海南省第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)琼97民终333号上诉人（原审原告、反诉被告）：覃珍珠，女，1984年11月3日出生，汉族，住海南省琼海市博鳌镇指母村委会第三村，身份证号码4600021984********。委托诉讼代理人:韩春柳，海南泽田律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:儋州双联房地产开发有限公司，住所地海南省儋州市白马井镇南片区滨海大道路段控规A-5-1、12、13地块。法定代表人:范文燚，该公司总经理。委托诉讼代理人:董婷，海南为先律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:中国工商银行股份有限公司儋州支行，住所地海南省儋州市那大镇人民中路319号。负责人：麦年红，该支行行长。委托诉讼代理人:甘宗祥，男，1967年11月26日出生，住海南省儋州市那大镇解放南路***号，该支行职员。上诉人覃珍珠因与被上诉人儋州双联房地产开发有限公司（以下简称双联房地产公司）、中国工商银行股份有限公司儋州支行（以下简称工行儋州支行）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2016）琼9003民初1148号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人覃珍珠上诉请求：撤销海南省儋州市人民法院（2016）琼9003民初1148号民事判决，支持覃珍珠一审诉讼请求，驳回双联房地产公司反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定覃珍珠在未付清契税的情况下，双联房地产公司有权延期交房，事实不清。覃珍珠与双联房地产公司所签订的《儋州市商品房买卖合同》（以下简称合同）第十六条约定“买受人自行向税务机关缴纳相关税款”；第二十六条约定“本合同涉及重大权益事项应当采用书面告知形式，非重大权益事项亦宜采用书面形式告知”。但在合同履行过程中，双联房地产公司从未就应缴税费的数额、时间进行过书面通知，覃珍珠才于2015年9月28日缴纳了全部税费。一审判决无视这一事实，错误认定因覃珍珠未付清房款，双联房地产公司有权延期至2015年10月28日交房，属认定事实不清。二、双联房地产公司存在多处违约，双方应解除合同。（一）双方合同约定的交房时间为付清房款后一个月内。覃珍珠于2015年4月13日支付了首付款，于2015年4月28日取得了按揭贷款，双联房地产公司于2015年5月4日出具收款收据，确认收到按揭款项。按照合同约定，双联房地产公司应当在2015年6月4日之前交房。但双联房地产公司于2015年10月27日才向覃珍珠发出收房告知，逾期145日。根据双方所签合同第十一条“逾期超过60日后，买受人有权单方解除合同”的约定，覃珍珠有权单方解除合同。且覃珍珠于2015年10月26日，依据合同中“应当在该60日期限届满之日起3个月内向出卖人书面通知退房及解除合同”的约定，向双联房地产公司发出了退房及解除合同通知书，行使了解除权。覃珍珠发出的退房及解除合同通知书已产生法律效力。（二）合同第九条约定“交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日10日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件”，涉案房屋所在的房产项目于2015年3月27日办理了验收备案证，说明在覃珍珠购房前就达到了交付条件，但双联房地产公司未向覃珍珠发出通知，导致其丧失查验房屋的权利。其怠于履行合同义务的行为，严重阻碍覃珍珠合同目的的实现。（三）该房屋至一审审理期间间墙和天花板等尚未完工，未达到验收合格的交房条件。被上诉人双联房地产公司辩称，一审判决事实清楚、适用法律正确，应予维持。双联房地产公司于2015年5月4日收到工行儋州支行转来的覃珍珠的按揭房款，但代收产证费用37845.32元，覃珍珠2015年9月28日才缴纳完毕。双方所签合同第八条但书约定，双联房地产公司有权延期交房。双联房地产公司不负有对缴纳税费事宜进行书面通知的义务。合同第二十六条的书面告知约定属于建议性约定，没有要求必须采用书面形式，且未约定不采取书面形式的法律后果。补充协议第六条约定已经变更了覃珍珠行使单方解除权的约定。补充协议第6条约定“买受人因出卖人逾期交房要求解除合同的，须于约定期限届满后30日内提出书面退房要求，否则视为放弃解除合同的权利。”覃珍珠未在约定期限内行使，丧失了解除合同的权利。双联房地产公司提交的《建筑工程竣工验收报告》、《海南省建筑工程竣工验收备案证》，充分证明该房符合交房标准。被上诉人工行儋州支行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律清楚。