珠海市香洲区人民法院文件稿纸主送当事人核稿人意见领导批示抄送拟搞时间：2015年8月7日文件编号：（2015）珠香法民三初字第872号发文编号：承办人：张从和拟稿人：广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠香法民三初字第872号原告：珠海市灏峰房地产投资顾问有限公司，住所地珠海市昌盛路300号商铺。法定代表人：颜文，总经理。委托代理人：王争，广东广和（珠海）律师事务所律师。委托代理人：袁利丹，广东广和（珠海）律师事务所律师。被告：梁旭平，女，汉族，住珠海市香洲区。原告珠海市灏峰房地产投资顾问有限公司诉被告梁旭平居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员张从和适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王争、袁利丹，被告梁旭平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2014年12月15日，被告在原告斡旋下与朱泳基签订《房地产买卖合同》（合同号：N0：2013532）。买方朱泳基购买被告所有的位于珠海市香洲区银桦路688号13栋3单元XXX、XXX、XXX号及13栋4单元XXX号商铺（以下简称涉案房产），购房总价为二百五十五万元整。合同第四条约定，被告应向原告支付佣金24500元，朱泳基应向原告支付佣金50000元。被告违约的，应当按照买卖双方应付佣金之和付予原告作为赔偿损失，并承担原告追收佣金所付出的律师费、诉讼费、保全费、滞纳金等相关费用。合同签订后，原告多次联系被告，要求支付佣金并配合朱泳基办理资金监管及房产过户等相关手续，但被告以种种理由搪塞，导致该合同至今未履行。有鉴于此，被告拒不支付佣金、拒不履行合同义务等行为已经违反合同约定，并损害了原告合法权益。原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，望贵院依法判如所请。原告的诉讼请求：1.被告向原告支付佣金24500元，并赔偿原告损失74500元；2.被告向原告支付因追收佣金所支付的律师费10000元；3.被告承担本案诉讼费用。原告就其起诉向本院提交了如下证据：1.房地产买卖合同；2.房地产权证；3.快递单、投递情况查询结果；4.原告工作人员与被告短信记录；5.朱泳基与被告短信、微信记录；6.委托代理合同；7.发票；8.收据；9.监管协议。被告答辩称，涉案房产还有银行贷款，要先处理好才能与买家办理过户。原告何来损失？买家交了10万元的定金，在原告处放着，被告一直没有拿。当初买家交定金的时候，被告与原告说，被告的房产证需要先办好才能收这10万元的定金，不需要当时收。后来原告与被告说，这10万元除了保证买家一定会买之外，还能保证原告能够促成此单交易。原告是被告朋友介绍给被告的，被告说涉案房产没有还完贷款，这10万元是否收没有多大作用，当初被告卖这个房的时候原告就说了价格是255万元，原告说买家不同意，问我245万元好不好。因为被告是做工程的，需要资金周转所以被告才卖房。后来，原告约我说买家需要看房产证，约到原告公司的另一个办公地点，告知被告谈的价格其实是255万元，中间差价10万元是原告收取的，到被告手中只有245万元，要求被告保密，原告才会安排被告与买家见面。这中间差价原告是当天见面才与我说的，那么原告主张的亏损在哪里，被告一直与买方协调，买方也愿意等被告。如果说被告在涉案房产成功交易后不支付中介费，那么原告起诉被告也有依据，但是涉案房产的交易一定会进行的，中介费也是一定会给的。被告梁旭平未就其答辩向本院提供证据。经审理查明，涉案房产的所有权人为被告。