重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0107民初1332号原告：重庆温馨源物业管理有限公司，住所地：重庆市九龙坡区锦龙路289号5幢。统一社会信用代码：91500107691247108H。法定代表人：杜元孝，职务董事长。委托代理人：李明贵，该公司员工。委托代理人：唐丽，该公司员工。被告：胡安平，男，1983年12月25日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告重庆温馨源物业管理有限公司（以下简称：温馨源公司）诉被告胡安平物业服务合同纠纷一案，本案立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。庭审过程中，原、被告均同意适用简化民事判决书。本案现已审理终结。原告温馨源公司诉称，被告系九龙坡区青国青城小区1栋23-5号房屋业主，原告系该小区物管公司。现被告未按物管协议的约定向原告支付物管费及公摊水电费等。现诉至法院请求：1、被告支付2013年3月至2016年11月的物管费5316元、2013年3月至2016年10月的公摊水电费450元，合计5766元；2、被告支付违约金（自拖欠之日计算自付清之日，按每日千分之三的标准计算）暂计为2257.51元；3、诉讼费由被告承担。被告胡安平辩称，1、被告多次向原告提出意见并要求进行沟通和交流，原告至今未回复；2、原告提供的物管服务在小区公共设施维护、卫生环境、安保等方面存在严重问题；3、小区内中庭喷泉系统和沟渠水循环系统、中水回用系统未运行，降低了小区整体品质；4、小区公共收益未向业主公示；5、收取公摊水电费无合同依据，未对公摊水电费明细进行公示。综上，原告提供的物管服务达不到合同标准和法定标准，被告作为业主不同意缴纳物管费、不认可违约金。经审理查明，被告胡安平系九龙坡区青国青城小区1栋23-5号房屋业主，原告温馨源公司系该小区物管公司。2009年12月30日，原告温馨源公司与青国青城小区的开发商重庆双发房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定由原告为青国青城小区提供前期物管服务，收费标准为高层住宅1.5元∕月.平方米，公摊水电费由业主据实分摊。合同对物业服务范围和标准进行了详细约定并约定业主或者物业使用人未按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。合同期限为2009年12月30日至业委会续聘或者选聘的物业管理企业签订新的物业服务合同生效之日止。该合同签订后原告温馨源公司入驻青国青城小区开始进行物管服务。至2016年6月1日，原告温馨源公司与青国青城小区业主委员会签订物业服务合同，约定由原告为青国青城小区提供物管服务，收费标准为住宅1.5元∕月.平方米（含电梯费），公摊水电费为每月每户10元，公共收益统一由业委会收取，并按收益来源分栋立账管理及支配，本合同实施前由物管公司代为收取和管理的共有收益应于本合同签订后七日内划入业主委员会账户，具有争议部分，双方另行协商，如若协商不成，可以诉讼法院进行裁定。合同对物业服务范围和标准进行了详细约定并约定业主或者物业使用人未按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。合同期限为2016年6月1日至2017年5月31日。之后原告与青国青城小区业主方按合同约定进行了履行。2016年11月21日，青国青城小区业委会向小区全体业主贴出公示，公示大致内容为业主委员会于2016年11月21日对小区物业服务履约情况进行了检查，检查出小区在客服服务、工程设施维护保养、秩序维护及消防安全服务、保洁绿化等方面存在诸多问题，已对此函告小区物业服务企业，并要求物业服务企业拟定整改计划提交业主委员会，并按业委会认可的整改计划组织实施，在下月检查前全面完成整改事项，请各位业主一并监督检查物业企业整改、实施情况。被告据此认为原告的物管服务存在严重质量问题，业主有权拒付或少付物管费。原告对此认为，物管服务中出现瑕疵不可避免，已对所检查出的问题进行整改并回函公示，不足以成为业主免交或少交物管费的理由。被告胡安平的房屋建筑面积为79.11平方米，至今未向原告交纳2013年3月至2016年11月的物管费及2013年3月至2016年10月的公摊水电费。上述事实，有物业管理服务合同、资质证书、维护维保合同、巡查表、公示、函等证据，以及当事人陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与小区开发商签订的前期物管合同及原告与被告所在小区业主委员会签订的物业管理合同，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效，对被告产生约束力，原、被告双方均应当按照合同约定全面履行各自义务。关于被告提出的物业服务质量存在问题是否构成其拒交或少交物业费之正当抗辩理由的问题。本院认为，物业服务，是一种持续性、长期性、综合性的服务，服务的优劣，有其客观性，但也是业主自身的一种主观感受。物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵的程度，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务。本案中，原告依照合同约定向被告所在小区提供了物业服务，对被告提出的各项服务质量的抗辩，其中，对业委会公示函件中所列举的检查过程中发现的问题，系由业主方和物管方对合同履行过程中的问题进行沟通的过程，原告也按照所列举的情况进行了处理，不能据此认定物管服务存在长期性、持续性且严重影响业主正常生活的质量问题。被告所提供的照片和视频，也仅能证明在拍照和摄像当时存在的瑕疵，不能以此来对整个物管服务过程进行评判。对被告提出的公共收益问题，业委会和原告所签订的物管合同已明确公共收益由业委会来收取，如对移交之前的账目存在疑问，可由业委会按照合同约定另案主张权利。综上，被告未提供证据证明原告的物管服务质量存在严重的足以拒缴物业管理费的问题，依法应承担举证不能的不利责任。对被告要求减少物业管理费本金的抗辩意见不予采纳。被告应向原告全额交纳2013年3月至2016年11月的物业服管理费，经计算为1.5元∕平方米每月×建筑面积79.11平方米×45月=5339.925元，扣除前期结余24.8元后，被告还需承担5315.12元。对公摊水电费的问题，在前期物管合同履行期间，合同约定据实计算。但实际操作中原告为方便计算，系按照10元∕月.户的标准收取。本院认定该标准虽与合同约定不符，但系从实际情况由合同双方考虑所做变通措施，金额合理且得到了业主的广泛认可，应予认定。2016年6月至今的收费期间，该标准得到业委会签订合同的确认，原、被告双方应按照合同履行。故对原告要求被告按照该标准支付2013年3月至2016年11月的公摊水电费450元的诉讼请求本院依法予以支持。被告无正当理由拖欠物业管理费，属违约行为，本院酌定违约金100元。综上《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告胡安平于本判决生效后五日内向原告重庆温馨源物业管理有限公司支付物业管理费5315.12元、公摊水电费450元以及违约金100元。二、驳回原告重庆温馨源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告胡安平承担（此款原告重庆温馨源物业管理有限公司已预交，被告于本判决生效后五日交付给原告）。本判决为终审判决。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。代理审判员  蒋犀勐二〇一七年四月二十六日书 记 员  包程程