北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第9604号上诉人（原审原告、反诉被告）北京奥林匹克置业投资有限公司，住所地北京市朝阳区京奥家园11号商业。法定代表人苏壮强，董事长。委托代理人曹欢欢，北京市中银律师事务所律师。委托代理人胡古，北京市中银律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）刘建国，男，1960年5月30日出生。委托代理人李伟，北京市安通律师事务所律师。委托代理人吴运新，北京市安通律师事务所律师。上诉人北京奥林匹克置业投资有限公司（以下简称奥林匹克公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第16178号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。2015年3月，奥林匹克公司诉至原审法院称：2012年3月1日，我公司与刘建国签订了一份《租赁合同》，约定由刘建国承租我公司出租的位于北京市朝阳区×1、×2、×3号房屋，建筑面积637.54平方米，合同期限自2012年3月12日至2017年3月11日，101号房屋租金为每天每建筑平米3元，102、103号房屋租金为每天每建筑平米2.9元，采用分期先付制度，每六个月交纳一次租金。刘建国在签约时向我公司交纳了相当于两个月租金的保证金。合同约定，如刘建国未按合同约定支付租金、各项款项和费用的，应按应付款项和费用的日千分之五向我公司支付违约金。上述合同签订后，我公司已按照合同的约定向刘建国履行了交付房屋的义务，但刘建国违反合同的约定，自2014年9月12日开始就一直未交纳租金，经我公司多次催要，刘建国仍未交纳。现我公司诉至法院，请求判决：1.刘建国支付我公司2014年9月12日至2015年3月11日期间的房屋租金378293元；2.刘建国按照每天1891元的标准向我公司支付自2014年9月12日至实际给付租金之日止的逾期付款违约金。刘建国辩称并反诉称：2011年8月23日，我和奥林匹克公司就签订过一份《×1房屋租赁合同》和《×2房屋租赁合同》，合同约定奥林匹克公司将建筑面积347.74平方米的房屋出租给我用于餐饮经营。该合同生效后，我投入了80余万元进行装修，并拟在2011年国庆节前开业，但因该房屋不具备作为餐饮用房的条件，被政府部门责令停止营业，导致我损失达120余万元。我要求奥林匹克公司给我赔偿，奥林匹克公司仅答应重新给我找一处经营地址，并答应在租金上给予优惠。在此情况下，我和奥林匹克公司在2012年3月1日签订了涉案的《×1、×2、×3房屋租赁合同》（以下简称合同），该合同约定奥林匹克公司将北京市朝阳区×1、×2、×3号房屋出租给我，建筑面积637.54平方米。奥林匹克公司将该房屋交付我后，我就开始准备装修，在装修过程中，我发现该房屋的二楼存在多处漏水问题。我向奥林匹克公司反映该问题，2012年4月24日，奥林匹克公司派人到现场查看后，向我表示可以继续装修，他们解决漏水问题。为了不影响餐馆经营，我在房屋内部采取了一些防水措施后，完成了装修。但在此后的一年多的时间内，我一直要求奥林匹克公司采取措施解决漏水问题，但奥林匹克公司一直未予处理。鉴于二楼漏水严重影响餐馆经营，我只好在2014年2月13日至3月13日请人拆除了漏水破坏的装修，在施工人员对漏水部分采取了维修措施后，再重新进行了装修，导致餐馆二楼停业一个月，造成重大的经济损失，但奥林匹克公司一直未予处理。我并不是故意不交纳奥林匹克公司租金，只是因为在奥林匹克公司未能有效解决漏水和赔偿事项的情况下，我行使了合同法规定的先履行抗辩权。我认为我未交纳2014年9月12日至2015年3月11日期间租金系出有因，因此不应当向奥林匹克公司支付任何逾期交纳租金的违约金。因奥林匹克公司给我提供的房屋存在漏水，给我造成重大损失，现我提起反诉，请求判决：1.奥林匹克公司赔偿我维修、重新装修的人工、材料费173612.5元；2.奥林匹克公司赔偿我餐馆装修期间的租金损失63048元；3.奥林匹克公司赔偿我餐馆装修期间发放的员工工资损失74822元；4.奥林匹克公司赔偿我餐馆装修期间的经营利润损失70000元。奥林匹克公司对刘建国反诉辩称：我公司不同意刘建国的全部反诉请求。首先，刘建国陈述的2011年的租赁合同以及因该合同的履行产生的装修与案件没有任何关系。刘建国的反诉请求没有事实和证据予以证明，并不存在刘建国所述的我公司出租给刘建国的房屋有大面积漏水导致房屋无法使用的现象。我公司在2014年6月就已经对渗漏点完成了维修，刘建国也未因此发生任何损失。刘建国主张的利润损失与案件没有关系。综上，请求法院驳回刘建国的全部反诉请求。原审法院经审理查明：2012年3月1日，刘建国、奥林匹克公司双方签订了一份《×1、×2、×3房屋租赁合同》，合同约定由刘建国承租奥林匹克公司出租的位于北京市朝阳区×1、×2、×3号房屋，租赁期限自2012年3月12日至2017年3月11日。租金每六个月支付一次。在合同附件的《租金明细表》中确定2014年9月12日至2015年3月11日期间，101号房屋的租金为179628元，102、103号房屋的租金为198665元。上述期间的租金应当在2014年9月12日前30日内交纳。该合同第13条“违约与赔偿”第3款约定：“乙方（刘建国）未按本合同约定支付租金、各项款项和费用的，属乙方违约，乙方不得从该房间搬走任何物品，并按应付款项和费用的日5‰向甲方（奥林匹克公司）支付违约金。”