广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3901号上诉人(原审原告、反诉被告)：李迪强，住广州市南沙区。委托代理人：高建鹏、罗建彬，均为广东鹏瑞律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：广东省广州市南沙区大岗镇中埠股份合作经济联合社（原名广州市番禺区大岗镇中埠村股份合作经济社），住所地：广州市南沙区。法定代表人：梁景南，该社社长。委托代理人：杜锦��，广东三峰律师事务所律师。上诉人李迪强、广东省广州市南沙区大岗镇中埠股份合作经济联合社（以下简称中埠经济联合社）因土地租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院于2015年5月8日作出的（2014）穗南法民三初字第550民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年5月4日，李迪强向原审法院起诉称，2004年4月6日，李迪强与中埠经济联合社签订《土地租赁合同书》，约定中埠经济联合社将原中埠机制砖厂无法种植的场地6.674亩（即4450平方米）出租给李迪强开办酱料食品加工厂，租期为2004年5月1日至2014年4月30日，从签约之日起，有2个月不计租金，用于建厂，合同期满后，如李迪强有意继续合作，须提前三个月通知中埠经济联合社，在同等条件下，李迪强有优先合作权，如中埠经济联合社单方违约，则赔偿李迪强违��金100000元。2013年6月14日，中埠经济联合社在未通知李迪强的情况下，将案涉土地以低于李迪强承租的价格出租给何某，并签订了租赁合同，中埠经济联合社于2013年7月8日向原审法院起诉，要求解除合同，原审法院判决驳回其诉讼请求，其不服判决向本院提起上诉，本院判决驳回中埠经济联合社的上诉，李迪强、中埠经济联合社签订的该合同继续履行。2014年1月21日，李迪强通过广州市番禺区公证处向中埠经济联合社寄送《催告函》，要求继续合作，愿意在同等条件下与中埠经济联合社续签案涉土地的租赁合同，但中埠经济联合社至今尚未与李迪强续签土地租赁合同，并分别于2014年3月18日、4月9日在李迪强厂门外张贴通知，于2014年4月1日委托广东三峰律师事务所杜锦锋律师向李迪强致送律师函，要求李迪强在2014年4月30日前将厂内的机器、设备、货物等搬走。直至现在，中埠经济联合社仍拒绝依约与李迪强续签租赁合同。双方签订的合同合法有效，中埠经济联合社的行为已构成违约。故请求判令，一、中埠经济联合社赔偿李迪强遭受的所有损失（暂计100000元，具体损失以评估后另行确定）；二、中埠经济联合社向李迪强返还租赁保证金10000元；三、中埠经济联合社承担案件所有诉讼费用。中埠经济联合社辩称，李迪强的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。中埠经济联合社反诉称，中埠经济联合社与李迪强签订《土地租赁合同书》，约定将原中埠机制砖厂的场地6.674亩出租给李迪强作开办酱料食品加工厂使用，租期为2004年5月1日至2014年4月30日，以及双方的相关权利义务。合同签订后，中埠经济联合社将上述土地交付给李迪强使用。在合同期内，李迪强从2005年起，每年均不同程度逾期支付租金，构成严重违约，极大地损害中埠经济联合社的合法权益，现合同已于2014年4月30日届满，李迪强应退还土地及地上建筑物，但其至今仍无理占用，再次损害了中埠经济联合社的合法权益。请求判令，一、李迪强立即退还全部土地6.674亩及地上建筑物；二、李迪强支付中埠经济联合社土地占用费，自2014年5月1日起，按合同届满时的租金标准计至退还全部土地6.674亩及地上建筑物之日止；三、案件本诉及反诉诉讼费由李迪强承担。原审诉讼中，中埠经济联合社变更诉讼请求为，一、李迪强立即腾空退还全部土地6.674亩；二、李迪强支付中埠经济联合社土地占用费，自2014年5月1日起，按合同届满时每年41460.65元的标准计至退还全部土地6.674亩之日止。李迪强答辨称，不同意中埠经济联合社所有诉讼请求，其诉请没有事实和法律依据，现其将涉案土地租赁给他人，租金比李迪强承租时的租金还低，合同已经到期，中埠经济联合社要求按原合同支付占用费没有依据。