上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第796号上诉人(原审被告)上海涵勇投资管理有限公司。法定代表人曾国勇。委托代理人曹旭芸，上海君鼎律师事务所律师。被上诉人(原审原告)邹勤航。委托代理人金政平，上海市致真律师事务所律师。原审第三人郑文新。委托代理人曹剑敏，上海君鼎律师事务所律师。上诉人上海涵勇投资管理有限公司(以下简称涵勇公司)因所有权确认纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2014)宝民三(民)初字第843号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2005年1月27日，邹福麟、闻银珠、邹琍杰、路秀萍、邹勤航与上海宝房友宜物业管理有限公司签订《职工家庭购买公有住房协议书》，确定所购房屋由邹勤航所有。2005年2月4日，邹勤航与上海宝房友宜物业管理有限公司签订《上海市公有住房出售合同》，由邹勤航购买上海市宝山区临江新村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权。嗣后，邹勤航登记成为系争房屋的权利人。2011年10月30日，邹勤航与郑某某签订《抵押借款协议书》，约定邹勤航向郑某某借款人民币(以下币种均为人民币)65万元，借款期限自2011年10月30日至2011年12月29日，邹勤航以系争房屋提供抵押担保。同日，邹勤航与郑文新签订委托书，全权委托郑文新作为代理人办理系争房屋抵押登记以及注销手续、签订房地产买卖合同领取转让款等事项，委托期限自2011年12月29日至2012年12月28日。2012年6月7日，郑文新代邹勤航与涵勇公司就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋出售给涵勇公司，转让价款为86万元。2012年6月12日，涵勇公司经登记成为系争房屋的权利人。2014年5月29日，邹勤航诉至原审法院，要求确认邹勤航、涵勇公司就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，将系争房屋恢复登记至邹勤航名下。原审审理中，邹勤航表示：“2011年10月30日，当天郑某某的中介程伟带邹勤航去杨浦区昆明路一家商务楼，说是公证处的一个点，进去说要签公证书，说房屋抵押给郑某某了，办理抵押公证。邹勤航签字的时候没有看具体内容，邹勤航只看了是抵押借款，因为委托书和抵押借款协议都是一起签的，所以邹勤航认为当时是一个抵押公证，没有看委托书的内容，邹勤航是不同意买卖房屋的。”涵勇公司表示：“涵勇公司法定代表人曾国勇通过郑文新认识郑某某，听说有套抵债的房子可以出售，曾国勇想在上海买一套房子，所以就买了。没有通过中介公司，因为是熟人介绍的。双方就是一个正常的买卖，没有去看过房，因为知道这样一个情况，有债权债务纠纷，当时知道郑某某的债务人住在里面。郑某某说没有问题的，会让他们搬走的，说在2012年12月底前让他们迁走。之后涵勇公司一直在催促郑某某，也和郑某某一起去过房屋内，要求邹勤航一家搬走，但是邹勤航一直不同意搬，当中还报过警，到现在也没有拿到房子。涵勇公司确定想购买系争房屋后，应该是在签合同前的一两个月间，支付给了郑文新4万元作为定金，此后又支付了80万元，还有2万元是交房时支付的尾款。”涵勇公司提供了一份转账凭证，该凭证显示，2012年6月18日，曾国勇的帐户向郑文新的帐户转账支付80万元。邹勤航对转账凭证的真实性无法确认，认为不能证明80万元就是房款。郑文新表示：“郑某某就是说有个事情要父亲郑文新帮个忙，做了一个委托。郑某某大致说了与邹勤航有个借款，大概一百多万，先要办理一个抵押，防止邹勤航在还款期前处理房屋。过了还款期限后，邹勤航还是没有还款，就把房子卖掉了，根据公证委托书，郑文新是有权签订合同并领取房款的。邹勤航签署委托书，作为一个成年人，应当看清楚委托书内容，并清楚相应的法律后果。而且郑某某是向郑文新讲，邹勤航是清楚委托书内容的，公证书在邹勤航处也应当是有一份的。现在收到84万元房款，还有2万元没有支付，房款全部给了郑某某。65万元的抵押在过户前注销掉了。”原审法院认为，根据查明的事实及当事人的陈述，可以发现本案系争房屋的交易过程存在种种不合理之处。首先，《抵押借款协议书》、委托书于同一天签订，并由同一公证处(金山公证处)办理公证，而且委托书指定的代理人郑文新与抵押权人郑某某系父子关系。郑文新在庭审中也承认对邹勤航与郑某某之间的具体情况不了解，只是郑某某让其帮忙做个委托。由此可见，系争房屋的抵押及办理委托等事宜均为郑某某操控。其次，涵勇公司在明知系争房屋存在纠纷，邹勤航一家仍居住在内的情况下，未向邹勤航了解房屋及债权债务纠纷的情况，也未看房，更未向邹勤航核实委托代理人的情况，便与代理人郑文新签订了买卖合同。涵勇公司的行为明显不符合常理。再次，系争房屋于2012年6月12日便已过户至涵勇公司名下，但涵勇公司提供的80万元的转账凭证日期为2012年6月18日。涵勇公司陈述在2012年6月12日前支付过4万元定金，但却无法提供收据。即便涵勇公司支付4万元定金的情况属实，郑文新在只收到了4万元房款的情况下，便将系争房屋过户给了涵勇公司。