贺州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）贺民二终字第137号上诉人（一审原告）：蒋春花。委托代理人：戴开茂，广西金卡律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：薛少庭（系贺州市八步区贺州大道信都鸡煲餐馆经营者）。委托代理人：廖纯七，广西宏民律师事务所律师。上诉人蒋春花因与被上诉人薛少庭租赁合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2014）贺八民二初字第1524号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年4月29日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月26日公开开庭审理了本案。上诉人蒋春花的委托代理人戴开茂、被上诉人薛少庭的委托代理人廖纯七到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2013年2月3日，薛少庭（承租方、乙方）与蒋元祥、蒋圣星、蒋圣真（出租方、甲方）签订土地租赁合同，约定：甲方将贺州市八步区厦良村位于八步城区新兴南路鲤鱼岩山脚下的承包地租给乙方经营使用，从新兴南路往二级路至大修厂加油站边围墙到二级路边无偿归乙方管理使用，里面围墙为界线整块土地租赁给乙方；租赁期限自2013年2月10日至2023年2月10日止。2013年2月10日，薛少庭（出租方、甲方）与蒋春花（承租方、乙方）签订土地租赁合同，约定将前述同一地块4.1198亩租给乙方经营使用，从新兴南路边的高压线管往二级路至大修厂加油站边围墙到二级路边无偿归乙方管理使用，里面围墙为界线整块地租赁给乙方；租赁期限自2013年2月10日至2023年2月10日止；租金交纳采取先支付后使用的方式一次性付清一年租金，每年租金为88500元；第一年租金乙方必须在双方签订合同之日付清给甲方，以后每年租金由乙方在每年的12月30前交纳给甲方；甲方负责管理好土地，如发生土地权属纠纷问题，由甲方负责处理，如造成乙方停业，停业期间的租金予以顺延；如甲方最终无法处理好土地纠纷，造成甲乙双方被迫终止合同的，土地附着物赔偿款归乙方所有。2013年2月3日，蒋春花支付了租金2万元。2014年10月22日，贺州市整治违法用地违法建设行为联合执法协调指挥部办公室出具证明：位于八步区江南街道厦良村新兴南路鲤鱼岩山脚下的土地系属于贺州市汽车大修厂的国有土地，于2013年3月27日由我单位组织相关单位及人员将建设在此处的非法建筑（围墙等）予以拆除。一审法院经审理认为：被告从案外人租来土地后转租给原告，原、被告2013年2月10日签订土地租赁合同，是双方真实意思表示。被告虽不是本案合同项下土地使用权人，但本案没有证据证明土地使用权人是贺州市汽车大修厂抑或其他人。原告认为合同项下的土地使用权人是贺州市汽车大修厂的，合同无效，但原告的主张没有依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”和第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，对原告请求确认原、被告签订的土地租赁合同无效，不予支持。贺州市整治违法用地违法建设行为联合执法协调指挥部的执法并非因为土地使用权人是贺州市汽车大修厂，而是因为非法建筑。原告要求被告返还租金2万元及赔偿经济损失34040元，没有依据，原告应承担不利的法律后果，对原告的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告蒋春花的诉讼请求；案件受理费1151元，减半收取576元（原告已预交），由原告蒋春花负担。上诉人蒋春花不服一审判决，上诉称：1、一审认定事实错误。（1）被上诉人从案外人蒋元祥、蒋圣真、蒋圣星租来土地，该土地是国有还是集体所有土地，谁是原土地使用权人，一审没有查清。一审判决认定上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定每年租金为88500元是错误的，合同约定每年租金是58500元。（2）被上诉人租来土地后再转租给上诉人，是否经原出租人同意转租，一审没有查明。如原出租人不同意转租则土地转租合同处于不稳定状态，案外人随时可能行使合同解除权致上诉人与被上诉人无法实现转租合同的目的。（3）上诉人在一审中提交的贺州市整治违法用地违法建设行为联合执法协调指挥部出具的证明，证实该指挥部是接到涉案土地权人贺州市汽车大修厂投诉有人在其土地上非法进行建设，经查实后才予以强制拆除的。但一审却认定指挥部的执法并非因涉案土地权属系贺州市汽车大修厂，而是因为非法建筑才被拆除，这也是错误的。（4）上诉人在一审提交的国有土地使用证、宗地图、规划图，已能证实涉案土地使用权人是贺州市汽车大修厂，涉案土地就在该厂的地块范围内，虽然被上诉人否认，但没有提出反驳证据。在双方均未能举出更多的证据证实的情况下，一审法院应当依职权查明这一至关重要的涉案事实。只要国土部门协助调查，完全可以查明涉案土地是否在贺州市汽车大修厂的土地权属范围内。如被上诉人未经土地使用权人同意将他人的土地转租，合同无效。2、一审判决适用法律错误，判决不当。