四川省华蓥市人民法院民 事 判 决 书（2015）华蓥民初字第943号原告广安龙凤物业管理有限公司，住所地：四川省邻水县鼎屏镇云峰路6号。法定代表人黄龙凤，系该公司董事长。委托代理人江勇，四川欣悦律师事务所律师。委托代理人叶洋，四川欣悦律师事务所律师。被告周帮平，男，生于1977年5月22日，汉族，住四川省华蓥市。原告广安龙凤物业管理有限公司（以下简称龙凤物业公司）诉被告周帮平物业服务合同纠纷一案，本院受理后由审判员贺毳独任审判，公开开庭进行了审理。原告龙凤物业公司委托代理人江勇、叶洋与被告周帮平到庭参加了诉讼；原告龙凤物业公司法定代表人黄龙凤经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙凤物业公司诉称：被告周帮平购买位于四川省华蓥“荟景时代”小区门市一套，并与原告龙凤物业公司签订了《前期物业服务合同》，该合同约定，物业交付前物业费由建设单位承担，交房入住通知书发出后由业主承担。物业服务费按照高层0.8元／平方米.月、多层0.5元／平方米.月、商业用房1.0元／平方米.月收取。物业服务收费收缴办法：入住后，每季度的首月1-10日交纳当季度物业服务费；首次物业服务费按发出《收楼通知书》上签署的日期开始计收。业主逾期不交纳物业服务费，按日加收应交纳费用千分之三的违约金。被告周帮平所在荟景时代小区成立业主委员会后，于2014年9月25日与原告签订了《物业服务合同》，该合同第十七条约定：“物业服务费，包括：人员工资、房屋设备运行、秩序维护、清洁绿化、日常维修保养，以及提供物业服务的其他公共性服务收费。1、本物业服务费由业主承担，乙方按以下收费标准收取，多层住宅：0.6元／平方米.月；高层住宅0.9元／平方米.月；商业门市及仓储1元／平方米.月；地下车库50元／月.个。2、物业服务费按每半年交纳一次，业主或物业使用人应在每半年前十日内履行缴纳义务。3、业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应交纳费用千分之三的违约金，并承担乙方的损失。”原告龙凤物业公司如实、认真的履行了物业合同的约定义务，而被告周帮平除2010年8月10日、2011年7月18日、2012年3月12日、2013年4月12日四次交纳了物业服务费后，至今未按合同约定如时、如数向原告交纳，2013年7月至2015年6月被告周帮平拖欠物业费共计2595.84元。故原告龙凤物业公司请求法院判令被告向原告支付物业服务费2595.84元及逾期付款的违约金（每日按应付费用的千分之三标准计算至本金付清之日止），诉讼费由被告承担。原告龙凤物业公司就其诉称在举证期限内向本院提交了如下证据：1、原告营业执照、组织机构代码复印件一份，法定代表人身份证复印件一份，证明原告的身份信息。2、华蓥市物价局华物费（2011）年5号文件复印件一份。3、前期物业服务合同复印件一份，证明被告周帮平物业类型是门市，位于荟景时代小区，物管费计费方式是1.0元／月.平方米，逾期支付应按日加收应交费的千分之三的违约金。4、物业服务合同复印件一份，逾期支付应按日加收应交纳费千分之三的滞纳金。5、2013年10月21日荟景时代物管部在被周帮平家门口张贴的催款通知书单照片复印件一份。6、荟景时代8号楼2013年欠物管费公示张贴照片复印件一份。7、荟景时代物管部两次在被告周帮平家门上张贴的催款通知书单照片两张。8、欠费计算清单一份，证明根据《前期物业服务合同》、《物业服务合同》约定。被告周帮平辩称，龙凤物业公司没有尽到物业管理的职责，公厕被封锁停用，隔离墙未维修，水管总槽暴露，部分地表裸露，小区内环境较差，我的两辆自行车被盗，物业均未采取措施，对门市缺乏安保措施，门市漏水及排水管堵塞等问题皆自行解决，多处下水道盖破损失修，车辆乱停乱放堵塞交通，门市临近道路聚集成小菜市场，缺乏打药杀虫等绿化管理。原告龙凤物业公司先违反了合同义务，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告周帮平就其辩称意见，向本院提交照片14张。