泸州市龙马潭区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0504民初2843号（以正式加盖法院印章的文书为准，公开的电子文本仅供参考，不得用于非法用途）原告：袁涛，男，1972年10月28日生，汉族，住泸州市江阳区。委托诉讼代理人：瞿德钊，四川鼎正律师事务所律师。被告：四川新大三友置业有限公司，住所地：泸州市龙马潭区。法定代表人：包元欣，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈臻，四川康乾律师事务所律师。原告袁涛诉被告四川新大三友置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院依法受理后，依法由审判员许佳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁涛及委托诉讼代理人瞿德钊和被告的委托诉讼代理人陈臻到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年6月7日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，被告将位于龙马潭区迎宾大道二段商品房出售给原告。双方在合同中约定，出售价款为按建筑面积计算，每平方米5523.69元，预测建筑面积共228.74平方米。在合同中，双方就交房时间、逾期交房责任，转移登记等事项作了明确约定。依据合同约定，被告应当在2013年12月31日向原告交付房屋，在交付房屋后365天完成转移登记，并取得房屋所有权证书，如被告违约，按原告支付的全部已付房款的万分之五每天计算违约金，并于原告实际取得房屋和房屋所有权证书之日起30日内由被告支付。合同签订后，原告按约定向被告支付了总房款1263488元。被告在履行合同过程中，没有按照合同约定履行义务，没有按期交付和向原告交付房屋所有权证书。致使原告于2016年6月7日才实际取得房屋所有权证书，被告总共逾期523天。据此计算，被告应当向原告支付违约金330402元（1263488x0.0005x523天）。经原告催促，被告拒不履行支付违约金的义务。为此诉请判令被告向原告支付违约金损失并承担本案诉讼费。被告辩称：原告诉称的不是事实，请依法驳回其诉讼请求。其理由是：1、被告没有延期交房的行为，合同上约定交房时间2013年12月31日前后矛盾，具有重大瑕疵，双方当时真实意思是案涉房屋在2013年12月31日前具备对外招租条件，并非交房时间，双方约定的交付房屋时间应当是该小区一期A标段整体的交房时间2014年4月30日；同时原告购买的案涉房屋因自己多次要求变更设计造成被告方多次变更设计图、施工图以及延长工期长达3个月以上，因此，应当将约定时间顺延3个月；另双方约定的逾期交房责任约定的违约金不是双方客观真实意思表示，违约金约定也过高，如果认定被告有一定延期违约行为，也应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第一款第二项以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，按涉案营业房逾期交房期间的租金损失予以填补实际违约损失。2、原告诉请的涉案房屋所有权证的延期办理，是因为国土资源部在泸州市试点实行不动产权证的政策变化导致的，属于情势变更造成的不可抗力，不是被告方造成的，不属于双方合同约定中的“出卖人的责任”；同时双方合同约定的是房屋所有权证和国有土地使用权证的办理时间和逾期责任，该约定不能适用于现在实际的不动产权证的办理时间和逾期责任，因此，如果认定有一定延期办证违约行为，原告也应当举证证明损失的存在及其损失的金额。经审理查明：原告购买的涉案25号楼一栋第一层5号营业房，2012年8月被告原设计为12套营业房，2012年10月22日由王先萍统一订购，签订了《预约定房协议书》，订购后王先萍分配给袁涛、张国杞、李卉，兰玲，刘军、匡燕，王先萍，陆晨等5户家人共同购买；王先萍、陆劲华等于2012年12月10日和2013年1月31日两次对该幢楼进行了设计变更，变更为9套营业房，设计单位浙江当代建筑设计研究院于2013年3月出具正式的设计变更图，并收回原设计图和施工图。2014年5月28日因消防验收不能通过，又变回12套营业房。袁涛等5买受人于2013年6月7日分别与被告签订了12户的《商品房买卖合同》，原告为25号楼一栋第一层5号，房屋单价为每平方米5523.69元，预测建筑面积共228.74平方米，总房款1263488元。