湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂02民终1793号上诉人（原审被告）：兰斌，男，1967年11月11日出生，汉族，住黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：戴懋浩，湖北易圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司黄石分行，住所地黄石市颐阳路560号。委托诉讼代理人：卢云燎，湖北善远律师事务所律师。上诉人兰斌因与被上诉人中国建设银行股份有限公司黄石分行（以下简称建行黄石分行）房屋租赁合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院(2017)鄂0202民初895号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。兰斌上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审判决认定事实错误。主要体现在：1、案涉《房屋租赁合同》签订的主体是其与黄石鑫苑物业管理有限责任公司（以下简称鑫苑物业公司），鑫苑物业公司是案涉房屋的出租人，建行黄石分行不是本案的适格主体；2、鑫苑物业公司虽于2016年11月17日作出主要内容为案涉房屋实际所有人为建行黄石分行，鑫苑物业公司错误以自己名义作为出租人与兰斌等人签订《房屋租赁合同》，为此，承诺租赁合同的权利义务概由建行黄石分行享有和承担的《声明承诺书》，但该《声明承诺书》真实性不能确定，也没有转移租赁合同权利义务的意思表示，且未在起诉前向其履行通知义务，故不发生权利义务转移的效力。请求二审法院公正裁判。建行黄石分行辩称：兰斌上诉无理。1、其提供的房产证、《委托经营管理协议》等证据可证明案涉出租房屋系其所有，其委托并授权鑫苑物业公司经营管理案涉房屋；2、鑫苑物业公司以自己名义与兰斌签订的《房屋租赁合同》第十六条也明确约定鑫苑物业公司系受产权单位建行黄石分行委托，全权负责该合同的签订和履行事宜；3、鑫苑物业公司在其提起本案诉讼前出具的《声明承诺书》，证明鑫苑物业公司由于对法律误解以自己名义与兰斌签订《房屋租赁合同》，承诺该合同的权利义务概由其享有和承担；4、案涉租赁合同已于2013年12月31日到期，其提起诉讼后，兰斌直接与其协商并向其支付了截止至2016年12月31日前的租金。可见兰斌已承认其为案涉出租房屋产权人和出租人的事实。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。建行黄石分行向一审法院起诉请求：1.确认其与兰斌签订的《房屋租赁合同》已于2013年12月31日到期后终止，并解除双方的不定期租赁关系；2、判令兰斌立即腾退案涉租赁房屋后返还与其；3、判令兰斌支付其起诉前一年租金122400元；4、判令兰斌按每年122400元的标准自其起诉之日起向其支付租金至实际返还租赁房屋之日止。一审法院认定事实：建行黄石分行与鑫苑物业公司系委托经营管理关系，双方签订了《委托经营管理协议》，约定由鑫苑物业公司管理建行黄石分行的部分资产，包括位于黄石市黄石××区广场路××号房屋（建筑面积50.66平方米）。2004年12月17日，鑫苑物业公司作为出租方与兰斌（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：兰斌承租位于黄石××区广场路××号房屋，建筑面积51平方米；租赁期限从2004年12月18日起至2007年12月17日止，年租金100000元；租金在每月5-10日内交纳；承租房屋用途为商业房屋，兰斌对承租房屋进行装修、装饰须征得鑫苑物业公司同意，装潢由兰斌自行设计并组织施工，费用由兰斌自行承担，装修不得破坏房屋整体结构，不得影响房屋安全，租赁期满后，装修、装饰部分由兰斌自行处理，但必须恢复原状，鑫苑物业公司概不承担拆除或折旧费用；兰斌在合同签字生效之日，向鑫苑物业公司交纳押金25000元；如兰斌不交付或不按约定交付租金达2个月以上的，鑫苑物业公司有权解除合同；若双方提前终止合同或房屋租赁合同期满，兰斌需在一周内将所租房屋归还鑫苑物业公司，如兰斌不欠租金、水电费且无其他违约行为，鑫苑物业公司退还押金；鑫苑物业公司是受产权单位建行黄石分行的委托，全权负责本合同的签订和履行事宜，本合同经双方签字盖章后，即告生效。双方均在该合同上签字、盖章。合同签订后，兰斌按约交纳了押金25000元，双方均按约履行了合同义务。合同到期后，双方又继续履行合同义务。