2014年12月15日，原告（经纪方）、被告（卖方）及案外人朱泳基（买方）签订《房地产买卖合同》，约定：卖方将涉案房产以255万元转让给买方，定金10万元于签署本合同时直接或通过经纪方向卖方支付，已付定金在第一期付款时冲抵房款；买方于2015年2月5日前支付第一期房款25万元，于［取得交易受理回执单］［于房地产权证领证日］［以银行按揭方式］付清最后一期房款230万元，被告于2015年2月15日前为朱泳基办理房产过户手续；买方以银行按揭方式购买时，贷款手续须在2015年2月15日前获得银行同意贷款批准，买方须配合银行贷款流程要求及时支付贷款给卖方，相关按揭费用由买方承担，卖方须配合买方的按揭贷款手续；买方的银行批准贷款额与最后一期房款230万元如有差额，在第一期房款中按多退少补结算完毕；涉案房产在中国工商银行抵押，卖方须在2015年2月15日前注销抵押；上述楼款中非按揭部分由买卖双方于2015年2月5日前到银行办理资金监管手续；被告于签署本合同后1日内将涉案房产的房地产权证原件交经纪方托管及办理转让过户所用，未经买卖双方同时同意，经纪方不得将房地产权证交予任何一方；办理房产按揭、纳税及过户所需要的资料以银行、税务及相关部门要求为准，经纪方仅按照买卖双方意愿代为填写相关文书，最终生效均以买卖双方的签字确认为准，经纪方不作任何承诺；卖方于办理交税过户手续前支付经纪方佣金24500元，买方于办理交税过户手续前支付经纪方佣金50000元；办理房产过户所需缴纳的税费，由买卖双方按规定各自负担。合同第4.3条约定，本合同签署后，买卖双方任何一方或双方未能依约完成交易或未征得经纪方书面同意下取消本合同，视为违约，违约方须当即按照买卖双方应付佣金之和付予经纪方作为赔偿经纪方损失，并承担经纪方追收佣金所付出的律师费、诉讼费、保全费、滞纳金等相关费用。合同第8条违约责任约定，卖方决定中途不卖，逾期3日不来收款或未按合同办理相关过户手续时，作卖方中途悔约处理，卖方应在悔约之日起2日内将所收定金及购房款退还买方，另赔偿买方10万元违约金；买方决定不买，逾期3日未交款或未按合同办理相关手续时，作买方中途悔约处理，卖方没收买方定金。此外，三方还就其他事项进行了约定。上述合同签订同日，被告出具收据确认收到案外人朱泳基定金10万元。被告未将涉案房产的房地产权证交付原告保管。原、被告另行就定金10万元签订了《托管协议》，载明：因房产证原件不能交付原告办理过户手续，被告自愿将定金10万元交原告托管，被告处理完善涉案房产，产权清晰后将房产证原件交付原告，然后按合同收取定金。原告于2015年2月4日联系被告，要求被告2015年2月5日下午3时与案外人朱泳基到广发银行作房款资金监管，被告以不在珠海为由拒绝。被告未能于2015年2月15日前注销涉案房产的抵押，经原告及案外人朱泳基多次催促，被告以资金周转出现问题为由一直不予配合办理产权过户手续。原告因被告拒绝履行合同，于2015年4月10日发函催促被告履行。2015年4月17日，原告委托广东广和（珠海）律师事务所代理本案诉讼。原告支出了律师费10000元。案外人朱泳基已于2015年4月20日另案起诉被告，要求被告双倍返还定金20万元，本院予以立案受理，案号为（2015）珠香法民三初字第873号。2015年7月29日，本院就该案作出判决，判令被告梁旭平向原告朱泳基双倍返还定金20万元。本院认为，原告、被告及案外人朱泳基签订的《房地产买卖合同》系三方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，缔约各方均应按照合同约定全面履行。被告拒绝依照合同约定履行相应义务，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。关于违约责任，本院分析认定如下：首先，关于居间报酬的问题。原告作为居间服务提供方，根据行业规则及合同约定，除需促成买卖双方签订买卖合同之外，还附随协助买卖双方办理按揭贷款、缴纳税费及办理产权过户手续等义务。本案中，原告已经促成被告与案外人朱泳基之间的房屋买卖合同成立，已经履行了主要义务，但由于被告的违约行为，原告因此相应减少了居间服务项目，应当相应减少居间报酬。根据合同约定及被告的过错程度，本院酌定被告支付原告居间报酬19600元。对原告该项诉讼请求，本院予以部分支持。关于赔偿损失的问题。被告抗辩主张案外人朱泳基已经支付的定金10万元一直在原告处放着，被告一直没有拿，原告没有损失，而且原告取得中间差价10万元。