广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终3853号上诉人（原审原告）：区保罗，台湾地区居民，住台湾地区。委托诉讼代理人：张杨莉、李源，广东南英律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州九龙湖房地产开发有限公司，住所地：广州市花都区。法定代表人：庄天助，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙智威、石磊，北京市中伦（广州）律师事务所律师。上诉人区保罗因与被上诉人广州九龙湖房地产开发有限公司（以下简称九龙湖公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初9925号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。区保罗上诉请求：1、撤销原审判决；2、判决九龙湖公司向我方支付逾期交房违约金5万元，或将本案发回一审法院重审；3、判决九龙湖公司支付一、二审诉讼费。事实与理由如下：一、我签收房屋钥匙和相关材料并交纳物业管理费是我验收房屋的前置程序，是九龙湖公司基于其强势地位压迫我先行签署文件、缴纳物业管理费后才让我验房的无理行为。在我一审提交的由九龙湖公司在我2011年1月11日前去验房时提供的《玖珑湖收楼通知》上，清楚地记载了验房步骤是先签文件再验房，故文件的签署只是我为了能够及时、尽快到房屋内部进行勘验而被迫做出的让步。我当天在现场验房时特意请了专业房屋质询公司前来勘察，由勘察人员根据勘察情况出具了详细、清晰的《房屋质量咨询报告》，并寄送给了九龙湖公司。该份《房屋质量咨询报告》才代表了我实际验房后的真实意思表示。故一审法院罔顾我实际验房的真实情况，直接以我非本意签署的文件认定事实，助长了九龙湖公司作为强势方的无理行为，无视我的真实意思表示。二、九龙湖公司提供的《住宅质量保证书》中相应的保修期限应是九龙湖公司在正常保修能力范围内所能进行保修的最长期限，其中室内装修最长的保修期为5年。退一步而言，即使期间九龙湖公司有对涉案房屋进行维修，但根据我提交的多份《房屋质量咨询报告》显示，涉案房屋的漏水、开裂等质量问题已逾5年未能得到解决，且主要分布在卧室和卫生间等业主日常使用最频繁的位置，已经严重影响正常使用，事实上我也一直因此未能入住涉案房屋，这说明涉案房屋的质量问题已经严重到超出正常保修能力的范围，不符合广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第六条规定的交楼标准。三、异议期应从验收之日起算，我在异议期内已就涉案房屋的质量问题向九龙湖公司提交了《房屋质量咨询报告》，并没有超过异议期，九龙湖公司亦承认收到我的《房屋质量咨询报告》，且九龙湖公司未提供证据证明其已在约定时间内做出书面答复和履行维修义务，根据双方买卖合同第16条约定，应视为我异议事实成立，涉案房屋视为未交付。1、《买卖合同》第16条明确约定了异议期，本案的收楼之日为2011年1月11日，即异议期应从2011年1月11日起起算。我已在异议期内就涉案房屋的质量问题向九龙湖公司提交了《房屋质量咨询报告》，九龙湖公司亦承认收到我的《房屋质量咨询报告》，因此，我向九龙湖公司提出的质量异议并未超出异议期。2、根据《买卖合同》第16条的约定，九龙湖公司在收到我的质量异议后，应当在10日内作出书面答复和处理意见并履行维修义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，九龙湖公司未举证证明其已在10日内作出任何书面答复和处理意见，也没有证据表明其已履行维修义务。相反，涉案房屋的质量问题持续5年之久，我至今未能正常入住，因此九龙湖公司应承担举证不能的不利后果，涉案房屋应依约视为未交付。综上，一审判决依据的事实审理不清、证据不足，请求二审法院纠正一审错误，维护我的合法权益。被上诉人九龙湖公司答辩称：本案认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持原判。一、涉案房屋已经转移占用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，区保罗已经签收了涉案房屋的钥匙与其他相关文件，是唯一能够自由出入、占有使用涉案房屋的主体，即涉案房屋已在钥匙交接后由区保罗占有。二、涉案房屋已办理了以区保罗为产权人的房地产权证，因此涉案房屋从权利上已交付给区保罗。三、根据双方签订的《商品房买卖合同》第16条的约定，房屋交付的异议期是收到收楼通知书之日起5日内，并在该期限届满5日内以书面形式提出，而我司于2010年9月25日向区保罗发出收楼通知书，故区保罗最晚应于2010年10月5日前向我方书面提出质量异议。但区保罗未在上述期限内提出异议，依约应视为其同意接收房屋。