广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终1095号上诉人（原审被告）：正佳企业集团有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：谢铁牛，职务：董事长。委托代理人：刘永延，系该司职员。被上诉人（原审原告）：广州正奥教育信息咨询有限公司，住所地广州市天河区天河北路28号409、410、412、413。法定代表人：杨凡，职务：经理。委托代理人：郭锦贵，广东瑞迪安律师事务所律师。上诉人正佳企业集团有限公司（以下简称“正佳公司”）因与被上诉人广州正奥教育信息咨询有限公司（以下简称“正奥公司”）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1441号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人正佳公司向本院提起上诉称：一、被上诉人提前撤场，已构成违约，上诉人有权没收全部租赁保证金。一审中上诉人已明确表示，上诉人是首先是认为《正佳商业广场租赁合同》已事实上将合同租期整体顺延，合同约定租赁期限已顺延至．2015年7月9日到期终止，且以上事实从被上诉人按照顺延后对应的每月租金标准缴纳租金亦可说明以上事实。但被上诉人却于2015年6月1日撤场，属于提前撤场，按照《租赁合同》第七条第2款约定，已构成违约，依据该条约定，上诉人有权就被上诉人所交保证金不予退还。二、即使按照租赁合同约定租赁期限补交租金，一审法院亦计算错误。一审判决第12页第6行，一审法院并未确认2010���8月1日至2010年8月31日期间的租金36180元。三、一审中因为我方当时提交的收款请款表存在误差，其实被上诉人举证其于2010年5月25日缴纳的于2010年8月1日至2010年8月31日期间的租金，抵扣了2010年10月1日至2010年10月31日的租金，实际被上诉人没有缴纳2010年8月1日至2010年8月31的租金，对方在2010年8月有缴纳租金但是没有8月发票，只有10月的发票，所以被上诉人是没有缴纳8月的租金，一审没有予以扣减，且依据《租赁合同》第7条第3款违约责任并结合《租赁合同》第3条第6款的约定，其拖欠2010年7月11日到2010年9月22日的租金共87221元且滞纳金不足抵扣期租金保证金，为此在扣减其应缴未缴滞纳金后，没有剩余的保证金予以退还，所以被上诉人说的退保证金是没有事实和法律依据的。综上所述，请求二审法院：1、一审法院未依法查明案件事实，请求法院依法撤销原一审判决，依法予以改判。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人正奥公司答辩称：1、不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由：1、上诉人与被上诉人的物业管理合同和租赁合同均是在2015年5月20日到期，被上诉人已经在2015年4月份向上诉人提出合同到期不再续约的要求，而当时上诉人是希望我方经营到2015年6月1日退场，我方当时也同意，所以我方在6月1日要求办理搬离手续，当时受到上诉人无理的拒绝，被上诉人离场不违反相关约定，而且上诉人在一审期间从未表示过要没收我方的保证金，也未向法院提起诉讼或者反诉，所以我方离场并不违约，上诉人也没有权利没收保证金。2、我方在整个合同的履行过程中，都是依照上诉人的缴费通知支付了相关的费用，费用都是先缴费然��使用，并未拖欠上诉人的任何费用，被上诉人已经完全履行了两份合同的所有义务，并且是否有拖欠上诉人的相关费用，上诉人是非常清楚的，上诉人的要求也已经超过了诉讼时效，不应该被支持。上诉人在二审补充的要求在一审时并未提出，所以在二审不应作为处理，也不应被支持。正奥公司于2015年9月1日向原审法院起诉请求：1、正佳公司向正奥公司返还租赁保证金117180元；2、正佳公司承担本案诉讼费。原审法院经审理查明：2014年6月25日，经广州市工商行政管理局批准，正佳公司的名称由广州市正佳企业有限公司变更为正佳企业集团有限公司。