北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017���京03民终5178号上诉人（原审被告）：窦岚岚，女，1965年2月1日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：马文熙，北京市一法律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冬梅，女，1977年1月7日出生。上诉人（原审被告）：尹海涛，男，1966年9月17日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王西铭，北京市京泰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：尹进，女，1992年11月3日出生，住北京市朝阳区。法定代理人：尹海涛，男，1966年9月17日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王西铭，北京市京泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田茂兴，男，1980年8月11日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：舒胜来，北京方耀律师事务所律师。上诉人窦岚岚、尹海涛、尹进因与被上诉人田茂兴房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初58337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人窦岚岚之委托诉讼代理人马文熙、王冬梅，上诉人尹海涛、尹进之委托诉讼代理人王西铭，被上诉人田茂兴及其委托诉讼代理人舒胜来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。窦岚岚、尹海涛、尹进上诉请求：1.请求法院裁定撤销一审判决，改判认定双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，如果有效，要求解除合同，驳回田茂兴的起诉；2.一、二审诉讼费由田茂兴承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，部分事实认定证据不足。1.《北京市存量房屋买卖合同》及一系列文件都是由窦岚岚签字或由其代尹进签字，而窦岚岚不是以法定代理人���身份行使监护人的权利，况且窦岚岚不是尹进的监护人，一审法院对此事实没有认可。2.尹海涛是尹进的监护人。3.一审法院没有证据证明该房屋买卖合同是为了“被监护人的利益”，在该房屋买卖时，房价正处于上涨期间，限制行为能力人无法辨别，但普通大众都能辨别，故确实存在损害尹进利益的事实。4.田茂兴与中介公司恶意串通，进行偷漏税损害国家利益的行为，根据合同法第五十二条规定，应当确认无效。5.根据合同法规定，房屋买卖合同未经法定代理人追认，属于无效的情形，而由于尹进属于限制行为能力人，窦岚岚、尹海涛、尹进曾经到房屋产权登记中心要求办理过户，但房产登记部门不予以办理，属于合同因客观原因不能履行或中介公司的原因不能履行，符合解除的条件。6.基于客观原因或中介公司的原因不能办理过户手续及买卖合同应当认定无效，窦岚岚、尹海涛、尹进不构成违约，一审法院认定窦岚岚、尹海涛、尹进违约是错误的。二、一审法院适用法律有误：1.根据民法通则第十三条、四十七条规定，本案房屋买卖合同未经尹海涛代理或同意，未经其追认，房屋买卖合同无效。窦岚岚、尹海涛、尹进也不存在违约的情形，一审法院判决错误。田茂兴辩称，同意一审判决，不同意窦岚岚、尹海涛、尹进的上诉请求。田茂兴向一审法院起诉请求：1、判令窦岚岚、尹海涛、尹进立即履行合同，配合办理北京市朝阳区光华路甲×号×号楼×单元×房屋（以房屋登记簿登记为准）变更手续，并交付诉争房屋；2、判令窦岚岚、尹海涛、尹进自2016年2月15日起，按照日4740元的标准支付违约金，至房屋实际交付之日止。一审法院认定事实：尹海涛与窦岚岚1992年4月1日登记结婚，尹进系二人��女。