清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2015）清城法民一初字第445号原告：杨小乾，男，1984年9月20日出生，汉族，住清远市清新区，委托代理人：梁杰，广东定海针（清远）律师事务所律师。委托代理人：老启荣，广东定海针（清远）律师事务所工作人员。被告：清远市南远房地产开发有限公司，住所地清远市清城区城北二路**雅悦花园******楼首层。法定代表人：林伟新，该公司董事长。委托代理人：胡成、罗斌，广东百思威律师事务所律师。原告杨小乾诉被告清远市南远房地产开发有限公司（以下简称南远房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员潘金桥适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁杰；被告南远房地产公司的委托代理人胡成、罗斌，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨小乾诉称：2011年5月27日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定：原告购买位于清远市清城区××西××雅××花园××楼××号房屋，建筑面积145.33平方米，总金额为682004元；被告应当在2012年5月20日前交付房屋给原告使用；被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。签订合同后，原告已按约定支付了房价款682004元给被告，被告在2012年7月13日将房屋交付给原告。但被告至今没有按约定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，为原告的房屋办理产权证。经原告多次催告，被告多次向全体业主承诺会尽快办理完毕，但至今并没有兑现，被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，被告应当向原告承担违约责任。由于合同约定的被告逾期办证只按已付房价款的0.1%向原告支付违约金，该违约金为不变金额，远远低于原告的损失，明显过低，对原告明显不公平，并且被告的违约行为处于继续状态，原告的损失难以确定且不断扩大，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条等规定，被告应当按已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金，从2012年10月12日暂计至2015年5月4日止为107558.57元（682004元×6.15%÷365日×936日=107558.57元）。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告立即将清远市清城区××西××雅××花园××楼××号房屋需由被告提供的资料报产权登记部门备案，协助原告办理上述房屋的产权到原告名下的登记手续；2、被告支付逾期办证违约金给原告（违约金从2012年10月12日起以总房价682004元为基数按银行同期贷款利率计算至被告提供资料交产权登记机关备案，协助原告办理产权登记手续之日止，暂计至2015年5月4日止的违约金为107558.57元）；3、被告负担本案的诉讼费用。被告南远房地产公司辩称：一、无论是“银行同期贷款利率”标准，还是“金融机构计收逾期贷款利息”标准，均与合同约定不符，不应得到支持。1、关于逾期办证的违约金计算，原被告双方在合同第十五条进行了明确约定，即“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。该约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，是双方当事人真实意思表示，符合合同自愿原则，合法有效，双方应按合同约定履行。2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和第十八条的规定不能同时适用于本案。第十六条适用的情形是守约方有证据证明其具体经济损失且其损失高于合同约定的违约金，而第十八条条适用的是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的的情形。如果原告认为本案应该使用第十六条，那就说明原告能够确定并证明其实际损失；如果原告认为本案应该适用第十八条的规定，就说明原告认为合同没有约定违约金或者无法确定其实际损失。这两条实际上适用的是不同情形。本案中，首先，本案双方对违约金已有明确约定；其次，如果原告认为其实际损失无法确定，就没有任何理由要求调整违约金。综合以上分析，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和第十八条的规定不能同时适用于本案。3、需要强调的是，被告已依约将涉案房屋交付原告，原告也实际进行了使用并获取收益。未办证只是影响其对房屋的转让、融资、入股出资行为，这种情形更多的只是一种交易机会的丧失。而且，在目前房价上行的情况下，这种房屋溢价为原告所保有，对原告没有任何损失而言。只有在房价下行的情况下，才会出现原告无法及时卖出房屋止损而造成损失。4、此外，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据或者反驳对与诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，本案原告要求增加违约金，应对其实际损失超过合同约定的违约金数额负有举证责任。但原告未能举证证明因逾期办证所造成的实际损失，也无法证明合同约定的违约金低于其实际损失。因此，原告要求增加违约金的依据不足，法院应当尊重当事人契约自由、契约自愿原则，根据双方在合同中约定的以房价款的0.1%的标准计付违约金。5、合同约定的逾期办证违约金本来是固定金额，即购房款的0.1%。原告要求调整为根据“银行同期贷款利率”标准按日计算至办证为止。如果按照原告诉状所主张的标准计算违约金，每年的违约金就相当于购房款的6%以上，而且，该违约金完全没有上限，长期累积计算，数额巨大。若按照原告主张对违约金进行调整，既违背合同签约时双方的真实意思表示和合理预期，更会造成极大的不公平。6、原告关于逾期办证违约金应调整为根据“银行同期贷款利率”标准按日计算至办证为止的主张也违反了合同法所规定的公平、对等原则。