安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）六民一终字第00396号上诉人（原审被告、反诉原告）：耿传林，男，1981年2月1日出生，汉族，个体工商户，住安徽省舒城县。委托代理人：张继宏，安徽继宏律师事务所律师。委托代理人：束学光，安徽继宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：舒城汇鑫商业管理有限公司，住所地安徽省舒城县。法定代表人：李后庆，董事长。委托代理人：秦继忠，安徽龙鼎律师事务所律师。委托代理人：张新生，安徽龙鼎律师事务所律师。上诉人耿传林因房屋租赁合同纠纷一案，不服舒城县人民法院于2015年2月3日作出的（2014舒民二初字第01695号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月14日公开开庭审理了本案。上诉人耿传林及其委托代理人张继宏、束学光，被上诉人舒城汇鑫商业管理有限公司（以下简称汇鑫公司）的委托代理人秦继忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告（反诉被告）诉称：2013年9月10日原被告双方签订《舒城文峰购物中心商铺租赁合同》（以下简称商铺租赁合同）和《商业管理服务协议》，原告汇鑫公司将其所有的位于舒城县城关镇舒城县财富中心的二层的部分商铺出租给被告耿传林，面积约为940平方米，租期为2013年11月15日至2018年11月14日，约定前两年租金为270720元／年，以后每年按照8%增长率递增，租金每半年支付一次。合同还约定：被告方逾期交付租金，按每日5%向原告方支付违约金，逾期20天未交者，原告方有权解除合同，收回租赁场地。双方在合同签订后，原告依约将商铺交付给被告，被告支付半年房租给原告。但是被告在支付半年租金后拒不支付下剩租金，经原告多次向被告催要，其仍拒绝支付。原告于2014年12月2日依照租赁协议的约定向被告（反诉原告）发出解除租赁合同通知书，要求腾让房屋，但被告（反诉原告）至今置之不理。现诉请判令：解除与被告（反诉原告）商铺租赁合同；被告（反诉原告）返还租赁物；被告（反诉原告）支付逾期租金、违约金等（截止2014年12月2日计259252元）各项损失至返还租赁物时止。原审被告（反诉原告）辩称：一、在本起纠纷中原告在前期招商活动时，采取夸大宣传、商业运营氛围的手段，误导包括被告在内的很多投资商，欺骗其与之签订了商铺租赁合同；从商场开业以来，一直处在半营业状态，即原告违约在先，并给被告造成巨大经济、财产损失。二、被告同意解除商铺租赁合同，但原告违约在先，其应当在解除合的同时，赔偿被告的装修损失。三、原告的清空、返还、房租以及违约金等请求，不应得到支持。原审被告（反诉原告）反诉称：2013年9月10日反诉人、被反诉人签订了商铺租赁合同和商业管理服务协议，被反诉人汇鑫公司将其所有的位于舒城县城关镇舒城县财富中心的二层的部分商铺出租给反诉人，租期为2013年11月15日至2018年11月14日。被反诉人在前期招商活动时，明知其不具有带动和管理整个商场经营的能力与资格，采取夸大宣传、商业运营氛围的手段，误导包括反诉人在内的很多投资商，欺骗其与之签订了商铺租赁合同，但商场从开业以来，一直处在半营业状态，被反诉人没有采取任何积极积措施来挽救整个商场的运营状态，造成了反诉人巨大经济、财产损失。诉请判令：解除反诉人与被反诉人签订的商铺租赁合同；被反诉人赔偿反诉人租赁商铺装修费用1000000元原审原告针对被告（反诉原告）的反诉，辩称：一、反诉人要求解除商铺租赁合同，与被反诉人本诉请求一致，被反诉人没有异议。二、反诉人要求被反诉人赔偿租赁商铺装修费用，没有事实与法律依据，因导致商铺租赁合同解除的原因是反诉人违约支付租金等而引起的。三、反诉人认为被反诉人在前期招商活动时夸大宣传、商业运营氛围以及被反诉人没有采取任何积极积措施来挽救整个商场的运营状态，被反诉人不予认可，况且，此事务属涉及商业管理服务问题，被反诉人仅提供协助服务。原审法院查明：2013年9月10日原被告签订商铺租赁合同和商业管理服务协议。汇鑫公司为甲方；耿传林为乙方。