广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民一初字第541号原告：中山市美好愿景房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：郭在新，董事长。委托代理人：万少菊、张庆国，均系该司员工。被告：冯剑辉，男，1977年12月23日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，现羁押于深圳市福田看守所。原告中山市美好愿景房地产开发有限公司（以下简称美好愿景公司）诉被告冯剑辉商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告美好愿景公司委托代理人万少菊、张庆国到庭参加诉讼，被告冯剑辉现羁押于深圳市福田看守所，其未到庭参加诉讼，本院对其制作了询问笔录。本案现已审理终结。原告美好愿景公司诉称：2012年12月5日，原被告签订中山市商品房买卖合同（合同条码：1201065834），约定被告向原告购买中山市南区金水湾＊幢＊房，建设面积为40.48平方米，购房价款为366175元。双方在补充协议中约定“买受人选择按揭方式支付房价款的，若因让买受人违约未能按时向银行或住房公积金管理机构支付约定的本息（逾期供楼），银行或住房公积金管理机构根据与买卖双方签订的个人购房借款抵押合同（或其他名称的同类合同）的约定要求出卖人承担保证责任的”，出卖人有权解除与买受人签订的商品房买卖合同，“买受人应向出卖人支付房价总款的20%的违约金”，并“应协助出卖人办理解除商品房买卖合同、注销备案和抵押手续”。2013年1月15日，原告作为保证人、被告作为借款人、抵押人与中国工商银行股份有限公司中山城南支行（下称工行）签订个人购房借款／担保合同，被告向工行借款256000元用于支付购房款，该笔借款20年，由被告按月等额本息还款，由原告对该笔贷款本息在房地产办理抵押登记前承担连带保证责任，被告如违约，则工行可宣布借款立即到期。个人购房借款／担保合同签署后，工行如约向被告发放贷款256000元，但由于被告从2013年11月25日起，已连续2期未按合同约定还款，工行于2013年12月20日宣布贷款提前到期，要求被告提前清偿全部贷款以及所产生的利息、罚息、及其他费用。2014年1月29日，工行依保证条款从原告保证金账户划扣256033.04元。原告在承担保证责任替被告清偿了债务后，被告应向原告返还该笔代偿款，但被告却与原告失去联系，至今未能清偿债务。按原被告双方的约定，原告有权解除商品房买卖合同并追究被告的违约责任，原告收受的355175元房款在扣除代还款的256033.4元以及被告应承担的违约金后，余款可退还给被告。原告为维护自身合法利益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1.解除原被告双方于2012年12月5日签订的中山市商品房买卖合同（合同条码：1201065834）；2.被告立即协同原告赴中山市国土资源局办理商品房买卖注销备案手续；3.被告向原告支付违约金73235元；4.本案诉讼费由被告承担。原告对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.个人购房借款／担保合同；3.中国工商银行个人贷款提前清偿通知书；4.中国工商银行业务回单（凭证）；5.律师函、快递签收情况；6.中山市美好愿景房地产开发有限公司记账凭证。被告冯剑辉辩称：被告于2013年8月13日被羁押于深圳市福田看守所，在羁押期间人身自由受到限制，无法与外界联系，所以才导致没按约定还款，但这并非被告本意，是不可抗力因素造成的。虽然被告仍被羁押，但是被告希望能继续履行合同，希望原告给予宽限期。另，被告认为原告主张的违约金过高，希望法院予以调低。被告冯剑辉对其辩解没有提交证据。经审理查明：2012年12月5日，被告冯剑辉（买受人）与原告美好愿景公司（出卖人）签订商品房买卖合同（合同条码：1201065834），合同约定被告向原告购买中山市南区金水湾＊幢＊房，房款总价为366175元，被告于2012年12月5日支付110175元，余款256000元通过银行按揭方式支付。合同附件六第六条约定：“……（二）买受人选择按揭方式支付房价款的，若因买受人违约未能按时向银行或住房公积金管理机构支付约定的本息（逾期公款），银行或住房公积金管理机构根据与买卖双方签订的个人购房借款抵押合同（或其他名称的同类合同）的约定要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权选择下列方式之一处理：……2、出卖人有权解除与买受人签订的商品房买卖合同，解除商品房买卖合同的效力自出卖人向邮寄单位交寄解约通知之日起生效；买受人应自收到出卖人解约通知之日起30日内履行下述义务：（1）买受人应向出卖人支付房价款总额20%的违约金，出卖人有权在买受人已支付部分房价款中直接扣除该违约金和上述代偿欠款本息后余款无息返还给买受人；（2）买受人应协同出卖人办理解除商品房买卖合同、注销备案和抵押的手续，并承担相关费用；买受人逾期未协同出卖人办理解除商品房买卖合同、注销备案和抵押手续，自逾期之日起每日以房价款总额的0.5‰向出卖人支付违约金”。商品房买卖合同以及补充协议还约定了其他事项，并由原告盖章，被告签字确认。2013年1月15日，被告冯剑辉与中国工商银行股份有限公司中山城南支行（以下简称工商银行）签订个人购房借款／担保合同，约定被告以涉诉的中山市南区金水湾＊幢＊房为抵押物、美好愿景公司为保证人，向工商银行贷款256000元，并约定保证人对该合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。合同签订后，工商银行依约向被告冯剑辉发放256000元贷款。后因被告未按合同约定按时向工商银行还款，工商银行于2013年12月6日向被告冯剑辉发出“个人贷款提前清偿通知书”并抄送美好愿景公司，主要内容为：因冯剑辉已连续2期没有按时还款，现在宣布贷款提前到期，要求冯剑辉于2013年12月17日前清偿全部贷款本金251434.14元及相应利罚息。被告未能在限期内清偿贷款，工商银行于2014年1月29日从原告保证金账户划扣256033.04元。原告履行保证责任后向被告追偿未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告双方均应全面履行各自的义务。被告对涉讼房地产办理银行按揭贷款，应依约按时清偿借款本息，因被告连续多期未清偿借款本息，致使原告承担连带责任保证，向工商银行清偿了涉讼房地产的借款本息。根据原、被告双方的合同约定，被告的行为已构成违约，原告解除合同的条件已成就，故对原告要求解除合同诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当协助原告办理中山市南区金水湾＊幢＊房的商品房买卖合同登记注销手续。关于违约金的数额，根据原被告签订的商品房买卖合同约定，买受人应向出卖人支付房价款总额20%的违约金，被告认为原告主张的违约金过高而申请本院予以调低。经审查，本院认为该违约金确实过高，综合考虑本案案情，本院酌定将违约金调整为按照商品房销售合同价的5%支付为适当，即被告应当向原告支付违约金18308.75元（366175元×5%）。综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告中山市美好愿景房地产开发有限公司与被告冯剑辉于2012年12月5日签订的中山市商品房买卖合同（合同条码：1201065834）；二、被告冯剑辉于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告中山市美好愿景房地产开发有限公司办理中山市南区金水湾＊幢＊房的商品房买卖合同登记注销手续；三、被告冯剑辉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市美好愿景房地产开发有限公司支付违约金18308.75元；四、驳回原告中山市美好愿景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7891元（原告已预交），由原告中山市美好愿景房地产开发有限公司负担986元，被告冯剑辉负担6905元（被告负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内向迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  刘 宇审 判 员  梁丹妮人民陪审员  邓杏妹二〇一五年八月二十日书 记 员  李绮湘刘佳林