四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泸民终字第251号上诉人（原审原告）沈小玲，女，生于1985年5月24日，汉族，住泸州市江阳区。委托代理人王跃清、王华，四川酒城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）泸州英利资产经营有限公司。住所地：泸州市纳溪区云溪东路二段1号1幢附1号、附2号，组织机构代码：59279803-5。法定代表人姚红，该公司总经理。委托代理人沈刚，四川理光律师事务所泸州分所律师。上诉人沈小玲因房屋买卖合同纠纷一案，不服泸州市纳溪区人民法院（2014）纳溪民初字第1748号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人上诉人沈小玲的委托代理人王跃清、王华，被上诉人泸州英利资产经营有限公司（以下简称“泸州英利公司”）的委托代理人沈刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，被告泸州英利公司系从事房地产经营及房地产营销策划的有限责任公司。2012年4月29日，罗忠友、张丽勤将其所有的位于泸州市纳溪区云溪东路二段1号1幢附1号、附2号建筑面积2062.10㎡（约定以过户时实际产权面积为准）的商业用房，以4000元／㎡的单价出售给被告泸州英利公司，双方签订《二手房买卖合同》。被告泸州英利公司购买上述商业用房后，将其分割为一百多产权单位后取名“香江装饰城”，并通过在泸州晚报刊登广告、泸州英利公司营销人员直接散发宣传广告等形式对外进行销售。2012年4月30日，泸州英利公司与泸州创冠市场管理有限公司（以下简称“泸州创冠公司”）签订《合作协议》，约定泸州英利公司将上述“香江装饰城”的商业物业分零出售给买方，因泸州英利公司已向商铺的买方提前支付了二年的租金，泸州创冠公司同意采用利润分成的方式进行合作，并接受商铺买方二年经营管理委托，委托期限暂定从2013年10月1日起至2015年9月30日止（具体时间以乙方与买方签订的委托经营管理合同为准），双方还在《合作协议》中对利润分成、商铺物业管理费的收取等事项进行了约定。2012年5月7日，原、被告签订《存量房买卖合同》，原告购买泸州英利公司位于泸州市纳溪区云溪东路二段1号1幢附1号、附2号编号5#商铺，原、被告双方确认买卖双方均清楚该房屋的产权及面积，确认该房屋是以现状出售。其中，该《存量房买卖合同》第三条房屋成交价格条款约定：“甲、乙双方商定该套房屋的清水房成交价为￥26400元（大写人民币贰万陆仟肆佰元整）；该套房屋的精装修及设备设施费用为￥81117元（大写人民币捌万壹仟壹佰壹拾柒元整）”，该合同还对房款交付、逾期付款及逾期交房违约责任、产权过户办理、税费支付、房屋交付等事项进行了约定。合同签订后，原告向被告一次性交清了房价款及装修费用共计107517元，并将所购买的“香江.装饰城”77号商铺委托泸州创冠公司进行租赁管理，委托租赁管理期限为两年，该租金在该商铺出售方与原告签订《存量房买卖合同》时已一次性支付给了原告。2013年12月16日，原、被告就所买卖的商铺办理产权过户手续时，向税务机构自行申报的房屋销售单价为2560元／㎡，房屋面积9.07㎡，购房总价款为23220元，双方按此房屋交易价格向税务机关缴纳了相应的房屋交易税费，并办理了相应的产权过户手续。其后，原告沈小玲及“香江装饰城”的其他商铺购买人因与被告泸州英利公司就商铺的招商及租金等问题发生争议，原告遂诉至法院。另查明，本案在审理过程中，泸州市纳溪区地方税务局稽查局依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定对被告泸州英利公司在销售上述“香江装饰城”商铺过程中涉嫌逃避缴纳税款问题进行税务检查。被告泸州英利公司的法定代表人姚东在接受税务机关的询问时承认公司在2013年以每平方米4000元的价格购买了云溪东路1号楼1幢附1号、2号，面积共1368.26㎡的房产，购房价为547.3万元。其后，泸州英利公司又将该房产分割出售给包括原告在内的100多个购房户，其商铺销售总价为清水房价加装修及设施费，并按商铺总价的17%向购买商铺户返还了二年租金（从商铺总价中予以扣减），最终，泸州英利公司在上述商铺办理产权过户时按2560元每平方米的单价向税务机关申报纳税。