称案涉房屋）的产权人为曾祥平，权属来源为曾祥平1996年6月向广东省林业机械厂买。另根据查册时间为2014年4月22日的《房地产登记簿查册表》记载，案涉房屋的产权人为梁智辉，登记时间为2013年5月10日。2011年10月21日，曾祥平与案外人林尚某共同出具《委托书》，委托银达担保公司、林结瑜、梁瑞玲、案外人梁广某为其合法代理人，全权代理其执行和处理下列事项：1、到银行办理案涉房屋的抵押贷款提前还清手续并查询贷款余额、领取房地产权证及他项权利证书，还清贷款证明及相关文件；2、到房地产管理和税务等相关部门办理抵押登记、他项权注销登记、交易过户、缴交交易过户有关的所有税费、领取有关的证件并签署相关文件、签订房屋买卖合同及交易申请书、办理二手房按揭、查册、产权登记等有关手续；3、受委托人全权代表委托人以不低于抵押物评估或协商确定的价值50%的价格出售或委托拍卖公司拍卖案涉房屋并收取房款（抵押物价值由双方签订的《抵押物价值协议》或《财产评估协议书》确认。评估价值与协商价值不一致的，以两者的最低价格为准）；4、受委托人有权将收取的房款用于支付该房产交易过户过程中需支付的一切税费及该房产拖欠的水电费、管理费、电话费等相关费用；5、全权代表委托人以收取的房款偿还裕熙物业公司拖欠贷款银行及银达担保公司的各项款项，签署和领取文件，余款退还委托人；受委托人有转委托权；受委托人其中任何一人在办理上述事项的过程中，所签署的一切文件，委托人均予以承认；本委托书自委托人签名或盖章之日起生效，有效期为6年。广东省广州市广州公证处于2011年10月26日对上述《委托书》予以公证。本案中，梁智辉、梁瑞玲、林结瑜、梁宝仪、银达担保公司均未举证证明其曾与曾祥平就案涉房屋的价值签订《抵押物价值协议》或《财产评估协议书》。2013年5月7日，曾祥平的委托代理人林结瑜（卖方/甲方）与梁宝仪（买方/乙方）签订《存量房买卖合同》，约定：甲方将案涉房屋出售给乙方；该房地产存在抵押等他项权利情况；该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况，该房地产不带家私家电、不带租赁合同、户口未迁出；该房地产按整套出售并计价为27万元；甲乙双方同意该房地产交付使用时间为甲方收齐房款当天；甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，交付使用；甲方与乙方按本合同有关规定执行办理产权转移登记；本合同签订当日，乙方付清订金；乙方4天内确定购房资格人员并办理好相关公证手续；确定好购房资格人员后一天双方去银行办理资金托管手续；办理好资金托管手续后一天双方去房管局办理产权过户手续；取得新房产证后15天内交付房屋；交付房屋后当天双方去银行将托管资金给付；等内容。上述《存量房买卖合同》的附件为《付款协议》，约定乙方必须在2013年5月7日支付定金135000元给甲方，余款135000元，由甲乙双方在签订本合同在2013年5月10日前到银行办理存量房资金托管手续，取得新房产证并实际交付房屋当天，甲乙双方一起到托管银行将购房资金解冻给付甲方。2013年5月9日，曾祥平的委托代理人梁瑞玲（卖方/甲方）与梁智辉（买方/乙方）网签《存量房买卖合同》（下称《网签合同》），约定：甲方将案涉房屋出售给乙方；该房地产存在抵押等他项权利情况；该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况，该房地产不带家私电器、不带租赁合同、无户口；该房屋属于房改房，建筑面积为53.0904平方米，已购（已计算）公摊面积5.1229平方米，本次一并转移，本次交易与涂销合并办理；该房地产按整套出售并计价为180000元；甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款；乙方应于2013年5月15日前向甲方一次性支付180000元；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；甲乙双方应于2013年5月9日向房地产登记机构申请办理产权转移登记；等内容。