江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)宁民终字第2495号上诉人（原审被告）南京旺居房地产销售有限公司，住所地南京市鼓楼区华侨路37号1603室。法定代表人张桂英，该公司总经理。委托代理人庄文，江苏天玺律师事务所律师。委托代理人王步云，南京市玄武区律恒法德法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）彭虹，男，1963年1月29日生，汉族。委托代理人蒋太耀，江苏宁星律师事务所律师。委托代理人张月红，江苏宁星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）彭颖鑫（系彭虹之女），女，1989年4月10日生，汉族，无业。委托代理人蒋太耀，江苏宁星律师事务所律师。委托代理人张月红，江苏宁星律师事务所律师。原审第三人孙剀，男，1973年3月14日生，汉族，无业。委托代理人庄文，江苏天玺律师事务所律师。委托代理人王步云，南京市玄武区律恒法德法律服务所法律工作者。原审第三人韩兆美，女，1973年6月22日生，汉族。委托代理人庄文，江苏天玺律师事务所律师。委托代理人王步云，南京市玄武区律恒法德法律服务所法律工作者。上诉人南京旺居房地产销售有限公司（以下简称旺居公司）因与被上诉人彭虹、彭颖鑫、原审第三人孙剀、韩兆美居间合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第4343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月20日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人旺居公司及原审第三人孙剀、韩兆美的共同委托代理人庄文，被上诉人彭虹、彭颖鑫的共同委托代理人张月红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭虹、彭颖鑫原审诉称，2014年3月25日，彭虹、彭颖鑫与旺居公司签订房地产买卖中介合同及补充协议，由旺居公司为彭虹、彭颖鑫购买鼓楼区名城世纪园1号110室提供居间服务，房款为470万元。签订合同当天，彭虹、彭颖鑫与旺居公司员工孙剀签订委托协议，委托孙剀代为缴纳房屋在办理权属转移登记时所产生的各种费用，以及申报房屋价格。2014年3月27日，彭虹、彭颖鑫向孙剀汇款1136500元，此款也是由旺居公司员工计算出来的，包括房屋在权属转移登记时所产生的营业税、印花税、个人所得税、土地增值税、过户费、交易费、契税、登记费、工本费、中介佣金。旺居公司员工欲以288万元申报房屋交易价格，未通过。后按南京市规定的同类地区的房屋最低限价3167950元由交易部门审定通过，应该缴纳对应的税额为745083元及契税95038.5元。再减去中介佣金112800元，还剩余183578.5元。虽然此次申报价格在旺居公司工作人员所谓的“操作”下比实际交易价格下降，相应的税费也降下来，但是此房屋若再次发生转让、赠与、继承或国家开征房产税核价征收时，所谓“暂时少缴纳的一部分税费”依然全部由彭虹、彭颖鑫承担。现只是在旺居公司的操作下暂时延后而已。因此，旺居公司应将收取的多余款项退还彭虹、彭颖鑫。双方签订的房地产买卖中介合同属居间合同，旺居公司在整个过程中的工作性质是居间行为，其有义务完成委托事项，不应另外收取委托费用。旺居公司授权其工作人员与彭虹、彭颖鑫签订的委托协议因违反法律的强制性规定应属无效。请求法院依法判令旺居公司应将剩余181136元退还彭虹、彭颖鑫，孙剀、韩兆美对上述义务承担连带责任，旺居公司承担本案诉讼费用。旺居公司原审辩称，彭虹、彭颖鑫委托办理贷款的孙剀并非旺居公司员工，旺居公司除了收到彭虹、彭颖鑫支付的中介费112800元之外，未收取彭虹、彭颖鑫其他费用，因此彭虹、彭颖鑫要求旺居公司返还剩余款项无事实和法律依据，请求法院依法驳回。孙剀原审述称，1、彭虹、彭颖鑫委托孙剀办理过户事宜，双方达成合意，收取费用理所应当；2、彭虹、彭颖鑫与孙剀之间的法律关系和彭虹、彭颖鑫与旺居公司之间的法律关系不同，彭虹、彭颖鑫要求孙剀承担连带责任无事实和法律依据。综上，请求依法驳回彭虹、彭颖鑫的诉讼请求。韩兆美原审述称，彭虹、彭颖鑫的主张与韩兆美无关，请求依法驳回彭虹、彭颖鑫对韩兆美的诉讼请求。