广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1704民初359号原告：梁永德，男，1984年12月29日出生，汉族，住广东省茂名市茂**。委托诉讼代理人：覃勇进，广东南天竹律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄齐英，女，1973年8月10日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被告：范娟，女，1949年8月17日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。第三人：阳江市阳东区东骏房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市阳**经济开发区北惯镇金鸡山工业园金田十路。法定代表人：郭小琴，该公司董事长。第三人：阳江市高达工业发展有限公司。住所地：广东省阳江市江城区体育路阳江市水上活动中心大楼**之**。法定代表人：谭剑明，该公司董事长。上列第三人的共同委托诉讼代理人：叶计多，男，1974年6月15日出生，汉族，住广东省阳西县。第三人：黄齐英，女，1973年8月10日，汉族，住广东省阳江市江城区。原告梁永德与被告范娟以及第三人阳江市阳东区东骏房地产开发有限公司（以下简称东骏公司）、阳江市高达工业发展有限公司（以下简称高达公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，本院依职权追加黄齐英为本案第三人参加诉讼。原告梁永德的委托诉讼代理人覃勇进、被告范娟以及第三人黄齐英到庭参加诉讼。第三人东骏公司、高达公司经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁永德向本院提出诉讼请求：一、判决不能执行东骏公司开发建设的北惯新城一期Ａ11-02、Ａ11-03号商品房；二、确认北惯新城一期Ａ11-02、Ａ11-03号商品房所有权归原告所有；三、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2013年4月18日与第三人东骏公司签订两份编号分别2013040678、2013040679的《商品房买卖合同》，向东骏公司分别购买位于阳东区金鸡山地段（金田十路）北惯新城一期Ａ11-02、Ａ11-03号共两套商品房。双方在签订合同的当天亦对涉案两套商品房进行了网签。涉案两套商品房总成交价为1531342元。原告依照合同规定一次性通过银行转账付清了购房款。第三人东骏公司出具了收款收据给原告，并于2013年7月将涉案两套商品房交付给原告，原告也将两套商品房进行了装修使用。在进一步办理登记产权的过程中，由于房屋被范娟（其自称是郭小琴、谭剑明的债权人）向阳江市中级人民法院债权案件进行保全查封，导致涉案两套商品房无法正常进行申请登记备案，产权登记只能暂时停止。原告认为购买涉案两套商品房发生在人民法院查封一年多之前购买的，双方买卖意愿真实合法，双方所签订的《商品房买卖合同》（包括网签合同）也经过阳江市阳东区人民法院（2015）阳东法合民初字第357、第363号判决书确认为合法有效。既然买卖合同为合法有效。买受人又已支付全部房价款，买受人完全有权拥有所购买房屋的产权，只是由于被告与第三人的债务问题被查封房屋，才导致无法办理产权登记，严重损害了原告的合法权益。根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，……第三人已支付全部价款并实际占有，但未办理登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封扣押、冻结。”的规定，该司法解释的立意是非常清楚的。也就是第三人善意取得并已付清价款，虽未办理过户登记手续，也不能否认第三人已取得了财产的所有权，否则就不存在不得查封、扣押、冻结被执行人已出卖的财产的规定。