上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2014）普民四(民)初字第833号原告上海市药材有限公司，住所上海市。法定代表人陈军力，董事长。委托代理人刘峰，上海市申达律师事务所律师。委托代理人倪超群，上海市申达律师事务所律师。被告上海文涛餐饮管理有限公司，住所上海市。法定代表人高文涛，总经理。委托代理人高树霞，女。委托代理人钟高德，上海达真律师事务所律师。原告上海市药材有限公司与被告上海文涛餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海市药材有限公司的委托代理人刘峰、倪超群，被告上海文涛餐饮管理有限公司的法定代表人高文涛及其委托代理人高树霞、钟高德到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上海市药材有限公司诉称，2012年5月15日，原被告签订房屋租赁合同，约定由原告向被告出租原告名下的上海市真北路XXX号房屋，由于被告承租房屋是作为办公、开办商务酒店使用，故双方对于如何履行合法经营的报批手续、装修过程中的注意事项、租金等相关费用进行了约定。合同签订后，原告于2012年6月1日向被告交付了系争房屋，但被告迟迟不办理租赁用途所需的审批手续，更在未经原告及政府主管部门批准的情况下对系争房屋进行改建、改造、装修。原告多次要求被告在改造、装修前应先办妥相关审批手续，被告均谎称已停工，实际上一直未停工。由于被告的违章改建行为，上海市普陀区建设工程安全质量监督站、上海市普陀区长征镇人民政府分别发出停工通知，被告于2013年8月22日出具整改复函，承诺已于8月19日停工，但被告仅短暂停工数日后，于9月初又继续违规改建，且自2012年8月起拖欠租金、水、电费。2013年10月23日，原告向被告发出关于解除房屋租赁合同的通知函，该函件于10月24日已送达被告，现要求1、确认原被告签订的房屋租赁合同于2013年10月24日解除；2、被告停止施工，将系争房屋恢复原状，清空、迁出房屋并将房屋返还原告；3、被告支付自2012年8月1日起至合同解除之日止的租金人民币XXXXXXX.47元(以下币种均为人民币)及违约金XXXXXXX.73元；4、被告支付自2015年6月1日起的水、电费；5、被告按双倍租金标准支付自2013年10月30日起至其将系争房屋实际返还之日止的使用费；6、被告支付未征得原告同意装修系争房屋并增设附属设施的违约金308533.04元，且被告已支付的保证金308533.04元不予返还。被告上海文涛餐饮管理有限公司辩称，原告与被告签订租赁合同时明知房屋现状及被告为实现合同目的必需对系争房屋进行加固改造，被告的施工符合安全要求，且政府对此也予以支持，导致相关报建手续不完整的重要原因在于原告未履行自身义务，双方在沟通及政府协调期间，因事态发展不明朗，被告为避免扩大损失，暂缓交纳租金、水电费，现被告认为合同继续履行更能体现公平原则，同时可避免不必要的社会风险，若法院认定合同解除，原被告在合同中约定的使用费、违约金标准过高，均要求调低。经审理查明，上海市药材有限公司中药机械厂是上海市真北路XXX号房屋产权人，该厂系原告下属无独立法人资格的企业，2011年4月2日，经上海市药材有限公司申请，上海市工商行政管理局普陀分局准予原告下属中药机械厂注销登记。2012年5月15日，原被告签订房屋租赁合同，约定被告向原告承租上海市真北路XXX号房屋，建筑面积3169.86平方米，主要建筑物分为三层式厂房、一层式厂房和三层式写字楼各一幢，被告向原告承诺承租房屋用于办公、开办商务酒店使用，用于被告及被告子、分公司的入住办公和宾馆经营。被告保证，在租赁期限内未征得原告书面同意以及按规定须经有关部门审批而未获核准前，不擅自改变上述约定的使用用途。被告根据前述约定获得原告书面同意后，自行办理相关核准报批手续，所有费用由被告自行承担。原告于同年6月1日前向被告交付房屋，三层式厂房、一层式厂房的租赁期限自2012年9月1日起至2017年8月31日止，三层式写字楼的租赁期限自2012年8月1日起至2017年8月31日止。三幢房屋的租金标准为2012年9月1日至2014年8月31日期间的租金为每日每平方米1.60元，2014年9月1日至2016年8月31日期间的租金为每日每平方米1.70元，2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金为每日每平方米1.80元，租金每个月为一个支付期，每月10日支付下个月的租金，每逾期一日，被告需按日租金的20%支付违约金，逾期三十天未支付的，原告有权单方解除合同，并追究被告相关违约责任。