文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初12049号原告尹广东。���托代理人徐李康，北京德恒（苏州）律师事务所律师。委托代理人尤彬，北京德恒（苏州）律师事务所实习律师。被告苏州凯拓房地产发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区开平路450号君悦国际大厦6楼。法定代表人梁志诚。委托代理人赵永颢，系公司员工。被告西藏新城悦物业服务股份有限公司吴江分公司，住所地江苏省苏州市吴经济技术开发区云梨路北侧。负责人戚小明。委托代理人李超，系公司员工。委托代理人李东晨，系公司员工。被告西藏新城悦物业服务股份有限公司，住所地西藏拉萨市柳梧新区柳梧大厦二楼01室。法定代表人戚小明。委托代理人陈正国，男，系公司员工。原告尹广东诉被告苏州凯拓房地产发展有限公司（以下简称凯拓公司）、西藏新城悦物业服务股份有限公司吴江分公司（以下简称新城吴江分公司）、西藏新城悦物业服务股份有限公司（以下简称新城物业公司）房屋买卖合同、物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案受理，依法由审判员刘辉云适用简易程序于2016年11月7日公开开庭进行了审理，原告尹广东的委托代理人徐李康、尤彬��被告凯拓公司的委托代理人赵永颢、被告新城吴江分公司的委托代理人李超、李东晨到庭参加诉讼，被告新城物业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。后本案由审判员刘辉云、人民陪审员郑乾坤、人民陪审员仓公鼎组成合议庭适用普通程序进行了审理，于2017年3月20日第二次公开开庭进行了审理。原告尹广东的委托代理人徐李康、尤彬、被告凯拓公司的委托代理人赵永颢、被告新城吴江分公司的委托代理人李东晨到庭参加诉讼，被告新城物业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹广东诉称：2014年6月25日，原告尹广东与被告凯拓公司签订商品房买卖合同，原告购买被告凯拓公司开发的位于苏州市××区××新城吾××广场××室的房屋。房屋交付后，原告尹广东进行了装修，准备用作婚房。2016年1月27日，原告的房屋中的卫生间出现反水，整个单元的大小便及污水全部灌入屋中，造成新装修严重受损。被告告知原告是下水管结冰造成堵塞，引起的反水。原告多次要求被告赔偿损失，但被告相互推诿，拒不赔偿原告的损失。同时，原告因装修损失，造成结婚延迟，造成了原告的精神困扰。为维护原告的合法权益，故向法院起诉请求：1、判令三被告赔偿原告房屋装修损失520811元、精神损害赔偿30000元，合计550811元；2、本案诉讼费用由三被告承担。庭审中，原告尹广东将诉讼请求变更为：判令三被告赔偿原告房屋重装损失300000元，同时要求三被告承担鉴定费、诉讼费，放弃精神损害赔偿的诉讼请求。被告凯拓公司辩称：1、涉案房屋经五方联合查验，竣工验收合格，既符合建筑设计规范及报规报建要求，同时也是在实际施工中做到了按图施工，所以竣工验收合格并获得了交付使用通知书；2、根据原告与被告凯拓公司签订的吴江市商品房买卖合同正文第十一条及附件4第十条第四项第一款的约定，涉案房屋的风险责任自交接之日起由买受人自行承担；3、原告认为管道设计缺陷，属于工程质量有瑕疵但并未举证证明，故请求法院驳回原告对被告凯拓公司的诉讼请求。被告新城吴江分公司辩称：1、造成原告损失的主要原因是事发期间苏州市遭遇寒潮低温气象灾害，由此层至排污管结冰，结冰部位在一楼的架空层，该事故属于法律规定的不可抗力；2、物业公司在接到业主的报修后及时组织了维修及现场清理，尽到了物业管理的责任，故要求法院驳回原告对被告新城吴江分公司的诉讼请求。被告新城物业公司未作答辩。经审理查明：2014年6月25日，尹广东与凯拓公司签订了《吴江市商品房买卖合同》，主要约定尹广东向凯拓公司购买位于苏州市××区××新城吾××广场××单元××室房屋，建筑面积为150.88平方米，价款为905280元。2014年6月29日，尹广东与新城吴江分公司签订了《吴江太湖新城吾悦广场前期物业管理服务协议》，主要约定在本物业区域业主委员会成立前由新城吴江分公司负责物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，如业主委员会未成立或业主委员会未选聘新的物业公司，为保证物业的正常运行，本协议自动顺延。2016年1月22日起，苏州市范围内遭遇寒潮、低温气象天气，2016年1月24日吴江站最低气温零下7.7摄氏度。