江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏12民终237号上诉人(原审被告)：江苏兆达房地产开发有限公司，住所地泰州市高港区金港中路135号。法定代表人：许爱民，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭朱凤，江苏思学律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戚军。委托诉讼代理人：毛一飞，泰州市高港区口岸法律服务所法律工作者。上诉人江苏兆达房地产开发有限公司（以下简称兆达公司）因与被上诉人戚军财产损害赔偿纠纷一案，不服泰州市高港区人民法院（2016）苏1203民初841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人兆达公司上诉请求：撤销泰州市高港区人民法院（2016）苏1203民初841号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：（一）一审判决上诉人赔偿被上诉人租金损失错误。1.上诉人向被上诉人交付的房产不存在安全隐患，电线破损导致电路存在碰相、短路的安全隐患系被上诉人在装修过程中导致，而非上诉人造成。2.被上诉人无法将房产出租并非上诉人造成。因被上诉人擅自将房屋地基下挖，被物业公司指令停止下挖地基并恢复原状才导致其停止装修，无法将房产出租。因此，租金损失应由被上诉人自行承担。3.被上诉人起诉排除妨碍是基于房产存在安全隐患，而非实际产生了安全事故。2015年5月，戚军在线路尚未整改，未采取任何措施的情况下将房产出租给他人经营，可以看出即使存在安全隐患也并没有影响被上诉人将房屋出租并收取租金。（二）一审判决计算的租金损失期间过长。1.被上诉人认为上诉人交付的房产存在安全隐患，应当及时行使权利，因其未及时行使权利导致的租金损失系其人为扩大所致，不应由上诉人负担。据此，2012年10月9日至2014年10月20日提起鉴定期间的租金损失不应予以计算。同时，发现房屋存在问题至起诉之前没有出租系市场原因，亦不应计算。2.根据公平原则，本案即使计算租金损失，也只能计算鉴定期间的租金损失，鉴定意见书出具后的租金损失不因予以计算。（三）（2015）泰中民终字第00803号民事判决上诉人已经向江苏省高级人民法院（以下简称江苏省高院）申诉，请求法院中止审理，待申诉结果确定后再行判决。被上诉人戚军辩称，案涉房屋存在安全隐患已经一审法院（2014）泰高民初字第678号民事判决予以确认。租金损失问题，我方发现问题后就与被上诉人联系，至2015年被上诉人为避免损失扩大，将案涉房屋予以出租，但预留了维修部位。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。戚军向一审法院起诉请求：判令兆达公司赔偿戚军损失200833元，案件受理费由兆达公司承担。一审法院认定事实：2010年戚军自兆达公司处购得坐落在泰州市高港区金港中路水岸帝景760、766号门面房两间，并于2012年8月取得上述房屋的国有土地使用权证及房屋所有权证。在戚军所有的上述两间房屋内有几户人家的进户电线均集中在一起埋设并自戚军所有的房屋内进出，戚军认为兆达公司的电线埋设违反了房屋电线埋设的设计要求，并存在安全隐患，遂于2013年5月6日诉至一审法院。2013年11月5日一审法院作出（2013）泰高民初字第0579号民事判决，兆达公司不服该判决，提起上诉，2014年3月11日本院裁定撤销一审法院上述判决，并发回一审法院重审。一审法院于2014年5月14日重新立案。2014年6月12日一审法院在进行证据交换时向戚军释明询问其是否申请司法鉴定，戚军表示不申请。后经多次释明，戚军于2014年10月20日向一审法院申请司法鉴定。2015年5月11日苏州华碧微科检测技术有限公司出具苏华碧[2015]技鉴字第27号专家意见书，认定：涉案房屋下多根集中进出电缆（实际敷设的为电线）埋设不符合图纸设计要求，也不符合国家相关标准要求，电缆线（实际敷设的为电线）的埋设方式存在电路碰相、短路的安全隐患。2015年6月18日一审法院作出（2014)泰高民初字第0678号民事判决，兆达公司于判决生效后30日内按国家相关标准的要求对戚军所有的坐落在泰州市高港区金港中路水岸帝景760、766号房屋地下的电线另行敷设。双方当事人均不服提起上诉，2015年12月14日本院作出（2015）泰中民终字第00803号民事判决，驳回上诉，维持原判。2015年5月戚军将案涉房屋出租给案外人使用。另查明，2016年11月3日泰州市高港区物价局价格认定分局出具关于水岸帝景商铺租金价格的答复函，载明：“……该房屋2012年至2013年每年租金约为1.5万-1.8万元；2014年至2016年每年度租金为2万元左右。注：以上价格为该片区单间同等大小（约40-50平方米/间）一楼的年租金……”一审法院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，戚军购买的兆达公司开发的高港水岸帝景门面房760号、766号两间，经（2014)泰高民初字第0678号民事判决确认涉案房屋地下的电线敷设存在安全隐患，应予排除。