河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郑民一终字第1232号上诉人（原审原告）河南盛润物业管理有限公司。法定代表人舒蒲娟，董事长。委托代理人郑燕，公司员工。上诉人（原审被告）刘伟麟，男，1954年10月14日出生，汉族。委托代理人刘鉞，河南良仁律师事务所律师。上诉人河南盛润物业管理有限公司因与上诉人刘伟麟物业服务合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2015）金民二初字第2892号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人河南盛润物业管理有限公司的委托代理人郑燕，上诉人刘伟麟及其委托代理人刘鉞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南盛润物业管理有限公司2014年5月12日向郑州市金水区人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告支付原告物业管理费26510.4元，滞纳金58189.3元。2、判令被告承担本案诉讼费。原审法院经审理查明，2003年6月9日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》一份，主要约定，原告为被告所购房屋（建筑面积153平方米）提供前期物业管理，每次交纳费用的时间为双月11号-15号，住宅类物业管理服务费收费标准为：成立业主委员会之前按市价格主管部门审批标准价格执行，成立业主委员会之后，由双方协商约定；被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金，或采取相应措施。原告的资质等级为一级，其收费许可证显示高层住宅收费标准为1.1元／月／平方米。本案所涉的被告的房屋为高层住宅。原告认可其曾承诺被告免除一年的物业费。现原告以被告拖欠物业费为由，诉至法院，诉请如上。原审法院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系原、被告的真实意思表示，合法有效，对原、被告具有约束力。根据该协议，被告房屋面积为153平方米，而原告提交的计算方法上显示的面积为149.72平方米，故按照149.72平方米计算，因原告认可其曾承诺免除被告一年的物业费，且双方合同约定缴费时间为双月11号-15号，故自2002年6月1日至2015年4月30日期间的物业费应为23550.96元（1.1元／月／平方米×149.72平方米×143个月）。自2015年5月1日起的物业费，原告可另行主张。原告称自2008年第二季度物业费标准调整为1.15元／月／平方米，无事实依据，不予支持。关于原告要求的滞纳金，因原、被告双方对合同的履行存在争议，故不予支持。被告辩称，原告、被告及置业公司曾协商免除其十年的物业费，但无有力证据证明，不予采信。被告辩称，原告的诉请已经超过了诉讼时效，但在双方合同期间内产生的所有的物业管理费应当视为一个整体，而业主在每个缴费期内缴纳物业费则应视为整体债务的分期履行，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期间届满之日起计算，故本案中，物业服务费的诉讼时效应当自物业管理服务合同约定的最后一期物业服务费缴纳期限届满之日起开始计算，故对于被告的该辩称，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘伟麟于本判决生效后十日内支付原告河南盛润物业管理有限公司2002年6月1日至2015年4月30日期间的物业费23550.96元。二、驳回原告河南盛润物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1917，减半收取958.5元，由河南盛润物业管理有限公司负担691.5元，由被告刘伟麟负担267元。宣判后，河南盛润物业管理有限公司、刘伟麟均不服一审判决，向本院提起上诉。河南盛润物业管理有限公司上诉称，1、一审判决认定“自2008年第二季度物业费标准调整为1.15元／月／平方米，无事实依据”错误。2、一审判决未支持滞纳金的请求错误。请求二审法院撤销一审判决第二项，改判支持刘伟麟支付河南盛润物业管理有限公司物业费及滞纳金58189.3元。针对河南盛润物业管理有限公司的上诉刘伟麟答辩称，1、郑州市物价局为河南盛润物业管理有限公司颁发的《收费许可证》显示，河南盛润物业管理有限公司的资质等级为一级，其收费许可证显示高层收费标准为1.1元／月／平方米，双方签订的《前期物业管理费服务协议》也约定按市场主管部门审批标准价格执行。河南盛润物业管理有限公司请求按1.15元／月／平方米计算物业费没有依据。2、刘伟麟只欠河南盛润物业管理有限公司物业费4117.5元，并不拖欠2002年6月1日至2012年5月31日期间的物业费，河南盛润物业管理有限公司请求支付滞纳金没有事实依据。请求二审法院驳回河南盛润物业管理有限公司的上诉请求。刘伟麟上诉称，1、一审判决认定刘伟麟2002年6月1日至2012年5月31日未交物业费错误。2、一审法院对债务的性质的认定错误、适用法律错误，河南盛润物业管理有限公司的起诉超过诉讼时效。请求二审法院撤销一审判决，查明事实依法改判刘伟麟支付河南盛润物业管理有限公司物业费3623.22元。针对刘伟麟的上诉河南盛润物业管理有限公司答辩称，1、刘伟麟称河南盛润物业管理有限公司从未向其催缴物业费不是事实，刘伟麟欠交物业费金额不应以催费通知单为准，应以双方签订的《前期物业服务协议》约定的收费标准为准。2、刘伟麟以开发商晚交房为由不缴纳物业费，没有事实依据。3、物业服务是连续性的服务，且河南盛润物业管理有限公司已多次向刘伟麟催缴物业费，不存在超过诉讼时效的问题。