其中合同第一条第二款“建设工程施工合同约定的开工日期为2012年12月30日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2014年11月30日”；第十一条第一款约定“出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房”，第二款第4项“满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件”；第十二条第一款第一项“市政基础设施上水、下水2013年12月31日达到使用要求；电2013年12月31日达到使用要求”，第二项“其他设施（公共绿地一期）2014年4月30日达到使用要求，（2）公共道路2014年4月30日达到使用要求”；第二十条第一款“、、、、、出卖人应当在2015年4月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明”。另合同补充协议第四条“对合同第二十条补充约定：1、合同第二十条约定的初始登记和转移登记期限仅指商品房的房屋所有权证登记，不包括该商品房相对应的分户国有土地使用证的办理和取得期限。3、买受人应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续……买受人在出卖人通知期限内提交齐全办理房屋所有权证所需资料及相关费用后，出卖人自房屋交付之日起365日内协助买受人办理房屋所有权证……。4、买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后4年内，由出卖人协助买受人向国土部门申请办理，因出卖人原因未能办理的，按全部已付付款的3%向买受人支付违约金。”同时查明，袁涛于2013年6月7日交购房款633488元（其中现金133488元，另原交的诚意金50万元转为购房款），2014年7月8日交购房尾款63万元。涉案房屋为新大.香格里拉项目一期A标段，1-8号楼282户住宅、24号楼5个营业房、25号楼12个营业房、4号楼底层8个营业房，除25号楼12个营业房的约定交房时间在2013年12月31日外，其余营业房和住宅的约定交房时间和实际交房时间都在2014年4月30日。原告购买的涉案25号楼因消防验收原因于2014年5月29日通过竣工验收；但于2014年4月15日前对外招租，2014年6月25日实际出租给郑云，租赁费标准一层约为40元/平方米，二层约为35元/平方米，三层约为30元/平方米。另查明，涉案袁涛25号楼一栋第一层5号不动产权证登记时间为2015年11月6日，实际领取到证件的时间为2016年6月6日。涉案房屋所在的新大.香格里拉项目一期A标段幢单元号买受人周大伟和一期A标段幢单元号买受人徐薇均因延迟办理房屋所有权证书之事，于2016年6月15日和2016年5月25日分别起诉本案被告，请求被告支付因延迟交付房屋所有权证书产生的违约金，本院于2016年7月28日作出（2016）川0504民初1956号民事判决书，于2016年8月16日生效，另案徐薇于2016年8月31日申请撤诉。国土资源部《不动产统一登记示范建设工作方案》确定在泸州市开展不动产统一登记示范建设，于2014年11月开始实行不动产统一登记的基础建设，在2015年年底完成相关示范建设工作。泸州市人民政府于2015年1月3日发布《关于开展不动产统一登记示范建设工作的实施意见》，要求根据中央编办《关于整合不动产登记职责的通知》逐步推进市、区县国土、住建、农业、林业等部门的不动产登记管理职责整合，由国土资源行政主管部分统一行使全市的国有土地使用权及房屋所有权的登记进行整合。原告袁涛现所取得的不动产权证书登记的内容包含国有土地使用权和房屋所有权。上述事实有原告、被告提交的《营业执照》、《销售不动产统一发票》、《中华人民共和国税收缴款书》、《收据》两张、《预约定房协议书》、《商品房买卖合同》、《新大.香格里拉合同审批表》、25号楼一栋原《规划设计图、施工图》、2012年12月10日陆劲华签字的《设计附变更图》、2012年12月10日向浙江当代建筑设计研究院有限公司的《设计变更函》、2013年1月31日王先萍、陆劲华的《设计变更函》、2013年3月四川新大三友置业有限公司向浙江当代建筑设计研究院的《关于25#的设计变更图》、2014年5月26日原告袁涛、王先萍等出具的《承诺书》、2014年5月28日四川国锦城消防设备检测有限公司《关于新大.香格里拉1期A标段1-8号楼、24、25号楼建筑消防设施检测存在的问题》、2014年5月29日25号楼《竣工验收报告》、2014年4月15日和5月2日对外招租的照片六张、《关于本项目一期A标段约定交房时间和实际交房时间均在2014年4月30日的情况说明》、《新大.香格里拉房屋装饰装修管理协议》、《物管费发票》、25#号楼《租赁协议》四份、24#号楼《租赁协议》、《泸州新大物业管理有限公司关于新大.香格里拉一期营业房租金的证明》、《四川省新三江房地产营销策划有限公司关于龙马潭区关口片区营业房租赁标准的证明》、《不动产权证及税票领取签字单》、《不动产权证及税票领取表》、涉案25号楼营业房的《不动产权证》、龙马潭区（2016）川0504民初1956号民事判决书、《泸州市人民政府关于开展不动产统一登记示范建设工作的实施意见》-泸市府函【2015】2号文件、2014年12月5日的《华西都市报》、《不动产权证》、《2014年4月30日的入住手续书》、2016年5月25日徐薇诉四川新大三友置业有限公司的民事诉讼状、撤诉裁定笔录、撤诉申请、民事撤诉裁定书以及当事人的陈述等证据在案予以佐证。