宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬镇民初字第523号原告：中国移动通信集团浙江有限公司宁波分公司。代表人：姚志坚。委托代理人：金晓洁，浙江和义观达律师事务所律师。委托代理人：杜晶，浙江和义观达律师事务所律师。被告：宁波市镇海区庄市环宇通讯器材大卖场。经营者：管红伟。第三人：宁波市镇海区庄市上上客快餐店。经营者：叶贵永。委托代理人：陶杰，北京盈科（宁波）律师事务所律师。委托代理人：刘志龙，北京盈科（宁波）律师事务所律师。第三人：王琳。委托代理人：师立俊，北京大成（宁波）律师事务所律师。第三人：潘佩玉。原告中国移动通信集团浙江有限公司宁波分公司（以下简称“移动公司宁波分公司”）与被告宁波市镇海区庄市环宇通讯器材大卖场（以下简称“环宇通讯大卖场”）及第三人宁波市镇海区庄市上上客快餐店（以下简称“上上客快餐店”）、王琳、潘佩玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月7日立案受理后，依法由审判员谢国斌适用简易程序独任审判，于2015年5月14日公开开庭进行了审理。原告移动公司宁波分公司的委托代理人金晓洁、杜晶，被告环宇通讯大卖场经营者管红伟，第三人上上客快餐店的委托代理人陶杰，第三人王琳的委托代理人师立俊到庭参加诉讼，第三人潘佩玉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。后因本案案情复杂，本院依法组成合议庭，并于2015年8月17日公开开庭进行了审理，原告移动公司宁波分公司的委托代理人金晓洁、杜晶，第三人上上客快餐店的委托代理人陶杰，第三人王琳的委托代理人师立俊到庭参加诉讼，被告环宇通讯大卖场、第三人潘佩玉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告移动公司宁波分公司起诉称：2012年3月份，原、被告双方签订《租房协议》一份，约定被告承租位于宁波市镇海区庄市街道核心商圈聚兴路88、96号的房屋，租期为三年，即从2012年3月1日至2015年2月28日止。第一年租金为385 000元，第二年租金为399 700元，第三年租金为411 810元，租金应于每年3月底前支付。协议还约定被告对承租房屋不得转租、转让，并约定如双方任一方违反上述协议其他约定，违反方应支付守约方由此造成的损失，并处以违约金5 000元。《租房协议》签订后，原告按约履行了义务，但被告却未经原告同意，擅自将租赁房屋转租给第三人上上客快餐店。现租赁期限已届满，原、被告双方也没有再续签租赁协议，原告也已书面通知被告租赁期满不再续签，并要求被告立即腾退并恢复原状，但被告及第三人上上客快餐店一直未按约腾退及返还租赁房屋。依据原告与第三人王琳、潘佩玉签订的《房屋租赁协议》，原告须向第三人王琳、潘佩玉支付占用期间的费用，并须支付违约金，被告及第三人上上客快餐店的行为给原告造成重大损失，为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求判令：1.确认原、被告之间签订的《租赁协议》于2015年2月28日期满终止；2.确认被告与第三人上上客快餐店之间签订的《店面租赁合同》无效；3.要求被告及第三人上上客快餐店立即腾退并返还坐落在宁波市镇海区庄市街道聚兴路88号、96号的房屋，并恢复原状；4.要求被告及第三人上上客快餐店赔偿因逾期返还租赁房屋给原告造成的暂算至2015年3月31日止的损失65 000元，并支付水电费、物业管理费等；5.要求被告支付违约金5 000元。庭审过程中，原告撤回第1、2项诉讼请求，本院予以准许。被告环宇通讯大卖场答辩称：在原告将涉争房屋出租给被告环宇通讯大卖场前，系由被告环宇通讯大卖场直接向业主王琳、潘佩玉租赁。被告环宇通讯大卖场成为原告渠道商，则由原告向业主王琳、潘佩玉租赁后，再转租给被告环宇通讯大卖场，并于2012年3月份签订《租房协议》一份，租赁期限为自2012年3月1日起至2015年2月28日止，且该协议约定被告环宇通讯大卖场在同等条件下享有优先承租权。现合同到期，被告环宇通讯大卖场有权享有优先承租权，被告环宇通讯大卖场亦向王琳表示过要续租。被告环宇通讯大卖场并没有欠缴水电费、物业费，且被告环宇通讯大卖场在业主王琳处还有10 000元的押金。