福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南民终字第789号上诉人（原审被告）福建省顺昌远宏房地产开发有限公司。法定代表人徐昌旭，执行董事。委托代理人黄辉，顺昌县“148”法律服务所法律工作者。委托代理人王明建，男，福建省顺昌远宏房地产开发有限公司副总经济师。被上诉人（原审原告）叶英，女，1976年9月2日出生，汉族，职工。委托代理人李兴旺，男，个体工商户。上诉人福建省顺昌远宏房地产开发有限公司（以下简称远宏公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服顺昌县人民法院（2015）顺民初字第252号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人远宏公司的委托代理人黄辉、王明建，被上诉人叶英的委托代理人李兴旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被上诉人叶英原审诉请，请求判令：1.远宏公司支付叶英逾期办理房地产权属证书的违约金8996元（从2014年3月1日起至2014年6月23日止，共143天）；2.远宏公司支付阳台设施补偿款5000元；3.远宏公司支付厨房地漏补偿款2000元。原审法院查明，2011年11月3日，叶英（买受人）与远宏公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，叶英以总价417491.70元向远宏公司购买天天花园小区23幢10层909号房屋，远宏公司应于2013年10月31日前交付房屋。合同第十条约定，下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响买受人所购商品房质量或者使用功能的，出卖人应当在有关部门批准通知之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；（3）变更房屋节能措施及指标。第十一条约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应按出卖人书面通知中载明的交付日期内到出卖人指定的地点付清所有应付款项并办理房屋交接手续，买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人送达的书面通知（或媒介公示）约定的交付日期为准，视为出卖人已经依约交付。第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合附件三标准；达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按双方另行约定的时间与标准整改到位，未整改的，按实际差价双倍补偿。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.015%向买受人支付违约金；经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同附件三第8项约定，厨房：预留排水管道口，其他设施不做；第10项约定，阳台栏杆为铝合金栏杆；第17项约定，排水：厨房、卫生间、阳台设地漏，卫生间排污管不设存水湾，管材均采用PVC。合同附件六第四条第三项约定，交房时需缴纳的各项费用：物业管理服务费、建筑垃圾清运费、装修保证金（押金）。合同签订后，叶英向远宏公司交付购房款417491.70元。2013年12月25日，因房屋实际面积增加，叶英补交购房款1916.94元。叶英实际交付远宏公司购房款为419408.64元。叶英于2013年12月25日缴纳公共水电周转金100元、2013年12月至2014年5月物业费395.40元、垃圾清运费400元，并于当日领取房屋钥匙。远宏公司向叶英发出《交房通知》的落款时间为2013年12月25日。远宏公司于2014年4月22日申请房屋所有权初始登记，于2014年6月3日办理该房屋土地使用权分割登记。叶英于2014年6月24日取得房屋所有权证，于2014年8月13日取得土地使用权证。原审法院另查明，远宏公司交付的房屋阳台栏杆根据中国建筑技术集团有限公司的设计变更，使用06J403-1图集样式，材质为方钢管；护栏与扶手经分户验收，符合实际要求，安装牢固。厨房设计经设计单位变更，统一不设置地漏。原审法院对本案的争议焦点分析如下：（一）远宏公司是否违反合同约定逾期办理房屋所有权证及土地使用权证，如何认定逾期办证违约金的起止时间。首先，房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，应当包括房屋所有权证及土地使用权证。其次，《商品房买卖合同》第十一条约定，叶英、远宏公司交接房屋时，应到远宏公司指定地点付清所有应付款项（即合同附件六第四条第三项约定的物业管理服务费、建筑垃圾清运费、装修保证金等）。叶英于2013年12月25日向远宏公司支付房屋面积差价、物业费、垃圾清运费等费用，远宏公司于当日将钥匙交付叶英，应认定叶英、远宏公司于2013年12月25日完成房屋交接手续。