上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1252号原告（反诉被告）上海动力燃料有限公司。法定代表人汪亦奇，执行董事。委托代理人金弘亮，男，上海动力燃料有限公司工作。委托代理人朱德平，上海欧森律师事务所律师。被告（反诉原告）上海霄浩贸易有限公司。法定代表人林仁德，总经理。委托代理人朱耀华，上海市四方律师事务所律师。原告（反诉被告）上海动力燃料有限公司（以下简称动力公司）与被告（反诉原告）上海霄浩贸易有限公司（以下简称霄浩公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年7月15日公开开庭进行了审理。审理中，霄浩公司提起反诉，本院合并审理。动力公司的委托代理人金弘亮、朱德平，霄浩公司的法定代表人林仁德及委托代理人朱耀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）动力公司诉称，2012年12月下旬，动力公司作为出租方与霄浩公司作为承租方及某甲公司作为现场管理方签署了《房地产租赁合同》，约定动力公司将其使用管理的上海市闵行区场地，由霄浩公司承租用于建材装卸与仓储，租赁期共24个月，自2013年1月1日起至2014年12月31日止，年租金400,000元（人民币，下同），由霄浩公司按期交付动力公司；合同还约定，租赁期满合同终止，霄浩公司应于到期日向动力公司交还租赁物；霄浩公司逾期返还租赁物，每逾期一天应按当期日租金的贰倍向动力公司支付使用费。房地产租赁合同签订后，双方按约履行，但当租赁期届满时，动力公司多次口头与书面劝离霄浩公司，然霄浩公司继续占用租赁物至今，故起诉要求：1、霄浩公司立即停止违约占用租赁物行为及清场搬离，将租赁物交还动力公司；2、要求霄浩公司支付搬离前占用使用费（按约定的日租金1,096元的2倍，自2015年1月1日至实际搬离之日止）。动力公司出示以下书面证据以证明其本诉诉称及反诉辩称成立：1、房地产租赁合同1份，证明动力公司与霄浩公司之间的租赁关系，双方租期已满，合同约定租赁期满，霄浩公司需无条件将租赁物返还，违约需承担违约责任；2、房地产管理委托书1份，证明动力公司享有出租涉案房屋及场地等资格；3、会议纪要1份，证明2015年1月9日动力公司邀请了期满未搬的租户约谈，租赁期已届满，要求租赁户搬离；4、律师函及邮寄凭证1份，证明动力公司多次要求搬离未果，动力公司委托律师发函霄浩公司，要求霄浩公司搬离。被告（反诉原告）霄浩公司辩称，不同意动力公司诉请。1、房地产租赁合同到期后应继续履行，2010年4月28日动力公司与案外人某乙公司签订了租期为10年的仓储协议，某乙公司的法定代表人与霄浩公司的法定代表人系同一人，因该租赁协议约定的租赁期限未到，故合同尚未解除，本案适格被告应为某乙公司；2、动力公司没有履行瑕疵担保责任，租赁物用于码头装卸货，然2014年11月上海市建设和交通委员会曾就码头对某甲公司作出行政处罚，因码头结构存在安全隐患，故要求停止装卸货，霄浩公司一直就码头问题要求动力公司整改，但动力公司至今未整改。因租赁码头无法装卸货，霄浩公司只能委托第三方进行装卸货，因此霄浩公司不应承担违约责任；相反，动力公司应当返还霄浩公司已经支付的租金；3、租赁协议约定租赁物有10年的租赁期限，故动力公司应当向霄浩公司做出补偿。综上，反诉要求：1、动力公司返还霄浩公司租金61,111.11元（自2014年11月6日至2014年12月31日，按年租金400,000元标准计算，计1个月25天）；2、动力公司赔偿霄浩公司委托第三方装卸发生的费用1,272,250元。霄浩公司出示以下书面证据以证明其反诉诉称及本诉辩称成立：1、仓储协议1份，证明本案的租赁物包含场地和码头；2、上海市建设和交通委员会港航责令整改通知书1份，证明因码头结构存在安全隐患，上海市建设和交通委员会责令停止装卸；3、证明、支票、单据1组，证明码头不能装卸后，霄浩公司委托第三人装卸，产生装卸费用，霄浩公司已经实际支付。针对霄浩公司的反诉，动力公司辩称，不同意霄浩公司的反诉请求。霄浩公司使用的码头是动力公司无偿、临时提供给霄浩公司使用的，不包括在动力公司出租的租赁范围内，故霄浩公司主张的损失不存在；因为霄浩公司使用的码头系小江码头，上海市建设和交通委员会在防汛上有要求，不适合使用，故停用了；因为租金不包含码头，仅是针对场地，故不应免除霄浩公司的租金，且场地现在还由霄浩公司在使用。上述证据经庭审质证，霄浩公司对动力公司的证据的质证意见：证据1真实性无异议，租赁物用途为材料装卸和储存，且动力公司的诉状中载明租赁物包含码头；证据2、证据3、证据4无异议，但本案所涉合同到期后还应当履行与某乙公司之间的租赁协议。动力公司对霄浩公司的证据的质证意见：证据1关联性有异议，主体与本案无关；该合同中租金、面积均与本案不同；证据2无异议；霄浩公司使用的码头是小码头，系动力公司临时提供给霄浩公司使用的，是无偿的，整改通知书下发后该码头就不再使用；证据3与本案无关联，小码头本就不是动力公司租赁给霄浩公司的，而系无偿提供的。本院对双方提供的证据的认证意见如下：一、本院对动力公司提供的证据的认证意见：霄浩公司对动力公司的证据的真实性均无异议，证据合法，与本案有关联性，本院予以确认。二、本院对霄浩公司提供的证据认证意见：证据1中出租方及承租方均与本案无关联，该证据与本案无关联，本院不予采信；证据2，所涉码头并非在双方合同所涉的出租范围之内，故无法证实霄浩公司的证明目的，本院不予采信；证据3与本案无关联，本院不予采信。