北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终5208号上诉人（原审原告）：高一梅，女，1968年6月14日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张璇，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：晋尧，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）林乐，男，1964年12月19日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审第三人）：于航，女，1969年11月12日出生，住北京市朝阳区。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：刘芳，北京市致尚律师事务所律师。上诉人高一梅因与被上诉人林乐、于航房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初46358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高一梅之委托诉讼代理人张璇、晋尧，被上诉人林乐、于航之委托诉讼代理人刘芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高一梅上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令林乐立即协助高一梅办理位于北京市朝阳区将台路乙×号房屋的贷款转移手续；3.判令林乐立即协助高一梅办理位于北京市朝阳区将台路乙×号房屋的所有权转移登记手续；4.一、二审案件受理费由林乐负担。事实和理由：一、一审法院未查明下列基本事实：高一梅在本案一审开庭审理前，不知道林乐与于航系夫妻关系；高一梅在与林乐签订《二手房买卖合同》（以下简称诉争合同）时，林乐向高一梅出示了涉诉房屋的房屋所有权人为林乐的《房屋所有权证》、《土地使用权证》以及原始购房发票；高一梅在与林乐签订诉争合同时，林乐称涉诉房屋系其个人所有的房屋，其无配偶；高一梅从未向林乐支付过租金；于航未向高一梅主张过权利。二、一审对下列事实认定错误：1.认定高一梅在与林乐签订诉争合同时，未核实林乐的婚姻状况，明显错误。林某是否确为林乐的女儿，高一梅无需继续核实，也没必要核实；林乐有女儿，不影响林乐无配偶。高一梅知道林乐在与其签订诉争合同时无配偶，即源于听林乐所说，也源于林乐向其出示过离婚证；2.认定高一梅和林乐签订的诉争合同并未显示有合同的签订时间，明显错误。本案中，有证据可以证明，诉争合同的签订时间为2007年5月16日。三、一审法院适用法律错误。本案争议焦点有两个，一是，善意取得的适用条件及法律适用；二是，善意的证明事项和举证责任分配。1.关于善意取得的适用条件及法律适用问题。（1）关于适用条件。善意取得需具备两个条件。一是，善意；二是，有偿。根据现有证据，高一梅在不知林乐有配偶的情况下，以合理价格向林乐购买涉诉房屋，符合适用善意取得的法定前提条件。（2）关于法律适用。高一梅与林乐签订、履行诉争合同的时间均为2007年5月16日，本案中对善意取得的认定，应依据民法通则解释第89条，而不应依据物权法第106条。2.关于善意的证明事项和举证责任。本案中，高一梅既无过错，亦无重大过失。依法应当认定高一梅在与林乐签订履行诉争合同过程中为善意。根据现有事实，依法应推定于航同意林乐出卖涉诉房屋。于航辩称：同意一审判决，不同意高一梅的上诉请求。高一梅不是善意取得的购买人，基于高一梅与林乐的不正当关系，2007年高一梅从监狱出来与林乐同居时，高一梅知道林乐有妻女，林乐一直欺骗于航说其在外工作，房子对外出租，于航通过本案诉讼才知道林乐与高一梅的不正当关系。高一梅不是善意取得。林乐辩称：同意一审判决。高一梅向一审法院起诉请求：1.要求林乐协助高一梅办理位于北京市朝阳区将台路乙×号房屋的贷款转移手续；2.要求林乐协助高一梅办理位于北京市朝阳区将台路乙×号房屋的所有权转移登记手续。事实和理由：2007年5月16日，高一梅与林乐签订了《二手房买卖合同》，约定林乐将其所有的位于北京市朝阳区将台路乙×号房屋出卖给高一梅，该房屋的建筑面积为125.74平方米，房屋价款为人民币137万元。高一梅应于合同签约当日向林乐支付首付款66万元，剩余房款71万元，以高一梅替林乐趸付银行贷款方式交纳。