江苏省南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0102民初3192号 原告：江苏常发物业服务有限公司南京分公司，住所地在南京市玄武区营苑南路58号。 负责人：谈乃成，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李雪，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：李琼，男，该公司工作人员。 被告:王星，男，1984年7月30日出生，汉族，无业，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：吕凌霜，江苏海越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴建华，江苏海越律师事务所律师。 原告江苏常发物业服务有限公司南京分公司（以下简称常发物业南京分公司）与被告王星物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法由审判员李伟独任审判，于2018年5月23日公开开庭进行了审理。原告常发物业南京分公司的委托诉讼代理人李雪、李琼及被告王星的委托诉讼代理人吕凌霜、吴建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告常发物业南京分公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《常发商业物业服务协议》；2、判令被告王星向原告支付2016年12月18日至2018年3月30日的物业服务费68365.49元；3、判令被告承担自起诉之日起至实际给付之日止按年利率24%计算的违约金。事实和理由：2016年10月26日，案外人南京××有限公司（以下简称××投资公司）与被告签订了《常发地产商铺租赁合同》，原被告双方随即又签订了《常发商业物业服务协议》，约定原告为被告承租的位于南京市玄武区房屋（以下简称案涉房屋）提供物业服务，合同期限36个月，自2016年12月18日起至2019年12月17日止；每3个月为一个物业服务费支付期。被告在支付首期物业费16558.33元后未再支付任何物业服务费，原告多次催要未果。 被告王星辩称：1、同意解除物业服务协议；2、被告不同意支付原告常发物业南京分公司所主张的物业服务费，理由：涉案房屋所在的整栋楼即南京常发广场01#楼未取得竣工验收，也未进行开业前的消防安全检查，导致被告无法使用案涉房屋，也无需接受物业服务，故不应支持物业服务费。同时，原告主张的物业服务费收费标准未备案；3、原告主张的违约金无依据，且明显偏高，如果法院判令被告承担支付物业服务费的责任，请法院对违约金标准进行调整；4、被告在2016年12月5日已支付了2016年12月18日至2017年3月17日的物业服务费16558.33元，另还支付了装修押金5000元，如果法院认定被告需支付物业服务费，则上述已给付的费用应从中扣除。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 一、案外人××投资公司系案涉南京常发广场××工程的建设单位。 2016年8月30日，南京市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》，对案涉南京常发广场01#楼地上部分新建及公共部分装修工程的消防验收意见为消防验收合格；2016年12月4日，南京市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》，对案涉南京常发广场01#楼地下室新建工程的消防验收意见为消防验收合格。 案涉南京××工程中的子单位工程于2017年5月4日由××投资公司组织竣工验收合格，于2017年5月22日在南京市城乡建设委员会备案；该工程于2017年9月22日由××投资公司组织竣工验收合格，于2017年9月29日在南京市城乡建设委员会备案。 二、2016年10月26日，案外人××投资公司与被告王星签订《常发地产商铺租赁合同》，约定王星承租案涉房屋。同日，原告常发物业南京分公司（甲方）与被告王星（乙方）签订《常发商业物业服务协议》一份，双方约定：原告为被告承租的案涉房屋（建筑面积为236.48平方米）提供物业服务，自计租日起物业服务费的标准为23.34元每平方米每月，每3个月支付一次，乙方于本协议签订之日向甲方支付3个月的物业服务费16558.33元，在协议有效期内，乙方应当在每个支付期的最后一个月的30日前或者收到甲方书面通知单后7个工作日内向甲方一次性足额支付下个支付期的物业服务费；物业服务期限为36个月，自2016年12月18日起至2019年12月17日止；乙方入驻前对房屋有装修要求的，须向甲方书面申请并交纳装修保证金；如果乙方未按约定的标准和时间支付物业服务费，甲方有权自逾期之日起按每日应收金额的千分之五加收滞纳金。 