原告以银行汇款方式支付全部购房款给被告，足以证实买卖的真实性，据（2016）粤执异3号的执行裁定认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，对于开发商出售给第三人的未过户的商品房，要阻断被强制执行的效力，应当同时具备以下三个条件：一、是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、所购买的商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三、已支付的价款超过合同约定总价的百分之五十可认定符合原告的请求。原告认为裁定法官无视原告的请求与事实草率下裁定，因为原告同时具备以下三个条件：一、原告是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合第一点；二、原告将所购买的商品房已经装修并用于居住且原告名下无其他居住的房屋，符合第二点；三、原告已通过银行汇款方式支付全部购房款给被告超过合同约定总价的百分之五十，并实际占有，符合第三点。所以，原告完全符合依理请求解除事实与理由。本案所涉的合同在另案［（2015）阳东法合民初字第357号、363号判决］认定有效，该判决已经发生法律效力，被告范娟陈述的东骏公司在法院执行异议中所表述的意见与我方无关，原告在2013年4月7日从银行提取现金20万元用于本案购房定金，2013年4月18日将其余购房款通过转账转到郭小琴的账户。原告提供第三人黄齐英的银行流水证明有足够资金支付800多万元购房款。原告与第三人东骏公司之间的买卖房屋关系是有效的，在2013年4月18日支付购房款后，第三人东骏公司即时交付房屋给原告使用，后择日装修房屋然后使用。综上，原告认为涉案两套商品房早已在人民法院查封之前完成了交易，产权应归原告所有，人民法院作为确权的司法终裁机构在房屋因客观原因未能完成产权登记的前提下，应确认涉案两套商品房的所有权归原告，在此情况下人民法院再以执行其他案件对涉案两套商品房强制执行，于理于法均是错误的，严重损害了原告的合法权益，原告在对法院执行提出异议被裁定驳回后，依据《民事诉讼法》第227条的规定提起诉讼，望人民法院判如所请。被告范娟辩称，一、2013年2月4日，东骏公司与范娟协商一致达成协议，东骏公司自愿将座落在阳东经济开发区北惯新城8间房屋抵押给范娟为郭小琴、谭剑明所欠范娟款项作担保（2014年1月25日判决书中认定此担保有效）。也就是认定此房应付清偿还范娟债务的责任。2013年7月31日范娟起诉东骏公司并在2013年8月5日申请法院查封了这几间房屋，当时法院明确注明如不服裁定可向法院申请复议一次。东骏公司没有申请复议，如果当时真是卖了房，东骏公司应向法院申请复议表明实况，为何东骏公司只字不提，范娟认为东骏公司当时确没有卖房一事。二、本案在审判阶段开庭时东骏公司的代理律师同东骏公司沟通后提出以房抵债，大家要求休庭，东骏公司的代理律师陪同范娟一起到售楼部计算房屋的实际平方数，当时明确指定用其担保提供的这几套房来抵所欠款项。该事实有法官和律师可作证。2014年11月18体听证时，东骏公司的代理律师证明属实。如果房屋真的是卖了为什么不讲明是卖了，还在法庭上敢乱对法官表态，由此可见当时是没有卖房一事。三、本案在2013年7月31日起诉，8月5日查封，2014年1月25日阳东法院判决，2014年2月上诉，上诉内容关于利息问题，未提房屋已出售，2014年6月24日中院驳回上诉维持原判。2014年9月11日法院委托评估公司评估。在这一年多的时间里，为何东骏公司只字不提房屋已出售，而在2014年10月10日东骏公司才提出书面异议，异议时只提其中A3-13号、15号房已出售后法院不予支持。四、阳东法院在（2015）阳东法合民初字第357号判决，原告所提出的商品房产权并不归原告所有，所以并不影响该商品房的查封和拍卖。东骏公司当时有预售证的，完全可以办证，为何不到房管部门登记备案？范娟有阳东房管局的证明作证。五、原告所主张已支付清该十套商品房的房价款8069005元，并且在2013年4月20日前一次性支付房价款773129元给东骏公司，如此大笔的资金交易，是否有银行凭证。