江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终758号上诉人（原审被告）：范万国，男，1981年8月18日生，汉族，住安徽省肥东县。被上诉人（原审原告）：刘纯，男，1986年5月9日生，汉族，住湖北省广水市。委托诉讼代理人：张洁，江苏元融律师事务所律师。委托诉讼代理人：王叔珍，江苏元融律师事务所律师。原审被告：孙文娟，女，1980年8月11日生，汉族，住安徽省肥东县。上诉人范万国因与被上诉人刘纯、原审被告孙文娟房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初14097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范万国的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘纯的诉讼请求，一、二审诉讼费由刘纯负担。事实和理由：一、刘纯没有按照合同约定的时间办理贷款申请。二、刘纯没有按照承诺在2016年6月底支付首付款，而是在2016年7月23日提出支付首付款，范万国有权予以拒绝。一审判决认定范万国拒绝过户认定事实不清，适用法律错误。刘纯辩称，签订合同后如期办理贷款申请，范万国拒不配合办理过户手续，并发函解除合同，违约在先；合同约定办理过户时支付首付款255000元，不存在逾期支付首付款的事实，请求驳回上诉，维持原判。刘纯向一审法院起诉请求：解除与范万国、孙文娟签订的房屋买卖合同，范万国、孙文娟返还已付定金20000元，支付违约金160000元，承担律师费30000元，承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于昆山市××楼××室房屋为范万国与孙文娟共同共有，范万国、孙文娟系夫妻关系，已于2006年1月1日登记结婚。2016年6月3日，刘纯作为乙方与范万国（甲方）及昆山市宜佳乐房产咨询有限公司（丙方）签订《房屋居间合同》一份，约定：甲方同意将坐落在昆山市××楼××室房屋出售给乙方，房产转让价款为800000元，甲方办理产权过户给乙方所产生的税费共计75624元，签约后双方于3日内备齐所有资料到银行申请贷款，审贷通过后3日内双方按约定方式还清贷款及过户，定金20000元，过户时支付房款255000元，银行放贷520000元，尾款5000元交房时结清；若乙方需银行贷款则应准备真实有效的贷款文件给银行审核，如贷款不足则以现金补足，甲方收到全部房款（尾款除外）后3个工作日内办理房屋交接手续；甲乙双方若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付总房款万分之五作为违约金，逾期超过十五日，守约方有权单方面解除合同，违约方应支付总房款20%作为违约金；甲方承诺无条件配合乙方办理银行贷款手续及过户手续，乙方承诺个人信用良好。上述合同签订当日，刘纯向范万国、孙文娟支付房款20000元，范万国、孙文娟向刘纯出具收条一份，并注明：收款人范万国，中国工商银行花桥支行，6222081102004186318孙文娟，6222081102001473156范万国。2016年8月23日刘纯委托律师张洁向范万国发送《律师函》，载明：截止2016年8月23日刘纯已经按照协议履行了全部义务，但你方却未能按照协议约定继续履行办理房屋过户相关手续，请于收函7日内配合办理房屋过户相关手续。2016年8月30日，范万国委托律师金燚向刘纯回函，载明：合同约定你方购房的付款方式为银行贷款，且你方与范万国应于该合同签订后3日内备齐所有资料，到银行申请贷款，该合同签订后范万国备齐所有资料配合你方去办理贷款事宜，截止本函发出之日你方仍未给予任何申请办贷通知，你方已逾期超过十五日，守约方有权单方面解除合同，且你方应向范万国支付总房价20%的违约金，你方收到本函之日起《宜家乐房产房屋居间合同》解除。双方均知悉对方发函内容，对违约责任产生分歧，刘纯为此诉诸法院，引发本案纠纷。