成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0191民初12422号原告：港联物业（广州）有限公司成都分公司，住所地四川省成都市青羊区人民南路一段86号25楼H单元。负责人：孔庆翔。委托诉讼代理人：陈晓冬，四川明炬律师事务所律师，一般授权代理人。委托诉讼代理人：魏齐廉，四川鼎博律师事务所律师，一般授权代理人。被告：四川省大尔投资有限公司，住所地成都市新都区新都镇马超东路2号维也纳花园5幢4单元602室。法定代表人：徐武，公司董事长。委托诉讼代理人：徐艳，女，汉族，1985年4月16日出生，住四川省内江市市中区，公司员工，特别授权代理人。原告港联物业（广州）有限公司成都分公司（以下简称港联物业公司）与被告四川省大尔投资有限公司（以下简称大尔投资公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员林旭独任审判。本院于2017年3月30日、2017年4月27日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告港联物业公司的委托诉讼代理人陈晓冬、魏齐廉，被告大尔投资公司的委托诉讼代理人徐艳到庭参加诉讼，第二次开庭，原告港联物业公司的委托诉讼代理人陈晓冬到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告港联物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2015年4月14日起至2016年2月5日的物业服务费16346.42元；2.判令被告向原告支付自2015年4月14日起至付清之日止的物业服务费的违约金（自2015年4月14日起暂计算至2016年8月31日，计19530.25元）；3.判令被告立即向原告支付原告已为其垫付的自2015年8月起至2016年2月的电费132.05元及至付清之日止的逾期利息（按照中国人民银行同期贷款利息暂计算至2016年8月31日止，暂计10元）；4.判令被告向原告支付律师费2198.9元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告在租赁了成都高新区希顿国际广场1栋32层3202号房屋后，与原告于2015年1月签订了《希顿国际广场业户手册》及《装修指南》等相关文件，约定被告应当按照前述房屋面积17元/月/平方米的标准向原告支付物业服务费，若逾期支付物业服务费的，每逾期一日应按未付金额的千分之三向原告支付违约金。另外，被告应按照实际用水度数和实际电表读数（实际线路损耗）交纳水电费。后被告未依照约定向原告支付前述诉讼请求中载明的物业服务费、电费。虽原告多次联系、催促，但被告均拖延未付。后原告委托四川明炬律师事务所通过中国邮政特快专递向被告邮寄送达了《四川明炬律师事务所函》，再次明确要求被告支付物业服务费及违约金、水电费及逾期利息及履行合同的其他义务。但时至今日，被告仍对原告的前述要求不予理睬，故原告诉至法院。被告大尔投资公司辩称，1.答辩人不是业主，即不是合同的相对方，答辩人也从未与被答辩人签订过任何物业服务合同或其他书面协议，被答辩人依据所谓的《业主手册》和《装修指南》向答辩人主张权利于法无据；2.被答辩人称答辩人实际使用房屋至2016年2月5日与客观事实不符；3.被答辩人作为案涉房屋的物业服务企业，未尽到作为物管方应尽的义务和责任；4.答辩人要求被答辩人支付滞纳金、律师费等无事实和法律依据。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年9月23日，案外人谷爽与成都乔治希顿酒店管理有限公司签订《房屋委托管理经营合同》，将其所有的坐落于成都市天府大道中段666号希顿国际广场1幢3202号（面积99.57㎡）房屋委托成都乔治希顿酒店管理有限公司进行管理经营，委托期限为5年，委托权限为全权授权委托和特别授权委托，成都乔治希顿酒店管理有限公司代其行使对房屋及其附属设施的出租权、管理经营权等一切权利并代表其签署相关文件。