重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(当事人对案件事实争议较大的)(2017)渝0113民初700号原告：符松涛，男，1990年10月24日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：雷启富、朱冬梅，重庆韩乙律师事务所律师。被告：重庆申烨置业有限公司，住所地重庆市巴南区花溪街道民主村五社，统一社会信用代码9150011376267364XQ。法定代表人：李东，董事长。委托诉讼代理人：秦书奎，上海市震旦律师事务所律师。被告：中国建设银行股份有限公司重庆市分行，住所地重庆市渝中区民族路123号，统一社会信用代码91500000902819736J。负责人：王晓永，行长。委托诉讼代理人：何继兴，男，中国建设银行股份有限公司重庆市分行员工。原告符松涛与被告重庆申烨置业有限公司（以下简称申烨公司）、中国建设银行股份有限公司重庆市分行（以下简称建设银行重庆分行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员史春亚适用简易程序独任审判，分别于2017年3月9日、4月5日公开开庭进行了审理。原告符松涛及被告申烨公司委托诉讼代理人秦书奎、被告建设银行重庆分行委托诉讼代理人何继兴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告符松涛诉称，2015年9月7日，原告与被告申烨公司签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），原告购买被告申烨公司开发的位于重庆市巴南区渝南大道158号32幢9-5号房屋（以下简称涉案房屋）一套，约定：房屋建筑面积105.4平方米，购房款491580元，交房期限为2016年5月31日前。合同签订后，原告按约支付被告申烨公司房款147580元，余款由原告向被告建设银行重庆分行贷款支付给被告申烨公司；原告自2016年1月起向被告建设银行重庆分行按月支付按揭贷款。但被告申烨公司至今未向原告交付房屋，依据买卖合同约定，被告申烨公司逾期交房超过60天，原告有权按约解除买卖合同，要求被告申烨公司退还房款及利息、承担违约责任，并将合同解除后的按揭贷款支付被告建设银行重庆分行。故原告诉至法院，请求判令：1、解除买卖合同及《合同补充协议》；2、解除原告与被告申烨公司、建设银行重庆分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》和《重庆市预购商品房抵押贷款合同》；3、被告申烨公司退还原告购房款169079.95元（包含首付款147580元及抵押贷款本金21499.95元），并按照中国人民银行同期贷款利率计付利息，其中首付款147580元从2015年9月8日起算，抵押贷款本金21499.95元从2017年3月25日起算；4、被告申烨公司赔偿原告抵押贷款利息损失18402.71元，并按中国人民银行同期贷款利率计付自2017年3月25日起的利息；5、被告申烨公司支付原告违约金4915.80元；6、被告申烨公司向被告建设银行重庆分行支付尚欠的贷款本金322500.05元，并从2017年3月25日（含3月25日）起以322500.05元为基数按照《个人住房（商业用房）借款合同》第四条、第三十一条约定的利率向被告建设银行重庆分行计付利息；7、被告申烨公司返还或赔偿物业专项维修资金8432元、契税7374元、税费损失103元，并支付从2015年9月7日起至款清之日止按同期银行贷款利率计算的资金占用损失。被告申烨公司辩称，原告符松涛诉请的物业专项维修资金和契税不是由被告收取，系相关行政部门收取，不应由被告予以退还；被告对原告符松涛其余诉请均予以认可。请求法院依法判决。被告建设银行重庆分行辩称，对原告符松涛的诉讼请求无异议，请求法院依法判决。经审理查明，2015年9月7日，原告符松涛（作为乙方）与被告申烨公司（作为甲方）签订买卖合同及《合同补充协议》，约定：乙方购买甲方开发的涉案房屋一套，套内面积81.93平方米，房屋总成交金额为491580元，2015年9月7日付房款147580元，余下房款34.4万元于2015年9月14日前办理银行按揭贷款；甲方应当在2016年5月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；甲方逾期超过60日后，逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。该合同签订后，原告符松涛按约于当日支付被告申烨公司购房款147580元，被告申烨公司于当日向原告符松涛代收契税7374元、预告登记费80元、权证印花税5元、贷款合同印花税18元，同时原告符松涛当日在重庆市巴南区物业管理服务中心支付物业专项维修资金8432元。