南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）玄锁民初字第484号 原告马红燕，女，1974年7月1日生，汉族，住南京市栖霞区。 委托代理人王华盛（系原告丈夫），男，1970年11月24日生，汉族，住南京市栖霞区。 被告南京玄武苏宁置业有限公司，住所地在南京市玄武区玄武大道699-1号6楼。 法定代表人陈艳，该公司总经理。 委托代理人张臻，女，1979年10月19日生，汉族，该公司员工，住南京市玄武区。 委托代理人田亮，男，1980年11月24日生，汉族，该公司员工，住南京市鼓楼区。 原告马红燕与被告南京玄武苏宁置业有限公司（以下简称苏宁置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月21日受理后，依法由审判员李伟独任审判，于2015年7月1日公开开庭进行了审理。原告马红燕及其委托代理人王华盛，被告苏宁置业公司的委托代理人张臻、田亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告马红燕诉称：原告与被告于2013年9月22日签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的房地产住宅项目中坐落于南京市玄武区房屋（以下简称506室房屋）。原告在收到被告发出的《房屋交付通知书》后，于2014年12月27日前往现场开始验收房屋，但在验房过程中发现实际交付的房屋西向外门窗的外遮阳设施与合同不符，原告当场提出异议，并向被告工作人员提交《拒绝接收交付房屋通知书》，但现场工作人员均拒绝接收。原告后多次通过信函方式向被告寄送通知书，终于由苏宁集团在2015年1月7日予以签收。2015年2月21日，被告回函原告，函中声明“对您提出的商品房可能需要改善的问题，我司将按合同约定予以解决”；同时表示“依据合同第十六条约定：在商品房保修期限内发生的质量问题，我司履行保修义务”。因此，原告于2015年1月24日与开发商办理了交付手续，并在相应交付接收文件中再次重申了相关意见。但经过多次协商，就相关事项双方未能达成一致。原告于2015年4月18日致函被告，就合同内容、节能规范以及外门窗遮阳等方面问题提出意见和观点，要求被告按照合同约定修建原告房屋西向外门窗的外遮阳设施，同时请被告出示相关的建筑节能方面的证明资料。2015年4月30日，被告回函原告称“我司设计建造均符合图纸要求，满足设计规范要求，且已经提供竣工验收及节能验收”，拒绝原告要求履行合同的提议，也未向原告出示相应的证明资料和图纸。原告认为，根据《商品房预售合同》、《住宅使用说明书》、售楼处现场沙盘模型及南京市建委、建工局颁布的《关于进一步加强居住建筑外遮阳设施管理的通知》，原告所购买的房屋的西向外门窗应有外遮阳设施，且结构形式应与南向外门窗的外遮阳设施一致。由于被告未在房屋的西向外门窗修建与南向外门窗结构形式一致的外遮阳设施，给原告造成重大不利影响和损失，故原告诉至法院，请求判令：1、被告修建涉案房屋的西向外门窗的外遮阳设施（构造形式应与房屋南向外门窗的外遮阳设施相同）；2、被告赔偿因违约给原告造成的经济损失8410元（期间为房屋交付之日起至维修完毕且验收合格之日止，其中因拖延维修的损失每天20元，暂估6个月，计3620元；实施维修的损失每月3500元，暂估1个月；已交6个月物业费1290元；总计8410元）。 被告苏宁置业公司辩称：一、本案所涉房屋符合合同约定的交付条件，被告依约如期交付房屋，原告主张在西向外门窗修建与房屋南向外门窗相同遮阳设施既无合同依据也无法律依据，应当予以驳回。1、原告所购房屋按约取得主管部门的建设工程规划许可证等法律文件，且涉案房屋各项指标验收合格，在约定日期前达到交付条件，并履行了通知原告交付房屋的义务。2、原告收到交房通知后，无理由拒收房屋，已违反合同约定，应当承担逾期收房的违约责任。