重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝三中法民终字第00761号上诉人（原审原告）洪宇，男，1988年6月15日出生，汉族，农民，住重庆市垫江县。委托代理人洪波（洪宇之父），男，1964年12月4日出生，汉族，农民，住重庆市垫江县。被上诉人（原审被告）重庆市友业房地产开发有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇白银路4号（佳华雅苑），组织机构代码69394728-X。法定代表人汪友波，董事长。委托代理人陈淑兵，重庆固德律师事务所律师。上诉人洪宇因与被上诉人重庆市友业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市垫江县人民法院（2015）垫法民初字第00869号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员倪静担任审判长与审判员陈江平、代理审判员郭玉梅参加评议的合议庭公开开庭审理了本案。上诉人洪宇的委托代理人洪波，被上诉人重庆市友业房地产开发有限公司的委托代理人陈淑兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：洪宇与重庆市友业房地产开发有限公司于2011年1月22日签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定洪宇购买重庆市友业房地产开发有限公司开发建设的位于重庆市垫江县桂溪镇工农路2号友业时代花园A栋2-2号房屋一套，房屋总价款359741元。重庆市友业房地产开发有限公司应于2011年12月31日将取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付给洪宇。当日，双方签订《住宅、门市、车库购房补充协议》，该补充协议第一条约定房产证交付时间：在合同约定交房后壹年内将房产证办理完毕，如因不可抗力因素，不能超过两年。合同签订后，洪宇按约支付了房屋总价款。2011年8月30日，重庆市友业房地产开发有限公司根据《垫江县城乡建设委员会关于做好夏季高温期间建筑施工安全生产工作的紧急通知》的要求，向含洪宇在内的友业时代花园购房业主书面告知：“由于我县今年发生了历史以来从未发生过的高温天气，我司接上级主管部门文件通知，在高温期间施工作业容易诱发各种安全事故，施工现场作业人员易疲劳、中暑，给安全生产带来了很多不利因素，为确保我县建筑业从业人员人身安全和职业健康，我公司将严格执行文件通知精神，在高温期间停止施工作业，因此就会直接延误工期，交房时间就以此顺延至2012年4月30日。”重庆市友业房地产开发有限公司将该《告知》通过重庆申重速递有限公司垫江分公司以寄送快递的方式送达。洪宇在知晓该《告知》后一直未提出异议。庭审中双方对交房时间确定为2012年4月30日前没有争议。2013年4月12日，垫江县国土资源和房屋管理局出具洪宇购买房屋的业务申请材料受理接收凭证。次日，该局颁发了洪宇购买房屋的《重庆市房地产权证》。2012年4月16日，洪宇在接受购买的商品房时与重庆市友业房地产开发有限公司签订《垫江友业时代花园房屋交接确认书》，双方在该确认书第二款第三项明确表示：双方一致同意在本商品房买卖合同中约定的权利义务均已经履行完毕，双方均无任何异议，且均承诺不向对方追究本商品房买卖合同履行中的任何经济责任和违约责任。洪宇一审诉称：2011年1月22日，洪宇与重庆市友业房地产开发有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定由洪宇购买重庆市友业房地产开发有限公司开发建设的位于重庆市垫江县桂溪镇工农路2号友业时代花园A栋2-2号房屋一套，重庆市友业房地产开发有限公司应于2011年12月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的房屋交给洪宇使用。合同第十三条中约定在本商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。同时还约定如因重庆市友业房地产开发有限公司的责任未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过180日，洪宇要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至实际取得登记受理单之日止，重庆市友业房地产开发有限公司按日向洪宇支付已付房款的万分之五的违约金。合同签订后，洪宇按照合同约定履行了自己的义务，但重庆市友业房地产开发有限公司却未能在合同约定的时间内如期取得登记受理单，已构成违约。请求判令：1、重庆市友业房地产开发有限公司支付洪宇违约金41298元；2、重庆市友业房地产开发有限公司承担本案的诉讼费用。重庆市友业房地产开发有限公司一审辩称：重庆市友业房地产开发有限公司与洪宇签订《重庆市商品房买卖合同》及《住宅、门市、车库购房补充协议》，在合同中约定的交付房屋时间为2011年12月31日，但后来双方将交付房屋的时间变更为2012年4月30日，洪宇没有异议。根据补充协议第一条的规定，重庆市友业房地产开发有限公司在2013年4月12日取得洪宇购买房屋的产权证，已按合同约定履行了义务，无违约行为。请求人民法院驳回洪宇的诉讼请求。一审法院认为，洪宇与重庆市友业房地产开发有限公司书面订立的《重庆市商品房买卖合同》和《住宅、门市、车库购房补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律和行政法规的禁止性规定，应合法有效。双方应当依照诚实信用原则，全面履行合同义务。本案双方当事人的争议焦点主要在于重庆市友业房地产开发有限公司是否应当向洪宇承担迟延办理房产登记手续的违约责任。