一审法院在错误认定事实的基础上，适用法律错误并作出了错误的判决。被上诉人虽不是合同项下土地使用权人，但本案也没有证据证明土地使用权人是贺州市汽车大修厂或是其他人，一审据此认定上诉人无法举证证明涉案土地系汽车大修厂为由要上诉人承担举证不能的不利后果，从而驳回上诉人的诉讼请求，判决错误。综上，一审认定事实错误，适用法律和判决错误，请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人在一审提出的全部诉讼请求。被上诉人薛少庭答辩称：1、上诉人没有证据证实涉案土地是贺州市汽车大修厂的土地，贺州市整治违法用地违法建设行为联合执法协调指挥部的执法并非是因为土地使用权人是贺州市汽车大修厂，而是因为上诉人在该土地上非法建筑。2、被上诉人是从案外人取得土地承租权之后再进行转租的，上诉人提出涉案土地与大修厂的土地重叠是没有证据证实的，一审法院也组织双方到现场进行了勘查，上诉人无法说明土地是重叠的，因此不能认定涉案土地与大修厂的土地重叠。综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，上诉人的上诉主张没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。综合诉辩双方的意见，上诉人、被上诉人对一审认定的主要事实没有异议。上诉人、被上诉人均认为一审判决书中认定转租合同每年约定的租金是88500元与2013年2月10日双方签订的土地租赁合同约定的每年租金为58500元不符。经查一审认定的每年租金为88500元有误，本院予以纠正。一审认定其他事实属实，本院予确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：上诉人蒋春花请求被上诉人薛少庭返还已付租金2万元并赔偿经济损失34040元是否合法有据？（一）被上诉人薛少庭与案外人签订土地租赁合同后不到一个月时间即又与上诉人蒋春花签订土地转租合同，约定将该土地转租给上诉人管理使用，转租合同是上诉人与被上诉人的真实意思表示。根据转租合同约定，被上诉人薛少庭作为出租方在上诉人蒋春花承租土地期间如发生土地权属纠纷问题，由被上诉人负责处理，如出租方未能处理好土地纠纷，造成双方被迫终止合同的，土地附着物赔偿款归承租方所有；承租方在经营期间不按国家法律政策经营而需停止或者短期、长期无法经营，属承租方的责任。转租合同履行期间，上诉人在实际使用土地过程中无法搭建临时建筑用于经营活动，既有上诉人未经土地管理部门批准搭建临时建筑而被勒令拆除的原因，也有土地行政执法管理机关认为该土地使用权系案外人贺州市汽车大修厂的土地从而制止他人侵权的原因。正是由于被上诉人作为出租方无法按合同约定处理好土地权属纠纷以致双方事实上停止了土地租赁合同的履行。在上诉人已经提供案外人贺州市汽车大修厂的土地使用权证和宗地附图以及贺州市整治违法用地违法建设行为联合执法协调指挥部出具证明等相关证据证实涉案土地与贺州市汽车大修厂的土地存在交叠重合等争议的情况下，对于涉案土地的权属情况被上诉人薛少庭作为原承租人有义务提供原出租人或者被上诉人具有合法租赁使用该土地使用权的证据，以证明上诉人蒋春花作为次承租人有权按租赁合同约定管理使用该涉案土地。一审以上诉人蒋春花无法提供涉案土地系案外人贺州市汽车大修厂土地的证据为理由判决上诉人承担举证不能的不利后果，属举证责任分配不当，实体处理欠妥。（二）《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零八条又规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”本案中，被上诉人薛少庭既不能提供证据证明其转租的土地不存在权属争议，也没有在权属发生争议时妥善处理好权属问题，理应承担相应的违约责任，在双方已停止履行合同且合同已无法再继续履行的情况下，被上诉人薛少庭应将收取的租金2万元退还上诉人蒋春花。另根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，上诉人蒋春花在履行合同过程中没有按土地管理部门的有关规定履行申报搭建临时建筑物的有关手续以致造成的财产损失，应自行承担过错责任。一审对上诉人提出要求被上诉人赔偿经济损失34040元的诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定部分事实有误，适用法律和实体处理不当。上诉人蒋春花请求被上诉人薛少庭返还租金2万元的上诉主张，合法有据，理由成立，本院予以支持；上诉人提出要求被上诉人赔偿经济损失34040元的上诉请求，依据不足，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项和第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销八步区人民法院（2014）贺八民二初字第1524号民事判决；二、被上诉人薛少庭返还上诉人蒋春花租金2万元；三、驳回上诉人蒋春花要求被上诉人薛少庭赔偿经济损失34040元的诉讼请求。一审案件受理费576元，二审案件受理费1151元，合计1727元，由上诉人蒋春花负担1000元，被上诉人薛少庭负担727元。本判决为终审判决。审判长陈立峰审判员严永茂代理审判员黄义奎二〇一五年八月十三日书记员张金