商铺租赁合同约定：“…乙方租赁标的系坐落于舒城县城关镇舒城县财富中心的二层的21-23﹑25-33﹑35-38﹑45-47号商铺，其合同租赁面积（含商场公摊）为940平方米（第一条）；…（乙方）经营品牌为孕因坊，品类为母婴产品（第二条1）；…合同租赁期限为五年，自2013年11月15日至2018年11月14日止（第四条1）；…其12个月的年租金为270720元，第一年﹑第二租赁年度年费用无递增率，第三年起费用递增率为8%（第四条3.2）；…各租赁年度的租金均按半年支付一次，其中：第一个租赁半年度的租金，由乙方在本合同签订之日当天交付给甲方；第二个租赁半年度的租金，由乙方在第一个租赁半年度的期限届满前30日之前支付完毕；以后各租赁半年度的租金，乙方均应在上一个租赁半年度的期限届满前30日之前支付完毕（第四条3.3）；乙方逾期交付租金，应当按每日5%向甲方支付违约金，逾期20天未交者，甲方有权解除合同，收回租赁场地…（第四条3.4）；为确保乙方全面履行本合同，应向甲方支付履约保证金40000元…（合同第五条1）；如乙方违反本合同条款，或逾期支付任何款项，甲方有权在保证金内扣除，如保证金不足支付上述金额，乙方需在十日内补足所欠保证金，否则视为乙方违约（合同第五条5）”等。同日，双方签订了商业管理服务协议，此协议约定了耿传林需向汇鑫公司支付商业管理服务费180480元／年及商业管理服务项目和与商铺租赁合同相同的履行方式、期限，并约定了违约责任“…乙方逾期交付商业管理服务费的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2%向甲方支付违约金；…乙方逾期交付商业管理服务费逾期达15日以上的…甲方有权…采取停止供应或停止使用水、电、燃气、空调等其他设施的措施，因此造成一切后果由乙方自行承担（协议第十一条11.2﹑11.3）”等。商铺租赁合同和商业管理服务协议签订后，汇鑫公司依约交付了商铺，提供了商业管理服务；耿传林按约支付了保证金40000元﹑半年期租金135360元﹑半年期商业管理费90240元计265600元，并依约在免租装修期（自甲方交付租赁物之日至2013年11月14日）内对所承租的商铺进行了附合装饰装修。2014年5月19日，汇鑫公司向耿传林发出了《关于费用催缴函》，催促其：在一周内一次性缴纳本合同年度的下半年（第二个半年度）租金及管理费225600元；逾期将依据合同第四条第3.4项以及第五条第5项规定，保留进一步采取执行该条款的权利等。2014年12月2日，汇鑫公司依照租赁协议的约定向耿传林发出解除租赁合同通知书，并要求其腾让房屋，耿传林置之不理。自此，舒城汇鑫商业管理有限公司停止对其进行的商业管理服务。后经汇鑫公司多次催要，耿传林一直未向其支付租金﹑管理费。为此，汇鑫公司诉讼至本院；耿传林亦提起了反诉。另查明，汇鑫公司在2014年12月2日后，欲将含耿传林在内的商场进行整体出租，但时至今日，因耿传林继续占用，舒城汇鑫商业管理有限公司对外出整体出租未果.本案在审理中，汇鑫公司不同意对耿传林所承租商铺的附合装饰装修进行利用。原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告（反诉被告）汇鑫公司与被告（反诉原告）耿传林间签订的房屋（商铺）租赁合同和商业管理服务协议，是双方真实意思的表示，据此形成的房屋（商铺）租赁关系和商业管理服务关系，依法成立，双方依法约定的条款，合法有效。汇鑫公司作为出租人、提供商业管理服务人，已按约向耿传林交付租赁物，并向其提供商业管理服务，其全面履行了合同的义务；耿传林作为承租人、接受商业管理服务人，按约支付保证金、第一个半年期租金、第一个半年商业管理费的义务后，不再按约履行支付后期租金、商业管理费，此举系耿传林不完全履行合同义务的根本性违约行为，其应当承担继续履行、支付违约金等违约责任，但商业管理服务费，应以汇鑫公司停止对其进行的商业管理服务时止；违约金亦应以中国人民银行同类贷款利率计算为宜。鉴于汇鑫公司与耿传林约定的解除房屋（商铺）合同条件（租赁合同第四条3.4）已成就，且汇鑫公司给予了耿传林合理的搬迁时间，故对汇鑫公司要求解除房屋（商铺）租赁合同的请求，本院依法予以支持；基于双方签订的商业管理服务协议是以商铺租赁合同存在为条件，即房屋（商铺）租赁合同与商业管理服务协议为主从合同关系，故商业管理服务协议应随房屋（商铺）租赁合同的解除而终止。