陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终2319号上诉人（原审被告）：周鹏军，男，1969年2月18日出生，汉族，西安市户县村民，住。被上诉人（原审原告）：乔峥嵘，男，1971年7月19日出生，汉族，西安市户县村民，住。上诉人周鹏军因与被上诉人乔峥嵘排除妨害纠纷一案，不服陕西省户县人民法院（2016）陕0125民初2690号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周鹏军、被上诉人乔峥嵘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周鹏军上诉请求：一、撤销一审判决，改判周鹏军支付乔峥嵘500元；二、一审及二审费用由乔峥嵘负担。事实和理由：周鹏军租用乔峥嵘房屋至2015年12月，后因路面升高无法继续使用，故虽然期满后，周鹏军口头不停地向乔峥嵘要求打高前房台，在使用至2016年2月16日给乔峥嵘支付3000元房屋租金。乔峥嵘无法达到周鹏军要求后，双方达成协议即周鹏军将其在八年前以750元在该租用房内安装的玻璃窗折价500元、另一扇铝合金推拉门折价500元、连同已付的3000元折抵该房屋租金一个季度2016年1月1日至2016年3月底，周鹏军在2016年3月28日搬离了该房屋，有证人证明。乔峥嵘遂升高该房屋的内外地面，将该橱窗加固，并且在2016年5月1日将该已装饰完毕的房屋租给他人使用，由于新租户有自己的活动门，故乔峥嵘又将其已收购的活动铝合金门退还给了周鹏军。周鹏军不存在继续占用乔峥嵘的房屋，更不存在违约，而是乔峥嵘出尔反尔不收购该活动铝合金门，因此周鹏军仅欠乔峥嵘不要的铝合金门一扇，折价500元。乔峥嵘辩称，不同意周鹏军的上诉请求。双方2015年7月已经签订了租赁合同，期限为半年，约定届满后周鹏军要搬走物品，周鹏军应当搬离所有物品。合同期满后，周鹏军未支付水电费，而且已经形成了恶性循环，所有的房客都占着不走，也不交钱。直到合同届满后3月29日周鹏军才搬离。周鹏军现在的目的就是要把东西强卖给其。乔峥嵘向一审法院起诉请求：1、判令周鹏军恢复房屋原状，并搬离封门玻璃；2、判令周鹏军给付占用费5600元；3、判令周鹏军给付违约金3360元；4、本案诉讼费由周鹏军负担。一审法院认定事实：2015年7月，乔峥嵘作为甲方与周鹏军作为乙方签订了书面合同书一份，约定乔峥嵘将位于周北村北二街东南角朝西第8间及第9间房屋出租给周鹏军；承租期为2015年6月28日至2015年12月28日，每间房屋每月租金为700元，实收捌仟元整；合同到期后，周鹏军应当恢复房屋原貌并搬离自己所有物品；如有违反，违反方需支付年租费20%作为赔偿。2015年7月10日，周鹏军给付乔峥嵘租金8000元整，乔峥嵘向周鹏军出具收条一张，其载明：“收条今收到周鹏军2015年下半年房费捌仟元整乔峥嵘2015年7月10日。”承租期内，周鹏军在租赁房屋门口安装了一块高约2.8米、宽约2.02米封门玻璃（玻璃橱窗）。后来，房屋临街街道路面升高，但房屋内地面较低，导致雨水经常流到屋内，后双方就升高房屋内地面一事未达成一致意见。合同到期后，周鹏军并未立即搬离，其继续经营，并于2016年2月中旬左右给付乔峥嵘3000元，最终于2016年3月底搬离，但搬离时并未拆除其安装的封门玻璃（玻璃橱窗），乔峥嵘亦未提交双方签订合同书到期后至周鹏军搬离之前的水电费票据。后乔峥嵘将房屋又出租给他人，并升高房屋内地面，但并未封死周鹏军安装的封门玻璃（玻璃橱窗）。2016年5月，乔峥嵘曾诉至法院要求解决双方纠纷，并提交书面民事起诉状一份，其中载明：合同到期后，周鹏军继续占用房屋至今，周鹏军仅支付了3000元房租”，后乔峥嵘又自行撤回起诉，并经法院准许。后来，乔峥嵘、周鹏军就拆除封门玻璃（玻璃橱窗）、占用费（房租租金）及违约事宜多次协商无果，乔峥嵘于2016年7月4日诉至法院。审理中，因乔峥嵘、周鹏军意见分歧较大致调解无效。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、周鹏军是否应当拆除封门玻璃（玻璃橱窗）；2、周鹏军是否应当给付乔峥嵘占用费（房租租金）；3、周鹏军是否应当承担违约责任。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。乔峥嵘、周鹏军签订的合同书合法、有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。双方在合同到期后，周鹏军继续使用租赁房屋，且乔峥嵘亦在向法院提交的2016年5月9日民事起诉状中承认周鹏军给付其3000元房租，故乔峥嵘、周鹏军于2015年7月签订的书面合同书继续有效，仅租赁期限变更为不定期，双方应当继续履行该合同中的其余义务。