吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2014）延民初字第4327号原告:杨金香，女，汉族，无职业，现住延吉市。委托代理人:陈思国，吉林敖东律师事务所律师。委托代理人:杨金姿，女，汉族，无职业，现住延吉市。被告:延吉市万源房地产开发有限公司，住所:延吉市。法定代表人:玄龙吉，该公司董事长。委托代理人:金勇民，吉林博森律师事务所律师。原告杨金香诉被告延吉市万源房地产开发有限公司(以下简称万源公司)之间房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年10月10日受理后，依法适用普通程序第一次公开开庭进行了审理，原告杨金香及委托代理人陈思国、杨金姿，被告万源公司委托代理人金勇民到庭参加诉讼。本院于2014年12月2日第二次公开开庭进行了审理，原告杨金香，被告万源公司的委托代理人金勇民到庭参加诉讼。本院于2015年7月6日第三次公开开庭进行了审理，原告杨金香及委托代理人杨金姿，被告万源公司的委托代理人金勇民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨金香诉称:2007年12月11日，杨金香与延边仁和集团房地产开发有限公司（以下简称仁和公司）签订了棚户区拆迁产权调换协议，该协议约定：1、对杨金香所有的面积为36.85平方米的房屋进行棚户区改造拆迁；2、仁和公司将坐落在棚户区改造大兴路南标段X号楼X单元X层X号、面积为52平方米房屋与杨金香的房屋进行置换；3、仁和公司于2008年11月30日前交付52平方米的回迁房屋，2009年11月30日前办理该回迁房屋所有权证及土地使用权证手续；4、杨金香已支付了置换房屋差价款9200元。在该调换协议履行过程中，万源公司取代仁和公司开发建设，承继了仁和公司在产权调换协议中的权利义务。虽万源公司于2010年10月12日发出回迁通知，但所交付房屋没有验收合格，杨金香拒绝回迁。后万源公司拒绝向杨金香支付临时安置补偿费和越冬取暖费，故杨金香提起诉讼并经二审终审胜诉。依据该产权调换协议，万源公司应在2008年11月30日前，交付符合法律规定的房屋。但时至今日万源公司仍不能向杨金香交付回迁房屋，延期交房近6年。万源公司的行为已构成根本性违约，致使杨金香的合同目的不能实现。现杨金香诉至本院请求判令解除杨金香与万源公司之间于2007年12月11日签订的产权调换协议，万源公司赔偿杨金香房款损失96200元、利息损失67000元、房屋增值损失85800元，房屋装修金15000元，合计249000元，并负担本案诉讼费用。万源公司辩称:不同意解除产权调换协议。第一，解除产权调换协议的法律后果是应当互相返还，已经履行的部分无法返还的话应当折价赔偿。本案中万源公司已向杨金香履行交付回迁房的义务，但杨金香并未获得回迁房，根据合同法的规定万源公司未向杨金香交付回迁房屋，应当按照回迁时被拆迁房屋的面积36.85平方米以及2007年价格标准计算。第二，杨金香要求万源公司将按52平方米的房屋价格作为赔偿标准不符合解除合同的相关规定，杨金香主张的房屋装修和增值款计算标准没有法律依据。第三，本案的回迁房屋已经建成，除杨金香外其他回迁户均已入住，因此拆迁补偿方案无法履行的责任在于杨金香，因此请求驳回杨金香的诉讼请求。本院在审理中，杨金香为证明其主张成立，向本院提交如下证据：证据1。杨金香身份证复印件一份，证明杨金香的诉讼主体资格；证据2.残疾人证和最低生活保障证复印件各一份，证明杨金香是残疾人且生活困难；证据3.延吉市城市棚户区改造房屋拆迁安置补偿协议产权调换协议书复印件一份，证明杨金香将其所有的棚户区36.85平方米房屋与仁和公司52平方米房屋调换，同时证明杨金香的36.85平方米房屋价值高于回迁后的52平方米房屋价值；证据4.2010年10月12日延边晨报中回迁通知复印件一份，证明2010年10月12日，万源公司在延边晨报上发布回迁通知，内容为原仁和公司开发的新北城X-X号回迁楼现已经过相关部门验收合格交付使用，限回迁户于2010年10月31日至2010年11月10日，携带相关手续到兴安村三六九大集道口拆迁验收办公室办理入住手续(包括杨金香回迁房屋)，并证明万源公司与仁和公司之间有承继关系；证据5.延吉市法院（2014）延民初字第490号民事判决书、（2014）延中民四终字第201号民事判决书复印件各一份，证明2009年11月29日，仁和公司与案外人李增辉签订延吉市农副产品批发市场项目转让合同书，仁和公司将其在延吉市农副产品批发市场有限公司出资额及批发市场经营权转让给案外人李增辉，包括延吉市农副产品批发市场在建工程项目及回迁楼在建工程项目；证据6.延边天元房地产评估有限公司评估意见书及收据复印件各一份，证明当前位于延吉市棚户区改造大兴路南标段区X楼面积52平方米的商品房屋价格（对该类区新建商品房屋平均价格），经测算估价对象在估价时点2015年1月29日的房地产司法鉴定价值评估为208156元，单价4003元/平方米，且杨金香申请鉴定所支付的费用为1000元。本院在审理中，万源公司为证明其主张成立，向本院提交如下证据：证据1.企业法人营业执照及法定代表人身份证明复印件各一份，证明万源公司的诉讼主体资格；证据2.