广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初1004号原告：广州市安庭物业管理有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：周凤婷，职务总经理。委托诉讼代理人：陈渐佳，广东华誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：林结榆，广东华誉律师事务所工作人员。被告：刘晓莲（曾用名：刘丽云），住广州市番禺区。委托诉讼代理人：李育才，住广东省化州市。原告广州市安庭物业管理有限公司（以下简称为安庭物业公司）诉被告刘晓莲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安庭物业公司的委托诉讼代理人陈渐佳，被告刘晓莲及其委托诉讼代理人李育才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安庭物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费2109元（从2014年1月1日起计至起诉日2017年1月31日，共计37个月），并从欠缴之日起按欠款金额的每日万分之2.l计付滞纳金至付清之日止，现暂计至起诉日的滞纳金为252.45元；物业管理费及滞纳金应计至实际付清日，现暂计至起诉日的金额合计为2361.45元；2.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2005年12月18日，物业原业主��某、马某与江南新村业主委员会签订了一份《物业管理委托合同书》，后于2006年8月10日签订了一份《补充协议》，约定由原告为被告现所在的江南新村商住小区提供物业管理服务。原告进场后，一直为江南新村商住小区服务至今。在此期间，于2013年8月16日，物业由原业主邓某、马某变更登记为现新业主即被告，被告为江南新村商住小区的业主，并没有依约向原告支付管理费。虽经原告多次催缴，被告仍拒绝履行付费义务。为维护原告的合法权益，特提出起诉，请法院查明事实，依法判决。被告刘晓莲辩称，我不同意原告的部分诉请，确认2014年1月1日起计至起诉日2017年1月31日的物业管理费没有缴纳，理由是：原告没有按月投放老鼠药，老鼠咬伤了我家人，并损害我的车辆；我的车辆在小区内曾发生丢失的情况，是小区保安主动开门让小偷走，每辆摩托车���有一个IC卡，小区保安门禁不严，让人随便进出，而不判断车辆的使用人是否车辆的主人，损害业主的利益，我方也多次跟物业管理协商，但没有改善；小区属于旧房，楼梯间有积水，且楼道的大门从来没有锁上，都是自由进出。安庭物业公司和刘晓莲围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2013年1月，原广州市绿庭雅苑物业管理有限公司经工商登记名称变更为安庭物业公司。安庭物业公司曾是具有三级资质等级的物业服务企业，后其称相关行政部门停止办理资质证书的续期审批。刘晓莲是番禺区东环街东环路242号江南新村1街21座西梯401房（以下简称“涉案物业”）的登记权属人，发证日期2013年8月16日，占有份额为全部，房屋用途[居住]多层住宅，房屋建筑面积109.60㎡。2005年12月15日，江南新村业主委员会（甲方）��原广州市绿庭雅苑物业管理有限公司（乙方）签订了《物业管理委托合同书》，约定：通过招投标方式，甲方委托乙方对江南新村物业管理，委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修养护和管理，公用设施和附属建筑物、构筑物的维修养护和管理等物业服务内容；委托管理期限为三年，自2006年1月1日起至2008年12月31日止；物业管理服务费，由乙方向业主或物业且使用人收取，按建筑面积计，住宅0.52元/㎡.月，实行物业服务费用包干制；合同对物业管理的服务质量和标准进行了约定；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费和公共水电分摊费的，由乙方按月追收，欠费超过三个月以上的，乙方可向人民法院起诉，欠费业户依法承担起诉的相关费用等。2006年8月10日，江南新村业主委员会（甲方）与原广州市绿庭雅苑物业管理有限公司（乙方）签订了《江南新村物业管理委托服务合同补充协议》，对公共用水用电分摊费作出补充约定。