湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0103民初644号原告（反诉被告）：武汉泛海城市广场开发投资有限公司，住所地武汉市江汉区云彩路198号泛海城市广场9层911室。法定代表人：陈贤胜，董事长。委托诉讼代理人：漆贤高、方伟，湖北正信律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：周清菊，女，1971年11月17日出生，汉族，住址湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：胡金明，湖北忠三律师事务所律师。代理权限为一般授权。原告（反诉被告）武汉泛海城市广场开发投资有限公司（以下简称泛海开发公司）与被告（反诉原告）周清菊商铺租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，泛海开发公司的委托诉讼代理人漆贤高、方伟、周清菊及其委托诉讼代理人胡金明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泛海开发公司向本院提出诉讼请求：1、周清菊支付泛海开发公司商铺租金79032.93元及逾期付款违约金（违约金暂计至2015年10月31日为99149.37元，之后的违约金按照每日0.5%标准计算至付清之日止）；2、周清菊支付泛海开发公司市场推广费16010.72元及逾期付款违约金（违约金暂计至2015年10月31日为19494.6元，之后的违约金按照每日0.5%标准计算至付清之日止）；3、周清菊支付泛海开发公司商铺占有使用费61975.47元（2015年5月16日至2015年8月31日止，参照租金标准计算）；4、周清菊支付泛海开发公司商铺恢复原状费用7500元；5、本案诉讼费由周清菊承担。事实与理由：2013年11月19日，泛海开发公司与周清菊签订《商铺租赁合同》，约定周清菊租赁泛海开发公司位于武汉市江汉区云杉路泛海城市广场一期购物中心六层L6-02号商铺从事经营活动，双方对租金及其他费用标准、支付方式、期限、违约责任等条款进行了约定。同年12月27日，双方签订一份《补充协议》，对房屋交付期限、免租期等进行了变更。合同签订后，泛海开发公司将租赁商铺交付周清菊。双方随后再次签订一份《补充协议》，将租赁面积缩减至542.34平方米，并对租期内的租金、物业管理费等费用予以变更。租赁期间，周清菊仅付1个月租金和部分推广费和物业服务费共计86199.54元，屡次拖欠应付租金及其他费用，经泛海开发公司多次发函催收，周清菊仍未清偿拖欠债务。泛海开发公司于2015年5月7日向周清菊发出合同《解除通知书》，告知租赁合同于2015年5月15日解除，并要求周清菊结清欠付租金等费用。周清菊关于泛海开发公司存在提供的商铺违反消防要求，没有尽到宣传推广义务、强行封铺等违约行为，以及已同意变更起租时间和切铺的主张，均没有事实依据，也缺乏证据证明。为维护自己的合法权益，泛海开发公司提起诉讼，请求判如所请。周清菊辩称，合同约定的租赁面积原为670平方米，因其中包括了泛海开发公司违规出租的公共消防通道，导致消防大队责令周清菊停止装修施工。后泛海开发公司将公共消防通道从租赁范围内划出，周清菊在更改施工图后进行了重新装修施工。租赁范围包括两个部分，经双方确认，牛排厅为297平方米，简餐厅为245平方米，周清菊将牛排厅装修完毕后从事了经营活动，简餐厅只进行了基础装修，一直未开业经营。由于泛海开发公司消防违规问题导致周清菊受到损失，经双方口头协商后泛海开发公司同意起租时间变更为2014年8月29日，简餐厅切铺，只计算牛排厅的费用。其次，泛海开发公司在合同期间没有尽到合同约定的宣传义务，导致商场人气不旺，生意不好，许多商家都找泛海开发公司进行协商，因未达成协议，泛海开发公司以周清菊未缴纳租金等费用为由要求收回商铺，并实际进行了封铺，其行为没有合同和法律依据，已构成违约。综上，泛海开发公司存在诸多违约行为，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回。