广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初235号原告：广州高卫物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区黄埔东路3889号广州国际玩具礼品城二层07211铺，统一社会信用代码914401017711770580。法定代表人：徐建东，董事长。委托诉讼代理人：梁蔼欣，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕飞，国信信扬律师事务所实习人员。被告：曾颖慧，女，1992年10月17日出生，汉族，住广东省五华县，被告：陈福昌，男，1991年1月2日出生，汉族，住广东省五华县，第三人：广州御湖房地产发展有限公司，住所地广州黄埔区（原萝岗区）桃菁街1号，统一社会信用代码91440101783766853W。法定代表人：钟慎强。委托诉讼代理人：黄欣桐，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张继英，国信信扬律师事务所律师。原告广州高卫物业管理有限公司（以下简称“高卫物业公司”）与被告曾颖慧、陈福昌、第三人广州御湖房地产发展有限公司（以下简称“御湖公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁蔼欣、王燕飞，第三人的委托诉讼代理人黄欣桐到庭参加诉讼。被告曾颖慧、陈福昌经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的2016年8月21日至2017年7月31日期间的物业管理服务费18213.20元和违约金（每月物业管理服务费的违约金以当月的物业管理服务费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2017年7月31日为人民币3407.16元）；2.判令被告立即向原告支付拖欠的2016年8月21日至2017年7月31日期间的会所使用费6563.10元和违约金（每月会所使用费的违约金以当月的会所使用费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2017年7月31日为1227.78元）；3.判令被告向原告支付因实现债权而支出的一审代理律师费3000元；4.判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原告为御湖名邸的物业管理公司，被告作为御湖名邸的业主，享受原告提供物业管理服务，需依约支付物业管理费及会所使用费。2016年4月25日，被告与开发商御湖公司签署了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告向开发商御湖公司购买御湖名邸赏湜街31号101房（以下简称“案涉房屋”），建筑面积为320.84平方米，物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，住宅物业管理服务费的标准为人民币5元/平方米/月（不含公共水电分摊），被告须于每个月的第一天或之前向原告缴付当月的物业管理服务费，若逾期不缴纳物业管理服务费，原告可以自逾期之日起每日按每月应缴费用千分之一计算违约金。此外，合同约定在原告经营管理商业部分为被告及全体业主提供文娱、康乐服务期间，被告需按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月标准向原告缴纳会所使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的费用支出等。2016年1月23日，原告与案涉房屋开发商御湖公司签署《御湖名邸第二期前期物业管理服务合同》，被选聘为御湖名邸的物业管理公司，为御湖名邸提供物业管理服务。后御湖公司向被告送达了《收楼通知书》，要求被告办理有关收楼手续。被告购房时，还签署了《临时管理规约》《关于遵守及的承诺书》《关于御湖名邸商业部分的承诺书》等相关文件。《前期物业管理服务合同》及《临时管理规约》也对物业管理费及会所使用费的缴费标准、缴费时间、违约金计算方式等内容进行了约定，相应内容与《广州市商品房买卖合同（预售）》中的约定并无冲突。此外，《临时管理规约》中还规定若被告出现逾期不缴纳物业管理费、会所使用费及其他应交费用时，被告除需支付违约金，还需承担诉讼费、律师费、律师函和催款通知的快递费等维权费用。被告逾期未支付物业管理费及会所使用费，已构成违约，需依约支付违约金及承担诉讼费、律师费、律师函和催款通知的快递费等维权费用。原告作为御湖名邸的物业管理公司，已经依约向被告提供了物业管理服务，并在经营管理商业部分期间为被告及全体业主提供文娱、康乐设施。开发商御湖公司已经向被告送达《收楼通知书》，被告无理由未在规定期限内办理收楼手续应自行承担相应责任。被告无故拖欠物业管理服务费和会所使用费至今，原告已多次向被告催收均未缴纳。综上，被告迟延缴纳物业管理服务费和会所使用费的行为已经构成违约，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》《临时管理规约》及《御湖名邸第二期前期物业管理服务合同》的相关约定，原告有权向被告追讨物业管理费、会所使用费，并有权要求被告支付违约金和因维权支出的律师费等相关费用。被告曾颖慧、陈福昌未到庭应诉，亦未向本院提交答辩意见。第三人述称：同意原告的诉讼请求，其认为视为收楼的时间为2016年8月21日。经审理查明：2016年4月25日，御湖公司（甲方）与被告曾颖慧、陈福昌（乙方）签订一份《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方认购广州市黄埔区御湖名邸赏湜街31号（B区7期B139#）101号房物业一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积320.84平方米。