陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕08民终703号上诉人（原审被告）李秋芬,女，1967年8月13日出生，汉族，榆林市人。上诉人（原审被告）刘治祥，男，1965年12月20日出生，汉族，榆林市人。被上诉人（原审原告）余美英，女，1967年4月12日出生，汉族，榆林市人。委托诉讼代理人：杨军，陕西银洲律师事务所律师。上诉人李秋芬、刘治祥因房屋租赁合同纠纷一案，不服榆阳区人民法院2016年11月9日作出的（2016）陕0802民初5814号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李秋芬、刘治祥上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：第一，本案当事人主体不适格；第二，原审实体判决错误，被上诉人应当返还上诉人2016年3月30日至2016年4月3日的租金及其预交的2016年度的租金15000元。余美英答辩认为，第一，房屋租赁变更合同签字时间与内容矛盾，不符合实际情况；第二，我方对收取的租赁费都出具了收据，仅凭打款凭证不能认定租赁费已全部交清；第三，原审认定于2016年3月30日锁门不符合事实，应当是4月2日锁得门。余美英向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告之间解除房屋租赁合同关系，并判令被告承担违约责任即无条件腾房且物品归原告所有；2、判令被告向原告支付2015年4月3日至2016年4月3日的租金7万元，判令被告向原告支付2016年4月3日至腾房之日止的租金；3、由被告承担本案诉讼费用。原审法院查明：2013年3月3日，原告丈夫张敬平与李秋芬签订《房屋租赁合同》一份，双方约定:张敬平将其位于芹河镇榆补路南的五间三层楼房出租给李秋芬，租赁期从2013年4月3日起至2023年4月3日止，年租金为11万元，租金在每年的租期前一个月内一次性付清等。合同签订后，原告按约定将房屋交由李秋芬管理，李秋芬即将该房屋进行了装修，并以“尚都商务酒店”之名开始对外营业。由于被告未依约支付2015年度的租金，2015年9月26日，经中介人梁占俊、张文山等人调解，张敬平与李秋芬丈夫刘治祥又签订《房屋租赁变更合同》一份，该合同约定:前述租赁物的年租金下调为8万元，在每年的3月3日支付5万元，余款在当年9月3日一次性付清；租赁期从2015年4月3日起至2023年4月3日止；承租人如有一次不能按期交付房租视为违约，承租人在2023年4月3日起退房均为违约，而房屋内外一草一木一针一线都属于出租人财产，除个人物品之外，承租人无条件走人；如承租人在未到期限因其他原因提前退房，出租人不退任何费用，房屋内外一切装修即设备无权带走每一件全归出租人所有；宾馆现有电视机二十七台、电脑十一台、空调二十七台、锅炉两台，不管承租人提前交房和合同到期交房都不能人为损坏等。被告分批给付了8万元租金。2016年年初张敬平去世。2016年3月4日，原告收取租金时，被告支付了15000元，原告为此出具收据一支，内容为：“今收到租金壹万伍仟元（15000元）整，剩余叁万伍仟元（35000元）整于3月底付清。收款人：余梅英2016年3月4日”。2016年3月30日中午，原告的两个女儿去酒店索要未付的租金，但在协商后离开酒店；当晚，原告的两个女儿再次前来索款，并因刘治祥不能足额付款而吵闹了一番。随后，被告离开，而原告的两个女儿留宿于酒店。次日，她俩请邻居帮忙关掉了招牌上的电源，并将酒店的正门上锁后离开。因双方就纠纷未能达成协议，原告女儿便在酒店的门窗上张贴了写有其手机号码的招租广告，并提起了诉讼。原审法院判决认为，出租人去世后，余美英作为其配偶依法享有诉权。本院在询问他继承人时，其他继承人均明确表示不参加诉讼，也不要求享有实体权利，故余美英是本案适格的原告，其他继承人不参加诉讼不会影响案件的实体审判。从前后签订的两份合同的内容可知，《房屋租赁变更合同》中双方的权利义务关系明确而且全面，该合同无需依附于之前的《房屋租赁合同》即可独立存在，两份合同之间仅存在事实上的关联性，而非效力上的关联性，故《房屋租赁变更合同》非《房屋租赁合同》的从合同，而是独立的合同。对合同内容有争议时，首先应根据合同内容进行文义解释。刘治祥是以承租人而非代理人的名义签订的《房屋租赁变更合同》，故刘治祥应被认定为租赁合同中的一方当事人。李秋芬为之前的承租人，其在本案审理过程中也认可本人的合同主体资格。