河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0191民初10055号原告李佩林，男，1972年6月20日出生，汉族，住北京市石景山区。委托代理人张毅勋，北京市晨野（郑州）律师事务所律师。委托代理人董晓婷，北京市晨野（郑州）律师事务所实习律师。被告河南华启金管家物业服务有限公司（原河南超达物业管理有限公司），住所地郑州市郑东新区聚源路49号聚源国际1-2层附03。法定代表人李海军，总经理。委托代理人申真，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托代理人黄翔，北京大成（郑州）律师事务所律师。被告河南超达置业有限公司，住所地郑州市郑东新区商务外环路17号16层1601号。法定代表人李海军，总经理。委托代理人申真，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托代理人黄翔，北京大成（郑州）律师事务所律师。原告李佩林与被告河南华启金管家物业服务有限公司（以下简称“华启金管家物业”）、河南超达置业有限公司（以下简称“超达置业”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李佩林及其委托代理人张毅勋、董晓婷，二被告委托代理人申真、黄翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2013年2月2日与被告超达置业签订商品房买卖合同，成为位于郑州市郑东新区××与××街交叉口聚源国际广场A座605室的业主。被告华启金管家物业系超达置业指定的物业管理企业，于2014年9月1日在超达置业将该楼宇交付给业主使用后开始进行物业管理。2014年12月13日，原告又与超达置业签订聚源国际地下停车位使用权转让协议，购得了该楼宇地下停车场112号停车位产权，但超达���业在与原告签订停车位购买协议时并未告知原告购买停车位后将按月收取停车位管理费，华启金管家物业于2014年12月16日公告将于2014年12月20日起对所有车辆实行凭车库出入卡出入，并且以每月交纳120元停车位管理费为办理车库出入卡的先决条件，因原告认为该收费没有法律依据，遂拒绝支付车位管理费，华启金管家物业就拒绝为原告办理车库出入卡，虽经原告一再催促，华启金管家物业至今仍拒绝为原告办理车库出入卡。原告认为，其与超达置业签订的停车位购买协议并未约定停车位管理费，其与华启金管家物业签订的前期物业管理服务协议也未约定停车位管理费，华启金管家物业向原告收取停车位管理费没有事实和法律依据，即使华启金管家物业确实对地下停车场进行了管理并发生了一定的费用，但首先因地下停车场系房屋附属设施，华启金管家物业对停车位���理产生的费用应该包括在原告向其支付的物业管理费中。其次，即使华启金管家物业对地下停车场进行管理产生的费用应由地下停车场全体产权人分摊，华启金管家物业也应提供相关收费依据，而不能任由其单方定价。虽经原告一再交涉并提出书面异议，华启金管家物业至今未能向原告提供收取停车位管理费的事实与法律依据，实为对原告知情权的侵犯，原告当然有权拒绝缴纳停车位管理费。原告作为所购停车位的产权人，对所购车位享有不受非法妨碍的占有、使用、收益、处分的权利，二被告应予尊重并不得侵犯，虽然华启金管家物业目前对原告车辆出入所购停车位采取不发卡但临时放行的措施，但一则该措施属于临时措施，原告自由出入所购停车位没有保障；二则华启金管家物业在原告申请办理车库出入卡的情况下无正当理由拒绝为原告办理实为采取不正当��段逼迫原告交纳停车位管理费，该行为有违诚实信用原则，应予纠正。华启金管家物业与超达置业的控股股东均为中能华启投资集团有限公司，二者系关联企业。超达置业在原告购买停车位时向原告隐瞒华启金管家物业将收取停车位管理费的事实，实为对原告的欺诈；华启金管家物业在原告购买停车位后单方通知对自购车位的业主按月收取120元停车位管理费，系将其单方意思表示强加于原告，没有法律依据。超达置业与华启金管家物业就收取停车位管理费之事显然共同实施了相互协作行为，超达置业作为车位的卖方应保证原告对所购车位能够自由使用，不受其指定的物业管理企业与关联企业——华启金管家物业的非法妨碍，故应就此与华启金管家物业共同承担法律责任。