北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第09599号上诉人（原审原告、反诉被告）朱大斌，男，1982年8月30日出生。委托代理人郑欣，北京市浩天信和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）何伦，男，1975年3月3日出生。委托代理人许倩峰，北京市蓝石律师事务所律师。上诉人朱大斌因与被上诉人何伦房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第04637号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2014年12月，朱大斌诉至原审法院称：我欲承租房屋经营综合性超市，在寻找适当的房屋过程中，发现何伦正在招租。经现场查看，我认为何伦的房屋适合经营使用，但该房屋是何伦自朝阳区八里庄社区经济管理中心（以下简称经管中心）名下承租的，租赁期限为2年多，而我经营超市需投入巨额的资金进行装修及招商，上述租赁期限不足以保证我的经营。当时何伦向我承诺其与经管中心有良好的合作关系，租赁期限到期后，一定能够续租，续租成功后再出租给我，以保证我承租的长期性、持续性及稳定性。在此背景下，我与何伦于2012年6月26日签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定我向何伦承租位于延静里中街×号一层全部及二层90%部分房屋（以下简称涉案房屋），约600平方米使用面积。房屋使用期限自2012年9月12日起至2014年9月13日止。同时第二条明确约定，合同期满后，如经管中心未终止将涉案房屋出租给何伦，如我未提出异议的，租期自动延续，租金依据经管中心出租给何伦标准增加15万元／年。合同约定的租赁期限届满前，我一直催告何伦尽快与经管中心续租，并于2014年9月10日向何伦送达了“无异议续租”的通知函。但在何伦与经管中心成功续租的情况下，何伦违反合同约定，不同意再将涉案房屋出租给我，并于2014年9月12日租赁期限尚未届满且我尚在经营的情况下，擅自将我的经营场所上锁封闭，导致我无法再进行经营。同时我存放于涉案房屋内的全部货物及经营设备、设施、账册均无法搬离，给我造成了巨大的经营损失。现我诉至法院，要求判令何伦：1.继续履行与我签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》，我继续使用涉案房屋经营；2.赔偿我停业期间的经营损失48万元（按照每天8000元的标准，自何伦擅自锁门之日2014年9月12日计算至我正常经营之日止）；3.赔偿我货物损失160万元（指2014年9月12日何伦锁门时的货物价值，包括超市中的食品及其他货物）；4.返还我存放于涉案房屋内的设施以及财产（详见书面明细表，如果继续履行时这些东西还在，我就不要求何伦返还了，如果这些东西没有了，我就要求返还）。何伦答辩并反诉称：第一，我与朱大斌签订的《房屋租赁合同》到期日为2014年9月11日。我与朱大斌与于2012年6月26日订立《房屋租赁合同》，约定房屋使用期限自2012年9月12日至2014年9月11日。其中由于笔误，误将合同到期日写成2014年9月13日，双方当事人签订合同时意识到日期文字上错误，于是双方同意当即在合同上将合同到期日手写改正为2014年9月11日，并且改正了两份合同。因为根据双方订立的《房屋租赁合同》第七条第5款的约定：“本合同一式三份，甲方持一份，乙方持两份。”所以我持有一份改正后的合同，朱大斌持有两份合同，一份是的合同到期日改正为2014年9月11日的，一份是合同到期日没有改正的。我有证据证明朱大斌持有两份《房屋租赁合同》的原件，但在庭审中仅提交一份原件，拒不提交另一份原件。首先，朱大斌提交的《房屋租赁合同》一份，补充协议两份，其中一份补充协议骑缝处的签字是不完整的，证明该补充协议是朱大斌所持有的另一份《房屋租赁合同》的组成部分。其次，朱大斌的代理人在庭审中开始说朱大斌手中只有一份《房屋租赁合同》的原件，后来面对其提供骑缝处的签字是不完整的补充协议，又说还有一份《房屋租赁合同》，但是找不到了。更重要的是朱大斌在其所提交的录音二（即2014年9月13日下午15：56）的文字整理稿第4页第2行至第6行中，证明有两份原件，朱大斌说“一式两份，一共三份我拿了两份，当时备案用嘛，两份一样的。”证明朱大斌、手中有两份合同原件，但是在庭审中仅出示一份，而拒不出示另一份合同中除补充协议以外的合同，应当推定其拒不出示的一份合同原件上合同终止日期为2014年9月11日。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”因此，我有证据证明朱大斌持有两份合同原件，而朱大斌拒不提供其持有的另一份《房屋租赁合同》经过改正的合同，则我提出的双方明确约定手写改正合同到期日为2014年9月11日的主张成立。此外，根据房屋租赁习惯，租赁期限的一个整年度通常都是从合同的起始日期起算，到期日为下一年度对应起始日的前一天终止，而朱大斌主张租赁到期日为对应起始日之后第2天。这是不符合房屋租赁年度的计算起始日和终止日的习惯的，反过来也证明我所主张的本案中房屋租赁合同的到期日为2014年9月11日。第二，朱大斌于合同到期终止前清退商户，搬离其货物和经营设备、设施，清空租赁房屋，其姐姐朱×在2012年9月12日的下午6点左右将市场大门的钥匙交给何毅，且朱大斌对我要求交续期租金70万元的通知不予以答复，也不交租金，其实际行为也表明朱大斌没有续签租赁合同的意思，因此双方之间的房屋租赁合同于到期日2014年9月11日终止。