福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2015）龙新民初字第3583号原告黄水兵，男，1959年12月2日出生，汉族，农民，住龙岩市新罗区。委托代理人曾伟源，福建力涵律师事务所律师。委托代理人陈文慧，福建力涵律师事务所实习律师。被告苏文雄，男，1965年9月17日出生，汉族，住龙岩市新罗区。委托代理人罗海仙、詹萍萍，福建正廉律师事务所律师。原告黄水兵与被告苏文雄租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员廖丽婷适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄水兵及其委托代理人曾伟源、陈文慧，被告苏文雄及其委托代理人詹萍萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄水兵诉称，原、被告于2013年6月20日签订《店铺租赁合同》，约定将原告所有的店铺租赁给被告使用，并约定租赁期、租金、违约责任及被告在经营期间若转让必须经原告同意等内容。签订合同后，被告未经原告允许，擅自将店铺转让给第三人，被告已违约，因此原告诉至法院请求判决：一、解除原告与被告于2013年6月20日签订的店铺租赁合同；二、被告因未履行合同条款造成违约的押金10000元归原告；三、被告赔偿原告因擅自改装店铺损坏财产10000元；四、被告向原告支付从2015年4月起至5月的租金合计6000元。被告苏文雄辩称，一、原告黄水兵并非本案讼争租赁的所有权人，因此本案租赁合同未得到所有权人的追认而无效。二、即使租赁合同有效，因原告原因而终止合同，应由原告承担法律后果。三、本案租赁物系由转租人卢锦秀擅自改装，造成的实际损失应由实际侵权人负担。四、原告要求被告支付从2015年4月起的租金无法律依据，因双方的租赁合同已于2015年4月6日解除。诉讼中，原告黄水兵向本院提供以下证据：一、黄水兵与苏文雄签订的《店铺租赁合同》一份，以此证明双方有签订租赁协议，约定租赁期间、范围、租金、押金、违约条款等。二、汤香美与卢锦秀签订的《店铺租赁合同》一份，以此证明被告未经原告同意将店铺进行转租，讼争店铺造成损害是由于被告擅自转租的行为导致的。三、调解笔录、协议书各一份，以此证明2015年4月9日，原、被告双方及被告妻子、卢锦秀就本案讼争纠纷在东肖派出所有进行协商，形成了初步解决意见，但要求第二天签订协议书与新的租赁合同，因被告不同意，导致第二天协议没有最终达成。四、照片6张，以此证明讼争店铺遭到破坏是在被告租赁讼争店铺期间，且未经原告的同意下造成的，且证明造成的讼争店铺破坏的现状。五、历月电费明细一份，以此证明2015年2月至5月被告欠电费的事实，另外该电费是专门安装在讼争店铺的电表所形成的，有电表号，另外该电表的户主是原告，也可以证实原告对讼争店铺有所有权及处分权。六、分房契约书、洋潭村民委员会证明各一份，及当庭提交龙岩市拆迁安置服务站龙岩漳龙高速公路有限公司文件一份6页、龙岩市人民政府龙政（1996）综169号、黄水利宗地图、龙岩市漳龙高速公路有限公司报告各一份，以此证明讼争店铺系建设漳龙高速公路统一规划建设的安置房，地基原在黄水利名下，后经分家析产转至原告名下，并得到村委会和东肖镇政府的确认，原告是讼争房屋所有权人，有权对外出租。被告苏文雄向本院提供：2015年4月6日被告与黄水兵妻子通话录音光盘及录音书面材料各一份、通话记录清单一份，以此证明原告与被告于2015年4月6日解除租赁关系。上述证据均经当庭质证。本院审查证据认为：原告提供的黄水兵与苏文雄签订的《店铺租赁合同》，来源合法、内容真实，可以证明原告主张，对其证明效力予以确认。原告提供的汤香美与卢锦秀签订的《店铺租赁合同》，来源合法、内容真实，虽然无法证明原告的主张，但可以证明被告将本案租赁物转租他人使用的事实，可以作为本案证据使用。原告提供的调解笔录、协议书，来源合法、内容真实，可以证明原告主张，对该组证据的证明效力予以确认。原告提供的照片，来源合法、内容真实，虽然无法证明原告主张，但可以证明租赁物的现状，可以作为本案证据使用。原告提供的历月电费明细，来源合法、内容真实，可以证明租赁物从2015年1月至5月的电费情况，可以作为本案证据使用。原告提供的分房契约书、洋潭村民委员会证明、龙岩市拆迁安置服务站龙岩漳龙高速公路有限公司文件、龙岩市人民政府龙政（1996）综169号、黄水利宗地图、龙岩市漳龙高速公路有限公司报告，来源合法、内容真实，该组证据可以证明原告主张，对该组证据的证明效力予以确认。被告苏文雄提供的2015年4月6日与黄水兵妻子通话录音光盘及录音书面材料、通话记录清单，来源合法、内容真实，但该通话无法证明双方已达成解除合同的合意，故不作为本案证据使用。