河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）驻民四终字第345号上诉人（原审被告）李翠田，女，1972年4月19日出生，委托代理人冯永军，河南济世雨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）汤舒曼，女，1988年2月13日出生，原审被告李涛，女，1969年2月2日出生，汉族。原审第三人驻马店市爱家房产信息咨询有限公司，住所地驻马店市乐山路中段（煤建公司楼下）。法定代表人季文彬，该公司经理。上诉人李翠田因房屋买卖合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2014）驿民初字第3386号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李翠田及其委托代理人冯永军，被上诉人汤舒曼，原审第三人��马店市爱家房产信息咨询有限公司（以下简称爱家房产公司）的法定代表人季文彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院判决认定，2014年5月27日，李翠田以李涛名义（卖方即甲方）与汤舒曼（买方即乙方）及第三人爱家房产公司（丙方）签订《二手房买卖合同》一份，约定：1、乙方同意购买甲方拥有的座落在驻马店市驿城区置地华庭F座3单元6层东户的房产，建筑面积为168.66平方米；2、上述房产及其配套设施的交易价格为642000元。本合同签定之日，乙方同时向甲方支付人民币100000元，作为购房定金；3、甲乙双方同意以一次性方式付款，并约定：乙方应在2014年6月17日以前将剩余房款542000元整打到丙方银行帐户上，在产权过户或变更之后由丙方转交给甲方；4、甲乙双方约定于2014年6月17日前办理该房产产权变更或过户相关手续；5、甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，经双方协商，交易税费全部由乙方承担；6、①丙方的居间服务费甲乙双方各自承担本合同成交价的1%。②如乙方选择银行按揭贷款方式付款，乙方应在申请办理银行按揭贷款手续前一次性向丙方支付成交价的2%作为丙方银行按揭代理费。③由于丙方已经为买卖双方提供了服务，故无论甲乙双方基于何种原因违约，导致本合同终止履行时违约方将向丙方支付该房屋成交价的2%，作为此次房产买卖活动中的交涉及办公费用。④如甲乙双方因自身原因需解除终止本合同时，甲乙双方应各自向丙方支付本合同成交价的1%作为此次房产买卖活动的交涉及办公费用；7、房屋交付及物业交割：①为确保房屋交易安全，乙方在产权过户或变更之前将房款交付给丙方代为甲方保管。②甲方应于收到乙方���额房款之日起当天内将交易的房产全部交付给乙方使用，应在交房当日将该房产水、电、气、物业费等费用结清。③在产权过户或变更后丙方应暂压5000元，作为物业交割保证金等物业全部及时完整交割完毕后，甲方凭物业交割清单（水，电，气，物业费等），向丙方领取物业交割保证金；8、违约责任：①如甲方违约，应双倍返还乙方购房定金，如乙方违约，购房定金归甲方所有。②甲方必须保证该房屋产权清晰无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，全部由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。③如果甲、乙双方未按合同约定时间内办理该房产产权过户或变更相关手续，及甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，由违约方向守约方在违约3天内支付本合同成交价10%的金额作为违约金，守约方实际损失超过违约金额的，责任方应据实赔偿；9、其��：甲方净得房款632000元整，余下10000元作为丙方居间费用，在办理过程中，甲方不再出任何费用。以上房款含天燃气开口，经甲乙双方协商维修基金所有费用，甲乙双方各支付一半。经甲、乙、丙三方协商，如此房购房合同更改不成立，三方均不违约，此合同为无效合同，三方均不违约，甲方应在三日内无息退还乙方100000元等条款。合同签订当日，汤舒曼依约支付购房定金100000元，由第三人爱家房产公司保管，并由李翠田以李涛的名义向汤舒曼出具收条一份，载明：“今收到汤舒曼购买置地华庭F座3单元6楼东户购房定金壹拾万元整（100000），李涛，2014年5月27日”。