吉林省永吉县人民法院民 事 判 决 书（2015）永民一初字第610号原告：吉林市宏昌物业服务有限公司，住所吉林省永吉县。法定代表人：姜永财，经理。委托代理人：肖建国，该公司法律顾问。被告：曲晶，女，1970年11月11日生，汉族，个体工商户，住吉林省吉林省吉林市昌邑区。委托代理人：赵静岩，吉林权维律师事务所。原告吉林市宏昌物业服务有限公司与被告曲晶物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合庭，公开开庭进行了审理。原告吉林市宏昌物业服务有限公司的法定代表人姜永财及其委托代理人肖建国、被告曲晶及其委托代理人赵静岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉林市宏昌物业服务有限公司诉称：2013年12月始原告多次找被告曲晶要求被告给付物业费，但被告一直拒不给付，故请求被告给付原告2013年12月至2015年3月的物业费1534.00元并承担本案诉讼费。被告曲晶辩称：一、原告吉林市宏昌物业服务有限公司与永吉县口前镇永新花园小区业主委员会（以下简称业主委员会）签订的物业合同无效：1、物业公司选聘程序违法，选聘物业服务企业需经业主大会占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意并决定，之后业主委员会才能与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。在本案中，永新花园小区的全体业主，一没有通过召开业主大会的方式选聘物业公司，二没有采用书面征求意见的方式，实行投票表决，没有相关的书面材料，因此可以认定业主委员会滥用权力，做出损害全部业主的行为，应为确认为无效行为，应当依法追究责任人的法律责任。依据的是中华人民共和国住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条、第二十二条、第三十五条、第五十五条之规定。2、物业公司与永新花园小区全体业主签订的物业服务合同的形式不合法。物业公司服务合同的委托方（甲方）是永新花园小区全体业主，而在合同的尾页的甲方签字却是业主委员会的成员，这明显不合法。既然合同的一方是全体业主，就应由全体业主讨论通过的决定，也应有相应的决议，否则业主委员会不具备签订合同的主体资格。二、作为永新花园小区的业主，根本对宏昌物业公司接管该小区的物业不知情。永新花园小区一直没有物业公司接管，都是由业主们自管的，小区修理管道、地面、大门、绿化、凉亭等小区内相应的设施，都是由业主们自筹资金兴建和修理的。物业公司与业主委员会是什么时间签订的合同，什么时间进驻的小区，什么时间接管的，业主们都不清楚，而且宏昌物业公司从来没有对小区进行过物业管理，小区的卫生、公共设施从来都没有管理过，也没有进行相关的保安工作。物业公司根本没有履行合同的义务，没有权利收取到物业费。而且物业费的收取标准也从未公告过，没有法律依据。三、原告宏昌物业公司起诉的诉讼请求没有事实和法律依据。首先，宏昌物业公司应先提供证据证明，其接管永新花园小区物业事项的合法依据。答辩人认为光凭其与业主委员会2013年9月30日签订为期三年（2014年1月1日至2017年1月1日）的物业服务合同，是不足以证明其有收取物业费的资格的，因为其无论是在选聘程序上，还是在合同签订上都不合法，上面的答辩意见已经阐明，因此宏昌物业公司根本没有资格收取物业费。其次，从诉讼请求上来看，物业合同的期限已经明确，宏昌物业公司却把物业费的起始时间随意决定，这也看出物业公司视法律为儿戏，根本没有依法办事，根本不是正规的物业公司，就是为了收钱。综上，原告不具备起诉的主体资格，请求法院依法驳回原告的告诉。经本院审查认为，双方争议的主要焦点是：原告与业主委员会间达成的物业合同是否有效？原告收取物业费是否合法？被告是否应交物业费？针对本焦点问题，原告向本院提供如下证据：1、吉林市宏昌物业服务有限公司经营性收费许可证、资质证书、收费许可证，证明具有主体资格以及收取物业费的资质。被告对该证据无异议。2、2013年9月30日《物业合同》一份，证明原告为小区进行了服务，业主也应履行缴费的义务。被告对该证据提出异议，认为该合同中业主委员会未召开全体业主大会，对业主委员会与原告签订的合同不知情且该合同违反法律程序与行政法规强制性规定，该物业合同无效。3、向全体业主征求意见表，证明按照业主委员会的相关规定业主委员会经过全体业主超半数同意，原告就有资格收取物业费。被告对该证据提出异议，认为该意见表是永新花园小区聘用“永吉县永民综合市场有限公司”，该意见表也没有时间，不知道什么时间发生的，其真实性无法确认。4、永新花园小区全体业主缴费的收费票据6本，证明永新花园小区物业费交纳物业费达到90%。被告对该证据提出异议，其收据不是正式发票存在造假可能。5、业主投诉记录，证明公司给业主服务过。被告对该证据提出异议，投诉无时间记录。6、证明材料4份，证明为小区进行了物业服务。被告对该证据提出异议，认为证实人均系另外小区的业主。7、清理发票两张，证明为小区进行了物业服务。被告对该证据提出异议，认为服务的对象是永民综合市场。8、为小区物业服务购买了推雪车发票和照片，证明为小区环境购买了清雪车并安装了电子道匝门。被告对该证据提出异议，认为小区的门是自筹资金建的，铲车收据不能证明买的用于小区服务。9、催缴物业服务费告知书及张贴照片2张，证明原告多次催缴物业服务费。被告对该证据提出异议，认为该证据是虚假的，照片没有拍照时间。针对本焦点问题，被告向本院提供如下证据；1、紧急通知一份，证明2010年9月30日永吉县俊光物业服务公司，递交了合同期满不再续签物业合同的函，证明2010年9月30日开始永新花园小区没有物业公司接管，小区处于自管状态。从而证明小区自2010年12月2日至今一直是自管状态。原告对该证据的关联性有异议，不能证明与本案的焦点有关系。