重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第01324号上诉人（原审被告）：重庆立海物业发展有限公司，住所地重庆市沙坪坝区歌乐山三百梯。法定代表人：吴智宏，董事长。委托代理人：陈川，重庆川立律师事务所律师。委托代理人：赵五洲，重庆公鸣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市南开中学校，住所地重庆市沙坪坝区沙南街1号。法定代表人：田祥平，校长。委托代理人：潘大苗，重庆瑞月永华律师事务所律师。委托代理人：邵磊，重庆瑞月永华律师事务所律师。上诉人重庆立海物业发展有限公司（以下简称立海公司）与被上诉人重庆市南开中学校（以下简称南开中学）合同纠纷一案。重庆市沙坪坝区人民法院于2014年12月10日作出（2013）沙法民初字第10626号民事判决，立海公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年2月9日立案受理后，依法由刘毅担任审判长，代理审判员赵文建主审，与代理审判员刘润荔组成合议庭对本案进行了审理。上诉人立海公司的委托代理人陈川、赵五洲，被上诉人南开中学的委托代理人潘大苗、邵磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，1998年9月26日，南开中学(乙方)与立海公司（甲方）签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定由甲方拆除乙方所有的南开城商业街1-9号（单元）392.08平方米的房屋，双方对房屋拆迁费用补偿、各自费用的承担等达成了一致协议。该协议第三条约定：甲方在乙方围墙外线以内的土地上修建的房屋，平街层（含平街层）以上建筑物裙楼部分立体划分给乙方，房屋产权归乙方所有，办理产权的费用由乙方承担。上述房屋建设中发生的土地征用费、投资方向调节税、教育附加费、城市配套费、人防费、商业网点费等费税由甲方承担。上述新房建设所发生的电增容费、房屋土建费、电梯费、电动扶梯费、中央空调硬件设施及安装费用，按审计后的有关数据以乙方房屋实际面积分摊，所分摊的费用由乙方承担。第四条还约定：本协议所列费用，在新房竣工交付乙方使用时，结算各自承担的费用，一次结清。1998年11月25日，双方签订《房屋拆迁补偿协议（补充协议）》，约定乙方拆除甲方南开城商业街11号附4号房屋58.15平方米，房屋残值补偿费、房屋被拆除营业损失费计入甲方补偿乙方总额共计713075.60元。2000年4月7日，南开中学、立海公司签订《房屋安置及租赁补充协议》，确定甲方应返还乙方房屋建筑面积1050平方米，并约定乙方用租赁的方式将所有房屋返租给甲方，租期20年，由甲方全权行使房屋处置权，对外实行招租，收益为乙方所有，租金按甲方与房屋使用人签订的立海大厦平街层1-7楼裙房每平方米的平均租金与乙方自有的1050平方米房屋的乘积计算。租金按甲方与房屋使用人签订的协议由甲方代收，并立即转付给乙方。2002年2月8日，双方签订《费用认定书》，确认甲方应于2001年12月31日支付房屋残值费和营业损失补偿费共计934544.40元。2002年3月14日，南开中学、立海公司签订《房屋拆迁补偿安置协议（补充）》，确认甲方应返还乙方安置房屋面积共1813平方米，确认截止2002年1月1日甲方应支付乙方房屋拆迁费用补偿总计为934544.40元。协议第四条约定:在新房裙楼竣工后，甲方应立即交付所属乙方房屋，由乙方先行行使该房屋使用权及房屋收益权。第五条还约定：在甲乙双方顺利交接房屋完成，乙方取得相应的房屋产权证后，甲乙双方应立即进行各自承担费用的结算，并一次结清。第六条约定：由乙方自行决定所属房屋的租赁形式、租金标准、期限，如需与甲方合作，双方另行签订相关协议。2003年2月18日，南开中学、立海公司签订《费用认定书》，确认截止2001年12月31日甲方应支付乙方房屋拆迁费用补偿费为934544.40元，截止2003年1月31日延长时间的费用总计为239924.10元，以上两项费用甲方应于2002年12月31日支付给乙方房屋拆迁补偿安置费用为1174468.50元。