辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终8140号上诉人（原审原告）：辽宁省宁大宾馆，住所地沈阳市和平区市府大路**号。法定代表人：李东海，该宾馆经理。委托诉讼代理人：徐文浩，男，汉族，1976年11月7日出生。上诉人（原审被告）：辽宁虎跃酒店管理股份有限公司，住所地沈阳市沈河区友好街21-1号。法定代表人：闻明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王鹏飞，辽宁成功金盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘宇，男，汉族，1980年11月13日出生。上诉人辽宁省宁大宾馆（以下简称“宁大宾馆”）因与上诉人辽宁虎跃酒店管理股份有限公司（以下简称“虎跃酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初11526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。宁大宾馆上诉请求：1.请求依法撤销一审判决；2.请求依法改判或发回重审。事实和理由：一、虎跃酒店对宁大宾馆后院的管理并没有受限，不应成为其少交租金的理由。二、虎跃酒店主动放弃对宁大宾馆后院的管理，我方也没有对后院进行实际的控制。三、现后院停车场属于社会开放式停车场，一审认定是在我方控制下是不正确的。虎跃酒店辩称，宁大宾馆称我们对后院场地的使用没有受限不是事实，我们使用的权利受到严重限制，一审我方已经举证，向派出所多次报案处理后院的使用纠纷问题。一审法院也对后院场地进行了实地勘察，以及到当地派出所调取了我们的报案记录，这些证据都说明我们对使用后院场地受到严重限制，不能正常使用。双方合同第5.2条有明确约定：宁大宾馆是保证我们在使用租赁场地过程中不被第三方侵害，对方没有实现承诺及保证，应承担违约责任。虎跃酒店上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回宁大宾馆的诉讼请求；2.一、二审费用由宁大宾馆承担。事实和理由：一、我方在使用租赁房屋范围内的1000㎡后院的场地，由于宁大宾馆存在严重违约事实，使我方的使用权受到严重限制。一审法院虽然调整租金按70%交纳，但标准明显偏高。免交部分不足以弥补我方的直接和间接损失。二、宁大宾馆所出租的房屋至今仍存在被法院查封的情形，并随时可能发生强制执行拍卖的情况。按照双方租赁合同第5.1条的约定，宁大宾馆在合同签订后120日内负责办理解除查封，否则我方有权拒绝支付全部房租。宁大宾馆辩称，关于后院管理受限问题，虎跃酒店提到曾经由沈阳市公安局和平分局西塔派出所出警，是因为辽宁省监狱管理局设计研究院的工作人员与虎跃酒店发生争执，宁大宾馆是独立的国有企业，而设计研究院是宁大宾馆的开办部门，但其行为不能代表宁大宾馆。宁大宾馆已经履行了自己的职责，及时制止设计院人员的不良行为，事情得到了及时解决，因此不能成为虎跃酒店少缴纳租金的理由。关于房屋存在抵押查封的情况，双方签订租赁合同时虎跃酒店对抵押查封的情况是明知的，抵押查封情况并未对虎跃酒店造成任何实际影响，双方合同已经实际履行六年以上，虎跃酒店提出的律师函只是作为执行申请人单方的意思表示，并非法院强制行为。宁大宾馆向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告向原告支付599,334元欠缴的房屋租金；2.请求法院判令被告给付违约金16,434元；3.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告确认诉讼请求数额为：判令被告承担从2016年3月20日至2017年2月19日期间的拖欠的房屋租金人民币760,000元及违约金人民币60,000元。共计租金人民币1,359,334元。一审法院认定事实：1.原告（甲方）宁大宾馆与被告（乙方）虎跃公司签订《辽宁省宁大宾馆项目租赁合同》一份，约定：根据本合同，甲方向乙方出租、乙方向甲方租赁的房屋为下述房屋及土地使用权。地址：沈阳市和平区市府大路45号；建筑面积：约5200平方米，包括1层大堂约230平方米、5-9层部分约4900平方米及所涉及建筑物的楼顶及顶楼设备间，消防水箱间，电梯间约120平方米；门前免费停车位约6个；院落面积为约1000平方米，归乙方使用，但须提供给甲方8个车位。