安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书(2015)肥西民一初字第01797号原告：王欣,男，1978年12月5日出生，汉族，住合肥市蜀山区，委托代理人梅丽，安徽皖国泰律师事务所律师。被告：陈剑，男，1979年5月8日出生，汉族，住肥西县，原告王欣与被告陈剑房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员朱利琴独任审判,公开开庭进行了审理。原告王欣的委托代理人梅丽到庭参加诉讼，被告陈剑经本院依法传票传唤未到庭应诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王欣诉称：2014年5月初，被告陈剑经中介公司介绍意向购买原告位于上派镇巢湖南路汽车站院内1幢501室房屋，双方就房屋的价格、首付款及交付期限等达成初步协议，被告同时承诺四个月内办理完毕房屋按揭手续，并约定在办理按揭手续期间，原告将房屋交付被告暂时使用。协议签订后，被告向原告音乐会了购房定金10000元，并将购房首付款94000元（其中原告代为垫付14000元）按照购房协议约定存入肥西县房产局存量房资金托管中心。为配合被告办理按揭手续，原告将房产权过户到被告的名下，而至2014年9月底，被告并未按约办理按揭手续，经催促，被告仍以种种理由推拖。原告无奈之下遂于2015年3月将被告诉至法院，而被告当庭表示同意办理按揭手续，原告信以为真便撤回了起诉，但此后被告仍迟迟不办按揭手续，经原告造成了损失，故现诉请依法判令：1、解除原、被告的房屋买卖合同；2、被告承担违约金10000元，赔偿原告的房租损失11000元（暂计算至2015年6月），房屋转让所交付的个人所得税3000元；3、被告协助原告办理恢复原产权登记义务，并承担恢复产权登记所产生的一切费用；4、本案的律师代理费、法院诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告王欣增加一项诉请：判令被告陈剑返还原告垫付的14000元首付款。被告陈剑未到庭，亦未提交书面答辩意见，视为其对举证、质证等权利的放弃。经审理查明：2014年5月9日，原告王欣（甲方）与被告陈剑（乙方）经代理方（丙方）肥西县华林一恒房地产销售代理有限公司（以下简称华林一恒公司）居间介绍签订《售房合同书》，约定由原告王欣将其所有的位于肥西县上派镇巢湖路南汽车站院内的1幢501室房屋（权属证号：上派镇字××号）出售给被告陈剑，该房屋建筑面积77.96㎡，房屋总价款286000元，房款分三次付清，第一次自双方签订合同时由乙方支付人民币10000元作为合同履行保证金，第二次，乙方在2014年5月22日之前将首付购房款人民币8万元存入托管中心，第三次即余额由乙方办理按揭贷款，贷款年限10年，贷款额暂定为人民币196000元并存入托管账户。关于办理过户手续双方约定，甲、乙双方应在乙方二次房款打入托管账户后于三日内备齐过户所需资料，并配合丙方到房产局办理房屋过户手续，如一方逾期不履行本合同，则每天以总房款的0.03%向对方支付违约金，如一方逾期超过十天，则对方有权解除合同，并追究违约方的违约责任。原、被告双方在合同中同时约定，甲方答应乙方打首付款当天将所售房屋租给乙方居住，在丙方处办理租房合同（租房无中介费，乙方自愿出壹仟元房租给甲方，住到交接）。关于违约责任，双方约定：本合同成立后，甲、乙双方任一方违约，由违约方赔偿守约方人民币10000元。甲方王欣的委托代理人丁云霞、乙方陈剑的委托代理人豆莉莉及丙方华林一恒公司均在合同文本上签字、盖章。当日，原告王欣将案涉房屋钥匙交与被告陈剑，被告陈剑支付其房屋租金1000元。《售房合同书》签订后，为满足被告陈剑办理按揭手续所需，2014年5月21日，原、被告双方在《售房合同书》的基础上另行签订《存量房买卖合同》，约定由陈剑以300000元总价款购入上述房屋，并约定陈剑支付王欣购房定金6000元，并于2014年5月21日前将人民币94000元存入托管账户，余款200000元向住房公积金中心贷款，于2014年9月1日前与贷款银行签订借款合同，递交相关文件并支付相关费用。此后，被告陈剑于2014年5月21日将首付款94000元（其中，由原告王欣垫付14000元）存入肥西县房产局存量房资金托管中心（托管账号13×××32）。