苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初15119号原告宋波，男，1986年5月11日生，汉族，住辽宁省灯塔市。原告于威，女，1986年5月1日生，汉族，住辽宁省灯塔市。上述两原告的共同委托代理人韩佩霞，江苏大昶律师事务所律师。被告苏州银行股份有限公司吴江支行，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇花园路2211号。负责人陆海东，行长。委托代理人顾定峰，江苏立泰律师事务所律师。委托代理人金莉，江苏立泰律师事务所律师。被告曹建荣，男，1968年1月24日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。第三人龚之银,女,1969年3月1日生，汉族,住江苏省苏州市吴江区。原告宋波、于威与被告苏州银行股份有限公司吴江支行（以下简称苏州银行）、曹建荣案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年11月30日立案受理，依法由审判员刘辉云、代理审判员陈烨、人民陪审员仓公鼎组成合议庭适用普通程序于2017年1月12日公开开庭进行了审理。原告宋波、于威的共同委托代理人韩佩霞、被告苏州银行的委托代理人顾定峰被告曹建荣到庭参加诉讼。依原告宋波、于威的申请，本院依法追加龚之银作为本案第三人参加诉讼。因工作原因，依法变更为由审判员刘辉云、代理审判员陈烨、人民陪审员郑乾坤组成合议庭适用普通程序于2017年3月10日公开开庭进行了审理。原告宋波、于威的共同委托代理人韩佩霞、被告苏州银行的委托代理人顾定峰、被告曹建荣到庭参加诉讼；第三人龚之银经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋波、于威诉称：两原告与被告曹建荣、第三人龚之银于2016年7月1日签订《房屋买卖（居间）合同》，约定被告曹建荣、第三人龚之银将其位于松陵镇淞兴路888号云河湾花园19幢406室的房屋出售给两原告，原告应支付房款总计135万元，并约定一方违约，需向另一方支付房价20%的违约金，并承担相应的律师费、诉讼费等费用。2016年7月1日，两原告向被告曹建荣、第三人龚之银交付了定金5万元，2016年7月13日，两原告已向被告曹建荣、龚之银交付了首付款且办理了资金托管，2016年7月18日，两原告办理了个人抵押贷款，并于2016年8月11日向被告曹建荣、第三人龚之银支付了房款130万元，至此，两原告已履行完毕全部合同义务。在被告曹建荣、第三人龚之银的配合下，两原告办理了各项房屋购买涉税及登记等相关事宜，并且缴纳了税费，被告曹建荣、第三人龚之银也已将上述房屋的钥匙交给两原告，将该套房屋正式交付给两原告。在取得钥匙后，两原告于2016年8月3日对该房屋进行了装修，在2016年8月12日办理最后的过户手续时，两原告被告知涉案房屋不能过户，就在当天涉案房屋被吴江法院查封，资金托管账户也被冻结。2016年11月1日，两原告向吴江法院提出书面执行异议，并提供了购房依据等相关证件，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2016年11月8日，吴江法院作出（2016）苏0509执异142号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告认为其与被告曹建荣、第三人龚之银签订的《房屋买卖（居间）合同》是双方真实意思表示，该合同不违反法律法规的强制性规定，且两原告已合法占有该房屋，虽然尚未办理相应的过户登记手续，但并不影响合同效力，且原告在本案中对于房屋被另案查封的事实并不知情，也无其他过错，故法院不得查封扣押该财产。现为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼请求：1、判令立即停止对原告购买的苏州市××区××淞××路××花园××室房产的执行，并解除查封措施；2、判令确认两原告与被告曹建荣、第三人龚之银达成的《房屋买卖（居间）合同》合法有效，并确认位于苏州市××区××淞××路××花园××室的房屋归两原告所有；3、请判令被告曹建荣、第三人龚之银立即协助和配合两原告办理苏州市××区××淞××路××花园××室的过户事宜；4、本案律师费由被告承担；5、本案诉讼费由被告承担。