其中他项权利状况：第6层1-9轴，贷款191万，03.9.28-04.9.28，建行皇姑站支行，未注销抵押。（其中4-9轴属于虎跃租赁范围）。第7层1-9轴，贷款300万04.3.25-05.1.18，商业银行金厦支行，未注销抵押。（其中4-9层属于虎跃租赁范围，商业银行金厦支行后由沈阳市商业银行资产经营管理中心统一管理）。第1、4、5、8、9、10层共计6层房屋，替辽宁省众诚建设总公司提供抵押担保2600万。其中（5、8、9层）属于虎跃租赁范围。本合同项下的租赁范围包括房屋以及建筑物中与房屋使用有关的附属通道、楼梯、设施、停车位等。本租赁房屋的用途为宾馆，甲方保证房屋及内部设施，排水系统、供电系统、综合楼自带消防系统和电梯能够作为宾馆经营用途使用，乙方同意按房屋及各项设施现状接收租赁该房产。本合同项下的房屋租赁期限为15年，从2011年12月10日起，至2026年12月09日止。2011年7月10日至2011年12月9日为免租期。甲方保证，乙方对房屋有绝对的使用权，不存在任何可能因乙方使用侵害或者影响他人相邻权的情形，也不存在任何因甲方或者任何第三方使用周边房屋或者设施侵害或者影响乙方相邻权的情形。乙方未能按时支付租金的，则甲方有权每日按照未支付金额的万分之五要求乙方支付滞纳金。合同附件三关于租金支付约定：甲、乙双方约定，自计租日起第1-6年租金为230万元（其中60%为房屋租金，20%为场地院落租赁费，20%为设备租赁费），第7-12年租金为242万元，其中60%为房屋租金，20%为场地院落租赁费，20%为设备租赁费），第13-15年租金为252万元，其中60%为房屋租金，20%为场地院落租赁费，20%为设备租赁费，与房产租赁相关的一切税费均由甲方承担。完全交房后5日内乙方须支付房屋定金50万元，甲方应提供收款收据，完全交房后（50万定金直接转为履约保证金）10个工作日内乙方支付首年度租金230万元，甲方应提供收款收据，乙方凭数据与甲方换取正规房屋租赁发票。以后乙方应于每年的2月20日/5月20日/8月20日/11月20日前向甲方支付本季度租金，截止日如遇节假则后延。甲方保证，其拥有房屋的所有权及其国有土地使用权，其在本合同第一条中披露的房屋的所有权、他项权利等信息真实、完整、有效，除该条披露的信息以外，房屋不存在任何其他的债权、权利限制或者瑕疵。特别地，甲方保证房屋未超出规划红线，不属于违章建筑，房屋符合政府规定的规划，环保卫生，消防，建筑要求和/或标准，以及其他有关规定；甲方承诺被法院采取查封部分，由甲方负责解封，解封时限为合同签订后120日内日，届时若未能将乙方租赁部分全部解封，乙方有权不支付租金，同时甲方自解封时限届满之日起按日向乙方支付年租金1%的违约金，直至查封解除……。2.原、被告双方又签订《租赁合同》补充协议，约定：双方约定如下补充内容：一、在原有租赁标的物的基础上，甲方另将4层第4-10轴，1a-2a轴约900平米面积租赁给乙方，租期15年，2011年11月25日前交付，租金35万/年（面首年采暖费），2011年12月10日-2017年12月9日35万元（其中房屋租金为21万元，场地院落租赁费为7万，设备租赁费为7万元……。3.2013年5月6日，被告向原告出具关于贵院租户侵占我店后停车场通告函，载明：我公司于2011年与贵方签署《房屋租赁合同》，合同中明确规定后院停车场均贵我方使用。近日发现你单位另一租户在装修改造时，在院内增设固定设施，侵占了我方使用权益，影响后院车场的正常使用，望贵方立即协调施工单位，10日内日撤除增建建筑，恢复原有使用面积。否则我方将暂停支付租金直至问题解决，并将对因此给我方造成的损失向贵方追偿。4.2013年12月30日，被告向原告出具函件两份，其中一份载明：考虑到双方合作及贵方实际困难，我方可以暂时支付房租，但我方保留按照合同约定向贵方追缴贵方未解除查封违约责任的权利。贵方须按照合同约定尽快解除查封。另一份载明：我们双方原协议中规定停车场全部场地归我方使用，但由于贵方另一租户在院内地面设置了两处占地设施（见附件），约占用两个车位，贵方同意车位由原协议中8个缩减为6个。5.原告（甲方）与被告（乙方）签订《关于维修和使用电梯相关费用协议》，现甲乙双方就市府路45号一楼电梯（靠近酒店大堂第1部电梯）维修事宜达成一致，该电梯由乙方负责组织维修，甲方承担维修费用40,000元，此项费用甲方同意在乙方应支付给甲方的2015年9、10、11月份房租中扣除。