广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初12318号 原告：南宁市鸿承房地产营销策划有限公司，住所地：南宁市青秀区佛子岭路19号凤岭·在水一方商业楼201号。 法定代表人：黄佳，经理、执行董事。 委托诉讼代理人：王小兵，广西佳宾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫国剑，公司员工。 被告：广西西江现代国际物流集团有限公司（历史名称：广西兴桂物流有限公司），住所地：南宁市青秀区金浦路20号南宁国际大厦主楼二十层。 法定代表人：吕伟东，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：罗芳苓，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃首信，广西欣和律师事务所律师。 原告南宁市鸿承房地产营销策划有限公司（以下简称“鸿承公司”）与被告广西西江现代国际物流集团有限公司（以下简称“西江公司”）委托合同纠纷一案，本院2017年10月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年12月15日公开开庭审理。原告委托代理人王小兵、莫国剑，被告委托代理人罗芳苓、覃首信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求被告履行合同规定的义务，支付拖欠佣金贰佰玖拾壹万壹仟陆佰壹拾贰元（¥2，911，612），并支付相应的逾期利息，逾期利息按同期银行贷款利率计算从2017年7月1日起至实际清偿之日止（现暂计算至2017年9月26日，利息为30608.32元）；2、请求被告支付代金券陆佰壹拾伍万元（¥6，150,000），并支付相应的逾期利息，逾期利息按同期银行贷款利率计算从2017年7月1日起至实际清偿之日止（现暂计算至2017年9月26日，利息为64651.88元）；3、请求被告支付各项服务的总包费肆拾万元（¥400,000），并支付相应的逾期利息，逾期利息按同期银行贷款利率计算从2017年7月1日起至实际清偿之日止（现暂计算至2017年9月26日，利息为4205元）；4、请求被告支付尚拖欠的员工工资635580元并支付相应的逾期利息，逾期利息按同期银行贷款利率计算至实际清偿之日止（现暂计算至2017年12月）；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月26日，原、被告双方签订《商品房代理销售合同书》，由原告独家代理被告销售位于南宁市金浦路20号的南宁国际大厦辅楼43套住房，约定：代理销售佣金由原告自行向客户收取，收取标准不高于400元/平方米；原告有权利运用营销手法，制定以特惠销售模式向客户出售代金券抵扣购房款的销售方案及所涉的代金券总额与数量；代理期间，管理与协助办理签订合同、撤销备案、重新备案、按揭贷款、产权证、土地证办理的服务费实行总包，总费用为40万元整；原告履行合同约定的工作和责任，客户按揭材料获银行初审通过，银行通知广西恒大企业提交该房屋的备案证明后，被告支付原告3000元/套的服务费等等。2017年4月1日，原、被告双方达成《商品房代理销售合同书（补充协议书）》，约定委托时限做出相应的延长，即双方原合同约定的委托时限“自2016年12月22日起至2017年3月31日”修改为“自2016年12月22日起至2017年6月30日为止”。在委托期限内，原告共销售41套房，销售面积为7279.03平方米，代理销售佣金按每平方米400元计算，被告应支付原告代理销售佣金2911612元；原告运用营销手法，收取客户代金券按每套15万计算，共收取客户代金券总额6150000元；原告办理各项服务的总包费为40万元。因被告自身原因，导致被告无法与客户正常进行上述41套房产的交易，并直接影响原告的销售代理费用结算。委托期限于2017年6月30日截止后，被告要求原告安排人员留守营销中心，原告按要求派12名员工留守，每月产生工资费用为105,930元，2017年7月至9月共产生工资费用317790元。 原被告约定的委托期限结束后，原告曾多次发函要求被告结算上述各项费用，但被告均以种种理由推脱，至今仍未履行给付费用的义务。