在2013年4月18日的银行底单注明是黄齐英借款给过郭小琴，不是梁永德的购房款，梁永德交购房款的收据没有银行回单，这样的收据随时可以补写，所以这笔款不能证明是梁永德的购房款。六、东骏公司在社会上借款无数，如有银行凭证，付款用途是不是购房款，请法院查核。原告和东骏公司一直未到房地产管理部门办理商品房的产权过户登记手续，直到2015年8月31日才起诉，前后两年多，该商品房已经拍卖多次，2014年10月10日东骏公司提异议的时候只提A3-13、15号2间，东骏公司都没有提到A11-2、A11-3该商品房已出售给原告，商品房的所有权并不属于原告，法院应对原告提出的异议不予支持。原告称2013年4月18日签订《商品房买卖合同》，4月20日一次性付清房款，6月28日进行网签，7月1日交付使用，如此紧密连贯的行动，却单单没有进行最重要的到房地产管理部门办理商品房的产权登记备案和过户登记，范娟认为不正常，请法院查核。七、东骏公司在被执行时多次拿出《商品房买卖合同》来阻止执行，因为东骏公司本身印有合同，所以错漏百出，特别是时间前后矛盾，法院也有材料作证，请求法院核实事情真相。八、原告所提出的主张疑点重重，证据不足，不合常理，要求法院不予支持。九、梁永德于2013年4月购买房屋，为何不办理房产登记以及一切过户手续，导致法院查封东骏的房产，责任在于梁永德，过错也在于梁永德，梁永德应当负担一切经济责任。不同意承担诉讼费。十、黄齐英汇款给郭小琴，备注写明借款，不排除其与郭小琴存在借贷关系，因为当时郭小琴夫妇向社会上借了很多钱，他们二人借款与梁永德没有关系，如果是支付房款，为何不注明是代梁永德支付购房款，而要写借款？而且他们的购房合同有约定通过特定账户支付购房款，就应当按照约定方式履行，所以黄齐英汇给郭小琴的款项不是购房款，而是黄齐英借款给郭小琴。十一、范娟由于与东骏公司的纠纷提起诉讼，法院查封了东骏公司八间房屋，这八间房屋包括涉案两间房屋，法院查封后，东骏公司提出执行异议，明确表示只有两间（房号：A3-13、A3-15）是已经卖出，没有对其余六间提出异议，东骏公司当时没有对涉案两间房屋提出异议，也没有提及本案两间房屋已经卖给梁永德。第三人黄齐英述称，本案房屋是由梁永德购买，黄齐英代梁永德支付购房款，因为黄齐英用梁永德的钱做生意，梁永德有资金在黄齐英处保管，所以黄齐英代为支付梁永德购房款，涉案款项属于梁永德。法院查封房屋不合理，因为从房管局可以查到我方购买房屋的资料，所以不应查封本案房屋。第三人东骏公司、高达公司未提供诉讼意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告梁永德提供的证据如下：证据一，居民身份证，拟证明原告的身份主体适格；证据二，交易凭证及收据，拟证明原告通过银行转账和支付现金的方式全部付清了购房款；证据三，《广东省商品房买卖合同》，拟证明原、被告协商一致，根据政府示范文件，于2013年4月18日签订了《广东省商品房买卖合同》及附件，对商品房买卖等事宜作出了约定；证据四，接收楼宇确认书，拟证明原告于2014年7月1日对被告交付所购的商品房进行了确认；证据五，物业管理合同，拟证明原告与物业公司已订立物业管理合同，原告已装修使用该商品房；证据六，房地产档案资料检验证明，拟证明原告名下没有生活房；证据七，阳江市阳东区人民法院（2015）阳东法合民初字第357号、第363号民事判决书，拟证明原告商品房买卖合同有效；证据八，阳江市阳东区人民法院（2016）粤1704执异21号执行裁定书，拟证明原告对执行裁定不服提起诉讼；证据九，《家庭房屋登记记录查询证明》，拟证明梁永德当时买卖房屋是真实的；证据十，收款收据（编号分别为：6000739、6000740、6000695、6000696、6000697、6000698）六份，拟证明我方购买十套房屋已经全部支付房款，在之前的案件中已经作为证据提供，东骏公司也对收款收据的真实性是认可的，在合山法庭开庭时已经确认；证据十一，房屋照片，拟证明涉案房屋已经装修使用。