新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新01民终1006号上诉人（原审原告）：骆骥，男，1959年11月14日出生，汉族，乌鲁木齐市第一人民医院干部，住乌鲁木齐市光明路333号。上诉人（原审原告）：刘卓然（系骆骥妻子），1959年6月23日出生，汉族，新疆教育学院教师，住乌鲁木齐市光明路***号。二上诉人共同委托诉讼代理人：张树兵，新疆资本律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：唐春莲，新疆资本律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新疆广汇房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区新华北路。法定代表人:杨铁军，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡建朝，男，1986年11月25日出生，汉族，该公司职员，住乌鲁木齐市天山区新华北路。上诉人骆骥、刘卓然因与被上诉人新疆广汇房地产开发有限公司（以下简称广汇公司）商品房预售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院(2016)新0103民初8063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人骆骥及其与刘卓然的共同委托诉讼代理人张树兵、唐春莲，被上诉人广汇公司的委托诉讼代理人蔡建朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人骆骥、刘卓然的上诉请求：请求依法撤销乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院(2016)新0103民初8063号民事判决，依法改判支持我方的诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实错误。广汇公司提供的土地使用权证是临时的土地使用权证，不能作为办理房产证的依据。广汇公司现未补缴土地出让金，也未将相关房屋拆迁完毕，无法取得房屋产权证书，作为业主有权解除合同。一审判决认定广汇公司对办理房产证仅有协助义务，但广汇公司并没有证据证明其尽到了协助义务。一审判决称无证据证明涉案房屋根本无法办理房产证无法律依据。综上，请求二审法院支持我方的上诉请求。被上诉人广汇公司辩称，一、骆骥、刘卓然解除《商品房预售合同》并赔偿损失的主张无事实及法律依据。骆骥、刘卓然不享有解除权，在办理产权证书过程中，我方只有协助的义务，我方已履行了登记的义务，涉案房屋只是暂时未取得产权证书。二、骆骥、刘卓然提出解除合同的除诉期间已届满，其解除权已消灭。三、双方签订的合同有效，不存在法定解除或约定解除的情形，对于我方逾期办理房产证的问题，应按合同约定处理。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人骆骥、刘卓然向一审法院起诉请求：1、请求依法解除我方与广汇公司签订的《商品房预售合同》；2、要求广汇公司返还我方的购房款575,600元，契税8,634元，维修基金11,512元，购买地下室款13,000元，天然气款513.8元，壁挂炉款2,754元，维修押金1,000元，备案费80元，物业入网费2,213元，共计615,324元；3、要求广汇公司支付骆骥、刘卓然利息221,516.4元；4、要求广汇公司承担2011年至2015年物业费共计10,360元；5、要求广汇公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2010年9月28日，骆骥、刘卓然与广汇公司签订《商品房预售合同》，由骆骥、刘卓然购买广汇公司开发的位于乌鲁木齐市沙依巴克区西山西街268号广汇雅山.卧龙山庄小区7栋3单元501室房产，该房屋预测建筑面积共115.12平方米，其中套内建筑面积91.55平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.58平方米，该商品房总价款为575,600元。第六条约定：买受人采用分期付款方式，于签订合同之日起付足房款24%即136,600元，余款7%即39,000元于2010年10月8日前付清（公积金转款），余款69%即40万元于2010年10月28日前付清（公积金贷款）。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、因属银行按揭贷款购房，产权已抵押按揭银行，待买受人交清全部房款，解除抵押后，直接在乌市房屋产权交易管理中心领取房产证。另查明，骆骥、刘卓然房款已付清，2010年11月23日，广汇公司向骆骥、刘卓然开具不动产统一发票，金额为575,600元。2010年10月9日，骆骥、刘卓然缴纳房屋买卖印花税8,634元。2010年9月29日，骆骥、刘卓然缴纳房屋维修资金11,512元。再查明，广汇公司所出售涉案房屋已经取得预售许可证。一审法院认为：民法遵循契约自由，公民可以对自己的权利在法律允许的范围内处分。依法成立的合同对双方均有拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2010年9月28日，骆骥、刘卓然与广汇公司签订《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。本案中，双方所签合同至今已履行6年多，且房款已经支付完毕，房屋也已实际交付，由此可见，涉案房屋的《商品房预售合同》内容已经得到实际履行。针对《商品房预售合同》的效力，骆骥、刘卓然认为，广汇公司在交付房屋后数年一直未办理房产证，责任在广汇公司，骆骥、刘卓然无责任，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，办理房屋所有权登记的期限届满后一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持，广汇公司超过5年无法办证，骆骥、刘卓然可行驶解除权。同时依据《中华人民共和国合同法》第九十四条相关规定，广汇公司不能办理房产证，不能实现买卖合同目的，《商品房预售合同》也应予以解除。一审法院认为，依据骆骥、刘卓然与广汇公司签订的《商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。骆骥、刘卓然与广汇公司选择以支付违约金的方式处理逾期办证问题，属于当事人合意订立的合同内容，对当事人均具有约束力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据上述规定，房地产开发企业履行的是一种协助的义务，应当协助商品房购买人办理土地使用权证变更和房屋所有权登记手续，提供必要的证明文件，本案中，广汇公司也提交国有土地使用权证、建设规划许可证等证明其开发涉案房产于法有据，经法院核实广汇公司也具有商品房预售许可证，且目前也无证据证明涉案房产根本无法办理房产证，骆骥、刘卓然也需举证证明确系因广汇公司的的原因，导致涉案房屋的所有权登记无法办理，因此，骆骥、刘卓然可依据双方约定，要求广汇公司继续办理房屋产权登记及赔付违约金。另外，一审法院认为，合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人必须严格遵守、依约履行，不得擅自变更或解除，解除合同需满足当时人约定的条件或法律规定的条件。本案骆骥、刘卓然与广汇公司未就逾期办证解除合同作出约定，本案亦不满足法定解除条件，故对骆骥、刘卓然要求解除与广汇公司签订的《商品房预售合同》的诉讼请求不予支持，骆骥、刘卓然其他诉讼请求缺乏支持基础，亦予以驳回。遂判决：驳回骆骥、刘卓然的诉讼请求。二审期间，双方当事人未提交新证据。本院认为，经查，双方本案诉争房屋现未取得房屋产权证书，未能办理房屋产权登记的原因是广汇公司的部分房屋未征迁完毕及需补缴土地出让金，故涉诉房屋不能办理产权登记过错责任在广汇公司，广汇公司应当对不能办理产权证书承担相应的民事责任。本案中，骆骥、刘卓然与广汇公司签订的《商品房预售合同》文本为新疆维吾尔自治区建设厅和新疆维吾尔自治区工商行政管理局监制的标准文本，并非一方当事人单方制作的格式合同，合同中的内容属双方当事人的真实意思表示，合同中对逾期办证的违约责任在第十五条进行了明确约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”，故双方在合同中对违约责任的方式作出了明确的约定而非没有约定，骆骥、刘卓然应当依约定向广汇公司主张违约金，而骆骥、刘卓然现要求解除与广汇公司签订的《商品房预售合同》并由广汇公司向其赔偿各项损失，其此项诉讼请求与双方合同的约定不符，不应予以支持。综上所述，骆骥、刘卓然的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费12,272元（骆骥、刘卓然已预交），由上诉人骆骥、刘卓然负担。本判决为终审判决。审判长 陈 琛审判员 曾 敏审判员 冯 宁二〇一七年四月十四日书记员 石晓峰