广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南市民再终字第4号上诉人（原审原告）：杨笃。委托代理人：贾庆涛，广西笃志律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周恩秀，公民。被上诉人（原审被告）：苏立，公民。两被上诉人的共同委托代理人：黄宁宁，广西创想律师事务所律师。上诉人杨笃与被上诉人周恩秀、苏立建设用地使用权转让合同纠纷一案，南宁市江南区人民法院于2009年12月14日作出（2009）江民一初字第909号民事判决，已经发生法律效力。周恩秀、苏立不服，向本院申请再审，本院于2010年12月16日作出（2011）南市民申字第100号民事裁定，提审本案，并于2011年3月17日作出（2011）南市民再字第7号民事裁定，撤销南宁市江南区人民法院（2009）江民一初第909号民事判决，将本案发回南宁市江南区人民法院重新审理。南宁市江南区人民法院重审后，于2014年12月30日作出（2012）江民再初字第2号民事判决。杨笃不服该判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2015年5月22日公开开庭审理了本案。上诉人杨笃及其委托代理人贾庆涛，被上诉人苏立及其与周恩秀的共同委托代理人黄宁宁到庭参加诉讼。本案经批准延长审理期限，现已审理终结。原审原告杨笃在本案重审时诉称，1986年11月份，南宁市政府扩建滨江路，苏庆福原居住的临江街被拆迁，苏庆福被安置到南宁市江南区菠萝岭西十一里242号。当时的菠萝岭尚属荒山野岭，交通不便，水电不通，苏庆福不愿到此居住，便将安置的土地使用权转让给了原审原告，原审原告遂于该土地之上建造房屋并居住使用至今。当时，原审原告与苏庆福没有签订土地使用权转让书面协议，没有明确约定办理土地使用权变更登记的时限。原审原告建成房屋居住后，曾多次催促苏庆福协助办理土地使用权过户手续，但苏庆福一直推搪不办。直至1991年11月7日，原审原告在苏庆福大哥的朋友周培的陪同下，到苏庆福家中再次协商办理土地过户和房产登记手续事宜，苏庆福才勉强与原审原告签订了《协约书》。1991年10月28日和11月7日，原审原告分别向苏庆福支付了人民币700元和1300元。直至2000年6月4日苏庆福病故，上述土地和房产也没有办理产权变更登记手续。2007年7月12日，原审被告周恩秀以房产共有人身份向南宁市江南区人民法院起诉，要求原审原告返还借用的位于南宁市江南区菠萝岭西十一里242号的房屋，江南法院驳回其诉讼请求；在该案中，法院查明了苏庆福将土地转让给原审原告以及《协约书》复印件和1991年11月7日收条复印件上苏庆福的签名系其本人亲笔签名的事实。原审原告通过苏庆福办理桂房证字第00××77号房产所有权证时，房屋只建设成一层，建筑面积44.08平方米，后因居住需要，原告在一层基础上搭建至四层供家庭成员共同居住，建筑增加部分，在本案审结后再行处理。苏庆福没有及时协助原审原告办理房屋、土地的变更登记手续，已经违反了《协约书》的约定，原审被告作为苏庆福的遗产继承人，应当有义务将该房屋的所有权和土地使用权变更登记到原审原告名下。为此，请求法院判令：1、杨笃与苏庆福签订的《协约书》合法有效；2、位于南宁市江南区菠萝岭西十一里242号的桂房证字第00××77号房产所有权证和南宁国用（1992）字第403937号国有土地使用权证项下的房屋所有权和土地使用权归杨笃所用；3、周恩秀、苏立协助杨笃办理上述房产所有权、土地使用权变更过户到杨笃名下；4、本案诉讼费用由周恩秀、苏立承担。原审被告周恩秀、苏立共同辩称，本案讼争的土地使用权是苏庆福户于1986年依照回建政策获得，房产也是苏庆福所建，由于当时菠萝岭一带比较荒凉，不便于工作、生活和小孩上学，故我们一直没去居住；后来，原审原告知道情况后就提出借住，苏庆福基于工友关系就同意了。因此，原审原告与苏庆福之间存在的是借用合同关系。苏庆福健在时曾多次要求原审原告返还房产，但原审原告至今一直没有返还。另外，本案讼争的土地和房产早在1992年就已经登记在苏庆福名下，直至2000年苏庆福去世的近9年时间里，原审原告都没有提出异议，而却在苏庆福去世后提出，这也不符合常理。况且，依照法律规定，国有划拨土地使用权的转让须经土地管理部门批准，缴纳土地出让金后才能转让，而本案讼争的土地使用权，当时转让时并没有经过批准；因此，即便《协约书》是真实的，也因违反法律规定而无效。