成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0191民初11541号原告：港联物业(广州)有限公司成都分公司，住所地：四川省成都市青羊区人民南路一段86号25楼H单元。负责人：孔庆翔。委托诉讼代理人：陈晓冬，四川明炬律师事务所律师，一般授权代理人。委托诉讼代理人：魏齐廉，四川鼎博律师事务所律师，一般授权代理人。被告陈昌容，男，汉族，1985年8月8日出生，住重庆市万州区。原告港联物业（广州）有限公司成都分公司（以下简称港联公司）与被告陈昌容物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案受理，依法适用普通程序，由审判员程洁担任审判长，与人民陪审员何蓉丽、刘翠才组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告港联公司的委托代理人陈晓冬到庭参加诉讼，被告陈昌容经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已依法缺席审理终结。原告港联公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付自2015年7月1日起至付清之日止的物业服务费；2、被告立即向原告支付自2015年7月1日起至付清之日止的物业服务费的违约金；3、被告向原告支付律师费12000元；4、被告承担本案的诉讼费用。其事实和理由为：被告在购买了成都高新区希顿国际广场1栋39层3901号房屋后，与原告于2014年4月15日签订了《前期物业服务合同》及《业主临时公约》等相关文件，就物业服务涉及的权利义务进行了约定。后，被告未依约向原告支付自2015年7月1日起至今的物业服务费，在原告多次催告后仍不支付，故原告委托四川明炬律师事务所通过中国邮政特快专递向被告邮寄送达了律师函向其催收物业服务费及违约金等，但被告至今未向原告支付相关费用。被告陈昌容未予答辩。经审理查明：2014年4月15日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）就被告购买的希顿国际广场1栋39层3901号房屋签订了《前期物业服务合同》及《业主临时公约承诺书》。其中《前期物业合同》约定：1、甲方应遵守本物业的物业管理制度和《业主临时公约》，其中包括《服务手册》、《装修指南》等相关规定；2、物业服务费标准：（1）计费面积：在该物业取得权属证明书前，按《商品房买卖合同》注明的建筑面积来计收，在该物业取得权属证明书后，以确权的测绘实测面积为准计算物业服务费，如测绘实测面积与合同约定面积存在差异，双方互不需退、补；（2）物业服务费按17元/㎡·月计算；3、物业服务费收取起始日期：按《商品房买卖合同》中约定的交房日期起开始收取；4、交费方式：物业服务费按照季度交纳；5、违约责任：甲方不按本合同约定的收费标准和时间足额缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按每日应交费用的千分之三的标准向乙方支付违约金。该《前期物业合同》并载明被告的通讯地址为成都市青羊区浣花滨河路47号浣花溪山庄D16。《业主临时公约》第八十二条约定：如欠费业主拒不缴费，管理公司通过法律途径追讨管理费的，所产生的一切费用由业主承担，包括但不限于：律师费、诉讼费、仲裁费、公证费、评估费等。《业主手册》第8.1.2条约定：每月5日/每季首月5日前（按月交纳应在每月的5日前缴费，按季交纳应分别在每年的1月5日前、4月5日前、7月5日前、10月5日前缴费）履行支付当月/季度物业服务费，逾期支付的，每逾一日应按未付金额的千分之三向物业服务公司支付违约金。2014年4月15日，被告与成都乔治希顿房地产开发有限公司（简称希顿公司）签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》及《补充协议》。其中《商品房买卖合同》约定被告的通讯地址为成都市青羊区浣花滨河路47号浣花溪山庄D16。由于被告一直未向原告支付物业服务费，2016年5月25日，原告委托四川明炬律师事务所分别向被告留在《前期物业合同》中的通讯地址及被告的户籍地址邮寄了催收物业费及滞纳金的律师函。案涉房屋于2014年6月4日登记至被告名下，建筑面积为681.05平方米。再查明，2016年6月27日，原告与四川明炬律师事务所签订了一份《委托代理合同》【（2016）川明炬民代字第914号】，委托该所律师为其代理与被告的物业服务合同纠纷案件，代理费12000元等。2016年7月27日，原告向该所支付了12000元代理费，该所向其出具了相应的增值税发票。截至2017年4月30日，被告拖欠的物业服务费（按房屋建筑面积681.05㎡计算，拖欠期间为2015年7月1日至2017年4月30日）共计254712.70元，按照合同约定计算的截至2017年4月5日的滞纳金为243204.32元。以上事实，有原告的当庭陈述及原告提交的《前期物业服务合同》、《业主临时公约》、《业主手册》、《商品房买卖合同》及《补充协议》、EMS邮寄单、邮寄费发票、《委托代理合同》、《中国农业银行客户收付款入账通知》、律师费发票、原告计算的案涉房屋物业费及滞纳金明细等证据予以证明。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务合同》是其真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。上述合同及《业主临时公约》、《业主手册》的相关内容，对原被告双方均具有约束力，原告按约提供了物业服务，被告应当向原告支付物业服务费。按照案涉前期物业服务合同约定，物业服务费按照季度交纳，《业主手册》亦明确按季度交纳的，于每季首月5日前缴费，故可看出物业费支付方式为按季度预付，原告称实际中系按月收取，于每月5日前收取，违约金亦主张从每月逾期之日起按照日千分之三标准计算当月未付物业费的违约金直至每月物业费付清之日止。原告主张被告向其支付自2015年7月1日至2017年4月30日期间的物业服务费（按房屋建筑面积681.05㎡计算）254712.70元本院予以支持。之后的物业费由于被告在本案审理终结后是否支付并不确定，原告可待被告逾期未支付后另案主张。关于原告主张的违约金问题。案涉合同约定逾期支付物业费按照每日0.3%计收滞纳金，即年费率达到了109.5%。考虑到原告为维权支出的费用在合同中已有另行约定，被告逾期交费给原告造成的主要是资金占用损失，故本院酌情将其调低80%，即按照年费率21.9%支付违约金。对于截至2017年4月5日的违约金243204.32元，被告应支付其21.9%即53261.75元，对于在此之后的违约金，则以欠费金额为基数、按照年利率21.9%计付。关于原告主张的律师费问题。由于原、被告对此费用的负担有明确约定，原告亦举证证明该律师费确已发生，故本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陈昌容于本判决生效之日起十日内向原告港联物业(广州)有限公司成都分公司支付从2015年7月1日至2017年4月30日期间的物业服务费254712.70元；二、被告陈昌容于本判决生效之日起十日内向原告港联物业(广州)有限公司成都分公司支付截至2017年4月5日的违约金53261.75元以及从2017年4月6日起至付清之日的违约金（计算方法为：以欠付物业服务费254712.70元为基数，从2017年4月6日起至本判决确定的物业服务费给付之日止，以年费率21.9%计算）。若未按照本判决确定的给付之日给付物业服务费，上述违约金计算至付清之日止；三、被告陈昌容于本判决生效之日起十日内向原告港联物业(广州)有限公司成都分公司支付律师费12000元；四、驳回原告港联物业(广州)有限公司成都分公司的其他诉讼请求。如果被告陈昌容未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5540元、公告费300元及本判决的后续公告费，由被告陈昌容承担。如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  程 洁人民陪审员  何蓉丽人民陪审员  刘翠才二〇一七年四月五日书 记 员  杨 琴