山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0687民初3420号原告：中国建设银行股份有限公司海阳支行，住所地海阳市海阳路14号。负责人：王彦一，该行行长。委托诉讼代理人：万德辉，公司员工。委托诉讼代理人：步延东，山东乾元律师事务所律师。被告：张卫艳，女，1978年11月27日出生，汉族，住址山东省莱阳市。被告：李士俭，男，1980年11月15日出生，汉族，住址山东省莱阳市。被告：海阳市军创置业发展有限公司，地址海阳市凤城镇窑上村。法定代表人：王昭昳，该公司经理。原告中国建设银行股份有限公司海阳支行(以下简称建行海阳支行)与被告张卫艳、李士俭、被告海阳市军创置业发展有限公司(以下简称军创置业)金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人万德辉、步延东，被告张卫艳、李士俭，被告军创置业经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行海阳支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告张卫艳、李士俭签定的《个人住房(商业用房)借款合同》；2、被告张卫艳、李士俭偿还所欠原告借款本金313047.68元，并支付至全部清偿本息之日止的利息、罚息，承担本案的律师费18052元；3、确认原告对被告张卫艳抵押的房屋享有优先受偿权；4、被告承担本案诉讼费用及实现债权的所有费用；5、被告军创置业承担连带清偿责任。事实与理由：2014年11月10日，因购买军创置业开发的金域蓝湾绮园20号楼607号房屋，被告张卫艳、李士俭、军创置业与原告建行海阳支行共同签订了《个人住房(商业用房)借款合同》(编号：370667170-2012-20140819825)一份。合同约定被告向原告借款32万元，借款期限为299个月，自2014年11月10日起至2039年10月10日止。被告张卫艳、李士俭将上述房屋抵押给原告作为履约担保，并办理了抵押权预告登记。被告军创置业为保证张卫艳、李士俭履行还款义务提供连带责任担保。借款合同生效后，原告发放了借款32万元，但被告张卫艳、李士俭未按照合同约定履行按期还款义务。为维护原告的合法权益，诉至法院。被告张卫艳未答辩。被告李士俭未答辩。被告军创置业未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉请提交了下列证据：证据一：原告营业执照复印件，被告张卫艳、李士俭身份证及户口本复印件，证明原、被告符合主体资格；证据二：《个人住房(商业用房)借款合同》(编号：370667170-2012-20140819825)一份，证明被告张卫艳、李士俭、被告军创置业与原告签订借款合同，借款金额32万元，借款期限为299个月，自2014年11月10日起至2039年10月10日止，利率为在基准利率水平上上浮5%；证明军创置业为被告张卫艳、李士俭本笔贷款提供全程连带责任担保的事实；证据三：《抵押预告登记证明》（海房预度假区字第20142977号）一份，证明被告张卫艳、李士俭将金域蓝湾绮园20号楼607号房屋抵押给原告作为履约担保。证据四：个人贷款支付凭证一份，证明原告于2014年12月2日将32万元借款本金发放给张卫艳、李士俭指定的收款人（军创置业）账户中，张卫艳、李士俭在该支付凭证上签字予以确认，证明了原告履行了发放借款的义务。证据五：个人贷款对账单一份，证明截止到2016年3月21日，山东光大担保有限公司为张卫艳、李士俭已偿还原告借款本息10589.72元，尚欠本金313047.68元。证据六：山东乾元律师事务所律师费发票一张、代理合作协议一份，证明原告因本案诉讼承担了律师代理费18052元的事实。因被告张卫艳、李士俭、军创置业未到庭质证，本院根据原告建行海阳支行提交的上述证据确认以下事实：2014年11月10日原告与被告张卫艳、李士俭、被告军创置业共同签订了《个人住房(商业用房)借款合同》(编号：370667170-2012-20140819825)，该合同约定：被告张卫艳、李士俭向原告借款人民币320000.00元，借款期限为299个月，自2014年11月10日起至2039年10月10日止，利率为在基准利率水平上上浮5%；借款逾期的罚息利率为在本合同所执行借款利率水平上上浮50%；还款方法为等额本息还款法；每月的2日为还款日。张卫艳、李士俭将位于海阳市金域蓝湾绮园20号楼607号房屋抵押给原告作为履约担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。对违约责任作出约定：借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系。被告军创置业为被告张卫艳、李士俭提供阶段性连带责任担保，该合同第十二条约定：保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。合同第三十六条约定：军创置业的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2014年11月17日原告与被告张卫艳、李士俭在海阳市住房保障和交易中心办理了海阳市金域蓝湾绮园20号楼607号房屋预购商品房设定抵押权预告登记。2014年12月2日原告依约将借款320000.00元一次性汇入约定的收款人账户，张卫艳、李士俭在原告出具的《个人贷款支付凭证》中“借款人”栏签字捺印予以认可。截止到2016年3月21日，被告张卫艳、李士俭由山东光大担保有限公司垫付本息10589.72元，尚欠原告本金313047.68元。原告于2017年4月6日付给山东乾元律师事务所律师代理费18052元。本院根据原告申请，于2017年4月17日查封张卫艳位于海阳市金域蓝湾绮园20号楼607号房屋。本院认为，原告与被告签订的《个人住房(商业用房)借款合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，本院确认合法有效，被告张卫艳、李士俭未能按照合同约定偿还原告借款，尚欠原告借款本金313047.68元，三被告已构成违约。原告因被告违约，要求解除与三被告签订的《个人住房(商业用房)借款合同》，符合合同约定，本院予以支持。原告因被告张卫艳、李士俭未按合同约定偿还原告借款，要求提前收回借款本金及自贷款拖欠之日起至付清本金止的利息仍按借款合同约定的利率计付给原告的请求，本院予以支持。原告要求被告军创置业承担连带保证责任，符合合同约定，本院予以支持。原告要求对被告张卫艳位于海阳市金域蓝湾绮园20号楼607号房屋折价或以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，本院认为，《城市房地产管理法》规定不动产抵押合同应当具有权利证书及办理抵押物登记之后才具备法定生效条件，商品房建设方在未取得权利证书之前，抵押权不成立，债权人对该在建房屋不具有优先他人债权的权利。故原告请求将被告张卫艳抵押房屋折价拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿权的主张，本院不予支持。原告要求被告承担律师代理费18052元,符合合同约定，且符合法定收费标准，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条；《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司海阳支行与被告张卫艳、被告李士俭签订的《个人住房(商业用房)借款合同》；二、被告张卫艳、李士俭于判决生效后十日内付给原告中国建设银行股份有限公司海阳支行借款本金313047.68元（自2016年3月22日起至被告全部清偿本金之日止产生利息仍按借款合同约定的利率计付给原告）；三、被告张卫艳、李士俭于判决生效后十日内付给原告中国建设银行股份有限公司海阳支行因本案产生的律师费18052元；四、被告海阳市军创置业发展有限公司对上述判决第二、三项确定的给付款项承担连带清偿责任；五、驳回原告其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6266元，保全费2175元，合计8441元，由被告张卫艳、李士俭、海阳市军创置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  张领平人民陪审员  包桂凤人民陪审员  刘树彦二〇一七年四月十日书 记 员  纪程文