成都市成华区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0108民初2573号原告（反诉被告）张志鹏,男。委托代理人陈天福，男，汉族，特别授权。被告成都亿铭投资管理有限公司。法定代表人詹欢，职务不详。委托代理人张诺依，四川毫达律师事务所律师，一般授权被告（反诉原告）成都亿铭茶叶有限公司。法定代表人郑美玲，职务不详。委托代理人田利，四川毫达律师事务所律师，特别授权。委托代理人张诺依，四川毫达律师事务所律师，一般授权。第三人成都涌邦商贸有限责任公司。法定代表人王彩霞，职务不详。委托代理人钟俊杰，四川法典律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）张志鹏与被告成都亿铭投资管理有限公司（以下简称亿铭投资公司）、被告（反诉原告）成都亿铭茶叶有限公司（以下简称亿铭茶叶公司）、第三人成都涌邦商贸有限责任公司（以下简称涌邦公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年5月6日立案受理后,亿铭茶叶公司于2016年10月14日提起反诉，本院依法适用简易程序，由审判员周渝独任审判，于2017年3月24日公开开庭对本反诉进行了合并审理，原告（反诉被告）张志鹏的委托代理人陈天福；被告亿铭投资公司及被告（反诉原告）亿铭茶叶公司共同委托代理人张诺依到庭参加了诉讼，第三人涌邦公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告张志鹏（反诉被告）诉称，2014年6月23日，亿铭茶叶公司（甲方）与张志鹏（乙方）签订《商位租赁合同》，张志鹏承租亿铭茶叶公司经营的“亿铭茶城”，合同对租金标准、免租期、违约责任等事项作了约定，张志鹏承租期间，对方干扰张志鹏合法经营，并于2015年5月5日恶意终止合同，拒收张志鹏租金，2016年3月17日茶城断电无法经营，亿铭茶叶公司、亿铭投资公司的行为给张志鹏造成损失，请求判令：1、亿铭茶叶公司、亿铭投资公司支付张志鹏违约金111481.80元、赔偿装修损失64800元、返还保证金10000元；2、本案诉讼费由亿铭茶叶公司、亿铭投资公司承担。被告亿铭投资公司、被告（反诉原告）亿铭茶叶公司辩称，张志鹏亿铭茶叶公司经营的商铺，其未按合同约定支付租金构成严重违约，请求驳回张志鹏的诉讼请求，亿铭茶叶公司同时提起反诉，主张张志鹏逾期支付租金已超过15日，亿铭茶叶公司依照合同有权解除合同，请求判令：1、解除与张志鹏签订的《商位租赁合同》；2、张志鹏向亿铭茶叶公司支付至2016年9月30日租金155690.10元，违约金141504.50元；诉讼费由张志鹏承担。第三人涌邦公司未答辩。经审理查明，2013年9月17日，亿铭投资公司与涌邦公司签订《租赁合同书》，涌邦公司将位于昭觉寺南路280号，单体建筑三层的房产14747.67平方米出租给亿铭投资公司，双方约定租赁期限自2013年9月17日起至2028年9月16日止。2014年4月24日，亿铭投资公司给其子公司亿铭茶叶公司出具《授权委托书》，亿铭投资公司授权亿铭茶叶公司全面管理昭觉寺南路280号“亿铭福建茶城”运营相关事宜。2014年6月23日，亿铭茶叶公司（甲方）与张志鹏（乙方）签订《商位租赁合同》，合同约定，亿铭茶叶公司将位于昭觉寺南路280号1楼B133、139号建筑面积64.07平方米商铺出租给张志鹏经营；租赁期限五年，自2014年5月30日起至2017年5月29日止，（含甲方对乙方承诺的免租期为前期），自2017年5月30日起至2019年5月29日止为第二期（后期）；月租金标准8649.45元，乙方应在本合同生效之日起三日内一次性付清上半年租金，在下半年计租日期前五日一次性付清下半年租金以此类推，每逾期一天，按乙方欠租金的千分之五按日向甲方支付违约金，逾期超过15日，甲方有权提前解除合同，乙方依约承担违约责任；甲方将房屋交付乙方后，房屋的装修、修缮及由乙方原因产生的一切损害由乙方自行负责，装修方案需报甲方同意后方可实施；合同签订时，乙方向甲方交纳保证金10000元。双方同时还签订了《茶城配套设施维护运行管理协议》，协议约定，乙方应根据承租商铺面积，按每月每平方10元标准向甲方支付运营管理费，每逾期一日，按5%支付违约金。合同签订后，亿铭茶叶公司将约定商铺交付给张志鹏使用，张志鹏向亿铭茶叶公司支付保证金10000元，并向亿铭茶叶公司支付了半年的租金、物管费及运营管理费53818.80元，后张志鹏未再向亿铭茶叶公司交付租金。