上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）杨民四(民)初字第2303号原告(反诉被告)上海艾洛索化工技术研究所。法定代表人蒋国民。被告(反诉原告)上海三九商建房地产有限公司。法定代表人尹必祥。委托代理人陆文昕，上海市海华永泰律师事务所律师。委托代理人丁芳，上海市海华永泰律师事务所律师。原告上海艾洛索化工技术研究所(以下简称艾洛索研究所)诉被告上海三九商建房地产有限公司(以下简称三九房地产公司)房屋租赁合同纠纷以及反诉原告三九房地产公司诉反诉被告艾洛索研究所房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张扬独任审判。于2015年7月1日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)艾洛索研究所的法定代表人蒋国民，被告(反诉原告)三九房地产公司的委托代理人丁芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艾洛索研究所诉称，2013年10月初，在原告全部付清上海市杨浦区吉林路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)当月房租的情况下，因被告对系争房屋失修致使雨天大量雨水渗漏，造成原告放置在系争房屋内的物品严重受损，无法出售或使用。系争房屋被大量雨水渗漏后，霉气冲鼻，无法办公，只能作为被损坏物品的堆放库房。2013年12月16日原告致公函给被告方要求赔偿，但被告不予理睬。被损坏的物品有：1、四种共51本英文版气雾剂技术手册，该技术手册填补世界气雾剂发展八十年的空白，代表着我们中国人的智慧和贡献。欧美等发达国家都在学习参考，俄国人高度评价“这是世界气雾剂工业的金矿”。原告方为减少被告方人民币换美元现汇(至国外购买)、报关及有关费用，同意被告方以国际统一售价每本160美元折价人民币的方式进行赔偿。折价公式如下：160美元/本×51本×6.205＝50632元(人民币)。2、英、德双语版杂志11本。3、外国公司留存在原告处的39个小热水瓶外包装盒严重损坏。4、酒瓶包装盒2个。5、中型手动出口喷雾器包装盒1个。故现提起诉讼，要求被告对全部损坏物进行赔偿，其中四种英文版技术手册51本，合计价值人民币50,632元(本案币种均为人民币)，另赔偿原版外文杂志11本、德国小水壶的外包装盒39个、酒瓶包装盒2个、喷雾器包装盒1个。被告(反诉原告)三九房地产公司辩称并反诉称，原告的书籍仅是部分有水痕，原告书籍没有标价，也未实际售出，故不能按照国外网上标价计算赔偿金额，损害赔偿应按书籍的成本价进行补偿，不应按照销售价格进行赔偿。书籍是原告在境外出售的书籍，非他处购买，价值是其成本，书籍的损失应与知识产权的价值进行区分，漏雨造成的损害应赔偿其成本价格，被告未侵害原告的知识产权。该书籍不是单本或孤本，没有珍藏价值，只是专业领域的书籍，故不同意原告诉请。反诉原告与反诉被告签订了房屋租赁合同，约定反诉被告向反诉原告租赁系争房屋。房屋租赁期自2013年6月1日起，后双方经协商一致，于2014年8月14日解除了房屋租赁合同并完成了租赁房屋的交接。合同约定，月租金为1,440元，其中含房屋租赁费720元，综合管理费720元，每两月收取一次，采取先付后用原则。至房屋租赁合同解除，反诉被告向反诉原告返还房屋之日，反诉被告共拖欠反诉原告房屋租金合计14,400元。此外，合同约定，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、治安等费用由反诉被告承担。反诉被告水电费的承担按反诉原告支付单价×实际用量支付，分摊电费每月50元，账单到达一周内支付。至房屋租赁合同解除，反诉被告向反诉原告返还房屋之日，反诉被告共拖欠水电费606.6元。合同约定，反诉被告应于每月15日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则反诉被告按日租金的2倍支付违约金。根据上述约定，反诉被告应向反诉原告支付违约金232,992元。现反诉要求：1、请求判令反诉被告向反诉原告支付所欠租金14,400元；2、请求判令反诉被告向反诉原告支付所欠水电费606.6元；3、请求判令反诉被告向反诉原告支付拖欠租金应承担的违约金暂计232,992元，暂计算至2015年6月14日，应实际计算至全部付清款项之日止。反诉被告(原告)艾洛索研究所辩称，不同意反诉原告诉请，双方曾明确只要反诉原告及时把赔偿问题处理好，反诉被告就按照合同相关条款支付租金。按照租赁合同规定，应向工商管理部门备案，但反诉原告没有备案，该合同应是无效的，如果有效，双方要对等地履行合同，双方都要按照200%支付违约金。违约金计算至2015年6月14日是不合理的，合同上注明的房产证号也非反诉原告的。经审理查明，上海市杨浦区通北路XXX号XXX幢建筑面积为7207.11平方米房屋权利人为上海市总工会沪东工人文化宫，根据上海市房地产登记簿备注及沪房地杨字(2011)第018164号《上海市房地产权证》附记处记载：幢号16、17另有门牌号为吉林路18、60号。吉林路XXX号房屋由上海三九商建房地产有限公司使用，使用期限自1999年7月1日起至2029年6月30日止。2012年，三九房地产公司作为出租方(甲方)与作为承租方(乙方)的艾洛索研究所签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将本市杨浦区吉林路XXX号XXX室房屋出租给乙方，房屋用途为商办，房屋类型为多层，乙方租赁该房屋作为商办使用。