陕西省高级人民法院执 行 裁 定 书(2017)陕执复33号复议申请人（利害关系人）：陕西天宇恒瑞物业管理有限责任公司，住所地陕西省西安市雁塔区西延路70号4号。法定代表人：ＸＸ，该公司总经理。委托诉讼代理人：辛熠，男，汉族。申请执行人：西安藻露堂药业集团有限责任公司，住所地西安市碑林区东关南街105号。法定代表人：高云鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨春，男，汉族。被执行人：陕西西厦电力房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区西延路70号。法定代表人：姚建东，该公司总经理。复议申请人陕西天宇恒瑞物业管理有限责任公司不服西安市中级人民法院（以下简称西安中院）（2017）陕01执异8号执行裁定书，向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。西安中院在执行西安藻露堂药业集团有限责任公司(以下简称藻露堂公司)与陕西西厦电力房地产开发有限公司（以下简称西厦电力）合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，作出（2014）西中执民字第00277-1号协助执行通知书，要求复议申请人陕西天宇恒瑞物业管理有限责任公司（以下简称天宇物业）协助申请执行人藻露堂公司办理位于西安市东关正街“西厦大厦”房产的物业管理手续或物业管理协议。对此，天宇物业提出执行异议。天宇物业异议称，1、本案执行依据即（2013）陕民一终字第00110号判决书中没有（2014）西中执民字第00277-1号协助执行通知书中提及的要求其办理藻露堂公司物业管理手续或物业管理协议的内容，法院超范围执行。2、生效判决系合资合作开发房地产合同纠纷，不是商品房买卖合同纠纷，故因藻露堂公司没有签订商品房买卖合同，不是买受人；没有房地部门登记备案，藻露堂公司就不是西厦大厦业主，法院协助执行没有依据。3、即使是业主，藻露堂公司没有依规定办理物业管理手续，法院在手续不完备的情况下要求办理物业管理手续违法。4、即使是业主，藻露堂公司与天宇物业是物业管理服务关系，与原合资合作开发房地产合同关系属于两个法律关系，应另行诉讼。5、天宇物业是否与藻露堂签订或如何签订物业管理服务合同属于两者当事人意思自治，法院无权强行干涉，故执行行为不符合民事诉讼法。综上，请求法院撤销（2014）西中执字第00277-1号协助执行通知书，停止执行。藻露堂公司称，因办理水电物业服务的问题天宇物业已提起过异议法院裁定驳回，复议申请被省高院亦驳回，现天宇物业又以同样事由提出异议请求不予执行办理物业服务的协助执行通知书，不仅与法相悖，亦违背人类居住最起码的基本常识和公理。该异议恶意滥用法律程序，构成妨碍协助执行程序行为。本案生效判决的是房屋产权权属，物业服务义务为交房附随义务无需明确。天宇物业三番五次拒绝提供物业服务，水电附随义务的不履行使房子失去居住功能，拒绝签订物管协议、拒绝物业服务同样使“交房”判决成为一纸空文。天宇物业按物业管理条例提供全面、合格的物业服务是其必须履行的附随义务。省高院(2016)陕执复字95号执行裁定书明确“建设项目中房屋的水、电、气卡及门禁与房屋本身是一个不可分割的统一整体，交付水、电、气及门禁卡是履行交付房屋义务的重要内容，西安中院责令西厦公司履行交付水、电、气、门禁卡等义务没有超出本案执行依据所确定的义务范围。”同时省高院(2016)陕执复86号执行裁定书亦明确“西安中院在执行中，作出协助执行通知书，要求天宇物业协助被执行人西厦电力向申请执行人藻露堂公司办理己交房屋的水卡充值及使用手续，并无不当。天宇物业不是本案当事人，其提出本案执行超出执行依据判项范围以及其未收到本案判决的事由不能成立。”天宇物业设立时开发商西厦电力（姚建东）绝对控股。两者均由姚建东一人掌控，相互推诿转移法律义务，以种种理由拒绝为藻露堂业主办理任何入住手续。天宇物业从拒不办理入住手续到当着执行法官的面交假水卡；再到只给一户水卡充一吨水，并不开具物业发票；然后是强行拒绝入住，不给办理物业服务管理手续；再演化为提出要检验藻露堂所交税、费的票据，检验后仍不准入住，不办理物业手续，拖延至今藻露堂公司仍不能进住。天宇物业拒法抗法、拒绝履行其及时实施物业服务的义务和责任，直接造成生效判决不能履行、执行遇阻，法院要求其“协执”，其异议申请不能成立，请求法院驳回其执行异议申请。西安中院查明，2013年7月16日，西安中院作出（2012）西民二初字第00026号民事判决书，判决：二、被告西厦电力于判决生效后三十日内，按双方《关于〈接建协议〉的补充协议》第一条第3项及《关于〈接建协议〉的补充协议》的附件二、三的约定向原告藻露堂公司交付建筑面积10500㎡的房屋（《关于〈接建协议〉的补充协议》第一条第3项及《关于〈接建协议〉的补充协议》附件二、三附后）。2014年8月22日，因双方均不服上诉，陕西省高级人民法院作出（2013）陕民一终字第00110号民事判决书，判决：一、维持（2012）西民二初字第00026号民事判决第一、二、四项。