广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017)粤0604民初4196号原告：陆耀初，男，汉族，1966年3月6日出生，住广东省佛山市禅城区。被告：关日昇，男，汉族，1952年9月16日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：林瞿烁、陈传炳，均为广东淼鑫律师事务所律师。原告陆耀初诉被告关日昇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，适用简易程序,于2017年4月13日公开开庭进行了审理。原告陆耀初、被告关日昇及其诉讼代理人林瞿烁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.确认原、被告之间的租赁合同已经解除；2.被告立即向原告返还双倍定金20000元；3.被告立即支付原告因被告违约产生的损失共42000元(平台装修9500元，钢化玻璃安装定金2500元，装修预付款30000元）；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年9月初，原告为经营需要租赁铺位，经朋友介绍认识被告，双方口头约定原告向被告承租位于佛山市禅城区吉利下街村路南三巷1号的商铺（面积约40平米），原告支付定金10000元，自被告房屋完工后开始给原告，租金4380元／月，免租期1个月。原告分别于2016年9月13日、2016年10月11日、2016年11月19日支付被告3000元、2000元、5000元，共计10000元定金。被告将商铺钥匙交给原告，原告开始对商铺进行装修，支付平台装修工程款9500元，支付佛山市禅城区春景玻璃店钢化玻璃门定金2500元，支付毛裕川装修定金30000元（包括设计图纸6500元），毛裕川已经设计装修图纸及方案。2016年12月2日，被告突然毁约，将约定出租给原告的商铺出租给案外人，拒不退还原告定金。2016年12月3日，被告已经实际控制涉案商铺，自行进行简单装修后将该商品出租给案外人，原告因此遭受较大损失。原告遂起诉。被告关日昇辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应驳回。原被告在2016年9月达成口头协议，约定商铺每月租金为4380元，每月1日至3日交租，先交租后使用，2016年12月1日起计算租金，原告先交纳10000元作为定金，签订正式合同后该10000元定金转为押金，2016年11月初被告根据原告的要求交付商铺的钥匙，履行出租人的义务，但被告多次催促，原告拒绝支付租金及签订书面合同，因此，是原告违约，我方保留追诉的权利，原告称被告在2016年12月2日将涉案商铺转租给他人使用不属实。本院经审理认定如下事实：原告为经营玉器需要向被告承租位于佛山市禅城区南庄镇吉利村民委员会下街村民小组路南四巷1号的商铺，双方未签订书面租赁合同，并口头约定的租金为4380元/月。原告向被告交付了10000元定金。原告委托案外人伦炽钿在上述商铺内搭建了一个铁质平台，案外人于2016年11月18日出具《收据》确认收到原告平台工程款9500元。另外，原告还向佛山市禅城区南庄镇春景玻璃经营部订做钢化玻璃大门，价格为3600元，原告向该经营部支付了定金2500元。除此之外，原告举证的《报价表》、收款收据（号码3741551）、图纸以及案外人毛裕川所出具的《证明》显示原告与案外人就涉案商铺约定了工程造价68390元、图纸设计费用6500元，原告于2016年11月25日向毛裕川支付了装修工程预付款30000元，但案外人未实际进场装修。后原、被告双方因商铺租赁事项发生纠纷，被告遂收回上述商铺并于2017年2月25日另行与案外人签订书面租赁合同，将涉案商铺出租给案外人。原告陈述，双方口头约定的租期为3年。被告对原告搭建平台的行为知情，但未要求原告拆除，直至双方发生纠纷于2016年12月在村委会调解时才要求原告拆除。被告陈述，双方口头约定的租期为2年。被告知道原告搭建平台的行为，但未要求原告拆除，后来要求原告签书面合同未果，遂要求原告拆除平台。庭审当天，经现场查看，原告所搭建的平台尚未拆除。原告向佛山市禅城区南庄镇春景玻璃经营部订做的钢化玻璃大门已经制作完毕，现存放于该经营部的厂房中，该经营部负责人表示订做的产品不能退货。另查明，被告为佛山市禅城区南庄镇吉利村民委员会下街村民小组路南四巷1号房屋的所有权人。