湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0102民初9号原告宋春芳，女，1977年11月21日出生，汉族，自报无职业，住北京市海淀区。委托代理人曾建红（特别授权代理），湖北建弘律师事务所律师。委托代理人宋春林（特别授权代理），男，系原告宋春芳之兄，武汉二中教师，住湖北省武汉市武昌区。被告王大坤，男，1980年8月30日出生，汉族，自报无职业，住湖北省武汉市江岸区。第三人武汉市鸿桥房地产销售代理有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区二七新村（徐洲四村）4栋底层9号商网。法定代表人李红霞。委托代理人李惠芳（一般授权代理），女，武汉市鸿桥房地产销售代理有限公司员工，住湖北省武汉市黄陂区。申请人宋春芳于2016年12月23日向本院申请诉前财产保全，本院依法作出（2016）鄂0102财保628号民事裁定书，裁定：查封被申请人王大坤名下位于湖北省武汉市江岸区岔马路百步亭花园现代城二区202栋2单元17层1号房屋。原告宋春芳诉被告王大坤、第三人武汉市鸿桥房地产销售代理有限公司（以下简称鸿桥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员樊静担任审判长，与人民陪审员陈立昌、于毅组成合议庭，于2017年2月17日公开开庭进行了审理。原告宋春芳的委托代理人曾建红、宋春林、被告王大坤、第三人鸿桥公司的委托代理人李惠芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋春芳诉称，我通过鸿桥公司购买被告王大坤位于武汉市江岸区百步亭花园现代城二区202栋2单元17层1号的房屋，三方于2016年9月17日签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》一份，合同约定房屋交易成交价为1,470,000元；签订合同当天，我交付被告王大坤购房定金70,000元；2016年9月30日前，我交付被告王大坤400,000元；2016年10月30日前，被告王大���结清并注销上述房屋银行贷款。我多次催告被告王大坤依约办理该房屋房贷结清手续，取消该房产银行抵押以方便办理后续过户。但被告王大坤将我依约支付的购房款400,000元挪作他用，未依约办理房贷结清手续，导致后续交易无法进行，其行为已构成违约。由于双方无法达成一致意见，现我诉至法院，请求判令解除我与被告王大坤之间的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；被告王大坤退还我已付购房定金70,000元及已支付购房款400,000元，及按已付房款支付利息；被告王大坤承担违约金70,000元；本案诉讼费用（含保全费用）由被告承担。原告宋春芳为了支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：证据一、《武汉市商品房买卖合同》，证明被告王大坤向武汉安居工程发展有限公司购买了位于武汉市江岸区百步亭花园现代城二区202栋2单元17层1号的房���；证据二、《武汉市存量房居间（买卖）合同》，证明原告、被告及第三人于2016年9月17日签署相关合同，约定各方权利义务；证据三，收条（2份）、中国银行支付系统收付款通知书，证明原告向被告支付了购房定金70,000元（2016年9月17日）和购房款400,000元（2016年9月28日），原告已按合同约定履行义务。被告王大坤辩称，我与原告宋春芳及第三人鸿桥公司签订购房合同属实，原告确实支付了定金70,000元及购房款400,000元。我的招商银行卡有两笔贷款捆绑在一起（其中一笔消费贷款、一笔房屋贷款），我于2016年10月20日去银行还贷时，银行工作人员说我要把第一笔消费贷款还完才能还第二笔房屋贷款。所以原告支付给我的购房款银行直接划扣还了我的消费贷款（当时还了20,000多元、现在剩余10,000多元），但房屋贷款没有还（我的房屋贷款是389,150元）。我准备在2016年11月20日偿还房屋贷款，但2016年11月10日前后武汉市出台了限购政策。2016年11月15日至18日期间，原告及中介都给我发了短信，说因为原告本人在国外暂时不能答复，我就要求原告在19日之前答复我。2016年11月19日，原告答复我解除合同退还房款470,000元，或者不退房款将宋春芳改为宋春林。我回复解除合同退款也可以，如果更名的话就加30,000元将总房款改为1,500,000元。后来对方就跟我说解除合同退还470,000元，我也同意解除合同，但我只同意退460,000元，因为我有损失。对方也同意了。但因为我的资金链断裂，无法及时退还房款460,000元，后双方未能协商达成一致。现我同意解除合同，也同意退还原告470,000元，但支付利息和违约金的诉请我不认可。违约系双方原因造成，双方都有责任，合同未能履行系双方的问题及政策的变化导致。我的责任就是在2016年10月20日的时候没有结清房贷，但之后我也努力继续履行合同。对方的责任是因为限购原告已经丧失购买资格，需要变更购买人，当时房价在上涨增加了购房成本。对方解除合同，致使我拿不到房款，也对我造成了损失。被告王大坤未向本院提交证据。第三人鸿桥公司述称，2016年9月17日三方签订了购房合同，合同约定定金70,000元。房款400,000元是卖方强烈要求用于偿还房屋贷款的，我们当时去银行查到房屋贷款剩余389,150元未还。买方于2016年9月28日向卖方支付了400,000元。2016年10月8日卖方要求买方再向他支付300,000元，但买方没有同意，因为合同没有约定。这笔400,000元房款应该在2016年10月8日至10月10日就可以偿还银行贷款的，但是2016年10月10日被告答复我公司扣款不成功，但他未告知扣款不成功的具体原因。我公司询问���告什么时间再扣款，他说约的2016年11月20日可以还款。2016年11月15日武汉市出台了限购政策，我公司将此情况告诉买方，买方就提出三个方案：其一不改变原来合同情况下将名字改成宋春林；其二解除合同退款470,000元；其三如果既不改名也不退款就要追究法律责任了。我把这三个意见通过微信和短信转达给了卖方，卖方同意解除合同但只同意退款460,000元。2016年11月30日，买方也同意退还460,000元但要求3天内到账（或者400,000元3天内到账，余下60,000元半个月到账）。