天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0102民初3780号原告：武宝祥，男，1964年2月22日生，汉族，住天津市河西区，。委托诉讼代理人：王志锋，天津君申律师事务所律师。被告：天津远舟餐饮管理有限公司，住所地天津市河北区昆纬路与东七经路交口西北侧河北新闻大厦主楼六楼604-1室。法定代表人：周冬梅，经理。委托诉讼代理人：黄家军，天津铭诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李辉，天津铭诺律师事务所律师。原告武宝祥与被告天津远舟餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武宝祥的委托诉讼代理人王志锋，被告天津远舟餐饮管理有限公司（以下简称“远舟公司”）的委托诉讼代理人黄家军、李辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武宝祥向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告解除租赁合同并于2016年8月31日前搬出租赁房屋；2.判令被告支付租金452540元，违约金151152元，共计603692元（计算方式详见诉状）；3.判令被告支付从2014年5月至2016年7月止欠缴的物业费36318.83元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年原、被告签订了《房屋租赁合同》约定原告将天津市河东区津塘路一号桥金地广场1层127号共165.31元平方米的房屋出租给被告，租金每日4.5元每平米，租期从2014年6月1日至2019年5月31日，每月租金22627元，每三个月为一个缴纳期，应缴纳67881元。被告按照合同支付第一期租金及保证金合计90508元后未支付过租金。此后原告又于2014年10月通知被告要求尽快缴纳租金，但被告均拒绝配合，原告逾期支付租金的行为构成违约，故原告提起诉讼。远舟公司辩称，1、同意解除租赁合同的请求，请求法院驳回原告其他诉讼请求；2、因原告诉请部分已过诉讼时效，超过部分不应得到支持；3、案件的相关诉讼费由原告自行承担。被告并非与原告直接签订的租赁合同，而是首先由被告与金地公司达成租赁合同，并向金地公司交纳90508元第一期房屋租金及保证金，待原告购买涉诉房屋后，再由金地公司草拟合同，分别交给原、被告双方签署，原、被告之间从未见面。虽经被告多次催告原告办理相应手续，但原告从不回复，导致被告无法使用租赁标的物进行经营，造成被告在租赁之初的装修费用损失，被告要求原告按照合同约定赔偿被告相应损失。远舟公司向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原、被告签订的《天津金地广场租赁合同》；2.判令反诉被告向反诉原告赔偿装修损失约213467.73元；3.判令反诉被告向反诉原告赔偿违约金70372.47元；4.判令反诉被告返还反诉原告保证金22627元；5.诉讼费及鉴定费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告因租赁纠纷已诉至法院，合同签订后反诉被告一直未按合同约定履行相应的义务，经反诉原告催促后反诉被告从未与反诉原告接触以解决租赁物无法正常使用的现状，以至于反诉原告接受租赁房屋装修后至今无法经营，并造成反诉原告相应的经济损失，故反诉人提起反诉。武宝祥的反诉辩称，不同意反诉人的2-5项反诉请求。反诉被告依照租赁合同的约定交付了房屋，不存在无法正常使用的情形，其装修损失与反诉被告没有关系，是投资风险。反诉被告没有违约，无从产生违约赔偿金，这部分费用反诉被告不同赔偿；反诉原告尚欠反诉被告租金及其他损失，保证金应予以扣除，反诉被告不同意返还保证金，故请求法院驳回反诉原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年底被告与案外人金地（集团）天津投资发展有限公司签订租赁合同，由被告承租坐落河东区津塘路一号桥金地广场1层127号商铺用于经营“美国加州牛肉面大王”，租赁面积165.31平方米，被告于2013年11月12日给付案外人保证金及第一期租金共计90508元。2014年初，原告从案外人处购买了上述商铺，后以原告为甲方，被告为乙方，双方重新签订了《租赁合同》，上述合同由案外人拟定并交予原、被告双方分别签署，同时案外人将被告支付的上述款项全额给付了原告。原、被告签订的《租赁合同》第三条“租赁期限及装修期”约定：“3.1租赁期限：本合同项下租赁期为5年，自计租日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满。计租时间自2014年6月1日至2019年5月31日。如因甲方原因迟延交付，则租赁期限予以相应顺延。3.2装修期：甲方向乙方交付商铺日2014年2月15日开始至2014年5月31日为装修期，在该期限内，乙方缴纳物业管理费及水费、电费等其他应缴费用；水电费具体收费标准以电力、水力部门实时报价为准；物业管理费以物业管理公司的实时报价为准。如乙方在此期限内开业，装修期则截止到开业日的前一天。”《租赁合同》第五条“租金、保证金及其他费用”约定：2014年6月1日至2016年5月31日的租金单价为4.5元/天/平方米；2016年6月1日至2017年5月31日的租金单价为4.73元/天/平方米；租金的支付方式为以3个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。本合同首付租金67881元，保证金22627元，如果乙方违反本合同的规定，甲方有权从保证金中扣除一定数目的金额以补偿由于乙方不遵守或不履行本合同而给甲方造成的损失。同时，乙方须根据甲方或甲方委托的物业管理公司或相关的公共事业部门提供的账单，在收到账单后的5个工作日内向甲方或甲方委托的物业管理公司支付。