江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏04民终3061号上诉人（原审被告）：孙正伟，男，1979年4月3日生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：黄文伟，常州市天宁区天平法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张金媛，女，1948年11月28日生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：周奇松，江苏常达律师事务所律师。上诉人孙正伟因与被上诉人张金媛房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2016）苏0402民初685号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙正伟上诉请求：发回重审或依法改判。事实和理由：涉案房屋的实际所有人是雨源公司，张金媛无诉讼主体资格。涉案房屋已被拆迁，即使要支付房屋使用费，也应限定在拆迁安置的日期之内。出租人应承担其支出的修缮费用。涉案房屋属于违法建筑，其也是在张金媛隐瞒事实的情况下才从前手受让承租了涉案房屋，基于公平，不应再支付房屋使用费。张金媛辩称，其是双方实际履行的房屋租赁合同的签约人。其他房屋租赁合同是为了孙正伟办理工商登记才签订的，并未实际履行。修门费200元已扣除。孙正伟在一审中并未提及修缮费事宜。涉案房屋目前还存在。合同中约定，合同到期，未再续签合同，应交还房屋。孙正伟拒不交还房屋，必须支付房屋租金。其未隐瞒客观事实，且孙正伟是从他人手中自愿转租涉案房屋的。张金媛向一审法院起诉请求：1、终止双方间的租赁合同；2、孙正伟支付拖欠的房屋租金34660元；3、孙正伟承担诉讼费用。一审法院认定事实：张金媛系雨源公司的法定代表人。自2012年4月16日起，张金媛与孙正伟开始签订《房屋租赁合同》，约定由张金媛将坐落于常州市劳动东路836号（原门牌号为××）的2间店面房出租给孙正伟使用。之后，双方分别在2013年4月16日、2013年10月15日以及2014年4月15日签订《房屋租赁合同》，孙正伟在每份合同签订的当日便付清租期内的租金。其中，2014年4月15日签订的《房屋租赁合同》（以下简称合同1）约定：张金媛将坐落在常州市劳动东路836号厂门东地2、3间店面房租赁给孙正伟使用；租赁期限自2014年4月15日起至2014年10月15日止；租金13000元一次性付清，扣除修门的200元，实际租金为12800元；租赁期满，双方有意续订要在期满前20日续订租赁合同；房屋如因不可抗力的原因导致损坏或遇规划红线的拆迁，本合同自然终止，张金媛不承担任何责任，租赁期内拆迁，租金按天计算，多退少补；双方在合同的有效期限内不得擅自变更合同条款，合同争议由双方经协商解决，协商未果可向辖区法院起诉。合同还对其他事宜做了约定。租赁期限届满后，双方未再续签租赁合同，孙正伟未支付租金使用租赁房屋至今。一审庭审中，孙正伟提供了两份《证明》和一份《房屋租赁合同》（以下简称合同2），用于证明：涉案房屋的所有权人为雨源公司；该份租赁合同的双方为雨源公司与孙正伟；租赁合同签订时间为2012年6月5日；租赁期限自2012年6月1日起至2016年5月31日止；月租金为700元，年租金8400元，租金一年一付；合同争议的解决方式为提交常州仲裁委会仲裁。张金媛对此认为：涉案房屋所使用的土地是雨源公司从常州市雕庄街道优胜村委处承租的，张金媛将承租的土地交由他人出资建造了房屋用于出租。从2012年4月16日起，孙正伟与张金媛签订租赁合同，由孙正伟承租涉案房屋使用至今。之所以会提供上述材料给孙正伟，是为了方便孙正伟去工商部门申领营业执照备案所需的。况且，张金媛在《证明》和合同2上只是加盖了雨源公司的财务专用章，而非公司的公章。在合同2上盖章时除了“租金一年一付”的内容有填写外，其余的内容均是空白。几年来，张金媛与孙正伟之间的租赁关系、租期约定、租金支付都是按照合同1的内容来履行的。一审审理中，一审法院就租赁房屋的相关情况向常州市雕庄街道优胜村委进行调查、了解。该村委的工作人员表示：涉案房屋所使用的土地属于优胜村委所有，张金媛租用了村委的土地，并在该土地上建造了若干间房屋。至于这些房屋由谁出资建造，以及由谁来使用和收益，村委对此并不知晓，但可以明确的是，涉案房屋在建造时没有办理相关审批手续，也没有进行权属登记。一审法院认为，从张金媛提供的多份《房屋租赁合同》以及《收据》记载的内容可以看出，张金媛与孙正伟是涉案房屋的租赁双方当事人，且双方对于租赁期限以及租金的收取等事宜均是按照上述合同的约定履行的。因此，张金媛作为出租人有权对承租人孙正伟未支付租金的行为提起诉讼，是本案适格的原告。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。