海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海南一中民一终字第432号上诉人（原审被告）海南耀星置业有限公司。法定代表人荣明棣，该公司执行董事。委托代理人李星，海南法立信律师事务所律师。委托代理人刘峰，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）汪敏，女。委托代理人姚传泽，海南邦威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈鹤中，男。委托代理人姚传泽，海南邦威律师事务所律师。上诉人海南耀星置业有限公司（以下简称耀星公司）因与被上诉人汪敏、陈鹤中商品房预售合同纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2014）万民初字第958号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年6月3日立案受理。本院受理本案后，依法组成合议庭于2015年7月7日公开开庭审理了本案。上诉人耀星公司的委托代理人李星、刘峰，被上诉人汪敏、陈鹤中的委托代理人姚传泽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，原告汪敏、陈鹤中与被告耀星公司于2011年2月24日签订《商品房预售合同》一份，该合同约定：原告购买被告耀星公司开发的位于万宁市东澳镇神州半岛老爷海南侧君临海公寓T1号楼1105房，建筑面积共计88.55平方米，其中，套内建筑面积66.59平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积21.96平方米；按建筑面积计价每平方米15322元人民币，总金额为人民币1356763元；原告于2011年2月24日支付该房屋总价款的50%，即人民币678382元，于2011年3月25日前付清其余50%房款，即人民币678381元；被告应当在2012年9月30日前向原告交付该商品房；出卖人（被告）应当自房屋交付、该商品房取得建筑工程规划验收批准文件且收到买受人（原告）应提交的全部材料之日起180个工作日内为买受人申请办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后90个工作日内，出卖人应当向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付房款万分之一向买受人支付违约金。逾期180天以上的，买受人有权单方解除合同，出卖人应自收到买受人解除合同通知且相关合同备案、预告登记被注销之日起30日内全部退还买受人已付房款，并按银行同期存款利率付买受人利息。买受人不解除合同的，出卖人应当按房价款的1%支付违约金，并可延期在180日内办理完毕房屋所有权证。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告耀星公司支付了购房款人民币1356763元。2012年9月27日，被告向原告交付该商品房。同日，原告向被告支付房屋登记费80元、房屋契税40702.89元、公共维修基金5313元。被告于2013年3月11日办理了万宁市东澳镇神州半岛老爷海南侧君临海公寓T1号楼房屋所有权证（整幢楼房产证，万宁市房权证东澳字第13022**号），于2014年6月20日办理了万宁市东澳镇神州半岛老爷海南侧君临海公寓T1号楼1105房房屋所有权证（万宁市房权证东澳字第14028**号）。原告于2014年6月26日向原审法院起诉，请求依法判决：1、被告向原告支付逾期办证违约金53592元；2、被告承担全部诉讼费用。原审法院认为，原告汪敏与被告耀星公司于2011年2月24日签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反有关法律规定，是合法有效的合同，双方应按照合同的约定履行相关权利义务。本案争议的焦点是：一、被告是否逾期为原告办理房产权证；二、被告是否应向原告支付逾期办证违约金53592元。一、关于被告是否逾期为原告办理房产权证的问题。根据《商品房预售合同》第十九条第一款约定，出卖人（被告）应当自房屋交付、该商品房取得建筑工程规划验收批准文件且收到买受人（原告）应提交的全部材料之日起180个工作日内为买受人申请办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后90个工作日内，出卖人应当向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。被告于2012年9月27日将该房屋交付给原告使用，并且收到原告提交的全部材料及办证的相关费用。依照该约定，被告应在交房和收到全部材料之日起180个工作日内（即至2013年6月18日止）为原告申请办理房屋权属证书，但被告未提供证据证明其在约定时间内为原告申请办理房屋权属证书，而被告至2014年6月20日才为原告办好房产证，已逾期367日。