北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2015)丰民初字第06999号原告曲育莹，女，1988年1月16日出生。委托代理人王代华，北京市盈科律师事务所律师。被告张建炜，女，1981年7月10日出生。委托代理人杨振宇，男，1972年5月12日出生，攀天红投资管理有限公司合约部部长，住北京市房山区。被告北京中大恒基房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区西直门北大街32号院2号楼12层1201。法定代表人沈星华，董事长。委托代理人都兴发，北京市中盾律师事务所律师。原告曲育莹与被告张建炜、北京中大恒基房地产经纪有限公司（下称中大恒基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告曲育莹委托代理人王代华，被告张建炜委托代理人杨振宇，被告中大恒基公司委托代理人都兴发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曲育莹诉称，2013年12月28日，原告与被告一经被告二介绍在被告二丰台南路店签订《北京市存量房屋买卖合同》，同时，原告与被告一、被告二签订《补充协议》约定，原告购买被告一位于北京市丰台区2006室房屋，房屋总价款为110万元、中介费30400元。原告按约支付被告一首付款40万元用于被告一将房屋解押。被告一应于2013年12月28日之日起60日内对上述房屋办理完成解押手续，现被告一至今仍未予办理，房屋至今处于抵押状态，只是合同根本无法履行，被告一属于根本违约。被告二为促成原告、被告一签约，对原告承诺，如无法履行合同，则被告先行退还首付款40万元，也就是说，被告二对于首付款退款事宜承担连带责任。由于被告一不但隐瞒房本已下发和没有解押的事实且用各种理由不办理解除合同和退款手续，原告多次跟被告协商但被告对此无视原告的维权主张。原告认为，被告一上述行为均已构成根本违约。现请求判令解除原告与被告一于2013年12月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原告与二被告签订的《补充协议》，判令被告一立即退还原告已支付的预付款40万元，判令被告二对该款项承担一般连带责任，判令被告一按合同约定赔偿原告已支付的中介费30400元，判令被告一严格按合同约定赔偿原告违约金22万元，本案诉讼费由两被告承担。被告张建炜辩称，双方经中大恒基公司介绍签订了房屋买卖合同，原告完成了首付款35万元。按照合同第四条第五款约定，买受人应当向银行申请贷款，如果没有获得贷款申请，原告应支付全部房款。因原告至今未付款才导致合同没有履行完毕，根据补充协议约定，合同可以继续履行，不同意原告诉讼请求。被告中大恒基公司辩称，经我公司居间，双方签订的合同已经履行，原告已搬至房屋居住，合同合法有效。对于原告第三项诉讼请求，不同意承担连带责任。原告提出此诉求的依据是个人签署的一份补充协议，该协议业务员对公司的实体权利进行了处分且未经过被告二的授权，因此补充协议是无效的。不同意原告对被告二的诉讼请求。经审理查明，2013年12月28日，曲育莹（买受方）与张建炜（出售方）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定，张建炜将其位于北京市丰台区2006号房屋以总价款110万元出售给曲育莹；该房屋已设定抵押，抵押权人为：中国建设银行，抵押登记日期：2009年11月24日，出售人应于2014年3月1日前办理完成抵押注销手续；买受人于签订本合同时，直接向出售人支付定金50000元；买受人通过下列第1种方式支付合同约定的款项：出售方与买受方之间自行划转（贷款部分按银行规定划转），1）买卖双方需签订《存量房交易资金自行划转声明》；2）对于付款程序的约定详见补充协议；该款项特别注明：为保证双方交易安全，以下房款的支付，必须以房屋买卖合同网上签约通过，即完成权属核验为前提。《北京市存量房屋买卖合同》第四条第五款约定，买受方向银行申办抵押贷款，拟贷款金额67万元；出售方应为买受方申办贷款提供银行所需必要协助，包括但不限于提供相关证明材料；签署贷款同意书；提供评估配合等。因买受方自身原因未获银行或公积金管理中心批准贷款，或批准金额不足时，买受方自行筹齐剩余款项，直接支付给出售方；出售方应当在完成权属转移登记后3日内将房屋交付给买受方。当日，曲育莹（买受方、乙方）与张建炜（出卖方、甲方）及中大恒基公司（居间方、丙方）共同签署了《补充协议》，《补充协议》第二条付款方式及物业交割约定：1、乙方于2013年12月28日向甲方支付定金50000元，该定金为首付款的一部分。2、甲方应在签署本协议后60日内向该房屋的原贷款机构预约一次性提前还款，并应于该贷款机构通知提前还款之日将其原贷款一次性还清。甲方应在提前还贷后，按照贷款机构的要求办理完解除抵押登记手续。4、甲乙双方协商，乙方应于2014年1月20日之前将首付款35万元（含前期支付全部定金50000元）自行直接支付甲方。6、甲乙双方协商，在乙方支付甲方的第一笔房款当天自行办理物业交割手续，丙方陪同。《补充协议》第三条违约责任约定：甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；《补充协议》同时约定，如本协议与《北京市存量房屋买卖合同》、《居间成交确认书》、《过户、按揭代理合同》约定不一致的，均以本协议为准。当日，曲育莹（买受方、甲方）还与中大恒基公司（居间方、乙方）共同签署《补充协议》载明，关于房屋（丰台区2006），甲方与房屋出卖方达成协议进行房屋买卖，并签订《北京市存量房屋买卖合同》，现对如下项目进行补充约定，若与购房合同冲突，以本补充协议为准。