山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）烟民四终字第66号上诉人（原审被告）：烟台顶尖广告传媒有限公司，住所地：烟台市芝罘区海港路29号华达大厦33楼。法定代表人：万城，该公司董事长。委托代理人：刘响莲，山东西政律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台市华达大厦业主委员会，住所地：烟台市芝罘区海港路29号华达大厦2415室。负责人：乔巧，该委员会主任。委托代理人：徐茂昌，山东鑫士铭律师事务所律师。上诉人烟台顶尖广告传媒有限公司因与被上诉人烟台市华达大厦业主委员会租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2013）芝民一初字第356号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人刘响莲，被上诉人的委托代理人徐茂昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告原审诉称，2007年7月20日，我业委会与被告签订了租赁协议，约定我业委会将位于烟台市芝罘区海港路29号华达大厦西北墙面（面积203.99平方米）出租给被告使用；租赁用途为用于且不限于设计、制作、发布钢结构广告牌；租赁期限自2006年9月1日起至2021年9月1日止；租赁费每年30000元，于每年12月31日前支付。自2009年1月1日至2011年11月2日，被告连续超过3年拖欠我业委会广告位租金。我业委会多次催缴，并多次请求有关政府部门帮助协调解决，但一直未果。故具状请求判令被告支付自2009年1月1日至2011年11月1日的租金85000元并赔偿利息损失8319.61元（自2011年11月2日计算至2013年5月9日，按中国人民银行同期贷款利率计算），共计93319.61元。原审被告辩称，1、我公司认可欠付原告租金的事实，但欠付时间是2009年1月1日至2011年11月1日。2011年11月2日，原告找人强拆我公司的广告牌框架，我公司当时报警。原告已单方面终止合同，将我公司租赁的西北墙面的广告牌拆除，双方之间的合同已经终止。2、原告不能直接向我公司主张广告租赁费。我公司不缴纳西北墙面租金，是因为原告的上一届业主委员会以会议方式通过决议，由我公司在改造顶楼时为大厦更换水箱、做顶楼防水等公共事务，所产生的费用由我公司垫付，待相关改造完成后双方再一并处理所有款项，该事实当时由芝罘区人民政府指定毓璜顶街道办事处参与监督。我公司目前为大厦改造垫付的费用远远超过了应交租金，可见我公司与原告之间不存在租赁费纠纷。3、我公司在合同签订后按约为第三方发布广告，而原告无视业主委员会的职责，仅仅因为与前任业主委员会领导之间存在矛盾，就公然藐视法律规定，粗暴终止合同，其行为不仅直接导致了我公司对第三方违约，也损害了大厦整体利益，损害了业主委员会这个组织的公信力，我公司保留向原告追索上述损失的权利。综上，原告的诉讼请求缺少事实和法律依据，应依法予以驳回。原审法院审理查明，2007年7月20日，原、被告在签订的租赁协议中约定：原告同意将位于烟台市芝罘区海港路29号华达大厦西北墙面（面积203.99平方米）出租给被告使用；租赁用途为用于且不限于设计、制作、发布钢结构广告牌；租赁期限自2006年9月1日起至2021年9月1日止；租赁费每年30000元，每年12月31日前支付。合同履行期间，被告仅交付了2008年12月31日前的租金，自2009年1月1日起拖欠租金。截止到2011年11月1日，按合同约定标准计算，被告共拖欠租金85068.49元。2013年5月9日，原告具状请求被告支付拖欠的租金95000元、滞纳金25036元，共计120036元。庭审中，原告变更诉请为要求被告支付自2009年1月1日至2011年11月1日的租金85000元并赔偿利息损失8319.61元（自2011年11月2日计算至2013年5月9日，按中国人民银行同期贷款利率计算）。原审诉讼中，原审法院依据原告的保全申请，裁定查封了登记在被告名下、坐落于烟台市芝罘区海港路29号6、7层的房屋。原审庭审中，原告为证明其曾向被告主张过租金权利，提交了其分别于2012年9月15日、11月1日向被告及其法定代表人万城制发的催款通知书原件一份、解除租赁合同决定书原件一份及上述催款通知书、解除租赁合同决定书公告的照片4张，证明原告以在烟台市芝罘区海港路29号华达大厦33层张贴上述催款通知书、解除租赁合同通知书的形式向被告履行了告知义务，双方的租赁关系已于2012年11月1日解除。