北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第7279号原告华润置地（北京）股份有限公司，住所地北京市西城区西直门内大街118号冠华大厦11-14层。法定代表人唐勇，董事长。委托代理人郜丹，北京市竞天公诚律师事务所律师。被告北京真阳展览展示有限公司，住所地北京市西城区太仆寺街71-73号175室。法定代表人曲长梅，执行董事。委托代理人刘毅，北京赵天庆律师事务所律师。委托代理人李臣垒，男，1951年9月9日出生。原告华润置地（北京）股份有限公司（以下简称华润公司）与被告北京真阳展览展示有限公司（以下简称真阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李俊独任审判，公开开庭进行了审理。原告华润公司委托代理人郜丹，被告真阳公司委托代理人刘毅、李臣垒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润公司诉称，2009年7月17日，原、被告双方签订《协议书》，约定原告将xx（下称“租赁房屋”）出租给被告，租金为每年人民币八万元，租赁期自2009年1月6日至2012年1月5日。双方同时约定，被告应在每年1月30日前将全额租金一次性交给原告，如逾期则按每日万分之五向原告支付违约金。《协议书》签订后，双方依约履行至约定的有效期满。自2012年1月6日《协议书》到期后，被告仍继续占有占用房屋。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，原被告双方仍受原租赁合同条件的约束，租赁期限为不定期。但是，被告在2012年1月6日后一直拒绝向原告支付租金。秉持友好合作的愿望，原告多次与被告进行协商并向被告主张租金，但被告至今未向原告支付2012年1月6日之后任何租金。《合同法》第六十条和第一百零七条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《合同法》第二百二十七条规定，被告应在协议终止后，将租赁房屋恢复原状并返还原告。基于以上法律规定及合同约定，承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。《协议书》第八条约定，被告应在协议终止后，将租赁房屋恢复原状并返还给原告。基于以上法律规定及合同约定，原告认为，被告的该行为已经严重违反合同约定，且导致原告对被告失去信任，双方无法继续履行合同。原告请求法院判令解除《协议书》，并判令被告将租赁房屋恢复原状后返还给原告，并向原告支付自2012年1月6日至被告实际返还租赁房屋之日的租金及违约金。综上所述，被告的行为已构成违约，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求：1、判令解除原被告之间签订的《协议书》，被告立即将租赁房屋恢复原状并返还原告；2、判令被告向原告支付房屋租金240000元（自2012年1月6日起至被告实际腾退房屋之日，暂计算至2015年1月5日）；3、判令被告向原告支付违约金86440元（自2012年1月31日起至实际付款之日止，暂计算至2015年1月20日）。以上2和3费用共计326440元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告真阳公司辩称，一、原告主体资格问题。原告在2009年签订房屋租赁合同时只向被告提供一份由中国民族经济开发总公司印章的平面图，并未提供其他相关产权证明或者可以出租的证明。在2012年合同的权利义务终止后，原告再以出租人的身份向被告索要租金，这显然无法律依据。二、原告请求支付房屋租金和违约金的诉讼请求部分已超过诉讼时效。依据民法通则第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，根据诉讼时效的要求其只能主张自其起诉之日起往前一年的租金，而原告主张的租金请求部分因超过诉讼时效故不应得到支持。三、被告在合同权利义务终止后一直未使用该房屋，双方之间未达成不定期租赁合同。2012年1月5日之前被告曾明确告知原告由于北京市文物局将对民族大世界商场内的“国力蒙藏学校旧址”进行维护性修缮，拆除违章建筑，北京西单民族大世界商场将面临关闭。因此，将不再继续承租该房屋，并告知原告在合同权利义务终止后将搬离该房屋。在合同到期后被告按照合同要求按期搬离了该房屋，双方在此后就该房屋未达成任何协议。同时，根据2013年3月20日民族大世界商场关闭事宜的《通知》，“一、民族大世界商场与承租商户签订的《租赁合同》自2013年5月20日起解除……三、民族大世界商场于2013年5月19日24时关闭。……五、自2013年5月30日0时起，民族大世界商场全部予以封闭，开始对该全国重点文物进行保护性修缮工作，无关人员一律不得入内。”在此种情况下，自2013年5月30日起民族大世界商场全部封闭，从此时起被告对该承租房屋已经使用不能，因此，原告主张的交付租金的请求没有事实和法律依据。综上所述，原告的诉讼请求没有法律依据，请法院依法予以驳回。