广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗越法民三初字第583号原告：广州市寺右实业有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：姚敬新，公司董事长。委托代理人：张逸扬，广东信德盛律师事务所律师。被告：广州市明晖物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：姚棉秋，公司总经理。委托代理人：廖秋权，广东广悦鸿鼎律师事务所律师。委托代理人：李韵涛，广东广悦鸿鼎律师事务所实习律师。被告：广州市南亚房地产开发有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：龙土泉。原告广州市寺右实业有限公司诉被告广州市明晖物业管理有限公司（以下简称明晖公司）、广州市南亚房地产开发有限公司（以下简称南亚公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张逸扬，被告明晖公司的委托代理人廖秋权、李韵涛到庭参加诉讼。被告南亚公司经本院合法传唤，不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审判。本案现已审理终结。原告诉称：涉讼物业广州市东山区（现为越秀区）寺右一马路20-22号明华轩商住楼是原告、被告南亚公司和广州市海珠区益隆房地产服务公司（以下简称益某公司）共同合作开发的项目。开发过程中，益某公司引进广州市高某经济发展有限公司（以下简称高某公司）加入出资，该项目完工后，合作四方明确物业管理由益某公司负责。但在售楼过程中，经益某公司同意，南亚公司于2002年3月15日与高某公司签订了《物业管理委托合同》，委托其对明某乙实行物业服务管理，临时管理期限为两年（自2002年3月10日至2004年3月10日）。协议签订后，高某公司将物业管理工作全部委托给被告明某甲公司进行管理。2004年3月管理期限届满后，高某公司要求对涉讼物业延期管理二年，南亚公司未经原告和某公司同意，单方面同意了该要求，并为其办理了延期手续。但由于被告明某甲公司物业服务存在很多问题，加上益某公司于2004年4月13日发函给南亚公司，要求其收回物业管理权，故原告也支持益某公司的要求。2005年9月26日，南亚公司向被告明某甲公司发出《关于立即退出明某乙物业管理的通知》，指出被告明某甲公司在物业管理服务上存在诸多问题，要求其立即退出明某乙的物业管理，移交还益某公司接管。2004年6月3日，南亚公司出具《委托书》（致广州市东山区建设和市政局），明确以合作开发各方的约定，明某乙应由益某公司进行物业管理，并要求该局给益某公司办理物业管理手续。2005年12月13日，南亚公司致函广州市国土房管局物业管理处，声明明某乙物业管理应有益某公司负责，原告和某公司是该楼的大业主，南亚公司已不是该楼的业主，不再承担委托该楼物业管理的委托工作和其他有关任何事务。其后原告和某公司均多次与南亚公司及被告明某甲公司协商，要求被告明某甲公司交回物业管理权，但被告明某甲公司一直置之不理，拒不退出明某乙的物业管理区域。2014年12月，被告明某甲公司起诉原告追讨物业服务费，原告才知悉2008年7月1日南亚公司又与被告明某甲公司签订的《物业管理委托合同》，委托管理期限自2008年7月1日至2018年12月31日。该合同是无效合同，因为涉讼物业前期物业管理工作合作开发各方早有约定由益某公司负责，各方同意先由被告明某甲公司管理是有二年期限限制的，期满后应当交回给益某公司管理。2008年，南亚公司在明某乙的物业已全部出售，其早已非明某乙的业主，没有任何资格和权利将明某乙的物业管理委托给被告明某甲公司。即使以南亚公司曾作为明某乙建设单位的身份及在明某乙业主委员会没有成立作为委托的理由，南亚公司也没有权利单方决定由被告明某甲公司继续管理并跟其签订物业管理合同，因为南亚公司仅仅是明某乙项目的三个合作的建设单位之一，在原告和某公司两个其他合作单位不同意的情况下，其与被告明某甲公司在2008年7月1日签订的《物业管理服务合同》是非法的，该合同无效。