原审法院经审理查明，2014年3月25日，彭虹、彭颖鑫（乙方）与案外人曲洪亮（甲方）以及旺居公司（丙方）签订房地产买卖中介合同，约定甲方将其所有的坐落于本市鼓楼区名城世纪园1号110室房屋（丘号：442552-I-10）出售给乙方，该房屋建筑面积186.35㎡，售价为470万元；乙方委托丙方购买上述房产，并代办房权证、房屋交付、贷款、抵押登记、土地使用证等相关事宜；乙方于甲方办理好该房土地证的次日一次性支付甲方购房定金计人民币50万元整；2014年3月31日前，乙方支付甲方房款人民币235万元整（含定金），同时甲乙双方办理房屋权属转移登记手续；二期款人民币200万元整乙方以银行贷款的方式支付甲方，下款时间以银行为准；尾款35万元整于甲乙双方交接房屋时乙方一次性支付给甲方，甲方收到乙方全部房款的当日，将该房屋相关费用结清；房价人民币470万元整为甲方净得款，房屋权属转移登记过程中所产生的国家规定的税、费及中介费均由乙方承担；甲乙双方约定该房屋权属转移申报价格由乙方决定，甲方须无条件配合乙方并提供该房屋相关的原购房发票原件及契税发票原件；若甲方不同意乙方的申报价格，坚持以其他价格申报，由此产生多出来的税费由甲方承担。上述合同订立当日，彭虹、彭颖鑫（甲方）与孙剀（乙方）签订委托协议，约定甲方于2014年3月31日前（该房屋权属转移登记前）一次性支付乙方人民币115万元整，委托乙方代为交纳南京市鼓楼区名城世纪园1号110室房屋在权属转移登记时买卖双方所产生的营业税、印花税、土地增值税、过户费、交易费、契税、登记费、工本费、中介佣金，若有剩余，剩余部分归乙方所有，作为甲方支付给乙方的委托费用；甲乙双方约定该房屋权属转移申报价格由乙方决定，甲方须无条件配合，若甲方不同意乙方的申报价格，坚持以其他价格申报，则多出税费由甲方全权承担；甲乙双方对该房屋整个交易流程的所有相关信息须严格保密，确保信息不得外泄；若因任何一方泄露信息，所有损失由该方承担。彭虹、彭颖鑫提供的该协议复印件中乙方由孙剀及旺居公司员工韩兆美签字，韩兆美的名片上载明其为旺居公司的董事长。孙剀与韩兆美系夫妻关系。而孙剀提供的该协议中无韩兆美签字。原审庭审中，彭虹、彭颖鑫提交了旺居公司出具的授权委托书复印件，内容为：兹有孙剀是本单位人员，任职公司权证主管。现公司授权全权委托孙剀协助买卖双方办理南京市鼓楼区名城世纪园1号110室的产权过户等所有相关事宜。因该授权委托书系复印件，旺居公司对该委托书的真实性不予认可。2014年3月27日，彭虹通过中国农业银行向孙剀转账支付了1136500元。孙剀在代办交税时，申报该房屋的售房款为3167950元，交纳税额745083.46元及契税95038.5元。办证过程中，孙剀支付了转让费1863.6元、登记费550元、工本费18元和10元。此外，孙剀向旺居公司支付了中介费112800元。对上述费用的支出，彭虹、彭颖鑫予以认可。庭审中，孙剀称其还支付了2000元评估费，并提供评估费收条复印件一张。彭虹、彭颖鑫对评估费不予认可，认为该收条复印件与本案无关联性。涉案房屋现已登记在彭颖鑫名下。2014年7月19日，彭虹、彭颖鑫委托江苏蓝海律师事务所向旺居公司发送律师函，主要内容为彭虹、彭颖鑫委托旺居公司购房，旺居公司安排工作人员为彭虹、彭颖鑫办理过户手续，但旺居公司降低房屋申报价格，少交了税款。旺居公司作为居间方，有义务完成委托人委托的事项，不应另外收取委托费用。旺居公司将彭虹、彭颖鑫支付的剩余费用占为己有是违法的，属于不当得利，应退还彭虹、彭颖鑫等等。因双方协商未果，彭虹、彭颖鑫遂诉至原审法院，请求判如所请。上述事实，有房地产买卖中介合同、补充协议、授权委托书、委托协议、农业银行取款业务回单、销售不动产统一发票、律师函、快递回单、南京市社会保险个人参保缴费证明、名片、南京市鼓楼区档案馆查档证明、票据及当事人陈述等予以证实。原审法院认为，彭虹、彭颖鑫与旺居公司以及案外人曲洪亮订立的房地产买卖中介合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，各方当事人亦按照约定履行了各自的义务，现房屋已变更登记至彭颖鑫名下。本案争议焦点为孙剀与彭虹、彭颖鑫签订委托协议的行为是否构成职务行为。旺居公司是否应当退还彭虹、彭颖鑫多支付的费用。根据彭虹、彭颖鑫与旺居公司签订的房地产买卖中介合同，旺居公司有义务代彭虹、彭颖鑫办理产权证、房屋交付、贷款、抵押登记、土地使用证等，并有权收取彭虹、彭颖鑫支付的中介费。在彭虹、彭颖鑫与孙剀签订的委托协议中，约定由孙剀代办并交纳房屋在权属转移过程中所产生的各种税费以及中介佣金，因此，旺居公司应当履行的部分居间义务由孙剀实际履行。旺居公司提供的授权委托书复印件载明孙剀为旺居公司的权证主管。该授权委托书虽为复印件，但原审庭审中并无证据证明授权委托书系伪造。此外，房地产买卖中介合同中约定的旺居公司应当履行的居间义务以及委托协议的实际履行情况等事实，能够与授权委托书的内容相互印证，故对授权委托书的真实性予以确认。综上分析，孙剀的行为属旺居公司的职务行为，其民事责任应由旺居公司承担。关于旺居公司是否应当退还彭虹、彭颖鑫多支付的费用问题。原审法院认为，根据法律规定，恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同无效。本案中孙剀与彭虹、彭颖鑫订立的委托协议目的是为了逃避国家税收，其房屋申报交税价格与实际成交价格不符，损害了国家利益，依法应属无效。因孙剀的行为系职务行为，合同无效的法律后果应由旺居公司承担。旺居公司作为居间方，代办房屋产权变更等属旺居公司应当履行的居间义务，旺居公司不得另行收取超出合同约定的中介费用。