四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）绵民终字第818号上诉人（原审被告）李龙仙，女，汉族，生于1970年3月3日，云南省广南县人，住绵阳市涪城区。上诉人（原审被告）李龙香，女，汉族，生于1973年7月25日，云南省广南县人，现住绵阳市涪城区。二上诉人共同委托代理人：李晓艳，四川众城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）肖正秀，女，汉族，生于1940年7月25日，住绵阳市涪城区。委托代理人郑碧茂，四川道融民舟律师事务所律师。委托代理人黄奕顺，男，汉族，生于1936年11月21日，住绵阳市涪城区，系肖正秀之夫。原审原告肖正秀诉被告李龙仙、李龙香房屋租赁合同纠纷一案，前由四川省绵阳市涪城区人民法院作出��2014）涪民初字第7428号民事判决。宣判后，被告李龙仙、李龙香不服，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李龙仙、李龙香及其委托代理人李晓艳、被上诉人肖正秀的委托代理人郑碧茂、黄奕顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2013年1月1日签订了一份《住房租赁协议》，约定由二被告承租原告位于四川省绵阳第一中学宿舍1幢2单元2楼3号房屋用于居住，双方在协议中明确约定如因某种原因收回或者退还房屋，双方应提前3个月通知对方，以便于对方作出安排。但在租赁合同履行过程中，原告发现被告擅自改变房屋用途，未经原告同意拆除厨房设备，并将租赁房屋群租给20余名学生，违反了国家的相关规定，存在严重的安全隐患。得知这一情况后，原告已于2014年初告知被告恢复房屋原状，只能自己居���。但被告非但未纠正错误，反而采取极为恶劣的手段阻止原告收回房屋，多次将进屋查看的原告和年迈多病的丈夫推出房屋。原告于2014年4月1日随同丈夫和案外人何明芳和一名学校保安，将解除租赁合同的通知送达被告，明确告知被告自2014年7月1日解除双方的住房租赁协议，同时限被告在2014年6月30日前搬离并将房屋恢复原状。2014年7月1日，原告和丈夫及陪同人员去收房时，被告李龙香持刀将陪同人员何明芳等人砍伤。综上，被告在主张租赁协议已经解除的情况下，应当向原告返还房屋，为维护原告合法权益，现请求判令：1、二被告立即向原告返还房屋，并承担自2014年7月1日起至2014年11月30日止按每月900元计算的房屋占用费4500元以及水电费1243.28元；2、二被告将租赁房屋恢复原状，若不能恢复原状则判令被告赔偿经济损失；3、诉讼费由被告承担。被告李龙��、李龙香共同辩称：原告所述不实，首先被告没有改变房屋结构，只是在房屋下水道堵塞的时候进行了维修。其次，二被告并没有将房屋出租给学生居住，偶尔有人来住都是亲戚借住。原告方没有法定的解除合同的事由，其提出解除合同没有事实和法律依据，被告方多次找原告方要求其收取房租，原告方均予以拒绝，故未交纳房租的原因不在被告。请求驳回原告的全部诉讼请求。原审法院经审理查明：2013年1月1日，原告肖正秀作为甲方与被告李龙仙、李龙香作为乙方签订《住房租赁协议》一份，约定由二被告租赁使用原告所有的位于四川省绵阳第一中学宿舍1幢2单元2楼3号房屋一套。合同第2条约定：“房租租期为5年（2013年1月1日至2017年12月30日），租约到期，甲乙双方再协商签订租赁协议”；第3条约定：“房屋租金为每月900元，全年合计10800元，分两次付清。第一次于每年的1月1日付当年1-6月的租金5400元（双方另有时间约定除外），第二次于每年的7月1日付当年7-12月的租金5400元”；第5条约定：“以下由乙方承担的费用（包括但不限于）：楼梯清洁费、清洁运输费、气费、水电费等，乙方每三个月按实际使用费用支付”；第7条约定：“如果甲方因某种原因要收回房屋，或乙方要退还此住房，甲、乙双方必须提前3个月通知对方，便于对方安排”；第12条约定：“乙方不得将此住房转租或转借他人使用”等。合同签订后，原告肖正秀将上述住房交由二被告使用。二被告接收房屋后，将房屋部分改造，搭建高低床，用以收住四川省绵阳第一中学住校学生。原告肖正秀于2014年4月1日制作《关于解除租赁协议的函》一份，载明：“你们于2013年1月1日承租我们位于绵阳一中宿舍一幢二单元二楼3号房屋，并与我们签订了《��房租赁协议》，合同约定用途为你们居住，房屋租金为每年1月1日支付前半年的租金，在租期内如因某种原因收回房屋或退还房屋，双方应提前3个月通知对方，以便于对方作出安排。但在租赁合同履行过程中，我发现你们擅自改变房屋用途，未经我们同意拆除厨房设备，将租赁住房改为经营用房，对外招收20余名学生进行托管，存在着严重的安全隐患，我们已于今年初告知你们必须恢复房屋原状，只能自住不得用于经营活动。但遗憾的是你们非但未纠正违约行为，反而变本加厉甚至粗暴阻止我们进屋查看，对于你们的违约行为我们已无法容忍，故今我们正式向你们致函如下：一、因你们对自己的违约行为拒不纠正，我们决定于2014年7月1日起解除双方于2013年1月1日签订的《住房租赁协议》，限你们在2014年6月30日前搬离并将房屋恢复原状；二、交清所欠的房租及水、电、气等费用；三、必须确保你们擅自招租的学生的安全。望你们在收到本函后立即着手准备合同终止后的相关安排，否则由此造成的一切法律后果均应由你们自己承担”。上述函件制定后，原告肖正秀与其丈夫黄奕顺连同案外人何明芳以及四川省绵阳第一中学保安陈平将函件于当日送达给了被告李龙仙、李龙香。二被告收到上述函件后，在限定的期限届满后未搬离房屋至今。