广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终3386号上诉人（原审原告）：广州从化珠光投资有限公司，住所地广州市从化区。法定代表人：谢炳钊，职务：总经理。委托代理人：温晋民，该公司职员。被上诉人（原审被告）：朱翰华，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：黄苑梅，住广州市越秀区。上诉人广州从化珠光投资有限公司（下简称从化珠投公司）与朱翰华、黄苑梅因物权保护纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2016）粤0184民初2702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人从化珠投公司上诉请求判令：l、撤销原审判决；2、朱翰华、黄苑梅10日内自行拆除其在从化珠投公司土地上建造的建筑物并腾空土地；若朱翰华、黄苑梅不按期拆除，从化珠投公司有权请第三方进行拆除，拆除费用由朱翰华、黄苑梅承担；3、朱翰华、黄苑梅赔偿从化珠投公司非法占有从化珠投公司土地造成的损失4292元(自2011年12月9日起暂计至2012年2月20日，最终赔偿额计算至朱翰华、黄苑梅实际腾空土地日)；4、一、二审诉讼费用全部由朱翰华、黄苑梅承担。事实与理由如下：一、朱翰华、黄苑梅不享有涉案地块的国有土地使用权，也不享有涉案地块上建筑物的不动产权，朱翰华、黄苑梅无权侵占涉案地块。朱翰华、黄苑梅与广州流某河房地产开发有限公司（下简称流某公司）签订《国有土地转让合同书》后，并没有办理涉案地块的《国有土地使用权证》，朱翰华、黄苑梅已在原审庭审中对此予以承认。根据相关法律规定，《国有土地使用权证》是国有土地使用权的物权证明，故不持有《国有土地使用权证》的朱翰华、黄苑梅不是涉案地块的国有土地使用权权利人，其无权对涉案地块进行任何处分，其对涉案地块进行动工建设，是一种违法行为。同时，由于朱翰华、黄苑梅不是涉案地块上的国有土地使用权人，其在涉案地块上建设的建筑物也不可能办理房屋不动产权证。因此，朱翰华、黄苑梅侵占从化珠投公司所有的涉案地块，导致从化珠投公司一直未能对涉案地块进行动工建设，无疑是一种侵权行为，已经造成了从化珠投公司的极大损失；二、一审法院认定事实错误，流某公司并没有代朱翰华、黄苑梅办理报建手续，朱翰华、黄苑梅是自行办理的报建手续，其报建手续显然违反了相关法律规定。本案一审审理中，流某公司并没有参加庭审活动，也没有向一审法院说明其代朱翰华、黄苑梅办理了报建手续，一审法院没有任何依据即在判决书中认定流某公司代朱翰华、黄苑梅办理了报建手续，是事实上的认定错误。另外，根据《中华人民共和国城市规划法》第3l、32条的规定，申领《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等规划文件，需要持有国家批准建设项目的有关文件，而国家批准建设项目的有关文件，只能由国有土地使用权人向管理部门申领，非依法享有国有土地使用权的人无权申领该证。朱翰华、黄苑梅不是涉案地块的国有土地使用权权利人，却申领了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，显然违反了《城市规划法》的规定；三、从化珠投公司与朱翰华、黄苑梅之间没有合同关系，朱翰华、黄苑梅与流某公司有合同关系且享有对流某公司的合同债权，但该合同债权不能成为朱翰华、黄苑梅的抗辩理由。根据已经查明的事实，朱翰华、黄苑梅只与流某公司存在合同关系。根据合同的相对性，朱翰华、黄苑梅与流某公司的合同关系不能成为其对从化珠投公司的抗辩事由。不享有国有土地使用权的朱翰华、黄苑梅，侵占了享有国有土地使用权的从化珠投公司所有的涉案地块，显然就是一种侵权。即使朱翰华、黄苑梅与流某公司签订了合法有效的《国有土地使用权转让合同》，也不能否认朱翰华、黄苑梅对从化珠投公司的侵权。