广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）潮湘法民一初字第180号原告：潮州市天欣房产开发有限公司，住所地潮州市城新西路金贸花园****。法定代表人:曾岚，总经理。委托代理人：杨树雄，广东新安律师事务所律师。委托代理人：苏干勇，广东新安律师事务所律师。被告：潮州市湘桥区城西街道办事处，住，住所地潮州市湘桥区城新西路新南路**/div>法定代表人：庄英楷，主任。委托代理人：杨楚忠，广东锦帆律师事务所律师。原告潮州市天欣房产开发有限公司诉被告潮州市湘桥区城西街道办事处占有保护纠纷一案，本院2015年3月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月14日公开开庭进行了审理。原告潮州市天欣房产开发有限公司之委托代理人苏干勇，被告潮州市湘桥区城西街道办事处之委托代理人杨楚忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潮州市天欣房产开发有限公司诉称：2013年12月31日下午，被告潮州市湘桥区城西街道办事处蔡姓领导带领属下维护稳定工作领导小组办公室工作人员等二十多人，至潮州市××××路xx花园，在未告知原告潮州市天欣房产开发有限公司的情况下，剪断小区视频监控线路，强行破拆原告潮州市天欣房产开发有限公司所有的物业管理用房房门，搬走房中电视、床铺、桌椅等生活用品及物业管理资料，并安排人员占用该房。后又私自开启原告潮州市天欣房产开发有限公司名下的小区公共用电、用水闸门，造成原告潮州市天欣房产开发有限公司各项经济损失约人民币50000元。后就此事双方多次协调，达成由被告潮州市湘桥区城西街道办事处将物业管理用房使用权交还原告潮州市天欣房产开发有限公司，并协助原告潮州市天欣房产开发有限公司催讨xx花园住户拖欠的总额人民币二十七万多元的物业管理费、水电费的口头协议。但至今已时隔一年，原告潮州市天欣房产开发有限公司多次催促但被告潮州市湘桥区城西街道办事处却无动于衷，始终以种种借口拖延，口头协议尚未履行，小区物业管理手续也无法交接，以致原告潮州市天欣房产开发有限公司经济损失仍在持续扩大中。现原告潮州市天欣房产开发有限公司请求：1、判令被告潮州市湘桥区城西街道办事处立即停止侵权行为，将潮州市××××路xx花园物业管理用房恢复原状并交还原告潮州市天欣房产开发有限公司；2、判令被告潮州市湘桥区城西街道办事处向原告潮州市天欣房产开发有限公司赔偿经济损失人民币50000元；3、判令被告潮州市湘桥区城西街道办事处向原告潮州市天欣房产开发有限公司赔礼道歉。原告潮州市天欣房产开发有限公司在庭审时明确其上述诉讼请求中的“恢复原状”是指将涉案房屋内的监控、电视、生活用品、床桌等物品，由被告潮州市湘桥区城西街道办事处将物品搬回该房；其请求赔偿经济损失人民币50000元，是指同等房间的租金按每月1000元自2013年12月31日占用到起诉之日止的租金以及房中电器、生产生活用品的价值。被告潮州市湘桥区城西街道办事处没有提供书面答辩，其在庭审中答辩称：应驳回原告的诉讼请求，理由是：1、原告潮州市天欣房产开发有限公司无诉讼主体资格，其对本案所涉物业管理用房没有所有权，该房属于违章建筑，故应予以驳回。2、被告潮州市湘桥区城西街道办事处没有侵权行为，所以应驳回原告潮州市天欣房产开发有限公司的诉求。从原告潮州市天欣房产开发有限公司举证的证据看，没有证据证明被告潮州市湘桥区城西街道办事处实施侵权行为。因为被告潮州市湘桥区城西街道办事处是应物业及业主双方的请求在召集双方在会议室进行协商，目的是为了维稳，并没有做出任何越权及侵权的行为。2、原告潮州市天欣房产开发有限公司没有证据证明该物业管理房及物品是其所有，其应无权可使用、处分房产，从原告潮州市天欣房产开发有限公司出示的证据中的通知可以明确看出。按实际情况看，该房是xx花园小区的物业管理用房，是全体业主专有的部分，根据物业管理条例应认定为该小区的公共设施，且房中所有的设施是小区的公共设施，原告潮州市天欣房产开发有限公司至今也无证据证明被告潮州市湘桥区城西街道办事处侵占该房以及房中物品。其请求不应得到支持，请驳回原告潮州市天欣房产开发有限公司诉求。经审理查明：潮州市天欣房产开发有限公司，其登记经营范围为房地产开发销售，并因逾期未年检被潮州市工商行政管理局于2009年11月18日吊销营业执照。潮州市天欣房产开发有限公司对位于城新西路95号的xx花园进行物业管理，并在位于xx花园与金贸花园交界处，利用两住宅小区的建筑间距，擅自建筑房屋一间，作为xx花园的保卫、物业管理用房（以下简称“保卫房”），该房至今尚未办理相关的不动产登记手续。2013年10月31日，潮州市天欣房产开发有限公司以xx花园物业管理处的名义，张贴《通告》一份，其内容为：“尊敬的xx花园住宅小区各住户：因部分住户至今未按约定及时足额缴交物业管理费，致物业管理处无法继续运营，现拟解除合同并退出小区物业管理，特通告如下：1、请小区住户成立业主委员会或另聘物业管理公司，并于2013年11月30日前与我司协商办理相关移交手续。