上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第1673号上诉人（原审原告）上海新黄浦置业股份有���公司。法定代表人***，董事长。委托代理人郭丽敏，上海市汇盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海虹云物业管理有限公司。法定代表人***，董事长。委托代理人张何心，上海李东方律师事务所律师。委托代理人马斯祺，上海李东方律师事务所律师。上诉人上海新黄浦置业股份有限公司因排除妨害纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民二（商）初字第748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月16日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月7日公开开庭审理了本案。上诉人上海新黄浦置业股份有限公司之委托代理人郭丽敏、被上诉人上海虹云物业管理有限公司之委托代理人张何心到庭参加诉讼。现已审理终结。原审经审理查明，1994年8月23日，甲公司（乙方、以下简称甲公司）与乙公司（甲方）签订《参建协议》，约定：乙方参建住宅在上海��东大道***号（以下简称涉案物业），乙方投资参建住宅总建筑面积10,000平方米左右，十八层壹幢（工程竣工后按实结算）；工程造价，每平方米建筑面积造价按人民币（下同）4,100元，由甲方一次包死；本参建住宅，甲方将于1995年2月底交付乙方，产权归乙方所有；物业由乙方管理等。房屋竣工交付使用后，该物业一直由上海新黄浦置业股份有限公司（以下简称新甲公司）委托丙公司（以下简称丙公司）管理，且由新甲公司为丙公司提供系争的本市浦东大道****号101室房屋（以下简称系争房屋）作为物业管理用房。2011年丙公司撤离涉案物业，上海市浦东新区人民政府戊街道办事处（以下简称戊街道办事处）物色上海虹云物业管理有限公司（以下简称虹云物业公司）对涉案物业进行物业管理。2011年12月29日，虹云物业公司与丙公司签署《浦东大道****号物业管理移交协议书》，由丙公司向虹云物业公司移交了相关物业管理资料，但系争房屋没有进行移交。虹云物业公司与戊街道办事处签订《协议书》，约定，在金杨街道区域，任何一个小区出现物业无人管理时，由戊街道办事处委托虹云物业公司从事该无人管理物业的服务，虹云物业公司必须按物业服务的要求进行实施等内容。后涉案物业由虹云物业公司进行物业管理。2011年5月10日，新甲公司向戊街道办事处出具《关于浦东大道****号业主委员会办公用房的报告》，载明：浦东大道****号101室北间面积约为12平方米，作为浦东大道****号业主委员会的办公用房。2012年7月，上海市浦东新区金杨新村街道罗山二村居民委员会出具情况说明称，浦东大道****号使用后一直由丙公司管理，2011年12月，该公司撤退后，原系争的办公用房（101室）产权属新甲公司所有，经协商未果。4月，大楼居民撬开原物业办公室，虹云物业公司根据居民的要求才进驻办公。2014年新甲公司委托律师向虹云物业公司发出律师函，主要内容为：1、请虹云物业公司在2014年12月29日前迁离本市浦东大道****号101室房屋。2、请虹云物业公司按照每月4,000元标准支付从2012年4月至实际搬离之日止的房屋占用费。3、逾期搬离，受托人将通过法律途径依法维护委托人的合法权益。原审另查明，系争房屋产权现登记在新甲公司名下，甲公司已变更为新甲公司。原审审理中，新甲公司请求判令：1、虹云物业公司搬离系争房屋；2、虹云物业公司按照每月4,000元标准支付从2012年4月起至实际搬离系争房屋之日止的房屋占用费。虹云物业公司辩称：1、虽然系争房屋的产权人登记为新甲公司，但根据上海市人民政府沪府发（2011）第23号文件第11条第4款的规定，1997年7月1日至2003年8月31日间竣工的居住物业管理区域，其物业管理用房应当按照规划中配置的标准提供，规划中未配置的，按照物业管理区域实际管理情况予以提供。根据该文件的精神，因涉案物业是在2003年8月31日之前竣工的，系争房屋从交付使用开始至今都是作为物业用房使用，故此是建设单位作为义务予以提供的，新甲公司要求虹云物业公司搬离及支付使用费没有事实和法律依据。2、目前系争房屋产权登记在新甲公司名下，根据上海市房屋土地资源管理局沪房地资（2008）第56号文件第5条的规定，只是说目前该房屋产权登记在新甲公司名下而已，而实际上该房屋的产权为业主共有，只是该小区没有成立业主委员会，所以没有办理该手续。据虹云物业公司了解，涉案物业所在地的戊街道办事处已经向房地产交易中心提出了申请。综上，请求驳回新甲公司的诉请。原审认为，根据有关物业的相关规定，物业用���应由开发商按照设计规划中配置的标准提供；未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供。新甲公司作为参建一方参建了涉案物业，且参建协议明确该物业由新甲公司管理，且涉案物业竣工后一直由新甲公司委托相关物业公司进行物业管理，新甲公司也向相关物业公司提供系争房屋作为物业管理用房长达十几年时间。由此，系争房屋确定为物业管理用房是合法、合理的，新甲公司要求虹云物业公司搬离的诉请，没有法律依据，不予支持。