重庆市丰都县人民法院行 政 判 决 书（2014）丰法行初字第00067号原告廖兴冰，男，1972年9月13日出生，汉族，重庆市万州区人。委托代理人邓华，重庆欣凯律师事务所律师。被告垫江县国土资源和房屋管理局，住所地重庆市垫江县桂溪镇桂西大道南阳内转盘，组织机构代码：74285759—9。法定代表人邬吉强，局长。委托代理人曹新，垫江县土地房屋权属登记中心副主任。委托代理人谭庆锋，垫江县国土资源和房屋管理局工作人员。第三人重庆市垫江房地产有限责任公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇南内街31号，组织机构代码：20865022—1。法定代表人孔德余，董事长。委托代理人闵书全，重庆市垫江县桂溪法律服务所法律工作者。第三人周桓可，男，2002年11月18日出生，汉族，重庆市垫江县人。法定代理人周荣（周桓可之父），男，1967年11月23日出生，汉族，重庆市垫江县人。原告廖兴冰不服被告垫江县国土资源和房屋管理局房屋行政登记，于2014年7月28日向垫江县人民法院提起行政诉讼。垫江县人民法院于2014年7月29日受理后，于2014年7月31日报请重庆市第三中级人民法院指定管辖。重庆市第三中级人民法院于2014年8月8日作出（2014）渝三中法行辖字第36号行政裁定：本案指定丰都县人民法院管辖。本院于2014年9月29日受理后，于2014年9月29日向被告垫江县国土资源和房屋管理局送达了起诉状副本、应诉通知书和举证通知书。因重庆市垫江房地产有限责任公司、周桓可与本案被诉行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2014年10月24日公开开庭审理了本案。原告廖兴冰及其委托代理人邓华，被告垫江县国土资源和房屋管理局的委托代理人曹新、谭庆锋，第三人重庆市垫江房地产有限责任公司的委托代理人闵书全，第三人周桓可的法定代理人周荣到庭参加诉讼。在诉讼过程中，因本案出现应当中止诉讼的情形，本院于2014年10月24日作出行政裁定：本案中止诉讼。现中止诉讼的原因消除，本案恢复诉讼。本案现已审理终结。被告垫江县国土资源和房屋管理局于2012年12月6日作出305房地证2012字第06808号房地产权登记，登记主要内容：权利人周桓可，房屋坐落垫江县桂溪镇槐荫花园B10门面（现槐荫巷6号门面），房屋结构砖混，土地用途商服，房屋用途商服，楼层总8层第1层，房屋建筑面积48.38㎡，该房屋于2003年购买取得，2012年申请办理房地产权证。原告廖兴冰诉称，2009年，原告通过拍卖手续，购买了位于垫江县桂溪镇槐荫花园B幢第二层房屋，于2010年6月取得了房地产权属登记。2014年5月，原告经查询得知槐荫花园B10号门面（现槐荫巷6号门面）在房屋竣工时为公共人行通道。被告于1999年9月向垫江县房地产有限责任公司颁发了房权证305字第0207**号房屋所有权证，将槐荫花园B10号的公共楼梯通道登记为垫江县房地产有限责任公司所有，用途登记为营业。该证后因房屋买卖已被注销，被告于2012年向周桓可颁发了槐荫花园B10号门面房地证305字第201206808号房地产权证，将槐荫花园B10号的公共楼梯通道登记为周桓可所有，用途为商服。垫江县桂溪镇槐荫花园B10号门面在该房屋竣工验收时为公共楼梯通道，被告不能将其颁证许可给第三人所有。原告本应无偿、便利的使用该公共楼梯通道，被告的违法行为侵害了原告公共人行通道的通行权，请求人民法院撤销被告作出305房地证2012字第06808号房地产权登记。原告廖兴冰向本院提交了以下证据：1、廖兴冰身份证复印件，拟证明原告身份信息；2、《拍卖成交确认书》；3、房地证305字第201003400号房地产权证，证据2-3拟证明原告取得了垫江县桂溪镇槐荫花园B座第二层房屋所有权；4、土地房屋权属登记资料，拟证明被告将位于垫江县桂溪镇槐荫花园B10号门面（现南内街78号门面）登记给周桓可所有；5、竣工图；6、照片，证据5-6拟证明垫江县桂溪镇槐荫花园B10号门面（现南内街78号门面）系人行通道；7、房屋所有权证，拟证明被告将进入垫江县桂溪镇槐荫花园B幢第二层房屋的楼梯通道登记为门市；8、公司变更登记表；9、周桓可身份证复印件，证据拟证明第三人基本信息。