四川省凉山彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）川凉中民终字第491号上诉人（原审原告、反诉被告）：张明川，男，生于1974年11月2日，四川省西昌市人，汉族。上诉人（原审原告、反诉被告)：王志军，男，生于1975年3月15日，四川省西昌市人，汉族。上诉人（原审原告、反诉被告)：刘光玫，女，生于1975年6月20日，四川省成都市人，汉族。三上诉人共同委托代理人：雷龙，四川谦亨律师事务所律师，代理权限为特别授权。三上诉人共同委托代理人：吴欣宇，四川谦亨律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告、反诉原告)：西昌市美威行汽车销售有限公司。住所地:四川省西昌市安宁镇马坪坝村*组。法定代表人：刘婕，该公司总经理。委托代理人：许丹，四川月城律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：陈荣，四川月城律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人张明川、王志军、刘光玫与被上诉人西昌市美威行汽车销售有限公司（以下简称美威行公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院（2015）西昌民初字第299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月5日受理后，依法组成合议庭于2015年7月30日审理了本案。上诉人张明川、王志军、刘光玫及委托代理人雷龙，被上诉人美威行公司之委托代理人许丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，原告张明川、王志军、刘光玫与被告美威行公司的员工孙泽洪于2012年5月15日签订了《房屋租赁协议》，协议对房屋租赁范围、期限、租金及支付办法、履约保证金、违约责任等进行了约定。合同签订后，美威行公司取得租赁房屋并进行汽车销售。2014年8月，西昌市政府进行S307长安南路海河桥改建工程。同时，承建单位发布了公告。因租赁房屋位于施工区域内，道路无法正常通行，严重影响了美威行公司的经营。2014年12月19日，美威行公司向上诉人发出《告知函》，宣布解除《房屋租赁协议》，并对“邮寄送达”方式进行了公证。2014年12月19日，因双方发生纠纷，上诉人王志军将一辆��色皮卡车停放在美威行公司销售门市前，美威行公司遂报警。之后，双方多次协商，均未果。为此，原告起诉至人民法院，请求：1、判决确认被告美威行公司发出的《告知函》无效；2、判决被告美威行公司向原告支付违约金人民币（以下币种均为人民币）10.00万元。被告美威行公司提起反诉，请求：1、依法判决解除反诉原告与反诉被告于2012年5月15日签订的《房屋租赁协议》；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。原审法院经审理认为，三原告与被告美威行公司签订的《房屋租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属有效合同。本案争议的焦点为：西昌市人民政府的修路行为是否属于法律规定的不可抗力事件。不可抗力事件是指当事人在订立合同时不能预见，对其发生和后果不能克服的事件。本案双方当事人于2012年5月15日签订《房屋租赁协议》后，实际履行了合同。2014年8月28日，西昌市进行S307长安南路海河桥改建工程项目，承建单位江西省路桥工程集团有限公司、西昌市四袁公路改造工程施工1标段分别发布安民公告，该公告明确表明涉案房屋所处路段实施全封闭式施工，且该修路行为属于双方当事人在订立合同时不能预见的事件，被告美威行公司对该修路行为的发生和后果不能克服，故西昌市人民政府的修路行为对于本案合同的履行属于不可抗力事件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”《中华人民共和国民法通则》第一百零七条规定:“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”根据双方签订的《房屋租赁协议》，被告美威行公司对涉案房屋的租赁用途即租赁合同目的为汽车销售，现该路段禁止机动车通行，导致被告美威行公司不能实现其合同目的。