江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏04民终994号上诉人（原审被告）：常州金谷房地产开发有限公司，住所地常州市金谷大厦5楼。法定代表人：李予新，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁烽，江苏派腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘建新，男，1963年8月15日出生，汉族，住常州市钟楼区。原审被告：常州金谷物业服务有限公司，住所地常州市金谷大厦5楼。法定代表人：李予新，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁烽，江苏派腾律师事务所律师。上诉人常州金谷房地产开发有限公司(以下简称金谷房产公司)与被上诉人刘建新、原审被告常州金谷物业服务有限公司(以下简称金谷物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2016）苏0404民初5059号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金谷房产公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回刘建新的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由刘建新承担。事实和理由：一、金谷房产公司收取开户费1000元并无不当。收取的热水开户费在协议中约定明确，即包含材料费及安装、维护、检测费用等，收取并无不当，且事实上收取的前述开户费也实际用于上述范围。进一步说，如光收取风机盘管费，则根本无法安装及使用。原审判令返还开户费的法律依据不足。二、《室内风机盘管安装协议》在2001年签订并在刘建新当时入住时安装完成，该协议的权利义务早完成十几年了，何谈解除。且该协议也不存在违约事实。金谷房产公司始终不明白：在该协议中，上诉人到底违反了哪一条？会让原审得出违约解除的结论。三、原审判决解除该协议系不顾事实与法律基本概念的可笑判决。3、原审判决称“既然以该特色服务（中央空调）作为房产销售的卖点，金谷公司理应在房屋销售后继续承担相应的责任。另外，……政府出面协调时，金谷公司也表达了债务加入的意愿。”这是无视法律的认定。理由：1.金谷房产公司没有代表或代理人在会议纪要上签字，谈不上表达意愿，更谈不上债务加入；2.金谷房产公司与金谷物业公司均为独立法人，相互之间没有任何上下隶属关系；3.此认定是一审为了达到让金谷房产公司承担责任而千方百计寻找的借口，此认定是一审为了达到实现刘建新诉请且又顾虑金谷物业公司无力承担的“权宜之策”。四、金谷房产公司出卖房屋给刘建新是在2011年，不适用2013年实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于就销售广告、宣传资料承担责任的规定。另外，也许一审法院还顾及类似刘建新等业主的上访、顾及被上诉人是“弱势”、顾及其他，但最终丧失了司法公正这一核心理念。总之，一审从事实认定到法律适用，均自相矛盾，是一份为了某种企图刻意为之的判决，而不是一份公正并能经受时间考验的判决。刘建新辩称，一审判决正确。金谷物业公司辩称，同意上诉人金谷房产公司的上诉意见。刘建新向一审法院起诉请求：1.解除与金谷房产公司、金谷物业公司签订的中央空调室内风机盘管安装协议以及空调客户使用协议；2.金谷房产公司、金谷物业公司共同返还开户费10000元、热水开户费1000元、风管制作费7150元、装修费7000元；3.诉讼费用均由金谷房产公司、金谷物业公司承担。一审法院认定事实：刘建新系金谷房产公司开发的金禧园小区业主。金谷房产公司在该小区的宣传彩页上注明“首创全天候恒温住宅小区”，“中央空调、24小时热水供应”，并注明空调与热水费用节省40%左右，冷热水设施24小时现场管理，使用寿命长达30-50年。2002年3月13日，刘建新与金谷物业公司签订《室内风机盘管安装协议》，约定刘建新须支付中央空调开户费10000元、热水开户费1000元、风机盘管费5400元、自动温控器费1750元。后刘建新向金谷物业公司支付风机盘管、自动温控费7150元。2002年9月9日，刘建新向金谷物业公司支付热水开户费1000元。金谷物业公司向刘建新供应中央空调及热水，并向刘建新收取使用费用；金谷物业公司已于2013年7月份从金禧园小区撤场，中央空调、热水供应未恢复。另查明，刘建新与金谷物业公司签订《金禧园中央空调客户使用协议（包天）》，约定：空调开机时间为每年6月15日至9月15日为供冷季节，12月5日至次年3月5日为供暖季节；空调使用费为5元/天；协议自签订起生效，一年内有效，到期续签。