经税务机关核查，被告泸州英利公司销售给包含原告沈小玲在内的位于云溪东路1号楼1幢附1号、2号的商铺共163户，共收取房款7613003.00元（含装修及设施费）。经税务机关进行税务检查，被告泸州英利公司销售的上述商铺补缴企业所得税、土地增值税等税款共计802644.84元。2015年3月18日，纳溪法院以（2014）纳溪民初字第946号民事判决书对胡长玉诉泸州英利公司房屋买卖合同纠纷一案作出判决，驳回了胡长玉的诉讼请求，现该案判决书已发生法律效力。上述事实，除原、被告双方当事人的陈述外，还有原告的身份证明、被告泸州英利公司的工商登记资料、被告泸州英利公司与泸州创冠公司签订《合作协议》、泸州市纳溪区地方税务局稽查局对被告泸州英利公司法定代表人姚东的询问笔录、被告泸州英利公司向税务机关提交的《关于香江装饰城项目的情况说明》、《香江装饰城买卖合同交易情况表》、税务机关核查整理的《泸州英利资产有限公司销售铺面明细表》、被告泸州英利公司补缴税款的编号为川地证00595333号和川地证00595335号《税收完税证明》等证据。上述证据经本院组织双方当事人质证，法院对其客观性、关联性、合法性予以确认，作为本案的定案依据。已经生效的（2014）纳溪民初字第946号民事判决书所确认的事实，直接作为本案认定案件事实的依据。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项明确规定“以合法形式掩盖非法目的”而订立的合同依法应当确认为无效。本案中，原告沈小玲与被告泸州英利公司在签订《存量房买卖合同》时双方对合同所涉及商铺的装饰装修及设备设施的现状均是明知的，之所以约定被告出售给原告的商铺的销售价由清水房价和装修及设备设施费两部分组成，其目的是为了在办理产权过户手续时少交税款，在办理产权过户时双方也仅按清水房价款缴纳税款，而双方约定的设备设施费没有依法申报纳税。诉讼中，经税务机关进行税务检查，被告泸州英利公司销售给包含原告沈小玲在内的163个购房户共收取房款7613003.00元（含装修及设施费），为此，被告泸州英利公司补缴企业所得税、土地增值税等税款共计802644.84元。因此，原、被告签订《存量房买卖合同》第三条中约定的“该套房屋的精装修及设备设施费用为￥81117元（大写人民币捌万壹仟壹佰壹拾柒元整）”属于“以合法形式掩盖非法目的”而订立的合同条款，依法应当确认该合同条款无效，该合同条款被确认无效后自始没有法律约束力，合同的其他部分依然有效。据此，原告沈小玲要求被告泸州英利公司返还商铺装修价差款76582元的诉讼请求无事实依据和法律依据，不予支持。另外，原告沈小玲还起诉要求被告泸州英利公司赔偿其商铺价值贬损和期待利益损失7920元。原告沈小玲购买被告泸州英利公司的商铺后，因市场原因致使该商铺价值增值或贬值及相应的期待利益均应由原告自行享有和承受，原告起诉要求被告泸州英利公司赔偿其商铺价值贬损和期待利益损失7920元的诉讼请求无事实依据和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项﹑第五十六条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告沈小玲的诉讼请求。本案案件受理费1913元，由原告沈小玲负担。宣判后，上诉人沈小玲不服，向本院提起上诉称：1、双方签订《存量房买卖合同》有关房屋价格（购房款）和精装修及设备设施费的约定是双方真实意思表示，对双方都具有约束力。《认购协议书》和《商铺委托租赁管理合同》与《存量房买卖合同》对购房价格约定不一致的，应以《存量房买卖合同》的约定为准。《存量房买卖合同》约定的房屋现状交付，不是签订合同时的清水房现状，而是指精装修完成后的现状。一审法院将被上诉人在税务机关单方面的陈述（认可精装修及设备设施费的约定是为了避税，少缴税款）和被上诉人被税务机关查处补缴税款作为认定《存量房买卖合同》中关于房屋价格（购房款）和精装修及设备设施费的约定属于“以合法形式掩盖非法目的”的条款，为无效条款，属认定事实和适用法律错误；2、一审中，上诉人已经向法庭出示被上诉人在促销商铺的过程中存在虚假广告宣传，诱导上诉人作出错误判断的证据，被上诉人应就其虚假宣传和欺诈的行为以及给上诉人造成的损失承担赔偿责任。