广西壮族自治区钦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）钦民一终字第192号上诉人（一审被告）广西xx房地产开发有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道143号德瑞花园6号楼2617号。法定代表人谢xx，该公司董事长。委托代理人陈苹，广西广合律师事务所律师。委托代理人陈伟，广西广合律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）陈远光，灵山县伯劳镇居民。委托代理人叶自湖，广西桂翼律师事务所律师。上诉人广西xx房地产开发有限公司因与被上诉人陈远光商品房预售合同纠纷一案，不服灵山县人民法院（2015）灵民初字第285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月6日公开开庭审理了本案。上诉人广西xx房地产开发有限公司（下称xx房地产开发公司）的委托代理人陈苹、陈伟，被上诉人陈远光的委托代理人叶自湖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明，2011年2月10日，原告与被告xx房地产开发公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于灵山县灵城镇江滨二路原农副产品综合批发市场的“xx·香江国际”3幢x层x号商品房，面积138.50平方米，房价款总额385800元。该《商品房买卖合同》第八条中第一款约定：被告应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，第1种条件为该商品房经验收合格；第二款约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；┄┄；3、政府通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场地而影响工期的；┄┄；5、恶劣天气（如暴雨、台风）导致无法施工、工期受影响的；┄┄。”。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定：“⑴、逾期不超过90天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，合同继续履行；⑵、逾期超过90天，┄┄。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小第⑴项中的比率）的违约金”。第十一条中约定：“交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》┄┄。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在接到出卖人的《交房通知书》或出卖人在当地报纸上刊登《房屋交付公告》，未来办理房屋交接的或无正当理由拒绝接收的，则视为出卖人已将房屋正式交付买受人，┄┄”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约支付全部购房款给被告。2013年2月5日“xx·香江国际”项目经过勘察、设计、施工、监理、建设五大责任主体验收合格。2013年2月6日，被告通知各业主，可于同月7日至8日以及同月15日至3月8日办理交房手续。原告于2013年2月21日办理相关交房手续。原告认为，被告没有按合同约定的交房期限向原告交付涉案房屋，应当向原告支付逾期交房违约金。经协商无果，原告遂以上述事实、请求诉至该院。在诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：1、判令被告按照《商品房买卖合同》第九条第1款的约定，支付原告逾期交房违约金人民币32754.42元（从2012年11月30日计至2014年6月19日止，共566天）。另查明，2009年至2014年灵山县的年累计暴雨日数分别为：2009年6天、2010年6天、2011年8天、2012年8天、2013年9天、2014年7天。灵山县人民政府于2011年5月28日发布《关于2011年高考考点保障有关事项的通告》，其中要求从2011年6月5日起至8日，在“灵山中学、实验中学、党校、教师城、县茶厂、灵师印刷厂、灵山二中、罐头厂、恒泰编造厂、灵山县木器厂、灵山县工艺美术厂等单位和地区的所有建筑工地一律暂停施工”。“xx·香江国际”项目的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》上登记的竣工验收备案文件收讫时间为2013年5月29日。灵山县住房和城乡建设局于2014年6月19日向被告xx房地产开发公司发出《灵山县住房和城乡开发项目通过竣工验收备案证明》（灵住建房验备字（2014）第006号），同意给予该项目备案。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原被告之间的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的合同。双方应当按照合同的约定履行。该合同约定的交付条件是该商品房经验收合格。双方针对房屋交付条件的约定是真实意思表示，不违反法律，行政法规的强制性规定。由于2004年5月19日（国发（2004））16号）国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。被告对涉诉房屋已经于2013年2月5日组织了相关单位进行验收，验收为合格，符合双方合同约定的交付条件。