连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）海民初字第00977号 原告李亮书，男，1964年7月12日生，汉族，住连云港市海州区。 委托代理人时良锦，连云港市新浦区临洪法律服务所法律工作者。 被告陈怀祥，男，1935年7月15日生，汉族，住连云港市海州区。 被告陈文壮，男，1984年2月27日生，汉族，住址同上。 二被告共同委托代理人王秀胜，江苏和济律师事务所律师。 原告李亮书诉被告陈怀祥、陈文壮土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月9日立案受理后，依法由代理审判员郭敏于2015年4月8日、2015年7月27日先后二次适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李亮书及其委托代理人时良锦、被告陈怀祥、陈文壮及其共同委托代理人王秀胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李亮书诉称，原、被告于2008年5月26日就土地租赁一事达成一致意见并签订了“协议书”（详见协议书）。该协议约定了双方的权利和义务，原告根据协议及时缴纳了租赁费用并在场地上建了约480平方米的厂房。但被告却见利忘义、不守信用，于2012年要求与原告解除租赁协议，并将原告的厂房出租给他人，原告没有同意，双方遂多次发生纠纷，并经有关部门调解，但都没有结果。原告建厂房共花去19.8万元，另根据协议约定，被告应支付原告违约金10万元。原告在与被告数次协商无果的情况下，只得诉至法院，请求依法判令被告赔偿损失及违约金29.8万元。 原告李亮书为支持其诉讼请求提供了以下证据：1.《协议书》1份，证明原、被告就租赁土地的相关权利、义务做了约定，并约定了违约责任的承担。2.《双方协议》1份，证明原、被告对原有的旧房归属及租赁期限做了约定。3.《施工承包合同》1份，证明原告在租赁土地上建钢结构建筑，花费19.8万元。4.江化社区居委会出具的证明1份，证明租赁土地上的建筑物由原告出资建造。5.现场照片，证明原告建造房屋的现状及被告违约后又将房屋对外出租。6.收条3张，证明原告已依约向被告支付了所有租金。7.证人武某证言，内容为：原告在2008年建房时自己担任监理，建房500平方米，花费了不到20万元。原告2011年以前的租金都给了，后因原、被告租金未谈妥，被告就把房门锁了，不租给原告了。证明原告在租赁土地上建房，并对外出租，因被告的阻拦，该厂房一直空着，后由被告对外出租，被告违约。8.证人曹某证言，内容为：2010年还是2011年，自己向原告租房子，但看到租赁房屋上贴“如有租房，请找陈家，否则后果自负，下面是电话号码”，证明证人欲向原告租赁厂房，但后来由于被告的原因没有租赁，本案中是被告违约，给原告造成了损失。9.房地产估价报告及评估鉴定费发票（在本案审理期间，接受原告的委托，由司法鉴定机构出具），证明原告于2008年6月，在租赁土地上建造房屋的价值为19.5万元，因此产生评估鉴定费2200元。 二被告共同辩称，1.原、被告于2008年5月26日就租地签了四、五份合同，每一份合同内容均不相同，并且部分原件在原告处，原告出示对其有利的合同，对其不利的协议就说没有。被告提供的合同复印件均有李亮书签名。因此，请法庭认定几份合同的效力。2.原告租赁场地是假，目的是搞违建，想非法获得拆迁补偿。3.原告提供的证据系虚假，被告对房地产估价报告不予认可。请求法庭依法驳回原告的诉讼请求，被告保留起诉原告的权利。 被告陈怀祥、陈文壮为支持其诉讼请求提供了以下证据：1.《协议书》1份，证明原、被告协议租金必须每年12月30日前付清，约定了违约责任。2.《承诺书》（为碎纸片拼接、粘贴，无法看清内容，从2015年5月26日开始到拆迁为止，每年租金8000元），证明原告承诺陈家后院的大房租金2012年之前每年只收6000元。原告没有按照该协议履行，该承诺书系双方租赁合同的补充条款，与协议书具有同等效力。由于原告第二天从被告处骗取该承诺书，当场撕毁，原告理应承担违约责任。3.通话录音1份，内容为：原告李亮书建造房屋的建造者韩方亮证明李亮书建房屋花费12万元左右，证明原告主张建造房屋花费19.8万元与事实不符。4.张寅生出具的证明，证明原、被告于2012年针对场地租金达成年租金8000元的协议，后原告将承诺书撕毁，原告违约。