江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0281民初292号原告：岳科锋，男，1984年4月21日出生，汉族，住无锡市锡山区，。委托诉讼代理人：刘永胜，江苏钟山明镜（无锡）律师事务所律师。被告：中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地南京市洪武路29号。负责人：赵传标，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓东，该公司员工。第三人：江苏三禾毛纺织有限公司，住所地江阴市云亭街道云新路。法定代表人：符川宝，该公司董事长。第三人：江阴云安纺织有限公司，住所地江阴市云亭街道工业集中区松文头路6号。法定代表人：曹国强，该公司总经理。第三人：陈亮，男，1982年2月26日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区，。第三人：孟建新，男，1968年10月8日出生，汉族，住江阴市，。第三人：金耀兴，男，1961年3月18日出生，汉族，住江阴市，。委托诉讼代理人：王凌（受江苏三禾毛纺织有限公司、江阴云安纺织有限公司、陈亮、孟建新、金耀兴特别授权委托），远闻（上海）律师事务所律师。第三人：江阴苏明纺织有限公司，住所地江阴市云亭街道云新路518号。法定代表人：仇振明，该公司执行董事。原告岳科锋诉被告中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称东方资产管理公司）、第三人江苏三禾毛纺织有限公司（以下简称三禾公司）、江阴云安纺织有限公司（以下简称云安公司）、陈亮、孟建新、金耀兴、江阴苏明纺织有限公司（以下简称苏明公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月5日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告岳科锋的委托诉讼代理人刘永胜、被告东方资产管理公司的委托诉讼代理人李晓东、第三人三禾公司、云安公司、金耀兴、陈亮、孟建新的共同委托诉讼代理人王凌、第三人苏明公司法定代表人仇振明、第三人金耀兴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。岳科锋向本院提出诉讼请求：1.判令东方资产管理公司办理过户手续，将位于江阴市云亭镇新伍村、房屋所有权证为澄房权字第××号项下的全部房产（即第1-8、14、15、16幢）和第0090070号项下的第17、20、21、22、27、28、32、33、34幢房产，共计建筑面积为23999.17平方米（以下简称涉案房屋），过户至他名下，并将涉案房屋交付给他；2、判令第三人三禾公司、云安公司、苏明公司、陈亮、孟建新、金耀兴迁出涉案房屋。事实和理由：东方资产管理公司于2009年委托江苏中山汇金拍卖有限公司拍卖其所有的华士金属等5户混合资产包，他于2009年12月25日在该次拍卖中竞拍购得此5户混合资产包，其中包括：澄房权字第××号项下的全部房产（即第1-8、14、15、16幢）和第0090070号项下的第17、20、21、22、27、28、32、33、34幢房产，共计建筑面积为23999.17平方米。但东方资产管理公司至今未能将上述房产过户至他名下。同时，在他拍卖获得涉案房屋后，第三人非法侵占了涉案房屋，导致他的权益受损。其中幢号为1的房产由金耀兴占有使用；幢号为2、3、4、5、6、7的房产由云安公司占有使用；幢号为8的房产一楼由孟建新占有使用，楼上二层由三禾公司占有使用；幢号为15的房产由苏明公司占有使用；幢号为16、20、21、22的房产由三禾公司、陈亮一起占有使用；幢号为14、20、21、22、27、28、32、33、34的房产由三禾公司占有使用。被告东方资产管理公司辩称：1.他公司原称为中国东方资产管理公司南京办事处，于2016年11月3日名称变更为中国东方资产管理有限公司江苏省分公司。2.他公司根据无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）(2004)锡执字第107号-1民事裁定书，合法取得并拥有涉案房产的所有权。3.他公司委托拍卖处置涉案房产的程序及相应的拍卖文件均合法有效，岳科锋亦合法取得涉案房产，是涉案房产的合法权利人，有权对涉案房屋行使法定的权利，其与第三人之间的纠纷应由他依法进行处置。4.根据拍卖规则，抵债资产的权属资料为复印资料及法院裁定书原件；抵债资产存在未能办理过户登记手续的瑕疵，拍卖成交后，买受人需自行办理过户手续、自行解决清场，费用自理。拍卖成交后，他公司已按约向岳科锋提供了涉案房产的权属证书、民事判决书及民事裁定书，已履行完毕合同义务。综上，请求驳回岳科锋的诉讼请求。第三人三禾公司述称：1.