江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第04049号上诉人（原审被告）郝凤龙。被上诉人（原审原告）中新苏州和乔物业服务有限公司。法定代表人陆铌，该公司总经理。委托代理人李东华，上海市建纬（苏州）律师事务所律师。委托代理人王秦益，上海市建纬（苏州）律师事务所律师。上诉人郝凤龙因与被上诉人中新苏州和乔物业服务有限公司（以下简称和乔公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院作出的（2014）园民初字第01489号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：郝凤龙系苏州工业园区荣域花园4幢708室业主，该房屋建筑面积为119.55平方米，建筑用途为成套住宅。2008年8月，中新苏州工业园区置地有限公司（甲方、委托方）与苏州和乔物业服务有限公司（乙方、受委托方）签订苏州市前期物业管理委托合同，该合同约定甲方通过招投标方式将荣域花园委托乙方实行物业管理服务，委托管理服务期限为2年（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年），自2009年12月1日0时起至2011年11月30日24时止。本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。延续期限为本合同的期限。2009年9月15日，中新苏州工业园区置地有限公司（甲方）与郝凤龙（乙方）签订苏州市前期物业管理服务协议，该协议约定在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业服务企业负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年；前期物业管理费为小高层、高层住宅1.8元／月·平方米（含电梯水泵运行费）；前期物业管理费由物业服务企业收取，并自甲方通知乙方入伙之日起计算，如乙方未入伙或未入住期间的物业管理费由乙方全额承担。管理费以半年度为结算周期，物业服务企业于乙方入伙之日一次性预收半年管理费，以后乙方应于每半年之首月末前交纳本计算周期费用。物业管理区域业主委员会成立后，如物业管理区域业主委员会对甲方选聘的物业服务企业的物业管理服务不满意，经当地物业管理行政主管部门批准的，可另行选聘物业服务企业，由此产生的对甲方选聘的物业服务企业的违约责任和由此所发生的全部费用由甲方承担。乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业服务企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。郝凤龙自2010年6月1日起未再支付相应物业服务费。原审另查明，原审法院（2014）园民初字第0984号民事判决书已查明苏州和乔物业服务有限公司名称于2009年9月25日经工商核准变更登记为中新苏州和乔物业服务有限公司。原审庭审中，郝凤龙称2010年4月出现房屋质量问题，其要求物业公司给予处理；每至物业费收缴之日，和乔公司均电话催缴，郝凤龙屡次告知和乔公司房屋质量维修问题，和乔公司也派人查看但仍未解决。以上事实，由苏州工业园区房地产登记簿、苏州市前期物业管理委托合同、苏州市前期物业服务协议、原审法院民事判决书等证据及当事人在原审庭审中的陈述予以证实，原审法院予以认定。原审原告和乔公司的诉讼请求为：1、判令郝凤龙立即支付物业管理费9038.00元及滞纳金18708.60元（从各结算周期逾期付款日起算，暂计算至2013年11月30日止，实际应计算至郝凤龙实际支付之日止）；2、诉讼费用由郝凤龙承担。原审诉讼中，和乔公司调整相应诉请金额为郝凤龙支付物业管理费11620.26元、滞纳金26145.59元。原审法院认为，郝凤龙与小区开发商签订前期物业服务协议，由开发商选聘的和乔公司进行区域物业服务，意思表示真实，不违反法律的强制性规定，合法有效，和乔公司、郝凤龙均应按协议约定履行相应的义务。前期物业管理服务协议虽约定了两年期限，但现有证据表明和乔公司至今仍继续提供物业服务，有理由认为双方成立了不定期的物业服务合同。和乔公司提供了物业服务，郝凤龙作为业主理应缴纳相应的物业管理服务费。关于郝凤龙主张的房屋质量问题，和乔公司作为物业服务企业对商品房质量瑕疵并不负有赔偿责任。毋庸讳言，作为一个负责任的物业服务企业，对于业主类似诉求应当及时给予回复、反馈。郝凤龙亦认可和乔公司至其房屋现场查看多次，故不足以证实和乔公司在处理过程中存在懈怠。另一方面，由于商品房质量瑕疵的责任人并非物业服务企业，故郝凤龙亦不应据此拒交物业费。故对郝凤龙自2010年6月1日起至2014年11月30日欠付物业费的事实原审法院予以确认，郝凤龙所欠物业费金额应为11620.26元（119.55×1.8×54）。对于和乔公司主张的滞纳金，郝凤龙未及时缴纳物业费给和乔公司造成了一定损失，且郝凤龙客观上亦因欠费而获益，和乔公司要求郝凤龙支付滞纳金的诉讼请求应予以支持。但双方协议约定每日千分之三的滞纳金标准过高，原审法院参照同期银行贷款利率1.3倍作为滞纳金的支付标准。据此，原审法院酌定郝凤龙向和乔公司支付滞纳金1200元。郝凤龙的抗辩意见无法律依据，原审法院不予采信。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：郝凤龙于判决生效之日起十日内支付中新苏州和乔物业服务有限公司物业管理费11620.26元、滞纳金1200元，合计12820.26元。案件受理费减半收取为247元，由和乔公司负担77元，郝凤龙负担170元。上诉人郝凤龙不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定上诉人向和乔公司支付物业管理费及滞纳金违反了法律规定的公平公开原则及合同的权利义务对等原则。