福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖民初字第3732号原告厦门市万科物业服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区。法定代表人向云，该公司董事长。委托代理人叶燕菲，该公司职员。被告徐国新，男，汉族，1969年4月10日出生，住厦门市集美区曾营社第四组。被告厦门市万科湖心岛房地产有限公司，住所地厦门市湖里区。法定代表人薛峰，该公司董事长。委托代理人陈红梅，福建旭丰律师事务所律师。委托代理人张静蓉，福建旭丰律师事务所实习律师。原告厦门市万科物业服务有限公司（下称万科物业公司）与被告徐国新、被告厦门市万科湖心岛房地产有限公司（下称万科房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月4日立案受理后，依法由代理审判员张晓毅适用简易程序于2015年7月27日公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托代理人叶燕菲和被告万科房地产公司的委托代理人陈红梅、张静蓉到庭参加诉讼，被告徐国新经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告万科物业公司诉称，被告徐国新于2012年6月2日购买厦门市湖心岛项目三期5#楼D段13层02单元房产，且被告万科地产公司于2012年12月24日向徐国新出具交付通知书以及商品房催告函，函件中向徐国新明确物业费自交付使用之日起交纳。该房产自2013年10月至2015年3月期间产生的物业服务费、房屋公维金等尚未缴纳。两被告未按规定期限缴纳前述各项应缴费用的行为已构成违约，应向原告缴纳所欠费用的违约金。现原告多次催要未果，遂提起诉讼，请求法院判令：1、两被告立即向原告支付自2013年10月1日起至2015年3月31日的物业服务费27340.56元、房屋公共维修金2092.32元；2、两被告向原告支付违约金（违约金计算方式：自2011年7月1日起至实际还款日止，以上月欠缴物业费为基数，按每日千分之三分别计算每月的违约金，暂计算至2015年3月31日止为20915.53元）；3、两被告承担本案诉讼费。被告徐国新未作答辩。被告万科房地产公司辩称其已于2013年9月30日向被告徐国新交付房产，相应期间的物业费应由被告徐国新承担：1、两被告签订的《商品房买卖合同》及相应附件证明涉案房屋交付期限是2013年9月30日，交房条件是商品房竣工验收合格以及消防验收合格，涉案房产已于2013年8月30日符合合同约定的交付条件；2、《商品房买卖合同》约定房产达到交付条件后，出卖人书面通知买受人办理交付手续，通知送达后或者在合同约定的交付时间届满后，买受人无合同约定或者法律规定的理由，拒绝受领的，视为卖出人按时交付，万科房地产公司书面通知徐国新交房，徐国新无合同约定或法定事由拒绝收房，应视为万科房地产公司已于2013年9月30日向徐国新交付房产；3、《商品房买卖合同》约定徐国新接受原告与万科房地产公司约定的《前期物业服务合同》的约束，因徐国新原因未按时按交付通知时间办理交付手续的，物业服务费由徐国新自交付通知约定的交付之日起全额缴纳。综上，应由徐国新承担相应的物业服务费、公维金等。经审理查明以下内容：（一）万科房地产公司（出卖人）与徐国新（买受人）于2012年6月2日签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房为万科湖心岛项目三期5#楼（D段）13层02单元，商品房建筑面积共258.05平方米；其中，合同第八条约定交付条件与期限；合同第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六补充协议。”该合同附件六（合同补充协议）约定摘取如下：1、“四、对本合同第八条的补充：本合同第八条第2款所称的‘设计要求条件’，在此指出卖人依据万科湖心岛项目三期的规划设计要求建设完成各项配套设施，以上各项配套设施需由买受人向该设施的经营管理单位办理开通使用手续并缴纳相关费用。”2、“六、对本合同第十一条的补充：在该商品房达到交付条件时，除买受人未按合同约定支付房价款或违约金外，出卖人应以挂号信或特快专递按本合同文书送达联系地址寄发《交付通知书》，通知买受人办理交付手续；出卖人以电话通知的，双方在该商品房交付现场补签《交付通知书》。不论出卖人以何种方式通知买受人办理房屋交付手续，如果买受人未收到交付通知的，均以本合同约定的时间截止日为交付时间，以房屋所在地为交付地点。出卖人的通知送达后或者本合同约定的交付时间届满后，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的该商品房。买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付。该商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由买受人承担。”万科湖心岛项目三期于2013年7月19日消防验收合格；于2013年8月30日取得《建设工程竣工验收备案证明书》。2013年9月23日，万科房地产公司通过EMS快递方式向徐国新送达《交付通知书》，通知徐国新于2013年9月30日办理交付手续。2013年11月29日，万科房地产公司通过EMS快递方式向徐国新送达《商品房交付温馨提示》。2014年9月17日，徐国新出具一份信函，内容为：“在交房验房时，徐国新发现起居室的两个出入口主门的门框石材异色，经多次同万科房地产公司协商，万科房地产公司已同意按原来的样品房石材品种和色泽给予更换。时间已经过去近一年，到目前还未处理好。已经影响本人使用”等。徐国新于2014年12月1日签收了该房的房屋使用说明书、质量保证书以及房屋钥匙。