江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）盐民终字第01757号上诉人（原审原告）顾红兰，居民。委托代理人薛海斌，1965年8月13日，居民。委托代理人单祥，江苏一正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）蔡丽，1988年12月1日，居民，个体工商户。委托代理人侍荣凤，江苏鼎盛湖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）蒋莲旭，个体工商户。委托代理人虞上闯，个体工商户。原审第三人盐城市建军路地下商业街经营管理有限公司，住所地江苏省盐城市建军东路66号。法定代表人倪开福，该公司董事长。委托代理人张步照，江苏一正律师事务所律师。上诉人顾红兰因与被上诉人蔡丽、蒋莲旭及原审第三人盐城市建军路地下商业街经营管理有限公司（以下简称商业街管理公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2014）亭民初字第2778号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月16日公开开庭进行了审理，上诉人顾红兰的委托代理人薛海斌、单祥，被上诉人蒋莲旭及其委托代理人虞上闯到庭参加诉讼，原审第三人商业街管理公司经本院合法传唤，未能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾红兰原审诉称，2014年4月19日，顾红兰、案外人薛慧洁、薛海斌与江苏长和房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了坐落在盐城建军路地下商业街10299号商铺，并授权商业街管理公司对该商铺予以出租。顾红兰对蔡丽于2013年10月16日与商业街管理公司达成的租赁行为予以认可。同日，由顾红兰直接与蔡丽签订了租赁合同，租期自2014年4月19日至2016年9月30日，双方还约定了租金标准，并特别约定蔡丽不得擅自转租或分租，否则顾红兰有权解除合同，违约方承担违约金。2014年6月9日，顾红兰发现蔡丽擅自将房屋转租给蒋莲旭后立即电话通知要求蔡丽予以纠正，但蔡丽却以其仅与商业街管理公司存在合同关系为由予以拒绝。后顾红兰书面通知蔡丽纠正，否则解除与蔡丽签订的租赁合同。但蔡丽至今未纠正，也未让房，故诉请法院判令：1.确认顾红兰与蔡丽签订的盐城建军路地下商业街10299号商铺租赁合同于2014年7月30日解除；2.蔡丽和蒋莲旭立即向顾红兰返还盐城建军路地下商业街10299号商铺；3.蔡丽承担违约金77136.9元，蔡丽和蒋莲旭承担自2014年10月1日起至实际交房之日止的房屋使用费，使用费按年租金92104元计算。蔡丽原审辩称：1.蔡丽从未与顾红兰签订过租赁合同，蔡丽只是在2013年10月16日与商业街管理公司签订过商铺租赁合同，且该合同已经于2014年6月经双方协商一致终止，合同原件也由商业街管理公司收回；2.蔡丽未与蒋莲旭签订过商铺转租协议，商业街管理公司与蒋莲旭签订了租赁合同；3.因顾红兰在购买商铺时已向商业街管理公司出具了委托书，委托其为商铺招商，则商业街管理公司有权将商铺出租给蒋莲旭，顾红兰无权要求返还商铺。蒋莲旭原审辩称，商业街管理公司是受顾红兰的委托与蒋莲旭签订的租赁合同，租期三年，蒋莲旭承租的租金已交到2015年10月，蒋莲旭不清楚顾红兰与蔡丽之间的纠纷情况，请求驳回顾红兰的诉讼请求。商业街管理公司原审述称，顾红兰与商业街管理公司的委托协议合法有效，该委托书明确了委托时间为三年，且委托的租金标准也是明确的。