重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2015）南法民初字第03270号原告重庆洋世达物业管理有限公司。住所地重庆市南岸区南坪福红路56号，组织机构代码20316470-X。法定代表人何长君，董事长。委托代理人颜利（特别授权），女，1978年3月30日出生，汉族，重庆洋世达物业管理有限公司员工，住重庆市渝中区。委托代理人凌建，男，1982年1月14日出生，汉族，重庆洋世达物业管理有限公司员工，住重庆市南川区。被告李洪梅，女，1978年6月16日出生，汉族，住重庆市南岸区。（未到庭）原告重庆洋世达物业管理有限公司（以下简称洋世达公司）诉被告李洪梅物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月8日立案受理后，依法由适用普通程序公开开庭进行了审理。原告洋世达公司的委托代理人颜利、凌建到庭参加了诉讼，被告李洪梅经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，已提交书面答辩意见，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆洋世达物业管理有限公司诉称：原告系被告居住的阳光华庭小区的物业服务公司，被告自2006年10月23日入住以来，一直接受原告提供的物业服务。2010年8月11日，原告与阳光华庭业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告对阳光华庭小区提供物业服务。合同签订后，原告严格按照合同约定履行了自己的义务，但被告却于2010年9月起不再按时缴纳物业服务费、居民水费、水电公摊费。被告拖欠原告2010年9月至2014年9月30日期间49个月的物业服务费3998.40元；2010年9月至2014年9月30日期间49个月的水电公摊费416.50元（8.5元／月×49个月）；2010年10月1日起至2014年9月12日止的水费2967元。经原告多次催收，被告仍拒不缴纳。故原告诉至法院，要求判令：被告支付原告物业服务费3998.40元、水电公摊费416.50元、水费2967元、违约金8180元，共计15561.90元。被告李洪梅辩称（书面答辩意见）：一、阳光华庭小区第二届业主委员会于2010年2月任期届满后，擅自与原告与2010年8月签订签订新的《物业服务合同》，侵犯业主权益，阳光华庭小区第二届业主委员会任期届满后，不能继续代表业主行驶权利，其作出的行为系无效行为，该合同系无效合同。二、小区公益收入、物业用房被原告长期非法侵占，原告未公示小区公益收入。三、2011年4月19日，小区出现六处反动标语，且小区内消防隐患严重，今年4月28日上午小区H栋发生火灾，因物业公司私自关闭消防栓，导致不能及时扑灭，给业主造成巨大经济损失；四、业主无完整的水、电、气卡，原告无代收水费的资格及资质。五、物业公司收费长期打白条。被告购房后，物业公司代收了5000元五通费，多余的1000多元至今未归还被告。原告的请求已过两年诉讼时效。经审理查明：原告系具有壹级资质的物业服务企业。被告系重庆市南岸区南坪街道福红路46号即重庆市南岸区福红路46号左岸阳光C栋房屋业主，该房屋建筑面积62.77平方米。被告于2006年10月12日接房入住阳光华庭小区。2010年8月11日，阳光华庭小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，并报南岸区房管局备案。该合同约定，由原告对阳光华庭小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年8月1日起至2013年7月31日止。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅高层（电梯房）以1.3元／月／平方米收取物业服务费，住宅多层（非电梯房）以1.0元／月／平方米收取物业服务费；业主公用部位、公用设备设施的用水、用电实行包干制，按照每月8.5元每户进行收费；物业区域内的供水按供水公司相关标准代收代缴供水费用，其中直供水3.5元／吨、二次供水4.3元／吨；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10前缴纳物业服务费，逾期一月未交将收取每日千分之三的违约金。合同签订后，原告一直为阳光华庭小区提供物业服务。2013年9月5日，重庆市南岸区南坪街道阳光社区居民委员会向阳光华庭小区广大业主发出《关于阳光华庭小区物业服务合同到期后相关事宜的通知》，告知阳光华庭小区业主，由原告继续按原合同约定提供物业服务，直至新一届业主委员会成立作出续聘或选聘新物业服务企业为止。为此，原告自2013年7月31日后仍继续为阳光华庭小区提供物业服务至今。由于阳光华庭小区在开发建设时未采取“一户一表”计收居民生活水费方式，该小区至今仍采取自来水供水企业将总表计量后向物业服务企业收取总表水费后，再物业服务企业抄取分户表用水量后向业主收取水费的交费模式。另查明，2011年6月23日阳光华庭小区业主黄文庆等117人向本院起诉，认为阳光华庭第二届业主委员会成员任期届满后，召开业主大会会议，并在未满足法律规定的“双过半”原则下形成决议，于2010年8月11日与重庆洋世达物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，其行为违反法律法规规定，侵犯了包含黄文庆等117人在内的全体业主的合法权益，故请求撤销阳光华庭第二届业主委员会于2010年7月10日至2010年8月11期间召开的业主大会会议决议，并确认阳光华庭第二届业主委员会于2010年8月11日与重庆洋世达物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效。