江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终1421号上诉人（原审原告）：徐映玉，女，1969年4月11日生，汉族，住浙江省苍南县。被上诉人（原审被告）：常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司，住所地江苏省常熟市富春江东路58号。法定代表人：吴绍祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚晓春，江苏少平律师事务所律师。委托诉讼代理人：时文杰，江苏少平律师事务所律师。上诉人徐映玉因与上诉人常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司（以下简称禧徕乐公司）合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院(2016)苏0581民初10438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐映玉的上诉请求：撤销原审判决第二项，支持徐映玉的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认为徐映玉未向法院提供诉请租金金额的合理计算依据，关于租金和利息的计算应当在查阅账目明确租金金额后再行处理，该认定明显存在错误。一审期间，徐映玉提供了禧徕乐公司支付托管租金的时间和租金数额，本案托管租金应按照之前的交易习惯确定。根据证据规则，禧徕乐公司作为收取托管租金的委托人，持有租金收入账目的证据，一审法院未责令禧徕乐公司提供，或判令其承担拒不提供证据的不利法律后果，反而驳回徐映玉的其他诉讼请求，明显不公。一审法院认为徐映玉应当在查阅账目后明确租金金额再行处理，系擅自更改徐映玉一审的诉讼请求。二、一审判决关于违约金的认定错误，合同中明确约定违约金以商铺买卖合同总价款20%的标准支付，一审判决另行处理缺乏法律依据。禧徕乐公司二审未作答辩。徐映玉向一审法院起诉请求：1、公布2014年、2015年、2016年三年间的商铺租金收入账目；2、禧徕乐公司支付2014年、2015年、2016年租金收益11258元、32218元、32218元，合计75694元及利息（11258元从2014年10月11日起、16109元从2015年4月11日起、10月11日起、2016年4月11日、从起诉之日起至判决确定之日止，按银行同期一年以内贷款利率计算。）3、禧徕乐公司支付违约金77917元；4、诉讼费用由禧徕乐公司负担。一审法院认定事实：2007年5月20日，徐映玉与禧徕乐公司签订了《统一经营管理合同》1份，约定由徐映玉将其购买的坐落于江苏省常熟市富春江东路58号禧徕乐家居生活广场1层D1040号商铺（建筑面积41.34平方米）交由禧徕乐公司统一经营管理，合同约定，开业前三年为商场培育期，前三年商铺由禧徕乐公司无偿使用，培育期结束所购商铺应继续委托禧徕乐公司经营，由禧徕乐公司统一对外招租、统一管理市场，禧徕乐公司收取租金的10%为托管费，其余90%租金收益全部支付给徐映玉（年终禧徕乐公司向徐映玉公开该商铺租金收入账目并接受查询）。徐映玉自行承担依法应缴纳的税费，禧徕乐公司依法承担代扣代缴义务。合同约定赔偿责任，任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照该商铺购房款总价的30%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同。另查明：坐落于江苏省常熟市富春江东路58号禧徕乐家居生活广场1层D1040号商铺，房屋产权登记为常熟市富春江东路58号（禧徕乐家居生活广场）1486商铺（建筑面积41.32平方米），房屋所有权人为徐映玉和配偶林型永。2007年5月20日徐映玉购买该房屋。由于禧徕乐公司未及时付租金款致纠纷发生。一审法院认为，徐映玉、禧徕乐公司间的统一经营管理合同合法有效。禧徕乐公司应当依法向徐映玉承担披露出租管理的信息和给付约定租金之义务。经审查徐映玉提供的证据和当事人的陈述，法院确认禧徕乐公司结欠徐映玉部分租金未与徐映玉结清的事实。因双方合同明确约定为禧徕乐公司收取租金的10%为托管费，租金90%支付给徐映玉，目前徐映玉对禧徕乐公司账目中租金的计算产生疑虑，徐映玉要求禧徕乐公司向其公布2014年、2015年、2016年三年间的商铺租金收入账目，以供徐映玉对租金按照合同约定计算的诉讼请求，合法有据，予以支持；但徐映玉查阅的内容应为D1040号商铺的租金收入账目。