经查，上述《网签合同》并未约定案涉房屋是以不交吉的状态出售。梁智辉表示除上述《存量房买卖合同》和《网签合同》之外，曾祥平还曾委托林结瑜与其签订另一份《存量房买卖合同》（梁智辉提交了该《存量房买卖合同》作为本案证据），签订时间发生在林结瑜与梁宝仪签订《存量房买卖合同》之后。经查，梁智辉提供的林结瑜与梁智辉签订的《存量房买卖合同》没有落款日期，合同内容与梁瑞玲和梁智辉于2013年5月9日签订的《网签合同》基本一致，但该合同约定案涉房屋的出售价格为27万元，其中第十七条约定“甲乙双方签订的《广州市存量房买卖合同》（正式版）与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准”。曾祥平认为林结瑜与梁智辉签订的《存量房买卖合同》没有落款日期，存在伪造的嫌疑，故对此不予确认。梁智辉则主张其系基于林结瑜与其签订的《存量房买卖合同》最终购得案涉房屋，并主张其已支付了全部购房款且已获得案涉房屋新的房产证，为此提交了以下证据证明：1、《现金交款单》，载明梁宝仪于2013年5月7日向银达担保公司支付135000元（梁智辉主张该笔款项系梁宝仪为其代付的购房款，庭审时梁宝仪自认梁智辉已以现金方式偿还了该笔款项，但未举证证明）；2、《收据》，载明银达担保公司于2013年5月7日收到梁宝仪购裕熙房订金135000元；3、《存量房交易资金托管协议》，由曾祥平的委托代理人林结瑜（甲方/卖方）与梁智辉（乙方/买方）和案外人中国工商银行股份有限公司广州华南支行（丙方）于2013年5月8日签署，约定甲、乙双方委托丙方对乙方购买案涉房屋的交易款项进行保管，乙方须于2013年5月9日前将135000元存入托管账户（36×××14），交易完成后，乙方持《契税完税证》和《房地产产权情况表》原件及《委托付款通知书》向丙方申请划付托管资金135000元至甲方账户等内容；4、《存量房交易资金到账通知书》和《中国工商银行支付凭证》，载明中国工商银行股份有限公司广州华南支行于2013年5月8日通知林结瑜，托管账户进款135000元；5、《税收通用完税证》（填发时间为2013年5月9日），载明纳税人为曾祥平，纳税房屋为案涉房屋，纳税金额为2991元；6、《契税完税证》（填发时间为2013年5月9日），载明纳税人为梁智辉，纳税房屋为案涉房屋，纳税金额为2991.11元；7、粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，载明广州市天河区广汕一路302号xxx房的产权人为梁智辉，登记时间为2014年6月3日；8、《关于广汕一路门牌情况》，由广州市公安局天河区分局龙洞派出所于2014年5月26日出具，载明案涉房屋编定门牌为天河区广汕一路302号。曾祥平对上述证据均不予认可，主张案涉房屋的实际购买人为梁宝仪，且实际支付款项亦为梁宝仪，并称梁智辉只是梁宝仪选定的具有购房资格的人员，同时以案涉房屋最终的交易价格为27万元为由主张双方实际履行的是林结瑜与梁宝仪签订的《存量房买卖合同》而非梁瑞玲与梁智辉签订的《网签合同》。对此，梁瑞玲表示买卖双方最终以27万元的价格交易属于以实际行为变更原合同约定，但未就此举证证明。梁智辉则主张其与林结瑜签订的《存量房买卖合同》约定的价格即为27万元，且该价格是根据当时税务机关定的价格确定的。本案中，梁瑞玲还提交了《存量房交易计税价格核定通知书》拟证明案涉房屋以27万元出售给梁智辉是合理价格，该通知书由广州市天河区地方税务局出具，载明案涉房屋计税单价为5633.99元/平方米，计税价格为299111元。