上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第398号上诉人(原审被告)上海绿源房地产开发有限公司。法定代表人陈国邦。委托代理人赵轶，上海市建纬律师事务所律师。被上诉人(原审原告)蔡榕。委托代理人项德、徐次文，上海宝淳律师事务所律师。上诉人上海绿源房地产开发有限公司(以下简称“绿源公司”)因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2014)杨民四(民)初字第1969号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年8月12日蔡榕与绿源公司签订《上海市商品房预售合同》，约定：蔡榕向绿源公司购买上海市国晓路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，房价款为人民币(以下币种均为人民币)7,360,262元，蔡榕应于2010年9月13日前分期付清全部房款；逾期付款超过60天的，绿源公司有权单方解除合同，蔡榕承担总房价20%的赔偿金；绿源公司应于2012年6月30日前交房，交付标志是绿源公司发出交付通知书，交付时绿源公司须取得《住宅交付使用许可证》等；未按时交房的绿源公司须按已付款日万分之五支付违约金，自2012年7月1日起付至实际交房时止；除主体结构不合格之外，蔡榕应按约完成验收交接；自房屋交接之日起绿源公司对房屋负责保修……。合同签订后，蔡榕按约分期付清约定房款。2012年6月29日上海市杨浦区住房保障和房屋管理局出具沪房管(杨浦)交付许(2012)第3号《上海市新建住宅交付使用许可证》，系争房屋获准交付。2012年6月绿源公司开具《交付通知书》，明确于2012年6月29日上午10：30向蔡榕交房，但蔡榕称从未收到该通知。2012年7月初蔡榕至系争房屋，发现多处渗漏，遂向绿源公司提出异议，绿源公司进行修复，此后蔡榕又数次发现其他渗漏，绿源公司几经修理。原审中，蔡榕诉称，系争房屋至今未得交付许可，蔡榕亦从未收到交房通知，且2012年7月起房屋不断出现多处渗漏、重复渗漏，绿源公司修理至今始终未予交房。合同约定如蔡榕未按期付款超过60天的应赔偿房价款20%的违约金，故按照对等、公平原则，绿源公司至今未交房则应承担同等违约责任。为解决渗漏问题，蔡榕自2012年7月起每月至少一次往返于现住地南京与上海之间，给正常工作、生活造成较大影响与损失。故诉请要求绿源公司赔偿违约损失，按房价款7,360,262元的20%计1,472,052.4元。原审中，绿源公司辩称，合同约定房屋交付标志是绿源公司于2012年6月30日前取得交付许可证并发出交房通知，系争房屋于2012年6月29日获得交付许可，绿源公司并通知蔡榕2012年6月29日交房，故绿源公司已履行交付义务，没有违约，是蔡榕自己未按期到场。合同约定除主体结构不合格之外，蔡榕应配合完成房屋交接，渗漏不是主体结构问题，不影响交付。系争房屋发生渗漏系因12楼漏水造成，且12楼业主不配合绿源公司的修复工作，故蔡榕应以相邻纠纷为由起诉该业主，绿源公司并非责任人。故不同意蔡榕的诉请。原审审理中，双方就系争房屋渗漏之处陈述不一。蔡榕称先后发现主卧南窗、墙脚和屋顶、次卧南墙和屋顶、北卧墙面和屋顶、北厅墙面和屋顶、卫生间地面和屋顶发生渗漏。绿源公司称应以报修单记录为准，分别是主卧窗台下墙纸脱落、客厅移门边墙体潮气及墙纸发霉、次卧四面墙面下部发霉、书房墙纸未贴(渗水)、客卫对面墙纸发霉、主卫淋浴房墙面变色及地面有漏水。另，绿源公司提供的《维修监控记录表》载明了2013年3月2日至2014年3月14日期间绿源公司就系争房屋卫生间渗漏进行的排查、修复步骤，及2014年6月7日至2014年8月16日绿源公司就重复出现的主卧窗台下墙纸潮湿、开胶进行的修复过程。期间蔡榕曾于2013年至上海市杨浦区消费者权益保护委员会投诉，该委员会组织双方进行调解。2014年6月17日上述委员会出具《消费争议终止调解书》，载明：消费者称系争房屋自2012年6月至今不间断地、重复发生渗漏，致无法入住，要求保修与赔偿；经营者称房屋自2012年6月交付时起的渗漏问题属实，2014年3月13日修复完毕，愿在保修期内保修但不作其他赔偿；调解未成。2014年7月蔡榕诉至法院。