广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初775号 原告：李绍磊，男，1986年4月17日出生，汉族，南宁市青秀区。 原告：欧丽珍，女，1985年1月3日出生，汉族，广西融水苗族自治县。 以上两原告共同委托诉讼代理人：吴长峰，广西桂霖峰律师事务所律师。 被告：广西南国利得投资有限公司，住所地：南宁市兴宁区长罡路五里1号。统一社会信用代码：91450000697628489Q。 法定代表人：许明建，该公司常务副总经理。 委托诉讼代理人：董阐论，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄洋，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 原告李绍磊、欧丽珍与被告广西南国利得投资有限公司（以下简称南国利得公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月25日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李绍磊、欧丽珍的共同委托诉讼代理人吴长峰，被告南国利得公司的委托诉讼代理人董阐论、黄洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李绍磊、欧丽珍向本院提出诉讼请求：1、确认2014年11月7日原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条关于“买受人逾期付款的违约责任”条款无效；2、确认2014年11月7日原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十条关于“出卖人逾期交房的违约责任”条款无效；3、确认2014年11月7日原告与被告签订的《商品房买卖合同》补充协议中的第十六条关于“买受人同意本项目本栋楼的电梯、屋顶及外墙广告归出卖使用权人所有”条款无效；4、确认2014年11月7日原告与被告签订的《商品房买卖合同》补充协议中的第八条关于“本房地产项目的命名权、所有广告及发布广告的附属设施（包括楼顶广告位、小区道路两侧等）的发布权、所有权、使用权及广告收益”条款无效；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月7日原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，原告购买位于南宁市兴宁区传媒星城2号楼2单元1202号。该商品房的用途为住宅。建筑面积119平方米，总价款为818958元。原告已支付所有房款。原告认为：当事人双方在签订合同时对合同中的权利义务的安排应遵循公平原则。特别是在签订格式合同时，提供格式条款的一方不得采取加重对方责任的条款，否则被认定为无效条款，对当事人没有约束力。本案的被告在约定买受人逾期付款的违约责任属于加重了买受责任，而在约定出卖人逾期交房的违约责任时，则排除了对方的主要权利，应确认为无效。被告在合同的附件中关于广告权的约定属于不可分的共有部分建筑的处分权，没有经过所有业主同意，不具有法律效力。故合同的第八条、第十条、合同附件六第八条、第十六条规定应属无效。 被告南国利得公司辩称：关于逾期付款违约责任、逾期交房违约责任问题。原、被告双方签订购房合同距今现有多年，如今提出条款无效，违背双方当时的意思本意。合同条款没有免除被告自身的义务、没有排除原告的权利、也没有加重原告的义务，合同的不公平性不存在。本案应当就合同条款有效性重新认定。合同条款中对于双方违约责任约定不完全相同，但不完全相同并没有达到加重原告责任的程度，违约条款是针对各自不同义务所设定的违约责任，原告是付款义务，被告是交付义务，两个义务不同，基于不同义务设定不同的条款，不能完全以被告的义务认定加重原告责任，因为两个义务属于不同的性质。合同是经过双方协议的，发生相关争议或纠纷原告可以以合同法规定的过分高于义务申请变更，合同本身已经过备案，备案完成后下一步需要依据该合同为原告办理产权证等手续，若合同条款被认定无效，对违约责任条款进行协商补充，会影响房屋产权办理手续。综上，被告认为第1、2项诉请的条款是合法有效，并不存在格式条款无效的问题。 关于命名权及广告位附属设施，不属于公用设施的范畴，该部分不属于业主共有部分。2014年住建部、工商总局就相关示范文本进行修订，仍然沿用了原有习惯，明确了业主的共有部分，本案中广告位附属设施没有排除，完全属于买卖双方可进行约定的内容。作为开发商销售房屋时，开发商是小区最大的业主是物权权利人，按国家办理房产证要求，开发商销售房屋时作为物权人对部分事项做限制，买受人对该限制明确知情，对公共设施部分完全可约定权属。若开发商对小区无命名权，小区销售无法销售，开发商在办理项目建设过程中必须起一个名称。整个小区所有房屋销售完毕，小区成立业主委员会需要改变名称情况下应当按法律程序来进行更名，对此法律并没有限制，也没有排除命名权。被告认为无论从合同法角度还是物权法角度被告不存在合同条款无效的情形。 该起诉业主的人数及建筑面积达不到法律规定的过半数、过半数业主的面积，被告认为原告个人无权就小区相关的共有部分提出诉请，原告主体不适格。