广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1971民初22419号原告：黎浩昌，男，汉族，1970年10月30日出生，住广东省东莞，委托诉讼代理人：罗秀凯，广东瀚杰律师事务所律师。被告：王志高，男，汉族，1965年1月6日出生，住广东省东莞市，被告：陈雪玲，女，汉族，1966年3月22日出生，住广东省东莞市，原告黎浩昌与被告王志高、陈雪玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月26日受理后，依法组成合议庭，于2017年2月27日公开开庭进行了审理。原告黎浩昌及其委托代理人罗秀凯到庭参加诉讼，被告王志高、陈雪玲无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年6月21日，原告与两被告签订一份《转让合同书》，由原告向两被告购买东莞市××共××社区古屋村七层房屋（因被告王志高向银行贷款已抵押给银行，粤房地他项权证莞字第0300044751号），原告与两被告约定：“两被告将其位于东莞市××共××社区古屋村（地号：1904110300702）的七层房屋转让给原告使用，转让款共130万元整，实付现金45万，剩余银行划扣85万元正，由黎浩昌本人负责还款。”合同签订后，2010年6月21日两被告收到原告购房款20万元，2010年6月28日两被告收到原告购房款25万元，收到原告上述45万元后，两被告将其东莞市××共××社区古屋村七层房屋交付钥匙给原告使用之后原告将该房屋用于出租给他人居住使用，自2010年7月至2014年2月期间，原告每月代两被告归还工商银行中堂支行银行贷款13000元左右（其中每月归还贷款本金7500元，贷款利息则每月不等，大约每月归还贷款利息4700元左右）。截止到2014年3月3日，原告已代两被告归还房屋贷款本金330000元和利息170892.37元，代还本金和利息总计500893.37元。2014年3月初，两被告找到原告，说是想对该房屋的银行贷款进行提前还款，等取消银行对房屋的抵押权后，将该房屋过户给原告，再由原告将剩余的转让款支付给两被告，对此提议，原告表示同意。然后被告王志高到银行查询到原告已代还房屋贷款本金为322000元，房屋欠银行贷款的本金还有528000元未归还银行，于是被告王志高向原告立下字据证明：“承诺剩余的中堂工商银行贷款528152.19元由本人王志高还款”，同时被告王志高立下欠条：“今王志高实欠黎浩昌772000元正”，上述的欠772000元为首付款和原告已代两被告归还银行贷款本金之和。2014年3月、4月、5月王志高自己归还了三期银行贷款并于2014年5月26日提前还全部贷款502500元，以此取消银行的房屋抵押，然而两被告取消了房屋抵押权后，却不肯将房屋过户到原告的名下，原告想找两被告处理房屋的过户事宜却不知起去向。到了2016年8月31日原告在现居住的被告东莞市××共××社区古屋村七层房屋处受到东莞市第一人民法院执行令，法院执行部门要对两被告的财产进行强制执行予以还债。原告才知道两被告一直在欺骗，为维护原告的利益，特向法院起诉，请求判令：1、确认原告与两被告于2010年6月21日签订的《转让合同书》已终止；2、两被告返还原告已支付的房屋转让款950893.37元；3、两被告承担本案的全部诉费用。庭审中，原告确认其即诉请确认上述《转让合同书》终止即为解除该合同。被告王志高、陈雪玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面答辩意见及证据。经审理查明，2010年6月21日，原告黎浩昌与被告王志高、陈雪玲签订了一份《转让合同书》，约定王志高位于东莞市××共××社区古屋村的房屋（七层）转让给黎浩昌使用，转让款共1300000元正，实付现金450000元正，剩余银行还款850000元正，由黎浩昌本人负责还款。2010年6月21日，被告王志高、陈雪玲出具一份收据确认收到黎浩昌200000元；2010年6月28日，两被告再出具一份收据确认收到黎浩昌250000元。2014年3月13日，被告王志高在一页纸上出具了证明及欠条，证明内容为“今王志高在中国工商银行贷款528152.19元有本人王志高还清”，欠条内容为“今王志高实欠黎浩昌772000元”，王志高在欠款人处签名确认。