逾期累计满两个月的，保证金不退给被告。被告应向原告支付保证金308533.04元，并承担租赁期间发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理等费用。原告在合理范围内协助被告办理营业执照、装修许可证等文件申请事项及其他与租赁场地相关的工商、税务、城建等手续，相关费用均由被告承担。双方另约定若原告交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的的，被告未征得原告同意改变房屋用途，致使房屋损坏的，因被告原因造成房屋主体结构损坏的，被告逾期不支付租金累计超过六十日等情形，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的两倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足以弥补损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。原被告在补充条款中约定，被告另需在2012年7月10日前向原告支付三层式写字楼在2012年8月1日至2012年8月31日期间的租金41220.67元，若双方约定的租赁用途或房屋改造、装修需获得政府主管部门审批后方可进行的，被告应当根据有关规定先行办理审批手续，并在获得审批后的两个工作日内将审批通过的证明文件报原告备案之后方可进行，若被告未按政府有关规定办理审批手续而违法经营的或未按要求向原告及时备案的，原告有权单方面解除租赁合同，因此给原告造成的损失由被告承担。在附件三中“原告同意被告自行装修和增设附属设施的内容、标准”一栏中，双方约定为“原告同意被告承租后在不影响、破坏承重结构的情况下，对承租房屋的门窗、隔断、路面进行适当装修、铺设。装修方案应事先征得原告书面同意。”实际履行中，原告于2012年6月1日将系争房屋交付被告，被告按约支付保证金308533.04元。双方签订了房屋交付确认书。同年5月、6月，为对系争房屋进行插层改建，作为办公及商务宾馆使用，为明确房屋建筑和结构现状，确保房屋结构安全并满足现行抗震设防要求，为改建设计提供技术依据，原被告作为共同委托方委托上海市房地产科学研究院对原金工加工车间、热处理冷作车间插层改建进行抗震鉴定。6月6日，被告向原告提出书面申请：拟对系争房屋厂区内1号楼的三层厂房进行加固分隔插层，改造为办公用房；2号一层厂房进行加固分隔插层，改造为办公用房，并将平顶改造为坡顶；3号办公楼平顶改造为坡顶；将外墙局部贴仿古砖，门窗更换彩铝，路面机动车道浇沥青，边人行道停车位贴大理石，三幢房屋适当增加电梯和消防楼梯。8月1日，被告就对系争房屋的装潢事宜向上海市普陀区长征镇人民政府、上海中环国际中小企业总部社区投资有限公司提出书面申请，上海市普陀区长征镇人民政府批示“情况属实，请区规划部门予以支持”并盖章、上海中环国际中小企业总部社区投资有限公司注明“请贵公司到区、镇相关职能部门办理报批手续”并盖章。11月12日，原告函告被告，表示在被告目前未将政府主管部门(规划、建交委等)审批通过的证明文件报原告备案，原告要求被告立即停止针对系争房屋的所有施工活动。11月28日，上海市普陀区商务委员会召开会议，并形成会议纪要确认“上海市真北路XXX号原为上海中药机械厂，产权属于上海市药材公司，建筑面积3169.86平方米的国有土地，现由上海文涛餐饮管理有限公司租赁，计划改造为上海G501智慧园，拟引进国际金融投资、私募、股权投资公司进驻，促进本区的经济发展。改造项目主要涉及外立面的改造和内部的修缮，通过利用性的改造修缮，营造商务办公的整体氛围，提升中环商贸区的城市形象。与会参与单位包括区发改委、区商务委、区规土局、区建交委、区消防支队等职能部门。12月18日，原告书面通知被告尚欠租金的金额并要求支付。2013年1月7日，上海市普陀区建设工程安全质量监督站向被告发出建设工程局暂停施工整改指令单，表示经查G501工程存在危及结构安全的重大质量问题，要求被告自即日起暂停施工，全面整改。同年3月26日，被告致函原告表示根据原告停工要求和办理建设审批手续耽搁了几个月的时间，要求原告延长免租期，并将合同期延长十年，降低租金等。4月3日，原告再次书面通知被告欠租金额并要求支付。