广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终1764号上诉人（原审被告）：郑玉兰，住广州市天河区。委托代理人：董硕、薛源斌，均系广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社，住所地：广州市天河区。负责人：姚沛源，董事长。委托代理人：吴艺、刘伟华，均系广东君厚律师事务所律师。上诉人郑玉兰因与被上诉人广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社（以下简称杨箕经济联社）物权保护纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初12462号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市天河区沙河镇杨箕村民委员会于1996年1月30日取得广州市天河区广和路31号504房（以下简称案涉房屋）产权，所有权来历为1989年与省信托房产开发公司合建；2007年2月8日杨箕经济联社申请更正名义；2007年3月23日，广州市国土资源和房屋管理局核发了案涉房屋权属人为杨箕经济联社的《房地产权证》。2016年7月13日，杨箕经济联社以郑玉兰无权占有使用案涉房屋，应向杨箕经济联社交还房屋并支付相应的占有使用费为由，向一审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、郑玉兰立即将座落于广州市天河区广和路31号504房清空并交还给杨箕经济联社；2、郑玉兰向杨箕经济联社支付房屋占用费（按广州市房管部门公布的广州市同地段同类同时期房屋租金参考价，自2014年6月3日计至郑玉兰将房屋交还给杨箕经济联社之日止，暂计至2016年6月3日为68798.9元）；3、本案诉讼费由郑玉兰承担。郑玉兰就此辩称其与案外人广州富丽房地产开发公司（以下简称富丽公司）签订《住宅商品房购售合同》并支付全部购房款，且占有使用案涉房屋已逾20年均无人提出异议，故其占有使用案涉房屋为合法有效，并向一审法院提供如下证据：1、《住宅商品房购售合同》（原件），显示由郑玉兰（乙方/购房人）及富丽公司（甲方/售房单位）于1993年3月27日签订，内容为乙方预购甲方所建的案涉房屋，乙方于签订合同10天内一次付清房屋价款总值211800元；2、《收据》（原件），载明收到郑玉兰购房款211800元，《收据》上加盖富丽公司财务部印章，出具时间为1993年3月27日。经质证，杨箕经济联社对上述证据的真实性无法确认，表示因杨箕经济联社并非上述合同当事人，且该合同未向房管部门备案，即使合同为真实也与本案无关，富丽公司并非案涉房屋产权人，无权处分案涉房屋。本案一审审理过程中，杨箕经济联社就其诉请要求郑玉兰支付自2014年6月3日起的房屋占用费作出如下陈述：因为考虑到诉讼时效的问题，杨箕经济联社于2016年6月2日向法院递交了诉状及其他诉讼材料，因此要求自2014年6月3日起计付房屋占用费。为证明其上述主张，杨箕经济联社向一审法院提交显示由一审法院立案庭于2016年6月2日出具的《补正诉讼材料通知书》，该通知书载明“杨箕经济联社因与郑玉兰物权保护纠纷一案，已由吴艺（即杨箕经济联社委托代理人）向本院递交诉讼材料，本院已收件，因需补正（或补充）材料，现依照《最高人民法院关于人民法院立案若干问题的规定》第六条、第七条的规定，向你（单位）发出通知，请补正（或补充）如下诉讼材料……”。经质证，郑玉兰对该证据的真实性无异议，但认为该证据仅能证明杨箕经济联社从2016年6月2日起第一次就郑玉兰占用房屋提出异议并主张权利，故仅能要求郑玉兰自2016年6月2日起支付房屋占用费。另，郑玉兰因购买案涉房屋的合同目的无法实现，另案起诉案外人侨鑫集团有限公司（该案被告，富丽公司于2004年被该司吸收合并）、本案原告（该案第三人），要求解除1993年3月27日签订的《住宅商品房购售合同》、该案被告返还已收的购房款211800元及赔偿经济损失。该案开庭审理过程中，郑玉兰表示其于1994年5月10日自行入住案涉房屋至今。该案目前正在审理中。