上述合同签订后，刘建国在上述房屋内注册成立了京奥美（北京）餐饮管理有限公司，刘建国为该公司的法定代表人。刘建国向奥林匹克公司支付了2014年9月11日前的租金，但刘建国未向奥林匹克公司支付2014年9月12日至2015年3月11日期间的房屋租金378293元。在原审法院庭审中，刘建国称未向奥林匹克公司支付该期间租金系因为奥林匹克公司出租的房屋存在严重的漏水现象，刘建国对漏水处进行了维修，并对房屋的二层重新装修，因双方未能就漏水赔偿事项达成一致意见，故刘建国未向奥林匹克公司交纳上述期间的租金。刘建国称因奥林匹克公司一直未能解决房屋漏水问题，刘建国不得不在2014年2月对房屋进行了维修，并对该房屋的二层重新进行了装修，维修和装修共计用了一个月的时间，花费173612.5元。刘建国向法院提交了房屋照片、装修的施工合同、购买建材的票据。刘建国向法院提交了装修期间支付员工工资的工资编制表，以证明在装修期间发生的支付员工工资损失。刘建国向法院提交了2014年1月4日的缴税付款凭证，证明因装修导致的利润损失。另查，2014年6月，奥林匹克公司对包括出租给刘建国房屋在内的房屋屋顶进行了防水维修施工。原审法院认为：依法成立的合同对各方当事人具有法律约束力，合同的各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。奥林匹克公司、刘建国双方签订的《×1、×2、×3房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，故该合同属于合法有效的合同，奥林匹克公司、刘建国双方应当按照合同的约定履行各自的义务。在奥林匹克公司向刘建国提供租赁房屋后，刘建国应当按照合同的约定向奥林匹克公司支付租金，在刘建国未支付2014年9月12日至2015年3月11日期间租金的情况下，奥林匹克公司要求刘建国支付该期间租金的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。庭审中，通过双方提交的证据材料，可以查明奥林匹克公司出租给刘建国的房屋在租赁期限内发生过漏水现象，刘建国因对该漏水进行维修发生的实际损失，应当由奥林匹克公司赔偿。但刘建国提供的证据材料仅能证明房屋发生过漏水，而不能全面证明漏水的范围和程度，亦不能证明因漏水而需要对房屋二层全部重新装修的必要性，在此情况下，法院对因漏水给刘建国造成的损失依法予以酌定。关于刘建国主张的人员工资损失、利润损失的反诉请求，法院认为，首先，刘建国主张的该部分损失属主体不正确，且刘建国的证据亦不足以证明该部分损失的实际发生，对刘建国的该项反诉请求，法院不予支持。刘建国未按期交纳房屋租金系因为双方就房屋漏水赔偿事项存有争议，未能达成一致意见，故法院认为奥林匹克公司仅以刘建国未按时支付租金而主张违约金的诉讼请求，没有充分的法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年6月判决：一、刘建国于判决生效之日起七日内给付北京奥林匹克置业投资有限公司房屋租金三十七万八千二百九十三元；二、北京奥林匹克置业投资有限公司于判决生效之日起七日内赔偿刘建国租金损失、装修损失十万元；三、驳回北京奥林匹克置业投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回刘建国的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，奥林匹克公司不服，以原审认定事实不清为由上诉至本院，不同意赔偿刘建国租金、装修损失，要求刘建国支付违约金。刘建国同意原判。本院经审理查明的事实与一审查明的事实无异。上述事实，有当事人陈述、《725号楼101、102、103房屋租赁合同》、营业执照、《北京市建设工程施工合同》、照片、《装修包清工协议》、支出凭证、员工工资编制表、缴税付款凭证等证据在案佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，涉案的房屋租赁合同合法有效，双方当事人均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中的涉案房屋作为租赁物，奥林匹克公司理应保证租赁物性能的完整，不影响承租方的正常使用。依据本案查明的事实，涉案房屋确实存在漏水情况，并因此影响刘建国的正常使用，造成刘建国相应损失。原审法院依据目前证据，结合案件的实际情况，酌定刘建国的损失数额并无不当，上诉人奥林匹克公司不同意赔偿刘建国经济损失并要求刘建国支付违约金的意见，依据不足，本院不予支持。综上所述，原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费5493元，由北京奥林匹克置业投资有限公司负担2006元（已交纳），由刘建国负担3487元（于本判决生效后7日内交纳），反诉费3511元，由北京奥林匹克置业投资有限公司负担1150元（于本判决生效后7日内交纳），由刘建国负担2361元（已交纳）；二审案件受理费7906元，由北京奥林匹克置业投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 邓青菁代理审判员张玉娜代理审判员刘向飞二〇一五年八月二十日书记员 衡        珊        珊