成都市成华区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0108民初2572号原告（反诉被告）许桂海，男，汉族。委托代理人陈天福，男，汉族，特别授权。被告成都亿铭投资管理有限公司。法定代表人詹欢，职务不详。被告（反诉原告）成都亿铭茶叶有限公司。法定代表人郑美玲，职务不详。两被告共同委托代理人张丽、四川毫达律师事务所律师，特别授权。两被告共同委托代理人张诺依、四川毫达律师事务所律师，一般授权。第三人成都涌邦商贸有限责任公司。法定代表人王彩霞，职务不详。委托代理人钟俊杰，四川法典律师事务所律师，特别授权原告（反诉被告）许桂海与被告成都亿铭投资管理有限公司（以下简称亿铭投资公司）、被告（反诉原告）成都亿铭茶叶有限公司（以下简称亿铭茶叶公司）、成都涌邦商贸有限责任公司（以下简称涌邦公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年5月6日立案受理后,亿铭茶叶公司于2016年10月14日提起反诉，本院依法适用简易程序，由审判员周渝独任审判，于2016年12月15日公开开庭对本反诉进行了合并审理，原告（反诉被告）许桂海及其委托代理人陈天福；被告成都亿铭投资管理有限公司及被告（反诉原告）成都亿铭茶叶有限公司的共同委托代理人张丽、张诺依；第三人成都涌邦商贸有限责任公司的委托代理人钟俊杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）许桂海诉称，2014年4月23日，亿铭茶叶公司（甲方）与许桂海（乙方）签订《商位租赁合同》，许桂海承租亿铭茶叶公司经营的“亿铭茶城”商铺，合同对租金标准、免租期、违约责任等事项作了约定，许桂海承租期间，亿铭茶叶公司干扰许桂海合法经营，并于2015年5月5日恶意终止合同，拒收许桂海租金，2016年3月17日茶城断电无法经营，对方的行为给许桂海造成损失，请求判令：1、亿铭茶叶公司、亿铭投资公司赔偿许桂海违约金137683.20元；2、装修损失73500元；3、返还保证金10000元；4、本案诉讼费由亿铭茶叶公司、亿铭投资公司承担。被告亿铭投资公司、被告（反诉原告）亿铭茶叶公司辩称，许桂海承租亿铭茶叶公司经营的商铺，其未按合同约定支付租金构成严重违约，请求驳回许桂海的诉讼请求。亿铭茶叶公司同时提起反诉，主张许桂海未按合同约定向亿铭茶叶公司支付租金，已逾期15日，按照合同约定，反诉人有权解除合同，请求判令：1、解除双方签订的《商位租赁合同》；2、被反诉人许桂海向反诉人支付拖欠的房屋租金119189.11元；3、被反诉人许桂海向亿铭茶叶公司支付逾期付款违约金77535元；4、诉讼费由被反诉人承担第三人涌邦公司述称，许桂海与亿铭投资公司及亿铭茶叶公司之间的租赁纠纷与第三人无关。经审理查明，2013年9月17日，亿铭投资公司与涌邦公司签订《租赁合同书》，涌邦公司将位于昭觉寺南路280号，单体建筑三层的房产14747.67平方米出租给亿铭投资公司，双方约定租赁期限自2013年9月17日起至2028年9月16日止。2014年4月24日，亿铭投资公司给其子公司亿铭茶叶公司出具《授权委托书》，亿铭投资公司授权亿铭茶叶公司全面管理昭觉寺南路280号“亿铭福建茶城”运营相关事宜。2014年6月23日，许桂海（乙方）与亿铭茶叶公司（甲方）签订《商位租赁合同》，合同约定，亿铭茶叶公司将位于成都市成华区昭觉寺南路280号一楼B101、B102、B103号商铺出租给许桂海使用，租期五年，从2014年5月30日起至2017年5月29日止（含甲方对乙方承诺的免租期为前期），自2017年5月30日至2019年5月29日止为第二期（后期）；租金计租日期从2014年5月30日起计租，租金标准月租金10756.50元，租金每六个月付一次，共计64539元；乙方应在本合同生效之日起三日内一次性付清上半年的租金，在下年计租日期前一次性付清下半年租金，以此类推，每逾期一天，按乙方实欠租金的千分之五按日向甲方支付违约金，逾期超过15日，甲方可解除合同，乙方依约承担违约责任；本合同签订时，乙方应向甲方支付保证金10000元。合同签订后，亿铭茶叶公司将合同约定商铺交许桂海使用，许桂海于2014年6月24日向亿铭茶叶公司交保证金10000元，2014年6月23日交租金64539元、管理费2151.30元，于2015年4月14日向亿铭茶叶公司支付租金18494.09元、管理费1505.91元，因许桂海未足额支付租金，亿铭茶叶公司在收据上注明：“下欠***元，于2015年5月10日之前付清”，后许桂海未再向亿铭茶叶公司支付租金。2015年3月，涌邦公司以亿铭投资公司未按时支付房屋租金为由向茶城内商户发出《通知书》和《告知书》，告知茶城内商户，因亿铭投资公司违约，涌邦公司已与其解除租赁合同，为不影响商户经营，请各商户直接与涌邦公司联系，配合办理相关事宜，2015年5月15日，亿铭投资公司（乙方）与涌邦公司（甲方）签订《关于“亿铭茶城”交接协议》，双方一致同意解除租赁合同，亿铭投资公司退出茶城经营，自2015年5月5日起，亿铭投资公司不再向商户收取房租，涌邦公司同意亿铭投资公司及其授权公司与茶城商户签订的租赁合同，并愿意承担租赁合同中乙方及其授权公司应当承担的权利义务，替换乙方及其授权经营公司成为租赁合同一方当事人，承担商户租赁合同的义务，包括但不限于提供租赁房屋、房屋维护、租赁期限、租金减免等全部合同义务，同时享受合同权利。