上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第400号上诉人(原审原告、反诉被告)上海森盛房地产投资管理有限公司。法定代表人董德明。委托代理人金黎，上海市辉煌律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)上海师华拓人企业管理咨询有限公司。法定代表人朱杰人。委托代理人杨吉春。被上诉人(原审被告、反诉原告)上海卫仁教育信息咨询有限公司。法定代表人陈欣远。委托代理人杨吉春。上述两被上诉人之共同委托代理人刘玮华，上海市中信正义律师事务所律师。上诉人上海森盛房地产投资管理有限公司(以下简称“森盛公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2014)杨民四(民)初字第2645号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：上海市杨浦区大连路XXX号房屋产权人系案外人上海复旦科技园投资有限公司，该公司出具转租同意书，同意森盛公司将上述房屋在租赁合同期内转租给上海卫仁教育信息咨询有限公司(以下简称“卫仁公司”)用作经营教育培训使用。2013年5月20日，森盛公司(甲方)与上海师华拓人企业管理咨询有限公司(以下简称“师华公司”)、卫仁公司(乙方)签订《房屋租赁合同》约定，甲方将上海市杨浦区大连路XXX号房屋出租给乙方用作办公、培训等经营使用(第一条、第三条)；甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰和安装空调、照明等设备。乙方为之添置使用的设备及附属物所有权归乙方，租赁合同终止时，由乙方自行处理(第五条)；房屋租赁自2013年5月20日至2017年5月19日(第六条)；月租金为人民币(以下币种均为人民币)35,000元，自第3年起，每2年递增5%，当月20日前支付下一个月租金，如乙方逾期交纳，甲方有权向乙方每天按月租金1%加收滞纳金，装修免租期为40天即2013年5月20日至2013年6月30日(第七条)；乙方承诺在5月25日前向甲方支付租赁保证金70,000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方(第八条)；甲方应于2013年5月20日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋的钥匙，装修时乙方安装的设备归属乙方处理。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章(第十条)；租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。甲方对于乙方的装修、装饰和添置物不承担维修义务。乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。如乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担。对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任(第十二条)；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付该房屋达7日的；2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的；3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的；4、交付的房屋危及乙方安全或者健康的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达10日的；2、欠缴各项费用达35,000元的；……(第十三条)；甲方有本合同第十三条第(三)款约定的情形之一的，应按照月租金的100%支付乙方违约金；因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任；租赁期内，双方不得无故提前终止本合同，如甲方非因本合同规定的情形而提前收回该房屋的，应提前60日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方，并按月租金的100%向乙方支付违约金。同时另行赔偿乙方的装修费用及其他损失。若因房屋所有权人与甲方的纠纷或类似与甲方有关的事由，导致乙方无法继续使用房屋，甲方应将已收取的租金余额退还乙方，并按月租金的100%向乙方支付违约金。同时另行赔偿乙方的装修费用及造成教学培训中断而发生的各项赔偿、退款及经营损失。租赁期内，双方不得无故提前终止本合同，乙方非因本合同规定的情形而擅自提前退租的，应提前60日通知甲方，乙方应承担违约金为月租金200%，乙方以保证金予以支付，如甲方实际损失大于违约金的，乙方须补足差额部分(第十四条)。2014年7月15日及7月16日，师华公司向房屋所属上海虹叶物业管理有限公司和平花苑服务中心报修马桶翻涌问题。