广州市海珠区人民法院行 政 赔 偿 判 决 书（2014）穗海法行初字第251号原告：张绍坤，住址：广州市海珠区。委托代理人：龚慧清，系张绍坤妻子。原告：龚慧清，住址：广州市海珠区。委托代理人：张绍坤，系龚慧清丈夫。被告：广州市国土资源和房屋管理局，地址：广州市。委托代理人：梁庆华，广东沁森律师事务所律师。委托代理人：葛欣，被告的工作人员。原告张绍坤、龚慧清诉被告广州市国土资源和房屋管理局行政赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2014年12月11日和2015年7月9日公开开庭进行了审理。原告张绍坤、龚慧清，被告广州市国土资源和房屋管理局委托代理人葛欣，梁庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张绍坤、龚慧清共同诉称，我方以18.6万元价款向原权属人王小敏购买了位于广州市海珠区江南大道中201号601房屋，被告向我方分别核发的房地产权证显示房屋结构为“钢筋混凝土”，建筑面积54.09平方米。之后，我方以54万元价格将该房屋卖与李某儒。交易双方对该房屋的建筑结构产生争议，在诉讼中，法院依调查确认该房屋结构实际为混合结构，判决解除我方与李某儒的房屋买卖合约。被告未尽审查注意义务，将房屋建筑结构性质一直登记成“钢筋混凝土”，被告的行为损害了我方的合法财产权益，其一是混合结构房屋的价值明显低于钢筋混凝土房屋的价值；其二是损害了我方的知情权及对被告发证行为的信赖；其三是导致出售利益落空，致今未有新的买主。被告对于我方房产证中建筑结构错误登记的行政行为与我蒙受的经济损失之间具有法律上的利害关系和因果关系，故起诉要求：1.确认被告原核发的粤房证字第××号《房地产权证》和粤房地共证字第××号《房地产共有（用）权证》中建筑结构登记错误的具体行政行为违法；2.判令被告向我方承担经济损失：以2014年10月8日为评估基准日，对该房屋分别按钢筋混凝土结构和混合结构的市场评估差价支付行政赔偿金；以及对54万元售房款按银行定期至今收益支付赔偿；3.判令被告负担本案的全部诉讼费用。被告广州市国土资源和房屋管理局辩称，第一，原告本案的诉请事由已被法院依法作出驳回处理，其起诉违反“一事再作审”的原则。第二，对该房屋的登记存在多个具体行政行为，但原告并没有指明针对哪一个具体行政行为提起诉讼。第三，原告在2005年1月购买房屋时应当知道结构情况，本案中原告应在2010年10月10日前提起诉讼，两原告起诉已超过法定起诉期限，请求驳回两原告起诉。第四，两原告要求以2014年10月8日为评估基准日支付行政赔偿没有依据，原告并未就是否存有损失及损失数额是多少予以证实，充其量我局只能按原告购买涉案房屋时因违法行为造成其直按损失为限，且当时同地段的该类房屋交易价与原告的交易价几乎完全相同。第五，原告提出的利息损失，是期待利益，且原告已提出差价赔偿，明显属于一个事实要求二次赔偿，不应得到支持。经审理查明，两原告于2005年1月以18.6万元价格向权属人王小敏购买广州市海珠区江南大道中201号601房房屋产权，建筑面积54.09平方米。2005年1月28日被告向两原告分别出具了编号为粤房地证字第××号《房地产权证》和粤房地共证字第××号《房地产权共有（用）证》，两房产证的房屋建筑结构均显示为“钢筋混凝土”。2010年3月两原告与李某儒签订了《房屋买卖合约》，约定以54万元价格将该房屋卖与李某儒。但交易中由于双方对房屋的结构存在争议，双方起诉至本院。诉讼中，根据本院发出的《协助查询通知书》，被告于2010年10月11日出具穗国房协查某字[2010]第271号复函，确认海珠区江南大道中201号601房应为“混合结构”。本院于2010年11月15日作出（2010）海民三初字第1583号民事判决，认为合同存在重大误解，判令解除两原告与李某儒签订的《房屋买卖合约》。两原告于2012年9月向本院提起行政诉讼，要求确认被告行政行为违法，并赔偿原告相关损失。但由于两原告诉讼请求不明确，本院依法驳回两原告的起诉。两原告上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院依法裁定驳回上诉。2013年5月31日两原告再次提起诉讼，要求撤销被告作出的粤房证字第××号《房地产权证》和粤房地共证字第××号《房地产共有（用）权证》中钢筋混凝土建筑结构的登记行为，并由被告通过更正登记的方法予以纠正；及被告向两原告承担经济赔偿责任：即按被告按房屋目前钢筋混凝土结构与混合结构的市场差价向两原告支付行政赔偿金；以及对54万元售房款按银行定期至今收益向原告支付赔偿。2013年12月6日，本院作出（2013）穗海法行初字第43号判决书；一、撤销粤房地证字第××号《房地产权证》和粤房地共证字第××号《房地产共有（用）权证》中建筑结构为钢筋混凝土的登记事项。二、驳回原告张绍坤、龚慧清要求赔偿的诉讼请求。案经广州市中级人民法院审理认为，对于登记错误，应由权利人或利害关系人依法定程序向房屋管理部门提出处理；在被告的上述房产证登记具体行政行为未被依法确认为违法时，原告要求赔偿的诉讼请求应予驳回。