福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0103民初3665号原告：厦门市厦煌物业服务有限公司，住所地福建省厦门市湖里区东渡路南苑村48号一楼，统一社会信用代码913502066647167659。法定代表人：王丽水，董事长。委托诉讼代理人：叶然兴，男，系该公司职员。委托诉讼代理人：史正，福建方圆统一律师事务所执业律师。被告：陈伟，男，1985年8月5日，汉族，住福建省连江县，原告厦门市厦煌物业服务有限公司（以下简称厦煌物业公司）与被告陈伟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告厦煌物业公司的委托诉讼代理人叶然兴、史正到庭参加诉讼，被告陈伟经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厦煌物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告陈伟向原告支付2011年3月1日至2015年12月31日期间物业费5307元、电公摊费1307.5元、水公摊费206.9元、违约滞纳金17496元（暂计至2015年12月31日止），共计24317.4元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年1月1日，原告厦煌物业公司与福州武夷绿洲房地产有限公司签订《福州武夷绿洲前期物业管理服务合同》，合同约定：福州武夷绿洲房地产有限公司将XX物业小区委托原告进行前期物业管理服务，服务期限从2010年1月1日起至业主委员会成立并重新委托之日止。被告陈伟系武夷绿洲61栋904室业主，产权面积为91.5平方米，原告依约向被告提供了物业管理服务。但自2011年3月起，被告即拒绝向原告支付物业管理服务费。原告多次以电话通知、发催缴单、小区公示等方式催讨，但被告仍以各种理由及借口拒绝交纳。截止2015年12月31日止，被告共计拖欠原告物业服务管理费5307元、电公摊费1307.5元、水公摊费206.9元，依据《福州武夷绿洲前期物业管理服务》合同的约定，被告应及时向原告交纳物业管理服务费，逾期交纳物业管理服务费，原告有权自逾期之日起按应交纳物业管理服务费的日千分之三向被告收取违约金，依照上述约定违约滞纳金暂计至2015年12月31日止为17496元。被告陈伟未到庭应诉，视为放弃质证的权利。经审查原告提交的上列证明材料符合证据的真实性、合法性、关联性原则，可作为本案定案依据。本院认定事实如下：2010年1月1日，原告厦煌物业公司（乙方，物业服务企业）与福州武夷绿洲房地产有限公司（甲方，物业建设单位）签订《福州市前期物业服务合同》，合同主要约定：1、福州武夷绿洲房地产有限公司以邀请招标方式选聘原告厦煌物业公司对XX物业小区提供前期物业服务；2、合同期限自2010年1月1日起至小区业主委员会成立为止。合同期限未满，若业主委员会代表业主与业主大会依法选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效的，合同自动终止；3、原告厦煌物业公司按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费；4、物业服务费标准为：高层住宅（带电梯）为每月1元/㎡；5、物业服务费按月交纳，业主应在每月20日前履行交纳义务，逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应缴纳管理费的千分之三交纳违约金。《福州市前期物业服务合同》还约定其他事项。合同签订后，原告进驻XX小区进行物业服务。另查明，坐落于福州市台江区XX街道XX路XX号XX楼X单元房屋登记在被告被告陈伟名下，建筑面积91.98㎡，房屋所有权证号为XX号。被告陈伟每月应向原告交纳物业服务费91.5元（91.5㎡×1元/㎡）。因被告陈伟没有依约履行付款义务，原告遂向本院提起诉讼。另，XX住宅小区至今尚未成立小区业主委员会。本院认为，原告厦煌物业公司接受福州武夷绿洲房地产有限公司的委托，对福州市台江区XX街道XX路XX号XX住宅小区进行前期物业管理，双方签订的《福州市前期物业服务合同》合法有效，对XX住宅小区的业主具有约束力。原告进驻XX住宅小区提供物业服务后，被告陈伟作为XX小区XX楼XX单元的业主事实上享受了原告提供的物业服务，因此，被告陈伟应当按照《福州市前期物业服务合同》的约定，向原告交纳物业服务费。诉讼中，被告陈伟没有应诉答辩，也没有就其支付物业服务费的情况进行举证，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，被告应当对其支付物业服务费的事实承担举证不能的法律后果，本院对原告主张被告陈伟拖欠2011年3月1日至2015年12月31日期间的物业服务费的事实予以采信。现原告诉请被告陈伟支付物业服务费5307元（91.5元/月×58个月），未超过法律允许的范围，本院予以照准。另，被告陈伟没有按时交纳物业服务费，构成违约，其应当依照《福州市前期物业服务合同》的约定，承担违约责任。现原告主张以被告陈伟每月所欠物业服务费91.5元为基数，按每日万分之五的标准计付至2015年12月31日止的违约滞纳金，未超过法律允许的范围，但违约金应自逾期当月21日起计算。原告关于违约滞纳金应自当月1日起计付的诉请，与《福州市前期物业服务合同》的约定不符，本院不予支持。原告关于水、电公摊费之诉请，因未提供证据证明该项费用的支出以及分摊情况，本院不予支持。被告陈伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告陈伟应于本判决生效之日起十日内向原告厦门市厦煌物业服务有限公司支付2011年3月1日至2015年12月31日期间的物业服务费5307元及逾期付款违约金{违约金以91.5元为基数，按日5?的标准，分别从逾期当月21日起(即2011年3月1日起至2011年3月31日止的物业服务费违约金,从2011年3月21日起计算，2011年4月1日起至2011年4月31日止的物业服务费违约金从2011年4月21日起计算，依次类推）计至2015年12月31日止}；二、驳回原告厦门市厦煌物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费407元，由被告陈伟负担256元，由原告厦门市厦煌物业服务有限公司负担151元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  陈 静人民陪审员  江秀平人民陪审员  张福荣二〇一七年四月十日书 记 员  马艳珍附：一、本判决书所适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。