湖北省秭归县人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂秭归民初字第00619号原告向秀平。委托代理人傅博，湖北聚维律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告韩永和。被告王合凤，系韩永和之妻。原告向秀平诉被告韩永和、王合凤房屋买卖合同纠纷一案，于2015年6月3日向本院提起诉讼，本院受理后依法适用简易程序由审判员邓永红独任审判，于2015年6月24日公开开庭进行了审理，原告向秀平及其委托代理人傅博、被告韩永和、王合凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2003年3月原告同前夫李国文从屈原镇凤凰溪村一组迁入茅坪镇陈家坝村一组。2003年3月27日，被告将位于茅坪镇陈家坝村一组砖预结构140平方米的房屋及附属物作价20000元出卖给原告，约定契税由原告承担。协议签订后原告如实支付了购房款，被告也向原告交付了房屋及附属设施。原告于2004年4月26日到相关部门办理了所购房屋的契证契税手续。2008年7月，原告与前夫李国文协议离婚，离婚时约定婚后共同财产即所购买被告的房屋归原告所有。2012年3月，原告准备返修房屋，启动办理房屋土地使用权过户登记手续。经协商，原、被告于2012年3月12日将购房协议明确后，将协议报村委会签字。此后，原告开始申请办理变更登记手续，被告以各种理由不予配合，致使原告至今无法完成房屋的土地使用权过户登记手续。为此，原告请求法院判令被告协助原告办理被告出卖给原告的，位于秭归县茅坪镇陈家坝村一组房屋的土地使用权过户登记手续。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一、原告身份证及户口簿复印件各一份，证明原告主体资格合法及户口性质；证据二、被告的身份证、户口簿、结婚证复印件各一份，证明被告的主体资格合法；证据三、2003年3月27日签订的房屋买卖协议书、离婚协议书、离婚证、2012年3月14日补充签订的（房屋买卖）协议书、收款单各一份（共8页），证明原、被告买卖关系的事实，及本案争议的房屋现归原告向秀平所有。证据四、集体土地使用权证一份，证明本案争议房屋的土地使用权仍然登记在被告名下。证据五、草契纸、契证、完税证、契税缴款通知、纳税证明单各一份，证明原、被告双方已完成买卖关系，原告已经履行了完税的义务，被告应当协助原告将房屋过户。证据六、办理土地登记申请书两份，证明原、被告双方共同申请过户的事实。二被告辩称：2003年被告将140平方米的砖混结构住房及附属物作价20000元出售给原告，并于2003年3月27日与原告前夫签订《房屋买卖协议》，关于缴税、房屋过户均由原告（买方）单方负责，被告（卖方）不负任何责任，因为2003年左右有政策规定，单方能过户。2012年3月24日，原告打电话给被告，要求被告到村委会协助办理房产过户手续，被告到村委会后，在村支书的主持协调下，被告协助原告办理了过户所需的一切手续，同时村支书给被告宣讲了土管法的有关条款之规定，讲了三点：1、卖房方再不准回原籍申请宅基地；2、不准回原籍购买房屋；3、不准回原籍租房居住。听完之后，被告当时对村支书的“三不准”意见在思想上产生怀疑，被告当时也只好听之任之，觉得事情到了这一步也只好认从。尔后，村支书及原告要求被告一同到县土管局协助原告办理过户手续，我们一同坐车到了土管局，下车后，村支书及原告很快就上了土管局的大楼，被告因身体有病就坐了一会才缓步走进土管局的办公室，被告刚坐下，工作人员小王就将一张打印好的条款叫我签字，我仔细阅读到最后，看到括号内有村支书给我讲的“三不准”，我觉得蹊跷，就要求工作人员小王将有关规定的文件拿给我看，经查看土地管理法的第62条，上面仅记载“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准”，而没有后面两条，我觉得这是村支书和工作人员小王合谋后，有意图来刁难被告。被告一气之下没有在条款上签字，就退出了土管局。以上就是被告没有协助原告办理房屋过户手续的原因之一。以下三条是被告不协助原告办理房产过户的主要理由和法律依据。1、被告是茅坪镇陈家坝村的老村民。2004年、2005年国家对农民的退耕还林的粮食补助和最后国家的一次性给农民退耕还林补偿款500多元，村委会没有通知被告领取，粮食和一次性补偿款均被原告领取了，因此，被告要求原告退还退耕还林的粮食和现金补偿款；2、原告在没有办理房屋过户的情况下，未经土管局批准，也没有与被告协商，就私自扩建房屋，并强占被告的责任田，被告要求原告按照土地征收价补偿给被告，并追究违建的相关责任；3、房屋的西边是被告的责任田，被告在不知情的情况下，村支书将一分多地的责任田转让给原告，但转让协议中没有提转让费，现被告要求原告给付被告土地转让费。二被告为支持其辩解理由，向本院提交了《农村土地承包经营权证》一份（系复印件，共5页）、《林权证》一份（系复印件，共7页），证明土地和山林应该属于被告，原告领取了被告的补贴款。二被告对原告提交的证据没有异议，本院予以确认。