周清菊向本院提起反诉请求：1、泛海开发公司解除合同的行为违约而无效；2、泛海开发公司返还周清菊保证金44037.46元；3、泛海开发公司赔偿周清菊装修、家俱、设备等损失共计859901.5元；4、反诉费用由泛海开发公司负担。事实与理由：租赁合同履行期间，因泛海开发公司违背招商承诺、交付的商铺不符合消防要求，收取推广费不履行推广义务、收取高于其他租户标准的物业费和电费、周清菊拒绝了泛海开发公司支付租金、物业费、推广费的要求。在周清菊反对情况下，泛海开发公司强行封闭店铺并实施清场，致使租赁合同事实上不能履行。泛海开发公司单方解除租赁合同的行为构成根本违约，应向周清菊返还保证金，并赔偿周清菊装饰装修及购买家俱、设备等损失。为此，周清菊提起反诉，请求判如所请。泛海开发公司针对周清菊的反诉请求辩称，如上所述，因周清菊在合同期间存在拖欠租金等费用的违约行为，泛海开发公司已依法行使合同解除权，泛海开发公司也不存在违约行为，周清菊已付保证金不应返还，其所述各项损失的证据不足，应由其自行承担。故泛海开发公司请求驳回周清菊的反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：坐落于武汉市江汉区云杉路泛海城市广场一期购物中心大厦，属泛海开发公司建设的商业用房。2013年11月19日，周清菊为承租其中的商铺从事经营活动，与泛海开发公司签订《商铺租赁合同》一份，该合同约定：“乙方（周清菊）承租甲方（泛海开发公司）该购物中心六层L6-02号商铺从事餐饮经营，经营品牌为摩滋西餐厅，租赁单元套内建筑面积为670.73平方米；租赁期限五年，自2014年4月19日至2019年4月18日止；乙方须于合同签订后五个工作日内支付甲方保证金43597.46元，租赁期届满或合同非因乙方原因被提前终止时，乙方无违约情况发生，甲方据实清算后退还给乙方，如乙方发生违约情况，甲方可从保证金中扣除因此受到的一切损失、开支或乙方违约造成的损失，若保证金不足以补偿甲方损失的，乙方补足差额损失；乙方应向甲方支付市场推广费；乙方须在租赁期间向物业管理公司缴付物业管理费；如乙方需对租赁单元进行装修或改建，应提前将装修或改建方案提交甲方或物业公司审查，并报消防主管部门审核，在接到消防机关的审核意见书后方可开始装修或改建；乙方未能按合同约定支付租金、物业管理费、市场推广费或其他费用，甲方有权按欠费总额的5％按日计收滞纳金，直至欠费付清日止；若乙方拖欠租金等费用，甲方有权选择先行从保证金中扣除，并通知乙方；乙方拖欠支付租金等其他费用连续超过30天或累计超过90天，甲方有权提前收回商铺，本合同自行终止，甲方无需对乙方承担任何装修费、设备添加费的补偿。该合同租金、物业管理费、市场推广费标准、支付方式等条款也进行了约定。2014年1月13日，双方签订《补充协议》一份，对原合同约定的租赁期限、租赁单元交付时间、装修期、免租期等进行了变更，即：租赁期限五年，自2014年5月31日至2019年5月30日止；甲方最迟于2014年2月27日向乙方交付租赁单元；甲方给予乙方三个月的装修期，从2014年2月28日起至5月28日止；免租期六个月，从2014年5月31日起至11月28日止。该《补充协议》签订后，周清菊支付泛海开发公司保证金43597.46元，泛海公司依约将商铺交付周清菊。2014年3月，周清菊向泛海开发公司提交了商铺装修设计图，泛海开发公司审查后提交江汉公安消防大队审核，该消防大队审查后认为，该工程的内部装修妨碍疏散走道的正常使用，应将公共疏散走道留出，并作出《建筑工程消防设计备案检查不合格通知书》，要求周清菊停止施工。为解决该消防违规问题，双方协商后决定将涉及违规定的公共疏散走道从租赁范围中排除，双方遂再次签订《补充协议》一份，对原合同规定的租赁面积等内容变更约定如下：租赁单元的套内建筑面积为542.34平方米；乙方自计租日开始承担该房屋租金，第一、二租约年每月每平方米32.5元，每月租金17626.05元；第三租约年每月每平方米34.13元，每月租金18510.06元；首期租金17627.05元应最迟于租金起算日前15日向甲方支付；物业管理费为每月每平方米35元，月物业管理费18981.9元，与租金同时支付，由物业公司出具发票；市场推广费为每月每平方米7.5元，每月总计4067.55元；首期物业管理费及市场推广费最迟于租金起算日前15日内与租金一并支付，收费期间为2014年5月31日至2014年6月30日，应交物业管理费及市场推广费23049.45元。