广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法三民一初字第551号原告：李春兰，女，1980年9月6日出生，汉族，住广东省茂名市茂港区。委托代理人：谢洪雁、廖秀文，系广东铭致律师事务所律师。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：张其。委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。第三人：邓振生，男，1951年7月20日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。第三人：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地中山市。负责人：张真理，职务：行长。委托代理人：丁金石、郑祝远，系该行职员。原告李春兰诉被告中山���吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，经审查认为本案的处理结果可能同邓振生、中国建设银行中山市三乡支行（以下简称建行三乡支行）有法律上的利害关系，依法追加邓振生、建行三乡支行作为本案无独立请求权第三人参加诉讼。中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山市分行）以涉案房产抵押登记在建行三乡支行名下，该支行属于建行中山市分行的下属机构，其权利义务由建行中山市分行承受为由，申请其为本案第三人参加诉讼，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人谢洪雁、廖秀文、第三人建行中山市分行委托代理人郑祝远到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托代理人张嘉慧、第三人邓振生经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2005年12月20��，原告与被告吉雅公司签订了三乡中心区综合市场认购书，约定由原告向被告认购位于中山市三乡镇中心区综合市场8号楼29号商铺，认购价格为324000元。认购书签订当日，原告向吉雅公司支付首期购房款100000元。2006年2月15日，原告与被告吉雅公司签订了《中山市商品房买卖合同》，合同约定建筑面积为108平方米，商铺单价为每平方米3000元，商铺款合计324000元。签订合同当日，原告向吉雅公司支付购房余款224000元。2006年12月28日，吉雅公司与原告签订了三乡中心区综合市场物业交接书。合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告至今仍未为原告办理房地产权属证书。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合��，协助原告办理中山市三乡镇中心区综合市场8号楼29号商铺的房地产权属证书。诉讼中，原告变更诉讼请求为判令：1.确认邓振生与被告吉雅公司签订的商品房买卖合同无效，邓振生、吉雅公司协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场8号楼29号商铺商品房销售合同登记备案手续；2.确认邓振生与建行三乡支行签订的个人住房借款合同、抵押合同无效，建行三乡支行与吉雅公司协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场8号楼29号商铺的抵押登记手续；3.被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理中山市三乡镇中心区综合市场8号楼29号商铺的房地产权属证书；4.被告承担本案诉讼费用。原告对其主张的事实及诉讼请求提供的证据有：1.三乡中心区综合市场认购书；2.中山市商品房买卖合同；3.收款收据；4.物业管理服务协议、物业交接书、业主公约、消防安全责任书；5.物业管理费收据。被告吉雅公司未到庭应诉答辩亦未提供证据。第三人邓振生未向本院陈述意见，亦未向本院提供证据。第三人建行中山市分行述称：借款人邓振生虽在中级法院的刑事判决书中被认定为虚假按揭的购房人，但原告提供的材料不足以证明原告是真实购房人，没有提交办理税费等相关的材料，且原告没有实际占有使用该商铺，不能排除原告的商品房买卖合同是虚假的，不同意协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场8号楼29号商铺的抵押登记手续。第三人建行中山市分行向本院提供了邓振生办理按揭贷款的相应材料。经审理查明：2005年12月20日，原告与被告吉雅公司签订三乡中心区综合市场认购书，约定原告认购被告位于中山市三乡镇中心区综合市场8号楼29号商铺，建筑面积108���方米，认购楼价324000元。付款方式为一次性付款，首期定金100000元须于签署本认购书时或之前付清，次期楼款224000元须于2006年2月15日前付清。认购书还约定了其他事项。认购书签订当日，原告向吉雅公司支付了首期商铺款100000元。2006年2月15日，原告与吉雅公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告向吉雅公司购买位于中山市三乡镇中心区综合市场8号楼29号商铺，建筑面积为108平方米，商铺单价为每平方米3000元，商铺款合计324000元。付款方式为一次性付款，总楼价324000元在签署《中山市商品房买卖合同》时已全部付清。交楼期限为2006年12月30日前。签订合同当日，原告向吉雅公司支付购房余款224000元。2006年12月28日，吉雅公司与原告签订三乡中心区综合市场物业交接书，办理涉案商铺的交付手续；原告称办理了商铺的交付手续后，依张其要求将商铺返租给吉雅���司。合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商处理。