湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）湘高法民一终字第297号上诉人（一审原告）浙江森马服饰股份有限公司，住所地浙江省温州市瓯海区。法定代表人邱光和，该公司董事长。委托代理人马晓伟、王展，上海联业律师事务所律师。被上诉人（一审被告）株洲金冠置业有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区。法定代表人康健乐，该公司董事长。委托代理人胡舜铜，该公司工作人员。被上诉人（一审被告）康健乐，住湖南省株洲市芦淞区，系株洲金冠置业有限公司法定代表人。委托代理人赖运铁，系株洲金冠置业有限公司工作人员。上诉人浙江森马服饰股份有限公司（以下简称森马公司）因与被上诉人株洲金冠置业有限公司（以下简称金冠公司）、康健乐商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市中级人民法院于2015年4月28日作出的（2014）株中法民四初字第34号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年8月19日公开开庭审理了本案，上诉人森马公司的委托代理人王展，被上诉人金冠公司的委托代理人胡舜铜，康健乐及其委托代理人赖运铁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：2011年6月23日，森马公司（乙方）与金冠公司（甲方）签订《株洲市商品房（预）销售合同》，约定森马公司向金冠公司购买芦淞区建设南路278号金冠服饰文化传媒大楼1029室，房屋建筑面积639.32平方米，单价136605.17元，总价款暂定为54500000元；森马公司将房款打入金冠公司在中国农业银行株洲市金都支行的预售监管帐户，2011年6月23之前支付房价款为20000000元，余款34500000元在2011年7月8日前一次性付清。双方对房屋交付和办证约定如下：该房屋上的抵押权登记已全部注销，按规定缴纳了物业维修基金，甲方承诺在2012年12月31日前办理房屋所有权初始登记，取得《房屋所有权证》（总证），如到时不能取得《房屋所有权证》（总证），乙方有权单方面解除合同（第十条）；甲方定于2011年12月31日前将房屋交付给乙方，如未在约定期限内交付，则自最后交付期限之第二天起按已付房价款日万分之一计算违约金至实际交付之日止，逾期超过90天，乙方有权选择协商解决方案追究甲方责任；该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起15天内，会同甲方对该房屋进行验收交接；在甲方办理了所有权初始登记并取得了房屋所有权总证后30日内，由甲乙双方签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》之日起180日内，由双方向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证）；甲方交付的房屋系验收合格的房屋。同日双方又签订了补充条款，约定：合同所约定的总金额不包括如下费用：契税、专项维修基金、印花税、有线电视开通费、天然气开通费、抵押登记费、工本费、公（鉴）证费、电话及宽带网络的安装费与开通费、办理产权证、土地证及银行按揭贷款的费用，以及其他应由买受人承担的各项税、费；买受人在接到甲方通知之日起10日内，应向株洲房产局专管帐户付清契税、专项维修基金；买受人在办理房屋交接之前应付清办理房屋产权、土地证等相关费用，买受人如未按约定交付上述费用，造成逾期办证，一切后果由买受人承担；该商品房的配套物业的土地使用权和房屋所有权归出卖人所有，出卖人有权出售或出租，该商品房的屋顶、外墙及套内面积外使用权、收益权归出卖人所有；出卖人应按合同约定的时间办理房屋所有权转移手续，否则每逾期一日应承担总房价0.05%的滞纳金，逾期90日未办理的，买受人可解除合同，出卖人应在收到买受人通知书后30日内将买受人已支付的房款全部退还买受人，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的0.5%。森马公司按约于2011年6月23日、7月4日将购房总款54500000元通过银行转账方式打入金冠公司指定帐户。后因金冠公司未按合同约定交付房屋，森马公司于2012年9月29日致函金冠公司，认为金冠公司已逾期交房9个月，要求金冠公司说明逾期交房原因并尽快完成涉案房屋的竣工验收手续，在具备法定交房条件的前提下通知森马公司交房。金冠公司2012年10月12日回函，解释其未在2011年12月31日交房的原因是由于房地产市场压缩、控制银行贷款等因素造成公司资金紧张，工程进度放慢所致，并承认涉案房屋正在办理竣工验收、消防验收等工作，同时认为项目大楼的现状已经具备进场装修和开展经营活动的条件，故要求森马公司收到此函后接收房屋并进场装修。