江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏03民终4109号上诉人（原审原告）：张艳杰，女，1981年8月5日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：闫晓辉，江苏维阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许旭，男，1955年11月20日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：陈辉，江苏永伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟季蝉，江苏永伦律师事务所律师。上诉人张艳杰因与被上诉人许旭房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第4036号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年11月16日公开开庭进行了审理。上诉人张艳杰的委托诉讼代理人闫晓辉，被上诉人许旭的委托诉讼代理人陈辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张艳杰上诉称，其与许旭就郡望花园C1-9号楼2单元202室房屋成立的买卖合同与江苏维阳律师事务所的房产无关，刘宏作为江苏维阳律师事务所的合伙人，其处分江苏维阳律师事务所的房产与本案无关，许旭可另行主张权利。张艳杰从未主张解除房屋买卖协议，刘宏作为张艳杰的配偶，从未提出解除合同的意思表示，也未放弃赔偿请求权。许旭单方加价并解除买卖合同，违反合同约定，给张艳杰造成巨大损失。许旭作为原基层法院副院长，一审法院审判委员会成员是否按法律规定予以回避，在一审法院未公布审判委员会成员的情况下，一审审判委员会定案，程序违法。综上，请求二审法院公正判决。许旭辩称，虽然许旭对张艳杰的合同相对人身份在一审提出异议，但是考虑案件的诉讼效率问题，没有提出上诉。一审判决有效地解决了本案纠纷，张艳杰的上诉是对事实的歪曲，在法律上毫无道理。综上，请求二审法院驳回张艳杰的上诉请求。张艳杰向一审法院起诉请求：判令许旭赔偿房屋差价损失284749元及利息（以284749元为基数，以同期银行利率为标准，自2012年12月21日起计算至实际支付之日止），诉讼费用由许旭承担。一审法院认定事实：张艳杰在一审中的代理人刘宏与许旭系朋友关系。2008年1月，张艳杰与许旭协商将许旭购买的郡望花园房屋一套转让给张艳杰，双方约定以开发商出售价格为准，后所购房屋具体确定为郡望花园C1-9号楼2单元202室。2008年1月3日，张艳杰支付许旭购房款120000元。2008年1月3日，徐州华安房地产开发有限责任公司向许旭出具《收据》显示，交款单位为：许旭，金额为120000元；收款事由：鼓楼生态园诚意金。2008年3月11日，许旭通过银行转款支付刘宏250000元作为购买其位于体育局综合楼3单元7楼一套房屋价款。2008年9月19日，刘宏通过银行转款返还许旭购买体育局综合楼3单元7楼一套房屋价款250000元。2009年12月29日，徐州华安房地产开发有限责任公司向许旭出具《收据》显示，交款单位为：许旭，金额为60000元；收款事由：代收鼓楼购房预付款。2010年1月20日，张艳杰与刘宏进行婚姻登记。庭审中，张艳杰陈述其于2011年春节左右，支付许旭房屋转让费30000元，许旭认可收到现金30000元，但认为该款系2009年12月支付，并非房屋转让费，而是150000元房屋加价款的一部分。张艳杰在庭审中另陈述，许旭于2012年4月份告知张艳杰要求对涉案房屋进行加价150000元。许旭陈述，其于2009年12月向刘宏提出对涉案房屋加价150000元的要求。2012年4月9日，刘宏向许旭发送手机短信内容为：“旭哥，我给小张说了，因为拿不出来这笔钱，我们的钱都在银行冻结了，作为财产担保。如果你能多卖就卖吧，我只想你能退回我的三万元，然后小张家的钱，你看能给多少补偿”。