广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）深福法民三初字第631号 原告刘蕾（反诉被告），住址广东省深圳市福田区。 委托代理人孙亚非，北京市东元（深圳）律师事务所律师。 委托代理人杜莹，北京市东元（深圳）律师事务所律师。 被告深圳市中域通视频营销有限公司（反诉原告，原名深圳市中域通动漫设计有限公司），住所地深圳市福田区笋岗西路银华大厦**18AA01。 法定代表人刘宏。 原告刘蕾诉被告深圳市中域通视频营销有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月20日受理后，依法由审判员徐篪独任审判，于2015年5月7日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人杜莹，被告的法定代表人刘宏到庭参加诉讼。后本院受理了被告针对原告提出的反诉，依法组成合议庭，于2015年7月7日对本诉和反诉，公开开庭进行合并审理，原告的委托代理人杜莹，被告的法定代表人刘宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2013年4月22日，原告（代理人关琦）与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告名下的深圳市福田区笋岗西路银华大厦18AA01房产，租期自2013年3月16日至2016年3月15日，被告应于每月20日前支付当月租金4600元。但被告在2014年10月30日向原告支付了2014年3月16日至4月15日的租金4600元后，未再向原告支付租金，累计拖欠租金50600元。经催缴无果，原告向被告提供的邮寄地址发出《解除通知书》，该通知书于2015年3月17日因被告邮寄地址无人签收被邮局退回，退回之日视为送达之日。另，原告还为被告垫付了2014年12月至2015年3月的物业管理费、本体维修基金、垃圾处理费和水费。原告请求判令：1、确认原、被告签署的《房屋租赁合同》已于2015年3月17日解除；2、被告向原告支付拖欠的2014年4月16日至2015年3月15日期间的租金50600元；3、被告支付拖欠租金的滞纳金，按每月拖欠的租金4600元为基数，自每月应付租金之次日即21日起按日万分之五的标准计至付清款之日止；4、被告赔偿原告垫付的2014年12月至2015年3月期间的物业管理费2286.48元、本体维修基金204.16元、垃圾处理费54元、水费115.20元。 被告答辩并反诉称，1、被告2010年3月16日起向原告承租涉案房产，2010年6月8日，被告曾向原告支付一笔8806元的款项，但原告因财务管理疏漏，未将该笔款项计入被告已付的租金中，导致2013年3月15日起续约后原告也一直误将被告每月所交租金往前填补，被告发现后要求原告修改遭拒后，被告曾拒交两个月的租金，不存在故意拖欠租金。2、2013年5-7月期间，被告多次向原告反映涉案房产设施需要维修，原告除打电话联系物业管理处协调、配合处理楼上漏水问题外，其他如长期漏水而致霉变的屋顶修缮、室内厨房水洗台坍塌、卫生间马桶漏水、二楼电路短路等问题均未采取实际维修行动，被告自行出资更换洗手间抽风扇的费用也不予报销，导致被告员工因办公环境问题陆续离职。被告不得已自2014年5月开始拒交房租表示抗议。2014年8月，原告将二楼电路更换线路，用电问题得到解决，被告于同年9月恢复交房租，但其他需维修的问题依然没有解决。由于涉案房产屋顶漏水，导致被告存放在涉案房产内的摄影器材霉变损坏，给被告造成的实际损失达87300元。2014年12月4日，原告向被告发出书面《催款函》，被告于同月10日以原告未履行维修义务违约在先进行书面回复申辩，并通过QQ传给原告。3、2015年1月26日，被告将部分办公设备搬出涉案房产。次日通过电话告知原告，并表示如果涉案房产能维修好，被告愿意搬回。原告要求被告交钥匙表示要收房，被告将备用钥匙存放位置在电话中告知了原告，当月29日，原告将公安、物业相关人员叫到涉案房产内，强行收房，之后被告再也没有回过涉案房产。原告早在2015年1月29日就已收回涉案房产，其故意在2015年3月发出《解除通知书》，是为了隐瞒其早就委托他人寻找新租户并入住的事实。