另查明，范万国在与居间方昆山市宜佳乐房产咨询有限公司人员王晓红的微信聊天记录显示：2016年6月15日范万国发送“他们贷款什么时候能批下来”，“我们的公积金贷款也要等他们贷款办下来才能提前还贷的吧”，王晓红回复“下午我回公司帮你确认一下，好吧”。2016年7月23日范万国发送“对方已经严重违约了，说好的是6月底支付首付款的，现在造成我损失惨重，请你们妥善处理”，王晓红回复“老乡，你也别气了，客户这边也配合的挺好的，就是银行审批有点久了，这个也没有办法，对吧，星期一就把首付给了，10点半左右到我们公司”，范万国：“我拒绝这种解释，时间上之前我们已经说得很清楚了，对方也承诺6月底前完成首付支付的，这一点你应该可以确认的吧”，王晓红“老乡，你星期一有空过去的吧，说不定还有一个更好的房源等着你呢”，范万国：“还是算了吧，你们还是妥善处理吧”；自2016年7月25日至2016年7月31日期间，王晓红发送微信催促范万国，范万国以没有时间拒绝。2016年7月31日，王晓红再发送“说法当然是给你钱那是最好的了，事情肯定尽量往好的方向走的，对吧，不管什么的解决方法，总得见个面谈谈的”。又查明：刘纯为提起本案诉讼，于2016年8月22日与江苏元融律师事务所签订《聘请律师合同》，约定律师费为30000元，2016年9月7日、9月22日江苏元融律师事务所向刘纯分别开具增值税普通发票两份，金额总计30000元。以上事实，由刘纯提供的房屋居间合同、收条、律师函及快递回执、聘请律师合同及发票、房产证及土地使用权证，范万国提供的律师函回函、微信聊天记录、工商银行卡信息等举证证实。一审法院认为，刘纯与范万国、孙文娟签订的房屋买卖合同，系双方真实意思的表示，并不违反法律规定，属合法有效，双方应诚信履行合同各项义务。范万国已于2016年8月30日向刘纯书面通知解除合同，刘纯在本案中主张解除合同，视为同意解除，双方签订的房屋买卖合同依法解除。本案双方争议的焦点是范万国、孙文娟未协助办理房屋过户手续是否违约。双方约定签约后3日内备齐所有资料到银行申请贷款，审贷通过后3日内双方按约定方式还清贷款及过户，过户时支付房款255000元，可见范万国、孙文娟协助过户与刘纯支付房款255000元为同时履行，而申请贷款及审批通过是前置程序，根据双方提供的律师函及范万国提供的微信聊天记录可知，2016年7月23日前刘纯已备齐贷款申请材料，但银行尚未审批通过，范万国在2016年7月23日后拒绝接受刘纯支付首付款，因双方对贷款审批通过时间并未约定，故范万国、孙文娟以逾期为由拒收并无合同依据，应认定范万国、孙文娟拒收首付款未协助办理房屋过户手续违约，依法承担违约责任。关于违约金，刘纯主张违约金为总房款的20%，法院酌情考虑刘纯支付购房款金额，及买卖双方合同签订后同地段房屋价格上涨的市场状况，酌情确定为总房款的10%，即80000元，范万国除返还刘纯购房定金外还应支付违约金80000元。关于律师费损失，因双方在合同中约定，且有刘纯提供的聘请律师合同、发票为凭，刘纯主张范万国赔偿律师费损失30000元应予支持。孙文娟并非房屋买卖合同的相对方，仅为涉案房屋的共同产权人，刘纯向其主张违约责任无合同依据，不应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、刘纯与范万国签订的《宜佳乐房产房屋居间合同》于2016年9月8日解除。二、范万国于判决生效后十日内向刘纯返还购房定金20000元，支付违约金80000元，并赔偿律师费损失3000元，合计130000元。三、驳回刘纯对孙文娟的全部诉讼请求。案件受理费11600元，减半收取5800元，由范万国负担。二审中，范万国针对其上诉请求提供下列证据：1、苏州市政府2016年8月11日（2016）119号文，第4页第6条，本案签订的合同约定的首付款是二成，按照此文件的规定，首付款应为三成。2、刘纯委托的评估公司出具的房屋价格评估单，该房产评估价为656064元，该价格作为网签的依据，与成交价差距14万元，根据合同约定，税费由刘纯承担。根据刘纯律师发函及刘纯的意思表达，过户后支付尾款损害范万国利益。