被告垫江县国土资源和房屋管理局辩称，被告作出房地证305字第201206808号房屋转移登记属实。被告应申请人的申请，因其房屋买卖将房屋转移登记给周桓可，程序合法，转移登记正确。根据建设部《房屋登记办法》之规定，申请人申请房屋登记提交了登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书、房屋所有权发生转移的材料即买卖合同等完整的材料，提供了完税证明。对不动产转移登记，登记部门只形式审查而非实质审查。对转移登记所依据材料的真实性、合法性、有效性应由申请人负责。根据《物权法》和《房屋登记办法》之规定，对不动产的转移登记行为，不要求必须实地查看。被告不清楚重庆市垫江房地产开发有限责任公司何时在诉争门市内修建不符合规划的楼梯；原告不是房屋转移登记行为的行政相对人，被告的登记行为不影响原告本来就不存在的通行权，其登记行为与其无法律上的利害关系，原告要求撤销登记行为无诉讼主体资格。转移登记符合法律规定，请求人民法院驳回原告的诉讼请求或者起诉。被告垫江县国土资源和房屋管理局向本院提交了以下证据、依据：1、垫江府办发（2010）20号《垫江县人民政府办公室关于印发垫江县国土资源和房屋管理局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》和垫江编委发（2010）120号《关于垫江县国土资源和房屋管理局所属事业单位“九定”的批复》复印件，拟证明被告对不动产进行登记的法定职责；2、申请人身份证及其户口簿、重庆市垫江房地产有限责任《公司企业法人营业执照》复印件；3、《重庆市土地房屋登记申请书》、《重庆市土地房屋登记审核表》复印件；4、垫国用（2002）让字第0990号《国有土地使用权证》、房权证305字第0207**号《房屋所有权证》复印件；5《槐荫花园房屋买卖合同书》复印件；6、《重庆市不动产销售专用发票》和《重庆市契税缴税证明》复印件；7、《重庆市房地产转让（买卖）审批表》复印件，证据2-7拟证明被诉行政行为的合法性；8、《房屋登记办法》，拟证明被诉行政行为适用的法律依据。第三人重庆市垫江房地产有限责任公司述称，廖兴冰不具备本案原告主体资格。B幢第一层10号门市和原告购买的B幢第二层商用房均于1999年9月初始登记，所有权人都是重庆市垫江房地产有限责任公司。原告不是房屋初始登记行政行为的相对人、相邻人、原房屋权利人、原利害关系人。房屋初始登记合法有效，不侵害第三人的权益。B幢第一层10号门市有无楼梯，体现的是重庆市垫江房地产有限责任公司的意志和权益。重庆市垫江房地产有限责任公司将该门市出售给周桓可，是双方真实意思表示，不影响其他人的权益。周桓可属于善意取得，应予保护。竣工图不能作为定案依据，不能推翻工程竣工验收证和初始登记时的现场测绘图，该门市并无上二层的楼梯。原告租用他人门市改为上二层的通道，证明原告购买B幢第二层房屋时知道该门市不是上二层的通道。依照当时初始登记规定，被告不收集B幢竣工图，也不依据竣工图进行初始登记。竣工图上标明的楼梯是重庆市垫江房地产有限责任公司当时的设想。请求人民法院驳回原告的起诉和诉讼请求。