广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终1708号上诉人（原审被告）：广州市荔尚御宝物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：齐明，该公司经理。委托诉讼代理人：凌云志，广东广大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘殿胜，住河南省唐河县。被上诉人共同委托诉讼代理人：肖裔卷、广东正觉律师事务所律师。上诉人广州市荔尚御宝物业管理有限公司（以下简称荔尚御宝物业公司）因与被上诉人刘殿胜租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初7434号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。荔尚御宝物业公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回刘殿胜的全部诉讼请求；3、一审、二审诉讼费用由刘殿胜承担。事实及理由如下：一、一审已查明刘殿胜在涉案商铺经营珠宝玉器至2016年8月底，从2016年9月底停业并搬走店内的货物，欠缴2016年9月1日至2016年10月1日的管理费及2016年10月的租金。刘殿胜的前述行为足以说明其打算撤离涉案商铺不再经营，是其单方弃租行为，主观违约意识明显，故导致合同无法履行的过错是刘殿胜单方违约造成的。根据《商铺租赁合同》和《物业管理协议》，刘殿胜缴纳的管理费押金及租金押金应作为违约金不予退还。二、涉案商铺消防是合格的，营业前的消防安全检查是否完成不是导致涉案商铺不能使用的原因，也不是导致合同无法履行的原因。一审法院查明涉案商铺所在商场已完成竣工验收，未完成投入使用前的消防检查，但在开业后的消防监督检查中，消防部门出具的意见是合格。即涉案商铺只是少办了开业消防检查，实际上涉案商铺是消防合格的。根据《消防法》第五十四条的规定，如果涉案商铺监督检查不合格是无法正常营业的，实际上涉案商铺一直正常经营，刘殿胜的承租权没有受影响，因此开业前的消防验收检查不是导致合同无法履行的原因。另我司现正补办消防验收手续，请法院延期审理，待消防验收合格再判决。三、我司二审中提交了相邻商铺的承租合同及营业执照，证明其他承租人可以正常经营，并未受到所谓消防开业检查影响。综上，我方认为合同不能履行是刘殿胜单方违反合同造成的，刘殿胜应承担全部责任，请求二审法院依法改判驳回刘殿胜的全部诉请。被上诉人刘殿胜共同答辩称：一审认定准确，我方认可一审判决。一、我方没有主动违约。合同约定2016年10月前均是免租期，只需交物管费。当我方还在与商场协商是否继续租的时候，荔尚御宝物业公司在没有通知我方且未经我方同意的情况下，主动撬锁，过错方应是荔尚御宝物业公司。从荔尚御宝物业公司营业执照看出，整个商场是经营珠宝首饰的，而荔尚御宝物业公司承认商场内有餐饮面包店经营，与其当初宣传不一致，严重影响我方经营珠宝生意，说明荔尚御宝物业公司的管理十分混乱。二、涉案商铺所在商场的一至四层全部未经消防验收。一审法院曾向消防部门发函调查，复函称虽然开发商拿到了整栋物业的消防，但荔尚御宝物业公司将涉案商铺所在物业用于出租并没有取得任何消防通过的文件，且该复函中第三条写明经营前必须要消防验收。而且，涉案商场的三、四楼还有未经批准的打金，曾被涉案商场楼上的居民投诉有明火，荔尚御宝物业公司还曾经因此被处罚，但我方没有提供相应的证据。被上诉人刘殿胜于2016年11月16日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.荔尚御宝物业公司返还刘殿胜押金21420元；2.荔尚御宝物业公司支付从起诉之日到付清之日利息，按照同期中国人民银行贷款利息计算；3.本案诉讼费由荔尚御宝物业公司承担。一审法院认定事实：2015年7月13日刘殿胜（乙方）、荔尚御宝物业公司（甲方）签订《商铺租赁合同》和《物业管理协议》，其中《商铺租赁合同》约定：甲方同意出租位于广州市荔湾区文昌南路103号1120房给乙方使用；商铺计租面积9.5平方米；商铺交付使用日期为2015年10月1日；租期从2015年10月1日至2018年4月30日；乙方须于2015年10月1日开始开业经营；第一年从2015年10月1日至2016年9月30日免租；第二年从2016年10月1日至2017年9月30日月租金为3000元；第三年从2017年10月1日至2018年4月30日月租金为6000元。物业管理费综合计算为38元/平方米，实际收取管理费为570元/月（不包含铺内自用水、电、信息网络等费用）；租金、物业管理费由2015年10月1日起计；在签订本合同之日，乙方须向甲方交纳6个月的租金18000元和6个月的管理费3420元，合计21420元的租赁保证金，若合同期满不再续租，10日内退还；本合同约定第二和第三年的租金以月计算，乙方须在每月的28日前向甲方支付下月租金；物业管理费以月结算，乙方须在每月5日前向甲方支付当月管理费；若乙方逾期付款的，每逾期一日，则按欠费金额的3%向甲方支付违约金；若乙方逾期付款超过30天，甲方有权单方解除本合同并收回商铺，乙方应办妥退租手续并结清所有费用，乙方所交一切费用（含租赁保证金）作为违约金不予退回。