浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书(2015)温瑞民初字第355号原告瑞安市飞云街道马道村村民委员会。诉讼代表人黄伟彬。原告瑞安市飞云街道马道村经济合作社。法定代表人章昌恩。委托代理人（特别授权）林启练。委托代理人（特别授权）王小娒。被告吴定海。被告李飞琴，系被告吴定海之妻。原告瑞安市飞云街道马道村村民委员会(以下简称马道村委会)、瑞安市飞云街道马道村经济合作社(以下简称马道村合作社)为与被告吴定海、李飞琴合同纠纷一案，于2015年1月23日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序审理，于2015年3月20日公开开庭进行了审理，于2015年4月2日转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2015年7月21日公开开庭进行了审理，原告马道村委会诉讼代表人黄伟彬、马道村合作社法定代表人章昌恩及其委托代理人林启练、王小娒，被告吴定海、李飞琴经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告马道村委会、马道村合作社诉称：二被告系夫妻关系，为瑞安市飞云街道马道村村民。2004年11月26日，原、被告及另8户业主达成旧屋拆建协议书，此后，原、被告及其他业主按约将坐落于瑞安市飞云街道马道村马道街10间房屋拆除，旧屋拆除后，各业主出资建造六层新房11间，于2009年5月建成，新房的一楼店铺按原间数分配不存在争议，但二被告在新房未统一分配前，擅自搬进四楼强占大套房屋，按拆建协议约定，被告按旧屋拆建面积比例应得拆建后的建筑面积为100.4平方米，被告多占原告房屋建筑面积32.17平方米，按市场价每平方米8000元计算，计价款257360元。原告多次要求被告搬入小套的房屋，被告置之不理，原告考虑被告系本村村民，多次与被告协商，被告执意要四层套房，原告只能作出让步，要求被告将多占面积的房屋按市场价计算补偿给原告，但二被告又未履行付款义务，原告催讨无果。请求法院判决：二被告给付多占原告房屋分配面积32.17平方米（按市场价每平方米8000元计算）折价257360元及赔偿利息损失（利息按中国人民银行同期贷款基准利率计算，从2009年5月1日起至实际履行完毕止）。在诉讼过程中，原告对其诉称的部分事实予以更正，确认：分配房屋面积按原、被告三间房屋间数计算，被告与案外人吴步立、郑爱红二户多占房屋面积为54.45平方米(被告系其中半间)。被告吴定海、李飞琴辩称：确有多占房屋面积，具体多占多少面积不确定，差价款双方应协商。原告提供了以下证据：1、营业执照，拟证明原告主体资格；2、二被告身份证，拟证明二被告的身份；3、旧屋拆建协议书及业主名单，拟证明原、被告及相邻业主达成旧屋拆建协议；4、原告三间旧屋的房屋所有权证、产权证明书、土地使用权证及拆建审批表，拟证明原告旧屋三间的建筑面积170.24平方米；5、被告半间旧屋的房屋产权证明书、房屋所有权证、土地使用权证及拆建审批表，拟证明被告旧屋半间建筑面积29.22平方米；6、旧屋拆建报告、项目公示、规划许可证及验收报告单，拟证明旧屋拆建审批及新建房屋验收合格的事实；7、分层分户建筑面积计算书，拟证明原、被告新房建成后各分得房屋建筑面积；8、原、被告新旧房屋平方面积对照表，拟证明被告多占原告应分配房屋面积62.95平方米。上述证据经被告吴定海质证，被告吴定海没有提出异议，被告李飞琴未到庭对上述证据进行质证。二被告没有提供证据。本院依原告的申请，委托瑞安市瑞扬房地产评估有限公司对本案所涉第三、四层房屋的平均市场价格进行评估，该公司出具了瑞扬房估(2015)99号评估报告。该证据经质证，原告提出以下质证意见：评估价格过低，诉争房屋不应该根据没有取得权属证书的情况进行评估，现市场价格应该是每平方米7000元左右。被告未到庭对该证据进行质证。本院对上述证据作如下认证：上述原告提供的证据中，证据1、2系证明当事人主体身份情况，已经核实，本院予以采信；证据3-7可证明涉案房屋拆建的相关事实，被告对其真实性没有异议，本院予以采信；证据8系原告一方制作的材料，与原告在诉讼过程中最终确认的房屋分配面积计算方式的事实已不相符，本院不作认定；证据瑞扬房估(2015)99号评估报告，该报告中记载确定的价格系以产权清晰为条件，而未涉及权属证书情况，原告的异议理由不能成立，涉案房屋现虽尚未取得权属证书，并在建设过程中确有多建第七层房屋的违法行为，但房屋现状为6层与规划审批的6层相符，相关部门并未认定房屋现状为违章建筑，被告异议理由称涉案房屋系违章建筑不能成立，该评估报告符合有关鉴定的相关规定，本院予以采信。根据以上证据及原、被告方的陈述，本院认定以下事实：二被告系瑞安市飞云街道马道村村民。2004年11月26日，原、被告及另8户业主达成旧屋拆建协议书，约定：拆除房屋10间，新建楼房1幢11间，并对新建房屋的归属按间数作了约定。