耿传林虽反诉请求解除房屋（商铺）租赁合同，但仍实际继续占用租赁物，其已违反合同约定，故其应按照或参照合同约定的租金赔偿舒城汇鑫商业管理有限公司房屋（商铺）租赁合同解除后的损失；耿传林以舒城汇鑫商业管理有限公司违约在先为由，要求舒城汇鑫商业管理有限公司赔偿其租赁商铺装修费用1000000元的反诉请求，因其有先行履行支付后期租金、商业管理费的义务，其未履行，且经催告后在合理期限内仍未履行，即因耿传林违约，导致合同解除条件成就，加之其所承租商铺的附合装修费用无充分证据予以证明，双方对已形成的附合装饰装修物没有处理约定，且汇鑫公司亦不同意对耿传林所承租商铺的附合装饰装修加以利用，故其反诉请求，于法无据，依法不予支持；关于耿传林所称的“被反诉人在前期招商活动时，明知其不具有带动和管理整个商场经营的能力与资格，采取夸大宣传、商业运营氛围的手段，误导包括反诉人在内的很多投资商，欺骗其与之签订了商铺租赁合同，但商场从开业以来，一直处在半营业状态，被反诉人没有采取任何积极积措施来挽救整个商场的运营状态，造成了反诉人巨大经济、财产损失”等问题，因其经营盈亏由所承租的商铺区位、商业运营氛围等多因素复合而成，所承租的商铺区位可见，商业运营氛围可预知，且商业经营机遇与风险并存，特别是其所称的问题，并无有效证据证明，不予采信。本诉部分，原告（反诉被告）汇鑫公司自2014年5月15日至12月2日止应收逾期租金、商业管理服务费计206907元＝［逾期租金为148144元（270720元÷360天×197天）﹢商业管理服务费98763元（180480元÷360天×197天）－保证金抵付的40000元］，并应收取违约金（按中国人民银行同类同期贷款利率计算）；后期损失（自2014年12月3日至返还租赁商铺时止，按270720元／年计算）。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第六十七条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、准许原告（反诉被告）汇鑫公司于2014年12月2日解除与被告（反诉原告）耿传林的房屋（商铺）租赁合同；终止原告（反诉被告）与被告（反诉原告）商业管理服务协议。二、被告（反诉原告）耿传林应于本判决生效后5日内返还原告（反诉被告）汇鑫公司出租的舒城县财富中心的二层21-23﹑25-33﹑35-38﹑45-47号商铺。三、被告（反诉原告）耿传林应于本判决生效后5日内向原告（反诉被告）汇鑫公司支付自2014年5月15日至2014年12月2日止的逾期租金、商业管理服务费（扣除保证金抵付部分）计206907元及违约金（按中国人民银行同类同期贷款利率计算）；后期损失（自2014年12月3日至返还租赁商铺时止，按270720元／年计算）。四、驳回原告（反诉被告）汇鑫公司、被告（反诉原告）耿传林的其他诉讼请求。本诉案件受理费2675元、反诉案件受理费6940元计9615元，由汇鑫公司负担1000元、耿传林负担8615元。宣判后，耿传林不服，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。1、“2014年5月9日，汇鑫公司向耿传林发出《关于费用催缴函》…耿传林一直未向其交付租金、管理费”的认定无事实依据，上诉人从未收到《关于费用催缴函》和《解除合同通知书》。2、原审认定被上诉人欲对商场进行整体出租未果的责任归责于上诉人没有依据。3、上诉人在签订协议后入住经营，其他商户陆续入住，但也有商户陆续搬离，整个商场处于无序状态。4、双方签订的合同存在欺诈行为和违反权利义务对等和公平、诚实信用原则。二、原审法院认定上诉人根本违约在先错误，真正的违约方是被上诉人。因被上诉人管理不到位，商场处于无序状态，不适合营业条件，被上诉人构成根本违约，上诉人有权采取拒缴后期租金、商业管理费。三、因被上诉人的根本性违约，租赁合同解除后，上诉人的装修费用被上诉人应给予赔偿。上诉人的一审反诉请求应予支持。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或判决支持上诉人的一审反诉请求。二审庭审中，上诉人向本院提交如下证据：证据1、商场一层二层2014.10月份的用电明细三份，用电度数为零看，证明目的：因被上诉人的违约行为，导致包括上诉人在内的商户已经撤离的事实。证据2、证人李某、王某、鲍某证言，证明目的：双方签订的合同具有欺骗性，合同中没有提及什么品牌入驻，但是招商时承诺了品牌入驻，导致商户入驻。2、商场违约在先的事实成立，将大品牌形象柜挡住通往二楼通道，导致二楼经营不正常，空调，电梯不按照规定开启，致二楼商户无法经营。