甲方需向乙方支付2012年8月1日-2015年5月31日期间共33个月的电梯电费以及电梯维保费用、其中电梯电费为500元/月，电梯维保费1500元/年，费用合计21,000元。请于协议签署后一周内支付。2015年5月31日后发生的电梯电费支付，甲方每月20日前向乙方支付电梯费，500元/月。甲方每年11月1日之前向乙方支付电梯维保费用，1500元/年（维保价格变化时乙方另行通知甲方）。6.2015年8月26日，原告出具房租付款说明一份，载明：按照辽宁省宁大宾馆与辽宁虎跃酒店管理股份有限公司签署的关于维修和使用电梯相关费用协议的约定，甲方同意从乙方支付给甲方的2015年9、10、11月份房租中扣除应由甲方承担的两笔费用，第一笔是电梯维修费肆万元，第二笔是2012年8月1日至2015年8月31日电梯电费和截止到上年度的电梯维保费贰万贰仟伍佰元。乙方无需向甲方提供电梯维修、电费及维保费用发票。7.被告将租金足额支付至2015年3月20日，4月20日至5月19日期间，欠付38,334元；2015年5月20日至2015年8月19日期间欠付115,000元；2015年8月20日至2015年11月19日期间欠付177,500元；2015年11月20日至2016年2月19日期间欠付268,500元；2016年2月20日至2016年5月19日期间欠付265,000元；2016年5月20日至2016年8月19日期间欠付265,000元；2016年8月20日至2016年11月19日期间欠付115,000元；2016年11月20日至2017年2月19日期间欠付115,000元。8.2015年1月23日、2015年4月3日，被告因与原告就涉案后院停车场产生纠纷报警，沈阳市公安局和平分局西塔派出所出警。9.2016年12月20日，本院至涉案房屋现场查看，来到位于沈阳市和平区市府大路45号约1000平方米的后院，后院门口一个穿着制服的人员拦住了办案人乘坐的车辆，不让进后院，问为何不让进院，该人讲外来车辆不让进，办案人又问你是哪个部门的，该人回答哪个部门的也不让你进，办案人下车进到院里，院里停放很多车辆，还有一些装修废弃物及垃圾堆放。10.涉案房屋现存在抵押及查封。一审法院认为，原、被告签订的《辽宁省宁大宾馆项目租赁合同》（以下简称“租赁合同”）及补充协议系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，均应自觉履行。原告将涉案房屋、场地院落及设施设备交付给被告后，有义务保证被告对上述租赁物具有完全充分的使用权利。现原告诉请被告给付欠付租金，且主张该欠付租金主要为场地院落及设施设备部分的租金，对于后院场地租金，被告提出其使用权受到限制的抗辩，依据现有证据及一审法院至涉案现场查看情况所示，涉案后院确实并非完全充分由被告使用，且现由原告方所控制管理，原告亦在庭审中自认原告的其他承租户亦将车俩停放在被告承租的场地院落内，由此可见，被告承租的场地院落确实存在使用权受到限制的情况，原告对此存在明显违约行为，因被告并未完全充分使用其承租的场地院落，故对原告诉请的该部分租金，一审法院酌情以70%标准计算为宜，因场地院落部分租金占整个部分租金比例的20%，故场地院落部分的租金应为92,750元。关于原告诉请被告设备部分欠付租金，被告提出因原告未向其提供发票，故未交纳该部分租金的抗辩，因对于租赁合同的履行，租金的给付属主要合同义务，开具发票并非主要合同履行义务，被告不能以此为由拒绝履行给付租金的主要义务，故对被告该项抗辩理由，不予采信。基于以上，被告应向原告支付2015年4月20日至2015年5月19日期间的场地院落租金26,834元；2015年5月20日至2015年8月19日期间的场地院落租金80,500元；2015年8月20日至11月19日期间的场地院落租金137,750元；2015年11月20日至2016年2月19日期间欠付的场地院落及设备租金等合计228,750元；2016年2月20日至2016年5月19日期间的场地院落及设备租金225,250元；2016年5月20日至2016年8月19日期间的场地院落及设备租金225,250元；2016年8月20日至2016年11月19日期间的场地院落租金80,500元；2016年11月20日至2017年2月19日期间的场地院落租金80,500元，以上租金合计1,085,334元。