2009年10月15日，国土和房管部门向原广州市绿庭雅苑物业管理有限公司出具了《广州市番禺区物业服务项目备案复函》，载明：“……你公司与江南新村业主委员会签订的物业服务合同已于2008年12月31日到期……如你公司自愿按照原合同约定继续为江南新村小区提供服务，则物业服务合同自动延续至江南新村业主大会作出选聘或者续聘决定或相关部门有效决定为止。请你公司尽快作出决定，并书面向项目所在地镇政府（街道办）和我分局报告，同时将相关决定在小区（大厦）公示10天。”因刘晓莲逾期未交纳物业管理费，安庭物业公司于2017年2月8日诉至本院。安庭物业公司称：上述合同和补充协议到期后，我方经征询政府部门同意，通过备案和公示的形式，2009年我方在小区内��贴《告示》，表明愿意按照原合同约定继续为江南新村小区提供服务，公示期十日以上；我方一直为江南新村小区提供物业服务至今。安庭物业公司提交了绿庭物业办[2009]第6号的《告示》和照片一张以证明，刘晓莲称对其真实性无异议，我方是在2013年后才搬进涉案物业的，没有看到此告示，但确实是安庭物业公司在小区内提供物业管理服务；小区在2016年11月-12月成立了新一届业主委员会，但尚未作出关于聘请物业管理公司新的决定。刘晓莲陈述：1.我方否认《物业管理委托合同书》《江南新村物业管理委托服务合同补充协议》中小区业主委员会印章的真实性，因为我邻居作为首批入住的业主陈述小区的业委会是2016年底才成立的，之前没有成立业委会，不确认上述合同的内容。但刘晓莲没有提交相关证据以证明；2.当时车辆丢失时有报警但至今未有处理结果，摩托车进出都需要IC卡，但保安的卡是由物业公司提供的，直接放在那里让人用；3.小区内有业主长期占用公共位置，且小区卫生差，有老鼠，一楼楼道大门无法锁上，对此刘晓莲提交了照片若干以证明。安庭物业公司回应称：对照片真实性部分认可，对于有业主占用公共地方，不能认定我方不作为，我方只有一个管理的职能，我方只能对相关的业主采取劝解甚至报城管，但没有强制清理的权限；刘晓莲所说反映出保安是私下把人员放走但不是我司放走的，不排除某些人合谋，但不应该把这些行为作为我方管理失职的行为；刘晓莲所说的老鼠洞其实是一个排水口，下面是暗渠，此照片没有看到老鼠，我方不可能把这些管道封堵不让老鼠进小区；照片也看不出大门已坏，我方也要求保安巡逻时把门关上，但照片显示该门明显被人用砖头顶住，此门确实存在日久失修的问题。本院认为：安庭物业公司已进行名称变更的工商登记，原广州市绿庭雅苑物业管理有限公司的相关权利义务归属于安庭物业公司。虽刘晓莲对《物业管理委托合同书》《江南新村物业管理委托服务合同补充协议》的真实性提出异议，但没有提交相关证据以证明，应承担举证不能的法律后果，根据《物业管理条例》第十二条第四款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”的规定，上述合同对刘晓莲有约束力。根据安庭物业公司提交的证据，安庭物业公司提交的江南新村物业服务项目已在国土和房管部门进行备案，在上述合同到期后至今，江南新村小区业主大会和业主委员会并未对选聘新的物业服务公司作出决定，安庭物业公司自愿按照原合同约定继续为江南新村小区提供服务，事实上安庭物业公司继续为江南新村小区提供了物业��理服务至今，刘晓莲作为涉案物业的业主，已实际享有了安庭物业公司提供的物业服务，应当向安庭物业公司支付物业管理费。双方均确认涉案物业从2014年1月1日至2017年1月31日的物业管理费未交纳，刘晓莲以车辆丢失、门禁不严及存在老鼠问题为由，拒绝缴纳物业管理费，没有法律依据，本院不予支持。刘晓莲应向安庭物业公司支付2014年1月1日至2017年1月31日的物业管理费2109元（0.52元×109.6㎡×37个月）。关于滞纳金，因没有相关合同约定，安庭物业公司与刘晓莲之间也没有书面约定，且安庭物业公司的管理存在一定瑕疵，其需加强对其内部工作人员的管理力度，故对于安庭物业公司请求的滞纳金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《物业管理条例》第六条、第十二条第四款、第四��一条、第四十二条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告刘晓莲应于本判决生效之日起七日内向原告广州市安庭物业管理有限公司支付番禺区东环街东环路242号江南新村1街21座西梯401房自2014年1月1日至2017年1月31日的物业管理费2109元；二、驳回原告广州市安庭物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘晓莲负担。本判决为终审判决。审判员 易 洁二〇一七年四月二十六日书记员 杜嘉华