吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)吉01民终1671号上诉人（原审被告）：李国锋，男，1976年12月1日生，汉族，住吉林省农安县。被上诉人（原审原告）:中车集团长春客车厂，住所绿园区青荫路435号。法定代表人：陈寅，厂长。委托诉讼代理人：ＸＸ，吉林新锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志伟，男，1985年7月8日生，汉族，住长春市南关区。原审被告：赵桂芹（李万平母亲），女，1933年9月21日生，汉族，住长春市绿园区。原审被告：徐莉文（李万平妻子），女，1959年7月17日生，汉族，住长春市绿园区。原审被告：李桐（李万平儿子），男，1984年1月9日生，汉族，住长春市绿园区。上诉人李国锋因与被上诉人中车集团长春客车厂、原审被告赵桂芹、原审被告徐莉文、原审被告李桐占有物返还纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2016）吉0106民初2114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李国锋上诉请求：1.请求被上诉人因非法出租违章建筑给上诉人造成的经济损失25万元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人在此民事案件中是争议房屋的事实上的受害人。此房屋是由上诉人实际投入资金进行经营。李万平是中间投机人，他是从中车集团长春客车厂（原长春客车厂生活公司）低价租来，然后加价转租给上诉人从中谋利。2.根据《中华人民共和国城市地产管理法》第五十二条规定及建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，未依法取得房屋产权所有证的违章建筑不得出租、出售。只有依法登记的房屋才受法律保护。国家法律明文规定合法建筑必须同时具备由国家相关主管部门颁发的土地使用证和房屋所有权证。二证缺一不可。本案中被上诉人只是提供了中车长春轨道客车股份有限公司的土地使用证，并没有提供出该房屋的房屋所有权证。因此该房屋应该认定为违章建筑。本案中原长春客车厂生活公司与李万平签订的临时租赁合同应该是无效合同。3.本案中因中车集团长春客车厂与李万平签订的租赁合同属于无效民事行为。根据《民法通则》第61条及《合同法》第56条、第58条、第59条之规定，有三种处理方式：返还财产、赔偿损失、追缴非法所得。由于造成无效民事行为的主要责任在于被上诉人，其明知此房屋为违章建筑而出租给李万平从中谋利，李万平又转租给上诉人。违法的根据在于中车集团长春客车厂的非法出租行为。而上诉人为该房屋的实际使用人和事实上的投资人。所以被上诉人要对其非法出租行为负责。理应赔偿上诉人店面装修、酒店设备购置、房屋维护等损失。4.本案争议房屋是上诉人2012年以八万元人民从李万平处兑来的，（其中包括李万平后建的约200平方米厨房用屋），并同李万平约定，上诉人每年另外支付二万元给李万平做为106平方米一楼房屋（本案争议房屋）的房租。而李万平以每年一万元租金支付给被上诉人。故此案争议房屋非上诉人强行占有，而是善意取得。所以一审法院应根据《中华人民共和国物权法》第43条规定，动产或不动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物，但应支付善意占有人因维护不动产或动产支出的必要费用。中车集团长春客车厂辩称，一、上诉人提出的要求被上诉人赔偿25万元经济损失的诉讼请求，属于反诉；被答辩人在一审未提出反诉且双方调解不成的情况下，不属于二审上诉程序审查范围应另行起诉；二、长春客车厂生活公司与李万平生前所签订的《临时租赁合同》是有效合同。三、李国锋非法占有诉争房屋，理应恢复原状并返还给予被上诉人。四、李国锋占有诉争房屋不适用善意取得制度，其无权要求答辩人支付店面装修、酒店设备购置和房屋维护等损失。中车集团长春客车厂向一审法院提起诉讼请求，1.四被告将位于长春市绿园区青林路与青萍路交汇中车长春轨道客车股份有限公司北门移动通信基站一楼原告具有使用权的房屋恢复原状，交还给原告；2、四被告连带承担占房期间的损失费，从2014年1月1日起计算到被告实际交还之日止，每年房屋使用费按照房屋租赁费10000.00元计算。3、诉讼费被告承担。一审法院审理查明：本案的争议的房屋位于长春市绿园区青林路与青萍路交汇中车长春轨道客车股份有限公司北门移动通信基站一层，面积106㎡。该基站楼共三层，该楼系根据通信建设的需要，于1995年由长春市电信局在长春客车厂土地上建设，两公司于1995年10月份签订一份《协议书》，约定二、三楼由长春市电信局使用，一楼由长春客车厂使用。