福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽03民终234号上诉人（原审被告）：林国森，男，1950年10月28日出生，汉族，农民，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：范秀清、王茶英，福建凌龙律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：莆田市东圳水库管理局，住所地福建省莆田市城厢区常太镇松峰村东圳21号，组织机构代码证代码48870619-6。法定代表人：许美新，局长。委托诉讼代理人：杨丽英，福建倍拓律师事务所执业律师。上诉人林国森因与被上诉人莆田市东圳水库管理局（以下简称“东圳水库管理局”）租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市秀屿区人民法院(2016)闽0305民初3695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林国森上诉请求：1.撤销莆田市秀屿区人民法院(2016)闽0305民初3695号民事判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由东圳水库管理局负担。事实和理由：一审法院认为合同约定“租赁期满后，林国森应将现有资产归还给东圳水库管理局”，故林国森应于合同期满后依约先行搬离胜垦鱼种场。该认定无视合同约定的“租赁期满后，甲方若愿将鱼场继续对外租赁，在同等条件下乙方有优先权”。一审法院认定因林国森到期未及时搬离，林国森应当承担租赁期满之次日起至再次中标前的该鱼场的占有使用费，属于认定事实不清，对林国森明显不公平。本案林国森租赁期间在征得东圳水库管理局同意后在胜垦鱼种场上添置了两座砖厂及相配套的大型机械设备。其中2012年兴建的机砖厂系东圳水库管理局在承诺延长租期后，林国森才着手兴建的。在2014年3月17日，合同还未到期时，东圳水库管理局在未与林国森协商续租或者补偿的情况下，就通知林国森撤场。因林国森在鱼种场投入的机械设备和厂房系固定物，立即搬离存在困难，故林国森多次与东圳水库管理局协商，但东圳水库管理局无视林国森的租赁优先权，径直起诉至法院，导致胜垦鱼种场在诉讼期间处于闲置状态，东圳水库管理局存在一定过失。在诉讼期间，林国森也未使用租赁物，胜垦鱼种场处于闲置状态，东圳水库管理局没有证据证明林国森持续使用胜垦鱼种场，故占有使用费不应由林国森承担。一审法院按照中标之后的价格来计算占有使用费更是不能成立的。东圳水库管理局答辩称：一审判决已经有利于林国森，应驳回上诉，维持原判。1、林国森所称的优先权是在东圳水库管理局有意继续出租，且在同等条件下才有的。而2015年10月14日，东圳水库管理局才再次通过招标通告对外公开招租，且中标人也是林国森，因此林国森称其优先承租权被侵犯没有事实和法律依据。2、即使本案租赁期限自2004年5月27日至2014年5月26日止，在双方未达成续租合意的情形下，林国森在合同期限届满后拒不搬离的行为构成违约，应承担违约责任及支付占有使用期间的占有使用费。3、林国森应当对其搬离及交还场地承担举证责任，但是林国森在一审及诉状中已明确承认其在租赁期届满后未向东圳水库管理局办理交付手续，且相关设备及人员也未撤离。4、本案占有使用费应按照新合同标准支付。东圳水库管理局向一审法院起诉请求：1、判令林国森支付胜垦鱼种场的占有使用费316744元（其中A地块自2014年4月19日起至2015年11月15日止共计80198元；B地块自2014年4月19日起至2016年1月1日止共计236546元）；2、判令林国森支付违约金119000元。一审法院认定事实：2004年4月19日，东圳水库管理局、林国森签订《东圳水库管理局胜垦鱼种场租赁托管合同书》，约定东圳水库管理局将位于莆田市秀屿区东庄镇石码村与笏石镇西温村及下尾村交界处的胜垦鱼种场面积约344亩（国有土地使用权证：荔国用（96）字第283971号）租赁给林国森使用，承租期限为10年。合同明确载明“本合同自双方签字盖章并经公证机关公证之日起生效”，后双方于2004年5月27日办理公证手续。2014年5月26日，租赁合同期届满当日，东圳水库管理局向法院起诉，要求林国森归还鱼种场并支付占有期间的使用费、违约金等，林国森继而反诉要求东圳水库管理局赔偿损失，后双方协商一致并先后申请撤诉，2015年8月14日法院作出准予撤诉裁定。2015年10月14日，东圳水库管理局发布莆田市东圳局胜垦渔种场对外公开招租公告。经招投标，2015年11月15日、2016年1月1日，林国森分别中标取得该鱼种场（A、B地块）的承租权，并与东圳水库管理局重新签订租赁合同。东圳水库管理局主张林国森曾承诺给付自2014年4月19日起至中标前的胜垦鱼种场占有使用费，但至今未付，东圳水库管理局遂诉至一审法院，请求林国森支付占有使用费、违约金。案经审理，因双方各执已见，致调解无效。一审法院认为，东圳水库管理局、林国森签订的《东圳水库管理局胜垦鱼种场租赁托管合同书》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《东圳水库管理局胜垦鱼种场租赁托管合同书》明确载明“租赁期满后，林国森应将现有资产归还给东圳水库管理局”，即便林国森为了维护自身权益，欲行使同等条件下的承租优先权，其仍应于合同期满后依约先行搬离胜垦鱼种场。而且，“承租优先权”不同于“租赁购买权”，并非法定的优先权，林国森未能举证证明其于合同期满前的合理期限内曾要求续租的事实，故林国森存在一定的过错。