广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0802民初166号原告：谢水胜。委托诉讼代理人：梁金木。被告：梁保春。原告谢水胜与被告梁保春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢水胜及其委托诉讼代理人梁金木、被告梁保春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求:一、解除原告与被告于2015年3月15日签订的楼房租赁合同及解除原告与被告签订的租屋合同，并限期被告及时搬出原告楼房。二、被告支付所欠原告楼房2016年8月1日至2016年12月31日的租金15500元、水费246.14元、电费533元、2016年1月至2016年12月的卫生费504元，共16775.84元。三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告经协商后于2015年3月15日签订租赁合同，约定被告租用原告位于湛江市赤坎区百姓村百姓中路16号楼房一至三层。现被告拖欠原告2016年8月至12月的租金、水电费和卫生费共16775.84元。根据租赁合同约定，被告在租用楼房期间不准改变和损坏房屋结构，包括墙体、门窗（锁）等。但被告不经原告同意，擅自将原告楼房一层后面的铁门暗锁撬开，并重新换上暗锁，后原告出于防台风的安全起见，想到楼顶检查是否存在安全隐患，要求被告给钥匙开门，却被拒绝。此外，被告还擅自在原告的楼面围墙上安装电视卫星锅4个，甚至在楼面墙边砌建水泥梯阶。根据租赁合同约定，被告在承租期间，严禁利用出租楼房从事非法活动。但被告既不遵守合同规定，又严重违反中华人民共和国治安管理条例，公然利用原告楼房经营和组织卖淫嫖娼违法犯罪活动，严重干扰了街坊邻居的正常作息，村民怨声载道。为此，原告特向法院提起诉讼。被告辩称，涉案房屋原是由第三人承租的，后经原告同意，被告向第三人支付了30万元才转租过来的。原告也收取了30万元中的9600元，9600元是被告代第三人向原告缴纳的房屋租金。被告每期都准时向原告缴纳房屋租金。被告于2016年8月20日向原告交纳租金后，原告要求增加租金，但被告不同意，被告要求按照合同约定缴纳租金，为此，原告用木棍打爆了被告的头部，后被告打110报警，南桥派出所出警处理。合同没有约定被告不能对涉案房屋进行换锁，被告也没有在涉案房屋的楼顶安装电视卫星锅，这是之前租户安装的，而且现在只有两个，而不是四个。被告也没有在涉案房屋楼面墙边砌建水泥梯阶，也没有不让原告进入涉案房屋进行防台风检查。目前，涉案房屋三楼住了四户人家，被告没有用涉案房屋从事任何卖淫活动。2017年1月13日，原告带人进入涉案房屋将门锁更换了。原告打伤被告之前的所有租金等费用，被告已向原告付清，原告主张被告拖欠房屋租金等没有任何依据。经审理查明，2015年3月15日，原、被告签订了《租赁合同》。约定：1、原告将其位于湛江市赤坎区百姓村百姓中路16号楼房一至三层出租给被告使用。2、租赁期限为5年（2015年4月1日至2020年4月1日）。3、租金：2015年4月起每月租金为2300元，每月租金于当月1日支付给原告。2016年1月-6月，每月租金2500元。往后视市场房租价格再调整，如不按期支付租金，原告有权收回楼房，停止租赁。4、承租期间的水费按湛江市自来水公司水表登记的吨数计算消费，于交付房租时一并交付给原告。5、承租期间的电费每月按湛江市供电局电表登记的度数（每度1元）数额，与楼房租金一并交付给原告。6、按时缴纳卫生费。2016年5月、6月时，原、被告又签订了《租屋合同》。约定：1、原告将位于湛江市赤坎区百姓村百姓中路16号房屋（店面）出租给被告作小卖部使用，每月租金为3000元。2、租赁期限：从2016年1月1日起至2019年1月1日止。在庭审中，双方确认：1、该合同约定出租的房屋为湛江市赤坎区百姓村百姓中路16号房屋一楼；2、双方签订该份合同是为了方便被告到百姓村委会出具相关证明，以便被告到工商部门办理其用一楼经营小卖部的工商登记手续。合同签订后，原告于2015年4月1日将房屋交付被告使用。被告已付清2016年7月之前的房屋租金，2016年8月之后的租金至今未付。被告尚拖欠原告水费246.14元。在庭审中，被告同意支付电费533元给原告。湛江市赤坎区百姓村民委员会收取原告2016年1月至2016年12月的卫生费504元，收据原件由被告收执。被告主张其已向原告交纳2016年4月30日前的卫生费，2016年5月1日之后的卫生费未交纳。2017年1月13日，原告将涉案房屋的门锁更换，被告不再继续使用房屋，但被告的个人物品仍在房屋内。本院认为，原、被告于2015年3月15日签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应遵照履行。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，但被告只付清2016年7月之前的房屋租金，2016年8月之后的租金至今未付，显然，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，原告请求解除双方于2015年3月15日签订的《租赁合同》，依法有据，本院予以支持。对于原、被告于2016年5月、6月签订的《租屋合同》，从合同的内容上看，该租屋合同并非双方于2015年3月15日签订的《租赁合同》的补充合同，且双方均确认签订该份合同是为了方便被告到百姓村委会出具相关证明，以便被告到工商部门办理其用一楼经营小卖部的工商登记手续，因此，原、被告签订该份租屋合同并非双方为了租赁房屋而作出的真实意思表示，因此，原、被告于2016年5月、6月签订的《租屋合同》应为无效，原告请求解除该份合同，依法无据，本院不予支持。对于原告要求被告交还房屋的诉讼请求，因原告于2017年1月13日已更换房屋门锁，即被告从该日起已无法再使用房屋，从该日起房屋已实际由原告管业，故原告的上述请求，缺乏事实依据，本院不予支持。但被告应搬走其存放在房屋内的个人物品。对于原告请求的租金，因双方于2016年5月、6月签订的《租屋合同》无效，故原告主张按该合同约定的每月租金3000元计算租金，本院不予支持。租金应按原、被告于2015年3月15日签订的《租赁合同》约定的每月租金2500元计算，故原告请求被告支付2016年8月1日至2016年12月31日的租金应为12500元（2500元/月×5个月）。原告请求被告支付水费246.14元、电费533元，合理合法，本院予以支持。对于原告请求2016年1月至2016年12月的卫生费504元，被告主张其已向原告交纳2016年4月30日前的卫生费，并提供收据原件为证，本院予以采纳，故被告应向原告支付2016年5月至2016年12月的卫生费336元（504元/年÷12个月×8个月）。原告请求各项费用的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告谢水胜与被告梁保春于2015年3月15日签订的《租赁合同》。二、被告梁保春须在本判决生效之日起十日内搬走其存放在湛江市赤坎区百姓村百姓中路16号楼房的个人物品。三、被告梁保春须于本判决生效之日起十日内支付2016年8月1日至2016年12月31日的租金12500元、水费246.14元、电费533元及2016年5月至2016年12月的卫生费336元给原告谢水胜。四、驳回原告谢水胜的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取109.7元（原告已预交），由被告梁保春负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湛江市中级人民法院。审判员  周娟华二〇一七年四月十九日书记员  张 骞附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。