森马公司接到回函后，认为涉案房屋尚未达到交房条件，故未接收房屋和办理房屋交接手续，并在2012年12月10日再次向金冠公司发函，要求该公司停止使用或允许第三方使用涉案房屋，尽快完成房屋竣工验收手续，以使房屋达到法定交房条件。2012年8月22日金冠公司向森马公司发出书面《收房通知》，2013年9月9日，森马公司委托公司员工马文钦到金冠公司代为办理房屋交接手续。9月13日，马文钦代表森马公司签收了《交铺确认书》。在该确认书中，金冠公司工作人员签字确认购房款项及配套设施费用、管理服务费已全部付清，马文钦签字确认交房手续已办理完毕。房屋交接后，森马公司将涉案房屋出租给案外人叶纯经营销售森马公司名下的森马品牌服饰，出租时间为2014年8月16日至2015年8月15日。涉案房屋上方的三面翻广告牌现作为森马服饰广告牌使用。另查明，涉案房屋所在的金冠服饰文化传媒大楼因金冠公司的债务纠纷，于2012年5月28日被作为在建工程抵押登记；涉案房屋预售给森马公司时已办理网签手续，但金冠公司至今未办理金冠服饰文化传媒大楼的房屋产权总证和本案所涉房屋的产权分证；金冠公司成立于2003年6月9日，2012年3月23日公司性质变更为自然人独资的有限责任公司，公司股东只有其法定代表人康健乐一人。森马公司提起诉讼，请求判决：1.金冠公司向森马公司支付逾期交房违约金3324500元；2.金冠公司向森马公司支付逾期办理房屋所有权转移手续（分户证）滞纳金9946250元（暂计算至2014年7月31日，请求判决至实际办理房屋所有权转移手续之日止）；3．金冠公司承担本案诉讼费；4．康健乐对本案债务清偿承担连带责任。一审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。《株洲市商品房（预）销售合同》，系双方真实意思表示，合法有效。本案争议焦点是：1.金冠公司是否逾期交房，逾期交房时间如何认定？2.金冠公司是否办证违约？3.双方是否存在免责的口头约定？4.森马公司诉请的逾期交房和逾期办证违约金是否应予支持？5.康健乐是否应承担责任？第一，关于金冠公司是否逾期交房的问题。双方约定2011年12月31日为涉案房屋交付时间，虽然金冠公司在2012年10月12日要求森马公司收房，但是根据双方合同的约定，涉案房屋的交付条件之一是房屋上的抵押权全部注销，而事实上涉案房屋所在的金冠服饰文化传媒大楼于2012年被作为在建工程抵押后，至今未注销该抵押登记，同时合同还约定应交付验收合格的房屋，而金冠公司2012年10月12日要求森马公司接受房屋时，金冠服饰文化传媒大楼还未办理竣工验收和消防手续。在涉案房屋尚未达到约定和法定交付条件下，森马公司拒收涉案房屋合法合理，其主张金冠公司自2012年1月1日起至实际交房之日违约逾期交房的理由成立，予以支持。第二，关于金冠公司是否办证违约的问题。根据合同约定，金冠公司应在2012年12月31日前办理房屋产权总证，房产总证办理后的30日内签署《房屋交接书》，《房屋交接书》签署后180日内办理涉案房屋所有权证（分户证）。据此推算，涉案房屋最迟应在2013年7月31日前办理房屋产权分证。但是由于金冠公司未办理房屋产权总证即房屋初始登记，导致涉案房屋产权分证至今未办理，因此金冠公司存在逾期办证的违约行为。第三，关于双方是否口头约定免责的问题。金冠公司主张与森马公司在2014年5月曾口头约定，由森马公司免费使用金冠公司所有的位于涉案房屋上方的三面翻广告牌至房屋办证之日，并同意不追究金冠公司逾期交房、办证的违约责任。金冠公司为此提交了证人文某证言和姚执旗工作记录本，但因二人曾任职金冠公司，故仅凭两人证言不足以证实双方存在口头免责的约定，因此金冠公司主张双方达成口头免责的约定的理由不能成立，不予支持。涉案房屋上方的三面翻广告牌确实是作为森马服饰广告宣传之用，金冠公司可就该广告牌的权属和使用费用问题另案主张权利。第四，关于森马公司诉请的违约金是否应予支持的问题。由于金冠公司未在合同约定的2011年12月31日前向森马公司交付房屋，构成违约，应按合同约定的已付房款日万分之一的标准，向森马公司支付2012年12月1日至2013年9月13日的逾期交房违约金。由于森马公司诉请逾期交房违约的截止时间为2013年7月31日，这系森马公司对其权利的自行放弃，不违反法律规定，故以森马公司诉请的违约金截止时间为准，金冠公司应支付森马公司2012年12月1日至2013年7月31日逾期交房违约金3144650元（54500000×0.01%×577天）。至于办证违约金，双方合同约定，金冠公司未按约办理房屋所有权转移手续的，每逾期1日承担总房价款0.05%的滞纳金，虽然金冠公司未明确提出该违约金约定过高，但是金冠公司以双方口头约定由森马公司使用广告牌，从而抵销违约金为由认为不应支付违约金，可视为金冠公司对办证违约金约定过高提出的异议。