被告明某甲公司企图以无效合同为依据从而取得明某乙的物业管理权并非法收取物业管理费的行为不应得到支持，应当立即退出物业管理区域并交出相关资料和财物。故诉请法院判令：一、确认两被告于2008年7月1日所签订的《物业管理委托合同》无效；二、被告明晖公司退出广州市越秀区寺右一马路20-22号明某乙的物业管理区域；三、被告明某甲公司移交依照物业管理条例的规定应移交的相关材料和财物（包括水电、电梯等设施设备相关资料、钥匙、线路图、小区业主的相关资料）；四、被告南亚公司对被告明某甲公司的上述责任承担连带责任。被告明某甲公司辩称：一、在业主大会未成立并选聘物管单位之前，南亚公司作为建设单位有权选聘物管单位并签订《物业管理委托合同》。根据《物业管理条例》第二十一条的规定，涉讼物业明某乙的业主至今未成立业主大会，明某乙的建设单位依法有权选聘物管单位并签订前期物管合同。（一）南亚公司系涉讼物业唯一的建设单位。根据我国建筑法等法律规定，建设单位应具有一定的开发资质，并对建设工程质量承担责任。根据原告提交的证据《明某乙商住楼产权面积分成确认书》中第四条第3款“合作本项目，甲乙双方具无开发权，乙方分得物业在确权时确到南亚公司名下”，由此，虽然涉讼物业是由原告、南亚公司和某公司合作开发，南亚公司是唯一具有开发资质的合作建房方，是涉讼物业唯一的建设单位。（二）南亚公司一直作为涉讼物业建设单位与物管单位签订前期物管合同。就涉讼物业的物管事宜而言，南亚公司一直作为建设单位与物管单位签订前期物管合同，原告对此从无异议。南亚公司签订的前期物管合同包括：1、南亚公司与高某公司于2002年3月15日签订的《物业管理委托合同》，2、南亚公司与明某甲公司于2004年5月1日签订《物业管理委托合同》。原告在起诉状中确认了2002年的那份物管合同系合法有效，即确认了南亚公司对外有权签订前期物管合同。而2004年那份物管合同也已实际履行完毕，原告以实际履行确认了南亚公司对外有权签订前期物管合同。综上，南亚公司作为涉讼物业建设单位，有权对外委托物管单位并签订前期物管合同。由此，南亚公司与明某甲公司于2008年7月1日签订的《物业管理委托合同》应为合法有效。二、原告对南亚公司与明某甲公司2008年签订的那份物管合同从未表示异议，且一直实际履行该合同至今。原告于2006年4月19日曾以业主身份与明某甲公司签订《委托物业管理合同》，同意委托明某甲公司对原告所属物业即明某乙一至五层提供物管服务，委托管理期限为2006年4月1日至2009年3月30日。委托管理期限届满后，原告得知南亚公司与明某甲公司已于2008年7月1日就明某乙整栋物业签订了物管合同，委托管理期限自2008年7月1日至2018年12月31日，原告便未与明某甲公司就2006年那份物管合同进行续订。2006年那份物管合同于2009年期限届满后，原告仍一直接受明某甲公司的物管服务及履行交纳物管费的义务，从未对明某甲公司的物管单位资格和地位提出过任何异议。直至明某甲公司于2014年5月依法调整物管费，原告自此拒绝交纳物管费、水电费等费用，遂明某甲公司起诉原告请求支付物管费等费用，后寺右公司另行提起本案诉讼，否认明某甲公司提供物管服务的资格。原告在起诉状中称自2014年12月才知悉2008年那份物管合同的存在是没有事实依据的，事实上，原告一直知悉明某甲公司为涉讼物业提供物管服务，一直知悉涉讼物业建设单位即南亚公司与明某甲公司成立前期物管合同关系，也一直以实际履行承认明某甲公司提供物管服务的资格与地位。三、2008年那份物管合同不存在合同无效的法定情形。原告主张合同无效是没有法律依据的。综上，原告的诉讼请求并没有事实和法律的依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告南亚公司无答辩。经审理查明：2002年3月15日，被告南亚公司与高某公司签订《物业管理委托合同》，委托高华锋公司对广州市东山区（现为越秀区）寺右一马路20、22号明华轩商住楼实行物业管理，委托管理期限为2年，自2002年3月10日起至2004年3月10日止。