协议第四条还约定：2003年2月1日起因甲方开始使用乙方所属的房屋1813平方米，房屋拆迁费用补偿不再计算，则从2003年2月1日起开始收取乙方所属房屋1813平方米的租金，租金标准、支付方式甲乙双方另行商议。以上合同签订后，立海公司实施了房屋拆迁，南开中学获得了立海大厦裙楼1-7层立体纵向1813平方米房屋。南开中学将该房屋交由立海公司经营，但双方对房屋的租金标准未另行商定。双方对南开中学应支付给立海公司的电增容费、房屋土建费、电梯费、电动扶梯费、中央空调硬件设施及安装费用也未进行结算，立海公司也未支付南开中学房屋拆迁补偿安置费用。2012年，南开中学取得涉案房屋的房地产权证。现南开中学起诉来院，要求判如所请。审理中，立海公司提出了诉讼时效问题。南开中学认为2003年2月18日的《费用确认书》只是确认了截止2002年12月31日立海公司应支付给南开中学的费用为1174468.50元，但根据1998年9月26日的《房屋拆迁补偿安置协议》第四条的约定，南开中学应支付立海公司的电增容费、房屋土建费、电梯费、电动扶梯费、中央空调硬件设施及安装费至今尚未结算，因此，南开中学的诉讼并未超过诉讼时效。审理中，南开中学申请了对2003年2月1日开始的租金进行评估。重庆天鸿资产评估土地估价有限公司根据本院的委托，于2014年10月30日作出重庆天鸿房评字【2014】第022号司法鉴定报告，结论为2003年2月1日至2014年6月30日期间涉案房屋租金的市场价值为15196500元。根据该鉴定结论，由于南开中学的诉讼标的已超过了本院受案范围，经请示重庆市第一中级人民法院，该院于2014年11月26日作出（2014）渝一中法民示字第00184号请示管辖复函，决定仍由本院继续审理。针对鉴定报告，立海公司认为：1、根据双方于2000年4月7日的《房屋安置及租赁补充协议》第二条的约定，立海公司向南开中学支付的租金为立海公司向房屋实际使用人收取的租金的平均租金，而非市场租金，即使要对涉案房屋租金进行评估，也只能对立海公司所收取租金的情况进行审计，因此，天鸿评估公司采取市场比较法和收益法对涉案房屋租金进行司法评估的方法错误。2、立海公司与房屋实际使用人的合同中没有租金递增的约定，天鸿评估公司认定租金递增错误。3、南开中学正一层259.16平方米房屋从2003年-2010年3月期间处于空置状态，不应计算租金3053029元，正七层259.70平方米房屋从2008年10月起至2010年7月处于空置状态，不应计算租金200025元，评估报告未依法扣除房屋空置租金。4、立海公司于2010年7月12日已将正七层自有的房屋出售，南开中学在该层中的259.70平方米房屋租赁事宜由新的买受人负责，并由其向南开中学交纳租金，立海公司已告知南开中学，南开中学表示了同意，故从2010年7月12日至2014年6月期间的租金545414元应在总租金款项中扣除。5、立海公司于2010年3月起将正一层259.70平方米出租给重庆华嘉食品有限公司，根据双方订立的租赁合同约定，该公司每月向立海公司支付的租金标准分别为：2010年度20000元／月；2011年度20000元／月；2012年度20600元／月；2013午度21218元／月；2014年度21854.54元／月，而评估报告对正一层从2010年3月起至2014年6月租金超标准评估金额为1692602.76元。因此，该评估报告不具有客观性、真实性、合法有效性，不能作为支持南开中学该项诉讼请求的证据。此外，立海公司还认为30%费用款应在重庆国美电器有限公司租金支付中扣除；南开中学所分房屋土地出让金应在租金总额中扣除；南开中学应承担应得租金17.6%的税收；南开中学应承担所分房屋商铺装修费用；南开中学应承担返租房屋总租金2%的管理服务费。立海公司为支持其以上观点，庭审中举示了2002年7月2日、2006年9月18日与重庆立洋百货有限公司订立的租赁合同及委托经营管理合同补充协议、2008年10月18日与重庆国美电器有限公司订立的房屋租赁合同及2014年4月15日订立的补充协议、重庆市商品房买卖合同及立海大厦7楼商场物业服务协议、2010年2月18日的租赁合同、沙坪坝区地方税务局稽查报告和税务处理决定书、完税凭证、建筑装饰工程施工合同及委托装修函、工程预算书等证据予以证明，南开中学对立海公司证据的真实性无异议，但认为立海公司举示的合同不能证明立海公司与他人的实际履行情况，且认为以上证据均与本案无关。