考虑涉案房屋现已实际交付森马公司使用，延期交房给购房者造成的实际损失和影响一般亦高于延期办证的实际损失和影响，本案中延期交房违约金仅日万分之一，日万分之五的办证违约金确属过高，酌情参照延期交房违约金即日万分之一来计算本案办证违约金。又因双方合同约定办理涉案房屋产权分证的期限是在2013年7月31日前，因此森马公司诉请金冠公司支付2013年8月1日起至房屋产权证实际办理之日止的违约金合法合理，予以支持。综上，金冠公司应支付森马公司2013年8月1日至森马公司起诉之日即2014年7月31日止的办证违约金为1983800元（54500000×0.01%×364天），2014年7月31日以后的办证违约金，按日万分之一的标准支付至涉案房屋产权证实际办理之日止，超出该部分的违约金，不予支持。第五，关于康健乐是否应承担责任的问题。金冠公司系自然人独资公司，康健乐也是公司唯一的股东，虽然依照《中华人民共和国公司法》第六十四条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，但是森马公司是将54500000元购房款付至金冠公司指定的公司帐户，且按照合同约定，购房款还受银行监管，因此就本案购房款来看，金冠公司财产与康健乐个人财产有独立之处。此外，《公司法》第六十四条规定目的是为了防止股东滥用自然人独资公司的法人独立地位和股东有限责任逃避债务的行为，因此只有在金冠公司运营或破产清算时财产不足以偿付森马公司债权，而康健乐又无法证实其财产独立于金冠公司财产的，森马公司才可以适用《公司法》第六十四条追究康健乐的连带清偿责任，显然本案尚未达到此条件，本案作为商品房销售合同纠纷应适用合同法和商品房销售等法律规范调整，因此森马公司要求康健乐承担连带清偿责任的理由不成立，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、金冠公司在判决发生法律效力后十日内向森马公司支付逾期交房违约金3144650元；二、金冠公司在判决发生法律效力后十日内向森马公司支付2013年8月1日至2014年7月31日的办证违约金1983800元，2014年7月31日以后的办证违约金，以购房款54500000元为本金，按日万分之一标准支付至涉案房屋产权证实际办理之日止；三、驳回森马公司的其他诉讼请求。若金冠公司未按照上述判决第一、二项指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费101425元，由森马公司负担31425元，金冠公司负担70000元。森马公司不服该判决，上诉称：第一，原审法院主动调整合同约定的每日0.05%办证滞纳金缺乏法律依据。根据法律规定，违约金的调整须以当事人请求为前提，而一审中金冠公司并未对违约金过高提出异议；一审法院将办证违约金调整为0.01%／日过低，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失金额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即每日0.03%左右。第二，一审法院对于《中华人民共和国公司法》第六十三条的理解错误。《中华人民共和国公司法》第六十三条关于一人有限责任公司股东对公司债务承担连带责任的条件仅为股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产，而非公司财产不足以偿付到期债务，且金冠公司的债务纠纷案件数量多，至今未执行完毕，明显已经处于不能清偿到期债务的情形。第三，一审判决对于案件受理费的分担不合理。本案系因金冠公司违约引起的纠纷，在认定金冠公司违约的情形下，案件的受理费应当全部由金冠公司承担。金冠公司、康健乐答辩称：第一，森马公司认为应以总房价5450万元为基数，按每日0.05%的标准即每日支付27250元的标准支付违约金至办好房产证为止的理由不能成立。1.双方合同约定交房时间为2011年12月31日，逾期超过90天，森马公司有权选择双方“协商解决”并追究金冠公司责任。本案中，逾期交房超过90天，按约定只能协商解决纠纷；2.合同约定的4个交房条件金冠公司均未满足，根据合同约定，森马公司应该行使解除权解除购房合同，但森马公司没有行使解除权，所以不能获得赔偿。3.2013年9月9日，森马公司员工马文钦在不符合原合同约定交房条件的情况下签收了《交铺确认书》，表明森马公司接受了新的交房条件。4.合同约定的办证违约条款针对的是在不符合合同约定交房条件下追究违约人违约责任的情形，但是签收《交铺确认书》后，原交房条件已经变更，新的追责条款还未确立；5.房产证只是国家机关颁发给房屋所有权人的权利证明文件，本身不具有经济意义，且房产证的申请、登记、颁发受多种因素的影响，非金冠公司所能控制，只要没有权利争议，房产证的有无并不影响森马公司占有、使用、收益和处分房屋，而且合同约定的办证违约金比解除合同的违约金更高，极不公平。6.森马公司还无偿使用了金冠公司提供的广告牌。