房屋租赁期自2012年6月1日起至2013年5月31日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。月租金为1,370元，乙方应于每月15日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的200%支付违约金。乙方支付租金的方式如下：租金中含房屋租赁费685元，综合管理费685元，每两月收取一次，采取先付后用原则。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、治安等费用由乙方承担。乙方承担的上述费用，计算或分摊办法、支付方式和时间：水、电费按甲方支付单价×实际用量支付，分摊电费每月50元，账单到达一周内支付。租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏、造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。合同并就其他相关事项进行了约定。合同签订后，双方依约履行。该合同约定的系争房屋租赁期满后，三九房地产公司送交艾洛索研究所一份关于系争房屋的《上海市房屋租赁合同》，该合同中所涉内容除租赁期限约定为2013年6月1日至2014年5月31日及月租金变更为1,440元外，其余合同内容与租赁期为2012年6月1日至2013年5月31日的租赁合同一致。艾洛索研究所未签订新的房屋租赁合同，但仍继续使用系争房屋，并按照每月1,440元的标准支付房屋租金至2013年10月。2013年10月，系争房屋因连续大雨发生渗漏，艾洛索研究所存放于系争房屋内的书籍、杂志等物品受损。为此，艾洛索研究所为受损物品赔偿事宜与三九房地产公司多次协调，但双方在赔偿方式和赔偿金额上未能取得一致。2014年5月31日，艾洛索研究所通过电子邮箱向三九房地产公司发出一份电子邮件，载明：由于你从去年10月至今，已经8个月了，没有一点诚意面对并且认真解决态度，我们不能，也不会一直等下去。今年6月，合同将到期，这样的办公室怎么能够办公？现告知你们，合同到期停止缴付房租。从去年11月至今年5月的房租，在问题解决以后，会按照合同相关条款支付。发给你们的清单，你们至今没有任何回复。解决方式，取决于你们的态度和诚意。如何对你们自己有利，相信你们不会不懂。2014年6月9日，三九房地产公司向艾洛索研究所出具一份《授权书》，载明：就贵所提出的吉林路XXX号XXX室物损事宜，我上海三九商建房地产有限公司授权何平、徐亚萍处理相关事宜，特此授权。2014年8月14日，艾洛索研究所与三九房地产公司就系争房屋进行了交接，三九房地产公司的全权代表何平出具的一张《收条》上载明：今收到三九公司722房间渗漏造成乙方英文版四种计51本(损坏的)，外文杂志11本及德国小水壶盒39个及酒瓶包装2个，喷雾器包装盒1个。房屋交接双方无异议。注：损坏的书中的2本、英文杂志2本留存在上海艾洛索化工研究所马杰处长处。以上，双方各执，同等有效。收条上有马杰和何平的签名。2014年10月16日，三九房地产公司向艾洛索研究所寄送一份《关于722室房屋租赁后续事宜的函》及一份《租金欠款说明》。《关于722室房屋租赁后续事宜的函》上载明：贵方在租赁我司位于吉林路XXX号XXX室房屋过程中，遭受到的相关书籍损害事宜，我们深表遗憾和抱歉。我司希望本着赔偿贵司客观实际损失的原则处理相关赔偿事宜。但是贵方提出的5万元赔偿金额过高，我司确实无法接受。另外，贵方在承租该房屋期间，尚拖欠我司人民币14,400元房屋租金及人民币606.6元电费。根据贵我双方签订的房屋租赁合同，贵方拖欠相关款项，计算至2014年8月31日，贵方将向我方承担租金、电费及违约金共计45,006.60元(详见附件)。《租金欠款说明》上载明：三九商建与艾洛索化工技术研究所签署的房屋租赁合同第4-2条明确表示：乙方应于每月15日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的200%支付违约金。自2013年6月1日起，每月租金由1,370元调整至1,440元，分摊电费每月50元。承租方租金2013年10月31日为止，分摊电费付至2013年8月31日为止。经核实，承租方2013年11-12月及2014年1-8月租金未交，共计10个月；2013年9-12月及2014年1-8月分摊电费未交，共计12个月。电表抄表数2013年为2342,2014年8月15日为2348，市价每度电为1.1元，共计6.6元。由此计算：租金=1440×10=14400元；违约金(租金)=14400×200%=28800元；分摊电费=50×12=600元；违约金(分摊电费)=600×200%=1200元；总欠款=14400+28800+600+1200+6.6=45006.6元。2015年6月11日，原告具状来院，作如上诉请。审理中，艾洛索研究所提交证明人分别为陈林岚、吴晓樑、徐锦英的三份《证明》，三份《证明》均表述艾洛索研究所放置在系争房屋内的书籍因房屋漏水而严重受损的情况。三九房地产公司明确证人应出庭作证，三个证人与原告有高度关联性，该三份《证明》效力较低，对证据真实性不认可。审理中，三九房地产公司向法院表明：三九房地产公司自愿赔偿艾洛索研究所各类受损书籍的损失15,000元，自愿赔偿艾洛索研究所受损小水壶外包装盒的损失390元。