广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一初字第1328号原告苏国新。委托代理人蓝云，广西通诚律师事务所律师。委托代理人黄剑，广西通诚律师事务所律师。被告广西锦光物业发展有限公司，住所地：南宁市纬武路21号南宁市锦光花苑A座AB305号。法定代表人唐振理，董事长。委托代理人徐伟，广西创想律师事务所律师。原告苏国新与被告广西锦光物业发展有限公司（以下简称锦光公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年4月23日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月26日公开开庭进行了审理。原告苏国新的委托代理人蓝云，被告锦光公司的委托代理人徐伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏国新诉称，2010年2月2日，原告按合同约定以产权置换并支付差额购房款的方式购买被告开发建设的位于南宁市青秀区七星路一巷锦绣花园小区1号楼506号房。该房于2010年2月27日交付使用后，被告一直怠于为原告办理房屋所有权证，原告为此曾多次敦促被告早日履行办证义务，但被告却拖延至今未予以办理。被告的违约行为导致原告所购房屋至今未取得产权证，使原告房屋出租收益权、子女教育地段优先权、房屋产权转售、继承、投资权等相关合法权益受到严重损害，蒙受巨大经济损失。原告认为，根据双方签订的合同约定及法律规定，原告已履行了支付购房款的义务，但被告未按照法律规定履行办证义务，构成违约，应依法承担违约责任。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判令：一、被告立即为原告办理好南宁市青秀区七星路一巷锦光花园小区1号楼506号房屋所有权证；二、被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金29899.58元（计算方式：以84.38㎡×3600元／㎡=339768元为基数，按中国人民银行同期（2012年）定期两年存款年利率4.4%计算，自2012年12月1日起暂计至2014年11月30日止为29899.58元，实际计算至办证之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。被告锦光公司辩称，原告的诉讼请求没有合同依据也没有法律依据。原、被告之间为拆迁补偿关系。依照合同约定，应由我方补偿一定面积的房产给原告，也应将产权登记资料报备案。被告确实没有将产权登记资料报备案，目前讼争房屋也没有办理房屋所有权证，被告补偿给原告的房屋存在瑕疵，在此情况下，根据法律规定，原告可以选择退房或要求赔偿损失，但原告未能举证证明未取得房屋所有权证而造成的实际损失。原告主张按照合同第14条的约定要求我方履行办证义务，但该条未明确约定我方负有办证义务，合同也没有约定办证时间。从程序上看，原告应书面要求被告履行办证义务，而原告至今都未要求被告履行办证义务。本案不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。经审理查明，涉案房屋位于南宁市青秀区七星路一巷锦绣花园1号楼506号房屋。2005年1月26日，原告（乙方）（××）与被告（甲方）（××）签订了一份《南宁市城市房屋拆迁补偿安置合同》（产权调换）（编号：B-031），约定根据南宁市建设委员会《关于纬武路B区旧城改造建设项目房屋拆迁公告》（南建房拆字（2004）第41号）的规定，甲方依法拆除乙方拥有的位于南宁市纬武路（南一里）号的房屋及其附属物，乙方同意按城市建设需要进行搬迁。合同第2条约定：乙方须向甲方提供有关被拆迁房屋真实有效的房屋所有权证或房产行政主管部门出具的房屋产权证明文书（房屋所有权证证号／产权证明书号：01099417）；房屋产权人：苏国新。合同第3条约定：乙方的被拆迁房屋坐落于××2栋2单元3楼1层，处二级地段，属私有房，该房共一层，总建筑面积为56.19平方米，砖混结构。其中有产权证：建筑面积为56.19平方米，砖混结构。合同第4条约定：乙方家庭持有1本户口本，常住人口7人，需转学的小学和初中学生0人。合同第5条约定：甲方在纬武路B区（锦绣花园）建设的回迁楼应偿还乙方的房屋面积为56.19平方米，实际偿还回迁安置的建筑面积83.8平方米，位于锦绣花园1号楼5层C右房号，83.8平方米。总计一套，建筑面积共83.8平方米补偿给乙方。甲方偿还乙方的回迁房建筑面积比乙方被拆迁房屋产权证标明的建筑面积多27.61平方米，其中：多出被拆迁房屋产权证建筑面积十平方米以内的部分有10平方米，按重置价每平方米1400元计算，共14000元；超过原产权面积十平方米以上的部分有17.61平方米，按项目商品房价格3600元／㎡结算，共63396元。以上款项合计77396元。在甲方交回迁房屋钥匙给乙方前一个月内，乙方一次性付清给甲方，交款时间另行通知。合同第14条约定，工程竣工，经市质监部门验收合格后一个月内，由甲方通知乙方进行结算，双方将应支付给对方的款项结清后三天内，乙方将被拆迁房屋的产权证原件交给甲方，由甲方统一办理产权调换手续。