包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终469号   上诉人（一审原告）：白秀荣，女，1967年8月30日出生，蒙古族，包头市昆都仑区房管局职工，住内蒙古自治区包头市。   法定代理人：李素范（系白秀荣之母），女，1941年1月10日出生，汉族，包头宾馆退休职工，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：田会坤，内蒙古万生律师事务所律师。委托诉讼代理人：张韡霆，内蒙古万生律师事务所律师。   被上诉人（一审被告）：牛国瑞，男，1983年8月19日出生，汉族，包头市戈邦贸易有限公司经理，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：祁丽，内蒙古天祺律师事务所律师。   被上诉人（一审被告）：范侠，女，1955年3月26日出生，汉族，一机集团一分公司退休职工，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：高文刚，包头市148协调指挥中心第二法律事务所法律工作者。   上诉人白秀荣因与被上诉人牛国瑞、范侠确认合同无效纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2017）内0203民初6162号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。   白秀荣上诉请求：撤销一审判决，改判支持白秀荣的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。其上诉理由为：1、牛国瑞在一审中称，其是向范侠买房，根本不认识白秀荣，也不知道范侠与白秀荣之间的关系，其与范侠之间的买卖不需要征求白秀荣的同意。牛国瑞称其向白秀荣账户转账是出于范侠的指示。2、在2016年2月23日牛国瑞与范侠签订《包头市二手房交易买卖合同》过程中，白秀荣没有向牛国瑞或范侠作出过处置房屋的意思表示。3、根据（2016）内0203民初3725号卷宗内2016年10月18日一审法院与白秀荣的询问笔录及庭审笔录可知，白秀荣自始至终没有将房屋转让给他人的意思表示，只是认为债务从范侠变为牛国瑞。且白秀荣系限制民事行为能力人，不具备对法律行为进行准确认知的能力，这种能力缺失是一个持续的过程，不能认为法律文书宣告之前，白秀荣就是完全民事行为能力人。4、牛国瑞自称向范侠支付了7万，没有证据佐证；一审认定白秀荣认可范侠将案涉房屋转移登记至牛国瑞名下，毫无事实依据。   范侠答辩称：范侠与牛国瑞办理房屋过户手续时，白秀荣一直在场，一审庭审中白秀荣也承认了这一点。请求驳回上诉，维持原判。   牛国瑞答辩称：范侠与牛国瑞的房屋买卖是双方的真实意思表示，且是白秀荣当场认可的，牛国瑞也支付了合理对价，白秀荣无权请求返还房屋。请求维持原判。   白秀荣向一审法院起诉请求：1、依法确认范侠与牛国瑞于2016年2月23日签订的《包头市二手房交易买卖合同》无效；2、依法判令牛国瑞返还白秀荣所有的位于包头市××区号房屋，并办理房屋过户手续，相关费用由二被告承担；3、诉讼费由二被告承担。   一审法院依法调取了（2016）内0203民初3725号卷宗内2016年10月18日该院与白秀荣的询问笔录及庭审笔录。白秀荣称并没有将房屋转让给他人的意思表示，只是债主从范侠转化成牛国瑞。牛国瑞称白秀荣陈述不属实，认可庭审笔录中的内容。被告范侠称进行交易时白秀荣的行为都是其真实意思表示，房屋交易时范侠并未参与，均是白秀荣、胡泽与牛国瑞商量的，白秀荣自愿腾出的房屋。   一审法院认定事实：1、2016年1月28日，白秀荣与范侠签订《包头市二手房（交易）买卖合同》，并将原登记在白秀荣名下的位于包头市××区号房屋转移登记至范侠名下。2016年2月23日，范侠与其配偶崔新国就办理房屋相关手续的权利通过委托公证形式，委托给与牛国瑞同行的路建光。同日，牛国瑞与范侠签订《包头市二手房（交易）买卖合同》，按牛国瑞确定的房屋价格25万元的出售上述房屋给牛国瑞，购房应缴纳的相关税费由牛国瑞负担。牛国瑞给范侠转款18万元，现金支付7万元。同日，牛国瑞转款给白秀荣35933元。在办理上述事宜时，白秀荣、范侠、牛国瑞及案外人高军、路建光均在场，且白秀荣认可范侠将涉案房屋转移登记至牛国瑞名下的事实。   2、牛国瑞取得涉案房屋后，通过其朋友赵开乐将上述房屋钥匙从白秀荣处取得，并对房屋进行了装修，现房屋由牛国瑞出租给他人使用。白秀荣交付涉案房屋给牛国瑞的时间及相关事宜范侠不知情。   3、该院于2017年9月14日依法作出（2017）内0203民初字第3752号民事判决书，其中查明该院于2017年6月30日依法作出（2016）内0203民特9号民事判决书，判决白秀荣为限制行为能力人；指定李素范为白秀荣的监护人。并认定，2016年1月28日白秀荣将涉案房屋权属转移登记至范侠名下的真实意思表示系用涉案房屋抵押，并依法判决：“撤销白秀荣与范侠于2016年1月28日签订的《包头市二手房（交易）买卖合同》”。该判决书已生效。   一审法院认为，本案的争议焦点为：1、范侠是否有权处置涉案房屋；2、本案诉争合同的效力问题。