福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽01民终5754号 上诉人（原审被告）：福建星海房地产有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇北大路70号。 法定代表人：吴海英，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈青青，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：高洪洪，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：吴琼，女，1966年10月17日出生，汉族，住福建省平潭县。 被上诉人（原审原告）：游克顺，男，1962年9月20日出生，汉族，住福建省平潭县。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：林威，福建汇德律师事务所律师。 上诉人福建星海房地产有限公司（以下简称星海公司）因与被上诉人吴琼、游克顺商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2018）闽0128民初512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人福建星海房地产有限公司委托诉讼代理人陈青青、高洪洪和被上诉人吴琼、游克顺委托诉讼代理人林威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建星海房地产有限公司上诉请求：一、撤销一审民事判决，依法对本案重新作出公正判决或发回重审。二、判令吴琼、游克顺承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、根据讼争《商品房买卖合同》的约定，星海公司只对因其原因造成的逾期办证承担赔偿责任。一审诉讼中，星海公司已提供证据证明平潭县国土资源局在讼争房产开发过程中存在逾期交地违约行为，之后又阻碍星海公司办理房屋所有权证所必须的前置行政审批手续。因此，星海公司未如期办理产权登记系因政府部门迟延办理相关手续，并非星海公司自身原因所致，一审法院对上述事实未作出认定，径直判决星海公司承担逾期办证的赔偿责任与事实不符。二、一审判决适用法律不当，判决支持的违约金数额明显过高，应予以减少。退一步说，即使星海公司存在逾期办证的行为，但未对业主造成实际财产损失，故违约金应适当减少。 吴琼、游克顺辩称，一、案涉房屋未能依约办理权属证书的原因在于上诉人。1.案涉房屋未能通过土地核验是因为上诉人存在开工违约的行为，其应承担违约责任。2.即使如上诉人所述，案涉房屋无法如期办理权属证书也并非不能归咎于上诉人的不可抗力造成的。上诉人完全可以通过行政复议或是行政诉讼等权利救济手段予以克服，并继续推进案涉房屋权属证书办理事宜，但上诉人始终怠于行使相关权利。二、上诉人作为格式合同的提供人，且作为专业的房地产公司，其理应知道相关条款签订的法律后果，现却又主张违约金过高，显然缺乏依据。一审法院认定事实清楚，应予以维持。 吴琼、游克顺向一审法院提出诉讼请求:1.请求判令星海公司向吴琼、游克顺支付逾期办证违约金（按已付购房款1337027元的日万分之一自2016年8月8日起计至实际办证之日止）；2.判令星海公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2013年10月25日，吴琼、游克顺（买受人）与星海公司（出卖人）签订了《合同》，以总价款为1337027元购买星海公司开发的位于平潭县育英中学北侧（星海湾1号）商品房。《合同》附件六第五条约定，出卖人须在商品房交付使用之日起365个工作日内向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后400个工作日内取得房屋所有权证的，且买受人不退房的，出卖人应自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，吴琼、游克顺依约履行合同付款义务，2014年12月31日，星海公司依约交付案涉房产，但至今未办妥房屋权属登记手续。另查，星海公司于2017年11月28日向平潭综合实验区不动产登记中心申请星海湾1号A1区的住宅部分（1-3幢、6-10幢）的国有建设用地使用权/房屋所有权-新建商品房首次登记。 一审法院认为，《合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。双方当事人的主要争议焦点如下：一、星海公司是否构成违约。《合同》签订后，吴琼、游克顺已依约交纳了全部购房款，星海公司依约应于交房之日起365个工作日内向相关房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但星海公司未履行上述约定义务，涉案房产小区至2017年11月28日才进行国有建设用地使用权/房屋所有权的首次登记，故星海公司已构成违约，应承担相应的违约责任。星海公司抗辩系政府原因导致其无法办证，但提供的证据尚不足以证明其上述主张，故对该抗辩，一审法院不予支持。二、违约金的计算标准及计算期间关于违约金的计算标准问题，现吴琼、游克顺不主张退房，要求星海公司应自逾期之日起每日按已付款的0.01%支付违约金。一审法院结合本案讼争合同的实际履行情况，星海公司在办理房屋所有权初始登记的过程中，并没有恶意违约、故意拖延办理手续的情形，其在申报相关审批手续的过程中确实存在影响了房屋权属登记办理时间的因素。且星海公司已按约向业主交付商品房，并未影响到业主的居住使用权，逾期办证也不会给业主造成难以弥补的损失，目前商品房亦具备了办证条件。考虑到我国合同法对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚违约为辅，从衡平合同双方利益、兼顾公平原则出发，可以酌情减轻星海公司的违约责任，故一审法院酌定逾期办证违约金按每日0.0075%的标准。关于违约金的计算期间问题，案涉房屋的交房日期为2014年12月31日，交房使用后第400个工作日为2016年8月11日，故违约金的起算点应为2016年8月12日。吴琼、游克顺主张星海公司有代为办证的义务，星海公司没有异议，一审法院予以确认。现不动产登记实行的是“房地合一”的登记模式，统一办理不动产权证，且不动产权登记需要双方的共同申请方可办理，故违约金应计至星海公司提供完备办理不动产权转移登记的相关材料并尽到通知义务之日止。星海公司抗辩其于2017年9月13日、12月1日已向吴琼、游克顺送达产权办理通知函，已尽通知义务，但其提供的EMS邮件详情单无法体现具体签收人情况，且吴琼、游克顺陈述未收到该邮件，故对星海公司的该抗辩，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、福建星海房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向吴琼、游克顺支付逾期办证违约金（违约金以购房款总额1337027元为基数，按每日0.0075%的标准，自2016年8月12日起计至福建星海房地产有限公司交付办理权属登记需由其提供的相关材料并尽到通知义务之日止）；二、驳回吴琼、游克顺的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1201元，减半收取计600.5元，由福建星海房地产有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 各方当事人对一审查明的事实无异议，本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，星海公司与买受人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，星海公司应在交付商品房后365个工作日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但星海公司未能如期办理房屋所有权初始登记，以致买受人未能在商品房交付使用后400个工作日内取得房屋所有权证，对此星海公司应承担相应的违约责任。星海公司抗辩其未能如期办理房屋产权登记，系政府部门原因所致，其不应承担违约责任，但提交的证据不足以证明该主张，本院不予采纳。但结合本案讼争合同的实际履行情况，星海公司已按约向业主交付商品房，并未影响到业主的居住使用权，逾期办证也不会给业主造成难以弥补的损失，目前商品房亦具备了办证条件。考虑到我国合同法对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚违约为辅，从衡平合同双方利益、兼顾公平原则出发，可以酌情减轻星海公司的违约责任，一审法院酌定逾期办证违约金按每日0.0075%的标准已臻合理，星海公司主张逾期办证违约金过高的主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，星海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币1201元，由上诉人福建星海房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张雅典 审判员  唐宇恒 审判员  庄彩虹 二〇一八年七月二十五日 书记员  方 欢