辽宁省法库县人民法院 民 事 判 决 书                            案由                       物业服务合同纠纷                       案号                       （2018）辽0124民初1874号                               立案日期                       2018年6月12日                       适用程序                       简易程序中的小额诉讼程序                               当事人                       原告                       原告：沈阳尚盈物业服务有限公司，住所地沈阳市浑南新区五里河斜路11-1号。             法定代表人：李勇，系该公司总经理。             委托诉讼代理人：李志国，男。                               被告                       被告：徐操，男。             委托诉讼代理人:鲁静，女。（与被告系夫妻关系）                               诉辩主张                       原告诉称                       原告提出诉讼请求：1、判令被告徐操给付48个月物业管理服务费2,861.00元；2、请求法院判令被告按年利率24%支付2015年1月2日至2018年1月1日未交纳物业费的违约金515.00元。事实与理由：2011年，沈阳尚盈物业服务有限公司受沈阳浑南置业嘉信房地产开发有限公司委托 ，对位于法库县铂金公馆一期全体业主提供物业服务，被告徐操2011年12月3日与沈阳尚盈物业服务有限公司签订物业服务合同，约定物业费每月每平0.8元收取，被告徐操住法库县某某小区X#X-XX室，至今一直未交纳物业管理服务费，原告多次催促被告履行义务，但被告仍拒绝不交，为维护原告合法权益，原告诉至法院。                               被告辩称                       物业费是居民对居住小区的房屋建筑及其设备公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境及其它与居民生活相关的服务收取的费用。我国物业费收取标准分为一级物业收费标准（1元/㎡）、二级物业收费标准（0.75元/㎡）、三级物业收费标准（0.5元/㎡）和四级物业收费标准（0.35元/㎡），我小区属于二级物业收费标准，但离要求相差很远。1、在基础条件方面，小区不封闭、没有休闲活动中心和场地、没有活动馆所、没有停车泊位，没有体育设施、没有监控系统和电子巡更。2、公共秩序维护方面：没有设立执勤、巡岗，巡查不能说一次没有，但很少，小区的水池变成了污水坑，招苍蝇、蚊子，机动车乱停乱放，极大的影响业主的正常生活和通行。3、保洁服务也不到位，15年、16年主路的积雪都不给除，老年人都不敢出屋，楼道内乱堆杂物没人管，消杀鼠、蟑、蚊、蝇更无人管，没有投放药物，小区内还有养大型犬的，溜犬也不拴绳。4、我们小区没有供水设施，借助于幸福花园的供水系统，园区内杂草丛生，狗屎遍地，43、44、47号楼东房山随地大小便，还有喝醉酒的呕吐物，没人打扫。47号楼进户门玻璃坏了两三年，长时间不换，直到17年才换，15、16年的路灯每年亮不了4、5个月，原有的草坪灯一个都不存在了。5、相邻小区隔壁墙严重影响我小区居民人身安全和生活，该隔壁墙系在我小区物业的协助下修建，并且墙上留有排水管，往我小区排水。现在墙皮开始脱落，有安全隐患。这样的物业管理连三级标准都不到，可收费比二级高，我们也不想一点不交，要合理交费。且物业公司的催缴通知单我没收到，物业未提供服务，我认为已经超过诉讼时效，我家窗户多次报修无人管，导致我们现在过保修期，消防通道没开小门，造成我们出入不便，物业把门上拉的铁丝网，还抹了黄油，造成危险。                               查明事实                       房屋住址                       某某小区X#X-XX室                       房屋面积                       74.51㎡                               收费标准                       0.8元/㎡                       欠费时间                       2014年1月1日至2017年12月31日                               是否订立物业服务合同                       √是□否 □其他                               是否提供物业服务                       √是 □否 □其他                               其他                       原告提供物业服务存在瑕疵。                               本院认为                       原告向被告提供物业服务，被告应向原告交纳物业服务费用，现原告主张被告交纳48个月（2014年1月1日至2017年12月31日）的物业服务费用，并提供入住须知、物业服务费收费协议等相应证据证明，本院予以支持。关于被告抗辩因原告提供物业服务存在瑕疵，因此不同意全额交纳物业服务费的辩解，本院认为通过庭审中被告举证情况，可认定原告在维护小区内车辆停放秩序、消防通道的日常管理等方面存在瑕疵，故可适当减少部分物业费，结合本地区物业服务行业收费情况及原告的提供物业服务情况、园区内物业费收费率，被告可按物业费的90%交纳物业服务费并不支付违约金为宜，具体为2,575.06元（0.8元/㎡×74.51㎡×48个月×90%）。关于被告抗辩原告起诉已过诉讼时效的辩解，因原告作为提供物业管理服务的一方，因其提供的物业服务具有连续性，诉讼时效期间应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，本案原告起诉被告未交纳最后一期物业费的时间为2017年12月31日，至原告起诉日未超出诉讼时效，故对原告的此项辩解本院不予采纳。                               裁判依据                       依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定                               裁判主文                       一、被告徐操于本判决发生法律效力之日起三日内给付原告沈阳尚盈物业服务有限公司物业服务费2,575.06元（2014年1月1日至2017年12月31日）；             二、驳回原告的其他诉讼请求。             如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。             案件受理费50元，减半收取25元,由被告徐操负担。                               告知内容                       本判决为终审判决。                审判员  邸俊杰 二〇一八年七月九日 书记员  姜一卿