届时我司将自行撤出小区，不再另行通知，由此造成的一切后果及损失由小区住户自行承担。2、请尚未缴清物业管理费的住户于十日内到本小区物业管理处协商办理，否则我司将依法进行催讨。”2013年11月30日，潮州市天欣房产开发有限公司撤离xx花园的物业管理工作，同时将保卫房上锁，并关闭位于房内的xx花园公共用电的电闸。2013年12月30日，潮州市天欣房产开发有限公司与xx花园的业主代表在城西派出所主持下，于综治信访维稳中心就xx花园的物业管理及保卫房的管理使用问题进行协商；同时，新南社区干部及维稳中心有关人员参加会议。根据会议记录，潮州市天欣房产开发有限公司和xx花园的业主代表，双方就保卫房的问题争议不休，潮州市天欣房产开发有限公司又无法证明保卫房的权属。城西派出所强调，为确保住宅区的安全、防火、防范工作，保卫房必须马上开门移交，防止不稳定因素及隐患的产生。对于双方在物业管理费等问题上再做调查核实，另做协调解决。2013年12月31日，xx花园保卫房由xx花园业主接管至今。2015年3月16日，潮州市天欣房产开发有限公司诉至本院，提出上述诉讼请求。另查明，潮州市城市规划局于2002年1月11日向潮州市天欣房产开发有限公司发出潮规监通[2002]1号《通知》1份，通知潮州市天欣房产开发有限公司在位于城新西路欣××与××花园交界处，未经市规划行政主管部门批准，擅自利用两住宅小区的建筑间距，违章建设临街铺面及保卫房。经多次制止仍强行施工，造成违章事实，性质严重，属明知故犯，强行违章，根据《中华人民共和国城市规划法》第40条、《广东省实施〈中华人民共和国规划法〉办法》第40条的有关规定，该局将对其违章建设行为依法采取行政处罚等内容。本案审理期间，本院于2015年5月28日对保卫房进行现场勘查，在场人分别为潮州市天欣房产开发有限公司、潮州市湘桥区城西街道办事处和xx花园业主委员会（临时）负责人郭明歆。潮州市天欣房产开发有限公司和潮州市湘桥区城西街道办事处均一致确认，该保卫房位于xx花园西南角，系水泥结构两层建筑，东西方向距离约4米，南北方向距离约3.8米。现场勘查时，经郭明歆反映，保卫房抽屉原先存放的物品，经业主接管后现封存于保卫房二楼，共计两箱；保卫房原先存放的电视、监控主机等物品，现存放于xx花园B12车库隔壁的摩托车库的向北角落。对上述物品，潮州市湘桥区城西街道办事处无异议；潮州市天欣房产开发有限公司称无法辨认。2015年5月28日，本院对郭明歆进行询问并制作笔录一份。郭明歆陈述，xx花园的业主委员会现尚未正式成立，现在其是该小区的业主委员会的临时负责人，并提供其身份证及《2015年xx花园业委会（临时）负责人管理工作分工》各一份；其陈述称，xx花园业主向潮州市湘桥区城西街道办事处及城西派出所反映，潮州市天欣房产开发有限公司擅自撤离小区，导致小区内的保安无人管理，治安情况混乱，车辆丢失，而且还停掉小区的所有电力，要求潮州市湘桥区城西街道办事处和城西派出所进行处理。之后，xx花园业主和潮州市天欣房产开发有限公司在潮州市湘桥区城西街道办事处和城西派出所的主持下进行调解，但潮州市天欣房产开发有限公司一直主张小区内有业主拖欠管理费，不肯开保卫房的门。后来双方调解无果。因为保卫房被潮州市天欣房产开发有限公司锁住，导致小区内经常发生盗窃，保卫情况堪忧，而且无电对业主的日常生活造成很大影响。所以在2013年12月31日，xx花园的业主集体请求潮州市湘桥区城西街道办事处、城西派出所和新南居委会的工作人员到场，在他们的见证下，由xx花园业主对保卫房进行接管，并对保卫房中的一切物品进行封存。现在xx花园的物业管理（包括保卫房）均是由业主集体自己管理。xx花园业主接管后，有去交纳电费，但因潮州市天欣房产开发有限公司自2009年至今仍拖欠水费人民币二万多元，所以无法交纳水费；同时，其陈述2013年12月31日，潮州市湘桥区城西街道办事处只是到场见证，没有开保卫房的门，具体的接管工作是由xx花园的业主集体进行的。对郭明歆的陈述，潮州市湘桥区城西街道办事处无异议；潮州市天欣房产开发有限公司认为其所述与事实不符，潮州市湘桥区城西街道办事处及城西派出所没有见证及提存的权利，并认为剪掉监控的是潮州市湘桥区城西街道办事处的工作人员。另外，潮州市天欣房产开发有限公司提供视频录像一份及相片17张，以证明2013年12月31日，潮州市湘桥区城西街道办事处破坏监控设备、搬离保卫房中日常用品及资料、强占保卫房的事实。该视频内容为2013年12月31日下午，面向保卫房门口的部分监控录像。其中，15时45分至49分左右，前后有约十三名衣着便服的男子和两名衣着警服的男子陆续出入于监控录像范围；15时50分，一名衣着便服的男子，携带一张梯子进入监控录像；15时51分，在监控录像左下角，出现一人部分面部，监控录像仅可见该人佩戴黑色半框眼镜，肩部为银灰色衣着，无法看清容貌；15时52分左右录像结束。