双方签订的《房屋租赁合同》第二条约定：“如乙方末提出异议的、租期自动延续，租金依据业主出租给甲方标准增加15万元／年。”我提供的照片、证人证言以及在派出所的笔录均证明，我在2014年9月4日要求朱大斌交纳续租的房屋租金70万元，以实际行为履行《房屋租赁合同》。因为朱大斌不愿意依据租赁合同约定的以高于房屋业主租给我的房租价格15万元的价格续签租赁合同，因此朱大斌瞒着我自2014年6月就开始联系经管中心，试图直接与经管中心签订合同。朱大斌并无与我以《房屋租赁合同》约定的条件续签合同的意愿。根据《房屋租赁合同》的约定，租金支付时间和方式为朱大斌每年8月10日之前将房屋租金一次性支付给我，而2014年8月10日之后，朱大斌在明知道我会与经管中心顺利续约的情况下，不予协商续签租赁合同事宜，也不按合同规定支付我续租后的年租金。我于八、九月份数次上门联系朱大斌商谈续签并支付房租之事，但是朱大斌一直谎称出国避而不见。2014年9月4日，我在与经管中心签订了新的《房屋使用合同》后，于当天向朱大斌发出《交款通知》，通知朱大斌于2014年9月11日前续签租赁合同并支付租金70万元，但是直至2014年9月11日朱大斌也未支付租金。以上事实，有我提供的证人证言和交款通知贴在门上的照片证据予以证明。我提交的2014年8月15日与经管中心冉×的录音能够明确证明，朱大斌直接找冉×要求和经管中心直接签租赁合同，违反《房屋租赁合同》的约定。更重要的是，朱大斌所提交的录音二（2014年9月13日下午15：56）第4页第14行至第30行、第5页第2行至第18行、第6页第1行至第16行的内容充分证明，在2014年9月11日租期到期之前，朱大斌一直找经管中心冉×谈，直接从经管中心以较低的价格租房，试图绕过我，充分证明了是朱大斌违反双方《房屋租赁合同》第二条的约定，以实际行为表明其本人没有和我延续房屋租赁合同的意思。我提供的证人证言证明，朱大斌在2014年9月11日晚清退市场商户，并由其姐姐朱×在第二天的下午将市场的钥匙交给何毅。双方的租赁合同在2014年9月11日到期终止。朱大斌是通过将涉案房屋的便民市场分租给个体商户以收取租金的形式进行经营。2014年7月开始，由于朱大斌跟市场商户商讨统一进行收银，引起商户们的不满，并与租户董国华发生经济纠纷，同时市场内很多商户陆续发现朱大斌一直使用假名“高×”与他们签订出租合同，签收押金收条等单据，就开始找朱大斌解除出租合同退出市场，朱大斌由于商户陆续解约退租根本无法经营，也开始陆续清退商户。至2014年9月11日夜间完全清退商户，并搬离其货物和经营设备，清空涉案房屋，并在2014年9月12日的下午将钥匙交予我。对此，有我提供的证人证言以及2014年9月11晚八里庄派出所的报警记录予以证明。朱大斌提供的录音二的文字整理稿第11页倒数第14行到到数第1行的内容证明，2014年9月13日下午，朱大斌和我重新谈合同，包括租金；第12页第17行至第26行的内容证明，朱大斌和我在冉×在场的情况下谈新的合同。但是当日双方末能就新的租赁合同达成一致。鉴于朱大斌在合同终止日前直至9月底也没有向我支付续租涉案房屋的租金70万元，并多次直接找经管中心的冉×，意图直接低价从经管中心租房，以实际行为表明其不愿意按照约定的租金标准续租，违反《房屋租赁合同》的约定，证明导致双方末能延续《房屋租赁合同》的原因和责任在朱大斌，而不是我。我不存在任何违约行为。第三，朱大斌提供的有关损失的证据真实性和关联性不予认可，其没有证据证明其个人存在损失。由于朱大斌无意以租赁合同约定的价格和条件续签租赁合同，并不支付租金，并于2014年9月11日夜间清退商户，清空租赁房屋，故双方的租赁合同于2014年9月11日到期终止，之后朱大斌的经营损失与我没有任何关系。朱大斌提供的证据中，有信鲜优选贸易（北京）有限公司（以下简称××公司）和李艳梅、姚士全、兖州市土老茂畜牧业开发有限公司北京分公司、林友惠、傅丽丽、朱茂俊分别签订的《房屋出租合同（联营）》；还有××公司和陶×、潘×、潘×1、朱×1、章×、田×、高×1、北京涛龙食品有限公司或《联营）家进场协议书》，或签订《商品采购合同（联营）》；与王×签订的《北京市房屋租赁合同》，与董国宏签订的《超市联营合同》。首先，这些与商户签订的合同主体一方是××公司，而不是朱大斌。因此这些合同不能证明朱大斌的损失，与本案无关。其次，朱大斌没有提供证据证明这些合同的实际履行情况，朱大斌提供的证据不能证明其主张的经营损失，再次，由于朱大斌始终拒不答复我交纳续期租金的通知，也不交纳续期租金，故双方的租赁合同关系自2014年9月11日到期终止。另外，我提供的证人证言证明，市场的部分商户早在2014年9月11日之前已经陆续撤出，2014年9月11日晚朱大斌自行将剩余的商户全部清退。最后，朱大斌早于2013年12月就己经不再以超市的形式，而是通过将房屋分租给个体商户收取租金的形式进行经营，并早己将其货物和相关经营设备搬走变卖。因此，朱大斌没有证据证明其个人存在损夫，即使有损失也与我没有任何关系，应该由其自行承担。对于现存放在我办公室的物品，我要求朱大斌尽快拿走，以避免占用我的场地和房屋。第四，根据合同约定，朱大斌应支付我延迟交付租金的违约金10万元。我与朱大斌签订《房屋租赁合同》，约定房屋租金为每年65万元人民币。依据合同第四条约定：“……第二年租金在2013年8月10日前一次付清。”