连云港市连云区人民法院民 事 裁 定 书(2016苏07**民初3536号原告：连云港大成房地产开发有限公司，住所地连云港市连云区中华东路15号。法定代表人：王士杰，董事长。委托代理人：刘凤，江苏宏浩律师事务所律师。被告张加好，男，1965年5月10日生，，汉族，住连云港市连云区。委托代理人：戴徽，江苏华德律师事务所律师。被告：张加进，男，1958年5月12日生，，汉族，住连云港市海州区。委托代理人：陈连兵，连云港市老龄协会法律工作者。被告李军，男，1960年2月2日生，，汉族，连云港大成房地产开发有限公司员工，住连云港市连云区。原告连云港大成房地产开发有限公司（以下简称大成公司）与被告张加好、张加进、李军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月09日立案后，于2016年12月2日依法适用简易程序公开开庭审理，由审判员周鹤独任审判。后于2017年2月16日依法转为普通程序，由审判员周鹤、人民陪审员张建萍、唐崇新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大成公司法定代表人王士杰及其委托代理人刘凤，被告张加进、李军，被告张加好委托代理人戴徽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大成公司向本院提出诉讼请求：解除原、被告之间的《产权转让协议书》。事实与理由：2012年10月28日，原告与被告签订《产权转让协议书》，约定原告将位于连云区××东路北侧、院前制冰厂西侧的地面上所有房屋及构筑物转让给被告转让金额为二百万元，张加好出资100万元，张加进50万元，李军50万元，在协议签订后被告一次性付200万元。协议第六条约定：本协议自双方盖章签字后并将约定购房款全部付齐后即日生效。但三被告只给付100元，2015年原告诉讼催促张加好、张加进付款。两人置之不理，依据合同法第94条规定，特提起诉讼，请求解除双方的《产权转让协议书》。被告张加好辩称，1、原告出具200万元收条之日，原产权转让协议书出资义务已经履行完毕，出具借条的行为应当视为另行成立的借款关系，所以我方认为原被告之间的产权转让协议有效，并且以借款的形式支付了房屋的购买款。2、原告起诉没有达到合同解除的条件及按照原告自认的观点，已经收到了三个被告给付的100万元，尚有100万元未支付。我方认为该合同原告目的已经实现了一大半，因为根据合同抗辩权的相关规定在原告违约的情况下，被告可以行使同时履行抗辩权，不支付相应的合同价款，因此相抵冲原告已经实现了合同目的的大部分，不符合合同解除的条件。第二个答辩观点是按照原告自认的观点来陈述，并不代表我方观点。原告的诉讼请求既无事实依据也无法律依据，原告对争议的土地和房屋既然有所有权也没有合法的使用权，更不是合同相对人，被告已通过现金的方式支付原告合同的转让款，双方的合同已经履行完毕，不存在解除合同的客观原因，请求法院查明事实驳回原告的诉求。被告张加进辩称，不同意解除合同，因为其已经按照协议打了50万元给原告。被告李军辩称，同意解除合同，退还我已经支付的钱。本院经审理查明如下事实：2006年6月19日，大成公司与案外人连云区院前村村民委员会（以下简称院前村）签订了《产权转让协议书》1份，约定由该村将位于连云区栖霞东路北侧、营山收购站西侧、院前制冰厂东侧的地面上所有房屋及构筑物转让给大成公司，转让金额为人民币50万元，因该处房产所处地址为集体所有的土地，案外人院前村同意将该地块处置给大成公司使用。该协议书第五条注明，本次转让范围内的房屋，除沿路一排为院前村原有产权，还含有原承租人即张加好自建房，由于原承租人欠院前村租金，并于2005年7月经法院调解，原承租人自愿同意将地面上的全部自建房抵冲所欠院前村租金。2012年10月28日大成公司（甲方）与张加好、张加进、李军（乙方）签订《产权转让协议书》，约定大成公司将2006年6月19日从连云区院前村委会受让的地块内全部房产及构筑物转让给张加好、张加进、李军所有。协议第二条约定：1、本协议地上物转让全部金额为人民币200万元；2、付款方式为张加好出资100万元、张加进出资50万元、李军出资50万元。协议双方签字后乙方一次性付人民币200万元。协议第三条协议及房产所处地块土地性质为集体所有，乙方从甲方取得该地块房屋所有权后，根据地上房屋建筑物随附土地使用性质，即视为乙方对该地块内全部地上房产及构筑物拥有所有权和相应的土地使用权。