安徽省祁门县人民法院民 事 判 决 书(2016)皖1024民初684号原告：丁安宁，男，1963年11月29日出生，汉族，安徽省祁门县人，住安徽省祁门县。被告：冯定朝，男，1950年5月8日出生，汉族，安徽省怀宁县人，住安徽省祁门县。被告：华淑珍，女，1951年12月21日出生，汉族，安徽省黟县人，住安徽省祁门县，系被告冯定朝妻子。第三人：丁海，男，1977年11月5日出生，汉族，安徽省祁门县人，住安徽省祁门县。第三人：汪宏霞，女，1982年12月11日出生，汉族，安徽省祁门县人，住安徽省祁门县，系第三人丁海妻子。第三人：黄向军，男，1971年10月4日出生，汉族，安徽省祁门县人，住安徽省祁门县。第三人：张新巧，女，1975年12月26日出生，汉族，安徽省祁门县人，住安徽省祁门县，系第三人黄向军妻子。第三人：吴志刚，男，1963年11月12日出生，汉族，安徽省祁门县人，住安徽省祁门县。第三人：胡银枝，女，1966年2月24日出生，汉族，安徽省祁门县人，住安徽省祁门县，系第三人吴志刚妻子。六位第三人共同委托诉讼代理人：操庆忠，公民代理，代理权限系特别授权。原告丁安宁与被告冯定朝、华淑珍、第三人丁海、汪宏霞、黄向军、张新巧、吴志刚、胡银枝债权人撤销权纠纷一案，本院于2016年11月28日立案受理后，依法组成合议庭，2017年3月21日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告丁安宁、被告冯定朝、第三人丁海及六位第三人共同委托诉讼代理人操庆忠到庭参加诉讼。被告华淑珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。丁安宁向本院提出诉讼请求：1.要求撤销两被告与诸位第三人签订的《二手房屋买卖合同》对房地权祁房2006第00××24号商业营业房产的出售转让行为；2.由两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年6月21日，冯定朝因投资经营需要向原告借款10万元，商定月息2分，借期4个月，到期全额归还。到期未归还。并于2015年10月21日重新更换借据，至今本息达16万元未还，其承诺过以××路商业房做保障，用房租支付原告本息一直对原告债权无法兑现。2014年8月22日，两被告向第三人丁海借款420万元（其中含高额利息），以××路××综合楼店面10间，总面积655.67平方米（见祁房2006第00××24号房地产权证）作抵押，该店面房产2011年11月评估价为9057634.93元。2014年12月间，两被告向第三人丁海提供了几份他们俩签名捺印的空白《二手房买卖合同》，由丁海自行填写了买方为“丁海、黄向军、吴志刚”，总房价为195万元（每平方仅为2974元）的《二手房屋买卖合同》，并于2014年12月25日将上述店面房产过户到本案六位第三人名下。2015年2月间，原告得知此事后责问冯定朝，其谎称只是抵押，在以后的数月中，原告一直追问其为何将上述房产如此低价出售，与丁海既不清账，更不找差价，其只是支吾搪塞，在我和其他债权人不断追问指责下，两被告无奈于2015年7月以“显失公平，要求撤销合同”为由向丁海等人提起诉讼，一审判决驳回，冯定朝、华淑珍上诉后撤诉。2016年4月，两被告以“显失公平”要求判《二手房买卖合同》无效向丁海等人提起诉讼，后又撤诉，案件又回到了原点。我认为：两被告一方面对自己面临祁门城新十字路口一级地段价值近千万元的店面房产淡然处之，以提供签字捺印的空白房屋买卖合同，符合他人低价出售，半卖半送，事后又不进行债务结算，找补差价，虽两次提起诉讼，但又两次撤诉消极对待，持无所谓态度；另一方面对拖欠原告借款（另欠他人借款百余万元）于不顾，有意规避债权人的借款，明显对原告造成了损害。故，为维护正常的经济秩序和债权人的合法利益，根据我国合同法第七十四条之规定提起诉讼，要求撤销被告与诸位第三人签订的《二手房屋买卖合同》对房地权祁房2006第00××24号商业营业房产的出售过户行为；并由两被告承担本案的诉讼费用。原告丁安宁为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1.原告的居民身份证复印件，证明原告的身份信息;2.2013年6月21日借据、2013年6月21日协议，其中协议证明被告按时间付我的佣金，月息2分。后来时间太长了，在2015年10月21日又更换了一个借据122500元，证明本金仍然是10万元，那22500元含息（从2013年10月20日起仍然按本金10万元来算按照两分五计算利息）；3.2013年10月20日承诺书一份，证明2013年10月份被告冯定朝承诺用房租收入支付我借款；4.