辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锦民终字第00587号上诉人（原审被告、反诉原告）赵凤洁，女，1960年10月16日出生，回族，锦州市外贸冷冻厂退休职工，住锦州市古塔区重庆路一段实华园1-12号。委托代理人赵凤君，女，1968年9月21日出生，回族，锦州市古塔区工业毡厂下岗职工，住锦州市古塔区良安里62-50号。委托代理人周诗越，辽宁李庆丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）辽宁中百商厦集团有限公司，住所地锦州市凌河区中央大街三段1号，邮寄送达地址锦州市古塔区中央大街三段58号。法定代表人颜士琴，该公司董事长。委托代理人马宏志，辽宁玉衡律师事务所律师。上诉人赵凤洁因与被上诉人辽宁中百商厦集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2015）古民一初字第00056号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵凤洁及其委托代理人赵凤君、周诗越，被上诉人辽宁中百商厦集团有限公司的委托代理人马宏志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被上诉人（原审原告、反诉被告）辽宁中百商厦集团有限公司在原审本诉诉求的事实和理由是：2014年3月31日，原告的下属单位辽宁中百商厦集团有限公司储运分公司与被告签订出租房屋合同，双方约定：被告租用原告坐落于锦州市古塔区重庆路二段26-21、22号房屋，租期为2014年3月31日至2015年3月30日，合同还约定如因上级或其他原因，甲方需要用乙方所租用的房屋，乙方将无条件在规定时间内给予退出搬家，不许拖延。2014年10月，因我公司经营需要将所属储运分公司的第二仓库土地整体出让，客观上不能继续出租给被告，遂于2014年10月14日书面通知被告，根据合同第三条约定，解除双方的出租合同，并要求被告于2014年11月30日前腾空房屋。同时在被告租用的房屋上张贴了相关通告。2014年12月16日再次书面通告了被告，但被告至今拒绝迁出。其在原审本诉的请求是：要求被告立即迁出占用的古塔区重庆路二段26-21、22号房屋，并保留对被告占用房屋所造成损失的追索权。其在原审反诉的答辩是：要求解除合同是依据双方签订的合同条款，并没有违法。反诉原告的损失是他们自己的责任，原告不同意赔偿。上诉人（原审被告、反诉原告）赵凤洁在原审对本诉的答辩意见和反诉诉请的事实、理由是，请求法院驳回原告诉讼请求，要求原告继续履行合同。原告的合同是用格式条款订立的，其中的第三条是无条件违约条款，随时随地都可以解除合同，免除了原告的义务，应该是无效条款。被告未收到任何书面通知，直到诉讼才知道这个事实。请求判令原告继续与被告履行合同，恢复供水供电。原告于2014年12月20日停水停电，饭店为了维持正常经营，购进采暖用的炉子并安装临时供暖管线，同时承租一台发电机并雇用一名操作人员，至开庭日给饭店造成经济损失169160.5元。原告土地整体出让如果属实，应当按照规定给付我方六个月的营业损失102805.2元。我方保留对开庭日以后的损失进行追偿的权利。原审判决经审理查明，坐落于锦州市古塔区重庆路二段26号房屋系原告所有的房屋。2014年3月，原告下属单位辽宁中百商厦集团有限公司储运分公司（甲方）与被告赵凤洁（乙方）签订书面出租房屋合同书，合同约定：甲方将坐落于锦州市古塔区重庆路二段26-21、22号房屋租赁给乙方经营使用，租期2014年3月31日至2015年3月30日，房屋租金一年55000元。被告将租金已缴纳完毕；如因上级或其他原因，甲方需要用乙方所租用的门市房，乙方将无条件在规定时间内给予退出搬家，不许拖延。被告租用此房后作为“古塔区伊斯兰餐馆”经营用房。2014年12月17日，原告在被告租用房屋一侧外墙上张贴通告，主要内容为：我公司已决定将所属储运分公司的第二仓库土地整体出让，为此，储运分公司曾于10月14日书面通知各位承租户限期迁出。目前，绝大多数承租户已经迁出，但仍有少数承租户没有搬迁，为此通告限令现未搬迁的承租户，在12月22日前必须迁出，12月20日零时起第二仓库将全部断水、断电、断供暖。