二、关于被告是否应向原告支付逾期办证违约金53592元的问题。原告已依约履行了全部的付款义务，被告未提供证据证明其按约定为原告申请办理房屋权属证书，其行为已构成违约，应当承担违约责任。按照合同第十九条第一款约定，被告于2012年9月27日将该房屋交付给原告使用，应在2013年6月18日前为原告申请办理房屋权属证书，而被告未提供证据证明其在2013年6月18日前已为原告申请办理房屋权属证书，至2014年6月20日才为原告办好房产证，已逾期367日。按照合同第十九条第五款约定，违约金应分二个阶段计算，即被告应从2013年6月19日起每日按已付房款1356763元的万分之一计算180日的违约金为24421.73元；超过180日的时间，原告不解除合同，被告应按房价款1356763元的1%计算违约金为13567.63元。二个阶段的违约金共计人民币37989.36元。对于被告以万宁市地方税务局开错发票为由导致未能按时办理房屋产权证的辩解，原审法院认为，根据合同第十九约定，被告应在交付房屋且收到原告应提交的全部材料之日起180个工作日内为原告申请办理房屋权属证书，其是否申请办证是决定其是否违约的前提条件，被告只要提供证据证明其在180日内已为原告申请办理房屋权属证书，房管局是否能为原告办证与其无关，但被告在本案审理过程中未能提供证据证明其在180日内已为原告申请办理房屋权属证书，被告应承担举证不能的责任。因此，对被告的此项辩解，不予支持。对于被告认为其在约定时间未给原告申请办理房屋所有权的，应适用合同第十九条第四款的约定承担违约责任。原审法院认为，适用合同第十九条第四款的前提条件是被告逾期未为原告申请办理房屋所有权证，原告单方面向房产管理部门申请办理。而原告并未单方面向房产管理部门申请办理房屋所有权证。因此，被告的此项辩解，不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告海南耀星置业有限公司应支付给原告汪敏、陈鹤中逾期办证违约金人民币37989.36元。限于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性付清。二、驳回原告汪敏、陈鹤中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1140元，由原告汪敏、陈鹤中负担人民币332元，被告海南耀星置业有限公司负担人民币808元。耀星公司不服上述一审判决，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销万宁市人民法院(2014)万民初字第958号民事判决，并依法改判驳回二被上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由二被上诉人承担。一、原审法院认定上诉人承担支付违约金系认定事实不清，应依法予以纠正。（一）上诉人与被上诉人签订的《海南省商品房预售合同》(下称《预售合同》)第十九条约定，上诉人只负有为被上诉人申请办理房屋产权证书的义务，并无义务为被上诉人办得房屋产权证书。合同第十九条第一款明确约定：出卖人应当自房屋交付、该商品房取得建设工程规划验收批准文件且收到买受人应提交的全部材料之日起180个工作日内为买受人申请办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后90个工作日内，出卖人应当向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。从本条的约定可以得知，上诉人只有为两被上诉人申请办理的义务，但无为两被上诉人办得房屋权属证书的义务。(二)合同中已明确约定上诉人未给两被上诉人申请办理房屋产权证书的违约责任，并不需要支付违约金。根据合同第十九条第四款的约定：房屋交付使用后，出卖人自房屋交付、该商品房取得建设工程规划验收批准文件且收到买受人应提交的全部材料之日起180个工作日内未给买受人申请办理房屋所有权证的，买受人可以单方面向房产管理部门申请办理，出卖人应自收到买受人自行办理房屋所有权证通知之日起7日内向买受人提供有关材料，并按买受人己交房款的0％向买受人支付违约金，买受人办理房屋所有权证应由出卖人承担的费用，从其缴纳的质量保证金中扣付。从本款规定可以得知在约定的180个工作日内上诉人未给两被上诉人申请办理房屋所有权证的，需要承担的违约责任是：1、当收到两被上诉人自行办理的通知后7日内，有义务提供相关材料；2、按照己交房款的0％支付违约金，即不需要支付违约金；3、两被上诉人办证的费用从质量保证金中扣付。(三)原审法院援引《预售合同》第十九条第五款之规定判决上诉人承担违约责任系对合同约定的错误认识，事实上，两被上诉人诉求上诉人承担违约责任的条件并未成就。该款约定：如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付房款万分之一向买受人支付违约金。逾期180天以上的，买受人有权单方解除合同，出卖人应自收到买受人解除合同通知之日起30日内全部退还买受人己付房款，并按银行同期存款利率付买受人利息。