他公司自2002年从江阴市云亭投资有限公司购买原江苏新伍集团公司及其下属企业的资产后就一直在江阴市云亭街道云新路518号从事生产经营活动，他公司对于涉案房屋具有所有权；2.涉案房屋占用地块的土地性质是集体建设用地，自2002年以来就一直由他公司向云亭村村委缴纳土地租金，他公司租赁取得涉案地块的使用权；3.根据现行法律规定，集体建设用地的房屋不得转让也不可能办理房屋过户手续，至于所谓的拍卖只不过是买卖的方式，并不能改变买卖不合法的性质。岳科锋与东方资产管理公司之间关于买卖房屋的行为违反了法律禁止性规定，应当属于无效行为。第三人云安公司述称：他公司同意三禾公司上述意见。他公司所用的房屋系向三禾公司租赁所得，是基于租赁权合法占有。第三人陈亮述称：他承包的是三禾公司的条染车间，属于内部承包关系，实际上的使用方还是三禾公司，因此他不属于本案适格的第三人。第三人孟建新述称：他使用的房屋是他本人在原来的空地上搭建的房屋，不属于岳科锋拍卖取得的房屋，因此也不应当成为本案的第三人。第三人金耀兴述称：1.他占有的房屋系向三禾公司租赁取得，并自己加盖了一部分，他系有权占有，不同意搬离租赁房屋。2.他认可岳科锋拍卖取得涉案房屋，但他现在已经把租金付给了三禾公司，等租期到期以后，他可以向岳科锋承租房屋。第三人苏明公司述称：他认可三禾公司的意见。他占用的房屋是向三禾公司租赁取得，双方约定租期到政府拆迁为止，但没有书面的租赁协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定如下事实：涉案房屋2000年起登记在江阴市第九毛纺织厂（以下简称九毛厂）名下，幢号1-8、14、15、16、17、20、21、22、27、28、32、33、34。建筑面积23999.17平方米，房屋所有权证号YT0090069、YT0090070。2002年12月13日，江阴市云亭镇投资有限公司（甲方）和符川宝、吴益云、金忠仁（乙方）签订了产权转让协议，约定：……甲方根据与江阴市云亭镇新伍村村民委员会所签订的协议，将江苏新伍集团公司、九毛厂、江阴市新伍热电厂、江阴市云亭新达针织绒厂、江阴兴澄丝绸织造有限公司等企业的产权进行了整体收购；甲方经与乙方平等、自愿协商，决定再将上述企业的产权整体转让给乙方，现达成如下协议:一、甲乙双方同意，乙方向甲方整体购买江苏新伍集团公司、九毛厂……六、企业产权转让后，企业仍继续存在，在产权转让企业资产交接完毕后二个月内，甲方和乙方应当根据所涉转让企业的实际需要办理相应的工商变更登记，具体而言：1.江苏新伍集团公司、九毛厂应将投资者变更为乙方……八、产权转让企业的用地范围详见附件六，合计用地229.575亩(计153050平方米，面积按实丈为准)，由产权变更后的企业向江阴市云亭镇新伍村租用，按照每年每平方米8元的标准向甲方支付土地租金（新伍园的土地是非生产用地，租金按照每年每亩500元计算，面积按实际丈量面积为准），该土地租金标准自本协议签订之日起三年内不变（除非土地用途改变）。三年期满后，视江阴市云亭镇同类土地租金的标准再商定。在乙方接管产权转让企业后的十日内，产权转让企业应分别就其用地范围内的用地与江阴市云亭镇新伍村签订土地租用协议，乙方保证土地租用协议签订后，第一年每半年付50%，第二年起的租金按照先交租金后租用的原则每六个月结算一次，由用地企业于每半年来临之前支付给甲方，如由于未支付租金而导致村民不满引起的后果，由乙方自行承担责任……十、其它约定：……6、企业产权转让后，乙方独立享有产权转让企业的一切所有者权益……2006年4月20日，无锡中院出具(2004)锡执字第107号-1民事裁定书，裁定如下：一、将被执行人九毛厂所有的、座落于江阴市云亭镇新伍村、房屋所有权证分别为：澄房权字第××号项下的全部房产，以及第0090070号项下第17、20、21、22、27、28、32、33、34幢，共计建筑面积23999平方米的房屋，作价440万元抵偿给中国东方资产管理公司南京办事处。二、本院(2003)锡民二初字第162号民事判决书终结执行。2009年，中国东方资产管理公司南京办事处将包括涉案房产在内的华士金属等5户项目进行了拍卖，岳科锋拍卖成交，并支付了8892000元拍卖款。江苏中山汇金拍卖有限公司2009年12月11日出具的《江阴市华士金属制品公司等5户项目混合资产包拍卖规则》中第2条载明：“……竞买人应在拍卖前自行认定资料的真实性、有效性并对自己的竞买行为负责，一旦参加竞买，即表明已经接收拍卖标的之一切现状，愿意承担相关法律责任。本公司对拍卖标的进行的瑕疵披露是根据我公司及委托人提供的资料中知道或应当知道的瑕疵，拍卖人对本次拍卖标的不承担瑕疵担保责任。”第10条载明：“本次拍卖资产包中抵债资产的权属资料为复印材料及法院裁定书原件，委托人可能未能取得资产所有权，转让的标的并非物权，买受人放弃主张抵债资产转让协议无效或可撤销的权利……”第11条载明：“抵债资产存在未能办理过户登记手续的瑕疵，拍卖成交后，买受人需自行办理过户手续，并承担所需全部税费，委托人给予协助，拍卖时的起拍价、成交价均不含有竞买人一旦竞得后所需的交接、保管、权证变更等所需的相关税费。