湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘31民终186号上诉人（原审原告、反诉被告）：林上标，男，1968年2月12日出生，汉族。被上诉人（原审被告、反诉原告）：彭芝兰，女，1957年4月24日出生，土家族。委托诉讼代理人：彭清，男，1958年2月10日出生，土家族。上诉人林上标因与被上诉人彭芝兰房屋租赁合同纠纷一案，林上标不服吉首市人民法院（2016）湘3101民初1605号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林上标、被上诉人彭芝兰及其委托诉讼代理人彭清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人林上标的上诉请求：1、被上诉人支付所欠租金9724.75元；2、被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一、上诉人按往常交易惯例向湘西土家族苗族自治州社会保险管理服务局交纳了2016年房租，按合同约定，合同已经生效，湘西土家族苗族自治州社会保险管理服务局单方违约，改变不了2016年本人与湘西土家族苗族自治州社会保险管理服务局续租合同生效的事实；二、被上诉人与上诉人约定的合同已经到期，上诉人已明确不再出租，要求被上诉人返还承租房屋并赔偿等同租金损失合法合理；三、一审对被上诉人从2016年7月5日至今占用房屋拒不返还及对上诉人等同租金的损失违法行为不作论述，违规受理被上诉人无事由的反诉，违规欺瞒被上诉人的证据交换，隐匿证据至庭审前；四、一审归避事实证据的认定及上诉人诉讼请求的焦点，而只谈上诉人与湘西土家族苗族自治州社会保险管理服务局的纠纷错误。综上所述，请二审法院以事实为依据，以法律为准绳，维护上诉人合法的民事权益，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人彭芝兰答辩称：林上标与湘西土家族苗族自治州社会保险管理服务局的房屋租赁合同于2015年12月31日到期，林上标隐瞒事实，之后林上标把房屋出租给被上诉人，被上诉人承租了该房屋后一次性花费3万元装修。林上标违反诚实信用原则，存在欺诈行为，林上标对本案房屋没有承租权，被上诉人不存在欠上诉人房租，更没有权力收房租，要收也是湘西土家族苗族自治州社会保险管理服务局来收。上诉人林上标向一审法院起诉请求：1、被告支付所欠租金9724.75元；2、被告承担诉讼费用。被上诉人彭芝兰向一审法院反诉请求：1、反诉被告赔偿房子装修费20000元；2、反诉被告赔偿损失费10000元；3、反诉被告赔偿2016年租金、押金10777元；4、反诉被告承担反诉费用。一审法院认定事实，2005年12月5日,原告林上标开始承租湘西土家族苗族自治州社会保险管理服务局位于吉首市新桥路11号的房屋，从2009年1月1日起租赁合同为一年一签。2015年1月26日，原告林上标与湘西土家族苗族自治州社会保险管理服务局签订《房屋出租协议》，约定：湘西土家族苗族自治州社会保险管理服务局将位于吉首市新桥路11号旧办公楼（三层）和临街二号门面出租给林上标，租期为2015年1月1日至2015年12月30日，租金为75000元。租赁期间，林上标不得转租，不得改变房屋结构。到期后，原告林上标继续占用该房屋，并于2015年10月5日将三楼大厅多媒体教室租给被告用作青少年乒乓球培训教室，租期半年，2016年4月5日满期，租金1万元，押金500元，双方没有签订书面协议。满期后，被告按月共分三次交清了到2016年7月5日为止，共计租金5001元。至此，被告共向原告交纳租金15001元租金，押金500元。因原告林上标与湘西土家族苗族自治州社会保险管理服务局所签《房屋出租协议》到期后未退房，且又租给被告等他人，湘西土家族苗族自治州社会保险管理服务局起诉林上标要求退房并赔偿损失，该院于2016年5月4日作出（2016）湘3101民初117号民事判决：1、林上标返还湘西土家族苗族自治州社会保险管理服务局所有的，位于吉首市新桥路11号的旧办公楼（三层）和临街二号门面。2、林上标赔偿从2015年12月31日起，按每天205元的标准计算至返还时的损失。林上标不服上诉后，湘西自治州中级人民法院于2016年7月20日作出（2016）湘31民终478号民事判决，驳回上诉，维持原判。林上标在与湘西土家族苗族自治州社会保险管理服务局的诉讼经过一、二审之后，没有返还房子，而是要求被告赔偿损失，双方为此发生纠纷，原告林上标采取了锁门、张贴退房通知等方式要求被告退房并赔偿损失，被告陈述湘西土家族苗族自治州社会保险管理服务局也曾要求不得将房租交给原告，房屋一直由被告使用至今。本案诉讼中，反诉原告就其反诉主张提交的证据为自已书写的损失清单，没得到反诉被告的认可。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，双方争议的焦点是各自主张能否支持问题。原告与湘西土家族苗族自治州社会保险管理服务局签订的《房屋出租协议》于2015年12月30日到期，没有返还房屋，经该院判决承担返还并赔偿损失义务后，即从2015年12月31日起失去承租人资格，其将三楼大厅多媒体教室转给被告经营的行为实为占用行为，被告交给原告至2016年7月5日的租金实为占用费。原告对于被告2016年7月5日以后的经营行为无权以承租人资格收取租金，其诉讼请求不应支持。对于反诉原告的反诉请求，因其提交的证据仅为自己单方提供的损失清单，无其他证据印证是否属于应由原告承担，应自行承担举证不能的法律后果，对其反诉请求不应支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、驳回原告林上标的诉讼请求。二、驳回反诉原告彭芝兰的反诉请求。案件受理费50元，反诉费820元，由原告承担50元，被告承担820元。双方当事人在二审中均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与原判决认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案争议的焦点为被上诉人彭芝兰是否应该支付上诉人林上标租金。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人要求承租人支付租金，必须是将自己享有所有权或使用权的租赁物交付给承租人使用、收益。而本案，上诉人林上标与湘西土家族苗族自治州社会保险管理服务局签订的《房屋出租协议》于2015年12月30日到期，上诉人林上标从2015年12月31日起对租赁物已无合法的使用权，上诉人林上标将三楼大厅多媒体教室转租给被上诉人彭芝兰经营的行为是无效的。被上诉人彭芝兰交给上诉人林上标至2016年7月5日的租金实为实际占用费。因上诉人林上标在租赁合同到期后对租赁物已无合法的使用权，上诉人林上标无权再要求被上诉人彭芝兰支付2016年7月5日以后的租金。2016年5月4日作出（2016）湘3101民初117号民事判决：1、林上标返还湘西土家族苗族自治州社会保险管理服务局所有的，位于吉首市新桥路11号的旧办公楼（三层）和临街二号门面。2、林上标赔偿从2015年12月31日起，按每天205元的标准计算至返还时的损失。林上标不服上诉后，湘西自治州中级人民法院于2016年7月20日作出（2016）湘31民终478号民事判决，驳回上诉，维持原判。该民事判决已生效，上诉人称该房屋租赁合同有效，应由被上诉人支付所欠的租金没有事实和法律依据。据此，上诉人的上诉理由不能成立，对其提出的上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，判处恰当，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人林上标承担。本判决为终审判决。审判长 余 霞审判员 龙少松审判员 曾浩恒二〇一七年四月十八日书记员 龚利春附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；