根据郑价商[2012]12号文件规定，一般工商业用电的政府指令性价格为0.7912元/度，但自原告对所购聚源国际广场605室进行装修开始，华启金管家物业即按每度电1元价格向原告收取房屋专有部分电费，理由是该1元/度价格中包括了楼宇公摊照明用电，因不按该价格购买就无法获得房屋专有部分用电，原告在迫不得已情况下按1元/度价格向华启金管家物业购买了室内用电。2014—2015年度供暖期开始后，面对原告一再提出的中央空调电费是否也将按1元/度价格收费的问题，华启金管家物业却一直不予明确答复。但是，华启金管家物业却在供暖期结束后向原告发出缴费通知，要求原告按1元/度价格支付中央空调电费，原告随即提出异议并要求按0.7912元/度价格向华启金管家物业支付中央空调电费，华启金管家物业予以拒绝。原告认为，根据前期物业管理服务协议第二十一条的规定，公共电费应按实际发生量根据建筑面积据实分摊，华启金管家物业对原告房屋专有部分用电每���电比政府指令性价格多收取0.2088元用以分摊公共电费明显违反此约定，而且原告房屋专有部分用电量与原告应分摊的公共用电量并无任何关联。由于本楼宇安装了分户计量的中央空调，实际使用过程中仅产生电费，华启金管家物业每度中央空调用电售价比政府指令性价格多收取0.2088元不仅违法，而且极不合理。首先，业主使用空调的费用直接表现在用电量上，这跟楼宇大堂的空调分摊费用没有任何关联；其次，如果将华启金管家物业每度电多收取的0.2088元解释为包含室外共用空调主机的正常维修费用，根据《前期物业管理服务协议》第二十一条规定，只有在中央空调超过质保期且出现维修费用300元（含300元）以上的情况下才能要求业主或使用人分摊。虽经原告一再交涉且提出书面异议，华启金管家物业至今未能就超出政府指令性电价收取电费的行为向原告做出令人信服的解释，故华启金管家物业按1元/度电向原告收取房屋专有部分与中央空调电费的行为实为违法。另外，华启金管家物业计算的自原告入住至2014年12月14日之间没有安装空调独立计量电表期间应予分摊的中央空调电费为385元，但不能就此提供相应计费依据，原告认为华启金管家物业应提供供暖的确切起始日以及令人信服的没有安装空调独立计量电表期间原告房屋所在整层楼的全部耗电量数据及原告分摊中央空调电费的计算方法，以保护原告的合法权益，故请求判令：1、被告华启金管家物业立即为原告办理聚源国际广场地下停车场车库出入卡或立即将原告车牌号录入聚源国际地下停车场免费停车管理系统；2、被告华启金管家物业立即向原告公布按90元每月的标准收取车位管理费的事实和法律依据；3、被告超达置业对上述第1、2项诉讼请求与被告华启金管家物业��担连带责任；4、确认被告华启金管家物业按1元/度电价格向原告收取房屋专有部分与中央空调电费的行为违法；5、被告华启金管家物业向原告公布收取2014年12月14日之前分摊中央空调电费385元的事实依据。被告华启金管家物业辩称：1、根据《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》的约定及有关规定，被告华启金管家物业有权收取车位服务费，对于当事业主违反协议约定的行为，被告华启金管家物业有权暂停对其提供服务。根据上述文件的规定，被告华启金管家物业有权就向业主提供的车辆管理服务按照市场调节价收取相应的车位服务费。被告华启金管家物业亦根据双方约定制定了车辆管理制度并按规定进行公示，原告提交的证据证明其已知悉该内容。在原告拒缴车位服务费的前提下，被告华启金管家物业依约暂停对其提供服务并无不当。2、原告��2、4、5项诉讼请求依法不属于民事诉讼审理范围。依据民事诉讼法理论，民事诉讼种类分为确认之诉、变更之诉、给付之诉，原告的诉讼请求不在上述诉讼类别之内，不属于民事诉讼的审理范围。3、被告华启金管家物业按照实际消耗将公共部分用电以及空调费据实分摊并不违反有关规定。《前期物业服务协议》第二十一条、第二十六条明确的约定，公共水电用量，按实际消耗依建筑面积据实分摊。被告华启金管家物业收取的电费包括实行政府指导价的基础电费以及公共部分损耗的分摊电费，不存在违法收取电费情况。2014年12月14日前，大厦未安装空调用电单独计量表，依靠整层总表进行计量，因部分业主提出空调使用需求，但是空调开关无法控制每一户，需要打开整层才能使用，原告所称的385元就是按照2014年12月14日前实际发生的费用由申请提前开通空调使用的几���业主分摊计算出来的。因此，被告华启金管家物业按照实际消耗量收取公共部分用电及空调共摊费用并不违法。