浙江省桐庐县人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0122民初1035号原告：杭州宋都物业经营管理有限公司，住所地：杭州市江干区杭海路127号。法定代表人：朱瑾，董事长。委托诉讼代理人：何其育，浙江春江明珠律师事务所律师。被告：朱群，女，1971年12月4日出生，汉族，住浙江省桐庐县。委托诉讼代理人：徐东、徐**，浙江合强律师事务所律师。原告杭州宋都物业经营管理有限公司（以下简称宋都公司）与被告朱群物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月24日立案受理，依法适用简易程序于2018年5月15日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，争议较大依法转为普通程序组成合议庭，于2018年7月18日再次公开开庭进行了审理。原告宋都公司的委托诉讼代理人何其育,被告朱群的委托诉讼代理人徐东、徐**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋都公司向本院提起诉讼，请求：1、判令被告朱群立即支付原告物业服务费102739.2元，并支付违约金150769.78元（自被告违约之日起按日千分之五计算至2018年1月29日止，至实际付款日止的违约金另行计算）。2、判令被告立即支付原告因本案支付的律师代理费1500元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2016年5月23日购买了位于桐庐县城大奇山郡香颂13幢101室、13幢102室房屋，13幢101室房屋建筑面积为396.37平方米（地上面积为269.87平方米，地下面积为126.5平方米），13幢102室房屋建筑面积为684.99平方米（地上面积为361.09平方米，地下面积为323.9平方米），根据原、被告双方签订的《大奇山郡前期物业服务协议》第11条约定，物业费按建筑面积收取，地上面积5元每月每平方米，地下面积2.5元每月每平方米，自开发商通知交付房屋的次月1日起，原告向被告开始计收物业服务费。物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费时间为每12个月的第1个月上旬。协议第21条约定，被告不按时缴纳物业服务费，应按应付金额的每日千分之五支付违约金给原告，原告因此支出的诉讼费用、律师费用等由被告承担。原告已经按照协议要求全面提供物业服务，开发商已于2016年9月向被告邮寄送达了《入伙通知书》，被告未按时支付物业服务费。原告多次向被告催讨物业服务费，但被告至今分文未付。故原告诉至法院。原告宋都公司为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、商品房买卖合同、补充协议，证明了被告购置房产，并对物业服务进行了约定的事实。2、前期物业服务协议一份，证明原、被告约定了前期物业服务及其收费标准等事实。3、入伙通知书、快递面单各一份，证明了被告所购买的房屋已经交付及交付时间的事实。4、2017年6月26日的物业费催缴单二份、2018年1月20日的物业费催缴单二份和告知函二份及快递面单、大奇山郡香颂13幢101室、102室的房屋面积测绘表各一份，证明了大奇山郡香颂13幢101室地上面积为269.87㎡、地下面积为126.50㎡，102室的地上面积为361.09㎡、地下面积为323.90㎡，按前期物业服务协议约定的收费标准，被告应向原告支付2016年10月1日至2018年9月30日止物业费共计102739.2元，并由原告向被告催讨物业服务费的事实。5、法律服务合同及律师费发票复印件各一份，证明原告因本案支付律师代理费1500元的事实。6、商品房买卖合同补充协议（二）一份，证明被告朱群当时购买的这幢房屋是样板房，对房屋现状被告朱群都是没有异议的。7、桐庐县不动产权属信息一份，证明案涉的房屋系被告朱群所有。被告朱群答辩称，1、原告诉称被告于2016年5月23日购买了位于桐庐县城大奇山郡香颂13幢101室、102室的房屋，说法不妥。被告与桐庐大奇山郡置业有限公司签订了二份合同，合同约定于2016年5月23日交付房屋，但大奇山郡置业有限公司没有将该房屋交付给被告，被告到目前还不是涉案房屋的业主。2、桐庐大奇山郡置业有限公司没有将房屋交付给被告的原因是因为房屋质量问题，没有修复好，目前没有交付给被告，被告现就房屋的交付问题正在和桐庐大奇山郡置业有限公司协商之中。3、原告宋都公司与被告签订的大奇山郡前期物业服务协议，当时有没有如原告所说的前期物业服务协议约定的第11条，现在被告记不起来当时有没有签订这份协议，也不清楚有前期物业服务收费的第11条规定，但从前期物业服务协议的内容看是格式合同，是原告拟定的，根据合同法第39条、第40条，合同法解释第9、10、11条的规定，该条款是无效的。