呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终863号上诉人(原审原告)：于建华，无固定职业，住呼和浩特市。上诉人（原审被告）：张月青，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：高巍，内蒙古庆胜律师事务所律师。上诉人于建华因与上诉人张月青房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初6508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年04月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人于建华，上诉人张月青的委托诉讼代理人高巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于建华上诉请求：请求二审人民法院依法撤销呼和浩特市新城区人民法院(2017)内0102民初6508号民事判决第三项判决,依法支持上诉人2013年12月15日至2017年10月15日的房屋租金,合计115000元,(每月租金按2500元计算,合计46个月)的诉讼请求。事实和理由：原审法院驳回于建华请求张月青支付租金的诉讼请求系事实认定错误。首先,于建华与张月青于2013年12月15日双方签订关于呼市新城区构件街幸福小区北区口岸住宅楼××楼西户的房屋转让协议,在于建华与张月青签订协议后,于建华将协议项下房屋交付张月青,这是基本的事实。其次,在于建华将协议项下房屋交付张月青后,该房屋是张月青自己居住还是张月青指定其他人居住,与于建华无关。再次,无论是张月青自己居住还是张月青指定其他人居住,在张月青拒不支付购房款,无法实现合同目的的前提下,张月青应当向于建华支付自于建华将协议项下房屋交付张月青之日起的租金。最后,之所以于建华与张月青未在合同中约定租金支付方式、租赁价格,根据本案基本事实可知,于建华与张月青之间并非租赁房屋合同法律关系,而是房屋买卖合同法律关系。在张月青不履行支付购房款且自于建华交付房屋之日起,张月青及其指定的人居住至今,给于建华成损失,于建华按照呼和浩特市房屋租赁市场价格冋张月青主张权利,弥补于建华的损失,符合法律、法规的规定。二、原审法院驳回于建华请求张月青支付租金的诉讼请求没有法律依据和法律依据。根据于建华与张月青签订的关于呼市××区西户的房屋转让协议可知,于建华已经将该协议项下房屋交付张月青居住的客观事实存在。张月青在于建华与张月青没有解除该协议之前,张月青及其指定的人无偿居住了于建华的房屋五年,因张月青拒不履行合同约定的义务。其行为极其恶劣,白白在于建华的房屋居住了五年给于建华造成巨大损失,却一分钱赔偿也不给,在于建华与张月青解除合同时,于建华向张月青主张按照呼和浩特市房屋租赁的市场价格向上诉人支付租金的客观事实和理由,既有事实依据,又有法律依据。原审人民法院驳回于建华该项诉讼请求,没有事实依据和法律依据。根据《合同法》第四十二条第一项规定,张月青的行为违背诚实信用原则、原审法院第三项判决违反公平、公正的基本原则。综上所述:请求二审人民法院在查明事实的基础上,依法裁判,维护于建华的合法权益,支持于建华的诉讼请求,维护法律的严肃性与权威性。张月青辩称，双方虽然签订了房屋买卖合同，但于建华并未向张月青交付房屋，因此不存在占用该房屋支付房屋租金的事实，所以一审法院驳回租金请求认定事实清楚，适用法律正确。张月青上诉请求:依法撤销(2017)内0102民初6508号民事判决,驳回于建华的诉讼请求。上诉理由:一审法院认定事实错误。一审法院所认定的"被告称原告没有将该房屋交付其使用,房屋确已由他人居住,证明原告履行了交付房屋的义务"事实是错误的。《房屋转让协议书》签订后,于建华并未按约定将位于呼和浩特市××区西户的房屋交付于张月青占有使用,而是交付给了王俊平。根据《合同法》第六十七条之规定"当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。"因此,于建华作为该协议的先履行方,即应当先将房屋交付给张月青居住使用,而张月青作为后履行一方于约定期限内即2014年7月30日前支付购房款即可。但于建华并未按约定履行其先履行义务,故张月青有权行使其先履行抗辩权即不予支付其购房款,且不属于违约行为,无需支付违约金220000元。综上所述,一审裁判事实认定错误,张月青行使其先履行抗辩权并非违约行为,故无需支付违约金。望贵院查清事实,正确适用法律支持张月青的上诉请求,从而维护其合法权。于建华辩称，签订房屋转让协议之前张月青已经住进去人了，八九月去找过张月青，张月青八月十五说跟于建华见面，于建华在八月十六去找张月青，邻居说张月青已经搬走。于建华向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法解除双方之间的房屋转让合同；2、依法判决张月青支付于建华2013年12月15日至2017年10月15日的房屋租金，合计115000元（每月租金按2500计算，合计46个月）；3、依法判决张月青按照合同约定支付违约金220000元；4、2017年10月15日截止到房子归还之日的房租。一审法院认定事实：2013年12月15日，双方签订《房屋转让协议书》，约定张月青向于建华购买其所有的，位于呼市××区西户住宅，房屋面积184．38平方米。转让价款为1100000元，张月青于2014年7月30日前一次性付清房款。同时约定，如果因买方原因导致合同无法履行，买方无权向卖方主张任何权利并须向卖方承担购房款20％作为违约金。后张月青也未实际使用该房屋，由他人居住，张月青也未向于建华交付购房款，于建华因此诉至法院要求解除合同并承担违约责任。一审法院认为，双方之间签订的《房屋转让协议》为双方真实的意思表示，合法有效。张月青称于建华没有将该房交付其使用，房屋确已由他人居住，证明于建华履行了交付房屋的义务。从合同中约定的内容来看，张月青应先交付购房款，于建华再办理过户手续，至今张月青未交付购房款，应承担违约责任。于建华诉请的由张月青支付房屋租金，没有证据证明该房屋的实际租赁价格，对该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、解除于建华与张月青于2013年12月15日签订的《房屋转让协议书》；二、张月青于本判决生效后十日内给付于建华违约金220000元；三、驳回于建华的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计3163元由张月青负担2300元，于建华负担863元。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为张月青是否应支付于建华租金115000元、违约金220000元。张月青主张本案合同签订后并未实际履行，于建华并未交付房屋钥匙，张月青亦不必支付购房款。关于张月青的此项主张，本院认为，于建华虽然未提供书面证据证明其已向张月青交付房屋钥匙，但一审判决首页载明的张月青住址与本案诉争房屋地址一致，二审庭审中核实身份过程中，张月青未提出异议；且在张月青向本院递交的上诉状中载明的张月青住址亦为该地址，此事实与张月青主张并不一致，本院对张月青的此项主张不予采纳。一审认定张月青构成违约，应向于建华支付违约金并无不当，本院予以确认。关于租金的问题，于建华并未提供足够证据证明115000元的租金损失数额，一审未支持此项诉讼请求并无不当，本院予以确认。综上所述，于建华、张月青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10926（于建华已预交6326元，张月青已预交4600元）元，由于建华负担6326元，由张月青负担4600元。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 孙 昊审判员 张蒙江二〇一八年七月九日书记员 吴丽诗书记员 乌日汗