重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第02990号上诉人（原审原告）：田利。委托代理人：陈辉，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：勾正英，女，汉族，1976年7月8日出生，住广东省佛山市禅城区彩湖路**号，公民身份号码5123011976********。委托代理人：曾勇，重庆佳程律师事务所律师。原审第三人：尤正国，男，汉族，1970年11月13日出生，住重庆市江北区渝北三村**号19-1，公民身份号码5129021970********。原审第三人：重庆汇友科技发展有限公司，住所地重庆市渝中区民生路283号（重庆宾馆）第22楼A座。法定代表人：张远强，董事长。委托代理人：田圆，该公司员工。原审第三人：东亚银行（中国）有限公司重庆分行，住所地重庆市渝中区邹容路131号重庆世界贸易中心第43楼。法定代表人：吴俊良，行长。上诉人田利与被上诉人勾正英，原审第三人尤正国、原审第三人重庆汇友科技发展有限公司（以下简称汇友公司）、原审第三人东亚银行（中国）有限公司重庆分行（以下简称东亚银行）所有权确认纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2014年12月18日作出（2013）江法民初字第08846号民事判决，田利对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法由审判员李盛刚、代理审判员康炜、乔艳（主审）组成合议庭进行审理。上诉人田利的委托代理人陈辉，被上诉人勾正英的委托代理人曾勇，原审第三人汇友公司的委托代理人田圆到庭参加了诉讼。原审第三人尤正国、原审第三人东亚银行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2006年，重庆市江北区北城天街26号附2号登记的产权人为汇友公司。2007年8月1日，双枪公司与田利、邓礼春签订《房地产买卖合同》，该合同系双枪公司出售重庆市江北区北城天街26号附1号（一层）、附12号（二层）、附11号（二层）、附10号（一层）、附9号（一层），合同第三条约定的总房款为913万元。合同第九条特别约定，本合同总成交价款人民币913万元，包含重庆市江北区北城天街26号附2号部分房屋，其套内面积是11.52平方米（详见附图），双枪公司承诺在2009年6月30日前将该房屋套内面积11.52平方米的房地产权证过户到田利、邓礼春名下，否则，双枪公司应向田利、邓礼春支付违约金人民币30万元整。同年，前述五套房屋的产权证登记在田利名下。本案审理过程中，邓礼春明确表示其在2007年8月1日双枪公司与田利、邓礼春签订的《房地产买卖合同》的相关权利与义务，包括诉讼权利，由田利享有。2008年10月28日，双枪公司正式注销法人资格。2009年4月24日，汇友公司、双枪公司及田利签订了《三方协议书》，该协议书载明，鉴于：汇友公司、双枪公司于2006年6月30日签订了《房地产买卖合同》（见附件），汇友公司将位于重庆市江北区北城天街26号附2号部分房屋（套内面积11.52平方米，房地产权证号：1××房地证2006字第21728号，楼梯间部分，以下简称该房屋）以人民币6万元价格出售给双枪公司；因汇友公司产权当时处于抵押状态，汇友公司承诺于2009年6月29日前将该房屋过户双枪公司名下，现因双枪公司已将上述权益转让给田利，田利已实际使用该处房产，情况发生变化。经汇友公司、双枪公司、田利三方本着互惠互利的原则，共同协商达成如下协议，以资共同遵守。一、三方同意于2010年12月29日前将该房屋产权直接过户至田利名下。二、汇友公司、田利双方共同办理过户相关手续，双枪公司配合办理（包括测绘工作、产权分割等），在此过程中产生的相关税费由双枪公司、田利双方各自按国家规定承担。如因汇友公司原因造成该房屋产权不能过户到田利，则由汇友公司负责赔偿20万元给田利；如因田利原因造成产权不能顺利过户，一切后果由田利自行负责。三、本协议签订后，双枪公司即放弃该房屋权益。其上有双枪公司的盖章及尤正国的签字。2010年11月18日，汇友公司与勾正英签订了《重庆市房地产买卖合同》，汇友公司出售重庆市江北区北城天街26号附2号房屋给勾正英。该合同载明，房屋幢号为26号，层次为1，房号附2号，建筑结构为混合结构，套内面积118.71平方米，公用面积1.74平方米，小计120.45平方米。合同仅约定房款总价为140万元，并未约定单价。