第五条物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州高卫物业管理有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务费详见附件七《补充协议》第五条，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2016年7月23日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。该合同附件五：前期物业服务合同约定：《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》在本房屋开始销售时已由甲方张贴在售楼部显著位置进行明示，乙方在签署本《商品房买卖合同》和各附件前已阅读，乙方充分理解和接受《前期物业管理服务合同》内容和《临时管理规约》内容。该合同附件七：本合同补充协议第五条第1款约定：物业管理服务费按月计收，乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。乙方于以后每个月的第一天或之前向物管公司缴付当月的物业管理服务费。第4款约定：乙方逾期交纳物业管理服务费或《临时管理规约》约定的任何款项，应按《临时管理规约》的规定向物管公司支付违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算并按相关条款执行，但有特别约定的按特别约定执行。第5款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费按照该商品房建筑面积计算，首年物业管理服务费的标准：联排式住宅5元/平方米/月（不含公共水电分摊），商业部分3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊）等内容。第十一条第1款约定：在该商品房具备交付条件后，甲方向乙方发出书面收楼通知书即为向乙方履行交付商品房的义务，乙方须在收楼通知书规定的时间内前往甲方提供的供双方办理该商品房交接手续场所签署该商品房交接单、缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金等各项收楼相关费用、接受该商品房钥匙并办理该商品房的验收等。乙方自接受该商品房的钥匙并签署商品房交接单，即表示该商品房已经完成交接，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任于此时转移给乙方。乙方未按收楼通知书规定的日期办理该商品房的验收交接手续或因乙方违约导致甲方延期向乙方交付房屋的，则自收楼通知书规定的最后验收交接日起即视为甲方已将该商品房按买卖合同及本补充协议约定的标准和条件正式移交给乙方。自收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，以日期较前者为准）起，乙方应当承担并支付因管理、维护该商品房而发生之一切费用（包括但不限于物业管理服务费和其他应付及垫付的各项费用），同时自收楼日起，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任也自该日起转移给乙方。第十四条第1款约定：买卖合同第十六条补充增加：“甲方交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，乙方应按买卖合同及本补充协议第十一条第1款的约定对该商品房办理交接手续和与甲方进行共同验收，否则，视作乙方认同该商品房符合交房条件和标准，已对该商品房进行了验收、接管和使用；第2款约定：乙方如发现该商品房有工程质量问题，及/或装饰、设备未达到约定标准，及/或其他认为该商品房不符合交房的条件，乙方必须于当日以书面形式一次性提出异议。甲方在实际收到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复。逾期不予答复的，视为乙方异议成立，该商品房视为未交付。若甲方经审核认为异议成立的，则须及时进行修复/修整；若异议不成立的，甲方亦应书面答复。无论异议是否成立，乙方均不得以此为由拒绝办理房屋交接手续，同时也不构成乙方要求其他赔偿及/或退房之条件。乙方自收楼日（按本补充协议第十一条规定）起承担管理服务费等一切费用。第4款约定：房屋内的具体布局、布置及其附带附属设施（包括但不仅限于门窗形式、位置、卫生间、厨房的设施和布置等）以该商品房实际交付时为准。第三十条特别约定的第1款约定：乙方明白、同意并承诺如下事项：（8）本项目的商业部分是指：位于御湖名邸C区3期会所建筑物（暂定名为“御皇荟”）内，规划用途为商业的房屋。甲乙双方同意就商业部分作如下约定：A.双方同意甲方将商业部分房屋以许可使用方式无偿提供给乙方及全体业主使用，许可使用期限为自乙方的商品房交付之日或视为交付之日起（以日期较前者为准）至2018年11月29日止（以下简称“许可使用期”），以作为乙方及全体业主的文娱、康乐活动场所。C.甲方在许可使用期内将商业部分的首层泳池及三层健身室交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，商业部分的首层（泳池除外）、二层及三层（健身室除外）则由甲方在销售本项目房屋期间保留使用，待本项目房屋销售完毕后，甲方再将该部分房屋交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，直至许可使用期满止。F.乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等。2016年4月25日，被告还签署了一份《关于遵守〈临时管理规约〉及〈前期物业管理服务合同〉的承诺书》，载明：本人为广州御湖名邸赏湜街31号房屋的买方，确认已详细阅读御湖公司制订的《临时管理规约》，同意签署并遵守及促使房屋使用人遵守《临时管理规约》中规定的所有责任和义务。确认已经收到《临时管理规约》原件一份。确认已经详细阅读御湖公司与高卫物业公司签订的《前期物业管理服务合同》，同意《前期物业管理服务合同》的相关条款。同意御湖公司委托物管公司提供物业管理服务，向物管公司按时缴纳相关费用，并遵守《前期物业管理服务合同》的相关条款。