杭州市富阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭富民初字第1450号原告：富阳市轩民物业管理有限公司。法定代表人：李新民。委托代理人：李芳杰。被告：成德文。委托代理人：郎小英。原告富阳市轩民物业管理有限公司（以下简称轩民物业）与被告成德文物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理后，依法由审判员颜燕香适用简易程序，于2015年8月6日公开开庭进行了审理。原告轩民物业的法定代表人李新民及其委托代理人李芳杰，被告成德文及其委托代理人郎小英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告轩民物业起诉称：2011年6月5日，原告与中水花苑业主委员会签订《富阳市中水花苑物业管理委托合同》，合同期限自2011年6月5日至2014年6月4日，物业管理服务费采取预缴的方式，具体按年为单位来收缴，收缴时间为每个收费年度的第一个月内来管理处交纳。被告自2011年4月1日至今，拒绝交付原告在管理期间的部分物业管理服务费和能耗费，经原告多次催告，仍拖欠至今。被告自2013年4月1日至2014年5月31日应缴纳的物业管理服务费为864.50元；自2011年4月1日至2014年5月31日应缴纳的能耗费为2346.50元、水费为81元。原告认为，原告为被告提供物业服务，其无故拖欠物业费、能耗费的行为侵害了原告的合法权益，故起诉要求判令：1、被告支付原告自2013年4月1日至2014年5月31日的物业管理服务费864.50元；自2011年4月1日至2014年5月31日的能耗费2346.50元（按2011年签订的物业服务合同规定高层物业费按0.70元／月每平方米计算，能耗费按0.70元／月每平方米计算）；2、被告支付原告水费人民币90元（载止抄表日期为2014年5月31日）；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告轩民物业变更第一项诉讼请求为：被告支付原告自2013年6月5日至2014年6月4日的物业管理服务费741元；自2011年6月5日至2014年6月4日的能耗费2223元（按2011年签订的物业服务合同规定高层物业费按0.70元／月每平方米计算，能耗费按0.70元／月每平方米计算）。原告轩民物业为证明其主张，向本院提交如下证据：1、《富阳市中水花苑物业管理委托合同》一份，以证明中水花苑业主委员会与原告签订物业服务合同，委托原告对中水花苑小区实施物业管理，并确定物业费、能耗费收费标准、收费时间及逾期的违约责任。2、催收公告及照片一组，以证明原告于2014年7月5日向中水花苑全体业主公示欠费业主名单并要求支付相应欠款的事实。3、（2014）杭富民初字第1431号民事判决书一份，以证明该判决书已明确物业管理委托合同合法有效，对全体业主具有法律约束力的事实，被告应当依约缴纳物业管理费、能耗费等。4、富阳市建设局准予备案决定书、银泰物业审核单一组，以证明原告和中水花苑业委会签订的物业服务委托合同经过了相关政府部门的许可备案，李新民最初接受富阳银泰物业管理有限公司聘用，后李新民成立轩民物业接管中水花苑的事实。5、水费发票一组，以证明原告为被告垫付水费的事实。6、电梯维修、保养票据一组，以证明原告定期对电梯维修、保养及年检的事实。7、公证书两份，以证明第一届业委会合法成立的事实。被告成德文未向本院提交书面答辩状，其在庭审中口头答辩称：1、被告确实有一年物业费没有缴纳，但是原告物业服务不到位，被告有权要求对物业费进行打折，包括前面缴纳的几年打7折。2、能耗费没有缴纳也是事实，但被告认为应该按照实际使用的数额来缴纳，即能耗费按照1年1.72元每平方来缴纳。3、原告之前多收了被告水费，要求返还。被告对水费81元未付没有异议。被告成德文为证明其主张，向本院提交如下证据：1、物业缴费凭证一份，以证明现在物业公司服务到位并且价格还比原告便宜的事实。2、能耗费票据一份以及公告单复印件各一份，以证明被告有1000元押金在原告处。3、赵仁芳能耗费退款票据复印件一份，以证明原告给其他业主退还1000元能耗费押金的事实。4、电梯维修责令单复印件一份，以证明原告没有对电梯进行保养的事实。5、业委会出具的证明两份，以证明原告没有按照合同履行服务的事实。6、电费欠费停电通知以及电费单复印件一组，以证明能耗费实际产生的费用。7、照片复印件一组，以证明原告没有服务到位的事实。原、被告提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：对原告提供的证据1，被告对其真实性有异议，认为该合同不规范，没有骑缝章并且该合同没有进行过公示。本院审核后认为，该合同符合合同的相关要件，予以确认。证据2，被告有异议，认为催收水费的公告被告是看到过，但是没有看到过催收能耗费的。