湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初1155号原告（反诉被告）高运，男，汉族，1983年11月5日出生，住湖南省桃江县。委托诉讼代理人邹浩，湖南解梵律师事务所律师。被告（反诉原告）李建新，男，汉族，1969年3月24日出生，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人杨舜泗，湖南博泰律师事务所律师。被告（反诉原告）张小艳，女，汉族，1972年7月17日出生，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人杨舜泗，湖南博泰律师事务所律师。原告高运与被告李建新、张小艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案受理后，被告李建新、张小艳于2017年9月18日提起反诉，本院经审查准许后，决定本诉与反诉合并审理，并于2017年10月9日适用简易程序公开开庭进行了审理，经审理后本院于2017年10月31日作出了（2017）湘0104民初6647号民事判决书。被告（反诉原告）李建新、张小艳对该判决不服，并上诉至长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院经审理后于（2017）湘01民终9395号民事裁定书，裁定：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初6647号民事判决；二、本案发回湖南省长沙市岳麓区人民法院重审。后本院依法组成合议庭适用普通程序于2018年5月8日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）高运及其委托诉讼代理人邹浩和被告（反诉原告）李建新及其委托诉讼代理人杨舜泗到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告高运诉称：2017年2月27日，原、被告双方签订的《房屋管理租赁合同》约定:“甲方（被告）将位于长沙市岳麓区使用面积为110㎡的门面，出租给乙方（原告）经营、管理、招商、使用，租赁时间为2017年××月1日至2026年3月1日，合同期为九年，房屋租金按半年收取，租金前三年不变，以后每三年递改一次，递增幅度为年10%，即2017年××月1日至2020年3月31日年租金为××8800元，乙方（原告）可在合理合法的条件下转租或转让该房屋门面，转租或转让该房屋门面的权利不能超越本合同之权利范围，转让该门面须经甲方或乙方、受让方共同更改本合同同时应提前告知甲方（转让时甲方不得干涉，并需给予配合）并得到甲方的允许，甲方将收取除余下房租并押金后的转让的15%，与乙方的合作方经营不视为转让，无须征得甲方同意，甲方不收取费用，乙方因特殊原因迟滞上交租金最多不超过合同约定的时间后30个工作日，且需按上交金额的5‰向甲方支付违约金，如租赁房屋在交付乙方前存在权属瑕疵或纠纷或甲方恶意单方毁约，导致乙方不能正常经营的，乙方有权终止合同，甲方应赔偿乙方损失”。原告支付被告半年租金2××400元，及与合同签订后双方另约定的履约保证金10000元之后，即于2017年5月3日签订《简单装修合同》对所承租门面进行装修，并计划以承租的门面经营餐饮生意，与餐饮生意的合作人丁剑，于2017年6月10日签订《房屋合作租赁合同》合作租赁上述门面，由原告承担门面整体装修，丁剑负责室内装修并承担部分门面租金。然而，被告在原告付清租金、押金进场装修后，又要求原告于《房屋管理租赁合同》约定之外，受让承租门面内的存放物品，变相的要求原告另行支付门面转让费，被告为逼迫原告支付额外费用，多次阻止原告装修施工，直至2017年6月底，擅自封锁租赁门面，致使原告无法使用承租门面，原告通过短信、邮寄方式要求被告停止封锁门面行为，通过报警求助解决均未能阻止被告封锁，未能实际使用承租门面，更甚至于被告直接在封锁原告承租门面上张贴“门面出租”，重新对外招租。另外，于原、被告双方签订的《房屋管理租赁合同》中约定原告可转让承租门面，并与被告按85：15的比例分享门面转让费。原告承租门面旁边的门面转让费分别约为11万元或10万元，房屋中介鉴于涉案门面旁边门面的转让，也曾经来原告处上门问询转让事宜，并留下《房屋租赁委托书》表示出资10万元转让费转让原告承租门面。