河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫17民终644号上诉人（原审被告）：杨国军，男，1973年5月4日出生，汉族，住驻马店市驿城区。上诉人（原审被告）：刘好，女，1974年7月5日出生，汉族，住驻马店市驿城区，系杨国军之妻。二上诉人的委托诉讼代理人：范建军，河南同立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙富强，男，1979年11月13日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：李万结，河南成盛律师事务所律师。上诉人杨国军、刘好因与被上诉人孙富强房屋买卖合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2016）豫1702民初6226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨国军、刘好及其委托诉讼代理人范建军，被上诉人孙富强的委托诉讼代理人李万结到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨国军、刘好上诉请求：请求撤销原判，依法改判驳回孙富强的诉讼请求。事实和理由：1、虽然涉案房产没有土地使用证和房产证，但交易双方意思表示真实，且所签订的房屋转让协议没有违反法律禁止性规定，同时涉案房产已交付给孙富强使用达两年之久，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，该转让协议应为有效。2、涉案房产被政府征收属不可抗力，其无法预见，且政府已对孙富强作出补偿。3、孙富强在缔约时没有详细了解城市发展的动向，存在重大过错，且涉案房产已无法实际返还，原审判决违反公平原则。孙富强辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。孙富强向一审法院起诉请求：1、请求依法判确认其与杨国军于2014年10月31日签订的房屋转让协议为无效合同。2、判令杨国军、刘好共同返还购房款140052元（扣除其已代领的109948元补偿款后）。一审法院认定事实：孙富强系驻马店市驿城区顺河乡马堰村小毛庄村组村民，杨国军、刘好二人系夫妻关系，该二人系驻马店市驿城区小刘庄村大刘庄组村民。2014年10月31日，孙富强（甲方）与杨国军（乙方）签订房屋转让协议一份，约定：“经双方协商，甲方将位于韩庄东头平房一栋转让给乙方，具体位置为韩庄东头南北路东倒数第二家，前面秦玉勤，房屋价格为贰拾伍万元整，250000元整，房款付清后，本协议签字画押后生效”。同日，孙富强向杨国军交纳购房款250000元，并由杨国军向孙富强出具收条一份，载明：“今收到房屋转让款贰拾伍万元正（整）（250000元），杨国军，2014.10月.31号”。另查明，争议房屋位于驻马店市××城区××办事处××村××村民组，该房屋所在土地系杨国军、刘好于2012年从驻马店市驿城区东风办事处周庄村韩庄村民处购买，二人没有办理该土地用于宅基地的相关手续，并在该土地上建设平房三间。2015年，因政府征收，该房屋被拆迁，政府部门就该三间房屋给予109948元的拆迁补偿，该款由孙富强代为领取，其中2015年12月15日，孙富强领取91888元，2016年1月19日领取18060元。一审法院认为，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设，农民集体所有的土地依法用于非农建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。本案中，杨国军、刘好从驻马店市驿城区东风办事处周庄村韩庄村民处购买土地，二人没有办理该土地用于宅基地的相关手续的情况下在该土地上建设房屋，并与孙富强签订房屋转让协议，将该房屋转让给孙富强，该协议违反法律的强制性规定，应为无效协议。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故孙富强要求杨国军返还购房款应予支持，同时，孙富强应将争议房屋返还给杨国军。因本案涉案房屋因政府征收被拆迁，该房屋属“不能返还或者没有必要返还的”财产，且该房屋因政府征收给予109948元补偿款，该款应由孙富强返还给杨国军，因该房屋价格为250000元，扣除补偿款109948元后，杨国军尚应返还孙富强款140052元。因杨国军与刘好系夫妻关系，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”，故该款应由杨国军、刘好共同承担。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、第十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决：一、依法确认孙富强与杨国军于2014年10月31日签订的房屋转让协议为无效协议；二、限杨国军、刘好于本判决生效后十日内向孙富强返还购房款140052元。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，减半收取1550元，由孙富强负担775元，由杨国军、刘好负担775元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。杨国军、刘好并非驻马店市驿城区东风办事处周庄村韩庄村的村民，其二人在该村购买土地后，在没有办理宅基地使用证及建房手续的情况下即在该处土地上建房，后杨国军与孙富强签订协议，将所建房屋转让给孙富强，因转让房屋必然涉及房屋占用集体土地使用权的转让，故杨国军转让房屋的行为违反了上述法律的禁止性规定，其与孙富强签订的房屋转让协议应属无效协议。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因政府拆迁涉案违建房屋，孙富强获得拆迁补偿款109948元，孙富强支付给杨国军的购房款与拆迁补偿款的差额部分应为孙富强的损失，计算为140052元=250000元-109948元。杨国军明知其购买的土地未办理宅基地使用证而违法建房，并将违建房屋转让给孙富强，同时孙富强在明知涉案房屋没有合法手续而购买，双方均存在过错，且杨国军的过错明显大于孙富强，应承担70%的损失，孙富强应自行承担30%的损失。根据杨国军应承担损失的比例，杨国军、刘好应赔偿孙富强的损失计算为98036.40元=140052元×70%。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果适当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持驻马店市驿城区人民法院（2016）豫1702民初6226号民事判决第一项；二、变更驻马店市驿城区人民法院（2016）豫1702民初6226号民事判决第二项为：限杨国军、刘好于本判决生效后十日内向孙富强支付赔偿款98036.40元；三、驳回孙富强的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3100元，减半收取1550元，由孙富强负担465元，由杨国军、刘好负担1085元。二审案件受理费3100元，由杨国军、刘好负担2170元，由孙富强负担930元。本判决为终审判决。审 判 长  于俊义代理审判员  呼小伟代理审判员  王 威二〇一七年四月二十八日书 记 员  丁宇慧