河南省宁陵县人民法院民 事 判 决 书(2017)豫1423民初728号原告：河南凤梧置业有限公司，住所地河南省宁陵县新吾路西侧N3楼17号，统一社会信用代码9141142356513441XA。法定代表人：梁建峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：韩冰，河南世金律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡慧敏，河南世金律师事务所（实习）律师。被告：路绪恒，男，汉族，1981年1月21日出生，原籍河南省宁陵县张弓镇裴庄村，现住河南省宁陵县。被告：李惠，女，汉族，1982年9月14日出生，原籍河南省宁陵县张弓镇裴庄村，现住河南省宁陵县。原告河南凤梧置业有限公司（以下简称凤梧公司）与被告路绪恒、李惠房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，向原告送达了受理通知书、举证通知书、开庭传票，向被告送达了民事诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告凤梧公司的委托诉讼代理人韩冰、胡慧敏，被告李惠到庭参加了诉讼，被告路绪恒经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告凤梧公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令二被告偿还原告垫付购房按揭贷款本金和利息98962.94元及原告垫付期间银行同期商业贷款年息6.55%的利息；2、原告享有凯地广场7幢602室房产的优先受偿权；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：二被告路绪恒、李惠于2012年5月28日在我公司购得商品住宅房一套凯地广场第7幢602号室。2012年7月18日在中国农业银行股份有限公司宁陵县支行办理了房屋按揭贷款，贷款金额14万元，贷款期限10年。但二被告自从2016年6月20日就以种种理由拒不归还贷款，故中国农业银行股份有限公司宁陵县支行依据《一手房贷款业务银企合作协议》、《个人购房担保借款合同》中相关规定，分三笔从原告凤梧公司保证金账户中扣收二被告路绪恒、李惠贷款合同下剩余的本金和利息共计98962.94元。综上所述：被告的行为已严重侵犯原告权利，给原告造成经济损失。为维护原告合法权益不受侵犯，故依据法律规定诉至法院，请求贵院在查清事实的基础上依法判决上述所请。被告李惠辩称：这个事是事实，这个房子是我和路绪恒共同还每月的按揭贷款，现在我和路绪恒联系不上，我一个女人家没有能力还这个房贷。被告路绪恒没有答辩。根据原、被告的诉辩请求，本院归纳本案争议的焦点为：原告的诉讼请求是否合法有据，能否予以支持。当事人对上述焦点均无异议，依法予以确认。原告永盛公司为证明其诉讼请求，向本院提交的证据材料有：1、商品房买卖合同1份，证明二被告在2012年5月31日在原告公司购买商品房一套第7幢6层602室，总房款为317704元；2、个人购房担保借款合同1份，证明二被告用该房产在中国农业银行股份有限公司宁陵县支行进行了抵押贷款；3、关于扣收保证人保证金账户资金的情况说明1份、业务凭证3份，证明中国农业银行股份有限公司宁陵县支行在2016年8月24日、2016年12月13日这两天分三批从原告保证金账户划扣二被告房屋按揭贷款共计98962.94元，并按年息6.55%支付了利息。被告李惠没有提交证据。本院依职权调取的证据为宁陵县房管局对二被告购买房屋按揭抵押登记档案1份，可以证明系二被告共同按揭贷款购买房屋，二被告同意该房屋进行抵押权登记，路绪恒作为抵押人签字捺指印、李惠作为共有人也进行了签字捺指印。被告李惠对原告提交的证据质证认为：对证据的真实性无异议，路绪恒在外不回来、也联系不上，银行划扣原告的钱我也没有办法，在路绪恒不回来的情况下我只有用这套房子依法强行拍卖还款。被告路绪恒没有到庭对原告提交的证据进行质证，视为其放弃质证权。被告李惠对原告提交的证据无异议，且原告的证据可以相互印证，具有客观性，证据内容和形式合法，与本案具有关联性，可以作为本案确认案件事实的依据，依法予以确认。通过对上述有效证据的认定及双方当事人相一致的陈述，可以确认以下案件事实：原告与中国农业银行股份有限公司宁陵县农业银行（以下简称宁陵农行）于2011年12月20日签订了一手房贷款业务银企合作协议，协议约定：“经甲乙双方充分协商，甲方宁陵农行同意对购买乙方凤梧公司开发的凯地广场项目的自然人提供购房贷款。第十四条乙方提供连带责任保证的，应按购买本协议项下房屋产生的甲方购房贷款余额的百分之五交纳保证金作为质押，存入保证金专户…。在乙方承担连带责任保证期间，购房人未按借款合同约定按期还本付息的，由乙方代为偿还，甲方有权直接从上述保证金账户中划收相关款项。”原告按照上述协议对其开发建设的凯地广场的商品房进行按揭贷款出售时，要求购房人选择在宁陵农行进行贷款。2011年1月14日原、被告经自愿协商达成一致意见后，被告购买由原告开发的位于宁陵县建设路北侧、珠江路东侧凯地广场小区的商品房一套为第7幢602室，面积130.33平方米，单价每平方米2437.69元，共计317704元，并由被告路绪恒与原告签订了《商品房买卖合同》，合同主要内容为：“出卖人：河南凤梧有限公司买受人：路绪恒第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房位于第7幢6层602号房。第四条计价方式与价款：1.按面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2437.69元，总金额叁拾壹万柒仟柒佰零肆元。