江苏省张家港市人民法院行 政 判 决 书（2015）张行初字第00241号原告徐嘉蔓，女，1993年12月27号生，汉族，住张家港市。原告徐祺凯，男，1998年5月5号生，汉族，住张家港市。法定代理人徐静贤（系原告二母亲，本案第三人），女，1969年1月21号生，汉族，住张家港市。二原告共同委托代理人邱建忠，张家港市金港法律服务所法律工作者。被告张家港市住房和城乡建设局，住所地张家港市杨舍镇人民中路68号。法定代表人袁雪祥，该局局长。出庭负责人张新红，房管中心副主任。委托代理人张新华，江苏颐华（张家港）律师事务所律师。第三人徐静贤，女，1969年1月21号生，汉族，住张家港市。委托代理人李玮，江苏格致律师事务所律师。第三人江苏张家港农村商业银行股份有限公司，住所地张家港市杨舍镇人民中路66号。法定代表人王自忠，该公司董事长。委托代理人周步容，该公司员工。委托代理人陈诚，该公司员工。原告徐嘉蔓、徐祺凯诉被告张家港市住房和城乡建设局（以下简称张家港住建局）撤销抵押登记一案，于2015年7月15日向本院提起行政诉讼。本院于2015年7月15日立案后，于2015年7月17日向被告送达了应诉通知、起诉状副本。本院依法通知与本案有法律上利害关系的江苏张家港农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）、徐静贤为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2015年8月18日公开开庭进行了审理。原告徐嘉蔓的委托代理人邱建忠，原告徐祺凯法定代理人徐静贤的委托代理人邱建忠，被告张家港住建局的出庭负责人张新红、委托代理人张新华，第三人农商行的委托代理人周步容、陈诚，第三人徐静贤的委托代理人李玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告张家港住建局于2013年1月5日为房屋所有权人徐静贤办理房屋抵押登记。房屋他项权证号为：张房他证杨字第×××。房屋他项权利人为江苏张家港农村商业银行股份有限公司。被告住建局提供证据：1、房屋登记申请表，证明抵押权人与抵押人向被告提出抵押登记申请；2、最高额流动资金借款合同，证明主债权合同；3、最高额抵押担保合同，证明为主债权提供担保的担保合同；4、房屋所有权证；5、国有土地使用权证；（以上两组证据证明徐静贤为抵押物的所有权人，徐静贤对抵押物享有处分权，有权对外抵押，徐嘉蔓、徐祺凯对涉案房屋不享有所有权，不具备原告主体资格）；6、保证书，证明抵押权人承诺办理抵押登记的材料均真实有效；7、承诺书，证明抵押人承诺自愿将抵押房产进行抵押并承担由此产生的所有后果；8、营业执照，证明抵押权人及抵押人、债务人的身份信息资料；9、委托书；10、身份证；11、户口簿；12、离婚证；13、房屋他项权证存根（以上证据证明经审核，抵押登记的手续齐全，被告发放他项权证）；14、张家港市房产登记申请表，证明涉案房屋所有权登记时，徐静贤作为涉案房屋的所有权人申请登记，徐嘉蔓、徐祺凯未作为房屋所有权人申请登记；15、离婚协议书，证明协议书第二条第二款关于房屋的居住及分割中，明确约定了涉案房屋归女方即徐静贤所有（说明，证据1-13是徐静贤办理抵押登记时提供的材料，证据14、15并非其在办理抵押登记时提交的）。原告徐嘉蔓、徐祺凯诉称，二原告系陶维国与徐静贤婚生子女。2009年10月23日，陶维国与徐静贤协议离婚，约定二原告由徐静贤抚养，双方对婚后共同所有的位于张家港市杨舍镇国泰现代城2幢1102B房屋及车库达成如下分割协议：房屋及车库归女方所有，由女方支配儿女份额，不得转卖……。嗣后，二原告与徐静贤居住上述房屋内。2013年1月5日，被告根据黄正明与农商行签订的《最高额流动资金借款合同》、徐静贤与农商行签订的《最高额抵押担保合同》对该房屋作出张房他证杨字第×××号房屋他项权证，设定该房屋他项权利人为农商行。后因黄正明未能履行还款义务，农商行向张家港市人民法院提起民事诉讼，要求黄正明归还借款，并对上述房屋享有抵押权，有权就抵押房屋的变价款享有优先受偿权。张家港市人民法院作出了（2015）张商初字第00322号民事判决，支持了农商行的请求。届时，二原告才知道上述房屋已被徐静贤抵押。