江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏01民终3951号上诉人（原审被告）：南京仁恒置业有限公司，住所地南京市建邺区庐山路116号1幢101室。法定代表人：钟声坚，该公司董事长。委托诉讼代理人：李功成，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：周毅，江苏法德永衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国光大银行股份有限公司南京湖北路支行，住所地南京市鼓楼区湖北路2号。主要负责人：吴永军，该支行行长。委托诉讼代理人：张红叶，江苏世纪同仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞雅琪，江苏世纪同仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：万欣静，女，1986年4月3日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：戴涛（系万欣静同事），男，住南京市秦淮区。上诉人南京仁恒置业有限公司（以下简称仁恒公司）因与被上诉人中国光大银行股份有限公司南京湖北路支行（以下简称光大银行湖北路支行）、万欣静金融借款合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初1555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人仁恒公司的委托诉讼代理人李功成，被上诉人光大银行湖北路支行的委托诉讼代理人张红叶、俞雅琪，被上诉人万欣静的委托诉讼代理人戴涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人仁恒公司上诉请求：⒈撤销一审判决第二项、第三项，发回重审，或依法改判如万欣静未履行第一项债务，光大××××路支行有权对万欣静购买的南京市××邺区××路××单元××室房产进行折价或以拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿；⒉判令由光大××××路支行、万欣静承担本案诉讼费用。主要事实与理由：⒈万欣静如不能清偿债务时，光大××××路支行有权对已办理商品房预告抵押登记的房产优先受偿。《物权法》第二十条规定了预告登记制度，即当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权排他的效力，保障预告登记的请求权的实现。本案中，万欣静已就案涉房屋向光大××××路支行设立了抵押预告登记，且该房屋已经符合办理权证条件，因万欣静未能按约还本付息，光大××××路支行有权就案涉房屋优先受偿。同时，因万欣静未办理案涉房屋的产权证，该房屋尚在仁恒公司名下，仁恒公司对光大××××路支行就案涉房屋行使优先受偿权的诉请不持异议。因此一审判决不支持光大××××路支行行使优先受偿权系适用法律错误。⒉即使判决仁恒公司承担保证责任，也应在判决书中明确仁恒公司承担连带清偿责任至光大××××路支行取得他项权证书之日止。在《贷款合同》、《抵押合同》中均约定仁恒公司承担的是阶段性担保责任，保证期间截至光大××××路支行取得涉案房屋的他项权证，但一审判决未考虑这点。按照一审判决，即使一审判决后光大××××路支行取得涉案房屋的他项权证，光大××××路支行仍然可以要求仁恒公司承担保证责任，与双方的合同约定不符。⒊一审判决程序违法。一审中，仁恒公司已经明确告知法院，仁恒公司已起诉至南京市建邺区人民法院要求万欣静办理涉案房屋产权证、他项权证，建邺区人民法院尚未作出生效判决。根据《民事诉讼法》第一百五十条第五项之规定，必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的，应当中止审理。但一审法院并未中止审理，直接作出判决明显不当。被上诉人光大××××路支行辩称，⒈无论光大××××路支行就万欣静名下设定抵押预告登记的南京市××邺区××路××单元××室房产是否享有优先受偿权，均不影响仁恒公司承担连带保证责任。因为《贷款合同》约定，仁恒公司的保证期间从贷款合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人即光大××××路支行正式执管之日止。截至目前，案涉房屋产权证、他项权证均未办理。仁恒公司连带保证责任并未解除，其应向光大××××路支行承担连带责任保证。其次，《贷款合同》第27条约定，如贷款人针对贷款还享有其他担保权利的，保证人在任何情况下不得要求贷款人先行行使其他担保权利。故在保证责任期间，无论其支行对案涉房屋能否行使抵押权，均不妨碍光大××××路支行要求保证人承担连带保证责任。⒉《贷款合同》明确约定，仁恒公司的保证期间截止至光大××××路支行取得涉案房屋的他项权证书。根据担保法第二十六条的规定，在合同约定的或法律规定的保证期间，债权人未向一般保证的债务人提起诉讼或仲裁、未向连带责任保证的保证人主张权利的，保证人免除保证责任。因此，保证期间是法律规定债权人行使请求权的效力存续时间。在保证期间内，债权人向保证人主张了权利，保证人不免除保证责任，保证责任不再受保证期间的制约。