云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2015）文民二初字第209号原告文山和居物业服务有限公司，组织机构代码：5798XXXX－X。法定代表人陈孝强，董事长。住所地：文山市。委托代理人郑海波，北京大成（昆明）律师事务所律师（特别授权）。委托代理人李观强，该公司总经理（特别授权）。被告范锦程，云南省文山市人，住文山市。委托代理人范鸿伦，云南诚鸽律师事务所律师（特别授权）。原告文山和居物业服务有限公司（以下简称和居物业公司）与被告范锦程合同纠纷一案，本院于2015年3月12日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告文山和居物业服务有限公司的委托代理人郑海波、李观强，被告范锦程及其委托代理人范鸿伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文山和居物业服务有限公司诉称，2012年8月23日，原告与文山金玉名园业主委员会签订《物业管理服务合同》，内容为，经金玉名园业主大会2012年6月12日投票表决，同意聘请和居物业公司为该小区提供物业管理服务，双方约定:1、业主或物业使用人应于每季度首月5日前按季度交纳当季物业服务费，如当季度最后一月止仍未交纳物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的千分之五向欠费业主收取滞纳金；2、物业服务费按约定标准执行（1）别墅、单元房按照房屋建筑面积0.8元/平方米·月计算（不包括物业公共设施设备公推水电费）；（2）商铺按照建筑面积1.00元/平方米·月计算��不包括物业公共设施设备公推水电费）；3、物业服务费自2012年9月9日起开始计收。合同签订后，原告即将该合同文本多处张贴于小区内。被告系上述物业F35－S号的业主，房屋面积317.8平方米，按照约定应当向原告缴纳从2012年9月9日至2015年6月8日的物业管理费8390元，但经原告多次催促，被告一直拒绝缴费，产生滞纳金18865元。原告在金玉名园小区建成后即于2011年进入该小区，全面负责小区的物业管理服务工作，在2012年9月9日前，原告一直免费为全体小区业主提供优质物业服务。合同签订后，原告按照合同的约定为被告所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告经多次催费均无果。现特向人民法院提起诉讼，请求法院判令1、被告支付物业管理费8390元，违约金18865元；2、被告承担本案诉讼费。原告和居物业公司针对其主张，提供以下证据：1、工商营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、资质证书复印件各一份，证明原告为依法成立并依法取得物业服务企业资质的企业，原告诉讼主体适格；2、关于报名参加业主委员会委员候选人通告、关于公布业主委员会委员候选人名单的公布、关于金玉名园业主委员会组成人员选举结果的公告、关于公示业主大会表决结果的公告、业主委员会备案申请表、公告，证明金玉名园小区业主筹备会依法公开选举小区业主委员会，并将选举结果通过公告的方式在小区公布，金玉名园小区业主委员会为合法成立的业主委员会，万禹江、李跃功、李建东、江文琼、石忠萍、段美萍、何芬道等7人为合法的金玉名园小区业主委员会主任及副主任；3、业主委员会委员情况表、业主大会表决票、金玉名园业主大会表决情况说明，证明金玉名园小区业主委员会为合法成立的业主委员会；万禹江、李跃功、李建东、江文琼、石忠萍、段美萍、何芬道等7人为合法的金玉名园小区业主委员会主任及副主任；超过三分之二业主同意金玉名园小区业主筹备会关于对业主委员会委员的提名，同意《金玉名园管理规约》、《金玉名园业主大会议事规则》的内容以及业主委员会的成立，同意聘请文山和居物业服务有限公司为金玉名园小区业主提供物业服务；被告明知并且书面同意金玉名园小区业主筹备会关于对业主委员会委员的提名，同意《金玉名园管理规约》、《金玉名园业主大会议事规则》的内容以及