上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第743号原告（反诉被告）上海美诚景虹物业服务有限公司。法定代表人林一平，董事长。委托代理人孙书保，男，上海美诚景虹物业服务有限公司工作。委托代理人孙栋，男，上海美诚景虹物业服务有限公司工作。被告（反诉原告）上海元轼信息咨询有限公司。法定代表人张嘉豪，执行董事。委托代理人刘洋，上海英恒律师事务所律师。委托代理人居长骏，上海英恒律师事务所律师。原告（反诉被告）上海美诚景虹物业服务有限公司（以下简称美诚物业公司）与被告（反诉原告）上海元轼信息咨询有限公司（以下简称元轼咨询公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年5月7日公开开庭进行了审理。被告（反诉原告）元轼咨询公司提起反诉，本院受理后，与本诉合并审理。原告（反诉被告）美诚物业公司的委托代理人孙书保、孙栋，被告（反诉原告）元轼咨询公司的委托代理人居长骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）美诚物业公司诉称，美诚物业公司与元轼咨询公司于2014年12月26日签订了《租赁意向书》，就位于上海市房屋租赁事宜主要条款达成意向，并根据《租赁意向书》第15条之约定，元轼咨询公司向美诚物业公司支付了第一期租赁保证金508,699.99元（人民币，下同）。2015年1月22日，美诚物业公司与元轼咨询公司正式签署了《房屋租赁合同》，计租建筑面积为4,297.36平方米，房屋交付日期为2015年4月1日，计租租赁期自2015年7月1日至2018年6月30日；起始月租金为431,347.51元，物业管理费为77,352.48元。同日，美诚物业公司依据双方签署的《房屋租赁合同》以及双方协商结果，向元轼咨询公司发出《付款通知书》，要求元轼咨询公司支付押金508,699.99元，装修期物业管理费232,057.44元，复原费300,000元，总计1,040,757.43元。2015年1月23日，元轼咨询公司向美诚物业公司发出《解除协议通知书》，称因元轼咨询公司内部决策，决定该《房屋租赁合同》解除，依照《租赁意向书》约定，将已支付的第一期租赁保证金508,699.99元作为违约赔偿金。在接到元轼咨询公司的《解除协议通知书》后，美诚物业公司随即与元轼咨询公司联系，并发出《关于解除协议通知书的回复》，表示不同意元轼咨询公司解除合同和解除合同后违约责任的主张，要求元轼咨询公司继续履行房屋租赁合同或者按照房屋租赁合同的约定承担违约责任。2015年1月26日，元轼咨询公司再次向美诚物业公司发出《关于租赁协议解除赔偿事宜》，重申了其解除房屋租赁合同和愿意以第一期租赁保证金508,699.99元作为违约赔偿金的主张。美诚物业公司在元轼咨询公司坚持解除《房屋租赁合同》的情况下，要求元轼咨询公司承担违约责任，除元轼咨询公司已付保证金之外，尚要求元轼咨询公司支付违约金785,342.54元。经协商未果，故起诉要求元轼咨询公司支付违约金785,342.54元。原告（反诉被告）美诚物业公司向本院提供了以下书面证据以证明其本诉诉请及反诉辩称成立：1、上海市房地产权证、证明各1份，证明涉案房屋系美诚物业公司从案外人某公司承租而来，美诚物业公司享有涉案房屋的经营权及转租权；2、租赁意向书、房屋租赁合同、2015年1月22日付款通知书、解除协议通知书、关于解除协议通知书的回复、关于租赁协议解除赔偿事宜1组，证明双方之间的房屋租赁合同成立，合同成立后元轼咨询公司提出解除房屋租赁合同，现美诚物业公司同意房屋解除合同，但要求元轼咨询公司支付违约金作为补偿。被告（反诉原告）元轼咨询公司辩称，不同意美诚物业公司的诉讼请求。元轼咨询公司欲扩大经营，遂于2014年12月26日与美诚物业公司签订《租赁意向书》，欲承租房屋，并于同日向美诚物业公司支付了第一期租赁保证金。2015年1月22日晚19时，在美诚物业公司的催促下，根据美诚物业公司的要求先由元轼咨询公司进行草签对合同内容进行确认并交美诚物业公司完成内部审核。审核通过后，经元轼咨询公司股东会确定租赁系争房屋后，再由双方在合同上加盖公章并由法定代表人签字并支付相应款项。2015年1月23日，元轼咨询公司股东会决定放弃租赁系争房屋的计划。故在美诚物业公司未在租赁合同上草签的前提下元轼咨询公司通知美诚物业公司租赁计划取消，美诚物业公司随即发送了仅有元轼咨询公司草盖的合同扫描件邮件至元轼咨询公司。