湖北省黄梅县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）鄂黄梅民初字第01073号 原告项秀玲。 委托代理人刘建武，湖北益惠民律师事务所律师。委托权限为代为承认、变更、放弃诉讼请求、出庭法庭、请求和解、代收法律文书、代为申请强制执行、代领诉讼标的款。 被告黄梅县绿叶服饰贸易有限公司。住所地黄梅镇西池天下二号1301-1302。 法定代表人周雄，公司总经理。 委托代理人徐坚，湖北益惠民律师事务所律师。委托权限为参加诉讼、调解、签收法律文书。 原告项秀玲与被告黄梅县绿叶服饰贸易有限公司（以下简称绿叶服饰公司）房屋租赁合同纠纷一案本院受理后于2015年3月26日依法公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘建武、被告法定代表人周雄及委托代理人徐坚到庭参加庭审。因本案案情复杂不能如期结案，经批准延长审理期限三个月，现已审理终结。 原告诉称，2008年9月28日，原告从案外人张卫东处承租黄梅县黄梅镇古塔西路42号（原黄梅县老百货大楼）房屋的一、二楼全部房屋及办公用房。2010年11月13日，原告将承租的上述房屋中的一楼约650平方米、二楼约1100平方米等转租给被告，双方签订了《门面租赁合同》：租期7年零10个月（自2010年11月13日至2018年9月28日），租金为前两年每年40万元、从第三年起每一年提增5%，租金支付方式为按年一次性支付，即合同签订时支付2010年11月13日至2011年11月12日的租金，以后每年的9月12日支付来年租金，如逾期十天未按约支付租金则原告有权解除合同并由被告赔偿原告损失50万元。后原告依约向被告交付了房屋，但2013年11月13日至2014年11月12日这一租赁期限，被告仅支付租金20万元、拖欠租金24.1万元，此后租金更是分文未付。原告经无数次催告后被告仍以各种理由拖欠，现起诉要求：1、判令解除原、被告之间的《门面租赁合同》；2、由被告支付至退出租赁房屋时止的租金（2013年11月13日至2014年11月12日拖欠租金241000元，2014年11月13日起按每天租金1286元算至被告退出租赁房屋时止）；3、由被告按合同约定赔偿原告损失50万元；4、由被告承担本案诉讼费用。 被告辩称，一、该《门面租赁合同》是黄梅县福麟祥珠宝有限公司与被告所签而非被告与原告所签，故本案原告主体不适格、应驳回起诉；二、该租赁房屋地处偏僻、根本不值年租金40万元，且被告在实际租赁期间年经营额仅80万元，根本无力承担40万元的年租金，故被告在签订租赁合同时存在重大误解且显失公平，要求将年租金调整至18至20万元；三、租赁合同中约定的50万元违约金过高，违约金应相当于一方的损失，该损失应比照银行同期贷款利息计算；四、如解除该租赁合同，被告损失600万元（装修费用320万元加货物价值）应予赔偿。 原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：一、项秀玲身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；二、绿叶服饰公司企业基本信息，拟证明被告的诉讼主体资格；三、2008年9月28日案外人张卫东与项秀玲签订的《房屋租赁合同》，拟证明原告从张卫东处承租了黄梅县黄梅镇古塔西路42号（原黄梅县老百货大楼）卖场一楼（除去楼梯过道、楼梯间及由北方第三间电梯间）、二楼整体约1900㎡以及卖场后住宅楼二楼全部房间，且该合同第九条约定原告经营需要可以部分招租；四、2010年11月13日项秀玲与绿叶服饰公司签订的《门面租赁合同》，拟证明原告将其承租的以上房屋部分转租给被告，租期为2010年11月13日至2018年9月28日，前两年每年租金40万元，第三年起每年租赁递增5%，合同签订时立即支付第一年租金，以后每年提前2个月一次性支付来年租金。超过十天则按照当年租金5%处罚且原告有权随时解除合同收回房屋。如被告违约或中途解除合同，原告有权收回房屋并要求被告赔偿50万元。 被告为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据材料：一、《门面租赁合同》（同原告证据材料四），拟证明该合同的签订人是黄梅县福麟祥珠宝有限公司与被告而非原告与被告，故原告诉讼主体不适格；二、绿叶百货费用清单，拟证明被告在该租赁房屋内投资3320719.40元。 被告对原告证据材料的质证意见：证据材料一真实性无异议，但不能据此证明原告属本案适格诉讼主体；证据材料二无异议；证据材料三效力有异议；证据材料四真实性无异议，但因该房屋存在重复出租行为故其应属无效，且被告怀疑合同后原告签名非其本人所签。 