福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2015）仓民初字第1393号原告陈丽芬，女，1984年10月27日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。委托代理人龚雅铃，福建凯峰律师事务所律师。被告福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福州市鼓楼区。法定代表人郑钟，总经理。委托代理人高超、薛一通，公司职员。原告陈丽芬与被告福州泰禾房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈丽芬委托代理人龚雅铃、被告福州泰禾房地产开发有限公司委托代理人高超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2012年7月3日签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），双方在《合同》约定原告向被告购买位于福州市仓山区，该商品房的总价款为人民币836075元；《合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收；2、……；3、…。《合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交房买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过60日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金”。《合同》第十四条约定：“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择［2］：因开发商无法按照第［1］约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利息向买受人支付违约金”。《合同》附件六（合同补充协议）第十五条约定：“买受人不退房，出卖人逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利息向买受人支付违约金，但违约金赔付的最高数额不超过总房价款的5%。”原、被告双方签订《合同》后，原告依照《合同》约定向被告支付了购房款836075元，但被告在向原告交房时对原告隐瞒了原告所购商品房未经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收的事实，违反了双方签订的《合同》第八条的约定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故被告欺瞒其建设的商品房未通过验收的事实而向原告交付房屋的行为，不仅违反了双方签订的《合同》第八条的约定，且违反了国家关于交付城市商品房的强制性法律规定，则被告向原告交付房屋的行为应当视为无效的商品房交付行为，即应当视为被告未按照《合同》的约定向原告交付商品房，同时，被告未能在约定时间内办理办理房屋权属登记。综上所述，被告违法违约交付房屋的行为及逾期不能办理房屋权属登记的行为均严重侵害原告的合法权益，原告请求判令：一、被告向原告支付因其违约向原告交付商品房的行为无效，被告应向原告支付逾期交付商品房的违约金人民币暂计至起诉之日约为人民币75246.7元（计算方法以人民币836075元为基数，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰，从2013年12月21日起，暂计至起诉之日止约为75246.7元，具体数额至被告违约行为结束之日止）；二、被告应当向原告支付逾期办理房屋权属证明的违约金暂计至起诉之日约为731.6元（违约金的计算方法以人民币836075元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率标准0.35%，从2014年12月25日起，暂计至2015年3月21日约为731.6元，具体数额至被告违约行为结束之日止）；三、认定双方签定的《合同》附件六（合同补充协议）第十五条关于违约金赔付的最高数额不超过总房价款的5%的条款无效；四、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、本案原告已经实际接收了讼争房屋，答辩人没有违约逾期交房，原告也并没有遭受任何实际损失，因此答辩人无需承担逾期交房的违约责任。本案讼争房屋所在建筑工程于2013年12月10日竣工验收合格，讼争房屋质量合格符合合同约定的交房条件。答辩人于2013年12月15日书面通知原告方办理交房手续，原告方已实际接收、占有并使用讼争房屋。根据《商品房买卖合同》第八条和补充协议第十四条约定，出卖人应当在2013年12月20日前，将经建设单位组织勘查、设计、施工、监理四方单位共同对讼争房屋所在工程进行竣工验收合格的房屋向买受人交付；同时《商品房买卖合同》第九条约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付相应的违约金”，结合本案房屋已经实际交付的事实，答辩人无需承担合同约定期间的违约金；另外，原告方已实际占有并使用房屋，其并没有遭受任何实际损失，《福建省高级人民法院关于审理城市房地产管理法施行后房地产开发经营若干问题的意见》第36条约定“预售的商品房质量未经验收合格，但已实际交付使用，预购方以预售方交付的房屋不符合合格条件，主张实际交付之日后逾期交房违约金的，不予支持……”故答辩人也无需承担逾期交房的违约责任。