四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终3083号上诉人（原审被告）：赵秦，男，1979年5月23日出生，汉族，户籍地：成都市高新区，现住成都市天府新区。被上诉人（原审原告）：成都市森宇物业有限责任公司。住所地：成都市双流区东升街道清泰路**号。法定代表人:张晓勤，总经理。委托诉讼代理人：王文璞，四川英冠律师事务所律师。上诉人赵秦因与被上诉人成都市森宇物业有限责任公司（以下简称森宇物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0116民初5808号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵秦，被上诉人森宇物业公司委托诉讼代理人王文璞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵秦上诉请求：1、撤销原判，改判驳回森宇物业的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由森宇物业公司承担。事实与理由：1、由于赵秦财物多次被盗及车辆被损坏，森宇物业公司已承诺免收赵秦20**年7月1日至2015年6月30日的一年物业服务费。2、小区脏乱差、乱打广告、监守自盗、乱搭乱建现象严重；3、《“府河音乐花园”前期物业服务合同》不是赵秦签订的，对该合同的有效性赵秦不予认可。森宇物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。1、森宇物业公司未向赵秦作出过任何书面或口头承诺免收其2014年7月1日至2015年6月30日的物业服务费；2、《“府河音乐花园”前期物业服务合同》合法有效。森宇物业公司向一审法院起诉请求：判令赵秦支付拖欠物业服务费1767.24元，并从2014年7月1日起支付违约金至实际付清之日止（截至2016年7月1日的违约金为390元）。一审查明：2008年12月30日，森宇物业公司（乙方）与成都市森宇实业集团有限公司（甲方）签订《“府河音乐花园”前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对“府河音乐花园”提供前期物业服务；业主应按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，住宅物业服务费为0.8元/月·平方米；业主应于开发建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同约定的交房时间之日起全额交纳物业服务费用；物业服务费用每半年交纳一次，业主或者物业使用人应在每半年到期前15日内履行交纳义务。业主未能按时足额交纳物业服务费的视为违约，自逾期之日起每天按应交物业服务费用的千分之五的标准向物业服务企业支付违约金，逾期超过30日仍未交者，从第31日起每天按应交物业服务费用的30%交纳违约金。本合同期限自2009年元月1日起至业主大会成立，业主委员会代表全体业主与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”2015年12月22日，森宇物业公司向四川省成都市国力公证处申请对《府河音乐花园物业服务费催费公告》进行现场公证。2016年1月18日，该公证处出具（2016）川国公证字第4531号公证书，证实了该处工作人员于2015年12月23日前往“府河音乐花园小区”各进出口大门粘贴《府河音乐花园物业服务费催费公告》的事实，该《府河音乐花园物业服务费催费公告》载明赵秦房号为49-2-09，欠费时间为2014年7月1日至2015年12月31日，总金额1767.24元。一审另查明，赵秦系成都市xx新区xx街道xx道xx段xx号（府河音乐花园小区）xx栋xx层xx号。2014年7月1日至2015年6月30日，以及2016年7月1日至2016年12月31日应交纳的物业服务费为1767.31元（122.73平方米×0.8元/月·平方米×18个月）。上述事实，有森宇物业公司的陈述、“府河音乐花园”前期物业服务合同、房屋信息摘要、公证书、照片等证据在卷佐证。一审法院认为，森宇物业公司与成都市森宇实业集团有限公司签订的《“府河音乐花园”前期物业服务合同》，系各方当事人的真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，赵秦系“府河音乐花园”小区xx栋xx层xx号房屋业主，应当依照森宇物业公司与成都市森宇实业集团有限公司签订的《“府河音乐花园”前期物业服务合同》的约定向森宇物业公司支付物业服务费。赵秦经一审法院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩与质证的权利，应自行承担不利后果。森宇物业公司仅要求赵秦支付物业服务费1767.24元，符合法律规定和前期物业服务合同的约定，一审法院予以支持。因赵秦未按时交纳物业服务费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。