山东省高密市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0785民初750号原告（反诉被告）：高密市馨园置业有限公司。法定代表人：张立成，总经理。委托诉讼代理人：潘洪明，律师。被告（反诉原告）：马德苍。委托诉讼代理人：聂来宝，律师。委托诉讼代理人：赵星慧。原告（反诉被告）高密市馨园置业有限公司（以下简称馨园置业）与被告（反诉原告）马德苍商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理原告委托。原告委托诉讼代理人潘洪明、被告委托诉讼代理人聂来宝、赵星慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告向原告支付剩余房款22403元。2请求人民法院依法判令被告支付自2008年5月16日到判决生效之日止的违约金（违约金以22403为基数，按年利率24％计算）。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年5月16日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的��屋一套，房屋为预售商品房，位置为：高密市青岛馨园小区12幢2单元301号，合同约定建筑面积为120平方米，单价为2510元/平方米，合同同时对面积差异处理、计价方式与价款、付款方式及期限以及违约责任等内容作了约定。同时被告也签约了青岛馨园小区12号楼6号储藏室，暂定面积为15.62平方米，单价为1500元/平方米，及12号楼3号储藏室之后，暂定面积19.2平方米，单价为2600元/平方米。合同签署后，原告按照约定向被告交付了房屋，后实测房屋面积121.32平方米，总价为304513元。6号储藏室实测面积19.68平方米，3号储藏室实测面积24.2平方米，总价92440元。购房款项合计396953元。截止原告起诉，被告共向原告付款374550元，经原告多次催要被告拒不交纳剩余22403元房款。原告特诉至法院，请求法院查明事实，依法判决。被告辩称，原告所诉与事实不��，被告已按合同约定将全部房款交付并超支，原告提出反诉请求本案原告退还多收的购房款19456.80元，及逾期办证违约金，并承担本案的诉讼费。原告辩称，1、原告按照约定向被告交付了约定的房屋及附房、储藏室，按照原告及高密市房管局委托的测绘公司测绘结果确认的房产面积以此来计算的房屋及附房、储藏室价格，被告所交纳的房款尚欠原告22403元，所以不存在被告多交房款的情形。2、因被告一直没有交清全部房款，原告不能为被告开具完整的全额购房发票，没有购房发票被告不能办理房产证，所以被告一直没有办理房产证的原因是在于被告自身，与原告无关，原告不应承担逾期办证的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以���认并在卷佐证。无争议的事实与证据如下：原告购买了被告开发的青岛馨园小区第12幢2单元301号房及12号楼6号储藏室、12号楼3号附房。原告于2007年10月27日向被告馨园置业交纳20000元作为订购12#楼2单元3层301户及3#附房的订金，被告为原告出具收据一份。2008年5月16日，原告与被告签订12号楼6号储藏室买卖协议，其内容为：“原告自愿购买青岛馨园小区12号楼6号储藏室，暂定面积15.62平方米，单价1500元，总价23430元，一次性付款，于2008年5月16日交清全部储藏室款。2008年5月19日原告向被告交纳12号楼3号附房、12号楼6号储藏室房款共计73350元，被告为原告出具收款收据一份。同日，原告向被告交纳12号楼2单元301室首付款131200元，被告为原告出具收款收据一份。余款被告办理了贷款。涉案12号楼于2009年4月3日通过验收。涉案房产已经交付使用。双方当事人有争议的事实与证据如下：1、原告提供了一份2008年5月16日原告与被告签订的《商品房买卖合同》，合同中对产权登记面积与合同约定面积发生差异的约定为按该房屋每平方米建筑面积单价计算，多退少补（面积以房产局实际测绘面积为准）。同时被告也签约了青岛馨园小区12号楼3号附房，暂定面积19.2平方米，单价为2600元/平方米。总价款49920元，于2008年5月16日交清全部附房款。被告对《商品房买卖合同》及12号楼3号附房买卖协议均有异议。商品房合同并非当初双方签订的合同，原告提交的合同是为银行贷款而签订的，与原先签订的买卖合同并不一样，该合同上的签名系被告本人所签，其中在第五条第一项中的“面积以房产局实际测绘为准”内容在被告所持有的合同中并没有此项内容，原被告合同中第九条内容中的期限也不一致，对于合同粘贴的12-3号附房买卖协议原告手中的合同中单���2600元/平方米，但被告手中的合同单价为1500元/平方米，总价为28800元。