河北省遵化市人民法院民 事 判 决 书(2016)冀0281民初3046号原告：唐山港陆钢铁有限公司工会委员会。办公地址：遵化市。法定代表人：高瑞明。委托代理人：段晓峰。委托代理人：徐立增。被告：于海东，男，1972年6月12日出生，个体工商户，现住遵化市。委托代理人：郝树江。被告：王亚明，男，1959年7月19日出生，无业，现住遵化市。委托代理人：郝树江。原告唐山港陆钢铁有限公司工会委员会与被告于海东、王亚明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐山港陆钢铁有限公司工会委员会及其委托代理人段晓峰、徐立增，被告于海东、王亚明及二被告委托代理人郝树江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐山港陆钢铁有限公司工会委员会诉称：2013年1月16日，原、被告双方签订商铺租赁合同，原告将坐落于遵化市凤凰北路东侧，编号为15号，建筑面积为307.16㎡的商铺一处租赁给被告。租赁期限为5年，自2013年1月18日至2018年4月17日止。双方约定逐年交纳租金，租金随周边商铺价格调整，第一年应缴纳租金116000元。合同签订后，被告交付了2013－2014、2014－2015两个年度的租金。合同期内，被告于2015年7月18日单方提出终止合同，但并未及时办理解除合同手续，也未及时腾出房屋，至今又占用了13个月零14天。根据《商铺租赁合同》第六条第6项之规定，被告提前终止合同，需向原告支付违约金10000元，扣除押金10000元，并补交三个月免租期房屋租金。由于被告未及时交还房屋，应支付无权占用房屋期间的使用费用及滞纳金。故起诉请求法院判令解除合同，扣除押金并支付违约金10000元，滞纳金4785元；补交三个月免租期房租29000元；支付合同终止后占用房屋期间（2015.4.18－2016.5.31）房屋租金130500元；被告承担本案诉讼费用。被告于海东、王亚明辩称：一、原、被告双方于2015年7月即已达成解除租赁合同的协议，且双方已履行完毕，二被告不存在任何违约情形，应驳回原告的诉讼请求。原、被告双方约定租赁期间为2013年4月18日至2018年7月17日，但特别约定原告额外赠送被告三个月时间，此期间免收租金。依此约定，每年的7月18日为租赁合同的履行起始时间，所以被告于2015年4月18日已向原告提出解除合同并已得到原告经办人的同意，2015年7月18日前，被告已将该屋内原用于经营的物品全部腾清，同时原告停止向该商铺供电。在双方一致同意解除的情况下，原告用不能成立的理由起诉，应依法驳回。二、在双方协议解除《商铺租赁合同》后，被告为原告房屋租赁进行了最大限度的配合与协助，在现今原告已然起诉并将商铺大门焊死的情况下，原告应允许被告将装修物拆除。在达成解除《商铺租赁合同》后，原告即开始将该商铺对外另行出租，为了出租的便利和减少损失，原告出租商铺的原负责人不让拆除被告花费几十万元的装修物，并承诺：如带装修物出租后，将让承租户给予被告一定的经济补偿，为此被告未将装修物拆除，在此后的时间里，被告一直配合原告的另行出租，不但给原告带来的看房户开门接待，商谈价款，甚至被告自己给原告张贴出租广告，自己代表原告寻找承租户，目的就是减少空房所造成的损失，但现在原告违反当初双方的约定，先起诉后封门，被告要求将自己的装修物自行拆除。经审理查明：2013年1月16日，原、被告双方以原告方为甲方，以被告于海东为乙方签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：甲方把坐落于遵化市凤凰北路东侧，编号为15号的商铺租赁给乙方，该商铺建筑面积为307.16㎡，租赁期限为5年，自2013年4月18日至2018年4月17日止，为了让乙方获得更多利润，甲方额外赠送乙方三个月时间，此期间免收租金（但不免除乙方应支付甲方的其他费用，如物业费、水电费等）。乙方应于签订合同的同时向甲方交纳租金，该租金为税后净值，所涉税费均由乙方支付，并采取如下方式交纳：逐年交纳租金，租金随周边商铺价格调整。乙方第一年应交纳租金人民币116000元，此后如甲方在某一年度调整租金，按照新租金标准执行，未调整租金，则仍按照前一年租金标准执行。乙方应于签订本合同的同时向甲方交纳押金人民币10000元。乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租3%。合同期满或提前终止时，乙方应上交商铺内所有钥匙并搬走属于乙方的所有私人物品，乙方应对因其不能如期归还商铺赔偿甲方的一切经济损失，包括但不限于房租、水电费、管理费等，同时甲方有权扣留乙方的押金。在合同履行期内，乙方提前终止合同，应提前三个月通知甲方，乙方需向甲方支付违约金人民币10000元，乙方缴纳的押金不予退还，并补缴三个月免租期房租。庭审过程中，原告称合同中约定原告给被告三个月免租期为2013年1月16日至2013年4月17日。被告称原告承诺给付被告3个月的装修期（因为签订合同时太冷，不可能装修）和另外3个月的免租期，实际是6个月。合同签订当日，原告将涉案房屋交付二被告使用。被告王亚明于2013年1月16日向原告交纳租金116000元、商铺押金10000元，于2015年8月18日向原告交纳租金116000元。2016年5月20日，原告向被告方发出通知一份，内容为：扎西德勒15号商铺：你处房屋已退租，请于5日内将室内物品清走，逾期将视为自动放弃室内物品所有权。原告起诉时，涉案房屋钥匙在被告手中，被告在涉案房屋中进行装修的装修物品（吊顶、墙面、楼梯、地板等）及小部分生活物品尚在涉案房屋之中。关于除上述物品之外的其他物品的清出时间，原、被告双方存在争议，原告称被告是2016年5月20日收到原告方发出的限期清走物品通知后才将物品清走，被告称其于2015年7月18日即将物品清走。