云南省澄江县人民法院民 事 判 决 书(2016)云0422民初770号原告：云南玉溪中森房地产开发有限公司。住所地：云南省玉溪市高新区红塔大道**号。统一社会信用代码：91530400719490610J。法定代表人：杨洪福，总经理。委托诉讼代理人：王云江，云南溪南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：王志刚，男，1972年4月10日生，汉族，住云南省玉溪市澄江县。被告：童艳华，女，1972年2月10日生，汉族，住云南省玉溪市澄江县。第三人：李琦，女，1971年12月21日生，汉族，住云南省玉溪市澄江县。第三人：禹志强，男，1973年11月13日生，彝族，住云南省玉溪市澄江县。第三人共同委托诉讼代理人：管峻，云南通隆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告云南玉溪中森房地产开发有限公司（以下简称中森公司）与被告王志刚、童艳华商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月17日以普通程序立案后，依法组成合议庭于2017年2月6日公开开庭进行了审理。审理过程中，李琦、禹志强书面申请作为第三人参加本案诉讼，合议庭审查后予以准许。2017年2月28日，合议庭第二次公开开庭对本案进行了审理。原告中森公司的委托诉讼代理人王云江两次到庭参加诉讼，被告王志刚经合法传唤未到庭，被告童艳华及第三人李琦、禹志强参加了第二次庭审。2016年11月4日至2017年1月3日系本案公告期间。本案经报审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告中森公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告王志刚、童艳华于2013年1月25日签订的《商品房购销合同》，并责令二被告将房屋返还原告；2.判令二被告连带向原告支付违约金511222元；3.判令二被告所付房款用于折抵原告支出的1445465.09元（其中税费149958.52元、原告代被告承担清偿责任支出的费用1250384.57元、本案公告费600元、保全费5000元、诉讼费24522元、律师费15000元）；4.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：二被告于2013年1月25日与原告签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，《商品房购销合同》载明：乙方（即二被告）购买的商品房为澄江文化商业街第XX幢XX号框架结构房屋，该幢商品房建盖为地上三层，房屋按套计价，总价款为人民币1704074元整。付款方式为银行按揭，由乙方于签订本合同当天支付不少于30%的购房款，合同签订后十天内办理好商业银行按揭贷款手续并付清剩余购房款。双方对房屋交付期限、违约责任、产权登记等做了明确约定。《合同补充协议》中明确约定：在办理房屋抵押登记甲方(即原告)解除担保责任前，因乙方未及时履行还款义务而导致甲方承担连带责任的，甲方有权向乙方追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋返还甲方，乙方除应承担银行索赔外，还承担甲方实现债权、解除合同、处置房产等产生的所有费用。为配合二被告办理银行按揭贷款，原告以保证人的名义与二被告贷款的中国工商银行股份有限公司澄江支行(以下简称:工行澄江支行)签订了阶段性担保合同。后因二被告未能及时偿还银行借款本息，工行澄江支行于2016年4月13日将二被告及原告诉至澄江县人民法院。澄江县人民法院于2016年9月26日作出判决，判令解除二被告、原告与工行澄江支行签订的《个人购房借款/担保合同》；二被告于判决生效十五日内偿还工行澄江支行借款本息1187812.21元及律师费8000元；由原告对判决确定的以上两项费用承担连带清偿责任。原告在具备办理房产证的条件时，已多次通知二被告提供相应材料办理房产证，但二被告一直拒不配合，导致工行澄江支行针对该套房屋的抵押权难以实现，原告也一直无法解除担保责任。后又因二被告未能及时偿还银行贷款，导致原告承担连带担保清偿责任。根据原、被告签订的《合同补充协议》第九条的约定，被告已属违约，原告有权要求解除双方签订的《商品房购销合同》，并要求二被告按《商品房购销合同》第八条的规定，以总价款的30%向原告支付违约金。被告童艳华辩称，1、其不同意解除合同，因为其通过首付及按揭贷款已经将房款全部交清，与原告之间不存在违约行为。即便是违约，也是其与银行之间的违约。