2012年12月20日，案外人与徐州市恒嘉置业有限公司就涉案郡望花园C1-9号楼2单元202室房屋签订《商品房买卖合同》，房屋总价为285466元。2014年8月4日，许旭通过银行转账支付张艳杰120000元和23768元，支付刘宏30000元和5517元。庭审中，许旭陈述23768元系120000元购房款自2012年4月30日起至2014年8月4日止的利息；5517元系30000元购房款自2012年4月30日起至2014年8月4日止的利息。经张艳杰申请，一审法院委托对郡望花园C1-9号楼2单元202室房屋于2012年12月20日时的市场价值进行鉴定。江苏同方土地房地产评估有限公司于2015年10月29日出具估价报告，结论为：郡望花园C1-9号楼2单元202室房屋在2012年12月20日时的市场价值为599500元。庭审中，双方均认可许旭于2008年3月11日转款给刘宏的250000元系购买体育局综合楼7楼房屋一套的部分价款。刘宏陈述约定的体育局综合楼7楼房屋一套出售价格为700000元以上；许旭陈述该房屋约定的出售价格为360000元，但均未提供证据予以证明。一审法院认为，本案的争议焦点为：郡望花园C1-9号楼2单元202室房屋与体育局综合楼3单元7楼房屋是否具有关联性。张艳杰要求许旭赔偿郡望花园C1-9号楼2单元202室房屋差价损失及利息有无事实和法律依据。张艳杰主张许旭原约定将位于郡望花园C1-9号楼2单元202室房屋转让给张艳杰，房屋价格以开发商签订合同时的价格为准，后因许旭私自加价150000元，构成违约，应赔偿张艳杰房屋差价损失及利息，并提供刘宏与许旭的电话录音、150000元及利息的退款转账凭证予以证明。许旭抗辩，其与刘宏约定，将郡望花园C1-9号楼2单元202室房屋卖予刘宏，刘宏将体育局综合楼3单元7楼的一套房屋卖予许旭，双方互不加价。后因刘宏擅自将体育局综合楼3单元7楼房屋卖予他人，因此，互不加价的条件已经不复存在，许旭要求增加郡望花园C1-9号楼2单元202室房屋价款150000元，并非违约，并提供2008年3月11日支付刘宏购买位于体育局综合楼3单元7楼一套房屋房款250000元的银行转账凭证及2008年9月19日刘宏退还许旭房款250000元的银行转账凭证、许旭与刘宏的短信记录予以证明。根据当事人庭审陈述，结合郡望花园C1-9号楼2单元202室房屋及体育局综合楼3单元7楼房屋款项的支付时间及其他相关证据，可以印证两套房屋的买卖具有一定的关联性。因许旭与刘宏就体育局综合楼3单元7楼房屋未完成交易，许旭就郡望花园C1-9号楼2单元202室房屋提出加价具有合理性，后双方就房屋价格亦存在协商的过程，但未达成一致意见。张艳杰要求退款，实际上已经明确解除了双方关于该房屋的协议。许旭将房款及相应利息退还给张艳杰，已经履行了自己的义务，现张艳杰要求许旭赔偿涉案房屋的差价损失及利息，无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回张艳杰的诉讼请求。围绕自己的上诉主张，张艳杰在二审中提交如下证据：徐州环龙房地产开发有限公司与江苏徐州维阳律师事务所签订的购房协议、体育局综合楼三位业主签字的证明、维阳律师事务所的税务登记证，证明刘宏与许旭之间的房屋交易与涉案房屋交易无关联。许旭对上述证据质证认为，购房协议、证明的真实性无法确定，税务登记证的真实性无异议，但上述证据均与本案没有关联性。本院认为，上述证据与本案无关联性，本院不予采信。许旭在二审中未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：涉案房屋的交易条件及交易价格如何约定；涉案房屋买卖协议解除后双方是否形成清算的合意，许旭是否已经履行完清算的义务。围绕上述争议焦点，本院就本案纠纷评判如下：一、因张艳杰与许旭对张艳杰于2008年1月交付12万元房款的事实不持异议，且张艳杰与许旭均认可上述12万元房款系购买许旭郡望花园房屋的房款，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定，在能够确定交易标的及数量的情况下，本院认定张艳杰与许旭之间就郡望花园C1-9号楼2单元202室房屋成立房屋买卖合同。