广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终1709号上诉人（原审被告）：马玉樑，住广州市海珠区。上诉人（原审被告）：黎庆楠，住广州市海珠区。上诉人（原审被告）：李华（曾用名李小华），住广州市越秀区。上列三上诉人共同委托代理人：黄其伟，北京德恒（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市益豪科技贸易发展公司，住所地：广州市海珠区。法定代表人：罗瑞英，该公司总经理。委托代理人：黄毅浚，广东润平律师事务所律师。上诉人马玉樑、黎庆楠、李华因与被上诉人广州市益豪科技贸易发展公司（以下简称益豪公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初4979号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。马玉樑、黎庆楠、李华共同上诉请求：l、撤销原审判决，改判驳回益豪公司的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用均由益豪公司承担。事实和理由如下：一、一审判决认定益豪公司有权向我方主张管理费属于认定事实错误。一审案由为物业服务合同纠纷，益豪公司在一审审理过程中表示其向我方主张的管理费不是物业管理费，而是属于涉案大院公共部位的费用分摊，但是根据《物业服务收费管理办法》第11条的规定，益豪公司在原审中主张的管理费用的性质依然是物业管理费，而我方在原审举证过程中已经证明了益豪公司并没有取得物业管理资质和相应人员的职业资格证书，不符合《物业管理条例》第32条、第33条的规定，故益豪公司在法律上并不是收取物业管理费的合格主体。另外，物业管理服务合同是物业管理公司基于业主大会及业主委员会的委托而提供物业服务的合同，本质上属于委托合同。而根据《合同法》第四百一十条的规定，我方从来不同意也没有委托过益豪公司进行物业管理，益豪公司在没有委托的情况下不得强行管理涉案大院，其强行管理的行为是没有法律依据的，其向我方主张收取管理费也是不应得到支持的。一审判决认定我方应按照《洪德路永兴街141号大院第15栋交接协议》（以下简称《交接协议》）向某公司按每月1016.58元的标准支付管理费，实质上判定益豪公司有资格向我方主张收取物业管理费，明显属于认定事实错误。益豪公司所承租的涉案大院房屋本应在2013年10月30日交付给我方，但益豪公司在租赁期限届满后拒不交还该物业，且不支付租金，经我方反复催促，其直至2015年12月底才将该物业交出，并拖欠我方租金十几万元。益豪公司为抵赖不给付租金故意提出根本就不存在的物业管理费问题。益豪公司作为物业的共同使用人，非法侵占涉案大院空地，违法使用板房，对整个大院的排水、清洁等造成重大不良影响，而一审法院却忽略此事实，依然判定益豪公司向我方收取管理费主张成立，明显偏袒益豪公司，严重损害我方合法权益。二、一审法院认定益豪公司收取我方管理费用的依据错误。虽然一审法院认定我方需向某公司支付管理费用的依据是我方与益豪公司签订的《交接协议》，但是该协议第6条约定：乙方(益豪公司)如不按期交楼视为违约，此协议作废；而按此协议第l条约定，乙方应现将该房屋的第五、六层在签字之日起交给甲方；第2条约定：该房产的第一、二、三层应在二十个工作日内交给甲方，由于益豪公司并未在约定时间内将房屋交付给我方，所以上述协议作废，对我方没有法律效力。故一审法院依据该份协议认定我方向某公司按每月1016.58元／平方米支付管理费，缺乏合同依据，属于认定事实不清，适用法律错误。另益豪公司实际使用了我方所有的15栋第二层，该部分面积按《交接协议》约定按240平方米计算，益豪公司直到2015年12月23日才将该部分物业交还给我方。一审法院将该部分面积也计算了管理费并要求我方承担明显违规。三、从2010年12月1日双方签订《交接协议》，一直到益豪公司拖欠我方租金不予支付并于2015年12月22日被清理出场地，期间长达5年多，益豪公司没有向我方主张过管理费，我方也没有支付过管理费。