昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2015）五法民二初字第192号原告：辛敏，女，1956年10月27日出生，汉族，住云南省曲靖市麒麟区。委托代理人：郭智翔，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明市国福房地产开发集团有限责任公司。住所：昆明市五华区龙泉镇上庄村**右营第一股份合作社综合楼****。法定代表人：蔡福林。委托代理人：王强、贾充昆，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。原告辛敏诉被告昆明市国福房地产开发集团有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月29日立案受理。依法组成合议庭，于2015年5月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭智翔，被告的委托代理人王强、贾充昆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告辛敏诉称：2012年11月10日我与被告签订了《商品房购销合同》，约定我向被告购买昆明市国福现代城蔷薇苑2幢1202号房屋；房屋总价625306元，一次性付清；被告应于2014年6月30日前交付验收合格的房屋。我交付被告其它费用7000元。被告发出的《国福现代城关于蔷薇苑延期交房的情况说明》明确其逾期交房并提出逾期交房的补偿方案。我不接受该补偿方案并多次要求与被告协商无果。2014年10月23日被告在报纸刊登《国福现代城蔷薇苑交房公告》，通知于2014年11月30日起办理交房事宜。我接房后，蔷薇苑一直没有取得竣工验收备案表，房屋不具备交付条件。被告逾期交房的行为已构成违约，应承担违约责任。合同约定违约金的计算方法为自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天10元支付违约金。合同约定的违约金过低，请求法院调整违约金的计算方法即购房本金625306元×同期贷款年利率5.6％÷12。合同没有约定逾期交房30天后的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。我酌情主张每月2500元。被告收取其它费用7000元没有合同约定，也没有法律依据，被告应返还该款项。为维护我的合法权益，因此提起诉讼，请求：一、判令被告支付原告违约金，违约金计算方法为:625306元×5.6％÷12+2500元/月×时间段（2014年8月1日起至竣工验收之日）。二、判令被告退还原告其它费用7000元。被告昆明市国福房地产开发集团有限责任公司辩称：我公司开发的国福现代城蔷薇苑于2014年11月25日竣工验收合格，达到了合同约定的交房条件。我公司通知业主于2014年11月30日办理接房手续，我公司已履行了交房义务。补充协议约定鉴于本合同签署时，所涉及房屋为在建工程，不可抗力、政府行为或不可归责于双方的事由等因素均可能会对交付期限、设计施工等事宜产生一定影响，上述因素产生交接房屋的期限、协助办理产权的期限延长的，上述时间应当扣除顺延。盘龙江沿岸的景观改造、中高考和南博会期间的停工通知、蔷薇苑附近交警部门的交通管制、施工图设计更改等政府行为及雨雪天气等不可抗力因素，致使我公司迟延交房。应扣除120天顺延交房，因此我公司仅承担一个月的逾期交房违约责任即支付原告违约金300元。2014年11月30日我公司具备交房条件，因蔷薇苑业主众多，不可能在一天之内完成接房事宜，造成我公司向业主实际交房时间不一，不能以业主实际接房时间认定为我公司具备交房条件的时间，原告的接房时间应为2014年11月30日。在与原告签订合同时，我公司已公示了其它费用11000元是除总房价之外需单独收取的三项配套费用即太阳能热水系统（上部11层住户）、有线电视、智能管理系统，原告同意配置并交付7000元，现原告要求退还该款项没有事实和法律依据。经审理本院依法确认以下法律事实：在“国福现代城蔷薇苑”项目的商品房销售综合信息公示表显示商品房价外代收代办费用包括太阳能热水系统4000元/户（上部11层住户）、有线电视400元/户、智能管理系统6600元/户，该三项配套费用共计11000元/户不包含在总房价内，由开发商和客户协商向客户单独收取，按实结算，如结算价低于报价退还客户低于部分，结算价高于报价不再向客户收取高于部分，开发商在销售过程中需提前告知客户并在签订商品房购销合同中进行约定。