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下： 原告（买受人）与被告（出卖人）于2014年11月7日签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于南宁市兴宁区传媒星城2号楼2单元1202号房屋，建筑面积为119平方米，套内面积为95.18平方米，该商品房属预售房，按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米8604.31元，房屋总价款818958元;其中第七条付款方式及期限约定：银行按揭付款，买受人于2014年11月8日支付全部房款的30.03%，计245958元。余款占全部房款的8.92%，计73000元，由买受人向银行办理按揭，并委托银行转入出卖人指定账户。余款占全部房款的61.05%，计500000元，由买受人向住房公积金管理中心申请按揭，并委托住房公积金管理中心转入出卖人指定账户。第八条买受人逾期付款的违约责任约定：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）买受人逾期付款超过30日（不含30日）的，买受人未缴清应付房款或中途不购买该商品房的，即视为买受人不履行合同，双方一致同意出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，合同解除后出卖人有权在买受人已付款中扣除税费，并从总房款中直接扣除总房款的20%作为违约金，余款无息退还买受人。买受人已付款不足支付税费、违约金的，出卖人保留向买受人另行追索的权利。买受人在收到出卖人解除《商品房买卖合同》的通知后7日内须将办理合同解除相关手续所须的应由买受人提供的全部资料提供给出卖人，并配合出卖人办理撤销房屋买卖合同备案及预告登记手续，如买受人不提供资料或提供资料不全或不予配合的，而致使无法按时撤销房屋买卖合同备案及预售登记的，买受人应在收到出卖人解除《商品房买卖合同》的通知后第八日起，每日还应向出卖人支付房屋总价款万分之三的违约金，直至备案手续及预告登记撤销为止。出卖人不解除合同的，买受人除应按出卖人要求和期限支付《商品房买卖合同》的全部余款外，仍应从买受人延迟支付之日起每日按总房款的万分之五（计至买受人履行完支付义务止）向出卖人支付违约金。买受人按以上要求支付购房款和违约金后，《商品房买卖合同》方可继续履行。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第九条交付期限及交付条件约定：出卖人应当在2015年12月20日前，将经建设方、施工方、监理方、设计方、地质勘察方五方验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。特别约定：买受人以银行按揭方式贷款及个人住房公积金贷款方式购房的，该商品房达到交付日期，但按揭款、公积金贷款尚未发放的，出卖人有权顺延交房时间至放款后第五日，出卖人不再另行通知交付时间，出卖人因此不承担延期交房的违约责任。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以延期：4、法律、法规及政府规章、制度的改变，或政府临时的限制性行为如非典、东盟博览会、政府修路、封路、重大会议、庆典、交通管制、高考、中考等原因通知停工等导致影响施工进度的。第十条出卖人逾期交房的违约责任约定：按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期交付超过90日（不含90日），买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自收到买受人解除合同书面通知之日起90日内退还全部已付房款，不计利息。买受人于解除合同的条件成就之日起15日内未书面通知出卖人解除合同的，则视为买受人放弃解除合同的权利并同意继续履行合同。第十二条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知（登报或者信函等方式）买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 该合同附件六第八条约定：八、下列项目权益为出卖人拥有：(1)本房地产项目的命名权、所有广告及发布广告的附属设施（包括楼顶广告位、小区道路两侧等）的发布权、所有权、使用权及广告收益；(2)未列入公摊面积的地下、地面停车位及相关配套用房的使用、处置、经营权。第十六条约定：买受人同意本项目本栋楼的电梯、屋顶及外墙广告归出卖使用权人所有。 本院认为：一、关于原告是否适格的问题。本案系商品房预售合同纠纷，原、被告系《南宁市商品房买卖合同》的相对方，原告以此为由起诉被告确定各项权利义务，主体适格。 二、关于《南宁市商品房买卖合同》第八条、第十条是否无效的问题。本案商品房预售合同系由被告提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”和第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，本案合同中第八条约定买受人逾期付款在30日内则买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之三的违约金、超过30日则出卖人有权单方解除合同并扣除总房款20%作为违约金，且买受人不提供资料或提供资料不全或不予配合致使无法按时撤销房屋买卖合同备案及预告登记的，在收到解除合同通知后第八日起每日支付房屋总价款万分之五的违约金直至备案手续及预告登记撤销之日止，反观合同第十条出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过90日则出卖人仅需向买受人支付已交房价款万分之三的违约金合同继续履行、超过90日买受人同意解除合同，出卖人自收到解除通知书之日起90日内退还全部已付房款不计利息，且买受人于解除合同的条件成就之日起15日内未书面通知出卖人解除合同的，则视为买受人放弃解除合同的权利且同意继续履行合同。