由于被告的违约行为，致使原告承租门面的和通透目的根本无法实现，原告只得与装修公司、丁剑解除合同，造成原告各项直接、间接损失达17万多元。为维护自身合法权益，原告特依法提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告双方签订的《房屋管理租赁合同》；二、被告承担违约责任，退还原告已付的租金2××400元，退还履约保证金10000元，承担违约金2××00元，赔偿装修损失3××766元及5500元，赔偿原告因被告违约造成的可得利益损失100000元，各项共计177066元；三、被告承担诉讼费用。被告李建新、张小艳辩称：2017年2月20日在熟人胡花桃（高运的姐夫）介绍下，在高运口头约定愿意以20000元购买门面厨房设备的前提下，答应将门面以年租金仅××8800元一年、押金为10000元的合同价租给高运。高运当即支付定金3000元，并于2017年2月27日双方签订门面租赁合同，高运口头承诺三四日后支付事先约定的20000元设备款。高运于2017年3月3日以转账的方式交清半年的房租及押金31××40元，加3000元定金，迄今共付半年房租加押金3××4××0元，签订合同时约定的20000元设备款一直未交。为此，社区警务室组织双方调解，高运改口只同意出10000元设备款，与当时签订房屋租赁合同前的口头约定相比少了10000元，双方未能调解成功，在此情况下，高运私自闯入门面，破坏门面，且将钥匙给其姐夫胡花桃，将门面内设备偷走，损失十余万元。双方于2017年2月27日签订房屋管理租赁合同，合同约定租期为九年，迄今为止门面一直未能正常租赁，高运所付的半年租房款已于2017年8月27日到期，也未按照合同约定支付余下的租金。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告李建新、张小艳反诉称：由于被反诉人高运没有经济实力个人承担门面租金，在合同外又与丁剑签订了合伙合同，这些行为被反诉人高运并没按房屋租赁合同约定告知反诉人李建新、张小艳并征得其同意，其门面内财产是反诉人的，双方约定门面内财产折价20000元转让，但被反诉人至今没有支付转让费给反诉人，反而私自处分，故反诉人只能行使先履行抗辩权，要求被反诉人高运给付转让费20000元给反诉人，被反诉人弃之不管，反诉人要求被反诉人继续履行房屋租赁合同并支付门面财产转让费及半年度门面租金，当地社区组织双方调解无果。为维护自身合法权益，特提起反诉，请求判令：一、解除原、被告双方签订的《房屋管理租赁合同》；二、反诉被告支付2017年10月1日至2018年3月31日半年度门面租金2××400元及财产转让费20000元；三、本案反诉费用由反诉被告承担。反诉被告高运辩称：反诉人的反诉请求与诉状陈述的事实理由自相矛盾，其理由不足以支持其诉请，反诉人没有提供相应证据支撑起诉请，请求法院驳回。经审理查明：2017年2月27日，李建新、张小艳（出租方-甲方）与高运（承租方-乙方）签订《房屋管理租赁合同》，双方约定：“……第二条甲方将位于湖南省长沙市岳麓区使用面积为110平米的门面出租给乙方经营、管理、招商、使用。第三条租赁期限1.租赁时间：从2017年××月1日至2026年3月31日止，合同期九年。甲方应在2017年3月1日前，将房屋交付给乙方，其中2017年3月1日至2017年××月1日为甲方给予乙方的进场免租期。……第四条履约保证金、租金及支付方式1.房屋门面经乙方验收接管后，为保证甲方权益以及合同的履行，乙方须向甲方交纳5000元作为履约保证金。甲方须向乙方提供保证金凭证，待本合同解除后，履约保证金全额无息退还给乙方。2.房屋租金按半年收取，租金前三年不变，以后每三年递改一次，递增幅度为年ｌ0%，即2017年××月1日至2020年3月31日年租金为××8800元；2020年××月1日至2023年3月31日年租金为53680元；2023年××月1日至2026年3月31日年租金为590××8元。3.租金乙方每半年一付，提前15个工作日支付。乙方在合同签订后三日内向甲方支付房屋租赁履约保证金5000元。租期内，乙方需提前一个月向甲方支付下一个租赁年度的约定租金。第一个年度半年（2017年××月1日至2017年9月30日）的租金2××400元在合同签订后三日内支付。