四川省达州市达川区人民法院民 事 判 决 书（2015）达达民初字第1541号原告田小冬，男，汉族，生于1982年6月，住达州市达川区。委托代理人曹世雄，达州市达川区法通法律服务所法律工作者。委托代理人周大平，达州市达川区法通法律服务所法律工作者。被告符平，男，汉族，生于1957年12月，住达州市达川区。委托代理人唐超，四川法之缘律师事务所律师。被告冉隆平，男，汉族，生于1965年11月，住达州市达川区。委托代理人唐超，四川法之缘律师事务所律师。被告冉隆书，男，汉族，生于1965年11月，住达州市达川区。委托代理人唐超，四川法之缘律师事务所律师。被告黎明，男，汉族，生于1967年4月，住达州市达川区。委托代理人唐超，四川法之缘律师事务所律师。被告黎波，男，汉族，生于1973年6月，住达州市达川区。委托代理人唐超，四川法之缘律师事务所律师。被告冉凤，女，汉族，生于1963年3月，住达州市达川区。委托代理人唐超，四川法之缘律师事务所律师。被告潘俊林，男，汉族，生于1979年4月，住达州市达川区。委托代理人唐超，四川法之缘律师事务所律师。被告潘永江，男，汉族，生于1985年4月，住达州市达川区石。委托代理人唐超，四川法之缘律师事务所律师。原告田小冬诉被告符平、冉隆平、冉隆书、黎明、黎波、冉凤、潘俊林、潘永红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月20日立案受理后，依法由审判员刘白适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田小冬及其委托代理人曹世雄、周大平，被告符平、冉隆平及八被告的委托代理人唐超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田小冬诉称，八被告系达州市达川区某某镇某某村村民，于2013年初在本村民小组蜂窝煤加工点后以联建方式开发房地产。2013年5月26日原、被告签订《房屋销售合同》，合同约定八被告将位于达州市达川区某某镇某某村某组蜂窝煤加工点第八号门市一间出售给原告，约定销售总价款为169998元，签订合同当日原告向被告支付购房款100000元。因八被告以联建方式修建的房屋未办理用地和建设相关手续，系违法建筑。原告系达州市达川区某某乡某某村某组村民，依据相关法律规定，原告购买的门市的所有权证和土地使用权证均不能登记到原告名下，且双方签订的合同属无效合同，原告多次与被告协商退款事宜，皆因双方分歧较大无法达成协商意见，以致形成纠纷，现诉讼至法院，请求依法确认原、被告于2013年5月26日签订的《房屋销售合同》无效；判决八被告返还原告交付的购房款100000元；本案诉讼费由八被告承担。为证明其主张，原告向本院提供了如下证据：1、身份证复印件、户籍证明，证实原、被告的身份情况，双方均系本案适格主体，同时证明原告与八位被告不是同一农村集体经济组织的成员的事实；2、《房屋销售合同》，证明原告与八位被告于2013年5月26日签订了《房屋销售合同》的事实，同时证明八位被告销售的房屋系达州市达川区某某镇某某村某组集体土地上建设的房屋，双方签订的合同违反了法律规定，该合同系无效合同；3、收条，证明八位被告收到原告交付的购房款100000元的事实。八被告质证意见为：一、对第一组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；二、对第二组证据的真实性、合法性无异议，认为协议未违反法律的强制性规定，合同有效。原告至今下欠被告6万多元购房款；三、对第三组证据无异议。八被告辩称，一、八被告与原告签订的《房屋买卖合同》未违反法律的强制性及禁止性规定，依法应当认定为有效合同。