河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫01民终4397号上诉人（原审被告）河南荣亿置业有限公司，住所地郑州市港区新港大道北段西侧1层。法定代表人贠得欣，董事长。委托代理人张志扬，河南金学苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吴俊峰，男，汉族，1979年3月26日出生，住河南省新郑市。上诉人河南荣亿置业有限公司（以下简称荣亿置业）因与被上诉人吴俊峰确认合同效力纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2015）牟民初字第04581号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人荣亿置业委托代理人张志扬、被上诉人吴俊峰，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年11月14日，吴俊峰（定购方、乙方）与荣亿置业（开发商、甲方）签订《商品房认购协议》一份，主要内容为：一、甲方销售的鑫荣·中央金地项目位于郑州××区保税北路琴台街交汇处；二、乙方定购房号为A2楼1层109号商铺，建筑面积为31.81㎡；三、乙方定购单位总房价款为人民币：664829元；四、乙方付款方式为按揭付款；五、乙方定购单位首付款（为总房款的50.36%）金额：人民币334829元；七、甲方保证在相关政府部门的流程之下办理相关证件，并在签订《商品房买卖合同》时予以公示；九、乙方在甲方电话通知十日内前往售楼部签订正式《商品房买卖合同》；十、乙方已知晓该项目所有证件尚在办理之中，自愿与甲方签订本协议书，乙方不能以此理由提出任何异议或索赔；十四、待乙方缴付首付款（或全款）后与甲方正式签署正式《商品房买卖合同》时，本协议自动作废。备注：明年5月30日前交房。2012年10月25日，荣亿置业向吴俊峰出具《收据》一份，主要内容为：“今收到吴俊峰人民币伍万元整系付A2号楼1层109号商铺定金。”2012年11月14日，荣亿置业向吴俊峰出具《收据》两份，内容分别为：“今收到吴俊峰人民币叁万零捌百元整系付A2号楼1层109号铺首付款”，“今收到吴俊峰人民币贰拾伍万肆仟零贰拾玖元整系付A2号楼1层109号铺首付款”。2013年10月19日，吴俊峰与河南鑫欣时代商业物业服务有限公司（乙方）签订《试投资协议》一份，主要内容为：第二条、商铺的交付手续：甲方所购买的本案所涉商铺同意全权委托乙方直接按《商品房认购协议》的约定，办理交接手续。第三条、本合同有效期内甲方除保留财产处分权外，将商铺经营权管理的一切事项全权委托乙方统一经营管理，并同意乙方以自己的名义从事上述商铺经营管理的一切活动；第四条、委托期限：双方约定商铺第一期为必须性托管，托管期限为1年，即从2014年1月1日起至2014年12月31日止；第二期为选择性托管，托管期限为2年，即从2015年1月1日起至2016年12月31日止。第五条、免租期、装修期为前3个月，期满后乙方开始商铺经营；2014年4月1日—2014年12月31日，乙方按商铺甲方投资总价款的8%年租金向甲方支付租金，每季度应支付租金人民币13297元。第二期托管期限内乙方将按以下约定标准定期向甲方支付租金作为投资收益，租金支付标准及办法：2015年1月1日—2015年12月31日，乙方按商铺投资总价款的9%年租金水平向甲方分季度支付租金，每季度应支付租金人民币14959元。2016年1月1日—2016年12月31日，乙方按商铺投资总价款的10%年租金水平向甲方分季度支付租金，每季度应支付租金人民币16621元。甲方自收到投资收益后，视为该套房屋已履行交付。2015年10月19日，吴俊峰与荣亿置业签订《交房租金补贴协议》一份，主要内容为：补贴时间为2013年6月1日—2013年12月31日（214天）；补贴标准为：首付款×年8%÷365天×补贴天数，甲方首付款金额为人民币334829元；租金补贴为人民币15705元。甲方：吴俊峰，乙方：荣亿置业。该协议作为荣亿置业逾期交房对甲方房屋使用权所作的一次性补贴。