二原告认为，陶维国与徐静贤离婚时对位于张家港市杨舍镇国泰现代城的共同财产2幢1102B房屋及车库作了明确的分割，二原告对该房屋享有所有权，徐静贤不得自行对房屋进行处分。根据《城市房地产抵押管理办法》规定，办理房屋抵押登记时应向房管部门提供能证明房屋权属的资料，共有房屋抵押还须提交共有权证及其他共有人同意抵押的证明。位于张家港市杨舍镇国泰现代城2幢1102B房屋及车库并非徐静贤单独所有，故被告理应在徐静贤办理抵押登记时要求其提供证明房屋权属信息的材料并严格审核。现二原告认为被告审查不严，实体和程序均严重违法，办理他项权证存在瑕疵，请求法院判决撤销。原告徐嘉蔓、徐祺凯提供证据：陶维国、徐静贤的自愿离婚协议书，证明对涉案房屋的约定。该涉案房屋并非徐静贤单独所有，不享有独立的产权，其对房屋权属受到相应的限制。第三人徐静贤述称，与其丈夫离婚时，两个婚生子女均为未成年人。因此在离婚时对房产加重了制约条款，协议中所称房产归徐静贤所有是有条件的，其真实含义是由徐静贤支配。双方约定徐静贤不得转卖。徐静贤在房产抵押时已明示此房屋为共有财产，案外人黄正明曾先后托熟人和同事向中行和农行要求第三人徐静贤的房产作为抵押担保，但均因离婚协议中第三人的房产所有权存在瑕疵而未能成功。在向农商行提供担保时，还是黄正明找了熟人而成功。徐静贤曾反复询问为何只有农商行才能进行抵押担保，黄正明和农商行放贷员说他们想办法。我们不能期待作为普通人的徐静贤能比执法机关和专业银行人员更明白法律。因第三人的不懂法以及专业机构没有尽到审慎的注意义务，导致了第三人侵害了未成年子女的合法财产权益。第三人徐静贤未提供证据。第三人农商行述称，第一、根据物权法规定，不动产物权的设立、变更均应以登记为准。本案二原告并非房屋所有权证载明的权利人，原告主体不适格。第二、第三人已经对抵押房产进行了审查，尽到了合理的注意义务，抵押合同合法有效。二原告要求撤销抵押没有事实依据。第三、为维护交易安全，第三人善意、有偿取得该房屋抵押权，抵押有效。第三人农商行未提供证据。经庭审质证，原告对被告提供证据的真实性无异议。但认为证据1，徐静贤在办理抵押登记时明确表示该房屋为共有房屋，并非其个人所有。因此第三人农商行并非善意登记。对证据2、3，我方并不知情。对证据4-11、13、14均不知情。对证据12，离婚协议上对涉案房屋的权利做了相应的限制。即，第三人徐静贤并不完全享有房屋产权。虽然被告认为按照证载来确定权利人，但是其在办理抵押登记时需要抵押人提交户口本、离婚证及离婚协议书等内容，这表明需要对抵押房屋的实体权属是否存在争议进行实质审查，并非形式审查。在涉案房屋权属存在争议的情况下，第三人仍同意接受抵押，表明其并非是善意的第三人。而被告明知涉案房屋抵押人已表示为共有的情况下，并且其也知晓了离婚协议对涉案房屋的约定的情况下，仍办理抵押登记，损害了原告的利益。因此本案原告有权作为当事人提起诉讼。第三人徐静贤认为被告证据1中徐静贤已明示此房屋为共有财产。对其他证据的意见同答辩意见。第三人农商行认为证据1第一页申请人情况中，抵押人一栏中“共有人”并未填写，即视为徐静贤认可该房屋并无其他共有人。对证据2无异议。对证据3，根据该合同第四条第二款的约定，两原告法定代理人承诺对抵押财产拥有所有权，不存在权属争议。对证据4-12均无异议。对证据13、14、15，案外人陶维国和徐静贤在离婚协议中明确约定涉案抵押房产属于徐静贤所有。该离婚协议签署的时间为2009年10月23日，结合证据14，徐静贤申请房产登记的时间为2010年1月5日，即离婚后，足以证明涉案房产所有权人仅为徐静贤。二原告不享有抵押房产的任何权利。被告对原告提供证据的真实性无异议。本院认为，以上证据均真实有效，与本案存在关联，本院予以确认。经审理查明，2009年10月23日，陶维国与徐静贤达成离婚协议，协议约定：儿子徐祺凯（12岁）、女儿徐嘉蔓（17岁）由徐静贤抚养。共同财产中位于张家港市杨舍镇国泰现代城2号楼1102B房屋、车库归女方所有，由女方支配儿女份额，不得转卖。如出售，按当时现行价扣除50万元支付男方50%，如儿子22周岁后出售，则归儿子所有。2010年1月5日，徐静贤办理该房屋登记，房屋所有权人为徐静贤。2012年12月26日，农商行、徐静贤向张家港住建局申请办理抵押登记，由徐静贤将其所有的位于张家港市杨舍镇国泰现代城2号楼1102B房屋为黄正明向农商行的借款提供抵押登记。