福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）漳民终字第1031号上诉人（原审被告）漳州顺旺达箱包有限公司，住所地漳州市芗城区新浦路××大厦四层。法定代表人陈立国，经理。委托代理人郑耀辉，漳州芝山法律服务所法律工作者。委托代理人杨斌莉，漳州芝山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）漳州市芗城区国有资产经营公司，住所地福建省漳州市芗城区钟法路佳苑花园A1幢六楼。法定代表人陈跃聪，经理。委托代理人杨清江，福建扬都律师事务所律师。委托代理人邓莹莹，福建扬都律师事务所律师。上诉人漳州顺旺达箱包有限公司因与被上诉人漳州市芗城区国有资产经营公司房屋租赁合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院（2014）芗民初字第7742号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人漳州顺旺达箱包有限公司的委托代理人郑耀辉，被上诉人漳州市芗城区国有资产经营公司的委托代理人杨清江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判查明，2011年12月31日，漳州市芗城区国有资产经营公司（以下简称“芗城国资公司”）与漳州顺旺达箱包有限公司（以下简称“顺旺达公司”）签订一份《租赁合同》，合同约定，芗城国资公司将新浦路尾××大厦四层房产（建筑面积为795平方米）出租给顺旺达公司使用。租赁期限自2012年1月1日至2016年7月31日止。芗城国资公司将上述财产出租给顺旺达公司使用，顺旺达公司必须交纳租金，2012年1月1日至2014年7月31日，月租金人民币6250元整，从2014年8月1日至2016年7月31日月租金递增10%，为人民币6875元。先交后用，于每半年承租期开始前一个月一次性付清。合同同时约定，顺旺达公司若逾期15天交纳租金，视同合同终止。租赁期满后，顺旺达公司若要继续承租须提前三个月告知芗城国资公司。在同等条件下，顺旺达公司享有优先权。租期届满或合同终止，顺旺达未能与芗城国资公司订立新的租约但仍在使用租赁物，则视同顺旺达公司同意每个月租金为100元／平方米。租赁期内，如遇城市拆迁，政府需要等，顺旺达公司应无条件服从，已交纳租金从搬迁之日起扣除返还。合同订立的同时，顺旺达公司应向芗城国资公司交纳保证金人民币10000元，租期届满，顺旺达公司若无欠费情况，该保证金给予返还。合同签订后，芗城国资公司依约将上述房产交付顺旺达公司使用。顺旺达公司租金交纳至2013年3月31日。2012年5月7日，芗城国资公司向顺旺达公司发出一份通知，该通知上记载：“你于2011年12月31日向我司承租的芗城区新浦路尾××大厦第四层的房产，现因政府征用需要，我公司决定终止该租赁合同，并收回该房产，请你在接到本通知后，于2012年6月10日前搬离该房产，所交纳租金从搬迁起扣除返还，逾期，我公司视同租赁合同自动终止，并通过相关法律途径给予解决，由此所造成的一切后果由你方自行承担。”原审另查明，芗城国资公司在海峡银行的账户已经销户。原判认为，2011年12月31日，芗城国资公司与顺旺达公司签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，依法予以确认。该租赁合同对双方具有法律约束力，双方应按合同约定的内容履行义务。芗城国资公司在合同签订后依约将上述房产交付顺旺达公司使用，但顺旺达公司租金仅交纳至2013年3月31日，从2013年4月1日起开始没有交纳租金。芗城国资公司于2014年9月12日起诉，2013年9月12日之前的租金芗城国资公司起诉已经超过诉讼时效，依法不予支持。顺旺达公司应支付2013年9月12日至2014年9月12日租金69929元。依双方签订的合同约定即若逾期15天交纳租金，视同合同终止，芗城国资公司因此诉求解除双方租赁合同关系，并将漳州市芗城区××大厦四层腾空并交还芗城国资公司的主张，合法有据，依法予以支持。关于芗城国资公司诉求顺旺达公司交纳的保证金10000元归芗城国资公司所有，依合同约定，顺旺达公司若无欠费情况，该保证金给予返还，现顺旺达公司租金仅交纳至2013年3月31日，故顺旺达公司交纳的保证金10000元应归芗城国资公司所有。另外，依双方签订的《租赁合同》约定，顺旺达公司还应支付从2014年9月12日即合同解除之日起至顺旺达公司实际腾房之日止按每个月100元／平方米计算的占用费。顺旺达公司答辩芗城国资公司要求其支付2013年8月31日以前的租金已超过一年的诉讼时效，合法有据，依法予以支持。顺旺达公司其他答辩意见缺乏事实及法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，判决：一、解除芗城国资公司与顺旺达公司于2011年12月31日签订的《租赁合同》；二、顺旺达公司应于判决书生效之日起三十日内搬离漳州市芗城区新浦路尾××大厦四层房产（建筑面积为795平方米），并将该房产交还给芗城国资公司；同时以月租金100元／平方米为标准支付占用费（占用费从2014年9月12日起计至顺旺达公司实际腾房之日止）；三、顺旺达公司应于判决书生效之日起十日内支付芗城国资公司拖欠的租金69929元；四、芗城国资公司向顺旺达公司收取的保证金10000元归芗城国资公司所有。顺旺达公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2638元，由顺旺达公司负担1998元，由芗城国资公司负担640元。宣判后，顺旺达公司不服，向本院提起上诉。顺旺达公司上诉称：一、原判判决解除双方租赁合同错误。首先，双方的《租赁合同》中并未约定芗城国资公司享有单方面终止租赁合同的权利。芗城国资公司为了达到单方终止租赁合同的目的，注销其用于收取租金的海峡银行的账户，恶意拒收租金，其行为已经构成违约，无权要求解除合同。