广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2415号上诉人(原审原告):广州世界通通讯制造有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：萧云升，职务董事长。委托代理人：张思凡，广东威戈律师事务所律师。委托代理人：曾凯旋，广东威戈律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司，住所地广州市南沙区（黄阁所）。法定代表人：马建斌，职务经理。委托代理人：简志彬，广东凯成律师事务所律师。上诉人广州世界通通讯制造有限公司因与被上诉人广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2014）穗南法民三初字第1298号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2001年2月13日，广州世界通通讯制造有限公司（乙方）与广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司（原广州市番禺区黄阁镇房地产开发公司）（甲方）签订《土地使用权有偿转让协议书》，约定为促进科技兴镇和加快黄阁镇经济发展，经甲、乙双方共同协商，本着平等互利的原则，达成土地使用权有偿转让协议如下：用地地址、面积及用地性质、使用年限：建设用地位于黄阁镇蕉门工业区（即番中公路南侧路旁，另附红某）。用地面积61162.7平方米（折合91.744亩，准确面积以国土部门测量为准）。用地性质为已具备政府审批手续的工业用地，使用年限为50年，起止日期以国土主管部门批准年限为准。本工业用地由甲方将番国土地补字[1998]第371号等5个批文，调整至该地址给乙方使用。地价及付款方式：1、甲方将已填土的建设用地，按《黄阁科技园招商条件》将其使用权有偿转让给乙方，作高科技项目建设用地。土地使用权有偿转让单价，包括政府规定预留面积每亩定价5万元人民币，地价总额458.72万元。本地价已包含土地开发基金、农业税基金、农田保护基金、土地出让金、耕地占用税、土地垦复基金、土地转让契税等及村、镇的一切补偿费和国土部门应收缴的一切费用及包含平整土地（指已填土现状）、通电、通水、通路、通讯（至乙方靠番中公路建筑物边）、通某排水渠（乙方建筑物外）、通邮。2、付款方法为：双方签订本协议后一个月内，乙方支付甲方10万元地价款，甲方收到该款后肆个月内，须为乙方办妥《建设用地规划许可证》（乙方应及时提供办证需要的资料给甲方）；此后乙方每月安排支付甲方20万元地价款，甲方应在收到乙方第二笔款项后一个半月内为乙方办妥《建设用地批准书》，办妥该批准书后一个月内办妥《国有土地使用证书》。甲方按有偿转让土地的规定，协助乙方办理建筑工程报建和建筑工程的建筑物产权证手续。报建、质监、工程监理及一切有关用地领证费用由乙方负责。乙方必须服从规划部门的总体规划进行建设。并在本协议签订之日起六个月内动工建设。违约责任约定：甲方收取了乙方的首期地价款后六个月内，无法将本《转让协议》所确定的位置和面积为乙方办领《建设用地规划许可证》及《建设用地批准书》，视为甲方违约（但因乙方未能及时提供有关资料或不可抗力原因造成延迟的除外），甲方须于违约之日起7个工作日内将已收取款项退还乙方，并赔偿与退回款额相同的金额，每拖延一天按应返还款项的3‰支付补偿金。甲方为乙方办领了《建设用地规划许可证》或《建设用地使用证书》后，如果乙方不按本协议所定的用地性质、投资项目（必须是高新科技项目）或者不符合黄阁镇政府颁布的《黄阁科技园条件》和放弃在该地的投资建设视为乙方违约，甲方已收取的款项不予退回，并有权收回土地使用权。《土地使用权有偿转让协议书》还约定了广州世界通通讯制造有限公司与广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司其他的权利义务。广州世界通通讯制造有限公司与广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司在庭审中确认《黄阁镇房地产开发公司征地地形图》是《土地使用权有偿转让协议书》附件的红某。红某内注明“总其中公路预留地：6.771亩”，征地地形图注明公路预留用地界址点坐标，面积为4513.7平方米。