但朱大斌并没有于约定日期前支付租金，而是分别于2013年8月27日、2013年9月17日、2013年12月11日向我支付了房屋租金40万元、15万元、10万元。根据租赁合同第六条第2款约定：“乙方逾期交付租金，除应及时如数补交外，应支付违约金（每逾期一天按年房屋使用租金的10%计算）。”故我依据合同约定的利率就朱大斌延期支付租金的行为支付违约金人民币10万元合理合法。第五，朱大斌应赔偿我因其过错行为给我造成的房租损失104579元及利息。根据合同第一条的约定：“……合同期满后，如业主方未终止将本房屋出租给甲方，如乙方未提出异议的，租约自动延续……”。我于合同到期终止前的八、九月份数次上门联系朱大斌商谈续签租赁合同之事，但朱大斌一直谎称出国避而不见，不与我商谈续租一事。直至合同到期日2014年9月11日，朱大斌清退租户，搬离货物和设备并清空租赁房屋，终止与我的租赁合同。由于朱大斌的上述过错，导致我在合同到期前和到期后不能及时找到租户，导致房屋空置近两个月至2014年11月4日。所以朱大斌应就其过错行为给我造成的损失承担2014年9月12日至2014年11月6日的房租赔偿责任，即人民币104579元及相应的利息。第六，朱大斌应支付我在其使用涉案房屋期间产生的水、电、供暖费用101133元及相应的利息。根据合同第二条的约定：“……水、电、供暖费自理。”，朱大斌应承担其在合同期问使用租赁房屋而产生的水、电、供暖等费用。而朱大斌并末支付上述相应费用，故朱大斌应支付水、电、供暖费用共计101133元及相应的利息。现我提起反诉，要求判令朱大斌：1.支付违约金10万元；2.支付未及时续约导致的房租损失105479元（按照每月70万元的标准，自2014年9月12日计算到我找到新租户起算租金的前一天即2014年11月5日，共计55天，70万元／365天＊55天）；3.支付房屋租赁期内产生的水费1824元；4.支付房屋租赁期内产生的电费3309.99元；5.支付房屋租赁期内产生的供暖费96000元；6.将××公司注册地从北京市朝阳区延静里中街×号迁走（事实上该公司已经不在这里经营了，工商档案上显示朱大斌是该公司的法定代表人以及股东之一）。朱大斌辩称：第一，何伦所说的我2013年至2014年的租金金额、支付情况及付款时间均属实，但是分三次支付的原因是因为何伦需要配合我办理相关手续，但是涉案房屋没有产权证，当时消防部门一直严查消防验收情况，在何伦没有配合的情况下我暂缓支付租金，是行使合理抗辩权的行为。但最后我还是支付了，没有给何伦造成损失，且合同中违约金的约定高于法律规定。第二，是何伦在合同未到期的情况下将大门上锁，违约在先，故何伦无权要求未及时续约的房租损失。第三，按照合同约定，水电费在我使用涉案房屋期间应该由我交纳，但是何伦所交的证据上电费对应的时间是2014年9月份，当时合同未到期何伦就将涉案房屋上锁，故2014年9月12日后涉案房屋一直都是由何伦控制，我无法对水电费进行抄表，且从何伦提交的证据看2014年9月9日之前的水费都已经支付了；就供暖费，我使用期间都是使用中央空调的，因为没有房产证导致无法办理供暖账户。第四，我在涉案房屋投入了大量的装修，现坚持要求继续履行合同，故不同意将公司的注册地址迁走。原审法院经审理查明：2012年6月26日，何伦（出租方、甲方）与朱大斌（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定朱大斌向何伦承租涉案房屋，使用期限自2012年9月12日至2014年9月13日止（以实际交房日期为准）。合同期满后，如经管中心未终止将涉案房屋出租给何伦，如朱大斌未提出异议的，租期自动延续，租金依据经管中心出租给何伦标准增加15万元／年。房屋租金为每年65万元，水、电、供暖费自理。合同签订定金5万元，合同签订当日朱大斌向何伦支付2万元，朱大斌使用何伦免费提供的两间办公室之日向何伦支付剩余定金3万元；剩余款项在房屋实际交付前十日内支付；第二年租金在2013年8月10日前一次性付清。朱大斌未按期如数支付租赁费用逾期15天的，何伦可以终止本合同，收回房屋，并由朱大斌承担一切责任。朱大斌逾期交付租金，除应及时如数补交外，应支付违约金（每逾期一天按年房屋使用租金的10%计算）。何伦逾期交付房屋的，自本合同约定交付日期应按实际逾期时间支付违约金（每逾期一天按年房屋使用租金的10%计算）。何伦根据朱大斌的要求向朱大斌出具应由何伦出具的承租人办理经营、装修所需的或可能发生的环保、水、电、通讯、消防、卫生及其他北京市地方政府规定的申请报批手续的相关证明；如因何伦未如期提供朱大斌办理政府批文所需的产权方及何伦证明文件等资料造成朱大斌损失的，所有损失均由何伦承担赔偿责任。本合同一式三份，何伦持一份，朱大斌持两份，每份均具有同等效力，合同签字后生效。房屋未交付前，提供两间办公室供朱大斌免费使用；并协助开通电话、宽带。房屋交付时间最晚为2012年9月15日。就此，朱大斌提交《房屋租赁合同》原件一份和《补充协议》原件两份，其上有“朱大斌”、“何伦”的骑缝签字。何伦称，该合同与其持有的合同不一致，第二条终止日期在其持有的合同中已经改为“2014年9月11日”，当时有三份合同，何伦持有一份，朱大斌持有两份，双方各持有一份日期改为“2014年9月11日”的合同，另一份日期依然是“2014年9月13日”的合同也在朱大斌手里，朱大斌应该提供其持有的两份合同原件，如果其拒绝提供，则应该承担相应的不利后果。所有的合同朱大斌都在骑缝边上签字了，但何伦都没有在骑缝边上签字，而经过核对朱大斌提交的合同原件，骑缝边上却有何伦的签字，这是不属实的。