广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终2561号上诉人（原审原告）：高龙顺��身份证住址安徽省安庆市宿松县。委托代理人：吴爱平，广东粤鑫律师事务所律师。委托代理人：何雁英，广东宏力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州汇城房地产开发有限公司，住所地广东省广州市花都区。法定代表人：蔡启孝，职务：总经理。委托代理人：甘倍诚，系该公司职员。委托代理人：刘小兰，系该公司职员。上诉人高龙顺因与被上诉人广州汇城房地产开发有限公司（下简称汇城公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初9312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人高龙顺上诉请求判令：1、撤销原审判决第四项，改判汇城公司向高龙顺返还购房诚意金10000元，并赔偿高龙顺一倍的购房款共计239136元；2、本案诉讼费由汇城公司承担。事实与理由如下：一、一审法院认定汇城公司在涉案房屋购房资格审查上不承担任何法律责任是错误的。根据广州市政府在2011年2月24日起实施的《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》(下简称《意见》)中第三条的规定，在限购时限内，高龙顺负有如实披露自身情况的义务，而汇城公司负有审慎审查购房资格的义务。但是，在2015年1月10日签订《认购书》时，汇城公司非但没有对高龙顺的户口簿、结婚证等进行审查，也并未要求高龙顺提供任何资料证明其具备购房资格。高龙顺告知汇城公司其有可能不具备购房资格，而且询问汇城公司，如果其不具备购房资格，如何处理?汇城公司明确告知，根据双方签订的《认购书》第十三条的约��，在签署本《认购书》后三个工作日内如需更改认购人的，可以更改为其近亲属。为此，高龙顺才签订《认购书》并缴纳定金。此后，汇城公司为免除自身责任，逃避监管机构的处罚，在2015年1月24日要求高龙顺向其提交迟延签订《商品房买卖合同》的申请。2015年3月13日，汇城公司仍旧没有要求高龙顺提交任何书面材料证明其具备购房资格的情况，但却要求高龙顺按照约定缴纳了首期款人民币179136元及专项维修基金人民币11548元，而且还向高龙顺开具了购房发票。高龙顺作为普通的购房者，在知晓购房政策的前提下已经如实披露了自身的基本情况，但是，作为具备审查义务的开发商汇城公司，却对此置之不理，而且为了达到销售涉案房屋的目的，不惜违规操作。结合上述《意见》第三条的规定，作为消费者的高龙顺仅负有如实告知自身情况的义务，而对于购房资格��审查，则属于汇城公司开发商的义务。且依情理，高龙顺仅是普通的消费者，其对于国家政策的了解不透彻，对于政策的把握不准确，而作为开发商的汇城公司是一个专业人士，对于政策已完全理解并准确知悉应当具备哪些条件才符合购房条件。但是，汇城公司在明知高龙顺可能面临履约不能的情况下仍然引导高龙顺进一步的违约，此举有失诚实信用；二、在高龙顺与汇城公司买卖合同未解除的情况下，汇城公司将涉案房屋出售与第三人，属于典型的“一房二卖”，根据法律规定，应当承担违约责任。高龙顺与汇城公司在2015年1月10日签订的《认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。高龙顺与汇城公司之间的买卖合同并不因高龙顺不具备购房资格而无效。为此，汇城公司再次出售涉案房屋，首先应当征得高龙顺的同意。一审审理中，汇城公司却以自己在2015年8月1日、2015年10月22日分别向高龙顺寄送了《签约催告书》为由抗辩，完全不应得到支持。《签约催告书》仅仅是催促高龙顺积极履行自身义务，在字里行间完全找不到任何解除合同的意思表示。而且，在2015年8月1日至2016年3月份期间，高龙顺一直与汇城公司保持沟通，并协商如何处理涉案房屋的问题。高龙顺多次要求以其名下公司购买涉案房屋，均遭到汇城公司的拒绝。直至2016年4月25日，高龙顺才得知汇城公司要求解除《认购书》，并以高龙顺违反合同约定为由没收高龙顺的定金。但是，根据汇城公司在一审中提供的证据可以得知，在2016年3月6日，汇城公司已经将涉案房屋出售给案外人黄某、罗某。