上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2014）嘉民三（民）初字第903号原告王某某，男，1943年3月24日生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人张恒通，上海千志律师事务所律师。委托代理人张金玉，上海千志律师事务所律师。被告聂某，男，1976年12月3日生，满族，住上海市徐汇区。被告王某，男，1972年9月17日生，汉族，住上海市普陀区。第三人中国光大银行股份有限公司上海北外滩支行，住所地上海市。法定代表人戎某，行长。委托代理人陈雄健。委托代理人宋珺。第三人凌某某，女，1982年2月5日生，汉族，户籍地江苏省，现住上海市虹口区。原告王某某与被告聂某、王某房屋买卖合同纠纷一案，本案立案受理后，依法追加了第三人中国光大银行股份有限公司上海北外滩支行（以下简称光大北外滩支行）、凌某某，并适用普通程序，由审判员庄羽凤、代理审判员史建颖、人民陪审员陈玉明组成合议庭，于2015年5月19日、7月27日公开开庭审理。原告之委托代理人张恒通、张金玉、被告王某、第三人光大北外滩支行之委托代理人陈雄健、宋珺到庭参加诉讼。被告聂某经本院公告传唤、第三人凌某某经本院传票传唤均未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告王某系父子。涉案嘉定区丰江路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称601室）系原告与被告王某名下售后公房，该房屋的产权证一直由被告王某保管。2011年初，被告王某与被告聂某相识。因聂某需偿还外债，故其与被告王某恶意串通，将上述601室房屋过户给聂某来向银行抵押借款���于还债。2011年6月16日，被告王某将原告的身份证原件偷出交给被告聂某找来冒充原告的老人，然后两被告带着假冒老人签订了房地产买卖合同，将上述601室以总价100万元出卖给聂某，向银行抵押借款60万元，剩余40万元房款至今并未支付。由于原告一直居住在上述601室房屋内，并不知晓两被告之间的事情。直至2014年7月，被告王某将事情真相告知原告。故原告起诉要求：一、确认原、被告之间房地产买卖合同无效；二、被告聂某协助原告将涉案601室房屋恢复登记至原告和被告王某名下。被告王某辩称，2006、2007年间，本人与聂某的姐姐孙勤在工作中相识。2011年3月左右，孙勤称其借了30多万元高利贷无法偿还，恳求本人帮助，并称其弟弟即被告聂某认识银行工作人员可以办理贷款，而本人也因原告住院需要钱动手术，故与聂某一起假借办理买卖合同的形式套取银行贷款，当时由聂某和孙勤找了一个老人假冒原告办理了手续。拿到银行贷款63万元后，其中15万元左右系本人使用，其余款项均被聂某和孙勤拿去，贷款由本人每月偿还1，750元，剩余部分由孙勤负责偿还。2014年1月，聂某电话告知本人无法偿还贷款了，并且他们又用涉案601室房屋在外面贷款。此后本人迫于压力将整个过程告知原告。原告知晓后即委托律师向公安机关报案。但公安机关认为系民事纠纷不予受理。现本人对原告的各项诉请没有异议。第三人光大北外滩支行述称，对于原、被告之间的内幕情况并不清楚。本行按照规定进行了审核，发放了贷款，办理了他项权证。故即便原、被告之间的买卖合同无效，本行的抵押权也应受到法律保护，原、被告在偿还抵押借款后本行才同意将601室房屋过户至原告和被告王某名下。截止至2014年10月10日，被告聂某尚欠借款本金585，174.4元，利息19，531.08元，此后即不再正常还款。被告聂某、第三人凌某某未作答辩。经审理查明，2006年2月15日，原告、被告王某与案外人签订公有住房出售合同。同年6月10日，原告与被告王某取得了涉案601室、建筑面积64.98平方米房屋的登记所有权，登记为共同共有。2011年5月6日，被告聂某交通银行账户现金存入30万后，即将该款项转账支付至被告王某账户，此后王某账户提取了现金30万元。同日，被告王某向聂某出具了30万元房款的收条。2011年5月31日，被告聂某与第三人光大北外滩支行签订《个人贷款合同》，约定聂某向第三人借款63万元，借款期限从2011年5月31日起至2031年5月31日止，将涉案601室房屋作为抵押。2011年6月16日，两被告至嘉定区房地产交易中心办理涉案601室的过户手续。根据该日签订的落款为原告与两被告的《上海市房���产买卖合同》记载，上述三方以总价100万元买卖涉案601室房屋，双方约定于2011年7月20日办理过户手续，但对于房款支付期限、交房期限等均未作约定。