西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）雁民初字第00315号原告张惠，女，汉族，1988年11月8日出生，住湖北省天门市。原告王安文，男，汉族，1987年7月19日出生，住西安市碑林区。委托代理人何其博，男，汉族，1984年7月15日出生，住西安市雁塔区。系王安文同事。被告陕西天宝物业投资有限公司，住所地：西安市雁塔区丈八南侧，西万路以东。法定代表人李磊，系该公司董事长。委托代理人李锦波，北京金诚同达律师事务所西安分所律师。委托代理人夏英昊，北京金诚同达律师事务所西安分所律师。第三人西安市住房置业融资担保有限公司，住所地：西安市西二路万景商务中心**。法定代表人孙刚，系该公司董事长。委托代理人刘妮娜，女，汉族，1990年1月18日出生，住西安市户县。系该公司员工。第三人中国民生银行股份有限公司西安分行，住所地西安市二环南路西段**。负责人王毅，系该行行长。委托代理人张浩，男，汉族，1985年5月18日出生，住西安市雁塔区。系该公司员工。委托代理人陆路，系该公司员工。原告张惠、王安文与被告陕西天宝物业投资有限公司（以下简称天宝公司）、第三人西安市住房置业融资担保有限公司（以下简称住房担保公司）、中国民生银行股份有限公司西安分行（以下简称民生银行西安分行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张惠、王安文及原告王安文的委托代理人何其博、被告天宝公司的委托代理人夏英昊、第三人住房担保公司的委托代理人刘妮娜、第三人民生银行西安分行的委托代理人张浩均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张惠、王安文共同诉称：2013年6月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同登记备案号为Y13120210。合同约定，原告购买被告开发的位于西安市××区××东路晶城秀府第11幢2单元8层20802号房，建筑面积105.39平方米，总价款836737元。合同签订当日，原告向被告支付购房款456737元，余款380000元办理公积金贷款。合同第八条约定，被告应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。2014年8月31日，被告未能按照合同约定向原告交付房屋。合同第九条约定，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。2014年12月6日，原告以特快专递的方式向被告发送了解除合同的通知。现原告诉至法院，请求：1.解除原、被告间登记号为Y13120210的《商品房买卖合同》及其所有补充协议。2.被告返还原告已支付的总房款836737元。3.被告按照合同向原告支付违约金16735元。4.被告赔偿原告因该合同遭受的所有实际损失91150元，包括月供利息14132元（自2014年5月暂计算至2015年2月，2015年3月至实际返还之日的月供利息无法计算但仍请求）、贷款担保金4000元、因房屋延期交付导致原告额外支付的租金20000元（自2014年11月计算至2015年11月，2015年11月之后的租金不主张）、首付款456737元的同期贷款利息53018元（暂计算至2015年3月23日，2015年3月24日至实际返还之日的利息无法计算但仍请求）。被告天宝公司辩称：1.双方签订的商品房买卖合同真实有效，合同约定2014年8月31日交房，交房逾期属实。2.被告同意解除合同，但需先解除住房公积金借款合同，否则被告不能办理相应手续。3.原告主张月供利息损失、贷款担保金、房屋租金及其他损失。被告认为违约金和实际损失不能同时主张。原告称房屋租金一年一交，需要举证，因为西安市也存在房租半年一交的情况。即使被告按期交房，天然气费、暖气费、物业费、押金也属于原告应该支付的费用，且押金属于租赁期满后退还的费用，故被告不应承担天然气费、暖气费、物业费、押金。原告主张按同期银行贷款利率计算首付款利息，被告认为应该按照同期银行存款利率计算。贷款担保费和担保登记费，与被告无关，被告不应该承担此损失。4.虽然被告没有按照合同在不可抗力发生之日起30日内告知原告，并以此延期交房，但市政施工属于客观情况，请求法庭考虑该情况，尽量不解除合同。第三人民生银行西安分行辩称：商品房买卖合同为原、被告签署，与银行无关，银行为无独立请求权第三人，对双方解除合同无异议。原告近期缴纳的按揭款真实有效，也没有违约行为。第三人住房担保公司辩称：对原告陈述的事实无异议，合同为原、被告签署，与本公司无关，本公司对双方解除合同无异议。经审理查明：2013年6月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同登记备案号为Y13120210。合同约定，原告购买被告开发的位于西安市××区××东路晶城秀府第11幢2单元8层20802号房，建筑面积105.39平方米，总价款836737元。合同第八条约定，被告应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。合同附件五补充协议约定，《买卖合同》解除，被告将在《买卖合同》办理注销登记之日起30日内向原告无息退还已收房款，并由违约方向守约方按照《买卖合同》相关条款的约定承担违约责任。合同附件六补充协议第十一条约定，因被告原因导致原告有权依约行使合同解除权时，原告应自约定的解约情形发生之次日起15日内，向被告书面提出解除《买卖合同》，原告逾期不主张退房的，视同原告放弃退房权利。