四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终2042号上诉人（原审原告)：四川新世纪通信工程有限公司。住所地：成都市高新区益新大道***号。法定代表人：徐人杰，董事长。委托诉讼代理人：朱劲松，四川致高守民律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敏进，四川致高守民律师事务所律师。上诉人（原审被告)：成都华达物业管理有限公司。住所地：成都市武侯区武侯祠大街***号华达商城**楼*座*号房。法定代表人：陈俭益，董事长。委托诉讼代理人：韦文正，四川明炬律师事务所律师。上诉人四川新世纪通信工程有限公司（以下简称新世纪公司）因与上诉人成都华达物业管理有限公司（以下简称华达公司）物权保护纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初6825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人新世纪公司的上诉请求：撤销原判第二项、第三项，依法改判华达公司赔偿新世纪公司自2016年1月13日起至2016年10月5日止新世纪公司无法正常使用成都市××大街××楼××号办公用房的全部损失共计1061369元。事实及理由：原审法院认定华达公司应当对案涉房屋恢复供电，并承担强行停电给新世纪公司造成损失是正确的。但原审法院对损失的范围及金额认定有误，经评估的案涉房屋租金标准并非新世纪公司遭受的实际损失和唯一损失，华达公司应当赔偿新世纪公司无法正常使用案涉房屋的全部损失。上诉人华达公司的上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回新世纪公司在一审的诉讼请求。事实及理由：2016年1月13日停电原因是电路故障检修所致，并非原审法院认定的停止供电系华达公司故意所为。新世纪公司搬离案涉房屋后，华达公司出于安全角度考虑对案涉房屋停止供电系无因管理的行为。且根据新世纪公司、华达公司签订的《物业管理合同》第三条第九项约定，新世纪公司拒交水电费和物管费用，华达公司可以采取停水、停电等措施。即使是华达公司因新世纪公司拒交水电费和物管费用采取了停电措施，新世纪公司正确的解决方法是依约缴纳水电费和物管费用，即可消除停电状况，而非采取搬离案涉房屋故意造成损失。故华达公司对新世纪公司没有侵权行为，不应承担本案的赔偿责任。新世纪公司向一审法院起诉请求：1、华达公司立即恢复对新世纪公司所有的位于成都市××大街××楼××号办公用房的供电，排除对该办公用房供电的妨碍；2、华达公司赔偿新世纪公司自2016年1月13日起至2016年10月5日止新世纪公司无法正常使用成都市××大街××楼××号办公用房的全部损失共计1061369元。原审法院审理查明，新世纪公司系成都市××大街××楼××号办公用房（权×××××××，建筑面积：1000.17平方米）的所有权人。华达公司系华达商城大厦的物业服务公司。2016年1月13日，华达公司对新世纪公司的办公用房进行断电。双方发生争议。2016年1月15日，新世纪公司搬离上述办公用房。另查明：一、新世纪公司在华达公司断电当日，即2016年1月13日要求派出所处理。华达公司的负责人何岷在派出所协调处理时，承认华达公司的停电行为，并称停电原因是新世纪公司不缴纳物管、水电、停车费，华达公司还要为新世纪公司垫付水电费，华达公司的停电行为系无奈之举。华达公司在庭审中称何岷在派出所的陈述带有情绪性，真实的情况是电路故障。新世纪公司提交其工作人员向综合执法大队、街道办事处、电力公司反映停电情况的录音，华达公司对此不予认可。2016年2月17日，新世纪公司向四川省成都市成都公证处申请证据保全。公证处工作人员于2016年2月18日、2016年3月4日、2016年3月24日前往成都市××大街××楼对开关按钮过程和照明情况进行全程摄像。以上三个时间点均显示华达商城16层已被断电。华达公司提交检修照片一组，甘立伟、李建、王诚出具的《情况说明》一份，并申请其工作人员沈陈出庭作证，检修照片未显示拍摄时间，《情况说明》上载明华达商城于2016年1月12日电路出现故障，证人沈陈陈述检修完成时间为2016年1月15日。新世纪公司对上述书证及证人证言不予认可。华达公司提交其于2016年7月25日在成都市××大街××楼拍摄的视频，视频中显示案涉房屋无人员办公。华达公司提交照片，拟证明华达公司多次向新世纪公司催讨水电、物管费。新世纪公司对上述证据的证明目的不予认可。二、新世纪公司明确其诉请的损失构成如下：1、房屋租金损失757696元，房屋租赁保证金99540元，中介费99540元，办公家具租赁损失26700元；为证明其在外租用办公用房及办公家具，新世纪公司提交租赁合同、《房地产中介服务合同》、《办公家具租赁合同》、凭证、收据，新世纪公司陈述其提交的租赁合同中2016年4月6日至2016年10月5日系与广域公司合租，华达公司对证明目的不予认可。