双方虽在《重庆市商品房买卖合同》中约定交付房屋的期限为2011年12月31日，但2011年8月30日重庆市友业房地产开发有限公司以书面告知的形式向洪宇邀约将交付房屋的期限延至2012年4月30日，洪宇知晓后并未提出异议，且在庭审中双方对此也无争议，因此，双方约定的交房时间应为2012年4月30日。双方签订的《住宅、门市、车库购房补充协议》第一条约定，重庆市友业房地产开发有限公司应在合同约定交房后一年内将房产证办理完毕，该协议应理解为是双方对主合同第十三条关于办理产权登记的约定的变更。因此，重庆市友业房地产开发有限公司为洪宇办理产权登记手续的期限应为2012年4月30日之后的一年内，即2013年4月30日前。重庆市友业房地产开发有限公司实际于2013年4月13日取得国土房屋管理部门颁发的《重庆市房地产权证》，未超过双方约定的办证期限。另外，洪宇接房时在与重庆市友业房地产开发有限公司签订的《垫江县友业时代花园房屋交接确认书》中承诺不向对方追究本商品房买卖合同履行中的任何经济责任和违约责任，应理解为其对自己所享有权利的处分，该确认书并不存在无效或可撤销的法定情形，应为有效，其确认内容对双方具有法律拘束力。综上，重庆市友业房地产开发有限公司在本案中并不存在迟延办理产权登记的违约行为，其不应当对洪宇承担相应的违约责任。故对洪宇的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款和第一百零七条之规定，判决：驳回洪宇的诉讼请求。案件受理费832元，依法减半收取416元（洪宇已预交），由洪宇负担。洪宇不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判被上诉人支付上诉人违约金41298元，并承担一、二审的诉讼费用。其上诉理由主要是：一审认定事实错误。其一、本案所涉《商品房买卖合同》系有关职能部门监制印发的，其内容不得任意更改。该合同第七条明确约定交房时间为2011年12月31日，且合同第十三条第二项明确约定在商品房交付之日起60日内，双方向房屋所在地房屋登记机构递交相关材料并取得房屋登记机构出具的受理单，逾期超过180日，被上诉人应向上诉人支付房价款万分之五的违约金。依据上述约定，被上诉人迟延办证的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。其二、合同条款不得含有免除和限制房地产开发企业自身责任，扩大房地产开发企业权利，加重购房人责任或排除购房人主要权利的内容。补充协议第一条减免了被上诉人自身承担的责任和扩大了被上诉人的权利，加重了上诉人的责任，排除了上诉人的主要权利，该条款为格式条款，应当认定为无效。被上诉人重庆市友业房地产开发有限公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其理由主要是：其一、一审认定事实清楚，商品房买卖合同的补充协议对办证时间进行了明确约定。其二、一审法院依据合同法第七十七条进行裁判是正确的。其三、一审法院已保障了上诉人的诉讼权利，被上诉人在一审过程中提交的证据均经过上诉人、上诉人的代理人及诉讼代表人发表了质证意见，上诉人的主张没有事实依据。上诉人洪宇在二审中举示了如下证据：重庆市新建商品房屋质量保证书一份，拟证明本案所涉商品房于2011年10月31日已经竣工，被上诉人应按合同约定的期限2011年12月31日交房，其将交房时间拖延至2012年4月30日不合理。被上诉人重庆市友业房地产开发有限公司的质证意见为：对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据不能达到上诉人的证明目的。本院对上诉人在二审中提交的重庆市新建商品房屋质量保证书的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予以确认。二审查明：重庆市友业房地产开发有限公司于2012年3月30日取得本案讼争房屋的建设工程竣工验收备案登记证（即建竣备字（2012）5号）。双方当事人均认可本案交房确认书的签订时间即为实际交房时间。本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》、《住宅、门市、车库购房补充协议》及本案所涉的《垫江县友业时代花园房屋交接确认书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。本案双方的争执焦点主要是：被上诉人在本案中是否存在逾期办证的违约行为而应向上诉人支付违约金。本案中，上诉人与被上诉人虽在本案所涉《重庆市商品房买卖合同》中将交付房屋的期限约定为2011年12月31日，但被上诉人在2011年8月30日的书面告知中明确提出将交付房屋期限延至2012年4月30日前，而上诉人在接房时与被上诉人签订的《垫江友业时代花园房屋交接确认书》第二款第三项明确约定：双方一致同意在本商品房买卖合同中约定的权利义务均已经履行完毕，双方均无任何异议，且均承诺不向对方追究本商品房买卖合同履行中的任何经济责任和违约责任。另在一审庭审中，上诉人当庭陈述“同意2012年4月30日交房”。根据上述事实表明：上诉人同意被上诉人提出的将约定交房期限变更为2012年4月30日前，故一审认定本案中双方约定的交房期限延至2012年4月30日并无不当。根据双方签订的《住宅、门市、车库购房补充协议》第一条约定，被上诉人应在合同约定交房后一年内将房产证办理完毕，即应在2013年4月30日前办理完毕。被上诉人实际于2013年4月13日取得本案讼争房屋产权证，故被上诉人不存在逾期办证的违约行为，上诉人要求被上诉人向其支付逾期办证违约金的主张不能成立。综上，上诉人洪宇的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予以支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费832元，由上诉人洪宇负担。本判决为终审判决。审 判 长  倪 静审 判 员  陈江平代理审判员  郭玉梅二〇一五年八月十七日书 记 员  石 佳