崇明县人民法院民 事 判 决 书（2015）崇民一(民)初字第2773号原告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人宁振宾，总经理。委托代理人周懿懿，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人邱庭，上海市锦天城律师事务所律师。被告上海鸿翼健身服务有限公司，住所地上海市崇明县长兴镇潘园公路667、669号3楼A区。法定代表人胡顺登，经理。被告上海宏大文化娱乐有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人薛森，经理。委托代理人林新金。被告上海宏尼互联网上网服务有限公司长兴分公司，住所地上海市崇明县长兴镇潘园公路667、669号3楼B区。法定代表人胡高德，经理。原告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司(以下简称虹盛公司)与被告上海鸿翼健身服务有限公司(以下简称鸿翼公司)、上海宏大文化娱乐有限公司(以下简称宏大公司)、上海宏尼互联网上网服务有限公司长兴分公司(以下简称宏尼公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月5日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员王秋红独任审判，并于2015年6月3日公开开庭进行了审理，原告虹盛公司的委托代理人周懿懿、被告鸿翼公司的法定代表人胡顺登、宏大公司的委托代理人林新金、宏尼公司的法定代表人胡高德到庭参加诉讼。2015年8月5日，本案依法组成合议庭，于2015年8月18日第二次公开开庭进行了审理，原告虹盛公司的委托代理人周懿懿、被告鸿翼公司的法定代表人胡顺登、宏大公司的委托代理人林新金、宏尼公司的法定代表人胡高德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告虹盛公司诉称，2012年5月17日，原告与被告宏大公司签订《上海市房屋租赁合同》一份，原告将位于上海市崇明县长兴镇潘园公路667、669号房屋租赁给被告宏大公司使用，租赁期限为8年，租金支付方式为半年一付，首年租金为人民币(以下币种均为人民币)937,185元，租金自第三年起按每年5%递增。违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金；同时约定，如被告违约，被告应支付每日千分之三的违约金。2012年11月30日，原告与三被告签订补充协议，协议约定，被告宏大公司将租赁合同中的权利义务一并转移给被告鸿翼公司、宏尼公司，同时被告宏大公司、被告鸿翼公司和被告宏尼公司对合同中权利义务相互承担连带责任。因被告鸿翼公司未按约支付租金，原告诉至本院，要求法院判令：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告鸿翼公司与被告宏尼公司搬离租赁房屋；2、被告鸿翼公司支付2014年10月16日起至实际搬离之日起，按照984,044元/年计算的租金，物业管理费按照6,913元/月计算的物业管理费；3、被告鸿翼公司支付自2014年11月1日起至实际搬离之日起，按照千分之三的计算违约金；4、被告鸿翼公司支付解除合同违约金164,007元；5、被告鸿翼公司赔偿原告相当于5.5个月的免租期损失共计451,020元；6、被告宏大公司、宏尼公司对被告鸿翼公司的上述债务承担连带责任。原告为证实其主张，向本院提供如下证据：1、上海市房地产权证、上海前卫实业有限公司的证明2份、上海市崇明县长兴镇派出所的证明1份，证明原告的主体身份；2、上海市房屋租赁合同1份、法定代表人授权委托书1份，证明原、被告存在租赁关系；3、补充协议2份，证明三被告对租赁合同承担连带责任的事实；4、房租催缴函1份，证明原告向被告催缴租金的事实。被告鸿翼公司辩称，不同意解除合同，被告亦没有违约，要求继续租赁。签订房屋租赁合同时，原告承诺有肯德基等商家入驻，实际上并没有入驻，原告违约在先，导致被告生意惨淡。2014年的租金经双方协商，已经按照七折收取，被告有押金100,000元在原告处；且2015年原告对所有租赁的商家都减租了，被告也要求原告减租。如果法院认定被告违约，原告要求的违约金过高，要求法院予以调整。被告为证实其主张，向本院提供降租申请复函1份，证明2013年10.16-2014年10月15日的租金(含物业费)系按照70%收取。被告宏大公司、被告宏尼公司与被告鸿翼公司的辩称一致。原、被告对双方提供的证据的真实性均予以认可。经审理查明，上海前卫投资管理有限公司系上海市崇明县长兴镇潘园公路XXX号、XXX号的实际权利人，原告系承租人，上海前卫投资有限公司同意原告对上述房屋进行分割转租。2012年5月17日，原告(甲方)与被告宏大公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，原告将坐落于上海市崇明县长兴镇潘园公路667、669号三楼整层(面积1975.1㎡)出租给被告宏大公司，租期8年(2011年8月1日起至2020年4月14日止)。租金支付方式为半年一付。双方约定该房屋每日每平方米建筑面积首期租金为1.3元，以后日租金从第三年起在上一年日租金的基础上每年递增5%。第一年及第二年租金为937,185元，第三年为984,044元，第四年1,036,077元……；物业费按照3.5元/㎡/月计算，即6,913元/月，与房租同时支付。合同第三条约定：“甲方于2011年8月1日向被告交付该房屋。交付后的8个月15天(即：2011年8月1日至2012年4月15日)为甲方送给乙方的装修免租期(另，再免除免租期间2个月的物业费13,825.7元。)若乙方未履行完合同期限或违约的，则乙方须将甲方赠送的装修免租期赔付给甲方。”