广州世界通通讯制造有限公司与广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司在庭审中确认征地地形图中6.771亩公路预留地即本案诉争返还土地交易款涉及的面积为4513.7平方米土地。2001年6月27日，广州世界通通讯制造有限公司（乙方）与广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司（原广州市番禺区黄阁镇房地产开发公司）（甲方）签订《土地使用权调整协议书》，约定甲方将黄阁镇蕉门工业区中位于上述《土地使用权有偿转让协议书》用地南侧的24278.08平方米（折合36.417亩，其中红线内面积20912.2平方米，包空面积3365.88平方米）建设用地调整给乙方，土地单价为包括政府规划部门规定预留面积（即按包空面积）计，每亩定价6.5万元人民币，地价总额为236.711万元。2001年9月3日，广州市城市规划局番禺区分局出具穗规番地证字[2001]第1766号《建设用地规划许可证》，经对用地单位广州世界通通讯制造有限公司位于黄阁镇蕉门工业区用地面积为61162.7平方米的用地项目审核认为，符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续。注明按规划主管部门规划红线用地，按城市规划要求预留道路用地。2001年10月10日，广州市番禺区国土局向广州世界通通讯制造有限公司出具《番禺区国土局用地缴费通知单》，广州世界通通讯制造有限公司申请使用位于黄阁镇蕉门村的土地51963平方米作工业建设用地，经该局审核，原则上同意该用地申请。通知单在备注栏中注明“项目调整，其中公路预留地3478平方米”。同日，广州市番禺区国土局向广州世界通通讯制造有限公司出具《番禺区国土局用地缴费通知单》，广州世界通通讯制造有限公司申请使用位于黄阁镇东湾村的土地9200平方米作工业建设用地，经该局审核，原则上同意该用地申请。通知单在备注栏中注明“土地置换，其中公路预留地1036平方米”。2001年11月23日，广州市番禺区国土局作出番国土地转字[2001]第368号《关于广州市番禺区黄阁镇房地产开发公司等3个用地单位申请项目调整用地给广州世界通通讯制造有限公司作工业用地的批复》，对广州市番禺区黄阁镇房地产开发公司、广州市番禺区黄阁镇南涌口村经济合作社、广州市番禺区黄阁供销社、广州世界通通讯制造有限公司的《调整用地申请报告》，批复同意把广州市番禺区黄阁镇房地产开发公司经番国土地补字[1998]第369号文批准使用的5967平方米、经番国土地补字[1998]第371号文批准使用的34370平方米、广州市番禺区黄阁镇南涌口村经济合作社经番国土地补字[1998]第1261号文批准使用的5562平方米、广州市番禺区黄阁供销社经番国土地补字[1998]第399号文批准使用的6064平方米土地合共项目调整出让48485平方米、划拨3478平方米公路预留地给广州世界通通讯制造有限公司位于黄阁镇东湾村蕉门开发区市南路南侧作工业建设用地。所项目调整土地所有权属国家，使用权属广州世界通通讯制造有限公司。所项目调整土地只准按上述批准的范围和用途使用，改变土地使用范围和用途，必须报经广州市番禺区国土局审核后，呈送区人民政府审批。本项用地已包含公路预留用地3478平方米。公路预留用地不能建设永久性建筑，并按规定办理划拨手续，缴交耕地占用税和征地管理费。在扩建公路时，广州世界通通讯制造有限公司要无偿提供该预留用地。同日，广州市番禺区国土局作为出让方与作为受让方的广州世界通通讯制造有限公司签订《国有土地使用权出让合同》，约定番禺国土局以协议方式出让给广州世界通通讯制造有限公司位于黄阁镇东湾村的面积为48485平方米的土地使用权。2001年11月27日，广州市番禺区国土局作出番国土地转字[2001]第378号《关于广州市番禺区黄阁镇房地产开发公司申请土地置换给广州世界通通讯制造有限公司作工业用地的批复》，对广州市番禺区黄阁镇房地产开发公司、广州世界通通讯制造有限公司的《土地置换申请报告》，批复同意把广州市番禺区黄阁镇房地产开发公司经番国土地补字[1999]第56号文批准使用的9200平方米土地置换出让8164平方米、划拨1036平方米公路预留地给广州世界通通讯制造有限公司作工业建设用地。所置换土地所有权属国家，使用权属广州世界通通讯制造有限公司。所置换土地只准按上述批准的范围和用途使用，改变土地使用范围和用途，必须报经广州市番禺区国土局审核后，呈送区人民政府审批。本项用地已包含公路预留用地1036平方米。