诉讼费不应由工行儋州支行来承担。覃珍珠向一审法院起诉请求：1、确认覃珍珠与双联房地产公司签订的《儋州市商品房买卖合同》及补充协议已经解除；2、解除覃珍珠与工行儋州支行签订的《个人购房借款/担保合同》；3、双联房地产公司向覃珍珠返还已支付购房款1001840元；4、双联房地产公司返还代收产证费用37845.32元；5、双联房地产公司支付覃珍珠已付购房首付款501840元的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年4月13日付款之日起至实际退货全部款项之日止，暂计至2016年3月6日为21458元）；6、双联房地产公司赔偿覃珍珠因购房安家贷款所产生的利息损失（从合同签订之日起至实际退还全部款项之日止，暂计至2016年3月4日为25691.25元）；7、双联房地产公司支付逾期交房违约金12022元；8、双联房地产公司向覃珍珠支付解约赔偿金10018元；9、双联房地产公司向覃珍珠支付逾期退款违约金（自双联房地产公司逾期退款之日起至实际退还全部款项之日止，暂计至2016年3月6日为12723元）；10、双联房地产公司赔偿覃珍珠因提前偿还贷款所产生的提前还款补偿金15525元；11.双联房地产公司承担本案全部诉讼费用。双联房地产公司向一审法院反诉请求：1、覃珍珠继续履行双方签订的《儋州市商品房买卖合同》及补充协议；2、本案诉讼费用由覃珍珠负担。一审法院认定的事实：2015年4月13日，覃珍珠（买受人）与双联房地产公司（出卖人）签订了《儋州市商品房买卖合同》，约定:由买受人购买出卖人开发的位于儋州市白马井镇滨海新区塞维亚海岸一期非住宅商业用房03栋1层5号房。房屋基本情况及房价款：商铺的建筑面积为71.56平方米，价格为每平方米14000元，总价款共计1001840元。付款方式：买受人应于2015年4月14日前支付不低于房价款50%的首付款，即501840元，剩余款项50万元应采取银行按揭方式支付，应于2015年6月14日前支付。（第八条）交付期限：出卖人应当在收到买受人全款后一个月内，将经验收合格的商品房交付买受人使用。但遇如下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：买受人未付清全部房款、延期付款违约金、当地税务部门规定时间内缴纳的契税、交付时需缴纳的物业维修基金、房产档案保管费、菜篮子价格调节基金、土地权属登记费、土地使用权交易服务费用、房屋转移登记费、产权证工本费、印花税、燃气开户费、有线电视初装费等费用的。上述情况不视为出卖人延期交房，也无需对买受人补偿任何费用。交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日10日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。买受人应在收到该通知之日起10日内，会同出卖人对该房屋进行验收交接。由于买受人原因，造成出卖人未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人收到出卖人的书面交房通知后，未前来验房或验房后以本合同第八条以外的事由拒绝收房或未能如期办理交接手续的，自出卖人书面通知所确定的交付日起商品房视同交付。出卖人逾期交房的违约责任：除合同第八条约定的特殊情况外，出卖人为能按合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分布处理，不作累加）：逾期在60日内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付款的万分之二支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权单方解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。如买受人选择解除合同的，应当在该60日期限届满之日起三个月内向出卖人书面通知退房及解除合同，出卖人应当向买受人支付合同总价款1%的解约赔偿金。买受人逾期通知出卖人解除合同的，则视为买受人不退房。出卖人应当在登记机关注销本合同登记备案后5日内将已收房款和赔偿金支付给买受人。买受人书面解除合同之日起5日内，买受人应当配合出卖人办理合同注销登记备案手续，逾期30日内的买受人应按总价款的万分之一每日计付违约金等。关于税款缴纳的约定：根据税收征收管理法的有关规定，双方同意按照以下方式缴纳税款：买受人委托出卖人代缴相关税款。买受人单方解除权的行使：买受人形式本合同约定的单方面解除本合同的权利时，应书面通知出卖人。出卖人须自收到买受人的书面通知之日，一次性将买受人已支付的房价款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还买受人。