江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0103民初3045号原告：江西五合华居物业发展有限公司红谷滩分公司，住所地：南昌市红谷滩新区红谷中大道788号江信国际花园。负责人：张华。委托代理人：董峰，江西豫章律师事务所律师。被告：南昌市西湖区鑫业花园小区业主委员会。地址：洪城路298号。主任：陈速明。委托代理人：詹明，江西翰中春律师事务所律师。原告江西五合华居物业发展有限公司红谷滩分公司诉被告南昌市西湖区鑫业花园小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江西五合华居物业发展有限公司红谷滩分公司的委托代理人董峰，被告南昌市西湖区鑫业花园小区业主委员会的主任陈速明，委托代理人詹明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告于2016年8月2日违法作出解除原、被告双方之间的物业服务合同的行为无效；2、被告继续履行原、被告双方之间的物业服务合同；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年前后，鑫业花园开发商江西银湖物业集团有限公司（下称银湖公司）陆续与鑫业花园小区业主签订了《南昌市商品房买卖合同》，双方在买卖合同中明确由原告作为该小区的物业管理机构。2010年1月31日，银湖公司与原告签订了《鑫业花园物业管理（前期）委托合同》，并委托原告作为该小区的物业管理机构，双方约定委托期限自2010年1月31日至2014年1月30日止。合同期满后，原被告之间一直未签订书面物业服务合同。期间，原告一直延续前期物业服务合同的内容并继续为小区全体业主提供着优质的物业服务。鑫业花园小区业主也如期缴纳物业管理费，双方形成事实物业服务合同关系。2016年8月2日，被告向原告发函称其作出终止与原告之间的物业服务合同关系的决定，并要求原告做好交接工作。但原告随即回函指出，根据《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》、《南昌市物业管理条例》等规定，被告解聘原告，应当召开业主大会会议并应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但被告未经此法定程序，而根据其内部成员的个人意志违法解除与原告之间的合同关系，被告的行为已经严重违反法定程序及合同约定。不仅如此，被告还通过张贴告示，鼓动业主拒缴物业费，寻找其他物业公司入驻等方式干扰原告正常的物业服务活动，原告多次劝阻未果。为保证原告的合法权益，故诉至人民法院，请求人民法院作出公正判决。原告江西五合华居物业发展有限公司红谷滩分公司为证明其主张提供了如下证据：证据一、原告营业执照、原告负责人身份证明书、被告基本情况。证明：原、被告主体适格。证据二、鑫业花园物业管理（前期）委托合同。证明：原告与开发商订立了前期物业管理合同并为鑫业花园小区提供物业服务，服务期限共四年，自2010年1月31日至2014年1月30日，后未与业主续签书面物业合同。证据三、2016年8月2日被告发来函件、2016年8月3日原告回复函件一份、2016年8月10日被告《关于对五合华居物业回复有关问题的回复》。证明：1、原告在前期物业合同到期后仍为鑫业花园小区业主提供物业服务，双方仍然存在物业合同关系；2、被告无权代表业主大会解聘原告且被告并未依据法律、法规的规定，举行业主大会并作出解聘的决议，原告对此不予认可。被告南昌市西湖区鑫业花园小区业主委员会辩称：因原告2014年1月30日前期物业服务合同届满，2016年1月后，一直拒绝与我方签订物业服务合同，且原告物业服务存在严重问题，损害业主权益，小区84.6%以上的业主以书面意见的方式同意终止与原告的物业服务关系，该决定合法有效，且原告对该决定也同意执行（目前双方争议在于原告拒不依法办理交接手续，对此我方保留追究其法律责任的权利。）因此，双方物业服务关系已经解除。原告的起诉严重违背事实和法律，我方请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。