一审法院认为：根据我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，广州市国土资源和房屋管理局已于2007年3月23日核发了案涉房屋的权属人为杨箕经济联社的《房地产权证》，杨箕经济联社为案涉房屋的合法所有权人。根据我国物权法规定，所有权人对自己所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物；侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，杨箕经济联社依法享有案涉房屋的合法所有权，但郑玉兰在不拥有案涉房屋所有权的情况下一直占用案涉房屋，其行为已侵害了杨箕经济联社对案涉房屋的所有权的行使，现杨箕经济联社起诉要求郑玉兰腾空并交付案涉房屋给杨箕经济联社的诉讼请求有事实及法律依据，予以支持。另，郑玉兰一直占用案涉房屋，其侵权行为延续至今，杨箕经济联社要求郑玉兰支付相应的房屋占用费并无不当，至于该房屋占用费的起算时间，根据已查明的事实可知，杨箕经济联社已于2016年6月2日向一审法院递交本案相关的诉讼材料，即杨箕经济联社已于2016年6月2日作出主张权利的意思表示，故其要求郑玉兰支付自2014年6月3日起至交付案涉房屋给杨箕经济联社之日止的房屋占用费的诉讼请求合法有理，予以支持，杨箕经济联社主张涉案房屋的占用费应以房管部门所颁发的同时期同地段同类型房屋租金标准计算，该主张合理有据，一审法院亦予以支持。如前所述，不动产的所有权人，依法对不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。郑玉兰与案外人侨鑫公司之间就案涉房屋的合同关系属于另一法律关系，其为此已另案起诉主张权利，其合同权利应在该案中主张。郑玉兰不得以其针对他人享有的损失赔偿权利尚未得到满足为由而对抗作为案涉房屋所有权人的杨箕经济联社，故郑玉兰关于其解除《住宅商品房购售合同》、全部赔偿请求得以满足后才同意归还案涉房屋的抗辩意见不成立，不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八项、第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年11月28日作出一审判决：一、郑玉兰于本判决发生法律效力之日起30日内将广州市天河区广和路31号504房腾空并交付给广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社；二、郑玉兰于本判决发生法律效力之日起30日内向广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社支付上述房屋的占用费（自2014年6月3日起计至郑玉兰将上述房屋交付广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社之日止，按照房管部门所颁布的同时期同地段同类型房屋租金标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1520元，由郑玉兰负担。判后，郑玉兰不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决关于上诉人在不拥有所有权的情况下一直占用案涉房屋，其行为已侵害了被上诉人对案涉房屋所有权行使的认定错误。首先，上诉人因生活居住需要而与案外人富丽公司（富丽公司于2005年12月20日被侨鑫公司吸收合并）签订了《住宅商品房购售合同》购买案涉房屋，并在依约支付了全部房屋价款后，居住案涉房屋已逾20年。其次，案涉房屋的产权于1995年登记在广州市天河区沙河镇杨箕村民委员会名下，其后变更登记到被上诉人名下。但实际上杨箕村民委员会与被上诉人是同一套经营人员，故被上诉人对于上诉人自1994年起至今一直在案涉房产居住的情况肯定由始至终都是十分清楚的，而且从来没有提出过任何口头或书面异议，也未予任何处理，否则明显有违常理。这说明被上诉人及前任产权人对上诉人购买、居住于案涉房屋是知情并认可同意的。而且，当年关于房屋买卖的法律法规、政策、制度以及相关的登记和查询程序都非常不完善，上诉人一直以来根本无法查实验证房屋的具体信息。