2012年7月10日本院作出（2011）南法民初字第05060号民事判决书，其中关于2010年8月11日签订《物业服务合同》是否合法有效的问题，本院认为阳光华庭小区就是否续聘第三人（即重庆洋世达物业管理有限公司）以及对《物业服务合同》（草案）签订意见征求表二次召开的业主大会会议的程序及结果均符合法律规定，所作出的会议决议符合法律规定，被告（阳光华庭第二届业主委员会）依据该决议于2010年8月11日与第三人签订的《物业服务合同》是合法有效的。故该判决驳回了黄文庆等117人的所有诉讼请求。黄文庆等117人不服，提起上诉。重庆市第五中级人民法院于2012年12月11日作出（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决书，驳回上诉，维持原判。再查明：2012年6月22日，原告向被告邮寄催费通知。2012年8月2日，原告在阳光华庭、左岸阳光楼盘入户口张贴“关于催收物业服务费、水费、电费等费用的通知”，向拖欠物业服务费及相关费用的业主发出告示（其中包括被告）。同时，重庆市南岸区公证处对该通知进行了公证。2014年5月30日，原告在阳光华庭、左岸阳光楼盘入户口张贴“关于催收物业服务费、水费、电费等费用的通知”，向拖欠物业服务费及相关费用的业主发出告示（其中包括被告）。原告就阳光华庭小区2010年1月1日至2011年3月31日期间、2012年、2013、2014年公共区域的收入情况进行了公示。被告拖欠原告2010年9月至2014年9月30日期间期间共计49个月的物业服务费3998.40元（62.77平方米×49个月×1.3元／平方米）；2010年9月至2014年9月30日期间的水电公摊费416.50元（8.5元／月×49个月）；2010年10月1起至2014年9月12日止的水费3220.70元【4.3元／吨×（1110吨-361吨）】，现原告仅请求水费2967元。现原告认为被告无故拖欠应缴纳的物业服务费、水电公摊费、水费等相关费用，依据《物业服务合同》的约定，被告的物业服务费按电梯房收取，水费按二次供水收取，原告向被告催收未果，遂于2014年10月23日以前述请求诉至本院。以上事实，有原告提交的资质证书、《物业服务合同》、物业服务合同备案证明、（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决书、房屋信息查询证明、二次供水收费标准、《关于阳光华庭小区物业服务合同到期后相关事宜的通知》、查抄水表明细、重庆市自来水有限公司江南营业网管所情况说明、催收函、阳光华庭小区公共区域收入公示等证据为证，并经法庭认证，足以认定。本院认为：原告与阳光华庭小区业主委员会于2010年8月11日签订的《物业服务合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同已经生效判决确认合法有效，故依法应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此阳光华庭小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对全体业主包括被告均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。2013年7月31日物业服务合同到期后，因阳光华庭小区未能重新选举新一届业主委员会，无法作出续聘或选聘物业服务企业的决定，而原告又自愿按照原物业服务合同的约定继续提供物业服务。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。”的规定，2010年8月11日签订的物业服务合同，其履行期限已自动延续，阳光华庭小区的全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。因此，被告应当按月足额交纳物业服务费、水电公摊费、水费，其未交纳上述费用的行为违反合同约定，构成违约。故原告要求被告支付拖欠的物业服务费3998.40元、公摊费416.50元、水费2967元，符合法律规定，本院依法均予以支持。对于原告的请求是否已过诉讼时效期间的问题。因原告已于2012年6月22日向邮寄催费通知，并于2012年8月2日、2014年5月30日通过在小区内张贴催收通知的形式向被告催告拖欠的物业服务费、水费、水电公摊费等费用，诉讼时效因此而中断，诉讼时效期间应从2014年5月31起重新计算，至原告2014年10月23日起诉时未满二年，故原告的请求并未超过诉讼时效期间。对于原告请求的违约金。因被告不到庭应诉，被告提出小区内消防隐患严重，因物业公司私自关闭消防栓，发生火灾不能及时扑灭，给业主造成巨大经济损失等严重服务瑕疵的抗辩理由均未举示相关证据予以证明。因此对原告按合同约定要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持，但合同约定的每日千分之三标准明显过高，本院酌情予以调整。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，参照中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款之规定，判决如下：一、由被告于本判决生效之日起十日内支付原告重庆洋世达物业管理有限公司物业服务费3998.40元、水电公摊费416.50元、水费2967元，共计7381.90元；并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付违约金（违约金以每月欠费金额为基数，自欠费之日起计算至付清之日止）；二、驳回原告重庆洋世达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费189元，由原告重庆洋世达物业管理有限公司负担89元，由被告李洪梅负担100元（此款暂由原告重庆洋世达物业管理有限公司垫付，限被告李洪梅于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆洋世达物业管理有限公司）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  邓小晶人民陪审员  刘安碧人民陪审员  彭成玉二〇一五年八月十一日书 记 员  邓 欣