上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第23080号原告范惠芳。委托代理人王浚。原告王浚。被告上海鑫军投资有限公司。法定代表人钱鑫。委托代理人任志刚。第三人上海海艳建筑工程有限公司。法定代表人朱福明。委托代理人王毅伟。原告范惠芳、王浚与被告上海鑫军投资有限公司（以下至判决主文前简称“鑫军公司”）、第三人上海海艳建筑工程有限公司（以下至判决主文前简称“海艳公司”）委托合同纠纷一案，本院于2015年6月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年7月24日公开开庭进行了审理。原告王浚（即原告范惠芳的委托代理人王浚）、被告鑫军公司的委托代理人任志刚、第三人海艳公司的委托代理人王毅伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告范惠芳、王浚诉称，上海市浦东新区宣桥镇宣黄公路XXX号（欣春苑）由案外人上海康奕置业有限公司开发、被告负责销售和运营。原告通过被告购得宣黄公路XXX号2069室、2070室两处商铺（以下简称两处系争商铺）。两处系争商铺销售过程中，被告、开发商与原告达成一致，部分购房款用以租代售方式支付，由被告租赁两处系争商铺，期限自2011年10月1日起至2014年9月30日止，租金折抵原告部分购房款（详见《鑫军生活广场——房屋分套建筑面积计算成果表》）。2014年9月30日，租期届满，被告拒绝与原告续签合同，却又不交还两处系争商铺，严重违反合同义务。另第三人因与被告之间存在装修合同纠纷，实际占据两处系争商铺，至今拒不退出。为维护自己的合法权益，原告诉至法院，请求判令：一、被告立即按照开发商交房时的装修标准原状返还原告所有的上海市浦东新区宣桥镇宣黄公路XXX号2069室、2070室商铺；二、被告支付原告自2014年10月1日起至原状返还系争商铺之日止按每月5，086元（人民币，下同）计算的房屋占用费。被告鑫军公司辩称，一、其是两处系争商铺的承销商和运营商。原告通过其从开发商处购得系争商铺，并与其签订为期三年的委托经营管理协议。在此期间，原告需将两处系争商铺的使用权无偿提供给被告，但原告可以此折抵部分购房款。二、在受托经营管理两处系争商铺过程中，被告将包括两处系争商铺在内的共200余间商铺共同投入装修并拟建设为一家酒店，目前尚处于装修未完工状态。现虽三年期限已满，但其仍希望与原告继续履行协议；如原告坚持要求收回两处系争商铺，其也仅同意现状交房，且相关业主应当承担其对商铺的装修投入。三、关于房屋占用费，根据双方签订的协议第二条第2项之约定，原告自2014年10月1日后应得之收益应按当时租赁商家实际租金的90%计算，结合目前商铺的具体情况，应以“原告的商铺总价＊0.XXXXXXXX”为计算方式。第三人海艳公司述称，一、其与被告之间系建设工程施工合同关系，被告将包括两处系争商铺在内的共200余间商铺交由其进行装饰装修。其间因被告欠付工程款，其于2014年4月停止施工，次月起受被告委托驻场看管工地。后其以建设工程施工合同纠纷为由将被告诉至上海市普陀区人民法院，并于2015年1月在法院主持调解下与被告达成调解协议。二、其在受托驻场看管工地过程中，持有工地大门钥匙，另有部分物品尚存放于工地内，现其与被告之间的建设工程施工合同纠纷已经解决，愿意随时清场后退出两处系争商铺，并与被告或者业主办理交接手续。经审理查明，上海市浦东新区宣桥镇宣黄公路XXX号（欣春苑）由案外人上海康奕置业有限公司（以下简称康奕公司）开发建设并于2009年竣工，一至四层物业均为商业用途，建筑类型为店铺，其中一层商铺计77间、二层商铺计76间、三层商铺计76间、四层商铺计56间。被告为上述商铺的承销商和运营商。两原告通过被告与开发商康奕公司签订《上海市商品房出售合同》，从康奕公司处购得宣黄公路XXX号2层2069室和2070室商铺（以下简称两处系争商铺），合同约定2069室商铺的总房价款为258，297元、2070室商铺的总房价款为309，956元。2011年5月5日，两原告取得上述2069号商铺的《上海市房地产权证》［证号：沪房地浦字（2011）第211073号］，登记权利人为两原告，建筑面积为13.60平方米，建筑类型和用途均为店铺。2011年5月6日，两原告取得上述2070号商铺的《上海市房地产权证》［证号：沪房地浦字（2011）第211144号］，登记权利人为两原告，建筑面积为16.32平方米，建筑类型和用途均为店铺。另查明，在两处系争商铺销售过程中，原、被告与开发商一致同意部分购房款以“以租代售”方式抵扣（可抵扣金额为系争商铺原定总价＊8%＊3年），据此原告可以优惠价格购得系争商铺，但需与被告签订委托经营管理协议并将系争商铺的使用权无偿提供给被告使用三年。后双方因故未正式签订《浦东鑫军风情商业广场委托经营管理协议》（以下简称协议）。本案审理过程中，原、被告表示双方虽未签订协议，但存在事实上的委托合同关系，故同意参照其他业主与被告所订立的相关协议内容处理本案纠纷。依据相关协议内容约定，两原告应将两处系争商铺的使用权无偿提供给被告用于市场培育，由被告统一经营管理，期限为三年，从2011年10月1日起至2014年9月30日止。协议第二条第2项约定：“经营管理期限叁年届满后，1）乙方可在规定的业态内自主经营；2）乙方继续委托甲方经营管理，甲方则以当时租赁商家实际租金的90%作为乙方的租金收益，其余10%作为甲方经营管理费用。……”协议第四条第1项约定：“1、为确保甲方对商铺的统一独立经营，保障乙方后续的经营收益，在经营管理期间内，无须先通知乙方，甲方即享有对商铺进行独立统一经营管理的权利，该权利包括但不限于下列内容：……（3）决定并实施将项目经营设施设备进行更换和添置的权利，决定并实施对项目进行装饰装修、再装饰装修的权利，决定并实施将商铺与其他商铺之间进行任何方式的贯通、改建，以及变更使用功能、使用方式的权利。