区保罗直至2011年1月11日才前往我司处办理收楼手续，其后所提出的质量异议已经超过合同约定的异议期，其中也并未包含任何拒绝收楼的意思表示，故我司认为我司在区保罗提出质量问题后所提供的是收楼后的保修服务。四、根据区保罗提供的《九龙湖收楼通知》并不能推断出验房的步骤是“先签署文件再进行验房”，该收楼通知书清楚写明第4步是办理收楼手续，并没有区分是先验楼还是先签署文件，在区保罗未提交相反证据予以证明的情况下，一审判决认定无误。即使确如区保罗所言，在区保罗收楼时确实是先签署相关文件和钥匙再进行验楼，区保罗也无法举证证明区保罗收楼违反其真实意思表示。关于区保罗提供的房屋质量咨询报告，经核查，我国并无官方认可的所谓“验楼师”资质，该报告的出具主体不具备鉴定房屋质量的法律资质，只能作为参考。区保罗在接收房屋钥匙后才提出该份报告，我司履行的是保修责任，这与我司的主张并不存在矛盾。五、区保罗主张的房屋质量问题，属于双方签订的买卖合同第25条约定的保修范围，且经过我司在保修期内不断地维修，涉案房屋的状况也一次比一次有改善，而在此期间，区保罗持有涉案钥匙却未对房屋进行必要的使用与维护，应自行承担其在首次验楼后扩大部分的损失。综上所述，涉案房屋无论是从实体上即钥匙的交接、权利上已经办理房产证，还是从交付程序上即合同第16条的约定，均证明涉案房屋已经交付给区保罗，其在接收房屋后再向我司主张逾期交楼责任没有事实和法律依据，一审判决认定正确。区保罗于2016年10月17日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1．九龙湖公司向其支付逾期交房违约金，违约金自2011年1月12日起每日按总房价款0.05%的标准计算至九龙湖公司实际交付房屋之日止，暂计5万元；2．本案诉讼费用由九龙湖公司承担。一审诉讼中，区保罗明确第1项诉讼请求的违约金金额以50000元为限。一审法院认定事实：九龙湖公司是位于广州市花都区北兴镇鸿鹤村九龙湖悦源庄的开发商，在与区保罗签订《广州市商品房买卖合同》之前取得了房管部门核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2009年11月1日，区保罗（乙方）与九龙湖公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，约定乙方以4362697元的价格向甲方购买位于九龙湖悦源庄松林街1号1层101房，房屋建筑面积共250.37平方米。第十二条交房条件约定：该商品房工程竣工验收合格，并取得建设工程质量监督机构出具的商品房建议项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电及通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2010年10月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。由于乙方原告，导致未能按期交付的，双方确认以本合同第十三条约定的交房期限届满之日视为甲方交付商品房，由此产生的一切费用、风险和法律责任均由乙方承担。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；（九）无。第十六条交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在10内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。合同附件七为补充协议，补充协议第八条约定：2、甲方书面通知乙方后，乙方应按照《交楼通知书》的时间和要求办理交房手续。若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，不影响乙方正常使用的均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，甲方应按照《商品房买卖合同》第二十五条承担保修责任。乙方以此拒绝验收房屋和拒绝签收钥匙的，视为因乙方原因未能按期交付。该商品房交付时间确定为《商品房买卖合同》中约定的交房期限届满之日。3、自甲方将该商品房交付乙方或视同交付乙方之日起，该商品房的风险责任由甲方转移给乙方，与该商品有关的一切税费及物业管理等费用均由乙方负担。房屋保修期亦从即日起计算。第十条约定：房屋交付验收的时间以甲方收楼通知书约定的时间为准。如交付时甲方具备合同第十五条约定的资料，乙方无权拒绝收楼，否则视为房屋已交付。乙方对于房屋交付标准或条件有异议的，应一次性提出书面异议，并说明异议的具体事项，否则视为乙方无异议，房屋已交付。合同签订后，区保罗向九龙湖公司支付了全部购房款。九龙湖公司提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《高尔夫南区总平面图》、《九龙湖悦源庄小区门牌四至图》，证明涉案房屋所在楼宇于2010年6月18日取得工程竣工验收备案表，符合了交付使用条件。