广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）清中法民二终字第274号上诉人（原审原告）：黄文力，男，汉族，住清远市清城区。上诉人（原审原告）：卢海燕，女，汉族，住清远市清城区。上列上诉人共同委托代理人：何伟强，广东尚义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清新县伟业房地产有限公司。住所地：清新区。法定代表人：傅作镜。委托代理人：成惠雄，广东粤翔律师事务所律师。委托代理人：陈健莉，广东粤翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州通联实业总公司。住所地：广州经济技术开发区。法定代表人：李剑丰。上诉人黄文力、卢海燕因与被上诉人清新县伟业房地产有限公司、广州通联实业总公司房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2013）清城法民初字第2768号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明，1994年12月16日，清新县房地产开发总公司（甲方）与黄文力、卢海燕（乙方）共同签订了一份《商品房订购合同》，约定黄文力、卢海燕购买位于清城区×××号第××幢第××层第××套房屋，面积约208㎡，总房价224640元，合同第三条约定：“甲方销售的楼房交付使用日起，所有权归属乙方，乙方产权人领取契证，由甲方统一办理。办理领取契证所需缴付的主要费用：（1）契证税，按售房总额6%，由乙方负担；（2）交易费，按房价总额的1.5%，甲方负担40%，乙方负担60%；（3）监证费，按售房总额0.5%，甲乙方各付50%，契证工本费由乙方负担。如有变动按房管部门政策执行”；第四条约定：“双方签订合同时，乙方先交购房款总额的70％作为定金，主体工程完工时交总额的20%，余款10％在工程竣工验收后一次交清，全部金额结算付清后，乙方才能装修使用及领取产权所有证”；第六条约定“房屋交付使用日期，原则可定在1995年7月31日前交付乙方使用，但因天灾人力不能抗拒的意外特殊造成拖延工程竣工时间，其交付使用日期顺延推迟，乙方不能因此而向甲方提出非议”。同日，清新县房地产开发总公司与黄文力、卢海燕还签订了一份《电梯、水、电安装合同》，约定对清城区×××号第××幢第××层第××套房屋进行电梯、水、电安装，费用合计为211010元。1994年12月18日，黄文力与清新县房地产开发总公司签订了一份《购房补充协议》，协议主要是对清城区×××号第×幢第××层第××套房屋付款方式补充如下：1、订合同时乙方付10万元，10天内付20万元，即房款的70%；2、交付使用时付12万（其中2万元为预付办契证费）；3、交契证时全部付清；4、甲方保证在1996年8月1日办好契证；5、如超1996年8月1日办证，其费用增加由甲方负责。上述合同签订后，黄文力、卢海燕支付了42万元款项给被告清新县房地产开发总公司，涉案房屋已交由黄文力、卢海燕占有使用，但涉案房屋至今尚未取得房屋产权证，双方多次磋商未果，遂向法院提起诉讼。另查明，涉案楼盘海富大厦是由清远市房地产管理住宅建设公司与广州天河中农联合总公司联合开发，后由广州天河中农联合总公司挂靠清新县房地产开发总公司名下，以清新县房地产开发总公司名义对外销售。2001年，清远市房地产管理住宅建设公司与广州中联总公司对海富大厦所有权进行了分割，分割后海富大厦地下室1号归清远市房地产管理住宅建设公司所有；除地下室2号公用面积外，剩余均属广州中联公司联合开发所有。另清新县房地产开发总公司转制后更名为清新县伟业房地产有限公司；广州天河中农联合总公司也先后更名为广州中联实业总公司、广州通联实业总公司。原审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。黄文力、卢海燕诉请清新县伟业房地产有限公司、广州通联实业总公司协助其办理房屋过户手续，是属变更权属登记的纠纷，并不适用2年诉讼时效的期间，故对清新县伟业房地产有限公司提出的本案已过诉讼时效的抗辩意见，原审法院不予采纳。本案中，黄文力、卢海燕与原清新县房地产开发总公司签订的《商品房订购合同》、《电梯、水、电安装合同》及《购房补充协议》，是双方真实意思表示，内容没有违反法律相关规定，合法有效，双方均应恰守合同内容，履行相应的义务。依据合同约定房地产权证应由原清新县房地产开发总公司统一办理，但清新县伟业房地产有限公司却提出黄文力、卢海燕未全额支付购房款及水电装修费，其有权行使先履行抗辩权的抗辩意见，原审法院认为虽黄文力、卢海燕只支付42万元款项，依据双方签订的补充协议的约定剩余款项应在清新县伟业房地产有限公司办理房地产权证时付清，故对清新县伟业房地产有限公司提出的先履行抗辩权的意见，原审法院不予采纳，黄文力、卢海燕有权要求清新县伟业房地产有限公司协助办理房产证；由于原广州天河中农联合总公司与清新县房地产开发总公司是挂靠关系，涉案房屋产权属广州通联实业总公司所有，故对黄文力、卢海燕请求清新县伟业房地产有限公司、广州通联实业总公司为其办理房地产权证的请求，原审法院予以支持。