安徽省灵璧县人民法院民 事 判 决 书（2015）灵民初字00833号原告：陈默，男，1979年2月23日出生，汉族，销售员，高中文化，住安徽省灵璧县。委托代理人：彭庆贺，灵璧县娄庄镇法律服务所法律工作者。委托代理人：邱振琥，灵璧县杨疃镇法律服务所法律工作者。被告：陈廷（婷），女，1980年3月25日出生，汉族，居民，高中文化，住安徽省灵璧县。陈默因与陈廷（婷）房屋买卖合同纠纷一案，于2015年3月9日向本院起诉，同日本院受理后，依法由审判员李朝刚担任审判长、与审判员刘雪梅、人民陪审员张翠华组成合议庭，于2015年7月27日公开开庭审理了本案。原告陈默及其委托代理人彭庆贺、邱振琥到庭参加诉讼，被告陈廷（婷）经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈默诉称：2013年1月15日，原、被告签订购房协议书一份约定：被告自愿将位于灵璧县灵城镇虹川社区境内由其新建的三楼西侧房屋一套（面积为105平方米左右）出售给原告，房屋总价款277000元（其中12000元是陈廷（婷）为陈默办房产证费用）。协议签订当日，原告给付被告购房款及定金计人民币100000元，陈廷（婷）当日出具收条。后被告迟迟未给办房产证，原告不放心交付余下购房款177000元，近期了解该房已被第三人使用。为此原告找被告返还购房款及定金计人民币100000元，被告答应却不给钱，被告既不交付房屋也不返款。因原、被告之间签订协议书违背了省高院关于审理农村房屋买卖合同相关指导意见第13、14条至规定，应该被认定为无效合同，本案房屋是农村房屋，是集体土地房屋，原告与被��也并非同一集体组织成员；被告实际收取了原告10万元，由于协议无效，被告应当返还10万元，原告主观上不具有过失，被告明知该房屋是集体土地性质而出卖房屋收取原告房款，致使原告损失利息损失，因此，被告应当返还购房款及相应利息。故原告起诉请求确认2013年1月15日原、被告之间签订的房屋买卖协议无效，并判令被告返还购房款100000元及利息（按同期银行贷款利率计算，自2013年1月15日起至还清之日止），同时承担本案的诉讼费用。陈廷（婷）未作答辩。陈默向本院提交证据如下：1、购房协议书（2013年1月15日签订），证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系。2、收条（陈廷书写），证明2013年1月15日原告交付给被告购房款100000元，与合同签订日期一致，本案原告履行了该合同义务。3、（2014）灵民初字第00480号民事判��书，证明该判决书中第七页被告仍没有办理涉案房屋登记手续，被告自认该土地属于集体土地，原、被告并非同一集体土地组织成员。4、（2014）灵民初字第00480号案件庭审笔录，证明争议房产土地属于集体土地性质（该庭审笔录中张望证明涉案房屋建设用地是集体土地，被告承认），且证明原、被告不是同一集体经济组织成员。根据双方当事人举证、质证意见，本院认证如下：陈默提交的证据1、2、3、4，该四组证据能相互印证与本案相关的事实，故本院予以采信。本案经举证、认证。本院查明以下事实：原告系娄庄镇汴河村村民，被告系灵城镇居民，2013年1月15日，原、被告签订购房协议书一份约定：被告自愿将位于灵璧县灵城镇虹川社区境内有其新建的三楼西侧房屋一套（面积为105平方米左右）出售给原告，房屋总价款277000���（其中12000元是陈廷（婷）为陈默办房产证费用）。协议签订当日，原告给付被告购房款及定金计人民币100000元，陈廷（婷）当日出具收条，该收条注明：今收到陈默房款定金壹拾万元整（￥100000元），陈廷，2013年元月15日。后双方因先办房产证，还是先支付余下购房款177000元而发生纠纷，原告近期了解该房已被第三人使用。被告既不交付房屋也不返款，为此，原告起诉请求确认2013年1月15日原、被告之间签订的房屋买卖协议无效，并判令被告返还购房款100000元及利息（按同期银行贷款利率计算，自2013年1月15日起至还清之日止），同时承担本案的诉讼费用。本案立案后本院邮寄送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，因收件人联系不上被退回，本院多次到被告住地也未找到被告人，本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人���通知书及开庭传票，现公告期限已届满，被告仍未到庭参加诉讼，也未作任何答辩。本院认为，本案的争议焦点是：一、原、被告之间签订的房屋买卖合同是否有效。二、原告要求被告返还购房款计100000元及利息（按同期银行贷款利率计算，自2013年1月15日起至还清之日止）是否应予以支持。一、关于原、被告之间签订的房屋买卖合同是否有效。在（2014）灵民初字第00480号案件审理过程中，张望证明涉案房屋建设用地是集体土地，被告承认，故应认定该房屋建设用地是集体土地。法律规定集体土地上建设的房屋只能在本村村民之间转让，原告系娄庄镇汴河村村民，被告系灵城镇居民，双方之间签订的房屋买卖合同，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合��地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定。同时根据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”。第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”的规定，双方当事人对依法取得的宅基地只享有占有和使用的权利，法律并没有规定享有转让的权利。故双方所签订的《房屋买卖合同》违反了国家强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，该合同无效。该合同自始就无法律约束力。二、关于原告要求返还购房款100000元及利息（按同��银行贷款利率计算，自2013年1月15日起至还清之日止）是否应予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十六条第一款规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条第一款规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。关于原告要求按同期银行贷款利率计算，自2013年1月15日起至还清之日止的请求，因证据不足，本院不予以支持。故被告应返还原告人民币100000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告陈默与被告陈廷（婷）之间签订的房屋买卖合同无效；二、被告陈廷（婷）于本判决生效后10日内返还原告陈默人民币100000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告陈廷（婷）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 长  李朝刚审 判 员  刘雪梅人民陪审员  张翠华二〇一五年八月十四日书 记 员  张 琼附相关法律条款：《中华人民共和国物权法》第一百五十二条“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”。第一百���十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的��任。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。