需要说明的是：立海公司称其所持有的2002年3月14日双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议（补充）》复印件为其从南开中学处复印，该复印件第四条和第六条与南开中学持有的协议内容文本不一致。南开中学在一审中诉称：1998年9月26日，南开中学、立海公司双方签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定由立海公司拆除南开中学所有的南开城商业街1-9号（单元）的房屋，实施旧城改造。协议签订后，双方又于1998年11月25日达成《房屋拆迁补偿协议（补充协议）》，对立海公司在实际拆除中截止当期应当补偿南开中学的具体金额进行了确定。2002年3月14日，南开中学又与立海公司签订《房屋拆迁补偿安置协议（补充）》，对立海公司占用南开中学土地、当期立海公司应当支付南开中学的拆迁补偿费以及其应当返还南开中学的安置房屋面积等进行确认，同时约定，在新房裙楼竣工后，立海公司应立即将属于南开中学所有的房屋交付给南开中学，由南开中学行使该房屋的权利并享受相应的收益。2003年2月18日，南开中学、立海公司双方又签订《费用认定书》，确认立海公司应支付南开中学的补偿费共计1174468.50元，并约定了租金收取的时间等。但立海公司至今未按协议支付拆迁补偿款及房屋租金。现南开中学向法院起诉，请求判令立海公司向南开中学支付房屋拆迁补偿安置费1174468.50元；判令立海公司向南开中学支付从2003年2月1日起至2014年6月30日止占用南开中学所属1813平米房屋的租金15196500元。立海公司在一审中辩称：根据2003年2月18日《费用认定书》的约定，补偿费1174468.50元立海公司应于2002年12月31日支付，但南开中学对该费用未向立海公司主张过任何权利，南开中学已经超过了2年诉讼时效，请求法院依法予以驳回。南开中学诉称的租金也是因为南开中学将其房屋返租给立海公司而产生的，非法律意义上的租赁关系而应支付的费用，双方的关系实质上是委托代理关系。南开中学申请天鸿评估公司就涉案房屋租金的评估不能作为南开中学主张该项诉讼请求的依据。南开中学的诉讼缺乏证据支持，请求驳回南开中学的诉讼请求。一审法院认为，南开中学、立海公司双方签订的拆迁补偿安置协议及补充协议、费用认定书均是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行。2003年2月18日的《费用认定书》是双方对截止2002年12月31日立海公司应支付给南开中学费用的确认，并非确认的支付时间。立海公司以此为由认为南开中学已超过2年诉讼时效，属其对合同条款的理解有误。双方在1998年9月26日的《房屋拆迁补偿安置协议》第四条中约定了付款条件，而南开中学将获得的拆迁安置房交由立海公司使用多年来，在该工程竣工后，立海公司未及时对该工程的电增容费、房屋土建费、电梯费、电动扶梯费、中央空调硬件设施及安装费用等进行审计，系因立海公司自身的原因阻止了付款条件的成就，因此，南开中学并未超过诉讼时效，其要求立海公司支付房屋拆迁补偿安置费1174468.5元，一审法院予以支持。虽然双方在2000年4月7日的《房屋安置及租赁补充协议》中对租金支付标准、方式进行了约定，但在2003年2月18日的《费用认定书》中双方约定了租金支付标准、方式另行商议，此约定表明了双方对之前约定的租金支付标准、方式进行了否定，需要重新商议。在双方对租金支付标准未达成新的一致意见的情况下，南开中学请求立海公司按市场价支付租金，一审法院予以支持。重庆天鸿房评字【2014】第022号司法鉴定报告鉴定程序合法、鉴定方法正确，其结论可以作为本案的依据。双方在2003年2月18日的《费用认定书》第四条明确约定了南开中学从2003年2月1日起开始收取立海公司所属房屋1813平方米的租金，立海公司以该房屋部分空置、其出租的实际租金没有递增、第七层房屋已出售等为由，要求扣减租金，一审法院不予支持。