广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1118号上诉人（原审原告、反诉被告）：广东合富房地产置业有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：扶伟聪，该公司董事长。委托代理人：孔志斌，该公司职员。委托代理人：黄嘉敏，该公司职员。上诉人（原审被告、反诉原告）：郑华萍，住广州市越秀区大德路165号3楼南头房上诉人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）、郑华萍因居间合同纠纷一案，均不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2322号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年9月23日，合富公司（为房地产中介服务机构、丙方）与郑华萍（为买方、乙方）、陈某丁（为卖方、甲方）签订《存量房买卖合同》，其中内容为：房地产地址东山区淘金路131号705房，建筑面积35.51平方米，住宅；建筑结构总层数8，该房地产所在层数7，建筑时间--；该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况；该房地产带租赁合同，承租人放弃优先购买权，乙方同意连同现有租赁合同一起购入该房地产，甲方须协助乙方与租户签订新的租赁合同；甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的情况，且没有侵犯第三人权益，否则承担相应的法律责任；该房地产按整套出售，总金额980000元；甲乙双方同意该房地产交付使用时间为卖方收齐房款当天；甲乙双方共同办理产权转移登记，甲乙双方应当于2013年11月15日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，乙方应向某甲支付中介服务费17600元；逾期支付上述中介服务费的，违约方每日按未付中介服务费0.05%的标准向某甲支付违约金；丙方有审查买卖当事人委托关系、房地产资料真伪的义务；丙方应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为甲乙双方当事人提供中介服务，按照法律法规规定履行职责；非经甲乙双方当事人书面同意，房地产中介服务机构不得泄露买卖双方的信息资料等；因丙方过错造成当事人损失的，丙方应当承担赔偿责任；各方当事人不履行合同或者不按合同约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任；付款方式，部分定金10000元，买方应在签署本协议同时自行交付卖方，定金余款20000元，买方须在2013年9月24日前自行交付卖方；卖方应在收到定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本协议后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后3日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方应在签署本协议后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年480000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合完成本次交易的递件手续；首期楼款（不含定金）480000元，买方应在2013年11月15日（不迟于递件日）前直接支付卖方；如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付卖方；楼价余款即申请贷款额480000元，由贷款银行直接划给卖方等。2013年9月30日，合富公司与郑华萍、卖方陈某丁办理了网签合同手续，其中明确了买卖的涉讼房屋建筑时间为1984年。2013年12月7日，郑华萍和卖方陈某丁共同向某乙公司发出《解除﹤存量房买卖合同﹥通知书》，以合富公司经办人员工作失职，提供给郑华萍的相关房产信息不准确，指导办理相关手续的业务水平差，对郑华萍购房有多次误导行为，沟通协调工作不落实，服务态度恶劣和办事效能和质量差等为由，共同决定与合富公司解除《存量房买卖合同》，不再向某乙公司支付中介服务费用等。合富公司收到上述通知书。2013年11月23日，中国银行股份有限公司广州珠江支行向郑华萍发出《同意购房抵押贷款意向书（二手公积金）》，同意向郑华萍贷款392000元，期限12年等。后该行与郑华萍就此于2013年11月29日签订了《住房公积金抵押借款合同》。2013年12月14日，广州市房地产交易登记中心出具收到郑华萍与陈小玲申请涉讼房屋交易过户材料的收件收据。