南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）鼓民初字第4048号 原告（反诉被告）陈立华，男，汉族，1982年12月12日生，住南京市，现住本市。 委托代理人李玉泗，江苏维世德律师事务所律师。 被告（反诉原告）钱仲华，男，汉族，1958年7月20日生，住南京市。 委托代理人包俊，北京市隆安（南京）律师事务所律师。 委托代理人张欣悦，北京市隆安（南京）律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）陈立华与被告（反诉原告）钱仲华房屋买卖合同纠纷一案，原告（反诉被告）陈立华于2014年5月16日诉至本院，被告（反诉原告）钱仲华于2014年6月23日向本院提起反诉，本院于2014年12月15日作出（2014）鼓民初字第2709号民事判决书，被告（反诉原告）钱仲华不服提起上诉，江苏省南京市中级人民法院于2015年6月10日以原审法院认定事实不清，适用法律不当为由，作出（2015）宁民终字第1057号民事裁定书，发回本院重审。本院重审过程中，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈立华及其委托代理人李玉泗、被告（反诉原告）钱仲华的委托代理人包俊、张欣悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陈立华诉称：2014年1月初，陈立华通过网络查看到钱仲华发布的售房信息，当月24日双方签订了《南京市存量房买卖合同》，约定钱仲华将其所有的位于本市鼓楼区房屋出售给陈立华，房屋价款为195万元，陈立华支付了购房定金10万元。钱仲华在网上发布的售房信息中写明房屋建筑年份为1988年，双方在协商时钱仲华亦告知房屋建筑年份为1988年，后经查询该房屋建筑年份为1983年。钱仲华在卖房过程中存在欺诈行为，致使陈立华在签订合同时产生重大误解，损失中介费4000元、贷款费用2000元，陈立华有权撤销上述合同。故诉至法院，请求判令：1、撤销双方于2014年1月24日、4月17日签订的《南京市存量房买卖合同》；2、被告退还原告购房定金10万元；3、被告赔偿原告佣金及担保费用损失合计6000元；4、被告承担本案诉讼费用。 被告（反诉原告）钱仲华辩称：1、钱仲华不存在欺诈及违约行为。钱仲华在网上发布的房源信息仅是概述，由于该房为房改房，具体建筑年份钱仲华亦不清楚，仅记得1985年左右取得单位分房，故网上发布房屋建筑年份信息是以该年限为基础所做的概述，并非欺诈；2、钱仲华网上发布的信息仅为要约邀请，并非要约，双方系通过现场查看房屋及当面沟通才签订的合同，并非直接根据网上发布的信息签订合同，在签订的合同中，钱仲华对房屋建筑年份未作出任何承诺；3、房龄对陈立华的购房目的没有影响。在与陈立华的沟通中，钱仲华及其配偶均告知房屋系80年代建筑，具体建筑年份不详。陈立华购买此房屋系因该房为学区房，房龄对其购房目的没有任何影响，也不存在因房龄无法贷款的问题；4、陈立华存在违约行为，无权要求返还定金。合同约定的首付款支付时间为2014年3月20日，原告迟延付款超过90天。一开始以贷款未下来为由进行推脱，现在以房龄不符为由要求解约，其根本原因是陈立华家庭内部购买意见不一，虽然签订了合同，还是寻找借口毁约，并将违约责任推给钱仲华。综上，请求驳回原告的本诉请求。 被告（反诉原告）钱仲华诉称：其与陈立华于2014年1月24日签订了《南京市存量房买卖合同》，约定钱仲华以195万元价格将本市鼓楼区房屋出售给陈立华，陈立华于2014年1月24日支付定金10万元，2014年3月20日支付首付款59万元，余款以银行下款时间为准。陈立华在支付10万元定金后，未按约支付任何款项，在其银行贷款下放后，仍未支付首付款，逾期付款时间已超过90天。按照合同约定，钱仲华有权解除合同，并要求赔偿损失。故诉至法院，请求判令：1、解除双方于2014年1月18日、1月24日及4月17日签订的房屋买卖合同；2、反诉被告支付的10万元定金不予返还；3、反诉被告承担本案诉讼费用。 原告（反诉被告）陈立华辩称：1、钱仲华在卖房过程中存在欺诈行为，导致陈立华在签订合同时产生重大误解，该份合同应为可撤销合同，钱仲华无权解除合同；2、陈立华不存在违约行为。合同对首付款时间虽然做了约定，因房屋建筑年份对房屋价值有影响，陈立华在等待对方调取的房屋建筑年份材料，故没有按照合同约定时间支付首付款，且双方于2014年4月17日又签订了一份合同，在该份合同中钱仲华同意过户当天支付首付款。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。 经审理查明，坐落于本市鼓楼区房屋（建筑面积84.93平方米，以下简称案涉房屋）系钱仲华从江苏省人民代表大会常务委员会办公厅购买的公有住房，现登记的房屋所有权人为钱仲华，建筑年份为1983年，钱仲华于2002年领取了案涉房屋的房屋所有权证，该房屋所有权证上未记载建筑年份。 