西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0103民初3650号原告：西安博水商务有限公司，住所地：西安市雁塔区丈八东路18号内。法定代表人：王锋，总经理。委托诉讼代理人：益娜，女，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：徐铭璐，女，该公司员工，住该公司。被告：西安品凡商贸有限公司，住所地：西安市碑林区南大街3号博水商务大厦二层。法定代表人：郑冬梅，总经理。原告西安博水商务有限公司与被告西安品凡商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人益娜、徐铭璐，被告法定代表人郑冬梅到庭参加参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、被告支付房租727090元（2015年1月15日至合同解除之日应付租金减去已付租金）、水费614.04元；2、被告支付拖欠房屋租金直至实际清偿之日的逾期违约金1061319元（按合同约定日千分之五，逾期416710元从2016年1月15日暂计算至2017年3月15日；310380元从2016年7月15日暂计算至2017年3月15日）；3、被告支付房屋占用费90527元（1478平方米从合同解除之日2016年11月16日计算至2016年12月21日共90527元，每日每平方米1.75元）；4、诉讼费由被告负担。事实和理由:2012年4月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于西安市碑林区南大街3号博水商务大厦二层C座和二层加盖部分（面积约1478m²）出租给被告，租期八年（从2012年7月15日至2020年7月14日），首个合同年房屋租金88.68万元，租金第三年起递增5%，第六年递增5%，第八年递增5%，由被告每半年支付一次租金；被告逾期交付房租，每逾期一日，原告按欠款总额的千分之五按日向被告加收滞纳金。逾期超过十五日，原告有权解除房屋租赁合同。合同签订后，双方一直正常履行，但自2015年起，被告开始拖欠房屋租金。原告多次催要无果，于2016年11月15日向被告发出书面解除合同通知，要求被告自签收解除通知书之日起15日内腾交房屋并交纳拖欠房屋租金及相关费用。双方房屋租赁合同已于2016年11月16日合同解除通知送达被告之时解除。后经原告多次催促，被告直至2016年12月21日才腾交房屋（其中一楼门面直至2017年2月28日方腾房），但拖欠的房屋租金、水费仍未交纳。被告的行为严重违反合同约定，构成根本违约，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告承认其尚欠原告房屋租金727090元（416710元+310380元）、水费614.04元，并承认逾期时间分别起自2016年1月15日、2016年7月15日，承认2016年12月21日其腾交房屋给原告；辩称逾期违约金计算标准过高，原告给其后断水、电后，仍按合同约定的租金标准计算房屋占用费不合理；故不同意原告诉请。原告为支持其诉讼请求向法庭提交了如下证据：1、其与房屋所有权人中国电建集团西北勘测设计研究院有限公司（简称产权人）工商信息；产权人授权其经营管理西安市碑林区南大街3号博水商务大厦C座和二层加盖部分约1478平方米诉涉房屋时间延续的两份委托书、诉涉房屋所有权证、诉涉《房屋租赁合同》；用以证明原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，被告有依约及时向其支付足额房屋租金的合同义务；被告逾期支付房租，应依约按日千分之五向原告支付滞纳金；依约逾期15日原告有权解除合同。被告不否认该组证据的真实性，但认为违约金约定过高、保证金不给其退还属霸王条款，对该部分约定均不予认可。且空调、电视机等应该折旧。2、原告给被告的四份催款通知书、被告给原告的2016年还款计划两份；用以证明被告逾期支付房屋租金构成根本违约。被告对该组证据真实性认可。3、2016年11月11日原告给被告送达的关于解除合同的通知及其EMS、妥投信息单、网页截图；用以证明原告行使了合同解除权，原、被告房屋租赁合同已于2016年11月16日解除，被告应及时向原告腾退房屋、结清拖欠的房屋租金、水费、滞纳金（违约金）。被告承认收到该组证据、认可真实性。4、被告2015—2016年向原告支付房屋租金汇款凭证、原告催促被告腾房的《公告》、水费通知单；用以证明2015年7月起至今，被告共计支付原告房屋租金98万元，截止合同解除之2016年11月16日被告共计欠付原告房屋租金727090元；被告应向原告支付逾期滞纳金1061319元；被告存在非法使用房屋的事实，应付房屋占用费93165.125元；被告欠付水费614.04元。被告对该组证据真实性认可。被告未提供证据。对原、被告无异议的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的案件事实如下：就原告受产权人委托代管理经营的西安市碑林区南大街3号博水商务大厦C座和二层加盖部分约1478平方米之诉涉房屋，2012年4月12日，（甲方）原、被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将该诉涉房屋租给被告作为商业用房，租赁期限从2012年7月15日至2020年7月14日止为八年。