北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2015)二中民终字第05888号上诉人（原审原告）王连科，男，1963年2月2日出生。委托代理人张朝伟，北京市中润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京国瑞兴业地产股份有限公司，住所地北京市东城区珠市口东大街15号1号楼3层301-309室。法定代表人郝振河，董事长。委托代理人柴可，北京百朗律师事务所律师。委托代理人秦娇飞。北京百朗律师事务所实习律师。2013年1月，武×1因与北京国瑞兴业地产股份有限公司（以下简称国瑞兴业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，起诉至原审法院。原审法院经审理，于2013年9月作出（2013）东民初字第03075号民事判决。原审法院宣判后，武×1死亡，其继承人王连科依法参加诉讼并向本院提起上诉。本院经审理，于2013年12月作出（2013）二中民终字第17071号民事裁定书，因原案事实不清，裁定：撤销原审法院（2013）东民初字第03075号民事判决；发回原审法院重审。原审法院另行组成合议庭进行审理，于2015年4月作出（2014）东民初字第01052号民事判决。王连科不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。2013年12月，王连科起诉至原审法院称：2004年12月19日，我母亲武×1与国瑞兴业公司签订《危旧房改造私房回迁购房协议书》。约定，国瑞兴业公司为武×1安置北京市东城区×××1405号二居室房屋一套。武×1办理房屋入住手续后，发现国瑞兴业公司安置的房屋实际为一居室。国瑞兴业公司私自将一居室增加隔断，将一居室作为二居室安置给武×1。武×1曾多次要求国瑞兴业公司重新安置二居室住房1套，并向有关部门进行投诉，但问题至今没有得到解决。现武×1已去世，我作为武×1的继承人，要求国瑞兴业公司在国瑞城小区（含东区、中区、西区）为我调换1套符合国家住宅建筑设计规范的二居室房屋；该房屋超过合同约定部分的面积，我同意按照每建筑平方米4700元的价格补交房价款。国瑞兴业公司辩称：我公司已经按照合同约定全面履行了合同义务，并不存在违约行为。我公司只是在将原一室一厅的房屋设计格局实际建设为二居室房屋时，没有履行相应的行政审批手续，但我公司为武×1安置的是符合合同约定的二居室房屋。我公司积极在较小房屋面积和原设计户型基础上采取措施，全面履行了合同义务，且满足了武×1的特殊安置需要，武×1亦未因此遭受任何损失。因此，我公司不同意王连科的诉讼请求。原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。事实上无法履行的非金钱债务，对方当事人不能要求继续履行。本案中，国瑞兴业公司与武×1签订的《危旧房改造私房回迁购房协议书》及《危旧房改造回迁购房补充协议书》不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应按照合同约定享有权利，履行义务。根据协议约定，国瑞兴业公司应为武×1安置东城区国瑞城中区×××1405号二居室房屋，该房屋建筑面积应为55.56平方米。现国瑞兴业公司为武×1安置了符合约定位置、建筑面积的二居室格局的房屋，但根据行政管理部门出具的《责令改正通知书》，国瑞兴业公司系违规将原有的一居室格局变更为二居室格局。国瑞兴业公司现无法完善相应手续，将上述格局的变化合法化，故国瑞兴业公司未按约定履行合同义务，应当承担相应的违约责任。因双方当事人均认可在国瑞城小区（含东区、中区、西区）不存在符合国家住宅建筑设计规范的建筑面积为55.56平方米的二居室，故王连科要求国瑞兴业公司依据协议约定在国瑞城小区（含东区、中区、西区）为王连科调换符合国家住宅建筑设计规范的建筑面积为55.56平方米的二居室，在国瑞兴业公司事实上无法履行的情况下，对于王连科的该项诉请，法院不予支持。至于王连科要求国瑞兴业公司调换超过协议约定面积的二居室一节，因协议中对于回迁房屋的位置、建筑面积、格局均约定明确，且协议中对于增购面积问题未做约定，故王连科的该项诉请缺乏合同依据，法院不予支持。