广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015）穗中法民五终字第3332号上诉人（原审被告）：广州市粤锐恒星房地产有限公司，住所地广州市南沙区。法定代表人：高志文。委托代理人：何巧，该公司职员。委托代理人：李超鹏，该公司职员。被上诉人（原审原告）：伍素珍，身份证住址：广州市东山区。被上诉人（原审原告）：陈昭强，身份证住址：广州市东山区。两被上诉人共同委托代理人：张煜，系国信信扬（南沙）律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人：陈慕殷，系国信信扬（南沙）律师事务所实习律师。上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司（以下简称粤锐公司）因与被上诉人伍素珍、陈昭强商品房预售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2015)穗番法民三初字第279号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：粤锐公司是广州市南沙区中惠璧珑湾自编5号楼的开发商，已于2012年4月28日领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2012年5月20日，伍素珍、陈昭强（为乙方）与粤锐公司（为甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区中惠璧珑湾壁珑湾二街5号（自编6号）1302房（建筑面积96.36平方米），总金额为903777元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2013年12月20日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，甲方每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，自规划局规定的整个小区竣工验收合格的第二天起到达到使用条件之日止，甲方按月向乙方支付人民币30元的违约金等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方一致同意：合同及本《补充协议》项下乙方所购商品房的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；甲方按合同约定期限向乙方交付商品房；甲方向乙方交付该商品房时，需出具本条所述之《工程竣工验收报告》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，无需提供其他资料，甲乙双方同意不适用合同第十五条；该商品房达到本条所述交房条件，甲方履行通知收楼义务后，甲方无需承担任何形式延期交楼违约责任等”。之后，伍素珍、陈昭强按合同约定向某公司付清全部购房款。涉讼楼宇于2013年12月13日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2014年1月13日通过消防验收，同年1月22日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。粤锐公司曾于2013年12月13日、2014年1月22日分别向伍素珍、陈昭强发出《入伙通知书》、《再次催收楼通知书》，但伍素珍、陈昭强以涉案楼房尚不具备交楼条件为由拒绝收楼。后伍素珍、陈昭强于2014年7月15日办理了收楼手续，并在办理收楼手续的《入伙会签单》上注明：“本人保留延期交楼追偿损失的权利，要求我户使用水、电须按照广州市居民个人生活的标准进行收取”。2015年3月12日，伍素珍、陈昭强向原审法院提起本案诉讼，请求判令：粤锐公司向伍素珍、陈昭强支付逾期交楼违约金【以总房价款903777元为本金，按每日万分之五的标准，从2013年12月21日起计至粤锐公司取得涉案房屋取得永久用电证明之日（2014年7月16日）止】，并承担本案的受理费用。粤锐公司原审辩称一、涉案房屋已在2013年12月20日前符合合同规定及法律规定的交付条件，粤锐公司不存在逾期交楼情况，根据合同规定，涉案房屋的交付标准为取得工程竣工验收报告，该房屋已在2013年12月13日取得工程竣工验收报告，符合合同约定的交付条件。二、粤锐公司已按照合同约定通知伍素珍、陈昭强收楼，并催促其收楼，但其一直拒绝收楼，故涉案房屋未能交付的责任在于伍素珍、陈昭强。我方于2013年12月19日、2014年1月22日以快递方式督促伍素珍、陈昭强收楼，但其一直拒绝收楼。因此，房屋未能交付房屋的责任在于伍素珍、陈昭强。我方无须承担责任。三、伍素珍、陈昭强拒绝收楼没有任何依据。依据合同约定，涉案房屋只有存在主体结构问题及严重影响居住，伍素珍、陈昭强才有权拒绝收楼，现其没有证据证实涉案房屋存在质量问题，因此，伍素珍、陈昭强拒绝收楼没有正当理由。四、永久用电并非涉案房屋交付的条件，依据合同第1条第1款，已变更涉案房屋交付条件为取得竣工验收报告，排除永久用电为交付条件，目前，没有相关的法律规定将永久用电设定为交付房屋条件，广州市以往的判例中没有将永久用电设定为交付条件。且涉案房屋永久用电的取得时间为2014年6月20日。涉案楼盘取得永久用电前，我方保证了涉案小区用电，并承担费用。故没有对已入住的业主产生任何的影响。