上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第2378号上诉人（原审被告）上海馨佳圆企业管理有限公司。法定代表人***，董事长。委托代理人赵蓓，上海金诰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海鹏升投资咨询有限公司。法定代表人***，总经理。委托代理人唐文华，上海市嘉华律师事务所律师。上诉人上海馨佳圆企业管理有限公司因排除妨害纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第2394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月11日公开开庭审理了本案。上诉人上海馨佳圆企业管理有限公司之法定代表人***及委托代理人赵蓓，被上诉人上海鹏升投资咨询有限公司之委托代理人唐文华到庭参加诉讼。现已审理终结。原审经审理查明，沪房地徐字（2007）第*****号《上海市房地产权证》记载：上海市宋园路***号房屋的权利人为案外人甲公司（以下简称甲公司），该房屋系上海鹏升投资咨询有限公司（以下简称鹏升公司）根据其与甲公司签订的《租赁土地合同书》投资建造，鹏升公司并因此取得了该房屋8年的承租权。与上海市宋园路***号房屋东南部相接处系一幢三层楼辅楼（门牌号张虹路***号，底层商铺门牌号张虹路***号-1～-6），无房地产权证，其位置大部分在沪房地徐字（2007）第*****号《上海市房地产权证》的宗地图范围内。甲公司于2014年10月31日出具证明，称：其公司与鹏升公司于2001年9月签订了《租赁土地合同书》后，鹏升公司在出租土地上出资建造了宋园路***号的主楼与辅楼房屋，鹏升公司对上述房屋在2018年9月前拥有使用权。原审另查明，2013年7月起，上海市张虹路***号房屋由上海馨佳圆企业管理有限公司（以下简称馨佳圆公司）使用，其中一层门面商铺（即张虹路***号-1～-6商铺）馨佳圆公司自认系其在经营，二、三层为馨佳圆公司的办公场所，原审审理中，鹏升公司请求判令馨佳圆公司在判决生效之日起10日内迁出上海市张虹路***号房屋（包括张虹路***号-1～-6商铺，但不包括某某木桶羊商铺），馨佳圆公司并应支付2013年7月1日起至迁出之日止的房屋使用费。馨佳圆公司辩称，鹏升公司（原系一人公司）的原法定代表人***曾向案外人夏某某借款人民币（下同）4,900,000余元，因无法归还，就将上海市张虹路***号房屋借给夏某某，以租金抵扣债务。由于夏某某经营不善，2013年7月夏某某的儿子夏某出面以该房屋作价和馨佳圆公司共同经营，故目前张虹路***号（包括张虹路***号-1～-6商铺，但不包括某某木桶羊商铺）均系馨佳圆公司在经营，故馨佳圆公司系通过合法形式获得系争房屋的租赁权；而鹏升公司并没有证据证明其是张虹路***号房屋的所有权人，其提起诉讼主体资格不符。故请求驳回鹏升公司的诉讼请求。原审中，双方共同确认上海市张虹路***号三层房屋的建筑面积为1,650平方米（其中一楼为300平方米，二、三楼分别为675平方米）。为证明其诉讼主张，馨佳圆公司提供了案外人夏某某委托其子夏某经营的委托书、夏某与馨佳圆公司签订的《租赁合作协议》的原件，但未能提供鹏升公司原法定代表人***所立的“承诺书”原件。另，经原审法院询问***，其称：其确实曾向夏某某借过钱，但已经全部还清，故“承诺书”原件在其处；不清楚馨佳圆公司是如何进入张虹路***号房屋的，但鹏升公司与馨佳圆公司没有关系，没有将房屋借给过馨佳圆公司。又，2015年4月23日庭审笔录中，馨佳圆公司确认“承诺书”原件在***处，是被其他人骗走后交还给***的，但***并未将欠款归还夏某某。根据鹏升公司的申请，原审法院依法委托上海城市房地产估价有限公司对系争房屋的租金价格进行评估，结论为2013年7月至今系争房屋每平方米平均日租金为2.05元。原审认为，上海市张虹路***号房屋是上海市宋园路***号房屋的辅楼，其虽系无证房屋，但宋园路***号房屋的权利人确认上述两幢房屋均系鹏升公司出资建造，且均享有使用权，故作为系争房屋的使用人，鹏升公司的主体资格成立。