就此，何伦提交其持有的《房屋租赁合同》原件一份，其中租赁期限终止日期在“2014年9月13日”中的数字“3”上直接叠写有数字“1”，但无任何签章。就合同期限问题，朱大斌称，何伦所称的其所提交的合同上终止日期2014年9月11日就是在9月13日的字上直接用笔划掉手写修改，却没有任何人在修改处签字，这种修改是无效的。就持有的合同原件，朱大斌称，合同份数不是对双方权利义务约定的核心内容，就是习惯性的说法，其手里只有一份合同，没有另一份合同，且如果合同真是一式三份，三份合同内容也应该是一样的。之后朱大斌又当庭变更陈述称，当时就是签了两份《房屋租赁合同》和两份《补充协议》，但现在另一份《房屋租赁合同》找不到了。何伦称，可以确认朱大斌提交的《房屋租赁合同》两份《补充协议》落款处均为其本人所签，但骑缝处签字非其本人所签。继而，何伦申请对朱大斌提交的《房屋租赁合同》和第一份《补充协议》骑缝处“何伦”的签字与《房屋租赁合同》第二页甲方处“何伦”的签字是否为同一人所签申请笔迹鉴定。经法院随机确定，由北京民生物证科学司法鉴定所作为本案的鉴定机构。2015年1月27日，北京民生物证科学司法鉴定所做出京民司鉴（2015）函字第13号《终止司法鉴定通知书》，称经过对鉴定材料进行审查，房屋租赁合同和补充协议骑缝处“何伦”签名书写特征有变化，且与房屋租赁合同第二页上的“何伦”签名无法进行比较检验。2014年9月4日，经管中心（出租方、甲方）与何伦（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定经管中心将涉案房屋租赁给何伦使用，租赁期限自2014年9月10日至2017年9月9日，租金每年55万元，支付方式为每年两次付清，合同签订当日支付租金50%，剩余50%于2015年3月份付清，以后房屋租金依此类推。何伦应于本合同签订之日向经管中心支付押金2万元。在租赁期限内涉案房屋及自建房屋的水费、电费、燃气费、维修费、暖气费、光缆电视收视费、电话费、有线电视费、卫生费、物业管理费由何伦自行负担。经管中心应于2014年9月10日向何伦交付涉案房屋。2014年10月26日，何伦（甲方）与郭文利（乙方）签订《房屋联合使用协议》，约定郭文利使用涉案房屋“一部分的营业面积”，使用期限自2014年11月4日至2015年11月3日，房屋使用费每年68万元，水、电、燃气费、通讯费、卫生费、供暖费、房屋维修费等房屋使用中产生的费用由郭文利自理。协议签订当日一次性交清房屋使用费，并交纳保证金10万元作为期满后清算费用。朱大斌不认可该份合同的真实性和关联性，称之前朱大斌通知按照70万元／年的标准支付租金，而何伦却要求按照80万元／年的标准支付，该份合同约定的租金数额与之前何伦的主张不符。但朱大斌未就该份合同的真实性申请鉴定。就朱大斌与何伦签订的《房屋租赁合同》到期时间，朱大斌称，何伦提交的合同与其提交的合同仅有一处不同，即合同截止时间。按照何伦的说法，合同变更应该由双方签字确认，但何伦提交的合同中并无双方签字，故不能证明其上显示的“2014年9月11日”系双方协商一致的变更。且2014年11月14日何伦在派出所做的笔录中，其自己也认可合同租期截止至2014年9月13日，也认可朱大斌在合同到期后可以自动续租。就此，法院应何伦申请，向北京市公安局朝阳分局八里庄派出所调取了2014年9月11日、2014年9月12日和2014年11月5日的报警记录各一张以及2014年9月12日、2014年11月5日朱大斌的询问笔录和2014年11月14日何伦的询问笔录各一份。其中，2014年11月14日何伦的询问笔录中有如下记载：“……问：你与朱大斌签订的租期？答：合同期从2012年6月26日到2014年9月13日。合同到期后，可以自动延续……”何伦称，那只是一个口误，其在笔录中已经说明了合同没有自动续租的原因是朱大斌没有交纳房屋租金。何伦申请证人谢×到×，因谢×在朱大斌与何伦签订《房屋租赁合同》时在场，欲证明双方在签订合同时将合同上原写的租赁期限由“2014年9月13日”改为“2014年9月11日”。朱大斌称，经询问证人，谢×与何伦系老乡关系，其在内蒙古打工特地到北京来为何伦作证，显见关系不一般，且谢×也没有任何证据证明其曾经与朱大斌或何伦之间存在劳务关系。之后，何伦又提交2013年1月8日信鲜优选贸易（北京）有限公司出具的《关于总经理、店长、各组主管、领班拟定经营方案计划书的通知》，其中提到了谢×。朱大斌认可证据的真实性，但称谢×与何伦之间仍然存在着老乡甚至亲属的利害关系，其证言不能作为定案依据。就涉案房屋锁门一节，在2014年9月12日朱大斌的询问笔录中有如下记载：“……问：经过？答：2014年9月12日8时许，我来到本市朝阳区延静里中街×号易客时光菜市场，发现菜市场大门从里面被反锁了，是我的二房东何伦锁的，后我找到他，他说我的房子到期了，不同意开锁，一直锁了一天了，后我于晚上来派出所报警。……问：何伦因何锁菜市场房门？答：因为何伦说房子到期了，他就把房子锁了，不再租给我了……”在2014年11月14日何伦的询问笔录中有如下记载：“……问：合同到期后朱大斌将该房屋还给你了吗？答：合同到期后，朱大斌将房门上锁了，房门钥匙给了我一套……”朱大斌提交2014年9月13日其与何伦、经管中心冉×谈话录音两段，其中包括以下内容：“……朱大斌：今天是2014年9月13号，对吧？你给我通知是9月11号，锁我们是昨天对吧？何伦：你问你姐，我们提前都给你姐了，你姐都给你打电话了，是不是有这么回事，我先问你有没有这么回事？