贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）筑民一终字第1283号上诉人（原审被告）张家祥，男，1948年3月1日出生，汉族。上诉人（原审被告）张晶平，男，1989年7月7日出生，汉族。被上诉人（原审原告）刘卫红，女，1966午3月12日出生，汉族。委托代理人张继革，贵州中孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）贵阳广宇房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区醒狮路恒昱商务公寓9楼。法定代表人赵政，该公司总经理。委托代理人杜之翔，贵州证衡律师事务所律师。上诉人张家祥、张晶平与被上诉人刘卫红、贵阳广宇房地产开发有限公司（以下简称广宇房开公司）返还原物纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2015年4月23日作出（2011）南民初字第677号民事判决。宣判后，上诉人张家祥、张晶平对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年6月30日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。原判查明，2007年4月29日，被告张家祥（乙方）与被告广宇房开公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于贵阳市南明区朝阳洞路玉田小区茶花新村X栋X单元X楼X号房屋出租给乙方，租赁期限从2007年5月1日起，租金标准为每月250元。该经济适用房系被告广宇房开公司承建，被告张家祥一家一直居住使用此房屋至今。2010年1月，原告刘卫红与被告广宇房开公司、贵阳市经济适用住房建设有限公司签订《售房合同》，约定原告购买上述房屋，建筑面积为114.45平方米。合同签订后，原告一次性付清购房款165952.2元。2010年3月，原告办理了该房屋的房屋所有权证（证号：筑房权证南明字第0101881**号）其间，原告要求被告广宇房开公司交付购买的上述房屋。其后，原告书面通知被告张家祥、张晶平，并同意延用房屋至2010年12月31日。使用期限届满后，被告张家祥、张晶平拒不将房屋交付给原告。原告诉至法院，请求判令：1、被告张家祥、张晶平将位于贵阳市朝阳洞路玉田小区茶花新村X栋X单元X楼X号房屋归还给原告；2、被告张家祥、张晶平支付房屋使用费2000元（自2011年1月1日暂计至2011年2月28日），直至被告归还房屋时止；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，被告张家祥、张晶平就租赁合同纠纷一案向贵阳市南明区人民法院提起民事诉讼，要求确认原告与被告广宇房开公司达成的房屋买卖协议无效，并确认张家祥、张晶平对该房屋在同等条件下有优先购买权，原告需要购买该套房屋。2010年5月31日，贵阳市南明区人民法院作出(2011)南民初字第111号民事判决，驳回张家祥、张晶平的诉讼请求。宣判后，张家祥、张晶平不服提出上诉。2011年10月20日，贵阳市中级人民法院作出(2011)筑民终字第1164号民事判决书。后张家祥、张晶平仍不服，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2012年8月24日作出(2012)黔高民申字第128号民事裁定，指令贵阳市中级人民法院再审。贵阳市中级人民法院再审后于2013年9月9日作出(2012)筑民再终字第78号民事裁定：一、撤销贵阳市中级人民法院(2011)筑民终字第1164号民事判决和贵阳市南明区人民法院(2011)南民初字第111号民事判决；二、本案发回贵阳市南明区人民法院重新审理。贵阳市南明区人民法院重审后于2014年4月21日作出(2013)南民初字第3559号民事判决，驳回张家祥、张晶平的诉讼请求。宣判后，张家祥、张晶平仍不服，并提出上诉。2014年12月19日，贵阳市中级人民法院作出(2014)筑民再终字第33号民事判决，驳回上诉，维持原判。同时查明，2009年8月31日，原告取得经济适用住房准购证。张家祥向被告广宇房开公司交纳租金至2010年12月，并于2011年7月13日取得经济适用住房准购证。原告签订《售房合同》时，被告广宇房开公司、贵阳市经济适用住房建设有限公司均未通知张家祥。原判认为，公民、法人的合法权益受法律保护。