辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二终字第01225号上诉人（原审被告）：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住所地大连市金州区站前街道吴家村丘号**。法定代表人：王宝林，该公司董事长。委托代理人：霍金亮、刘畅，该公司职员。被上诉人（原审原告）：王崇增。原审原告王崇增与原审被告辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（以下简称宝林公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市金州区人民法院于2015年5月19日作出（2015）金民初字第556号民事判决，宝林公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月4日公开开庭审理了本案。上诉人宝林公司委托代理人霍金亮、刘畅，被上诉人王崇增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王崇增一审诉称：2013年6月25日，原、被告在被告处签订了商品房买卖合同，约定将位于金港路#号、宝林凤凰城#号商品房出售给原告。合同签订后，原告支付首付款，并于后期办理了按揭贷款手续，已付清总房款499，813.00元。合同约定被告于2014年6月30日前提交经验收合格的房屋。逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房屋价款万分之一的违约金，合同继续履行。并约定交房后90日内为原告办理房地产权属登记，取得产权证。逾期原告不退房，由被告按已付房款的百分之二向原告支付违约金。被告却于2014年7月24日才交房，并至今未为原告办理房地产权证。现诉至法院要求被告支付逾期交房违约金1，199.55元（自2014年7月1日至7月24日止）；判令被告支付逾期办理房产证的违约金9，996.26元。被告宝林公司一审辩称：1.被告与自来水签订的配套协议约定的履行时间并不是被告所交付房屋是否符合约定条件的必要条件；2.2014年6月30日，被告已完全具备了合同中约定的交付条件，房屋不存在任何质量问题，商品房验收合格的证明及房屋竣工验收备案表因政府的原因还未取得；3.根据补充协议的规定，买受人不得以未取得竣工验收备案表拒收房屋；4.房屋已具备了正常居住的条件，不存在严重问题；5.买受人未在规定期间内去接收房屋；6.被告已按顺序办理了买受人的房屋交付手续，已有很多人接收了房屋；7.被告已完全具备了交房的条件；8.买受人在接收房屋前必须交齐物业费等费用。一审法院审理查明：2013年6月25日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于金港路#号，宝林凤凰城#号商品房出售给原告，总价款为499，813.00元。同时约定被告于2014年6月30日前将验收合格并具备交付使用条件的商品房交付给原告，逾期交房的，自约定交房日的次日起至实际交付之日止，按原告已交付的房价款的日万分之一支付违约金，合同继续履行。被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的2%向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定将房屋价款499，813.00元交给了被告，被告于2013年7月18日向原告出具购房发票。2014年7月24日，被告将案涉商品房交付原告，但至今原告没有取得房产证。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性的规定，是合法有效的。合法有效的合同，对合同的当事人双方均有约束力，原告已依约履行了付款义务，被告亦应依约按时交付合同的标的物。原告购买的标的物是被告开发建设的商品房，商品房的交付使用须有建设行政主管部门竣工验收，其标志性文件即《商品房竣工验收备案表》，被告不能向一审法院提供《商品房竣工验收备案表》，应视为被告开发建设的商品房未经竣工验收，尚不具备交付使用的条件。关于被告抗辩的双方在补充协议的第六条中有不要求以出卖人取得《商品房竣工验收备案表》作为房屋交付条件的约定，因该约定违反了行政法规强制性的规定，属无效约定，应不予采信。被告在合同约定的期限内，未能交付符合法律规定条件的商品房，是违反合同约定的违约行为，应按约定承担相应的违约责任。被告应向原告支付自2014年7月1日至2014年7月24日期间的违约金1，199.55元（499，813.00元×0.01%×24天）。被告对原告在规定期限内没有取得房产证的原因负有举证责任，因被告未能提供证据予以证明，故应承担举证不能的法律后果。被告应向原告支付逾期办证违约金9，996.26元（499，813.00元×2%）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，作出如下判决：一、被告辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告王崇增逾期交房违约金1，199.55元；二、被告辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告王崇增逾期办证违约金9，996.26元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元（原告已预交），由被告辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。宝林公司上诉的理由及请求是：第一，双方签订的补充协议第6条约定，到交房时间即使宝林公司尚未取得竣工验收备案表，买受人也不得将此作为房屋交付的条件。故一审以宝林公司未取得备案表认定案涉房屋于2014年6月30日不具备房屋交付条件是错误的。