经审理查明：2009年7月17日，华润公司与真阳公司签订《协议书》，约定：华润公司将其所有的xx出租给真阳公司办公室用，年租金为八万元。租期自2009年1月6日至2012年1月5日。真阳公司须在每年的1月30日前将全额租金八万元一次性交付华润公司，真阳公司如逾期交纳租金，则按每日万分之五向华润公司交纳逾期违约金。本协议规定的租用期满，本协议自然终止，双方如欲续订租用协议，应在本协议期满前30天向对方提出，续签协议。协议签订后，华润公司向真阳公司交付了房屋，真阳公司向华润公司支付租金至2012年1月5日。2012年1月6日，双方的租赁合同租期届满。2012年4月20日，真阳公司向华润公司提交《关于xx续签协议的申请》，真阳公司向华润公司申请续签租赁协议并申请减免租金。庭审中，华润公司主张双方租赁合同到期后，真阳公司仍占用房屋，该公司未提出异议，双方之间的租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。真阳公司主张该公司在租赁合同到期前已明确告知由于北京市文物局将对民族大世界商场进行维护性修缮，民族大世界商场面临关闭，该公司将不再继续承租房屋，该公司在合同到期后已按期搬离了房屋。华润公司主张真阳公司并未将房屋交还该公司，且在2012年4月20日，真阳公司还向该公司申请续签合同。真阳公司主张该公司在2012年4月20日申请续签合同，是因为该公司在民族大世界商场出租有多套商铺，有小商户想租涉案房屋作为仓库，让该公司联系降租金，该公司就提交了申请，但华润公司至今未给予答复。审理中，真阳公司就其上述主张未向本院提供证据予以证明。另查，本案租赁房屋位于民族大世界商场内，2013年3月20日，民族大世界商场发布《通知》，通知商场商户及消费者，由于北京市文物局要求限期拆除违章建筑，全面进行文物保护修缮、恢复历史格局，民族大世界商场无法继续经营，决定在2013年5月19日24时关闭民族大世界商场。本院前往民族大世界商场调查，民族大世界商场办公室主任告知本院民族大世界商场自2013年5月20日停业进行文物修缮，已经全部用围挡挡住，除几个工作人员和国家机关工作人员调查外一律不准进入。现华润公司诉至本院，要求解除双方签订的《协议书》；要求真阳公司返还房屋；要求真阳公司支付租金及违约金。真阳公司主张该公司已经将房屋交还华润公司，房屋内已没有该公司的任何物品，即使有物品也不是该公司的。真阳公司另主张华润公司的部分租金和违约金已经超过了诉讼时效，不应得到支持。华润公司主张该公司一直电话联系真阳公司交纳租金。审理中，华润公司未提供证据证明该公司向真阳公司催缴过租金。以上事实，有双方当事人陈述、《协议书》、《关于xx续签协议的申请》、政府信息公开内容、通知、调查笔录等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，华润公司与真阳公司签订的《协议书》系双方的真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。双方签订的房屋租赁合同于2012年1月5日租期届满后，真阳公司仍继续使用租赁房屋，华润公司没有提出异议，双方间的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。真阳公司虽主张该公司在2012年1月5日租期届满前就将该房屋交还华润公司，但真阳公司就此并未向本院提供证据予以证明，本院不予采信。由于真阳公司未按时支付租金，且为不定期租赁，故对华润公司要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。真阳公司应将房屋返还华润公司，对华润公司的此项诉讼请求，本院予以支持。关于华润公司要求真阳公司支付2012年1月6日至实际腾退房屋之日租金及逾期支付租金违约金的诉讼请求。本院认为，真阳公司继续使用租赁房屋，应按照原租赁合同约定支付租金，但由于民族大世界进行文物修缮于2013年5月19日24时关闭，故自2013年5月20日起，真阳公司实际已无法使用涉案房屋，此后的租金，真阳公司不应支付。关于2012年1月6日至2013年5月20日的房屋租金，华润公司未提供证据证明向真阳公司催缴过该期间租金，现真阳公司主张该期间的租金已经超过了法律规定的诉讼时效的抗辩意见，本院予以采纳。综上，对华润公司要求真阳公司支付2012年1月6日起至实际腾退房屋之日房屋租金及逾期支付租金违约金的诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，判决如下：一、解除华润置地（北京）股份有限公司与北京真阳展览展示有限公司之间关于xx的房屋租赁关系。二、自本判决生效之日起十日内，北京真阳展览展示有限公司将xx腾空，交还华润置地（北京）股份有限公司。三、驳回华润置地（北京）股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费三千零九十八元，由北京真阳展览展示有限公司负担，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 李 俊二〇一五年八月四日书 记 员 王德林