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，商品房买卖合同订��后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，买受人可以要求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此，高龙顺所交10000元诚意金虽然不是汇城公司收取的，但却是购房中遭受的损失，汇城公司应当承担赔偿责任。而且，此条款是惩罚性的条款，汇城公司违反该条法律规定，高龙顺请求汇城公司承担不超过一倍的赔偿也于法有据，理应得到支持。被上诉人汇城公司答辩称：坚持一审答辩意见。2016年9月22日，高龙顺向原审法院起诉请求判令：1、汇城公司返还高龙顺所支付的购房诚意金10000元；2、汇城公司返还购房款179136元；3、汇城公司返还购房定金50000元；4、汇城公司返还专项维修资金11548元；5、汇城公司赔偿高龙顺一倍的购房款共计239136元；6、本案诉讼费全部由汇城公司承担。原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新雅街凯德二街X栋X房，开发商为汇城公司，涉案房屋所在楼盘于2015年1月30日取得编号为穗房预（网）字第20141059号-1的广州市商品房预售许可证，项目名称为凯德花园，预售凯德二街1-5号/32层。2015年1月10日，高龙顺与汇城公司签订《认购书》，约定：高龙顺为乙方（认购方），汇城公司为甲方（出售方），一、乙方向甲方购买涉案房屋，预测建筑面积109.98平方米，套内建筑面积86.30平方米，原价856018元，优惠折扣：纯商业贷款100.00%×电商优惠95.00%×惊喜优惠94.00%×开盘优惠98.00%，成交价为749136元。二、付款方式为纯商业贷款，定金50000元于签署此认购书时支付，首期楼款229136元于2015年1月24日前付清（含定金），楼款520000元于2015年1月24日由乙方向甲方指定的银行申请按揭款。三、甲乙双方声明共同遵守如下约定：1、本住宅项目法定名为凯德花园，推广名为嘉汇城。2、甲方已在销售现场公示了建设项目的国有建设用地使用证、预售许可证、建设项目的修建性详细规划公示图及批文等所有法定的文件，乙方已全面了解上述法律文件的有关内容，对完成本次交易所需具备资格、条件，办理各项业务的手续、程序、费用、签约时间等已无异议。3、甲方已向乙方明示双方将签订的《商品房买卖合同》及其附件（含《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》）文本、《认购须知》、《按揭须知》、《收费一览表》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》等，乙方确定已详细阅读并理解上述文件（统称“购房文件”）内容且无异议，并承诺按上述购房文件的内容签署。4、乙方同意于2015年1月24日之前持本《认购书》、乙方身份证明等资料到甲方指定地点签署购房文件并��约缴交首期房款等约定的费用。5、乙方应充分了解现行国家的购房政策，并须在签署《商品房买卖合同》前如实提供相关证明材料及承诺符合购房资格。9、违约责任：（2）乙方未按双方的约定签署《商品房买卖合同》及其附件的，甲方可解除本《认购书》，并没收其定金。11、乙方所认购单位的物业专项维修资金已由甲方按政府主管部门的规定先行代为缴交，故乙方同意在签署《商品房买卖合同》的同时向甲方支付该笔费用。13、乙方在签署本《认购书》后如需更改认购人为父母（含养父母）、夫、妻、子女（含养子女）、同胞兄弟姐们，乙方必须提供双方有效的证明文件，有共有人的须经共有人同意，在签署《认购书》后3日内向甲方提出申请并征得甲方同意后方可更改，甲方不收取任何费用。除上述情况外由乙方提出的任何更改，乙方均须在征得甲方同意的基���上向甲方缴付5000元作为违约金。在签订认购书当日，高龙顺与广州房某卖房地产代理有限公司签订《广东广播电视台房产频道结算确认书》，约定高龙顺通过广东广播电视台房产频道提供的购房优惠服务，确认购买涉案房屋，确认已在广东广播电视台房产频道支付购房优惠服务费10000元用以享有上述购房优惠。服务细则：购房者未能与开发商签订商品房销售（预售/现售）合同的，则在购房者提出申请之日起30日内，第三方支付平台将购房者已预付的广东广播电视台房产频道购房优惠服务费按原路径全额无息退还。