成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初2287号原告：九龙仓（中国）物业管理有限公司（原成都天府时代广场物业管理有限公司），住所地：四川省成都市锦江区。法定代表人：徐耀祥，公司董事长。委托诉讼代理人：张杰，四川衡平律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓舒丹，四川衡平律师事务所律师。被告：吴蔓，女，1973年12月30日出生，汉族，住成都市锦江区。原告九龙仓（中国）物业管理有限公司（以下简称九龙仓物业公司）与被告吴蔓物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月31日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2017年4月24日公开开庭进行了审理。原告九龙仓物业公司的委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼。被告吴蔓经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告九龙仓物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令吴蔓向九龙仓物业公司支付其欠付时间为2014年7月1日至2016年3月31日的物业管理服务费18733.68元及违约金至全部付清欠费之日止（暂计至2016年3月31日为3377.42元，庭审中阐明，违约金以每季度欠费金额为基数，从逾期之日至欠费全部付清之日止按每天万分之五的标准分段计算）;2.判令吴蔓承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：九龙仓物业公司、吴蔓于2013年3月19日签订《前期物业管理服务协议》，约定由九龙仓物业公司为吴蔓位于成都市锦江区锦东路399号“雍锦汇”1幢1单元22层02号住宅物业所在管理区域内的房屋共用部分、共用设施的绿化、环境卫生、公共秩序等提供物业服务与管理。按照协议第四条第一项之约定，吴蔓应按其所购房屋的建筑面积（房屋所有权证载明面积为223.02平方米）按4元/月/平方米的标准向九龙仓物业公司交纳物业管理服务费用。同时按照协议第四条第三项第七款之约定，吴蔓每次交纳物业管理服务费用的时间是每季第一月的5日前。协议签订后，九龙仓物业公司依约履行物业管理和服务的义务，但吴蔓怠于支付物业管理服务费用，经九龙仓物业公司多次催收无果。截至2016年3月31日，吴蔓共欠付物业管理服务费18733.68元。按照《协议》第八条第四项之约定，吴蔓应从逾期之日起按每天万分之五的标准向九龙仓物业公司支付违约金。综上，九龙仓物业公司为了维护其合权益，故诉至法院。九龙仓物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、九龙仓物业公司营业执照复印件、企业名称变更核准通知书、法定代表人身份证明、被告吴蔓身份证复印件，拟证明原、被告双方主体资格。2、《商品房买卖合同》、房产证复印件、房屋信息摘要，拟证明吴蔓系“雍锦汇”1幢1单元22层02号房屋所有权人，该房屋建筑面积为223.02平方米。3、顺丰速运凭证及签收截图、《关于催收物业管理服务费的公函》，拟证明九龙仓物业公司通过向吴蔓邮寄发函的方式要求吴蔓支付拖欠物业管理服务费。4、《前期物业管理服务协议》、缴费发票、欠费明细，拟证明吴蔓应当按照协议约定支付物业管理服务费，吴蔓已经缴付物业管理服务费至2014年6月30日，以及截至2016年3月31日吴蔓的欠费情况。被告吴蔓未作答辩，也未向本院提交证据材料。经庭审审查，上述证据来源合法，内容客观真实，且与本案事实具有关联性。被告吴蔓经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，其行为应视为放弃对九龙仓物业公司的诉讼主张及案件证据进行抗辩及质证。故上述证据本院予以采信，作为认定本案事实的依据。根据上述有效证据和九龙仓物业公司庭审陈述，本院认定如下事实：2013年3月19日，吴蔓与案外人龙茂房地产开发（成都）有限公司签订《商品房买卖合同》，约定吴蔓购买龙茂房地产开发（成都）有限公司开发的雍锦汇1幢1单元22层2号房屋。2013年5月29日，吴蔓取得成都市锦江区锦东路399号1栋1单元22楼2202号房屋的所有权登记，该房屋建筑面积223.02平方米。同日，九龙仓物业公司（2016年9月18日进行了名称变更，名称变更前为成都天府时代广场物业管理有限公司）（甲方）与吴蔓（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方应按照所购房屋的建筑面积按4元/月/平方米的标准预交物业公共服务费，每次交费时间为每季第一月的5日前，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准支付违约金。另查明，吴蔓名下的案涉房屋，每月应交物业管理服务费892.08元。吴蔓已交纳2014年6月30日前的物业管理服务费。自2014年7月1日起，吴蔓未向九龙仓物业公司交纳物业管理服务费，2015年5月26日，九龙仓物业公司向吴蔓邮寄催收物业管理服务费的公函，要求吴蔓支付2014年7月1日起至2015年4月30日止的物业管理服务费。截至2016年3月31日，吴蔓共欠物业管理服务费18733.68元。本院认为，吴蔓作为“雍锦汇”小区的业主，九龙仓物业公司作为“雍锦汇”小区的物业管理公司，双方签订的《前期物业管理服务协议》系其真实意思表示，未违反相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按约履行各自的合同义务。九龙仓物业公司向包括吴蔓在内的“雍锦汇”小区业主提供物业管理服务，吴蔓作为物业管理服务的对象，负有交纳物业管理费的义务。根据《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业管理服务费用”、第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”和第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业管理服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理服务费，物业服务企业请求业主支付物业管理服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，吴蔓在交纳了2014年6月30日前的物业管理服务费后，未再向九龙仓物业公司交纳物业管理服务费，其行为已构成违约，故九龙仓物业公司要求吴蔓给付欠付的2014年7月1日至2016年3月31日物业管理服务费18733.68元，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于九龙仓物业公司请求以每季度欠费金额为基数，从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金支付违约金的诉讼请求，符合双方在《前期物业管理服务协议》中的约定，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：被告吴蔓于本判决生效之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付自2014年7月1日至2016年3月31日止的物业管理服务费18733.68元及违约金（自2014年7月1日起的违约金以每季度欠付的物业管理服务费为基数、自逾期之日起按每日万分之五标准分别计算至付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费352元，公告费300元以及后续因送达本裁判文书发生的公告费用，由被告吴蔓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 王 艳人民陪审员 陈 德人民陪审员 雷 莉二〇一七年四月二十七日书 记 员 郑云飞附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。