广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终1250号上诉人（原审被告）：刘德民，住广州市越秀区。委托代理人：罗维、谭杰明，广东国声律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李枝焕，住佛山市南海区。原审被告：广州骏腾商业经营管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：刘德民。上诉人刘德民因与被上诉人李枝焕及原审被告广州骏腾商业经营管理有限公司（以下简称骏腾公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第856号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘德民上诉请求：撤销原审判决，依法改判刘德民分期退还剩余款项209239元给李枝焕；一、二审全部案件费用由李枝焕承担。事实与理由：一、依广州市国土资源和房屋管理局办公室穗国房办字【2012】33号《关于进一步规范商业用房分割登记收件资料的通知》，因房管部门改变原办理手续，限制了办理商业用房分割的过户手续条件，增加了办证的手续和时间，房管部门限制办理商业用房分割过户手续的情况属于情势变更，不应归咎于一方。因此，涉案房屋商铺未能办证过户非刘德民主观意志造成，商铺买卖合同解除责任不在刘德民，刘德民只应分期退还剩余款项给李枝焕。二、一审判决要求刘德民按房款的10％计付违约金错误。1.商铺买卖合同解除责任不在刘德民，刘德民不应承担解除买卖合同责任。2.依据刘德民与李枝焕签订的《解除协议》，协议并无约定如刘德民未能按时退还款项的，按已付房价款的10％计付违约金。3.因房管部门限制办理商业用房分割过户手续这一情势变更客观原因，造成刘德民在这商铺买卖商业行为中也有损失，故其不应承担违约金。4.假设计付违约金成立，解除买卖合同责任也不在刘德民，其在这商铺买卖商业行为中也有损失，房款的10％违约金标准明显偏高，依据公平原则，应予降低。李枝焕辩称：同意原审判决，不同意刘德民的上诉请求。骏腾公司未陈述意见。李枝焕向一审法院起诉请求：1.刘德民向李枝焕退还购房款209239元并支付逾期退款违约金20923.9元；2.骏腾公司与刘德民承担共同退款责任。一审法院认定事实：2011年12月30日，李枝焕（为买受人）与刘德民（为出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买广州市北京路147号某号铺，建筑面积共2.91平方米，其中套内面积1.21平方米。该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价总额347816元，买受人按揭付款，其中在2012年1月2日前支付217816元（包含定金），余下的房款130000元向银行申请抵押贷款，贷款由银行直接划入出卖人指定的银行账号。出卖人应于2012年5月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续。出卖人应于2014年4月30日前，将符合本合同约定的商铺交付买受人使用。出卖人未按本合同规定的期限将商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%的标准向买受人支付违约金。本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人刘德民名下交易过户至买受人名下，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金等。骏腾公司作为刘德民的委托代理人在该合同上加盖公章。上述合同签订后，李枝焕向刘德民、骏腾公司支付了定金50000元及首期购房款167816元，另向刘德民、骏腾公司支付了税费11423元。上述款项均由刘德民、骏腾公司出具《收款收据》收取。2014年5月23日，李枝焕（为买受人）和刘德民（为出卖人、委托代理人骏腾公司）签订《解除〈商铺买卖合同〉协议》，约定：买卖双方经平等协商，一致同意解除之前双方于2011年12月30日签订的关于“广州市越秀区北京路147号某号铺”的《商铺买卖合同》，对合同解除的相关事项安排如下：一、买受人已缴交的款项合共金额229239元。已包括购房款、税费等全部款项。双方经友好协商，出卖人将按如下方式分期退还给买受人：1.2014年6月25日支付金额20000元；2.2014年7月25日支付金额69746元；3.2014年8月25日支付金额69746元；4.2014年9月25日支付金额69747元。二、双方均确认，自所有款项退完之日起，本协议将自动结束，双方互相不追究对方依据《商铺买卖合同》可能存在的违约责任。三、如出卖人未能按时退还上述相关款项，买受人有权按《商铺买卖合同》的相关条款追究出卖人的违约责任。四、本协议自买卖双方签字盖章之日起生效。此后，刘德民于2014年7月17日向李枝焕返还20000元。此后，因刘德民未按期退还购房款，李枝焕遂于2015年3月31日向一审法院提起诉讼。