广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3780号上诉人（原审被告）：广东省贵金属交易中心有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：王喜明，职务：董事长。委托代理人：刘德刚、杨雅丽，均系该公司职员，联系地址同公司。被上诉人（原审原告）：广州民间金融街管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：李焱文，职务：总经理。委托代理人：李伟、赖燕玲，均系广东合邦律师事务所律师。上诉人广东省贵金属交易中心有限公司（以下简称贵金属公司）因与被上诉人广州民间金融街管理有限公司（以下简称金融街公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第957号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年4月6日，广州市人民政府工作会议纪要[穗府会纪（2012）79号]载：金融街管理公司负责金融街铺面的交接工作。广州市长堤大马路340、342号首层房屋是由广州市越秀区第二土地房屋管理所管辖的直管房。现承租人为广州民间金融街管理有限公司，总承租面积193平方米，租期从2012年4月1日至2022年3月31日。2012年5月，金融街公司（甲方、出租人）与贵金属公司（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》约定，甲方同意将坐落在越秀区长堤大马路342号首层房屋出租给乙方作贵金属交易中心用途使用，面积168.85平方米，其中分摊共用面积首层电房4.05平方米。租赁期限10年，从2012年5月10日起至2022年5月9日止。租金按月结算，由乙方有每月的第5日前按支票或银行划账付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳119934元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方。乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的0.1%向甲方支付违约金。未经甲方书面同意，乙方不得转租或分租。上述合同于2012年5月15日办理租赁备案登记。同日，金融街公司（甲方）与贵金属公司（乙方）再签订《之补充协议》约定，双方在2012年5月就越秀区长堤大马路342号首层（总面积168.85平方米）房屋租赁签署《广州市房屋租赁合同》（下称主合同）的基础上，达成补充协议。其中关于租期及租金约定2012年5月10日至2012年6月9日，免租装修期；2012年6月10日至2014年5月9日，月租39978元；2014年5月10日至2015年5月9日，月租41977元，等等。乙方应于主合同签署之日向甲方缴交租赁保证金、首月租金、水电保证金10000元。乙方知悉该房屋是甲方向第三方承租的房屋，甲方保证有合法的出租权利。乙方逾期拖欠租金、水、电费等任何一项超过60天，甲方有权立即解除合同，没收乙方保证金，要求乙方结清费用，并无条件收回房屋，无须对乙方投入及装修作任何补偿，并乙方须按本协议约定剩余租期租金的总额赔偿甲方。2012年12月18日，贵金属公司向金融街公司提交《关于免租的申请》，主要内容为贵金属公司于2012年5开始租用长堤大马路342号首层铺面，由于外墙水管漏水，导致门店迟迟不能开业，申请免除两个月租金。2013年1月17日，金融街公司向贵金属公司发出《关于广东省贵金属交易中心免租及企业名称变更申请的复函》，同意免除贵金属公司2012年6月10日至2012年8月9日两个月的租金。2013年11月20日，金融街公司、贵金属公司及案外人广州久久投资管理有限公司（以下简称“久久公司”）就对长堤大马路342号首层商铺是否继续租用等相关事宜召开会议，议定：不执行2013年6月份的三方约定。2013年11月21日，久久公司搬离上址场地，并将现场交还贵金属公司。2013年11月28日，金融街公司向贵金属公司发出《关于是否继续租用长堤大马路342号首层商铺的复函》。