南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0602民初4646号原告：蔡美华。原告：王欣。两原告委托诉讼代理人：丁慎言，江苏通南律师事务所律师。被告：南通金地投资发展有限公司，住所地南通市青年东路观音山太平路口东侧。法定代表人：张建石，董事长。委托诉讼代理人：黄冰、徐燕，北京大成（南通）律师事务所律师。原告蔡美华、王欣与被告南通金地投资发展有限公司（以下简称金地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月23日受理后，于2016年9月28日适用简易程序公开进行了审理，后发现本案不适用简易程序，遂裁定转为普通程序，于2017年1月6日再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丁慎言，被告金地公司委托诉讼代理人黄冰、徐燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡美华、王欣向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付经验收合格、符合使用条件的金地峰汇中心56幢123室商品房。2、判令被告承担逾期交房违约责任，自合同约定的商品房交付期限2014年6月30日的次日起至实际交房之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。3、判令被告立即按多退少补原则退还原告所购商品房面积差异价款70403元。4、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2013年3月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定两原告购买位于青年东路金地峰汇中心56幢123室商品房，购房款为2434696元，合同还对房屋交付、延期交房违约责任等作出明确约定。合同签订后，原告依约履行了支付房款的义务，被告未按合同约定在2014年6月30日前交付房屋。自2014年7月1日至实际交付之日，被告应当向原告支付已付房款万分之三的违约金。另根据合同约定，被告应退还原告房屋差价款70403元。被告金地公司辩称，一、被告已按照合同约定通知原告收房，但原告没有及时接收房屋；二、由于规划部门的规划变更导致工期延长，本案所涉的房屋规划是在2012年被告就向规划局进行了申报，案涉的合同基本上也签订于2012年、2013年上半年，在2013年6月份规划局下发文件，因被告的案涉土地项目中超高层建筑的高度超过民航净空控制要求，就要求被告重新设计审批，为了规划调整，案涉工程被迫停工；三、合同中约定的违约金过高，请求法院予以减少违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告举证的商品房买卖合同、商品房预售购房款收据、按揭贷款合同、政府信息公开答复书、南通金地投资发展有限公司2014年9月《接房邀请函》及附件、葛汉棋等业主2014年9月底《致金地国际房地产有限公司的请求函》、金地公司2014年10月9日致《金地国际的首批业主》函等，被告举证的商品房预售许可证，本院予以认定。当事人对下列主要证据存有异议：1、被告举证的竣工验收记录，证明案涉房屋在合同约定时间已经验收合格，达到合同约定的交付标准。经质证，原告对竣工验收记录，形式上真实性没有异议，内容上不具有真实性、合法性、关联性。该工程名称是观音山纺织服装中心一标段工程B2、B3、B4、B5楼不是金地峰汇中心。2、被告举证的蔡美华户2014年9月邮寄单据，证明被告按合同约定通知原告交房。原告质证认为，看不清交邮日期，更没有邮寄内容，不能证明邮寄的交房通知，被告邮寄过其他材料，但原告从来没有收到交房通知，不能证明被告已经通知交房。被告金地公司由于目前通过邮政部门无法查询，举出同时期王玲户通过挂号信方式寄出，寄出时间是2014年9月20日，退回时间是2014年9月26日，该信函在相关庭审时当庭拆封以资对上述事实予以佐证。3、被告举证的2015年11月20日取得的竣工验收备案证明书，证明案涉房屋整体验收合格。经质证，原告对其形式上真实性没有异议，但是证明书上面的工程名称是观音山纺织服装中心B2、B3、B4、B5及B区地下室，落款日期是2015年11月20日，超过了约定的交付时间，直至2016年3月23日金地峰汇中心尚未办理建设工程竣工验收备案。4、被告举证的规划局文件，证明房屋销售后规划变更，规划局要求被告重新设计审批影响房屋交付。经质证，原告对其形式上真实性没有异议，这份文件是对观音山纺织服装中心而不是对金地峰汇中心。关于房屋的净高应当是在设计过程中必须设定审批的，与原、被告双方签订的合同无关。不能作为推迟交付的理由。5、被告举证的搜房网房租信息、已出租房屋照片，证明观音山附近房屋租金情况，说明违约金约定过高。经质证，原告对其关联性不予认可。6、挂牌成交通知书、使用地名的通知，证明合同中所用名称金地峰汇中心与竣工验收相关文件中观音山纺织服装交易中心是同一项目。经质证，原告认为没有载明金地峰汇中心就是观音山纺织服装交易中心。如要变更楼盘名称，需要到有关部门办理手续。7、案涉楼盘项目名称公安编号，销售编号情况，证明2013年3月27日被告向公安局崇川分局观音山派出所《关于申请公安编号的报告》，以及2份附图，一份附图是对应申请报告，指地下室的编号1-5。第二份附图对应的申请报告没有找到，从图中可以看到案涉楼盘51、52、53，店面房55、56的坐落位置。在补充提供规划局规划许可证附图对应的B2、B3、B4楼图中的位置，可以对应看出51、52、53号楼，规划图上的B5对应的是55号楼，结合规划许可证附图和公安编号报告的附图，可以看出案涉项目前后编号的对应关系。经质证，原告认为，这里面包括公安编号、还有规划局附图上的编号，这两个编号是不一致的，公安编号是第1、2、3、4、5，规划上是B1、B2、B3、B4、B5，从图纸上可以相对应的比较，两个编号也不对应，公安编号上的第5，相当于规划上的B1、B2、B3、B4、B5,所以这两个编号有不同点，有矛盾，何况原告今天才知道，原来不知道，最终是要以公安编号来，公安编号里秦、顾、葛的编号都属于第5，所以到底是什么关系原告搞不清。