原审法院经审理查明，2004年4月6日，李迪强（承租方、乙方）与中埠经济联合社（出租方、甲方）签订《土地租赁合同书》，约定“甲方将原中埠机制砖厂的场地6.674亩(即4450平方米)出租给乙方开办酱料食品加工厂使用，租赁期限自2004年5月1日至2014年4月30日止。签约之日起，有2个月不计租金，用于给乙方建厂期。每年每平方米租金及公共设施维护费合计为7元，每三年递增10%。在签订本合同当天内，乙方须向甲方交纳保证金10000元，逾期三天仍不缴交，作乙方单方违约处理，如乙方没有违约，该保证金在合同期满后退回乙方。乙方必须在签订本合同之日到领取营业执照期内交付2004年度的租金、公共设施维护费给甲方；从2005年5月1日开始，乙方须在每年5月15日前将当年的租金及公共设施维护费交给甲方（2004年5月1日至2005年4月30日为一年度，以后以此类推）。合作期满后，如乙方有意继续合作，须提前三个月通知甲方，在同等条件下，乙方有优先合作权。如乙方不再合作，则乙方所投资的不动产、动产由乙方自行处理，乙方必须从合同期满之前搬迁完毕，逾期搬迁，则按乙方违约处理。如甲方单方违约，则赔偿乙方违约金100000元；如乙方单方违约，甲方有权终止合同，收回该用地，并该用地上的不动产无偿归甲方所有，乙方所交保证金不予返还。如乙方逾期交纳租金的，每逾期一天，则按欠款总额的0.3%计付滞纳金给甲方，逾期三个月仍未清付的，则作乙方违约处理，违约责任按上述条款执行，同时甲方有权向乙方追收所拖欠的款项等”。合同签订后，李迪强向中埠经济联合社交纳了保证金10000元，中埠经济联合社将场地交付给李迪强使用。李迪强在讼争场地开办了���州市番禺区品香酱油食品厂，并领取了《营业执照》、《组织机构代码证》、《全国工业产品生产许可证》等证照。2004年4月27日，李迪强向中埠经济联合社交纳2004年6月6日至2005年6月5日的租金31150元；2005年7月5日，李迪强向中埠经济联合社交纳2005年6月6日至2006年6月5日的租金31150元；2006年6月28日及9月6日，李迪强分别向中埠经济联合社交纳2006年6月6日至2007年6月5日的租金15000元及16150元；2007年8月8日、12月28日及2008年11月21日，李迪强分别向中埠经济联合社交纳2007年6月6日至2008年6月5日的租金15000元、16150元及3115元；2008年7月1日及9月10日，李迪强分别向中埠经济联合社交纳2008年6月6日至2009年6月5日的租金15000元及19265元；2009年8月26日、9月9日、9月14日，李迪强分别向中埠经济联合社交纳2009年6月6日至2010年6月5日的租金15000元、10000元、9265元；2010年6月17日及2011年1月5日，李迪强分别向中埠经济联合社交纳2010年6月6日至2011年6月5日的租金20000元及17691.5元；2011年8月1日及11月8日，李迪强分别向中埠经济联合社交纳2011年6月6日至2012年6月5日的租金20000元及17691.5元；2012年6月8日及13日，李迪强分别向中埠经济联合社交纳2012年6月6日至2013年6月5日的租金4000元及33691.5元；2013年6月17日，李迪强向中埠经济联合社交纳2013年6月6日至2014年4月30日的租金37429.76元。2013年6月3日，中埠村委会在村务公开栏中张贴《决议公开》，记载：经村两委成某商议，党员大会审议，同意将酱油厂土地提前招租，租期20年，每年每平方米9元，每三年递增10%。6月5日，中埠村委会在村务公开栏中张贴《公告》，记载：村定于2013年6月14日上午9时对现品香酱油厂土地进行定标并签订租赁合同，按投标者的报价，价高者中标。6月14日，村务公开栏中张贴《实施结果公开》，��载：参加投标者为何某，带5万元参加投标；何某以第二期租金，每年每平方米9.2元中标。中埠经济联合社承认未直接通知李迪强投标。中埠经济联合社曾于2013年7月8日向原审法院提起诉讼，请求，一、解除双方签订的《土地租赁合同》，李迪强立即返还全部土地6.674亩及地上建筑物；二、李迪强支付租金违约金77963.89元；三、李迪强已交纳的保证金10000元归中埠经济联合社所有。