经审理查明：被告周帮平购买了位于华蓥市荟景时代8幢1楼1层20号的门面一套，建筑面积为108.16平方米，该房屋交付时间为2010年8月9日。交付当天，原告龙凤物业公司与被告周帮平签订了《前期物业服务合同》，约定：物业交房入住通知书发出后由业主承担。其中高层0.8元／平方米.月；多层0.5元／平方米.月；商业用房1.0元／平方米.月，每户按建筑面积计收，入住后每季度的首月1-10日交纳当季物业服务费，业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应纳费用3‰的违约金，委托服务期限为三年，服务期满后，由本物业区域业主委员会成立业主大会决定是否续聘。合同到期后，华蓥市荟景时代业主委员会续聘了原告龙凤物业管理公司为其提供服务，并于2014年9月25日，华蓥市荟景时代业主委员会与原告龙凤物业公司补签了《物业服务合同》，约定委托服务期限为2014年1月1日至2016年12月30日，物业服务的收费标准为多层0.6元／平方米.月；高层0.9元／平方米.月；商业门市及仓储1.0元／平方米.月；地下车库50元／月.个，每半年交纳一次，业主或物业使用人应在每半年前十日内履行交纳义务，逾期不交纳物业服务费的，按日加收应纳费用3‰的违约金，并承担相关损失。被告周帮平自2013年7月开始至今未向原告龙凤物业公司交纳物业管理费。另查明，2010年10月12日，华蓥市物价局对荟景时代小区物业管理收费标准批复为：多层住宅0.6元／月.平方米，电梯楼物业管理、停车场收费、装修服务费实行市场调节；多层住宅物业管理费标准可以下浮。依据上述事实，本院评析认为：依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，华蓥市荟景时代小区业主委员会依法成立后，其具有代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责，原告龙凤物业公司是具有从事物业管理活动资质的独立的法人企业，2014年9月25日原告龙凤物业公司与华蓥市荟景时代业主委员会签订的《物业服务合同》对原、被告均具有法律约束力，故被告周帮平与原告龙凤物业公司、华蓥市荟景时代小区业主委员会与原告龙凤物业公司签订的物业管理服务合同，意思表示真实，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。原告龙凤物业公司从2010年7月23日至2015年6月30日连续向被告周帮平提供物业服务，按照权利义务相一致的原则，被告周帮平应当按照合同约定向原告龙凤物业公司交纳物业服务费。原告龙凤物业管理公司主张被告周帮平拖欠2013年7月1日至2015年6月30日物业管理费2595.84元的事实，有其向本院提交的两份物业服务合同及催款单予以证实，被告周帮平对欠款的事实也予以了认可，本院予以确认。被告周帮平辩称龙凤物业公司没有尽到物业管理的职责，公厕被封锁停用，隔离墙未维修，后门出口处水管总槽暴露，人行道未贴路转，我的两辆自行车被盗，物业均未采取措施，对门市缺乏安保措施，门市漏水及排水管堵塞等问题皆自行解决，多处下水道盖破损失修，车辆乱停乱放堵塞交通，门市临近道路聚集成小菜市场，小区内未尽打药杀虫等绿化管理措施，故不应当支付物业管理费。并向本院提交照片14张共4页证据。本院认为，根据《前期物业服务合同》及《物业服务合同》第四章物业服务要求和标准，物业公司主要对区内公共设施、建筑物构筑物的公共部分等提供管理服务，被告周帮平所提交的照片中显示的小区外道路路面状况和被告周帮平门市内漏水以及门市内下水道堵塞等问题不属于物业公司服务范围；隔离墙的修缮，根据《前期物业服务合同》及《物业服务合同》第十九条“房屋共用部分，共用设备、设施，公共设施的维修、养护，大中修更新费用承担：保修期内属于保修范围的由建设单位承担，不属保修范围的由该共用部分业主按建筑面积比例承担动用专项维修基金”之规定，隔离墙属于小区内公共设施，属于保修期内的应由建设单位承担，不属保修范围的由物业公司提出方案提请业主大会通过，并经相关部门审核后，动用专项维修基金进行修缮，隔离墙的修缮并不是物业管理公司单方面能够履行完全，因此被告周帮平不能以隔离墙瓷砖脱落为由拒交物业管理费；被告周帮平提出其自行车被盗，原告龙凤物业管理公司未采取任何措施，根据双方签订的服务合同第十条“公共秩序维护的管理，包括：安全监控、巡逻、门岗执勤，发生事故时，采取措施，及时报告和协助处理。