据此，被告反诉请求判令：1、确认原告违约在先，不诚实守信，驳回原告所有的诉讼请求；2、确认被告2010年6月8日支付的8806元真实有效；3、原告返还或照价赔偿被告留存在涉案房产内的物品，含有：旧电脑主机2台、旧电脑显示器2台、旧收音机1台、旧微波炉1台、旧VCD机3台、旧小型音箱2套、图书若干、新闻灯、学习家软件包、SONY录像带20片、电视柜1个（价值600元）、抽油烟机及天然气灶各1台（价值800元）；4、原告双倍返还被告押金18400元；5、原告赔偿被告摄影设备霉变损坏经济损失87300元。 原告针对被告的反诉答辩称，1、原告就被告反映的天花板、空调排水漏水问题，已妥善处理好；涉案房产在被告承租期间不存在被告所主张的其他需维修状况，原告不存在不履行维修义务的情形。2、原告确认被告在2010年6月8日支付的8806元，并已计入被告已交租金中。3、原告确认在收房时被告滞留在涉案房产内的物品有：旧电脑主机2台、旧电脑显示器2台、旧收音机1台、旧微波炉1台、旧VCD机3台、旧小型音箱2套、电视柜1个（价值600元）、抽油烟机及天然气灶各1台（价值800元），但没有被告所主张的图书若干、新闻灯、学习家软件包、SONY录像带20片。4、被告拖欠租金，是被告违约，被告无权要求双倍返还租赁保证金。5、被告所主张的存放在涉案房产内的摄影器材设备因潮湿霉变导致的经济损失缺乏合法的计算依据，且无证据显示与原告有关。请求驳回被告的所有反诉请求。 经审理查明，2010年3月起，被告向原告承租涉案房产。2013年4月22日，原告（代理人关琦）与被告续签了一份《房屋租赁合同》约定：被告承租原告名下的涉案房产；建筑面积204平方米，办公用途；租期自2013年3月16日起至2016年3月15日止；月租4600元，每月20日前支付；被告逾期支付租金的，应按日千分之三的标准向原告支付滞纳金；租赁期间发生的电话费、煤气费、水电费、数字电视费、物业管理费、本体维修基金均由被告按月支付；被告如逾期缴纳租金或管理费、水电费等费用超过30日，视为被告严重违约，原告有权单方解除租赁合同，被告需承担因违约解除租赁合同所造成的全部损失；被告须向原告交付相当于两个月租金数额的保证金9200元；合同期满，被告如不再续租且已履行了全部义务，原告应在被告不拖欠任何费用的情况下将保证金退还被告，被告需按期交付租金和费用，不得以保证金抵付租金和费用；如原告提前收回涉案房产，需提前一个月通知被告，否则应双倍返还被告所付保证金；如被告在租赁期内提前退租，需提前一个月通知原告，否则原告有权没收保证金作为违约金；被告邮寄地址：深圳市福田区佳和华强大厦1503室。2010年被告承租涉案房产时已向原告缴纳租赁保证金9200元，续签上述《房屋租赁合同》时，租赁保证金直接沿用，被告没有重新再交。 庭审中，经法庭核对，自2010年3月16日被告承租涉案房产后，被告一直交租至2014年4月15日，共交租49个月225400元及2个月租金数额的租赁保证金9200元，合计234600元（其中2010年4、5月份的租金9200元为被告2010年6月8日支付的8806元另加报销的394元，被告共实付234206元，最后一次支付租金时间为2014年10月30日）。自2014年4月16日起的租金，被告未缴纳。 2014年12月4日，原告向被告发出《催款函》催收拖欠的租金。被告提交了“红锅子”与“雷圳，关经理”2014年12月10日、2015年1月27日-29日的QQ聊天记录截图，主张：1、被告收到原告的《催款函》后，通过QQ向原告发出《回复》，提出其拖欠租金是因原告未履行维修涉案房产的义务；2、原告于2015年1月29日已会同公安、物业相关人员对涉案房产进行强行收房。原告不认可被告提交的QQ聊天记录的真实性，表示无法确认“红锅子”与“雷圳，关经理”的身份，并否认被告所主张的上述内容。被告没有提交QQ聊天记录的原件，亦没有提交原告强行收房的证据。 2015年3月16日，原告向被告在涉案《房屋租赁合同》中所留的邮寄地址深圳市福田区佳和华强大厦1503室邮寄了《解除通知书》。次日，该邮件被邮局以“迁移新址不明、电联用户要求退回”为由退回。 2015年3月17日，原告向涉案房产的物业管理公司深圳市长鹏物业管理有限公司支付了2014年12月至2015年3月期间的物业管理费2286.48元、本体维修基金204.16元、垃圾处理费54元以及2014年12月至2015年2月期间的水费115.2元。 2015年4月1日，原告（代理人谢震）与案外人吴贤纯签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房产出租给案外人吴贤纯，租期自2015年4月1日至2016年3月31日。 