5.租条（复印件），证明原告承诺每月支付陈怀祥夫妇工资2000元至2400元。 庭审中，原、被告对对方证据的质证意见： 二被告的质证意见：对证据1真实性无异议；对证据2真实性、合法性、关联性均有异议；对证据3真实性有异议，与事实不符，出租土地上的房屋大多为被告建设；对证据4真实性、合法性、关联性均有异议，居委会没有权利证明该房屋是原告建设；对证据5，厂房照片没有异议，对租赁通知照片有异议，不是被告张贴；对证据6真实性无异议，但原告没有交齐租金，本案是原告违约；对证据7、8的真实性有异议，与事实不符；证据9为房地产估价报告，原告提供的送检材料是虚假材料，真实性不予认可。 原告的质证意见：对证据1予以认可；对证据2，因是碎纸条拼接，看不清内容，无法质证；对证据3，真实性无法证实，录音中所说建造房屋价值和本案原告与建设方所签订的合同内容之间相矛盾，应以书面证据为定案依据。原告已通过司法鉴定程序对涉案工程价值进行鉴定，本案应以房地产估价报告为定案依据；对证据4，不具有法定效力，证人应当出庭接受双方当事人的质证，对该证据不予质证；对证据5，该证据系复印件，无法看清内容，也看不出是谁书写，无法质证。 本院认证意见为：对原告提供的证据1和被告提供的证据1，因原、被告双方均予以认可，且该证据来源合法、与本案具有关联性，作为定案证据采信；对原告提供的证据2，庭审中二被告对该证据的三性提出异议，但二被告未提出相反证据证明该《双方协议》系虚假，故对其辩解，不予支持，因该证据能反映案件真实情况、与待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，可作为定案证据采信；对原告提供的证据3，虽然二被告不予认可，但因其未提出相反证据证明该证据系虚假，故对其辩解，不予支持，本院对该证据的真实性予以确认，因该证据与本案具有关联性，可作为定案证据采信；对原告提供的证据4，因证据形式不合法，不作为定案证据采信；对原告提供的证据5中的房屋照片和证据6，二被告对真实性均无异议，与本案具有关联性，可作为定案证据采信；对原告提供的证据5中的租赁通知照片，二被告对真实性持有异议，因证据来源是否合法无法确认，不作为定案证据采信；对原告提供的证据7、8，虽然二被告不认可，但结合本案其他证据，证人证言证明的事实与案件事实基本相符，可作为定案证据采信；对原告提供的证据9，虽然二被告不予认可，但二被告没有提供足以反驳的相反证据和理由，本院对该证据的真实性予以确认，可作为定案证据采信。对被告提供的证据2，原告不予认可，且内容不清晰，无法作为证据使用，不作为定案证据采信；对被告提供的证据3，原告对真实性不予认可，结合本案的其他证据及承办人与韩方亮的谈话记录，该证据不具有真实性，不作为定案证据采信；对被告提供的证据4，原告不予认可，该证据形式不合法，不作为定案证据采信；对被告提供的证据5，原告认为系复印件不予质证，该证据形式不合法，不作为定案证据采信。 本院经审理查明，2008年5月26日，被告陈怀祥和陈玉岭（陈怀祥之子）（均为甲方）与原告李亮书（乙方）签订一份《双方协议》，载明：“甲方陈怀祥后边一宅租给乙方李亮书，每年租价6000元整，准许建房，房屋永属李。地皮费是陈家交。以后房屋拆迁赔款都属乙方李。2008年5月25日已交6000元，房屋墙头、大门都属李。证明人马同灯（一切房屋属小李）。甲方：陈怀祥、陈玉岭；乙方：李亮书公元二OO八年五月二十六日（后边一宅都李亮书所有）租金每年五月二十日交款6000元。租期三十年”。同日，被告陈怀祥（甲方）与原告李亮书（乙方）又签订《协议书》1份，约定：甲方将租赁连云港市二八三部队土地使用权转租于乙方李亮书使用，每年租价陆千元整。甲方准许乙方建房，房屋产权归属李亮书所有。部队地皮费由陈家（陈怀祥）交，以后房屋拆迁赔偿款都属李亮书所有。2008年5月26日交6000元，房屋墙头、大门都属李亮书所有。乙方给甲方的租金于每年12月30日付清。如部队统一收回场地拆迁等不可抗拒因素，造成乙方无法使用的，可以中止合同使用期，应退还乙方未使用完的租金。2008年5月26日双方签字生效，双方如有一方违约，违约方付给另一方违约金十万元整。租期从2008年5月26日至房屋从部队拆迁止。2012年，被告陈文壮因担心爷爷陈怀祥身体不好，便在该协议的甲方处补签字。 