基于二被告之间的特殊身份关系，以及前后两份合同履行所具有的事实上的延续性，本院理应认定二被告均为房屋租赁合同的当事人，故二被告均为本案适格的被告。即使刘治祥并未在两份合同上签字，因为所欠租金等基于合同所产生的债务为二被告夫妻关系存续期间对外所负债务，也无证据证明有债务人配偶不承担还款责任的法定情形，故根据我国婚姻法司法解释的相关规定，该项债务也应当按照夫妻共同债务处理。本院已告知被告不受理其反诉，其应另案诉讼，故本案仅围绕原告的诉讼请求进行实体争议上的裁判。因为原告事前对其女儿索要房租的行为是明知和认可的，事后也未对其女儿给出租的房屋上锁等行为进行制止，所以原告对其女儿实施上述行为后产生的后果应承担相应的合同责任。原告诉请解除合同，被告在案件审理过程中也不同意继续履行合同，故双方所签订的合同依法应予解除。租赁物现由原告管理，所谓腾房的行为被告已无需实施。原告的女儿在3月31日上午将酒店上锁，这是对租赁物最直接和有效的管理手段；此后，被告再未能正常使用租赁物，双方就继续履行合同也未达成协议。因此，合同的解除时间确定为2016年3月31日比较公平合理。使用租赁物期间的租金被告理应按照约定足额给付，故被告应承担2016年3月3日至2016年3月30日期间的租金；按照约定的年租金8万元计算，被告应承担的租金为6137元。在《房屋租赁变更合同》中，双方就合同权利义务进行了调整。出租人放弃部分利益，同意降低租金标准和分期支付租金，而承租人承担合同解除之后，房屋内外的财产除个人物品外均归出租人所有这一对价，也是合情合理的。从合同履行的过程可以判断出，双方如此约定主要是为了防止承租人再次拖欠租金或者提前解除合同。现在解除合同的责任并不能归咎于被告一方，原告在合同解除后取得相关财产的所有权显然有失公平。鉴于被告未在本案中就相关条款请求变更或者撤销，而且在本院不予受理其反诉请求后，被告必然另案起诉，故有关租赁物内外的财产的权属的纠纷，本案不予审理。综上，为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依据《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十七条、第一百二十一条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、原告与被告李秋芬、刘治祥之间的房屋租赁合同有效予以解除；二、本判决生效后十日内，二被告共同给原告支付2016年3月3日至2016年3月30日期间的租金（已付15000元予以抵扣）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1900元，由原告余美英负担950元，由李秋芬和刘治祥共同负担950元。二审期间，双方当事人均未向法庭提交新证据。经审查，二审与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点系：上诉人李秋芬、刘治祥是否交清了2015年4月3日至2016年4月3日的房屋租赁费用。根据双方当事人提供的证据及原审法院向农商行马家峁支行调取的交易记录来看，上诉人李秋芬、刘治祥已将2015年4月3日至2016年4月3日的房屋租赁费付清，被上诉人余美英辩称该转账不是支付的2015年度的租赁费之理由，从转账凭证记载的时间来看，该转账均发生在2015年，且被上诉人余美英不能说明该六支转账的性质及来源，故被上诉人余美英的辩解既缺乏相关依据，也不符合常理，故本院对其该项请求依法不予支持。本案中，双方当事人在合同履行过程中因租赁费发生争议，被上诉人余美英女儿于2016年3月31日将酒店上锁，现双方均同意解除合同且房屋租赁合同客观上也不具备履行条件，故原审法院判决解除租赁合同正确，本院依法予以维持。关于上诉人李秋芬、刘治祥上诉称被上诉人余美英应返还其预交的2016年4月3日以后的租金15000元之理由，因原审法院没有受理其反诉请求，经调解双方不能达成一致意见，上诉人李秋芬、刘治祥可以在条件具备时另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持榆阳区人民法院（2016）陕0802民初5814号民事判决第一、三项；二、撤销榆阳区人民法院（2016）陕0802民初5814号民事判决第二项；一审案件受理费1900元，二审案件受理费175元，共计2075元，由上诉人李秋芬、刘治祥负担1125元，由被上诉人余美英负担950元。本判决为终审判决。审 判 长  韩燕妮代理审判员  杨文智代理审判员  任小明二〇一七年四月二十六日书 记 员  李 杨