四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川14民终352号上诉人（原审被告、反诉原告）：成都莱威阁家具有限公司，住所地成都市天府新区华阳镇。法定代表人：张保杰，经理。委托诉讼代理人：翟明洋，四川斗城律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：四川彭山肯高家具有限公司，住所地眉山市彭山区武阳乡。法定代表人：张强，总经理。委托诉讼代理人：徐琴，四川准达律师事务所律师。原审被告：吴晓慧，女，生于1971年11月30日，汉族，四川省双流县人，住四川省双流县东升镇。上诉人成都莱威阁家具有限公司（以下简称莱威阁家具公司）因与被上诉人四川彭山肯高家具有限公司（以下简称肯高家具公司）、原审被告吴晓慧房屋租赁合同纠纷一案，不服眉山市彭山区人民法院(2016)川1403民初1500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月31日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年4月19日公开开庭进行了审理。上诉人莱威阁家具公司委托诉讼代理人翟明洋、被上诉人肯高家具公司的委托诉讼代理人徐琴、原审被告吴晓慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。莱威阁家具公司上诉请求：撤销原判，改判驳回肯高家具公司的诉讼请求。事实和理由：原判事实不清，上诉人在使用租赁厂房不到一月时就发现厂房严重漏雨漏水，给上诉人造成严重损失，上诉人多次通过多种方式找被上诉人解决漏水漏雨问题未得到解决，并且还因未达到消防验收标准而被消防部门要求停业整改；签订合同时被上诉人的厂房未取得产权权属和消防许可证书且被上诉人故意隐瞒该事实，双方的租赁合同无效；被上诉人重大违约在先，上诉人有权要求解除合同拒绝支付租金。肯高家具公司辩称，上诉人在一审中的反诉请求为解除双方签订的租赁合同，现主张合同无效明显不成立；上诉人实际使用了被上诉人的厂房，应当交付租金，其拒付租金并单方违约退租应承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。吴晓慧述称，同意上诉人的上诉意见。肯高家具公司向一审法院起诉请求：判令莱威阁家具公司、吴晓慧连带支付所欠的厂房租金人民币159927元（租金计算至2016年5月7日）及资金利息9596元（以租金159927元按年利率24%计算）及付清全部租金时止的利息、连带支付违约金243600元。莱威阁家具公司向一审法院提出反诉请求：请求判决解除与肯高家具公司于2014年1月12日签订的《厂房租赁合同》。一审法院认定的事实：肯高家具公司与莱威阁家具公司于2014年1月12日签订《厂房租赁合同》，约定：一、出租厂房情况。租赁面积为5710平方米；二、厂房起付日期和租赁期限。从2014年2月15日至2017年2月15日止，租期限为3年；第一年的租金为每年每平方米6元，租金共计为411120元，第二年的租金为每平方米6.5元，租金共计为445380元，第三年为每平方米7元，租金共计为479640元。四、其他费用。1.租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话、税费等费用由承租方承担，并在收到收据或发票时三天内付款。五、厂房的使用要求和维修责任。1.租赁前期，如承租方发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知出租方修复；出租方应在接到通知后3日内进行维修。逾期不维修的，承租方可代为维修，费用由出租方承担。2.租赁期间，承租方应合理使用并爱护厂房及附属设施。因承租方使用不当或者不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或者发生故障的，承租方负责维修。承租方拒不维修的，出租方可代为维修，费用由承租方承担。七、租赁期间其他约定。5.租赁期间，承租方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不满1个月的，出租方有权增收5%的滞纳金。