湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院p t ; ' > 民 事 判 决 书（2015）楼民吕初字第68号原告岳阳明达物业发展有限公司。住所地：x。法定代表人汪伟，总经理。委托代理人李武卫，湖南碧灏律师事务所律师。委托代理人汪雄，湖南碧灏律师事务所实习律师。被告宋建华，男，19xx年x月x日出生，汉族，住x。原告岳阳明达物业发展有限公司（以下简称“明达物业”）与被告宋建华物业服务合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，书记员胡雅琼担任本庭记录，公开开庭进行了审理。本案原告的委托代理人李武卫，被告宋建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告购买了湖畔新村16幢607房屋一套，其于2003年11月10日与原告办理了上述房屋的交接手续并入住。被告入住后也就享受了原告对湖畔新村的物业管理服务，理应缴纳物业管理服务费。但被告自2009年以来，一直拖欠物业费。期间，被告非但不主动履行缴纳物业费的义务，且历年来对原告的各种催缴行为置之不理。被告的行为不但影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，严重地阻碍了原告的物业管理及服务工作的质量提升，而且损害了原告及其他按时交费业主的合法权益。为维护原告的合法权益并确保湖畔新村物业管理正常工作秩序和经营秩序，诉请人民法院依法判决：一、被告给付原告自2009年1月1日至2015年2月28日止，期间所欠物业费本金6065元及上述期间所产生的违约金8534元，共计14599元。二、由被告承担本案诉讼��用。原告为支持其诉讼请求，提供了如下证据：1、《入住声明》、《业主装修申请表》、《房屋住宅登记表》，证明：（1）、被告主体资格；（2）、被告于2003年11月10日开始应缴纳物业管理费；（3）、被告应自2004年7月1日起按照物业合同约定，全额收取物业管理费；（4）、被告交纳物业费的物业计费面积为150.94平米。2、原告的《营业执照》、《组织机构代码证》、《法人身份证明》，证明原告诉讼主体资格。3、《湖畔新村物业服务管理合同》两份、《补充协议》一份，证明：原告物业管理收费标准及被告违约应当承担的责任。其中自2006年1月1日起至2011年6月30日止多层按建筑面积每月每平方收0.47元；自2011年7月1日起至2014年6月30日止多层按建筑面积每月每平方收0.58元；自2014年7月1日起至2016年6月30日止多层按建筑面积每月每平方收0.65元；逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交服务费的千分之三收取违约金。4、物业服务费催缴公告、业委会证明、（物业公司的）催缴函存根，证明：证明原告不但就物业费的收缴张贴了户外公告，且每年均以电话及入户张贴催缴函的形式进行���物业管理费的催缴。5、台帐，证明：被告自2009年1月1日至今一直没有缴纳物业管理费。同时结合物业管理服务合同被告应交纳的物业管理费为6065元，违约金8534元。被告辩称：欠2009年1月1日至2015年2月28日之间的物业管理费是事实，但是之所以没交是有原因的。2008年时因为冰灾问题，答辩人没在家住，后来回去的时候，发现因为下雪屋顶的阳光棚被压坏了，屋内漏水、损失严重，后来答辩人同物业公司进行了反映，但是他们没有采取措施进行处理，没有对此进行赔偿。直到后来装修的时候才发现屋顶存在质量问题，上面有一个洞。综上，请求人民法���依法驳回原告对答辩人的起诉或驳回其对答辩人的诉讼请求。被告为支持其抗辩理由，向本院提供了如下证据：房屋维修明细清单，证明因为房屋漏水而造成的损失。庭审时，双方发表了如下质证意见：被告对原告所举证据1、2、4、5没有异议，对证据3真实性没有异议，但认为恰好委托管理合同第四条中明确约定，屋顶漏水是原告的服务范围。原告对被告所举证据的三性均提出异议，认为：从证据来看，所产生的费用没有提供正规的发票；只能证明被告房屋进行了维修，不能证明是因房屋漏水而造成的维修；维修与原告无关。是被告私自改变屋顶的装修，改动了房屋的防水层，所以开发商拒绝维修。本院对双方所举证据作如下认定：被告对原告所举证据1、2、4、5没有异议，本院予以采信；对证据3真实性没有异议，对该证据的真实性本院予以采信。