重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2015）南法民初字第04547号原告重庆洋世达物业管理有限公司。住所地重庆市南岸区南坪东路阳光华庭C2栋，组织机构代码20316470-X。法定代表人何长君，董事长。委托代理人颜利，女，1978年3月30日出生，汉族，该公司员工，住重庆市渝中区。被告朱攀，男，1982年2月8日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被告唐玲，女，1981年11月15日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆洋世达物业管理有限公司（以下简称“洋世达公司”）诉被告朱攀、唐玲物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员詹勃长适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洋世达公司委托代理人颜利到庭参加诉讼，被告朱攀、唐玲经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告洋世达公司诉称：原告系被告居住的阳光华庭小区的物业管理公司，被告自2007年10月28日入住阳光华庭小区以来，一直接受原告提供的物业服务。2010年8月11日，原告与阳光华庭业主委员会续签了《物业服务合同》，合同约定由原告继续对阳光华庭小区提供物业服务。合同签订后，原告严格按照双方合同约定履行了己方义务，被告却于2014年5月起不再按时交纳物管费、公摊费等费用，虽经原告多次催收，但被告一直未予支付。截止2015年1月31日，被告累计拖欠原告物业服务费1458元、水电公摊费76.50元、水费665元、违约金439.83元。现原告向法院请求判令被告支付上述费用；诉讼费由被告承担。被告朱攀、唐玲无答辩意见。经审理查明：原告洋世达公司系具有壹级资质的物业服务企业，被告朱攀、唐玲系重庆市南岸区某房屋业主，该房屋建筑面积124.60平方米。2004年4月24日，原阳光华庭小区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，约定由原告对阳光华庭小区进行物业服务，服务期限为三年，自2004年5月1日起至2007年4月30日止。2007年2月13日阳光华庭小区第二届业主委员会成立。2010年8月11日，第二届业主委员会与原告签订了一份《物业服务合同》，并报南岸区房管局备案。该合同约定，由原告对阳光华庭小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年8月1日起至2013年7月31日止。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅高层（电梯房）按1.3元／月／平方米收取物业服务费，住宅多层（非电梯房）按1.0元／月／平方米收取物业服务费；业主公用部位、公用设备设施的用水、用电实行包干制、按照每月8.5元每户进行收费；物业区域内的供水按供水公司相关标准代收代缴供水费用，其中直供水3.5元／吨、二次供水4.3元／吨。合同签订后，原告一直为阳光华庭小区提供物业服务至今。二被告从2014年5月起不再按时交纳物管费、公摊费等费用。另查明，2011年6月23日阳光华庭小区业主黄文庆等117人向本院起诉，认为阳光华庭第二届业主委员会成员任期届满后，召开业主大会会议，并在未满足法律规定的“双过半”原则下形成决议，于2010年8月11日与重庆洋世达物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，其行为违反法律法规规定，侵犯了包含黄文庆等117人在内的全体业主的合法权益，故请求撤销阳光华庭第二届业主委员会于2010年7月10日至2010年8月11期间召开的业主大会会议决议，并确认阳光华庭第二届业主委员会于2010年8月11日与重庆洋世达物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效。2012年7月10日本院作出（2011）南法民初字第05060号民事判决书，其中关于2010年8月11日签订《物业服务合同》是否合法有效的问题，本院认为“阳光华庭小区就是否续聘第三人（即重庆洋世达物业管理有限公司）以及对‘《物业服务合同》（草案）签订意见征求表’二次召开的业主大会会议的程序及结果均符合法律规定，所作出的会议决议符合法律规定，被告（阳光华庭第二届业主委员会）依据该决议于2010年8月11日与第三人签订的《物业服务合同》是合法有效的。故该判决驳回了黄文庆等117人的所有诉讼请求。黄文庆等117人不服，提起上诉。重庆市第五中级人民法院于2012年12月11日作出（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决书，驳回上诉，维持原判。现原告洋世达公司认为二被告无故拖欠应交纳的物业服务费、水电公摊费、水费，故起诉来院请求判令：1.被告交纳2014年5月至2015年1月共计9个月的物业服务费1458元（1.3元／M2×124.60平方米×9个月）、水电公摊费76.50元（8.50元／月×9个月）、水费665元（3.5元／吨×190吨）以及违约金439.83元；2.本案诉讼费由二被告承担。以上事实，有原告提交的资质证书、《物业服务合同》、重庆市第五中级人民法院（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决书、查询证明、欠费清单、催收通知公证书、南坪街道阳光社区居委会出具的关于阳光华庭小区《物业服务合同》到期后相关事宜的通知、重庆市自来水有限公司江南营业管网所出具的情况说明、水费价格标准、水电抄表记录等证据为证，并经法庭认证，足以认定。本院认为：原告洋世达公司与阳光华庭第二届业主委员会签订的《物业服务合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，且该合同已经生效判决确认合法有效，故依法应受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，阳光华庭第二届业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对包括二被告在内的全体业主均具有约束力，原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。现原告按照合同约定履行了己方义务，二被告也应当按照合同约定履行交纳物业服务费等费用的义务。故原告要求二被告支付拖欠的物业服务费1458元、水电公摊费76.50元、水费665元的请求符合法律规定，本院依法予以支持。因二被告经本院合法传唤拒不到庭应诉，应视为其放弃抗辩权利，因此对原告按照合同约定要求二被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持，但合同约定的每日千分之三标准偏高，应该适当予以调整。根据公平原则，本院酌情调整为按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算违约金。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第一百零七条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由被告朱攀、唐玲于本判决生效之日起十日内支付原告重庆洋世达物业管理有限公司物业服务费1458元、水电公摊费76.50元、水费665元，共计2199.50元；并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付违约金（自物业费欠费当月起以所欠金额为基数计算至欠款付清之日止）。二、驳回重庆洋世达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告朱攀、唐玲承担（此款原告重庆洋世达物业管理有限公司已垫付，被告支付上述款项时一并付清）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。（此页无正文）代理审判员  詹勃长二〇一五年八月七日书 记 员  王泽坪