上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第1181号上诉人(原审被告、反诉原告)杨惠飞。上诉人(原审被告、反诉原告)沈颖。委托代理人杨惠飞。上诉人(原审被告、反诉原告)杨雅雯。法定代理人杨惠飞。被上诉人(原审原告、反诉被告)上海旭华物业管理有限公司。法定代理人赵军。委托代理人葛荣根。上诉人杨惠飞、沈颖、杨雅雯因物业服务合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2015)虹民三(民)初字第303号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，杨惠飞、沈颖、杨雅雯系上海市虹口区东汉阳路XXX弄XXX号XXX室的房屋产权人。该房建筑面积为170.84平方米。2013年9月1日，上海旭华物业管理有限公司(以下简称“旭华物业公司”)与上海市虹口区名江七星城小区业主委员会签订了《物业服务合同》，委托管理期限自2013年10月1日起至2016年9月30日止(其中2013年10月1日至2014年9月30日为试用期一年)。合同约定高层住宅：物业管理费每月每平方米为人民币(以下币种均为人民币)1.50元，其中综合管理服务费每月每平方米0.16元；公共区域清洁卫生服务费每月每平方米0.25元；公共区域秩序维护服务费每月每平方米0.36元；公共区域绿化日常养护服务费每月每平方米0.03元；运行、保养、维修服务费每月每平方米0.07元；供水及排水系统(二类)每月每平方米0.06元；公共照明(二类服务)每月每平方米0.08元；弱电系统(参照二类服务标准)每月每平方米0.06元；消防系统每月每平方米0.015元；避雷系统每月每平方米0.015元；升降系统每月每平方米0.40元。物业服务费用按季交纳，业主应在每季首月10日之前履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：按日万分之三结算。2013年10月起，杨惠飞、沈颖、杨雅雯停止支付物业管理费。2014年9月17日，旭华物业公司曾以国内挂号信函向杨惠飞、沈颖、杨雅雯发出物业服务费缴纳通知。旭华物业公司在原审中诉称：2013年10月起旭华物业公司为上海市虹口区名江七星城小区提供物业管理服务，杨惠飞、沈颖、杨雅雯系该小区的业主。自2013年10月至2014年9月，杨惠飞、沈颖、杨雅雯未支付物业管理费3,075.12元。在此期间，虽经旭华物业公司多次催讨，但未果。为维护自己的合法权益，现起诉要求杨惠飞、沈颖、杨雅雯支付上述欠付的物业管理费。杨惠飞、沈颖、杨雅雯在原审中辩称：旭华物业公司与小区业委会所签订的物业服务合同内容、专项维修基金及小区公益金至今未向业主公开。虽然电梯可以到达地下车库，但杨惠飞、沈颖、杨雅雯居住在一楼，也无车辆停在地下车库，根本用不上电梯，旭华物业公司向杨惠飞、沈颖、杨雅雯收取的每月每平方米1.50元物业费中涵盖了电梯费用，该部分费用既不合理也不公平。小区保安形同虚设，小区内多次发生入室盗窃事件，小区的车辆乱停乱放，影响居民正常出行，小区内存在严重的安全隐患，业主的生命与财产得不到保障。旭华物业公司未征得本业主的同意，利用小区共用部位擅自指令机动车停放在紧靠杨惠飞家的西面窗口，进行停放经营活动。旭华物业公司未能履行物业服务职责，不理会杨惠飞要求保修落水管的请求，也不做任何修理措施，导致房屋内墙渗漏发霉，使装潢完好的进口墙纸脱壳，影响了杨惠飞、沈颖、杨雅雯的健ＸＸ活条件，造成严重的损失。旭华物业公司对小区疏于管理，小区地下车道出口上的景观玻璃毁坏，长期空缺无人安装。小区的保洁工作也不到位，小区内的大批绿化已经枯竭，名贵的树木遭到砍伐，美丽的草坪黄土朝天。故不同意旭华物业公司的诉讼请求，要求扣除电梯运行费，其余的费用折价支付。原审法院审理中，杨惠飞、沈颖、杨雅雯提出反诉称，由于旭华物业公司未履行管理职责，侵犯小区业主的权益，要求旭华物业公司公开小区服务合同内容、专项维修基金与公共收益金账目。旭华物业公司因房屋漏水长期没有维修，导致房屋贬值，故要求旭华物业公司赔偿房屋贬值损失10万元并对渗水墙面及漏水源头进行修复。由于旭华物业公司未对小区绿化进行养护，小区绿化遭到破坏，要求旭华物业公司赔偿绿化预计损失费2万元及精神损失费5万元。要求判令旭华物业公司未经杨惠飞、沈颖、杨雅雯同意，不得擅自利用物业共用部位进行停放机动车的经营活动。旭华物业公司在原审反诉中辩称：杨惠飞、沈颖、杨雅雯诉称小区绿化遭到毁坏，要求赔偿经济损失和精神损失无事实依据和法律依据。杨惠飞、沈颖、杨雅雯所提出的房屋漏水之问题，是前任物业管理期间内造成的，且旭华物业公司也未接到报修，只是目前才知晓，作为物业公司已答应为其进行维修。杨惠飞、沈颖、杨雅雯要求旭华物业公司赔偿房屋贬值损失10万元，无事实依据，杨惠飞、沈颖、杨雅雯应当提供有资质的鉴定机构出具的鉴定报告。至于小区业主停车之事，涉及到社会问题，物业公司无权阻止业主在小区内停车。