北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第24151号原告北京西山美墅物业管理有限公司，住所地北京市海淀区杏石口路55号金谷大厦三层306室，注册号110108009967800。法定代表人张士萍，总经理。委托代理人薛文玲，北京安济律师事务所律师。被告刘x，男,公民身份号码：×××。原告北京西山美墅物业管理有限公司（以下简称西山美墅公司）与被告刘x物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告西山美墅公司之委托代理人薛文玲及被告刘x到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西山美墅公司诉称，刘x购买了北京三九建业房地产开发有限公司（以下简称三九建业公司）开发建设的位于北京市海淀区四季青乡旱河路x号院西山美墅馆x号房屋。北京市海淀区西山美墅馆园区的物业管理工作原由北京格兰浩泰物业管理有限公司（后更名为北京西宇嘉业物业管理有限公司，以下简称西宇嘉业公司）负责，西宇嘉业公司于2006年10月31日退出，我公司于2006年11月1日起接管，负责北京市海淀区西山美墅馆园区的物业管理工作。刘x于2005年8月28日与格兰浩泰公司签订了《前期物业管理服务协议》，格兰浩泰公司在退出时与我公司签订了《协议书》，将北京市海淀区西山美墅馆园区的物业管理工作交我公司接管，并将其对业主享有的权利转移给我公司。刘x接受了提供的物业服务，但刘x一直未向我公司缴纳其应缴纳的自2006年8月28日至2012年7月30日的物业费。我公司多次催促刘x要求其缴纳物业费，均没有结果。根据《物业管理条例》第七条的规定，业主应当按时缴纳物业服务费。刘x不按时缴纳物业服务费用的行为违反了合同约定，也违反了相关法律规定，严重侵犯了我公司的合法权益，故诉至法院，请求判令：刘x给付拖欠的物业费57328.06元，给付违约金22189.83元并承担本案诉讼费用。被告刘x辩称，不同意西山美墅公司的诉讼请求，请求法庭全部予以驳回。西山美墅公司接管北京西宇嘉业物业管理有限公司的物业工作并未看到过公告，也未通知我，我并未和西山美墅公司签订合同。西山美墅公司提供的物业服务水平一直在降低，房屋存在漏雨等质量问题而原告维修不力，西山美墅公司还容许小区内私拉乱建的行为，其物业服务水平达不到每平方米4元的标准，且其无法提供每平方米4元物业服务收费标准的明细。评估报告可证明西山美墅公司提供的物业服务在服务期间内不达标。对于催缴物业费，西山美墅公司确曾上门催缴，但短信很少。经审理查明，刘x系北京市海淀区四季青乡旱河路x号院西山美墅馆x号房屋业主。2005年8月28日，刘x（甲方）与格兰浩泰公司（乙方）签订前期物业管理服务协议，协议约定房屋“建筑面积201.67平方米”，协议第四条第二款约定“住宅按建筑面积每月每平方米4元收取”；第九条第三款约定“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金”。北京格兰浩泰物业管理有限公司西山分公司于2006年9月21日变更名称为北京西宇嘉业物业管理有限公司西山分公司。2006年10月28日，北京西宇嘉业物业管理有限公司（甲方）与西山美墅公司（乙方）签订协议书，约定：甲方将于2006年10月31日退出北京三九建业房地产开发有限公司开发建设的西山新村（西山美墅馆）的物业管理工作，该项目将由乙方全部接管。双方已就西山新村的物业管理工作的交接及其相关事宜，达成了一致协议并已实际履行完成。在甲方管理期间，存在一部分业主拖欠物业管理费的情况，至今仍未交纳。甲乙双方在平等自愿的基础上，就收取业主拖欠的物业管理费的相关事宜，达成如下协议，以兹信守。一、在甲方管理期间，业主拖欠的物业管理费转归乙方所有，并由乙方自行向业主收取，并承担该过程中发生的一切相关费用。物业管理费标准按照甲方与业主之间签订的《前期物业管理服务协议》为准。具体欠费业主清单详见附件。二、甲方对乙方在收取业主拖欠的物业管理费的过程中，尽一切努力积极配合乙方，包括但不限于向乙方提供相关资料，派人员协助等。三、本协议一式四份，甲乙双方各执二份，具有同等法律效力。自2006年11月1日起西山美墅公司对该小区进行物业管理。西山美墅公司系具有物业服务三级资质的物业公司。西山美墅公司提供的“公告”一份显示，2006年11月1日，西山美墅公司就交接北京西宇嘉业物业管理有限公司的物业管理工作对西山美墅馆的业主、经营户进行了公告。后西山美墅小区成立海淀区西山新村小区业主委员会（以下简称西山新村业委会），通过决议不再同意由西山美墅公司继续提供物业服务。因双方就撤场及移交物业等问题无法达成一致，在海淀区政府相关部门的组织协调及应急接管下，西山美墅公司于2012年7月30日撤出西山美墅馆，并由北京金泊顿物业服务评估监理有限公司（以下简称金泊顿公司）进行了移交见证。2012年8月15日上午9时，在四季青镇第三会议室，四季青镇镇长张春华、区住建委纪检书记朱元久主持召开西山美墅小区物管交接协调会，就小区水电过户、物业办公用房问题、涉及小区配套公建用房问题进行交接，西山美墅公司退出西山美墅馆的物业管理。