出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按未退还金额的万分之一向买受人支付违约金，直至全部退完款项为止。附件七本合同补充协议：出卖人发给买受人的有关本合同约定之通知均应按本合同首页载明的地址，出卖人以邮政特快专递或挂号信发出，买受人通讯联系地址、电话等如有任何变化，均应以书面形式通知出卖人，否则因此导致迟延或不能送达的后果由买受人承担。从发出之日起5天（最后一日遇法定节假日顺延）不论买受人或其授权代表是否实际收到该通知，即视为买受人收到该通知。覃珍珠于2015年3月31日向双联房地产公司支付了51840元的认购金，又于2015年4月13日支付了购房款45万元。剩余房价款50万元，覃珍珠通过向工行儋州支行办理按揭贷款，并于2015年4月28日签订了《个人购房借款/担保合同》，双联房地产公司作为保证人。工行儋州支行于2015年5月4日将上述贷款50万元转支付给双联房地产公司。2015年9月28日，覃珍珠向双联房地产公司交付了代收产证费用37845.32元（含契税30055.2元）。2015年9月30日，覃珍珠向双联房地产公司邮寄了《退房及解除购房合同的通知》，以双联房地产公司在收到全部购房款后未能在一个月内交付房屋为由，要求退房并解除购房合同；覃珍珠又于2015年10月26日向双联房地产公司邮寄了《退房及解除的通知》，要求解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，并在5日内归回房款等。双联房地产公司收到覃珍珠的上述材料后，于2015年10月27日按覃珍珠在商品房买卖合同上所留的地址向覃珍珠分别邮寄了《收房催告书》和《回函》。《收房催告书》的主要内容是通知覃珍珠于2015年10月30日前办理商品房的验房交接手续。《回函》的主要内容是：拒绝解除双方签订的商品房买卖合同。覃珍珠均拒绝收取上述邮件。另查明，涉案房屋所在的房产项目已于2015年3月27日经验收合格并办理了验收备案证。一审法院认为，覃珍珠、双联房地产公司签订的《儋州市商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案当事人争议焦点：一是覃珍珠单方面主张解除《儋州市商品房买卖合同》及补充协议是否发生法律效力，双联房地产公司应否退还覃珍珠的购房款、代收产证费等并承担违约责任；二是《个人购房借款/担保合同》应否解除。一、关于覃珍珠单方面主张解除《儋州市商品房买卖合同》及补充协议（以下简称商品房买卖合同）是否发生法律效力，双联房地产公司应否退还覃珍珠的购房款、代收产证费等并承担违约责任的问题。本案中，虽然覃珍珠于2015年5月4日履行了支付全部购房款的义务，但直至2015年9月28日其才支付了包括契税等在内的代收产证费用37845.32元。根据商品房买卖合同第八条的约定，覃珍珠未付清契税的情况下，双联房地产公司有权据实予以延期交房，即双联房地产公司有权将交房时间延长至2015年10月28日，即双联房地产公司应于该日前将符合约定的房屋交付给覃珍珠。此后，双联房地产公司已于2015年10月27日就按覃珍珠所预留的地址通过邮寄书面收房通知覃珍珠，通知覃珍珠于2015年10月30日前到场办理收房手续。覃珍珠拒收该邮件，仍应视为双联房地产公司已履行了通知收房的义务。即双联房地产公司实际上已在交房日前通知覃珍珠收房，且涉案房屋已经验收合格并办理了备案手续，符合合同约定的交房标准。覃珍珠未在该书面通知要求的2015年10月30日前办理收房手续，根据合同的约定，应视为双联房地产公司已于2015年10月30日履行了交房义务。覃珍珠分别于2015年9月30日和2015年10月26日向双联房地产公司邮寄了《退房及解除购房合同的通知》和《退房及解除的通知》，要求解除商品房买卖合同。覃珍珠主张双联房地产公司逾期交房，没有事实根据，不予采纳。故覃珍珠单方主张解除合同的条件尚未成就，该行为不发生法律效力，合同应当继续履行，覃珍珠主张解除商品房买卖合同，没有事实根据和法律依据，不予支持。相应的，覃珍珠要求双联房地产公司退还购房款、代收产证费用、赔偿逾期交房违约金、利息损失、解约赔偿金、逾期退款违约金、提前还款补偿金等，亦没有事实根据和法律依据，不予支持。而双联房地产公司反诉要求继续履行商品房买卖合同，有事实根据和法律依据，予以支持。二、关于《个人购房借款/担保合同》应否解除的问题。《个人购房借款/担保合同》与商品房买卖合同具有关联性，在商品房买卖合同未能解除的情况下，覃珍珠无权要求解除《个人购房借款/担保合同》。故覃珍珠要求解除《个人购房借款/担保合同》，没有事实根据和法律依据，不予支持。综上，覃珍珠以逾期交房为由单方主张解除合同，并书面通知双联房地产公司解除双方签订的商品房买卖合同。但因覃珍珠违约在先，导致双联房地产公司据实延长交房期限，并在延长的期限届满前通知覃珍珠收房，双联房地产公司不存在逾期交房的行为，覃珍珠无权单方主张解除合同，其通知解除商品房买卖合同的行为未发生法律效力。