山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁08民终839号上诉人（原审被告）：金乡东湖房地产投资有限公司，住所地金乡县城东外环中段东侧，统一社会信用代码913708285552318659。法定代表人：周红坤，董事长。委托代理人（特别授权）：闫欣，北京天铎律师事务所律师。委托代理人（特别授权）：郭猛，山东阅兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈子武，男，1940年6月11日出生，汉族，城镇居民，住福建省厦门市思明区。委托代理人（特别授权）：吕忠良，金乡华宇法律服务所法律工作者。上诉人金乡东湖房地产投资有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省金乡县人民法院（2016）鲁0828民初3531号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院审理查明，2016年7月26日，原告陈子武作为乙方（买方）与甲方（卖方）被告金乡东湖房地产投资有限公司签订房屋购销合同一份，其内容为：“甲方（卖方）：金乡东湖房地产投资有限公司乙方（买方）：陈子武身份证：350425194006110014甲乙双方就房产买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：1、房产情况：甲方自愿将金乡县山阳路中段的东湖国际44栋别墅出卖给乙方。房源具体房号、实测面积、价格，详见附件一。2、价款：双方议定上述44栋房产总价款为人民币22599167.00元。3、付款：该房产22599167.00元价款由甲方股东傅某代为支付，甲方没有异议。当甲方收到傅某的现金或傅某向甲方出具22599167.00元的借条时，即视为乙方付款完成，甲方应同时向乙方出具收据。4、产权的办理：①付款完成后，本合同所列44栋别墅的所有权即刻转归乙方所有，甲方应无条件配合乙方办理别墅的房屋所有权证。②甲方债务当中尚有乙方应承担部分，故乙方应留下足够房产偿还债务。乙方承担的债务可以逐笔偿还，逐笔偿还之后，甲方应立刻返还相应价值房产并按乙方要求办理产权。③除用以偿还债务的房产处，乙方随时可以要求甲方办理其他房产的产权登记，并根据乙方指定方式进行办理，甲方不得有异议。5、甲方就所售房源的位置、质量、状态等现状和情况已如实告知乙方，应无任何隐瞒，乙方对此已知悉，并无任何异议。6、本合同双方签字或盖章后即生效，双方需共同遵守，本合同未尽事宜双方可另行议定。7、本合同一式三份，相关方各持一份，均具同等法律效力。甲方：金乡东湖房地产投资有限公司（印章）傅某（签名）乙方：陈子武（签名）签订日期：2016.7.26”。上述合同的附件一为东湖44栋房源详情表，所列房源为半岛-18、20、36、37、38、39、40，南区D-5-01、D-6-01、D-7-01、D-9-01、E-1-02、E-1-03、E-1-05、E-1-06、E-2-01、E-2-02、E-2-03、E-2-05、E-3-01、E-3-02、E-3-03、E-3-05、E-5-02、E-6-02、E-6-03、E-6-05、E-6-06、E-7-01、E-7-02、E-7-03、E-7-05、E-7-06、E-7-07、E-8-02、E-9-01、E-9-02、E-9-03、E-9-05、E-10-01、E-10-02、E-10-03、E-10-05、E-11-06。同日，被告向原告出具收据一份，内容为：“收据入账日期：2016年7月26日交款单位陈子武人民币（大写）贰仟贰佰伍拾玖万玖仟壹佰陆拾柒元整￥22599167.00收款事由交来房款2016年7月27日”，上述收据上加盖了印文内容为“金乡东湖房地产投资有限公司”和“金乡东湖房地产投资有限公司财务专用章”的印章。当天，案外人傅某向被告出具欠条一份，内容为：“欠条兹有本人欠金乡东湖房地产投资有限公司44栋别墅房款共计22599167.00元人民币（大写：贰仟贰佰伍拾玖万玖仟壹佰陆拾柒元整）。特立此据！