原告对被告所举证据提出异议，其异议理由成立，对该证据的关联性和证明目的本院不予采信。根据本院采信的证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：2003年，被告宋建华从商品房开发商岳阳市昌虹置业有限公司开发承建的位于岳阳市求索西路湖畔新村小区购买了位于该小区16幢07单元607商品房一套。建筑面积为150.94㎡。同年11月10日，被告办理了房屋交接手续并入住该房屋。2005年12月23日，湖畔新村业主委员会与原告签订了《岳阳市湖畔新村物业管理服务合同》。合同对业主委托管理服务事项、委托管理期限、双方的权利义务、物业管理服务质量、管理服务费用、违约责任等进行了详细约定。其中合同第四章第四条规定“房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道等”。委托管理服务事项合同期限从2006年1月1日至2010年12月31日。物业管理服务收费标准为：按建筑面积每月每平方收0.47元；逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交服务费的千分之三收取违约金（期间，其中2007年、2008年全体业主物业费由开发商代交）。合同到期后，双方未及时续签合同，双方履行合同至2011年6月30日。2011年6月30，双方又续签了合同，收费标准调整为每���每平方收0.58元，其他合同条款内容未变。2014年7月2日双方又续签了补充协议，收费标准调整为每月每平方收0.65元，其他合同条款内容未变。前两年双方合作非常愉快。但自2009年1月1日起，被告以原告没有补偿其因房屋漏水导致其房屋装修受损损失及房屋屋顶防漏维修费用为由，不支付物业管理服务费。另查明，2004年5月，被告在其房屋所在屋顶加做了阳光棚。2008年底、2009年初，因阳光棚积雪过多，导致阳光棚倒塌，后积雪溶化后雪水从屋顶建设过程中遗留下来的一个钢筋对穿小洞中渗漏到被告的房屋内，因被告没在家居住，未能及时发现，导致被告房屋的装修受损。后被告找到原告要求其对房屋屋顶漏水进行维修并补偿其装修损失，而原告认为：该问题���房屋质量问题，不是物业公司的问题，被告应当找开发商解决。当时，原告已找到开发商，开发商认为房屋建设过程中，他们在房屋屋顶是做了现胶防水层（沥青），是被告私自搭建阳光棚，改动了房屋的防水层所致，不是房屋建设质量问题，不应由他们负责，开发商拒绝维修。原告认为这也不应由物业公司负责。双方为此各持已见，被告在找原告未能得到解决的情况下，最后留话给原告“我也不要你们装修了，自己装修，你们也不要再来收物业费了”。后被告对房屋漏水及受损装修进行了维修，也没有向原告交纳物业管理服务费。原告多次催讨无果后，向本院提起诉讼。本院认为：原告与被告房屋所在的湖畔新村小区业主委员会在平等、自愿的基础上所���订的两份《物业管理服务合同》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，是合法有效的民事法律行为，应当受到法律的保护。《物业管理条例》第十二条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第七条规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”原告与被告房屋所在的湖畔新村小区业主委员会所签订的《物业管理服务合同》及《补充协议》对原、被告双方均具有约束力，双方均应按照合同的约定，适时、全面履行各自的义务。原告按照合同的约定履行义务后，要求被告按照合同的约定支付所拖欠的物业管理服务费并支付逾期付款的违约金，合法有据，理由正当，本院予以支持。被告辩称，屋顶漏水是原告没有按照合同第四条约定履行维修义务，是因为物业公司不作为��所以才未交物业费。关于被告的该抗辩理由，本院认为：（一）、根据合同的约定，原告确实对房屋公共部分的屋顶有维修的义务，但被告房屋漏水导致其装修损害发生在前，被告要求原告维修在后，在被告没有告知原告漏水需要维修之前，原告是不知情的，被告要求原告赔偿房屋漏水装修损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。