四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川19民终306号上诉人（原审被告）：王治忠，男，汉族，1987年2月13日出生，居民，住四川省通江县。委托诉讼代理人：向芝蓉，四川别致律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱平，男，汉族，1975年12月10日出生，居民，住四川省通江县。委托诉讼代理人：李华仁，巴中市通江县壁州法律服务所法律工作者。上诉人王治忠因与被上诉人朱平房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省通江县人民法院(2016)川1921民初2379号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人王治忠上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.上诉人向被上诉人出售的门市位于通江县，上诉人并未将该门市出售给他人，故上诉人不存在违约行为，不应当承担违约金。2.上诉人与被上诉人签订合同后，已通过抵押方式将4-2-3门市抵押给了被上诉人，并办理了抵押登记，故上诉人已实际向被上诉人交付了门市。同时，案涉门市未过户给被上诉人是因被上诉人不配合解除抵押，导致无法办理过户，故上诉人也不存在违约行为。3.一审中，上诉人同意解除与被上诉人签订的合同的前提是上诉人不承担违约金，故二审应当审查双方是否具备解除合同条件。被上诉人朱平辩称：一审认定事实清楚、程序合法，请求二审驳回上诉，维持原判。朱平向一审法院起诉请求：1.解除原、被告2015年8月13日签订的《商业用房买卖合同》和《房屋买卖协议》；2.被告一次性返还原告购房款26万元，承担违约金6万元；3.被告承担案件受理费。一审法院认定事实：2015年8月13日，原告朱平（乙方）与被告王治忠（甲方）签订《商业用房买卖合同》，约定：乙方购买甲方所有的位于某某镇某某街第4幢2层2、3号商业用房，面积77.27平方米（不含公摊面积）；房屋价款3882.5元／平方米计价，总价款为300000元；付款方式：首付购房款25万元，剩余价款在甲方将房产证、土地使用证过户给乙方后，乙方于180日内付清；房产手续由甲方办理，费用由甲方负责；如一方违约，则违约方向守约方支付违约金总价的10%。同时在合同上备注：甲方必须在2015年12月以前将产权过户给乙方。若甲方违约则甲方须向乙方付20%违约金。原、被告在合同上签字捺印。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋买卖协议》，载明：“一、出售房的座落、价格：该房屋座落于某某镇某某街2门市和3门市）共计300000.00元；二、双方签字后不得反悔，如有反悔，付总房款的50%违约金给守约方；三、过户一切费用由卖方承担。”原、被告在协议上签字捺印。上述合同签订后，原告即向被告交现金30000元，被告向原告出具收条一张，载明：收到朱平购房履约保证金30000.00。尔后，原告又于同年8月17日通过通江县邮政储蓄银行向被告之父王尚和转款220000元；12月14日向被告交现金10000元，共计230000元，均由被告向原告出具了收据，并载明是收原告购房款。一审同时查明:原、被告在《商业用房买卖合同》中约定原告购买的某某镇某某街第2层2号商业用房，已于2014年1月16日登记在产权人王北平、肖忠燕名下。2016年10月26日通江县房管局提供的两份《计算机信息查询结果单》也显示：案涉4-2-2房屋用途为营业用房,建筑面积32.8平方米，2014年1月16日登记在产权人王北平、肖忠燕名下；4-2-3号房屋用途为商业、金融、信息,建筑面积77.27平方米。一审另查明，原、被告在签订买卖合同前被告的母亲刘春碧已将案涉某某镇某某街4-2-2、4-2-3号门市出租给张成国，租赁期限为2012年2月5日至2017年2月5日，2013年11月1日张成国的妻子金翠莲和儿子张跃文又将该门市转租给原告，租赁期限自2013年11月1日至2017年2月5日，2013年至2015年期间案外人每年收取原告两个门市租金22000元，2016年收取原告两个门市租金23000元。一审中，被告王治忠陈述，原、被告双方于2015年8月13日签订的《商业用房买卖合同》是一式两份，在原告保管的合同上第一条乙方购买的该套商业用房为第4幢2层“3”号前加写的数字“2”系其本人书写，并在数字上按的手印。