故旺居公司应将彭虹、彭颖鑫支付的1136500元，扣除税款745083.46元及契税95038.5元、转让费1863.6元、登记费550元、工本费18元和10元后，剩余181136元退还彭虹、彭颖鑫。关于孙剀提出评估费2000元应予扣除的意见，原审法院认为，因评估费收据中载明的内容和案涉房屋并无关联，无法达到其证明目的，故对孙剀该意见，不予采纳。至于孙剀是否将彭虹、彭颖鑫支付的1136500交给旺居公司，不影响旺居公司履行向彭虹、彭颖鑫返还上述款项的义务。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《最高人民法院》第58条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条第（二）项、第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、南京旺居房地产销售有限公司于判决生效之日起十日内一次性退还彭虹、彭颖鑫181136元。二、驳回彭虹、彭颖鑫对孙剀、韩兆美的诉讼请求。原审案件受理费3923元，由南京旺居房地产销售有限公司负担。上诉人旺居公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、被上诉人彭虹、彭颖鑫与上诉人旺居公司签订房地产买卖中介合同并且交纳了中介费，之后又与孙剀签订了委托协议，中介合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，其与委托合同有着本质区别，原审法院未予区分；原审法院对彭虹、彭颖鑫提供的授权委托书的复印件予以了确认，进而认定孙剀的行为属于职务行为，系认定事实不清，适用法律错误。2、根据银行凭据显示，1136500元并未汇入旺居公司账户，原审法院判决旺居公司退还多余的费用，违反公平公正的原则。3、原审法院未扣除银行评估费用2000元以及交房尾款4500元。综上，旺居公司除收取合法的中介费用外，未收取他任何费用，该民事责任不应当由其承担。被上诉人彭虹、彭颖鑫答辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审第三人孙剀、韩兆美述称，其没有意见。本院经审理查明，2014年3月27日，彭虹通过中国农业银行向孙剀支付的1136500元中，包括彭虹支付给旺居公司的中介费112800元，上诉人旺居公司对该情况予以认可。二审庭审中，旺居公司与彭虹、彭颖鑫均认可涉诉房屋买卖的真实交易价格为470万元。旺居公司认为授权委托书复印件不是旺居公司提供，而彭虹、彭颖鑫认为该授权委托书系旺居公司提供，因韩兆美、孙剀称缴纳相关税费需要用授权委托书原件，故仅给了彭虹、彭颖鑫复印件。在原审法院2014年12月16日庭审中，旺居公司、孙剀、韩兆美共同委托代理人庄文、王步云到庭参加诉讼，原审法院要求下次庭审时，孙剀到庭就案件相关事实进行陈述，但在之后2015年1月16日的庭审中，孙剀并未到庭。在该次庭审中，彭虹陈述，其与旺居公司签订的房屋中介合同中约定的经纪人王铭在订立合同后，仅在与卖房人谈房屋性质的时候出现过一次，当时其他在场人有卖房人、孙剀和王铭，王铭介绍孙剀是旺居公司的一个老总。原审承办人询问彭虹的陈述是否属实，庄文回答，王铭本人不在这里，对该事情代理人不清楚。庭审后，王铭及孙剀亦未到原审法院做相关陈述。二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。以上事实，有授权委托书、农业银行取款业务回单、司法建议书、庭审笔录等予以证明。本院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，彭虹、彭颖鑫与孙剀签订的委托协议，约定房屋权属转移申报的价格与实际交易价格不符，实质是为了逃避国家税收，该行为损害了国家利益，应属无效。旺居公司上诉认为该行为后果应由孙剀、韩兆美个人承担，对此，本院认为，彭虹、彭颖鑫支付旺居公司的中介费112800元亦是通过汇入孙剀账户的方式支付，旺居公司与彭虹、彭颖鑫所签订《房屋买卖中介合同》中部分中介服务由孙剀履行，彭虹、彭颖鑫所提供的旺居公司的授权委托书虽系复印件，但综合旺居公司为彭虹、彭颖鑫提供居间服务的整个过程分析，彭虹、彭颖鑫有理由相信孙剀的行为代表旺居公司。且旺居公司在本案审理中有能力让孙剀、王铭到庭对该问题进行说明，但其均未到庭予以说明，故旺居公司应当承担举证不能的法律后果。综上，上诉人旺居公司的上诉请求与理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3923元，由上诉人南京旺居房地产销售有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李飞鸽代理审判员  付 双代理审判员  马 帅二〇一五年八月五日书 记 员  罗程允