云南省丽江市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2014)丽中民二初字第103号 原告章之花，女，1962年10月10日生，白族，住丽江市玉龙县。 原告何正银，男，1958年12月25日生，白族，住址同上，系章之花之夫。 委托代理人（特别授权）周建元，云南滇康律师事务所律师。 被告丽江萬隆房地产开发有限公司 法定代表人罗朝飞，该公司董事长。 公司住所：丽江市古城区象山西路尚水居会所。 委托代理人（特别授权）颜玮，云南玉龙律师事务所律师。 委托代理人（一般授权）皮建和，男，1982年11月21日生，系萬隆房地产开发有限公司职员。 原告章之花、何正银诉被告丽江萬隆房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年11月21日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月14日和8月25日公开开庭审理了本案。原告何正银、（章之花未到庭）及特别授权委托代理人周建元，被告丽江萬隆房地产开发有限公司的委托代理人颜玮、皮建和到庭参加诉讼。本案现已审终理终结。 原告诉称：2013年5月15日，原、被告经过协商，就原告购买被告开发的坐落于玉龙县房屋的事宜达成协议，并签订了《商品房购销合同》，约定原告共同向被告购买“萬隆家园”雅园第24幢1号三层砖混结构房屋，合同主要就“项目建设依据”、“商品房销售依据”、“计价方式与价款”、“面积误差的处理”、“付款方式及期限”、“甲方逾期交房的违约责任”等内容作了明确约定，原告并分次支付了购房款、配套款、维修基金、税款及办证费等合计人民币936424.00元。《商品房购销合同》约定被告应于2014年6月30日之前将经建设单位组织验收合格，符合商品房购销合同约定的商品房交付给原告，直致2014年11月7日，被告未履行合同义务，请予依法判决被告支付违约金265073.4元（2014年6月30日至7月共30日30天×100元=3000元；2014年7月31日至2014年11月7日共100天×873578元×0.3%=262073.4元）并承担本案的全部诉讼费用。 被告辩称：被告超过《商品房购销合同》约定的期限交房是因行政原因所导致，属免责条件，原被告在《商品房购销合同》第七条中约定在“2014年6月30日前”交付房屋为客观事实，但双方在《补充协议》第二条第9项进一步对影响交房的免责事项作出了约定，即“如由于有关行政部门的原因，商品房不能按时验收，导致交付商品房的期限超过《商品房购销合同》第七条约定的交房期限，甲方不承担延期交房的违约责任”。本案中因行政因素导致被告不能按期交房的原因有两个方面：其一、因政府尚未按市政道路及田园风光带规划方案进行市政建设，未对开文村返还地依据田园风光带建设规划要求的作出处理，影响了被告西出口及西北出口建设，影响了被告施工工期。2010年12月22日，被告从云南玉龙城市房地产开发有限公司处购买了170亩土地，作房地产开发。2011年8月22日丽江市规划局向玉龙县住建局作出《丽江市规划局＜关于给予确定田园风光带位置的请示＞的意见》，该意见明确被告北面为田园风光带，为此玉龙县政府即要求被告退让出5.8亩土地作为30亩田园风光带之一，2011年10月24日玉龙县住建局向被告作出玉规通字[2011]30号《规划条件通知单》，被告于2012年1月委托设计单位完成了《丽江寓隆花园住宅小区修建性详细规划方案》，该规划方案经玉龙县规划委员会主任会议审查通过，并于2012年3月12日向被告作出玉规审通[2012]02号《审定通知单》。在被告取得了房地产建设项目相关许可后，开工建设。在项目基础及土建工程施工期间，一直都是按规划的西北出口通行，但至2014年4月开始建设西北出入口通道及敷设供、排水管道时，开文村村民即开始阻扰被告施工，并称该地块至今仍属于村集体自有的返还地，对止被告即向玉龙县人民政府提出协调处理寓隆花园小区出口道路（约80余米）问题，但至今未果。被告认为该出入口道路用地已经规划为市政田园风光带，出口通道属规划道路，村民无权干预小区出入口通道建设，政府也必须对已经审查批准建设的小区出入口通道给予保护。但政府未能积极作为，导致小区出入口通道至今未能建成，未能使用，这严重影响了答辩人工程建设进度及竣工验收。其二、因沉降观测要求，影响被告六个月工期。玉龙县建设行政主管部门为掌握护城河流域的地质情况、掌握软土及不均匀地基如何开展工程建设的经验、掌握发生沉降后如何作技术处理的相关办法、也为了求证寓隆花园小区所有建筑物是否存在不安全沉降，故玉龙县建设工程质量监督站于2014年3月20日向被告作出《关于要求萬隆花园住宅小区所有建筑物进行变形观测的通知》，要求“必须对该小区的所有建筑物委托具有相应资质的第三方检测机构进行变形观测”，否则“不予验收”。