五、若涉案房屋出现延迟交楼，伍素珍、陈昭强主张的违约金标准明显过高，高于伍素珍、陈昭强的实际损失，应以涉案房屋的租金标准计算违约金的标准。根据现有证据显示，涉案房屋所在小区相邻的小区120平方米的月租为2000元。依据已公布的2014年广州市房参考价黄埔区14元/平方米。涉案房屋为75平方米，计得月租金为1050元。若以伍素珍、陈昭强计算的违约金，涉案房屋的月租金为13557元，为最高房租的10倍。依据我国合同法及相关法律规定，当事人已约定违约金过高为由请求减少，应以违约金超过造成损失30%为标准适当减少。综上，粤锐公司已在合同约定的交楼日期前具备合同约定及法律规定的交付条件，不存在逾期交楼情况，不应承担逾期交楼的违约责任。原审庭审中，伍素珍、陈昭强认为其提起诉讼的原因是粤锐公司通知收楼时不满足永久用电的交楼标准，要求以总房价款903777元为本金，按每日万分之五的标准，从2013年12月21日起计算逾期交楼违约金至粤锐公司取得涉案房屋永久用电证明之日（2014年7月16日）止。粤锐公司认为其已于2014年6月20日已取得永久用电的工程竣工验收，提供了相关报告以证实，且认为永久用电并非涉案房屋的交付条件，并提供涉案小区每晚亮灯情况的打印照片，以证明在取得永久用电验收之前，其已保证涉讼楼盘用电正常。伍素珍、陈昭强则认为打印照片仅证明小区某一时段的亮灯情况，不能证明用电正常。粤锐公司还提供了2014年广州市房屋租金参考价，拟证明合同约定的违约金标准过高，要求调整。伍素珍、陈昭强认为合同约定的违约金标准为双方真实意思表示，违约责任不应以租金作参考。在本案诉讼发生之前，同一楼盘已有其他业主提起同类诉讼，有部分已有生效判决。其中在生效判决中已查明，广州供电局有限公司南沙供电局于2014年8月15日向广州市南沙区人民法院出具《关于南沙区中惠璧珑湾楼盘永久用电情况的复函》，称目前该楼盘报装了5个公变房作为住宅楼宇的永久用电，其中1#公变房供电范围是1#楼、2#楼，2#公变房供电范围是3#楼、5#楼，3#公变房供电范围是6#楼、8#楼，4#公变房供电范围是9#、10#楼，1#至4#公变房已经完成某用电设施的安装，并已经于2014年7月16日通过了竣工验收，该局当天已将永久用电送至用户电能表的表前位置，相应的楼宇具备了永久用电。伍素珍、陈昭强认可该复函的真实性、合法性和关联性。粤锐公司认为其已于2014年6月20日已取得永久用电的工程竣工验收，要求不以该复函所述时间作认定永久用电的接通时间。原审法院认为：伍素珍、陈昭强与粤锐公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。现双方争议的是涉讼房屋何时符合交付条件的问题。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。由此可见，所谓的临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其不能用作居民的日常生活用电。粤锐公司虽已于2013年12月13日取得涉讼房屋所属楼宇的《建筑工程竣工验收报告》，但无证据证实涉讼楼房具备正常用电，不能证明涉讼房屋满足买受人的基本居住使用要求，故原审法院认定涉讼房屋在粤锐公司通知收楼时尚不具备基本的交付条件，粤锐公司未能按照合同约定的期限将具备永久用电条件的房屋交付给伍素珍、陈昭强使用，已构成违约，应承担违约责任。至于广州供电局有限公司南沙供电局于2014年8月15日向广州市南沙区人民法院出具的《关于南沙区中惠璧珑湾楼盘永久用电情况的复函》，是相关供电部门对有关事实所作出的回复，该证据真实、合法，粤锐公司提供的供电工程竣工验收报告不足以推翻上述证据，不予采纳，故原审法院认定涉讼房屋至2014年7月16日才取得永久用电。伍素珍、陈昭强要求粤锐公司按合同约定的标准计付逾期交楼违约金合理合法，予以支持。现双方于合同中约定每日万分之五的违约金标准属于合理范围，粤锐公司以违约金标准过高为由要求予以调整，不予采纳。伍素珍、陈昭强虽已于2014年7月15日办理了收楼手续，但其在收楼文书中已注明保留权利，故计算逾期交楼违约金亦应计至符合交楼条件之日止。因合同约定的交楼日期为2013年12月20日前，应从2013年12月21日起计算逾期交楼违约金至具备永久用电条件时止，即2014年7月16日。据此，粤锐公司应向伍素珍、陈昭强支付从2013年12月21日起至2014年7月16日止的逾期交楼违约金，违约金按已付房价款903777元的每日万分之五的标准计算，共93540.92元（903777元×0.0005×207天）。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2015年4月22日作出如下判决：被告广州市粤锐恒星房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起七天内向原告伍素珍、陈昭强支付逾期交楼违约金93540.92元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1075元，由广州市粤锐恒星房地产有限公司负担。上述受理费已经由伍素珍、陈昭强预交，伍素珍、陈昭强同意由广州市粤锐恒星房地产有限公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给伍素珍、陈昭强。