……朱大斌：这是一个，在这里面紧接着就说了，第二条没捋完，我没提出异议，我也明确7月份跟你说这房子我要租，对吧？结果昨天一早9月12日门锁上了，对吧？何伦：这是第几条？朱大斌：第二条，还是第二条，合同期满后乙方终止出租给甲方，因为你已经签完续租协议这不错吧？跟八里庄经管中心对不对？这事实在没必要否认什么。我这没提出异议，7月份就找你续租，而且我也说了这房子合同我没提出异议的，租期自动续延对吧……”何伦认可两段录音的真实性，但称何伦在其中也从未承认系其锁门。何伦申请何毅作为证人到×。何毅称：“我是何伦姐姐何贤秀的战友，何伦也叫我姐姐。……9月12日，上午8、9点钟朱大斌找来了好多社会上的人将我和他姐姐围在了办公室，……下午的时候我有点害怕了，我就让旁边一个人报警了，……到7、8点的时候，朱大斌看我在跟他姐姐聊天就不高兴了，我就让他姐姐走了，走之前他姐姐将市场的门锁了，把钥匙给了我一套……”朱大斌称何毅的身份真实性无法确定，但她自己认可与何伦存在亲属关系，故其证言无法采信。就何伦进入涉案房屋的时间，其称系2014年9月12日下午18时许，但未举证。就得知何伦与经管中心签订继续承租涉案房屋的《房屋租赁合同》的时间，朱大斌称，在2014年9月10日后才得知，从谈话录音内容看，朱大斌在2014年9月13日肯定就已经得知了，但具体时间不清楚。何伦则称，朱大斌早在2014年9月4日就已经得知。就此，何伦提交2014年9月4日《交款通知》照片打印件一份，载明：“朱大斌：请将2014年9月12日至2015年9月11日的房屋租金在2014年9月11日之前一次付清；共计70万元整。何伦2014年9月4日”以上全部文字均为打印体，无任何签章。何伦称，因联系不到朱大斌故2014年9月4日将该份通知张贴于朱大斌办公室门上。且何伦申请原涉案房屋经营人林友惠、张忠等到×，欲证明曾于2014年9月4日在朱大斌办公室门上看到了张贴的该份通知。朱大斌不认可《交款通知》照片以及证人证言的真实性，称其上没有何伦的签字，不符合通知的形式，从未见过该份通知；且在2014年9月13日的谈话录音中，朱大斌同意按照原来合同约定的继续履行，但何伦却要求将租金标准提高到80万元，与该份通知上的内容不符。另外，朱大斌提交2014年9月10日其向何伦“邮寄续租通知”的快递详情单两张，其中编号为1068777090204的邮件收件地址为重庆市开县河堰镇水河村6组85号；编号为1068777092004的邮件收件地址为北京市朝阳区延静里中街×号。何伦称，尾号0204的邮件系由其表弟签收，一周后打电话向其说了大概内容，大致是朱大斌要求续租，具体条件和内容记不清了，尾号为2004的邮件从未收到过。就何伦要求朱大斌支付续租期间租金的次数、时间和方式，何伦称只有一次，就是在2014年9月4日，因为联系朱大斌总联系不上，所以只能将通知张贴在他办公室门上，但是朱大斌从未就此与何伦联系。就朱大斌与何伦签订《房屋租赁合同》的状态，何伦称因朱大斌没有交纳之后的租金，双方之间的合同已于2014年9月11日因到期而终止，没有续租。何伦认为朱大斌应该在2014年9月4日（其通知朱大斌交租金之日）至2014年9月11日（合同到期日）之间交纳租金。朱大斌对此不予认可，称其认为合同已经自动续签了，现在合同应继续履行。朱大斌认为，在可以正常使用房屋的情况下，交纳续租期间租金的时间应当是在2014年9月14日一次性交纳，但因何伦在2014年9月12日锁门，导致朱大斌无法继续使用涉案房屋，所以其有权行使不安抗辩权。在2014年9月13日的录音中，朱大斌也表示了同意按照合同约定支付70万元的租金，但何伦不同意。就水费，何伦提交缴纳单一张和发票一张，载明2014年8月5日至2014年9月9日的水费1824元；朱大斌认可证据的真实性，但称自2014年9月12日何伦锁门后的水费就不应由其承担，且该证据上显示的缴费人并非何伦。此后朱大斌也未对涉案房屋2014年9月9日之前的水费如何交纳进行说明或举证，但其认可2014年9月12日之前的水费应由其承担。就电费，何伦提交电费交费通知单一张（其中显示应收年月为2014年9月，金额为3309.99元）和发票两张（收费项目均为2014年10月电费，金额共计1901.79），称2014年9月交纳电费的发票找不到了；朱大斌认可证据的真实性，并认可2014年9月12日之前的电费应由其承担。就供暖费，何伦称尚未实际交纳，没有证据。就朱大斌主张的停业损失和货物损失，朱大斌提交房屋出租合同和商品（联营）采购合同共计19份、收据12张、2013年12月1日董国宏与张梨花签订的协议书以及董国宏记录的进货单据清单各一份。何伦称，合同中张文奎的房屋租赁合同有多处笔迹更改痕迹，真实性不认可，其他合同的真实性均认可；收据12张除编号为0092896和00092906的两张外，其他真实性均认可，但收据应保留在商户手中，现在朱大斌手中就说明朱大斌已经将商户交纳的租金和押金退还了；协议书不是何伦所签，真实性无法核实；进货单据清单真实性、关联性均不认可，董国宏与朱大斌以及××公司是不同的主体，董国宏的损失不等于朱大斌或××公司的损失，且与何伦没有任何关系。在2014年4月份、8月份和9月11日前都有商户陆续搬走，所以在2014年9月11日之前市场里已经没有任何东西了，因此无法证明这些商户在2014年9月11日都还在涉案房屋内。如果真如朱大斌所称，则这些东西也应该是属于商户们的，朱大斌却又主张是其自己的，自相矛盾。