2010年11月22日，汇友公司、双枪公司、田利和勾正英签订了《四方协议书》，该协议书载明，鉴于：汇友公司与双枪公司于2006年6月30日签订了《房地产买卖合同》，汇友公司将位于重庆市江北区北城天街26号附2号部分房屋（建筑面积11.52平方米，房地产权证号：1××房地证2006字第21728号。楼梯间部分，以现有楼梯间墙体为准，以下简称房屋）以人民币6万元价格出售给了双枪公司，因汇友公司产权当时处于抵押状态，汇友公司承诺2009年6月29日前将该房屋过户到双枪公司或者双枪公司指定的其他购房户名下，并保证双枪公司或者双枪公司指定的其他购房户领到房屋产权证。后因双枪公司于2007年8月1日将上述权益转让给田利，田利已实际使用该房产。2009年4月24日经汇友公司、双枪公司、田利三方再次在平等互利条件下签订了三方协议，约定在2010年12月29日前汇友公司将该房屋产权直接过户田利名下。现因国家政策原因暂时不能对上述11.52平方米的房产进行分割过户。因勾正英需要向汇友公司提出购买北城天街附2号的房产，为了维护各方的权益，经汇友公司、双枪公司、田利、勾正英共同协商达成如下协议，以资共同遵守。一、汇友公司将江北区北城天街26号附2号房产出让给田利和勾正英，该房产中的11.52平方米产权属于田利，田利享有其财产所有权，因目前国家政策暂时不能分割过户，将江北区北城天街26号附2号房产一起过户给田利和勾正英。由勾正英负责保管房权证明，并承担相应的责任。二、在国家政策允许时，田利和勾正英共同到房地产部门办理分割过户事宜。三、田利、勾正英双方共同办理过户相关手续时，汇友公司和双枪公司配合办理（包括测绘工作、产权分割等），在此过程中产生的相关税费由双枪公司、田利双方各自按国家规定缴纳，与汇友公司、勾正英无关。但如因勾正英原因造成产权不能分割过户给田利时，勾正英必须按分割过户时的市场交易价格给田利，并由勾正英负责赔偿30万元违约金给田利；并由汇友公司和双枪公司承担担保连带责任。如因田利原因造成产权不能顺利过户，一切后果由田利自行承担。其上有双枪公司的盖章及尤正国的签字。2010年11月24日，重庆市国土资源和房屋管理局将重庆市江北区北城天街26号附2号房屋的产权人登记为勾正英，房地产权证号为1××房地证2010字第125693号，该房地产权证载明，权利人：勾正英，证件名称及号码：身份证：××，坐落：重庆市江北区北城天街26号附2号，房地籍号：JB-42-12，土地使用类型：出让，房屋结构：混合，土地用途：商服用地，房屋用途：门面，楼层：物理层：1，共有使用权面积：2412平方米，房屋建筑面积：120.45平方米，土地使用权终止日期：2039-03-03，套内建筑面积118.71平方米，房屋共有或共用部位及设施：该房的公摊部位有外墙二分之一及梯间等。2011年，勾正英因借贷向东亚银行抵押了本案涉诉房屋，贷款期间从2011年1月5日至2019年1月4日。2014年1月2日，双枪公司出具《情况说明》，该情况说明载明，关于将重庆市江北区天街26号附2号房屋出售给勾正英和田利事宜，双枪公司作如下说明：买卖重庆市江北区北城天街26号附2号房屋时，最初的确考量是将该房屋部分出卖给田利，部分出卖给勾正英，后发现国家政策原因，暂不能将房屋分割并分别登记。鉴于两人都坚持要购买该房屋，故与田利和勾正英协商，惟有采取由两人共有的方式取得房屋过户登记，实际中各自使用各自的部分，待国家政策允许时再行分割。两人对此皆表示同意，并在四方协议书作了相应约定。其上有双枪公司的盖章。一审原告田利诉称：2007年8月1日，汇友公司将重庆市江北区北城天街26号附2号房屋楼梯间部分（建筑面积11.52平方米）以6万元价格出售给重庆双枪水泥有限责任公司（以下简称双枪公司），后双枪公司将上述权益转让给田利，并约定在2009年将该房屋登记到田利名下。然因房屋产权处于抵押状态，一直未作变更登记。之后由于勾正英向汇友公司提出购买重庆市江北区北城天街26号附2号房屋（田利享有11.52平方米除外），双枪公司、汇友公司、田利和勾正英共同签署四方协议书，并约定将重庆市江北区北城天街26号附2号房屋出让给田利和勾正英，该房屋11.52平方米的产权属于田利，并将房屋一起过户给田利和勾正英，后因田利一直怠于履行权利，导致上述房屋本应按照协议约定过户至田利和勾正英名下却最后登记至勾正英一人名下。田利为维护自身合法权益，特诉讼至法院，请求判决：田利依法享有重庆市江北区北城天街26号附2号房屋9.56％的产权，并由勾正英协助办理登记。一审被告勾正英辩称：汇友公司将本案涉诉房屋分别出售给了田利和勾正英，田利通过债权债务的转移取得了涉案房屋楼梯间的债权，勾正英通过买卖取得了房屋所有权，因此，勾正英与田利没有共同购买的意思表示和行为。