湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂通城民初字第00101号原告黎亚清，男。委托代理人吴水生，男。被告通城县隽水镇银城社区一组负责人徐立新，银城社区一组组长。委托代理人徐胜甫，通城县石南法律服务所法律工作者。原告黎亚清与被告通城县隽水镇银城社区一组确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告及其代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黎亚清诉称：被告凭借通城县人民政府给予项目优惠政策，于2013年5月8日与原告订立所属“柳堤浴池”项目改造协议，约定该项目400万元人民币转让原告改造。为使该项目顺利进行，原告垫资50万人民币迁移被告祖宗��墓，同时支付被告“柳堤浴池”拆除费用18万人民币。协议同时约定被告转让项目改造的四至界限，原告支付预付款100万元人民币。原告作为自然人，不具有建设项目改造的法定资格。为此，请求人民法院判决双方“2013.05.08”所订“柳堤浴池”项目改造协议无效，返还原告预付款100万元及该款利息，承担本案诉讼费用。所涉原告支付的“柳堤浴池拆除费18万元，被告祖宗坟墓搬迁费50万元另行处理。被告通城县隽水镇银城社区一组辩称：一、案件主体不当。答辩人组因6.10洪水和老车站拆迁等原因，县委、县政府决定给一个老城区旧房改造攻目，并叫尽快申报，被答辩人等人知晓后，即找到答辩人，说他们几个人拟成立一个房地产开发公司来申报，承建该项目。双方在协商过程中，被答辩人讲在该公司未成立前先以个人名义签订协议，故双方在2013年5月8日签订“柳堤浴池项目改造转让协议”，在该协议签订后，被答辩人等即申报成立“湖北鸿金房地产开发有限公司”。2013年6月22日，被答辩人又以湖北鸿金房地产开发有限公司的名义与答辩人签订补充协议。可见，被答辩人的行为是公司职务行为，本案应以公司名义进行诉讼。二、被答辩人第一项诉求于法无据，不应得以支持。答辩人与被答辩人协议标题为“柳堤浴池项目改造转让协议”，其序言为“甲方为配合县政府老城区改造，欲申报柳堤浴池改造项目，现经协商，就项目转让和项目内土地转让，达成如下协议”，可见，协议的实质是柳堤浴池改造项目申报权、项目内土地使用权的转让，且改造项目经隽水镇政府和县政府批准同意申报，该改造项目没有违反我国法律强制性规定。被答辩人在诉状中认为，作为自然人，不具有建设项目改造法定资格，故认为协��无效。这完全错误，自然人具有建设项目改造的法定资格，公民将自己的旧房改造成新房比比皆是，只是依法办手续罢了；自然人可以申报成立房地产开发公司，最高法司法解释（二）第14条规定，只有违反效力强制性规定的协议才无效。被答辩人没有及时申报成立或者说没有申报成立或者说出于恶意不申报成立开发公司，这只是违反了管理规定，双方协议应当有效。三、答辩人的合法权益应得到保护。被答辩人将答辩人具有512年历史的徐姓祖坟迁了，将建造40多年的澡堂房拆了，现在申请退款，答辩人的合法权益又有谁来保护？应当指出的是造成该项目搞不成，是由于被答辩人与拆迁户达成不了协议，并不是项目不能申报。为此，请求判决答辩人履行协议，尽快支付余下300万元，驳回被答辩人的诉讼请求。原告黎亚清为了证明自己的主张，提交了以下证据���1、协议书二份，“柳堤浴池”项目改造转让协议、“柳堤浴池”项目改造转让补充协议。证明原、被告间关于柳堤浴池项目改造的约定。2、收据一张，金额为118万元，证明被告收到原告付款。被告通城县隽水镇银城社区一组经质证认为，协议的真实性无异议，证明我们收款118万元是有依据的，是应该支付的。被告通城县隽水镇银城社区一组为了证明自己的主张，提供了如下证据：1、协议书一份，证明是浴池改造，并非房地产开发。2、补充协议一份，进一步明确权利义务。3、改造报告一份，证明项目的合法性。4、2014年10月20日企业信息登记表一份，证明原告公司已成立。原告黎亚清经质证认为，对原告证据合法性不能成立，被告没有资质从事项目质能。企业信息与本案无关联性，与本案无关。本院认为，原、被告举证真实性无异议，应予采信。根据原告黎亚清、被告通城县隽水镇银城社区一组举证、质证，可认定如下事实：2013年5月8日，甲方通城县隽水镇银城社区一组（以下简称被告）与乙方黎亚清（以下简称原告），签订“柳堤浴池”项目改造转让协议。协议约定：被告为配合县政府老城区改造，欲申报“柳堤浴池”改造项目，经原、被告双方协商，就项目转让和项目内土地转让，达成以下协议。一、四至界线，东至徐春生，南至胡勇，西至隽水大道，北至徐伟强、黎祖强为界（具体面积以红线图为准）。二、项目改造转让金融及付款方或，该“柳堤浴池”项目改造转让价格为400万元，项目批准后及浴池拆迁后，原告付被告200万元，原告主体工程施工第一层完工时付被告150万元，余款50万元在主体楼第十层建设时付清（含四至界��内集体土地）。