对于黄文力、卢海燕要求的违约金，虽没清新县伟业房地产有限公司、广州通联实业总公司有及时为黄文力、卢海燕办理房地产权证，但黄文力、卢海燕也确未全额支付购房款及水电装修费，清新县伟业房地产有限公司、广州通联实业总公司有同时履行抗辩权，故对黄文力、卢海燕要求违约金的请求，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告清新县伟业房地产有限公司、广州通联实业总公司于判决生效之日起30日内协助原告黄文力、卢海燕办理清城区×××号第×幢第××层第××套房屋的权属过户手续；二、驳回原告黄文力、卢海燕的其他诉讼请求。本案受理费5213元，由原告黄文力、卢海燕负担4813元，被告清新县伟业房地产有限公司、广州通联实业总公司负担400元。原审宣判后，黄文力、卢海燕不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。主要事实和理由是：一、原审法院擅自更改上诉人的诉讼请求。上诉人的第一个诉讼请求为“判令两被告立即为原告办理房地产权证和国有土地使用证”，这与合同第三条的约定是一致的，但原审判决为“限被告……30日内协助原告黄文力、卢海燕办理……房屋的权属过户手续”，这显然是擅自更改原告的诉讼请求。原审确认“故对原告请求被告清新县伟业房地产有限公司、广州通联实业总公司为其办理房地产权证的请求，本院应予支持”。但在判决主文却为“协助原告办理”，明显是自相矛盾，应予纠正。二、原审认为“被告有同时履行抗辩权”实属事实不清。上诉人与被上诉人双方签订的《购房补充协议》第三条明确约定“交契证时全部付清”，这表明，是先办契证，后付款，不存在同时履行。由于被上诉人的原因至今未办契证，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，被上诉人应支付违约金。即上诉人的第二个诉讼请求应予支持。综上所述，原审判决事实不清，证据不足，处理不公，应予纠正。被上诉人清新县伟业房地产有限公司答辩称：一、涉案房屋的总证登记在广州通联实业总公司名下，涉案房屋要办理房屋产权的分证也是由广州通联实业总公司办理，清新县伟业房地产有限公司无法办理。二、关于违约金的问题。已多次通知上诉人办理房屋的产权分证，但因为房屋面积差异以及剩余购房款的支付问题，上诉人迟迟未提供办理房屋产权证的相关手续，造成房屋未能办理产权证的原因是由上诉人造成的。清新县伟业房地产有限公司在本案中不存在违约责任，无需向上诉人支付违约金。被上诉人广州通联实业总公司经传票传唤无到庭参加诉讼，也无提交书面意见及证据。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求进行审理。关于原审法院是否更改原告诉讼请求的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十条第一款“不动产登记，由不动产所在地登记机构办理”、第十一条“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”的规定，房屋产权过户登记手续是行政部门管辖事项，需由当事人申请并提交必要材料交相关行政主管部门核实办理。本案中，虽然相关合同及补充协议约定由出卖方统一代办房屋契证，但办证过程需买卖双方提交必要材料，并最终由行政主管部门核实办理。因此，原审法院判决“被告协助原告办理权属过户手续”符合办理房屋契证的要求和司法实践，处理并无不当，本院予以维持。关于逾期办证违约金的问题。《购房补充协议》明确约定“甲方保证在1996年8月1日办好契证”，当黄文力、卢海燕未能在约定期限取得契证时，则应当知道自己的权利受到侵害。黄文力、卢海燕未能在权利受到侵害时起的二年时间内行使权利，向清新县伟业房地产有限公司、广州通联实业总公司主张逾期办证违约金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，黄文力、卢海燕于2013年才向法院起诉，清新县伟业房地产有限公司原审提出黄文力、卢海燕此节起诉已经超过二年诉讼时效的抗辩意见，有事实和法律依据，本院予以采纳。因此，黄文力、卢海燕要求清新县伟业房地产有限公司、广州通联实业总公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院依法予以驳回。综上所述，原审判决认定事实清楚，实体处理正确，上诉人的上诉主张理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5213元，由黄文力、卢海燕负担。本判决为终审判决。审 判 长  李文宇代理审判员  林士嵛代理审判员  余允添二〇一五年八月二十日书 记 员  冯敏静相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条：第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外。第三十六条：被上诉人在答辩中要求变更或者补充第一审判决内容的，第二审人民法院可以不予审查。