湖南省溆浦县人民法院民 事 判 决 书（2015）溆民一初字第454号原告陈申东，男，1980年11月2日出生，汉族，国美电器员工。原告周容，女，1987年1月2日出生，汉族，三星电子有限公司职工。被告湖南富强房地产开发有限公司，住所地：湖南省怀化市迎丰路育才巷1号。组织机构代码：58277553-4。法定代表人黄丽萍���该公司负责人。委托代理人贺彩群，女，1976年11月28日出生，汉族，湖南富强房地产开发有限公司员工。委托代理人舒春花，女，1976年9月29日出生，土家族，湖南富强房地产开发有限公司员工。原告陈申东、周容与被告湖南富强房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月28日受理后，由审判员刘红梅担任审判长，与人民陪审员向小花、张克求组成合议庭，代理书记员罗辉辉担任记录，于2015年8月24日公开开庭进行了审理。原告陈申东、周容与被告湖南富强房地产开发有限公司及其委托代理人贺彩群、舒春花均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈申东、周容诉称：2013年12月23日原告与被告湖南富强房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，被告将坐落在溆浦县团结街御景湾16单元1606号房，建筑面积为127.65平方米，套内面积为105.16平方米的房屋出售给原告，上述房地产总成交价格为430975元，原告以按揭的方式向被告支付购房款。双方约定出卖人应当在2014年11月30日前将商品房交给买受人使用，并约定了使逾期交房的违约责任。按《商品房买卖合同》第九条，自收到解除合同通知起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.3%向买受人支付违约金。双方签订《商品房买卖合同》时，原告向被告支付了首期购房款130975元，并于2014年6月25日向被告支付了办证、缴纳税费、房屋维修基金等费用22300元，被告出具了收据给原告收执，同时与中国建设银行溆浦支行签订了贷款合同，截止起诉日止已还款10199.88元。被告在收到所有购房款后于2014年10月23日将正式购房发票交给原告收执，但被告却未能在合同约定时间内将房屋交付给原告使用，经原告多次电话催促的情况下也未见被告通知原告。至今日被告已远远超过90日，原告多次就被告逾期交房及违约金问题向被告协商，被告都无动于衷。被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，为此原告依法向法院起诉，请求法院依法判令原告与被告解除商品房买卖合同；依法判令被告退还原告购房款430946.4元；依法判令被告退还原告税费、办证等费用22300元；依法判令被告支付逾期交房的违约金430946.4元×0.3%＝1292.8元给原告，以及原告所付款利息；依法解除原告与银行的贷款合同，由于被告原因造成合同的无法履行，由被告承担银行贷款产生的相关费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：1、商品房买卖合同（复印件）1份，拟证明2013年12月23日原、被告签下商品房买卖合同协议，该协议内容第八条商品买卖合同内容约定双方交付期���和标准，第九条约定逾期出卖的违约责任；2、湖南富强房地产开发有限公司收据（复印件）1张，拟证明2014年6月21日被告收到原告陈申东办证等费用22300元；3、溆浦县地方税务局办税服务中心销售不动产统一发票（代开）复印件1张，拟证明原告支已付房款430946.4元；4、溆浦县御景湾项目部关于陈申东、周容投诉的回复（复印件）1份，拟证明被告湖南富强房地产开发有限公司已延期向原告交房超过合同约定宽限期90日。被告对两原告提交的证据材料质证意见如下：对这上述证据真实性都没有意见。对证据3的关联性提出异议，原告仅向被告交了首付款，原告办理了银行贷款300000元，但被告为保证人，原告的贷款还没有还清应不属全额交付。被告湖南富强房地产开发有限公司辩称：1、工地动工以来，施工��程中因工地现场地域和周围环境的原因，要求工地设计图纸更改变化中，2014年1月14日工地停工至2014年7月份才恢复施工，造成工地工期延误六个月。工地停工后贴了停工公告，能够联系上的购房户电话或当面通知，无法联系上的没有电话通知。按合同规定，因工地技术原因，造成工期延误，不应该列在工期范围之内。2、御景湾项目施工以来，遭遇了二十年难遇的雨水天气，严重影响施工进度，再则在该项目施工过程中，项目的负责人钟华因个人问题被判刑，致使该项目在施工过程中中断几个月时间，严重影响工程进度延误了工期。这是该项目目前根本无法预料的变故，希望能够得到购房户的理解，不应该追究被告的违约责任。请求法院驳回原告的所有诉讼请求。被告湖南富强房地产开发有限公司向本院提交的如下证据材料：1、2013年12月23日陈���东收据1张，拟证明原告向被告仅支付首付款130975元的事实；2、湖南富强房地产开发有限公司溆浦御景湾项目部公告1张，拟证明被告已告知房屋业主房屋工地暂时停工，停工时间从2014年1月14起至2014年7月15日；3、工期延误证明1张，拟证明因房屋设计图纸的改变需延6个月的时间；4、图纸1张，证明原设计的图纸设为地下为2层因地理环境的变化需改为地下层数为1层。原告陈申东、周容对被告提交的证据材料的质证意见如下：对证据1无异议；对证据2真实性、关联性、合法性有异议，这份公告内容没有向原告书面送达，原告也没有收到被告的电话通知；对证据3提出异议，这份证明仅只是被告自己出的证明；对证据4提出异议，被告提交的图纸无法识别这份图纸须更改，这份图纸也不是原设计单位更改的，是不合法的，被告任意更改图纸，并且也没有告知房主，也是不合法的。针对原告、被告提交的证据材料和质证意见，结合庭审查明的情况，本院对双方的证据材料作如下分析认证：原告提交的证据材料1、2、3、4的真实性，被告均没有异议，予以采信。被告提交的证据材料1、2、3、4，原告对证据材料1的真实性没有异议，予以采信。证据材料2、3、4，原告对其真实性、合法性均提出异议，被告提交的证据材料4中载明涉案工程的设计单位系广东城协建筑规划设计院有限公司，而广东城协建筑规划设计院有限公司没有证明设计图纸变更，被告提供的证据材料2工期延误证明有湖南省溆浦县建筑工程总公司签名属实，但湖南省溆浦县建筑工程总公司与涉案工程具有什么关系，被告没有提供。证据材料3仅是被告出具的公告，未能体现该公告内容已告知原告，对被告提交的证据��料2、3、4不予采信。经审理查明：原告陈申东、周容系夫妻关系。