协议第五条约定：本协议签字前甲方与院前村委会所签订的《产权转让协议书》中相关约定条款甲方拥有的权利一并转至乙方享有，甲方与院前村委会所签订的《产权转让协议书》中债权债务与乙方无关。第六条约定：协议自双方盖章签字后并将约定购房款项全部付齐后即日生效。大成公司在庭审中陈述协议约定的建筑物和构筑物的交付时间按合同日期算，张加好陈述一直都在使用。另查明，张加进提供2013年4月22日50万元汇款凭证以及2012年10月28日王士杰出具的50万元收据，该收据内容为：今收到张加进购房款伍拾万元整，收款人王士杰。庭审中原告认可收到张加进50万元。2012年10月28日被告张加进向王士杰出具50万元欠条，内容为：今欠王士杰现金伍拾万元整，欠款人张加进，还款日期5月份。2012年10月30日，王士杰作为收款人向被告张加好出具收据，内容为：今收到张加好购房款壹佰万元整，收款人王士杰。被告李军已付40万元，原告大成公司认可视为被告李军已付50万元。王士杰系大成公司法定代表人。再查明，2015年4月大成公司向本院提起诉讼，要求张加好、张加进各支付���款50万元及利息。大成公司提供的诉状中事实理由中载明，协议签订后张加好与李军各自支付购房款50万元，张加好尚余50万元房款未付，张加进承诺2013年5月支付，大成多次催要未果。后大成公司于2015年7月17日向本院申请撤诉，本院作出（2015）港民初字第790号民事裁定书，裁定准予大成公司撤诉。上述事实，有原、被告双方提交的《产权转让协议书》、收条、转账凭证、连云港市中级人民法院（2015）连民终字第2315号民事判决书、连云区人民法院（2015）港民初字第790号民事裁定书及起诉状以及当事人的陈述在卷予以证实。本院依法予以确认。本院认为，原告诉请的依据为与三被告订立的《产权转让协议书》，原告自认为的源权利为原告与连云区院前村委会订立的《产权转让协议书》，根据《中华人民共和国土地��理法》第十五条第二款：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”原告大成公司并非该集体经济组织的成员且也未履行相关批准手续，即使与院前村委会签订了《产权转让协议书》也不能获得案涉集体土地的处分权。两份《产权转让协议书》中转让的标的物皆为土地及建筑物，土地系位于连云区××东路北侧、院前制冰厂西侧，为连云港市院前村集体土地。该块土地原承租人张加好在集体土地上建造的房屋及构筑物未纳入政府统一规划，没有相关部门的建设审批手续，当事人未办理产权登记手续，也没有取得任何不动产权属证书，均不享有诉争建筑物的所有权，未取得合法物权。综上，原告据以主张权利的源权利来源不合法。原告��张解除与三被告签订的《产权转让协议书》，实质上是对案涉房屋的土地使用权的归属争议。《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。”根据上述法律规定，本案依法属于人民政府的处理范围，不直接属于人民法院受理民事案件的范围。依照《中华人民共和国土地管理法》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条第三项、第一百五十四条第一款第三项，裁定如下：驳回原告连云港大成房地产开发有限公司的起诉。保全费5000元，由原告连云港大成房地产开发有限公司自行负担（已缴纳）。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。审 判 长  周 鹤人民陪审员  张建萍人民陪审员  唐崇新二〇一七年四月二十五日书 记 员  何丹红一、法律条文及上诉须知一、法律条文《中华人民共和国土地管理法》第十五条国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。第十六条土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民���府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百二十条起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。书写起诉状确有困难的，可以口头起诉，由人民法院记入笔录，并告知对方当事人。第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力