辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2015]沈中民二终字第1807号上诉人（原审原告）：杨朝晖，男，1964年4月17日出生，汉族，辽宁强风铝业工程有限公司副总经理，住址沈阳市皇姑区。委托代理人：李默涵，辽宁湘辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:辽宁宏缘商业地产开发有限公司,住所地沈阳市大东区观泉50号。法定代表人��郑宝信，该公司经理。委托代理人：王宇，辽宁六合律师事务所律师。委托代理人：曹文强，辽宁六合律师事务所律师。上诉人杨朝晖因与被上诉人辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称“宏缘公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院[2015]大东民二初字第1075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月9日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年7月16日公开开庭审理了本案，上诉人杨朝晖及其委托代理人李默涵，被上诉人宏缘公司的委托代理人王宇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨朝晖一审诉称，2012年8月1日，杨朝晖与宏缘公司签订“观泉路50号”一期项目团购房协议2份，协议第7条约定：如因甲方原因导致本协议无法履行，甲方除返还购房款��，须按年利率24%计算赔偿乙方的利息损失，约为每月11,370元；协议第5条约定：房屋于2014年12月31日前竣工并以清水房标准交付使用。杨朝晖曾于2013年7月31日前到宏缘公司处选楼号和房号，但因为宏缘公司将杨朝晖选楼号和房号的手续弄丢了，因此杨朝晖没有最终选定楼号和房号，现在由于宏缘公司的房屋均已被法院查封，宏缘公司无法履行交付房屋，故宏缘公司应按协议约定返还杨朝晖的购房款本金并赔偿杨朝晖的利息损失。杨朝晖多次找到宏缘公司协商返款及赔偿事宜，宏缘公司均以各种理由推脱，故诉至来院。1、请求法院依法判令宏缘公司给付杨朝晖二套房屋购房款本金1,136,960元，利息按每月22,740元从2012年8月1日起计算至实际给付之日止；2、由宏缘公司承担本案诉讼费用。宏缘公司一审辩称，杨朝晖、宏缘公司曾于2011年2月12日签订“观泉路50号”项目团购协议2份，该协议约定的每套房屋价格为418,000元，杨朝晖实际也是按照此约定向宏缘公司交纳了2套房屋的购房款共计836,000元。由于宏缘公司不能按时交房，杨朝晖、宏缘公司在2012年8月1日重新签订了2份“观泉路50号”团购房协议，这次的协议中写明每套房屋的价格为568,480元，且宏缘公司为杨朝晖出具了每张金额为568,480元的收款收据2张，但实际上杨朝晖没有再向宏缘公司交购房款，新合同里写的购房本金568,480元就是宏缘公司实际交的418,000元加上2011年2月12日至2013年8月6日期间的利息，因此杨朝晖要求以568,480元为本金计算利息，存在计算复利的情况。此外，杨朝晖、宏缘公司双方已于2013年8月6日达成了关于房款的新协议，新的协议约定，宏缘公司应于2013年8月7日给付杨朝晖两套房款本金及利息，每套合计704,915元，该协议有杨朝晖本人签字按手印，宏缘公司盖章，故���2013年8月7日以后，杨朝晖的两套房屋的购房款不应再计算利息，宏缘公司对于杨朝晖对后续利息的主张不予认可。宏缘公司处没有杨朝晖选定楼号、房号的材料，但现杨朝晖主张其已经选定了楼号房号，故根据双方签订的团购房协议第八条第四项约定，已选定房源的乙方如未在取得商品房预售许可证10日内与甲方正式签署《商品房买卖合同》，本协议自动解除，甲方于2013年8月1日起无息返还乙方购房款，宏缘公司已于2012年取得房屋预售许可证，但杨朝晖未与宏缘公司签订正式的商品房买卖合同，故宏缘公司只承担无息返还杨朝晖购房款的义务。原审法院审理查明，杨朝晖与宏缘公司于2011年2月12日签订“观泉路50号”项目团购房协议2份，协议序号为X217和X218。这2份协议内容相同，均约定杨朝晖自愿预定购买由宏缘公司开发建设的“观泉路50号”项目商品房，按建筑面积113.6平方米，团购单价每平方米3680元交纳购房款，房款总金额为人民币418,000元，宏缘公司承诺团购房源于2012年12月31日前竣工并以清水房标准交付使用。上述2份协议签订后，杨朝晖在2011年2月12日当天向宏缘公司交纳2套房屋的购房款共计836,000元。