本案中，曾祥平主张梁瑞玲将案涉房屋出售给梁智辉的价格远低于市场价值，为此申请对案涉房屋在2013年5月9日的市场价值进行评估。经摇珠，原审法院选定深圳市世联土地房地产评估有限公司广州分公司（下称评估公司）作为评估公司。2015年1月30日，银达担保公司向原审法院提交《涉诉房屋处置状况说明》，主要内容为：“我司处置案涉房屋前，曾祥平一直拒不搬出案涉房屋（2013年5月9日处置完成后，曾祥平亦未搬出案涉房屋，见梁瑞玲提供的证据即曾祥平之子曾某于2013年5月21日出具的《承诺》），即案涉房屋是在曾祥平故意阻挠下，为非‘交吉’状况下出售，请法院及评估公司在评估案涉房屋市场价值时考虑此特殊情形。”2015年5月26日，评估公司作出《房地产估价报告》（下称《估价报告》），确定案涉房屋在2013年5月9日的市场价值为724095元。经质证，曾祥平表示对《估价报告》无异议，其认为评估价值724095元远高于《网签合同》约定的价款，故梁智辉并非善意购买案涉房屋，《网签合同》依法应予以撤销。梁智辉表示对《估价报告》不予确认，其认为签订《网签合同》时案涉房屋存在抵押且不交吉的情况，而《估价报告》未考虑上述因素，故对评估价值不予认可，坚持认为其已支付的270000元符合合同约定，是合理的购买价格。梁瑞玲、林结瑜、梁宝仪、银达担保公司均表示对《估价报告》不予确认，其认为该报告未考虑案涉房屋交易时处于不交吉状态的因素，故评估价值远高于实际交易价值。之后，原审法院将曾祥平、梁智辉、梁瑞玲、林结瑜、梁宝仪、银达担保公司的上述质证意见反馈给评估公司，评估公司于2015年7月17日作出《评估异议的复函》，称：“本次评估结果是依法履行了估价程序后作出的公正、客观的专业判断；根据评估委托函我司需要提供的是2013年5月9日的市场价值，未提及交吉与不交吉的情况，当事人的任何口头说明和委托应向法院反映；根据评估规范的相关规定，房地产的瑕疵应作为估价因素，但房地产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封不应作为估价因素，同时根据委托资料及现场查勘获悉，估价对象不存在租约限制，如果由于双方当事人主观原因造成的不交吉情况，我司不作为估价因素考虑。”原审法院将上述《评估异议的复函》送达曾祥平、梁智辉、梁瑞玲、林结瑜、梁宝仪、银达担保公司后，曾祥平、梁瑞玲、林结瑜、梁宝仪、银达担保公司未提出异议。梁智辉则于2015年8月4日提交《质证意见》，坚称《估价报告》没有考虑案涉房屋交易时处于不交吉状态的因素，不能作为判断其购买案涉房屋的价格是否合理的依据，并主张应以税务部门核定的契税计税金额为依据。原审法院将梁智辉上述《质证意见》反馈给评估公司后，评估公司于2015年9月14日针对该《质证意见》作出《评估异议的复函》，称：“根据委托资料及现场查勘获悉，我司无法鉴定估价对象的不交吉情况，若要评估估价对象的不交吉价值，请提供估价对象不交吉的合法依据，否则我司无法判断估价对象的不交吉市场价值。如有异议可以另行委托评估。”原审法院将2015年9月14日的《评估异议的复函》送达梁智辉后，梁智辉于2015年9月29日提交《质证意见》，坚称其购买案涉房屋是经过正常、合法的程序，由房管部门办理变更登记手续并核发房地产权证，且其支付的购房款与税务部门核定的契税计税金额相近，足以证明购买价格合理，以此主张案涉房屋的价值不能以《估价报告》作为依据。本案中，梁智辉、梁瑞玲、林结瑜、梁宝仪、银达担保公司均未举证证明梁瑞玲与梁智辉签订《网签合同》时有明确约定案涉房屋是以不交吉的状态进行出售。而梁瑞玲提交的《承诺书》显示是由曾某于2013年5月21日出具，内容为“本人曾某承诺在2013年6月15日前搬出案涉房屋。”曾祥平以曾某并非案涉房屋所有权人为由主张该《承诺书》与本案无关。