重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终2621号上诉人（原审被告）:重庆同圣高恒酒店管理有限公司,住所地重庆市南岸区南滨路78号附5号、附12号，组织机构代码78752159-3。法定代表人：王亚明，总经理。委托诉讼代理人：吕志永，男，该公司员工。委托诉讼代理人：焦文科，重庆恩特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:重庆泰正（集团）有限公司,住所地重庆市渝中区较场口85号平街9楼，统一社会信用代码91500000202933933U。法定代表人：董耀武，总经理。委托诉讼代理人：何佳，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原审被告:张浩,男,1973年7月7日出生,汉族。上诉人重庆同圣高恒酒店管理有限公司（以下简称同圣高恒公司）因与被上诉人重庆泰正（集团）有限公司（以下简称泰正公司）、原审被告张浩房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2015）渝0108民初4950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人同圣高恒公司的委托诉讼代理人吕志武、焦文科，被上诉人泰正公司的委托诉讼代理人何佳，原审被告张浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。同圣高恒公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回泰正公司的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由泰正公司负担。事实和理由：1、泰正公司出租给同圣高恒公司的房屋存在渗水、排污翻涌等问题，导致同圣高恒公司无法正常使用。在同圣高恒公司开业经营后，泰正公司将同圣高恒公司营业场所隔壁及附近的门面出租给档次较低的餐馆经营大排档等，与同圣高恒公司经营的拉斯维加斯高档会所定位不符。在泰正公司未对该房屋及周边环境整修、整改的情况下，同圣高恒公司有权暂不支付租金。2、根据合同约定，租赁期间的物管费由重庆奥法实业有限公司直接收取，同圣高恒公司并未授权泰正公司代缴，且同圣高恒公司在一审诉讼期间向重庆奥法实业有限公司支付了20余万的物管费，泰正公司向同圣高恒公司追偿相关费用无事实依据。3、一审诉讼期间，同圣高恒公司曾向泰正公司支付了30万元租金，泰正公司并未提及，导致一审认定事实错误。4、合同解除后的房屋占用使用费具有违约金补偿性质，合同约定按3倍支付明显过高。泰正公司辩称，同圣高恒公司并未举示充分的证据证明案涉租赁物存在瑕疵，其以此为由拒绝支付租金没有依据。临近的门面开大排档不影响同圣高恒公司签订租赁合同的目的。虽然合同约定物管费由同圣高恒公司向重庆奥法实业有限公司缴纳，但泰正公司系案涉租赁物的所有权人，在诉讼期间无法联系同圣高恒公司，泰正公司本着止损的原则才代为缴纳了物管费。若同圣高恒公司实际向重庆奥法实业有限公司缴纳了物管费，同意进行扣减。同圣高恒公司支付的租金也同意进行抵扣。至于合同解除后按三倍支付房屋占用使用费并非属于违约条文的约定，同圣高恒公司应按约向泰正公司进行支付。张浩陈述称，同意同圣高恒公司的上诉理由。泰正公司向一审法院起诉请求：1、确认泰正公司与同圣高恒公司、张浩间的《重庆国际金融中心租赁合同》已于2016年9月24日解除并立即向泰正公司全面交付涉案房屋；2、判令同圣高恒公司、张浩支付2016年1月1日至2016年9月24日期间欠付租金1055258.86元及按租金3倍标准即12393.16元/天，从2016年9月25日起至实际撤出或交付租赁房屋之日止的房屋占用使用费；3、判令同圣高恒公司、张浩支付免租期租金合计447713.64元；4、判令同圣高恒公司、张浩支付泰正公司代为垫付的物业管理费、水电费、生活垃圾处置费、空调使用费等合计345211.60元；5、判令同圣高恒公司、张浩支付违约金暂计100万元（具体计算方式按双方合同第十二条计算）；6、判令同圣高恒公司、张浩承担本案诉讼费用。