江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第3934号上诉人（原审被告）李永清，男，1967年7月27日生，汉族，南京熙惠百货超市店经营者。委托代理人屈国良，南京市鼓楼区天平法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）南京市鼓楼区人民政府小市办事处，住所地江苏省南京市鼓楼区黄家圩**。负责人仇建军，该办事处主任。委托代理人陈侃，男，1973年12月28日生，汉族，南京市鼓楼区人民政府小市办事处司法所所长。委托代理人蒋国萍，江苏鼎原律师事务所律师。原审第三人王宜孟，男，1970年10月29日生，居民身份证号码3208191970********，汉族，南京市下关区东门街棋牌室经营者，住江苏省南京市鼓楼区安怀村****。原审第三人马艳，女，1979年7月22日生，汉族。原审第三人马玉海，男，1990年1月3日生，回族。原审第三人雷莉，女，1976年10月17日生，汉族。委托代理人徐桂兰，女，1947年4月2日生，汉族，退休教师。原审第三人孙华方，女，1954年10月30日生，汉族。原审第三人程光平，男，1973年10月6日生，汉族。原审第三人贾世勤，女，1973年5月5日生，汉族。原审第三人宋美珍，女，1951年6月4日生。上诉人李永清因与被上诉人南京市鼓楼区人民政府小市办事处（以下简称小市办事处）及原审第三人王宜孟、马艳、马玉海、雷莉、孙华方、程光平、贾世勤、宋美珍房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第6418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月30日公开开庭进行了审理。上诉人李永清，被上诉人小市办事处的委托代理人陈侃、蒋国平，原审第三人王宜孟、马艳、马玉海、孙华方、雷莉的委托代理人徐桂兰到庭参加诉讼。原审第三人程光平、贾世勤、宋美珍经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。小市办事处原审诉称，南京市鼓楼区东门街2号（和燕路8号）产权人系南京市栖霞区小市镇人民政府，后经行政区划调整变更名称为小市办事处。2011年5月1日，小市办事处与李永清签订了为期三年的房屋租赁合同，合同约定小市办事处将鼓楼区东门街2号房屋租赁给李永清使用，每季度9万元。房屋租赁合同于2014年4月30日到期。到期后，小市办事处多次催促李永清迁出承租房屋，但李永清以各种理由推诿，且表示其无力要求其转租的次承租人迁出。李永清及第三人拒不迁出鼓楼区东门街2号房屋的行为严重侵犯了小市办事处的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、李永清及第三人迁出南京市鼓楼区东门街2号（和燕路8号）；2、李永清支付拖欠租金3万元；3、李永清支付房屋使用费24万元；4、李永清按每季度18万元支付房屋使用费（自2014年12月1日起至迁出时止）。李永清原审辩称：第一，小市办事处诉讼主体不适格。小市办事处提交的房屋产权证登记的所有权人为南京市栖霞区小市镇人民政府，而原审原告为小市办事处，现有证据尚不足以证明涉案房屋系小市办事处所有。故小市办事处无权提起诉讼。第二，李永清作为被告的诉讼主体不适格。根据法律规定，因李永清系个体工商户经营者，承租涉案房屋是用于经营南京熙惠百货超市店，故本案应当以营业执照上登记的字号为当事人，将经营者李永清作为原审被告不符合法律规定。第三，原租赁合同应当继续有效。2014年4月30日租赁合同到期后，李永清继续使用涉案房屋，小市办事处并未提出异议，按照相关法律规定，原租赁合同应当继续有效，继续履行。第四，李永清享有优先承租权。双方的租赁合同中约定，李永清享有优先承租权，其在得知涉案房屋要出租，多次跟小市办事处的相关人员沟通，要求续租。现李永清再次表示年租金72万元愿意继续承租。第五，小市办事处不愿意部分接收租赁房屋，应承担相关责任。李永清在5月20日就已将其经营的超市店（约定500平方米）腾空准备交付，当时小市办事处不愿意部分接收房屋，应当承担责任，小市办事处主张这部分房屋面积房屋使用费无事实依据和法律依据。第六，李永清与第三人续签租赁合同符合交易习惯和法律规定。合同到期后，小市办事处并没有明确表示是否终止，根据法律规定履行方式不明确的，按照有利于实现合同的目的方式履行，李永清及第三人依法续签租赁合同符合交易习惯及法律规定，李永清对此没有过错。