清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2014）清城法民一初字第885号原告：甘伟成，男，1969年5月7日出生，汉族，住清远市清城区，委托代理人：蓝战立，广东金亚律师事务所律师。委托代理人：梁海峰，广东金亚律师事务所实习律师。被告：清远市强基投资置业有限公司，住所地清远市新城**区金沙商务大厦第****。法定代表人：曾国志。委托代理人：肖伟光，广东业证律师事务所律师。委托代理人：丘伟斌，广东业证律师事务所工作人员。原告甘伟成诉被告清远市强基投资置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蓝战立；被告清远市强基投资置业有限公司的委托代理人肖伟光、丘伟斌，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘伟成诉称：2012年6月5日，原告作为买受人，与被告签订一份《广东省商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于清远市人民××大厦××号商品房，购房总价款为503898元。付款方式：首期支付151898元，银行按揭方式支付余款352000元。合同还约定：出卖人应当在2013年2月28日前将验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照合同约定按时支付了所有购房款，但是被告至今都没有依照合同约定向原告交付经市建设局竣工验收合格的房屋，被告一直未能向原告交付房屋，严重侵害了原告的合法权益，也给原告带来了诸多困扰。综上所述，原告为维护其合法权益，现根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《民事诉讼法》等法律法规的规定，提起诉讼，请求判令：被告向原告支付逾期交房的违约金约81631.50元（违约金自2013年3月1日起，每日按原告已支付的购房款503898元的万分之三计算至依照合同约定交付验收合格的房屋之日止，暂计算至2014年9月30日约为81631.50元）。被告清远市强基投资置业有限公司辩称：1、答辩人逾期交房时间应该是230天，按照双方签订的商品房买卖合同第八条约定，在2013年2月28日前将验收合格的房屋交付给买受人使用，此处“经验收合格”并无作详细陈述，根据商品房买卖合同附件四的交楼标准，经验收合格指的是涉案的商品房已竣工、质量验收合格、通水电……,本案中涉案的房屋已在2013年10月17日经验收合格，符合上述的交楼条件，答辩人也在2013年10月17日以电话方式通知原告收楼，但是原告拒不办理交楼手续，经多次催促也未办理交楼手续，根据商品房买卖合同附件四合同补充协议第八条第三项、第九条的约定，应当视为答辩人已在2013年10月17日将经验收合格的房屋交给原告使用，因此被告逾期交楼的时间应该为2013年3月1日至2013年10月16日，共230天。2、双方约定的违约金大于实际损失，答辩人逾期交楼违约导致原告的直接损失主要表现为涉案商品房不能及时入住造成的租金损失，本案中，涉案商品房经第三方评估每月租金为12.8元每平方米，经折算，涉案商品房每日租金损失仅为56.52元每天，合同约定违约金为150.17元，远高于原告的实际损失，显失公平，根据相关法律规定，请求法院对本案中逾期交楼的违约金予以调整。综上，原告的诉求与事实不符，缺乏依据，请求法院查明事实，依法判决。经审理查明，2012年6月3日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于清远市人民××大厦××号商品房出售给原告，建筑面积为132.46平方米，总房价款为503898元。合同第八条约定出卖人应当在2013年2月28日前将“该商品房经验收合格”条件的商品房交付给买受人。合同第九条约定除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同附件四：合同补充协议的第五条关于逾期交房约定“出卖人逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按合同第九条1.（2）承担的违约金最高不超过买受人累计已付款的3%。”合同签订后，原告依约向被告付清房屋总价款503898元。至今原、被告未办理房屋交接手续。被告认为其工作人员曾多次电话通知原告收楼，为此被告提供了其公司员工黎志峰出具的一份个人证明，内容为其自2013年10月起多次以公司办公电话689****及本人电话186××******通知催促甘伟成办理交楼手续。原告对此予以否认。诉讼中，被告认为双方约定的违约金过分高于实际损失，原告实际损失主要表现为不能及时入住的租金损失，请求按租金标准进行调整，为此被告提供了其单方委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房屋市场租金作出评估，结论月租金为12.80元/㎡。另查明，涉案好运来大厦于2013年10月17日出具了《建筑工程竣工验收报告》，于2014年4月4日完成了工程验收备案。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、收款收据、完税凭证，被告提供的建筑工程竣工验收报告、竣工验收备案表、资产评估报告书、证明，以及本院庭审笔录予以证实。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。双方争议焦点是被告逾期交房的违约金是否应当调低及如何计算。本案中，原告已按约定向被告付清购房款，按约定被告应于2013年2月28日前将“验收合格”的商品房交付给买受人，该约定的“验收合格”应理解为该商品房建设单位已在建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。诉讼中，被告提供的《建筑工程竣工验收报告》只是其申请竣工验收备案的书面报告，未经行政主管部门收件备案，故不能视为已验收合格。涉案房屋到2014年4月4日才办理了建设工程竣工验收备案。因此，被告未能按约定时间及条件向原告交付涉案房屋已构成违约，按合同约定被告应从逾期交楼之次日即2013年3月1日起按日以已付购房款503898元万分之三计付违约金给原告，至涉案房屋实际交付之日止。被告要求按照租金标准调整违约金的计算方法缺乏依据，本院不予采纳，但由于双方在合同补充协议的第五条关于逾期交房还约定“出卖人逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按合同第九条1.（2）承担的违约金最高不超过买受人累计已付款的3%。”该约定是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，属于有效协议。因此，综合上述两方面的约定，被告应向原告支付违约金为15116.94元（503898元×3%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告清远市强基投资置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告甘伟成支付违约金15116.94元；二、驳回原告甘伟成的其他诉讼请求。本案受理费920元，由被告清远市强基投资置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  罗文勇二〇一五年一月七日书记员  朱洁雯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。