河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）廊民二终字第381号上诉人（原审被告）三河市兴达房地产经纪有限公司，住址三河市燕郊开发区夏威夷南岸二期。法定代表人吕凤侠，经理。委托代理人王海鹏，系公司法律顾问。委托代理人马兆玉，系公司法律顾问。被上诉人（原审原告）宋志强，男，1981年12月23日出生，汉族，住北京市丰台区蒲黄榆路1号院。委托代理人李建，三河市燕郊行宫法律服务所法律工作者。上诉人三河市兴达房地产经纪有限公司因租赁合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2014）三民初字第1736号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理了本案，本案现已审理终结。原审法院审理查明，原告宋志强与被告三河市兴达房地产经纪有限公司于2012年12月4日签订了房屋租赁合同，合同约定：房屋租赁期自2012年12月21日至2013年12月21日止，共计12个月，租金每月1400元，租金半年支付一次。合同第六条约定：租赁期限内，甲方（宋志强）不承担与房屋有关的下列费用（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）车位费（12）室内设施维修费（13）其他费用。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方（承担）。如乙方（三河市兴达房地产经纪有限公司）或承租人垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据相关缴费凭据返还给乙方相应费用。合同履行过程中被告按约定支付了上半年租金，据合同约定，被告应于2013年6月21日前交付下半年租金，经多次催告，被告仍不支付租金至今。根据合同约定被告不按约定支付租金达30日，原告可以单方解除合同，且可以要求乙方按月租金的200%支付违约金。庭审中，原告为证明其主张提供房屋租赁合同一份，包括租赁合同和附件（即房屋交付清单），证明原、被告双方存在租赁关系、租金和租期的相关约定以及违约金的计算方法。经质证，被告对证据的真实性无异议，对原告的证明目的不予认可。被告为证明其主张提供如下证据：一、三河市新源供热有限公司热费收据单一份，证明被告向原告垫付取暖费的事实；二、热水器安装费收据，证明被告为原告安装热水器的事实；三、电路检测费用收据一张，证明租赁期间的检测费用；四、物业公司于2013年1月2日事故记录单一份以及现场的照片7张，证明2013年1月2日，因原告提供的热水器有问题，且原告拒绝修缮，导致其他业主遭受损害，导致租赁房屋无法正常使用的事实；五、开锁公司出具的收据，证明原告没有及时处理导致邻居遭受损害，把原告家锁堵住，从而被告予以修缮产生的费用，同时也证明了租赁房屋无法正常居住，导致其他租户与被告公司提前解除合同，原告的行为构成违约；六、兴达公司房屋银行专员崔琛其的证言；七、四本租赁合同以及退还押金条，证明因原告的违约行为，导致承租人与被告提前解除合同。经质证，原告发表如下质证意见：一、对证据一的真实性无异议；二、对于证据二认可；三、证据三票据没有具体日期，且线路检测已在房屋交付时检测。再次检测费用由被告承担费用，对真实性不予认可；四、证据四真实性无法确认，内容与真实情况不符，真实性不予认可，照片7张地点无法确认，发生的时间不能确认，与本案无关，不予认可；五、证据五真实性不予认可，房屋于2012年12月21日已经交付给被告，且房屋的钥匙也已交付，再产生费用由被告承担；六、证人证言有异议，证人系公司职员与被告有利害关系，证人到被告处的时间是2013年10月，而接收房屋时间是2013年11月，无法知悉房屋租赁期间的相关事情，不是亲眼所见亲耳所闻，无法判断真实性。证人证言有明显瑕疵，不应作为本案的证据使用。七、对被告向法庭出示的房屋租赁合同四份、收据两份，真实性无法确认，涉及的四位承租人应出庭接受法庭及双方当事人质证，而是否发生了相关事宜，应该由被告向法院证明真实性。