另查明，被告提交了一份自己制作的《关于房屋设施问题的报告》，主张涉案房产在租赁期间存在卫生间马桶漏水、厨房水洗台坍塌、一楼卫生间抽风扇损坏后被告自行更换新的抽风扇、天花板漏水、空调滴水等问题，原告除履行了处理天花板、空调漏水的问题外，怠于履行其他维修义务，认为是原告违约在先，被告才拒付租金的。原告不确认该份报告的真实性，并表示涉案房产除原告已妥善处理完毕的天花板漏水、空调滴水问题，不存在其他需维修的问题。 被告主张其搬离涉案房产时留在涉案房产内的物品除原告已确认的旧电脑主机2台、旧电脑显示器2台、旧收音机1台、旧微波炉1台、旧VCD机3台、旧小型音箱2套外，还有图书若干、新闻灯、学习家软件包、SONY录像带20片、电视柜1个（价值600元）、抽油烟机及天然气灶各1台（价值800元），被告为此提交了照片以及自己制作的图书清单。原告不认可被告提交的照片及单方制作的图书清单，并表示在收房时涉案房产内没有被告所主张的图书、新闻灯、学习家软件包及SONY录像带。庭后，原告出具书面说明，确认电视柜、抽油烟机及天然气灶系被告购买，现在涉案房产内，确认被告提出的电视柜价值600元、抽油烟机及天然气灶价值800元。 被告还提交了摄影机、摄像头的照片及发票、2005年被告的固定资产明细表，主张其在租赁期间存放在涉案房产内的摄影设备因房屋漏水发生霉变，造成经济损失87300元。原告认为被告提交的证据不足以证明其摄影设备存在霉变或损坏的情况，即使真实存在霉变或损坏的情形，亦无证据显示是因涉案房产漏水导致。 再查明，被告成立于2005年5月18日，原名深圳市中域通动漫设计有限公司，2013年11月8日更名为深圳市中域通视频营销有限公司。 以上事实有原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告支付租赁保证金及租金的凭证，《解除通知书》及邮局退单，原告缴纳涉案房产2014年12月-2015年3月期间的物管费、本体维修基金、垃圾处理费和水费的凭据，原告与案外人吴贤纯签订的《房屋租赁合同》及庭审笔录予以证实。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应全面正确履行。被告未按合同约定交付租金，未支付自2014年4月16日起的租金，构成违约。被告应按合同约定承担相应的民事责任。 关于原、被告租赁关系解除的时间。租赁合同约定被告逾期缴纳租金或管理费、水电费超过30天，原告有权单方面解除合同。原告向被告在《房屋租赁合同》中所留地址邮寄了《解除通知书》，该邮件于2015年3月17日被邮局以“迁移新址、电联客户要求退回”退件，退回之日视为邮件送达之日。原告请求确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2015年3月17日解除，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称原告实际已于2015年1月29日收回涉案房产，但提交的QQ截图没有原件核对，原告不予认可，又无其他证据佐证，故被告主张的收房时间缺乏证据支持，本院无法采信，本院采信原告主张的收房时间为2015年3月17日。 关于原告主张的租金及滞纳金。被告拖欠2014年4月16日-2015年3月16日的租金，构成违约，应承担继续支付租金并按约支付滞纳金的违约责任。原告请求被告支付2014年4月16日-2015年3月15日期间共计11个月的租金50600元（4600元/月×11个月），并主动将滞纳金降低为按日万分之五的标准计算（合同约定滞纳金标准为日千分之三），均在被告拖欠租金的范围和合同约定的滞纳金范围内，本院予以支持。 关于被告拖欠的物业管理费、本体维修基金、垃圾处理费、水费。因涉案《房屋租赁合同》于2015年3月17日已解除，被告应承担物业管理费、本体维修基金、垃圾处理费、水费应计算至2015年3月16日。经核算，被告拖欠2014年12月至2015年3月16日期间的物业管理费为2009.89元（571.62元/月×3个月+571.62元/月÷31天×16天）、本体维修基金为179.46元（51.04元/月×3个月+51.04元/月÷31天×16天）、垃圾处理费为47.47元（13.5元/月×3个月+13.5元/月÷31天×16天），拖欠2014年12月至2015年2月28日期间的水费115.2元，合计2352.02元，原告已垫付上述费用，被告应向原告赔偿。