一审法院认为：李枝焕与刘德民自愿签订的《商铺买卖合同》、《解除〈商铺买卖合同〉协议》均是双方当事人的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的。根据双方签订的《解除〈商铺买卖合同〉协议》的约定，该协议系对李枝焕、刘德民之间因买卖广州市越秀区北京路147号某号铺而签订的《商铺买卖合同》的处分，属独立的合同，李枝焕、刘德民双方签订的《商铺买卖合同》业已解除，本案纠纷系因刘德民违反该协议的约定引致。因刘德民未能按约定期限将已收款项退还给李枝焕，李枝焕现要求刘德民返还应退还而未退还的房款，依据充分，一审法院予以支持。至于李枝焕主张要求刘德民负担的违约责任的问题，根据《解除〈商铺买卖合同〉协议》的约定，刘德民应分四期返还房款，如未能按时退还款项的，李枝焕有权按《商铺买卖合同》的相关条款追究出卖人的违约责任。即《解除协议》约定了在刘德民未按期退还款项的情况下，刘德民的违约责任准用《商铺买卖合同》的约定。而根据《商铺买卖合同》关于刘德民逾期交付商铺及逾期申办交易过户的违约责任的约定，刘德民若逾期交付商铺超过15日的，应按已付房价款的10%标准向李枝焕支付违约金；刘德民若逾期申办交易过户的，应按房价款的10%的标准向李枝焕支付违约金。因上述《解除协议》中并未明确应准用的违约责任条款，现李枝焕主张按已付购房款209239的10%计付违约责任，并无不当，一审法院予以支持。至于李枝焕诉请要求刘德民、骏腾公司负担的共同还款责任的问题，因骏腾公司在前述《商铺买卖合同》、《解除〈商铺买卖合同〉协议》中均是作为刘德民的委托代理人身份参与合同的订立及合同的履行。因此，骏腾公司作为刘德民的委托代理人，其因履行受托事项而产生的法律责任应由本人即刘德民负担，故李枝焕的该项诉请，缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、一百零七条及第一百一十四条第一款、第四百零二条的规定，于2016年10月18日判决如下：一、被告刘德民应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告李枝焕一次性返还广州市越秀区北京路147号某号铺的房价款209239元。二、被告刘德民应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李枝焕支付逾期退款违约金20923.90元。三、驳回原告李枝焕的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费4752元、保全费1720元，由被告刘德民负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此，本案争议焦点为刘德民主张分期支付欠款以及不支付违约金的理由是否成立？评析如下：首先，李枝焕与刘德民签订的《商铺买卖合同》、《解除协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方签订的《解除协议》是对《商铺买卖合同》的处分及对《商铺买卖合同》解除后双方责任分配的约定。根据《解除协议》第三条的约定，若刘德民未能依照该协议第一条的约定退还款项给李枝焕，李枝焕有权依照《商铺买卖合同》的相关条款追究出卖人的违约责任，即刘德民违反《解除协议》的违约责任准用《商铺买卖合同》的约定。刘德民上诉主张《商铺买卖合同》系因情势变更解除，其不应承担违约责任，与《解除协议》的约定不符，本院不予支持。其次，依照《解除协议》第三条的约定，李枝焕有权依照《商铺买卖合同》的相关条款要求刘德民承担违约责任。《商铺买卖合同》第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金等。第十五条约定：本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人刘德民名下交易过户至买受人名下，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金等。现刘德民未依约退还房款，李枝焕有权依据《商铺买卖合同》的上述约定要求刘德民退还房款及支付违约金，一审法院支持李枝焕的该项主张，判令刘德民向李枝焕一次性返还房价款及支付违约金，合理有据，本院予以维持。刘德民主张分期退还剩余款项209239元的上诉请求，缺乏理据，本院不予支持；其称“《解除协议》没有约定刘德民未能按时还款应按已付房价款10%计付违约金”，与事实不符，本院不予采信。最后，关于违约金的标准问题，如前所述，涉案两合同均是双方当事人真实意思表示，《商铺买卖合同》约定违约金标准为已付房价款的10%，后双方签订《解除协议》时约定违约责任适用《商铺买卖合同》的相关条款，现刘德民主张违约金标准过高，于理无据，本院不予支持。骏腾公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席审理。综上所述，上诉人刘德民的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费423元，由上诉人刘德民负担。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  柳玮玮审判员  黄春成二〇一七年四月十一日书记员  林漫榆黄咏欣