2011年1月9日，鑫苑物业公司作为出租人与兰斌又签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限从2011年1月1日起至2013年12月31日止，年租金增加为122400元，合同其他内容不变。鑫苑物业公司与兰斌均在该合同上签名、盖章。合同到期后，双方没有续签合同，转为不定期租赁合同关系。2016年11月17日，鑫苑物业公司向建行黄石分行出具《声明承诺书》一份，主要内容为：鑫苑物业公司与建行黄石分行每年签订《委托经营管理协议》，约定由鑫苑物业公司管理建行黄石分行部分资产，由于公司对法律的误解，致使在与兰斌签订的位于黄石市广场路44号《房屋租赁合同》等合同中，均没有以委托人即房屋所有权人建行黄石分行的名义作为出租人，错误的以公司作为出租人签订了房屋租赁合同，现承诺，黄石市广场路44号《房屋租赁合同》等合同的权利义务概由建行黄石分行享有和承担，与鑫苑物业公司无关。该承诺书没有告知兰斌。后因建行黄石分行要收回房屋，双方由此成讼。另查明，兰斌的租金已交纳至2016年12月31日，之后的租金再未交纳，兰斌还在继续使用该房屋。一审法院认为：鑫苑物业公司与兰斌签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规效力性、禁止性规定，是合法有效的。合同双方均应按照合同约定履行各自的义务。从房屋租赁合同的约定来看，鑫苑物业公司作为建行黄石分行委托的资产管理人，有权以其自身名义与承租人签订房屋租赁合同，该合同的权利、义务应由鑫苑物业公司与兰斌承受。因鑫苑物业公司已于2016年11月17日作出声明承诺书，承诺诉争房屋签订的《房屋租赁合同》的权利、义务由建行黄石分行享有，虽然该承诺书未告知兰斌，但兰斌在建行黄石分行起诉时应知晓该承诺书的内容及建行黄石分行与鑫苑物业公司的委托管理的关系，故鑫苑物业公司与兰斌签订的《房屋租赁合同》约定的权利、义务已产生转让的法律效力。故建行黄石分行作为诉争房屋的所有权人及《房屋租赁合同》权利、义务的受让人，有权对自己的房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。因诉争房屋处于不定期租赁状态，依据合同法的相关规定，租赁双方均有权随时解除房屋租赁合同。故建行黄石分行作为房屋所有权人有权解除诉争房屋的不定期租赁关系，并收回该房屋。因此，对建行黄石分行主张解除双方不定期租赁合同关系及返还房屋的请求予以支持。对于建行黄石分行主张的租金问题，因双方在庭审中均认可租金已交纳至2016年12月31日，故兰斌应向建行黄石分行交纳从2017年1月1日起至兰斌实际腾退房屋之日的房屋租金。对于兰斌已交纳的房屋押金25000元，因双方租赁合同关系已解除，故该押金应冲抵兰斌拖欠的租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条第一款、第八十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除建行黄石分行与兰斌之间的不定期租赁合同关系；二、兰斌于本判决生效后十五日内将其承租的位于黄石市黄石××区广场路××号房屋（50.66平方米）返还建行黄石分行，并支付从2017年1月1日起至房屋腾退交付之日止的房屋占用费（按每月10200元计算）；三、建行黄石分行在兰斌交付房屋时退还押金25000元（可与房屋占用费冲抵）。二审中，当事人未提供新证据。经二审审理查明：一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，受托人以自己名义在委托人授权的范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，鑫苑物业公司虽以自己名义与兰斌签订房屋租赁合同，但其只是接受案涉出租房屋产权人建行黄石分行的委托订立该合同，其行为代表的是建行黄石分行，该租赁合同出租人的权利义务应由建行黄石分行享有和承担。此外，该租赁合同明确约定鑫苑物业公司系受产权单位建行黄石分行委托，全权负责该合同的签订和履行事宜，证明兰斌知道受托人鑫苑物业公司与委托人建行黄石分行之间的代理关系，故该合同直接约束建行黄石分行与兰斌，建行黄石分行有权就案涉房屋租赁事宜向兰斌主张权利。兰斌主张建行黄石分行并非案涉租赁合同当事人，合同权利义务也未转移给建行黄石分行，建行黄石分行无权向其主张权利的上诉理由均不能成立，对其全部上诉请求，本院不予支持。综上所述，兰斌的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2748元，由兰斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  尹 策审 判 员  柴 卓审 判 员  胡志刚二〇一七年四月四日法官助理  周 希书 记 员  孟华飞