广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1721民初1282号原告：邱文宝，男，1982年9月10日出生，汉族，住广东省阳西县，委托诉讼代理人：翁文崧，广东真智律师事务所律师。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：高亚辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：许锐波，该公司运营部经理。原告邱文宝诉被告广东东方月亮湾有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱文宝的委托诉讼代理人翁文崧、被告广东东方月亮湾有限公司的委托诉讼代理人许锐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱文宝向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付逾期办理商品房权属转移的违约金18971元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月15日，原告向被告购买商品房，签订了《商品房买卖合同》，合同约定为：第四条商品房单价为每平方米8003.48元，总金额283163元。第八条出卖人应当在2014年4月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第十一条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的双方同意按以下方式处理：具体约定见附件四补充协议第五条。第十五条出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条。附件四补充协议第八条：2、买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交产权登记转移手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税费的情况下，出卖人应在商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权证书办至买受人的名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金＝已付房款价×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。由于买受人的原因致使房地产权证书延期办理的，则上述期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。在签订合同之日，原告依约向被告交付房款及办理房产权证费用、契税、维修基金等费用。被告在2014年7月12日将验收合格的商品房交付给原告使用，并按测定商品房面积于2014年7月12日出具总房款为283163元的购房发票，但被告却没有在约定期限内办理完毕商品房权属登记，直至2018年5月14日才将商品房权属登记到原告的名下。被告没有按约定履行义务，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，以及补充协议第八条的约定，被告应向原告支付逾期办理商品房权属到原告名下的违约金18971元。为了维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，恳请依法判如所请。广东东方月亮湾有限公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求，请法院依法判决。该房屋在2017年3月24日已具备办证条件，由于办证机构系统升级导致时间延迟，属于合同约定的不可抗力因素。导致双方在2017年9月12日才完成房屋过户到原告名下的手续，因此对2017年3月25日起延期办证的责任被告不再承担，被告愿意以截止2017年3月24日所计得的延期办证违约金的60%与原告协商解决。本院经审理认定事实如下：2013年1月15日，邱文宝以283163元的价款向广东东方月亮湾有限公司购买位于阳西县沙××镇月亮××房，双方签订了一份《商品房买卖合同》，该合同第十五条载明：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条。而该《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条第2项则载明：买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权证书办至买受人的名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金＝已付房款价×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。上述《商品房买卖合同》和补充协议签订后，原告支付了购房首期款及银行按揭的方式支付购房款283163元。2014年7月12日，被告将合同约定的商品房交付给原告使用。其后，包括原告在内的一批业主认为被告没有按照合同约定的期限办理所购商品房权属转移登记手续，构成逾期办证违约，相继诉至本院。另查明，阳西县不动产登记中心于2017年2月28日向社会公众发出“该中心将在近段时间转换新系统，系统转换期间个别业务办理可能会受到影响”等相关内容的告示；2017年3月24日，阳西县不动产登记中心就广东东方月亮湾有限公司有关办证申请作出函复，认为被告月亮湾滨海旅游度假区金兰湾2＃、3＃楼符合办证条件，但由于新旧系统转换时期，权属管理系统暂时无法入件办理相关手续，具体时间等候通知。2017年9月12日，阳西县不动产登记中心受理了原告的办证申请，于2018年5月14日向原告颁发了该商品房的不动产权证书。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，属合法有效。原、被告应按合同的约定行使权利和履行义务。根据合同的约定，被告应在涉案商品房交付后的720日内（从2014年7月12日的次日起算720日），即应在2016年7月1日前为原告办理完毕商品房权属转移登记手续。现被告逾期办理权属登记手续，其行为已构成违约，应按合同的约定支付相应的违约金。原告请求自逾期办证之日起按合同约定的违约金计算标准即按房屋价款的日万分之一计算违约金，被告对此没有异议，本院予以支持。被告主张涉案商品房于2017年3月24日已具备办证条件，由于办证部门业务系统升级导致延迟办证，该情况属于不可抗力的第三方原因，广东东方月亮湾有限公司不应承担办证部门导致的延期办证责任。经查，阳西县不动产登记局因转换新旧办证系统，暂时无法入件办理相关手续的情况是在广东东方月亮湾有限公司存在逾期办证违约行为过程中出现，即使该情况如广东东方月亮湾有限公司所主张的属于不可抗力，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，广东东方月亮湾有限公司并不能据此免责，其以不可抗力为由主张免除因办证部门延误期间的违约金计算，理据不足，本院不予采纳。原、被告双方已于2017年9月12日到阳西县不动产登记局办理了相关产权登记手续，至于何时获得颁证不属被告可控因素，因此，违约金应计至2017年9月12日止为宜。据此，本案逾期办证违约金应按房屋价款日万分之一从逾期办理之日即2016年7月2日计至2017年9月12日（438天），即283163元×0.01%×438天＝12402.54元。原告请求违约金计至商品房颁证之日即2018年5月14日，对其诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、限广东东方月亮湾有限公司于本判决生效后十日内支付违约金12402.54元给邱文宝；二、驳回邱文宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费137元,由邱文宝负担47元，由广东东方月亮湾有限公司负担90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  程美然二〇一八年七月二十五日法官助理施春丽书记员陈昌成附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。