甲方在合同签字后，乙方若未能按规定时间打款，则此合同无效，甲方有收回房屋的权利，双方互不承担责任。……第五条门面的转租或转让乙方可在合理合法的条件下转租或转让该房屋门面，转租或转让该房屋门面的权利不能超越本合同之权利范围。转让该门面须经甲方或乙方、受让方共同更改本合同，同时应提前告知甲方（转让时甲方不得干涉，并需给予配合）并得到甲方的允许，甲方将收取除余下房租并押金后的转让费的15%，与乙方的合作方经营不视为转让，无须征得甲方同意，甲方不收取费用。第六条甲、乙双方的义务及责任ｌ.甲方须保证租赁房屋的附属设施、设备处于能够使用的状态，验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，否则甲方概不负责。2.本合同签订之前，由乙方负责检查验收，并做财产清算，水表、电表、煤气表的抄录。合同签订之时，视为乙方接受甲方房屋，接管后发生的费用，由乙方承担。……××.依本合同的规定，乙方在合同期内享有对承租房屋占用、使用、管理、收益权利。在合同期内，乙方自主经营，不受甲方不当干预。……6.租赁期间，乙方在合同约定的租赁场地应遵纪守法，及时缴纳房屋租金及水电费，甲方不承担任何乙方在经营期间发生的债权债务及责任。乙方因特殊原因迟滞上交租金最多不超合同约定时间后的30个工作日，且需按上交金额的千分之五向甲方支付违约金。……9.甲方应保证所出租的房屋无权属瑕疵或纠纷，如租赁房屋在交付给乙方前存在权属瑕疵或纠纷或甲方恶意单方毁约，导致乙方不能正常经营的，乙方有权终止合同，甲方应赔偿乙方损失。”同日，原、被告双方书面补充约定：“押金经甲乙双方协商，双方同意追加押金5000元，押金共计10000元，押金到期全部返还，无息。”合同签订后，高运向李建新、张小艳支付履约保证金10000元及2017年××月1日至2017年9月30日的租金2××400元。2017年6月底，李建新、张小艳要求高运支付门面内设备款20000元而导致双方发生纠纷，高运未能对涉案铺面完成装修。2017年7月初，李建新、张小艳在涉案门面上张贴门面出租告示对外招租。另查明，高运向本院提交甲方为高运、乙方为案外人深圳市金裕华装饰设计工程有限公司的《简单装修合同》、《预算表》、《解除合同协议书》及收据、营业执照等证据材料，拟证明其存在装修损失3××766元；然案外人深圳市金裕华装饰设计工程有限公司于2017年11月25日向长沙市中级人民法院出具了《证明》一份，内容为：“根据（2017）湘010××民初66××7号湖南省长沙市岳麓区人民法院判决书，当事人高运向一审法院提供了《简易装修合同》、《解除合同协议书》、《收据》。我司特此郑重证明：深圳市金裕华装饰设计工程有限公司与高运无任何关系。高运向一审法院提供的《简易装修合同》、《解除合同协议书》、《收据》上的印章均系伪造。我司也无文姓工作人员。我司提供印章及工作人员名单附后为证，请贵院依法处理为盼。情况属实，特此证明。”还查明：1.李建新、张小艳认可高运对涉案铺面简单装修仅有28㎡的厨房铝合金窗户、麻辣烫架子、一长条供餐饮的长桌等。2.庭审中，李建新、张小艳称其于2017年12月18日把涉案铺面卷闸门锁下并接管了涉案铺面，并于2018年××月1日正式对外出租。上述事实，有当事人当庭陈述，高运提交并经庭审质证的《房屋管理租赁合同》（李建新、张小艳也将此作为证据进行了提交）、长沙市岳麓区学士街道白鹤社区居民委员会出具的《证明》、押金变更协议、《甲方指定收款账户变更协议》、《收据》、中国光大银行阳光卡活期账户交易明显、短信及微信聊天记录截屏、快递回执及投递查询记录、《报警案件登记表》（编号：［2017］003811）、门面招租公告照片，李建新、张小艳提交并经庭审质证的（2007）望证民字第155号《公证书》及建房图纸、深圳市金裕华装饰设计工程有限公司出具的《证明》等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，原、被告双方签订的《房屋管理租赁合同》及其补充书面约定均系签约双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方应当秉承诚信原则，履行各自的义务。但双方在履行上述协议过程中，就是否应当支付门面内设备款20000元的问题产生了争议，并肇致涉案合同未能继续履行。