二被告在该承诺书的买方/继受人（签章）处均手写签名并捺印，同时也在《临时管理规约》上手写签名并捺印。《临时管理规约》第三章第（三）条第4款约定：各业主或房屋使用人应于办理其房屋交接手续当日或按《商品房买卖合同》及其补充协议约定的视为收楼日当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算），业主于以后每个月（一个月为一个缴费周期）的第一天或之前向物管公司缴付当月的物业管理服务费。不论有否使用其房屋，各业主须负担其专有部分100%物业管理服务费；第（五）条第1款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之物业管理服务费或任何款项，物管公司有权追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内）等内容。第五章第（五）条第6款约定：全体业主同意在物管公司经营管理商业部分为全体业主提供文娱、康乐服务期间，由业主按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条约定业主所需承担的费用支出等。第六章第2条约定：业主、房屋使用人逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金；物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。2016年1月23日，御湖公司（甲方）与高卫物业公司（乙方）签订《御湖名邸第二期前期物业管理服务合同》。合同约定，甲方将位于广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸第二期委托乙方进行前期物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自本区域第二期移交给乙方之日起算。委托期限届满，而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物管公司的，本合同将继续履行。第五章第九条第2款约定：物业管理服务费按月计收，各业主应于办理其房屋交接手续当日或视为收楼日当日，向乙方缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。业主于以后每个月第一天或之前向乙方缴付当月的物业管理服务费。第3款约定：对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第4款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费标准：按照房屋建筑面积计算，住宅5元/平方米/月。2016年7月7日，御湖公司向被告发出《御湖名邸二期房屋交付通知书》，载明：曾颖慧、陈福昌购买的广州御湖名邸二期赏湜街31号101房屋已经具备交楼条件，请曾颖慧、陈福昌于2016年7月23日起30日内前往广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸现场办理有关收楼手续，若未能依约交清全部楼款的（包括按揭贷款等），请在约定的收楼时间前交清全部楼款，否则御湖公司有权依约暂不予办理收楼手续。若未按该通知书规定的日期办理收楼手续或因曾颖慧、陈福昌违约导致御湖公司延期交付房屋的，自该通知书规定的最后验收交接日起即视为御湖公司已按商品房买卖合同及其补充协议约定的标准和条件将房屋正式交付，曾颖慧、陈福昌应当按商品房买卖合同及其补充协议的约定承担管理费及与该房屋有关的一切费用。曾颖慧、陈福昌收到上述收楼通知书后未按期办理收楼手续。高卫物业公司于2017年6月1日委托国信信扬律师事务所向曾颖慧、陈福昌发出《律师函》一份，催促曾颖慧、陈福昌自收到该函之日起三日内与高卫物业公司联系并支付截至2017年4月拖欠的物业管理费13401.2元、会所使用费4829.1元、公共设施分摊电费84.67元及相应违约金。高卫物业公司提交了其与国信信扬律师事务所签订的《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》一份及确认函以证明委托该律师事务所代为发律师函或担任其诉讼代理人参与诉讼。为此，高卫物业公司向该律师事务所支付23件系列案律师费共计69000元，本案分担律师费3000元。庭审中，高卫物业公司确认曾颖慧、陈福昌于2018年3月8日及2018年5月30日已经支付物业管理费18213.2元，会所使用费6563.1元，违约金10085.72元。高卫物业公司当庭减少诉讼请求，撤回要求曾颖慧、陈福昌支付物业管理费、会所使用费以及违约金的诉讼请求，但坚持要求曾颖慧、陈福昌支付律师费3000元。上述事实有《广州市商品房买卖合同（预售）》《前期物业管理服务合同》《临时管理规约》《关于遵守及的承诺书》《关于御湖名邸商业部分的承诺书》《关于御湖名邸消防通道的承诺书》《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》、确认函、律师费发票、银行回单及当事人陈述等予以证实。本院认为：因曾颖慧、陈福昌已经清偿诉讼请求所涉的物业管理费、会所使用费及违约金，对于该部分诉讼请求，双方已无争议，高卫物业公司亦已减少并撤回该部分诉讼请求，对此本院予以确认。本案争议的焦点在于高卫物业公司主张的律师费3000元是否应当支付。本院认为，考虑到本案中高卫物业公司的损失主要为应付物业管理费和会所使用费的利息损失，而曾颖慧、陈福昌已经按照每日千分之一的标准向高卫物业公司全额支付了相应的违约金10085.72元，已足以弥补高卫物业公司的实际损失，故对高卫物业公司的该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告广州高卫物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告广州高卫物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  何锦培人民陪审员  王丽云二〇一八年七月十一日法官助理钟陈书记员姚春华