河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）新中民五终字第233号上诉人（原审原告）周慧。委托代理人韩林，河南豫北律师事务所律师。被上诉人（原审被告）河南恒达瑞实业有限公司。住所地新乡市平原大学新奥社区三楼东部。法定代表人王三筑，董事长。委托代理人岳碧云、高丽娜，河南新基星湖律师事务所律师。上诉人周慧与被上诉人河南恒达瑞实业有限公司（以下简称恒达瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，周慧于2014年8月11日向新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）提起本案诉讼，要求：1、恒达瑞公司退还违规收取的天然气开口费2768元，并支付自2012年1月5日至实际退还日期的同期银行贷款利息；2、恒达瑞公司退还违规收取的热力入户费5081元，并支付自2012年1月5日至实际退还日期的同期银行贷款利息；3、恒达瑞公司立即按照合同约定交付房屋并承担违约责任，以145.17㎡为基数按同地段同类房屋租金自2012年8月25日应交付房屋之日起计算到合格交付房屋之日止期间内的违约金；4、恒达瑞公司承担逾期办理房产证的违约金，自2013年8月20日以购房价552782元为基数，参照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算至房产证办理完结之日；5、恒达瑞公司承担本案诉讼费用。原审法院经审理于2015年1月5日作出（2014）红民一初字第1704号民事判决。周慧不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2012年2月24日，周慧与恒达瑞公司就位于人民东路39号九裕隆金座2单元18层21804号房屋签订商品房买卖合同一份(合同编号为2012-000286),合同约定：房屋总价款为552782元,交房时间为2012年8月25日，出卖方应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案，逾期交房超过30日的，买受人愿意继续履行合同，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金，此外合同还约定了其他有关事项。合同签订后，周慧按照合同约定向恒达瑞公司缴纳了全部房款，但恒达瑞公司至今未交付房屋，也未办理房屋产权证书。为此，周慧诉至法院。另查明，2012年1月5日，恒达瑞公司收取了周慧缴纳的天然气开口费2768元。2012年1月5日，恒达瑞公司收取了周慧缴纳的热力入户费5081元。原审法院认为：周慧与恒达瑞公司签订的商品房销售合同是双方真实的意思表示，内容符合法律规定，为有效合同。双方均应按照合同内容履行其义务。周慧按照约定向恒达瑞公司交付房款，恒达瑞公司应当按照合同约定的时间向周慧交付房屋并办理房屋产权证书，恒达瑞公司至今未交付房屋给周慧使用，也未给周慧办理房屋产权证书，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任，故对于周慧要求恒达瑞公司交付房屋并支付违约金的诉讼请求予以支持，违约金的计算应当以合同约定的出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金计算。周慧要求恒达瑞公司承担逾期办理房产证的违约金，属于违约金的重复计算，不予支持。另恒达瑞公司收取周慧的天然气开口费、热力入户费没有法律依据，应当予以返还，故对于周慧要求恒达瑞公司返还天然气开口费2768元、热力入户费5081元及利息的诉讼请求予以支持。恒达瑞公司辩称逾期交房是因为施工过程当中不可抗力造成的，依法不应承担违约责任；逾期办理房产证系新乡市第四建筑公司不向恒达瑞公司出具备案资料，并非自身原因造成，不应承担违约责任的理由不能成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，原审法院判决：一、恒达瑞公司于判决生效后十日内退还收取周慧的天然气开口费2768元、热力入户费5081元，共计7849元及利息（利息以7849元为基数，自2014年8月11日起至本判决确认的生效之日止，按照银行同期贷款利率计算）；二、恒达瑞公司于判决生效后三十日内将位于人民东路39号九裕隆金座2单元18层21804号房屋交付周慧使用并支付逾期交房违约金（违约金以552782元为基数，自2012年8月26日起至实际交付之日止，按照日万分之0.5计算）；三、驳回周慧的其他诉讼请求。案件受理费1246元，保全费820元，由恒达瑞公司承担。周慧上诉称：1、依据案涉合同约定，恒达瑞公司应在2012年8月25日前将案涉房屋交付周慧使用，恒达瑞公司逾期交房，应当以145.17平方米为基准按同地段同类房屋租金自2012年8月25日起至交付房屋之日止计取违约金，原审判决违约金过低；2、原审判决已经认定恒达瑞公司逾期办证违约，但未判决恒达瑞公司承担违约责任不当。