湖南省东安县人民法院民 事 判 决 书（2015）东法民二初字第183号原告唐小林。原告杨年友，系原告唐小林之妻。二原告委托代理人（一般授权）毛晓峰，东安县法律援助中心律师。被告永州市鑫睿置业有限责任公司。法定代表人黄占勇，经理。委托代理人（特别授权）周雄燕，永州市鑫睿置业有限责任公司法律顾问。原告蒋绍林诉被告永州市鑫睿置业有限责任公司（以下简称鑫睿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理后，依法由审判员蒋光亮适用简易程序独任审判，于2015年6月10日公开开庭进行了审理。书记员李琳担任庭审记录。原告唐小林、杨年友及一般授权的委托代理人毛晓峰，被告鑫睿公司特别授权的委托代理人周雄燕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐小林、杨年友诉称：2013年1月20日，原告与被告鑫睿公司签订了《紫瑞华庭商品房买卖合同》，原告购买“紫瑞华庭”行政公馆三单元411号商品房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共155.56平方米，单价为每平方米2，442.79元，总金额380，000元，付款方式为签订本合同前交纳全部购房款的52.63%，计人民币200，000元，其余47.37%的房款计人民币180，000元以住房公积金贷款方式支付，买受人自接到公积金中心或出卖人通知后15日内以现金方式向出卖人付清全部应付房款。该合同第五条约定了双方的权利和义务：出卖人在2014年3月31日前将竣工验收合格并符合合同所注明交房标准的商品房交付给买受人，交付前10天出卖人在项目售楼部统一张贴通知或以其他方式告知，买受人按要求办理有关手续逾期出卖人有权另行处理，由此引起的一切经济损失由买受人承担。遭遇不可抗力、规划变更、政府行为等因素影响施工，交房时间相应顺延。该合同第七条约定了双方的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款的万分之四向买受人支付违约金；买受人有权继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。合同签订后，原告按合同约定全面履行了义务，但被告肆意拖延交房时间，至今已一年有余。虽经双方多次协商，但一直无果。请求法院依法判令被告赔偿原告延迟交房违约金55，480元（计算至2015年3月31日），后续违约金按每日152元计算到实际交房日止，本案诉讼费由被告承担。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提供了以下证据材料：1、紫瑞华庭商品房买卖合同，拟证实：该合同系由被告提供的格式合同；约定的交房日期是2014年3月31日前；双方约定逾期交房的违约金是原告已交购房款日0.04%，计算期间是从约定交房日期的第二天起至实际交房日止；双方约定，在建设过程中，如遇规划设计变更，出卖人应提前15天向买受人说明；2、购房交款收据及农业银行借款凭证，拟证实原告已按合同约定付清了购房款的事实；3、税收缴款书及湖南省物业专项维修资金专用收据，拟证实原告因购房，根据被告通知缴纳契税及维修资金的事实；4、商品房契税完税凭证，金额为8000元。5、房屋维修基金，金额为4667元。被告“鑫睿公司”辩称：1、被告已按合同的约定，全面履行了合同约定的义务，被告在具体施工时遇到二个方面可以顺延的条件，即相邻关系导致规划变更和“政府创卫”导致的工程顺延；2、原告在起诉状中的部分诉请没有事实依据和法律上的根据。规划部门同意原告调整规划后，被告于2014年7月4日在售楼大厅门上张贴了公告并进行了电话通知，被告并未违约；3、被告在2014年10月1日张贴公告，通知各购房户于同年10月11日至13日前来办理交房手续，因为被告所建的该商品房已于2014年10月10日经五家单位验收合格。原告不来办理房屋交接手续，超出的时间完全是原告自身原因造成的。另外，原告称被告所建的商品房没有进行消防验收，且变更了出入通道，被告认为原告没有完全理解合同的约定和商品房交付的条件，商品房交付只要在交房时勘察、设计、施工、监理、建设五家单位验收合格就可以了，因被告是分二期建设，消防验收是合同第五条2款的配套设施，不在双方约定的范围之内，至于通道的变更，是由于相邻关系通行协调后的结果，是在合同约定的变更范围之内；4、原告在银行的按揭款于2014年7月18日才到被告账户，原告已经逾期付款，应承担违约责任；5、原告购买的是商品房，用途是住宅，本合同对此约定的违约金过高，应适当减少。请求法院根据事实，对照法律，依法判决。被告为支持其抗辩，向本院提供了以下证据材料：1、土地成交确认书，拟证实被告购地是2011年1月25日；2、收据、借据凭证，拟证实原告定房时间是2012年10月12日，签订合同时间是2013年1月20日，按揭是2014年7月18日，原告也构成违约；3、商品房买卖合同及企业注册登记资料及股东会决议，拟证实该合同签订时间是被告法定代表人变更后补签的，应以2013年1月20日时间为准，合同约定遇规划设计变更、政府行为，交房时间相应顺延；4、东安县紫瑞华庭详细规划效果图，拟证实原设计为33层；5、东安县城乡规划委员会会议纪要，拟证实确定被告与永州市“甬兴公司”发生相邻纠纷，导致规划变更；6、变更规划设计图，拟证实后改成27层；7、采光间距协议，拟证实被告与永州市“甬兴公司”相邻双方达成层高、通行、采光时间是2014年6月30日；8、东安县紫瑞华庭详细规划设计平面图，拟证实被告最终规划被