2010年4月29日，正奥公司（乙方/承租方）与正佳公司（甲方/出租方）签订《正佳商业广场商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州市天河路228号正佳广场五层xxx号商铺（下称案涉商铺）出租给乙方使用；商铺计租建筑面积为402平方米，乙方确认对此数据无任何异议：（第二条第1款）甲方出租该商铺的合同期为5年，从2010年5月21日起至2015年5月20日止（含装修免租期），乙方装修免租期为75天，即从2010年5月21日起至2010年8月3日止，期间免交租金（此规定不适合任何续约或延长租期的租户），但需支付其他费用（包括但不限于：水电费、电话费、管理费等费用），租金起算日为2010年8月4日，租金起算日为甲方规定的营业日，乙方必须在该营业日起依甲方规定的正佳广场营业时间开始营业；（第二条第2款）合同期的起始时间以甲方发出的书面《收铺通知书》的规定交付日期为准，若甲方因故推迟交铺，租期将按商铺实际交付日期顺延；（第三款第1款）租金以计租面积计算，第一年36180元/月，第二年37989元/月，第三年39888元/月，第四年41882元/月，第五年43976��/月；（第三款第2款）租赁期内，租金按月结算，乙方应于每月5日前向甲方以现金、支票、汇票等方式支付当月租金；（第三条第3款）乙方在签署本合同前，应向甲方一次性交付租赁保证金117180元；（第三条第6款）租赁期满或租赁合同因法定、约定的事由提前终止，在乙方按本合同第六条第4款的规定将案涉商铺交还甲方并出示已缴清租赁期内所有应缴费用的相关凭据之日起三十个工作日内，甲方应将租赁保证金不计利息退还乙方。如租赁期满或甲方同意提前终止时，乙方仍有法律规定或租赁合同约定的应付款、违约金、赔偿金、滞纳金等尚未支付完毕的，甲方可从租赁保证金中扣除应付款、违约金、赔偿金、滞纳金后再将剩余部分租赁保证金无息退还乙方；等内容。签订上述《正佳商业广场商铺租赁合同》之前，正奥公司已于2010年4月12日向正佳公司缴纳了租赁保证金117180元。2010年4月27日，正奥公司接收案涉商铺，并签署了《正佳广场收铺记录表》。本案中，正奥公司主张其曾与正佳公司达成于2015年6月1日搬离案涉商铺的约定，但由于其不同意正佳公司提出将租期延长至2015年7月9日或补齐租金差价的要求，故正佳公司不同意配合其办理搬离案涉商铺的事宜，为此提交了以下证据证明：1、2015年5月5日的录音资料，正奥公司自称与正佳公司协商其于2015年6月1日搬离案涉商铺的事宜；2、2015年5月15日的录像资料，正奥公司自称正佳公司经营部的黎小姐向其提出将租期延长至2015年7月9日或补齐租金差价的要求才准予其搬离案涉商铺；3、2015年5月27、28、31日的录音资料，正奥公司自称正佳公司经营部的李某向其提出补回免租期期间（正奥公司称正佳公司给予其免租期截止至2010年9��22日）租金的要求；4、2015年6月1日的录像资料，正奥公司自称与正佳公司经营部的曾某就其搬离案涉商铺进行沟通，但最终未能达成一致意见，之后其要求开具放行条被拒绝；5、2015年5月29日正佳公司向正奥公司发送的电子邮件（内附：《应补差额明细》），正佳公司就正奥公司搬离案涉商铺一事提出两个方案，一是准予正奥公司于2015年6月1日撤场但需补齐租金、物业管理费差额，二是双方将租期延长至2015年7月9日，正奥公司可于2015年7月9日撤场，《应补差额明细》载明：“案涉房屋2010年4月27日至2011年5月20日期间每月租金36180元，2011年5月21日至2012年5月21日期间每月租金37989元，2012年5月21日至2013年5月20日期间每月租金39888元，2013年5月21日至2014年5月20日期间每月租金41882元，2014年5月21日至2015年5月20日期间每月租金43976元；2010年4月27日至2010年7月10日为免租期共计75天，2010年7月11日起租，原2010年7月10日至2010年9月22日免租，2010年9月23日起租；应补2010年7月11日至2010年7月31日期间租金24509元、2010年8月1日至2010年8月31日期间租金36180元、2010年9月1日至2010年9月22日期间租金26532元，共计87221元；原每年7月10日才租金递增，应补差2011年5月21日至2011年5月31日期间租金642元、2011年6月1日至2011年6月30日期间租金1809元、2011年7月1日至2011年7月9日期间租金525元、2012年5月21日至2012年5月31日期间租金674元、2012年6月1日至2012年6月30日期间租金1899元、2012年7月1日至2012年7月9日期间租金551元、2013年5月21日至2013年5月31日期间租金708元、2013年6月1日至2013年6月30日期间租金1994元、2013年7月1日至2013年7月9日期间租金579元、2014年5月21日至2014年5月31日期间租金743元、2014年6月1日至2014年6月30日期间租金2094元、2014年7月1日至2014年7月9日期间租金608元，上述共计12826元。”