江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0902民初5634号原告陈子良，男，1944年11月17日生，住滨海县。被告盐城名都房地产开发有限公司，住所地盐城市开发大道355号。法定代表人李维，该公司总经理。委托代理人倪全成，该公司员工。委托代理人杨加宽，江苏国磊律师事务所律师。原告陈子良与被告盐城名都房地产开发有限公司（下称名都房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月11日受理后，依法适用简易程序由代理审判员陶鹰峰独任审判，于同年11月16日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2017年2月24日公开开庭进行了审理。原告陈子良，被告名都房地产公司的委托代理人倪全成、杨加宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈子良诉称：江苏白马商城是中国华通集团投资6个亿回馈家乡的标杆项目，系盐城市政府“十一五”规划的重点项目。白马商城宣传：投资白马商城“钱”景无限，保障财富升值，升值，再升值。投资白马商城甩手做掌柜，5年尊享每年7%的包租，一次投资5年乐享35%的稳定收益。5年后更享逐步递增的超值收益，注明房价3744.91元/㎡。原告看到要约后，购买了白马商城第*栋楼第*房*、*号商铺，*面积28.5㎡，单价为3744.91元/㎡，计107623元，*面积28.52㎡，单价为3744.89元/㎡，计107622元，共计215245元。2010年12月28日11点交付押金1000元，下午3点交房款215245元，个人所得税5000元，凭票据和被告签订商品房买卖合同。然而被告销售人员潘玉秀将单价写为5807.5元/㎡，总价为331146元，被告系欺诈行为，原房价215245元应是有效的。原、被告双方签订的协议书没有兼顾双方的利益，损害原告的利益，一房不应该两价。附件协议也违背原告的真实意思，是欺骗。被告应给付原告租金，215245×7%×5年=75335元，并承担违约金50000元，精神损害抚慰金10000元，房子2016.4.30到期，过期六个半月（2016.5.1-2016.11.16）的租金7500元，及7500元租金的利息。原告与被告交涉未果，现请求法院判决：1、请求法院判令商品房买卖合同的“附件四合同补充协议”中第六条无效及协议书无效；2、返还5年租金，每年租金为15067元，五年租金75335元；3、违约金50000元；4、精神损害抚慰金10000元；5、房子2016.4.30到期，过期六个半月（2016.5.1-2016.11.16）的租金7500元，及7500元租金的利息。被告名都房地产公司辩称：1、原告2010.12.28与我司签订协议书一份投资了*号、*号两间商铺，并签订商品房买卖合同，我司已按约履行，其行为并不违约，原告的诉讼请求不应当支持。2、对于“附件四合同补充协议”中第六条：我司认为该第六条与之前双方签订的协议的条款相一致，且是双方的真实意思表示，也已实际履行，同时不违反法律规定，因此原告要求确认其无效，我司认为不符合相关法律；3、原告主张精神抚慰金没有法律依据；4、房子过期后房屋没有实际使用，现在房屋空置在那，原告随时可以收回，通知了原告，是他没有去。故请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2010年12月28日，被告名都房地产公司（甲方）与原告陈子良（乙方）签订《协议书》一份，约定：一、商铺的概况1、乙方欲购买的商铺位于江苏白马商城内的第*幢楼第*层*、*号商铺，共贰间。2、该商铺的建筑面积为28.5、28.52平方米（具体以房产证确定的面积为准）。二、商铺的计价方式、价款及相关事项1、乙方欲购买的商铺，双方约定按建筑面积方式计算该商铺的价款，该商铺的单价为5807.54元/平方米、5807.54元/平方，总房款合计（大写）壹拾陆万伍仟伍佰壹拾伍元（小写165515元）、壹拾陆万伍仟陆佰叁拾壹元（小写165631元），币种为人民币。现甲方为培育新建的白马商城，同时吸引更多的投资者、经营者，故对此约定为：（1）乙方所购的贰间商铺在甲方正式交付后，若及时将其交给甲方无偿经营使用期限满五年（自2011年5月1日起至2016年4月30日止），甲方保证按年7%的标准给予其返利，五年返利共计人民币57930元、57971元，其返利部分可抵充应交给甲方的购房款，即乙方依据此应交房款计人民币107585元、107660元。（2）若乙方未将所购的商铺交甲方经营使用或交给甲方经营使用时间达不到五年，则乙方不享受本协议规定的年7%的返利待遇，仍按总额165515元、165631元的标准交纳房款经甲方。……三、付款方式及相关事项1、乙方签订本协议时，须向甲方交纳定金人民币1000元，此款在乙方签订正式购房合同时，可抵交乙方应付的房款。