2、其已经支付了首付款并且偿还了部分按揭贷款，故希望继续履行合同，否则将会给其造成极大损失。原告主张的费用，除了税费和违约金之外，其愿意在2个月内凑足付给原告。被告王志刚未到庭参加诉讼,也未提交书面答辩。第三人李琦、禹志强述称，对本案的诉讼标的，其虽然没有独立的请求权，但本案的处理结果将会影响到其的利益。二被告已经将首付款和按揭房款付清原告，故原、被告之间不存在违约关系，本案的《商品房购销合同》不能解除，违约金不应当得到支持。针对涉诉房屋，其已经于2016年3月16日向贵院提出诉讼保全申请，（2016）云0422财保3号民事裁定已经对该房屋进行了财产保全，故原告在保全之后提起的诉求不应得到法院的支持。即便二被告的行为构成违约，根据相关法律规定，被告认为约定的违约金过高，可以请求人民法院予以调整。原告的损失仅仅是自2017年2月份到现在付给工行澄江支行的费用和执行费的损失，本案涉及的税费可以退税，故不存在税费的损失。涉诉的房屋现在仍处于查封状态，原告主张的保全费、律师费、申请执行费等应该排在其债权之后予以支付。原告围绕诉讼请求向本院提交了营业执照、商品房购销合同、合同补充协议、商品房买卖合同登记备案表、个人购房借款担保合同、民事判决书、玉溪日报交房公告、税收通用缴款书、已交税金计算表、执行通知书、说明、云南省非税收入收款收据、云南省行政事业单位资金往来结算票据，本院组织当事人进行了质证，被告童艳华及第三人李琦、禹志强对上述证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。第三人李琦、禹志强针对陈述意见向本院提交了（2016）云0422财保3号民事裁定书、（2016）云0421民初319号民事调解书、童艳华和王志刚于2016年6月10日出具的承诺书，本院组织当事人进行了质证，原告对民事裁定书、民事调解书的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，对承诺书的真实性、合法性、关联性均不予认可。被告童艳华对三份证据均无异议。当事人对真实性、合法性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2013年1月25日，原告中森公司(甲方)与被告王志刚、童艳华(乙方)签订《商品房购销合同》（内附合同补充协议），明确被告王志刚、童艳华购买原告中森公司开发的澄江县文化商业街XX幢XX号建筑面积206.72平方米的钢混结构房屋一幢(共三层)，房屋总价款1704074元。购销合同第八条系乙方逾期付款的违约责任，内容：“乙方如未按本合同第六条的约定付款，按下列方式处理：一、自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款日止叁拾天内，乙方按每天壹佰元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期叁拾天后，乙方按下列3约定承担违约责任。1、……3、解除合同，甲方按总价款的30%收取违约金，乙方同意直接在乙方已付购房款中扣除违约金，如乙方已付购房款不足支付违约金，甲方有权依法追收。若扣除违约金后还有余款，甲方将余款退还乙方，已发生的交易相关税费由乙方承担……。”购销合同第十条第三款约定：“由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担，甲乙双方同意按以下方式处理：甲方有权按本合同第八条约定追究乙方违约责任。”《合同补充协议》第九条约定:“需要贷款的购房人，乙方同意将该房屋抵押给银行，并按甲方及银行要求办理房屋抵押登记……；在办理房屋抵押登记甲方解除担保责任前，因乙方未及时履行还款义务而导致甲方承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋另行处置，乙方除应承担银行索赔外，还承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的所有费用。”2013年3月13日，王志刚、童艳华与中森公司签订的《商品房购销合同》在澄江县房管所办理登记备案。2014年8月27日、28日，中森公司通过《玉溪日报》发布交房公告，内容:“澄江文化商业街(房屋及地下车位)2014年8月29日起交房，即日起我公司将分批次按序交房，通过电话告知业主交房详情。如业主联系方式已变更，请自行致电‘0877-6613999’了解交房事宜。”童艳华、王志刚至今未按中森公司的通知要求，办理房屋接收手续。二、2013年3月15日，王志刚向中森公司支付购房首付款514074元。