（二）、关于被告私自搭建阳光棚导致房屋屋顶漏水是否是被告改动了房屋的防水层所致的问题，被告在自己搭建阳光棚或拆除阳光棚做防漏时，完全可以拍摄现场照片证明并非自己改动了房屋的防水层所致，而是开发商的原因，但被告没有提供与此相关的证据予以证明。对此被告应当承担该举证不能的法律后果。（三）、导致被告房屋漏水装修损失与被告自身有密切联系，如果被告当时居住在房屋内，就能及时发现，防止装修损失的扩大或者装修损失不会发生，而作为物业公司的原告是无法发现的。（四）、关于屋顶维修问题，虽然按照合同的约定是原告的义务，但维修的相关费用，应当由业主与房产部门协商动用房屋维修基金，在取得相关维修基金费用之后，物业管理公司才能启动维修。综上所述，原告的抗辩理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《物业管理条例》第七条、第十二条之规定，判决如下：限被告宋建华在本判决生效后十日内，支付拖欠原告岳阳明达物业发展有限公司物业管理服务费6065元，支付逾期付款的违约金8534元，合计14599元（计算方法及计算详单见判决书后附件1、2）。逾期履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。本案案件受理费165元，由被告宋建华承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。（此页无正文）审判长罗颂利审判员孙放军审判员陈静二０一五年八月十四日书记员胡雅琼附1：被告应付物业管理服务费明细一、被告自2009年1月1日至2015年2月28日止，欠物业管理服务费本金6065元1、2009、1、1—2011、6、310.47×150.94㎡×30个月=2128.25元2、2011、7、1—2014、6、300.58×150.94㎡×36个月=3151.62元3、2014、7、1—2015、2、280.65×150.9㎡×8个月=784.89元二、逾期付款的违约金0.045×0.47×150.94×30×（30＋1）＋0.045×0.58×150.94×36×（36＋1）＋0.045×0.65×150.94×8×（8＋1）=8534元附2：被告宋建华所欠物业费本金及违约金的计算方法本金：欠费月度×收费标准×计费面积，具体为：2009-1-1起至2011-6-30日止，共计30个计费月（湖���2007-2008年全体业主物业费由借道开发商代交），计费标准为0.47元／平米∕月，被告物业建筑面积为150.94平米；2011-7-1起至2014-6-30日止，共计36个计费月，计费标准为0.58元／平米∕月；2014-7-1起至2015-2-28日止，共计8个计费月，计费标准为0.65元／平米∕月；合计：（0.47×30＋0.58×36＋0.65×8）×150.94=6065元。违约金计算公式：违约金（SN）=欠费月数（N）×（欠费的起始月份的违约金数〈A1〉＋欠费最后月份的违约金数﹤An﹥）∕2。即SN=N（A1＋An）∕2��合同约定按日违约金为千分之三，将日违约金化成月违约金，即千分之三乘以30等于0.09，A1=0.09NF，An=0.09F（F指应付费用），代入公式得SN=N（0.09NF＋0.09F）∕2，简化得出SN=0.045FN（N＋1）。违约金：被告宋建华仅按0.47元缴费标准其应缴纳的违约金为：0.045×0.47×150.94×74×（74＋1）=17717.7元；原告考虑到被告应付违约金过高，故改变连续计算违约金的方式，采用按不同计费标准分段计算违约金的方式。其算法为：违约金（分段计算）=0.045×0.47×150.94×30×（30＋1）＋0.045×0.58×150.94×36×（36＋1）＋0.045×0.65×150.94×8×（8＋1）=8534元。按年利率24%计算，其违约金为：按月2%=0.02，按上述公式，按平均月收费为0.525元收费标准，其违约金为：0.02×0.525×150.94×74×（74＋1）=8796元，实际上，原告取值0.525元，尚未达到其应缴费平均值。附3：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条?一方不履行或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定���其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。