首先，作为提供格式条款的被告一方并未遵循公平原则，而是极大的加重了买受人的违约责任，不仅体现在双方逾期时间长短的规定，还体现在逾期后违约金是否按日计算，买受人逾期交款30天以内需按日支付应付款的万分之三作为违约金，而出卖人逾期交房90天以内仅需支付买受人已付房款万分之三作为违约金，此规定对于出卖人的逾期交房违约惩罚微乎其微，对比购房款金额几乎可忽略不计，且买受人逾期交款超过30天出卖人即可解除合同且直接扣除总房款20%作为违约金，而出卖人逾期交房90天并未约定违约责任，原、被告双方主要义务的逾期条款并未遵循公平原则；其次，作为提供格式条款的被告并未举证证明在签订该商品房预售合同时对原、被告双方主要义务的逾期责任条款有提示及说明，且该商品房预售合同亦未有引起对方注意的文字、符号、字体等特别表示并对该逾期条款予以说明，出卖人并未采取合理的方式告知买受人；再次、买受人逾期30天未缴清应付房款或中途不购买该商品房即视为买受人不履行合同，双方一致同意出卖人有权单方解除合同，以及买受人于解除合同的条件成就之日起15日内未书面通知出卖人解除合同的，则视为买受人放弃解除合同的权利且同意继续履行合同的约定明显免除了出卖人责任、加重了买受人责任且排除买受人追究出卖人逾期交付超过90天的违约责任。综上，作为提供格式条款的被告一方在本合同第八条买受人逾期付款的违约责任以及第十条出卖人逾期交房的违约责任免除了提供格式条款一方即出卖人的责任、加重了买受人责任、排除买受人主要权利，故本院认定第八条买受人逾期付款的违约责任以及第十条出卖人逾期交房的违约责任约定条款无效。 三、关于《南宁市商品房买卖合同》附件六补充协议第十六条是否无效的问题。该合同附件六第十六条约定买受人同意本项目本栋楼的电梯、屋顶及外墙广告归出卖使用权人所有。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”的规定，外墙、屋顶等建筑物基本结构部分以及楼梯通道等公共通行部分属物权法规定的共有部分，根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定，对于共有部分应由购房的业主享有共有和共同管理的权利，出卖人在转让建筑物内的房屋时，其对共有部分享有的权利应在购房合同中一并转让，而合同附件六第十六条规定电梯、屋顶及外墙广告归出卖人所有，违反法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，该条款应属无效。 四、关于《南宁市商品房买卖合同》附件六补充协议第八条第（1）款是否无效的问题。房地产项目的命名，系该宗土地在商品房开发时就已确认，以确定地标，房地产项目的命名一经确定即不能随意修改，房地产项目开发时的命名与购房业主并无关联，故原告要求确认“本房地产项目的命名权”无事实及法律依据，本院不予支持；至于“所有广告及发布广告的附属设施（包括楼顶广告位、小区道路两侧等）的发布权、所有权、使用权及广告收益”的问题，发布广告的附属设施属于建筑区划内的公用设施，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，该公用设施属于业主共有，被告该项约定违反法律的强制性规定，该条款内容应属无效。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、原告李绍磊、欧丽珍与被告广西南国利得投资有限公司于2014年11月7日签订的《南宁市商品房买卖合同》第八条关于“买受人逾期付款的违约责任”条款无效； 二、原告李绍磊、欧丽珍与被告广西南国利得投资有限公司于2014年11月7日签订的《南宁市商品房买卖合同》第十条关于“出卖人逾期交房的违约责任”条款无效； 三、原告李绍磊、欧丽珍与被告广西南国利得投资有限公司于2014年11月7日签订的《南宁市商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十六条“买受人同意本项目本栋楼的电梯、屋顶及外墙广告归出卖使用权人所有”条款无效； 四、原告李绍磊、欧丽珍与被告广西南国利得投资有限公司于2014年11月7日签订的《南宁市商品房买卖合同》附件六合同补充协议第八条中“下列项目权益归出卖人拥有：所有广告及发布广告的附属设施（包括楼顶广告位、小区道路两侧等）的发布权、所有权、使用权及广告收益”条款内容无效； 五、驳回原告李绍磊、欧丽珍的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告李绍磊、欧丽珍负担20元，被告广西南国利得投资有限公司负担80元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  罗剑兵 人民陪审员  周国萍 人民陪审员  杨园园 二〇一八年七月十六日 书 记 员  刘 艳 附法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。 第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。