经庭审质证，本院予以确认。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》以及合同附件是双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。本案争议的焦点为：1、涉案房屋交付以及违约损失问题；2、涉案房屋办理权属证以及违约损失问题。现结合争议焦点，本院作如下认定和评述：一、针对涉案房屋交付以及违约损失问题。鉴于涉案25号楼实际竣工验收时间为2014年5月29日，依据双方合同第十一条第二款交付条件的约定，本案案涉房屋的交付时间应当确定为2014年5月29日。本院认为虽然合同第十一条约定的交付房屋时间为2013年12月31日，但结合该合同第十一条第二款第四项，第十二条第一款、第二十条第一款、合同补充协议第四条第一款第三项以及该项目一期A标段其他商品房约定的交房时间和实际的交房时间看，原告涉案的25号楼真实约定的交房时间应该在2014年4月30日前，2013年12月31日应当是对涉案房屋具备招租条件的时间约定。但尽管如此，从庭审查明的情况，被告也没有证据证明涉案25号楼在2013年12月31日前具备对外招租条件，以及在此期间将将涉案25号楼交付原告等人对外招租。虽然被告举证证明了涉案25号楼原告等人在2014年4月15日前已经对外招租，但也不能证明其完全履行了合同义务。由于涉案25号楼原告方在履行合同过程多次进行变更设计，客观上会导致被告报批设计图、变更施工图、调整施工作业、消防竣工验收不合格、变更验收方案等延长工期的问题，因此应当合理顺延被告一定的交房时间，综合以上因素及该项目一期A标段其他交房时间，本院确定涉案25号楼计算延迟交付房屋违约损失的时间考虑为4个月。对于违约损失的计算方式及标准问题，综合涉案25号楼双方在签约时的瑕疵、善意意思表示、本院认为本案以涉案房屋实际出租后的租赁费标准（一层约为40元/平方米，二层约为35元/平方米，三层约为30元/平方米）予以计算违约损失，已经能够足以填补其违约期间原告的损失，这也比较客观评价和惩罚其双方的行为，对双方的权益保护也比较恰当和公平。据此，逾期交房的损失为36598.40元（228.74平方米x40元/平方米x4个月）。二、针对涉案房屋办理权属证以及违约损失的问题。依据双方合同第二十条第一款“、、、、、出卖人应当在2015年4月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明”。合同补充协议第四条“对合同第二十条补充约定：1、合同第二十条约定的初始登记和转移登记期限仅指商品房的房屋所有权证登记，不包括该商品房相对应的分户国有土地使用证的办理和取得期限。3、买受人应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续……买受人在出卖人通知期限内提交齐全办理房屋所有权证所需资料及相关费用后，出卖人自房屋交付之日起365日内协助买受人办理房屋所有权证……。4、买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后4年内，由出卖人协助买受人向国土部门申请办理，因出卖人原因未能办理的，按全部已付付款的3%向买受人支付违约金。”之约定，双方针对的是房屋所有权证登记和国有土地使用证登记约定。而事实上，2014年12月31日起泸州市作为国土资源部不动产权登记试点城市，泸州市对新单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证就停止了，将房屋所有权证登记和国有土地使用证登记合并为泸州市不动产登记中心办理即“两证合一”，这一系列人员调整、部门整合、设备的改造、各种数据的整合等需要较长时间，这是被告所不能控制和左右的，对被告属于免责范围。这一政策导致办理不动产权证双方并未重新另行约定，因此原合同逾期办证条款的约定不能直接适用本争议问题，同时原告也没有举证证明2015年4月30日至2015年11月6日因逾期领证存在的损失及金额。另，鉴于本院已经作出（2016）川0504民初1956号民事判决书，该判决书已生效，对该判决认定的事实予以采信。据此，对原告诉请的该项诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第一款第二项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告四川新大三友置业有限公司于本判决书生效后十日内向原告支付违约损失36598.40元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6256元，本院减半收取3128元，由原告负担2700元，被告负担428元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上述于四川省泸州市中级人民法院。审判员  许佳二〇一七年四月六日书记员  舒雨