黑龙江省龙江县人民法院民 事 判 决 书(2016)黑0221民初286号原告张德贤，女，1954年9月20日出生，汉族，农民，住黑龙江省龙江县。委托代理人杨繁荣，黑龙江夙生律师事务所律师。被告龙江县农村信用合作联社，住所地黑龙江省龙江县。代表人潘贵江，职务理事长。委托代理人杨政烨，该单位办公室主任。第三人王会娟，女，1965年12月12日出生，汉族，住黑龙江省龙江县。原告张德贤诉被告龙江县农村信用合作联社（以下简称信用联社）、第三人王会娟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加诉讼。此后本院追加王会娟为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告委托代理人、第三人王会娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张德贤诉称，2009年9月她与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于龙江县龙江镇市场街161号楼第一层整体房屋（建筑面积195平方米），租赁给她经营使用，租赁期限二十年，租金每年30,000元，一年一交。房屋租赁合同开始履行时，被告只交付了153平方米房屋，与三百房产楼相邻的一间房屋（42平方米）没有交付，但她每年均按照合同约定承租面积195平方米，向被告如数缴纳租金，2015年-2016年度取暖费也是按照195平方米的面积缴纳的。现诉至法院，要求被告全面履行房屋租赁合同，交付合同范围内（与三百房产楼相邻）的42平方米房屋；要求被告赔偿经济损失69,334元；要求被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告增加并变更诉讼请求，要求第三人返还涉案房屋；要求被告信用联社赔偿人民币380,000元;要求被告赔偿因诉讼、执行延迟未交付房屋期间的可得利益损失65,000元（2016年9月13日至2017年9月13日），要求被告于2017年9月13日前必须交付房屋。原告张德贤向本院提供了以下证据：1．房屋租赁合同一份，以之证明原、被告签有合同，该合同约定房屋整体出租给原告及约定的合同期限。2．公证书三份，以之证明原告委托欧阳秀君代办公证事项，并代原告交付租金，被告拒收，该笔租金由公证处提存。3．取暖费收据，证明2015年度冬季的取暖费是原告按照合同面积195平方米缴纳的。4．原告承租的涉案房屋转租其他租户的房屋租赁合同，以之证明原告向外转租的价格。被告龙江县农村信用合作联社辩称，不同意原告的诉求，他单位与原告有合同，但他单位对该合同有异议，对原告要求的赔偿损失不认可，不清楚原告主张的经济损失是怎么计算的。被告龙江县农村信用合作联社向提供了以下证据：房屋租赁合同5份，以之证明争议的房屋（42平方米）出租给王会娟及每年的租金情况。第三人王会娟辩称，她不同意原告的请求，原告所诉与事实不符，她是2005年在被告处承租的房屋，与原告无关，她在2006年正式与被告签订的合同，这些年一直在履行合同，她与原告只是邻居关系。原告后租赁的房屋，她先租赁的房屋。庭审中，第三人对原告提交的取暖费收据提出异议，表示其房屋是42平方米。对原告提供的房屋租赁合同，表示与她签订的合同内容不同。第三人王会娟向本院提供了以下证据：房屋租赁合同六份，签订日期分别为2006年9月11日、2011年9月13日、2011年11月4日、2012年9月13日、2013年9月13日、2014年9月1日，以之证明第三人与被告签订的房屋租赁合同真实有效。原告对该证据不发表意见，被告对该证据无异议。本案在审理期间，本院对侯国、孙新彬、高军、李佳佳的调查笔录，四人均为涉案房屋或周边房屋的承租人或经营使用人，四人各自证明其所租赁房屋的历年承租价格。庭审中，本院组织双方当事人对上述证据进行了质证，并加以审核认定。通过对以上证据的分析认定及双方当事人的庭审陈述，本院认定如下事实：龙江县龙江镇市场街161号楼房为东西向，东邻三百房产楼，其一层为整体房屋（建筑面积195平方米），同属一个房屋产权证，产权人为被告，2009年以前，被告将该房屋分隔成三间门市店面对外出租。2009年9月，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将涉案房屋（建筑面积195平方米），整体出租给原告经营使用，租赁期限二十年（2009年9月13日至2029年9月12日），租金每年30,000元，租金一年一交，均于每年9月13日前交纳。合同签定后，被告只交付给原告西侧二间门市店面（153平方米），东侧门市店面（与三百房产楼相邻、42平方米）未交付，原告仍按照合同约定承租面积195平方米，每年按期向被告如数交纳租金。但在2015年9月原告继续向被告交付租金时，被告拒收，原告委托欧阳秀君办理公证，龙江县公证处为其办理了交纳租金的公证，因被告拒收，公证处将租金予以提存。