2014年1月7日，郑华萍取得涉讼房屋的房地产权证。2014年2月11日，郑华萍与陈某丁签署《房屋交接书》，交接了涉讼房屋。因郑华萍不向某乙公司支付中介服务费，合富公司于2014年1月20日向郑华萍发出《知会函》，通知郑华萍按照合同约定尽快支付拖欠的中介服务费17600元。郑华萍收函后未作理会。合富公司于2014年9月12日向原审法院提起诉讼，请求判令：郑华萍向某乙公司支付中介费17600元及从2013年9月24日起计至实际支付上述中介费17600元之日止的逾期支付中介费的违约金（以中介费17600元为基数，按每日0.05%的标准计算）。郑华萍反诉请求判令：一、合富公司向郑华萍支付额外筹集资金所产生的经济损失18260.03元；二、合富公司向郑华萍支付从2013年11月30日起计至2014年2月11日止的租金损失4200元；三、合富公司向郑华萍支付从2013年11月15日起计至2014年2月11日止的时间损失费7744元。一审诉讼中，合富公司称：2013年9月23日签署存量房买卖合同，签约当天业主只提供房产证原件给合富公司审核，也给房产证原件给郑华萍查看过，房产证上并没有显示交易物业的建筑时间，故合同也没有注明建筑时间。当时三方也不清楚涉讼房屋的建筑时间，不存在合富公司隐瞒涉讼房屋的信息及提供虚假信息的情况。签约前郑华萍已查看过涉讼房屋。2013年9月24日，合富公司通过查册得知涉讼房屋的建筑时间为1984年，合富公司当日立即将该情况通知郑华萍及业主。根据按揭公司的反映，基于涉讼房屋的情况不能贷到郑华萍要求贷款的年限及金额，故在郑华萍与业主签订网签合同时，三方就贷款的年限及款项的支付进行变更，该变更也得到业主及郑华萍的同意。即使合富公司不配合郑华萍办理递件过户手续，郑华萍与业主也完全可以自行办理，并不存在合富公司阻扰。至于郑华萍与业主为何发出函件要求解除与合富公司的委托关系，根据函件内容可估计原因是楼龄及贷款额度问题而解除。郑华萍称：在签订合同前有查看过涉讼房屋。2013年9月23日签署存量房买卖合同，签订买卖合同当天业主有将房产证给我方查看。2013年9月24日郑华萍并没有收到合富公司的任何关于楼龄的通知。2013年9月30日进行网签，当天郑华萍才知悉楼龄及贷款额度问题。2013年12月7日，郑华萍与业主约定办理递件，由于合富公司称必须支付全额中介费的情况下才愿意配合郑华萍办理递件过户，不愿意提供资料给郑华萍与业主办理递件，也告知按揭公司不要配合郑华萍与业主办理按揭手续。合富公司的行为是阻扰郑华萍与业主办理递件过户手续，当天，郑华萍与业主向某乙公司发出函件要求解除委托关系，并到合富公司总部处取回资料，后来的事宜均是郑华萍与业主自行办理，合富公司并没有配合。2013年12月14日，郑华萍与业主办理递件过户手续，由于合富公司没有处理好公证函放到网上的问题，故导致递件过户不成功。2014年1月4日，郑华萍与业主再次办理递件过户手续，2014年1月7日递件过户成功。涉讼房屋现已过户至郑华萍名下。郑华萍就其主张还提供了新华人寿保险股份有限公司的《保全业务签收回执》、《红利通知书》、《申请批单》，原业主陈某丁出租涉讼房屋的《租赁合约》，合富公司与郑华萍沟通的邮件、承诺书打印件（未签署），郑华萍与合富公司工作人员沟通办理房产交易递件手续的短信，2013年12月7日在合富公司处的录音材料、12月9日与合富公司工作人员梁某的录音材料，证人陈某丁（即卖方）的证言等证据予以证明。原审法院认为：合富公司与郑华萍、卖方陈某丁三方于2013年9月23日签订的《存量房买卖合同》是三方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同包含了两个法律关系，一是买方与卖方之间的房屋买卖合同关系，该关系不属本案调处的范围；二是买卖双方与居间人之间的居间合同关系。本案中合富公司是居间人，郑华萍是买方，双方之间存在居间合同关系，不存在房屋买卖合同关系。关于郑华萍所称的涉讼房屋楼龄的问题。上述三方当事人签订的《存量房屋买卖合同》虽有涉讼房屋建筑时间一项，但并没有对此予以注明。合富公司称签约当天卖方提供的房产证并没有记载涉讼房屋的建筑时间，故三方当事人均不清楚涉讼房屋的建筑时间，不存在合富公司隐瞒有关房屋的信息或提供虚假信息的情况，符合常理，原审法院予以采信。况且，郑华萍作为完全民事行为能力人，理应知道涉讼房屋的楼龄应以有关房屋的档案资料记载为准，不以个人的主观判断为准。郑华萍在签约前已到现场查看过房屋，对房屋的现状有所了解。如郑华萍认为楼龄的问题将影响到其是否决定购买房屋，则应待有相应的档案资料查明房屋楼龄时再作决定。关于银行按揭贷款的问题。贷款方是银行，贷款额、还款年限均由银行决定，非合富公司、郑华萍或卖方所能确定。即使合富公司的工作人员对银行贷款额、还款年限方面作过判断，也不能视为其提供虚假情况。