2014年6月10日，江汉消防大队审核批准了周清菊重新提交的装修方案，准许周清菊恢复装修工程施工。2014年7月初，商铺装修施工完毕，周清菊将商铺分隔为两个餐厅，其中牛排餐厅面积为297.02平方米，简餐厅面积为245.32平方米。同月7日，牛排餐厅开始营业，简餐厅一直未开业经营。周清菊开始经营后，因涉及上述租赁面积变更、市场不景气等原因，双方对商铺起租时间、简餐厅切铺等事项进行了协商，但未能全面达成一致，周清菊未按合同约定缴纳租金、推广费、物业管理费等费用。后经双方进一步协商后，泛海公司同意周清菊从2014年7月7日起开始缴纳牛排餐厅的物业管理费和推广费，双方对其他事项未协商一致。周清菊于2014年12月1日支付牛排厅2014年7月7日起至2014年11月30日期间的物业费和推广费共计60952.84元，于2014年12月26日及次年1月26日交付了牛排厅的当月物业管理费和推广费，未支付房屋租金。上述费用合计86199.54元。此后，周清菊未向泛海开发公司支付费用。泛海开发公司向周清菊催缴租金等费用未果后，于2015年5月11日向周清菊寄送《解除合同通知》，告知泛海开发公司单方解除《商铺租赁合同》，租赁合同自2015年5月15日解除。该通知送达后，泛海开发公司即对简餐厅进行了打围处理。2015年6月30日，周清菊停止牛排厅经营活动。同年7月27日，周清菊向泛海开发公司提出退场申请，要求领取租赁商铺中所有的经营物品。同年9月1日，经泛海开发公司许可后，周清菊将租赁商铺中的物品搬走。双方协商处理纠纷未果后，泛海开发公司诉至本院。本院认为，泛海开发公司与周清菊于2013年11月19日签订《商铺租赁合同》后，双方再次先后签订二份《补充协议》，对租赁合同约定的租赁期限、免租期、商铺交付时间以及租赁面积、租金等费用标准和交付方式进行了变更，对于协商变更的合同内容，双方应以《补充协议》约定为依据。上述合同内容，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。双方应依照合同约定享有权利和履行义务。针对原合同约定的租赁范围中有部分位置占用消防通道所产生的消防违规的处理问题，双方已达成第二份《补充协议》，并对缩减后的租赁面积等事项协商处理完毕，泛海开发公司对此问题不应承担民事责任。合同签订后，泛海开发公司已将面积为542.34平方米商铺交付周清菊，并在合同期内履行了合同约定的商业推广义务。周清菊对商铺进行装修后，将商铺分割为牛排厅和简餐厅，牛排厅已于2014年7月7日正式营业，简餐厅在装修后未实际经营，因简餐厅未营业系周清菊自行作出的决定，不可归责于泛海开发公司，故周清菊应缴纳牛排厅、简餐厅的租金、推广费等费用。双方在合同期间对费用起租日等事项进行了多次协商，周清菊按照泛海开发公司的要求于2014年12月、次年1月26日已付清2015年1月前牛排厅的物业管理费和推广费共计86199.54元的事实，可以认定双方已将物业管理费和推广费的起租时间变更为2014年7月7日，周清菊应自此时起承担该两项费用的清偿责任。周清菊主张双方已达成起租日变更为2014年8月29日以及已切除简餐厅的口头协议，未提供足够证据证明，本院不予采信。周清菊未全面履行租金等费用给付义务，已构成合同违约，经泛海开发公司发函催告后，其仍未清偿债务，泛海开发公司于2015年5月11日向周清菊寄送《解除合同通知》，行使合同解除权行为，符合双方合同约定的合同解除条件，该合同于2015年5月15日解除。周清菊主张确认该解除合同行为无效的请求的理由不成立，本院不予支持。关于周清菊在合同解除前应给付的商铺租金和推广费的数额问题。本院认为，周清菊应付租金期限为2014年12月1日至2015年5月15日期间，简餐厅和牛排厅的欠租金额共计96943元（17626.05元×5.5月）；周清菊应付推广费为简餐厅2014年7月7日至2015年1月31日期间的推广费10683.3元[（245.32平方米×7.5元/平方米/月÷31日×25日）＋（245.32平方米×7.5元/平方米/月×5月）]以及简餐厅和牛排厅2015年2月1日至2015年5月15日期间推广费14236.4元（4067.55元×3.5月），推广费共计24919.7元。