被告范娟对原告梁永德提交的上述证据发表质证意见如下：法院查封的时候，案涉房屋均没有装修，没有门，也没有人居住，评估公司2014年9月11日前去评估时，案涉房屋仍没有装修，也没有人在那里居住，当时评估公司拍了照片。2015年3月25日，吴俊纬对法院查封提出异议，范娟委托律师到阳东区房地产交易中心打印一份证明，证明法院查封的八套包括本案两套房屋均没有办理商品房合同备案登记和预购商品房登记。关于原告提供的证据二交易凭证及收据，是黄齐英借钱给东骏公司的法定代表人郭小琴，交易凭证写明是借款，不是购房款。收据没有写明是购房款，只写了收到现金。2013年8月5日法院查封本案房屋，法院的裁定书写明如有异议，在15天内可提出异议，但原告没有提出异议。2014年1月25日，法院判决东骏公司败诉，东骏公司2月上诉到市法中院，也没有提及本案房屋已经卖出。2014年10月10日，东骏公司提出异议，法院查封的八套房屋之中有两套已经卖出，是A3-13、A3-15，并没有提及本案房屋，法院不予支持。原告主张签了购房合同，交了购房款，也已经交付房屋，但却没有去房管局办理登记手续，明显不合情理。东骏公司提出执行异议后，我方律师到房管局调查，得知东骏公司八套房屋都未进行合同备案，所以我方不同意第三人黄齐英提出的证据，黄齐英何时去申请备案不清楚，有可能是现在才去申请的。对照片的真实性没有异议，对装修也没有异议，但不是法院查封之前装修的，是法院查封之后装修的。第三人黄齐英对原告梁永德提交的上述证据发表质证意见如下：对梁永德提供的证据没有意见。被告范娟提供的证据如下：一、阳东区房地产交易中心出具的复函，拟证明本案房屋是尚未交易的；二、评估报告，拟证明法院拍卖时涉案房屋根本没有装修使用。原告梁永德对被告范娟提交的上述证据发表质证意见如下：一、根据合同第十五条约定，合同备案是东骏公司的义务，所以如果合同未有备案登记，是东骏公司的责任。二、东骏公司所有房屋外墙都是一样的，里面的结构也是一样的，范娟提供的评估报告中的照片不能反映是本案两套房屋，当时本案房屋已经在使用当中。照片中没有显示有本案房屋的房号，2013年4月18日收房后一个星期内，我方已经将门牌号安装了，不同意范娟提供的评估报告。第三人黄齐英对被告范娟提交的上述证据发表质证意见如下：一、对证据一的真实性没有意见，对其内容有异议，因为在2013年4月18日已经签订合同，并且合同已经备案，预告登记正在办理中，梁永德也曾经到房管部门查询，可以提供《家庭房屋登记记录查询证明》作为证据，所以不同意范娟提供的证据，梁永德当时买卖房屋是真实的。二、对证据二的意见与梁永德的质证意见一致。第三人黄齐英提供的证据如下：2013年2月1日至2013年9月1日的中国工商银行借记卡账户历史明细清单共四份，拟证明黄齐英有足够资金代梁永德支付购房款，黄齐英从银行提取20万元现金代梁永德支付购房定金，其余380万元通过银行转账支付，该事实可从流水中看出。原告梁永德对第三人黄齐英提交的上述证据发表质证意见如下：对黄齐英提供的上述证据无异议。被告范娟对第三人黄齐英提交的上述证据发表质证意见如下：对该证据的真实性无异议，对其证明内容有异议，不能反映是支付购房款，证据所反映的资金往来不能反映与本案有关。第三人东骏公司、高达公司未提供证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本院在审理范娟诉高达公司、东骏公司因土地使用权转让合同纠纷一案中，依范娟提出的诉讼财产保全申请，于2013年8月5日作出（2013）阳东法合民初字第147-1号民事裁定，预查封东骏公司名下位于阳江市阳东区县）北惯镇北惯新城东骏格外商住小区Ａ3-12、Ａ3-13、Ａ3-15、Ａ4-15、Ａ4-16、Ａ4-17共6套房屋，并于同年8月6日在当地房地产管理部门办理了预查封登记手续，亦于同年8月28日将查封裁定书送达给东骏公司。本院经审理该案后，于2014年1月25日作出（2013）阳东法合民初字第147号民事判决，判令：一、高达公司于判决生效之日起10日内退还购地款1975000元及相关利息给范娟；二、高达公司到期不履行上述债务，东骏公司应以其名下的位于阳江市阳东区县）北惯镇北惯新城东骏格外商住小区Ａ3-12、Ａ3-13、Ａ3-15、Ａ4-15、Ａ4-16、Ａ4-17、Ａ11-2、Ａ11-3号共8套房产的实际价值为限对上述债务承担清偿责任。