杭州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭经开民初字第539号原告（反诉被告）：陈晓景。原告（反诉被告）:王建宏。被告（反诉原告）:杭州华元房地产集团有限公司。法定代表人：翁勤芳。委托代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。原告陈晓景、王建宏诉被告杭州华元房地产集团有限公司（以下简称华元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月13日受理后，依法适用简易程序，由审判员申宁独任审判。审理期间，被告华元公司提出反诉，本院依法予以受理。本案于2015年8月10日公开开庭进行了审理。陈晓景、王建宏，华元公司的委托代理人刘中秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈晓景、王建宏起诉称：原告于2010年6月3日向被告购买了杭州经济技术开发区云水苑54号商铺，后被告发短信给原告称该小区的地下储藏室正在销售，于是原告又于2010年10月17日向被告购买了云水苑12幢整层地下储藏室共18间（本案所涉标的物“云水苑项目12-1号地下储藏室”为其中一间），双方签订了《地下储藏室转让协议书》。2014年4月，原告欲将所购储藏室进行装修利用，12幢居民告知原告该储藏室系为小区居民配套的自行车库，被告不能卖给非小区居民业主，更不能擅自改变用途作为储藏室销售或使用。由于该楼居民持续强烈阻挠，原告无法正常使用所购储藏室。为了弄清事实真相，原告于2014年6月去杭州市城建档案馆了解了云水苑项目的规划许可证情况，显示原告所购储藏室的确应为地下自行车库。后原告从物业处取得的竣工图上也显示为地下自行车库。显然，被告隐瞒了标的物有关行政许可的真实内容，把具有特定用途的小区自行车库作为所谓的“储藏室”转让给原告，使原告既不能在购买前合理评估该交易的风险，也不能将该自行车库作为储藏室正常使用，无法实现合同目的，遭受了损失。损失包含原告在租房过程中产生的中介费用、装修费用及向第三方承担的违约金2000元。现原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的《地下储藏室转让协议书》；二、被告退还转让款18672元并支付利息5134元(按年利率6%自2010年10月暂计算至2015年5月，要求计算至判决之日)；三、被告赔偿原告在租房过程中产生的中介费用111元、储藏室装修费用266元、违约金111元；四、被告承担本案全部诉讼费用。被告华元公司答辩称：一、根据法律规定及买卖双方约定，案涉地下空间归被告所有，被告有权以转让等方式予以处置，原告提供的证据未显示案涉地下空间为自行车库性质。二、假设案涉地下空间为自行车库，被告对于超过国家强制配比外的地下空间有权出售。三、《地下储藏室转让协议书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，真实、合法、有效，不存在合同法规定的原告有权解除之情形。四、原告要求被告返还房款并赔偿损失于法无据。五、假设案涉合同被解除，原告应支付被告相应房屋占有使用费，且应在违规打通墙体恢复原状后将案涉地下空间腾空返还给被告。反诉原告华元公司反诉称：反诉原告与反诉被告于2010年10月17日签订《地下储藏室转让协议书》，约定由反诉被告购买反诉原告开发的云水苑12-1号地下储藏室，反诉原告亦依约于2010年10月19日将前述房屋交付反诉被告使用。此后，反诉被告因个人需要擅自将其所有的云水苑54号与案涉房屋间的墙体打通，该行为因存在重大安全隐患致相邻居民强烈反对，反诉被告以无法正常使用案涉房屋等原因为由诉请解除转让协议。反诉原告认为，如转让协议解除，则反诉被告有义务将地下储藏室与云水苑54号商铺之间擅自违规打通的墙体恢复原状。此外，鉴于反诉被告已实际使用了案涉房屋，故应当向反诉原告支付2010年10月19日至实际返还房屋期间的房屋占有使用费。反诉原告华元公司反诉称：1.判令反诉被告向反诉原告支付云水苑12-1号地下储藏室的房屋占有使用费8931.75元（按房价10%/年标准自2010年10月19日暂计算至2015年7月31日，实际计算至房屋返还之日）；2.判令反诉被告将云水苑12-1号地下储藏室与云水苑54号商铺之间违规打通的墙体恢复原状；3.判令反诉被告承担诉讼费。