江苏省徐州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2015)徐执异字第00024号异议人（案外人）张成艳。申请执行人闫铮。委托代理人梁建鹏，江苏胜家律师事务所律师。被执行人江苏万隆实业投资发展股份有限公司，住所地徐州经济技术开发区蟠桃山路16号。法定代表人袁秀春，该公司董事长。委托代理人窦金刚，江苏维维律师事务所律师。委托代理人秦彪，江苏维维律师事务所律师。本院在执行申请执行人闫铮申请执行江苏万隆实业投资发展股份有限公司（以下简称万隆公司）商品房买卖合同纠纷一案中，异议人张成艳对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行了审查，并于2015年7月2日、7月8日进行了公开听证，异议人张成艳、申请执行人闫铮及其委托代理人梁建鹏、万隆公司的委托代理人窦金刚到庭参加听证。现已审查终结。异议人张成艳提出执行异议称，2003年8月29日，异议人与原徐州万隆房地产开发有限公司（现为万隆公司）签订商品房买卖合同，购买了世纪锦园1#-4-201室房屋，全额缴纳了购房款。2005年上房，10月18日缴纳了房屋买卖契税。2009年办理了用水开户，2012年办理了用电开户手续，���仅有该处一套住房。上房后，异议人要求被执行人办理过户登记手续，但因被执行人的手续不全、存在烂尾工程、未能验收等问题至今无法办理。2015年5月5日，异议人在装修涉案房屋时，申请执行人闫铮到该房屋处，告知异议人该房屋被徐州市中级人民法院于2015年4月27日作出的（2015）徐复执字第009-1号执行裁定书裁定归其所有。异议人认为，根据《最高人民法院关于在人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，异议人已支付全部价款并实际占有且仅有此一处房产，对未办理登记手续无过错，人民法院不得查封。异议人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房目的系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的50%，异议人对执行标的享有足以排除强制执行的权益，符合《最高人��法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。请求撤销（2015）徐复执字第009-1号执行裁定，停止对位于徐州市鼓楼区下淀路世纪锦园1#-4-201室房屋的执行并解除对该房屋的查封。申请执行人闫铮答辩称，本案所涉及房屋已经被徐州市中级人民法院（2015）徐复执字第009-1号执行裁定书裁定为闫铮所有，不存在停止执行问题。该案执行裁定书依法经过查封评估拍卖等法定程序，在这一过程中并未违反任何法律规定，该裁定合法有效。异议人在申请中提到已经付清全款、依法占有、上房等没有证据证实。实际上，该房屋已经被闫铮占有。闫铮在该房屋安装了防盗门，异议人强行换锁、进入该房屋。对异议人的这一行为我们保留追究其法律责任的权利。被执行人万隆公司���辩称，张成艳购买万隆世纪锦园1#-4-201及其地下室是真实的，房款已经于2003年8月全部付清。电表、水表已过户到张成艳名下。张成艳于2005年4月上房、装修，万隆公司人员变动，财务账册未找到。万隆公司没有收到涉案房屋被查封的裁定书。异议人张成艳提供了商品房买卖合同，缴纳购房款收据，契税发票，客户意见登记表，电费收据，与国家电网客服热线、徐州首创水务公司客服热线录音，用电户开户信息照片，接出警工作登记表2份，张成艳出具告知书及录像，与闫铮通话录音及书面整理材料，物业装修费收据及房屋照片，QQ聊天记录照片，张成艳租房居住缴纳房租收条，张成艳房屋登记信息查询结果、常驻人口登记卡、资格证及律师证。闫铮对张成艳提供的商品房买卖合同，缴纳购房款收据，客��意见登记表，用电户开户信息照片，与国家电网客服热线、徐州首创水务公司客服热线录音，物业装修费收据及房屋照片，QQ聊天记录照片的真实性、关联性有异议。对契税发票，电费收据，接出警工作登记表，张成艳的告知书，与闫铮通话录音，张成艳租房居住缴纳房租收条，张成艳的房屋登记信息查询结果、常驻人口登记卡、律师资格证，真实性没异议，但认为与本案无关，不能证明张成艳已经占有涉案房屋。万隆公司对张成艳提供的商品房买卖合同，缴纳购房款收据，契税发票，客户意见登记表的真实性没有异议，认为张成艳的购房款已经全部付清，电表、水表已过户到张成艳名下。