二、讼争房屋所有权初始登记未按合同约定期限办理，并非答辩人原因，而是因第三方原因所致，故不应由答辩人承担合同约定的违约责任。本系列案争议房产为答辩人发包予福建六建集团有限公司（以下简称“省六建”）之工程（泰禾红峪），但省六建将其资质非法借用给实际施工人邹长泉，实际施工人邹长泉及省六建拒不交付A3#楼之内页资料并配合办理相关验收工作，导致答辩人不能在合同约定的期限内办理初始登记。省六建及邹长泉的行为造成了答辩人巨额损失（包含本系列案件对答辩人造成的损失），答辩人已在福建省高级人民法院提起诉讼，并向其索赔。三、商品房买卖合同附件六补充协议第十五条关于迟延办证的违约金最高额不超过总房价款的条款，是双方真实意思表示，合法有效；且违约金的约定是为了担保债务的履行，并不存在显失公平。综上，请法院依法驳回原告方的诉请。本案在审理过程中，原告向法庭提交如下证据：A1、商品房买卖合同，证明被告违反合同第八、九、十四等约定违法交房及逾期办理产权登记；A2、福建省新建商品住宅质量保证书，证明质量保证书第三条中，被告声称向原告交付的商品房已经通过验收合格，但事实上该商品房没有通过验收，被告行为为虚构商品房已经通过验收对原告进行欺诈交房的行为；A3、贷款合同，证明银行已经向被告支付原告的剩余购房款，原告支付给被告的已付款即为全部购房款。被告对原告提交的证据质证意见：对A1的真实性无异议，对证明对象有异议，被告并未逾期交房，被告方逾期办理产权登记的原因是第三方的原因所致。对A2的真实性无异议，但对证明对象有异议，实际上讼争房屋所在工程已于2013年12月10日通过竣工验收合格。对A3的真实性无异议，但对证明对象有异议，不能证明原告已实际支付购房款。被告向法庭提交如下证据：B1、福建省房屋建筑工程竣工验收报告，证明讼争房屋所在建筑工程于2013年12月10日竣工验收合格；B2、商品房交付通知书、邮寄单，B3房屋交接单，共同证明被告书面通知原告收房，原告已实际收房。原告对被告提交的证据质证意见：对B1的真实性和合法性均有异议，被告提供的竣工验收报告只有施工单位盖章，没有承建单位技术负责人的签字，该份验收报告形式要件缺失不合法，应当认为被告没有组织勘查、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。对证明对象也有异议，不能证明讼争房屋在2013年12月10日竣工验收合格，且被告也没有提供消防验收合格的证据，被告向原告发出交房通知就是违反合同第八条第一项的约定，在没有通过验收的前提下向原告发出交房通知，被告发出交房通知的行为应当视为无效。对B2、B3的真实性无异议，原告虽已收房，但是在被告隐瞒其不符合合同第八条第一项交房条件的前提下收房，实际房屋无法正常使用。本院对上述证据分析、认证如下：证据A1-A3，双方当事人对其真实性均无异议，且与本案具有关联性，本院对其真实性予以确认。原告对B1的真实性和合法性均有异议，本院认为该份验收报告形式要件缺失不合法，被告也没有提供消防验收合格的证据，对其真实性和合法性不予确认。原告对B2、B3的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：原、被告于2012年7月3日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买由被告开发建设的坐落福州市仓山区，房产总价款为836075元。买卖合同第八条“交付条件与期限”约定，出卖人应于2013年12月20日前将符合经竣工验收及消防验收合格等条件的商品房交付买受人。第九条约定，被告逾期交房超过60日，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，被告应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付款万分之二的违约金。另查明，原告已依约支付全部购房款，并在合同约定的交房期限内实际接收房屋。截至目前诉争房屋尚未办理竣工验收及消防验收合格手续，亦未办理产权初始登记。本院认为，原、被告双方的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告已履行了购房款给付义务，被告虽于合同约定期限内（即于2013年12月20日前）向原告交付房屋，但该房屋并未经竣工验收合格及消防验收合格，并不具备交付条件，不属于有效交付，故被告仍存在违约行为，应按逾期交房承担相应的违约责任。双方在合同中约定被告逾期交房超过60日的，应每日按原告已付购房款的万分之二支付违约金，故被告应向原告支付违约金直至房屋经验收合格之日止，原告的相关诉讼请求本院予以支持。因房屋经验收合格系被告办理房屋初始登记及原告最终取得房屋权属证书的先决条件，故原告要求被告办理初始登记、提供办理权属证书相关资料及逾期办证违约金等相关诉讼请求应待被告办理房屋竣工验收及消防验收后再行主张。原告在庭审过程中申请撤回“认定双方签定的《合同》附件六（合同补充协议）第十五条关于违约金赔付最高数额不超过总房价款的5%的条款无效”的诉讼请求，因不违反法律禁止性规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈丽芬支付逾期交房违约金（每日按原告已付款836075元的万分之二计算，自2013年12月21日起计算至诉争房屋经竣工验收及消防验收合格之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1699元，由原告陈丽芬负担16元，由被告福州泰禾房地产开发有限公司负担1683元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  陈曜辉代理审判员  吴灵婧代理审判员  陈家挺二〇一五年八月二十八日书 记 员  郑妹萍