本院认为，原告仅是依据与被告订立的《托管协议》对定金10万元进行托管，与原告主张居间报酬及赔偿损失并不冲突，而且被告未举证证明原告取得中间差价10万元，被告相应抗辩意见理据不充分，本院不予采纳。原告依据合同第4.3条诉请被告赔偿买卖双方应付佣金之和74500元的损失以及追收佣金所支出的律师费10000元，在本院已经酌情支持原告关于居间报酬的诉请的情况下，原告因被告违约而发生的损失主要是案外人朱泳基应支付原告的居间报酬及因本案诉讼发生的律师费，其再另行主张被告赔偿卖方即被告应付佣金的损失，属于重复请求，理由不成立，本院不予支持。如前所述，根据原告提供的居间服务，本院酌定案外人朱泳基应支付原告居间报酬40000元，被告应当予以赔偿。对原告相应诉讼请求，本院予以部分支持。至于律师费，合同已经约定违约方需承担原告追收佣金所付出的律师费，原告主张的律师费10000元有《委托代理合同》、发票为证，且数额合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告梁旭平于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告珠海市灏峰房地产投资顾问有限公司居间报酬人民币19600元；二、被告梁旭平于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告珠海市灏峰房地产投资顾问有限公司居间报酬损失人民币40000元；三、被告梁旭平于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告珠海市灏峰房地产投资顾问有限公司律师费损失人民币10000元；四、驳回原告珠海市灏峰房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取人民币1240元，由原告珠海市灏峰房地产投资顾问有限公司负担人民币470元，由被告梁旭平负担人民币770元。如不服本判决，当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。代理审判员  张从和二〇一五年八月七日书 记 员  陈少如广东省珠海市香洲区人民法院民事判决书（2015）珠香法民三初字第872号原告：珠海市灏峰房地产投资顾问有限公司，住所地珠海市昌盛路300号商铺。法定代表人：颜文，总经理。委托代理人：王争，广东广和（珠海）律师事务所律师。委托代理人：袁利丹，广东广和（珠海）律师事务所律师。被告：梁旭平，女，汉族，1984年10月4日出生，住珠海市香洲区。原告珠海市灏峰房地产投资顾问有限公司诉被告梁旭平居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员张从和适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王争、袁利丹，被告梁旭平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2014年12月15日，被告在原告斡旋下与朱泳基签订《房地产买卖合同》（合同号：N0：2013532）。买方朱泳基购买被告所有的位于珠海市香洲区银桦路688号13栋3单元102、104、106号及13栋4单元103号商铺（以下简称涉案房产），购房总价为二百五十五万元整。合同第四条约定，被告应向原告支付佣金24500元，朱泳基应向原告支付佣金50000元。被告违约的，应当按照买卖双方应付佣金之和付予原告作为赔偿损失，并承担原告追收佣金所付出的律师费、诉讼费、保全费、滞纳金等相关费用。合同签订后，原告多次联系被告，要求支付佣金并配合朱泳基办理资金监管及房产过户等相关手续，但被告以种种理由搪塞，导致该合同至今未履行。有鉴于此，被告拒不支付佣金、拒不履行合同义务等行为已经违反合同约定，并损害了原告合法权益。原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，望贵院依法判如所请。原告的诉讼请求：1.被告向原告支付佣金24500元，并赔偿原告损失74500元；2.