3、根据双方签订的《商品房预售合同》附件5的约定，门窗类型为断热桥铝合金中空玻璃窗，外遮阳形式为活动式。原告对遮阳方式的特殊需要，并非双方合同约定义务。4、根据《商品房使用说明书》记载，南、北、西边外窗遮阳形式为“其他”，窗玻璃为“中空”，与合同约定及被告实际交付房屋一致。《商品房使用说明书》不是合同的一部分，不能对抗合同的效力。5、被告按约交付合格房屋，且在西露台安装了活动式外遮阳设施，符合双方合同约定，且该方式经节能验收合格，并取得验收备案表。6、原告提交的销售案场模型只是仅供购房者参考，且销售案场模型提示“交付以双方签订合同为准，合同未约定的，对双方无约束力”。7、使用说明书中关于遮阳系数记载，为外窗玻璃、外窗、外遮阳设施等综合计算得出的遮阳系数，并非以玻璃系数等同而来，原告以玻璃系数与综合遮阳系数相比缺乏理论依据；原告提供的标准及相关技术要求通知中提到的遮阳系数及遮阳率均以整栋建筑为基准计算得出的参数标准，原告以整幢建筑综合系数对比单户遮阳系数，缺乏理论依据。8、关于南边露台使用玻璃规格型号，根据合同约定，被告交付门窗玻璃为中空玻璃，原告按行业标准要求被告提交LOW-E玻璃并无依据。9、“其他”并不等同于相同的方式，原告以使用说明书中加载遮阳方式均为“其他”就推断出南边和西边露台应建设一样的镂空架构，不能成立。二、对原告主张的经济损失不予认可。因所涉房屋交付时符合法律规定与合同约定，无质量问题，原告主张维修费无法律依据，物业费等也应由原告方自行承担。 经审理，查明以下事实： 一、原告购买被告的涉案房屋所在项目工程于2012年8月20日取得《南京市房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书》。2014年11月13日，该项目工程取得《建设工程规划核实合格书》。2014年12月1日，506室所在19幢楼单位工程竣工验收合格。2015年2月5日，该项目工程通过南京市民用建筑节能专项验收。 二、2013年9月22日，原告（预购人、乙方）与被告（预售人、甲方）签订《南京市商品房预售合同》，约定：乙方购买甲方开发的506室房屋，该房屋建筑面积100.84平方米，总价为1799724元。双方在装饰装修及设备标准（附件4）中载明：“外窗：断桥隔热铝合金中空玻璃窗户”，“外遮阳形式：活动式”。双方另约定：“在南侧房间的窗户外部设有电动卷帘外遮阳”。《住宅使用说明书》中载明：“外窗窗框型材：断热金属材料”、“窗玻璃材料：中空”、“遮阳形式：其他，南（遮阳系数≤0.45）、东（遮阳系数≤0.5）、西（遮阳系数≤0.5）”。 三、2014年9月12日，关于506室所在的19幢《工程质量监理评估报告》表明验收意见为：“符合要求”，其中建筑节能分部工程质量验收记录中记载：“门窗（遮阳）：断桥铝合金，中空low-e玻璃窗”，“玻璃规格：G中空钢化玻璃、G1中空浮法玻璃、G2中空钢化玻璃、G3中空磨砂浮法玻璃、G4中空磨砂浮法玻璃”。 四、2014年12月22日，被告向原告发出《房屋交付通知书》。2014年12月27日，原告前往现场验收房屋，当场提出异议，后通过信函方式向被告寄送《拒绝收房通知书》。2015年1月16日，被告向原告发函称：“对您提出的商品房可能需要改善的问题，我司将按合同约定予以解决；依据合同第十六条约定：在商品房保修期限内发生的质量问题，我司履行保修义务”。 五、2015年1月24日，原告与被告办理了506室房屋交付手续。2015年4月18日，原告致函被告，就合同内容、节能规范以及外门窗遮阳等方面问题提出意见和观点，要求被告修建原告房屋西向外门窗的外遮阳设施，同时要求被告出示建筑节能方面的证明资料。2015年4月24日，被告回函原告，称：“您来函提到的房屋西侧露台未满足合同约定以及相关住宅建筑质量规范问题，经查与实际情况不符。