再者，朱翰华、黄苑梅应依据其与流某公司签订的《国有土地使用权转让合同》向流某公司主张赔偿，不能因为朱翰华、黄苑梅一直不向流某公司主张权利，即阻止从化珠投公司对涉案地块进行动工建设。假若朱翰华、黄苑梅永远不向流某公司主张权利，则从化珠投公司也将永远无法处分涉案地块，从化珠投公司对涉案地块享有的国有土地使用权就形同虚设，从化珠投公司所享有的《国有土地使用权证》也是一纸空文。被上诉人朱翰华、黄苑梅共同答辩称：一、朱翰华、黄苑梅是涉案地块合法的土地使用权人。其一，朱翰华、黄苑梅签订合法有效的土地买卖合同取得涉案地块的土地使用权。1994年5月23日，朱翰华、黄苑梅与流某公司签订合法有效的土地买卖合同，合同约定自朱翰华、黄苑梅付清相关款项的30天内，流某公司应为朱翰华、黄苑梅办理涉案地块的过户登记手续等，但流某公司将包括涉案地块的第“002号”土地非法抵押给银行，违约不为朱翰华、黄苑梅办理涉案地块土地使用权的过户登记手续等，一直到2008年5月6日，在法院解封地块的当天，立即签订合同转让给从化珠投公司。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，自1994年9月23日流某公司违约未为朱翰华、黄苑梅办理过户登记手续时始，应视为涉案地块办理过户登记手续等的“条件已成就”。其二，涉案地块的土地使用权在事实上已转移给了朱翰华、黄苑梅。1995年，流某公司交付涉案地块给朱翰华、黄苑梅。1996年，朱翰华、黄苑梅经规划许可在该地块上建造房屋。因此，土地使用权在事实上已转移给了朱翰华、黄苑梅。其三，朱翰华、黄苑梅是涉案地块法理上的合法物权人。2008年9月17日，朱翰华、黄苑梅立案起诉流某公司，要求其依约办理涉案地块土地使用权的过户登记手续。依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条的规定，自此时起，朱翰华、黄苑梅就成为涉案地块法理上的合法物权人。综上，朱翰华、黄苑梅签订合法有效的转让合同取得涉案地块的土地使用权，经规划许可合法建造地上建筑物，却一直没能办理涉案地块土地使用权的过户登记手续、土地权属证明及房屋产权证等，原因在于流某公司违约不为朱翰华、黄苑梅办理。从化珠投公司经行政转让有条件地取得涉案地块的土地使用权，却拒不履行其对政府的承诺书，对受让的涉案地块承担相应的责任和义务。朱翰华、黄苑梅依法应取得涉案地块物权等的合同权利被人为剥夺，对涉案地块物权的实现被人为阻断；二、从化珠投公司不是涉案地块合法的土地使用权人，不是该地块的合法物权人。其一，朱翰华、黄苑梅于1994年合法买地，1995年接收地块，1996年经规划许可建造房屋，并沿着涉案地块周围地界建筑花园围栏。依据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条的规定，朱翰华、黄苑梅享有涉案建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。其二，流某公司与珠光公司恶意串通签订合同违法转让涉案地块，合同应无效。其三，涉案地块及地上建筑物没有转让给从化珠投公司。从化市政府行政转让涉案地块，核发第00228号新土地证给从化珠投公司，土地登记卡上登记建筑物占地面积：0，即地上建筑物没有转让。依据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条的规定，涉案地块及地上建筑物均未受处分，亦即涉案地块及地上建筑物没有转让，故涉案地块的土地使用权没有转让给从化珠投公司；三、朱翰华、黄苑梅是涉案地块土地使用权唯一的合法物权人。2008年6月16日，从化市政府作出《关于流溪河山庄项目盘活工作会议纪要》：“一、根据盘活处理闲置土地和烂尾楼的有关规定，同意广州流溪河房地产开发有限公司协议转让8宗土地给广州从化珠光房地产有限公司，请市国土房管局依法办理相关转让手续。