县规划局批准确定17+2层高时间为2014年7月3日；9、规划变更公告，拟证实被告2014年7月4日对规划变更进行了公告，告知了规划变更的原因；10、工程质量竣工验收结论，拟证实被告开发销售的房屋于2014年10月10日综合验收合格，确定被告符合交房时间是2014年10月10日；11、交房公告，拟证实2014年10月1日被告在销售大厅张贴公告，通知业主接房，但原告拒绝接房，责任在原告；12、东安县城区建筑工地综合整治责任书，拟证实为创卫，施工现场要围栏作业，工地整改，影响工程进度30天；13、东安县建筑施工扬尘污染综合治理实施意见及通知，拟证实全县创卫、施工现场要围栏作业，工地整改，影响工程进度30天；14、罚款及交费收据，拟证实各行政机关罚没收据，影响工程进展的原因；15、工作联系单及补充协议，拟证实被告因变更规划赔偿施工方损失，确定规划变更的原因；16、房屋建筑工程质量保修书，拟证实房屋质量符合要求。在庭审过程中，被告“鑫睿公司”对原告蒋绍林提供的证据材料质证意见如下：被告对原告提供的证据材料1、2、3的真实性无异议，对证明的目的有异议，应该对合同全面理解，而不是原告单方面片面理解；对原告提供的4、5号证据材料的关联性有异议，认为与本案无关。在庭审过程中，原告蒋绍林对被告“鑫睿公司”提供的证据材料质证意见如下：原告对被告提交的1、2、3、16号证据材料的真实性无异议，对2号证据材料值得说明的是原告已按被告的要求提供了资料，至于贷款单位公积金何时到位与原告方无关；对4、5、6、7、8号证据材料真实性无异议，但认为与本案无关，规划与变更不是在合同期内发生的，不是履行合同造成的。对9号证据材料有异议，是在变更后发出的公告，按合同约定应在变更前发出；对10号证据材料有异议，认为城建主管部门未盖章，不符合交房条件，认为2014年10月10日的交房时间不是客观事实；对11号证据材料有异议，认为该交房公告与事实不符，没有看到公告也没接到通知，是被告单方行为，被告修建的商品房没有通过验收不能交房；对被告提供的12、13、14、15号证据材料的真实性无异议，但该四份证据材料与本案无关。本院对原、被告双方提供的证据材料综合认证如下：被告对原告提供的1、2、3号证据材料的真实性无异议，本院予以采信；对原告提供的4、5号证据材料，因其系客观存在的事实，本院予以采信。原告对被告提供的第1、2、3、4、5、6、7、8、12、13、14、15、16号证据材料的真实性无异议，本院予以采信；被告提供的第9、10、11号证据材料均系公文类的书面证据，本院对该16份证据材料的真实性予以采信。经审理查明，被告鑫睿公司于2011年1月25日以出让方式取得“紫瑞华庭”行政公馆的土地使用权，规划用途为商住，第一期工程的开工时间为2013年1月8日。2013年12月27日，原告唐小林、杨年友与被告签订了《商品房买卖合同》，此后，由于被告法定代表人变更，于是变更后的法定代表人于2014年3月21日与原告签订了第二份《商品房买卖合同》，第二份合同除了将法定代表人和签约时间作了变动外，其他内容与第一份合同的内容一致。该合同约定:原告唐小林、杨年友购买被告鑫睿公司“紫瑞华庭”行政公馆3单元411号商品房，该商品房的用途为住宅，建筑面积155.56平方米，总金额380000元，付款方式为公积金贷款，即原告在签订合同前交纳全部房款的52.62%，计200000元，余款180000元以公积金方式支付。买受人须于签订本《商品房买卖合同》后10日内向出卖人交齐办理公积金贷款所需要的全部资料，办理公积金贷款所需一切费用由买受人承担，资料不全或不符合公积金贷款条件的不能按此方式付款，买受人自接到公积金中心或出卖人通知后15日内以现金方式向出卖人付清全部应付款。该合同第五条约定了双方的权利和义务，其中第1款约定：“出卖人在2014年3月31日前将竣工验收合格并符合合同所注明交房标准的商品房屋交付给买受人，交付前10天出卖人在项目售楼部统一张贴通知或以其它方式告知，买受人按要求办理有关手续，逾期出卖人有权另行处理，由此引起的一切经济损失由买受人承担。遭遇不可抗力、规划变更、政府行为等因素影响施工，交房时间相应顺延。”该合同第七条约定了双方违约责任，其中约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.04%的违约金。该合同第八条约定，在“紫瑞华庭”建设过程中，如遭规划设计变更，出卖人应提前15日向买受人予以说明，且不得对购房方的正常生活造成影响。合同签订后，原告于2013年10月20日交200，000元，其公积金贷款180000元于2014年7月18日从开户行中国建设银行永州市东安支行划入被告鑫睿公司的账户。2014年7月4日，被告张贴了规划变更的公告，2014年10月1日，被告张贴了交房公告，2014年10月10日，勘察、设计、施工、监理、建设五家单位对该商品房的质量进行了竣工验收。原告以被告拿不出该商品房竣工验收合格证、该商品房未经消防验收及该商品房变更了出入通道等为由，拒绝办理商品房交接手续。后经双方协商未果，原告遂向法院提起诉讼。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于原、被告双方争执的问题，本院的意见是：1、关于商品房竣工验收。根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，商品房竣工验收参与的主体应是勘察、设计、施工、监理、建设等五家单位。