关于国瑞兴业公司擅自改动房屋格局所应承担的除交付符合约定建筑面积、格局的房屋之外的其他违约责任，王连科可另行主张。据此，原审法院于2015年4月判决：驳回王连科的诉讼请求。判决后，王连科不服，上诉至本院称：一、原审判决认定双方对回迁房屋面积的约定明确，属于事实认定不清。双方仅协商为两居室，面积不在协商范围内；国瑞兴业公司系违法将涉案房屋改建为两居室；我的诉讼请求为调换符合规范的二居室一套，超出面积部分可补交房款，并未要求必须是55.56平方米，原审表述有误。二、原审判决适用法律错误。原审法院认定国瑞城小区内不存在与协议约定面积、格局均相同的房屋，故国瑞兴业公司存在欺诈行为，根据法律规定，我可以要求变更或者撤销合同，我现在要求变更合同，于法有据；根据北京市危旧房改造的相关政策，安置计算标准为居室，而不是面积，原审法院未采纳上述政策规定，损害我的利益。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持我的诉讼请求。国瑞兴业公司同意原审判决。经审理查明：2004年12月10日，王连科之母武×1与国瑞兴业公司（当时名称为北京天鸿花园房地产开发有限公司）签订《危旧房改造私房回迁购房协议书》。约定：根据京国土房管崇拆许字（2003）第02号《北京市城市房屋拆迁许可证》批准，国瑞兴业公司需对武×1住用的房屋进行危改拆迁。武×1住址为北京市东城区（原崇文区）×××41号，在危改区内自住私产房屋1间，建筑面积8.1平方米，国瑞兴业公司应安置武×1一居室房屋1套。根据危旧房改造有关规定，武×1自愿购买东城区（原崇文区）×××1405号二居室1套，建筑面积（暂定）53.93平方米。经有关部门批准，东花市三期工程中，房改售房成本价格为1560元/建筑平方米，经济适用房价格为4700元/建筑平方米。双方按下列各项计算回迁购房款：原建筑面积8.1平方米，12231元；人均未超过15平方米部分45.83平方米，73640元；武×1由应安置的一居室1套，增购为二居室1套。回迁购房款合计80719元，公共维修基金1683元。协议签订后，武×1按约将相关款项交给国瑞兴业公司，将原住房交国瑞兴业公司拆除。2008年4月1日，武×1与国瑞兴业公司签订《危旧房改造回迁购房补充协议书》。约定：经公安部门批准，武×1所购安置房屋现楼号为东城区（原崇文区）国瑞城中区×××1405号二居室，经测绘部门实际测绘的建筑面积为55.56平方米，超过原协议暂定建筑面积1.63平方米；武×1需补交房价款2543元，补交公共维修基金51元。后，武×1将该补充协议约定的款项交给国瑞兴业公司。2008年11月25日，武×1取得涉案房屋的所有权证书，该证书未记载房屋格局情况。2011年4月，北京市东城区住房和城市建设委员会（以下简称“东城住建委”）作出京建法改（东建）字[2011]第550002号《责令改正通知书》，记载：国瑞兴业公司建设的东花市三期危改小区5、7-11号楼工程中，×××1405室等户型由一室一厅改为二室户型的相关变更手续不完备，竣工图纸中亦无此相关修改内容的行为，违反了《建设工程质量管理条例》第十七条的规定，现责令国瑞兴业公司于2011年5月10日前改正该行为。武×1对东城住建委作出的上述行政处罚决定不服，向北京市住房和城乡建设委员会（以下简称“北京住建委”）进行信访。2012年5月，北京住建委作出京建信办[2012]342号《信访事项答复意见书》，认为东城住建委作出的行政处罚认定事实清楚，适用依据正确，予以维持。此后，武×1申请北京市人民政府就北京住建委的信访答复意见进行复查。2012年10月，北京市人民政府作出京信复查[2012]129号《信访事项复查意见书》，认为：对于武×1反映的问题，行政主管机关已作出处理决定；武×1如有异议，应通过法定途径解决。原审审理中，原审法院向东城住建委就《责令改正通知书》中的限期改正内容进行调查。东城住建委表示，国瑞兴业公司既可以补办相应手续，完善将一居室变更为二居室的合法性，也可以将原一居室房屋私自改动部分恢复原状。经原审法院询问，国瑞兴业公司表示现无法补办将一居室变更为二居室的相关手续，并表示没有同等条件和面积的二居室房屋为王连科进行调换。原审审理中，王连科提供了《国瑞城剩余经济适用房明细》表，并称该表由国瑞兴业公司处取得，以证明国瑞兴业公司有多套二居室房屋可为王连科进行调换。