3、刘纯申请的贷款银行系统显示的贷款申请流程表，证明刘纯在一审时隐瞒其已经办理贷款的事实，且刻意回避范万国单独向银行申请贷款，以实现其申请贷款额度52万元。根据合同约定，应于合同签订后3日内共同到银行申请贷款，但实际于7月10日到银行申请贷款。4、从兴业银行查询的刘纯的个人信用征信报告，第2页贷款部分证明其有购房记录。5、范万国与中介公司法人代表柳风、高级经理马晓璐、置业顾问王小天的聊天记录及录音光盘，证明刘纯与中介串通，向银行提供不实材料，进行骗贷。6、二手房贷款账目确认书，兴业银行要求买卖双方申请贷款时进行签字并审核双方身份原件信息后的材料，证明刘纯没有要求范万国共同去银行办理贷款。刘纯质证认为：证据1苏州市人民政府的文件发布时间是2016年8月11日，本案所涉合同于2016年6月3日签订，不适用该份政府文件。证据2的真实性无异议，但价格评估单不能作为范万国拒绝履行合同的依据。证据3至证据6范万国均未提供原件，对证据的真实性和关联性均不予认可。据此，本院认定事实如下：刘纯向兴业银行昆山支行申请个人二手住房贷款52万元，兴业银行昆山支行系统显示2016年7月14日17：08：01客户申请，2016年7月14日17：08：58申请复核。二审另查明，刘纯与范万国签订的房屋居间合同第十三条约定：如因合同纠纷诉至人民法院，违约方应承担守约方聘请律师所支付之合理费用，如双方均违约，则根据责任比例承担律师费，如双方均不构成违约，律师费自行承担。昆山市宜佳乐房产咨询有限公司于2016年10月19日向一审法院出具情况说明，内容为：（前略）合同约定，双方应于签约后3日内备齐所有资料，到银行申请贷款，买方签约后在3日内积极提交办理贷款所需的全部资料给我司，我司代双方办理贷款申请后，多次通知卖方前来办理过户手续，卖方拒不配合，我司多次安排双方协商均未成功，故交易未果。二审经审理查明的其他事实与原审一致。二审中，刘纯陈述已经备齐贷款所需资料提交给中介，房屋买卖双方均委托中介代办申请事项。范万国认可刘纯委托中介公司办理贷款事项。二审中，范万国陈述涉案房屋是其与孙文娟的夫妻共同财产，出售房屋征得了孙文娟的同意；与刘纯在签订合同时口头约定2016年6月底前支付首付款。本院认为：2016年6月3日刘纯与范万国及昆山市宜佳乐房产咨询有限公司三方签订的房屋居间合同合法有效。根据合同约定刘纯应在签约后3日内备齐所有资料到银行申请贷款。案件审理中双方均认可刘纯委托中介公司办理银行贷款，一审中昆山市宜佳乐房产咨询有限公司已经出具情况说明，证明刘纯已经在3日内将贷款所需资料交给中介公司，至于银行何时启动贷款审批手续非当事人所能预见，范万国根据贷款银行系统显示的客户申请时间认为刘纯违反约定，未在3日内提交贷款资料依据不足。范万国上诉认为与刘纯口头约定在2016年6月底前支付首付款255000元，但没有提供证据，与合同约定过户时支付房款255000元不符，刘纯对此也不予认可，该上诉理由依据不足。因此范万国并无充分证据证明刘纯在履行房屋买卖合同中存在违约行为，2016年8月30日范万国委托律师向刘纯发函解除合同，属单方解除合同，应承担相应的违约责任。刘纯向一审法院起诉要求范万国承担本案律师费30000元，虽然合同有约定，但律师费并非必须发生的合理费用，故本院不予支持。综上，范万国的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初14097号民事判决第一项、第三项。二、撤销江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初14097号民事判决第二项及案件受理费负担部分。三、范万国于本判决生效后十日内返还刘纯购房定金20000元，支付违约金80000元，合计100000元。一审案件受理费11600元，减半收取为5800元，由刘纯负担580元，范万国负担5220元。二审案件受理费11600元，由刘纯负担1160元，范万国负担10440元。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群代理审判员  沈军芳代理审判员  郭 锐二〇一七年四月十二日书 记 员  吉宇璐