河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）汴民终字第830号上诉人（一审被告、反诉原告）何改花。委托代理人王聚才。特别授权代理。委托代理人王锐。特别授权代理。被上诉人（一审原告、反诉被告）浙江开元物业管理股份有限公司河南分公司。住所地开封市金明大道北段中亨花园*幢*号。负责人张小芹，任公司总监。委托代理人张龙，河南世纪行律师事务所律师。特别授权代理。何改花与浙江开元物业管理股份有限公司河南分公司（以下简称开元物业公司）租赁合同纠纷一案，开元物业公司于2014年4月11日向开封市金明区人民法院起诉，请求判令解除租赁合同，何改花腾空并返还房屋、支付租金及物业费156073.5元（2013年6月1日至2014年2月28日）并按照17341.5元/月支付两项费用至实际腾房之日。何改花反诉要求开元物业公司排除妨害，继续履行签订的《物业租赁合同》，但应从租期中扣除2013年6月1日至双方实际开始履行合同的期间。开封市金明区人民法院于2015年4月8日作出（2014）金民初字第437号民事判决，何改花不服判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案，何改花委托代理人王聚才、王锐，开元物业公司委托代理人张龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2011年3月1日，双方签订了物业租赁合同和物业服务合同各一份，约定何改花租赁开封市晋安路金明池公园的宝津楼四楼、面积为780.51平方米用于开设厚沃开封菊普品鉴厅，租赁期限自2011年3月1日至2016年5月31日。2011年3月1日至2012年5月31日租赁费为40000元、物业管理费175122元，2012年6月1日至2016年5月31日租金为每年40000元，2012年6月1日至2014年5月31日物业管理费每年168098元，2014年6月1日至2016年5月31日每年物业管理费为178898元。先付费后使用，每季度交纳一次，于每个租约期开始前15日一次性支付下期租金，30日内一次性支付下期物业管理费。合同还对双方的其它权利义务及违约责任进行了详细约定。何改花于2010年9月21日交给开元物业公司保证金80000元，分别于2011年6月29日、2011年7月11日、2012年3月、2012年7月24日、2012年9月24日、2012年12月5日交纳租金及物业服务费50000元、27561元、100000元、21570元、50654元、114248元，上述合计444033元。2012年9月，开元物业公司在何改花租用的四楼房屋外安装了空调室外机。何改花认为室外机噪声大，影响其正常经营。2013年5月底6月初，开元物业公司认为何改花未按期交纳租金及物业服务费，将何改花经营茶室的水电停掉，双方纠纷成讼。另查明，宝津楼的房地产权利人为河南开元名都置业有限公司，土地用途为瞻仰景观休闲，2010年2月4日，河南开元名都置业有限公司与杭州开元物业服务有限公司开封分公司签订了物业委托管理合同，约定河南开元名都置业有限公司将其所有的金明池公园房屋内的物业委托给杭州开元物业服务有限公司开封分公司进行管理，期限自2008年4月1日至2020年3月31日。合同约定物业公司有权向古建筑使用者收取有偿使用管理费，并与使用者签订古建筑使用合同。2010年6月12日，杭州开元物业服务有限公司开封分公司变更为浙江开元物业服务有限公司开封分公司；2013年12月23日，浙江开元物业服务有限公司开封分公司变更为浙江开元物业服务有限公司河南分公司；2014年8月15日，浙江开元物业服务有限公司河南分公司变更为浙江开元物业管理股份有限公司河南分公司。一审法院认为，双方于2011年3月1日签订的两份合同客观真实，合法有效，双方均应按照合同约定履行。