上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五(民)初字第2829号原告上海瑞静电子机械制造有限公司。法定代表人孙位玲，总经理。委托代理人施一飞，上海全程律师事务所律师。被告梁端福。委托代理人徐培龙，上海市朝华律师事务所律师。委托代理人潘青，上海市朝华律师事务所律师。被告王建斌。原告上海瑞静电子机械制造有限公司与被告梁端福、王建斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月18日立案受理后，先适用简易程序审理，后转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年7月21日公开开庭进行了审理，原告上海瑞静电子机械制造有限公司的委托代理人施一飞，被告梁端福的委托代理人徐培龙到庭参加诉讼，被告王建斌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告上海瑞静电子机械制造有限公司诉称，2010年9月1日，原告与被告王建斌、案外人陈某甲签订了《租赁合同》，约定原告将位于上海市闵行区门面房、厂房及场地总计5,611平方米房屋出租给被告，租赁期限从2010年9月1日起至2020年9月30日止，并且约定不得转租。2011年7月7日，案外人陈某甲签署了退出承诺书由被告王建斌承担合同的权利义务。2014年8月21日，在闵行法院受理的案件中，王建斌向法院提交了“情况说明”，确认陈某甲退出后合同的权利义务由本案被告梁端福、王建斌承担，原告知晓并认可。然两被告在租赁期间不按约定履行合同义务，2012年2月20日，原告向被告方发出整改通知，要求整改，但两被告不予理睬。2014年3月15日系合同约定的支付下期租金的时间，但两被告没有如期支付。2014年4月24日，被告王建斌快递给原告“关于暂缓支付租金的通知”，称因次承租人不交租金本案被告已经起诉至法院，所以要求暂缓交纳租金。因合同具有相对性，不能因次承租人不交租金而不向原告支付租金，且两被告承租后对房屋不尽管理义务，造成房屋损坏。两被告的行为严重违反了合同约定，故原告要求确认原、被告之间的房屋租赁合同于2014年4月16日解除；要求两被告支付押金260,000元（人民币，下同）；要求被告支付房屋损坏的赔偿金97,209元。审理中，被告撤回了要求被告支付260,000元的诉讼请求，变更诉讼请求为要求确认原、被告之间的房屋租赁合同于2014年4月16日解除；要求被告支付房屋损坏的赔偿金97,209元。原告向本院提供了以下书面证据以证明其诉称成立：1、租赁合同1份，证明原、被告之间的房屋租赁合同关系；2、关于暂缓支付租金的通知及邮寄凭证1份，证明被告王建斌向原告发送暂缓支付租金的通知，通知中并未表明是要确认房屋权属问题，而是因为涉及诉讼；3、原告回函1份，证明原告收到被告方通知后，向被告回函，并明确告知被告解除租赁合同，寄送时间是2014年5月6日；4、补充协议1份，证明被告方原支付的260,000元押金已经冲抵2011年的租金；5、照片1组，证明房屋损坏的情况，照片于2014年3、4月拍摄；6、某甲公司工程合同及发票1组，证明房屋损坏后，原告为维修房屋的支出；7、承包合同1份，证明被告方承租房屋后不管理房屋，原告对外委托管理；8、说明和通知1组，证明原告与房屋实际使用人以说明和通知的形式签订合同，收回房屋；9、责令立即改正通知书1份，证明房屋不符合消防要求，因为政府部门未能找到被告方，故开具通知书给原告；10、装修合同1组，证明租赁房屋转租到案外人某乙公司时是毛坯状态，房屋由实际使用人进行室内装修；11、案外人某丙公司声明、案外人孟某情况说明、2014年9月22日案外人某乙公司情况说明、案外人陈某乙证词1组，证明被告梁端福扰乱租赁关系；12、2014年10月8日案外人陈某甲陈述1份，证明涉案房屋出租时是毛坯状态；13、房地产权证1份，证明出租房屋的合法性。