甲乙双方及商户三方之间另行签订租赁合同主体变更的三方协议，作为本合同的附件；乙方撤离茶城后，甲方应当按乙方与商户之间签订的租赁合同履行，享有合同权利，承担合同义务，因甲方违反三方协议，导致商户向乙方主张权利的，乙方由此所受损失由甲方承担赔偿责任。亿铭投资公司和亿铭茶叶公司撤场后，原告许桂海继续使用所承租商铺面，但其未与涌邦公司联系商铺租赁事宜，也未向涌邦公司支付商铺租金，涌邦公司遂于2016年3月28日发出《限期离场通知书》，涌邦公司以茶城内商户未缴纳租金为由，要求茶城内商户于2016年3月30日前搬离。审理中，许桂海表示，茶城于2016年3月17日断电后无法再继续经营。许桂海对自己的主张提交了被告的工商登记信息、原告的身份信息、委托书、商铺租赁合同、运行管理协议、交房屋租金的收据、支付装修费的收据、现场照片、赔偿金计算明细表、调解协议、限期离场通知书、城北熊猫生活广场项目概况、施工通知、告知书、通知书、撤场通知书、停业通知、损失计算表、营业毛利汇总表、视频资料等证据；亿铭茶叶公司对自己的主张提交了的部分证据除与原告提交的一致外，亿铭茶叶公司还提交了商户告知书、公证书、“亿铭茶城”交接协议、撤场确认书、延交租金申请书等证据。审理中，许桂海主张茶城于2014年5月30日开业，亿铭茶叶公司为入驻商家统一优惠了8个月免租期，许桂海表示与亿铭茶叶公司亦口头约定了8个月免租期，免租方案为租赁前期每交半年租金可免租4个月。对许桂海该项主张本院审查认为，许桂海与亿铭茶叶公司签订的租赁合同中约定了租期后特别注明了“含甲方对乙方承诺的免租期为前期”，且铭茶叶公司出具的收取租金收据上也注明了免租期内容，结合亿铭茶叶公司与其他商家签订的免租期8个月的约定，本院对许桂海主张入驻后在租赁前期享有8个月免租期的约定予以采信，即在租赁前期每交半年租金可享有4个月免租期，两期可享有8个月免租期。本院认为，许桂海与亿铭茶叶公司签订的商位租赁合同合法有效，双方均应履行各自合同义务，许桂海在第一期支付的租金期限届满后，许桂海应于2015年4月前向亿铭茶叶公司支付租金64539元，许桂海于2015年4月14日向亿铭茶叶公司支付租金18494.09元，其未足额支付租金，许桂海也未在承诺的期限内将拖欠的租金支付给亿铭茶叶公司，在亿铭投资公司和亿铭茶叶公司退出茶城经营后，如许桂海不愿涌邦公司承接亿铭茶叶的合同权利义务，其可选择不再续租，就损失向亿铭茶叶公司主张权利，但许桂海选择继续使用所承租商铺，则其应继续支付租金，亿铭茶叶公司将2015年5月5日后收取租金的合同权利转让给涌邦公司，许桂海可向涌邦公司支付租金，因许桂海未支付商铺租金，直接导致涌邦公司将案涉商铺收回，许桂海自身存在违约行为；双方在合同中约定承租人如需进行装修，应将装修方案报亿铭茶叶公司，经亿铭茶叶公司书面同意方可实施，张志鹏未举证明亿铭茶叶公司同意其对商铺进行装修，张志鹏对其装修主张举证不足；本院对其要求亿铭投资公司和亿铭茶叶公司赔偿损失的诉讼请求不予支持；双方签订的租赁合同无违约金约定，本院对许桂海要求亿铭茶叶公司支付违约金的主张不予支持；对亿铭茶叶公司的反诉请求，本院审查认为，因许桂海存在未支付租金的违约行为，且亿铭茶叶公司事实上已经退出茶城经营，本院对亿铭茶叶公司要求解除租赁合同的诉讼请求予以支持；亿铭茶叶公司未将所收取的保证金移交涌邦公司，其应当退还给许桂海；对亿铭茶叶公司要求许桂海支付拖欠租金的反诉请求，本院审查认为，许桂海将第一期租金支付至2014年12月31日，加上亿铭茶叶公司承诺的第一期4个月免租期，许桂海实际将第一期租金支付至2015年4月30日，因亿铭茶叶公司已经将茶城2015年5月5日后收取商铺租金的合同权利转让给了涌邦公司，许桂海在2015年4月14日支付房屋租金18494.09元，所付租金已经超过2015年5月5日，本院对亿铭茶叶公司要求许桂海支付房屋租金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除许桂海与成都亿铭茶叶有限公司于2014年6月23日签订的《商位租赁合同》。二、成都亿铭茶叶有限公司应退还许桂海保证金10000元，限于本判决生效之日起十日内履行。三、驳回许桂海本诉的其他诉讼请求。四、驳回亿铭茶叶公司反诉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2309元，反诉案件受理费2117元，由许桂海承担2384元，亿铭茶叶公司承担2042元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。（此页无正文）审判员 周 渝二〇一七年四月七日书记员 王子依