广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2015）江新法会民初字第507号原告广东碧桂园物业服务有限公司新会分公司。法定代表人李长江。委托代理人陈美容、赵炳钦。被告谈云深。被告梁起枝。原告广东碧桂园物业服务有限公司新会分公司（以下简称“原告”）诉被告谈云深（以下简称“被告一”）、被告梁起枝（以下简称“被告二”）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月14日立案受理后，依法组成合议庭于2015年8月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵炳钦到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：两被告共同购买了位于新会碧桂园商品住宅区中的和院三街20号308商品房。原、被告为此于2011年6月19日签订《新会碧桂园前期物业服务协议》，约定由原告向被告提供物业管理服务，两被告须按每月167.02元向原告缴纳物业服务费。合同签订后，原告依约向两被告提供物业管理服务，但两被告未能依约支付物业服务费，自2013年9月起至今一直未支付物业服务费。虽经原告多次催收，但两被告均无理拒绝缴纳。两被告的行为已违反上述合同的约定，构成严重违约，两被告应按合同约定支付逾期付款违约金给原告。为维护原告的合法权益，遂向法院提起诉讼，请求判令：一、两被告向原告支付自2013年9月至2015年3月的物业服务费3006.36元；二、两被告向原告支付从欠款之日至被告交付全部拖欠物业服务费之日止的违约金（按5‰/日计算；暂计至2015年4月11日的违约金为3923.30元）；三、由两被告承担本案的全部诉讼费用。原告为证明其主张的事实，在本案诉讼过程中列举了如下证据：证据1．《新会碧桂园业主入住登记表》、《新旧业主二手交接表》各1份，证明原告已将新会碧桂园商品住宅区中的和院三街20号308商品房交付给两被告入住。证据2．《新会碧桂园前期物业服务协议》1份，证明原被告之间存在物业服务关系以及双方的权利义务。证据3．《业主委托代缴费用委托书》1份，证明两被告自愿委托银行从其帐户代扣物业服务费、有偿服务费以及其他约定服务费用。证据4．《欠费明细》1份，证明两被告拖欠物业服务费及相应违约金的事实。两被告没有答辩，在举证期限内亦没有提供证据。经审查，本院认为原告举证的证据1—证据4均是与原件核对无误的复印件，来源合法、真实，与本案待证事实具有关联，两被告未到庭质证，视为放弃对原告所举证证据进行质证的权利，故本院对原告举证的上述证据均予以采信，作为认定案件事实的依据。经审理查明：原告成立于2006年3月28日，经营范围包括物业管理服务等，其所属广东碧桂园物业服务有限公司已于2012年11月22日取得中华人民共和国物业服务企业壹级资质证书。两被告是江门市新会区新会碧桂园和院三街20号308的共同房地产权属人。2012年11月20日，原告（乙方）和两被告（甲方）签订《新会碧桂园前期物业服务协议》，该协议载明“根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就甲方已购买的由江门市东岸房地产发展有限公司（以下简称“东岸房地产公司”）负责开发建设的新会碧桂园商品住宅区（以下简称“本园区”）中的和院三街20号308交付后由乙方提供物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议。第一条甲方同意东岸房地产公司按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务。……。第四条本园区的物业服务费采取包干制方式，乙方按以下计算方式、标准向甲方收取物业服务费：甲方交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米1.3元计收，甲方所购该商品房的房屋建筑面积为套内建筑面积111.89平方米和公用分摊建筑面积16.59平方米，合计该物业的房屋建筑面积为128.48平方米，按上述计算方式、标准，甲方应按167.02元/月向乙方交纳物业服务费，上述约定面积如与房屋产权管理局的最终测绘面积有差异，以房屋产权管理局最终测绘面积为准……。第六条甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，乙方采用现金交纳方式或银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日，甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。……。第十六条甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的0.5%交纳违约金，逾期2个月不交者将予公布，情况严重的，乙方可向人民法院起诉……。第三十条本协议及补充协议一式叁份，甲、乙双方及物业建设单位各执一份，均具有同等法律效力。在签订本协议前由乙方将协议样本送达有关部门备案”。同日，原告与被告一签订《新会碧桂园业主委托代缴费用委托书》，约定被告一自愿委托中国工商银行从其帐户中代扣其本人于新会碧桂园之物业所产生的费用（包括物业服务费、有偿服务费及其他约定服务费用），并保证上述帐户中存有足够缴费余款。扣费时间从2012年11月起实行。同时，两被告还在《新会碧桂园业主入住登记表》以及《新旧业主二手交接表》上签名办理了入住登记手续。两被告入住涉案房屋初期，能依约缴纳物业服务费，但从2013年9月1日起至2015年3月31日止，一直未予缴交物业服务费。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原、被告签订的《新会碧桂园前期物业服务协议》，约定由原告为被告购买的涉案房屋提供物业管理服务，由被告按月支付物业服务费，该协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告为涉案房屋提供了物业服务，被告作为受益人理应按约定交纳物业服务费。物业服务费的计费时间，根据上述协议第六条的约定，被告应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。本案中，两被告于2012年11月20日已办理了涉案房屋的入住手续，两被告应从入住之日起每月依时缴交物业服务费，但两被告自2013年9月1日起未按合同约定支付物业服务费，其行为已构成违约。依照《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，原告请求被告支付2013年9月1日至2015年3月31日期间的物业服务费，本院予以支持。根据原、被告的约定，涉案房屋的物业服务费应以每月每平方米1.3元，按128.48平方米计收。经核算，被告需支付2013年9月至2015年3月期间拖欠的物业服务费为3173.38元（167.02元/月×19个月）。原告在本案中仅向两被告主张要求支付上述期间的物业服务费3006.36元，是对其自身权利的合法处分，本院予以支持。至于两被告是否应当按照合同约定支付违约金的问题。原、被告签订的《新会碧桂园前期物业服务协议》约定物业服务费的缴交时间为每月5日，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的5‰交纳违约金。因被告在原告提供物业管理服务期间逾期支付物业服务费，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过份高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，两被告应当向原告支付逾期付款违约金。但原、被告在上述合同中约定按每日5‰的标准计算违约金明显过高，根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的处理原则，本院对该逾期付款违约金依法予以调整。因此，本案中的逾期违约金应从2013年9月6日起，按每月应交的物业服务费为基数以中国人民银行规定的同期同类基准贷款利率上浮50%计算至清偿之日止为宜。原告主张超出本院认定范围的逾期付款违约金，因于法无据，本院不予支持。两被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为放弃应诉抗辩的诉讼权利，不影响本院依据查明的事实，依法作出判决。因此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案应依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告谈云深、被告梁起枝应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务有限公司新会分公司支付2013年9月1日至2015年3月31日期间拖欠的物业服务费3006.36元及逾期付款违约金（违约金应从2013年9月6日起，按每月应交的物业服务费为基数,以中国人民银行规定的同期同类基准贷款利率上浮50%计算至清偿之日止）。二、驳回原告广东碧桂园物业服务有限公司新会分公司的其他诉讼请求。如果被告谈云深未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元由被告谈云深、被告梁起枝共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。（此页无正文）审判长  柯铭培审判员  吴子媚审判员  冯豪德二〇一五年八月二十七日书记员  谢惠英