上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2014）长民三（民）初字第2596号原告连盟，男，住上海市。委托代理人刘叶玲（母子关系），女，住上海市。委托代理人闫煜伟，上海博拓律师事务所律师。被告杨方明，女，户籍地上海市，住上海市。委托代理人王如磊，住上海市。被告吴时鲲，男，户籍地上海市。委托代理人杨方明（母子关系），年籍同上。被告上海宾泉物业管理有限公司，注册地上海市，经营地上海市。法定代表人朱澄，职务总经理。委托代理人徐晓婧，女，上海宾泉物业管理有限公司员工。委托代理人俞可伟，男，上海宾泉物业管理有限公司员工。原告连盟诉被告杨方明、吴时鲲相邻关系纠纷一案，本院于2014年10月9日受理后，依法由审判员陆长庆独任审理，并依法适用简易程序，于2014年10月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘叶玲、闫煜伟，被告杨方明及其委托代理人王如磊，被告吴时鲲的委托代理人杨方明、王如磊到庭参加诉讼。同日，原告向本院申请对302室房屋因被告房屋向下渗漏水原因进行司法鉴��，同年11月26日，上海房屋质量检测站出具了鉴定意见书。2014年12月11日，原告申请对上述房屋室内相关修复费用造价评估，经上海市高级人民法院摇号，委托上海第一测量师事务所有限公司进行修复费用造价评估，2015年4月20日上海第一测量师事务所有限公司出具了工程造价司法审价鉴定意见书。2015年6月24日，针对各方当事人对修复鉴定意见提出的异议，上海第一测量师事务所有限公司出具了补充意见书。2015年2月12日，原告依法向本院申请追加上海宾泉物业管理有限公司为被告参加诉讼。本院因案情需要，依法组成合议庭，于2015年7月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人闫煜伟，被告杨方明及其委托代理人王如磊，被告吴时鲲的委托代理人杨方明，被告上海宾泉物业管理有限公司的委托代理人徐晓婧、俞可伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告连盟诉称，原告与被告一、被告二系上下楼邻居。2012年6月、2014年4月，被告一房屋内发生漏水，导致原告房屋大量进水，室内设施和物品多处受损，原告在第一次漏水后经小区物业管理人员调解不成，后再次漏水，原告要求被告排除漏水隐患，修复因漏水损坏的屋顶、墙面等，恢复原状，但未果。现原告起诉来院要求判令被告：一、排除502室的漏水隐患。二、对因其漏水损坏原告屋内的设施、物品予以修复，恢复原状。后原告坚持第一条诉讼请求，变更第二条诉讼请求为：判令被告赔偿原告因漏水造成的经济损失人民币（以下币种相同）101，000元，并要求被告上海宾泉物业管理有限公司承担连带赔偿责任。审理中，原告变更诉讼请求，要求法院判令三被告连带赔偿原告因漏水造成的经济损失60，022元，并由三被告共同承担诉讼费、鉴定费、审价费用。被告杨方明辩称，原告没有查清漏水的原因，也没有证据证明漏水系第一被告所为。2012年6月份发生的漏水事件原告起诉已过诉讼时效。被告房屋卫生间有一根立管，厨房有两个管子可以接通排水，一个地漏，另一个是水斗。2012年6月，立管堵塞，水从水斗里冒出来，因被告不用地漏，故将地漏封掉了。被告方于2009年买入房屋后，在装修期间就发生了漏水。南面大房间的外墙靠近门处的底部外墙上有洞，一旦下雨，水就会从洞里漏进，故2012年6月漏水是水斗堵塞及外墙进水造成，目前被告已用玻璃把整个阳台封掉，阳台的渗漏水已经解决，立管已由物业进行疏通。2014年4月份发生漏水期间，正遇上外国租客回国期间，后经疏通。漏水均非被告一、被告二的责任，系因物业公司未尽管理职责，故不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。被告吴时鲲同意杨��明的辩称意见。