根据要求，被告于4014年4月委托了昆明泛基科技有限公司完成小区所有建筑物的基础沉降观测。昆明泛基科技有限公司于2014年5月19日开始首次观测，至2014年9月10日完成了全部观测，并于2014年9月底向被告出具了《沉降观测报告》，报告明确对原告所购买雅园24幢1号的沉降观测结论为“绝对沉降量和相邻点间的有沉降差均较小，沉降均匀。末次观测时的沉降速率已达到国家相关规范的稳定指标范围，其他各项指标均在规范限差内”，该表明原告所购买商品房的基础工程系合格工程，不仅如此，整个建设项目的基础工程都属于合格工程。但就沉降观测一项，因检测单位在被告房屋四周都布置了沉降观测点，墙面也作了相关标记，为保证观测的准确可靠，被告工地不得不全面停工，这整整影响了答辩人6个月的工期。其三、被告所购买建设用地面积为170亩，因土地登记发证错误，影响了竣工验收。但玉龙县国土资源局核发《国有土地使用证》时只颁发了148.8亩的证，这客观影响到了规划复核，影响到了被告竣工验收。上述三个方面的客观事实，属于影响被告工期及竣工验收延迟的行政性原因，根据《补充协议》第二条第9项规定，“有关行政部门的原因”所致，故这既是被告的免责事由，也必须对交房时间予以顺延。二、被告对沉降观测影响工期的情况已经作出告知，履行了告知义务，被告在接到玉龙县建设工程质量监督站于2014年3月20日作出的《关于要求萬隆花园住宅小区所有建筑物进行变形观测的通知》后，即于2014年3月28日作出了《关于寓隆家园小区延期交房的告知书》，并将告知书张贴于售楼部，且电话通知了原告。被告己经履行了告知义务，故对不能按期交房不承担违约责任。三、被告所开发地产项目已作现场验收，已经可以交付，原告所提诉讼请求判令被告立即向原告交付萬隆家园丽园2栋商品房可以立即完成，因为被告所开发寓隆家园住宅小区已经完成了现场验收，已经可以交付。事实上，被告已经通知原告接受商品房，只不过原告是出于自身利益意向而未接受交付，该不能交付的责任不应由被告承担。请依法驳回原告的诉讼。 为支持其诉讼请求，原告向本院提交以下复印件证据：1、商品房购销合同，2、补充协议18页，拟证明原被告的权利义务，被告应在2014年6月30日前交付房屋的事实；3、收据五份，拟证明原告已按合同约定支付了全部款项；4、通知一份，拟证明被告单方增加收费。经质证被告认为，对原告提交证据的合法性、关联性、真实性无意见。但对证明内容不予认可，在补充合同2.9条中，因政府部门的原因，商品房不能按时验收，导致交付商品房的期限超过，被告不承担延期交房的违约责任。本院认为，原告提交的证据，能证明原被告之间的权利义务关系，被告未能在2014年6月30日前，将验收合格的商品房依合同约定交付给原告，对原告证据的三性，被告无异议，本院予以采信。 被告根据其答辩，提交以下复印件证据：1、商品房购销合同一份，拟证明合同第八、九条关于0.3%内容的约定不具有合法性；2、商品房购销合同补充协议一份，拟证明因行政原因导致的迟延交付，被告不承担责任；3、关于请求协调萬隆家园住宅小区出口道路的请示及说明二份，拟证明已向政府部门请示解决；4、花园北部出口现状照片4张，拟证明北部出口至庆云路段为规划路因今未畅通，因产权小区水道至今只能走表面；5、萬隆家园住宅小区详细规划设计方案04.05.06图及审定通知单，玉龙县规划委员会会议纪要第2012.2期，拟证明花园北部出口为规划路，政府应当保障，也证明规划已经过政府审定；6、丽江市规划局《关于给予确定田园风光带位置的意见》、玉龙县人民政府办公室文件审批单、玉龙县住房和城乡建设局关于萬隆房地产开发项目有关问题的请示、国有土地使用权转让合同、图子发票，拟证明书萬隆公司付款的土地为170亩，由于田园风光带只能开发164.18亩，由此导致出口道路问题，成为工期延误的一个原因；7、玉龙县建设工程质量监督站要求萬隆花园住宅小区所有建筑物进行变形观测的通知，拟证明小区不可预见的沉降原因，需要进行变形观测，由于沉降观测系建设行政强制性行为，导致工程停工而延误达半年的时间，该小区实际，通过具有相应资质的第三方作出的沉降观测报告，说明小区的沉降观测数据完全正常；8、沉降观测图、萬隆花园沉降变形观测报告，拟证明小区已经过沉降变形观测后建筑符合标准；9、萬隆家园沉降观测说明，拟证明沉降观测是被告无法抗拒而必须进行的工作，导致停工半年，结果证明萬隆家园沉降在正常范围内；10、光盘一张，拟证明新闻媒体见证萬隆家园整改情况；11、萬隆家园小区延期交房告知书及相关照片三份，拟证明萬隆公司就延期交房事由向购房者作了告知；12商品房竣工验收备案资料二十四份，拟证明商品房相关资料交相关单位办理；13、商品房移交书一份，拟证明部分业主已接房，萬隆公司也一直期待业主接房；14商品房质量保证书四份，拟证明萬隆公司依法对房屋建设质量作出保证；15、房屋使用说明书四份，拟证明萬隆公司已制作使用说明书；16、手机短信二份，拟证明萬隆公司已通知购房户接房；17、联系业主接电话记录八十九份，拟证明萬隆公司已通知业主接房；18、部分签到记录一份，拟证明萬隆公司给业主作释明工作。