2014年10月19日、12月18日，原告及下属单位储运分公司通过快递方式向被告送达通知，内容为：我分公司收到上级辽宁中百商厦集团有限公司的通知，要求我们在2个月内将我分公司所属二库的所有库房、门市房及办公室等全部腾空，根据双方签订的出租房屋合同第三条“如因上级或其他原因，甲方需要用乙方所租用的房屋时，乙方将无条件在规定时间内给予搬迁，不许拖延”的规定，现通知你们，请在接到通知后45日内即（2014年11月30日前）将所承租的房屋腾空。我方届时将对二库全面停水、停电、停供暖。2014年12月19日被告收到快递通知。12月20日，原告给租赁房屋停水、停电、停供暖。之后，被告一直占用此房经营至今。原审法院认为，我国《合同法》第九十三条规定：当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案辽宁中百商厦集团有限公司储运分公司作为原告的下属单位，与被告签订的房屋租赁合同中，明确约定“如因上级或其他原因，甲方需要用乙方所租用的门市房，乙方将无条件在规定时间内给予退出搬家，不许拖延”，该条款是双方约定解除合同的条件。现原告作为上级单位，因土地整体出让的需要，要求收回房屋，符合双方约定的“上级或其他原因，甲方需要用乙方所租用的门市房”的条件，因此原告有权行使合同解除权。我国《合同法》第九十六条规定：当事人依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认合同的效力。本案在约定解除合同条件成就后，原告已按法律规定的方式，以“通知”和“通告”的方式，通知了被告，因此双方合同以最后通知到达时间2014年12月19日解除。关于被告抗辩其并未接到解除合同通知一节，因原告提供的照片，能够证明“通告”张贴在被告经营门市房外墙上，被告主张其一直在经营，因此被告应该收到该通告。原告另又通过快递方式通过邮局向被告送达了“通知”，被告虽否认收到通知，但邮局是按原告的经营地址、联系电话送达的，邮局已送至被告经营的门市房是确定的，故应认定被告已收到通知。现被告对解除合同提出异议，但其提出的异议理由不符合法律规定，本院不予支持。合同解除后，被告占用原告的房屋，对原告已构成侵权，原告因此要求被告交回房屋，应予支持。对于反诉原告提出的赔偿请求，原告系根据双方合同条款单方无条件解除合同，双方并未约定赔偿事项，故反诉原告的赔偿请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：（一）于判决生效后5日内，被告赵凤洁将所承租的坐落于锦州市古塔区重庆路二段26-21、22号房屋腾空交给原告辽宁中百商厦集团有限公司；（二）驳回反诉原告赵凤洁的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，反诉费2675元，合计2725元，由被告赵凤洁负担。上诉人赵凤洁不服上述判决，上诉请求二审法院：1、撤销锦州市古塔区人民法院（2015）古民一初字第00056号民事判决。2、依法判令被上诉人赔偿上诉人停水、停电、停止供暖损失169160.5元；3、依法判令被上诉人支付土地补偿款102805，2元。判令由被上诉人承担一审、二审诉讼费。其理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1、被上诉人与上诉人签订的租赁合同违反公平原则，其合同第三条应当是无效条款。被上诉人与上诉人签订的房屋租赁合同不是针对上诉人一人制定的，被上诉人与所有租赁房签订的合同都是这份合同，依据《合同法》第39条是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，因此这份合同是用格式条款订立的合同。被上诉人要求与上诉人解除房屋租赁合同所依据是该合同的第三条，如因上级或其他原因，甲方需要用乙方所租用的门市房，乙方将无条件在规定的时间内退出搬家，不许拖延。该条款违反公平原则，让被上诉人可以任意违约，任意解除合同的格式条款，依据《合同法》第40条，提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效，该合同第三条在订立时被上诉人没有提请上诉人对该条款的注意，因此该条款应当是无效条款。