一审法院查明的事实：2014年4月18日，泰正公司与张浩签订《重庆国际金融中心商业街房屋租赁合同》，约定将座落于重庆市南岸区南滨路78号附12号、附5号房屋（建筑面积及租赁面积均为1218.60平方米）出租用于KTV会所经营使用；租赁期限为5年，自2014年6月1日至2019年5月31日止，第一租赁年该房屋平均租金单价为90.50元/平方米，按建筑面积计算，该房屋月租金为110283元，从2015年6月1日起租金单价逐年递增6%，合同期间，泰正公司给予共计6个月的免租期，其中：第一租赁年为2014年6月1日至2015年5月31日，平均租金单价为90.50元/月*平方米，年租金为1323400元，免租期为2014年6月1日至2014年8月30日（共计三个月）；第二租赁年为2015年6月1日至2016年5月31日，平均租金单价为95.90元/月*平方米，年租金为1402365元，免租期为2015年6月1日至2015年6月30日（共计一个月）；第三租赁年为2016年6月1日至2017年5月31日，平均租金单价为101.70元/月*平方米，年租金为1487179元，免租期为2016年6月1日至2016年6月30日（共计一个月），租金应按期足额缴纳，每一季度按每月缴纳，之后一季度支付一次，即一季度为一期；物业管理费为15元/平米*月，每月共计18279元，该费用由重庆奥法实业有限公司直接收取，中央空调费收取按实际使用流量计算，目前收费标准为一个空调盘管3.50元/小时，水电费均由泰正公司统一收取并代为向有关部门缴纳；非泰正公司原因造成本合同提前终止或解除，承租方享受的免租期租金应全额补缴给泰正公司；若逾期未能缴纳租金，每逾期一日，须按所欠缴金额向泰正公司支付千分之五的违约金，直至付清应付租金等其他费用之日止；若非泰正公司原因，承租方逾期7天仍未能缴纳到期应付租金等其他费用，则泰正公司有权书面通知承租方解除合同，自解除之日，若承租方未能将房屋2日内交还，则自解除之日起到承租房屋被实际收回之日止，承租方应按租金标准的3倍向泰正公司支付房屋占用使用费，及同时期发生租金的2倍作为违约金。合同签订后，泰正公司依约交付房屋并全面履行上述合同义务。2014年6月1日，泰正公司与同圣高恒公司、张浩签订《主体变更协议》，就变更合同主体订立补充协议，约定：《重庆国际金融中心商业街房屋租赁合同》合同中全部权利义务均由同圣高恒承担，张浩就上述合同约定履行的义务承担连带担保责任。2015年7月22日，泰正公司与张浩、同圣高恒公司签订《补充协议》，约定自2015年7月1日起，重庆市南岸区南滨路78号附5号房屋（建筑面积及租赁面积均为119.10平方米）月租金价格由280元/平方米调整为251元/平方米，其余租金不变，租金均以建筑面积计价，费用缴纳方式仍按主合同执行；若张浩、同圣高恒公司有逾期缴纳租金、物业管理费等费用或其他违反约定之行为，应从违约行为发生之日，租金价格仍按主合同约定执行，并补交自2015年7月1日开始减少缴纳的租金。自2016年1月1日起，同圣高恒公司拖欠自2016年1月1日起至2016年5月31日止期间产生的应缴租金584318.70元，自2016年6月1日起至2016年9月24日（本案公告送达传票公告期届满之日）止期间产生的应缴租金470940.16元，合计1055258.86元。2016年4月5日，重庆奥法实业有限公司向泰正公司出具《收据》（NO0024791），收款事由为代重庆市南岸区南滨路78号附5号、附12号缴纳2015年7月至2016年3月物管费、生活垃圾处置费及其他费用，合计345211.20元。2016年2月24日，泰正公司诉至一审法院，诉求如前。