被告当庭提交请示、土地使用证、规划条件通知单、萬隆花园详细规划设计方案、交通分析图5组证据，拟证明土地管理部门核发土地使用证登记面积不足，影响被告规划复核及竣工验收；被告按规划完成设计，但政府并未按田园风光带规划修编完成建设，影响了竣工验收。 经质证原告认为，对被告1-2证据的合法性、关联性、真实性无意见，但对其证明内容不予认可；对证据3-10的真实性关联性无异议，但认为与本案无关联；对证明11无法认可，原告没有收到通知，也没有义务自行跑去看通知书；对证据12的证明内容不予认可；对证据13-15无意见；对证据16被告已进行了编辑失去了证明内容，不予认可；对证据17通过电话，不能证明通知原告接房，不予认可；对证据18及补充证据5份与本案无关联。 本院对被告提交的证据作综合评判如下：被告所提交的1-2证据，原告无异议，能证明双方的权利义务，本院予以采信；对证据3-10系被告行政审批事项，在其建设中，如需不沉降变形观测，应与原告补充约定，现无双方约定，对其证明事项，本院不予采信；证据11-12系单方行为，对其证明事项，本院不予采信；证据13-15因原告无意见，本院予以采信；证据16-18及补充证据5份，该证据不能在约定的时间内已通知过原告，对其证明事项，本院不予采信。 针对双方的争议，本院依法向玉龙县建设工程质量监督站调查后该监督站出具了复函：对萬隆花园进行沉降观测主要原因，沉降观测期间是否影响施工及是否全面停工作出了说明。经质证原告无异议。被告对复函无异议，但认为沉降观测影响小区的室外施工6个月，质监站强制要求如不作沉降观测就不验收，因此，造成延期交房。 本院认为，双方对监督站出具了复函均无异议，本院予以采信。 经审理，本院确认以下法律事实：原告章之花、何正银系夫妻与被告协商后于2013年5月15日签订了《商品房购销合同》，按合同约定原告购买被告开发的玉龙县黄山镇萬隆家园雅园第24幢1号三层砖混结构房屋一套，建筑面积为264.08平方米，总房价款为873578元，同时，还签订了《补充协议》。其中合同第七条约定“乙方（即原告）如约支付全部购房款以及合同所涉相关费用，甲方（即被告）应于2014年6月30日前将经建设单位组织验收合格、并符合合同约定的该商品房交付给甲方”；合同第九条约定“甲方如未按合同第七条约定的时间交房，按下列【一】种方式处理，即自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按下列【1】、【2】种约定承担违约责任：1、解除合同，甲方按乙方付款的10%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，已发生交易相关税费由甲方承担。2、甲方按乙方付款的0.3%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。同日，原被告双方还签订《补充协议》，对房款、银行贷款及乙方逾期付款、交付、产权登记、保修责任、前期物业服务等进行了补充约定；其中第2.9条约定“该商品房主体工程经建设单位通过工程质量监督站初验通过后（配套水、电已修通），甲方通知乙方办理交接手续，如由于有关行政部门的原因，商品房不能及时验收，导致交付商品房的期限超过《商品房购销合同》第七条约定的交房期限，乙方不承担延期交房的违约责任。”2013年5月15日，原告交纳了购房款873578元，契税、印花税26644元，维修基金17472元，代办证费2000元、配套费16730元，以上共计人民币936424元。 本院另查明，2014年5月26日，被告向玉龙县人民政府提出《关于请求协调萬隆家园住宅小区出口道路的请示》，表明该小区规划设计有两个出口，次入口位于小区西边，主入口位于小区北边。因受丽江市城市总体规划调整，原西边规划道路目前尚未确定，无法开口。从而导致整个项目的出口道路只能是在北边，即城市规划的田园风光带之内，而该土地性质为开文村返还地，产权属于开文村村民。由于土地归属问题未解决，小区规划设计的出口道路、给排水及电力接入工作目前无法实施。经公司协商无果，请求县政府予以协调该项目的出口道路问题。2014年8月20日，被告提出《关于已多次请求协调萬隆家园住宅小区出口道路的情况说明》表明从2012年初公司已多次向主管部门汇报并请求协调出口道路的问题。 