第六条付款方式及期限买受人选择商业贷款，买受人于2012年5月28日前付清55%首付款：壹拾柒万柒仟柒佰零肆元整（177704元），剩余壹拾肆万零仟零佰零拾零元（140000元）于2012年6月28日前办理按揭。第七条买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行”，合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后原告协助被告在宁陵农行办理购房贷款，二被告在借款担保承诺书、抵押权登记申请表、个人购房担保借款合同上均有签名，其中个人购房担保借款合同约定有：“第十条借款担保本合同项下债权的担保方式见第三十三条。10.1保证方式为连带责任保证。10.2抵押：抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十四条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金…。10.3阶段性保证担保+抵押借款人以本合同第三十四条项约定房产做抵押的，由第三十三条约定的阶段性保证人提供阶段性保证担保。第三十三条借款担保本合同项下借款采用以下（3）所列担保方式：（3）阶段性保证+抵押。由阶段性保证人河南凤梧置业有限公司按10.1和10.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保。第三十四条抵押房屋位置凯地广场602室购房合同编号NL2012-KDGC091购房总价31.7704万元建筑面积130.33平方米房产类型住房第三十七条阶段性保证担保+抵押阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）中情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的的抵押登记手续”。合同签订后，被告按约定支付了首付款177704元，对剩余的140000元，原告协助二被告在宁陵农行办理了按揭贷款，借款凭证显示约定的贷款利率为年息6.55%，并办理了按揭抵押预告登记，原告为按揭贷款的阶段性保证人，被告入住该房屋后按照合同约定支付了部分按揭贷款，至2016年6月20日之后不在履行支付按揭贷款的义务，经中国农业银行股份有限公司宁陵县农业银行多次催要，借款人均以各种理由拒绝偿还，中国农业银行股份有限公司宁陵县农业银行按照个人购房担保借款合同的约定提前行使担保权，从原告的保证金账户中直接扣收了被告的全部剩余贷款本息共计扣划98962.94元的本息，其中2016年8月24日扣划4557.10元、2016年12月13日扣划4572.82元和89833.02元。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告所签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方应当依约履行。被告依照合同约定支付了首付款，余款原告协助被告办理了按揭贷款，并签订了个人购房担保借款合同，该合同中约定原告为阶段性保证人，对被告的按揭贷款在被告取得房地产权属证书之前承担保证责任，现在被告也已经入住涉案的商品房，并按月给付了部分按揭贷款，剩余98962.94元的本息被告未履行还贷义务，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百零九条规定“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十八条：“同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。当事人对保证担保的范围或者物的担保的范围没有约定或者约定不明的，承担了担保责任的担保人，可以向债务人追偿，也可以要求其他担保人清偿其应当分担的份额。同一债权既有保证又有物的担保的，物的担保合同被确认无效或者被撤销，或者担保物因不可抗力的原因灭失而没有代位物的，保证人仍应当按合同的约定或者法律的规定承担保证责任。债权人在主合同履行期届满后怠于行使担保物权，致使担保物的价值减少或者毁损、灭失的，视为债权人放弃部分或者全部物的担保。保证人在债权人放弃权利的范围内减轻或者免除保证责任。”的规定，按照合同约定和上述法律规定宁陵农行扣划了保证人即本案原告保证金账户上的现金，现在原告向被告追偿被扣划的现金及扣划后的利息符合法律规定和双方的约定，依法应当予以支持；但其要求依法对抵押物凯地广场7幢602室房产享有优先受偿权的诉讼请求没有法律规定，也没有合同约定，依法不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十八条之规定，判决如下：一、被告路绪恒、李惠于本判决书生效后十日内共同连带给付原告河南凤梧置业有限公司垫付的购房款98962.94元及利息（利率按年息6.55%计算，其中4557.10元自2016年8月24日开始计算、其中94405.84元自2016年12月13日开始计算，均计算至付清款之日止）；二、驳回原告河南凤梧置业有限公司的其他诉讼请求。如被告路绪恒、李惠未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2274元，由被告路绪恒、李惠共同承担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提供副本一式六份，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  吕春元二〇一七年四月十八日书记员  楚琳琳