在买受人逾期付款的违约金计算方面，原被告双方在合同第七条约定的也只是“买受人按日向出卖人支付预期应付款万分之0.2的违约金”，或者按“累计应付款的1.5%向出卖人支付违约金”，因此，退一万步而言，即便要调整逾期办证的违约金，也只能参照买受人逾期付款的违约金计算标准来调整。二、原告未提交契税完税缴纳证明，由此导致的未能按期办证的责任应由原告自行承担，原告无权要求被告承担逾期办证违约责任。《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、第八条、第十一条的规定，转移房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当缴纳契税。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订房屋权属转移合同的当天。纳税人未出具契税完税凭证的，房管部门不予办理有关房屋的权属变更登记手续。《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定，权利人办理房地产权登记应当提交缴纳房地产税的证明。由以上规定可知，原告是缴纳契税的法定义务人。而《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第二条也明确约定，买受人委托出卖人到产权登记机关办理该商品房的产权登记手续及申领《房地产权证》，须于相关政府部门指定日期向出卖人提交办理商品房产权登记手续需要的全部文件及缴纳相关税费，否则一切后果由买受人自负。综合以上法律规定及合同约定，由于缴纳契税是原告法定义务，且双方在买卖合同中也进行了明确，原告未举证证明其缴纳了契税，由此导致的未能按期办证的责任应由原告自行承担，原告无权要求被告承担逾期办证违约责任。三、原告关于逾期办证违约金的诉讼请求已经超过了两年的诉讼时效，不应得到支持。综合以上答辩意见，原告请求增加违约金没有事实和法律依据，请求法院严格根据《商品房买卖合同》关于逾期交房违约金的约定确定被告违约责任，严格适用法律规定判断原告要求支付逾期办证违约金的诉讼请求有无超过诉讼时效，并驳回原告的其他诉讼请求。经审理查明，2011年5月27日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告将位于清远市清城区××西××雅××花园××楼××号商品房出售给原告，建筑面积为145.33平方米，总房价款为682004元。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年5月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该单位工程商品房经市建设局竣工验收合格。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同附件四补充协议第一条约定：“为了方便买受人收楼，出卖人将在房屋交付之日起一个月内分批次安排业主收楼。出卖人在约定的交房之日起30天内安排将房屋交付给买受人使用的，不视为出卖人违约。”合同签订后，原告已向被告付清房屋总价款，原告于2012年7月13日签署了雅悦花园楼宇收楼确认书并领取了房屋钥匙。至法庭辩论终结时止，原告所购商品房未能取得房地产权证，被告也无提供证据证明其已将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因原告未能取得涉案商品房的房地产权证，原告与雅悦花园其他众多业主一起多次与被告进行交涉，2013年3月28日，被告向小区业主出具一份房屋确权的工作内容及完成时间表，该表显示：“……3、验收报批备案计划于2013年9月10日前完成，4、房屋确权计划于2013年11月25日前完成。”因房产证办理的问题，在原告及其他业主的共同交涉下，被告再次于2013年12月3日向雅悦花园全体业主发出复函一份，该复函记载：“……2、房产证的拖延可能因为部分设施没有完成验收所致，预计房产证在2014年10月10日前可以办理完毕。3、你们与本公司签订的《商品房买卖合同》里，已经约定了房产证延期办理的处理条款，本公司愿意承担约定的法律责任。……”除了与被告交涉外，原告及其他业主还就雅悦花园房产证拖延的问题投诉至清远市住房和城乡建设局，该局于2013年12月9日向雅悦花园的全体业主作出书面答复。答复主要内容为：房产证拖延的原因是还有部分设施未完成验收，开发商愿意按照签订的《商品房买卖合同》中约定的房产证延期办理的违约条款，承担法律责任。此外，雅悦花园的众多业主还于2013年12月19日就雅悦花园消防设施设置不完备的问题举报投诉至清远市公安消防局，该局于2013年12月23日向雅悦花园的业主作出书面回复，该回复主要内容为：经该局执法干部实地核查，雅悦花园3-7号楼已建成并投入使用，该开发商曾于2007年12月向该局申报了雅悦花园1-7号楼的消防设计审核，该局作出了不同意的审核意见，此后，该开发商再无向该局申报1-7号楼的消防设计审核和消防竣工验收；目前，该局已受理了对南远房地产公司的行政处罚案件。2014年，雅悦花园52户业主认为被告存在逾期交楼、逾期办证的违约行为，遂起诉至本院，案号为（2014）清城法民一初字第111—131，151—181号。诉请要求法院判令被告将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并支付逾期交楼违约金及逾期办证违约金。在该52案中，合同约定的逾期办证违约金均为按照原告已付购房款的0.1%计算。经审理后本院认为被告存在逾期办证的违约行为，须继续履行合同即将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并认定双方约定的逾期办证违约金过低并调整为按照原告已付房价款以中国人民银行规定的金融机构1年期贷款基准利率计算利息的标准确定，从被告协助办证期限届满的次日起计算至被告将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止。本院该52宗案判决宣判后，业主方及被告均上诉，经广东省清远市中级人民法院审理，维持了本院的一审判决。另查明，涉案商品房尚未在清远市住房和城乡建设局办理工程竣工验收备案，被告也未将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。