被告上海宾泉物业管理有限公司辩称，2012年6月，下大暴雨，第一被告阳台地漏因有垃圾堵塞，排水不畅，导致积水从阳台门下的缝隙流进房间后漏到楼下302室。2014年4月，第一被告水池下水横管堵塞，因租客回国，家中无人，等物业上门检修，水已经漏到原告处，故第一被告延迟处置造成原告受损。原告诉称的两次漏水造成的损害后果，主要责任在于被告一，物业公司愿意遵从法院判决，区分责任大小来承担应该承担的责任。经审理查明，原告系302室房屋的所有权人，被告一、被告二为母子关系，是同号502室房屋所有权人。同号无402室，原、被告为上、下楼邻居。2012年6月期间暴雨天，被告一、被告二居住的房屋向楼下302室渗漏水。2014年4月期间，被告一、被告二的租户在国外，房屋厨房排水立管受堵溢水，并向楼下302室渗漏水，后经报修，被告三上门进行疏通。原告所有的房屋有部分损坏状况。另，被告一、被告二所有的该房屋自2010年3月至今均用于出租，租客为外国人。2012年7月，被告一、被告二将该房屋的东南卧阳台封窗（原为开敞阳台）。被告上海宾泉物业管理有限公司自2010年4月15日起对该小区进行物业管理。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的房地产权证、上海市房地产登记簿、照片等证据佐证，并经各方当事人质证无异议，本院予以确认。本案争议焦点：一、原告所主张的被渗漏水原因。原告认为，由于被告一、被告二房屋内发生漏水，造成原告的房间、卫生间、走道等多处进水而受损。为证明其主张成立，原告申请司法鉴定。本院依法准许，并委托上海房屋质量检测站进行渗漏水原因鉴定。该站经现场检测后，分析认为：现场检查发现，被鉴定302室房屋目前主要存在部分石膏板吊顶、筒灯、木门套及空调风机受潮损坏现象，主要系2012年夏天502室东南卧阳台雨水倒灌、2014年5月（应为4月）502室厨房排水立管堵溢水，先后二次造成楼面积水通过楼板缺陷向楼下302室渗漏所致。第一次渗漏水后，被告已将东南卧阳台封窗解除了渗漏隐患，经观察分析，门坎下部间隙系房屋竣工前形成。目前02室厨房铸铁排水立管经过多年使用后形成锈胀、管道内径变小，较易积垢，如果不定期、及时疏通，会经常堵塞。该检测站在出具的鉴定意见书中载明鉴定意见：1、经现场检测分析，被鉴定302室房屋石膏板吊顶、筒灯、木门套及空调风机受潮损坏情况属实，主要系楼上502室东南卧阳台雨水倒灌、厨房排水立管堵溢水所致。2、302室房屋部分装修受潮损坏现状影响了原告的正��使用，应尽快给予修缮。检测单位也给出了302室修缮建议。原告对该鉴定意见没有异议。被告一、被告二认为，2012年6月，连续暴雨，导致漏水发生，但漏水并非两被告房屋室内造成，而是由于房屋朝南卧室外阳台外墙面有一明显裂缝进水所致，为此，被告自行将外阳台封闭，同时被告一提出，由于原告没有明确具体是哪天漏水，致使其无法使用证据来证明水并非阳台缝隙漏下的。其对该鉴定意见的质证内容为：首先，两被告未对检测鉴定人员反映东南卧阳台门坎下部间隙封堵不实，造成雨水倒灌的情况，要求鉴定人员出具证明。其次，原告无证据证明302室渗漏水具体时间，故鉴定结论与依据不具有因果关系。根据鉴定书的分析，只要发生暴雨302室就会发生渗漏，这与事实明显矛盾。再次，根据被告三提供的报修单，厨房排水立管多次发生堵塞、厨房水��泛滥，鉴定书将此作为302室渗漏水的结论是符合事实的，水源不是来源于阳台雨水倒灌。对于2014年4月系公用立管堵塞漏水符合事实，但认为其也是受害者。被告三认为，由于被告一的房屋主卧阳台的地漏被树叶和垃圾堵塞，经清理积水才流掉，但当时发现主卧阳台有一个小璇，水是从此口漏下去的。厨房排水立管堵塞，因两被告家中几天无人，报修和疏通不及时导致向下漏水。其对上海房屋质量检测站出具的对于渗漏水原因鉴定意见没有异议。被告一、被告二为证明自己的诉讼主张，提供以下证据材料：1、照片11张。2、报修单、物业证明若干份。3、安装阳台玻璃门的收据。4、维修单、情况说明若干份。证据材料1-4主要证明渗漏水不是被告室内造成，是外墙和立管反水，也证明立管堵塞情况在2009年就发生，物业推卸责任。