被告质证称，没有收到过这两份公告，因原告给被告停水停电，被告无法在华达大厦内办公，故对这两份公告及内容不知晓。被告为支持抗辩，提交证据如下：1、载明日期为2010年7月8日的原告的会议纪要复印件一份，证明因为被告所欠租金已经用于为华达大厦更换水箱和做顶楼防水等公共事务，且经原告前一届业委会会议通过与将来费用再行折算，原告无权要求被告直接向其支付租金。该会议纪要复印件中体现被告抗辩观点的内容仅为：“决定：一、立即着手实施更换电梯、筹措资金，由业委会成员以身作则，交足应交各项费用，于本月20日前付清。……万城：本年度广告费14万和1.5万通讯费共15.5万，因牵扯到换水箱和顶层费用等，我现付12万。”2、载明时间为2009年12月28日的烟台市芝罘区人民政府的会议纪要复印件一份，证明因芝罘区政府指定毓璜顶街道办事处接手华达大厦户外广告经营权，广告收入不需要交给原告而是交给办事处。该份会议纪要中复印件没有提及芝罘区政府指定毓璜顶街道办事处接手华达大厦户外广告经营权的内容。3、原告张贴的、落款时间为2011年8月1日的通知复印件一份，证明原告的新老成员交接手续不完备，被告无法将租金交给现在的业主委员会。相关内容在该通知复印件中体现为“华达大厦新一届业主委员会成立至今未接到上届业主委员会任何资料和账目，导致工作无法正常进行”。因被告提交的上述证据均是复印件，原告质证称对上述证据的真实性均不予认可。原审诉讼中，依据原告的申请，原审法院向烟台市公安局芝罘分局北大西街派出所调取材料一宗，分别为：（一）被告的会计陶卫平报案时的询问笔录一份，时间为2011年11月2日17时至17时40分。在该笔录中陶卫平表示：2011年11月2日下午13时许，烟台顶尖广告传媒有限公司职工告诉我有人正在拆卸公司安装在华达大厦正门上方的三张广告牌，我到楼下看时从上往下数第一张广告牌已经被拆完了，我询问了公司的其他人员，都称没有安排人员拆卸广告，所以就报案了。（二）时间为2011年11月2日18时30分至19时30分的询问笔录一份，被询问人为陈国栋。在该笔录中陈国栋表示：2011年11月1日中午11点半左右，我正在莱山区名为顿韩布斯的工厂内拉纸箱时接到一个姓丁的电话，他自称是华达大厦物业公司的主任，他说通过朋友介绍找到我，问我是否能干拆卸室外广告的活，一天给我们每个人100元的工钱，当时我就答应下来了并约定第二天上午到22楼办公室找他；今天上午8点左右，我带领姓田的和姓宋的两个工人来到华达大厦22楼，后来在楼下，丁主任对我讲把大厦大门上面的三个上下摆放的广告牌都拆掉，干完活后给我们结算工资；我们三个人干到下午五点左右，就有人报警了，说我们拆了人家广告，就把我传到派出所来了。原、被告双方质证后对两份询问笔录的真实性均无异议。原审法院确认的上述事实，有租赁协议、收款收据、询问笔录等为证；还有原被告双方的陈述笔录在案为凭。原审法院认为，本案原、被告在2007年7月20日签订的租赁协议系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应当认定为有效。合同签订后，原告依约履行了向被告提供墙体位置用于为第三方制作、发布广告之义务，被告违约自2009年1月1日起拖欠租金，涉案租赁位置的广告牌于2011年11月2日被拆除的事实清楚。庭审中，被告确认其欠付原告2009年11月1日至2011年11月1日的租金，但抗辩认为由于其所欠租金已经用于为华达大厦更换水箱和做顶楼防水等公共事务、租金与将来费用抵顶结算经原告的上一届业主委员会以会议方式通过、芝罘区政府指定毓璜顶街道办事处接手华达大厦户外广告经营、原告的新老成员交接手续不完备等原因，原告无权要求被告直接向其支付租金。而为支持其抗辩，被告提交的2010年7月8日原告的会议纪要、2009年12月28日烟台市芝罘区人民政府的会议纪要及原告2011年8月1日张贴的通知均为复印件，原告不予认可，而法院注意到，2010年7月8日原告的会议纪要复印件中不能体现被告主张的其所欠租金已经用于为华达大厦更换水箱和做顶楼防水等公共事务、完成改造后租金与改造费用抵顶结算经原告的上一届业主委员会以会议方式通过的内容；2009年12月28日烟台市芝罘区人民政府的会议纪要复印件中未载明被告所称芝罘区政府指定毓璜顶街道办事处接手华达大厦户外广告经营权、广告收入不需要交给原告而是交给办事处的内容；落款日期2011年8月1日的原告张贴的通知复印件中虽载明“华达大厦新一届业主委员会成立至今未接到上届业主委员会任何资料和账目，导致工作无法正常进行”，亦同样不能证明被告抗辩的其无法将租金交给现在的业主委员会的情况。故对被告的抗辩，法院不予支持。现原告请求被告支付自2009年1月1日至2011年11月1日的租金85000元并赔偿利息损失8319.61元（自2011年11月2日计算至2013年5月9日，按中国人民银行同期贷款利率计算）的理由正当，法院予以支持。