更且，上述三方当事人签订的《存量房买卖合同》中对银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额时如何处理作出了约定，可见三方当事人就未能按郑华萍要求贷款的情况也是有所预见的。因此，合富公司不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况损害委托人利益的情形。郑华萍要求合富公司赔偿因银行按揭贷款额不够，为筹措资金导致的损失，理据不足，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，本案作为居间人的合富公司已促成买方即郑华萍与卖方之间的房屋买卖合同成立，提供了中介服务，郑华萍应当向某乙公司支付报酬。但鉴于买卖房屋的递件过户、交楼等手续均是买卖双方自行完成的，合富公司未提供相应的服务，依据公平、等价有偿原则，中介服务费以按合同约定的70%即计付为宜，即17600元×70%=12320元。因双方对于中介服务费支付与否和支付多少均有争议，在争议未明确之前，郑华萍暂不支付合理，故合富公司主张逾期付款的违约金，原审法院不予以支持。关于郑华萍反诉主张的租金损失方面。上述《存量房买卖合同》约定买卖双方应当于2013年11月15日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记，同时又约定买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合完成本次交易的递件手续。合同实际履行过程中，银行是在2013年11月23日才审批同意贷款，在2013年11月29日签署《住房公积金抵押借款合同》。合富公司、郑华萍、卖方三方原约定于2013年12月7日（星期六）上午去房管部门办理交易过户递件手续，因合富公司要求先清付中介服务费后才协助买卖双方办理交易过户递件手续，导致未办理。考虑到星期天房管部门不受理相关业务，因此可认定延误了2天。郑华萍反诉要求参照原业主与租户约定的租金标准每日70元计算赔偿损失，合法合理，原审法院予以支持。至于郑华萍主张的其他延误期间的损失，因无充分的依据认定是合富公司的原因造成的，且郑华萍已于2013年12月7日通知合富公司解除双方的居间合同关系，故原审法院对此不予支持。至于郑华萍反诉主张每日按中介服务费17600元的0.05%标准计付其时间损失费，于法无据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，郑华萍向某乙公司广东合富房地产置业有限公司支付中介服务费12320元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广东合富房地产置业有限公司向郑华萍赔偿140元；三、驳回广东合富房地产置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回郑华萍的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费131元、反诉费277.50元，由广东合富房地产置业有限公司负担45.50元，郑华萍负担363元。判后，上诉人合富公司上诉称：合富公司作为居间方，在接受郑华萍及案外人卖方委托后，已为买卖双方提供了居间服务，并最终促成买卖合同的成立。在整个过程中，合富公司不存在隐瞒或虚报交易信息的情况，合富公司有权按照约定收取居问报酬。在二手房屋交易的实际操作中，买卖双方可自由约定交易（递件）时间，甚至可自行办理相关交易手续，合富公司不存在任何可强制阻扰郑华萍与卖方办理交易（递件）手续的情况，故即使交易手续存在延迟，责任也不应在合富公司。合富公司协助递件过户手续，属于促成买卖合同后提供的免费增值服务，并非约定中介费所针对的内容，对于该增值服务买卖双方可以自由选择是否享用，享用与否不应该成为支付中介费的条件。本次交易中郑华萍已提前解除对上诉人的委托，其在办理该物业递件过户、交楼等手续的时候也没有要求我方协助，视为郑华萍对于合富公司协助服务的放弃。合同已经明确约定中介费的支付时间，对于郑华萍逾期支付中介费所产生的违约金，请求二审法院予以支持。关于递件时间的约定，约定为2013.12.7，主要考虑到郑华萍以及出售方的意愿，并非合富公司所决定。由此引起的递件延迟，不属于合富公司责任。因此对于租金赔偿，请求二审法院予以驳回。综上所述，上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持合富公司一审诉讼请求；2.郑华萍承担本案的一切诉讼费用。郑华萍对此辩称：当时在签订合同之前，让业主出示房产证，我们询问其房屋的楼龄，三方确定楼龄23年，合富公司称其24号核实房屋楼龄后已经告知我方，但是我方没有收到通知，我一直误以为房屋楼龄23年，合富公司并在房屋贷款问题上（包括贷款、首期、房款支付等问题）误导我方。交易过程中，合富公司没有履行其在合同中的全部义务，中介服务不到位，所以我不需要支付中介费用。