被告环宇通讯大卖场在与王琳、潘佩玉之间租赁与原告签订《租房协议》时阁楼已经存在，王琳及潘佩玉房产之间的墙体亦已经打通。阁楼系被告环宇通讯大卖场之前直接向第三人王琳、潘佩玉租赁房屋装修时安装的，整个装修花费了400 000元，所以被告环宇通讯大卖场有权要求第三人王琳、潘佩玉赔偿装修损失费200 000元。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人上上客快餐店答辩称：2012年9月18日，第三人上上客快餐店与被告环宇通讯大卖场签订《店面租赁合同》一份，约定被告环宇通讯大卖场就位于镇海区庄市街道聚兴路88号-92号出租给第三人上上客快餐店经营餐饮，租赁期限为自2012年9月18日起至2015年2月28日止。第三人上上客快餐店认为，被告环宇通讯大卖场与第三人上上客快餐店签订的《店面租赁合同》合法有效，现第三人上上客快餐店投资已达上百万，原告立即腾房将导致第三人上上客快餐店巨额损失，对此第三人上上客快餐店保留向原告、被告及第三人王琳、潘佩玉索赔的权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人王琳答辩称：第三人王琳系镇海区庄市街道聚兴路88号房产的业主。2012年3月7日，第三人王琳与原告签订《房屋租赁协议》，租期为自2012年3月1日起至2015年2月28日止。租赁协议到期前两个月，第三人王琳与原告未能就续租达成一致意见，故租期到期后，原告应向第三人王琳返还租赁房屋。第三人王琳确实已向原告主张按原租金标准支付占用费用，但原告并没有支付给第三人王琳。被告环宇通讯大卖场到期未腾退房屋，也损害了第三人权利，对此第三人王琳保留索赔的权利。在本案中，被告环宇通讯大卖场与第三人王琳没有房屋租赁合同关系，其不应该在本案中主张装饰装修赔偿。第三人潘佩玉未到庭，亦未向本院提交答辩状。原告移动公司宁波分公司在举证期限内向本院提供了如下证据：1.《房屋租赁协议》两份，欲证明原告向第三人王琳、潘佩玉租赁了坐落于宁波市镇海区庄市街道聚兴路88号、96号1-6室房产的事实。被告环宇通讯大卖场质证认为，无异议。第三人上上客快餐店质证认为，无异议。第三人王琳质证认为，无异议。本院认证认为，对该组证据予以认定。2.《租房协议》一份，欲证明原、被告于2012年3月份签订协议，约定将原告租赁的坐落于宁波市镇海区庄市街道聚兴路88号、96号的房产转租给被告环宇通讯大卖场，租赁期限自2012年3月1日起至2015年2月28日止，并约定被告环宇通讯大卖场不得转租、转让的事实。被告环宇通讯大卖场质证认为，无异议。但协议第四条第5项明确约定被告环宇通讯大卖场在同等条件下享有优先承租权。第三人上上客快餐店质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。第三人上上客快餐店已承租该房屋，在将近两年的时间内原告未表示任何异议，可见原告已认可转租行为。第三人王琳质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议。该协议系原、被告之间签订的，协议中的优先承租权约定仅对原、被告之间有约束力。第三人王琳与原告的租赁协议到期前，第三人王琳已跟原告进行了协商，但原告不再承租，因此被告丧失优先承租权与第三人王琳之间没有任何关系。第三人王琳与原告之间的《房屋租赁协议》明确约定原告有权转租，故对于原告的转租行为第三人王琳予以认可。本院认证认为，对该证据予以认定。3.函复印件一份、律师函一份，欲证明因被告环宇通讯大卖场、第三人上上客快餐店未能按期腾房，第三人王琳向原告主张相应权利的事实。被告环宇通讯大卖场质证认为，无异议。第三人上上客快餐店质证认为，无异议。第三人王琳质证认为，无异议。本院认证认为，对该组证据的真实性予以认定。4.《关于致王琳房屋租赁合同期满不再续租的通知》、《关于要求宁波市镇海区庄市环宇通讯器材大卖场（管红伟）租赁到期腾退房屋的通知》及快递面单、《关于要求宁波市镇海区庄市上上客快餐店（叶永贵）腾房通知》及照片各一份，欲证明原告在2015年2月28日期满后，对涉案房屋不再续租，并已主张被告与第三人上上客快餐店签订《店面租赁合同》无效的事实。被告环宇通讯大卖场质证认为，对该组证据的三性均有异议，被告环宇通讯大卖场没有收到过通知。第三人上上客快餐店质证认为，对三性均有异议，第三人上上客快餐店没有收到过通知。