广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3900号上诉人（原审被告）：广州市粤锐恒星房地产有限公司，住所地：广州市南沙区。法定代表人：高志文，该公司总经理。委托代理人:李超鹏，该公司职工。委托代理人:何巧，该公司职工。被上诉人（原审原告）：陈丽，住广州市番禺区。委托代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司（以下简称粤锐公司）因与被上诉人陈丽商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第393号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年4月1日，陈丽向广东省广州市南沙区人民法院起诉称，陈丽与粤锐公司签订《商品房买卖合同》，约定陈丽向粤锐公司购买广州市南沙区中惠璧珑湾自编5栋3004房，成交价为728490元，粤锐公司应于2013年12月20日前将本合同标的物的房屋交付陈丽使用。合同签订后，陈丽已依约向粤锐公司付清全部购房款，但粤锐公司未通过政府验收并取得竣工验收备案表，应承担相应的违约责任。故请求判令：1、粤锐公司向陈丽支付延期交楼违约金（从2013年12月21日起计算到2014年5月2日止，每日按已付房款728490元的万分之五计算）；2、粤锐公司承担所有诉讼费用。粤锐公司辩称，一、涉案房屋于2013年12月20日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，粤锐公司不存在逾期交楼的情形。二、粤锐公司已按照合同约定通知陈丽收楼，并以各种方式催促陈丽收楼，但陈丽至今尚未收楼，故涉案房产未能按期交付的责任在陈丽。三、陈丽拒绝收楼没有任何依据。按照约定，涉案房屋只有存在主体结构的问题及严重影响正常居住使用的质量问题的情形下，陈丽才有约定及法定的拒绝收楼的理由。四、南沙供电局关于永久用电的认定是错误的。应当以涉案楼盘电力设施竣工的日期即2014年6月20日为准。商品房买卖补充协议已经排除了永久用电作为涉案房屋的交付条件，永久用电并非房屋交付的必备条件。五、假定涉案房产出现迟交楼，买卖合同约定的出卖人迟交楼违约金计算标准明显过高，远远高于买受人的实际损失，应以租金标准即实际损失作为计算违约金的标准。广州市南沙区人民法院经审理查明，粤锐公司是广州市南沙区中惠璧珑湾自编5号楼的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2012年5月4日，陈丽（乙方）与粤锐公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区中惠璧珑湾自编5号3004房（建筑面积78.16平方米），总金额为728490元（乙方于预售合同签订之日支付第一款218547元，第二期款509943元于2012年5月25日前支付）。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2013年12月20日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，甲方每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。乙方逾期付款的，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金。乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，自规划局规定的整个小区竣工验收合格的第二天起到达到使用条件之日止，甲方按月向乙方支付人民币30元的违约金等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方一致同意：合同及本《补充协议》项下乙方所购商品房的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；甲方按合同约定期限向乙方交付商品房；甲方向乙方交付该商品房时，需出具本条所述之《工程竣工验收报告》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，无需提供其他资料，甲乙双方同意不适用合同第十五条；该商品房达到本条所述交房条件，甲方履行通知收楼义务后，甲方无需承担任何形式延期交楼违约责任等。”之后，陈丽已付清全部购房款。涉案楼宇于2013年12月13日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2014年1月13日通过消防验收、于2014年1月22日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。现涉案楼盘已开通永久用水。粤锐公司曾于2013年12月19日和2014年1月17日、2014年1月22日分别向陈丽发出《入伙通知书》、《催收楼通知书》、《再次催收楼通知书》，陈丽于2014年5月2日办理收楼手续。为证明涉案楼盘供电部分具备永久用电时间为2014年6月20日，粤锐公司在诉讼中提交了《高压供电合同》三份、广州供电局有限公司南沙供电局《关于南沙区中惠璧珑湾楼盘永久用电情况的复函》、《单位工程开工申请报告》、《客户受电工程设计文件审核意见书》、《客户受电工程中间检查意见书》、《客户受电工程竣工检验意见书》、《璧珑湾2号综合房10KV电气工程配电设施交接试验报告》、《工程竣工验收报告》。《关于南沙区中惠璧珑湾楼盘永久用电情况的复函》称目前该楼盘报装了5个公变房作为住宅楼宇的永久用电，其中1#公变房供电范围是1#楼、2#楼，2#公变房供电范围是3#楼、5#楼，3#公变房供电范围是6#楼、8#楼，4#公变房供电范围是9#楼、10#楼，1#至4#公变房已经完成某用电设施的安装，并已经于2014年7月16日通过了竣工验收，该局当天已将永久用电送至用户电能表的表前位置，相应的楼宇具备了永久用电。经质证，陈丽对上述证据真实性、合法性没有异议，但认为涉案楼盘具备永久用电时间应以《关于南沙区中惠璧珑湾楼盘永久用电情况的复函》中确认的2014年7月16日为准。广州市南沙区人民法院认为，陈丽、粤锐公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽然粤锐公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，粤锐公司主张其已于2013年12月20日达到房屋交付标准，依据不足，对此不予采纳。