由于徐映玉对禧徕乐公司账目中租金的计算产生疑虑，徐映玉在审理中表述，如查阅后禧徕乐公司存在少计算租金的情节的，徐映玉仍需向禧徕乐公司主张合理计算后的租金和徐映玉现在主张的租金二者之间的差额，且徐映玉未向法院提供诉请租金金额的合理计算依据，故关于租金和利息损失的计算应当在徐映玉查阅账目明确租金金额后再行处理。禧徕乐公司的账目支出与徐映玉无关，属于另一法律关系。关于违约金的计算应当在徐映玉查阅账目明确租金金额后，对照实际结欠的租金金额和损失情况再行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用》第九十条之规定，判决：一、常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向徐映玉公布2014年、2015年、2016年间的徐映玉名下的禧徕乐家居生活广场1层D1040（1486）号商铺租金收入账目。二、驳回徐映玉的其他诉讼请求。案件受理费80元减半收取40元，由常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司负担。二审经审理查明，徐映玉与禧徕乐公司签订的统一经营管理合同第9-1条约定：任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照该商铺买卖合同总价款20%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同（本合同另有违约责任约定的除外）。二审另查明，江苏省常熟市人民法院于2016年12月26日作出（2016）苏0581民初9258号民事判决，认定如下事实：2010年期间，禧徕乐公司另制定《常熟禧徕乐家居生活广场一期业主公约》，并邮寄给禧徕乐一期业主签字。该业主公约第十六条“出租、转让、续租及统一经营管理”中约定：业主按照合同约定，委托禧徕乐管理公司统一出租；商场培育期满，业主继续委托禧徕乐管理公司经营，由经营管理公司统一对外招租、统一管理市场，经营管理公司收取铺位租金的10%作为托管费，其余90%租金收益（分别于当年11月15日和次年的5月15日各支付50%租金，遇节假日提前）支付给业主（年终经营管理公司向业主公开商场商铺租金收入账目并接受查询），业主自行承担依法应缴纳的税费，经营管理公司依法承担代扣代缴义务；商场培育期满后租金收益的计算方式：该商铺租金收益=商场整体租金收益/商场所有商铺折后总价*该商铺实际合同金额。2014年10月10日，禧徕乐公司下属部门禧徕乐业主中心向业主送达《业主告知函》1份，内容为：“……今年以来，受国家宏观经济环境以及房地产调控政策等因素影响，建材家居行业也受到了较大的冲击。许多建材家居卖场出租率持续下滑，租金收缴困难，经营惨淡。常熟禧徕乐家居生活广场自2007年开业以来，在广大业主的关心与支持下，经过7年的不懈努力和苦心经营，情况虽较为稳定，但也受到一定的影响。按以往惯例，您的第九次租金（2014年10月1日——2015年3月31日）应于2014年10月15日前支付，但由于现阶段商户租金尚未收缴到位，故推迟至最晚2014年11月30日前支付到位。同时，为了体现‘诚信禧徕乐’这一企业精神，我们将按照银行同期定期存款利率支付给您相应利息，以表歉意并弥补您的相应损失，感谢您的理解与支持……”。该民事判决已经发生法律效力。在该案审理中禧徕乐公司明确不申请司法鉴定。二审还查明，徐映玉在一审庭审中称：2014年10月1日到2015年3月31日期间，禧徕乐公司应当支付租金16109元，已经支付4581元，尚欠11258元。徐映玉陈述根据公布的账目情况，如果禧徕乐公司应付的租金数额少于诉讼请求，按照法院认定进行减少，如果高于诉讼请求金额，差额部分将另行主张。禧徕乐公司在一审庭审中确认尚欠徐映玉2014年10月1日到2015年3月31日期间租金11258元没有支付，并提出之后支付的租金数额应当按照收取租金的情况计算出应付给徐映玉的租金，徐映玉主张的违约金过高，由法院酌情调整。二审查明的其他事实与原审一致。二审中，徐映玉向本院提供了其收到禧徕乐公司租金的情况列表，确认截止2014年9月30日的租金禧徕乐公司已经支付完毕，每期金额为16109元。2014年10月1日至2015年3月31日期间应付租金16109元，禧徕乐公司于2015年4月14日支付了4851元，尚欠11258元，自2015年4月1日至2017年3月31日共四期租金，每期应付金额为16109元，禧徕乐公司均未支付。徐映玉向本院提供了截止2016年12月21日的浦东发展银行客户卡对账单，其中2016年10月27日入账2400元。禧徕乐公司质证认为，2016年10月26日支付徐映玉2400元，2017年1月18日支付徐映玉8858元，合计11258元已经支付完毕，2015年4月1日以后的租金未再支付。