6、照片，正奥公司拟证明案涉商铺所在的正佳广场快乐王国整体开业的时间为2010年7月10日，并表示当时正佳公司曾口头承诺2010年7月10日至2010年9月22日期间的租金有优惠。原审经质证，正佳公司以正奥公司未能证明上述录音资料、录像资料所涉及人员为正佳公司员工为由对上述证据1-4均不予确认，并表示即使该些人员为正佳公司员工，也无权代表正佳公司对案涉商铺作出处理意见，仅能作为个人意见；对证据5无异议，并确认正奥公司欠付租金的期间以《应补差额明细》载明的时间为准；对证据6无异议，但表示正佳广场快乐王国的开业时间为2010年9月22日，当时正佳公司并未要求正奥公司一定要在2010年9月22日开业。2015年6月11日，正奥公司委托广东瑞迪安律师事务所向正佳公司和案外人广州市正佳物业管理有限���司邮寄《律师函》（邮寄单号为1057962326912，收件人为正佳公司和广州市正佳物业管理有限公司，收件地址为正佳公司住所地），要求正佳公司和广州市正佳物业管理有限公司协助办理案涉商铺的撤场手续并退回其缴纳的租赁保证金和物业管理保证金。根据正奥公司提交的妥投证明显示，上述邮件于2015年6月12日妥投。正佳公司确认收到上述《律师函》，但表示其仍要求正奥公司按照其于2015年5月29日发送的电子邮件所提供的两个方案进行选择。原审庭审时，正奥公司主张其于2015年6月1日搬离案涉商铺，但未与正佳公司办理交接手续。正佳公司对此予以确认。此外，正奥公司主张其已依照正佳公司发出通知的金额全额支付了租金，为此提交了2010年5月25日的《资金汇划补充凭证（借）》（载明正佳公司收取正奥公司2010年8月4日至2010年9月3日期间的租金36180元）、2010年9月2日的《资金汇划补充凭证（借）》（载明正佳公司收取正奥公司2010年9月23日至2010年9月30日期间的租金9648元）、2010年10月15日的《发票》（载明正佳公司收取正奥公司2010年10月份的租金36180元）和多份《正佳广场付款通知单》（其中2010年8月26日通知缴纳2010年9月23日至2010年9月30日期间租金9648元，2011年4月26日通知缴纳2011年5月1日至2011年5月31日期间租金36180元，2011年5月26日通知缴纳2011年6月1日至2011年6月30日期间租金36180元，2011年6月24日通知缴纳2011年7月1日至2011年7月31日期间租金37464元，2012年4月25日通知缴纳2012年5月1日至2012年5月31日期间租金37989元，2012年5月24日通知缴纳2012年6月1日至2012年6月30日期间租金37989元，2012年6月25日通知缴纳2012年7月1日至2012年7月31日期间租金39337元，2013年4月24日通知缴纳2013年5月1日至2013年5月31日期间租金39888元，2013年5月24日通知缴纳2013年6月1日至2013年6月30日期间租金39888元，2013年6月25日通知缴纳2013年7月1日至2013年7月31日期间租金41303元，2014年4月24日通知缴纳2014年5月1日至2014年5月31日期间租金41882元，2014年7月9日通知缴纳2014年7月1日至2014年7月31日期间租金1486元）和《中国工商银行资金汇划补充凭证》予以证明。正佳公司对上述证据的真实性均无异议，但认为上述证据并不构成正奥公司缴纳租金的应缴费用的凭证，更不构成对《正佳商业广场商铺租赁合同》约定的租金的变更补充，主张正奥公司应依照《正佳商业广场商铺租赁合同》约定的租金标准缴纳租金。另外，正佳公司主张由于正奥公司在2010年4月27日即接收了案涉商铺，故免租期应为2010年4月27日至2010年7月10日；根据《正佳商业广场商铺租赁合同》的约定，正奥公司在上述免租期间可免交租金；但自2010年7月11日开���正奥公司应依约缴纳租金，具体缴纳标准如下：2010年7月11日至2010年7月31日期间为24509元，2010年8月1日至2011年4月30日期间每月均为36180元，2011年5月1日至2011年5月31日为36822元，2011年6月1日至2012年4月30日期间每月均为37989元，2012年5月1日至2012年5月31日期间为38663元，