2、《物业合同》复印件一份，证明与原告提供的《物业合同》内容一致，但签字只是一个人签字。业主委员会公章在一个人手中，是利用职务之便私自与原告签订的，侵害了业主的权利。原告对该合同真实性、合法性均有异议，该证据来源不明。3、吉林省城市卫生费专用票据一张，证明永新花园小区清扫都是由业主自管，业主已向永吉县环境管理处缴纳了清扫费用。原告对该证据真实性无异议，关联性有异议，物业费不代收卫生费。4、收据两张，证明小区是自管状态，在此期间业主处于自管状态。原告对该证据关联性有异议，不能证明与本案的焦点问题有关系，与本案无关联性。5、照片11张，证明永新小区的垃圾无人清理、积雪无人清理，小区处于自管状态没有物业公司。业主也不知道有物业公司。原告对该证据的合法性、关联性均有异议，照片的时间没有显示，该小区存在过二年自管，该证据证明不了是否有物业公司在永新花园小区服务。6、文件一份，证明物业公司与业主委员会签订的合同违法系无效合同。原告对该证据无异议。本院依职权调取了两份证据：1、情况说明一份，证明被告提供的证据2无法律效力。2、永新花园小区征求意见情况说明一份，证明小区推选物业公司，业主委员会经合法程序选定的。本院针对上述证据，分析评判如下：原告提供的证据1（经营许可证、资质证书、营业执照）、证据2（《物业合同》一份）、证据3（向全体业主征求意见表一份）具有真实性、合法性，能够证明被告所在的永新花园小区依法成立了业主委员会并代表全体业主与原告签订物业合同的情况以及合同约定的双方权利义务，与本案具有关联性，对上述三份证据予以采信。证据4（永新花园小区业主缴费收据票据六本）、证据5（业主投诉记录）、证据6（证明材料四份）、证据7（清理发票两张）、证据8（为小区服务推雪车发票和照片）上述证据相互佐证，具有真实性、合法性，能够证明原告为业主提供服务的情况，与本案具有关联性，予以采信。证据9（催缴物业服务费告知书及照片）具有真实性、合法性，能够证明原告向被告书面催收物业费的情况，与本案具有关联性，予以采信。被告提供的证据1（《紧急通知》一份）系2010年12月的小区物业情况，不能证明原告2013年10月接管该小区的情况，不具有证明力，不予采信。证据2（《物业合同》一份）与本院向永吉县物业管理中心调查的证据相印证，该证据不具有法律效力，不予采信。证据3（卫生费收据一张），不是物业管理项目的收费，与本案不具有关联性，不予采信。证据4（收据一张），不能证明该小区现在的物业管理状态，不具有证明力，不予采信。证据5（照片21张）没有其他证据相佐证，不能确认该证据与本案的关联性，不予采信。证据6（《文件》一份），对其真实性、合法性予以采信。本院依照职权调取的永吉县物业管理中心两份证据，证据1（情况说明书一份）具有真实性、合法性，能够证明被告提供证据2不具有法律效力。证据2（永新花园征求意见说明一份）具有真实性、合法性，能够证明该小区推选物业公司、业主委员会经合法程序选定的，与本案具有关联性，予以采信。通过以上分析，本院对以下事实予以确认：2013年9月30日，原告与永新花园小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定住户物业费每月0.5元／㎡，办公房屋商业用房每月0.8元／㎡，合同期限为2014年1月1日至2017年1月1日，并约定了双方的其他权利义务及违约责任。被告为永新花园四号楼13号门市商业网点的业主，房屋面积为119.8平方米，被告自2014年1月至2015年3月共欠缴物业费1437.60元，自被告未缴物业费开始原告以书面形式催缴了物业费，被告拒不履行义务。本院认为：《中国人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……”。业主委员会根据《物业管理条例》的相关规定与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同是业主自治权行使的结果，全体业主都应遵守。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”业主委员会是由业主选举产生，代表业主行使共同管理权的组织，其代表业主进行的活动，对全体业主具有约束力。被告所在永新花园小区业主委员会系经业主选举产生，并经物业管理办公室批准、依法成立的组织，其与原告签订的物业服务合同合法有效，合同的效力及于所有小区内居住的业主，被告不能以其不知业主委员会何时与宏昌物业服务有限公司签订合同和所签订的合同不合法为由拒绝履行合法有效的合同中约定的业主义务。且原告自2013年9月与业主委员会签订了合同，接管了永新花园小区的物业服务工作，在该小区已服务二年，被告应按合同约定履行向原告支付物业费的义务。被告没有提供证据证明该小区内存在环境卫生不好，冬天清雪不及时等属于原告服务存在瑕疵的情况，被告以此作为不履行支付物业费的抗辩理由，不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”原告已以书面形式告知了被告交费，履行了法定程序。原告与业主委员会的合同自2014年1月1日开始，原告要求被告给付2013年12月的物业费没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告曲晶于本判决生效后立即支付原告吉林市宏昌物业服务有限公司自2014年1月1日至2015年3月31日物业费共计1437.60元；二、驳回原告吉林市宏昌物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50.00元由被告负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  李 志代理审判员  唐雪莲代理审判员  仲艺杰二〇一五年八月二十四日书 记 员  孙 博