另，高一梅与林乐还约定，林乐应于收到首付款当日，协助高一梅办理趸付银行贷款的手续，并于上述手续办理完毕后，协助高一梅办理涉诉房屋过户手续，确保涉诉房屋顺利过户。合同签订后，高一梅依约将购房首付款给付林乐，林乐亦将涉诉房屋交付给高一梅占有使用，但林乐在收到高一梅首付款后，拒不协助高一梅到银行办理一次性还清剩余贷款的义务，致使高一梅不得不以林乐的名义，代林乐向银行支付房屋贷款本息，至今还贷已经达122万元。此举导致高一梅产生60余万元利息的损失。现为维护高一梅的合法权益，故将林乐诉至法院。一审法院认定事实：本案中诉争的房屋位于北京市朝阳区将台路乙×号（以下简称涉诉房屋）。林乐与于航系夫妻关系，二人于1992年10月30日结婚。2002年，林乐购买了涉诉房屋，并向中信实业银行北京国际大厦支行申请了购房贷款。一审庭审中，高一梅就其主张向法院提交了如下证据：1.高一梅与林乐签署的未显示有签订时间的《二手房买卖合同》；2.股票账户结算明细说明；3.个人住房贷款借款合同；4.涉诉房屋的房屋所有权证、国有土地使用证、购房发票；5.林乐名下中信实业银行的银行卡和活期存折；6.高一梅名下招商银行2008年3月21日至2014年5月31日期间的历史交易明细；7.高一梅名下招商银行2014年5月31日至2016年3月23日期间的历史交易明细；8.高一梅的母亲郭某名下招商银行历史交易明细；9.户主为郭某的户口本复印件；10.高一梅的母亲郭某书写的声明及身份证。林乐对证据1的真实性、关联性均不认可；对证据2的真实性认可，但对证明目的不认可，并称对于该证据中的第2页下方的一句话不认可，林乐所提交证据中并没有该内容；对证据3的真实性认可，但称该证据材料以及与涉诉房屋有关的文件均在涉诉房屋中，是高一梅自行拿走的，而不是林乐给高一梅的；对证据4和5的真实性认可，但对证明目的不认可，并称林乐与高一梅在涉诉房屋中同居生活，所以高一梅很容易取得这些证件材料，并非林乐给高一梅的，而是高一梅自行拿走的；对证据6至8的真实性认可，证明目的不认可，并称这些款项并非高一梅自有的，而是通过对涉诉房屋对外出租，获取的租金得来的，林乐只是委托高一梅将涉诉房屋对外出租，用租金来偿还贷款，还款由高一梅来办理；对证据9的真实性不予认可，未见到该证据的原件；对证据10的真实性、关联性、合法性均不认可，且没有证明力。于航对高一梅提交证据的质证意见为：对证据1的真实性不认可；对证据2的真实性及关联性均不清楚；对证据3至5的真实性认可，但对证明目的不认可；对证据6至10的情况均不清楚，故无法对真实性发表意见。高一梅为了证明其诉讼主张还向法院补充提交了如下证据：1.中国建设银行交易明细，欲证明涉诉房屋的首付款50万元在股票结算的时候，由林乐自行扣除；2.授权委托书复印件，欲证明高一梅委托林乐进行股票交易操作；3.湘财证券营业部取款凭条复印件，欲证明林乐从高一梅处取走人民币188万元；4.湘财证券对账单，欲证明188万元取款确实发生；5.2004年7月14日的借条1张，欲证明高一梅用林乐向高一梅的借款折抵了部分购房款；6.落款时间为2016年12月17日的居住证明，欲证明高一梅一直在涉诉房屋内居住，涉诉房屋并未对外出租过；7.房屋坐落一致证明。林乐对补充证据的质证意见如下：对证据1的真实性认可，但对其证明目的不认可，并称该证据不能证明林乐扣除了50万元作为购房款；对证据2的真实性不予认可，且该证据只有复印件；对证据3和4的真实性认可，但称林乐和高一梅确实存在合作炒股的情况，但与本案无关，且取款时间正是高一梅在服刑期间，高一梅只是委托林乐办理相关钱款事宜，而且和股票账户结算说明不吻合，不能证明扣除款项的事实；对证据5的真实性无法核实，即使存在，也已经超过诉讼时效，且与买卖房屋无关，抵账的情况未经林乐认可，借贷关系是否实际发生亦无法核实；对证据6的真实性、关联性均不认可，并称业主也是房产所有权人，即便是高一梅在涉诉房屋内居住也不能证明其就是涉诉房屋的业主，此外，物业公司出具居住证明应该有联系人及联系电话，证据内容有欠缺，事实上涉诉房屋一直都在出租；对证据7的真实性予以认可。于航对高一梅所提交的补充证据的真实性均不予认可。林乐就其主张向法院提交了如下证据：1.落款日期为2006年1月13日高一梅给林乐的信；2.股票账户结算明细说明及委托书；3.林乐与于航的结婚证；4.林乐之女林某的出生证明；5.林某招商银行对账单。高一梅对林乐提交证据的质证意见如下：对证据1的真实性无法确定，从信件成文看，无法反映是高一梅与林乐之间的通信，且与本案没有关联性；对证据2的真实性、关联性均认可，并称该证据可以证明高一梅委托林乐操作股票，也可以证明林乐将高一梅股票所得的50万元作为高一梅购买涉诉房屋的购房款，由此可以充分证明高一梅与林乐之间存在房屋买卖关系；对委托书的真实性未提出异议，并称该证据证明了高一梅在湘财证券开户，高一梅委托的代理人就是林乐，签字均是真实的；对证据3至5的真实性认可，但对其关联性不认可，与本案无关。