北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2015）房民初字第10223号原告北京燕鑫华冠商贸有限公司，住所地北京市房山区燕山岗南路23号。法定代表人张兵，董事长。委托代理人翟雪茹，女，1976年11月22日出生。委托代理人莫春华，北京炜衡（天津）律师事务所律师。被告北京海润金鲨餐饮有限公司，住所地北京市房山区燕山燕房路临111号。法定代表人毛子强，经理。被告毛子强，男，1977年12月17日出生。原告北京燕鑫华冠商贸有限公司（以下简称商贸公司）与被告北京海润金鲨餐饮有限公司（以下简称餐饮公司）、毛子强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员徐敏敏独任审判，公开开庭进行了审理。原告北京燕鑫华冠商贸有限公司的委托代理人翟雪茹、莫春华，被告北京海润金鲨餐饮有限公司的法定代表人及被告毛子强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告商贸公司诉称：2013年9月24日，原告与被告毛子强签订《房屋租赁合同》，约定毛子强承租原告位于燕房路临111号的3-4层共3747平方米的房屋。2014年9月12日，餐饮公司、毛子强与原告协商签订《合同主体变更声明》，将承租方由毛子强变更为餐饮公司，毛子强与餐饮公司承担连带责任。自签订《房屋租赁合同》以来，餐饮公司、毛子强一直未按合同约定向原告足额缴纳租金及其他费用，经原告多次催要，毛子强、餐饮公司与原告签订了多个还款承诺，毛子强又于2014年12月15日签订了《补充协议》，承诺将按计划还款，但始终无法按约定缴纳租金及其他费用。根据《补充协议》的约定，截止到2015年5月1日，餐饮公司、毛子强欠缴房租1644505.93元，水电费184638.05元，同时根据《房屋租赁合同》，餐饮公司、毛子强需向原告交纳违约金425967.6元，以上费用共计2255111.5元。现请求法院判令解除原告与餐饮公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》并返还房屋；判令餐饮公司、毛子强向原告支付欠缴房租1644505.93元、水电费184638.05元，违约金425967.6元，以上共计人民币2255111.5元；被告餐饮公司立即办理经营地址变更或营业执照等相关证照的注销手续；被告承担本案诉讼费用。被告餐饮公司辩称：原告起诉要求的租金数额、水电费数额我都认可，但公司现在没有偿还能力，希望原告能够宽限一段时间，公司只有经营才会产生效益，才能支付租金，希望同原告协商解决。协商方案是：从2015年8月份开始，每个月正常给付当月的租金、水电费。关于以前拖欠的租金和水电费，公司同意在2015年12月31日前将水电费交清，拖欠的租金也会尽快还款。被告毛子强辩称：与餐饮公司的答辩意见一致。房租、水电费数额均认可。关于违约金的问题，希望原告减少一点，我无力偿还。不希望解除租赁合同，我不能马上变更经营地址和营业执照。经审理查明：2013年9月，商贸公司（甲方）与毛子强（乙方）签订房屋租赁合同，约定乙方承租甲方所有的燕房路店3-4层，租赁面积为3747平方米。乙方承租房屋的用途为：三层金鲨豆捞、包天下快餐、电玩城；四层都市118酒店。房屋租赁期间为：三层2014年2月1日至2026年10月31日；四层2014年3月1日至2026年10月31日。双方约定，租赁期间的水电费由乙方承担，乙方应在每月五日前向甲方交纳上月实际发生的水电费用。乙方应按合同规定的期限、数额支付租金、水费、电费及其他应该由乙方承担的费用。如乙方未按约定的期限支付以上费用，乙方应以欠缴数额为基数，每延迟一日向甲方支付5%的违约金，若乙方欠缴费用达三十日时，甲方可与乙方解除合同，乙方应按合同第九条约定承担违约责任。关于合同解除，双方约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按合同约定承担违约责任：1、不按照约定支付租金或其他费用达三十日的；2、擅自改变房屋用途、破坏房屋结构、未经同意私自装修、擅自将房屋转租给第三人、两房屋从事违法活动、损害公共利益等情况的；3、未按合同约定办理经营所需手续的；4、对外发卡未按合同约定履行义务的；5、其他违反合同约定和法律规定的行为。关于违约责任，双方约定：1、任何一方违反协议约定应赔偿给对方造成的直接损失并按本协议约定支付违约金；2、乙方违反协议任何约定，应向甲方支付三个月租金的违约金，履约保证金不予退还，乙方应在甲方发出通知后三日内搬离承租房屋，将房屋完好交给甲方。若乙方逾期不搬离，视为乙方放弃经营场所内所留物品，甲方有权自行处置。