祁房2006字第00××24号房地产权证，证明被告对××路（××综合楼）拥有产权，店面房产为655.67㎡；5.2014年12月13日两被告与第三人丁海、黄向军、吴志刚签订的《二手房屋买卖合同》，证明合同约定房产售价为195万元；6.祁门房地产管理中心出具的证明，证明两被告于2014年12月25日将××路（××综合楼）过户至丁海等第三人名下；7.房地产抵押估价报告，诉争房产2011年度经安徽省宁国南方房地产评估有限公司评估市场价值为900多万元，证明被告和第三人签订的合同，显失公平；8.（2016）皖1024民初253号民事裁定书，证明两被告曾诉丁海等人确认《二手房屋买卖合同》无效，后又撤回起诉。被告冯定朝未提供书面答辩意见,其在庭审中辩称:我欠原告及丁海等人的借款属实，向丁海等人借款时，签订了抵押合同，并办理了抵押合同手续。2014年12月13日，我与华淑珍将签好名字的空白《二手房屋买卖合同》交给丁海，2015年12月25日，房屋过户时，我不在祁门，我发短信给祁门房屋管理部门同意将××路（××综合楼）过户给丁海。被告冯定朝为证明其主张，向本院提交以下证据：1.被告冯定朝于2015年12月25日发给祁门房地产管理中心刘主任的短信，证明我同意将房屋过户给丁海一人；2.2014年12月24日与丁海签订的承诺书，证明我同意将房屋过户给丁海一人；3.房产抵押合同，证明我向丁海、汪宏霞借款时，用××路（××综合楼）祁房2006字第00××24号面积为655.67㎡的房屋担保抵押；4.2015年2月4日祁门房地产管理中心出具的证明，证明过户后房屋产权人为第三人丁海、汪宏霞、黄向军、张新巧、吴志刚、胡银枝。第三人丁海等六人辩称：一、祁门县人民法院（2015）祁民一初字第00498号《民事判决书》对案涉《二手房买卖合同》认定为无效合同，原告诉请显然不成立，请求法院驳回其诉请；案涉《二手房买卖合同》系答辩人和本案被告冯定朝、华淑珍于2014年12月13日签订，该合同是按照冯定朝、华淑珍要求签订，2014年12月21日前，答辩人和冯定朝、华淑珍又签订了《二手房买卖合同》，合同约定案涉二手房真实交易价格为4536000元并注明“双方以此合同为准，其过户合同无效”。可见，案涉《二手房买卖合同》并非答辩人和本案被告冯定朝、华淑珍双方履行的真实合同，且不是双方真实意思表示，属无效合同。而法律规定对合同撤销权的行使应基于合法、有效的合同。二、答辩人和本案被告冯定朝、华淑珍于2014年12月21日前签订的《二手房买卖合同》合法有效。1.从双方签订的《二手房买卖合同》的主体来看，本案被告冯定朝、华淑珍于2006年4月17日取得案涉商业房的产权，于2006年7月19日取得案涉商业房的《国有土地使用证》，案涉商业房系本案被告冯定朝、华淑珍合法拥有100%产权同时其系完全民事行为能力人，故本案被告冯定朝、华淑珍作为商业房出卖方主体显然适格。答辩人系完全民事行为能力人，作为商业房的购买方主体显然适格。2.从双方签订的《二手房买卖合同》中约定的内容来看，合同约定了买卖二手房坐落位置、面积和用途；约定了二手房买卖价格；约定了二手房房产及土地过户税费承担方式；违约责任等内容。该合同系双方真实意思的表示，内容具体明确，且没有违反法律、法规禁止性的规定。3.本案被告冯定朝、华淑珍于2014年12月21日到期欠答辩人借款本息合计4536000元。为了清偿答辩人欠款，答辩人和本案被告冯定朝、华淑珍签订《二手房买卖合同》把二手房卖给答辩人系双方真实意思表示，符合法律规定；2014年12月25日，答辩人取得案涉二手房《房地产权证》；2015年1月21日，答辩人取得案涉二手房《国有土地使用权证》。根据2016年11月30日发布《全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第17条“当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的，对其主张不予支持。”被答辩人提起确认该合同无效或撤销显然不成立。第三人丁海等六人为证明其主张，向本院提交以下证据：1.祁房2014字第20××63号《房地产权证》，证明六位第三人按份共有案涉商业房，第三人丁海、汪宏霞各占25％，第三人吴志刚、胡银枝、张新巧、黄向军各占12.5％；2.皖祁国用（2014）第1613号《国有土地使用证》，证明案涉商业房的土地使用权人为丁海、汪宏霞、吴志刚、胡银枝、张新巧、黄向军六人；3.