因此，上诉人对案涉房屋的占有使用是合法有效的，对房屋的占有使用也不存在任何过错，并未侵害被上诉人对案涉房屋所有权的行使。二、原审判决中关于上诉人应向被上诉人支付房屋使用费以及该费用起算时间的认定错误。首先，上诉人对案涉房屋的占有使用合法有效，不是非法占用，并未侵害被上诉人对案涉房屋所有权的行使，故被上诉人要求上诉人支付房屋使用费没有任何事实和法律依据。其次，即使上诉人需向被上诉人支付房屋使用费，计算使用费的时间应该从2015年12月起算。被上诉人自己多次承认在2007年获得案涉房屋的产权后，直至2015年12月才第一次将产权情况告知上诉人并据此要求上诉人搬出。上诉人从1993年签订购房合同后就一直认为自己就是房屋的产权人，在无人提异议的情况下使用至今，上诉人对2015年12月前对案涉房屋的占有使用不存在任何过错，不属于侵权行为。因此，被上诉人主张上诉人2015年12月前的房屋使用费是没有事实和法律依据。三、一审判决中关于“被告(即上诉人)不得以其针对他人享有的损失赔偿权利尚未得到满足为由而对抗作为案涉房屋所有权人的原告(即被上诉人)”的认定错误。首先，郑玉兰与富丽公司签订《住宅商品房购售合同》的合同目的根本不能实现，上诉人已向一审法院另案起诉侨鑫公司要求解除该合同并由侨鑫公司承担相应的赔偿责任。其次，由于上诉人占有使用案涉房屋不存在任何过错，且案涉房屋是上诉人的唯一住房。若一审法院在另案中判令解除《住宅商品房购售合同》并支持上诉人的全部赔偿请求，使上诉人能获得足够的赔偿后能在同等地段购买与案涉房屋同等面积的房产用于居住的，上诉人同意将案涉房屋归还于被上诉人。否则会出现上诉人及其家人无房可住的情况，违背法律缓和及解决纠纷的目的。四、一审法院未接纳上诉人关于追加侨鑫集团作为第三人参加诉讼的申请，导致未能查清全部事实，故二审法院应当依法将本案发回重审。综上，上诉人请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，并判决被上诉人承担本案的全部诉讼费用。被上诉人杨箕经济联社答辩称：不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院予以驳回，维持原判。经审理查明，双方当事人对原审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，上诉人诉讼中提交了其与富丽公司就案涉房屋所签的《住宅商品房购售合同》，并主张系基于该合同占有使用案涉房屋。但事实上，富丽公司并非案涉房屋的产权人，上诉人对其签订的《住宅商品房购售合同》没有尽到谨慎审查的注意义务，对本案纠纷的产生是存有责任的。应该指出的是：被上诉人作为案涉房屋的产权人长期疏于管理，致使案涉房屋被他人占用，对纠纷的产生也是有责任的。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”被上诉人作为案涉房屋的产权人，有权要求上诉人停止对房屋的占有并予以返还。一审法院判决上诉人腾空并交还案涉房屋给被上诉人的处理，于法有据，本院予以维持。关于房屋占用费的问题。被上诉人以其提交起诉状的时间（2016年6月2日）倒推两年，主张上诉人支付2014年6月3日至交还房屋之日止的房屋占用费，占用费标准按照房管部门所颁布的同时期同地段同类型房屋租金标准计算。一审法院予以支持，并无不妥，本院予以维持。上诉人主张房屋占用费从2015年12月起算，理据不足，本院不予支持。鉴于上诉人另案提起对侨鑫集团有限公司的商品房预售合同纠纷，与本案物权纠纷属不同的法律关系，两案处理的标的和结果并不相同，上诉人主张其在商品房预售合同纠纷一案中的诉请得到支持才同意腾空搬离案涉房屋，理由不能成立。本案所涉案件事实清楚，一审法院不接纳侨鑫集团有限公司作为本案第三人，并无不当。综上，上诉人的上诉理由并不充分，其上诉请求本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1520元，由郑玉兰负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  蔡培娟审判员  杨晓怡二〇一七年四月二十一日书记员  杨银桃马婷婷