河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）廊民二终字第549号上诉人（原审被告）王明。委托代理人袁宗宝，河北三杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）河北省烟草公司廊坊市公司霸州市卷烟营销部。住所地霸州市益津北路。负责人任荣洋，经理。委托代理人刘宝华，河北双环律师事务所律师。委托代理人王辉，烟草公司办公室干部。上诉人王明因租赁合同纠纷一案，不服河北省霸州市人民法院（2013）霸民初字第3758号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审法院审理查明，2007年10月22日，原告与被告签订房屋租赁合同，原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方），该合同的主要内容：第一条租赁及租赁期限：1、座落在凯顺路（经起路）烟草批发部的房屋租赁给乙方使用。2、租赁期共伍年，甲方从2007年10月22日起将出租房屋交付给乙方使用，至2013年3月31日收回。（2007年10月22日至2008年3月31日为乙方施工建筑时间）。第二条租金和租金缴纳期限：1、租金每年壹拾万元（金额大写壹拾万元整（2008年3月31日至2009年3月30日）。2、租金交纳日期定为每年3月31日一次性交纳12个月的租金。第三条房屋租赁期内，甲方保证并承担下列责任1、若发生有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责承担民事诉讼责任，并保证乙方正常使用；2、负责对房屋室外的维修，定期检查，并承担正常的房屋维修费用。第四条房屋租赁期内，乙方保证并承担下列责任1、乙方在租赁期间，不得随意损坏房屋结构及设施，如需对房屋进行室内外装修或增设附属设施时，应征得甲方书面同意，投资费用由乙方自理。在房屋返还或终止合同时，除另有约定外，乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需的费用；合同以下内容略。2007年10月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了霸州市卷烟营销部关于胜芳批发部整体出租补充协议，该协议内容为：为了更好使胜芳批发部办公楼保值增值，全面提高使用价值，经甲乙双方协商同意对胜芳办公楼装修及院内基础设施改建项目协议如下：甲方权利和责任：一、甲方向乙方提供办公楼设计图纸及土地面积证明材料。二、甲方有权对乙方装修设计方案进行审定，对实施装修过程进行监督。三、甲方有权对办公楼装修过程中的不合理装修项目同乙方进行协商并调整。四、待乙方院内设施改建和办公楼装修完成后，甲乙双方共同验收。五、甲方同意乙方对办公楼及院内装修改建后进行社会招租，但乙方与招租商户签定的协议时间不得超过乙方对甲方整体租用的期限。乙方的权利和责任：一、乙方享受对院内基础设施（包括院面、线路、上下水）的改造权利，享受办公楼整体装修后的协议期限内的使用权。二、乙方预计总投资4321961元，其中对办公楼及院内设施的装修和改造项目预计投资1670361元。三、乙方对院内基础设施的改进项目及办公楼的装修项目，待租赁到期后归甲方所有（如地面、墙面、外墙、门窗等）。四、乙方向甲方提供装修和改建预算，提供整体装修后的效果图。五、乙方租赁到期后优先享受胜芳办公楼及院内部分在同等条件下的租赁权利。六、乙方在装修和改建时不得危害办公楼的安全，禁止拆除承重墙体和改变办公楼的整体格局。以上条款不尽事宜，甲、乙双方继续协商签定协商项目，以上条款如与甲乙双方房屋租赁合同协商项目有抵触的，以本补充协议为准。本协议与原定协议具有同等法律效率。合同及补充协议签订后，原告将租赁物位于霸州市胜芳镇经起路东侧的房屋（楼房）及院落交付给被告，被告出资对房屋及院内设施进行改建和装修，并对外进行社会招租。房屋租赁合同到期后，原被告未继续签订租赁协议。原告在庭审中提出要求法院责令被告停止经营的请求，被告在庭审中主张如原告不再继续履行租赁合同，原告有重大过错，应由原告赔偿给被告造成的损失，但被告在法定期限届满前未就损失部分提起书面反诉。