客户意见登记表上签名的厉坤是其工作人员。对张成艳提供的其余证据不知情，不予质证。本院对张成艳提供了商品房买卖合同，缴纳购房款收据，契税发票，客户意见登记表，电费收据，物业装修费收据，因万隆公司没有异议，予以确认，可以作为本案的定案证据；对用电户开户信息照片，接出警工作登记表2份，张成艳出具告知书及录像，与闫铮通话录音及书面整理材料，张成艳租房居住缴纳房租收条，张成艳房屋登记信息查询结果、常驻人口登记卡、资格证及律师证，因闫铮对上述证据的真实性无异议，予以确认。本院调阅了（2013）徐执字第311号及（2015）徐复执字第009号执行卷宗，通过本院案件当事人市区房产信息查询，张成艳及其配偶张开栋名下无房产登记。经审查查明，2003年8月23日，张成艳向原徐州万隆房地产开发有限公司购买商品房，缴纳了购房定金1000元，8月29日张成艳与原徐州万隆房地产开发有��公司签订商品房买卖合同，购买世纪锦园1#-4-201室房屋。当日，张成艳缴纳购房款105060元，10月18日，张成艳缴纳了房屋买卖契税。2005年4月14日，张成艳向世纪锦园物业管理公司缴纳了装潢、卫生费。2009年4月，张成艳办理了用水开户，2012年办理了用电开户手续。张成艳及其配偶在徐州市市区及其工作地点新沂市房产信息为名下“无登记”。另查明，2011年11月17日，闫铮与万隆公司因商品房买卖合同纠纷，经本院主持调解，双方自愿达成如下协议：一、解除闫铮与江苏万隆实业投资发展股份有限公司于2011年8月29日签订的房地产买卖合同。二、江苏万隆实业投资发展股份有限公司在2011年11月20日前一次性退还闫铮房款本金5200000元（不计利息）。三、原告放弃其他诉讼请求。双方就本案再无其他纠纷。案件受理费24100元（已减半），保全费5000元，合计29100元，由江苏万隆实业投资发展股份有限公司负担，于2011年11月20日前一次性给付闫铮。调解书生效后，万隆公司没有履行还款义务，闫铮申请强制执行。在执行过程中，本院于2013年作出（2013）徐执字第311号民事裁定书，裁定冻结扣划被执行人万隆公司银行存款600万元，如银行存款不足，则查封、扣押其相应价值的其他财产，并于2014年11月13日查封了万隆公司名下包括本案涉案房屋在内的9套房产。2015年2月至3月本院将涉案房产在网上公开拍卖。因流拍，本院作出（2015）徐复执字第009-1号执行裁定书，裁定将涉案房屋的房产所有权及相应的土地使用权归闫铮所有。现该房屋尚未办理房产过户手续。为此，张成艳提出异议。本案争议焦点：张成艳对争议房产即世纪锦园1#-4-201室房屋享有的权利能否中止本院对争议房产的执行。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”张成艳提供的证据可以证明其在2003年8月购买了世纪锦园1#楼4单元201室的房产，交清了房款，万隆公司于2004年9月将房屋交付张成艳。张成艳向世纪锦园物业管理公司缴纳了装潢、卫生费，并于2009年、2012年办理了用水、用电的开户手续。张成艳对未办理过户手续无过错，因此，对涉案房产不应查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十四条规定“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。”张成艳在法院查封之前签订了合同，付清了购房款，在本市也无其他住房，其提出执行异议是在本院作出（2015）徐复执字第009-1号民事裁定，将涉案房产所有权及相应的土地使用权归闫铮所有后，权属登记完成前，此时执行程序尚未结束。故张成艳提出的执行异议成立，应当中止对争议房产的查封和执行。依据《《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十九条的规定，裁定如下：中止对本市世纪锦园1#-4-201室房产的查封和执行。异议人、当事人如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起民事诉讼。逾期不起诉的，本院将依法撤销本院（2013）徐执字第311号民事裁定书及（2015）徐复执字第009-1号执行裁定书。审判长 ���燕审判员 黄  博审判员 陈 玉 浩二〇一五年八月二十日书记员 党 梦 轩