南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书(2015)东红民初字第767号原告：涂梅花，女，1967年11月11日生，汉族，住南昌市高新技术开发区。委托代理人:肖文江，系江西瀚中春律师事务所律师，执业证号：13601201310957481。被告：熊润鹏，男，1971年7月12日生，汉族，住南昌市青山湖区。被告：蒋仁香，女，1978年2月2日生，汉族，住南昌市红谷滩新区。委托代理人：熊五根，系南昌市148法律服务所法律工作者，证号：31401011101197。原告涂梅花诉被告熊润鹏、蒋仁香房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告涂梅花及其委托代理人肖文江、被告熊润朋、被告蒋仁香及其委托代理人熊五根均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2012年9月4日，原告与被告熊润鹏签订《商铺租赁合同》一份，约定被告熊润鹏将其坐落于南昌市红谷滩新区滨江豪园9#一层3号商铺（第一层）出租给原告，租期10年（自2012年9月4日起至2022年9月3日止），建筑面积160.63平方米，租金按80元/平方米计算。合同签订后，原告按约缴纳了租赁保证金5万元。原告装修并使用商铺不久，因被告蒋仁香经营的世茂商务酒店防水出现质量问题，导致商铺房顶出现严重漏水，并影响到原告的经营使用，原告已多次要求被告熊润鹏维修，但被告熊润鹏均未妥善维修。2014年3月起，原告以商铺漏水为由拒付租金。2014年5月起，被告熊润鹏采取了断电措施，导致商铺正门（电动防盗门）无法开启，处于关门停业状态。2014年6月12日，被告熊润鹏诉至法院，要求解除租赁合同，并要求原告支付租金。法院作出的（2014）东红民初字第329号民事判决书生效后，被告熊润鹏仍然停止供电，且商铺房顶依然漏水，导致原告商铺内物品、装修均出现了不同程度的损坏，给原告造成了重大经济损失。为此，原告诉至法院，请求判令：1、《商铺租赁合同》继续履行，被告承担南昌市红谷滩新区滨江豪园9#一层3号商铺的维修义务，确保诉争商铺不漏水；2、被告在维修诉争商铺前，原告免交租金；3、被告赔偿原告因诉争商铺漏水产生的经济损失30万（暂定，以鉴定结论为准）4、本案诉讼费由被告承担。被告熊润鹏辩称：原告系因经营惨淡而恶意拖欠租金，被告熊润鹏多次要求原告配合维修，但原告一直置之不理；2015年4月26日，被告熊润鹏已向原告发出解除租赁合同通知书，双方租赁合同早已解除；现涉案商铺的所有权已转给涂林根，原告如需继续履行合同，应与涂林根办理租赁关系转移手续。被告蒋仁香辩称：被告蒋仁香仅系被吿熊润朋的代理人，并非本案适格被吿；(2014)东红民初字第329号民事判决书中对房屋漏水已作处理，原告现以同样事实、同样理由再次诉讼，属重复诉讼。经审理查明：2012年7月4日，被告熊润朋将南昌市红谷滩新区滨江豪园9#一层03号商铺交付原告进行装修。2012年9月4日，被告蒋仁香代被告熊润朋（甲方）与原告（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将南昌市红谷滩新区滨江豪园9#一层03号商铺出租给乙方，商铺建筑面积为160.63平方米，租金按80元/平方米收取；租赁期自2012年9月4日起至2022年9月3日；乙方交纳的租赁保证金5万元，于房屋到期后予以返还；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约向被告熊润朋支付了租赁保证金5万元。由于原告经营期间，商铺房顶出现严重漏水已影响到商铺的正常经营，且经原告多次要求后，被告熊润朋一直未予妥善维修，故原告自2014年3月起拒付租金。被告熊润朋自2014年5月起采取断电措施，导致商铺正门（电动防盗门）无法开启，商铺处于停业状态。2014年6月12日，被告熊润朋以原告拖欠租金为由，诉至本院，请求判令：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、原告支付被告2014年3月起至起诉之日的租金51401元及起诉之日至一审判决止的租金（暂计12个月25700元）、水电费500元，合计77601元；3、诉讼费由原告承担。2014年9月24日，本院就商铺状况制作现场勘验笔录一份，对商铺房顶漏水、地面积水、防盗门因断电不能开启、商铺内留存个体工商户营业执照、货物及沙发物品等事项予以了记载。2014年12月9日，本院作出（2014）东红民初字第329号民事判决书，判令：1、涂梅花支付熊润朋租金12850.40元；2、驳回熊润朋的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力，原告亦按判决履行了给付租金义务。2015年4月26日，被告熊润朋向原告邮寄送达《解除租赁合同通知书》，以原告逾期支付租金超过1个月为由要求解除双方的租赁合同关系。2015年4月29日，被告熊润朋再次向原告邮寄《解除租赁合同通知书》，原告予以拒收。因双方纠纷未能协商解决，故原告诉至本院。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除《商铺租赁合同》；2、被告返还保证金5万元；3、被告赔偿原告因诉争商铺漏水产生的经济损失30万（暂定，以鉴定结论为准）4、本案诉讼费由被告承担。之后，原告又撤回了上述第1、3项诉请。另查明：2015年12月25日，南昌市中级人民法院作出（2015）洪中执字第35-4号执行裁定书，裁定：解除对被告熊润朋名下南昌市红谷滩新区滨江豪园9#楼3号、11号商铺的查封；2、南昌市红谷滩新区滨江豪园9#楼3号、11号商铺折抵3095208.97元给涂林根；3、涂林根自收到本裁定书之日起上述房屋所有权转移；4、涂林根可持本裁定书到房屋登记部门办理房屋产权登记变更手续。2016年5月19日，南昌市中级人民法院发布公告，要求房屋使用者自行清出存放的物品。以上事实由原、被告的当庭陈述及原告提供的《商铺租赁合同》、（2014）东红民初字第329号民事判决书、照片、笔录、被告熊润朋提供的（2015）洪中执字第35-4号执行裁定书、公告、《解除租赁合同通知书》、邮寄回单、被告蒋仁香提供的身份证、结婚证等证据在案予以佐证。本院认为：原告与被告熊润朋签订的《商铺租赁合同》，系当事人真实意思表示，且内容及形式均未违反相关法律的禁止性规定，属合法有效，双方应按约履行各自合同义务。合同履行期限内，被告熊润朋已于2015年4月向原告发出《解除租赁合同通知书》，原告拒收应视为送达，原告未在法定期限内对解除合同提出异议，《商铺租赁合同》应于通知送达时解除。原告应按南昌市中级人民法院发布的公告要求，清出留存在商铺内的物品。合同履行期间，由于商铺严重漏水及断电已影响到商铺的正常经营，被告熊润朋交付的商铺不符合约定用途，属违约。现原告要求被告熊润朋返还租赁保证金5万元，本院予以支持。由于被告蒋仁香系受被告熊润朋的委托，与原告签订的《商铺租赁合同》，相应的民事责任应由被告熊润朋承担，故原告主张被告蒋仁香承担本案民事责任，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告熊润朋于本判决生效之日起五日内返还原告涂梅花租赁保证金5万元。二、驳回原告涂梅花的其他诉讼请求。如果被告熊润朋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费22100元,由被告熊润朋承担1050元，由原告承担10525元，退回原告10525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审判长 陈 明审判员 李建文审判员 付美丽二〇一七年四月六日书记员 郭 骏附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。