2012年11月10日原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告以625306元向被告购买本案讼争房昆明市国福现代城蔷薇苑2幢1202号（建筑面积83.53平方米）；原告于2012年11月10日一次性付清购房款；被告应于2014年6月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的该商品房交付原告；被告如未按约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天10元支付原告违约金，合同继续履行，逾期30天后，原告有权解除合同，被告应按合同约定与原告结算退款（按银行同期活期存款利率计息）；该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以电话、短信、媒体公告或书面通知形式通知原告办理交接手续。该合同附件二即该商品房价内装饰、设备标准载明有线电视入户。合同补充协议约定除《商品房购销合同》约定的房价款之外，被告代收其它费用7000元；《商品房购销合同》中“建设单位组织验收合格”是指单位工程经建设单位组织相关部门验收合格，即视为已具备交付条件；鉴于本合同签署时，所涉及房屋为在建工程，不可抗力、政府行为或不可归责于双方的事由等因素均可能会对交付期限、设计施工等事宜产生一定影响，如被告需要按相关法律规定告知原告该类重大变更情况的，被告可以电话、短信、媒体公告或书面通知形式通知原告，上述因素产生交接房屋的期限、协助办理产权的期限延长的，上述时间应当扣除顺延。同日被告开具的收据载明收到原告其它费用7000元。被告开具的发票载明收到原告购房款625306元。2014年6月26日被告出具的《国福现代城关于蔷薇苑延期交房的情况说明》载明蔷薇苑的工程施工已经进入到收尾阶段，被告为让业主享受到良好的滨江生活品质和休闲环境，决定追加投入对蔷薇苑原有的盘龙江边的市政绿化景观和未来广场景观进行升级改造，现景观改造初步设计已经完成，即将组织施工；交房时间预计延后四个月，延期交房补偿在7月31日前按与业主签订的《商品房购销合同》规定以10元／天／套计，超过7月31日后按照《商品房购销合同》规定补偿的双倍即20元／天／套计至交房。2014年10月23日被告在《春城晚报》上刊登交房公告，通知国福现代城蔷薇苑业主被告将于2014年11月30日起办理交房事宜。国福现代城蔷薇苑的工程竣工验收证明书载明竣工日期为2014年11月25日。2014年12月8日原告接房。本院认为：原、被告签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示一致的结果，不违反我国有关法律法规和社会公共利益，依法成立并生效。双方应全面、善意地履行合同义务。合同约定被告应于2014年6月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的该商品房交付原告。被告未举证证明盘龙江沿岸的景观改造系新增市政工程，且2014年6月26日被告出具的情况说明的内容没有提及逾期交房系政府新增工程所致，且被告表示愿意就逾期交房行为对业主进行补偿。被告抗辩的中高考和南博会期间的停工、交通管制、施工图设计更改、雨雪天气不属于免除逾期交房违约责任的法定事由，故本院对被告抗辩交房时间顺延120天不予采纳。故被告应承担逾期交房的违约责任。合同约定被告如未按约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天10元支付原告违约金，合同继续履行。该违约金属于阶段性违约金，故本院对原告诉请调整违约金不予采纳。故被告应支付原告违约金300元。合同没有约定被告逾期30天后交房，合同继续履行的违约责任。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。故结合本案讼争房的位置、面积等综合情况，本院酌情由被告按每月租金1550元支付原告2014年8月1日至同年12月7日的违约金6562元（1550元/月×4个月+1550元/月×7/30）。综上，被告应支付原告违约金共计6862元。被告依据商品房销售综合信息公示表收取原告智能管理系统6600元，故本院对原告诉请退还该款项不予支持。合同附件二即该商品房价内装饰、设备标准载明有线电视入户，故被告应退还原告有线电视配套费用400元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：由被告昆明市国福房地产开发集团有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告辛敏违约金人民币6862元。由被告昆明市国福房地产开发集团有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告辛敏有线电视配套费用人民币400元。驳回原告辛敏的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币337元，由原告辛敏承担223元，由被告昆明市国福房地产开发集团有限责任公司承担114元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年。审 判 长  杨 锦审 判 员  猫 莉人民陪审员  韦晓丽二〇一五年八月三日书 记 员  李炻佳