2014年1月18日，陈立华（买方）、钱仲华（卖方）、南京仟佰间房地产经纪有限公司（经纪方）签订了《房地产买卖合同》，约定钱仲华将案涉房屋出售给陈立华，总房款为195万元；卖方合法持有房屋权属证书，卖方保证对上述该物业享有合法所有权，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方原因导致该物业无法办理产权过户登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失；买方需在2014年1月18日支付定金10万元给卖方，首付款47万元须于成功递件当天直接支付卖方，第二期房款136万元，买方须在合同签订后三天到银行办理按揭贷款申请，房屋尾款2万元买方应于买卖双方物业交验当日直接支付卖方；买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费6000元等等。同日，陈立华向钱仲华支付了案涉房屋的购房定金10万元。钱仲华将案涉房屋的国有土地使用权证原件交付给陈立华。对于该份《房地产买卖合同》，双方当事人均确认因之后签订了新的合同而不再履行。该合同中没有关于房屋建筑年份的内容。 2014年1月24日，由于中介费用等原因，钱仲华（甲方、卖方）与陈立华（乙方、买方）签订了《南京市存量房买卖合同》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，建筑面积84.93平方米；房屋转让价款为195万元，其中含定金10万元，尾款2万元；乙方以现金加贷款方式支付甲方全部房款，于2014年1月24日支付定金10万元，2014年3月20日支付首付款59万元，以贷款方式支付124万元，以银行下款时间为准；乙方未按规定支付房价款的，则按下列约定承担违约责任：乙方无法以现金方式补足贷款资金不足部分的，甲、乙双方同意解除本合同并撤销该房屋买卖的转移登记申请，同时乙方承担违约金2万元，乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之五支付违约金，乙方逾期支付房价款超过10天，且所欠应付到期房价款超过5000元的，甲方有权解除本合同，甲方在解除合同后10天内将已收房价款退还乙方，所收定金不予退还，并有权要求乙方支付占总房价款百分之五的赔偿金；甲、乙双方定于银行下款时正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；甲方保证此房满五年，并保证此房学籍无占用，甲方保证在房款到后15个工作日内将户口迁出等等。合同中无建筑年份内容。 2014年4月17日，钱仲华（甲方、卖方），陈立华、陆燕（乙方、买方），南京力业房地产经纪有限公司（经纪机构）就案涉房屋再次签订了《南京市存量房买卖合同》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，房屋价款为195万元，其中含定金10万元、尾款2万元，付款方式为现金加贷款；乙方逾期支付房款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之三支付违约金，乙方逾期支付房价款超过10天，甲方有权解除本合同，甲方在解除合同后10天内将已收房价款退还乙方，所收定金不予退还，并有权要求乙方支付占总房价款百分之三的赔偿金；甲、乙双方定于全款到账时正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋等等。合同中亦无房屋建筑年份内容。陈立华称该份买卖合同系因钱仲华要求提高首付款数额等内容而重新签订，该合同并未实际履行；钱仲华称该份买卖合同系配合陈立华降低中介费用所签，约定不明确，该合同并未实际履行。 2014年4月25日，钱仲华调取案涉房屋登记簿后，双方因房屋建筑年份问题产生纠纷，合同未再继续履行。 2014年4月30日，陈立华向江苏省南京市钟山公证处申请了网络信息证据保全。从2014年4月30日登陆的互联网网页信息显示：2013年11月27日，钱仲华发布房屋出售信息，载明：天津新村3室1厅1卫85㎡1987年满五年产权房精装，总价198万元；2013年12月23日，钱仲华发布房屋出售信息，载明：天津新村3室1厅1卫1阳台86㎡1985年产权房精装，总价198万元；2014年1月6日，钱仲华发布房屋出售信息，载明：天津新村3室1厅1卫86㎡1988年产权房精装，总价198万元。2014年6月5日，钱仲华再次在网络上发布案涉房屋出售信息，载明：天津新村3室1厅1卫86㎡1983年满五年产权房精装，218万元。钱仲华对该证据真实性无异议，钱仲华陈述由于对建筑年份并不清楚，故其发布了自己认为的大致年份，并非知道真实情况而故意为之。 2014年9月1日，南京育才房产经纪有限公司出具了一份情况说明，载明：2014年4月17日，工作人员刘建其在南京房产交易中心为钱仲华、陈立华就案涉房屋的买卖提供居间服务，双方约定过户当日支付首付款68万元。卖方要求不通过房产局资金监管账户支付，直接支付现金。买方要求查看房屋建筑年份，双方产生不满。2014年4月25日，工作人员刘建其再次到南京房产交易中心为双方办理过户手续，由于买方要求卖方提供房屋建筑年份证明，卖方不愿意提供，双方争吵，后在工作人员陪同下，双方到房产局档案馆查询，因查询的房屋建筑年份为1983年，双方争吵后不欢而散。 