庭审中，原告方申请证人张某、李某出庭作证。证人张某证言内容为：2015年10月份左右，证人张某到港陆花园西侧的道路上，看到门市有出租的，就给一个号码为66××××33的电话打电话问房屋租赁多少钱，对方在电话中称让证人张某到出租房子的隔壁（即本案被告经营的商铺）找一个女同志接待证人张某。出租房屋隔壁的女同志说房租11万多。证人张某问女同志装修得另外要钱吧，女同志说租金得问物业，装修的价钱得问她老板。证人张某问女同志说：“装修不得几十万啊？”女同志说：“得几十万。”证人张某心想装修四五十万折价也得十几二十万，无形中房子租金就是几十万，就说考虑考虑，没再说这件事。证人李某证言内容为：证人李某在港陆花园对面底商租房，问过商铺。2015年8、9月份，证人李某与朋友刘广生准备开个彩票站，租个房子。证人李某看到港陆底商门上有租房电话，就打电话咨询，接电话的人让其去玉器店找人，说有个退租的房子。证人李某去玉器店，有个女的带着去看了房子。证人问：“房屋怎么算？”这个女的说“房租和物业商量。”证人李某给港陆公司打电话，公司说房租得十一二万，后来证人李某与刘广生商量说房租太高，开彩票站也挣不了这么多钱，就没有租这个房子。上述事实，有原、被告双方当庭陈述、商铺租赁合同、收款收据、关于限期清走物品的通知、证人证言、录像资料等证据予以证实。本院认为：原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，双方均应依约履行。原告提出解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，二被告无异议，双方仅对合同解除时间有分歧，结合本案被告方称其于2015年6、7月份与原告商铺租赁负责人员马旭东协商解除商铺租赁合同，但未能提供相应证据证实，而原告仅认可2015年7月18日收到被告方单方解除合同通知，故本院认可原告方收到被告方发出的解除合同通知的时间为2015年7月18日。根据双方签订的《商铺租赁合同》约定，乙方提前终止合同，应提前3个月通知甲方，结合证人证明原告方于2015年已将房屋对外出租的事实，故本院认定合同解除时间为2015年10月18日。因原、被告双方签订的《商铺租赁合同》已解除，再次判令解除合同已无必要，故对原告提出解除《商铺租赁合同》的诉讼请求本院不予支持。原告提出的扣除押金10000元并支付违约金10000元，补交三个月免租期房租29000元，因《商铺租赁合同》约定“乙方提前终止合同，乙方需向甲方支付违约金10000元，乙方缴纳的押金不予退还，并补缴三个月的免租期房租”，故对原告的该诉讼请求本院予以支持。关于原、被告双方争议的免租期的具体时间问题，根据合同约定免租期为三个月，对被告主张的原告除赠送免租期三个月外，还另外赠送三个月装修期，因其所提供证据不足以证明其主张，本院不予支持。对原告提出的免租期自2013年1月16日起至2013年4月17日止的主张，本院予以支持。关于原告提出的要求被告给付2015年4月18日至2016年5月31日期间的房屋租金的诉讼请求，应分阶段计算。对合同解除前，即2015年4月18日至2015年10月17日的房屋租金，本院支持租金按116000元/年计算，计58000元。对2015年10月18日至2016年5月31日期间的房屋租金，因2015年10月18日合同解除后，被告未按合同约定上交商铺内所有钥匙并将所有私人用品搬走，且占用涉案房屋对外出售装修物品，本院支持被告给付该期间占用原告房屋的使用费用。结合原告委托被告接待看房客户、被告未及时清走物品对原告方对外出租房屋的影响、被告方为了出卖自己所有的装修物对原告方房屋的利用情况及原告方在明知被告于合同解除后未将相关物品清走却未予及时制止的怠于行使自己的权利等情形，本院酌情支持被告给付原告租金35000元。故本院支持被告给付2015年4月18日至2016年5月31日期间的房屋租金合计93000元。原告提出的由被告给付滞纳金4785元（159500元×3%）的诉讼请求，因原告逾期未交纳的合同解除前租金为58000元，本院支持被告给付滞纳金1740元（58000元×3%）。被告方提出的双方已于2015年7月18日协议解除合同的抗辩主张，未提供相应证据证实，本院不予支持。被告提出系原告方为了便于房屋出租，主动要求被告不要将装修物拆除的抗辩主张，未提供相应证据证实，原告亦不予认可，且被告提供的证人证言证实未租赁涉案房屋原因之一为被告方装修折价较高，故对被告的该抗辩主张，本院不予支持。被告方提供的原告与范连春签订的房屋租赁合同复印件及原告发给另案被告段英杰等的关于限期交纳房屋租金的通知，与本案无关联性，本院不予采信。被告方提供的未出庭作证的证人证言，因证人未到庭接受质证，证言中原告方不予认可的部分，本院不予采信。综上，除被告方给付原告的押金10000元不予退还外，被告方尚需给付原告方违约金10000元、滞纳金1740元、三个月免租期房租29000元及房屋租金93000元。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告于海东、王亚明除已向原告交纳的押金10000元不予退还外，于本判决生效后二十日内再给付原告唐山港陆钢铁有限公司工会委员会违约金10000元、滞纳金1740元、三个月免租期房租29000元及房屋租金93000元。二、驳回原告唐山港陆钢铁有限公司工会委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3786元，保全费1420元，由原告唐山港陆钢铁有限公司工会委员会负担881元，由被告于海东、王亚明负担2905元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判长  王小雨审判员  陆文江审判员  史 婷二〇一七年四月七日书记员  张红梅