一审法院认为，首先，泰正公司与同圣高恒公司、张浩签订的《重庆国际金融中心租赁合同》、《主体变更协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法真实有效，双方应依约全面履行义务，张浩先后作为承租人及连带保证人，有义务在法定期限内承担相应连带保证责任，故对泰正公司关于判令同圣高恒公司与张浩共同承担涉案房屋产生相关债务的诉请，予以支持；双方约定承租方逾期7天未能缴纳到期应付租金，则泰正公司有权书面通知承租方解除合同，同圣高恒公司未依上述约定缴纳租金，泰正公司有权依约解除合同并以本案起诉书公告送达期届满之日（即2016年9月24日）作为泰正公司书面通知同圣高恒公司解除合同实际有效送达日，即双方签订的《重庆国际金融中心租赁合同》、《主体变更协议》及《补充协议》于2016年9月24日解除。其次，租赁合同纠纷中，承租人应对已交纳租金时间、金额等承担举证责任，本案中，同圣高恒公司经依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证质证之权利，故对泰正公司主张的自2016年1月1日起至2016年5月31日止期间产生的应缴租金584318.70元，自2016年6月1日起至2016年9月24日（本案公告送达传票公告期届满之日）止期间产生的应缴租金470940.16元，合计1055258.86元，均予以支持。再次，双方约定涉案合同解除后，同圣高恒公司未能将房屋及时交还，则自解除之日起到承租房屋被实际收回之日止，须按租金标准3倍向泰正公司支付房屋占用使用费，即按12393.16元/天计算，该约定系双方真实意思表示且不违反法律规定，故对泰正公司诉请给付房屋占用使用费的诉讼请求，予以支持；同时，双方就逾期支付租金（逾期未能缴纳租金，每逾期一日，须按所欠缴金额支付千分之五的违约金）约定，同圣高恒公司未依约履行合同义务，应承担违约责任，但双方明显约定过高，且泰正公司主张100万元违约金亦未举示有效证据证明其因同圣高恒公司违约行为所导致的损失达到100万元，故酌情调整为以所欠缴租金或同期房屋占用使用费为基数，按同期人民银行贷款利率四倍计算至付清之日止。关于承租期间产生的物业管理费、水电费、生活垃圾处置费、中央空调使用费等，双方约定由泰正公司统一收取并办理结算后向相关主体缴纳，泰正公司已举示证据证明对该部分费用已实际缴纳，故对泰正公司该部分诉求予以支持；关于免租期租金，因本案系同圣高恒公司与张浩未依约履行约定之义务导致上述合同、协议解除，按照双方约定，其所享受的4个月免租期减免金额共计447713.64元，应全额向泰正公司补缴；另，同圣高恒公司、张浩经依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩之权利。据此，判决如下：“一、确认原告重庆泰正（集团）有限公司与被告重庆同圣高恒酒店管理有限公司、张浩签订的《重庆国际金融中心租赁合同》、《主体变更协议》及《补充协议》等于2016年9月24日解除；二、被告重庆同圣高恒酒店管理有限公司、张浩于本判决生效之日起十日内向原告重庆泰正（集团）有限公司全面交付位于重庆市南岸区南滨路78号附12号、附5号房屋（建筑面积1218.60平方米）；三、被告重庆同圣高恒酒店管理有限公司、张浩于本判决生效之日起十日内向原告重庆泰正（集团）有限公司支付2016年1月1日起至2016年9月24日止的房屋租金1055258.86元、免租期租金447713.64元、物业管理费、水电费等其他费用345211.20元、房屋占用使用费（自2016年9月25日计算至实际交付房屋之日止，按12393.16元/天计算）、逾期支付租金违约金（以1055258.86元为基数，按中国人民银行公布同期同类贷款利率四倍，自2016年9月24日起计算至付清之日止）；四、驳回原告重庆泰正（集团）有限公司的其他诉讼请求。”本院二审审理过程中，同圣高恒公司举示了照片四张，拟证明案涉房屋存在漏水、排污倒灌问题，影响了同圣高恒公司的正常经营，举示了照片两张，拟证明泰正公司将同圣高恒公司门口相邻的商铺出租给他人经营大排档，与同圣高恒公司经营的高档会所定位不符。泰正公司对该证据不予认可，认为与本案无关。