同时，被告提供了自己持有的这份《商业用房买卖合同》，该份合同载明原告购买的门市为第4幢2层3号，同时，该份合同无备注内容。其余内容与原告持有的这份合同一致。审理中，被告表示同意解除与原告签订的合同和协议，并退还购房款，但不应承担违约金。一审法院认为：原告朱平与被告王治忠于2015年8月13日签订的《商业用房买卖合同》和《房屋买卖协议》中虽约定原告购买被告位于通江县某某镇某某街两个门市，但两份合同约定原告所购买的门市面积为77.27平方米，通江县房管局登记资料显示4-2-3号门市的建筑面积为77.27平方米，4-2-2号门市的建筑面积为32.8平方米，在被告提供的《商业用房买卖合同》中，也仅约定了被告出售给原告的门市为第4幢2层3号门市，故应当认定原告实际购买被告的门市是第4-2-3号门市，而不包括4-2-2号门市。原告认为购买被告两个门市属于理解错误，其约定无效，协议的其余部分系当事人的真实意思表示，合法有效。原告在签订合同和协议后，依约交纳购房款，但被告在收取原告购房款后并未向原告实际交付4-2-3号门市。审理中，原告诉请解除双方签订的《商业用房买卖合同》和《房屋买卖协议》，被告亦表示同意解除，故一审对原告提出的解除合同和协议的请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原、被告解除合同后，被告应当返还已交付的23万元购房款及3万元保证金。同时，因属被告的违约行为致使双方解除合同，根据双方在合同中约定如不能按期办理房屋产权过户手续，被告应按购房总价30万元的20%支付原告违约金6万元，对原告提出要求被告支付6万元违约金的请求，一审予以支持。被告辩称不承担违约金的理由不成立，一审不予采纳。一审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、解除原告朱平与被告王治忠2015年8月13日签订的《商业用房买卖合同》和《房屋买卖协议》；二、被告王治忠在判决生效后十日内返还原告朱平购房款23万元、购房保证金3万元，支付违约金6万元，共计32万元。三、原告朱平返还被告王治忠位于通江县某某镇某某街门市的房屋所有权证和土地使用权证。案件受理费3050元，由被告王治忠负担。本院二审期间，上诉人提交了双方于2015年12月14日签订的借款合同及抵押合同，证明双方签订房屋买卖合同后，为了保障买卖合同的履行，双方又签订了借款合同和抵押合同。被上诉人对借款合同和抵押合同的真实性无异议，但认为与本案无关联。经本院审查认为，上诉人提供的证据不能证明与原、被告签订的房屋买卖协议存在直接联系，对上诉人提供的证据本院不予采信。经本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，二审对一审查明的案件事实予以确认。本院认为：本案双方争议焦点是，上诉人王治忠与被上诉人朱平于2015年8月13日签订的《商业用房买卖合同》和《房屋买卖协议》是否应当解除；上诉人是否应承担违约责任。上诉人与被上诉人于2015年8月13日签订的《商业用房买卖合同》和《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应当认定有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”。本案中，上诉人在收取被上诉人大部分购房款后，一直未向被上诉人实际交付房屋，也未办理房屋过户手续，应视为双方买卖房屋的合同目的已经无法实现，被上诉人请求解除与上诉人签订的房屋买卖合同，应予支持。一审判决解除双方所签订的两份房屋买卖协议正确，二审予以维持。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，“合同权利义务的终止，不影响结算和清理条款的效力”，故上诉人与被上诉人在解除合同后，合同中约定的违约金条款继续有效，一审依据上诉人与被上诉人在《商业用房买卖合同》中约定，判决上诉人向被上诉人支付60000元违约金并无不当，二审予以维持。对上诉人提出不应承担违约金的上诉理由，二审不予支持。综上，上诉人王治忠的上诉理由不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3050元，由上诉人王治忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨上宇审 判 员 赖 敏审 判 员 孙 涛二〇一七年四月五日法官助理 朱 芹书 记 员 胡少远