本案中，双方争议的焦点在于：1、原告刘卫红是否享有诉争房屋权属；2、被告张家祥、张晶平是否将该房屋返还原告，并支付原告房屋使用费。关于诉争房屋的权属问题，从双方提供的证据来看，诉争房屋系被告广宇房开公司承建，原告与被告广宇房开公司、贵阳市经济使用住房建设有限公司签订《售房合同》购买该房屋后，原告支付了对价。同时，原告办理了《房屋产权证》。由此表明，原告已取得诉争房屋的所有权，即享有该物权。至于双方的房屋买卖行为是否合法，应属另一法律关系，不在本案处理范围，被告张家祥、张晶平可另案诉讼解决。在产权部门尚未撤销上述产权证的情况下，原告系诉争房屋的所有权人，被告张家祥、张晶平理应在合理期限内搬离该房屋，并返还原告。原告所持该主张于法有据，予以支持。关于被告张家祥、张晶平提出对诉争房屋享有优先购买权的问题，其已另案诉讼，并已经一、二审再审判决，均被驳回其诉讼请求。关于房屋使用费的问题，原告主张自2011年1月1日起直至二被告归还房屋时止的使用费，因其买卖房屋关系与被告广宇房开公司未实际交付房屋有关，被告张家祥、张晶平主观上并无明显过错；客观上，被告广宇房开公司管理失职，在签订《售房合同》时，未通知被告张家祥，存在一定的过错，应承担由此不能交付房屋的法律后果。由于原告未主张被告广宇房开公司支付房屋使用费，其可另案诉讼解决，被告广宇房开公司在本案中不承担民事责任。故对原告主张被告张家祥、张晶平支付房屋使用费，不予支持。被告张家祥、张晶平提出原告购买房屋的行为损害其享有的优先购买权以及原告达不到购买经济适用房条件的抗辩理由不成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告张家祥、张晶平于判决生效后30日内，将位于贵阳市朝阳洞路玉田小区茶花新村X栋X单元X楼X号房屋腾空后归还原告刘卫红。二、驳回原告刘卫红其余诉讼请求。案件受理费3550元，由原告刘卫红负担1775元，被告张家祥、张晶平负担1775元。一审宣判后，上诉人张家祥、张晶平不服，向本院提起上诉称，一、刘卫红与广宇房开公司签订房屋买卖合同时有恶意行为，存在偷税漏税及行贿行为，故其签订的售房合同无效。二、被上诉人刘卫红办理经济适用房准购证违反政策和法律规定，其不具备购买经适房的条件。三、上诉人对租赁房屋有优先购买权，且广宇房开负责人在调解过程中答应将房屋卖给上诉人，被上诉人在没有通知上诉人买房的情况下办理买房手续及产权证，不符合法律规定。综上，请求法院驳回被上诉人的诉讼请求，依法改判。被上诉人刘卫红答辩称，我购买的房屋已合法取得产权证，该房屋一直由上诉人占用。上诉人主张的优先购买权已有生效判决作出裁判，一审判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求。被上诉人广宇房开公司答辩称，本案诉争房屋出售给刘卫红是合法有效的，刘卫红是善意取得该房屋，其已取得房屋产权证，房屋应返还给刘卫红。上诉人一直使用该房屋，租金和使用费都应由其交付。上诉人主张的优先购买权（2014）筑民再终字第33号判决已经驳回。二审审理查明的事实与原判查明的事实一致。二审中双方当事人均未提交新证据。本案事实，有双方当事人的陈述、房屋产权证、收条、房屋租赁合同等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。本院认为，关于本案涉案房屋的权属问题，由于刘卫红与广宇房开于2010年1月签订《售房合同》，合同签订后刘卫红付清了房款，双方签订《售房合同》的行为属于双方真实意思表示，且刘卫红支付了对价，故双方买卖房屋的行为有效。刘卫红于2012年办理了房屋产权证，取得房屋所有权。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，刘卫红作为本案涉案房屋的所有权人，有权请求上诉人返还房屋。至于刘卫红与广宇房开签订房屋买卖合同的行为是否合法，以及刘卫红是否符合办理经济适用房准购证的条件，属于另一法律关系，本案不予处理。关于上诉人主张对诉争房屋享有优先购买权的问题，上诉人已另案诉讼，且生效判决已驳回其诉讼请求，故对上诉人称广宇房开在未告知承租人的情况下将房屋出售给刘卫红，该售房合同无效的主张，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3550元由张家祥、张晶平负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭伦禹代理审判员  刘 劼代理审判员  王 晨二〇一五年八月十七日书 记 员  陈子靳