……”两原告购得两处系争商铺后，将之交由被告统一经营管理。后被告将包括两处系争商铺在内的位于宣黄公路XXX号一层（注：仅部分商铺）、二层、三层、四层的共计200余间商铺投入装饰装修，第三人为该装饰装修工程的施工单位。工程进行过程中，因被告拖欠工程款，第三人于2014年4月停止施工，目前上述商铺仍处于装修未完工状态。2014年5月起，第三人接受被告委托驻场看管宣黄公路XXX号工地的相关设备及材料至今。又查明，上述协议到期后，原、被告未能就两处系争商铺的后续委托经营管理事宜达成新的协议。原告要求被告原状返还两处系争商铺并支付房屋占用费遭拒，故诉至本院，请求判如所请。审理中，本院至上海市浦东新区档案馆、上海康奕置业有限公司调取了上海市浦东新区宣桥镇宣黄公路XXX号（欣春苑）的竣工图。原、被告及第三人对上述图纸均无异议。另三方当事人一致确认，系争商铺交房时，商铺与商铺之间均未设置物理隔断，仅在地面上划置黄线并标注室号以确定各商铺所处地界。审理中，被告明确表示，在本案诉讼过程中，不同意终止与第三人之间有关驻场看管宣黄公路XXX号工地的委托关系，亦不同意接受第三人的相关交接。原告据此增加要求第三人迁出系争商铺的诉讼请求，第三人对此没有异议，被告则表示由法院依法处理。以上事实，由原、被告及第三人的当庭陈述及原告提供的上海市商品房出售合同、上海市房地产权证、委托经营管理协议、房屋分套建筑面积计算成果表等经庭审质证的证据证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告虽未签订《协议》，但双方均同意遵照《协议》内容处理本案纠纷。根据《协议》约定，两处系争商铺的经营管理期限均为2011年10月1日至2014年9月30日。在此期间，被告有权对两处系争商铺进行统一管理，原告则负有将两处系争商铺的使用权无偿提供给被告进行经营管理的义务。至2014年9月30日，原告已经按约履行了上述义务，后双方未能就续签《协议》之事协商一致，则该《协议》因到期而自然终止。原告作为两处系争商铺的不动产所有权人，依法享有占有、使用、收益、处分两处系争商铺的权利。自2014年10月1日起，被告继续占用两处系争商铺明显缺乏合同和法律依据，故应向原告返还两处系争商铺。此处需要指出的是，第三人虽系受被告委托驻场看管两处系争商铺，但两处系争商铺的所有权人为本案原告，故原告要求第三人迁出两处系争商铺于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告按照开发商交房时的装修标准对两处系争商铺恢复原状之诉求，本院认为，根据《协议》约定，被告在经营管理期限内有权决定对两处系争商铺进行装饰装修，且两处系争商铺事实上也经过了一定的装饰装修，但因双方就两处系争商铺返还时附属物如何处理并未作出约定且又协商不成，故在上述附属物能够拆除的情形下，可以责令被告拆除。结合本案案情，本院认为被告对包括两处系争商铺在内的200余间商铺的装饰装修工程并未完工，所形成的附属物能够拆除，故应当由被告负责拆除并将两处系争商铺恢复交房时的装修标准。关于原告要求被告支付房屋占用费之诉求，本院认为，在双方协议因到期而自然终止后，被告继续占用两处系争商铺并致原告无法实现对该两处商铺的自主经营，故原告要求被告自2014年10月1日起至原状返还两处系争商铺之日止支付房屋占用费的请求，本院认为可予支持。但原告要求以两处系争商铺原定售价的8%作为年收益（折合5，086元／月）作为房屋占用费的支付标准，本院认为尚缺乏依据，故难以支持。关于房屋占用费的支付标准，本院综合考虑两处系争商铺的面积、所在楼层以及所在地段同类型商铺平均租价水平等因素，酌情确定为每平方米1.30元／天（折合1，166.88元／月）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十六条、第三十九条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第86条的规定，判决如下：一、第三人上海海艳建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内从上海市浦东新区宣桥镇宣黄公路XXX号2069室［上海市房地产权证：沪房地浦字（2011）第2110**］、上海市浦东新区宣桥镇宣黄公路XXX号2070室［上海市房房地产权证：沪房地浦字（2011）第2111**商铺中迁出；二、被告上海鑫军投资有限公司于本判决生效之日起四十五日内将上海市浦东新区宣桥镇宣黄公路XXX号2069室和2070室商铺内的装饰装修附属物拆除并按照开发商上海康奕置业有限公司交房标准将该两处商铺恢复原状后返还原告范惠芳、王浚（交房标准详见案卷内经三方当事人确认的竣工图）；三、被告上海鑫军投资有限公司于本判决生效之日起四十五日内支付原告范惠芳、王浚自2014年10月1日起至原状返还上海市浦东新区宣桥镇宣黄公路XXX号2069室和2070室商铺之日止以1，166.88元／月为支付标准计算的房屋占用费。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费690元（原告范惠芳、王浚已预交），减半收取计345元，由被告上海鑫军投资有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交本院。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 周 清二〇一五年八月二十日书 记 员 顾燕丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。三、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》86、非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。