本院还查明，2014年3月20日，玉龙县建设工程质量监督站向被告及其施工单位丽江金星建筑公司、永胜兴文建筑公司下达《关于要求萬隆花园住宅小区所有建筑物进行变形观测的通知》，要求被告对该小区的所有建筑物委托具有相应资质的第三方检测机构进行变形观测。其后，被告委托昆明泛基科技有限公司对萬隆花园小区雅园建筑物基础进行了沉降变形观测，经观测，本案所涉雅园18栋“绝对沉降量和相邻点间的沉降差均较小，沉降均匀。末次观测时的沉降速率已达到了国家相关规范的稳定指标范围，其他各项指标均在规范限差内”。 2015年4月20日，本院向玉龙县建设工程质量监督站调查该站要求被告进行沉降观测的主要原因及对小区进行沉降观测，是否会影响小区的施工、观测期间是否需要全面停工。经调查，玉龙县建设工程质量监督站函复本院称：1、对该小区进行沉降观测主要原因：《建筑变形测量规范》JGJ—2007、2010第3.0.1和3.0.11强制性条文的要求和结合该小区的地址勘察资料，地基基础实际情况以及由于部分建筑因地基基础的问题出现不均匀沉降。2、从客观上分析，沉降观测期间对小区的施工有一定的影响，从房屋基础开挖到建成都要按建筑变形观测规范的相关要求进行观测，且有一定的时间要求，要求观测到建筑沉降的规范允许值为止。另外部分建筑现行观测超规范的需停工整改处理，整改处理完整，达到设计要求才可以继续其他部分的施工。 2014年11月7日，被告电话通知原告接收其购买的商品房；原告以被告迟延交付房屋达三个月时间，已经违反了双方的《商品房购销合同》约定为由，拒收房屋并起诉至本院。 综合各方诉辩主张，本案争议焦点为：商品房购销合同的效力及被告是否应承担违约责任。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2013年5月15日原、被告经协商后，签订的编号为万家-B-46《商品房购销合同》，是双方真实意思表示，权利义务关系明确，该合同符合法律的规定为有效合同。 关于合同约定的交房时间及被告是否违约问题。双方在商品房购销合同中约定被告应于2014年6月30日前，将验收合格的商品房交付原告，由于被告未能按合同约定的期限交付商品房，应按合同约定，承担交付不能的违约责任。被告认为，迟延交房是因政府尚未按市政道路及田园风光带规划方案进行市政建设，未对开文村返还地依据田园风光带建设规划要求的作出处理，影响了被告西出口建设及施工工期；因沉降观测的要求，影响被告六个月工期；被告购买建设用地面积为170亩，因土地登记发证错误，影响了竣工验收；被告对沉降观测影响工期的情况已经作出告知，履行了告知义务。双方在补充合同中第二条9项中已有约定，如由于有关行政部门的原因，导致交付商品的期限超过，被告不承担违约责任。本院认为，政府是否按市政道路及田园风光带规划方案进行市政建设，是否影响了被告出口及工期，属被告的前期工作，且被告无证据证明是行政原因，质检站部门对房屋基础作沉降观测。是对商品房质量检测，不属于行政原因，土地登记发证错误，与原告无关，沉降观测影响工期的情况虽已经作出告知，但原告是否知晓，不得而知也不是双方约定，为此，被告所提交的证据也不能证明延期交房，是行政原因，其证明观点，本院不予采信。现原告请求判令被告支付违约金265073.4元的理由，因原告所交的契税、印花税、维修基金、办证费等是被告代收的费用，不应当作为已付款计算违约金；因在本案中违约金约定过高，被告申请调整，对此，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。对此本院依照本案的实际情况，酌情认定被告丽江萬隆房地产开发有限公司应当承担总购房款873578元、配套费16730元的10%的款项作为违约金，即89031元。综上，本案经合议庭评议交审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、由被告丽江萬隆房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告何正银、章之花违约金89031元。 二、驳回原告何正银、章之花的其他诉讼请求。 案件受理费5231元由被告丽江萬隆房地产开发有限公司负担。 若不服本判决，可于收到判决书之日始十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的数量提交副本，上诉于云南省高级人民法院。 双方当事人皆服判的，本判决即发生法律效力。若被告不自动履行本判决，原告可在本判决指定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判长  姚中梁 审判员  洪 琼 审判员  马 昕 二〇一五年八月二十七日 书记员  和八江