本院认为：徐映玉与禧徕乐公司之间的统一经营管理合同合法有效。根据合同约定，禧徕乐公司应在年终向业主公开该商铺租金收入账目并接受查询，故徐映玉向原审法院起诉，要求禧徕乐公司公布2014年到2016年的商铺租金收入情况有合同依据，应予支持。根据统一经营管理合同和业主公约的规定，禧徕乐公司从2010年10月1日起，应当每半年向业主支付一次租金。禧徕乐公司于2014年10月10日向业主发函，称将延期支付2014年10月1日到2015年3月31日的租金。此后，禧徕乐公司向徐映玉支付了部分租金，未再继续支付租金，已经构成违约。本案争议焦点一、禧徕乐公司应当向业主支付的租金标准。徐映玉在审理中主张禧徕乐公司按照以往的租金标准每期支付16109元，禧徕乐公司要求按照实际收取的租金数额确定支付的比例。对此，本院认为，虽然双方在统一经营管理合同和业主公约中都约定了禧徕乐公司应当将收取的租金90%支付给业主，但实际并未按此约定履行，禧徕乐公司从2010年10月1日起，每半年向徐映玉支付固定租金16109元。其在本案一审中提供的审计报告系其单方委托作出、审计的租金收入期间为自然年度而非合同约定的租金支付期间、审计时的相关数据亦未经双方确认，审计报告中确定的支付租金比例不应被采纳；禧徕乐公司负有进一步举证证明租金收入情况的义务，但其在一审审理中未申请司法鉴定，应承担不利的诉讼后果。因此，在禧徕乐公司未能充分举证证实禧徕乐一期实际已收租金及应付业主租金数额的情况下，应按以往支付租金的标准每期16109元向徐映玉支付。2014年10月1日至2015年3月30日的租金，双方在一审中确认禧徕乐公司尚欠11258元无异议，二审中，禧徕乐公司认为已经分两次支付完毕，根据徐映玉提供的银行卡对账单，2016年10月27日入账2400元，与禧徕乐公司陈述的2016年10月26日支付2400元相吻合，本院予以认定。徐映玉银行卡对账单还显示2017年1月22日入账8562.73元，禧徕乐公司认为支付了8858元，但未提供付款凭证，故本院采纳徐映玉的主张认定禧徕乐公司支付了8562.73元。据此，本院认定禧徕乐公司尚结欠徐映玉2014年10月1日至2015年3月30日的租金295.27元，以及2015年、2016年的四期租金，每期金额为16109元，合计结欠64731.27元。本案争议焦点二、禧徕乐公司应当承担的逾期支付租金的违约责任。徐映玉认为，根据统一经营管理合同的约定，禧徕乐公司应当按照购房款的20%的标准支付违约金。禧徕乐公司认为合同约定的违约金标准过高，请求法院调整。本院认为，合同约定的违约金标准过分高于实际造成的损失，现禧徕乐公司要求予以调整，符合法律规定，根据业主公约的规定，禧徕乐公司应当支付租金的日期为每年5月15日和11月15日，据此，本院将违约金调整为自逾期之日起至实际履行之日止，以拖欠租金为基数按中国人民银行同期贷款基准利率的130%予以计算。综上，徐映玉的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省常熟市人民法院（2016）苏0581民初10438号民事判决第一项。二、撤销江苏省常熟市人民法院（2016）苏0581民初10438号民事判决第二项及案件受理费负担部分。三、常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付徐映玉租金64731.27元。四、常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付徐映玉违约金（自2014年11月16日起，以295.27元为基数，2015年5月16日、2015年11月16日、2016年5月16日、2016年11月16日起均以16109元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算违约金算至禧徕乐公司实际履行之日止）。五、驳回徐映玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为1686元，由徐映玉负担758元，常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司负担928元。二审案件受理费3372元，由徐映玉负担1516元，常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司负担1856元。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群代理审判员  沈军芳代理审判员  郭 锐二〇一七年四月二十日书 记 员  吉宇璐