商业街管理公司将案涉商铺出租给蔡丽，2014年5月底，蔡丽主动找到商业街管理公司要求退租，商业街管理公司表示同意，后商业街管理公司又根据委托书将商铺重新出租租给了蒋莲旭，并签订了租赁合同，代收了蒋莲旭的租金，不存在蔡丽转租商铺给蒋莲旭的情形。原审经审理查明，案涉商铺位于盐城市区建军路地下商业街10299号，该商铺系江苏长和房地产开发有限公司开发，该商铺出售前由江苏长和房地产开发有限公司委托商业街管理公司进行招租。2013年10月16日，商业街管理公司与蔡丽签订《商铺租赁合同》，将该商铺出租给蔡丽经营使用，双方约定租期自2013年10月1日至2016年9月30日。第一年租金为57564元，于签订合同之日一次性缴清；第二年租金为92104元，于2014年8月31日前缴清；第三年租金为107455元，于2015年8月31日前缴清。并约定承租方不得擅自转租或分租、转让经营权，不得对外提供担保等。该合同一式叁份，蔡丽作为在乙方签字，商业街管理公司作为鉴证方盖章，“甲方”处空白，商业街管理公司给了一份给蔡丽。后蔡丽按约向商业街管理公司交付了第一年租金，商业街管理公司也向蔡丽交付了商铺，蔡丽于2013年10月30日开始试营业。2014年4月19日，顾红兰、薛慧洁、薛海斌与江苏长和房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，江苏长和房地产开发有限公司将上述商铺出售给顾红兰、薛慧洁、薛海斌，同日，薛海斌向商业街管理公司出具委托书一份，其中第二条约定：“甲方（顾红兰）自愿全权委托乙方（商业街管理公司）代为收房及就该商铺实施招商，委托的期限为3年，以《商铺租赁合同》签约的租期为准。甲方购买的地下商业街商铺尚未完成验收，为了早日将该商铺出租、装修及开业运营，甲方同意按现状委托乙方提前收房。”第七条约定：“甲方与承租方直接签订租赁协议后，本委托执行终止。”双方还对租金的标准作了约定。同日，商业街管理公司在未告知蔡丽的情况下，将上述蔡丽已签字的租赁合同（甲方处空白）交由顾红兰在甲方处签字，并向其转交了蔡丽缴纳的2014年4月19日至9月30日止的租金。2014年5月底，蔡丽因经营不善向商业街管理公司提出退租，商业街管理公司表示同意，并向蔡丽退还了2014年6月至9月的租金。2014年7月3日，顾红兰、薛慧洁、薛海斌领取了案涉商铺的房屋产权证。2014年6月6日，商业街管理公司作为鉴证方与作为乙方的蒋莲旭签订商铺租赁合同，约定将10299室商铺租赁给蒋莲旭，租期及租金标准等约定都同上述2013年10月16日的商铺租赁合同。同日，蒋莲旭向商业街管理公司缴纳了2014年6月6日至2014年9月30日止的租金、2014年6月至2015年5月的物业管理费。同日，还向江苏长和房地产开发有限公司缴纳了1万元的经营保证金。同年6月7日，商业街管理公司向蒋莲旭交付了10299号商铺。同年6月9日，顾红兰发现该商铺改由蒋莲旭承租，认为蔡丽将商铺转租给蒋莲旭，与蔡丽交涉未果。2014年7月19日，顾红兰将《解除租赁合同通知书》张贴于10299室商铺。该通知书载明：“……1、自本通知发出给贵方之日起，请贵方立即纠正转租行为，否则从第十一日，解除与你方签订的商铺租赁合同；2、商铺租赁合同解除后请你方立即腾空商铺，并与本人办好交接手续。”2014年8月28日，蒋莲旭又向商业街管理公司缴纳了2014年10月1日至2015年9月30日止的租金91697元。同年9月15日，商业街管理公司与蒋莲旭签订《商铺租赁补充合同》，其中第三条约定“第一年租金（因已结清不再显示）；第二年租金91697元，乙方（蒋莲旭）于签订本合同之日一次性缴清；剩余租金106980元，乙方于2015年8月31日前一次性缴清。”原审法院认为，（一）顾红兰要求确认与蔡丽签订的盐城建军路地下商业街10299号商铺租赁合同于2014年7月30日解除，并返还商铺是否应当支持。