相片17张中，其中，7张为上述视频截图，3张显示为3辆汽车的车牌号码，其余7张内容显示人群聚集于保卫房门口，保卫房的房门及窗户呈打开状态。潮州市湘桥区城西街道办事处对该视频录像及相片有异议，认为无法确认其真实性和关联性，无法证明潮州市天欣房产开发有限公司的主张。潮州市天欣房产开发有限公司于2015年5月29日申请本院向城西派出所调取相关录像，潮州市湘桥区城西街道办事处认为潮州市天欣房产开发有限公司该主张已超过举证期限，本院于2015年7月27日告知潮州市天欣房产开发有限公司不予调查取证。本院认为：本案诉争的保卫房，至今尚未办理相关的不动产登记手续，根据潮州市天欣房产开发有限公司、潮州市湘桥区城西街道办事处、xx花园业主的陈述及潮州市天欣房产开发有限公司所提供的潮州市城市规划局所作出的潮规监通[2002]1号《通知》，该保卫房系潮州市天欣房产开发有限公司所建，可予认定。对本案诉争的保卫房是否为违章建筑，应由相关的行政主管部门作出认定，但不妨碍潮州市天欣房产开发有限公司因修建该保卫房而享有相关的权益。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”之规定，占有物返还请求权的主体应为原占有人，请求权的相对人应为现占有人。潮州市天欣房产开发有限公司自保卫房修建后，将该房作为xx花园的物业管理、保卫用房，且在其撤离xx花园的物业管理时，将该保卫房上锁，故其对该保卫房享有占有使用的权利，其有权请求返还保卫房。对本案诉争的保卫房是否为潮州市湘桥区城西街道办事处侵占的问题，对此，潮州市湘桥区城西街道办事处予以否认，根据xx花园业主代表的陈述，保卫房自2013年12月31日至今一直由xx花园业主进行管业；对潮州市天欣房产开发有限公司申请本院向城西派出所调查取证的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五第第一款：“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条第二款：“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以在举证期限届满前书面申请人民法院调查收集。”之规定，从潮州市天欣房产开发有限公司提供的视频资料及照片内容显示，潮州市天欣房产开发有限公司自2013年12月31日知道城西派出所当日曾派员到场，但其没有在举证期限内提出调查取证的申请，故潮州市湘桥区城西街道办事处辩称潮州市天欣房产开发有限公司的申请超过举证期限，理由充分，可予采纳。潮州市天欣房产开发有限公司提供视频资料及相片，以佐证保卫房现由潮州市湘桥区城西街道办事处占有使用。根据其视频资料，可见2013年12月31日15时45分至49分左右，先后有约十三名衣着便服的男子和两名衣着警服的男子陆续出入于监控录像范围，潮州市天欣房产开发有限公司并没有提供证据证明上述视频资料中人员的身份情况；对潮州市天欣房产开发有限公司主张其监控设备被潮州市湘桥区城西街道办事处工作人员剪断的问题，从视频资料中，仅可见一人，部分面戴眼镜，无法辨认该人的面貌，潮州市天欣房产开发有限公司也没有举证证明该人的身份情况，其所举证的相片也无法证明到场人员的具体身份情况，故其该主张，证据不足，不予支持。其请求潮州市湘桥区城西街道办事处对保卫房恢复原状、赔偿损失及赔礼道歉，缺乏依据，不予支持。结合本案原、被告双方及xx花园业主的陈述，本案纠纷系因潮州市天欣房产开发有限公司与xx花园业主之间，因物业管理纠纷所引起。潮州市天欣房产开发有限公司作为xx花园的物业管理方，其与xx花园业主之间的矛盾，应通过双方友好协商解决，如协商不成，也可另行起诉，但其不能在撤离xx花园物业管理的同时，关闭该小区的公共用电，此举不仅造成业主日常生活不便，也造成该小区存在安全隐患，又激化其与业主之间的矛盾，不利于解决纠纷。潮州市湘桥区城西街道办事处作为xx花园所在辖区的维稳组织，其在潮州市天欣房产开发有限公司与业主发生纠纷时，组织双方协商，系其履行维稳职责所需，并无不妥。潮州市天欣房产开发有限公司所主张的xx花园的公共水、电费用问题，系另一法律关系，其可另行起诉主张。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告潮州市天欣房产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费人民币1050元，由原告潮州市天欣房产开发有限公司负担。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长  黄凯虹人民陪审员  林本崇人民陪审员  郑绍定二〇一五年八月二十七日书 记 员  蔡冬妮