江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）连民终字第01168号上诉人（原审被告）连云港酒连房地产开发有限公司。法定代表人汪广耀，该公司董事长。委托代理人鲍玉刚，该公司职员。委托代理人徐蔚，江苏念黎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郑靖。委托代理人赵士开、董建淑，江苏华德律师事务所律师。上诉人连云港酒连房地产开发有限公司（以下简称酒连公司）因与被上诉人郑靖商品房买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2014）海民初字第1480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月13日受理后，依法组成合议庭，并于2015年6月9日公开开庭进行了审理。上诉人酒连公司的委托代理人徐蔚、鲍玉刚，被上诉人郑靖的委托代理人赵士开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑靖一审诉称：2005年1月9日，郑靖以分期付款的方式购买酒连公司开发的位于海州区某地某室房屋一套，面积约120平方米，价格每平方米1608元，郑靖应酒连公司要求向酒连公司交付了约30%的首付款5万元后，郑靖与酒连公司又约定郑靖如在2005年2月28日前再补交3万元，每平方米再优惠38元，酒连公司向郑靖承诺一到两年内交房。双方约定的交房期满后，郑靖无数次至现场看房屋建设情况并向酒连公司询问交房日期，酒连公司一直承诺让郑靖等，称早一天晚一天会给房子的，并承诺不管何时建成房子都按原价格执行。房屋建成后，郑靖要求酒连公司办理相关的交房手续，酒连公司却以各种理由推脱，并向郑靖提出多种无理要求。现起诉至法院，请求确认郑靖与酒连公司之间关于人和居某室房屋买卖合同成立，要求网签备案合同并办理过户手续，诉讼费、保全费由酒连公司承担。酒连公司一审辩称：郑靖与酒连公司之间有商品房买卖要约关系，郑靖在酒连公司多次催告后，不与酒连公司签订买卖合同，双方商品房买卖关系不成立，所以郑靖的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。原审法院经审理查明：2005年1月9日，郑靖认购酒连公司开发的人和居古城农贸市场某室商品房，并于当日向酒连公司交纳5万元。后酒连公司向郑靖出具会员卡一张，确认郑靖认购的房号为E-5-202室，价格为1608元／㎡（每平方优惠叁拾捌元），于2005年2月28日前补交叁万元整。2014年1月21日，酒连公司向郑靖发出签约催告函：我公司开发的海州秦东门大街南，关庙巷西“人和居”古城农贸市场某楼已获得售楼许可等相关证件，我公司并于2014年1月10日已向您发出签约通知单，您虽然在约定期间到我公司，但由于没有在约定时间内履行房屋买卖合同的签约手续。故我公司再次催告并说明如下：一、因您户在2005年元月交付购房款时，已约定于2005年2月28日补交购房款3万元，但您户并未按约交付，已构成根本违约。按约应承担违约责任，现我公司从人性化角度及有关客观情况考虑，您所预定的房号仍然许可您优先购买。我公司已经给您户购房机会，希望不要错过。二、因您户当时只交5万元购房款。本着公平公正原则，我公司暂不按您违约处理，并以第一条款原则精神，将您所交的5万元按当时约定价格每平方米1570元，即5万元可购买31.85平方米。除去上列折合面积，所剩余面积我公司根据连云港市物价局连价房备（2013）66号普通商品房销售价格备案通知单备案价每平方米6664元计算。您户所购房号为5-202仍应补交购房款63.4746万元。希望您户在收到我公司该催告函后（包括电话通知）三日内来公司完成房屋买卖合同签订手续。若您户逾期仍不前来签约，则应承担一切后果，我公司将按您户自动退房处理。2014年1月25日，郑靖及其他购房户共同发函给酒连公司：贵方于2014年1月10日期间，以房屋不涨价为承诺通知我们五家购房户前去签领“签约通知单”，贵方在保证签完完全没有啰嗦事的情况下，五户全部领取了所谓的“签约通知单”，其中11日李建军家带齐资料现场要求签订合同，工作人员以相关领导都不上班为由推辞。