湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0104民初1472号原告（反诉被告）郭某，男,1979年9月20日出生,汉族,住上海市浦东新区。委托代理人何妍妍（特别授权），上海市民生律师事务所律师。被告（反诉原告）武汉新汉塑胶有限责任公司,住所地桥口区中山大道379号。法定代表人李爱娣，该公司董事长。委托代理人刘铭芳（特别授权），该公司职员。第三人武汉市桥口区人民政府六角亭街办事处，住所地桥口区利济东街151号法定代表人严栓，该办事处主任。委托代理人陈宇、丁雪松（特别授权），均系湖北华隽律师事务所律师。原告（反诉被告）郭某诉被告（反诉原告）武汉新汉塑胶有限责任公司（以下简称新汉公司）、第三人武汉市桥口区人民政府六角亭街办事处（以下简称六角亭街办事处）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员李晓丹、人民陪审员胡莉萍、何红武组成合议庭于2016年7月20日、2017年2月9日公开开庭审理。原告的诉讼委托代理人何妍妍、被告新汉公司的诉讼委托代理人刘铭芳、第三人六角亭街办事处的诉讼委托代理人陈宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郭某向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的房屋租赁合同于2015年10月31日解除；2、判令被告返还多付的租金55400元及履约保证金33000元；3、判令被告赔偿原告因合同违约而造成原告的经济损失265118.75元（损失以清单为准，损失金额以评估为准）；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租位于武汉市硚口区中山大道×××号房屋，用于出售床上用品：租赁期间自2014年11月1日至2015年10月31日；租金按季度结算，月租金16000元，一季度48000元；合同约定履约保证金33000元；合同第十三条约定“在租赁期内房屋因政府规划决定拆迁的，按政府有关规定执行”。原告承租后方知晓涉诉房屋部分房屋面积并无房产证，系违章自建。2015年6月14日，被告向原告发函称租赁房屋被政府部分征收，要求解除合同，同时要求原告于2015年6月18日全部搬离。但双方因对赔偿未达成一致意见，被告未同意。6月18日，被告将房屋被征收区域拆除，剩余一部分裸露在外。为保证安全，被告将门面封住。后被告断水断电，原告亦无法进出、使用房屋。被告擅自解除合同侵害原告的利益。为此，原告为维护自身权益遂提起诉讼。被告（反诉原告）新汉公司辩称，一、被告与郭某解除合同系因政府行为、不可抗力的原因。诉争房屋门面是因政府新建地铁六号线而需被部分拆除，考虑到双方的权益及减少损失，被告才提出解除合同而并非恶意；二、被告是诉争房屋的合法所有权人，并非违章自建，此有房屋产权证为证。三、在被告发出解除合同通知后，郭某仍占用部分房屋面积至今，应当向被告支付欠缴的租金。四、诉争房屋的装修并非原告付出，且拆除行为也不是我方所为，因此不应当赔偿。因此请求法院驳回原告的全部诉讼请求。基于上述理由，被告提出反诉请求：1、确认反诉人与被反诉人2014年11月12日签订的《房屋租赁合同》于2015月6月14日解除；2、判决被反诉人支付2015年8月至2016年6月共计11个月的房屋占用使用费151.261元；3、判令反诉费由被反诉人承担。第三人六角亭街办事处陈述，拆迁是合法行为。对被告的诉请没有意见，尊重法院的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经核查，本院对原告、被告提交的证据真实性予以认可，对其证明目的，本院综合全案予以认定。本院经审理查明如下事实：武汉市硚口区中山大道379号（新号221号）房屋系新汉公司所有。2014年11月12日，新汉公司（甲方）与郭某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方自愿将上述房屋出租给乙方经营。……三、租期为一年，自2014年11月1日起至2015年10月31日；四、租金按季度结算，每季度的第一个月的5号前付清当季度租金，月租金为16000元；……六、乙方在签订合同当日内，应向甲方缴纳租赁履约保证金33000元；……十一、1、甲方如需提前收回房屋，终止合同，须提前一个月书面通知乙方。……3、乙方如不按时缴纳房屋及水电费用，除补交欠租外，按每逾期一日，由机房按月租金额10%，向乙方加收违约金。并有权收回房屋。十二、有下列情形之一的，可以提前无条件解除合同：1、因不可抗力的原因须提前解除的；2、经房屋安全鉴定单位鉴定为房屋不能继续使用的。