为此。请求法院驳回杨笃的诉讼请求。南宁市江南区人民法院重审查明：1986年，苏庆福户因市政道路扩建被拆迁，南宁市政府为安置苏庆福户，将位于南宁市江南区菠萝岭西十一里242号土地划拨给苏庆福使用。随后，经原审原告与苏庆福协商，苏庆福将上述土地使用权转让给原审原告；接着，原审原告在该地上建造了砖混结构的3间房子，并居住使用至今。1991年10月28日、11月7日，苏庆福向原审原告出具了两张收条，收条内容分别为：“今收条（到）杨笃交来人民币柒佰元正。”和“今收到杨笃交来人民币壹仟叁佰元整。”1991年11月，苏庆福与原审原告签订了一份《协约书》，内容为：“兹有苏庆福名下的菠萝岭屋地已同意由杨笃出资投建，房产权、土地使用权应由杨笃使用，（房产权属杨笃所有）现办好苏庆福的房地产权证由杨笃收执。日后转户手续应协助办理，转户手续所须费用由杨笃负责。”周培作为见证人在《协约书》上签名确认。1992年2月26日、4月25日，南宁市人民政府和南宁市土地管理局先后向苏庆福颁发了桂房证字第00××77号《房产所有权证》及南宁国用（1992）字第403937号《国有土地使用证》。《房产所有权证》登记的房屋产权人为苏庆福、结构是砖混、面积为44.08㎡、产权来源是1991年自建；《国有土地使用证》登记的土地使用者为苏庆福，面积是43.8㎡。嗣后，原审原告又在《房产所有权证》项下房产的基础上，将房子扩建至现在的四层半，加建部分至今没有办理相关审批和登记手续。2014年1月3日，南宁市国土资源局出具的土地登记卡载明，南宁国用（1992）字第403937号《国有土地使用证》项下土地使用权来源于南宁市滨江路拆迁办公室第138号划地证明，土地使用权类型为划拨。另查明，苏庆福与原审被告周恩秀于1980年6月9日登记结婚；于1982年3月27日，生育了原审被告苏立。2000年6月4日，苏庆福病故。2007年7月12日，原审被告周恩秀以原审原告借用上述讼争房屋拒不返还为由诉至本院，要求判令原审原告杨笃返还讼争房屋。2008年12月2日，本院作出（2007）江民一初字第1520号民事判决书，认定双方不存在房屋借用关系，并据此判决驳回周恩秀的诉讼请求。该生效判决同时还认定了《协约书》和《收条》的真实、合法性以及杨笃与苏庆福之间存在土地使用权转让的事实。南宁市江南区人民法院重审认为，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称条例）第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。条例第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。本案讼争的土地系国有划拨土地，苏庆福与杨笃协商转让土地使用权时，该项土地既不符合条例第四十五条规定的相关转让条件，双方的转让行为也未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准；因此，双方的转让协议违反了条例的禁止性规定。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效；但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。苏庆福未经有批准权的人民政府批准，即与杨笃形成协议转让本案讼争划拨土地使用权，并且在本案起诉前又未取得有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续。因此，综合以上分析，本院认定杨笃与苏庆福转让本案讼争土地使用权的协议无效。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。据此，本院基于查明的案件事实，于本案庭审结束后分别向杨笃和周恩秀、苏立行使释明权，告知杨笃可以变更诉讼请求，告知周恩秀、苏立可以提出反诉，否则将自行承担相应的诉讼风险；但杨笃拒绝对诉讼请求予以变更，周恩秀、苏立也表示只要求本院处理杨笃的诉请，不需要在本案中处理合同无效之后的法律问题。依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条第一款第（二）项、第（三）项、第（四）项、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，判决：驳回杨笃的诉讼请求。