因林国森到期未及时搬离，依照公平合理原则，林国森应当承担租赁期满之次日起至再次中标前的胜垦鱼种场的占有使用费，且该占有使用费应因时制宜地适用重新中标后的新租赁价格，林国森应支付A地块自2014年5月27日起至2015年11月14日止的占有使用费50000元/年×1.46年＝73000元、B地块自2014年5月27日起至2015年12月31日止的占有使用费136000元/年×1.58年＝214880元，合计287880元。承租期间，林国森按照合同约定缴纳了足额的租金，依法履行了合同约定的各项义务。而合同期届满当日，在未与林国森充分协商的情况之下，东圳水库管理局径直起诉，以致林国森提起反诉，后东圳水库管理局先行撤诉，故东圳水库管理局亦存在一定过失。结合现实情况，双方都有一定的过错，林国森并未据此构成违约行为。东圳水库管理局要求林国森支付违约金，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百三十五条第二款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、林国森应在判决之日起五日内支付给莆田市东圳水库管理局胜垦鱼种场的占有使用费287880元；二、驳回莆田市东圳水库管理局的其他诉讼请求。本案案件受理费7836元，由莆田市东圳水库管理局负担2659元，由林国森负担5177元。二审中，林国森与东圳水库管理局均没有提交新的证据。经审理查明，对一审查明的事实，林国森对“后双方协商一致并先后申请撤诉”有异议，认为是林国森提起反诉，东圳水库管理局知道要承担赔偿责任后撤诉并动员林国森撤诉；对“东圳水库管理局主张林国森曾承诺给付自2014年4月19日起至中标前的胜垦鱼种场占有使用费”有异议，认为林国森没有承诺过该事实，如果有承诺该事实，林国森就不会再参与投标；林国森对一审查明的其他事实没有异议。东圳水库管理局对一审查明的事实中“2014年5月26日，租赁合同期届满当日”有异议，认为原合同约定2004年4月19日开始的租赁期限经公证后生效，故2014年4月18日林国森没有搬离，已经构成违约，东圳水库管理局的起诉不存在过失；东圳水库管理局对一审查明的其他事实没有异议。对一审查明的事实中双方当事人均无异议的部分，本院予以确认。本院认为，林国森与东圳水库管理局之间形成的租赁合同关系合法有效，双方均应按合同约定履行义务。双方在合同中明确约定：“承租期内乙方（林国森）投资开发由乙方收益，但涉开发其他产业如开发种果用地需书面报告甲方（东圳水库管理局）。按规划进行，租赁期满后，所开发的产业收归甲方所有。”东圳水库管理局也在租赁合同到期前的合理期限内通知林国森搬离，而林国森在一审庭审笔录及二审询问笔录中均述称其未办理涉案场地的交接手续，且一审庭审笔录中上诉人林国森的代理人也承认租赁期满后林国森的机器设备还在场地，并还有部分人员未撤离。根据林国森及其代理人的陈述，林国森在租赁合同到期且未签订续租合同的情况下，并未将机器设备及所有人员撤离，已经对讼争场地形成了实际占有，也给东圳水库管理局造成了预期的租金损失，林国森应向东圳水库管理局支付相应的占有使用费。林国森在场地租赁期间均按时交纳租金，而东圳水库管理局在租赁合同期届满当日即向法院起诉要求林国森支付使用费、违约金等，亦存在过失，一审法院对东圳水库管理局请求支付违约金的主张不予支持并无不当。而首次租赁场地的价格与现新租赁价格差距较大，若适用新租赁价格计算占有使用费有违公平原则，而且在林国森占用场地期间，新的租金标准并未确定，而是在重新招投标后才确定的。因此，一审法院按照之后招投标确定的租金标准支付之前占用期间的占用费并不恰当，应当按照承租期间的租金标准即每年12万元计算占有使用费。因新的租赁合同确定A、B地块的面积分别为63.3亩、160.56亩，故林国森应支付A、B地块自2014年5月27日起至2015年11月14日止的占有使用费120000元/年×1.46年＝175200元、B地块自2015年11月15日起至2015年12月31日止的占有使用费120000元/年×0.12年×[160.56亩÷（160.56+63.3）亩]=10328.17元，合计185528.17元。合同约定租赁期满后，东圳水库管理局若愿将鱼场继续对外租赁，在同等条件下林国森有优先权，而租赁合同到期前，东圳水库管理局已经通知林国森搬离，且至2015年底东圳水库管理局才与林国森重新签订租赁合同，故林国森优先权实现的条件还未成就，林国森主张其租赁优先权被侵犯，依据不足，本院不予支持。综上所述，林国森的上诉理由部分成立，其上诉请求合理的部分予以支持，不合理的部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省莆田市秀屿区人民法院（2016）闽0305民初3695号民事判决；二、林国森应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市东圳水库管理局胜垦鱼种场的占有使用费185528.17元；三、驳回莆田市东圳水库管理局一审的其他诉讼请求；四、驳回林国森的其他上诉请求。本案一审案件受理费7836元，由上诉人林国森负担4010元，由被上诉人莆田市东圳水库管理局负担3826元；二审案件受理费5177元，由上诉人林国森负担4010元，由被上诉人莆田市东圳水库管理局负担1167元。本判决为终审判决。审 判 长  王鹏程审 判 员  李 忠代理审判员  彭赵龙二〇一七年四月十日书 记 员  黄周翔附注：相关主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。