贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2015）白民初字第1504号原告贵阳敦仁物业管理有限公司，住所地贵州省息烽县鹿窝乡鹿龙村老街组。法定代表人张建华，系该公司总经理。委托代理人刘原诚，男，贵州朝华明鑫律师事务所律师。代理权限：特别代理。被告吴涛，男，1984年生，汉族，住贵阳市白云区。原告贵阳敦仁物业管理有限公司诉被告吴涛物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵阳敦仁物业管理有限公司的委托代理人刘原城、被告吴涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告于2009年11月13日购买了贵阳凯文房地产开发有限公司开发的位于贵阳市白云区七一路36号（南湖郡）4幢1单元6层2号房屋，面积为129.7平方米。被告收房时与原告签订《前期物业管理协议》。协议签订后，原告积极履行相关义务，依法对被告居住的小区实施物业管理，并提供完善的物业服务，但被告却无故拖欠物业管理费。为此，原告起诉至法院，请求判令：一、被告支付原告自2012年6月30日至2015年6月30日期间的物管费7004元；二、被告支付原告违约金6318元；三、被告支付原告自2013年3月至2015年4月期间的水费324元；四、诉讼费由被告承担。原告为支持其主张的事实、理由及诉讼请求，向本院提交以下证据材料：1、被告身份证、商品房备案登记表、《南湖郡小区物业管理委托服务合同》。证明（1）被告主体资格适格；（2）原告有权收取物管费。被告无异议，但认为（1）南湖郡小区业主委员会成立后，双方未再签订合同，故《南湖郡小区物业管理委托服务合同》是不成立的；（2）被告领取钥匙时，原告说必须签了合同才能拿钥匙，被告以为签了合同之后也可以解聘原告。南湖郡小区前期物业服务协议。证明原、被告签订物业管理协议，并约定了物管费的收取标准。被告认为，领取钥匙时，原告说必须签了合同才能拿钥匙，被告以为签了合同之后也可以解聘原告，但发现成立业主委员会后依然不能解聘原告。如果业主委员会解聘了原告，被告同意交清之前的物管费。3、催缴物管费通知单、照片。证明原告按照法律程序向被告进行了催告。被告认可收到过，但只收到过一次，另外，原告的起诉不符合法律程序，应当由原告向业主委员会提出催缴通知，再由业主委员会向被告催缴物管费。4、欠费说明。证明物管费和违约金的计算方式。被告不予认可，认为合同上没有体现，原告无收费依据。5、（2014）白行初字第9号行政判决书。证明被告解聘原告的主张是不成立的，因为南湖郡小区业主委员会并没有成立。被告认为判决虽撤销业主委员会的备案，但并没有否定业主委员会的成立。被告辩称，一、原告在南湖郡小区未与业主大会、业主委员会签订《物业服务合同》，原告是开发商委托的物业公司。被告在业主委员会成立前是交纳物管费的，而小区业主委员会成立后，前期的物业合同自然失效，而新的物业合同尚未签订，故原告无权提起诉讼。二、原告的服务态度差、服务质量低，引起了小区业主的强烈抵制情绪。具体如下：1、开发商在交房的过程中，房屋实际情况与合同不符，如电梯品牌、墙面砖等，但原告没有正确引导业主维护自身权利；2、原告管理混乱，小区内私搭私建现象严重、公共绿地被损毁、侵占，有些业主在安全通道上私自搭建夹芯板，给小区安全带来了隐患，小区1号楼拐角门面处有人向房子下面挖建，很可能造成房屋塌陷，而且电梯也出现了问题，但业主们多次反映无果；3、南湖郡小区因二期建设近距离放炮，导致房屋损坏，原告曾通知业主登记，但一直未回复；4、原告曾雇用社会人员对小区业主进行殴打，致使多名业主受伤，至今未向业主道歉，致使双方矛盾激化，居住在小区里毫无安全感可言，被告甚至不敢居住在小区。综上，原告无权收取物管费，被告有权拒绝接受原告提供的服务。三、原告无权脱离业主大会和业主委员会，直接向被告主张物管费。被告未交费，可由业主委员会督促业主限期缴纳，但业主委员会从未向被告主张过。四、关于滞纳金，其具有强制性，只有具有国家强制力的主体，才有资格收取，个人和其他团体无权私自设立。而且，违约金和滞纳金不是同一概念，违约金没有在合同中出现，不能成立。五、原告没有制定年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用预算、决算监督及各项计划方案的实施，管理严重混乱，损害了业主的利益。六、南湖郡小区的大门被封了，消防车根本进不来，存在巨大的安全隐患，原告一直未处理过。七、原告提供的水不是正规自来水公司提供的，不知道原告提供的自来水来源于何处，这给业主的身体健康也带来了隐患。被告为支持其主张的事实及抗辩理由，向本院提交以下证据材料：1、解聘通知书、南湖郡小区选聘物业服务企业表决书。证明（1）前期物业合同是无效的；（2）小区业主委员会已在2013年12月8日成立，并且解聘了原告。原告认为（1）证据没有法律效力；（2）业主委员会的成立违法。2、关于贵阳市白云区《南湖郡小区黑恶势力伤人事件起因的》情况说明。证明（1）小区管理混乱；（2）原告指使黑势力殴打业主，且黑恶势力使用的器具是由原告提供的。原告以“与本案无关”为由，不予质证。3、关于南湖郡搭建建筑物的回复。证明原告在小区内私搭乱建，占用绿地和消防通道。原告以“与本案无关”为由，不予质证。4、《前期物业管理服务协议》。证明原告要求被告缴纳滞纳金不符合规定，因此协议无效。原告认为滞纳金是法定的，通常是指违约金。5、备案申请表。证明小区业主委员会经正规程序成立，是合法有效的。被告认为业主委员会的备案登记已被撤销，不具有法律效力。6、南湖郡小区有关信访问题的情况汇报。证明业主委员会的成立是合法有效的。原告认为业主委员会是否成立，应以法院的判决为准。7、照片。证明有业主投诉南湖郡小区大门被封后，原告减免了该名业主5年的物管费。