重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第02749号上诉人（原审被告）重庆市富足酿造有限公司，住所地重庆市大足区龙水镇高坡村。法定代表人梁贞德，该公司经理。委托代理人冯居伦，重庆市大足区龙水法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）重庆坤雨泉生态农业发展有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪天宝路127号附9号。法定代表人饶念臣，该公司董事长。委托代理人王军，重庆双豪律师事务所律师。原审第三人重庆市大足区龙水实验中学，住所地重庆市大足区龙水镇龙玉路***号。法定代表人龙怀忠，该校校长。上诉人重庆市富足酿造有限公司（以下简称富足酿造公司）与被上诉人重庆坤雨泉生态农业发展有限公司（以下简称坤雨泉公司）、原审第三人重庆市大足区龙水实验中学（以下简称龙水实验中学）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市大足区人民法院于2014年10月21日作出（2014）足法民初字第01554号民事判决，富足酿造公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年5月11日对本案进行了审理，富足酿造公司的委托代理人冯居伦，坤雨泉公司的委托代理人王军，龙水实验中学的法定代表人龙怀忠参加了审理。本案现已审理终结。一审审理查明：2007年4月25日，富足酿造公司与龙水实验中学签订房屋租赁合同，将龙水实验中学位于重庆市大足区“龙水镇高坡村（原碾盘村）的原龙水镇平桥初级中学教学楼（建筑面积1115.1㎡）和校内未出租部分的场地、水井等附属设施”租给富足酿造公司，租赁期限10年，租金4000元／年，合同约定“先支付后租赁，按年度交纳，在每年4月前付清”，据富足酿造公司与龙水实验中学陈述对该合同进行了备案。原大足县龙水镇平桥乡碾盘村十三社房地产（原龙水镇平桥初级中学校）为国有资产，2011年4月20日，龙水实验中学将其在重庆联合产权交易所正式挂牌整体转让，并于当日在《重庆晚报》刊登公示，挂牌价268.63万元。2011年5月19日，以挂牌协议的方式，上述房地产由坤雨泉公司以268.63万元的价格成交。2011年6月6日，坤雨泉公司在知晓存在房屋租赁合同的前提下，与龙水实验中学签订《房地产买卖合同》，约定将“标的物：位于（原）大足县龙水镇平桥乡碾盘村十三社房、地产（原龙水镇平桥初级中学校）整体转让标的包括教学楼、厕所、宿舍等建筑面积合计约1582.86㎡，土地面积：11340㎡，划拨地，两证齐全……合同价款：贰佰陆拾捌万陆仟叁佰元整……（已于2011年6月2日付清），双方约定于2011年6月30日前到相关部门办理过户手续和移交标的物，场内的一切与标的物无关的物品，甲方（龙水实验中学）应在约定时间内负责清场处理。五、违约责任：从交款之日起，甲方（龙水实验中学）在一个月内应将乙方（坤雨泉公司）购买的标的物交给乙方（坤雨泉公司）使用，如果不能交给乙方（坤雨泉公司），甲方（龙水实验中学）应支付乙方（坤雨泉公司）资金占用额计算利息（利率按月息2%计算）……”。坤雨泉公司向龙水实验中学付清了合同价款，并于2011年11月25日，办理了该房地产过户手续，坤雨泉公司取得了上述大足区龙水镇高坡村七社（原碾盘村十三社）划拨土地（使用权面积11340㎡）、非住宅（房屋面积1582.86㎡）的产权。2013年11月6日，龙水实验中学曾起诉富足酿造公司，要求：1、解除与富足酿造公司签订的房屋租赁合同；2、富足酿造公司一周后搬出租赁房屋，并将房屋交付给龙水实验中学；3、富足酿造公司支付2008年4月-2013年9月拖欠的租金2.133万元，并支付富足酿造公司增加租赁场地的租赁费5.5万元；4、富足酿造公司支付2011年6月-2013年9月因迟延搬出房屋给龙水实验中学造成的损失18.8万元。该案向富足酿造公司送达起诉状副本与相关应诉法律文书，经过开庭审理，龙水实验中学撤回起诉，该案于2014年3月18日撤诉结案。但富足酿造公司仍未缴纳租金。