杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭西民初字第1585号原告：浙江紫金港商业资产经营管理有限公司，住所地浙江省杭州市申花路798号紫金港大酒店六楼6011。法定代表人：钟金强，董事长。委托代理人：刘平，浙江京衡律师事务所律师。委托代理人：汪红馀，浙江京衡律师事务所律师。被告：蒋文华。委托代理人：钱梁，浙江泽大律师事务所律师。原告浙江紫金港商业资产经营管理有限公司诉被告蒋文华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月12日受理后，依法由审判员杨志敏独任审判，于2015年6月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汪红馀、被告的委托代理人钱梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2012年12月，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定：被告向原告承租位于杭州市西湖区古墩路656号裙楼四楼02、03室，建筑面积约555平方米；2015年2月21日之前年租金445000元，此后租金按约定比例增加；物业管理费按每月6元／平方米，合计39960元／年；租金及物业费按半年提前一个月支付；未经原告书面同意，逾期10天不足额支付包括但不限于租金、物业费、设备维保及使用费、水费、电费、燃气费、停车费等应缴费用或者一个承租年度内各种费用逾期不足额支付累计达15天以上的，原告有权单方面解除合同，租金按实际日期计算，被告还应向原告支付当期四个月租金的违约金；被告租赁期间，因被告的违约原告解除合同收回房屋的，则被告除了承担以上约定的违约责任外，原告给予被告的免租期取消，被告还须按照本合同约定的标准支付免租期租金。原、被告双方自签订合同后至2014年7月22日双方均按合同约定的条款履行。根据合同的约定，被告本应于2014年7月22日前交清下一期半年的房租及物业管理费共计242480元，但被告一直拖欠未交，仅于2014年8月9日指定他人缴纳了50000元费用。之后，原告多次催讨无果。2014年12月15日及2015年1月5日，原告两次正式书面发函催告，并告知如被告仍不履行合同，交纳租金等费用，原告将单方解除合同。因被告对原告所发书面函件未予积极回应，故原告于2015年1月28日发函正式通知被告解除合同，并要求被告交纳所欠租金、物业费等相关费用并承担违约责任，但是被告未予支付。故诉请法院判令：1、被告支付所拖欠的房屋租金及物管费共计192480元；2、被告支付免租金装修期内的租金共计74167元；3、被告支付违约金148333元；4、被告支付上述费用利息共计44796元（计算至2015年4月27日）；5、由被告承担本案诉讼费用。被告答辩称：被告将房屋转租给齐胜茂，之后房屋使用和房租缴纳都是齐胜茂在履行，齐胜茂在2014年12月份已经腾空涉案房屋，腾空之后原告怠于收房，由此产生的房屋租金等相关费用不应由被告承担。原告第二项和第三项诉请本质上均属于违约金，两项违约金总额相加达到了22万余元，该违约金主张明显高于原告的损失，故请求法院予以调整。原告的第四项诉请是在其所主张的违约金基础之上又计算了利息，违约金的主张是法律赋予受到损失一方的保护，在违约金的基础上再计算利息构成了复利，故对第四项诉请不应当予以支持。原告提供了下列证据材料：1.房屋租赁合同1份，用于证明原、被告双方于2012年12月签订房屋租赁合同，约定被告向原告承租房屋；2.2014年12月15日所发催告函1份，用于证明原告向被告正式书面发函催告被告履行合同，缴纳租金等费用；3.2015年1月15日所发催告函1份、邮寄送达凭证2页，用于证明原告向被告第二次书面发函催告被告履行合同，并缴纳相关费用；4.2015年1月28日所发解除合同的通知1份、邮寄送达凭证2页，用于证明因被告的严重违约行为，原告于2015年1月28日正式发函与被告解除合同；5.原告张贴于被告租赁房屋的催告函照片8张，用于证明原告除了书面邮寄发送之外，还将每份函张贴于租赁房屋并拍照留存。原告提供的证据，经被告质证，被告对证据1真实性无异议，但被告于2014年1月1日已将房屋转租给案外人齐胜茂；对证据2、5不清楚，因为在该通知书张贴时被告已经将房屋转租；对证据3、4，真实性无异议，被告确实收到，并且在收到后已经转告次承租人齐胜茂，但对于齐胜茂没有支付租金的原因被告不知晓。被告提供了转让协议书1份，用于证明被告于2014年1月1日起已经将房屋转租给了案外人齐胜茂。该证据经原告质证，原告对证据1的形式合法性无异议，但真实性无法确认，且与本案没有关联，转租人亦非被告；即使被告转租属实，也是严重的违约行为，原告对此并不知情，原告有权解除合同。上述证据，本院认证如下：原告提供的证据1，被告没有异议，且符合有效证据的要件，故本院予以认定；证据2、5可以证明原告将催款函、解除通知张贴在租赁房屋的事实；证据3、4，被告没有异议，故本院予以认定。被告提供的证据系原件，故其真实性予以认定，但与本案争议没有关联性。