湖北省应城市人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0981民初1123号原告徐德谦，男，1951年3月16日出生，汉族，湖北省应城市人，住应城市。委托代理人涂梅桥，湖北横空律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告肖桂凤，女，1953年7月29日出生，汉族，湖北省孝感市人，住孝感市孝南区。委托代理人田婷，湖北横空律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告何火元（别名何文祥），男，1952年11月7日出生，汉族，湖北省应城市人，住应城市，现住。委托代理人张鹏，湖北诚拓律师事务所律师。代理权限：特别授权（代为承认诉讼请求、应诉、参与调解、代收法律文书等）。原告徐德谦与被告肖桂凤、何火元房屋买卖合同纠纷一案。本院2016年3月23日立案受理后，于2016年4月28日依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告徐德谦及其委托代理人涂梅桥、被告肖桂凤的委托代理人田婷、被告何火元及其委托代理人张鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐德谦向本院提出诉讼请求：1、依法确认坐落于湾××号房屋（证号为：应房权字第××号）买卖无效。2、返还原物、赔偿损失（损失可参照当地同类房屋出租租金计算）。3、本案诉讼费、差旅费等费用由被告承担。事实与理由：原告与第一被告属合法夫妻，于1984年10月在新河村湾××号地基上共同建造二间二层房屋1幢，并于1988年8月办理房屋所有权证（详见房产证）。2000年因企业改制应城市饮料酒厂不复存在，原告下岗后到广州打工，直到2015年初回应城办理个人养老保险时，才知道第一被告背着原告于2003年5月4号私自将共同所有近200平方的房产以3.7万元卖给第二被告。原告得知此消息后，立即找第二被告要求返还原物，后原告又与第一被告共同找第二被告要求返还房产，但第二被告不予理睬。到目前为止，该房屋仍被第二被告侵占。原告回应城没有住处，只有租房栖身，现房产证仍在原告手中，没有过户，依据我国《物权法》、《婚姻法》等法律的规定，该房屋买卖无效，第二被告拒绝返还房屋构成侵权。被告何火元辩称：其与被告肖桂凤签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，在签订合同时，有中间人参与，原告与被告肖桂凤还是夫妻，房屋也是登记在被告肖桂凤的名下。合同签订后，被告何火元支付了大部份房款并于2003年搬入诉争房屋居住至今。因此被告何火元完全有理由相信其与被告肖桂凤签订的房屋买卖合同是他们夫妻共同意思表示。另外，2009年原告与被告肖桂凤在民政部门办理了离婚登记手续，同时对他们夫妻关系存续期间的共同财产作了分配，但未涉及本案诉争房屋，由此说明原告对被告出卖诉争房屋的行为是知晓的，也是认可的。被告肖桂凤辩称：其与被告何火元签订房屋买卖合同时原告不在家，离婚时也没有告知原告诉争房屋已售卖的事实，所以其与被告何火元签订房屋买卖合同的行为属无权处分行为。原、被告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：一、原告徐德谦举证证据一、原告身份证，户口本。证明原告主体资格。证据二、被告肖桂凤的身份证、户口本。证明被告肖桂凤的主体资格。证据三、计划生育证。证明原告家庭成员状况。证据四、房屋所有权证。证明原告与被告肖桂凤共有私房一栋，证号为：应房权字第××号。证据五、房屋买卖协议。证明2003年5月4日被告肖桂凤私自将与原告共有房屋出卖给他人，但没有过户。证据六、离婚证、离婚协议。证明原告与被告肖桂凤于2009年10月离婚及离婚原因。证据七、售房合同书、土地证、发票。证明原告与被告肖桂凤在孝感购有一套房子，离婚时给了被告肖桂凤居住，本市的房屋口头商定属原告所有。证据八、离职证明材料。证明原告1986年在新河饮料厂受公伤后常复发，于1997年离开新河村去南方求医并打工。证据九、录音、证明材料。证明原告2015年回应城发现新河房屋被被告肖桂凤偷卖，原告一直在不停地追讨房屋被卖的事实。证据十、租房合同。证明原告从南方回老家没有房子居住，暂时借住亲友家，后自己租房居住，租金己交付给房东。二、被告何火元举证离婚协议书一份。证明原告徐德谦于2009年办理离婚登记手续时，对财产都作了处理，仅对诉争房屋未作处理，由此说明原告知道诉争房屋已被处置。三、被告肖桂凤举证被告肖桂凤的身份证复印件一份。证明被告肖桂凤的身份情况。在庭审过程中，本院组织原、被告进行了证据质证。