被告苏州银行辩称：1、两原告与被告曹建荣、第三人龚之银之间签订的房屋买卖合同是一种债权行为，而我国的不动产所有权以登记为准，两原告完全可以通过向被告曹建荣及第三人龚之银追究其违约责任来维护自己的相关民事权利，而不应在本案中对法院执行提出异议；2、法院作为执行依据的民事判决书是在2016年6月28日作出的，两原告与被告曹建荣及第三人龚之银之间的房屋买卖合同是在2016年7月1日签订的，其有理由认为被告曹建荣及第三人龚之银存在着恶意转移资产的行为，且买受人没有尽到房屋买卖合同中应尽到的对出卖人及本案的财产是否涉诉的审查义务；3、本案为案外人执行异议之诉纠纷，原告主张的律师费没有依据。被告曹建荣辩称：1、房屋已经实际交付，原告已经实际入住，房屋买卖合同的义务已经履行完毕；2、在签订房屋买卖合同时，涉案房产未被查封，两原告与其及第三人龚之银通过合法途径买卖房屋，该房屋买卖合同是各方当事人的真实意愿，双方并无过错，合同真实合法有效，应当予以维持；3、因本案系被告苏州银行错误查封所导致的，故其不承担诉讼费、律师费等违约责任。第三人龚之银未陈述意见。经审理查明：2016年7月1日，曹建荣、龚之银作为售房人与宋波、于威作为购房人、苏州市云悦居房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定曹建荣、龚之银将坐落在苏州市××区××淞××路××花园××室的房屋（房屋所有权证为苏房权证吴江字第××号，国有土地使用证号为吴国用2014第4003000号）出售给宋波、于威，成交价格为135万元，另约定“经甲乙双方约定，如有违约，则由违约方承担律师费、诉讼费等费用”。2016年7月1日，宋波向曹建荣支付了购房定金5万元，并由曹建荣向宋波出具了收据1份。2016年7月13日，曹建荣、龚之银作为甲方（卖方）与宋波作为乙方（买方）、吴江区房产交易中心作为丙方签订了《存量房交易资金监管协议》1份，约定甲乙双方将房款130万元委托丙方管理，待房屋过户手续全部办结后，由丙方负责与甲、乙双方办理了房屋所有权证移交和资金交割手续，乙方将购房款130万元存入资金监管账户（开户行：农业银行，账号：54×××34），卖出方在指定银行以曹建荣名义开设结算账户，账号为62×××16。2016年8月11日，宋波、于威将房款130万元存入资金监管账户，并缴纳了契税，代缴了个人所得税。同日，宋波、于威向苏州市吴江区不动产登记中心递交了转移登记材料，取得了不动产登记收件单。2016年7月17日，宋波收到了涉案房屋的装修钥匙。2016年8月3日，宋波作为甲方与苏州鼎久装饰工程有限公司作为乙方签订了《施工合同书》，约定甲方将涉案房屋的装修工程承包给乙方，合同总价款为134000元，工期130天，自2016年8月5日起至2016年12月3日结束。宋波分别于2016年8月14日、2016年10月15日向苏州鼎久装饰工程有限公司各支付装修款5万元。另查明：2017年1月12日，存量房交易资金监管协议中约定的曹建荣在指定银行开设的结算账户（户名：曹建荣，账号：62×××16，开户行：中国农业银行）被本院依法冻结，执行依据为（2016）苏0509执6343号之二执行裁定书，应冻结金额为10761328.18元，冻结期限自2017年1月12日起至2018年1月12日止。又查明：2016年5月11日，本院受理了苏州银行股份有限公司吴江支行起诉苏州市麻立坊科技文化发展有限公司、陈洪根、徐瑛、吴江市新申铝业科技发展有限公司、崔建国、黄全芬、张政华、江苏苏龙纺织科技集团有限公司、苏龙漂染（苏州）有限公司、吴江声荣纺织有限公司、吴江市振武绢纺原料厂、曹建荣金融借款合同纠纷一案，2016年6月28日本院出具了(2016)苏0509民初6138号民事判决书，判决苏州市麻立坊科技文化发展有限公司返还苏州银行股份有限公司吴江支行贷款本金980万元及欠息733288.18元（暂计至2016年4月8日，其中借款期限内欠息299903.40元，逾期罚息417316.66元，复利16068.12元。