二、上述土地转让涉及的原已预售给小业主的问题，由市国土房管局与土地转让的受让方广州从化珠光房地产有限公司衔接，由其出具妥善解决有关问题的书面承诺，并明确其违背承诺的有关行政措施，确保不再出现新的遗留问题。”2008年6月16日，流某公司与从化珠投公司向从化市国土局作出承诺：“在广州流溪河房地产开发有限公司转让给广州从化珠光投资有限公司的土地，如涉及的原己预售给小业主的问题，其责任及义务均由原开发商广州流溪河房地产开发有限公司全部承担。广州从化珠光投资有限公司承诺，对于上述可能存在的责任和义务，如广州流溪河房地产开发有限公司未能履行，则广州从化珠光投资有限公司对上述问题承担相应的责任和义务。”2008年10月7日，从化市政府变更登记涉案地块给从化珠投公司。从化珠投公司向政府部门出具对包括涉案地块的受让土地承担责任和义务的承诺书，有条件地取得涉案地块的土地使用权。因此，从化珠投公司对受让的涉案地块承担责任和义务，是涉案地块转让合法有效的前提条件。如果法院审理查明并认定从化珠投公司对转让的涉案地块不应该承担责任和义务，则涉案地块没有合法有效地转让给从化珠投公司，从化珠投公司不是涉案地块合法的土地使用权人。如果法院审理查明并认定从化珠投公司对转让的涉案地块应该承担责任和义务，则涉案地块“合法有效”地转让给了从化珠投公司，物权登记在从化珠投公司名下。如果涉案地块的物权登记在流某公司名下，流某公司依法应履行合同责任，为朱翰华、黄苑梅办理该地块土地使用权过户登记手续等。如果涉案地块的物权登记在从化珠投公司名下，从化珠投公司应履行承诺书，对受让的涉案地块承担责任和义务(包括为朱翰华、黄苑梅办理涉案地块土地使用权过户登记手续等责任和义务)；四、从化珠投公司起诉拆除在先的地上建筑物，是违法的无理要求。1996年，朱翰华、黄苑梅在合法购买的涉案地块上，由流某公司根据合同约定统一代办报建手续，并取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建设工程报建审核书》，然后在流某公司的监管下，按照合同规定和规划要求建造房屋。从化珠投公司将暂时登记在其名下的涉案地块据为已有，起诉要求拆除在先的、合法建造的涉案地上建筑物，是不顾事实，违反法律规定的无理要求。其一，依据《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定，涉案地块的土地使用权在流某公司与朱翰华、黄苑梅之间，流某公司与从化珠投公司之间，从化珠投公司与朱翰华、黄苑梅之间的争议至今尚未解决。因此，在该地块的土地使用权争议解决前，从化珠投公司起诉拆除涉案地块的地上建筑物，改变土地利用现状，是违反法律规定的无理要求。其二，涉案房屋经规划许可合法建造，朱翰华、黄苑梅是该建筑物合法的权利人。其三，朱翰华、黄苑梅拥有涉案建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。其四，从化珠投公司不是涉案地块土地使用权的合法权利人。因此，从化珠投公司没有权利，也没有资格起诉要求拆除涉案地上建筑物。2016年6月27日，从化珠投公司向原审法院起诉请求判令：1、朱翰华、黄苑梅10日内自行拆除其在从化珠投公司土地上(从国用2008第00028号)建造的建筑物并腾空土地；2、朱翰华、黄苑梅赔偿从化珠投公司非法占有土地造成的损失4292元(自2011年12月9日起暂计至2012年2月20日，最终赔偿额计算至朱翰华、黄苑梅实际腾空土地日)。原审法院经审理查明：1994年5月23日，朱翰华、黄苑梅与流某公司签订了《国有土地使用权转让合同书》、《国有土地使用权转让合同书(附件)》及《分期建造商品房买卖合同书》，约定流某公司将其开发位于从化市“流溪河山庄”三区二路38号面积为305平方米地块的土地使用权转让给朱翰华、黄苑梅，流某公司应在朱翰华、黄苑梅依约付清款项之日起30日内办理土地使用权转让登记手续及代领土地使用权证。朱翰华、黄苑梅按照流某公司的统一规划要求自行出资设计、建设房屋，报建及房屋产权证由流某公司代为办理。