云南省丽江市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2014)丽中民二初字第64号 原告王取云，男，1973年4月12日生，汉族，住丽江市古城区。 原告季海莺，女，1972年12月19日生，汉族，住址同上，系王取云之妻。 委托代理人（特别授权）闫兴为，滇西北律师事务所律师。 被告丽江萬隆房地产开发有限公司 法定代表人罗朝飞，该公司董事长。 公司住所：丽江市古城区象山西路尚水居会所。 委托代理人（特别授权）颜玮，云南玉龙律师事务所律师。 原告王取云、季海莺诉被告丽江萬隆房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月4日，2015年8月25日和9月2日公开开庭审理了本案。原告王取云、（季海莺未到庭）及特别授权委托代理人闫兴为，被告丽江萬隆房地产开发有限公司的特别授权委托代理人颜玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告夫妻与被告协商，于2013年8月28日签订了《商品房购销合同》，按合同约定原告购买被告开发的玉龙县县城萬隆家园鑫园1幢2号房一套，建筑面积为26O.72平方米，总房价款为798819元，同时，还签订了《补充协议》。原告应在2013年8月28日前一次性支付购房款798819元，被告应在2014年6月30日前将验收合格的商品房交付原告，如原告逾期付款，30天内，按每天100元支付被告违约金，超过30天时，被告有权解除合同，原告按未付款的10%承担违约金。如被告逾期交房，也承担相同违约责任。合同签订后，原告于当天交纳了购房款798819元，契税、印花税合计24364元，维修基金15976元，代办证费2000元、配套费16730元。2013年6月24日又交纳了超深回填土款53880元。合同约定的交房日期届满后，被告迟迟不履行交房义务。经原告多次电话催告后，于2014年8月15日向被告方发出了《解除合同的通知》，被告方经办人田锦香收到后在原告持有的通知上写明“已收到该通知，报公司董事会研究后回复”。现被告方拖起不回复也不退款。被告的行为已严重违约，现无法协商处理，特诉讼。1、请求判令被告交付房屋；2、判令被告承担逾期交房违约金至实际交房日（2014年6月30日-9月30日计167100元;3、本案诉讼费应用由被告承担。 被告辩称：原告的诉状中，除“被告拖起不回复也不退款”以外，均认可。被告都在极积完成工程，虽然已超期，但不是被告违约，是因接到玉龙县质检站的函，对房屋基础作沉降观测，这是政府部门的原因。原告的通知只能是对被告的催告，催告的时间也没有超出3个月，房屋现已竣工验收，可以交房，违约金过高，请求予以调整。请驳回原告的诉讼请求。 为支持其诉讼请求，原告向本院提交以下复印件证据：第一组、商品房购销合同及补充协议17页，拟证明原被告的权利义务，被告应在2014年6月30日前交付房屋的事实；第二组、收据三份，拟证明原告已按合同约定支付了全部款项；第三组，解除合同通知一份，拟证明被告违约后，原告要求解除合同的事宜；第四组，私营企业登记基本信息一份，拟证明被告的主体资格。经质证被告认为，对原告提交证据的合法性、关联性、真实性无意见。在补充合同2.9条中，因政府部门的原因，商品房不能按时验收，导致交付商品房的期限超过，被告不承担延期交房的违约责任。解除合同的通知，收到了，已电话回复，根据相关法律解释的规定，至今未满三个月，所以，被告不违约。本院认为，原告提交的四组证据，能证明原被告之间的权利义务关系，被告未能在2014年6月30日前，将验收合格的商品房依合同约定交付给原告，对原告的证据，被告无异议，本院予以采信。 