上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三（民）初字第1106号原告（反诉被告）孙业恒，女，1975年11月8日生，汉族，住安徽省。委托代理人周天汉，上海诚德律师事务所律师。委托代理人黄越，上海诚德律师事务所律师。被告（反诉原告）陈顺民，男，1943年10月2日生，汉族，住上海市松江区。委托代理人马寒晖，上海金南强律师事务所律师。原告孙业恒与被告陈顺民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员惠蕙独任审理。在审理过程中，被告陈顺民提起反诉，本院受理后予以合并审理。本案于2015年4月29日、7月29日两次公开开庭进行了审理，原告孙业恒的委托代理人黄越、被告陈顺民及其委托代理人马寒晖均到庭参加诉讼，原告孙业恒的委托代理人周天汉到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告孙业恒诉称：原、被告于2013年12月1日签订房屋租赁协议，约定原告承租被告在上海市松江区九亭镇杜巷小区XXX号房屋，租期自2013年12月1日至2017年11月30日，年租金10万元，押金5，000元，每六个月支付一次租金。原告最后一次于2014年6月19日交纳了2014年6月1日至2014年11月30日的租金共计5万元。后因政府关停幼儿园，致使原告从2014年8月6日起不能继续使用该房屋，原告于该日向被告提出解除合同。原告与被告协商退还租金但未果。故原告起诉请求判令：1、被告返还2014年8月6日起至2014年11月30日止的租金32，175元；2、被告返还押金5，000元。被告陈顺民辩称：确认原、被告间的租赁合同在2014年8月6日已解除，但不同意原告的诉讼请求。合同解除后，原告未及时将房屋内的物品搬离且至今未交还房屋钥匙，故不同意退还截至11月30日的使用费。且原告在使用房屋过程中，给房屋造成了损失，被告对此进行了修缮。同时，被告陈顺民反诉称：原告开设的幼儿园无相关资质，导致其提出提前解除合同，构成违约。原告在提出解除合同后，未即刻搬离，直至2014年12月初才搬离，且房屋钥匙至今未返还被告。原告在使用房屋期间，填满了原造价为800元的水井且未恢复原状，拆毁了原造价9，800元的车库门也未恢复原状，还损毁了其他物品。此外，原告也未支付电费、有线电视费。故被告反诉请求判令：1、原告返还上海市松江区九亭镇杜巷小区XXX号房屋，即返还该房屋的钥匙；2、原告支付2014年8月6日至2014年11月30日的房屋占有使用费32，175元；3、原告支付2014年12月1日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费，按每日275元计算；4、原告支付解除合同的违约金5，000元；5、原告支付房屋损失26，731元；6、原告支付电费5.80元、有线电视费208.95元。审理中，被告放弃了第1、2项反诉诉讼请求，并将第3项反诉诉讼请求变更为要求原告支付2014年12月1日起至2015年1月4日止的房屋占有使用费，按每日275元计算。针对被告陈顺民的反诉请求，原告孙业恒辩称：对于第1至第5项诉讼请求，不予认可。对第6项诉讼请求，若发生在2014年8月6日前的，予以认可。经审理查明：2013年12月1日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定原告向被告承租位于上海市松江区九亭镇杜巷北区XXX号房屋（以下简称系争房屋），租期自2013年12月1日起至2017年11月30日止，年租金10万元，从第二年开始，租金费每年递增5%。付租方式为6个月付一次，先付后住，下次租金提前7日付清。乙方支付押金5，000元。未经被告同意，原告不得改变房屋结构，不得损坏房内设施，在租期内使用不当、人为损坏及遗失，或造成第三方损失，均由原告负责赔偿。协议签订后，被告将系争房屋交付原告使用，原告支付了押金5，000元。2014年6月14日，原告支付了2014年6月1日至11月30日的租金5万元。另查明，系争房屋系被告原宅基地房屋经松江区九亭镇人民政府实施动迁后安置取得的。审理中，原、被告双方均确认原告于2014年8月6日通知被告解除合同，被告亦同意将该日作为合同解除之日。此外，被告陈述原告通知解除合同之后，双方未就解除后果协商一致，原告一直未归还房屋钥匙，后被告自行在2015年1月5日找人开锁，收回了房屋。