判决生效后，高达公司和东骏公司未履行，范娟遂于2014年7月21日向本院申请执行，本院于当日立案执行［案号：（2014）阳东法执字第322号］。该案在执行中，本院于2014年9月4日作出（2014）阳东法执字第322-1号执行裁定，拍卖东骏公司名下位于阳江市阳东区县）北惯镇北惯新城东骏格外商住小区Ａ3-12、Ａ3-13、Ａ3-15、Ａ4-15、Ａ4-16、Ａ4-17房地产（上述6套商品房预售许可证号：东预许字［2010］第**）。但因故拍卖未果。因该6套房产预查封的期限将届满，本院于2015年8月3日作出（2014）阳东法执字第322-7号执行裁定，继续预查封该6套房产，同时查封涉案的Ａ11-2、Ａ11-3号两套房产。梁永德于2016年4月21日向本院提出前述异议。东骏公司属有限责任公司，其经营范围为房地产开发、销售。东骏公司经有关部门批准，在位于阳江市阳东区金鸡山地段（金田十路）的地块上建设商品房，现定名为北惯新城一期。本案讼争的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为东预许字［2010］第048号。2013年4月18日，梁永德与东骏公司分别签订上述涉案的Ａ11-2、Ａ11-3号房产的《广东省商品房买卖合同》（合同编号分别为：2013040678、2013040679）及《合同补充协议》，约定的总房价分别为773129元和758213元，前者约定一次性付款：2013年4月20日前支付房价款人民币柒拾柒万叁仟壹佰贰拾玖元正（￥773129）；后者也是约定一次性付款：2013年4月20日前支付房价款人民币柒拾伍万捌仟贰佰壹拾叁元正（￥758213）。对上述两笔款项的支付，前述两份合同中均约定买受人应将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，即东骏公司在阳江市江城区农村信用合作联社开设的账号为80×××83账户或东骏公司在广东发展银行阳江分行开设的账号为11×××40账户。东骏公司于2013年4月18日出具《收据》（编号为ＮＯ.6373938），载明收到梁永德交来现金肆佰万元（￥4000000.00元）。原告梁永德主张该款是其通过银行转账的方式支付给东骏公司的，但从其提供的交易凭证来看，黄齐英于2013年4月18日通过其在中国工商银行阳东支行开设的账号为62×××96账户转账叁佰捌拾万元整（￥3800000元）给郭小琴在中国工商银行广东省分行开设的账号为62×××84账户，附言为借款。东骏公司于2014年7月1日与梁永德签订《北惯新城一期接收楼宇确认书》，内容为：本业主因需要用房特向物业管理申请交房并已经过校验本单元物业，同意按上述条件接收。梁永德在签章确认处签名确认。本单元因业主申请并已经业主亲自校验，本公司同意按上述条件交付业主使用。东骏公司在签章确认处盖章确认。梁永德于2014年7月1日就涉案的A11-2、A11-3号房产与广东卓越物业经营管理有限公司签订《物业管理合同》，约定每月的物业管理服务费用为172元/月。按四个月为一期支付，共688元/期，首次金额为壹仟贰佰捌拾元整（￥1288.00）。2014年7月1日起按约规定收取物业管理费。广东卓越物业经营管理有限公司于2014年7月1日收到黄齐英代梁永德交来的A3-10、A3-11、A4-12、A4-13、A11-02、03、A12-03、06、07、08物业费及保证金共13216元。阳江市阳东区房地产交易中心于2015年3月25日回复广东真智律师事务所称，A11-2、A11-3未办理预购商品房合同备案登记和预购商品房预购登记。茂名市房产档案馆于2016年7月20日出具的《房地产档案资料检验证明》载明，梁永德（公民身份号码4409021984********）经产权产籍信息系统查询，无房产信息记录。