江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初15818号原告：方国庆,男,1979年9月3日出生,汉族，住安徽省霍邱县。委托代理人：马永江，昆山市陆家法律服务所法律工作者。被告：刘建波，女，1984年11月6日出生，汉族，住江苏省沛县。委托代理人：朱飞羽，江苏仕达律师事务所律师。原告方国庆诉被告刘建波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月26日受理后，依法由代理审判员胡蔷薇独任审判，于2016年12月27日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2017年3月22日组成合议庭公开开庭进行了审理，原告方国庆及其委托代理人马永江到庭参加诉讼，被告刘建波委托代理人朱飞羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方国庆向本院提出诉讼请求：经昆山理想家园房地产咨询有限公司介绍撮合，原被告于2016年8月4日签订了《昆山市存量房买卖合同》。被告将名下位于昆山市陆家镇佳茂缘商务广场XX号楼XX室（建筑面积49.35平方米）房屋以23万元卖给原告。合同特别约定：付款方式是现金加商业银行贷款，签约时支付定金1万元，审贷通过后支付第二笔房款9万元，房贷12万元放贷给甲方。《合同》第10条约定：任何一方未按照合同的约定全面履行自己的义务，逾期超过20日，违约方应向守约方支付总价款的20%作为违约金。《合同》签订后，交付了定金，积极准备齐全贷款资料，在中介协助下已经通过放贷审批。之后，原告联系被告要求按合同约定办理付款产权过户手续，经我方与中介多次联系沟通，被告避而不理。现原告诉至法院，要求：1、判令被告履行合同，尽快办理产权过户手续；2、被告承担诉讼费、代理费等费用。后原告明确其诉讼请求为：1、判令被告继续履行合同，尽快办理产权过户手续；2、被告承担律师代理费1万元；3、被告承担诉讼费、保全费。被告刘建波辩称，第一，被告认为该合同存在重大误解，原告与被告以及第三方中介，约定的第二笔房款9万元支付期限为签订合同后10日内，但《昆山市存量房买卖合同》约定为签订合同10日内，配合申请贷款，审贷通过后原告支付给被告第二笔房款，该条款与双方之前约定不一致，且因为合同中关于审贷通过后条款以横线划去致使被告认为该合同约定与三方口头约定一致。在合同签订10日之后，被告以原告未按约定支付第二笔房款为由要求解除合同。此外，被告认为依照合同约定原告应该在审贷通过后，支付第二笔房款9万元，截至庭审之日，被告尚未收到该款项，被告认为在房屋买卖合同履行过程中，原告也存在瑕疵行为。第二，关于原告的第一项诉讼请求要等到被告与案外人赵守伍解除合同后可以继续履行。第三，依据相关法律法规，出卖人将房屋出售给第三人，且导致商品房买卖合同目的不能实现，买受人无法取得房屋的情形下，可以请求解除合同并要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，就本案而言，尽管被告因重大误解与案外人签订过买卖合同，但被告现今也已涤除所有履行合同的障碍，能够与原告继续履行合同，并未导致合同的目的无法实现，且原告的诉请也是要求继续履行合同，同时按照合同约定，被告也并不存在延迟履行合同的行为，房屋买卖合同中并未约定具体的过户日期，被告并不构成合同中所述未全面履行合同约定的义务。综上，请求依法判决。经审理查明，2016年8月4日，原告方国庆（乙方）与被告刘建波（甲方）在昆山理想家园房地产咨询有限公司（丙方，以下简称“理想家园公司”）的居间下签订了一份《昆山市存量房买卖合同》（以下简称买卖合同），约定原告方国庆购买被告刘建波名下的位于昆山市××镇××广场××楼××室房屋（产权证号：12××85），房屋面积为49.35平方米，房屋总价为23万元；该价格为甲方除佣金外净到手价格，乙方承担税费。该买卖合同约定：“第三条乙方承诺购房款支付方式为现金+商业银行贷款；第四条：本次交易各流程时间和付款方式约定如下：1、签约时乙方向甲方支付定金壹万元；2、签约后甲乙双方于10日内备齐所有资料，配合丙方到银行（或公积金中心）申请贷款，审贷通过后/日内（如公积金为预审通过），乙方支付甲方第二笔房款玖万元，此款用于甲方还贷（若有）；……4、第四笔房款壹拾贰万元，在银行房贷三个工作日内到甲方产权人账户；5、尾款壹万元整，交房时结清。若甲乙双方自愿不留尾款造成纠纷，甲乙双方自行协商解决。……第十二条：本合同一式三份，甲乙丙各持一份。