本院审查认为该证据能达到证明原告就催讨相关费用进行公示的待证目的。证据3，被告有异议，认为现在的物业公司服务比原告好，但是物业费却更便宜。本院审核后认为该判决书系生效判决，故予以确认。证据4、证据5无异议，本院予以确认。证据6，被告有异议，认为虽然电梯经保养，但仍然存在问题。本院对该证据的真实性予以确认。证据7，被告有异议，认为其对业委会成立情况不知情。本院审核后认为该证据系公证书，而被告亦未提供相应的证据予以反驳，故对该证据予以确认。对被告提供的证据1，原告有异议，认为与本案没有关联性。本院审核后认为，该证据与本案无关，故对其关联性不予确认。证据2，原告有异议，认为该能耗费由银泰物业收取但是能耗费押金并没有移交给原告。本院认为能耗费1000元之收据是富阳银泰物业管理有限公司开具，与本案没有关联性，不予认定。证据3，原告对其真实性无异议，但是关联性有异议，认为与本案无关。本院对该证据的真实性予以确认，但对关联性不予确认。证据4，原告有异议，认为原告对电梯定期进行保养以及维修，并且有相关的单据。本院审核后认为，该证据不能证明原告未对电梯进行保养和年检的事实。证据5，原告有异议，认为与原告方没有关系。本院审核后认为，业委会出具的证明不能达到被告所认为的物业服务不到位及物业合同不合法的事实。证据6，原告有异议，认为能耗费的收取是根据备案过的物业服务合同，并不能按照被告方主张的方式来计算。本院审核后认为，该组单据不能证明物业能耗费的收取标准。证据7，原告对其真实性、合法性、关联性均有异议。本院审核后认为，该组照片能反映某个时间点部分角落卫生状况不理想，但不能证明存在物业费需要打折的情形。经审理，本院认定如下事实：1、原告轩民物业于2010年6月16日登记成立，并于2010年11月4日依法获得从事物业管理活动相应资质。2、2011年6月5日，原告轩民物业与富阳市中水花苑业主委员会签订《富阳市中水花苑物业管理委托合同》一份，约定：原告轩民物业为中水花苑小区提供物业服务，期限为2011年6月5日至2014年6月4日，物业服务费收费标准为高层0.70元／平方／月，住宅电梯使用费、公共水电运行费按0.70元／平方／月收取，地下车位运行维护费20元／只／月。后原告轩民物业为该小区提供物业服务。3、被告成德文系中水花苑小区14幢602室的业主，房屋建筑面积为88.19平方米。被告成德文认为原告轩民物业提供的服务不到位，未取得合法的收费许可等为由，拒绝支付自2013年6月5日至2014年6月4日的物业管理服务费740.80元，以及自2011年6月5日至2014年6月4日的能耗费2222.39元。同时，被告尚有水费81元，由原告垫付代缴，被告未支付给原告。故原告轩民物业起诉要求处理。4、2014年5月，原告曾起诉要求被告支付相应的物业服务费及能耗费，后申请撤诉。5、原告轩民物业已退出中水花苑，并于2014年7月以张贴公告的方式向被告催讨物业服务费。本院认为：《物业管理条例》规定，业主委员会应当履行的职责之一是代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告与被告所在小区业主委员会签订的物业服务合同系合法有效，对全体业主具有法律约束力。被告成德文系中水花苑业主，富阳市中水花苑业主委员会与原告签订的《富阳市中水花苑物业管理委托合同》合法有效，对被告具有约束力，被告应当按照合同约定交纳物业服务费用。原告轩民物业提供的物业服务部分不符合合同要求，被告成德文可通过业主大会或业主委员会在服务期满后更换物业公司，如造成被告成德文人身、财产损失的，可依据合同规定要求原告轩民物业赔偿，但不能作为其拒付物业服务费、能耗费的理由。关于被告成德文提出富阳银泰物业管理有限公司向其收取的能耗费1000元应当在原告的诉讼请求中予以减扣之抗辩意见，理由不当，本院不予支持。双方对于水费81元均无异议，本院予以确认。综上，原告轩民物业的部分诉讼请求，理由正当合法，本院予以支持。依照《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告成德文支付原告富阳市轩民物业管理有限公司物业服务费740.80元、能耗费2222.39元、水费81元，合计3044.19元，于本判决生效之日起十日内支付。二、驳回原告富阳市轩民物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告成德文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［浙江省杭州市中级人民法院开户行为中国工商银行湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68］。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  颜燕香二〇一五年八月十日书记员  李 明