据此，粤锐公司未能按照合同约定的期限，将具备永久用电条件的房屋交付给陈丽使用，已构成违约，陈丽要求粤锐公司按合同约定的标准计付延迟交楼违约金合理，对此予以支持。涉案房屋在2014年1月22日取得《工程竣工验收备案表》，广州供电局有限公司南沙供电局出具的复函反映涉案房产已经于2014年7月16日具备了永久用电，即在2014年7月16日房屋已具备交付使用条件。陈丽在2014年5月2日办理收楼手续，视为当日接受粤锐公司的交付行为，故陈丽要求延迟交楼违约金应计算至该日止合理。陈丽、粤锐公司在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故粤锐公司以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，对此不予采纳。广州市南沙区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定于2015年5月14日作出判决：粤锐公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈丽支付从2013年12月21日起至2014年5月2日止的延迟交楼违约金，违约金按已付房价款728490元的每日万分之五的标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费501元，由粤锐公司负担。粤锐公司不服原审判决，向本院提起上诉称，涉案房屋于2013年12月20日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，粤锐公司不存在逾期交楼的情形。一审判决以涉案楼盘未具备永久用电为由，认定涉案房屋不具备交付条件，判决粤锐公司承担违约责任，在事实认定、法律适用上明显错误。主要体现在：一、广州市中级人民法院2013年生效的司法判例[（2013）穗中法民五终字第3106、3107、3250、3251、3252]明确“永久用电”并非法定的交楼标准，一审法院将“永久用电”作为法定交楼标准，显然错误。二、用电是基本居住要求。但永久用电只是用电的一种方式，也是更高标准的用电方式，并不是满足基本居住要求的用电方式。一审判决将“具备永久用电作为基本居住要求”，没有法律依据，也不符合现阶段居民用电的实际情况，自行提高了居民基本居住要求，明显错误。三、一审判决将“永久用电设定为交楼条件”没有法律依据，与买卖合同约定不符，违法了合同交易的意思自治原则。四、一审法院对于涉案楼盘具备永久用电的时间认定为2014年7月16日错误，应以用电工程竣工验收合格日期2014年6月20日为准。五、涉案房屋不仅达到了《商品房买卖合同》约定的交付条件，而且取得了《建设工程竣工备案表》，涉案房屋完全符合使用条件，不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵。六、粤锐公司与陈丽签订的《商品房买卖合同》之《补充协议》合法有效，涉案房屋的交付条件应为《商品房买卖合同》之《补充协议》约定至交付条件，即“该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》”。七、对涉案房屋交付条件的约定是《商品房买卖合同》最重要的内容之一。《商品房买卖合同》中明确排除了将永久用电作为涉案房屋的交付条件。一审判决在认定《商品房买卖合同》约定合法有效的前提下，又自行将永久用电作为涉案房屋的交付条件，前后矛盾，明显是错误。八、涉案房屋于2013年12月20日前已符合合同约定及法律法规约定的交付条件，粤锐公司不存在逾期交楼的情形。九、粤锐公司已按照合同约定通知陈丽收楼，并以各种方式催促陈丽收楼，但陈丽并未在约定的期限内提出异议，涉案房屋未能交付的责任在陈丽，粤锐公司无需承担迟延交付的责任。十、陈丽拒绝收楼没有任何依据。按照约定，涉案房屋只有存在主体结构的问题及严重影响正常居住使用的质量问题的情形下，陈丽才有约定及法定的拒绝收楼的理由。但陈丽没有证据证明涉案房屋存在质量问题。同时，粤锐公司开发的房屋已经验收合格，且已向政府主管部门备案，事实上也不存在质量问题。十一、假定涉案房屋出现迟交楼，买卖合同约定的出卖人迟延交楼违约金计算标准明显过高，远远高于买受人的实际损失，不能作为计算违约金的标准，应以租金标准（即实际损失）作为计算违约金的标准。十二、本案中，涉案房屋在2013年12月20日已达到交付条件，同时在2014年1月22日取得竣工验收备案。但经粤锐公司多次催促，陈丽直到2014年5月2日办理涉案房屋收楼手续，并于2015年初向法院起诉。可见，陈丽实际上本身根本无意收楼，也没有准备自住或出租，而是想通过诉讼取得额外利益，因此，不论涉案房屋是否交付，陈丽实际上是不可能有任何损失的。综上，上诉请求：1、撤销（2015）穗南法民三初字第393号民事判决，驳回陈丽的全部诉讼请求。2、本案一审、二审案件受理费均由陈丽负担。被上诉人陈丽辩称，不同意粤锐公司的上诉请求，请求维持原审判决。经审理，对于原审法院查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为：首先，关于案涉房屋是否符合交付条件的问题。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其不能用作居民的日常生活用电。虽然粤锐公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，粤锐公司主张其已于2013年12月20日达到房屋交付标准，缺乏依据，本院不予采纳。原审法院认定粤锐公司未能按照合同约定的期限将具备永久用电条件的房屋交付给陈丽使用，已构成违约，并无不当。粤锐公司应按照合同约定向陈丽交付延迟交楼违约金。鉴于陈丽已于2014年5月2日办理了收楼手续，故粤锐公司应向陈丽支付从2013年12月21日至陈丽实际收楼之日2014年5月2日止的延期交房违约金。原审判决正确，本院予以支持。其次，关于违约金的计付标准问题。一方面，双方在合同中约定“粤锐公司如未能按合同规定的期限交房，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止每日按总房价款0.05%的标准支付违约金，合同继续履行”，该约定是双方真实的意思表示，粤锐公司应清楚其违约应承担的违约责任。另一方面，粤锐公司亦未举证证明合同约定的违约金标准过高而不合理，其要求调整缺乏依据，本院亦不予支持。综上所述，粤锐公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1002元，由上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈冬梅审判员  张一扬审判员  兰永军二〇一五年八月二十日书记员  余立颖