重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2015）黔法民初字第04042号原告杨钢，男，生于1987年，土家族，住重庆市秀山县。委托代理人庞俊超，重庆光界律师事务所律师。被告重庆锴泽置业有限公司，住所地重庆市舟白街道正舟路北段1777号。法定代表人郑克昌，该公司董事长。委托代理人姚兴齐，重庆金讼律师事务所律师。委托代理人黄云飞，重庆锴泽置业有限公司职工。原告杨钢与重庆锴泽置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月19日受理后，依法由审判员谢茂江适用简易程序于2015年8月10日、17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人庞俊超，被告重庆锴泽置业有限公司托代理人姚兴齐、黄云飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2012年2月17日签订《重庆市商品房买卖合同》，由原告购买被告开发建设的位于重庆市黔江区舟白街道正舟路北段房屋一套。合同签订后，原告按约支付了首付款，并在银行办理了按揭部分的手续。交房条件为：属预售商品房的，甲方（被告）应当在2013年5月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（原告）使用，同时出示备案登记证。逾期交房的违约责任为：逾期超过60日后，乙方要求继续履行的，甲方（被告）按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金。合同履行过程中，被告于2013年5月30日向原告等业主交付了房屋。原告接房后，发现“锴泽.四季花城1期”项目中还有许多建设内容没有完善，房屋也存在不同程度的质量瑕疵，特别是消防设施不完善，整个小区的房屋都存在安全隐患。被告的工作人员说房屋已经通过各部门合法验收，少量未完工程属于后续建设范围，房屋质量问题属于报修范围，放心使用就好了。原告觉得被告工作人员的解释也符合情理，便打消了疑虑。2014年10月中旬至下旬期间，原告发现黔江消防部门对“锴泽.四季花城1期”商品房才进行消防验收。2014年11月初，原告通过“重庆消防网站”查询得知，“锴泽.四季花城1期”项目在2014年10月13日消防验收时被认定为“不合格”，2014年10月24日消防验收时才被认定“合格”。至此，原告及小区业主才明确知道被被告欺骗了。原告等业主得知确凿消息后，遂聘请律师对颁发《备案登记证》的黔江区建委提起行政诉讼，要求撤销《备案登记证》，黔江区人民法院受理此案后开庭审理，并作出（2015）黔法行初第00004号行政判决：确认黔江区建委颁发的（建竣备字（2013）023号）重庆市建设工程竣工验收备案登记证违法。上述，被告的交房行为既违背合同约定，也违背法律规定，依法应当向原告承担违约责任，赔偿违约金。为维护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》第一百一十九条规定，诉请判决：1、依法确认被告2013年3月29日给原告交房的行为无效；2、赔偿逾期交房的违约金27418元（违约金计算方式，已付房价款万分之三的标准按日向乙方支付，违约时间从2013你那12月31日至2014年10月23日，总计298天）；3、由被告承担本案诉讼费用。被告辩称：被告认为交房符合合同的约定，原告起诉的交房行为的概念不明确。确认交房行为无效是确认之诉，与其第二诉求判令被告支付违约金是先后因果关系，所以原告的第2项请求不应该在本案中合并审理。按双方签订的合同，被告方以按揭全额到账的时间才满足原告接房的条件。原、被告于2013年12月16日达成《违约赔偿协议》，被告已履行支付义务。请法院驳回原告对被告的诉求。原告为证明其主张，向法庭提供了如下证据：1、身份证复印件；2、商品房买卖合同；3、补充协议；4、销售不动产发票；5、备案登记证；6、行政判决书。被告为证明其主张，向法庭提供了如下证据：1、商品房买卖合同；2、补充协议；3、备案登记证；4、行政判决书（上列4份证据鉴于原告方已向法庭提交，被告方不再向法庭提交）；5、接房签字表；6、赵兴安、张银香，吕天忠、凡建英，李丰、张垚，冉涛、张小琼这4户交房时间表；7、《违约赔偿协议》。经审理查明：2012年2月17日，原告作为乙方与被告锴泽公司作为甲方签订了《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，原告以按揭方式购买被告舟白街道正舟路北段房屋一套，房屋总成交金额306689元，销售方式为预售商品房。该合同约定：甲方应于确定交房日的七天前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，甲方应当在2013年5月30日前，将已竣工验收合格的商品房交付乙方使用，同时甲方还应提交《重庆市建设工程建竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋质量使用说明书》。该合同第九条甲方逾期交房的违约责任第（一）款第2项明确关约定：逾期超过60日，乙方要求继续履行合同的，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，2013年6月27日颁发建竣字备（2013）023号《重庆市建设工程建竣工验收备案登记证》。2015年4月20日，黔江区人民法院以（2015）黔法行初字第00004号行政判决书审理查明认为：本案建设工程竣工后应申请竣工消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，竞争投入使用。说明内容“消防验收手续正在办理中，同意现予使用”。被告通过书面审查“说明”的形式及内容就应能审查出该建筑还未通过消防验收，不能先予以使用，其不能代替消防验收意见或者备案凭证，故被告未尽到审慎审查义务。“说明”不属于“认可文件或准许文件”。故判决建竣字备（2013）023《重庆市建设工程建竣工验收备案登记证》颁证违法。被告证据证明原告于2013年3月29日接房，这期间按合同约定被告存在违约。2013年12月16日，原、被告签订《违约赔偿协议》第二条：双方一致同意通气时间延至2013年12月30日，从2013年6月1日起至通气时间止，甲方按300元／月向乙方支付燃气补偿费。第三条：双方同意甲方一次性支付乙方违约金人民币5612.41元；第四条：本协议签字生效，甲方履行上诉协议后，乙方在2013年8月1日至2013年12月30日内不得再以通水、通电、通气、逾期交房的问题向被告方主张任何权利。该5612.41元原违约赔偿款甲方已履行支付义务。诉请判决：1、确认被告2013年3月29日给原告交房的行为无效；2、赔偿逾期交房的违约金27418元（违约金计算方式，已付房价款万分之三的标准按日向乙方支付，违约时间从2013你那12月31日至2014年10月23日，总计298天）。上述事实，有原、被告双方庭审陈述及其相关证据在案佐证，足以认定。本院认为，原、被告于2012年2月17日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》与附件，是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，亦不损害国家、集体和他人利益，该合同合法有效。结合双方诉辩主张，本案争议的焦点有二：第一、2013年3月29日交房效力问题。按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条之规定：当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。故对原告主张2013年3月29日交房行为无效的观点，本院不予支持。第二、关于逾期交房的违约问题。根据合同约定被告应于2013年5月30日前交房，被告提交证据证明原告于2014年3月29日接房。2013年6月27日才办理建竣字备（2013）023号《重庆市建设工程建竣工验收备案登记证》。2012年8月3日签订《违约赔偿协议》就2013年12月30日前违约与赔偿问题已经达成了协议。至于消防验收合格与否，是否具备交房条件，因消防未验收合格，达不到入住条件，原告可以拒绝接受房屋。经人民法院生效判决书查明消防部门在未验收合格的情况下出具说明：“消防验收手续正在办理中，同意先予使用”不属于“认可文件或准许使用文件”。可视为消防设施在交房前达到使用条件。故对原告主张交房行为无效，并判令从交房之日起至消防验收合格之日止，按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金的诉讼请求，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告杨钢的诉讼请求。案件受理费892元，减半收取446元，由原告原告杨钢承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向本院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  谢茂江二〇一五年八月十九日书记员  陈贵鹏