另查明，四川省绵阳第一中学于2014年7月10日向绵阳市公安局城厢派出所出具《证明》一份，载明：“兹有绵阳一中校内教师宿舍1幢2单元2楼3号房屋属我校退休校医肖正秀、退休老师黄奕顺夫妻二人所有，已出租给李龙仙（女）、李龙香（女）姐妹二人居住，现收住有20位学生。特此证明！”再查明，二被告使用房屋期间，房屋租金及水电气等费用缴纳至2014年6月30日，后未再缴纳至今。原审法院认为：原、被告签订房屋租赁协议，该协议未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定行使权力、履行义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，合同的当事人可以在合同中约定合同解除条件。本案中，原被告双方在合同第7条约定：“如果甲方因某种原因要收回房屋，或乙方要退还此住房，甲、乙双方必须提前3个月通知对方，便于对方安排”，该条款明确约定了合同双方在可以在提前3个月通知的条件下行使合同解除权。根据庭审查明的事实，原告肖正秀于2014年4月1日向二被告送达了解除租赁协议的函件，作出了解除房屋租赁合同的明确意思表示，并且限定时间也符合双方合同约定的三个月期限。其行为不违反法律规定，也符合双方的合同约定，合法有效。根据该函件的意思表示，原、被告的房屋租赁合同自2014年7月1日终止履行。二被告应当支付房租、水电气等费用并按约定搬离房屋。故原告要求二被告返还房屋的主张于法有据，该院予以支持。二被告在通知期限届满后仍未搬离房屋，应当承担房屋占用期间的使用费，对于原告主张按双方约定租金标准计算2014年7月1日至返还房屋之日止的房屋占用费的主张，该院予以支持。原告主张被告承担房屋占用期间的水电气费用663.28元，但未提供证据证明上述费用已经实际发生和金额，应当承担举证不利的后果。原告主张被告改变了房屋结构，要求其恢复原状和赔偿损失，但未提供证据证明其向被告交付房屋时的房屋原始状况，应当承担举证不利的责任。对于原告的上述两项主张，本院不予支持。对���水电气费，原告可以待费用实际发生后另行主张。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李龙仙、李龙香于本判决生效后五日内向原告肖正秀返还其承租的四川省绵阳第一中学宿舍1幢2单元2楼3号房屋；二、被告李龙仙、李龙香于本判决生效后五日内向被告支付自2014年7月1日起至实际返还房屋之日止按每月900元标准计算的房屋占用费；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告肖正秀的其他诉讼请求。本案受理费减半收取2450元，由被告李龙仙、李龙香承担。上诉人李龙仙、李龙香的上诉理由为原判认��事实不清，上诉人并未将房屋转租他人，双方已经对合同进行了更改，没有法定事由不能随意解除合同，一审法院没有依据更改后的合同进行判决，且适用法律错误，请求本院撤销原判，改判双方合同继续履行并由被上诉人赔偿上诉人损失费用2万元及违约金6000元。被上诉人答辩称原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审庭审中，上诉人李龙仙、李龙香提交更改后的合同一份，证明双方对合同进行了变更。被上诉人质证认为修改部分与被上诉人手中所持的合同不一致，是上诉人自行修改，对其真实性不予认可。因上诉人无证据证实其所持有的合同系双方协商一致变更，且与肖正秀所持有的双方签字的合同不一致，本院对该证据不予采信。二审中，上诉人李龙香、李龙仙申请对四川省绵阳第一中学于2014年7月10日出具的给绵阳市城厢派出所的证明上所加盖的公章的真实性有异议，申请对该公章进行鉴定。本院依法委托绵阳维益司法鉴定中心进行。绵阳维益司法鉴定中心受理该鉴定案件后，给我院出具退案说明，称由于该印文盖印过程中存在挪动，印文字迹虑有重影，并且着墨过于浓重，印文许多细节特征未能反映出来，不具备鉴定条件，故予以退案处理。之后，本院走访了四川省绵阳第一中学，并电话联系了该校行政副校长罗X。其认可该证明书上的签字是其本人所签，公章由行政人员加盖，该情况在一审时已向人民法院陈述并制作了调查笔录。因各方当事人在二审中未能提交有效新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为肖正秀与李龙仙、李龙香订立的住房租赁协议系双方真实意思表示且未违反法律法规的禁止性规定，属有效协议，双方均应按约履行。协议第12条约定��乙方不得将此住房转租或转借他人使用”，李龙仙、李龙香在租赁诉争房屋期间，将房屋转租一中学生，肖正秀按照协议第7条“如果甲方因某种原因要收回房屋，或乙方要退还此住房，甲、乙双方必须提前3个月通知对方，便于对方安排”约定，于2014年4月1日向李龙仙、李龙香送达了解除租赁协议的函件。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，该行为符合法律规定及双方的合同约定，合法有效，原、被告的房屋租赁合同自2014年7月1日终止履行。李龙仙、李龙香所持合同已经变更，其未将房屋转租的上诉理由无有效证据证实，且与一、二审查明的事实不符，本院不予采信。原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人李龙仙、李龙香���上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币70元，由上诉人李龙仙、李龙香负担。本判决为终审判决。审判长  李又平审判员  陈 幽审判员  赵才明二〇一五年八月十八日书记员  宋 岩