四川省南充市高坪区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1303民初511号原告：李思莹，女，生于1992年9月15日，汉族，南充市高坪区人。委托代理人：梁静，四川百柯律师事务所律师。被告：南充泰美置业有限公司。住所地：南充市高坪区临江南路二段**号慢城八岛。法定代表人：肖广瑜，董事长。委托代理人：陈仁庆，男，生于1984年9月15日，汉族，南京市六合区人。被告：中国工商银行股份有限公司南充分行。住所地：南充市丝绸路***号。负责人：李绍平，该行行长。委托代理人：李典徽，男，生于1989年1月20日，汉族，南充市顺庆区人。原告李思莹诉被告南充泰美置业有限公司、中国工商银行股份有限公司南充分行房屋买卖合同、担保贷款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李思莹及委托代理人梁静、被告南充泰美置业有限公司（以下简称泰美公司）的委托代理人陈仁庆、被告中国工商银行股份有限公司南充分行（以下简称工行南充分行）的委托代理人李典徽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李思莹诉称：2014年10月，原告与被告泰美公司签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告泰美公司开发的位于南充市高坪区鹭岛江岸第2幢第1单元11层1-1103号商品房一套，房屋建筑面积82.60平方米，总价款394702元，采取按揭方式付款，首付款124702元，余270000元由原告向被告工行南充分行贷款支付。同时约定案涉商品房交付时间为2016年9月30日，若逾期超过90日，原告有权退房，被告泰美公司应在自退房通知到达之日起30日内退还全部已付款并支付违约金。其后，原告依约向泰美公司支付了首付款、专项维修金等费用，并与被告工行南充分行签订了《个人购房借款/担保合同》。截止目前，交房时间已逾期超过90日，原告多次催告，被告拒不解除合同，也不返还相关款项。为维护原告合法权益，依据相关法律诉至贵院，请求：1、依法解除原告与被告泰美公司签订的《商品房买卖合同》及原告与被告工行南充分行签订的《个人购房借款/担保合同》；2、判令被告泰美公司向原告返还购房首付款124702元、专项维修资金3304元、登记费160元并支付利息（按商业银行同期贷款利率从支付之日起计算至清偿之日止）；3、判令被告泰美公司向原告支付按揭款约68145.46元（以实际发生的金额为准）并支付利息（按商业银行同期贷款利率从还款之日起计算至清偿完毕之日止）；4、判令被告向原告支付违约金2000元；5、本案诉讼费由二被告承担。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、商品房销售合同，拟证明被告逾期90日未向原告交付房屋；2、《个人购房借款/担保合同》及个人借款凭证，拟证明原告为购买被告的商品房，向工行南充分行个人借款27万元，并约定了贷款利息；3、发票联，拟证明原告已向被告支付了商品房首付款124702元；4、住宅专项维修基金两份、收据一份，拟证明原告已将维修基金、登记费交由被告；5、工商银行明细表，拟证明原告按月向工行南充分行支付了贷款本息；6、百柯律师事务所函、快递单、物流明细，拟证明被告逾期交房后，原告曾委托百柯律师事务所向被告发出律师函，但是被告至今仍未履行相应义务；7、指导性案例一份，供法庭参考。被告泰美公司辩称：1、原告的第二项诉讼请求没有事实及法律依据，双方签订的合同明确约定了违约责任，合同即使被解除了，也应当按照约定的清理条款计算；2、返还专项维修基金及登记费，诉讼主体不适格，因为这两项费用并非是被告收取，我司只是代收代缴，实际征缴主体是房管部门；3、按揭款利息，没有法律依据，理由同第1项；4、违约金存在重复主张情形。被告工行南充分行辩称：1、如果解除商品房买卖合同，应当判令被告开发商向我行偿还已经发放的、原告未清偿部分贷款；2、同时支付相应的违约金；3、假如不解除，合同继续履行。经本院组织双方当事人举证、质证，二被告对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性不持异议，被告泰美公司认为第4组证据中的专项维修基金不是泰美公司收取，原告向泰美公司主张该笔款项主体不适格。结合原、被告的质证意见，本院对原告提交的全部证据的真实性、关联性、合法性予以确认。经审理查明：2014年10月，原告与被告泰美公司签订了《商品房买卖合同》，约定由原告以按揭贷款的方式购买被告泰美公司位于南充市高坪区鹭岛江岸第2幢第1单元11层1-1103号（望城路29号2-1-11-3号）商品房一套，房屋建筑面积82.60平方米，总价款394702.00元，原告向被告泰美公司支付首付款124702元，余270000元由原告向被告工行南充分行贷款支付。合同还约定被告泰美公司于2016年9月30日前将房屋交付原告，除不可抗力，泰美公司未按约定期限将房屋交付原告，逾期超过90日，原告有权退房，泰美公司自退房通知到达之日起30日内退换全部已付款，并按照原告累计已付款的0.1%支付违约金。