2014年8月19日原审法院组织双方证据交换并建议交接房屋，2014年8月28日双方共同来到系争房屋，确认屋内没有渗漏，但因扫尾工作尚未完成，故相约于2014年9月4日交接，届时因上述遗留问题仍未解决等原因致交接未成，2014年10月29日庭审结束后双方完成交接，另因餐厅北墙墙纸因处理渗水故须更换，蔡榕遂遗留一把钥匙于绿源公司处。原审庭审中蔡榕明确的诉请是要求绿源公司承担自2012年7月1日至2014年7月24日起诉之日房价款日万分之五的逾期交房违约金。原审法院认为：双方当事人就系争房屋签订预售合同，约定绿源公司应于2012年6月30日前获得房屋交付许可并发出交房通知，除主体结构不合格之外蔡榕应履行交接义务，上述条款于法不悖，双方应当按约履行。系争房屋于2012年6月29日获准交付，绿源公司并发出交房通知，通知蔡榕于2012年6月29日交房，故绿源公司的行为符合约定。系争房屋虽于交接手续尚未完成之时显现渗漏，但渗漏不属于系争合同或相关文件明确的主体结构不合格范畴，故蔡榕主张逾期交房违约责任，难以支持。但是，绿源公司作为房屋出售方负有保证交付的房屋符合质量要求的义务，而从现已查明的事实来看，系争房屋的渗漏不止一处、同一处的修理不止一次、渗漏源头的排查修复又历时较长，故绿源公司交付的房屋显然不能满足正常居住要求，形式上按期交付但实质上无法如期使用。于普通购房者而言，花巨资购入的房屋存有明显瑕疵故而认为不符合交房条件，系情有可原,且蔡榕为解决渗漏、交接问题往来于沪宁之间，付出了大量的时间及精力成本，损失确实存在又难以量化。因此绿源公司不承担责任则有违公平与合理，为避免讼累，原审法院根椐系争房屋质量问题及影响时间并结合本案实际情况，酌定绿源公司应予承担的赔偿数额。据此，原审法院作出如下判决：一、蔡榕要求绿源公司支付上海市国晓路XXX弄XXX号XXX室房价款7,360,262元自2012年7月1日至2014年7月24日期间每日万分之五的逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持；二、绿源公司应于判决生效之日起十日内赔偿蔡榕损失500,000元。原审法院判决后，上诉人绿源公司不服原审判决，向本院上诉称：第一，原审判决认定损失的依据不足。原审判决对损失数额的认定缺乏客观事实依据，仅以自由裁量权酌定为50万元，数额过于巨大。第二，原审判决对房屋买卖合同的条款未予考虑，显属不当。双方签订的预售合同第二十二条约定，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。即明确了保修期内，绿源公司仅予以免费修复，并无赔偿义务。事实上，绿源公司接到蔡榕的报修后，已多方努力完成维修。绿源公司已经按照合同约定尽到了相关义务。第三，原审判决认定的赔偿数额过高。系争房屋出现的主要问题是墙纸、吊顶霉变，虽然影响外观，但并未导致该房屋全部丧失使用功能。即使按照24个月的时间估算维修期，原审判决的赔偿数额也远高于系争房屋的租金标准，明显过高。请求二审法院撤销原审判决，依法改判绿源公司无须赔偿蔡榕损失50万元。被上诉人蔡榕辩称：不同意绿源公司的上诉请求。第一，绿源公司没有证据证明蔡榕收到了其邮寄的交付通知书。第二，系争房屋大面积渗水影响了蔡榕购买房屋的初衷，无法正常使用房屋造成了相应租金损失，就房屋质量问题多次往返上海南京也造成了误工费、交通费等损失。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为：根据已查明的事实，系争房屋自2012年6月应交付时起即存在渗漏问题，绿源公司虽多次进行维修，但各种渗漏问题历时两年方才得以解决。其间，系争房屋的居住使用功能严重受限，蔡榕为此亦付出了大量的时间及精力成本，皆可构成损失。绿源公司作为系争房屋的出售方，理应对系争房屋的质量瑕疵承担相应责任。双方预售合同第二十二条所述的0倍补偿，并不能排除蔡榕基于因房屋质量瑕疵实际受损而向绿源公司主张损失赔偿的权利。原审法院根据本案实际情况酌定绿源公司赔偿蔡榕损失50万元，尚属合理，可予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,800元，由上海绿源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  卢薇薇审判员  余 艺审判员  邬海蓉二〇一五年八月三日书记员  陈 洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……