陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终31号上诉人（原审原告）：张义，男，汉族，1984年7月17日出生，中国科学院地球环境所职工，住西安市雁塔区。被上诉人（原审被告）：李改香，女，汉族，1961年8月16日出生，无业，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：付涛，陕西新庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：李贞，陕西新庆律师事务所律师。上诉人张义因与被上诉人李改香债权债务概括转移合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113民初2372号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审经审理查明：2011年3月25日李改香与西安德茂兴房地产开发有限公司签订内部员工认购协议（编号910），约定李改香取得内部认购位于西影路东段延兴门北村，暂定名“曲江国际公园城”2号楼1单元17层08号房。该房屋建筑面积75.29平方米，每平方米单价为5130元以及付款期限、交房期限等事宜。2013年6月15日张义、李改香在西安科威房地产营销策划有限公司的居间斡旋下签订了《房地产买卖居间协议》（以下简称《居间协议》）。该居间协议约定：张义购买李改香位于西安市××区海伦国际（曲江国际公园城）小区2栋1单元11708室住宅，建筑面积75.29平方米。房地产权证一栏显示：认购协议编号910号。房价款430000元，分期付款。付款方式：签定合同当天客户支付首期款89604元，二期房款89604元，客户于双方提交认购协议转让申请当天支付给卖方剩余房款119472元。该《居间协议》第八条，甲方保证对该房地产有出售之权利且该房地产依法可以出售；若除甲方外，尚存在非该房地产权属证明上记载的任何第三人对该房地产有出售之权利，则视为甲方已取得该任何第三人同意由甲方代表其签订本协议。如因此原因导致本协议最终无法履行或无法完全履行，甲方愿意承担一切违约责任和法律后果。该《居间协议》第十三条系张义、李改香双方补充约定：业主负责协议变更手续、除前面房款外的剩余房款向开发商付等。2013年6月15日，张义与李改香签订了销售变更申请单，李改香协助张义办理了更名手续，张义对此予以认可。2013年9月7日张义（乙方）与西安德茂兴房地产开发有限公司（甲方）签订《内部登记协议》（以下简称《登记协议》），《登记协议》约定张义购买西影路东段延兴门北村海伦国际第2号楼1单元17层11708号房，面积为75.29平方米，该房屋单价为人民币每平方米5130元，总价人民币386237元。协议第三条约定以银行按揭方式付款，首期60%，额外折扣0.85折，成交总价328301元，已交首付196981元，剩余房款131320元在签订《商品房买卖合同》后7日内办理银行按揭手续。《登记协议》第五条约定，出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，同时符合本协议约定的房屋交付认购人使用；第六条约定，甲方保证登记的房屋没有产权纠纷及债权债务纠纷。因甲方原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任；第七条约定，甲方未能按约定时间办理完毕《商品房预售合同许可证》，导致无法签署《商品房买卖合同》，乙方有权随时放弃优先权，甲方在乙方书面提出退房申请的30日内退回已收的全部房款及利息（付款日起至退款日止为期,以申请退款日同期银行活期存款利率计算）；第十一条约定，甲乙双方一致确认，本登记协议的签订仅用于确认乙方享有优先购买相关商品房的权利，不视为双方建立了正式的商品房买卖关系，买卖关系的建立应严格依照相关商品房预售法律、法规及规章的规定执行。张义在原审诉称，2013年6月15日张义、李改香在西安科威房地产营销策划有限公司的居间斡旋下签订了《房地产买卖居间协议》。该协议约定：张义购买李改香位于西安市××区海伦国际（曲江国际公园城）小区2栋1单元11708号个人住房，建筑面积75.29平方米。李改香确保该房屋能够依法买卖，并告知张义房屋交房时签订《商品房买卖合同》，在签订《商品房买卖合同》后365个工作日内可取得房屋所有权证。张义依约履行了付款义务，于2013年12月收房，但该房屋至今不能办理房屋所有权证，因该房屋违反国家商品房买卖强制性规定，协议无法合法履行。