……四、特别约定：1、乙方所购的商铺交甲方经营使用（包括出租他人或委托他人出租经营使用）期间的收益、用途等均由甲方确定并享有，与乙方无涉。……7、若乙方所购商铺交甲方经营使用五年期满后，自行收回，其商铺乙方仍须服从白马商城管理部门的管理须遵守白马商城的各项规定，否则，其行为视为违约。……七、本协议未尽事宜，以甲乙双方签订的正式购房合同为准，若本协议内容与正式商品房买卖合同不一致的，则以本协议为准。……九、本协议生效后，甲乙双方须严格履行，任何一方不得违反，谁违反则承担违约金人民币50000元。同日，被告（××）与原告（××）签订一份《商品房买卖合同》，内容主要为：第三条××所购商品房的基本情况第*[幢]第*[层]*号房，建筑面积28.5㎡，第*[层]*号房，建筑面积28.52㎡。第四条计价方式与价款。第*[层]*号房，该商品房单价为3774.91元/平方米，第*[层]*号房，该商品房单价为3774.89元/平方米，房款合计（大写）贰拾壹万伍仟贰佰肆拾伍元（小写215245元）。……第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。附件四：合同补充协议：一、……六、本合同第四条所规定的房屋价格及相关事宜则以××与××于2010年12月28日签订的协议书所规定的价格等为准。同日，被告向原告交付购房款215245元。同日，原告与被告还签订一份《委托协议》约定，原告将所购买的案涉商铺交由被告对外出租，期限5年，即2011年5月1日起至2016年4月30日止，到期后，原告收回商铺自营。协议未尽事宜，以2010年12月31日双方签订的“协议书”为准，任何一方违约，违约方则承担违约金5万元等。协议签订后，原告将案涉商铺交被告对外出租。另查明：原告与被告所签订《委托协议》的到期后，被告通过电话短信息的方式，通知原告收回其所购商铺，到期后两商铺处于空置状态。本案在审理过程中，经本院主持调解，因双方当事人意见分歧较大，致调解未果。本院认为：一、商品房买卖合同的“附件四合同补充协议”中第六条及协议书是否有效的问题。原、被告之间签订的协议书以及商品房买卖合同的“附件四合同补充协议”合同系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定。对于原告所称被告的广告宣传系要约问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是××就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”就原告所提供被告的广告来看，被告的广告宣传：投资白马商城甩手做掌柜，5年尊享每年7%的包租，一次投资5年乐享35%的稳定收益，5年后更享逐步递增的超值收益。但并没有原告所称被告对于房屋价格做具体确定的允诺。故原、被告之间签订的协议书以及商品房买卖合同的，并不存在原告所称的有欺诈行为，因此，原告要求确认商品房买卖合同的“附件四合同补充协议”中第六条及协议书无效的诉讼请求，本院依法不予支持。同时，被告并不存在违约行为，因此，原告要求被告承担违约金5万元的诉讼请求，本院亦依法不予支持。二、关于租金问题。根据原、被告双方签订协议书以及商品房买卖合同约定：被告所承诺的按年7%的标准给予其返利部分，即五年返利共计人民币57930元、57971元，其返利部分已抵充原告应交的购房款，故原告要求被告返还5年租金，本院依法不予支持。三、关于精神损害抚慰金问题。由于原告主张精神抚慰金没有法律和事实上的依据，故本院依法不予支持。四、商铺到期后的租金问题。根据原、被告签订的协议书以及委托书，商铺到期后，原告应自行收回商铺，且到期后被告通过原告原先预留的手机号码并通过短息的方式，通知原告可以收回案涉商铺，被告并没有将两商铺租赁给他人使用，到期后一直处于空置状态。故原告要求商铺的租金以及利息，于法无据，本院本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、第五十二条第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告陈子良的诉讼请求。案件受理费2800元，由原告陈子良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户银行：中国银行城南支行营业部，账号：62×××94，收款人：江苏省盐城市中级人民法院）。审 判 长  孙 伟代理审判员  陶鹰峰人民陪审员  薛晓静二〇一七年四月十一日书 记 员  丁 艳附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是××就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。