2016年2月26日尹海涛向一审法院提出申请，要求宣告尹进为无民事行为能力人，并指定窦苗苗为尹进的监护人，2016年11月，一审法院作出判决，宣告尹进为限制民事行为能力人，驳回其他申请。2015年12月8日，经北京麦田房产经纪有限公司居间服务，尹进、窦岚岚作为出卖人与田茂兴作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（下称《买卖合同》），约定出卖人出售北京市朝阳区光华路甲×号×号楼×单元×房屋（下称诉争房屋）给买受人，房屋成交价格908万元，收款账号为窦岚岚招商银行账户。该合同附件二约定，买受人以自行交接方式于2015年12月9日前（含当日）支付定金180万元，出卖人应该在2016年2月1日前向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记手续，该笔借款由出卖人自行清偿；买��双方应于2016年2月15日前（含当日）办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为400万元，买卖双方应积极配合银行提交贷款所需的相关资料；买卖双方应于贷款批复后7个工作日办理税、费缴纳手续，买卖双方应于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后7个工作日办理房屋权属转移登记手续，若买受人未按约定履行付款义务，则出卖人有权将办理权属转移登记手续的时间顺延，若税务部门、权属登记部门要求预约办理税、费缴纳或权属转移登记手续的时间，则买卖双方应于上述约定时间向税务部门、权属登记部门预约，并按最终预约时间共同办理；出卖人已经该房屋出租，租赁期至2016年1月25日，出卖人应于收到银行贷款当日解除该房屋的租赁关系，将该房屋交付买受人；买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守��方支付逾期违约金；买卖双方的权利义务以本附件及《买卖合同》为准，是否办理网签备案登记不影响本附件及《买卖合同》的效力，若网签备案登记的内容与本附件及《买卖合同》不一致，以本附件及《买卖合同》为准。2015年12月9日尹海涛出具《配偶同意出售房屋声明》，内容为：“本人系窦岚岚的配偶，本人同意将位于朝阳区光华路甲×号×号楼×层×号房屋对外出售，并且认可其对外所签订的一切房屋出售相关文件，并承担相应的法律责任。”2015年12月9日，田茂兴以银行转账方式支付到窦岚岚招商银行账号180万元。2016年1月7日，窦岚岚、尹进作为出卖人与田茂兴作为买受人签订《补充协议》，约定成交价格变更为948万元，双方约定2016年1月8日在网签合同上签字确认。上述合同和协议中尹进签名后均附有“代”字。2016年1月8日，中介机构工作人员去窦岚岚家楼��，由窦岚岚和尹进在网签合同上签名，显示成交价格为5845000元，2016年1月18日办理了网签合同登记，显示成交价格为5845000元。尹进享有诉争房屋99%的份额，房屋所有权证号为京房权证市朝私字第XX**号，窦岚岚享有1%的份额，房屋所有权证号为京房市朝私字第XXXX号共字第001号。诉争房屋所在楼层为4层，具有国有土地使用证。尹海涛、尹进认为买卖合同无效的理由为:违反了法律、行政法规的强制性规定，监护人处分被监护人财产应当是为被监护人的利益，本案中侵犯了尹进的利益；田茂兴和中介机构恶意串通，更改合同价格逃避税收，田茂兴可能就超出网签的价格提出不当得利诉讼。尹海涛、尹进要求解除合同的理由为：合同客观原因无法履行，诉争房屋99%的份额属于尹进，窦岚岚出售行为只能代表其1%的行为；无权处分应该经过权利人追认；窦岚岚属于无权代理；居间人有义务向委托人如实报告相关情况，负责承担赔偿责任。窦岚岚认为田茂兴和中介机构在交易过程中负有真实性和合法性审核义务，否则要承担过错责任。窦岚岚、尹海涛、尹进未配合田茂兴按照《买卖合同》约定的时间办理贷款手续，庭审中，田茂兴表示可以一次性拿出剩余购房款，无需贷款。田茂兴认可诉争房屋现在市场价值上涨五百万左右。一审法院认为，根据残疾人证、居住情况及诉争房屋共有、权属状况等事实，可以认定尹海涛与窦岚岚系尹进监护人，履行着监护职责。