上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三（民）初字第967号原告叶弘毅。委托代理人叶弘治。被告上海祁坤房地产有限公司。法定代表人朱静。委托代理人毕莹。原告叶弘毅与被告上海祁坤房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月1日受理后，依法由代理审判员叶印洲独任审判，公开开庭进行了审理。原告叶弘毅及其委托代理人叶弘治，被告上海祁坤房地产有限公司的委托代理人毕莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶弘毅诉称，2013年，原告向被告购买上海市宝山区长白山路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下统称系争房屋）。系争房屋为经装修的样板房，被告在售房时承诺付清装修费后，提供样板房清单作为预售合同附件，但被告不但多收装修改造工程款、装修垃圾清运费，至今未向原告提供装修清单和发票。交房验收时，原告发现系争房屋存在地板、墙纸损坏等问题，经交涉后，被告于2014年3月2日同意补偿原告人民币2万元，但被告物业却将三台空调擅自拆走，至今未予归还。同时，验房时，被告故意不接通水电，以致原告无法检查冷热水。到原告对外租房时才发现仅有龙头而无热水管，导致租客退租，该房原告无法入住和出租，造成租金损失。2015年1月，被告在修复冷水管过程中，将卫生间吊顶破坏并将瓷砖敲坏，至今未修复原样。另外，被告在销售房屋时曾承诺全额付清样板房装修费后，将负责安装卫生间、卧室、厨房的门（当时未安装是为了方便参观），然至今未装。为维护自身权益，故原告起诉要求：1、判令被告提供样板房装修清单和发票，重新核定装饰价格；2、判令被告安装热水管或赔偿2万元；3、判令被告安装卫生间、卧室、厨房的门或者赔偿3，000元；4、判令被告归还擅自拆走的三台空调，修复损坏墙体；5、判令被告归还误收的5，000元装饰改造工程款和1，050元装修垃圾清运费；6、判令被告修复2015年1月在修复冷水管时敲坏的卫生间吊顶和瓷砖；7、判令被告补偿原告16个月租金损失费（按每月2，500元计算）。被告上海祁坤房地产有限公司辩称，除了可以原告房款发票方式给装修发票之外，不同意其余诉请。第一，被告是按样板房出售，所见即所得，当时看到的就是现场的装修装饰，没有装修清单，价格也是双方确定的。第二，系争房屋样板房内未安装热水管，被告已就此向原告进行赔偿，不应再予以支持。第三，为了方便参观，被告建造样板房的惯例就是没有门的，且交付时也是没有门的。第四，原告无证据证明被告拆走空调，如是物业公司拆走的，应向物业公司主张。第五，装修改造款5，000元系用于搭建隔层楼板，该款项系付给装修公司，被告只是代收，应向装修公司主张。装修垃圾清运费是物业公司收取的。第六，吊顶、瓷砖应该是已经修复了，可能没有达到拆除之前的状态，没有原来那么漂亮，应是物业公司负责维修。第七，基于上述理由，租金损失不认可，如果认为被告应该维修热水管，那也是维修热水管期间造成的损失，同时原告也应该提供租金证明。经审理查明，2013年，原告（乙方，买方）与被告（甲方，卖方）签订《上海市商品房预售合同》，其中约定，乙方向甲方购买系争房屋，购买房屋的总房价款1，235，000元。合同第十一条约定，甲方定于2013年5月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。合同附件三约定了该房屋建筑结构、装修及设备标准。合同附件五约定系争房屋所在小区前期物业由深圳市彩生活物业管理有限公司提供服务。2013年1月25日，案外人上海眉山建设工程有限公司向原告收取装修改造工程款5，000元，并向原告出具收据。上述合同签订后，2013年5月31日，被告向原告交付系争房屋，原告出具《入伙收楼意见书》，提出如下问题需要整改：1、地板凸起；2、一楼卫生间门套没有装好；3、一楼窗台大理石损坏；4、一楼外墙水泥有裂缝会渗水；5、一楼墙纸受潮变色翘起；6、厨房间门套坏、磁砖有污迹。