至于立海公司抗辩的南开中学应支付的其他费用，不属本案审理范围，立海公司可另案解决。据此，南开中学要求立海公司支付从2003年2月1日起至2014年6月30日止1813平米房屋的租金15196500元，一审法院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条的规定，判决如下：一、重庆立海物业发展有限公司于本判决发生法律效力后，立即支付重庆市南开中学校房屋拆迁补偿安置费1174468.50元。二、重庆立海物业发展有限公司于本判决发生法律效力后，立即支付重庆市南开中学校从2003年2月1日起至2014年6月30日止1813平方米房屋的租金15196500元。一审案件受理费128349元，减半交纳64174.50元，鉴定费45000元，合计109174.50元（重庆市南开中学校已预交），由重庆立海物业发展有限公司负担，此款限重庆立海物业发展有限公司于本判决发生法律效力后立即给付重庆市南开中学校。上诉人立海公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2013）沙法民初字第10626号民事判决，依法改判驳回南开中学的所有诉讼请求；二、一、二审诉讼费及其他费用由南开中学承担。主要事实和理由：一、一审认定安置费1174468.5元没有超过诉讼时效错误。2003年2月18日的费用认定书确认了安置费的支付时间，而非仅仅是对费用的确认，该时间应作为诉讼时效的起算时间。一审依据双方于1998年9月26日签订的拆迁安置协议第四条确认为安置费的付款条件错误，因为安置费用已经于2003年1月31日实际结算，双方不仅仅是对截止时间予以了确认，而且对支付时间也进行了确认，安置协议约定的付款条件因费用认定书的生效而失效。故根据相关法律规定，安置费用已经超过了诉讼时效。二、一审判令立海公司支付2003年2月1日至2014年6月31日止1813平方米的租金15196500元，属于认定事实错误。本案双方是代租关系，而非租赁关系。涉案旧房改造是应南开中学的要求进行的，并按照立体化分房时分配房屋的，其所应分的房屋由立海公司代租等，且根据双方约定及房屋的具体情况，应当认定双方对涉案房屋是代租关系。一审认定双方存在租赁关系并按照市场租金标准计算租金错误，立海公司仅应当案中代租房屋后实际收取的租金收益作为支付标准。且双方在2000年4月7日签订的《房屋安置租赁及补充协议》中已经明确对租金支付标准、方式进行了约定，虽然双方在2003年2月18日的费用认定书中有租金支付标准、方式另行商议的约定，但不能证明另行商议就否定此前的约定，在双方没有新的约定情况下，应当按照之前的标准进行计算，而非采用鉴定机构的鉴定报告并作为本案租金的依据。根据立海公司在一审中举示的证据，能够确认涉案房屋中部分房屋存在一定时间的空置等情况，在计算本案租金时应当予以扣除。在一审过程中，立海公司还举示了相应证据证明，税收、装修费等应当在本案中予以扣除，但一审法院以另案处理为由不予处理。被上诉人南开中学在二审中辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。协议签订时间是费用认定书之前，因此是对金额的确认而不是履行期限的确定。立海公司在一审中明确陈述双方要进行抵扣，只是一直没有进行结算，所以我校才要求一次性支付。从双方的认定书的约定看，立海公司已经开始使用南开中学的房屋，故应当支付房租租金。本案法律关系不是立海公司所称的代租关系。立海公司要求抵扣没有相应的依据，双方没有明确约定抵扣的具体项目。二审中，立海公司为证明自己的主张，向本院举示了2002年7月至2014年12月立海公司租金收入明细及票据复印件，拟证明从2002年7起至2014年12月止租金收入共计1150余万元。南开中学质证认为，立海公司一审中没有举示该证据，不属于新证据范畴，请求法院不予采纳；如果法院认定属于新证据，意见为：票据是整栋楼的部分租金收入，不能反映整栋楼的租金收入，也不能反映南开中学1813平方米房屋的租金收入情况，即使真实，该租金与本案无关，因为南开中学与立海公司不是代租关系。