尹海涛与窦岚岚知晓并同意出售诉争房屋。尹进作为限制行为能力人，根据规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。诉争房屋的出售是经中介机构居间服务并基于市场行为成就，现没有证据证明签订《买卖合同》时诉争房屋的价款损害了尹进的利益，不能以现在的价格来衡量评判签订《买卖合同》时的行为；且签订《买卖合同》后，又签订了《补充协议》，田茂兴增加了房价款，从而换取了窦岚岚和尹进在网签合同上签名，进一步印证了此次交易系尹海涛、窦岚岚深思熟虑后的决定，并未损坏尹进利益，故不能据此认定合同无效。关于网签价格低于实际成交价格的问题，对此窦岚岚与尹海涛是明知的，不能以此为由认定整个买卖合同无效。现也不存在可以认定买卖合同关系存在其他无效情形或可以解除合同的理由。综上，《买卖合同》、《补充协议》合法有效，合同当事人均应该遵守并履行。故田茂兴要求窦岚岚、尹进配合办理诉争房屋产权过户手续，并交付诉争房屋的诉讼请求一审法院予以支持。关于违���金，一审法院认为窦岚岚、尹进未按照《买卖合同》的约定配合办理贷款、办理诉争房屋的产权过户手续和交付房屋，故构成违约，但田茂兴要求的违约金数额过高，一审法院予以酌减。基于尹海涛身份，其应该与窦岚岚、尹进承担连带责任。判决：一、窦岚岚、尹海涛、尹进于判决生效之日起七日内配合田茂兴将北京市朝阳区光华路甲×号×号楼×单元×房屋的不动产权过户至田茂兴名下并将房屋交付田茂兴，田茂兴同时将剩余房款七百六十八万元支付窦岚岚、尹进；二、窦岚岚、尹海涛、尹进于判决生效之日起七日内支付田茂兴自二〇一六年二月十六日起至将北京市朝阳区光华路甲×号×号楼×单元×房屋交付给田茂兴为止的违约金，按照每日一千五百元标准支付；三、驳回田茂兴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理过程中，尹海涛、尹进提交4月18日下午的录音文件文字整理稿，认为房屋不能过户。田茂兴认为证据形式存在问题，没有听到录音。谈话人员与本案没有关联，不能证明尹海涛、尹进的证明目的。窦岚岚提交一份录像文字整理稿，证明窦岚岚去朝阳区不动产交易中心询问是否可以过户，证明房屋不能过户，提交微信记录，证明房产中介让窦岚岚签署阴阳合同，存在偷税漏税。田茂兴认为录像没有看到，真实性存疑，本案在一审判决之前进行了特殊诉讼，尹海涛作为尹进的法定代理人，在涉案房屋的交易过程中全程参与并确认，在法律角度看，房产交易没有问题。微信记录是2016年1月8日，在一审开庭过程中就已经取得，不应当作为一审不能取得的证据，��于网签的价格和成交价格不一致的问题，田茂兴愿意承担应承担的税费。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实无误。另查，本院（2017）京03民终5179号民事判决，终审驳回了尹海涛、尹进主张确认涉案《买卖合同》无效或解除的诉讼请求。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。归纳窦岚岚、尹海涛、尹进上诉主张，本案的争议焦点主要为涉案《买卖合同》效力问题和能否解除涉案《买卖合同》。因涉案《买卖合同》的效力问题已经另案处理。本院终审判决认定涉案《买卖合同》有效，同时一并驳回尹海涛、尹进主张解除《买卖合同》的诉讼请求。故窦岚岚、尹海涛、尹进的上诉主张，本院不予支持。一审法院判令窦岚岚、尹海涛、尹进配合办理���争房屋产权过户手续，并交付诉争房屋，是正确的，本院予以支持。关于违约金，窦岚岚、尹进未按照《买卖合同》的约定配合办理贷款、办理诉争房屋的产权过户手续和交付房屋，已构成违约，应承担相应违约责任。一审法院已对违约金数额予以酌减，本院予以支持。综上，窦岚岚、尹海涛、尹进的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费78160元，由窦岚岚、尹海涛、尹进负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张岚岚审 判 员  宫 淼代理审判员  申峻屹二〇一七年四月��十八日法官助理杨琳书记员祖志贤