此后，包括原、被告在内的拆建户上报审批房屋拆建，经审批确定准予建设11间6层联建房屋，用地审批表中确定原告拆改建二间，建筑占地面积91平方米，被告拆改建半间，建筑占地面积22.75平方米。原、被告及其他业主按约将坐落于瑞安市飞云街道马道村马道街10间房屋拆除，各拆建户按间数出资建造了新房11间，2007年期间，上述房屋建至7层，被相关部门立案查处，现房屋状况为6层，尚未办理权属证书。房屋建成后，第一层房屋中，原告取得二间，被告取得半间，对此原、被告无异议，二至六层房屋为水平式套间，其中一个单元为三间套，其他都为二间套，三间套单元由原、被告及案外人吴步立、郑爱红(拆改建半间)享有，其中被告占有第四层房屋一套，原告占有第二、五、六层共三套房屋。上述三间套房屋经测绘队测绘确定每套建筑面积为169.35平方米。被告认为原告实际占有的第四层房屋面积占用了部分原告应分得的房屋面积，由此双方发生纠纷。现上述联建房的第三、四层房屋的平均市场价格经瑞安市瑞扬房地产评估有限公司评估确定为每平方米5500元(瑞扬房估(2015)99号评估报告)。本院认为：本案原、被告与他人经相关部门审批后联合拆建房屋，涉案的拆建协议书，当事人意思表示真实，没有违反法律规定，属有效合同。拆建协议对新建房屋归属约定、相关用地及建设审批材料、房屋建设出资都是以间数予以计算，因此在联建房屋分配时也应以间数计算确定原、被告应享有的房屋建筑面积。涉案联建房屋总共为11间，第一层房屋已按间数予以分配，无争议。第二至六层房屋为水平式，原、被告及另半间权利人应享有的房屋共三间处于一个三间套独立单元内，该单元内的权利人可按间数单独计算相互之间的分配面积，而与其他联建人无涉。按测绘确定的面积，该三间套单元第二至六层总建筑面积为846.75平方米(169.35×5)，其中原告二间可享有564.5平方米建筑面积，被告半间可享有141.125平方米建筑面积，现被告实际占有一套房屋计建筑面积169.35平方米，原告实际占有三套房屋计建筑面积508.05平方米，被告多占28.225平方米，现原告确认被告及另半间权利人吴步立、郑爱红(已另案主张权利)共多占54.45平方米，其中被告半间应为多占27.225平方米，少于上述按测绘面积确定的多占面积，可按原告确认的多占面积27.225平方米予以计算。由于涉案房屋拆建协议仅对拆建后的新建房屋归属按间数进行了约定，而新建房屋的第二至六层系水平式，原、被告对具体的实际分配面积与间数计算之间的建筑面积差额部分如何处理未作具体约定，可按《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，按房屋拆建的相关习惯及公平原则予以确定，多占面积的一方应对其多占面积部分按房地产市场价值给予少占面积一方予以补偿。瑞扬房估(2015)99号评估报告确定的房地产市场价值时点系2015年6月24日(现场勘查之日)，被告作为给付补偿款义务方及多占房屋面积的受益方，本应及时履行给付补偿款的义务，但被告至今未向原告支付相应的补偿款，原告作为受损害方要求按现在的房地产市场价值计算补偿款金额并无不当，但既然不是按被告2009年实际占有房屋时的市场价值计算补偿款金额，原告就无权再要求被告支付自2009年5月1日起的补偿款的利息损失，对该赔偿利息损失的诉讼请求，本院不予支持。按照评估报告确定的每平方米5500元价格及多占面积27.225平方米计算，被告应给付原告补偿款计149737元。关于本案的诉讼时效问题，涉案房屋拆建及实际分配占有虽在2009年已完成，但原、被告之间就房屋建筑面积差额的处理问题并未达成合意，相关的权利义务尚未明确约定，因此原告现要求被告支付房屋面积差额的补偿款并未超出诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第(四)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吴定海、李飞琴给付原告瑞安市飞云街道马道村村民委员会、瑞安市飞云街道马道村经济合作社拆建房屋面积差额补偿款149737元，于本判决生效后十日内履行。二、驳回原告瑞安市飞云街道马道村村民委员会、瑞安市飞云街道马道村经济合作社其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5160元，鉴定费1000元，合计6160元，由原告瑞安市飞云街道马道村村民委员会、瑞安市飞云街道马道村经济合作社负担1865元，被告吴定海、李飞琴负担4295元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费5160元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：19299***50013。逾期按自动撤回上诉处理］。审 判 长  吴 健人民陪审员  曹高锋人民陪审员  蔡永林二〇一五年八月十八日代书 记员  宋一静