2、一审法院判令上诉人与被上诉人解除合同有错误。一审法院据以认定上诉人与被上诉人解除合同的证据，其一，是用格式条款订立的房屋租赁合同，已认定其为无效，不再赘述；其二，是被上诉人提供的房屋所有权证的复印件，依据相关的法律规定，复印件是不能单独作为证据使用的；其三，通告、通知、照片，没有证据证明已送达上诉人，快递回执的签字不是上诉人所写，综上，一审法院认定事实的证据未能做到确实充分。既然被上诉人要求解除合同所依据的条款无效，一审法院就不能用《合同法》第93、96条规定解除合同。另，对于征收的房屋应当先安置，后搬迁，因此在上诉人与被上诉人没有土地补偿达成协议的情况下，不能要求上诉人搬出出租房屋。3、被上诉人应当赔偿因停水、停电、停止供暖给上诉人造成的经济损失，给付上诉人土地补偿款。被上诉人的土地被古塔区政府征收，为了让所有租房提前解除合同，就采取了违法的恶劣的手段，在寒冬腊月停水、停电、停止供暖，致使上诉人不能正常营业，给上诉人造成了巨大损失。土地既然是国家征收的，按照相关规定对租户应当给付补偿款。依照《锦州市国有土地上房屋征收与补偿办法》第34条的规定计算的补偿款是上诉人依法应得的。被上诉人辽宁中百商厦集团有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确应予维持，上诉人的上诉理由不成立。双方签订的《房屋租赁合同》是的有效的，其中第三条关于解除合同的约定，是平等的民事主体之间真实意思表示，不属于格式条款。第三条是附解除条件的约定，符合相关的法律规定。所以此条款是有效的。赵凤洁她依据的是我公司有违约行为，根据原审认定，我公司是依约解除，不存在违法行为，因此，我公司不承担任何损失。经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，出租房屋虽为被上诉人辽宁中百商厦集团有限公司所有，但出租房屋合同书系辽宁中百商厦集团有限公司储运分公司与上诉人赵凤洁所签订，辽宁中百商厦集团有限公司储运分公司为出租人。本案被上诉人辽宁中百商厦集团有限公司系辽宁中百商厦集团有限公司储运分公司的上级单位，故出租房屋合同书中所约定的“上级”应包括辽宁中百商厦集团有限公司。虽然被上诉人辽宁中百商厦集团有限公司提交的搬迁通知及锦政纪（2013）45号文件为复印件，但其主张需要将土地整体出让，不能继续出租，该情形已符合出租房屋合同书所约定的“因上级原因，甲方需要用乙方所租用的门市房，乙方将无条件在规定时间内给予退出搬家”的解除合同的条件，该条款不存在两种以上的解释，原审判决对该条款的理解符合通常理解，故虽合同未到期，但原审判决对于合同解除的认定是正确的。至于上诉人赵凤洁提出按照相关规定应对其先安置、后搬迁，给予土地补偿费的问题，因本案是解除租赁合同纠纷，并非是拆迁安置补偿纠纷，且上诉人赵凤洁亦不具备拆迁补偿的主体资格，故上诉人赵凤洁所提的该部分上诉理由及请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人赵凤洁提出因被上诉人辽宁中百商厦集团有限公司停水、停电、停止供暖给上诉人赵凤洁造成的经济损失，应予以赔偿的请求，经查，被上诉人辽宁中百商厦集团有限公司按照合同的约定，对于解除合同已经履行了告知上诉人赵凤洁的义务，上诉人赵凤洁拒不搬迁，被上诉人辽宁中百商厦集团有限公司依据通知、通告的内容，对出租房予以停水、停电、停止供暖并无不当。因依据出租合同书第三条约定，本案属单方无条件解除合同，双方并未约定合同解除后的赔偿事项，且上诉人赵凤洁至今仍未搬迁，原审对于上诉人赵凤洁的该部分请求，不予支持，并无不当。故上诉人赵凤洁的该上诉请求，因缺乏法律依据，不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求本院不予支持，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5450元，由上诉赵凤洁人负担。本判决为终审判决。审 判 长  周天颖审 判 员  庄 晓代理审判员  王 晶二〇一五年八月二十七日书 记 员  凤丹丹