北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第07520号上诉人（原审被告、反诉原告）北京万德成不动产经纪有限公司，住所地北京市东城区地安门东大街47号。法定代表人白桦，总经理。委托代理人黄必成，北京天驰洪范律师事务所律师。委托代理人刘洋，女，1984年5月16日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）北京京教物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区报房胡同82号。法定代表人刘洪林，执行董事。委托代理人沈梦溪，男，1982年4月19日出生。上诉人北京万德成不动产经纪有限公司（下称万德成公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第07698号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年6月，北京京教物业管理有限责任公司（下称京教公司）起诉至原审法院称：2011年5月12日，我公司将北京市东城区地安门东大街47号建筑面积约105平方米的房屋（下称涉案房屋）出租给万德成公司。2012年11月2日，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期自2011年5月12日至2012年12月31日，租金共计393600元。2012年12月31日合同期满终止，万德成公司继续占有使用涉案房屋。我公司多次与万德成公司沟通腾房事宜未果，故我公司起诉至法院，要求判令：1、万德成公司腾空涉案房屋并交还我公司收回；2、万德成公司支付2014年10月1日至涉案房屋实际腾空之日的房屋使用费（每个月2万元标准）；3、万德成公司承担本案诉讼费用。万德成公司答辩并反诉称：我公司内部股权变更前原公司法人表示京教公司曾口头承诺可以长期租赁涉案房屋，所以我公司才在2013年7、8月份进行了股权买卖，公司内部股权变更时，原公司法人并没有出示涉案房屋的租赁合同，所以现公司实际控制人对合同起租时间和合同签署情况并不知情。故我公司不同意京教公司的全部诉讼请求，并反诉要求京教公司赔偿装修设计费8000元。针对万德成公司的反诉，京教公司辩称：双方签署的合同中明确约定合同期满终止，我公司对万德成公司的装修改造施工投入及其他投入，一律不予补偿，故不同意万德成公司的反诉请求。原审法院经审理认为：京教公司和万德成公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，京教公司在《房屋租赁合同》约定租赁期满后依然收取万德成公司的租金，双方原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中京教公司主张收回涉案房屋，应视为以行动主张解除双方租赁合同关系。承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，故京教公司要求万德成公司腾空涉案房屋并交还京教公司收回的诉讼请求以及要求万德成公司支付2014年10月1日至房屋实际交还之日的房屋使用费的诉讼请求，法院予以支持。对于万德成公司主张的装修设计损失，因双方《房屋租赁合同》约定租赁期限已经届满，京教公司不需要另行就装修进行补偿，故万德成公司的反诉请求，法院不予支持。据此，原审法院于2015年5月19日判决：一、北京万德成不动产经纪有限公司于判决生效之日起十五日内将其占有使用的北京市东城区地安门东大街四十七号房屋腾空并交还北京京教物业管理有限责任公司收回；二、北京万德成不动产经纪有限公司于判决生效之日起十五日内支付北京京教物业管理有限责任公司自二〇一四年十月一日至房屋实际腾空之日的房屋租金和房屋占有使用费（按照每月二万元标准计算）；三、驳回北京万德成不动产经纪有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，万德成公司不服，上诉至本院称：1、我公司与京教公司的合同是补签的，可以证明我公司与京教公司存在长期租赁的口头承诺；2、京教公司提前收回房屋，应当赔偿我公司的装修设计费用；3、原审法院应当重新委托评估机构对装修进行评估，故请求维持原判第二项，撤销原判第一、三项，依法改判支持我的原审反诉请求。京教公司同意原判。经审理查明：涉案房屋由北京市东城区教育委员会房管所管理，并委托京教公司负责涉案房屋出租出借事宜。2011年5月12日，京教公司将涉案房屋出租给万德成公司作为办公经营场所。京教公司（甲方）和万德成公司（乙方）于2012年11月2日签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2011年5月2日至2012年12月31日止，租金共计393600元，租金付款方式为预付，于合同签订之日一次性付清；合同期满终止或因乙方违约，致使合同提前终止或使合同无法继续履行，乙方无条件退出所承租的涉案房屋，将上述房屋返还给甲方，同时，甲方对乙方的装修改造投入及其他投入，一律不予补偿。2012年12月31日双方合同到期后，万德成公司继续使用涉案房屋，亦向京教公司交纳租金。2013年11月21日，京教公司向万德成公司送达了《腾房通知》，要求万德成公司于2013年12月5日前腾空并交还涉案房屋。2014年6月6日，京教公司再次向万德成公司送达了《通知》，要求万德成公司于2014年6月15日之前腾空、交还涉案房屋并交纳2014年1月1日至2014年6月15日房屋使用费。审理中，万德成公司虽主张因为公司内部股权变更，所以不清楚上述租赁合同签署情况，但认可该合同的真实性。万德成公司主张京教公司曾口头承诺长期租赁，京教公司对此不予认可，万德成公司未就其主张提供证据予以证明。原审审理中，万德成公司申请对涉案房屋的装修设计的现值进行司法鉴定，原审法院依法启动评估程序，此后评估机构北京科正资产评估有限责任公司（下称评估机构）要求万德成公司提供装修的原始资料以便确定装修项目，但万德成公司无法提供任何资料，评估机构因装修项目无法确认将评估项目退回。后经原审法院释明，万德成公司依然未补充提交所需鉴材，但坚持本案反诉的诉讼请求。另查，京教公司和万德成公司均认可：2014年10月1日后万德成公司未交纳房屋使用费，且双方均确认房屋使用费标准每个月2万元。上述事实，有，《房屋租赁合同》、房屋所有权证、腾房通知、通知及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据查明的事实，京教公司与万德成公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该《房屋租赁合同》到期后，万德成公司继续使用涉案房屋并向京教公司交纳房屋租金，京教公司未提出异议并收取了万德成公司交纳的租金，故京教公司与万德成公司形成不定期租赁合同关系，双方均可随时解除合同。京教公司先后两次向万德成公司发出通知，要求万德成公司腾空并返还涉案房屋，属于行使合同解除权的行为，产生合同解除的法律效力，故京教公司要求万德成公司腾空、返还涉案房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于万德成公司主张合同系倒签的事实可以证明其公司与京教公司存在长期租赁的口头承诺的问题，因京教公司对此不予认可，万德成公司未能提交其他证据对其主张予以佐证，故万德成公司的该项主张，证据不足，本院不予采信。关于万德成公司主张京教公司提前收回房屋应赔偿其装修设计费用的问题，因双方系不定期租赁合同关系，京教公司可以随时解除合同，因此京教公司要求收回房屋并不属于提前收回房屋，而且双方在合同中约定合同期满终止后，京教公司对万德成公司的装修改造投入不予补偿，故万德成公司要求京教公司赔偿其装修设计费用，缺乏依据，本院不予支持。关于万德成公司主张原审法院应重新委托评估机构对其装修进行评估的问题，经查，原审法院审理中已依照法定程序委托评估机构进行评估，但因万德成公司未能提供装修的原始资料，导致评估机构将评估项目退回，现万德成公司称原审法院委托的评估机构不具备评估能力，但未提交相关证据予以证明，故对万德成公司的该项上诉理由，本院亦不予采信。综上所述，万德成公司的上诉主张均没有事实及法律依据，本院不予支持。原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1650元，由北京万德成不动产经纪有限公司负担（于本判决生效后7日内交至原审法院）；反诉案件受理费25元，由北京万德成不动产经纪有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费50元，由北京万德成不动产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘苑薇代理审判员  刘永民代理审判员  赵 振二〇一五年八月二十日书 记 员  刘梓晨