福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）厦民终字第1821号上诉人（原审原告）郑镇才，男，1968年1月14日出生，汉族，住厦门市思明区。委托代理人侯少明，福建远大联盟律师事务所律师。委托代理人周丽真，福建远大联盟律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）郭晓峰，男，1975年2月10日出生，汉族，住厦门市思明区。委托代理人康志笃、张明霞，北京盈科（厦门）律师事务所律师。上诉人郑镇才因与被上诉人郭晓峰房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第1364号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本院现已审理终结。2014年12月30日，郑镇才向原审法院提起诉讼，请求判令：郭晓峰立即向郑镇才返还押金5万元，并支付逾期返还押金之债务利息（以5万元为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2013年1月11日起至郭晓峰实际返还之日止，暂计至2014年12月29日为5901.37元）。郭晓峰负担本案全部诉讼费用。原审判决查明，2007年6月30日，郑镇才与厦门港厦房地产开发有限公司（以下简称港厦公司）签订《租赁合同》，约定港厦公司为甲方，郑镇才为乙方，甲方将其位于厦门市湖滨东路319号港厦工业村第一层868.77平方米商场出租给乙方，租赁期限自2007年10月1日起至2012年12月31日止，每月租金为25000元，每三个月为一付款期，当期届满前15日一次性付清下期租金，乙方在租赁期限内拖欠租金，每拖欠一日按拖欠部分的0.2%加收滞纳金；合同签订之日，乙方应向甲方交付押金5万元，合同期满，乙方无违约行为且交清应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方；若乙方有违约行为，则甲方有权从押金中抵扣相关赔偿和违约金；租赁期满时，乙方应在10日内将房产归还出租方，不能移动的装修部分无偿归甲方所有。《租赁合同》签订后，郑镇才依约向港厦公司支付押金5万元。2008年1月18日，郭晓峰通过拍卖竞买购得港厦公司位于厦门市湖滨东路319号港厦工业村第一层868.77平方米商场并办理了产权证。2008年1月24日，郑镇才与郭晓峰及港厦公司三方签订了《租赁合同变更条款》，约定郑镇才同意港厦公司将其所交付的租赁押金5万元转交给郭晓峰，《租赁合同》的出租方变更为郭晓峰，其余合同条款不变。2008年8月19日，郑镇才与郭晓峰因房屋租赁合同纠纷，郭晓峰向原审法院提起诉讼。经原审法院作出（2008）思民初字第7127号民事判决、厦门市中级人民法院作出（2009）厦民终字第82号民事判决，认定港厦公司就2007年6月30日订立的《租赁合同》项下的权利义务已经概括转移给郭晓峰承受。租赁合同期限届满后，郑镇才于2013年1月14日将讼争房产退还给郭晓峰，郭晓峰委托案外人吕郭东办理房产交接手续。2013年1月14日，案外人吕郭东向郑镇才转账付款8000元，2013年1月15日又向郑镇才转账付款14000元。原审审理过程中，郑镇才主张案外人吕郭东代表郭晓峰与郑镇才就讼争房屋装修设施及户外广告达成转让约定，案外人吕郭东的上述付款系郭晓峰向郑镇才给付的转让款，但未就此提供足够的证据。郑镇才也未能就其系依照合同约定期限向郭晓峰支付房屋租金提供足够的证据。原审判决查明的上述事实，有《租赁合同》、《租赁合同变更条款》、收据、（2008）思民初字第7127号民事判决书、（2009）厦民终字第82号民事判决书、转账凭证、付款委托书、房屋移交证明及双方当事人当庭陈述等为证。原审判决认为，郑镇才与郭晓峰自愿订立租赁合同，内容合法，应当认定为有效合同。租赁合同期限届满后，郑镇才未能如期归还讼争房屋，违反了合同约定，其行为构成违约，应当承担违约责任。且郑镇才未能就其在《租赁合同》履行期间已依约按时给付房屋租金提供足够证据，应当承担举证不力的不利后果。鉴于合同约定郭晓峰退还郑镇才押金的条件为郑镇才无违约行为且交清应交的一切费用后，而如果郑镇才有违约行为，则郭晓峰有权从押金中抵扣相关赔偿和违约金。