河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）秦民终字第1168号上诉人（原审原告）：秦皇岛紫丁香物业服务有限公司，住所地：秦皇岛市山海关区老龙头路241号（海韵丁香小区物业楼）。法定代表人：张猛，经理。委托代理人：薛贵庆，该公司员工。委托代理人：关欣，该公司员工。上诉人（原审被告）：赵义，系粮食局退休职工。委托代理人：赵玲玲，系秦皇岛市城管支队员工。上诉人秦皇岛紫丁香物业服务有限公司（以下简称紫丁香物业公司）、上诉人赵义物业服务合同纠纷一案，均不服河北省秦皇岛市山海关区人民法院（2014）山民初字第992号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月6日公开开庭审理了本案，上诉人紫丁香物业公司的委托代理人薛贵庆、关欣、上诉人赵义及其委托代理人赵玲玲等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2009年8月6日，赵义与秦皇岛哈电置业房地产开发有限公司签订商品房买卖合同购买山海关区海韵丁香小区12栋2单元502号房屋，房屋建筑面积128.62平方米。该商品房买卖合同第十六条保修责任中约定：买受人购买的商品房为商品住宅，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可以协助维修，维修费用由购买人承担。2009年8月6日，紫丁香物业公司作为甲方与赵义作为乙方签订前期物业管理服务协议一份，协议中第三条物业管理服务内容中约定：一、房屋公用部位的维护和管理。公用部位是指房屋主体承重结构部分（包括基础、内外承重墙体、柱、粱、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；二、房屋公用设备及其与运行的维护和管理（除相关部门和行业单位维保职责范围内的设施及管线以及业主自用部分和自用设备）。公用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、电梯、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；三、环境卫生维护。1、小区公共场所、公共绿地、主次干道的保洁；2、公共楼道、电梯、门厅等的保洁；3、垃圾的收集；4、小区内排水、排污管道的畅通。四、公共设施维护；五、交通秩序与车辆停放管理；六、房屋装饰装修管理。第四条物业管理服务质量中约定：一、房屋外观，1、房屋外观完好、整洁；外墙、公共楼梯的面砖、玻璃无破损；2、室外招牌、广告牌规定统一设置、整齐有序；3、空调安装统一有序。四、环境卫生。1、小区公共场所、公共绿地、主次干道的保洁每天不少于一次；2、公共楼道、电梯、门厅的保洁每天不少于一次；3、垃圾袋装收集，处理日产日清；4、小区内排水、排污管道的畅通。五、绿化。1、草坪保持平整、无杂草；2、花草树木无枯死，发现应及时清除并补种；3、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土；4、造型树木根据树木品种和生长情况，及时修剪整形，观赏效果良好。六、交通秩序与车辆停放对进出车辆进行引导，禁停路段有标识，有序停放车辆。七、公共秩序维护。1、小区主出入24小时值班；2、对小区重点部位至少每3小时巡查一次；3、监控中心24小时实时监控。第五条物业管理服务费用中约定：一、普通住宅按建筑面积每月每平方米0.65元（带阁楼的六层住宅缴费面积按六层建筑面积的150%计算）缴纳；二、带电梯住宅业主另需缴纳电梯费。第十一条违约责任中约定：一、甲方违约协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方期限改正，逾期未改正给甲方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。合同还约定了其他内容。赵义庭上提交了海韵丁香业主调查表一份，该调查表显示部分小区业主对紫丁香物业公司的服务质量有意见。赵义庭上出示的照片显示海韵丁香小区内有业主私自建造花园，小区草坪种菜、房屋外墙墙体脱落破损等情况，赵义庭上的证人出庭作证陈述紫丁香物业公司的服务质量存在业主私占绿地、扩建花园、公共楼梯没有每天打扫、保安人员减少等情况。赵义庭上主张赵义房屋内墙由于漏水导致墙皮脱落破损。