2016年6月27日，该基站楼土地使用权人长春轨道客车股份有限公司（2015年12月更名为中车长春轨道客车股份有限公司）向原告中车集团长春客车厂和中国移动通信集团吉林有限公司长春城区分公司出具一份确认1995年《协议书》有效的函，确认原告对基站一楼仍享有使用权。2016年9月13日，中国移通信集团吉林有限公司长春城区分公司出具一份《关于长春客车厂拥有基站楼使用权的证明》，确认该基站楼于1998年长春市电信局分营时所有权划分到该公司所有，现一楼原告中国集团长春客车厂仍享有使用权。生活公司系长春客车厂1997年9月成立的下属无独立企业法人资格的单位。生活公司将争议房屋出租给李万平（该公司职工）经营日日兴饭店多年，租赁合同一年或两年一签，双方最后一份《临时租赁协议》于2013年1月1日签订，租期至2013年12月31日。另，2000年李万平在争议房屋后侧扩建了200平方米房屋。2013年年末房屋租赁期限到期后，2014年1月7日、2015年4月24日原告以生活公司名义通知李万平腾房，2016年4月长春轨道客车装备有限责任公司长客综合管理办公室通知李万平和被告李国锋腾房，均未果。诉讼程序中，李万平于2016年8月14日死亡，被告赵桂芹、徐莉文、李桐系李万平的法定继承人。现该通信基站一楼由被告李国锋实际占有使用，用于经营聚丰农稼大院和聚丰超市。另查，2014年11月13日、2015年10月5月被告李桐分两次收取李国锋店面租金共40000.00元，收条注明租赁期限至2016年5月1日。庭审中李桐表示转租给被告李国锋的是后侧200平方米房屋。一审法院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。原告庭审中提供的证据，足以证明原告对诉争房屋享有占有权和使用权。生活公司与李万平签订的《临时租赁协议》是双方的真实意思表示，合法有效，方应按照合同全面履行各自的义务。该协议第二项第4款约定，“租赁期内，未经甲方（生活公司）同意，不得转租或改变用途，不得改变房屋结构。”而本案中原承租人李万平在其与原告租赁合同到期的情况下，未经原告同意，将诉争房屋交由李国锋实际使用，侵犯了原告的合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，“动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用”的规定，被告李国锋不能提供合法使用诉争房屋相关权利证明的情况下，其继续占有诉争房屋，无事实及法律依据，原告要求被告李国锋恢复原状、返还诉争房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告李国锋抗辩其承兑房屋有损失，属于其与李桐（李万平）之间的另一法律关系，不影响本案的裁判结果，其抗辩不予采信。关于原告主张被告承担占房期间的损失，因原告所提供证据不足以证明其实际损失，一审法院不予支持。被告赵桂芹、徐莉文经本院送达开庭传票，无正当理由未到庭，视为放弃其诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李国锋于本判决生效后五日内将长春市绿园区青林路与青萍路交汇中车长春轨道客车股份有限公司北门移动通信基站一层房屋恢复原状并返还原告中车集团长春客车厂。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1000.00元，由被告李国锋承担。本院经二审审理查明的事实与原审认定的事实一致。本院认为：被上诉人提供的证据足以证明其对本案诉争房屋享有占有权和使用权。生活公司与李万平签订的《临时租赁协议》是合同双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定全面履行合同义务。本案诉争房屋原承租人李万平在与生活公司租赁合同到期后未经生活公司同意，无权将诉争房屋交由李国锋实际使用，该行为侵犯了被上诉人的合法权益，在李国锋不能提供有权使用该诉争房屋证据的情况下，其无权继续占有该房屋。一审法院据此判决李国锋恢复原状并返还诉争房屋并无不当。关于上诉人请求被上诉人赔偿因非法出租违章建筑给上诉人造成的经济损失25万元的上诉请求，该请求属于针对一审请求提起的反诉，在上诉人无证据证明且无法调解的情况下不属于二审的审查范围，被上诉人应另行起诉。综上所述，上诉人李国锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550.00元，由上诉人李国锋负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭 宇代理审判员 吴 丹代理审判员 曾范军二〇一七年四月十九日书 记 员 袁圣博