2012年6月1日至2013年4月30日期间每月为39888元，2013年5月1日至2013年5月31日期间为40596元，2013年6月1日至2014年4月30日期间每月均为41882元，2014年5月1日至2014年5月31日期间为42625元，2014年6月1日至2015年5月31日期间每月均为43976元，为此正佳公司提交了其自制的《xxx广州正奥教育信息咨询有限公司收款情况》（载明实收正奥公司2010年8月1日至2010年8月31日期间租金36180元、2010年9月1日至2010年9月30日期间租金9648元、2010年10月1日至2011年6月30日期间每月租金36180元、2011年7月1日至2011年7月31日期间租金37464元、2011年8月1日至2012年6月30日期间每月租金37989元、2012年7月1日至2012年7月31日期间租金39337元、2012年8月1日至2013年6月30日期间每月租金39888元、2013年7月1日至2013年7月31日期间租金41303元、2013年8月1日至2014年6月30日期间每月租金41882元、2014年7月1日至2014年7月31日期间租金43368元、2014年8月1日至2015年5月31日期间每月租金43976元；主张正奥公司应补缴租金的时间及差额分别为2010年7月11日至2010年7月31日补缴24509元、2010年9月1日至2010年9月30日补缴26532元、2011年5月1日至2011年5月31日补缴642元、2011年6月1日至2011年6月30日补缴1809元、2011年7月1日至2011年7月31日补缴525元、2012年5月1日至2012年5月31日补缴674元、2012年6月1日至2012年6月30日补缴1899元、2012年7月1日至2012年7月31日补缴551元、2013年5月1日至2013年5月31日补缴708元、2013年6月1日至2013年6月30日补缴1994元、2013年7月1日至2013年7月31日补缴579元、2014年5月1���至2014年5月31日补缴743元、2014年6月1日至2014年6月30日补缴2094元、2014年7月1日至2014年7月31日补缴608元；正奥公司需补交上述期间租金差额共计63867元）予以证明。现正佳公司以正奥公司至今未补交租金差额为由要求用租赁保证金予以抵扣之后再将剩余金额退还正奥公司。正奥公司则认为正佳公司同意其于2010年4月27日接收案涉商铺是出于当时的招商政策，因此2010年4月27日至2010年5月20日期间不属于《正佳商业广场商铺租赁合同》约定的免租期，免租期仍应为2010年5月21日至2010年8月3日，但未提交关于招商政策的相关证据；同时表示正佳公司在上述期间从未要求其补交租金差额，并以租金差额已过诉讼时效为由主张正佳公司无权再要求其支付。对此，正佳公司表示其并未要求正奥公司支付拖欠的租金差额，而是依照《正佳商业广场商铺租赁合同》第三条第6款的约定要求用租赁保证金抵扣正奥公司所拖欠的租金差额，故不存在诉讼时效的问题。除了正佳公司于2015年5月29日向正奥公司发送电子邮件要求正奥公司补交租金差额之外，正佳公司未提交其他证据证明其曾要求正奥公司补交租金差额。原审法院认为：正奥公司与正佳公司签订的《正佳商业广场商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应切实履行。根据已查明事实可知，正奥公司于2010年4月27日即接收了案涉商铺；依照《正佳商业广场商铺租赁合同》第二条第2款的约定，合同期的起始时间以正佳公司发出的书面《收铺通知书》规定的交付日期为准；由于正奥公司已于2010年4月27日签署了《正佳广场收铺记录表》，因此原审法院认定案涉商铺的起租时间应为2010年4月27日。依照合同约定，���奥公司享有75天的装修免租期，即免租期应自2010年4月27日起计至2010年7月10日止。虽然正奥公司主张其于2010年4月27日接收案涉商铺是出于当时正佳公司的招商政策，但未举证证明，原审法院对此不予采信。另外，正奥公司关于2010年4月27日至2010年5月20日期间不属于《正佳商业广场商铺租赁合同》约定的免租期，免租期仍应为2010年5月21日至2010年8月3日的主张亦与合同约定不符，原审法院对此不予采纳。综上，原审法院认为正奥公司自2010年7月11日起即应按照合同约定向正佳公司缴纳租金。