对于消防验收是否属于商品房竣工验收的强制性条款问题，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条明确规定，大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。建设工程竣工后，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；对其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。《城市房地产开发经验管理条例》第十七条规定，对涉及公共安全的内容，房地产开发主管部门应当组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。由于被告开发的是商住房，因此，不符合大型的人员密集场所和其他特殊建设工程及涉及公共安全的情形，故消防验收不属于住宅小区商品房开发竣工验收的强制性条款。本案被告单位（子单位）工程质量竣工验收记录中，勘察、设计、施工、监理、建设等五家单位对该住宅小区的商品房工程质量的验收均为合格。至于商品房竣工验收合格是否以《竣工验收备案表》为必要条件的问题,《中华人民共和国建筑法》等相关法律法规明确规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。由此可见，建设工程竣工验收合格与取得《竣工验收备案表》是两个不同的程序，建设工程经验收合格后就可交付使用，而《竣工验收备案表》是在工程竣工验收合格后向行政机关所进行的备案登记。备案只是一种行政管理并不是竣工验收行为，是对竣工验收行为形成的结论文件的一种存档。本案的住宅小区经五家单位验收均为合格，并未影响房屋的交付使用，故应认定该住宅小区的商品房具备交付条件。2、本案是否存在法律规定或者合同约定的延迟交房的情形。被告提出的延迟交房的抗辩理由是存在规划变更、政府行为。经查，该开发项目的规划变更是因为被告与第三人“甬兴公司”就项目间距问题引起的，2011年11月4日东安县城乡规划委员会会议纪要（2011）4号认为，由被告与“甬兴公司”就项目间距问题进行协调，形成一致意见后，同意被告该规划实施。这说明了被告该商品房开发的规划变更不是政府行为所致，故被告以规划变更为由，为迟延交房进行抗辩的理由不能成立。根据《合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按约定解决。”之规定，本案中被告延迟交房，应当向原告承担违约责任。被告提出政府行为“城市创卫”影响工期30天的抗辩理由，经查，东安县创卫办于2012年6月19日下达的《东安县城区建筑工地综合整治责任书》，要求建设单位于同年6月25日之前整治到位。该责任书下达时间在被告“紫瑞华庭”第一期工程的开工时间2013年1月8日和原告第一次所签订的合同之前，故该政府行为不能成为被告迟延交房的抗辩理由。由于原告的公积金贷款在合同约定的交房期2014年3月31日后即2014年7月18日才划入到被告的账户，原告亦未提供签订《商品房买卖合同》后10日内向被告交齐了办理公积金贷款所需要的全部资料的证据，被告亦未提供原告因资料不全或不符合公积金贷款条件，公积金中心对原告发出了通知或被告通知原告在公积金中心发出通知后15日内以现金方式向被告付清全部应付款的有关证据。故不应当追究原告迟延付款的违约责任，但被告的交房时间可以顺延至2014年7月18日。3、本案合同约定的违约金是否过高。原、被告双方在合同中约定了逾期交房的违约责任，即逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人依约在最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.04%的违约金。由于本案约定了违约金数额，因此，应当在遵循合同自由原则的前提下，既要体现违约金的“补偿和惩罚”双重性，又要根据合同的性质及目的，维护民法的公平、诚实信用原则。从原、被告第二次签订合同的时间及条款就可以得出结论，违约责任并非只针对被告，同时也针对原告，按已交（未交）购房款日0.04%的处罚标准系双方合同约定，虽然约定的违约金大于原告所造成的损失，但违约时间不长，且被告尚可以承受。故对原告主张的因被告逾期交房，按日支付原告已付购房款的0.04%的违约金的诉讼请求，本院予以支持。4、本案被告违约时间及原告经济损失的计算。被告开发的该商品房一期工程交房公告时间为2014年10月1日，验收时间为2014年10月10日，由于原告的公积金贷款在2014年7月18日才划入到被告的账户，故被告违约时间应当顺延至2014年7月18日起至被告商品房验收合格即2014年10月10日止，共计84天。被告因违约行为给原告造成的经济损失为12，768元（84×4/10，000×380，000）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告永州市鑫睿置业有限责任公司支付原告唐小林、杨年友违约金12，768元，此款在本判决书生效之日起10日内一次付清；二、驳回原告唐小林、杨年友的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1187元，减半收取593.5元，由被告永州市鑫睿置业有限责任公司负担400元，原告唐小林、杨年友负担193.5元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  蒋光亮二〇一五年八月二十日书记员  李 琳附件：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。