陕西省城固县人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0722民初525号原告（反诉被告）广某某，男，住陕西省汉中市。原告（反诉被告）熊某某，曾用名：熊芝华，女，住陕西省汉中市。被告（反诉原告）余某某，男，住陕西省汉中市。被告（反诉原告）熊某某，女，住陕西省汉中市。委托代理人杨惠明，陕西时代潮律师事务所律师。委托代理权限：一般授权委托代理。原告广某某、熊某某诉被告余某某、熊某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告余某某、熊某某在答辩期间提起反诉，本院经审查受理后，决定将本诉与反诉合并审理，于2017年4月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广某某、熊某某、被告（反诉原告）余某某、熊某某及其委托代理人杨惠明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）广某某、熊某某诉称，原被告双方系亲戚关系。被告在原有三间平房漏雨无法居住的情况下需要改造，苦于资金欠缺，提出由原告出资四万多元修建第二、三层房屋，房屋于1999年底完工，被告将第三层及顶层柴房一间交给原告居住使用。原告2000年初接手装修，6月份搬入居住。同年8月双方确定房屋买卖，原告以41600元购买被告第三层房屋全套（建筑面积104平方米），以3580元购买顶层四楼柴房（建筑面积17.9平方米）一间，共支付房款45180元，双方签订了《售房协定》一份，原告维护补漏居住至今。经一审、二审审理依法判决房屋买卖合同有效，且两审判决均已生效，故诉至法院要求：1.判令被告履行房屋买卖合同，分办产权及房产证；2.判令被告支付违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。原告广某某、熊某某针对被告（反诉原告）余某某、熊某某的反诉辩称，1996年被告将原有一层房屋进行改造，苦于资金短缺，提出由我出资4万多元修建第二层和第三层。1996年2月份，被告夫妻到我家来，我一次性给付他们4万元。1999年底房屋修建完工，反诉原告将第三层全套（建筑面积104平方米）和顶层柴房一间（建筑面积17.9平方米）交给我们居住使用。2000年6月我们搬入居住，之后我们又以5200元买了楼顶的柴房一间。同年8月双方签订了《售房协定》，签合同的当日我又给他们补了柴房款5200元。购房款我是向反诉原告支付了的，一审、二审对双方房屋买卖合同也是判决有效的，现反诉原告理应继续履行房屋买卖合同，给我办理过户手续，是完全符合法律规定的。被告余某某、熊某某辩称意见与反诉意见一致，称，1、双方签订的《售房协定》有效，因被反诉人没有履行给付房价款的义务首先违约，请求判令解除该《售房协定》；2、判令被反诉人支付实际居住和使用反诉人16年房屋的使用费（租金）56000元，3、由被反诉人承担本案的反诉费。综合各方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：1、双方签订的《售房协定》有效，原告是否向被告支付了购房款？2、原被告是否约定违约责任？庭审中，原告广某某、熊某某针对其诉讼请求及反诉答辩，向本院提交下列证据：1、《售房协定》一份，证明被告将房屋出卖给原告的事实。2、两原告身份证复印件各一份，证明两原告身份信息。3、证人熊芝芳、余庙成出具的证明一份；熊明芳证明一份；熊成君证明一份；熊芳春证明一份；熊志远证明一份。以上五份证人均系原被告的兄弟姐妹，证明被告将涉案房屋卖给原告并已给被告支付了房价款的事实。4、城固县人民法院（2014）城民初字第00762号民事判决书和汉中市中级人民法院（2015）汉中民一终字第00361号民事判决书各一份，证明《售房协定》有效，涉案房屋是原告购买的。5、证人李东生证明一份，证明原告没有买被告房屋之前，经同事李东生介绍购买了他朋友龙头教办家属楼樊晓宁的房屋，原告交了定金6000元。半年后，因原告买了被告的房屋，托李东生说请，樊晓宁给原告退还了5000元定金的事实。经质证，被告对原告提交的证据2予以认可。对证据1和证据4真实性没有异议，但对证明的目的不予认可。对证据3和证据5证人证言均不予认可。反诉原告余某某、熊某某针对其反诉请求及本诉答辩，向本院提交下列证据：1、两反诉原告身份证复印件，证明其身份信息。2、涉案房屋房产证，证明房屋产权人属两反诉原告所有。3、城固县人民法院（2014）城民初字第00630号民事判决书，证明反诉人已拥有争议房屋的产权，反诉被告妨害了反诉原告的权益。4、城固县人民法院（2014）城民初字第00762号民事判决书、汉中市中级人民法院（2015）汉中民一终字第00361号民事判决书各一份，证明双方之间的房屋买卖合同有效，但并不表明该合同是否履行。经质证，原告对被告提交的上述证据真实性予以认可，但对其证据证明的目的不予认可。原告广某某于2014年5月19日诉被告余某某、第三人熊某某房屋买卖合同纠纷要求依法确认双方买卖合同有效一案，于2014年9月9日庭审后，本院就原告提交的未到庭的四位证人证词的真实性，与证人进行了核实，四位证人均称证词系证人本人所写，内容属实。