原告确认双方在转让合同书中约定房屋转让价款为1300000元，除了首期款450000元外，剩余的银行贷款850000元仅指贷款本金，并不包括利息，贷款利息由黎浩昌当然承担，并不计算入转让价款1300000元之中；而原告主张被告王志高确认收到的772000元包括首期款450000元，以及其为两被告偿还的贷款本金322000元，由于上述转让合同书的约定，被告王志高出具欠条时双方并没有将原告偿还贷款的利息进行计算。庭审中，原告先称其为两被告实际偿还的贷款本金为330000元、利息170892.37元，每期贷款本金7500元，共44期；后原告又称其偿还了从2010年6月份至2014年2月份共45期的贷款，起诉时将偿还的贷款本金少算了；而原告称其不清楚被告王志高出具欠条时为何将其偿还贷款本金数额计算为322000元。又，原告认为其以被告王志高的银行账户偿还贷款时，其中只有2012年7月23日的一笔13000元还款，银行业务凭证能显示王志高的银行账户还款，其余的还贷均由原告在柜员机中以现金方式向被告王志高的账户存款，但银行的存款凭条已经褪色并模糊不清了，也没有其他证据反映由原告代两被告还贷的情况。另查，东莞市房产管理局于2017年3月30日出具的房产登记信息查询结果反映案涉东莞市××共××社区古屋村的房屋产权人仍在被告王志高名下，且已被法院查封。又，东莞市公安局中堂分局出具的人口信息查询表反映原告王志高与被告陈雪玲为夫妻关系。以上事实，有原告提供的收据、证明和欠条、银行还款明细打印件、自动柜员机客户凭条、个人业务凭证、存折明细、转让合同书、土地使用权证、执行令复印件以及本院开庭审理的笔录等书证附卷为证。本院认为，被告王志高、被告陈雪玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，应承担举证不能的责任。本案为房屋买卖合同纠纷。2010年6月21日，原告黎浩昌与被告王志高、陈雪玲签订了《转让合同书》约定王志高将位于东莞市××共××社区古屋村的房屋转让给黎浩昌使用。但是，2014年3月13日，被告王志高出具了证明及欠条，确认王志高实欠黎浩昌772000元。再，根据东莞市房产管理局信息查询结果反映案涉东莞市××共××社区古屋村的房屋产权人仍在被告王志高名下。由此可见，两被告未曾将案涉房屋过户至原告名下，且其向原告出具欠条确认其将已收到原告的转让款作为对原告欠款，故被告已明确不再履行将房屋转让给原告的合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告诉请解除双方于2010年6月21日签订的《转让合同书》依法有据，本院予以支持。根据原告提供的转让合同书、两份收据、证明、欠条，应反映了被告确认原告已支付房屋转让首期款450000元，以及原告曾代被告偿还银行贷款的情况，但是被告王志高仅确认除了首期款外尚欠原告322000元，原告持被告向其出具的欠条提出诉讼，而原告本案中对其实际偿还银行的贷款又不予认可被告在欠条中载明的数额，故原告应对其所主张实际为被告还贷的情况及数额承担举证责任。但是，原告在银行为被告偿还贷款的情况并没有证据证明，原告也未能提供充分证据其应在何段期间为被告账户偿还贷款，故原告未能举证证明其实际为被告还贷的履行情况，原告应承担举证不能的法律后果，原告在本案中主张其为两被告偿还银行贷款本金330000元、利息170892.37元依据不足，本院对此不予采纳。而被告王志高在欠条中已确认拖欠原告黎浩昌772000元，被告王志高与被告陈雪玲为夫妻关系，两被告共同与原告签订了《转让合同书》，故原告诉请两被告共同返还其已支付的房屋转让款772000元依法有据，本院予以支持；原告其他超出部分诉请，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告黎浩昌与被告王志高、被告陈雪玲于2010年6月21日签订的《转让合同书》；二、被告王志高、被告陈雪玲自本判决发生法律效力之日起七日内共同向原告黎浩昌返还其已支付的房屋转让款772000元；三、驳回原告黎浩昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案受理费13308.94元（已由原告预交），应由原告黎浩昌负担2503.84元，被告王志高、被告陈雪玲共同负担10805.10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。内容）审判长翟审判长  翟静文审判员  周昭君审判员  陈 静二〇一七年四月二十一日书记员  霍子敏陈雪桢附相关法律条文：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。