经查，2013年10月16日，商业街管理公司受江苏长和房地产开发有限公司委托与蔡丽签订租赁合同，将盐城市区建军路地下商业街10299号商铺出租给蔡丽，该租赁合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。2014年4月19日，顾红兰等三人购买了该10299号商铺，并委托商业街管理公司对该商铺进行招商，约定委托期限为3年。该委托书是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。此时顾红兰虽购买了该商铺，但不影响2013年10月16日租赁合同的效力。后蔡丽因经营不善于2014年5月底向商业街管理公司要求退租，商业街管理公司表示同意，并向蔡丽收回了商铺，退回了部分租金，则表明商业街管理公司同意与蔡丽解除租赁合同，因受托人处理受托事务的后果，直接归委托人承受，则双方的租赁合同实际已于2014年5月底解除，并亦已交还商铺，故顾红兰要求确认租赁合同于2014年7月30日解除及返还商铺无事实和法律依据，不予支持。（二）蔡丽有无违约将商铺转租给蒋莲旭。从蒋莲旭与商业街管理公司签订租赁合同，商业街管理公司直接开票收取蒋莲旭的租金、物业管理费来看，蔡丽及蒋莲旭之间不存在转租关系，顾红兰提交的《建军路地下商业街商铺转租审批表》复印件不足以证明蔡丽将商铺转租给蒋莲旭，故顾红兰要求蔡丽承担违约金依据不足，不予支持。（三）蒋莲旭是否应当向顾红兰返还商铺并支付房屋使用费。顾红兰认为自其在有蔡丽签字的租赁合同上签字之日起就终止了与商业街管理公司的委托，故商业街管理公司无权再将商铺进行出租。原审法院认为，顾红兰于2014年4月19日向商业街管理公司出具委托书，约定“委托期限为3年”，故委托的期限应当从2014年4月19日起算，顾红兰与商业街管理公司约定“甲方与承租方直接签订租赁协议后，本委托执行终止”，顾红兰并未与蔡丽直接签订租赁协议，且商业街管理公司事后并未向蔡丽披露委托人是顾红兰，蔡丽对产权人变动情况并不知情，故不符合委托终止的条件。则商业街管理公司在委托期限内将商铺重新租赁给蒋莲旭符合双方的委托合同的约定，故顾红兰要求蒋莲旭返还商铺、支付商铺使用费的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，原审判决：驳回顾红兰的诉讼请求。案件受理费1890元，由顾红兰负担。宣判后，顾红兰不服，向本院提起上诉称：1.顾红兰与蔡丽租赁关系合法成立。商业街管理公司在与蔡丽签订合同时就应当能够预见房屋将会产生合法的产权人，并且产权人应当为合同甲方即出租方，故顾红兰在租赁协议上签字，即成为租赁合同的出租方，无须蔡丽确认。商业街管理公司不是出租方，不能与蔡丽协商解除合同。根据顾红兰与商业街管理公司签订的委托合同，顾红兰在与承租方签订合同后，委托自行终止。商业街管理公司将合同转交给顾红兰签字后，顾红兰即直接与蔡丽形成租赁合同关系，顾红兰与商业街管理公司的委托也自行终止。2.顾红兰提交的转租审批表能够证明，蔡丽和蒋莲旭之间存在转租行为，尽管该审批表为复印件，但签名的字迹与其他证据都能够与该审批表相互印证，故该审批表能够作为证据使用。综上，请求二审法院撤销原审判决，确认顾红兰与蔡丽签订的租赁合同于2014年7月30日解除，蔡丽承担违约金，蔡丽和蒋莲旭立即向顾红兰返还本案所涉商铺，并承担相应的房屋使用费。被上诉人蔡丽答辩称：1.顾红兰的委托一直没有终止，商业街管理公司有权代表顾红兰处理相应的租赁事宜。顾红兰从购买商铺到目前为止，没有与蔡丽或蒋莲旭签订书面租赁协议，蔡丽根本不知道开发商何时将商铺卖给顾红兰，商业街管理公司也没有将商铺已经卖出的事实告知蔡丽。2.