远宏公司于2014年4月22日申请房屋所有权初始登记，已经超出合同约定的办理房屋所有权初始登记期间（交房后90日内，即2014年3月25日前），导致叶英办理房屋所有权及土地使用权登记时间相应延迟（叶英的房屋所有权登记时间为2014年6月24日，土地使用权登记时间为2014年8月13日，均超出交房后90日），逾期办证的原因在远宏公司，远宏公司已构成违约。逾期办证违约金应从房屋交付后第91日（2014年3月26日）起计算。叶英以土地使用权分割登记凭证系办理土地使用权证必须具备的材料为由，主张逾期办证违约金计算至土地使用权分割登记之日止，符合法律规定，应予支持。叶英认为应以2013年11月3日作为交房日期，与其实际与远宏公司交接房屋的日期2013年12月25日不符，对叶英该主张不予支持。远宏公司认为叶英未缴纳装修押金，根据合同约定远宏公司不存在逾期办证违约。但合同约定的逾期办证时间系以交房后90日作为起算时间，而非以买受人缴纳装修押金之日作为计算依据，远宏公司的抗辩理由，没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。（二）阳台栏杆是否符合合同约定，远宏公司应否承担责任及如何承担。《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人变更房屋节能措施及指标应通知买受人。根据附件三的约定，阳台栏杆系“室内分隔、装饰装修、设备指标”，不属于合同约定的设计变更应通知事项。但阳台栏杆未经买受人协商一致变更，不符合附件三的约定。依照合同第十三条约定，叶英有权要求远宏公司按实际差价双倍补偿。叶英提供的《出料单》，系无资质部门所作造价，不能证明铝合金护栏造价每米265元；远宏公司提供的两份阳台护栏工程造价，虽系工程造价公司所作，但不能证明该铝合金栏杆与远宏公司实际使用的护栏材料系采用相同的强度、样式，原审法院对该价差亦不予采信。综合远宏公司提供的护栏设计图、变更设计通知单、分户验收记录表等证据，可以认定远宏公司交付的房屋的护栏经设计部门同意变更，验收“符合设计要求，安装牢固”。叶英未能提供有效证据证明两种护栏存在差价给其造成损失，其要求赔偿护栏差价的诉求，原审法院不予支持。（三）厨房未设置地漏是否符合合同约定，远宏公司应否承担责任及如何承担。厨房地漏设置系“室内分隔、装饰装修、设备指标”，不属于合同约定的变更通知范畴。设计单位经设计变更，厨房统一不设置地漏。远宏公司依照设计施工，对此不存在过错。但依照合同第十三条的约定，远宏公司对设备差价应双倍补偿。对远宏公司提供的厨房地漏设置工程造价，叶英未提供证据反驳，故原审法院对该造价予以采信，远宏公司应据此双倍补偿差价119.32元。综上，原审法院认为，叶英与远宏公司签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容合法，为有效合同，双方应依约履行各自的义务。因远宏公司原因，致使叶英未能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，远宏公司应自逾期之日（2014年3月26日）起每日按已付款419408.64元的0.015%承担违约金。叶英主张违约金算至土地使用权分割登记之日（2014年6月3日，计69天），符合法律规定。故对叶英要求远宏公司支付逾期办证违约金计4340.88元（419408.64元×0.015%×69天）的诉讼请求，原审法院予以支持。因远宏公司提供的房屋不符合附件三标准，其应支付叶英厨房地漏设置工程差价补偿款119.32元，叶英超过前述主张的部分，不予支持。叶英提出关于补偿阳台栏杆差价5000元的诉求，无证据佐证存在差价，亦不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的解释》第九十条之规定，判决：一、远宏公司应于判决生效之日起十日内支付叶英逾期办证违约金4340.88元；二、远宏公司应于判决生效之日起十日内支付叶英厨房地漏设置工程差价补偿款119.32元；三、驳回叶英的其他诉讼请求。上诉人远宏公司上诉称，一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“房屋权属证书”仅指房屋所有权证，并不包括土地使用权证。因此，本案《商品房买卖合同》约定的房屋权属证书不包括土地使用权证，远宏公司逾期办理房屋权属证书的责任只能计算至房屋所有权初始登记之日，原判将远宏公司的逾期办证责任计算至土地使用权分割凭证登记时间，增加了远宏公司的负担。二、本案买卖的房屋建筑设计时，图纸本身无地漏设计，原因是高层建筑的地漏一旦出现堵塞将造成很多不便，根据技术规范的要求，不予设计，这是现行高层建筑设计趋势。再者，从诉争双方合同附件三第8条可知，双方已约定厨房统一不设地漏，该条约定表明，双方在合同附件三第17条关于厨房设地漏的表述实属文字错误，远宏公司并无偷工减料之意，不存在故意违约行为。原判远宏公司赔偿地漏的差价是错误的。三、按照诉争双方合同的约定，叶英未按约定40天内交付贷款资料，应支付远宏公司违约金2万元，为此远宏公司主张抵扣，请求二审支持。