浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0602民初10584号原告：浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司，住所地绍兴市越城区玛格丽特商业中心东区1幢12号3楼。法定代表人张志斌，总经理。委托诉讼代理人沈利华，女，1979年2月3日出生，汉族，住绍兴市越城区。公司员工。委托诉讼代理人任增国，男，1971年12月33日出生，汉族，住绍兴市。公司员工。被告：陈志明，男，1964年7月17日出生，汉族，住绍兴市。原告浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司（以下简称“新世纪物业公司”）与被告陈志明物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案受理，依法由代理审判员张蓓适用简易程序独任审判，后组成合议庭进行审理，于2016年12月16日、2017年3月8日公开开庭进行了审理。原告新世纪物业公司委托诉讼代理人沈利华，被告陈志明两次均到庭参加诉讼，原告新世纪物业公司委托诉讼代理人任增国到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告新世纪物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即交纳截止2016年12月26日的物业服务费人民币27954.72元；2.根据签署的《物业前期服务协议》中的相关规定，对于逾期不缴费的物业费将产生万分之五的滞纳金，从2011年12月27日到2016年5月25日应缴纳10110.29元的滞纳金。物业费及滞纳金共计欠费金额为38065.01元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：绍兴市万通房地产开发有限公司开发的玛格丽特商业中心物业项目由原告作为物业服务单位提供物业管理服务。2007年8月23日，被告向绍兴市万通房地产开发有限公司购买东区8幢9号房屋（原东区8幢1单元10号房屋），建筑面积258.84平方米，被告同时签署《前期物业服务协议》。按照物业服务费用标准，被告应交纳每年的物业服务费4659.12元，应在每年12月前交纳。从2010年12月27日开始，被告拖欠物业服务费，截止2016年12月26日，被告拖欠物业服务费27954.72元。2016年5月24日，原告致函催告被告交纳物业费，但被告拒绝交纳。为维护原告的合法权益，特此起诉，请法院判如所请。被告陈志明辩称：2007年8月23日签订前期物业服务协议不是事实，我没有与原告签订过任何服务协议，当时房产公司交房是2010年12月27日，是由于房产公司推迟交房造成的。2010年12月交房的时候我就发现房屋质量问题，与当时的物业公司讲了，我的实地装潢情况就是倒灌的时候我垫高了15公分。由于物业公司不来帮我维修，对我渗漏不理，违约在先，是由于物业公司不来管理，没有履行义务造成，这是我物业费不支付的所在。而且短短的六年时间就有七处漏水、倒灌、墙壁风化、断电等问题。房屋出现质量问题后我已经两年没有正常经营了。原告向我主张2010年12月27日到2016年12月26日物业费，我认为原告已经超过诉讼时效，原告是在今年5月24日来了两个保安向我主张物业费，我说这个物业费有异议，不会付的，我当场就拒绝了。在此之前就没有对我进行过催讨。原告代理人是原告公司的物业经理，说是2011年就到这个物业公司了，原告代理人没有来向我催讨过。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：关于原告提交的证据：证据1，催告函打印件1组，要求证明从2012年开始原告在小区单元门、公共区域、宣传栏张贴催告函，向被告催告物业费的事实。被告质证认为原告提供的催告函只收到2016年5月24日的那张，其他没有收到过。本院认为，原告提供的该组证据均系照片打印件，且被告除对2016年5月24日之外均不予认可，而原告未提供其他证据相互佐证，故本院依法对除2016年5月24日以外的催告函均不予认定。证据2，收费备案协议1份，要求证明原告收取物业费的标准，是经发改委批准的，被告商铺每月每平方1.5元的事实。被告质证认为对收费备案标准有异议，跟我签订的合同上的有七项标准。本院认为，被告交纳物业费标准已在物业服务合同中予以明确，原告提供的该证据对本案事实无实际意义，故对该证据本院不予认定。证据3，照片1组，要求证明物业公司一直在法定期限内履行物业费催缴工作的事实。被告质证认为原告是在自己的公告栏上，有些业主是住在玛格丽特的，有些业主在杭州上海的，为什么物业公司没有寄信给我们，我只有收到最后一张催缴函，贴在我玛格丽特商铺的门口，为什么以前不寄挂号信给我们，我觉得原告提供的这些证据不实。本院认为，根据被告质证意见，可认定组后一张照片即2016年12月27日的物业费通知书被告收到知晓，对此予以认定。对原告提供的其他照片，无法核实该组照片与本案的关联性及照片中显示时间的真实性，且被告对此予以否认，故对上述照片不予认定。关于被告提交的证据：证据4，收据2份、入库单1份，要求证明被告对自己房屋进行维修，共计25025元的事实。原告质证认为收据上面写着柯桥生活馆，原告的房屋在绍兴，怎么可能去柯桥购买。如果是渗漏的话，怎么会是整箱购买。这种收据在市场上就可以购买，而且可以手写的。收据上的物品也不能证明就使用在被告的房屋上。