广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第3884号上诉人（原审原告）：广州市海珠区南洲街沥滘第十九经济合作社，住所地广州市海珠区。法定代表人：卫景衡，职务：社长。委托代理人：黄定平，广东金海圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市海珠区南华西街洪德工业公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：潘健，职务：经理。委托代理人：郭伟源，该公司职员。被上诉人（原审第三人）：广州市海珠区华达钛制品厂，住所地广州市海珠区。法定代人：刘越嘉，职务：经理。委托代理人：刘奋青，该厂厂长。上诉人广州市海珠区南洲街沥滘第十九经济合作社（以下简称第十九经济社）因与被上诉人广州市海珠区南华西街洪德工业公司（以下简称洪德工业公司）、广州市海珠区华达钛制品厂（以下简称华达钛厂）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法生民初字第45号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1992年9月18日，第十九经济社（原名：广州市海珠区新滘镇沥滘第十九经济合作社）（甲方）、洪某工业公司（原名：广州市海珠区洪某工业公司）（乙方）签订了《协议书》，约定由洪某工业公司租用第十九经济社位于潮生围的空地，面积共2000平方米，为期30年。洪某工业公司不得以任何理由拖欠管理费，如乙方超过约定日期半个月后还不付清管理费，第十九经济社有权立即收回所提供的土地。洪某工业公司如期付清应付的管理费，第十九经济社也不得在定期内以任何理由提出收回所提供土地的要求。2006年1月11日，洪某工业公司（甲方）与华达钛厂（乙方）签订了《协议书》，主要内容：洪某工业公司于1992年9月18日与沥滘村第十九经济合作社（以下简称十九社）签订《协议书》（以下简称原协议），由十九社提供位于潮生围的2000平方米工业用地（地址为：沥滘二约新街7号之二），由洪某工业公司投资兴建厂房，形成了现在的沥滘工业基地（以下简称工业区）。现洪某工业公司、华达钛厂双方就出租工业区的有关事宜，经友好协商，达成一致意见如下：一、自2006年1月11日起至原协议到期之日止，洪某工业公司将工业区交给华达钛厂经营管理，由华达钛厂享有洪某工业公司在原协议中所享有的全部权利，并承担洪某工业公司在原协议中应承担的所有全部义务。原协议作为本协议的附件。二、华达钛厂一次性向某工业公司支付60万元的经济补偿款，分两期支付，第一期30万元在签订本协议时支付，第二期30万元在办妥工商营业执照后一个月内支付…四、原洪某工业公司与工业区内企业签订的租赁合同全部由华达钛厂承接，由华达钛厂享有洪某工业公司在这些租赁合同中所享有的全部权利，并承担洪某工业公司在这些租赁合同中应承担的全部义务。这些租赁合同到期后，由华达钛厂决定是否续签…五、洪某工业公司的权利和义务1、洪某工业公司有权监督华达钛厂在工业区内遵章守法进行经营活动。如华达钛厂有违反有关法律、法规及规章的行为，洪某工业公司有权要求华达钛厂改正。如华达钛厂不改正其行为，则洪某工业公司有权提前收回工业区，并追究华达钛厂的相关责任…4、在正常的经营活动中，洪某工业公司有义务协助华达钛厂处理与十九社之间的关系…八、本协议一式三份，签章生效，洪某工业公司、华达钛厂双方各执一份，另一份交十九社备案。洪某工业公司、华达钛厂均已签章，“证明方：沥滘村第十九经济合作社”处未见签章。第十九经济社于2014年12月向原审法院提起本案诉讼，请求判决：1、确认第十九经济社解除合同的行为合法有效，第十九经济社、洪某工业公司1992年9月18日签订的《协议书》于2014年9月23日解除；2、洪德工业公司和华达钛厂在2015年1月1日前将广州市海珠区南洲路沥滘二约新街7号之二的场地腾空并迁出，交还给第十九经济社；3、洪某工业公司按每月15000元的标准支付从2015年1月1日至实际腾空迁出场地之日止的场地占有使用费给第十九经济社；4、由洪某工业公司承担本案诉讼费用。第十九经济社为证明其主张，向原审法院提交了以下证据：1、第十九经济社、洪某工业公司签订的《协议书》；2、洪某工业公司、华达钛厂签订的《协议书》；3、《通知书》，主要内容：广州市海珠区南华西街洪某工业公司：我社与贵公司在1992年9月18日签约《协议书》，贵公司租赁我社土地作工业用地。但最近我社得知贵公司未经我社同意，将《协议书》中的权利和义务一并转让给了华达钛厂，违反法律规定，所以我社通知贵公司，从即日起解除该《协议书》。通知人：卫景衡2014年9月21日，并加盖“广州市海珠区南洲街沥滘第十九经济合作社”公章。4、快递单据、收据及查询打印网页；5、穗集有（2012）第08002139土地证一份，记载，土地所有权人为第十九经济社农民集体，土地面积为0.6003公顷，建设用地。华达钛厂为证明其主张向原审法院提交了以下证据：1、华达钛厂企业营业执照。显示住所为广州市海珠区南洲路沥滘二约新街**之二，成立日期1994年9月13日；2、手写发票。