湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）黄冈中监一民再终字第00022号上诉人（原审原告）：李刚生。上诉人（原审原告）：李自明，务工，系李刚生之子。共同委托代理人：程明炳。系浠水经济开发区南岳庙区居民委员会推荐。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：游月安，个体建筑。被上诉人（原审被告）：柴明三，个体建筑。共同委托代理人：赵刚，黄冈市浠水县南城开发区法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。上诉人李刚生、李自明���被上诉人游月安、柴明三房屋买卖合同纠纷一案，浠水县人民法院于2013年4月15日作出（2013）鄂浠水民初字第00694号民事裁定，裁定：对李刚生、李自明的起诉不予受理。李刚生、李自明不服，向本院提出上诉。本院于2013年6月18日作出（2013）鄂黄冈中立民终字第00024号民事裁定，裁定：驳回上诉，维持原裁定。李刚生、李自明不服，向湖北省高级人民法院申请再审，湖北省高级人民法院裁定提审本案后，于2013年12月4日作出（2013）鄂民立二再终字第00013号民事裁定，裁定：撤销原一、二审民事裁定，指令湖北省浠水县人民法院对本案进行审理。浠水县人民法院于2014年11月4日作出（2014）鄂浠水民初字第00201号民事判决，李刚生、李自明不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月25日依法公开开庭进行了审理。上诉人李刚生、李自明的共同委托代理人程明炳、被上诉人游月安、柴明三的共同委托代理人赵刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李刚生诉称：我原有的砖瓦结构的房产座落在浠水县清泉镇南岳庙村。首先，该房产来源于南岳庙村豆制品厂房屋的产权。第一次是由浠水县第一中学教职工蔡安民，于1991年5月20日买去此房屋；第二次是由该辖区居民任初志于1993年6月5日在蔡安民的手中买去该房产；第三次则是由我在任初志的手中于2008年7月9日买来该房产，有经过村委会同意并签章的李刚生与任初志签订《房屋买卖协议书》的复印件证实。2010年8月间，经本县云路口社区占爱华同志（合同中的公证人）的介绍，二被告与我于2010年9月15日签订了“房屋买卖合同”。“合同”中约定：“甲方（李刚生）将民政路xx号（门号），面积约为150平方米”；“房屋建成时间于2011年12月30日建成，并付第一层给甲方（李刚生）”；“乙方出违约责任，乙方赔偿甲方（李刚生）50000元违约金”。二被告将该处七层楼房建成后于2012年3月16日，将写成格式条款的“补充协议”，经我同意并签字。“补充协议”中约定：“双方签订2010年9月15日的合同条款依然不变，是双方相互履行的法律依据”。可是二被告不仅不顾周边房产开发商多年来对还建户一律还建二层楼房的潜规则，反而将他们自己的合同中“承诺”给付原告“一层楼房”做起文字游戏大打折扣。二被告现实际交付一层楼房一单元中的一套，而不是整个一层楼房（二被告对该栋楼房设置的是两单元）。诉讼请求：1、判决被告同原告先协商拆除原告的民房后，利用原告宅基地还建原告“一层楼房”的协议承诺有效（还应还建给原告价值60000元的小套房产）；2、判令被告赔偿50000元违约金”给原告；3、依法确认“税费共建部分，据实分摊”合同中显失公平的条款无效；4、本案的诉讼费用全部归二被告承担。被告游月安、柴明三辩称：原告与我们之间没有协议承诺之说，因此不存在协议承诺的有效和无效问题的争议；我们不存在违约行为，已按合同履行义务；我们与原告之间也不存在共建行为；应是房屋买卖关系；本案的案由明为房屋买卖合同纠纷实为合作开发房地产合同。