综上，请求二审法院撤销原审判决第二项、第三项，判令以145.17平方米为基准按同地段同类房屋租金自2012年8月25日起至交付房屋之日止计取违约金，恒达瑞公司承担逾期办证违约金，自2013年8月20日起按照购房款552782元为基准，参照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算至房产证办理完结之日。恒达瑞公司辩称：依据案涉商品房买卖合同，恒达瑞公司逾期交付房屋，违约金应按照已付房款的0.5%00计取，另周慧主张的逾期办证违约金，属于违约金的重复计算。综上，原审判决并无不当，请求二审法院予以维持。周慧二审诉讼中提供的证据有：1、新乡市住宅用房租赁指导价格。证明案涉房屋同地段租赁价格为14-16元/平方米。恒达瑞认为该价格表未加盖房管部门印章，不能作为定案依据。恒达瑞公司对该价格表虽提出相应异议，但未提供相应反证予以推翻，本院予以采信。本院经审理查明：双方签订商品房买卖合同，约定由周慧购买恒达瑞公司位于人民东路39号九裕隆金座2单元18层21804号房屋，房屋面积为145.17平方米，恒达瑞公司应在2012年8月25日前，将经验收合格的商品房交付周慧使用。如逾期交付时间不超过30日，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒达瑞公司按日向周慧支付已付房款的万分之零点五的违约金，合同继续履行；如逾期超过30日，周慧有权要求解除合同。周慧解除合同的，恒达瑞公司应自周慧解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付房款的2%支付违约金。周慧要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒达瑞公司按日向周慧支付已付房款的万分之零点五的违约金。另查明：新乡市市区高层住宅用房租赁指导价格为12元-16元/平方米/月。其他事实与原审法院审理查明的事实相同。本院认为：双方签订案涉房屋买卖合同，约定由周慧购买恒达瑞公司所开发的案涉房屋，现周慧依约缴纳全部房款，已履行己方合同义务，而恒达瑞公司作为出卖人，未依约交付案涉房屋，应当承担相应的违约责任。关于恒达瑞公司违约责任如何确定的问题。恒达瑞公司逾期交付房屋超过30日，周慧要求其继续履行合同，案涉合同应继续履行，依据案涉合同约定，恒达瑞公司应自房屋交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向周慧支付已付房款的万分之零点五的违约金，而该合同约定的违约金计取方法，明显过低。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额；商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿数额可以参照下列标准确定：。逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋使用期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据新乡市住宅用房租赁指导价格，新乡市市区高层房屋租赁价格为12元-16元/月/平方米，结合案涉房屋状况及地理位置，本院酌定案涉房屋租金标准为14元/平方米/月。恒达瑞公司应自2012年8月26日起至实际交付房屋之日止，按照2032.38元（14元/平方米/月×145.17平方米）/月的标准支付违约金。故对周慧该项上诉主张合理部分，本院予以采纳。关于周慧主张的逾期办证违约金的问题。依据案涉房屋买卖合同约定，恒达瑞公司应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。案涉房屋尚未交付周慧使用，且恒达瑞公司亦对其逾期交付房屋承担相应的违约责任，周慧现要求恒达瑞公司支付自2013年8月25日起至房产证办理完毕之日违约金的请求，不符合同约定，本院不予支持。综上，原审判决适用法律不当，判决结果欠妥。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：维持河南省新乡市红旗区人民法院（2014）红民一初字第1704号民事判决第一项、第三项及诉讼费用负担部分；变更河南省新乡市红旗区人民法院（2014）红民一初字第1704号民事判决第二项为：河南恒达瑞实业有限公司于本判决生效后三十日内将位于新乡市人民路39号九裕隆金座2单元18层21804号房屋交付周慧使用并支付逾期交房违约金（违约金自2012年8月26日起至实际交付房屋之日止，按照2032.38元/月的标准支付）。二审案件受理费300元，由周慧、河南恒达瑞实业有限公司各负担150元。本判决为终审判决。审 判 长  郭中伟审 判 员  路长平代理审判员  王 华二〇一五年八月二十日书 记 员  李 芳