江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏民终64号上诉人（原审原告）:缪兴柱，男，1957年12月19日生，汉族，住所地安徽省芜湖市繁昌县。委托诉讼代理人：高宗兰（系缪兴柱之妻），1962年2月27日生，汉族，住所地安徽省鞠湖市繁昌县。被上诉人：招商银行股份有限公司南京分行，住所地江苏省南京市汉中路1号。负责人：宋刚，该行行长。委托诉讼代理人：刘宇辰，江苏高的律师事务所律师。原审被告：华建传媒集团有限公司，住所地江苏省南京市建邺区奥体大街69号新城科技大厦01栋2层。破产管理人：江苏省致邦律师事务所。负责人：孙文俊，该所主任。委托诉讼代理人：朱法建，江苏省致邦律师事务所律师。原审被告：中坤文化集团有限公司，住所地江苏省南京市建邺区奥体大街69号新城科技大厦01幢3层。法定代表人：陆文俊，该公司副总经理。原审被告：高宗书，男，1973年2月18日生，汉族，住所地江苏省扬州市开发区。以上两被告共同委托诉讼代理人：党昭堂，国浩律师（南京）事务所律师。上诉人缪兴柱因与被上诉人招商银行股份有限公司南京分行（以下简称招行南京分行）及原审被告华建传媒集团有限公司（以下简称华建公司）、中坤文化集团有限公司（以下简称中坤公司）、高宗书案外人执行异议之诉一案，不服江苏省南京市中级人民法院（以下简称南京中院）（2016）苏01民初802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月3日公开开庭进行了审理。上诉人缪兴柱委托诉讼代理人高宗兰、被上诉人招行南京分行委托诉讼代理人刘宇辰、原审被告华建公司诉讼代表人江苏省致邦律师事务所的委托诉讼代理人朱法建、原审被告中坤公司、高宗书的共同委托诉讼代理人党昭堂到庭参加诉讼，本案现已审理终结。缪兴柱上诉请求：撤销南京中院（2016）苏01民初802号民事判决，并依法改判。被上诉人承担全部诉讼费用。理由：一、一审法院认定事实错误,裁判依据不足。一审法院以房地产抵押估价报告中记载的相关内容为由否定上诉人与高宗书于2012年2月签订的涉案房屋租赁合同，依据错误。上诉人与高宗书在法院查封之前自2012年签订房屋租赁合同后，一直居住在涉案房屋中。二、上诉人与高宗书之间于人民法院查封之前即签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该房屋,上诉人的诉请应予以支持。一审法院认为上诉人提交的证据不足以证明上诉人支付租金、实际占有使用涉案房屋，认定错误。高宗书对交付租金的事实予以认可。支付租金的形式属于合同当事人履约的方式，不能因此否定实际支付租金的事实。上诉人在原审举证的物业费、燃气费、水电费，足以证实涉案房屋由上诉人实际占有使用。被上诉人招行南京分行辩称：一、南京中院庭审过程中，高宗书已对涉案房地产抵押估价报告真实性予以认可，估价报告中明确记载房屋未设定租赁权。根据评估公司的现场查看以及高宗书的认可，该房屋当时并无租赁。租赁合同约定租赁期限长达10年不合常理，每月租金5000元明显低于市场价值。缪兴柱的妻子高宗兰与高宗书系姐弟关系。缪兴柱作为被执行人中坤公司股东，其与该公司实际控制人高宗书存在恶意串通签订虚假租赁合同的可能及便利。二、缪兴柱提供的两份付款凭证载明的汇款用途为“货款”，凭证无论是金额、用途还是付款时间均无法与租赁合同相印证。三、缪兴柱提供的物业费、水电费、燃气费支付凭证，大部分票据开票日为2016年7月，缴费凭证不能证明系缪兴柱支付，也不能证明抵押设立前缪兴柱实际占有并使用涉案房屋。另根据南京中院执行局赴涉案房屋现场调查的情况，该房产无人居住，且根据小区物业称，该房产也属于长期无人居住状态。综上，请求驳回缪兴柱的上诉请求。