广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0784民初2816号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司址山分公司，住所地：广东省鹤山市址山镇将军陂。负责人：陈宇辉，该公司执行总经理。委托诉讼代理人：邝艳玲，女，该公司员工。委托诉讼代理人：黄泳仪，女，该公司员工。被告:邹宝财，男，1974年4月5日出生，汉族，住河南省新蔡县。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司址山分公司(以下简称碧桂园公司)与被告邹宝财物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，依法适用小额诉讼程序进行审理。后因被告邹宝财下落不明，本案不宜适用小额诉讼程序,本院依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人邝艳玲到庭参加诉讼。被告邹宝财经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，故本案是缺席审理。本案现已审理终结。碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费1889.14元（暂计至2016年8月）；2.被告向原告支付至被告交付全部拖欠物业服务费之日止的违约金（暂计至2016年10月违约金数额为1506.14元）；3.被告向原告支付自2015年7月起至2016年8月止的公共路灯照明电费分摊费用共计231.35元；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年5月13日鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《碧桂园·山水豪园前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园·山水豪园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了物业管理服务。被告于2013年5月13日购买碧桂园·山水豪园傲云峰二街6号1803房商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园·山水豪园前期物业服务协议》，约定被告于每月l0日前向原告支付物业服务费171.14元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰支付违约金。被告从2015年7月开始拖欠原告物业服务费，至2016年8月已达1889.14元。原告于2016年10月5日向被告发出《催缴物业服务费函》，要求被告缴交物业服务费，但被告至今仍未缴交。原告自2015年7月起代被告支付公共电费分摊费用共计231.35元，原告多次向被告催要，但被告至今未能支付。庭审中，原告碧桂园公司同意将第二项诉讼请求即要求被告支付违约金降低到按银行同期同类贷款利率计算。邹宝财无答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告邹宝财在举证期限内未向本院提供证据，又无出庭辨认原告提供的证据，视为放弃答辩、举证、质证、辩证的权利。原告保证了其提供的证据的真实性，本案又无其他证据足以推翻原告提供的证据，故本院对原告提供的证据予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司址山分公司签订《碧桂园·山水豪园前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业管理有限公司址山分公司对碧桂园·山水豪园提供前期物业管理服务。2013年5月13日，碧桂园·山水豪园傲云峰二街6号1803房业主邹宝财作为甲方,与广东碧桂园物业服务有限公司址山分公司作为乙方签订了《碧桂园·山水豪园前期物业服务协议》，双方约定：甲方交纳物业服务费的标准按房屋建筑面积每月每平方米1.50元计算，该物业的建筑面积为114.49平方米，甲方应按171.74元/月向乙方交纳物业服务费。甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，不论是否居住使用该物业均应全额交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，乙方采用银行代收的方式收取物业服务费，扣费时间为每月10日；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰支付违约金；本园区二次供水、电梯……和公共水电损耗费用，属代收代交费用，不计入物业服务费支出，由乙方按实际费用和约定方式及标准向甲方及本园区其他业主、物业使用人分摊。另查明：鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司于2013年12月30日向被告发出《收楼通知书》，通知被告其购买的商品房可按合同于2013年12月31日交付，物业服务费从实际办妥收楼手续次月1号起计收，但若于合同收楼日期2014年6月1日仍未办妥收楼手续的，则物业服务费从2014年7月1日起计收。被告实际收楼日期是2014年12月5日，并于同日办理入住手续。之后被告向广东碧桂园物业服务有限公司址山分公司交纳物业服务费至2015年9月止，但仍欠2015年10月至2016年8月的物业服务费共1889.14元未缴交。另原告代被告支付了2015年7月至2016年8月间公共电费分摊费用共计231.35元，被告也未能支付给原告。原告通过电话、催收函等方式对被告进行催交，并于2016年10月6日向被告发出《催缴物业服务费函》，要求被告缴交所欠的物业服务费及违约金和公共电费分摊费用，但被告至今仍未缴交。再查明：广东碧桂园物业管理有限公司址山分公司于2012年11月26日变更名称为广东碧桂园物业服务有限公司址山分公司，广东碧桂园物业服务有限公司址山分公司又于2015年12月29日变更名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司址山分公司（即本案原告）。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告购买碧桂园·山水豪园傲云峰二街6号1803房后，于2013年5月13日与广东碧桂园物业服务有限公司址山分公司签订《前期物业服务协议》，该协议符合相关法律、法规的规定，是合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力。广东碧桂园物业服务有限公司址山分公司于2015年12月29日变更名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司址山分公司（即本案原告），故原告碧桂园公司应依照上述合同的约定行使权利和履行义务。原告依约向被告提供了物业管理服务，也为被告代付了公共电费分摊费用，被告作为碧桂园·山水豪园傲云峰二街6号1803房的业主，在接受了原告的物业管理服务后，理应按约支付物业服务费和公共电费分摊费用给原告。2015年10月至2016年8月间被告应交纳的物业服务费为1889.14元，2015年7月至2016年8月间被告应交纳的公共电费分摊费用为231.35元，但被告一直拖欠未交，已构成违约，应负违约责任。原告请求被告支付物业服务费1889.14元及逾期付款违约金和电费分摊费用231.35元，理据充分，应予支持。原告在诉讼中表示将被告拖欠物业服务费的违约金数额降低为按银行同期同类贷款利率计算，这是原告自行处分民事权利，本院予以许可。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告邹宝财于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年10月至2016年8月间的物业服务费共1889.14元给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司址山分公司；二、被告邹宝财于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期违约金（违约金以实欠物业服务费为基数，从物业服务费应付期限结束之次日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至物业服务费付清之日止）给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司址山分公司；三、被告邹宝财于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年7月至2016年8月间的公共电费分摊费用231.35元给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司址山分公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告邹宝财负担（受理费原告已预交，被告负担的受理费于支付款项时迳付给原告，本院不再收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  程 军审 判 员  陈洽胜代理审判员  林瑞环二〇一七年四月十日书 记 员  李伟斌