被告对此应当承担民事责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，原审法院于2014年10月24日判决：限被告烟台顶尖广告传媒有限公司于判决生效之日起10日内支付给原告烟台市华达大厦业主委员会2009年1月1日至2011年11月1日的租金85000元、赔偿利息损失8319.61元（自2011年11月2日计算至2013年5月9日，按中国人民银行同期贷款利率计算）。如被告烟台顶尖广告传媒有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。案件受理费2701元及财产保全费1187元，由被告烟台顶尖广告传媒有限公司负担。因原告已全额预交，故限被告烟台顶尖广告传媒有限公司于判决生效之日起10日内迳付给原告4888元。宣判后，上诉人烟台顶尖广告传媒有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：原审判决认定事实错误，上诉人无需与被上诉人结算所谓租金。一、本案事实简介。上诉人的法定代表人在2009年以拍卖方式取得华达大厦28层以上的旋转餐厅（主体三层）产权，后又陆续取得了该大厦第6层、第7层等共计6000平方米左右的房产，是截止到现在华达大厦单个主体拥有产权面积最大的业主，占有整个大厦将近六分之一的产权，且自2009年开始就是大厦业主委员会的成员，在2010年本届业主委员会成立之初还担任副主任职务。自2009年上诉人的法定代表人取得大厦顶层部分产权后开始对顶层部分进行装修，当时的业主委员会以主任于天静为代表，口头授权上诉人的法定代表人在装修时对大厦旧有的老化设施一并改造，并承诺用上诉人的租赁费抵顶，这一意思表示在2010年7月8日华达大厦上一届的业主委员会会议中有明确体现。因为上诉人的法定代表人既是大厦业主委员会成员，又是大厦最大的业主，是大厦经济效益最直接的承受人，因此，上诉人才会在没有直接书面协议的情况下为大厦改造垫付了大量费用。因为本届业主委员会与上届业主委员会之间没有妥善过渡，本届业主委员会主任乔巧个人不认可上届业委会成员的决定，所以将上诉人诉至法院，此为本案起因。二、被上诉人无权直接要求上诉人支付租赁费。如上所述，华达大厦的上届业主委员会已经授权上诉人的法定代表人对大厦进行改造，上诉人在事实上也为大厦改造垫付了大量费用，大厦的本届业主委员会如果想对上诉人主张租赁费也应与上诉人先行对账，将上诉人已经垫付的费用抵顶清楚，直接起诉显然缺少事实和法律依据。被上诉人烟台市华达大厦业主委员会答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人申请证人于某某、林某某到庭作证。二人作证称，烟台市华达大厦业主委员会于2010年7月8日召开业主委员会会议，因上诉人为华达大厦更换水箱和做顶楼防水垫付了费用，因此业委会会议决定以上诉人垫付的部分改造费用抵顶应支付的广告费。经质证证人证言，上诉人对证人证言没有异议。被上诉人对证人证言提出异议，认为上诉人的法定代表人与证人于天静等非法成立业主委员会，结成一个利益团体，从华达大厦获取巨额的非法利益，所以于天静的证言没有证据效力，因于天静并非业主委员会合法的主任，其主持的会议纪要也没有效力。本院审理查明的其他事实与原审查明事实一致。本院认为，本案上诉人与被上诉人于2007年7月20日签订的租赁协议系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，该租赁协议合法有效。协议签订后，被上诉人依约向上诉人提供了墙面用于制作、发布广告，上诉人自2009年1月1日起拖欠租金的事实清楚。被上诉人请求上诉人支付租金并赔偿利息损失，于法有据，本院予以支持。上诉人主张以垫付的改造费用抵顶所欠租金，对其主张上诉人没有提供书面抵顶协议，上诉人虽然提供上一届业主委员会会议纪要并申请证人于天静、林洪兵到庭作证，但二名证人均不能确定上诉人实际支付的改造费用数额及明细。故上诉人主张以垫付的改造费用抵顶租金，证据不足，本院不予支持。上诉人如有确实充分的证据能够证明为被上诉人改造设施垫付了相关费用，可另案主张权利。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2701元，由上诉人烟台顶尖广告传媒有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗 春 光审判员 张 莉 莉审判员 刘 海 波二〇一五年一月二十六日书记员 姜永鑫存在