新疆生产建设兵团巴里巴盖垦区人民法院民 事 判 决 书（2015）巴民初字第162号原告王贤友，男，汉族。委托代理人徐信（原告王贤友之妻），汉族。原告徐信，女，汉族。被告王明存，男，汉族。原告王贤友、徐信与被告王明存房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月11日受理。依法由代理审判员殷真适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐信（亦是原告王贤友的委托代理人）、被告王明存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王贤友、徐信诉称，2012年12月1日，二原告与被告签订房屋买卖合同，约定将原告位于一八四团三连的一套房屋以78000元卖给被告，被告先支付10000元作为定金，余款68000元在2013���1月1日付清。若被告未按期付清房款，将按照每月500元计算租金，直至房款全部交付。后被告未按期支付剩余房款，10000元定金作为租金于2014年7月30日扣除完毕。后原告多次催促被告支付租金，被告自2014年8月1日至今分三次共支付6500元租金。原告诉至法院，要求：第一，解除原、被告之间的租赁合同，判令被告返还房屋；第二，被告支付拖欠的房租1700元；第三，被告赔偿原告索款损失302元；第四，被告承担本案诉讼费用。原告王贤友、徐信提交以下证据证实自己的主张：证据1，《中华人民共和国国有土地使用证》及《私房产权证》原件各一份，证实被告所租赁的房屋系原告王贤友所有，原告王贤友与原告徐信系夫妻关系。证据2，《房屋买卖合同协议书》原件及复印件各一份，证实二原告原本将房屋卖给被告，由于被告未按约定支付房款，��买卖合同转为房屋租赁合同，被告先付的10000元定金转为房屋租金，按每月500元的标准扣除。证据3，《房屋租赁合同》原件一份，证实房屋买卖合同转为房屋租赁合同以后，二原告与被告就租赁合同另行约定，但是被告没有签字。证据4，《房屋租赁合同》复印件一份，证实二原告打算等被告签完字之后留给被告。证据5，《房屋租赁合同》原件一份，证实被告按照每月700元的标准支付租金，一共交了4000元，其中2014年8月1日至2014年12月31日五个月的租金为3500元，还有500元押金，这份合同被告也没有签字。证据6，2014年1月19日原告徐信给被告写的信件，复印件已经委托熊某某交给被告，证实原告徐信通知被告要么重新签订房屋租赁合同，要么返还房屋。证据7，2015年3月25日原告徐信给被告发的通知一份，证实被告不付房款、也不按约定付租金、也不退房。证据8，原告王贤友在中国农业银行的存折一份，证实2014年9月1日，被告通过银行给原告王贤友打了4000元租金，这是2014年8月1日至12月31日5个月的租金3500元，还有押金500元。证据9，原告徐信在中国农业银行的存折一份，证实2015年1月4日被告又支付了1500元租金。该证据与证据10都说明原、被告之间约定每月700元租金是事实。证据10，车票三张、住宿发票两张，证实原告徐信为诉讼所花费的费用。证据11，证人熊某某的出庭证言，证实原告将房屋租给被告的事实及租金情况。被告王明存对上述证据的质证意见为：对证据1、证据2予以认可；对证据3、证据4、证据5不认可，三份证据上均无被告签字；对证据6不认可，被告否认收到该信件；对证据7不认可，被告否认收到该通知；对证据8、证据9认可其真实性、合法性���对证明目的不认可，租金不是每个月700元。对证据10的真实性认可，对住宿发票只认可2015年6月28日产生的费用，对原告提前两天到达产生的住宿费用不予认可。对证据11，证人陈述每月租金700元的部分不认可。经庭审质证，本院对以上证据认定如下：对证据1、证据2，被告予以认可，本院予以采信；对证据3、证据4、证据5，被告不予认可，三份房屋买卖合同均系原告所写，无被告的签字确认，本院不予采信；对证据6、证据7，被告不予认可，该信件、通知都是原告所写，只是单方行为，无法证实被告已经签收，本院不予采信；对证据8、证据9，被告认可其真实性、合法性，对证明目的不予认可，本院对两份证据的真实性、合法性予以确认，存折只能证实资金往来情况，无法证实每月租金多少，对证据的关联性本院不予采信；对证据10，被告认可其真实性，对原告提前两天到达产生的住宿费用不予认可，本院对证据的真实性、合法性予以确认，对2015年6月27日原告徐信提前到达一八四团额外产生的费用不予采信。对证据11，被告不认可证人所述每月租金700元的情况，证人所述原告将房屋租赁给被告及房屋租金500元的部分与证据3、4相互印证，本院予以采信，证人陈述原告将租金涨为每月700元，无其他证据相互印证，本院不予采信。被告王明存辩称，我确实租的二原告的房子，但是租金变来变去都是原告说的，租金原本按一个月500元支付，我这有证据，不是原告说的700元。我按照每月500元租金的标准把我付的租金期限住满，我就同意把房屋返还给二原告。原告的索款损失我不承担。因为之前我与两原告签订的是房屋买卖合同，我支付了10000元定金，不是租金，如果原告主张索款损失，我就主张这10000元的利息。��告提交以下证据证实自己的主张：证据1，房屋买卖合同协议书原件一份，证实被告租赁的房屋系二原告所有，租金每月500元。证据2，中国农业银行股份有限公司阿勒泰184团支行的无折存款回单三份，证实2014年9月1日被告给原告王贤友打款4000元，2015年1月4日被告给原告徐信打款1500元，2015年4月9日被告给原告王贤友打款1000元。原告对以上证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。