北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第07077号上诉人（原审原告、反诉被告）倪海明，男，1960年3月23日出生。委托代理人于鹏，北京市国宁律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）李达，男，1967年12月22日出生。委托代理人邓丽华，北京市中银律师事务所律师。上诉人倪海明、李达因返还原物纠纷一案，均不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第12317号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年9月，倪海明诉至原审法院称：我是北京市房山区石楼镇支楼村村民，2007年2月21日，李达经本村村民李×1介绍达成房屋买卖协议，约定我将自己位于北京市房山区石楼镇支楼村×1和×2两处宅院（以下简称涉诉宅院）卖予李达，价款为55000元。协议达成后，李达给付价款，我将宅院交予李达。李达购买后一直未在该宅院居住。我曾诉至法院要求确认我与李达之间的房屋买卖协议无效，原审法院作出（2014）房民初字第03348号判决支持了我的诉讼请求，现我诉至法院，请求法院依法判令：1、李达将涉诉宅院返还给我；2、本案诉讼费由李达负担。李达答辩并反诉称：我认为是倪海明过错才导致所涉房屋买卖合同无效，故我在返还倪海明房屋的同时倪海明应赔偿我损失，故提出反诉请求，请求法院依法判令：1、倪海明返还我购房款55000元；2、倪海明赔偿我中介费损失65000元；3、倪海明赔偿我房屋返修、装修及附属设施实际损失共计420247.46元；4、倪海明支付我经济损失50万元（或以实际评估值为准）；5、本案反诉费、鉴定费由倪海明承担。针对李达的反诉，倪海明辩称：我同意返还购房款，不同意返还中介费，中介费不属实，返修装修的费用要求有关部门实际评估，宅基地区位补偿款不同意赔偿，因为我只是将宅基地的使用权卖给了李达，宅基地本身不能作为商品进行买卖，不同意承担反诉费及评估费。原审法院经审理认为：合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，倪海明与李达达成的房屋买卖协议已被确认无效，倪海明要求李达返还涉诉宅院的本诉请求，符合法律规定，法院予以支持。李达要求倪海明返还购房款55000元的反诉请求，法院亦予以支持。李达要求倪海明赔偿其中介损失65000元的反诉请求，缺少事实及法律依据，法院不予支持。李达购得涉诉宅院后，对院内房屋进行了装修并增建了部分房屋，李达要求倪海明赔偿其房屋返修、装修及附属设施实际损失的反诉请求，法院予以支持，具体数额参照评估报告酌定为55644元。倪海明作为出卖方，应当知道涉诉房屋坐落的宅基地为该村集体所有，农村集体所有的宅基地不能向本村集体成员以外的人转让，倪海明在宅基地和房屋转让后又以房屋买卖行为违反法律相关规定为由主张合同无效，并要求李达返还房屋，此行为违反了诚实信用原则，因此对合同无效所造成的损失，倪海明应当承担主要责任，李达应承担次要责任。现李达要求倪海明赔偿其经济损失的反诉请求，法院结合评估意见及双方的过错程度，依法酌定为17万元。李达在诉讼中对评估报告提出异议，但未提供证据证明其主张，法院不予采信。据此，原审法院于2015年5月判决：一、李达于判决生效后六十日内将北京市房山区石楼镇支楼村×1、×2号宅院包括院内房屋及其他地上附属物返还倪海明；二、倪海明于判决生效后六十日内返还李达购房款五万五千元；三、倪海明于判决生效后六十日内赔偿李达房屋返修、装修及附属设施损失五万五千六百四十四元；四、倪海明于判决生效后六十日内赔偿李达经济损失十七万元；五、驳回倪海明的其他诉讼请求；六、驳回李达的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，倪海明、李达均不服，均上诉至本院。倪海明请求二审法院撤销原判第四项，不同意赔偿李达经济损失17万元，其主要上诉理由为：涉诉宅院尚未涉及拆迁，原审法院判决其赔偿李达经济损失17万元没有法律依据。李达请求二审法院撤销原判第三、四项，依法改判倪海明赔偿其房屋返修、装修和附属物设施实际损失420247.46元及经济损失50万元，其主要上诉理由为：原审法院认定事实不清，委托评估机构出具的评估结论明显依据不足，而使评估对象的评估价值远远偏离市场实际价值；其在购买涉诉宅院后进行了修缮、装饰装修、绿化等支出费用超过39万元，且全部有原始票据支持，而评估机构得出的房屋重置成新价却只110664元，该评估价显然严重偏离了涉诉房屋的实际价值；根据相关规定，当鉴定结论明显依据不足时，当事人有权申请重新鉴定，法院应予准许，故本案应对涉诉宅院价值进行重新鉴定。经审理查明：2007年2月21日，倪海明与李达签订《房屋买卖协议》，约定倪海明将位于北京市房山区石楼镇支楼村的涉诉宅院卖给李达，作价55000元。