山东省枣庄市市中区人民法院民 事 判 决 书（2014）市中商初字第1681号原告：枣庄市市中区园林管理处。住所地：枣庄市市中区解放北路***号。法定代表人：秦昭鹏，该管理处主任。委托代理人：付强、秦陆路，山东金尊律师事务所律师。被告：李强。委托代理人：刘成，山东司杰律师事务所律师。原告枣庄市市中区园林管理处与被告李强房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告枣庄市市中区园林管理处的委托代理人付强、秦陆路与被告李强及其委托代理人刘成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告枣庄市市中区园林管理处诉称：枣庄市人民公园是原告枣庄市市中区园林管理处内设机构。2012年9月20日，枣庄市人民公园根据原告的统一安排，与被告李强签订《租房合同》。合同约定将坐落在枣庄市人民公园西大门北侧上下两层房屋出租给被告，被告承租作为开展真维斯服饰经营用房，房屋租金为人民币7万元，租赁期限从2012年9月21日至2013年9月20日，后双方均按照上述约定履行。2013年9月20日合同到期后，被告既不与原告签订新的租房合同、交纳租金，也不搬离房屋，被告上述行为严重侵犯原告的合法权益，因此原告根据相关法律规定提起诉讼，请求法院判决支持原告诉请。诉讼请求：1、判令被告支付房屋使用费87500元及相应利息（自2013年9月20日至判决生效之日止，按人民银行同期同类贷款利率计算）；2、本案诉讼费由被告承担。被告李强辩称：1、被告李强主体不适格，该房屋是刘东海所租用，该租赁关系与被告李强没有关系；2、本案原告诉请的2013年9月20日之后的案件事实不存在，法庭应当不予支持；3、被告原来租过该房，所签订的合同主体是枣庄市人民公园，与本案的原告不存在租赁合同关系，原告无权诉请本案被告，请法庭核查后驳回原告对被告的诉请。经审理查明：原告枣庄市市中区园林管理处系依法设立的事业法人。枣庄市人民公园系枣庄市市中区园林管理处下属单位，属于内设机构。根据枣庄市财政局的决定，原属于枣庄市园林管理处名下的坐落于枣庄市市中区解放路东侧159-163号1幢商业用房划转移交给了枣庄市国有资产运营管理中心，后作为资本转入枣庄（鲁南）经济开发投资有限公司，2010年9月15日该商业用房登记在枣庄（鲁南）经济开发投资有限公司名下。根据枣庄（鲁南）经济开发投资有限公司出具的证明记载，在枣庄市园林管理处房屋和土地转入该公司后，“按照有关规定，并按有关程序批准后，枣庄市园林管理处享有占有、使用、出租的权利”。2012年9月20日，枣庄市人民公园作为甲方（出租方），李强作为乙方（承租方），双方签订《租房合同》，主要约定“一、甲方愿将坐落在枣庄市人民公园西大门北侧上、下两层的房屋（房屋建筑面积约为220㎡）出租给乙方使用，乙方对甲方此房屋充分了解，愿意承租开展真维斯服饰经营用房；二、甲乙双方议定此房屋年租金为人民币7万元，租赁期限自2012年9月21日至2013年9月20日止，交付租金方式为2012年11月30日前一次性交给甲方，否则每拖欠一天交滞纳金10元；三、乙方要保护好甲方此房屋及房内的设施，乙方不得改变此房屋的结构，否则所造成的损失由乙方赔偿。乙方不得改变租房办理其他业务，乙方不得将此房转租给第三方，否则甲方有权终止本合同；四、乙方对此房屋进行装修，应征得甲方书面同意，费用由乙方承担，本合同到期后，装修的固定部分（指地板、天花板、墙壁等）乙方不得拆除，须无偿归属甲方；五、本房屋租赁期内，如因甲方出卖或抵押此房、政府拆迁，须提前1个月通知乙方，甲方免赔乙方装修、经营等方面所有的损失，甲方退还乙方所缴剩余时间的房屋租金，乙方须无条件服从并且把所租房屋交还给甲方。乙方应当在租赁期届满时把此房交还给甲方。如乙方须继续承租此房，应当提前1个月与甲方协商，另签订合同；……”。2012年12月17日李强交纳了上述房屋租金7万元，枣庄市人民公园向其出具了收款收据一份。2014年12月2日，枣庄市市中区园林管理处主张租赁合同到期后双方未再续签合同，但李强一直未交还该房屋，于是诉至本院。庭审中，枣庄市市中区园林管理处提交了《租赁房屋交接证明》一份，用以证明本案所涉房屋由李强委托时均东于2014年9月25日交还；提交了与案外人薛庆才签订的《房屋租赁合同》一份及收款凭证一份，用以证明薛庆才于2014年11月10日以年租金9万元的价格租赁了本案所涉房屋，由此主张房屋在李强占用期间的损失为87000元。