本案案涉房屋产权证、他项权证目前尚未办理，光大××××路支行起诉时尚处于保证期间，故仁恒公司的连带保证责任不能免除。⒊本案的审理并不以仁恒公司提起要求办理他项权证案件的审理结果为依据，本案一审程序合法，不存在违法之处。仁恒公司另案起诉万欣静办理涉案房屋产权证、他项权证，不能免除仁恒公司的保证责任，该案与本案系两个独立的不同法律关系的案件，该案的审理结果不影响光大××××路支行权利的行使和仁恒公司在本案中义务的承担。综上，仁恒公司的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回仁恒公司的上诉。被上诉人万欣静辩称，在其办理涉案房屋房产证之前，仁恒公司理应先行承担担保责任，向光大××××路支行偿还贷款。其与仁恒公司之间关于商品房交易存在纠纷，其希望仁恒公司可以妥善处理本案。光大××××路支行向一审法院起诉请求：⒈万欣静立即偿还借款本金4489358.65元，截至2016年2月4日利息、罚息104640.62元（本息合计暂为4593999.27元），以及自2016年2月5日起至实际清偿之日止按个人贷款合同约定利率计算的利息、罚息；⒉万欣静承担律师费91880元；⒊仁恒公司对万欣静在上述第一项、第二项请求下的债务承担连带还款责任；⒋如万欣静不清偿上述第一项、第二项债务，光大××××路支行有权对其设定抵押的南京市××邺区××路××单元××室房产享有优先受偿权，并由万欣静承担实现优先受偿权的所有费用；⒌由万欣静、仁恒公司承担本案受理费和其他诉讼费用。一审法院认定事实：2014年7月23日，光大××××路支行作为贷款人、万欣静作为借款人、万欣静和韩伟作为抵押人、仁恒公司作为保证人，共同签订《贷款合同》一份，约定：⒈万欣静向光大××××路支行借款人民币455万元整用于购买位于南京市××邺区××路××单元××室房产。⒉贷款利率按照中国人民银行公布的同期基准利率6.55%上浮5%执行。⒊万欣静、韩伟以上述房产向光大××××路支行提供抵押担保，抵押担保的范围为贷款本息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及抵押权的必要费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和其他应付的合理费用。⒋仁恒公司为合同项下贷款承担阶段性连带责任保证，保证期间从合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止，保证的范围为贷款本息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和其他应付款项。合同第27条约定如贷款人针对贷款还享有其他担保权利的，保证人在任何情况下不得要求贷款人先行行使其他担保权利。同日，万欣静为抵押人、光大××××路支行为抵押权人、仁恒公司为保证人，共同签订《抵押合同》一份，约定万欣静将其所购买的位于南京市××邺区××路××单元××室房产抵押给光大××××路支行，以作万欣静履行债务之担保，仁恒公司承担阶段性连带保证责任。该合同于2014年7月23日在南京市房地产交易管理中心办理抵押预告登记。2014年7月23日，光大××××路支行向万欣静发放贷款455万元，借据载明首期执行贷款年利率为6.8775%。自2015年9月起，万欣静还款出现逾期。经光大××××路支行多次催收，万欣静仍自2015年10月起停止还款。截至2016年2月4日，万欣静欠光大××××路支行借款本金4489358.65元，利息、罚息合计104640.62元。2016年2月4日，光大××××路支行与江苏世纪同仁律师事务所签订委托合同，该所指派张红叶、俞雅琪律师作为其诉讼代理人参加诉讼。一审另查明，万欣静所购房屋至今未办理房屋所有权证，光大××××路支行尚未领取他项权证。一审法院认为，光大××××路支行与万欣静、仁恒公司签订的《贷款合同》、《抵押合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，均合法有效。光大××××路支行按约发放贷款后，万欣静未能按时足额还款，应属违约，光大××××路支行有权宣布所有已贷出的款项立即到期，并要求万欣静提前偿还全部贷款本息。故光大××××路支行要求万欣静偿还借款本金4489358.65元，利息、罚息合计104640.62元及自2016年2月5日起至实际清偿之日止按个人贷款合同约定利率继续支付的利息、罚息的诉讼请求，一审法院予以支持。庭审中，光大××××路支行自愿放弃律师费的诉讼请求，系当事人对其自身权利的处分，一审法院予以准许。关于光大××××路支行对涉案房产能否行使抵押权的问题。一审法院认为，依照《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。案涉房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记中登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，光大××××路支行作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人对案涉房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。