广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3613号上诉人(原审被告)：广州市洲际物业管理有限公司。法定代表人：王军。委托代理人：王丹，广东君厚律师事务所律师。委托代理人：张琬，广东君厚律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：冯博超。被上诉人（原审原告）：杨雁云。两被上诉人共同委托代理人：张美玲，北京市盈科（广州）律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人：梁佩欣，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。上诉人广州市洲际物业管理有限公司（以下简称洲际公司）因与被上诉人冯博超、杨雁云租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第654号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，广州市越秀区环市东路372号正佳东方国际广场2518房是冯博超、杨雁云共同向广州合银广场发展有限公司购买的房产。2014年3月18日，杨雁云签署《授权委托书》，委托冯博超全权办理有关2518房的租赁管理业务。2014年3月21日，冯博超（甲方）与洲际公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，其中约定甲方将上址2518房出租给乙方，租赁期为3年，自2014年4月9日起至2017年4月8日止；2014年4月9日至2015年4月8日，月租金标准为5000元，2015年4月9日至2016年4月8日，月租金标准为5500元，2016年4月9日至2017年4月8日，月租金标准为6000元；租金分期按月支付，乙方应于每月的15日前通过银行划账一次性向甲方支付该月租金；如乙方未有依约向甲方支付约定租金的，乙方应以每天按未支付的租金总额的0.1%的标准向甲方支付违约金等。合同签订当天，冯博超、杨雁云将涉案房屋交付给洲际公司使用。冯博超、杨雁云于2015年3月3日向原审法院提起本案诉讼，请求判令��1、洲际公司支付租金（从2014年4月起至本判决生效之日止，其中从2014年4月至2015年4月8日，按每月5000元计；从2015年4月9日至本判决生效之日止，按每月5500元计）；2、洲际公司支付迟延支付租金的违约金（从2014年4月16日起至洲际公司付清上述欠租之日止，每日按所欠租金的0.1%计算）。洲际公司辩称：冯博超、杨雁云起诉后，我公司已向冯博超、杨雁云支付涉案房屋租金12500元，应在上述欠租中予以扣除。不同意支付违约金。本案审理过程中，洲际公司分别于2015年3月4日、3月20日、4月16日向冯博超、杨雁云支付租金合共12500元。原审法院认为：冯博超、洲际公司自愿签订的上述《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约自觉履行。依约支付租金，是洲际公司作为承租人最重要的一项合同义务，但洲际公司���欠2014年4月9日起至今的租金未足额支付给冯博超、杨雁云，已构成违约，应承担相应的违约责任。冯博超、杨雁云的诉讼请求依据充分，原审法院予以支持。洲际公司在诉讼过程中已向冯博超、杨雁云补交租金12500元，应在上述欠租中予以扣减。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，原审法院于2015年4月29日作出判决：一、洲际公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向冯博超、杨雁云支付从2014年4月9日起至本判决发生法律效力之日止的租金（其中从2014年4月9日起至2015年4月8日止，按每月5000元计付；从2015年4月9日起至本判决生效之日止，按每月5500元计付），上述欠租应扣减洲际公司已付的租金12500元。二、洲际公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向冯博超、杨雁云支付迟延缴租违约金（从2014年4月16日起计至洲际公司付���上述租金之日止，每日按当月所欠租金的0.1%计付）。该违约金总额以不超过洲际公司所欠租金总额为限。本案受理费588元，由洲际公司负担。判后，洲际公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）洲际公司与冯博超、杨雁云20**年3月21日签订《房屋租赁合同》承租涉案房屋，后因涉案房屋整体装修、电梯维修等问题致使洲际公司一直无法正常使用该房屋，进而导致洲际公司因经营困难而无法正常履行相应的合同义务。（二）洲际公司在经营状况好转后曾分别在2015年3月4日、3月20日、4月16日向冯博超、杨雁云支付了1-3月租金共12500元。洲际公司自签订合同以来一直积极履行义务，而且对于一段时间内的瑕疵履行已经取得了冯博超、杨雁云的默认，并无存在违约行为。即使洲际公司的延迟履行构成合同约定的违约，但在洲际公司三次支付租金后冯博超、杨雁云收��租金时未提出任何异议，故违约金的计算期限应自2014年4月至2014年12月。原审判决对违约责任的认定和违约金的计算均存在错误，对事实查明不清。综上，洲际公司因情势变更未能及时履行支付租金的义务，并非故意违约，违约金的计算期限应从2014年4月16日至2014年12月31日。故请求本院：1、变更（2015）穗越法民三初字第654号民事判决第一项计付租金的标准，按洲际公司的实际情况酌情减免部分租金；2、变更（2015）穗越法民三初字第654号民事判决第二项，违约金的支付期限从2014年4月16日起至2014年12月31日止；3、本案诉讼费用由冯博超、杨雁云承担。冯博超、杨雁云答辩称：不同意洲际公司的上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由是：（一）冯博超、杨雁云已经按照合同约定将房屋交付给了洲际公司，履行了合同约定的义务，洲际公司应当按照合同约定支付每月的租金。（二）洲际公司未按照合同约定支付租金，违约金每逾期一天按照未付租金总额的0.1%计算。双方当事人对于原审法院查明事实均无异议，本院予以确认。二审另查明，冯博超（甲方）与洲际公司（乙方）签订《房屋租赁合同》第10.2条约定，特别租赁期间，每年过年（农历春节）之月份由于广州整个市场原因，当月租金按当年月租标准的一半支付。二审期间，洲际公司以经营困难为由请求减免租金，冯博超、杨雁云表示不同意。洲际公司表示并无证据证明诉讼期间支付的3笔租金即为2015年1月至3月的租金，冯博超、杨雁云认为对方并未明确是哪个月的租金。本院认为：支付租金是租赁合同关系中承租人的根本义务，洲际公司未能依约向冯博超、杨雁云支付租金，已构成违约，应依约承担违约责任。洲际公司对于原审判决第二项迟延缴租违约金自2014年4月16日起计并无异议，其以冯博超、杨雁云在诉讼期间收取部分租金时未提出异议为由，主张迟延缴租违约金应计至2014年12月31日止，理据不足，本院不予支持。至于洲际公司以经营困难、情势变更为由主张减免租金，冯博超、杨雁云不同意，洲际公司的主张并无合同和法律依据，本院亦不予支持。双方《房屋租赁合同》约定，每年过年（农历春节）之月份租金按当年月租标准的一半支付。因此，2015年2月租金应按2500元计付，原审判决第一项有误，应予纠正。综上，原审判决遗漏查明部分事实，导致处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第654号民事判决第二项；二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第654号民事判决第一项为，广州市洲际物业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内，向冯博超、杨雁云支付从2014年4月9日起至本判决发生法律效力之日止的租金（2014年4月9日起至2015年4月8日的租金除2015年2月按2500元计付之外，每月租金按5000元计付；从2015年4月9日起至本判决生效之日止，每月租金按5500元计付），上述欠租应扣减广州市洲际物业管理有限公司已付的租金12500元。一审案件受理费588元，由冯博超、杨雁云负担27元，广州市洲际物业管理有限公司负担561元；二审案件受理费1176元，由冯博超、杨雁云负担54元，由广州市洲际物业管理有限公司负担1122元。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁代理审判员  黄春成代理审判��陈慧芳二〇一五年八月十七日书 记 员  李宪琼