江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)连民终字第01450号上诉人（原审被告）曹文跃。委托代理人宋麦艳。委托代理人孙利娟，江苏苍梧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）毛志斌。委托代理人夏振国、王爱国，江苏润国律师事务所律师。上诉人曹文跃因与被上诉人毛志斌房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第00495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月28日公开开庭审理了本案，上诉人曹文跃及其委托代理人宋麦艳、孙利娟，被上诉人毛志斌的委托代理人王爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毛志斌一审诉称：2009年8月3日，毛志斌购买连云港恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）开发的坐落于海州区宝安商业广场1-B09-1室商铺，商铺面积为149.18平方米。双方在买卖合同附件四中约定毛志斌同意遵守《物业使用公约》之规定，另恒安公司告知毛志斌，选聘连云港恒基物业管理有限公司（以下简称恒基公司）对宝安商业广场进行物业管理并收取管理费。2009年11月22日，毛志斌与曹文跃签订《房屋租赁合同》，约定曹文跃承租毛志斌宝安商业广场1-B09-1室商铺，租赁期限自2010年1月1日至2014年12月31日止，合同第四条约定：租赁期间产生的水电费、管理费、电话费、清洁费等费用由乙方（曹文跃）承担自行交纳。合同履行期间，曹文跃拒不交纳期间的管理费，2014年9月15日，连云港市中级人民法院终审判决毛志斌给付2010年至2012年管理费及滞纳金。2015年1月5日，恒基公司向毛志斌发送《管理费催缴单》，催促毛志斌交纳2010年至2014年管理费及2010年至2012年滞纳金。现诉至法院，请求依法判令曹文跃给付毛志斌物业管理费71606.24元及滞纳金9028元（2010年-2012年度）。原审诉讼中，毛志斌申请撤回要求曹文跃给付滞纳金的诉讼请求并明确其诉讼请求为要求曹文跃给付物业管理费58000元（2010年1月1日至2014年12月31日）。曹文跃一审辩称：我们在合约当中没有约定物业管理费，合同上写的是管理费，管理费不等于物业管理费。连云港市中级人民法院判决作出后，当事人正在申请再审过程中，而且此生效判决是针对毛志斌的。我们所交的租金包含了物业费，也就是物业管理费还有卫生费。原审法院经审理查明：2009年8月3日，毛志斌与恒安公司签订《商品房买卖合同》，从恒安公司处购买连云港市海州区宝安商业广场1-B09-1室商业营业用房，双方在合同附件四中约定毛志斌同意遵守《物业使用公约》之规定。2009年11月22日，毛志斌（甲方）与曹文跃（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方出租的商铺坐落地址：连云港市海州区（原为新浦区）宝安商业广场B09-1房，租赁期限自2010年1月1日起至2014年12月31日止；租金2010年1月1日至2010年12月31日壹拾万元，2011年1月1日至2011年12月31日壹拾万元，2012年1月1日至2012年12月31日壹拾壹万元，2013年1月1日至2013年12月31日壹拾壹万伍仟元，2014年1月1日至2014年12月31日壹拾贰万元；租赁期间产生的水电费、管理费、电话费、清洁费等费用，均由乙方承担自行交纳等。合同签订后，毛志斌将租赁房屋交付给曹文跃使用。合同期限内，曹文跃一直在使用租赁房屋进行经营，但未交纳过物业管理费。原审诉讼中，曹文跃提供了2009年12月31日其与恒基公司签订的《连云港宝安建材城场地租赁管理协议》，在该管理协议中，双方约定恒基公司将B-09-1号商铺出租给曹文跃使用，租赁期自2009年1月1日至2009年12月31日，租金包含物业管理费。据此管理协议，曹文跃认为其交纳给毛志斌的租金中包含有物业管理费。原审法院另查明：恒基公司系恒安公司选聘的物业管理企业，2004年12月8日，恒安公司与恒基公司签订了《连云港宝安商业广场物业使用公约》，约定管理期限至广场成立业主委员会与物业公司签订委托管理合同，但宝安商业广场至今未成立业主委员会，一直由恒基公司提供相关的物业服务。2013年，恒基公司曾将毛志斌诉至原连云港市新浦区人民法院，主张毛志斌给付物业管理服务费及滞纳金。原连云港市新浦区人民法院经审理后作出（2013）新民初字第2728号民事判决书，判决毛志斌给付恒基公司2010年、2011年、2012年物业管理费服务费26852.4元及2012年度下半年物业管理服务费滞纳金。毛志斌对该民事判决书不服，提起上诉。2014年9月25日，连云港市中级人民法院作出（2014）连民终字第0265号民事判决书，对（2013）新民初字第2728号民事判决书中2010年、2011年、2012年物业管理服务费数额进行变更，变更为37593.2元，同时对滞纳金进行了相应的调整。（2014）连民终字第0265号民事判决书认定2010年曹文跃毛志斌应交纳的物业管理服务费为6元/月/平方米计10741元，2011年毛志斌应交纳的物业管理服务费为7元/月/平方米计12531元，2012年毛志斌应交纳的物业管理服务费为8元/月/平方米计14321.2元。2015年1月5日，恒基公司依据（2014）连民终字第0265号民事判决书确定的内容向毛志斌发送宝安商业广场管理费催交单，催交单载明毛志斌应缴纳的管理费为2010年6元/㎡.