2014年10月15日，成都乔治希顿酒店管理有限公司（甲方）同港联物业公司（乙方）就希顿国际广场1栋32层3202号房屋签订《希顿国际广场前期物业服务合同》及《业主临时公约承诺书》。其中《前期物业服务合同》约定：1、甲方应遵守本物业的物业管理制度和《业主临时公约》，其中包括《服务手册》、《装修指南》等相关规定；2、物业服务费标准：（1）计费面积：在该物业取得权属证明书前，按《商品房买卖合同》注明的建筑面积来计收，在该物业取得权属证明书后，以确权的测绘实测面积为准计算物业服务费，如测绘实测面积与合同约定面积存在差异，双方互不需退、补；（2）物业服务费按17元/㎡·月计算；3、物业服务费收取起始日期：按《商品房买卖合同》中约定的交房日期起开始收取；4、交费方式：物业服务费按照季度交纳；5、违约责任：甲方不按本合同约定的收费标准和时间足额缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按每日应交费用的千分之三的标准向乙方支付违约金。《业主临时公约》第八十二条约定：如欠费业主拒不缴费，管理公司通过法律途径追讨管理费的，所产生的一切费用由业主承担，包括但不限于：律师费、诉讼费、仲裁费、公证费、评估费等。2015年1月7日，成都乔治希顿酒店管理有限公司作为甲方（××）与乙方（承租方）大尔投资公司签订《成都希顿国际广场办公楼租赁合同》，约定：1、成都乔治希顿酒店管理有限公司将位于成都市高新区天府大道中段666号成都希顿国际广场1栋32层3202号房屋出租给大尔投资公司使用,租赁期限为24个月，计租日从2015年3月7日开始，计租面积为98.59平方米，租金标准为每月租金人民币7394.25元，租金季付，付款期限为每季度到期前10天;2、物业费的缴纳，自房屋完成交付之日起至甲方收回房屋之日期间的物业费由乙方承担并缴纳，乙方应当遵守《业户手册》、《装修指南》，物业服务的具体内容，物业费的缴纳以及其他权利义务等均由前述物业管理文件予以确定，但前述物业管理文件内容与本合同约定不一致且涉及甲乙双方权利义务的，应以本合同约定为准；3、自房屋完成交付之日起至甲方收回房屋之日期间，乙方应当承担并缴纳其使用水、电、通讯、网络、有线电视等公用事业所产生的费用。还查明，《希顿国际广场业主手册》第8.1.2条约定：每月5日/每季首月5日前履行交纳义务支付当月/季度物业服务费，若逾期支付的，每逾一日应按未付金额的千分之三向物业服务公司支付违约金；第8.2.1条约定按照电力部门公布的电力价格按实际电表读数，按实际线路损耗进行计收。诉讼中，港联物业公司主张《业户手册》、《装修指南》已经交付给大尔投资公司，对此港联物业公司提交了《业户手册、装修指南》的签署页，该页显示业户签署栏有署名为禹忱的签名，但并未加盖大尔投资公司的公章。此外，港联物业公司还提交了《承诺书》1份，载明“本公司四川大尔投资有限公司为希顿国际广场C栋32楼01-04单元业户，现确认已收到《希顿国际广场业户手册》及《希顿国际广场装修指南》各壹本，并已经熟读及理解上述规定内一切条款及有关修订。为维护并促进希顿国际广场的管理，本公司同意并接受遵守手册一切条款及其有关修订。如本公司由违反上述手册规定的行为（包括但不限于拖欠管理费及其它费用），法律责任将由本公司承担。”该承诺书业户签署栏载明四川大尔投资有限公司，但并未加盖大尔投资公司的公章，落款日期为2015年1月23日。对此，大尔投资公司主张其并未确认和收到过《业户手册》和《装修指南》，承诺书其公司也并未签署。2015年12月1日，大尔投资公司向港联物业公司发出《延期支付物业费申请》，该申请载明“我公司租赁希顿国际广场C座3201-3204号房，已缴纳物业费使用期的到期日为2015年4月13日。因我公司年底资金安排问题，特向贵公司申请2015年4月14日-2016年1月31日费用到2015年12月15日之前缴纳，期间贵我双方协商金额为75890.35。如在申请日之前未能支付，我公司愿意承担《业户手册》内相关约定的违约责任。感谢贵公司的大力支持！”2016年5月25日，港联物业公司通过EMS邮政特快专递向大尔投资公司邮寄了催收物业费及滞纳金的律师函。再查明，2016年6月27日，原告港联物业公司与四川明炬律师事务所签订了一份《委托代理合同》【（2016）川明炬民代字第911号】，委托该所律师为其代理与被告的物业服务合同纠纷案件，代理费11000元。