双方以实际履行的行为确认是不需要支付管理费的，且我方直接向环卫部门支付清洁费用，安装了监控设施，委派了人员管理物业，证明益豪公司确实没有提供任何服务。双方并没有签订《物业管理委托合同》，我方也不认可益豪公司进行了物业管理。综上，益豪公司既没有提供物业管理的资格，事实上也没有提供过管理服务，故其无权主张任何管理费。被上诉人益豪公司答辩称：一审判决正确，马玉樑、黎庆楠、李华的上诉理由不成立，其上诉请求不应得到支持。理由如下：一、我司主张的是马玉樑、黎庆楠、李华应按约定进行分摊的公共产权部分的维护、管理等支出，与马玉樑、黎庆楠、李华所称“物业管理资质”、“物业管理费”等无关。1、立案部门确定的案由“物业服务合同纠纷”并不能决定本案双方权利义务关系的性质，当事人之间的权利义务关系、合同及费用性质等，均应通过开庭举证、质证、辩论、审理后由合议庭予以认定。2、我司作为案涉大院历史以来的唯一业主，未聘请物业公司，一直是自行负责大院内所有物业的维护和管理。马玉樑、黎庆楠、李华通过司法拍卖取得大院内其中的一栋楼宇即自编15栋的产权后，基于其产权人的身份而成为大院内公共面积的使用人，有承担公共部位的维护、管理的义务。3、双方为方便维护、管理而签订了涉案交接协议，约定由我司继续原有维护、管理方式，马玉樑、黎庆楠、李华需分担的公共支出由其按固定金额向我司支付即可，实质是为方便计算而以固定金额作为费用分摊的形式。涉案交接协议为双方自愿签订，不存在任何强迫。且双方约定的费用标准明显低于真正意义上的“物业管理费”，可证明该标准仅属于费用分摊的约定。4、我司作为业主，有权自行对物业及公共部位进行维护和管理，无须任何资质。我司已在一审中举证证明涉案大院公共部位的维护、管理一直由我司负责并承担相关费用。马玉樑、黎庆楠、李华作为共同使用人，有义务按双方约定的方式和金额承担其应分摊的费用。我司已为公共部位的维护管理支出费用，马玉樑、黎庆楠、李华在享受公共部位得到清洁、安保、维修等便利时，又以我司无资质为由拒绝分摊费用，于理不合，于法无据。二、马玉樑、黎庆楠、李华主张我司与其签订的涉案交接协议无效，没有事实与法律依据。1、马玉樑、黎庆楠、李华曾在其起诉我司（2016）粤0105民初2785号租赁合同纠纷一案中，向法院提交涉案交接协议，作为其证据以支持其主张，说明马玉樑、黎庆楠、李华完全认可涉案交接协议的内容。涉案交接协议的效力已得到上述生效判决的确认。现在马玉樑、黎庆楠、李华又对同一份协议作出完全相反的主张，明显是恶意逃避责任。2、我司不存在逾期交付涉案房产的情形。马玉樑、黎庆楠、李华与我司于2010年12月1日签署《永兴街水产大院141号自编15栋使用权交接协议书》，双方在该协议中确认自2010年11月9日起我司已将涉案房产交付给马玉樑、黎庆楠、李华，马玉樑、黎庆楠、李华于当天起将涉案房屋第二层出租给我司继续使用。上述内容证明马玉樑、黎庆楠、李华认可自2010年11月9日起，已实际完全接收涉案房产，并行使出租和收益权，自此双方之间形成租赁合同关系。因此，我司继续使用第二层，不是未按约定交付房屋，而是根据双方之间的租赁合同合法使用。我司一直有向马玉樑、黎庆楠、李华交租，直至2013年后，因马玉樑、黎庆楠、李华长期拖欠应分摊的费用，我司才停止交租。马玉樑、黎庆楠、李华已就我司的欠租行为提起诉讼，却从未向我司主张逾期交付的违约责任，由此证明马玉樑、黎庆楠、李华一直以来均认可我司已如期交付房屋，我司只是根据租赁合同继续使用房屋。在已有生效判决认定我司应支付所欠租金的情况下，马玉樑、黎庆楠、李华又在本案中以我司未如期交付为由，试图逃避责任，实为偷换概念、颠倒是非，严重损害我司合法权益。综上，涉案交接协议合法有效，马玉樑、黎庆楠、李华作为涉案房屋公共部位的共同使用权人，应依约承担其应分摊的费用。被上诉人益豪公司于2016年6月22日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、马玉樑、黎庆楠、李华向益豪公司支付管理费71161元（按每月每平方0.65元，从2010年8月17日计算至2016年9月13日），并按照人民银行同期贷款利率支付自2010年8月17日起至实际付清之日止的利息，以所欠费用为本金计算；2、由马玉樑、黎庆楠、李华承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2010年4月29日，广州市越秀区人民法院作出（2008）越法委执字第150号恢字1-5号《执行裁定书》，裁定：广州市海珠区洪德路永兴街141号大院15栋房产的所有权及相应的其他权利归买受人马玉樑、黎庆楠、李华所有。