合同还对地块的接收和使用条件、违约责任等作了约定。合同签订后，朱翰华、黄苑梅按约定支付了转让金、国土办证费、市政配套费及其他市政费等费用。流某公司将地块移交给朱翰华、黄苑梅后，代朱翰华、黄苑梅向从化市规划局办理了报建手续，取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建设工程报建规划许可证》。朱翰华、黄苑梅于1996年开始进行了房屋建设，但房屋至今没有办理竣工验收和规划验收，亦没有入住。流某公司也没有按照合同约定为朱翰华、黄苑梅办理土地使用权过户手续和房屋所有权证。原审另查明：从化市“流溪河山庄”项目用地，是流某公司通过出让方式取得土地使用权(用途是商住)，开发用地手续完备，已经领取《国有土地使用权证》及办理了《规划许可证》。朱翰华、黄苑梅与流某公司之间转让的土地按规划是别墅用地。2008年5月6日，流某公司与从化珠投公司签订了《国有土地使用权转让合同》，约定流某公司将“流溪河山庄”土地证号为从府国用[1996]字第002号的土地使用权转让给从化珠投公司(朱翰华、黄苑梅的土地登记在该证上)，并办理了国有土地使用权转让登记手续，新证号是从国用(2008)第00228号。2008年6月16日，流某公司、从化珠投公司向从化市国土资源和房屋管理局出具《承诺书》，承诺转让土地原已预售给小业主的问题，其责任和义务均由流某公司承担，流某公司未能履行的由从化珠投公司承担相应的责任和义务。2008年8月26日，从化市国土资源和房屋管理局对黄某等业主要求办理房地产权证的答复是建议尽快与发展商协商解决。2008年9月17日，朱翰华、黄苑梅向原审法院起诉要求流某公司为其办理土地使用权变更手续和所建房屋的房产证，广州从化珠光房地产有限公司、从化珠投公司承担连带责任。原审法院就朱翰华、黄苑梅等业主的地块及房屋去函从化市国土资源和房屋管理局征询能否办理房地产权证等问题，该局函称：如业主经规划、城建部门批准，已建成房屋验收的可以按相关程序办理过户登记手续。2010年2月5日，原审法院作出(2008)从法民一初字第1007号民事判决，判决流某公司到国土房管部门为朱翰华、黄苑梅办理从化市街口街流溪河山庄三区二路38号土地及地上建筑物的房地产权证，从化珠投公司承担连带责任。流某公司、从化珠投公司均不服上诉，该院于2011年作出(2010)穗中法民五终字第2089号民事判决，判决驳回朱翰华、黄苑梅对流某公司、从化珠投公司的诉讼请求。原审再查明：朱翰华、黄苑梅因不服从化市人民政府于2008年10月向从化珠投公司核发的从国用(2008)第00228号《国有土地使用证》，于2010年6月向广州市人民政府申请行政复议，广州市人民政府于2010年7月6日作出穗府行复[2010]200号《行政复议决定书》，维持了从化市人民政府核发的从国用(2008)第00228号《国有土地使用证》。朱翰华、黄苑梅不服，向原审法院提起行政诉讼，请求法院责令从化市人民政府撤销从国用(2008)第00228号《国有土地使用证》。原审法院作出(2010)从法行初字第33号行政判决，判决驳回朱翰华、黄苑梅的诉讼请求。朱翰华、黄苑梅不服向广州市中级人民法院提出上诉，该院于2011年10月31日作出(2011)穗中法行终字第266号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。原审又查明：从化市规划局于2009年1月21日向从化珠投公司核发了从规地证字第[2009]1号(街口)《建设用地规划许可证》，并将从规函[2008]174号《流溪河山庄片区规划条件》以及从规函[2009]26号《关于补办建设用地的复函》作为建设用地规划许可证的配套文件。从化市规划局于2009年2月26日作出从规批[2009]4号《关于珠光·流溪御景花园第二期修建性详细规划的批复》，于2009年3月3日作出从规函[2009]61号《关于送审建筑设计方案的复函》。同日，从化市公安消防大队出具《建筑工程消防设计的审核意见书》，同意二期住宅楼及地下室建筑工程消防设计。