合同第五条约定：“甲乙双方约定，合同签订之日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为100,000.00元(大写：壹拾万元整)。甲方收取保证金后应向一方开具收款收据。租赁关系终止或解除时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分在乙方注销或变更相关证照注册地址后，无息归还乙方。”合同第十条第(二)项约定：“有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同约定的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金。……7、乙方不得以任何理由拖欠租金，必须在规定日期的5天之内付清。如乙方历次拖欠租金累计超过半个月不付清租金，作为乙方违约处理，并由甲方按拖欠租金总额的3‰/天向乙方收取违约金。”同日，原告与被告宏大公司签订《补充协议》，再次对免租期、免除的2个月物业费及承租期做出约定。2012年11月30日，原告(甲方)与被告宏大公司(乙方)、鸿翼公司(丙方)、宏尼公司(丁方)签订《补充协议》，协议约定：“经四方协商一致：即日起，有关乙方与甲方在《房屋租赁合同》及相关补充协议中的权利义务一并转移给丙方，同时乙方、丙方和丁方对原合同及相关补充协议中的权利义务及法律责任相互承担连带责任。”2014年10月16日至今，被告未支付租金，遂涉讼。审理中，被告宏大公司提出支付300,000元租金，以继续履行合同；原告不同意该方案，要求解除合同。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁协议》系当事人真实的意思表示，合法有效，当事人应按照合同约定行使权利、履行义务。支付租金是承租人履行租赁合同的主要义务，然被告未按约支付租金，已构成违约。原告已于2014年10月20日发出房租催缴函，告知被告法律后果，故对原告主张解除合同并要求被告腾退返还涉案租赁房屋的诉请，于法有据，本院予以支持。对于押金100,000元，原告同意在租金中予以抵扣，合同中亦有约定，本院予以准许。原、被告在补充协议明确约定，被告宏大公司将合同权利义务转移给被告鸿翼公司，被告宏大公司、宏尼公司对租赁合同及补充协议中的权利义务承担连带责任，故对原告要求被告宏大公司、宏尼公司对被告鸿翼公司的债务承担连带责任的诉请，本院予以支持。被告认为原告先违约，但未提供相关依据证明，本院不予采纳。原告主张免租期的损失，双方在合同中明确予以约定，对原告的该项诉请予以支持；庭审中被告辩称违约金过高，要求法院予以调整。对于违约金的数额，当事人可以约定一方违约时应当根据违约的情况向对方支付一定的数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案的租赁合同中，违约金双方既约定双倍月租金又约定按照每日千分之三计算违约金，显属过高，本院根据原告的实际损失，结合合同的履行情况、被告的过错程度，违约金的数额按照每日租金万分之五予以调整。对于装修损失，被告未在法律规定的期限内提出反诉，被告可另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司与被告上海宏大文化娱乐有限公司于2012年5月17日签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》；二、被告上海鸿翼健身服务有限公司、上海宏尼互联网上网服务有限公司长兴分公司于判决生效之日起十日内将坐落于上海市崇明县长兴镇潘园公路667、669号三楼整层予以腾空后交付原告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司；三、被告上海鸿翼健身服务有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司自2014年10月16日起至实际交房之日止的租金及物业管理费(押金100,000元抵扣租金；计算方式：租金按照984,044元/年计算，物业管理费按照6,913元/月计算)；四、上海鸿翼健身服务有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司5.5个月的免租期损失共计人民币451,020元；五、上海鸿翼健身服务有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司自2014年11月1日起至实际搬离之日止，按照日租金的万分之五计算违约金；六、被告上海宏大文化娱乐有限公司、上海宏尼互联网上网服务有限公司长兴分公司对被告上海鸿翼健身服务有限公司的上述债务承担连带责任；七、原告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司的其余诉请不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币16,137元，由原告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司负担人民币2,562元，被告上海宏大文化娱乐有限公司、上海宏尼互联网上网服务有限公司长兴分公司、上海鸿翼健身服务有限公司共同负担人民币13,575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  宋成钢代理审判员  王秋红人民陪审员  施照祥二〇一五年八月二十六日书 记 员  沈 欢附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条??当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。?第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。