山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）临商终字第801号上诉人（原审被告）：胡兆春，居民。委托代理人：冯雷，山东鼎元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘福军，居民。委托代理人：黄增彬，山东浩冉律师事务所律师。上诉人胡兆春因房屋租赁合同纠纷一案，不服郯城县人民法院（2014）郯民初字第4062号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘福军一审诉称，2013年8月10日，被告胡兆春因经营所需，租赁原告门面房两间，约定使用期限自2013年9月20日至2014年9月20日止，合同还约定如一方违约，应支付对方违约金10000元。合同到期后，被告即不交房租也不搬出承租的房屋。为此诉请法院判令被告胡兆春立即搬出原告房屋，要求被告支付承租期限到期后直到被告搬出多占用期间的房租费用，并支付原告违约金10000元，本案的诉讼费用由被告承担。胡兆春一审辩称，原、被告之间签订的房屋租赁合同系无效合同，因该房屋原告既没有所有权也没有使用权，原告的上述诉求没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。原审判决认定，2013年8月10日，原告刘福军与被告胡兆春经协商一致，签订房屋租赁协议书，协议约定原告将位于郯城一中墙北外环路南门面房二间，出租给被告使用，约定租赁期间为2013年9月20日至2014年9月20日止，租金每年每间20000元于合同签订时付清。约定的租赁期限届满后，原告要求被告返还房屋，被告以原告系违法建筑等为由既不退还租赁的房屋也不予续租，双方因此产生争议，遂有本案发生。另查明，原告刘福军对该争议的房屋至今未取得建设许可证或者经主管部门批准建设的手续。上述事实，有原告举证提供的《房屋租赁合同》、被告举证提供的土地违法案件行政处罚决定书及当事人陈述等，相关证据经质证均已收入卷宗。原审判决认为，原、被告签订的《房屋租赁协议书》，因租赁合同标的物未经行政许可建造，属于违法建筑，建设行为违反法律、行政法规的规定，故双方签订的租赁协议无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于合同无效，对于原告要求被告支付违约金10000元的诉请不予支持。本案被告实际使用了房屋，从公平合理的角度，其仍应参照协议约定的租金标准支付房屋占有使用费用，对原告要求被告支付承租期限到期后至实际迁出之日止的房屋使用费的诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、原告刘福军与被告胡兆春签订的《房屋租赁协议书》无效；二、被告胡兆春于判决生效之日起五日内腾出所租赁的房屋；三、被告胡兆春于判决生效之日起五日内向原告刘福军支付房屋占有使用费（按每年每间人民币20000元的标准，自2014年9月21日起计算至实际腾出之日止）；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由原告刘福军负担。上诉人胡兆春的上诉理由及请求为：一、被上诉人在原审中不具备原告的诉讼主体资格，依法应当驳回被上诉人在原审中的诉讼请求。被上诉人对涉案房屋没有房屋产权证明或其他合法有效的证明，因此被上诉人没有证据来证明其对涉案房屋享有所有权或合法使用权，这一点原审判决也予以认定。既然如此，根据《物权法》和《民事诉讼法》的相关规定，被上诉人在原审中不具备原告主体资格，被上诉人的诉讼请求无事实和法律依据，原审判决错误，违反法律规定。二、原审判决没有全面查明事实。涉案房屋所占用的土地系上诉人的大田地，2010年6月6日，上诉人的配偶和公公将上述土地租赁给宋文芳使用，承包期限至2012年6月6日。期间宋文芳将土地转租给被上诉人使用，被上诉人在上述土地上建筑房屋。2013年因经营需要，上诉人租赁了涉案房屋，2014年到期。因上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系无效合同，被上诉人对涉案房屋没有取得产权和其他任何有效证明该房屋系其所有，因此该房屋系违法建筑，应予以拆除。上诉人系房屋占用土地的合法使用人，因此上诉人占用土地是合法的，被上诉人诉上诉人搬出房屋没有事实和法律依据。三、原审判决超出了诉讼请求范围。本案中被上诉人并没有请求确认房屋租赁合同无效和请求支付房屋占有使用费，而原审判决第一项和第三项却对此作出了判决。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条明确规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。”