故请求二审法院查明事实后依法予以改判，支持上诉人要求被上诉人返还其商铺装修价差款28920元，并由被上诉人赔偿其商铺价值贬损和期待利益损失16380元的诉讼请求。被上诉人泸州英利公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经二审审理后，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，泸州英利公司向本院提交了其于2013年3月5日、3月6日分别与胡祖春签订的四份《存量房买卖合同》，该四份合同涉及云溪东路1号楼1幢附1号、2号编号为89号、90号、91号、92号的商铺，合同仅有房屋的清水房成交价格约定，无房屋的精装修及设备设施费用的约定。其中编号为89号商铺的清水房成交价格为24393元（面积5.61平方米）、90号商铺的清水房成交价格为21731元（面积5.07平方米）、91号商铺的清水房成交价格为23062元（面积5.34平方米）、92号商铺的清水房成交价格为23062元（面积5.32平方米）。泸州英利公司与沈小玲等购买者在《存量房买卖合同》中多数以房屋价格（购房款）和精装修及设备设施费的形式进行约定，但房屋价格（购房款）均在2800元／平方米至3000元／平方米之间，且这些《存量房买卖合同》所约定的精装修及设备设施费数额差距较大，从14700元到85000元不等。本院认为，被上诉人泸州英利公司从罗忠友、张丽勤处以4000元／平方米的均价购买了云溪东路1号楼1幢附1号、2号房屋，并将该房屋分割成163个商铺进行出售，从2012年5月起至2013年7月销售基本结束，泸州英利公司分别以不同的单价将100多个商铺出售给了上诉人等购买者，其《存量房买卖合同》中多数以清水房成交价格和精装修及设备设施费的形式进行约定。上诉人购买上述房屋内编号为5#的商铺并与被上诉人泸州英利公司签订了《存量房买卖合同》，该合同中明确约定买卖双方均清楚该房屋产权及面积现状，并确认该房屋是以现状出售。上诉人在签订《存量房买卖合同》的当日既与泸州创冠公司签订了《商铺委托租赁管理合同》，将其购买的房屋出租给泸州创冠公司经营管理。本案中双方当事人在2013年5月7日签订的《存量房买卖合同》的房屋成交价格中约定了清水房价格和精装修及设备设施费用，如按照上诉人称该房屋的购房款应按照合同中约定的清水房价格计算购房款，则上诉人所购5#商铺的均价为2910元／㎡，而胡祖春在同时期所购买的89号、90号、91号、92号商铺房屋价格（购房款）为4300元／㎡左右，显然差距太大。故本院认为，双方在合同中约定的房屋的清水房成交价格和精装修及设备设施费相加后房屋成交价格更接近于当时商铺真实的购买价格。双方当事人在签订购房合同时明确约定为现状出售，在房屋的成交价格中既约定清水房成交价格，又约定房屋的精装修及设备设施费用，其目的是为了在办理产权过户手续时少交税款，当事人在实际纳税中只按照2560元每平方米的单价向税务机关进行申报纳税，后被上诉人泸州英利公司在销售“香江装饰城”商铺过程中涉嫌逃避缴纳税款问题已经被泸州市纳溪区地局稽查局进行税务检查，泸州英利公司按收取房款7613003.00元（含装修及设施费）补缴企业所得税、土地增值税等税款共计802644.84元。双方当事人在《存量房买卖合同》中以清水房成交价格和精装修及设备设施费的形式进行约定属“以合法形式掩盖非法目的”订立的条款，房屋的成交价格应当包含清水房价格和精装修及设备设施费，上诉人主张退还精装修及设备设施费的请求，本院不予支持。对于上诉人是否存在商铺价值贬损和期待利益损失的问题，因购买商铺是一种投资行为，具有投资收益上的风险，上诉人在购买商铺时应对商铺的位置和将来的前景、价值等综合因素进行考察。而市场是影响商铺价值的重要因素，市场因素的变化，导致商铺价值的贬损属投资风险的范围，应由上诉人自行承担。故上诉人请求被上诉人赔偿其商铺价值贬损和期待利益损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1913元，由上诉人沈小玲承担。本判决为终审判决。审判长  宋学梅审判员  卓 波审判员  李 野二〇一五年八月二十一日书记员  袁雪梅