湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0902民初3270号原告:夏娜，女，1988年3月8日出生，湖北省孝感市人，住所：湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：杨进军，湖北律之心律师事务所律师。代理权限：代为放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，代收法律文书。被告：孝感市宇飞房地产开发有限公司。住所地：孝感市孝南区卧龙乡316复线南侧。组织机构代码：78448930-9。法定代表人：王建发，该公司经理。原告夏娜与被告孝感市宇飞房地产开发有限公司(以下简称孝感宇飞房产公司)商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案后，依法适用普通程序，于2017年2月27日公开开庭进行了审理。原告夏娜的委托诉讼代理人杨进军到庭参加了诉讼，被告孝感宇飞房产公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏娜向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行2014年10月13日与原告签订的二份《房屋买卖合同》，向原告交付位于云梦县××大道××号正业阳光10幢28层2804号96.29㎡房屋和10幢29层2904号96.29㎡房屋；2.判令被告自2015年9月28日起，按照每日74.97元向原告支付逾期交房违约金至实际交房止；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年10月13日，原、被告签订了二份《房屋买卖合同》。合同约定，被告将位于云梦县××大道××号正业阳光10幢28层2804号96.29㎡房屋和10幢29层2904号96.29㎡房屋以总计749752元的价格出售给原告，被告应在2015年9月28日前将房屋交付给原告，逾期则按照已付房款的日万分之一支付违约金。合同签订当天，原告支付了购房款749752元，并于2014年10月29日到房产管理部门办理了商品房预售登记备案。由于被告逾期未按照合同交房，为此，请求依法支持上列诉请。原告夏娜为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：居民身份证，证明原告的诉讼主体资格。证据二：企业信用信息公示、组织机构代码证，证明被告的主体资格及具有房地产开发与销售资格的事实。证据三：《协议书》、《民事判决书》、《商品房买卖合同》二份，证明原告支付了749752元，购买了被告开发的位于云梦县××大道××号正业阳光10幢28层2804号96.29㎡房屋和10幢29层2904号96.29㎡房屋。证据四：云梦县商品房销(预)售合同登记表、孝感市房地产市场信息发布平台下载的信息，证明原告购买的房屋依法办理了商品房预售备案登记的事实。被告孝感宇飞房产公司未答辩，亦未向本院提交相关证据。本院认为，被告孝感宇飞房产公司未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证、辩论等相关诉讼权利。本院对原告夏娜提交的证据进行了审查、核实，确认上述证据具备证据的真实性、关联性、合法性的要求，故本院对四份证据均依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月12日，被告的法定代表人王建发开办的公司因下欠大悟县盛泰小额贷款有限公司贷款700万元，与大悟县盛泰小额贷款有限公司及原告等5人签订了一份以房抵债协议。约定大悟县盛泰小额贷款有限公司的职员夏娜等5人购买被告开发的位于云梦县××大道××号正业阳光的10套商品房，抵偿400万元的贷款,房款由原告等5人直接将房款支付给大悟县盛泰小额贷款有限公司，孝感宇飞房产公司与原告等5人签订《商品房买卖合同》并开具不动产销售发票。次日，原、被告签订了二份《房屋买卖合同》，约定原告购买了被告开发的位于云梦县××大道××号正业阳光10幢28层2804号96.29㎡房屋和10幢29层2904号96.29㎡房屋，28层2804号房屋3877.69元/㎡，计价373383元，29层2904号房屋3908.7元/㎡，计价376369元，总金额749752元于合同签订之日付清。2015年9月28日前被告将商品房交付原告使用，逾期交房不超过30日的，被告按照已交付房款的日万分之一支付违约金；逾期交房不超过60日的，原告有权解除合同，并按照已交付房款的1.5%支付违约金；原告要求继续履行合同的，自逾期第二日起以逾期交付房款的日万分之一支付违约金。合同签订后，被告向原告出具了二张合计749752元的购房款收据。2014年10月29日，云梦县住房保障和房屋管理局办理了原告商品房买卖合同网上预售登记。另查明，2014年9月1日，被告与案外人程自平签订一份《房屋买卖合同》，将位于云梦县××大道××号正业阳光10幢28层2804号房屋，以总金额34144元出卖给案外人程自平。2014年1月28日，被告与案外人张帆签订一份《房屋买卖合同》，将位于云梦县××大道××号正业阳光10幢29层2904号房屋，以总金额331738元出卖给案外人张帆。由于被告一房二卖，致使被告逾期不能向原告交付房屋，以致成讼。本院认为，借贷合同双方当事人经协商一致，终止借贷合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借贷本金及利息转化为已付购房款，并经对账清算，该转化行为是双方的真实意思表示，不违反法律规定，该商品房买卖合同具有法律效力，故本案原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应据此履行。原告以对被告的债权抵偿了应付的购房款，原告已履行了义务，被告应于2015年9月28日前交付商品房，但其未履行，故原告请求由被告交付房屋和支付违约金，本院依法予以支持。本案的焦点：被告与案外人签订商品房买卖合同后，将该房屋出卖给原告，并由原告办理预告登记后如何处理。依照物权法第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力；第二十条第一款：当事人签订买卖房屋协议的同时，可以就该房屋申请预告登记，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处理该不动产的，不发生物权效力。最高法院审理商品房买卖合同纠纷的解释第八条，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。综合以上法律规定并结合本案，本院认为，被告与案外人程自平、张帆签订《房屋买卖合同》后，因其未在房产部门办理登记手续，案外人程自平、张帆仅享有普通债权请求权，不能满足法定物权变动要求，因而不能直接获得所有权，在完成不动产法定登记之前，不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权；而原告签订合同后依法办理了房屋预告登记手续，在原告主张履行商品房买卖合同的情形下，该房屋所有权应该交付给原告。案外人程自平、张帆与被告所签订的商品房买卖合同，因合同目的不能实现，案外人依法可以另案选择请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。被告未到庭参加诉讼，依法应当缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孝感市宇飞房地产开发有限公司向原告夏娜交付位于云梦县楚王城大道193号正业阳光10幢28层2804号96.29㎡房屋、29层2904号96.29㎡房屋。二、被告孝感市宇飞房地产开发有限公司自2015年9月29日起按照每天74.97元向原告夏娜支付违约金，计算至房屋交付之日止。上述给付款项，于本判决生效后三日内履行。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费11300元，由被告孝感市宇飞房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  周良文审 判 员  魏校军人民陪审员  钟林涛二〇一七年四月十二日书 记 员  陈心亮