于航对林乐所提交的证据的真实性均认可，无异议。于航未向法院提交证据。另，高一梅所提交的《二手房买卖合同》中约定：乙方（即高一梅）同意购买甲方（即林乐）拥有的座落在北京市朝阳区将台路×室（的房屋）住宅，建筑面积125.74平方米；交易价格为，单价人民币10800元/平方米，总价人民币137万元，本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币66万元，作为首付款；甲乙双方同意以乙方付给甲方首付款和趸付银行按揭方式付款，并约定在2007年5月16日交纳首付款（含定金）人民币陆拾陆万元整给甲方，剩余房款人民币71万元整以乙方替甲方趸付银行贷款方式缴纳；甲方应于收到乙方全额首付款之日起10日内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将费用结清；……；由于暂不办理过户手续，甲方已将该套房屋的相关文件（房产证、土地使用证、发票等）原件，交给乙方保留，待过户时使用。该合同没有落款时间。林乐对该《二手房买卖合同》中出卖人一栏的签字的真实性不予认可，并称其没有在此合同中签名，同时依法申请了笔迹鉴定。经法院随机确定，由北京盛唐司法鉴定所对本案中《二手房买卖合同》中林乐的签名进行笔迹鉴定。2016年11月30日，北京盛唐司法鉴定所向法院出具了京盛唐司鉴所[2016]文鉴字第130号司法鉴定意见书，鉴定意见为：对现有送检材料检验分析，认为：检材“出卖方（甲方）处的‘林乐’签名字迹与样本中的‘林乐’签名字迹是同一人书写”。高一梅、林乐、于航对该鉴定结论的真实性均无异议，亦未提出重新鉴定的申请。林乐交纳了鉴定费13520元。本案审理期间，高一梅于2016年10月8日向法院提出保全申请，要求查封涉诉房屋，并提供案外人吴某名下位于北京市昌平区东小口镇天通苑小区×号房屋为担保。法院于2016年10月11日作出（2016）京0105民初46358号民事裁定，以及（2016）京0105民初46358号之一的民事裁定，查封了上述两套房屋，并向高一梅、林乐送达了上述民事裁定书。高一梅就其诉讼请求的依据表述为依据其与林乐签订的《二手房买卖合同》，以及对涉诉房屋的实际占有使用，且林乐已经将相关的权利凭证均转移给了高一梅。另外，高一梅表示其认可林乐与于航系夫妻关系，但称在林乐与其签订《二手房买卖合同》时其不清楚林乐是否结婚或离婚。关于《二手房买卖合同》中约定的首付款的支付一节，高一梅表示，在签约当天，股票结算后，林乐将50万元自行扣除作为购房的首付款；根据股票结算明细说明的约定2万元美金确实没有给，但林乐是以向高一梅借款10万元的债务折抵的购房首付款。林乐对此不予认可，并称高一梅并未向其支付过购房首付款，高一梅所述的50万元确实扣除了，但是后来又返还给高一梅了，关于2万美元，确实没有收到过。关于房屋的交付一节，高一梅主张在签订《二手房买卖合同》当天林乐就将房屋交付给高一梅了，但未办理过交接手续。林乐对此不予认可，并称从未将房屋交付给高一梅，二人只是在涉诉房屋内一起居住。关于涉诉房屋的贷款偿还一节，高一梅表示自2007年5月16日之后，就是由高一梅出资以林乐的名义来偿还涉诉房屋的贷款。林乐对此不予认可，并称其系委托高一梅将房屋对外出租，用租金偿还涉诉房屋的贷款，而且也是通过林乐的账户进行还款。高一梅表示涉诉房屋从未对外出租，其一直在此居住，未向林乐或于航交纳过租金或使用费。关于高一梅为何于2016年才以本案案由起诉林乐一节，高一梅表示此前一直找林乐要求过户，但林乐并未履行合同义务。林乐对此不予认可，并称其找过高一梅，但此前始终找不到，高一梅也未来主张过相关的权益。一审法院认为，本案中，高一梅向法院提交了有林乐签字的《二手房买卖合同》1份，林乐对此不予认可，并称该签名并非其本人所书写，同时申请对该笔迹进行司法鉴定。经鉴定，《二手房买卖合同》落款处“林乐”的签名确系林乐本人所书写，故法院对林乐的该辩解不予采信。此外，林乐未就其签订《二手房买卖合同》非其真实意思表示提供充分的证据，故无法认定林乐签订该合同时并非其真实意思。因高一梅与林乐所签订的《二手房买卖合同》系当事人的真实意思，且不违反法律行政法规的强制性规定，故法院对该合同的真实性合法性予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因此，林乐应当依法履行其合同义务。