广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南市民一终字第920号上诉人（原审被告）南宁金沙湾实业有限责任公司。住所地：南宁市白沙大道**。法定代表人张智宁，董事长。委托代理人钟家友，广西邦泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）黎冠彬。被上诉人的委托代理人韦兰军，广西广为律师事务所律师。上诉人南宁金沙湾实业有限责任公司（以下简称：金沙湾公司）因与被上诉人黎冠彬商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第1904号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，并于2015年7月13日公开开庭进行了审理。上诉人金沙湾公司的委托代理人钟家友和被上诉人黎冠彬的委托代理人韦兰军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：黎冠彬与金沙湾公司于2007年8月23日签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：黎冠彬购买金沙湾公司开发的南宁市江南区白沙大道17号金沙湾花园二期第5号楼一层×号车库，建筑面积28.92㎡，购房价款总额为141259元；合同第十五条约定：办理产权证费用由买受人支付，出卖人应当在商品房综合验收合格后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。合同签订后，黎冠彬向金沙湾公司交付了141259元购房款。双方确认涉案房屋的交付时间为2008年12月26日。2013年6月14日，金沙湾公司为南宁市江南区白沙大道17号金沙湾花园二期第5号楼（不含地上一层办公、物业用房、卫生间、消防控制室、人防地下室、人防设施、平战人防设施、公用建筑）取得《商品房现售备案证明》（南房商备字（2013）第02323009号）。2013年6月26日，黎冠彬向金沙湾公司签署确认书一份，其中第3条的内容为：“本人同意金沙湾公司将办理权属登记需由该公司提供的资料递交房产备案的时间定为2013年7月5日前。”第7条的内容为：“金沙湾公司收到上述资料后，应及时办理该套住宅房产证手续相关事宜。”该确认书同时对涉案房屋的面积误差、房屋面积差额款、契税、相关税费、办理房屋所有权证等事项作出确认。一审法院审理认为：黎冠彬与金沙湾公司均有缔约能力，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同中未违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗的条款，是合法有效的条款，对各方当事人均有约束力。合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。黎冠彬已按合同约定向金沙湾公司支付了全部购房款，已履行了自己应尽的付款义务。双方在《商品房买卖合同》第十五条中约定，出卖人应当在商品房综合验收合格后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在《中华人民共和国行政许可法》实施后，南宁市人民政府清理行政审批事项时，于2005年1月5日废止了《南宁市房地产开发项目综合验收暂行办法》，取消了由政府部门组织的住宅小区建设的综合验收。但南宁市人民政府随后规定取得商品房预售许可证的开发项目实行交付使用条件备案制，由开发企业按照主管部门对项目建设各项要求组织设计、施工单位进行自检，确定达到条件后向有关部门提出备案申请。因此，综合验收取消并不意味着取消所有的项目验收，实质上的验收责任并不能免除，开发商仍应履行商品房交付使用备案要求的各项自检验收，尽快完善交付备案手续，对商品房从事实上和法律上完成交付买受人的义务。合同约定了出卖人进行产权资料登记备案的时间为综合验收（现为自检验收备案）后两年，但对何时完成自检验收却未作出约定，亦即何时开始履行将办理权属登记资料报备案的义务并无约定，因此双方对于该报备案合同义务的履行期限并不明确。金沙湾公司主张双方已由确认书第3条重新确认金沙湾公司提供资料报产权登记机关备案的时间为2013年7月5日前，黎冠彬主张并非其真实意思表示。一审认为，金沙湾公司已于2013年6月14日为南宁市江南区白沙大道17号金沙湾花园二期第5号楼取得《商品房现售备案证明》，即视为出卖人将办理房屋权属登记所需的备案登记资料向产权登记机关提交完毕。而其又于2013年6月26日提供格式条款与黎冠彬签订确认书确认金沙湾公司办理报备案的时间为2013年7月5日前的，实际上已免除了金沙湾公司逾期报备案的全部责任，并排除了黎冠彬主张逾期报备案违约金的权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，确认书第3条为无效条款，自始没有法律约束力。