依照合同约定，结合正奥公司于2015年6月1日搬离案涉商铺的事实，原审法院认定正奥公司第一年租期自2010年4月27日起至2011年4月26日止，每月租金36180元；第二年租期自2011年4月27日起至2012年4月26日止，每月租金37989元；第三年租期自2012年4月27日起至2013年4月26日止，每月租金39888元；第��年租期自2013年4月27日起至2014年4月26日止，每月租金41882元；第五年租期自2014年4月27日起至2015年5月31日止，每月租金43976元。另，正奥公司提交的《资金汇划补充凭证（借）》《发票》《正佳广场付款通知单》《中国工商银行资金汇划补充凭证》所显示的交租金额与正佳公司提交的《xxx广州正奥教育信息咨询有限公司收款情况》所列明的实收金额一致，原审法院予以确认。由于原审法院已对案涉房屋的月租金标准进行认定，故结合正佳公司提交的《xxx广州正奥教育信息咨询有限公司收款情况》，原审法院确认正奥公司欠付正佳公司租金情况如下：2010年7月11日至2010年7月31日欠付24509元；2010年9月1日至2010年9月30日欠付26532元；2011年5月1日至2011年5月31日（当月租金为37989元，正佳公司主张应收36822元）欠付642元；2011年6月1日至2011年6月30日欠付1809元；2011年7月1日至2011年7月31日欠付525元；2012年5月1日至2012年5月31日（当月租金为39888元，正佳公司主张应收38663元）欠付674元；2012年6月1日至2012年6月30日欠付1899元；2012年7月1日至2012年7月31日欠付551元；2013年5月1日至2013年5月31日（当月租金为41882元，正佳公司主张应收40596元）欠付708元；2013年6月1日至2013年6月30日欠付1994元；2013年7月1日至2013年7月31日欠付579元；2014年5月1日至2014年5月31日（当月租金为43976元，正佳公司主张应收42625元）欠付743元；2014年6月1日至2014年6月30日欠付2094元；2014年7月1日至2014年7月31日欠付608元。上述金额共计63867元。此外，正奥公司虽以正佳公司主张上述租金的诉讼请求已经超过1年时效为由主张无需再支付，但是由于《正佳商业广场商铺租赁合同》第三条第6款已约定“如租赁期满或甲方同意提前终止时，乙方仍有法律规定或租赁合同约定的应付款、违约金、赔偿金、滞纳金等尚未支付完毕的，甲方可从租赁保证金中扣除应付款、违约金、赔偿金、滞纳金后再将剩余部分租赁保证金无息退还乙方”，而正佳公司在正奥公司选择于2015年6月1日搬离案涉商铺之前已于2015年5月29日发送电子邮件要求正奥公司补交欠付租金，并在本案诉讼过程中明确欠付租金金额，因此正佳公司主张用租赁保证金抵扣正奥公司欠付租金的要求符合合同约定，原审法院予以支持。据此，原审法院确认抵扣完正奥公司欠付租金63867元之后，正佳公司需向正奥公司返还租赁保证金53313元（117180元-63867元）。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2016年10月14日作出如下判决：一、被告正佳企业集团有限公司于本判决发生法律效力之日起10日��向原告广州正奥教育信息咨询有限公司返还租赁保证金53313元；二、驳回原告广州正奥教育信息咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2640元，由原告广州正奥教育信息咨询有限公司负担1510元，被告正佳企业集团有限公司负担1130元。二审审理期间，双方均没有向本院提交新证据。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。上诉人上诉坚持认为双方当事人已经一致确认延长租赁，但仍未有对此充分举证。故此，其认为被��诉人违约，并无事实依据，本院不予采纳。至于，上诉人认为原审判决漏判2010年8月1日至8月30日租金，该主张与其原审期间向原审法院提交的《xxx广州正奥教育信息咨询有限公司收款情况》记录不符，虽然其二审解释是其自身记录错误，但并无充足证据予以证实，依据现有证据，对上诉该部分陈述，本院不予采信。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1130元，由上诉人正佳企业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年四月十七日书记员  冯冠豪