对于被告答辩的契税问题，原告庭后提供了一份契税完税证，该证据显示原告已于2011年6月17日缴纳了涉案房屋的契税。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、发票、收楼确认书、契税完税证，以及本院已生效的（2014）清城法民一初字第111至131号、151至181号案的民事判决书，本案的庭审笔录予以证实。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷，双方争议焦点为：一是被告是否存在未协助原告办理房屋产权登记的违约行为，如果存在违约，是否应该按照合同约定继续履行；二是原告主张的违约金请求是否已超过诉讼时效；三是原告认为合同关于逾期办证违约金的约定明显过低并要求调整的主张是否应该得到支持。对于第一个争议焦点，本案中，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应予恪守。原告已按约定向被告付清购房价款，按约定被告应于商品房交付使用后90日（2012年10月11日）内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋目前尚未办理房地产权证，在诉讼中，被告亦无提供有履行办理房屋产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案义务的相关证据，故对原告主张因被告的责任造成未能取得房地产权属证书的事实本院予以采信，被告的行为已构成违约，应承担继续履行的责任，故对原告要求被告提供相关资料报产权登记机关备案协助原告办理涉案房屋产权登记的诉讼请求，本院予以支持。对于第二个争议焦点，按照合同约定，被告应于2012年10月11日前协助原告办理房屋权属登记，逾期办证违约金的诉讼时效应从约定办证期限届满次日起计算2年时间。虽然原告并无提供直接的证据证明其在该诉讼时效期间内向被告主张过该违约金，但是从被告于2013年3月28日向雅悦花园全体业主公开作出的承诺-房屋确权的工作内容及完成时间、2013年12月3日向全体业主发出的复函，以及清远市住建局、清远市公安消防局作出的答复、回复等内容可以从侧面印证原告称其在诉讼时效期间内就逾期办证、承担违约责任等事项多次与被告进行过交涉的陈述。此外，被告向全体业主发出的复函第3条的内容清晰明确，文义清楚，即被告愿意承担合同约定的法律责任，而合同的约定即“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，因此，对于被告认为复函的该条内容不能视作被告同意履行逾期办证违约责任的意思表示的抗辩意见本院不予采纳。同时，被告还提出即使该条内容可以视作同意履行义务的意思表示，其也只是愿意承担已付房价款的0.1%的违约金，对于超出部分的任何责任则不予承担。对于该抗辩意见，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条关于“义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方‘同意履行义务。’”的规定以及《中华人民共和国民法通则》第一百四十条关于“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定可知，被告复函的该条内容足以被认定为被告同意承担逾期办证违约金的意思表示，可以引起逾期办证违约金诉讼时效的中断。故，原告要求被告承担给付逾期办证违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效。对于第三个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。同时，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，由于被告迟延协助原告办理房屋产权证的违约行为导致原告不能预期领取房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失。虽然原告无举证证明其实际损失的数额，但由于被告的违约行为处于继续状态，该损失虽然难以确定但必然不断扩大。双方约定的逾期办证违约金为原告已付房价款的0.1%，是不变的金额，仅为682元，被告违约时间的长短与其承担的违约金数额没有任何关联，双方的权利义务明显不对等。在被告长期未履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，该违约金显然过低，不符合公平原则。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，对于原告的损失本院确定按照中国人民银行规定的金融机构同期1年期贷款基准利率的标准予以计算。对于逾期办证违约金的起算时间，从协助办证期限届满的次日即从2012年10月12日起计至被告将办理涉案房屋房地产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：一、限被告清远市南远房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内将位于清远市清城区××西××雅××花园××楼××号房屋的房地产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告杨小乾办理该房屋产权至原告名下的登记手续；二、限被告清远市南远房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告杨小乾支付逾期办证的违约金（该违约金从2012年10月12日起以总购房款682004元为基数按中国人民银行规定的金融机构同期1年期贷款基准利率计算，至被告将位于清远市清城区××西××雅××花园××楼××号房屋的房地产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）。本案受理费1226元，由被告清远市南远房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘金桥二〇一五年八月五日书记员  朱洁雯附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。