合同期限届满后，郭晓峰同意退还郑镇才押金22000元，并确认其已经授权案外人吕郭东给付郑镇才，现郑镇才要求郭晓峰返还押金5万元并支付逾期返还押金的利息，不符合法律规定，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告郑镇才的诉讼请求。案件受理费599元，由郑镇才负担。宣判后，郑镇才不服，向本院提起上诉。上诉人郑镇才上诉称，请求依法撤销原审判决，改判支持郑镇才在原审的诉讼请求。主要理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、原审认定郭晓峰已通过案外人吕郭东退还给郑镇才押金22000元，该认定与案件客观事实相违背，该笔费用实质上为郑镇才所搭建的广告牌、阁楼的折价转让而获得的款项。案外人吕郭东根据郭晓峰的委托，代为全权处理涉案房屋的移交。在移交过程中，吕郭东与郑镇才就涉案房屋外的广告牌及房屋内的阁楼、吧台达成折价转让的口头协议，当场移交了转让物品，吕郭东亦依约在2013年1月14日转账8000元用于支付阁楼、吧台的转让款，在2013年1月15日转账14000元用于支付广告牌的转让款，合同已履行完毕。因此，关于案外人吕郭东支付的22000元，实为郑镇才所搭建的广告牌、阁楼的转让而获得的款项，且郑镇才已经提供照片等证据材料予以佐证。二、原审以郑镇才未提供足够证据证明已依约按时给付房屋租金为由，认定郭晓峰有权自行从押金中抵扣相关赔偿和违约金，从而驳回郑镇才的诉求，该认定是没有法律依据的，与现行法律规定相违背。（一）押金是由当事人依约定而创设的，其实质上是为了保障交易安全，保障债权实现的一种意定担保物权。郑镇才作为承租方与郭晓峰签订了《租赁合同》，在合同中约定押金条款。根据担保法等相关规定，担保物权人依法享有就担保财产优先受偿的权利。本案中，对于郑镇才所缴交的押金，其作为一种意定担保物权，目的是为了确保与郭晓峰的房屋租赁关系顺利进行，为了保证郭晓峰所享有的合法债权的实现而实施的一种担保行为。（二）在合同履行期满终止时，若郭晓峰认为在其权益遭受侵害时，其应通过诉讼或与郑镇才协商的方式维护其合法权益，而非擅自予以抵扣，原审对郭晓峰的违法行为未予纠正，却驳回郑镇才的诉求，其行为于法无据。1.根据法律法规之规定，若郭晓峰欲对郑镇才所提交的担保物权（押金）进行抵扣实现担保物权的，应当通过向人民法院提出诉讼或与当事人协商的方式才可。对于担保物权的行使，根据物权法、担保法等规定，实现担保物权的，应当具有如下前提：①债务履行期限内届满；②发生了当事人约定的实现担保物权的情形。在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形的，债权人可通过向人民法院提出诉讼的方式或者与当事人就担保物权的实现方式进行协商等方式以实现担保物权。2.对于郭晓峰擅自抵扣郑镇才交付押金的行为，原审未依据现行法律规定对郭晓峰的违法行为进行纠正，径行作出裁判，其行为违背“以法律为准绳”的法律原则。三、退一步讲，即便郑镇才存在违约的行为，郭晓峰向郑镇才提出的房产占用费、租金、逾期支付租金产生的滞纳金等款项的主张，已超过法律规定的诉讼时效，郭晓峰的权利不应受到法律保护，应承担不利后果。被上诉人郭晓峰答辩称，一、关于郑镇才所称的“广告牌、阁楼”问题。首先，郑镇才的所谓与吕郭东达成口头协议约定，将“广告牌、阁楼”折价22000元没有任何的依据。事实上，郭晓峰在原审时，即与吕郭东了解过该事实，当时吕郭东当场否认。其次，本案即使存在郑镇才所陈述的搭建阁楼、广告牌，根据《租赁合同》第十条约定“租赁期满，不能移动的装修部分无偿归甲方（郭晓峰）所有”、第十四条约定“租赁期满，乙方（郑镇才）留置在租赁房产的物品视为废弃物，由甲方（郭晓峰）全权处理”，郑镇才自行搭建的阁楼、广告牌在租赁期满后应无偿归郭晓峰所有或视为废弃物，郭晓峰有权自行处理，郭晓峰不可能还与郑镇才达成折价转让协议。二、关于郑镇才所称的押金属一种“意定担保物权”的问题。根据担保法的规定，担保物权包括抵押权、质押权、留置权。郑镇才称押金是为一种意定担保物权，实现担保物权时，郭晓峰无权直接予以抵扣，而应通过诉讼或协商方式才可，是错误的，违反了物权法中“物权法定“原则，故不存在所谓的“意定担保物权”。三、关于郭晓峰是否有权“以押金直接抵扣赔偿金和违约金”问题。