本庭采纳原告的质证意见，对以上证据予以采信。经审理查明：2012年12月1日，原告王贤友、徐信与被告王明存签订《房屋买卖合同协议书》，约定将二原告位于第十师一八四团三连砖混结构的房屋一套卖给被告，房款78000元，合同签订之日起被告先付订金10000元，剩余房款68000元在2013年1月1日付清。若被告不按协议期限付清房款，将按照每月500元租金计算，直��78000元房款全部交付。熊某某作为证人在协议书上签字。被告支付10000元订金后，未按约定支付剩余房款。原告按照每月500元的标准从10000元订金里扣除租金，自2012年12月1日至2014年7月31日，10000元定金作为租金已经扣除完毕。2014年9月1日，被告给原告王贤友打款4000元。2015年1月4日，被告给原告徐信打款1500元，2015年4月9日被告给原告王贤友打款1000元。本院认为，该案的争议焦点为：原、被告之间是否是房屋租赁合同关系；房屋租赁期限是多久；房屋租金是多少；被告是否还欠原告租金。关于争议焦点一，原、被告之间是否是房屋租赁合同关系。二原告与被告签订《房屋买卖合同协议书》，约定支付10000元订金，未在2013年1月1日付清剩余68000元房款，房屋租金即转为租金计算。双方在协议书上签字确认。后被告未按协议期限付清房款，此时房屋买卖关系即转化为房屋租赁关系，房屋租赁合同已经成立并生效。在10000元订金扣完后，被告也已按照每月500元的标准支付租金履行合同义务。据此，原、被告之间是房屋租赁合同关系。关于争议焦点二，房屋租赁期限是多久。《房屋买卖合同协议书》上约定，若乙方（买方）不按议定期限付清房款，将按租房费每月500元计算，直到78000元的房款交付给甲方（卖方）之日止。该条约定存在歧义，即78000元房款按照每月500元支付完毕后，房屋是归乙方所有？还是视为约定了租赁期限？按照双方签订该协议书的本意看，只要被告不按时支付房款，房屋买卖合同即失效，自动转为房屋租赁合同。据此，协议书中关于房屋买卖部分的约定已经无效，关于房屋租金的约定仍然有效。显然，双方不是约定78000元付清后房屋归乙方所有。倘若被告按照每月500元的标准支付租金，直到78000元全部交付，租赁期限长达13年，显然也违背原告本意。原告提交的第五份证据《房屋租赁合同》，虽然写明租赁期限为一年，自2014年8月1日起至2015年8月1日止，该合同只有原告王贤友的签名，没有被告王明存签字，合同并未成立，不能据此认定租赁期限。庭审中，被告王明存认可双方并未约定租赁期限。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。该法第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。据此，原、被告之间的房屋租赁合���系不定期租赁，当事人可以随时解除合同。关于争议焦点三，房屋租金是多少；被告是否还欠原告租金。根据原、被告双方签订的《房屋买卖合同协议书》，租金按照每月500元的标准，从10000元订金里扣除。后被告又分三次向二原告打款总计6500元。原告称自2014年8月1日起，双方将租金约定为每月700元，并提交第七份证据《房屋租赁合同》，但该合同只有原告王贤友的签字，没有被告王明存的签字，该合同并未成立。证人熊某某的证言也无法证实被告认可租金涨为每月700元。原告没有确切证据证实租金变更为每月700元的事实。被告王明存只认可每月500元租金。据此，房屋租金应认定为每月500元。自2012年12月1日至2014年7月31日，被告交付的10000元定金作为租金已经扣除完毕。被告于2014年9月1日给原告王贤友打款4000元，于2015年1月4日给原告徐信打款1500元，于2015年4月9日给原告王贤友打款1000元。以上合计6500元，按照每月500元计算，被告可以居住13个月，即从2014年8月1日至2015年8月31日。庭审中，被告答辩意见明确将支付的租金住完就同意搬离房屋，不再租赁原告房屋。因被告并未拖欠租金，原告起诉要求被告按照每月700元的标准支付拖欠的2015年4月、5月、6月租金共计1700元，于法无据，本院不予支持。被告未拖欠原告租金，亦无需承担原告的索款损失，原告要求被告承担302元索款损失于法无据，本院不予支持。综上，原告王贤友、徐信将房屋租给被告王明存，被告支付租金，双方之间的房屋租赁合同关系成立并生效。后原告要求变更租金，被告不同意，原告要求与被告解除房屋租赁合同。因双方未约定明确的租赁期限，应当认定为不定期租赁，原告可以随时主张解除合同。原告到本院起诉，即以诉讼行为通知承租人返还房屋。按照每月500元租金的标准，被告支付的租金可以居住至2015年8月31日。被告同意在该期限届满解除租赁合同，返还房屋。所以原告的第一项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；被告未拖欠房租，亦无需承担原告的索款损失，原告的第二、第三项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、解除原告王贤友、徐信与被告王明存的房屋租赁合同，被告王明存于2015年8月31日之前将房屋返还给原告王贤友、徐信；二、驳回原告王贤友、徐信的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告王贤友、徐信负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十师中级人民法院。代理审判员 殷 真二〇一五年八月十七日书 记 员 张玲玲