原告请求被告支付2015年3月16日之后的上述费用，本院不予支持。 关于被告的反诉请求：1、确认原告违约在先，不诚实守信，驳回原告所有的诉讼请求。被告以原告未履行维修义务拒付租金，没有法律依据。根据我国合同法第221条的规定，即使原告未履行维修义务，被告可以自行维修，维修费用由原告负担，被告不能以原告未履行维修义务而拒付租金。被告的该项诉请因无法律依据，本院不予支持。2、确认被告2010年6月8日支付的8806元真实有效。经审查，原告已将被告2010年6月8日支付的8806元计入被告已付租金中，不存在漏计该笔款项的情形，被告的该项请求没有实际意义，无需判决确定。3、原告确认被告留在涉案房产内的物品有：旧电脑主机2台、旧电脑显示器2台、旧收音机1台、旧微波炉1台、旧VCD机3台、旧小型音箱2套，上述物品原告应予返还；原告还确认涉案房产内有被告购买的电视柜1个（价值600元），抽油烟机及天然气灶各1台（价值合计800元），上述物品原告应照价赔偿；被告的该项诉请，本院予以支持。关于被告主张的涉案房产内的其他物品：图书若干、新闻灯、学习家软件包、SONY录像带20片，因被告未提交证据证明上述物品在原告收房时留存在涉案房产内，亦未提供证据证明上述物品的价值，故被告请求原告返还上述物品或照价赔偿，证据不足，本院无法支持。4、原告双倍返还被告租赁保证金18400元。经审查，涉案租赁合同解除是因被告违约，原告依约行使合同解除权，原告不存在违约行为，被告请求原告双倍返还租赁保证金，不符合合同约定，本院不予支持。5、原告赔偿被告摄影设备因霉变损坏的经济损失87300元。经审查，被告提供的证据不足以证明其摄影设备是否发生霉变或损坏，也不能证明摄影设备即使霉变或损坏与原告之间的因果关系，被告的该项诉请本院无法支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、原告刘蕾与被告深圳市中域通视频营销有限公司签署的《房屋租赁合同》已于2015年3月17日解除； 二、被告深圳市中域通视频营销有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘蕾支付拖欠的租金50600元； 三、被告深圳市中域通视频营销有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘蕾支付拖欠租金的滞纳金，以每月拖欠的租金4600元为基数，按日万分之五的标准，分别自2014年4月21日、5月21日、6月21日、7月21日、8月21日、9月21日、10月21日、11月21日、12月21日、2015年1月21日、2月21日起计至还清款之日止； 四、被告深圳市中域通视频营销有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘蕾垫付的物业管理费2009.89元、本体维修基金为179.46元、垃圾处理费为47.47元、水费115.2元，合计2352.02元； 五、原告刘蕾应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市中域通视频营销有限公司返还旧电脑主机2台、旧电脑显示器2台、旧收音机1台、旧微波炉1台、旧VCD机3台、旧小型音箱2套； 六、原告刘蕾应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市中域通视频营销有限公司赔偿电视柜、抽油烟机及天然气灶价款合计1400元； 七、驳回原告刘蕾的其余诉讼请求； 八、驳回被告深圳市中域通视频营销有限公司的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费1513元、保全费705元，合计2218元（已由原告预交），由原告负担80元，由被告负担2138元；反诉案件受理费1295元（已由被告预交），由原告负担25元，由被告负担1270元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 徐   篪 人民陪审员 姚 敬 东 人民陪审员 吴 锡 钳 二〇一五年八月二十五日 书 记 员 何彦(代) 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。…… 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。