湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0103民初520号原告：泛海物业管理武汉有限公司，住所地武汉市江汉区云彩路198号泛海城市广场8层。法定代表人：郑翼龙，经理。委托诉讼代理人：漆贤高、方伟，湖北正信律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：周清菊，女，1971年11月17日出生，汉族，住址湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：胡金明，湖北忠三律师事务所律师。代理权限为一般授权。原告泛海物业管理武汉有限公司（以下简称泛海物业公司）与被告周清菊物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，泛海物业公司的委托诉讼代理人漆贤高、方伟、周��菊及其委托诉讼代理人胡金明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泛海物业公司向本院提出诉讼请求：1、周清菊支付泛海物业公司截止2015年5月15日的物业管理费欠费180856.23元及逾期付款违约金（违约金暂计至2015年10月31日为177982.76元，之后的违约金按照每日0.3%标准计算至付清之日止）；2、周清菊支付泛海物业公司水费欠费2312.9元；3、周清菊支付泛海物业公司电费欠费23668.03元；4、本案诉讼费由周清菊承担。事实与理由：2013年11月19日，武汉泛海城市广场开发投资有限公司（以下简称泛海开发公司）与周清菊签订《商铺租赁合同》，随后双方签订二份《补充协议》，约定周清菊租赁泛海开发公司位于武汉市江汉区云杉路泛海城市广场一期购物中心六层L6-02号商（面积为542.34平方米）从事餐饮经营。租赁合同签订当日，泛海物业公司与周清菊签订《物业服务协议》，约定周清菊向泛海物业公司按期支付物业管理费等费用，并约定了标准、支付方式和期限等。租赁期间，周清菊屡次拖欠应付租金、物业管理费及其他费用，泛海开发公司于2015年5月7日向周清菊发出《解除通知书》，租赁合同于2015年5月15日终止。双方签订的《商铺租赁合同》同时终止。为维护自己的合法权益，泛海物业公司提起诉讼，请求判如所请。周清菊辩称，本案物业服务合同纠纷与另一案商铺租赁合同纠纷相关联，物业费应以商铺租赁的面积为依据计算。所有商铺享受的物业服务的内容一致，但泛海物业公司对不同商铺执行不同的服务费标准。电费应该按照国家电费标准计收，泛海物业公司收费标准违反了国家规定，周清菊有权行使抗辩权。泛海物业公司提交的拖欠水、电费的证据材料的证明力不足，不应采纳。综上，周清菊不同意���海物业公司的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：坐落于武汉市江汉区云杉路泛海城市广场一期购物中心大厦，属泛海开发公司建设的商业用房。2013年11月19日，周清菊为承租其中的商铺从事经营活动与泛海开发公司签订《商铺租赁合同》一份，约定周清菊承租该购物中心六层L6-02号商铺从事餐饮经营，经营品牌为摩滋西餐厅；租赁单元套内建筑面积为670.73平方米；租赁期限五年；周清菊须在租赁期间向物业管理公司缴付物业管理费。同日，泛海物业公司与周清菊签订《物业管理协议书》一份，该合同约定：泛海物业公司受业主方委托负责泛海城市广场公共区域的物业管理事宜；协议期限与业主方和周清菊签订的租赁合同期限相同，租赁合同因故提前终止，本协议同时终止；物业管理费为每月每平方米35元，电费按表计量1.23元/度，水费按表计量为3.5元/吨；如未能按期支付费用，泛海物业公司有权每日按欠费总额的3‰计收违约金。2014年1月13日，泛海开发公司与周清菊签订《补充协议》，对原合同约定的租赁期限、租赁单元交付时间、装修期、免租期等进行了变更。《补充协议》签订后，周清菊支付泛海物业公司保证金43597.46元，泛海公司依约将商铺交付周清菊。为解决租赁范围内包括部分公共通道导致的消防违规问题，泛海开发公司与周清菊再次签订一份《补充协议》，对原合同规定的租赁面积等内容变更约定如下：租赁单元的套内建筑面积为542.34平方米；物业管理费为每月每平方米35元，月物业管理费18981.9元，与租金同时支付，由物业公司出具发票；首期物业管理费及市场推广费最迟于租金起算日前15日内与租金一并支付，收费期间为2014年5月31日至2014年6月30日，应交物业管理��及市场推广费23049.45元。