原被告签订的合同的经办是李建，所有合同中的书写内容均是由李建写的。对于被告的质证意见，被告提交房管局备案的《商品房买卖合同》复印件１份，原件在房管局。该复印件上显示“产权登记面积与合同约定面积发生差异的约定为按该房屋每平方米建筑面积单价计算，多退少补”12号楼3号附房的买卖协议中对于单价约定为1500元，总价款为28800元。但该买卖协议上原告未加盖公章。提交段小泉出具的证明１份，内容为：“12号-2-301业主，购买的车库12-12,因11号楼小院改造造成汽车无法正常驶入，特按价格1400元/平方米，春节过后3月10日兑现，兑现后销毁”。被告表示销毁的意思表示销毁本证明原件。提交房屋质量保证书原件１份，证明段小泉是当时原告处的负责人。原告对上述被告提交的证��的质证意见为：被告提交的合同系复印件，并且合同的前四页是影印件与最后两页的内容呈现形式不相符，所以对真实性不认可。对合同内容在购买房屋的合同和购买12-6储藏室的合同关键性内容是完全一致的，被告也无异议。对12-3号附房的购买协议中也没有原告方的盖章，对真实性不认可；通过原告所提交的收据存根号：5297137号,该存根表明被告交纳的12-3附房及12-6储藏室交款手续，被告对此无异议，该收据的价款标注为73350元，该价款与原告提交的合同中12-6储藏室和12-3附房两份协议签订时的暂定面积及单价计算出所得的合计价款完全一致。也能够说明原被告双方均是按照原告提交的合同及附件签订和实际履行的。对段小泉出具的证明的真实性有异议，第一，从被告提交的房屋质量保证书中段小泉的签字与该证明中的签字书写形式显然不是同一人书写，不能说明��段小泉所签。第二，段小泉确实是原告开发建设馨园小区过程中的其中的一名联系人，但段小泉并不是所称的原告工程的负责人也不是原告公司的法定代表人，其本人也无权向业主出具更改协议内容的证明。第三，该证明所显示的购买的车库为12-12号，也不是本案所争议的房屋、附房、储藏室所列明的位置与本案无关。第四，该证明即使是真实的，所列明的内容为兑现后销毁，说明段小泉也一直没有兑现，该条也一直没有发生效力。第五，该证明上的价格也存在修改的嫌疑，对于私自改动过的证据其真实性也无法确认。被告对原告的质证意见的解释为：“段小泉的说明中的12-12是后期开发商将我们购买的车库重新印至车库上方的编号，所以证明中的12-12与合同中的附房系同一个车库。李建是我购房时原告的售楼代表，我的合同是李建代表原告同我签订的，段小泉出具证明后安排李建给我更改合同，所以就进行了更改，把原来有关３号附房由李建收回，又给被告书写了３号附房协议交给被告，后在被告向售楼处要求退房款原告迟迟不予退款。我们将新的协议签完字后交至原告处，原告处段小泉拿着我们的合同称要回青岛去盖章退款，结果合同拿走一个星期后，又通知我们不能退款，后就再将12-3的购房协议还给了我。2、原告提交鲁潍房权证高密市第00××61号房产证原件１份，证明原告已经对12号楼办理了房产大证。在产权证附图中确认了高密市房管局认可的测绘公司高密市晟晖房产测绘有限公司进行了测绘，并确认了12号。楼总面积为3152.02平方米；提交高密市晟晖房产测绘有限公司测绘的青岛馨园小区12号楼面积测绘表原件1份、12号楼附房及储藏室测绘表原件1份。证明经测绘，房屋建筑面积为121.32平方米，12-6储藏室面积为19.68平���米，12-3附房面积为24.2平方米。根据上述证据，原告主张房屋实测面积为121.32平方米，价款为304513元，12-6储藏室实测面积为19.68平方米，价款为29520元，12-3附房实测面积为24.2平方米，价款为62920元，上述共计396953元，总款项差额为22403元。被告质证称，对12号楼测绘表主房不清楚分摊面积17.13是如何计算出来的，是否计算正确，因此有异议。对6号储藏室套内面积没有异议，对分摊面积有异议，不知道如何计算出来，是否计算正确，但当时购买储藏室时没有公摊，只按套内计算面积和单价。对3号附房套内面积没有异议，对分摊有异议，当时购买时没有分摊，同时3号附房是独立于12号楼主体，按照建设部公布的商品房销售面积计算及公共建筑面积分摊规则适行的通知，独立于主楼主体能单独使用不应当有分摊。对原告要求储藏室和附房及分摊面积既无合同依据也无法律���据。3、原告主张的违约金和数额的依据为合同第七条第一款的约定，按日支付逾期付款每日万分之五的违约金，原告主张的违约金是按照年利率24%计算，在违约金的计算标准之内，符合双方的约定，房产证办理登记时间2011年1月19日始计算至判决生效日，因为房产证登记时不管是房屋交付还是附房、储藏室的测绘均已完成的情况下才能办理房屋大证，所以原告以此时间为始。