乙方所租商铺经营范围为黄金钻石珠宝玉器，进行约定外经营，如有违反，甲方有权单方解除合同，并收回铺位。合同期满或当事人依法行使单方解除权解除合同的，则合同终止；乙方应在合同终止日起计3天之内自行搬出商铺内所有自有物品后交还商铺。乙方在商铺内的固定装修、镶嵌物，未经甲方同意不得拆除或损坏，无偿归甲方所有；乙方未按本合同约定的时间搬出物品的，视作乙方放弃商铺内物品的所有权，甲方免诉、无偿收回商铺，并有权进入商铺自行对商铺内物品进行处理。合同期满，经审核如乙方无欠款和无其他违约行为的，并办妥营业执照注销手续，甲方在15个工作日内不计息如数退回乙方，如乙方有欠款的则由甲方从租赁保证金中多退少补；合同有效期内，如因乙方原因导致管理公司与其解除管理服务协议，则视为乙方根本违约，甲方有权单方解除本合同，收回铺位另作处理，乙方应办妥退租手续并结清所有费用，乙方所交一切费用（含租赁保证金）作为违约金不予退回。乙方确认本合同首部所载地址（如未载明，则以营业执照/身份证上所载地址为有效送达地址）及乙方就租赁物业经营所办理的营业执照上登记的地址均为有效送达地址，甲方选择上述任一地址向乙方寄发信函均有效。若合同首部所载地址变更时，乙方应在3日内书面通知甲方。基于本合同的书面文件，甲方可选择采用直接送达或按上述送达地址邮寄送达（寄出之日起算第三天为送达）的方式，两种方式均为有效送达方式。如因乙方拒绝接收或地址错误或地址变更未及时书面通知甲方的，甲方发送的有关信函文件等视为已送达乙方。另《物业管理协议》约定：本协议终止后3个自然日内，乙方应自行搬出商铺内所有自有物品交还商铺，乙方在商品内的固定装修、镶嵌物，未经甲方同意不得拆除或损坏，无偿归甲方所有；乙方未按本协议约定的时间搬出物品的，视作乙方放弃商铺内物品的所有权，甲有权进入商铺自行对商铺内物品进行处理；每月管理费为570元，该费用于每月5日前交纳。乙方未经甲方同意不得迟开门和早关门；不得擅自中途或提前关门停业（超过3小时按歇业一天处理），不得擅自歇业；乙方的电话、手机号及通讯地址等联系方式因申报内容不实或变化后未及时告知甲方而造成的一切损失由乙方自行负责。经营期间，除法定或约定事由外，因一方违约导致守约方解除协议的，违约方应支付对方违约金。乙方拖欠甲方管理费或其他款项，应承担违约责任；拖欠时间超过七天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施，拖欠迟十天（含十天），甲方有权解除本协议，乙方所交押金不予退还。同日，刘殿胜支付管理费押金、租金押金合计21420元。2013年3月28日，广州市公安局荔湾区分局向广州荔湾雅居乐房地产开发有限公司出具穗公荔消验[2013]第0028号《建设工程消防验收意见书》，内容为：我局对你单位报送的广州荔湾雅居乐房地产开发有限公司荔尚国际大厦首、二层室内装修建设工程进行了消防验收，该工程位于广州市荔湾区文昌南路97-137号荔尚国际大厦（该建筑为16层的商住楼，高53棉，属一类高层民用建筑）首、二层，使用性质为商场。经检查，综合评定该内部装修工程消防验收合格，并提出以下要求：3.该工程在投入使用、营业前，应当向我局申请消防安全检查，经消防安全检查合格后，方可投入使用、营业。另广东省公安厅消防局网上办事服务大厅查询荔尚国际大厦消防监督检查信息，显示其消防监督抽查结果为合格。荔尚御宝物业公司于2016年10月8日通过邮政特快专递向刘殿胜寄送《通知函》，通知因刘殿胜于2016年9月1日开始无正常开门营业，并欠缴2016年9月1日至2016年10月7日期间管理费及2016年10月租金，该司依合同约定行使合同解除权，《商铺租赁合同》及《物业管理协议》于本函件到达之日起同时解除，该司收回铺位另作处理，刘殿胜已缴纳的押金作为违约金不予退还，刘殿胜需于2016年10月11日前清理铺内物品，逾期做废弃物处理等。刘殿胜于2016年10月10日收到该邮件。刘殿胜在案涉商铺内经营珠宝玉器至2016年8月底，从2016年9月底停业，并搬走店内的货物。一审庭审中，刘殿胜主张因商场未通过消防验收，故合同应为无效；荔尚御宝物业公司认为合同有效，且在2016年10月1日刘殿胜不缴纳租金之日解除。荔尚御宝物业公司陈述，其于2016年10月中旬自行撬锁收铺；刘殿胜称其不在场，实际无法确认荔尚御宝物业公司何时收铺。荔尚御宝物业公司收铺后，刘殿胜委托律师查询得知案涉商场消防未验收。一审法院认为：关于合同效力的问题，根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”第七十三条第一款第三项规定：“公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等。”由上可见，上述法律涉及的“消防验收”及“公众场所投入使用、营业前申请消防安全检查”应为不同项目，对于涉及“公众场所投入使用、营业前申请消防安全检查”类项目，如未经消防安全检查，不得投入使用、营业，但这并非认定房屋租赁合同效力的必要条件。