（2015）祁民一初字第00498号民事判决书，证明被告冯定朝、华淑珍于2014年8月22日向第三人丁海借款420万，约定月利息2％的事实；证明被告冯定朝、华淑珍于2014年8月2日把案涉商业房抵押给丁海并办理了抵押登记（房地产他证祁房字第××号）；丁海于2014年12月25日缴纳案涉商业房过户税费等393037.32元；被告冯定朝、华淑珍自愿协助第三人丁海、吴志刚、黄向军办理了案涉商业房过户手续；被告冯定朝、华淑珍在（2015）祁民一初字第00498号案件庭审过程中对将其商业房抵押给第三人丁海、吴志刚、黄向军的事实无异议。被告冯定朝对原告的证据没有异议。第三人丁海等六人对原告的证据质证意见如下：对证据1，无异议；对证据2中借条有异议，真实性和合法性请法庭予以核实，该借条发生于2015年10月21日，而第三人与被告交易过户的时间是2014年12月份，显然与本案没有关联性；对证据2中协议，不符合协议的要求，对其三性有异议，该协议看不出被告欠原告佣金的表述；对证据3承诺书在庭审中提交，已过举证期限，不予质证；对证据4有异议，该证已被新证所代替，已经失效；对证据5有异议，该合同是为了避税而签订的合同，内容不真实；被告与第三人实际交易价格为4536000元，另第三人支付了各种税费393037.32元；对证据6有异议，请法庭对其三性予以核实；对证据7有异议，该评估报告是被告2011年为了银行贷款而做的评估，第三人不予认可，同时该报告不能作为2014年双方交易基准价，与本案没有关联性；对证据8裁定书真实性、合法性无异议，证明目的有异议，该份证据恰恰证明了被告积极履行权利的行为。原告丁安宁对被告冯定朝的证据质证意见如下：证据1被告与第三人签订合同时有违规行为，过户没有按照规定程序办理；证据2的合同存在欺诈行为；证据3房屋抵押合同只显示借款本金420万元，利息约定不明，没有具体的签订时间；对证据4的证明，三性均无异议，该证明还是我与被告冯定朝一起去祁门房地产管理中心查取的。第三人丁海等六人对被告冯定朝的证据质证意见如下：对证据1，我借给冯定朝420万元的借款中，有部分是向别人借来的，后我将该房产50％部分出让给黄向军、吴志刚，是经过冯定朝和华淑珍同意的，过户合同上面有华淑珍签字和冯定朝在北京发的短信；对证据2.3无异议；对证据4有异议，请法庭予以核实。原告丁安宁对第三人丁海等六人的证据质证意见如下：对证据1.2有异议，第三人的行为侵犯了债权人的利益；对证据3，被告与第三人的行为符合《中华人民共和国合同法》第七十四条逃避他人债务的情况，且该判决书中第8页认定事实中，被告与第三人签订的195万的合同已经到房管局存档，不能以被告与第三人签订的450万的合同为准，这是违法的。被告冯定朝认为第三人丁海等六人提供的证据都是真实的，没有异议。通过举证、质证，对原告提交的证据，本院认证如下：对原告的证据1，被告、第三人没有异议，本院予以认定；对证据2、3，被告冯定朝承认向原告借款,对原、被告存在债权债务关系，本院予以确认；对证据4，来源合法,本院予以认可;对证据5，因系被告与第三人双方为了减少税收而签订的，内容不真实，本院不予认定；对证据6.8，其来源合法，与本案待证事实有关，本院予以认定；对证据7，其来源合法，本院予以认定；需结合本案的其他证据综合认定。对被告的证据1.2与本案待证事实有关,本院结合本案的其他证据综合认定；对证据3，原告有异议，本院需要结合本案其他证据综合认定；对证据4，来源合法，本院予以认定。对第三人的证据1、2来源合法，本院予以认定；对证据3，因冯定朝、华淑珍在上诉期间撤回对丁海、黄向军、吴志刚的起诉，二审法院予以准许，该判决没有发生法律效力，但对该判决书的事实部分，予以采信。根据以上确认的定案证据和当事人的陈述，本院认定如下事实：2014年8月22日，冯定朝、华淑珍因资金需要向丁海借款，双方签订借款合同一份，冯定朝、华淑珍向丁海借款4200000元，月利率2%，期限3个月，自2014年8月22日起至2014年11月21日止。同日，冯定朝、华淑珍与丁海、汪宏霞（丁海妻子）同时签订房产抵押合同一份，冯定朝、华淑珍以其所有的坐落于安徽省祁门××路的××综合楼（登记号：20××66；房地产权证号：祁房2006字第00××24号，建筑面积655.67平方米）作为抵押，并在祁门房地产管理中心办理了抵押权登记（房地产他证祁房字第××号），抵押权利期限至2014年12月21日止。后借款到期，因冯定朝、华淑珍无力偿还，经双方商量，冯定朝、华淑珍与丁海又签订了《二手房屋买卖合同》一份，合同约定由丁海购买抵押的房屋，房屋作价4536000元（含至2014年12月21日止利息4200000×2%×4＝336000元），冯定朝、华淑珍欠丁海借款及利息转为丁海支付冯定朝、华淑珍的房款，在2014年12月21日前付清。