原审被告华建公司述称：华建公司已经进入破产程序，该公司管理人不清楚上诉人所称的租赁情况。该公司非租赁合同主体，对相关实体权利不承担责任。缪兴柱要求该公司承担诉讼费的请求无法律和事实依据。原审被告中坤公司、高宗书述称：对于上诉人的上诉理由不持异议，上诉人与原审被告之间签订的房屋租赁合同真实有效，请求法庭依法裁判。一审法院认定事实：招行南京分行与中坤公司、华建传媒集团有限公司（以下简称华建公司）、高宗书金融借款合同纠纷一案，南京中院于2015年7月13日作出(2014)宁商初字第339号民事判决：一、中坤公司于判决生效之日起十日内偿还招行南京分行本金9946802元及利息、罚息并计复利（包括：计算至2015年1月14日的利息137279.79元；以5946802元为基数，按年利率7.2%自2015年1月14日起计算至2015年8月31日止的利息及复利，自2015年8月31日起按年利率10.8%计算至实际清偿之日止的罚息及复利；以400万元为基数，按日利率万分之五，自2015年3月3日起计算至实际偿之日止的利息），律师费29.5万元。二、招行南京分行就中坤公司上述第一项债务对高宗书提供的抵押物[座落于南京市鼓楼区草场门大街101号K、L座，房屋所有权证号为宁房权证鼓转字第××号，土地证号为宁鼓国用（2007）第102**号，丘权号为086000-Ⅱ-14]在868万元的范围内享有优先受偿权。三、华建公司、高宗书对中坤公司上述第一项债务承担连带清偿责任，并有权在实际承担担保责任后向中坤公司追偿。四、驳回招行南京分行的其他诉讼请求。该判决生效后，中坤公司未履行还款义务，华建公司、高宗书亦未承担担保责任，招行南京分行向南京中院申请执行，南京中院于2015年9月15日立案受理。执行过程中，南京中院于2016年1月20日发出（2015）宁执字第472号公告，主要内容为：南京中院将依法对高宗书名下涉案房屋等房地产进行评估、拍卖，责令涉案房屋等房地产的占有（使用）人限期迁出。缪兴柱不服上述公告向南京中院提起执行异议，请求停止评估拍卖其租赁的被执行人高宗书名下位于南京市鼓楼区南通路89号2单元2302室房屋。理由：2012年3月1日，其与高宗书签订房屋租赁合同，约定由其租赁南京市鼓楼区南通路89号2单元2302室房屋，租期自2012年3月1日起至2022年2月28日止，年租金6万元，租金五年一次性支付。其分别于2012年3月9日、4月26日向高宗书支付了前五年房屋租金30万元。其租赁权理应得到法律的保护。南京中院于2016年5月10日作出（2016）苏01执异36号执行裁定认为：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。首先，缪兴柱与高宗书签订的房屋租赁合同，对涉案房屋长达10年的租金价值作了一次性约定，这与房屋租赁市场的常理明显不符，故该院对房屋租赁合同的真实性不予认可。其次，缪兴柱是高宗书的姐夫，同时又是本案主债务人中坤公司的股东，与两被执行人有关联关系，且缪兴柱提交的两张银行转账凭证备注都明确为货款，因此缪兴柱的证据不能证明其已经给付了涉案房屋的租金。再次，缪兴柱并未证明其已对涉案房屋占有使用。综上，缪兴柱的异议不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条第一款、第三十一条之规定，裁定驳回案外人缪兴柱的异议。缪兴柱不服该异议裁定，向南京中院提起案外人执行异议之诉。缪兴柱诉称：2012年3月1日，缪兴柱与高宗书签订房屋租赁合同，约定租期自2012年3月1日至2022年2月28日，年租金6万元，租金五年一付。缪兴柱已于2012年3月9日、4月6日向高宗书支付了前五年租金计30万元。高宗书亦出具了收款收条，其与高宗书之间的租赁关系已成就。