其主要内容为：在没有收到贵金属公司提出终止合同的申请之前，金融街公司、贵金属公司依然存在对上址房屋的租赁关系。贵金属公司为证明金融街公司、贵金属公司双方租赁关系已经终止，提交了如下证据：第一、2013年12月9日，广东省广州市南方公证处出具（2013）粤广南方第124715号《公证书》。其主要内容：2013年12月6日，申请人广东省贵金属交易中心有限公司的委托代理人郑某乙平于2013年12月6日，以特快专递（EMS）的方式向金融街公司（地址：广州市越秀区靖海路1号三楼，收件人彭某），寄送《关于民间金融街铺面有关事宜的函》一份，取得编号为1087602399205的《国内标准快递》一份。兹证明：1、与本公证书相粘连的《关于民间金融街铺面有关事宜的函》与申请人的委托代理人郑某乙平寄送的《关于民间金融街铺面有关事宜的函》相符。2、与本公证书相粘连的《国内标准快递》一份复印件与原件内容相符。原件系在申请人的委托代理人郑某乙平邮寄《关于民间金融街铺面有关事宜的函》的过程中取得，现留存于申请人处。《关于民间金融街铺面有关事宜的函》的内容为：根据《关于广东省贵金属交易中心转让铺面的会议纪要》（2012.5.20）、穗金融街会纪[2013]02号《会议纪要》及《广州民间金融街物业场地交接表》，我司与贵司关于长堤大马路342号首层商铺的租赁关系已经终止。第二、《关于广东省贵金属交易中心转让铺面的会议纪要》。主要内容为：2013年5月20日，金融街公司、贵金属公司及案外人久久公司就长堤大马路342号首层物业转让事宜达成共识：一、贵金属公司同意原承租长堤大马路342号首层物业，面积168.85平方米，于2013年5月9日自然终止租赁合同，互不追究违约责任。二、根据贵金属公司与金融街公司签订的房屋租赁合同及相关函件约定，金融街公司同意给予三个月的免租期（2012年5月10日至2012年8月9日）。三、贵金属公司在2013年5月24日前补齐2012年10月9日至2013年5月9日共7个月的租金。在贵金属公司交齐拖欠租金后，金融街公司即日退回贵金属公司2012年4月19日交付的租赁订金100000元。四、金融街公司配合贵金属公司及久久公司，于2013年5月20日下午现场办理场地移交手续。五、久久公司同意从2013年5月10日开始，按原租赁合同承担贵金属公司原有权利和义务，并在金融街公司与贵金属公司完善租金与租赁订金手续后正式签订合同。等等。上述纪要到会三个单位均没有盖章确认。第三、贵金属公司于2013年11月21日，向金融街公司发出的粤贵函[2013]20号《关于民间金融街铺面有关事宜的函》。其主要内容是：2013年11月20日，金融街公司与贵金属公司、久久公司签署穗金融街会纪[2013]02号《会谈纪要》，约定久久投资于2013年11月21日，退出长堤大马路342号首层铺面。贵金属公司作为引荐金融街公司与久久公司建立租赁关系之单位，协助金融街公司与久久公司办理有关铺面的退场交接手续。第四、《广州民间金融街物业场地交接表》载明：移交单位久久公司，物业地址越秀区长堤大马路342号首层，接收单位广东省贵金属交易中心有限公司，移交时间2013年11月21日，移交和接收单位均有经办人签名。第五、《广州民间金融街物业场地交接表》载明：移交单位广东贵金属交易中心有限公司，物业地址长堤大马路342号首层商铺，接收单位广州民间金融街管理有限公司，移交时间2013年11月21日，移交和接收单位均有经办人签名。接收单位签名为黎某。金融街公司发表质证意见表示：第一、三份证据金融街公司没有收到，对金融街公司没有约束力。第二份证据仅能证明双方有过协商过程而不是结果，且从第三份证据可看出，会议纪要各方均没有履行该会议纪要的内容。第四份证据仅能证明久久公司向贵金属公司移交涉案商铺。第五份证据不能证据贵金属公司已经向金融街公司移交涉案商铺，否认黎某是金融街公司员工，且事实上商铺并未移交。贵金属公司曾以案外人久久公司拖欠租金等费用为由，向原审法院提起诉讼。