区保罗认为规划图与房屋实际情况不相符，违反了规划。九龙湖公司于2010年9月25日向区保罗发出《玖珑湖收楼通知书》，通知区保罗于2010年10月9日至2010年10月30日前往涉案小区办理收楼手续。2010年11月4日，九龙湖公司向区保罗发出《玖珑湖悦源庄收楼催告函》，表示因区保罗未按期收楼，按合同约定自2010年10月30日起视为区保罗已收楼，并要求区保罗于2010年11月24日至11月30日期间，前往玖珑湖销售中心办理房屋收楼手续。2011年1月11日，区保罗前往办理收楼手续，签订了包括文件签收表、钥匙签收表、业主登记表、独立电表读数记录、消防安全责任书、承诺书在内的材料，并缴交了2010年11月1日至2011年3月31日的物业服务费。区保罗认为其在2011年1月11日查看房屋时，因房屋存在质量问题、不符合交付条件故未收楼。区保罗确认已经签领房屋钥匙，但认为是九龙湖公司强制要求先签收了文件和钥匙才能查看房屋。区保罗表示，其在收楼时发现涉案房屋存在质量问题，为此在2011年1月11日至2016年3月18日期间向九龙湖公司七次提交《房屋质量咨询报告》提出异议，九龙湖公司对房屋进行整改维修，但维修后仍达不到标准。九龙湖公司确认收到区保罗提交的《房屋质量咨询报告》，但认为其已对房屋提供了保修服务，区保罗提出的房屋质量问题不属于主体结构的质量问题，不影响交付使用。九龙湖公司提交涉案房屋的房地产权证复印件以及通知区保罗领取房产证的邮件回单，证明涉案房屋已于2011年8月10日办理了房地产权证，区保罗表示其不清楚办证的情况，房产证不能作为其已接收涉案房屋的证据。一审法院认为，区保罗与九龙湖公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。经查，涉案房屋于2010年6月18日办理工程竣工验收备案手续，九龙湖公司从2010年9月25日起多次通知区保罗收楼，区保罗于2011年1月11日签领了房屋钥匙、签收了相关材料并交纳了物业管理费，区保罗自愿接收涉案房屋的行为是其对自身权利的处分，其在办理收楼手续后，又要求九龙湖公司支付从2011年1月12日起的迟延交楼违约金理据不足，一审法院不予支持。至于区保罗抗辩的房屋质量问题，现无证据证明其收楼时涉案房屋不符合法定或约定的交楼条件，亦无证据证明其所提出的房屋质量问题属于法定或约定的不符合交楼条件的情形，其在收楼后又以房屋质量问题认为未收楼缺乏理据，一审法院不予采纳。九龙湖公司确认区保罗提出的质量问题属于房屋保修范围，故应承担的是保修责任，区保罗可就此问题与九龙湖公司另行协商或另循途径主张。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，于2017年1月12日作出如下判决:驳回区保罗的诉讼请求。一审案件受理费1050元，由区保罗负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，并均表示对原审查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，一审法院认定区保罗与九龙湖公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人对此均无异议，本院予以确认。对于双方争议的交楼问题，根据一审查明事实，涉案房屋所在楼宇于2010年6月18日取得竣工验收备案表，九龙湖公司先后于2010年9月25日、2010年11月4日向区保罗发出了《玖珑湖收楼通知书》、《玖珑湖悦源庄收楼催告函》，区保罗亦于2011年1月11日前往办理收楼手续，签订了相关收楼文件，接收了涉案房屋的钥匙，缴交了2010年11月1日至2011年3月31日的物业管理费，即区保罗已经实际接收了涉案房屋。虽然区保罗曾向九龙湖公司提交《房屋质量咨询报告》，并以涉案房屋存在质量问题为由，认为其未收楼，但区保罗现有证据并不足以证明其收楼时涉案房屋不符合法定或约定的交楼条件，亦不足以证明涉案房屋存在的质量问题严重影响房屋的交付使用，且九龙湖公司亦曾对房屋进行整改维修，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果，在区保罗举证不足的情况下，一审法院认定区保罗在收楼后又以房屋质量问题为由主张未收楼，及迟交楼违约金的理据不足，并据此判令驳回区保罗要求九龙湖公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，合法有据。区保罗在二审中亦未提交新证据以证明其上诉主张或推翻一审相关认定，故其上诉缺乏理据，本院不予支持。综上所述，区保罗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人区保罗负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 韩志军审判员 郭东升二〇一七年四月十一日书记员 梁少欣