年房屋租金88.68万元（88.68÷12=月7.39万元=7.39万元月÷1478平方米=每平方米••月50元=1.75元·天），租金第三年起递增5%，第六年递增5%，第八年递增5%，每半年支付一次房屋租金。合同正式签订之日，被告支付房租44.34万元、合同履约保证金20万元，共计64.34万元。合同期满被告按照合同约定履约，保证金无息退还被告。如被告违约造成本合同无法履行，或因被告原因在履行合同期间单方面终止、解除合同，保证金不予退还。被告未能按约定时限付清租金等费用，原告有权不予售电，由此造成的损失由被告承担。任何一方未能履行合同规定各条款……及房屋租赁的有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成损失由责任方负担。被告逾期交付房租，每逾期一日，原告按欠费总额的千分之五（=日0.5%×365天=年182.50%）按日向被告加收滞纳金（违约金）。逾期十日原告有权停水停电。逾期超过十五日，原告有权解除房屋租赁合同，原告书面通知原告解除房屋租赁合同后15日内，被告应自行搬离房屋，如被告15日内仍未搬离诉涉房屋，被告遗留在房内的所有物品视为遗弃，由原告全权进行处理。履约过程中，被告提出提前终止合同，须依约结清各类费用，并给原告赔偿相当于三个月房屋租金的赔款。合同签订后，原告依约将诉涉房屋交付原告使用，合同履行至2015年，被告开始拖欠房屋租金，原告数次向被告发出催款通知书、被告也向原告出具还款计划，依约定的支付时间：2016年1月15日被告欠付原告房屋租金416710元、2016年7月15日被告欠付原告房屋租金310380元，合计727090元。另被告尚欠水费614.04元。2016年11月11日原告以特快专递方式向被告送达《关于解除合同的通知》：通知原告当月15日诉涉《房屋租赁合同》解除终止；履约保证金不予退还。并要求被告在3日内向原告一次性支付该通知所载明的房屋租金、水费等欠费，该月底搬离物品、腾交房屋。2016年12月21日被告腾离诉涉房屋。依照合同约定的租金标准核算，从合同解除之2016年11月16日至2016年12月21日腾离，房屋占用费90527元（1478平方米×35天×1.75元·天）。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。一方当事人因未履行合同约定义务的违约行为侵犯合同相对方合法民事权益时，另一方有权依约依法行使合同约定的权利。原、被告双方于2012年4月12日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为有效合同。该合同约定的原告单方面解除合同权等事项对原、被告具有法律约束力，因被告拖欠房屋租金的严重违约行为造成原告损失、致使原告不能实现合同目的，原告依约对被告依法行使单方合同解除权符合法律规定及合同约定，2015年11月15日原、被告双方合同依法解除。原告关于被告支付所欠房屋租金、违约金、房屋占用费请求于法有据、合乎约定，依法予以支持。但合同约定每日按欠租总额的千分之五（=日0.5%×365天=年182.50%）加收违约金，该约定的违约金标准过高于法无据、显失公平，本院依法酌定调整该违约金标准为同期贷款利率。被告关于约定违约金过高之辩称本院予以采信；被告辩称保证金20万元应冲抵房租、原告给其断水、电后，仍按合同约定的租金标准计算房屋占用费不合理；该辩称不符合合同约定的合同期满被告按照合同约定履约，保证金无息退还被告。如被告违约造成本合同无法履行，或因被告原因在履行合同期间单方面终止、解除合同，保证金不予退还。被告未能按约定时限付清租金等费用，原告有权不予售电，由此造成的损失由被告承担。被告逾期交付房租，原告按日向被告加收滞纳金（违约金）。逾期十日原告有权停水停电。又参照约定的履约过程中，被告提出提前终止合同，须依约结清各类费用，并给原告赔偿相当于三个月房屋租金22.17万元（月7.39万元×3个月）的赔款。故被告关于保证金、房屋占用费之辩称，依法仍不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告西安品凡商贸有限公司支付原告西安博水商务有限公司房屋租金727090元、水费614.04元及其房屋租金到清付之日之违约金（以同期贷款利率为标准，其中房屋租金416710元从2016年1月15日、310380元从2016年7月15日分别起算）；二、本判决生效之日起十日内，被告西安品凡商贸有限公司支付原告西安博水商务有限公司房屋占用费90527元；三、驳回原告西安博水商务有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21739元，减半收取计10869.50元，由被告负担（原告已预交，被告于支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  吴海玲二〇一七年四月二十六日书记员  李 江