江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0902民初5783号原告杨希林，男，1952年10月31日生，住盐城市亭湖区。委托代理人王成，江苏中茵海华律师事务所律师。被告盐城中茵置业有限公司，住所地盐城市建军中路海华云顶25楼。法定代表人史雄文，该公司董事长。委托代理人田芳，江苏盐海中亚律师事务所律师。被告盐城亚信物业管理有限公司，住所地盐城市建军中路59号中茵海华广场9号楼二楼。法定代表人丁文宏，该公司董事长。委托代理人田芳，江苏盐海中亚律师事务所律师。原告杨希林与被告盐城中茵置业有限公司、被告盐城亚信物业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月14日受理后，依法适用普通程序于2016年12月1日公开开庭进行了审理。原告杨希林及其委托代理人王成、被告中茵置业有限公司、被告盐城亚信物业管理有限公司的委托代理人田芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨希林诉称：原告在2005年8月购买了被告盐城中茵置业有限公司开发位于盐城市建军中路59号中茵海华广场*幢*号商铺，后返租给被告盐城中茵置业有限公司和被告盐城元祺商业贸易有限公司。2015年8月31日租期到期，但被告一直拒绝腾空该商铺交予原告，也不在向原告支付租金。该商铺大门现在被被告盐城亚信物业管理有限公司上锁，期间原告多次找被告交涉总是置之不理。现为维护自身合法权益，请求法院判令：1、被告立即腾空盐城市建军中路59号中茵海华广场*幢*号商铺并按规定要求交付原告；2、被告贵院判令被告立即向原告支付从起诉之日起至交付之日止的房屋占用费（按租赁协议每月10226元计算）；3、诉讼费由被告承担。被告盐城中茵置业公司、被告盐城亚信物业公司共同辩称：原告诉称的房屋现状目前处于空置状态，不存在两被告占有原告房屋的事实，因此原告要求两被告腾空房屋没有事实依据。原告要求按照买卖合同交付房屋，根据合同的相对性原则，被告盐城亚信物业公司没有与原告签订过房屋买卖合同，要求被告盐城亚信物业公司交付房屋没有事实依据。另外原告要求被告盐城中茵置业公司交付房屋也没有事实和法律依据，理由是原告与被告盐城中茵置业公司签订了房屋买卖合同后，原告与被告盐城中茵置业公司签订了返招租协议书，该协议书证明原告将房屋交给被告盐城中茵置业公司对外出租，也证明了房屋已经交付给原告，原告也收取了租金，不存在被告盐城中茵置业公司没有交房的事实。原告与被告盐城中茵置业公司签订的返招租协议到期后，同意授权业主代表将房屋对外统一整体招租，且出具了承诺书，与业主代表也签订了授权代理协议，目前业主代表在物业管理公司的主持下多次召开业主代表大会，商讨对外租赁事宜，至于目前房屋没有租出去与两被告无关。因此，原告要求两被告交付房屋并承担占用费没有事实和法律依据，应当驳回原告的诉求。经审理查明：原告杨希林2005年8月购买了被告盐城中茵置业有限公司开发位于盐城市建军中路59号中茵海华广场*幢*号商铺，面积36.30平方米，双方办理了商铺的买卖手续后，原告登记并领取了房屋产权证。2004年12月14日，原告杨希林（甲方）与盐城元祺商业贸易有限公司（乙方）签订《房屋（预）租赁协议》一份，约定：“一、甲方将其所有的位于盐城市建军中路59号中茵海华广场*幢*号商铺，面积36.31平方米租赁给被告使用；二、租赁期限为10年（2005年9月1日至2015年8月31日止）开发商向甲方交付房屋的交房日至起租期（2005年9月1日）为房屋的装修期试运行期，免收租金；三、租金标准为2005年57748元、2006年72185元、2007、2008年每年86622元、2009年93840元、2010、2011两年每年101059元、2012年108277元、2013、2014两年每年122714元，租金每三个月支付一次，按先付后用原则。四、使用与交付为本商铺在租赁期内，甲方为产权持有人并通过出租的方式获取收益，乙方通过承租的方式拥有使用权和管理权，在整个租赁期内全权使用和租赁本商铺，甲方在接到开发商的房屋交付通知书后应在规定时间内办理交房的有关手续，并及时办理房屋产权证。在使用过程中，在乙方要求时应及时向乙方提供有关证件以便于乙方经营，甲方委托乙方办理接收本商铺的有关手续。五、双方的权利与义务……六、租赁期满，乙方应在期满后一个月内将本商铺内物品清空，并交还甲方，如到期仍未交还，视为乙方违约，且乙方遗留物品作为遗弃物品处理……”，被告盐城中茵置业公司为协议的履行提供了连带责任担保。合同签订后，盐城元祺商业贸易有限公司承租原告的商铺并支付了约定的租金。双方终止租赁关系后，2015年3月28日，经盐城市亭湖区公证处公证，中茵海华广场二号楼一、二、三层楼的业主召开了业主会议，选出了楼层的业主代表（一层的业主代表为汤乃兵、郭大军、顾正祥、胥玉海，二层的代表为肖文强、葛筱玲、张金才，三层的代表为许连忠、蔡风明、李汉香），当日原告杨希林（甲方）与汤乃兵、顾正祥、郭大军（乙方）三位业主代表签订了一份《委托代表人代理协议》，协议第二条载明：“甲方授权乙方对外洽谈并签订租赁协议或者由乙方委托的企业代为洽谈并签订租赁协议的一切权利，乙方接受上述授权”。此后中茵海华广场二号楼一、二、三层楼的业主代表分别于2016年3月5日、3月9日、3月31日、5月11日、7月4日、8月11日、9月25日数次商谈商铺的出租事宜，并形成了书面的业主代表碰头会纪要，期间委托被告盐城亚信物业公司对外招租，至今未招租成功。现中茵海华广场二号楼的业主之间对商铺出租事宜意见不一，原、被告之间也因商铺问题产生纠纷，双方未能协商处理，原告遂诉至本院。另查明，在审理中两被告辩称没有侵害原告享有的商铺物权，并明确表明不阻止、防碍原告收回商铺。本院认为，公民、法人合法的民事权益受到国家法律的保护。（一）两被告是否有交付商铺的义务。1、原告向被告盐城中茵置业公司购买商铺后，与盐城元祺商业贸易有限公司签订了委托出租协议，已将房屋对外出租，并收取了租金，原告也办理了物权登记并领取了产权证，其购买的商铺应当已经交付。2、原告与盐城元祺商业贸易有限公司的租赁合同终止后，原告及其他业主召开了业主大会，并授权委托业主代表对外招租，表明原告已收回了商铺。3、因业主之间对商铺的租赁事宜意见不一，被告盐城亚信物业公司作为物业服务单位有责任对案涉商铺所在的建筑物进行物业管理，其明确表明不阻止、防碍原告收回商铺，被告盐城亚信物业公司并未侵害原告享有的物权。（二）关于原告主张的商铺占有使用费问题。租赁到期后，案涉商铺一直处于空置状态，原告也委托了业主代表对外招租，至今未招租成功，两被告没有占有、使用商铺，不应承担使用费。综上，原告的诉讼请求，没有事实依据，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：驳回原告杨希林的诉讼请求。案件受理费80元，由原告杨希林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。并按国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈永胜代理审判员  陈艳红人民陪审员  张福桂二〇一七年四月十日书 记 员  刁文娟附录法律条文1、《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。