涉案房屋所有的资料都是在合富公司手里，我方不可能自行交易，由于合富公司存在阻挠行为，我与业主才会联合发出通知。上诉人郑华萍上诉称：合富公司严重违约，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况，导致我方的损失，其无权向我方主张中介服务费。关于涉讼房屋楼龄问题，《存量房屋买卖合同》虽有涉讼房屋建筑时间一项，但没有对此注明。证人陈某丁的证词中阐述，郑华萍、合富公司、陈某丁三方在签订合同前，对涉讼房屋的楼龄是有约定的，郑华萍问及涉讼房屋的楼龄的证明时，合富公司指引大家一起查看房产证中的购买日期是1990年12月购买，故房屋的楼龄是23年。合富公司作为具有专业资质的房地产中介机构，理应知道房屋的楼龄不能以购买日期为准，却故意指引郑华萍看房产证的购买时间来计算房屋楼龄。作为受托人，合富公司有义务查核涉讼房屋的真实信息并如实告知，但是合富公司利用郑华萍对二手房屋交易流程不熟及对其的信任误导上诉人，并且故意在合同中不注明建筑日期，以逃避责任。虽然郑华萍具有完全民事行为能力人，但房地产交易就是一项专业知识较强的行业，行外人对交易程序和要求并不清楚。郑华萍并不知道房屋的楼龄要查房屋的档案资料，也不知道在哪查。郑华萍正是因为自己对房地产交易业务不了解才委托合富公司进行房屋交易。合富公司作为房地产中介机构明知道按国家政策规定二套房购买首付需要支付购房款的六成，仍指导郑华萍可按五成支付，在贷款年限上可按20年，并在合同中注明，合富公司明显是为了促成交易而向上诉人提供虚假信息。既然贷款额和还款年限由银行决定，合富公司就不应该作任何判断误导客户。合富公司应对此承担一定的责任。综上所述，上诉请求1.请求撤销原审判决第一项；2.一二审案件诉讼费用由合富公司负担。合富公司答辩称：鉴于郑华萍的上诉意见与一审大致相同，故我方二审答辩意见与我方一审时的反诉答辩意见一致。签约当时，房产证原件上是显示不了房屋的楼龄的，我们不存在隐瞒。合同签署第二天，我们已经对房屋进行查册，并及时告知郑华萍。而后办理网签，郑华萍是清楚房屋楼龄的。中介费的支付时间，合同中明确约定，签订买卖合同当天就要支付这笔费用。郑华萍委托了其它公司办理后续交易事务的，我方没有相关义务。本院二审经过庭询调查，确认原审法院查明的事实。本院认为：合富公司在本案中作为居间人，为作为买方的郑华萍提供居间服务，双方之间存在居间合同关系。郑华萍上诉主张合富公司故意隐瞒涉讼房屋楼龄导致其贷款遭受损失，但三方当事人签订的涉案《存量房屋买卖合同》虽有涉讼房屋建筑时间一项，但并未对此特别注明。而签约当天卖方提供的房产证未记载涉讼房屋的建筑时间，郑华萍在签约前已到现场查看过房屋，对房屋的现状有所了解，如郑华萍认为涉案房屋的楼龄将影响到其是否决定购买房屋，则应及时向卖方及合富公司提出该问题，待根据档案资料核实房屋楼龄时再作决定。但郑华萍签约时并未对涉案房屋的楼龄问题提出异议，合富公司与郑华萍、卖方陈某丁办理网签合同时已经明确涉案房屋建筑时间为1984年，而郑华萍仍然未对此提出异议。而银行按揭贷款的问题，贷款方是银行，贷款额、还款年限均由银行决定，非合富公司、郑华萍或卖方所能确定，且涉案《存量房买卖合同》中对银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额时如何处理作出了约定，三方当事人就未能按郑华萍要求贷款的情况已经有所预见，郑华萍也未能提出合富公司故意隐瞒有关房屋的信息或提供虚假信息的证据，原审法院据此认定合富公司不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况损害委托人利益的情形，并无不当，本院对郑华萍该上诉主张不予采纳。涉案《存量房买卖合同》已经明确约定，合富公司依法促成郑华萍与案外人签订合同当天，郑华萍应向某乙公司支付中介服务费17600元。合富公司作为居间人已促成买方即郑华萍与卖方之间的房屋买卖合同成立，提供了中介服务，郑华萍理由支付相应报酬。原审法院鉴于买卖房屋的递件过户、交楼等手续均是买卖双方自行完成的，合富公司未提供相应的服务，依据公平、等价有偿原则，酌定郑华萍应当支付中介服务费12320元，且因双方对于中介服务费产生争议，郑华萍不支付相关费用事出有因为由驳回合富公司要求郑华萍支付逾期付款的违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，合富公司与郑华萍的上诉理由均不成立，其上诉请求均应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费340元，由广东合富房地产置业有限公司负担100元，郑华萍负担240元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一五年八月十四日书 记 员  阮志雄陈迪