重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2015）沙法民初字第03161号原告谌士军，男，1982年8月22日出生，汉族，无固定职业，住四川省武胜县。委托代理人吕强，重庆永登律师事务所律师。委托代理人王先勇，重庆永登律师事务所律师。被告重庆苏荷房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区黄桷坪铁路六社，组织机构代码66891165－6。法定代表人龚仕平，重庆苏荷房地产开发有限公司董事长。委托代理人秦大东，重庆华之岳律师事务所律师。委托代理人冉斌，重庆中耀律师事务所律师。原告谌士军与被告重庆苏荷房地产开发有限公司（以下简称苏荷公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月18日立案受理后，依法由审判员魏德鹏独任审判，适用简易程序并于2015年5月13日、5月15日、6月19日公开开庭进行了审理。原告谌士军的委托代理人吕强、王先勇，被告苏荷公司的委托代理人秦大东、冉斌到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解三个月。本案现已审理终结。原告谌士军诉称，2012年12月8日，原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的西城的湖苏荷枫庭小区某住房一套，套内面积66.76平方米，总房款397096元。2014年10月，原告按被告通知接房时，发现被告擅自改变了西城的湖苏荷枫庭小区的部分规划设计，却未按合同约定通知原告，构成违约。具体体现在：1、规划变更导致房屋容积率、功能（居委会、幼儿园、物管用房等）位置、面积发生变化，增加商业面积数千平方米；2、规划中的房屋套型面积与合同约定不符；3、合同中约定电梯是“西子奥迪斯”，实际用的是“西子奥的斯”。故原告起诉要求法院判决被告赔偿因违约产生的损失45000元。被告苏荷公司辩称，1、西城的湖苏荷枫庭小区竣工时规划有部分变更属实，但变更是经规划部门事前批准了的，且小区容积率没有发生任何变化均是2.50；2、根据双方签订的合同第十五条及补充协议第四条“1”的约定，被告经批准变更规划的行为（功能变化、商业面积增加等），无需书面通知原告，未通知不构成违约；3、合同中虽然约定电梯品牌为“西子奥迪斯”，准确品牌名为“西子奥的斯”，“迪”与“的”属音译误差，被告实际安装的电梯“西子奥的斯”，符合合同约定。综上，被告在履行合同中不存在任何违约行为，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年12月8日，原告谌士军与被告苏荷公司签订《重庆市商品房买卖合同》一份，合同主要约定：原告购买被告开发的西城的湖苏荷枫庭小区某住房一套，套内面积66.76平方米，总房款397096元。合同第十五条约定：（一）甲方（被告苏荷公司）应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方（原告）所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：（1）该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。（二）乙方应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，15日内未作书面答复的，视同接受变更。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付房价款及利息退还给乙方，并向乙方支付已付房价款0.50%的违约金。乙方不退房的，应当与甲方就变更事项另行签订补充协议，给乙方造成损失的，由甲方赔偿。合同附件三“9”约定电梯：日立、三菱、西子奥迪斯、通力等品牌电梯。同日，双方签订《重庆市商品房买卖合同补充协议》一份，协议第四条约定：1、乙方在购买该房屋前已发生的规划变更、设计变更或乙方购买该房屋后不涉及乙方所购的房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该房屋所属项目的建筑容积率的规划变更、设计变更，甲方不需通知乙方，视为乙方同意认可该规划变更、设计变更，乙方不得提出退房。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款，被告按约于2014年10月通知原告接房，原告亦按期接了房，并办理了预售后房屋权属登记。现原告以被告擅自变更规划、设计，导致小区房屋容积率、功能改变未通知原告、安装电梯品牌不符合合同约定，构成合同违约为由，要求判如所请。另查明，重庆市规划局于2011年3月21日向被告苏荷公司颁发建字第500106201100044号、第500106201100045号、500106201100046号《建设工程规划许可证》，根据该《建设工程规划许可证》的内容及其附图显示，苏荷枫庭小区的各项主要指标如下：居住户数1158（户）、居住人口3706（人）、总建筑面积106529.33（平方米）、居住面积76608.96（平方米）、配套用房4115.47（平方米）、商业9278.03（平方米）、总计容建筑面积90002.46（平方米）、容积率2.50、绿地率31.24%、停车位562（个）。经被告苏荷公司申请，重庆市规划局于2013年9月30日向其颁发建字第500106201300125号《建设工程规划许可证》，对原建设工程规划许可证作出变更。