北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第10287号上诉人（原审原告）王素霞，女，1959年8月25日出生。被上诉人（原审被告）徐艺桐，女，1991年2月6日出生。上诉人王素霞因与被上诉人徐艺桐租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第13430号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2015年2月，王素霞向原审法院起诉称：2014年7月27日王素霞与徐艺桐签订了《房屋租赁合同》，期限一年。徐艺桐租住半年时，2015年1月31日我要求徐艺桐交付第三期租金时，徐艺桐提出不再继续租赁涉案房屋，但是徐艺桐要求再多住几天后才搬家。我方要求徐艺桐三天内搬家，如果三天内不能搬家，必须交纳一个月的租金方可居住，否则我会收房。到第三天徐艺桐既不搬家也不交纳租金，双方发生纠纷，为此多次报110和找中介解决问题，但是徐艺桐坚持继续租住。故诉至法院，要求解除与徐艺桐之间的租赁合同；徐艺桐支付违约金8000元；徐艺桐支付2015年2月1日至2015年4月3日之间的房租，每月3000元；徐艺桐赔偿换锁费200元、衣柜及沙发损失1000元。徐艺桐在原审法院答辩称：同意解除合同，我搬走的时候即2015年2月5日合同就已经解除了。我没有拖欠房租，我不同意支付违约金。是王素霞自行换锁的，我没有损坏王素霞的衣柜和沙发。我有3000元押金在王素霞手里，3000元足够支付2月份的租金。剩余的钱我不要了或者冲抵违约金。原审法院经审理查明：2014年7月27日，王素霞作为甲方与徐艺桐作为乙方签订《北京市房屋租赁合同》，居间方北京比家房地产经纪有限公司为丙方。约定：王素霞将1605号房屋租赁给徐艺桐使用，租赁期限为2014年8月1日至2015年7月31日，月租金3000元。租金支付方式为押一付三，各期租金支付日期为2014年11月1日、2015年2月1日、2015年5月1日；押金三千元租赁期满或者合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期限供暖费、物业管理费由甲方承担。其余费用包括收费、电费、电话费、有线电视费、燃气费、卫生费上网费等都由乙方承担。甲乙双方签订本合同后，甲方应立即向丙方支付2400元作为居间报酬。一方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达十日的；2、欠缴各项费用的金额相当于一个月租金的……。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方须提前退租的应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金。合同签订后，徐艺桐支付了3000元押金，交纳房租至2015年1月31日，且在2015年1月31日前向王素霞表示要求提前退租。2015年2月3日王素霞将涉案房屋的门锁更换，但并未给徐艺桐钥匙。2015年2月3日双方发生纠纷并报警，当晚王素霞并没有锁门，徐艺桐继续在涉案房屋居住。王素霞称自2015年2月3日后就没有去过涉案房屋，开庭之日也没有收房。徐艺桐提供案外人张×（徐艺桐称该人是其男友）与徐志奇签订的租赁合同，且张×作为徐艺桐的证人出庭，证明其在别处已经租赁了房屋，并且于2015年2月5日就搬出涉案房屋了。王素霞对徐艺桐提供的租赁合同及张×的证人证言不认可。另，徐艺桐承认，其搬出涉案房屋时并未通知王素霞。王素霞称其此后也未到涉案房屋内进行查看，王素霞当庭同意开庭当日去收房。原审法院审理后认为：双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应严格履行合同义务。徐艺桐在合同期限内未按照合同约定时间交纳租金，并主动提出提前退租，视为违约，且应当承担相应的违约责任。现王素霞、徐艺桐双方均同意解除合同，法院对此不持异议。王素霞起诉中称“我方要求徐艺桐三天内搬家，如果三天内不能搬家，必须交纳一个月的租金方可居住，否则我会收房。