在13日-17日期间，五家多次前去签约均被拒签。1月17日，我方发函告知贵公司，要求贵方一周内与我们签约，但最终仍签约未果。现我方强烈要求，请贵公司守信履约，按2005年约定价格尽快与我方网签正式购房合同，否则，由此产生的一切后果由贵方承担。原审法院另查明，酒连公司于2013年11月15日取得商品房预售许可证。原审法院认为：根据合同法、《商品房销售管理办法》以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺等。本案酒连公司向郑靖发放会员卡及相互之间的函件，明确了双方当事人的名称以及房屋的房号、价格、付款方式等，包含了商品房买卖合同应该具有的主要内容，且郑靖已给付酒连公司5万元房款，故双方之间的商品房买卖合同成立并生效，郑靖要求酒连公司协助办理商品房买卖合同登记备案手续符合法律规定，本院予以支持。对于酒连公司辩称的郑靖未于2005年2月28日前补交3万元，系合同履行问题，并不影响买卖合同的成立和生效。因涉案房屋目前尚不具备交付办证条件，故郑靖要求办理过户手续，原审法院不予支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、郑靖与酒连公司之间关于人和居古城农贸市场E号楼5单元202室的商品房买卖合同成立；二、酒连公司于判决生效后十日协助郑靖办理商品房买卖合同登记备案手续；三、驳回郑靖的其他诉讼请求。一审案件受理费80元、保全费1520元，共计1600元（郑靖已预交），由酒连公司负担，于判决生效后十日内给付郑靖。上诉人酒连公司不服原审判决向本院提起上诉称：1、在2014年1月21日上诉人最后一次催告签订合同之前，上诉人与被上诉人之间仅有商品房买卖预约，会员卡是上诉人给被上诉人的要约，住宅面积没有确定，仅是合同的部分内容，而且内容也不确定，不具备合同的主要条款内容。即使上诉人已经预付订金5万元，双方也仅是要约关系，不成立买卖合同关系。原审法院认定买卖合同成立错误。2、上诉人与被上诉人之间的商品房买卖要约已经解除，原审判决上诉人为被上诉人办理商品房买卖合同备案手续没有事实依据。被上诉人在原审诉状中承认应该在2005年2月28日再预交订金3万元，后上诉人多次催告被上诉人，其至今未交。上诉人于2014年1月21日向被上诉人发催告函中，明确告知被上诉人，在收到后签约催告函三日内到上诉人处签订买卖合同，被上诉人没有在通知的期间到上诉人处签订买卖合同，上诉人已经视为被上诉人单方解除购房意向，放弃购买。综上，原审法院认定事实错误，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人郑靖答辩称：上诉人认为上诉人与被上诉人之间是买卖预约关系是不正确的，上诉人与被上诉人之间就相关的房屋买卖价格、面积以及价款等主要合同要素已经达成一致，并且已经进行了履行，所以不属于要约，属于买卖合同关系。上诉人认为关于再交几万元的费用问题，在一审庭审中我们多次阐述，只是每平方米再优惠38元，被上诉人放弃相关优惠，所以，以此理由解除合同没有依据。关于上诉人所称的签订合同的催告问题，双方之间互有函告，足以说明备案合同一直没有签成均因上诉人违约，而不是向上诉人所说的合同予以解除。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果正确，请求驳回上诉人的上诉请求。本院经审理查明，原审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。二审期间，上诉人酒连公司向本院提供以下证据：1、连拆许字（2005）第某号《房屋拆迁许可证》，证明上诉人对本案建设用房原定拆迁期限为2005年4月8号-2005年6月8号，但实际拆迁工作因拆迁户受阻等原因延期至2010年10月1号。2、连规建（2005）第某号规划许可证副本，证明上诉人于2005年5月18日取得建设规划许可证。3、国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办法（2006）某号）文件，证明国家强制性规定的出台，要求自2006年6月1日起，新建住房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。