根据该《建设工程规划许可证》的内容及其附图显示，苏荷枫庭小区的各项主要指标如下：居住户数1018（户）、居住人口3258（人）、总建筑面积106877.16（平方米）、居住面积75339.07（平方米）、配套用房4134.23（平方米）、商业10584.32（平方米）、总计容建筑面积90160.52（平方米）、容积率2.50、绿地率31.41%、停车位577（个）。原告在庭审中举示了其于2015年5月12日向重庆市城市建设档案馆调取的证据“苏荷枫庭小区2014年8月《建筑总平面布置竣工图》”，该证据显示：“苏荷枫庭小区”的容积率为2.50。2014年9月11日，重庆市规划局颁发渝规沙坪坝核（2014）0544号《建设工程竣工规划核实确认书》，确认苏荷枫庭2#、3#楼的建设工程符合规划要求。2014年11月10日，重庆市规划局颁发渝规沙坪坝核（2014）0567号《建设工程竣工规划核实确认书》，确认苏荷枫庭4#、5#楼的建设工程符合规划要求。2015年3月11日，重庆市规划局颁发渝规沙坪坝核（2015）0016号《建设工程竣工规划核实确认书》，确认苏荷枫庭1#楼的建设工程符合规划要求。还查明，苏荷枫庭小区实际安装的电梯品牌为“西子奥的斯”。经本院向相关电梯管理部门核实，目前电梯销售市场上只有“西子奥的斯”品牌电梯，并无“西子奥迪斯”品牌电梯的存在。审理中，因双方对小区容积率是否发生变更、被告是否存在违约行为、原告是否存在违约损失等分歧较大，调解未果。上述事实，有原告提交的《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市商品房买卖合同补充协议》、小区照片、档案查询结果证明、《建筑总平面布置竣工图》，被告提交的重庆市规划局颁发渝规沙坪坝核（2014）0544号、0567号、0016号《建设工程竣工规划核实确认书》，《建设工程规划许可证》及其附图等书证，本院调取的证人段晓明的证言，双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证明力足以采信。本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《重庆市商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，属有效合同，受法律保护。双方当事人理应按约履行自己的义务。针对本案双方当事人争议的被告在合同履行中是否存在违约行为、是否应当赔偿原告损失45000元争议焦点，本院评判如下：被告是否应当赔偿原告因违约产生的损失45000元，首先是要分析被告在合同履行过程中是否存在违约行为，其次才是分析原告是否存在因违约产生了45000元的损失。关于被告存在违约行为，原告主要从以下四点提出主张。1.关于苏荷枫庭小区容积率是否有变更的问题。原告主张被告变更了容积率构成违约，被告则认为容积率无变更。庭审查明的事实显示，变更后的规划虽然将总计容建筑面积从90002.46平方米变更为90160.52平方米，但仍符合变更前后两次规划对容积率的限制（小等于2.5），且规划许可证附图及《建筑总平面布置竣工图》均显示该项目的容积率为2.50。故本院认定涉讼小区项目的容积率没有发生变化，被告在小区容积率的问题上不存在违约行为。2.关于苏荷枫庭小区功能用房（居委会、幼儿园、物管用房等）位置、面积发生变化，增加商业面积1306.29平方米，被告未通知原告构成违约的认定问题。原告主张被告前述的行为构成违约，而被告则予以否认。本院认为：首先，从苏荷枫庭小区规划、设计变更前后的内容对比来看，变更后的规划调减了住宅房屋面积、增加了商业用房面积，对居委会、幼儿园、物管用房、配套用房等功能并无变化，对分布位置作了调整，还对上述房屋面积作了适当调增，小区绿地率有所提高，停车位亦有适当增加。这些公共设施、场所具体分布位置的调整，是经过规划部门审批通过的，并非被告擅自变更；其面积的增加，不仅不会使原告等小区业主们权益受损，反而会使小区的宜居程度有所提高。其次，从双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十五条及《重庆市商品房买卖合同补充协议》第四条的约定内容看，只有当规划、设计变更影响到原告所购商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率时，被告才负有通知义务，而居委会、幼儿园、物管用房等的变化、商业用房面积的增加，并非约定通知事项，被告未通知原告不构成违约。3、关于原告主张规划中的房屋套型面积与合同约定不符，被告构成违约的认定问题。本院认为规划附图中使用的套型面积、户型编号与双方签订的商品房销售合同中使用的建筑面积、房屋编号所指的对象不同，不能简单类比。被告的行为是否违约，关键在于被告向原告交付的房屋套型面积与合同约定是否相符，从庭审查明的事实看，被告交付的房屋套型与合同约定相符，面积误差也在法律规定的（正负）3%的范围。故被告不存在违约行为。4.关于原告主张被告安装“西子奥的斯”电梯与合同约定不符，被告构成违约的认定问题。本院认为，虽然双方签订的合同约定为“西子奥迪斯”电梯，实际安装的是“西子奥的斯”电梯，因目前重庆电梯销售市场上只有“西子奥的斯”电梯，并无“西子奥迪斯”品牌电梯的存在。故被告关于合同约定中将“西子奥的斯”误写为“西子奥迪斯”，“迪”与“的”属音译误差的辩解成立。本院认定被告安装“西子奥的斯”品牌电梯的行为不构成违约。综上所述，本案被告在合同履行中不存在违约行为，原告也未提供证据证明其因被告违约行为产生了45000元损失事实成立。故对原告要求被告赔偿45000元违约损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告谌士军的诉讼请求。案件受理费926元，减半交纳463元（原告已预交），由原告谌士军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  魏德鹏二〇一五年八月十二日书记员  袁守琴