由于该安全隐患导致戚军的案涉房屋一直无法得到使用，戚军要求兆达公司支付案涉房屋的租金损失，并无不当，一审法院予以支持。对租金的期限，一审法院认为案涉房屋因安全隐患不能使用的期间，可视为租金的损失期间。戚军于2012年8月取得上述房屋的国有土地使用权证及房屋所有权证，其主张从2012年10月9日起至2015年5月期间存在租金损失并无不当。但由于诉讼中为审理案件需要进行司法鉴定，戚军从2014年6月12日表示不申请鉴定，至2014年10月20日向一审法院申请司法鉴定这期间的租金损失系戚军自身扩大的损失，应当从上述期间扣除。对租金的标准，一审法院认为戚军提交的其与唐咸友的2012年10月9日的租赁协议证明租金为每年70000元，虽然唐咸友出庭作证，但唐咸友与戚军之间存在亲戚关系，且唐咸友在庭审陈述没有领取营业执照，之后亦未实际开店经营，仅凭其证言、双方的租赁协议不足以证明双方之间发生租赁的事实，故对戚军主张年租金7万元以及违约产生的2万元损失，不予认可。一审法院参照泰州市高港区物价局答复函中案涉房屋一楼年度租金数额的意见，同时考虑到案涉房屋的面积、楼层、电线敷设与房屋使用的影响程度，酌定戚军的租金损失为90000元。兆达公司辩称，对生效的（2014)泰高民初字第0678号民事判决已向江苏省高院提起再审申请，本次诉讼有赖于再审的结果，请求中止审理。一审法院认为，兆达公司并未向一审法院提交江苏省高院决定再审的任何法律文书，也无证据证明上述案件已决定再审，故对兆达公司的该辩称不予采信。判决：兆达公司于判决生效后十日内向戚军支付赔偿款90000元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本案二审争议焦点为:上诉人是否应当赔偿被上诉人租金损失，一审判决认定被上诉人的租金损失是否正确。本院认为：（一）上诉人是否应当赔偿被上诉人租金损失。1.依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条之规定：“下列事实，当事人无需举证证明：¨¨¨（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；¨¨¨前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”本案中，案涉房屋下电线埋设存在安全隐患的事实已经本院生效的（2015）泰中民终字第00803号民事判决予以确认。被上诉人辩称案涉房屋不存在安全隐患，未能提供相反证据足以推翻，本院不予采信。2.上诉人以其就本院（2015）泰中民终字第00803号民事判决向江苏省高院申请再审为由，申请中止本案审理。因江苏省高院至今并未就该案裁定再审，上诉人该项主张没有法律依据，本院不予支持。3.上诉人主张因被上诉人擅自将房屋地基下挖，被物业公司指令停止下挖地基并恢复原状才导致其停止装修，无法将房产出租。因此，租金损失应由被上诉人自行承担。因上诉人未能举证证明该项事实主张，应当承当举证不能的后果，对上诉人的该项主张本院不予支持。4.本案中，案涉房屋存在安全隐患的事实成立。被上诉人虽于2015年5月将案涉房屋出租，但此系为减少损失而采取的补救措施，并不能否定案涉房屋存在安全隐患的事实。在安全隐患尚未排除的情况下，出租房屋行为本身即存在一定的安全风险。上诉人以此主张案涉房屋即便存在安全隐患亦不影响正常使用，没有法律和事实依据，本院不予采纳。根据相当因果关系法则，房屋存在安全隐患的事实通常情况下足以对房屋的正常使用造成影响。据此，案涉房屋存在安全隐患与被上诉人遭受损失之间因果关系成立，上诉人对被上诉人因此造成的损失应予赔偿。（二）一审判决认定被上诉人的租金损失是否正确。1.根据一审查明事实，被上诉人于2012年8月取得案涉房屋的房屋所有权证。依照法律规定，被上诉人此时即享有对案涉房屋占有、使用、收益和处分的权益。因案涉房屋存在安全隐患致无法正常使用，被上诉人主张自2012年10月9日起计算租金损失并无不当。2.双方当事人因案涉房屋存在安全隐患引致纠纷，被上诉人于2013年5月6日向一审法院起诉，于2015年12月14日取得胜诉判决。除一审法院认定的被上诉人怠于申请鉴定的事实外，被上诉人在本案中不存在其他怠于行使权利，造成损失扩大的情节，被上诉人于2015年5月将案涉房屋出租的行为亦应认定系为防止损失扩大采取的补救措施。纵观全案事实，案涉房屋长期未能租赁使用系因上诉人对案涉房屋存在安全隐患的事实持有异议，且未采取有效措施及时加以整改所致，因此造成的损失应由上诉人承担赔偿责任。综上所述，一审法院根据案涉房屋因安全隐患不能使用的期间，参照泰州市高港区物价局的答复函，在考虑案涉房屋的面积、楼层、电线铺设与房屋使用的影响程度等因素的基础上酌情确定被上诉人租金损失为90000元并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人兆达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4320元，由上诉人江苏兆达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 旭审 判 员  缪翠玲代理审判员  鲁兵兵二〇一七年四月五日书 记 员  王 霞