李迪强提出反诉，请求中埠经济联合社支付违约金100000元。原审法院于2013年9月27日作出（2013）穗南法民三初字第363号民事判决，认为双方签订的《土地租赁合同》合法有效，虽然李迪强存在逾期交租的事实，但中埠经济联合社已收取了李迪强至合同期满时的全部租金及公共设施维护费，且在2011年7月8日后绝大部分租金逾期交纳未超过90天，故李迪强的逾期交纳租金行为未构成根本性违约，中���经济联合社要求解除《土地租赁合同书》、收回场地及没收保证金的请求没有依据，不予支持，并判决李迪强向中埠经济联合社支付逾期交纳租金及公共设施维护费违约金，驳回中埠经济联合社的其它诉讼请求，驳回李迪强的诉讼请求。中埠经济联合社及李迪强均不服判决，提起上诉。本院于2013年12月5日作出（2013）穗中法民五终字第3796号民事判决，认为李迪强的违约行为在其已承担违约金之后，尚不足达到解除合同的程度，中埠经济联合社主张解除合同、收回土地、建筑物以及没收保证金，据理不足，不予支持，李迪强亦未按照合同约定提前三个月通知中埠经济联合社有意继续合作，故李迪强主张中埠经济联合社构成违约，并无依据，中埠经济联合社、李迪强的上诉请求和理由不能成立，并判决驳回上诉，维持原判。2014年1月21日，李迪强向中埠经济联合社发��催告函，表明其愿意继续合作，在同等条件下与中埠经济联合社续签该土地的租赁合同，如中埠经济联合社在收到催告函之后，在合同到期之前没有与其续签该土地租赁合同，将通过法律途径解决。中埠经济联合社分别于2014年3月18日、4月1日、4月8日向李迪强发出通知或通过杜锦锋律师发出律师函，表明合同期限即将届满，要求李迪强于2014年4月30日前将厂内机器、设备、货物等搬走，与中埠经济联合社办妥厂房交接手续。现中埠经济联合社明确不与李迪强续签土地租赁合同。李迪强向中埠经济联合社承租涉案土地后，在该土地上建设厂房，但未办理相关报建手续。根据李迪强的申请，原审法院经摇珠确定广东华审造价工程师事务所有限公司对李迪强在广州市南沙区大岗镇中埠村原中埠机制砖厂场地建造的建筑物在建造时的工程造价进行评估，广东华审造价工程师���务所有限公司分别于2014年12月17日和2015年3月18日向原审法院发出申请撤销的函，说明李迪强、中埠经济联合社双方均不能提供完整的相关资料导致该公司无法进行评估，申请撤销该项委托。李迪强于2015年4月24日向原审法院申请撤诉，该院已依法裁定准予其撤回本案的本诉。原审法院认为，李迪强、中埠经济联合社双方签订的《土地租赁合同书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。因李迪强在本案宣判前申请撤诉，原审法院已依法裁定准予李迪强撤回本案的本诉，故本案中仅对中埠经济联合社的反诉进行处理。租赁合同期限届满后，李迪强未将涉案土地交回给中埠经济联合社，应按原合同约定的标准向中埠经济联合社支付使用费，按双方约定的递增方法，2013年5月1日至2014年4月30日的租金及公共设施维护费为41460.65元。但庭审后��使用费在庭审时尚未发生，故在本案中李迪强应支付2014年5月1日至2015年4月15日止以每年41460.65元计算的使用费39756.79元，至于2015年4月16日后的使用费，中埠经济联合社可以在实际发生后另案主张权利。李迪强在涉案土地建设厂房未经有关行政部门批准，对于腾空交还土地的问题，当事人应先向行政主管部门申请处理，在行政主管部门处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼，故对于中埠经济联合社要求李迪强腾空退还6.674亩土地的反诉请求，在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五条的规定，判决，一、李迪强在判决发生法律效力之日起10日内向中埠经济联合社支付自2014年5月1日起至2015年4月15日止以每年41460.65元标准计算的使用费39756.79元；二、驳回中埠经济联合社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件反诉受理费397元由李迪强负担。中埠经济联合社不服原审判决，向本院上诉称，一、原审法院未全面审理案件事实。