业主委员会的成立，同意由文山和居物业服务有限公司为金玉名园小区业主提供物业服务；4、金玉名园物业管理服务合同、公告，证明金玉名园小区业主委员会代表全体业主与原告签订合同，合同约定一、业主或物业使用人应于每季度首月5日前按季度交纳当季物业服务费，如当季度最后一月止仍未交纳物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的千分之五向欠费业主收取滞纳金；二、物业服务费按约定标准执行（1）别墅、单元房按照房屋建筑面积0.80/平方米·月计算（不包括物业公共设施设备公推水电费）；（2）商铺按照建筑面积1.00元/平方米·月计算（不包括物业公共设施设备公推水电费）；3、物业服务费自2012年9月9日起开始计收。合同签订后，原告即将该合同文本多处张贴于小区内；5、关于缴纳物业管理费的通知、限期缴款函、韵达快递存根，证明原告已于起诉前书面告知被告缴纳物业费；6、照片一组，证明原告对金玉名园小区提供服务的状况；7、民事判决书、民事裁定书，证明生效判决已经对与本案相关的部分事实进行了确认；8、档案摘抄表，证明被告房屋的情况。经庭审质证，被告范锦程对原告和居物业公司提交第1组证据的真实性合法性无异议，但不同意原告的证明观点，营业执照经营范围上明确了依法须经批准方可经营，组织机构代码是签订合同以后才取得，资质证书在签订合同时尚未取得，尚未取得资质证书就不能取得物业服务，原告认为合法经营并提供服务的观点是不能成立的；对第2组证据的真实性及证明观点不予认可，该组证据均违反了国务院物业服务管理条例的规定，原告没有在相关部门的指导下召开业主大会，证据是原告单方面制作的；对第3组证据的真实性不予认可，证据是原告单方制作，原告并没有举证证明被告书面同意原告提供物业服务的证据；对第4组证据中金玉名园物业管理合同���几位业主委员会主任私自签订的，公告以及合同被告并未见过，合同对被告没有约束力，对被告的证明观点不予认可；对第5组证据被告未收到通知，证据是原告单方制作，对被告没有约束力，对证明观点不予认可；对第6组证据中的照片是原告为了诉讼而制作张贴于公告栏，只能证明原告为了强迫服务而制作，对被告以及三分之二的业主没有约束力；对第7组证据的真实性合法性没有意见，但不同意原告的证明观点，业主对判决结果不予认可，业主需申请再审；对第8组证据的真实性合法性无异议。本院认为，原告提交的第1至8组证据能证明其主张的事实，本院予以采信。被告范锦程辩称，一、原告起诉被告支付物业管理费8390元、滞纳金18865元无事实和法律上的依据。1、如被告真实的认可原告开展了物业服务，被告应当支付的是物业服务费，要求原告当庭��证证明为被告具体提供了哪些物业服务项目。2、原告起诉被告支付滞纳金18865元，我国现行法律、法规对服务行业收取服务费是有规定的，但支付滞纳金无法律、法规之规定，被告不应支付。3、原告诉称经金玉名园业主大会2012年6月12日投票表决，同意聘请原告为该小区服务。被告认为纯属假话，第一未召开过业主大会，第二90%以上的业主也未参加投票表决，请原告依法举证证明自己的主张。二、原告起诉被告的主要依据是2012年8月3日与文山金玉名园业主委员会签订的《物业管理服务合同》，被告认为该合同是无效合同。1、根据我国《宪法》第34条规定，原告违反该规定，自己暗箱操作，私下找几个业主就成立了业主委员会，剥夺了金玉名园小区90%以上业主的选择权和被选择权。2、根据国务院2007年10月1日起修改已实施的《物业管理条例》第10条、《文山州��业管理暂行办法》第12条、《合同法》第52条第2款、5款之规定，原告违反上述法律、行政法规的强制性规定，以合法形式掩盖非法目的，不在当地的政府主管部门的指导、参与下召开业主大会，就成立了业主委员会，双方私下签订了《物业管理服务合同》，实属无效合同，对全体业主没有约束力。3、该合同签订双方主体资格不合法，原告在没有取得物业服务资格之前签订物业服务合同，违反国家行政法规强制性规定，签订合同时间是2012年8月23日，取得物业服务资格时间是2014年6月30日。为此，双方签订的合同应认定为无效合同。