因其与高宗书房屋租赁关系先于房屋抵押前成立，根据相关法律规定，缪兴柱的租赁权应得到法律保护。现因南京中院作出（2016）苏01执异36号执行裁定驳回缪兴柱的异议请求。故提起诉讼，请求法院停止要求其迁出涉案房屋的执行行为，并依法确定缪兴柱对涉案房屋的租赁权。招行南京分行辩称：一、缪兴柱与高宗书恶意串通，以合法形式掩盖非法目的。涉案租赁合同租期过长，租金背离市场价格，缪兴柱提供的租赁支付凭证备注为货款而非租金，不能证明其实际支付了租金。缪兴柱在收到本案的执行告知书后仍然向高宗书支付租金，显属恶意串通。高宗书与缪兴柱的妻子系姐弟关系，缪兴柱与高宗书之间具有恶意串通的动机和便利。二、缪兴柱未在涉案房屋抵押给招行南京分行前实际租赁该房屋。2013年3月14日，高宗书委托了江苏世联房地产土地评估有限公司对涉案房屋进行评估，并出具了评估报告，该报告中明确记载房屋未设定租赁权，与缪兴柱称其在2012年3月1日就签订房屋租赁合同相互矛盾。三、缪兴柱现提交的证据不能证实其实际占有使用涉案房屋。综上，缪兴柱提交的租赁合同无效，其对涉案房屋不享有承租权，其要求停止执行迁出涉案房屋的请求不能成立。中坤公司、华建公司、高宗书述称，涉案租赁合同合法有效，不存在恶意串通，损害他人利益的行为。南京中院另查明，缪兴柱为中坤公司股东。缪兴柱向南京中院提交了以下证据：房屋租赁合同一份、中国银行汇款凭证复印件两份、高宗书出具的收条一份以及2013年9月至2014年9月物业费、公摊水电费、水费发票各一张，2015年5月至11月燃气费发票4张，2015年6月至2016年6月电费发票7张，以证明其于2012年2月26日与高宗书签订房屋租赁合同，已支付租金30万元，并实际占有使用涉案房屋。招行南京分行质证认为，对房屋租赁合同的真实性不予认可，认为两份汇款凭证备注均为货款，故不能认定支付租金的真实性，其水电费等发票与本案无关联性，不能证明缪兴柱实际占有使用涉案房屋。中坤公司、华建公司、高宗书对上述证据均不持异议。招行南京分行向南京中院提交了2016年7月25日网上检索的涉案小区其他房屋租金价格截屏，2013年3月18日作出的涉案房屋抵押估价报告，以证明对方签订的涉案合同租金明显偏低，足以推定两者之间系合谋串通，损害债权人利益。抵押估价报告中明确记载涉案房屋未设定抵押及租赁权。缪兴柱质证认为，对网上租金截屏不予认可，认为真实性、合法性无法核实；对抵押估价报告不予认可。中坤公司、华建公司、高宗书质证认为，缪兴柱与高宗书系亲戚关系，2012年约定的房租在合理范围之内。对抵押评估报告的真实性予以认可，关联性不认可，认为该项评估报告仅是高宗书向银行办理贷款而出具的。南京中院对当事人提供的证明材料作如下认证:1、房地产抵押估价报告系高宗书委托评估公司于2013年3月份作出，其真实性亦得到高宗书认可，对其真实性予以确认。房屋租赁合同与评估报告中“依据委托方提供的相关资料及估价人员向委托方了解，估价对象未设定抵押权、租赁权等他项权利”的内容相矛盾，故对房屋租赁合同于2012年2月签订的事实不予认可。2、缪兴柱提交的相关物业费、燃气费、水电费等发票虽能证实涉案房屋在相对应期间存在使用的情形，但其未进一步提供上述费用由其实际支付的凭证，在没有其他证据予以印证的情况下，不足以证实其实际占有、使用涉案房屋的事实。南京中院认为：案外人执行异议之诉，是指案外人对驳回其执行异议的裁定不服，以其对执行标的享有所有权或其他足以排除强制执行的实体权利为由，请求对执行标的停止执行，而提起的与作为执行依据的原判决、裁定、调解无关的诉讼。本案中，首先，涉案房地产抵押估价报告中记载的相关内容，可以推翻缪兴柱认为其与高宗书于2012年2月签订了涉案房屋租赁合同的主张。其次，合同签订后，当事人应当履行自己的义务。