2017年3月16日原告向本院申请调查证人郑少君、卢金凤、李东生的证人证言，经双方质证，原告对证人证言予以认可，被告对证人证言不予认可。经庭审举证、质证，并结合当事人的陈述及证人证言，本院对双方当事人提交的证据作如下认定：原告提交的《售房协定》、身份证复印件、法院一、二审判决书真实性被告无异议，本院予以采信。对反诉原告余某某、熊某某提供的证据，反诉被告对其真实性无异议，本院予以采信。原告提供的证据3中证人熊芝芳、余庙成的证词，其证词虽与其他四份证词能够相互印证，但因其二人与被告矛盾较大，故对其证词本院不予采信，对其他四份证词经本院与证人核实，内容真实，且四位证人系原、被告一母同胞的兄弟姐妹，与原、被告均相处融洽，对原、被告的情况亦较为了解，能够形成证据链相互印证，证明被告将涉案房屋卖给原告，原告已向被告支付了购房款的事实。且邻居郑少君、卢金凤和李东生的证言也印证了被告将涉案房屋卖给原告的事实，故其证人证言本院予以采信。经审理查明：原告熊某某与被告熊某某系同胞姐妹关系。1991年被告经拆迁安置在城固县博望镇西环二路北段修建房屋一层自行居住。1996年被告开始动工，将该房屋改建为三层三间楼房及附属房。楼房竣工后，被告将其中的第三层全套房及顶层柴房一间交由原告居住使用。原告于2000年6月搬入居住，同年8月原、被告签订了《售房协定》一份。《售房协定》中载明原告以41600元购买被告第三层全套房（104平方米），以3580元购买顶层（四楼）材房（楼梯北，建筑面积17.9平方米），房价款共计45180元；协定中还载明被告方未售房前为一个房产证、土地使用证，双方商定售房后继续由甲方持有，暂不分办。原告分两次已向被告给付了购房款。被告于1998年5月13日办理了该三层楼房的房产证。原告在涉案房屋实际居住、管理、使用长达16年之久，期间并未因房屋权属问题与被告发生过纠纷。2013年年底双方因生活琐事发生纠纷，被告于2014年4月16日以原告居住的三楼系被告所有为由要求原告搬出，原告于2014年5月22日起诉法院要求依法确认原、被告的《售房协定》合法有效。原被告房屋买卖合同纠纷一案，经一审、二审审理，均确认原被告签订的《售房协定》有效。原被告物权保护纠纷一案，本院于2016年12月20日判决原告于判决书生效后三个月内，将居住被告的房屋交还给被告。原告于2017年1月6日诉至本院，要求被告履行房屋买卖合同，分办产权及房产证，并支付违约金。被告余某某、熊某某在答辩期内提起反诉，请求判令解除该《售房协定》并支付实际居住和使用反诉人16年房屋的使用费（租金）56000元。本院认为：原告广某某与被告余某某签订的《售房协定》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告是否履行了给付房价款的义务是本案的争议焦点。庭审中，原告虽未提供给付购房款的直接证据，但原告提供的原被告亲属熊明芳、熊成君、熊芳春、熊志远证词及邻居郑少君、卢金凤和李东生的证言，能够形成证据链相互印证被告将涉案房屋卖给原告，且原告分两次已向被告支付了购房款的事实。原告在涉案房屋实际居住、管理、使用长达16年之久，反诉原告从未向反诉被告追索其房价款。反诉原告在本诉答辩期间才主张解除《售房协定》，但庭审中无据证明存在解除《售房协定》的其他情形，故反诉原告主张的反诉被告未支付房价款构成违约的事实并不成立，故其以此为由主张解除合同并由对方支付使用费（租金）56000元的请求，本院不予支持。原告以被告未向其协助办理分办房产证要求被告承担违约责任，因《售房协定》中未约定违约责任，且庭审中原告明确表明若被告协助其办理涉案房屋过户手续，则自愿放弃向被告追索违约金赔偿的请求，本院予以认可。另，双方签订的《售房协定》中约定“甲方（被告）未售房前为一个房产证、土地使用证。双方协定售房后继续由甲方（被告）持有，暂不分办。今后如需要分办时可以分办，无非议，但分办费用由乙方（原告）全部承担”。该条款虽并未明确分办房产证的条件和期限，但办理房产证是房屋买卖合同的附合同义务，现原告起诉要求被告协助办理房产证，被告理应予以协助，故原告要求被告履行房屋买卖合同，协助其办理房产证的请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、由被告余某某、熊某某于判决书生效后三十日内协助原告广某某、熊某某办理其修建的位于城固县博望街道办事处西环二路北段第三层房屋全套房（建筑面积104平方米）及顶层柴房一间（建筑面积17.9平方米）的房屋所有权证；二、驳回原告广某某、熊某某的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告余某某、熊某某的诉讼请求。本诉案件受理费100元，广某某、熊某某负担50元，余某某、熊某某负担50元；反诉案件受理费600元，由余某某、熊某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。审 判 员  张 晓人民陪审员  张清林人民陪审员  罗金凤二〇一七年四月二十五日书 记 员  邵万红