我司按照规划核准图纸施工，符合相应规范要求，我司按约履行合同义务，并无来函提到的未满足合同约定以及相关规范的问题”、“您来函提到的遮阳方面的问题，经查与实际情况不符，我司设计建造均符合图纸要求，满足设计规范要求，且已经提供竣工验收及节能验收”。 审理中，原告称：双方明确约定外遮阳形式为活动式，并未提到南面和西面的区别，《住宅使用说明书》中西面和南面遮阳设施均是“其他”，未做区分，故西面跟南面应该是一样的。因涉案房屋南面窗户上有一个可伸缩的活动卷帘门，南面门上有一个玻璃顶棚，故西面应该有相同的设施。因涉案房屋西向外门窗的遮阳设施不符合要求，故原告未按时接收房屋，依据合同约定，被告应承担拖延维修6个月的损失3620元及维修实施一个月的租金3500元。 被告称：合同附件中虽约定外遮阳形式是活动式，表明如果需要有遮阳，会用这种形式，而不是所有地方都必须装活动式遮阳设施。《住宅使用说明书》中遮阳设施是“其他”，并不代表东南西北的外遮阳材质必须一样，而是要根据被告规划设计需求和总体风格而定，西面“其他”并不代表一定要装活动式卷帘门。被告已经按合同约定交付了符合约定的房屋，故原告的主张无法律和事实依据。 因被告不同意调解，致本案无法调解。 上述事实，有当事人陈述、建设工程规划验收合格书、房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书、民用建筑节能专项验收备案表、房屋建筑工程竣工验收备案表、商品房预售合同、住宅使用说明书、工程质量监理评估报告、售楼处沙盘照片、房屋内外部实景照片、房屋交付通知书、函、回函等为证。 本院认为，原被告双方签订的《南京市商品房预售合同》系双方在平等自愿的基础上签订，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均产生法律约束力，双方当事人均应按约履行。对双方争议的涉案房屋西向外门窗是否应具备与南面外门窗相同的遮阳设施的问题，本院认为，涉案房屋的西向外门窗遮阳设施是否符合要求应以双方签订《商品房预售合同》及法律、行政法规的强制性规定为依据。 因双方在合同中对装饰装修及设备标准均予以载明，其中明确了外遮阳形式为“活动式”，双方亦明确约定“在南侧房间的窗户外部设有电动卷帘外遮阳”，而未对西向外门窗的外遮阳设施作出明确约定，虽然《住宅使用说明书》中约定的南面、东面、西面的遮阳形式均为“其他”，但并不表示所有窗户的遮阳方式都必须相同，原告以此认为涉案房屋的西向外门窗遮阳设施应与南侧外门窗的外遮阳设施相同，无合同依据。 虽然南京市《关于进一步加强居住建筑外遮阳设施管理的通知》明确规定南京市行政区域内居住建筑的卧室、起居室、书房等主要房间的南、东、西向外窗应设置外遮阳设施，外遮阳设施宜设置活动式，也可结合建筑的平面、立面的设计，采用固定式遮阳措施（遮阳板、阳台），遮阳率应达到80%，但该规定不属于法律、行政法规的强制性规定，并不当然成为调整原告与被告之间权利、义务的规范。如果被告违反该规定，相关行政部门有权依法采取相应的处置措施，但被告不应对此向原告承担违约责任，除非双方对此有明确约定。 综上，被告交付的房屋符合合同约定及法律、行政法规的规定，原告要求被告补设南向门窗的外遮阳设施及赔偿损失的主张，因双方在合同中对此未作明确约定，法律、行政法规对此也未进行强制性规定，故原告的该项主张，依据不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下： 驳回原告马红燕的诉讼请求。 本案案件受理费80元，减半收取40元，由原告马红燕负担，原告预交案件受理费的余款40元由本院退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行；账号：10×××76）。 （此页无正文） 审 判 员  李伟 二〇一五年八月十日 法官 助理  赵佳 见习书记员  李程