江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书（2014）丹民初字第3904号原告汤益星。委托代理人钱冬云、路小军，江苏恒闻律师事务所律师。被告赵学群。委托代理人李正洋，江苏金正平律师事务所律师。原告汤益星与被告赵学群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月28日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告汤益星的委托代理人钱冬云、路小军，被告赵学群的委托代理人李正洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤益星诉称：2007年3月16日，原、被告签订了房屋买卖协议一份，约定原告以465000元的总价款购买被告位于丹阳市新世纪花园25号楼四单元201室房屋（141.53平方米）及车库（25.75平方米），于2008年1月30日前办理房屋交接手续。合同签订后，原告陆续向被告支付了购房款共计350000元，被告亦将该房屋及车库的钥匙交给了原告。后由于被告未能全额归还银行按揭贷款，导致房屋无法过户至原告名下，原告也不敢继续足额支付房款。为此，原告曾于2013年7月2日向丹阳市人民法院提起诉讼，要求被告继续履行合同，并协助原告办理产权过户手续。法院审理后作出判决，判决被告协助原告办理产权过户手续。被告不服该判决向镇江市中级人民法院提起上诉。镇江市中级人民法院审理后认为涉案房屋及车库过户至原告名下系物上请求权，因被告尚未取得涉案房屋及车库的产权，故原告要求办理产权过户手续的诉请不能成立。因此，镇江市中级人民法院撤销了丹阳市人民法院作出的一审判决，驳回了原告的诉讼请求。同时，镇江市中级人民法院认为驳回原告的诉讼请求并不阻止当事人继续履行合同的其他权利义务及涉案房屋、车库具备办理过户手续后原告再行主张办理产权过户手续，被告认为应当终止履行房屋买卖契约的理由不能成立。基于此，原告对涉案房屋进行装修，然而被告到场制止，认为涉案房屋不属于原告所有，原告无权自行装修，并向公安机关报警。原告认为双方签订的房屋买卖合同有效，且被告已将涉案房屋交付给原告，被告应积极履行合同，使房屋及车库具备办理过户手续的条件。然而被告却阻止原告装修，被告的行为明确表明其不愿继续履行合同。原告起诉要求解除原、被告于2007年3月16日签订的房屋买卖契约；判令被告返还原告购房款350000元，并赔偿损失565000元；诉讼费、评估费、测绘费由被告负担。被告赵学群辩称：导致房屋至今未能交付办理产权变更登记的责任完全在于原告，是因原告自签订合同起就拖欠购房款造成的，且现在原告对房屋进行了部分装修，故被告不同意解除合同。至于损失，被告认为被告存在损失，包括原告逾期支付购房款的损失，以及原告逾期交付购房款导致被告应向房产公司承担的违约责任而产生的损失。原告不存在任何损失。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2007年3月16日，原、被告签订房屋买卖契约，约定：被告将座落于丹阳市新世纪花园25号楼4单元201室的房屋（141.53平方米）及车库（25.75平方米）出售给原告；上述房屋成交总价为465000元，合同签订之时，原告向被告支付200000元；于2008年1月30日前办理交接手续。当日，原告给付被告110000元。后原告又分别于2007年5月21日、2008年1月18日、2009年1月24日、2009年3月4日给付被告50000元、100000元、80000元、10000元。2013年7月2日，原告以被告未能全额归还银行贷款，以致上述房屋未能过户至原告名下为由诉讼来院，要求被告继续履行合同，被告协助原告办理房产过户手续。本院审理后作出（2013）丹民初字第2517号民事判决，判决原告给付被告购房款115000元；被告协助原告将涉案房地产过户至原告名下。被告不服上述判决，上诉于镇江市中级人民法院，镇江市中级人民法院审理后认为：原告主张将涉案房屋及车库办理至其名下，该主张系物上请求权，原告虽与被告签订了房屋买卖契约，但被告尚未取得涉案房屋及车库的产权，故原告要求被告协助办理涉案房屋及车库产权过户手续的诉讼请求不能成立；虽然原告提出的协助办理房产过户手续的诉讼请求不被支持，但并不阻止当事人继续履行合同的其他权利义务以及涉案房屋及车库具备办理过户手续后原告再行主张办理产权过户手续。据此，镇江市中级人民法院作出（2014）镇民终字第581号民事判决，判决撤销江苏省丹阳市人民法院（2013）丹民初字第2517号民事判决，并驳回原告的诉讼请求。该判决生效后，原告对涉案房屋进行了装修。在装修过程中，被告予以阻止。原告认为，被告非但不积极履行合同义务，还阻止原告装修，以其行为表明不愿继续履行合同，故提起本案诉讼，要求解除原、被告于2007年3月16日签订的房屋买卖契约；判令被告返还原告购房款350000元，并赔偿损失565000元；诉讼费、评估费、测绘费由被告负担。另查明：被告与常熟市海联物业开发有限责任公司丹阳分公司（以下简称常熟海联）曾签订编号为GF-2000-0171商品房买卖合同1份，约定常熟海联将涉案房屋及车库出售给被告。