就朱大斌留在涉案房屋内的物品，何伦提交了办公室明细表一张，载明物品有：电脑（一体机）5台（联想1台、戴尔4台）、办公桌3张、保险柜1个（北京卢沟桥铁柜厂生产）、WINCIRNIXDORF15寸收银机6台、科密WJD-COMET-E300点钞机1台、惠普7000打印机1台、塑料文件夹6个（带杂物）、云广牌HC-180电动装订机1台、TCL电话机1台、消防应急包1套、KK-8003TA-1计算器1个、ND210打签机1个、惠风和畅匾1块、TP-LINK无线路由器1个、国资委LED显示器1个、税控机1套、椅子10把、铁柜1个（鑫强胜牌）、九阳榨汁机1个、上海大华电子秤5台、acerD101E投影仪1台、塑料整理框1个、MW-500保鲜膜机3个、红色塑料拉框3个（带杂物）、TTP-244plus条码打印机1台、F9050A齐心过塑机1个、W1942SSYTLG显示屏1个、得力8014办公装订裁纸机1台、军帽1顶。何伦称清单中的物品均同意返还朱大斌。朱大斌对该份清单不予认可，并提交了五页的清单，称应以其提交的清单为准，但朱大斌对于清单上物品均存在与涉案房屋内并均归其所有未举证，何伦对此亦不予认可。在2014年11月5日朱大斌的询问笔录中有如下记录：“……问：何事报警？答：我公司办公室的门锁被撬了，办公室内的东西丢了。问：何时发生的事？答：2014年11月5日11时11分到公司发现的。问：在什么地方？答：北京市朝阳区延静里中街×号（延静里便民市场）。问：说一下经过？答：2014年11月5日11时10分到公司去开发票，当时一层的大门时敞开的，一层进门右侧墙上的一个北京市发改委价格监测中心联网的LED显示屏不见了，我上了二层的办公室，发现办公室的门锁被撬了，放在办公室一侧靠墙的保险柜（内有公司发票存根、现金支票、转账支票、现金65000元）不见了，办公桌上的电脑税控设备（税控机、电脑一体机）一套、八台电脑、农业银行6套MIS收银系统、9台P**机、2台电视机和一部24路、16路的大华录像机不见了……问：办公室房门钥匙在何处？答：原来房门钥匙在我姐朱×手上，2014年11月3日朱×把钥匙交给我了，现在在我手上。问：你最后一次到公司二层办公室是何时？答：2014年9月11日晚上7时左右。问：你到公司二层办公室是否必须从一层大门进入经卖场进入二层的办公室内？答：是必须从一层大门进入才能到二层的办公室。问：当时一层大门状况？答：当时一层的大门时开启状态，当时还是营业状态，一般在21时左右关门……问：2014年9月12日在对方锁门后，你到过店内或进入过你的办公室吗？答：没有进去过。问：朱×在9月12日对方锁门后，到过店内或进入过二层的办公室吗？答：没有进去。问：你今天到市场时一层大门状况？答：一层大门是开着的。问：何人打开的？答：不知道。问：今天你到二层办公室是办公室的房门状况？答：门是开着的，我当时没有细看。问：屋内情况？答：什么也没有了，是一间空屋子……”在2014年11月14日何伦的询问笔录中有如下记录：“……问：合同到期后朱大斌是否将办公室内物品清空拉走？答：没有清空，当时屋内还有东西。问：都是什么东西？答：办公桌、电脑、监控设备，其他具体还有什么我不清楚。问：这些东西现在何处？答：是我组织人员将这些东西搬到办公室旁边的小屋内了。问：什么时候搬的？答：2014年10月底搬的。问：为何搬走？答：我将该房屋出租给别人了，新租的人要用这个地方办公，我就组织人将屋内的东西搬到了旁边的小屋里了。问：在你搬东西前还有别人进入过该屋内拿走屋内的东西吗？答：朱×进过屋内，拿走了部分东西。具体拿什么我不知道……”就朱大斌支付第二年租金的时间及金额，双方均认可朱大斌分别于2013年8月27日、2013年9月17日和2013年12月11日支付何伦房屋租金40万元、15万元和10万元。原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。本案中，《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。至于合同期限，何伦主张双方在签订合同后即对终止期限进行了变更，但在朱大斌提交的合同中未显示有变更痕迹；在何伦一方提交的合同中虽然在日期上进行了涂改，但并无任何签章，不清楚系何人、何时所写，无法认定为合同双方“协商一致”变更合同的真实意思，故法院对于何伦的主张不予采信，认定双方约定的合同到期日为2014年9月13日。关于双方是否续约一节，双方在合同中约定，合同期满后，如经管中心未终止将涉案房屋出租给何伦，且朱大斌未提出异议的，租期自动延续，租金依据经管中心出租给何伦的标准增加15万元／年。现有证据可以证明，何伦已于2014年9月4日与经管中心鉴定新的《房屋租赁合同》，约定按照年租金55万元的标准继续承租涉案房屋。且朱大斌在2014年9月13日的录音中也明确表示，同意按照年租金70万元的标准继续向何伦承租涉案房屋，应视为已满足合同约定的租期自动延续的两个条件，故何伦主张朱大斌赔偿“未及时续约的损失”，无事实依据，法院不予支持。朱大斌主张续约后应于2014年9月14日一次性付清租金；何伦则主张应于2014年9月4日通知朱大斌交纳租金之日至2014年9月11日合同到期之日期间交纳租金。可见，双方在合同中未明确约定续约后租金的支付时间，在合同履行的过程中，也未能达成一致意见，但可以确定的是朱大斌实际未支付续约期间的租金。另一方面，朱大斌虽多次主张何伦于2014年9月12日锁门，但始终未提交有力证据，在明知仍处于租赁合同期限内的情况下，朱大斌未以有权占有人的身份对涉案房屋行使相应权利，相反的，却在没有证据的情况下，以何伦为锁门行为人向公安机关报案，并称其物品被锁无法获得，显然难以让人信服。