乙方支付违约金不足以补偿甲方损失的，甲方有权追偿。2014年9月12日，毛子强、餐饮公司出具《合同主体变更声明》，将上述租赁合同的承租方由毛子强变更为餐饮公司，餐饮公司承诺按租赁合同约定履行承租方的全部权利义务，原承租方毛子强承担连带责任。2014年5月3日、2014年7月10日，餐饮公司向商贸公司出具还款承诺，后餐饮公司未按照还款承诺全额还款，2014年10月24日，商贸公司向餐饮公司发出《关于租金催缴的通知函》，毛子强收到该通知函。2014年12月，商贸公司（甲方）、餐饮公司、毛子强（乙方）签订《补充协议》，确认截止到2014年12月31日，乙方欠缴租金数额为1051855.42元，水电费164885.53元，共计欠款1216740.95元；乙方承诺分36个月偿还上述欠款，每月还款33798.36元，同时按欠款总额向商贸公司支付月0.8%的利息，还款期至2017年12月；关于水电费，乙方承诺每月按商贸公司要求的日期按时缴纳；双方明确2015年度租赁房屋的租金每月为140701.17元，在每月15日前足额支付下月租金；在补充协议签署后应严格履行，乙方拖欠任何一笔款项，应按拖欠款项数额支付每日千分之五的违约金，拖欠超过十天，甲方有权解除房屋租赁合同及补充协议，乙方应根据甲方通知时间搬离甲方场地，乙方已投入的所有装修及设备、设施不得拆除和损毁，全部无偿归甲方所有作为乙方违约赔偿，甲方有权要求乙方继续支付根据房屋租赁合同和补充协议应向甲方支付的全部欠款及违约金；合同因任何原因终止或解除后十日内，乙方根据甲方要求办理营业执照地址迁移或注销手续，否则应向甲方支付每日一千元的违约金；本协议及房屋租赁合同项下的权利义务由乙方两方承担连带责任；等等。《补充协议》签订后，餐饮公司、毛子强未按约定按时还款。至2015年4月30日，餐饮公司、毛子强在租赁期间又产生租金592650.51元未予支付，至2015年3月31日，产生水电费89752.52元未予支付，合计欠款1899143.98元。2015年4月30日，毛子强支付欠款70000元，尚有1829143.98元没有支付。本案在审理过程中，经双方当事人申请，本院主持调解，但双方当事人未能达成一致调解意见。上述事实，有房屋租赁合同、合同主体变更声明、补充协议、当事人陈述等证据在案为证，以上证据经庭审质证并经本院审查核实，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，商贸公司与餐饮公司、毛子强于2013年9月签订的《房屋租赁合同》、2014年12月签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依约履行。餐饮公司、毛子强未依约支付商贸公司租金及水电费，应当支付尚未支付的租金及水电费，并承担合同约定的违约责任。根据双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，餐饮公司、毛子强已经构成根本违约，因此对于原告商贸公司要求解除《房屋租赁合同》、《补充协议》，返还租赁房屋以及要求餐饮公司立即办理经营地址变更或营业执照等相关证照注销手续的诉讼请求，具有合同依据，本院予以支持；原告商贸公司要求餐饮公司、毛子强按照合同约定承担支付违约金的诉讼请求，具有合同依据，但商贸公司主张的违约金数额与本院依照房屋租赁合同中双方约定的违约金支付标准核算的数额不一致，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告北京燕鑫华冠商贸有限公司与被告毛子强（二○一四年九月十二日承租方变更为被告北京海润金鲨餐饮有限公司）于二○一三年九月签订的《房屋租赁合同》；解除原告北京燕鑫华冠商贸有限公司与被告北京海润金鲨餐饮有限公司、被告毛子强于二○一四年十二月签订的《补充协议》。二、被告北京海润金鲨餐饮有限公司于本判决生效之日后十日内给付原告北京燕鑫华冠商贸有限公司租金及水电费一百八十二万九千一百四十三元九角八分，支付违约金四十二万二千一百零三元五角一分，被告毛子强对上述债务承担连带责任。三、被告北京海润金鲨餐饮有限公司于本判决生效后十日内办理经营地址变更或营业执照等相关证照的注销手续并将位于燕房路临111号的3-4层的房屋返还给原告北京燕鑫华冠商贸有限公司。四、驳回原告北京燕鑫华冠商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万二千四百二十元，由被告北京海润金鲨餐饮有限公司、被告毛子强负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。代理审判员  徐敏敏二〇一五年八月二十日书 记 员  徐子焱