2014年5月28日坤雨泉公司起诉到法院，提出如上诉讼请求，并当庭将第三项诉讼请求变更为要求判决富足酿造公司支付2008年4月-2014年6月的租金24600元（其计算方式为4000元／年×6年，以及超出的2个月×300元／月）；将第四项诉讼请求明确为坤雨泉公司购买上述房地产的价款2686300元×房地产买卖合同第五条约定的月息率2%×（2011年6月-2013年12月）=”177”670元。另查明，富足酿造公司在向龙水实验中学缴纳第一年，即2007年4月-2008年4月租金以后，再未缴纳过租金。富足酿造公司称其多次向龙水实验中学提出要求交租金，但是龙水实验中学拒绝收取，坤雨泉公司陈述其取得上述房地产权证书后也未收到过富足酿造公司缴纳的租金。坤雨泉公司、富足酿造公司双方均认可曾协商过解除房屋租赁协议，但未果，富足酿造公司与龙水实验中学就富足酿造公司曾向龙水实验中学捐款3000元的事实无异议。再查明，富足酿造公司与龙水实验中学陈述：2010年原平桥初级中学曾被挂牌转让一次，富足酿造公司知晓这次转让，但本次转让未果。坤雨泉公司在一审中诉称：2007年4月，富足酿造公司向龙水实验中学租赁闲置校舍（原平桥中学），富足酿造公司支付一年的租金后拒不支付其余租金，龙水实验中学多次向富足酿造公司催缴租金未果的情况下，要求富足酿造公司搬出租赁房屋。富足酿造公司既不交付房屋租金，也不搬出租赁房屋。2011年6月，龙水实验中学通过国资委挂牌准备把租赁房屋（原平桥中学）出售，并把此情况通知富足酿造公司。后坤雨泉公司通过竞拍购买到原平桥中学。房屋产权过户后，坤雨泉公司和龙水实验中学多次催促富足酿造公司补交租赁费和搬出租赁房屋，富足酿造公司既不补交租金，也不搬出，给坤雨泉公司造成了严重的经济损失。特提起诉讼，要求法院判决：1、解除坤雨泉公司、富足酿造公司之间的租赁合同；2、富足酿造公司一个星期内搬出原平桥中学，将房屋交付给坤雨泉公司使用；3、判决富足酿造公司支付2008年4月-2013年12月的租金2.233万元；4、富足酿造公司支付2011年6月-2013年12月因迟延搬出房屋给坤雨泉公司造成的损失17.767万元；5、本案诉讼费由富足酿造公司承担。富足酿造公司在一审中辩称：1、不同意解除租赁合同，坤雨泉公司无权请求解除租赁合同，2014年3月、4月富足酿造公司找到龙水实验中学要求交纳租金，但龙水实验中学校长不收，富足酿造公司随时可以交纳租金；2、坤雨泉公司与龙水实验中学无租赁关系，坤雨泉公司主体不适格；3、之前坤雨泉公司没有向富足酿造公司要求收取过租金，本次开庭时间2014年6月27日可以视为坤雨泉公司向富足酿造公司催收租金的时间点，富足酿造公司愿意在当天将租金交给坤雨泉公司，本案中2012年4月之前的租金均已超过诉讼时效，富足酿造公司不再支付；4、本案涉及的房地产经过了两次拍卖，第一次拍卖曾告知过富足酿造公司。但时间一年后的第二次挂牌拍卖龙水实验中学没有告知过富足酿造公司，富足酿造公司是在2013年7月左右才知道，这侵犯了富足酿造公司的优先购买权；5、坤雨泉公司要求的第四项诉讼请求中的月息2%依据的是坤雨泉公司与龙水实验中学之间的房地产买卖合同相关约定，不能以此约束富足酿造公司。龙水实验中学在一审中陈述：富足酿造公司称曾向龙水实验中学交租金，而龙水实验中学拒绝收取这不属实。一审法院认为，富足酿造公司与龙水实验中学签订的房屋租赁合同，系双方真实意思的表示，不违反法律法规规定，合法有效，富足酿造公司应依照合同约定及时支付租金。坤雨泉公司与龙水实验中学签订的房地产买卖合同，也系双方真实意思表示，属合法取得，且坤雨泉公司已支付全部价款并取得房地产权证书，在龙水实验中学在与富足酿造公司的租赁合同期间，获得了包括本案争议房屋在内的房地产所有权。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即私有房屋在租赁期间，因买卖发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，出租人由龙水实验中学变更为坤雨泉公司，富足酿造公司依然是承租人，原房屋租赁合同其他内容仍然合法有效，本案坤雨泉公司因买卖关系而继受取得了龙水实验中学与富足酿造公司间因租赁关系而形成的权利和义务，故本案坤雨泉公司主体适格，对富足酿造公司关于与坤雨泉公司之间不存在房屋租赁关系、坤雨泉公司主体不适格的意见不予采纳，富足酿造公司应当按照合同约定按时支付租金给坤雨泉公司，即如富足酿造公司所说，富足酿造公司也既未将租金交给坤雨泉公司，也未将租金交给龙水实验中学，故其行为应构成违约。