上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第1837号上诉人(原审被告、反诉原告)张国华。委托代理人余莺莺，上海宇钧律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)上海欣天地粮油经营有限公司。法定代表人江启林。委托代理人袁志中。上诉人张国华因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2014)静民一(民)初字第3236号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人张国华委托代理人余莺莺、被上诉人上海欣天地粮���经营有限公司(以下简称“欣天地公司”)委托代理人袁志中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海市新闸路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)为上海宏成城市建设开发有限公司建设的商业临房，并由其出租给欣天地公司使用，租期自2010年4月1日至2015年3月31日。2012年5月31日，欣天地公司、张国华签订《房屋租赁合同书》，约定：欣天地公司将系争房屋(建筑面积20平方米)出租给张国华用作开设商业店铺之用，营业执照由张国华自行办理，欣天地公司提供有关文件；租赁期限自2012年6月1日至2013年5月31日，每月租金为人民币(以下币种均为人民币)3,100元，每3个月为一个支付期，采取先付后租的方式，张国华应在每一个支付期前10天将下期租金支付给欣天地公司；租赁押金为3,000元，张国华于签约同时将押金交于欣天地公司，欣天地公司应于租赁期满后，张国华交还系争房屋及迁移或注销工商执照，扣除张国华未付清款项后将押金无息返还给张国华；租赁期内，欣天地公司不得无故终止合约，否则需赔偿因此给张国华造成的损失；张国华应在承租期满时将房屋交给欣天地公司，如需继续承租，应提前一个月与欣天地公司协商，双方另行商议后续约；双方均不得擅自提前解约，否则张国华无权要求返还押金，欣天地公司须双倍返还押金，对违约造成的其他损失，守约方有权进一步追索；如因自然灾害或政府动迁行为而使合同失效，双方互不承担责任。合同签订后，张国华向欣天地公司支付了押金3,000元。双方开始履行租赁合同，张国华在系争房屋内经营羊毛衫生意，并按照每月3,100元的标准向欣天地公司支付租金至2013年12月31日。2013年11月29日，欣天地公司向包括张国华在内的相关承租户发出《通知��，称欣天地公司拟在2014年适当减免各租户租金，希望各租户在2013年12月15日前把各自的2013年租金全部解交完毕，以便商谈2014年减免租金的合同，如个别租户无法维持经营，可提出退租并归还租赁房屋，2013年全年租金未付清者，免谈2014年减免租金事宜。2014年2月10日，欣天地公司发给张国华《付款通知书》，要求张国华支付2014年1月、2月租金各2,900元。2014年2月24日，欣天地公司发给张国华《通知》，称由于系争房屋将另作他用，要求张国华在2014年3月上旬完成搬离清场工作。同月27日，欣天地公司又发给张国华《律师函》，通知张国华双方原租约早已届满，但张国华仍在实际使用系争房屋。由于接上级通知，欣天地公司必须收回系争房屋另作他用，故通知张国华务必在3月20日之前搬离系争房屋。否则欣天地公司将通过法律途径收回房屋，主张张国华占用期间的全部房屋使用费，并要求赔偿损失。该《律师函》于当日由张国华签收。之后由于双方未能协商解决，欣天地公司遂诉至法院请求判令：1、张国华腾空迁出系争房屋并将系争房屋交还欣天地公司；2、张国华按照每月3,100元的标准支付欣天地公司自2014年1月起至实际迁出系争房屋为止的租金及使用费。原审中张国华辩称及反诉称，欣天地公司、张国华于2012年签订过书面的房屋租赁合同，双方仍在续租期内，张国华已按照每月3,100元的标准支付欣天地公司租金至2013年12月，但由于欣天地公司不同意续租构成违约导致张国华产生损失，故张国华不同意欣天地公司的诉讼请求，并提起反诉，认为由于欣天地公司不能提供房产证而导致张国华无法办理营业执照，侵犯了张国华的合法权益，造成了张国华经济损失，要求判令：1、欣天地公司支付张国华营业损失费400,000元��2、欣天地公司支付张国华搬迁、库存及转让费损失228,000元；3、欣天地公司支付张国华装修费28,300元；4、欣天地公司双倍返还张国华押金6,000元。