服务机构与购房者签订结算确认书之日起，超过三个月将不再接受退款申请。广州房某卖房地产代理有限公司为此开具了该10000元收据。原审诉讼中，汇城公司认为该10000元是高龙顺为了获得购房优惠向广东广播电视台房产频道支付的，并非汇城��司收取，因此不同意退还。签订认购书当日，高龙顺向汇城公司支付定金50000元，于2015年3月13日向汇城公司支付首期房款229136元（含定金50000元）以及专项维修资金11548元。因高龙顺不具备在广州市购买商品房的资格，故高龙顺在认购书约定的签订商品房买卖合同的2015年1月24日向汇城公司提交了《嘉汇城特殊业务申请审批表》，载明：“客户名称：高龙顺，客户要求：本人按照约定于2015年1月24日交付首期并签署买卖合同，由于本人现未达到购房资格，购房资格需要提供的36个月的个人所得税税单要到2015年7月才符合，因此本人申请迟到2015年7月30日前签署买卖合同并免除延期产生相关违约金，而首期房款能在1月31日前交付。如批复后，本人未能按上述时间交付房款及签署买卖合同的，本人接受贵公司相关违约条款处理。其中市场部主管意见一栏载明：因客户购房资格在7月到期，为时间较短，因此建议公司同意该客户要求，请公司领导审批。2015年1月28日。”汇城公司表示截至2015年7月30日高龙顺仍未前去签订商品房买卖合同，高龙顺在2015年7月向汇城公司提交广州市国土资源和房屋管理局花都区分局于2015年7月10日向白云区地方税务局发出的《关于协助复核完税证真实性的函》以及广州市白云区地方税务局石井税务所于2015年7月22日回复的《关于个人所得税缴纳证明的复函》，该复函未明确答复高龙顺是否已在2012年5月至2015年5月连续三年缴纳个人所得税。汇城公司表示收到该复函后有告知高龙顺可变更涉案房屋的购买人为具有购房资格的亲属或朋友，但高龙顺一直未予答复。后汇城公司分别在2015年8月1日及2015年10月22日向高龙顺寄送《签约催告书》，要求高龙顺前来签订《商品房买卖合同》及缴交剩余房款并支付逾期滞纳金，并在2016年4月25日向高龙顺寄送《解约通知书》，载明：“尊敬的高龙顺先生：根据双方签订的《嘉汇城认购书》的约定，阁下应于2015年1月24日前与我司签订《商品房买卖合同》，我司已分别于2015年8月1日及2015年10月22日催告阁下前来我司签署《商品房买卖合同》，现阁下因自身原因未能依约前来我司签订《商品房买卖合同》，已构成违约，根据双方签订的《嘉汇城认购书》，我司郑重通知阁下：自本通知书发出之日（即2016年4月22日）起，正式解除双方签订的《嘉汇城认购书》，并依法没收阁下预付的购房定金50000元，阁下已预交的首期楼款的余额（不含定金）179136元退回给阁下，请阁下在本通知发出后15天内办理退款手续，逾期不办理的，我司将依法将其提存至广州市公证处。”高龙顺表示两份签约催告书均没有收到，但确认关于其购房资格及解决���案一直有跟被告协商，后来在2016年4月26日收到《解约通知书》才知道汇城公司要求在2016年4月22日解除认购书。原审诉讼中，汇城公司提交其与案外人黄某、罗某于2016年3月6日就涉案房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，表示因多次催告高龙顺其仍未前来签约的情况下，汇城公司将涉案房屋另行出售给案外人。高龙顺认为汇城公司将涉案房屋出售给案外人之后才将解约通知书寄送给高龙顺，汇城公司的行为构成一房二卖，因此要求汇城公司赔偿相关的损失。原审诉讼中，汇城公司表示高龙顺向其支付的专项维修资金11548元仍在该公司账户名下，尚未缴至银行的专项维修资金账户，且汇城公司表示愿意将高龙顺支付的定金50000元及首期房款179136元及专项维修资金11548元退还给高龙顺，但高龙顺认为还须赔偿其他损失，双方协商不成，遂向原审法院���起诉讼。原审另查明：根据广州市花都区土地房产档案室于2016年11月21日出具的告知书，高龙顺不具备在广州市住房限购区域内住房购买资格，原因如下：高龙顺在本市纳税或缴纳社保时间未达到规定的年限。原审过程中，高龙顺增加诉讼请求要求判令汇城公司赔偿房价差损失106140元，因高龙顺未在指定期限内补交诉讼费，故原审法院对高龙顺增加的诉讼请求不予处理。原审法院认为：高龙顺与汇城公司于2015年1月10日签订的《认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。