.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市秀英区人民法院民事判决书（2016）琼0105民初2944号原告：李雄，男，1963年2月2日出生，汉族，住江西省九江市。原告：刘群，女，1969年10月3日出生，汉族，住海口市。二原告共同委托代理人：段京海，海南海新律师事务所律师。二原告共同委托代理人：薛伟芳，海南海新律师事务所律师。被告：陈军，男，1980年3月17日出生，汉族，住海口市。被告：李惠卿，女，1983年6月1日出生，汉族，住海口市。二被告共同委托代理人：陈柳龙，海南威盾律师事务所律师。原告李雄、刘群与被告陈军、李惠卿买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘群及其二原告委托代理人段京海、薛伟芳及其被告陈军、二被告委托代理人陈柳龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李雄、刘群共同诉称，2012年11月22日，原、被告签订一份《宅基地转让合同》及补充《协议书》，约定原告自愿购买被告一块宅基地地，即位于海口市××区、南至陈家强、北至公路）宅基地使用权出让给原告，该宅基第面积为204平方米，并将与宅基地有关的使用权限同时转让给乙方。原告对该宅基地使用权限有转让、出租、建房等权利。该合同第三条约定：双方议定上述宅基地使用权转让金总价款为人民币大写肆拾伍万元，付款方式：合同签订后乙方即付给甲方肆拾万元，房屋建完封顶后（150天）付给甲方五万元尾款。由于村里和村民造成的工程延误尾款顺延。第五条约定：甲、乙双方自愿明确约定：不管甲方在以后以何种理由向人民法院提起确认该宅基地转让无效及人民法院是否认定该宅基地转让无效，甲方自愿承担双倍该宅基地转让金及房屋价款惩罚性赔偿金，再承担房屋增值部分的违约金。此外，合同第七条还约定：当涉及政府拆迁征用时，该宅基地的赔偿款或重新划拨的宅基地归乙方所有，除该宅基地以外的集体土地赔偿款归甲方所有。合同补充《协议书》第三条二款约定：如遇政府拆迁涉及该宅基地及房屋拆迁的相关补偿归乙方所有。合同补充协议书签订后，原告于2012年11月22日向被告首次转账支付宅基地转让金40万元，又于2013年3月23日再次支付尾款5万元，共计45万元整。2016年1月，政府对秀英区西秀镇新海村进行拆迁，原告购买的土地性质未被认定宅基地，被认定为村集体所有土地。原告认为，两被告将不属于自己的宅基地转让给原告，双方所签《宅基地转让合同》及补充的《协议书》均为无效合同，被告依据该《宅基地转让合同》所收原告45万宅基地转让款应予返还。为维护原告的合法权益，请求法院判令被告：一、确认原、被告于2012年11月22日签订的《宅基地转让合同》、《协议书》无效；二、二被告返还土地转让款45万元，三、二被告护卫承担连带清偿责任；四、本案诉讼费由二被告承担。被告陈军、李惠卿共同辩称，原告诉称”被告将不属于自己的宅基地转让给原告”与事实不符。实际上，被告对转让的宅基地享有使用权。2012年2月26日，被告与新海村民委员会签订《宅基地安排协议书》约定：新海村民委员会给被告在内环路分配一处宅基地，面积为204平方米(长17米，宽12米）；宅基地四至为东至公路、南至陈家强、北至公路。因此，被告在将涉案宅基用权转让给原告时，被告依法享有涉案宅基地的使用权。二、被告与原告签订的《宅基地转让合同》系双方真实的意思表示，且内容合法，并未违反《合同法》第五十二条第（五）项”违反法律、行政法规强制性规定”，是合法有效的合同。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条:”合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”之规定，认定合同无效不得以地方性法规、行政规章为依据。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条：”合同法第五十二条第(五）项规定的”强制性规定”，是指效力性强制性规定”之规定，这里的强制性规定是指效力性强制性规定，即只有违反效力性强制性规定的合同，才能依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定确认合同无效。具体到本案而言，依据《物权法》第一百五十三条：”宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”之规定，物权法并没有禁止宅基地使用权进行转让。那么本案所涉强制性规定应该是《土地管理法》中的规定。但从《土地管理法》第六十二条和六十三条规定的内容来看，其内容并非禁止农村宅基地使用权转让。《土地管理法》第六十二条第三款：”农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”之规定，该条实际上是允许农村村民出卖和出租住房的，并非是对宅基地使用权转让的禁止性规定，仅是对农村村民在出卖和出租住房后，其重新申请分配宅基地的资格上禁止而己。