八、其他条款。1.租赁期间，如出租方提前终止合同而违约，应向承租方支付当年6个月租金的违约金；如承租方提前退租而违约，应向出租方支付当年6个月租金的违约金。5.出租方保证厂房在交付给承租方前，厂房消防措施通过消防部门审核并同意使用，经承租方确认后，如后期使用中出现消防问题均与出租方无关，由承租方承担等内容。合同签订后，肯高家具公司履行了交付厂房义务，莱威阁家具公司履行了交付第一年租金417600元的义务，第一年租金支付方式，抵扣厂房因漏雨造成的损失，该损失双方约定为93345元，其余租金莱威阁家具公司是用转账方式支付的。第二年的租金，莱威阁家具公司支付肯高家具公司417600元的租金，但载明的面积为5800平方米，租金时间是从2015年2月至2016年2月，该联为存根联，收据的出具时间为2015年9月9日，该收据是肯高家具公司的工作人员陈静出具；第二年租金支付方式是转账支付40万元，17000元是用莱威阁家具公司给肯高家具公司做了几个柜子的费用和部分电费抵扣的。另查明，莱威阁家具公司于2015年11月左右已经搬离涉案厂房，在南方工业园的同一区域内另行租赁其他厂房进行生产，莱威阁家具公司于2016年4月才拆除涉案厂房中用于烤漆房中的相关设施；肯高家具公司于2016年5月6日向成都市律政公政处申请对涉案厂房搬离后的现场及照片进行公证，该公证处于5月16日作出公证书，公证费为2000元；肯高家具公司于2016年5月份才将莱威阁家具公司拆除烤漆房设备后留下的窟窿修好，并于2016年6月15日将涉案厂房租赁出去的。双方因涉案厂房的漏雨情况及造成的损失多次进行过协商，对下水道及厕所的堵塞问题也多次协商，对涉案厂房的房顶的排水不畅及粉#堵塞问题也多次进行协商，对涉案厂房的门窗渗水问题及烤漆房漏水问题多次进行过协商。还查明，涉案厂房的竣工验收日期为2013年9月28日，基础工程和主体工程的验收日期为2013年10月28日，备案登记日期为2014年6月26日上，消防验收合格日期为2014年2月1日。一审法院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案在诉讼过程中形成如下焦点：其一，肯高家具公司与莱威阁家具公司于2014年1月12日签订的《厂房租赁合同》的效力问题。从肯高家具公司提供的《厂房租赁合同》的形式要件以及庭审查明的事实和结合肯高家具公司提供的证据来分析，该合同是双方真实意思的表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，应合法有效。该合同尽管没有加盖莱威阁家具公司的公章，但事后莱威阁家具公司租赁涉案厂房并在厂房里从事生产经营的行为视为对合同的追认。同理，莱威阁家具公司提供的《厂房租赁合同》也没有加盖其公章，其行为也视为对涉案厂房租赁合同的追认。从莱威阁家具公司的反诉请求来分析，也是对涉案厂房租赁合同的追认。莱威阁家具公司抗辩在签订厂房租赁合同时，肯高家具公司未取得涉案房屋的权利证书和消防许可证。因肯高家具公司在庭审中举证证实是涉案房屋的权利人和有效的消防许可证合格证明，莱威阁该项抗辩，不予采信。其二、莱威阁家具公司是否有权解除合同的问题。从庭审查明的事实得出，莱威阁家具公司在租赁肯高家具公司提供的涉案厂房第一年的4月份即因厂房漏雨和排水沟里雨水的倒灌造成生产的家具、成品、半成品近10万余元的损失，即使肯高家具公司对莱威阁家具公司造成的损失进行了补偿，但在莱威阁家具公司的经营生产活动中留下了隐患；从以上分析进一步得出，莱威阁家具公司一到夏季不断与肯高家具公司联系要求对涉案厂房的排水和管道进行修缮，符合情理，双方对是否修缮及由谁修缮多次协商，后造成双方无法及时取得联系，从而发生纠纷。尽管双方在合同中约定了租赁物的维修和维护费用的承担问题，但从涉案厂房的建筑竣工时间以及莱威阁家具公司使用涉案厂房的时间来分析，该租赁物还属于质保期内，并且莱威阁家具公司才使用2个月左右，故租赁物的瑕疵显然不是在使用过程中造成的，租赁物的瑕疵应由肯高家具公司承担维修责任。又因肯高家具公司在庭审中未举证证实其对涉案厂房进行了维修，且达到了符合正常使用的合格标准，根据《合同法》第九十四条的规定，莱威阁家具公司有权解除合同。