公路预留用地不能建设永久性建筑，并按规定办理划拨手续，缴交耕地占用税和征地管理费。在扩建公路时，广州世界通通讯制造有限公司要无偿提供该预留用地。同日，广州市番禺区国土局作为出让方与作为受让方的广州世界通通讯制造有限公司签订《国有土地使用权出让合同》，约定番禺国土局以协议方式出让给广州世界通通讯制造有限公司位于黄阁镇的面积为8164平方米的土地使用权。后广州世界通通讯制造有限公司取得面积为56649平方米（48485平方米+8164平方米=56649平方米）的证号为番府国用（2001）字第G12-000108号的国有土地使用证。广州世界通通讯制造有限公司主张其向广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司共计支付5236711元的土地交易款，已经支付完毕《土地使用权有偿转让协议书》中的土地交易款，向原审法院提交18张总额为4636711元的发票和2003年2月26日广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司开具的1张金额为60万元银行承兑汇票的收据（编号为09236）。广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司主张广州世界通通讯制造有限公司仅支付《土地使用权有偿转让协议书》中的土地交易款440万元，认为广州世界通通讯制造有限公司提交的发票证据中广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司于2003年6月5日出具的金额为60万元发票是广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司于2003年2月26日开具的收据（编号为09236）中金额为60万元的银行承兑汇票承兑后款项所开具的发票，并提交了广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司会计账册中的2003年5月31日的银收字第4号记账凭证、2003年4月25日委托收款凭证（回单）、编号为000017996165中国人民银行支付系统专用凭证予以佐证；广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司同时认为广州世界通通讯制造有限公司提交的广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司于2001年8月20日出具的金额为236711元的发票属于《土地使用权调整协议书》中24278.08平方米建设用地的购地款，并提交广州世界通通讯制造有限公司作为甲方与作为乙方的案外人广州市泽辉发展有限公司于2008年5月20日签订的《合同权利义务转让协议书》予以佐证，在《合同权利义务转让协议书》中有“2001年6月27日，甲方与番禺区黄阁镇房地产开发公司就位于黄阁镇蕉门工业区的土地（用地面积为24278.08㎡）的有偿使用事宜，签订了《土地使用权调整协议书》。甲方已向番禺区黄阁镇房地产开发公司支付了土地款236711元”的表述。2009年3月12日，广州市国土资源和房屋管理局南沙开发区分局作为收地单位与作为收地补偿单位的广州南沙开发区土地开发中心及作为被收地单位的广州世界通通讯制造有限公司签订编号为穗南开土地收[2009]8号《收回国有土地使用权补偿合同》，收回广州世界通通讯制造有限公司位于广州南沙区黄阁镇蕉门村面积为56649平方米工业用地的国有土地使用权（国有土地使用权证号：G12-000108），由广州南沙开发区土地开发中心向广州世界通通讯制造有限公司支付收回该国有土地使用权的各项补偿。2013年9月12日，广州市国土资源和房屋管理局南沙开发区分局作出穗国房南开[2013]344号《关于广州世界通通讯制造有限公司的复函》，对广州世界通通讯制造有限公司要求补发南沙区地号12-414地块北段4513.7平方米和南端24278.08平方米土地的《国有土地使用证》，并作出收地补偿决定的申请，经核查，根据番国土地转字[2001]第368号用地批复、番国土地转字[2001]第378号用地批复，该4513.7平方米土地为划拨公路预留用地，不可建设永久性建筑物，且在需要使用时由使用人无偿交出使用，原国土部门出让给广州世界通通讯制造有限公司的土地并不包含上述4513.7平方米土地。因此，广州世界通通讯制造有限公司的申请没有事实和法律依据，广州市国土资源和房屋管理局南沙开发区分局不予同意广州世界通通讯制造有限公司的申请。