广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2015）清英法民二初字第341号原告：曾红玲，女，汉族，住广东省英德市。委托代理人：张金青，广东清豪律师事务所律师委托代理人：欧阳鲲，广东清豪律师事务所实习律师。被告：谭代梨，男，汉族，住湖南衡阳市珠晖区。委托代理人：黄定球，广东浈阳律师事务所律师。委托代理人：胡细康，广东浈阳律师事务所实习律师。被告：梁锦洪，男，汉族，成年，住英德市，系个体工商户—英德市英红镇同心花苑房地产信息服务中心经营者。原告曾红玲诉被告谭代梨，梁锦洪物房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年4月30日立案受理后，依法由审判员黄文裕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告代理人张金青、欧阳鲲，被告谭代梨及其代理人黄定球、胡细康，被告梁锦洪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曾红玲诉称：2011年10月28日，原告与被告谭代梨及被告梁锦洪开办的英德市英红镇同心花苑房地产信息服务中心签订了一份《房屋买卖合同》，该合同约定：乙方拟购买甲方位于英德市的住宅房一套，价款175000元；甲方负责办理房地产权证。双方还约定付款方式及交楼时间等。该《房屋买卖合同》签订后，原告依约交付定金、首期款、房款共148000元给被告。被告收款后均立据并加盖英德市英红镇同心花苑房地产信息服务中心公章交原告收执。原告履行交付房款义务后，多次催促被告及时为原告办理涉案房屋的房地产权证书，然而，被告先是以各种理由推脱，后才如实告知其建房地虽是国有土地，但并不是通过招、拍挂程序取得，而是通过与当地政府签订合同取得，且至今未取得国有土地使用权证，故无法办理房地产权证书，因而无法将原告购买的房屋所有权转移登记到原告名下。原告认为，原告与被告的关系为二手房屋买卖合同关系，被告有将涉案房屋所有权转移给原告的义务，被告因未取得涉案房屋所有权致使原告的合同目的不能实现，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，请求判决被告：1、解除原、被告于2011年10月28日签订的《房屋买卖合同》2、判令被告立即归还人民币148000元给原告，并自2011年10月16日起至被告还清全部购房款日止，按实际收取原告购房款（含定金）的金额按中国人民银行同期贷款利率计付利息给原告。3、本案一切诉讼费由被告承担。被告谭代梨答辩称：一、未能及时办理房产证系政策原因所致，并非答辩人故意违约。2012年前，在英德办理房产证只需要建房地块属于国有土地即可办理，并未要求提供国有土地使用权证。建房地块是通过与英红镇人民政府签订协议获得，当时英红镇政府明确表示，该土地可以建房和办理房地产权证。而2012年后，因政策问题，英德市的房管部门要求在办理房屋所有权初始登记时需提供国有土地使用权证。从而导致了允许建房却办不了证的难题。为此答辩人曾多次寻找相关部门要求解决办理国有土地使用权证及房地产权证等难题未果。二、答辩人同意在息讼后，积极协助被答辩人办理房屋过户手续。办理国有土地使用权证和房地产权证一事，答辩人早已经向英德市信访部门提交申请。信访部门对于如何解决这一难题仍在研究中，答辩人也会一直敦促相关部门解决办证难题。被告梁锦洪没有提出书面答辩。经审理查明：2011年10月16日，原告交付被告谭代梨购房定金5000元。2011年10月28日，原告与被告谭代梨及被告梁锦洪开办的英德市英红镇同心花苑房地产信息服务中心签订了一份《房屋买卖合同》，该合同约定：乙方拟购买甲方位于英德市的住宅房一套，价款175000元；甲方负责办理房地产权证。双方还约定付款方式及交楼时间等。涉案合同签订后，原告当天交付首期购房款90000元；2012年7月1交付购房款53000元给被告。被告谭代梨收款后均立据并加盖英德市英红镇同心花苑房地产信息服务中心公章交原告收执。以后，被告谭代梨按照合同约定建好涉案房屋并交付给原告，期间，原告多次催促被告谭代梨办理涉案房屋的房地产权证书未果，遂向本院提起诉讼，请求判决：1、解除原、被告于2011年10月28日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告立即归还人民币148000元给原告，并自2011年10月16日起至被告还清全部购房款日止，按实际收取原告购房款（含定金）的金额按中国人民银行同期贷款利率计付利息给原告。3、本案一切诉讼费由被告承担。诉讼中，被告谭代梨承认涉案房屋没有取得土地使用权，暂时无法办理房屋所有权证。另查明，2011年1月13日，被告谭代梨与英红镇坑口咀居委会签订协议书，协议书约定：一、甲方（英红镇坑口咀居委会）将符合镇区规划商住用地以公开竞标的形式出让，乙方（谭代梨）必须按照甲方制定的土地出让说明书有关规定取得竞购地块。二、甲方出让土地的范围：位于英红镇坑口咀居委会同心路以南，同德路以北，和谐路以东，乙方够得地块编号为B-7，面积96平方米。三、甲方与相关职能部门协助乙方办理该地块规划许可证、房屋产权证。一切有关费用由乙方支付……同一天，被告谭代梨交付英红镇坑咀居委会土地出让款172800元。2011年7月7日，英德市英红镇规划建设管理所为被告谭代梨颁发英红建字第2011-249号建设工程规划许可证，该证载明：建设单位（个人）谭代梨；建设项目名称：八层住宅楼；建设位置：和平路南侧第二排B7；建设规模：占地面积90㎡建设面积827.㎡；为被告谭代梨颁发英红建字第2011-249号建设用地规划许可证，该证载明：用地单位：谭代梨；用地项目名称：八层住宅楼；用地位置：和平路南侧第二排B7；用地面积：90㎡；建设规模：827.㎡。再查明，英德市英红镇同心花苑房地产信息服务中心是被告梁锦洪经营的个体工商户，成立日期：2011年5月30日；所属行业：房地产中介服务；经营范围：房屋买卖、地皮转让、房屋租赁。本院认为：梁锦洪是英德市英红镇同心花苑房地产信息服务中心的经营者，属本案的适格被告。原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。虽然涉案《房屋买卖合同》合法有效，但是被告谭代梨、梁锦洪并没有经合法程序取得涉案房屋占用范围内的土地使用权，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条、第十六条、《房屋登记办法》第三十条的规定，致使原告合同目的不能实现，被告谭代梨、梁锦洪应承担违约责任。被告收取原告购房款（含定金）共148000元事实清楚，本院予以确认。原告请求解除合同，返还已付购房款（含定金）及利息符合法律规定，本院依法予以支持，但是定金5000元的利息应从签订合同之日起计算。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告曾红玲与被告谭代梨、被告梁锦洪开办的英德市英红镇同心花苑房地产信息服务中心于2011年10月28日签订《房屋买卖合同》。二、被告谭代梨、梁锦洪在本判决生效之日起七日内返还原告曾红玲购房款（含定金）148000元及利息（以95000元为基数，从2011年10月28日起至偿清之日止；以53000元为基数，从2012年7月1日起至偿清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。本案诉讼费1959.87元、保全费1520元，由被告谭代梨、梁锦洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄文裕二〇一五年八月二十八日书记员  吴思影附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。