第七，房屋使用费应当向第三人主张。租赁合同到期后，涉案房屋实际使用人为第三人，故小市办事处应当向第三人主张房屋使用费，向李永清主张法律依据不足。综上，请求驳回小市办事处的诉讼请求。第三人王宜孟述称，其是与李永清签订的租赁合同，与小市办事处没有关系，要求续租。第三人马艳述称，其是与李永清签订的租赁合同，当时签订合同，李永清承诺会续租。第三人马艳在与小市办事处工作人员甘主任联系时，甘主任也没有说小市办事处未与李永清续订租赁合同。第三人马艳按照其与李永清签订的租赁合同支付了租金。2014年竞租时，小市办事处未通知第三人参加竞租。小市办事处要求收回涉案房屋时，称与第三人没有关系，但是现在又将其追加为第三人参加诉讼，第三人都是受害者。第三人马玉海述称，第三人马玉海从2008年起租赁涉案房屋至今已有七年，与李永清签订合同时，李永清未告知小市办事处要收回房屋，直至2014年4月30日，续签完租赁合同后，第三人马玉海将涉租赁房屋重新装修，又于2014年9月中旬将门头重新进行了装潢，但在2014年10月5日李永清的老婆胡少荣通知第三人马玉海要求迁出。现第三人马玉海要求续签合同，如果愿意续签合同，一切损失由第三人马玉海自己承担。第三人雷莉述称：第一，小市办事处诉称李永清及第三人拒不迁出涉案房屋与事实不符，拒不迁出这个说法是非常不合适的。第二，第三人雷莉从李永清老婆胡少荣处承租涉案房屋，且是与胡少荣签订的房屋租赁合同，至今已有五六年，且去年不仅续签合同，房租还有所上涨。第三，2014年9月30日，李永清通知所有第三人到其经营的联华超市开会，说涉案房屋要竞租，但竞租没有成功。作为次承租人有权利知道相关信息。对于竞租的事情，小市办事处从未通知过第三人。经协商，新承租人答应按每平方米四元继续租赁给第三人，目前没有见到新承租人，但每平方米四元第三人雷莉是可以接受的。第四，第三人都是小市办事处的公民，街道是第三人的父母官，即使要求第三人迁出也要给第三人安排其他地方经营。第三人孙华方述称：一、第三人不知道合同到期日，直到2014年9月29日，李永清竞标失败后，才告诉第三人，称其与小市办事处的租赁合同到期。上述行为剥夺了第三人租赁的知情权。二、第三人享有优先承租权。小市办事处在没有通知第三人情况下，有关部门于2014年9月29日对涉案房屋进行了竞标，第三人租住涉案房屋十来年，应当享有优先承租权。现在其他人竞标成功，损害了第三人的优先承租权。三、第三人不存在拒不迁出。李永清在参与竞标没有成功后，随即通知第三人合同到期，并协商愿意补偿，还帮助协调第三人与新承租人见面。第三人孙华方在接到搬出通知后已为迁出做好了积极准备工作，将商品降价处理。故小市办事处认为第三人拒不迁出与事实不符。四、第三人孙华方暂不迁出是有原因的。合同尚未到期，暂时无法迁出。公布租赁房屋租金标准后，第三人在与李永清协商赔偿问题，与新承租人协商租金问题，并没有要求立即迁出。现在要求第三人迁出，又没有任何赔偿，这样会导致第三人损失严重。综上，请求法院公正裁判。第三人程光平述称，要么继续续租，要么谈赔偿。第三人贾世勤未陈述，亦未提交证据。第三人宋美珍未陈述，亦未提交证据。原审法院经审理查明，坐落于南京市鼓楼区东门街**房屋（建筑面积为2437.1平方米）登记的公有房屋所有权人为南京市栖霞区小市镇人民政府。因区划调整南京市栖霞区小市镇划归南京市下关区管辖，后南京市下关区又与南京市鼓楼区合并为南京市鼓楼区，上述房屋现实际由南京市鼓楼区人民政府小市办事处管理。2007年起，李永清开始承租东门街2号一楼房屋。2011年3月11日，小市办事处内设部门小市街道资产管理领导小组与李永清签订了甲方为“小市办事处”，乙方为“李永清”的《租赁合同》，合同约定：甲方同意乙方租赁东门街2号和燕路8号房屋（面积为1100平方米）；租赁期限为2011年5月1日至2014年4月30日；租赁价格为每季度9万元，每年为36万元；协议期满后，装潢、装饰附着物产权归甲方所有，乙方应无偿地转让给甲方，不得拆除和人为破坏；租赁期满，如甲方继续对外招租房屋，同等条件下原则上优先由乙方续租，续租合同另议。租赁合同尾部“乙方”处书写有“联华超市”，“代表”处书写有“李永清”，并载明了李永清的身份证号。合同签订后，李永清继续承租租赁房屋。小市办事处陈述李永清已将租金支付至2014年3月31日，此后的租金未交纳。李永清陈述由于租金都是胡少荣交的，不知道租金交到了哪一天。