2015年3月，涌邦公司以亿铭投资公司未按时支付房屋租金为由向茶城内商户发出《通知书》和《告知书》，告知茶城内商户，因亿铭投资公司违约，涌邦公司已与其解除租赁合同，为不影响商户经营，请各商户直接与涌邦公司联系，配合办理相关事宜，2015年5月15日，亿铭投资公司（乙方）与涌邦公司（甲方）签订《关于“亿铭茶城”交接协议》，双方一致同意解除租赁合同，亿铭投资公司退出茶城经营，自2015年5月5日起，亿铭投资公司不再向商户收取房租，涌邦公司同意亿铭投资公司及其授权公司与茶城商户签订的租赁合同，并愿意承担租赁合同中乙方及其授权公司应当承担的权利义务，替换乙方及其授权经营公司成为租赁合同一方当事人，承担商户租赁合同的义务，包括但不限于提供租赁房屋、房屋维护、租赁期限、租金减免等全部合同义务，同时享受合同权利。甲乙双方及商户三方之间另行签订租赁合同主体变更的三方协议，作为本合同的附件；乙方撤离茶城后，甲方应当按乙方与商户之间签订的租赁合同履行，享有合同权利，承担合同义务，因甲方违反三方协议，导致商户向乙方主张权利的，乙方由此所受损失由甲方承担赔偿责任。亿铭投资公司和亿铭茶叶公司撤场后，原告张志鹏未与涌邦公司联系商铺租赁事宜，也未向涌邦公司支付商铺租金，涌邦公司遂于2016年3月28日发出《限期离场通知书》，涌邦公司以茶城内商户未缴纳租金为由，要求茶城内商户于2016年3月30日前搬离。审理中，张志鹏表示茶城于2016年3月17日断电后无法再继续经营。张志鹏同时表示，亿铭茶叶公司统一为茶城内商户优惠8个月租金，在租赁前期，每交6个月租金可享有4个月免期。张志鹏对自己的主张提交了被告的工商登记信息、张志鹏的身份信息、商铺租赁合同、交房屋租金的收据、支付装修费的收据、现场照片、赔偿金计算明细表、调解协议、限期离场通知书、城北熊猫生活广场项目概况、告商户书、告知书、茶城展位定金协议、通知书、撤场通知书、停业通知、损失计算表、电视新闻报道录像等证据；亿铭茶叶公司对自己的主张提交了的部分证据除与张志鹏提交的一致外，亿铭茶叶公司还提交了公证书、“亿铭茶城”交接协议、撤场通知书等证据。本院认为，张志鹏与亿铭茶叶公司签订的商位租赁合同合法有效，双方均应履行各自合同义务，张志鹏将商铺租金支付至2014年11月29日，如加上亿铭茶叶公司承诺的第一期免租期4个月，张志鹏应于2015年3月向亿铭茶叶公司支付半年租金，其一直未再支付租金已构成违约；亿铭投资公司和亿铭茶叶公司退出茶城经营后，如张志鹏不愿涌邦公司承接亿铭茶叶公司的合同权利义务，其可选择不再续租，就损失向亿铭茶叶公司主张权利，但张志鹏继续使用所承租商铺，其应继续支付租金，铭茶叶公司将2015年5月5日后收取租金的合同权利转让给涌邦公司，张志鹏可向涌邦公司支付租金，因其未支付商铺租金，直接导致涌邦公司将案涉商铺收回，张志鹏自身存在违约行为；双方在合同中约定承租人如需进行装修，应将装修方案报亿铭茶叶公司，经亿铭茶叶公司书面同意方可实施，张志鹏未举证明亿铭茶叶公司同意其对商铺进行装修，张志鹏对其装修主张举证不足，本院对其要求亿铭投资公司和亿铭茶叶公司赔偿装修损失的诉讼请求不予支持；本院对其要求亿铭投资公司和亿铭茶叶公司赔偿损失的诉讼请求不予支持；双方签订的租赁合同无违约金约定，本院对张志鹏该项主张亦不予支持；对亿铭茶叶公司的反诉请求，本院审查认为，因张志鹏存在未支付租金的违约行为，且亿铭茶叶公司事实上已经退出茶城经营，本院对亿铭茶叶公司要求解除租赁合同的诉讼请求予以支持；亿铭茶叶公司所收取的保证金应当退还；对亿铭茶叶公司要求张志鹏支付拖欠租金的反诉请求，本院审查认为，双方签订的租赁合同上载明有租赁前期有“甲方承诺的免租期”内容，结合茶城其他商户享有8个月免租的事实，本院对张志鹏关于享有8个月的免租期的主张予以采信，即前期租赁期间每交半年租金可享有4个月免租期，两期可享有8个月免租期，则张志鹏应从2015年3月30日起向亿铭茶叶公司支付租金，因亿铭茶叶公司已经将茶城2015年5月5日后收取商铺租金的合同权利转让给了涌邦公司，本院确定张志鹏应向亿铭茶叶公司支付2015年3月30日至2015年5月5日的房屋租金，即支付一个月零七天的商铺租金10667元；对亿铭茶叶公司主张的逾期付款违约金，本院认为因亿铭投资公司与涌邦公司就履行茶城租赁合同产生纠纷期间，茶城内商户经营受到一定影响，本院对亿铭茶叶公司主张的违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除张志鹏与成都亿铭茶叶有限公司于2014年6月23日签订的《商位租赁合同》。二、成都亿铭茶叶有限公司应退还张志鹏保证金10000元，张志鹏应支付成都亿铭茶叶有限公司商铺租金10667元，品迭后，张志鹏应支付成都亿铭茶叶有限公司667元，限于本判决生效之日起十日内履行。三、驳回张志鹏本诉的其他诉讼请求。四、驳回亿铭茶叶公司反诉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2013元，反诉案件受理费2879元，由张志鹏承担2138元，亿铭茶叶公司承担2754元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  周渝二〇一七年四月七日书记员  王浩