后因宏缘公司预计无法在合同约定的时间内向杨朝晖交付房屋，故杨朝晖、宏缘公司于2012年8月1日重新签订“观泉路50号”一期项目团购房协议2份，协议顺序号为021和022，这2份团购房协议约定杨朝晖自愿预定购买由宏缘公司开发建设的“观泉路50号”项目商品房，按建筑面积113.6平方米，团购单价每平方米3680元交纳购房款，购房款总额为568,480元，宏缘公司于2012年8月2日向杨朝晖出具每张金额均为568,480元的收款收据2张。协议顺序号为021和022的2份团购房协议实际系对协议顺序号为X217和X218的2份团购房协议的承接，杨朝晖��在2011年2月12日按照每套房款418,000元向宏缘公司交纳了2套房屋的购房款836,000元，此后再未向宏缘公司交纳过购房款，宏缘公司在协议顺序号为021和022的2份团购房协议书中将每套房屋的购房款总额写为568,480元且按照此金额向杨朝晖出具收款收据的原因是将杨朝晖实际为每套房屋交纳的购房款418,000元在2011年2月12日至2012年8月1日期间产生的利息计算在内。协议顺序号为021和022的团购房协议中第3条约定按照宏缘公司的营销计划，杨朝晖应在2013年7月31日前在指定房源范围内选定楼号、房号；第7条约定如因宏缘公司原因导致该协议无法履行，宏缘公司除返还房款外，须按年利率24%计算赔偿乙方的利息损失；第8条第1款约定如杨朝晖未在2013年7月31日前选定楼号、房号，该协议自动解除，宏缘公司于2013年8月1日起全部退还杨朝晖已交房款，并按该协议约定的建筑面积每平方米���年884元的标准赔偿杨朝晖损失。上述团购房协议签订后，杨朝晖未能在2013年7月31日前选定楼号、房号。杨朝晖多次要求宏缘公司返还购房款并承担违约责任，为此杨朝晖、宏缘公司于2013年8月6日共同签订“关于团购客户杨朝晖返款的请示报告”一份，该报告中写明“杨朝晖协议号为X217和X218的团购协议中团购房面积均为113.6平方米，团购本金为41.8万元，是利息转入本金客户。经与客户杨朝晖多次商谈达成共同意见是在2013年8月7日给付X217及X218两套本金及利息2011年1月31日起至2012年7月31日的利息（18个月）150,480元转入本金418,000元，自2012年8月1日起本金为568,480元。自2012年8月1日起至2013年7月31日止，利息为136,435元，合计每套应返款总数为704,915元。”宏缘公司至今未向杨朝晖返还团购房款及相关利息。原审法院认为，杨朝晖、宏缘公司签订协议序号为021和022的“观泉���50号”项目团购房协议后，杨朝晖应按照协议约定在2013年7月31日前在指定房源范围内选定楼号、房号，选定楼号、房号应是杨朝晖、宏缘公司协商一致的结果，现杨朝晖主张其曾向宏缘公司申请选择楼号、房号但相关选房手续被宏缘公司弄丢，宏缘公司也承认自已没有杨朝晖的相关选房手续，故应视为杨朝晖没有在2013年7月31日前选定楼号、房号，则根据团购房协议的约定，该协议自动解除，宏缘公司于2013年8月1日起全部退还杨朝晖已交房款，并按该协议约定的建筑面积每平方米每年884元的标准赔偿杨朝晖损失。又因为杨朝晖、宏缘公司经过协商已于2013年8月6日就宏缘公司如何向杨朝晖返还购房款及赔偿杨朝晖损失达成新的协议，即宏缘公司于2013年8月7日按照每套房屋704,915元的标准返还杨朝晖购房款及利息（2011年2月12日起至2013年7月31日），该协议是杨朝晖、宏缘���司双方的真实意思表示，杨朝晖、宏缘公司应依约履行，故宏缘公司应于2013年8月7日返还杨朝晖购房款及利息（2011年2月12日起至2013年7月31日）共计1,409,830元。现宏缘公司没有按照“返款请示报告”中的约定于2013年8月7日向杨朝晖返还购房款及利息（2011年2月12日起至2013年7月31日）1,409,830元，已构成违约，虽然杨朝晖、宏缘公司未在“返款请示报告中”约定明确的违约责任，但根据我国合同法的相关规定，当事人不履行合同义务的应当承担赔偿损失的违约责任，考虑到宏缘公司至今没有返还杨朝晖购房款及利息，已经实际上扩大杨朝晖的损失，故原审法院酌情认定宏缘公司从2013年8月8日起，以杨朝晖实际交付的购房款836,000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准向杨朝晖赔偿违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、��一百零九条之规定，原审法院判决：一、被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司于本判决生效之日起20日内向原告杨朝晖返还购房款及利息（2012年2月12日至2013年7月31日）共计