5月9日，被告复函上海市普陀区建设工程安全质量监督站，表示将按报建和备案内容进行规范施工，5月20日，上海市普陀区建设工程安全质量监督站发出暂缓施工指令单，认为厂区内存在违规改建、加层、新增电梯等，报监合同全额与实际工程不符，要求在工地范围内暂缓施工。当日，原告也向被告发出立即停止系争房屋违规施工的整改通知书。7月30日，上海市普陀区长征镇人民政府向原告发出要求停止改建的函件，认为目前改建项目与“上海G501财富智慧园”完全不相符，虽上海市普陀区建设工程安全质量监督站多次发出暂缓施工指令，但被告仍旧违规改建，不断产生新的安全隐患，且其施工的酒店商住项目不符合镇经济发展产业定位要求，并存在严重的安全隐患，要求原告作为系争房屋产权人，停止被告一切改建活动。8月，原告再次致函被告要求其按上海市普陀区长征镇人民政府、上海市普陀区建设工程安全质量监督站的要求进行停工整改。8月22日，被告书面表示已于8月19日开始停工整改，请上海市普陀区长征镇人民政府和原告指导帮助形成符合规划和相关合规手续的整改方案。之后，被告再次继续施工。2014年4月，原告起诉来院，要求判如诉请。审理中，1、原被告均确认上海市真北路XXX号是工业用地性质，因被告承租系争房屋进行改建是作为商业用途使用，故至今无法办出房屋改建所需的施工许可、规划许可等报批手续。被告表示承租时了解土地性质，2012年12月底已知晓无法办出上述各项报批手续，当时原告的解决方案是终止租赁合同，不再要求被告支付租金、水、电等费用，而此时被告已投资四百万元，若终止租赁合同，被告将产生上述损失，在双方对补偿未达成一致的情况下被告未同意终止合同，而是在原告交付的三幢毛坯房的基础上进行加固、改造，其中一号楼(三层式厂房)改建为如家酒店，因无法办出营业执照而空关，目前暂用作白领公寓，入住率50%，二号楼(一层式厂房)为办公楼，一楼空关，三楼被告自用，二楼均已对外出租，三号楼(三层式写字楼)开设创业公寓，入住率85%，被告为上述改建、加固等共投资三千多万元。2、原告表示与被告共同委托上海市房地产科学研究院对原金工加工车间、热处理冷作车间插层改建进行抗震鉴定，并签订技术服务合同是原告为系争房屋安全使用履行的配合义务。系争房屋规划立项是做IT智慧园区，不是酒店或白领公寓，原告在被告承诺能够办出相关许可、证照的前提下与被告签订租赁合同约定系争房屋的用途，从被告写给政府部门的报告中可以看出被告知晓上述立项内容，但因被告实际经营内容与向政府申报内容不相符，导致无法办出相关许可和证照，即使原告配合也无法办出。3、被告要求对其加固改造、装饰装修系争房屋的费用进行评估，本院于2015年4月委托万隆建设工程咨询集团有限公司进行该项评估，2015年7月，该公司向本院出具书面函件表示曾分别于2015年4月、5月组织当事人对鉴定事宜及费用进行洽谈，因被告不愿支付评估费用而将本次委托退回法院。被告表示所有资金均用于投资系争房屋，无能力支付350000元的评估费用，若法院判令解除租赁合同，被告将就加固改造、装饰装修系争房屋的损失另案诉讼。本院认为，原被告之间签订的关于系争房屋之租赁合同系双方真实意思表示，且于法无悖，应属有效，当事人均应恪守履行。现就本案争议焦点分析如下。一、原告本次诉讼提出解除合同的理由有两项，一是被告未按合同履行改建、改造房屋的审批、报备手续，二是未按约定及时履行付款义务，被告的行为均构成违约，原告可依合同约定行使解除权。关于第一项理由，租赁合同中就被告对租赁物的改建、改造应当履行的审批、报备等事项在合同主文部分、补充协议、附件中有多次约定，被告应当根据约定履行，但从查明的事实分析，除被告与原告共同委托相关单位进行抗震检测外，被告对房屋其他建设，均没有向原告书面申报备案，其向政府有关部门的申报，并不能视为向原告的备案，且在施工初期，被告也未从相关职能部门取得许可，因此，被告就此问题的抗辩意见无相应证据予以证明。关于第二项理由，法律规定，承租人的基本义务就是按约支付租金，在被告已实际取得并使用租赁物且不存在法定或约定可不付租金或延迟支付租金的情况下，被告拒付租金既不符合法律规定，也不符合双方的约定。综上，原告解除合同的理由成立，其行使合同解除权符合约定，可获支持。二、合同解除的责任。基于前述分析，被告的行为构成违约，应对合同的解除承担70%的主要责任，同时，考虑到原告在履行过程中也存在瑕疵，如签约时因工业用地性质的土地对办理办公、商务酒店之营业执照将产生的影响没有履行提醒义务，阻止被告的施工行为不够及时等，因此，原告对合同的解除也应相应承担30%的次要责任。