甘肃省张掖市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）张中民终字第538号上诉人（一审原告）张明，男，1972年10月2日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，农民。被上诉人（一审被告）童爱芳，女，1967年1月4日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，农民。委托代理人赵相儒，甘肃振泽律师事务所律师。上诉人张明因与被上诉人童爱芳房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省张掖市甘州区人民法院（2015）甘民初字第1988号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张明、被上诉人童爱芳及其委托代理人赵相儒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审判决认定，原告张明与案外人陈丽丽系夫妻关系，被告童爱芳与案外人任文祥系夫妻关系。本案诉争的丽景名苑3—103号商铺由案外人任文祥以其名义购买。2014年，原、被告口头达成租赁房屋意向。2014年8月6日，被告童爱芳收取原告张明房屋租赁费35000元，并给原告出具收条一张。同年8月8日，原告张明及案外人陈丽丽作为承租方（乙方），被告作为出租方（甲方），双方签订房屋租赁合同一份，由被告将3号商铺出租给原告使用。该合同约定：“……第二条租赁期限租赁期限为壹年，自2014年8月10日至2015年8月10日止。第三条租金该房屋租金为人民币大写叁万伍仟元正。房租实行先交付租金后使用房屋的原则，经协商乙方负责缴纳房租租赁税。如乙方未及时交纳所承担税款，甲方有权终止合同，乙方必须承担由此给甲方带来的一切经济损失。第十一条提前终止合同租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月通知对方。”签订合同时，案外人陈丽丽只在租赁合同的第一页承租人处签名并按捺了指印，在该合同第二页乙方处并未签名。签订合同的当天，被告向原告交付了商铺。原告接受商铺后，对商铺进行了装修，并于2014年8月16日向管理商铺的张掖市瑞丰物业有限公司预交电费130元，水费98元，物业费1270元（2014年8月16日至2015年8月16日）。在合同履行过程中，因商铺能否续租的事宜，双方达不成一致意见，因此酿成纠纷。2015年3月14日，原告将商铺钥匙留置于被告家中，明确表示不再租赁被告商铺。2015年3月16日，原告向本院提起诉讼。另查明，经法庭组织原、被告对商铺2014年8月8日至2015年5月14日使用的水电费进行核算，产生水费1.75元，产生电费129.47元。一审法院认为，本案争议的焦点问题有三个，第一是张明作为本案原告主体是否适格第二是原告诉讼要求被告返还房屋租赁费21700元、装修费12000元、其他费用1498元，合计35198元有无事实及法律依据？关于第一个焦点问题，即张明作为本案原告主体是否适格的问题。被告质证认为，签订房屋租赁合同的乙方还包括陈丽丽，现在只有张明作为原告诉讼系主体不适格。对此，法庭认为，依据法庭依职权对陈丽丽所做的调查笔录，陈丽丽明确表示，因为其与原告张明系夫妻关系，其在合同中享有的权利由原告张明主张，其不参加诉讼。因此，法庭认为，张明作为本案原告主体适格。而案外人任文祥亦表示，被告童爱芳与其系夫妻关系，作为商铺所有人享有的一切权利义务，均由被告童爱芳享有，童爱芳对此亦无异议，因此，童爱芳作为被告参加诉讼，其诉讼主体亦是适格的。关于第二个焦点问题，即原告诉讼要求解除原、被告签订的房屋租赁合同有无事实及法律依据的问题，原告诉讼主张，由于被告不同意在合同到期后的第二年将商铺续租给原告，导致原、被告已经签订的房屋租赁合同无法履行，因此，要求解除原、被告已经签订的房屋租赁合同。对此，法庭认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据原、被告签订的房屋租赁合同的约定，租赁期限自2014年8月10日至2015年8月10日，原告在庭审中提交的证据及陈述，无证据证明被告有妨害原告正常经营等根本违约的行为。双方因履行合同产生纠纷也仅是因续租事宜未能达成一致意见，原告为此提出解除双方所签租赁合同，但是否能达成续签协议，需待租赁合同届满时，双方协商而定，被告作为出租方，无义务在房屋租赁合同履行期内作出该房屋续租给原告使用的承诺。租赁合同第十一条虽约定：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月通知对方。但该项约定仅是一方提出终止合同的提前告知义务，并不是只要提出终止合同，对方必须无条件同意解除合同的约定。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，张明作为本案原告，在诉讼过程中未提供有利证据支持其该项诉讼请求，对此，原告应承担举证不能的法律后果，故原告要求解除合同的诉讼请求于法无据，法庭依法不予支持。关于第三个焦点问题，即原告诉讼要求被告返还房屋租赁费21700元、装修费12000元、其他费用1498元，合计35198元有无事实及法律依据的问题。对此，法庭认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案中，双方当事人所签的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，系有效合同，双方均应履行各自的合同义务。