苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0509民初1545号原告杨春冬，男，汉族，1980年6月8日生，住所地苏州市吴江区。委托代理人徐勇，江苏吴越律师事务所律师。被告吴江市新兴房产开发有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇人民路500号2幢801-805。法定代表人徐育红，执行董事。委托代理人龚萍，公司员工。原告杨春冬与被告吴江市新兴房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案受理后，依法由审判员陆菊文适用简易程序，于2017年3月14日公开开庭进行了审理。原告杨春冬的委托代理人徐勇，被告吴江市新兴房产开发有限公司的委托代理人龚萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨春冬诉称：原告于2009年12月2日与被告签订《吴江市商品房买卖合同》，原告购买位于吴江市震泽镇书香春天的房屋。合同约定购房单价为3145元/平米，面积为92.80平方米，最后协商总价为291880元，合同约定交房期限为2012年3月31日前，并约定了逾期交房的违约责任。合同签订后，原告即按约履行了首付义务，并向银行办理按揭贷款，房款已全部按约定付清。然被告迟迟未交房。经多次交涉，2013年10月29日被告向全体业主承诺了交房期限及违约金计算方法，但被告至今依然未交付房屋。现诉来法院，请求判令：1、被告支付原告逾期交房违约金112899元（计算至实际交房之日止，暂计至法院判决确定给付之日止）；2、由被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：被告支付原告逾期交房违约金（逾期交房违约金计算方法：1、以本金291880元，按日利率万分之一，自2012年4月1日起计算至2013年10月31日止；2、以本金291880元，按日利率万分之二，自2013年11月1日起计算至2014年4月30日止；3、以本金291880元，按日利率万分之三，自2014年5月1日起计算至本案判决书出具之日止）。被告吴江市新兴房产开发有限公司辩称：1、原告主张的违约金计算标准过高；2、本案中，合同约定的房款为291880元，原告实际付了253000元，尚欠38880元，要求在本案原告所主张的违约金中予以扣除；3、我公司现在经济困难，实在无力支付这么多违约金，可以给原告一个我方指定的地下车位或者由原告方挑选一个储藏室，冲抵上述违约金。经审理查明：2009年12月2日，原、被告签订《吴江市商品房买卖合同》1份，合同约定由原告向被告购买位于苏州市吴江区震泽镇书香春天的房屋，房屋价款为291880元；合同第六条载明：“首付181880元，按揭110000元，按揭贷款合同应在本合同签订之日起十日内办理”；该合同第八条约定的房屋交付期限应当在2012年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定：“逾期超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”。合同签订后，原告向被告支付了购房首付款181880元，被告向原告出具了收据。此后，原告与中国工商银行股份有限公司吴江支行签订了《个人购房借款/担保合同》1份，贷款金额为110000元。2013年10月29日，被告向各业主出具《承诺书》1份，该《承诺书》载明：“吴江市新兴房产开发有限公司开发的书香春天楼盘向各业主承诺：一、2014年4月30日前交钥匙（有水、电、电梯、燃气、能装修入住）。逾期交房违约金2012年6月30日以前的逾期天数按原合同计算，2012年7月1日至2013年10月31日期间逾期天数违约金按合同房款总价的万分之一按日计算，2013年11月1日至2014年4月30日期间逾期天数违约金按合同房款总价的万分之二按日计算。二、如2014年4月30日前没有交钥匙，2014年5月1日起的逾期交房违约金按合同房款总价的万分之三按日计算。三、如2014年4月30日前没有交钥匙，由吴江市新兴房产开发有限公司先行支付给各业主2012年（具体按各业主所签合同约定的交房日期起算）至2014年4月30日的逾期交房违约金。四、交钥匙后需在一年之内将房产证交付业主”。现原告以被告至今未向原告交房为由，向本院提起诉讼。审理中，被告表示：由于被告与建筑商存在纠纷，导致房屋虽然完工，但因为建筑商不肯配合，目前尚无商品房竣工证明文件，无法报房产管理部门备案。上述事实，有原告提供的吴江市商品房买卖合同1份、个人购房借款/担保合同1份、借记卡账户历史明细清单1份、收据1份、承诺书1份及本院的庭审笔录等证据予以证实。庭审中，被告提供了以下证据：1、个人贷款借款凭证1份、现金解款单1份，用于证明原告的首付款中尚余38880元未付；2、借款协议1份，用于证明原告向上海华阜房地产咨询有限公司借款38880元；3、提供销售代理合同1份、情况说明1份、授权委托书1份，用于证明被告与上海华阜房地产咨询有限公司之间的关系；4、8号楼其他两户业主的档案资料，用于证明虽然本案所涉房屋的产权证未办理，但并不影响入住，该两户业主已于2014年4月30日交接了钥匙，并在2014年5月入住。原告质证后认为，原告实际已交付的房款总计应为291880元，在情况说明中已经说明原告欠上海华阜房地产咨询有限公司的38880元是应在交房前7天还款，在借款协议中第2条也有类似的说明，但至今未交房，所以不应在本案中扣除，而且该笔借款38880元也应由原告归还给上海华阜房地产咨询有限公司，对上述证据4的真实性无法确认，也与本案无关联性，根据法律规定，房地产开发项目需要竣工验收合格后方可交付使用，目前仍不符合交房条件，原告可以拒收。本院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。本案所涉商品房至今未达到合同第八条约定的交房条件，故被告应按合同第九条的约定及被告所作出的承诺承担相应的逾期交房的违约责任。原告所主张的违约金计算标准在法律规定的范围以内，本院依法予以支持，本案诉讼费应由被告负担。被告虽主张原告尚有首付款38880元未支付，但从原、被告所提供的证据来看，被告已就全部首付款181880元向原告出具了收据，其中38880元系由原告向上海华阜房地产咨询有限公司所借的借款，与本案系不同的法律关系，在本案中本院不予理涉，当事人可依法另行主张权利。本院对原告所主张的逾期交房违约金计算如下：1、以本金291880元，按每日利率万分之一，自2012年4月1日起计算至2013年10月31日止，金额为16870.66元；2、以本金291880元，按每日利率万分之二，自2013年11月1日起计算至2014年4月30日止，金额为10507.68元；3、以本金291880元，按每日利率万分之三，自2014年5月1日起计算至2017年4月7日止，金额为93868.61元。以上合计为121246.95元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告吴江市新兴房产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告杨春冬逾期交房违约金人民币121246.95元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1279元，由被告吴江市新兴房产开发有限公司负担并于本判决生效之日起十日内直接给付原告杨春冬。原告杨春冬已预交的诉讼费用，本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（交至苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审判员  陆菊文二〇一七年四月七日书记员  吴旷怡