李强主张2013年9月份以后的承租人是案外人刘东海，时均东把房屋钥匙还给园林处是受刘东海的委托，在刘东海之前房屋的承租人和经营者是时均东，为此原告提交了署名为刘东海、孙波、时均东出具的证明材料各一份及登记纳税人为时均东的税务登记证一份。刘东海的证明材料中记载其于2013年8月份接手真维斯服装店经营，双方协商从2013年9月20日以后的房租由其负责，但就房屋租赁事宜一直未与园林处协商好，到2014年5月份园林处给停水停电，导致无法经营，其将衣服拉回家，服装店就关门了；时均东的证明材料中记载其于2010年底接手经营真维斯服装店，到2013年8月份转让给刘东海，其与刘东海约定2013年9月份以后的房租由刘东海负责，但刘东海接手后因租金、租期等问题一直未能和公园签订租赁合同；孙波（自称系真维斯服装店店员）的证明材料中记载2014年5月份老板刘东海说和园林处的租房合同没有签下来，后期就没法经营了。时均东出庭证明房屋钥匙是刘东海交给他让他交给公园的，当初将服装店转让给刘东海并没有给公园说，但告诉李强了，转让给刘东海后刘东海未交租金。庭审中，李强称从2000年开始就由其签订本案所涉房屋的租赁合同，后来李强不经营了，2012年至2013年期间是时均东经营的真维斯服装店，租金是因为时均东没有那么多钱，借他的钱用他的卡给公园打过去的；合同到期后房屋是由刘东海使用的，后期刘东海未能与公园签订租赁合同，刘东海把东西拉走了，他给做协调工作，让时均东将钥匙送过去的。上述事实有《租房合同》、《证明》、房屋所有权证书、证人证言以及原、被告在庭审中的陈述等在卷佐证。本院认为：本案的争议焦点一，枣庄市市中区园林管理处作为原告主体是否适格；争议焦点二，李强是否应当支付房屋使用费及房屋使用费具体数额的认定。关于争议焦点一，根据本院查明的事实，枣庄市市中区园林管理处系依法登记成立的事业法人，枣庄市人民公园系枣庄市市中区园林管理处下属单位，并非独立的法人机构。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十三条规定，在民事诉讼中，法人依法设立但没有领取营业执照的分支机构，应以设立该分支机构的法人为当事人。因此，枣庄市人民公园作为枣庄市市中区园林管理处下属的、没有单独办理登记的分支机构，其与李强之间因签订的《租房合同》而产生的纠纷，应由枣庄市市中区园林管理处作为诉讼当事人参加诉讼，原告主体适格。关于争议焦点二，枣庄市人民公园与李强签订的《租房合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效协议，对双方当事人具有约束力。双方当事人应依照合同约定享有权利、履行义务。虽然李强辩称《租房合同》约定的租赁期间内并不是李强实际使用该房屋，但《租房合同》约定的出租人及承租人主体明确，李强作为承租人签订了租赁合同，并以其名义交纳了租金，其应当承担合同约定的承租人应负的义务。至于李强签订租赁合同后，房屋由谁实际占有使用，并不能影响李强作为租赁合同的承租人承担相应义务。合同到期后，李强未按时将所租赁房屋交还给出租人，因此出租人有权向其主张租赁合同到期后房屋被实际占用期间的损失。根据庭审查明，《租房合同》到期时间为2013年9月20日，房屋办理交接的时间为2014年9月25日，在此期间的房屋占用损失，应由被告李强向原告支付。对于该占用费用的计算标准，原告主张应参照其与案外人薛庆才签订的租赁合同约定的年租金9万元计算，但未能提供相应的事实及法律依据。对房屋占用期间损失的计算标准，本院认为应参照双方签订的《租房合同》所约定的租金计算，酌定为7万元。原告向被告主张了房屋占用期间的损失，再主张该损失的利息，没有法律依据，本院不予支持。被告李强的辩称，因未能提供相应的证据证实，本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十三条之规定，判决如下：被告李强给付原告枣庄市市中区园林管理处房屋占用费人民币7万元，于本判决生效后十日内付清；驳回原告枣庄市市中区园林管理处其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1988元，财产保全费920元，合计2908元，原告枣庄市市中区园林管理处负担638元，被告李强负担2270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  孙启磊人民陪审员  马清伟人民陪审员  孙 琴二〇一五年八月二十日书 记 员  宋 超