合同履行期间，汤舒曼又向李翠田支付购房款50000元，向第三人爱家房产公司支付中介费10000元。加上前期汤舒曼支付的购房定金100000元，李翠田以李涛的名义于2014年7月10日向汤舒曼出具收条一份，载明：���今收到汤舒曼购买置地华庭F座3单元6楼东户购房首款壹拾伍万元整（150000），由爱家地产转来，李涛”。当汤舒曼与李翠田及驻马店市爱家房产信息咨询有限公司到驻马店市天中第一城售楼部修改协议时，被告知李翠田已将该房出卖给案外人吕香梅。另查明，1、李涛系河南省驻马店市地方税务局工作人员，2006年期间，李翠田以李涛的名义集资了该局位于驻马店市驿城区置地华庭F座3单元6层东户的住房一套，该套房屋的房款均由李翠田以李涛的名义向该局交纳。2、2012年5月27日，李翠田将该套房屋以520000元的价格出卖给案外人吕香梅，后因双方发生纠纷，吕香梅以李翠田为被告诉至本院，现该案已调解结案。原审法院认为，2014年5月27日，汤舒曼签订的《二手房买卖合同》中的卖方一栏中虽然显示的签名为“李涛”，但“李涛”署名并非李涛本人所签，李涛��并未参与该合同的协商及履行，在该合同的实际履行过程中均系李翠田实际履行，且在诉讼中李涛、李翠田对上述事实也予以认可，汤舒曼对此也无异议，故该份合同形成在汤舒曼与李翠田及第三人爱家房产公司之间，属有效合同。关于汤舒曼请求解除其与李翠田签订的《二手房买卖合同》，因在该份合同中存在三方当事人，两种法律关系。一种法律关系为汤舒曼与李翠田之间的房屋买卖合同关系，另一种法律关系为汤舒曼、李翠田与第三人爱家房产公司之间的居间合同关系。根据汤舒曼的第2项诉讼请求“二被告双倍返还定金200000元、购房款100000元，并支付违约金64200元”及汤舒曼在庭审中陈述可以得出，汤舒曼请求解除的系其与李翠田之间的房屋买卖合同。根据有关法律规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：······（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的······”。又根据合同约定“甲方必须保证该房屋产权清晰无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，全部由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任”。汤舒曼与李翠田签订合同后，依约向李翠田交纳购房定金100000元及购房款50000元，而李翠田却于2012年将该套房屋出卖给案外人吕香梅，造成李翠田就该套房屋权属问题与他人发生纠纷，致使汤舒曼不能实现合同目的，李翠田的行为已构成根本违约。故汤舒曼请求解除其与李翠田之间的房屋买卖合同，于法有据，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，汤舒曼与李翠田双方的房屋买卖合同解除后，李翠田应当将其收取汤舒曼的购房款50000元返还给汤舒曼。关于定金和违约金，根据双方签订的合同中约定：“如甲违约，应双倍返还乙方购房定金，如乙方违约，购房定金归甲方所有”，因李翠田在本案中存在违约行为，根据上述约定，李翠田应双倍返还汤舒曼购房定金。现汤舒曼请求李翠田双倍返还其购房定金共计200000元，符合合同约定，予以支持。关于汤舒曼请求李翠田支付违约金64200元，虽然在双方签订的合同中约定“由违约方向守约方在违约3天内支付本合同成交价10%的金额作为违约金”的条款，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”；庭审中，针对同一违约行为应选择适用违约金和定金条款向汤舒曼作出释明，汤舒曼仍坚持主张李翠田双倍返还定金并支付违约金。根据上述法律规定��原审法院已支持李翠田向汤舒曼双倍返还定金的请求，现汤舒曼又请求李翠田支付违约金，于法无据，不予支持。关于汤舒曼请求李翠田双倍返还购房款，于法无据，不予支持。关于汤舒曼请求李涛承担违约责任，因李涛与汤舒曼之间不存房屋买卖合同关系，故汤舒曼该项请求，不予支持。关于李翠田辩称，合同约定支付购房定金为合同签订之日即2014年5月27日，而汤舒曼向李翠田实际支付购房款定金的时间为2014年7月10日，汤舒曼存在违约行为。