原告以“与本案无关”为由，不予质证。8、视频。证明原告管理混乱，带有黑社会性质，并且存在打人的恶性行为。因此，被告不认可原告的管理。原告以“与本案无关”为由，不予质证。经审理查明：2010年12月1日，原告与贵阳凯文房地产开发有限公司（以下简称“凯文房开”）签订《南湖郡小区物业管理委托服务合同》，约定原告为凯文房开开发的位于贵阳市白云区七一路36号的南湖郡小区提供物业管理服务。双方约定，物业服务费按照1.5元／月／平方米（高层住宅）计算，由业主按其房屋的建筑面积向原告交纳。被告系南湖郡小区第4栋1单元6层2号房屋的业主，其向凯文房开购买的房屋建筑面积为129.27平方米。2012年7月25日，原告作为甲方与被告作为乙方就前期物业管理服务签订《南湖郡前期物业服务协议》，约定由原告为被告居住的南湖郡小区提供物业管理服务，服务内容包括：1、房屋共用部位的维护和管理；2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；3、环境卫生；4、秩序维护；5、房屋装饰装修管理等。被告按照房屋建筑面积，每月每平方米支付物业管理服务费用1.5元。物管费每6个月缴纳一次，于到期前5日内一次性缴清。另外，原、被告在《南湖郡前期物业服务协议》中对各自的权利义务等内容进行了约定，并在协议第十条“违约责任”第四项中约定，乙方违反协议，不按本协议约定的标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按3%交纳滞纳金。协议签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，被告亦按约支付物业管理费。但双方后因小区物业管理产生较大争议，被告自2012年6月30日起，未再按约向原告支付物管费。原告曾书面通知被告交纳物管费，但被告仍未交纳，双方为此发生争议，原告故诉至本院，诉请如前。另查明，2014年5月15日，贵阳市白云区人民法院以（2014）白行初字第9号行政判决书判决撤销了贵阳市白云区住房和城乡建设局对贵阳市白云区南湖郡小区业主委员会作出的备案登记。上述事实，有原告提供的《南湖郡小区物业管理委托服务合同》、《南湖郡小区前期物业服务协议》、（2014）白行初字第9号行政判决书、催缴物管费通知单等证据及庭审笔录在卷佐证，本院予以采信，作为本案的定案依据。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案中，原告为被告居住的小区提供物业管理服务，被告理应按约定支付相应的物业管理费。被告拖欠不付，已侵害了原告的合法权益，且对其他已按约交纳物管费的业主造成了不公，故原告诉请被告支付物管费，于法有据，本院予以支持。关于物管费金额，原告与凯文房开签订的《南湖郡小区物业管理委托服务合同》和原、被告双方签订的《南湖郡前期物业服务协议》中均约定物管费为每月1.5元／平方米，故按照被告房屋的建筑面积129.27平方米计算，被告自2012年6月30日至2015年6月30日期间，应支付原告物管费1.5元／平方米／月×129.27平方米×36月=6980.58元。关于违约金，原、被告虽在《南湖郡前期物业服务协议》中约定，被告未按协议约定的标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起每天按3%交纳滞纳金，但该项约定明显过高，显失公平，且被告未按约交纳物管费，系因双方对小区物业的管理产生较大争议，并非恶意拖欠，故结合实际，对于该项费用，本院不予支持。关于水费，因原告庭审中未提供相关证据予以证明，故对于该项诉请，因其举证不能，本院不予支持。关于被告辩称应由小区业主委员会向被告主张权利及小区业主委员会已解聘原告的意见，因贵阳市白云区人民法院已以（2014）白行初字第9号生效行政判决书判决撤销了贵阳市白云区住房和城乡建设局对贵阳市白云区南湖郡小区业主委员会作出的备案登记，故贵阳市白云区南湖郡小区业主委员会的主体资格并不适格，对于被告的该辩解意见，本院不予采纳。关于被告辩称原告管理混乱，小区内私搭私建现象严重、公共绿地被毁损、侵占以及自来水来源不明等意见，因被告未在本案中提起反诉，无明确的反诉请求，故本院不予处理。被告可另行提起诉讼，主张其权利。关于被告辩称原告雇佣社会人员殴打小区业主的意见，因与本案不具有关联性，本院不予处理，被告可另行提起诉讼。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及﹤最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释﹥第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、﹤最高人民法院关于《审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》﹥第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：一、被告吴涛于判决生效之日起十五日内支付原告贵阳敦仁物业管理有限公司自2012年6月30日至2015年6月30日期间的物管费人民币6980.58元；二、驳回原告贵阳敦仁物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币142元，减半收取人民币71元，由原告贵阳贵阳敦仁物业管理有限公司负担人民币35.5元，被告吴涛负担人民币35.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人应在本判决书规定的履行期间届满之日起二年内，向本院申请执行。逾期，则丧失向人民法院申请强制执行的权利。代理审判员 刘 玉二〇一五年八月十七日书 记 员 张苏苏