为澄清事实，我方具体陈述如下：一、自2014年1月30日前期物业服务合同届满，2016年1月后，原告拒绝与我方签订书面《物业服务合同》，双方之间根本不存在物业服务合同，且原告已经在2016年8月18日作出同意终止物业服务关系的意思表示。原告关于“继续履行双方之间的物业服务合同”的诉讼请求既没有事实基础，也没有法律基础。原告系开发商指定的物业公司，前期物业委托合同于2014年1月30日届满。原告与鑫业花园小区业主签订的合同于2013年12月31日届满。我方依法成立以来，多次与原告就物业服务合同的签订等相关事宜与原告协商，但原告拒绝与我方签订物业合同。时至今日，原告与我方既没有书面的物业服务合同，双方也未就物业管理的具体合同权利和义务达成合意。原告在起诉状中关于“继续履行双方之间的物业服务合同”的诉讼请求根本不存在事实基础。另一方面，原告在收到我方终止物业服务关系，限期离场的通知后，于2016年8月18日明确回复：“我司决定按贵会要求执行”，但我司要求再双方依法办理交接手续前确定如下事宜：。”，由此可见，原告同意终止物业服务，只不过对交接手续事项提出了三项要求。我方认为，原、被告已经就物业服务终止达成一致，物业服务关系已经终止，至于原告提出的交接手续前的三项要求，系违背法律的无理要求，依法不能得到法律支持。二、小区84.6%以上的业主书面同意终止与原告的物业服务关系，该决定合法有效。原告称被告“违法作出解除物业服务合同的行为”，违背事实和法律。国务院《物业管理条例》及《江西省物业管理条例》、《南昌市物业管理条例》均规定：业主大会有权选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。同时规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。开发商与业主的《南昌市商品房买卖合同》附件五《前期物业》中阐述：“前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理”五合华居物业与业主签订的《物业管理（前期）委托合同》第三章第十八条规定：“委托管理期限为3年。自2011年1月1日起至2013年12月31日止或到业主委员会与所选聘的物业公司签订服务生效时，本合同终止。”根据上述约定，我方在2016年8月8日就选聘和解聘物业服务企业问题向业主书面征求意见，请求洪抚社区支持和配合，社区门栋长逐一上门向业主征求意见，征求意见结果为：本区业主共272户，同意解聘五合华居、选聘新的物业公司的业主为230户，不同意的1户，弃权1户，未联系上的40户，同意率高达84.6%，远远超过了物业管理条例的过半数要求。可见，小区84.6%以上的业主书面同意终止与原告的物业服务关系，该决定是合法有效的。原告称被告“违法作出解除物业服务合同的行为”，违背事实和法律。同时，也违背了原告与业主签订《物业管理（前期）委托合同》中规定的承诺。三、本案物业服务合同关系实际上已经终止，目前双方争议的是交接事项的办理问题。在小区84.6%以上的业主书面同意终止与原告的物业服务关系基础上，我方在2016年8月10日再次通知原告终止物业服务关系，限期办理交接手续。原告在2016年8月18日回复：“我司决定按贵会要求执行”，并提出：1、贵会应负责全额收取业主所请物业管理费用转交我方；2、贵会负责支付我方对小区设施设备方面投入的费用；3、贵会要赔偿我方撤场后员工的损失”。对此，我方在第一次移交协调会上明确答复：“1、可以协助贵公司做好拖欠物业费业主的宣传、动员、教育工作，但物业费系物业服务企业与业主之间的法律纠纷，应通过法律手段追缴。2、管理期间设备投入问题，如水管系开发商采购的质量问题，应由开发商承担。贵公司收取的小区近五年的广告费、停车费足以承担管理期间的设备投入。3、员工去留问题，依照法律规定处理。4、建议2016年9月30日为正式交接日。在此之前确保小区平稳有序，并准备好相关资料整理和财物移交准备工作。”原告在2016年8月26日回复我方，拒绝我方的意见和建议。