被告向原告支付因追收佣金所支付的律师费10000元；3.被告承担本案诉讼费用。原告就其起诉向本院提交了如下证据：1.房地产买卖合同；2.房地产权证；3.快递单、投递情况查询结果；4.原告工作人员与被告短信记录；5.朱泳基与被告短信、微信记录；6.委托代理合同；7.发票；8.收据；9.监管协议。被告答辩称，涉案房产还有银行贷款，要先处理好才能与买家办理过户。原告何来损失？买家交了10万元的定金，在原告处放着，被告一直没有拿。当初买家交定金的时候，被告与原告说，被告的房产证需要先办好才能收这10万元的定金，不需要当时收。后来原告与被告说，这10万元除了保证买家一定会买之外，还能保证原告能够促成此单交易。原告是被告朋友介绍给被告的，被告说涉案房产没有还完贷款，这10万元是否收没有多大作用，当初被告卖这个房的时候原告就说了价格是255万元，原告说买家不同意，问我245万元好不好。因为被告是做工程的，需要资金周转所以被告才卖房。后来，原告约我说买家需要看房产证，约到原告公司的另一个办公地点，告知被告谈的价格其实是255万元，中间差价10万元是原告收取的，到被告手中只有245万元，要求被告保密，原告才会安排被告与买家见面。这中间差价原告是当天见面才与我说的，那么原告主张的亏损在哪里，被告一直与买方协调，买方也愿意等被告。如果说被告在涉案房产成功交易后不支付中介费，那么原告起诉被告也有依据，但是涉案房产的交易一定会进行的，中介费也是一定会给的。被告梁旭平未就其答辩向本院提供证据。经审理查明，涉案房产的所有权人为被告。2014年12月15日，原告（经纪方）、被告（卖方）及案外人朱泳基（买方）签订《房地产买卖合同》，约定：卖方将涉案房产以255万元转让给买方，定金10万元于签署本合同时直接或通过经纪方向卖方支付，已付定金在第一期付款时冲抵房款；买方于2015年2月5日前支付第一期房款25万元，于［取得交易受理回执单］［于房地产权证领证日］［以银行按揭方式］付清最后一期房款230万元，被告于2015年2月15日前为朱泳基办理房产过户手续；买方以银行按揭方式购买时，贷款手续须在2015年2月15日前获得银行同意贷款批准，买方须配合银行贷款流程要求及时支付贷款给卖方，相关按揭费用由买方承担，卖方须配合买方的按揭贷款手续；买方的银行批准贷款额与最后一期房款230万元如有差额，在第一期房款中按多退少补结算完毕；涉案房产在中国工商银行抵押，卖方须在2015年2月15日前注销抵押；上述楼款中非按揭部分由买卖双方于2015年2月5日前到银行办理资金监管手续；被告于签署本合同后1日内将涉案房产的房地产权证原件交经纪方托管及办理转让过户所用，未经买卖双方同时同意，经纪方不得将房地产权证交予任何一方；办理房产按揭、纳税及过户所需要的资料以银行、税务及相关部门要求为准，经纪方仅按照买卖双方意愿代为填写相关文书，最终生效均以买卖双方的签字确认为准，经纪方不作任何承诺；卖方于办理交税过户手续前支付经纪方佣金24500元，买方于办理交税过户手续前支付经纪方佣金50000元；办理房产过户所需缴纳的税费，由买卖双方按规定各自负担。合同第4.3条约定，本合同签署后，买卖双方任何一方或双方未能依约完成交易或未征得经纪方书面同意下取消本合同，视为违约，违约方须当即按照买卖双方应付佣金之和付予经纪方作为赔偿经纪方损失，并承担经纪方追收佣金所付出的律师费、诉讼费、保全费、滞纳金等相关费用。合同第8条违约责任约定，卖方决定中途不卖，逾期3日不来收款或未按合同办理相关过户手续时，作卖方中途悔约处理，卖方应在悔约之日起2日内将所收定金及购房款退还买方，另赔偿买方10万元违约金；买方决定不买，逾期3日未交款或未按合同办理相关手续时，作买方中途悔约处理，卖方没收买方定金。此外，三方还就其他事项进行了约定。上述合同签订同日，被告出具收据确认收到案外人朱泳基定金10万元。被告未将涉案房产的房地产权证交付原告保管。原、被告另行就定金10万元签订了《托管协议》，载明：因房产证原件不能交付原告办理过户手续，被告自愿将定金10万元交原告托管，被告处理完善涉案房产，产权清晰后将房产证原件交付原告，然后按合同收取定金。