房产过户须出具公证文书的，相关公证费用由买受人承担。”第12条载明：“本次拍卖以实物现状进行，拍卖人、委托人对标的物的面积、质量、界限及其它瑕疵不作任何担保……”第13条载明：“买受人在付清拍卖款项后15日内自行至委托人办理移交手续，并自行解决清场等问题，费用自理……”该《拍卖规则》最后部分载明：“各竞买人对以上内容应仔细阅读，在确认已充分知晓并理解各条款之确切含义及相应法律责任后签字确认”，岳科锋在拍卖规则下部签字确认。拍卖现场记录中也载明：“拍卖时间：2009年12月22日上午10:00……再次强调，凡进入本拍卖现场且已经领取号码牌的竞买人，均视同充分了解本场拍卖标的物的现状，知晓并认可拍卖规则，对自己的竞买行为负责。”该记录下方有岳科锋签名字样。2010年2月1日岳科锋签署的收条载明：“中国东方资产管理公司南京办事处无锡业务部：今收到公证书5份，编号分别为（2010）锡证经内字第647、648、649、651、652号”。2015年12月14日，江阴市云亭村村民委员会（甲方）与三禾公司（乙方）签订土地租赁协议，约定：乙方厂区范围内实际占用的全部土地180.501亩，其中东至厂区围墙外2米，西至厂区围墙外1米，南至厂区围墙外1亩，北面东段至厂区围墙，北面西段至小河驳岸。租赁期限三年，自2016年1月1日至2018年12月31日止。2016年度该块土地租金为每年每平方米12元，2017年-2018年租金按相应标准再作调整。2017年3月2日，江阴市云亭街道云亭村村民委员会出具的证明上载明：“坐落在江苏三禾毛纺织有限公司园区内的土地180.501亩，产权属江阴市云亭街道云亭村所有，该土地由我村从2002年12月13日起租给江苏三禾毛纺织有限公司使用，土地租金每年由江苏三禾毛纺织有限公司直接支付给我村。特此证明”。庭审中，经本院现场查勘，确定涉案资产的现状为：幢号为1的房产由金耀兴占有使用；幢号为2、3、4、5、6、7的房产由云安公司占有使用；幢号为8的房产一楼由孟建新占有使用，楼上二层由三禾公司占有使用；幢号为15的房产由苏明公司占有使用；幢号为16、20、21、22的房产由三禾公司、陈亮一起占有使用；幢号为17的房产已经灭失；幢号为14、27、28（一部分房屋已倒塌）、32、33、34的房产由三禾公司占有使用。另查明，中国东方资产管理公司南京办事处于2016年11月3日名称变更为中国东方资产管理有限公司江苏省分公司。庭审中，东方资产管理公司同意将涉案房屋占有、使用、收益、有限处分的权利让渡给岳科锋。本案的争议焦点：一、涉案房屋的所有权归属如何确定。二、岳科锋是否有权排除妨碍。对于第一个争议焦点：岳科锋认为东方资产管理公司于2009年委托江苏中山汇金拍卖有限公司拍卖其所有的华士金属等5户项目，他于2009年12月25日在拍卖中竞拍购得涉案房屋，其对涉案房屋享有所有权。东方资产管理公司认为他公司委托拍卖处置涉案房产的程序及相应的拍卖文件均合法有效，岳科锋亦合法取得涉案房产，是涉案房产的合法权利人，岳科锋对涉案房屋享有所有权。第三人三禾公司、云安公司、苏明公司、陈亮、孟建新、金耀兴均认为，岳科锋没有合法取得涉案房屋的所有权，理由是：本案所涉房屋所占用的土地是集体土地，在现行法律体制下，集体土地上的房屋是没有办法办理房屋产权过户手续的，岳科锋与东方资产管理公司之间的交易违背了现行法律的相关禁止性规定，应依法认定为无效。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，虽然涉案房屋仍然登记在九毛厂名下，但无锡中院(2004)锡执字第107号-1民事裁定书已发生法律效力。东方资产管理公司对涉案房屋享有所有权已为人民法院生效文书所确认，东方资产管理公司未办理房屋权属过户手续，并不影响东方资产管理公司对涉案房屋依法享有所有权。涉案房屋建设在集体所有的土地上，我国土地管理法规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。根据物权法“房随地走、地随房走”的双向统一原则，集体所有的土地上建造的房屋的所有权具有限制性，即东方资产管理公司对涉案房屋依法享有占有、使用、收益、有限处分的权利。现东方资产管理公司亦不存在破产、兼并等导致土地使用权发生转移的情形。故岳科锋要求过户及转移所有权的请求本院不予支持。根据拍卖规则，抵债资产的权属资料为复印资料及法院裁定书原件，抵债资产存在未能办理过户登记手续的瑕疵，买受人需自行办理过户手续、自行解决清场，现东方资产管理公司已按约向岳科锋提供了涉案房产的权属证书，已履行完毕合同义务，故岳科锋要求东方资产管理公司交付涉案房屋的请求本院亦不予支持。