因周鹏军未提交证据证实其搬离乔峥嵘房屋时已经将封门玻璃（玻璃橱窗）折价留给乔峥嵘，故周鹏军搬离乔峥嵘房屋时未按照合同约定拆除其自行安装的封门玻璃（玻璃橱窗），已经构成违约，其应当承担违约责任。因合同中约定两间房屋半年房屋租金为8000元，足以确定两间房屋一年租金为16000元，故依据双方签订合同书中的“如有违反，违反方需支付年租费20%作为赔偿”确定周鹏军应当给付乔峥嵘违约金3200元。周鹏军承认2016年3月28日搬离乔峥嵘房屋，其在搬离之前亦应当按照合同书约定给付乔峥嵘房屋租金，根据半年两间房屋租金8000元约定，确定两间房租每月租金为1333元，三个月租金共计3999元，因乔峥嵘在向法院提交的2016年5月9日民事起诉状中承认周鹏军给付其3000元为房租，且未提交周鹏军给付的3000元为水电费的证据，亦未提交水电费票据，故确定周鹏军应给付乔峥嵘两间房屋剩余租金为999元。综上所述，乔峥嵘要求周鹏军拆除搬离封门玻璃（玻璃橱窗）、给付房屋占用费（房租租金）及违约金之诉讼请求符合法律规定，应予支持，但应当将房屋占用费（房屋租金）修正为999元，违约金修正为3200元。根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十六条之规定，现判决：一、被告周鹏军于判决生效后十日内拆除并搬离其在原告乔峥嵘位于周北村北二街东南角朝西第8间及第9间房屋中安装的封门玻璃（玻璃橱窗）；二、被告周鹏军于判决生效后十日内给付原告乔峥嵘剩余房屋租金999元；三、被告周鹏军于判决生效后十日内给付原告乔峥嵘违约金3200元。本案案件诉讼费150元，由被告周鹏军负担。因乔峥嵘已预交，故被告周鹏军应将所负担之诉讼费连同上述给付之款一并给付乔峥嵘。本院二审期间，周鹏军申请证人任某到庭作证，乔峥嵘对证人身份不予认可，对证明目的不予认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。周鹏军与乔峥嵘合同到期后，周鹏军继续使用租赁房屋，乔峥嵘继续收取周鹏军房租，故双方于2015年7月签订的书面合同书继续有效，但租赁期限为不定期，双方仍受原合同中约定的权利义务约束。《民事诉讼证据规则》第六十九条规定，下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：(二)与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言。周鹏军二审中申请证人出庭，欲证明其在搬离时，与乔峥嵘约定将玻璃橱窗交付给乔峥嵘，乔峥嵘已经接受。但根据周鹏军与乔峥嵘的书面合同约定，合同到期后周鹏军应当恢复房屋原貌，并搬离自己所有的物品。周鹏军的证人与周鹏军系朋友关系，相识多年，其证言不能单独作为认定案件事实的依据，周鹏军并无其他证据对证言证明的内容予以佐证，且证明内容与双方书面约定不符，证明内容对周鹏军、乔峥嵘是否变更合同约定并不明确。根据《中华人民共和国合同法》第七十八条之规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。周鹏军提供的证据不足以证明其事实主张，故应由其自行承担举证不力的法律后果。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中的违约金数额应以玻璃橱窗未拆除造成的损失为基础兼顾其他综合因素确定，乔峥嵘的房屋玻璃橱窗虽未拆除，但并未导致其两间房屋无法出租且已经实际出租，而其诉称因玻璃橱窗未拆除导致新房客的门无法安装，放置占地，但造成的损失并未达到两间房屋一年房屋租金的水平，依照法律的规定，应以实际损失为基础，本院结合双方原租赁协议的租金情况、现房屋的使用情况、新房客门无法安装占地情况以及损害持续的时间，综合衡量确定周鹏军给付乔峥嵘违约金1600元为宜。综上所述，一审判决第一、二项应该维持，第三项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持陕西省户县人民法院（2016）陕0125民初2690号民事判决第一、二项；二、变更陕西省户县人民法院（2016）陕0125民初2690号民事判决第三项“被告周鹏军于判决生效后十日内给付原告乔峥嵘违约金3200元”为：周鹏军于判决生效后十日内给付乔峥嵘违约金1600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，乔峥嵘已预交，由周鹏军负担；二审案件受理费50元，周鹏军已预交，由周鹏军负担25元，由乔峥嵘负担25元（上述费用折抵后，由周鹏军于支付案件执行款时一并支付给乔峥嵘）。本判决为终审判决。审 判 长  崔志刚代理审判员  楚 涵代理审判员  陈 帅二〇一七年四月十九日书 记 员  刘书方