安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2014）琅民一初字第01516号原告：滁州市第二中学，住所地安徽省滁州市，组织机构代码48609082-6。法定代表人：张大银，该校校长。委托代理人：胡野，安徽奇胜律师事务所律师。委托代理人：谢伟，安徽奇胜律师事务所律师。被告：徐庆红，女，1968年8月29日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。原告滁州市第二中学与被告徐庆红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月16日立案受理后，依法由代理审判员王梦丽独任审判，于2014年11月21日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，于2014年12月24日转为普通程序，并依法组成合议庭，于2014年12月31日公开开庭进行了审理。原告滁州市第二中学的委托代理人谢伟，被告徐庆红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。滁州市第二中学诉称：2009年以来，徐庆红承租滁州市第二中学位于滁州市明光路xxx号二中商住楼一层门面房（自西向东数）第三间，并在2011年4月27日签订了房屋租赁合同，租赁期限自2011年4月27日起至2012年12月29日止。租赁期限届满后，滁州市第二中学根据“滁政办（2012）18号”、“财资（2012）397号”文件，结合徐庆红的要求，同意给予徐庆红一年的过渡期。但徐庆红没有按照“财资（2012）397号”文件要求，按“报财政局备案评估价格”支付房租，且过渡期满后，徐庆红不愿意参与公开招租，没有参与滁州市第二中学与相关部门组织的公开招租。2013年4月10日，滁州市第二中学再次张贴《告知函》，告知包括徐庆红在内的相关承租户按照评估价每平米96元／月缴纳房租。2013年11月，滁州市第二中学书面通知徐庆红退还所承租的房产。2014年3月，滁州市第二中学书面通知徐庆红在接到通知之日起5日内将承租的明光路xxx-3号房产交还并结清所欠房租，否则将依法提起诉讼。2014年9月9日，徐庆红将承租的房产交还，但拒绝支付拖欠的房屋使用费。现要求判令徐庆红支付自2013年12月29日至2014年9月9日止房屋使用费103154.98元（8个月零11天，96元／平方米），电费141.58元，合计103296.56元，并承担本案的诉讼费用。审理期间，滁州市第二中学变更诉讼请求，要求徐庆红支付自自2013年12月30日至2014年6月30日止6个月的房屋使用费73975.68元、电费141.58元，合计74117.26元，并承担本案的诉讼费用。徐庆红辩称：对评估价格96元／平方米不认可，2014年6、7月份已经搬走并交还了钥匙。滁州市第二中学为支持其诉讼请求，举证下列证据：证据一、滁州市第二中学的事业单位法人证书、组织机构代码复印件各一份。证明滁州市第二中学的基本情况；徐庆红质证，对证据一的真实性及证明目的无异议。证据二、滁州市第二中学滁字第xxxxxxxxxx号房屋产权证书及平面图、房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收（备案）表、房屋测绘技术报告书、滁州市发展计划委员会计投字（2003）238号关于滁州市第二中学教工住宅楼工程立项的批复、建筑工程施工许可证、滁州市第二中学校字（2013）41号、83号关于滁州市二中申请招标出租明光东路门面房的报告，滁州市行政事业单位国有资产出租审批表复印件各一份。证明出租房屋为滁州市第二中学所有，滁州市第二中学享有出租权；徐庆红质证，对证据二的真实性及证明目的无异议。证据三、2011年4月27日的房屋租赁合同一份。证明滁州市第二中学与徐庆红之间签订了租赁合同，合同约定了租金及租期；徐庆红质证，对证据三的真实性及证明目的无异议。证据四、2012年3月2日滁州市人民政府办公室滁政办（2012）18号转发市财政局等部门关于进一步加强市直行政事业单位房产租售管理意见的通知、2012年11月16日滁州市监察局、审计局、招标局、财政局财资（2012）397号关于进一步做好行政事业单位房产公开招租工作的通知、房地产评估报告书复印件各一份。证明政府文件规定滁州市第二中学的房屋出租要经过招投标，按评估价收房租，考虑实际情况，给予不超过一年的过渡期，过渡期房租按评估价计算；徐庆红质证，对证据四的真实性均无异议，但对评估报告中的每平方米96元的租金价格不认可。