内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锡民一终字第398号上诉人（一审原告）锡林郭勒盟广达房地产开发有限公司。住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。法定代表人毕秋波，该公司总经理。委托代理人姜福国，男，1965年3月4日出生，汉族，该公司经理，住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。委托代理人殷建平，该公司法律顾问。被上诉人（一审被告）陶飞，男，1978年7月15日出生，汉族，无固定职业，现羁押于内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市看守所。被上诉人（一审被告）张国庆，男，1977年9月30日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。委托代理人李俊彪，内蒙古睿骐律师事务所律师。上诉人锡林���勒盟广达房地产开发有限公司（以下简称广达公司）因与被上诉人陶飞、张国庆房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2014）锡民二初字第1010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月6日立案受理后，依法组成合议庭于2015年8月10日公开开庭审理了本案。上诉人广达公司的委托代理人姜福国、殷建平，被上诉人张国庆的委托代理人李俊彪到庭参加诉讼，被上诉人陶飞经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2012年6月4日、2012年7月4日，被告陶飞以魏宇名义与广达公司订立两份《购房协议》，分别购买原告广达欣城5号楼306、307、308、309、310、311号6套及304、305号2套，共8套商铺，被告陶飞共向原告支付70万元购房款，原告将上述8套商铺交付陶飞使用。后由于陶飞未按协议履行全部款项，2013年，原告就其���魏宇商品房销售合同纠纷一案向该院提起诉讼，经该院主持调解，双方达成调解协议，即“一、被告魏宇在2013年7月1日之前，一次性支付原告广达公司6943728元，利息不再计算。二、如果被告未按照约定期限给付原告，被告魏宇应当即返还使用的广达财富广场5号楼8套（即304、305、306、307、308、309、310、311）商铺。自动解除双方签订的《购房协议》”。根据调解协议，该院于2013年6月20日向双方送达了（2013）锡民二初字第160号民事调解书，调解书生效后，至2013年7月1日履行期限届满，陶飞未履行给付义务，广达公司也未要求陶飞返还房屋并解除合同。此后，陶飞陆续向广达公司给付购房款500万元，广达公司同意并实际接受。截至2013年10月23日，被告陶飞累计向原告广达公司支付购房款570万元。2014年3月23日，被告陶飞及案外人魏宇将上述8套商铺中的306、307、308、309、310、311号商铺出租给被告张国庆，并签订《租赁合同》，租赁商铺用途为修理厂，租赁期限5年，自2014年3月23日至2019年3月23日止，租期为伍年。租金及支付方式约定：租金为每年30万元。本合同双方签字确认后支付第一年租金叁拾万元整（￥300000.00元）。每年3月23日支付下一年租金。乙方（张国庆）若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.5%支付滞纳金。乙方必须按实际使用时间交纳租金并负责违约责任。甲方（陶飞）保证在租期内维持上述租金数额不变。合同签订后，被告张国庆向陶飞支付一年租金30万元，及装修款、工具款25万元，陶飞分别向张国庆出具了两份《收条》。2014年4月7日，因陶飞无法继续履行给付义务，广达公司与陶飞再次签订“协议书”，由陶飞认购8套商铺中的308、309、310、311共计4套商铺，将陶飞以魏宇的名字前期交付的购房款570��元中扣除相关费用后的余额作为该4套商铺的首付款；以魏宇的名字在2012年所签订的8套商铺中剩余的4套，即：广达财富广场5号楼的304、305、306、307商铺，以租赁方式租给陶飞继续使用。同日，根据上述“协议书”，就本案诉争4套商铺，广达公司与陶飞另行签订《广达财富广场租赁协议书》，陶飞租赁广达公司304、305、306、307商铺，租期2年，自2014年5月1日至2016年4月30日。