本院根据南开中学的质证意见，认为立海公司二审中举示的证据大部分形成一审庭审结束之前，对于形成于一审结束之前的证据，因立海公司并未在一审中举示，不属于新证据范畴，且包含形成于一审庭审结束之后的证据在内，均属于立海公司将房屋出租的他人而产生的相应证据，与本案没有直接关联，本院不予采信。二审另查明，一审法院于2013年10月30日立案受理了本案。二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点为：一、房屋拆迁补偿安置费1174468.5元是否超过诉讼时效的问题；二、立海公司与南开中学之间是租赁关系还是代租关系的问题；三、本案房屋租金应以何种标准进行计算的问题；四、是否应当扣除装修费、税费、土地出让金、管理服务费的问题。下面就争议的焦点问题逐一评判：第一，房屋拆迁补偿安置费1174468.5元是否超过诉讼时效的问题。立海公司与南开中学于2003年2月18日签订的《费用认定书》对于房屋拆迁补偿安置费用部分的约定，仅仅是双方对立海公司应当向南开中学支付房屋拆迁安置费用金额的确定，并非对支付时间的约定，结合1998年9月26日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》第四条及2002年3月14日双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议（补充）》第五条的约定，可以认定，该部分款项的支付时间应当在双方对房屋土建费、电梯、电动扶梯等相关费用结合房屋拆迁补偿安置费，在房屋竣工并交付给南开中学使用后、南开中学取得房屋产权证后，双方进行结算后各自支付相应的款项，而本案中，南开中学于2012年取得涉案房屋的权属证书，且双方并未对土建费等相关费用进行结算，即使从取得房屋权属证书开始计算时效，至南开中学2013年10月30日起诉也未超过诉讼时效的规定，一审法院对此的处理并无不当。第二，立海公司与南开中学之间是租赁关系还是代租关系的问题。根据本案中双方于2000年4月7日签订的《房屋安置及租赁补充协议》及2003年2月18日的《费用认定书》的约定的“返租”、“租金标准、支付方式甲乙双方另行商议”等，应当认定双方之间建立的是租赁关系，而非代租关系。对于立海公司认为双方为代租法律关系与庭审查明的事实不符，一审法院对此认定并无不当。第三，本案房屋租金应以何种标准进行计算的问题。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。虽然双方当事人在2000年4月7日签订的《房屋安置及租赁补充协议》约定租金的计算方法，但之后双方在2003年2月18日的《费用认定书》进行了不同的约定，应当认定双方对租金的计算方法进行了变更，因双方不能对变更后的租金计算标准达成一致意见，一审法院按照依法委托鉴定的金额确定立海公司向南开中学支付的租金金额并无不当。对于立海公司提出部分房屋空置等辩解，因双方建立了租赁合同关系，立海公司有权对房屋进行使用，是否进行有效使用，是立海公司对自己权利的处分行为，与本案没有必然联系，本院对此不予采纳。第四，是否应当扣除装修费、税费、土地出让金、管理服务费的问题。立海公司涉案房屋租赁后，是否实施装修、如何装修是立海公司为方便统一租赁采取的措施，其并未举示证据证明，装修费用应由南开中学分担并在租金中扣除；对于土地出让金问题，因双方并未对相关费用进行结算，且立海公司未提起反诉，一审法院对此的处理并无不当；对于税费问题，立海公司向南开中学支付租金后，其有权要求南开中学开具发票，但其要求在本案中予以扣除税费于法无据；对于管理服务费的问题，立海公司并未举示证据证明南开中学需要承担相应管理服务费用，应由其承担举证不能的法律责任。故一审法院对此的处理并无不当。其他认定同一审。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。立海公司的上诉理由不能成立，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费128349元，由上诉人重庆立海物业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 毅代理审判员  赵文建代理审判员  刘润荔二〇一五年八月二十七日书 记 员  刘 莉