综上所述，肯高家具公司要求吴晓慧、莱威阁家具公司连带支付其拖欠厂房租金人民币159927元的诉讼请求。庭审查明，双方签订租赁合同后，莱威阁家具公司支付了第一年的租金，也支付了从2015年2月至2016年2月的租金417600元，该年的租金莱威阁家具公司用转账方式支付了40万元，余下17600元，肯高家具公司陈述未支付，莱威阁家具公司主张已经用其为肯高家具公司垫付的电费和为肯高家具公司订作的家具进行了抵扣，因肯高家具公司只认可转账支付的40万元的租金，对抵扣的17600元予以否认，并认为莱威阁家具公司是为陈静个人制作的家具；一审法院认为，因肯高家具公司对莱威阁家具公司的抵扣行为不予认可，且莱威阁家具公司也未举证证实其抵扣行为是经双方协商达成的一致意见，根据《证据规定》第二条的规定，该项抗辩，不予采信。庭审还查明，莱威阁家具公司于2015年11月份左右搬离涉案厂房，并于2016年4月底才从涉案厂房的喷漆房中拆除相关设备，肯高家具公司于2016年6月15日将涉案厂房另租给他人，双方合同约定涉案厂房2016年的租金是479640元/年（月租金为39970元）。从以上查明的事实得出，莱威阁家具公司未支付肯高家具公司2016年3月、4月、5月以及6月1日至15日的租金。综上，肯高家具公司该项诉求偏高，一审法院支持其合理部分，即支持157495元（39970元/月×3个月+39970元÷2+17600元）。对肯高家具公司要求莱威阁家具公司和吴晓慧连带支付其拖欠厂房租金期间的资金占用利息9565元（时间从违约之日起按年利率24%分段计算至2016年8月6日止）及利息（时间从2016年8月7日起起按年利率24%计算至付清租金时止）的诉讼请求，庭审查明，吴晓慧是莱威阁家具公司的委托代理人，也是该公司的股东，故吴晓慧的行为是职务行为，肯高家具公司要求吴晓慧承担连带支付责任的诉求，不予支持。故肯高家具公司该项诉求，一审法院支持其合理部分，即支持其由莱威阁家具公司从拖欠厂房租金违约之日起按年利率24%分段计算所欠租金期间的资金占用利息至本判决确定的履行之日止。对肯高家具公司要求莱威阁家具公司、吴晓慧连带支付违约金243600元的诉讼请求，尽管双方在《厂房租赁合同》中约定了违约责任，但肯高家具公司提供的厂房存在漏雨和遇天下大雨排水沟里的雨水存在倒灌现象，这种现象在经济上和信誉上已经给莱威阁家具公司造成了一定损失，已经给莱威阁家具公司的生产经营留下了隐患，且肯高家具公司没有提供证据证实涉案厂房已经其维修达到了可正常使用的标准，莱威阁家具公司根据《合同》第九十四条以及第二百三十三条的规定行使解除权符合法律规定。肯高家具公司该项诉求，一审法院不予支持。莱威阁家具公司要求解除双方于2014年1月12月签订的《厂房租赁合同》的反诉请求。因莱威阁家具公司已于2015年11月左右搬离了涉案房屋，且已于2016年4月底拆除了涉案房屋喷漆房中的相关设备，莱威阁家具公司的以上行为可视为在行为上告知了肯高家具公司要解除双方签订的《厂房租赁合同》，而肯高家具公司从2016年6月15日对涉案房屋进行对外出租的行为可视为在行为同意解除《厂房租赁合同》；一审法院认为，根据《合同法》第九十六条的规定“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，双方于2014年1月12月签订《厂房租赁合同》已经解除，故肯高家具公司该项反诉请求，一审法院不予支持。肯高家具公司要求吴晓慧连带支付租金的诉求，因吴晓慧是莱威阁家具公司的委托代理人，也是该公司的股东，故吴晓慧的行为是职务行为，肯高家具公司要求吴晓慧承担连带支付责任的诉求，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百三十三条，最高人民法院《关于民事诉证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、成都市莱威阁家具有限公司于本判决生效之日起十日内支付四川彭山肯高家具有限公司租金157495元及利息（以所欠租金的数额并按年利率24%分段计算资金占用期间的利息至本判决确定的履行之日止）；二、驳回四川彭山肯高家具有限公司对吴晓慧的诉讼请求；三、驳回四川彭山肯高家具有限公司的其他诉讼请求；四、驳回成都市莱威阁家具有限公司的反诉请求。