4、2008年12月15日，江苏省建筑工程施工图设计审查意见书，证明上诉人按照行政要求修改设计图纸，并于2009年2月2日取得审查合格证。证明上诉人的工程因此受到延期。5、2009年海政办发（2009）某号文、2009年海政办发（2009）某号文，证明2009年6月15日，根据连云港市政府的要求，上诉人所开发的区域属于政府棚户区改造工程的范围。上诉人的工程进展也因此发生变更。6、连云港市人民政府【连府法（2010）第某号文】的强拆批复，证明连云港市人民政府要求相关部门配合强拆，拆迁工作一再受阻，上诉人的开工期限延期。7、建设工程施工许可证，证明上诉人完成拆迁，于2012年4月26日取得施工许可证，并开始施工。8、连住房售证字第（2013）某号商品房预售许可证，证明上诉人取得商品房预售许可。9、连价房备（2013）某号普通商品房销售价格备案通知单，证明物价部门依法对上诉人的商品房销售价格作出规定。10、2014年3月8日，“签约催告函”一份，2014年3月22日，“催告函”一份，证明上诉人再次通知被上诉人按照约定履行商品房买卖合同的正式签约手续，并告知逾期视为被上诉人自动放弃该房的预约。以上证据证明涉案房屋因政府行为强拆等不可抗力情势变更等原因，导致房屋的总价款支付方式、付款时间、房屋总面积、交付日期等合同主条款处于不确定状态，双方就此并没有就涉案商品房买卖合同达成一致的意思表示，合同无法签订。被上诉人郑靖质证认为：对证据1，只能证明上诉人具有合法的拆迁资格，与本案买卖合同的履行没有直接关系。对证据2，只能证明属于合法建筑，不能证明上诉人的证明目的。对证据3、4，与本案没有直接关联性。对证据5，只能说明上诉人相关的项目属于合法，不能证明上诉人的证明目的。对证据6，与本案没有关联性。对证据7，只能证明上诉人属于合法的施工单位，不能证明上诉人的证明目的。对证据8，只能证明上诉人属于合法的经营单位，不能证明上诉人的证明目的。对证据9、10，在一审的时候已经提供，对证据9，是由上诉人单方面提供，与上诉人、被上诉人之间的买卖合同没有直接的关系。对证据10，可以证明上诉人与被上诉人之间买卖合同已经成立，同时也证明上诉人不能善意履行相关合同义务的证据。被上诉人二审期间没有新证据提交。本案二审期间的争议焦点有：1、原审法院认定双方签订的商品房买卖合同成立是否正确？一审判决上诉人为被上诉人办理商品房买卖合同备案手续是否正确？2、上诉人主张其与被上诉人之间的商品房买卖要约已经解除能否成立？本院认为，上诉人向被上诉人发放的会员卡，已包含了商品房买卖合同应具有的主要内容，且上诉人已收取了被上诉人购房款5万元。在此情况下，原审法院依据《商品房销售管理办法》以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定，认定双方签订的关于某号楼5单元某室房屋买卖合同成立，以及上诉人为被上诉人办理商品房买卖合同备案手续，并无不当，本院对此予以确认。上诉人二审期间提交的证据均不能证明双方就买卖合同关系成立未达成一致意思表示的证明目的。上诉人主张其与被上诉人之间系商品房买卖预约关系，会员卡系上诉人给被上诉人的要约，该上诉主张不能成立，本院对此不予支持。上诉人主张被上诉人未按2014年1月21日的催告函时间签订买卖合同，视为解除购房意向，上诉人与被上诉人之间的商品房买卖要约已经解除，本院认为，酒连公司在催告函中以现行价格对房屋计价并要求被上诉人付款是导致双方未签订正式的商品房买卖合同的原因，被上诉人一审期间提交了其发给上诉人的函件以及录音资料，证明双方当事人就合同的签订事宜经过多次协商以及上诉人以各种理由推脱的事实，上诉人提交的催告函不产生解除合同的效力，故上诉人的该上诉主张亦不能成立，本院对此不予采纳。综上，上诉人酒连公司的上诉请求和理由不成立，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人连云港酒连房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  乙 斌代理审判员  万红英代理审判员  程 艳二〇一五年八月十二日书 记 员  张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。