第二，案涉补充协议第8条约定，买受人应按合同约定的日期自行至指定地点办理房屋交接手续，除非有合法理由，否则视为出卖人已按期交付。在案涉房屋已具备交房条件的情况下，购房人没有及时到宝林公司办理收房手续，属于买受人延期收房的情形，不是宝林公司延期交房。此外，根据补充协议第8条的规定，因小区人数众多，买受人同意出卖人安排购房人按一定顺序办理入住手续，因顺序在后出现的交付期间超过合同约定期限的，不视为出卖人逾期交房。故宝林公司即使适当超过了合同约定的交付期交房，也不视为宝林公司违约。第三，房屋竣工验收备案表是由于行政部门的原因没有办理下来，宝林公司多次到房产部门了解情况，相关领导也做出了口头答复，但拒绝作出书面说明，宝林公司为此在一审期间提出请求法院到房产等行政部门调取证据的申请，但一审法院并未予以调取，属于程序违法。据此，请求撤销原判，改判驳回王崇增一审诉请。王崇增二审答辩认为：服从一审判决。本院经审理查明：一审法院认定事实属实。本院补充查明：案涉商品房买卖合同约定，宝林公司应当在2014年6月30日前将经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件的商品房交付王崇增使用。本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同及当事人陈述笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和审查，可以采信。本院认为：案涉商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反效力性、强制性法律规定，合法有效，双方均应依约履行。结合双方当事人的诉辩观点，本案争议焦点为如下两点：第一，宝林公司是否应向购房人支付逾期交房违约金；第二，宝林公司应否向购房人支付逾期办证违约金。针对第一项争议焦点，宝林公司是否应向购房人支付逾期交房违约金，本院认为，案涉商品房买卖合同约定，宝林公司应当在2014年6月30日前将经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件的商品房交付购房人使用。双方当事人自愿选择了上述条件（即经建设单位组织验收合格并具备使用条件）作为案涉房屋的交付条件，则双方应当按照该约定履行。根据相关规定，建设单位是工程竣工验收的组织者，建设、设计、施工、工程监理等相关单位是工程竣工验收的实施者；而备案机关并非组织或实施工程竣工验收的单位，仅是备案和监督机关。案涉合同约定的“经建设单位组织建筑工程验收合格”即指经建设、设计、施工、监理等单位对建设工程质量验收合格。一审判决将案涉工程取得竣工验收备案表认定为合同约定的交房条件，应予更正。但宝林公司未能提交案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位出具的工程符合要求、质量合格的报告。且购房人主张案涉房屋尚未接通正式水电，宝林公司亦未提交证据证明案涉房屋已安装水电表并接通正式水电。故案涉房屋至今未具备合同约定的交付条件，一审判决宝林公司按合同约定标准支付合同约定交房期限次日（2014年7月1日）至王崇增接收房屋之日（2014年7月24日）期间的逾期交房违约金，并无不当，本院予以维持。针对第二项争议焦点，宝林公司应否向购房人支付逾期办证违约金，本院认为，案涉商品房买卖合同约定，宝林公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由宝林公司提供的资料报产权登记机关备案；如因宝林公司的责任，购房人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，购房人不退房，宝林公司按已付房价款的2%向购房人支付违约金。宝林公司于2014年7月24日向王崇增交付房屋，依约定，宝林公司应于2014年10月22日（交房后90日）前将办理权属登记需由宝林公司提供的资料报产权登记机关备案。但宝林公司未提交证据证明其已于2014年10月22日前向产权登记机关提交了全部需由其提交的资料，且案涉房屋至今未办理初始登记。故一审判决宝林公司依合同约定标准向王崇增支付逾期办证违约金，并无不当，本院予以维持。至于宝林公司申请本院到政府相关职能部门调取证据，以证明是因相关部门怠于审批导致案涉房屋至今无法办理产权证一节，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十八条的规定，当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，应当提交书面申请。申请书应当载明被调查人的姓名或者单位名称、住所地等基本、住所地等基本情况的证据的内容、需要由人民法院调查收集证据的原因及其要证明的事实。本案中，宝林公司经本院询问表示消防、环保等部门肯定有一个部门未按期为宝林公司出具手续，申请法院到房产部门要求房产部门为宝林公司出具一个证明。宝林公司作为专业的房地产开发公司，依约定负责办理工程备案及案涉房屋初始登记等相关手续，若真如其所述是因相关职能部门怠于审批导致其逾期办证，其应清楚知晓是哪个部门在办理哪项手续时存在怠于审批的情形。但宝林公司并未依法律规定表述清楚申请法院调查单位的名称、住所地等基本、住所地等基本情况楚具体是何部门怠于办理审批手续，故宝林公司的调证申请不符合法律规定的要件，且经本院释明，宝林公司亦未向本院提交办理权属登记需由宝林公司提交的资料以证明并非宝林公司自身原因导致逾期办证，故本院对其调证申请不予批准。综上，虽然一审判决理由不尽合理，但结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40元（辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司预交），由辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李奎哲审判员  张萍萍审判员  阁成宝二〇一五年八月十九日书记员  宋 敏