之后，美诚物业公司在明知元轼咨询公司不再租赁的情况下仍然加盖了合同章并送交元轼咨询公司。因双方约定正式的房屋租赁合同除了加盖公司公章以外还需法定代表人签字，故本案涉及的房屋租赁合同仅是草签合同，非正式合同。租赁意向书客观存在，但无论是租赁意向书还是房屋租赁合同均是美诚物业公司拟定，内容不公平。综上，房屋租赁合同不成立也未生效，美诚物业公司不应以此为据向元轼咨询公司主张违约金；元轼咨询公司以丧失意向金为代价终止双方权利义务的条件系属要约，美诚物业公司不同意，意味着美诚物业公司予以承诺，故未生效；本案意向书属预约，元轼咨询公司应承担缔约过失责任，仅就依赖利益承担赔偿责任，意向书之赔偿约定过高，且元轼咨询公司主观不存在恶意。综上，损失赔偿应酌定为50,000元，余款应予退还。故反诉要求美诚物业公司退还458,699.99元。被告（反诉原告）元轼咨询公司向本院提供了以下书面证明以证明其本诉辩称及反诉诉请成立：1、股东会决议1份，证明元轼咨询公司于2015年1月23日上午决定取消租赁计划，此时，美诚物业公司尚未在草签合同上加盖合同章；2、电子邮件及附件1组，证明元轼咨询公司联系美诚物业公司经办人员确认房屋租赁合同是否完成审核时，美诚物业公司尚未在房屋租赁合同上加盖合同章；3、通话记录1组，证明2015年1月23日上午，元轼咨询公司员工致电美诚物业公司经办人通知租赁计划取消，美诚物业公司经办人回复要求元轼咨询公司出具书面材料；4、2014年12月25日付款通知书1份，证明双方之间的房屋租赁合同并非2015年1月22日签订，由于付款通知书没有给元轼咨询公司，故不具备双方正式订立合同的意思表示。上述证据经庭审质证，元轼咨询公司对美诚物业公司提供的证据的质证意见：证据1无异议，但在租赁房屋交付元轼咨询公司之前是空置的，美诚物业公司没有任何损失；证据2，租赁意向书无异议，但该租赁意向书由美诚物业公司拟定，条款不合理，且租赁意向书第20条确定了生效要件，需在双方签署并在元轼咨询公司支付全额的第一期租赁保证金时生效；房屋租赁合同第14-5约定，经双方加盖公章并由法定代表人或其授权代表签章，元轼咨询公司按合同约定在签署日付清签署日应付的租金、押金、物管费等款项后生效；房屋租赁合同的章系元轼咨询公司加盖，但合同系美诚物业公司拟定，不公平；付款通知书，元轼咨询公司没有收到过原件，元轼公司第一次看到这份付款通知书是在2015年1月23日，系元轼咨询公司在2015年1月23日要求美诚物业公司以电子邮件的方式发送给元轼咨询公司，当时是电子版本，没有盖章；解除协议通知书真实性无异议，系元轼咨询公司应美诚物业公司要求出具的；关于解除协议通知书的回复真实性无异议，但房屋租赁合同没有生效，故对关于解除协议通知书的回复上的内容不予认可；关于租赁协议解除赔偿事宜真实性无异议，但50多万的赔偿是要约，美诚物业公司没有同意，所以没有生效。美诚物业公司对元轼咨询公司提供的证据的质证意见：证据1系元轼咨询公司内部形成的文件，真实性无法确认，对美诚物业公司不产生效力；证据2，确实发过这个邮件，但不能证明此时美诚物业公司没有盖章；证据3，电话号码真实性无异议，但对通话内容不能确认，只能证明当时通过电话而已；证据4真实性无异议，但不能证明元轼咨询公司的证明目的，签订房屋租赁意向之前双方并不认识，没有可信度，要求元轼咨询公司先付款很正常。本院对双方证据的认证意见如下：一、本院对美诚物业公司的证据的认证意见：证据1元轼咨询公司无异议，本院予以确认；证据2真实、合法、与本案有关联性，本院予以确认。二、本院对元轼咨询公司的证据的认证意见：证据1系元轼咨询公司单方形成，美诚物业公司不予认可，本院不予采信；证据2，美诚物业公司对真实性无异议，本院予以确认；证据3，美诚物业公司对通话内容不予认可，元轼咨询公司未就通话内容进一步举证，本院不予采信；证据4，美诚物业公司对真实性无异议，本院予以确认。经审理查明，上海市房屋产权人系案外人某公司，美诚物业公司对该房屋享有经营权和转租权。