三、原告的起诉超过诉讼时效，原告所述交服务费时间是2012年9月9日，而2015年3月12日才起诉被告，已超过一年多的时间。另外，被告房屋建筑面积实为284.61平方米，原告却以317.8平方米面积计算，原告的计算是失误的。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告范锦程针对其主张，提供以下证据：1、物业管理服务合同，证明签订合同双方主体资格不符合法律、行政法规强制性规定，违反了《宪法》、《合同法》、国务院《物业管理条例》和《文山州物业管理暂行办法》，属无效合同，对90%以上的业主没有约束力；2、关于文山和居物业服务有限公司的擅自强迫服务，强制收费的情况反映（投诉），证明90%以上的业主没有参加过业主大会，也没有选举产生业主委员会，现在的业主委员会是原告自己找几个业主成立的，是不合法组织，所签订的“物业服务合同”，对90%以上的业主没有约束力，为此才向政府反映和投诉；3、中华人民共和国物业服务资格证书，证明原告在没有取得物业服务资格的前提下，非法成立业主委员会，并签订“物业服务合同”��违反了《宪法》法律和国家行政法规强制性规定，所签订的合同应认定为无效合同；4、中华人民共和国组织机构代码证，证明原告在未取得组织机构代码证之前，对外从事经营活动，对外签订的经济合同，其民事行为是无效的；5、文山市公安局接待报警案件（回执），证明原告强行进驻金玉名园小区，强迫服务，出现多家业主被盗报警；6、证人孟某某、邓某某、熊某某的庭审证言，证明小区没有召开过业主大会，没有聘请原告作为物业管理方。经庭审质证，原告和居物业公司对被告范锦程提交第1组证据的证据三性无异议，不同意被告的证明观点，反而证明原告是合法有效选定的物业公司；对第2组证据的证据三性不予认可，第1组证据已证明原告方是依照合同的约定履行物业合同，该证据系复印件，无法核实该证据的真实���，即使证据真实存在也是被告单方制作；对第3、4组证据的真实性无异议，不同意被告的证明观点，原告在签订合同之前就已经取得各种证件，现该证书上的时间是换证时间，实际取得证件时间是在签订合同之前。对第5组证据的真实性无异议，但不能证明原告强迫提供服务，该证据与本案无关，对证明内容不予认可；对第6组证据证人证言有异议，三个证人同属于尚未交费的业主，存在利害关系。本院认为，原告对被告提交的第1、3、4组证据的真实性无异议，本院予以采信；被告提交的第2、5、6组证据不能证明其主张的事实，本院不予采信。根据庭审举证、质证和认证，本院查明的法律事实如下：2012年8月23日原告与文山金玉名园业主委员会签订物业管理服务合同，双方约定由原告为金玉名园小区提供物业管理服务，物业的基本情况：位置文山��开化镇环北三路，占地面积93324平方米，建筑面积130552.36平方米，住宅户数329户，物业类型住宅；物业服务费：一、业主或物业使用人应于每季度首月5日前按季度交纳当季物业服务费，如当季度最后一月止仍未交纳物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的千分之五向欠费业主收取滞纳金。二、物业服务费按《金玉名园物业管理服务合同》约定标准执行（1）别墅、单元房按照房屋建筑面积0.8元/平方米·月计算（不包含物业公共设施设备公推水电费）；（2）商铺按照建筑面积1.00元/平方米·月计算（不包含物业公共设施设备公推水电费）。三、物业服务费自2012年9月9日起开始计收；违约责任约定业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告除有权按本协议约定收取滞纳金外，逾期一个月仍拒绝缴交的，原告可采取将欠缴费用的合同签订业主名单在物业管理区域内予以公布等内容。合同签订后，原告将该合同张贴于小区公示栏内进行公示，原告和居物业公司即对金玉名园小区提供物业服务。2012年9月4日，原告发出关于缴纳物业管理费的通知，通知小区业主于2012年9月9日开始计收物业管理费。被告系金玉名园小区F35－S号的业主，房屋建筑面积318.73平方米。