对于富足酿造公司关于龙水实验中学系在富足酿造公司不知情的情况下将上述房地产转让给坤雨泉公司，该房地产买卖合同无效，富足酿造公司保留起诉的权利的辩解，因富足酿造公司举示的证据不能推翻坤雨泉公司提供的重庆市大足区国土资源和房屋管理局颁发的房地产权证的效力，故对富足酿造公司提出的抗辩理由不予采信。在房屋租赁合同中，约定了租金的给付时间为“先支付后租赁，按年度交纳，在每年4月前付清”，签订房屋租赁合同后，富足酿造公司仅交纳了2007年4月-2008年4月期间的租金，2008年4月至今的租金尚未支付，结合相关法律规定来看，即《城市房屋租赁管理办法》第二十四条规定承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此造成损失的，由承租人赔偿：“……（四）拖欠租金累计六个月以上的……”，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，可以看出租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，即，承租方的主要义务就在于支付租金，本案中，富足酿造公司自2008年4月至今拖欠租金未付给出租方，其虽辩称其每年均向龙水实验中学要求交纳租金是龙水实验中学拒绝收取，但龙水实验中学对此予以了否认，富足酿造公司也未提供证据予以证实其所述属实，在长达六年多的时间内未缴纳租金给龙水实验中学，也未将应交纳的租金在合理期限内提存或者以其他方式缴纳租金，富足酿造公司的行为已经构成根本违约，法院对富足酿造公司上述抗辩理由不予采纳；富足酿造公司关于其向龙水实验中学给付了捐资款，以证明其有支付租金的能力和意愿，法院认为富足酿造公司交纳捐资款不能证明富足酿造公司就缴纳了租金，不能达到富足酿造公司的证明目的；同时，2013年11月6日，龙水实验中学曾起诉富足酿造公司（坤雨泉公司为第三人、富足酿造公司为被告、龙水实验中学为原告）要求解除房屋租赁合同，并由富足酿造公司支付所欠租金的案件，在诉讼中，法院依法向富足酿造公司送达了起诉状、应诉通知书等应诉法律文书，龙水实验中学、富足酿造公司到庭参加了诉讼，应视为完成了对富足酿造公司在房屋租赁合同关系中要求支付租金的通知和催告，但富足酿造公司虽然口头表示愿意支付租金，却至本案诉讼时仍未交纳租金。综上所述，对坤雨泉公司要求解除与富足酿造公司之间的房屋租赁合同的诉讼请求，法院予以支持，富足酿造公司应当搬出所租赁的属于坤雨泉公司所有的房屋。富足酿造公司自2008年4月至今未再交纳房屋租金，构成违约，对坤雨泉公司要求富足酿造公司支付从2008年4月-2014年6月的租金的诉讼请求，法院认为坤雨泉公司于2011年11月25日取得上述房地产权证书，其对富足酿造公司的租金支付请求权利只能从2011年11月25日起算，同时，本案富足酿造公司提出了诉讼时效抗辩，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。富足酿造公司关于诉讼时效的抗辩理由成立，坤雨泉公司未在法定期间内行使其对富足酿造公司的权利，坤雨泉公司也未提供证据证明存在诉讼时效中断的事由，故超过一年的租金部分，法院不予支持，即富足酿造公司应向坤雨泉公司支付2013年6月起至2014年6月的租金，计算方式为：4000元／年×1年=”4000元。对于坤雨泉公司要求富足酿造公司支付2011年6月-2013年12月因迟延搬出房屋给坤雨泉公司造成的损失177”670元，坤雨泉公司将其明确为2686300元×月息2%×31个月，但其计算的月利率所依据的是坤雨泉公司与龙水实验中学在房地产买卖合同中的约定，该约定对富足酿造公司不具有约束力，上述计算方式与结算结果不符，且对于该损失，坤雨泉公司未提供证据予以证明，法院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十六条，第二百二十七条，第二百二十九条，《城市房屋租赁管理办法》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告重庆坤雨泉生态农业发展有限公司与被告重庆市富足酿造有限公司之间的房屋租赁合同；二、限被告重庆市富足酿造有限公司于本判决生效后三十日日内搬出原告重庆坤雨泉生态农业发展有限公司所有的位于重庆市大足区龙水镇高坡村七社（原碾盘村十三社）原龙水镇平桥中学，并交付给原告重庆坤雨泉生态农业发展有限公司；三、被告重庆市富足酿造有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆坤雨泉生态农业发展有限公司支付2013年6月-2014年6月的租金4000元。