沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0102民初2725号原告：杜宇航,男，1993年10月25日出生，汉族，住址：沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：杜辉，女，1975年6月8日出生，汉族，原告杜宇航姑姑，沈阳市虎石台经济开发区管委会局长助理，住址：沈阳市沈北新区。被告：沈阳明朗置业发展有限公司（统一社会信用代码：91210100793167539X），住所地：沈阳市皇姑区明廉路17号。法定代表人：赵百纯，该单位董事长。委托诉讼代理人：孙金玲，辽宁盈瑞律师事务所律师。原告杜宇航与被告沈阳明朗置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜宇航委托诉讼代理人杜辉、被告沈阳明朗置业发展有限公司委托诉讼代理人孙金玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜宇航向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的房屋权属变更协议无效；2、判令被告返还原告购房款286558元及安装煤气费8000元（无发票）、赔偿原告装修损失40000元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年12月，原告购买被告开发的位于沈阳市和平区胜利南大街的黎明金叶新苑1号楼1单元1层4号房屋，建筑面积75.41平方米。2012年12月24日，原、被告签订《房屋权属变更协议》。同日，原告向被告支付购房款286558元。协议签订后，原告对房屋进行了装修，共支出40000元。近期，原告知悉根据《物权法》的有关规定，物业管理用房的所有权依法属于业主，建设单位不得处分物业用房。此后，原告多次找被告要求被告返还购房款，但被告予以拒绝。故起诉至贵院，希望法院依法支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。被告沈阳明朗置业发展有限公司辩称，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：涉案房屋并非物业用房，依据双方签订的《房屋权属变更协议书》，其中明确是就涉案房屋永久的使用权，并明确涉案房屋原系社区办公用房，依据涉案工程在向规划部门申请审批时，依据规划部门的要求必须就社区办公用房与办事处签订协议书，方可办理审批手续。我公司在办理审批手续时，与办事处签订的协议书即包括本案诉争房屋，只是后期因社区用涉案房屋办公，不方便而由双方另行签订的置换协议，协议中明确我公司对诉争房屋拥有占有使用、处分、收益的权利，据此，我公司认为与原告签订的协议是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，系有效协议。故原告的诉讼请求不应得到支持。经审理查明，被告拟在沈阳市和平砂川街65号开发建设。依据沈阳市人民政府办公厅沈政办发《2010》92号沈阳市人民政府办公厅关于加强社区公共用房建设和管理工作的意见第二条之规定，新建住宅小区的社区公共用房，由开发单位负责在规划批准建设的房屋内提供。其中，新建城市住宅小区按照使用面积15平方米/100户标准建设社区用房，或提供同等地区门市用房同等面积的资金，专项用于调整，整合社区用房，并保证水、电、煤气、供暖、卫生间等配套设施齐全。第三条规定，社区公共用房应按照“”开放式办公、一站式服务”的格局，根据建筑设计规范设计。城市社区的服务大厅一般应在150平方米左右，方便居民办事……为贯彻执行该文件,2010年12月22日,被告与沈阳市和平区浑河湾街道办事处（以下简称浑河湾办事处）签订《社区办公用房协议书》一份,约定,甲方开发的“黎明金叶新城”项目，建筑面积45303平方米，竣工后向浑河湾办事处提供建筑面积110平方米的办公用房（位置1#楼1单元1层1号）房屋产权归浑河湾办事处，由社区无偿使用。hao48被告于2011年4月6日取得了该项目的建设工程规划许可证，建设规模45256.48平方米。依据建设工程规划许可证通知书记载，涉案楼盘配套用房设于1#住宅1、2层。配套用房面积为270平方米。2012年10月25日，被告与浑河湾办事处再行签订《协议书》一份,约定,被告为浑河湾办事处在同一楼盘的其它地点重新建一处办公用房，用于甲方办公；原位于“黎明金叶新苑”1#楼1单元1层4号、建筑面积75.41平方米的社区办公用房所有权归被告所有。