云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2016)云2504民初3227号原告：白琮禧，男，1989年9月10日出生，傣族，居民，原住泸西县，现住弥勒市。原告：白熙来，男，1993年5月16日出生，傣族，居民，原住泸西县，现住弥勒市。二原告委托诉讼代理人：谭斌，云南众序（弥勒）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：沈建明，男，1972年8月28日出生，汉族，农民，原住弥勒市，现住弥勒市。第三人：李柏静，男，1958年3月21日出生，汉族，居民，住弥勒市。原告白琮禧、白熙来与被告沈建明、第三人李柏静确认合同无效纠纷一案，本院于2016年12月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白琮禧及其委托诉讼代理人谭斌、被告沈建明到庭参加诉讼。第三人李柏静因下落不明，本院依法公告送达开庭传票，公告期届满，第三人李柏静未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白琮禧、白熙来向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告沈建明与第三人李柏静签约时间为2016年4月15日的《租房协议》无效；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：位于弥勒××××号临街房的所有权人原系第三人李柏静，因第三人李柏静向我们的父亲白万宝借款500万元一直未偿还，2015年2月19日，经协商，第三人承诺于同年3月底前偿还借款，若到期不能偿还，则将位于弥勒××××号临街房转让给白万宝，用房款抵借款。因第三人到期未偿还借款，我父亲白万宝要求第三人李柏静将该房屋过户至我们名下。2016年8月22日，我们与第三人签订《房地产买卖合同》，同年9月，该房产全部过户至我们名下。当我们着手管理房产时，租用该商铺第10至12间共3间商铺的被告称其与第三人签订了《租房协议》，并约定租期自2016年4月5日至2017年4月4日，当我们要求被告支付2017年度的租金时，被告又说其与第三人另行签订了《租房协议》，租期自2017年4月5日至2018年4月4日，租金36000元已支付给第三人。综上所述，我们认为被告与第三人签约时间为2016年4月15日的《租房协议》损害了我们的合法权益，且该合同是在上一年度合同才开始履行时就签订，违反合同法之规定，是无效的。被告沈建明辩称：我与第三人李柏静于2016年4月15日签订的《租房协议》是在双方自愿协商的基础上签订的，且我于协议签订当天就将租金36000元现金交付第三人，因我后来得知第三人已将该商铺过户至二原告名下，为避免日后产生纠纷，在我与其他租户夏平原等五人的要求下，第三人于2016年10月4日向我们承诺其于2016年8月22日前与我们签订的租房协议有效，二原告不得以任何理由再次向我们收取房租或是要求我们搬离，故请求法院驳回二原告的诉讼请求。第三人李柏静未作答辩。综合原告的起诉以及被告的答辩，本案的争议焦点为：1、被告沈建明与第三人李柏静签约时间为2016年4月15日的《租房协议》是否合法有效？2、原告的诉讼请求应否得到支持？二原告为证实其主张的事实和支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：1．还款承诺书复印件1份，欲证实第三人李柏静承诺若2015年3月底不能偿还二原告父亲白万宝借款500万元，则将位于弥勒××××号临街房过户给白万宝。2．房地产买卖合同、国有土地使用权证、房屋所有权证复印件各1份，欲证实二原告系弥勒××××号房屋的所有权人。3．签订时间为2015年7月11日、2016年4月15日的租房协议复印件各1份，欲证实被告沈建明称其与第三人李柏静签订了《租房协议》。4．承诺书复印件1份，欲证实第三人李柏静与承租人签订租房协议时存在期诈。5．视频音像内容书面材料整理及所附光盘1份，欲证实原告白琮禧在征得承租人李超的同意下对二人谈话进行录音，李超表示其与第三人李柏静签订时间为2016年4月10日的租房协议的实际签订日期为2016年9月底，第三人李柏静还于2016年10月让其支付租金。经质证，二原告提交的证据1、2，被告沈建明均无异议。证据3，认为该协议合法有效；证据4，认为该承诺书系第三人李柏静向其出具，系第三人的真实意思表示；证据5，对真实性无异议，对证明力有异议，认为录音只能证实第三人与承租人李超签订租房协议的情况，不能证实与其他承租人的签约情况。被告沈建明就其答辩理由向本院提交如下证据材料：1．签约时间为2016年4月15日的《租房协议》1份，欲证实被告沈建明与第三人李柏静于2016年4月15日签订《租房协议》，该协议合法有效，协议约定租期自2017年4月5日至2018年4月4日，原告承租的商铺尚在合同有效期内。2.承诺书1份，欲证实因被告得知其所承租的商铺第三人已过户至二原告名下，为避免日后产生纠纷，2016年10月4日，第三人李柏静向被告等五承租人承诺其与二原告协议过第三人于2016年8月22日前与各承租人所签租房协议有效，租期内二原告不得以任何理由再次收取房租。经质证，被告提交的证据1、2，二原告对真实性及证明力均有异议，证据1，认为协议的实际签订日期为2016年10月4日；证据2，认为承诺书系第三人李柏静单方出具。第三人李柏静未到庭质证，也未向本院提交证据材料。经举证、质证，本院认为：二原告提交的证据1、2，被告无异议，予以采信。证据3、4，能够证实被告与第三人分别于2015年7月11日、2016年4月15日签订租房协议，2016年10月4日，第三人单方向原告等承租人承诺其于2016年8月22日前与各承租人所签合同有效，予以采信。证据5，只能证实第三人与承租人李超的签约情况，不能证实被告与第三人的签约情况，不予采信。被告提交的证据1、2，与二原告提交的证据3、4部分相同，予以采信。本院经审理认定事实如下：位于弥勒××××号房屋的所有权人原系第三人李柏静，2016年4月15日，被告沈建明与第三人李柏静签订《租房协议》，约定第三人李柏静将位于弥勒××××号临街铺面第7至9间共3间商铺租给被告沈建明使用，租金为36000元，租期为一年，自2017年4月5日至2018年4月4日。因第三人李柏静向原告白琮禧、白熙来的父亲白万宝借款500万元未偿还，2015年2月9日，经协商，第三人李柏静承诺于2015年3月底前偿还借款，若到期未能偿还，则将该房屋过户给白万宝。因第三人李柏静到期未偿还白万宝借款，白万宝要求第三人李柏静将位于弥勒××××号房屋过户至二原告名下。2016年8月22日，二原告与第三人签订《房地产买卖合同》，并约定房屋价格为168万元，第三人应于签订合同当天将房屋交付二原告。2016年9月2日，二原告取得该房屋所有权，房权证号为弥勒市房权证［2016］字第00045951号，该房屋为按份共有，由二原告各享有50%的产权。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”故除法律、行政法规规定批准、登记生效的合同外，其他依法成立的合同均为成立即生效的合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”2016年4月15日，被告沈建明与第三人李柏静在平等、自愿、协商的基础上签订《租房协议》，第三人李柏静将其享有所有权的房屋租给被告沈建明使用，系其依法行使收益权，该协议系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的。二原告认为该协议系2016年8月22日二原告与第三人签订《房地产买卖合同》，二原告取得房屋所有权后所签订，协议签订日期实为2016年10月4日，协议系被告沈建明与第三人李柏静恶意串通，损害了二原告的利益，因二原告提供的证据不足以证实，故二原告应承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告白琮禧、白熙来的诉讼请求。案件受理费100元、公告费300元，由原告白琮禧、白熙来负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  程平审 判 员  李劼人民陪审员  杨鹤二〇一七年四月十七日书 记 员  周梅