欠款人：傅某身份证:3503221956030143112016年7月26日”。另查明，2016年7月25日，原告作为甲方与乙方傅某、乙方原股东卢仲元签订东湖股权转让协议书一份，主要内容为：“第一条股权转让甲方和乙方系东湖房产公司股东，甲方持有60%股权（其中15%在乙方名下，实为甲方所有股权），乙方持40%股权，现甲方自愿将金乡东湖房地产投资有限公司（以下简称东湖）拥有的股权，以本协议约定的条件和方式转让给乙方60%（即原属于甲方的，在乙方名下的15%，转让给乙方实际享有，另外45%股权转让至和乙方指定的周红坤名下45%），乙方同意以本协议约定的条件和方式受让60%股权，依法享有和承担股东的全部权利义务，转让前东湖公司股权由甲方及原股东享有和承担股东的全部权利义务。转让前东湖股权比例：陈子武45%（实际60%），傅某55%（其中15%属于陈子武）。乙方实际购买陈子武股权总价款37011940元（不含税）”；“第三条转让价款及股权变更甲方转让东湖股权60%给乙方（包括乙方指定的周红坤），乙方应支付股权转让对价款人民币37011940.00元（不含税款）以及代卢仲元偿还3857684.80元欠款给甲方（甲方无须归还）和济宁银行应承担的120万贷款，具体按下列付款时间、条件和方式支付：1、本协议签订之日，乙方应立即支付195204858.00元给甲方……3、股权转让余额22549167.00元人民币的支付。乙方和东湖同意将东湖除E-8-03、E-8-05以外的其他44栋别墅作价22549167.00元销售与甲方（房号详见第二条的中区、南区别墅资产）。对于该笔销售款，东湖和乙方均同意由乙方代为支付，乙方亦以此视作支付给甲方的上述股权转让款，即东湖账上22549167.00元的应收债务及责任由乙方承担，与甲方无关。东湖应按上述意见和甲方签订房产购销合同，明确以上44栋别墅和遗留问题7栋别墅所有权归属甲方，甲方和东湖可以随时办理过户手续（甲方认可的方式即可），乙方同意无条件配合完成。但由于甲方应承担本协议签订之前东湖债务的60%（详见债权债务），故应留下足够的房产作为抵押不予过户，直至甲方债务处理完毕止。其余的均无条件过户至甲方认可的过户方式。对于留作抵押的房产，在处理债务过程当中，随着债务的逐步减少，乙方应无条件返还相应价值别墅（同等价格）给甲方。……第四条债权债务1、在本协议签订之前东湖所发生的全部权利义务，由甲方和原股东卢仲元方按60%和40%股权比例依法享有和承担，与傅某无关。东湖债务以2016年6月27日陈子武、卢仲元以及见证人傅某签字的“其他应付款”作为参考（该表统计债务共计28671021.38元，其中陈子武承担17202612.83元，卢仲元承担11468408.55元。为保证偿还债务的充足性，该应付款已有多估，多还少补）。漏列的债务仍按上述处置……2、甲方应承担的60%东湖债务，甲方可以用现金偿还，也可以用抵押在东湖的别墅支付，具体采用哪一种方式，则由甲方和卢仲元处理债务时自行决定。”另查明，上述房屋购销合同及东湖股权转让协议中约定的44套别墅其中的南区E-2-05号房屋，已由被告于2016年8月9日出卖给案外人程雪峰等三人。2016年9月29日，原告来院提起诉讼，要求被告履行房屋购销合同第4条约定的合同义务。2016年10月8日，原告向本院缴纳财产保全费5000元，当日，本院作出（2016）鲁0828民初3531号民事裁定书，查封了被告名下的上述别墅44栋。2016年10月21日，被告向本院提出财产保全异议，以原告要求过户的房产不足以清偿其应负担的债务、原告亦未提供担保财产为由，要求解除对上述房屋的查封。2016年11月4日，原告在中华联合财产保险股份有限公司投保了财产保全责任保险，并向本院提交了保单保函等保险手续。在本案审理过程中，原告曾向本院申请对被告自成立以来至2016年7月26日止的资产、债权、债务情况进行审计，后又向本院撤回了上述申请。2016年11月21日上午，在公开开庭审理本案核对双方当事人身份时，被告对原告提交的民事诉状、授权委托书及保单保函中原告签名的真实性提出异议，原告认可民事诉状、保单保函中原告的签名系原告授权他人所签，主张授权委托书中原告签名是真实的。