理由是格式条款，应当用合理的方式告知被告，到目前没有用合理的方式告知被告，且违反了国家物业管理条例，所以是无效的，对被告不具有约束力。以无效的条款向被告收取物业费是不合理的。4、根据物业管理条例第41条规定：业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业费……，被告没有收到房子不属于业主，所以物业费应当由该建设单位缴纳。前期物业服务协议违反了行政法规。原告入伙通知后，要买受人付物业费不仅霸道而且不合法。5、根据国家有关规定，前期物业是建设单位和物业公司签订的合同，本案中原告肯定是前期物业的管理部门，在前期物业中肯定有约定，希望原告提供建设单位和物业公司签订的合同。本案的物业费原告可以向建设单位诉请。目前被告和原告没有事实和法律上的关系。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告朱群为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、公证书（包括照片光盘）一份，证明该房屋一直没有向被告交付，没有交付的原因是因为开发商房屋质量存在问题，2018年4月24日被告申请了桐庐县公证处对该房屋外观及内部有质量缺陷部位现状进行证据保全，经查发现该房屋屋顶有瓦片松脱、屋内装饰出现发霉，墙纸起翘等情况。目前房屋不仅没有修复好，比之前更加漏了，所以被告要求开发商加快修复好，交付房屋。2、大奇山郡置业有限公司工作人员张丽和被告朱群之间的微信聊天记录一份，证明了该房屋到目前为止没有交付，没有交付的原因是房屋质量问题。目前双方正在协商之中。对原告提供的证据，被告的质证意见为：对证据1的真实性、关联性、合法性均有异议，对于真实性，从提供的二份合同看，订书机已经拆除多次，怀疑合同上公章有更换。被告当时有没有拿到合同忘记了，现被告手上没有合同，被告没有签字的几页有没有改动被告不清楚。二份合同是格式合同，合同第九条第一款第一项，首先是格式条款，从条款的内容上看，是有利于原告的。对于合法性，出卖人向买受人寄出入伙通知书就认为房屋已经收到了，显然是违反法律规定的。对于关联性，物业公司以商品房买卖合同向被告收取物业费不成立。对证据2的真实性、合法性、关联性有异议，被告向大奇山郡置业有限公司购买房屋时签过二份前期服务协议，但不排除其中有更改、更换的情况。该合同第11条是格式条款，而且第11条的内容也有悖于法律，收到入伙通知书就要收取物业费没有这个规定。物业管理条例第41条规定了在房屋没有交付，被告没有成为业主，前期的物业费应向建设单位收取，被告朱群不应承担前期物业费。对证据3、4真实性没有异议，合法性有异议，原告不应当向被告寄送通知书，因被告不是业主，催讨物业费不应该向被告催讨。该房屋存在质量问题，也没有交付给被告。对房屋面积测绘表，被告不知情，因现在房屋没有交付，多少面积也不清楚。对证据5的合法性、真实性没有异议，对关联性有异议，认为与本案被告无关联。对于证据6的合法性、真实性有异议，认为被告本人没有签订过这份补充协议（二）。对于证据7的真实性没有异议，目前案涉房屋是登记在被告名下，但房产证不是被告办的，房子是按揭的。对被告提供的证据，原告的质证意见为：对证据1公证书（包括照片光盘）形式上的真实性没有异议，但对待证事实和关联性有异议。光盘中的照片显示案涉房屋有部分墙体有返潮等现象，该部份属于地下室部分，潮湿是正常现象，房屋只是存在一些表面瑕疵，并没有影响朱群居住使用的质量问题。并且朱群向开发商购买的是样板房，购买时朱群对房屋现状并没有提出异议，而且这么长时间了朱群一直未来接收房屋。即使存在房屋质量问题，也是朱群和开发商之间商品房买卖合同纠纷，本案是物业服务合同纠纷，被告不能以质量问题拒绝缴纳物业服务费。对证据2微信聊天记录的真实性没有异议，对关联性有异议，这是被告和建设单位员工之间的微信聊天记录，与本案原告有没有履行物业服务，没有关联性。对上述证据，本院认证认为，原告提供的证据1、2、6、7，具有真实性和合法性，与本案相关联，本院予以认定。证据4，符合证据的基本特证，本院予以认定。证据5，本院对其真实性予以确认。对原告提供的证据3和被告提供证据1、2，因涉及被告与开发商之间的纠纷，与本案缺乏关联，故本院在本案中不作认定。根据以上有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：被告朱群于2016年5月23日购买了由建设单位桐庐大奇山郡置业有限公司开发的位于桐庐县城大奇山郡香颂13幢101室【房屋建筑面积为396.37平方米（地上面积为269.87平方米，地下面积为126.5平方米）】、13幢102室【房屋建筑面积为684.99平方米（地上面积为361.09平方米，地下面积为323.9平方米）】房屋。