十三、在租赁期内该房屋因政府规划决定拆迁的，按政府有关规定执行。郭某承租的房屋面积为234.84平方米。合同签订后，新汉公司将房屋交付给郭某经营床上用品。郭某向新汉公司缴纳了履约保证金33000元，租金缴纳至2015年8月1日。2015年6月13日，新汉公司向郭某发出《关于解除房屋租赁合同的函》，该函说明因武汉市地铁6号线的修建，新汉公司的部分门面需被征收，因此依据合同第十二条于2015年6月18日解除双方的房屋租赁合同，并要求郭某在2015年6月18日之前搬离租赁场地。2015年6月14日，郭某向发出《关于解除房屋租赁合同的复函》，认为新汉公司擅自解除合同构成违约，新汉公司应当向其赔偿经济损失。2015年6月18日，被告承租的诉争房屋的门面被部分拆除。之后双方就解除合同及赔偿事宜多次交涉，并考虑变更房屋租赁合同，但一直未重新签订合同。另查明，武汉市硚口区人民政府于2013年10月18号发布硚政征〔2013〕5号《房屋征收决定书》和《轨道交通6号线一期工程硚口区范围内房屋征收补偿方案》。诉争商铺属于被征收范围。现新汉公司与六角亭街仍未签订拆迁协议。新汉公司委托武汉博兴房地产评估有限责任公司对诉争商铺的装修价值进行评估，评估的结果为该商铺在2015年6月16日装修补偿价格为每平方米800元。本案审理过程中，郭某向本院申请对诉争商铺的装修装饰的价值、设备设施的价值以及停业损失进行评估，本院依法委托湖北众联资产评估有限公司和武汉康力会计事务有限责任公司对上述项目进行评估和审计，但均因原告未能提供充分资料而被退案。本院认为，原告已经提交证据证明其对诉争房屋享有所有权，被告亦实际使用诉争房屋。因此，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法，双方应恪守履行。在合同履行过程中，因修建地铁六号线需要，诉争房屋被纳入征收范围。政府基于公共利益对房屋进行征收，并不需要被征收人同意。征收行为不能为一般民众避免和克服。因此，基于公共利益的征收应当按照不可抗力处理。故新汉公司因诉争房屋部分被政府依法征收，从减损的角度于2015年6月18日解除合同，并无不妥。且拆迁部门于2016年6月18日对诉争房屋部分拆除，之后郭某也并未在此实际经营，因此，双方合同应于2016年6月18日解除。合同解除后，新汉公司应当向郭某返还其多付的租金22400元和履约保证金33000元。至于新汉公司要求被告支付其占用使用费，因诉争房屋被部分拆除并被打围，郭某已不可能在此正常经营也不能获取实际利益，因此对新汉公司此项反诉请求，本院不予支持。另，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案中，双方合同未能正常履行实为政府拆迁所致，郭某因一直在诉争房屋经营必将遭受损失，从公平和诚信原则出发，新汉公司应对郭某遭受的损失酌情予以补偿。关于装修装饰损失，双方对新汉公司提交的评估价格即真实性无异议，而郭某不能提出其装饰装修损失的依据，故本院酌情按该商铺在2015年6月16日装修补偿价格为每平方米800元价格计算，诉争商铺装饰装修价值为800×234.84平方米=187872元。本院酌情确定新汉公司向郭某支付93936元。至于灯具、空调、监控设备、安防系统维护等费用和停产停业损失，合同并未对该部分损失进行约定，被告亦未与拆迁部门签订拆迁协议明确补偿标准，原告也不能提交证据来证明其损失。故对于该部分损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第第九十四条、第九十七条、二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项，判决如下：一、原告（反诉被告）郭某与被告（反诉原告）武汉新汉塑胶有限责任公签订的《房屋租赁合同》于2015年6月18日解除。二、被告（反诉原告）武汉新汉塑胶有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郭某支付装饰装修补偿93936元，并返还租金22400元和履约保证金33000元。三、驳回原告（反诉被告）郭某的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）武汉新汉塑胶有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费9927元，由武汉新汉塑胶有限责任公司承担6727元，由郭某负担3200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  李晓丹人民陪审员  胡莉萍人民陪审员  何红武二〇一七年四月二十六日书 记 员  刘 桦