请求法院驳回杨惠飞、沈颖、杨雅雯的全部反诉请求。原审法院经审理后认为：公民及法人的合法权益受法律保护。2013年9月1日，旭华物业公司与上海市虹口区名江七星城业主委员会签订的《物业服务合同》，对外表明代表该小区的全体业主，从而确立了彼此间的权利与义务关系。杨惠飞、沈颖、杨雅雯作为小区业主理应支付相应的物业管理费。杨惠飞、沈颖、杨雅雯称其居住在底楼，不使用电梯，要求扣除电梯运行费，法院认为，虽然杨惠飞、沈颖、杨雅雯居住在底楼，但地下车库的电梯与地上住宅相通且可以直达，况且合同中对居住在底楼的住户又无特别约定可以免除电梯运行费，现旭华物业公司要求杨惠飞、沈颖、杨雅雯按物业公司与小区业委会签订的《物业服务合同》中约定的收费标准，支付物业管理费，理由正当，依法应予支持。杨惠飞、沈颖、杨雅雯要求旭华物业公司公开小区专项维修基金与公共收益金账目，与本案无涉。杨惠飞、沈颖、杨雅雯要求旭华物业公司赔偿房屋贬值损失10万元，本案不作处理，杨惠飞、沈颖、杨雅雯可另循法律途径解决，但旭华物业公司应增强服务意识，履行管理职责，对杨惠飞、沈颖、杨雅雯报修的渗水墙面进行维修并且查明漏水原因。杨惠飞、沈颖、杨雅雯要求旭华物业公司赔偿绿化预计损失费2万元及精神损失费5万元的诉讼请求，无法律依据，法院不予支持。至于杨惠飞、沈颖、杨雅雯对旭华物业公司利用小区共用部位安排小区业主进行停放机动车的行为有异议，杨惠飞、沈颖、杨雅雯可向小区业主委员会反映，提议召开小区业主大会，由业主表决如何使用。据此判决：一、杨惠飞、沈颖、杨雅雯应支付上海旭华物业管理有限公司2013年10月至2014年9月物业管理费3,075.12元，此款应于判决生效之日起15日内付清；二、杨惠飞、沈颖、杨雅雯要求上海旭华物业管理有限公司公开小区专项维修基金与公共收益金账目的诉讼请求，不予支持；三、杨惠飞、沈颖、杨雅雯要求上海旭华物业管理有限公司赔偿房屋贬值损失10万元的诉讼请求，不予支持；四、杨惠飞、沈颖、杨雅雯要求上海旭华物业管理有限公司赔偿绿化预计损失费2万元及精神损失费5万元的诉讼请求，不予支持；五、杨惠飞、沈颖、杨雅雯要求上海旭华物业管理有限公司在未经杨惠飞、沈颖、杨雅雯同意，不得擅自利用物业共用部位进行停放机动车的经营活动的诉讼请求，不予支持。原审判决后，上诉人杨惠飞、沈颖、杨雅雯不服，向本院提起上诉称：1、物业服务合同中，当事人双方的权利义务应当是对等的，而被上诉人只行使其收取物业管理费的权利，而不履行其义务。2、上诉人在原审中提供的相关证据均未在原审判决书中体现，故法院认定的事实有误，应予纠正。3、上诉人在原审中的反诉请求与本诉有直接关系，故原审法院判决存在错误。请求二审法院撤销原审判决，予以改判，并支持上诉人的诉讼请求。被上诉人旭华物业公司答辩称：上诉人提出诉讼请求是为了拖延支付物业费。上诉人没有支付过物业费，没有权利提出请求；即便上诉人没有支付物业费，被上诉人仍然在提供物业服务。故请求维持原审法院判决。经审理查明，原审法院判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，公开小区专项维修基金与公共收益金账目的诉讼请求，杨惠飞、沈颖、杨雅雯认为其反诉请求与本诉中的物业服务费直接关联，但本案在一审中的本诉是旭华物业公司起诉杨惠飞、沈颖、杨雅雯支付物业服务费，涉案《物业服务合同》第七条规定“物业服务费不含物业大修和专项维修的费用”，即专项维修基金与物业服务费不直接关联，且公共收益金与物业服务费也无直接关联，故一审法院认定小区专项维修基金与公共收益金账目与本案无涉并无不当。关于赔偿房屋贬值损失10万元的诉讼请求，杨惠飞、沈颖、杨雅雯在二审审理中表明接受一审法院不予支持的判决，本院予以认可。杨惠飞、沈颖、杨雅雯要求赔偿绿化预计损失费2万元及精神损失费5万元的诉讼请求，没有法律依据，一审法院的判决并无不当。至于修复渗水墙面及漏水源头问题，由于杨惠飞、沈颖、杨雅雯在一审中并未明确提出诉请，可依照物业服务合同向物业公司报修，根据修理情况，另择途径保护自身合法权利，本案不予处理。关于物业管理费的支付，旭华物业公司要求杨惠飞、沈颖、杨雅雯按涉案《物业服务合同》中约定的收费标准支付物业管理费，理由正当，一审法院予以支持的判决合法有据。本案审理中，旭华物业公司也承认在提供物业服务中存在一定的瑕疵，对此，旭华物业公司应当予以改进以获取服务对象的认可和肯定。杨惠飞、沈颖、杨雅雯上诉提及的其他事宜，部分属于行政机关管理范围，部分可以向小区业主委员会反映或通过召开业主大会解决。综上所述，原审法院所作判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,600元，由上诉人杨惠飞、沈颖、杨雅雯负担。本判决为终审判决。审 判 长  冯 峰审 判 员  陈 俊代理审判员  马忆蔺二〇一五年八月二十日书 记 员  彭奕佳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……