建平县人民法院民 事 判 决 书(2017）辽1322民初326号原告刘铭宇，男法定代理人部洪艳，被告建平万方汇购物广场有限公司，住所地建平县人民路46号。法定代表人王河润，职务经理。委托代理人林立峰，辽宁承远律师事务所律师。委托代理人耿宇，原告刘铭宇诉被告建平万方汇购物广场有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理，依法由审判员孙晓峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘铭宇的法定代理人部洪艳，被告建平万方汇购物广场有限公司的委托代理人耿宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘铭宇诉称：2011年10月28日原告在辽宁宏达企业集团房地产开发有限公司购买了建平万方汇购物广场有限公司1号楼西区38号商铺。2011年10月28日与建平万方汇购物广场有限公司签订了《商铺委托经营管理协议》，双方约定原告将自己购买的1号楼西区38号商铺租给被告，由被告负责向外招租，商铺面积19.66㎡，商铺总价款326,848元，原告收取租金，租赁期限为十五年，自2012年8月1日至2027年7月31日止。被告按年度向原告交付租金，前五年商铺租金为商铺总价款的6%，每年19,611元，租金实行后打租，2013年7月31日起七日内返还第一年租金，以此类推。违约责任双方约定：被告按时将年租金交付给原告，如延期交付，每延期一天则按交付款项总额的千分之三向原告支付滞纳金。合同签订后，被告年年以各种理由拖延支付租金，违反协议约定拒绝承担违约责任。现起诉至法院，请求，一、要求被告继续履行与原告于于2011年10月28日签订的一份商铺委托经营管理协议，一份购房合同，二、要求被告给付2015年8月1日起至2016年7月31日止的商铺租金19,611元,三、2015年8月1日起至2016年7月31日止的商铺租金19611元,2014年8月8日至2014年10月22日74天，2015年分两次给付的租金2015年8月8日至2015年10月2日53天，2015年10月3日至2015年10月21日19天，2016年8月8日起至给付之日止按照日3‰的标准给付违约金，四、诉讼费用由被告承担被告建平万方汇购物广场有限公司辩称：答辩人于2011年9月20日答辩人与宏达开发公司签订《商场租赁合同书》，取得了财富领域1号楼整个万方汇商场的租赁使用权，在此之后，原告才与宏达开发公司签订了购买商铺的协议，并同时与答辩人签订了《商铺委托经营管理协议》。根据买卖不破租赁的法律原理，原告作为买守人必须接受购买房前宏达开发公司与答辩人之间签订的租赁合同，答辩人在原告购买商网之前就已经取得了租赁权，就意味着原告必须履行与答辩人签订的商铺委托经营管理协议。违约金（滞纳金）过高，请求人民法院调整。鉴于原告放弃返还商铺的诉讼请求，答辩状第一点不再主张，按合同约定应从违约期后计算违约金。2014年和2015年原告已经按约定领取租金，应放弃了违约金的主张。2013年-2014年的违约金也超过了诉讼时效。经审理查明:2011年10月28日原告刘铭宇与案外人朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司签订《财富领域商品房购房协议》，约定原告购买案外人朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司开发建设的位于财富领域1号楼西区38号商铺，建筑面积为19.66平方米。同日，原告（甲方）与辽宁万方丰汇商业运营管理有限公司（乙方）签订《商铺委托经营管理协议》，协议约定辽宁宏达商业运营管理有限公司租赁原告购买的位于财富领域1号楼西区38号商铺，租赁期限为十五年，自2012年8月1日至2027年7月31日止，同时还约定：“二、甲方租金收益1、乙方按年度向甲方交付年租金，即固定收益：前五年商铺年租金为商铺总价款的6%每年，为人民币19,611元；…2、租金交付形式及日期租金实行后打租，2013年7月31日起七日内返还第一年租金，以此类推。…五、违约责任1、乙方应按时将年租金交付甲方，如延期交付，每延期一天，则按延期交付款项总额的千分之三支付滞纳金给甲方。”协议签订后，原被告依约履行各自义务。2013年8月7日和2015年10月3日、2015年11月12日2014年10月22日四次给付2013至2015年的租金，2016年的租金也就是本案我主张的租金数被告未给付。另查明，2012年2月3日辽宁宏达商业运营管理有限公司变更为辽宁万方丰汇商业运营管理有限公司，2012年10月16日辽宁万方丰汇商业运营管理有限公司变更为建平万方汇购物广场有限公司。上述事实，有原、被告的陈述及原告向本院提交的商铺委托经营管理协议、中国工商银行股份有限公司建平支行借记卡账户历史明细清单、财富领域商品房购房协议、收款收据、企业机读档案登记资料在卷佐证，以上证据经过庭审质证、认证，具有证明效力，能够证明本案查明事实，本院予以采信。被告向本院提交的辽宁省高级人民法院（2016）辽民申4896号民事裁定书，该裁定书与本案无关联性，本院不予采信。本院认为:原、被告签订的商铺委托经营管理协议依法成立并有效，双方应按协议的约定履行各自的义务。被告至今尚欠原告给付2015年8月1日起至2016年7月31日止的商铺租金19,611元的事实成立，被告应履行给付原告该期间租金19,611元的义务，故原告请求被告给付给付2015年8月1日起至2016年7月31日止的商铺租金19,611元的诉讼请求本院予以支持。双方在商铺委托经营管理协议中约定租赁费的给付形式为后打租，即于每年的7月31日起七日内支付上一年度租金，但被告未按约定期间给付原告租金已构成违约，被告对此应承担相应的违约责任。原告请求按双方约定日3‰给付违约金，被告主张关于约定违约金的比例过高，请求对违约金比例进行调整。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本院酌情按日1‰支持原告关于违约金的请求。被告抗辩原告要求2013年至2014年度的租金违约金已过诉讼时效，对此本院分析，相关法律规定请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算,被告于2014年10月22日给付原告该期间的租金，故原告该期间的租金违约金诉讼时效应自2014年10月22日起向后计算二年，原告2017年1月13日起诉，已超诉讼时效期间，故被告抗辩意见本院予以支持，原告对于该期间租金违约金的诉讼请求本院不能支持。对于其他期间的租金具体到本案，2014年8月1日至2015年7月31日的租金违约金自2015年8月8日起计算至2015年11月2日（其中2015年8月8日至2015年10月2日按19,611元日1‰的标准计算违约金，2015年10月3日至2015年11月2日按13,728元日1‰的标准计算违约金）;2015年8月1日至2016年7月31日的租金违约金自2016年8月8日起至租金付清时止按本金19,611元日1‰计算。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、原告刘铭宇与被告建平万方汇购物广场有限公司继续履行2011年10月28日签订的商铺委托经营管理协议；二、被告建平万方汇购物广场有限公司于本判决发生法律效力后五日内给付原告刘铭宇2015年8月1日起至2016年7月31日止的商铺租金19,611元，并给付自2016年8月8日起至租金付清时止按本金19,611元日1‰计算的租金违约金；三、被告建平万方汇购物广场有限公司于本判决发生法律效力后五日内给付原告刘铭宇2015年8月8日起计算至2015年11月2日违约金（其中2015年8月8日至2015年10月2日按19,611元日1‰的标准计算违约金，2015年10月3日至2015年11月2日按13,728元日1‰的标准计算违约金）；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费364元，由原告负担121元，由被告建平万方汇购物广场有限公司负担243元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  孙晓峰二〇一七年四月八日书记员  郭乐乐