判后，上诉人粤锐公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、广州市中级人民法院2013年生效的司法判例明确“永久用电”并非法定的交楼标准，根据(2013)穗中法民五终字第3106、3107、3250、3251、3252号判决，对于《商品房买卖合同补充协议》第六条变更了《商品房买卖合同》第十二条、第十五条关于交房条件及房屋交付时有关资料的约定，是双方真实的意思表示；对于永久用电问题，在涉案小区既符合合同约定的交楼标准，又满足住户使用配套基础设施要求的情况下，驳回业主要求雅居乐公司交付符合法定满足居住条件的房屋以及雅居乐公司承担逾期交楼违约金的诉讼请求。一审法院无视上级法院的生效判决，对同一事由作出相反的认定，将“永久用电”作为法定交楼标准，显然错误。二、用电是基本居住要求，但永久用电只是用电的一种方式，也是更高标准的用电方式，并不是满足基本居住要求的用电方式。原审判决将“具备永久用电作为基本居住要求”，没有法律依据，也不符合现阶段居民用电的实际情况。从2013年12月20日以来业主已陆续入住涉案楼盘，用电费用我方已按电力公司缴费通知足额支付，迄今为止供电正常。涉案楼盘业主用电有充分保障，临时用电能够满足业主的用电需求。三、原审判决将“永久用电设定为交楼条件”没有法律依据，与买卖合同约定不符，违反了合同交易的意思自治原则。四、一审法院认定涉案楼盘具备永久用电的时间为2014年7月16日是错误的，当以用电工程竣工验收合格日期即2014年6月20日为准。五、涉案房屋不仅达到了《商品房买卖合同》约定的交付条件，而且取得了《建设工程竣工备案表》，涉案房屋完全符合使用条件，不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵。六、双方签订的《商品房买卖合同》之《补充协议》合法有效，涉案房屋的交付条件应为《商品房买卖合同》之《补充协议》约定之交付条件，即“该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》”。七、对涉案房屋交付条件的约定是《商品房买卖合同》最重要的内容之一。《商品房买卖合同》中明确排除了将永久用电及《工程竣工验收备案表》作为涉案房屋的交付条件。原审判决在认定《商品房买卖合同》约定合法有效的前提下，又自行将永久用电及《工程竣工验收备案表》作涉案房屋的交付条件，前后矛盾，明显是错误。八、涉案房屋于2013年12月20日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，粤锐公司不存在逾期交楼的情形。九、粤锐公司已按照合同约定通知伍素珍、陈昭强收楼，并以各种方式催促其收楼，但其并未在约定的期限内提出异议，涉案房屋未能交付的责任在伍素珍、陈昭强，粤锐公司无需承担迟延交付的责任。十、伍素珍、陈昭强拒绝收楼没有任何依据。按照约定，涉案房屋只有存在主体结构的问题及严重影响正常居住使用的质量问题的情形下，伍素珍、陈昭强才有约定及法定的拒绝收楼的理由。但其没有证据证明涉案房屋存在质量问题。同时，粤锐公司开发的房屋已经验收合格，且已向政府主管部门备案，事实上也不存在质量问题。十一、假定涉案房屋出现迟交楼，买卖合同约定的出卖人迟交楼违约金计算标准明显过高，远远高于买受人的实际损失，不能作为计算违约金的标准，应以租金标准（即实际损失）作为计算违约金的标准。十二、经我方多次催促，伍素珍、陈昭强直到2014年7月15日才办理完毕涉案房屋收楼手续，并在2015年初向法院起诉，可见伍素珍、陈昭强实际上本身根本无意收楼，也没有准备自住或出租，而是想通过诉讼取得额外利益，因此，不论涉案房屋是否交付，伍素珍、陈昭强实际上是不可能有任何损失的。故请求判令：1.撤销原审判决，驳回伍素珍、陈昭强的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由伍素珍、陈昭强承担。被上诉人伍素珍、陈昭强二审答辩认为：对原审判决没有意见。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为：关于粤锐公司应否承担延迟交楼违约金的问题。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其不能用作居民的日常生活用电。虽然粤锐公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，粤锐公司主张涉案房屋已于2012年12月20日达到房屋交付条件，与国家相关规定相悖，本院不予采信。原审法院认定粤锐公司未能按照合同约定的期限将符合条件的房屋交付给伍素珍、陈昭强已构成违约，应承担延迟交楼违约金并无不当。粤锐公司提及的生效判决所涉楼盘，与涉案楼盘并非同样情形，故粤锐公司以此为由提出的上诉请求理据不足，本院不予采纳。关于违约金的标准问题。一方面，双方在合同中约定“粤锐公司如未能按合同规定的期限交房，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止每日按总房价款0.05%的标准支付违约金，合同继续履行”，该约定是双方真实的意思表示，粤锐公司应清楚其应承担的违约责任。另一方面，粤锐公司亦未充分举证证明合同约定的违约金标准过高而不合理，其要求调整缺乏依据，本院亦不予支持。综上所述，粤锐公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2150元，由上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆审 判 员  李 民代理审判员  姚伟华二〇一五年八月十二日书 记 员  郝 烨