为维护被告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法受理，秉公判决。 被告西江公司辩称：1、原告与被告是居间法律关系，原告合同义务是提供签订合同的媒介服务促成交易、买受人与案外人恒大集团签订商品房买卖合同并履行协助对接恒大集团公司办理签订商品房买卖合同、撤销备案、重新备案、对接备案及产权土地工作；2、原告未能按成销售合同约定的销售义务，未能促成买受人与恒大集团签订商品房买卖合同，未达到结算代理销售佣金的合同约定条件，原告无权向被告主张佣金报酬，且原告拒绝履行合同义务，至销售合同不能履行，根据2017.8.7原告向被告发出的2017年37函中的第1/3条承认未能完成销售任务并明确表示不再履行合同义务，所以未能履行销售合同的义务主要责任是原告；3、原告未经被告授权擅自向客户出售代金券以抵扣购房款的销售方案，原告违约，应当自行承担责任，原告主张代金券的赔偿无依据；4、原告未能完成对接义务，无权向被告主张各项服务费用；5、原告主张的员工工资是双方居间关系终止后的工资且被告在诉讼之前已经明确要求原告清理撤离现场，因此该工资应是原告承担。 原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2016年12月26日，原告鸿承公司作为乙方、被告西江公司的前身广西兴桂物流有限公司（以下简称兴桂公司）作为甲方，双方签订一份《商品房代理销售合同书》，主要内容为：甲方委托乙方独家代理销售位于南宁市金浦路20号的南宁国际大厦辅楼43套住房，委托期限自2016年12月22日起至2017年3月31日止，具体销售房号及面积、价格表以售楼部现场销售记录表及与客户签署的《商品房买卖合同》为准；乙方按甲方的要求，协助、监督广西恒大企业集团有限公司签订《商品房买卖合同》、办理撤销备案、重新备案、按揭贷款及申办房屋产权证等工作；代理销售佣金由乙方自行向客户收取，收取标准不高于400元/平方米；乙方有权利运用营销手法，制定以特惠销售模式向客户出售代金券抵扣购房款的销售方案及所涉的代金券总额与数量，但需经甲方书面授权方能采用；乙方代理期间，管理与协助办理签订合同、撤销备案、重新备案、按揭贷款、产权证、土地证办理的服务费实行总包，总费用为40万元整；从12月22日起，乙方派驻2-3人在项目的销售中心进行接待工作；乙方履行合同约定的工作和责任，客户按揭材料获银行初审通过，银行通知广西恒大企业提交该房屋的备案证明后，甲方支付原告3000元/套的服务费，客户取得产权证及土地证后，甲方与乙方进行结算，支付剩余的服务费……。该合同的附件注明了南宁国际大厦43套未销售住房的明细清单。该合同签订后，鸿承公司即按照合同约定对43套未销售住房进行推广活动，合同期限届满后，双方签订《商品房代理销售合同书（补充协议书）》，约定委托时限相应的延长，即双方原合同约定的委托时限“自2016年12月22日起至2017年3月31日”修改为“自2016年12月22日起至2017年6月30日为止”。 由于鸿承公司的推广工作卓有成效，多人提出购买意向并签订了购房意向承诺书。根据鸿承公司提交的银行业务凭证和中国银联签购单，在委托期限内，鸿承公司共销售41套房，销售面积为7279.03平方米，但由于多方面的原因，购房客户还未能办理房屋产权证等工作。2017年7月3日，鸿承公司向兴桂公司发出一份“销售代理费用结算及支付的函”，要求兴桂公司按合同约定的每平方米400元计算，支付代理销售佣金2911612元、代金券6150000元、各项服务总包费400000元。同年8月10日，兴桂公司致函鸿承公司，同意双方进行结算，但要求鸿承公司提供客户的身份证复印件、电话号码、所购买的房屋房号、销售单价的书面证明等材料方可结算。同年9月13日，兴桂公司致函鸿承公司，认可目前已经没有销售工作，要求鸿承公司的营销人员撤离营销中心。次日，鸿承公司回函，表示未结算之前营销人员不撤离营销中心。2017年10月9日，鸿承公司向本院起诉，要求兴桂公司支付代理销售佣金2911612元、代金券6150000元、各项服务总包费400000元、支付员工工资317790元及利息。 另查明：南宁市金浦路20号的南宁国际大厦的开发商是广西恒大企业集团有限公司，2016年5月，恒大集团将本案讼争的商品房出售给兴桂公司并办理了商品房买卖合同备案登记手续。后兴桂公司欲将讼争的商品房出售，遂委托具备商品房销售资质和经验的鸿承公司代理销售，双方签订《商品房代理销售合同书》。