经审理查明，2012年12月27日，动力公司（甲方、出租方）与霄浩公司（乙方、承租方）及案外人（丙方、委托管理方）某甲公司签订了《房地产租赁合同》。合同约定：一、租赁物的物理性状和权利性状：1、甲方将坐落于西侧场地出租给乙方使用，租赁物所处场地具体描述：东起场内道路（南北向）以西、西至沙港防汛墙以东，平均宽度约75米；南起黄浦江防汛墙里侧以北、北至隔断墙（与某丙公司毗邻）以南，全长约136米；2、租赁物权利人为某丁公司，甲方根据权利人之授权出租租赁物，本合同签订之日租赁物上未设定抵押权；3、甲乙双方确认，租赁物场地面积为6,667平方米（约10亩）；二、租赁用途：1、该租赁物用途为建材装卸、储存；2、乙方向甲方承诺，租赁该租赁物仅用作仓储之用，在营业执照载明的经营范围内合法的从事经营活动；三、租赁期限：1、租赁期共24个月，自2013年1月1日起至2014年12月31日止；2、租赁期满，甲方有权收回全部租赁物，乙方应如期无条件交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前60天向甲方提出书面申请，甲方在同等条件下优先考虑乙方并重新签订租赁合同；四、乙方应付的租金、物业管理费、押金及支付方式：1、租金：租赁物全年租金400,000元，每季首月的15日前支付租赁费100,000元，并由甲方出具发票；2、租赁物的租金、物业管理费，乙方以银行转帐的方式支付给甲方；……十三、租赁物的返还：1、租赁期满合同终止，乙方应于本合同到期日向甲方交还租赁物；……7、乙方逾期返还租赁物，每逾期一天应按当期日租金的贰倍向甲方支付使用费，物业管理费、水、电、煤气、电话通讯等公用事业费由乙方承担。2013年1月4日，某丁公司出具房地产管理委托书，将房屋、场地等委托动力公司经营管理（含对外出租等），期限为2013年1月1日起至2015年12月31日。2015年1月9日，动力公司召集霄浩公司及其他租户商谈，告知合同到期不再续签，各租赁单位应无条件搬离，同时反复强调过渡期间，安全工作不能放松，确保一方安全，对此承租方明确知晓。霄浩公司表示合同没有到期，2014年因各种原因码头禁止使用，损失很大，希望得到补偿。2015年3月14日，动力公司向霄浩公司发出律师函，告知：1、动力公司与霄浩公司签署自2013年1月1日至2014年12月31日止的《房地产租赁合同》所确定租赁物的租期已逾，根据该合同第三条第二款约定，租赁期满，动力公司有权收回全部租赁物，霄浩公司应如期无条件交还；2、动力公司已于2015年1月间书面通知霄浩公司，要求霄浩公司及时清场交还上述租赁物，但霄浩公司至今仍在营运该租赁物，不予交还；3、要求霄浩公司收到本函后15日内，将上述租赁物清场后交还动力公司，并结付所逾期占用的租赁费，若霄浩公司仍不交还及结付，动力公司将采取法律措施追究霄浩公司相关的法律与经济责任。本院认为，动力公司与霄浩公司签订的《房地产租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认，双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。合同到期后，双方未再续签合同，霄浩公司理应按约定归还租赁房屋及场地等。霄浩公司抗辩双方租赁合同尚未到期，但提供的租赁协议系案外人之间的租赁协议，对本案双方当事人均无约束力，故霄浩公司认为双方租赁合同尚未到期的抗辩不能成立，本院不予采信，动力公司要求霄浩公司搬离并返还租赁物的诉讼请求于法不悖，本院予以支持。霄浩公司拒绝搬离，理应支付占用期间的使用费，然双方约定的占用使用费明显带有违约惩罚性质，标准过高，霄浩公司要求适当调低标准符合法律规定，本院依法予以酌定，按日租金的1.2倍计算。霄浩公司反诉称动力公司出租的码头存在安全隐患，致使霄浩公司无法使用，使霄浩公司遭受了损失，然本院注意到，双方租赁合同的租赁范围并不包含霄浩公司所指的码头，故霄浩公司支付的租赁费并没有包含码头的租赁费用。动力公司称码头系无偿提供给霄浩公司的陈述更为合理，本院予以采信。霄浩公司要求动力公司退还租赁费及赔偿损失没有依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）上海霄浩贸易有限公司于本判决生效之日起三十日内，搬离并向原告（反诉被告）上海动力燃料有限公司返还《房地产租赁合同》约定的上海市闵行区的租赁场地；二、被告（反诉原告）上海霄浩贸易有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）上海动力燃料有限公司以每日1,315元的标准，自2015年1月1日起至实际搬离之日止的占用使用费；三、驳回被告（反诉原告）上海霄浩贸易有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半计收4,530.40元，由原告（反诉被告）上海动力燃料有限公司负担1,812.57元，被告（反诉原告）上海霄浩贸易有限公司负担2,717.83元，被告（反诉原告）上海霄浩贸易有限公司负担之款于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）上海动力燃料有限公司；反诉案件受理费8,400.13元，由被告（反诉原告）上海霄浩贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈慧芬二〇一五年八月二十一日书记员  张金连附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。