沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书[2015]浑南民二初字第117号原告吕忠杰，男，汉族，住辽宁省北票市。委托代理人李桂金，女，汉族，住辽宁省北票市。委托代理人张素萍，系沈阳市大东区新东法律服务所法律工作者。被告沈阳市浑南区白塔街道办事处。住所地沈阳市浑南区白塔街道塔南街。法定代表人王铁兵，系该办事处主任。委托代理人孙晓菊，系辽宁国奥律师事务所律师。原告吕忠杰与被告沈阳市浑南区白塔街道办事处（以下简称白塔街道办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本案立案受理后，依法组成由本院审判员程世刚担任审判长、审判员王娜主审、人民陪审员汪丽梅参加评议的合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕忠杰委托代理人李桂金、张素萍，被告白塔街道办委托代理人孙晓菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年12月30日原、被告签订了《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》一份，约定被告将原告位于东陵区白塔镇青堆子村使用面积为200平方米的住宅调换成二套51平方米的楼房；被告保证在2012年12月30日前将符合国家规范标准的产权调换房屋交付给原告。协议签订后，原告按约腾空了拆迁房屋，但等到回迁到期后，被告迟迟未向原告交房。现原告诉至法院，请求法院依法判决被告按照拆迁安置补偿调换协议书给付原告51平方米的住宅二处；诉讼费及相关费用由被告承担。被告辩称，本案不属于民事受案范围，《房屋拆迁补偿安置补偿协议》需要经过复核公司复核后，方能生效，涉案协议未生效，不能作为原告提起民事诉讼的法律依据。本案拆迁补偿协议的组成要件中的200平方米的土地使用权面积取得违反法律规定，双方无产权调换的基础，合同应认定不具有法律效力。理由：吕忠杰提供《买卖房屋协议》签订的时间为2006年1月20日，合同约定王某某将三间房屋以40000元的价格卖给了吕忠杰，但根据调取2006年的航拍图可以确定2006年房屋根据不存在；本案王某某基于一块土地在同一时间签订了二份转让合同即：刘磊、吕忠杰，签订合同的时间和内容完全一致，且该地块为集体土地，在王某某的宅基地上同时进行二处房屋买卖，且刘磊、吕忠杰均非青堆子村村民，违反土地管理法“一户一宅”的法律规定，买卖合同无效；且在2006年刘振江的宅基地上根本无买卖房屋的存在，而是猪圈。吕忠杰无权以分户认证的方式取得宅基地，吕忠杰并非青堆子村村民，其不具有审批宅基地的法定条件；以王某某签订的二份《买卖协议》以及王某某本人也在该地块居住生活，三户人家根本无法同时进出，根本无法生活，其向白塔街道办事处提供的买卖协议涉嫌假造，王某某与二人的买卖行为严重损害国家利益。以上几点足以证明本案无产权调换的基础，该合同不具有房屋拆迁产权调换的合同属性，原告提供的产权调换房屋根本不存在，且不具有审批宅基地的法定条件，故双方签订的协议不具有法律效力，请法院依法驳回原告的诉讼请求。即使《房屋拆迁补偿安置协议》存在，因违法国家法律强制性规定也应认定为无效。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。法律明确规定了宅基地的取得应以户为基本单位。本案原告户籍并不在青堆子村，而是辽宁省北票市黑城子镇冠山村章北组1597号，原告不具有独立分户的条件，在签订协议时进行分户和分配宅基地违反国家法律和强制性法规的规定。本案协议应认定为无效。综上所述，原告的诉讼请求既无事实基础也无法律依据，请法院依法驳回其诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：证据一，房屋拆迁安置补偿产权调换协议一份，证明原告有实际住宅及宅基地，产权调换有事实基础，是合法有效的，被告已实际履行搬迁补偿费等各项补偿，合计50600元。被告质证称：真实性没有异议，合法性、关联性有异议，该份协议未经过复核公司复核，同时基于该协议第二条规定土地的本案产权置换的基础是土地使用面积的50%，并不是按照房屋产权进行置换的，原告不具有享有青堆子村集体土地使用权分配资格，本案产权调换的基础不存在；2、该协议签订的主件中，是以原告向拆迁部门提供的与王某某签订的房屋买卖协议作为产权置换的依据，但该协议原告自认并不是真实有效的，当时买卖王某某家是废弃的猪舍，原被告之间不具有拆迁人与被拆迁人合同属性。证据二，证明二份，证明原告在户籍地没有房产，我及家人一直在青堆子村居住。被告质证称：真实性没有异议、合法性、关联性有异议，原告本身是该村村民，并有土地承包经营权，其村民待遇完全应在该村享有，原告在该村具有宅基地的审批资格，有无住房与在青堆子村审批宅基地无关。被告白塔街道提供如下证据：证据一.身份证一份、户口本一份，证明吕忠杰系辽宁省北票市黑城子镇冠山村章北组1597号。原告质证称：真实性没有异议，关联性有异议，原告在2006年买房后就到青堆子村居住了。证据二.房屋买卖协议一份，证明该份协议系原告与被告签订涉案补偿协议的依据，但该协议并不存在，在后续的证据中原告自认购买的不是一间房屋而是废弃的猪舍。原告质证称：没有异议，该份协议真实有效。证据三.航拍图3份，证明涉案补偿协议签订时确定的拆迁的情况，该情况也足以认定吕忠杰主张的房屋不具有居住条件。原告质证称：真实性没有异议，证明的事项有异议，吕忠杰与房屋买卖成立后自己重新翻盖，有自己的院落，有完整的住宅。