广西壮族自治区北海市银海区人民法院民 事 判 决 书（2015）银民初字第264号原告：北海南国天堂房地产开发有限公司，住所地：北海市北海大道西16号海富大厦第十层G号。法定代表人：刘玉芝，董事长。委托代理人：梁周，北海南国天堂房地产开发有限公司员工。委托代理人：康娜，北海南国天堂房地产开发有限公司员工。被告：李刚。原告北海南国天堂房地产开发有限公司（以下简称“南国公司”）与被告李刚商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月27日公开开庭进行了审理，原告南国公司的委托代理人梁周到庭参加诉讼，被告李刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告南国公司诉称：2011年10月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，双方约定：被告购买原告开发的位于北海市金海岸大道88号的北海恒大御景半岛8幢11层1105号房，商品房总价款为961092元；被告采取银行按揭付款的方式付款，2011年10月10日前支付首付款291092元，余款670000元在2011年10月10日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。合同签订后，被告交纳首付款291092元，原告于2012年6月11日办理商品房买卖合同备案登记手续，备案登记编号为483-0355。2011年12月17日被告与交通银行股份有限公司北海分行（以下简称交通银行北海分行）签订《个人房产登记抵押贷款合同》，并办理预购商品房抵押登记手续，原告作为保证人。2012年6月28日，交通银行发放贷款670000元。由于被告连续七个月未按时足额还款，导致原告承担了保证责任，交通银行扣划原告689783.88元。根据《商品房买卖合同》附件五第三条第一项第5点的约定，原告有权解除合同，被告已交款项不予退还。为此原告已起诉至法院，法院于2014年12月10日作出（2014）银民初字第304号民事判决书，判决解除合同，原告向被告返还房款291092元。为维护原告合法权益，故原告诉至法院，请求判令：被告向原告支付违约金96109.2元。原告对其主张在举证期限内提供的证据有：一、被告李刚《居民身份证》复印件一份，拟证实被告的主体资格；二、《商品房买卖合同》一份，拟证实被告购买原告开发的位于北海市金海岸大道88号恒大御景半岛8幢11层1105号房屋，房屋总价款961092元；三、《民事判决书》，拟证实法院已经判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；四、“特种转账传票”，拟证实因被告逾期偿还银行贷款，交通银行北海分行从原告银行账户中划扣689783.88元，造成原告经济损失19783.88元；五、《北海恒大御景半岛项目策划销售代理合同》、“广东省地方税收通用发票（电子）发票联”、付款信息，拟证实原告向销售代理公司支付销售佣金4805.46元；六、《商品房买卖合同》两份，拟证实因房价下跌造成原告经济损失45466元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告李刚经本院合法传唤，既不答辩也未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。综合全案证据，本院确认以下事实：2011年10月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：BHBD81105），约定：被告购买原告开发的位于北海市金海岸大道88号北海恒大御景半岛8幢11层1105号房，建筑面积124.22平方米，单价7737.01元，总价款为961092元；采取银行按揭付款方式：2011年10月10日前支付首付款291092元，余款670000元在2011年10月10日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。双方还在附件五合同补充协议第三条第一款第5项中约定，在《房地产权证》办理完毕前，被告未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致原告承担保证责任的，原告有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，被告所交的全部款项不予退还；同时被告必须在原告履行其保证责任后30天内，协同原告到房管局办理有关解除合同的手续。合同签订后，被告交纳首付款291092元，并于2011年12月17日与交通银行北海分行签订《个人房产登记抵押贷款合同》，约定：被告向交通银行北海分行贷款670000元，期限为30年，原告作为被告贷款的保证人。2012年6月28日，交通银行北海分行向被告发放贷款670000元。由于被告从2013年7月开始，逾期偿还贷款。交通银行北海分行多次催收未果，遂宣布贷款提前到期，原告依合同履行保证责任，向交通银行北海分行偿还被告贷款本息689783.88元。另查明，2011年8月26日，甲方原告与乙方深圳世联地产顾问股份有限公司、东莞世联地产顾问有限公司签订《北海恒大御景半岛项目策划销售代理合同》，约定：甲方委托乙方为甲方该项目进行策划及销售总代理；佣金提取方式为甲方按该成功销售房屋的合同金额的0.5%支付乙方佣金。2012年7月12日，原告向东莞世联地产顾问有限公司支付涉案商品房代理费4805.46元。再查明，本院以（2014）银民初字第304号民事判决书于2014年12月10日判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：BHBD81105）。本院认为，原、被告经自愿协商签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据合同约定，被告支付首付款291092元，并办理银行按揭。由于被告未按期偿还贷款，导致原告承担保证责任并向交通银行北海分行偿还被告贷款本息689783.88元，被告的行为已构成违约。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》已经法院判决解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”和第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，原告以《商品房买卖合同》及附件的约定要求被告承担违约责任，符合法律规定，本院予以支持。原告以实际损失为基础，主动将不予退还被告所交全部房款调整为要求被告按照总房价款961092元的10%即96109.2元支付违约金，有事实根据和法律依据，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告李刚向原告北海南国天堂房地产开发有限公司支付违约金96109.2元。本案受理费2202元，由被告李刚承担。上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费2202元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 瑞审 判 员  彭 丫人民陪审员  宁子茗二〇一五年八月二十五日书 记 员  李达斯附本判决书参照法律规定：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。