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案中，金谷物业公司作为小区物业服务的提供者，承诺承担中央空调及热水的供应及维护义务，保证其正常运转并收取了费用，其理应履行相关的合同义务。现金谷物业公司长期停止中央空调及热水的供应，且已经撤离小区，不再为该小区提供物业服务，导致合同目的已然无法实现，故刘建新有权提出解除《室内风机盘管安装协议》。关于刘建新主张解除其与金谷物业公司签订的《金禧园中央空调客户使用协议（包天）》，该协议已经到期，且亦不存在续签的可能性，故刘建新的该项主张，不予理涉。其次，关于协议解除后的责任承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因金谷物业公司存在违约行为，刘建新主张金谷物业公司返还热水开户费1000元的诉讼请求，依法予以支持。关于刘建新主张的风机盘管制作费7150元，因风机盘管等材料已经使用，解除合同后也无法继续使用，结合刘建新实际使用时间，法院酌情予以支持折旧损失4200元。关于刘建新主张的中央空调开户费10000元和装修损失7000元，因刘建新未提交相关证据予以证明，且金谷房产公司、金谷物业公司不予认可，故法院不予支持。最后，关于金谷房产公司的责任承担问题。金谷房产公司系涉案房屋的出卖人，出售房屋时向刘建新作出了中央空调、24小时热水供应的承诺，故履行相应设备的维修义务并确保其在合理期间内处于适用状态本身就系其合同义务，因为若相应设备无法使用，则其对刘建新作出的中央空调、24小时热水供应的承诺根本无法实现。另外，刘建新向金谷物业公司支付开户费、材料费均是为了实现上述合同目的：享受中央空调及24小时热水供应的特色服务。现金谷房产公司、金谷物业公司均不履行相应设备的维修义务导致刘建新无法享受上述特色服务，故其就此均应向刘建新承担违约责任。综上所述，金谷房产公司、金谷物业公司应共同承担相应的责任。判决：一、解除刘建新与金谷物业公司签订的《室内风机盘管安装协议》。二、金谷房产公司、金谷物业公司于判决生效之日起三十日内返还刘建新热水开户费1000元。三、金谷房产公司、金谷物业公司于判决生效之日起三十日内赔偿刘建新其他损失4200元。四、驳回刘建新其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取204元（刘建新已预交），由刘建新负担160元；由金谷房产公司、金谷物业公司负担44元，并于判决生效之日起三十日内给付刘建新。二审中，双方当事人均未有新证据提交。二审中，金谷房产公司对一审判决查明事实认定的金谷房产公司参加钟楼区房管局召集的协调会有异议，认为金谷房产公司没有派人参加该协调会，也没有委托他人参加，更没有在会议纪要上签字。金谷物业公司同意上诉人提出的该异议。各方当事人对一审查明的其他事实部分无异议，本院对各方当事人无异议部分的一审查明事实依法予以确认。本院认为：一、关于法律适用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条第一款、第二款规定，本解释自2003年6月1日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》自1995年1月1日起施行，而本案中上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同签订于《中华人民共和国城市房地产管理法》施行之后，故法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定处理本案，并无不可。二、关于责任承担。金谷房产公司系涉案房屋的出卖人，出售房屋时向刘建新作出了中央空调、24小时热水供应的承诺，故履行相应设备的维修义务并确保其在合理期间内处于适用状态本身就系金谷房产公司的合同义务，因为若相应设备无法使用，则其对刘建新作出的中央空调、24小时热水供应的承诺根本无法实现。另外，刘建新向金谷物业公司热水开户费及安装室内风机盘管均是为了实现上述合同目的：享受中央空调及24小时热水供应的特色服务，且金谷物业公司在召开协调会时承诺在2013年1月底之前完成对小区中央空调及热水系统的维修。现金谷房产公司、金谷物业公司均不履行相应设备的维修义务导致刘建新无法享受上述特色服务，金谷房产公司、金谷物业公司就此均应向刘建新承担违约责任。关于刘建新主张的中央空调开户费10000元，其未能提供开户费的收据票据，今后如有证据可另行主张。综上，金谷房产公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费408元，由上诉人金谷房产公司负担。本判决为终审判决。审判长  袁海燕审判员  孙海萍审判员  是飞烨二〇一七年四月十一日书记员  许 星