江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏02民终727号上诉人（原审被告、反诉原告）：沈卫冲，男，1966年10月27日生，汉族，住江苏省海门市。委托诉讼代理人：顾彩萍，女，1962年6月2日生，汉族，住江苏省海门市。委托诉讼代理人：朱建新，江苏省启东市久隆法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：无锡市华东陶瓷市场有限公司，住所地江苏省无锡市312国道山北大桥北堍。法定代表人：薛剑青，无锡市华东陶瓷市场有限公司董事长。委托诉讼代理人：王建中，江苏恒茂律师事务所律师。上诉人沈卫冲因与无锡市华东陶瓷市场有限公司（以下简称华东陶瓷市场）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院(2016)苏0204民初1066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。沈卫冲上诉请求：撤销原审判决，驳回华东陶瓷市场的请求诉讼请求，支持沈卫冲的原审反诉请求。事实和理由：上一案中签订和解协议是以双方继续签订租赁合同为前提的，和解协议约定由其与华东陶瓷市场签订租赁协议，但华东陶瓷市场与他人签订了租赁协议，违背了调解协议的内容，故其无义务继续支付费用。请求华东陶瓷市场返还已经支付的3000元房屋使用费并赔偿装修损失122559元。华东陶瓷市场辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。华东陶瓷市场向一审法院起诉请求：1、沈卫冲立即支付房屋使用费7000元并承担逾期支付的利息（以7000元为基数，自2016年1月15日起至判决应给付之日止，以中国人民银行同期贷款利率计付）；2、沈卫冲承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年8月15日，双方签订一份租赁合同，沈卫冲向其租赁市场内大库1号，后双方发生纠纷诉至法院即（2015）北民初字第1037号案件。该案审理过程中，双方在调解时沈卫冲一直称其系打工的，应当由真正的老板来签订租赁协议，后一个叫袁飞的带着身份证前来签订协议。沈卫冲称袁飞即其老板，让其与袁飞结账。沈卫冲应当支付10000元的房屋使用费，扣除2000元用于修理房屋漏水，沈卫冲再支付8000元即可。谈妥后，其与袁飞签订了《场地租赁协议》后，再与沈卫冲签订了《和解协议》，双方均撤诉。但沈卫冲仅在签订协议当天支付了3000元，余款未付，也未修理屋顶的漏水；袁飞也未按约支付租金。即诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。沈卫冲向一审法院反诉请求：1、华东陶瓷市场返还已经支付的3000元房屋使用费；2、华东陶瓷市场赔偿装修损失122559元；3、华东陶瓷市场承担反诉费用。事实与理由：2016年1月15日，双方签订了和解协议，约定其与华东陶瓷市场继续签订租赁协议，现华东陶瓷市场已将房屋租赁给他人，根本违反了和解协议内容。双方和解协议合法有效，华东陶瓷市场根本违约，导致其在案涉房屋内的装修损失无法挽回，请求法院支持其反诉请求。一审法院认定事实：案涉场地系华东陶瓷市场于2009年8月28日向无锡市北塘区黄巷镇五河股份经济合作社租赁而来，无相关权属证书，华东陶瓷市场亦未提交相应的建设工程规划许可证。2014年8月14日，华东陶瓷市场向沈卫冲出具收款收据一份，载明：“收房金贰万伍仟元（已收定金5000元）合计叁万元（8/28起半年租金）”。次日，双方签订《租赁合同》，约定：华东陶瓷市场将坐落于312国道黄巷立交旁华东陶瓷市场大库1号出租给沈卫冲经营陶瓷制品，租赁期限1年，自2014年8月28日起至2015年8月28日止；租金60000元，物管2000元，合计62000元等。案涉场地的屋顶系钢结构上覆盖彩钢瓦，沈卫冲对案涉场地进行了改造，将案涉场地以钢框架搭建模式隔为两层，隔层为五根钢横梁及边框作主体，上部有八根吊柱焊接于原屋顶的钢横梁，下层建四根钢柱予以支撑。2015年3月，沈卫冲未按约交纳租金，华东陶瓷市场予以催讨。2015年4月13日下午，双方发生争执，沈卫冲公司的员工王洪利报警称“房东要锁其店门，有纠纷”，警察出警后在接处警工作登记表上载明“王洪利称其老板租了单为鸣的房子，现房子漏雨有纠纷，因王不能做主，后其称等其老板回来再和单协商此事”。