北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第08078号上诉人（原审被告）北京金地科创置业有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣昌东街7号院6号楼。法定代表人赵五岳，董事长。委托代理人王万利，男，1970年6月25日出生。被上诉人（原审原告）杨向军，女，1970年3月27日出生。上诉人北京金地科创置业有限公司（以下简称金地公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第00668号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人金地公司之委托代理人王万利，被上诉人杨向军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年12月，杨向军诉至原审法院称：2010年7月22日，我与金地公司签订了《房屋买卖合同》，约定由我购买金地公司位于北京经济技术开发区45号街区兴盛国际创业大厦×号房屋（以下简称涉诉房屋），我支付了购房款965824元。根据合同第8条、第16条的约定，金地公司应该在2010年5月31日前向我交付房屋，并在交付房屋后365个工作日内即2011年11月30日前为我办理房屋所有权证书，但金地公司延期交房且至今未为我办理房屋的所有权证书，侵犯了我的合法权益，故起诉要求金地公司立即为我办理涉诉房屋产权证书，并向我支付逾期办证违约金暂计104308元（按照已交纳房款的日万分之一计算，自2011年11月30日至实际办证之日止），本案诉讼费由金地公司承担。金地公司辩称：我公司同意为杨向军办理房产证，只要杨向军提供办理房产证的相关资料，并且买受人身份符合开发区的招商引资政策，对房屋使用用途通过开发区产业促进局的审批，我公司可以为其办理房屋产权证。此外，我公司为办理分割房产证补交了两千多万元的土地出让金，杨向军办理房产证时需要先补交相应的土地出让金。我公司不同意赔偿违约金，理由如下：1、北京市在2010年10月8日出台京国土用[2010]480号文件，对工业用地产权证分割办理作出了限制，故产权证不能及时办理，这是由于政策原因造成的，不是我公司的责任；2、杨向军未向我公司提交任何办理房产证相关的资料，所以房产证也无法办理。原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。杨向军与金地公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行各自的合同义务。杨向军已经支付了全部房款且实际使用涉诉房屋，金地公司应该按照合同约定为杨向军办理房屋产权登记。现在涉诉房屋已具备办理分户产权登记的条件，金地公司应当在杨向军提交相关办证资料后立即为杨向军办理房屋产权登记手续。金地公司辩称杨向军应先缴纳土地出让金再办理产权登记手续，无法律依据，法院不予支持。关于违约金一节，虽金地公司未在合同约定期限内及时办理房产证系政策原因所致，但涉诉房屋及所在土地用途变更手续已于2013年5月13日完成，金地公司应当在合理期限内积极办理房产证相关事宜，结合双方在合同中的约定，法院酌定合理期限为2013年5月13日起365个工作日，故金地公司应于2014年10月27日积极履行协助义务，为杨向军办理涉诉房屋的产权证。金地公司辩称杨向军未提供办证所需资料导致无法办证，但经过庭审调查，金地公司主张业主补交土地出让金是办理产权证的前提条件，且金地公司未提供充分证据证明向杨向军进行了相关通知，故对于金地公司的该项辩解意见，法院不予支持。综上，金地公司应向杨向军支付自2014年10月28日起至实际办理产权证之日止的违约金。需要说明的是，根据涉诉房屋所在地区的相关政策规定，涉诉房屋的购买人资格必须经过政府相关部门的审核，金地公司有义务协助杨向军进行资格审核，杨向军应积极配合，如因政府相关部门的资格审核未通过导致涉诉房屋的产权过户手续无法办理，双方应当另行解决。据此，原审法院于2015年3月判决：一、北京金地科创置业有限公司于判决生效后三十日内协助杨向军办理位于北京经济技术开发区四十五号街区兴盛国际创业大厦×房屋的产权登记手续；二、北京金地科创置业有限公司于判决生效后三十日内按日万分之一的标准向杨向军支付延迟办证违约金（以九十六万五千八百二十四元为本金，自二○一四年十月二十八日起计算至实际办证之日止）；三、驳回杨向军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，金地公司不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原判第二项，依法改判驳回杨向军要求其公司支付逾期办证违约金的诉讼请求。