后广州世界通通讯制造有限公司向原审法院提起行政诉讼，诉请广州市国土资源和房屋管理局作出收回广州市南沙区地号为12-414地块北端4513.7平方米土地对广州世界通通讯制造有限公司的补偿决定，原审法院作出（2013）穗南法行初字第43号行政判决书，判决驳回广州世界通通讯制造有限公司的诉讼请求。广州世界通通讯制造有限公司上诉后，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法行终字第670号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。广州世界通通讯制造有限公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司返还广州世界通通讯制造有限公司土地交易款338526元及利息395645元，本息合计734171元；2、本案诉讼费用由广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司承担。原审法院认为，广州世界通通讯制造有限公司与广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司签订的《土地使用权有偿转让协议书》中关于广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司将61162.7平方米建设用地使用权转让给广州世界通通讯制造有限公司，转让单价为包括政府规定公路预留地面积4513.7平方米每亩5万元，广州世界通通讯制造有限公司向广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司支付地价总额458.72万元的约定，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。《土地使用权有偿转让协议书》附件红某注明公路预留地面积、界址坐标，《建设用地规划许可证》注明按照城市规划要求预留道路用地，两份《番禺区国土局用地缴费通知单》注明涉案土地的公路预留地面积，针对广州世界通通讯制造有限公司及广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司等单位联合向广州市番禺区国土局提交的《调整用地申请报告》和《土地置换申请报告》，广州市番禺区国土局作出的番国土地转字[2001]第368、378号批复中均向广州世界通通讯制造有限公司释明本项用地已包含公路预留用地3478平方米和1036平方米，公路预留用地不能建设永久性建筑，并按规定办理划拨手续，缴交耕地占用税和征地管理费。在扩建公路时，广州世界通通讯制造有限公司要无偿提供该预留用地。广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司将包括4513.7平方米公路预留地在内的61162.7平方米建设用地使用权整体以每亩5万元的价格转让给广州世界通通讯制造有限公司，广州世界通通讯制造有限公司应当知道4513.7平方米公路预留地需办理划拨手续，缴交耕地占用税和征地管理费，扩建公路时需无偿提供；且广州世界通通讯制造有限公司依据协议取得广州市番禺区国土局出让的面积为56649平方米的国有土地使用证。广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司已经按照合同约定履行其义务，故广州世界通通讯制造有限公司请求广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司返还公路预留地面积4513.7平方米的土地交易款338526元及利息395645元，没有合同依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，作出如下判决：驳回广州世界通通讯制造有限公司的诉讼请求。一审案件受理费5571元，由广州世界通通讯制造有限公司负担。判后，上诉人广州世界通通讯制造有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人按照《土地使用权有偿转让协议书》的约定，已经足额支付给被上诉人，购买了该协议约定的整块土地的使用权。上诉人足额出资、购买的是协议约定的整体土地的使用权，这是一个基本事实。