黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黑01民终1505号上诉人（原审原告）：高新宇，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：贾缤。被上诉人（原审被告）：张艳，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：王秉政，哈尔滨市道外区大兴法律服务所法律工作者，住哈尔滨市道外区。被上诉人（原审被告）：哈尔滨铁路直属土木建筑工程公司，住所地哈尔滨市南岗区货站街15号。法定代表人：赵哈生，该公司总经理。被上诉人（原审第三人）：吴单，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审第三人）：刘志成，住哈尔滨市南岗区。上诉人高新宇因与被上诉人张艳、哈尔滨铁路直属土木建筑工程公司、吴单、刘志成执行异议纠纷一案，不服哈尔滨市道外区人民法院（2016）黑0104民初5507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高新宇的委托诉讼代理人贾缤、被上诉人张艳及其委托诉讼代理人王秉政到庭参加诉讼。被上诉人哈尔滨铁路直属土木建筑工程公司、吴单、刘志成经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。高新宇上诉请求：1、撤销（2016）黑0104民初5507号民事判决；2、改判道外区人民法院不得执行坐落于哈尔滨市南岗区工电路40号保利颐和家园住宅小区B7栋1单元4层2号，建筑面积109.03平方米（房产证号：哈房权证南字第11010527**号）房产；3、改判案涉争议房屋归高新宇所有；4、由张艳等人承担诉讼费用。事实和理由：原审认定事实错误，高新宇在法院查封房屋前已经支付全部房款。案涉房屋买卖合同签订后，高新宇交纳了首付款及中介费。2015年12月15日，高新宇的贷款经银行审批通过。在确认可以办理快付宝业务时，即2015年12月17日，高新宇相对于吴单实际上已经支付了全部房款，至于中介公司与吴单如何约定付款方式、付款时间，与高新宇无关。原审适用法律错误，高新宇在法院查封前已合法占有房屋。2016年1月15日，中介公司向吴单付款46万元，用于案涉房屋银行贷款解贷，付款当日吴单应将房屋钥匙交付给高新宇，高新宇已合法占有房屋。高新宇取得钥匙后对房屋进行装修，还缴纳了水费、电费等各项费用，因此在法院查封之前，高新宇已合法占有房屋。张艳辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。高新宇与吴单的房屋交易在法院查封后实施，该行为应属无效，请求驳回高新宇上诉请求。哈尔滨铁路直属土木建筑工程公司、吴单、刘志成未到庭，亦未提交书面答辩意见。高新宇向一审法院起诉请求：一、不得执行坐落于哈尔滨市南岗区工电路40号保利颐和家园住宅小区B7栋1单元4层2号，建筑面积109.03平方米（房产证号：哈房权证南字第11010527**号）的房产；二、判令上述争议房产归高新宇所有；三、判令张艳、哈尔滨铁路直属土木建筑工程公司、吴单、刘志成承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月27日，高新宇与吴单在哈尔滨骄阳房地产经纪有限公司（以下简称骄阳地产公司）签订了《房屋买卖合同》，约定由高新宇购买吴单、刘志成（吴单与刘志成系夫妻关系）所有的位于哈尔滨市南岗区工电路40号保利颐和家园住宅小区B7栋1单元4层2号房产（房产证号：哈房权证南字第11010527**号，房产管理机关登记的所有权人为吴单），成交价格74万元。双方在合同补充条款约定：卖方同意采取骄阳地产公司快付宝业务费用为4800元由卖方自行支付。合同签订后，高新宇于2016年12月6日前共交付房屋首付款50万元，尾款24万元已通过了贷款审批，因房屋被查封此贷款未能发放。2016年2月15日，骄阳地产公司以快付宝业务支付给了吴单、刘志成购房余款，至此其收到了全部争议房款74万元（其中高新宇支付50万元，哈尔滨市骄阳房地产公司垫付24万元）。庭审中，高新宇称其2016年1月15日占有诉争房，但未能提供有效证据证明。另查明，道外区人民法院在执行申请执行人张艳与被执行人刘志成、吴单、哈尔滨铁路直属土木建筑工程公司买卖合同纠纷一案中，于2015年12月23日，向被执行人吴单、刘志成送达了执行通知书及报告财产令，送达回执由被执行人刘志成签收。2016年1月11日，道外区人民法院作出（2015）外执字第1730号执行裁定书，查封了本案的诉争房屋。2016年1与21日，道外区人民法院在哈尔滨市住房保障和房产管理局查封了争议房产，查封期限为自2016年1月21日至2019年1月20日。同时在争议房产处张贴了查封公告及裁定书，对实物进行了查封。