其诉讼请求为：1、久久公司向贵金属公司支付拖欠的租金692952元（从2012年5月10日至2013年11月20日，每月标准按双方签订的租赁合同约定条款计算）以及相应逾期利息（从2012年6月10日起至久久公司付清欠租之日止，以同期久久公司拖欠的租金为计算基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率上浮50%即年罚息利率9.225%计算）；2、久久公司向贵金属公司支付违约金5035337.4元（按剩余租期的租金收取，从2013年11月21日起至2022年5月9日止，每月租金按合同标准计算）；3、久久公司向贵金属公司支付拖欠水费434.24元、电费776.58元。2014年4月16日，原审法院作出（2014）穗越法民三初字第105号《民事判决书》判决：一、久久公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向贵金属公司支付从2012年6月10日起至2013年11月20日止的租金（按每月39978元计付），以及逾期付款的利息（从2012年6月10日起计至久久公司付清上述款项之日止，每日以当月所欠租金额为基数，参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）。二、久久公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向贵金属公司支付拖欠的水费434.24元、电费776.58元。三、驳回贵金属公司的其他诉讼请求。上述判决已发生法律效力。另查，金融街公司原名广州长堤金融街管理有限公司，后经工商部门批准变更为现名。金融街公司、贵金属公司双方确认涉案房屋于2012年4月18日移交贵金属公司使用。2012年4月19日，金融街公司向贵金属公司出具《收款收据》一张，内容为收到贵金属公司长堤大马路342号首层商铺租赁订金100000元。在2014年7月7日的庭审中，金融街公司表示，贵金属公司从来没有向金融街公司交还涉案商铺，但为了减少损失，同意收回涉案商铺。贵金属公司对金融街公司主张没有异议，但表示这不代表同意金融街公司移交时间的主张，坚持金融街公司已于2013年11月21日已经收回涉案商铺。2014年4月16日，金融街公司以租赁合同纠纷为由向原审法院起诉，请求判令：1、解除金融街公司、贵金属公司之间签署的《广州市房屋租赁合同》及补充协议；2、贵金属公司支付拖欠金融街公司的租金759582元（自2012年8月10日暂时计算到2014年3月9日）；3、贵金属公司支付金融街公司拖欠租金的违约金226675.26元（根据月租金额，按照每日0.1%计算，从2012年8月10日暂时计算到2014年3月9日）；4、贵金属公司缴纳的保证金100000元归金融街公司所有；5、贵金属公司支付拖欠金融街公司的水电费1210.82元。（上述金额共计为：1087468.08元）原审法院认为：第一、关于合同效力的问题。金融街公司、贵金属公司自愿签订的上述《广州市房屋租赁合同》以及《之补充协议》没有违反法律法规的强制性规定，从双方履行的情况看，也是双方真实意思表示，为合法有效合同，对双方均有约束力。第二、关于金融街公司是否有权主张解除合同并向贵金属公司主张清还欠租的问题。金融街公司已按约履行了将涉案商铺交付贵金属公司使用的义务，贵金属公司也应依约向金融街公司支付租金，贵金属公司没有履行该义务，且违约已超过了60天。故金融街公司关于要求解除金融街公司、贵金属公司之间签署的《广州市房屋租赁合同》及补充协议，要求贵金属公司支付欠租的请求原审法院予以支持，但应减除金融街公司承诺减免的三个月租金。第三、关于欠租计算到何时的问题。因双方有会议纪要议定，2013年11月21日为久久公司撤场时间，且贵金属公司是在涉案商铺的现场办理移交手续的，如果当时现场的工作人员没有权接收涉案商铺，应当即表示异议，但金融街公司作为涉案商铺现场的管理公司，并未能举证证明有此情况发生，故原审法院确认双方移交涉案商铺为2013年11月21日，欠租日期应计至此。即自2012年8月10日至2013年11月21日，每月按39978元计算欠租，共计615661.20元。第四、关于金融街公司是否有权没收保证金的问题。按照双方约定，拖欠租金、水、电费等任何一项超过60天，甲方有权没收乙方保证金，故金融街公司的该项请求原审法院予以支持。第五、关于违约金标准是否过高的问题。