湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）娄中民一终字第411号上诉人（原审被告）苏剑斌。委托代理人彭松山，湖南波月律师事务所律师。上诉人（原审原告）肖建筑。委托代理人李革华，湖南荆剑律师事务所律师。上诉人苏剑斌、肖建筑因房屋租赁合同纠纷一案，不服冷水江市人民法院（2014）冷民一初字第574号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年4月8日，原告肖建筑与被告苏剑斌签订《商铺租赁合同》，原告将以其儿子肖高飞名义购买的三个商铺（位于冷水江市东苑国际商业广场一楼22、23、25号，建筑面积共101.2平方米）租给被告苏剑斌经营，合同的主要内容有：租期6年，从商场正式开业之日起计收租金，被告拖欠租金累计达30天，须赔偿违约金5000元，原告还可中止合同；第1年租金428000元，付款方式6个月预付1次，计租金214000元，每次租金到期日届满前15天付清下期租金，从第2年开始，按8%逐年递增；被告向原告交纳合同履约金100000元，开业后，该履约金直接转为商品质量保证金，如被告有违约行为，保证金作为违约金归原告所有；被告须按约支付租金，如无故拖欠，原告可给予7天宽限期，从第8天开始，原告有权向被告每天按实欠租金1%加收滞纳金。在合同末尾，双方同时又补充了5条附加条款，其中第4条为：“计租日期与东苑国际商业广场商铺同步计”。合同签订后，被告向原告交纳履约金100000元，并预付半年租金214000元，原告则将商铺交付给被告使用。2013年12月12日，东苑国际商业广场正式开业。2014年4月23日，东苑国际商业广场的物业管理方和天商业物业管理公司向东苑国际商业广场一楼商户发了一份通知，给予该商业广场一楼商户租金优惠，即从2013年12月12日至2014年6月11日房租一次性交清，则从2014年6月12日至2014年12月11日免租。被告即以此为由，要求原告同样免除2014年下半年租金，原告不同意，双方发生争执，原告多次催讨未果，遂向法院提起诉讼。原审法院经审理认为：一、原、被告之间签订的房屋租赁合同是否有效的问题。原、被告签订《商铺租赁合同》，双方已形成了房屋租赁合同法律关系。该合同是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，且原告对商铺具有处分权，该合同业已履行。故原、被告之间签订的房屋租赁合同合法有效。二、被告是否应当免交半年租金的问题。原、被告所签订的房屋租赁合同第二条已明确约定了计租开始日期，双方在补充条款第4条中又约定“计租日期与东苑国际商业广场商场铺面同步计”，不能单纯理解为对计租开始日期的重复。该条款应包含有东苑国际商业广场商场铺面免收租金，原告也应免收租金的意思在里面，但双方约定并不明确。因此，酌情确定由被告负担2014年6月12日至2014年12月11日半年租金的50%，即107000元。三、原告要求被告支付滞纳金、违约金15000元、保证金100000元作为违约金归原告所有的主张是否成立的问题。原、被告双方签订房屋租赁合同后，在履行期间，因原、被告对合同补充条款第4条的理解发生争议，被告未及时支付2014年6月12日至12月11日半年的租金，不能认定为被告违约，被告无需承担违约责任。故原告的上述三项主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告苏剑斌支付原告肖建筑2014年6月12日至2014年12月11日的租金107000元，限在本判决发生法律效力之日起十日内偿付。如果被告苏剑斌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告肖建筑的其他诉讼请求。本案案件受理费6235元，由原告肖建筑承担3120元，被告苏剑斌承担3115元。上诉人苏剑斌不服原审法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：1、上诉人苏剑斌与上诉人肖建筑签订《商铺租赁合同》后，上诉人苏剑斌向上诉人肖建筑交了履约金10万元，并预交了半年租金214000元。从商铺运营之日起，就接受冷水江市东苑国际商业广场管理方和天商业物业管理公司的管理，对于管理方提出的合理要求及优惠条件，上诉人苏剑斌和上诉人肖建筑都应该予以执行。