被告美威行公司于2014年12月19日向三原告发出《告知函》并进行了公证，宣布解除《房屋租赁协议》，故2014年12月19日应视为双方解除《房屋租赁协议》之日。因此，对于三原告的诉讼请求，本院不予支持。对于被告的反诉请求，本院予以支持。为此，依照相关法律规定，判决：一、驳回三原告的诉讼请求；二、解除原告张明川、王志军、刘光玫与被告西昌市美威行汽车销售有限公司于2012年5月15日签订了《房屋租赁协议》。案件受理费11，630.00元，反诉费5，850.00元，由三原告负担。宣判后，原审原告张明川、王志军、刘光玫不服，向本院提起上诉。上诉请求：1、依法撤销（2015）西昌民初字第299号《民事判决书》；2、确认上诉人与被上诉人于2012年5月15日签��的《房屋租赁协议》合法有效，判决被上诉人继续履行合同并支付2015年租金783，600.00元；3、确认被上诉人发出的《告知函》无效；4、判决被上诉人向上诉人支付违约金10.00万元。上诉理由：一、一审判决不公正，明显偏袒被上诉人。1、一审判决遗漏了上诉人起诉时的诉讼请求；2、一审法院认为“对涉案房屋的租赁用途即合同目的为汽车销售，现该路段禁止机动车通行，导致被上诉人美威行公司不能实现其合同目的。”是支持了被上诉人发出的《告知函》中提出的“签订《房屋租赁协议》的根本目的是为了经营盈利”的说法，明显是在保护被上诉人；3、一审法院在查明事实部分，引用了江西省路桥工程集团有限公司、西昌市四袁公路改造工程施工1标段发布的两条安民公告。这不是上诉人提供的证据，也不属于法院依职权调取的证据，更不是免证事实。一审法院却以此认定了本案房屋所在路段禁止机动车通行，明显有所偏袒被上诉人；4、2014年12月19日，被上诉人向上诉人发出了《告知函》，且对“邮寄送达”进行了公证，仅仅能证明其发出了《告知函》。一审法院的表述为“美威行公司于2014年12月19日向三原告发出的《告知函》并进行了公证。”一审法院这种说法显然不妥，有利于被上诉人；二、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，《房屋租赁协议》合法有效，理应受到法律保护。双方当事人也应当共同遵守，各自履行义务行使权利；三、合同解除有协议解除和法定解除，本案中，《房屋租赁协议》并不具备解除的条件，理由如下：1、当事人双方就解除合同有过多次协商，但并未达成解除合同的协议。《房屋租赁协议》第十一条约定“在合同期内，若因政府规���征用、拆迁，此租赁协议自然终止。”政府并没有规划征用、拆迁，此租赁协议不具备自然终止的条件；2、本案并不具有《中华人民共和国合同法》第九十四条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定可以解除合同的任何情形：①、上诉人与被上诉人签订《房屋租赁协议》的合同目的是：上诉人将位于西昌市海河桥头“怡家国际酒店”第一层大堂左右两侧的门市出租给被上诉人，被上诉人按照《房屋租赁协议》约定支付租金，并没有出现不可抗力导致房屋不复存在而致合同目的不能实现。本案不具备《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定的情形；②、本案中也不具备第九十四条第（二）、（三）、（四）、（五）项规定的情形而使被上诉人具有解除合同的权利。上诉人没有预期违约，也没���迟延履行。房屋一直交由被上诉人使用，由其实际控制；③、本案涉案房屋没有被查封、权属无争议，没有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，不具备被上诉人可以请求解除合同的条件。所以，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》不具备任何约定或法定解除的条件，被上诉人单方面发出《告知函》，宣布解除《房屋租赁协议》没有任何法律依据，应当依法确认无效；四、对于合法有效的《房屋租赁协议》却被一审法院在没有事实与法律依据判决解除，其后果首先是违背了公平正义，破坏了社会秩序。