1,409,830元；二、被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司于本判决生效之日起20日内向原告杨朝晖赔偿逾期返还购房款的损失（以836,000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2013年8月8日起计算至本判决确定给付之日止）；三、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费15,032元，减半收取7516元，由被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司负担。宣判后，上诉人杨朝晖不服，上诉至本院。上诉请求：依法撤销原审法院判决的第二项；依法改判第二项中的内容，即本金及利息按照原合同执行；上诉费由被上诉人承担。上诉理由：一审法院认定2013年8月6日上诉人、被上诉人签订的协议为最终协议是错误的。如果被上诉人按照该协议内容履行了义务的话，该协议有效，应认定为最终协议，如果不履行的话，该协议只能认定为双方在原协议履行过程中对一次帐，因此一审法院该处的判决是错误的。被上诉人宏缘公司辩称：杨朝晖上诉称2013年8月6日上诉人、被上诉人签订的返款请示报告是对账行为，不是最终协议，不符合事实。《关于团购客户杨朝晖返款的请示报告》第二段中有“经与客户杨朝晖多次协商达成共同意见”的字样，说明对返款的数额杨朝晖与宏缘公司是经过商讨并达成合意的，如果仅是对账行为则不需要多次协商，也不需要制作《团购返款决议审查意见流转单》报公司主要管理人员审批，另外请示报告形成的日期是2013年8月6日，流转单形成的日期是2013年8月12日，团购组先计算返款金额，后请公司管理人员批准，符合逻辑先后顺序。对账行为是对过往行为的确认，对账双方不形成新的权利义务关系，但是在请示报告中有2013年8月7日给付X217、X218两套房屋本金及利息的字样，说明双方形成了新的权利义务关系，因为这句话在原合同中是没有的。所以杨朝晖与宏缘公司签订的请示报告是双方关于返还房款和利息的最终协议，而不是对账行为。本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。另查明：二审中，杨朝晖明确要求改判一审判决第二项为以836000元为本金，按照2012年8月1日协议中的年利率24%给付从2013年8月1日起至给付之日的损失。上述事实，有团购房协议4份、银行转账汇款单、收款收据、返款请示报告等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为：杨朝晖与宏缘公司于2012年8月1日签订021、022两份团购协议后，杨朝晖并未按照协议约定在2013年7月31日前选定���源，依照协议第8条约定，团购协议应自动解除。杨朝晖与宏缘公司在2013年8月6日签订的“关于团购客户杨朝晖返款的请示报告”系双方对团购协议解除后应返还房款及利息问题所达成的协议内容，依照协议约定，宏缘公司应于2013年8月7日返还杨朝晖购房款及利息共计1,409,830元，故一审法院判决宏缘公司返还杨朝晖购房款及2012年2月12日至2013年7月31日的利息共计1,409,830元并无不当。关于杨朝晖上诉要求以836,000元为本金按照2012年8月1日协议中的年利率24%给付从2013年8月1日起至给付之日损失的主张。2012年8月1日的团购协议于2013年8月1日自动解除后，双方已于2013年8月6日对于团购协议解除的后果问题重新达成了协议，2013年8月6日的协议变更了2012年8月1日的团购协议中有关返还房款及赔偿损失的内容，双方应按变更后的2013年8月6日的请示报告履行相应义务。因宏缘公司未按���示报告约定于2013年8月7日返还购房款及利息，应承担逾期履行的违约责任。一审法院判决宏缘公司从2013年8月8日起按照杨朝晖实际交付的购房款836,000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准赔偿损失并无不当。对杨朝晖的该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人杨朝晖负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 妍代理审判员  韩彩霞代理审判员  李大鹏二〇一五年八月二十五日书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决��裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。