三、针对原告的诉请。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告应承担将系争房屋恢复原状，清空、迁出房屋，并将房屋返还原告的责任，同时，被告还应承担支付租金及逾期支付租金的违约金，合同解除后至实际返还房屋期间使用费的义务。基于被告要求调低违约金、使用费标准的观点，本院将以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌判。审理中，原告确认尚未垫付2015年6月1日之后的水、电费，同时在被告实际返还房屋的时间无法确定的情况下，对原告要求被告支付水、电费的诉请，本案中不宜一并处理。关于原告要求被告支付未征得原告同意装修系争房屋并增设附属设施的违约金308533.04元的主张，基于前述相同理由，由原被告按比例承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告上海市药材有限公司与被告上海文涛餐饮管理有限公司签订的关于上海市真北路XXX号房屋租赁合同于2013年10月24日解除；二、被告上海文涛餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内将上海市真北路XXX号房屋(三层式厂房、一层式厂房和三层式写字楼各一幢)恢复原状，清空、迁出房屋，并将房屋返还原告上海市药材有限公司；三、被告上海文涛餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市药材有限公司上海市真北路XXX号房屋2012年8月1日至2013年10月24日期间所欠租金人民币XXXXXXX.05元及违约金(其中2012年8月1日至2013年3月31日期间欠租人民币41086.31元的违约金，自2013年2月11日起算，2013年4月1日至2013年4月30日期间欠租人民币154266.52元的违约金，自2013年3月11日起算，2013年5月1日至2013年5月31日期间欠租人民币154266.52元的违约金，自2013年4月11日起算，2013年6月1日至2013年6月30日期间欠租人民币154266.52元的违约金，自2013年5月11日起算，2013年7月1日至2013年7月31日期间欠租人民币154266.52元的违约金，自2013年6月11日起算，2013年8月1日至2013年8月31日期间欠租人民币154266.52元的违约金，自2013年7月11日起算，2013年9月1日至2013年9月30日期间欠租人民币154266.52元的违约金，自2013年8月11日起算，2013年10月1日至2013年10月24日期间欠租人民币121722.62元的违约金，自2013年9月11日起算，均计算至被告实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算)；四、被告上海文涛餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市药材有限公司自2013年10月30日起至其将上海市真北路XXX号房屋实际返还之日止的使用费(2013年10月30日至2014年8月31日期间的使用费参照每日每平方米人民币1.60元的标准计算，2014年9月1日至2016年8月31日期间的使用费参照每日每平方米人民币1.70元的标准计算，2016年9月1日至2017年8月31日期间的使用费参照每日每平方米人民币1.80元的标准计算)；五、被告上海文涛餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市药材有限公司违约金人民币215973.13元；六、被告上海文涛餐饮管理有限公司支付的保证金人民币308533.04元不予返还。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币33222元(原告预付)，原告负担人民币9966元，被告负担人民币23256元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  余莉敏审 判 员  倪文青人民陪审员  钟翠权二〇一五年八月二十四日书 记 员  吴 婷附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。