本案在执行过程中，西安中院于2015年12月22日向天宇物业作出（2014）西中执民字第00277号协助执行通知书查明：执行中，西厦电力按照生效判决向藻露堂公司交付了位于本市东关正街西厦大厦的房产及门禁卡和水、电、气卡。目前门禁卡和电、气卡均可正常使用，唯水卡无法正常充值使用。因天宇物业负责水卡日常的管理及充值，遂要求天宇物业协助执行办理被执行人西厦电力向申请执行人藻露堂公司交付的房屋的水卡的充值及使用手续。协助执行义务人天宇物业不服上述协助执行行为，向西安中院提出执行异议申请。西安中院经审查，于2016年7月27日作出（2016）陕01执异186号执行裁定认为，利害关系人天宇物业作为该涉案房屋所属小区提供物业服务与管理的物业公司，其职责就是为小区业主提供物业服务，依法具有协助执行生效法律文书判决交房的附随义务，包括为本案生效判决确认的涉案房屋权利人藻露堂公司办理水卡及充值并使用等内容，故其应忠实履行职责，保证业主正常的生产及生活。西安中院依法作出协助执行通知书，要求天宇物业协助执行办理被执行人西厦电力向申请执行人藻露堂公司交付房屋水卡的充值及使用手续的执行行为于法有据，并无不当。2016年12月20日，陕西省高级人民法院作出（2016）陕执复86号执行裁定认为，依据生效的（2013）陕民一终字第00110号民事判决，本案的执行属于房屋交付的执行。因应交付的案涉房屋已达到了入住使用条件，执行法院在强制案涉房屋交付时，有必要使权利人满足基本的占有、使用等权益，法院执行行为并无不当，复议人天宇物业理由不能成立。2016年11月2日，西安中院作出（2014）西中执民字第00277-1号协助执行通知书，要求天宇物业协助向藻露堂公司办理案涉房产的物业管理手续或物业管理协议。西安中院认为，本案争议焦点：协助办理物业管理手续或物业管理协议是否超出天宇物业的义务范围。一、依据生效的（2013）陕民一终字第00110号民事判决“交房”的内容，要求天宇物业协助向藻露堂公司办理物业管理手续或物业管理协议，属于天宇物业作为该涉案房屋所属小区的物业公司为小区业主提供物业服务的职责所在，亦是其协助执行生效判决交房的法定义务，法院要求其行使该义务的执行行为没有超出本案执行依据所确定的义务范围。二、本案中，生效判决判令西厦电力向藻露堂公司交付西厦大厦10500㎡的房屋，天宇物业提出藻露堂公司不是西厦大厦业主，协助执行没有依据的主张不能成立。三、异议人天宇物业认为藻露堂公司没有依规定办理物业管理手续，与法院要求其向藻露堂公司办理物业管理手续的结果并不矛盾。四、天宇物业在异议申请书中自认与藻露堂公司是物业管理服务关系，故其为藻露堂公司办理物业服务手续属于生效判决确定的义务。五、天宇物业无权对履行法定义务之行为行使意思自治之权利。异议人天宇物业以（2014）西中执字第00277-1号协助执行通知书违法的各项主张理由均不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，作出（2017）陕01执异8号执行裁定，驳回天宇物业的异议请求。天宇物业向本院申请复议称，1、在其不知情的情况下法院变更合议庭成员，程序违法。2、伪造庭审笔录。2017年2月21日，复议人调取了庭审询问笔录，与当庭不符，内容为伪造。3、天宇物业和藻露堂公司都是独立的法人，签协议是公平、公正、自愿的行为，西安中院（2014）西中执字第00277-1号协助执行通知要求天宇恒瑞与藻露堂签订物业管理协议为超范围执行。综上，请求法院撤销西安中院（2017）陕01执异8号执行裁定；中止（2014）西中执字第00277-1号协助执行通知书的执行。西厦电力称，对天宇物业复议事由予以认同。藻露堂公司答辩称，1、西安中院依法组成的合议庭审查异议案件，其公司是知晓并认可的；天宇物业称“执行程序违法”纯属无中生有，藐视中伤法庭，目的是抗拒法院强制执行。2、西安中院在审理本案中不存在伪造庭审笔录的情况。3、天宇公司称超范围执行于法无据。因本案执行系房屋交付的执行，天宇公司又是案涉交付房屋的物业管理公司，执行法院要求物业管理公司协助办理物业管理手续，符合法律规定。本院查明，西安中院（2017）陕01执异58号执行裁定查明的事实属实。本院认为：本案执行依据即（2013）陕民一终字第00110号民事判决书，判令房屋交付，本案的执行属于房屋交付的执行。因交付的案涉房屋已达到了入住使用条件并属于天宇物业管理的范围，执行法院在强制案涉房屋交付时，为满足权利人基本的占有、使用等权益，作出（2014）西中执字第00277-1号协助执行通知书，要求天宇物业协助办理物业管理等相关手续，并无不当。另外，西安中院在异议审查中变更合议庭成员，未通知当事人以及询问笔录中藻露堂公司修改其陈述记录等程序性瑕疵，未构成重大程序错误，且西安中院在事后又向当事人进行了告知和释明。西安中院（2017）陕01执异8号执行裁定，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回陕西天宇恒瑞物业管理有限责任公司的复议申请，维持西安中院（2017）陕01执异8号执行裁定书。本裁定为终审裁定。审 判 长  魏西霞代理审判员  张 力代理审判员  赵 玲二〇一七年四月二十七日书 记 员  王 恬