蔡丽与地下商业街签订的商铺租赁合同已经于2014年5月底解除，由于蔡丽经营不善导致亏本，商铺无法继续经营。商业街管理公司已经同意，将蔡丽持有的商铺租赁合同收回，并收回商铺退还部分租金。3.蒋莲旭是直接与地下商业街签订协议，并联系商铺租赁事宜，与蔡之间没有任何法律关系。综上，上诉人的请求无任何事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人蒋莲旭答辩称：蒋莲旭是经过商业街管理公司签订的合同，费用也是交给商业街管理公司，与蔡丽没有关系。请求依法判决。原审第三人商业街管理公司未发表意见。本院二审查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案的争议焦点是：一、顾红兰与蔡丽是否形成合法有效的房屋租赁合同关系？二、顾红兰是否有权要求蔡丽和蒋莲旭返还商铺并承担相应的房屋使用费，蔡丽是否应当向顾红兰支付违约金？本院认为：关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第十三条规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，其基本的特征是双方或多方当事人应当具备真实的、一致的意思表示，即达成订立合同的合意。1.蔡丽作为合同乙方即承租方与商业街管理公司作为鉴证方签订商铺租赁合同时，实际上的甲方应当为开发商即长和公司，蔡丽已经实际履行了该租赁协议。故该协议已经对蔡丽发生了法律效力。2.上诉人顾红兰与长和公司签订商品房买卖合同并办理房屋产权证后，顾红兰即成为案涉商铺的产权人，但蔡丽并未直接与顾红兰签订商铺租赁合同。顾红兰欲成为2013年10月16日商铺租赁合同的甲方，实际上是对该商铺租赁协议权利和义务的概括承受，必须经过合同另一方当事人，即蔡丽的同意，否则对蔡丽不应发生法律效力。顾红兰在商铺租赁合同上签字的行为是其单方行为，未能得到蔡丽的确认，且顾红兰并未提交证据证明，蔡丽在要求与商业街管理公司解除合同，退出租赁时已经知晓了顾红兰的身份。因此，蔡丽自签订合同时起至其向商业街管理公司提出解除合同时止，并未与顾红兰形成商铺租赁合同关系。故顾红兰认为其已经与蔡丽形成合法有效的商铺租赁协议，无事实和法律依据。关于争议焦点二，1.因顾红兰与蔡丽之间并未形成商铺租赁关系，蔡丽与商业街管理公司签订的合同已于2014年5月底解除。故顾红兰依据合同“不得转租”的约定，要求与蔡丽解除合同，并要求蔡丽承担违约金，无事实和法律依据。2.根据商业街管理公司与顾红兰签订的委托书约定，甲方与承租方直接签订租赁协议后，本委托自行终止。因顾红兰实际上与蔡丽并未实际形成商铺租赁关系，故商业街管理公司与顾红兰之间的委托租赁关系仍然存在。虽然顾红兰提交了转租审批表的复印件，但根据查明的事实，蒋莲旭确实是与商业街管理公司签订商铺租赁协议，并且按照协议约定直接向商业街管理公司交纳租金，且顾红兰已经实际收到该租金，商业街管理公司在与蔡丽解除合同并于蒋莲旭签订合同，未能及时告知顾红兰，其行为存在不妥，但其将涉案房屋出租给蒋莲旭，符合其与顾红兰的委托合同的约定。故顾红兰要求蔡丽与蒋莲旭向其返还房屋的诉讼请求不应支持。因蒋莲旭已经按照其与商业街管理公司签订的协议向商业街管理公司缴纳了相应期限的房屋租金，故顾红兰要求蔡丽及蒋莲旭向其支付房屋使用费，没有事实和法律依据。综上，顾红兰的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1890元，由上诉人顾红兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  周联联代理审判员  樊丽萍代理审判员  王 珩二〇一五年八月六日书 记 员  许其娟