苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0507民初201号原告:钱志强，男，1986年2月3日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：秦利梅，上海明伦律师事务所律师。被告：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416-109室。法定代表人：董建晶。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。委托诉讼代理人：邓贤仁、卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。原告钱志强与被告上海奥银房地产开发有限公司（以下简称被告奥银公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，本院依原告钱志强申请追加苏州东方国际名品城有限公司（以下简称被告名品城公司）为被告参加诉讼。本案于2017年3月10日公开开庭进行了审理。原告钱志强的委托诉讼代理人秦利梅到庭参加诉讼。被告奥银公司、被告名品城公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告钱志强向本院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告于2013年6月8日签订的《认购合同书》于原告起诉之日解除；2、被告退还认购款100000元；3、被告支付违约金21783元；4、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确第一项诉讼请求变更为判令解除双方于2013年6月8日签订的《认购合同书》，对于第三项请求明确为要求被告支付以100000元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率自实际交款之日即2013年6月9日起计算至被告实际给付之日止的利息，两被告互负连带责任。事实和理由：2013年6月8日，原告与被告奥银公司签订《认购合同书》，约定被告奥银公司为原告办理认购位于苏州市相城区环球奥食卡城A馆地上二层2619号单元的物业，总价款为224822元，付款方式为分期付款。合同签订后，原告于2013年6月8日支付100000元。现《认购合同书》已无法继续履行，故原告起诉来院，请求判如所请。被告名品城公司辩称，不同意原告针对答辩人的诉讼请求。因为该认购合同签订主体是被告奥银公司与原告。答辩人不是合同相对方，也未实际享受过该认购合同的实际的权利，不应当承担合同义务。该认购合同虽约定了答辩人开发的A2619号商铺的相关信息，如总价款224822元，面积12.2㎡等，但其最突出的约定在于首付款118%的转让收益金额。原告并无购买涉案商铺的真实意思表示，仅因为在2011年之前与奥银公司发生了理财关系，投资了理财款89929元，而奥银公司于理财合同到期后，无力偿还理财款及理财收益，奥银公司才与原告签订了上述《认购合同书》，并将理财款及理财收益合计100000元作为所谓的“首付款”。且原告并未依照《认购合同书》约定于2014年1月1日支付“房款的剩余款项”，如果确系购买商铺，那么其本人本身就重大违约，无权主张任何违约损失。奥银公司与原告的一纸合同，就将奥银公司对原告所负的债务全部转移给答辩人，这种类似“债务转移”、“借款合同中加入保证人”的双方约定，未经答辩人同意，不应发生法律效力。《认购合同书》明为预约购房合同，实为奥银公司与原告的理财合同关系。答辩人调查到奥银公司仅于2011年12月30日收到原告刷卡支付的89929元理财款，并未实际收到100000元。10071元是以89929元为本金，自2011年12月30日起至2013年6月8日的理财收益，这也解释了《认购合同书》签订在2013年、实际转账在2011年的矛盾，更印证了奥银公司与原告的理财关系。奥银公司于2013年6月8日向原告支付了理财收益7915元，由此计算原告实际支付为82014元。答辩人从未授权奥银公司销售涉案商铺，也从未通过奥银公司或者原告收取过款项，因此无义务退还相关款项、支付利息或违约金，无义务承担连带责任。被告奥银公司未作答辩。经审理查明，2013年6月8日，原告钱志强（乙方）与被告奥银公司（甲方）签订《认购合同书》一份，约定：“乙方自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业的有关事宜，乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号A馆地上二层2619号单元，建筑面积共12.2平方米，用途为商业，该物业总价款为224822元。乙方应在本合同签署后三日内支付甲方第一期款项为总价款的44.5%，即人民币100000元，双方约定2014年1月1日为剩余款项支付日，乙方应在剩余款项支付日将余款付清。第三条乙方逾期付款的违约责任（不作累加）：逾期在30日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，甲方有权解除合同；甲方解除合同的，乙方按累计应付款的3%向甲方支付违约金；乙方要求继续履行，经甲方同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金。第四条买卖合同及产权登记4.1如乙方按约付足全部款项后，甲方将在剩余款项支付日起15个工作日内通知乙方或乙方指定之第三人与开发商订立正式买卖合同，并按约定开始办理交付及协助向产权登记机关办理产权登记手续，乙方应给予积极配合，如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延。