建平县人民法院民 事 判 决 书(2017）辽1322民初237号原告赵景树。被告建平万方汇购物广场有限公司。法定代表人王河润。委托代理人林立峰。原告赵景树诉被告建平万方汇购物广场有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵景树，被告建平万方汇购物广场有限公司的委托代理人林立峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵景树诉称：2011年10月29日原告在辽宁宏达企业集团房地产开发有限公司购买了建平万方汇购物广场有限公司1号楼西区32号商铺。2011年10月29日与建平万方汇购物广场有限公司签订了《商铺委托经营管理协议》，双方约定原告将自己购买的1楼西区32号商铺租给被告，由被告负责向外招租，商铺面积9.94㎡，商铺总价款165,253元，原告收取租金，租赁期限为15年，自2012年8月1日至2027年7月31日止。被告按年度向原告交付租金，前五年商铺租金为商铺总价款的6%，每年9,915元，租金实行后打租，2013年7月31日起七日内返还第一年租金，以此类推。违约责任双方约定：被告按时将年租金交付给原告，如延期交付，每延期一天则按交付款项总额的千分之三向原告支付滞纳金。合同签订后，被告年年以各种理由拖延支付租金，违反协议约定拒绝承担违约责任。原告请求判令被告给付2015年8月1日起至2016年7月31日止的租金9,915元，并给付自2016年8月8日起至该笔租金付清之日止按日3‰的标准计算本金为9,915元的违约金；原告请求判令被告给付自2014年8月8日起至2014年11月24日止按日3‰标准给付本金为9,915元的违约金3,212.46元；原告请求判令被告给付自2015年8月8日起至2015年10月4日止按日3‰标准给付本金为2,975元的违约金508.73元，及自2015年8月8日起至2015年11月13日止按日3‰标准给付本金为6,940元的违约金2,019.54元。庭审中原告放弃要求解除《商铺委托经营管理协议》并退还商铺的诉讼请求。被告建平万方汇购物广场有限公司辩称：违约金（滞纳金）过高，请求人民法院调整。2014年和2015年原告已按约定领取租金，所以应视为放弃了对违约金的主张，2013年和2014年的违约金已经超过诉讼时效。经审理查明:2011年10月29日原告赵景树与案外人朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司签订《财富领域商品房购房协议》，约定原告购买案外人朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司开发建设的位于财富领域1号楼1层西32号铺位，建筑面积为9.94平方米。同日，原告（甲方）与辽宁宏达商业运营管理有限公司（乙方）签订《商铺委托经营管理协议》，协议约定辽宁宏达商业运营管理有限公司租赁原告购买的位于财富领域1号楼1层西32号铺位，租赁期限为十五年，自2012年8月1日至2027年7月31日止，同时还约定：“二、甲方租金收益1、乙方按年度向甲方交付年租金，即固定收益：前五年商铺年租金为商铺总价款的6%每年，为人民币9,915元；…2、租金交付形式及日期租金实行后打租，2013年7月31日起七日内返还第一年租金，以此类推。…五、违约责任1、乙方应按时将年租金交付甲方，如延期交付，每延期一天，则按延期交付款项总额的千分之三支付滞纳金给甲方。”协议签订后，原被告依约履行各自义务。2013年8月1日至2014年7月31日的租金9,915元被告于2014年11月24日向原告支付；2014年8月1日至2015年7月31日的租金被告于2015年10月4日向原告支付2,975元，于2015年11月13日向原告支付6,940元；2015年8月1日至2016年7月31日的租金被告至今未向原告支付。另查明，2012年2月3日辽宁宏达商业运营管理有限公司变更为辽宁万方丰汇商业运营管理有限公司，2012年10月16日辽宁万方丰汇商业运营管理有限公司变更为建平万方汇购物广场有限公司。上述事实，有原、被告的陈述及原告向本院提交的商铺委托经营管理协议、中国工商银行自助终端凭条查询账户明细4页、财富领域商品房购房协议、企业机读档案登记资料2页在卷佐证，以上证据经过庭审质证、认证，具有证明效力，能够证明本案查明事实，本院予以采信。被告向本院提交的辽宁省高级人民法院（2016）辽民申4896号民事裁定书，该裁定书与本案无关联性，本院不予采信。本院认为:原、被告签订的商铺委托经营管理协议依法成立并有效，双方应按协议的约定履行各自的义务。被告至今尚欠原告2015年8月1日至2016年7月31日的租金9,915元的事实成立，被告应履行给付原告该期间租金9,915元的义务，故原告请求被告给付2015年8月1日至2016年7月31日租金9,915元的诉讼请求本院予以支持。双方在商铺委托经营管理协议中约定租赁费的给付形式为后打租，即于每年的7月31日起七日内支付上一年度租金，但被告未按约定期间给付原告租金，被告在2013年8月1日至2016年7月31日的租金给付形式上存在违约行为，故被告对此应承担相应的违约责任。原告请求按双方约定日3‰给付违约金，被告主张关于约定违约金的比例过高，请求对违约金比例进行调整。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本院酌情按日1‰支持原告关于违约金的请求。具体到本案，2013年8月1日至2014年7月31日的租金违约金应当自2014年8月8日起计算至2014年11月23日；2014年8月1日至2015年7月31日的租金违约金应当自2015年8月8日起计算至2015年11月12日（其中2015年8月8日至2015年10月3日按9,915元日1‰的标准计算违约金，2015年10月4日至2015年11月12日按6,940元日1‰的标准计算违约金）;2015年8月1日至2016年7月31日的租金违约金自2016年8月8日起至该笔租金付清之日止按本金9,915元日1‰计算。被告抗辩原告要求2013年和2014年的违约金已经超过诉讼时效。对此本院分析，相关法律规定请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算,被告于2014年11月24日给付原告2013年8月1日至2014年7月31日的租金，故原告该期间的租金违约金诉讼时效应自2014年11月24日起向后计算二年，原告于2017年1月12日起诉，已超诉讼时效期间，故被告主张2014年的违约金已经超过诉讼时效本院予以支持，原告对于2014年8月8日至2014年11月23日期间租金违约金的诉讼请求本院不能支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条的规定，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、被告建平万方汇购物广场有限公司于本判决发生法律效力后五日内给付原告赵景树2015年8月1日至2016年7月31日租金9,915元，并给付自2016年8月8日起至该笔租金付清之日止按本金9,915元日1‰计算的租金违约金；二、被告建平万方汇购物广场有限公司于本判决发生法律效力后五日内给付原告赵景树自2015年8月8日起计算至2015年11月12日的租金违约金（其中2015年8月8日至2015年10月3日按9,915元日1‰的标准计算，2015年10月4日至2015年11月12日按6,940元日1‰的标准计算）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费154元，由被告建平万方汇购物广场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。代理审判员  邢雪二〇一七年四月十日书 记 员  靳宇