因赵义购买的海韵丁香小区12-2-502阳台漏水房顶脱落，漏水导致地板被泡，反复维修三十次左右，产生费用五千元，市三建单位承担了上述费用。赵义与市三建签订了补偿协议，约定今后再出现墙体问题与市三建建设单位无关。产生费用在地产公司的质保金中扣除，见证方为海韵丁香小区物业管理处。关于赵义所说业主私建花园一事，紫丁香物业公司提交情况说明一份，内容为：23号楼由于楼面低于路面，每次下雨都会导致雨水倒灌进小花园，小花园长期进水对单元房有危害。故23号楼一层全体业主对小花园围栏进行改造。在不对小区整体规划破坏的前提下做业主自发改造。下方有一层业主代表签字：赵刚、李小宝。同时紫丁香物业公司提交申请一份，内容为：哈电力置业房地产公司及相关单位：由于我二十三号楼一层花园路面低于马路路面，长期进水对单元地面造成下沉。经由相关单位考察制定出改造方案：在小花园围杆处垒防水墙。特向地产及相关单位申请，予以批准。业主签字处有李小保、赵刚、田桂华、张兆忠、田桂娟签字。2012年6月13日，赵义因房屋漏雨报修，2012年9月9日紫丁香物业公司的回访单中写明维修北面餐厅、北面卧室外墙打胶（外墙防水胶）。另查明，紫丁香物业公司经营服务收费证的有效日期为2013年10月31日至2016年10月31日。在秦皇岛市物价局物业服务收费准予备案表中载明收费标准为0.65元／月·平方米。赵义家房屋面积128.62平方米，按照协议约定，物业管理费收费标准为每月每平方米0.65元，赵义2012年4月20日至2014年4月20日应支付物业管理费2006元。紫丁香物业公司代收代缴垃圾清运费为36元／年，代收代缴垃圾处理费72元。因双方当事人和解，本案于2014年11月14日中止审理，2015年3月6日，赵义提交调证申请，要求法院到紫丁香物业公司主管部门、物价管理部门调取紫丁香物业公司服务资质取得的情况和收费资质以及收费价格标准等相关文件，为查明案件事实，原审法院依法到秦皇岛市山海关区物价局及秦皇岛市物价局调取相关证据。秦皇岛市物价局表示其根据《秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法（试行）》制定收费标准，其中星外级0.3元以下（不含0.3元）／平方米／月；一星级多层住宅为0.3元／平方米／月，高层住宅（七层以上含七层）为0.6元／平方米／月；二星级多层住宅为0.4元／平方米／月，高层住宅（七层以上含七层）为0.7元／平方米／月；三星级多层住宅为0.55元／平方米／月，高层住宅（七层以上含七层）为0.85元／平方米／月；四星级的多层住宅为0.7元／平方米／月，高层住宅（七层以上含七层）为1元／平方米／月；五星级多层住宅、高层住宅（七层以上含七层）根据服务内容确定。全部收费浮动幅度为±10%。紫丁香物业公司等级为四星级，考虑县区的实际经济情况，确定收费标准为0.65元／平方米／月。与紫丁香物业公司法庭上所提交的证据相一致。2015年3月20日案件恢复审理。原审法院认为：紫丁香物业公司与赵义之间签订的前期物业管理服务协议合法有效，赵义作为业主接受了紫丁香物业公司提供的物业管理服务，应当按约定支付相应的物业管理费。现紫丁香物业公司要求赵义支付欠交的物业管理费，于法不悖，予以支持。因紫丁香物业公司的管理服务存在瑕疵，紫丁香物业公司法庭上也承认其存在问题，故对于紫丁香物业公司主张的滞纳金，不予支持。按照紫丁香物业公司、赵义双方签订的前期物业管理服务协议，若紫丁香物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，赵义有权要求紫丁香物业公司限期整改，逾期未改正给赵义造成损失的，紫丁香物业公司承担相应的法律责任，本案中赵义主张紫丁香物业公司的管理服务质量存在问题，但并未举证证明因管理服务质量存在问题给其造成损失，故对于赵义主张的减免物业费的主张不予支持。赵义家房屋内墙漏水导致墙体渗水，墙皮脱落，应按照《商品房买卖合同》中关于保修责任的约定向出卖方主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、赵义于判决生效后十日内给付紫丁香物业公司物业管理费2006元，代收代缴垃圾处理费72元（自2012年4月20日起至2014年4月20日止）；二、驳回紫丁香物业公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由赵义负担。上诉人紫丁香物业公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、上诉人提供的物业管理服务不存在瑕疵，当庭亦未承认存在瑕疵。