同时，该买卖合同中涉及的房屋本身的违法性已经相关行政机关通过“两违”方式进行处理，因此双方签订的合同应当有效；二、原、被告签订的合同并未违反《土地管理法》第二条的规定，本案中签订的合同的目的是房屋（门市）的所有权的转移，而不是土地所有权的转移，因此双方签订的合同并未违反上述条款的强制性规定，不存在无效的情形；三、房屋所有权及土地使用权能否登记在原告名下，不影响双方签订的买卖合同的效力；四、本案中所涉及房屋的处分不受《最高人民法院（2010）民他一字第4号复函》的调整，本案中作为房屋销售方的八被告均有自己的宅基地房屋，且处分的并非是自己所有的宅基地房屋，另从合同可以看出双方签订的对于“门市”的处分，“门市”与一般意义上的房屋有着本质的区别，“门市”具有强烈的商业价值，而复函所提及的农村房屋（包括宅基地）特指的是单纯的仅仅具有居住、使用价值的房屋，故不应适用该复函；五、原告作为房屋买受人已经在行驶房屋的相关权利，现在主张合同无效有违诚实信用原则。在签订合同后，被告及时向原告履行了交付义务，原告也未提出异议，且其在接受房屋后还利用房屋的空间修建夹层，原告已实际行驶作为房屋权利人的权利，如今看房地产市场不景气就主张合同无效，违背了诚实信用原则。六、认定本案中的买卖合同有效更加符合现实的需要。综上，恳请判决驳回原告的诉讼请求。为证明其主张，八被告向本院提供了如下证据：1、房屋销售合同，以证明双方存在房屋买卖关系，且依照合同执行；2、诉争的房屋经过相关部门处罚的证据，以证明该房屋经过相关部门的处罚，属于合法标的物；3、复工申请书，以证明该房屋得到相关部门的允许开工。原告质证意见为：一、对第一组证据的真实性无异议，但诉争房屋是以商品房形式进行销售，被告并不具有商品房开发的资格，故违反法律规定，应认定为无效合同；二、对第二组证据的真实性、合法性无异议，但该处罚行为并未改变土地性质，也不能以处罚行为代替合法手续，因此合同应认定为无效；三、对第三组证据无异议，但不能达到被告的证明目的。经庭审举证、质证，本院对原、被告双方提交的证据的真实性及合法性均予以采信。经审理查明，符平、冉隆平、冉隆书等八被告于2013年初在达州市达川区某某镇某某村某组蜂窝煤加工点后建造房屋并出售。2013年5月26日原、被告签订《房屋销售合同》，合同约定八被告将位于达州市达川区某某镇某某村某组转盘上面蜂窝煤后面从蜂窝煤入口处数第捌号门市壹间出售给原告，约定销售总价款为169998元。签订合同当日原告向被告支付购房款100000元，八被告共同出具了收条。《房屋销售合同》第三条约定：国土总证和房产证由甲方负责办理，本套房和门市办理分证，税费由乙方负责甲乙双方的税费。现原告以《房屋销售合同》违反法律的强制性规定，导致合同目的不能实现为由，要求确认合法无效；判决八被告返还原告交付的购房款100000元；本案诉讼费由八被告承担。同时查明：诉争房屋至今未办理用地和建设审批手续，房屋的合法性尚不能确定。本院认为，原告田小冬系达川区某某乡人，八被告系达川区某某镇人，八被告占用达川区某某镇某某村集体土地联建房屋，建成后与原告签订《房屋销售合同》，将位于达川区某某镇某某村某组蜂窝煤加工点的门市以总价格168889元出售给原告的行为，表明八被告是在进行房地产开发，所出售的房屋系商品房。八被告系自然人，不具备商品房开发资格。诉讼中，八被告未提供诉争房屋的用地和建设审批手续，在出售诉争房屋前和诉讼过程中，八被告未能提供商品房预售许可证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，对原告要求确认与八被告于2013年5月26日签订的《房屋销售合同》无效的主张，本院予以支持。原告要求八被告返还已支付的10万元购房款的主张，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告田小冬与被告符平、冉隆平、冉隆书、黎明、黎波、冉凤、潘俊林、潘永红于2013年5月26日签订的《房屋销售合同》无效；二、被告符平、冉隆平、冉隆书、黎明、黎波、冉凤、潘俊林、潘永红于本判决发生法律效力之日起10日内共同返还原告田小冬购房款10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由被告符平、冉隆平、冉隆书、黎明、黎波、冉凤、潘俊林、潘永红共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员  刘白二〇一五年八月三日书记员  李国