成都市温江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0115民初184号原告：广东珠江商业地产经营管理有限公司成都分公司，住所地：成都市温江区涌泉镇华丰村新城会展中心。负责人：唐宇，总经理。委托诉讼代理人：夏扬，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡雪，泰和泰律师事务所律师。被告：冯时，男，1973年10月14日出生，汉族，住北京市崇文区。原告广东珠江商业地产经营管理有限公司成都分公司（以下简称珠江公司）与被告冯时服务合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告珠江公司的委托诉讼代理人夏扬，被告冯时到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付营运服务费10248.01元以及逾期支付营运服务费的违约金2472.9元（以应付未付营运服务费为基数，每日按中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2016年11月30日）；2、判令被告立即向原告支付物业管理服务费66611.99元以及逾期支付物业管理服务费的违约金16073.83元（以应付未付物业管理服务费为基数，每日按中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2016年11月30日）；3、判令被告立即向原告支付电费4602元以及逾期支付电费的违约金911.06元（以应付未付电费为基数，每日按中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2016年11月30日；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：被告在承租了成都市温江区光华大道三段1588号三层L3XX、L3XX、L3XX号场地（以下简称“场地”）后，于2014年7月16日与原告签订了为被告承租场地提供综合管理服务的《综合管理服务协议》，以及与案外人广东康景物业服务有限公司成都分公司签订了为被告承租场地提供物业管理服务的《物业管理服务协议》。根据《综合管理服务协议》第1.1.12项：“甲乙双方一致同意，甲方（原告）已获得业主方的授权，为购物中心的场地与商户提供以下综合管理服务：对商户应缴纳费用（包括但不限于租金、营运服务费、其他费用等）的催缴、收取工作，”以及4.1.2项：“乙方（被告）必须按时缴纳各种应缴费用，包括但不限于营运服务费、营运保证金及根据租赁合同、本协议和乙方签署的物业管理服务协议中乙方应承担的其他应缴之费用。”的约定，在原告和广东康景物业服务有限公司成都分公司为被告承租场地提供了综合管理服务以及物业管理服务后，由原告负责向被告统一收取营运服务费、物业服务费以及电费等。上述协议签订后，原告、广东康景物业服务有限公司成都分公司如约履行了协议义务，为被告承租场地提供了综合管理服务以及物业管理服务，但被告却未按协议约定向原告支付营运服务费、物业管理费、电费等。且由于被告的欠缴费行为，被告承租场地的业主成都珠江创展投资有限公司已经与被告解除了租赁合同关系。被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告冯时辩称，我与原告于2014年7月16日签署《物业管理服务协议》，该协议第5.1条：该场地租赁合同及对乙方有约束力的其他文件均为本协议不可或缺的组成部分。我与业主方（成都珠江创展投资有限公司）于2014年7月16日签署《场地租赁合同》，在2014年11月14日试营业开始时，珠江广场开业消防检查不合格，“四川消防网”可查到珠江广场A区于2015年6月5日才通过开业消防检查，国家相关法律有明确规定，人员密集型经营场所在未通过开业消防检查的情况下不得开业。业主方存在严重的欺骗行为，隐瞒实情，欺骗我们众商家进场装修并导致巨大的经营损失。我认为该租赁合同无效，因此《物业管理服务协议》也应当无效。《场地租赁合同》附表一对开业日有明确约定：暂定2014年11月14日，具体时间以甲方统一开业书面通知书上的载明时间为准。我们一直到2015年9月21日被珠江广场管理人员强行封店，都没有收到业主方给我们商户统一的开业书面通知，换言之，珠江广场在这期间一直处于未正式开业的状态。所谓的物业服务，也是业主方强行对商户实施的，所产生的费用不应由商户承担。原告珠江公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告冯时围绕答辩意见也提交了证据，本案事实部分本院认定如下：2014年7月16日，被告与成都珠江创展投资有限公司签订《商场场地预租/场地租赁合同》，约定被告承租成都珠江新城国际A区购物中心L3XX、L3XX、L3XX号场地，营运服务费每月976元，物业管理费每月6344元，电费单价为1.5元/度。同日原、被告签订了《综合管理服务协议》，约定原告已获得业主方的授权，为购物中心的场地与商户提供以下综合管理服务：对商户应缴费用（包括但不限于租金、营运服务费、其他费用等）的催缴、收取工作。被告必须按时缴纳各种应缴费用，包括但不限于营运服务费、营运保证金及根据租赁合同、本协议和被告签署的物业管理服务协议中被告应承担的其他应缴之费用。被告逾期支付或逾期补足营运服务费、营运保证金或其他费用中的任何一项或多项费用的，应按应付未付金额每天千分之一的标准向原告支付违约金。同日，被告（乙方）与广东康景物业服务有限公司成都分公司（甲方）签订《物业管理服务协议》，约定广东康景物业服务有限公司成都分公司为被告承租的L237号场地提供物业管理服务，物业服务费为每月6344元。被告必须按时交纳各种应缴费用，包括但不限于物业管理服务费、中央空调使用费、水费、电费及根据租赁合同应向甲方支付的其他应缴之费用。2014年6月1日，广东康景物业服务有限公司成都分公司委托原告负责统一收取购物中心租户根据《物业管理服务协议》应向其支付的物业服务费、电费等费用，并同意原告通过诉讼、仲裁等方式向购物中心租户主张支付相关费用。上述协议签订后，2014年8月4日，被告接收租赁场地。