被告梁端福辩称，原告诉请不能成立。原、被告签订租赁合同属实，双方正常履行合同直至2014年4月，由于被告与案外人某丁公司发生租赁合同诉讼，诉讼中对房屋权属是否合法有争议，故被告梁端福向原告发函要求暂缓支付租金，但并非不再支付租金。然原告在收到暂缓支付租金的通知后，在诉讼尚未结束的情况下，原告与房屋实际使用人签订了租赁合同并收取了房屋租金。原告违反合同约定，一房二租，故本案系原告将房屋另租他人而导致被告梁端福无法正常履行合同，责任在于原告；押金在2011年4月29日通过签订补充协议的方式抵充了租金，故已不存在押金事实；房屋损失赔偿金没有依据，要求驳回原告全部诉请。被告梁端福向本院提供以下书面证据以证明其辩称成立：证据1、162号、2723号民事判决书各1份，证明梁端福与某丁公司发生诉讼，法院判决梁端福与某丁公司的租赁合同正常履行，某丁公司向梁端福支付租金；证据2、2013年9月30日收条1份，证明被告方已经支付房屋租金至2014年3月31日。被告王建斌未作答辩，亦未向本院提供书面证据。上述证据经庭审质证，被告对原告提供的证据的质证意见：证据1真实性无异议，但根据合同约定，原告单方解除合同的条件是被告方无故拖欠支付租金；证据2真实性无异议，根据通知内容，租赁房屋存在瑕疵，故要求暂缓支付租金；证据3没有收到过，且没有签章，真实性不予认可；证据4真实性无异议，押金确实抵充了租金；证据5真实性不予认可，没有拍摄时间和拍摄地点；证据6真实性不予认可，不清楚原告与案外人签订的合同的真实性，即使是按照原告和案外人签订的合同，付款也与合同不符，证据7与本案无关，真实性、关联性均不予认可，房屋全部转租，不需要管理；证据8真实性不予认可，本案系原告将房屋转租被告，被告再转租案外人某丁公司，不认可某乙公司的存在，系原告原因导致租赁关系混乱；证据9，责令立即改正通知书系发给某戊公司的，并非发给原、被告的；证据10，因为无原件，对真实性不发表意见，证据与本案无关；证据11与本案无关，不予认可；证据12，证人证言应当出庭作证，证人未到庭，不予认可；证据13无异议。原告对被告梁端福提供的证据的质证意见：证据1、2均无异议。本院对双方提供的证据的认证意见如下：一、本院对原告提供的证据的认证意见：证据1、证据2真实、合法、与本案有关联，本院予以确认；证据3被告否认收到，原告无证据证明已经送达被告，故本院不予采信；证据4被告无异议，本院予以确认；证据5，照片中无法反映出拍摄时间及地点，且被告不予认可，本院不予采信；证据6被告不予认可，原告未能进一步举证该组证据的真实性及与本案的关联性，本院不予采信；证据7与本案无关联性，本院不予采信；证据8，原告未与被告方解除合同的情况下与案外人签订的协议对被告方没有拘束力，本院不予采信；证据9、证据10与本案无关联性，本院不予采信；证据11、证据12均为证人证言，证人未到庭，本院不予采信；证据13被告无异议，本院予以确认。二、本院对被告梁端福提供的证据的质证意见：证据1系生效法律文书，本院予以确认；证据2原告无异议，本院予以采信。经审理查明，2010年9月1日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）王建斌、案外人陈某甲签订了《租赁合同》，约定甲方将其位于上海市闵行区总计5,611平方米出租给乙方，租赁期限从2010年9月1日起至2020年9月30日止（其中2010年9月1日起至2010年9月30日为装修期，免收租金一个月）；乙方在承租期内，不得将土地及建筑物零星转租给他人使用；租金：每年1,600,000元，第四年起在前一年基础上每三年环比递增一次，每次递增8%；付款方式：每年租金分贰次付清，先付后用；本合同签订后5日内，乙方一次性付甲方定金260,000元作为押金；每半年前15天（即每年9月15日和3月15日）交纳甲方租金；房屋的装修及投资归属：1、在租赁期内，甲方同意在不损坏原房屋结构的情况下，乙方可以根据自行的需要进行装修，装修费用由乙方承担，乙方改造、装修期间或