若缪兴柱与高宗书真实签订了涉案房屋租赁合同，高宗书、缪兴柱应履行交付房屋、支付相应租金等各自的义务，缪兴柱虽主张其已支付了5年的租金，但其提交支付租金的凭证（银行转账）备注均为货款，不能充分反映其支付租金的情况。第三，缪兴柱提交的相关证据不足以证实其自签订房屋租赁合同后实际占有使用涉案房屋。综上，结合涉案房屋的面积、承租人的租赁目的、用途等实际情况，该院对缪兴柱认为其与高宗书之间存在房屋租赁关系的主张，不予采信，对缪兴柱的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四条，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，该院于2016年11月18日作出（2016）苏01民初802号民事判决：驳回缪兴柱的诉讼请求。案件受理费5800元，由缪兴柱负担。二审中，各方当事人对原审判决所查明事实均无异议且没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：高宗书委托江苏世联房地产土地评估有限公司作出的《房地产抵押估价报告》中“估价师声明”载明：“本公司估价人员在委托方的陪同下于2013年3月14日对估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。”“依据委托方提供的相关资料及估价人员向委托方了解，估价对象未设定抵押权、租赁权等他项权利。”2014年8月20日，高宗书与招行南京分行签订最高额抵押合同一份，高宗书以其名下位于南京市鼓楼区草场门大街101号K、L座的房产，为招行南京分行向中坤公司提供的贷款及其他授信本金余额之和（最高限额为1000万元）提供抵押担保。同日，招行南京分行就该房产与高宗书签订了房地产抵押合同，约定抵押担保的债务本金金额为868万元，抵押担保的范围包括主债权本金及其利息，违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。2014年8月29日，双方办理了他项权证。本案争议焦点：上诉人主张案涉房产抵押前其已于2012年3月1日租赁并实际占有使用案涉房屋是否有事实依据。本院认为：上诉人主张案涉房产抵押前其已于2012年3月1日租赁并实际占有使用案涉房屋无事实依据。理由是：一、上诉人缪兴柱与本案被执行人高宗书系亲属关系。对于上诉人主张的其与高宗书签订的房屋租赁合同，居住房屋签订10年租期，一次性支付5年租金30万元显与生活常理不符。上诉人提供的两份支付房屋租金的银行付款凭证载明的汇款用途为“货款”。2013年3月，高宗书委托江苏世联房地产土地评估有限公司对涉案房屋作出房地产抵押估价报告，评估公司对涉案房屋进行了实地查勘，估价报告中明确载明“依据委托方提供的相关资料及估价人员向委托方了解，估价对象未设定抵押权、租赁权等他项权利”，故本院对上诉人主张的其与高宗书于2012年3月1日签订的房屋租赁合同不予采信。二、上诉人提供的2013年9月至2014年9月及2015年5月至11月的物业、水电、燃气费的相关发票或收据，均系在2014年8月29日案涉房产抵押权设立后开具，且发票上未载明付款人名称，不能证明是上诉人缪兴柱所交纳。上诉人亦不能证明在抵押权设立前其已实际占有使用了涉案房屋。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担”的规定，上诉人以享有租赁权为由要求阻止执行的诉求依法应予驳回。综上所述，缪兴柱的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人缪兴柱负担。本判决为终审判决。审判长 沈 燕审判员 李 晶审判员 苏 峰二〇一七年四月十一日书记员 周正媛