由于泛海开发公司主张的已付租金和推广费的具体数额与本院查明事实不符，导致其提出欠租为79032.93元、市场推广费为16010.72元的诉讼请求，本院予以支持。双方合同约定，如周清菊发生违约情况，泛海开发公司可从保证金中扣除因此受到的一切损失，若保证金不足以补偿损失的，周清菊应补足差额损失。可见，涉诉保证金的主要功能是用于及时填补守约方的损失。周清菊欠付租金等费用后，该43597.46元保证金应用于抵销周清菊上述部分租金债务。故周清菊要求泛海开发公司返还保证金没有事实和法律依据，本院不予支持。双方合同约定，如周清菊逾期支付费用，应当按照每日0.5%标准计付违约金至欠款付清之日止。该约定违约金过分高于逾期付款给泛海开发公司造成的资金利息损失，且周清菊对违约金标准过高提出异议，本院酌情将违约金标准调减至年利率24％，周清菊应按此利率标准向泛海开发公司计付逾期付款违约金。涉案合同于2015年5月15日终止后，周清菊仍占用牛排厅直至2015年7月27日向泛海开发公司提出退场申请，该期间导致泛海公司受到商铺占用使用费损失，周清菊应参照合同约定的租金标准向泛海开发公司承担赔偿责任。泛海开发公司在解除合同后即对简餐厅打围，周清菊也未使用该商铺而获取利益，故泛海开发公司向周清菊主张简餐厅在此期间的占用使用费损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。周清菊于2015年7月27日向泛海开发公司提出领取经营物料申请，泛海开发公司应立即许可，因泛海开发公司拖延至同年9月1日才表示同意，由此导致商铺在该期间形成的闲置损失，为其未采取适当措施导致商铺形成的扩大损失，应由泛海开发公司自行负担。泛海公司要求周清菊支付商铺恢复原状费用7500元的诉请，因缺乏证据证明，本院不予支持。双方合同约定，如周清菊拖欠支付租金等其他费用连续超过30天或累计超过90天，泛海公司有权提前收回商铺，租赁合同自行终止，泛海开发公司无需对周清菊承担任何装修费、设备添加费的补偿责任。合同签订后，周清菊投资对商铺进行了装饰、装修，也购买一些物品用于餐饮经营，但由于周清菊合同期间存在欠缴租金等费用的违约行为，导致泛海开发公司依法行使合同解除权后终止合同，故周清菊向泛海开发公司主张装饰、装修等损失的诉讼请求，缺乏合同约定和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）周清菊支付原告（反诉被告）武汉泛海城市广场开发投资有限公司下欠租金35435.47元（保证金43597.46元已冲抵部分欠租）及逾期付款违约金（以保证金冲抵先期欠租后，再以月租金为基数，自月租金应付日起至付清之日止，按年利率24％标准计算。）；二、被告（反诉原告）周清菊支付原告（反诉被告）武汉泛海城市广场开发投资有限公司下欠推广费16010.72元及逾期付款违约金（以月推广费为基数，自费用应付日起至付清之日止，按年利率24％标准计算。）；三、被告（反诉原告）周清菊支付原告（反诉被告）武汉泛海城市广场开发投资有限公司商铺占用使用费23043元（自2015年5月16日起至2015年7月27日止，按牛排厅月租金标准9653.15元计算）；四、驳回原告（反诉被告）武汉泛海城市广场开发投资有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）周清菊的反诉请求。上述款项，于本判决生效之日起十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费1940元、其他诉讼费用40元，合计1980元，由泛海开发公司负担1810元，由周清菊负担170元（此款泛海开发公司已预付本院，周清菊应随同上述判决款项一并支付泛海开发公司）；反诉案件受理费12839元，由周清菊负担（此款周清菊已预付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  张军华人民陪审员  钱韵如人民陪审员  陈桂荣二〇一七年四月十日书 记 员  袁毅然