本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2012年12月，原、被告签订《房屋租赁合同》1份，原告将位于杭州市西湖区三墩镇古墩路656号（紫金港商务大厦）裙楼四楼02、03室房屋（建筑面积555平方米）出租给被告，双方约定：1、租赁期限为5年，交房日为2012年12月22日，自此之后的60天为免租金装修期，租赁期限为2013年2月22日至2018年2月21日；2、合同租赁期第1年（2013年2月22日-2014年2月21日）以及第2年（2014年2月22日-2015年2月21日）年租金均为445000元，第3年开始每年环比增加5%，第3年（2015年2月22日-2016年2月21日）年租金即为467250元；3、租金采取先付后租的方式按半年提前一个月支付，每年租金支付日分别为当年的1月22日及7月22日（如遇节假日，则支付时间提前到节假日前倒数第二个工作日）；4、租金定金为50000元，在房屋交付后，租赁定金转为租赁保证金。在合同期满时，房产及设备依约完整交还给原告，缴清应缴费用之日起的10个工作日内，原告将租赁保证金退还被告。若被告未能按合同缴清应缴纳费用，则原告有权扣除相应数额后，再将租赁保证金余额退还被告；5、物业管理费按每月6元／平方，合计39960元／年，与租金同期缴纳；6、被告不能按合同约定向原告支付包括但不限于租金、物业费等应缴费用，原告有权按被告欠交数额每天向被告加收1%的滞纳金；7、被告未经原告书面同意，逾期10天不足额支付包括但不限于租金、物业费、水电费等应缴费用或者一个承租年度内各种费用逾期不足额支付累计达15天以上的，原告有权单方面解除合同，租金按实际日期计算，被告投入租赁物的装修装饰归原告所有，被告还应向原告支付当期四个月租金的违约金，并赔偿因此而给原告造成的其他损失；8、因被告违约原告解除合同收回房屋的，则被告除承担以上约定的违约责任外，原告给予被告的免租期取消，被告还须按照合同约定的标准支付免租期的租金。合同签订后至2014年8月21日前的租金、物业费以及租赁保证金50000元被告均按约支付。2014年7月22日，按照合同约定被告应当缴纳2014年8月22日-2015年2月21日租金222500元和物业费19980元，但是被告未能按约支付，仅支付了50000元。经催讨无果，原告于2015年2月3日向被告邮寄解除合同通知1份，通知被告双方之间的租赁合同解除。被告于2015年2月4日收到上述解除通知。2015年5月12日，原告诉至本院，要求判如所请。另查明：涉案出租房屋原告已经收回。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，应认定有效。被告未能按照合同约定按时支付租金，属于严重违约行为，故原告有权据此解除双方的房屋租赁合同关系，双方的合同自解除通知到达被告时即2015年2月4日时解除。被告未能支付租金及物管费的租赁期限为2014年8月22日至2015年2月4日（合同解除之日），经计算，该段时期的租金和物管费分别为201774元、18119元，合计219893元，扣除已经支付的50000元，被告共拖欠房屋租金、物管费共计169893元。原告有权要求被告支付上述款项，本院对此请求予以支持。根据合同约定，被告违约导致合同解除，原告有权要求被告支付当期四个月租金的违约金，被告虽抗辩违约金过高，但其未能提供证据证明违约金过分高于造成的损失，故本院对其抗辩不予采纳，被告应当支付原告该部分违约金148333元。双方还约定被告违约导致合同解除，则原告给予被告的免租期取消，被告还须按照合同约定的标准支付免租期的租金。该约定可见，免租期租金的免除是附条件的，即被告守约，则享有该段时期的租金免除的优惠，反之，则不再享有，该种附条件的支付条款并不违反法律规定，现条件因被告的行为已经成就，被告则应当按照约定支付该段时期60天的租金即73150元。关于原告诉请的利息损失，该损失即为逾期付款利息损失，原告主张按照合同约定被告支付租金及物管费应在2014年7月22日，但其未支付必然产生财务上的利息损失。对此本院认为，合同约定了租金和物管费的付款期限，原告以被告逾期付款违约为由主张赔偿逾期付款利息损失，该主张有法律依据，且该违约责任的承担与违约导致合同解除应承担的违约责任不同，并不属于重复计算，故本院对原告主张的逾期付款利息损失予以支持，但标准应按照银行同期贷款基准利率为基础，且逾期付款的仅是房屋租金和物管费，据此，经计算，该部分利息损失应为7136元（169893×5.6%×9／12）。被告支付给原告的租赁保证金50000元可与上述被告应支付款项相充抵。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、蒋文华支付浙江紫金港商业资产经营管理有限公司房屋租金、物管费共计169893元；二、蒋文华支付浙江紫金港商业资产经营管理有限公司免租金装修期内的租金73150元；三、蒋文华支付浙江紫金港商业资产经营管理有限公司违约金148333元；四、蒋文华支付浙江紫金港商业资产经营管理有限公司逾期付款利息损失7136元；五、上述第一至四项合计398512元，扣除租赁保证金50000元，蒋文华还应当支付浙江紫金港商业资产经营管理有限公司348512元，该款于本判决生效之日起十日内付清；六、驳回浙江紫金港商业资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4098元，由浙江紫金港商业资产经营管理有限公司负担834元，蒋文华负担3264元。其中蒋文华负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审判员  杨志敏二〇一五年八月五日书记员  陈 赛