湖南省沅陵县人民法院民 事 判 决 书(2016)湘1222民初1392号原告：刘玉红，女，1967年4月4日出生，土家族，湖南省沅陵县人，农民。委托诉讼代理人：肖晓锋（特别授权），男，1974年12月27日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民。被告：中国银行股份有限公司沅陵支行。负责人：肖海燕，该支行负责人。委托诉讼代理人：谭文彪（特别授权），男，1965年2月24日出生，土家族，湖南省沅陵县人，中国银行股份有限公司怀化分行员工。委托诉讼代理人：张友华（一般代理），男，1964年9月25日出生，汉族，湖南省沅陵县人，中国银行股份有限公司沅陵支行员工。第三人：沅陵县品龙房地产开发有限公司。法定代表人：沈品良，系该公司董事长。委托诉讼代理人：龚云树（特别授权），湖南龚云树律师事务所专职律师。原告刘玉红与被告中国银行股份有限公司沅陵支行（以下简称中国银行沅陵支行）、第三人沅陵县品龙房地产开发有限公司（以下简称品龙房产）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案后，依法适用普通程序，于2017年4月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖晓锋，被告中国银行沅陵支行的委托诉讼代理人谭文彪、张友华，第三人品龙房产委托诉讼代理人龚云树到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘玉红向本院提出如下诉讼请求：1.确认原告与被告的房屋租赁合同关系合法有效，按照原合同重新单独签订门面租赁合同；2.确认被告支付给原告的租金不包含税金，房屋租金的所有税金由被告承担，并支付2016年度租金247316.88元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2012年，原告购买了第三人品龙房产开发的位于沅陵镇辰州中街（品龙国际花园1号楼）1栋120商铺，随后双方又签订了《购商铺附件补充协议》，约定如下：原告将商铺返租给被告；2、租赁时间为10年；3、月租金为128元/平方米（不含税金），前三年租金不递增，第四年开始每三年递增7%,租金按年支付，每年第一个月支付。2012年12月5日，原告与相邻门面的业主在被告单位与原行长经友好协商，形成决议，达成了《会议纪要》，并进行了签字确认，其内容如下：1、众业主认可第三人品龙房产将业主所购商铺租赁给被告的行为及其所签订的合同，现在仍然同意将所购商铺返租给被告；2、租赁时间为10年；3、月租金为128元/平方米（不含税金），前三年不变，第四年第五年每年的增幅为15%，第六年起每年的租金增幅为13%，租金按年支付，每年第一个月支付。《会议纪要》签订后，双方按照上述约定履行至2015年，从2016年一月至今，被告突然以种种理由拒付。第三人将本案门面出租给被告后，再将门面卖给原告，由于原告取得本案门面的所有权是在被告的租赁期限内，故不影响原租赁合同的效力，虽然原告与被告在购买本案门面后没有重新签订租赁合同，但原、被告之间的合同关系合法有效，被告应当按照合同约定支付租金并自行承担税金，然后从第四年起每三年上调租金一次，涨幅为7%。被告中国银行沅陵支行辩称：原告曾为此租赁合同纠纷向法院起诉,并经法院判决,此次起诉为重复起诉；如果不是重复起诉,由此增加的个人所得税应当由原告自行承担,请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人品龙房产述称：对原告的诉讼请求无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提出《会议纪要》一份，拟证实2012年12月5日下午，原告与其他房屋业主卢丽、熊锦亮等人在被告行长办公室与当时被告单位负责人李军就已租赁的品龙国际1号楼18－24号门面的相关事宜进行协商，达成一致协议：1、认可第三人将原告所购商铺租赁给被告，同时已知晓以上小业主与第三人所签订的《补充协议》的主要内容：租赁期为10年，租金为128/平方米（不含税）,前三年不变，从第四年起每三年的增幅为7%，租金按年支付，若任何一方违约，须补偿另一方6个月的房租，同时赔偿另一方的直接经济损失；2、原告与卢丽等人同意将所购商铺返租给被告，租期为10年，租金为128元/平方米（不含税），前三年不变，但要求第四年与第五年每年的租金增幅为15%，从第六年起每年的租金增幅为13%，其他具体细节以双方协商后所签订的《租赁合同》为准。