被告辩称，房产证登记时间并非是房屋交付时间，本案被告并没有违约，已经足额付款，不应当承担违约责任。4、被告提交段小泉出具的证明主张多交的房款的数额，房屋按照121.32平方米，2510元/平方米，总价为304513.20元，3号附房即车库18.6平方米，1500元/平方米，总价为27900元，6号储藏室15.12平方米，1500元/平方米，总价为22680元，合计355093.20元。被告已实际付款374550元，原告应退给被告19456.8元。同时放弃关于逾期办证违约金的诉讼请求。原告对此有异议，对于段小泉证明的质证意见同上。对于一次性交清全款的问题，说明如下：在合同附件中该约定是说明交款的方式为分期分次支付还是一次性支付约定的购买款项，并非被告所说的附房和储藏室的价格及款项是一成不变的，不能再随测绘后变化。原告在12号楼后面的11号楼私自建设院墙导致被告购买的车库及本案附房不能正常使用，降低了车库使用功能，价款经原被告协商已经降低，对附房的价格应当以协商后的价格进行计算，测绘公司对附房计算的分摊没有任何依据，明显的违背了建设部相关规定，我们提交建设部颁发的商品房销售面积及公共建筑面积分摊规则的通知，通知第一条明确说明在购房合同中应载明建筑面积并注明套内面积及公用建筑面积，按照分摊规则整个建筑物套内面积才能分摊整��建筑物的公共建筑面积，本案附房并不在整个建筑物之内，而是在之外，独立建设并能独立使用，对建筑物内的分摊面积不应当进行分摊。对建筑物现状及影响车库使用功能，申请法院现场勘验。附房所要求的分摊既无合同依据又无法律依据，不应当支持原告请求。对原告提交的要求面积计算两张表格尤其是附房表格既非测绘报告又无测绘公司资质说明，又无计算分摊面积的说明等，对此证据不认可。原告质证称该证据是一份建设部的试行通知，对该文件的效力尚待确认，原告销售的附房及储藏室面积也是经过官方部门确认所得出的数据，官方所执行的也是上级部门的所颁发的测绘标准的文件，原告认为测绘内容是准确无误的。本院认为，无论是原告手中的商品房买卖合同还是被告所主张的在房管局备案的商品房买卖合同均系双方真实意��表示，未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，应依法予以保护。原告手中的商品房买卖合同中的约定增加了“面积以房产局实际测绘面积为准”几个字，该内容视为双方对商品房买卖合同内容的补充，亦属于双方买卖合同的一部分，原被告双方均应按照合同约定全面履行自己应负的义务。被告提交的12号楼3号附房的买卖协议因原告方未加盖公章，不能证明系双方真实意思表示，即使被告提交了段小泉的证明，亦不能充分证明双方已对12号楼3号附房的价格重新达成新的协议，故仍应按照双方于2008年5月16日所签署的12号楼3号附房买卖协议来履行。原告依约向被告交付了房屋，被告也应按照合同约定向原告交齐房款。根据合同约定及涉案12号楼办理房产权证时的测绘数据，涉案房屋实测面积为121.32平方米，比合同约定面积多1.32平方米，按合同约定单价2510元/平方米，房款为304513元，6号储藏室实测面积19.68平方米，比合同约定面积多4.06平方米，计款29520元。3号附房实测面积24.2平方米，比合同约定面积多5平方米，计款62820元，以上共计396953元，被告已经交纳374550元，则被告应补交房款22403元。原告主张22403元符合法律规定，本院予以支持。原告主张的违约金依据及起算时间无法律及事实依据，被告并不清楚面积发生变化而未及时缴纳房款，原告主张从2010年3月2日起计算违约金不符合法律规定，本院支持从本案起诉之日起至判决生效之日止，以22403元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金。因被告对自己的主张所提交的12号楼3号附房买卖协议中，原告未加盖公章，并非双方真实意思表示，双方仍应按照2008年5月16日所签的12号楼3号附房买卖协议来履行，故被告的反诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告马德苍于判决生效后十日内支付原告剩余房款22403元及违约金（以22403元为基数，从2017年2月17日起计算至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、驳回被告的全部诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费360元，减半收取180元，由被告马德苍负担；反诉费143元，由反诉原告马德苍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  赵秀丽二〇一七年四月七日书记员  台艳林