其次，上诉人从业主处租得整幢房屋，若依一审法院判决解除了与被上诉人的租赁合同，那么其余的商家也可以在没有满足任何约定条件或法定条件的情况下要求解除合同，那么将会让上诉人的权益遭受巨大的损失，上诉人经济上的损失应当向谁��嫁？综上，一审法院作出的判决显示公正，认定事实不清，适用法律错误，严重损害了上诉人的合法利益，请求二审法院依法改判。被上诉人美威行公司答辩称，1、原判认定事实清楚，适用法律正确；2、西昌市进行的S307长安南路海河桥改建，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项及第一百一十七条之规定，属法律上的不可抗力事件，导致合同目的不能实现，本案属于法定解除。经审理查明，上诉人张明川、王志军、刘光玫作为甲方与被上诉人美威行公司的员工孙泽洪代表美威行公司作为乙方于2012年5月15日签订了《房屋租赁协议》。《房屋租赁协议》主要约定“乙方因经营需要，决定租用甲方取得经营权的位于西昌市海河桥头的整幢房屋第一层酒店大堂左右两侧的门市……二、房屋租赁范围：房屋第一层酒店大堂左右两侧门市，面积648m2；三、��屋租赁期限：房屋总租赁期限为六年，时间从2012年1月1日至2017年12月31日止；四、租金及支付办法：2012年租金（七个月)为362，800.00元整；2013年租金为671，800.00元整；2014年租金为725，600.00元整；2015年租金为783，600.00元整……次年租金为头年年尾提前一个月一次性支付给甲方……九、签订协议之日，乙方向甲方缴纳履约保证金贰万元整。租赁期满后，甲、乙双方交接完善后，甲方一次性退还给乙方……十一：在合同期限内，若因政府规划征用、拆迁，此租赁协议自然终止，双方均不算违约，但征用、拆迁所得的装修赔偿归乙方所有，房屋赔偿归甲方所有；十二、本协议自签字之日起生效，双方必须全面履行，若属某一方的责任造成不能履行或者不能完全履行协议内容，则由责任方承担一切经济法律责任之外，再付给守约方违约金壹拾万元整……”合同甲方处张明川、王志军、刘光玫分别进行了签名捺印，乙方处孙泽洪进行了签名捺印。合同签订后，美威行公司取得租赁房屋并进行“凯迪拉克”品牌汽车的销售。同时，美威行公司按约向上诉人交纳了履约保证金20，000.00元及2012年度（6月-12月）租金362，800.00元、2013年度租金671，800.00元、2014年度的租金725，600.00元。2014年8月，西昌市人民政府进行S307长安南路海河桥改建工程。2014年8月28日、9月29日，承建单位江西省路桥工程集团有限公司、西昌市四袁公路改造工程施工1标段项目部发布了主要内容为“西昌市S307长安南路海河桥改建工程项目，于2014年8月30日至2015年7月30日在海河桥实行昼夜施工……该段采用全封闭式施工……”及“……施工区域内，严禁行人及车辆通行……”的公告。因租赁房屋位于施工区域内，道路无法正常通行的客观情况严重影响了美威行公司的经营。因��威行公司未向上诉人交纳2015年度租金，上诉人于2014年12月2日向美威行公司发出《律师函》，希望美威行公司按约继续履行合同。2014年12月19日，美威行公司向上诉人发出《告知函》，宣布解除双方于2012年5月15日签订的《房屋租赁协议》，并对“邮寄送达”方式进行了公证。上诉人王志军于2014年12月21日签收了《告知函》。2014年12月19日，因双方发生纠纷，上诉人王志军将一辆绿色皮卡车停放在美威行公司销售门市门口，美威行公司遂报警。之后，双方经多次协商，均未果。大约2014年12月19日左右，美威行公司将租赁门市的钥匙交在了“怡家国际酒店”前台处。为此，张明川、王志军、刘光玫于2014年12月25日起诉至西昌市人民法院，请求：1、确认被告与原告于2012年5月15日签订的《房屋租赁协议》合法有效；2、判决被告继续履行合同，并支付2015年租金783，600.00元。2014年1月4日，张明川、王志军、刘光玫的特别授权代理人雷龙向西昌市人民法院提交了《增加诉讼请求申请书》，增加诉讼请求：1、判决确认被告美威行汽车销售公司发出的《告知函》无效；2、判决被告美威行汽车销售公司向原告支付违约金10.00万元。