四川省中江县人民法院民 事 判 决 书(2017)川0623民初495号原告（反诉被告）：中江县国豪美家具有限公司，。法定代表人：姜东娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：何强，四川铁剑蓝律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗倩。委托诉讼代理人：肖清，四川超宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈宇。原告中江县国豪美家具有限公司（以下简称国豪美家具公司）与被告罗倩租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何强、被告的委托诉讼代理人肖清、沈宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国豪美家具公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告的租赁协议，被告罗倩支付原告租赁费用及物业管理费87573.75元及从起诉之日起至付清之日止的利息，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告国豪美家具公司增加诉讼请求：被告返还租赁商铺，租赁期限届满后的租赁费用按原合同约定计算至租赁商铺返还之日止。事实和理由：2014年10月下旬，被告租赁原告位于国豪美家具城一楼5号241.25平方米商铺经营诺贝尔陶瓷。至2016年10月17日，租赁合同到期，被告尚拖欠原告租赁费及物业管理费87573.75元。经原告多次催收，被告均置之不理。被告罗倩辩称，双方签订租赁合同的事实属实。原告有违约行为在先，被告不应承担利息。原告只欠2015年11月至2016年6月共8个月的租赁费用。签订合同时，原告口头承诺免收物业管理费，故物业管理费不应承担。反诉原告罗倩向本院提出反诉请求：1、驳回被反诉人的诉讼请求；2、被反诉人赔偿反诉人经济损失160000.00元；3、反诉费由被反诉人承担。事实和理由：2014年10月，反诉人与被反诉人签订房屋租赁合同，约定被反诉人将其国豪美家具商城一楼5号商铺（面积241.25㎡）出租给反诉人经营诺贝尔瓷砖，租赁期限至2016年10月17日。2016年6月底，被反诉人擅自在商铺门上加锁，致使反诉人无法经营。后被反诉人将该商铺撬开自己经营，给反诉人造成重大经济损失。反诉被告国豪美家具公司对反诉原告罗倩的反诉辩称，反诉原告的反诉事实不属实，反诉被告并未在反诉原告租赁的铺面门上加锁、撬锁，是反诉原告自身经营困难关了铺面。请求驳回反诉原告的反诉请求。本诉原告国豪美家具公司围绕诉讼请求依法提交了《租赁合同》、《关于房租缴纳的工作联络函》。反诉原告罗倩围绕反诉请求依法提交了装饰装修费用清单及部份装饰装修材料购货单、证人张奇、刘升勇、蒋武林的当庭证言。本院组织当事人进行了证据质证。本诉被告罗倩对本诉原告国豪美家具公司提供的《租赁合同》无异议，本院予以确认。本诉被告罗倩对本诉原告提供的《关于房租缴纳的工作联络函》质证称不清楚，未收到。本院认为，该联络函系本诉原告制作，且无本诉被告签字签收，故不予确认。反诉被告国豪美家具公司对反诉原告罗倩提供的装饰装修费用清单、装饰装修材料单据质证称真实性无法核实、与本案无关联性。对证人张奇、刘升勇、蒋武林的当庭证言质证称证人证言相互矛盾，且张奇、刘升勇原系反诉原告罗倩员工，证言可信度低。本院认为，反诉原告罗倩提供的装饰装修费用清单系其自行记录，真实性、合法性存疑。装饰装修材料单据亦无法证明系用于租赁商铺的装修。证人张奇、刘升勇、蒋武林的当庭证言仅证明了反诉原告租赁的商铺在2016年7月初至7月底存在关闭的客观事实，对反诉原告主张系反诉被告在商铺门上加锁的事实，证人陈述“未看到”“不清楚”“听说是国豪美锁了的”。对反诉原告主张的反诉被告此后又撬开锁，开门自行经营的事实，证人陈述“不清楚谁开的”“听说是吴总在经营”。均不能充分证明反诉原告主张的租赁商铺被反诉被告加锁关闭，后又由反诉被告自行经营的事实。故对反诉原告罗倩提供的证据，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月16日，原告国豪美家具公司（甲方、出租人）与被告罗倩（乙方、承租人）签订《租赁合同》，主要约定：一、租赁场地位置、面积：中江国豪美家具X楼X号，乙方承租场地建筑面积241.25平方米（按建筑面积）；二、租赁场地的期限、用途：租赁期限为2年，从2014年10月18日起至2016年10月17日止。租赁期满，在同等条件下，乙方有优先租赁权。乙方需续租的，应在租赁期满前60天书面提出续租申请，双方签订续租合同，乙方如未提出申请，甲方有权在乙方租赁期满后将该经营场地出租给第三方。上述场地在租赁期内只能经营诺贝尔陶瓷品牌，未经甲方同意，乙方不得擅自改变上款约定的用途；三、租赁费用、保证金、各项费用的支付：1、租赁费用：租摊费为每月每平米12.00元，每月共计2895.00元，一年共计34740.00元。物业费为每月每平米8.00元，每月共计1930.00元，一年共计23160.00元。管理费为每月每平米8.00元，每月共计1930.00元，一年共计23160.00元。两年费用合计为162120.00元；2：租赁费用的支付：租赁费用及综合费用的付款方式为二年一付。本合同第一次付款日即为合同签订日，后期每阶段的租赁费用需提前30日一次性向甲方付清，先付后用；补充说明：付款方式为一年一付，其中物业费3.00元／㎡／月，后一年房租在2015年10月1日前付清。物业费按季度付。……七、协议的变更及解除：1、……合同期满后，乙方如不继续租场地或因其他原因退场，乙方的所有装修归甲方所有，乙方不得拆除、破坏。合同签订后，被告将租赁物装修后用于经营诺贝尔瓷砖。在实际履行给付租赁费、物业费、管理费过程中，双方将《租赁合同》中约定的该三项费用综合，分别计租赁费每月每平米25.00元，物业费每月每平米3.00元。