此后，原告符松涛（借款人、抵押人）与被告申烨公司（保证人、担保方）、被告建设银行重庆分行（贷款人、抵押权人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定原告符松涛以涉案房屋作为抵押向被告建设银行重庆分行借款34.4万元用于购房，借款期限240月，从2015年11月20日起至2035年11月20日止，《个人住房（商业用房）借款合同》第四条、第三十一条对贷款利率、罚息利率计算标准进行了约定。嗣后，被告建设银行重庆分行向原告符松涛指定的账户（收款人被告申烨公司）支付房款34.4万元。原告符松涛按期偿还抵押贷款，截止2017年4月5日，原告符松涛已偿还被告建设银行重庆分行贷款本金21499.95元、利息18402.71元，之后原告符松涛再未偿还贷款，尚有贷款本金322500.05元未偿还。2015年10月26日，巴南区地税局出具税收完税证明，涉案房屋契税7373.7元，权证印花税5元。2016年5月24日，被告申烨公司向原告符松涛发出《延期交房通知书》，载明被告申烨公司无法按照买卖合同约定于2016年5月31日准时交房，正式交房时间在2016年12月31日，如原告符松涛选择不继续履行买卖合同，则可于合同约定的退房条款执行日期2016年8月1日提出退房，在办理完成房屋抵押解除手续和买卖合同解除登记手续后，被告申烨公司将于30日内将剩余房款和合同约定标准的违约金支付至原告符松涛账号内。截至法庭辩论终结前，被告申烨公司仍未将涉案房屋尚交付原告符松涛。原告符松涛遂诉请如上。上述事实，有买卖合同、《合同补充协议》、《销售不动产统一发票》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、《延期交房通知书》、物业专项维修资金专用收据、契税、预告登记费等收据、税收完税证明、住宅房屋所有权登记费收据、涉案房屋所在楼栋照片、中国建设银行个人贷款对账单、贷款详细信息查询单等证据以及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原告符松涛、被告申烨公司签订的买卖合同、《合同补充协议》及其与被告建设银行重庆分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，均不违反法律规定，合法有效，各方应按约履行。关于原告符松涛诉请解除原、被告签订的买卖合同、《合同补充协议》。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，本案中被告申烨公司未按买卖合同约定的期限交付涉案房屋，符合解除买卖合同条件，被告申烨公司在庭审中认可原告符松涛该项诉请，故本院对原告符松涛诉请解除其与被告申烨公司签订的买卖合同、《合同补充协议》予以支持。关于原告符松涛要求解除其与被告申烨公司、建设银行重庆分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案中，原告符松涛与被告申烨公司签订的买卖合同、《合同补充协议》被依法解除的情况下，原告符松涛诉请解除《个人住房（商业用房）借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，符合上述法律的规定，被告申烨公司、建设银行重庆分行对原告符松涛该诉请亦无异议，本院对原告符松涛该诉请予以支持。关于原告符松涛要求被告申烨公司退还已付的首付款及偿还的按揭贷款并支付利息和违约金的请求。根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定及买卖合同的约定，本案中，买卖合同、《合同补充协议》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》被依法解除的情况下，被告申烨公司应退还原告符松涛全部已付房款及按照银行贷款利率计算的利息，并按原告符松涛已付房价款1%支付违约金。因原告符松涛购房系按揭付款，故原告符松涛已付房款应由首付款和已支付的贷款本金两部分构成。被告申烨公司应当退还原告符松涛已支付的购房款169079.95元（包含首付款147580元及抵押贷款本金21499.95元），并支付其中首付款147580元自2015年9月8日付款之日起至退还之日止、其余按揭支付的本金21499.95元从原告符松涛所主张的2017年3月25日起至退还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用利息损失，并支付原告符松涛违约金4915.80元。