湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0105民初233号原告：湖南第一物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段6号。法定代表人：张鹏，总经理。委托诉讼代理人：王莉，湖南湘商律师事务所律师。被告：蒋辉，女。委托诉讼代理人：王峰林，男。原告湖南第一物业服务有限公司（以下简称“湖南第一物业公司”）与被告蒋辉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员刘伟独任审判，于2017年3月17日公开开庭进行了审理。代理书记员黄俊杰担任庭审记录。原告湖南第一物业公司的委托诉讼代理人王莉，被告蒋辉的委托诉讼代理人王峰林到庭参加了诉讼。双方当事人向本院申请20日的和解期间。本案现已审理终结。原告湖南第一物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付欠缴物业服务费19361元，及自2012年2月1日起至实际履行完毕之日止，按照每日万分之二的标准支付违约金（截止至2016年12月31日，为3369元），共计人民币22730元。2、被告承担本案诉讼费用，包括但不限于案件受理费、邮寄费、公告费等费用。事实与理由：被告因购买长沙市开福区××××室房屋，与原告产生物业服务合同法律关系。2009年3月26日，当代置业（湖南）有限公司与原告签订了前期物业服务合同，由原告向被告提供物业管理服务，合同规定：物业服务费用按建筑面积交纳，其标准按高层住宅1.8元/平方米/月计算（实际按1.6元/平方米/月收取），物业服务费按半年预付的方式进行交纳，每付费周期结束前的20日内须全额交纳下一个付费周期的物业服务费用；业主逾期未交纳物业服务费的，原告可以依照合同约定收取违约金，每日收取的违约金标准是业主应交纳额的千分之三。上述合同签订后至今，原告一直作为该小区的物业服务公司，按照合同约定为被告提供物业管理服务，但自2012年2月1日至2016年12月31月，被告一直未按约交纳物业服务费（欠缴物业费19361元及违约金3369元）。此后，经原告多次书面催缴，被告仍拒绝交纳。原告诉称被告的上述行为已经构成严重违约，严重侵害了原告公司的合法权益。原告故诉至法院，提出前列诉求。被告蒋辉辩称，被告是2009年购买该房屋，并于2011年春节入住，但同年3月楼上三个房间一直漏水至今。开发商和原告均为当代集团的子公司，原告入驻也是开发商直接帮业主签订的协议。当时开发商答应找建筑商帮忙维修，原告负责协调。后被告共向原告反映情况不下百次，问题仍未得到妥善处理。被告的房屋出现重大质量问题，原告并未为被告提供满意的物业服务，且原告的收费标准不合理，需要有物价局的批准。原告从2013年开始催收物业费，但被告一直表态需先将其房屋修葺完善，再缴纳相关物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了证据：1.万国城一期前期物业服务合同及临时管理规约；2.入伙会签单；3.催缴律师函及照片；4.不动产情况登记表。被告的委托代理人对上述证据无异议。被告的委托代理人提交了证据：1.五张照片。原告对证据1的真实性无异议，但认为物业公司为业主提供服务，业主应该支付服务费，被告主张漏水的问题应该联系开发商，原告只是协助维修，原告已经履行了相关义务。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、2009年3月26日，当代置业（湖南）有限公司（甲方）与原告湖南第一物业公司（乙方）签订了一份《万国城MOM∧(长沙)一期前期物业管理服务合同》，由甲方选聘乙方对万国城MOM∧(长沙)一期小区提供前期物业管理服务。该合同基本内容为：一、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，生活、办公垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化、水景、游泳池的养护和管理，物业区交通秩序维护，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；二、本物业管理区域物业服务收费按建筑面积包干，高层住宅每月每平方米1.8元（含公用设施设备水电费及公用设施设备的日常运行、维护费用）；三、物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时一次性预付一年的物业服务费，此后按半年预付的方式进行交纳，即，每付费周期结束前的20日内须全额交纳下一个付费周期的物业服务费用；四、业主逾期未交纳物业服务费等相关费用的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的滞纳金……。《万国城MOM∧(长沙)一期前期物业管理服务合同》签订后，湖南第一物业公司进入万国城MOM∧(长沙)一期小区开展物业管理活动。二、被告蒋辉是沙市开福区元西路万国城MOMA一期A16栋1单元1101室房的业主，于2009年7月14日与案外人当代置业（湖南）有限公司签订了《临时管理规约》，上述合同中对物业的基本情况、物业的使用、物业的维修养护、业主的共同利益、违约责任等进行了约定。而后，湖南第一物业公司依协议向蒋辉提供了物业服务，蒋辉支付了2012年2月1日之前的物业管理服务费用。其后因房屋漏水问题，湖南第一物业公司曾对蒋辉所购房屋进行整改，蒋辉以维修未到位、漏水问题仍存在为由再未向湖南第一物业公司支付过物业管理费。2016年8月24日，湖南第一物业公司向蒋辉发出《律师函》，要求蒋辉交纳所欠物业管理费，蒋辉未交纳。截至2016年12月31日，蒋辉尚欠原告物业管理费共计19361元，原告故诉来本院，请求判如所请。庭审过程中，蒋辉提供照片等证据拟证明其系因墙体漏水要求物业公司维修，是物业公司一直未维修到位等才未交纳物业费的。上述事实，有《万国城MOM∧(长沙)一期前期物业管理服务合同》、《业主临时管理规约》、入伙通知书、业主资料卡、律师函、客户分户表单、照片、当事人陈述、庭审笔录等在卷佐证。本院认为：一、湖南第一物业公司与建设单位即当代置业（湖南）有限公司签订的《万国城MOM∧(长沙)一期前期物业管理服务合同》以及蒋辉与当代置业（湖南）有限公司签订的《业主临时管理规约》均系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护。根据我国相关法律法规规定，前期物业合同对业主具有约束力，因此，各方均应履行上述合同义务。二、按照《物业管理合同》及《业主临时管理规约》的约定，交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按合同约定交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。湖南第一物业公司系从事物业管理的服务单位，对于房地产开发商出售的房屋不负有质量瑕疵担保义务，其对蒋辉所购房屋的漏水问题进行了维修，已履行了其物业服务义务，整改后漏水问题仍然存在应属房屋质量问题，对蒋辉因此不交纳物业管理费的辩称，本院不予采信，蒋辉应及时向湖南第一物业公司交纳所欠物业费用。因湖南第一物业公司在服务上确实存在一定瑕疵，本院酌情认定蒋辉按欠交物业管理费19361元的80%即15489元向湖南第一物业公司支付物业管理费。《万国城MOM∧(长沙)一期前期物业管理服务合同》中明确约定了业主或者物业使用人违反本合同约定未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰每日的标准向湖南第一物业公司公司支付滞纳金，因该滞纳金约定标准过高，本院酌情认定滞纳金以应支付的物业管理费的10%计算，即蒋辉应向湖南第一物业公司支付滞纳金1549元。三、房屋漏水是否是房屋质量问题，蒋辉应另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告蒋辉于本判决发生法律效之日起5日内向原告湖南第一物业服务有限公司支付自2012年2月起至2016年12月31止的物业管理费15489元；二、被告蒋辉于本判决发生法律效之日起5日内向原告湖南第一物业服务有限公司支付滞纳金1549元；三、驳回原告湖南第一物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费368元,因适用简易程序减半收取184元，由被告蒋辉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  刘 伟二〇一七年四月二十五日代理书记员  黄俊杰