审理中，原告自认被告按25.00元／㎡／月交纳了一年的租赁费72375.00元（25.00元／㎡／月×12个月×241.25㎡）、按3.00元／㎡／月交纳了一季度的物业费2171.25元（3.00元／㎡／月×3个月×241.25㎡），合计74546.25元。被告对原告自认的该事实无异议。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于本诉的问题。本诉原、被告双方经自愿协商签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的规定，合法有效。本诉原、被告在合同中约定的租赁费用具体包括了租摊费、物业费、管理费，合计为28.00元／㎡／月。在实际履行中，双方未按约定的租赁费用项目分别计费，而是按租赁费25.00元／㎡／月计，物业费3.00元／㎡／月计，该实际履行方式与双方租赁合同中的补充说明条款相符，且以此计算的租赁费用总数额与合同约定一致，亦不加重被告义务。被告除交纳一年的租赁费、一季度的物业费合计74546.25元外，其余未再按约定支付。被告辩称双方口头约定不收取物业管理费。原告对被告的该辩解理由不予认可，且被告实际亦给付了一个季度的物业费。故被告的该辩解意见与双方签订的租赁合同中约定的内容及实际履行情况不符，本院不予采纳。原告主张截止租赁期限届满之日止，被告尚欠原告租赁费、物业费87573.75元（28.00元／㎡／月×24个月×241.25㎡－74546.25元）的事实应予以确认。合同法第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租赁费用。……”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付租赁费用或者延迟支付租赁费用的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，原、被告在合同中以补充说明条款明确付款方式为一年一付，并确定后一年的租赁费用于2015年10月1日前付清。被告未在约定的期间按约定的方式付清租赁费，其行为构成违约。且在原告提起诉讼时，约定的租赁期限已届满，双方至今也未按约定签定续租合同，故原告请求解除租赁合同，由被告给付所欠的租赁费87573.75元，并给付从起诉之日起即2017年2月14日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息，符合合同约定及法律规定，应予以支持。合同法第二百三十五条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”租赁期限届满后，被告既未付清租赁费，也未向原告返还租赁商铺，并且未与原告续签租赁合同。原告请求被告返还租赁商铺，并从租赁期限届满日起，按原租赁合同约定，即28.00元／㎡／月计收租赁费用至被告返还租赁商铺之日止，符合法律规定，亦应予支持。关于反诉的问题。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”反诉中，反诉原告罗倩主张，2016年6月底，反诉被告在其租赁的商铺加锁，后又撬开自行经营。反诉被告对反诉原告主张的该事实不予认可，并辩称系反诉原告自身经营困难而关闭了商铺。反诉原告就其反诉请求所依据的该事实应当提供证据加以证明。首先，反诉原告提供的证人证言既不能充分证明租赁物加锁的行为系反诉被告所为，也不能充分证明此后系由反诉被告自行经营。其次，反诉原告在租赁期间正常经营的情形下被反诉被告锁门，再由反诉被告撬门自行经营的前提下，以一般常理，反诉原告应对反诉被告的行为提出异议或通过其他合理的途径及时寻求权利救济。但反诉原告未提供其向反诉被告提出异议或通过其他合理途径寻求权利救济的相关证据佐证其主张的反诉被告违约的事实。故反诉原告提供的证据，不能充分证明其主张的事实，应承举证不能的不利法律后果。审理中，反诉原告明确其主张的损失为租赁物装修损失。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款（一）、（二）项规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”故合同解除时，对装饰装修损失的承担应以谁是违约行为方为前提进行评判。本案中，反诉原告未按约定给付租赁费用而构成违约，其主张反诉被告构成违约所提供的证据亦不充分。再根据《租赁合同》期限已届满的客观事实，结合双方《租赁合同》中“合同期满后，乙方如不继续租场地或因其他原因退场，乙方的所有装修归甲方所有，乙方不得拆除、破坏”的约定，反诉原告请求反诉被告赔偿装修损失，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除本诉原告中江县国豪美家具有限公司与本诉被告罗倩签订的《租赁合同》。二、本诉被告罗倩于本判决生效之日起十五日内向本诉原告中江县国豪美家具有限公司给付租赁费用87573.75元及利息。利息的计算方法为：以87573.75元为基数，从2017年2月14日始计算至本判决确定的本金给付之日止。以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止。三、本诉被告罗倩于本判决生效之日起十五日内向本诉原告中江县国豪美家具有限公司返还中江国豪美家具X楼X号商铺，并给付从2016年10月17日至返还商铺之日止，按28.00元／㎡／月计算的租赁费用。四、驳回反诉原告罗倩的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1989.00元，反诉案件受理费3500.00元，合计5489.00元，减半收取计2744.50元，由被告罗倩（反诉原告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审判员  陈凤勇二〇一七年四月十四日书记员  李瑞雪