房屋所占用的土地性质为拨用宅基地，原为二层的混合结构房屋，后被告于2015年11月18日征得其所在村民小组的村长等人的同意后，以危房维修的名义，拆除原二层的混合结构房屋，并在原宅基地上重建了六层的住宅。被告上述重建的房屋未取得建设工程规划许可证也未进行房屋产权登记。涉案的商铺位于该住宅的第一层。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告双方在未签订书面租赁合同的情况下，被告将涉案商铺出租给原告，而原告亦在商铺中搭建平台，双方成立事实租赁合同关系。对该事实租赁合同，应首先确认其效力。关于合同的效力问题。《中华人民共和国城乡规则法》第四十一条第二款规定在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。《广东省城乡规划条例》第五十一条第一款规定在村庄规划确定的宅基地范围内建设农村村民住宅的，应当持村民委员会签署的书面同意意见、土地使用证明、住宅设计图件等材料，向镇人民政府提出申请，由镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定出租人将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的房屋租赁合同无效。本案中，因涉案商铺所在的住宅而未取得建设规划许可证，根据上述规定，原、被告双方的事实租赁合同应属无效。被告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给他人，是造成合同无效的根本原因，负主要过错；原告作为承租人，未尽到审慎义务注意义务，亦存在一定过错，但过错小。综合案情，本院酌定原、被告双方的过错责任比例为10%：90%。关于原告要求被告双倍返还定金的主张。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因作为主合同的事实租赁合同无效，作为从合同的定金条款自然无效，故被告无需向原告双方返还定金，但被告仍应将所收取的定金10000元返还原告。关于原告所主张的损失。根据上述合同法规定，对原告所受损失，被告应按过错比例予以赔偿。具体到原告所主张的损失项目，分别认定如下：平台装修损失。原告主张搭建平台的费用损失为9500元，并举证平台搭建人伦炽钿的身份证和《收据》予以证明，履行了举证义务。被告对此有异议，但未举证反驳，应承担举证不能的不利后果。故本院对原告的该项主张予以确认。2.钢化玻璃门定金损失。原告主张为订做钢化玻璃门而支付定金2500元，有《收据》、证明及本院现场查勘情况证实，足以认定。由于该钢化玻璃门已经制作完毕，且属于定制产品无法改做其他用途，承揽人也明确表示不能退货，因此可以认定原告该2500元的定金损失已经实际产生。3.装修预付款损失。原告向案外人预付了30000元的装修款，但对于该款在装修合法无法履行的情况下如何处理，是否退还原告及退还数额等事实均未举证证明，也未提供关于装修款结算的证据，仅提供《报价表》、收款收据及案外人的证明等不足以证实已经就该装修预付款进行结算，换言之不足以证实已经实际损失该装修预付款30000元。故原告要求被告支付装修预付款损失3万元，证据不足，本院不予支持。原告应先积极行使合同权利与该合同相对人进行结算确认损失后再向被告追偿。因此，按照过错比例，被告应赔偿原告的搭建平台和钢化玻璃门定金损失为（9500元+2500元）×90%＝10800元。关于原告要求确认讼争租赁合同解除的诉讼请求，如前所述，因本案合同无效，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、确认原告陆耀初与被告关日昇之间关于佛山市禅城区吉利下街村路南四巷1号的商铺的租赁合同无效；二、被告关日昇于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陆耀初返还定金10000元；三、被告关日昇于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陆耀初赔偿搭建平台和钢化玻璃门定金损失10800元。四、驳回原告陆耀初的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取为675元，由原告负担448元，被告关日昇负担227元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 羊 挺二〇一七年四月十八日书记员 冯嘉欣