此后，原告开始拒绝与我方的正常协商，并开始以各种恶劣手段骚扰业主正常生活。为此，我方多次向西湖区房管局及十字街街办、洪抚社区反映，请求政府督促该公司依法办理交接手续，但原告均置之不理。11月1日，新的物业公司已经入驻，但原告强行霸占物业管理用房和监控室，并拒不交接相关设施设备和资料，现又滥用诉讼权利，无视事实和法律，对我方提出无理诉讼。我方请求人民法院依法驳回其诉讼请求，并向其释明相关法律规定，引导其尊重事实、服从法律，以维护社会秩序的稳定。小区业主之所以强烈要求并同意终止原告的物业服务关系，系原告存在严重过错。表现在：1、业委会成立后，我方多次要求原告签订物业合同，但原告始终不同意签订合同，企图利用其已经入驻物业、占有物业的现状，实现其收取物业费、停车费、广告费的权利，却不受合同义务的约束。原告方已将5年的地面停车费、广告费归为己有。2、不尊重业主和业主委员会关于稳定管理队伍、不更换重要物业管理岗位人员的要求，不沟通不理会，有意与业主方意见针锋相对。3、管理及服务方面存在重大问题，尤其是在洽谈交接期间，还恶意制造事端，如：（1）2011年至2014年底，原告方擅自提高水费，未经业主同意，多收业主二次供水费0.5元/吨。2016年7月自10月31日，原告方收取了业主的水费，至今未向自来水公司缴纳，欠水费27532.80元。（2）为了节约电费，楼层和地下室照明灯严重缺失，灯光灰暗。（3）原告方为了节省费用，聘请一位60多岁的老人管理3栋31层的走廊卫生，造成楼层卫生极差，飞尘很大。（4）2016年9月8日至12日，原告方全面停止对小区卫生服务3天，造成垃圾成堆，臭味四溢。（5）拒绝向电力公司缴纳本应由原告缴纳的电费，直接造成小区停电停水的危机，业主不得以连续垫付电费3个月，以保证小区公共用电。（6）有意外调人员进入小区，以催收欠费为由，不分昼夜，野蛮骚扰、威胁业主。（7）到省烟草公司（业主之一，且从未欠费），采取拉横幅、堵门等非法手段，扰乱公共秩序。（8）多次恶意人工关闸，停止二次供水。（9）破坏绿化，威胁要挖走水管。原告的违法行径，破坏了社会稳定，侵害了业主权益，损害了业主利益，小区业主义愤填膺，决心采取一切手段维护自身合法权益。对此，我方一方面做好业主教育安抚工作，另一方面将保留以法律手段追究原告法律责任的权利。综上所述，根据五合华居物业与业主签订的《物业管理（前期）委托合同》第三章第十八条的规定，合同已经终止。且小区业主大会以84.6%的通过率终止与原告的物业服务关系，我方通知其解除，合法有效。而原告已经在2016年8月18日明确表示同意执行该决定。双方对终止物业服务并无争议。原告拒不办理交接手续、乃至恶意骚扰业主的行为已构成违法，损害全体业主利益。我方请求人民法院以维护法律尊严、维护社会秩序稳定为基点，查清事实，依法驳回原告的无理诉讼请求。被告南昌市西湖区鑫业花园小区业主委员会为证明其主张提交了如下证据：证据一、南昌市西湖区房管局关于同意设立业主委员会批复证书。证明：被告的主体资格。证据二、1、关于更换物业服务公司的征求意见表，2、2016年8月10日南昌市西湖区鑫业花园小区业主委员会《关于对五合华居物业回复有关问题的回复》，3、2016年8月18日江西五合华居物业发展有限公司《给鑫业花园业主委员会的回复》，4、开发商与业主的《南昌市商品房买卖合同》附件五《前期物业》，5、江西五合华居物业发展有限公司与业主签订的《物业管理（前期）委托合同》。证明：1、被告2016年8月8日就选聘和解聘物业服务企业问题向业主书面征求意见，请求洪抚社区支持和配合，社区门栋长逐一上门向业主征求意见，征求意见结果为：同意率高达84.6%。该决定合法有效。双方已经终止合同关系。2、被告根据业主征求意见结果通知原告终止物业服务关系，做好平稳交接工作，3、原告作出同意终止物业服务合同的意思表示，4.原被告合同已经中止，没有继续履行的可能。证据三、1、社区对发生事件的证明，2、2016年8月19日南昌市西湖区鑫业花园小区业主委员会《关于对五合华居物业回复有关问题的回复》，3、2016年8月24日南昌市西湖区鑫业花园小区业主委员会《关于与五合华居物业协商有关具体问题所洽谈情况的函》，4、2016年8月26日江西五合华居物业发展有限公司《给鑫业花园业主委员会8月24日来函的回复》。