原告对被告证据材料的质证意见：证据材料一真实性无异议，但不能达到被告证明目的；证据材料二属被告单方陈述，原告不予认可，故不能作为证据使用。 因被告对原告证据材料三的效力提出异议，本院责令原告庭审后补充提交其享有合法承租权的证据，原告补充提交了陈惠娟、王英两人的土地证［黄梅国用（2007）第013807005、黄梅国用（2007）第013807006号］、房产证、身份证复印件及《情况说明》，拟证明：1、黄梅县黄梅镇古塔西路42号（原黄梅县老百货大楼）房地产由陈惠娟、王英共有；2、2015年3月27日陈惠娟、王英就2008年9月28日张卫东与项秀玲签订的《房屋租赁合同》表示认可。被告委托代理人于2015年7月3日就以上补充证据材料质证如下：一、相关证件均为复印件，其真实性无法确认；二、《情况说明》从证据形式上属证人证言，该二人未到庭作证，其真实性、合法性均不予认可；三、张卫东以自己名义签订的租赁合同属侵权，而侵权行为只能认定无效而不能进行追认。 本院亦到黄梅县房地产管理局进行了调查核实，该局向本院提供的登记档案显示：黄梅县黄梅镇古塔西路42号（原黄梅县老百货大楼）房屋陈惠娟所占份额50%与张卫东共同共有；王英所占份额50%与余伟星共同共有。姓名：陈惠娟，产权证号1225792。姓名：王英，产权证号00010。故本院再次责令原告补充提交余伟星对张卫东与项秀玲于2008年9月28日所签订的《房屋租赁合同》是否进行追认的证据，原告随后补充提交了余伟星的身份证复印件及追认书。 结合以上调查取证情况，本院对原、被告提交证据材料综合认证如下：原告证据材料一、二真实性被告均无异议，本院对其真实性均予确认；被告虽对原告证据材料三的效力提出异议，但该合同签订人张卫东原本就是该房屋共有人之一，且该房屋其他共有人陈惠娟、王英、余伟星均已对张卫东与项秀玲签订的该合同进行追认，故原告证据材料三的合法性本院应予确认；原告证据材料四（同被告证据材料一）的真实性双方均无异议，被告虽以其后加盖“黄梅县福麟祥珠宝有限公司”公章为由来否认原告的诉讼主体资格，但其除加盖“黄梅县福麟祥珠宝有限公司”公章外还有原告个人签名，且其第一页的出租方明确写明是“项秀玲”而非黄梅县福麟祥珠宝有限公司，加之该合同性质实为部分转租，因部分转租必须以整体租赁为前提和基础，而整体租赁合同由张卫东与原告而非黄梅县福麟祥珠宝有限公司所签，故被告关于原告诉讼主体资格的异议不能成立，该证据材料能达到原告的证明目的；被告证据材料二属被告单方所写，原告并未认可，其证据效力本院不予确认。 结合以上证据材料的认定及庭审情况，本院认定事实如下： 2008年9月28日出租方张卫东（甲方）与承租方项秀玲（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“……甲方现将位于黄梅县古塔西路42号（原百货大楼）卖场一楼（除去楼梯过道、楼梯间及由北方第三间电梯间）、二楼整体约1900㎡以及卖场后住宅楼二楼全部房间租赁给乙方从事商业经营……。一、租赁期限：十年，即二○○八年九月二十八日至二○一八年九月二十七日……。九、乙方在租赁期间原则上不能将房屋转租、转让，考虑乙方经营的需要可以部分招租，但招租的客户只与乙方发生法律关系，所有事宜概由乙方承担……”。 2010年11月13日，出租方项秀玲（甲方）与承租方被告绿叶服饰公司（乙方）签订《门面租赁合同》，约定“……甲方向乙方提供地址位于黄梅县古塔西路42号租赁范围见图纸（附件二）营业面积约为一楼650平方米，二楼1100平方米，办公面积为副楼二楼全部房间和三楼三间房间。门面朝古塔西路（街）。甲方租赁给乙方自主经营。二、租赁时间及租赁费的计算：总计租赁期为7年零10个月。从2010年11月13日至2018年9月28日止。经双方协商同意，乙方向甲方支付租金：前两年每年肆拾万元人民币（￥400000.00）。从第三年起，每一年提增5%。三、支付方法及支付日期：合同签订时，乙方即付第一年的租金，以后每年提前2个月（即每年的9月12日）一次性支付来年房租。租金不得拖欠，如拖欠一天，就按全年租金的2%处罚，五天内以此类推，超过十天则按照当年租金5%处罚，甲方有权随时解除合同收回房屋……。四、经营范围、转租及退场：……2、租赁期满或由于乙方中途退场，乙方不得拆除或破坏装修（可动产部分乙方可以带走），并无偿交给甲方，合同期满后三日内乙方不将商品及设施撤离，甲方在合同期内给予期限，乙方未予答复，甲方有权自行处理……。六、违约责任：如租赁期内任何一方未按照本合同实行的，则视为违约，违约方应承担相应的违约责任。1、如甲方违约或中途解除合同，应退回乙方已支付而未使用时间的租金，并赔偿乙方伍十万元（￥：500000.00）。