湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2015）岳民初字第03528号原告刘思佳。委托代理人宁素洁。委托代理人熊玲。被告湖南金邦物业发展有限公司。法定代表人：罗建安。委托代理人黄新泉。委托代理人张玉珍。原告刘思佳诉被告湖南金邦物业发展有限公司（以下简称“金邦公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理后，依法由审判员黎春林适用简易程序于2015年7月8日公开开庭进行了审理。书记员万山红担任记录。原告刘思佳的委托代理人宁素洁、熊玲，被告的委托代理人黄新泉、张玉珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘思佳诉称：2011年1月14日，原告与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，购买了被告未来城项目6幢1层104号房屋，房屋总金额为746951元。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款；被告于2012年10月27日向原告交付了房屋。根据合同约定，被告应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记；初始登记后90个工作日内办妥原告的房屋所有权证；办妥房屋所有权证后365个工作日内办好土地使用权证；如因被告原因，致使原告未能在约定期限内办理好上述登记或手续，原告不解除合同，被告自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告即按合同约定向被告支付了全部购房款，但被告至今仍未为原告办理好房屋所有权证和房屋国有土地使有权证，已严重违约，依法应承担违约责任。据此，为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决：1、被告90日内为原告办妥房屋所有权证；2、被告在为原告办妥房屋所有权证后90日内为原告办好房屋国有土地使有权证；3、被告向原告支付逾期办妥房屋所有权证违约金人民币80000元（暂从2014年4月11日计算至2015年5月10日），并且2015年5月10日起，计算至人民法院判决、裁定或其它法律文书指定的履行期间届满之日止。4、本案诉讼费全部由被告承担。被告金邦公司辩称：由于被告与建筑承包方湖南航天建筑工程有限公司发生纠纷，以至于建筑承包方不肯提交资料，导致被告没有按照合同约定办证，被告对原告表示歉意。根据合同相关约定，违约金万分之三被告认为过高，要求适当予以调整。对于商品房的逾期办证没有对原告造成实际的损失，被告现在起诉航天建筑工程有限公司的案件已经到了司法鉴定阶段，等到结案，被告就会尽快地为原告办好证。经审理查明：2011年4月14日，原告刘思佳作为买受人与被告金邦公司签订了《长沙市商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于长沙市岳麓区桐梓坡西路118号“未来城”第6幢N单元1层104号房。合同第四条约定购房总金额为746951元；合同第十条约定房屋的交付时间为2011年6月30日前；合同第十八条约定：“出卖人应在商品房交付使用后365工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365工作日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的0.05%赔偿买受人损失。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，其中520000元采取银行按揭方式进行支付。2012年10月27日，被告向原告交付了原告所购买的商品房。现被告仍未完成该栋房屋的初始登记，原告仍未取得所购房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证。上述事实有当事人的当庭陈述、原、被告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、申请入伙手续会签单等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为以下两个方面：一、关于履行合同过程中被告是否违约的问题。原、被告所签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告与案外人的纠纷不能由原告来承担责任，既然合同约定了原、被告的各自义务，原、被告均应当予以履行。被告未在合同约定的时间内将商品房申请办理房屋所有权证和国有土地使用权证，存在违约行为，应当承担继续履行、支付违约金等违约责任。故对原告诉请被告办理房屋所有权证和国有土地使用权证的请求，本院予以支持。考虑到出卖人在为买受人办理权属证书过程中的主要义务是将办理权属证书需由出卖人提交的资料报产权机关备案，而产权登记机关用于审查和办理手续的时间，出卖人无法控制，故本院确认被告应当在本判决生效之日起90日内将办理原告所购商品房的房屋所有权证需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关备案，在办妥房屋产权证后90日内将办理原告所购商品房的国有土地使用权证需由出卖人提供的相关资料报国土部门入窗办理国有土地使用权证。二、关于违约金的承担问题。依据合同约定，出卖人应在商品房交付使用后365工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365工作日内办好土地使用权证。本案被告向原告交付商品房的时间是2012年10月27日，依合同约定被告应在交付商品房后365工作日内，完成该幢商品房的初始登记，故被告的违约时间应当为交付商品房之日起365工作日后，即从2014年4月17日起开始计算。现计算至本案判决之日即2015年8月7日，计算得出的违约时间为477天。现原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金按逾期天数乘以已付总房款的万分之三的标准进行计算，被告提出该违约金过高，请求予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并没有提供任何证据证实因被告的逾期申请权属登记行为所造成的损失情况，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之三的标准支付违约金，其诉请过分高于原告因此而造成的损失，对此应当予以酌减。本院综合原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告应当给付原告因逾期办证已经产生的违约金为10600元。对于在判决生效以后仍然未履行的，本院将酌情依法予以约束。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告湖南金邦物业发展有限公司在本判决生效之日起90日内将办理原告刘思佳所购“未来城”第6幢N单元1层104号房商品房的房屋所有权证需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关备案；在办妥房屋产权证后90日内将办理原告所购上述商品房的国有土地使用权证需由出卖人提供的相关资料报国土部门入窗办理国有土地使用权证；如被告湖南金邦物业发展有限公司未在本判决指定的期间履行上述义务，则限令被告湖南金邦物业发展有限公司在未履行上述义务之次日起至产权登记机关实际受理之日止每日按已付房款万分之零点三的标准向原告支付违约金；二、限被告湖南金邦物业发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告刘思佳支付违约金10600元；三、驳回原告刘思佳的其他诉讼请求。如果被告湖南金邦物业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1800元，减半收取900元，由被告湖南金邦物业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黎春林二〇一五年八月七日书记员  万山红