经三方签字（盖章）后生效。本合同生效后，各方应诚实履行，如有争议协商解决，如协商不成可以昆山市人民法院提起诉讼。如因合同纠纷诉至人民法院，违约方应承担守约方其他合理支出费用（包括但不限于诉讼费，律师费，交通费，误工费，申请财产保全费，执行费等）”。2016年8月4日，原告支付被告10000元购房定金。另查明，原告提供房地产估价报告单、办理贷款的收据，证明涉案房屋已经评估，办理了贷款，且原告已经支付办理贷款的1300元。被告对该两份证据的真实性不认可，认为房产估价不能证明办理贷款，而以中介名义收取贷款费是违规行为。原告提供委托代理合同和发票一份，证明原告已为此案花费代理费10000元，买卖合同中约定应由违约方承担代理费。被告对证据的真实性认可，该委托合同和发票无法证明原告的证明目的，同时被告要求解除合同是出于对合同的重大误解，不应当认定为违约方。原告提供2016年9月7日被告与案外人赵守伍签订的《昆山百济房屋买卖合同》一份，其上约定被告将涉案房屋出卖给案外人赵守伍，证明被告恶意违约，涉嫌一房二卖。被告对该证据的真实性认可，但对于原告一房二卖的认定不予认可，首先被告是基于三方约定要求解除合同，其次被告虽与案外人赵守伍签订房屋买卖合同，但该份合同并未实际履行，房屋产权尚未变更，并不会导致与原告签订的合同目的无法实现。再查明，案外人赵守伍因涉案房屋纠纷起诉被告至本院，本院于2017年2月10日出具（2016）苏0583民初16442号调解书，调解书载明：一、原告赵守伍与被告刘建波于2016年9月7日签订的《昆山百济房屋买卖合同》解除；二、被告刘建波返还原告赵守伍定金7万元，并支付违约金2万元，共计9万元。该份调解书已发生法律效力。最后查明，原告方国庆于2017年3月27日已将剩余房款22万元向本院办理提存手续。上述事实有房产证、昆山市存量房买卖合同、定金收据、估价报告单、办理贷款收据、委托代理合同和发票、保单和发票、昆山百济房屋买卖合同、（2016）苏0583民初16442号调解书、提存现金交款单，以及本院庭审笔录予以证实。本院认为，原告方国庆与被告刘建波签订的房地产买卖居间合同系双方的真实意思表示，依法成立并有效，双方均应恪守。关于原告要求继续履行合同，并将涉案房屋过户至原告名下的诉请，原告在2016年8月4日向原告交付定金1万元后，原告准备申请贷款用于支付房款，而被告在该买卖合同履行过程中，与案外人赵守伍就涉案房屋签订了另外一份房屋买卖合同，并收取了案外人赵守伍的购房定金，本院认为，被告已构成违约，应当承担违约责任。关于被告辩称的，被告以原告未按约定支付第二笔房款而通知过原告解除买卖合同，但被告并未提供证据证明，因此本院不予采纳。庭审中，被告称在解除与案外人赵守伍的房屋买卖合同后，愿意继续履行涉案房屋买卖合同，现被告与案外人赵守伍已通过本院调解达成解除房屋买卖合同的一致意见；加之原告已将剩余购房款22万元向本院办理提存，由此，本案中的房屋买卖合同具备继续履行的条件，故本院对原告要求继续履行合同并办理过户的诉请予以支持，但过户时产生的税费依照买卖合同约定应由原告承担，被告可在将涉案房屋过户至原告名下后向本院申请提取房款220000元。关于原告要求被告承担代理费10000元的诉请，根据买卖合同第十二条的约定，违约方应承担守约方其他合理支出费用（包括但不限于诉讼费、律师费……），本案中，系被告违约导致本案买卖合同未能正常履行，而原告为此案已花费代理费10000元，由此，被告应承担原告为此案支出的代理费，故本院对原告的此项诉请予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告方国庆与被告刘建波于2016年8月4日签订的《昆山市存量房买卖合同》继续履行，被告刘建波于本判决生效后十日内协助将位于昆山市陆家镇佳茂缘广场XX号楼XX室房屋（产权证号：昆房权证陆家字第××号）办理产证过户至原告方国庆名下，过户时产生的税、费均由原告方国庆承担；二、被告刘建波支付原告方国庆代理费10000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元，保全措施申请费1670元，共计6420元，由被告刘建波负担，上述费用已由原告交纳，被告刘建波在本判决生效之日起十日内支付原告6420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  胡蔷薇人民陪审员  王思思人民陪审员  陆 芳二〇一七年四月十八日书 记 员  张 洁附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。