常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0402民初5608号原告：张远平（反诉被告），男。委托诉讼代理人：张晶金，江苏金牌律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟况，江苏金牌律师事务所律师。被告：郑海明（反诉原告），男。委托诉讼代理人：李明，江苏华东律师事务所律师。原告张远平与被告郑海明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理，诉讼中，被告郑海明于2016年11月25日提起反诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了合并审理。原告张远平的委托代理人张晶金、被告郑海明的委托代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告张远平向本院提出诉讼请求：1、解除本诉原告与本诉被告签订的租赁合同；2、本诉被告赔偿本诉原告损失共计339452元，其中包括租金58333元、员工工资87500元、物业费667元、水电费12952元、装修损失180000元；3、本诉被告退还本诉原告水电保证金5000元；4、诉讼费由本诉被告承担。事实和理由：2014年3月15日，张远平与郑海明签订《租赁协议》，约定由本诉原告承租坐落在本市朝阳花园20-1幢二楼的房屋作为营业用房，同年10月11日，本诉原告在支付原承租人沈勇、吴清军28万元受让金后正式接手使用该房屋。2016年春天，由于房屋结构问题导致房顶出现渗漏雨水的情况，本诉被告虽然进行过修缮，但在房屋入口楼梯、收银台、营业区、洗手间等处均出现渗漏情况，导致本诉原告生意每况愈下，后在2016年6月基本处于停业状态。本诉原告曾多次与本诉被告就此事协商，但均没有结果。本诉原告认为，房屋漏水导致其已经无法继续进行经营，不能实现合同目的，依法应当解除租赁合同，并赔偿各项损失。本诉被告郑海明辩称：1、租赁双方签订的房屋租赁合同中约定了由承租方自行负责对房屋的维修和保养，其中特别强调了漏雨、漏水的维护也是由承租方承担，因此房屋维修的义务在承租方，而非出租方；2、出租房屋建成已接近10年，现在房屋出现漏水现象属于房屋老化，是正常现象，本诉原告没有证据证明房屋存在结构问题；3、本诉原告认为损失是由房屋漏水所造成的，属无稽之谈，房屋出现漏水情况，本诉原告应按照租赁合同约定积极进行维修，但是其不维修导致损失的扩大，跟出租人没有任何关系；况且，合同是当事人的意思表示，合同有约定的应当按照约定，故本诉原告应按照合同约定对漏雨漏水进行维修，况且从合同约定的租金来看，较低的租金显然也不包含出租人有更大的维修义务。综上，请求法院驳回本诉原告的诉讼请求。案件审理中，本诉被告郑海明向本院提起反诉，其反诉请求为：1、判令被反诉人支付水电费13000元；2、本案的反诉费由被反诉人承担。事实和理由：2014年4月15日，反诉人与被反诉人签订租房协议，约定由被反诉人承租坐落在本市朝阳花园20-1幢二楼约400平方米的商品房屋作为营业用房，承租方必须在每月十号前交清上个月的水电费，但是，被反诉人支付水电费仅至2016年7月17日，截止反诉人起诉之日止，被反诉人仍拖欠水电费计13000元。被反诉人张远平针对反诉人郑海明的反诉请求辩称，对于拖欠水电费的事实无异议，但是该费用属于被反诉人无法正常经营后所产生的费用，根据省高院的相关规定，该费用应由出租方承担，因此，请求法院驳回其反诉请求。经审理查明，坐落于常州市朝阳花园20幢1号、2号、3号的房屋属常州东南经济开发总公司所有。常州东南经济开发总公司将上述房屋中的20幢1号房屋出租给郑海明，并同意其进行转租。2014年3月15日，郑海明（协议的出租方、甲方）与张远平（协议的承租方、乙方）签订《租房协议》一份，协议约定：乙方租用甲方坐落在雕庄朝阳花园20-1幢二楼商品房约400平方作为营业用房；租期自2014年4月15日起至2017年4月14日止，共三年，到期双方另行协商是否续租，第一年租金为60000元，第二年租金为65000元，第三年租金为70000元；房租金每年提前一个月一次性付清，逾期不交，甲方有权收回房屋；乙方负责房屋的维修和保养，包括漏雨漏水；乙方预先支付甲方5000元的水电保证金，每月10号前乙方必须交清上个月的水电费用，逾期不交，甲方有权扣除水电保证金，并终止租房协议；合同还对其他事宜做了约定。