本案的争议焦点为涉案房屋的交易无法继续进行应归责于何方，对此，原审法院作如下分析：高龙顺作为涉案房屋的购买方，对自身是否符合购房资格应负有必要的审慎义务，在明知其属于限购��象的前提下，仍同意签署《认购书》，高龙顺作为一个具有完全民事行为能力的成年人，应当知道其行为的法律后果。该《认购书》已明确载明高龙顺应充分了解现行国家的购房政策，并如实提供相关证明材料及承诺符合购房资格。现高龙顺未能举证证明其在与汇城公司约定的时间前提交有关符合广州市购房资格的文件并与汇城公司签订商品房买卖合同，汇城公司在此情况下将房屋另行出售他人未违反双方的约定，由于限购政策导致高龙顺与汇城公司关于涉案房屋交易无法继续进行的风险应由高龙顺自行承担，故此，高龙顺要求汇城公司赔偿一倍购房款239136元，依据不足，不予支持。关于高龙顺支付的购房优惠服务费10000元，因该费用的收据显示为广州房某卖房地产代理有限公司收取，且汇城公司对该费用不予确认，高龙顺未能举证证明该10000元是支付给汇城公司��因此高龙顺要求汇城公司返回该10000元，依据不足，亦不予支持。鉴于高龙顺未提交购房资格文件的情况下，汇城公司在收取购房定金后仍继续收取购房首期款以及专项维修资金等款项，且高龙顺提交的向房管部门及税务部门的函件可知高龙顺在积极处理其购房资格的问题，现汇城公司亦同意向高龙顺退还定金50000元、首期房款179136元及专项维修资金11548元，因此，高龙顺要求汇城公司返还定金50000元及首期房款179136元及专项维修资金11548元，合理有据，均予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、广州汇城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向高龙顺返还定金50000元；二、广州汇城房地产开发有限公司于本判��发生法律效力之日起十日内向高龙顺返还购房款179136元；三、广州汇城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向高龙顺返还专项维修资金11548元；四、驳回高龙顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4324元，由高龙顺负担1868元，由广州汇城房地产开发有限公司负担2456元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审庭询中，高龙顺确认有收到汇城公司发出的催告函，并称其收函后有与汇城公司联系协商以高龙顺开办公司的名义购买涉案房屋，但在2016年春节之前，高龙顺并未确定同意按该方式处理，直至2016年春节之后，高龙��确定以公司名义购买涉案房屋之后，汇城公司已经拒绝高龙顺的要求。本院认为：依据已查明的事实及双方的庭审陈述，在双方于2015年1月10日签订《认购书》之时，高龙顺尚不具备购买涉案房屋的资格，双方对此均清楚知晓。之后，就高龙顺购房资格欠缺导致交易继续进行存在障碍一项，双方虽有进行协商，但未能就该障碍的消除在合理期限内达成一致意见，经汇城公司催告后，高龙顺也未在合理期限内确定解决方案。在此情况下，汇城公司主张解除双方之间的合同关系并将涉案房屋另行出售，符合情理，亦不违反合同约定和法律规定。因此，高龙顺认为汇城公司的另行出售行为构成违约，并据此诉请汇城公司向其赔偿一倍购房款缺乏事实根据与法律依据，原审判决驳回高龙顺的该项诉请并无不当，高龙顺以汇城公司负有审慎审查高龙顺购房资格的义务，且汇城公司在未解除合同的情况下将涉案房屋另行出售，构成违约为由，上诉请求改判汇城公司向其赔偿购房款239136元，缺乏依据，本院不予支持。对于高龙顺上诉请求汇城公司返还购房诚意金10000元一项，现有证据显示该款项系由案外人收取，高龙顺未举证证明汇城公司有从中获益，且双方交易最终无法进行系不可归责于汇城公司的原因所致，故原审判决驳回高龙顺要求汇城公司返还该款项的诉请并无不当，应予维持，依此，本院对高龙顺的该项上诉请求亦不予支持。综上所述，上诉人高龙顺的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5037元，由上诉人高龙顺负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  杨晓怡二〇一七年四月二十四日书记员  杨娟娟