四、双方合同第十一条约定，房屋交接时，叶英应付清包括装修保证金在内的所有预付款项，但其装修保证金至今未付，而缴纳该费用是交付房屋的前提条件，远宏公司可以此为由顺延交付房屋，故叶英主张远宏公司逾期办证，应不予支持。五、远宏公司按约交房后，因施工方拖欠工人工资，经政府决定，远宏公司先行垫付工程款，同时住建局决定对涉案房产所在的天天花园四期所有项目进行限批，直至付清工人工资时止。该原因导致远宏公司无法在合同约定的期限内正常办理房屋权属登记等相关手续，不应将逾期办证的原因归结于远宏公司，远宏公司对逾期办证不应承担违约责任。综上，请求撤销原审第一、二项判决，改判远宏公司不承担逾期办证违约金，并驳回叶英要求赔偿地漏损失的诉讼请求。被上诉人叶英答辩称，一、远宏公司提出房屋权属证书仅指房屋所有权证，不包括土地使用权证，该上诉理由不符合国家法律法规的相关规定。房屋权属证书应包括土地使用权证，原判计算远宏公司逾期办证的期间截止土地使用权分割登记之日，合法合理。二、远宏公司提出合同附件约定厨房设地漏系文字表述错误，该理由不能成立。地漏具有排水功能，厨房未设置地漏给叶英的日常生活带来了极大的不便和排水隐患，原判远宏公司按照地漏的工程造价进行赔偿，并不能弥补叶英的损失。请求二审驳回上诉，维持原判。经审理查明，原判认定的事实属实，本院予以确认。二审过程中，上诉人远宏公司向本院提交两份新证据：1.顺昌县住房保障和城乡规划建设局（2014）3号《关于研究解决天天花园四期工程项目拖欠农民工工资问题的会议纪要》；2.顺昌县劳动监察大队《证明》。以上证据拟证明经政府决定，远宏公司先行垫付天天花园四期工程施工单位所欠农民工工资，在付清该工资前，顺昌县住房保障和城乡规划建设局对远宏公司开发的天天花园四期所有项目进行限批，该原因导致远宏公司逾期办理房屋权属证书，故远宏公司不应承担违约责任。被上诉人叶英对以上证据的真实性及合法性无异议，但认为，因施工方的原因导致无法办理办证审批手续，其后果不应由叶英承担。本院认为，根据合同相对性原则，远宏公司如系因施工方拖欠工人工资，而致逾期办理房屋权属证书，对购房户构成违约，其责任仍应由远宏公司向购房户承担，故远宏公司提供的以上证据与本案的处理结果并无关联，本院不予采信。本院认为，本案《商品房买卖合同》属商品房预售合同，双方当事人因该合同的履行产生纠纷，因此，案由应为商品房预售合同纠纷，原判认定案由有误，二审予以纠正。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条之规定，城市房地产权属登记实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，《城市房地产开发经营管理条例》等行政法规对此亦有相关明文规定，故房地产权属登记应包括房屋所有权证和土地使用权证登记。由此，本案远宏公司上诉主张《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“房屋权属证书”仅指房屋所有权证，并不包括土地使用权证，该上诉主张不成立，本院不予支持。按照本案《商品房买卖合同》的约定，叶英本应在2014年3月26日之前取得房屋权属证书，但远宏公司却于2014年6月3日才办理房屋土地使用权分割登记，而土地使用权分割登记凭证系办理房屋土地使用权证必须具备的材料，因远宏公司的原因，致叶英迟延取得房屋权属证书，故远宏公司应承担相应的逾期办证违约责任。远宏公司上诉认为系因施工方拖欠工人工资导致相关政府部门限制该公司各审批项目，致迟延办证，该理由不能对抗《商品房买卖合同》的相对方，不能免除其应承担的违约责任。原判远宏公司应承担2014年3月26日至2014年6月3日期间的逾期办证违约金，具有合同和法律依据，并无不当。关于厨房地漏问题，远宏公司提出《商品房买卖合同》附件三第17条约定厨房设地漏，系属文字表述错误，该上诉主张没有证据证明，结合该合同附件三的其他约定条款，亦不足以作出厨房设地漏系文字表述错误的判断，且合同相对方对此并不认同。因此，涉案商品房的厨房未按合同约定设置地漏，原判远宏公司应按合同约定承担相应的赔偿责任是正确的。此外，远宏公司还上诉主张叶英未按合同第一十条约定付清装修保证金，其可相应顺延交房，如顺延交房也就不构成逾期办证。对此，本院认为，合同第十一条仅是关于房屋交接及未按期交房的处理方式之约定，但本案商品房已依约交付，并不存在顺延交付的事实，而合同约定交房之日即为办理房屋权属证书的起算之日，故远宏公司该上诉主张不成立，本院不予支持。至于远宏公司还提出叶英未按约定40天内交付贷款资料，应支付远宏公司违约金2万元，足以抵扣远宏公司应支付的逾期办证违约金，该上诉主张并无事实依据，且远宏公司本案并未提出反诉，本院亦不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人福建省顺昌远宏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  许发清代理审判员  余观贵代理审判员  余 凌二〇一五年八月二十日书 记 员  卢娟娟本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。