在双方对于该报备案合同义务的履行期限并不明确，且双方重新确认的报备案条款无效的情况下，对该义务的履行期限应确定一个合理的、必要的期间，该期间应适用法律的相关规定予以确定。对于报备案合同义务的合理履行期限的确定，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将办理权属登记资料报送相关部门及办理房屋权属证书的时间分别确定为商品房交付后60日和90日内。双方约定的报备时间2年虽较法律法规规定的时间长，但此约定属当事人合意，且较符合本案实际情况，应当予以尊重。故确定金沙湾公司履行报备案合同义务的时间为商品房交付后2年。涉案房屋于2008年12月26日实际交付的，金沙湾公司履行报备案合同义务的时间为2010年12月26日前，而金沙湾公司于2013年6月14日才为南宁市江南区白沙大道17号金沙湾花园二期第5号楼办理《商品房现售备案证明》，已构成违约，黎冠彬请求金沙湾公司支付逾期报备案违约金合法有据，予以支持。对于违约金的计算方式。双方在《商品房买卖合同》第十五条中明确约定买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，系双方真实意思表示，该约定含有违约方自愿接受违约惩罚的意思表示。金沙湾公司于2008年12月26日交付房屋给黎冠彬，合同约定的办理报备的期限至2010年12月26日届满，而其于2013年6月14日办妥《商品房现房销售备案证明》，已逾期901日，则金沙湾公司应向黎冠彬支付的逾期报备案违约金的数额为：141259元×901日×每日万分之一＝12727元。对于黎冠彬请求的逾期报备案违约金是否超过诉讼时效的问题。金沙湾公司提出黎冠彬的请求已超过诉讼时效，但因双方约定的是金沙湾公司在商品房综合验收合格后两年内进行报备案，而取消综合验收制度后，何时完成自检验收却未作出约定，且确认书第3条关于重新确认报备期限的约定依法无效。故直至起诉之后，才由法院确定了金沙湾公司应自房屋交付后两年内履行报备案义务的合理期限，且金沙湾公司的违约也一直延续至2013年6月14日，而黎冠彬在庭审时方得知金沙湾公司已于2013年6月14日完成报备义务，故而要求黎冠彬在起诉之前自行确定金沙湾公司履行报备案义务的合理期限并以此为诉讼时效的起算点，有失公允，黎冠彬请求报备案违约金的诉讼时效应自金沙湾公司办理了《商品房现售备案证明》之日起计算，黎冠彬之诉请，明显未超过诉讼时效，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、金沙湾公司向黎冠彬支付南宁市江南区白沙大道17号金沙湾花园二期5号楼一层×号车库逾期报备案违约金12727元；二、驳回黎冠彬的其他诉讼请求。一审案件受理费165元，由黎冠彬负担21元，由金沙湾公司负担144元。上诉人金沙湾公司不服一审判决，上诉称：一、一审将《确认书》认定为格式合同、格式条款缺乏事实和法律依据。《确认书》是双方协商一致签订，是对原合同的某些条款如提交办证资料报备案时间进行补充或变更，属于补充协议的性质，并非格式合同或格式条款。上诉人并未违约，不应承担违约责任。二、一审认定被上诉人的诉求没有超过诉讼时效违反法律规定。自被上诉人起诉之日起倒推两年，超出两年的违约金诉求超过诉讼时效，不应得到支持。被上诉人黎冠彬答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本案二审争议焦点为：1、双方当事人签订的《确认书》上有关办理权属登记时间的条款是否有效？2、本案诉讼时效期间是否已经届满？当事人二审中均未提交新的证据。当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为：上诉人金沙湾公司与被上诉人黎冠彬签订的《商品房买卖合同》意思表示真实一致，且未违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方在《商品房买卖合同》第十五条中约定，出卖人应当在商品房综合验收合格后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在《中华人民共和国行政许可法》实施后，南宁市人民政府清理行政审批事项时，于2005年1月5日废止了《南宁市房地产开发项目综合验收暂行办法》，取消了由政府部门组织的住宅小区建设的综合验收。但南宁市人民政府随后规定取得商品房预售许可证的开发项目实行交付使用条件备案制，由开发企业按照主管部门对项目建设各项要求组织设计、施工单位进行自检，确定达到条件后向有关部门提出备案申请。因此，综合验收取消并不意味着取消所有的项目验收，实质上的验收责任并不能免除，开发商仍应履行商品房交付使用备案要求的各项自检验收，尽快完善交付备案手续，对商品房从事实上和法律上完成交付买受人的义务。合同约定了出卖人进行产权资料登记备案的时间为综合验收（现为自检验收备案）后两年，但对何时完成自检验收却未作出约定，亦即何时开始履行将办理权属登记资料报备案的义务并无约定，因此双方对于该报备案合同义务的履行期限并不明确。