证据五、2013年4月10日的滁州市第二中学《告知函》及2013年11月22日给徐庆红的告知函、2014年3月还房公告及相关照片、告知函发放情况说明复印件各一份。证明滁州市第二中学已经及时告知承租户过渡期内房屋租金应按评估价支付；徐庆红质证，对证据五称没有收到。证据六、上访材料复印件一组。证明徐庆红知晓房屋要公开招投标及房屋过渡期内的价格按原承租价格计算；徐庆红质证，对证据六的真实性及证明目的均无异议。证据七、国网安徽省电力公司滁州供电公司客户缴费提示单及发票各一份。证明徐庆红欠141.58元电费的事实；徐庆红质证，对证据七的真实性及证明目的均无异议；证据八，2014年9月30日滁州二中租赁房屋移交证明、滁州市行政事业单位房产租赁合同书复印件各一份。证明明光路xxx-3号门面房徐庆红在2014年9月9日才交钥匙；徐庆红质证，对证据八不认可，认为房子没有租给别人，不代表她没有搬走。证据九，濮海的证人证言一份。证明徐庆红拖欠2013年12月29日至2014年9月9日的房租及电费情况、所承租的房屋最后一把钥匙的交付时间是2014年9月9日；徐庆红质证，对证据九不认可，认为2014年6、7月份她已经交了手中的一把钥匙，当时滁州市第二中学的濮海不在办公室，就将钥匙丢在总务处了，双方之间没有交接手续，至于合租人蔡裕香是什么时候交钥匙的，她并不清楚。证据十，中共滁州市委群众工作部信访联合接待中心的信访号为“56132960092”的信访记录表、信访接待中心关于2013年5月22日二中承租户信访的会议签到簿及二中门面房承租户李春燕等13人签字的信访书复印件7页。证明1、2013年5月，承租户到市委信访，提交了书面的信访材料并按照信访部门的要求签到，其中，签到的人中有赵家成，在信访材料上的签字按手印的有李春燕、王士虎、姚忠、朱颖杰、以及徐庆红的先生王玉民；2、承租户认真学习了“滁政办（2012）18号文件”即《关于进一步加强市直行政实业单位门面房租住管理的意见》；3、信访书中承租户称2013年4月10日的告知书要求按照96元每平方米补交过渡期的房租，可以证明徐庆红看到校方2013年4月10日张贴的公告且知晓过渡期内房租为96元每平方米的事实。徐庆红质证，对证据十的真实性无异议，且认可王玉民是她的丈夫。徐庆红为支持其答辩理由，举证了徐庆红的身份证复印件一份。证明徐庆红的基本情况。上述证据，经滁州市第二中学质证，对证据的真实性无异议，本院认为：滁州市第二中学举证的证据一至四、证据六、七、九、十及徐庆红举证的证据，均符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明力均予以确认，滁州市第二中学举证的证据五、证据八不能证明其证明目的，本院对其证明力不予确认。依据上述有效证据，并结合庭审调查，本院查明如下事实：2011年4月27日，滁州市第二中学将位于滁州市明光路xxx号商住楼一层门面房（自西向东数）第三间，建筑面积共128.43平方米的房屋出租给徐庆红使用，双方签订了《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2011年4月27日起至2012年12月29日。每月每平米建筑面积的租金是25元，每月租金3210元，一年租金38520元。承租方的一切经营活动必须依法进行，并及时足额缴纳各种税费（如水、电、通讯、税收、工商管理、物业管理等费用），合同对其他事项另有约定。合同签订后，滁州市第二中学将房屋交付给徐庆红经营使用。2012年3月2日，滁州市人民政府办公室滁政办（2012）18号转发市财政局等部门关于进一步加强市直行政事业单位房产租售管理意见的通知，该通知要求滁州市行政事业单位对租售的房产进行资产评估。2012年7月11日，滁州市第二中学委托安徽建英房地产土地评估经纪有限公司对位于滁州市明光路xxx号4间门面进行评估，评估结果为该门面房的市场参考价格为月租金为96元／平方米。2012年8月，滁州市第二中学的承租户刘义俊就门面房租金价格上涨的问题进行信访。2012年9月滁州市第二中学就门面房出租公开招标和刘义俊反映的情况向市教育局监察室进行回复，学校和原承租户多次沟通和协调共同达成如下协议：原承租户现有的合同到期后给予一年过渡期，过渡期按原承租价续租，一年的合同续租期满后按上级文件公开招标出租。