在被告交付租赁物给原告使用后，原告按约向被告支付租金，系其应履行的合同义务，现原告无证据证实被告在履行合同中存在违约，故对原告要求被告返还租赁费21700元的诉讼请求，法庭依法不予支持。对原告主张的装修费及其他费用，因根据双方合同约定，该费用由承租方即原告负担，故对原告的该项诉讼请求，法庭依法亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告张明的诉讼请求。案件受理费340元（已减半收取），由原告张明负担。一审宣判后，原告张明不服上述判决，向本院提起上诉。其上诉理由及请求是：一审对上诉人要求解除合同的诉讼请求不予支持，无事实依据、法律依据。上诉人与被上诉人在房屋租赁合同中约定“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月通知对方。”依照此条款约定，本案当事人在租赁期间均有权提出终止合同，而该项权利的行使，只有一个前提即“提前2个月通知对方”。一审庭审中，上诉人举证并陈述其于2015年1月8日向被上诉人提出过终止合同，并于2015年3月初将房屋钥匙交于被上诉人，被上诉人虽不认可上述具体事实，但亦陈述2015年2月上诉人向其提出终止合同，并于2015年3月初将房屋钥匙留于其桌子上。通过双方当事人以上陈述，可以确认上诉人最迟于2015年2月向被上诉人提出终止合同，并于3月初用实际行动表示解除合同即将钥匙留于被上诉人处。上诉人依据合同约定的终止条款，提出解除租赁合同以达到终止合同权利义务的目的，并无任何不当。一审法院对本案合同终止权的行使附加条件，曲解了法律本意，妨害了上诉人诉权的行使，导致上诉人无法达到诉讼目的。《合同法》第九十八条规定：“合同权利义务的终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”因此，一审法院在合同约定了终止条款，上诉人已履行通知义务的情况下，应对上诉人解除租赁合同以达成终止合同权利义务的诉讼请求予以支持，并依据公平公正原则，对合同终止前所形成的财产及费用予以判处。请求二审法院撤销一审判决，对本案予以公正判处。案经本院二审审理查明，上诉人张明与被上诉人童爱芳签订本案房屋租赁合同后，在合同履行过程中，上诉人于2015年1月向被上诉人提出将该商铺进行转租、合同到期后能否续租的问题，双方因故未能达成一致意见。二审查明的其他事实，与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人张明经与被上诉人童爱芳充分协商后，双方签订的“房屋租赁合同”，系上诉人、被上诉人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。合同经上诉人、被上诉人签字后，即发生法律效力。合同成立后，对上诉人、被上诉人具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除合同。本案房屋租赁合同签订后，被上诉人童爱芳作为出租方，按照约定向上诉人即承租方张明交付了用于租赁经营的商铺，由上诉人进行装修，按约履行了房屋出租方的义务。在上诉人装修过程中，被上诉人并未实施妨害、影响上诉人装修活动的不当行为，后上诉人因自身原因，向被上诉人提出将租赁商铺进行转租、合同到期后能否续租的问题，在未取得被上诉人同意后，单方将商铺钥匙留置被上诉人家中，并诉讼要求解除双方签订的“房屋租赁合同”。根据我国《合同法》第九十二条、第九十三条、第九十四条的规定，合同解除的法定情形，一般分为协商解除、约定解除、法定解除三种情形。本案中，被上诉人童爱芳作为合同出租方，因其不同意解除合同，不具备协商解除合同的条件，房屋租赁合同中未约定有“解除合同”的具体情形、事由，亦未有解除合同的法定情形出现，被上诉人童爱芳作为出租方在合同履行过程中又无违约行为，故上诉人张明单方要求解除房屋租赁合同的请求不能成立，依法不予支持。上诉人在解除合同请求权不能成立的情况下，要求被上诉人退还房屋租赁费的请求，亦不能成立，不予支持。上诉人要求被上诉人承担商铺装修费、其他费用的请求，因根据合同约定，装修费用、其他费用由上诉人自行负担，故其请求不能成立，依法不予支持。关于上诉人张明主张一审判决对其解除合同的请求不予支持错误的上诉理由，经审查，上诉人、被上诉人签订的房屋租赁合同中虽约定有“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月通知对方。”但该约定，系合同一方提出终止合同时应履行的提前告知义务，并非上诉人提出终止合同的要求并以自己的事实行为告知被上诉人后，房屋租赁合同即能解除或被上诉人需无条件解除合同的约定，上诉人在被上诉人不同意解除合同，本案又无约定解除、法定解除合同的事由时，其单方要求解除合同的请求不能成立，一审法院对其诉讼请求不予支持，符合法律规定，判决并无不当，上诉人的该上诉理由不能成立，不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当，上诉人张明的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。案经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费680元，由上诉人张明负担。本判决为终审判决。审判长 齐 焕审判员 白新民审判员 郭永旺二〇一五年八月七日书记员 张丽君【附法律条文】《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。