被告坚持认为立案时原告本人未到场，本次诉讼系虚假诉讼。因被告坚持对授权委托书中原告的签名进行鉴定，庭审被迫中止。庭后，原告方向本院提交了“文书上签名的说明”，内容为：“文书上签名的说明金乡县人民法院：我与金乡东湖房地产投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，我因年事已高，特委托儿子陈剑云办理，并于2016年9月29日委托了山东郭鲁涛律师事务所的王德龙律师办理该案。后王德龙律师说诉状和财产保全申请书等内容需变更，让我到金乡签字。我因不方便出行，就委托王德龙办理的立案手续，代我在民事诉状和财产保全申请书等相关文书上签名，均经过我授权，完全代表我的行为，我完全认可。2016年10月20日左右，王德龙说因该所其他律师系本案相关人员傅某的法律顾问，为避免一个律师事务所代理同一案子的两方，引起同事双方冲突，故王德龙不再接受我的委托，于是我们在电话上口头解除委托关系。之后我通过朋友联系到了金乡华宇法律服务所的吕忠良，双方谈好代理费等相关内容后，我让吕忠良通过邮箱向我发送了制作好的委托代理合同、授权委托书等相关手续，我打印并签名、捺印后寄给吕忠龙（良）。在办理保险公司为我担保的手续时，我又委托他人替我签了名。综上，在2016年10月24日前，王德龙代我签的所有名字及有关该案所有行为我均认可。在2016年10月24日之后，吕忠良代我签的所有名字及有关该案所有行为均已和我沟通，我也均认可。特此说明。陈子武。”，并附录像光盘。但被告对此仍有异议，又申请对“文书上签名的说明”中原告的签名进行司法鉴定。2016年12月5日下午，被告向本院提交了回避申请书，以“发现该案从立案、保全等诸多诉讼环节存在明显违反相关程序的情形，贵院在保全过程中一次性将我公司的房产查封44套，严重影响到企业正常经营，在金乡当地造成重大影响”为由，认为“金乡法院不宜继续审理本案，故建议贵院将该案报请济宁市中级人民法院另行指定其他法院管辖受理”。对于被告的上述回避申请，本院已向其告知，其申请涉及的是案件管辖法院问题，而不是法律规定的案件审判人员回避问题。当日，被告以“2016年6月27日由原告陈子武及案外人卢仲元、傅某所签字确认的有关其他应付款清单中的公司债务有重大漏列应付款项情形”为由，申请对其外欠债务进行审计。原审法院认为，原告陈子武与被告金乡东湖房地产投资有限公司签订的房屋购销合同，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，对原、被告均有法律约束力,双方均应依约履行。在房屋购销合同签订当日，案外人傅某向被告出具欠被告44栋别墅房款22599167元的欠条一份，被告向原告出具收到房款22599167元的收据一份，上述交易行为，符合原、被告在房屋购销合同中约定的“3、付款：该房产22599167.00元价款由甲方股东傅某代为支付，甲方没有异议。当甲方收到傅某的现金或傅某向甲方出具22599167.00元的借条时，即视为乙方付款完成，甲方应同时向乙方出具收据”的约定，应当认定原告已按照约定履行了支付购房款的义务。根据原、被告在房屋购销合同中约定的“4、产权的办理：①付款完成后，本合同所列44栋别墅的所有权即刻转归乙方所有，甲方应无条件配合乙方办理别墅的房屋所有权证”的内容，被告应当为原告办理涉案房屋44栋别墅的房屋所有权证。由于上述别墅中的南区E-2-05号房屋，已由被告卖与他人，且办理了产权登记手续，因此，原告要求被告协助办理上述44栋别墅变更登记手续的诉讼请求，其符合法律规定的部分，本院依法应予以支持。被告辩称原告负有按照比例先偿还债务的先履行义务，在偿还债务后如涉案房屋有剩余，才是原告应得的合法财产。本院认为，综合原、被告双方提交的证据，从房屋购销合同第四条第1项和东湖股权转让协议书第四条第2项等合同条款的先后及逻辑顺序看，在原告履行支付房款义务后，为原告办理过户确权手续的协助义务应为被告的先履行义务，理由是原告已支付房款，被告就应交付房产，不为原告办理确权手续，属履行不符合约定。同时，如果所涉房产不确权到原告名下，则房产仍属被告所有，不仅有违对价原则，且原告对该宗房产不拥有所有权和处分权，则不具备用自己的房产抵押或变现款偿付原告所欠被告债务的条件，合同的后续条款则无法履行。