2013年6月16日，原告向被告支付购房款456737元。2014年3月19日，原告向第三人住房担保公司交纳担保费3876元和登记费160元。2014年4月15日，原告在第三人民生银行西安分行处办理完毕余款380000元的贷款手续。原告自2014年5月16日开始按时向第三人民生银行西安分行偿还贷款，截止2015年3月23日，原告共偿还11期，11期贷款本息共计23076.44元。2014年8月26日，被告向原告出具《晶城秀府项目10-11号楼延期交房通知书》，通知因市政地铁、丈八立交建设影响，原告所购买的房屋延期至2014年11月30日交付。2014年11月15日，被告向原告出具《晶城秀府项目10-11号楼延期交房通知书》，通知原告因市政地铁、丈八立交建设影响，原定的交房时间2014年11月30日将再次延期，具体交房时间另行通知。2014年11月20日，被告向原告出具《致晶城秀府10-11号楼业主的致歉信》，通知原告，被告将集中投入所有人的人力、物力、财力，保证在2015年5月31日前将10-11号楼交付使用。2014年12月6日，原告向被告邮寄《退房通知函》，要求退房，要求被告退还已付款、赔偿违约金。以上事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、《西安个人住房公积金借款合同》、西安个人住房公积金借款凭证、《晶城秀府项目10-11号楼延期交房通知书》、《致晶城秀府10-11号楼业主的致歉信》、《退房通知函》和庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。《合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。原、被告间的合同约定，被告应在2014年8月31日前将房屋交付原告使用，如未按合同规定期限将该房屋交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同。同时，合同附件约定，因被告原因导致原告有权依约行使合同解除权时，原告应自约定的解约情形发生之次日起15日内，向被告书面提出解除《买卖合同》，原告逾期不主张退房的，视同原告放弃退房权利。2014年11月20日，被告通知原告其将于2015年5月31日前将11号楼交付使用。2014年12月6日，原告向被告邮寄《退房通知函》，要求退房。原告向被告提出书面退房的时间符合合同关于书面解除的约定，故原、被告间的合同已于2014年12月6日解除。原告诉请解除的补充协议系《商品房买卖合同》的附件，合同解除时附件自然一并解除。被告辩称其延期交房是因为市政施工，但其未在该原因发生之日起告知原告，亦未提交市政施工的相关证明，故本院对被告的该项辩称不予采信。《合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。现原告请求被告返还购房款836737元并支付违约金16735元，符合合同约定，本院依法予以支持。同时，被告应向原告支付原告向第三人民生银行西安分行所偿还的按揭利息（自2014年5月16日原告开始偿还按揭贷款之日起至借款合同解除之日止），并按同期银行存款利率向原告支付首付款456737元的利息（自2013年6月16日计算至被告向原告返还首付款之日）。此外，担保费3876元和登记费160元虽系原告向第三人住房担保公司所交纳，但该费用系原告因合同解除而产生的损失，故被告亦应向原告支付。最后，原告所请求的租金损失系合同在未解除继续履行情况下所产生，而本案中原告请求解除合同，故在合同解除的情况下再请求租金损失，无合同和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条和第九十七条之规定，判决如下：一、依法确认原告张惠、王安文与被告陕西天宝物业投资有限公司于2013年6月16日签订的登记备案号为Y13120210《商品房买卖合同》已于2014年12月6日解除。二、被告陕西天宝物业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张惠、王安文支付合同解除违约金16735元。三、被告陕西天宝物业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张惠、王安文返还首付款456737元，并按同期银行存款利率向原告支付首付款456737元的利息（自2013年6月16日计算至被告向原告返还首付款之日）。四、被告陕西天宝物业投资有限公司应于本判决生效后十日内向原告张惠、王安文返还按揭款380000元，并支付原告张惠、王安文向第三人中国民生银行股份有限公司西安分行所偿还的按揭利息（自2014年5月16日原告开始偿还按揭贷款之日起至《西安个人住房公积金借款合同》解除之日止）。五、被告陕西天宝物业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张惠、王安文支付担保费3876元和登记费160元。六、驳回原告张惠、王安文的其余诉讼请求。案件受理费14113元，由原告张惠、王安文承担300元，被告天宝公司承担13813元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张叡婕人民陪审员  王胜辉人民陪审员  张津立二〇一五年八月二十七日书 记 员  姚文东打印：扈艳红校对：康黎年月日送达