租金单价为：第一年1.00元/天/㎡，第二年1.20元/天/㎡。陶飞须将每年租金提前支付广达公司。经营项目为汽车美容。违约及违约处理约定，被告逾期十五日未缴，广达公司有权终止协议。因陶飞涉嫌经济问题被锡林浩特市公安局采取强制措施，无法继续履行给付义务。一审原告锡林郭勒盟广达房地产开发有限公司以被告陶飞将304号、305号、306号、307号商品房擅自转租给被告张国庆为由，于2014年12��12日诉至原审法院，请求判令1、依法解除原告与被告陶飞签订的《广达财富广场租赁协议书》，被告陶飞给付拖欠的房屋租金239933元（截止2014年11月30日）；2、被告张国庆立即从原告的广达财富广场5号楼4套商铺（304、305、306、307）搬出，并将该4套商铺归还原告；3、由二被告承担本案的全部诉讼费。该院认为，该院作出的（2013）锡民二初字第160号民事调解书生效后，陶飞未按约定的2013年7月1日前给付包括涉案4套房屋在内的8套商铺购房款6943728元，广达公司也未要求陶飞返还房屋并解除合同。后陶飞陆续向广达公司支付购房款500万元，广达公司同意并实际接受。由此广达公司以实际行为表明了双方履行的是该院160号民事调解书第一项确定的给付内容，而无意解除双方房屋买卖合同。陶飞虽欠付广达公司购房款，未取得物权凭证，但在2014年3月23日与被告张国庆订立���赁合同时，陶飞对于上述房屋具有事实上的处分权，张国庆依约给付租金，取得房屋使用权，并不违反法律规定，也不存在履行合同义务的过错，该合同应认定有效。由于陶飞未能给付全部购房款，原、被告双方又于2014年4月7日就涉案4套商铺达成《广达财富广场租赁协议书》，并约定了双方的合同权利义务，双方之间的房屋买卖合同关系自此转变为租赁合同法律关系，该合同系双方真实意思表示，未违反法律规定，合同合法有效。依据合同约定“逾期十五日未缴，甲方（广达公司）有权终止协议”，陶飞长期拖欠租金不付，原告有权终止合同，故原告要求解除与陶飞间的租赁合同，并要求陶飞支付租金239933元的诉求，该院予以支持。广达公司与陶飞间的租赁合同该院虽判令解除，但由于此前陶飞与张国庆签订的租赁合同系有效合同，故该租赁合同不因广达公司与陶飞租赁关系的解除而解除。综上，为稳定市场经济秩序，并保障当事人交易安全，双方间订立的房屋租赁合同应继续履行，陶飞的合同权利义务由广达公司承受。故原告要求张国庆搬出涉案房屋，并要求返还房屋的诉求，该院不予支持。据此判决：一、解除原告锡林郭勒盟广达房地产开发有限公司与被告陶飞于2014年4月7日签订的《广达财富广场租赁协议书》；二、被告陶飞于本判决生效后三日内支付原告锡林郭勒盟广达房地产开发有限公司房屋租金239933元；三、驳回原告锡林郭勒盟广达房地产开发有限公司对张国庆的诉讼请求。宣判后，一审原告锡林郭勒盟广达房地产开发有限公司不服，向本院提出上诉，其上诉的主要理由是：一审法院既然将上诉人与被上诉人陶飞于2014年4月7日签订的《广达财富广场租赁协议书》予以解除，认为被上诉人陶飞的合同权利义务由上诉人承受，那么应当将被上诉人张国庆租赁房屋的排号及租金一并予以具体判决，因304、305号房屋并未在被上诉人双方签订的《租赁合同》之中，但被上诉人张国庆却在使用。被上诉人张国庆辩称，上诉人的上诉请求超出了其在一审期间的诉讼请求，应当另案主张予以解决。被上诉人陶飞未提出书面答辩意见。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点即被上诉人张国庆租赁房屋的排号及租金应否在二审期间一并予以判决。《最高人民法院关于适用解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”本案中，因上诉人广达公司的该项上诉请求系在二审期间新增加的诉讼请求，被上诉人张国庆又不同意调解，而该项上诉请求与本案审理的上诉人广达公司与被上诉人陶飞、张国庆的租赁合同纠纷又非同一民事法律关系，现原审法院已判令被上诉人陶飞与张国庆的合同权利义务关系由上诉人广达公司继受，故上诉人主张的将被上诉人张国庆租赁房屋的排号及租金一并予以具体判决的诉讼请求，可另案主张予以解决。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4898元由上诉人广达公司承担。本判决为终审判决。审判长 景  超审判员 黄  涛审判员 锡林塔娜二〇一五年八月二十日书记员 杜 慧 梅