4、刘伟麟应按双方签订的《前期物业为服务协议》支付逾期交付的滞纳金。经征询当事人同意，本庭总结本案争议焦点为：1、河南盛润物业管理有限公司的起诉是否超过法定诉讼时效期间；2、一审判决是否正确，刘伟麟是否欠交物业费，如果欠交，欠交多少；3、一审法院对双方债务的性质的认定是否正确，适用法律是否正确；4、河南盛润物业管理有限公司滞纳金的请求应否支持。为证明自己的主张，二审中上诉人刘伟麟提交如下证据：2014年12月6日河南盛润物业管理有限公司新鑫花园项目部送达的费用通知单、2015年6月3日河南盛润物业管理有限公司送达的费用明细表（未加盖公章）、2015年6月15日河南盛润物业管理有限公司新鑫花园项目部送达的催费通知单。证明刘伟麟仅欠河南盛润物业管理有限公司物业费7404.5元，该费用包括河南盛润物业管理有限公司承诺的减免2012年的部分。物业费的计算每平方米多计算5分，收费许可证是1.1元不是1.15元，截止2015年6月刘伟麟实际欠交物业费4117.5元。河南盛润物业管理有限公司的质证意见是：对费用通知单、催费通知单的真实性没有异议，但不能达到其证明目的。从通知单看不出刘伟麟一共欠多少，2015年6月15日的催费通知单写的是下半年的物业费、水电费。催缴通知单只能作为通知，不能作为欠费金额的依据。对费用明细表没有异议，上面没有加盖盛润物业的印章。本院经审理查明，2014年12月6日河南盛润物业管理有限公司向刘伟麟送达《费用通知单》，该《费用通知单》载明“尊敬的11号楼4C户业主：2014年季度物业费、水电费收费期已到，物业公司还未收到您缴纳的相关费用，你的物业费5338.3元、水费186.5元、电费7232.7元，共计12757.5元，请你于即日起三日内来物业公司缴纳相关费用。逾期未缴所引起的不便，敬请谅解，谢谢你的合作。咨询电话：6826****河南盛润物业管理有限公司新鑫花园项目部2014年12月6日”。2015年6月3日河南盛润物业管理有限公司向刘伟麟送达《费用明细表》，该《费用明细表》载明“尊敬的11号楼4C户业主：2015年下半年物业费、水电费已开始收取，请您于即日起3日内来物业公司缴纳（物业费7404.5元，水费／元，电费22.7元，共计7427.2元）。逾期未缴所引起的不便，敬请谅解，谢谢你的合作。咨询电话：6826****河南盛润物业管理有限公司新鑫花园项目部2015年6月3日”。2015年6月15日河南盛润物业管理有限公司向刘伟麟送达《催费通知单》，该《催费通知单》显示“尊敬的11号楼4C户业主：2015年下半年物业费、水电费收费期已过，物业公司还未收到您缴纳的相关费用，您已欠物业费7404.5元、水费／元、电费22.7元，请您于即日起三日之内来物业公司缴纳相关费用。逾期未缴所引起的不便，敬请谅解。谢谢您的合作。公司账号：1702022209200001510，开户行：工行河南省分行营业部。咨询电话：6826****河南盛润物业管理有限公司新鑫花园项目部2015年6月15日”。本院经审理查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，河南盛润物业管理有限公司对刘伟麟二审提交的2014年12月6日河南盛润物业管理有限公司新鑫花园项目部送达的费用通知单、2015年6月3日河南盛润物业管理有限公司送达的费用明细表、2015年6月15日河南盛润物业管理有限公司新鑫花园项目部送达的催费通知单的真实性没有异议，本院认定2015年6月15日前，刘伟麟欠交河南盛润物业管理有限公司物业费、水电费共计7427.2元。因河南盛润物业管理有限公司提起诉讼的时间为2015年3月11日，双方签订的《前期物业管理服务协议》约定的交费时间是单月15-18号抄表，双月11-15号收费，故本案中河南盛润物业管理有限公司仅有权请求2015年2月份以前的相关费用。至河南盛润物业管理有限公司起诉之日，刘伟麟欠交河南盛润物业管理有限公司物业费、水电费应为7427.2元-149.72平方米×1.1元／平方米×10个月=5780.28元。刘伟麟欠交河南盛润物业管理有限公司物业费、水电费5780.28元，应当交纳。双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，从逾期之日起按每天1%交纳违约金，刘伟麟逾期交纳相关物业费用，违反其与河南盛润物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》的约定，应当向河南盛润物业管理有限公司支付违约金，但该约定明显过高，本院酌定刘伟麟自河南盛润物业管理有限公司起诉之日其至本判决确定的清偿之日，以5780.28元元为基数，按同期中国人民银行同期贷款利率，向河南盛润物业管理有限公司支付违约金。经审查，河南盛润物业管理有限公司的起诉未超过法定诉讼时效期间。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、变更郑州市金水区人民法院（2015）金民二初字第289号民事判决第一项为“一、被告刘伟麟于本判决生效后十日内向原告河南盛润物业管理有限公司支付其欠交的2015年2月份以前的相关物业费用5780.28元，并自2015年3月12日起至本判决确定的清偿之日，以5780.28元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，向河南盛润物业管理有限公司支付违约金。”。二、维持郑州市金水区人民法院（2015）金民二初字第2892号民事判决第二项，即“驳回原告河南盛润物业管理有限公司的其他诉讼请求。”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各958.5元，共计1917元，刘伟麟负担130.82元，河南盛润物业管理有限公司负担1786.18元。本判决为终审判决。审判长  毕传武审判员  王育红审判员  马婵娟二〇一五年八月七日书记员  曹慧芳