一、一审中和乔公司并未出示其有关主体变更的工商资料，上诉人签订的物业管理协议中另一方主体系苏州和乔物业服务有限公司。2011年11月30日之后，原审法院对于为荣域花园服务的物业公司名称及服务内容均未作任何调查，仅凭和乔公司的一面之词即作出判决，既不符合法律的公平、严谨原则，同时有损法律的威严及公信力。二、和乔公司起诉时主张的物业费金额是9038元，而一审判决认定物业费金额是11670元，也是有违事实。三、2010年4月，上诉人向物业公司反映购买的房屋漏水、大门晃动及楼道公共处墙皮脱落等问题，和乔公司一直未能依据前期物业管理服务协议的约定给予相应处理，导致上诉人的权益受损，上诉人因此才停止支付后续的物业服务费用。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清，请求二审法院：1、撤销一审判决并依法予以改判；2、判令和乔公司向上诉人提供荣域花园4幢708室的房屋保修资料及相关档案材料；3、判令和乔公司对上诉人的物业进行巡查维护、组织维修并协助街道建立小区业委会；4、本案一、二审诉讼费用全部由和乔公司承担。被上诉人和乔公司答辩称：1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2、我方已经按照合同约定履行了物业公司应承担的服务义务，上诉人应当按照合同约定向我方给付物业服务费用及滞纳金。3、前期物业服务期限届满后，上诉人所在的物业管理区域尚未成立业主大会，全体业主未与我方解除物业服务关系，我方也一直在向上诉人所在的物业管理区域提供物业服务，故我方有权就前期物业服务期限届满后所提供的物业服务获取相应的报酬。综上所述，和乔公司请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，郝凤龙向本院提交下列证据：1、2014年8月4日郝凤龙向和乔公司寄送的报修函及签收单；2、工程维修派工通知单共3页；3、住宅质量保证书复印件；4、有关房屋外墙墙皮脱落、阳台漏水、门晃动的光盘资料。郝凤龙以此证明其自2010年4月就房屋维修事实向和乔公司申请报修，但是和乔公司未给予处理。和乔公司除前述光盘外，对于郝凤龙提交的其他证据的真实性无异议。和乔公司认为：郝凤龙提交的报修函、工程维修派工单恰恰证明和乔公司已履行了物业服务义务；郝凤龙提交的光盘资料不能证明系涉案的荣域花园4幢708室房屋存在质量问题，且该光盘资料与本案并无关联。二审中，和乔公司向本院提交外商投资公司准予变更登记通知书一份，以此证明苏州和乔物业服务有限公司已于2009年12月2日变更登记为中新苏州和乔物业服务有限公司。郝凤龙对该变更登记通知书无异议。以上事实，由郝凤龙提交的报修函、签收单、工程维修派工通知单、光盘资料，和乔公司提交的外商投资公司准予变更登记通知书及当事人陈述等予以证实。二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。本院认为，中新苏州工业园区置地有限公司于2008年8月与苏州和乔物业服务有限公司签订的苏州市前期物业管理委托合同、中新苏州工业园区置地有限公司于2009年9月15日与郝凤龙签订的苏州市前期物业管理服务协议，其内容均不违反法律规定，应属合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。故依照前述物业管理委托合同及前期物业管理服务协议的约定，郝凤龙应按约向和乔公司缴纳物业管理费。本案诉讼期间，郝凤龙对于原审业已查明的2010年6月1日起，其未再向和乔公司缴纳物业管理费这一事实无异议；并承认前述物业管理委托合同期限届满后，涉案的苏州市荣域花园小区仍由和乔公司提供物业服务。据此，原审法院依据前述物业管理委托合同及前期物业管理服务协议的约定，判令郝凤龙向和乔公司支付自2010年6月1日至2014年11月30日止的物业管理费11620.26元，并酌定郝凤龙向和乔公司支付滞纳金1200元并无不当，本院予以确认。郝凤龙认为和乔公司提供的物业服务质量不符合前期物业管理服务协议的约定、原审判令其向和乔公司支付物业管理费及滞纳金违反公平原则的上诉主张，没有法律依据，本院不予支持。因二审期间郝凤龙对于苏州和乔物业服务有限公司于2009年12月2日变更登记为中新苏州和乔物业服务有限公司这一事实无异议，故其认为原审法院对于物业服务公司名称未作调查、原审判决有损法律威严及公信力的上诉主张，本院亦不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第156条之规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。和乔公司在原审法庭辩论结束前，即已调整诉讼标的额，请求判令郝凤龙向其支付物业管理费11620.26元，原审法院经审理后对和乔公司的前述诉请予以支持。据此，郝凤龙认为和乔公司主张的物业管理费为9038元的上诉主张，与事实不符，本院不予支持。关于二审中郝凤龙是否有权要求和乔公司向其提供苏州市荣域花园4幢708室房屋保修资料及相关档案材料、和乔公司对其物业进行巡查维护、组织维修并协助街道建立小区业委会的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第184条之规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。本案一审期间，郝凤龙并未就上述请求提起反诉；二审中，本院就郝凤龙的上述请求调解不成。故郝凤龙可就上述请求另行起诉，本院二审中不予理涉。综上所述，上诉人郝凤龙的上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费121元，由上诉人郝凤龙负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨恩乾审 判 员  周 军代理审判员  王君英二〇一五年一月二十八日书 记 员  黄源榕