新疆生产建设兵团第八师中级人民法院民 事 判 决 书（2017）兵08民终212号上诉人（原审被告）：新疆新万隆房地产开发有限公司。住所地：石河子开发区66小区丽水香郡*****号。法定代表人：张海州，董事长。委托诉讼代理人：程莉亚，新疆初维律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：郝襄房，男，1988年12月21日出生，住石河子市。上诉人新疆新万隆房地产开发有限公司（以下简称新万隆公司）因与被上诉人郝襄房房屋买卖合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2016）兵9001民初5601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新万隆公司的委托诉讼代理人程莉亚、被上诉人郝襄房到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。新万隆公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；二、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定上诉人在售房时未向被上诉人履行告知义务错误。上诉人提交了小区平面图，并说明上诉人在售楼部进行了张贴，该平面图中明确标注了公共设施公厕的位置，同时该平面图每一位销售顾问都有一份，在销售过程均给客户提供并作说明。该公共设施是政府要求建设，上诉人不可能放弃100多万的收入而修建无任何收入的公厕，该公共设施也是经政府审批作出的规划，通过批准规划，也就不可能造成周边的任何环境影响。上诉人提交了公厕的照片和石河子经济技术开发区环境卫生管理处出具的证明，足以证明该公厕有专人值守，符合国家相关的规定和标准，未对居民的生活和房屋造成影响。二、原审法院判令上诉人承担房屋折价损失20000元没有事实和法律依据。原审法院没有任何证据支持仅凭推断认定公厕构成噪音和气味污染影响房屋的价值，没有事实和法律依据。郝襄房辩称：一、我购房时上诉人没有告知我楼下是公共厕所，签订合同时我询问过一层的情况，上诉人的售房业务员说一层是门面房，而且我购买的是期房，交房前无法看到一层的情况。二、现在一层的公共厕所的噪音、臭气严重影响了我的正常生活，经过咨询房产中介说像这样位于公共厕所旁边的房屋价格要比没有公共厕所的房屋低很多。原判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。郝襄房向一审法院起诉请求：一、被告赔偿原告房屋折价损失80000元；二、被告赔偿原告精神损失10000元；三、案件受理费及送达费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月10日，原、被告签订商品房预售合同约定：原告购买被告开发的位于开发的47小区明珠新苑2栋5单元522号房屋一套，商品房用途为住宅，建筑层数地上6层，地下1层，预测建筑面积为81.61平方米，每平米单价为4800元，总金额为391728元，签约时已付房款241728元，剩余房款15万元其中10万元在2013年9月30日前付清，剩余5万元于房屋交工前一个月付清；出卖人应在2014年1月30日前将房屋交付买受人，合同还对其他事项做了约定。该房屋预售合同还附有一份房屋第2至6层平面图。2014年4月，被告向原告交付房屋，同年6月，原告装修入住。2016年5月，原告购买房屋客厅和卧室窗户的正下方挂牌公共厕所。庭审中，原告放弃要求被告承担精神损失10000元的诉讼请求。原告为证实其主张，还提供以下证据：1、2016年5月15日拍摄的案涉房屋外图片，证实原告购买房屋客厅和卧室窗户的正下方挂牌公共厕所（一楼）。被告对该照片真实性认可。2、2016年5月20日，原告与被告经理的通话录音，证实被告在出售房屋时未向原告告知一楼系公厕。被告对录音真实性认可，但称公厕系公共建筑配套设施，没有义务告诉所有人公厕的位置。被告为证实其主张，提供以下证据：1、明珠新苑小区建筑规划总平面图，证实该平面图在当时的销售部有张贴且明确标注了公厕的位置，原告在购房时对公厕的位置是明知的。原告称没有见过这份平面图。2、明珠新苑小区一层平面图、地下室平面图、剖面示意图，证实其公司销售顾问手中都持有以上图纸，销售顾问在销售房屋时必须给买房的客户看，原告在购房时对公厕的位置是明知的。