湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2015）张定民二初字第340号原告邹华林，男，1981年11月9日出生。委托代理人胡伟，湖南风云律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告湖南鑫成置业发展集团有限责任公司，住所地张家界市永定区办事处教场居委会鑫成大厦。法定代表人刘效君，总经理。委托代理人张歆，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托代理人杨锡武，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告邹华林诉被告湖南鑫成置业发展集团有限责任公司（以下简称“鑫成公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月8日受理后，依法由审判员欧汉平担任审判长，与审判员吕大勇、人民陪审员符翠芳组成合议庭，书记员谢姣玲担任法庭记录，于2015年7月14日公开开庭进行了审理。原告邹华林的委托代理人胡伟，被告鑫成公司的委托代理人张歆、杨锡武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邹华林诉称：原告于2010年10月30日购买了商品房，并于同日与被告签订了《张家界市商品房买卖合同》（合同编号：20100053B503）。该合同约定被告应于2011年12月31日前将符合约定的商品房交付给原告，在商品房交付使用后180日内完成该栋商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥原告房屋所有权证，之后180日内办好对应的土地使用权证。现原告依约履行了全部合同义务，被告依约应于2013年6月30日前为原告办妥房屋所有权证，否则应按日支付已付房款万分之一的违约金。但被告于2014年9月11日才为原告办理了房屋所有权证，迟延办理房产证达14个月有余。为此，原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院，请求依法判令：1、被告支付原告迟延办理房屋所有权证违约金10731元；2、被告承担本案诉讼费用。原告邹华林为证实其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、《张家界市商品房买卖合同》（复印件）一份；2、房屋所有权证及附件销售不动产统一发票（复印件）一份。以上证据拟证明原、被告之间存在买卖合同关系，被告逾期为原告办理房产证的行为已构成违约，应当承担违约责任的事实以及原告实际交纳房款的金额。被告鑫成公司对以上证据材料的质证意见为：对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证据的证明目的有异议，认为不能达到原告的证明目的。被告鑫成公司辩称：1、房产证办证逾期不是被告的原因造成的，而是少数购房户没有及时提交相关办证资料，以及行政部门拖延办证所致，被告没有违约，不应承担违约责任。2、被告只须办理房屋初始登记即可，在之后的在房屋所有权登记过程中，原、被告之间是委托关系，即被告受原告委托办理房屋所有权证、土地使用权证的手续；3、原告实际上的损失很小，几乎没有损失，如需被告承担违约责任，也只是以原告的实际损失为限；4、“交付使用”的时间是履行办证义务的起始时间，该时间点应是建筑法规定的综合验收完成的时间即2012年7月10日，不应是合同约定的交房时间（2011年12月31日）；5、合同约定的“日”应为工作日，故法定节假日、双休日应当予以扣减。被告鑫成公司为支持其辩称意见，向本院提交了以下证据：1、《建设工程竣工验收备案表》（复印件）一份，拟证明按照原、被告签订的《张家界市商品房买卖合同》第十八条约定，办理产权登记时间的起算点应在“房屋综合验收合格”以后，即2012年7月11日；2、《房屋产权情况登记表》复印件一份，拟证明按照《张家界市商品房买卖合同》第十八条约定，违约金只计算到“初始登记”阶段止；3、《房屋转移登记申请书》（空白）复印件一份，拟证明原、被告在办理房屋转移时，存在委托与被委托的关系；4、鑫成君泰入伙手续表复印件一份，拟证明原告邹华林实际接收房屋的时间为2012年1月13日。原告邹华林对以上证据材料的质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对该证据的证明目的有异议，无法证实被告实际向原告交付房屋的时间；对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为不能达到被告的证明目的；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，加盖的不是房管局的公章，系被告单位公章；对证据4的关联性有异议，交房是发生在买受人和出卖人之间，被告应当提供买受人和出卖人之间的交接单，才能证明交房时间。本院经审查认为，原、被告双方提交的证据均真实、合法，与本案的处理具有关联，依法予以采纳。根据本院确认的证据和原、被告双方的陈述，可以对本案事实认定如下：2010年10月30日，原告邹华林与被告鑫成公司签订了《张家界市商品房买卖合同》（合同编号：20100053B503）及其附件。