原审法院认为，原告与被告签订的房屋租赁协议及霸州市卷烟营销部关于胜芳批发部整体出租补充协议，均系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，当事人均应按照合同约定履行义务。本案争议的焦点是租赁合同期满后，被告能否对租赁物继续租赁。被告辩称原被告就期满后被告续租已达成协议，对此主张被告负有举证责任，但被告未提供充分证据予以证明，故本院对被告的此抗辩理由不予支持。原被告租赁合同期满后，双方未继续订立合同，《合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，故本院对原告要求被告返还承租的房屋和院落的诉讼请求予以支持。被告未返还给原告租赁物，应当赔偿原告的损失。原告主张由被告承租逾期交付租赁物期间自2013年4月1日至被告实际返还原告租赁物的损失，因原告未提供损失计算依据的相关证据，故本院参照原被告签订的房屋租赁合同约定的年租金100000元的标准计算自租赁期限届满次日即2013年4月1日起至被告实际返还原告租赁物之日止。原告在庭审中提出要求法院责令被告停止经营的请求，因责令停业不属于民事案件管辖的范围，本院不予支持。被告经原告同意对租赁物进行了改建、装修、扩建部分无产权登记，补充协议对租赁物院内基础设施的改进项目及办公楼的装修项目约定待租赁到期后归原告所有（如地面、墙面、外墙、门窗等），对扩建部分未进行约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担。（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按过错分担。就扩建部分的费用承担，被告在庭审中主张如原告不再继续履行租赁合同，原告有重大过错，应由原告赔偿给被告造成的损失，但被告在法定期限届满前未就损失部分提起书面反诉，被告可另案主张权利。据此判决：1、被告王明于本判决生效后三十日内返还原告河北省烟草公司廊坊市公司霸州市卷烟营销部位于霸州市胜芳镇经起路东侧的租赁物房屋及院落一处；2、被告王明支付原告河北省烟草公司廊坊市公司霸州市卷烟营销部自2013年4月1日至实际返还租赁物之日的损失，按每年100000元计算。3、驳回原告河北省烟草公司廊坊市公司霸州市卷烟营销部的其他诉讼请求。宣判后，被告王明不服，向本院提起上诉，其上诉理由是：1、上诉人与被上诉人已达成口头续租协议，应继续履行租赁合同；2、由于被上诉人的违约给上诉人造成重大损失，应依法由被上诉人赔偿给上诉人造成的损失；3、被上诉人未按约定全部移交租赁的房屋，租赁期限应顺延。请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。原告河北省烟草公司廊坊市公司霸州市卷烟营销部答辩称，原判正确。请求维持原判。经本院审理查明，与一审查明事实相一致。本院认为，上诉人王明与被上诉人河北省烟草公司廊坊市公司霸州市卷烟营销部签订租赁协议及补充协议对租赁期限有明确约定，即租期至2013年3月31日。上诉人王明提交的相关证据不能充分证明上诉人王明与被上诉人河北省烟草公司廊坊市公司霸州市卷烟营销部达成续租协议，上诉人王明要求继续履行签订租赁协议，本院不能予以支持。关于上诉人王明主张的申请损失鉴定后提出反诉请求，没有法律依据，原审判决另案解决并无不当。至于上诉人王明主张被上诉人河北省烟草公司廊坊市公司霸州市卷烟营销部延期交付部分房屋应视为租期顺延的问题，就整体租赁合同来看，被上诉人河北省烟草公司廊坊市公司霸州市卷烟营销部延期交付的房屋并未影响租赁合同的整体履行，就被上诉人河北省烟草公司廊坊市公司霸州市卷烟营销部履行合同存在的瑕疵上诉人王明可另案追究被上诉人河北省烟草公司廊坊市公司霸州市卷烟营销部的违约责任，上诉人王明以此主张合同租赁期限的顺延没有法律依据，其请求本院不能予以支持。综上，上诉人王明的上诉理由不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人王明负担。本判决为终审判决。审判长  郑海清审判员  于 东审判员  刘建刚二〇一五年八月十九日书记员  韦 丹