江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0115民初12371号原告(反诉被告）：李长柱，男，1982年9月5日生，汉族，居民。原告（反诉被告）：房楠，女，1981年12月18日生，汉族，居民。共同委托诉讼代理人：殷新财，北京市中银（南京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：万志成，男，1987年12月16日生，汉族，居民。被告（反诉原告）：缪永慧，女，1988年10月13日生，汉族，居民。共同委托诉讼代理人：陈申云（万志成母亲）。共同委托诉讼代理人：叶珈睿，国浩律师（南京）事务所律师。原告（反诉被告）李长柱、房楠与被告（反诉原告）万志成、缪永慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李长柱及其李长柱、房楠的共同委托诉讼代理人殷新财，万志成、缪永慧的共同委托诉讼代理人陈申云、叶珈睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李长柱、房楠向本院提起诉讼请求：1.判决解除双方签订的《南京市存量房屋买卖合同》；2.判决万志成、缪永慧返还定金10万元；3.判决万志成、缪永慧支付违约金72万元；4.本案诉讼费用由万志成、缪永慧承担。事实与理由：其与万志成在南京链家房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）的居间下于2016年8月17日签订《南京市存量房屋买卖合同》，约定万志成将座落于南京市江宁区秣陵街道长亭街55号珑湾花园×××室的房屋以360万元的价格出售给其，合同履行过程中，李长柱、房楠依约向卖方支付定金10万元，并履行了相应义务，但万志成至今未依约履行相应的义务并拒绝出售房屋，其多次催告，均被拒绝，现万志成已明确表示不再出售案涉房屋。万志成已经构成违约。万志成、缪永慧辩称：1.如果双方解除合同，同意返还定金10万元；2.合同条款显失公平，其不能按照原条款继续履行合同，故其不存在违约行为，李长柱、房楠主张违约金没有事实与法律依据。万志成、缪永慧提起诉讼请求：1.请求法院判决撤销买卖双方于2016年8月17日签订的《南京市存量房买卖合同》；2.请求法院判令李长柱、房楠承担本案的诉讼费用。事实与理由：其与李长柱、房楠在中介公司的居间下于2016年8月17日签订《南京市存量房屋买卖合同》，合同签订后，其按照中介公司的要求履行了自己的合同义务，包括交付房产证及土地证原件、办理委托公证书、提供个人信用报告及工作证明、出具定金收条等。然而，在履行合同过程中，其发现由中介公司提供的买卖合同格式文本中第五条第（三）款第1项关于首付款的支付时间与第六条第（一）项的房屋所有权的过户时间两者之间存在很大的交易风险，导致其在批贷后五天尚未拿到首付款的情况下就有被要求配合办理产权过户的义务，合同条款设置显失公平，致卖房人的合法权益无法得到切实保证。且按照合同约定，其无法及时拿到首付款办理案涉房屋的贷款解押手续，合同实际履行不能。李长柱、房楠坚持不同意变更不合理的合同条款。按照合同法第54条的规定，其要求撤销双方签订的买卖合同。李长柱、房楠辩称：万志成、缪永慧所主张的撤销合同的依据不足，请求驳回万志成、缪永慧的诉讼请求。经审理查明：2016年8月17日，万志成（甲方）与房楠、李长柱（乙方）签订《南京市存量房屋买卖合同》一份，约定万志成将位于南京市江宁区秣陵街道长亭街55号珑湾花园5幢×××室房屋出售给李长柱、房楠，房屋建筑面积计133.80平方米，房屋总价为360万元。合同第二条第四款约定：“甲方应于2016年10月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2016年11月25日前办理完毕解除抵押登记手续”。合同第五条约定：“（二）定金共计人民币（小写）100000元，乙方于2016年8月17日向甲方支付定金人民币100000元”。“（三）乙方的付款方式和付款期限按下列约定：贷款1.甲乙双方约定，乙方于批贷后15个工作日内将首付款980000元解交监管账户。2.甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为2500000元，用于支付房屋转让价款的余额。乙方同意于2016年9月6日前与贷款银行签订借款合同。”合同第六条约定：“权属转移登记（一）甲乙双方同意，自批贷之日起5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，乙方领取《房屋所有权证》后10个工作日内，双方应按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋国有土地使用权证变更手续。”合同第十条第二条约定：“甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：…3.逾期履行本合同第五条、第六条约定的义务超过15个工作日的；4.拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的…，甲方出现上述根本违约情形之一的，应当向乙方支付违约金，违约金的数额为总房价款的20%。在本合同履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。”签订合同后，李长柱、房楠向万志成支付定金共100000元。万志成未按照合同约定于2016年9月6日前配合李长柱、房楠办理贷款预审批手续。2016年9月23日，中介公司向万志成发送催告函一份，催告万志成于2016年9月26日前配合买房人办理交易房屋的银行贷款面签手续。2016年9月25日，万志成向中介公司复函一份，表示双方签订的房屋买卖合同中并未约定其有配合买房人办理面签手续的义务，并要求中介公司于收到复函后三个工作日内将买房人与贷款银行签订的借款合同复印件回寄。后合同三方数次沟通，协商未果。万志成以合同设置不合理，要求李长柱、房楠先行支付首付款为由，拒绝配合李长柱、房楠办理银行贷款面签手续。庭审中，关于案涉房屋交易的操作流程，买卖双方均认可，双方口头约定由买方以支付首付款的方式给付解押款用于卖方解押。另查明，截止至2017年2月上旬，案涉房屋所在小区二手房买卖平均价格比合同价格上涨了20万元。审理中，李长柱、房楠以缪永慧非合同当事人为由，申请撤回对缪永慧的起诉，本院审查后认为，李长柱、房楠的该项申请，不违反法律规定，本院予以准许，故本院口头裁定准许李长柱、房楠撤回对缪永慧的起诉。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告李长柱、房楠与被告万志成于2016年8月17日签订的《南京市存量房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，对各方当事人均具有拘束力，各方当事人均应按约履行，诚实履行。关于违约问题，1.当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。合同约定，买方在批贷后15个工作日内将首付款98万元解交监管账户。合同履行中，万志成未按照约定配合李长柱、房楠办理贷款预审批手续，故李长柱、房楠有权拒绝万志成要求先行支付首付款98万元的要求。2.合同第五条第三款第一项约定：“乙方于批贷后15个工作日内将首付款人民币98万元，解交监管账户”，合同第六条约定：“甲乙双方同意，自批贷之日起5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移手续。”根据上述合同条款，约定的过户时间先于首付款的支付时间，万志成由此产生“不安”，从而拒绝配合买方办理银行贷款预审批手续。但在庭审中，买卖双方均认可，双方口头约定由买方以支付首付款的方式给付解押款用于卖方解押，而解押系过户的前置条件，故万志成的“不安”，完全可以通过当事人善尽合同义务而化解。但万志成基于此种“不安”，未按照合同约定于2016年9月6日前配合李长柱、房楠办理银行贷款预审批手续，经催告后亦未在期限内履行义务，致合同无法继续履行，已构成根本违约，应承担违约责任。关于责任承担，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继承履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。万志成构成根本违约，李长柱、房楠要求解除双方签订的《南京市存量房屋买卖合同》，并要求万志成退还定金10万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金数额，截止至2017年2月上旬，案涉房屋所在小区二手房买卖平均价格与合同价格差额达20万元，结合市场情况、卖房人违约情形等因素，本院酌定本案违约金数额为20万元，故李长柱、房楠主张的违约金中超出法律规定的部分，本院不予支持。关于反诉请求，万志成、缪永慧以合同显失公平为由，要求撤销买卖双方于2016年8月17日签订的《南京市存量房屋买卖合同》的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、一百四十五条之规定，判决如下：一、解除原告李长柱、房楠与被告万志成于2016年8月17日签订的《南京市存量房屋买卖合同》。二、被告万志成退还李长柱、房楠定金100000元，赔偿损失计200000元，合计300000元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。三、驳回原告李长柱、房楠的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告万志成、缪永慧的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费11000元，反诉案件受理费80元，合计11080元，由原告李长柱、房楠负担5200元，由被告万志成负担5880元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：4301011329100245018）。审 判 长  汤 婷人民陪审员  李明建人民陪审员  严 刚二〇一七年四月十二日书 记 员  戴玉娟