2014年4月23日，管理方和天商业物业管理公司向上商场一楼全体商户发出通知，给予商场一楼的商户租金优惠政策，即2013年12月12日至2014年6月11日房租一次性付清，从2014年6月12日至2014年12月11日免交租金。该通知发出后，一楼全体商户都享受了租金优惠政策，对2014年6月12日至2014年12月11日的房租予以免交，上诉人苏剑斌理应享受该优惠政策。且根据《商铺租赁合同》第4条的约定“计租日期与商场铺面同步计”，故免交租金和其他优惠条件也应与商场铺面同步，故一审法院判决要求上诉人苏剑斌承担107000元租金错误；2、根据上诉人苏剑斌与上诉人肖建筑签订的合同，租金达到352元㎡／月，而商场其他租金只有150元㎡／月至210元㎡／月，故双方对租金的约定显失公平。目前商场商铺经济状况下滑，生意冷淡，无法继续经营。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判上诉人苏剑斌免交2014年6月12日至2014年12月11日的租金，变更租赁合同中显失公平的有关条款。针对上诉人苏剑斌的上诉，上诉人肖建筑答辩称：1、原审判决对肖建筑不公平，其判决上诉人苏剑斌仅支付50%租金不合理，没有事实依据和法律依据；2、上诉人苏剑斌认为双方对租金的约定显失公平是不正确的，租赁合同是双方签的，系双方的真实意思表示，《合同法》对合同的变更规定了法定和约定事由，上诉人苏剑斌的上诉是没有法律依据的，上诉人苏剑斌的上诉理由不能成立。上诉人肖建筑不服原审法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：1、上诉人与苏剑斌签订的《商铺租赁合同》约定“从商场正式开业之日起计收租金”，因“商场正式开业之日”具体含义不明确，故上诉人与被上诉人才约定“计租日期与东苑国际商业广场同步计”。该计租日期就是指计租开始之日，且是以进驻东苑国际商业广场的沃尔玛超市开业之日为准，2013年12月12日，沃尔玛超市开业标志着东苑国际商业广场正式开业，该日期即成为本案双方的计租日期；2、虽2014年4月23日东苑国际商业广场的物业管理方和天商业物业管理公司向一楼商户发了一份租金优惠的通知，但该通知仅仅是商业运营部的内部方案，不是正式通知。该通知仅仅适用于东苑国际商业广场和天商业物业公司自有的部分商铺，并不适用于东苑国际商业广场和天商业物业公司不享有所有权的商铺，东苑国际商业广场和天商业物业公司无权对剩余他人的商铺财产及租赁行为进行处分；3、上诉人苏剑斌未按约支付2014年6月12日至12月11日的租金，属于违约，一审法院没有根据《合同法》对其违约进行相应判决。综上，请求二审法院撤销原审判决，将本案发回重审或者改判上诉人苏剑斌支付欠付的租金214000元，并依约支付租金滞纳金，并由苏剑斌赔偿违约金15000元，且保证金10000元作为违约金归上诉人肖建筑所有，本案一审、二审诉讼费用由上诉人苏剑斌负担。针对上诉人肖建筑的上诉，上诉人苏剑斌答辩称：1、上诉人肖建筑的上诉理由与事实不符，本案的上诉人苏剑斌已经按照合同的约定支付了半年的租金，按照商场的通知，2014年2月16号至2014年8月16号可以免交半年的租金，不存在上诉人苏剑斌支付滞纳金等费用，苏剑斌没有违约的事实，上诉人肖建筑应当按照商铺的管理规定，免收苏剑斌半年的租金；2、上诉人苏剑斌上诉是因为一审判决没有合法保护苏剑斌的合法权益，一楼的商铺都免收半年的租金，而苏剑斌没有免除，一审判决50%免交是没有事实和法律依据的；3、本案的上诉人苏剑斌和上诉人肖建筑签订的房屋租赁合同，是显失公平的合同，按照法律的规定是可以变更的，从周围的商铺价格来看，苏剑斌租赁的商铺价格是远远高于其他同一地理位置商铺的价格，对于显失公平的合同，按照相关法律规定可以变更，请求二审法院予以变更，支持上诉人苏剑斌的上诉请求，驳回上诉人肖建筑的上诉请求。