2016年1月26日，尹广东发现涉案房屋屋内积水，故通知新城吴江分公司，新城吴江分公司对涉案房屋内积水进行了清理但当天未发现反水的原因。2016年1月27日，涉案房屋再次积水，经新城吴江分公司查找原因发现系对应一楼架空层处落水管因寒潮严重结冰堵塞下水管，该处落水管裸漏在外，未采取任何的防冻措施，且当时涉案单元203房屋系毛坯房尚未装修，新城吴江分公司在清理��全部的下水管后重新更换了管道。另查明：2015年1月23日，苏州市吴江区住房和城乡建设局对涉案吾悦广场一期6#楼办理了竣工验收备案。2015年1月30日，苏州市吴江区房产管理处出具了2015第0008号吴江市商品房交付使用通知书，载明：凯拓公司开发建设的吾悦广场1-8#商品房工程建筑面积182962.5平方米已通过商品房交付使用备案。涉案房屋交付使用后，尹广东对涉案房屋进行了装修，但平时无人居住。审理中，根据尹广东的申请，本院依法委托江苏中博工程造价咨询有限公司进行司法鉴定，该公司于2017年1月16日向本院出具了工程造价鉴定报告，载明��吴江新城吾悦广场6幢303室装修修复工程造价为186413.3元。为此，尹广东支付了鉴定费3000元。以上事实，有原告提供的《吴江市商品房买卖合同》、《吴江太湖新城吾悦广场前期物业管理服务协议》、现场照片；被告凯拓公司提交的竣工验收备案表、单位工程竣工验收报告、吴江市商品房交付使用通知书；被告新城吴江分公司提交的新闻报道、现场照片；江苏中博工程造价咨询有限公司出具的工程造价鉴定报告书以及当事人的当庭陈述等证据证实。本院认为：被告新城物业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利，由此产生��法律后果由其自行承担。原告尹广东与被告凯拓公司之间签订的《吴江市商品房买卖合同》依法成立并合法有效，现被告凯拓公司已按合同约定向原告尹广东交付了涉案房屋，且涉案房屋已经竣工验收合格，原告虽主张涉案房屋下水管存在设计缺陷导致原告的财产损失但向本院提供的证据尚不足以证明其主张，故原告要求被告凯拓公司承担赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。原告尹广东与被告新城吴江分公司签订的《吴江太湖新城吾悦广场前期物业管理服务协议》依法成立并合法有效，被告新城吴江分公司应依法依约提供物业管理服务，2016年1月22日起苏州大市范围内遭遇寒潮、低温气象天气，涉案房屋下水道反水系新城吾悦广场6幢1单元一楼架空层落水管结冰堵塞所致，被告新城吴江分公司未及时对处于一楼架空层公共部位处的落水管采取有效的防冻措施是造成本案损失的主要原因，原告尹广东虽未正式入住涉案房屋但仍应对自己的财产及时进行必要的管理，其在极端天气来临时未及时对涉案房屋进行查看管理是造成本案损失的另一原因，本院酌情确定，被告新城吴江分公司对原告的损失承担90%的赔偿责任，原告尹广东对自己的损失承担10%的责任。另被告新城吴江分公司主张涉案房屋的财产损失可能为后续管理不善导致，但未向本院提供证据予以证明，故对其该项主张本院不予支持。综上，被告新城吴江分公司应赔偿原告损失中的90%即167771.97元（186413.3元*90%）。新城吴江分公司作为新城物业公司依法设立并领取营业执照的分支机构，其依法可以成为诉讼主体，但其不是独立法人，故本院认为，新城物业公司作为设立新城吴江分公司的法人在新城吴江分公司无力对外清偿债务的情况下应当承担补充清偿责任��依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告西藏新城悦物业服务股份有限公司吴江分公司应赔偿原告尹广东损失中的90%即167771.97元，于本判决生效后十日内履行。二、被告西藏新城悦物业服务股份有限公司对被告西藏新城悦物业服务股份有限公司吴江分公司的上述赔偿责任承担补充清偿责任。三、驳回原告尹广东对被告苏州凯拓房地产发展有限公司的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元、鉴定费3000元，合计8800元，由原告尹广东自行负担其中的3117元，由被告西藏新城悦物业服务股份有限公司吴江分公司负担其中的5683元，被告负担之数于本判决生效后十日内直接交付原告，原告已预交的案件受理费本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。审 判 长  刘辉云人民陪审员  郑乾坤人民陪审员  仓公鼎二〇一七年四月十七日书记员姚志琪