江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0923民初5552号原告：戴步伐，男，1975年1月4日出生，汉族，居民，住阜宁县。被告：阜宁县新宁物业管理有限公司，住所地阜宁县阜城街道通榆路与阜城大街交界处（阜城大街399号）。法定代表人：朱文义，该公司经理。委托诉讼代理人：何安年，男，该公司员工。原告戴步伐与被告阜宁县新宁物业管理有限公司（以下简称新宁物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月7日、2017年3月2日公开开庭进行了审理。原告戴步伐、被告新宁物业法定代表人朱文义的委托诉讼代理人何安年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴步伐向本院提出诉讼请求：1.判令新宁物业退还戴步伐交纳的7431元费用及利息（按照同期银行贷款年利率6.8%计算4年利息合计2011.17元）；2.判令新宁物业退还收取戴步伐的一半的物业管理费用4174元；3.判令本案诉讼费用由新宁物业承担。诉讼过程中，戴步伐增加诉讼请求：判令新宁物业返还房屋维修基金9124元及利息（从收款之日起至实际退还之日止）。事实和理由：2011年2月20日，戴步伐向江苏新宁建设集团有限公司购买了锦绣嘉园2号楼201室商品房。2012年11月5日，交付房屋时新宁物业违法向戴步伐收取了12项费用计7431元，其中进户门1450元、电子对讲门1100元、车库门600元、信报箱148元、峰谷电表245元、门牌××元、计划生育管理费100元、数字电视费800元、燃气开户费2480元、装潢垃圾清运费200元、生活垃圾转运费241元、自行车车库电表费37元。江苏省于2004年4月27日下发了规范商品房销售的文件，要按“一价清”的规定严格界定商品房的价格，严查价外收费。阜宁县物价局阜价发[2012]39号文件更是明确解释了“一价清”的细节。由于该违规收费已长达4年时间，新宁物业应按中国农业银行同期贷款年利率6.8%标准向戴步伐支付利息损失2011.17元。新宁物业作为锦绣嘉园小区的物业管理者，没有尽到应尽的一部分义务，如：1.整个小区490户，长期以来只有1个工作人员看门，3个进出门只开1个门；2.电线被盗物业不担责；3.门市房屋顶长期积水和堆积垃圾；4.上下楼梯、电梯及过道无人管理，大小便气味难闻没人问；5.小区监控长期处于关停状态、小区道路灯长期不亮；6.社会闲杂人员进出小区乱贴小广告无人管理；7.墙面下雨天渗水无人过问。上述行为应限期改正，并返还戴步伐缴纳4年的一半的物业管理费用4174元。另外，新宁物业于2012年11月5日收取戴步伐房屋专项维修资金9124元，没有缴纳给阜宁县房产管理局，却被开发商挪用，应予返还。被告新宁物业辩称，关于违法收费。进户门、电子对讲门、车库门、信报箱、峰谷电表、门牌费、计划生育管理费、数字电视费、燃气开户费均是新宁物业为开发商江苏新宁建设集团有限公司代收的费用，开发商收取上述费用是因在规划设计时就没有上述项目，后为了便民而追加的；装潢垃圾清运费、生活垃圾转运费是新宁物业收取的，但该2项费用都是经过备案、公示的；收取自行车车库电表费是因为原来的自行车车库电表都是坏的，要接新宁物业的总电表，后由新宁物业统一购买，重新购买电表当然需要自行缴费；新宁物业收取房屋维修资金后已将该笔费用存入阜宁县房产管理局所属的住宅专项维修资金账户，否则购房户无法办理房产证、土地使用权证。戴步伐根据“一价清”制度要求返还上述费用，没有法律依据，阜宁县“一价清”制度对2012年后立项的项目有限制，对此前立项的项目没有限制。关于退还物业费。戴步伐捏造事实、混淆问题、责任不分。小区主出入口北门实行三班倒，直至2015年10月20日因为成本问题才改成二人对班，南门属于消防通道，大门正常关闭，直留耳门供行人出入，是为了防盗，是出于安全考虑，东门是人防地下车库出入口，但因尚未通过验收无法投入使用，无车辆进出所以一直关闭；新宁物业肯定有不尽如人意和服务不及时到位的现象，但不能将应由开发商负责的质量问题混淆成物业的问题，况且有些问题新宁物业没有义务更没有财力解决。综上，请求法院驳回戴步伐的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合证据规则、具体案情和法律规定予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：阜宁县锦绣嘉园由案外人江苏新宁建设集团有限公司开发建设，该小区的物业管理公司是新宁物业。江苏新宁建设集团有限公司委托新宁物业代为收取购买该楼盘的业主缴纳的进户门、电子对讲门、车库门、信报箱、峰谷电表、门牌费、计划生育管理费、数字电视费、燃气开户费等户头费。锦绣嘉园楼盘销售价格于2011年1月11日在阜宁县物价局进行价格备案。2011年2月20日，戴步伐与江苏新宁建设集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定戴步伐购买锦绣嘉园2幢201室商品房，建筑面积140.75平方，单价3099.9元/平方，房款合计436311元，2012年12月30日前交房，合同还对面积计算、价款给付、违约责任等作出约定，并附有相关附件。