以上事实，由房屋租赁协议、收条、宅基地使用证、征地房屋拆迁补偿安置协议以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现原、被告双方均确认租赁协议于2014年8月6日已经解除，本院对此予以确认。本案的争议焦点在于：1、原告通知被告提前解除租赁协议是否构成违约解除；2、系争房屋的返还时间如何认定；3、原告应否支付2014年12月1日至2015年1月4日的房屋占有使用费；4、原告应否赔偿被告因修复房屋产生的损失。关于争议焦点一、原告于2014年8月6日通知被告，因政府关停幼儿园，故与被告之间的租赁协议解除。对此，本院认为，原告陈述的上述解除合同的事由既不符合双方当事人约定的解除事由亦不具备法律规定的合同解除情形，故原告在合同到期前单方通知被告解除租赁协议的行为构成违约解除，应当承担相应的违约责任。根据双方协议约定，在协议租赁期内，任何一方如需提前终止协议的，必须提前一个月书面通知对方，并视为违约，违约方赔偿守约方5，000元。故被告要求原告支付违约金5，000元的诉讼请求，本院予以支持。关于争议焦点二、审理中，原、被告双方虽确认租赁协议于2014年8月6日解除，但对如何处理解除的法律后果，双方并未能达成一致意见。原告系违约提前解除合同，应当就其违约解除的法律后果与被告进行协商，现其未能提供证据证明双方就返还房屋、租金以及押金等问题达成过一致。原告亦未能提供证据证明其在2014年8月6日即向被告返还了系争房屋，综合本案证据及被告自认其于2015年1月5日找人开锁，本院认定被告于该日收回系争房屋。故原告要求被告返还2014年8月6日至2014年11月30日的租金，缺乏事实依据，本院不予支持。关于争议焦点三、基于前述事由，被告要求原告支付2014年12月1日至2015年1月4日的房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于标准，被告主张275元／日并无不当，故该段期间的房屋占有使用费为9，625元。关于争议焦点四、被告主张其为修缮系争房屋支付了相应的费用，且原告在使用期间将其车库门拆除、将水井填上，故主张原告赔偿其上述损失。本院认为：1、被告所提供的其为修缮所支付的费用均为收据、收条，非正规发票，被告所提供的龙鹏豪华门窗系列订购单虽载明车库门金额为9，800元，但没有相应付款记录及发票佐证，且原告亦不予认可；2、原告在庭审中确认车库门是其拆除的、水井是其填埋的；3、即便被告提供的收据均为真实的，被告也未能举证证明该费用系原告使用不当或故意损坏且均为必须发生的，综上，本院酌定原告赔偿被告上述损失共计5，000元。关于押金5，000元，因租赁协议已解除，被告已收回系争房屋，故其应当返还给原告。关于电费、有线电视费，根据原告提供的发票，本院认定被告应当支付自2014年1月至2015年1月期间的有线电视费共计208.95元以及2014年11月至12月的电费5.80元。关于被告第1、2项反诉诉讼请求，被告在庭审中自行放弃，系在法律规定的范围内自由处分其民事权利和诉讼权利，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈顺民返还原告（反诉被告）孙业恒押金5，000元；二、原告（反诉被告）孙业恒支付被告（反诉原告）陈顺民自2014年12月1日至2015年1月4日的房屋占有使用费9，625元；三、原告（反诉被告）孙业恒支付被告（反诉原告）陈顺民违约金5，000元；四、原告（反诉被告）孙业恒赔偿被告（反诉原告）陈顺民房屋损失5，000元；五、原告（反诉被告）孙业恒支付被告（反诉原告）陈顺民电费5.80元、有线电视费208.95元；上述第一至五项折抵后，原告（反诉被告）孙业恒于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）陈顺民14，839.75元；六、驳回原告（反诉被告）孙业恒的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费729元，减半收取364.50元，反诉案件受理费419.50元，合计诉讼费784元，由原告（反诉被告）孙业恒负担487.50元（已付），由被告（反诉原告）陈顺民负担296.50元（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 惠 蕙二〇一五年八月二十日书记员 亓继芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。……二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。