海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书(2016)琼0108民初4737号原告：海南盛忠建筑劳务有限公司，住所地：海口市白龙乡上丹村上月花苑B区10栋首层8号。法定代表人：林勤通，该司总经理。委托诉讼代理人：李刚，海南英乐律师事务所律师。被告：陈清泉，男，1980年7月20日出生，汉族，户籍地址：福建省晋江地区南安县霞美镇长福村梨头**号，原住海口市。第三人：海航地产集团有限公司，住所地：海口市美兰区国兴大道7号海航大厦15层。法定代表人：王煜，该司董事长。委托诉讼代理人：杨娜梅，该司法务。委托诉讼代理人：郑云，该司法务。原告海南盛忠建筑劳务有限公司（以下简称盛忠公司）诉被告陈清泉及第三人海航地产集团有限公司（以下简称海航地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛忠公司的委托诉讼代理人李刚、第三人海航地产公司的委托诉讼代理人杨娜梅到庭参加了诉讼。被告陈清泉经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛忠公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告购房款1448925元；2、判令被告从2015年4月29日起至2015年10月28日止以724462.5元为基数，按日1‰的标准向原告支付违约金130403.25元；3、判令被告从2015年10月29日起以1448925元为基数，按日1‰的标准向原告支付违约金至全部购房款还清为止；4、判令本案全部购房款及违约金由原告优先受偿；5、判令本案全部诉讼费用、公告费由被告承担。事实与理由：2014年12月11日，海口新城区建设开发有限公司、湖南拓展建设工程有限公司、海南华晶置业有限公司及原告签订四方协议。协议约定湖南拓展建设工程有限公司承接海南华晶置业有限公司开发的海口海航城总包A标段工程，原告作为湖南拓展建设工程有限公司海口海航城总包A标段工程的分包单位与海口新城区建设开发有限公司签署《商品房买卖合同》，湖南拓展建设工程有限公司代原告支付购房款折抵湖南拓展建设工程有限公司与海南华晶置业有限公司之间的工程款以及湖南拓展建设工程有限公司与原告之间的劳务工资款。协议签订后，四方均能按照约定内容履行。2015年3月19日，湖南拓展建设工程有限公司与原告签订购房券背书协议。协议约定为配合海南华晶置业有限公司，湖南拓展建设工程有限公司同意将海南华晶置业有限公司给予冲抵房款的购房券全部背书给原告。至此，原告作为海口海航城总包A标段工程劳务分包单位的劳务款全部以房屋折抵。海口海航城总包A标段工程竣工后及上述协议约定事项处理期间，因原告未能及时拿到劳务款，不能按时支付农民工工资，原告处劳务工人多次闹事包括在项目部举拉条幅抗议、在相关政府单位请命，向原告及原告委托代理人郭清忠示威等。为抚慰农民工情绪，原告将整个事件的来龙去脉向农民工及时解释清楚并承诺尽快处理折抵房屋以解决全部农民工工资。2015年10月3日，原告便以低于市场价的价格将折抵的位于海口市××区号海阔天空国兴城一期（B10地块）7#楼32层7-1-3202房转让给被告。然而，被告却不能按照约定支付原告购房款，被告的行为严重违约致使原告损失巨大，同时致使原告处农民工的合法权益受到侵犯。为维护原告及原告处农民工的合法权益，根据相关法律规定，特提起本次诉讼，望贵院判如所请。被告陈清泉未作答辩。第三人海航地产公司述称，本案属于原告与被告之间的房屋转让协议产生的纠纷，与第三人无关，第三人在本案中不承担任何法律责任，但是第三人愿意配合法院查明事实。经审理查明,2014年12月11日，第三人（甲方）、湖南拓展建设工程有限公司（乙方）、海南华晶置业有限公司（丙方）及原告（丁方）签订《协议书》（编号为5083ht2014491、5266ht2014051），主要约定，依据甲丁双方签订的《商品房买卖合同》，丁方购买甲方开发的包含海口市××区号海阔天空国兴城项目一期（B10地块）7栋1单元3202房在内的28套商品房；乙方承接丙方开发的海口海航城总包A标段工程；丁方作为乙方海口海航城总包A标段工程的分包单位，与甲方签署《商品房买卖合同》，乙方代丁方支付房款；乙方与丁方之间的委托协议另行由双方办理；甲方同意乙方以海口海航城总包A标段工程结算款支付部分房款；四方确定冲抵房款总额为人民币贰仟玖佰捌拾万零伍仟玖佰捌拾元整（小写￥29805980.00元）；工程结算后，乙方冲抵房款金额人民币贰仟玖佰捌拾万零伍仟玖佰捌拾元整（小写￥29805980.00元）大于结算后丙方应支付乙方款项，乙方需以现金方式补足房款；不能