原告对被告提交的证据发表了以下质证意见：对被告提交证据的真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，该证据只能证明土地和山林的权属属于被告。该证据与本案的关联性不大。本院根据上述证据及双方当事人的当庭陈述，对本案的基本事实认定如下：被告韩永和系秭归县茅坪镇陈家坝村集体经济组织成员，其在茅坪镇陈家坝村一组有砖预结构住房一栋（三间一层）及附属物（猪栏、厕所、沼气池），原产权证号为秭归集用（2002）字第×××××号，土地使用面积共计140平方米。被告韩永和因长期在茅坪城区做生意，并已购买商品房居住在茅坪城区，其位于茅坪镇陈家坝村一组的砖混结构住房一栋及附属物长期无人居住，2003年3月27日，被告韩永和经家庭成员同意后与原告的前夫李国文签订《房屋买卖协议书》，协议约定：被告将座落于茅坪镇陈家坝村一组的砖混结构住房一栋及附属屋（猪栏、厕所、沼气池），使用面积140平方米，作价20000元出售给李国文，购房的契税由李国文负担；同时约定被告将承包的1.74亩责任田交付给李国文耕种，并将茶园、柑橘、茶树、山林交付李国文使用、收益，由李国文承担上缴费用；还约定，承包权属韩永和，韩永和永远不收回；交房时间定于2003年8月上旬。协议签订的当日李国文即向被告韩永和交款5000元，尔后，李国文分两次向韩永和交纳购房款15000元后，被告韩永和即将房屋和附属物交付李国文。2004年4月30日，李国文到相关部门办理了契证手续，并交纳契税200元。2004年5月20日，原告及前夫李国文的户籍经相关部门批准，从屈原镇凤凰溪村一组迁入茅坪镇陈家坝村一组，成为茅坪镇陈家坝村集体经济组织成员。2008年7月16日原告向秀平与前夫李国文协议离婚，离婚协议约定：婚后共同财产三间平房和常用家具归原告所有。2012年3月14日原告向秀平与二被告就房屋买卖问题在陈家坝村民委员会的主持下再次签订了《协议书》，该协议约定：一、韩永和将三间一层预制结构房屋及猪栏、厕所、沼气池共占地140平方米出售给向秀平，四界为东起巷道、南禾场、西土坎、北本人园田。二、出售价格柒仟元整，对房屋的契税由向秀平负责。三、其他事宜，韩永和将房屋右边翁桥沟的一块园田一并转让给向秀平并协助办好转让手续。2012年3月16日，原、被告共同填写了《土地登记申请书》，陈家坝村民委员会在申请书上签署“同意办理权属变更”的字样，并加盖了陈家坝村民委员会的公章。2012年4月13日原告向秀平在秭归县地方税务局缴纳了房产、土地使用权属变更税费。后因被告韩永和怀疑陈家坝村民委员的工作人员故意刁难被告，被告韩永和便拒绝在秭归县国土资源局变更登记的相关文件上签名。2015年6月3日，原告诉至本院，请求判令二被告协助原告办理被告出卖给原告的位于秭归县茅坪镇陈家冲村一组房屋的土地使用权过户登记手续。本院认为：依法成立的合同，合同当事人均应诚信履行。2003年3月，原告与前夫李国文因搬迁从屈原镇凤凰溪村一组迁入茅坪镇陈家坝村一组后，取得陈家坝村集体经济组织成员资格。二被告系陈家坝村集体经济组织成员，被告韩永和系登记的房屋所有权人，其妻王合凤系共有人。李国文与韩永和签订《房屋买卖协议书》后，按约定向被告韩永和交付了购房款20000元，二被告也向原告及其前夫李国文交付了房屋，但未办理房屋产权变更登记。2008年7月16日原告与前夫李国文协议离婚时约定，该房屋归原告享有。2012年3月14日原告与二被告就房屋买卖问题再次签订《协议书》，该协议中第二条，原告为达到少缴税款的目的，将房价20000元写成房价7000元，因此该约定属无效约定，应按实际房价20000元缴纳税款。该协议中的其他条款及约定系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以确认，双方当事人均应按协议履行。根据合同法的规定，韩永和、王合凤作为出卖人，除向买受人交付标的物外，并负有转移标的物所有权的义务；根据物权法的规定，不动产物权的转移，应当进行登记。故原告向秀平的诉讼请求符合相关法律规定，本院予以支持。二被告辩称原告领取了其退耕还林款及原告在扩建厨房时占用了其责任田，要求原告予以赔偿，本院认为该请求属另一法律关系，故本院对被告的上述辩解不予采信，被告可另行提起诉讼来主张权利。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方未能达成一致。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第五十六条、第一百三十五条及《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：限韩永和、王合凤于本判决生效之日起3日内协助向秀平办理位于秭归县茅坪镇陈家坝村一组房屋［原产权证号为秭归集用（2002）字第×××××号，使用面积为140平方米］的集体土地使用权变更登记手续。本案案件受理费80元，减半收取40元，由韩永和、王合凤负担负担20元，由向秀平负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员邓永红二〇一五年八月二十日书记员胡红霞