4.2乙方若未按本合同约定付足全部款项的，应于本合同约定剩余款项支付日前向甲方提出委托将其委托认购权利转让予第三方的书面申请，并另行签署单方委托甲方提供权利转让的服务协议，否则，视同乙方严重违约，其应承担相应违约责任。约定内容如下：4.2.1甲方须在接受乙方委托后半年内完成乙方权利转让，如满半年甲方未完成乙方权利转让，甲方须以本合同首付款（即总价款的44.5%）的118%作为受让价受让该权利。第五条交付：该物业交付前，乙方应订立正式买卖合同并履行完毕付款义务。第七条其他约定7.1本合同一经签订，不得随意解除或终止，否则，违约方应支付合同相对方违约金人民币20000元。再查，2013年6月8日，被告奥银公司出具收据确认收到原告钱志强100000元。又查，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现被告名品城公司。被告奥银公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东。庭审中，关于被告名品城公司和被告奥银公司在涉案商铺销售时的角色和关系问题，被告名品城公司在本院涉及该批量案件审理中曾经述称：其系委托奥银公司销售，而同时也自行销售，谁销售谁收款，被告奥银公司所收的款项至今尚未支付给被告名品城公司，对此未提供证据予以证明。以上事实有当事人举证的《认购合同书》、收据、工商登记查询资料以及当事人陈述等附卷作证。原告钱志强另述称，原告与被告奥银公司在2011年曾签订理财合同，其于2011年12月29日交付理财款89929元，理财收益是一年半的时间20%，算到2013年6月8日的收益和本金为107915元。被告奥银公司后实际交付原告收益7915元，剩余的100000元作为本合同的首付款，被告奥银公司向原告开据收据确认，故原告支付了购房款。在2013年下半年，被告奥银公司已经人去楼空，并且被立案调查，且《认购合同书》所涉商铺已经网签出售给他人，合同不能履行的责任在于被告奥银公司。为证明以上陈述，原告举证签购单、不动产权属登记簿予以证明。本院认为，原告钱志强与被告奥银公司签订的《认购合同书》，虽然载明系原告委托被告奥银公司办理认购物业的事宜，但鉴于该份合同书的抬头系“认购合同书”，同时其中对于购房总价、房屋具体情况、付款方式、办理产证、违约责任等事关交易的主要条款均已有明确约定，另外考虑到两被告之间的委托销售等关联关系，本院认为双方签订的上述《认购合同书》实质上应系关于购买涉案商铺的商品房预约合同，而非委托合同，该预约合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。本案中，根据原告钱志强举证的收据等证明其已经向被告奥银公司支付了涉案商铺的购房款100000元，虽然原告未支付剩余房款，但是被告奥银公司在收取房款后至今的数年间未按约通知原告订立正式买卖合同，亦未向原告催收剩余款项，更未依约定行使合同解除权，可认定被告方迟延履行义务，导致原告签订该协议的目的至今无法实现。因此原告现要求解除《认购合同书》，合理有据，应予支持。原告钱志强虽主张系因被告奥银公司原因导致合同不能履行，但其提供的证据并不足以证实其主张，故本院不予采纳。合同解除后，被告方应当返还原告已付购房款100000元。原告另主张100000元自2013年6月9日起的利息，对此，本院认为，因原告并未足额支付购房款，其主张自付款之日起计算利息，无相应法律依据，本院不予支持，但原告可主张以100000元为基准，自起诉之日即2017年1月6日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。对于上述清偿责任的承担，由于作为涉案商业体的建造者、所有者的被告名品城公司曾明确其当初的对外销售方式为委托被告奥银公司销售和自行销售并行，且也未举证证明各自销售的范围和界限，又不能证明本案涉案商铺的销售超出了委托范围，故该行为所引起的后果应当由委托人即被告名品城公司承担，因此被告名品城公司应当对上述购房款的返还及利息的支付承担清偿责任。原告另要求被告奥银公司承担清偿责任，对此，本院认为，由于被告奥银公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东，由于被告名品城公司认为其没有收到被告奥银公司转付的购房款，说明两公司之间存在财务混乱和混同的情形，由于作为被告名品城公司的股东，被告奥银公司不能证明被告名品城公司的财产独立于其自己的财产，故被告奥银公司应当对被告名品城公司的债务承担连带清偿责任。被告奥银公司、名品城公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃抗辩权利，应承担不利的法律后果。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决如下：一、原告钱志强与被告上海奥银房地产开发有限公司在2013年6月8日签订的《认购合同书》解除。二、被告苏州东方国际名品城有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告钱志强购房款100000元并支付该款的利息损失（以100000元为本金从2017年1月6日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息至实际给付之日止），被告上海奥银房地产开发有限公司对此承担连带清偿责任（如采用转账支付，请汇入当事人指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币1368元，由被告苏州东方国际名品城有限公司、被告上海奥银房地产开发有限公司共同负担，被告负担之款于本判决生效后十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。代理审判员  唐若娴二〇一七年四月十日书 记 员  张晓燕