上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第1500号上诉人（原审被告、反诉原告）钱文才。上诉人（原审被告、反诉原告）谈玉仙。上诉人（原审被告、反诉原告）钱晓明。委托代理人***。被上诉人（原审原告、反诉被告）鲁惠兰。被上诉人（原审原告、反诉被告）庄立钢。被上诉人（原审原告、反诉被告）甘洁洁。三被上诉人之共同委托代理人巫小莉，上海言知律师事务所律师。上诉人钱文才、谈玉仙、钱晓明因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第42262号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月16日公开开庭审理了本案。上诉人钱文才、谈玉仙以及钱晓明之委托代理人***，被上诉人鲁惠兰以及三被上诉人之共同委托代理人巫小莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2013年9月24日，鲁惠兰作为买受方（乙方），钱文才作为出售方（甲方），双方与案外人上海甲房产经纪有限公司乙分公司共同签订一份《房地产买卖居间协议》，约定甲方将位于上海市某区乙镇某路***弄2支弄***号502室房屋出售给乙方，总房款为人民币（以下币种同）140万元，此价格为甲方净到手价格，交易过程所产生的税费均由乙方承担。乙方为表示对丙方居间介绍的房地产之购买诚意，向丙方交付意向金1万元。甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》当日，乙方向甲方支付首付款42万元（内含已付定金1万元），此款由甲方向乙方书面签收后乙、丙双方陪同甲方共同前往甲方的贷款银行办理提前还贷手续。甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》后三日内，甲方应去银行预约提前还清贷款，并在取得银行交付的办理注销抵押登记材料后三日内办理完结注销该房屋抵押登记事项。甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》后十日内，乙方向银行申请贷款并提交齐全的按揭贷款所需全部资料。乙方贷款金额为98万元。乙方就该房屋新的产证及他项权证办出后七个工作日内，通过丙方转交给贷款银行，贷款银行在收到该房屋新的产证及他项权证后将乙方所贷款项直接支付给甲方。乙方贷款申请经过银行审核批准五个工作日内，甲、乙双方共同赴浦东新区房地产交易中心办理产权过户手续。产权过户三日内，甲方向乙方办理交房手续。甲、乙双方同意在本协议生效后六十日内按照本协议第三条所述内容至丙方处签订《上海市房地产买卖合同》。合同另对违约责任等作了具体约定。合同签订后，钱文才将房屋钥匙交付鲁惠兰。鲁惠兰于2013年10月4日支付钱文才20万元。2013年12月4日，鲁惠兰（甲方）与钱文才（乙方）又签订一份《协议书》，约定甲、乙双方确认涉案房屋实际成交价格为140万元，该价格为房东净到手价，乙方承担本次交易甲、乙双方所产生的税费，遗产税除外。乙方同意于2013年12月4日补足甲方定金至36万元（内含已付定金1万元）。若甲方不继续履行出售房屋义务，则应返还乙方定金且向乙方支付违约金36万元；若乙方不继续履行承购义务，则应向甲方支付违约金36万元。当日，鲁惠兰又支付钱文才15万元。钱文才出具一张定金收据，称收到鲁惠兰购房定金36万元（内含已付定金21万元）。2014年6月26日，涉案房屋办出房地产权证（小产证），权利人为钱文才、谈玉仙、钱晓明。2014年7月13日，鲁惠兰、庄立钢、甘洁洁作为买受人（乙方），钱文才、谈玉仙、钱晓明作为卖售人（甲方），双方签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将位于上海市某区乙镇某路***弄2支弄***号502室房屋出售给乙方，房地产转让价格为180万元。2014年9月30日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。其中，该合同多数条款待填处及附件三付款协议均为空白。2014年7月2日，钱文才出具一份收据，称收到鲁惠兰、庄立钢、甘洁洁支付涉案房屋首付款54万元。2014年7月13日，鲁惠兰转账钱文才18万元，随即钱文才又将18万元转还给庄立钢。2014年7月16日，鲁惠兰出具一份证明，称2014年7月13日转给钱文才18万元的凭条不作任何用途。2014年8月27日，钱文才、谈玉仙、钱晓明发函鲁惠兰、庄立钢、甘洁洁，要求其支付房屋余款144万元，否则拒绝协助办理过户手续，并追究违约责任。2014年9月25日，鲁惠兰、庄立钢、甘洁洁回函钱文才、谈玉仙、钱晓明，称房价为180万元的合同只是为了做高房价多贷款，双方实际成交价为140万元，并要求双方重新签订房价为140万元的房地产买卖合同。2014年11月，鲁惠兰、庄立钢、甘洁洁诉至原审法院。原审另查明，涉案房屋系动迁所得，动迁补偿安置协议签订于2005年。原审审理中，鲁惠兰、庄立钢、甘洁洁要求钱文才、谈玉仙、钱晓明将位于上海市某区乙镇某路***弄2支弄***号502室房屋过户至鲁惠兰、庄立钢、甘洁洁名下。钱文才、谈玉仙、钱晓明则不同意鲁惠兰、庄立钢、甘洁洁的诉讼请求。