补足的，由甲方按多出的房款部分收回房屋；乙方冲抵房款金额人民币贰仟玖佰捌拾万零伍仟玖佰捌拾元整（小写￥29805980.00元）小于结算后丙方应支付乙方款项，冲抵后的应付款丙方按程序支付；丁方购买甲方开发的商品房所承担的相关税费不抵扣，直接支付；丁方与甲方签订本协议后，在签订《商品房买卖合同》前，允许丁方有一次更名的机会；自签订本协议后，乙方应开具与冲抵房款金额同等的工程发票给丙方，甲方根据销售合同签订主体足额开具发票：如果丁方与甲方直接签订购房合同，甲方应向丁方开具房产对应金额的发票，如甲方将房产更名至丁方指定的第三方，甲方与第三方签订购房合同，甲方只向第三方开具对应金额的房产发票；如丁方指定将房产更名至第三方，丁方须协调第三方出具委托付款函，委托乙方抵扣工程款的形式支付相应的购房款；第三方向甲方出具保证函，保证第三方与乙方及甲方之间的债权债务及由此产生的法律纠纷与甲方无关；如丁方指定将房产更名至第三方，后续因此所引发涉及税务局追缴的二手房交易税款，由丁方负责，甲方不予承担；四方还就其他事项进行了约定。2015年3月19日，湖南拓展建设工程有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《购房券背书协议》，主要约定，依据甲乙双方及海南华晶置业有限公司、第三人签订的编号为5083ht2014491、5266ht2014051的《协议书》，为配合海南华晶置业有限公司，湖南拓展建设工程有限公司同意将海南华晶置业有限公司给予冲抵房款的2900万元购房券，全部背书给原告，后续购房手续由原告执行同海南华晶置业有限公司结算，操作购房手续时产生风险、债权债务由乙方全部负责，甲方不承担任何责任。2015年3月20日，原告出具《委托书》，载明”现委托我司员工郭清忠同志，身份证号：×××全权办理与陈清泉签订位于美兰区大英山东三路2号海阔天空国兴城项目的第7栋1单元（3202房号）一事的相关的转让事宜。代理人全权处理本房产转让相关协议和确保本资金用于支付农民工工资等事宜。”。2015年3月30日，被告与第三人签订《海口商品房买卖合同》，主要约定，第三人以出卖方式取得位于海口市××区号地号为01-06-09-131地块的土地使用权；第三人经批准在该地块上投资建设商品房项目暂定名为海阔天空·国兴城一期（B10地块）；被告购买的商品房为预售商品房；被告购买的商品房为本合同第一条规定的7#楼（幢）32（层）7-1-3202（房号），项目地址为美兰区大英山东三路4号；该商品房合同约定面积建筑面积共158.43平方米，其中，套内建筑面积127.48平方米，公共部位与共有房屋分摊建筑面积30.95平方米；按建筑面积计价，每平方米9776.72元，总金额1548925元；签订本合同当日，被告一次性支付购房总款（含定金）人民币壹佰伍拾肆万捌仟玖佰贰拾伍元整（￥1548925元）；如被告逾期付款，则自本合同规定的应付款项届满之次日起至实际付清之日止，每日按应付款的万分之二支付违约金，但违约金总额不应超过合同总房款的1%；逾期付清改期房款超过60天，第三人有权解除合同，并按合同总房款的1%收取违约金；第三人应当在2014年12月31日前，将经验收合格的商品房交付被告使用；双方还就其他事项进行了约定。2015年4月25日，第三人向被告开具销售不动产统一发票，载明:购房款1471479元。被告与第三人到海口市住房和城乡建设局办理了涉案房屋的商品房买卖备案登记。2015年10月3日，郭清忠代表原告与被告签订《房屋转让协议》，主要约定，被告所购买的商品房为海阔天空·国兴城项目的第7栋1单元3202号；在被告与开发商签订《商品房买卖合同》起，由被告将总房款1548925元分期两次付款到原告指定账户，半年一付，一年内付清；原告协助被告与开发商完成涉案房产《商品房买卖合同》网签并督促开发商完成合同备案并出具购房发票等手续；涉及房屋交接、房产证办理、面积补差、税费等手续按被告与开发商签订的《商品房买卖合同》执行，与原告无关；开发商为被告完成涉案房产备案手续后，如因被告原因未按时履行转账给原告所指定的账户，视为被告违约，自逾期之日起计，每逾期一天，原告有权要求被告按总房价款的千分之二支付违约金，逾期超过两个月，原告有权要求被告解除本协议和要求被告解除《商品房买卖合同》，被告应无条件配合开发商完成合同备案撤销手续。逾期日数计算至合同备案撤销完成之日，在被告向原告支付完违约金后，合同解除；双方还就其他权利义务进行了约定。上述协议签订后，被告在《协议书》尾页空白处手写并捺印：”注：本合同第四条6条项内，如违约以总房价每日千分之一的违约金支付。”；郭清忠在上述内容后手写：”同意以上补充条款”并签名捺印。