原告于2015年2月4日联系被告，要求被告2015年2月5日下午3时与案外人朱泳基到广发银行作房款资金监管，被告以不在珠海为由拒绝。被告未能于2015年2月15日前注销涉案房产的抵押，经原告及案外人朱泳基多次催促，被告以资金周转出现问题为由一直不予配合办理产权过户手续。原告因被告拒绝履行合同，于2015年4月10日发函催促被告履行。2015年4月17日，原告委托广东广和（珠海）律师事务所代理本案诉讼。原告支出了律师费10000元。案外人朱泳基已于2015年4月20日另案起诉被告，要求被告双倍返还定金20万元，本院予以立案受理，案号为（2015）珠香法民三初字第873号。2015年7月29日，本院就该案作出判决，判令被告梁旭平向原告朱泳基双倍返还定金20万元。本院认为，原告、被告及案外人朱泳基签订的《房地产买卖合同》系三方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，缔约各方均应按照合同约定全面履行。被告拒绝依照合同约定履行相应义务，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。关于违约责任，本院分析认定如下：首先，关于居间报酬的问题。原告作为居间服务提供方，根据行业规则及合同约定，除需促成买卖双方签订买卖合同之外，还附随协助买卖双方办理按揭贷款、缴纳税费及办理产权过户手续等义务。本案中，原告已经促成被告与案外人朱泳基之间的房屋买卖合同成立，已经履行了主要义务，但由于被告的违约行为，原告因此相应减少了居间服务项目，应当相应减少居间报酬。根据合同约定及被告的过错程度，本院酌定被告支付原告居间报酬19600元。对原告该项诉讼请求，本院予以部分支持。关于赔偿损失的问题。被告抗辩主张案外人朱泳基已经支付的定金10万元一直在原告处放着，被告一直没有拿，原告没有损失，而且原告取得中间差价10万元。本院认为，原告仅是依据与被告订立的《托管协议》对定金10万元进行托管，与原告主张居间报酬及赔偿损失并不冲突，而且被告未举证证明原告取得中间差价10万元，被告相应抗辩意见理据不充分，本院不予采纳。原告依据合同第4.3条诉请被告赔偿买卖双方应付佣金之和74500元的损失以及追收佣金所支出的律师费10000元，在本院已经酌情支持原告关于居间报酬的诉请的情况下，原告因被告违约而发生的损失主要是案外人朱泳基应支付原告的居间报酬及因本案诉讼发生的律师费，其再另行主张被告赔偿卖方即被告应付佣金的损失，属于重复请求，理由不成立，本院不予支持。如前所述，根据原告提供的居间服务，本院酌定案外人朱泳基应支付原告居间报酬40000元，被告应当予以赔偿。对原告相应诉讼请求，本院予以部分支持。至于律师费，合同已经约定违约方需承担原告追收佣金所付出的律师费，原告主张的律师费10000元有《委托代理合同》、发票为证，且数额合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告梁旭平于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告珠海市灏峰房地产投资顾问有限公司居间报酬人民币19600元；二、被告梁旭平于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告珠海市灏峰房地产投资顾问有限公司居间报酬损失人民币40000元；三、被告梁旭平于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告珠海市灏峰房地产投资顾问有限公司律师费损失人民币10000元；四、驳回原告珠海市灏峰房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取人民币1240元，由原告珠海市灏峰房地产投资顾问有限公司负担人民币470元，由被告梁旭平负担人民币770元。如不服本判决，当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。代理审判员张从和二O一五年八月七日书记员陈少如