2014年12月11日，吴俊峰向河南鑫欣时代商业服务有限公司出具《承诺书》一份，承诺于2014年12月11日收到河南鑫欣时代商业物业服务有限公司两年（2014年1月1日—2015年12月31日）的商铺返租款（汇入我本人指定银行卡号及付现金）共计99726元。同日，被告为原告出具《收据》一份，内容为：“交款单位：吴俊峰人民币：伍万玖仟捌佰叁拾伍元整￥59835收款事由：租金抵房款”。原审法院另查明，河南鑫欣时代商业服务有限公司系荣亿置业委托的前期物业管理公司。涉案房屋现已办理土地证和建设用地规划许可证，其他手续正在办理中。原审法院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。该案中，吴俊峰与荣亿置业签订的《商品房认购协议》对房屋的坐落、房号、建筑面积、价款、付款方式、首付金额等作了明确约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且荣亿置业已依约收受购房款334829元（总房款的50.36%）,故该协议应当认定为商品房买卖合同。荣亿置业辩称《商品房认购协议》为预约合同，理由不当，该院不予采信。涉案房屋仅办理《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》，其他手续尚未办理。荣亿置业在未取得商品房预售许可证的情况下与吴俊峰签订的《商品房认购协议》应当认定为无效，荣亿置业因该合同取得的财产（首付款334829元）应当予以返还。因此，吴俊峰要求确认商品房认购协议无效，荣亿置业退还收取的首付款334829元的诉讼请求，应予支持。关于吴俊峰要求荣亿置业赔偿违约损失即2015年度的房租抵房款59835元的请求。涉案房产因荣亿置业未办理相关证件导致合同无效，因此吴俊峰要求赔偿租金损失59835元的诉求，证据充分，于法有据，应予支持。对于吴俊峰要求荣亿置业首付款利息的请求，因吴俊峰签订《商品房认购协议》时，已知荣亿置业未办理相关手续，存在一定过错，故吴俊峰的该项诉请，理由不当，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决确认吴俊峰与荣亿置业签订的《商品房认购协议》无效；荣亿置业于该判决生效之日起十日内返还吴俊峰首付款共计334829元；荣亿置业于该判决生效之日起十日内向吴俊峰支付租金59835元；吴俊峰于该判决生效之日起十日内向荣亿置业交付位于郑州××区保税北路琴台街交汇处的鑫荣·中央金地项目A2号楼1层109号商铺；驳回吴俊峰的其他诉讼请求。案件受理费11783元，由荣亿置业负担10696元，由吴俊峰负担1087元。宣判后，荣亿置业不服该判决，向本院上诉称，一审判决认定《商品房认购协议》为无效合同，且一审判决认定在签订合同时，荣亿置业已经告知吴俊峰项目证照正在办理过程中，吴俊峰存在一定过错，对此造成的损失应由吴俊峰承担，按照合同无效的法律规则，对荣亿置业已经支付给吴俊峰的39891元，吴俊峰应予退还。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第三项或将本案发回重审。本案的诉讼费用由吴俊峰负担。吴俊峰答辩称，荣亿置业的上诉理由不能成立，请求依法驳回荣亿置业上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院一致。本院认为，荣亿置业未取得商品房预售许可证明，且吴俊峰对所购房屋未取得商品房预售许可的事实亦属明知，依据相关法律规定，双方签订的商品房买卖合同应当认定为无效合同，而最终导致合同无效的责任划分，荣亿置业存在主要过错，吴俊峰亦应承担相应过错责任，原审判决判令荣亿置业将其收取以冲抵房款的59835元租金给付吴俊峰并无不当，同理，荣亿置业要求吴俊峰返还已给付的房屋租金补贴款及租金15705元，本院不予支持。综上，荣亿置业的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1295.88元，由河南荣亿置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 宁 宇审判员 张永军审判员 杨成国二〇一七年四月二十一日书记员 翟贝贝