第三人王琳质证认为，无异议。本院认证认为，因第三人王琳对《关于致王琳房屋租赁合同期满不再续租的通知》无异议，本院对该证据予以认定，对该组其他证据的形式真实性予以认定。第三人上上客快餐店在举证期限内向本院提供《店面租赁合同》一份，欲证明第三人上上客快餐店与被告环宇通讯大卖场于2012年9月18日签订租赁合同一份，租赁位于镇海区庄市街道聚兴路88号-92号的店面，并对租金、租期等进行约定的事实。原告移动公司宁波分公司质证认为，对该证据的真实性无法确认，即使是真实的，该合同也载明的房屋租赁期限是至2015年2月28日，租赁期限已到期，第三人上上客快餐店也应该腾退房屋。被告环宇通讯大卖场质证认为，无异议。第三人王琳质证认为，质证意见与原告移动公司宁波分公司一致。本院认证认为，由于合同相对方即被告环宇通讯大卖场对该合同予以认可，故本院对该证据真实性予以认定。被告环宇通讯大卖场、第三人王琳、第三人潘佩玉未向本院提供证据。本院于2015年7月28日前往租赁房屋进行现场勘验，拍摄照片12份、制作勘验笔录一份，经现场勘验确认如下事实：涉案两处房产相互紧邻，两处房产均已安装阁楼，其中第三人王琳所有的房产位于街道拐角处，用墙体隔出约半间与涉案两处房产的阁楼一并用于经营餐饮（以下简称餐饮区），现该区域现由第三人上上客快餐店经营。第三人上上客快餐店承租后，为了便于经营，在阁楼与第三楼之间开了一个通道，并架设了楼梯通往三楼。第三人王琳另半间房产与第三人潘佩玉的房产合并一处用于经营通讯产品（以下简称通讯产品区），现该区域由案外人杨可勤经营宁波市镇海区庄市可勤通讯器材店。原告移动公司宁波分公司质证认为，无异议。原告从第三人王琳、潘佩玉处租来的时候阁楼已经存在，两处房产已经全部打通，但现在通讯产品区与餐饮区之间的墙以及阁楼与第三楼之间的楼梯是不存在的，均是在被告租赁期间设置的。第三人上上客快餐店质证认为，无异议。现餐饮区由第三人上上客快餐店在经营，第三人上上客快餐店向被告环宇通讯大卖场承租后，在阁楼与第三楼之间架设了一个楼梯。第三人上上客快餐店向被告租赁时餐饮区与通讯产品区之间的墙已经存在。第三人王琳质证认为，无异议。第三人王琳将房产出租给原告移动公司宁波分公司时，第三人王琳与第三人潘佩玉房产之间的墙已经打通、阁楼已经存在，但现在通讯区与餐饮区之间的墙以及阁楼与第三楼之间的楼梯当时是不存在的，均是在被告租赁期间设置的。租赁期届满后，第三人潘佩玉已将其房产出租给案外人杨可勤经营一家名为宁波市镇海区庄市可勤通讯器材店。案外人杨可勤装修后将第三人王琳的半间房产占用了。第三人潘佩玉房产所属阁楼部分则由第三人上上客快餐店占用。本院认证认为，对照片及现场勘验笔录予以认定。经审理，本院认定如下事实：2012年3月7日，原告移动公司宁波分公司分别与第三人王琳、潘佩玉签订《房屋租赁协议》各一份，约定原告向第三人王琳租赁位于宁波市镇海区庄市街道聚兴路88号房产、向第三人潘佩玉租赁位于宁波市镇海区庄市街道聚兴路96号1-6室的房产，租赁期限为自2012年3月1日起至2015年2月28日止。协议还约定原告移动公司宁波分公司有权根据经营需要直接转租该房屋。2012年3月，原告移动公司宁波分公司与被告环宇通讯大卖场签订《租房协议》一份，约定被告环宇通讯大卖场向原告移动公司宁波分公司租赁位于宁波市镇海区庄市街道聚兴路88、96号房产用于移动专营店营业用房，租赁期限为自2012年3月1日起至2015年2月28日止，第一年租金为385 000元，第二年租金为399 700元，第三年租金为411 810元，租金以现金形式于每年的3月底前支付。协议还约定，房屋租期届满或中途解除协议，则被告环宇通讯大卖场固定装潢不得拆除，所有装潢无偿归原告移动公司宁波分公司所有，原告移动公司宁波分公司不予装潢折旧等补偿，装潢包括楼梯及楼板层、内外墙饰、门厅门饰、灯具、平顶等。被告环宇通讯大卖场须在原告移动公司宁波分公司允许范围内经营，不得转租、转让。合同期届满后若原告移动公司宁波分公司继续出租，则被告环宇通讯大卖场具有优先承租权。若双方任何一方违反上述协议其他约定，违约方应支付守约方由此造成的损失，并处以违约金5 000元。2012年9月18日，被告环宇通讯大卖场（管红伟）与第三人上上客快餐店（叶贵永）签订《店面租赁合同》一份，约定由第三人上上客快餐店向被告环宇通讯大卖场租赁位于宁波市镇海区庄市街道聚兴路88-92号房产，租赁期限为自2012年9月18日起至2015年2月28日止。