三、2016年11月21日，被告王星向原告常发物业南京分公司支付了装修保证金5000元；2016年12月5日，被告王星向原告常发物业南京分公司支付了2016年12月18日至2017年3月17日物业服务费16558.33元。 四、2018年5月2日，南京市城乡建设委员会决定对案外人××投资公司予以罚款处罚，处罚事由是××投资公司未对案涉南京常发广场01#楼组织竣工验收擅自交付使用。 诉讼过程中，原告常发物业南京分公司与被告王星均同意案涉《常发商业物业服务协议》于2018年5月23日解除。双方对案涉房屋是否符合使用条件产生争议，原告常发物业南京分公司称：1、案涉房屋所在的南京常发广场01#楼已通过消防验收和竣工验收；2、根据合同约定，案涉房屋的消防安全检查的申请主体是被告，案涉南京常发广场01#楼的很多承租人已申请消防安全检查，并通过了消防安全检查。原告为证明其上述主张，提交了《建设工程消防验收意见书》及《房屋建筑工程竣工验收备案表》各2份，以及《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》1份。被告王星称：原告提交的《建设工程消防验收意见书》是针对单项专业验收，该验收完成时，案涉南京常发广场01#楼尚未完工；案外人××投资公司与被告签订《常发地产商铺租赁合同》时，案涉房屋尚未完工，显然不具备开业条件；虽然有承租人承租的房屋通过消防安全检查，但不能免除和替代案外人××投资公司作为案涉房屋的建设单位和使用单位按照消防法第十五条的规定申请开业前的消防安全检查的义务，而××投资公司未予申请，导致案涉房屋不能使用，××投资公司对此负有责任。由于案涉房屋不能使用，故被告有权不支付物业服务费。 本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者经验收不合格的，不得交付使用。因此，如果出租未经竣工验收的房屋，违反了上述强制性规定，当属无效，但如果在一审法庭辩论终结前取得竣工验收合格证明，则相关租赁合同应认定有效。本案中，虽然案外人××投资公司与被告王星在签订《常发地产商铺租赁合同》时，案涉房屋尚未通过竣工验收，但该房屋已于2017年通过竣工验收，导致合同无效的事由消除，故上述合同合法有效，与之相关联的案涉《常发商业物业服务协议》也应有效。 《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”虽然法律规定了特定场所的建设单位或者使用单位在营业前的消防安全检查申请义务，但无论是《中华人民共和国消防法》还是《江苏省消防条例》、《南京市消防条例》均未明确消防安全检查的申请主体只限于建设单位。本案所涉房屋所在的南京常发广场1#楼属于公众聚集场所，建设单位或者使用单位应在使用、营业应进行消防安全检查。根据案外人××投资公司与被告在《常发地产商铺租赁合同》中的约定，申请营业前的消防安全检查的主体应是作为使用人的被告，××投资公司负有配合义务。原告提交的南京常发广场01#楼部分使用人的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》亦可证明此点。故被告以案涉房屋未经过消防安全检查为由主张不支付物业服务费，无事实和法律依据，本院不予采纳。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告王星未按约支付物业服务费，构成违约，应承担违约责任。双方均确认案涉《常发商业物业服务协议》于2018年5月23日解除，本院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告支付2016年12月18日至2018年3月30日的物业服务费，于法有据，扣除被告已支付的物业服务费16558.33元，原告主张68365.49元，证据充分，但应再扣除被告已支付的装修押金5000元，故本院支持63365.49元；原告主张被告按年利率24%的标准支付自起诉之日起的违约金，考虑到案涉房屋通过竣工验收的时间晚于双方合同签订时间，被告未支付物业服务费有一定的客观事由，且原告未举证证明被告违约给原告造成的损失，故本院对违约金酌情调整为按年利率6%计算。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告江苏常发物业服务有限公司南京分公司与被告王星于2016年10月26日签订的关于南京市玄武区××房屋的《常发商业物业服务协议》于2018年5月23日解除； 二、被告王星于本判决生效之日起十日内支付原告江苏常发物业服务有限公司南京分公司物业服务费63365.49元及违约金（以物业服务费为基数，自2018年4月10日起至实际付清之日止，按年利率6%计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1509元，减半收取754元，由被告王星负担（此款原告已预付，被告于本判决生效之日起十日内将此款支付给原告）；原告预交案件受理费的余款755元由本院退回。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  李伟 二〇一八年七月二日 书记员  李程