原告于2013年7月20日、2014年6月5日向被告邮寄限期缴款函，通知被告缴纳2012年9月9日至2013年7月20日物业服务费3050元，滞纳金1486元；2012年9月9日至2014年5月31日物业服务费4575元，2012年12月8日起至2014年5月8日止滞纳金5145元。被告于2012年入住金玉名园小区至今未向原告支付物业管理费，被告自2012年9月9日起至2015年6月9日止拖欠原告物业管理费8414.47元（318.73平方米×0.8元×33个月）。另查明,和居物业公司于2011年8月9日成立。2012年4月13日,文山州住房���城乡建设局颁发和居物业公司资质证书，准予从事物业管理活动时间为2012年4月。文山金玉名园业主委员会于2012年7月15日向相关部门提交业主委员会备案申请，2012年8月3日文山市住房管理中心同意对文山金玉名园业主委员会进行备案。综合原、被告的诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点本院归纳为：1、原告与文山金玉名园业主委员会签订的物业管理服务合同是否有效；2、被告是否应向原告支付物业管理费；3被告是否应向原告支付违约金。针对本案的争议焦点，本院作如下评判：一、原告与文山金玉名园业主委员会签订的《物业管理服务合同》是否有效的问题。本院认为，文山金玉名园业主委员会的成立符合有关法律法规规定的程序，且经主管部门文山市住房管理中心备案同意。原告和居物业公司取得了准予从事物业管理业务的��质。原告和居物业公司与文山金玉名园业主委员会签订的物业管理服务合同是当事人的真实意思表示，合法有效。被告认为文山金玉名园业主委员会成立不合法，原告与其签订的《物业管理服务合同》是无效合同的辩解理由，本院不予采信。二、被告是否应向原告支付物业管理费的问题。依照有关法律规定，业主委员会所签订的《物业管理服务合同》对本小区全体业主具有法律约束力。原告按合同约定为业主包括被告提供了相应的服务，被告范锦程作为业主，接受了原告和居物业公司的物业管理服务，故其应按照上述合同的约定履行向原告支付物业管理费的义务，原告和居物业公司要求被告范锦程支付物业管理费8390元（317.8平方米×0.8元×33个月），原告主张按317.8平方米计算物业管理费是原告对自己权利的处置，本院予以支持。在被告欠缴物业管理费后��原告分别于2013年7月20日、2014年6月5日向被告邮寄限期缴款函，诉讼时效因当事人一方提出要求而中断，原告向法院提起诉讼没有超过诉讼时效期间。被告认为原告无权对其进行管理，原告也没有为被告提供服务，原告无权请求支付管理费，且原告起诉已超过诉讼时效的辩解理由，本院不予采信。三、关于被告是否应向原告支付违约金的问题。原告与文山金玉名园业主委员会签订的《物业管理服务合同》中对违约责任约定，业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权收取滞纳金。故本案合同中所约定滞纳金实为违约金。被告认为该合同约定系滞纳金不是违约金，原告的起诉没有法律依据的辩解，本院不予采信。本院认为，原告主张的违约金18865元偏高，被告迟延缴费物业管理费，给原告造成的实际损失应当是利息损失，该损失应当按���中国人民银行规定的同期贷款基准利率6.56%计算，违约金应为550.38元（8390元×6.56%）。原告主张违约金过高部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告范锦程于本判决生效之日起十日内支付原告文山和居物业服务有限公司物业管理费8390元，违约金550.38元，合计8940.38元；二、驳回原告文山和居物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费390元，由原告文山和居物业服务有限公司负担257元，被告范锦程负担133元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判长  温录波审判员  谭祖恩审判员  刘光辉二〇一五年八月十二日书记员  苏忠卫