福建省仙游县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0322民初125号原告：福建锦福房地产开发有限公司，住所地仙游县鲤城街道北宝峰社区顶园小区。法定代表人：温永气，董事长。委托诉讼代理人：温光忠，福建九雍律师事务所律师。被告：傅元建，男，1966年9月29日出生，汉族，农民，住仙游县。被告：张月荣，女，1968年11月21日出生，汉族，农民，住仙游县。原告福建锦福房地产开发有限公司（以下称为锦福公司）与被告傅元建、张月荣商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月22日公开开庭进行了审理。原告锦福公司的委托诉讼代理人温光忠和被告傅元建到庭参加诉讼，被告张月荣经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦福公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2015年4月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.傅元建、张月荣支付其公司代偿的银行贷款49618.8元、解除合同违约金174012元及律师费1.5万元；3.其公司有权没收傅元建、张月荣支付的购房定金5万元。事实和理由：其公司开发楼盘“锦福滨江国际”。2015年4月28日其公司和傅元建、张月荣签订《商品房买卖合同（预售）》，傅元建、张月荣向其公司购买坐落在“顶园小区”第5幢27层2701室房屋，该房屋建筑面积129.86平方米，单价每平方米6700元，总价款为870062元。签订合同前，傅元建、张月荣应于合同签订时支付首期购房款270062元（其中22万元由力建伟代为支付），余款60万元向银行申请借款支付；傅元建、张月荣未按照约定时间付款，自逾期之日起按应付金额每日万分之三支付滞纳金，逾期超过15日起按每日万分之五支付滞纳金，逾期超过30日的，其公司有权解除合同。解除合同后，傅元建、张月荣应按房价款总额20%支付违约金给其公司。合同附件四约定，在其公司为傅元建、张月荣的按揭贷款提供阶段性保证期间，如银行因傅元建、张月荣逾期还款而从其公司账户中划扣款项，傅元建、张月荣除应偿还其公司代偿的银行本金，利息，违约金及相关费用，还应向其公司支付代偿总额10%的违约金，并承担其公司为追偿该代偿款而支付的费用（含诉讼费、律师费等）。自其公司承担担保责任之日起30日内，傅元建、张月荣仍未偿还代偿款的，其公司有权解除合同，要求傅元建、张月荣按房价款的20%承担违约金，同时其公司有权没收傅元建、张月荣的所有已付款项，并将房屋另行出售。合同签订后，其公司配合傅元建、张月荣办理了银行按揭贷款手续。自2016年8月起，傅元建、张月荣未按约定向银行偿还贷款，其公司被划扣保证金累计49618.8元。根据合同附件四第三条约定，其公司有权解除合同，没收定金，并请求傅元建、张月荣支付违约金。傅元建辩称，其交纳5万元定金。其经营木制工艺厂严重亏本，资金困难，听郑国豹说中国慈善网仙游站卢清福、陈国达、代建林可以解决资金。他们介绍说与锦福公司合作，可以零首付买房，并可以办理信用卡，额度为50－60万元。2015年4月28日，卢清福、代建林带其夫妇到锦福公司看房。锦福公司的业务员介绍房产首付按揭贷款由其公司办理。其支付了2万元，卢清福介绍他人借3万元给其，凑足5万元保证金给锦福公司，签定购房合同。其写下借条向力建伟借款21万元作为购房首付款，但其并不认识力建伟。锦福公司、力建伟与中国慈善贷仙游站卢清国、陈国达、代剑林合伙用欺骗手段，乘其做生意缺乏资金之时，用高额资金诱惑，欺骗其本人。根据《中华人民共和国合同法》规定，以合法形式掩盖非法目的所签订的合同是无效的，请求追究锦福公司、力建伟、中国慈善网慈善贷仙游站、卢清福、陈国达、代建林以欺诈行为牟取非法收入的责任，退回其预交的购房款5万元、已交按揭贷款34519.77元，驳回锦福公司解除合同违约金的诉讼请求。张月荣未作答辩。经审理查明，锦福公司以出让方式取得位于仙游县××城街道北宝峰社区地块土地使用权，该宗地编号为PS-2012-8号，并经有关主管部门批准建设商品房，名称为“顶园小区”。讼争房屋已由仙游县住房和城乡规划建设局批准预售，预售许可证号为（2014）莆房许字第0931号。2015年4月28日，傅元建、张月荣和锦福公司双方签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号201501361。合同约定傅元建、张月荣向锦福公司购买“顶园小区”5＃2701号房屋，每平方米单价6700元，购房总价款870062元。签订合同时，傅元建、张月荣向锦福公司支付定金5万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。傅元建、张月荣应当于2015年4月28日前支付首付270062元，余款60万元向银行申请贷款支付。傅元建、张月荣逾期支付款项，自逾期之日起按应付金额每日万分之三支付滞纳金，逾期超过15天起按每日万分之五支付滞纳金，逾期越过30日，锦福公司有权选择解除合同，解除合同时傅元建、张月荣应按房价款总额20%支付违约金给锦福公司。合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》约定，在出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性保证期间，如银行因买受人逾期还款而从出卖人账户中划扣款项，买受人除应偿还出卖人为买受人代偿的银行本金，利息，违约金及相关费用，还应向出卖人支付代偿总额10%的违约金，并承担出卖人为追偿该代偿款而支付的费用（含诉讼费、律师费等）。