山东省汶上县人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0830民初914号原告：中国建设银行股份有限公司汶上支行，住所地为山东省汶上县宝相寺路北段193号，统一社会信用代码为913708301663209444。法定代表人：周志广，行长。委托诉讼代理人：张双，男，1966年9月26日出生，汉族，中国建设银行股份有限公司汶上支行客户经理。委托诉讼代理人：鞠朝娟，山东舜鸿律师事务所律师。被告：吴玉仙，女，1965年3月3日出生，汉族，居民，住汶上县。被告：邵作雨，男，1964年5月20日出生，汉族，居民，住汶上县。委托诉讼代理人：吴宁，汶上圣城法律服务所法律工作者。被告：济宁艳阳置业有限公司，住所地为汶上县经济开发区（如意路66号），组织机构代码为06043140-0。法定代表人：张锋，经理。原告中国建设银行股份有限公司汶上支行与被告吴玉仙、邵作雨、济宁艳阳置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司汶上支行的委托诉讼代理人张双、鞠朝娟，被告吴玉仙、邵作雨的委托诉讼代理人吴宁到庭参加诉讼，被告济宁艳阳置业有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中国建设银行股份有限公司汶上支行（以下简称汶上建行）向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告吴玉仙、邵作雨签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判决被告邵作雨、吴玉仙偿还借款本金2402227.88元及利息、复利和罚息；3.原告对被告邵作雨、吴玉仙抵押房屋变现后的价款享有优先受偿权；4.被告济宁艳阳置业有限公司对借款本息承担连带清偿责任；5.诉讼费、保全费、律师费均由被告承担。事实和理由：被告邵作雨、吴玉仙系夫妻关系。2014年12月19日，原告汶上建行与被告吴玉仙、邵作雨签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告吴玉仙、邵作雨贷款250万元用于购买被告济宁艳阳置业有限公司销售的房屋，房屋位于济宁艳阳商住中心第1幢1单元0002（1-302）号，建筑面积为1573.36平方米，借款期限自2014年12月17日起至2024年12月17日止，还款方式为等额本息还款。担保方式为抵押和最高额保证，以上述房屋作为抵押担保，以被告济宁艳阳置业有限公司作为保证人提供阶段性连带责任保证，并办理了房产预告抵押登记。邵作雨、吴玉仙借款后，自2017年1月份未再偿还借款，被告的行为已构成了严重违约，根据合同约定，原告可以宣告借款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用。邵作雨、吴玉仙辩称，我方借款属实、担保属实、抵押属实，但是现在没有偿还能力，希望法院对涉案房屋进行处置，用变现后的价款支付贷款，在征得原告同意的情况下，我方愿意积极寻找买主，争取早日将房屋变现，用以偿还贷款。济宁艳阳置业有限公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的如下证据：《个人住房（商业用房）借款合同》、《同意抵（质）押证明》、《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、被告吴玉仙、邵作雨身份证及结婚证复印件、他项权证一份、个人贷款支付凭证、贷款对账单证明，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告邵作雨、吴玉仙系夫妻关系。2014年12月19日，原告汶上建行与被告吴玉仙、邵作雨签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告吴玉仙、邵作雨贷款250万元用于购买被告济宁艳阳置业有限公司销售的房屋，房屋位于济宁艳阳商住中心第1幢1单元0002（1-302）号，建筑面积为1573.36平方米，借款期限自2014年12月17日起至2024年12月17日止，贷款利率采取浮动利率模式即在基准利率水平上上浮25%，该利率自起息日起，至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮浮度，在合同约定的每个利率调整日调整一次，本合同项下贷款利率调整日为每年的1月1日，借款人未按本合同约定的用途使用借款的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮100%，贷款利率按照合同第28条第1款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整，合同项下贷款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照合同第28条第1款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整，借款逾期之日，借款人未在本合同约定的时限前，足额偿还任一期借款本息的。汶上建行将本合同约定的款项按合同约定一次性汇入被告济宁艳阳置业有限公司在原告处开设的37×××106号银行账户内。合同约定还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日，选择一次还本付息还款法的，约定还款日为本合同借款到期日。借款人选择委托扣款方式还款，借款人指定的委托扣款账户为吴玉仙在原告处开设的6217002210009260198账户，还款方法为等额本息还款，在合同签订时贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为29920.66元。2014年11月3日，被告吴玉仙作为抵押人、被告邵作雨作为抵押财产共有人向原告出具了《同意抵（质）押证明》，承诺同意以上述房屋作为抵押在原告处贷款。上述涉案房屋于2014年12月24日在汶上县房地产登记中心办理了预购商品房抵押权预告登记，编号为汶上县房预汶字第01420839号。2014年4月1日，原告作为乙方与作为甲方的被告济宁艳阳置业有限公司签订《商品房销售贷款合同协议书》，乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于汶上县如意路以北南站镇路林村以西的经批准命名为艳阳置业住宅楼（济宁艳阳商住中心住宅楼）的商品房发放个人贷款，最高额为2000万元，住宅单笔贷款不得超过所购住房全部价款的70%，最长贷款期限30年。