福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0104民初4502号原告（反诉被告）：朱弘坤男，1990年7月27日出生，汉族，住福州市晋安区。委托诉讼代理人：慕天笑、温雪生，北京大成（福州）律师事务所律师。被告（反诉原告）:程秀聪女，1970年9月21日出生，汉族，住福州市台江区。委托诉讼代理人：胡顺庚，福建国富律师事务所律师。第三人:福州市永邦房产代理有限公司，住所地：福州市仓山区浦上大道276号仓山万达广场C区第C4号楼24层01办公号房。法定代表人:林玉燕。委托诉讼代理人：郑敏宏、梁宇，公司员工。原告（反诉被告）朱弘坤与被告（反诉原告）程秀聪、第三人福州市永邦房产代理有限公司（以下简称永邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱弘坤委托诉讼代理人慕天笑、温雪生、被告（反诉原告）程秀聪委托诉讼代理人胡顺庚、第三人永邦公司委托诉讼代理人郑敏宏、梁宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱弘坤向本院提出诉讼请求：1.撤销原告与被告于2016年7月24日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.被告返还原告购房定金50000元；3.被告赔偿原告居间服务费损失30000元；4.被告支付原告违约金150000元；5.被告赔偿原告为本案诉讼支出的律师费用45000元；6.被告协助解除对原告两个账户（1、户名：朱宏坤，账号：62×××67，开户行：中信银行股份有限公司福州金山支行；2、户名：朱宏坤，账号：62×××98，开户行：中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区福州片区分行）的监管；7.本案诉讼费用、财产保全费用由被告承担。事实和理由:原、被告于2016年7月24日通过福州市永邦房产代理有限公司居间介绍签订了一份《房屋买卖合同》及《补充协议》，就原告（合同乙方）向被告（合同甲方）购买位于福州市仓山区房屋（以下简称“讼争房屋”）达成如下主要约定：1、成交价格：人民币1980000元。2、签约当日乙方支付部分定金款人民币伍万元在交易服务人处监管，其他定金款人民币壹拾万元甲乙双方于2016年7月25日至银行办理联名冻结手续，该冻结款项待乙方领取其名下《房屋所有权证》当日内解冻给甲方，甲方出具收款收据,并约定部分购房款待按揭贷款后支付。3、违约责任：甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币壹拾伍万元整，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。签约后，原告支付被告购房定金50000元，支付购房款1130000元至双方两个共管账户，支付居间服务费30000元。后经原告了解，讼争房屋内曾发生青年人非正常死亡事件，且死亡多日后才被发现。被告未能尽到完全真实的告知义务，隐瞒合同标的重大瑕疵，导致原告购房结婚的目的落空。被告的行为已经严重违背合同约定以及法律规定，且违背诚实信用基本原则。被告程秀聪辩称,原告诉请的50000元在第三人处；讼争房屋不存在交易的瑕疵，原告也没有证据证明存在瑕疵；原告称被告隐瞒房屋存在瑕疵是没有证据的，讼争房屋是被告通过司法拍卖所得的，竞买时没有原告所称的情形，竞买成功后被告一家还入住直至双方签订买卖合同；原告结婚在原告房产交易之前，购房目的不是为了结婚。反诉原告程秀聪向本院提出反诉请求:1.反诉被告向反诉原告付清购房款1980000元；2.反诉被告向反诉原告支付违约金74250元（以购房款1980000元为基数，按日万分之五计算，自2016年9月1日起算，暂计至2016年11月15日，应计至反诉被告实际付清房款之日）；3.反诉被告承担反诉原告因本案支出的律师费20000元；4.反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年7月24日，反诉原、被告双方在第三人主持下签订《房屋买卖合同》、《交易服务合同》、《居间服务合同》，约定反诉被告以总价1980000元向反诉原告购买讼争房屋并由第三人提供相应居间、交易服务，合同还约定自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行，守约方还有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。前述合同签订后，反诉原告依约将房产权证等文件交予第三人并积极配合反诉被告办理房屋过户登记手续，反诉被告亦依约将定金50000元交付第三人、首付款100000元办理账户共同监管，但随后反诉被告却以各种理由拒不履约至今。反诉原告早已履行完毕合同约定的义务，反诉被告的本诉诉请无视其自身违约事实、意在推卸责任。