湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0902民初666号原告：彭朝晖，女，1981年10月31日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人：刘慧，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：湖北宏业房地产开发有限公司。住所地：湖北省孝感市城站路**号。法定代表人：胡江安，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪海洪，湖北自强律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解，提起反诉，代签法律文书，转委托权等。委托诉讼代理人：程世强，湖北自强律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解，提起反诉，代签法律文书，转委托权等。原告彭朝晖与被告湖北宏业房地产开发有限公司（以下简称宏业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月29日公开开庭进行了审理。原告彭朝晖及其委托诉讼代理人刘慧、被告宏业公司的委托诉讼代理人程世强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭朝晖向本院提出诉讼请求：1.解除原告同被告所签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告立即返还原告已支付的购房款200539元，并按中国人民银行规定的贷款利率向原告支付直至履行完毕之日的利息（其中从2013年11月13日起计算至起诉之日2017年2月13日的利息为40597元）；3.判令被告支付原告三年零两个月的房屋使用费68389元；4.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月13日，原告同被告签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发建设的百佳宏业商城1幢1层0163号商铺，建筑面积8.09平方米，总房价为200539元，合同约定被告应当在2013年12月31日前交付房屋，还约定应在交付后180日内为原告办理好房地产权属证书。合同签订后，原告一次性付清了全部房款。与此同时，原、被告又签订《委托经营管理合同》，被告自2013年12月1日起至2018年11月30日有偿使用原告的商铺，五年的使用费共计107883元。合同签订后，原告依照委托经营合同的约定将商铺交由被告使用至今。但由于被告的原因，导致原告购买的商铺至今无法办证。被告辩称，1.被告已经将诉争房屋交付给了原告，被告依据合同的约定履行了主要义务，原告已经预支了诉争房屋5年的收益，原告行使了诉争房屋收益权，故原告认为被告根本违约，侵害其合法利益的主张于法无据;2.根据《商品房买卖合同》第十六条约定，如果由于被告的原因造成的办证迟延，被告的办证义务权限于房屋总证的办理，而分户产权证由原告自行办理或中介公司代办，费用由原告承担，交易手续费由原告承担;3.房屋总证的办证迟延客观上是由于规划调整的原因造成的;4.原告的起诉已超过诉讼时效。综上所述，原告的主张于法无据，恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月13日，原告彭朝晖同被告宏业公司签订《商品房买卖合同》，彭朝晖购买了宏业公司开发建设的百佳宏业商城1幢1层0163号商铺，建筑面积8.09平方米，总房价为200539元，合同约定宏业公司应当在2013年12月31日前交付房屋，并应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由宏业公司提供的资料报产权登记机关备案。该合同的第十二条还约定：因宏业公司原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由宏业公司承担全部责任。合同签订后，彭朝晖一次性付清了全部房款，宏业公司于2014年1月13日向其出具正式购房发票一张。2013年11月13日，彭朝晖与孝感市佳业物业管理有限公司签订《委托经营管理协议书》，孝感市佳业物业管理有限公司自2013年12月1日起至2018年11月30日有偿使用彭朝晖的商铺，五年的使用费共计107883元。合同签订后，彭朝晖依照委托经营合同的约定将商铺交由孝感市佳业物业管理有限公司使用至今。宏业公司至今未能办理所售商品房屋总证，直接导致彭朝晖无法办理个人房屋所有权登记。双方以致成讼。本院认为，彭朝晖与宏业公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。彭朝晖已付清了全部房款，宏业公司至今未能办理所售商品房屋总证，致使彭朝晖无法办理个人房屋所有权登记，已构成违约,依法应当承担民事法律责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”因此，对彭朝晖要求解除与宏业公司所签商品房买卖合同，宏业公司返还购房款并按中国人民银行规定的贷款利率支付利息的诉讼请求，本院依法予以支持。原告与孝感市佳业物业管理有限公司签订《委托经营管理协议书》，将其商铺交由孝感市佳业物业管理有限公司有偿使用，现彭朝晖要求宏业公司支付其三年零两个月的房屋使用费68389元，因宏业公司和孝感市佳业物业管理有限公司是不同的法人，各自依法独立享有民事权利和承担民事义务，孝感市佳业物业管理有限公司不是本案的当事人，应另案处理，对该诉讼请求本院不予支持。宏业公司辩称本案起诉已超过诉讼时效，因《商品房买卖合同》中约定由宏业公司在商品房交付使用后180日内办理商品房产权总证，但至诉讼之日，宏业公司未能办理房屋产权总证，导致原告不能取得房屋产权证，在被告办理房屋产权总证之前，原告可随时主张权利，其辩论意见本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告彭朝晖与被告湖北宏业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告湖北宏业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告彭朝晖已支付的购房款200539元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息（自2013年11月13日起计算至上述款项付清之日止）；三、驳回原告彭朝晖其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5942元，由原告彭朝晖负担1500元，由被告湖北宏业房地产开发有限公司负担4442元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时，应预交上诉案件诉讼费5942元。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐虹审 判 员  何丽人民陪审员  程思二〇一七年四月二十日书 记 员  蒋晨附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。