另，对新甲公司要求虹云物业公司每月按4,000元标准支付房屋占用费的诉请，由于新甲公司对每月4,000元金额的标准未能提供相关依据，故亦不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一五年五月十一日作出判决���驳回上海新黄浦置业股份有限公司的诉讼请求。案件受理费2,940元，减半收取计1,470元，由上海新黄浦置业股份有限公司负担。判决后，新甲公司不服，上诉于本院，诉称：1、原审判决认定事实不清，没有查明系争房屋的使用状况。原审时，在2015年4月22日上午本案第二次开庭结束后，原审法院会同双方当事人共同前往系争房屋所在的涉案物业小区，发现新的门卫室已经造好并投入使用，计划作为物业管理用房的老门卫室却被空关。系争房屋只有一间面积仅7、8个平方米左右的过道厅作为物业管理接待窗口，两间房间一间租借给他人居住，另一间作为活动用房。原审法院对该节事实在判决中未置一词，属遗漏关键事实。2、原审判决适用法律错误。系争房屋是新甲公司在1994年按每平方米4,100元支付对价购买的，新甲公司支付了正常的市场价格取得系争房屋，理应享有��有、使用、收益、处分的权利。虹云物业公司擅自使用系争房屋并将系争房屋出借给他人使用，显然侵犯了新甲公司的权利、原审判决回避物权法的规定，显属错误。3、本案系排除妨害纠纷，故系争房屋所在小区的开发商为何人、开发商有无提供物业管理用房，均不属于本案审理范围。由此，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原判，改判支持新甲公司的原审全部诉请。被上诉人虹云物业公司辩称：涉案物业小区系由新甲公司参建开发所得，此与购买所得不同，参建协议也明确约定涉案物业由新甲公司负责物业管理，虹云物业公司之前的丙公司系由新甲公司委托进行管理。根据物业管理的相关规定，物业用房应当由开发商按照规划配置的标准予以提供，系争房屋虽然登记在新甲公司名下，但此系由于当时相关政策法规不完善所致，故新��公司应当按照实际使用情况予以提供。系争房屋在虹云物业公司受托对涉案物业进行管理之前一直是作为物业管理用房使用的，而且之前新甲公司也曾向当地街道办事处出具承诺将系争房屋内的一个房间作为业主委员会办公用房，故系争房屋应为公共事业用房。新甲公司主张虹云物业公司将系争房屋挪作他用缺乏依据。故不同意新甲公司的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。二审审理中，新甲公司向本院提供上海市浦东大道****号202室房屋的上海市房地产登记簿信息资料，其中载明该房屋竣工日期为1995年，旨在证明涉案上海市浦东大道****号整幢房屋的竣工时间为1995年，故上海市人民政府沪府发（2011）第23号文件第11条第4款的规定不适用于本案。虹云物业公司对该份证据的真实性没有异议，但不同��新甲公司的证明目的。双方当事人在二审中还确认，涉案物业至今尚未成立业主委员会。另，新甲公司在二审中向本院自愿撤回其原审第二项即要求虹云物业公司支付系争房屋占用费的相关诉请。同时，新甲公司明确其原审第一项诉请为要求虹云物业公司搬离并向其返还系争房屋。本院认为，新甲公司作为参建方参建取得涉案物业，且新甲公司在与案外人签订的参建协议中亦约定涉案物业由新甲公司负责物业管理，故新甲公司应就该物业承担开发商的相关物业管理义务。根据新甲公司二审时提供的浦东大道****号202室房屋产权资料信息，涉案物业于1995年竣工。根据上海市的相关规定，1997年7月1日《上海居住物业管理条例》实施之前竣工的物业小区，因当时法律法规对物业管理用房未作约定，小区业主要求房地产开发企业提供物业管理用房的，不予支持，而涉案物业���工于1997年7月1日之前，故新甲公司没有为涉案物业提供物业管理用房的法定义务。现新甲公司要求虹云物业公司搬离并返还虹云物业公司作为物业管理用房而占用的系争房屋，依法有据。新甲公司虽然曾将系争房屋提供给丙公司作为物业管理用房，但鉴于其不负有提供物业管理用房的法定义务，故此并不能成为虹云物业公司现占用系争房屋的合法理由。就2011年5月10日新甲公司出具的《关于浦东大道****号业主委员会办公用房的报告》，暂且不论该份报告能否作为新甲公司就涉案物业业主委员会用房所作的单方承诺，即便是根据该份报告的内容，新甲公司也仅陈述系争房屋内北间面积约12平方米的房屋作为涉案物业业主委员会用房而非物业管理办公用房，而现涉案物业的业主委员会尚未成立，故该份报告亦不能作为虹云物业公司占用系争房屋的合法依据。综上所述，���新甲公司要求虹云物业公司搬离并返还系争房屋的诉请，本院予以支持。原审判决有误，本院依法予以纠正。二审中，新甲公司自愿放弃要求虹云物业公司支付系争房屋占用费的相关诉请，此系其对自身权利的合理处分，并无不当，本院对此予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2015）浦民二（商）初字第748号民事判决；二、上海虹云物业管理有限公司应于本判决生效之日起一个月内搬离上海市浦东大道****号101室房屋并将该房屋返还给上海新黄浦置业股份有限公司。一审案件受理费减半收取计人民币1,470元，由上海新黄浦置业股份有限公司负担1,430元，由上海虹云物业管理有限公司负担40元；二审案件受理费人民币2,940元，由上海新黄浦置业股份有限公司负担2,860元，由上海虹云物业管理有限公司负担80元。本判决为终审判决。审 判 长  张薇佳审 判 员  唐建芳代理审判员  盛伟玲二〇一五年八月二十六日书 记 员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……