综上，原告的主张与事实不符且无法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告超达置业辩称：1、本案系物业服务合同纠纷，根据合同的相对性原则，被告超达置业不应承担任何责任。原告已就物业事项与被告华启金管家物业签订有前期物业服务协议，原告与物业服务公司应各自依约履行合同义务，与被告超达置业无关。且前期物业服务协议中已就车位服务费的收取做出了明确约定，不存在原告所谓的未告知或故意隐瞒的情况。2、原告要求被告承担连带责任无任何事实和法律依据。被告超达置业均系独立法人，应依法各自承担相应的民事责任，这是《公司法》确立的基本原则。原告要求被告超达置业承担连带责任并无法律依据，也���约定事由，依法不应支持。综上，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：证据1、商品房买卖合同，证据2、聚源国际地下停车位使用权转让协议书，证据3、车位款收据，证据4、业主临时管理规约，证据5、前期物业管理服务协议，证据6、物业费收据复印件，证据1-6证明原告系从超达置业处购得聚源国际广场西塔605室与地下停车场112号停车位，华启金管家物业系超达置业指定的临时物业管理企业，超达置业、华启金管家物业均未与原告约定业主自购车位按月收取停车位管理费。证据7、通知复印件，证据8、停车卡办理申请单复印件，证据9、温馨提醒复印件，证据10、2014年12月19日谈话录像及内容摘要，证据11、2014年12月19日电话录音及内容摘要，证据12、2014年12月31日谈话录像及内容摘要，证明华启金管家物业通知自2014年12月20日起对所有车辆实行凭车库出入卡出入，原告已及时向华启金管家物业申请办理车库出入卡，但华启金管家物业一直以原告未交停车位管理费为由拒绝，华启金管家物业承诺向原告提供停车位管理费收费依据。证据13、电费收据，证据14、空调费缴费通知单，证明华启金管家物业自原告开始使用所购房屋就按1元/度价格向原告收取房屋专有部分电费，华启金管家物业欲按1元/度价格向原告收取中央空调电费。证据15、关于物业管理相关收费的异议函，证据16、2015年3月31日谈话录音及内容摘要，证明原告就华启金管家物业收取停车位管理费和以1元/度价格收取房屋专有部分与中央空调电费问题与华启金管家物业进行交涉并向其提出书面异议。证据17、华启金管家物业企业公示信息。证据18、超达置业企业公示信息，证据19、企��基本注册信息查询单复印件，证据20、企业基本注册信息查询单复印件，证明华启金管家物业与超达置业均由中能华启投资集团有限公司控制，在同一地点办公，系关联企业。证据21、直供销售电价表郑价商【2012】12号，证据22、郑州市物业服务收费管理办法，证明一般工商业电及其他用电价格为0.7912元/度；物业服务企业代供电时不得向业主收取手续费等额外费用。证据23、（2016）豫0191民初1412号民事判决书复印件一份，证据24、民事上诉状复印件一份，证明华启金管家物业虽于2015年7月29日将车位出入卡送至原告手中，但却又于2015年12月31日擅自将原告的车位出入卡挂失，致使原告无法使用自己购买的聚源国际地下停车场112号车位。高新区法院已判决华启金管家物业不得阻挠原告车辆出入该车位。证据25、温馨提示一份，被告华启金管家物业于2015年11月1日起将电费、���调费调整至0.7912元/度，证明2015年11月1日之前华启金管家物业收取的电费与空调费同为1元/度。被告华启金管家物业、超达置业发表如下质证意见：证据1-6真实性无异议，对证明目的有异议，停车位服务费系物业公司就停车服务、地下停车场秩序维护等工作而产生的费用，原告与被告华启金管家物业签订的前期物业管理服务协议约定华启金管家物业有权收取车位服务费，原告与被告超达置业签订的商品房买卖合同、地下停车位使用权转让协议对前期物业管理的内容明确约定参照原告与被告华启金管家物业签订的前期物业管理协议执行，因此该组证据不能证明原告的证明目的，同时也能证明华启金管家物业收取车位服务费是依照约定进行的。证据7-9真实性无异议，证明目的有异议，前期物业管理协议明确约定车位服务费的收取事宜，物业公司提供了相应服务，使用人应当向物业公司交纳车位服务费，因此物业公司要求办理停车卡时需要交纳车位服务费并无不当，同时该三份证据也能够显示被告华启金管家物业已经将停车管理实施凭卡出入管理制度告知业主，原告也明确知悉该制度内容。证据10-12因该内容未经相关人员同意，属于偷拍偷录，不能作为定案依据，对真实性、合法性有异议。