一审判决虽认定存在瑕疵，但未明确什么方面存在瑕疵和瑕疵的具体体现。既然不能认定上诉人的物业管理服务存在瑕疵，那么根据《前期物业管理服务协议》的约定，被上诉人理应交纳相应的违约金（滞纳金）。二、上诉人先后起诉过同小区的其他业主，案号分别为（2013）山民初字第483号、（2014）秦民终字第283号、（2014）山民初字第747号、（2015）山民初字第222号等等，同样的地点、时期和物业服务，法院均未认定上诉人的物业管理服务存在瑕疵，均判决交纳物业费和相应的违约金（滞纳金）。综上，一审法院适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判被上诉人向上诉人给付违约金。被上诉人赵义辩称：其他案件一审时都是缺席审理的，就其参加了庭审。上诉人赵义不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院已查清被上诉人存在多项违约事实，被上诉人也认可，但未认定被上诉人违约，属认定事实错误。二、本案已有充分证据证明被上诉人未按物业管理服务协议第3条约定的具体服务项目和标准提供相应的服务，被上诉人构成违约，而非瑕疵。被上诉人违反了合同法第60条规定，应依据合同法第107条规定承担违约责任。三、原审法院在认定被上诉人服务存在瑕疵的基础上，免除上诉人滞纳金属于偷换概念，且判决被上诉人承担的责任过轻。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判降低收费标准，按照每平方米0.30元收取上诉人物业服务费用。被上诉人紫丁香物业公司辩称：上诉人认为被上诉人违约，不是事实。被上诉人物业费的收缴率很高，说明得到了广大业主的支持。其他内容同其上诉状。二审期间，上诉人紫丁香物业公司提交以下证据：1、山海关区南海花园业主委员会、山海关区路南办事处海景社区居委会出具的两份工作评语，拟证明：上诉人按其工作流程工作，得到了大家的认可；2、一审时被上诉人证人刘某出具的申请及情况说明，拟证明：其已经主动缴纳了物业费及没有缴纳物业费的原因；3、12栋2单元2012年2013年物业费缴费明细，拟证明：该单元楼物业费的交付情况，现只有赵义一家没有交付，进一步说明上诉人的工作是到位的；4、工作简报一份。上诉人赵义发表质证意见为：这些证据全是虚假的。证1与本案没有关联性，2011年被评为优秀小区，而其是2012年没有交物业费；证2，物业公司为了打压上诉人而给证人减免了物业费，不然证人也不会这么出证，以前物业公司做过这样的事情，上面没有证人的手印，不认可；证3，证明不了什么，别人交物业费与其没有关系，其房屋外墙漏雨，所以没有交物业费。证4，说明不了什么，物业公司做了工作，但没有达到四星级标准，就不能证明他们提供的服务到位了。本院审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：上诉人赵义与上诉人紫丁香物业公司签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对海韵丁香小区全体业主具有约束力。上诉人紫丁香物业公司主张其提供的物业服务不存在瑕疵，赵义应交纳违约金，紫丁香物业公司在二审中提交的证人刘某出具的申请及情况说明，因证人未出庭接受质询，且赵义不予认可，其证言不能作为认定本案事实的证据予以采信，物业费缴费明细及工作简报系其单方制作，缺乏客观真实性，其代理人在一审庭审中承认其服务存在问题，工作评语不足以证明其提供的物业服务不存在瑕疵，故其要求赵义支付违约金的上诉请求理据不足。上诉人赵义主张紫丁香物业公司构成违约，应降低收费标准，依据《前期物业管理服务协议》的约定，上诉人紫丁香物业公司应当提供的物业服务主要包括以下内容：“一、房屋公用部位的维护和管理；二、房屋公用设备及其与运行的维护和管理；三、环境卫生维护；四、公共设施维护；五、交通秩序与车辆停放管理；六、房屋装饰装修管理……”，上诉人赵义未能提交确实有效的证据佐证其上诉观点，故其要求紫丁香物业公司降低收费标准的上诉主张理据不足。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人秦皇岛紫丁香物业服务有限公司负担50元，上诉人赵义负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 张跃文审 判 员 潘秋敏代审判员 武学敏二〇一五年八月二十四日书 记 员 朱秀丽