装修后所发生的一切安全责任均由乙方负责，合同期满，凡在房屋结构上的原有设施及装修后的装修部分归甲方所有，乙方应保持房屋完整无损交还甲方，如果房屋因乙方人为因素损坏，甲方保留追究责任的权利；2、在租赁期内，乙方对空置场地进行改造或者新建，必须经得甲方同意，费用由乙方负责，产权归甲方所有；违约责任约定：1、如甲方无故解除本协议，则必须退还乙方定金260,000元，一次性赔偿乙方所投资工程建设费用（按评估公司实际评估价支付）；2、如乙方无故解除本协议或未在约定期内缴付租金，甲方有权利终止合同，乙方必须付清租金，土地上乙方所有建筑物及装饰归甲方所有，所付押金260,000元归甲方所有；房屋的维修和设备的保养：在租赁期内，乙方应做好租赁范围内的上、下水管道、消防和电源等设施的维护保养工作，确保畅通完好，且负责房屋及其水电设施自然损坏的修缮。2011年4月29日，原告与案外人陈某甲签订补充协议，约定将所付押金260,000元在第三期付款中全部作为租金使用。2011年7月，案外人陈某甲退出上述租赁关系，由本案被告王建斌与梁端福共同承租上述房屋及场地。2012年3月21日，两被告将上述房屋及场地另行转租。原告对两被告的转租行为系认可的。2014年1月3日，被告梁端福与次承租人某丁公司发生诉讼，被告王建斌以此为由于2014年4月24日向原告寄送了关于暂缓支付租金的通知，载明：双方于2010年9月1日签订《租赁合同》，由贵司向我方出租座落于上海市闵行区房屋及场地，租赁过程中，我方将租赁物转租第三方实际使用。现因第三方承租人未按约缴纳租金，我方已向人民法院提起相关诉讼，但在诉讼过程中，因涉案房屋本身存在瑕疵，尚需进一步调查确认，为此，我方特书面通知贵司：将暂缓支付租金，待涉案房屋本身问题查明后，我方将继续正常付租。本院认为，原告与被告之间的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，本院予以确认，双方当事人均应按照合同约定行使权利，履行义务。然被告方在租赁期间违反约定，拖欠租金，系被告方违约。被告梁端福辩称，系因次承租人未能及时支付租金导致其无法正常履行支付义务，对此，本院认为，合同具有相对性，如次承租人拖欠租金，原告可依法要求次承租人支付租金并根据合同约定承担违约责任，但次承租人的违约并不能免除被告方向原告支付租金的义务。被告方向原告寄送通知书要求暂缓支付租金，在未得到原告同意的情况下应当及时向原告支付租金，被告方不能以次承租人违约的行为作为其拖延支付租金的借口。被告方不能按期支付租金，原告根据合同约定行使单方解除权并无不当，亦不违反法律规定，本院予以支持。至于解除租赁合同的时间，因原告未能有效送达解除租赁合同的通知，故本院确定解除时间为本案副本送达被告之日，即2015年6月17日。原告在诉讼过程中撤回了要求被告方支付押金260,000元的诉讼请求，于法不悖，本院予以准许。原告要求被告方支付房屋损坏的赔偿金，但因原告无法提供被告损坏房屋的依据，故本院对原告该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九十七条的规定，判决如下：一、原告上海瑞静电子机械制造有限公司与被告梁端福、王建斌之间的租赁合同于2015年6月17日解除；二、驳回原告上海瑞静电子机械制造有限公司其余诉讼请求。案件受理费6,658.14元，由原告上海瑞静电子机械制造有限公司负担6,608.14元，被告梁端福、王建斌负担50元，被告梁端福、王建斌负担之款于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞静电子机械制造有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟审 判 员  沈慧芬人民陪审员  邓红霞二〇一五年八月三日书 记 员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。