原告、广东康景物业服务有限公司成都分公司如约履行了协议义务，为被告承租场地提供了综合管理服务和物业管理服务，但被告却未按协议约定向原告支付营运服务费、物业管理费、电费等。2015年9月7日，原告向被告发出了拖欠营运服务费、物业管理费、电费等费用催缴函。2015年9月21日，成都珠江创展投资有限公司向被告发出了商铺合同终止事宜函。由于被告的欠缴费行为，被告承租场地的业主成都珠江创展投资有限公司已经于2015年9月28日与被告解除了租赁合同关系。从2014年11月14日至2015年9月28日，被告共计欠原告营运服务费10248.01元（其中：2014年11月14日至2014年11月30日应付553.07元；2014年12月1日至2015年8月31日每月应付976元；2015年9月1日至2015年9月28日应付910.94元）、物业服务费66611.99元（其中：2014年11月14日至2014年11月30日应付3594.93元；2014年12月1日至2015年8月31日每月应付6344元；2015年9月1日至2015年9月28日应付5921.06元）、电费4602元（其中：2014年4月1日应付721.5元；2014年5月1日应付715.5元；2015年6月1日应付721.5元；2015年7月1日应付691.5元；2015年8月1日应付712.5元；2015年9月1日应付703.5元；2015年10月1日应付336元）。本院认为，原、被告签订的《综合管理服务协议》及被告与广东康景物业服务有限公司成都分公司签订的《物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。协议签订后，原告、广东康景物业服务有限公司成都分公司如约履行了协议义务，为被告承租场地提供了综合管理服务以及物业管理服务，但被告却未按协议约定向原告支付营运服务费、物业管理费、电费，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。庭审查明从2014年11月14日至2015年9月28日，被告共计欠原告营运服务费10248.01元、物业服务费66611.99元和电费4602元，故对于原告主张被告支付营运服务费10248.01元、物业管理服务费66611.99元、电费4602元的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金，因双方约定违约金标准过高，原告主动将违约金标准调整为中国人民银行同期贷款利率的四倍，不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告冯时于本判决生效之日起十日内向原告广东珠江商业地产经营管理有限公司成都分公司支付营运服务费10248.01元及违约金（违约金的计算方式：以所欠营运服务费金额为基数，从应付之日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准的四倍计算至实际付清之日止。其中2014年11月所欠营运服务费553.07元从2014年11月14日起计算；2014年12月所欠营运服务费976元从2014年12月1日起计算；2015年1月所欠营运服务费976元从2015年1月1日起计算；2015年2月所欠营运服务费976元从2015年2月1日起计算；2015年3月所欠营运服务费976元从2015年3月1日起计算；2015年4月所欠营运服务费976元从2015年4月1日起计算；2015年5月所欠营运服务费976元从2015年5月1日起计算；2015年6月所欠营运服务费976元从2015年6月1日起计算；2015年7月所欠营运服务费976元从2015年7月1日起计算；2015年8月所欠营运服务费976元从2015年8月1日起计算；2015年9月所欠营运服务费910.94元从2015年9月1日起计算）；二、被告冯时于本判决生效之日起十日内向原告广东珠江商业地产经营管理有限公司成都分公司支付物业管理服务费66611.99元及违约金（违约金的计算方式：以所欠物业管理服务费金额为基数，从应付之日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准的四倍计算至实际付清之日止。其中2014年11月所欠物业管理服务费3594.93元从2014年11月14日起计算；2014年12月所欠物业管理服务费6344元从2014年12月1日起计算；2015年1月所欠物业管理服务费6344元从2015年1月1日起计算；2015年2月所欠物业管理服务费6344元从2015年2月1日起计算；2015年3月所欠物业管理服务费6344元从2015年3月1日起计算；2015年4月所欠物业管理服务费6344元从2015年4月1日起计算；2015年5月所欠物业管理服务费6344元从2015年5月1日起计算；2015年6月所欠物业管理服务费6344元从2015年6月1日起计算；2015年7月所欠物业管理服务费6344元从2015年7月1日起计算；2015年8月所欠物业管理服务费6344元从2015年8月1日起计算；2015年9月所欠物业管理服务费5921.06元从2015年9月1日起计算）；三、被告冯时于本判决生效之日起十日内向原告广东珠江商业地产经营管理有限公司成都分公司支付电费4602元及违约金（违约金的计算方式：以所欠电费金额为基数，从应付之日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准的四倍计算至实际付清之日止。其中2015年4月所欠电费721.5元从2015年4月1日起计算；2015年5月所欠电费715.5元从2015年5月1日起计算；2015年6月所欠电费721.5元从2015年6月1日起计算；2015年7月所欠电费691.5元从2015年7月1日起计算；2015年8月所欠电费712.5元从2015年8月1日起计算；2015年9月所欠电费703.5元从2015年9月1日起计算；2015年10月所欠电费336元从2015年10月1日起计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计1159元，由被告冯时负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  范晋宇二〇一七年四月二十日书 记 员  苟 涛