参照已生效的相关联的生效判决，原审法院接纳贵金属公司关于逾期缴交欠租的违约金0.1%过高的抗辩意见，酌情调整为按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。第六、贵金属公司确认金融街公司诉请的水电费数额，并愿意清还，原审法院予以照准。第七、关于贵金属公司主张双方于2013年5月9日解除合同的抗辩意见。金融街公司、贵金属公司双方虽然于2013年5月9日召开会议，并产生会议内容，但双方并没有盖章确认，金融街公司否认已达成一致意见，且事实上未有实际履行，故对贵金属公司的抗辩意见，原审法院不予采纳。第八、关于诉讼时效的问题。根据金融街公司、贵金属公司双方提交的会议记录及来住信函可知，金融街公司的请求并没有超过诉讼时效，贵金属公司的该项抗辩意见原审法院不予采信。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条之规定，于2015年6月12日作出如下判决：一、确认广州民间金融街管理有限公司与广东省贵金属交易中心有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《之补充协议》解除。二、在本判决发生法律效力之日起十日内，广东省贵金属交易中心有限公司向广州民间金融街管理有限公司支付欠租615661.20元，以及逾期付款的利息（从2012年8月10日起计算至清偿全部欠款之日止，每日以当月所欠租金金额为基数，参加中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）。三、广东省贵金属交易中心有限公司的保证金100000元归广州民间金融街管理有限公司所有。四、在本判决发生法律效力之日起十日内，广东省贵金属交易中心有限公司向广州民间金融街管理有限公司支付水电费1210.82元。五、驳回广州民间金融街管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审受理费14587元由广州民间金融街管理有限公司负担3178元，广东省贵金属交易中心有限公司承担11409元。判后，上诉人贵金属公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审认定贵金属公司与金融街公司之间的租赁关系于2013年11月21日终止属事实错误，我方认为该租赁关系应于2013年5月9日终止。根据贵金属公司、金融街公司以及久久公司于2013年5月20日达成的《关于广东省贵金属交易中心转让铺面的会议纪要》（以下简称纪要一），三方达成如下共识：1.交易中心与金融街公司同意于2013年5月9日终止租赁合同，双方互不追究违约责任；2.金融街公司配合贵金属公司、久久公司于2013年5月20日下午现场办理场地移交手续；3.久久公司同意从2013年5月10日起承担在租赁合同项下的权利和义务。该会议纪要由各方代表签字确认，已经具有法律约束力。此外，现有法律并未规定会议纪要应当加盖公章，且各方在会议纪要明确约定签字即可，无需加盖公章。根据该会议纪要，贵金属公司与金融街公司之间的租赁关系已于2013年5月9日终止。另外，根据贵金属公司、金融街公司及久久公司于2013年11月20日达成的《广州民间金融街管理有限公司会议纪要》（穗金融街会纪【2013】2号，以下简称纪要二），久久公司不再承租涉案物业。由此可见，两份会议纪要是针对不同的事项，故纪要二不能影响纪要一的效力。三方之所以达成纪要二，主要原因是久久公司并未履行纪要一的约定，致使贵金属公司迟迟无法交接涉案物业，在任何情况下都不能被视为贵金属公司在达成纪要一之后仍与金融街公司具有租赁关系。一审法院根据纪要二认定该租赁关系于2013年11月21日终止错误。二、一审法院判定金融街公司没收贵金属公司的保证金属事实认定及法律适用错误，金融街公司无权没收保证金。（一）贵金属公司对于租赁合同的解除并不存在违约行为。根据贵金属公司与金融街公司于2012年5月10日签署的《广州市房屋租赁合同》第三条约定，金融街公司应在租赁期满后解除合同之日将保证金无息退回贵金属公司。