反诉被告朱弘坤对反诉原告程秀聪的反诉辩称，反诉原告违约在先，没有履行告知义务，所以反诉被告停止履行付款义务，反诉被告并未违约。第三人永邦公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的居间服务费收款收据与原、被告的争议标的无关，本院不予确认。证人证言，因证人未出庭作证，无法核实其真伪，本院不予认定。结婚证，结婚登记时间早于讼争合同签订半年以前，不足以证明原告即为结婚购买房屋。反诉原告提交的网络司法拍卖公告及须知，反诉被告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。水电缴费凭证，能够体现反诉原告曾经入住讼争房屋。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年，程秀聪通过司法拍卖竞得拍卖标的物即坐落于福州市仓山区房产，随后办理了相关产权过户登记手续并入住。2016年7月24日，朱弘坤与程秀聪经永邦公司的居间服务，就前述房产买卖签订了《房屋买卖合同》、《补充协议》，其中约定：该房产交易成交价格1980000元，签约当日朱弘坤支付部分定金款50000元由永邦公司监管，其他定金款100000元双方于2016年7月25日至银行办理联名冻结手续，该冻结款项待朱弘坤领取其名下《房屋所有权证》当日内解冻给程秀聪，并约定部分购房款待按揭贷款后支付；房屋所有权过户登记前，自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。房屋所有权过户登记后，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。合同签订后，朱弘坤支付定金50000元由永邦公司监管，支付定金100000元至中信银行监管账户，支付1030000元至建设银行监管账户。双方又在《补充协议》中约定，“上述房屋内不存在不干净的情形，时间：2015年2月10日至今”。2016年8月18日，福州市房屋登记中心出具《福州市房屋登记受理单》，其中载明领证日期2016年8月31日。另查明，2009年11月21日，福州市公安局上渡派出所接到讼争房屋内有人死亡的报警。经该所民警到达现场了解，报警人施群称到家时发现其丈夫杨意堃（男，27岁）已死亡。本院认为，本案争议的焦点为讼争房屋曾经发生人员死亡是否导致《房屋买卖合同》的撤销？《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销……”。结合本案情况及双方陈述，判断讼争房屋买卖合同能否撤销的关键在于被告是否存在欺诈行为。首先，讼争房屋内人员早于2009年死亡，程秀聪于2015年通过司法拍卖竞得该房屋，彼时其对房屋人员死亡应不知情。其次，程秀聪在《补充协议》中对2015年2月10日其竞得房屋以后不存在不干净的情形作出保证，其不对房屋属于他人所有期间的事项作出保证，亦属正常，朱弘坤不能就此认定程秀聪明知房屋之前有人死亡，且该保证期间作为合同内容亦得到朱弘坤的认可。故本案不能认定程秀聪订立合同时存在欺诈行为，原告以被告未尽告知义务为由主张撤销合同及相关诉请，无事实依据，本院不予支持。朱弘坤与程秀聪签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同，双方应本着公平诚实的原则履行合同。朱弘坤因所购房屋曾有人员死亡，拒绝继续履行合同，致使程秀聪无法收取约定购房款，朱弘坤应当承担继续履行的违约责任。程秀聪主张律师费20000元，但关于律师代理费系关于房屋所有权过户登记后的违约责任约定，朱弘坤的违约行为发生在房屋所有权过户登记前，故程秀聪的该项主张不符合合同约定，本院不予支持。鉴于讼争房屋确实曾有人员死亡，朱弘坤作为购房者从心理上难以接受，该客观因素确实影响到房屋的正常交易，为公平合理起见，程秀聪要求按房屋成交价的日万分之五支付违约金的主张，本院酌情不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第四条规定，判决如下：一、朱弘坤于本判决生效之日起十日内向程秀聪支付购房款1980000元；二、驳回程秀聪的其他诉讼请求；三、驳回朱弘坤的诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22620元、反诉案件受理费11697元，由朱弘坤负担。朱弘坤应负担的反诉案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  陈曜辉审 判 员  陈家挺代理审判员  吴灵婧二〇一七年四月十日书 记 员  林雪玉附一：本判决书引用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。附二∶执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。