三、原、被告双方的责任，1、原告负责改造项目申报及房屋拆迁一切税费；2、被告负责安排专人配合原告申报改造项目及全力配合原告搞好房屋拆迁工作；3、项目改造申报、建设过程中所需一切税费、安全事故均由原告负责，如政策原因造成项目申报未能落实，所有开支费用与被告无关。项目申报成功后，被告不得以任何理由向第三方转让。四、此协议一式三份，原、被告及监证方各执一份，自签字后产生法律效力。原告黎亚清、被告方代表徐立新、徐胜凡在协议上签字，通城县隽水镇银城社区居民委员会在监证方加盖公章。2013年6月22日，原、被签订“柳堤浴池”项目改造转让补充协议，被告银城社区一组为甲方，湖北鸿金房地产开发有限公司黎亚清为乙方。原、被告双方就2013年5月8日订立的协议中部分条款作如下补充：一、原协议中第���条项目改造转让金额及付款方式变为：1、原告在本补充协议经原、被告双方签字后付被告币118万元整（其中包括柳堤浴池的拆迁费18万元在内）。2、被告将柳堤浴池（其中包括被告原有老仓库及后来徐亚斌私建的锅炉房等一切设施）拆除平整后，原告立即付款300万元给被告。二、原、被告于2013年5月8日签订的协议其他各条款继续有效。原告黎亚清、被告徐立新等15名代表在协议上签字。2013年7月8日，徐立新代表被告单位收原告黎亚清币118万元（其中含拆除浴池费用18万元）。收款后，被告将柳堤浴池拆除。2013年5月20日，通城县隽水镇银城社区居委会向县政府提出“请求批复柳堤浴池6.10洪灾房屋改造的报告，要求政府及相关职能部门给予解决如下：一、由政府牵头城建、规划部门整体规划；二、因情况特殊，还建面积过多，改建后房屋为29层，容积率达6.9，只有如此方能解决居住户的还建问题，才不会给政府添加任何负担和麻烦。三、给予政策上的优惠和支持，减、免相关税、费。四、政府牵头城建、土管等职能部门现场办公减少繁琐的手续，便于该项目的顺利进行。通城县隽水镇政府于2013年5月26日签署“同意上报，请县领导审批。”并加盖通城县隽水镇人民政府公章。2013年5月27日，时任通城县人民政府付县长胡志伟在报告上签署“请规划局拿出方案，报来县长批示”。柳堤浴池属通城县银城社区一组集体土地，使用权类型为“划拨”，使用面积111.54平方米。通城县城乡规划设计室于2013年11月25日拿出“通城县银城社区一组拆迁改造红线图”，红线图内包括柳堤浴池，该图有效期至2014年9月30日。原告出资拆迁浴池、搬迁徐氏祖坟后，在与红线图内居民拆迁改造项目中，因拆迁条件无法协商一致，项目未能如期进行。原告诉至本院，请求判令与被告签订的“柳堤浴池”改造项目协议无效，返还原告预付款100万及利息，承担本案诉讼费用。本院认为，原、被告在“柳堤浴池”项目改造的用地为集体所有的土地，应先由国家征收为国有土地，后被告未经有关职能部门批准前，将村组集体土地转让开发，双方所签订的“柳堤浴池”项目改造转让协议无效。被告已收取原告项目转让费应予退还。被告提出的“案件主体不当、原告第一项诉讼请求于法无据”的理由事证明不成立，不予支持。被告提出的“其合法权益应得到保护”，在本案诉讼过程中，被告未提起反诉，对其所造成的损失也未提供证据证明，应另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、原黎亚清与被告通城县隽水镇银城社区一组所签订的“柳堤浴池”项目改造转让协议无效。二、在本判决书发生法律效力后一个月内，被告通城县隽水镇银城社区一组退还原告黎亚清项目转让费100万元。三、驳回原告黎亚清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费13800元，由原告黎亚清负担6000元，被告通城县银城社区一组负担7800元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院，并向咸宁市中级人民法院预交上诉案件受理费13800元（开户银行：中国农业银行咸宁温泉支行，帐号：17-680501040008389-222，户名：湖北省咸宁市中级人民法院，用途：诉讼费）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。本判决书生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以在规定履行期间的最后一日起计算，2年内向本院书面申请执行，否则，按自动放弃执行申请权处理。审 判 长  陈左孟审 判 员  徐峰凌人民陪审员  曾世希二〇一五年八月二十五日书 记 员  娄飞霞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：……（五）、违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设，��是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。