第三人重庆市垫江房地产有限责任公司向本院提交了以下证据：1、房权证305字第0207**号房屋产权证复印件；2、廖兴冰身份证复印件；3、（2008）渝三中法民执字第38-8号重庆市第三中级人民法院《民事裁定书》复印件；4、《委托拍卖合同》复印件；5、《拍卖成交确认书》复印件；6、《重庆市房地产转让（买卖）审批书》复印件；7、《垫江县地方税务局房产纳税证明书》及《垫江县房地产交易契税联系单》复印件；8、《中华人民共和国契税完税证》复印件；9、《垫江县国土资源和房屋管理局业务申请材料受理接收凭证》复印件；10、《重庆市土地房屋权属登记申请书》（201003400）复印件；11、《重庆市土地房屋权属登记审核表》复印件，证据1-11拟证明廖兴冰通过竞买取得坐落于垫江县桂溪镇槐荫花园B幢第二层房屋产权；12、《承诺书》复印件，拟证明廖兴冰对竞买垫江县桂溪镇槐荫花园B幢第二层商用房就缴纳的举牌保证金及最高竞价所作的承诺；13、中国建设银行股份有限公司垫江支行出具的《证明》，拟证明将垫江房地产有限责任公司所有的位于槐荫花园B幢第二层房屋的所有权及相应土地使用权抵偿其欠中国建设银行股份有限公司垫江支行的相应债务，未将槐荫花园B幢第一层10号房产予以抵偿；14、垫江县桂溪镇槐荫花园B幢第一、二层房规划设计图和施工图。第三人周桓可述称，原告在2009年9月参加竞买时到现场进行了查勘查验，到相关部门了解情况。原告知道或者应当知道诉争门市已办理初始登记和发生了买卖，其起诉期限从知道或应当知道初始登记行政行为之日起计算，不是从知道诉争门面竣工之时修建了楼梯开始计算。原告不是本案诉争门面的原利害关系人，不能提起行政诉讼。周桓可属于善意取得，即使初始登记违法，也不应撤销转移登记，应保护善意第三人的合法权益。撤销转移登记显失公平正义。初始登记及房屋买卖在原告竞买房屋之前。原告竞买的房屋后有两个公用通道，讼争门面是独立的，与原告竞买的房屋无任何关系。正因为不能从正面通行，原告竞买房屋单价低，而同一时期的住宅单价高。讼争门面价值远高于二层房产价值总和。若原告无偿占有使用门面则可无偿获取更多经济利益。B座二层正面规划设计上还有两处价值300多万元的门面为楼梯，已出售或安置。若原告以此为由无偿占有和使用，则原告可不支付任何对价取得门面，而已支付对价的周桓可则可能遭受巨大损失。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人周桓可向本院提交了以下证据：1、《槐荫花园房屋买卖合同书》复印件；2、《重庆市不动产销售专用发票》复印件；3、（2008）渝三中法民执字第38-8号重庆市第三中级人民法院《民事裁定书》复印件；4、《拍卖成交确认书》复印件；5、中国建设银行股份有限公司垫江支行出具的《证明》复印件；6、重庆汇丰拍卖公司出具的《委托拍卖流标报告》复印件，证据1-7拟证明周桓可通过买卖取得垫江县桂溪镇槐荫花园B幢第一层10号房屋。经庭审质证，原告廖兴冰对被告垫江县国土资源和房屋管理局举示的证据的真实性无异议，但不能证明被告作出的转移登记合法，且被告未举示其作出转移登记的全部证据；第三人重庆市垫江房地产有限责任公司、第三人周桓可对被告垫江县国土资源和房屋管理局举示的证据、依据无异议。被告垫江县国土资源和房屋管理局对原告廖兴冰举示的证据5的客观性、关联性有异议，对其余证据的合法性无异议，但认为与本案无关联性；第三人重庆市垫江房地产有限责任公司认为证据5缺乏真实性；第三人周桓可的质证意见与被告垫江县国土资源和房屋管理局的质证意见相同。原告廖兴冰认为第三人重庆市垫江房地产有限责任公司举示的证据3、12、13与本无关联性，对其余证据无异议；被告垫江县国土资源和房屋管理局对第三人重庆市垫江房地产有限责任公司举示的证据14有异议，对其余证据未发表质证意见；第三人周桓可对证据14有异议，对其余证据无异议。原告廖兴冰对第三人周桓可举示的证据1、2真实性无异议，但不能证明被告登记行为合法，其余证据缺乏真实性，也无关联性；被告垫江县国土资源和房屋管理局未发表质证意见；第三人重庆市垫江房地产有限责任公司无异议。本院对上述证据认证如下：原告廖兴冰举示的证据，被告垫江县国土资源和房屋管理局举示的证据，第三人重庆市垫江房地产有限责任公司举示的证据，第三人周桓可举示的证据与本案具有关联性，符合证据法定形式，来源合法，无影响证据效力的违法情形，综合分析全案证据，能相互印证，具有真实性，本院予以确认。