张金媛将涉案房屋出租给孙正伟使用，但张金媛未能提供证据证明其对出租的涉案房屋已经取得建设工程规划许可证，或依法取得权属登记，因此，根据上述规定，张金媛与孙正伟签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。由于合法有效的合同才是合同解除的对象，而涉案的《房屋租赁合同》属无效合同，不具备解除合同的前提，故对于张金媛要求终止（解除）租赁合同的主张不予支持。房屋租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。因此，张金媛要求孙正伟支付房屋使用费34660元的请求，符合法律规定，予以支持。对于孙正伟当庭提供的证据，经审查并结合庭审查明的事实，该证据并不能证实其与雨源公司存在租赁关系的事实。因此，对于孙正伟的答辩意见均不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、孙正伟于本判决发生法律效力之日起十日内向张金媛支付房屋使用费34660元。二、驳回张金媛的其他诉讼请求。案件受理费667元，由孙正伟负担。二审中，针对原审判决确认事实部分，孙正伟认为：其提供的2012年6月5日的房屋租赁合同上加盖的是雨源公司的公章，不是财务章。各方当事人对原审确认的其余事实均无异议，本院依法对原审判决确认事实部分中双方当事人均无异议部分的事实予以确认。二审又查明，2001年2月22日，常州协源鑫纺织品有限公司名称变更为常州市金鑫纺织有限公司。2005年10月20日，常州市金鑫纺织有限公司名称变更为雨源公司。二审中，孙正伟提供了一份编号为郊（2001）第18号、日期为2001年6月19日的建设工程规划许可证（副本）的复印件，其上载明：建设单位为常州市协源鑫纺织品有限公司，建设位置为优胜村，核准工程明细为辅房、混合结构、二层、沿高6.6m，面积330㎡。孙正伟称：涉案房屋即包括在该建设工程规划许可证范围内。前述建设工程规划许可证（副本）复印件系张金媛提供给其的。而该证据在上诉人孙正伟与被上诉人张金媛房屋租赁合同纠纷一案中亦由孙正伟提交给本院，张金媛称：该许可证上的房屋与涉案房屋无关。许可证上载明的房屋是330㎡，而包含涉案房屋在内的沿街18间房屋面积至少有上千余平方米。许可证的时间是2001年，涉案房屋是在2003年建造，时间也不一致。二审中，孙正伟还提供了一份2015年7月9日签订的《终止土地租赁协议约定书》复印件。该约定书的甲方为常州市雕庄街道优胜经济联合社，乙方为雨源公司，其中约定：……四、现因甲乙双方协商终止《厂房租赁合同》，甲方自愿对上述厂房及土地附属设施作出补偿，补偿费总额为9580000。补偿费采取分期付款：在本合同签订当日，甲方支付补偿款3000000元；乙方将厂房及其他土地附属设施交付给甲方之日起5日内，甲方支付剩余补偿款。五、乙方须在本合同签订之日起＿日内将厂房及土地附属设施交付给甲方。如逾期交付，每逾期一日，乙方应向甲方支付违约金人民币＿……十、甲、乙双方约定补充条款如下：1、厂房、厂区围墙范围内的道路、绿化、其它附属建筑物、构作物（含围墙、简易棚等）、配电设施、地上地下水管电线电缆等及其他所有不宜与房地产分离的设施设备均作为从物交付给甲方，甲方不再另行补偿。厂区围墙外的原属乙方的设施设备等亦作为从物交付给甲方，甲方不再另行补偿。本院认为，就涉案房屋，孙正伟是与张金媛签订房屋租赁合同，且将房屋租赁合同中约定的“租金”向张金媛支付，而涉案房屋亦是由张金媛提供给孙正伟使用。因此，租赁合同约定的期限早已届满，而涉案房屋现仍然由孙正伟占有、控制，且孙正伟又未向张金媛支付相应期间的房屋使用费，张金媛有权要求孙正伟支付占有使用费。至于张金媛是否享有合同约定的房屋的所有权并不影响其系涉案房屋租赁合同出租人的身份，而且也没有法律规定出租人要求承租人支付费用的前提条件之一为出租人系出租房屋的所有权人。另外，即使孙正伟所提供的《终止土地租赁协议约定书》是真实的，从该份约定书中“甲方”的主体等情况来看，并不存在涉案房屋被人民政府征收的情况。因此，既然不存在导致涉案房屋物权变动的情况，在租赁期限届满的情况下，孙正伟不将涉案房屋返还给张金媛，张金媛自有权要求孙正伟支付相应的房屋使用费。需要说明的是，涉案房屋租赁合同虽无效，但当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。至于孙正伟主张的修缮费用，因孙正伟就此并未在一审中提起反诉，且张金媛也持有异议，一审法院又未予以涉及，故本案中不予理涉。即使真实存在，孙正伟也应依法另行主张。综上所述，孙正伟的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费667元，由孙正伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁 飞审 判 员  刘岳庆代理审判员  张 玺二〇一七年四月二十八日书 记 员  陆晨浩