同时，原告杭州宋都物业经营管理有限公司与被告朱群签订了《大奇山郡前期物业服务协议》一份，协议约定，物业服务费按建筑面积收取，地上面积5元/月/㎡，地下面积2.5元/月/㎡，自开发商通知交付房屋的次月1日起，原告向被告开始计收物业服务费。物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费时间为每12个月的第1个月上旬。业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。协议第21条约定，被告不按时缴纳物业服务费，应按应付金额的每日千分之五支付违约金给原告，原告因此支出的诉讼费用、律师费用等由被告承担。合同签订后，原告已经按照协议要求全面提供物业服务，桐庐大奇山郡置业有限公司已于2016年9月11日向被告邮寄送达了《入伙通知书》，于2016年9月20日办理入住手续。2017年6月26日和2018年1月20日原告分别向被告发出物业费催缴单，催讨其所欠物业费，从2016年10月1日至2018年9月30日止，被告所欠物业费共计102739.2元未付。另查明，被告朱群购买的案涉房屋大奇山郡香颂13幢101室、102室是样板房，均登记在被告朱群名下。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告认为涉案房屋没有交付，其不是真正的业主，原告不予认可。而被告未提供反驳证据推翻原告提供的涉案房屋不动产权属信息所记载的该房屋系被告朱群所有的相关内容。根据有关法律规定，房屋的所有权人为业主。故本院可认定本案被告朱群系涉案小区大奇山郡香颂13幢101室、102室的业主。对于原告杭州宋都物业经营管理有限公司与被告朱群签订的《大奇山郡前期物业服务协议》的效力问题，被告认为其与原告没有签过这份协议且这份协议是格式条款对其不具有约束力，而被告也未提供证据推翻原告提供的该协议所记载的相关内容，故本院可认定该协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。综上，被告朱群作为涉案小区大奇山郡香颂13幢101室、102室业主，依法应受该协议的约束。原告作为物业服务人通过邮寄催缴单的形式，告知被告尚欠物业费事实，而被告在催告后的合理期限内，仍未缴纳物业费，依法应承担相应的民事责任。被告主张的原告住房存在质量缺陷导致其未接收住房，且至今尚有多处质量缺陷未处理，不属本案审理范围，故对被告的该项抗辩事由，本院在本案中不予理涉。关于原告要求被告支付违约金之诉请，本院认为，物业服务的完善需要物业公司和包括被告在内的小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务，且物业服务的对象系小区全体业主，物业公司系经营主体，个别业主对物业服务合同的订立、效力以及履行所持异议不能代表其他业主的意见，个别业主不缴纳物业费的行为也会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已缴纳物业费的业主利益。因此，在原告与包括被告在内的诸多业主因物业服务合同的履行等方面产生意见分歧，被告并非恶意拖欠物业费的情况下，对原告要求计收违约金的主张，本院酌情不予支持。对于原告主张律师代理费的请求，因双方在《大奇山郡前期物业服务协议》上有明确约定，并未违反律师服务收费标准，本院予以支持。综上，原告诉讼请求的合理部分，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《物业管理条例》第六条第一款、第二款第（一）项、第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告朱群于本判决生效之日起十日内支付原告杭州宋都物业经营管理有限公司物业费102739.2元。二、被告朱群于本判决生效之日起十日内支付原告杭州宋都物业经营管理有限公司律师代理费1500元。三、驳回原告杭州宋都物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5125元，由原告杭州宋都物业经营管理有限公司负担2740元，被告朱群负担2385元。原告杭州宋都物业经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告朱群于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  钟早根人民陪审员  吴林君人民陪审员  吴艳华二〇一八年七月二十日书 记 员  邵丽华?附法律条文：《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-9-?