原告称没有见过以上图纸，只见过二楼的平面图。3、14张原告房屋一楼公厕照片及其他小区底商公厕照片，证实原告购买的房屋窗户距公厕的排气有2.5米的宽度。厕所由市政环卫处专门管理，公厕对原告的生活没有影响。原告对其楼下公厕照片真实性认可，称其他小区公厕和其无关，其一楼公厕排气扇排出的一氧化硫和氨气及每天早上六、七点的打扫公厕的噪音影响了其生活。4、石河子经济技术开发区环境卫生管理处出具的证明，证实47明珠新苑小区公厕由开发区环卫处安排专人全天管理，卫生管理制度完善，符合国家有关公共卫生间的卫生行业标准，未影响小区居民生活及环境卫生。原告对证明不认可，称该证明未涉及公厕噪音、排出气体对其造成的影响。一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效。本案争议焦点为：一、原告购买房屋时，被告是否履行了房屋正下方为公厕的告知义务；二、被告是否应当赔偿原告房屋折价损失，金额应当是多少。关于焦点一，被告未向原告履行案涉房屋正下方为公厕的告知义务。理由：1、《中华人民共和国合同法》第六十条规定：”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”被告新万隆公司不仅负有向原告郝襄房交付房屋之义务，还负有对所交房屋的瑕疵担保及其他附随义务，原告对房屋具有知情权和选择权。2、2013年9月，原告购买被告开发的房屋系期房，原告无法从楼盘的外观知晓其购买房屋正下方房屋的具体用途。3、2014年6月原告装修入住至2016年5月，一层才挂牌公厕。4、原、被告双方签订的房屋预售合同中仅有2-6层平面图，无一楼的平面图。5、在原告实际购买房屋过程中，被告称其向原告出示了一层平面图、地下室平面图、剖面示意图等，告知了原告公厕的具体位置，因原告不认可，被告未提供其他证据证实。关于焦点二，被告应当赔偿原告房屋折价损失。理由：1、房屋的价值除了受国家和地区经济发展水平和居民收入水平、居民消费心理预期等因素影响外，还受房屋自身结构、朝向、周边环境等因素的影响。本案中，被告出售给原告的房屋正下方为公厕，该公厕位置特殊，清洗厕所发出的声音及散发的气味，一定程度上构成低频噪音污染和气味污染，故而该房屋的价值会产生贬损。2、众所周知，家是每个人的归属，而房子是家的重要组成部分，因此，当人们倾其积蓄购买房子的时候，共同心愿是房屋具有舒适、正常的生活环境，被告作为开发建设单位应当充分考虑购买者的需求。综上，被告未向原告履行房屋真实情况的告知义务，构成违约，原告购买房屋所产生的折价损失应由被告承担。虽然原告未对其主张的房屋折价损失80000元举证，但鉴于其房屋价值有贬损，该院酌定损失为20000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款之规定，判决：一、被告新疆新万隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告郝襄房房屋折价损失20000元；二、驳回原告郝襄房其余诉讼请求。案件受理费1025元（减半收取），送达费90元，合计1115元（原告已预交），由原告郝襄房负担887元，被告新疆新万隆房地产开发有限公司承担228元，与前款同期给付原告郝襄房。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，双方当事人亦无异议。本院认为，根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人是否应当给付被上诉人房屋折价损失20000元。从公众的普遍心理认知考量，在购买房屋时对比邻公共厕所的房屋会因为受冲水噪音、不洁气味等因素影响通常具有一定的排斥性，进而会影响房屋的市场售价，因此，上诉人在出售房屋时有义务告知相关情况，本案中上诉人没有提供有效证据证明其履行了告知义务，故应承担违约责任，由此给被上诉人造成的房屋价值损失应予赔偿。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元（上诉人已预交），由上诉人新疆新万隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙铭徽审 判 员  杨书钢代理审判员  赵春华二〇一七年四月十四日书 记 员  杨 欢