即使涉案房产变更登记在原告名下，但并不妨碍被告要求原告用包括涉案房产在内的合法财产按照约定偿还债务的权利行使。因此，被告的上述辩解，理由不足，本院不予采纳。被告辩称原告提交的民事诉状、授权委托书、保单保函、文书上签名的说明中原告的签名系虚假，申请对相关签名的真实性进行司法鉴定，主张本案系虚假诉讼，由于原告向法庭提交的录像光盘中，对本案的委托授权、立案、保全等被告提出的异议，已进行了相应说明，并认可曾授权他人代其签署有关诉讼文书。因此，本案并不存在虚假诉讼行为，被告对原告相关签名的真实性申请司法鉴定，亦于法无据，故对被告的该项辩解，本院不予采纳。由于本案讼争系物权过户登记中的协助义务，并非股权转让争议，也非债权债务纠纷，在被告未经原告同意已自行处分44栋别墅中部分房产的情况下，本院依据原告的申请和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条的规定查封原、被告交易的相关房屋并无不妥。如双方对股权转让或债权债务存有争议，与本案不属同一法律关系，可另行主张权利，故被告关于对其外欠债务进行审计的申请，本案不予以处理。被告向本院提出的回避申请，并不属于法律规定应由本院审查的审判人员回避的情形，实际是申请本院整体回避，被告的该项申请，于法无据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条、第六十四条、第一百条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百二十一条第一款规定，判决如下：被告金乡东湖房地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告陈子武办理半岛-18、20、36、37、38、39、40，南区D-5-01、D-6-01、D-7-01、D-9-01、E-1-02、E-1-03、E-1-05、E-1-06、E-2-01、E-2-02、E-2-03、E-3-01、E-3-02、E-3-03、E-3-05、E-5-02、E-6-02、E-6-03、E-6-05、E-6-06、E-7-01、E-7-02、E-7-03、E-7-05、E-7-06、E-7-07、E-8-02、E-9-01、E-9-02、E-9-03、E-9-05、E-10-01、E-10-02、E-10-03、E-10-05、E-11-06别墅产权变更登记手续。案件受理费100元，由被告金乡东湖房地产投资有限公司负担。金乡东湖房地产投资有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称，请求人民法院依法查明事实撤销金乡县人民法院（2016）鲁0828民初3531号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。上诉人认为一审判决认定事实不清适用法律错误。一、关于本案事实部分上诉人与被上诉人陈子武双方签定的《房屋购销合同》是基于陈子武与案外人傅某之间的《东湖股权转让协议书》形成。《东湖股权转让协议书》中约定的关于涉案房屋相关条款应当作为本案事实认定的有效依据。《东湖股权转让协议书》第四条第1款明确约定：“在本协议签订之前东湖所发生的全部权利义务，由陈子武和原股东卢仲元按60%和40%比例依法享有和承担。漏列的债务仍按上述处置。”该协议第三条第3款明确约定：“东湖（上诉人）应按上述意见和甲方（被上诉人陈子武）签订房产购销合同。但由于甲方应承担本协议签订之前东湖债务的60%，故应留下足够的房产做为抵押不予过户，直至甲方债务处理完毕止。对于留作抵押的房产，在处理债务过程当中，随着债务的逐步减少，乙方应无条件返还相应价值别墅给甲方。”以上协议的内容可以充分看出，本案不是一起简单的房屋买卖纠纷，而是因为被上诉人陈子武与案外人傅某在上诉人金乡东湖房地产投资有限公司股权转让时产生的所谓的房屋买卖，而且该房屋买卖的前提必须是由被上诉人陈子武先行偿还清其应当承担的上诉人金乡东湖公司的全部债务，该协议明确约定了“故应留下足够的房产做为抵押不予过户，直至甲方债务处理完毕止。”