上述房产所有权自该裁定送达买受人时起转移；等。2013年11月28日，广州市国土资源和房屋管理局核发了广州市海珠区洪德路永兴街141号大院15栋的房地产权证给马玉樑、黎庆楠、李华，马玉樑、黎庆楠、李华各占涉案房屋1/3产权份额，该房屋建筑面积1599.03平方米。2010年8月17日，益豪公司与黎庆楠签订《洪德路永兴街141号大院第15栋交接协议》，其中载明甲方为马玉樑、黎庆楠、李华，乙方为益豪公司，并约定：1、乙方先将该房产的第五、六层在签字之日起交给甲方；2、该房产的一、二、三、四层楼现由于受到亚运工程围蔽的影响，乙方无法搬迁，在拆除围蔽之后二十个工作日内交给甲方；3、乙方按上述约定时间交楼，甲方免收之前所有租金；4、甲方接收该房产楼层之日起，即向乙方交纳水、电押金人民币5000元（甲方今后如不需使用乙方的水、电时，该押金在扣除甲方应交的水、电费用后余额不计息退回），否则乙方有权不开通水电；5、甲方应向乙方交纳该房产每月的管理费（每月0.65元/㎡）合计人民币1016.58元，按实际接收面积计算。每月五号前交当月管理费；6、违约责任：乙方不如期交楼则视为违约，此协议作废；甲方不履行上述责任则视为违约，乙方有权暂缓交楼。等。益豪公司表示黎庆楠是代表马玉樑、黎庆楠、李华签署协议的。马玉樑、黎庆楠、李华表示该协议是黎庆楠签订，与另外两业主无关。2010年12月1日，益豪公司（甲方）与马玉樑、黎庆楠、李华（乙方）签署了《永兴街水产大院141号自编15栋使用权交接协议书》，载明：双方通过平等协商达成以下房屋使用权交接协议：一、自2010年11月9日起甲方将永兴街水产大院141号自编15栋交付给乙方使用；二、乙方同意甲方继续使用第二层三个月，自2010年11月9日起计收租金，每平方米18元/月（按240平方米计算），2011年3月1日前搬出；三、乙方至接收该楼房之日起自行承担水电、环卫、治安等管理费用从完全交付房屋之日起计收，（管理费标准另行商定）；等。2015年9月28日，马玉樑、黎庆楠、李华的委托代理人通过特快专递邮件向益豪公司发出《关于支付海珠区洪德路永兴街141号15栋物业使用费及迁出该物业的律师函》，要求益豪公司在10日内迁出海珠区洪德路永兴街141号l5栋物业第二层，并且向马玉樑、黎庆楠、李华支付拖欠的从2013年10月起的物业使用费、迟延付款违约金至实际搬出之日止。益豪公司于2015年9月29日签收了该邮件。2015年12月22日，益豪公司向马玉樑、黎庆楠、李华发出《关于交接租赁房屋并结清管理费用的通知》，载明：益豪公司定于2015年12月23日将租用马玉樑、黎庆楠、李华的房屋（自编15栋2楼）进行清理及移交，请互相做好现场交接。益豪公司搬离房屋后，则双方的租赁关系解除。根据协议，马玉樑、黎庆楠、李华没有按照约定支付每月1016.58元的物业管理费，截止2015年11月30日应付款项合共64个月，总金额为65061.12元。该通知空白处手写记载“我司从2013年11月至今租金未付，一并清结。本通知一式两份。”以及“黎庆楠”及“张某”的签名。马玉樑、黎庆楠、李华表示张某是益豪公司的工作人员。一审诉讼中，益豪公司与马玉樑、黎庆楠、李华双方均确认以下事实：马玉樑、黎庆楠、李华没有向某公司、支付过管理费；双方在2010年12月1日签订交接协议书后，没有对管理费另行约定；涉案大院未成立业主委员会。另外，益豪公司表示其所主张的管理费并不是物业服务费而是马玉樑、黎庆楠、李华应承担涉案大院的公共部位的费用分摊，因以前大院内的保安、环卫、公共卫生等公共事项一直都有益豪公司负责并承担支出，马玉樑、黎庆楠、李华取得15栋物业后应承担公共部位的相关费用，由于事项杂多，所以益豪公司、马玉樑、黎庆楠、李华才约定一个计算标准。