原告2012.6发生漏水��应该有报修的材料。五、六楼外墙涂防水涂料。同时证明己发现阳台处有缝隙，可能引起渗漏，就把阳台封窗，故302室在7月后发生漏水不可能是阳台问题。5、防水发票二张。证明被告已充分做好了防水工作。原告的质证意见为，对于证据材料1照片，无法确认被告拍摄的日期，外墙是否涂防水涂料应由专业人员说明。证据材料2维修单无异议。物业证明不认可，不清楚是否发生了漏水情况。证据材料3认可是安装了封窗。证据材料4对2009年9月17日情况说明认可，说明物业与原告无利害关系，同时也说明被告一已知道厨房发生堵塞漏水，但没有向租客提醒注意。维修单及502室郑姓阿姨情况说明真实性无法确认，故不认可。证据材料5真实性无异议，但关联性不认可。被告三的质证意见为，对于由其公司出具的报修单、维修单及502室郑姓阿姨情况说明真实性予以确认，对于其他的质证意见同意原告的质证意见。本院认证如下，原告就双方争议的渗漏水原因申请司法鉴定、评估，本院依法委托具备资格的鉴定人进行鉴定，鉴定程序合法。该鉴定意见是鉴定人运用专门的知识、经验和技能，对本案中所涉的专门性问题进行分析、鉴别后所作的结论性意见，原告及被告三对鉴定意见均无异议，被告一、被告二虽有异议，但未提供相反证据足以推翻鉴定意见，故其异议不予采信。同时，鉴于其高度的专业性和明确的指向性，与待证事实具有关联性和客观性，本院认为结合本案的其他证据，上海房屋质量检测站出具的鉴定意见可以作为认定事实的依据，本院予以采纳。对于被告一、二提供的证明漏水原因的证据材料，根据证明力优先规则，鉴定意见的证明力优于书证，故不予采信。对于其他双方无异议的证据材料，本院予以认定。二、原告针对2012年6月被渗漏水主张赔偿是否超过诉讼时效，因被渗漏水所造成的损害后果范围的确定。原告认为，2012年6月发生漏水情况后，原告一直向第三被告物业公司反映，并要求协调解决，诉讼时效已经中断。由于漏水造成原告财物受损，三被告应赔偿原告损失费60，022元，具体组成为：1、根据补充鉴定意见书中重新确定的室内修复工程19，080元。2、室内修复工程项目及费用5，940元。3、更换吊顶、门套及墙纸换新4，000元；4、补刷涂料1，000元。5、在外租赁房屋30，000元，以需要三个月，每月租金标准10，000元计。原告为支持自己的诉讼主张，除提供前述已被本院采信的证据以外，另提供以下证据材料：1、调解情况说明。2012年9月21日由第三被告向原告出具，证明原告在被渗漏水后持续向第三被告反映，原告要求被告一赔偿，但调解未成。从漏水事实发生后到诉讼，又经过诉前调解，并未超过诉讼时效。2、书证三份。取之于上海安居客上打印的小区三室二厅的租金情况。证明原告所在地的租房价格普遍在8，000-15，000元之间。取之于天猫上立邦漆专卖店的价格。证明一桶立邦漆需要428元。照片。自行重新拍摄，证明有张墙纸翘皮、木门受损。3、修复费用造价司法评估申请以及评估意见书及补充评估意见书。证明由于双方对于损失的范围及费用数额争执不一，原告申请修复费用造价司法评估，经法院准许，委托审价评估，审价鉴定意见书及补充意见书载明，涉讼房屋按照质量鉴定报告要求进行修复费鉴定，确认工程造价为19，082元，并将原告提出的室内修复工程5，940元列为双方有争议的费用。被告一、被告二的质证意见为，对于原告提供的证据材料均有异议��调解情况说明是虚假的，因为出具材料的日期被告一在住院治疗，不可能参加调解。原告房屋租房价格每月7，000元，修复时间需要三天即可。渗漏水修复范围应以鉴定书的修缮建议确定，不能超出此范围，室内修复费用5，940元及墙纸翘皮、木门受损等其他修复的费用均不在此范围，白色涂料每公斤在14-15元之间，故原告所受到的损失修复费用3，000元就可以解决。对于修复费用造价司法评估意见书及补充评估意见书，其认为审价方擅自增加项目、面积存在高估、工程量过大、定额应减半计算、筒灯数量多算、只需清洗但以修理计算、违反质量鉴定意见确定的修缮范围，审价结果明显高于市场价格。被告三的质证意见为，对于原告提供的证据材料真实性无异议。