2016年1月25日哈尔滨市道外区法院执行干警电话通知第三人吴单、刘志成争议房产被查封事实。2016年8月24日，因高新宇提出执行异议，经执行人员询问其不同意交付24万元购房余款，其承认于2015年2月15日进住房屋。2016年8月28日，道外区人民法院作出（2016）黑0104执异字28号执行裁定书，裁定驳回高新宇执行异议。高新宇不服异议裁定，于2016年9月30日提起诉讼。一审法院认为，本案的争议焦点系高新宇与吴单的房屋买卖行为能否对抗本院对争议房产已经发生法律效力的强制执行，其对执行标的是否享有所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在法院查封前就已经签订了合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封前以合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽高新宇与吴单于法院查封前签订了合法有效的买卖合同，但仍然无法形成足以排除法院执行的物权期待权。一是高新宇未能证明其在法院查封前已合法占有诉争房；且即使在查封前占有该房，作为房屋使用及管理人，实际控制该房屋，对法院实物查封应视为知情，应及时终止履行未完成的房产交易；二是关于高新宇只交付了部分房款且经执行办案人询问不同意交付其余房款。骄阳地产公司以快付宝业务支付购房余款不能视为代高新宇支付。高新宇作为买房人与骄阳地产公司关于代付款事宜并没有达成一致意见，高新宇不论何种事由贷款未成功，即使支付宝业务已付清吴单房款，高新宇亦应承担与吴单买卖合同的违约责任。在本案的房屋买卖合同中，特别约定的是卖房人吴单同意采取该项业务且由卖房人支付4800元费用，是吴单与骄阳地产公司约定的有偿代付业务，系骄阳地产公司与吴单发生债权债务关系，如此款未得到清偿，代付人不能向买房人高新宇主张权利，应向吴单主张权利。吴单、刘志成，在收到执行通知书及财产报告令，特别是执行人员告之已查封诉争房屋后为快速收回房款自付费用采取快付宝形式，促成交易，交付房产，拒不履行生效法律文书，恶意逃避强制执行，已构成妨害民事诉讼的行为。综上，高新宇在法院针对执行标的物的强制执行开始前，没有支付全部价款，亦没有实际占有该标的物，不能视为对执行标的享有所有权，其与吴单的房屋买卖行为不能对抗已经发生法律效力的强制执行。故对高新宇提出的不得执行坐落于哈尔滨市南岗区工电路40号保利颐和家园住宅小区B7栋1单元4层2号，建筑面积109.03平方米（房产证号：哈房权证南字第11010527**号）房产的诉讼请求不予支持。判决：驳回原告高新宇的诉讼请求。案件受理费100元（原告高新宇已预付），由原告高新宇负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查确认一审法院认定的事实。本院认为，关于高新宇是否交付案涉房屋全部价款问题。高新宇与吴单签订《房屋买卖合同》约定的房屋价款为74万元，高新宇实际交付房款50万元，剩余24万元需通过贷款形式交付房款。高新宇主张与骄阳地产公司达成协议，骄阳地产公司代替高新宇通过快付宝业务已将剩余的24万元交付给吴单，应视为高新宇已支付全部价款。经审查，案涉《房屋买卖合同》的补充协议处记载“卖方同意采取骄阳快付宝业务，费用为4800元，由卖方自行支付”，因该项约定系卖方吴单与骄阳地产公司之间的约定，吴单因该项约定可以提前收到案涉房屋的全部房款，骄阳地产公司亦因该项约定向吴单收取相应费用，骄阳地产公司系因与吴单约定后方使用快付宝业务支付剩余房款，而非因为高新宇而支付剩余房款。故高新宇关于骄阳地产公司向其发放无息贷款为高新宇而支付剩余24万元房款的上诉主张不成立，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在法院查封前就已经签订了合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封前以合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，高新宇关于不得执行案涉房屋的诉讼主张，应符合以上四种情形后方能够排除执行。因高新宇未支付案涉房屋的全部价款，亦未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故高新宇关于不得执行案涉房屋的上诉主张不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，高新宇的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人高新宇负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑兴华审 判 员 王爱军审 判 员 刘      春二〇一七年四月七日法官助理 范   东   哲书 记 员 张   春   天