对此，本院认为，原、被告双方并未在合同中约定由高运向李建新、张小艳支付门面内设备款20000元；李建新、张小艳称与高运在签订合同时双方口头约定由高运支付门面内设备款20000元，但李建新、张小艳并未提交充分证据证明该事实，故本院对李建新、张小艳的该主张不予采信。李建新、张小艳与高运因门面内设备款发生纠纷，导致门面不能继续装修，且李建新、张小艳于2017年7月初在门面上张贴门面出租告示，以其行为表明不再履行合同，其行为显然构成违约，并不属于抗辩权之正当行使。基于上述违约行为之评定，本院对本、反诉原告各项诉讼请求，作如下评断：（一）关于本诉原告高运的诉请：1.关于合同解除：李建新、张小艳的预期违约行为符合《合同法》第九十四条第一款（二）项规定之情形，且李建新、张小艳本次庭审中称涉案房屋已于2018年××月1日出租出去，加之李建新、张小艳反诉请求亦要求解除双方签订的《房屋管理租赁合同》，故高运关于解除合同之请求，合理有据，本院予以支持。2.关于租金及履约保证金的退还问题：因李建新、张小艳的违约行为导致涉案合同解除，则根据《合同法》第九十七条之规定，高运关于退还已付租金2××400元、履约保证金10000元之主张，合理有据，依法应予支持。3.关于违约金：双方在《房屋管理租赁合同》及其补充书面约定中对违约金均未明确约定，则原告此项主张，理据不足，本院不予支持。××.关于装修损失：首先，高运提交《简易装修合同》、《解除合同协议时》、《收据》等证据材料，拟证明其因涉案铺面的装修向案外人深圳市金裕华装饰设计工程有限公司支付了款项及赔偿费用共计3××766元，但李建新、张小艳提交的案外人深圳市金裕华装饰设计工程有限公司出具的《证明》否定了上述证据材料的真实性，故高运该项主张，欠缺事实依据。其次，高运提交甲方为高运、乙方为丁剑的《房屋合作租赁合同》、《解除协议》及丁剑出具的《声明》、《收条》等证据材料，拟证明向案外人支付了装修损失5500元，但丁剑并未到庭作证并接受法庭询问，也无其他第三方见证或公证其内容的真实性，亦无其他证据佐证其与丁剑之间协议情况的真实性，故高运此项主张，欠缺事实依据。最后，高运上述证据虽然无法证明其分别向案外人深圳市金裕华装饰设计工程有限公司、丁剑支付了涉装修相关费用3××766元、5500元，但根据业已查明的案情来看，李建新、张小艳认可高运已对涉案铺面进行过简易装修，则本院酌情认定李建新、张小艳应向高运支付装修损失3000元。5.关于可得利益损失：高运未能提交有效证据证明可得利益损失的具体计算依据及具体损失金额，加之任何市场经营行为均存在不确定性风险，故高运此项主张，依据不足，本院不予支持。（二）关于李建新、张小艳反诉请求：1.关于合同解除：上文已经进行过评断，不再对此赘述。2.关于财产转让费：上文已述及，现有证据无法证明双方对门面内设备财产转让费进行过约定，且无有效证据证明高运毁坏或侵占了涉案门面内设备财产，故李建新、张小艳此项主张，理据不足，本院不予支持。3.关于租金：上文已论及，系李建新、张小艳的违约行为导致涉案合同无法继续履行，并致使高运无法实际经营，则李建新、张小艳的该项主张，亦欠缺依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）高运与被告（反诉原告）李建新、张小艳于2017年2月27日签订的《房屋管理租赁合同》；二、限被告（反诉原告）李建新、张小艳于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）高运履约保证金10000元、租金24400元，并向原告（反诉被告）高运支付装修损失赔偿款3000元；三、驳回原告（反诉被告）高运其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李建新、张小艳的其他反诉请求。如被告（反诉原告）李建新、张小艳未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息并支付迟延履行金。本案本诉案件受理费3841元、反诉案件受理费455元，合计4296元，由原告（反诉被告）高运负担1296元，由被告（反诉原告）李建新、张小艳负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  胡 忠审 判 员  郭庆栋人民陪审员  廖寓舒二〇一八年七月二日书 记 员  喻世涵