开远市人民法院民 事 判 决 书(2017)云2502民初189号原告：张绍红,女,1969年2月18日出生,住开远市。委托代理人：雷彬，云南法砝码律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：开远市灵泉办事处西路村委会利民村民小组（原开远市灵泉利民农业生产合作社）。负责人刘燕萍，利民村民小组组长。委托代理人：贾咏梅，女，1970年4月1日生，汉族，系村民小组副组长，代理权限为特别授权代理。委托代理人：陈艳梅，开元法律服务所法律工作者。特别授权代理。第三人：红河建设集团有限公司。住所：云南省红河州蒙自护国路*号。法定代表人李孝东，系该公司总经理兼董事长。委托代理人徐丽萍，女，1968年4月4日生，汉族，系红河建设集团有限公司员工，一般授权代理。原告张绍红与被告开远市灵泉办事处西路村委会利民村民小组（以下简称利民村民小组）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案后，在审理过程中依职权追加了第三人红河建设集团有限公司（以下简称红河建设公司）。本案依法由审判员段琳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张绍红及其委托代理人雷彬；被告利民村民小组负责人刘燕萍及其委托代理人贾咏梅、陈艳梅；第三人红河建设公司的委托代理人徐丽萍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张绍红诉称：原告张绍红系被告开远市灵泉利民农业生产合作社的村民，2008年10月31日经开远市发展和改革局下发的开发投资改【2008】102号《关于对灵泉利民农业生产合作社建盖村民住宅新区申请基建投资计划的批复》，同意被告为解决社员住房问题在开远市建设西路与祥云路交汇的西南面建盖村民住宅新区，该小区命名为“黎明溪谷”小区，该小区建房资金由社员自筹解决。2009年3月31日，被告与云南省红河哈尼族彝族自治州建筑安装有限公司签订了《建设工程合作协议》，由建安公司承包建设该住宅新区，原告认购了该小区的B户型3幢2号房屋，并于2009年5月23日签订了购房协议，2009年10月19日签订了《社员建房协议书》，后缴纳了全部建房款、契税与土地出让金381545.48元，但于2011年12月30日房屋竣工验收交付后至今，原告一直未能拿到房产证与土地证，遂诉至法院，一、请求法院判决被告为原告办理黎明溪谷小区3幢2号房屋所有权证及国有土地使用权证书；二、请求依法判令被告赔偿原告逾期办证经济损失381545.48×0.47%×12个月＝21519.12元，并从2017年1月2日起按金融机构计收逾期贷款利息的标准算至房屋权属证书核发之日止；三、诉讼费用由被告承担。被告利民村民小组辩称：对于原告所述事实无异议，未办证原因首先是因为原告没有把属于集体部分的土地出让金交清，才未能办理，集资建房款不是村小组收的，村小组也没有接收过该笔资金，村小组仅仅是代国土局收了村民缴纳的土地出让金，原告提到的款项因为协议书是跟第三人签的，跟村民小组无关，也未入村民小组的账上，仅仅只是土地出让金由村民小组代收的。其次，被告与第三人之间因建盖黎明溪谷小区产生的债权债务未结算清楚，亦不能办证。第三人红河建设公司陈诉称本案与公司无关，只要利民村民小组配合，愿意协助原告办理两证。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1证，开发改投资[2008]102号批复复印件，证明经过发改局批准，被告作为建设主体，出资建盖村民住宅新区。2证，《建设工程合作协议书》《建设工程施工合同》复印件，证明被告取得建房批准手续后，与红河州建筑安装有限责任公司签订协议，约定被告将村民住宅建设工程发包给该公司施工，建好后按每平方米1200元的价格由村民小组向该公司支付工程价款；被告村民小组系建设工程主体，云南省红河哈尼族彝族自治州建筑安装有限公司系建设工程施工主体。3证，协议书、社员建房协议书、建房补充协议书复印件，证明原告与被告村民小组、第三人红河州建筑安装公司共同达成协议，约定原告向被告村民小组交纳所购买房屋的土地出让金及建筑工程价款，由村民小组统一办理小区整体规划手续、统一建房，向施工方支付工程价款，向施工方接收房屋分配给原告人，并配合施工方为原告代办产权登记手续。