第二，森马公司认为康健乐应当承担连带责任的理由不成立。金冠公司是有限公司，应以公司注册资本为限对外承担有限责任；森马公司的购房款全部付至金冠公司账户，森马公司也没有证据证明康建乐个人资产与公司资产混同；公司债务案件数量多不等同于公司不能清偿到期债务。第三，本案一、二审案件受理费应当由森马公司承担，因为起诉和上诉没有依据。第四，原审判决认定本案事实基本属实，但是认定当事人双方行为的性质错误。根据合同约定的交房条件，金冠公司存在违约行为，但根据合同约定，双方只能协商解决，或者由金冠公司退房并赔偿，但森马公司没有退房，也没有与金冠公司协商解决违约处置方法，因此，是森马公司违约，金冠公司并未违约。金冠公司没有违约，不应向森马公司支付违约金，金冠公司因经济困难没有上诉，不等于金冠公司服判息诉。综上，请求撤销一审判决第一、二项，改判驳回森马公司全部诉讼请求，并承担全部案件受理费。康健乐还答辩称：2012年10月12日金冠公司已经去函要求森马公司收房，但2013年森马公司才来收房，金冠公司不应承担违约责任，而且森马公司来收房时，金冠公司已说明一时无法办证森马公司可以退房，但森马公司并未提出退房要求，同时，森马公司表示使用金冠公司的广告牌，不再追究金冠公司的违约责任。因此一审判决认定事实和适用法律错误，应予撤销。各方当事人在二审中均没有提交新证据。经审查，本院二审对一审查明的事实予以确定。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”，本案中金冠公司和康健乐并未提起上诉，故对其答辩中关于森马公司接受了房屋，因此金冠公司不应承担逾期交房违约金和办证违约金，应撤销一审判决，驳回森马公司全部诉讼请求的主张不予审理。根据森马公司的上诉，本案二审的争议焦点：一是金冠公司逾期办理房产证的违约金应如何确定；二是康健乐是否应对金冠公司的债务承担连带责任。第一，关于森马公司逾期办理房产证的违约金应如何确定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，森马公司与金冠公司签订的补充协议明确约定，金冠公司应当按合同约定的时间办理房屋所有权转移手续，否则每逾期1日应承担总房价0.05%的滞纳金，逾期90日未办理的，森马公司可以解除合同，金冠公司应在收到森马公司通知书后30日内将已支付的房款全部退还买受人，并承担赔偿责任，金额为总房价款的0.5%。该约定系双方真实意思表示，在金冠公司不能按照合同约定的日期办理房屋所有权转移手续时，森马公司有权选择解除合同，或者要求金冠公司继续履行合同并按照合同约定承担违约责任。但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。本案中，森马公司已经接收房屋并出租给他人使用，森马公司并没有证据证明该出租行为因未办理房屋产权证而受到影响，或者提供证据证实存在其他损失，而合同约定的违约金高达每日27250元，因此，一审法院酌情认定按日万分之一的标准计算违约金并无不妥，予以维持。一审中，金冠公司提交了《答辩状》，认为不应向森马公司支付违约金，并提出“违约金过高，请求法庭不予支持”，可见，金冠公司已经主张合同约定的违约金过高，森马公司上诉提出一审法院未经金冠公司请求而主动调整违约金，因与事实不符，不予支持。金冠公司还主张森马公司接受了房屋，因此金冠公司不应再承担违约金，因为森马公司接收房屋时并未明确表示放弃追究金冠公司的违约责任，因此，金冠公司的该项主张亦不成立，不予支持。此外，金冠公司还主张森马公司免费使用了其广告牌，因金冠公司不能证实双方就使用广告牌并免除金冠公司违约责任达成了一致意见，因此，对金冠公司以此为由认为不应承担违约责任的理由不予采纳。第二，关于康健乐是否应对金冠公司的债务承担责任。《中华人民共和国公司法》第三条规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。”可见，公司原则上具备独立的人格，以其全部财产对公司的债务承担责任，而公司的股东只以其认缴的出资额为限对公司承担责任。本案中，金冠公司系一人有限责任公司，股东是只有康健乐一人，但森马公司没有提供证据证明金冠公司与康健乐存在人格混同的情形，而金冠公司与森马公司签订的合同约定所有购房款付至金冠公司的预售监管账户，事实上，森马公司亦是按照约定将购房款付至该指定账户，可见金冠公司与康健乐的财产并未混同，因此，森马公司主张康健乐不能证明金冠公司的财产独立于其个人财产，应承担连带责任的理由不能成立，不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费101425元，由上诉人浙江森马服饰股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周春梅代理审判员  肖 芳代理审判员  梁昕昕二〇一五年八月三十一日代理书记员  黄雅蓉