这种情况显然是不正常的。更无法解释的是，郑某某在系争房屋过户之前便同意将抵押权注销了，按照涵勇公司及郑文新的陈述，此时涵勇公司只付了4万元定金，而抵押权的数额是65万元。综上，可以认定，郑文新以邹勤航代理人的名义将系争房屋出售给涵勇公司，系郑某某、郑文新及涵勇公司之间恶意串通所为，侵犯了邹勤航对系争房屋享有的合法权利。因此，邹勤航与涵勇公司就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》应认定为无效，系争房屋应恢复至邹勤航名下。关于房款，郑文新及涵勇公司均认可支付了84万元，郑文新自认将84万元全部给了案外人郑某某，邹勤航并未取得任何房款，应当由郑文新将上述84万元房款返还给涵勇公司。原审法院审理后作出判决：一、邹勤航与上海涵勇投资管理有限公司就上海市宝山区临江新村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、上海涵勇投资管理有限公司于判决生效之日起十日内，协助将上海市宝山区临江新村XXX号XXX室房屋的房地产权利恢复至邹勤航名下；三、郑文新于判决生效之日起十日内，返还上海涵勇投资管理有限公司购房款84万元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费18,300元、保全费4,820元，全部由上海涵勇投资管理有限公司负担。涵勇公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：原审法院认为本案系争房屋在交易过程中存在种种不合理之处，故认定涵勇公司、郑文新、郑某某有恶意串通的行为，从而认定房屋买卖合同无效。但原审法院所谓的疑点均不成立。邹勤航于2011年10月30日向郑某某借款65万元，并将系争房屋抵押给郑某某。邹勤航承诺若不能归还借款，同意用系争房屋抵偿债务，因此办理了公证委托，若出现无法还款的情况，同意郑某某处理房屋，并指定郑某某的父亲郑文新为受托人。故郑某某在办理抵押及委托等事宜过程中的行为合情合理合法。涵勇公司在购买系争房屋时郑文新、郑某某告知涵勇公司该房屋存在纠纷，还告知邹勤航已经同意在无法偿债的情况下，授权郑文新全权处理系争房屋，并出示了公证书。涵勇公司在此情况下与郑文新签订合同并无不妥。虽然涵勇公司转账付款晚于系争房屋过户之日，但当时涵勇公司因资金未到位曾向郑文新、郑某某提出付款期限能否宽限几日，郑文新、郑某某出于和涵勇公司的法定代表人之老乡情谊，同意了涵勇公司的请求。事实上涵勇公司确实已支付了相应的房款。关于抵押权注销之事，因办理房屋过户必须先注销房屋上设定的抵押权，而当时涵勇公司已与郑某某、郑文新就房屋买卖相关事宜协商一致，并已着手办理房屋过户手续，故郑某某撤销抵押权亦在情理之中。综上，涵勇公司系善意购房人，涉案房屋买卖合同应属有效。请求二审法院依法改判，驳回邹勤航在原审中的诉讼请求。被上诉人邹勤航辩称：涵勇公司在明知系争房屋存在纠纷且房屋内有邹勤航一家三代居住的情况下，事先没有勘查房屋，也没有向住在房屋内的邹勤航等人了解纠纷情况，亦未将房款80万元、定金4万元给付邹勤航，涵勇公司的种种行为与正常交易惯例不符，可以认定涵勇公司与郑某某存在恶意串通侵犯邹勤航合法权益的行为。故房屋买卖合同应属无效。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审第三人郑文新述称：邹勤航在签署公证委托书时，具有完全民事行为能力，对于签字所可能产生的法律后果应当能够预见。因此郑文新持邹勤航的公证委托书与涵勇公司签订的房屋买卖合同合法有效。原审法院判令郑文新因代理行为而承担返还84万元的民事责任，对郑文新显属不公。退一步讲，法院即使认定合同无效，房屋上原先设定的抵押权亦应当恢复，否则债权人的权利将无法得到保障。请求二审法院改判支持涵勇公司的上诉请求。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为：本案争议焦点为涵勇公司与郑文新、郑某某之间是否存在恶意串通损害邹勤航合法权益的行为。从本次交易的过程来看，正如原审法院所述确实存在诸多不合常理之处。一般而言，房屋买卖涉及金额巨大，买卖双方均会尽审慎地注意义务，而涵勇公司明知系争房屋涉及纠纷，在不实地看房，未与产权人沟通，也没有征询已购公房参加房改购房时同住成年人意见的情况下，即草率地与郑文新签订买卖合同。另外，系争房屋上原设定了抵押权，抵押金额为65万元，而在涵勇公司尚未支付房款的情况下，系争房屋上的抵押已被撤销并被过户至涵勇公司名下，这种情况显然不符常理。综合上述诸多疑点，原审法院认定涵勇公司与郑某某、郑文新之间存在恶意串通，侵犯邹勤航合法权益的行为并无不妥。综上，涵勇公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币18,300元，由上诉人上海涵勇投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁康威代理审判员  姚 跃代理审判员  俞 璐二〇一五年八月五日书 记 员  何 倩附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……