《租赁合同》第四条约定“合同期满，乙方无违约行为且交清一切费用后，甲方将押金无息退还乙方。若乙方有违约行为，则甲方有权从押金中抵扣相关赔偿和违约金”，根据意思自治原则，该条款约定的押金抵扣是双方之间的真实意思表示，郑镇才出现违约行为时郭晓峰可以自行从押金中扣除。本案，郑镇才存在租赁期满后逾期交还房产、租赁期间逾期支付租金、拖欠租金的违约行为，押金退还的条件并不具备，且郑镇才有权从押金中扣除郑镇才应支付逾期交房14天期间相当于租金金额150%的房产占用费17500元、承租期间逾期交租金的滞纳金20458元及承租期间拖欠的一季度租金（2010年9月15日至2010年12月15日）75000元，押金不足抵扣的部分，郭晓峰保留向郑镇才追索的权利。本案郑镇才起诉要求郭晓峰归还押金，根据前述关于退还押金的条款约定，郑镇才应举证证明其无违约行为且已交清一切费用。但综合本案证据，郑镇才并未举证证明其已付清租金、房产占用费、逾期支付租金滞纳金的相关费用，本案并不符合押金退还的条件，郑镇才无权要求郭晓峰退还押金。四、关于郑镇才所称的“诉讼时效”问题。郭晓峰根据租赁合同的约定条款，从押金中扣除房产占用费、租金、逾期支付租金滞纳金款项的行为属郭晓峰的一种约定权利，不存在另案起诉，故也不存在诉讼时效的问题。事实上，合同的该约定属民法通则、合同法中抵销的规定，根据该约定，合同期满后，郭晓峰有权行使抵销权，即郭晓峰抵扣的行为亦发生在租赁期满，双方办理交接房产手续时实际发生。本案郭晓峰直接抵扣行为也没有超过诉讼时效问题，只是郑镇才如认为该抵销的行为与事实不符，应另案起诉。综上所述，原判决认定事实清楚，证据充分，应依法驳回郑镇才的上诉请求，维持原判。经审理查明，双方当事人对原审判决查明认定的事实，除了郑镇才在上诉状中提及的事实有异议外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。二审诉讼中，经本院主持调解，双方当事人各持己见，调解未果。本院认为，郑镇才与郭晓峰签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，原审判决认定有效是正确的。一、依双方约定，租赁合同于2012年12月31日届满，郑镇才虽于2013年1月14日才将讼争房屋归还给郭晓峰，但郑镇才并未就双方在办理交接手续时有就其对讼争房屋装修设施及户外广告达成一致转让的约定，且郭晓峰亦不予认可，因此，郭晓峰委托案外人吕郭东转款22000元，应认定为返还郑镇才部分押金的行为。二、合同第四条虽约定合同期满，郑镇才无违约行为且交清应交的一切费用后，郭晓峰应将押金无息退还郑镇才。若郑镇才有违约行为，则郭晓峰有权从押金中抵扣相关赔偿和违约金，押金不足抵扣的郭晓峰有权向郑镇才追索。本案中，郭晓峰至郑镇才起诉才对此提出抗辩，对于郑镇才是否存在逾期支付租金及逾期交房天数如何认定，由于双方存在争议且郭晓峰在一审未提出反诉，案经二审调解未果，郭晓峰可另行主张权利。综上，郭晓峰还应返还郑镇才押金28000元。根据合同约定，合同期满，押金无息退还。郭晓峰逾期返还押金，郑镇才请求支付逾期返还押金的利息，应予支持，但利息应自郑镇才归还讼争房屋之日的次日起计算，即自2013年1月15日起计算至实际返还之日止，按银行同期同类贷款利率计算。郑镇才请求按5万元计算利息并从2013年1月11日起计算的请求，不符合客观事实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第1364号民事判决；二、郭晓峰应于本判决生效之日起三日内返还郑镇才押金28000元及利息（自2013年1月15日起至实际返还之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）；三、驳回郑镇才的其他上诉请求。如果郭晓峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费525元，由郑镇才负担231元，郭晓峰负担294元。二审案件受理费1050元，由郑镇才负担462元，郭晓峰负担588元。本判决为终审判决。审判长林巧玲审判员柯艳雪代理审判员许莹二〇一五年八月五日代书记员彭丽月附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。