汇友公司与田利买卖涉案房屋11.52平方米楼梯间的行为是无效的，四方协议是无效的协议，四方协议不属于所有权变更登记的法定材料，不能作为田利诉请所有权转移的依据。即使四方协议有效，四方协议约定的过户办证条件没有成就，田利起诉是滥用民事权利，给勾正英造成损失。田利从双枪公司购买涉案房屋11.52平方米楼梯间，他只能向汇友公司和双枪公司主张权利，而无权向勾正英主张权利。汇友公司和双枪公司未为田利和邓礼春办理11.52平方米的权属登记，因此，田利和邓礼春对涉案房屋11.25平方米楼梯间部分不享有所有权。尤正国是无权代理，是以前的双枪公司购买的11.52平方米，不是尤正国购买的，由于双枪公司已经注销，他无法追认。四方协议是自始不能履行的合同，田利和邓礼春也没有证明国家政策允许办证了。勾正英请求驳回诉讼请求或者驳回起诉。一审第三人汇友公司陈述称：四方协议是包括勾正英在内的，是其真实意思表示。汇友公司在与勾正英的买卖协议上面是没有包括本案涉诉房屋11.52平方米的买卖价款，勾正英是清楚明知的。请法院查明变更登记条件是否成就，如果成就，汇友公司愿意配合办理过户登记。至于田利和勾正英是分别买卖房屋还是共同购买的意思，汇友公司不清楚。对四方协议，有“鉴于部分”和“主要部分”，“鉴于部分”是对交易过程事实的确认。法院最终对四方协议效力确认是否有效，“鉴于部分”的事实都是有效的。一审第三人东亚银行陈述称：东亚银行受理抵押时，本案涉诉房屋的产权人只有苟正英，东亚银行不同意房屋抵押权人有任何的变更。我们抵押登记在前，本案争议发生在后，根据物权法原则，只能认为勾正英是抵押人。一审第三人尤正国陈述称：对四方协议没有意见，尤正国当时是双枪公司股东，这个协议是尤正国经办的。当时房屋是双枪公司从市税务局买过来的，共两层楼，非住宅。双枪公司把一部分卖给了汇友公司。汇友公司发现这个楼梯间无法使用，就多了这11.52平方米，双枪公司又买回来了。之后我们的房子又卖给了田利，就包括了这11.52平方米。现在勾正英是无法使用这个11.52平方米，但是其他的部分是和这个结合在一起的，田利是可以使用的，本来就是为了楼上做通道使用的，但是当时测绘不规范。勾正英购买的房屋并不包括这11.52平方米。当时明确告知了勾正英是不包括这部分的。我们和汇友公司老总在卖房之前就明确说了的，不包括这部分的，汇友公司的张总是很清楚这个事情的，当时是在汇友公司南坪那边的办公室里面说的，尤正国参与了整个过程。一审法院认为，2010年11月18日，汇友公司与勾正英签订的《重庆市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且本案涉诉房屋的产权人已经登记为勾正英，故前述买卖合同合法有效。田利主张依法享有重庆市江北区北城天街26号附2号房屋9.56％的产权，一审法院认为该项主张不成立，理由如下：第一，从双枪公司与田利、邓礼春签订《房地产买卖合同》开始，田利的真实意思即为购买本案涉案房屋11.25平方米楼梯间部分；2010年11月22日，汇友公司、双枪公司、田利和勾正英签订的《四方协议书》虽明确了“汇友公司将江北区北城天街26号附2号房产出让给田利和勾正英，该房产中的11.52平方米产权属于田利，田利享有其财产所有权”，但田利的真实意思仍为购买并拥有本案涉案房屋11.25平方米楼梯间部分的所有权。实质上田利的权利要求指向的是物理意义上明确的楼梯间部分，而非所有权共有意义上的份额。所以，田利与勾正英并无共同享有本案涉诉房屋产权的真实意思表示。第二，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。目前，重庆市江北区北城天街26号附2号房屋设立了一个完整的物权，而本案涉诉房屋11.25平方米楼梯间部分并未单独设立物权，故不发生法律效力，田利与双枪公司买卖本案涉诉房屋11.25平方米楼梯间部分的合同，因违反法律强制性规定而无效。第三，根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。从该条法律规定可见，不动产物权变动的原因与结果应有区分，这是由债权与物权的性质决定的，物权可由债权的实现而实现，田利主要基于《四方协议书》提起相关诉讼请求，如合同有效，则田利可依据合同法的权利义务及违约责任之规定寻求相应的法律救济。直接基于合同约定要求确认物权，不符合合同法及物权法之规定。