2013年6月27日，王志刚、童艳华、中森公司与工行澄江支行签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定王志刚、童艳华向工行澄江支行办理个人购置住房贷款，金额为1190000元，中森公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证。合同签订后，工行澄江支行于2013年7月2日将贷款1190000元划入中森公司账户。后因王志刚、童艳华自2015年2月起未向工行澄江支行按月偿还借款本息，工行澄江支行于2016年4月13日向本院提起诉讼。本院于2016年9月26日作出（2016）云0422民初257号民事判决，判决内容：“一、解除原告中国工商银行股份有限公司澄江支行与被告王志刚、童艳华、云南玉溪中森房地产开发有限公司于2013年6月27日签订的[一手]字[玉溪分]行[澄江]支行[2013]年[189]号《个人购房借款/担保合同》；二、由被告王志刚、童艳华于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司澄江支行借款本金1145019.26元及截止2016年9月20日止的利息、罚息、复利42792.95元，共计1187812.21元；自2016年9月21日起以借款本金1145019.26元按中国人民银行同期贷款基准利率计算至款项还清之日止；三、由被告王志刚、童艳华于本判决生效之日起十五日内支付原告中国工商银行股份有限公司澄江支行律师费8000元；四、由被告云南玉溪中森房地产开发有限公司对上述二、三项确定的义务承担连带清偿责任；五、被告云南玉溪中森房地产开发有限公司承担清偿责任后，有权在其清偿范围内向被告王志刚、童艳华进行追偿；六、驳回原告中国工商银行股份有限公司澄江支行的其他诉讼请求。”判决生效后，工行澄江支行申请强制执行，本院于2017年1月22日依法从原告中森公司的银行帐户内扣划执行款共计1250384.57元（其中包含执行费14565元，二被告应当承担的借款本金及截止2016年9月20日的利息、罚息、复利1187812.21元，自2016年9月21日至2017年1月22日止的利息19325.36元，工行澄江支行预交的案件受理费16382元、保全费3800元、公告费500元、律师费8000元）。2017年1月25日，工行澄江支行出具“个人贷款结算证明”，证实王志刚、童艳华的贷款本息已于2017年1月24日全部结清。三、2016年3月16日，工行澄江支行与第三人禹志强、李琦共同向本院提出诉前财产保全申请，并交纳保全费5000元。本院于同日作出（2016）云0422财保3号民事裁定，对坐落于澄江县文化商业街XX幢XX号的房地产予以查封。2016年5月26日，禹志强、李琦与童艳华、王志刚追偿权纠纷一案，经江川区人民法院调解达成如下协议：一、由童艳华、王志刚于2016年8月5日前连带支付李琦、禹志强代童艳华、王志刚偿还中国银行股份有限公司澄江支行的贷款本金、利息、罚息合计265061.57元、律师费4800元及诉讼费2635元；二、李琦、禹志强预交的案件受理费2673.5元、保全费1200元，由童艳华、王志刚连带负担。四、2016年10月17日，原告中森公司以童艳华、王志刚违约导致其承担了阶段性担保责任为由，将童艳华、王志刚诉至本院，要求解除《商品房购销合同》。2016年10月27日，中森公司向本院提出诉讼财产保全，并交纳保全费5000元。本院于2016年11月1日作出（2016）云0422民初770-1号民事裁定，对备案登记在王志刚、童艳华名下坐落于澄江县商业文化街XX幢XX号的房地产予以查封。本院认为，本案的争议焦点为：一、《商品房购销合同》的解除条件是否成就；二、被告的行为是否构成违约，原告主张的违约金应否得到支持；三、原告主张抵扣两被告房款的费用是否应当得到支持。针对本案的争议焦点，本院逐一评述如下：关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，童艳华、王志刚与中森公司签订的《合同补充协议》第九条明确约定，在办理房屋抵押登记中森公司解除担保责任前，因童艳华、王志刚未及时履行还款义务而导致中森公司承担连带责任的，中森公司在承担责任后有权向童艳华、王志刚追偿，并有权解除《商品房购销合同》。现因童艳华、王志刚未履行还款义务，导致中森公司承担了担保责任，故合同约定的解除条件已成就，中森公司有权解除合同。关于争议焦点二，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告在合同约定的交房日期前三天，已经履行了交房的通知义务，但二被告无故不去办理接房手续，因此，二被告的行为违反了《商品房购销合同》第十条有关房屋交接的约定。