本院认为，被告提交的该组证据形式不合法，且原告不予认可，被告亦未提交其他证据相互佐证，故对此本院不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年8月23日，被告陈志明与绍兴市万通房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告陈志明购买位于市区火车站广场××地块（编号××）××商业区××单元××号房（即案××房屋××商业中心东区××），该商品房用途为商业，建筑面积为258.84平方米。2010年12月27日，上述房屋交付给了被告陈志明。同日，被告陈志明与温州新世纪物业管理有限公司绍兴分公司（系原告变更前名称）签订《物业管理服务协议》1份，协议约定被告陈志明房屋物业服务费标准为1.5元/月·平方米。缴费周期为每12个月预收一次；交纳费用时间为每12月第1月的上旬。若被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补缴并从逾期之日起按每日千分之二加收滞纳金。自2010年12月27日起，被告陈志明未向原告支付任何物业管理服务费，原告至今为被告在内的玛格丽特商业中心的业主提供物业服务。另查明，2011年8月2日，温州新世纪物业管理有限公司绍兴分公司变更登记为浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司（简称“新世纪物业公司”），即本案原告。自2007年12月30日，原告分别与绍兴市万通房地产开发有限公司、绍兴市玛格丽特商业中心业主委员会签订了《前期物业管理合同》、《物业延期服务协议》及《物业服务补充协议书》，其中对欠缴物业费的滞纳金标准约定为日万分之五，对被告所有的房屋物业费收费收费标准约定一致。原告为收取其管理的玛格丽特商业中心的物业管理服务费，在2012年-2016年间通过张贴通知等形式向业主提示交纳物业费。2016年5月24日，原告向被告陈志明书面催缴，要求其在一个星期内支付拖欠时间为2010年12月27日—2016年12月26日的物业费27954.72元。原告现以被告拖欠2010年12月27日—2016年12月26日的物业费27954.72元及逾期付款滞纳金10110.29元为由诉至本院，要求判如诉请。本院认为，原告与被告陈志明签订的《物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且该合同内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效，双方应各自履行自己的义务。原告为被告房屋所在小区提供物业服务，虽未能尽善尽美，但被告也实际接受了原告提供的包括保安、卫生等物业服务，被告理应向原告交付物业服务费用。关于被告提出的诉讼时效抗辩，根据相关的法律规定，权利被侵害的诉讼时效为二年。被告陈志明自2010年12月27日起至今未交纳物业管理费，原告应当在法定的诉讼时效内向被告主张权利。而现有证据表明，原告除了在2016年5月24日向被告陈志明书面催缴外，其他期间均仅以在公告栏等区域张贴物业费通知的形式提示业主交纳物业费，其通知内容亦不包含欠缴的具体业主身份信息、欠缴期间及具体金额等，不应视为其已向被告履行了书面催缴义务。故本院认为，被告欠缴的2010年12月27日--2014年5月24日的物业管理费，已经超过诉讼时效，对此本院不予支持。经本院核定，被告陈志明应向原告交纳自2014年5月25日至2016年12月26日的物业服务费计算为12049元【1.5元/月·平方米×258.84平方米×31个月又1天】。关于原告主张的滞纳金，应属违约金范畴，符合原、被告合同约定，但双方约定的标准过高，为免利益失衡，本院参照中国人民银行同期同类贷款利率予以调整。其中，2014年5月25日至2014年12月26日欠缴物业费2730.76元的违约金核定为455.57元；2014年12月27日至2015年12月26日欠缴物业费4659.12元的违约金核定为487.23元；2015年12月27日至2016年12月26日欠缴物业费4659.12元的违约金核定为231.14元。上述合计违约金合计1173.94元。需要说明的是，在物业管理服务中的双方应换位思考、相互体谅，作为业主方如均以物业管理服务存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业管理服务正常运行所需要经费将无法得到保障，最终导致物业管理服务恶化，损害到业主权利；作为提供服务方，原告也应多站在业主的立场角度，考虑业主的意见及切身利益，改进物业管理服务中的不足，提高服务质量，努力与业主建立良好的服务合同关系，促进物业服务良性发展。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈志明应于本判决生效之日起三十日内日向原告浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司支付2014年5月25日至2016年12月26日的物业服务费共计12049元及上述物业费的违约金共计1173.94元；二、驳回原告浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法收取752元，由原告浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司负担491元，由被告陈志明负担261元，被告陈志明负担部分于本判决生效之日起七日内向本院付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长 赵 钦代理审判员 张 蓓人民陪审员 鲁云根二〇一七年四月五日书 记 员 陆迎龙附引用法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。