本次诉讼中开元物业公司要求解除合同，何改花反诉要求继续履行合同，根据本案的实际情况，开元物业公司不可能将空调室外机拆除，而何改花则坚持认为应当拆除，继续履行合同，因此本案已不具备继续履行合同的可能性，故对开元物业公司要求解除合同的诉讼请求予以支持，对于何改花反诉要求排除妨碍，继续履行合同的反诉请求不予支持。开元物业公司虽然不认可安装空调及停水停电，但根据常理，何改花不可能安装空调并将自己经营茶室的水电停掉，其他第三人也不可能在开元物业公司享有所有权的房屋上安装空调或将茶室停水停电，开元物业公司的辩称理由有悖常理，不予采信。双方因安装空调室外机发生纠纷，本应协商解决，或通过合法途径维护其权益，但开元物业公司却将何改花经营茶室的水电停掉，导致其无法正常经营，自停水停电之日起，开元物业公司则无权要求何改花支付租金及物业服务费。根据合同约定，何改花应当交纳2013年5月31日前的租金及物业服务费总额为423220元，而何改花已于2012年12月5日前交纳包括保证金在内共计444033元，开元物业公司却在2013年6月1日左右以何改花拖欠租金及物业费为由将何改花经营茶室的水电停掉，导致其无法正常经营，故开元物业公司要求何改花自2013年6月1日起支付租金、物业费及违约金的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除双方于2011年3月1日签订的物业租赁合同和物业服务合同，何改花于判决生效后六十日内将合同约定的房屋腾空返还给浙江开元物业管理股份有限公司河南分公司。二、驳回浙江开元物业管理股份有限公司河南分公司的其它诉讼请求。三、驳回何改花的反诉请求。案件受理费3770元，由浙江开元物业管理股份有限公司河南分公司承担，反诉费100元减半收取为50元由何改花承担。何改花不服一审判决上诉称，被上诉人未经允许违反消防法等国家规定私自安装大型中央空调，严重影响了上诉人的正常经营。上诉人多次找被上诉人解决问题，被上诉人均置之不理，后又对上诉人停水停电，造成上诉人无法正常经营，导致上诉人拒绝继续交纳房租。本案中被上诉人违约在先，应承担违约责任，且被上诉人将空调拆除较易做到，无任何难题，一审法院认为“本案已不具备继续履行合同的可能性”没有任何依据。请求二审法院依法改判被上诉人拆除空调，返还上诉人2012年9月至2013年5月31日的房租、物业管理费及违约保证金，赔偿上诉人无法营业的经济损失，给予半年免费整理装修期并顺延租期，提供房本以供上诉人办理营业执照。此外，一审法院审理程序违法。开元物业公司答辩称，双方合同目的无法实现，一审判决解除双方租赁合同，判令上诉人腾空并返还房屋认定事实清楚、适用法律正确。答辩人保留向上诉人主张占用房屋期间的占用费、物业费和其他损失费用的权利，上诉人的部分上诉请求超越其一审诉求范围。将保证金冲抵房租符合合同相关条款约定。一审法院审理程序正当。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，何改花与开元物业公司在合同签订后，均应按照合同约定履行各自的义务。开元物业公司作为出租人应当保证租赁物在租赁关系存续期间能够满足承租人的正常使用要求；何改花作为承租人应按时足额支付租金。本案纠纷起因于开元物业公司在何改花租赁的房屋外安装空调室外机。双方就此产生矛盾后，本应通过友好协商的方式化解矛盾，但乙方采用拒不交纳租金，另一方继之采用断水断电的方式，致使双方矛盾激化，合同难以继续履行。双方自2013年6月开元物业公司对何改花所承租房屋断水断电至今已两年多，合同目的长期无法实现，且开元物业公司明确表示要解除合同，且没有恢复供水供电的意愿，合同继续履行已无可能。因此，一审法院解除双方合同并无不当，对何改花要求继续履行合同的上诉请求，本院不予支持。何改花上诉称一审程序违法因无证据证明，不予支持。合同解除给何改花造成的损失何改花可另行起诉。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由何改花承担。本本判决为终审判决。审判长  宋自学审判员  周超举审判员  周卫华二〇一五年八月二十七日书记员  吴 曈