徐静贤、农商行、黄正明分别在房屋登记申请书（抵押权设立登记）签名。申请书明确：抵押权人为农商行，抵押人为徐静贤，抵押财产为位于国泰现代城2号楼1102B房屋，婚姻状况明确已离婚，至2012年12月26日时未再婚，在询问事项里抵押人房屋是否共有在“是”栏打“勾”。同时，徐静贤、黄正明、农商行向张家港住建局提供了农商行与黄正明的借款合同，农商行与黄正明徐静贤的抵押担保合同、徐静贤的房屋所有权证、土地使用证，农商行的保证书、徐静贤的承诺书（内容为本人愿将位于杨舍镇国泰现代城的房屋抵押于农商行，为黄正明的借款作最高额担保，房产权证号为：×××，抵押面积为262.01平方米，最高债权为238万元，债权发生期间从2012年12月26日至2015年12月25日止，若有任何后果，一切由本人承担）、农商行的执照、委托书、徐静贤的户口簿、离婚证、离婚协议。张家港住建局经审查，认为符合办理抵押登记的条件，遂办理了证号为张房他证杨字第×××的房屋他项权证。徐祺凯、徐嘉蔓不服，提起行政诉讼。本院认为，一、徐祺凯、徐嘉蔓是否具备原告主体资格。对此，本院认为，徐祺凯、徐嘉蔓作为徐静贤的子女，与徐静贤居住在用于抵押的房屋内，如抵押权实现，则对其居住生活有影响，其具备作为原告的主体资格。二，被告张家港住建局是否适格。《城市房地产抵押管理办法》第七条规定：辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作，张家港住建局是本市房地产管理部门，具有办理抵押登记的行政职能。三、张家港住建局办理抵押登记是否符合法律规定。《城市房地产抵押管理办法》三十二条规定：办房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：（一）抵押当事人的身份证明或者法人资格证明；（二）抵押登记申请书；（三）抵押合同；（四）国有土地使用证、房屋所有权证；（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；（六）可以证明抵押房地产价值的资料；（七）登记机关认为必要的其他文件。第三十三条规定：登记机关应当对申请人的申请进行审核，凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起十五日内作出是否准许登记的书面答复。本案中，申请人提交了《办法》规定的材料，张家港经审核，认为权属清楚，证明材料齐全，办理了房屋抵押登记，并向抵押权人颁发了《房屋他项权证》。这一登记行为并不违反法律规定。四、徐祺凯、徐嘉蔓是否是房屋所有权人。徐祺凯、徐嘉蔓称离婚协议上明确徐祺凯、徐嘉蔓是房屋共有人，同时徐静贤、黄正明、农商行在申请书询问事项关于“抵押房屋是否为共有”上打了“勾”，表明当时已经告知房屋是共有房屋，但张家港住建局未尽审查义务，仍办理了抵押登记。对此，本院认为，离婚协议上对房屋的约定是“位于张家港市杨舍镇国泰现代城2号楼1102B房屋、车库归女方所有，由女方支配儿女份额，不得转卖。如出售，按当时现行价扣除50万元支付男方50%，如儿子22周岁后出售，则归儿子所有”，这一约定不但不能证明徐祺凯、徐嘉蔓系房屋共有权人，相反更加明确了房屋是归女方所有，由女方支配儿女份额。2010年1月5日办理的房屋所有权证清楚载明所有权人是徐静贤。徐静贤、黄正明、农商行在申请书询问事项关于“抵押房屋是否为共有”上打了“勾”，但是徐静贤提供的资料并不能证明与他人共有该房屋，张家港住建局经过审查作出的抵押登记符合规定。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条规定，判决如下：驳回原告徐嘉蔓、徐祺凯要求撤销被告张家港市住房和城乡建设局于2013年1月5日办理的张房他证杨字第×××的房屋他项权证的诉讼请求。本案案件受理费人民币50元，由原告徐嘉蔓、徐祺凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。苏州市中级人民法院开户行：农行园区支行，账号：55×××99。审 判 长  孙国忠人民陪审员  吕翠萍人民陪审员  邵美英二〇一五年八月二十日书 记 员  孙 洁