原审中欣天地公司针对反诉辩称，张国华从未要求欣天地公司提供房产证，且张国华事实上已办理过营业执照，双方从未口头约定过续签合同，欣天地公司也未拒收过租金，因此张国华的反诉请求无事实和法律依据，欣天地公司不予同意。原审另查明，张国华曾在系争房屋内成立名为“静安石二芳盛服饰加工服务社”的非正规就业组织，并申办了相应的组织机构代码证，有效期自2008年2月18日至2010年12月4日。原审又查，系争房屋的临时建设工程规划许可证有效期至2013年2月9日为止。原审审理中，经原审法院释明后，欣天地公司认为虽然系争房屋属于临时建筑，规划许可证有效期至2013年2月9日为止，但是即���规划许可证到期后双方租赁合同属于无效合同，张国华也应将系争房屋交还给欣天地公司，并按照原租金标准支付占用期间的房屋使用费。对于已收取的押金3,000元，欣天地公司主张用于抵扣张国华欠付的租金和房屋使用费。原审中张国华则认为，张国华自2002年即开始承租系争房屋。由于系争房屋面临房屋征收，欣天地公司要求张国华搬离须给予其相应的补偿，否则不同意搬离系争房屋。此外，对于其反诉诉请如何构成，张国华认为：根据非正规流水账可以计算出2011年至2012年间张国华每年营业收入为50万元，按40%的利润率计算得每年净利润为20万元，由于欣天地公司未提供房产证致其无法办理营业执照，无法开具正规发票，造成利润减少，故按照每年20万元的收入减少金额主张2013至2014年两年的营业损失40万元；如果张国华搬离系争房屋，必然会发生搬迁费、��让费及库存损失，张国华据此自行估算了搬迁费8,000元、转让费12万元及库存损失10万元；张国华于2005年对系争房屋投入2万元装修、2011年投入8,300元装修，欣天地公司擅自主张收回系争房屋，须赔偿上述装修损失28,300元；由于欣天地公司违约擅自主张收回系争房屋，须双倍返还已收取的押金6,000元。为证明其反诉主张，张国华提供了2011年至2012年期间的自制流水账簿、装修费收据两张作为证据。但欣天地公司对上述证据的真实性及关联性均不予认可。原审法院经审理后认为，虽然欣天地公司、张国华在2012年5月31日签订的《房屋租赁合同书》约定的租赁期限为2012年6月1日至2013年5月31日，但是由于系争房屋性质属于临时建筑，临时建设工程许可证期限至2013年2月9日为止，根据相关司法解释的规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，因此原审法院认���双方租赁合同自2013年2月10日开始的部分为无效合同。双方租赁合同被确认无效的部分自始没有法律约束力，故张国华应腾空迁出并将系争房屋返还给欣天地公司。然而张国华占用系争房屋至今，欣天地公司有权请求张国华支付房屋使用费。张国华已实际付款至2013年12月，故还应支付欣天地公司自2014年1月1日起至实际交还系争房屋之日止的房屋使用费。至于房屋使用费的金额，因为欣天地公司在2014年2月10日发给张国华的《付款通知书》中要求张国华按照每月2,900元的标准支付2014年1-2月的租金，再结合欣天地公司此前已发给张国华减免租金的通知，应认定其已作出将2014年1月起的租金调整为每月2,900元的意思表示，故原审法院认为2014年1月以后的房屋使用费应参照调整后的租金标准，即每月2,900元计算，直至张国华实际搬离系争房屋之日止。关于张国华提起的反诉，原���法院认为若因合同被确认无效而造成了张国华产生经济损失，其有权要求导致合同无效的过错方对此承担相应的赔偿责任。然而，张国华虽然提出了要求欣天地公司赔偿营业损失，搬迁、库存及转让费损失，装修损失等主张，但其提供的自制流水账簿和装修费收据真实性与关联性均遭欣天地公司否认，即使该证据是真实的，也不足以证明相关损失的实际发生，对于其余损失张国华未提供相关证据予以证明，故原审法院对张国华要求欣天地公司赔偿相关损失的诉请不予支持。