湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）潭中民一终字第454号上诉人（原审被告、反诉原告）张丽娟。委托代理人王仁奇。上诉人（原审被告、反诉原告）王仁奇。被上诉人（原审原告、反诉被告）湘潭县房地产开发公司，住所地湖南省湘潭县易俗河镇凤凰路689号。法定代表人周钢，系该公司经理。委托代理人成姿娃，系该公司职工。上诉人张丽娟、王仁奇因与被上诉人湘潭县房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭县人民法院（2014）潭民二初字第771号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2015年6月26日受理后，依法由审判员陈卫平担任审判长，与审判员肖锋、冯海燕组成合议庭，代理书记员刘欣担任记录，于2015年7月16日公开开庭进行了审理，上诉人王仁奇，被上诉人湘潭县房地产开发公司的委托代理人成姿娃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判查明：2014年5月2日，原告（反诉被告）湘潭县房地产开发公司与被告（反诉原告）王仁奇、张丽娟签订《翠景湾认购协议》，协议约定：一、王仁奇、张丽娟自愿定购湘潭县房地产开发公司出售的翠景湾2栋4单元0502号房，房屋成交单价2450元每平方米，房屋总价376000元；二、协议签订之日由王仁奇、张丽娟支付购房定金90000元；三、该套房屋用公积金贷款，贷款额度在250000元左右，所有贷款手续由湘潭县房地产开发公司代为办理；四、该套房屋首付款为113000元，房屋办证费用在30000元左右，按实结算，王仁奇、张丽娟尚结欠50000元左右，在2014年8月28日前付清，逾期将按月息2分计算利息。协议签订当日，王仁奇、张丽娟将购房定金90000元（房款）支付给湘潭县房地产开发公司。2014年5月5日，王仁奇、张丽娟与湘潭县房地产开发公司签订正式的《商品房买卖合同》，合同约定：一、王仁奇、张丽娟以按揭付款的方式购买湘潭县房地产开发公司开发的商品房一套，王仁奇、张丽娟于2014年5月5日前，将首付款126000元存入指定监管账户，余款250000元于2014年6月27日前办理公积金按揭，将按揭款存入指定监管账户；二、已计入在房价之内的各项基础设施建设费用项目包括：电力一户一表及建设费用、供水一户一表及建设费用、居民用户燃气庭院管网和室内管道安装费等，不计入房价之内的费用项目包括：办理房地产手续按政策规定应缴纳的相关费用等，新建商品房转让手续费由转让方（出卖方）承担；三、办理该商品房的产权登记手续按规定应向国家缴纳的有关税费，由买受方承担；四、出卖人应在商品房交付使用之日起60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，湘潭县房地产开发公司于2014年5月13日在湘潭县地税局服务中心代为交纳了该套房屋的契税15040元，并开具了该套房屋的《中华人民共和国税收完税证明》及《销售不动产统一发票（代开）》。同日，湘潭县房地产开发公司代为在湘潭县物业专项维修资金管理中心交纳了该套房屋的物业专项维修基金9987元，并开具了《湖南省物业专项维修资金专用收据》。2014年5月14日，湘潭县房地产开发公司在湘潭县房产管理局为该套房屋办理了《房屋所有权证书》。2014年5月21日，湘潭县房地产开发公司在湘潭县国土局为争议房屋办理了《国有土地使用权证》。2014年6月20日，王仁奇、张丽娟将该套房屋的公积金贷款260000元（房款）支付给湘潭县房地产开发公司，并就尚未结清的房屋尾款及办证费用54000元出具欠条一张。2014年7月9日，王仁奇、张丽娟向湘潭县房地产开发公司支付房款20000元。2014年11月15日，王仁奇通过银行转账的方式向湘潭县房地产开发公司支付房款6000元（至此，王仁奇、张丽娟已支付全部房款376000元，争议房屋的办证费用未结清）。再查明，湘潭县房地产开发公司所出售的该套房屋已于2011年竣工，属于现房。2014年9月14日，王仁奇为争议房屋垫付了2150元的燃气入户费。原判认为：一、本诉部分。原告（反诉被告）湘潭县房地产开发公司与被告（反诉原告）王仁奇、张丽娟所签订的《翠景湾认购协议》及《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，合法、有效，依法应予以保护。经查，截止到开庭之日，王仁奇、张丽娟已支付了购房款376000元，但湘潭县房地产开发公司为争议房屋办理权属登记垫付的相关办证费用尚未支付，王仁奇、张丽娟的该行为已构成违约，应当承担支付办证费用的违约责任。关于办证费用的数额确定，根据湘潭县房地产开发公司所提交的正式发票可以证实争议房屋的物业专项维修资金为9987元、契税为15040元，上述两项费用共计25027元，予以确认。被告王仁奇、张丽娟辩称，房屋专项维修资金缴纳比例应当按照双方合同中约定的房屋总价的2%计算。经审理查明，在双方签订合同之时，建设（房地产）主管部门已对该项费用的征收标准做出了相应调整，再行适用已经废止的征收标准明显不合理，且有湘潭县物业专项维修资金管理中心开具的《湖南省物业专项维修资金专用收据》予以证实，故王仁奇、张丽娟的该辩解意见不予采纳。