证据四.区委派驻大学科技城征收遗留问题工作组询问笔录2份，证明本案买卖协议的出卖人王某某系将其自有的一处宅基地卖给了田跃军、刘磊、吕忠杰、李有和四人，同时在王某某的宅基地上签订了7份拆迁协议，并且证明了本案签订拆迁协议基础的房屋买卖合同并不是真实性存在的，不存在与吕忠杰之间达成一间房屋买卖的协议，而是买卖一间猪舍，买卖的时间也并非是2006年1月20日，对此原告主张与王某某之间的房屋买卖协议不存在，不存在房屋买卖的事实，本案补偿协议无产权置换的基础，协议应认定为无效。原告质证称：真实性没有异议，证明的问题有异议，原告与案外人签订房屋买卖协议时，不是猪舍，是两间破旧的平房，但原告购买后自己重新修建一处住宅，并形成了一处院落，在此居住，与被告陈述的不符。证据五.《房屋拆迁补偿安置协议》1份，证明协议签订是按照土地面积进行的补偿，而非依据原告享有的实际物权进行的补偿，该协议应认定为无效，同时原告不是该村村民，不享有土地使用权的拆迁利益，应以其无证房屋进行评估予以补偿。原告质证称：真实性没有异议，对被告证明事项有异议，因为原告这份产权调换协议，是在原告实际享有的物权上通过本村村委会和动迁办确认后取得的，应合法有效，原告要求要两个51平方米的房屋。经审理查明，原告户籍地为辽宁省北票市黑城子镇冠山村，其曾在沈阳市东陵区白塔街道下深村居住。2006年经人介绍原告从案外人王某某（系沈阳市东陵区白塔街道青堆子村村民）处购买了地上附着有废弃猪圈的宅基地200平方米，交易价款为40,000元。2010年12月30日原、被告签订了《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》（合同编号为723）一份，协议约定房屋坐落在东陵区白塔镇青堆子村，土地用途为住宅，土地使用权面积为200平方米，实占面积200平方米，人口1人，户籍地为黑城子镇冠山村；拆迁补偿金额为土地使用权50%部分房屋的货币补偿金额及住宅搬迁补助费、临时过渡补助费、地上附作物综合补偿、奖励等合计为325,600元；产权调换房屋为坐落在白塔镇上深村的房屋，建筑面积为102平方米；原告保证于2010年12月30日前搬迁腾空被拆迁房屋，被告保证于2012年12月30日前将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给原告。该协议在履行过程中，因被告认为原告所取得的宅基地以及所签订的拆迁补偿协议均违法且不具有法律效力为由，拒绝交付回迁安置产权调换房屋。故原告诉至本院，请求法院依法判决被告按照拆迁安置补偿调换协议书给付原告51平方米的住宅两处；诉讼费及相关费用由被告承担。另查明，案外人王某某从2005年至2007年期间，先后将自有宅基地以不等的价格分别向本村以外的四人进行出售，包括原告。2010年在与政府签订拆迁补偿协议时，王某某与四人重新签订了房屋买卖协议书，并将协议书交政府存档。本院认为，原、被告于2010年12月30日签订的《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》（合同编号为723），系土地被政府征收，由被告作为补偿款支付义务的主体，对具有合法宅基地使用权范围内的房屋因动迁灭失，而对权利主体进行相应补偿所签订的协议。当事人订立、履行合同，应遵守法律、行政法规的规定。本案所涉《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》是以原告在青堆子村享有200平方米的宅基地使用权以及其与该村村民王某某补签的《房屋买卖协议》作为财产依据所形成的权利义务合同关系。通过原告接受调查的笔录可知，其自认从案外人处受让的是宅基地使用权，地上附着物仅是废弃的猪圈并无用于交易的房屋存在；至土地被征收时原告亦未能获得青堆子村集体经济组织成员资格。根据法律规定，我国农村村民住宅用地，需经政府审核批准。原告在未经政府审核批准的情形下，无法获得该村的宅基地使用权。原告未获得宅基地使用权不能享有相应征收补偿权利，并向被告提供虚假的房屋买卖协议的行为，已构成欺诈，且其补偿款的获取将损害国家利益，故原、被告于2010年12月30日签订的《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》应属无效。无效的合同自始没有法律约束力。因此原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。鉴于双方所签订合同的属性，包含有被告系履行政府拆迁的具体行政行为性质，所涉财产返还的后续问题，双方均可另行解决。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第五十二条、第五十六条之规定，判决如下：驳回原告吕忠杰的诉讼请求。案件受理费5,508元，由原告吕忠杰承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费5,508元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程世刚审 判 员  王 娜人民陪审员  汪丽梅二〇一五年八月五日书 记 员  白丽丹附本案判决适用的相关法律条文1、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。2、《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。