2016年7月27日，原告港联物业公司向该所支付了11000元代理费，该所向其出具了相应的增值税发票。原告港联物业公司本次向被告大尔投资公司追索物业服务费，在本院提起了共计4起诉讼，原告港联物业公司主张本案应分担代理费2198.9元。2017年4月20日，成都乔治希顿酒店管理有限公司向原告港联物业公司出具《情况说明》一份，载明“成都乔治希顿酒店管理有限公司于2016年2月5日实际收回了房屋。”截至2016年2月5日，被告拖欠的物业服务费（按房屋建筑面积98.59㎡计算）共计16346.42元，按照合同约定计算的滞纳金为19530.25元。2015年8月至2016年2月，原告为被告垫付的电费为132.05元。以上事实，有原、被告当庭陈述及原告提交的《房屋委托管理经营合同》、《成都希顿国际广场办公楼租赁合同》、《前期物业服务合同》、《业主临时公约》、《业主手册》、EMS邮政专递凭条一组、邮寄费发票、《委托代理合同》、《中国农业银行客户收付款入账通知》、律师费发票、《情况说明》、《希顿国际广场水电表使用记录》、电费发票、原告计算的案涉房屋物业费、滞纳金以及电费明细等证据予以证明。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告港联物业公司是否有权向被告大尔投资公司主张物业费的问题。《物业管理条例》第四十二条第一款规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”根据该规定，在物业使用人交纳物业费的问题上，是以尊重业主和物业使用人在物业使用费问题上的意思自治为立法本意。该条规定在承认业主与物业使用人的约定的合法性的同时，实质上赋予了物业服务企业以选择权，即物业服务企业可以请求物业使用人承担其与业主约定的物业费，物业服务企业也可以直接请求业主支付物业费，物业服务企业还可以同时请求业主和物业使用人承担物业费。本案中成都乔治希顿酒店管理有限公司系房屋所有权人谷爽的特别授权管理人，其有权代表谷爽同大尔投资公司签署《成都希顿国际广场办公楼租赁合同》，而该租赁合同第二部分通用条款第4.2、4.3条明确约定“自房屋完成交付之日起至成都乔治希顿酒店管理有限公司收回房屋之日期间的物业费由大尔投资公司承担并缴纳”。故原告港联物业公司有权向被告大尔投资公司主张物业服务费。故对于被告大尔公司辩称其不是业主，即不是合同的相对方，原、被告双方未签订过任何物业服务合同或其他书面协议，港联物业公司依据所谓的《业主手册》和《装修指南》向大尔投资公司主张权利于法无据的答辩主张，本院不予采信。二、关于原告主张的物业服务费期间的问题。原告港联物业公司主张被告大尔投资公司实际使用房屋至2016年2月5日，故原告主张物业服务费计算至2016年2月5日。对此，被告辩称其实际使用房屋至2016年1月23日。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，原告主张大尔投资公司实际使用房屋至2016年2月5日，向本院提交了由成都乔治希顿酒店管理有限公司出具的《情况说明》予以证明，而被告大尔投资公司主张其实际使用房屋至2016年1月23日，但没有提供证据加以证明，故对于被告的该项答辩主张本院不予采信。三、关于原告主张的物业服务费及违约金的问题。本院认为，原告主张的2015年4月14日至2016年2月5日期间的物业服务费（按房屋建筑面积98.59㎡计算）16346.42元于法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金的问题。《业户手册》第8.1.2条载明“每月5日/每季首月5日前履行交纳义务支付当月/季度的物业服务费，若逾期支付物业服务费的，每逾期一日应按未付金额的千分之三向物业服务公司支付违约金。”虽然被告主张其并未签收《业户手册》，但根据被告于2015年12月1日向原告出具的《延期支付物业费申请》“如在申请日之前未能支付，我公司愿意承担《业户手册》内相关约定的违约责任。”的内容可以看出，被告事实上收到了《业户手册》并对《业户手册》的内容是清楚的，故对于被告的该项答辩主张本院不予采信。