中埠经济联合社在原审庭审过程中，已明确变更诉讼请求为李迪强立即返还全部土地6.674亩，同时，基于《土地租赁合同书》第九条的约定，中埠经济联合社也明确表示地上建筑物可由李迪强自行拆除处理，搬走所有物品。但原审法院无视中埠经济联合社的合理合法请求，以李迪强在涉案土地上建设厂房未经行政部门批准为由驳回中埠经济联合社的有关请求，既不合法也造成当事人的诉累，浪费司法资源。二、关于土地占用费问题，李迪强占用土地的行为具有持续性，从2015年5月1日起至今从未间断，因此在计算占用费时，应从占用土地之日计至退还之日止。但原审法院在毫无依据的情况下错误地认为原审庭审后的使用费在庭审时尚未发生，庭审后的占用费在实际发生后可另案主张权利。由于李迪强的占用行为一直持续至今仍未消除，故而在其退还土地前持续产生占用费是毋庸置疑的。因此，原审法院仅判决李迪强支付占用费至2015年4月15日是错误的，造成当事人诉累，损害了守约方的合法权益。故请求，一、撤销原审判决，并改判李迪强立即退还全部土地，并支付土地占用费，自2014年5月1日起，按合同届满时每年41460.65元的租金标准计至李迪强退还全部土地之日止。二、一二审诉讼费全部由李迪强承担。李迪强答辩称，不同意中埠经济联合社的上诉请求，李迪强承租涉案土地有《土地租赁合同》为依据，其在合同终止前三个月向中埠经济联合��发出意向书，要求继续签订租赁合同。故李迪强要求继续承租涉案土地，不同意归还。二、关于土地使用费的问题，因原《土地租赁合同》期限已届满，故只能在续签合同之后，根据合同约定再缴纳该笔费用。李迪强不服原审判决，向本院上诉称，原审判决李迪强向中埠经济联合社支付自2014年5月1日起至2015年4月15日止以每年41460.65元标准计算的使用费39756.79元，缺乏事实依据和法律依据。双方签订的《土地租赁合同》期限已届满，该合同中约定的关于每年每平方米租金及公共设施维护费的条款的效力已随合同期限届满而失去法律效力。同时双方也没有在该合同约定合同期满后，继续租用该土地的租金支付方式和金额。因此，合同期满后，李迪强与中埠经济联合社关于该场地的租金理所当然地不能再适用该合同的约定。故请求，一、撤销原审判决；二、改判驳回中��经济联合社的全部诉讼请求；三、判决中埠经济联合社承担一、二审诉讼费等全部费用。中埠经济联合社答辩称，不同意李迪强的上诉请求，答辩意见与其上诉状一致。经审理，对于原审法院查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，李迪强与中埠经济联合社于2004年4月6日签订的《土地租赁合同书》，没有违法国家法律、法规强制性规定的情形，原审认定合法有效正确，本院予以维持。本案原审中李迪强于宣判前申请撤诉，原审法院作出（2014）穗南法民三初字第550-2号民事裁定，准许其撤回起诉，故原审仅对中埠经济联合社的反诉请求进行处理，符合法律规定。上述《土地租赁合同书》约定，租赁期限自2004年5月1日起至2014年4月30日止，合同期限届满后，李迪强未依约退还涉案场地，理应支付场地占用期间的使用费给中埠经济联合社。关于��地使用费的数额，原审参照双方签订的《土地租赁合同书》最后一期租金及公共设施维护费的标准，确认每年41460.65元，公平合理。鉴于场地使用情况存在不确定性，原审以2015年4月15日庭审时为节点，判决李迪强支付2014年5月1日起至2015年4月15日止的场地使用费共计39756.79元给中埠经济联合社，并无不当。2015年1月15日之后发生的使用费，中埠经济联合社可另行主张权利。由于李迪强在涉案土地上建设的厂房未经相关行政部门批准，当事人应先向行政主管部门申请处理，故中埠经济联合社请求李迪强立即退还涉案土地的请求，缺乏基础，原审不予处理，并无不妥。综上所述，原审查明事实清楚，适用法律正确。李迪强、中埠经济联合社的上诉请求均缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1588元，由李迪强、广东省广州市南沙区大岗镇中埠股份合作经济联合社各负担794元。本判决为终审判决。审 判 长  张一扬审 判 员  兰永军代理审判员  王汇文二〇一五年八月十九日书 记 员  刘 霞余立颖