自出卖人承担担保责任之日起30日内，买受人仍未偿还出卖人代偿款的，出卖人有权解除合同，要求买受人按房价款的20%承担违约金，同时出卖人有权没收买受人的所有已付款项，并将房屋另行出售。之后，傅元建、张月荣与中国银行股份有限公司仙游枫亭支行签订抵押贷款合同，自2015年6月起至12月支付了银行按揭贷款。2016年9月至11月，锦福公司因本案被中国银行股份有限公司仙游枫亭支行扣划保证金16785.59元、5508.18元、5512.66元，合计27806.43元。锦福公司因本案支付律师费1.5万元。2017年1月17日，锦福公司诉至本院请求处理。上述事实，经庭审质证、认证，证据间能够相互印证，到庭当事人均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点是涉案《商品房买卖合同（预售）》是否有效？锦福公司的诉讼请求能否成立？锦福公司主张，傅元建、张月荣系完全民事行为能力人，双方缔约主体适格，意思表示真实，《商品房买卖合同（预售）》内容没有违反法律法规，系有效合同，傅元建、张月荣辩解锦福公司与中国慈善金融网慈善贷仙游站互相勾结，欺诈傅元建、张月荣没有事实依据。傅元建、张月荣未按约支付按揭贷款，造成合同无法继续履行，锦福公司当初订立合同所期望的目的无法实现。傅元建、张月荣的行为已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定、双方所签订的合同及附件约定，锦福公司有权解除合同，并要求傅元建、张月荣承担房价款20%的违约金174012元，并有权没收傅元建、张月荣支付的购房定金5万元，傅元建、张月荣应支付代偿银行贷款，并支付律师费1.5万元。傅元建主张，锦福公司与中国慈善金融网慈善贷仙游站卢清福、陈国达、代剑林合伙以欺诈行为，牟取非法收入，以零首付购房，办理高额度信用卡为由诱惑其本人，骗取其签下借款字据，签约购房合同。锦福公司请求违约金不能成立，应退还其所交纳的购房款及银行按揭贷款。本院审查认为，傅元建主张锦福公司与中国慈善金融网慈善贷仙游站相互勾结，欺骗其与锦福公司签订合同，但未提供证据证实，锦福公司也表示否认，故本院不予采信。傅元建主张锦福公司售房方式系零首付，但傅元建作为完全民事行为能力人，不仅向锦福公司支付定金，而且现金交付首付款，并另向他人借款支付给锦福公司作为首付款，可以认定傅元建接受锦福公司的售房方式系首付款＋银行按揭。傅元建、张月荣在《商品房买卖合同》及《合同补充协议书》签名，并加盖指印骑缝章，应视为对《商品房买卖合同（预售）》及附件相关条款内容理解并同意。《商品房买卖合同（预售）》及附件是当事人自愿协商一致的结果，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行。按照合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第四条约定，傅元建、张月荣逾期支付按揭贷款导致锦福公司被划扣保证金，应偿还给锦福公司代偿的银行本金、利息、违约金及律师费。现傅元建、张月荣在锦福公司被银行划扣保证金超过30日后仍未偿还，锦福公司请求解除涉案商品房买卖合同是可以的，傅元建、张月荣应支付给锦福公司违约金174012元（870062元×20%），代偿的银行贷款27806.43元、律师费1.5万元。根据合同约定，傅元建、张月荣交纳的定金5万元已充作首付款，锦福公司请求没收定金5万元没有依据，本院不予支持。锦福公司提供的银行单据显示被扣划保证金只有27806.43元，超过部分不予支持。综上所述，本院认为，锦福公司和傅元建、张月荣所签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。根据合同附件四约定，傅元建、张月荣应支付给锦福公司违约金174012元，代偿的银行贷款27806.43元、律师费1.5万元。根据合同约定，傅元建、张月荣交纳的定金5万元已充作首付款，锦福公司请求没收定金5万元没有依据，本院不予支持。锦福公司提供的银行单据显示被扣划保证金只有27806.43元，超过部分不予支持。傅元建主张锦福公司应退还交纳的购房款、银行按揭贷款，未提起反诉，本院不作处理。张月荣经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、福建锦福房地产开发有限公司与傅元建、张月荣于二0一五年四月二十八日签订的《商品房买卖合同（预售）》自二0一七年一月十七日起解除；二、傅元建、张月荣应在本判决生效后十日内支付给福建锦福房地产开发有限公司违约金174012元、代偿银行贷款27806.43元；三、傅元建、张月荣应在本判决生效后十日内赔偿给福建锦福房地产开发有限公司律师代理费1.5万元；四、驳回福建锦福房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12501元，由傅元建、张月荣负担。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  黄慧连人民陪审员  陈新武人民陪审员  蒋玉楼二〇一七年四月十日书 记 员  李婷婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。