馨佳圆公司称其系合法租赁系争房屋，但其辩称意见的基础为案外人***与夏某某之间的债务关系成立，且该债务至今仍存在；但馨佳圆公司并不能提供***书写的“承诺书”原件，故馨佳圆公司的辩称意见，依据不足，难以采信。鉴于此，现鹏升公司依据其对系争房屋的使用权，要求馨佳圆公司迁出并支付其占用期间的使用费，并无不当，可予准许。原审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十三条之规定，于二○一五年五月二十二日作出判决：一、上海馨佳圆企业管理有限公司应于判决生效之日起三十日内迁出上海市张虹路***号一至三层房屋（包括张虹路***号-1～-6商铺）；二、上海馨佳圆企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内按照每天3,382.50元标准支付上海鹏升投资咨询有限公司自2013年7月1日起至迁出之日止的房屋使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,152元、评估费40,000元，共计57,152元，由上海馨佳圆企业管理有限公司负担。判决后，馨佳圆公司不服，上诉于本院，诉称：1、原审法院未查清案外人夏某某与鹏升公司之间的债权债务关系，对本案事实认定不清。原审时，鹏升公司的原法定代表人***承认曾向案外人夏某某借款并出具“承诺书”的事实，基于“承诺书”的内容，因鹏升公司未如期偿还债务，夏某某取得系争房屋的占有使用权。馨佳圆公司根据与夏某某之子夏某签订的一系列协议，依法取得系争房屋的占有使用权并实际经营使用系争房屋多年。原审法院在认定鹏升公司是否已经清偿案外人夏某某债务时，未充分考虑双方的举证能力，也未能对关键证据进行认真调查，没有保障馨佳圆公司的诉讼权利。原审法院没有对***偿还债务的具体情节以及相关证据进行核查，时至今日，鹏升公司未提供任何足以证明其已经偿还债务的有效凭证。即使鹏升公司谎称上述债务已经清偿，但在债务清偿之前，馨佳圆公司对系争房屋系合法占有，在鹏升公司未举证证明何时清偿债务的情况下，原审法院认定馨佳圆公司自2013年7月起即非法占有系争房屋，属事实认定不清。此外，鹏升公司第一次与馨佳圆公司交涉是在2014年5月26日，在此之前没有任何人对馨佳圆公司占用系争房屋提出过异议，这也从侧面证明馨佳圆公司系合法占用系争房屋。由此，原审法院判令馨佳圆公司支付自2013年7月1日起的房屋使用费，缺乏事实依据。2、原审法院未查清鹏升公司是否取得系争房屋承租权，导致本案事实认定不清。鹏升公司称与案外人甲公司签订《租赁土地合同书》，建造系争房屋并取得系争房屋承租权，但在审理过程中，鹏升公司没有提供施工合同、建造图纸等可以证明系争房屋系其建造的凭证。甲公司与鹏升公司存在利害关系，其单方面出具的证明，不足以作为认定案件事实的依据。此外，鹏升公司诉请的辅楼没有产权证，系违法建筑，故本案中鹏升公司的诉请没有事实依据。3、原审法院遗漏必须参加诉讼的当事人，严重违反法定程序。本案系因鹏升公司原法定代表人***以公司名义向夏某某借款而引发，馨佳圆公司对系争房屋的使用权也源于此。***与夏某某了解本案的前因后果，本案的处理结果也直接影响馨佳圆公司与此二人之间债权债务的具体履行问题，故本案审理与其二人存在法律上的利害关系，原审法院本应依据民诉法的相关规定依职权追加***与夏某某作为本案第三人参加诉讼，但原审法院没有追加，故无法查明本案事实。4、原审判决未综合考虑法律效果与社会效果，未起到化解社会矛盾的作用。本案牵涉诸多商户的实体权利，如果一审判决生效，将致使诸多商户的房屋租赁合同无法继续履行而导致一批新的诉讼案件产生，不仅未能达到定纷止争的社会效果，反而引发更多的纠纷。由此，原审事实认定不清，严重违反法定程序，故请求二审法院依法撤销原判，发回重审或依法改判驳回鹏升公司的原审全部诉请。被上诉人鹏升公司辩称：鹏升公司对系争房屋拥有无可置疑的使用权，而馨佳圆公司系从案外人夏某某处取得系争房屋的使用权，夏某某陈述其是从案外人***处取得系争房屋使用权，但***仅是鹏升公司的股东，无权处分鹏升公司享有的系争房屋使用权，***即使承诺将系争房屋交给夏某某使用也是无权处分行为。