调解情况说明是该公司出具。2012年6月漏水后，原告母亲多次要求解决，故由原物业经理和本案的原、被告一起调解，但未果，物业出具了该情况说明。对补充审价书中的空调费用有异议，空调没有修理过，可以正常使用。对租房三个月有异议，认为不需要这么长时间，十天左右就可完成修复。对于租金认可约10，000元／月。被告一、被告二为支持自己的诉讼主张，提供以下证据材料：1、2014年12月12日、2015年5月13日第三被告出具的字据。证明原告2012年6月漏水没有报修单，电脑里没有找到原始资料。2、住院医疗凭证。证明被告一2012年9月19日住院治疗，至9月28日出院，其未参加调解，原告所述该日调解不是事实。3、人民调解口头协议登记表、被告三的机读材料。证明被告三是以盈利为目的的物业公司，其无职责调解居民间的损失纠纷，其为了自己的利益将责任转嫁给被告一。4、涂料单价。证明白色涂料单价5升100-200元之间。原告的质证意见���，对于被告一、被告二提供的证据材料的真实性均无异议，但关联性不认可。对于证据材料1、2，现任物业经理出具的字据，其确实没有参与2012年的调解，当时漏水后原告一直在找物业要求解决，原告并非说是该天实施了调解。对于证据材料3，其认为因找不到被告，只能找物业解决。对于证据材料4，认为不符合证据要求。被告三同意原告的质证意见。本院认证如下，对于原告提供的证据材料1，调解情况说明来源于第三被告，第三被告无异议，原告与物业公司无利害关系，能反映当时的客观情况，且与本案待证事实有关联性，本院予以认定。原告持续主张要求解决，并未丧失诉讼时效权利。对于证据材料2，关于原告新增的修复内容及费用，由于鉴定意见之修缮建议中并未企及，且距离漏水事件时间较长，目前无法确定是否因系争漏水所造成，故更换吊顶、门套及墙纸换新及补刷涂料的证据材料本院不予认定，同理，关于原告主张的室内修复工程项目及费用5，940元的主张超出审价评估的范围，被告一、被告二的异议成立。对于原告的该证据材料本院不予采纳。关于修复期间涉讼房屋的租金损失，涉讼房屋在修复装饰过程中必然会影响原告的正常使用，且修复后仍需一定时间通风去味，故结合需修复的范围、工程的大小等因素，本院酌定时间为半个月，考虑各方当事人租金询价的结果，本院酌定房屋租金为8，000元／月。故原告该部分的证据本院予以采纳。对于证据材料3，上海第一测量师事务所有限公司系受本院依法委托，由具备资格的鉴定人依法独立、客观、公正进行鉴定，鉴定程序合法。该审价鉴定意见是鉴定人采用相关的技术标准和技术规范运用专业知识和技能所作，在审价鉴定过程中反复听取双���的意见，并进行据实调整。在本案庭审中鉴定人出庭接受双方询问，对各方提出的质询作出了清晰、专业的说明。本院认为，根据证明力优先原则，该审价鉴定结论的证明力优于各原告、被告的异议以及书证，故被告提出的异议不予采信。同时，鉴于其高度的专业性，与待证事实具有关联性，本院对于该修复费用造价评估意见书及补充评估意见书确定的修复工程造价19，082元予以采信。对于被告一、被告二提供的证据材料，其真实性予以认可，但与待证事实关联性不予认定。具体理由在上述已有表述，在此不再赘述。三、责任认定。原告主张的损失赔偿是否应由三被告共同承担。原告认为，造成二次漏水，三被告均负有不可推卸的责任。被告一、二对阳台上有洞，雨水倒灌进入的事实和结果是完全可以预见的，但其在日常生活中没有尽到维护��职责，同时，其知道立管有堵塞的情况，但都没有告知租客注意。被告三作为物业，对房屋状况是了解的，但没有采取措施也没有提醒502室业主加以注意。对立管堵塞的情况虽然报修后进行疏通，但没有证据证明其定期进行了疏通。故三被告对漏水都负有责任，应共同承担赔偿责任。被告一、被告二认为，原告主张的损失，其责任均在第三被告，室外渗漏水及立管反水都是物业的管理职责，故其不应该承担赔偿责任。被告三认为，第一次渗漏水是阳台上的水倒灌，阳台属于私人部位，不应该由其承担任何责任。