另外，对于欣天地公司主张以其已收取的押金3,000元抵扣张国华欠付房屋使用费的合理主张，原审法院予以准许。原审法院据此作出判决：一、确认欣天地公司与张国华就上海市新闸路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同书》自2013年2月10日起的部分无效；二、张国华应于判决生效之日起十日内腾空迁出上海市新闸路XXX号房屋，并将上述房屋交还给欣天地公司；三、张国华应于判决生效之日起十日内按照每月2,900元的标准支付欣天地公司自2014年1月1日起至实际迁出上海市新闸路XXX号房屋之日止的房屋使用费(该款项需扣除欣天地公司已收取的押金3,000元)；四、张国华要求欣天地公司赔偿营业损失400,000元，搬迁、库存及转让费损失228,000元，装修损失28,300元以及双倍返还押金6,000元的诉讼请求不予支持。原审判决后，上诉人张国华不服，向本院提起上诉称：1、被上诉人至今未取得系争房屋的房产证、规划许可证等合法权属证件，提供的临时许可证也无法证明其对应的就是系争房屋，并且因被上诉人的过错导致上诉人无法办理营业执照，被上诉人实际系非法经营、出租，应返还上诉人全部租金，并赔偿损失；2、按照合同约定，被上诉人起诉时间尚在双方租赁���内，上诉人并未超过租金支付期，更未拒付租金。虽然双方未补签书面合同，但被上诉人已经书面认可上诉人的承租事实，随后却强行要求解除合同，被上诉人显然属于违约；3、原审法院仅凭被上诉人提供的无法证明属于系争房屋所有的无效临时许可证，就驳回上诉人的诉请，全然置被上诉人的违约行为给上诉人造成的损失于不顾；4、原审法院无视被上诉人的过错和违约行为给上诉人导致的损失，判决支持被上诉人的诉请，缺乏事实和法律依据。综上，上诉人请求二审法院依法驳回被上诉人在原审中的诉讼请求，支持上诉人在原审中的全部反诉请求。被上诉人欣天地公司答辩称：1、原审中被上诉人已经提供租赁合同、系争房屋来源、规划许可证等证据，均能证明房屋的合法性；2、上诉人从未向被上诉人提出要办营业执照，系争房屋可以办理营业执照，被上���人的营业执照也办理在相同情况的房屋中；3、关于上诉人提出的经营损失，上诉人在原审中提供的证据无论是真实性还是关联性，都无法证明上诉人的经营损失是由被上诉人造成的；4、上诉人2013年底开始拖欠租金，上诉人违约在先，合同无效产生的房屋占用费应参照租金标准支付被上诉人。综上，欣天地公司请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。二审中欣天地公司表示，1996年，因成都路高架新闸路匝道工程建设需要，拆除了欣天地公司的部分房屋，并将改造后的含系争房屋在内的新闸路553－563号商业用房归还给欣天地公司。由于欣天地公司办理营业执照等手续的需要，上海宏成城市建设开发有限公司才与欣天地公司签订了新闸路553－563号房屋租赁合同。因此欣天地公司有权要求张国华迁出房屋并支付���用费。原审中欣天地公司已经提供上海宏成城市建设开发有限公司出具的情况说明原件。本院认为，根据欣天地公司在原审中提供的证据及原审查明的事实，欣天地公司有权向张国华主张涉案权利。上诉人张国华现无证据证明其向欣天地公司要求办理营业执照，况欣天地公司的营业执照也办理在相同情况的房屋中，因此上诉人认为系欣天地公司违约，致其无法办理营业执照造成损失，没有事实依据。其上诉要求赔偿相应损失的请求，本院不予支持。原审判决对张国华的反诉不予支持并无不当。系争房屋因临时建设工程规划许可证有效期已于2013年2月9日过期，该日期之后房屋已经不具备合法出租条件，双方签订的租赁合同在该日期后应属无效。张国华应将房屋返还欣天地公司，鉴于张国华已支付租金至2013年12月底，现仍未搬迁，故原审判决张国华支付2014年1月1��起至迁出之日止的房屋使用费并无不当。综上所述，原审认定事实清楚，判决均无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,631.50元，由上诉人张国华负担。本判决系终审判决。审 判 长  刘建颖审 判 员  成 皿代理审判员  王晓梅二〇一五年八月十八日书 记 员  王小玥附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……