江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第3856号上诉人（原审原告）梁一军，男，1975年4月3日生，汉族。委托代理人薛昇，江苏天九律师事务所律师。上诉人（原审被告）南京鼎点置业顾问有限公司，住所地南京市浦口区天华东路102号北外滩水城第十街区004幢105室。法定代表人冯会，该公司总经理。委托代理人李桂琴，江苏博亚律师事务所律师。委托代理人戴永莉，女，1972年7月13日生。上诉人梁一军因与上诉人南京鼎点置业顾问有限公司（以下简称鼎点置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2014）浦民初字第3599号民事判决，均向本院提起上诉，本院于2015年7月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁一军的委托代理人薛昇、上诉人鼎点置业的委托代理人李桂琴、戴永莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁一军原审诉称，2014年，因自己急需用钱，遂出售自己名下的南京市浦口区万江共和新城地和苑某幢某单元906室，并同意将原本980000元的房屋以930000元的价格出售，但要求一定要在2014年10月底前付清全部房款，鼎点置业表示自己是专业中介机构，一定能按时付款，如不能自己愿意承担相关责任。自己遂于10月3日在鼎点置业的居间介绍下与买房人许某甲签订《房地产买卖中介合同》，合同约定购房款为930000元，2014年10月3日付定金10000元，10月8日支付首付款140000元，11月1日前付剩余房款780000元，如到期没有收到房屋尾款，鼎点置业愿意按照每日5000元支付给梁一军。合同签订后，梁一军履行了全部义务，但2014年10月31日梁一军要求支付房屋余款780000元时，却鼎点置业知道房屋贷款未办理成功，无法全额付款，梁一军要求鼎点置业按约定履行，鼎点置业一再推诿不愿履行。现向法院起诉，请求判令:1、鼎点置业按每日5000元的标准支付2014年11月1日起至购房款实际给付之日止的违约金；2、由鼎点置业承担本案诉讼费。鼎点置业原审辩称，1、鼎点置业已促成了梁一军与买房人许某甲的房屋买卖中介合同的签订，完成了居间义务，即使鼎点置业对买房人许某甲做出了担保，也仅针对许某甲本人，但鼎点置业对后来加入的许某乙不承担担保责任。2、合同中约定的每日5000元并不是违约金，而是代买房人许某甲垫付房屋尾款。3、梁一军实际已将涉案房屋以720000元价格出售给许某乙，并于2014年11月3日过户到了许某乙的名下，梁一军与许某乙完成了涉案房屋的交易。因此，鼎点置业不存在违约行为，请求驳回梁一军的诉讼请求。原审法院经审理查明，2014年10月3日，梁一军、案外人许某甲、鼎点置业分别作为甲方、乙方、丙方，签订了一份《房地产买卖中介合同》，三方约定：甲方将位于浦口区浦珠北路139号万江共和新城地和苑某幢某单元906室出售给乙方；房屋售价930000元。三方商定，甲方委托丙方出售以上房产，并代办产权转移、房屋交付等事宜、乙方委托丙方购买以上房产，并代办产权证、房屋交付、贷款、抵押登记、土地使用证等相关事宜。当日，三方又签订补充协议：1、乙方于2014年10月3日支付甲方购房定金10000元。2、同年10月8日前双方办理产权过户手续，同时乙方付甲方购房首付款140000元。3、领取新产权证以丙方通知为准，甲、乙双方需在10月30日前由丙方通知可以出件，共同前往交易中心签字领取新产权证。乙方付甲方部分房款780000元，必须在甲、乙双方共同配合下，如11月1日起甲方没有收到房屋尾款则有丙方按每日5000元支付甲方。合同签订后，许某甲分别于2014年10月3日、10月8日、11月1日支付给梁一军10000元、140000元、670000元，2015年3月23日付清余款110000元。