我们与原告在2012年9月15日所签的《合同》及补充《协议》均不符合农村房屋买卖合同要件，且原告卖给我们房屋三易其主，未履行法律登记手续，故原告起诉主体不适格。同时，根据《最高人民法院﹤关于涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题﹥的解释》中的规定，应驳回原告的诉讼请求。浠水县人民法院再审一审查明：原告李刚生系浠水经济开发区南岳庙社区（原为浠水县清泉镇���岳庙村，后更名为浠水经济开发区南岳庙村）居民，户别非农业户口性质，其户籍地原登记在浠水县清泉镇三友巷x号，2013年2月28日因搬迁变更登记为浠水县清泉镇三友巷x号（清泉镇南岳庙居民户）。本案原、被告买卖所涉及的房屋座落在浠水县清泉镇南岳庙村，该房屋原系南岳庙村豆制品厂，土地性质为农村集体所有，没有办理土地和房屋产权登记手续。1991年5月20日，南岳庙村与蔡安明签订转让协议书，双方约定将该房屋转让给蔡安明，蔡安明于1993年6月5日办理湖北省房屋契证。1994年元月31日，蔡安明与任初志签订房地产买卖契约，双方约定将该房屋转让给任初志。该契约加盖有浠水县房地产交易管理所公章，并登记为（证办）房买卖契字xx号。2008年7月9日，任初志与原告李刚生签订房屋买卖协议书，双方约定将该房屋转让给原告李刚生，协议中约定“四界划��：此房屋座北向南。前以前基延伸至陈雄房屋后基，后以后基延伸西两连2.5m，左边东头一连延0.5m。合计前后长10m，左、右宽10.8m，总占地面积为108m2（见附图）。建筑结构：房屋是砖木结构，住宅面积为108m2。买房费用：房价款6920元，向村委会交纳土地补偿费面积108m2，补金额为500元。”该协议加盖有浠水经济开发区南岳庙村村民委员会印章，村主管人签字处有“同意转让，张新华”的字样。2010年9月15日，甲方（指李刚生）与乙方（指游月安、柴明三）签订了“房屋买卖合同”一式四份，合同约定：一、甲方将民政中xx号（门号）地基一块，面积约150平方米，另有红砖2万块，自愿卖给乙方。二、乙方付给甲方新房第一层毛坯房（通道上面和底层前阳台除外，底层通道属公共人行道），另付现金壹万壹仟陆佰园整。三、房屋手续：甲方负责现有房屋手续范���内，村组社区、国土城建、税务等部门证件内的责任（遗交手续见收条），并在手续范围内的周边关系问题，由甲方处理解决。四、付款方式：签订协议时一次性付清。五、房屋建成时间于2011年12月30日建成，并付第一层给甲方，上面楼层和前走道上面的房屋、底层前阳台，甲方不得干涉。六、违约赔偿金协议：合同签订之日起，甲方出现违约责任，在建前赔偿伍万元的违约金给乙方，建后违约由乙方自算金额，甲方无条件赔偿乙方。乙方出违约责任，乙方赔偿甲方伍万元违约金。七、未尽事宜，双方协商解决，并按国家房屋法律法规履行。八、此合同一式四份，甲乙双方各执一份，自签字之日起同时具有法律效力。嗣后，原告李刚生与被告柴明三、游月安再次商定达成如下补充协议，“甲方（指李刚生）乙方（指游月安、柴明三）双方在履行2010年9月15日相互签��的《房屋买卖合同》的条款下，双方再次补充如下：1、双方签订2010年9月15日的合同条款依然不变，是双方相互履行的法律依据，乙方在李刚生原始合同上手写的条款无效，乙方与李刚生签订的其他合同无效。2、李刚生再无权干涉任何个人在前门口、通道行人或使用。3、李刚生因房子与周边人的经济、法律纠纷，由李刚生自行全部承担，柴、游概不负责。4、后面的水塔，由李刚生自己拆除解决处理周边关系，并承担一切经济和法律责任。5、再次加补李刚生现金一万陆仟元，并保密此次经济补偿，泄露后果李刚生全部承担其一切后果。6、新办理证件税费时，按国家相关规定，据原始合同履行各自的内务，税费、共建部分，据实分摊。”