2、公证费损失6000元，新世纪公司提交公证费发票联予以证明，华达公司对证明目的不予认可。3、律师费损失60000元，新世纪公司提交委托代理合同、发票，华达公司对证明目的不予认可。4、利息损失11893元。在诉讼过程中，新世纪公司申请法院对案涉房屋从2016年1月13日至今的房屋租金标准进行评估，经法院委托评估，四川天衡房地产评估有限公司于2016年11月23日出具《报告书》，载明评估结果为：2016年1月13日起至2016年10月18日案涉房屋的总租金为495264元，平均租金为每月每平方米54元。新世纪公司为此花费评估费6500元。三、2000年4月19日，新世纪公司、华达公司签订《物业管理合同》，约定：华达公司受成都华达商城有限公司的委托和授权承担华达商城大厦的物业管理工作；月物业管理费为6621.35元，按月支付；新世纪公司入住后，所发生的水、电费由华达公司按实际耗用代为收缴；其中第三条第九项载明：华达公司按规定向业主、承租人收取物业管理费，对拒交或无理取闹者，华达公司将进行书面追缴，直至采取停水、停电、停电话等措施。2010年9月20日，华达公司向法院就新世纪公司拖欠的物业服务费及违约金提起诉讼，法院于2011年3月20日作出（2010）武侯民初字第3958号民事判决，判决新世纪公司支付华达公司2008年7月至2010年9月的物业服务费及滞纳金。成都市中级人民法院于2012年6月28日维持了上述判决。2013年6月17日，华达公司向法院就新世纪公司拖欠物业服务费及违约金一事再次提起诉讼，法院于2013年8月28日作出（2013）武侯民初字第3114号民事判决，判决新世纪公司支付华达公司2010年10月1日至2013年5月30日的物业服务费及滞纳金。2016年6月1日，华达公司再次向法院起诉，要求新世纪公司支付从2013年6月至2016年5月的物业服务费及滞纳金，该案尚在审理过程中。上述事实，有房屋产权证、录音、公证书、照片、租赁合同、《房地产中介服务合同》、《办公家具租赁合同》、凭证、收据、发票联、委托代理合同、发票、《报告书》、《物业管理合同》、民事判决以及当事人陈述等证据予以佐证。一审法院认为，本案新世纪公司、华达公司就2016年1月13日起案涉房屋被停止供电的原因意见不一。华达公司辩称2016年1月13日至1月15日是因电路故障导致停止供电，其后停止供电系因新世纪公司搬离案涉房屋而进行的管理行为，对此，法院认为，华达公司提交的检修照片无拍摄时间，故无法确认2016年1月13日案涉房屋所在商城发生过线路故障，华达公司提交的《情况说明》、证人证言系华达公司工作人员的单方陈述，无其他证据予以佐证，故对华达公司提交的证据不予采信。华达公司负责人何岷于2016年1月13日交涉此事时，已承认因新世纪公司未缴纳物管、水电费故华达公司予以停止供电一事，故可以确认华达公司停止供电系其故意所为，而非出于管理需要。本案双方当事人争议的焦点在于华达公司能否根据《物业管理合同》第三条第九项之规定，对拒交物管费的业主采取停水、停电等措施。法院认为，物业服务管理区域内存在的物业服务合同与供用电、水合同是各自独立的合同，涉及不同的合同当事人。供用电、水合同的相对人是电力、自来水供应公司，有权利采取停止供电供水的只能是电力、自来水供应公司，在未得到供水供电公司的授权的情况下，物业服务管理企业无权在业主不交纳物业服务费的情况下停水停电，双方签订的《物业管理合同》第三条第九项应属无效。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”以及第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”之规定，新世纪公司作为案涉房屋的所有权人，对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，其中包括了房屋水电使用的权利。对他人防碍用水用电的，其作为权利人有权请求排除妨碍，造成损失的，可能请求赔偿。因此，华达公司应当对案涉房屋恢复供电，并承担强行停电给新世纪公司造成损失的责任。关于损失的大小。华达公司强行停电的行为直接影响新世纪公司对案涉房屋的使用，华达公司应当按照同等地段同等装修情况的租金标准向新世纪公司赔偿租金损失，经评估，案涉房屋的租金标准为每月每平方米54元，根据新世纪公司在外租赁房屋的期间，华达公司应当向新世纪公司支付2016年1月15日起至2016年10月5日止的租金损失477081元（54元÷30天×1000.17平方米×265天）。新世纪公司主张的房屋租赁保证金、中介费以及公证费、律师费，均不是必然发生的费用，不能认定为损失，法院不予支持。关于新世纪公司主张的办公家具租赁费，华达公司的断电行为不会造成办公家具的毁损，故该项损失与新世纪公司的行为不具有因果关系，法院不予支持。