湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）张中民一终字第65号上诉人（原审原告）彭英文，男，1969年4月21日出生，土家族，大学文化，居民。委托代理人李建华，湖南澧滨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）向前有，男，1986年9月13日出生，土家族，硕士研究生文化，居民。委托代理人向清和，男，1958年1月29日出生，土家族，大学文化，干部。被上诉人（原审被告）张家界广茂置业有限公司，住所地湖南省张家界市永定区西溪坪。法定代表人谭茂，该公司董事长。委托代理人田艺，湖南天门律师事务所律师。上诉人彭英文因与被上诉人张家界广茂置业有限公司（以下简称广茂公司）、向前有所有权确认纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院于二○一五年三月十日作出的（2015）张定民一初字第72号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月13日受理后，依法组成由审判员郭辉担任审判长，代理审判员向源、全建明参加的合议庭，于2015年5月20日公开开庭审理了本案。上诉人彭英文的委托代理人李建华，被上诉人广茂公司的委托代理人田艺，被上诉人向前有的委托代理人向清河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定：2005年2月3日，原告彭英文与被告张家界广茂置业有限公司（以下简称广茂公司）签订了一份合同编号为GM2004-0147的《商品房买卖合同》，合同约定，彭英文以54万元购买广茂公司开发的广茂园别墅小区江晴苑26号房，合同签订的当天，彭英文向广茂公司交纳首付款16.2万元。2005年3月4日，彭英文（合同乙方）与中国银行张家界分行（合同甲方）及广茂公司（合同丙方）签订了一份《预购商品房抵押合同》，彭英文以其购买的广茂园别墅小区江晴苑26号房作抵押，向中国银行张家界分行贷款37.8万元，抵付下欠的广茂公司购房款。在该抵押合同后面的登记机构意见一栏中，张家界市房地产管理局加盖了“该合同已登记备案”印章，登记机关加盖了抵押登记专用章。当天，原告彭英文还与中国银行张家界分行一起填写了一份“张家界市房地产抵押合同登记申请表”，申请事由为：广茂园别墅小区GM2004-0147合同登记，标的物坐落于永定区西溪坪办事处胡家河居委会永定东路。登记机关的审查意见为“同意办理”。张家界市房地产管理局并为中国银行张家界分行颁发了张房永定抵他字第010179号房屋他项权证，该房屋他项权证记载：房屋他项权人：中国银行张家界分行，房屋所有权人：彭英文，房屋坐落：永定区西溪坪办事处胡家河居委会广茂园二期别墅，设定日期2005年3月4日，约定期限2025年3月1日。不久，广茂公司给彭英文交付了房屋钥匙，但彭英文并未装修入住。2007年，因彭英文认为广茂公司迟迟未给别墅小区通水电，遂要求退房，经双方协商，彭英文与广茂公司签订了退房协议，但彭英文与中国银行张家界分行一直未解除抵押合同，彭英文仍在履行偿还按揭贷款的义务。彭英文与广茂公司于2009年9月4日又签订了一份《补充协议》，该协议约定：1、甲（广茂公司）乙（彭英文）双方以前签订的退房协议无效；2、甲乙双方继续履行2005年2月3日签订的购房合同；3、甲方以前对乙方所做的承诺一切作废；4、乙方所购买的房子如因甲方原因发生争议所造成的一切损失由甲方负责；5、甲方2009年9月4日给乙方交付房子钥匙。补充协议签订后，广茂公司给彭英文交付了钥匙。此后，彭英文仍未对别墅进行装修、使用。2007年3月12日，广茂公司与被告向前有签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定广茂公司将广茂园别墅小区江晴苑26号房以50万元的价格卖给向前有。合同签订的当天，广茂公司收取了向前有购房款50万元，双方签订了《楼宇交接书》，广茂公司给向前有交付了7把钥匙。同时，向前有还在广茂公司提供的房屋装饰装修管理条例上的业主签字后面签了名字，向广茂公司签订了承诺书。2013年12月26日，向前有交纳了物业管理费440元。另查明，2013年9月，向前有搬入江晴苑别墅居住，彭英文发现后，与向前有进行协商未果，遂于2014年10月向法院提起诉讼。还查明，彭英文向中国银行张家界分行抵押贷款37.8万元，目前仍由彭英文按月偿还贷款本息。