湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂江岸民商初字第00966号原告林静，自报无职业。委托代理人骆纲（一般授权代理），湖北典恒律师事务所律师。被告陈灵犀。法定代理人全林，湖北省电力勘测设计院职员。系被告陈灵犀之母。被告全林，湖北省电力勘测设计院职员。委托代理人潘广利（特别授权代理），湖北法辉律师事务所律师。委托代理人程卓（特别授权代理），湖北法辉律师事务所律师。原告林静诉被告陈灵犀、全林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理后，依法由审判员罗松适用简易程序于2015年6月23日公开开庭进行了审理。原告林静及其委托代理人骆纲，被告陈灵犀的法定代理人全林，被告全林及其委托代理人潘广利、程卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林静诉称，2008年9月7日，我以25，000元的空门面转让价格，租赁到案外人盛斐的房屋，我沿用原承租人与房东的合同约定：1、到期后享有优先承租权；2、合同三年一签；3、租金每年递增300元；4、房屋租金半年交一次。2010年10月16日，我又沿用该合同续签了三年，此合同期满时间为2013年10月20日。2013年4月底，案外人盛斐将该门面转让给全林，全林以陈灵犀的名义购买。2010年5月，全林在我与原房东订立的合同上签字，同意沿用与前房屋权利人的租赁合同及续租房屋租金上涨幅度不超过10%的口头约定，我将下半年的房屋租金付给全林。该合同到期前，全林为了无偿占有我十多万元的装修利益，故意违反双方关于租金每月上涨300元的约定，置我的租赁合同尚未实际解除的事实不顾，竟与我的竞争对手恶意磋商，私下订立房屋租赁合同，致使我的装修损失无以为报，严重地侵犯了我的优先承租权。因此，根据相关法律规定，诉至法院请求判令：1、陈灵犀、全林赔偿我装修损失162，500元；2、陈灵犀、全林承担本案全部诉讼费用。被告陈灵犀、全林共同辩称，1、我与林静的合同约定，合同届满后，装修的价值由我所有；2、合同到期前，我曾多次告知林静，问其是否续租，并告知了续租的租金，林静表示放弃续租，但合同到期后，林静未能搬出。根据林静起诉王魁的另一民事诉讼来看，租赁房屋的财产是由王魁等人搬出，与我无关。无论是本案的事实还是合同约定，林静不能向我主张房屋装修损失。请求法院查明事实依法驳回林静的全部诉讼请求。经审理查明：位于本市江岸区正义路特1号香格里.嘉园-青青美庐二期15栋1单元1层104室（以下简称涉案租赁房屋）原系案外人盛斐所有。2007年10月10日，案外人张爱珍代盛斐（甲方）与案外人武汉市和顺房地产代理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同一》）。双方约定，租期三年，从2007年10月20日至2010年10月19日止，每月租金2，200元。乙方在合同签订之时向甲方交纳押金2，000元；乙方不得将房屋转租，否则甲方将无条件收回商铺使用权；乙方对房屋进行改造装饰需经甲方同意，乙方租赁期间享有使用权；双方协议签定后，由乙方自行装修，装修费由乙方自行承担，租赁解除后，其装修不动产由甲方享有。合同履行至2008年9月，案外人武汉市和顺房地产代理有限公司（甲方）与原告林静（乙方）签订《转让协议》。双方约定，因甲方租用盛斐名下位于江岸区法院对面青青美庐15-104室门面，现转让给乙方。甲方保证在收到乙方转让金后，将该房屋的租赁权转让给乙方，并确保沿用甲方与房屋权利人的约定条款；乙方向甲方支付转让费12，000元；甲方保留原有房屋装修并保留物品：1、前台壹套，2文件柜贰套，3、沙发、茶几，4、办公桌，5、宽带，6、椅子；乙方预付2，000元定金给甲方，待乙方按甲方与房东签订的原协议内容签订房屋租赁协议后，向甲方付清转让余款及物品价款13，000元。经涉案租赁房屋权利人同意后，原告林静在《合同一》上签名、捺印。随后，原告林静与涉案租赁房屋权利人按该合同履行权利、义务。2010年10月16日，《合同一》履行期届满前，原告林静（乙方）与涉案租赁房屋权利人（甲方）续签《房屋租赁合同》（以下简称《合同二》）。双方约定，租期三年，从2010年10月20日至2013年10月19日止，每月租金2，700元，第二年每月租金3，000元，第三年每月租金3，300元。