关于新世纪公司主张的利息损失，于法无据，法院不予支持。遂依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、华达公司于判决生效之日起三日内排除对新世纪公司名下的位于成都市××大街××楼××号办公用房（权0608353）供电造成的妨碍，恢复供电；二、华达公司于判决生效之日起十五日内支付新世纪公司从2016年1月15日起至2016年10月5日止的租金损失477081元；三、驳回新世纪公司的其他诉讼请求。案件受理费14350元，减半收取7175元，由新世纪公司负担2947元，华达公司负担4228元，评估费6500元，由华达公司负担。本院经二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，华达公司系华达商城大厦的物业服务公司，新世纪公司系成都市××大街××楼××号办公用房的所有权人。2000年4月19日，双方签订《物业管理合同》建立物业服务关系，故新世纪公司、华达公司均应按照物业合同的约定履行各自的义务。从2008年7月1日起，因新世纪公司未向华达公司交纳物业管理费，双方发生纠纷。华达公司曾数次向法院就新世纪公司拖欠物业服务费提起诉讼，但新世纪公司在法院判决后，对新产生的物业服务费仍然拒绝交纳。至事发之前，因新世纪公司仍不缴纳物管、水电费，导致华达公司2016年1月13日的停电行为。华达公司主张2016年1月13日至1月15日是因电路故障导致停止供电，因华达公司负责人何岷于2016年1月13日交涉此事时，已承认系因新世纪公司未缴纳物管、水电费被华达公司予以停止供电一事，故本院对华达公司的该项主张不予采纳，原审法院确认华达公司停止供电系其故意所为是正确的。华达公司申请对其提交的手机中检修照片拍摄时间和地点进行鉴定，因对证明待证事实无意义，本院不予准许。关于华达公司能否根据《物业管理合同》第三条第九项之规定，对拒交物管费的业主采取停水、停电等措施。本院认为，物业服务管理区域内存在的物业服务合同与供用电、水合同是各自独立的合同，涉及不同的合同当事人。供用电合同的相对人是电力公司，在未得到供电公司的授权的情况下，华达公司无权在业主不交纳物业服务费、水电费的情况下停水、停电。因此，华达公司对案涉房屋强行停电存在过错，应当对案涉房屋恢复供电，并承担给新世纪公司造成的相应损失。新世纪公司从2008年7月1日起就拒绝向华达公司交纳物业管理费，在法院数次对新世纪公司拖欠物业服务费进行判决后，仍不履行物业合同，对新产生的物业服务费、水电费恶意拖欠,是本次纠纷发生的主要原因。且在华达公司因新世纪公司拒交水电费和物管费用采取了停电措施后，新世纪公司本应采取依约缴纳水电费和物管费用的方式解决问题，消除停电状况，但其采取搬离案涉房屋的极端方式，故意造成损失扩大，故新世纪公司对损失的发生存在主要过错。结合本案实际情况，本院酌定由华达公司承担20%的损失责任，新世纪公司自行承担80%的损失责任。关于损失的大小。原审法院按照经评估的同等地段同等装修情况的租金标准认定华达公司向新世纪公司赔偿租金损失是正确的。华达公司应当向新世纪公司支付2016年1月15日起至2016年10月5日止的租金损失95416.2元（477081元×20%）。新世纪公司主张的房屋租赁保证金、中介费，均不是必然发生的费用，不能认定为损失，原审法院不予支持并无不当。关于新世纪公司主张的办公家具租赁费，华达公司的断电行为不会造成办公家具的毁损，故该项损失与新世纪公司的行为不具有因果关系，本院不予支持。综上，原审认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初6825号民事判决第一项，即：成都华达物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内排除对四川新世纪通信工程有限公司名下的位于成都市××大街××楼××号办公用房（权×××××××）供电造成的妨碍，恢复供电；二、变更成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初6825号民事判决第二项为：成都华达物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付四川新世纪通信工程有限公司从2016年1月15日起至2016年10月5日止的租金损失95416.2元；三、驳回四川新世纪通信工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费14350元，由上诉人四川新世纪通信工程有限公司承担11480元，由成都华达物业管理有限公司承担2870元。本判决为终审判决。审判长  邓凌志审判员  张艳秋审判员  谢 芳二〇一七年四月二十八日书记员  刘 杨