山东省滨州市滨城区人民法院民 事 判 决 书（2014）��民二初字第406号原告王爱东，无业。委托代理人王延波，山东志城律师事务所律师，特别授权代理。被告滨州市中博房地产有限公司。法定代表人谢硕文，该公司董事长。委托代理人孙玉胜，该公司职工，特别授权代理。原告王爱东诉被告滨州市中博房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，于2014年10月31日诉来本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王爱东及其委托代理人王延波、被告滨州市中博房地产有限公司的委托代理人孙玉胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王爱东诉称，2008年4月11日，原被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：滨博000487、000305），原告购买被告位于滨州中博国际商贸城第1幢3层XXX号商品房一套及第1幢3层3034号商品房一套。原告按照合同约定支付购房款104972元。合同约定被告于2009年5月31日前交付���屋，被告逾期超180日不交付房屋，原告可以解除合同，被告承担相应的违约金。被告已经违约。特诉至法院，请求判令：1、解除原被告签订的合同编号为滨博000487的《商品房买卖合同》；2、被告返还购房款104972元及违约金537.20元及银行利息13784.80元，合计119294元；3、诉讼费用由被告承担。审理中，原告将上述诉讼请求变更为：1、原被告签订的滨博000487、000305号房屋买卖合同继续履行，被告立即向原告交付位于滨州中博国际商贸城第1座3层XXX号、第1座3层3034号商品房；2、被告支付逾期交房违约金46208.67元（自2009年5月31日至2015年6月10日，共计2201天；以购房款104972元为基数按照每日万分之二计算）；3、被告承担自2015年6月11日至本判决确定的交付房屋之日止的违约金（以104972元为基数按每日万分之二计算）。被告滨州市中博房地产有限公司辩称，原告所购买的滨博000487、000305号商品房买卖合同所约定的房屋，已根据原被告双方所签订的补充协议及经营管理合同约定，自2010年5月31日起就已经交给经管公司经营管理，视为已向原告交付房屋，无需再次交付房屋。同时，被告给予原告房款24.9%的优惠，在以上的经营期限内原告并没有实际损失，被告无需再支付违约金。经审理查明，2008年3月20日、4月11日，原告王爱东（买受人）与被告滨州市中博房地产有限公司（出卖人）先后签订《商品房买卖合同》两份（合同编号分别为：滨博000305、滨博000487），约定：买受人购买的商品房为位于渤海二十四路长江四路与长江五路之间滨州中博国际商贸城第1座3层xxx号房、第1座3层XXX号房；该商品房的用途均为商业；第1座3层3034号房建筑面积共37.75平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1689元，总金额63760元，首付款为32760元于2008年3��20日付清，余款31000元以按揭方式支付；第1座3层XXX号房建筑面积共18.87平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2184元，总金额41212元，首付款为21212元于2008年8月31日付清，余款20000元以按揭方式支付；（第八条：交付期限）出卖人应当在2009年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2008年4月11日，原被告签订《补充协议》，约定：王爱东在签订《商品房买卖合同》时，滨州市中博房地产有限公司在第1座3层XXX号商铺单价为2909元／平方米、总价54893元的基础上给予24.9%的优惠，即优惠后商铺单价2184元／平方米，总价41212元；同时王爱东自愿将该商铺委托给滨州市中博房地产有限公司免费经营管理三年，自2009年5月31日起至2012年5月31日止，并与滨州市中博房地产有限公司签订《经营管理合同》��同日，原被告签订《经营管理合同》，约定：王爱东委托滨州市中博房地产有限公司全权处理滨州中博国际商贸城1号楼3层XXX号商铺验收、交楼等的一切手续；王爱东自愿将该商铺委托给滨州市中博房地产有限公司免费经营管理三年，在该期限内滨州市中博房地产有限公司拥有该商铺全部的经营权和利益权，对该商铺进行统一招商、统一经营，该经营期限自2009年5月31日起至2012年5月31日止。上述两份商品房买卖合同签订后，原告分别依约向被告交付第1座3层3034号房购房款63760元、第1座3层XXX号房购房款41212元。上述滨博000305号商品房买卖合同约定交房期限届满后，被告未向原告交付滨州中博国际商贸城第1座3层3034号房。上述《经营管理合同》期限届满后，被告未向原告交付滨州中博国际商贸城1号楼3层XXX号商铺。原被告均认可诉争房产竣工验收日期为2010年10月15日。原告主张的逾期交房违约金为：以购房款104972元为基数，自2009年5月31日起至2015年6月10日止，共计2201天，按每日万分之二计算；以购房款104972元为基数，自2015年6月11日起至本判决确定的交付房屋之日止，按每日万分之二计算。以上事实，由原告提交的商品房买卖合同两份、收据两份、借款凭证两份，被告提交的补充协议、经营管理合同、建设工程竣工验收备案表各一份及当事人陈述等在案佐证。本院认为，原告王爱东与被告滨州市中博房地产有限公司签订的滨博000305、000487号《商品房买卖合同》以及关于第1座3层XXX号商铺的《补充协议》、《经营管理合同》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告要求交付诉争房屋的问题。因诉争房屋已达到交付条件，且关于第1座3层XXX号商铺的委托经营期限已届满，原告要求被告交付涉案两套房屋，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。关于逾期交房的违约责任。一、关于滨博000305号商品房买卖合同。该合同签订后，原告依约支付了购房款，被告应按约定期限交付房屋。被告在没有合同约定免责事由的情况下逾期交房，属违约行为，应按合同约定承担违约责任。原告要求被告承担以购房款为基数自逾期交房之日起按日万分之二计算至本案判决确定的交房之日止的逾期交房违约金，符合合同约定，亦不违反法律规定，应予支持。二、关于滨博000487号商品房买卖合同。针对该商品房买卖合同所约定的商铺，原被告于同日签订经营管理合同，并约定，原告自愿将该商铺委托给被告免费经营管理三年，即自2009年5月31日起至2012年5月31日止；在不损害原告根本利益的前提下，原告委托被告全权处理与该商铺验收、交楼等的一切手续��但依据已查明的事实，诉争商铺竣工验收时间为2010年10月15日，违反商品房买卖合同约定的“出卖人应当在2009年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”之条款，其行为构成违约，但原告对被告自2009年5月31日至2012年5月31日期间的违约行为并没有可诉利益，自2012年6月1日后，被告仍未向原告交付诉争房屋，仍应承担逾期交房期间的违约责任。故本案违约金应以购房款41212元为基数自2012年6月1日起按合同约定的日万分之二计算至本案判决确定履行之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效后十日内将符合诉争商品房买卖合同（合同编号：滨博000305、000487）约定的滨州中博国际商贸城第1座3层3034号商铺、第1座3层XXX号商铺交付原告王爱东；二、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告王爱东违约金（以41212元为基数，自2012年6月1日起按日万分之二计算至上述商品房实际交付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2686元，由被告滨州市中博房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长  裴凯江人民陪审员  寇延涛人民陪审员  崔凤霞二〇一五年八月十五日书 记 员  张 英