原、被告签订的房屋租赁合同另约定：涉案房屋原告自用或转租都不得用于违法经营；被告如果出售该房屋产权，原告对其享有房产评估价格的优先购买权。但被告未通知原告要求解除合同，亦未对涉案房屋进行房产价格评估。2015年以前，原告实际管理的房屋与被告未交付的房屋各自交纳取暖费，2015年龙江县进行热力并网改造，涉案楼房一层为整体房屋，应统一交纳热力费，故2015年度冬季取暖费，原告按照195平方米的面积交纳，每平方米34元，应交6,630元，实际交付6,195元（扣除逾期供暖费用）。2006年9月11日，被告与第三人王会娟就涉案争议的门市店面（42平方米）签订租赁合同，租赁合同期限为一年，合同每年延续签订。2010年房租为12,000元；2011年房租15,000元；2012年起房租仍为每年10,000元，第三人王会娟继续租赁该房屋，但未交租赁费，2013年第三人王会娟一次性交纳40,000元。被告出具了四份合同（每年一份，每年租金10,000元），合同日期为2011年9月13日、2012年9月13日、2013年9月13日、2014年9月1日各一份，合同履行日期均至下年的9月13日。但该日期有误（2011年租金15,000元被告已收取），合同实际履行日期应自2012年起按年履行至2016年9月13日（四年）。第三人王会娟现在涉案房屋经营聚善缘瓷器店。另查明，涉案房屋所在地为龙江县繁华商业区，其左右均为商业经营用房，但房屋面积自40平方米至80平方米不等，自2009年至今历年承租价格不等。按平方米核算，2009年价格较低，每平方米1,350元-1500元左右。2010年价格上涨，每平方米1,500元-1,700元左右。此后价格最高为每平方米1,850元，最近两年平均价格1,600元-1,700元左右。本院认为，2006年9月，被告信用联社开始将涉案的42平方米门市店面出租给第三人，并签订租赁合同，合同一年一签。2009年9月，被告信用联社与原告签订《房屋租赁合同》，约定了合同履行期限（20年）及房屋面积（195平方米），其租赁范围包含第三人的承租面积。但2009年至今，被告信用联社仍将涉案的42平方米门市店面继续出租给第三人，仍旧一年一签合同，连续签订至今。被告信用联社应按约履行合同，将合同约定的房屋面积如数交付原告使用，其未能如此，已构成合同违约，被告信用联社应承担继续履行或赔偿经济损失等违约责任。原告主张要求被告信用联社履行合同，交付涉案的42平方米门市店面。被告为涉案房屋所有权人，其当然享有房屋出租权，其连续多年将涉案房屋出租给第三人，不予收回，本院无权干涉被告信用联社行使出租权，亦无权要求被告信用联社收回涉案房屋。涉案合同履行至今，被告信用联社违约至今，且无全面履行合同的诚意，合同违约方赔偿合同相对方经济损失，不仅是保护诚实信用原则，同时兼具对失信方的惩罚。原告按涉案房屋转租价格计算的经济损失，属直接经济损失，本院予以支持。原告主张2009年9月至2014年9月涉案房屋（42平方米）租赁价格每年50,000元，略低于周边房屋的当年市场租赁价格，本院予以支持。原告主张2014年9月至2016年9月的租赁价格每年65,000元，基本符合当年市场租赁价格，但其实际使用的部分房屋租赁他人为每平方米1,500元（80平方米，年租金120,000元），本院按对涉案房屋2014年9月至2016年9月的租赁价格每年60,000元予以支持。原告要求被告赔偿因诉讼、执行导致迟延交付房屋（2016年9月13日至2017年9月13日），在此期间的可得利益损失65,000元。因涉案合同尚在履行期间，合同违约属已经发生的事实，在以后的合同履行过程中，被告信用联社可能继续违约，也可能收回涉案房屋交付原告，本院不能就未发生的事实进行审理、裁判。故原告可在被告信用联社继续发生违约事实后，另案主张权利。原告未使用涉案42平方米房屋，因供热网改造替被告垫付了2015年的冬季取暖费，此款被告应予返还。被告主张解除合同，而合同约定：被告如果出售该房屋产权，原告对其享有房产评估价格的优先购买权。被告未对涉案房屋进行房产价格评估，未按期通知原告准备出售该房屋产权，其无权解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一．被告龙江县农村信用合作联社于本判决生效之日起3日内赔偿原告张德贤经济损失370,000元。二．被告龙江县农村信用合作联社于本判决生效之日起3日内返还给原告张德贤2015年冬季取暖费1,334元。三．驳回原告其他诉讼请求。案件受理费6,870元由被告龙江县农村信用合作联社负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。本判决生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。审 判 长 陈 羲代理审判员 高 龙人民陪审员 杨全秀二〇一五年八月二十三日书 记 员 李志彬