2014年12月26日，美诚物业公司与元轼咨询公司签订了《租赁意向书》，约定：元轼咨询公司承租上海市房屋，建筑面积约4,297.36平方米，作办公用途；租赁期限自起租日起为期5年（2015年7月1日至2020年6月30日）；房屋交付日期暂定于2015年4月1日；装修期为2015年4月1日至2015年6月30日，元轼咨询公司无需缴付租金，但需支付全部物业管理费和其他费用；起租日：装修期结束后的第一日为起租日，暂定于2015年7月1日；租金及管理费：前2年每月租金为431,347.51元，第三年开始每两年租金环比递增5%；每月管理费77,352.48元，每两个月的管理费随当期租金一并支付；租金及管理费支付时间：在签署房屋租赁合同后，于2015年4月1日前，预先支付第一个月和第二个月的租金和管理费；签署正式合同：如在本租赁意向书生效之日起十日内或在美诚物业公司根据自主决定另行书面通知元轼咨询公司的一个合理期限内，元轼咨询公司未签署及交回租赁合同给美诚物业公司，则美诚物业公司有权经书面通知元轼咨询公司而单方解除本租赁确认书，如美诚物业公司根据前述规定解除本租赁确认书或者元轼咨询公司擅自解除本租赁意向书或双方未在上述约定时间签署正式《房屋租赁合同》的，则元轼咨询公司已付的第一期租赁保证金将自动转作支付给美诚物业公司的违约赔偿金，元轼咨询公司无权要求美诚物业公司退还，且美诚物业公司有权将该房屋租予第三方；保证金：签署本租赁意向书时，元轼咨询公司支付相当于一个月租金和管理费的数额作为第一期租赁保证金；签署正式《房屋租赁合同》后三日内，元轼咨询公司还须支付相当于一个月租金及管理费的数额作为第二期保证金；当双方在本租赁意向书上签署并加盖公章，且元轼咨询公司按本租赁意向书约定支付首期保证金后，本租赁意向书即构成对双方具法律约束的协议，并不可撤销。2014年12月26日，元轼咨询公司根据美诚物业公司2014年12月25日的付款通知书支付了保证金508,699.99元。2015年1月22日，美诚物业公司与元轼咨询公司签订《房屋租赁合同》，约定：元轼咨询公司承租上海市房屋，建筑面积4,297.36平方米，作办公使用；美诚物业公司于2015年4月1日前向元轼咨询公司交付房屋，房屋计租租赁期自2015年7月1日起至2018年6月30日止；租金：2015年7月1日至2017年6月30日期间月租金431,347.51元，2017年7月1日至2018年6月30日期间月租金461,411.12元；付款方式：押三付一，租金先付后用，每一个月作为租金支付周期，即双方在签约后，于2015年4月1日前支付2015年7月1日至2015年7月31日的首期租金，其后各期应付的租金于当期末月20日前支付下期租金；违约责任：合同期内，非合同规定的其他解约情况，元轼咨询公司按计租租赁期第一年月租金的三倍向美诚物业公司支付违约金，可中途退租，美诚物业公司可直接没收元轼咨询公司的保证金冲抵元轼咨询公司应付违约金，若元轼咨询公司有欠费的，元轼咨询公司须补交齐全。合同第14-5条约定：本合同连同附件一式五份，其中：美诚物业公司、元轼咨询公司各持二份，另外一份办理房屋租赁登记备案手续，各份均具有同等效力，经双方加盖公章并由法定代表人或其授权代表签章，元轼咨询公司按合同约定在签署日付清签署日应付的租金、押金、物管费等款项后生效。2015年1月23日，美诚物业公司向元轼咨询公司发出《付款通知书》，要求元轼咨询公司支付各项费用1,040,757.43元。2015年1月23日，元轼咨询公司向美诚物业公司发出《解除协议通知书》，载明：因元轼咨询公司内部决策，决定该《房屋租赁合同》解除，元轼咨询公司愿依照与美诚物业公司于2014年12月26日签订的《租赁意向书》中约定的，将已支付的第一期租赁保证金，即一个月租金和管理费的数额（合计508,699.99元），作为违约赔偿金，弥补美诚物业公司损失。2015年1月26日，美诚物业公司向元轼咨询公司发出《关于解除协议通知书的回复》，回复内容：1、不同意元轼咨询公司函件提出单方面解除租赁合同的请求；2、请元轼咨询公司按租赁合同相关约定，继续履行租赁合同；3、若元轼咨询公司执意单方面解除租赁合同，美诚物业公司将根据意向书及租赁合同约定追究元轼咨询公司违约责任及给美诚物业公司造成的损失……。2015年1月26日，元轼咨询公司向美诚物业公司发出《关于租赁协议解除赔偿事宜》，载明：……一、至元轼咨询公司2015年1月23日发出《解除协议通知书》之日为止，美诚物业公司尚未发生大额实际损失；二、元轼咨询公司虽限于客观条件限制无法继续履行《房屋租赁合同》，但元轼咨询公司已尽可能减少美诚物业公司损失。1、元轼咨询公司尽快通知美诚物业公司不能继续履行租赁合同。