该合同属于附生效条件合同，附加条款约定的情形没有实现，也即条件没有成就，则合同没有生效，因此，上诉人认为，一审法院无视《房屋购销合同》《东湖股权转让协议书》中所附加的条款不予认定属于认定事实及适用法律错误，《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”据此，上诉人认为，现该《房屋购销合同》并未生效，在被上诉人陈子武至今没有偿还自已应承担的债务的现实情况下，就想通过诉讼的方式办理别墅的变更登记，其做法严重违反诚信原则，严重违反了《东湖股权转让协议书》的约定。故，上诉人认为，一审法院审理该案时没能够全面审查本案事实，一审判决不应抛开之前的《东湖股权转让协议书》而简单的判决过户登记，就本案而言，被上诉人陈子武在股权转让协议签订后，外欠债务分文未偿的情形下，应当留下足够的房产做为抵押，不予过户，上述条款也正是该所谓的购房合同中的附加条件，这也是签订股权转让协议书时，各方当事人的真实意思表示。被上诉人向法庭提交的《房屋购销合同》也明确约定了本案办理别墅产权变更登记的前提首先是其本人先偿还债务，这属于被上诉人先履行义务行为。根据《合同法》第六十七条规定，上诉人主张先履行抗辩权。《房屋购销合同》第四条第二款明确约定：甲方（上诉人）债务当中尚有乙方（被上诉人）应承担部分，故乙方应留下足够房产偿还债务。乙方承担的债务可以逐笔偿还，逐笔偿还之后，甲方应立即返还相应价值房屋并按乙方要求办理产权。”从该合同中，我们可以清楚的看出，本案审查的房屋买卖合同关系完全是基于《东湖股权转让协议书》而产生，而且办理房屋变更登记的前提是偿还债务，只有债务偿还完毕后，方可办理产权过户。该条款的约定进一步明确了被上诉人应当承担的合同义务，即偿还完毕其应当承担的债务，被上诉人偿还债务的行为已经在该《房屋购销合同》中进行了明确约定，这属于陈子武的先履行义务，根据《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行要求。”本案陈子武主张由上诉人协助对其别墅变更登记手续的请求属于后履行义务，只有陈子武将债务清偿完毕，完成先履行合同义务，才能主张变更登记，否则，上诉人理应拒绝履行。上诉人认为，被上诉人陈子武恶意诉讼，意图通过诉讼形式将本应作为保证其偿还所应负外欠债务而抵押与上诉人处的别墅转移走，进而达到逃避其应承担的其外欠债务的目的。属典型的以合法形式掩盖非法目的。二、关于22599167.00元购房款的收据。上诉人从未收到过被上诉人交来的22599167.00元购房款。被上诉人一审提交的2016年7月26日加盖了上诉人公章及财务专用章的收据一份，注明由被上诉人交来购房款，该笔款项并未实际交付。从上诉人一审提交的2016年9月16日的财务交接表、资产负债表等由上诉人及被上诉人并有关财务人员签名的财务资料来看，各项统计的资料数据中并没有该笔款项入账。另，根据上诉人一审提交的证据中，有关闫萍所出具的声明中可以确认，2016年9月12日以前的上诉人的公章及财务章、证件均由闫萍及被上诉人陈子武控制，而2016年9月12日以后起，该宗物品由金乡县政府包保组控制，上诉人的法定代表人周红坤、现股东傅某及工作人员一直自始至终没有触摸控制过上诉人的公章及财务章，故，上诉人认为，该收据系被上诉人利用保管控制公章及财务章的便利，在空白收据上加盖上述印章，系为谋取私利，该收据依法不能作为认定案件事实的依据。三、关于本案一审审理过程中有关原、被告双方同时要求对上诉人外欠债务进行审计的问题。被上诉人陈子武应当承担并偿还清其本人在经营期间的外欠债务的问题是本案中被上诉人陈子武能否办理变更登记的根本所在，也即《房屋购销合同》中约定的所付条件是否成就，从而确认合同是否生效。对此，被上诉人陈子武在诉讼期间已经书面申请，要求审计上诉人自成立以来至2016年7月26日的债务数额，上诉人亦同时就上诉人的外欠债务的审计提出相同书面申请。2016年11月4日，被上诉人陈子武向一审法院提交了《账目审计申请书》，要求审计上诉人单位债务数额，而且一审法院也向上诉人进行了送达，上诉人也向一审法院作了书面说明，同意陈子武提出的对上诉人债务进行审计。