北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第09137号上诉人（原审被告）北京广发房地产经纪有限公司芳园里分公司，营业场所北京市朝阳区芳园里8号楼1单元2号。负责人崔明明，区域经理。委托代理人崔小伟，男，1979年6月16日出生。被上诉人（原审原告）罗思标，男，1984年6月7日出生。上诉人北京广发房地产经纪有限公司芳园里分公司（以下简称芳园里分公司）因与被上诉人罗思标房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院作出的（2014）朝民初字第35553号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人之委托代理人崔小伟，被上诉人罗思标均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。罗思标在一审法院起诉称：2013年8月15日，我与芳园里分公司签订《代理房屋出租合同》，由我从芳园里分公司处承租北京市朝阳区×号房屋（以下简称涉诉房屋），租赁期限自2013年8月15日起至2014年7月31日止，租金为每月3000元，押一付三。合同签订后，我按约定向芳园里分公司支付了租金及押金。租赁期限届满后，我就涉诉房屋直接与所有权人签订了租赁合同，芳园里分公司以此为由要求我支付一个月的租金作为中介费，并以我交纳的押金进行了折抵。现我诉至法院，要求：1.确认《代理房屋出租合同》第五条第五款以及第五条第六款无效；2.芳园里分公司向我退还押金3000元、燃气费66.12元。芳园里分公司在一审法院辩称：《代理房屋出租合同》是双方签字确认的，合同及全部条款都是合法有效的，罗思标主张确认合同第五条第五款及第五条第六款无效的诉讼请求不应得到支持。我公司按照合同约定，在租赁期限届满后给了罗思标七日时间进行腾退，是因罗思标未按约定交还房屋，因此我公司才在2014年8月8日到涉诉房屋处找罗思标解决此事，但经过与罗思标妻子的协商，双方签订了《协议》和《证明》，以罗思标此前交纳的保证金3000元作为向我公司支付的中介费，此《协议》和《证明》也均是罗思标妻子自愿签署，合法有效，罗思标现又要求退还保证金亦不应得到支持。对于燃气费，若确属罗思标入住前的费用，则我公司同意退还。一审法院经审理查明：2013年8月15日，芳园里分公司作为甲方、罗思标作为乙方签订《代理房屋出租合同》，约定：芳园里分公司将其代理的涉诉房屋出租给罗思标，租赁期限自2013年8月15日至2014年7月31日；月租金为3000元，支付方式为季付，并交纳一月房租作为各项费用保证金，合同期满罗思标须持本人身份证原件、保证金条及合同到芳园里分公司处结清各项费用，退还保证金。此外，合同第五条第五款约定“租赁期满当日，乙方应无条件退租，并将房屋设施点清以良好状态交付甲方，如有损坏须照价赔偿。乙方合同期满后，不得与此房业主私下建立租赁关系，否则，视为违约，乙方需赔偿甲方二个月租金为违约金。若逾期未退房，甲方按一月租金收取乙方违约金。”，第五条第六款约定“合同终止时乙方应将自己的物品搬迁清楚，不得故意留存占据，七日内，如逾期不搬视为乙方放弃其所有权，甲方可自行处理。”在此合同后附有《财产清单》一份，其中载明煤气底数为1327。合同签订后，罗思标向芳园里分公司支付了押金3000元并按约定付清了租赁期限内的租金、卫生费、有线电视费及售后服务基金。2014年7月13日，罗思标与案外人丛×签订《北京市房屋租赁合同》，约定：罗思标从丛×处承租涉诉房屋，租赁期限自2014年8月1日至2015年7月31日，月租金2800元，全年租金一次性付清，无押金。经询，芳园里分公司均确认丛×系涉诉房屋所有权人。庭审中，罗思标提交了芳园里分公司（甲方）与其妻子张×（乙方）签署的《协议》以及张×书写的《证明》各一份。其中，《协议》的内容为：“今乙方居住广发地产代理房屋朝阳区×号于2014年7月31日到期。因乙方违反合同第五条5款，现经双方协商乙方需支付甲方3000元作为居住此房的中介费，甲方允许客户不通过广发地产与房东租住×号房。×号在广发租给客户期间所产生的水电气费均由客户承担，房东与客户间是否继续租住与广发地产无关。”《证明》的内容为：“因本人原因，将租住在朝阳区×号房屋押金条丢失，现由罗思标妻子张×将押金于2014年8月8日领回，原押金条作废，特此证明。”芳园里分公司对此两份证据的真实性均认可，并表示实际操作时系以《证明》中的押金3000元折抵了《协议》中的中介费。罗思标认为其系涉诉房屋承租人，妻子张×无权代表其与芳园里分公司签署《协议》及《证明》。就此，罗思标提交了其向芳园里分公司发送的短信照片，内容为“你别趁我出差就上我家骚扰，别去找我媳妇签任何字具，没我的签字一切都是无效的，至于押金你愿意给就给，不愿意给就司法公正处理，法律判定我出就我出，不是我出就不出。”，时间为2014年8月8日13时23分。经询，芳园里分公司认可确实收到此短信，且上述《协议》和《证明》是在收到短信后才与张×签署。