2014年7月23日，小市街道资产管理领导小组通知李永清，内容为：你于2007年承租的小市街道东门街2号一楼房屋经营超市，合同已于2014年4月终止；根据鼓楼区公有房屋公开招租实施细则规定，该房屋将加入2014年8月份鼓楼区公有房屋公开竞租活动，按区国资办要求，请接通知后在二十日内清空该房屋，并交还给街道资产管理办公室，若想继续承租该房屋，请交清房租后报名参加竞租。2014年9月15日，李永清向小市办事处出具了《承诺书》一份，内容为：“我公司于2011年5月1日承租鼓楼区小市街道位于东门街2号（和燕路8号）房屋一处，用于经营，现合同已到期，根据鼓楼区政府公有房屋租赁有关规定，为配合该房产的公开招租工作，本公司作如下承诺：1.本公司将遵守鼓楼区政府公开竞租规则，积极参加该房屋竞租活动。2.竞租成功后，将认真履行租赁合同，规范经营；如竞租不成功，于竞租结束后20日内无条件搬出该房屋。”该承诺书上亦加盖了“南京熙惠百货超市店”印章。2014年9月29日，小市办事处已就涉案租赁房屋与案外人另行签订了《房屋租赁合同》，合同约定：租金标准为每年72万元；租赁期自2014年12月1日起至2017年11月30日止，2014年10月1日至2014年11月30日为甲方给乙方的房屋装修期，时间顺延20天给原承租户搬迁，合同到2017年12月20日止。租赁房屋尚未交付案外人。2014年11月12日，小市街道资产管理领导小组通知李永清及一楼承租户，称李永清与小市办事处的租赁合同已于2014年4月30日终止，因近期需要对租赁房屋进行维修和水电改造，要求李永清及一楼承租户于2014年11月19日前自行搬出。2015年3月18日，涉案房屋的新承租人通知各租户立即清空现场并搬离。李永清在承租期间经小市办事处同意，将部分租赁房屋转租。现租赁房屋位于东门街一侧从左往右依次是第三人王宜孟经营的南京市下关区东门棋牌室（个体工商户）、第三人马艳经营的南京福悦堂大药房（个人独资企业）、第三人贾世勤和程光平经营的中国电信手机宽带合作店（第三人贾世勤和程光平称该店使用的个体工商户营业执照字号为南京市浦口区亿康通讯器材经营部）、第三人马玉海经营的兰州牛肉拉面、第三人雷莉经营的中国体育彩票代销点；位于和燕路一侧从左往右依次是被告李永清经营的南京熙惠百货超市店（个体工商户）、第三人宋美珍经营的南京市下关区宋美珍服装店（个体工商户）、第三人孙华方经营的南京市下关区红山毛线店（个体工商户）。上述租赁房屋尚未返还给小市办事处。原审法院另查明，胡少荣参加了上述租赁房屋的公开竞租，但未能竞租成功。李永清陈述，其于1997年与胡少荣开始同居，直到2011年同居关系结束，二人分开居住，由于二人育有子女，有时李永清会去看望子女，有时次承租人的租金是由胡少荣收取的。原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原审法院关于双方诉辩主张及第三人陈述意见作如下分析认定：关于小市办事处的诉讼主体资格问题。李永清认为现有证据尚不足以证明小市办事处系涉案租赁房屋的所有权人，故小市办事处的诉讼主体不适格。对此，原审法院认为，涉案房屋原系南京市栖霞区小市镇人民政府所有，因区划调整，现涉案租赁房屋实际由小市办事处管理，且租赁合同也系小市办事处的内设部门与李永清签订，故小市办事处作为原告起诉并无不当，李永清的辩解意见不予采信。关于李永清的诉讼主体资格问题。李永清认为其系南京熙惠百货超市店经营者，根据相关司法解释应当以南京熙惠百货超市店为被告，而不应当以李永清作为被告。对此，原审法院认为，根据小市办事处与李永清双方签订的租赁合同来看，承租人为李永清，虽然在合同尾部写有“联华超市”，由于该名称并不是个体工商户的字号，认为合同的承租人为南京熙惠百货超市店依据不足，该意见原审法院不予采信。退一步讲，即使合同的相对人是南京熙惠百货超市店，虽然《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十九条第一款规定，“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”但是《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》自2015年2月4日起施行，该解释不具有溯及力，而本案于2014年12月15日立案受理，根据立案时适用的《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第46条之规定仍应列经营者为被告。故小市办事处起诉李永清并无不当，李永清的该辩解意见，原审法院不予采信。关于返还房屋的问题。