另查明，第三人王琳分别于2015年3月3日、2015年3月25日向原告移动公司宁波分公司发送书面函及律师函，要求原告移动公司宁波分公司返还租赁房屋，并主张原告移动公司宁波分公司应赔偿第三人王琳因未能返还租赁房屋造成的实际损失。2015年3月26日，原告移动公司宁波分公司向第三人王琳发送书面通知，表明原告移动公司宁波分公司不再续租涉案房屋。又查明，原告移动公司宁波分公司及第三人王琳均确认，原告移动公司宁波分公司至今未向第三人支付任何损失赔偿款。再查明，涉案两处房产相互紧邻，其中第三人王琳所有的房产位于街道拐角处。被告环宇通讯大卖场向原告移动公司宁波分公司租赁涉案房产时，涉案两处房产之间的墙体已经打通，阁楼亦已经存在。被告环宇通讯大卖场在房屋租赁期间，用墙体将第三人王琳的房产隔出约半间与涉案两处房产的阁楼一并用于经营餐饮，后该区域转租给第三人上上客快餐店经营至今。第三人上上客快餐店承租后，为了便于经营，在阁楼与第三楼之间开了一个通道，并架设了楼梯通往三楼。第三人王琳另半间房产与第三人潘佩玉的房产合并一处用于经营通讯产品。租赁期届满后，该区域已由案外人杨可勤经营宁波市镇海区庄市可勤通讯器材店。本院认为：原、被告签订的《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应属合法、有效。合同签订后，双方当事人均应按合同约定履行义务。租赁期届满后承租人应当返还租赁物。现协议约定的租期已届满，被告未按协议约定到期搬离租赁房屋，已构成违约，故原告要求被告腾退租赁房屋并按协议约定支付5 000元违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告作为租赁房屋的合法占有人，亦有权要求第三人上上客快餐店腾退租赁房屋，且被告与第三人上上客快餐店之间《店面租赁合同》约定租赁期限亦已到期，第三人上上客快餐店理应腾退租赁房屋。被告及第三人上上客快餐店返还的租赁物具有恢复原状的义务，即返还的房产应符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原告认为被告逾期腾房造成其须向业主即第三人王琳、潘佩玉赔偿相关损失，但原告未能举证证明存在该损失，且原告至今也未实际支付任何损失款，故原告向被告及第三人上上客快餐店主张赔偿65 000元损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告也未能举证证明被告尚有欠缴水电费、物业管理费，故对原告向被告主张水电费、物业管理的诉讼请求，本院亦不予支持。被告认为其享有优先承租权，该主张于法无据，本院不予采纳。被告在本案中向第三人王琳、潘佩玉主张装修损失，亦于法无据，且被告未提出反诉，本院在本案中对该主张不予支持，被告可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宁波市镇海区庄市环宇通讯器材大卖场、第三人宁波市镇海区庄市上上客快餐店于本判决生效之日起十日内将位于宁波市镇海区庄市街道聚兴路88、96号房屋腾空并返还原告中国移动通信集团浙江有限公司宁波分公司；二、被告宁波市镇海区庄市环宇通讯器材大卖场于本判决生效之日起十日内将位于宁波市镇海区庄市街道聚兴路88、96号房产内餐饮区与通讯产品区之间的墙体拆除并平整至周边一致；三、被告宁波市镇海区庄市环宇通讯器材大卖场、第三人宁波市镇海区庄市上上客快餐店于本判决生效之日起十日内将位于宁波市镇海区庄市街道聚兴路88、96号房屋阁楼与三楼之间的楼梯拆除；四、被告宁波市镇海区庄市环宇通讯器材大卖场于本判决生效之日起十日内向原告中国移动通信集团浙江有限公司宁波分公司支付违约金5 000元；五、驳回原告中国移动通信集团浙江有限公司宁波分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费1 550元，由原告中国移动通信集团浙江有限公司宁波分公司负担1 440元（已预交），被告宁波市镇海区庄市环宇通讯器材大卖场负担110元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行，逾期未主张，将丧失向法院申请执行的权利。审 判 长  谢国斌人民陪审员  石伟标人民陪审员  胡赛珍二〇一五年八月十七日代书 记员  吴哲梅