2004年4月13日，益某公司作出《关于收回“明某乙”商住楼物业管理的函》（该函载明是发给被告南亚公司），内容为：我司与高某公司签订的合同条款规定，明某乙商住楼建成后的物业是由我司负责管理的，寺右实业有限公司分得1-5层的物业也于2002年3月20日委托我司管理；高某公司因售楼需要，要求我司借给二年的物业管理，待售楼到一阶段归还我司；为双方友好合作起见，我司于2002年3月27日发函贵司，请贵司给高某公司办理物业管理二年的相关手续。现委托期限二年已满，我司决定收回物业管理，请贵司通知高某公司并协助我司做好管理交接手续为要。2004年5月1日，被告南亚公司与被告明某甲公司签订《物业管理委托合同》，委托明晖公司对广州市越秀区寺右一马路20、22号明华轩商住楼实行物业管理，委托管理期限为43个月，自2004年5月10日起至2007年12月31日止。2005年9月26日，被告南亚公司向被告明某甲公司作出《关于立即退出明某乙物业管理的通知》，内容为：明华轩商住楼项目是经广州市政府有关部门批准，由我公司与寺右实业有限公司、益某公司三家合作开发的。在建期间由益某公司引进高某公司加入出资承建，高某公司分得物业是挂靠我公司名下进行售楼的。楼盘建成后的物业管理已明确由益某公司管理。当时因售楼需要，应高某公司的要求，经益某公司同意，并由益某公司委托我司，才由我司给你司办理物业管理手续。临时管理期限为二年（自2002年3月至2004年3月）时至今日暂管期限已超半年。去年五月，高某公司再次要求我司给予物业管理延期二年，我司在未经寺右、益某二公司的同意，单方面同意了该要求，并办理有关延期手续。但事后我公司接到明某乙各业主的投诉却比以前更多，许多问题都关系到业主的权益。……鉴于所出现的问题的严重性，对我公司的信誉已造成不良影响。为维护本公司和广大业主的利益，对此我公司作出如下决定：……我司有责任责成你司立即退出该楼的物业管理，移交还益某公司接管等。被告明某甲公司否认收到该函。2005年12月13日，被告南亚公司作出《关于移交“明华轩”商住楼物业管理权的函》（该函载明是发给广州市国土房管局物业管理处），内容为：由我公司、寺右公司和海珠区益隆房地产服务公司三方共同开发的位于本市寺右一马路20-22号的“明华轩”商住楼项目，已于2001年6月完工交付使用。我三方在开发合同早已明确约定，该楼建成后，物业管理由益某公司负责，况且寺右公司与益某公司是该楼的大业主，寺右公司也将属于寺右的物业委托益某公司管理。对此，我司既不是该楼的业主，该楼的物业工作与我公司无关，我司决定，从去函之日起不再承担委托明某乙商住楼物业管理的委托工作和物业管理有关的其他任何事务。在与市政府部门处理明华轩商住楼物业管理工作中，现由益某公司直接负责。2006年2月17日，被告南亚公司出具《委托书》，表示将明某乙大厦物业管理工作全权委托被告明某甲公司经营管理。2006年4月19日，原告与被告明某甲公司签订《委托物业管理合同》，委托被告明晖公司负责寺右一马路20、22号明某乙原告所属物业的物业管理工作，合同期限为三年，自2006年4月1日起至2009年3月30日止。2008年7月1日，被告南亚公司与被告明某甲公司签订《物业管理委托合同》，委托被告明晖公司对广州市越秀区寺右一马路20、22号明华轩商住楼实行物业管理，委托管理期限为114个月，自2008年7月1日起至2018年12月31日止。另查明，1998年6月18日，广州市天河区沙河镇寺右管理区（后改制为本案原告）、益某公司与被告南亚公司签订《合作开发合同书》，合作开发东山区寺右新马路原煤建公司仓库北地段。1998年11月26日，广州市国土局向广州市天河区沙河镇寺右管理区、益隆公司、被告南亚公司作出穗国土建用函（1998）340号《关于土地使用权问题的复函》，同意将经穗国土建用字（1998）第318号文核准给广州市天河区沙河镇寺右管理区使用的、位于天河区寺右新马路煤建公司仓库北地段的1962平方米土地，改由广州市天河区沙河镇寺右管理区、南亚公司、益某公司共同使用，用地性质为商业、住宅等。2001年10月16日，广州市城市规划局东山区规划分局发出穗规验证字（2001）第008号《建设工程规划验收合格证》，核定寺右新马路煤建公司仓库北地段工程经验收合格。