被告根据其答辩，提交以下复印件证据：1-2、商品房团购协议、房屋变更通知书二份5页，拟证明原告通知受让购房权位取得商品房认购资格；3-6、商品房购销合同、补充协议、收据、POS签购单八份，拟证明原被告签署商品房购销合同及补充协议，明确了双方权利义务；被告缴纳购房款及相关费用；7、关于要求萬隆花园住宅小区所有建筑物进行变形观测的通知一份，拟证明玉龙县建设工程质量监督站要求被告及施工企业完成所有建筑物的变形观测，这属于政府职能部门的行政要求，非被告违约；8、关于萬隆家园小区延期交房的告知书一份，拟证明因建筑物的变形观测需相当一段时间，被告已经作出延期交房告知，履行告知义务；9、萬隆家园小区鑫园建筑物基础沉降变形观测报告一份，拟证明被告所建设商品房基础工程质量合格；补充沉降图纸一份、会议纪要二份，拟证明延期交房是政府主管部门对房屋基础作沉降观测，现房屋已修建完毕。经质证原告认为，对被告1-6证据的合法性、关联性、真实性无意见，对证据7的证明内容不予认可，沉降是质量行为，不是行政行为，合同约定的行为是不可抗力；对证据8不予认可，原告没有签字；对证据9是小区变形观测，是被告的质量问题；被告提交的补充证据与本案无关，不予认可。本院认为，被告所提交的1-6证据，原告无异议，本院予以采信；对其余证据因萬隆家园小区鑫园建筑物基础沉降需变形观测，应通知原告并形成一致意见，现房屋才竣工验收未能按合同约定的时间交付原告，构成违约，为此，对被告要证明的事项，本院不予采信。 针对双方的争议，本院依法向玉龙县建设工程质量监督站调查后该监督站出具了复函：对萬隆花园进行沉降观测主要原因，沉降观测期间是否影响施工及是否全面停工作出了说明。经质证原告无异议。被告对复函无异议，但认为沉降观测影响小区的室外施工6个月，质监站强制要求如不作沉降观测就不验收，因此，造成延期交房。 本院认为，双方对监督站出具了复函均无异议，本院予以采信。 经审理，本院确认以下法律事实：原告王取云、季海莺系夫妻与被告协商，于2013年8月28日签订了《商品房购销合同》，按合同约定原告购买被告开发的玉龙县县城萬隆家园鑫园1幢2号房一套，建筑面积为260.72平方米，总房价款为798819元，同时，还签订了《补充协议》。原告应在2013年8月28日前一次性支付购房款798819元，被告应在2014年6月30日前将验收合格的商品房交付原告，如原告逾期付款，30天内，按每天100元支付被告违约金，超过30天时，被告有权解除合同，原告按未付款的10%承担违约金。如被告逾期交房，也承担相同违约责任。合同签订后，原告当天交纳了购房款798819元，契税、印花税合计24364元，维修基金15976元，代办证费2000元、配套费16730元。2013年6月24日又交纳了超深回填土款53880元，合计911769元。合同约定的交房日期届满后，被告未能按合同约定履行交房义务。经原告催告后，于2014年8月15日向被告方发出了《解除合同的通知》，被告方经办人田锦香收到通知后在原告持有的通知上写明“已收到该通知，报公司董事会研究后回复”。现原告认为被告的行为已严重违约，特诉讼本院，诉讼中，原告变更诉讼请求为交付房屋并由被告承担违约责任。 本院另查明，2014年5月26日，被告向玉龙县人民政府提出《关于请求协调萬隆家园住宅小区出口道路的请示》，表明该小区规划设计有两个出口，次入口位于小区西边，主入口位于小区北边。因受丽江市城市总体规划调整，原西边规划道路目前尚未确定，无法开口。从而导致整个项目的出口道路只能是在北边，即城市规划的田园风光带之内，而该土地性质为开文村返还地，产权属于开文村村民。由于土地归属问题未解决，小区规划设计的出口道路、给排水及电力接入工作目前无法实施。经公司协商无果，请求县政府予以协调该项目的出口道路问题。2014年8月20日，被告提出《关于已多次请求协调萬隆家园住宅小区出口道路的情况说明》表明从2012年初公司已多次向主管部门汇报并请求协调出口道路的问题。 本院还查明，2014年3月20日，玉龙县建设工程质量监督站向被告及其施工单位丽江金星建筑公司、永胜兴文建筑公司下达《关于要求萬隆花园住宅小区所有建筑物进行变形观测的通知》，要求被告对该小区的所有建筑物委托具有相应资质的第三方检测机构进行变形观测。其后，被告委托昆明泛基科技有限公司对萬隆花园小区雅园建筑物基础进行了沉降变形观测，经观测，本案所涉雅园18栋“绝对沉降量和相邻点间的沉降差均较小，沉降均匀。