关于湘潭县房地产开发公司所主张的其余办证费用，由于其未能提供确凿的证据予以证实，应当承担举证不能的法律后果。结合法庭审理及举证质证的情况，认定被告王仁奇、张丽娟应偿还原告湘潭县房地产开发公司为争议房屋垫付的办证费用共计25027元。关于逾期利息的计算，虽然双方在《翠景湾认购协议》中约定了利息，但双方在最后一次结算的欠条中，并未就逾期付款的利息进行约定，故不予支持。二、反诉部分。（一）湘潭县房地产开发公司所售出的争议房屋为现房，在双方签订《商品房买卖合同》时该争议房屋已具备交付使用的条件。在双方签订《商品房买卖合同》后，湘潭县房地产开发公司已于2014年5月为争议房屋办理了《房屋所有权证书》及《国有土地使用权证书》。由于双方在《商品房买卖合同》中约定的交房时间在合同签订之前，该约定明显不合理，应视为双方同时履行及履行期限不明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“履行期限约定不明确，债务人可以随时要求履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，双方均享有同时履行抗辩权，湘潭县房地产开发公司在对方未履行义务的时候，有权拒绝履行自己的义务，因此，湘潭县房地产开发公司未违反约定，故反诉原告王仁奇、张丽娟主张要求反诉被告湘潭县房地产开发公司支付逾期交房违约金及逾期交付《国有土地使用权证》违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。（二）、反诉被告湘潭县房地产开发公司在庭审过程中确认电力一户一表及建设费用、居民用户燃气庭院管网和室内管道安装费已计入在房价之内，其表示愿意退还反诉原告王仁奇、张丽娟垫付的燃气入户费2150元并继续履行安装电表义务，予以确认。（三）、关于物业管理费。反诉原告王仁奇、张丽娟的该项诉讼主张与本案缺乏关联性，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第一款第（四）、第六十六条、第七十七条第一款、第一百三十九条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，遂判决：一、被告王仁奇、张丽娟于本判决书发生效力后十日内支付原告湘潭县房地产开发公司房屋办证费用共计25027元；二、驳回原告湘潭县房地产开发公司的其他诉讼请求；三、反诉被告湘潭县房地产开发公司于本判决书发生效力后十日内退还反诉原告王仁奇、张丽娟垫付的燃气入户费2150元；四、反诉被告湘潭县房地产开发公司于本判决生效后十日内为反诉原告王仁奇、张丽娟所购买的翠景湾2栋4单元050402号房屋安装电表；五、驳回反诉原告王仁奇、张丽娟的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费650元，反诉受理费335元，共计985元，由原告（反诉被告）湘潭县房地产开发公司负担172元，由被告（反诉原告）王仁奇、张丽娟负担813元。宣判后，张丽娟、王仁奇不服，向本院提起上诉称：1、原判认定物业专项维修资金未按照双方合同约定2%计算错误，双方书面合同中约定的标准系自愿的合意，是盈亏自负的市场经济自由运行规律，原审法院无视合同约定错误；2、原判判决上诉人十日内支付办证费用不当，因双方对支付办证费用约定不明，故被上诉人可以要求随时履行，但应给上诉人必要的准备时间，因上诉人夫妻月工资为3700元左右，扣除房贷1900元左右，必须生活费800元，仅剩1000元每月，故支付被上诉人办证费用的时间应为2016年11月10日前；3、上诉人交付办证费用与被上诉人交房及交付《国有土地使用权证》之间无因果关系，双方合同也未约定未交纳办证费被上诉人可以不交房，被上诉人出卖的房屋为现房，上诉人交齐全部购房款后被上诉人就应即时交房及交付《国有土地使用权证》，不能因2万多元的办证费就不交房，且上诉人已给予被上诉人必要准备时间，被上诉人未及时交付构成违约，应根据合同约定支付违约金；4、原判采信的2014年6月20日王仁奇出具的欠条错误，该欠条的后半部系被上诉人事后添加，原判未对被上诉人交房及交付《国有土地使用权证》的时间予以确定不公平，对诉讼费的分担不公。综上，请求二审依法撤销原判，改判：1、上诉人需支付的物业专项维修资金费为7520元；2、上诉人交付办证费的期限为2016年11月10日之前；3、被上诉人支付逾期交房违约金13197.6元；4、被上诉人支付逾期交付国有土地使用权证违约金11280元；5、一二审诉讼费全部由被上诉人负担。被上诉人湘潭县房地产开发公司答辩称：1、上诉人一直至被上诉人起诉后才支付完全部房款，且至今未支付办证费用，被上诉人不存在逾期交房；2、上诉人至今未支付办证费用，却要求被上诉人支付逾期办证费用，于法于理均不能成立；3、被上诉人已提交了物业专项维修资金的正式发票，上诉人要求少交没有任何依据。综上，请求二审依法驳回上诉，维持原判。二审期间双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明以下事实：上诉人一审反诉状中有判令被上诉人立即交付《国有土地使用证》的诉讼请求，没有提出交付房屋的诉讼请求。