上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第2056号原告夏连根。原告夏连娥。原告夏雯。三原告共同委托代理人朱平，上海朱平律师事务所律师。三原告共同委托代理人信景云，上海朱平律师事务所律师。被告上海红楼戴斯宾馆有限公司。法定代表人季小华。委托代理人周琳。原告夏连根、夏连娥、夏雯与被告上海红楼戴斯宾馆有限公司(以下简称“红楼公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理后，依法适用简易程序于2015年7月23日公开开庭进行了审理。三原告的共同委托代理人信景云，被告红楼公司的委托代理人周琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏连根、夏连娥、夏雯诉称：2007年9月26日，原、被告签订了上海市松江区普照路XXX弄XXX号XXX室的《房屋租赁合同》。双方约定被告以月租金5,049元向原告承租上述房屋。同时合同还约定，被告逾期超过90天支付租金的，原告有权解除合同，并要求赔偿实际损失。但自2012年4月开始被告未如期支付租金，据此原告诉至上海市松江区人民法院。后由于被告经营困难，原、被告又于2013年1月30日签订《协议书》，约定由被告或被告指定的人于2014年12月31日前以712,928元购得XXXX房屋。从2013年2月1日起月租金调整为3,386元(税后净得)，每月20日前支付。被告累计逾期不付租金超过6个月，原告的税后月租金恢复至4,797元。至今被告未购买或指定他人购买该房屋。被告从2013年5月起至今亦未向原告支付任何租金，据此原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告返还房屋；3、被告按合同支付拖欠原告自2013年5月1日至2015年4月30日止的房屋租金115,128元。被告红楼公司辩称：对于欠付的租金金额和期间都无异议，同意支付，被告是拖欠支付原告租金超过90天，但不同意解除合同。经审理查明：2007年9月26日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)，签订了《房屋租赁合同》一份。该合同约定，甲方将其所有的坐落于上海市松江区普照路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方，面积为50.03平方米(暂测)，乙方拟长期整体租赁该房屋用于酒店经营；该房屋现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由甲、乙双方在本合同附件(二)中加以列明，甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据；系争房屋租赁期限为自2008年3月31日始至2020年3月30日止；该房屋的年租金为60,600元，月租金为5,050元，收取租金所应缴纳的税费应由原告自理；被告应于每月15日前向原告支付当月租金，逾期30天(含)以下的，每逾期一日，按照同期银行贷款利率支付原告滞纳金，逾期30天不足90天的，每逾期一日，按银行贷款利率的2倍支付原告滞纳金；甲方同意乙方根据酒店经营需要，在不影响甲方租金收益的前提下乙方可对小区布局、房屋装修及大楼所属大堂、走道等公用部位进行装修、装饰、调整、添置设备设施，但乙方不得破坏房屋的承重结构；乙方对于系争房屋及公用部位的装修即添附之所有权归乙方所有，租赁期满后该等添附归甲方所有，但公共部位的固定装修归大楼全体业主所有，乙方无权拆除；乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方并应向守约方赔偿实际损失：(一)乙方逾期不支付租金超过90天的……。该合同另对其他相关租赁事宜作了约定。2008年3月28日，原、被告又签订了《关于确定房屋出租面积等事项的约定》一份。该约定确认，上述租赁房屋实测面积为50.02平方米,每月租金调整为5,049元，自2008年3月31日起计算租金；原告委托被告代扣代缴收取租金所应缴纳的税费，被告于每月15日前将扣除税金后的租金付至原告收取租金的专用银行账户。2013年1月30日，原告夏连根与被告签订《协议书》一份，约定原告以712,928元的价格(以原告发票或收据上数额为准)将系争房屋出售给被告或被告指定的第三人，双方确认在2014年12月31日前签订房屋买卖合同；自2013年2月1日起，原、被告一致同意月租金变更为3,386元(税后)，每月20日前被告向原告支付当月税后租金；被告累计逾期不付租金超过6个月，原告税后月租金恢复到4,797元。《协议书》对其他事亦进行了约定。2015年4月21日，原告通过律师向被告寄送律师函，提出解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求被告返还涉案房屋等，被告于2015年4月22日签收上述律师函。被告欠付原告自2013年5月起的房屋租金，故原告向本院起诉要求解除合同。另查明，三原告于2008年5月12日取得上海市松江区普照路XXX弄XXX号XXX室房屋所有权。庭审中，原、被告确认租赁合同中所述1101室即为三原告房地产权证所载房屋XXXX室。被告没有向原告支付过租赁保证金。被告未在系争房屋内进行装修或扩建。庭审中，原告表示保证涉案房产内水电单独正常使用的要求不在本案中主张。以上事实，由房屋租赁合同、关于确定房屋出租面积等事项的约定、协议书、上海市房地产权证、律师函、快递单及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现被告欠付2013年5月开始的房屋租金，根据双方签订的房屋租赁合同，原告可以解除合同。至于解除合同的时间，因原告起诉前曾向被告寄送律师函要求解除房屋租赁合同，故本院以律师函送达被告之日即2015年4月22日作为合同解除之日。现原告解除合同后，被告继续使用系争房屋已无事实和法律的依据，故原告要求被告返还系争房屋，与法不悖，本院予以准许。关于被告欠付租金及房屋使用费标准问题。依据《协议书》约定，自2013年2月1日起，原、被告一致同意月租金变更为3,386元(税后)，被告累计逾期不付租金超过6个月，原告税后月租金恢复到4,797元。现被告欠付的租金期限已经超过6个月，按照《协议书》约定租金即恢复至每月4,797元的租金标准。本案中，原告按照租赁标准主张房屋租金及占用使用费与法不悖，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条第一款的规定，判决如下：一、确认原告夏连根、夏连娥、夏雯与被告上海红楼戴斯宾馆有限公司关于上海市松江区普照路XXX弄XXX号XXX室(实际使用的门牌号为上海市松江区普照路XXX弄XXX号XXX室)的房屋租赁合同关系于2015年4月22日解除；二、被告上海红楼戴斯宾馆有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告夏连根、夏连娥、夏雯位于上海市松江区普照路XXX弄XXX号XXX室的房屋；三、被告上海红楼戴斯宾馆有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告夏连根、夏连娥、夏雯自2013年5月1日起至2015年4月30日的房屋租金及占有使用费合计115,128元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,603元，减半收取1301.50元，由被告上海红楼戴斯宾馆有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 张 莉二〇一五年八月四日书 记 员 万小兰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条??……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条??当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条??合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条??承租人应当按照约定的期限支付租金。……