此外，裕熙物业公司（甲方/被担保方）与银达担保公司（乙方/担保方）还于2011年10月21日签订了《借款担保服务合同》，编号为（2011）年银达科技（服）字第177号，约定：甲方拟与广州农村商业银行股份有限公司华南新城支行签署《企业借款合同》（编号：1407002201100003），借款期限为2年；甲方请求乙方为甲方依照借款合同的约定履行债务向债权人提供担保，担保的主债权本金金额为800万元；在乙方提供担保之前，梁沛明和梁宝仪在甲方要求下正式向乙方签发以乙方为债权人的不可撤销、连带责任反担保保证书；甲方还必须以财产抵、（质）押或权利质押于乙方，当甲方出现逾期还贷，乙方即有权单方处分抵、质押财产，用于清偿甲方逾期贷款本金、利息、罚息、违约金及实现债权的其它费用，其中抵押/质押物为梁宝仪名下位于海珠区南洲路恒景街30号1104房和曾祥平所有的案涉房屋；等内容。同日，曾祥平（甲方/反担保抵押人）与银达担保公司（乙方/抵押权人）签订《反担保抵押合同》，约定：鉴于乙方为借款人裕熙物业公司向广州农村商业银行股份有限公司华南新城支行借款提供担保，《担保合同》编号为1407070201100015，甲方依照《中华人民共和国担保法》第四条规定，自愿向乙方提供抵押反担保；本合同所指《借款合同》是乙方所担保的由贷款人与借款人之间签订的编号为1407002201100003号合同，《借款担保服务合同》是指借款人与乙方签订的编号为（2011）年银达科技（服）字第177号合同；借款合同设立的借款种类为流动资金贷款，借款金额为800万元，借款期限为2年；甲方以《抵押物清单》所记载的抵押物提供反担保；抵押担保的范围为对全部主债务或从债务的履行提供抵押担保，包括但不限于对贷款本金、利息、罚息、费用、违约金、赔偿金及为实现债权开支的各项费用清偿；借款合同约定的借款期限届满，主债务人未向债权人履行付款义务或由债权人通过银行直接划拨乙方账户款实现债权的，乙方均有权处分抵押、质押物折价或拍卖、变卖，所得价款用以清偿所欠银行贷款或用于乙方优先受偿；等内容。上述《反担保抵押合同》的附件为《抵押物清单》和《抵押物价值协议》，均载明曾祥平以案涉房屋向银达担保公司提供抵押反担保，并办理抵押登记手续。本案中，曾祥平还提交《银行转账流水》和《证明》拟证明其儿子曾某曾委托案外人甘某向银达担保公司转账27万元，以此主张其已代裕熙物业公司向银达担保公司清偿了借款。银达担保公司就此提交《案外人甘某汇入款项说明》，主要内容为：“甘某于2013年5月16日、2013年5月17日分三次通过网上转账向我司帐户汇入合计27万元，该款项已部分用于偿还裕熙物业公司拖欠我司债务，经我司财务核实，现仍有余款54627.17元款项，需待曾某、裕熙物业公司、梁沛明签署三方协议明确余款归属，并提交我司确认后，我司将按照协议条款将余款全额无息退还。”原审另查明，梁智辉于2014年6月13日向原审法院提起（2014）穗天法民四初字第1795号案诉讼，要求曾祥平将案涉房屋腾空并交予梁智辉使用，同时要求曾祥平支付自2013年5月18日至实际交还案涉房屋期间的房屋使用费。原审法院认为：评估公司经原审法院依法委托所作出的《估价报告》符合法定程序，其内容没有违反法律法规的强制性规定；虽然梁智辉、梁瑞玲、林结瑜、梁宝仪、银达担保公司均以评估公司未考虑案涉房屋交易时处于不交吉状态为由对案涉房屋的评估价值不予认可，但由于梁智辉、梁瑞玲、林结瑜、梁宝仪、银达担保公司均未能举证证明《网签合同》有约定案涉房屋是以不交吉的状态出售，故其主张没有事实和法律依据，原审法院对此不予采纳；据此，原审法院依法采纳《估价报告》作为认定案涉房屋市场价值的依据，以此确定案涉房屋在2013年5月9日的市场价值为724095元。