益豪公司为证明其主张，还提交了以下证据：1、员工调用协议；2、劳动合同（卢某）、变更合同协议书；3、劳动合同（陈伟洪）、变更合同协议书；4、发票两张及垃圾、运输清扫费发票；5、购销合同；6、银行业务回单；7、发票；8、关于商请处理危墙的函；9、建设工程施工协议；10、建设工程预（结）算书；11、工程开工申请报告；12、工程竣工验收报告；13、银行进账单；14、发票、支票。经质证，马玉樑、黎庆楠、李华表示对证据1-3的真实性、合法性、关联性有异议，水产公司与益豪公司是属于同一母公司的关联公司，之间签订的协议可以单方制作，其次也不能证明益豪公司提供了物业管理服务；对证据4的真实性没有异议，而益豪公司作为涉案大院的部分产权人，有义务向环卫部门支付相关费用，但不能证明益豪公司管理涉案大院；对证据5-7的真实性不清楚，因为益豪公司在141号大院建设了板房并安排了安保人民在里面居住，不清楚益豪公司是否在板房内或其房产内安装了监控设施，而马玉樑、黎庆楠、李华也在自己物业及门口安装了监控设施；对证据8-14的真实性不清楚，如有施工费用需要马玉樑、黎庆楠、李华承担的话，益豪公司应提前将相关情况告知马玉樑、黎庆楠、李华，而益豪公司只在2016年6月7日的（2016）粤0105民初2785号庭审中提出施工费用，至于下水道费用，益豪公司基于提供给他人使用的要求而开设的下水道不属于益豪公司提供物业服务的行为。马玉樑、黎庆楠、李华为证明其主张，还提交了以下证据：1、《广州市房屋租赁合同》（2013年10月30日）；2、杨某等与广州市海珠区南华西街道市容环境卫生监督检查所签订的《机团单位（物业公司）委托环卫保洁及清运分类生活垃圾服务协议》；3、清洁费发票；4、马玉樑、黎庆楠、李华与杨永强签订《广州市房屋租赁合同》。经质证，益豪公司对证据1的真实性、合法性和关联性均予以确认；对证据2的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为该协议并非马玉樑、黎庆楠、李华签署的；对证据3的真实性和合法性予以确认，但认为该费用支付的是15栋房屋的费用，益豪公司提供的是公共部位的垃圾及处理费；对证据4的真实性、合法性和关联性均不予确认，益豪公司不清楚马玉樑、黎庆楠、李华出租其物业的情况，该证据也与本案无关。一审法院认为：益豪公司与马玉樑、黎庆楠、李华在《洪德路永兴街141号大院第15栋交接协议》约定马玉樑、黎庆楠、李华应按每月1016.58元的标准向某公司支付管理费，之后双方又在《永兴街水产大院141号自编15栋使用权交接协议书》中约定马玉樑、黎庆楠、李华在接收该楼房之日起自行承担水电、环卫、治安等管理费用从完全交付房屋之日起计收（管理费标准另行约定），因此，马玉樑、黎庆楠、李华是认可其须向某公司支付一定的管理费用，但益豪公司马玉樑、黎庆楠、李华对管理费的标准约定不明确。而益豪公司提交的证据可以反映其对该大院实施一定的管理且支付相关费用，马玉樑、黎庆楠、李华是涉案大院15栋房屋的共同产权人，应承担相关管理费。鉴于益豪公司、马玉樑、黎庆楠、李华对管理费标准约定不明，结合本案的实际情况，一审法院酌情认定马玉樑、黎庆楠、李华需按每月1016.58元的标准支付管理费。虽益豪公司、马玉樑、黎庆楠、李华在《永兴街水产大院141号自编15栋使用权交接协议书》已确认马玉樑、黎庆楠、李华于2010年11月9日接收涉案15栋房屋，但益豪公司于2015年12月22日才发函要求马玉樑、黎庆楠、李华支付管理费，故益豪公司主张的2013年12月22日之前的管理费的请求超过诉讼时效，一审法院不予支持，马玉樑、黎庆楠、李华的该抗辩意见有理，一审法院予以采纳。益豪公司主张的2013年12月22日起至2016年9月13日止的管理费的请求合理合法，一审法院予以支持。