遂作出(2014)穗中法行终字第318号判决书，撤销本院的一审判决；驳回原告的诉讼请求处理。被告于2014年10月8日，以14登记08019878号为原告的房产办理了混合结构的变更登记。原告于2014年11月13日遂提起本案诉讼。本案审理期间，原告主张以2010年10月11日为评估基准日，对该房屋分别按钢筋混凝土结构和混合结构的市场评估差价支付赔偿。同时，被告主张以2005年1月17日为评估基准日，对该房屋分别按钢筋混凝土结构和混合结构的市场价值进行评估。本院依法定程序，经原、被告合意选定，委托广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司对广州市海珠区江南大道中201号601房市场价值进行评估，估价结果为：2010年10月11日为评估基准日房屋混合结构的，市场单价9010元/㎡；钢筋结构的，市场单价10620元/㎡(评估费5154元，原告已预交)。对该评估结果，原告无意见。被告认为评估报告采用的评估基准日不当。对被告提出以2005年1月17日为评估时点的评估，该评估机构提出由于超过十年，目前开展的评估工作难以查询到评估所需的交易案例及数据，无法出评具评估报告书。被告认为评估机构不作评估是专业性不足。本院认为，两原告在知道房屋产权登记行为存在错误后，期间已通过诉讼的方式提起了更正及赔偿的主张，被告认为原告已超过法定起诉期限的辩称，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第十九条第一款之规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”《广东省城镇房地产权登记条例》第十七条规定：“有下列情形之一的房地产，由房地产管理部门决定撤销全部或者部分登记事项：（一）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件，采取非法手段获准登记的；（二）房地产管理部门工作疏忽导致核准登记不当的……。”之规定，被告向原告核发的粤房地证字第××号《房地产权证》和粤房地共证字第××号《房地产共有（用）权证》中“钢筋混凝土”建筑结构的登记事项与实际的混合结构不符，依法应予撤销处理，现该登记事项已被变更登记，原登记的具体行政行为不具有可撤销内容，两原告提出的确认粤房地证字第××号《房地产权证》和粤房地共证字第××号《房地产共有（用）权证》中“钢筋混凝土”建筑结构的登记行为违法的诉请，具体明确，本院予以支持。对于两原告要求被告承担行政赔偿的诉讼请求，根据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条之规定：“侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，按照下列规定处理：……（八）对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。”《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十二条规定：“原告在行政赔偿诉讼中对自己的主张承担举证责任。被告有权提供不予赔偿或者减少赔偿数额方面的证据。”本案中，两原告由于向他人出售该房屋时，标的物结构存在重大误解导致合同无效，被依法判令解除，买卖双方房屋交易落空，原告本次以540000元价值范围内预期利益未能实现，虽然房屋的市场价格受各种需求因素的影响，原告日后房屋的交易机会及期待利益虽未丧失，但本次所期待的利益确是受到了损害，并且因为交易撤销，变更登记及诉讼等行为付出了一定的成本，由被告向原告作出一定的赔偿是应当的，因此以2010年10月为时点进行评估合理，按评估价格混合结构类出售时，该价格为487350.9元；与合同价格54万元存在差额共52649.1元，以此计算由被告向原告补平赔偿52649.1元较为合理。被告要求按2005年1月时段评估因缺乏依据，不予采纳。对原告另要求被告赔偿因合同被解除的54万元利息损失，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款（二）项，《中华人民共和国国家赔偿法》二十八条（七）项，最高人民法院《关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条的规定，判决如下：一、被告广州市国土资源和房屋管理局原作出的粤房地证字第××号《房地产权证》和粤房地共证字第××号《房地产共有（用）权证》建筑结构为钢筋混凝土的登记行为违法。二、被告广州市国土资源和房屋管理局在本判决生效起30天内，一次性向原告张绍坤，龚慧清赔偿52649.1元。三、驳回原告张绍坤，龚慧清的其他诉讼请求。四、本案评估费5154元，由被告广州市国土资源和房屋管理局负担。本案受理费50元，由被告广州市国土资源和房屋管理局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曾纯和人民陪审员  彭容爱人民陪审员  梅玉兰二〇一五年八月五日书 记 员  郭艳芬孙雪莹