2011年6月30日，该601室房屋过户至聂某名下。同日，第三人光大北外滩支行取得了该房屋之上金额为63万元的登记抵押权。2011年7月21日，第三人光大北外滩支行向被告王某账户放款63万元。另查明，2013年2月7日，第三人凌某某取得了涉案房屋之上金额为30万元的登记抵押权。审理中，被告王某称一开始转账的30万元系被告聂某借的高利贷进行走账，一天后即偿还，其并未实际拿取；对于63万元贷款其未提供交付聂某的凭证。此外，根据原告申请，本院对2011年6月16日的《上海市房地产买卖合同》以及《上海市房地产登记申请书》上原告的签名进行司法鉴定。2015年3月13日，上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所出具鉴定意见书称，上述两份材料中原告的签名均非本人所写。以上事实，有公有住房出售合同、《个人贷款合同》、《上海市房地产买卖合同》、司法鉴定意见书、房地产登记簿及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。本院认为，原、被告间房地产买卖合同上的签名以及办理过户登记的申请书上原告的签名经司法鉴定确定均非原告本人所签，原告也未拿取过房款，故无法确定该买卖系原告真实意思表示，此其一；其二，上述房地产买卖合同对于付款、交房期限等均未作出约定，两被告在未签订任何合同的情况下即进行30万元首付款的交易，且买卖双方对于首付款、贷款之外的尾款无任何约定，与一般房地产买卖合同不相符合；根据以上两点，本院确认原、被告之间于2011年6月16日签订的《上海市房地产买卖合同》无效。合同被确认无效��，因合同而取得的财产，应当予以返还。由于涉案房屋上现存有第三人光大北外滩支行、凌某某登记的抵押权，现原告没有证据证明两位第三人在抵押权取得过程中存在与聂某恶意串通或明知房地产买卖合同无效而仍进行抵押借款的行为，故即便原、被告间房地产买卖合同被确认无效，两位第三人仍因善意而取得其抵押权。故抵押债务人聂某应当在涤除上述两项抵押权之后协助原告恢复登记。由于第三人光大北外滩支行的贷款63万元系放款至被告王某账户，王某虽称该款项大部分已交付聂某，但未提供相应证据，故对其该陈述，本院无法确认。鉴于王某使用了贷款，故因贷款而产生的利息等，也应由王某承担。故王某应当将尚欠第三人光大北外滩支行的贷款本金及利息等交付被告聂某，由聂某与第三人光大北外滩支行结清贷款、涤除抵押。而聂某向第三人凌某某的借款，由聂某负责偿还并涤除抵押。至于被告王某与聂某之间的借款纠纷，王某可另案诉讼解决。审理中，被告聂某、第三人凌某某经本院传唤未到庭，其放弃答辩、举证和质证等诉讼权利的后果自负。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第三十六条、第三十七条、第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告王某某与被告王某、聂某于2011年6月16日签订的买卖嘉定区丰江路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告聂某应于本判决生效之日起十日内涤除上述第一条房屋之上第三人中国光大银行股份有限公司上海北外滩支行债权金额为630，000元的抵押权（该抵押权涤除中所需偿付的欠款本金、利息等均由被告王某承担）；三、被告聂某应于本判决生效之日起十日内涤除上述第一条房屋之上第三人凌某某债权金额为300，000元的抵押权；四、被告王某、聂某应于履行完上述第二、第三条义务后三日内协助原告王某某将上述第一条房屋所有权恢复登记至原告王某某及被告王某名下。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13，800元，财产保全费5，000元，鉴定费12，000元，合计诉讼费30，800元，由被告王某、聂某各半负担。被告负担之款于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  庄羽凤代理审判员  史建颖人民陪审员  陈玉明二〇一五年八月十日书 记 员  顾 叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。二、《中华人民共和国物权法》第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除���。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。