上诉人认为，被上诉人陈子武的这种要求审计上诉人外欠债务的作法充分说明被上诉人陈子武本人也明知只有债务问题解决后（生效条件成就）才能办理过户，债务是否已经清偿是该合同生效的前提。所以说在陈子武个人应承担的上诉人外欠债务数额不明确且没有清偿完毕前，不应当判决办理变更登记。一审庭审前，上诉人请求一审法院依据被上诉人陈子武的申请审计上诉人自身的外欠债务并同样提出要求进行审计的书面申请，因为这是查明本案事实的关键。上诉人认为，在上诉人与被上诉人双方同时要求法院组织进行审计的情形下，一审法院应当依法委托有相应资质的机构进行审计，否则，则无法查明本案事实。综上所述，上诉人认为，本案中，被上诉人陈子武违反诚信，为达到逃避其经营期间所应当承担的上诉人外欠债务清偿的目的，利用实际控制公章的便利恶意诉讼的行为，严重侵害了上诉人的合法权益。特提出上诉，请求二审法院依法查明案件事实，做出公正裁决。陈子武在二审中答辩称，一、房屋购销合同合法有效。房屋购销合同第6条约定：“本合同双方签字或盖章后即生效，双方需共同遵守。”据此，在上诉人加盖公章、被上诉人签字后，本合同立即生效。故本合同不是附条件生效的合同。并且，一审调查、调解时上诉人向法庭提交了《房屋购销合同》作为己方证据使用，这说明该合同合法有效。二、被上诉人已按照房屋购销合同履行了付款义务，上诉人应当履行过户义务。房屋购销合同第3条明确约定：“付款：该房产22599167元，由甲方（上诉人）股东傅某代为支付。甲方没有异议。当甲方收到傅某的现金或傅某向上诉人金乡东湖房地产投资有限公司出具22599167元的借（欠）条时，即视为乙方（被上诉人陈子武）付款完成，甲方应同时向乙方出具收据。”虽然上诉人对被上诉人向法庭提交的2016年7月26日上诉人给被上诉人出具的房款收据、2016年7月26日傅某向上诉人出具的22599167元的欠条、东湖国际资料物品移交表有异议，但其观点不能成立。东湖国际资料物品移交表可以证明2016年9月21日，上诉人财务人员闫萍辞职时向上诉人方移交的物品中有2016年7月26日傅某向上诉人出具的22599167元的欠条。当时的移交人为闫萍，接收人为上诉人的实际控制人傅某的妻子蔡美莲，监交人为包保组成员陈汉启。2016年7月26日傅某向上诉人出具的22599167元的欠条可以证明根据房屋购销合同第3条的约定，只要傅某给上诉人出具了22599167元的欠条，就认可被上诉人已将22599167元的房款全部交清，上诉人应当给被上诉人出具收据。也就是说，2016年7月26日傅某向上诉人出具的22599167元的欠条、东湖国际资料物品移交表证明了房款收据的真实性和客观性。上诉人庭审时声称账目上并没有实际收到22599167元房款，但根据双方约定，被上诉人的缴纳房款的义务已经履行完毕。闫萍是上诉人的财务人员，而不是被上诉人个人的财务人员。从2016年7月26日傅某向上诉人出具的22599167元的欠条可以看出，上诉人给被上诉人出具房款收据，上诉人和傅某是知道并同意的。三、偿还公司原债务不是上诉人给被上诉人过户的先决条件。房屋购销合同第4条第（1）款明确约定：“付款完成后，本合同所列44栋别墅的所有权即刻转归乙方所有，甲方应无条件配合乙方办理别墅的房屋所有权证。”这充分说明，被上诉人应当承担的先履行义务是付款，并没有其他的条件，只要被上诉人付款完毕，上诉人负有立刻将房屋所有权变更至被上诉人或被上诉人指定的人名下的义务。如果不将房产过户到被上诉人名下，则房产权属仍属上诉人，何来留下足够房产之说。另外，债务问题各方可以另案主张。四、即使被上诉人有义务留有房产以备偿还债务，上诉人也无权扣留上述44套别墅。东湖股权转让协议书第2页第二条第（一）部分明确约定位于半岛区的03号、32号两套别墅和位于南区的D-3-2、D-10-1、D-12-1、E-5-1、E-6-7号五套别墅，按照2013年价格作价10227416.22元归被上诉人所有。东湖股权转让协议书第3页第二条第（二）4部分明确约定位于南区的E-8-3、E-8-5号两套别墅，按照2013年股东内部价作价2115007元归被上诉人所有。