经审理查明，1997年7月，垫江县人民政府决定对县城南内街实行旧城改造，改造项目名称槐荫花园安居工程，建设单位为第三人重庆市垫江房地产有限责任公司，建设地址桂溪镇南内街槐荫巷片区，使用性质商住综合楼。1997年11月21日，被告垫江县国土资源和房屋管理局与重庆市垫江房地产有限责任公司签订《国有土地使用权出让合同》，将垫江县桂溪镇槐荫巷2653平方米宗地出让给重庆市垫江房地产有限责任公司，该公司于2002年7月15日取得了垫江县桂溪镇南内街槐荫花园B座（幢）垫国用（2002让）字第09900国有土地使用证。槐荫花园安居工程B幢楼于1998年12月30日竣工，1999年1月31日通过工程竣工验收。1999年9月27日，垫江县国土资源和房屋管理局为本案诉争房屋即坐落于垫江县桂溪镇槐荫花园B幢10号房第一层钢混结构房屋办理了房权证305号字第0207**号房屋所有权登记，房屋所有权人为重庆市垫江县房地产有限责任公司，建筑面积48.38平方米，设计用途营业。登记资料有：建设用地规划规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划验收合格证、工程竣工验收证。根据垫江县桂溪镇南内街槐荫花园B座（幢）B座一层平面规划图、施工图和竣工图显示，B幢10号房第一层房屋有楼梯通道，事实上并无楼梯通道。2003年10月2日，重庆市垫江房地产有限责任公司与第三人周桓可签订房屋买卖合同，以203196元价格将该房屋出售给周桓可，周桓可于同日支付购房款203196元。周桓可缴纳契税后，垫江县国土资源和房屋管理局于2012年12月为周桓可办理了房地证305字第201206808号房屋转移登记，载明房屋坐落：垫江县桂溪镇槐荫花园B10门面（现槐荫巷6号门面）。因重庆市垫江房地产有限责任公司欠中国建设银行股份有限公司垫江支行借款，重庆市第三中级人民法院依据重庆市高级人民法院（2008）渝高法民终字第6号民事判决和重庆市第三中级人民法院（2007）渝三中法民初字第21号民事判决，对重庆市垫江房地产有限责任公司予以强制执行。2008年11月5日，重庆汇丰拍卖有限公司受重庆市第三中级人民法院的委托，拍卖重庆市垫江房地产有限责任公司所有位于垫江县城中心广场附近的房屋，其中包括垫江县桂溪镇槐荫花园B座第二层营业用房（建筑面积808.60平方米）。重庆汇丰拍卖有限公司于2008年11月25出具的《委托拍卖流标报告》载明：“从流标反馈情况看，部分价格偏高，第二层商业用房由于从正面（人行道）进入的通道不属于拍卖范围，据说第二层的通道全部在房屋的背后，影响经营者的经营，因此流标。”经重庆汇丰拍卖有限公司三次公开拍卖，拍卖流标。重庆市第三中级人民法院在《重庆商报》上公告进行公开变卖，亦无人购买。后经重庆市垫江房地产有限责任公司与中国建设银行股份有限公司垫江支行协商，中国建设银行股份有限公司垫江支行同意将重庆市垫江房地产有限责任公司所有的位于垫江县桂溪镇槐荫花园B座第二层营业用房的房屋所有权及相应的土地使用权，以第三次拍卖流标价抵偿其相应债务。重庆市第三中级人民法院于2009年3月4日作出（2008）渝三中法民执字第38-8号民事裁定：将重庆市垫江房地产有限责任公司所有的位于垫江县桂溪镇槐荫花园B座第二层营业用房的房屋所有权及相应的土地使用权，以第三次拍卖流标价抵偿其欠中国建设银行股份有限公司垫江支行的相应债务。2009年5月，重庆市拍卖中心有限公司受中国建设银行股份有限公司垫江支行的委托主持拍卖。廖兴冰向重庆市拍卖中心有限公司书面承诺：本人将购买重庆市拍卖中心有限公司拍卖的垫江县桂溪镇槐荫花园B座二层商用房标的物，本人在对标的物的全部状况及瑕疵已知悉的情况下自愿承诺其在标的物拍卖价为655000元时将举牌应价。2009年9月7日，廖兴冰与重庆市拍卖中心有限公司签订《拍卖成交确认书》，以655000元价格购买垫江县桂溪镇槐荫花园B座二层商用房。