2014年5月5日，王仁奇、张丽娟与湘潭县房地产开发公司签订正式的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定第2款约定“2、双方约定由出卖人为主申请办理商品房产权登记手续的，出卖方代收办证费用的时间应在商品房初始登记之后、转移登记之前。需办理预告登记的除外。”第二十一条物业专项维修资金交存的约定“商品房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修资金缴交约定，购房者应当按购房款的2%的比例向售房单位缴交维修基金。在业主办理房屋权属证书前，商品住房销售单位应当将代收的维修资金移交房产管理局物业维修资金管理中心代管。”除此之外，原审判决查明的其他事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。本院认为，结合当事人的诉辩理由及查明的事实，本案争议焦点为：原判处理是否恰当。1、根据上诉人与被上诉人签订合同中对物业专项维修资金交存的约定，被上诉人行使的是替相关部门向上诉人预先收取物业专项维修资金的代收行为，上诉人与被上诉人并未明确约定上诉人只缴纳购房款2%的物业专项维修资金，出现盈亏均由被上诉人负责的内容，且根据法律法规的规定，物业专项维修资金的缴纳义务人是业主即上诉人，故被上诉人代收的物业专项维修资金应多退少补。被上诉人代收上诉人物业专项维修资金后，因根据建设（房地产）主管部门调整后的标准计算尚有短缺，上诉人作为缴纳义务人应予补足，原判判令上诉人据实给付被上诉人垫交的物业专项维修资金正确。张丽娟、王仁奇上诉称原判认定物业专项维修资金未按照双方合同约定2%计算错误的理由不能成立，本院不予支持。2、人民法院在案件审理中对查明的到期债务确定履行期限，属于人民法院的自由裁量权范围，判决结果中确定债务履行时间不受债务人的经济状况影响，原判确定的上诉人履行债务的期限为十日并无明显不当，上诉人是否有能力履行该债务系执行阶段需查明和处理的问题。张丽娟、王仁奇上诉称原判判决十日内给付办证费用不当的理由不能成立，本院不予支持。3、上诉人与被上诉人签订合同中对交房时间约定不明确，在无法确定交房时间的情况下，原判认定被上诉人未逾期交房并无不当，在上诉人未履行给付被上诉人办证费用义务的情形下，被上诉人享有对上诉人交付《国有土地使用证》的同时履行抗辩权，故被上诉人亦不存在逾期交付《国有土地使用证》。张丽娟、王仁奇上诉称被上诉人逾期交房和逾期交付《国有土地使用证》，应承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持。4、原判采信的2014年6月20日王仁奇出具的欠条，虽该欠条后半部存疑，但对于前半部上诉人并未表示异议，原判亦未根据该欠条后半部认定上诉人构成逾期付款，故原判对该证据的认定未影响本案实体处理。上诉人在一审反诉状中没有要求被上诉人交房的诉讼请求，根据不告不理原则，原判未予处理并无不当。上诉人一审反诉状中有要求被上诉人交付《国有土地使用证》的诉讼请求，原判对此未予认定和处理不当，根据原判限上诉人十日被支付被上诉人办证费用的处理，被上诉人也应在十日内交付上诉人《国有土地使用证》。原判根据上诉人与被上诉人本案承担责任程度及诉讼请求被人民法院支持的情况，对诉讼费进行的分担无明显不当。张丽娟、王仁奇上诉称原判认定证据错误，未判令被上诉人交房及诉讼费分担不公的理由不能成立，本院不予支持，张丽娟、王仁奇上诉称原判未判决被上诉人交付《国有土地使用证》错误的理由成立，本院予以支持。综上，原审判决程序合法，认定事实基本清楚，适用法律正确，但部分处理不当。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第一款第（四）、第六十六条、第七十七条第一款、第一百三十九条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省湘潭县人民法院（2014）潭民二初字第771号民事判决第一、二、三、四、五项；二、被上诉人湘潭县房地产开发公司与本判决生效后十日内交付上诉人张丽娟、王仁奇所购买的翠景湾2栋4单元050402号房屋《国有土地使用证》。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费985元，二审案件受理费650元，合计1635元，由上诉人张丽娟、王仁奇负担1200元，被上诉人湘潭县房地产开发公司负担435元。本判决为终审判决。审 判 长  陈卫平审 判 员  肖 锋审 判 员  冯海燕二〇一五年八月三十一日代理书记员  刘 欣附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百三十九条当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。第一百七十条第一款（一）、（二）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…”