被告中国银行沅陵支行认为这是当时单位负责人张军的个人行为，没有向上级单位汇报，亦没有盖有被告单位的公章，第三人对此无异议。本院认为，此《会议纪要》虽然没有得到被告上级单位的批准，亦无被告单位的盖章，但是此协议是被告当时的负责人代表被告单位与原告等人在充分平等的基础上进行协调得出的协议，即使当时的负责人没有授权或超越职权，亦构成表见代理的特征，而且,(2016)湘1222民初817号民事判决书已对此证据进行了确认,因此，此证据来源合法，内容客观真实，为有效证据，本院予以采信。根据采信的证据及当事人的陈述，本院可以确认以下案件事实：2012年2月19日，被告与第三人签订一份《房屋租赁合同》（合同号：20120209），合同约定，第三人将其所有的位于沅陵县沅陵镇辰州中街（品龙国际花园）1号综合大楼1楼临街由东向西1—7号门面出租给被告；租赁期为10年，其中第四条租金及支付方式还约定：“该房屋的前三年租金标准为128元/月/平方米，每年年租金约为人民币捌拾万捌仟叁佰陆拾陆元整（按房产证室内建筑面积据实计算支付，房产证公摊面积除外），第四年起每三年上调一次，涨幅为7%，该租金标准为不含税价，税金由乙方承担。租金自甲方交房之日起三个月后起算。年租金分一次性支付，乙方在租赁年度的第一个月内支付当年租金，乙方逾期7天内不能支付租金，则按所欠费用的2%/月，向甲方支付利息补偿，支付方式：转帐。甲方出具正规的租赁发票，发票金额为：房租加税金合计。甲方经税务部门核准后，按发票金额通知乙方转付（税率按开具当期国家征收标准执行）”。同时，在此合同第九条“乙方权利与义务”第8项规定“租赁期内，甲方可以自由出售该出租房屋”，还约定“甲方应使受让方充分了解甲乙双方在本合同项下的权利和义务，同时受让方同意承担在本合同项下甲乙方的一切权利和义务的转让”。随后，第三人及时将所租赁的房屋交付给被告租赁使用。不久，第三人品龙房产将所有的租赁给被告使用的房屋卖给原告等人，原告取得了向第三人购买的7间门面中的118号、119号两间门面，并于2014年5月16日办理了房屋产权证（房产证号分别为：沅房权证城字第7140007**号、沅房权证城字第7140007**号，建筑面积分别为75.24平方米）。原告在购买该门面时，第三人将门面出租的情况通知了原告，第三人亦将原告购买门面的事情通知了被告。2012年12月5日，原、被告经过协商达成协议，并形成了《会议纪要》，双方约定，原告将购买的门面租给被告中国银行沅陵支行；租赁期为10年，月租金为每平方米128元（不含税金）；前三年租金不变，第四年开始每三年递增7%。但原告要求租金自第四、五年每年递增15%；第六年起每年递增13%，约定以双方协商后所签订的《租赁协议》为准。《会议纪要》签订后，双方没有重新签订新的房屋租赁协议，而是按照被告与第三人签订的合同继续履行至2015年度，并均由出租方提供正式发票，再由被告转账支付，已经履行的2015年度的租金是按照合同约定递增7%的比例计算租金的。2016年度双方因租金的递增比例及开具发票的税金发生纠纷，为此原告没有向被告提供2016年度的发票，被告也未向原告支付2016年度的租金。2012年2月19日被告与第三人品龙房产签订合同时，需要缴纳的税收为：房产使用税、城市建设税、营业税、教育附加税、土地使用税，第三人将租赁的门面卖给原告后，还应当缴纳个人所得税，后来，按照个人所得税个人应当缴纳20%的税收后，被告不愿意支付个人所得税，双方由此产生纠纷。另查明,原告曾于2016年7月22日向本院起诉,要求解除原、被告之间的房屋租赁关系，并要求支付租金265806元，并要求被告将商铺恢复原状，本院于2016年9月20日作出判决，认为原、被告经过协商，达成了《会议纪要》，但租金的递增比例并未重新达成协议，故应当按照原合同约定的递增比例计算租金；且原、被告间的租赁关系合法有效，对双方均具有约束力，为此驳回原告的诉讼请求。本院认为：第三人品龙房产将涉案门面出租给被告中国银行沅陵支行后，再将门面出卖给原告，由于原告取得涉案门面的所有权是在被告的租赁期限内，故不影响原租赁合同的效力。虽然原、被告在原告购买涉案门面后没有重新签订租赁合同，但原告从第三人处购买此门面后，按照买卖不破租赁的原则，原告（门面买受人）从第三人（原出租人）处概括地承受了此租赁合同中出租人的权利义务，原、被告之间的租赁关系合法有效，被告与第三人签订的《房屋租赁合同》对原、被告均具有约束力。被告现在仍然在使用此租赁的门面，亦应当按照第三人与被告签订的合同履行其支付相应租金的义务。