前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任”之规定，原告龙凤物业管理公司对被告周帮平的私人财产没有保管之义务，发生自行车被盗事件后，原告龙凤物业管理公司也仅有配合相关单位和个人协助调查之义务。被告周帮平提交的证据既不能证明其车辆被盗的事实也不能证明在其自行车被盗之后，原告龙凤物业管理公司没有履行配合调查之义务，对其该项辩称意见，本院不予采信；被告周帮平提出的公厕被锁的问题，本院认为小区内公共厕所的所有权人是全体小区业主，如果小区公共厕所被他人非法占用，导致业主不能正常使用该设施，其所有权人有权要求非法侵害方排除妨害、恢复原状，原告龙凤物业管理公司并不是设施的所有权人，无权要求他人排除妨害、恢复原状，仅能根据业主们的反映情况积极同侵害方沟通协调，被告周帮平提交的照片中仅能看出小区公共厕所被封锁，但不能证明龙凤物业管理公司未履行管理职责，不构成拒交物业管理费的理由。综上，被告周帮平提交的证据不能证明被告龙凤物业管理公司未尽管理职责。关于本案的违约金问题。原告龙凤物业公司与被告周帮平签订的《前期物业服务合同》第十六条及2014年9月25日的《物业服务合同》第十七条规定“逾期不交纳物业服务费的，按日加收应纳费用3‰的违约金”，被告周帮平辩称该约定不符合法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，被告周帮平未按时缴纳物业管理费给原告造成的损失实际上相当于未缴纳的费用部分在银行的利息损失，故该约定过分高于损失，本院酌情认定，违约金以逾期交纳的物业管理费为基数，自逾期之日起按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利率计算至本判决确定的履行之日止。《前期物业合同》第十六条约定：入住后，每季度的首月1-10日交纳当季物业服务费，2013年7月1日至9月30日、2013年10月1日至12月31日的物业费为324.48元，应分别于2013年7月10日、2013年10月10日前付清，逾期支付的违约金则分别自2013年7月11日、2013年10月11日起以324.48元按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利率计算至本判决确定的履行之日止；《物业服务合同》第十七条约定：2014年1月1日起每半年的首月1-10日支付半年的物业管理费，2014年1月1日至6月30日、2014年7月1日至12月31日、2015年1月1日至6月30日的物业管理费为648.96元，逾期支付的违约金以648.96元为基数，分别自2014年1月11日、2014年7月11日、2015年1月11日起按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利率计算至本判决确定的履行之日止。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条、第十五条、第三十二条、第三十三条、第四十一条的规定，判决如下：被告周帮平在本判决生效之日起十日内向原告广安龙凤物业管理有限公司交纳2013年7月1日至2015年6月30日期间的物业服务费2595.84元及违约金（以逾期交纳的物业管理费为基数，自逾期之日起按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利率计算至本判决确定的履行之日止）。案件受理费50元，由被告周帮平承担。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员 贺 毳二０一五年八月十三日书记员 陈昱灿