至于原告符松涛所主张的偿还按揭贷款的利息部分18402.71元，在合同解除的情况下，该部分应属原告符松涛的损失，被告建设银行重庆分行应当赔偿原告符松涛抵押贷款利息损失18402.71元，被告申烨公司对原告符松涛上述诉请均认可，对原告符松涛诉请被告申烨公司以抵押贷款利息损失18402.71元为基数按中国人民银行同期贷款利率计付自2017年3月25日起的利息亦认可，故本院对原告符松涛诉请被告申烨公司：退还购房款169079.95元（包含首付款147580元及抵押贷款本金21499.95元），并按照中国人民银行同期贷款利率计付利息，其中首付款147580元从2015年9月8日起算，抵押贷款本金21499.95元从2017年3月25日起算；赔偿抵押贷款利息损失18402.71元，并按中国人民银行同期贷款利率计付自2017年3月25日起的利息；支付违约金4915.80元予以支持。关于原告符松涛诉请被告申烨公司返还或赔偿物业专项维修资金8432元、契税7374元、税费损失103元。物业专项维修资金系原告符松涛向重庆市巴南区物业管理服务中心缴纳，非由被告申烨公司收取，不应当由被告申烨公司退还，原告符松涛亦未向上述部门申请返还该费用，故本院对原告符松涛诉请被告申烨公司返还或赔偿物业专项维修资金8432元不予支持；被告申烨公司向原告符松涛代收契税7374元后向税务机关代缴7373.7元并取得税收完税证明，契税7373.7元非被告申烨公司收取，原告符松涛亦未向税务机关申请退还，故本院对原告符松涛诉请被告申烨公司返还或赔偿代收契税款7373.7元不予支持，对其诉请被告申烨公司退还剩余契税款0.30元予以支持。被告申烨公司自愿承担原告符松涛的税费损失103元，故本院对原告符松涛诉请被告申烨公司赔偿税费损失103元予以支持。关于原告符松涛诉请被告申烨公司向被告建设银行重庆分行支付尚欠的按揭余款本金和利息。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”规定，本案中，原告符松涛、被告申烨公司签订的买卖合同、《合同补充协议》及其与被告建设银行重庆分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》均依法解除，故被告申烨公司应当按照上述法律规定向被告建设银行重庆分行支付原告符松涛尚欠的贷款本金322500.05元并按照《个人住房（商业用房）借款合同》第四条、第三十一条的约定计付利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，判决如下：一、解除原告符松涛与被告重庆申烨置业有限公司签订的《重庆市商品房房屋买卖合同》及《合同补充协议》；二、解除原告符松涛与被告重庆申烨置业有限公司、中国建设银行股份有限公司重庆市分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》和《重庆市预购商品房抵押贷款合同》；三、被告重庆申烨置业有限公司退还原告符松涛购房款169079.95元，并按照中国人民银行同期贷款利率计付利息，其中首付款147580元从2015年9月8日起算，抵押贷款本金21499.95元从2017年3月25日起算；四、被告重庆申烨置业有限公司向被告中国建设银行股份有限公司重庆市分行支付原告符松涛尚欠的贷款本金322500.05元，并自2017年3月25日（含3月25日）起以322500.05元为基数按照《个人住房（商业用房）借款合同》第四条、第三十一条的约定向被告中国建设银行股份有限公司重庆市分行计付利息；五、被告重庆申烨置业有限公司赔偿原告符松涛抵押贷款利息损失18402.71元，并按中国人民银行同期贷款利率计付自2017年3月25日起的利息；六、被告重庆申烨置业有限公司赔偿原告符松涛税费损失103元，并支付自2015年9月7日起至款清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用损失；七、被告重庆申烨置业有限公司退还原告符松涛剩余契税款0.30元；八、被告重庆申烨置业有限公司支付原告符松涛违约金4915.80元；九、驳回原告符松涛的其它诉讼请求。上述第三项至第八项，限被告重庆申烨置业有限公司于本判决生效之日起十日内履行完毕；若逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1675元、保全费1620元，合计3295元，由被告重庆申烨置业有限公司负担（此款原告符松涛已垫付，被告重庆申烨置业有限公司于本判决生效之日起十日内迳付原告符松涛，本院预收的案件受理费不作清退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  史春亚二〇一七年四月十日书记员  王 倩