关于第一个争议焦点，虽白秀荣与范侠于2016年1月28日签订的《包头市二手房（交易）买卖合同》被依法撤销，但本案涉案合同签订时，白秀荣在场，另结合该院依法调取的牛国瑞向白秀荣转款的银行流水及白秀荣的自述，足以认定白秀荣对范侠与牛国瑞于2016年2月23日签订《包头市二手房（交易）买卖合同》的事实知情亦认可，应视为白秀荣已对范侠的行为予以追认，且在范侠与牛国瑞签订合同时，涉案房屋权属登记在范侠名下，故范侠并非无权处分人。   关于第二个争议焦点：1、白秀荣以范侠无处分权为基础要求确认本案诉争合同无效，因范侠并非无权处分人，故本案涉案合同签订时，并不符合《中华人民共和国合同法》第五十一条的情形。2、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条中对合同无效情形的规定，本案中并不存在法定合同无效的情形。3、白秀荣在2017年6月30日被依法确定为限制行为能力人，并指定李素范为其监护人。白秀荣处置涉案房屋时，其尚未被认定为限制行为能力人，应对其民事行为承担法律责任。故对白秀荣的主张，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。   综上，驳回白秀荣的诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告白秀荣的诉讼请求。案件受理费5050元，适用简易程序减半收取2525元（原告白秀荣已申请缓交），由原告白秀荣负担。   二审经审理查明，一审判决除牛国瑞与范侠签订《包头市二手房（交易）买卖合同》的效力一事之外，认定的其他事实清楚，本院依法予以确认。   另查明，案涉包头市昆都仑区钢铁大街19号街坊1栋47号房屋的建筑面积为58.06㎡。该事实有案涉房屋的房屋产权证书予以证实。   本院认为，本案的争议焦点一是牛国瑞与范侠签订《包头市二手房（交易）买卖合同》的效力问题。范侠据以取得案涉房屋所有权的依据，即其与白秀荣于2016年1月28日签订的《包头市二手房（交易）买卖合同》已被已生效的（2017）内0203民初字第3752号民事判决所撤销，该合同被撤销即对合同当事人自始没有法律约束力，所以此后范侠与牛国瑞签订2016年2月23日的《包头市二手房（交易）买卖合同》，并办理房屋过户手续这两项行为，构成无权处分，案涉2016年2月23日《包头市二手房（交易）买卖合同》无效。   其次，牛国瑞对案涉房屋是否构成善意取得的问题。案涉房屋地址为包头市××区号房屋，钢铁大街19号街坊属于双学区房（即包头市钢铁大街第四小学与包头市第二十九中学片内），从常情常理判断，牛国瑞的购房单价4306元/㎡（25万元÷58.06㎡）明显低于同为该双学区地段的二手房2016年初时的市场价。且牛国瑞也未提交任何证据证明25万元的房价为合理对价，所以，无论牛国瑞对范侠与白秀荣之间的纠纷是否知情，牛国瑞以25万元的价格向范侠购买包头市××区号房屋的行为，不构成善意取得。白秀荣提出的牛国瑞向其返还案涉房屋并办理房屋过户手续，相关费用由范侠、牛国瑞承担的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。   综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当。依照中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《诉讼费用交纳办法》第五十条之规定，判决如下：   一、撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2017）内0203民初6162号民事判决；   二、被上诉人范侠与被上诉人牛国瑞于2016年2月23日签订的《包头市二手房（交易）买卖合同》无效；   三、被上诉人牛国瑞于本判决生效之日起三十日内向上诉人白秀荣返还包头市昆都仑区钢铁大街19号街坊1栋47号房屋并为上诉人白秀荣办理房屋过户手续，过户相关费用由被上诉人范侠、牛国瑞共同负担。   一、二审案件受理费7575元(上诉人白秀荣已预交二审案件受理费2525元，减交2525元)，由被上诉人范侠、牛国瑞负担。   本判决为终审判决。   审判长 丰 悦   审判员 乔瑞全   审判员 董婷婷     二Ο一八年七月三十一日   书记员 杨苏敦   本判决所适用的法律规定：   《中华人民共和国合同法》   第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《中华人民共和国物权法》   第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：   1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；   2、以合理的价格转让；   3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。   受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。   当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   《诉讼费用交纳办法》   第五十条人民法院对一方当事人提供司法救助，对方当事人败诉的，诉讼费用由对方当事人负担；对方当事人胜诉的，可以视申请司法救助的当事人的经济状况决定其减交、免交诉讼费用。