本案中，广州市公安局荔湾区分局出具的穗公荔消验[2013]第0028号《建设工程消防验收意见书》显示，位于广州市荔湾区文昌南路97-137号荔尚国际大厦首、二层，使用性质为商场，经检查，综合评定该内部装修工程消防验收合格；另参考广东省公安厅消防局网上办事服务大厅查询荔尚国际大厦消防监督检查信息，显示其消防监督抽查结果为合格，案涉商场已经消防部门抽查合格，现刘殿胜以荔尚御宝物业公司未通过消防安全验收为由主张合同无效缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。刘殿胜与荔尚御宝物业公司签订的《商铺租赁合同》和《物业管理协议》均是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。庭审中，荔尚御宝物业公司确认其已于2016年10月中旬自行收回案涉商铺，且目前正在与新租户协商承租事宜，不同意继续履行与刘殿胜之间的合同。结合刘殿胜已于2016年9月搬离案涉商铺的事实，可以认定双方的合同事实上已无继续履行的基础。因此本案争议的焦点是合同无法履行的过错责任认定。因案涉场地是大型商场，是人流聚集的公众场所，荔尚御宝物业公司作为场地的整体经营者，有义务对案涉场地整体经营所需进行的消防安全保护工作进行申报检查。现荔尚御宝物业公司未举证证明其已履行了上述“公众场所投入使用、营业前申请消防安全检查”义务，致使案涉商场不符合投入使用经营的条件，在此情况下，荔尚御宝物业公司仍将商铺出租给刘殿胜，存在明显的过错，也是导致合同无法履行的原因之一。刘殿胜作为承租人，应依约履行支付租金、物业管理费等义务。根据合同约定，刘殿胜应于每月5日前支付当月管理费，现刘殿胜未交纳2016年9月的管理费已构成违约；此外，刘殿胜从2016年9月底停止营业并搬走货物的行为也违反了《物业管理协议》的约定，同样也是导致合同无法履行的原因之一。因此刘殿胜、荔尚御宝物业公司对于合同未能继续履行均存在过错，荔尚御宝物业公司无权没收刘殿胜所交纳的押金，刘殿胜亦无权收取押金利息。故对于刘殿胜要求荔尚御宝物业公司返还押金21420元的诉请，一审法院予以支持，对于刘殿胜主张按中国人民银行贷款利率计付押金利息的诉请，一审法院不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国消防法》第十五条、第七十三条第一款第三项、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条的规定，于2016年12月21日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，荔尚御宝物业公司向刘殿胜返还管理费押金、租金押金合计21420元。二、驳回刘殿胜的其它诉讼请求。如果荔尚御宝物业公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费168元，由刘殿胜负担78元，荔尚御宝物业公司负担90元。二审中，双方当事人均表示对原审查明事实无异议，本院予以确认。荔尚御宝物业公司为证明涉案商铺所在商场的其他承租户可以取得营业执照合法经营，不受开业消防检查影响，向本院提交了广州市荔湾区上上珠宝工作室、广州市荔湾区钟丞金玉器工艺品行、广州市荔湾区储善馨珠宝店的《营业执照》及相关《商铺租赁合同书》。经本院主持质证，刘殿胜认为：一、因上述营业执照均没有原件，故不确认其真实性；二、确认上述《商铺租赁合同书》的真实性，但对合法性有异议，荔尚御宝物业公司本应在一审中提交该证据，但其在二审中才提交是其自身过错，二审不应采纳。而且，消防和营业执照的办理并不冲突，有营业执照也应当接受公安部门的消防检验并通过审查。本院认为，一审对荔尚御宝物业公司与刘殿胜双方签订的涉案《商铺租赁合同》、《物业管理协议》的效力认定准确，论理清晰，双方当事人对此均无异议，本院予以确认并不再赘述。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审理，故对双方当事人均未提出上诉的一审相关判项，本院予以维持。针对荔尚御宝物业公司的上诉，虽然荔尚御宝物业公司在二审中新提交了三份营业执照及相关租赁合同，但上述证据从形成时间上来看，均非二审新证据，且与本案纠纷并无直接关联，亦不足以证明荔尚御宝物业公司的上诉主张，故本院均不予采纳。荔尚御宝物业公司作涉案商铺所在商场的经营者，至今仍未办理完毕相关消防验收手续，存在明显过错，而刘殿胜未按时交纳2016年9月的管理费，且从2016年9月底停止营业并搬走货物的行为也违反了《物业管理协议》的约定，一审基于此认定双方当事人对于合同未能继续履行均存在过错，并据此判令荔尚御宝物业公司向刘殿胜返还押金，合理有据，本院予以维持。荔尚御宝物业公司现有举证并不足以证明其上诉主张或推翻一审相关认定，故其上诉缺乏理据，本院不予支持。综上所述，荔尚御宝物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费336元，由上诉人广州市荔尚御宝物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年四月十七日书记员  梁少欣