关于燃气费，罗思标提交了燃气缴费通知单一份，显示：上次读数1298，上次读表日期2013-05-05；本次读数1345，本次读表日期2013-11-01；用气量47，总金额107.16。芳园里分公司对此证据予以认可，并同意承担罗思标入住前的燃气费。以上事实，有双方当事人陈述以及《代理房屋出租合同》、收据、《北京市房屋租赁合同》、《协议》、《证明》、燃气缴费通知单、照片等证据在案佐证。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，《代理房屋出租合同》虽经罗思标、芳园里分公司签字确认，但合同第五条第五款中关于“乙方合同期满后，不得与此房业主私下建立租赁关系，否则，视为违约，乙方需赔偿甲方二个月租金为违约金。”的约定，限制了罗思标在合同期满后自由选择缔约主体的权利，加重了罗思标的责任，系格式条款，应属无效。罗思标要求确认合同第五条第五款的其他内容以及第六款的约定无效，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。现双方租赁合同已经履行完毕，罗思标履行了合同义务，并无欠付租金及其他费用之情节，其交纳的押金应当予以退还。芳园里分公司虽以押金折抵了《协议》中的中介费为由进行抗辩，但签署该《协议》系以罗思标私下与房屋业主签订租赁合同构成违约为基础，而双方合同中有关此项的约定已经法院认定无效，且根据查明的事实，罗思标已在张×签署《协议》及《证明》前明确向芳园里分公司表示了张×无权代理其处理房屋租赁事宜，在芳园里分公司对此明知的情况下，张×签署的《协议》及《证明》不应对罗思标产生约束力，芳园里分公司仍应退还押金。关于燃气费，芳园里分公司同意支付罗思标入住前的费用，经核算，罗思标主张的金额正确，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条的规定，判决如下：一、罗思标与北京广发房地产经纪有限公司芳园里分公司于2013年8月15日签订的《代理房屋出租合同》第五条第五款中“乙方合同期满后，不得与此房主私下建立租赁关系，否则，视为违约，乙方需赔偿甲方二个月租金为违约金。”的约定无效。二、北京广发房地产经纪有限公司芳园里分公司于本判决生效之日起七日内向罗思标退还押金三千元、燃气费六十六元一角二分。三、驳回罗思标的其他诉讼请求。芳园里分公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。芳园里分公司的上诉请求是撤销一审法院判决，改判驳回被上诉人在一审中的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。芳园里分公司的上诉理由是合同内容是在双方认可的情况下签订，应具有法律效力。被上诉人在与我公司未解除合同的情况下私自租住由我公司提供的房屋，理应支付我公司一个月房租作为中介费。罗思标同意一审法院判决，不同意芳园里分公司的上诉请求。本院经审理查明：一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。另查明，一审期间，芳园里分公司提交了《房屋出租全程委托代理合同》和《授权委托书》，内容分别为丛×与北京广发房地产经纪有限公司于2013年7月11日签订了《房屋出租全程委托代理合同》（以下简称《代理合同》），约定丛×将涉案房屋委托给北京广发房地产经纪有限公司代理，代理期自2013年8月1日起至2014年7月31日止；2013年7月11日，丛×签署了全权委托北京广发房地产经纪有限公司办理出租房屋事宜的委托书。罗思标认为《代理合同》和《授权委托书》与本案无关。以上事实，有双方当事人陈述在案佐证。本院认为：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，一审法院认为《代理房屋出租合同》第五条第五款中关于“乙方合同期满后，不得与此房业主私下建立租赁关系，否则，视为违约，乙方需赔偿甲方二个月租金为违约金”的约定，限制了罗思标在合同期满后自由选择缔约主体的权利，加重了罗思标的责任，系无效的格式条款，符合法律规定，本院予以维持。芳园里分公司在案外人丛×签定的《代理合同》约定的代理期即将届满的情况下，未及时取得涉案房屋的代理权，罗思标与丛×就《代理合同》约定的代理期届满后的房屋租赁事项达成协议，不违反法律规定，芳园里分公司要求罗思标为此支付一个月房租作为中介费缺乏法律依据。综上，一审判决正确，本院予以维持，芳园里分公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由北京广发房地产经纪有限公司芳园里分公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费50元，由北京广发房地产经纪有限公司芳园里分公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈烁琳代理审判员  宋少源代理审判员  金园园二〇一五年八月二十日书 记 员  张晓华