在确认无法继续履行租赁合同当日（2015年1月23日），元轼咨询公司即向美诚物业公司出具书面说明，解除租赁合同，该日期实际为美诚物业公司正式在租赁合同上签章之日；2、元轼咨询公司诚恳向美诚物业公司致歉，并同意美诚物业公司不退还已支付的押金（即一个月租金及管理费共计508,699.99元），以弥补美诚物业公司损失。另查明，2015年1月23日上午10时53分，美诚物业公司员工将已扫描但未加盖美诚物业公司印章的《房屋租赁合同》以电子邮件的方式发送给元轼咨询公司。本院认为，美诚物业公司与元轼咨询公司签订的《租赁意向书》系当事人真实意思表示，内容详实，权利义务明确，合法有效，对双方当事人均具有约束力。《租赁意向书》明确不可撤销，且签订后，双方均为签订正式的《房屋租赁合同》作积极准备，美诚物业公司为交房做准备工作，元轼咨询公司则支付约定的租赁保证金以履行付款义务，故双方实际已经开始履行房屋租赁合同的义务。2015年1月22日，元轼咨询公司将加盖己方合同专用章的房屋租赁合同交予美诚物业公司，完成了其签订房屋租赁合同的义务，该合同经美诚物业公司确认后即具有法律效力。元轼咨询公司辩称，因房屋租赁合同约定的生效要件系加盖公章、法定代表人签字并且履行付款义务，因此，在房屋租赁合同上仅加盖合同章的情形下合同并不成立，亦不生效。对此，本院认为，本案所涉的《租赁意向书》约定不可撤销，嗣后签订的《房屋租赁合同》具备法定的合同成立的各项要素，且具有可操作性，双方盖章后即具备法律效力，对双方有约束力。虽合同第14-5条对生效条件作出了特别约定，但因元轼咨询公司为自己的利益不正当地阻止条件成就的，仍视为条件成就。故元轼咨询公司以此条款认为双方之间的《房屋租赁合同》并不成立、亦不生效的抗辩不能成立，本院不予采信。元轼咨询公司抗辩其在合同上盖章后，在美诚物业公司盖章前已经通知美诚物业公司取消租赁计划，故房屋租赁合同并未成立及生效，对此，本院认为，即使元轼咨询公司在美诚物业公司盖章前作出了通知，但因元轼咨询公司并无法定或约定的单方解除权，故其做出的通知并不具备相应的法律效力。综上，《房屋租赁合同》依法成立并生效，对本案双方当事人产生约束力。2015年1月23日，元轼咨询公司通知美诚物业公司取消租赁计划，元轼咨询公司的行为违背了《租赁意向书》、《房屋租赁合同》的约定，应承担相应的违约责任。美诚物业公司根据《房屋租赁合同》的约定向元轼咨询公司主张违约金符合法律规定，本院予以支持。然本院注意到，元轼咨询公司在双方签订《房屋租赁合同》的次日即向美诚物业公司提出取消租赁的计划，且在嗣后的几天内双方亦达成了解除租赁合同的目的，综合考虑这些因素并结合房屋未实际交付等情形，本院对违约金金额酌情予以调整，并扣除元轼咨询公司已经支付的款项。至于元轼咨询公司提出的反诉请求，因其理由不能成立，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第十二条、第十九条、第四十五条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）上海元轼信息咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内，支付原告（反诉被告）上海美诚景虹物业服务有限公司违约金300,000元；二、驳回被告（反诉原告）上海元轼信息咨询有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,653.43元，减半计收5,826.72元，由原告（反诉被告）上海美诚景虹物业服务有限公司负担3,600.92元，被告（反诉原告）上海元轼信息咨询有限公司负担2,225.80元；反诉案件受理费4,090.25元，由被告（反诉原告）上海元轼信息咨询有限公司负担。被告（反诉原告）上海元轼信息咨询有限公司负担之款于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海美诚景虹物业服务有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈慧芬二〇一五年八月十九日书记员  张金连附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第十九条有下列情形之一的，要约不得撤销：（一）要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销；（二）受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。