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告重庆坤雨泉生态农业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2150元（已减半），由重庆市富足酿造有限公司负担25元，重庆坤雨泉生态农业发展有限公司负担2125元。宣判后，富足酿造公司不服向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，驳回坤雨泉公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由坤雨泉公司承担。主要事实和理由：1、富足酿造公司与龙水实验中学签订《租赁合同》后，从2008年起不知出于何种原因，龙水实验中学拒绝收取富足酿造公司交纳的租金，但却收取了3000元所谓的“捐资款”，显然应该是龙水实验中学不讲诚信，目的是为了造成富足酿造公司违约的假象达到解除合同的目的，富足酿造公司现仍然表示愿意交纳租金；2、龙水实验中学在出售租赁房屋时没有告知富足酿造公司，已经使得富足酿造公司没能行使其优先购买权，而坤雨泉公司在取得该房屋的所有权后从未向富足酿造公司收取过租金，因此不能据此判定富足酿造公司存在违约的事实；3、富足酿造公司目前与周边的几十户农户签订有农副产品收购合同，如强行解除合同必然会给公司和农户造成更大的经济损失；4、富足酿造公司现仍然愿意支付之前的全部租金和直至2017年租期届满的租金。坤雨泉公司答辩称：一审认定事实清楚，程序合法，请求维持原判。主要事实和理由：1、富足酿造公司称龙水实验中学拒收租金不是事实，事实上是龙水实验中学多次催收，但富足酿造公司一直不交纳；2、若龙水实验中学拒收，富足酿造公司完全可以采取向公证处提存或者将款项直接打至龙水实验中学账户的方式，但富足酿造公司均未采取任何行为，而是一直拒交租金；3、龙水实验中学挂牌出售该房屋是通知了富足酿造公司的，现坤雨泉公司已合法取得该房屋的所有权，但至今仍不能正常使用和开展工作，给其也造成了较大的损失。龙水实验中学答辩称：一审认定事实清楚，程序合法，请求维持原判。本院二审查明的事实与一审认定的相同。本院认为，各方争议焦点即：富足酿造公司未交纳租金的行为是否已达到了法定解除租赁合同的条件。由于富足酿造公司自2008年4月以后至租赁房屋过户至坤雨泉公司时就未再向龙水实验中学交纳过租金，虽然富足酿造公司辩称是龙水实验中学拒收，但龙水实验中学对该事实不予认可，富足酿造公司也没有任何证据能够证明该事实，且富足酿造公司在上述期间也从未采取过提存、直接转账等能够维护自身合法权益的任何措施，因此本院认为富足酿造公司的该辩称理由不能成立，富足酿造公司存在拖欠租金的事实。对富足酿造公司辩称的坤雨泉公司在取得房屋所有权后从未向其收取过租金，因此不能据此认定富足酿造公司对坤雨泉公司有违约情形。本院认为，根据富足酿造公司的自述，其是在龙水实验中学起诉给付租金一案时即2013年7月才知道租赁房屋的所有权转移给了坤雨泉公司，因此可以认定富足酿造公司在2013年7月就已经知道与之形成租赁合同关系的相对方已变更为坤雨泉公司，即使如富足酿造公司所述坤雨泉公司没有主动向其收取过租金，为了维护其自身的合法权益，富足酿造公司也应当主动向坤雨泉公司履行交纳租金的义务，但是至本案一审起诉前没有任何证据能够证明富足酿造公司采取过任何维权措施。另根据“买卖不破租赁”的原则，坤雨泉公司在取得房屋所有权后即与富足酿造公司建立了租赁合同关系，坤雨泉公司也当然地承接了龙水实验中学在租赁合同中的权利和义务，即坤雨泉公司对富足酿造公司拖欠租金的行为享有行使解除租赁合同的权利。因此，富足酿造公司的该辩称理由不能成立。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由重庆市富足酿造有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  付永雄审 判 员  师玉婷代理审判员  陈 娟二〇一五年八月三日书 记 员  谢 静