原告认为，原告已依约向被告支付了全部购房款，但被告一直未为原告办理房地产权属登记证书，遂于2015年5月11日诉至本院，主张前述实体权利。另查：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的中山市三乡镇中心区综合市场8号楼29号／30号商铺买方姓名为第三人邓振生，建筑面积为221平方米，购房总价为972400元，签约日期为2005年5月12日，备案登记日期为2005年6月8日。又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日做出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日做出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，第三人邓振生与被告吉雅公司之间对涉案的中山市三乡镇中心区综合市场8号楼29号／30号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。再查：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，未涉及到本案原告；非法吸收公众存款明细表涉及第三人邓振生，出借金额116.2万元；虚假按揭物业明细表涉及涉讼的中山市三乡镇中心区综合市场8号楼29号／30号商铺，借款人为邓振生，贷款银行为建行三乡支行，贷款金额为583000元。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉讼商铺进行了查封。本案审理过程中，本院于2015年7月29日派员到涉案的中山市三乡镇中心区综合市场8楼29号商铺核查使用人员并张贴通知。经核���，该商铺现由陈保平使用，使用人称商铺原系由吉雅公司法定代表人张其出租给其使用。张贴的通知内容为告知该房业主或住户本院处理该房如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告吉雅公司签订的《中山市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，应认定有效，双方均应恪守履行。双方签订的上述商品房买卖合同约定，吉雅公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由吉雅公司提供的资料报产权登记机关备案；原告已于2006年2月15日向被告付清了全部购房款324000元，根据上述合同约定，吉雅公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但吉雅公司之前却已将涉案商铺登记备案在邓振生名下，又以邓振生的名义与建行三乡支行签订抵押借款合同，并将涉案商铺抵押登记在建行三乡支行名下，吉雅公司的行为已构成违约。根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，第三人邓振生与被告吉雅公司之间对涉案商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，邓振生与吉雅公司���间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效，合同相应的销售登记备案亦为无效，被告吉雅公司及第三人邓振生应协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场8号楼29号商铺的商品房销售合同备案登记手续；基于上述同样理由，邓振生与建行三乡支行、吉雅公司三方之间的借款合同及抵押合同也应认定无效，建行三乡支行属于建行中山市分行的下属分支机构，且建行中山市分行承诺建行三乡支行的权利义务由其承受，故建行中山市分行及吉雅公司依法应协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场8号楼29号商铺的抵押登记手续。在原告与被告吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务，故原告要求被告吉雅公司继续履行涉案商品房买卖合同，协助其办理位于中山市三乡镇中心区综合��场8号楼29号商铺的权属转移登记手续的诉讼请求，理据充分，本院应予支持。被告吉雅公司、第三人邓振生经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其自动放弃质证和辩论的权利，并应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条第二款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认第三人邓振生与被告中山市吉雅房地产开发有限公司签订的中山市商品房买卖合同无效；第三人邓振生、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场8号楼29号商铺的商品房销售备案登记手续；二、确认第三人邓振生与中国建设银行股份有限公司三乡支行签订的《���人住房借款合同》、《抵押合同》无效；第三人中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场8号楼29号商铺的商品房抵押登记手续；三、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告李春兰办理位于中山市三乡镇中心区综合市场8号楼29号商铺的房地产权属证书。案件受理费6160元（原告已预交），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司负担（被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  伍青花审判员  吴立和���民陪审员梁加成二〇一五年八月十一日书记员  余 伟