乙方在合同签订之时向甲方交纳押金3，000元；租赁期间的水电、有线、杂费等相关费用由乙方自行承担；合同期满后，乙方在同等条件下享有优先租赁权；双方协议签订后，由乙方自行装修，装修费由乙方自行承担，租赁解除后，其装修由甲方享有。2012年12月4日，涉案租赁房屋所有权人盛斐（代理人张爱珍）与被告陈灵犀（代理人全林）签订《房屋买卖合同》，将涉案租赁房屋售与被告陈灵犀。同日，被告全林在《合同二》上签署“同意该合同延续”并签名。次日，原告林静在《合同二》被告全林签名处下方签名。同月10日，被告陈灵犀取得涉案租赁房屋权利证书。2013年9月，《合同二》履行期届满前一个月，被告全林与原告林静电话联系商量续租事宜。被告全林在电话中告知原告林静涉案租赁房屋有人报价4，000元／月拟租赁，问原告林静能否接受此租金。原告林静表示不能接受。同年10月，原告林静因病住院。此后，双方又多次通过短信沟通续租事宜，但未果。同年10月19日，被告全林在涉案租赁房屋门上贴通知，要求原告林静搬离。另查明，原告林静就涉案租赁房屋新租户对其财产损害向本院另案提起诉讼。2015年2月5日，原告林静与被告全林结清欠费，扣除水电费、垃圾费、物业费后，被告全林向原告林静退还押金余额2，064元。关于原告林静的身份情况，原告林静在本案中陈述：我以前是叫林婧，但是在派出所登记时，派出所把我的“婧”字打错了，打成了“静”字，但我习惯用“婧”字，身份证上是“静”字。被告全林系被告陈灵犀的法定监护人。上述事实，有经过庭审举证、质证的《房屋租赁合同》两份（2007年10月10日、2010年10月16日）、《转让协议》（2008年9月7日）、《病历》、《出院小结》、《房屋买卖居间合同》、通话录音光盘、《短信记录》、《告知单》、《民事起诉状》及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。本院认为：《合同二》履行期间，涉案租赁房屋所有权发生变动，由原权利人变更为被告陈灵犀，被告全林作为被告陈灵犀的法定监护人对《合同二》表示“同意延续”。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，《合同二》的权利与义务发生了概括转移，由被告全林作为出租人享有和承受《合同二》的权利与义务。同时，该行为也符合《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定。综合双方诉辩观点，本案的争议焦点为：1、被告全林是否侵害了原告林静的优先承租权？2、被告全林、陈灵犀是否应赔偿原告林静的装修损失？关于被告全林是否侵害了原告林静的优先承租权的问题。本院认为，第一、《合同二》中约定有原告林静在同等条件下享有优先租赁权的条款。但并没有约定租金按年递增的标准。从《合同一》、《合同二》的履行连贯性、租赁期限和租金标准来看，也无法推断出双方对租金递增标准有口头约定；第二、在《合同二》履行期届满前，被告全林即已电话联系原告林静，告知有人拟每月4，000元租赁房屋，但原告林静表示不能接受此价格租赁房屋；第三，现行法律未规定出租人履行告知义务后，承租人答复的期限。本案可以参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（三）项的规定，确定答复期限为十五日。被告全林提前一个月告知原告林静，期限是合理的。综上几点，被告全林未侵害原告林静的优先承租权。关于被告全林、陈灵犀是否应赔偿原告林静的装修损失的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。本案中，双方在《合同二》中约定“双方协议签订后，由乙方自行装修，装修费由乙方自行承担，租赁解除后，其装修由甲方享有”。《合同二》履行期届满后，双方未再续订合同，合同已终止。根据双方的约定及法律规定，被告全林、陈灵犀不应赔偿原告林静的装修损失。综上，原告林静的诉请，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第二百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告林静的诉讼请求。案件受理费3，550元减半收取1，775元、邮寄费40元，合计1，815元由原告林静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员罗松二〇一五年八月四日书记员杨敬文