北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2015)二中民终字第08125号上诉人（原审原告）北京金琪鑫杰物业服务有限公司,住所地北京市丰台区右外东三条4号楼202室。法定代表人冯长祥，经理。委托代理人宫臣，男，1982年6月10日出生。委托代理人白子利，男，1955年2月14日出生。被上诉人（原审被告）孙志成，男，1983年12月30日出生。上诉人北京金琪鑫杰物业服务有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第11986号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议��审理了本案，现已审理终结。2014年7月，北京金琪鑫杰物业服务有限公司（下称金琪鑫杰物业公司）起诉至原审法院称：北京天宝伟业物业管理有限责任公司（以下简称天宝物业公司）与我公司约定，自2008年12月31日起，将该公司于2005年5月10日与孙志成签订的前期物业服务合同中约定的权利义务及此前发生的债权全部转让给我公司。孙志成居住在北京市×××2401号房屋（下称涉案房屋），建筑面积71.82平方米，自入住以来尚欠2005年5月10日至2013年5月9日的物业费共计7426.56元，经我公司多次催要，孙志成至今未付，故起诉要求孙志成支付拖欠的物业费7426.56元及滞纳金2526.7元，孙志成承担本案诉讼费。孙志成辩称：要求金琪鑫杰物业公司提供开展物业服务的证明，现在小区的物业公司告诉我说不要被骗了。2011年之前的物业公司服务非常差，不负责不作为，小区没有绿��，家中多次受潮漏水，还出租业主公摊面积获取暴利，后业主将金琪鑫杰物业公司驱离。金琪鑫杰物业公司长达十年才来起诉我，为什么当初不及时向我索要，现在诉讼时效已过。2005年我入住时物业费和供暖费都交过了，一直到2010年之前我的物业费都交了，但是2012年7月21日北京发生暴雨，我家被淹，交费票据都被淹了。原审法院经审理认为：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。孙志成自2005年起就拖欠物业费，金琪鑫杰物业公司应当及时主张。金琪鑫杰物业公司称其通过上门或者电话方式进行了催缴，但未提供证据佐证，孙志成亦对此不予认可，故孙志成称金琪鑫杰物业公司的诉讼请求已经超过两年诉讼时效期间的答辩意见，法院予以采信。据此，原审法院于2015年6月1日判决：驳回北京金琪鑫杰物业服务有限公司的诉讼请求。判决后，金琪鑫杰物业公司不服，以其公司的诉讼请求未超过诉讼时效为由上诉至本院，请求撤销原判，依法改判支持其公司的原审诉讼请求。孙志成同意原判。经审理查明：孙志成系涉案房屋的业主，该房屋建筑面积71.82平方米。2005年5月，孙志成（甲方）与天宝物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对宣祥家园小区实行物业管理，物业服务费价格（含物业服务费、电梯运行费、水泵运行维护费）为1.04元/建筑平方米/月、楼道电费10元/户/次（用完再续）、生活垃圾清运费30元/户/年，自入住之日起至次年本日的前一天止，为一个缴费年度，甲方每年应在此日之前交纳下一个年度的费用；甲方逾期交纳物业服务费的，乙方将从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之五滞纳金；合同还对物业服务内容、质量、双方权利义务及违约责���等进行了详细的约定。2008年12月1日，宣祥家园小区开发建设单位北京茂屋房地产开发有限责任公司（下称茂屋公司）（甲方）与物业服务企业金琪鑫杰物业公司（乙方）签订《北京市前期物业服务合同》，约定：甲方以邀请招标方式选聘乙方提供前期物业服务，前期物业服务期限为3年，自招标人与中标人签订的前期介入服务协议和前期物业管理服务合同生效之日（以签订时间在前的为准）起，至本物业区域的业主委员会代表全体业主与业主大会聘任的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，自动终止，物业服务费用由业主按其委托物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.04元/平方米/月。2010年12月8日，茂屋公司、金琪鑫杰物业公司、美加兴业公司三方召开会议。该会议纪要记载：现茂屋公司已接手对宣祥家园物业管理。