买受人不解除合同的，出卖人应按房价款的1％支付违约金，并可延期在180日内办理完毕房屋所有权证。可以得知，上诉人承担自逾期之日起每日按买受人己付房款万分之一向买受人支付违约金的前提是：l、两被上诉人未能在约定期限内取得房屋产权证书；2、两被上诉人未能在约定期限内取得房屋产权证书是因为上诉人的责任。首先，结合前面所述，上诉人只有义务为两被上诉人申请办理，并不负责办得产权证书，所以，上诉人承担违约责任的第一个前提不能成立。其次，在合同第四款明确约定，上诉人未在约定期限内给两被上诉人申请办理的，两被上诉人可自行办理，并进一步约定了上诉人的责任。所以，结合合同第十九条第一、第四、第五款之约定，第五款中“因出卖人责任”应当是指，上诉人在收到两被上诉人自行办理申请的通知后7日内未向两被上诉人提交办证需要的材料。但本案中，两被上诉人并未通知上诉人提交相关材料，所以并不存在逾期的问题。所以，两被上诉人主张上诉人承担违约责任的第二个前提也不能成立。(四)上诉人已经履行了合同中为两被上诉人申请办理房屋产权证的义务。两被上诉人在约定期限内没有取得房屋产权证书系政府部门工作原因，与上诉人无关。约定期限内，上诉人已经按《预售合同》的约定将办理房屋权属证书的全部材料提交至万宁市住房保障与房产管理局(以下简称“房管局”)，且上诉人己于2013年3月11日取得与两被上诉人购买房屋对应的房地产权证(即大产证)，正常情况下在上诉人大产证取得后两被上诉人所购房屋的权属证书很快就能办理完毕。然而，由于2009年之前万宁市无商品房销售，自2009年底开始至2013年，万宁市商品房进入集中销售期，从2013年年底至今，累计已有几万套商品房进入办理房产证阶段，导致房管局无法在短时间内完成全部商品房房产证的办理工作，在这种情况下，房管局采取了分批分开发单位分项目办理房产证的模式，从而导致两被上诉人的房屋权属证书于2014年6月20日办理完毕。因此，两被上诉人未在《预售合同》约定的期限内取得房屋权属证书不是上诉人的责任，而是因政府机关的原因造成的，上诉人无须承担《预售合同》第十九条第五款“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人己付房款万分之一向买受人支付违约金。逾期180天以上的，买受人有权单方解除合同……”约定的违约责任。二、原审法院判决上诉人承担37989.36元违约金违背合同法立法原则和法律的实质正义，系适用法律错误，应当予以纠正。根据本案查明的事实可以得知：上诉人已按照合同的约定于2012年9月27日将涉诉房屋交付给两被上诉人使用，被上诉人并未产生任何实质损失。根据我国《合同法》的立法原则，违约金适用的是填平原则，即违约方有义务赔偿守约方的损失。所以，原审法院在查明被上诉人没有损失的情形下仍然判决上诉人承担违约金责任，违背了合同法的立法原则，系适用法律错误。另二审我方提交证据可以证明我方在180个工作日代理申请了办证，是因为税务局开错发票导致延误办证。综上所述，原审法院存在认定事实不清、适用法律错误的情形，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人汪敏、陈鹤中没有提供书面答辩状，其在庭审中辩称：一审判决正确，认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。上诉人耀星公司在二审中向本院提供三份新证据：1、《万宁市住房保障与房产管理局政务服务事项指南》；2、《万宁市地方税务局第一税务分局办理房地产企业完税证明》；3、万宁市地方税务局《关于海南耀星置业有限公司不动产销售发票有关问题的函》。三份证据经庭审质证，对其真实性、合法性、关联性本院予以确认。本院对一审法院已经查明的事实予以确认。二审另查明：对汪敏、陈鹤中所支付的购房款1356763元，海南省地方税务机关代开二张发票，即2011年7月1日开具金额为90万元的发票一张，该发票显示税额为5211.78537万元；另一张发票金额为456763元，显示的税额亦为5211.78537万元。因发票税额问题，耀星公司向万宁市地税局协调，万宁市地方税务局于2015年6月23日向耀星公司出具《关于海南耀星置业有限公司不动产销售发票有关问题的函》，对销售发票出现的问题进行回复，基本内容为：1、在房地产一体化之前（万宁局2011年7月上线），不动产销售发票均使用税务机关代开，其发票上“税额”一栏，显示的是汇总申报缴纳税款的金额，也是完税证上的税款金额，分开开具发票时，每张发票会带出税款总金额，为系统原因造成。2、你公司于2011年11月份提出发票错误向我局反映，并要求重新开具发票，我局已及时向省地税局反映，并口头答复等待系统更改。2013年10月，你公司再次向我局请示如何处置前述发票，我局经请示省局，并口头明确答复，上述发票可以使用，不需重新开具。之后，万宁市地方税务局开具了被上诉人所购房屋的完税证明书。根据万宁市住房保障与房产管理局关于房屋转移登记指南显示：办理房屋转移登记的材料中需要提交完税证明书。