苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0507民初545号原告：胡跃国，男，1973年3月23日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。原告：高伶俐，女，1979年3月21日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。两原告共同委托诉讼代理人：王孝琴，江苏达因律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：张家斌，江苏达因律师事务所实习律师。被告：高风，男，1973年4月18日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被告：任春，女，1971年6月30日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。两被告共同委托诉讼代理人：高松柏，江苏正东律师事务所律师。被告：苏州安源不动产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道春申湖中路600号。法定代表人：顾成龙，总经理。原告胡跃国、原告高伶俐诉被告高风、被告任春、被告苏州安源不动产经纪有限公司（下简称安源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案受理后，由代理审判员王玲独任审判，于2016年3月16日公开开庭进行了审理。原告胡跃国、高伶俐的共同委托诉讼代理人王孝琴、张家斌，被告胡跃国、任春的共同委托诉讼代理人高松柏，被告安源公司的法定代表人顾成龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡跃国、高伶俐向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、判令被告退还原告已支付的购房定金30000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告方与被告高风、任春在被告安源公司促成下，于2016年11月22日签订《房屋买卖（居间）合同》，原告方并��被告高风、任春支付了30000元购房定金。原告方在购房时明确向三被告表明在自己常熟已有一套住房，并对能否购买房屋表示了质疑，因被告明确称“常熟与苏州市区不联网，可以购买苏州市区房屋”，原告方才与被告高风、任春签订了合同。后被告安源公司表示两原告不符合购房政策，无法继续购买涉案房屋，但原告方要求协商解除时，被告均不予配合，故原告方诉至法院。被告高风、任春共同辩称，原告方与被告高风、任春签订的房屋买卖合同未违反法律规定，系双方真实意思表示，合法有效。原告方未能履行合同，已构成违约，故根据合同法相关规定，无权要求两被告退还定金；原、被告签订合同之前，苏州市房屋限购政策已出台，故不属于合同签订后政府政策变化导致情势变更的情形，不符合合同第七条约定的免责范围，原告要求解除合同无事��及法律依据；签合同时，两被告并不知晓，也无义务了解原告方在苏州地区的住房情况。相反，原告方不履行合同的行为，给两被告造成了差旅损失、房屋贬值损失等各项损失。综上，请求法院驳回原告方对被告高风、任春的诉讼请求。被告安源公司辩称，原告方因孩子读书之需，经我司介绍后与被告高风、任春达成房屋买卖的合意。签合同时，原告方提出在常熟有一套房产，并询问我司是否会涉及限购，我司业务员根据经验（以往的限购政策中，常熟市与苏州市区不联网）告知原告方购买涉案房屋不会涉及限购，之后双方在我司组织下签订了合同。后我司在办理网签时未能通过审核，被告知因涉及限购，房屋无法过户，告知原告方及被告高风、任春后，原告方表示可通过假离婚的方式，将在常熟的房产过户登记至一人名下后，以另一人的名义购买涉案���屋，对该情形，被告高风、任春均知晓并表示愿意等待。但此后因办转移登记手续太过繁琐等原因，原告方向我司提出不想再购买涉案房屋了，我司向被告高风、任春转达该情况后，被告高风、任春表示可以解除合同并退还定金。但隔了一天左右，被告高风、任春又反悔，不愿退还定金。我司认为在本案所涉交易过程中，三方均无任何责任，由被告高风、任春将定金退还给原告方就可以了。经审理查明，2016年11月22日，被告高风、任春作为售房人（甲方），原告胡跃国、高伶俐作为购房人（乙方），被告安源公司作为居间方（丙方），三方签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定被告高风、任春将位于苏州市相城区××水××花××室房屋出售给原告胡跃国、高伶俐，房屋成交价格为1775000元，原告胡跃国、高伶俐于签合同当天支付被告高风、任春定金30000元，支付被告安源房产公司中介费12700元；任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生房屋权属争议等违约现象，违约方应支付房屋成交价20%的违约金，实际损失超过违约金总额的，应据实赔偿。合同第七条免责条款还约定：“如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府（包括银行）政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。”合同落款甲方处被告任春本人签名并代被告高风签名，乙方处由原告胡跃国、高伶俐签名，丙方处加盖被告安源公司公章并由经办人签名。同日，原告胡跃国、高伶俐向被告高风、任春支付定金30000元。另查明，2017年2月27日，常熟市不动产登记中心出具《证明》一份，载明：“依据查询人：胡跃国，身份证号码……申请，经查询，至查询时2017年2月27日15：11分止，查询人（及其��偶：/，身份证号码：/），个人除虞山镇莫干路11号（金天地花园）D区19幢外，在我中心不动产登记信息库中，无其他房产（现手）登记记录。