2014年6月16日，原告王欣将案涉房屋过户登记至被告陈剑名下（房地权证号：肥西字第××号），为此，原告王欣支出个人所得税3000元。此后，被告陈剑未按约于2014年9月1日前办理按揭所需手续，经原告王欣及代理方华林一恒公司多次催促，被告陈剑仍未办理。2015年4月初，原告王欣将案涉房屋钥匙从被告陈剑处取回并向本院起诉，庭审过程中，被告陈剑表示愿意办理按揭手续，原告王欣遂撤回起诉，此后，被告陈剑仍未履行办理按揭贷款手续等合同义务，原告再次起诉至本院并提出上述诉请。上述事实，有原告王欣的当庭陈述及其所提交的公民身份证、房地产权证书、《售房合同书》、《存量房买卖合同》、税收缴款书、华林一恒公司出具的《证明》及案外人豆莉莉出具的《情况说明》等证据附卷佐证，经庭审核实，具有真实性、合法性及关联性，足以认定。本院认为：本案中，原告王欣与被告陈剑签订的《售房合同书》、《存量房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反相关法律法规的禁止性规定，合同依法成立并生效，原、被告之间依法形成房屋买卖合同关系，作为房屋买卖合同的双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。根据庭审查明的事实，原告王欣已按约将房屋过户登记为被告陈剑所有，被告陈剑即应按约支付原告全部购房款，但被告陈剑在支付首付款后迟迟不履行办理按揭贷款等合同义务，致使原告王欣出售房屋取得房屋价款的合同目的不能实现，其行为已构成根本违约，此种情况下，根据双方关于“本合同成立后，甲、乙双方任一方违约，由违约方赔偿守约方人民币10000元”等约定内容，作为出售方的原告王欣有权解除合同并要求被告陈剑依约承担违约责任，故对原告王欣主张解除原、被告之间的房屋买卖合同并由被告陈剑支付10000元违约金的诉请，本院依法予以支持。对于原告主张的房租损失，从双方所签订的《售房合同书》来看，双方约定在合同签订当日即由原告将房屋钥匙交于被告，由被告以租赁的形式居住案涉房屋至房屋正式交接时，期间租金共计1000元，且被告陈剑业已于2014年5月9日当天支付了该笔租金，故原告现主张按市场价由被告陈剑另行支付其房租损失11000元，与事实不符，本院依法不予支持。对于原告王欣在将房屋过户登记给被告所产生的个人所得税3000元确属原告的实际损失，在因被告陈剑违约而解除合同的情形下，该损失应由被告陈剑予以赔偿。对于原告王欣为被告陈剑所垫付的14000元首付款，亦应由被告陈剑予以返还。因案涉房屋现已登记为被告陈剑所有，故在因被告根本违约而致依法解除原、被告双方所签订的房屋买卖合同时，被告陈剑负有协助原告王欣办理恢复原产权登记的义务，即将房屋过户登记为原告王欣所有，并承担由此所产生的相关费用。对于原告王欣诉请的律师费用，因双方关于该项费用的承担并无合同约定，且该费用亦非必然发生的损失，故原告诉请由被告陈剑承担其所支出的律师费用，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王欣与被告陈剑分别于2014年5月9日签订的《售房合同书》及2014年5月21日所签订的《存量房买卖合同》；二、被告陈剑应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告王欣违约金人民币10000元；三、被告陈剑应于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告王欣因办理过户登记所产生的税费损失3000元；四、被告陈剑应于本判决生效之日起十日内一次性返还原告王欣为其垫付的首付款14000元；五、被告陈剑应于本判决生效之日起十日内协助原告王欣办理产权过户登记手续费并由被告陈剑承担恢复产权登记所产生的费用；六、驳回原告王欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，被告陈剑应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费750元，减半收取375元，由被告陈剑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  朱利琴二〇一五年八月二十五日书记员  汪菡佳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。