反诉被告陈晓景、王建宏答辩称：本案中，由于反诉原告隐瞒真相，交付给反诉被告具有特定规划用途的自行车库，导致反诉被告并不能实际合理使用该自行车库，且不断受到小区业主的干扰、举报，为此还上过电视台的社会栏目，这个持续发生的纠纷过程，造成了反诉被告占有的案涉房屋的使用利益难以实现。因此，反诉原告主张房屋占有使用费于法无据，请求法院予以驳回。本院经审理查明：陈晓景、王建宏系杭州经济技术开发区云水苑54号商铺业主。2010年10月17日，陈晓景、王建宏与华元公司签订《地下储藏室转让协议书》，向华元公司购买云水苑12-1号地下储藏室。合同约定：转让总价款为18672元，陈晓景、王建宏在签订协议之日向华元公司一次性付清；华元公司须在陈晓景、王建宏付清全款后5个工作日内将上述地下储藏室交付陈晓景、王建宏使用。2010年10月19日，陈晓景、王建宏向华元公司付清转让款18672元，华元公司亦按约将上述地下储藏室交付陈晓景、王建宏使用。陈晓景、王建宏共向华元公司购买了云水苑12-1号至12-18号18间储藏室，并将54号商铺与储藏室之间的墙体部分打通。根据陈晓景、王建宏为购买云水苑54号与华元公司签订的《商品房买卖合同》及云水苑12号楼住户与华元公司签订的《商品房买卖合同》约定，云水苑项目之停车场、车库、架空层、会所及其他未经分摊的所有房地产之所有权不随合同约定之房地产买卖而转移，华元公司有权将该停车场、车库、架空层、会所等进行有偿转让、出租及使用。另查明，涉案地下储藏室规划用途为自行车库，不能随意改变用途，若用于仓储经营须经规划主管部门在规划时即明确具体要求。上述事实由陈晓景、王建宏提供的《地下储藏室转让协议书》、收款收据、行政许可证附图、电话录音、（2014）杭经开民初字1091号民事判决书，华元公司提供的《商品房买卖合同》，双方当事人的陈述等证据所证明。本院认为：陈晓景、王建宏与华元公司之间签订的《地下储藏室转让协议书》，系当事人真实意思表示，对双方均有约束力。本案纠纷发生的主要原因，系华元公司将规划明确规定的地下自行车库作为一般意义上的地下储藏室出售给陈晓景、王建宏，但陈晓景、王建宏不能按照地下储藏室的功能进行使用，致使陈晓景、王建宏不能实现合同目的。根据合同法第九十四条第五项的规定，陈晓景、王建宏有权解除合同。故陈晓景、王建宏要求解除合同、返还转让款、支付转让款自支付之日起算的利息损失的诉讼请求，本院予以支持。关于陈晓景、王建宏要求华元公司赔偿中介费用、储藏室装修费用、违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于华元公司的反诉请求，本院认为转让协议解除的原因系陈晓景、王建宏无法按照地下储藏室的功能进行使用，故华元公司请求支付房屋占有使用费于法无据，本院不予支持。协议解除后，如陈晓景、王建宏未将储藏室返还给华元公司，华元公司可就房屋占有使用费另行主张。在转让协议解除的情况下，陈晓景、王建宏对地下储藏室已不具有占有使用权，故华元公司主张将54号商铺与地下储藏室之间墙体恢复原状的请求，符合法律规定，本院予以支持。据上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、陈晓景、王建宏与杭州华元房地产集团有限公司于2010年10月17日签订的《地下储藏室转让协议书》于本判决生效之日解除；二、杭州华元房地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还陈晓景、王建宏转让款18672元并支付该款自2010年10月19日起按年利率6%计算至判决之日止的利息损失；三、驳回陈晓景、王建宏的其他诉讼请求；四、陈晓景、王建宏于本判决生效之日起三十日内将54号商铺与地下储藏室之间的墙体恢复原状；五、驳回杭州华元房地产集团有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费407元，减半收取203.50元，由杭州华元房地产集团有限公司负担。反诉案件受理费25元，减半收取12.50元，由杭州华元房地产集团有限公司负担。陈晓景、王建宏于本判决书生效之日起十五日内来本院退费，杭州华元房地产集团有限公司于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；帐号：73×××41）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行杭州湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）。审判员 申 宁二〇一五年八月二十日书记员 何晓宇