房屋面积为141.43平方米、每平方米为2827.57元，总价400185.98元。车库面积为25.75平方米、每平方米2680元。被告于2006年8月30日、2007年1月12日分别给付常熟海联首付款10000元和138728元，计148728元。2007年1月15日，被告与中国建设银行股份有限公司丹阳支行签订了编号为011-2007000140的个人住房借款合同，约定被告向该行借款300000元，借款期限为180个月。该300000元汇入了常熟海联的账户。在（2013）丹民初字第2517号案件审理过程中，涉案房屋的银行按揭贷款尚未还清。再查明，被告尚未取得涉案房屋及车库的权属证书。以上事实，由原告提供的房屋买卖契约、（2013）丹民初字第2517号民事判决书、（2014）镇民终字第581号民事判决书所证实。在审理过程中，本院依法委托江苏省交通科学研究院股份有限公司对涉案房屋及车库的面积进行测绘，并依法委托江苏金宁达房地产评估有限公司对涉案房屋、车库以及装饰装修的市场价格进行评估。经两个鉴定部门鉴定，确认丹阳市新世纪花园25号4单元201室房屋套内面积为124.36平方米，建筑面积为141.53平方米，市场价值为811500元，车库套内面积为21.25平方米，建筑面积为25.57平方米，市场价值为146200元，房屋内部装饰装修市场价值为72300元。为此，原告花费鉴定费共计14000元。以上事实，由鉴定意见书、估价报告、鉴定费票据所证实。本案的争议焦点是1、原告是否享有合同解除权，2、被告应否赔偿原告损失，如何赔偿。针对第一个争议焦点，本院认为，原、被告签订的房屋买卖契约是双方当事人的真实表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效。双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。被告辩称不能办理过户手续的原因是原告一直拖欠购房款，本院对此不予采信，理由如下：1、虽然原告在合同签订当日仅给付被告110000元，但截止到双方约定的办理交接手续的时间即2008年1月30日，原告已经给付被告260000元，此后又陆续给付被告90000元，共计350000元，而被告按揭贷款的金额为300000元，原告已经履行了大部分给付房款的义务。2、在（2013）丹民初字第2517号案件审理过程中，被告仍是按月还款，从未提前还款，按揭贷款尚未还清，由此可以看出是被告怠于履行合同义务。原告基于不安，未给付剩余购房款，符合情理及相关法律规定。综上，本院认为合同未能最终履行系被告违约造成。在镇江市中级人民法院确认其驳回原告要求被告协助办理房地产过户手续的诉讼请求并不阻止当事人继续履行合同的其他权利义务以及涉案房屋及车库具备办理过户手续后原告再主张办理产权过户手续后，被告仍未能积极履行合同义务。而原告在实际占有涉案房屋及车库，并基于房地产买卖契约及镇江市中级人民法院的判决，对房屋进行装修，被告对此予以阻止。由此可见，本案房地产买卖契约的合同目的已无法实现，原告要求解除合同，于法有据，本院予以支持。针对第二个争议焦点，本院认为，根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，原告要求被告返还购房款350000元，合法有据，本院予以支持。关于损失，原、被告于2007年3月16日签订房地产买卖契约，就涉案房屋及车库买卖作出详细的约定，因被告违约，致使合同目的至今无法实现。涉案房屋及车库的现值受市场调节、政府调控等因素影响，已远远超出了当时签订合同时的价值，参照鉴定部门的评估意见，差价为492700元。原告现要求被告赔偿该差价损失，符合法律规定，本院予以支持。对房屋装修系原告基于对被告及合同的信赖而作出，后因被告的阻止而中止，现合同已被解除，原告的该部分损失亦应由被告赔偿，本院参照鉴定部门的评估意见，确认金额为72300元。审理中，被告对两个鉴定部门的鉴定结论均提出异议，本院认为，本案鉴定程序合法，结论合理，故被告的异议不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告汤益星与被告赵学群于2007年3月16日签订的房地产买卖契约。二、被告赵学群应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告汤益星购房款350000元，并赔偿原告损失565000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12950元，司法鉴定费14000元，鉴定人员出庭费1600元，合计28550元，由被告赵学群负担（其中案件受理费及司法鉴定费，原告已垫付，原告承诺同意由被告向其直接支付，本院不再退还，被告应于本判决发生法律效力后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61）预交上诉案件受理费。审 判 长  孙云芳人民陪审员  王杏娴人民陪审员  蒋泉英二〇一五年八月二十四日书 记 员  徐 敬附本判决适用法律条款《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。