2015年1月9日，美威行公司提起反诉，反诉请求：1、依法判决解除反诉原告与反诉被告于2012年5月15日签订的《房屋租赁协议》；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。二审中，上诉人张明川、王志军、刘光玫当庭提交了下列证据：第一组证据：2015年5月7日的《凉山日报》第A5版面内容。拟证实：1、该改建工程已于2015年7月竣工；2、该竣工工程给当地生产、生活带来了极大便利。第二组证据：《四袁公路部分路段交通运行状况的现场照片》2张。拟证实：四袁公路部分路段已建设完成并投入使用；四袁公路改建工程将于2015���火把节前夕全面竣工并投入正常使用。第三组证据：《涉案房屋门口交通运行状况的现场照片》2张。拟证实：被上诉人承租房屋门前的道路运行状况良好，车辆正常通行，不存在交通封闭。第四组证据：《长安南路海河桥工程建设状况的现场照片》2张。拟证实：被上诉人承租门面附近的交通设施建设接近尾声，即将全面竣工并投入使用。针对上诉人提交的上述证据，被上诉人发表了如下质证意见：对上诉人提交的上述四组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性及证明目的有异议，认为该工程的竣工与本案不具有关联性。二审中，被上诉人美威行公司当庭提交了对曹明英、杨小波的《调查笔录》各1份。拟证实：“实力宾馆”及“车道汽车装饰美容中心”均位于美威行公司旁。2014年8月30日，西昌市进行S307长安南路海河桥改建工程前，生意非常好，但在改���工程进行后，生意受到了严重影响。针对被上诉人提交的上述证据，上诉人发表了如下质证意见：2份《调查笔录》形式上不合法，证人应出庭接受质询；从客观事实上讲，上诉人认可改建工程给当地生产、生活造成了一定的影响，但道路仍是能够通行的。经庭审质证，在充分听取了双方当事人的质证意见后，本院对双方当事人提交的证据作如下认定：对上诉人、被上诉人双方均无异议的证据，本院予以采信；对上诉人、被上诉人双方有异议的证据，本院将结合全案综合分析，并根据证据形式及证据的真实性、合法性和关联性客观地予以评判。本院认为，上诉人张明川、王志军、刘光玫与孙泽洪于2012年5月15日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。经庭审查明，孙泽洪系被上诉人美威行公司的员工，其签订协议的行为系职务行为，合同的法律后果由美威行公司承担。一、关于本案争议的西昌市人民政府进行的S307长安南路海河桥改建工程是否属于法律上的不可抗力；被上诉人美威行公司发出的《告知函》是否有效；双方于2012年5月15日签订的《房屋租赁协议》是否已解除；被上诉人美威行公司是否应继续履行协议，并向上诉人支付2015年度租金的问题。1、不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。根据庭审查明的事实，双方当事人在2012年5月15日签订《房屋租赁协议》时，对西昌市人民政府欲进行S307长安南路海河桥改建确实不能预见。协议签订后，双方均按约定进行了部分履行。2014年8月，西昌市人民政府进行S307长安南路海河桥改建，并对该路段进行封闭式昼夜施工，施工期为2014年8月30日至2015年7月30日，这一期间进行的封闭式施���会对美威行公司经营销售汽车造成一定的影响，且美威行公司也无法通过自身努力来避免和克服。因此，西昌市人民政府进行的S307长安南路海河桥改建应视为法律上的不可抗力。上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。2、根据庭审查明的事实，美威行公司承租上诉人的门市主要是从事“凯迪拉克”品牌汽车的销售，以实现其经营目的，因此，交通是否便利成为影响其经营的重要因素，而案涉租赁房屋正处于改建工程区域范围之内，且根据承建单位发布的公告，明确表明涉案房屋所处路段实施全封闭式昼夜施工，严禁行人及车辆通行。对此，上诉人亦认可知晓。因此，封闭路段施工、禁止车辆行人通行便成为影响美威行公司实现经营目的的重要因素，在一定程度上会导致合同目的不能实现。