《拍卖成交确认书》载明：竞买人应在拍卖会前到标的物现场进行了解和查勘，并到有关部门进行咨询，拍卖人对对拍卖标的不作任何承诺和担保，当竞买人进入拍卖会现场参加竞买，即表明对拍卖标的的现状及瑕疵完全了解并认可，并自愿承担一切责任。垫江县国土资源和房屋管理局于2010年6月21日为廖兴冰办理了房地证305字第201003400号房地产权属登记。2010年4月，廖兴冰租用他人所有的位于垫江县桂溪镇槐荫花园B座一层正面门面，改为用于通行至第二层楼的楼梯通道，合同签订时间2010年2月19日。垫江县桂溪镇槐荫花园B座楼后侧另有两条通道可通行至第二层楼。廖兴冰要求确认被告垫江县国土资源和房屋管理局作出的房权证305字第0207**号房屋所有权初始登记行为违法，本院于2014年12月19日作出2014）丰法行初字第00064号行政裁定：驳回其起诉。廖兴冰不服，提出上诉。重庆市第三中级人民法院于2015年5月25日作出（2015）渝三中法行终字第00043号行政裁定：驳回上诉，维持原裁定。本院认为，原告通过竞买方式取得位于垫江县桂溪镇槐荫花园B座第二层商住房屋，其竞买时间是2009年5月。被告将垫江县桂溪镇槐荫花园B幢10号门面（现南内街6#门面）首次作为营业用房登记给第三人重庆市垫江房地产有限责任公司所有，并办理了房权证305号字第0207**号房屋所有权证，登记时间为1999年9月，并未将其作为楼梯通道登记，由此表明原告在竞买垫江县桂溪镇槐荫花园B座第二层营业用房之前，被告作出的初始登记行为已经形成。由于桂溪镇槐荫花园B座第二层营业用房的初始登记的权利人为重庆市垫江房地产有限责任公司，被告将桂溪镇槐荫花园10号门面（现槐荫巷6#门面）作为营业用房登记而未作为楼梯通道登记，其利益会受到减损的则是重庆市垫江县房地产有限责任公司。原告与初始登记及颁证行为不存在法律上的利害关系，因此原告要求确认被告作出的房权证305号字第0207**号房屋所有权登记违法被本院裁定驳回起诉。重庆市垫江房地产有限责任公司将诉争门面出售给第三人周桓可，买卖合同成立及生效时间在原告竞买房屋之前，且原告亦未举示证据证明重庆市垫江房地产有限责任公司与周桓可之间的房屋买卖行为属于恶意串通，故意损害他人利益的行为。虽然转移登记行为发生在被告为原告办理房地产权属登记之后，原告具有诉权，但根据原告作出的书面承诺以及经原告签名确认的《拍卖成交确认书》所载明的内容，证明原告在竞买房屋之前对位于垫江县桂溪镇槐荫花园B座第二层房屋的自然现状，包括房屋结构、通行路线、相邻关系、权属登记等情况已经知晓。最初拍卖流标的主要原因分析以及最后拍卖成交的价格，均可证明原告对垫江县桂溪镇槐荫花园B座楼的正面无上第二层营业用房的楼梯通道。既然原告诉称其于2014年5月知晓，那么事实上原告租用他人房屋用于开设楼梯通行，由此表明原告在购买位于垫江县桂溪镇槐荫花园B栋第2层房屋时，已明知槐荫花园B10#（现槐荫巷6#门面）事实上不存在楼梯通道，而是2014年5月才从竣工图上知晓，以此认为讼争门面为人行通道。重庆市拍卖中心有限公司拍卖垫江县桂溪镇槐荫花园B栋第2层房屋时未将卖垫江县桂溪镇槐荫花园B10#（现槐荫巷6#门面）纳入拍卖范围，且原告竞买所得的垫江县桂溪镇槐荫花园B栋第2层房屋建筑面积并不包含垫江县桂溪镇槐荫花园B10#（现槐荫巷6#门面）部分或全部面积。虽然竣工图显示本案诉争房屋为楼梯通道，但客观上并无楼梯通道存在，而呈现的是营业用房状态，被告作出的转移登记的内容与客观现状一致。综上所述，原告的诉称理由不能成立，其诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告廖兴冰的诉讼请求。本案案件受理费50.00元，由原告廖兴冰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  杜海林人民陪审员  杨小梅人民陪审员  江其祥二〇一五年八月十三日书 记 员  许小丽附录：