证明：2016年8月19日后，原、被告双方就交接问题进行协商，双方对交接涉及到的问题未达成一致。原告拒不办理交接手续。证据四、1、2016年9月9日，被告向洪抚社区报告情况的函2、2016年9月19日，被告向西湖区房管局《再次要求政府部门出面敦促五合华居物业公司向我业委会做好移交的请求》，3、2016年9月29日鑫业花园小区业委会与五合华居物业公司洽谈鑫业小区物业管理交接事宜备忘录，4、2016年10月18日《关于确定鑫业花园小区物业交接时间的函》，5、2016年11月1日《关于要求撤出鑫业花园小区物业服务管理的函》。证明：本案物业服务合同关系实际上已经终止，双方争议的是交接事项的办理问题，双方就交接事项进行多次协商，并多次向政府反映情况，但原告方拒不依法依约办理交接手续。证据五、1、2016年8月31日欠费停电通知，2、2016年10月24日欠费停电通知，3、2016年9月5日工商银行业务回单及江西省电力公司发票，4、2016年9月兴业银行付款回单及江西省电力公司发票，5、2016年10月工商银行业务凭证及江西省电力公司发票，6、业委会要求锦峰物业垫付水电费的证明。证明：原告不履行物业服务义务，拒绝向电力公司缴纳本应由原告缴纳的电费，直接造成小区停电停水的危机，业主不得以垫付电费，以保证小区公共用电。本院经审理认定事实如下：2010年，鑫业花园小区的开发商江西伟宜置业集团有限公司与原告签订《鑫业花园物业管理（前期）委托合同》，原告负责该小区的物业管理，管理期限自2010年1月31日至2014年1月30日止。合同到期后，原告既未与江西伟宜置业集团有限公司，也未于小区业主或被告续签物业管理合同，双方均按原合同继续履行。2016年8月2日，被告向原告发函，要求终止物业管理服务项目，并将另委托物业服务公司进行管理。同年8月8日，被告就解聘原告并另聘请江西省锦峰物业管理有限公司事项，由各门栋长采取逐一上门向小区业主征求意见，总计272户中有217户住户同意解聘原告并另聘请江西省锦峰物业管理有限公司。2016年11月22日，南昌市西湖区十字街借到洪抚社区居民委员会出具《证明》一份，对上述情况作出说明，并证明8月2日被告就终止事宜通知了该社区居委会。2016年11月，江西省锦峰物业管理有限公司进入鑫业花园小区进行物业管理。原、被告经多次协调未果，原告诉至本院。另查明，南昌市西湖区鑫业花园小区业主委员会于2014年11月10日依法登记成立。上述事实，有原、被告的陈述及所提交的证据所证实。本院认为，首先，原告与鑫业花园小区开发商签订的《鑫业花园物业管理（前期）委托合同》，合法有效，合同到期后，原告与小区业主按原合同继续履行，双方形成事实上的物业管理合同关系，本院对此予以确认。其次，双方在原合同到期届满后继续履行，合同期限已转为不定期。根据《物业管理条例》（国务院令第666号）第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业”，第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”而本案中，被告通过门栋长逐一上门的方式向各住户征求意见，同意解聘并更换物业公司的业主达217户，占小区业主的79.78%，其占有建筑物面积显然过半。因此被告通过该方式征求小区业主意见，并据此解除与原告的物业管理合同，聘请其它物业公司且已入驻，未违反相关规定，本院予以确认。原告以被告程序违法为由要求确认被告解除行为无效，并继续履行原合同，缺乏法律依据，也无事实上的可能，故对原告诉请本院不予支持。如双方存在其它物业合同纠纷，可另行解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告江西五合华居物业发展有限公司红谷滩分公司的诉讼请求。本案由原告预交的案件受理费100元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审 判 长  肖海涛人民陪审员  万康康人民陪审员  邓冬林二〇一七年四月十七日书 记 员  万追星