4证，交购房款收据复印件六张，证明原告按与被告村民小组的买卖合同约定，分多次向被告村民小组支付了购买房屋的价款合计为370432.50元并交纳了契税11112.98元，履行了房屋买受人的义务。5证，《办理房产证的情况说明》复印件，证明红河州建设安装公司出具说明，称因被告村民小组拒绝申请办理产权初始登记是导致本案原告所购买房屋产权不能完成登记的唯一原因。6证，建设工程竣工验收备案表复印件，证明争议房屋的建设单位系被告村民小组，该工程已于2011年12月31日竣工验收合格，并交付原告人使用。7证，《房屋所有权初始登记申请表》复印件，证明根据《房屋登记办法》第十二条、十九条规定，新建房屋的初始登记必须由规划证明材料一致的建设主体做为申请人申请办理初始登记和转移登记，本案中申请人系被告村民小组，由于被告村民小组拒绝以申请人身份申请登记，导致本案原告所购买的房屋产权不能完全登记。8证，民事裁定书两份，证明原告起诉后，经被告承诺，原告自愿撤诉。9证，村民代表会会议记录一份，证明原告作为村民购买黎明溪谷的房子应交纳的标准费用是没有争议的。经质证，被告利民村民小组对原告提交的1、2证无异议；对3、4证真实性无异议，但证明目的有异议，认为原告还未履行完交款义务，原告还有土地款未结清；对5证无异议；对6、7、8证无异议，但是认为这些交款协议书是跟第三人签的，与利民村民小组无关，当时钱也未入利民村民小组账上，利民村民小组仅仅只是代收了土地出让金。对9证认为会议记录上的土地款并不是土地出让金。第三人红河建设公司对原告提交的证据无异议，但认为本案与公司无关。被告为支持其辩解向本院提交了1证，开发改投资[2008]102号批复，证明当时项目的合法性；2证，缴款通知单、收据，证明应交国土地局的款已经交清。经质证，原告及第三人对被告提交的证据均无异议。第三人红河建设公司向本院提交了以下证据：1证、情况说明一份、2证、发票五张、3证、开远市西城派出所证明及情况说明一份，证明红河建设公司是受委托方的委托代办办证手续，已经交清了费用填好表并办好了门牌。经质证，原、被告对第三人红河建设公司所提交证据均无异议。通过各方当事人对上述证据的举证、质证，本院认为：原告提供的1证开发改投资[2008]102号批复复印件，能证明被告建盖村民住宅新区的手续合法，本院予以采信。2证《建设工程合作协议书》《建设工程施工合同》复印件，证明被告与红河州建筑安装有限责任公司签订协议，约定被告将村民住宅建设工程发包给该公司施工是事实，本院予以采信。3证，协议书、社员建房协议书、建房补充协议书复印件，证明了原告与被告村民小组、第三人红河州建筑安装公司协议，约定原告向被告村民小组交纳土地使用款及建筑工程价款，由村民小组统一办理小区整体规划手续、统一建房，向施工方支付工程价款，向施工方接收房屋分配给原告人，并配合施工方为原告代办产权登记手续，证件费用由原告承担的事实，本院予以采信。4证交购房款收据复印件六张，能证明原告分多次向被告村民小组支付了土地使用款、购房款并交纳了契税的事实，本院予以采信。5证《办理房产证的情况说明》复印件，证明红河州建设安装公司愿意履行协助办理过户的义务，本院予以采信。6证建设工程竣工验收备案表复印件，证明争议房屋的建设单位系被告村民小组，该工程已于2011年12月31日竣工，并交付原告人使用的事实，本院予以采信。7证《房屋所有权初始登记申请表》复印件，该表无申请人盖章签字，本院不予采信。8证民事裁定书两份，证明原告两次起诉自愿撤诉的过程，本院予以采信。9证村民代表会会议记录一份，证明了被告村民小组对村民购买黎明溪谷房屋需按450元每平方米交纳建房土地款召开了党员村民代表会，本院予以采信。对被告提供的1证开发改投资[2008]102号批复、2证缴款通知单、收据及第三人红河建设公司提交的证据，其他当事人均无异议，上述证据与本案有关联性，本院对以上证据予以采信。本院经审理认定事实如下：利民村民小组为解决村民住房问题，2008年10月31日经开远市发展和改革局批复，在位于开远市建设西路与落云路交汇处的西南面建盖村民住宅新区，资金由社员自筹解决。2009年3月31日，开远市灵泉利民农业生产合作社与云南省红河哈尼族彝族自治州建筑安装有限公司签订了《建设工程合作协议》，约定了：“工程地点位于落云路与建设西路交叉处西南面，占地43亩。甲方（开远市灵泉利民农业生产合作社）委托乙方（云南省红河哈尼族彝族自治州建筑安装有限公司）完成以下工作,地勘、设计、审图、招投标、新型墙体材料费等。