***个人与夏某某的债权债务关系与本案房屋使用权系不同的法律关系。原审判决已经查明相关事实，馨佳圆公司的上诉理由不成立。故不同意馨佳圆公司的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2001年7月12日，鹏升公司设立，设立后鹏升公司股东有数次变更，至2006年9月5日，鹏升公司成为一人有限公司，***为一人股东，公司法定代表人亦为***。2011年4月22日，***与乙公司（以下简称乙公司）签订股权转让协议，***以7,500,000元的对价将鹏升公司75%股份转让给乙公司。其后经申请，工商局出具准予变更（备案）登记通知书（注：鹏升公司领取该通知书日期为2011年5月3日），准予鹏升公司的企业类型、法定代表人、出资情况变更，鹏升公司法定代表人遂变更为***，***现为鹏升公司董事。本院又查明，2012年12月27日，***向原审法院提起股权转让纠纷诉讼【案号（2013）徐民二（商）初字第27号】，请求判令解除其与乙公司于2011年4月22日签订的股权转让协议、乙公司返还其鹏升公司75%的股权、鹏升公司对此予以配合。就该案本院于2013年12月20日作出（2013）沪一中民四（商）终字第1935号二审终审判决：一、撤销（2013）徐民二（商）初字第27号民事判决；二、驳回***原审全部诉讼请求。本案二审庭审中，馨佳圆公司申请证人夏某某到庭作证，夏某某陈述：***在2009年左右因为建房向其借款5,000,000余元，一直没有归还，后***将系争房屋抵押给其经营，约定经营所得归其所有直至欠款还清，其再归还系争房屋。就原审时馨佳圆公司提供的“承诺书”复印件，夏某某陈述系***于2012年出具。另，馨佳圆公司确认其实际于2013年4月进入系争房屋。本院认为，馨佳圆公司主张其对系争房屋享有合法占有使用权的主要理由系认为，系争房屋系由案外人***抵债给夏某某经营使用，馨佳圆公司系与夏某某之子夏某共同经营而取得系争房屋使用权。对此，首先，暂且不论馨佳圆公司尚未能提供***出具的“承诺书”原件的问题，仅凭该份证据尚不足以证实***向夏某某借款与鹏升公司存在直接关系。其次，暂且不论***与夏某某之间的债权债务关系是否属实及其履行情况，因夏某某确认该份“承诺书”出具于2012年，而根据本案查明的事实，***此时已转让鹏升公司75%的股权且不再担任鹏升公司的法定代表人，故其已不能代表鹏升公司行使、处分相关权利，仅凭***系鹏升公司原法定代表人及现股东的身份尚不足代表鹏升公司，即便***出具的“承诺书”属实也不能视为是鹏升公司的真实意思表示，故夏某某及之后的馨佳圆公司系基于***的无权处分行为而取得系争房屋的使用权，现权利人鹏升公司对此不予追认，故馨佳圆公司占用系争房屋缺乏合法依据，鹏升公司要求其迁出并支付诉讼时效内的房屋占用费，依法有据。就***与夏某某之间的债权债务关系，因与本案排除妨害纠纷非属同一法律关系而不属于本案应查明的事实范围，故对馨佳圆公司关于原审遗漏当事人、严重违反法定程序的相关主张，本院不予采信。就馨佳圆公司关于其长期占用系争房屋而在2014年5月之前无人提出异议的相关主张，因鹏升公司股东之间的股权纠纷案件系于2013年年底才审结，故鹏升公司在此之后才就系争房屋主张相关权利存在其合理性，馨佳圆公司以此为由主张其合法享有系争房屋使用权不能成立。就馨佳圆公司对鹏升公司享有系争房屋承租权之事实所持异议，因鹏升公司已经提供了案外人甲公司出具的相关证明，而馨佳圆公司并未提供相反的证据足以证实其主张，故对其该异议本院仍不予采信。综上所述，馨佳圆公司的上诉诉请，缺乏充分的事实和法律依据，本院对此不予支持。原审判决结果正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币17,152元，由上诉人上海馨佳圆企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张薇佳审 判 员  唐建芳代理审判员  盛伟玲二〇一五年八月三十一日书 记 员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……