卖方也同意按第二个方案在3天内退400,000元，但是过了三四天卖方的钱也没到账。2016年12月6日双方再次沟通。2016年12月8日和9日我公司就约请买卖双方到中介来重新签订合同，但双方因合同细节问题未能达成一致意见，后来也一直未能谈成。对原告的诉讼请求我方不发表意见，请求法院依法判决。���三人鸿桥公司为支持其诉讼主张，向本院提交证据短信及微信记录，证明其一直在原、被告之间协调，尽到了提醒告知义务。被告王大坤对原告宋春芳提交的证据一、证据二、证据三无异议。第三人鸿桥公司对原告宋春芳提交的证据均无异议。原告宋春芳、被告王大坤对第三人鸿桥公司提交的证据均无异议。本院对各方当事人提交的证据，经综合分析判断后认为，原告宋春芳提交的上述证据和第三人鸿桥公司提交的上述证据来源合法，内容真实，与本案有关联性，具有证明力，均予以采信。经审理查明：2016年9月17日，原告宋春芳（买方，乙方）、被告王大坤（卖方，甲方）、第三人鸿桥公司（经纪代理方，丙方）签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》1份，合同中约定：“甲方所有的房屋坐落于武汉市江岸区百步亭现代城二区202栋2单元17层1号房，建筑面积96.27平方米，“武汉市商品房买卖合同”编号为岸100146609号，房屋交易成交价为人民币1,470,000元；签订本合同当天，乙方交付甲方购房定金人民币70,000元；2016年9月30日，乙方交付甲方人民币400,000元；2016年10月30日前，甲方结清并注销上述房屋甲方银行贷款；2016年11月10日前，甲方配合丙方办理上述房屋不动产房证；如甲方毁约，则退还乙方已付定金70,000元及违约金70,000元共140,000元；如乙方毁约，则甲方不退乙方已付定金70,000元”。合同签订当日，原告宋春芳向被告王大坤支付了购房定金70,000元。2016年9月28日，原告宋春芳向被告王大坤支付了购房款400,000元。2016年10月30日前，被告王大坤未能结清并注销上述房屋银行贷款。审理中，被告王大坤自述原告宋春芳确实向其支付了470,000元，但由于有其他债务需要偿还，其未将已收取的房��全部用于偿还房贷，2016年10月20日之前未将足额款项存入还贷账户，故而未能于2016年10月30日前结清并注销上述房屋银行贷款，房产证也未于2016年11月10日前办理。2016年11月14日，武汉市人民政府办公厅发布武政办[2016]159号文件《关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》，提出强化住房限购限贷措施。此后，原、被告双方在第三人斡旋之下进行了协商，但未能达成新的一致意见。审理中，原告宋春芳认为此次交易不受限购政策影响，其具有购房资格且无违约行为，被告王大坤至今既不办理房屋贷款结清手续也不退还购房款，合同未能履行系被告王大坤造成，被告王大坤应承担违约责任；被告王大坤认为违约系双方原因造成，双方都有责任，合同未能履行系双方的问题及政策变化导致。由于双方当事人意见分歧较大，故调解未成。本院认为：原告宋春芳、被告王大坤及第三人鸿桥公司三方于2016年9月17日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》，系各方当事人真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。上述合同对付款方式进行了约定：“签订本合同当天，乙方交付甲方购房定金人民币70,000元；2016年9月30日，乙方交付甲方人民币400,000元；2016年10月30日前，甲方结清并注销上述房屋甲方银行贷款”，并对违约责任进行了约定“如甲方毁约，则退还乙方已付定金70,000元及违约金70,000元共140,000元；如乙方毁约，则甲方不退乙方已付定金70,000元”。原告宋春芳依约支付了定金及购房款共计470,000元，但被告王大坤未能于2016年10月30日前结清并注销上述房屋银行贷款，因此未能于2016年11月10日前办理上述房屋不动产房证，且至今也未结清并注销上述房屋银行贷款及办理上述房屋不动产房证，致使合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。现被告王大坤的违约行为致使不能实现合同目的，原告宋春芳可以解除合同。原告宋春芳要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。合同解除后，原告宋春芳已经支付的定金70,000元及购房款400,000元，被告王大坤应予退还。被告王大坤违反合同约定，应承担相应违约责任，向原告宋春芳支付违约金70,000元。原告宋春芳要求被告王大坤退还定金70,000元、购房款400,000元并承担违约金70,000元的诉讼请求，符合合同约定，亦未违反法律法规的强制性规定，本院依法予以支持。原告宋春芳要求被告王大坤按已付房款支付利息的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告王大坤关于违约系双方造成，双方均有责任的抗辩意见，因被告王大坤违约行为在先，本市限购政策出台在后，且限购政策并不必然导致本次交易无法履行，原告宋春芳并未违约，合同目的不能实现并非原告宋春芳的过错造成，故对该项抗辩意见，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告宋春芳、被告王大坤及第三人武汉市鸿桥房地产销售代理有限公司于2016年9月17日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；二、被告王大坤于本判决生效之日起十日内，向原告宋春芳返还购房定金70,000元、购房款400,000元，两项合计470,000元；三、被告王大坤于本判决生效之日起十日内，向原告宋春芳支付违约金70,000元；四、驳回原告宋春芳的其他诉讼请求。本案诉讼费18,030元，诉前保全费3,220元，合计21,250元，由被告王大坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  樊 静人民陪审员  陈立昌人民陪审员  于 毅二〇一七年四月二十日书 记 员  任保群