2014年10月8日，梁一军与案外人许某甲女儿许某乙签订《南京市存量房买卖合同》，合同约定，梁一军自愿将座落于浦口区浦珠北路139号万江共和新城地和苑某幢某单元906室出售给许某乙，房屋价格为720000元。2014年10月31日，梁一军、案外人许某乙分别作为甲方、乙方签订一份承诺书，约定经甲、乙双方协商一致同意，由鼎点置业赔付梁一军5000元，梁一军、许某乙承诺于2014年11月3日来办理房产证出件手续。如因甲、乙双方造成出件延迟，甲方必须无条件退还垫资670000元。承诺书中的见证人王某，系鼎点置业的工作人员。同日，梁一军出具收据，收到鼎点房产人民币5000元整。原审庭审中，梁一军主张合同中约定鼎点置业按每日5000元支付梁一军的属违约金。存量房合同的内容是鼎点置业工作人员填写，许某乙签订存量房合同时中介公司是认可的，房屋实际价格是930000元。为此，梁一军申请证人许某甲、许某乙到庭作证。证人许某甲陈述，当初买房子就告诉中介公司是给女儿许某乙买的，中介公司让自己先签字，后名字改为许某乙后，中介公司也没有要求增加中介费。且鼎点置业答应帮自己办理贷款，但没办好，导致自己没按约定付款，直至2015年3月23日才付清余款110000元。合同约定由于没有及时付款的，由鼎点置业按每天5000元的标准支付违约金。梁一军收到的5000元是鼎点置业付的违约金。存量房合同中约定720000元是因为鼎点置业说可以省点钱，但房屋实际价格是930000元。证人许某乙陈述，许某甲与其是父女关系，房子是父亲给自己买的。办理过户时中介公司人在场。鼎点置业表示证人许某甲的证言违背事实，对证人许某乙证明承诺书是10月31日签订的予以认可，其他均不是真实的。另，双方在合同中约定的5000元不是违约金，而是代买房人付房款。鼎点置业付5000元给梁一军是因为梁一军在10月31日前多次到鼎点置业门店闹事，要鼎点置业找许某甲支付房款，而且许某甲也因梁一军不配合办理出件手续，多次找到鼎点置业，鼎点置业无奈之下找到买卖双方解决，因梁一军不配合，鼎点置业答应付5000元，梁一军才同意收到5000元后于11月3日办理出件手续。许某乙也是10月31日才加入到涉案房屋的买卖之中。最终梁一军和许某乙成交是基于同一套房屋，许某甲和许某乙是父女关系，鼎点置业出于人性化操作，没有另签订中介合同和重新收取中介费，但不能表示鼎点置业认可其担保也延长于许某乙身上。鼎点置业已完成了居间义务，没有违约行为。以上事实有双方当庭陈述、《房地产买卖中介合同》及补充协议、《南京市存量房买卖合同》、承诺书、收据、证人许某甲、许某乙的证言等证据在卷证明。原审法院认为，双方当事人签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。鼎点置业主张其促成了梁一军与许某甲之间中介合同的签订，完成了居间义务，即使鼎点置业对许某甲做出了担保，也仅针对许某甲本人，但鼎点置业对后来加入的许某乙不承担担保责任，不存在违约行为。根据合同约定，虽然双方签订《房地产买卖中介合同》中的购房人系许某甲，但鼎点置业应当的履行义务包括代办产权证、房屋交付、贷款等，案外人许某乙系许某甲的女儿，其与梁一军基于同一房屋于2014年10月8日签订《存量房买卖合同》是《房地产买卖中介合同》的延续，属于案外人许某甲委托鼎点置业代办事项范围之内。本案中购房人许某甲在2014年11月1日仅给付梁一军670000元，余款110000元直至2015年3月23日付清，而根据合同约定，许某甲应在2014年10月30日前付清尾款780000元，如梁一军11月1日起未收到房屋款，鼎点置业应当按每天5000元支付梁一军，故鼎点置业主张其促成了梁一军与许某甲中介合同的签订，完成了居间义务，即使鼎点置业对许某甲做出了担保，也仅针对许某甲本人，但鼎点置业对后来加入的许某乙不承担担保责任，不存在违约行为与事实不符，鼎点置业应当根据合同约定支付违约金。鼎点置业主张合同约定的每天支付5000元是代许某甲付房款，而不是违约金，原审法院认为鼎点置业未能举证证明，梁一军不予认可，证人许某甲亦证明合同中约定的每天5000元是违约金，且鼎点置业在许某甲10月30日未付清房屋尾款的情况下赔偿了梁一军5000元，综上原审法院认为合同中约定的每天付5000元应属违约金，鼎点置业的辩解不能成立，不予采信。