原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，小市办事处内设部门小市街道资产管理领导小组与李永清签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，小市办事处对小市街道资产管理领导小组的出租行为亦予以认可，且合同内容也不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该租赁合同依法成立并有效，对双方均具有约束力，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。现合同租赁期间已届满，双方未续签租赁合同，李永清应当返还租赁房屋。由于双方之间的租赁合同期间已届满，第三人再继续占有使用租赁房屋已无合同和法律依据，故第三人亦应返还租赁房屋。因此，小市办事处主张李永清及第三人迁出租赁房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。关于优先承租权的问题。李永清和第三人均认为其享有优先承租权，小市办事处对此不予认可。对此，原审法院认为，小市办事处在2014年7月23日向李永清所发出的通知已经告知租赁房屋竞租的相关事项，李永清出具的承诺书也印证了李永清知悉竞租的相关事实。李永清辩称小市办事处未告知其竞租的具体时间，但胡少荣实际参加租赁房屋的竞租，虽胡少荣与李永清不是法律上的亲属关系，但由于二人之间育有子女，且租赁房屋的相关租金也是胡少荣实际收取的，鉴于上述情况，原审法院认为李永清对竞租的时间是知悉的，仅是其未参加竞租。由于租赁房屋出租采取的是公开竞租方式，李永清在知悉竞租及竞租时间的情况下，未参加竞租，故应认定李永清自愿放弃优先承租权，李永清的该项辩解意见不予采信。由于第三人与小市办事处之间并无合同关系，第三人认为其应享有优先承租权，无事实和法律依据，原审法院亦不予采信。关于租金和房屋占有使用费的问题。基于上述分析，李永清使用租赁房屋，应当按合同约定支付租金。李永清辩称不知道租金支付至何时，因李永清未能提交证据证明其交纳的租金超过小市办事处所认可的租金，故原审法院对小市办事处认可的李永清已付租金予以确认，李永清尚欠租金3万元。租赁期间届满后，李永清继续使用租赁房屋，应当支付房屋占有使用费，结合本案案情，其标准宜参照原合同约定的租金标准。小市办事处主张自2014年12月1日起按其与案外人之间签订的房屋租赁合同约定的租金标准计算房屋占有使用费依据不足，原审法院不予采信。关于李永清辩称小市办事处拒绝接收部分房屋，不应支付相应房屋占有使用费的问题。李永清要求返还部分房屋，因部分返还影响到小市办事处对租赁房屋的整体使用，故小市办事处拒绝部分接收房屋并无不当，李永清应承担未返还期间的房屋占有使用费，李永清的该项辩解意见亦不予采信。综上，李永清及原审第三人应当迁出租赁房屋，并支付尚欠租金及占用期间的房屋使用费。据此，依照《中华人民共和国合同》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、李永清和第三人王宜孟、马艳、马玉海、雷莉、孙华方、程光平、贾世勤、宋美珍于判决发生法律效力之日起十日内迁出南京市鼓楼区东门街2号房屋（面积为1100平方米）；二、李永清于判决发生法律效力之日起十日内给付南京市鼓楼区人民政府小市办事处租金3万元及房屋占有使用费（自2014年5月1日起至实际迁出之日止，按每月3万元标准计算）。原审案件受理费5350元，减半收取2675元，由李永清负担。李永清不服原审判决，向本院提起上诉称：一、小市办事处诉讼主体存在问题。小市办事处仅凭南京市栖霞区小市镇人民政府涉案房屋产权证及区划文件就证明其是涉案房屋的产权人没有法律依据。二、李永清诉讼主体存在问题。在原审法庭调查过程中，有多份证据及相关事实证明租赁合同的履行是以南京熙惠百货超市店名义进行的，而非上诉人李永清。原审立案时间虽然是在新的司法解释之前，但开庭时间是在新的司法解释之后，原审法院引用已经废止的司法解释，属于适用法律不当。三、关于返还涉案房屋的问题。原审中，李永清举证证明了涉案房屋的部分房屋按照被上诉人终止合同的要求腾空交付，但小市办事处不接受。小市办事处未举证证明不予接受的事实及未提出抗辩理由，应由其承担不利的后果。五、原审法院超越审理权限，适用法律不当，造成判决错误。李永清要求返还部分房屋，原审法院认为其影响了小市办事处对租赁房屋的整体使用，小市办事处拒绝接受并无不当。六、关于优先承租权的问题。