协议签订当日，李达支付了全部购房款，倪海明亦将涉诉宅院交付与李达。李达在购买涉诉宅院后，对院内房屋进行了装修并增建了部分房屋。2014年，倪海明诉至原审法院要求法院确认双方之间的房屋买卖协议无效，该院审理后作出（2014）房民初字第03348号民事判决，判决确认倪海明与李达于2007年2月21日签订的《房屋买卖协议》无效。该判决已发生法律效力。原审审理中，李达提交了相关票据用以证明其对涉诉宅院进行装修、装饰等共花费了420247.46元，倪海明应当赔偿其该部分的实际损失。倪海明对该证据与本案的关联性不予认可。另，李达申请对涉诉宅院内的房屋及附属设施重置成新价、宅基地区位补偿价进行评估。原审法院依法委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司（以下简称杜鸣评估公司）对李达的申请事项进行了评估，杜鸣评估公司于2014年12月18日出具了《北京市房山区石楼镇支楼村×1、×2号宅基地区位补偿价咨询意见》，认为估价对象在估价时间点的宅基地区位补偿价约为237600元。该公司又于2014年12月25日出具《评估报告书》，评估意见为：涉诉宅院地上物在2014年11月19日的重置成新价值估价结果为110644元。李达支付评估费4000元。后，李达对上述评估结论提出异议，认为评估机构对涉诉宅院的宅基地区位补偿价及房屋重置成新价值作出的评估价值远远偏离实际市场价值，并申请重新评估或复核。杜鸣评估公司针对李达提出的异议，于2015年2月25日作出《回函》，答复称：1、此次对地上物价值的估价，依据北京市国土资源和房屋管理局及北京市物价局“关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知”（京国土房管拆（2003）808号），虽此文件发布时间较长，但至今并未废除，故本次估价结合估价目的按照上述文件进行估价。2、因法规限制宅基地不能自由买卖，本次估价根据委托人的委托，并结合估价目的，宅基地的“区位补偿价”参照《北京市房山区人民政府关于引发房山区集体土地房屋拆迁补偿办法的通知》【房政发（2005）11号】进行评估。3、市场比较法不适用本次估价对象。评估异议函中所指文件乃丰台区适用文件，估价对象为房山区，房山区并无此类文件。故不适用于市场比较法。评估异议函中所示两个案例均为某个拆迁项目中所涉及的宅基地，两个案例与估价对象的位置不同（不同乡镇）且不足三个案例，针对本次估价对象，不具备估价的参考价值。上述事实，有《房屋买卖协议》、装饰装修票据、照片、民事判决书、《宅基地区位补偿价咨询意见》、《评估报告书》《评估异议函》、《回函》、评估费收据及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。本院认为：合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据本案现已查明的事实，倪海明与李达就涉诉宅院签订的《房屋买卖协议》已被人民法院生效判决确认无效，故倪海明要求李达返还涉诉宅院及李达要求倪海明返还购房款的诉讼请求，具有法律依据，应予支持。因李达在购买涉诉宅院后对院内房屋进行了装修并增建了部分房屋，故原审法院基于双方的过错程度并参照评估机构的评估意见酌情确定倪海明赔偿李达房屋返修、装修及附属设施损失55644元及经济损失17万元，并无不当，本院予以确认。现倪海明仅以涉诉宅院未涉及拆迁为由不同意赔偿李达经济损失17万元的上诉请求，依据不足，本院不予支持。关于李达所称评估机构对涉诉宅院的地上物重置成新价及宅基地区位补偿价作出的评估价值过低的上诉理由，本院认为，评估机构依据北京市物价局及北京市房山区发布相关文件规定对估计对象的价值进行评估并无不当，故对李达的该项上诉意见，本院不予采纳。综上所述，倪海明、李达的上诉请求，均缺乏法律依据，本院均不予支持。原审法院所作判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果亦无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。评估费4000元，由倪海明负担1200元（于本判决生效之日起七日内交纳），由李达负担2800元（已交纳）。一审本诉案件受理费35元，由李达负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费7081元，由倪海明负担5000元（于本判决生效之日起七日内交纳），由李达负担2081元（已交纳）；二审案件受理费14446元，由倪海明负担3700元（已交纳），由李达负担10746元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王羽红审 判 员  史 伟代理审判员  马兴芳二〇一五年八月二十日书 记 员  徐方烁