但是本案中被上诉人原审的诉讼请求中并没有要求支付房屋占有使用费，原审却做出此项判决，是违反法律规定的，是错误的判决。请求：1、撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用等由被上诉人承担。被上诉人刘福军答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，一、二审诉讼费由上诉人承担。理由如下：1、被上诉人具备原告的诉讼主体资格。上诉人与被上诉人双方签订了房屋租赁合同，且已履行完毕，从这一点讲，就足可以认定被上诉人刘福军是房屋的所有人，否则上诉人也不会同其签订合同。不管合同本身是否无效，也不管其承建的房屋是否取得了法律规定手续，上诉人是房屋的承建人、投资者及所有人是无法改变的。不管房屋的法律上的状态如何，不影响该房屋实际所有人的事实上的产权，哪怕它是非法建筑，也应由有关行政部门处理。上诉人同被上诉人签订合同这一事实，就足以可以证明，被上诉人具有诉讼主体资格。何况诉讼主体资格只能从形式上看其是否具有独立承担民事责任的能力，而不用从实体上审查其打官司是否在理。2、土地既然依法转包给被上诉人，在承包期内，上诉人就有独立经营不受非法干涉的权利。3、原审判决并没有超出诉讼请求。请求按合同约定标准支付超期占用房屋租赁费是被上诉人开庭时增加的一项诉讼请求，对此笔录中有明确记载。庭审时上诉人对此也发表了自己的观点。因此原审并没有超出诉讼请求判决。经审理查明，被上诉人刘福军原审诉状中的诉讼请求为：1、请法院判令被告胡兆春立即搬出原告房屋；2、被告支付原告违约金1万元；3、本案的诉讼费用由被告承担。原审法院庭审时，被上诉人增加了要求胡兆春支付承租期限到期后直到搬出多占用的房租费用的诉讼请求，但未补交相应的案件受理费。二审期间，上诉人胡兆春认可涉案房屋系被上诉人刘福军所建。被上诉人刘福军主张曾到原审法院补交案件受理费，因法院整理卷宗无法交纳，并认可后来将补交案件受理费之事遗忘。其他事实与原审判决认定的基本事实一致。本院认为，根据被上诉人刘福军与上诉人胡兆春签订的房屋租赁协议书，被上诉人作为涉案房屋的出租人，其有权根据合同约定向上诉人主张基于合同约定的民事权利，具备相应的诉讼主体资格。上诉人关于被上诉人原审时不具备诉讼主体资格的上诉理由不成立。关于原审是否超出当事人的诉讼请求作出判决，本院认为：1、人民法院审理商事纠纷，应当首先对当事人之间的合同是否有效作出认定，并在此基础上依法确定当事人的权利及义务并作出判决。因此，原审判决第一项确认涉案房屋租赁合同无效符合法律规定。上诉人胡兆春关于该项判决超出当事人诉讼请求的上诉理由不成立。2、关于原审判决第三项判令上诉人支付房屋占有使用费的问题。《诉讼费用交纳办法》第二十条第一款规定：“案件受理费由原告、有独立请求权的第三人、上诉人预交。被告提起反诉，依照本办法规定需要交纳案件受理费的，由被告预交。追索劳动报酬的案件可以不预交案件受理费。”第二十一条规定：“当事人在诉讼中变更诉讼请求数额，案件受理费依照下列规定处理：（一）当事人增加诉讼请求数额的，按照增加后的诉讼请求数额计算补交；（二）当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还。”最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条规定：“当事人逾期不按照《诉讼费用交纳办法》第二十条规定交纳案件受理费或者申请费并且没有提出司法救助申请，或者申请司法救助未获批准，在人民法院指定期限内仍未交纳案件受理费或者申请费的，由人民法院依法按照当事人自动撤诉或者撤回申请处理。”依照上述规定，被上诉人刘福军在原审庭审中增加诉讼请求数额，应当依法补交相应的案件受理费。因被上诉人原审期间未补交案件受理费，原审对其增加的诉讼请求进行审理并予以支持不当，本院予以纠正。对该部分诉讼请求，被上诉人可另行主张权利。综上所述，上诉人胡兆春的部分上诉理由成立，原审判决认定基本事实正确，但在审判程序及判决结果上有不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持郯城县人民法院（2014）郯民初字第4062号民事判决第一、二、四项。二、撤销郯城县人民法院（2014）郯民初字第4062号民事判决第三项。一审案件受理费300元，由上诉人胡兆春负担250元，由被上诉人刘福军负担50元；二审案件受理费300元，由被上诉人刘福军负担。本判决为终审判决。审判长 马 骏审判员 张念国审判员 李言涛二〇一五年八月二十四日书记员 崔凯琳