美威行公司可以根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一���项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”的规定，依法解除合同。同时，美威行公司于2014年12月19日向上诉人发出了宣布解除《房屋租赁协议》的《告知函》，并对“邮寄送达”方式进行了公证，该《告知函》合法有效，上诉人王志军当庭认可于2014年12月21日签收了《告知函》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除……”的规定，双方于2012年5月15日签订的《房屋租赁协议》，已于2014年12月21日解除。原判认为“2014年12月19日应视为双方解除《房屋租赁协议》之日”不当，本院应予纠正。上诉人的该上诉理由和请求均不能成立，本院不予采纳和支持。3、根据庭审查明的事实，美威行公司大约于2014年12月19日左右将租赁门市的钥匙交在了“怡家国际酒店”前台处，而“怡家国际酒店”并非上诉人所经营，上诉人与“怡家国际酒店”只存在租赁关系。根据在案证据，美威行公司不能证实已将租赁房屋实际返还给了上诉人，现租赁房屋仍由美威行公司实际占有和控制。因此，美威行公司应将租赁房屋返还给上诉人。因租赁房屋现仍由美威行公司实际占有和控制，上诉人不能对案涉租赁房屋进行处置，势必会给上诉人带来一定的经济损失。本院根据公平原则，参照《房屋租赁协议》约定的2015年度的租金标准，即65，300.00元/月(783，600.00元/年÷12个月），由被上诉人向上诉人支付自2015年1月1日起（因美威行公司已全额交纳了2014年度的租金）至租赁房屋实际交付上诉人之日止的房屋占有使用费。同时，上诉人张明川、王志军、刘光玫应向被上诉人美威行公司返还履约保证金20，000.00元。上诉人的该上诉理由及请求部分成立，本院予以部分采纳和支持。二、关于被上诉人美威行公司是否存在违约行为，是否应向上诉人支付违约金及违约金的具体数额的问题。根据庭审查明的事实，美威行公司因不可抗力于2014年12月21日解除了与上诉人张明川、王志军、刘光玫签订的《房屋租赁协议》，因此，其未按约支付2015年度租金的行为并不构成违约，不应向上诉人支付违约金。上诉人的该上诉理由及请求不能成立，本院不予采纳和支持。综上，原判认定事实基本清楚，但判决结果错误，依法予以改判。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十六条、第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销四川省西昌市人民法院（2015）西昌民初���第299号民事判决；二、上诉人张明川、王志军、刘光玫与被上诉人西昌市美威行汽车销售有限公司于2012年5月15日签订的《房屋租赁协议》，已于2014年12月21日解除；三、被上诉人西昌市美威行汽车销售有限公司在收到本判决后十日内，向上诉人张明川、王志军、刘光玫交付案涉租赁房屋；四、上诉人张明川、王志军、刘光玫在收到本判决后十日内，向被上诉人西昌市美威行汽车销售有限公司返还履约保证金20，000.00元；五、被上诉人西昌市美威行汽车销售有限公司参照《房屋租赁协议》约定的2015年度租金标准（即65，300.00元/月），向上诉人张明川、王志军、刘光玫支付自2015年1月1日起至案涉租赁房屋实际交付之日止的房屋占有使用费；六、驳回上诉人张明川、王志军、刘光玫的其他诉讼请求；七、驳回被上诉人西昌市美威行汽车销售有限公司的其他反诉��求。一审案件受理费11，630.00元，由上诉人张明川、王志军、刘光玫承担10，000.00元，由被上诉人西昌市美威行汽车销售有限公司承担1，630.00元；一审案件反诉费5，850.00元，由上诉人张明川、王志军、刘光玫承担5，000.00元，由被上诉人西昌市美威行汽车销售有限公司承担850.00元；二审案件受理费11，630.00元，由上诉人张明川、王志军、刘光玫承担10，000.00元，由被上诉人西昌市美威行汽车销售有限公司承担1，630.00元。本判决为终审判决。审判长  董永亮审判员  杨发蓉审判员  刘 莉二〇一五年八月三日书记员  杨 波