案件受理费1050元，公告费350元，合计1400元。由杨笃负担。上诉人杨笃不服上述判决，向本院提起上诉称，重审一审判决以杨笃与苏庆福签订的《协议书》违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条之规定为由，驳回上诉人的诉讼请求，该判决适用法律错误。为配合该条例的实施，原国家土地管理局发布了《划拨土地使用权管理暂行办法》，本案杨笃与苏庆福签订的《协约书》，从签订的合同主体至合同内容均符合该办法第六条的规定。所以，应当按照该办法的规定处理，认定本案的《协约书》有效。请求：1、撤销南宁市江南区人民法院（2012）江民再初字第2号民事判决；2、判定杨笃与苏庆福之间就土地使用权和房屋所有权转让所签订的《协约书》合法有效；3、判令位于南宁市江南区菠萝岭西十一里242号的桂房证字第00××77号房产所有权证和南宁国用（1992）字第403937号国有土地使用证项下的房屋所有权和土地使用权归杨笃所有；4、判令被上诉人周恩秀、苏立协助办理上述房产、土地使用权变更过户到杨笃名下；5、本案诉讼费用由周恩秀、苏立承担。被上诉人周恩秀、苏立共同答辩称，一、上诉人所举关于讼争土地转让的《协约书》是假的，不能作为定案的依据。首先，该《协约书》没有原件，只有复印件。其次，该《协约书》没有土地使用权的转让价格，也没有签协议双方签字画押和按捺，也没有落款日期。二、即使本案的《协约书》是真实的，由于讼争的土地是国有划拨土地，双方的转让行为未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门的批准，亦属无效。本案一审适用法律正确，上诉人诉请无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回杨笃的诉讼请求。本案当事人的争议焦点是：杨笃与苏庆福签订的《协约书》是否真实、合法有效。二审中双方均无新证据提交，对于重审一审认定的事实，被上诉人周恩秀、苏立除对“随后，经原审原告与苏庆福协商，苏庆福将上述土地使用权转让给原审原告”有异议外，对其他事实均无异议。被上诉人认为并无杨笃与苏庆福协商转让本案涉案土地的事实。上诉人对一审查明的事实均无异议。对于被上诉人有异议的事实，本院经审查认为，南宁市江南区人民法院（2007）江民一初字第1520号民事判决已经发生法律效力，该判决查明的事实载明，1991年11月17日，苏庆福确与杨笃签订了转让本案土地使用权转让协约书，将本案涉案土地使用权转让给杨笃。故对被上诉人的异议，本院不予支持。本院二审对一审法院重审查明的事实予以确认。本院认为，对于杨笃与苏庆福签订的协约书是否真实、合法有效的问题。该协约书的真实性，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认，故对协约书的真实性，本院予以确认。但由于协约书中所转让的涉案土地为划拨土地，双方的转让行为亦未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，在本案提起诉讼前亦未取得有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效；但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”的规定，一审认定杨笃与苏庆福转让本案讼争土地使用权的协议无效并无不当，本院予以维持。综上所述，一审法院重审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持南宁市江南区人民法院（2012）江民再初字第2号民事判决。本案一审案件受理费案件受理费1050元，公告费350元，合计1400元，由杨笃负担；二审案件受理费1050元，由杨笃负担。本判决为终审判决。审 判 长  谭 萍代理审判员  梁树俊代理审判员  莫海明二〇一五年八月十一日书 记 员  梁 兵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》：1、第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。2、第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。