二、对涉案4513.7平方米土地被收回，上诉人并无得到任何补偿。上述土地在上诉人尚未充分使用时即被政府强行收回，政府土地管理部门只对56649平方米土地作出了补偿，对涉案4513.7平方米土地，政府并未给上诉人任何补偿。代理或代表政府转让土地的被上诉人也拒绝补偿上诉人。三、原判认定事实不清，存在明显错误。对于所谓公路预留用地，上诉人无法取得《国有土地使用权证》，无法获取被收地补偿，还要支付对价，如此不平等的内容，绝对不是上诉人的真实意思表示。即便是上诉人的真实意思表示，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定，未取得土地使用权证的土地不得转让。《土地使用权有偿转让协议书》虽然由上诉人与被上诉人订立，但在签订之时，被上诉人并未取得土地使用权证，其无权转让上述土地的使用权。该协议是否有效，取决于政府土地行政管理部门的追认。在2001年11月，广州市番禺区国土局分两次直接与上诉人签订《国有土地使用权出让合同》，仅追认了上诉人与被上诉人之间《土地使用权有偿转让协议书》项下56649平方米的土地使用权转让行为。而对于上述涉案4513.7平方米土地使用权的转让，政府土地行政管理部门不但不予追认，还否认了转让，如广州市国土资源和房屋管理局南沙开发区分局以穗国房南开[2013]344号复函明确答复上诉人“原国土部门出让给你单位的土地并不包含上述4513．7平方米土地”。故，双方关于4513.7平方米土地使用权的转让内容，是违反法律强制性规定、显失公平的无效条款。综上，请求判令：1、依法撤销(2014)穗南法民三初字第1298号民事判决；2、依法改判被上诉人返还上诉人土地交易款338526元及利息395645元，本息合计73417l元；3、被上诉人承担本案的一审、二审全部诉讼费用。被上诉人广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司答辩称：第一：上诉人的起诉超过了诉讼时效，本次的土地交易是2011年11月取得相关部门的确认，从土地交易开始有十几年了，上诉人现今提起诉讼请求，超过了诉讼时效。第二：根据合同相对性的原则，上诉人并未完全履行合同义务，所以上诉人起诉要求我方履行义务理由是不成立的。第三：土地有偿转让的单价，当时按照5万元来转让正是考量了预留用地的，所以价格才那么低，土地转让协议是合法有效的，上诉人知道上述情况。第四：涉案土地的转让在2001年到2002年就已经完成了，当时的土地管理部门对于预留土地部分已经相关的性质已经准确的告知了上诉人，上诉人一直也没有提出异议，所以现在上诉人在土地征收之后提出本案诉讼请求是没有道理的。第五：根据双方签订土地转让协议书的附图，附图已经对预留土地的面积位置已经有说明。所以请求驳回上诉、维持原审判决。经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人于2001年签订了《土地使用权有偿转让协议书》，双方明确约定“包括政府规定预留面积每亩定价5万元人民币”，附件红某也注明公路预留地面积、界址坐标。这表明上诉人在签订上述《土地使用权有偿转让协议书》时，理应知道转让的土地面积中包含了本案争议的公路预留地面积，其仍然愿意签订协议并加以履行，表明这是上诉人真实意思表示。在上诉人取得《土地使用权有偿转让协议书》约定的土地面积的使用权过程中，《建设用地规划许可证》，两份《番禺区国土局用地缴费通知单》、《调整用地申请报告》、《土地置换申请报告》等等资料上均提及预留地的存在，上诉人未能向被上诉人提出异议。直到上述协议签订至今十几年之后，上诉人才提起本案诉讼。故上诉人主张签订《土地使用权有偿转让协议书》不是其真实意思表示，理据不充分，本院不予采纳。上诉人主张《土地使用权有偿转让协议书》的部分内容无效，没有法律依据，本院不予支持。另，上诉人依协议支付款项，是其应履行的义务。上诉人就争议预留地是否能得到政府补偿，是其与政府土地管理部门之间的另一法律关系。上诉人上诉要求被上诉人返还公路预留地面积4513.7平方米的土地交易款338526元及利息395645元，理据不足，本院不予支持。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11142元，由上诉人广州世界通通讯制造有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一五年八月二十四日书 记 员  宋德光阮志雄