2015年7月15日，沈卫冲诉至原审法院，要求：1、解除双方于2014年8月15日订立的房屋租赁协议；2、华东陶瓷市场返还已交纳的房屋租金30000元；3、华东陶瓷市场赔偿装修损失122559元；4、华东陶瓷市场赔偿其经营损失50000元。华东陶瓷市场提出反诉，要求：1、沈卫冲立即支付2015年11月底之前尚欠的租金45000元及物管费2000元；2、沈卫冲立即向华东陶瓷市场移交房屋并将损坏的房屋回复原状。该案审理中，原审法院勘察现场：案涉场地的房屋有两面均有卷帘门，其中斜向陶瓷市场大门的绿色卷帘门可以直接打开，朝东的白色卷帘门则系沈卫冲安装，钥匙由沈卫冲保管；屋顶有三处漏水点；案涉场地水电皆通；案涉场地一层堆放了沈卫冲的货物。当日，原审法院建议双方交接房屋，沈卫冲拒绝。该案审理中，该院拟就案涉场地屋顶漏雨原因提交司法鉴定，但因沈卫冲无法提交其改建的设计图、华东陶瓷市场无法提交案涉场地设计图而未能进行鉴定。2016年1月15日，双方签订了《和解协议》，约定：一、双方终止原合同的履行，对原合同产生的纠纷解决如下：1、沈卫冲支付华东陶瓷市场尚欠房屋使用费10000元，结清至2016年1月14日所有的费用；2、华东陶瓷市场向沈卫冲支付2000元，用以修理华东陶瓷市场大库1号的屋顶；3、上述义务履行后，双方因原租赁合同所产生的纠纷了结。二、双方另行签订新的租赁协议，租期自2016年1月15日起至2021年12月31日止（详见租赁协议书）。三、租赁协议签订后，双方向法院提出撤诉申请，各自承担缴纳的诉讼费用。一审法院认为，华东陶瓷市场与沈卫冲签订的《房屋租赁合同》，该合同所涉及的租赁物，无建设工程规划许可证，故该房屋租赁合同无效。合同无效的，有过错一方应赔偿另一方损失，双方均有过错的，各自承担相应责任。当事人按照该规定协商无效合同善后事宜，不违反法律规定。双方就终止无效合同所达成的协议第一条即关于原合同的纠纷解决方案系双方当事人真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，合法有效。沈卫冲称系华东陶瓷市场未按约与其重新签订协议，违约在先，但华东陶瓷市场系与其指定的第三方签订的协议，即使如其所称，系其诉讼代理人找来的第三方，华东陶瓷市场与第三方签订好合同后，其才撤诉，证明其亦认可上述合同，故沈卫冲以此主张华东陶瓷市场违约，不予采信。现华东陶瓷市场要求沈卫冲支付尚欠的7000元房屋占有使用费，符合法律规定，予以支持。双方在协议中对于沈卫冲支付7000元的履行期限未予约定，华东陶瓷市场未举证证明其催讨过，故确定沈卫冲应自收到起诉状后的十日即2016年4月30日起按银行同期贷款利率支付逾期付款利息。沈卫冲反诉要求华东陶瓷市场返还已经支付的3000元，无相应依据，不予支持。沈卫冲现无证据证明其对案涉场地的改造征得华东陶瓷市场的同意且其改造改变了案涉场地的结构，影响了案涉场地屋顶横梁受力，已经明显超出了正常装修的范围。双方在协议中对于沈卫冲的改造及装饰装修并未涉及，但从双方达成的支付使用费的金额来看，华东陶瓷市场已经作出很大让步，且在协议中明确“上述义务履行后，双方因原租赁合同所产生的纠纷了结”，故华东陶瓷市场关于改造、装饰装修均已一并协商处理的辩称意见，该院予以采信。沈卫冲要求华东陶瓷市场赔偿装修损失122559元的反诉请求，该院不予支持。判决：一、沈卫冲于判决生效之日起十日内向华东陶瓷市场支付房屋使用费7000元，并支付逾期付款利息（以7000元为基数，自2016年4月30日起至判决应给付之日止，按银行同期贷款利率计付）。二、驳回华东陶瓷市场的其他诉讼请求。三、驳回沈卫冲的反诉请求。一审案件受理费50元、反诉费1400元，合计1450元，由沈卫冲负担。二审中，双方均未提供新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，2014年8月15日，华东陶瓷市场与沈卫冲签订的《租赁合同》，该租赁物因华东陶瓷市场未取得建设工程规划许可证而致合同无效。2016年1月15日，双方为解决该无效合同产生的纠纷而签订的《和解协议》，是双方的真实意思表示，且协议内容不违反国家法律，应认定合法有效。根据《和解协议》约定，双方2014年8月15日签订的《租赁合同》所产生的纠纷已经了结，沈卫冲按协议约定仅支付了3000元，华东陶瓷市场有权按协议约定要求沈卫冲支付协议约定的余款。故一审判决并无不当。综上所述，沈卫冲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2800元，由沈卫冲负担。本判决为终审判决。审判长 周 科审判员 蒋依澄审判员 郭继光二〇一七年四月十二日书记员 刘 英