然，林乐所出售的涉诉房屋并非其个人财产，经查，涉诉房屋系林乐与于航在婚姻关系存续期间所共同出资购买，且未有证据证明林乐与于航就涉诉房屋的归属有特别约定，故应当确认涉诉房屋属于夫妻共同财产。林乐在与高一梅签订《二手房买卖合同》时未取得于航的同意，私自处分夫妻共同财产，其行为已经构成了无权处分。关于高一梅要求林乐协助其办理位于北京市朝阳区将台路乙×号房屋的贷款转移手续；协助其办理位于北京市朝阳区将台路乙×号房屋的所有权转移登记手续的诉讼请求，因存在侵犯于航的财产权益，故导致《二手房买卖合同》在履行过程中存在客观不能的情况，据此，法院对高一梅的上述诉讼请求不予支持。关于高一梅所称其已经构成了善意取得的主张，因高一梅在与林乐签订《二手房买卖合同》时明知林乐已经有子女，但未进一步核实林乐的婚姻状况，明显存在过错，且在签订《二手房买卖合同》后，高一梅并未与林乐办理房屋的登记过户手续，即便高一梅已经实际使用涉诉房屋，其亦不构成善意取得。关于高一梅所称其与林乐签订的《二手房买卖合同》时间是在《中华人民共和国物权法》颁布之前，对于共有人处分共有物，如果第三人善意取得的，应该保护取得人的权利，是否善意取得的举证责任在林乐和于航的主张一节。首先，高一梅和林乐签订的《二手房买卖合同》并未显示有合同的签订时间；其次，即便《二手房买卖合同》签订的时间在《中华人民共和国物权法》颁布实施之前，但双方的纠纷是发生在《中华人民共和国物权法》实施期间，且高一梅在长达九年多的时间内均未主张其权益；第三，无论依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》，还是《中华人民共和国物权法》的规定，高一梅均不构成善意取得且其诉讼请求均无法得到支持。另，办理银行贷款手续，不仅具有合同的相对性，且具有特殊的人身专有属性，现高一梅要求林乐协助其办理涉诉房屋的贷款转移手续，不具有客观可执行的依据，因此法院未予以支持。经法院释明，高一梅坚持其本案的诉讼主张及请求，若高一梅认为林乐构成了违约，可以另行解决。综上，判决：驳回高一梅的全部诉讼请求。本院二审期间，林乐、于航依法提交居住证明一份，用以反驳高一梅一审期间出具的在涉诉房屋居住的证明。本院组织当事人进行了证据交换和质证。高一梅对该证据真实性、合法性认可，关联性不认可，其认为该证据只能证明物业对涉诉房屋的居住与出租情况不了解，不能证明高一梅没有实际居住，缺乏关联性。本院对林乐、于航提交的证据认定如下：该证据与本案无关联性，且高一梅对该证据的关联性不认可，本院不予采信。本院经审理查明的其他事实与一审判决查明的事实一致。以上事实，有各方当事人陈述、《二手房买卖合同》、股票账户结算明细说明、个人住房贷款借款合同、房屋所有权证、国有土地使用证、购房发票、银行卡、活期存折、招商银行历史交易明细、户口本复印件、声明及身份证、中国建设银行交易明细、授权委托书复印件、湘财证券营业部取款凭条复印件、湘财证券对账单、借条、居住证明、房屋坐落一致证明、信件、结婚证、出生证明、招商银行对账单等证据在案佐证。本院认为，高一梅与林乐所签订的《二手房买卖合同》系当事人的真实意思，在未有证据证明上述合同存在无效情形的情况下，对该合同的真实性、合法性应予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。但本案中，林乐所出售的涉诉房屋并非其个人财产，涉诉房屋系林乐与于航在婚姻关系存续期间所共同出资购买，应属于夫妻共同财产。林乐在与高一梅签订《二手房买卖合同》时未取得于航的同意，于航亦不知情，故林乐私自处分夫妻共同财产的行为已经构成了无权处分，现于航未对林乐的无权处分行为予以追认，故高一梅要求林乐协助其办理位于北京市朝阳区将台路乙×号房屋所有权转移登记手续及贷款转移手续的诉讼请求，因存在客观不能实现之情形，故一审法院未予支持并无不当。关于高一梅所称其已经构成了善意取得的上诉主张，高一梅虽主张其已经实际使用涉诉房屋，但因其并未与林乐办理涉诉房屋的登记过户手续，故高一梅的该上诉主张无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，高一梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17130元，由高一梅负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张岚岚代理审判员  赵 纳代理审判员  申峻屹二〇一七年四月二十七日法官 助理  李 君书 记 员  高 明