对原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：原告所举证据五（房屋买卖协议）真实、合法、与本案存在关联性，但仅能证明两被告间有买卖房屋的合同行为，并不能达到原告认为是被告肖桂凤私卖房屋的举证目的，证据六（离婚证、离婚协议）真实且与本案有关联性，对该证据所载明的相应事实本院予以确认。证据七（售房合同书、土地证、发票）只是进一步证实了原告与被告肖桂凤按照离婚协议对该共同财产进行了分割，故对其举证目的本院不予采信。证据八（离职证明材料）、证据十（租房合同）与本案无关联性，本院不予确认。证据九（录音、证明材料）只能说明双方为诉争房屋发生纠纷，曾经进行过协商，但并不代表被告何火元对原告的所有主张给予认可，本院对其证明目的不予认可。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告徐德谦与被告肖桂凤原系夫妻关系，双方在夫妻关系存续期间曾在应城城中湾上新街自建二层房屋一套，并于1988年以被告肖桂凤一人的名义办理了房屋所有权证，房产证号为应房权字第××号。2003年5月4日，被告肖桂凤、何火元在他人的介绍下谈妥了该房屋的买卖事宜，并由该介绍人代为草拟了一份以徐德清（谦）、肖桂凤作为卖方（甲方），何文祥（火元）、余运珍作为买方（乙方）的房屋买卖协议，约定：“一、甲方自愿将坐落在应城城中新河村新街68号的二间二层房屋出售给买方，（含配套设施及前后院落）占地面积以两证为准，房产证号：应房权字第××号，土地证号：（应）集建（1996）字第1106010**号。二、售价为人民币叁万柒仟元整，即日付款叁万元整，余款于2003年10月30日前付清。……”协议签订后，被告何火元向被告肖桂凤支付了购房款36500元，余款500元因出卖方未将所购房屋的产权证换成新证才未予支付，但被告肖桂凤仍将房屋交付给了被告何火元，被告何火元也于2003年搬入该房屋居住至今，却一直未办理房屋过户登记手续。现原告以被告肖桂凤、何火元签订房屋买卖合同时其不知情，被告肖桂凤属无权处分为由，主张合同无效，并要求返还房屋。另查明，原告徐德谦与被告肖桂凤因感情不和于2009年10月12日在民政部门办理了离婚登记手续，同时对夫妻关系存续期间的共同财产（如，位于孝感的商住楼、应城城区的门面房）、银行存款100000元、子女抚养和各自的私人物品（如，原告的书籍、衣物等生活用品）进行了处理，唯本案诉争房屋双方在离婚过程中未当作夫妻共同财产予以分割。本院认为：本案诉争房屋虽为原告和被告肖桂凤在夫妻关系存续期间所建，被告肖桂凤、何火元所签协议上也没有原告的签字。但从本案被告何火元从2003年起在诉争房屋中生活、居住至今和原告与被告肖桂凤于2009年办理离婚登记手续时未将诉争房屋纳入夫妻共同财产进行分配的事实作分析，原告对被告肖桂凤出卖房屋一事是知道并认可的或是应当知道的。当作为房屋共有人的原告在知道或应当知道其共有财产要出卖时并未提出反对意见或表示不同意，这让被告何火元有足够的理由相信被告肖桂凤与自己签订的“房屋买卖契约”是原告与被告肖桂凤共同意思的表示，被告肖桂凤的行为已构成表见代理。另外，被告何火元在与被告肖桂凤签订“房屋买卖契约”的过程中是出于善意也无过失。因为本案所诉房屋的权利登记人为被告肖桂凤一人，我国法律对于不动产采取的是登记主义具有公示物权的效力，这让被告何火元在交易过程中有合理的信赖事由相信被告肖桂凤对登记在自己名下的房屋享有处分权。还有，夫妻共同共有是一种特殊形式的共有，是基于婚姻关系所产生，当涉及夫妻共有财产发生争议时我们当然应先用《婚姻法》的相关规定来进行评价。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，夫或妻一方对于夫妻共同财产有平等的处分权，由于夫妻之间特殊的身份关系，夫或妻一方对夫妻共同财产的处分行为对于相对人来说，不论从主观还是客观上均无法知道该处分行为是否只是个人的意思表示，对此原告负有证明何火元在明知自己不同意肖桂凤出卖诉争房屋的情况下仍与肖桂凤签订协议的举证责任，但原告对此并未完成举证责任。所以原告以被告肖桂凤未经其同意，擅自处分共有财产为由主张被告肖桂凤与被告何火元所签协议无效的理由不成立。进而，原告主张的赔偿缺乏相应的请求权基础，同时也无证据证实，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的第三条、第三十六之规定，判决如下：驳回原告徐德谦的诉讼请求。案件受理费500元，由原告徐德谦负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  周红兵审 判 员  宋 雯人民陪审员  张 姿二〇一七年四月十七日书 记 员  普友法