万源新春小区X号楼X单元情况交付表复印件一份，证明万源公司应交付给杨金香的所在单元均在2010年和2011年5月7日之前全部交付完毕，但是杨金香拒绝受领。经庭审质证，杨金香与万源公司对双方提交的全部证据真实性均无异议，且上述证据来源合法，故本院对上述证据的真实性均予以采信。本院经庭审质证采信的证据，并结合当事人的陈述，综合认定如下事实：2007年12月11日，杨金香与仁和公司及延吉市富元房屋拆迁有限公司签订棚户区房屋拆迁产权调换协议书，该协议约定：1、因棚户区改造需要拆迁杨金香房屋，杨金香将编号为1787号、面积为36.85平方米房屋与仁和公司开发的房屋进行产权调换；2、仁和公司将坐落在棚户区改造大兴路南标段X号楼X单元X层X号、面积52平方米房屋对杨金香进行补偿安置；3、杨金香向仁和公司支付房屋差价款9200元；4、2008年11月30日前仁和公司交付房屋；5、2009年11月30日前仁和公司负责给杨金香办理房屋所有权证及土地使用权证手续。经杨金香与万源公司对产权调换方案结算后杨金香收到补偿款28263元。2009年11月29日，仁和公司与案外人李增辉签订延吉市农副产品批发市场项目转让合同书，仁和公司将其在延吉市农副产品批发市场有限公司出资额及批发市场经营权转让给案外人李增辉，包括延吉市农副产品批发市场在建工程项目及涉案回迁楼在建工程项目。2009年12月15日，万源公司注册成立，公司股东包括案外人李增辉。2009年12月，万源公司承接了仁和公司开发建设的延吉市农副产品批发市场在建工程项目及涉案回迁楼在建工程项目。2010年10月12日，万源公司在延边晨报上发布回迁通知，内容为：“位于延吉市依兰镇兴安村大兴路南侧，由万源公司开发的万源新春（原仁和公司开发的新北城）1-4号回迁楼现已经过有关部门验收合格并交付使用，望回迁户于2010年10月31日至2010年11月10日，携带相关身份手续到兴安村三六九大集道口拆迁验收办公室办理入住手续”，其中包括杨金香的回迁房屋。部分回迁户陆续回迁入住，由于万源公司开发建设的万源新春X-X号回迁楼未经相关部门验收合格，杨金香拒绝回迁。后杨金香诉至来院。本院于2014年3月20日作出（2014）延民初字第490号民事判决书，确认万源公司承接了仁和公司开发建设的延吉市农副产品批发市场在建工程项目及涉案回迁楼在建工程项目，杨金香与万源公司之间形成拆迁补偿合同关系，万源公司未能按约交付房屋应承担相应责任。万源公司提出上诉，延边州中级人民法院于2014年6月9日作出延中民四终字第201号民事判决书，对一审认定的事实予以确认，同时认定万源公司承接了杨金香与仁和公司签订的产权调换协议书的相关权利义务，该产权调换协议书对万源公司具有约束力，万源公司应当按照产权调换协议的约定及时将验收合格的回迁房屋交付给杨金香。因万源公司交付的房屋未能通过验收，杨金香有权拒绝接收。2014年12月26日，杨金香申请回迁房屋同类区新建商品房屋平均价格予以评估，本院委托延边天元房地产评估有限公司进行评估，2015年6月10日，延边天元房地产评估有限公司作出房地产司法鉴定估价报告，估价结果为估价对象房地产在估价时点的司法鉴定评估价值为208156元，单价4003元/平方米。本院认为，万源公司承接了杨金香与仁和公司签订的产权调换协议的相关权利义务，该产权调换协议对万源公司具有约束力，万源公司应当按照产权调换协议中的约定及时将验收合格的回迁房屋交付给杨金香。而万源公司在协议约定的交付日期届满后长期未履行该协议约定的义务并以其行为表明不履行主要义务，杨金香要求解除拆迁安置补偿协议的诉讼请求成立，本院予以支持。关于杨金香要求万源公司赔偿房屋本金、利息损失以及房屋增值款共计234000元的请求，根据相关法律对合同解除后的规定，杨金香原有房屋已被拆迁，而万源公司不履行主要义务而导致合同解除，万源公司应对杨金香的损失予以赔偿。杨金香主张房屋本金及增值款应比照现该区域同类新建商品房屋平均价格即208156元（4003元/平方米），而杨金香主张的利息损失应包含在房屋增值部分中，利息损失主张属于重复计算，本院不予支持。杨金香主张房屋装修损失15000元于法无据，本院不予支持。关于万源公司提出杨金香的损失应按照其原有房屋36.85平方米计算而不应按照回迁后52平方米计算的辩解意见，因杨金香房屋已被拆迁，其房屋回迁面积比照该区域内同类房屋回迁房屋面积及市场价值计算并无不当，万源公司该辩解意见不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告杨金香与被告延吉市万源房地产开发有限公司于2007年12月11日签订的《延吉市城市棚户区改造房屋拆迁安置补偿协议产权调换协议书》。二、限被告延吉市万源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力起七日内，向原告杨金香支付赔偿款208156元。三、驳回原告杨金香的其他诉讼请求。如果被告延吉市万源房地产开发有限公司未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4810元，鉴定费1000元，由被告延吉市万源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长  张念德审判员  刘 瑶审判员  崔 麟二〇一五年八月十日书记员  宋 花