二审中，上诉人苏剑斌向本院提交了如下证据：1、对王某的调查笔录，拟证明同在冷水江市东苑国际商业广场第一层商铺做生意与上诉人苏剑斌柜台紧邻的王某房屋价格明显低于苏剑斌承租的商铺价格，同时商场经营环境恶劣，商户普遍处于亏损状态；2、居民身份证1份，拟证明证人王某的身份；3、《关于1层27房租赁补充协议》1份，拟证明根据房屋承租人王某与房屋出租方签订房屋租赁补充协议，苏剑斌与房东肖建筑签订的房租价格是显失公平的；4、曾某的调查记录1份，拟证明曾某承租的商铺价格远远低于苏剑斌承租的商铺价格，东苑商场经营环境恶劣，商户普遍处于亏损状态，苏剑斌与房东肖建筑签订的房租价格是显失公平的；5、居民身份证1份，拟证明证人曾某的身份；6、租赁合同1份，拟证明苏剑斌与肖建筑签订的房租价格是显失公平的；7、陈某的调查记录1份，拟证明商场经营环境恶劣，商户普遍处于亏损状态，苏剑斌与房东肖建筑签订的房租价格是显失公平的；8、居民身份证1份，拟证明证人陈某的身份；9、照片1张，拟证明上诉人苏剑斌经营生意柜台与王某、曾某二位经营者柜台相邻，在苏剑斌柜台前方，双方柜台只有1米远距离。陈某的柜台在苏剑斌柜台左前方，双方柜台也只有1米远的距离，但房租价格却差距非常大，苏剑斌房租价格350元／平方米，约100平方，每月房租35000元，与同等条件柜台房租价格相比，差距太大；10、照片1张，拟证明苏剑斌租赁做生意的场地，经营环境特别恶劣，致使商户生意惨淡，处于亏损状态。经质证，上诉人肖建筑认为上述10份证据不属于民诉法规定的二审中的新证据，与本案双方的租赁关系没有关联，其证明目的不能成立，这10份证据都不能作为本案的证据使用，不具有证据效力和证明力。上诉人肖建筑向本院提交《关于东苑商铺租金的律师函》1份，拟证明承租人苏剑斌依约应当于2014年12月22日前15天内向出租人肖建筑支付至2015年6月对应的半年租金，但是迄今为止，苏剑斌仍然未交分文租金，上诉人苏剑斌再次严重违约。上诉人肖建筑决定依法收回租赁商铺，并依法依约追究上诉人苏剑斌的法律责任。上诉人苏剑斌经质证认为该材料严格意义上说不是证据，也不是新证据，而是一份函件，上诉人肖建筑应当免除上诉人苏剑斌的租金而没有免除，虽一审法院判决免除一半，但上诉人苏剑斌认为应当全部免除，这份函件是不适时的，不能作为证据采信。经审查，上诉人苏剑斌、肖建筑提交的上述证据均不属于二审程序中的新证据，本院不予采信。二审经审查，确认原审法院所查明的案件事实。本院认为，上诉人苏剑斌与上诉人肖建筑签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格按照约定履行各自的义务。上述合同第二条约定“合同期限为陆年，从商场正式开业之日起计收租金”，而该合同补充条款第四条也约定“计租日期与东苑国际商业广场商场铺面同步计”，现双方对该条款的理解存在差异，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定，对该条可存在以下几种理解方式：1、该补充条款是对合同第二条约定的计租日期的补充，即仅指计租开始的日期与商场铺面同步；2、该补充条款是对合同第二条约定的计租日期的变更，即计租时间（时段）与商场其他铺面一致。双方于2013年4月8日签订合同，东苑国际商业广场正式开业应该是双方在签订合同时均可以预见的确定发生的事件。双方已经约定从商场正式开业之日起计收租金的时候，双方再对计租进行补充，根据一般的交易习惯及日常生活法则，从承租人角度出发，对其理解为双方计租时间（时段）与商场其他铺面一致较为合理，但由于该补充约定不详细、具体，从出租方角度出发，理解为其同意对商场开业前的租金进行免租，之后还是按照合同约定履行也是有道理的。而事实上从2013年4月8日合同签订后至2014年12月11日都是免租金的。基于上述情况考虑，从情势变更原则的角度出发，原审法院酌情确定由上诉人苏剑斌负担2014年6月12日至2014年12月11日的租金的50%并无不当。上诉人肖建筑和上诉人苏剑斌在《商铺租赁合同》履行过程中，因对合同第二条及补充条款第四条的理解双方发生争议，上诉人苏剑斌未及时支付2014年6月12日至12月11日的租金，不能认定为上诉人苏剑斌违约，原审认定上诉人苏剑斌不承担违约责任亦无不妥。综上，上诉人肖建筑、上诉人苏剑斌的上诉理由均不能成立，本院均不予采纳。原审判决适用法律正确，处理适当，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审诉讼费12470元，由上诉人肖建筑负担6235元，由上诉人苏剑斌负担6235元。本判决为终审判决。审 判 长  彭 旦审 判 员  张朝华审 判 员  陈友红二〇一五年八月二十日代理书记员  谭 鹤附有关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。