2014年7月初，商铺装修施工完毕，周清菊将商铺分隔为两个餐厅，其中牛排餐厅面积为297.02平方米，简餐厅面积为245.32平方米。同月7日，牛排餐厅开始营业，简餐厅一直未开业经营。周清菊开始经营后，因涉及上述租赁面积变更、市场不景气等原因，双方对商铺起租时间、简餐厅切铺等事项进行了协商，但未能全面达成一致，周清菊未缴纳租金、推广费、物业管理费等费用。后经双方进一步协商后，泛海公司同意周清菊从2014年7月7日起开始缴纳牛排餐厅的物业管理费和推广费，但对其他事项未协商一致。周清菊于2014年12月1日向泛海开发公司、泛海物业公司支付牛排厅2014年7月7日起至2014年11月30日期间的推广费和物业服务费共计60952.84元，于2014年12月26日及次年1月26日交付了牛排厅的当月物业管理费和推广费。上述费用合计86199.54元��此后，周清菊未向泛海开发公司和泛海物业公司支付费用，泛海开发公司2015年5月11日向周清菊寄送《解除合同通知》，告知泛海开发公司单方解除《商铺租赁合同》，租赁合同自2015年5月15日解除。同年9月1日，经泛海开发公司许可后，周清菊将商铺中的物品搬走。双方协商处理纠纷未果后，泛海物业公司诉至本院。本院认为，泛海物业公司与周清菊签订的《物业管理协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。租赁商铺面积已经协商后变更为542.34平方米，物业管理费应按此面积为依据予以确定。泛海物业公司在合同期间履行了提供物业服务的义务。周清菊对商铺进行装修后，将商铺分割为牛排厅和简餐厅，牛排厅已于2014年7月7日正式营业，周清菊在简餐厅装修后未实际经营，系周清菊自行作出的决定，不可归责于他人，周清菊对牛排厅和简餐厅应承担物业费交付义务。双方曾对费用起租日等事项进行了多次协商，根据周清菊按照泛海物业公司要求于2014年12月、次年1月26日交付了2015年1月前的牛排厅的物业管理费和推广费共计86199.54元的事实，可以认定双方已将物业管理费、推广费的起租时间变更为2014年7月7日，周清菊自此时起承担物业管理费的清偿责任。周清菊主张双方已达成起租日变更为2014年8月29日以及已切除简餐厅的口头协议，未提供足够证据证明，本院不予采信。周清菊已付清2015年1月31日前的牛排厅的物业管理费，其下欠的物业管理费包括简餐厅2014年7月7日至2015年1月30日期间的物业管理费49855元[（245.32平方米×35元/月/平方米÷31日×25日）＋（245.32平方米×35元/月/平方米×5月）]以及简餐厅和牛排厅2015年2月1日起至2015年5月15日期间的物业管理费66471元（18991.9元×3.5月），合计116326元。双方合同约定，如周清菊逾期支付费用，应当按照每日3‰计付违约金至欠款付清之日止。该约定违约金过分高于周清菊逾期付款给泛海物业公司造成的资金利息损失，且周清菊对违约金标准过高提出异议，本院酌情将违约金标准调减至年利率24％，周清菊应按此利率标准向泛海物业公司计付逾期付款违约金。故泛海公司主张的超出上述金额的物业管理费和违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。泛海物业公司为证明周清菊拖欠水、电费的事实主张，向本院提交了水电费催缴通知书，其于2016年3月18日对电表清零时的照片，显示水表抄表日期为2015年7月30日的电脑截图资料，因通知书系泛海物业公司单方制作，未经周清菊确认，电表清零时间已远超出周清菊退铺时间，水表数据的电脑截图资料为电子数据证据，其综合证明力未达到待证事实成立的��明标准，故对泛海物业公司主张的水电费欠费数额不予认定，其诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告周清菊支付原告泛海物业管理武汉有限公司物业管理费116326元以及逾期付款违约金（以月物业管理费为基数，自费用应付日起至付清之日止，按年利率24％标准计算。）；二、驳回原告泛海物业管理武汉有限公司的其他诉讼请求。上述款项，于本判决生效之日起十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费7140元、其他诉讼费用160元，合���7300元，由泛海物业公司负担3682元，由周清菊负担3618元（此款泛海物业公司已预付本院，周清菊应随同上述判决款项一并支付泛海物业公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  张军华人民陪审员  钱韵如人民陪审员  陈桂荣二〇一七年四月十日书 记 员  袁毅然