依据纪要一的约定，贵金属公司与金融街公司同意于2013年5月9日终止租赁合同且互不追究违约责任。因此对于租赁合同的解除，贵金属公司并不存在违约行为，而是双方合意行为，故金融街公司无权没收贵金属公司的保证金。（二）即便贵金属公司存在违约行为，金融街公司亦无权没收贵金属公司的保证金。根据最高院《关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”根据《广州市房屋租赁合同》及其补充协议，贵金属公司与金融街公司并未就该保证金约定为定金性质，故依据司法解释的规定，金融街公司不得依据定金罚则没收贵金属公司的保证金。根据《合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”一审判决支持了金融街公司要求支付延期付款利息的请求，已足以补偿金融街公司所主张的全部损失，却又再支持金融街公司没收保证金的请求，如此要求贵金属公司承担双重违约责任，显然违反了《合同法》的规定。关于租赁保证金之性质，法律并未明确规定，依据租赁行业惯例，租赁保证金应视为是承租人的预付款，且仅用于冲抵应付租金、延迟利息等。鉴于此，即便贵金属公司存在违约行为，该保证金也仅能用于冲抵应付租金或者延迟利息，而不得没收。综上，贵金属公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、贵金属公司向金融街公司支付2012年8月10日至2013年5月9日期间的租金；3、金融街公司返还10万元保证金给贵金属公司。被上诉人金融街公司答辩称：同意一审判决，不同意贵金属公司的上诉请求。贵金属公司与金融街公司对原审查明事实没有异议，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案二审争议焦点是：一、如何确定贵金属公司欠付租金的期间？二、金融街公司能否没收贵金属公司的保证金100000元？评析如下。关于第一个争议焦点。其一，贵金属公司主张欠付租金应计至2013年5月9日的依据是贵金属公司、金融街公司以及久久公司于2013年5月20日达成的《关于广东省贵金属交易中心转让铺面的会议纪要》。会议纪要从其性质而言是适用于记载和传达会议情况和议定事项，其针对会议进行情况以及最后结论的记录并不必然产生相应法律效力。而上述会议纪要并未经参会各方盖章确认，且金融街公司否认已达成一致意见，贵金属公司据此认为上述会议纪要即应视为各方对纪要所记载事项的确认并具有合同约束力依据不足，本院亦不予接纳。其二，上述会议纪要中也只是协商终止租赁合同的时间，但案涉场地实际移交的时间为2013年11月21日，故原审法院以涉案商铺实际移交日期作为计算贵金属公司应付租金的截止日期并无不妥，本院予以维持。关于第二个争议焦点。其一，《之补充协议》约定：乙方（贵金属公司）逾期拖欠租金、水电费等任何一项超过60天，甲方（金融街公司）有权立即解除合同，没收乙方保证金，要求乙方结清费用，并无条件收回房屋，无须对乙方投入及装修作任何补偿，并乙方须按本协议约定剩余租期租金的总额赔偿甲方。依据该合同约定，贵金属公司已经违约，金融街公司有权依约定没收保证金。之后，金融街公司亦未作出放弃该权利的意思表示。其二，从上述合同约定可见，没收保证金是双方约定的贵金属公司未能依约履行时应承担的违约责任，与延期付款利息并非同一性质。贵金属公司认为不应当没收保证金的法律依据为《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条以及《合同法》第一百一十三条，但前者是对定金适用的规范，且贵金属公司亦未能举证证实存在《合同法》第一百一十三条规定的损失赔偿额过高的事实，且原审法院已经对违约金进行调整，故贵金属公司主张金融街公司返还保证金缺乏理据，本院不予采纳。综上所述，原审查明事实清楚，适用法院正确，处理结果并无不妥，本院予以维持；贵金属公司的上诉主张理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11409元，由广东省贵金属交易中心有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一五年八月三十一日书 记 员  张 辉