2012年11月5日，戴步伐与新宁物业签订《物业服务委托合同》，约定戴步伐委托新宁物业实行物业管理工作，新宁物业根据《江苏省住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法》为房管部门代收专项维修资金，并自交房之日起，多层住宅每月每平方按0.4元收取两年物业服务费；轿车库每月每平方按0.5元收取两年物管费；高层住宅每月每平方按1.2元收取两年物业服务费；商业用房每月每平方按1元收取；高层电梯运行维护费用、二次供水运行维护费用按市场调节价格收取。以后每半年收取一次物业管理服务费，拖延缴纳的每天加收2%的滞纳金。戴步伐在办理入户手续时，应缴纳1000元的装潢保证金和150元的装潢垃圾清运费以及50元的装潢管理服务费。当日，戴步伐办理了入户手续，新宁物业收取戴步伐装潢垃圾清运费、管理服务费200元、生活垃圾转运费241元以及两年物业服务费4054元，代江苏新宁建设集团有限公司收取进户门1450元、电子对讲门1100元、车库门600元、信报箱148元、峰谷电表245元、门牌××元、计划生育管理费100元、数字电视费800元、燃气开户费2480元，代阜宁县房产管理局收取住宅专项维修资金9124元。2014年9月3日，新宁物业统一收取了自行车库电表费37元。2015年12月25日，新宁物业收取戴步伐2014年11月5日至2016年11月5日期间的物业服务费4294元。2004年4月27日，江苏省物价局发出《关于改进住宅商品房价格管理的通知》，通知中明确全面贯彻落实住宅商品房销售“一价清”制度。2012年11月19日，阜宁县物价局发出《关于进一步规范商品住房交付收费秩序的通知》，通知中明确：1.严格执行商品住房“一价清”规定。2012年4月15日前经县物价局价格备案的商品住房，如果在价格备案后按县统一规划的要求，新配套建设安装管道天然气、太阳能热水器、信报箱的，可以在房价外收取这三项费用，但须在商品房销售合同中明确，其他费用以双方在商品房销售合同中的约定为准。2012年4月15日后经县物价局价格备案的商品住房，一律不得在房价外收取任何已进建设成本和应进建设成本而未进建设成本的配套建设费用。2.规范房价外代收代办费用行为。开发企业一律不得再向购房户收取计划生育管理费。前期物业管理费执行县物价局备案的收费标准，契税执行税务部门当期规定标准，公共维修资金执行财政、住建部门当期规定标准。江苏省物价局于2012年3月26日发出《关于严格执行商品住房销售“一价清”制度的通知》，通知中明确商品住房销售价格为商品房经营者与购房者最终结算的合同成交价格，合同成交价格之外不得收取其他费用。对于商品住房建设成本中个别工程（或配套设施）项目确因特殊原因暂时无法预算费用，商品房经营者必须公示说明并与购房者在签订购房合同时约定收费及其收费方式。另查明，阜宁县锦绣嘉园尚未成立业主委员会。本院认为，戴步伐与江苏新宁建设集团有限公司签订的《商品房买卖合同》、原、被告双方签订的《物业服务委托合同》，均是当事人真实意思表示，合同约定不违背法律规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定行使权利、履行义务。在履行过程中，戴步伐向新宁物业交纳了代江苏新宁建设集团有限公司收取的进户门1450元、电子对讲门1100元、车库门600元、信报箱148元、峰谷电表245元、门牌××元、计划生育管理费100元、数字电视费800元、燃气开户费2480元以及新宁物业统一收取的自行车车库电表费37元，共计6990元，江苏新宁建设集团有限公司已为戴步伐所购的商品房安装了进户门、电子对讲门、车库门、信报箱、峰谷电表、门牌，办理了天然气、数字电视的安装和上户，新宁物业已为戴步伐所购的自行车车库安装了电表。江苏省物价局于2012年3月26日下发了苏价服（2012）104号《省物价局关于严格执行商品住房销售‘一价清’制度的通知》，该通知就房价不透明，重复收费，价外乱收费行为等问题作进一步规范，要求严格执行商品房销售“一价清”制度，该通知不属法律或行政法规，即使房地产企业违反物价部门的规定，不必然导致合同无效，购房人可向有关行政部门反映。同时戴步伐也未举证证明其购买的商品房成交价格之中已经包含了上述费用的建设成本，故上述费用不应退还。原、被告双方签订了《物业服务委托合同》，新宁物业已按合同约定为戴步伐提供了物业服务，戴步伐提供的证据不足以证明新宁物业未尽物业管理职责，故对其要求退还装潢垃圾清运费200元、生活垃圾转运费241元、缴纳4年的一半的物业管理费用4174元的诉讼请求，本院不予支持。戴步伐以住宅专项维修资金9124元没有缴纳给阜宁县房产管理局，被开发商挪用为由要求退还，《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅公共部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。戴步伐已经办理了入住手续以及戴步伐向本院提交的缴纳住宅专项维修资金的收据复印件来源于阜宁县房产管理局等事实，说明戴步伐向新宁物业缴纳的住宅专项维修资金已缴存至阜宁县房产管理局代管的住宅专项维修资金专户。即使被开发商挪用，也应由阜宁县房产管理局追回挪用的住宅专项维修资金，不能退还给戴步伐。故对戴步伐要求新宁物业退还住宅专项维修资金9124元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，判决如下：驳回原告戴步伐的诉讼请求。案件受理费430元，由原告戴步伐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  潘春如代理审判员  张 莉代理审判员  朱丽雯二〇一七年四月二十六日书 记 员  张旖旎