2、乙方违约或中途解除合同，甲方有权收回房屋，乙方不得要求甲方返还已付未使用未到期的租金，甲方酌情考虑返还乙方已付未到期未使用的租金。并赔偿甲方伍十万元人民币（￥：500000.00），包括水电费押金。……”。后项秀玲依约向绿叶服饰公司交付了租赁房屋，绿叶服饰公司亦按约支付了前三年租金，但第四年被告仅支付租金20万元。 另查明，黄梅县黄梅镇古塔西路42号（原黄梅县老百货大楼）房屋陈惠娟所占份额50%与张卫东共同共有；王英所占份额50%与余伟星共同共有。在本案审理中，陈惠娟、王英、余伟星均对张卫东与项秀玲于2008年9月28日就该房屋所签订的《房屋租赁合同》予以认可。 本院认为，案外人张卫东与原告项秀玲于2008年9月28日签订的黄梅县黄梅镇古塔西路42号（原黄梅县老百货大楼）的《房屋租赁合同》已得到其他共有人陈惠娟、王英、余伟星的书面追认，故该《房屋租赁合同》合法有效，依该合同第九条约定原告项秀玲承租后享有部分转租该租赁房屋的权利，故原告项秀玲与被告绿叶服饰公司于2010年11月13日签订的《门面租赁合同》（实为部分转租合同）亦合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务，被告按约应于2013年9月12日支付2013年11月13日至2014年11月12日租金44.1万元［40×（1＋5%）×（1＋5%）］，但被告实际仅支付20万元，此后租金更未支付。被告的行为已构成违约，且合同已约定如拖欠租金十日则原告有权随时解除合同收回房屋，故合同约定的解除条件现已成就，原告要求解除与被告的租赁合同的请求依法予以支持；原告要求被告支付合同解除前应付租金的请求依法亦予支持；《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，虽合同约定一方违约应支付对方违约金50万元，但该数额与原告诉请的租金数额相当，且被告亦认为该数额过高，加之原告亦未提供因被告的违约行为给其造成的具体损失数额的证据，故本院认为该50万元违约金约定过高，依法应予减少（按中国人民银行同期贷款年利率6%计算）；被告关于原告诉讼主体不适格的辩解与本院查明及认定事实不符、本院不予采信；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第71条、第72条分别规定“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”、“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”。被告在与原告签订租赁合同时属其自愿，且合同中对租赁物、租金、违约责任等约定明确清晰，即使被告承租后实际经营发生亏损也属被告应当预见的市场风险，不能据此来说明其签订合同时属重大误解、显失公平，故被告关于重大误解、显失公平的辩解均依法不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条之规定，本案经合议庭评议后判决如下： 一、原告项秀玲与被告黄梅县绿叶服饰贸易有限公司于2010年11月13日签订的《门面租赁合同》自即日起解除，被告自即日起3日内退出该租赁房屋； 二、被告黄梅县绿叶服饰贸易有限公司应支付原告项秀玲2013年11月13日至2014年11月12日租金24.1万元、2014年11月13日至2015年8月13日租金347287.50元［44.1万×（1＋5%）÷360×270）］，合计588287.50元； 三、被告黄梅县绿叶服饰贸易有限公司赔偿原告项秀玲违约金67653.06元（67653.06=588287.50×6%÷360天×690天，按租金588287.50元、中国人民银行同期贷款年利率6%、自2013年9月13日起算至2015年8月13日）； 四、以上第二、三项总计655940.56元，限被告黄梅县绿叶服饰贸易有限公司于即日起7日内向原告项秀玲支付； 五、驳回原告项秀玲其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费14600元由被告黄梅县绿叶服饰贸易有限公司负担10360元、由原告项秀玲负担4240元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院（并预交上诉案件受理费，限于上诉状递交之日起七日内按二审法院核定数额缴纳，邮政汇款至黄冈市中级人民法院立案庭并注明一审案号，逾期未交，按自动撤回上诉处理）。逾期双方均不上诉或者按撤回上诉处理的，本判决即为生效判决。 审判长  梅景宏 审判员  王淑兰 审判员  张丽芬 二〇一五年八月十三日 书记员  梅艳芳