2002年4月23日，原告与益某公司签订《明某乙商住楼产权面积分成确认书》，内容为：经市房管测绘确认明某乙总建筑面积为15252.6262平方米，由原告实际分得面积4085.4570平方米，益某公司实际分得面积9885.2221平方米，地下停车位全归益某公司所有；合作项目，双方均无开发权，益某公司分得物业在确权时确到南亚公司名下，有关事项，由益某公司另与南亚公司签订协议等。2002年6月8日，原告、益某公司与被告南亚公司签订《合作建房物业面积分成确认书》，确认明某乙原告应分得的面积为4085.4570平方米，益某公司应分得的面积为777.5223平方米，被告南亚公司应分得的面积为9107.6998平方米。因本案纠纷，原告于2015年2月11日提起本案诉讼。诉讼中，原告与被告明某甲公司确认：明某乙建成后，一直由被告明某甲公司提供物业管理服务；明某乙没有成立业主委员会。原告称：原告确认2008年7月1日物业管理合同无效的依据是：被告南亚公司主体不适格，涉讼物业建设单位为原告、南亚公司、益某公司。对前期物业管理服务公司的委托必须由原告、南亚公司、益某公司共同确定。被告南亚公司在没有征得原告及益某公司同意的情况下，无权单独与被告明某甲公司签订物业管理委托合同。高某与被告南亚公司签订的合同原告没有异议，但已经到期了。2008年之前被告南亚公司已经将其分得的房屋出售，如果委托物业管理公司也应当征得业主的同意。被告南亚公司将房屋全部出售后，根据物权法的规定，物业管理委托应由业主选聘，被告南亚公司与被告明某甲公司续签合同时违反物权法的相关规定。选聘物业管理公司必须通过公开招投标的方式或区一级房地产行政主管部门批准可以不公开招投标方式，故被告南亚公司与被告明某甲公司签订《物业管理委托合同》程序上也是不合法的。原告的其他诉讼请求是以物业管理服务合同无效为前提而提出的。被告明某甲公司称：关于被告明某甲公司对明某乙提供物业管理的情况。明某乙于2001年年底验收，2002年完工。完工后2002年2月份左右，被告明某甲公司进驻物业管理区域进行管理。依据是被告南亚公司与高某公司签订的《物业管理委托合同》，期限2002年3月10日至2004年3月10日。后高某公司委托被告明某甲公司实施物业管理。在2004年以前，被告南亚公司、高某公司、原告均没有与被告明某甲公司发生过争议。关于益某公司发出的关于收回明某乙商住楼物业管理的函及被告南亚公司的委托书，被告明某甲公司不清楚，直到本案看到原告证据时才知悉。2004年5月1日，被告南亚公司与被告明某甲公司签订《物业管理委托合同》，委托被告明某甲进行物业管理，期限从2004年5月10日至2007年12月31日。2006年4月19日，原告以业主的身份与被告明某甲公司签订《物业管理合同》，涉及管理区域是1-5层，期限为2006年4月1日至2009年3月30日。2008年7月1日，被告南亚公司与被告明某甲公司又签订《物业管理委托合同》，期限从2008年7月1日至2018年12月31日。本院认为：鉴于涉讼的广州市越秀区寺右一马路20、22号明华轩商住楼尚未成立业主委员会，有关物业服务企业的选聘应依照《物业管理条例》中关于前期物业管理的规定来处理，即由建设单位选聘物业服务企业。被告南亚公司作为明某乙商住楼的建设单位之一，依法有权某华轩商住楼选聘物业服务企业。而且，实际上明某乙商住楼建成以后也是一直由被告南亚公司作为建设单位对外选聘物业服务企业。至于被告南亚公司与原告、益某公司内部是如何商定的，并不影响其对外所签订的《物业管理服务合同》的效力。如被告南亚公司的行为违反其与原告、益某公司之间内部的相关约定，原告等可另行追究其责任。关于原告主张被告南亚公司选聘物业服务企业程序上不合法的问题，即使存在该情况，也应按照《物业管理条例》第五十七条的规定，由其承担相应的行政责任，而非合同无效。综上所述，原告主张被告南亚公司与被告明某甲公司于2008年7月1日签订的《物业管理委托合同》无效，理据不足，本院不予支持。其基于合同无效提出的其他诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款的规定，判决如下：驳回原告广州市寺右实业有限公司的诉讼请求。本案受理费100元、公告费500元，由原告广州市寺右实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  黎冬梅人民陪审员  李志军二〇一五年八月三日书 记 员  邓鸿明