其主要上诉理由为：其公司未能依约为杨向军办理涉诉房屋产权证系因双方签订房屋买卖合同之后，政府出台了相关政策对工业用地产权证分割办理做出了限制，属于情势变更，且杨向军未补交相应的土地出让金，故其公司不应向杨向军支付逾期办证违约金。杨向军同意原判。经审理查明：2010年7月22日，杨向军（买受人）与金地公司（出卖人）签订《房屋买卖合同》，约定：金地公司将涉诉房屋出卖给杨向军，房屋所在土地用途为工业用地，房屋用途为研发办公，总价款为965824元；出卖人应当在2010年5月31日前向买受人交付该房屋；房屋交付使用后，买受人同意委托出卖人指定的产权代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用每户680元；如因出卖人的责任，买受人未能在房屋交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，杨向军向金地公司交纳了全部购房款965824元，金地公司亦向杨向军交付了房屋。原审审理中，金地公司主张其公司一直在积极办理房产证，且延迟办证是受政府政策的影响，并向法庭提交了京国土用[2010]480号文件复印件、京建发[2012]510号文件复印件及北京经济技术开发区管委会的《会议纪要》复印件。杨向军不认可该组证据的真实性。金地公司主张其公司为办理房产证事宜变更土地使用性质、补交土地出让金的事实，向法庭提交了《国有建设用地使用权出让合同补充协议》、北京市非税收入一般缴款书，该组证据载明金地公司于2013年5月13日与北京市国土资源局经济技术开发区分局就涉诉房屋所在土地签订补充协议并交纳了土地出让金，杨向军不认可该组证据的真实性。金地公司主张其已经通过邮寄告知书的方式通知杨向军提交办证资料，杨向军表示未收到该通知书。经询，杨向军表示金地公司要求业主补交土地出让金没有合同依据，不同意缴纳。金地公司称已有部分业主的房产证已于2014年9月5日成功办理。此外，针对金地公司主张的办理房产证所需资料，杨向军表示同意向金地公司提供，且同意交纳产权代办费680元。上述事实，有《房屋买卖合同》、房款发票、《国有建设用地使用权出让合同补充协议》、京国土用[2010]480号文件、京建发[2012]510号文件、《会议纪要》、一般缴款书及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。杨向军与金地公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。现杨向军要求金地公司为其办理涉诉房屋所有权证，金地公司亦明确表示同意协助杨向军办理该房屋产权登记手续，故本院对此不持异议。关于违约金一节，依据合同约定，因出卖人的责任，买受人未能在房屋交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，现金地公司未能按照合同约定期限为杨向军办理涉诉房屋产权登记手续，已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金的具体计算方式的问题，鉴于杨向军对原审法院酌情确定的金地公司应给付违约金的起始期间及计算标准未提出上诉，故本院对此不持异议。关于金地公司所称因京国土用[2010]480号文件的原因，需再行交纳相应的土地出让金后，才能办理涉诉房屋所有权证，增加了开发成本，此情况属于情势变更的上诉主张，本院认为，金地公司补缴土地出让金，系为了符合相关政策规定，以达到能为杨向军办理产权证书的必要步骤，该行为属于金地公司的合同义务，鉴于此，京国土用[2010]480号文件的出台，对双方履行合同，不构成情势变更，故金地公司以此为由不同意支付违约金的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，金地公司的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。原审法院所作判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果亦无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1193元，由杨向军负担1037元（已交纳），由北京金地科创置业有限公司负担156元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费2386元，由北京金地科创置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王羽红审 判 员  史 伟代理审判员  马兴芳二〇一五年八月二十日书 记 员  徐方烁