国瑞兴业公司不予认可，称该表上所载二居室房屋均已经安置给他人。原审法院向北京市东城区房屋管理局进行了调查。该局证实《国瑞城剩余经济适用房明细》表上所载部分二居室房屋已由案外人取得所有权，其他二居室房屋没有产权信息。对于该表上所载其他二居室房屋，国瑞兴业公司坚持主张已经安置给他人，并提供与案外人签订的《危旧房改造回迁购房协议书》、《危旧房改造回迁购房补充协议书》、《办理入住手续通知单》、《选房号》单、《危旧房改造回迁房屋借用协议》、《北京市崇文区东花市三期房改危改工程拆迁纠纷裁决书》、《会议纪要》等予以证明。经原审法院询问和释明，双方均认可在国瑞城小区（含东区、中区、西区）不存在符合国家住宅建筑设计规范的建筑面积为55.56平方米的二居室。王连科不主张在保留上述房屋的情况下要求国瑞兴业公司承担违约责任，亦不主张解除《危旧房改造私房回迁购房协议书》。二审审理期间，王连科再次提交国瑞城小区17套二居室房屋列表，主张该17套房屋均为二居室且国瑞兴业公司未处置，可以进行调换。该17套房屋均包含在王连科在原审审理期间提交的《国瑞城剩余经济适用房明细》表中。除该表中的国瑞城×××505号房屋外，国瑞兴业公司就其他房屋的处置情况与原审审理期间的陈述一致。就国瑞城东区×××505号房屋，国瑞兴业公司称，其在原审期间提交的与张×1就该房屋签订的《危旧房改造回迁购房协议书》，因张×1在签订后反悔，国瑞兴业公司与其另行签订协议，安置房屋为东花市三期（即国瑞城）×××405号，国瑞城东区×××505号房屋已根据行政裁决书预留给案外人李×1，国瑞兴业公司提交裁决书及相关协议证明以上事实。王连科对此不予认可，认为国瑞兴业公司一二审陈述不一致且不能表明李×1与国瑞城东区1号楼1单元505号房屋有直接联系。上述事实，有当事人的陈述、《危旧房改造私房回迁购房协议书》、《危旧房改造回迁购房补充协议书》、房屋所有权证书、《责令改正通知书》等证据在案佐证。本院认为：《危旧房改造私房回迁购房协议书》、《危旧房改造回迁购房补充协议书》系合同当事人真实意思表示，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据上述两份协议约定内容，本院认定双方达成了国瑞兴业公司向武×1交付房屋应为二居室的约定。根据交易惯例和常识，上述二居室应为符合设计规范并完成相关审批手续的二居室，根据行政机关出具的《责令改正通知书》，国瑞兴业公司交付的房屋并不符合上述约定和要求。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。符合法定或约定解除条件的，另一方当事人有权解除合同并要求恢复原状、采取其他补救措施和赔偿损失。现国瑞兴业公司交付的房屋不完全符合双方约定，王连科可主张国瑞兴业公司承担相应违约责任。但根据王连科的诉请，其仅要求国瑞兴业公司继续履行合同，由国瑞兴业公司为其调换1套符合国家住宅建筑设计规范的二居室房屋。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，如在法律上或者事实上不能履行的，另一方当事人仍要求继续履行的，法院不予支持。现王连科坚持继续履行合同，在双方明确约定房屋坐落情况下，合同履行标的具有特定性。另，现国瑞兴业公司明确表示在国瑞城小区无法提供符合条件的二居室房屋，王连科应就国瑞兴业公司具备继续履行的条件提供证据予以证明，根据查明事实和现有证据，国瑞城小区并不存在国瑞兴业公司可以安置给王连科的不存在其他权利负担和空置的二居室房屋。综上，王连科的诉请存在事实上不能履行的情形，故对于王连科要求调换二居室的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，王连科的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由王连科负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由王连科负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  于阳春代理审判员  王艳芳代理审判员  杜传金二〇一五年八月二十日书 记 员  杨 竹