到第三天徐艺桐既不搬家也不交纳租金…”按照王素霞该陈述，王素霞已作出了三天内徐艺桐不搬家则其将要收房的意思表示，且王素霞在2015年2月3日也自行更换了涉案房屋的门锁，双方发生纠纷报警后王素霞只是为徐艺桐打开了房门，并未给徐艺桐钥匙。由此可见，徐艺桐此前已告知王素霞其将自涉案房屋内搬出，王素霞本人明示的意思及其实际行为也将导致徐艺桐无法在涉案房屋继续居住，徐艺桐自涉案房屋内搬出虽未告知王素霞，但从双方发生纠纷的情况来看，王素霞对此应当明知。王素霞自行换锁即视为其已收回房屋控制权，其后虽为徐艺桐打开房门，但并未将钥匙交给徐艺桐，也就意味着涉案房屋的实际控制权并未转移给徐艺桐。王素霞本人已收回涉案房屋控制权，且明知徐艺桐将搬出涉案房屋，而未及时查看并收回涉案房屋，现又主张2015年2月1日至2015年4月3日的房屋租金，于理于法不合。但考虑到徐艺桐先行违约且搬出涉案房屋后未及时通知王素霞等情形，法院将酌情考虑予以部分支持。王素霞主张衣柜、沙发损坏费用，但王素霞并未对衣柜、沙发损坏情况进行举证，故该诉讼请求法院不予支持；王素霞主张换锁费用缺乏依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年5月判决：一、确认王素霞与徐艺桐二〇一四年七月二十七日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一五年四月三日解除。二、徐艺桐于判决生效之日起十日内给付王素霞二〇一五年二月一日至二〇一五年四月三日期间的房租一千元、违约金三千元，以上总计四千元（扣除三千元押金，实际应当支付一千元）。三、驳回王素霞的其他诉讼请求。判决后，王素霞不服，提起上诉，除坚持原审起诉意见外，另提出如下上诉意见：一审中由于徐艺桐不承认将衣柜损坏，一审判决未支持王素霞的该项诉讼请求，二审中王素霞将提供现场照片予以佐证。由于徐艺桐多次违约，导致2015年2月3日未能收房，收房的事实不成立。自2015年2月1日起，直到4月3日开庭解除合同，王素霞没有接到徐艺桐搬离出租房屋的通知，徐艺桐应当支付在此期间的租金，并支付双倍日房屋租金。基于上述理由，请求撤销原审判决第二项，改判支持王素霞的原审诉讼请求。徐艺桐不同意原审判决，认为合同已经在2015年2月3日解除，不同意支付1000元的租金，同意支付违约金3000元。本案审理过程中，王素霞提供了柜子和沙发的照片，证明损坏的情况。徐艺桐对上述证据均不予认可，并表示沙发是已经用了20年的旧沙发，其从未用过，只是把沙发移到了阳台上，柜子上粘的玻璃可以清洗掉。王素霞表示沙发于2005年前后以3000元左右的价格购买，柜子以600元一个的价格购买，用了4年左右。本院经审理查明的其余事实与原审法院查明的事实一致。以上事实，有双方当事人当庭一致陈述、《房屋租赁合同》、换锁收据、照片等证据在案佐证。本院认为：王素霞与徐艺桐签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应当按照约定全面履行各自的义务。现王素霞与徐艺桐均同意解除合同，合同应当解除。关于2015年2月1日至2015年4月3日期间的房屋租金的问题，原审法院考虑到王素霞自行换锁后未将钥匙交给徐艺桐，且明知徐艺桐将搬出涉案房屋，而未及时查看并收回涉案房屋的情况，并综合考虑徐艺桐搬出涉案房屋后未及时通知王素霞等情形，酌情确定上述期间徐艺桐应当支付的房屋租金，数额合理。关于违约金问题，在合同履行期间，徐艺桐未按照合同约定时间交纳租金，并提前退租，已构成违约，应当承担相应的违约责任。综合考虑本案租赁合同履行时间及履行情况，原审法院确定徐艺桐应当向王素霞支付的违约金数额亦属合理。本案审理过程中，王素霞提供了照片证明沙发及柜子的损坏情况，徐艺桐对此不予认可，依据现有证据无法确定沙发及柜子的损坏情况，故对王素霞的该项请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由王素霞负担15元（已交纳），由徐艺桐负担10元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费50元，由王素霞负担（已交纳）本判决为终审判决。审 判 长  张玉娜代理审判员  邓青菁代理审判员  刘向飞二〇一五年八月二十日书 记 员  胡 潇