同圣高恒公司举示了与重庆奥法实业有限公司、泰正公司的函件8份，申请了证人钱淑梅出庭作证，拟证明同圣高恒公司就案涉房屋存在渗水、排污翻涌等问题向重庆奥法实业有限公司、泰正公司进行了反应，要求及时解决。举示了会议记录、发票两份，拟证明同圣高恒公司与重庆奥法实业有限公司之间就物管费的收取存在争议，同圣高恒公司向重庆奥法实业有限公司支付了部分物管费。泰正公司对函件、会议记录不予认可。对于发票的真实性、合法性予以认可。同圣高恒公司举示了发票两张，拟证明同圣高恒公司向泰正公司缴纳了2016年1月1日至2016年3月3日的租金30万元，泰正公司对发票的真实性、合法性、关联性予以确认。对于同圣高恒公司所举示的照片因无具体的拍摄时间、无法体现具体的拍摄地点，对其关联性本院不予确认。对于函件，均系同圣高恒公司单方所形成，无泰正公司的签收证明，对其关联性本院亦不予确认。对于会议记录仅有重庆市南岸区公安局工作人员的签字，并无加盖公章，对其真实性本院不予确认。对于同圣高恒公司所举示的租金发票的真实性、合法性、关联性予以确认。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。同圣高恒公司上诉认为案涉租赁房屋存在渗水排污翻涌等问题影响了房屋正常的使用，但其就此并未举示充分的证据予以证明，对其该项上诉理由本院不予采信。其次，同圣高恒公司上诉认为泰正公司将其承租房租临近的商铺出租给他人用于开大排档与其高档会所的定位不符，但同圣高恒公司与泰正公司之间的房租租赁合同并未约定泰正公司须对同圣高恒公司承租房屋的周边营业环境作出承诺，同圣高恒公司以此为由要求降低租金于法无据。第三，同圣高恒公司上诉认为其已向重庆奥法实业有限公司缴纳了物业管理费，一审不应支持泰正公司追讨物业管理费的请求，泰正公司与同圣高恒公司之间的房屋租赁合同约定，案涉房屋的物业管理费用由同圣高恒公司直接向重庆奥法实业有限公司缴纳，且一审审理过程中泰正公司仅举示了代缴物业管理费的收据，高达30余万元的款项以现金方式支付与常理不符，泰正公司也并未举示转款凭证、取款凭证等证据以形成证据锁链，泰正公司要求同圣高恒公司与张浩支付代为垫付的物业管理费等费用的请求依据不充分，其诉讼请求不应得到支持。第四，同圣高恒公司上诉认为其已缴纳的30万元的租金应予以抵扣，泰正公司亦认可该事实，本院对同圣高恒公司的该项上诉理由予以支持。最后，同圣高恒公司上诉认为合同解除后的房屋占用使用费过高，虽然泰正公司与同圣高恒公司之间的房屋租赁合同中对于合同解除后的房屋占用使用费约定为租金标准的3倍，但是该约定带有违约惩罚性质，约定的房屋占用使用费过高，且同圣高恒公司另行承担了逾期支付违约金，对于房屋租赁合同解除过后的房屋占用使用费的计算本院酌情调整为租金标准，即4131.05元/天。综上所述，一审认定事实清楚，结合二审审理过程中出现的新证据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、维持重庆市南岸区人民法院（2015）渝0108民初4950号民事判决第一、二、四项；二、撤销重庆市南岸区人民法院（2015）渝0108民初4950号民事判决第三项；三、重庆同圣高恒酒店管理有限公司、张浩于本判决生效之日起十日内重庆泰正（集团）有限公司支付2016年1月1日起至2016年9月24日止的房屋租金755258.86元、免租期租金447713.64元、房屋占用费使用费（自2016年9月25日计算至实际交付房屋之日止，按4131.05元/天计算）、逾期支付租金违约金（以755258.86元为基数，按中国人民银行公布同期同类贷款利率四倍，自2016年9月24日起计算至付清之日止）。一审案件受理费21434元、公告费680元，合计22114元，由重庆同圣高恒酒店管理有限公司、张浩负担15636元，由重庆泰正（集团）有限公司负担6478元。二审案件受理费21434元，由重庆同圣高恒酒店管理有限公司负担15636元，由重庆泰正（集团）有限公司负担6478元。本判决为终审判决。审 判 长  胡智勇审 判 员  陈 华代理审判员  芦明玉二〇一七年四月二十六日书 记 员  孙 翠