重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝北法民初字第10914号原告重庆融雅物业管理有限公司（原重庆港湾物业管理有限公司），住所地重庆市渝北区回兴街道湖滨东路8号圣湖雅居地下层幢-2-车42，组织机构代码74745863-4。法定代表人李增明，经理。委托代理人江世元，男，住重庆市北碚区，公司员工。被告田野，女，1982年2月27日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告谢鸣，男，1982年3月23日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告重庆融雅物业管理有限公司（以下简称融雅公司）与被告田野、谢鸣物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理。依法由审判员叶守忠适用简易程序，于2015年8月19日公开开庭进行了审理。原告融雅公司的委托代理人江世元到庭参加了诉讼。被告田野、谢鸣经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融雅公司诉称：原告融雅公司（原重庆港湾物业管理有限公司）是具有二级资质的物业服务企业。2007年8月1日，由于XXXX小区原物业服务公司撤场，在小区部分业主的要求和社区居委会的安排下，原告进场为该小区提供物业服务。2009年5月21日，原告与XXXX业主委员会签订了《XXXX物业服务合同》，后又签订了该合同的补充协议。合同到期后，因小区业主大会没有选聘新的物业服务公司，原告一直为该小区提供服务至2013年6月28日新的物业服务公司进场时止。被告是XXXX小区的业主，其物业是电梯房住宅，建筑面积79.87平方米。自2012年4月1日起至2013年6月28日止，被告共拖欠原告物业服务费1192.7元、公摊费119.4元，共计1312.1元。此款经原告催收未果。故提起诉讼，请求法院判令被告支付原告2012年4月1日至2013年6月28日期间的物业服务费1192.7元、公摊费119.4元，共计1312.1元。本案诉讼费用由被告承担。被告田野、谢鸣未到庭答辩。但在其寄交的答辩状中辩称：1、本案所涉物业在2014年11月出卖之前被告一直未装修入住，原告应按空置房的标准计收物业服务费；2、原告起诉被告拖欠其物业服务费用，应由其举证证明被告欠费的相关事实；3、被告从未收到原告的任何催收通知；4、据了解，原告在撤场前3个月未为小区提供相关物业服务。请求法院依法判决。经审理查明：原告融雅公司系具备二级资质的物业服务企业，其原公司名称为重庆港湾物业管理有限公司，于2015年3月25日经工商行政管理机关核准了现公司名称及住所地的变更登记。被告田野、谢鸣系位于XX区XX街道XX路XX号XXXX小区15幢7-5号高层住宅房屋的业主。其房屋登记的建筑面积为79.87平方米。2009年5月21日，原告作为乙方，XXXX业主委员会作为甲方，就选聘乙方为XXXX小区提供物业服务的事宜，签订了《XXXX物业服务合同》。该合同第四条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制。其收取标准如下（按建筑面积计算）：（1）多层住房0.5元／月·平方米；（2）多层门面1元／月·平方米；（3）高层住房1元／月·平方米；（4）高层门面1.5元／月·平方米。第五条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取据实分摊方式向业主分摊计收。第六条约定，业主应于当月20日起交纳物业服务费用和能源消耗费用。第十八条约定，本合同期限为三年，自2009年6月1日起至2012年5月31日止。第二十五条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。第二十七条约定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对委托服务事项、双方的权利义务、物业管理用房等其他事项进行了约定。2009年6月8日，原告在重庆市渝北区房产管理局对该合同进行了备案登记。2011年8月6日，原告作为乙方，XXXX业主委员会作为甲方，就2009年5月21日签订的《XXXX物业服务合同》第五条、第六条等约定，又签订了《补充协议》。该协议约定，将甲乙双方于2009年5月21日签订的《物业服务合同》的第五条变更为：共用的专项设备运行的能源消耗（即公摊费），应独立另行收取，按照8元／月·户的标准向业主计收；将甲乙双方于2009年5月21日签订的《物业服务合同》的第六条变更为：业主应于当月20日起至当月最后一日之前交纳本月的物业服务费用和能源消耗费用（公摊费）。在该协议中，双方还对其他有关权利义务内容作了补充约定。上述合同签订后，原告依约为该小区提供物业服务至2013年6月28日撤场时止。其间，被告依约向原告交纳了2012年4月之前的物业服务费与公摊费。但自2012年4月1日起，被告未再向原告交纳物业服务费与公摊费。原告在催收未果的情况下，遂将本案诉至本院。庭审中，原告确认被告的房屋属空置房，可减半计收物业服务费与公摊费。经本院核定，被告拖欠原告2012年4月1日至2013年6月28日期间的物业服务费的金额约为596.3元（1元／月·平方米×79.87平方米×14月÷2＋1元／月·平方米×79.87平方米÷30天／月×28天÷2）、公摊费的金额约为59.7元（8元／月×14月÷2＋8元／月÷30天／月×28天÷2），共计656元。后原告当庭将其诉讼请求变更为：请求法院判令被告支付原告2012年4月1日至2013年6月28日期间的物业服务费596.3元、公摊费59.7元，共计656元。上述事实，有营业执照、组织机构代码证、资质证书、准予变更通知书、房屋登记信息查询、《XXXX物业服务合同》、《补充协议》、物业服务合同备案证明、社区居委会证明、催款通知照片以及到庭当事人的有关陈述等证据在案证实，应予认定。本院认为：原告与XXXX业主委员会签订的《XXXX物业服务合同》和《补充协议》，体现了双方当事人真实意思表示，其内容未违反有关法律、法规的效力禁止性规定，该两份合同合法有效，对XXXX小区的全体业主均具有约束效力。现原告根据上述合同的约定，为被告所在的小区提供了约定或事实上的物业服务，被告作为该小区15幢7／8-5号房屋的业主，亦实际接受了原告所提供的物业服务，理应支付相应的物业服务费用。故本院对原告诉请判令被告支付其2012年4月1日至2013年6月28日期间的物业服务费596.3元与公摊费59.7元的诉讼请求予以支持。被告辩称，其房屋属空置房，应减半计收物业服务费与公摊费。对被告抗辩的该项事实与主张，因原告已当庭表示认可，故本院应予确认及采纳。被告另辩称，其从未收到原告的任何催收通知，原告在撤场前3个月未为小区提供相关物业服务。与本院查明的事实不符，对此本院不予采信。被告还辩称，原告起诉被告拖欠其物业服务费用，应由其举证证明被告欠费的相关事实。对引，本院认为，在本案物业服务合同纠纷案件中，提供物业服务是原告的主要合同义务，而交纳物业服务费用则是被告的主要合同义务；根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条有关“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，在原告已举证证明其已为被告所在的小区提供物业服务的前提下，理应由被告承担其已向原告交纳相应物业服务费用的举证证明责任。故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告田野、谢鸣限于本判决生效后五日内，支付原告重庆融雅物业管理有限公司2012年4月1日至2013年6月28日期间的物业服务费596.3元与公摊费59.7元，共计656元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告田野、谢鸣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  叶守忠二〇一五年八月二十一日书记员  唐冰霞