租赁合同履行中，张远平已支付全部租金以及水电保证金5000元，但自2016年7月18日起至同年11月21日止的水电费13000元至今未付。另查明，2014年10月11日，沈勇、吴青军（甲方）与张远平、张远金（乙方）签订《店面转让协议》，约定甲方将常州市天宁区雕庄朝阳花园20幢123号川福楼火锅转让给乙方，转让金为28万元；自转让之日起，饭店一切设施设备归乙方所有；协议还对其他事宜做了约定。同年12月5日，张远平申领了个体工商户营业执照。在经营过程中，张远平对涉案房屋未进行过重新装修或改造。庭审中，张远平陈述称：2016年年初，承租房屋开始出现漏水现象，主要在饭店入口处、餐厅的上方、洗手间门口、收银台等地方。由于房屋漏水，该火锅店在2016年6月起便基本处于停业状态，但至今仍在开门营业，每天大概有一两桌客人，为此出租人也曾找人来修缮过，但由于出现漏水现象是基于房屋的结构问题，因此，出租人的维修并不能从根本上解决问题，从而导致承租人无法正常经营，租赁合同的目的无法实现。郑海明则认为，根据双方订立租赁协议的约定，涉案房屋维修保养义务在于承租方，包括了漏雨、漏水的情况，因此，房屋出现漏水的情况应当由承租人自行维修，况且，在承租人告知房屋漏水后，出租人也联系了房屋所有人进行修理，出租人并不存在违约行为。案件审理中，法院就涉案房屋的漏水原因以及因漏水给承租人造成的损失或其店内装修残值是否需要进行鉴定活评估等问题向本诉原告进行了释明。本诉原告表示不需要启动鉴定、评估程序。上述事实有当事人的陈述、房屋产权证、租房协议、店面转让协议、房屋租赁合同书、照片、收款收据、记录清单证据证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。张远平与郑海明签订的《租房协议》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。本案中，张远平要求解除合同的主要理由是涉案租赁房屋存在漏雨漏水现象导致其无法经营使用，不能实现合同目的。我国合同法规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。从该规定可以看出，当事人可以自行约定租赁物的维修义务由谁承担。涉案《租房协议》中约定：承租人负责房屋的维修和保养，包括漏雨漏水。根据意思自治原则，在约定不违反法律规定的规定或者公序良俗等情况下，双方当事人均应秉承诚实，恪守承诺，按照约定的方式来处理合同履行过程中发生的问题。本案租房协议明确约定由承租人负责租赁期间的维修和保养，包括漏雨漏水，因此，当涉案房屋出现漏雨漏水的情况时，承租人张远平应自行承担维修的义务和责任。从张远平的陈述以及提交的证据看，在租赁期内发生漏雨漏水的情况时，张远平未对此进行维修。张远平也没有提供证据证明双方已对维修义务的约定进行了变更从而导致责任或义务的转移，因此在租赁合同有效期内，涉案房屋漏雨漏水的维修义务应由张远平承担。而且，张远平也未能提供证据证实涉案房屋的漏雨漏水问题系由房屋自身结构问题而无法完全修复，故对于张远平以漏雨漏水为由要求解除租赁合同的诉讼请求，不符合合同约定，亦缺乏法律依据，本院不予支持。涉案租赁合同未能解除，张远平亦没有提供证据证明郑海明存在违法约定的情形，故对于张远平提出的其他诉讼请求，本院亦不予支持。关于水电费，按照租房协议的约定，租赁期间的水电费应由承租人自行承担。涉案水电费系基于张远平自身的经营使用行为而产生，其应当支付由此产生的费用，且张远平对拖欠水电费的事实不持异议，因此，郑海明要求其支付水电费的反诉请求，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条之规定，判决如下：一、驳回张远平的诉讼请求。二、张远平于本判决发生法律效力之日起十日内向郑海明支付水电费13000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6392元，反诉案件受理费125元，共计6517元，由张远平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  杨庆艳人民陪审员  戴建平人民陪审员  邱小路二〇一七年四月十七日书 记 员  季 艳