对于当事人争议的《确认书》第3条“同意金沙湾公司将办理权属登记需由该公司提供的资料递交房产备案的时间定为2013年7月5日前”如何认定的问题。本院认为，金沙湾公司已于2013年6月14日为南宁市江南区白沙大道17号金沙湾花园二期第5号楼取得《商品房现售备案证明》，其作为出卖人已经将办理房屋权属登记所需的备案登记资料向产权登记机关提交完毕，但其又于2013年6月26日提供格式条款与黎冠彬签订《确认书》确认金沙湾公司办理报备案的时间为2013年7月5日前，实际上已免除了金沙湾公司逾期报备案的全部责任，并排除了黎冠彬主张逾期报备案违约金的权利，且金沙湾公司在该条款中没有向黎冠彬明示放弃追究违约责任的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，一审认定《确认书》第3条为无效条款，理由充分，本院予以确认。在双方对于该报备案合同义务的履行期限并不明确，且双方重新确认的报备案条款无效的情况下，对该义务的履行期限应确定一个合理的、必要的期间，该期间应适用法律的相关规定予以确定。对于报备案合同义务的合理履行期限的确定，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将办理权属登记资料报送相关部门及办理房屋权属证书的时间分别确定为商品房交付后60日和90日内。双方约定的报备时间2年虽较法律法规规定的时间长，但此约定属当事人合意，且较符合本案实际情况，应当予以尊重。故确定金沙湾公司履行报备案合同义务的时间为商品房交付后2年。涉案房屋于2008年12月26日实际交付的，金沙湾公司履行报备案合同义务的时间为2010年12月26日前，而金沙湾公司于2013年6月14日才为南宁市江南区白沙大道17号金沙湾花园二期第5号楼办理《商品房现售备案证明》，已构成违约。金沙湾公司于2008年12月26日将房屋交付黎冠彬，根据前述报备案履行期限的确定，黎冠彬自2011年12月26日起，即可开始向金沙湾公司主张逾期报备案的违约责任，金沙湾公司应自逾期报备案之日起按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，承担按日支付已交房款万分之一的逾期报备案违约金之责任。也就是说，违约金债权债务的享有和承担之状态在报备案逾期履行发生之始即已产生，报备案义务一旦不能按期完成，该义务履行自期限届满后即构成逾期履行，此违约事实亦就此成立并客观存在，故逾期报备案是呈完成状态的结果性事实，权利人自逾期之日起即已知道其合同权利被侵害，应在法定的诉讼时效期间即两年内请求报备案义务人承担违约责任。所以，逾期报备案违约金的诉讼时效期间，应从约定或法定的期限届满之次日起算。因此，如前所述，本案逾期报备案违约金之债权请求权的诉讼时效期间应从2010年12月26日起算至2012年12月26日止。在上述诉讼时效期间内，黎冠彬作为权利人并未提出偿付逾期报备案违约金要求，金沙湾公司作为义务人未提出同意履行给付逾期报备案违约金义务，双方也均未向法院提起诉讼。由于不存在以上诉讼时效中断的法定情形，故本案的逾期报备案违约金债权的诉讼时效期间已于2012年12月26日届满，黎冠彬提起本案诉讼为2013年1月16日，已超过二年的诉讼时效期间，其就金沙湾公司逾期报备案享有的违约金债权已丧失胜诉权。但从金沙湾公司的上诉请求来看，金沙湾公司已放弃部分诉讼时效抗辩利益，即金沙湾公司在诉讼时效期间届满后，于本案诉讼中同意从黎冠彬起诉之日倒算二年计付逾期报备案违约金（2011年1月16日计至2013年1月16日止），故应认定金沙湾公司放弃部分债务的诉讼时效抗辩权。据此，金沙湾公司应向黎冠彬支付的逾期报备案违约金为：141259元×731日×每日万分之一＝10326元。综上所述，一审认定事实清楚，但对违约金时效适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决：一、维持南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第1904号民事判决第二项；二、变更南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第1904号民事判决第一项为：上诉人南宁金沙湾实业有限责任公司向被上诉人黎冠彬支付逾期报备案违约金10326元。一审案件受理费165元，由上诉人南宁金沙湾实业有限责任公司与被上诉人黎冠彬各负担82.5元；二审案件受理费165元，由上诉人南宁金沙湾实业有限责任公司与被上诉人黎冠彬各负担82.5元。被上诉人黎冠彬应负担的二审案件受理费可在南宁金沙湾实业有限责任公司应支付的款项中扣减。南宁金沙湾实业有限责任公司多预交的二审案件受理费，本院不再退还。上述应付款项，义务人应自本判决送达之日起七日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 邓 杰审判员 包林辉审判员 肖燕青二〇一五年八月二十八日书记员 骆春利附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。