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”第三百九十七条规定：“委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。”依照曾祥平出具的《委托书》约定，梁瑞玲有权全权代表曾祥平以不低于案涉房屋评估或协商确定的价值50%的价格出售或委托拍卖公司拍卖案涉房屋，而案涉房屋的价值由双方签订的《抵押物价值协议》或《财产评估协议书》确认；但本案中，梁智辉、梁瑞玲、林结瑜、梁宝仪、银达担保公司均未举证证明其曾与曾祥平就案涉房屋的价值签订《抵押物价值协议》或《财产评估协议书》；根据已查明事实可知，林结瑜与梁智辉签订的《存量房买卖合同》约定案涉房屋的出售价格为27万元，梁瑞玲与梁智辉签订的《网签合同》约定案涉房屋的出售价格为18万元，无论梁智辉最终是以27万元还是18万元购得案涉房屋，上述两个价格均与《估价报告》确定的市场价值724095元相距甚远，且不符合《委托书》关于“以不低于案涉房屋评估或协商确定的价值50%的价格出售或委托拍卖公司拍卖案涉房屋”的约定；因此《网签合同》明显显失公平且不符合曾祥平的真实意思表示，现曾祥平要求撤销梁瑞玲与梁智辉于2013年5月9日签订的《网签合同》，符合上述法律规定，原审法院对此予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，被撤销的合同自始没有法律约束力。虽然梁智辉还提供了其与林结瑜签订的《存量房买卖合同》作为本案证据，但房管部门实际上是基于《网签合同》将案涉房屋过户登记至梁智辉名下。由于原审法院已认定《网签合同》应被撤销，故梁智辉无权再基于《网签合同》取得案涉房屋的所有权，因此曾祥平要求梁智辉协助将案涉房屋的产权恢复登记至其名下的诉讼请求符合法律规定，原审法院对此予以支持。梁沛明、裕熙物业公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第三百九十六条、第三百九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2016年8月12日作出如下判决：一、撤销被告梁瑞玲以原告曾祥平的名义与被告梁智辉于2015年5月9日就广州市天河区沙河龙洞路广东省林业机械厂6号楼xxx房（现地址为广州市天河区广汕一路3xx号xxx房）所签订的《存量房买卖合同》；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告梁智辉协助原告曾祥平将上述房屋的产权恢复登记至原告曾祥平名下。本案受理费200元，公告费1000元，由被告梁智辉、梁瑞玲各负担一半。二审审理期间，各方均没有向本院提交新证据。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。上诉人梁智辉上诉坚持认为其为善意购买涉案房屋，并经房管部门登记，其产权取得合法有效。但经审核，从本案当事人出售涉案房屋的原因、目的进行考量，并不存在原产权人出售涉案房屋的真实意思表示，同时，从上诉人对于涉案房屋的了解及获取信息的途径，对上述情况及涉案房屋的使用状态均应该知悉。结合涉案房屋的交易价格，前后合同的出入，该交易过程均存在有违常理的现象。对于涉案房屋未详尽了解状况，合同亦未明确约定交付细节，均有违一般认知。上诉人认为涉案房屋为不交吉价格交易，此陈述并无在交易合同中明确约定，故此，对于涉案房屋评估价格的异议亦缺乏事实基础。原审根据本案细节的审查，综合各方当事人陈述的合理性分析，依据法律结合一般认知作出判决，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人梁智辉负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年四月十七日书记员  冯冠豪