徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2013）泉民初字第0861号原告吴保全。委托代理人沈杨洋。委托代理人仲丛乐，江苏红杉树律师事务所律师。被告汪永敏。被告于晔。二被告共同委托代理人刘海泉，江苏泰信律师事务所律师。原告吴保全诉被告汪永敏，于晔商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年3月4日受理后，由依法审判员许晨独任审判，于2013年5月14日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本院依法组成合议庭，于2014年8月6日公开开庭进行了审理。原告吴保全及其委托代理人沈杨洋、仲丛乐，被告汪永敏、于晔的委托代理人刘海泉到庭参加了诉讼。本案经院审判委员会研究决定，现已审理终结。原告吴保全诉称，原告与被告于2012年5月4日签订一份《存量房买卖合同附回购条件协议书》，协议约定被告将位于徐州市滨湖花园三期×-××××室的房屋出售与原告，总价款5100000元。合同订立后，原告依约给付被告购房款5000000元，剩余房款100000元待交付房屋并办理完过户手续后一次性付清。同时协议约定被告保证在2012年7月15日前将该房过户前所需偿还的银行贷款偿还完毕，如被告未能按期行使回购权，则应于2012年8月3日前将涉案房屋权属登记变更至原告名下。任何一方违约，则应按房款总额的20%向对方支付违约金。合同订立后，原告依约给付被告购房款5000000元，被告将涉案房屋、权属证书交付于原告，原告也在此居住。现被告没有行使回购权，亦未偿还贷款，协助原告办理过户手续，应视为违约，至原告利益受损，双方协商未果原告诉至法院，请求依法判令：1、原、被告双方签订的《存量房买卖合同》依约履行，并由被告协助原告办理变更徐州市滨湖花园三期×#-×-××××室房屋权属登记并承担过户费用。确认协议书中涉及的两个车位归原告所有。2、由被告承担违约金1020000元（按照合同第4条违约责任的约定按房屋总款总额，按20%主张计算违约金）及律师代理费200000元（按照江苏省律师收费办理及规定的计算标准收取）。3、由被告承担本案的诉讼费用。被告汪永敏、于晔共同辩称，对于原告陈述的房屋买卖事实无异议，但是针对1020000元的违约金被告认为不应当承担，因为房屋不能过户不是被告原因造成，是因为房屋被保全不能过户，被告在房屋过户的事实上没有违约行为，请法院驳回原告的这项诉讼请求。经审理查明，2012年5月4日，原告吴保全与被告汪永敏、于晔签订存量房买卖合同附回购条件协议书。合同约定：买方（简称甲方）吴保全，卖方（简称乙方）汪永敏、于晔。甲乙双方依据有关法律法规规定，在平等自愿、诚实信用的原则上，经友好协商，一致同意买卖位于徐州市滨湖花园三期×号楼××××室的房屋，建筑面积179.01平方米，权属证号徐房权证泉山字第××号，所有权人汪永敏、于晔，土地使用证号：徐土国用（20××）第4×××号。上述房屋由乙方出售给甲方，全部价款共计人民币5100000元整，包括房屋原精装修及附属设施保持原样及该房屋汪永敏名下的车位2个。甲方必须于2012年5月5日，支付购房款5000000元整，余款100000元待交付房屋并办理完毕过户手续后一次性付清。甲方支付购房款后，允许乙方保留三个月的回购权。具体约定为：1，双方约定于2012年8月3日前共同到产权处办理过户手续。在2012年8月3日前，乙方有权撤销此合同，但须于撤销合同的同时向甲方退还购房款5000000元整。在2012年8月3日前，如乙方没有主张回购权，则回购权消失，乙方保证及时为甲方办理过户手续，并承诺在8月10日前将该房屋交付给甲方。乙方保证在2012年7月15日前将该房产过户前所需偿还的银行贷款2000000元偿还完毕，并承担办理过户时所需缴纳的契税及所有相关费用。如乙方未按期行使回购权即构成违约。2012年8月3日前，甲方允许乙方继续在该房屋居住，但乙方只可居住，不得出租、转让、抵押或另售他人，否则视为诈骗。乙方保证所售房屋无争议，不牵扯任何债权债务纠纷，如因乙方原因发生任何纠纷由乙方负责清理，并承担全部民事诉讼责任，因此给甲方造成的一切损失由乙方全额赔偿，其中包括：诉讼费、律师费、保全费、执行费等一切相关费用。违反以上任何一条即视为违约，双方约定违约金为房款总额的20%（1020000元），如任何一方违约，除需承担全部违约责任外还需承担因违约所造成的一切经济损失，其中包括诉讼费、律师费、保全费、执行费等由此产生的所有相关费用。合同落款甲方吴保全签字，乙方由汪永敏、于晔签字。合同签订后，原告吴保全按照约定支付了购房款5000000元，二被告于2012年5月5日出具了收条，内容为：今收到购滨湖花园×#-×-××××室房款5000000元。二被告并在2012年7月9日对于收购房款予以说明：本人收到吴保全、沈杨洋购买滨湖花园C1-1-1603室购房款合计5000000元，实际收款分以下几笔说明，1、2012年5月4日，沈杨洋从工行卡号为62×××76账户转入本公司员工闫茜茜工行卡为62×××55账户中，100万元正。