合同签订后，原告向泰美公司支付了房屋首付款124702元，并支付专项维修金3304元、预告登记及抵押登记费160元。2014年11月18日，原告作为借款人与贷款人工行南充分行、保证人泰美公司签订了《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额270000元，贷款期限15年，贷款用于购买南充市高坪区望城路29号2-1-11-3号房屋，原告授权被告工行南充分行将贷款资金一次性划入被告泰美公司账户，贷款以按月等额本息还款法偿还。原告以其所购上述房屋房屋为贷款提供担保。之后，被告工行南充分行于2014年12月24日发放贷款270000元，原告自2015年1月24日起逐月向工行南充分行归还贷款至今。因被告泰美公司超过合同约定90日未交付房屋，原告于2017年1月22日向被告泰美公司发出律师函，要求泰美公司在收到函件后3日内协助原告办理《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》的解除手续并退还原告已付全部款项。但泰美公司一直未办理退房的相关手续，故原告诉至本院，提出前述诉请。本院认为：原告与被告泰美公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容和形式于法不悖，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。原告按照约定给付了购房款，泰美公司却没有按照合同履行交房义务，泰美公司的行为已构成违约，原告据此行使合同解除权符合约定，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款和同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，原告要求解除其与被告工行南充分行签订的《个人购房借款/担保合同》，本院亦予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件实用若干问题的解释》第二十五条规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案中，商品房买卖合同解除，泰美公司应当返还原告已支付的房款和已归还的贷款，并赔偿原告为此产生的损失，因此，原告要求泰美公司返还购房首付款124702元及利息、已向工行南充分行所还贷款及利息的诉讼请求于法有据，本院予以支持。虽然专项维修资金和登记费不是被告泰美公司收取，但该两笔费用是基于购房产生的，由于被告泰美公司的违约行为导致合同解除，该两笔费用应当由泰美公司返还原告。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。《商品房买卖合同》中的“买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金”属于合同中结算和清理条款，至庭审结束之日止，原告累计付款已超过19万元，泰美公司应当向原告支付违约金190元。个人购房借款/担保合同解除后，被告泰美公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息返还原告，原告在被告工行南充分行的剩余贷款本息应当由被告泰美公司返还。综上所述，为维护正常的经济交往秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告李思莹与被告南充泰美置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告李思莹与被告中国工商银行股份有限公司南充分行、南充泰美置业有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》；三、被告南充泰美置业有限公司在本判决生效之日起五日内返还原告李思莹购房款124702元、专项维修资金3304元及登记费160元并支付利息（利息按中国人民银行公布的同期同类贷款利率从支付之日起计算至清偿之日止）；四、被告南充泰美置业有限公司在本判决生效之日起五日内返还原告李思莹自2015年1月24日起至判决生效之日止已向中国工商银行股份有限公司南充分行归还的房屋按揭款（以实际发生金额为准）并支付利息（利息按中国人民银行公布的同期同类贷款利率从支付之日起计算至清偿之日止）；五、被告南充泰美置业有限公司在本判决生效之日起五日内向原告李思莹支付违约金190元；六、被告南充泰美置业有限公司在本判决生效之日起十日内向被告中国工商银行股份有限公司南充分行偿还李思莹自判决生效之日起就《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款；七、驳回原告李思莹的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2133元，保全费1520元，由被告南充泰美置业有限公司承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提出副本，上诉于南充市中级人民法院。审判员  何晓莉二〇一七年四月二十四日书记员  青本江