森宇物业公司主张从2014年7月1日起计算违约金，但其提供的证据仅能证明其在2015年12月22日通过公证的方式向赵秦催收物业服务费，故违约金的起算时间应为公证书载明的公证催收的时间，即2015年12月22日起算，同时，森宇物业公司主张的违约金过高，赵秦违约给森宇物业公司造成的损失实为资金利息损失，故违约金参照中国人民银行同期贷款利率标准分段计算。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、赵秦于本判决生效之日起十日内支付森宇物业公司物业服务费1767.24元及违约金（违约金按照中国人民银行同期贷款利率分段计算，其中：从2015年12月22日起，以1178.21元为基数计算至2016年6月30日止，从2016年7月1日起以1767.24元为基数计算至付清之日止）。二、驳回森宇物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由赵秦负担。二审中，赵秦提交：1、森宇物业公司专用收据，以证明赵秦已经交纳了2016年7月1日至2016年12月31日的物业服务费589元。2、照片复印件四张，以证明森宇物业公司未履行《前期物业管理协议》中的保洁义务，小区脏乱差、乱打广告、监守自盗、乱搭乱建现象严重。3、非机动车行驶证。4、收款收据2份。3、4以证明赵秦停在小区内的电瓶车电瓶、电瓶车被盗以及汽车轮胎被人为故意刺破，挡风玻璃被故意砸碎。5、人民调解申请书，以证明赵秦与森宇物业公司发生纠纷后，森宇物业公司不允许赵秦进入小区以及经调解后森宇物业公司承诺免收一年物业服务费。森宇物业公司质证认为：1、对专用收据三性均予以认可；2、对照片复印件的三性均不予认可，无法确认拍摄的时间、地点；3、对非机动车行驶证及2份收款收据的真实性无异议，对关联性有异议，不能证明电瓶车被盗；4、收款收据不能证明损害事实；5、对人民调解申请书的三性不予认可，也不能证明赵秦的主张。本院认为，1、森宇物业公司对专用收据三性予以认可，本院予以采信；2、照片系复印件，且拍摄的时间、地点不明，本院不予采信；3、人民调解申请书不能证明森宇物业公司免收赵秦一年物业服务费。其余证据均针对赵秦所主张的其财物被盗、被损坏，与本案属不同的法律关系，赵秦所主张的事实是否成立以及森宇物业公司是否应当赔偿，赵秦可以另行主张，二审中不作审查、评判。二审查明：赵秦于2016年12月16日交纳了2016年7月1日至2016年12月31日的物业服务费589元，森宇物业公司出具了专用收据。森宇物业公司还应交纳2014年7月1日至2015年6月30日的物业服务费1178.21元（122.73平方米×0.8元/月·平方米×12个月）。二审查明的其余事实与一审法院查明的其余事实一致。本院认为，本案争议焦点为：1、《“府河音乐花园”前期物业服务合同》是否对赵秦是否具有约束力；2、森宇物业公司服务是否存在严重问题以及是否向赵秦作出免收一年物业服务费的承诺；3、森宇物业公司是否应当赔偿赵秦所主张的财物损失。评述如下：一、森宇物业公司与成都市森宇实业集团有限公司签订的《“府河音乐花园”前期物业服务合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，《“府河音乐花园”前期物业服务合同》对业主赵秦具有约束力。二、赵秦主张案涉小区脏乱差、乱打广告、监守自盗、乱搭乱建现象严重，但其未提交有效证据予以证明。赵秦主张通过人民调解，森宇物业公司同意其免缴一年物业服务费，但森宇物业公司予以否认，赵秦提交的《人民调解申请书》上既没有森宇物业公司人员和赵秦的签字，也无免收费用的内容，故赵秦仍应交纳物业服务费，但应扣除一审判决之后已交纳的半年费用。三、至于赵秦的财物是否被盗、被损坏以及如何赔偿，赵秦可以另行主张，但不能以此对抗交纳物业服务费的义务。同时其在二审中提出的赔偿损失要求也不属于二审审理范围。综上，上诉人赵秦的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，但鉴于一审判决之后，赵秦已交纳部分物业服务费，本院对一审判决的金额予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、撤销成都市双流区人民法院（2016）川0116民初5808号民事判决；二、赵秦于本判决生效之日起十日内支付成都市森宇物业有限责任公司自2014年7月1日起至2015年6月30日止的物业服务费1178.21元及违约金（违约金按照中国人民银行同期贷款利率分段计算，其中：2015年1月1日起以589.10元为基数计算至2015年6月30日止，从2015年7月1日起以1178.21元为基数计算至给付之日止）。三、驳回成都市森宇物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费负担不变，二审案件受理费50元，由赵秦负担。本判决为终审判决。审判长  王卫红审判员  姚 兰审判员  李婧杰二〇一七年四月二十四日书记员  李 莉