2013年12月23日，原告陈申东、周容（乙方买受人）与被告湖南富强房地产开发有限公司（甲方出卖方）签订《商品房买卖合同》，约定甲方向乙方预售溆浦县卢峰镇团结街御景湾商品房1606号房屋，房屋建筑面积共127.65平方米，每平方米售价3376元，买受人实应付购房价款总计403975元整。买受人在签订合同时给付定金130975元整，合同签订后向银行按揭贷款300000元。其中双方签订合同中第八条约定，出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：1.遭遇不可抗��的火灾、水灾、地震等自然灾害，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2.出卖人在施工过程中遇到异常重大的技术问题不能及时解决，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，陈申东、周容于同日向湖南富强房地产开发有限公司支付了首期购房款130975元，并作为借款人与中国建设银行股份有限公司怀化市分行（贷款人）、湖南富强房地产开发有限公司（保证人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定贷款金额为300000元。贷款人将贷款资金划入湖南富强房地产开发有限公司溆浦御景湾项。借款人采用等额本息还款方法偿还，以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保，湖南富强房地产开发有限公司为陈申东、周容的这笔借款提供保证。2014年6月25日，陈申东向湖南富强房地产开发有限公司交纳房屋办证费用22300元。2014年10月23日，湖南省溆浦县地方税务局代开销售不动产统一发票，付款方名称陈申东、周容��收款方名称湖南富强房地产开发有限公司御景湾项目部，销售不动产金额为430946.40元。2015年1月5日，中国建设银行股份有限公司怀化市分行发放贷款300000元。陈申东、周容自2015年2月5日起逐月向中国建设银行股份有限公司怀化市分行归还贷款本息。2015年春节期间，陈申东、周容从务工地回家，要求湖南富强房地产开发有限公司交付房屋，因无明确答复，陈申东、周容向溆浦县房屋管理投诉其所购房未能按期交付，2015年4月1日湖南富强房地产开发有限公司溆浦御景湾项目部给房管部门予以回复。但陈申东、周容认为逾期交房已超过90日，要求解除合同，湖南富强房地产开发有限公司不同意，双方不能达成共识，遂诉至本院。本院认为：原告陈申东、周容与被告湖南富强房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同是双方当事人一致的真实意思表示，双方均应按���约定履行。房屋买卖合同约定被告湖南富强房地产开发有限公司应于2013年11月30日向原告陈申东、周容交付房屋，被告湖南富强房地产开发有限公司在无法定或约定事由情形下逾期交付房屋，应当承担违约责任，逾期超过90日的，原告陈申东、周容有权解除合同，至原告陈申东、周容起诉之日，被告湖南富强房地产开发有限公司未能交付房屋，其违约行为达到解除房屋买卖合同的条件，本院对原告陈申东、周容诉请解除合同，予以支持。合同解除后，根据法律规定，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告返还购房款，办证费用22300元予以支持。原告实际已经向被告支付首付款130975元，银行按揭款300000元，共计购房款430975元。但原告诉求返还房款为430946.40��，本院予以照准。被告存在逾期交房，按双方合同约定，逾期交房原告解除合同的，被告应按原告累计已付款的0.3%支付违约金给原告。法律规定合同约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。现原告在主张逾期交房违约金的同时，另行主张被告支付银行按揭贷款利息。经审查按揭贷款部分的损失存在违约金与利息重复计算情形，且按揭贷款利息即为贷款本金实际产生的损失，该部分不应再主张违约金。按揭贷款利息自获得贷款之日起至被告实际返还原告本金之日止，原告实际支付的利息确定。关于被告湖南富强房地产开发有限公司辩称，涉案房屋修建中由于工地现场地域和周围环境的原因，要求工地设计图纸更改，因设计得更改造成工地延误期间6个月及不可抗拒的雨水天气延误了工期，但其未提供证据佐证，同时也未提交证据证明在��述情形发生之日起10日内告知了原告，不属于合同约定的被告延期交房的情形。被告提出因修建御景湾房屋的项目负责人被判刑，致使房屋修建停工几个月，也不属合同约定延期交房的情形。故被告辩解可延期交房的意见，不予采纳。关于原告提出解除原告与银行的贷款合同，因被告原因造成合同的无法履行，由被告承担解除银行贷款而产生的相关费用的请求，因原告解除与银行按揭合同，与本案不具有同一法律关系，原告解除与银行贷款的产生相关费用尚未发生，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、2013年12月23日原告陈申东、周容与被告湖南富强房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》予以解除；二、被告湖南富强房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日���返还原告陈申东、周容购房款430946.40元，办证等其他费用款22300元；三、被告湖南富强房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈申东、周容违约金392.93元，支付原告陈申东、周容的利息为银行按揭贷款发放之日起至被告返还购房款之日原告陈申东、周容支付银行的实际利息；四、驳回原告陈申东、周容其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8118元，由被告湖南富强房地产开发有限公司负担8068元，原告陈申东、周容负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省���化市中级人民法院。审 判 长  刘红梅人民陪审员  向小花人民陪审员  张克求二〇一五年八月三十一日代理书记员  罗辉辉附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、���定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。