在第5里，店面房和高层的编号字母如何分辨原告不清楚。上述证据，本院综合认证如下：被告举证的证据1、2、3、6，原告对其真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以认定。上述证据主要涉及两个事实问题，其一案涉商品房工程的名称，其二案涉房屋竣工验收时间。综合在案证据，本院认为，本院注意到原、被告签订的商品房买卖合同载明的土地使用权编号为C11001与挂牌成交通知书载明成交地块编号一致，结合使用地名批复等证据，可以认定“金地峰汇中心”与“观音山纺织服装交易中心”系同一项目。被告在庭审中陈述56号楼系B2-4的裙楼，其验收时间为2015年10月20日，被告在2015年11月25日通知原告于2015年12月4日收房，该通知系原告举证，被告对此无异议，可以认定被告通知原告于2015年12月4日收房。综上，上述证据可作为本案认定事实的依据，其关联性本院予以认定。被告所举证据4、5与本案无直接关联，本院对其关联性不予认定。被告所举证据7，其真实性、关联性本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月3日，原告蔡美华、王欣（作为买受人）与被告金地公司（作为出卖人）签订一份《商品房买卖合同》(合同编号：SP0029)，合同约定如下：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为南通市房产管理局，商品房预售许可证号为通房预售证〔2013〕004号。买受人购买的商品房为金地峰汇中心第56幢123号房屋，该商品房用途为商业，属框剪结构，层高为5.5米，建筑层数地上3层，地下1层，该商品房建筑面积共151.47平方米。计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米16073.78元，总金额为2434696元。第八条交付期限：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件：该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。…第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同还就买受人逾期付款的违约责任、合同的延期、规划、设计变更、交接、产权登记、面积确认及面积差异处理等事项作了相应的约定。合同签订后，两原告已付清购房款2434696元。诉讼中，被告金地工程称案涉56号楼系指B2-B4楼的裙楼，和主楼是一起验收的，没有单独的验收，验收合格时间为2015年10月20日。2015年11月20日，被告取得案涉工程的建筑工程竣工验收备案证明书（通建竣验（2015）0081号）。2015年11月25日，被告向原告寄送通知，通知原告2015年12月4日接房。本院认为，本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反我国法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同对双方均有约束力，原、被告均应按约履行，根据合同约定，被告应当于2014年6月30日前向原告交付经验收合格的案涉房屋，案涉房屋于2015年10月20日验收合格，满足合同约定的交付条件，原告要求被告交付案涉商品房，于法有据，本院予以支持。被告金地公司于2015年11月25日方通知原告交房，已构成违约，应承担该段时期的逾期交房违约责任。据合同约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。本案中，原告要求被告令被告承担逾期交付房屋违约金其中合理部分381273元，即自2014年7月1日起至2015年12月4日止（共计522天），以已付房款2434696元为基数按日万分之三计算的违约金，本院予以支持。目前案涉房屋尚未交接，原告提出的相关要求并非合同约定的交付条件，故其主张的2015年12月5日以后的违约金，本院难以支持。被告抗辩违约金数额过高，本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。本案中，被告作为违约方应对其主张的原告损失过高进行举证，而被告未能提供充分有效的证据，且合同约定的违约金标准亦不失合理性，故其上述抗辩，本院不予采信。此外，原告要求被告退还房屋差价款人民币70403元，被告金地公司并无异议，本院照准；综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：一、被告南通金地投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蔡美华、王欣交付经验收合格、符合使用条件的金地峰汇中心56幢123室商品房。二、被告南通金地投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性赔偿原告蔡美华、王欣违约金人民币381273元。三、被告南通金地投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性返还原告蔡美华、王欣房屋差价款人民币70403元。四、驳回原告蔡美华、王欣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币31422元，由原告蔡美华、王欣负担人民币1954元，被告南通金地投资发展有限公司负担人民币29468元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币31422元（开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。审 判 长  巫劲松审 判 员  周继鹏人民陪审员  周美兰二〇一七年四月十九日书 记 员  陈枫茜