庭审中，原告确认，被告在办理合同及发票手续前支付了100000元。原告催讨剩余房款未果，遂成讼。庭审中，第三人确认，湖南拓展建设工程有限公司应得海口海航城总包A标段工程部分工程款已经冲抵《协议书》（编号为5083ht2014491、5266ht2014051）中含涉案房屋在内的28套房屋的购房款。另查，第三人原名海口新城区建设开发有限公司，于2016年1月25日变更名称为海航地产集团有限公司；第三人为涉案房屋所在小区的开发商。本院确认的上述事实，有《协议书》、《购房券背书协议》、《房屋转让协议》、《授权委托书》、《协议书》、《海口市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、发票以及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料虽未经被告当庭质证，但经本院审查，认为以上证据是客观、真实的，且与本案事实具有关联性，可以采信。本院认为，第三人与原告、海南拓展建设工程有限公司、海南华晶置业有限公司签订的《协议书》，约定，原告购买第三人开发的包含涉案房屋在内的海口市国兴城项目28套商品房，第三人同意湖南拓展建设工程有限公司以海口海航城总包A标段工程结算款支付部分房款。庭审中，第三人确认，湖南拓展建设工程有限公司已经以其应得的工程款冲抵购房款方式代原告为支付了美兰区大英山东三路2号海阔天空国兴城项目的第7栋1单元3202房号的购房款。故原告有权对该房屋进行处分。原告与被告签订《房屋转让协议》，是双方当事人在平等互利、协商一致的基础上自愿达成的，是双方当事人的真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律、法规的强制性或禁止性规定，属有效合同。原、被告应按约定履行合同。合同签订后，原告已经协助被告与第三人签订了《商品房买卖合同》，第三人向被告开具销售不动产专用发票；被告与第三人就涉案房屋办理了商品房买卖合同备案登记。原告已经履行了合同义务，被告亦应按照约定向原告支付购房款；但被告仅在办理合同及发票手续前支付了购房款100000元，剩余购房款1448925元未支付。故原告诉请被告支付剩余购房款1448925元，合理合法，本院予以支持。原、被告在2015年10月3日签订的《房屋转让协议》中约定，被告在与第三人签订《商品房买卖合同》起，将购房款1548925元分两次支付给原告，半年一付，一年内付清；如被告逾期支付购房款，则应自逾期之日按房房价款的日千分之一支付违约金。第三人与被告于2015年3月30日签订《商品房买卖合同》，被告应分别于2015年9月30日前、2016年3月30日前，支付购房款774462.5元。被告仅支付购房款100000元，已经构成逾期付款，应承担相应的违约责任。原告要求被告按照按日千分之一标准支付违约金，该违约金标准过高，本院根据公平原则和违约情况酌情调整为日万分之五标准。被告应向原告支付违约金如下：按日万分之五标准，从2015年10月1日起以674462.5元为基数计算至2016年3月30日止的违约金61376元（674462.5元×0.5‰×182天）；从2015年12月1日起以1448925为基数计算至购房款付清之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请本案全部购房款及违约金由其优先受偿的问题。原告的该诉请，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，缺席判决如下：一、被告陈清泉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南盛忠建筑劳务有限公司支付购房款1448925元及违约金（违约金计算标准：2015年10月1日至2016年3月30日的违约金为61376元；从2016年3月31日起，按日万分之五标准，以1448925为基数计算至购房款付清之日止。）。二、驳回原告海南盛忠建筑劳务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费20184元（案件受理费19014元、公告费1170元）；由原告海南盛忠劳务建筑有限公司负担624元，被告陈清泉负担19560元（案件受理费18390元，公告费1170元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。8ctwogdartqcwilxpz审 判 长 李 佳人民陪审员 梁 健人民陪审员 林秋燕书 记 员 张光颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》