至于违约责任，虽然双方约定按合同第八条约定处理，即总价款的30%收取违约金，但合同法明确规定违约金的支付金额是不高于实际损失的30%，因此，本案的违约金只能以中森公司的实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。二被告已经于2013年7月2日付清全部房款，即便解除合同，按合同补充协议的约定，中森公司可以另行处置房屋，二被告除应承担银行索赔外，还承担中森公司因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的所有费用，因此，中森公司并不存在实际损失。结合目前房地产市场尚属卖方市场、中森公司另行处置房产有一定的预期利益等因素，从公平合理角度出发，对中森公司主张的违约金，本院不予支持。关于争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案原告中森公司在庭审中明确表示放弃追偿权，仅要求解除合同，并在二被告支付的房款中扣减其损失及违约金，如有剩余房款愿意退还二被告。针对中森公司主张的税费损失中的印花税，国家税务总局《关于印花税若干具体问题的规定》第7条明确，合同签订时即应贴花，履行完税手续。因此，不论合同是否兑现或能否按期兑现，已交印花税852.04元不可能退税。至于原告主张的其他税费，经走访调查，澄江县地方税务局口头答复：营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加四种税费，纳税人可以凭解除合同的生效裁判文书申请退税；土地增值税及所得税系提前申报预交、最后清算的税种，目前尚不能确定为纳税申报人的损失。故除印花税外，原告主张的其他税费，本院不予支持。原告主张的律师费15000元，因无证据证实，本院也不予支持。原告承担担保责任支出的费用1250384.57元，系实际产生且有证据证实，故本院予以支持。综上，房款应当抵扣的费用为1251236.61元（其中印花税852.04元、原告代被告承担清偿责任支出费用1250384.57元）。至于原告主张的公告费、保全费、诉讼费，属于判决时应当确定由谁负担的内容，本院将在判决主文予以明确。综上所述，中森公司与王志刚、童艳华签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性和禁止性规定，属合法有效的商品房买卖合同关系。现中森公司代童艳华、王志刚偿还了银行贷款，合同补充协议中约定的解除条件成就，故对中森公司要求解除合同的诉求，本院予以支持。因二被告一直未接收使用涉诉房屋，房屋钥匙一直在中森公司手中，故不存在原告要求二被告返还房屋的说法。第三人提交的承诺书和民事保全裁定书不能对抗中森公司的诉讼请求，其权益应当通过执行程序解决，故对第三人李琦、禹志强认为涉案标的已被其申请保全，本案合同不能解除的陈述意见，本院不予采纳。据此，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序稳定，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第九十三条第二款、第九十七条及最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，判决如下：解除原告云南玉溪中森房地产开发有限公司与被告王志刚、童艳华于2013年1月25日签订的《商品房购销合同》；由原告云南玉溪中森房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告王志刚、童艳华已交房款1704074元；由被告王志刚、童艳华于本判决生效之日起十日内支付原告云南玉溪中森房地产开发有限公司代偿产生的各项费用1251236.61元；驳回原告云南玉溪中森房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费24522元、保全费5000元、公告费300元，由被告王志刚、童艳华负担；剩余公告费300元，退还原告云南玉溪中森房地产开发有限公司。以上二、三项费用及案件受理费、保全费、公告费相抵扣后，原告云南玉溪中森房地产开发有限公司实际应当于本判决生效之日起十日内支付被告童艳华、王志刚423015.39元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。本判决申请执行的期限为判决确定的履行期限届满后二年内。审 判 长  杜跃梅人民陪审员  王忠荣人民陪审员  许永胜二〇一七年四月十九日书 记 员  吴明伟