阳江市阳东区城镇建设和房屋权属档案室于2016年11月11日出具的《家庭房屋登记记录查询证明》载明，梁永德（公民身份号码4409021984********）购买的房产主要情况如下：梁永德购买的位于阳东县金鸡山地段（金田十路）北惯新城一期Ａ3栋10号、Ａ3栋11号、Ａ4栋12号、Ａ4栋13号、Ａ11栋02号、Ａ11栋03号、Ａ12栋03号、Ａ12栋06号、Ａ12栋07号、Ａ12栋08号房屋已经申请合同备案。东骏公司于2018年6月28日向本院提交《证明》载明，梁永德向其购买A3-10、A3-11、A4-12、A4-13、A12-03、A12-06、A12-07、A12-08、A11-02、A11-03十套房产总价款为8069005元。梁永德于2013年4月18日共支付了购房款400万元并房管部门网签了合法有效的《商品房买卖合同》，当日即交付上述房屋给梁永德使用。由于梁永德当天没有一次性支付完购房款，故当时没有开具《北惯新城一期接收楼宇确认书》给梁永德，直至梁永德支付完所有购房款后，我司于2014年7月1日才开具《北惯新城一期接收楼宇确认书》给梁永德。被告范娟对上述证明认为东骏公司与黄齐英串通转移财产，并非正常的房屋买卖，所以不认可东骏公司开具的任何证明。因为东骏公司有前例，之前有一个案件也是房屋买卖和借款，随意更改合同时间，后来在事实面前撤诉。2018年6月28日，本院办案人员就涉讼两套商品房的装修使用情况进行现场勘验，并对勘验结果记录如下：现场勘验情况与第三人黄齐英提供的十张相片载明情况相一致。A11-02、A11-03号商品房已经打通，墙壁打了腻子，地上铺了地砖，所有房间装了门，所有卫生间做好了，装好了水电，厨房也做好了，楼梯级也铺好了地砖，两个门口都装好了大门，其中一个大门装的是电动门，天棚也装好了不锈钢门，买了沙发、办公台、床、厨具等家私。范娟对上述勘验结果认为该勘验笔录的真实性无异议，但对装修的时间有异议，查封时法官到现场看过，如果房屋一楼有大门、铺了地砖并有办公台，那就不会查封，评估公司到场评估也是法院联系，也到实地看过，不是范娟请评估公司去评估的。梁永德则认为东骏公司可证实涉讼两套商品房在2013年4月18日收楼即投入使用。另查明，阳江市阳东区人民法院于2015年10月28日分别作出（2015）阳东法合民初字第357号、363号民事判决，确认梁永德与东骏公司于2013年4月18日签订的合同编号为2013040678、2013040679《商品房买卖合同》为有效合同。案涉房屋的地址为阳江市阳东区金田十路北惯新城一期Ａ11-02、Ａ11-03号。再查明，本院于2016年12月31日作出（2016）粤1704执异21号执行裁定，裁定案外人梁永德的异议申请。梁永德收到该裁定书后，于2017年3月7日向本院提起本案的执行异议之诉。本院认为：梁永德作为执行案件的案外人对本院执行标的主张实体权利并提起诉讼，故本案是案外人执行异议之诉纠纷，争议的焦点问题是梁永德对位于阳江市阳东区县）北惯镇北惯新城东骏格外商住小区Ａ11-2、Ａ11-3房产是否享有足以排除强制执行的实体权利。根据案件查明事实及证据分析，范娟申请执行的案件属于金钱债权执行案件，其申请执行的标的为东骏公司开发的商品房。而梁永德名下尚有八套商品房与涉讼两套商品房均位于阳江市阳东区路），即梁永德在本地居住生活，且其名下还有其他房产，梁永德的申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定的情形。但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条又规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即第二十八条又对金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议这类情形作出了规定。从第二十八条和第二十九条条文来看，二十八条是普适性的条款，对所有类型的被执行人均可适用；二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，则同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，两条规定在适用上产生竞合，并非适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条，故对于房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用第二十九条规定，也可以适用第二十八条规定。