原告认为除组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收外，还应通过消防、防雷等部门进行验收后，才符合双方合同约定的交付条件，即《商品房买卖合同》第八条中第一款“2、该商品房经综合验收合格”约定，由于双方在合同约定房屋交接的条件没有约定需要通过综合验收，因而对原告这一主张，无法律和事实依据，该院不予采纳。由于被告迟延交房，违反合同约定，其行为已构成违约，应承担违约责任，原告请求被告支付违约金，合法有理，该院予以支持。但原告提出的验收时间应以竣工备案的日期为准，即从2012年11月30日计至竣工备案之日即2014年6月19日止的违约金，该院认为，首先建筑工程竣工备案并不是建筑工程验收合格的证明要件，也不是房屋交付的法定要件。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。据此房屋交付时经验收合格才是交付的法定条件。其次建筑工程竣工备案也不是原、被告双方约定的交付条件，即便被告在交房时未办理完毕备案手续，也不影响商品房的交付。原告请求没有依据，该院不予支持。在本案中，原告主张其收房的时间是2013年3月8日，但从被告提供的《交房通知书》、《收据》、《入伙流转表》、《xx·香江国际业主信息登记表》、《物业管理服务协议》、《消防安全责任书》、《房屋装修管理协议》、《xx·香江国际房屋质量保证书》、《住宅使用说明书》等材料，均显示被告已于2013年2月7日已交付房屋给原告，因而该院支持从2012年11月30日的次日起计至原告收房之日（2013年2月7日）止共69天的违约金，即69天×0.015%×385800元=3993.03元。被告提出因天气恶劣、高考等原因导致工程停工121天，根据《商品房买卖合同》第八条第二款的规定，被告可据实延期交房121天，并未构成逾期交房的抗辩意见，为此提供了《关于2011年高考考点保障有关事项的通告》及《施工日志》为据，以支持其由于高考，政府部门要求工地停工3天，并由于雨天属恶劣天气所造成停工，致使延期交房，这是符合合同的约定的主张。原告对此不予认可，称本案项目与《通告》上所列地区相距有1公里以上，不属《通告》上所列地区必须停工的范围。该院认为，由于被告没有提供证据证实本案项目属《通告》上所列地区必须停工的范围，由此带来的不利后果，由被告自负，该院对其主张不予采纳。被告认为由于雨天造成施工单位停工，即属恶劣天气。原告对此不予认同，认为应按气象部门出具的气象记录中属暴雨、台风等才能理解为恶劣天气，且在本地，每年均会发生几天暴雨、台风天气，作为被告和施工单位理应将上述天气考虑在工期和交房时间内，而从气象部门出具的数据来分析，施工期间的暴雨、天气的天数属正常范围，因而不应据实延期交房天数。该院认为，由于双方签订的《商品房买卖合同》是由被告提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予解释。┄┄”的规定，双方对恶劣天气的理解不一，而《商品房买卖合同》中约定据实延期交房“恶劣天气（如暴雨、台风）”，按通常理解，如有暴雨、台风即属恶劣天气，不应理解为因下雨造成施工单位停工即为恶劣天气。而根据气象部门出具的证明，2011年暴雨天气为8天、2012年暴雨天气为8天，即在合同约定交房期间只有恶劣天气16天，并非被告主张的121天。由于本地每年均会发生如暴雨、台风等恶劣天气，而2011年、2012年度的恶劣天气属正常范围，被告作为有资质、有经验的房地产开发企业，对上述情况应具有相应的认识，应将上述情况计算在房屋交付日期的计划之内，因而，不能理解只要发生恶劣天气就可以“据实延期交房”，只有明显超过往年正常范围的情况下才可以“据实延期交房”，因而对被告主张因恶劣天气造成停工或高考等原因而据实延期交房121天的意见，该院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十七条的规定，判决被告广西xx房地产开发有限公司支付逾期交房的违约金3993.03元给原告陈远光。案件受理费619元，由原告陈远光负担579元，由被告广西xx房地产开发有限公司负担40元。上诉人xx房地产开发公司不服一审判决，上诉称，一、一审判决认定《商品房买卖合同》是上诉人提供的格式合同，适用《合同法》第四十一条的规定，认为双方对恶劣天气的理解不一时，从不利于上诉人的角度以及按通常理解认定，属于事实认定和法律适用错误。1、本案的《商品房买卖合同》不是上诉人提供的格式合同。该合同是由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理总局制定并负责解释的示范文本，并非由上诉人提供和解释。合同相关条款由双方基于自愿原则自行约定或补充约定，当事人均可对文本进行修改、增补、删减。不能认为但凡合同争议均支持买受人而排除出卖人合理意见。2、一审判决认定“恶劣天气”通常理解为“暴雨、台风才属恶劣天气，其他的不属于恶劣天气”是事实认定错误。根据双方提供的证据，双方均认可“恶劣天气指不利于人类生产和活动，或具有破坏性的局地天气状况……恶劣天气的标准常随人类活动的不同而有差别”。同样的天气状况，对于不同的生产、生活活动，是否成为恶劣天气的标准就不一样。“中雨”会造成现场搅拌混凝土路面作业无法施工，对于外墙抹灰工程来说，“小雨”也会造成停工，对于施工来说属于恶劣天气。本案工程施工过程中，外墙抹灰和外墙涂料施工期间正值雨季，因雨停工118天，有施工方的《施工日记》、气象部门的《2011-2012年雨量表》证明。二、一审判决认为虽然合同约定恶劣天气及政府要求停工可据实延期，但因恶劣天气及政府要求均属合同可预见的情形，从而判令不可延期交房。该认定属于事实认定和法律适用错误。