合同约定，原告购买被告开发的位于张家界市永定区大庸桥办事处鑫成·君泰住宅小区（一期）项目中的第2幢B单元5层B503号房屋一套。房屋建筑面积84.02平方米，房屋总价款为243945元，被告交房时间为2011年12月31日前，并约定原告2010年10月30日支付首付款73945元，剩余房款170000元采用银行按揭方式支付。合同第十八条还约定：出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列方式处理，即买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房首付款73945元，并以银行按揭的方式向中国工商银行申请了170000元的贷款，用于支付余下购房款。在合同的后续履行过程中，经过对房屋测绘并根据合同关于“面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的据实结算房价款”的约定，原告实际支付的总房价款为244903元。被告于2012年1月13日将原告所购房屋交付使用。但至2014年9月11日才为原告办理所购房屋的房屋所有权证。原告认为被告逾期办理房屋所有权证已构成违约，遂诉至本院。另查明，鑫成·君泰住宅小区（一期）项目于2012年6月26日进行了峻工验收，并于2012年7月10日通过了竣工验收备案。本院认为，原告邹华林与被告鑫成公司签订的《张家界市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。被告未在合同约定的期限内办妥原告所购房屋所有权证，已构成违约，应承担违约责任。被告辩称房屋所有权证办证逾期不是被告的原因造成的，而是少数购房户没有及时提交相关办证资料以及行政部门拖延办证所致。对此，被告没有提供相关证据证实，本院不予采信。关于办证逾期时间的计算，依照合同约定，被告（出卖人）应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥原告（买受人）的房屋所有权证。本案中，被告将房屋交付使用的实际时间为2012年1月13日。依此作为被告履行办证义务的起始时间，那么被告至迟应当在2013年7月11日前为原告办妥房屋所有权证。而被告至2014年9月11日才为原告办妥房屋所有权证，违约逾期共计427天。原告诉称应以合同约定交房时间即2011年12月31日为被告履行办证义务的起始时间，以期延长违约逾期时间，而被告辩称应以房屋综合验收合格的时间即2012年7月10日为被告履行办证义务的起始时间。以期缩短违约逾期时间。对此，本院认为，双方上述诉辩观点，均缺乏事实依据，不符合合同约定，故均不予采纳。关于逾期办证违约金的计算标准，根据合同约定，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续且买受人不解除合同的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。但是，根据《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，被告提出违约金约定过高，请求适当调减。对此，本院认为，因原告未提供任何证据证实因被告的逾期办理房屋所有权证的行为给原告造成的实际损失，本院综合考虑本案合同履行情况以及被告在履行合同过程中的违约程度等因素，根据公平合理的原则，适当将逾期交房违约金计算标准由日万分之一下调为日万分之零点三。据此计算，被告应当支付给原告的违约金为3137.2元（244903元×427日×0.00003）。被告辩称的合同中的“日”为工作日，应当扣除法定节假日、双休日的观点，本院认为，被告是提供格式合同的一方，合同中没有明确约定是“工作日”，在理解产生分歧时，只能向着有利于非提供格式合同的一方解释，即合同中约定的期限应为自然日期，且合同中约定的办证期限相当充裕，已经考虑到了正常的双休日及节假日，故本院对该辩称观点不予采信。关于被告所辩称的逾期办证违约时间只应计算至被告实际完成房屋初始登记之日止，房屋所有权证的办理，是原、被告之间的委托关系，不是被告的合同义务，不应计算为违约期限的抗辩观点，本院认为，涉案合同对原、被告双方的权利义务有明确约定，在一定期限内为原告办理房屋使用权证，是合同约定的被告应当履行的合同义务之一，故本院对该辩称观点不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告湖南鑫成置业发展集团有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告邹华林支付逾期办理房屋所有权证的违约金3137.2元；二、驳回原告邹华林的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。案件受理费68元，由被告湖南鑫成置业发展集团有限责任公司负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  欧汉平审 判 员  吕大勇人民陪审员  符翠芳二〇一五年八月二十四日书 记 员  谢姣玲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。