根据万宁市地税局办理房地产企业完税证明所需材料显示，办理完税证明需要提交销售不动产统一发票。以上事实有当事人一、二审中提交的证据以及当事人的陈述为证。本院认为：上诉人耀星公司与被上诉人汪敏、陈鹤中签订的《商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属于有效合同，双方应按照合同约定履行义务。本案二审争议的焦点主要为：上诉人是否存在逾期办证的违约行为以及是否应当承担违约责任。1、根据双方签订的《商品房预售合同》第十九条的约定，该条一共分为五款，第一款约定：“出卖人应当自房屋交付、该商品房取得建设工程规划验收批准文件且收到买受人应提交的全部材料之日起180个工作日内为买受人申请办理房屋权属证书。”该条款约定的是180个工作日内申请办理房屋产权证的期限，即2013年6月18日前申请办理房屋权属证书，该条款没有约定何时办理好房屋产权证。第四款约定：“房屋交付使用后，出卖人自房屋交付、该商品房取得建设工程规划验收批准文件且收到买受人应提交的全部材料之日起180个工作日内未给买受人申请办理房屋所有权证的，买受人可以单方面向房产管理部门申请办理，出卖人应自收到买受人自行办理房屋所有权证通知之日起7日内向买受人提供有关材料，并按买受人己交房款的0％向买受人支付违约金，买受人办理房屋所有权证应由出卖人承担的费用，从其缴纳的质量保证金中扣付。”该条也没有对耀星公司逾期提交材料应承担违约金作出约定，只是约定出卖人没有按期申请办理，买受人可以自行申请办理。第五款约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人己付房款万分之一向买受人支付违约金。……”按照该条的约定，如不能在约定的期限内取得房屋权属证书，且是出卖人的责任，则应承担违约责任。该款约定了出卖人的违约责任，但承担违约责任的前提有二个，一是必须有约定取得房屋权属证书的时间，二是必须是因出卖人的责任导致逾期办证。以上第一款和第五款的约定，均未约定取得权属证书的时间。依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据以上合同约定和法律规定，在被上诉人没有选择自行办证的情况下上诉人应为被上诉人办证，但由于合同没有约定何时取得房屋权属证书，故上诉人认为其没有违约，不应承担违约责任有理，对该上诉理由应予以支持。一审法院将上诉人应在房屋交付使用后180个工作日提交办证申请的时间认定为不仅在该时间内提交同时还应当将房屋权属证书办好，并以该截止日期作为计算违约金的起始时间认定上诉人逾期办证367天属于认定事实错误。2、关于上诉人是否在180个工作日内为被上诉人申请办证以及上诉人在办证过程中是否存在过错的问题。根据房产部门和税务机关的办证程序规定，须有不动产销售发票和完税证明书，上诉人耀星公司就税务机关系统原因导致每张发票带出总申报缴纳税款金额的问题，存在与税务机关协调的事实，税务机关2013年10月答复原发票可以使用后，即可办理完税证明，材料齐全才可以到房管部门办理房屋权属证书。从上诉人办证过程来看，上诉人还是积极主动在为被上诉人办理房屋权属证书，没有证据显示有意懈怠或者其他属于出卖人的原因导致无法办证，因为诉争房屋整栋楼房的权属证书已于2013年3月11日办理，分户办证所需由开发商出具的资料已经具备，而合同约定承担违约责任的前提是因出卖人的责任才应承担违约责任并支付违约金。本案的事实显示税务发票问题属于税务机关系统原因，系不能归责于上诉人的客观原因。上诉人认为因发票这一客观原因消除后，自2013年10月8日起计算180个工作日作为办证期限，其在该期限内已经将房屋权属证书办妥。办证材料齐全后在该期间取得了房屋权属证书，属于合理的办证期间，当事人的合同目的已实现，没有损害买房人的权益。被上诉人还提出，即便在10月8日客观原因消除后，上诉人应当在政府规定的5个工作日内予以办妥，因上诉人办证过程属于批量办理，而非每户逐一申办，故被上诉人要求按照原审法院确定的自2013年6月19日起计算违约金没有合同依据和事实依据，对其诉讼请求，应依法予以驳回。综上，原审认定事实部分错误，导致判决结果错误，应依法予以撤销。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销海南省万宁市人民法院（2014）万民初字第958号民事判决；二、驳回被上诉人汪敏、陈鹤中的诉讼请求。一审案件受理费1140元，二审案件受理费1140元，均由被上诉人汪敏、陈鹤中负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈海燕审 判 员  黄声泽代理审判员  陈玫伊二〇一五年八月十二日书 记 员  洪学雪附：适用的法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：李国庆撰稿：陈海燕校对：洪学雪印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年8月12日印制（共印18份）