三、……1、小区内的连排住宅，一次性承包价：1200元每平方米，含第二项所有工程内容，不含土地费摊销及土地转换手续费。四、约定，……施工中严格按照施工图设计施工……乙方为甲方代办完成村民住户的房产证等相关证件工作。”2009年5月8日，利民村民小组召开党员村民代表会，明确了建房户按450元每平方米收取建房土地款。2009年9月10日，开远市灵泉利民农业生产合作社与云南省红河哈尼族彝族自治州建筑安装有限公司签订了《建设工程施工合同》，约定：建安公司承包利民住宅新区工程，利民合作社为发包人。工程名称：利民住宅新区。工程地点：落云路。开工日期2009年9月28日，竣工日期2010年9月28日。合同还约定了合同价款及支付方式等内容。2009年5月23日，开远市灵泉利民农业生产合作社与张绍红签订了《协议书》，约定按2009年5月8日的会议决定通知建房户交建房土地款，利民村民小组向张绍红收取建房地款支付给国土资源局。交纳土地实用款是建房的前提，如不交纳就不得参加建房等内容。2009年10月19日，张绍红与云南省红河哈尼族彝族自治州建筑安装有限公司签订了《社员建房协议书》，约定：连排住宅认购先交总房价（每平方米1200元，不含地价）的40%、二层板浇灌时交30%、主体工程完工毕交20%，具备验收条件时交10%……由利民合作社统一办理小区整体规划手续、统一建房、房屋面积以房管部门办证面积为准。9、利民社配合云南省红河哈尼族彝族自治州建筑安装有限公司为张绍红代办房产证、土地证、证件费用由张绍红承担等内容。2010年3月10日，开远市灵泉利民农业生产合作社与云南省红河哈尼族彝族自治州建筑安装有限公司就建房款资金管理及支付、工期等内容签订了《建房补充协议书》。上述协议签订后，张绍红认购了该小区的B户型3幢2号房屋，面积为231.8平方米，并且从2009年5月23日至2012年4月14日期间多次向利民村民小组交纳了土地使用款92272.50元，购房款278160.00元，共计370432.50元，并于2013年6月20日缴纳了契税11112.98元。利民社住宅新区联排住宅于2011年12月31日竣工验收，且已交付张绍红使用。利民村民小组未配合办理房屋产权证，张绍红与其协商未果，诉至法院。另查明，第三人云南省红河哈尼族彝族自治州建筑安装有限公司后更名为红河建设集团有限公司。本院认为，买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与受买人，买受人支付价款的合同。原、被告及第三人在自愿平等的情况下签订的《协议书》、《社员建房协议书》、《建房补充协议书》，明确了双方的债权债务关系，该行为是各方真实意思的表示，原告与被告之间成立合法有效的买卖合同关系，各方当事人应按协议履行义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”被告辩称原告未交清土地出让金，但在法院重新指定的举证期限内未向本院提交证据证明，应承担举证不能的后果。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”原告张绍红按相关协议的约定履行了交付土地使用款及购房款的付款义务，不动产物权的设立只有经登记才发生效力，被告利民小组除了履行交付房屋的义务外，还应协助履行办理房屋产权证的相关手续义务，故对原告请求被告为其办理房屋所有权证书、土地证的诉求本院予以支持，相关办证费用按合同约定由原告自行承担。被告辩称的其与第三人之间的纠纷与本案是两个法律关系，不能成为其不履行办证义务的正当抗辩理由。原告请求被告赔偿原告逾期办证经济损失的诉求，该房屋于2011年12月31日验收交付原告使用至今，被告已经履行了买卖合同中的主要义务，原告方未提交因此产生的损失的依据，故对原告的该诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告开远市灵泉办事处西路村委会利民村民小组在本判决生效后三十日内协助原告张绍红办理房屋所有权证及国有土地使用证。二、驳回原告张绍红其他诉讼请求。案件受理费169元，由被告开远市灵泉办事处西路村委会利民村民小组负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河州哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员 段 琳二〇一七年四月二十八日书记员 罗文淇