2012年12月24日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《房屋权属变更协议》一份，约定，甲方同意将“黎明金叶新苑”1#楼1单元1层4号（建筑面积75.41平方米）此处住房转让乙方永久性使用。双方协议签订后，此套房屋的使用权归乙方所有，今后乙方有权决定其房屋的交易和转让。乙方使用期间的任何费用与甲方无关（此房屋属办公用房，不能办理房屋产权证，但可永久使用并享有与其他住户相同的物业权利）。该协议上，原告加盖了单位公章，被告姑姑代原告签字。该协议签订同日，原告向被告支付了购房款286558元。被告向原告交付了房屋。现原告以诉争房为物业用房、双方签订的协议无效为由起诉来院。2013年10月24日，被告与浑河湾办事处又行签订《浑河湾街道砂阳南社区公共用房协议书》一份,约定,被告为浑河湾办事处建设二层社区用房共260平方米供砂阳南社区永久无偿使用。2013年9月25日，被告与沈阳金盾物业管理有限公司（以下简称金盾公司）签订《黎明金叶新苑物业设施移交协议》1份，约定，被告向金盾公司移交物业用房（总计为361平方米）。其中包括1#楼1单元3套房屋面积总计为148平方米（物业用房1面积为48.51平方米，物业用房2面积为50.98平方米，物业用房5面积为48.51平方米）；园区院内平房面积为75平方米（收发室、监控室、物业办）；园区院内平房面积为95平方米（业委会、业主活动室、物业仓库）；园区内二层楼（与社区用房连体）面积为43平方米（物业员工休息室）。依据2015年10月28日沈阳市房产测绘中心出具的商品房销售面积（预测变更1）报告书记载，社区物业用房面积为267.96平方米。依据该中心出具的商品房销售面积审核分层分户表记载，位于1#楼一层有四套房屋为社区物业用房。分别为1-1-1号（社区物业用房1）、1-1-2号（社区物业用房2）、1-1-3号（社区物业用房3）、1-1-4号（社区物业用房4，即为本案诉争房，蓝牌地址为沈阳市和平区胜利南街295号4门）、1-2-1（社区物业用房5），建筑面积分别为48.51平方米、50.98平方米、44.54平方米、75.42平方米、48.51平方米。上述事实，有原告向法庭提供的房屋权属变更协议、收款收据，被告向法庭提供的建设工程规划许可证、建设工程规划许可证通知书、商品房销售面积报告书、商品房销售面积审核分层分户表、社区办公用房协议书、沈阳市人民政府办公厅沈政办发《2010》92号文件、浑河湾街道砂阳南社区公共用房协议书、协议书、黎明金叶新苑物业设施移交协议书及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭质证和本院的审查，本院予以确认。本院认为，本案事实争点为诉争房是否是物业用房，原告主张诉争房为物业用房，被告主张诉争房为社区用房。依据沈阳市人民政府办公厅沈政办发《2010》92号沈阳市人民政府办公厅关于加强社区公共用房建设和管理工作的意见第二条之规定，被告作为开发单位，应提供社区用房。故2015年10月28日沈阳市房产测绘中心出具的商品房销售面积报告书的记载的社区物业用房面积267.96平方米，即包括社区用房面积又包括物业用房面积。即商品房销售面积审核分层分户表记载的社区物业用房1至5共5处房屋即有物业用房又有社区用房。尽管被告与浑河湾办事处于2010年曾签订《社区办公用房协议书》约定1#楼1-1-1号房屋为社区用房，但双方于2012年签订《协议书》1份，约定被告为浑河湾办事处在同一楼盘的其它地点重新建一处办公用房，原位于“黎明金叶新苑”1#楼1单元1层4号、建筑面积75.41平方米的社区办公用房所有权归被告所有。其实质为双方对社区用房进行了确认，实则为本案诉争房而非1#楼1-1-1号房屋，故诉争房为社区用房而非物业用房。再有依据被告向金盾公司的移交的物业用房亦不包括诉争房。故对原告主张诉争房为物业用房，证据不足，本院不予支持。因被告与浑河湾办事处进行了房产置换，被告为浑河湾办事处建设二层社区用房，不再交付诉争房，故被告为诉争房的权利人。被告作为房屋的权利人，对诉争房享有占有、使用、收益、处分的权利。故原、被告签订的《房屋权属变更协议》系双方当事人事实的意思表示，合法有效，本院予以确认，对于原告主张协议无效、退还房款并赔偿损失的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杜宇航的诉讼请求。案件受理费3159元（原告已预交，已减半收取），由原告杜宇航负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 王 萍二〇一七年四月二十日书记员 王妤馨本判决所依据的相关法律规定《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。