其次，根据合同法规定，即使是我方延迟或者未支付租金，芗城国资公司也应当先行催告我方在合理期限内支付，我方仍拒不支付的，芗城国资公司才可以解除合同。故在没有合同约定或法律规定的事由时，芗城国资公司无权单方终止租赁合同，原审判决解除双方租赁合同以及保证金10000元归芗城国资公司错误，应予纠正。二、原判判决我方按月租金100元／平方米的标准支付占用费错误。由于合同终止的条件未成就，故我方使用租赁物是依照《租赁合同》而享有的权利，仍然应当依照合同约定的6250元／月计算租金。并且我方与芗城国资公司签订《租赁合同》时约定的是按月租金10元／平方米为标准计算占用费，但芗城国资公司在拟定合同时笔误，将10打成100，故判令我方按100元／平米的标准支付占用费是错误的。退一步讲，即使该约定不是笔误，该标准也远远超出了因违约而造成的损失，根据合同法关于违约金调整的规定，应当减少为月租金10元／平方米。综上，请求撤销原判，依法改判。芗城国资公司答辩称：顺旺达公司主张我方注销用于收取租金的银行账户，拒收租金没有事实和法律依据，我方多次催讨租金无果才起诉解除合同，顺旺达公司没有依约缴纳租金构成违约，原判解除双方租赁合同正确。顺旺达公司主张违约情况下的租金100元／平方米是笔误没有依据，该租金标准具有补偿性和惩罚性，不存在偏高的事实，符合常理，综上，请求驳回上诉，维持原判。本院查明，各方当事人对原判查明认定的事实均无异议，本院予以确认。另查明，芗城国资公司在海峡银行的账户注销于2013年3月31日之前。该账户注销后顺旺达公司以现金形式支付租金至2013年3月31日。又查明，顺旺达公司未对2013年3月31日之后的应付租金采取提存等措施。本院认为，2011年12月31日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，亦未违反法律法规的效力性强制性规定，系属合法有效，合同双方均应依约履行各自义务。而根据合同法第九十三条的规定，合同双方当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案《租赁合同》第六条第一款的约定：“乙方（顺旺达公司）若逾期15天缴纳租金，视同合同终止”即为双方约定的芗城国资公司得以解除合同的条件。根据双方的诉辩主张，芗城国资公司主张顺旺达公司逾期缴纳租金，而顺旺达公司则主张芗城国资公司恶意拒收租金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。顺旺达公司根据合同负有及时缴纳租金的义务，其应就缴纳租金的事实承担举证责任。顺旺达公司未能举证证明其积极履行了缴纳租金的义务，亦未就应缴租金采取提存等措施，应承担举证不能的法律后果，芗城国资公司得以依合同约定行使解除权，原判根据双方约定的条件判令合同解除并无不当。由于顺旺达公司在芗城国资公司注销其在海峡银行的账户之后，仍以现金缴纳租金至2013年3月31日，故顺旺达公司关于芗城国资公司违约注销银行账户，恶意拒收租金，原判解除双方租赁合同错误的上诉主张不能成立，不予采纳。关于租金标准的问题，顺旺达公司主张《租赁合同》第六条第二款约定的100元／平方米的月租金标准是笔误，双方的约定为10元／平方米，却未能提供相应的证据证明该主张，芗城国资公司对该主张亦不予认可，本院不予采纳。根据合同内容，该100元／平方米的标准系双方约定的在租期届满或合同终止后顺旺达公司仍继续使用讼争房屋的占用费，属于合同的对价，不应认定为违约金，故顺旺达公司主张依据合同法及其司法解释对于违约金的相关规定对占用费的标准进行调整不能成立，不予采纳。关于10000元的保证金是否应予退还的问题，根据双方合同约定，租期届满，顺旺达公司若无欠费，则保证金应予退还。故该保证金系用于保证租金的及时缴纳，在欠缴租金时可用于抵扣租金，亦不具有违约金或定金的性质，在顺旺达公司缴清所欠租金及占用费后，芗城国资公司应将保证金10000元退还顺旺达公司。顺旺达公司关于保证金10000元应予退还的上诉主张与合同约定相符，应予支持，原判判令保证金10000元归芗城国资公司所有不当，应予纠正。综上，顺旺达公司的上诉主张，除了保证金10000元应予退还外，其余上诉主张均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持芗城区人民法院（2014）芗民初字第7742号民事判决的第一、二项判决；二、变更芗城区人民法院（2014）芗民初字第7742号民事判决的第三、四项判决为：上诉人漳州顺旺达箱包有限公司应支付被上诉人漳州市芗城区国有资产经营公司拖欠的租金69929元；被上诉人漳州市芗城区国有资产经营公司向上诉人漳州顺旺达箱包有限公司收取的保证金10000元应予退还，抵扣之后上诉人漳州顺旺达箱包有限公司应于本判决发生法律效力后十日内给付漳州市芗城区国有资产经营公司拖欠的租金59929元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2638元，由上诉人漳州顺旺达箱包有限公司负担1948元，被上诉人漳州市芗城区国有资产经营公司负担690元；二审案件受理费2638元，由上诉人漳州顺旺达箱包有限公司负担2588元，被上诉人漳州市芗城区国有资产经营公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 花 絮审 判 员 李 凌代理审判员 黄 兴二〇一五年八月六日书 记 员 蒋舒红附本判决适用的主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决，裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实基本不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。第七十六条当事人对自己的主张只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。