原判认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。彭英文、向前有均与广茂公司签订了《商品房买卖合同》，造成纠纷的原因在于广茂公司一房二卖。虽然彭英文与广茂公司于2005年2月3日签订房屋买卖合同后，与中国银行办理了房屋抵押按揭贷款，并在市房管局办理了抵押登记，但因该房屋未取得房屋产权证书，其房屋的所有权仍为开发商广茂公司。在彭英文与广茂公司签订退房协议后，广茂公司与向前有又签订了《商品房买卖合同》，故本案应先由买受人主张出卖人履行合同并转移房屋所有权，彭英文现要求判决广茂园别墅小区江晴苑26号房的房屋所有权为其所有，属诉讼请求不当，应予驳回，同时，因两份房屋买卖合同的履行问题并未确定，彭英文要求向前有搬离广茂园别墅江晴苑26号房，没有依据，该项诉讼请求亦予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（二）项之规定，判决：一、驳回原告彭英文要求判令广茂园别墅小区江晴苑26号房屋所有权归其所有的诉讼请求；二、驳回原告彭英文要求被告向前有搬离广茂园别墅小区江晴苑26号房屋的诉讼请求。案件受理费13800元，适用简易程序减半收取6900元，由原告彭英文负担。宣判后，彭英文不服，向本院提起上诉称：1、彭英文与广茂公司已签订《商品房买卖合同》，办理了购房抵押贷款并按期偿还银行按揭贷款，张家界市房地产管理局为中国银行张家界分行颁发的房屋他项权证，已确定房屋所有权人为彭英文，原判认定彭英文没有取得诉争的房屋产权错误。2、本案当事人诉争的是物的所有权确认，原判不应适用合同履行方面的法律。故请求二审法院撤销原判决，依法改判诉争房屋的所有权归彭英文所有，向前有应当立即搬离诉争房屋，一二审诉讼费由两被上诉人承担。被上诉人向前有辩称：上诉人买房时因需要按揭贷款办了他项权证，才做了备案登记，事实上广茂公司到现在都没有办理产权证。上诉人与广茂公司就这套房屋买卖合同的履行是断断续续的，按揭款都是广茂公司交的，请法院考虑补充协议是否善意；广茂公司是在与彭英文签订了退房协议之后才将房屋卖给上诉人的，上诉人购房后已经付了购房款，办理了相关交房手续，上诉人也对房屋进行了二次装修。请求二审法院依法妥善处理本案纠纷。被上诉人广茂公司辩称：广茂公司与彭英文在房管局办理了他项权证是事实，广茂公司在与彭英文签订退房协议之后与向前有签订了商品房买卖合同，但广茂公司的负责人忘记了与向前有签订了买卖合同，又与彭英文签订了补充协议，对此，广茂公司愿意承担相关的责任。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产物权变动采用合意加公示主义，即房屋等不动产的买卖不但需要当事人达成合意，签订买卖合同，还需要到房产管理部门办理产权登记，自产权登记时起房屋的所有权才发生转移。本案中，广茂公司与彭英文、向前有均签订了房屋买卖合同，但该二次买卖均未办理过户登记，房屋所有权未发生转移，仍属开发商广茂公司。彭英文向中国银行张家界分行办理购房按揭贷款时，张家界市房管局为中国银行张家界分行颁发的他项权证，仅能表明中国银行张家界分行对该房屋享有他项权，即享有抵押权，不具有认定彭英文已经取得了该房屋所有权的法律效力。故彭英文主张诉争房屋的所有权为其享有、向前有应立即搬离该房屋的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案诉争的房屋虽未办理产权登记，但是不影响广茂公司与彭英文、向前有所签订的房屋买卖合同的效力，上述合同为当事人的真实意思表示、未违反法律、行政法规禁止性规定，均属有效合同，彭英文与向前有均可通过债权保护的方法保护自己的利益。原判决依照《中华人民共和国物权法》的相关规定认定彭英文尚未取得诉争房屋的所有权，并向彭英文释明其可以依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，通过债权保护方法主张自己的权利并无不当，故彭英文主张原判适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人彭英文承担。本判决为终审判决。审 判 长 郭 辉代理审判员 向 源代理审判员 全建明二〇一五年八月十日书 记 员 刘晓燕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。