闫茜茜为本公司员工，指定打入其账户，以网银转账。2、5月4号，另收到沈杨洋现金支付20万元正。3、5月5号，又收到沈杨洋现金40万元正。4、5月5号，收到吴保全工行卡62×××29转入本人账号（为本人指定账户），280万元正（贰佰捌拾万元正）。5、其余款均以现金支付完毕。收款人：汪永敏，于晔，日期：2012.07.09。2012年7月6日，原被告就协议内容予以部分变更，并且签署了房屋交接协议。协议内容为：买方吴保全，卖方汪永敏、于晔。买卖双方于2012年5月4日签订《存量房买卖及附回购条件的协议》一份，买方购买卖方所有的徐州市滨湖花园三期×号楼××××室的房屋一套，现双方协商约定，对协议有关内容变更如下：1、双方于2012年7月6日办理该房屋交接，即日起卖方即将该房屋现状交付买方，卖方从房内搬出，不再继续居住。买方对该房（含室内装潢、两个车位）现状无异议。（已交接完毕）。原《存量房买卖及附回购条件的协议》其他内容不变，双方仍应按原协议内容履行。本协议一式两份，双方各执一份。买方由吴保全签字，卖方由汪永敏、于晔签字。此交接协议签订后，被告将房屋及权属证书交与原告，原告居住至今。2012年7月6日至7月9日，原、被告双方分别就房屋买卖事项，对被告的身份、婚姻状况、授权处分房产等事宜在江苏省徐州市彭城公证处进行了公证。合同履行中，被告没有在2012年7月15日前将涉诉房产抵押的银行贷款偿还。也没有按约定行使回购权。根据被告汪永敏、于晔在2012年8月28日的调解笔录，被告汪永敏陈述：原告所述属实，我没有意见，中间没能及时配合原告过户牵扯到银行贷款，用房子抵押2000000元，正常情况下还贷可以解押，但由于未能还贷，所以一直没能配合原告办理过户手续。2012年8月28日，被告汪永敏书写申请，要求将徐州市滨湖花园C区车位×××-×、C区车位×××号转让给原告，并同原告一起按照合同约定将车位变更登记在其名下。另查明，2011年11月7日，中国工商银行股份有限公司淮海西路支行与徐州东旭商贸有限公司签订了借款合同，约定徐州东旭商贸有限公司向工行借款4000000元，同时徐州东旭商贸有限公司的法定代表人于晔与中国工商银行股份有限公司淮海西路支行签订了最高额抵押合同，本案被告于晔、汪永敏以涉诉房产，案外人荣芳、韩长力以徐州市滨湖花园三期×号楼××××室提供了抵押担保。其中权利价值为4000000元，约定期限为2011年11月7日至2014年11月6日。庭审中，原告吴保全提交了中国工商银行股份有限公司淮海西路支行的情况说明，其第二段部分内容为：……借款合同到期后，该公司未偿还贷款……，由于××××室房产在借款期间于晔、汪永敏将房产出售给了第三人，第三人告知银行归还贷款并办理了委托公证……。2013年3月4日，原告以诉称理由起诉来院，诉如所请。2014年8月6日，原告委托律师应诉支付律师费用200000元，江苏省红杉树律师事务所出具了增值税普通发票。以上事实由原被告证据及庭审笔录为证，且二被告均不持异议，本院予以确认。本院认为，原告吴保全和被告汪永敏、于晔签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，应是合法有效的。合法有效的合同，对双方均有约束力。原告吴保全主张继续履行合同，协助办理房屋权属变更登记并由二被告承担过户费用，由于原告购买房屋时，该房屋已设定了抵押，且至本案辩论终结时，该涉诉房屋的抵押权并没消除，故原告要求履行合同、协助过户的条件尚未成就，原告此项诉请，本院不予支持。原告可以在条件成就后，另行主张权利。原告吴保全主张被告支付违约金1020000元，根据合同约定一方违约，应支付总房款的20%作为违约金。原告吴保全在履行完合同义务后，二被告未能及时还清贷款以至于未能办理权属变更登记，也没有回购房产，按照合同约定应属违约，二被告应当支付违约金。双方合同约定按照总房款的20%作为违约金的计算标准，符合法律规定，本院予以支持。由于原告实际支付房款5000000元，因此本院予以支持违约金为1000000元。原告吴保全主张赔偿律师费损失200000元，因原告提交了律师费正规发票且符合双方合同约定，本院予以支持。原告吴保全主张×区×××-×、C区×××号两个车位确权办理变更登记，由于车位仅是使用权，原告已按照合同约定办理完毕上述车位转让的变更登记，对此诉请，本院不予理涉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：一、在本判决书生效后十日内，被告汪永敏，于晔给付原告吴保全违约金1000000元。二、在本判决书生效后十日内，被告汪永敏，于晔给付原告吴保全律师费损失200000元。三、驳回原告吴保全的其它诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费67580元，财产保全费5000元，合计72580元，由被告汪永敏，于晔共同负担（此款原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  许晨审 判 员  向志人民陪审员  余岷二〇一五年八月十一日书 记 员  李曼