现诉至法院请求：1、判令张义与李改香立即解除《房地产买卖居间协议》（NO：KWMM0001581）；2、判令李改香返还张义已支付全部房款共计人民币298680元；3、判令李改香赔付张义已支付的房屋装修费用53000元、未办理房屋产权证的违约金（可按已支付总房款的同期银行贷款利息计算）以及张义已支付的房屋中介费用13000元；4、本案全部诉讼费由李改香承担。李改香在原审辩称：2013年6月15日张义、李改香与西安科威房地产营销策划有限公司签订一份“房地产买卖居间协议”属实，该协议是三方自愿签订，该协议生效并已经履行，即李改香已协助张义办理了认购协议的更名以及协助办理收房手续的义务，张义已经实际收房并进行装修居住使用。张义在3年之后提起诉讼有悖民诉法关于诉讼时效的规定，同时李改香已协助张义办理了认购协议的更名，即张义与开发公司重新签订了认购协议形成新的权利义务关系，与李改香无关。综上所述，张义之诉于法无据且不合理，不应得到法律支持，故请求法院依法驳回张义的诉讼请求。原审法院认为：李改香与西安德茂兴房地产开发有限公司于2011年3月25日签订《内部员工认购协议》（编号910），李改香即取得了西影路东段延兴门北村“曲江国际公园城”2号楼1单元17层08号房的认购权。张义在阅读李改香与西安德茂兴房地产开发有限公司所签订的《内部员工认购协议》之后，于2013年6月15日同李改香签订了《房地产买卖居间协议》，该居间协议约定：房地产权证/房屋所有权证编号：认购协议编号910号。且《居间协议》第十三条，其他约定：业主负责协议变更手续……双方共同去办理收房手续……。故李改香的主要义务是协助张义更名及收房。张义已于2013年9月7日与西安德茂兴房地产开发有限公司另行签订了《内部登记协议》，并于2013年12月李改香协助张义收房，且张义已装修居住至今。足以说明张义知道李改香向其出售的并非现房而是910号认购协议所确定的认购权，且李改香已协助张义履行了更名及协助收房的约定义务，而张义与西安德茂兴房地产开发有限公司签订《内部登记协议》中对张义不能办理产权登记等情形有明确约定，故张义就有关约定的情形应向义务方主张权利。张义与李改香所签居间协议并无约定办理房产证的情形，加之张义并未提供存在案外人向其主张涉案房屋所有权的证据，说明李改香不存在违反同张义所签第八条约定的义务。故对于张义请求解除双方签订的《房地产买卖居间协议》的诉讼请求本院依法不予支持。因张义其余诉讼请求均建立在合同解除的基础之上，故对于张义其他诉讼请求本院依法不予支持。综上所述，张义所诉既无事实依据，亦未法律依据，故对张义的诉讼请求不予支持。兹依据《中华人民共和国合同法》第八条，第九十四条之规定，判决如下：驳回原告张义的诉讼请求。本案案件受理费6770元，由原告张义承担。宣判后，张义不服向本院提起上诉称，1、一审判决自相矛盾，所谓“认购权”于法无据，属于错误认定。2、一审法院置该案所涉房产未取得“可以依法合法交易”的事实于不顾，在判决中没有对《房地产买卖居间协议》的有效性做出清晰明确的判决。3、李改香隐瞒该案房产真实情况。4、一审法院判决中，关键性信息与事实不符。上诉请求，1、撤销一审判决，依法改判支持张义一审全部诉请；2、本案诉讼费由李改香承担。李改香辩称，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、张义与李改香签订的《泛地产居间协议》属于房屋认购权转让，所涉及的房屋是尚待实际购买和建设的房屋，属于物权的期待权，一审判决并未使用法律条款错误。2、《房地产买卖居间协议》应为有效，张义强调一审判决为明确作出有效性判决纯属无稽之谈。3、张义认为答辩人在交易过程中不当获利，于法无据，二审法院应不予支持。本院认为，李改香曾经与西安德茂兴房地产开发有限公司建立房屋买卖法律关系，之后，李改香将其与西安德茂兴房地产开发有限公司房屋买卖合同中的权利义务转移给张义，故李改香与张义订立的协议性质属于债权债务概括转移合同法律关系。张义据其和李改香的协议与西安德茂兴房地产开发有限公司另行订立了房屋买卖合同，并接受西安德茂兴房地产开发有限公司交付的房屋，装修居住使用至今。现李改香和张义债权债务概括转移合同已履行完毕，张义据此合同与第三方订立的合同正在履行中，张义诉讼主张解除与李改香之间的债权债务概括转移合同关系，既无事实依据，亦无合同约定及法律规定，其上诉请求应予驳回。原审判决选用之案由错误，二审予以纠正。综上所述，张义上诉请求不成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6770元，张义已预交，由张义负担。本判决为终审判决。审 判 长  王宏审 判 员  董凡代理审判员  张伟二〇一七年四月一日书 记 员  高柱