原审法院对于案涉房屋竞租的事实没有调查清楚，适用法律亦不当。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回小市办事处的原审诉讼请求。被上诉人小市办事处辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人王宜孟、马玉海述称，其同意上诉人意见。原审第三人马艳述称，小市办事处对竞租事宜不能作出合理解释，如需原审第三人全部腾空房屋，小市办事处应有合理的说法及补偿，否则其要求继续承租。原审第三人雷莉述称，2014年11月12日街道发送了搬出的通知，其于2014年12月19日知晓此事。小市办事处未及时告知也未进行公示，搬出承租房屋将造成巨大损失，故其坚决不愿搬出案涉房屋。原审第三人孙华方述称，其作为实际的承租人，小市办事处在竞租时没有告知竞租事宜，并回避了第三人客观存在的事实，侵犯了第三人的合法权益。原审第三人程光平、贾世勤、宋美珍未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。二审中，上诉人李永清及原审第三人雷莉、孙华方、马艳认为原审未将竞租的事实查清；被上诉人小市办事处认为竞租事宜与本案无关。二审庭审中，李永清自称胡少荣系其老婆，其陈述：“参加竞租前是要交保证金的，我没有交保证金，我老婆交了保证金，所以那天竞拍的时候我去了，但是胡少荣竞拍的”，当法庭询问案涉房屋的具体经营人时，李永清陈述：“是我老婆在经营。第三人的租金是我老婆收的，所以街道通知是通知我老婆的，竞拍也是胡少荣。”李永清认可其在竞拍时没有出价，认为街道在暗箱操作。各方当事人在二审中均无新的证据提交，二审查明的其他事实与原审法院查明的一致，本院予以确认。本院认为，房屋租赁合同租赁期限届满，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。本案中，上诉人李永清与被上诉人小市办事处签订的《租赁合同》合法有效，对双方当事人均有法律约束力。双方合同约定租期至2014年4月30日届满，合同履行期限届满后，双方未续签合同，李永清逾期退房，应当承担返还租赁房屋并赔偿损失的责任。李永清认为小市办事处诉讼主体不当，对此，本院认为，案涉房屋原属南京市栖霞区小市镇人民政府，后经行政区划调整变更为小市办事处，虽然案涉房屋权属证书未变更为小市办事处现名称，但小市办事处作为案涉房屋资产的管理人及案涉房屋租赁合同的出租人，均有权向李永清主张相应的权利，故李永清上诉认为小市办事处诉讼主体不当，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。李永清认为其诉讼主体存在问题，对此，本院认为，因案涉租赁合同系李永清与小市办事处签订，该合同并未载明承租人系南京熙惠百货超市店，故李永清上诉认为应以南京熙惠百货超市店作为原审被告，缺乏依据，本院不予采纳。关于小市办事处未予接受部分房屋的问题。李永清认为小市办事处在原审中未举证证明不予接受的事实，亦未提出抗辩理由，应由小市办事处承担不利后果。对此，本院认为，案涉房屋系小市办事处整体出租给李永清，房屋租赁期满后李永清亦应当整体交还给小市办事处，故小市办事处不同意部分接受案涉房屋不违反合同约定及法律规定，李永清要求部分交付房屋，依据不足，本院不予采纳。关于优先承租权问题。李永清及原审第三人认为小市办事处组织的竞租活动存在暗箱操作问题，但均未提供证据证明。李永清在2014年9月15日向小市办事处出具《承诺书》，明确表示其愿意以竞租方式取得案涉房屋的承租权，该承诺应视为李永清对原租赁合同中约定的优先承租权的放弃；李永清虽主张小市办事处只告知其要竞租但未告知其竞租的具体时间，但从其二审中的陈述来看，其自认参加了竞租活动，只是没有参与竞价，而与其关系密切的胡少荣作为案涉房屋的具体经营人，不仅参加了竞租活动，还交纳了竞租保证金，只是没有报价，说明李永清对小市办事处组织的竞租是清楚的；其参予竞租但不出价，说明李永清放弃了案涉房屋的承租权的竞拍，故李永清主张小市办事处侵犯其优先承租权，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人李永清的上诉理由均不能成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由上诉人李永清负担。本判决为终审判决。审 判 长  夏海南代理审判员  汪德全代理审判员  刘 凡二〇一五年八月二十九日书 记 员  朱亚芳