同日，案外人深圳市彩生活物业管理有限公司上海分公司向原告收取垃圾清运费及驳费共计1，050.30元，并向原告出具收款收据。2013年11月21日，原告（甲方）与被告（乙方）就预售合同签订补充协议，主要约定，现因系争房屋的部分位置出现质量问题（见附件），经甲乙双方协商一致，达成如下一致意见：1、对于目前该房屋内存在的任何质量问题，部分问题如附件所示（本协议所指质量问题包括但不限于附件中所示的墙纸、地板等问题）。甲方承诺不再要求乙方进行维修，乙方一次性补偿甲方2万元；2、甲方不得再以任何理由要求乙方对该房屋所有质量问题进行维修或者进行任何形式的赔偿或者补偿；3、乙方将依据甲乙双方已签订的《上海市商品房预售合同》之规定，承担对该房屋的质量保修责任，直至保修期限届满之日止。2015年3月19日，案外人上海上坤物业管理有限公司向原告就物业投诉事宜回函，告知原告已就冷水管、下水管进行了修复，关于一楼卫生间无热水管进管，不属于物业维保范围，并指出被告已与原告就热水管道及其他所有质量问题达成一致，收取2万元作为装修及其他质量问题的补偿，故物业公司与被告均不再负有赔偿义务。以上事实，有上海市商品房预售合同、《入伙收楼意见书》、补充协议、收据、收款收据、《关于对物业投诉事宜的回函》及双方当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。审理中，为证明交涉情况，原告提供如下证据：1、2013年6月5日的函件，主要内容为原告要求被告修复2013年5月31日提出的6项房屋问题并要求提供装修清单等；2、2013年8月15日的函件，主要内容为原告要求被告马上修复6项问题或补偿4万元，另要求提供装修清单；3、2013年12月6日的函件，主要内容为装修质量问题经多次交涉于11月21日补偿2万元解决。但是原告在前天出租房时发现三台空调被物业擅自拆走，墙体严重受损，卫生间、卧室、厨房的门至今未安装（仅有门套）。由此造成无法出租的损失由被告承担。4、2015年1月9日的函件，主要内容为原告出租房屋时惊奇发现二楼卫生间无冷水、无热水管、无下水管；一楼卫生间、厨房无热水管、脸盆无法下水，上述问题造成无法出租，要求被告尽快解决。5、2015年1月27日的函件，主要内容为，被告委托的物业公司未能妥善处理用水问题（冷热水及下水），故限五日内解决上述问题。6、2015年3月31日的函件，主要就诉请中的一些问题向被告进行了投诉，并请被告于4月10日前予以书面答复。7、2015年4月11日的最后通牒，主要内容为被告对3月31日的诉求未予回复，故将通过法律等途径解决。原告以上述证据证明原告要求被告处理上述问题，然被告置之不理。对上述证据，经质证，被告认为，函件等需要原告提供邮件记录或者签收证明，被告没有收到过2013年6月至12月期间的函件，物业公司是在2015年3月收到过原告的投诉。审理中，关于热水管问题的发现情况，原告表示，原告在2014年10、11月份左右委托中介租房，中介看了发现没有热水，无法出租。一楼有冷水，很小，没有热水，二楼什么水都没有。后来也没有租出去。发现问题之后原告口头告诉了被告，被告请了装修房屋的人来看了一下，说是本身就没有热水管，装的时候就没有装热水管，愿意修复，但是修复要敲掉瓷砖和顶，工程量很大，原告就要求赔偿3万元，被告说太高，原告就同意降到2万元，后来被告同意给6，500元，让原告自己修复，原告不同意，被告涨到8，000元，原告也没有同意，最终协商未成。审理中，被告另表示，关于热水管安装，如将所有瓷砖敲掉等进行安装的话，安装费用可能达到2万元。故物业提出过装外置热水管。原告则表示，不同意安装外置热水管。审理中，原被告一致确认，除房款外，原告另外向被告支付了143，000元的装修款。被告另表示，由于被告系房地产开发商，只能开具房款发票，同意向原告开具金额为143，000元的房款发票。另外，被告没有原告所主张的装修清单。