《租赁合同》第六条“权利义务”约定：6.2甲方义务⑷协助乙方办理消防、环保、工商等相关经营手续，提供必要的配合及支持。⑸乙方装修及经营期间，协助乙方与物业、环保、消防、城管等主管部门的协调。6.3乙方权利⑺按照本合同约定如期支付租金等应付费用。《租赁合同》第八条“违约责任”约定：如因其他甲方原因导致合同已根本无法继续履行的，甲方应按上月固定租金的三倍向乙方支付违约金，同时乙方有权要求甲方赔偿乙方的实际损失（装修、设备投入），并解除合同；如乙方拖欠租金或其他应付费用超过30日的，乙方应按上月固定租金的三倍向甲方支付违约金，同时甲方有权解除合同。若因甲方原因，出现动力供应、消防系统问题影响乙方如期开业，甲方应尽一切可能协助乙方解决上述问题，并无权收取拖延期或停业期间的租金。《租赁合同》签订后，被告于2014年5月完成了装修，但并未办理营业执照等相关营业手续，亦未进行经营，且被告未再支付租金。2016年4月起被告曾多次以微信及电话的方式与原告协商转租事宜，但原告并未予以答复。2016年7月1日，北京金地格林物业管理有限公司天津酒店管理分公司向“127商铺（美国加州牛肉面）”发出《物业费催款函》，称自2014年5月15日至2016年8月31日应交物业管理服务费总计人民币36318.83元。庭审中，被告提交鉴定申请，要求对涉诉商铺的装饰装修工程进行造价鉴定，本院依法委托天津市房屋安全鉴定检测中心进行了鉴定，2016年9月28日，上述中心出具津房检〔2016〕价格鉴字第17号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：金地广场1-127号底商装饰装修工程为213467.73元。庭审后，本院依法向涉诉房屋的物业管理部门就案件事实进行询问，其表示涉诉房屋并未拖欠水、电费，且被告曾向物业管理部门询问原告的个人信息，但因涉及个人隐私该部门未予提供。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。原告按照约定履行了将租赁物交付被告的义务，被告亦应按照合同的约定履行支付租金的义务，被告自2014年9月1日起未支付租金，故原告按照合同约定有权要求解除合同，庭审中，被告亦要求解除双方的租赁合同，故对于双方要求解除合同的请求本院予以支持。根据合同法的规定，合同解除后被告应将涉诉房屋返还给原告。关于原告主张的自2014年9月1日至2016年5月31日期间的租金及违约金一节，被告认为原告的主张已经超过诉讼时效，故对于超过诉讼时效的部分不同意支付。按照民法通则第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，故原告主张的2014年9月1日至2015年5月31日期间的租金及违约金已经超过诉讼时效，本院不予支持。但被告应当支付原告自2015年6月1日至2016年5月31日止的租金271524元，同时按照合同约定被告还应当支付原告逾期支付租金的违约金67881元及物业管理服务费36318.83元。对于被告的反诉请求，本院认为，现原、被告均同意解除双方签订的租赁合同，故在合同解除后原告应当返还被告保证金22627元，对被告的该项反诉请求本院予以支持。关于被告主张由原告赔偿装修损失一节，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第八十六条规定：非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。本案中，在原、被告签订的租赁合同中对于装修的期限是有约定的，由此可见原告是同意被告进行装修的，但双方对于合同终止后租赁物上的添附物的归属及补偿并未作约定。通过庭审查明的事实上看，被告已经装修完毕准备经营加州牛肉面，但由于种种原因并未实际经营，其中原告未能按照合同约定履行相应的协助义务也是一方面的原因，现双方均同意解除合同，被告必然需要将租赁物返还给原告，但现租赁物上已经存在被告所有的添附物，且该添附的装修并未给原告造成损失，反而是如果拆除的话不仅会对被告造成损失还有可能将租赁物一并破坏，且原告在取得租赁物及添附物后可能因此取得相应的利益，故原告在收回上述租赁物及添附物后应给与被告相应的补偿。庭审中，经鉴定该装饰装修工程的现价值为213467.73元，故原告应按照上述价值给与被告相应的补偿。关于被告反诉主张的违约金一节，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第八十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十九条、第一百二十条规定，判决如下：一、原告武宝祥与被告天津远舟餐饮管理有限公司于2014年初签订的《天津金地广场租赁合同》予以解除；二、自本判决生效之日起十五日内，被告天津远舟餐饮管理有限公司将坐落本市河东区津塘路一号桥金地广场1层127号商铺（美国加州牛肉面大王）在不破坏装修的前提下腾空并交予原告武宝祥；三、自本判决生效之日起十五日内，被告天津远舟餐饮管理有限公司给付原告武宝祥前欠租金271524元、违约金67881元以及物业管理服务费36318.83元，以上共计375723.83元；四、自本判决生效之日起十五日内，原告武宝祥返还被告天津远舟餐饮管理有限公司保证金22627元；五、自本判决生效之日起十五日内，原告武宝祥给付被告天津远舟餐饮管理有限公司装修损失补偿金213467.73元；六、驳回原告武宝祥的其他诉讼请求；七、驳回被告天津远舟餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10160元，反诉费6930元，鉴定费10000元，共计27090元，由原告武宝祥负担14608元，由被告天津远舟餐饮管理有限公司负担12482元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  吴晓飞人民陪审员  张树芬人民陪审员  王 群二〇一七年四月二十八日书 记 员  吴 彤