商业用房和商住两用房单笔贷款不得超过所购住房全部价款的50%，最长贷款期限10年。协议合作期5年，双方对其他事项也进行了明确约定。同日原告作为乙方与作为甲方和保证人的济宁艳阳置业有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定，合同所称债务人为因购置坐落于汶上县如意路以北南站镇路林村以西项目所属艳阳置业住宅楼（济宁艳阳商住中心住宅楼）而与乙方发生借贷关系的全部债务人，最高额保证所担保的债权自2014年4月1日至2019年8月30日之间，因乙方向债务人发放个人商业用房贷款而形成的全部贷款，该被担保债权包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为2000万元，保证方式为连带责任保证，保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至以下第二项所述之日止，即该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥，抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。如主合同项下债务到期或乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任，该合同对主合同的变更、合同效力的独立性、甲方的其他义务、保证金、其他条款、合同争议解决方式、合同生效条件、甲方的陈述与保证事项也进行了明确的约定。2015年1月29日，原告将款项250万元汇入济宁艳阳置业有限公司在合同中约定账户内，年利率为6.12%。自2017年1月1日至今吴玉仙未再偿还借款本息。截止到2017年3月22日，被告吴玉仙的贷款余额为2402227.88元，利息为167233.18元。《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条规定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，即构成违约。合同第十七条约定：被告出现违约情形，原告可以解除与被告的借贷关系；宣告贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，费用包括合同二十一条所约定的诉讼费、律师代理费、评估费等费用。《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第七条第二款明确约定，无论债权是否有其他担保，包括保证、抵押等，担保方的保证责任均不应因此减免，原告可以直接要求担保人依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任。本院认为，被告济宁艳阳置业有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提出答辩，应视为对有关诉讼权利的放弃。原告在庭审中提供了上述证据，证据之间相互印证，并经到庭当事人质证，可以认定原告与被告邵作雨、吴玉仙签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，原告与被告济宁艳阳置业有限公司签订《商品房销售贷款合作协议》及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均系双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律的强制性规定，应认定为有效合同。被告邵作雨、吴玉仙违约拖欠借款本息，原告有权依照合同约定解除合同，宣布本合同应付款项立即到期，邵作雨、吴玉仙应按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定承担违约责任和还款责任；原告对被告邵作雨、吴玉仙所抵押的房屋变现款享有优先受偿权；被告济宁艳阳置业有限公司应按《商品房销售贷款合作协议》及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定承担连带保证责任。综上所述，原告要求被告邵作雨、吴玉仙偿还其借款本金2402227.88元及相应利息的诉讼请求，事实清楚、证据充分，本院予以支持。原告诉求的律师费，未提交相应证据予以证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十四条、第三十八条、第五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司汶上支行与被告吴玉仙、邵作雨签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告邵作雨、吴玉仙于本判决生效后十五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司汶上支行借款本金2402227.88元及利息、复利和罚息(利息按约定利率计算至判决生效应清偿之日)；三、原告中国建设银行股份有限公司汶上支行对被告邵作雨、吴玉仙借款所抵押的房屋拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权〔济宁艳阳商住中心第1幢1单元0002（1-302）号，编号为汶上县房预汶字第01420839号〕；四、被告济宁艳阳置业有限公司对本判决第二项债务承担连带清偿责任，保证人承担连带清偿责任后，有权向被告邵作雨、吴玉仙追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司汶上支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决限定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27326元、保全费5000元，由被告邵作雨、吴玉仙、济宁艳阳置业有限公司负担（该费用已由原告预交，待执行完毕后结算）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  高玉环二〇一七年四月二十六日书记员  崔 涛