四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书涪民初字第2462号原告：沈旭，男，汉族，生于1962年8月17日。原告：李佳玲，女，汉族，生于1963年11月1日。二原告的共同委托代理人：温启明，四川弘风律师事务所律师。被告：四川江油五星投资（集团）有限公司，住所地：江油市新华中路279号，组织机构代码：71185345-6。法定代表人：林顺才，该公司执行董事。委托代理人：魏家琳，四川太白律师事务所律师。原告沈旭、李佳玲诉被告四川江油五星投资（集团）有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月14日立案受理后，依法由审判员蔡艳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈旭及二原告的共同委托代理人温启明、被告五星投资公司的委托代理人魏家琳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告沈旭、李佳玲诉称：二原告系夫妻关系。2010年6月22日，二原告与被告签订了由被告开发的位于绵阳市涪城区兴盛街附18号的“五星阳光”1栋1单元9楼4号商品房的《商品房买卖合同》，合同备案号：59023；房屋价款466615元。原告依约付清了房款。合同第10条规定，出卖人应在2011年9月30日前想买受人交付商品房。2011年底，被告通知交房时没有提供房屋验收合格的手续，原告拒绝接房，并于2013年向涪城区人民法院诉请被告承担违约金。经涪城区人民法院（2013）涪民初字第5393号判决书判决和绵阳市中级人民法院（2014）绵民终字第453号民事判决书判决，由被告按日万分之三承担从2011年9月1日至2013年8月31日的违约金。根据相关法律规定，工程竣工验收合格时商品房交付强制性的法定条件。时间又过去了近两年，被告仍然不能提供房屋验收合格的依据并交房。根据《商品房买卖合同》的规定，逾期交房被告应按日结算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。同时，原告保留向被告追偿2015年8月31日以后的违约金的权利；保留向被告追偿未按期办理产权登记应当承担违约金的权利。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至本院，请求判决：1、由被告依法承担逾期交房从2013年9月1日起至2015年8月31日止共730天的违约金102188.68元；2、由被告承担诉讼费用。庭审中，二原告变更第一项诉请为：若被告在2015年8月31日前交房，则由其承担从2013年9月1日起至实际交房之日止按照本金466615为基数，以日万分之三利率计算的违约金；若被告在2015年8月31日后交房，则由其承担从2013年9月1日起至2015年8月31日前止共730天的违约金102188.68元。被告四川江油五星投资（集团）有限公司辩称：1、原告主张违约金虽有合同依据但是与法律规定不符，违约金过高；已经超过最高院司法解释所规定的实际损失的30%以上，被告请求降低违约金。2、原告以拒收房屋的方式来连续主张合同违约金已经完全违背了合同法所规定的公平原则，因为原告已经通过诉讼收取了被告10万多元的违约金，现再次主张违约金实际成了原告获取利益的手段；合同法所规定的违约金的主要功能是填补守约方的经济损失，原告的目的不是填补损失而是获取利益。有违合同法所规定的公平原则。3、原告主张的违约金还有部分时间上未截止，原告违约金的主张不成立。经审理查明：2010年6月22日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于绵阳市涪城区兴盛街附18号的五星阳光小区1栋1单元9楼4号商品房1套出卖给二原告，测绘建筑面积106.95平方米，房款总价466615元。还约定了付款方式及期限：买受人采取贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的46%，其余款项可以向绵阳市商业银行营业部或住房公积金管理机构借款支付。逾期付款责任：买受人未按照约定的时间付款的，按照逾期时间，分别按（（1）和（2））不做累加处理：（1）逾期在15日内，自约定的应付款项期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，……买受人自愿继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。房屋交付条件：出卖人应当在2011年9月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：该商品房已取得规划验收合格证；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；该商品房经验收合格并经相关部门签字认可……。逾期交房的责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付给买受人，按照逾期时间分别（（1）和（2））不作累加处理：（1）逾期在15日内，自第十条约定的交付时限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期在15日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房交付之日起10日内向买受人支付违约金。该合同签订后，双方到房管部门进行了备案登记。原、被告签订上述合同后，二原告按照合同约定向被告付清了全部房款。但因案涉工程尚未通过竣工验收，故被告至今仍未按约向二原告交房。二原告遂起诉来院，请求判如所请。另查明，2013年，二原告起诉来院，要求被告承担未按约交房的违约责任。本院做出了（2013）涪民初字第5393号民事判决，判决被告向二原告赔偿因迟延交房的违约金，从2011年10月1日起至2013年8月30日止按466615元的日万分之三计算。被告不服该判决，上诉至绵阳市中级人民法院，绵阳市中级人民法院做出（2014）绵民终字第453号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。以上事实，有原、被告陈述，当事人身份证明、商品房买卖合同、（2013）涪民初字第5393号民事判决书、（2014）绵民终字第453号民事判决书等证据经庭审质证，在卷佐证。本院认为：双方签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。该合同对交房的条件做出了明确的约定，现被告未按该约定向二原告交房。依照《中国人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，二原告主张由被告承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。但本案中，计算违约金期间应为2013年9月1日起至2015年7月3日庭审辩论终结前。在此之后，被告是否仍继续违约尚不得而知，故二原告主张的违约金中超过该时间段的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称二原告以拒收房屋的方式连续主张合同违约金的目的不是填补损失而是获取利益，有违公平原则的抗辩意见，与事实不符，于法有悖，本院不予采信。关于违约金的计算标准。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，二原告按《商品房买卖合同》约定的标准主张违约金，被告认为该标准过高，并要求调整。那么其应当举证证明案涉合同约定的违约金高于其违约行为给二原告造成的实际损失。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，应由被告自行承担举证不利的后果。故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳，故仍应以购房款466615元为基数，按日万分之三的标准计算案涉违约金，本院对此予以确认。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：被告四川江油五星投资（集团）有限公司于本判决生效后五日内向原告沈旭、李佳玲支付自2013年9月1日起至2015年7月3日止逾期交房的违约金93929.6元（466615元0.0003／日671日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告沈旭、李佳玲的其他诉讼请求。本案减半收取受理费1150元，由原告沈旭、李佳玲承担95元，被告四川江油五星投资（集团）有限公司承担1055元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员 蔡 艳二〇一五年八月二日书记员 郭婷茹附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。