显示名称：南华西街洪某工业公司﹤华达钛﹥日期2006年8月11日。收费项目：2006年1月-6月租金29040元。加盖广州市海珠区南洲街沥滘第十九经济合作社发票专用章。3、打印发票。显示付款方名称：洪某经贸实业公司。日期2014年12月30日。收款方名称：广州市海珠区南洲街沥滘第十九经济合作社。开票项目说明：2014年12月土地占有使用费。金额为5856.4元。4、《收条》及银行支票存根。《收条》：现收到华达钛支票壹张，金额：伍仟捌佰伍拾陆元肆角正。日期2014年12月3日，加盖广州市海珠区南洲街沥滘第十九经济合作社财务专用章。原审法院认为：本案中第十九经济社、洪某工业公司于1992年9月18日签订的租赁《协议书》是双方当事人的真实意思表示，未违反当时法律法规的强制性规定，合法有效，第十九经济社、洪某工业公司应当履行。又根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条之规定：合同法实施以前成立的合同发生纠纷诉到法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以使用合同法的有关规定。由于《协议书》成立于《中华人民共和国合同法》实施日（1999年10月1日）之前，现第十九经济社、洪某工业公司对《协议书》履行发生争议，依据上述司法解释的规定，对于《协议书》的约定，如当时没有法律规定的，适用合同法的有关规定。《协议书》约定租赁期限为三十年（1992年9月18日至2022年9月18日），当时的法律为对租赁期限没有规定，而《中国人民共和国合同法》第二百一十四条之规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。故《协议书》约定的合同期限在1999年10月1日以后的部分应适用《合同法》对于租赁期限的约定，不得超过2019年10月1日，此后的租赁期限约定无效。关于2006年1月11日洪某工业公司与华达钛厂签订《协议书》的性质问题。从洪某工业公司、华达钛厂签订的《协议书》来看，虽然约定洪某工业公司将自己与第十九经济社签订的租赁《协议书》中的全部权利和义务一并转让给华达钛厂，但洪某工业公司与华达钛厂己经明确双方就出租工业区的有关事宜，经友好协商，达成一致意见，同时也约定洪某工业公司有权监督华达钛厂在工业区内遵章守法进行经营活动，如华达钛厂有违反有关法律、法规规章的行为，洪某工业公司有权要求华达钛厂改正。如华达钛厂不改正其行为，则洪某工业公司有权提前收回工业区，并追究华达钛厂的相关责任，等。而洪某工业公司与华达钛厂也明确表示双方所签订的协议真实意思是转租，并非是转让，因此从这些内容可以确定，洪某工业公司与华达钛厂所签订的《协议书》名为转让，实为转租。第十九经济社认为洪某工业公司、华达钛厂签订的《协议书》属于转让行为，理由不足，不予支持。另由于第十九经济社确认涉案用地自1992年签订协议后到2014年9月都按约收取管理费，之后按约定的计算方式收取了土地占用费。对于涉案用地的管理费，洪某工业公司、华达钛厂均确认2006年1月之前由洪某工业公司缴纳，之后由华达钛厂实际缴纳，第十九经济社也收取了该费用，结合华达钛厂自1994年成立之日的营业执照上的住所地一直位于涉案场地内的事实，涉案场地处于第十九经济社集体所有证划定的土地范围，且华达钛厂至今仍在经营，据此可以合理相信第十九经济社从2006年开始应当知道华达钛厂为讼争地块的实际使用人，第十九经济社主张其自2014年才得知这一情况，不合常理，故可确认第十九经济社以自己的实际行为同意洪某工业公司将涉案场地转租给华达钛厂。综上，鉴于第十九经济社、洪某工业公司签订的《协议书》仍处在有效租赁期限内，故第十九经济社以洪某工业公司未经其同意转让权利义务为由，要求确认其解除与洪某工业公司签订的合同的行为合法有效，并要求华达钛厂搬迁、支付场地占有费的请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十四条的规定，于2015年5月7日作出如下判决：驳回第十九经济社的诉讼请求。本案受理费7040元，由第十九经济社负担。判后，上诉人第十九经济社不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决未查明第十九经济社行使合同解除权的事实。2014年9月21日，第十九经济社向某工业公司发出解除合同《通知》，而第十九经济社提交的“邮件全程跟踪查询结果”显示华达钛厂在2014年9月23日收到该《通知》。洪某工业公司、华达钛厂在2014年12月22日前，对《通知》未提出异议，未向法院或仲裁机构确认解除合同的效力，也未腾空迁出场地交还给第十九经济社。二、洪某工业公司在未告知第十九经济社，未取得第十九经济社同意的情况下，将其合同权利义务一并转让给华达钛厂。根据《合同法》第九十四条的规定，第十九经济社可以解除合同。四、合同解除权为形成权。洪某工业公司在2014年9月23日至2014年12月22日三个月内未行使异议权，未对解除合同《通知》表示异议，未向法院提起诉讼，只能承担合同解除的法律后果。