经甲乙双方友好协商，达成如下协议：1、甲方直接向房屋出卖方支付房款首付款40万元。2、如果由于房屋出卖方或乙方原因（不可抗力因素除外）造成房屋无法正常交易，导致违约，则由乙方向甲方先行支付首付款40万元。在该《补充协议》中代表乙方即中大恒基公司签字的系中大恒基公司门店店长刘新权。上述合同签订后，曲育莹按合同约定向张建炜支付购房定金50000元，向中大恒基公司支付中介费30400元。2014年1月12日，曲育莹按合同约定向张建炜支付首付款35万元。随后，张建炜将涉案房屋交付给曲育莹。此后，张建炜未能按合同约定履行解除涉案房屋抵押登记手续的义务，造成双方所签合同难以履行。2015年3月12日，曲育莹委托北京市盈科律师事务所向张建炜发出《律师函》，要求解除双方于2013年11月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，张建炜称其未收到上述《律师函》。庭审中，张建炜称按交易习惯和合同约定，应当是原告先申请贷款批下来，只有原告支付了房款其才能办理解除抵押，但张建炜就其上述主张未能向法庭提供有力证据。本案审理中，根据曲育莹的申请，本院依据(2015)丰民初字第6999号民事裁定书，查封了登记在张建炜名下的涉案房屋。另查，曲育莹已取得在京购房资格。以上事实，有张建炜与曲育莹及中大恒基公司分别签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、中大恒基公司门店店长刘新权代表中大恒基公司与曲育莹签订的《补充协议》、曲育莹已付定金、中介费及首付款凭证及本院庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。曲育莹与张建炜就涉案房屋的买卖事宜所签《北京市存量房屋买卖合同》及原，被告三方签订的《补充协议》合法有效，故上述合同对合同各方均具有法律约束力。上述合同签订后，曲育莹已按合同约定向张建炜支付了定金及首付款共计40万元，向中大恒基公司支付了中介费30400元。根据双方所签《北京市存量房屋买卖合同》约定，涉案房屋已设定抵押，出售人应于2014年3月1日前办理完成抵押注销手续；《补充协议》约定，甲方应在签署本协议后60日内向该房屋的原贷款机构预约一次性提前还款，并应于该贷款机构通知提前还款之日将其原贷款一次性还清。甲方应在提前还贷后，按照贷款机构的要求办理完解除抵押登记手续。根据本案查明的事实，张建炜未能按上述合同约定履行解除抵押注销手续及提前还贷的义务。有鉴于此，根据双方所签《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的相关约定，张建炜的上述行为已构成根本违约。基于上述事实，故对曲育莹要求与张建炜解除合同、退还购房款、赔偿中介费并合理赔偿违约金的诉讼请求应予准许。关于曲育莹要求张建炜按合同总价款的20%赔偿违约金一节，考虑曲育莹未能向法庭提供因合同未能履行已造成其实际损失的相应证据，且张建炜提出该违约金过高要求予以调整，有鉴于此，本院对曲育莹主张的上述违约金予以适当调整。故对曲育莹要求张建炜按合同总价款的20%赔偿违约金的诉讼请求，本院难以全部支持。关于曲育莹要求中大恒基公司按其《补充协议》承诺对其已支付的预付款40万元承担一般连带责任一节，鉴于中大恒基公司下属门店负责人代表中大恒基公司与曲育莹共同签订《补充协议》系职务行为，曲育莹作为买受人有理由相信中大恒基公司门店负责人有权代表中大恒基公司签订上述《补充协议》，现曲育莹持上述《补充协议》要求中大恒基公司承担其已付房价款的连带责任于法有据，应予准许。中大恒基公司就上述《补充协议》陈述的抗辩理由缺乏事实及法律依据，难以成立。审理中，张建炜称按照合同第四条第五款约定，买受人应当向银行申请贷款，如果没有获得贷款申请，原告应支付全部房款，是因原告至今未付款才导致合同没有履行完毕。鉴于双方所签合同明确约定，为保证双方交易安全，以下房款的支付，必须以房屋买卖合同网上签约通过，即完成权属核验为前提，因张建炜未能按合同约定履行解除抵押注销手续及提前还贷的义务，造成双方未能办理网签手续，致使房屋买卖交易流程无法顺利进行。基于上述事实，张建炜就本案陈述的抗辩理由缺乏事实及法律依据，难以成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款第（四）项、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决如下：一、解除原告曲育莹与被告张建炜及被告北京中大恒基房地产经纪有限公司于二〇一三年十二月二十八日分别签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。二、被告张建炜于判决生效后七日内退还原告曲育莹购房预付款四十万元。三、被告北京中大恒基房地产经纪有限公司承担被告张建炜退还原告曲育莹购房预付款四十万元连带给付责任，于判决生效后七日内履行。四、被告张建炜于判决生效后七日内赔偿原告曲育莹中介费三万零四百元。五、被告张建炜于判决生效后七日内赔偿原告曲育莹违约金十一万元。六、驳回原告曲育莹其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14700元，财产保全5000元，均由二被告负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  童学勇人民陪审员  谷玉珍人民陪审员  王素林二〇一五年八月七日书 记 员  王旻忞