陈立华认为钱仲华隐瞒案涉房屋的建筑年份问题，存在欺诈，导致原告产生重大误解，双方无法协商解决，遂诉至法院，要求判如所请。诉讼中，钱仲华提出反诉，要求驳回本诉请求，支持其反诉请求。 审理中，陈立华为证明其损失问题，提供了南京育才房产经纪有限公司及南京平涛投资担保有限公司出具的收据，载明陈立华分别支付了服务费4000元及代收贷款费用2000元。钱仲华对该证据不予认可，并提供了陈立华向钱仲华发送的短信，该短信载明陈立华于2014年4月28日自认支付了服务费3000元，代收贷款费用3500元。陈立华对该短信予以认可，陈述短信与其主张损失不一致，系因实际损失远远超过票据载明的数额，陈立华对于该项诉讼请求，无其他证据予以证明。 因双方当事人分歧较大，致调解不成。 上述事实，有双方当事人陈述、房屋登记簿、房地产买卖合同、南京市存量房买卖合同、收条、收据、公证书、江苏省省级机关公有住房买卖契约、情况说明等证据为证，予以证实。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被告双方就案涉房屋签订了房屋买卖合同，双方之间系房屋买卖合同关系。 关于钱仲华在网络上发布的建筑年份信息是要约邀请还是要约。本院认为，钱仲华在其发布的网络信息中明确表明了房屋的建筑年份，内容明确具体，对房屋价格有一定影响，且钱仲华负有真实提供案涉房屋买卖有关重要事实的义务，故应视为要约而非要约邀请。该内容在合同签订后对双方均具有拘束力，钱仲华应对其发布的房屋出售信息的真实性负责。双方所签订的三份房屋买卖合同中虽然对房屋建筑年份均未明确约定，但该内容是钱仲华发布的房屋出售信息中明确载明的内容，且陈立华基于该信息签订了房屋买卖合同，该内容应视为合同组成部分。故对钱仲华称其发布的网络信息为要约邀请而非要约的辩解意见，本院不予采纳。 关于双方签订的合同是可撤销合同还是具备解除条件的合同。本院认为，房屋建筑年份是房屋重要信息，对房屋价款等均有影响，是购房人购买房屋时考虑的重要因素之一。本案中，根据本院查明的事实，钱仲华领取的房屋所有权证上未注明建筑年份，且钱仲华与陈立华订立合同之前，三次发布的网络信息分别为1987年、1985年、1988年，可以印证钱仲华只知道案涉房屋建筑年代为80年代而不清楚准确年份的事实，双方签订的三份合同中对此亦未明确约定，故陈立华主张钱仲华系欺诈，本院不予采纳。但陈立华在错误认识案涉房屋建筑年份的基础上订立了合同，系因重大误解而订立，根据法律规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，故陈立华以重大误解为由请求撤销双方签订的两份《南京市存量房买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被撤销的合同自始没有法律约束力，故钱仲华请求解除双方签订的两份《南京市存量房买卖合同》的诉讼请求，缺乏事实和法律基础，本院不予支持。双方一致确认《房地产买卖合同》不再履行，该份合同中约定的权利义务已经终止，故钱仲华请求解除双方签订的《房地产买卖合同》的诉讼请求，本院亦不予支持。 关于定金是否退还及损失赔偿的问题。根据法律规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案所涉合同被撤销后，钱仲华应将已收取的定金10万元退还陈立华。对于陈立华主张的损失6000元，因其提供的收据并非合同中载明的居间人出具，该证据不足以证明上述费用为购买案涉房屋而实际产生的损失，并且陈立华提供的收据与其曾向钱仲华陈述的数额不符，故对陈立华要求赔偿损失6000元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第五十六条、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第五十一条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、撤销陈立华与钱仲华于2014年1月24日及2014年4月17日签订的关于本市鼓楼区房屋的《南京市存量房买卖合同》； 二、钱仲华于本判决生效之日起十五日内退还陈立华购房定金10万元； 三、驳回本诉原告陈立华的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告钱仲华的诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费22350元，反诉案件受理费11175元，合计33525元，由陈立华负担16762.5元，钱仲华负担16762.5元（本诉案件受理费陈立华已预交，反诉案件受理费钱仲华已预交，钱仲华负担部分在给付上述费用时直接支付给陈立华）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  孙 燕 人民陪审员  季正彪 人民陪审员  刘 健 二〇一五年八月十八日 见习书记员  庄 妮