五、原审判决对第十九经济社要求确认其解除合同的行为有效，并要求华达钛厂搬迁、支付场地占有费的请求不予支持，是错误的。六、原审判决逻辑推理错误。1、洪某工业公司与华达钛厂签订的《协议书》并未约定华达钛厂向某工业公司交纳租金的金额和时间等转租合同所必须的实质性条款，也未提交华达钛厂向某工业公司交纳租金的发票等证据证明转租关系，明显是合同概括转让，而不是转租。2、退一步来说，即使是洪某工业公司向华达钛厂转租，也是合同转让的一种形式，未取得出租人的同意，第十九经济社同样可以解除合同。3、洪某工业公司与华达钛厂刻意隐瞒合同转让事实，第十九经济社一直蒙在鼓里，一直收取洪某工业公司名义交来的租金，开出洪某工业公司抬头的正式发票，第十九经济社根本没有“以自己的实际行为同意洪某工业公司将涉案场地转租给华达钛厂”。4、再退一步来说，即使第十九经济社在2006年知道洪某工业公司可能有转让合同的事实，如果没有表示同意，2014年第十九经济社也可以行使合同解除权。5、再退一万步来说，即使第十九经济社行使合同解除权缺乏实体事实和法律，甚至有滥用解除权的嫌疑，如果洪某工业公司收到第十九经济社明确解除合同通知后，在三个月内放弃行使异议权，没有向第十九经济社提出异议并起诉到法院或仲裁机构，而等到三个月后第十九经济社起诉到法院请求确认行使解除权行为有效时才提出异议，法院不应作实体审查，而是要在查明合同解除权行使的法律事实后，直接判决确认第十九经济社行使解除权行为有效。综上，上诉请求：1、确认第十九经济社解除合同的行为有效，第十九经济社与洪某工业公司1992年9月18日签订的《协议书》于2014年9月23日解除；2、洪德工业公司和华达钛厂在判决生效后十日内将广州市海珠区南洲路沥洛二约新街7号之二的场地腾空并迁出，交还给第十九经济社；3、洪某工业公司和华达钛厂按每月15000元的标准支付从2015年1月1日至实际腾空迁出场地之日止的场地占有使用费给第十九经济社；4、由洪某工业公司和华达钛厂承担本案诉讼费用。被上诉人洪某工业公司、华达钛厂答辩同意原审判决，不同意第十九经济社的上诉请求。经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：第十九经济社在原审中提交的邮件查询打印网页反映其邮件于2014年9月23日妥投，为他人收。一、二审诉讼中，第十九经济社陈述洪某工业公司有按时缴纳租金，至今没有拖欠，第十九经济社在2006年1月后一直是收取洪某工业公司的租金，其发票也是出具给洪某工业公司。本院认为：第十九经济社、洪某工业公司于1992年9月18日签订的租赁《协议书》约定的合同期限在1999年10月1日以后的部分应适用《合同法》对于租赁期限的约定，不得超过2019年10月1日，原审认定此后的租赁期限约定无效并无不当，本院予以认可。关于2006年1月11日洪某工业公司与华达钛厂签订的《协议书》的性质问题。协议约定洪某工业公司将工业区交给华达钛厂经营管理，由华达钛厂享有承担洪某工业公司与第十九经济社在原协议中的全部权利义务，并由华达钛厂一次性向某工业公司支付60万元经济补偿款，由此可见洪某工业公司与华达钛厂之间属原租赁《协议书》中承租人权利义务的转让关系。第十九经济社对此问题的上诉意见成立，原审认定洪某工业公司、华达钛厂签订的《协议书》属转租不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。现第十九经济社坚持认为洪某工业公司将其合同权利义务转让给华达钛厂未取得第十九经济社的同意，洪某工业公司及华达钛厂亦未能提供确切证据证明该转让行为已取得第十九经济社的同意，故洪某工业公司与华达钛厂之间的合同权利义务转让行为对第十九经济社不发生效力。关于第十九经济社请求确认其与洪某工业公司签订的《协议书》于2014年9月23日解除，并要求洪某工业公司与华达钛厂搬迁、支付场地占有费的问题。本案诉讼中，第十九经济社确认洪某工业公司在原租赁《协议书》履行期间，一直都有按时缴纳租金，至今没有拖欠。而第十九经济社于2014年9月21日向某工业公司发出《通知书》，以洪某工业公司将《协议书》权利义务转让给华达钛厂为由主张解除合同，因该解约理由缺乏合同与法律依据，原审法院对其解除合同的效力不予确认并无不当。而《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的合同解除异议并非实体权利，无论非解约方是否提出异议，解约方应当具备解除权才能产生解约的效力。故本院对于第十九经济社请求确认其与洪某工业公司签订的《协议书》于2014年9月23日解除的主张不予支持。综上所述，第十九经济社的上诉请求因理由不成立，本院予以驳回；审查原审判决查明事实基本清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7040元，由上诉人广州市海珠区南洲街沥滘第十九经济合作社负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  黄 嵩审判员  谭红玉二〇一五年八月七日书记员  仪文娟