庭审中刘x认为西山美墅公司未尽到物业服务合同义务，并提交2012年9月北京金泊顿物业服务评估监理有限公司出具的评估报告，该报告对西山美墅馆的物业进行查验评估，评估基准日为2012年7月30日，评估公司对西山美墅馆物业项目以观感查验、使用查验、检测查验、试验查验等评估手段，进行了共用部分及共用设施、设备的评估，完成评估查验点254点，其中合格15点，不合格239点。西山美墅公司对上述评估结论不予认可，认为评估未经该公司同意，且评估时该公司已经进行了物业的交接。不能以上述评估结论来认定西山美墅公司提供的物业服务质量。庭审中，双方就是否应付违约金及违约金标准存在争议。西山美墅公司主张刘x拖欠物业费多年，存在明显恶意，应付违约金。就违约金数额，依据双方合同约定自逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，则刘x在欠费期间应付违约金数额较高，故仅在本案中主张刘x支付与其应付物业费本金数额一致的违约金。刘x主张其并不存在违约，不应支付违约金。上述事实，有当事人陈述、前期物业管理服务协议、物业交接协议书、名称变更证明、公告等证据材料在案佐证。本院认为，刘x系北京市海淀区四季青乡旱河路x号院西山美墅馆x号房屋业主。刘x与西宇嘉业公司签订《前期物业管理服务协议》。西宇嘉业公司通过协议，将西山美墅馆的物业管理服务相关权利与义务转交西山美墅公司，其转让行为合法性已由生效判决确认。故一方面西山美墅公司实际提供了物业服务，刘x应向西山美墅公司支付物业费。另一方面，西山美墅公司物业费的收取应当与其提供的物业服务相匹配。就未交纳物业服务费的原因，刘x主张系因西山美墅公司物业服务存在诸多瑕疵，其不应交纳物业服务费用，并就其主张提供金泊顿公司于2012年9月出具的gd-p（2012）第j011号评估报告证明其主张。本院认为，就评估报告，西山美墅公司虽主张该报告为西山新村业委会单方委托，但考虑到该项评估系在业主与物业公司就交接问题长期僵持的情况下，由小区业主委员会委托有相应资质的评估公司，对西山美墅公司撤场及新物业公司入驻、双方交接等进行鉴证，应认为该评估程序合法有效，形成的评估报告可以作为认定撤场当时公共区域服务水平、公共设施维护状况的参考依据。但就刘x据此主张西山美墅公司物业服务瑕疵的抗辩，本院认为，小区物业管理服务包含多项内容，根据双方之间的前期物业服务合同约定，除共用部分的维护管理、公共设施设备及其运行的维护和管理外，尚有小区安保、环境卫生清洁及日常维护、小区内交通秩序及车辆停放的管理等多项内容。评估报告中所体现的查验不合格项目仅限于小区公用部位及公共设施、设备的维护未达到标准，无法体现出西山美墅公司的其他物业服务项目亦存在不足。且就评估报告而言，考虑到该评估的基准日为2012年7月30日，该报告中反映出的公共设施、设备中的查验不合格项目，亦无法完整的显示西山公司自2006年11月1日入场至其撤离西山美墅馆期间的整体物业服务水平，故本院对刘x以此为由主张拒绝交纳物业服务费用的抗辩不予采纳。本院认为，业主交纳的物业服务费用，除了用作物业服务企业的酬金外，另有大部分用于小区公共部位的维修养护及其它公共开支。业主不缴纳物业费，导致物业服务企业无法及时收回运营、管理投入。长期欠费，既是对物业服务企业经营积极性的挫伤，亦使物业服务企业无法将充足的资金及时有效地投入到公用设施、共同部位的维修、养护，最终损害业主共同利益。就本案而言，在刘x无充分有效证据证明西山美墅公司物业存在根本违约的情况下，其拒不交纳物业服务费用于法无据。现西山美墅公司起诉要求刘x支付相应服务期间物业管理服务费之诉请，具有事实及法律依据，本院予以支持。就刘x应付物业服务费的截止期限，双方认可西山美墅公司正式办理物业设施及资料的交接时间为2012年7月30日，相关会议纪要也载明以2012年8月1日为时间节点划分缴费主体，本院不持异议。考虑到在2012年7月30日正式交接前，西山美墅公司与业主间争议激烈，相应照片、评估报告中亦显示其物业服务虽未完全停止但确实存在不符合约定标准之处，本院将结合上述情况确定刘x应缴物业费的数额。就物业服务费用的标准，双方合同约定按照按建筑面积每月每平方米4元收取，本院不持异议。就交费总额，本院认为，评估报告虽以2012年7月30日为评估基准日，但考虑到相应设施、设备自疏于维护至存在瑕疵在时间上具有一定的连续性，可以认定报告中确实体现出西山美墅公司在公共设施维护方面存在一定瑕疵，故本院将依据西山美墅公司服务瑕疵的程度，对应交纳物业服务费数额予以酌减。刘x应向西山美墅公司支付2006年8月28日起至2012年7月30日物业费5万元（包括西山美墅公司自西宇嘉业公司受让的部分债权）。西山美墅公司主张违约金，本院亦综合考虑物业服务提供之情形，业主违约之主观故意等因素予以酌减。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百八十二条、第一百八十四条之规定，判决如下：一、刘x于本判决生效后七日内支付北京西山美墅物业管理有限公司物业费五万二千四百八十八元、违约金五千元；二、驳回北京西山美墅物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八百九十六元，由北京西山美墅物业管理有限公司负担二百七十八元，由刘x负担六百一十八元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 舒 怡二〇一五年八月二十四日书 记 员 汤民华