此外，为了在过户时少交纳房屋税费等，冯定朝、华淑珍与丁海、黄向军、吴志刚又于2014年12月13日签订了一份二手房屋买卖合同，约定由丁海、黄向军、吴志刚以1950000元购买祁门××路的××综合楼房产，双方凭此合同（2014年12月13日签订）以及按黄山市三金房地产估价经纪有限公司出具的评估报告［估价报告编号：祁房交估字（2014）第祁××号，估价：2290072元］到祁门房地产管理中心办理了过户手续。2014年12月24日，丁海向冯定朝、华淑珍出具承诺书，丁海承诺自房屋过户之日起半年内（2014年12月24日至2015年6月24日止），如果冯定朝在2015年6月24日前归还丁海的借款及相关费用，丁海同意将该商铺还给冯定朝。庭审中，丁安宁认可2015年7月期间得知冯定朝、华淑珍将涉案房屋转让给丁海。2016年11月28日，原告丁安宁以××路××综合楼一层店面市值900多万元，2014年12月13日签订的《二手房买卖合同》中以1950000元价格转让给第三人价格过低，蓄意规避其他债权，对其造成了损害为由诉至法院，请求法院判决：撤销两被告与第三人签订的《二手房屋买卖合同》对房地权祁房2006第00××24号商业营业房产的出售转让行为。本院认为，本案当事人争议焦点主要为：一、本案被告与第三人签订二手房买卖合同的效力；二、本案原告是否享有行使对被告与第三人签订二手房买卖合同的撤销权。一、本案被告与第三人签订二手房买卖合同的效力问题。民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为，应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。冯定朝、华淑珍因向丁海借款而将其房屋抵押给丁海，且涉案房屋在房管部门进行了抵押登记。冯定朝、华淑珍借款未能归还，为偿还借款本金4200000房屋作价4536000元，该款含冯定朝、华淑珍欠丁海借款利息；另一份为2014年12月13日出具冯定朝、华淑珍与丁海、黄向军、吴志刚的《二手房屋买卖合同》，合同主要内容约定由丁海购买抵押的房屋，房屋作价1950000元。因冯定朝、华淑珍对向丁海借款4200000元而同意将其房屋抵给被告的事实无异议。冯定朝、华淑珍与丁海于2014年12月13日签订的房屋买卖合同中约定的1950000元房屋价款与房屋真实价格不相符合无异议。故对冯定朝、华淑珍因借款以涉案的抵押房屋抵债的事实，本院予以认定。从合同涉案房屋交易价格上来看，2014年12月13日签订的房屋买卖合同约定的涉案房屋价款远低于借款本金及利息，但由于办理涉案房屋产权过户登记时,房屋等管理部门应按房屋买卖成交价一定的比例收取交易费用。由此出现一元及利息，冯定朝、华淑珍与丁海签订了二份二手房买卖合同，其中一份为2014年12月21日前出具的冯定朝、华淑珍与丁海的《二手房屋买卖合同》，合同主要内容约定由丁海购买抵押的房屋，房买卖中涉案房屋成交价相差悬殊的二份合同，符合情理。从上述情形分析，冯定朝、华淑珍与丁海于2014年12月21日前出具的《二手房屋买卖合同》，在该合同中，涉案房屋作价4536000元，符合双方当事人以房抵债真实意愿，该合同为当事人真实意思表示，应认定为有效合同，冯定朝、华淑珍与丁海应当据此合同履行合同中的有关权利和义务。2014年12月13日出具冯定朝、华淑珍与丁海、黄向军、吴志刚的《二手房屋买卖合同》为涉案房屋过户登记发生的合同，并非为冯定朝、华淑珍与丁海真实意思表示，该合同应为无效合同。故丁安宁要求撤销二被告与诸位第三人签订的《二手房屋买卖合同》（祁房2006字第00××24号商业营业房产的出售转让行为）请求不能成立，本院不予支持。二、本案原告是否享有行使对被告与第三人签订二手房买卖合同的撤销权问题。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销权事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。本案丁安宁于2015年7月期间得知冯定朝、华淑珍将涉案房屋转让给丁海。丁安宁于2016年11月28日向本院提起诉讼，显然已过行使撤销权一年的法律规定期限。综上所述，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十五条、第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告丁安宁的诉讼请求。案件受理费80元，由原告丁安宁承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审 判 长  笪好胜审 判 员  方成姿人民陪审员  许仙桃二〇一七年四月十九日书 记 员  刘思颖