金琪鑫杰物业公司同意于2010年12月14日上午��指定专人配合美加兴业公司做好财务交接清点工作，双方派出各自财务负责人，本着公开、透明的态度在开发商办公室，20号楼201室清点核对北京宣祥家园项目现财务账目。在清点一切财务账目后，双方进行工作交接。2011年，金琪鑫杰物业公司将茂屋公司诉至原审法院，要求继续履行双方于2008年12月1日签订的《北京市前期物业服务合同》，原审法院于2011年7月27日作出（2011）丰民初字第10929号民事判决书，判决茂屋公司继续履行2008年12月1日与金琪鑫杰物业公司签订的《北京市前期物业服务合同》。2012年10月27日，宣祥家园小区业主大会作出会议决议，以429票赞成，对应建筑物专有部分建筑面积43825.89平方米，占建筑物总面积57.02%，业主人数429人，占业主总人数的50.89%，通过选聘美加兴业公司为该小区物业服务企业。2012年11月11日，宣祥家园小区业主委员会与美加���业公司签订《北京市物业服务合同》，委托美加兴业公司对宣祥家园小区开展物业服务。2013年5月20日，美加兴业公司在北京市丰台区居住小区管理办公室办理备案手续。2014年，金琪鑫杰物业公司起诉至原审法院，要求茂屋公司支付2011、2012年宣祥家园小区16#、18#底商的物业费，原审法院作出（2014）丰民初字第09204号民事判决书，判决驳回金琪鑫杰物业公司的诉讼请求，并在该判决书中对以下事实予以认定：2010年12月1日，美加兴业公司强行接管了金琪鑫杰物业公司在小区内的办公场所和设施设备用房，并开始提供相关服务，因此金琪鑫杰物业公司在客观上已无法为宣祥家园小区提供物业服务；虽然法院作出的（2011）丰民初字第10929号民事判决书判令金琪鑫杰物业公司与茂屋公司继续履行合同，但是双方并未履行；此外，金琪鑫杰物业公司提交的电梯维保合同、保安服务合同、停车场承包协议、自行车存车委托协议等证据亦不能证明其为涉案房屋提供了物业服务。判决后，金琪鑫杰物业公司不服，上诉至本院，本院作出(2014)二中民终字第09210号民事判决：驳回上诉，维持原判。上述判决已生效。审理中，金琪鑫杰物业公司提交天宝物业公司于2009年8月15日向孙志成出具的权利转移通知书一份，载明：“孙志成：我公司于2005年5月10日与您签订的前期物业服务合同，自2008年12月31日将合同中规定的权利义务全部转让给金琪鑫杰物业公司，此前发生的债权由我公司委托金琪鑫杰物业公司收缴。”孙志成对该证据的真实性不予认可。另外，孙志成称其交纳了2005年至2010年的物业费，但票据损毁无法提供，金琪鑫杰物业公司对此不予认可。上述事实，有《前期物业服务合同》、《北京市物业服务合同》、权利转移通知书、（2011）丰���初字第10929号民事判决书、（2014）丰民初字第09204号民事判决书、(2014)二中民终字第09210号民事判决书、业主大会会议决议、办理结果通知书及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。对于金琪鑫杰物业公司起诉要求孙志成支付2005年5月10日至2013年5月9日的物业费的问题：首先，对于2005年5月10日至2010年11月30日的物业费，孙志成主张金琪鑫杰物业公司从未向其主张过该期间的物业费，金琪鑫杰物业公司的此项诉讼请求已经超过了诉讼时效。金琪鑫杰物业公司虽称其曾向孙志成主张过该期间的物业费，但未提供证据予以证明，故对孙志成关于诉讼时效的抗辩意见，本院予以采信，对金琪鑫杰物业公司主张该期间的物业费的诉讼请求，本院不予支持。其次，对于2010年12月1日之后的物业费，根据已生效的（2014）丰民初字第09204号民事判决书认定的事实，自2010年12月1日起，美加兴业公司对宣祥家园小区提供物业服务，金琪鑫杰物业公司未再提供物业服务，故金琪鑫杰物业公司主张2010年12月1日之后的物业费的诉讼请求，缺乏依据，本院亦不予支持。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费50元，由北京金琪鑫杰物业服务有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费50元，由北京金琪鑫杰物业服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘苑薇代理审判员  刘永民代理审判员  赵 振二〇一五年八月二十日书 记 员  刘梓晨