第二次是立管堵塞造成的，但如果被告一家里有人报修，及时疏通不会造成损害后果，故主要责任还在于被告一、被告二，其仅应该承担第二次渗漏水造成的小部分责任。被告三为证明自己的诉讼主张，提供以下证据材料：1、2014年4月17日、5月22日房屋报修养护任务单二张。证明如果当时502室有人，就不会造成这么大的损失。原告的质证意见为，对其真实性不认可，没有报修人签名，也没有回访记录。被告一、被告二的质证意见为，如果租客要报修，是通过被告一的。但没有被告一的签字，故认为不是真实的。本院认证如下，由于被告三的证据材料与待证事实缺乏关联性，故本院不予认定。本院认为，被告三作为专业的物业管理企业，其物业管理工作范围及职责，根据《物业管理条例》的相关规定，主要是建筑物的共用部分及共用设施、设备等。物业管理的主要职责之一是掌握物业的使用情况，使物业及其附属设施及时得到修缮，保持物业功能。庭审中，第三被告自认第一被告堵塞的厨房铸铁排水立管系公共管道，故应当属于物业管理的工作范围，同时，第三被告也明知铸铁排水立管长年使用形成锈胀，但未采取积极有效的措施，故对第二次渗漏水的后果负有主要责任。第一次渗漏水系被告一、被告二东南卧阳台雨水到灌造成，系被告一、被告二自用部位，故应由第一、第二被告承担责任，同时由于第一、第二被告在第二次渗漏水期间，因家中无人，致使第三被告不能及时疏通，导致后果加重、损失扩大，故应对扩大损失部分承担责任。由于无法区分两次渗漏水造成的损害后果，故本院根据三被告的责任大小，由其各承担相应的责任，本院确定被告一、被告二应承担全部损害后果60%的赔偿责任，被告三应承担40%的赔偿责任。综上，本院认为，不动产相邻各方，应当依照法律、法规及社会公德等，本着方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。本案由于被告的过失行为，���成原告的财产受损，被告应承担相应的赔偿责任。赔偿范围可以确定为，其一、以工程造价司法审价为准，确定为19，082元。其二、修复期间涉讼房屋的租金损失，本院酌定为半个月为4，000元。两项合计为23，082元，并按责任大小由三被告予以分担。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第十二条之规定，判决如下：一、被告杨方明、吴时鲲应于本判决生效之日起十日内赔偿原告连盟因302室被渗漏水财产损失共计人民币13，849.20元。二、被告上海宾泉物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告连盟因302室被渗漏水财产损失共计人民币9，232.80元。三、驳回原告连盟其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》���二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。司法鉴定费人民币10，000元，由被告杨方明、吴时鲲负担人民币6，000元，被告上海宾泉物业管理有限公司负担人民币4，000元。司法审价评估费人民币3，000元，由被告杨方明、吴时鲲负担人民币1，800元，被告上海宾泉物业管理有限公司负担人民币1，200元。案件受理费人民币1，300.60元，由原告连盟负担人民币800.40元，被告杨方明、吴时鲲负担人民币300.10元，被告上海宾泉物业管理有限公司负担人民币200.10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  宓秀范代理审判员  张 沁人民陪审员  牟世荣二〇一五年八月二十日书 记 员  陶艾敏附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。《中华人民共和国侵权责任法》第十二条二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任，难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。