2014年7月22日，师华公司向森盛公司发出《公函》；2014年7月24日，森盛公司向师华公司、卫仁公司发出《回复函》；2014年7月31日，师华公司向森盛公司发出《公函》。2014年8月3日，师华公司刘涛签字确认“大连路XXX号因渗水破坏现由上海森盛房地产投资管理有限公司重新装修已完毕，并交付上海师华拓人企业管理咨询有限公司使用。”2014年8月4日，森盛公司向师华公司、卫仁公司发出《7月租金催缴函》。2014年8月21日上海敏创建筑工程有限公司向森盛公司开具人工与材料费共9,000元的发票。2014年8月28日，师华公司向森盛公司发出《公函》；2014年8月29日，森盛公司发出《8月1日-9月31日租金滞纳金催缴函》；2014年9月16日，师华公司向森盛公司发出《退租通知函》，通知森盛公司解除合同，合同解除日为9月24日，森盛公司于9月19日收到；2014年9月23日，师华公司向森盛公司发出《公函》。2014年9月24日，系争房屋所在上海虹叶物业管理有限公司出具《收条》，收到大连路XXX号钥匙壹把，本钥匙仅用于工程部施工。现森盛公司诉至原审法院1、请求确认森盛公司与师华公司、卫仁公司签订的《房屋租赁合同》于2014年10月27日解除；2、请求判令师华公司与卫仁公司支付2014年8月1日至2014年10月27日的租金101,500元；3、请求判令师华公司与卫仁公司支付滞纳金21,000元；4、请求判令师华公司与卫仁公司支付违约金256,666元；5、请求判令师华公司与卫仁公司支付房屋维修费9,000元；6、请求判令诉讼费由师华公司与卫仁公司承担。师华公司、卫仁公司则提出反诉，1、请求确认其与森盛公司签订的《房屋租赁合同》解除；2、请求判令森盛公司赔偿损失224,455元；3、请求判令森盛公司返还租赁保证金70,000元；4、请求判令森盛公司赔偿违约金35,000元；5、请求判令森盛公司承担本案诉讼费。2014年9月26日庭审中，原审法院询问双方当事人，因师华公司与卫仁公司已经搬离系争房屋，本案所涉租赁合同事实上无法继续履行，双方是否愿意在法庭的主持下交接房屋。森盛公司表示不愿意，师华公司与卫仁公司表示愿意。原审法院同时告知森盛公司扩大部分的损失应由相关责任方承担，森盛公司表示听清。2014年9月28日，承办法官与书记员至上海市杨浦区大连路XXX号房屋进行实地勘察。经勘察后发现，该房屋地下一层地面潮湿，地毯有水迹，空气有异味。书记员现场拍摄照片归档。2014年9月29日，师华公司向森盛公司发出《公函》；2014年9月30日，师华公司向森盛公司发出《公函》。2014年10月28日，上海欧比家具有限公司向师华公司出具家具修理费发票，金额为15,855元。原审法院审理中，森盛公司与师华公司、卫仁公司双方均确认，租赁房屋交付时一层和地下一层均有卫生间，是简装交付的，双方未办理过房屋交接手续。师华公司、卫仁公司支付租金至2014年7月底，承租人支付森盛公司押金70,000元，承租人已将截止2014年9月底的电费付清。审理中，师华公司、卫仁公司提交一周排课表、退会申请表等，欲证明其存在经营损失。原审法院认为，森盛公司与师华公司、卫仁公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应恪守履行。本案的争议焦点：1、房屋地下一层马桶翻涌导致积水的责任承担；2、承租人是否有权单方解除合同；3、合同解除日的确定。关于第一个争议焦点：房屋地下一层马桶翻涌导致积水的责任承担。2014年7月15日系争房屋地下一层马桶翻涌导致系争房屋地下一层积水，现森盛公司主张因师华公司与卫仁公司对系争房屋进行了装修，故责任不应由森盛公司承担。审理中，双方均认可交付房屋时，系争房屋存在简单装修并且一层和地下一层均设有厕所，但双方对于师华公司与卫仁公司是否对此次马桶翻涌的地下一层厕所进行过重新装修说法不一。应当指出，双方建立租赁关系时，作为出租方应当与承租方办理房屋交接手续以明确责任，现双方均陈述未办理过房屋交接手续，相关责任不明的后果应由出租方自行承担，马桶翻涌导致地下一层积水的责任无法归责于承租方的装修行为，故森盛公司要求师华公司与卫仁公司赔偿房屋维修费9,000元之请求，原审法院不予支持。师华公司与卫仁公司认为系争房屋地下一层不能设置卫生间，但无相关证据予以证实，原审法院不予采信。应当注意到，事件发生后森盛公司出资对系争房屋进行了维修，师华公司与卫仁公司也已签字确认，应当认定为森盛公司履行合同义务的行为。因此，地下一层马桶翻涌客观上造成了系争房屋地下一层积水，但并非森盛公司的故意行为所导致，且师华公司与卫仁公司提交的证据亦不足以证明师华公司与卫仁公司存在208,600元的经营利润损失，故师华公司与卫仁公司反诉要求森盛公司支付违约金及赔偿经营利润损失之诉讼请求，原审法院不予支持。关于第二个争议焦点：承租人是否有权单方解除合同。根据查明的事实，森盛公司对系争房屋修理完毕交师华公司与卫仁公司使用后，因房屋再次发生渗水，师华公司与卫仁公司向森盛公司发函表示要求解除合同。根据合同约定，交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的，承租人可单方解除合同。