故本案应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对梁永德就涉讼两套房产是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，因此，梁永德有责任提供证据证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”，梁永德主张其所购的涉讼A11-2、A11-3号房产的《商品房买卖合同》已经生效的民事判决确认为有效合同，但涉讼的A11-2、A11-3号房产被查封的执行裁定作出并发生效力在前，故梁永德仍应提供证据证明其在涉讼A11-2、A11-3号房产被人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，梁永德提供的其与东骏公司签订的《商品房买卖合同》显示合同签订的时间为2013年4月18日，而涉讼A11-2、A11-3号房产被查封的时间是2015年8月3日，即梁永德在法院查封涉讼A11-2、A11-3号房产之前已和东骏公司签订书面买卖合同。本案没有证据反映该合同违反了法律法规的强制性规定，该合同合法有效。因此，梁永德提供的证据足以证明其在人民法院查封之前已和东骏公司签订合法有效的书面买卖合同。本案中，梁永德提供了交易凭证和收据，拟证明其通过银行转账的方式和现金支付的方式支付涉讼Ａ11-2、Ａ11-3号房产购房款给东骏公司。而涉案的Ａ11-2、Ａ11-3号房产总价款分别为773129元和758213元，合共1531342元。梁永德主张该款已经包含在其向东骏公司购买十套商品房支付的总价款8069005元中，黄齐英确认该款是由其代梁永德支付给东骏公司。范娟辩称合同约定梁永德支付购房款的专用账户是80×××83，黄齐英代梁永德支付价款的账户和现金与上述账户无关联，且其中转账支付的400万元注明为借款，梁永德主张的付清价款不成立。由于黄齐英代梁永德将款项交付东骏公司后，东骏公司已出具收据给黄齐英，载明收到梁永德交来的购房款，因此，范娟认为不能认定梁永德主张付清价款的理由不成立，理据不足，本院不予采纳。本案中，梁永德提供的证据足以认定梁永德已支付全部购房款给东骏公司。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，从房屋现状来看，梁永德已取得房屋钥匙并对房屋进行部分装修，并已办理涉讼商品房办理了物业管理手续，可见，梁永德已占有该房屋。结合梁永德与东骏公司签订的《商品房买卖合同》对房屋交付期限（2013年6月30日前）的约定，可认定梁永德在法院查封之前已合法占有该不动产。梁永德与东骏公司签订的《商品房买卖合同》约定东骏公司在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此，东骏公司负有协助办理产权过户登记手续的义务。经已审结并发生法律效力的民事判决认定，涉案北惯新城一期房地产项目至今尚未办理竣工验收备案手续，可见涉案房屋目前不具备办理产权登记的条件。因此，涉案房屋没有办理过户手续，责任不在梁永德，梁永德没有过错。东骏公司、高达公司经本院传票合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一项之规定，判决如下：一、不得执行阳江市阳东区金田十路北惯新城一期Ａ11-02、Ａ11-03号房屋。二、驳回原告梁永德的其他诉讼请求。案件受理费16329元，由被告范娟负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。本院（2016）粤1704执异21号执行裁定于判决生效时自动失效。审判长  冯荣晶审判员  周国汉审判员  柳华想二〇一八年七月五日书记员  周子琳