（二）2010年9月9日，万科房地产公司（甲方）与万科物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对万科湖心岛项目提供前期物业服务事宜；其中合同第六条约定本合同期限自双方签订《万科湖心岛前期物业服务合同》之日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；第十条第1款约定乙方的权利义务为根据有关法律、法规及本合同的约定提供物业服务，收取物业服务费用；第十二条约定高层住宅物业服务费标准为5.88元／月·平方米，高层住宅房屋公共维修金为0.45元／月·平方米；第十四条约定业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳。物业服务费和房屋公共维修金按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费和房屋公共维修金，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向乙方支付违约金。此外，双方还就其他物业管理事宜予以约定。（三）徐国新系万科湖心岛项目三期5号楼（D段）13层02单元的业主，建筑面积为258.32平方米。2013年10月1日起至2015年3月31日止期间上述房产的物业服务费以及房屋公共维修金等均尚未支付。以上事实，有万科物业公司举证的《商品房买卖合同》及其附件六《合同补充协议》、商品房买卖合同备案证明、《万科湖心岛前期物业服务合同》、前期物业服务合同备案证明、房屋使用说明书、房屋质量保证书、土地房屋登记卡，万科房地产公司举证的《商品房买卖合同》及附件四、六、《建设工程消防验收意见书》、《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》、交付通知书、《商品房交付温馨提示》、EMS回执单物业交接通知书、房屋交接验收表、《交付物品签收表》，徐国新举证的信函以及当事人的陈述为证，上述证据已经庭审质证，足资认定。本院认为，被告徐国新经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃相关抗辩权利。《商品房买卖合同》及其合同补充协议、《万科湖心岛前期物业服务合同》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性禁止性规定，应认定合法有效，各方均应依约履行。对于双方当事人的争议焦点，本院分析、认定如下：物业服务费等相关费用应由谁承担《商品房买卖合同》附件六合同补充协议（以下简称补充协议）约定，“出卖人的通知送达后或者本合同约定的交付时间届满后，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的该商品房。买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付。该商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由买受人承担。”万科房地产公司作为出卖人，提交了相应证据，证明其提供的房屋达到交付条件以及向徐国新送达交付通知书。但本案中，徐国新未提交证据来证明其存在拒绝受领商品房的合同约定或法律规定事由，应承担举证不能的责任。因此，作为买受人的徐国新，无合法理由拒绝受领，视为出卖人按时交付，即视为该房于2013年9月30日交付。根据补充协议的约定，物业管理费等相关费用自交付或视为交付之日起由买受人承担，因此自2013年10月1日起，相应期间的物业服务费等相关费用应由徐国新承担。二、关于物业服务费等相关费用的计算根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。作为小区业主，徐国新应按照物业管理合同的约定交纳物业管理相关费用，即应支付欠缴的2013年10月1日至2015年3月31日期间的物业管理费27339.5元（258.32平方米×5.88元／平方米·月×18个月），房屋公共维修金2092.32元（258.32平方米×0.45元／平方米·月×18个月）。徐国新逾期付款，依约还应向万科物业公司支付每日按欠款额的千分之三计算的违约金。原告未举证证明其何时履行了书面催缴义务，故本院酌定逾期交纳物业服务费的违约金自起诉之日（即2015年6月4日）起计至本判决确定的付款之日止。徐国新经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐国新应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市万科物业服务有限公司2013年10月1日至2015年3月31日期间的物业服务费27339.5元，房屋公共维修金2092.32元，合计29431.82元。二、被告徐国新应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市万科物业服务有限公司违约金（以欠缴的物业服务费为基数，按日千分之三计，自2015年6月4日起计算至本判决确定的还款之日止）三、驳回原告厦门市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告徐国新未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费529元，由被告徐国新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  张晓毅二〇一五年八月二十八日书 记 员  许 隽附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。