本院认为，原被告就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。本案中，原告所购买的房屋为样板房。样板房作为商品房外观效果的展示性用房，在展示时已将商品有关特征、品质特别是装修效果等呈现给购买者。故原告在购买该房屋时理应对房屋的装修等状况有所了解。原告在了解房屋状况后，向被告支付了房款、装修款、改造工程款，所支付的装修款及改造工程款显然是针对已装修的房屋现状。因此，原告在实际取得房屋后，要求返还已支付的改造工程款，缺乏依据，本院不予支持。而在2013年5月31日交房时，垃圾清运费及驳费也是用于保证房屋能够正常交付使用而必要的支出，且该笔费用由物业公司收取，现原告要求被告返还该笔费用，缺乏依据，本院不予支持。同时，既然以样板房出售，应以样式为准，展示样板房时并无卫生间、卧室、厨房的门，现原告要求被告安装上述门或予以赔偿，缺乏依据，本院不予支持。另外，原告并未提供确切证据证明系争房屋内的空调由被告拆走、墙体由被告损坏，故其要求被告返还空调、修复墙体，依据不足，本院难以支持。关于装修，双方在审理中一致确认装修款为143，000元，故原告要求重新核定装修价格，缺乏必要性，本院不予支持。被告同意开具金额为143，000元的房款发票，与法不悖，本院予以准许。至于装修清单，从原告提供的现有证据来看，其以2013年6、8月的函件表明曾书面要求提供装修清单，然被告否认收到该两份函件且原告不能对被告的签收情况进行举证，难以认定原告向被告提出过该项主张。即便提出过该项主张，在2013年11月21日处理质量争议时，原告已放弃对所有质量问题的赔偿要求，同时也未就提供装修清单问题要求作出一并处理，可见原告对被告未能提供装修清单并不持异议。现被告明确表示没有装修清单，原告理应就其未能积极向被告主张提供装修清单的行为承担不利法律后果，故其要求被告提供装修清单，本院难以支持。关于热水管，被告认可确未安装，不安装热水管显然会影响房屋居住使用。然原告自2013年5月31日即取得房屋，据其所述在2014年底才发现热水管未安装的问题。在取得房屋至发现热水管未安装期间，原告未将房屋用于自住或出租，热水管是否安装并不必然导致该期间的使用费损失，其主张该期间的损失，显然缺乏依据，本院不予支持。然自发现热水管问题后，被告有义务为原告安装热水管以满足房屋使用要求。鉴于本案纠纷及双方对热水管如何安装并未能达成一致方案，故本院确定由原告负责安装，被告支付安装修复费用为宜。同时考虑到安装热水管期间对房屋使用造成一定影响，故本院亦酌定安装修复期间的使用费损失。综上，本院酌定被告支付原告安装修复热水管产生的费用与损失共计15，000元。被告辩称在2013年11月签订补充协议时，已对热水管问题进行了处理，然无确切证据予以佐证，本院不予采纳。另外，原告所主张的吊顶、瓷砖的损坏系在修复冷水管过程中发生，考虑到目前双方纠纷情况，可由原告负责维修，本院酌定由被告支付原告维修费用1，000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告上海祁坤房地产有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告叶弘毅开具金额为143，000元的房款发票；二、被告上海祁坤房地产有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告叶弘毅支付16，000元；三、原告叶弘毅的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取763元，由原告叶弘毅负担587元，由被告上海祁坤房地产有限公司负担176元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  叶印洲二〇一五年八月十一日书 记 员  刘劭阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。