故覃珍珠主张解除商品房买卖合同、《个人购房借款/担保合同》并要求双联房地产公司退还购房款、代收产证费用、赔偿逾期交房违约金、利息损失、解约赔偿金、逾期退款违约金、提前还款补偿金等，没有事实根据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决：一、驳回覃珍珠的诉讼请求；二、覃珍珠应当继续履行与儋州双联房地产开发有限公司于2015年4月13日签订的《儋州市商品房买卖合同》及补充协议。本诉案件受理费15034元及反诉案件受理费50元，由覃珍珠负担。二审期间，各方当事人未提交新证据。二审审理查明的事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为,当事人二审争议的焦点是：双联公司是否构成逾期交房，应否承担违约责任；双方所签订的商品房买卖合同及补充协议是否应予解除。覃珍珠与双联房地产公司于2015年4月13日签订的《儋州市商品房买卖合同》和及“附件七：本合同补充协议”，系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，均为有效合同。该合同第二十九条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同补充条款、补充协议与本合同条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。”根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，双方签订的补充协议（合同附件七）符合法律规定，具有法律约束力。该补充协议第（二十二）约定“本补充协议与主合同有不一致的，以本补充协议为准。本补充协议自双方签订之日起生效。”故本案中，补充协议与主合同不一致的，属于对主合同的变更，应按照补充协议履行。涉案房屋所在的房产项目已于2015年3月27日经验收合格并办理了验收备案证。双方买卖的商品房系经验收合格的现房，交房时间由双方协商确定。依合同第八条和补充协议第（四）条的约定，双方当事人的交房时间为覃珍珠支付代收产证费用后一月内。覃珍珠支付代收产证费用时间为2015年9月28日，依据上述约定双联房地产公司交房期限应为2015年10月28日之前。双方对双联房地产公司于2015年10月27日向覃珍珠发出《收房催告书》均无异议，应认定双联房地产公司在该日履行了交房义务，双联房地产公司不构成逾期交房。覃珍珠主张双联房地产公司未按照合同第八条约定在付清全款后一月内交房、构成逾期交房，与变更后的补充协议约定不符，本院不予支持。另，补充协议第（四）条约定必须由双联房地产公司办理代收产证费用，该约定已明确覃珍珠负有向双联房地产公司交费的义务，无需另行通知。故覃珍珠主张迟延缴费是因为双联房地产公司未履行告知义务，不能成立，本院不予支持。因此，双联房地产公司不构成逾期交房，覃珍珠单方解除合同并要求支付违约金的主张，不能成立，不予支持。根据补充协议第（七）条“出卖人在交付商品房时已经具备第八条规定的交房条件，买受人单方认为房屋存在质量问题影响其入住而拒绝接受房屋的，应在《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间起15日内，提交国家权威部门出具的正式的检验报告，若质量检验报告认定存在质量不合格，出卖人按照合同规定承担违约责任，否则视为该商品房不存在影响买受人入住的质量问题。买受人仍拒绝按照《商品房买卖合同》第十一条规定履行相应收房义务的，则视为出卖人已经按约交付房屋”的约定，本案涉案房屋所在的房产项目已经验收合格并办理了验收备案证，应认定为房屋经验收合格。覃珍珠主张该房屋至一审审理期间间墙和天花板等尚未完工，未达到验收合格的交房条件，未能举证证明，不予采纳。另外，根据《建筑工程质量管理条例》第四十条及相关法律规定，以及房屋质量保证书，均明文规定了房屋质量保证的范围和期限，该范围内的质量问题可通过工程质保单位进行救济。故覃珍珠主张双联房地产公司未书面通知买受人办理查验手续、导致其丧失查验房屋的权利，阻碍了其合同目的实现，没有法律依据，不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及处理结果并无不当，本院予以维持。上诉人覃珍珠的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15034元，由上诉人覃珍珠负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴慧明审 判 员 王柱进审 判 员 龙蜀娟二〇一七年四月二十七日法官助理 刘远帆书 记 员 路仪婷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。