特此证明。”又查明，位于苏州市相城区××水××花××室房屋由被告高风、任春共同所有，被告高风、任春系夫妻关系。再查明，2016年10月3日，苏州市人民政府印发《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》{苏府[2016]150号}，该意见第二条进一步调整商品住宅购买政策，约定：“暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。”庭审中，原告胡跃国、高伶俐称双方系夫妻关系（但未在限定期限内向本院提供相应证据），两人均为非苏州市本地户籍，故属于上述条款所规定的限购范围。审理中，原告胡跃国、高伶俐主张三被告对其存在欺诈，故将诉讼请求变更为���求判决撤销原、被告之间签订的《房屋买卖（居间）合同》，由三被告承担缔约过失责任，由被告高风、任春向原告方返还定金。后经本院释明，原告胡跃国、高伶俐将诉讼请求变更为要求解除原、被告之间签订的《房屋买卖（居间）合同》，如法院认定高风、任春不存在违约行为，则要求被告安源公司根据过错承担赔偿责任。上述事实，由原告胡跃国、高伶俐提供的当事人身份信息、《房屋买卖（居间）合同》、证明，被告高风、任春提供的房屋所有权证、国有土地使用权证、结婚证以及当事人陈述为证，本院予以确认。庭审中，原告胡跃国、高伶俐另提供与被告安源公司法定代表人顾成龙之间的电话录音及对应的文字整理材料一份，主张三被告均知晓原告方属于非本市户籍，在常熟有房产，符合限购政策范围，且原告方多次找三被告协商���被告高风、任春对该录音不予认可，认为该录音发生在原告方与被告安源公司之间，被告高风、任春在签合同之前及签订合同过程中，都未被告知原告方在常熟有房产的情况。被告安源公司对于录音内容表示认可。本院认为，虽被告安源公司对该录音不持异议，但无法依据该证据认定被告高风、任春在签订合同之前或签订合同过程中知晓原告方在苏州属于限购范围的情形，对原告方的证明目的，本院不予确认。本院认为：原、被告三方所签订的《房屋买卖（居间）合同》应系三方真实意思表示，并无违反法律强制性规定，应为合法、有效。该《房屋买卖（居间）合同》实际包含了原告胡跃国、高伶俐与被告高风、任春之间的房屋买卖合同关系以及原告胡跃国、高伶俐，被告高风、任春与被告安源公司之间的居间合同关系。关于原告胡跃国、高���俐与被告高风、任春之间的房屋买卖合同关系。原告胡跃国、高伶俐主张三被告在签订合同过程中存在欺诈，故合同属于可撤销，但原告方未对被告高风、任春对其存在欺诈的情形进行描述并举证；原告方又主张三被告应承担缔约过失责任，但所涉合同实已经三方确认后共同签署后成立，亦不存在因不符合法定生效条件而被确认无效、被变更或被撤销的情形，故不符合缔约过失责任的构成；原告方还主张因购房政策变化导致情势变更，不可归责于买卖双方，故原告方有权要求解除合同，但本案合同签订之前，苏州市相关房地产调控意见已经出台，故不符合合同成立以后因客观情况发生了当事人在订立合同时所无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，不属于合同约定的免责条款及情势变更的构成要件。现原告方及被告高风、任春、被告安源公司均��意解除原告方与被告高风、任春之间的房屋买卖合同，故本院确认该合同解除。原告方作为买房人，在购房前应就相关房产政策进行了解，相比于售房人，即被告高风、任春应具有更高的注意义务，综合上述分析，本院认定合同解除的责任应由原告方承担，故原告方无权要求被告高风、任春返还定金30000元。关于原告胡跃国、高伶俐，被告高风、任春与被告安源公司之间的居间合同关系。庭审中，被告安源公司认可在签订合同前，原告胡跃国、高伶俐曾向其公司人员告知原告方在常熟有房，且在被原告方询问是否属于限购范围人群时，得到了被告安源公司基于经验判断做出的否定答案。作为居间人，被告安源公司有义务就订立合同的事项进行了解并向委托人如实报告，现因被告安源公司未在原告方与被告高风、任春签订合同之前就原告方是否属于房地产��控范围内进行尽职调查，未按合同约定就有关政策法规进行咨询，相反，被告安源公司向原告方提供了虚假情况，从而导致房屋无法过户，原告方及被告高风、任春之间的房屋买卖合同亦因此解除，损害了原告方及被告高风、任春利益，故被告安源公司应当承担相应的损害赔偿责任。鉴于原告方对房屋买卖合同的解除亦存在一定的过错，本院酌情认定本案中，由被告安源公司承担原告方因合同解除产生的50%的损失，即向原告胡跃国、高伶俐赔偿定金损失15000元。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告胡跃国、高伶俐与被告高风、被告任春、被告苏州安源不动产经纪有限公司于2016年11月22日签订《房屋买卖（居间）合同》解除。二、被告苏州安源不动产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡跃国、高伶俐人民币15000元。三、驳回原告胡跃国、高伶俐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币10388元，由原告胡跃国、高伶俐负担5194元，由被告苏州安源不动产经纪有限公司负担5194元（此款原告胡跃国、高伶俐已自愿垫付，不再退还，被告苏州安源不动产经纪有限公司负担部分，由苏州安源不动产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡跃国、高伶俐）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。代理审判员 王 玲二〇一七年四月八日书 记 员 唐宽正