2015年7月22日，三九房地产公司将自行购置的2瓶酒(与受损酒品的品牌、型号、浓度相同)及喷雾器1支(与外包装损坏的喷雾器容量相同)送交艾洛索研究所法定代表人处。以上事实，有《上海市房屋租赁合同》、上海市房地产登记簿、上海市房地产权证、现场照片、授权书、收条、发票、电子邮件、《关于722室房屋租赁后续事宜的函》、《租金欠款说明》及当事人陈述等证据予以证明，并经法庭质证，本院对上述事实予以认定。本院认为，双方当事人于2012年5月就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后双方均依约履行，合同到期后，双方虽未在新合同上签字盖章，但艾洛索研究所仍继续使用系争房屋，并按照新合同约定的租金标准支付房屋租金至2013年10月，通过艾洛索研究所于2014年5月31日向三九房地产公司发送的电子邮件也可确认艾洛索研究所认可双方的租赁关系和租赁期限。艾洛索研究所租赁使用系争房屋，作为房屋的出租方三九房地产公司应保证系争房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，并履行对房屋的维修、养护责任，故对于非因艾洛索研究所过错导致的房屋渗漏所造成的物损，三九房地产公司理应承担赔偿责任。受损的技术手册均系艾洛索研究所法定代表人编著并翻译的技术类专业书籍，通过现场照片、实物样本等可见确因渗漏发生污损，但均未导致书籍的彻底毁损及灭失，受损书籍并未丧失其使用价值。艾洛索研究所亦未提供证据证明书籍已按照国际标价实际出售，造成艾洛索研究所产生实际损失，故艾洛索研究所要求按照每本国际售价160美元标准赔偿书籍损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。艾洛索研究所要求对受损的11本外文杂志进行赔偿，但未提供杂志毁损并导致艾洛索研究所受到直接损失的依据，故本院不予支持。三九房地产公司在案件审理过程中对酒品和喷雾器进行的赔偿，并无不妥，三九房地产公司自愿赔偿艾洛索研究所各类受损书籍的损失15,000元，并自愿赔偿艾洛索研究所受损小水壶外包装盒的损失390元，于法不悖，本院予以准许。艾洛索研究所实际占有和使用系争房屋至2014年8月14日，理应支付实际使用系争房屋期间的房屋租金，关于房屋租金的标准应以2013年7月起双方认可的每月1,440元标准计算，欠租数额应计算至艾洛索研究所实际迁出之日止。艾洛索研究所并应按照双方确认的水电费结算方式支付实际使用系争房屋期间的水电费用。因三九房地产公司的过错导致系争房屋渗漏致使艾洛索研究所部分财物受损，双方为赔偿纠纷解决事宜进行了长时间沟通，协商期间，三九房地产公司并未及时赔付艾洛索研究所的实际损失，故三九房地产公司再行主张房屋租金及水电费的违约金之反诉请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海艾洛索化工技术研究所要求被告(反诉原告)上海三九商建房地产有限公司赔偿四种共51本英文版技术手册损失人民币50,632元的诉讼请求，不予支持；二、准被告(反诉原告)上海三九商建房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海艾洛索化工技术研究所各类受损书籍赔偿款人民币15,000元；三、准被告(反诉原告)上海三九商建房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海艾洛索化工技术研究所受损的39个小水壶外包装盒损失赔偿款人民币390元；四、反诉被告(原告)上海艾洛索化工技术研究所应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告(被告)上海三九商建房地产有限公司房屋租金人民币13,680元；五、反诉被告(原告)上海艾洛索化工技术研究所应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告(被告)上海三九商建房地产有限公司水电费人民币581.6元；六、驳回原告(反诉被告)上海艾洛索化工技术研究所的其余诉讼请求；七、驳回反诉原告(被告)上海三九商建房地产有限公司的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币1,066元，减半收取计人民币533元，由原告(反诉被告)上海艾洛索化工技术研究所负担人民币371元，由被告(反诉原告)上海三九商建房地产有限公司负担人民币162元；本案反诉受理费人民币2,510元，由反诉原告(被告)上海三九商建房地产有限公司负担人民币1,255元，由反诉被告(原告)上海艾洛索化工技术研究所负担人民币1,255元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 扬二〇一五年八月二十一日书记员 袁甄乙附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国物权法》第三十七条??侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。三、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。......第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。