原告李刚生与被告柴明三、游月安签订补充协议后，二被告在未办理建设施工相关行政审批许可手续的情况下将房屋拆除建设为三连七层楼房（每层两个单元）一幢，二被告将第一层其中一套房屋交付给了原告李刚生，原告李刚生于2013年6月搬进居住至今。浠水县人民法院再审一审认为，原告李刚生系浠水县经济开发区南岳庙社区居民，其从任初志处购买的房屋原系南岳庙村所有，土地性质系农村集体所有，至今未办理土地使用权和房屋产权登记手续。原告李刚生将房屋变卖给被告柴明三、游月安的行为违反法律规定，故原告李刚生、李自明依据房屋买卖合同及补充协议主张“还建原告一层楼房”的协议承诺有效、被告赔偿原告违约金5万元和确认“税费共建部分，据实分摊”的条款显失公平的诉讼请求，无法律依据，依法应予驳回。被告柴明三、游月安在未取得相关行政职能部门审批许可的情况下建造的七层房屋，依法属于违法建筑，应由相关行政职能部门予以处理。原��李刚生、李自明要求法院判令二被告还建给二原告违法建筑中的部分房屋的诉讼请求，不符合法律规定，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告李刚生、李自明的诉讼请求。本案受理费2500元，由原告李刚生、李自明负担。李刚生、李自明上诉称：一、一审判决虽然事实认定清楚，但已超越上诉人的诉讼范围；二、一审判决适用法律错误。请求：1、依法撤销湖北省浠水县人民法院（2014）鄂浠水民初字第00201号民事判决；2、请求二审人民法院依照《人民法院审判人员违法审判责任追究办法》中的第三条、第四条、第十四条等法规依法提出司法建议并依法严加追究承办此案法官的行政违法责任；3、由被上诉人承担本案的诉讼费用。游月安、柴明三答辩���：本案所争议的房屋买卖合同是无效的。1、房屋买卖的土地是集体土地使用权，而上诉人没有对房屋土地进行登记，诉争土地的性质至今仍是集体土地使用权。根据我国宅基地有关规定，房屋购买人不能超出本村村民。但是上诉人的实际生活地点与该争议宅基地相差甚远。2、双方虽然签订的是房屋买卖合同，但实际上形成的是房产开发关系，即被上诉人对上诉人的房屋进行拆建偿还，二被上诉人的行为已经违反了国家强制性规定，双方的合同不受法律保护。所以一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原一审判决。双方当事人在上诉期间均未提交新的证据。经审理查明，再审一审查明事实与本院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。本案中，上诉人李刚生、李自明与被上诉人游月安、柴明三双方先后签订的《房屋买卖合同》及补充《协议》，名为对上诉人李刚生、李自明所购买并居住的房屋（土地使用权为集体土地性质）买卖关系权利、义务关系的约定，实为两被上诉人对上诉人所居住的房屋拆除、还建，即进行房地产开发的有关约定。双方当事人应当明知该建房土地使用性质为宅基地，系农村集体土地，不得用于非农业建设，在未取得建设规划许可及改变土地性质的情况下，两被上诉人即对两上诉人所居住的房屋进行了拆除，并在上面建造了一栋一单元两套七层楼房，改变了建房用地的使用性质，违���法律禁止性规定，故双方的上述合同约定的内容应为无效，不受法律保护，对当事人双方均没有法律约束力。浠水县人民法院再审一审判决驳回上诉人李刚生、李自明的诉讼请求正确，应予以维持。因此，上诉人李刚生、李自明的上诉理由不能成立，本院不予采纳。再审一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持湖北省浠水县人民法院（2014）鄂浠水民初字第00201号民事判决。二审案件受理费2500元，由上诉人李刚生、李自明负担。本判决为终审判决。审判长  张立审判员  樊军审判员  严怀二〇一五年八月三十一日书记员  严明