属于被拆迁房屋产权证的建筑面积办证手续费用由甲方负责，超出被拆迁房屋产权证建筑面积部分的办证手续费用由乙方负责；乙方交被拆迁房屋产权证给甲方的同时，甲方将回迁房钥匙交给乙方。合同第15条还约定了乙方未在约定的搬迁期限内完成搬迁、甲方不按规定期限支付补偿安置款、乙方违约未在合同规定的时间内将被拆迁房屋的产权证原件交给甲方影响办理产权调换手续的违约责任。2010年2月2日，《纬武路B区锦绣花园回迁安置房结算确认表上》载明：被拆迁房门牌号：××2栋2单元3楼1号，××：苏国新，被拆迁房“拆一还一”面积：66㎡，回迁安置房号：1号楼506号房，回迁安置面积：94.37㎡，与被拆迁面积差：28.38㎡，重置价差额：10㎡×1400元／㎡=14000元，商品房价差额：18.38㎡×3600元／㎡=66168元，总面积应补差额：80168元。原告在该确认表上签名并按捺手印。同日，被告出具《收据》（No0126873），载明：今收到苏国新交来锦绣花园1号楼506号房款项80168元，备注：面积补差价款。被告于2010年2月27日将涉案房屋交付原告使用，原告亦依约将原被拆迁房屋的房屋所有权证交付给被告，但原告至今未能取得房屋权属证书，遂于2015年4月23日诉至法院，请求判如所请。在诉讼过程中，原告主张其基于双方之间的商品房买卖合同关系提起本案诉讼。经本院释明，原告变更为基于双方之间的拆迁安置补偿合同关系提起本案诉讼。另查明，被告于2008年8月5日取得《商品房预售许可证》（南房预字（2008）第304号），预售范围：锦绣花园1、2号楼（不含联体地下室，1号楼一层架空部分，160套回迁安置房）。2010年1月26日，锦绣花园1号楼（4-30层）子单位工程经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格，并于2012年11月7日完成竣工验收备案。再查明，截止至2015年6月26日本案开庭审理时，涉案房屋所在的楼栋尚未办理现售备案证明。本院认为，原、被告于2010年2月2日签订的《南宁市城市房屋拆迁补偿安置合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。合同第14条约定，在款项结清后三日内，原告将被拆迁房屋的产权证原件交给被告，由被告统一办理产权调换手续。据此，被告依约负有为原告办理涉案房屋的房屋所有权证的办证义务。关于原告主张的逾期办证违约金。由于双方对于办证义务履行期限的约定不明确，并且双方从签订合同、履行合同至今也没有对该义务的履行期限达成补充协议，因此，应对该义务的履行期限确定一个合理、必要的时间，以达到双方签订买卖合同的目的，而不能以合同无约定而对该义务的履行无限期推迟，否则对买受人是不公平的。关于本案办证义务的合理履行期限的确定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。根据本案的实际情况，本院酌情确定被告的办证义务的履行期限为房屋交付满两年之次日即2012年2月28日起算，因为两年的履行期限对于正常的办理权属登记资料备案及办理房产证的事务来说已经足够，该期限也较为合理。被告在交付房屋两年的合理期限内仍未履行办证义务，构成了违约，应承担相应的违约责任。合同对逾期办证的违约金没有明确约定，有损买受人的利益，因原告未能举证证明其因被告逾期办证所遭受的经济损失，根据公平原则和诚实信用原则，从平衡各方当事人利益的角度出发，对于原告主张逾期办证违约金按中国人民银行同期（2012年）定期两年存款利率4.4%的标准计算违约金，未超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，于法无悖，应予支持。对于违约金的计算基数，应以房屋总价款确定，可参照同地段房屋市场交易价格确定，原告主张按结算确认表确定的商品房单价3600元／㎡计算，合理有据，应予支持。另外，原告主张从2012年12月1日起计算逾期办证违约金，属其权利的自行处分，应予照准。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告广西锦光物业发展有限公司应于本案判决生效之日起三十日内为原告苏国新办理南宁市青秀区七星路一巷锦绣花园小区1号楼506号的房屋所有权证；二、被告广西锦光物业发展有限公司应向原告苏国新支付逾期办理房屋所有权证的违约金（违约金计算：以339768元为基数，按中国人民银行同期（2012）定期两年存款利率4.4%计算，从2012年12月1日起计算至完成上述第一项办理房屋所有权证义务之日止）。案件受理费547元，由被告广西锦光物业发展有限公司承担。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费用。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  谭 妤审 判 员  范 俪人民陪审员  贾颜祯二〇一五年八月十七日书 记 员  郭顺萍附法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者承担赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。