现东方资产管理公司庭审中同意将涉案房屋交付给岳科锋，即东方资产管理公司同意将涉案房屋占有、使用、收益、有限处分的权利让渡给岳科锋，且岳科锋亦支付了相应的对价，不违反法律的强制性规定，本院依法予以确认。对于第二个争议焦点：岳科锋认为他已经通过合法途径取得了涉案房产，第三人侵占房产没有合法依据，应该搬离。东方资产管理公司认为岳科锋有权对涉案房屋行使法定的权利，其与第三人之间的纠纷应由岳科锋依法进行处置。第三人三禾公司认为涉案房屋归他所有，岳科锋无权要求他搬离；第三人云安公司、苏明公司、金耀兴认为他们向三禾公司租赁获得了房屋的占有使用权，也系合法占有，岳科锋无权排除妨碍。第三人陈亮认为他承包的是三禾公司的条染车间，属于内部承包关系，实际上的使用方还是三禾公司。第三人孟建新认为他占有的房屋系自己新建取得，不属于岳科锋所有。本院认为，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。根据第一个争议焦点，岳科锋对于涉案房屋享有占有、使用、收益、有限处分的权利，但经本院现场查勘，涉案的房屋被第三人占有。三禾公司称，其系涉案房屋的所有权人，其系有权占有，并提供了产权转让协议证明其主张的事实。根据三禾公司提供的产权转让协议载明的内容，只能证明符川宝等三人与江阴市云亭镇投资有限公司签订产权转让协议，取得了将九毛厂投资者变更成符川宝等三人的权利，但九毛厂继续存在。涉案房屋在签订产权转让协议后仍属于九毛厂所有，其权属主体并未改变。故三禾公司主张其系涉案房屋的所有权人的主张本院不予采纳，三禾公司无权占有涉案房屋。云安公司、苏明公司、金耀兴称占有房屋系向三禾公司租赁取得，但三禾公司并非涉案房屋的所有权人，涉案房屋的登记所有人系九毛厂，云安公司、苏明公司、金耀兴亦没有提供证据证明他们有合理理由相信三禾公司有权出租涉案房屋，故云安公司、苏明公司、金耀兴占有涉案房屋亦非有权占有。孟建新辩称，他占有的房屋系自己新建的，但未提供证据证明，且与现场查勘结果不一致，本院不予支持。第三人陈亮认为他承包的是三禾公司的条染车间，属于内部承包关系，实际上的使用方还是三禾公司，未提供证据证明，本院不予支持。综上，第三人庭审中均未提供证据证明其占有涉案房屋系有权占有，故岳科锋要求第三人迁出涉案房屋的请求本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第二百四十一条、第二百四十五条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条之规定，判决如下：一、金耀兴应于本判决发生法律效力之日起30日内将涉案房屋1幢腾空后返还岳科锋。二、江阴云安纺织有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内将涉案房屋2、3、4、5、6、7幢腾空后返还岳科锋。三、孟建新、江苏三禾毛纺织有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内将涉案房屋8幢腾空后返还岳科锋。四、江阴苏明纺织有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内将涉案房屋15幢腾空后返还岳科锋。五、江苏三禾毛纺织有限公司、陈亮应于本判决发生法律效力之日起30日内将涉案房屋16、20、21、22幢腾空后返还岳科锋。六、江苏三禾毛纺织有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内将涉案房屋14、27、28、32、33、34幢腾空后返还岳科锋。七、驳回岳科锋的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计2900元（岳科锋已预交），由江苏三禾毛纺织有限公司、江阴云安纺织有限公司、陈亮、孟建新、金耀兴、江阴苏明纺织有限公司负担（岳科锋同意其预交的案件受理费由江苏三禾毛纺织有限公司、江阴云安纺织有限公司、陈亮、孟建新、金耀兴、江阴苏明纺织有限公司向其直接支付，本院不再退还，由江苏三禾毛纺织有限公司、江阴云安纺织有限公司、陈亮、孟建新、金耀兴、江阴苏明纺织有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付岳科锋）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审判员 李 峰二〇一七年四月十七日书记员 张燕勤本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》：第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。《中华人民共和国土地管理法》：第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。