审理中，原审法院前往系争房屋进行现场查看，房屋地下一层地面潮湿、地毯有水迹、空气有异味，确实对承租方正常使用房屋，实现办公培训的合同目的造成影响。因此，原审法院认为，承租方单方解除合同的行为，并不违反合同约定。故森盛公司要求师华公司与卫仁公司赔偿违约金共计256,666元之诉讼请求，原审法院不予支持。根据上文分析，房屋积水的责任不应归责于森盛公司与师华公司、卫仁公司一方，但是该积水事件客观上造成了师华公司与卫仁公司的办公培训家具浸泡于污水中，对于师华公司与卫仁公司要求森盛公司赔偿由此产生的维修费用之反诉请求，原审法院酌情予以支持。关于第三个争议焦点：合同解除日的确定。因师华公司与卫仁公司根据合同约定单方解除合同，故合同解除日应为解除通知送达森盛公司之日。师华公司与卫仁公司应支付租金至实际返还房屋之日，因师华公司与卫仁公司在《退租通知函》中并未明确要求森盛公司到场履行房屋交接手续，故不能以9月24日作为返还房屋之日。在9月26日的庭审中，森盛公司拒绝在法庭的主持下交接房屋，故扩大部分的损失由森盛公司自行承担，师华公司与卫仁公司应支付租金至9月26日。考虑到发生积水事件，造成地下一层房屋无法正常使用，原审法院对租金标准酌情予以减少，森盛公司要求师华公司与卫仁公司支付滞纳金之诉讼请求，不予支持。森盛公司要求师华公司与卫仁公司支付律师费之诉讼请求，无法律依据，不予支持。合同解除后，森盛公司应在师华公司与卫仁公司结清相关费用后，将租赁保证金70,000元退还给师华公司与卫仁公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第二百二十条之规定，原审法院作出判决如下：一、上海森盛房地产投资管理有限公司与上海师华拓人企业管理咨询有限公司、上海卫仁教育信息咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》于2014年9月19日解除；二、上海师华拓人企业管理咨询有限公司、上海卫仁教育信息咨询有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海森盛房地产投资管理有限公司2014年8月1日至2014年9月26日的房屋租金人民币32,705元；三、上海森盛房地产投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海师华拓人企业管理咨询有限公司、上海卫仁信息教育咨询有限公司家具维修费人民币10,000元；四、上海森盛房地产投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海师华拓人企业管理咨询有限公司、上海卫仁教育信息咨询有限公司租赁保证金人民币70,000元；五、上海森盛房地产投资管理有限公司之其余诉讼请求，不予支持；六、上海师华拓人企业管理咨询有限公司、上海卫仁教育信息咨询有限公司之其余反诉请求，不予支持。森盛公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：系争房屋于2014年7月15日发生马桶翻水是由于大暴雨所致，属自然灾害，不可归责于其，且此后其已派人对翻水部位进行了修复，承租人解除合同属违约行为，故其仍坚持原审诉讼请求。师华公司和卫仁公司则辩称：其承租系争房屋是用于开办未成年人教育辅导之用，而教学工作对环境有一定的要求，上述翻水事件发生后，教室内始终有刺鼻的异味，严重影响其教育辅导工作的开展，且上述房屋的渗水问题始终未真正修复，故其不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。本院经审理查明：原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。2014年7月15日发生翻水事件后，系争房屋内部分场地积水严重，对此森盛公司对于承租人在原审中提供的现场积水照片之真实性亦无异议。鉴于森盛公司与师华公司、卫仁公司签订的合同中已明确承租人租赁系争房屋用作教育培训机构，而教育培训工作的开展确实对环境整洁度有一定的要求。故原审法院根据上述积水情况，结合实地勘察时现场地下一层仍地面潮湿、空气有异味等的勘察结果，认定上述情况确实对承租方正常使用房屋、实现办公培训的合同目的造成影响，该意见并无不当。原审法院就承租人是否享有合同解除权及应付租金的期间、标准等问题的观点本院予以认可。森盛公司要求承租人全额支付欠付租金及滞纳金、拒绝返还押金并赔偿家具维修费的请求，缺乏依据。另一方面，考虑到上述翻水事件发生的具体时间及出租人的过错程度等因素，原审法院未支持双方当事人要求对方支付违约金的请求是正确的。综上，原审法院对本案所作判决并无不妥，森盛公司的上诉请求缺乏依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,272元，由上海森盛房地产投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张志煜审 判 员  吴 俊代理审判员  马忆蔺二〇一五年八月三日书 记 员  朱伟静附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……