《商品房买卖合同》的约定合法有效，对双方均有约束力，双方正是预见到在合同履行过程中可能出现恶劣天气及政府停工情形，才以合同条款形式进行约定。而一审判决却以属于合同可预见情形否认合同条款效力，干预双方意思自治。一审判决也混淆了合同约定情形和不可抗力情形的概念，适用法律错误。本案上诉人可据实延期交房的天数共计121天（其中恶劣天气118天，高考3天）因此上诉人不存在逾期交房的责任。综上所述，一审判决认定事实及适用法律错误。请求二审法院依法撤销灵山县人民法院（2015）灵民初字第285号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。本案一审、二审案件受理费及其他诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人陈远光答辩称，一审法院认定事实、适用法律正确。一、本案《商品房买卖合同》为上诉人参照示范文本所制定，属于定型化、标准化合同，在性质上属于格式合同。上诉人虽参照第三人提供的示范文本，但其依然为本案《商品房买卖合同》即格式合同的提供主体，是法律权利义务的承担者。根据《合同法》第三十九条规定，本案争议条款属于格式条款。本案合同条款是为大规模重复交易使用而预先拟定。2011年2月10日上诉人组织被上诉人等购房业主到上诉人售楼处签订本案《商品房买卖合同》，合同条款均未与被上诉人磋商，也没有给予任何提示、解释，而是直接要求被上诉人签名。因此本案争议条款为格式条款。二、一审法院对于“恶劣天气”的认定正确。根据灵山县气象局列举的恶劣天气情况，国家气象局《突发气象灾害预警信号发布试行办法》及附件《突发气象灾害预警信号及防御指南》的规定，充分证明恶劣天气的定义及解释。根据《合同法》第四十一条的规定，本案中的恶劣天气情况理解为暴雨、台风等更为正确、合理。一般的小雨、中雨、大雨等常见天气现象不应评价为恶劣天气范围。即使出现这样的天气现象，上诉人均可进行室内水电安装等其他工程，从而避免延期交房。合同没有将小雨、中雨、大雨纳入免责范围，因此上诉人主张免责没有合同依据。三、上诉人主张扣除高考3天停工没有事实和法律依据。上诉人的工地离学校较远，不需要停工，且上诉人也没有证据证明其停工的事实。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。二审审理期间，上诉人没有向本院提供新的证据材料。被上诉人向本院提供了《关于印发﹤商品房买卖合同示范文本﹥的通知》（建住房（2000）200号），证明双方签订的《商品房买卖合同》中的争议条款是上诉人为重复使用而预先拟定，未与被上诉人协商而自行增加的格式条款。上诉人质证认为，对该证据的真实性没有异议，但对证明内容有异议，本案合同是双方当事人经过协商签订的，不是上诉人提供的格式合同条款。本院对被上诉人提供的证据的真实性予以确认。经二审公开开庭审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，双方当事人签订的《商品房买卖合同》，是使用建住房（2000）200号文所提供的示范文本，其中合同第八条关于出卖人可据实予以延期的条款是在示范文本的基础上修改而拟定。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人主张可延期交房是否有事实和法律依据？本院认为，双方当事人所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规，合法有效，双方应受合同约束。本案主要的争议是雨天是否构成延期交房的事由。双方合同约定第八条第二款出卖人可据实予以延期的情形之一即“恶劣天气（如暴雨、台风等）导致无法施工、工期受影响的”。双方对于恶劣天气的定义有争议。上诉人提供的该争议条款是为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，格式条款只有在具有该法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。双方签订的合同并没有法律规定的无效情形，双方应受合同约束。根据该法第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。根据灵山县气象局出具的《证明》所列举的恶劣天气，以及双方合同的约定，应当认定只有在暴雨、台风天气的情况下，才属于双方所约定的恶劣天气。在双方合同约定的交房期间，暴雨天气共计16天，结合施工日记记录的停工情况，上诉人因恶劣天气可以据以延期的天数是16天。上诉人实际逾期交房53天，应支付给被上诉人逾期交房违约金3067.11元。上诉人主张小雨、中雨等属于恶劣天气可以延期，没有合同依据，本院不予支持。上诉人提出的高考期间停工3天，因没有证据证明上诉人施工的项目处于政府要求停工的范围，因此上诉人主张可以延期3天，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分有理，本院予以部分支持。一审法院认定事实基本清楚，但适用法律部分有误，处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：变更钦州市灵山县人民法院（2015）灵民初字第285号民事判决为：上诉人广西xx房地产开发有限公司支付逾期交房违约金3067.11元给被上诉人陈远光。一审案件受理费619元，二审案件受理费50元共669元，由上诉人广西xx房地产开发有限公司负担90元，被上诉人陈远光负担579元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决。审判长陈成审判员文其谦代理审判员李秋华书记员吴春锦二〇一五年八月四日