2017年8月28日，广西兴桂物流有限公司变更名称为广西西江现代国际物流集团有限公司，即本案被告。 本院认为：原被告双方签订的《商品房代理销售合同书》，主体合格、内容合法，双方当事人的意思表示真实一致，为有效合同。根据合同的约定，鸿承公司的主要义务是发动自身资源、独家代理销售位于南宁市金浦路20号的南宁国际大厦辅楼43套住房，并协助、监督开发商签订《商品房买卖合同》、办理撤销备案、重新备案、按揭贷款及申办房屋产权证等工作，西江公司的主要义务是支付不高于400元/平方米的销售佣金及其他费用。由此可见，鸿承公司与西江公司之间存在合法有效的商品房销售代理关系而不是居间合同关系。本案双方争议的焦点是鸿承公司收取销售佣金及其他费用的条件是否成就的问题。《商品房代理销售合同书》第四条约定，“代理销售佣金由乙方自行向客户收取，收取标准不高于400元/平方米”。合同还约定鸿承公司是独家代理销售讼争的43套商品房，西江公司没有证据证明还有其他公司或个人代理销售讼争的商品房，因此根据西江公司提交的购房意向承诺书及缴费单据和鸿承公司提交的银行业务凭证和中国银联签购单，可以证实在委托期限内，鸿承公司共销售41套房，销售面积为7279.03平方米。虽然客户没有办理撤销备案、重新备案、按揭贷款等手续，但办理撤销备案、重新备案、按揭贷款等需要客户与开发商及西江公司的积极互动，并不是鸿承公司单方面就能完成的，因此鸿承公司并无过错。按照合同第四条的约定，鸿承公司应当收取销售佣金2911612元。至于利息，由于双方对销售佣金的支付时间没有约定，因此利息的计算应当从鸿承公司向本院起诉之日起至西江公司实际付清之日止，以2911612元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算。 关于代金券的问题。双方签订的《商品房代理销售合同书》第四条第一款约定，鸿承公司“有权利运用营销手法，制定以特惠销售模式向客户出售代金券抵扣购房款的销售方案及所涉的代金券总额与数量，但需经甲方书面授权方能采用。撤销备案、重新备案、按揭贷款、产权证、土地证办理的服务费实行总包，总费用为40万元整”，本案中鸿承公司既没有证据证实其采取了代金券的销售模式，也没有证据证实得到了西江公司的书面授权，因此鸿承公司要求西江公司支付代金券6150000元及利息的诉讼请求本院不予支持。 关于各项服务总包费的问题。合同第四条第二款约定，“撤销备案、重新备案、按揭贷款、产权证、土地证办理的服务费实行总包，总费用为40万元整。客户按揭材料获银行初审通过，银行通知广西恒大企业提交该房屋的备案证明后，甲方支付原告3000元/套的服务费，客户取得产权证及土地证后，甲方与乙方进行结算，支付剩余的服务费”，本案中鸿承公司既没有证据证实客户按揭材料获银行初审通过，也没有证据证实客户取得了产权证及土地证，因此鸿承公司要求西江公司支付各项服务总包费40万元及利息的诉讼请求本院不予支持。 关于鸿承公司主张的员工工资问题。《商品房代理销售合同书》中并没有约定鸿承公司的营销人员由西江公司支付工资，西江公司与鸿承公司对营销人员的工资支付情况没有达成合意，营销人员既不是西江公司的员工，也不是西江公司聘请，因此鸿承公司要求西江公司支付员工工资317790元及利息的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告广西西江现代国际物流集团有限公司向原告南宁市鸿承房地产营销策划有限公司支付销售佣金2911612元； 二、被告广西西江现代国际物流集团有限公司向原告南宁市鸿承房地产营销策划有限公司支付利息，利息计算方法：从2017年10月9日起至实际付清之日止，以2911612元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算； 三、驳回原告南宁市鸿承房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费87026元由原告负担50000元、由被告负担37026元。 上述各项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  唐东旭 人民陪审员  韦京晖 人民陪审员  叶寿腾 二〇一八年七月十日 书 记 员  苏琼俏 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。