至于利息，益豪公司、马玉樑、黎庆楠、李华对此并没有约定，且益豪公司、马玉樑、黎庆楠、李华双方对管理费标准的约定不明，故益豪公司要求马玉樑、黎庆楠、李华支付利息的请求，缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第一百三十五条和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，于2016年11月29日作出如下判决：一、马玉樑、黎庆楠、李华在本判决生效之日起10日内，向某公司支付2013年12月22日至2016年9月13日期间的管理费（按照每月1016.58元的标准计算）；二、驳回益豪公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2243元，由益豪公司负担1604元，马玉樑、黎庆楠、李华共同负担639元。二审中，各方当事人均表示对原审查明事实无异议，本院予以确认。马玉樑、黎庆楠、李华在二审中提交了8张涉案大院现场照片，并称这些照片是其于2017年3月拍摄的，益豪公司在其拍卖取得涉案房屋时已在涉案大院内自行建设了活动板房，但当时并没有住人，也没有生活垃圾的污染，益豪公司后来安排了三十多个人在板房内居住，拟证明益豪公司安排居住的人员对涉案大院造成废水和污染，益豪公司还曾自行修建露天排水沟，后因易滋生蚊虫而被街道居委会要求封闭；且活动板房靠近涉案大院围墙，板房重量对围墙地基有影响，板房的使用造成围墙破损、倾斜，故益豪公司对围墙进行加固的支出均是因其违法使用板房而产生的，并不属于基于公共管理而支出的费用。经本院组织质证，益豪公司认为：1、上述照片中的板房是原来就有的，也是益豪公司搭建的，但与本案无关。上述照片只能证明益豪公司占用了涉案大院的共用面积部位，如上诉人认为益豪公司做法不妥，应另行提起侵权之诉；2、益豪公司对于公共部位的管理除了修围墙外，还有清洁和保安。双方当事人均确认有关上述板房问题，上诉人已经另案起诉，一审法院已经判决益豪公司赔偿上诉人，但因益豪公司上诉，故该判决还没有发生法律效力。本院认为，三上诉人系依据广州市越秀区人民法院于2010年4月29日作出的（2008）越法委执字第150号恢字1-5号《执行载定书》而取得涉案房产的所有权及相应权利，此后，上诉人黎庆楠于2010年8月17日与益豪公司签订了《洪德路永兴街141号大院第15栋交接协议书》，三上诉人于2010年12月1日与益豪公司签署了《永兴街水产大院141号自编15栋使用权交接协议书》。虽然目前并无证据显示益豪公司是有资质的物业管理公司，但益豪公司是依据上述两份协议书而提起本案诉讼，而上述协议书中明确约定三上诉人在接收该楼房之日起向某公司支付管理费用，一审据此认定三上诉人是认可其须向某公司支付一定的管理费用，合理有据。基于益豪公司一审提交的证据可以反映其对涉案大院实施一定的管理且支付相关费用，结合本案双方当事人对于管理费标准的约定不明确等实际情况，一审酌情判令三上诉人向某公司按1016.58元的标准支付2013年12月22日至2016年9月13日期间的管理费，并无明显不当，本院予以维持。由于双方当事人在2010年12月1日的交接协议书中均确认益豪公司自2010年11月9日起将涉案房产交付三上诉人使用，且在该协议书中约定益豪公司自该日起租用涉案房产二楼，三上诉人亦已就益豪公司欠租一事另案主张权利，故三上诉人上诉主张益豪公司未按2010年8月17日的交接协议书约定的时间将涉案房产交付给其缺乏事实依据，本院不予采信。根据2010年12月1日的交接协议书，双方当事人明确约定由三上诉人承担收楼之后的管理费，同时约定益豪公司承租涉案房产二楼，但未约定租赁部位的管理费由益豪公司承担，也未明确约定管理费的标准，一审法院基于此，根据本案案情酌情确定管理费标准为每月1016.58元，系依法行使自由裁量权，并无明显不当，三上诉人对此的上诉理由缺乏充分理据，本院不予采纳。至于三上诉人在二审中提交的照片所反映的板房问题，由于三上诉人确认照片中的板房是其拍卖取得涉案房屋时已由益豪公司搭建好并使用的，且其已就此另案起诉，故该证据与本案纠纷并无直接关联，本院对此不予采纳。三上诉人不能举证推翻原审相关认定，其上诉的理据不足，本院不予支持。综上所述，三上诉人的上诉理由和请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费639元，由上诉人马玉樑、黎庆楠、李华负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年四月十七日书记员  梁少欣