基于前述理由，田利要求依法享有重庆市江北区北城天街26号附2号房屋9.56％的产权的诉讼请求，并由勾正英协助办理登记，本院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条之规定，判决：“驳回原告田利的诉讼请求。本案案件受理费1300元，公告费350元由田利负担。”田利不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费由勾正英承担。主要事实和理由：1、原判认定田利与勾正英无共有意思表示缺乏事实依据。本案共有意思表示的载体是《四方协议书》。在《四方协议书》的鉴于部分，已明确表示签订此协议的原因，即勾正英向汇友公司购买相邻房屋，而涉案房屋又暂时不能单独办理产权，便将涉案房屋与勾正英购买的房屋办理为一个产权证。随后又在《四方协议书》第1条中明确表达田利和勾正英同意汇友公司将2号房屋一起过户给田利和勾正英。因此，作为解决涉案房屋产权问题的一个过渡方案（即共有方式），田利和勾正英也必然已达成共有的意思表示，至于双方如何使用房屋则是其内部分配问题，并不影响共有意思表示的体现。汇友公司与双枪公司均承认，《四方协议书》签订在前，勾正英与汇友公司签订买卖合同在后，正因为勾正英同意与田利共有2号房屋才将房屋卖给勾正英。2、原判关于涉案房屋买卖合同无效，无法律依据。涉案11.52平方房屋是汇友公司卖给田利、勾正英房屋中一部分，属于清水房，房屋买卖后才首次办理登记；而且当时签订房屋买卖合同时也是可以与田利购买的其他房屋一起办理到田利名下，因此并非是购买已办理产权房屋的一部分，不涉及到违反法律和强制性法规。即使不能单独办理完整产权，也可以与其他房屋合并办理产权。即使无法办理独立产权，不能转让，此种规定也系从不动产物权变动角度进行规定和限制，而并非合同行为的规定和限制，不会影响合同效力。3、一审法院程序违法。田利2013年10月立案交费，一审判决于2014年12月19日才送达，违反《民事诉讼法》规定的案件审理期限。勾正英答辩称：《四方协议书》是无效协议，因为当时双枪公司已经注销了，尤正国是以双枪公司的名义签订协议的，所以这个协议是无效的。根据《四方协议书》的内容来看，田利是买楼梯间部分，勾正英是买楼梯间之外的部分，协议没有共同购买的意思。房屋不能分割来出让，实际上是不能交付所有权的，所以法院认定合同无效是成立的。一审法院认定的《四方协议书》属于债权协议，田利要求以债权来确认物权是错误的。一审第三人汇友公司称：《四方协议书》是各方当事人的真实意思表示应当按照执行。二审审理查明：本案一审中，先是适用简易程序审理，后因勾正英下落不明，对勾正英进行公告；同时，各方当事人有申请和解期限共7个月。二审审理中，各方当事人未举示新的证据，对原判查明的事实均无异议。本院二审审理查明的其他事实与一审相同。本院认为，因2008年10月28日，双枪公司正式注销法人资格；故2009年4月24日，汇友公司、田利及尤正国以双枪公司名义签订的《三方协议书》，实为汇友公司与田利的双方协议；2010年11月22日，汇友公司、田利、勾正英及尤正国以双枪公司名义签订了《四方协议书》，实为汇友公司、田利、勾正英签订的三方协议。田利向勾正英主张依法享有重庆市江北区北城天街26号附2号房屋9.56％的产权，并由勾正英协助办理登记。而该9.56％的指向，田利明确是楼梯间11.52平方米。在本案涉及的合同中，与田利和勾正英均产生关系的是《四方协议书》，田利并未举证证明与勾正英之间还有其他的合同关系，因此田利只能依据《四方协议书》向勾正英主张权利。《四方协议书》中，汇友公司负有将包括讼争的11.52平方米在内的江北区北城天街26号附2号房产一起过户给田利和勾正英的义务；勾正英只负有保管房权证明，并在国家政策允许时，将该11.52平方米分割过户给田利，以及因勾正英原因不能过户时应向田利支付价款及违约金的义务。《四方协议书》是汇友公司、田利、勾正英的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，是有效合同，各方均应按约履行。根据《四方协议书》，田利对该11.52平方米享有债权请求权，而无法直接确认物权；且在签订该《四方协议书》时，各方就清楚国家政策不允许过户，目前田利也无证据证明符合过户的条件，因此，田利要求勾正英协助办理登记的请求不能得到支持。综上，田利的诉讼请求不成立，本院对其上诉请求不予支持。原判查明事实清楚，判决结果正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由田利负担。本判决为终审判决。审 判 长  李盛刚代理审判员  康 炜代理审判员  乔 艳二〇一五年八月十日书 记 员  李 娜