根据《业户手册》第8.1.2条约定，逾期支付物业费按照每日千分之三计收违约金，即年费率达到了109.5%，被告当庭提出违约金过高要求调整。本院认为，被告逾期交费给原告造成的主要是资金占用损失，原告主张的违约金过高，故本院酌情将违约金调低80%，即按照年费率21.9%支付违约金。对于原告主张的2015年4月14日起至2016年2月5日的违约金19530.25元，被告应支付其20%即3906元，对于在此之后的违约金，则以欠费金额为基数，按照年费率21.9%计付。四、关于原告主张的电费及违约金的问题。根据原告提供的《电费使用记录表》以及电费发票，可以证明原告已经代被告垫付了自2015年8月至2016年2月期间的电费132.05元，故对于原告要求被告支付其垫付的电费132.05元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的电费逾期利息的问题，本院认为，《业户手册》、《装修指南》中均未对被告逾期支付电费的违约责任进行约定，故原告的该项主张无事实依据，本院不予支持。五、关于原告要求被告支付律师费2198.9元的诉讼请求。本院认为，根据大尔投资公司与成都乔治希顿酒店管理有限公司签订的《成都希顿国际广场办公楼租赁合同》第4.3条“大尔投资公司应当遵守《业户手册》、《装修指南》，物业服务的具体内容、物业费的缴纳以及其他权利义务均由前述物业管理文件予以确定，但前述物业管理文件内容与本合同约定不一致且涉及甲乙双方权利义务的，应以本合同约定为准。”的约定，大尔投资公司就物业费的缴纳等应当承担的义务应当参照《业户手册》、《装修指南》以及《成都希顿国际广场办公楼租赁合同》中关于物业服务的内容。本案中，首先，《业户手册》、《装修指南》中均未对物业服务公司向物业使用人追讨物业管理费产生的律师费应由物业使用人承担进行明确约定。其次，原告主张律师费的依据系根据《业主临时公约》第八十二条“……如欠费业主拒不缴费，管理公司通过法律途径追讨管理费的，所产生的一切费用由业主承担，包括但不限于：律师费、诉讼费、仲裁费、公证费、评估费等”，本院认为《业主临时公约》的相对方为业主与物业服务企业，并不包括物业使用人大尔投资公司，原告也未进一步提交证据证明大尔投资公司愿意遵守该《业主临时公约》，故该临时公约不能当然的约束大尔投资公司。原告的该项主张无事实及法律依据，故对于原告要求被告支付律师费2198.9元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告四川省大尔投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告港联物业(广州)有限公司成都分公司支付2015年4月14日至2016年2月5日期间的物业服务费16346.42元；二、被告四川省大尔投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告港联物业(广州)有限公司成都分公司支付截至2016年2月5日的违约金3906元以及从2016年2月6日起至付清之日的违约金，计算方法为：以16346.42元为基数，从2016年2月6日起至本判决确定的物业服务费给付之日止，以年费率21.9%计算。若未按照本判决确定的给付之日给付物业服务费，上述违约金计算至付清之日止；三、被告四川省大尔投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告港联物业(广州)有限公司成都分公司支付自2015年8月至2016年2月的电费132.05元；四、驳回原告港联物业（广州）有限公司成都分公司的其他诉讼请求。如果被告四川省大尔投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费378元，诉讼保全费402元，由原告港联物业（广州）有限公司成都分公司承担223元，被告四川省大尔投资有限公司承担557元（此款原告已预交，被告在履行本判决确定的给付义务时一并向原告支付）。如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 林 旭二〇一七年四月二十七日书记员 王延佳