月10741元，2011年7元/㎡.月12531元，2012年8元/㎡.月14321.2元，2013年9元/㎡.月16111.44元，2014年10元/㎡.月17901.60元，小计71606.24元，滞纳金9028元。2015年3月12日，恒基公司在催交单上盖章证明，2010年至2014年商铺号B-09-1宝安商业广场物业管理费已结清。2015年3月25日，毛志斌向恒基公司交纳B-09-1商场管理费（2010.1.1-2014.12.31）共计58000元。原审法院认为，毛志斌、曹文跃签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。按照《房屋租赁合同》的约定，租赁期间产生的水电费、管理费、电话费、清洁费等费用，均由曹文跃承担自行缴纳。此处的“管理费”，基于《房屋租赁合同》的约定而产生，毛志斌、曹文跃之间无其他管理与被管理的法律关系，因此应指物业管理费。曹文跃作为宝安商业广场B-09-1号商铺（即B09-1）的物业使用人，在2010年1月1日至2014年12月31日期间享受了恒基公司提供的物业管理服务，其应当按照与毛志斌的约定交纳物业管理费。曹文跃未按照约定履行交纳物业管理费的义务，毛志斌向恒基公司实际交纳了2010年1月1日至2014年12月31日物业管理费58000元，因此，毛志斌要求曹文跃给付物业管理费58000元的诉讼请求，原审法院予以支持。对于曹文跃辩称其交纳的租金中包含物业管理费的观点，因《房屋租赁合同》中并无租金包含物业管理费的特别约定，而曹文跃所提供的《连云港宝安建材城场地租赁管理协议》是其与恒基公司之间的协议，协议已经于2009年12月31日期满，故原审法院对该辩称意见不予采纳。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决曹文跃于判决生效后十日内给付毛志斌58000元。一审案件受理费1820元，由曹文跃负担。上诉人曹文跃不服原审判决，向本院提起上诉称：1、双方签订的《房屋租赁合同》中，没有关于“物业管理费由曹文跃承担”的有关规定，合同中约定的管理费不应包括物业管理费，原审法院认定错误。2、上诉人支付的租金中已包含物业管理费，因为租金高于同期市场价格。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。被上诉人毛志斌答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。二审期间，上诉人曹文跃向本院提供以下证据：1、2007年3月12日收据一张以及照片一组，证明：在被上诉人购买恒安公司房产之前，上诉人已承租该房屋，且在承租时已缴纳该房屋的装修费，在上诉人支付该笔费用后，恒安公司于2009年与被上诉人签订买卖合同，其中买卖房款中必然会包含上诉人支付的装修费，这部分款项由上诉人支付的装修费必然造成房款的上升。如需我方支付物业管理费应将该笔费用扣除。2、照片一组以及明细表一份，证明：2010年10月因商场管理不当导致消防栓漏水，而直接导致上诉人承租房屋物产损失达34873元，如上诉人支付物业管理费也应该从该笔费用中扣除后再支付。进一步讲，被上诉人与上诉人签订合同中没有明确对物业管理费的约定，因此，上诉人在支付租金中已经涵盖了物业费，被上诉人起诉上诉人支付的物业管理费属于不当得利。被上诉人毛志斌质证称：对证据1，该收据与本案无关，与本案不是同一个法律关系。从2009年租房到现在双方对装修没有约定，且上诉人从一审到现在一直没有向被上诉人主张该装修费用，上诉人的目的是想逃避物业管理费的承担。对证据2，与本案无关，即使造成损失，应该由上诉人向恒安公司主张，与被上诉人无关，对其真实性不认可。本院对上述证据认证如下：对于证据1的真实性予以认可，但对该证据的证明目的不予采信。原因为该笔款项发生日期为2007年3月12日，此时涉案房屋的出租方为恒基公司，与本案被上诉人毛志斌无关。对于证据2的真实性予以认可，但上诉人曹文跃要求该笔损失应冲抵涉案的物业管理费的诉求未在一审期间提起反诉，二审期间被上诉人对此又不予认可，故在本案中不予处理，上诉人可另行主张。本案在二审期间的争议焦点为：涉案物业管理费是否应由实际承租人曹文跃承担。关于该争议焦点，本院审查后认为，涉案双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行义务。合同第四条约定租赁期间产生的水电费、管理费、电话费、清洁费等费用均由曹文跃自行承担。关于此处的管理费是否包含物业管理费，本院认为，上诉人曹文跃与被上诉人毛志斌无隶属关系，不产生管理费。曹文跃承租的房屋位于宝安广场内，其租赁期间必然产生物业管理费，结合清洁费由曹文跃自行承担的约定，本院认为第四条约定的管理费应包括物业管理费，对上诉人的该项上诉理由不予支持。关于上诉人曹文跃主张租金中包含物业管理费的诉求，本院认为《房屋租赁合同》中并无租金包含物业管理费的特别约定，曹文跃与恒基公司的租赁协议对毛志斌并无约束力，因此本院对上诉人曹文跃的该项上诉理由也不予采纳。综上，上诉人曹文跃的上诉理由和请求不能成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1820元，由上诉人曹文跃负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨代理审判员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一五年八月二十七日书 记 员  杨 慧法律条文附录一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。