襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0607民初2962号原告：龚雄，男，1987年9月1日出生，汉族，住老河口市。原告委托诉讼代理人：赵阳，湖北百龙律师事务所律师。被告：湖北百合园房地产开发有限公司。住所地：襄阳市襄州区航空路***号。法定代表人：何道军，该公司总经理。委托诉讼代理人：高利品，该公司员工。委托诉讼代理人：刘华伟，湖北思扬律师事务所律师。原告龚雄与被告湖北百合园房地产开发有限公司（以下简称百合园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由审判员康焰担任审判长，审判员程梦娜，人民陪审员张梦瑶参加的合议庭，于2016年11月7日公开开庭进行了审理。原告龚雄的委托诉讼代理人赵阳、被告湖北百合园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人高利品、刘华伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告龚雄诉称：2014年10月28日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定原告购买襄州区上品百合园2幢1单元1801号商品房。该商品房总价款为537827元。被告应于2015年10月18日前交付该商品房。被告逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按合同约定付清了全部房价款。然而，被告至今尚未向原告交付房屋。迫于无奈，我方只好诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告支付从房屋交付次日起至房屋实际交付之日的违约金（从应交付之次日计算至房屋实际交付之日止）；2、本案的诉讼费、保全费等由被告承担。被告百合园公司辩称：1、被告方的房屋已具备交房条件，经验收合格；2、我方多次通知原告收房，原告拒不接收，依照合同约定原告也应承担责任；3、依照《商品房买卖合同》第十一条约定，我方当庭提出反诉。以下是各方当事人举证、质证及本院认证情况：原告龚雄为支持其诉讼主张，向本院提交了商品房买卖合同一份及购房发票两份，据以证明原、被告签订的房屋买卖合同对房屋位置、面积、价款、交款时间、产权证办理、违约责任等进行约定的内容以及原告交付被告全部购房款的事实。经庭审质证，被告对真实性无异议，但认为其在双方约定的交付房屋的时间之前已达到襄州区的验收条件。本院对证据的真实性予以采信。被告百合园公司为支持其抗辩理由，向本院提交了建筑工程竣工验收报告一份，据以证明被告已在约定的交房日之前通过验收，具备交房条件且被告多次通知原告方收房。经庭审质证，原告认为证据系复印件，需提供原件；被告方还应通过质检局验收，应有备案，现在小区也未通电，只提供竣工验收报告无法达到交房条件。本院认为，被告提交的竣工验收报告系复印件，庭后亦未向本院提交原件，无法核实其真实性，故本院不予采信。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院查明以下案件事实：2014年10月28日，原告龚雄与被告百合园公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的上品·百合园第2幢1单元1801号预售商品房，建筑面积129.07㎡，每平方米4166.94元，总金额537827元。付款方式为签订合同当日原告向被告预付购房款217827元，剩余320000元办理按揭贷款。该房所在的2号楼地上建设25层，地下1层。合同第八条关于房屋交付期限的约定为：出卖人应当在2015年10月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房通过襄州区建设工程质量监督站的验收。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条规定：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条关于房屋交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担违约责任，买受人自交房之日起按照本合同房价款万分之一按日向出卖人支付房屋保管费用。合同还约定了面积确认和差异处理、买受人逾期付款违约责任、产权登记、保修责任、争议解决方式等内容。之后原告将全部房款交付给被告，被告于2016年4月30日给原告开具发票一张，金额合计为537827元。合同约定的房屋交付日即2015年10月18日到期后，被告未能将符合合同约定的商品房交付原告。后经双方协商未果，引起诉讼。本院认为，原告龚雄与被告百合园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方签订的合同第八条关于房屋交付期限的约定为：出卖人应当在2015年10月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房通过襄州区建设工程质量监督站的验收。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条规定：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条关于房屋交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担违约责任，买受人自交房之日起按照本合同房价款万分之一按日向出卖人支付房屋保管费用。依照双方合同约定，被告百合园公司未按照合同约定的交房时间向原告交付符合合同约定的交房条件的房屋，构成违约，应当自双方合同规定的最后交付期限的第二天起至实际达到交付条件之日止，向买受人龚雄支付违约金。故对原告的诉请，本院认为，其中自房屋交付次日起至实际交付符合合同约定的商品房之日止的违约金的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告辩称被告方的房屋已具备交房条件，经验收合格；其多次通知原告收房，原告拒不接收。但其举证并不能证实其已具备符合合同约定的交付条件，故本院对被告的辩称理由不予采信。被告口头提出反诉，但其未按本院规定的时间提交反诉状，故本院不予受理。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告湖北百合园房地产开发有限公司向原告龚雄支付以购房款537827元为基数，按双方约定的日万分之一的标准，自2015年10月19日起计算至实际交付符合合同约定的商品房之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告湖北百合园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的数额及《诉讼费收费交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号17×××56。上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。）审 判 长  康 焰审 判 员  程梦娜人民陪审员  张梦瑶二〇一七年四月十七日书 记 员  陈雨潇