庭审中查明，汤舒曼在签订合同当日即支付购房定金100000元，该定金交由第三人爱家房产公司保管，并由李翠田以李涛名义于2014年5月27日向汤舒曼出具收条一份，对此李翠田无异议，故李翠田的该项辩称，不予采纳。关于李翠田辩称，汤舒曼未按合同约定的时间支付下余购房款，其存在违约行为。因李翠田已于2012年5月27日��该房屋出售于案外人吕香梅，李翠田违约在先，李翠田该项辩称理由亦不成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告汤舒曼与被告李翠田之间关于驻马店市驿城区置地华庭F座3单元6层东户的房屋买卖合同。二、限被告李翠田于本判决生效后十日内向原告汤舒曼返还购房款50000元并双倍返还购房定金200000元。三、驳回原告汤舒曼的其它诉讼请求。如被告李翠田未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13860元，由原告汤舒曼负担4260元，被告李翠田负担9600元。宣判后，李翠田不服，向本院提起上诉称：一、汤舒曼未按合同约定的时间支付购房��及定金构成违约；二、李翠田在该房屋买卖活动中不存在一房两卖的行为，其行为不构成违约。请求撤销原判，改判驳回汤舒曼一审的诉讼请求，一、二审诉讼费用均由汤舒曼承担。被上诉人汤舒曼辩称，其签合同当天即交付定金100000元，后按照李翠田要求又交付购房款50000元，两笔款项均由爱家房产公司经手转账给了李翠田。但是，办理购房手续过程中由于无法找到李翠田本人及置地公司售楼部称房屋存在产权纠纷不能办理手续的原因，致使合同无法依约履行。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人爱家房产公司辩称，其在签合同时询问李翠田是否李涛本人，李翠田始终称她是李涛本人，且李翠田持有多个李涛的证件，故买卖合同实际是李翠田与汤舒曼之间的合同。李翠田因故去郑州，致使购房合同超期，三方口头协商延期履行。置地公司售楼部��来通知汤舒曼及爱家房产公司，因涉案房屋存在一房两卖情形，任何手续不再变更，故李翠田构成根本违约。请求驳回上诉，维持原判。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。本院认为，2014年5月27日汤舒曼签订的《二手房买卖合同》是形成在汤舒曼、李翠田及第三人爱家房产公司之间，当事人意思表示真实，内容不违反法律禁止性规定，为有效合同。汤舒曼在签订合同当日即支付购房定金100000元，该定金交由第三人爱家房产公司保管，并由李翠田以李涛名义向汤舒曼出具收条一份。后李翠田未能协助汤舒曼办理购房手续，汤舒曼有权待李翠田协助其办理购房手续后再交付下余房款。故关于李翠田上诉称汤舒曼未按协议约定支付购房款及定金属违约行为的理由，本院不予支持。李翠田与汤舒曼签订房屋买卖合同时，已经于2012年将该套房屋出卖��案外人吕香梅，造成李翠田就该套房屋权属问题与他人发生纠纷。李翠田违反双方“甲方必须保证该房屋产权清晰无争议”的约定，致使汤舒曼不能实现合同目的，其行为已构成根本违约。故关于李翠田上诉称其不存在违约行为的理由，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项，汤舒曼有权要求解除其与李翠田之间关于驻马店市驿城区置地华庭F座3单元6层东户的房屋买卖合同，原审法院判决解除该房屋买卖合同正确，应予维持。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，定金的数额不得超过合同标的额的20%。本案中合同标的额为642000元，汤舒曼交纳定金所占标的额比例，不违反法律规定，双方约定有效。原审法院判决李翠田向汤舒曼返还购房款50000元并双倍返还购房定金200000元正确，应予维持。综上，李翠田的上诉��由均不能成立，不予支持。原审法院判决认定事实清楚，处理结果正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼受理费2300元，由李翠田负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘瑞霞代理审判员  呼小伟代理审判员  刘 辉二〇一五年八月十二日书 记 员  董福林