证据13、14电费收取单据真实性无异议，空调费交费通知单没有华启金管家物业确认的证明，真实性有异议，该证据中电费实际包含了公共部分及损耗部分的电费，根据前期物业管理协议华启金管家物业有权收取公共部分的电费，而原告除了交纳电费之外，并未就公共部分的损耗另行支付任何费用，因此原告所缴纳的电费包含了公共部分及损耗部分的电费，多收取的也应当作为公共部分的费用。证据15系原告单方制作，内容不能作为认��事实的证据，同时该异议函也能证明华启金管家物业已经向原告告知了停车位服务费的收费标准及计算依据。证据16因未经相关人员同意，属于偷拍偷录，不能作为定案依据，对真实性、合法性有异议。证据17-20真实性无异议，但该组证据与本案没有关联性，也不能证明原告的证明目的。证据21、22真实性无异议，证明目的有异议，华启金管家物业没有收取手续费，电费实际包含了公共部分及损耗部分的电费，根据前期物业管理协议华启金管家物业有权收取公共部分的电费，而原告除了交纳电费之外，并未就公共部分的损耗另行支付任何费用，因此原告所缴纳的电费包含了公共部分及损耗部分的电费，多收取的也应当作为公共部分的费用。证据23、24、25真实性无异议，证明目的有异议，其中证据23、证据24民事判决书尚未生效，未生效判决书所记载事实不应作为认定案件事实的依据。证据25不能证明原告所主张的证明目的，物业公司所收取的电费包含了基础电费以及公共部分损耗的分摊电费，不存在违法收取电费的情况。经审查，原告提交的上述证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告华启金管家物业、超达置业为支持其答辩意见向本院提交如下证据：证据1、前期物业管理服务协议、业主临时管理规约，证明涉诉房屋类型属于商业办公，根据前期物业管理服务协议第十二条、第二十一条、第二十六条之约定，被告华启金管家物业有权收取车位服务费，并有权根据实际发生数额按建筑面积向业主收取空调费和公共部分水电费；华启金管家物业针对物业管理制定的管理制度及通知等文件，经公示后即对各方产生法律效力（前期物业管理服务协议第四十六条、业主临时管理规约第八章第二条）；华启金管家物业对进出楼宇机动车实施证卡管理，并有权制止违反物业管理制度和业主临时管理规约的行为（前期物业管理服务协议第二十条第三款、第六条第四款；业主临时管理规约第三章第九条、第五章第三条）。证据2、聚源国际关于停车场启用的通知及地下停车位费用测算表、华启金管家物业在聚源国际项目张贴停车场启用通知及停车位费用测算表的照片，证明华启金管家物业已经向业主公示了停车场启用通知及按照120元的标准收取停车费的依据。证据3、聚源国际关于电费损耗折算标准的通知、华启金管家物业在聚源国际项目张贴电费损耗折算标准的照片，证明华启金管家物业已经向业主公示了电费收费标准及电费损耗、公摊电费折算标准的计算依据。且聚源国际项目每月公共部分损耗产生的电费远远超过业主所交的0.2088元每度，华启金管家物业向业主收��的电费包含了公摊电费及损耗，不仅不存在多收的情形，而且该费用还不足以支付华启金管家物业向电业局所缴纳电费的成本。原告对被告发表的质证意见发表如下质证意见：证据1真实性无异议，证明目的坚持原告主张的，前期物业管理服务协议第十二条并没有明确约定华启金管家物业可以向原告收取购买停车位的管理费或服务费，更没有规定其有权收取每月120元的相关管理费或服务费，该协议中规定租赁车位一个月500元，第六章第二十七条至第二十九条规定整体来看这里所说的车位服务费应该指的是每月500元的车位租赁费，第六章其他有偿服务费用是关于除物业服务费以外的有偿收费的特别声明，从该章来看这里只包括每月500元车位租赁费和电动车充电费，第二十九条所称的车位服务费应定义为仅限于车辆停放而产生的物业成本及管理费，不包含车辆保管费用，不承担车辆保管责任，显然会使人认为这是对500元每月的车位租赁费的定义，会使人认为只提供车位使用服务，不提供车辆保管服务，是责任的免责声明，而不应该是对原告购买车位需要另外收取车位管理费或服务费的明确声明。证据2真实性有异议，系被告单方形成，不能证明被告主张在特定时间、特定地点向全体业主公示相关通知及费用测算依据，另外被告提供的聚源国际地下停车位费用测算表的内容是虚假的，不可能两层地下停车场一共915盏灯一天二十四小时一年365天不停照明，据原告了解，第二层停车场没有开放，根本不存在照明的问题，第一层停车场的灯也只是部分照明，同时目前只有一个保洁员承担地下停车场的保洁职责，应由被告就其提供的测算依据的真实性承担举证责任。