同时，钱文才、谈玉仙、钱晓明提起反诉，要求鲁惠兰、庄立钢、甘洁洁支付剩余房款144万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付上述房款自2014年10月1日起至判决生效之日止的利息。鲁惠兰、庄立钢、甘洁洁辩称，双方约定的房屋总价为140万元，其仅同意支付剩余房款104万元。原审认为，涉案房屋买卖属当事人的真实意思表示，内容合法有效。本案的争议焦点在于买卖房屋的实际价格是140万元还是180万元？鲁惠兰、庄立钢、甘洁洁表示房屋价格为140万元，180万元价格的合同系做高房价的缘故。钱文才、谈玉仙、钱晓明表示房屋价格应为网签合同中的180万元，140万元的合同是不生效或无效的。法院认为，钱文才与鲁惠兰签订的居间协议及协议书中均明确房屋价款为140万元，居间协议签订后钱文才就将房屋交付鲁惠兰使用，至网签合同前双方未有过变更房屋价款的意思表示。涉案房屋于2014年6月26日办出房地产权证，双方于2014年7月13日签订价格为180万元的网签合同。若按钱文才、谈玉仙、钱晓明所述，双方房屋价格变更为180万元，双方定会在网签合同中对如何支付增加的房屋价款作出约定，而该合同中包括付款协议在内的多数条款均为空白，与钱文才、谈玉仙、钱晓明的说法不相符合。并且，在签订合同当日，鲁惠兰转账支付钱文才18万元，随即钱文才又将该18万元又转回庄立钢的账户，而加上该笔18万元，鲁惠兰、庄立钢、甘洁洁支付的房款正好为180万元的三成即54万元，这与鲁惠兰、庄立钢、甘洁洁所述的做高房价多向银行贷款的说法相互印证。综合上述事实，鲁惠兰、庄立钢、甘洁洁的说法更为符合常理，法院据此确认涉案房屋总价款应为原居间协议中的140万元。居间协议约定双方除首付款之外的剩余房款系以贷款形式支付，之后双方因房屋总价款产生争议并致诉，现鲁惠兰、庄立钢、甘洁洁同意以现金方式支付剩余房款104万元，于法不悖。在此基础上，鲁惠兰、庄立钢、甘洁洁要求钱文才、谈玉仙、钱晓明配合办理房屋产权过户手续，可予支持。涉案纠纷的起因在于钱文才、谈玉仙、钱晓明违约要求支付房款，故钱文才、谈玉仙、钱晓明要求鲁惠兰、庄立钢、甘洁洁支付剩余房款的利息，法院不予支持。原审法院审理后于二○一五年四月二十二日作出判决：一、钱文才、谈玉仙、钱晓明应于判决生效之日起十日内协助鲁惠兰、庄立钢、甘洁洁办理上海市某区乙镇某路***弄2支弄***号502室房屋过户登记至鲁惠兰、庄立钢、甘洁洁名下的手续，鲁惠兰、庄立钢、甘洁洁支付钱文才、谈玉仙、钱晓明剩余房款104万元；二、驳回钱文才、谈玉仙、钱晓明要求以144万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率支付自2014年10月1日至判决生效之日止的利息的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按原审判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21,000元，反诉案件受理费（已减半收取）8,900元，共计29,900元，由鲁惠兰、庄立钢、甘洁洁负担14,160元，钱文才、谈玉仙、钱晓明负担15,740元。判决后，钱文才、谈玉仙、钱晓明不服，上诉于本院称：钱文才仅是共有人之一，其无权代表三位上诉人与被上诉人鲁惠兰签订居间协议，故居间协议应为无效，居间协议中约定的房价不能作为本案的判断依据。双方签订的《上海市房地产买卖合同》是网签合同，该合同合法有效，应当作为认定双方真实房价的依据。被上诉人并未提供其向银行贷款的证据，原审判决采信被上诉人关于双方做高房价是为被上诉人多向银行贷款的说法，与事实不符。上诉人请求撤销原审判决，改判支持其在原审中的全部反诉请求。被上诉人鲁惠兰、庄立钢、甘洁洁辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于双方当事人实际约定的房屋价格到底是多少？根据本案已经查明的事实，双方在中介公司居间下签订的《房地产买卖居间协议》以及之后签订的《协议书》中均约定房价为140万元。虽然双方签订的网上备案的《上海市房地产买卖合同》中约定的房价为180万元，但上诉人并未提供证据证明双方之前曾磋商过提高房价，而且如果双方确实经协商变更了房屋价格，理应在买卖合同中对居间协议中未涉及的增加部分房款的支付方式与时间作出明确的约定，但该份合同中付款协议等内容均为空白，之后双方也没有签订补充协议予以约定。结合在签订合同当日，被上诉人鲁惠兰转账支付上诉人钱文才18万元，随即上诉人钱文才又将该18万元又转回被上诉人庄立钢的账户的行为，可以看出该笔18万元与被上诉人之前已支付的36万元共计54万元，正好为180万元的三成，此与被上诉人所述的在合同中做高房价以多向银行贷款的说法可以相互印证。因此，本院认为被上诉人的说法更为可信，据此确认系争房屋的总价款为140万元。上诉人应当诚信履约，在被上诉人继续支付剩余房款104万元后将系争房屋的产权过户至被上诉人名下。上诉人要求被上诉人支付剩余房款144万元以及相应利息的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币29,900元，由上诉人钱文才、谈玉仙、钱晓明共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾 依代理审判员 娄 永代理审判员 蒋庆琨二〇一五年八月二十六日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……