且何伦对朱大斌的该项主张也未曾认可，故法院对于朱大斌的主张不予采信。何伦主张系朱×锁门并交予其钥匙一把，且其已于2014年9月12日下午18时许进入了涉案房屋，法院对于其自认进入涉案房屋的情况不持异议。综上，朱大斌与何伦之间的房屋租赁合同虽应在到期后自动延续，但双方意见在合同到期前产生分歧，在2014年9月13日合同到期后，作为出租方的何伦未再将涉案房屋交付朱大斌租赁使用，作为承租方的朱大斌也未再向何伦支付续租期间的租金，此后涉案房屋已由何伦实际控制并另行出租，应视为双方均以各自的行为明确表示不履行主要债务，故法院认定双方之间的房屋租赁合同于2014年9月13日到期后解除。在合同关系已解除的情况下，涉案房屋也已另租他人使用经营，故朱大斌要求继续履行合同，使用涉案房屋进行经营，以及要求何伦赔偿其停业期间的损失，均无事实和法律依据，法院均不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现朱大斌对于何伦主张的其延迟支付第二年租金情况均表示认可，法院不持异议。虽然朱大斌主张其延迟支付租金的原因系何伦不配合其办理消防审批手续，且合同中也约定了何伦负有跟据朱大斌要求出具相关证明的义务，但朱大斌并未举证证明其曾向何伦主张要求其提供相关证明或履行相应配合义务，且朱大斌在涉案房屋经营的第二年方才要求何伦配合其办理相关审批手续也不符合有关规定及一般常理，故法院对于朱大斌的主张不予采信。故何伦因朱大斌延付租金要求其支付违约金，法院予以支持；就违约金金额，何伦虽认可不按合同约定标准计算，仅主张10万元，但仍过分高于可能给何伦造成的实际损失，法院以双方合同金额为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定朱大斌延付租金的违约金金额以4万元为宜。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据合同约定，租赁合同期间的水费、电费、供暖费应由朱大斌负担，朱大斌也同意承担2014年9月12日之前的费用，法院不持异议。现何伦提交的证据可以证明其已代朱大斌支付了2014年8月5日至2014年9月9日的水费1824元，其要求朱大斌支付该笔费用，法院予以支持。关于电费，何伦提交的电费缴费通知单不足以证明费用的实际发生，故其要求朱大斌支付该笔费用，法院不予支持。关于供暖费，何伦认可尚未实际交纳，法院亦难以支持。何伦可待费用实际发生后，另行向朱大斌主张。关于货物损失，朱大斌提交的协议书和进货单据清单均为董国宏所有，其所载货物即使存在，也与朱大斌无关。若董国宏等案外人因何伦在履行与朱大斌的合同中的行为遭受损失，可另行向何伦主张，但现朱大斌主张货物损失，无事实依据，法院不予支持。关于涉案房屋内的物品，朱大斌仅提交明细单五页，但未举证证明其中所列物品确系归其所有；何伦虽主张2014年10月底之前朱×曾到涉案房屋拿过东西，而未举证，法院不予采信；但在派出所的询问笔录中，朱大斌认可其所谓办公室的钥匙一直在其和朱×手中保管，尽管朱大斌称其和朱×在2014年9月12日锁门后就未再进入过涉案房屋，但其也未对其在2014年11月5日可以自由出入涉案房屋一、二层以及二层办公室作出合理解释，故法院对于朱大斌的主张亦不予采信。现何伦认可其提交的办公室明细表中所列物品存在，且归朱大斌所有，并同意返还朱大斌，法院不持异议。至于何伦主张朱大斌将××公司的注册地址从北京市朝阳区延静里中街×号迁走，不属于法院的受理范围，法院不予处理。何伦若因此遭受损失，可另行主张相应权利。据此，原审法院于2015年6月判决如下：一、朱大斌于判决生效之日起七日内支付何伦违约金四万元。二、朱大斌于判决生效之日起七日内支付何伦房屋租赁合同期限内使用房屋产生的水费一千八百二十四元。三、何伦于判决生效之日起七日内返还朱大斌存放于涉案房屋内的物品，包括：电脑（一体机）5台（联想1台、戴尔4台）、办公桌3张、保险柜1个（北京卢沟桥铁柜厂生产）、WINCIRNIXDORF15寸收银机6台、科密WJD-COMET-E300点钞机1台、惠普7000打印机1台、塑料文件夹6个（带杂物）、云广牌HC-180电动装订机1台、TCL电话机1台、消防应急包1套、KK-8003TA-1计算器1个、ND210打签机1个、惠风和畅匾1块、TP-LINK无线路由器1个、国资委LED显示器1个、税控机1套、椅子10把、铁柜1个（鑫强胜牌）、九阳榨汁机1个、上海大华电子秤5台、acerD101E投影仪1台、塑料整理框1个、MW-500保鲜膜机3个、红色塑料拉框3个（带杂物）、TTP-244plus条码打印机1台、F9050A齐心过塑机1个、W1942SSYTLG显示屏1个、得力8014办公装订裁纸机1台、军帽1顶。四、驳回朱大斌的其他诉讼请求。五、驳回何伦的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，朱大斌不服原审判决，上诉至本院，请求撤销原判第一项、第三项、第四项，改判支持其原审第1、2、4项诉讼请求，并驳回何伦的原审全部反诉请求。主要理由是：1.现有证据可以认定何伦在租赁期限尚未到期时将租赁房产锁门，在此情况下，朱大斌未支付续约期间租金及未对房屋实际占用均有原因，原审对此事实未能查明；2.关于应返还物品的范围，任何人均能够在2014年11月5日自由出入涉案房屋一、二层，原审采信何伦自认的物品清单，与实际情况不符；3.朱大斌暂缓支付2013年度租金，是因为何伦不履行相应的配合义务，即使法院认为朱大斌应当支付逾期付款违约金，双方约定的违约金也因过高而无效，原审酌定的违约金标准没有依据。