二审查明，肯高家具公司案涉厂房取得消防验收合格日期为2014年5月9日，一审对该事实查明错误，予以纠正。另外，案涉厂房办理房屋产权证的时间为2014年7月17日。二审查明的其余事实与一审认定事实一致，对一审认定的其余事实予以确认。本院认为，根据双方诉辩意见，本案双方争议焦点为：1、双方签订的《厂房租赁合同》的效力；2、案涉厂房是否严重漏雨漏水以及未达到消防验收标准被要求停业整改从而影响上诉人正常生产、造成损失，上诉人是否可以以此为由拒绝支付相应租金。关于第一个焦点，上诉人认为在签订合同时被上诉人尚未取得厂房的消防合格证和房屋产权证，并故意隐瞒该事实，故双方之间的租赁合同无效。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶性串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”。在双方签订厂房租赁合同时虽然被上诉人的厂房尚未办理房屋产权证和消防验收合格，但并不属于违反法律和行政法规的效力性强制性规定的情形，不能以此为由认定合同无效。故即使肯高家具公司在签订合同时未向上诉人明确说明该事实，也不影响双方签订合同的效力。上诉人关于双方之间的厂房租赁合同无效的主张不成立，不予支持。关于第二个焦点，莱威阁家具公司主张因肯高家具公司的厂房未经消防验收合格导致被消防部门要求停业整顿，影响其生产经营，但并未举证予以证明，该主张不予支持。对上诉人主张租赁厂房漏雨漏水，因一审判决已经认定肯高家具公司出租给莱威阁家具公司的厂房存在漏雨漏水情况，并因此认定莱威阁家具公司享有合同解除权，肯高家具公司对此未提出上诉，故本院对该事实予以认定。但莱威阁家具公司使用了该厂房两年多的时间并支付了近两年的租金，表明该漏雨漏水情况并未导致出租的厂房根本不能使用，莱威阁家具公司因租赁并实际使用了肯高家具公司的厂房，仍应支付相应费用，若因漏雨漏水给其造成损失，莱威阁家具公司可就此向肯高家具公司主张赔偿（莱威阁家具公司在一审中提起反诉但仅主张了解除合同而未主张因漏雨造成的损失赔偿）。因此一审认定因莱威阁家具公司应支付肯高家具公司157495元租金并无不当。上诉人莱威阁家具公司以肯高家具公司提供的厂房存在漏雨漏水情况故不应支付租金的上诉理由不成立，不予支持。需要说明的是，对于肯高家具公司主张的租金利息，一审认定以租金157495元按利率24%分段计算利息，未明确起算时间及如何分段计算，对此，本院认为，一审诉讼中肯高家具公司主张从2016年5月8日起按年利率24%计算，该时间点可以作为肯高家具公司要求莱威阁家具公司支付包括2016年5月及之前的租金的计算点，但因莱威阁家具公司应支付的租金中有2016年6月1日至15日的租金19985元，该部分金额应从2016年6月15日起计息。故对于租金利息，其中137510元从2016年5月8日起计算、19985元从2016年6月15日起计算，按年利率24%计算至付清之日止。综上，上诉人肯高家具公司的上诉理由均不成立，原判认定事实清楚、适用法律正确，但原判决对于租金利息的计算不明确，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持四川省眉山市彭山区人民法院（2016）川1403民初1500号民事判决第二项、第三项、第四项；二、变更四川省眉山市彭山区人民法院（2016）川1403民初1500号民事判决第一项为：成都市莱威阁家具有限公司于本判决生效之日起十日内支付四川彭山肯高家具有限公司租金157495元及按年利率24%计算至付清之日止的利息（其中137510元从2016年5月8日起计算、19985元从2016年6月15日起计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3748元，由肯高家具公司负担2000元，莱威阁家具公司负担1748元；反诉费3725元，由莱威阁家具公司负担；二审案件受理费3450元，由莱威阁家具公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 东审判员 陈晓华审判员 孙春红二〇一七年四月二十八日书记员 罗晓倩