自2016年4月9日起以本金980万元为基数，按年利率10.95%计算罚息至实际给付之日止，并以借款期限内欠息299903.4元为基数，按罚息利率计算复利）；苏州市麻立坊科技文化发展有限公司应偿付苏州银行股份有限公司吴江支行的律师费180000元；苏州市麻立坊科技文化发展有限公司至期未履行上述第一、二项债务及诉讼费用，则苏州银行股份有限公司吴江支行有权就陈洪根、徐瑛抵押的车辆苏Ｅ×××××折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。如有不足，不足部分由苏州市麻立坊科技文化发展有限公司继续清偿；陈洪根、徐瑛、吴江市新申铝业科技发展有限公司、崔建国、黄全芬、张政华、江苏苏龙纺织科技集团有限公司、苏龙漂染（苏州）有限公司、吴江声荣纺织有限公司、吴江市振武绢纺原料厂对苏州市麻立坊科技文化发展有限公司的上述第一、二项债务及诉讼费用承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；曹建荣对于吴江市振武绢纺原料厂的保证债务，在该厂企业财产不足以清偿债务的范围内承担清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。裁判文书生效后，被执行人拒不履行，苏州银行股份有限公司吴江支行于2016年8月4日申请强制执行。本院在执行过程中于2016年8月12日查封了涉案房产。宋波、于威于2016年11月3日提出执行异议，要求中止对涉案房产的执行并解除查封。本院于2016年11月8日出具了（2016）苏0509执异142号执行裁定书，裁定驳回宋波、于威的执行异议。宋波、于威在收到执行裁定书后的法定期限内向本院提起诉讼。再查明：宋波、于威与江苏大昶律师事务所于2016年11月25日签订《聘请律师合同》1份，约定宋波、于威委托江苏大昶律师事务所代理本案。2016年12月1日江苏大昶律师事务所向宋波、于威开具21000元的律师代理费发票。以上事实，有原告提供的房产证、土地使用权证、房屋买卖（居间）合同、收据、存量房交易资金监管协议、个人住房抵押（反担保）合同、购房发票、个人所得税缴费凭证、契税缴费凭证、个人房地产交易涉税事项证明、不动产登记收件单、施工合同书、收款收据、收条、证人证言、（2016）苏0509执异142号执行裁定书，本院调取的涉案房屋不动产登记信息以及当事人的陈述在卷为证。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合同有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告宋波、于威与被告曹建荣、第三人龚之银签订的《房屋买卖（居间）合同》依法成立并合法有效，宋波、于威依合同约定支付了全部购房款（其中有130万元由原告宋波、于威存入了苏州市吴江区房产交易中心的资金监管账户），并已实际占有了相应房屋，且并无证据可以证明涉案房屋的转移占有晚于本院采取查封措施的时间。虽原告宋波、于威未办理房产过户登记手续，但已于2016年8月11日向吴江区不动产登记中心递交了转移登记材料，并取得了不动产登记收件单，涉案房产于2016年8月12日起被本院查封，现无任何证据证明原告宋波、于威对于未办理过户登记手续存在过错，故涉案房产不应作为被告曹建荣名下的被执行财产。关于原告宋波、于威要求被告曹建荣、第三人龚之银协助、配合办理涉案房屋过户，并要求确认两原告与被告曹建荣、第三人龚之银达成的《房屋买卖（居间）合同》合法有效、确认房屋所有权的诉讼请求，因不属于本案执行异议之诉的受案范围，且原告要求确认合同效力、确认房屋所有权实质上为房屋买卖合同履行的请求，依法应予驳回起诉，不再出具书面裁定书。关于原告宋波、于威主张的律师费，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，裁定如下：一、停止对位于苏州市吴江区松陵镇淞兴路888号云河湾花园19幢406室的执行，并解除查封措施。二、驳回原告宋波、于威的其他诉讼请求。案件受理费16950元，由被告曹建荣负担并于本判决生效之日起十日内直接给付原告宋波、于威。原告宋波、于威已预交的诉讼费用，本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：苏州市中级人民法院；账号：a）。审 判 长  刘辉云代理审判员  陈 烨人民陪审员  郑乾坤二〇一七年四月十日书 记 员  张肖肖