2012年11月16日，滁州市监察局、审计局、招标局、财政局财资（2012）397号关于进一步做好行政事业单位房产公开招租工作的通知要求市直各行政事业单位租售的房屋要公开招租，并规定对2012年3月2日市政府出台18号文件之前已签订的房产出租合同，合同到期后符合公开招租条件的房产，可给予现承租户延续经营原则上不超过6个月，特殊情况不超过12个月的时间作为过渡期（2012年3月2日之前出租合同到期尚未进行公开招租的房产，过渡期起始日为2012年3月2日，其他房产的过渡期起始日为出租合同到期日），但现承租户应承诺或保证过渡期满及时交还承租的房产，过渡期内的房产出租价格参考报财政局备案的评估价格确定。2013年4月10日，滁州市第二中学书面告知各承租户近期将对合同已到期且过渡期即将到期的门面房进行公开招标，过渡期内按评估价每平方米96元按月缴纳房租。2013年5月，徐庆红的丈夫王玉民就每平方米96元的评估价格进行信访。徐庆红的房屋租赁合同在2012年12月29日到期，其承租的房屋过渡期自2012年12月29日起至2013年12月29日止，过渡期内滁州市第二中学按原出租价每月每平方米25元标准收取租金，徐庆红也按此标准缴纳了过渡期内的租金。2013年12月29日过渡期满后，徐庆红一直占用滁州市第二中学明光路xxx-3号两间门面房。本案审理期间，滁州市第二中学本着解决纠纷的态度，认可徐庆红的还房时间为2014年6月30日。徐庆红尚欠141.58元电费没有支付给滁州市第二中学。本院认为：综合双方当事人的诉称、辩称、举证和质证意见，本案的争议焦点是：徐庆红是否应当自2013年12月30日起至2014年6月30日止按月租金单价96元／平方米的标准支付房屋使用费。关于徐庆红是否应当自2013年12月30日起至让出房屋之日止按月租金单价96元／平方米的标准支付房屋使用费的问题：2012年3月2日，滁州市第二中学接到滁州市人民政府办公室滁政办（2012）18号文件，于2012年7月11日委托评估公司对位于滁州市明光路xxx号的门面房进行评估，评估结果为月租金96元／平方米。2012年11月16日滁州市监察局、审计局、招标局、财政局财资（2012）397号文件要求市直各行政事业单位租售的房屋要公开招租，并规定对2012年3月2日市政府出台18号文件之前已签订的房产出租合同，合同到期后符合公开招租条件的房产，可给予现承租户延续经营原则上不超过6个月，特殊情况不超过12个月的时间作为过渡期，过渡期内内的房产出租价格参考报财政局备案的评估价格确定。2012年9月，滁州市第二中学根据就门面房出租公开招标和刘义俊反映情况向市教育局监察室进行回复给予徐庆红一年的过渡期且过渡期内的租金按原承租价缴纳，徐庆红也按原承租价缴纳了房租。2013年4月10日，滁州市第二中学书面告知徐庆红学校近期将对合同已到期且过渡期即将到期的门面房进行公开招标，过渡期内按评估价月租金96元／平方米缴纳房租。2013年5月，徐庆红的丈夫王玉民至中共滁州市委群众工作信访联合接待中心进行信访并在信访书中签字，对滁州市第二中学将按照96元／平方米收取房租明确表示不满，徐庆红在庭审中也认可王玉民的签名，徐庆红对过渡期按评估价月租金96元／平方米收取房租是知情的，徐庆红在一年过渡期满后并未缴纳房租，故理应支付占用房屋6个月的使用费，本院对滁州市第二中学要求徐庆红支付6个月的房屋使用费73975.68元予以支持，因徐庆红明确认可尚欠滁州市第二中学141.58元电费，本院对滁州市第二中学该请求予以支持。综上，徐庆红应当支付占用房屋期间的使用费73975.68元、电费141.58元，合计74117.26元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条、第七十三条之规定，判决如下：被告徐庆红于判决生效后十五日内给付原告滁州市第二中学房屋使用费及电费74117.26元。如果被告徐庆红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2370元，因变更诉讼请求减少670元，由原告滁州市第二中学负担，被告徐庆红负担1700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  王梦丽人民陪审员  陈兆泉人民陪审员  王维娜二〇一五年一月七日代理书记员  王金敏附：所引用法律、法规条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。一方当事人提出的证据，另一方当事人有异议并提出反驳证据，对方当事人对反驳证据认可的，可以确认反驳证据的证明力。第七十三条双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。