根据法律规定，当事人主张违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素。梁一军主张鼎点置业按每日5000元标准给付自2014年11月1日至实际付清房款之日的违约金，结合本案中合同的实际履行情况，鼎点置业的过错，鼎点置业已赔偿梁一军5000元等因素进行衡量，梁一军主张的违约金数额过高，综合考虑上述因素，原审法院认定违约金以5000元为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原审法院判决：鼎点置业于判决生效之日起三日内给付梁一军违约金5000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元,由梁一军负担2185元，鼎点置业负担115元。上诉人梁一军不服原审判决，向本院提起上诉并答辩称，原审认定事实不清，适用法律不当。一、我方将价值98万元的涉案房屋以93万元出售，其中5万元的损失显而易见。二、我方之所以同意降价出售涉案房屋，是因为鼎点置业一再承诺保证付款时间，如不能按期付款，其愿意承担违约责任，并将此款写入合同。现原审法院仅支持5000元违约金，对我方的损失视而不见，明显适用法律不当，滥用自由裁量权。综上，上诉人梁一军请求依法撤销原审判决，依法改判，并由被上诉人鼎点置业承担本案的诉讼费用。上诉人鼎点置业不服原审判决，向本院提起上诉并答辩称，原审法院判决我方有违约行为的认定是错误的，其酌定承担违约金5000元的判决没有法律和事实依据。1、按照法律规定，我方已履行完合同约定中的中介服务。2、本案中签订买卖中介合同的买房人是许某甲，中介公司即使做出担保条款，也仅对许某甲个人。3、三方于2014年10月30日已经就补偿金的事项达成一致，并解决完毕。4、梁一军与许某乙之间签订的存量房买卖合同中约定为72万元房款，而梁一军实际收到了93万元房款，因此其根本没有任何损失。5、原审证人系梁一军申请出庭，且证人许某甲与梁一军有合作生意的意向，因此证人证言不可信。综上，上诉人请求法院撤销原审判决，依法改判我方不承担违约责任，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，双方当事人均无提供新的证据。本院认为，出售方梁一军、中介方鼎点置业与买受方许某甲签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应按约全面履行自己的义务。根据合同约定，买受方许某甲应在2014年10月30日前付清尾款780000元，如11月1日起梁一军未收到房屋尾款则鼎点置业按每天5000元支付梁一军。现本案中买受人于2014年11月1日仅给付梁一军670000元，余款110000元直至2015年3月23日付清，其存在迟延给付行为，故鼎点置业应对梁一军承担相应的民事责任。根据法律规定，当事人主张违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，并根据公平和诚实信用原则，故原审法院在鼎点置业已赔付梁一军5000元情况下，酌定其再支付梁一军5000元违约金，并无不当。虽上诉人梁一军与案外人许某乙于2014年10月31日签订一份承诺书，但该承诺书的内容并未免除上诉人鼎点置业的担保及违约责任，故上诉人鼎点置业的上诉主张理由亦不成立，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方当事人的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人梁一军负担1150元，南京鼎点置业顾问有限公司负担1150元。本判决为终审判决。审 判 长  李飞鸽代理审判员  涂 甫代理审判员  马 帅二〇一五年八月二十日书 记 员  朱亚芳