原、被告一致确认涉案土地位于连云港市海州区，该土地系中国人民解放军73202部队出租给被告陈怀祥使用，后被告陈怀祥又转租给原告李亮书。原告李亮书在承租土地后于2008年6月建造建筑面积为491.4平方米的独栋厂房。 2009年5月26日，被告向原告李亮书出具收条1张，载明：本宅后边大房地皮费李亮书已交。人民币六千元整。2010年5月27日，被告陈怀祥向原告李亮书出具收条1张，载明：李亮书房地承包六千元整，特此证明，五月二十五号到期。2011年12月18日，被告陈文壮向原告李亮书出具收条1张，载明：今收到李亮书2011年5月26日至2012年5月26日房地皮费6000元整。后因双方租金未谈妥，双方产生矛盾，被告陈怀祥又将厂房转租他人使用。 在本案审理期间，接受原告李亮书委托，江苏先河房地产土地评估有限公司对连云港市海州区建筑物在2008年6月的价值进行评估鉴定，评估意见为：估价对象在价值时点2008年6月不考虑所受抵押、租赁等权利限制情形下最可能达成的建筑物价值为19.5万元，原告李亮书因此预付评估鉴定费2200元。中国人民解放军73202部队表示土地是部队出租给陈怀祥，对于陈怀祥的转租行为与部队无关。诉讼过程中，本院曾主持调解，因意见分歧较大，未能达成一致意见。 上述事实，有原、被告的当庭陈述及原、被告共同提供的《协议书》，原告提供的《双方协议》、《施工承包合同》、现场照片、收条、证人武某、曹某证言、房地产估价报告及评估鉴定费发票等证据在案予以证实。 本院认为，原告李亮书和被告陈怀祥签订的《协议书》、《双方协议》系双方当事人真实意思表示，协议中租赁期限未超过二十年部分的租赁协议内容合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务；租赁期限超出二十年的约定以及准许建房、确定房屋所有权归属的约定因违反法律强制性规定，约定无效。《协议书》、《双方协议》是双方对租赁土地的位置、租金、租期、双方权利、义务、违约责任作出的约定，2份协议内容上具有连贯性，且无实质性冲突，截至2012年5月，原告李亮书和被告陈怀祥均按照协议的约定履行各自的义务，故二份协议均应视为对涉案土地租赁签订的合同。现被告陈怀祥将原告李亮书建设的厂房转租他人，在实际上厂房原物也不可能返还原告李亮书，被告陈怀祥应按照厂房建造成本赔偿原告李亮书因此产生的损失，原告李亮书主张按照厂房建设成本19.8万元的标准赔偿，因厂房建设成本经评估价值为19.5万元，故被告陈怀祥应向原告李亮书赔偿19.5万元。被告辩称原告提供的证据系虚假，对房地产估价报告不予认可，但未提出足以反驳的相反证据和理由，故对其辩解，无事实和法律依据，本院不予采信。被告陈怀祥在租赁期间内又将厂房转租的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。但《协议书》中约定的违约金为10万元，高于原告产生的实际损失，本院将违约金酌定为3万元。综上，被告陈怀祥应支付原告李亮书各项费用共计22.5万元。被告陈文壮在协议上补签字的行为，应认定为代理行为，且其本身无权转租涉案土地，故不应承担赔偿责任，原告就此提出的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告陈怀祥于本判决生效后十日内给付原告李亮书各项费用225000元。 二、驳回原告李亮书的其他诉讼请求。 如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5770元，评估鉴定费2200元，共计7970元（原告均已预交），由原告李亮书负担1095元，被告陈怀祥、陈文壮负担6875元，于给付上述款项时一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费5770元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。 代理审判员 郭 敏 二〇一五年八月七日 书 记 员 谭锦亭 法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 （二）最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 （三）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。