四份协议与本案无实际联系，而被告将房屋租赁给何人原告不知道也没有必要知道，因此对此证据不予认可。原审法院认为，原告宋志强与被告三河市兴达房地产经纪有限公司于2012年12月4日签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方理应按照合同约定履行合同义务。本案中被告作为承租方应按照合同约定履行支付租金并在合同期满后腾退房屋的义务。故原告要求被告腾退房屋、支付剩余房屋租金的请求，本院予以维护。合同期满后，被告未及时按照合同约定腾退房屋，存在违约行为，应当按照合同约定支付违约金，故对原告要求被告支付违约金的主张，本院予以支持。庭审中，被告主张依据合同第六条约定其为原告垫付的取暖费、热水器购置及安装费、电路检测费、更换锁芯及租金损失、违约金等各项费用共计12722.8元，应从房屋租金中予以扣除。原告对被告垫付取暖费、更换热水器的事实及证据予以认可，故对被告要求原告返还垫付取暖费和热水器费用的主张本院予以支持。对于被告主张扣除的其它费用，因被告未能提供充足有力的证据，与本案缺乏关联性，且原告对被告提供的证据不予认可，对被告的上述主张本院无法采信。据此判决：1、被告三河市兴达房地产经纪有限公司于本判决生效后三日内腾退涉案房屋；2、被告三河市兴达房地产经纪有限公司于本判决生效后三日内支付拖欠房租及违约金共计人民币11200元；3、被告三河市兴达房地产经纪有限公司支付原告宋志强延期腾房期间的房屋租金，按每月人民币1400元计算至实际腾退之日止；4、原告宋志强于本判决生效后三日内返还被告三河市兴达房地产经纪有限公司垫付的采暖费及热水器费用共计人民币2456.8元。宣判后，三河市兴达房地产经纪有限公司不服判决，向本院提起上诉，其上诉理由是：1、上诉人三河市兴达房地产经纪有限公司不存在任何违约行为，原审法院判令上诉人三河市兴达房地产经纪有限公司向被上诉人宋志强支付拖欠房租及违约金缺乏事实及法律依据；2、原审法院判令上诉人三河市兴达房地产经纪有限公司腾退房屋及支付延期腾房的房屋租金，属于对事实认定不清。请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人宋志强的诉讼请求。宋志强答辩称，原判正确。请求维持原判。经本院审理查明，与一审查明的事实相一致。本院认为，上诉人三河市兴达房地产经纪有限公司与被上诉人宋志强签订的房屋租赁合同合法有效，双方应按合同诚实履行。合同到期后上诉人三河市兴达房地产经纪有限公司没有证据证实及时将租赁的房屋交付给被上诉人宋志强，故原审判决上诉人三河市兴达房地产经纪有限公司给付租金及承担违约责任，属适用法律正确。但同时，被上诉人宋志强作为房屋的产权人即出租人，在合同到期后没有证据证明上诉人三河市兴达房地产经纪有限公司继续使用该房屋或有拒不交付房屋的行为，故应视为双方在合同到期后不再履行房屋租赁合同，故原审判决判令上诉人三河市兴达房地产经纪有限公司支付被上诉人宋志强延期腾房期间的房屋租金，按人民币计算至实际腾退房之日止，没有事实及法律依据，应予纠正。对于上诉人三河市兴达房地产经纪有限公司主张扣除的其他费用及损失，系上诉人三河市兴达房地产经纪有限公司在产生纠纷后自身解决纠纷不当，应由上诉人三河市兴达房地产经纪有限公司自行承担责任，上诉人三河市兴达房地产经纪有限公司要求被上诉人宋志强承担责任的请求，本院不能予以支持。上诉人三河市兴达房地产经纪有限公司的部分上诉理由成立。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，判决如下：一、维持三河市人民法院（2014）三民初字第1736号民事判决第四项；二、撤销三河市人民法院（2014）三民初字第1736号民事判决第一、二、三项。一审案件受理费80元由被上诉人宋志强负担、二审案件受理费80元由上诉人三河市兴达房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长郑海清审判员于东审判员刘建刚二〇一五年八月十四日书记员寇兴伟