证据3发布时间是2015年7月起诉之后，是原告就华启金管家物业违法收取电费向郑州市物价局投诉之后才公布的，公共区域的电费分担前期物业服务协议与业主临时公约的规定相矛盾，而且违反郑州市物业管理条例第四十三条的规定，国家发改委物业服务收费管理办法郑州市物业服务管理收费办法都明确规定物业服务企业向业主收取的物业服务费包括物业公共部分的日常运行、维护和管理费用，被告华启金管家物业显然是乱收费。经审查，二被告提交的证据1真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。证据2、3系其单方制作，无其他证据相佐证，本院不予采信。经审理查明，2013年2月2日，原告与被告超达置业签订商品房买卖合同，约定原告向被告超达置业购买位于河南省××郑东新区××东、××街北××楼××号商品房，建筑面积180.78平方米，用途为办公，价格为1898190元。2014年9月1日，原告与被告超���置业签订业主临时管理规约承诺书，同日，与被告华启金管家物业签订前期物业管理服务协议。协议第十二条第1款约定辖区内设有地下停车位，业主车辆应停放于地下车库，并按约定交纳车位服务费；第二十条第3款约定对进出楼宇的机动车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行；第二十六条约定公用水电（电梯、公用照明、绿化、景观水电、公共卫生间等）用量，按实际消耗依建筑面积据实分摊。2014年12月13日，原告与被告超达置业签订聚源国际地下停车位使用权转让协议，约定原告购买被告超达置业开发建设的聚源国际地下停车位一个，车位号为112，价款总额16万元，第三条第1款约定原告签订本协议的同时应与被告超达置业委托的物业管理公司签订前期物业管理服务协议，同意接受被告超达置业委托的物业管理公司的统一管理服务，并遵守该前期物业管理服务协议约定内容，积极履行上述协议所约定的其他相应责任和义务。2014年12月15日，被告超达置业出具收据载明：“交款单位605李佩林，收款方式现金，人民币160000.00元，收款事由聚源国际车位112#车位款”。2014年12月18日，原告向被告华启金管家物业申请办理停车卡。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告与被告超达置业签订聚源国际地下停车位使用权转让协议，原告按约定足额交纳了车位款，即享有对该车位的使用权，被告华启金管家物业对机动车辆实施证、卡管理，原告申请办理出入卡或立即将原告车牌号录入聚源国际地下停车场免费停车管理系统，被告���启金管家物业应予以办理，故对原告主张被告华启金管家物业立即为原告办理聚源国际广场地下停车场车库出入卡或立即将原告车牌号录入聚源国际地下停车场免费停车管理系统的诉讼请求，本院予以支持。被告华启金管家物业辩称原告未交纳车位服务费，被告华启金管家物业可另行通过合法途径主张权利。被告超达置业与被告华启金管家物业均系独立法人，应对其民事行为承担民事责任，对原告请求判令被告超达置业与华启金管家物业承担连带责任，于法无据，本院不予支持。事实的确认为诉讼中查明所解决的问题，而不能成为一个独立的诉讼请求，对事实的确认也非确认之诉的标的。故对原告主张判令被告华启金管家物业立即向原告公布按每月90元标准收取停车位管理费的事实与法律依据，请求判令被告华启金管家物业向原告公布收取2014年12月14日之前分摊中���空调电费385元的事实依据，本院不予支持。对原告主张的请求确认被告华启金管家物业按1元/度电价格向原告收取房屋专有部分与中央空调电费的行为违法的诉请，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告河南华启金管家物业服务有限公司于本判决生效后十日内向原告李佩林办理聚源国际广场地下停车场车库出入卡或立即将原告李佩林的车牌号录入聚源国际地下停车场免费停车管理系统；二、驳回原告李佩林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费100元，由被告河南华启金管家物业服务有限公司���担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  李建涛审判员  胡向楠审判员  刘红丽二〇一七年四月十二日书记员  张景梅