海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书(2016)琼0108民初2785号原告：金兆军，男，汉族，1970年7月25日出生，住海口市。公民身份证号码：×××。委托代理人：朱林，海南嘉法律师事务所律师。被告：海南捷联实业有限公司，住所地海口市滨海大道黄金海景大酒店11层1106-7号房。法定代表人：张增源，该公司董事长。委托代理人：莫丽娜，女，汉族，1989年7月20日出生，该公司行政人员,住海口市龙华区博义村174号市工行宿舍C幢501房，公民身份证号码：×××。第三人：海南鑫居实业有限公司，住所地海口龙昆南路金霖花园38幢。法定代表人：于卫霞。原告金兆军诉被告海南捷联实业有限公司，第三人海南鑫居实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案受理后，依法由审判长吴思，人民陪审员符永蕃、人民陪审员唐旭升组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告金兆军及其委托代理人朱林，被告委托代理人莫丽娜到庭参加诉讼，第三人海南鑫居实业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金兆军诉称，2012年9月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于海口市××区号海岸郁金香花园5幢404房；建筑面积为86.94平方米，每平方米8160元，总购房款为709430元，被告应当在房屋交付之日起90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同签订之后，原告于当日将购房款、维修基金及其他办证、入住所需费用682802元以刷卡方式支付给被告（前期已支付押金5万元转为购房款），被告也于当时交付房屋，并与物业公司办理装修、入住手续，原告至今对该房屋占有、使用。因被告未能给原告办理产权证，经原告不断投诉维权，被告才告知该房屋曾以预售备案作为变相担保方式向第三人借款，被告与第三人签订的商品房买卖合同”名为买卖，实为借款”，被告表示已经向第三人归还借款，为此被告于2016年4月21日向海口市住房与城乡建设局承诺，在2016年5月30日前为原告办理房产证，但至今仍未办理，为维护原告合法权益，原告遂诉请法院：1、判令原告与被告于2012年9月26日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令被告于判决生效十日内将位于海口市××区号海岸郁金香花园5幢404房的产权证办理过户至原告名下；3、判令被告及第三人于判决生效十日内共同办理上诉房屋的撤销预售备案登记手续；4、判令被告承担本案诉讼费用。被告海南捷联实业有限公司辩称，被告对于原告的诉讼请求及事实和理由均无异议。被告因本案向第三人借款的需要曾将涉案房屋办理备案至第三人名下，被告与第三人之间是”假买卖，真借贷”的法律关系，将涉案房屋办理备案登记至第三人名下完全是作为借款担保，第三人不是真实的购房人。现在被告已经向第三人全部清偿，但因无法自行办理撤销备案手续只能通过司法途径撤销。第三人海南鑫居实业有限公司未答辩。经审理查明，2012年9月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，被告海南捷联实业有限公司将海岸郁金香花园5幢404房出售给原告金兆军。房屋建筑面积86.94平方米，每平方米8160元，总价709430万元整。按照合同约定，原告一次性付清全部房款，被告应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告缴纳了购房款、物业管理费、燃气管道装修费、有限电视入网费、可视对讲系统、维修基金、契税、电梯电费等费用共计682802元（其中购房款总709430元，因原告前期已交付押金五万，抵价后房款为659430元，物业管理等费用23372元）。被告收到物业管理等费用后出具了《往来凭证》7张给原告。2013年3月14日，被告向原告出具《销售不动产统一发票》一张，发票性质为购房款，合计金额709430元。2014年1月17日原告缴纳物业费（2013年9月至2014年8月）1560元，2015年9月21日缴纳两笔物业费分别为1690元（2014年9月至2015年9月）和1170元（2016年1月至2016年9月）。2016年4月21日，被告向海口市住房与城乡建设局出具《承诺书》一张，承诺在2016年5月30日前办理好房产证、土地证手续，如果再次逾期将由被告承担一切责任和原告所有经济损失。承诺期满，原告反复催告被告履行承诺均未果，遂成讼。被告对于原告当庭所述予以认可，但主张其与第三人之间并不是真的进行买卖，而是借款关系，并主张借款已经归还，但并未提交相关的证据予以证明。另查，2011年10月17日，被告将本案所涉房屋通过商品房买卖合同备案的方式将房子备案至第三人海南鑫居实业有限公司名下（合同备案号：L00024891）。2013年11月20日，涉案房屋变更登记至被告名下，房屋产权证号HXX**。原告现居住在本案所涉房屋内，海口之江物业服务有限公司亦出具证明涉案房屋业主为金兆军。本院确认的以上事实有原告与被告签订的《商品房买卖合同》一份，《住宅使用说明书及住宅质量保证书》一份，《郁金香花园业主手册》一份，《管道燃气供用气合同》一份，《海岸郁金香花园交房应缴相关费用明细表》一张，往来凭证七张，被告出具给原告的《销售不动产统一发票》一张及《物业费发票》三张，被告向海口市住房与城乡建设局出具的《承诺书》一张，海南之江物业服务有限公司出具的《房屋业主说明》一张，《海口市商品房买卖合同备案表》一份，《海口市房产登记信息查询情况说明》一份以及原告及其委托代理人，被告委托代理人的当庭陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭进行质证和本院审查，可以采信。本院认为，一、被告海南捷联实业有限公司与原告金兆军签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，主体适格，内容合法、受法律保护。原告在签订购房合同后，履行了相应的付款义务，并办理了装修入住，接受海南天浙物业管理有限公司的物业管理服务，至今仍是房屋的真实使用和管理者，且原告入住至今，并未有第三人对房屋的所有权提出异议，因此原告诉请判令其与被告海南捷联实业有限公司于2012年9月26日签订的《商品房买卖合同》合法有效，本院予以支持。原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效且实际履行，因此，原告要求被告于判决生效后，协助将房屋所有权证办理至原告名下的诉请，本院予以支持。二、本案中，第三人虽与被告办理过商品房买卖合同备案登记，但是被告至始至终没有实际装修入住、管理使用过该房屋，也从未对原告对房屋的占有使用提出过任何异议，鉴于本案实际情况，第三人和被告之间已经无法继续履行合同，双方依合同进行的合同备案登记的民事行为亦应予以解除。但是房产管理部门根据双方的申请办理的合同备案登记，属于行政职能行为，合同备案登记撤销与否属于相关行政机关的行政职权范畴，不属于民事诉讼的处理范围，但被告和第三人应该向房产管理部门申请注销该合同备案登记。三、被告主张其与第三人之间进行的商品房买卖合同备案行为，是”名为买卖，实为借款”，并提交了部分往来凭证，但均是被告与案外人的账务往来，不能证明案外人与第三人的关系，且第三人并未到场答辩，只是被告的单方陈述，又没有相应的证据证明，对于被告的辩论意见，本院不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、原告金兆军与被告海南捷联实业有限公司于2012年9月26日签订的买卖海岸郁金香花园5幢404房的《商品房买卖合同》合法有效。二、被告海南捷联实业有限公司与第三人海南鑫居实业有限公司须于本判决生效之日起十日内向房产管理部门申请办理注销商品房买卖合同备案登记（合同备案号：L00024891）手续。三、被告海南捷联实业有限公司须于本判决生效后六十日内按《商品房买卖合同》的约定，协助原告将海口市美兰区海甸岛德利路11-6号海岸郁金香花园5幢404房的房屋所有权证办理至原告金兆军名下。案件受理费人民币10894元，由被告负担（原告已预付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长  吴 思人民陪审员  符永蕃人民陪审员  唐旭升书 记 员  李 晴速 录 员  杨婷婷