上述9套属被上诉人所有的别墅在2013年的总价值为10227416.22元+2115007元=12342423.22元，由于近年来房价上涨，上述9套别墅的现价值约2000万元，足够偿还上诉人所主张的被上诉人应当所负的债务1700余万元。另外，根据《东湖股权转让协议书》第二条第4（1）部分约定，目前在上诉人处还有被上诉人的其它资产。故上诉人没有权利也没有必要扣留被上诉人上述44套别墅。五、一审法院同意被上诉人当庭撤回《账目审计申请书》和不准许上诉人提出的东湖债务审计申请处理方式正确。因东湖股权转让协议书第5页第四条第1款明确约定：“为保证偿还债务的充足性，该应付款已有多估，多还少补。”故被上诉人于2016年11月4日向一审法院申请对上诉人的资产、债权、债务进行审计。该申请得到了上诉人极大的反对，上诉人并于2016年11月7日向一审法院提交了《关于陈子武申请账目审计的相关异议说明》，并对被上诉人提出的申请提出异议。后经过被上诉人考虑，决定不再申请审计，于是当庭撤回对上诉人的资产、债权、债务进行审计的申请。因本案是房屋买卖合同，而非股权转让纠纷，故本案无需对上诉人的债务进行审计，故上诉人向法庭提交东湖债务审计申请不应支持。综上所述，一审判决认定事实正确，证据充分、适用法律正确，请根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决驳回上诉人的上诉，维持原判。上诉人在二审中向法庭提交两份证据：1、案号为(2017)鲁0828民初777号的开庭传票及相关材料，用以证明被上诉人漏列债务。2、被上诉人作为委托人、闫萍作为被委托人的委托书一份，委托时间2017年2月24日。用以证明被上诉人交付44套房屋的交款收据是被上诉人方伪造的，未实际交付购房款。被上诉人对2份证据的真实性未提异议，但认为第一份证据因该案未最后判决，不能证明被上诉人故意漏列债务。第2份证据不能证明被上诉人未支付购房款。本院对上述两份证据的真实性予以确认，但不能证明上诉人的观点。二审查明的事实与原审相一致。本院认为，一、关于上诉人提出的被上诉人未实际交付22599167.00元购房款的上诉意见。双方签订的房屋购销合同第三款即付款方式约定：该房产22599167.00元价款由甲方股东傅某代为支付，甲方没有异议。当甲方收到傅某的现金或傅某向甲方出具22599167.00元的借条时，即视为乙方付款完成，甲方应同时向乙方出具收据。同日，案外人傅某向上诉人出具内容为欠上诉人44栋别墅房款22599167元的欠条一份。上诉人向被上诉人出具内容为陈子武交房款22599167元的收据。根据上述合同约定和查明的事实，上诉人已按合同约定完成了付款义务。上诉人主张被上诉人未实际交付购买44套别墅对价的上诉理由不符合本案事实。上诉人主张被上诉人利用他人伪造上诉人收据的观点没有证据支持。二、关于上诉人提出的原审法院未根据双方当事人申请委托审计的问题。原审庭审笔录记载，被上诉人已当庭申请撤回其提交的审计申请。虽然上诉人坚持应当审计其外欠债务，但本案不是审理的双方对股权转让或债权债务的争议，而是如何履行本案房屋购销合同争议，外欠债务的审计与本案不具有关联性，原审法院对审计申请不予处理并无不当。三、关于上诉人提出的一审法院审理该案没能够全面审查本案事实，抛开东湖股权转让协议书简单判决上诉人履行过户登记属认定事实不清的上诉意见。双方签订的房屋购销合同第四条即产权的办理第一款约定：付款完成后，本合同所列44栋别墅的所有权即刻转归乙方所有，甲方应无条件配合乙方办理别墅的房屋所有权证。从该款解读，只要被上诉人按照购销合同约定支付了房屋对价，上诉人就应当无条件对44栋别墅配合办理产权变更登记手续。基于该条还存在第2、3款的约定，导致双方当事人对本案44套房屋的过户条件在认识上产生分歧。原审法院在审查本案购房协议的同时，综合考量股权转让协议的相关条款和本案实际情况，判决上诉人协助履行涉案房产变更登记并无不当。故上诉人关于原审法院抛开股权转让协议认定事实的意见不符合本案事实，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  张阿梅审 判 员  王衍琴代理审判员  张 婕二〇一七年四月二十八日书 记 员  翟梦若