经审理查明：2013年6月20日，原告黄水兵与被告苏文雄签订《店铺租赁合同》一份，约定被告租赁原告所有的位于龙岩市洋潭村第一新村店铺，租赁期间从2013年6月20日起至2018年6月20日止；租金为每月3000元；被告向原告预交押金10000元；被告如中途终止合同应补偿原告经济损失10000元、押金10000元不退还给被告。如原告终止合同，应如数返还被告押金，并偿还被告一个月的店租作为被告的经济损失；被告在经营租赁期间若中途转让，应事先经过原告同意，方可进行，否则一切无效等内容。签订租赁合同后，被告按约定交付押金10000元。被告缴交租金至2015年3月止、支付水电费为2015年1月份止。2015年3月23日，被告苏文雄的妻子汤香美，将本案租赁店铺转租给案外人卢锦秀，当日签订《店铺租赁合同》一份。案外人卢锦秀在装修租赁店铺时，遭到原告的阻止，故原、被告发生纠纷，经龙岩市公安局新罗区分局东肖所出所调解后，未达成一致意见，因此原告诉至本院请求判如所请。诉讼中，原告增加第四项诉讼请求为：被告向原告支付从2015年4月起至租赁物返还原告之日止、按月租金3000元计算的租金；第五项诉讼请求为：被告向原告返还其垫付的2015年2月至5月的电费258.54元、水费300元。本院认为：原、被告间签订的《商店租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应认定为合法有效。原告提供分房契约书、洋潭村民委员会证明、龙岩市拆迁安置服务站龙岩漳龙高速公路有限公司文件、龙岩市人民政府龙政（1996）综169号、黄水利宗地图、龙岩市漳龙高速公路有限公司报告，已形成证据链，足以证明原告对本案租赁店铺享有处分权，故被告认为原告主体不适格的辩称，本院不予采信。被告未经原告同意将租赁店铺转租给他人，故原告要求解除双方于2013年6月20日签订的《店铺租赁合同》的主张，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称其的转租行为系经过原告的同意，但未能提供充分的证据予以证明，故对被告的辩称，本院不予采信。被告未经原告同意，擅自转租，已构成违约，故原告要求被告返还押金10000元及补偿原告经济损失10000元，符合双方约定，不违反法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付从2015年4月起、按月租金3000元计算的租金，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称，双方签订的《店铺租赁合同》已于2015年4月6日解除，但被告未能提供充分证据予以证明，因此对被告的上述辩称，本院不予采信。原告要求被告返还其代为垫付的电费258.54元，符合双方合同约定及事实情况，不违反法律规定，本院予以支持。原告要求被告返还水费300元，但未提供相关证据证明其主张，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告黄水兵与被告苏文雄于2013年6月20日签订的《店铺租赁合同》。二、被告苏文雄缴交的押金10000元归原告黄水兵所有。三、被告苏文雄应于本判决生效之日起十日向原告黄水兵支付损失赔偿款10000元。四、被告苏文雄应于本判决生效之日起十日向原告黄水兵支付从2015年4月起至本判决确定的履行期限届满之日止、按月租金3000元计算的租金。五、被告苏文雄应于本判决生效之日起十日向原告黄水兵返还其代为垫付的电费258.54元。六、驳回原告黄水兵的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费450元，减半收取为225元，由被告苏文雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审判员 廖  丽  婷二〇一五年八月二十四日书记员 汤小小（代）附注：一、引用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、主动履行生效法律文书提示具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费账户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。履行款账户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；账号：17×××01）诉讼费账户（开户行：龙岩农商银行登高支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；账号：9090212020010000030565）支付款项时，请在摘要栏写明案件承办人、案号、当事人姓名。新罗区法院财务咨询电话：0597-28903300597-2890331