安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖18民终310号上诉人（原审被告）：郎溪县上海老庙黄金专卖店，住所地安徽省郎溪县建平镇中港东路华润苏果购物广场*栋***号。经营者：阮寿强，男，1963年6月20日出生，住安徽省郎溪县。委托诉讼代理人：梅志宏，安徽梅志宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安徽省郎溪县金华置业有限公司，住所地安徽省郎溪县建平镇新胜街21-25号。法定代表人：甘贝，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡建民，安徽擎义律师事务所律师。上诉人郎溪县上海老庙黄金专卖店（以下简称老庙黄金专卖店）因与被上诉人安徽省郎溪县金华置业有限公司（以下简称金华置业公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省郎溪县人民法院（2016）皖1821民初1567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月15日公开开庭进行了审理。上诉人老庙黄金专卖店的委托诉讼代理人梅志宏、被上诉人金华置业公司的委托诉讼代理人胡建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。老庙黄金专卖店上诉请求：撤销原判决，改判按实际租赁时间支付租金。事实和理由：其实际于2014年1月8日开业，根据双方约定，案涉华润苏果超市店开业日期即2014年1月1日前的租赁时间不计入租期，且系争租赁房屋通过竣工验收的时间为2015年1月20日，故原判决确认自2013年8月15日起算租金及违约金缺乏事实依据，应依约自2014年1月1日起算。金华置业公司辩称，1.案涉华润苏果超市店开业时间为2013年12月28日，且其何时开业仅对系争租赁合同期限是否顺延产生影响，与老庙黄金专卖店应付租金无关；2.案涉工程项目系分期验收，该验收时间亦不影响系争租赁合同的履行。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。金华置业公司向一审法院起诉请求：判令老庙黄金专卖店支付租金36万元及按日千分之三标准计算违约金（其中租金6万元、15万元和15万元分别自2013年8月15日、2014年7月15日和2015年7月15日起算）。一审法院认定事实：金华置业公司系郎溪县华润苏果购物广场的所有人。2012年12月28日，金华置业公司作为甲方与乙方老庙黄金专卖店签订一份商铺租赁协议，约定：阮寿强承租华润苏果购物广场A栋110号商铺用于经营黄金、珠宝；租赁期限为5年，自2013年6月20日至2018年6月19日；若甲方提前或者延迟交付租赁物，则租赁截止时间依据上述时间提前或者顺延，乙方应据实计算租赁时间及租赁费；双方约定租金每年27万元，前三年含免租期共计54万元，租金每年支付一次，第一年24万元，第二年支付15万元，第三年支付15万元，免租期限12个月，自2015年6月20日至2016年6月19日；如乙方逾期支付租金，应按应付租金数额的日千分之三向甲方支付违约金；甲、乙双方在交接时需签订租赁物交付确认书，并经双方签字盖章，租赁物交付确认书为双方交付租赁物的依据。阮寿强同时还租赁了与系争商铺相邻的109号商铺用于开设金店。2013年8月15日，阮寿强向金华置业公司出具一份工作联系单，申请对上述商铺提前进场装修，金华置业公司予以准许。2013年10月13日，老庙黄金专卖店交付了水电押金。诉讼前，老庙黄金专卖店已付租金180000元。一审法院认为，案涉商铺租赁协议系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，为合法有效合同，双方均应全面履行各自义务。双方争议焦点之一为系争商铺的交付时间如何确定。本案中，双方虽未按合同约定办理租赁物交付确认书，但老庙黄金专卖店的经营者阮寿强于2013年8月15日向金华置业公司出具的申请提前进场装修工作联系单、于2013年10月13日交付水电押金的行为，均证实老庙黄金专卖店已于2013年8月15日实际使用了系争商铺。老庙黄金专卖店辩称系争商铺在2015年1月20日通过综合验收前不能使用，故其交付时间应确认为2015年1月20日。因出租人将未经整体验收合格的城镇房屋对外租赁，依法不属于合同无效的法定情形，老庙黄金专卖店的抗辩理由于法无据。争议焦点之二为金华置业公司主张租金及违约金，有无法律依据。金华置业公司实际已于2013年8月15日将系争商铺交付与老庙黄金专卖店，故金华置业公司主张自2013年8月15日给付租金，符合法律规定，予以支持。鉴于双方约定的逾期支付租金违约金标准过分高于违约损失，老庙黄金专卖店请求予以调整，应予准许。综合双方约定、合同履行、过错程度等因素，依法酌定违约金标准为月利率2%。违约金起算时间分别确认为：其中60000元自2013年8月15日起算，150000元自2014年8月15日起算，150000元自2015年8月15日起算。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条规定，判决：一、被告郎溪县上海老庙黄金专卖店于判决生效之日起十五日内一次性给付原告安徽省郎溪县金华置业有限公司租金360000元及违约金（违约金计算方法：其中60000元自2013年8月15日起算，第二年租金150000元自2014年8月15日起算，第三年租金150000元自2015年8月15日起算，均按月利率2%标准计算至判决确定的给付之日止）；二、驳回原告安徽省郎溪县金华置业有限公司的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6780元，由老庙黄金专卖店负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审法院认定的案件事实予以确认。另查明：案涉商铺租赁协议第二条2.1项约定：本合同租赁期限……至2018年6月19日，若甲方提前或延迟交付租赁物，则租赁截止时间依据上述时间提前或顺延，乙方应据实计算租赁时间及租赁费；2.2项约定：……若乙方进驻装修完成并具备开业条件后，项目主力店华润苏果尚未开业，甲方同意在华润苏果开业日期前的租赁时间不计入本协议租期；2.6项约定：乙方应在本合同签订时，向甲方支付3万元作为租赁保证金，租赁物交付当日支付首年度的租金，此后乙方应至少提前一个月，以转账或支付现金的方式向甲方支付该合同期的下一年度租金，……。本院认为，案涉商铺租赁协议已就租金数额、支付方式、给付期限及租赁期限的提前或顺延等事宜作出明确约定，依法应作为认定双方权利义务的依据。经审查，老庙黄金专卖店依约应于租赁物交付当日即2013年8月15日支付首年度租金24万元，第二、三年度各15万元租金分别应自上一年度租期届满前1个月内给付，上述约定业已明确了租金给付期限的问题，故金华置业公司据此请求老庙黄金专卖店给付第一至三年的租金及逾期付款违约金，并无不当。而老庙黄金专卖店上诉称系争商铺应自案涉华润苏果超市店开业的2014年1月1日起算租赁时间，与合同作出的有关租赁期限截止日期相应提前或延长的约定不符，其抗辩的实质为合同租赁期限是否需顺延的问题。鉴于案涉商铺租赁协议尚在履行过程中，且本案实体处理无需以确认租赁止期为先决条件，故本院对案涉租赁期限延长问题不作评判。如双方在后续合同履行中对此存有争议，依法可另行协商解决或诉诸人民法院处理。综上所述，老庙黄金专卖店的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费610元，由上诉人郎溪县上海老庙黄金专卖店负担。本判决为终审判决。审判长 程 瑛审判员 陈月银审判员 陈前香二〇一七年四月二十八日书记员 卢艳芳