故光大××××路支行主张对案涉房产享有优先受偿权，缺乏依据，一审法院不予支持。关于仁恒公司的阶段性保证责任问题，仁恒公司自愿为万欣静的案涉借款提供阶段性连带责任保证，保证期间从贷款、抵押合同生效之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止。因案涉房屋尚未办理抵押权设立登记，故仁恒公司应承担连带保证责任。仁恒公司抗辩既有债务人物的担保又有第三人保证的情形时，应优先就债务人即本案案涉房屋进行处理以实现债权。一审法院认为，当物的担保与人的担保并存时，债权人应当按照约定实现债权，双方《贷款合同》第27条约定如贷款人针对贷款还享有其他担保权利的，保证人在任何情况下不得要求贷款人先行行使其他担保权利，因此仁恒公司的抗辩意见一审法院不予采纳。仁恒公司在承担连带保证责任后，就其实际清偿部分有权向万欣静追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、万欣静自判决生效后十日内一次性偿还中国光大银行股份有限公司南京湖北路支行借款本金4489358.65元，利息、罚息合计104640.62元，并按合同约定的利率标准继续支付自2016年2月5日起至实际清偿之日止的利息、罚息；二、南京仁恒置业有限公司对万欣静上述第一项债务承担连带清偿责任，并有权就其实际清偿部分向万欣静进行追偿；三、驳回中国光大银行股份有限公司南京湖北路支行的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费44287元，因适用简易程序减半收取22143.5元，保全费5000元，合计27143.5元，由万欣静、南京仁恒置业有限公司承担（鉴于光大××××路支行已预付，万欣静、仁恒公司于判决生效之日起十日内直接给付光大××××路支行）。本院二审期间，仁恒公司围绕上诉请求依法提交案涉商品房交易相关的客户资料签收单、验房记录单、房屋交付资料清单三份证据，以证明涉案房屋已经具备办证条件。万欣静认可客户资料签收单、房屋交付资料清单的真实性，对验房记录单真实性不能确认。光大××××路支行认为该三份证据是仁恒公司和万欣静之间关于房屋交付的证据，与本案无关。本院认定如下：万欣静认可客户资料签收单、房屋交付资料清单的真实性，表明万欣静与仁恒公司就房屋买卖进行了交接，但该事实与本案所涉纠纷无关联性。另，2016年8月31日，仁恒公司提交了（2016）苏0105民初1696号仁恒公司诉万欣静商品房预售合同纠纷一案民事判决书，判令万欣静在判决生效后五日内办理涉案房屋的所有权转移登记手续和抵押登记手续，并以此为由申请本案中止审理。本院于2016年9月6日作出（2016）苏01民终3951号民事裁定书，裁定本案中止审理。（2016）苏0105民初1696号一案因双方当事人未上诉，该判决已于2016年11月20日生效。至本判决作出之日，仁恒公司未能向本院或光大××××路支行提交涉案房屋已办理抵押登记的他项权证。对于一审查明事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：⒈仁恒公司主张万欣静不能按期偿还债务时，光大××××路支行应就涉案房屋优先受偿有无依据；⒉仁恒公司主张保证责任应明确责任承担期限有无依据。关于争议焦点一，本案所涉贷款保证人仁恒公司与债权人光大××××路支行签订了阶段性保证合同，债务人万欣静与债权人光大××××路支行签订了房地产抵押合同，仁恒公司据此认为光大××××路支行应先对办理了抵押预告登记的房屋优先受偿，光大××××路支行的债权获得受偿后应免除仁恒公司的担保责任。然而，各方当事人签订的《贷款合同》第27条约定，如贷款人针对贷款还享有其他担保权利的，保证人在任何情况下不得要求贷款人先行行使其他担保权利。本案所涉贷款各方当事人已约定，保证人仁恒公司放弃了要求光大××××路支行先就债务人提供的物的担保行使权利，即各方当事人约定光大××××路支行可选择仁恒公司先承担保证责任，故即使光大××××路支行对涉案房屋存在优先受偿的权利，仁恒公司也无法以该理由对抗《贷款合同》第27条的约定。本案中光大××××路支行对涉案房屋优先受偿提出的诉讼请求，一审判决后光大××××路支行未对此提起上诉，表明其服从一审法院的判决，现仁恒公司主张光大××××路支行应对涉案房屋优先受偿缺乏依据，本院不予采纳。关于争议焦点二，《借贷合同》对仁恒公司的保证期间作出约定，但光大××××路支行提起本案诉讼时，未超过《借贷合同》约定的保证期间，一审法院据此判令仁恒公司对万欣静的债务承担连带清偿责任并无不当，仁恒公司该上诉请求缺乏依据，本院不予采纳。二审审理中，仁恒公司以办理他项权证条件已成就为由申请中止，本院已给予合理期限，但仁恒公司仍未将相关权证交付光大××××路支行，故仁恒公司关于阶段性连带责任保证应附终止日期的主张不能成立，一审不存在严重违反法定程序的情形。综上，仁恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44287元，由上诉人仁恒公司负担。本判决为终审判决。审判长  张晗庆审判员  罗正华审判员  李 剑二〇一七年四月十一日书记员  孙雪松