2009年3月25日，从化市规划局向从化珠投公司核发了从规建证[2009]1号（街口)《建设工程规划许可证》，并作出《建设工程审核书》和《放线、验线、验收测量记录册》作为该建设工程规划许可证的附件。朱翰华、黄苑梅因不服从化市规划局于2009年3月25日核发给珠光投资公司的从规建证[2009]1号（街口)《建设工程规划许可证》，于2010年5月6日向从化市人民政府申请行政复议，从化市人民政府于2010年6月29日作出从府复字[2010]5号《行政复议决定书》，维持了从化市规划局核发的从规建证[2009]1号(街口)《建设工程规划许可证》。朱翰华、黄苑梅不服，向原审法院提起诉讼。原审法院作出(2010)从法行初字第30号行政判决，驳回朱翰华、黄苑梅的诉讼请求。朱翰华、黄苑梅不服向广州市中级人民法院提出上诉，该院于2011年10月31日作出(2011)穗中法行终字第264号行政判决书判决：驳回上诉，维持原判。原审法院认为：朱翰华、黄苑梅与流某公司签订的《国有土地使用权转让合同书》及《国有土地使用权转让合同书(附件)》等合法有效。合同签订后，朱翰华、黄苑梅按约定支付了转让金、国土办证费、市政配套费及其他市政费等费用。流某公司将地块移交给朱翰华、黄苑梅后，流某公司代朱翰华、黄苑梅向从化市规划局办理了报建手续，取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建设工程报建规划许可证》，朱翰华、黄苑梅才进行了房屋建设。朱翰华、黄苑梅建设涉案房屋有合同依据，并经相关部门批准。现从化珠投公司无证据证明朱翰华、黄苑梅的涉案房屋属于违法建设。从化珠投公司认为朱翰华、黄苑梅擅自占用该地块进行建设，与事实不符，不予认定。从化珠投公司据此要求朱翰华、黄苑梅拆除其建造的建筑物、腾空土地及赔偿损失的理据不足，且从化珠投公司主张的损失亦无证据证明，均不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十五条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2016年12月23日作出判决：驳回广州从化珠光投资有限公司的全部诉讼请求。本案受理费50元，由广州从化珠光投资有限公司负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为：依据已查明的事实，朱翰华、黄苑梅早在1994年5月23日即与流某公司签订《国有土地使用权转让合同书》，约定受让涉案房屋所附土地的使用权，并在取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建设工程报建规划许可证》等合法批准文件后于1996年开始建设涉案房屋，而从化珠投公司直至2008年5月6日方与流某公司签订《国有土地使用权转让合同》，约定受让包括涉案房屋所附土地在内的从府国用[1996]字第002号土地使用权。即是说，朱翰华、黄苑梅建设涉案房屋已办理合法报建手续，且朱翰华、黄苑梅建设房屋的行为发生在从化珠投公司取得涉案土地使用权之前。因此，从化珠投公司以朱翰华、黄苑梅擅自利用涉案地块进行建设，阻碍从化珠投公司对该地块行使物权为由，诉请朱翰华、黄苑梅自行拆除地上建筑物并腾空土地及赔偿损失，缺乏事实根据与法律依据，原审判决驳回从化珠投公司的诉请合法有据，应予维持；从化珠投公司上诉请求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求，理由不成立，应予驳回。综上所述，上诉人从化珠投公司的上诉理由与请求均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人广州从化珠光投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  蔡培娟审判员  李 民二〇一七年四月二十四日书记员  杨娟娟