末次观测时的沉降速率已达到了国家相关规范的稳定指标范围，其他各项指标均在规范限差内”。 2015年4月20日，本院向玉龙县建设工程质量监督站调查该站要求被告进行沉降观测的主要原因及对小区进行沉降观测，是否会影响小区的施工、观测期间是否需要全面停工。经调查，玉龙县建设工程质量监督站函复本院称：1、对该小区进行沉降观测主要原因：《建筑变形测量规范》JGJ—2007、2010第3.0.1和3.0.11强制性条文的要求和结合该小区的地址勘察资料，地基基础实际情况以及由于部分建筑因地基基础的问题出现不均匀沉降。2、从客观上分析，沉降观测期间对小区的施工有一定的影响，从房屋基础开挖到建成都要按建筑变形观测规范的相关要求进行观测，且有一定的时间要求，要求观测到建筑沉降的规范允许值为止。另外部分建筑现行观测超规范的需停工整改处理，整改处理完整，达到设计要求才可以继续其他部分的施工。 综合各方诉辩主张，本案争议焦点为：商品房购销合同的效力及被告是否应承担违约责任。 本院认为：公民、法人从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，不得违反国家法律、法规的强制性规定。2013年8月28日原、被告经协商后，签订的编号为万家-G-58《商品房购销合同》，是双方真实意思表示，权利义务关系明确，该合同符合法律的规定为有效合同。双方在商品房购销合同中约定被告应于2014年6月30日前，将验收合格的商品房交付原告，由于被告未能按合同约定的期限交付商品房，应按合同约定，承担交付不能的违约责任。被告认为，迟延交房是因接到玉龙县质检站的函，对房屋基础作沉降观测，在补充合同中双方已有约定，如由于有关行政部门的原因，导致交付商品的期限超过，被告不承担违约责任。本院认为，质检站部门对房屋基础作沉降观测。是对商品房质量检测，不属于行政原因，为此，被告所提交的证据也不能证明延期交房，是行政原因，其证明观点，本院不予采信。期间，本院依法向玉龙县建设工程质量监督站调查后该监督站出具了复函：对萬隆花园进行沉降观测主要原因，沉降观测期间是否影响施工及是否全面停工作出了说明。该说明未对本案诉争的房屋作出停工观测措施。为此，原告请求交付房屋的理由成立，本院予以支持。但请求判令被告支付违约金167100元的请求，因原告所交的契税、印花税、维修基金、办证费等是被告代收的费用，不应当作为已付款计算违约金；因在本案中违约金约定过高，被告申请调整，对此，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。对此本院依照本案的实际情况，酌情认定被告丽江萬隆房地产开发有限公司应当承担总购房款798819元、配套费16730元、超深回填土款53880元的10%的款项作为违约金，即86943元。综上，本案经合议庭评议交审判委员会讨论决定。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告丽江萬隆房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告王取云、季海莺按《商品房购销合同》的约定交付房屋； 二、由被告丽江萬隆房地产开发有限公司在本判决生效后30日内向原告王取云、季海莺支付违约金86943元； 三、驳回原告王取云、季海莺的其他诉讼请求。 案件受理费3642元由被告丽江萬隆房地产开发有限公司承担。 若不服本判决，可于收到判决书之日始十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的数量提交副本，上诉于云南省高级人民法院。 双方当事人皆服判的，本判决即发生法律效力。若被告不自动履行本判决，原告可在本判决指定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判长  王炳武 审判员  洪 琼 审判员  马 昕 二〇一五年八月二十七日 书记员  和八江