对许旭有关郡望花园C1-9号楼2单元202室房屋交易相对人为刘宏的主张，因刘宏作为张艳杰的一审诉讼代理人在庭审中明确陈述，刘宏代表张艳杰洽谈房屋交易，刘宏不是郡望花园C1-9号楼2单元202室房屋交易相对人，刘宏与许旭就体育局综合楼房屋的交易与郡望花园C1-9号楼2单元202室房屋无关，故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，许旭应对其抗辩主张承担举证责任。因许旭提交的2008年3月、9月与刘宏之间25万元房款往来银行记录不足以证明与郡望花园C1-9号楼2单元202室房屋之间的关联性，且刘宏与张艳杰明确否认郡望花园C1-9号楼2单元202室房屋购买人为刘宏，在许旭无其他书证佐证的情况下，应由许旭承担举证不能的后果，本院认定郡望花园C1-9号楼2单元202室房屋的交易相对人为张艳杰，体育局综合楼房屋的交易与郡望花园C1-9号楼2单元202室房屋的交易无关联。二、张艳杰在本案中的赔偿请求成立的前提是许旭违约解除合同。张艳杰主张在交付12万元房款之前，与许旭商定在开发商定价的基础上加价3万元。许旭于2012年私自加价至15万元，违反合同约定，导致合同解除，许旭应承担赔偿责任。许旭抗辩，刘宏与许旭商定交易体育局综合楼房屋与郡望花园C1-9号楼2单元202室房屋，互不加价。因刘宏违反合同约定，导致体育局综合楼房屋交易不能实现，故在刘宏执意购买郡望花园C1-9号楼2单元202室房屋的情况下，许旭于2009年提出加价15万元，刘宏接受15万元加价，但无力支付，放弃交易，故许旭不应承担违约责任。因张艳杰与许旭之间未签订书面协议，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，张艳杰应就双方达成3万元加价的事实承担举证责任。张艳杰在诉讼中提交的刘宏与许旭于2012年4月9日的手机短信、2014年7月的电话录音，均不能证明许旭同意加价3万元的事实，故本院对张艳杰有关许旭私自加价至15万元，违反合同约定的主张不予采纳。因张艳杰主张刘宏代理其就郡望花园C1-9号楼2单元202室房屋与许旭进行洽商，张艳杰提交的2014年7月的电话录音亦证明当日的通话系张艳杰的授意，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款规定，刘宏作为张艳杰的代理人与许旭就郡望花园C1-9号楼2单元202室房屋实施的民事法律行为，对张艳杰具有约束力。分析刘宏在2012年4月9日发送给许旭的手机短信：“旭哥，我给小张说了，因为拿不出来这笔钱，我们的钱都在银行冻结了，作为财产担保。如果你能多卖就卖吧，我只想你能退回我的三万元，然后小张家的钱，你看能给多少补偿”，以及刘宏当日稍早给许旭发送的另一条短信：“旭哥，你的条件我本能的就答应了”，结合许旭之后将郡望花园C1-9号楼2单元202室房屋另售他人的行为，本院认定双方合意解除协议。因此，本院对张艳杰有关未同意解除协议，许旭单方解除协议的主张不予采纳。综上，张艳杰有关许旭违反合同约定，私自加价，单方解除合同的主张，证据不足，本院不予采纳。张艳杰要求许旭承担违约赔偿责任的诉讼请求，因无事实依据，本院不予支持。关于一审程序。张艳杰主张，一审法院审判委员会讨论本案之前未公布审判委员会成员，且一审法院审判委员会成员未按法律规定予以回避，一审程序违法。本院认为，许旭未曾在一审法院（徐州市泉山区人民法院）任职，一审法院审判委员会根据民主集中制的议事规则讨论决定本案的判决结果，符合法律规定。本院对张艳杰有关一审程序违法的主张不予采纳。综上所述，张艳杰的上诉主张证据不足，本院不予采纳；一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5571元，由上诉人张艳杰负担。本判决为终审判决。审判长  李存生审判员  史善军审判员  程 叶二〇一七年四月十日书记员  孙晓明