租赁合同中约定年租金分一次性支付，乙方（中国银行沅陵支行）在租赁年度的第一个月内支付当年租金，现2016年度已满，故对原告要求被告按照2012年2月19日被告与第三人签订的《房屋租赁合同》的约定支付2016年度租金的诉讼请求，本院予以支持。双方的租赁合同于2012年开始履行，按合同约定，2016年度的租金应当递增7%，其数目为75.24m2/×128元/月×107%×12月×2个门面=247316.88元。关于本案是否属于重复起诉的问题，原告曾经起诉本案被告及本案第三人的房屋租赁合同纠纷，诉讼请求是要求解除与被告的房屋租赁合同关系，被判决驳回诉讼请求后，再次起诉要求确认租赁合同关系合法有效，且要求被告继续履行合同、支付房屋租金，是两个不同的诉讼请求，不属于重复起诉。关于原告要求与被告重新签订租赁合同的问题，由于第三人品龙房产与被告签订的《房屋租赁合同》对原、被告双方仍然具有法律效力，现双方均未要求解除合同，而是否应另行签订新的租赁合同，是原、被告双方对自己重新签订合同权利的自由处分，且没有法律规定应当重新签订新的租赁合同，因此，对原告要求被告重新签订租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。关于原告开具税务发票时，需要缴纳的个人所得税及其他税收应当由哪一方支付的问题，《中华人民共和国税收征管法》只规定了纳税人及扣缴义务人的基本范围和义务，目的是为了加强税收的征收与管理，防止偷税、漏税、逃税等现象，防止税收的流失，根据相关税收法律法规规定，房屋出租应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育附加、房产税、印花税、个人所得税等税应当由房屋出租人缴纳，明确了房屋出租人的纳税主体资格，但纳税主体的确定并不排除当事人之间的约定，只要当事人将需要缴纳的税收及时足额缴纳，具体约定由谁缴纳没有禁止性的规定。被告中国银行沅陵支行与第三人品龙房产在签订租赁合同时明确约定：乙方（第三人）可以自由出售该出租房屋，还约定“该房屋的前三年租金标准为128元/月/平方米，每年年租金约为人民币捌拾万捌仟叁佰陆拾陆元整（按房产证室内建筑面积据实计算支付，房产证公摊面积除外），第四年起每三年上调一次，涨幅为7%，该租金标准为不含税价，税金由乙方承担。租金自甲方交房之日起三个月后起算。年租金分一次性支付，乙方在租赁年度的第一个月内支付当年租金，乙方逾期7天内不能支付租金，则按所欠费用的2%/月，向甲方支付利息赔偿，支付方式：转帐。甲方出具正规的租赁发票，发票金额为：房租加税金合计。甲方经税务部门核准后，按发票金额通知乙方转付（税率按开具当期国家征收标准执行）”，双方对于租金的支付方式及该缴纳的税收由哪一方支付已作出了明确的约定，“租赁合同”还说明第三人将房屋出卖后，应当告知买受人知晓房屋被出租给被告的事实，且购买方亦应当按照原约定严格履行租赁合同；被告亦明确预知第三人可能会将所租赁的房屋出售给其他人，并应当预见到第三人将此出租的房屋出售给他人后税收会有所变化，仍然明确约定由被告承担税收，且此约定并没有违反法律法规的禁止性规定，应当合法有效，被告应当按照此约定按期向原告支付应当向税务机关缴纳的税收，况且，被告亦已按照此约定向原告支付了2015年度的租金。由此，对于原告要求被告按照合同的约定支付租金（房租加税金）的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，第三人品龙房产与被告中国银行沅陵支行签订的《房屋租赁合同》合法有效，因此，原、被告之间的租赁关系合法有效，被告应当按照合同的约定支付2016年度的租金247316.88元，所需要缴纳的税金由被告承担。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：一、原告刘玉红与被告中国银行股份有限公司沅陵支行的房屋租赁关系合法有效；二、被告中国银行股份有限公司沅陵支行于本判决生效后20日内一次性支付原告刘玉红2016年度房屋租金247316.88元，所需缴纳的相关税费由被告中国银行股份有限公司沅陵支行承担；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5010元，由被告中国银行股份有限公司沅陵支行负担。如果未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  孙华山审 判 员  刘 霞人民陪审员  李敬群二〇一七年四月十日书 记 员  胡沅晖附法律法规：第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。