《土地管理法》第六十三条：”农集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业设”之规定，该条实际上禁止的农民集体所有的土地的使用权在出让、转让或者出租后用于非农业建设，其并没有禁止土地使用权转让后用于农业建设，更没有禁止土地使用权不得转让，其立法的目的在于维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供应。另外，宅基地本身就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，所以将该条适用于禁止宅基地使用权转让合同的效力认定是不妥的。同时结合《物权法》第一百五十五条”己经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”之规定，该规定实际上亦明示了农村宅基地是可以转让的。综上所述，《土地管理法》立法目的在于禁止集体土地使用权出让、转让或者出租后用于非农业建设对农村宅基地使用权的流转并不禁止，仅是对农村村民在宅基地使用权流转后，其重新申请分配宅基地的资格上禁止而己。因此，双方签订的《宅基地转让合同》是合法有效的合同。综上，请求法院驳回两原告的诉讼请求。经审理查明，被告陈军、李惠卿系海口市秀英区西秀镇新海村村民，双方系夫妻关系。2012年2月16日，海口市秀英区西秀镇新海村民委员会讨论，与陈军签订《宅基地安排协议书》，决定分配给陈军内环路宅基地（四至：东至公路，南至陈家强，北至公路），面积204平方米。2012年11月22日，陈军、李惠卿（甲方）与李雄、刘群（乙方）签订《宅基地转让合同》及《协议书》，约定甲方自愿将位于海口市××区，南至陈家强，北至公路）宅基地使用权出让给乙方，该宅基地面积为204平方米，并将与该宅基地有关的使用权限同时转让给乙方。上述宅基地使用权转让金总价款为45万元。双方约定当涉及政府拆迁征用时，宅基地赔偿款或重新划拨的宅基地归乙方所有，除该宅基地以外的集体土地赔偿款归甲方所有。合同签订后，两原告通过银行转账向陈军支付40万土地转让款。2013年3月23日，陈军向两原告开具收条，证明其已收到两原告支付的45万元土地转让款。另查明，2016年1月，新海村被征收全村拆迁，涉案土地也被政府征收。上述事实，有《宅基地转让合同》、《协议书》、工行付款凭证、收条、结婚证、《宅基地安排协议书》、收据、存款凭条及开庭笔录等证据证明，足以认定。本院认为，农村的土地，除有法律规定除于国家所有以外，属于农民集体所有。本案诉争的房产附着的土地位于海口市××区属于农村集体土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:”农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”以及《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于”农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农村民住宅或小产权房”。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定:”有下列情形的，合同无效......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，城镇居民到农村购买农民住宅的行为不受法律保护。在本案中，原、被告之间签订的《宅基地转让合同》及《协议书》的买卖标的物未集体土地使用权。因原、被告所签订的《宅基地转让合同》及《协议书》违反我国有关法律、法规强制性规定，应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定:”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原、被告双方签订的《宅基地转让合同》及《协议书》无效，二被告因房产转让协议取得的土地转让价款45万元，应当予以返还。两被告关于《宅基地转让合同》及《协议书》有效的答辩意见与本院查明的事实、法律不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下:一、原告李雄、刘群与被告陈军、李惠卿签订的《宅基地转让合同》及《协议书》无效。二、被告陈军、李惠卿应在本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告李雄、刘群返还土地转让款450000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8050元，由陈军、李惠卿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判长柯婷婷审判员欧阳丹丹人民陪审员陈允清书记员刘朋审核：柯婷婷撰稿：柯婷婷校对：刘朋