关于被告提出应当扣除66,000元的电梯维修费用的抗辩，依据原告于2015年8月26日出具的房租付款说明，原告同意从2015年9、10、11月份租金中扣除电梯维修费及电梯维保费共计62,500元，故该款项应当从上述租金中予以扣除，扣除该笔款项后，剩余欠付租金1,022,834元，被告应当向原告支付。关于被告提出涉案房屋存在抵押和查封的情况，故其有理由拒付租金的问题，因在双方签订房屋租赁合同之时，被告对该情况既已明知，抵押及查封情况的存在亦并未对被告造成实质影响，且从双方签订租赁合同履行至今已达6年之久，被告一直向原告支付其所承租房屋的租金，仅欠付场地院落及设备租金，故现被告以此为由拒付租金，依据不足，不予采信。关于原告诉请被告给付欠付租金违约金的问题，因被告并非无故拖欠租金，且原告在履约过程中存在违约行为，原告具有保证被告承租的场地院落享有完全充分使用权利的义务，亦具有为被告开具租金发票的合同义务，而原告在履约过程中，均未履行该两项义务，故对原告该项诉请，因无事实及法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告辽宁虎跃酒店管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告辽宁省宁大宾馆2015年4月20日至2017年2月19日期间欠付租金1,022,834元；二、驳回原告其他诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息及迟延履行金。案件受理费17,754元，由被告辽宁虎跃酒店管理股份有限公司承担14,006元；由原告辽宁省宁大宾馆承担3748元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人虎跃酒店提供律师函一份、（2005）沈法执字第540号民事裁定书一份、协助执行通知书一份，证明查封的事实及承租的房屋存在可能被法院强制执行的风险，并主张根据双方租赁合同5.1条约定，查封未解除，虎跃酒店可以不支付房租。宁大宾馆对证据真实性无异议，但认为律师函是信达资产公司辽宁分公司自己的意思表示，并非法院强制执行的行为。民事裁定书及协助执行通知书只提到了对宁大宾馆房产的查封及不得办理抵押手续，并不是进行评估拍卖的相关手续。本院对上诉人提供的证据予以采纳，对证据所要证明的内容，应结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院曾于2016年7月13日作出（2016）辽01民终5690号民事裁定，将本案发回重审。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。宁大宾馆与虎跃酒店签订的《辽宁省宁大宾馆项目租赁合同》及补充协议系当事人的真实意思表示，该合同内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为合法有效。双方当事人应当全面履行各自义务。关于宁大宾馆主张虎跃酒店对后院的管理并未受限，不应成为减少交纳租金理由的问题，一审法院经至涉案现场查看情况后，结合双方举证情况，以涉案后院确实并非完全充分由虎跃酒店使用，且现由宁大宾馆所控制管理，宁大宾馆的其他承租户亦将车辆停放在虎跃酒店承租的场地院落内，虎跃酒店承租的场地院落确实存在使用权受到限制为由，酌定场地院落租金以70%调整租金交付比例并无不妥，本院予以维持。上诉人宁大宾馆的上诉请求缺少事实依据，本院难以支持。关于虎跃酒店主张对场地院落租金按70%交纳标准过高，且因租赁房屋存在查封，其有权拒绝交纳全部租金的问题。对于涉诉租赁房屋的查封问题，宁大宾馆虽未按照合同约定办理解除查封，但虎跃酒店已经在涉诉租赁房屋经营长达六年之久，目前也未出现阻却其继续经营的事实发生，故虎跃酒店不能以此作为拒付租金的抗辩事由。虎跃酒店亦可在损害实际发生后，另行主张权利救济。至于对一审法院酌定调整租金标准问题，如前所述，并无不当。故此，虎跃酒店的上诉请求属依据不足，本院亦不予支持。综上所述，宁大宾馆、虎跃酒店的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计35,508元，由上诉人辽宁省宁大宾馆、辽宁虎跃酒店管理股份有限公司各自负担17,754元。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇一七年八月十四日书记员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。