何伦同意原审判决。本院经审理查明的事实与原审法院一致，本院在此予以确认。以上事实，有《房屋租赁合同》及《补充协议》、《终止司法鉴定通知书》、《房屋租赁合同》、《房屋联合使用协议》、报警记录、询问笔录、证人证言、谈话录音、《交款通知》照片打印件、快递详情单、缴纳单、发票、电费交费通知单、房屋出租合同、商品（联营）采购合同、收据、协议书、进货单据清单、办公室明细表以及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点有三：其一，《房屋租赁合同》及《补充协议》是否自动延续及朱大斌是否有权要求何伦向其赔偿停业期间的经营损失；其二，朱大斌应否就其迟延交付租金的行为向何伦支付违约金，若需支付则违约金数额如何确定；其三，何伦应向朱大斌返还物品的范围应如何确定。关于焦点一，首先需要认定的是涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》的到期日期。从合同约定内容来看，虽然双方各自提交的合同版本对租赁到期日的载明并不一致，但均明确约定了房屋租金为每年65万元，且在合同实际履行中，朱大斌共支付何仑两年租金，双方亦未提出异议；此外，合同亦约定共一式三份，何伦持一份，朱大斌持两份，何伦主张朱大斌所提供的合同版本载明的合同到期时间“2014年9月13日”系笔误，双方已经在何伦所持有的合同及朱大斌所持有的另一份合同中更改为2014年9月11日，朱大斌虽不予认可，但以另一份《房屋租赁合同》找不到为由不向法院提供。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”据此，综合本案现有证据及租赁市场交易习惯，本院可以合理认定，双方约定的合同到期日为2014年9月11日，原审的认定不符合相关证据认定规则及交易习惯，本院对此予以纠正。根据本案已经查明的其他事实，朱大斌在涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》到期之前，并未就上述租赁合同是否延续问题与何伦进行过积极的洽商，亦未向何伦主动了解何仑与经管中心是否签订新的租赁合同。朱大斌虽提供了其于2014年9月10日向何伦“邮寄续租通知”的快递详情单，但此时距离上述租赁合同到期日已经十分邻近，朱大斌并未提供证据证明该通知在合同到期之前已经送达何伦。故从本案的现有证据来看，无法得出在涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》到期之前，朱大斌有意愿与何仑续租涉案房屋的结论。而另一方面，何伦虽主张其曾在租赁合同到期前向朱大斌催缴过续租租金，但其提交的《交款通知》照片打印件并不能证明在租赁合同到期之前，何仑的相关续租意愿及催缴续租租金的通知已经送达朱大斌，亦没有证据证实，何伦在与经管中心签订新的租赁合同之后，曾积极将相关情况通知朱大斌，征求朱大斌是否有续租的意见。故综合本案所有的现有证据，本院认定在租赁合同到期之前，朱大斌与何伦双方均未对续租涉案房屋表达过积极的意愿；且在此之后，双方均以实际行动表示不再延续租赁合同。故原审法院对于朱大斌要求继续履行合同，使用涉案房屋进行经营，并要求何伦赔偿其停业期间的损失的诉讼请求，以及何伦要求朱大斌赔偿“未及时续约的损失”的反诉请求，均不予支持，处理均无不当，本院予以维持。关于焦点二，因朱大斌对于何伦主张的其延迟支付第二年租金的情况表示认可，本院对此予以确认。虽然朱大斌主张延迟支付租金系因何伦不履行相应配合义务而起，但朱大斌并未就其曾要求何伦履行相应配合义务而何仑拒不配合的情况提供证据予以证明，故本院对于朱大斌的该答辩理由不予采纳。朱大斌应当就其迟延交付租金的行为向何伦支付违约金。关于违约金的具体金额，原审法院以双方合同金额为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定违约金数额为4万元，已经远低于按照合同约定标准计算的数额，亦低于何伦主张的数额，公平适当，本院对此不予调整。关于焦点三，朱大斌仅提交其主张的涉案房屋内物品明细单五页，但未举证证明该明细单中所列物品确在涉案房屋之内，亦未证明上述物品确系归其所有；现何伦认可部分物品存在，且同意返还朱大斌，原审法院据此判决何伦向朱大斌返还相应物品，并无不当。此外，关于朱大斌使用涉案房屋期间所欠水费，何仑所提交的证据对此足以证明，原审判决朱大斌向何仑支付相应水费，处理正确，本院亦予以维持。综上，朱大斌提出的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；原审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费23440元，由朱大斌负担23390元（已交纳），由何伦负担50元（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；反诉案件受理费5900元，由何伦负担5054元（已交纳），由朱大斌负担846元（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）。二审案件受理费10300元，由朱大斌负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  程 磊代理审判员  林存义代理审判员  杨 夏二〇一五年八月二十日书 记 员  陈 萌