开业时一楼商户就不断撤场。3、被上诉人违约在先，导致整个商场无法经营，被迫转换经营方式让原租户撤场，并用威胁等方式要求商户撤场。被上诉人对上诉人所举证据质证如下：对证据1，系复印件，不予质证。对证据2，三证人是原承租户，与上诉人之间都是承租人和经营者，相互之间作证，对其真实性有异议。对作证内容均表述为个人主观认识，比如对招商过程中的陈述和商场经营管理，没有书面证据印证。特别是对于签订商场管理服务协议在咨询招商之后签订，作为当事人应当明确合同的内容，双方权利义务。其单方认为商场没有尽到管理责任，没有依据。三证人与被上诉人均是协商解除租赁关系，不存在所谓的胁迫问题。本院二审认证意见：对证据1，上诉人未提供原件，被上诉人对其真实性提出异议，故不予认定。对证据2，三证人证言未提供其他有效证据证明被上诉人与其签订合同时存在承诺品牌入驻内容及被上诉人经营管理存在违反合同约定的行为足以导致经营户不能正常经营的情形，对其证明目的不予认可。对被上诉人在一审所举证据5《费用催交函》、《解除租赁合同通知书》，因上诉人否认其收到，被上诉人也未举出证据证明被上诉人确已收到，对该证据的真实性不予认定。二审庭审中，双方当事所举人其他证据及对相对方的质证意见同于一审。本院二审审理查明的事实除“2014年5月19日，汇鑫公司向耿传林发出了《关于费用催缴函》，催促其：在一周内一次性缴纳本合同年度的下半年（第二个半年度）租金及管理费225600元；逾期将依据合同第四条第3.4项以及第五条第5项规定，保留进一步采取执行该条款的权利等。2014年12月2日，汇鑫公司依照租赁协议的约定向耿传林发出解除租赁合同通知书，并要求其腾让房屋，耿传林置之不理。自此，舒城汇鑫商业管理有限公司停止对其进行的商业管理服务。后经汇鑫公司多次催要，耿传林一直未向其支付租金﹑管理费”不予认定外，其余事实同一审一致。本院认为：双方签订的商铺租赁合同第四条对租赁期限、租金及支付方式进行了约定。上诉人应在第一个租赁半年度期限届满前的30日之前支付完毕，即在2014年4月15日前支付下一个租赁半年度租金。但上诉人未能依照约定支付租金，构成根本违约，被上诉人诉请解除双方签订的商铺租赁合同于法有据。对照商铺租赁合同第十三条第1项甲方（被上诉人）之权利义务“（1）甲方负责提供乙方（上诉人）经营所需的给排水和相应供电容量；（2）甲方负责提供现有房屋的消防验收材料，并确保出租房产已通过消防部门验收，并且协助乙方办理消防再次装潢申报和验收手续；（3）为了维护商场正常经营秩序，甲方对经营商家实行统一管理。乙方如有违反，甲方有权依据相关管理规定进行相应的处罚；（4）甲方有权配合有关部门或自行对乙方在经营活动中违法、违规、违约行为作出批评教育、停业整顿、罚款、查封货物直至解除合同等处理。”商业管理服务协议第十条双方职责10.1中的甲方职责“10.1.1供应场所的有关设备及附属设施，提供商场内的物业管理；10.1.2对商场的公共使用部位、设施，比如进出口走廊、楼梯、通道、扶梯及其它共同使用的设备设施提供整洁维修及合理使用状态；10.1.3负责财务管理，按时将营业款结算给乙方（如需对账，待对账结束）；10.1.4审核乙方对商品确定的价格，不得高于本地区其他商场或专卖店；10.1.5负责营业员的培训和日常管理；10.1.6先行负责售后服务工作；10.1.7协助乙方做好产品促销工作。”上述合同、协议均未对被上诉人在商场运营期间的招商内容及对外广告宣传作为其应履行的职责予以明确约定，上诉人也不能明确指出被上诉人在履约过程中违反合同约定的具体违约情形，故其以被上诉人在签订合同时存在欺诈行为和违反权利义务对等及公平、诚实信用原则，商铺管理不到位，构成根本性违约，无事实和法律依据。上诉人要求被上诉人赔偿租赁期限内的装饰装修残值损失，因被上诉人不同意对该装修装饰价值进行利用，原审未予支持，符合法律规定，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16140元，由耿传林负担。本判决系终审判决。审 判 长  王 军审 判 员  张海龙代理审判员  许 琛二〇一五年八月十九日书 记 员  季 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后依法改判；（四）原判决遗漏当事人或者缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。