沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书[2014]沈和民二初字第00919号原告：田利,女，1965年1月7日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：宋春光，系辽宁申扬律师事务所律师。被告：潘科,男，1968年7月3日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：张凤武，系辽宁古京律师事务所律师。被告：潘雷,男，1973年5月17日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告：张剑薇,女，1976年11月9日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：潘雷，男，1973年5月17日出生，汉族，住沈阳市和平区。原告田利与被告潘科、潘雷、张剑薇所有权确权纠纷一案，原告于2014年4月9日向法院起诉。本院受理后，依法由审判员吕红娇适用简易程序独任审理，于2014年5月13日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，依法组成合议庭，由审判员吕红娇担任审判长并主审，人民陪审员杨颖、人民陪审员徐莉参与评议，于2014年9月18日、2015年8月7日公开开庭审理，原告田利及其委托代理人宋春光，被告潘科及其委托代理人张凤武、被告潘雷，被告张剑薇的委托代理人潘雷均到庭，本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称：原告田利与被告潘科系夫妻关系，被告潘雷、张剑薇系潘科弟弟和弟媳。原告田利与潘科1996年10月登记结婚，婚后双方一直居住在沈阳市和平区株州街13号1-2-3号的房屋。2004年，原告和被告潘科夫妻参加房改，从亲友处借款购买了涉案房屋并于2004年11月29日取得涉案房产编号为沈房权证和平字第××号房屋所有权证。2004年12月初，原告和潘科想从银行贷款偿还买房借款，但收入均不符合银行贷款条件。被逼无奈，2004年12月10日，原告和潘科同潘雷协商一致，通过虚构的买卖将涉案房产过户到潘雷名下，并以潘雷的名义向银行贷款60,000元。同时约定所有贷款由原告和潘科夫妻偿还，贷款全部偿还后房产更名回来。2005年1月13日贷款办下来后，一直由原告和被告潘科按月偿还房贷。2013年7月11日，原告和潘科借款还清了全部房贷后，到房产部门注销了涉案房屋的抵押登记，此时才具备房屋所有权变更登记到原告与被告潘科名下的条件。沈阳市房产部门要求原告和被告四个人必须都到场，才能办理涉案房屋的过户手续。所以原告同三被告提出一起去办理变更登记手续，潘雷和张剑薇夫妻二人非常配合，但令原告无可奈何的是，潘科竟然要求原告放弃涉案房产的共同共有份额，否则拒绝到场。由于被告的无理拒绝，致使至今无法将涉案房产更名回到原告和潘科名下。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼。诉讼请求：1、依法确认位于沈阳市和平区株州街13号1-2-3号的房屋为原告与被告潘科夫妻共同所有；2、判令三被告立即协助原告办理上述房屋的产权变更登记在原告与潘科名下；3、由三被告承担本案诉讼费用。被告潘科辩称：1、本案诉争房屋不是原告与潘科的夫妻共同财产，原告不具有所有权，所以不具有本次诉讼的主体资格。2、本案诉争房屋系潘科的婚前个人财产，与原告无关。该房屋系潘科的父亲潘永葆，母亲张玉文在潘科与原告结婚之前赠与潘科。原告没有为该房产的取得出资，也没有用双方的共同财产出资。诉争房屋原系潘科的姥爷张天方的工作单位省建设厅在大约60年代分配的，地址是和平区桂林街一段七里四号。后张天方调到省二建工作，该单位另行给张天方分配了一套房屋，张天方将桂林街房屋给了女儿张玉文（潘科母亲）。大约在1987年桂林街房屋动迁，回迁后分得本案诉争房屋。当时登记在张玉文名下。大约1995年，在潘科与原告结婚之前，张玉文将诉争房屋过户给潘科。2004年房改之时，使用的是潘科和张玉文的工龄折算的房价购买的产权，并没有使用原告的工龄（当时原告本人也有一套使用权房屋，大约在2006年参加的房改）。房改款大约12,000元及其他相关费用共20,000元均由张玉文出资。所以房改后该房屋直接登记在潘科个人名下。从以上诉争房屋的取得过程及房改的资金来源，工龄折算情况来看，该房屋属于潘科的个人婚前财产。原告对该房屋的取得没有任何出资。故原告主张诉争房屋系与潘科的夫妻共同财产没有任何事实和法律依据。3、诉争房屋系潘科的个人财产，并且在2004年已经实际转卖给潘雷，双方签定了房屋买卖合同，并且已经履行完毕，现该房屋属潘雷所有。2013年与潘雷协商以268,000元购回该房屋，但没有支付购房款，所以原告无权主张过户。4、原告所述“原告与潘科夫妻参加房改，借款购房”不是事实。事实是潘科母亲张玉文以自己工龄折并与潘科工龄合并折算房改，房改款由张玉文支付。5、原告所述“2004年诉争房屋虚假过户给潘雷”不是事实。当时是潘科因承包工程需要资金，而将该房屋实际卖给潘雷。潘雷支付了转让款125,000元。综上，原告对诉争房屋不具有所有权，该房屋已经转卖给潘雷所有。2013年的买卖合同原告并没有支付购房款。所以原告主张没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告潘雷、张剑薇答辩意见同被告潘科。经审理查明：原告田利与被告潘科系夫妻关系（于1996年10月17日登记结婚）。被告潘科与被告潘雷系兄弟关系。被告潘科与被告张剑薇系夫妻关系（于2001年9月28日登记结婚）。争议房屋位于沈阳市和平区株州街13幢123号，建筑面积54平方米。该房屋原系沈阳市和平区房产局第五房产经理公司直管公房，2004年沈阳市和平区房产局（甲方）与被告潘科（乙方）签订《成本价出售公有住房协议书》，将争议房屋以每平222.21元的价格出售给被告潘科，其中工龄6元/平方米（含被告潘科工龄，含被告潘科的母亲张玉文的工龄），折旧2%，被告潘科实交房款总额10,800元、维修基金535元。同年11月29日，争议房屋登记在被告潘科名下（房产证号为沈房权证和平字第××号）。2004年12月6日，被告潘科（甲方、卖方）与被告潘雷（乙方、买房）签订《房地产买卖合同》，约定甲方将案涉房屋转让予乙方，该《房地产买卖合同》房屋成交价款、付款方式、争议解决方式处均为空白，原告田利在甲方签字按印。同时，原告田利、被告潘科作为转让方与作为受让方的被告潘雷在沈阳市房地产转让登记申请审批书上签字按印。该审批表中房地产成交金额处载明120,000元。2004年12月6日，原告田利拟定协议一份，被告潘科和潘雷在该协议上签字，协议内容为“潘科无法贷款购房，故以交易房屋产权形式（和平区株州街13号1-2-3房间）贷款，产权证更名为潘雷，该房屋依然归潘科所有，房屋产权和贷款均与潘雷无关，贷款由潘科、田利偿还，偿还贷款后再更名潘科”。同月10日，被告潘雷取得案涉房屋所有权证（编号为沈房权证和平字第××号）。2005年1月10日，被告潘雷（乙方）与中国建设银行沈阳铁路支行（甲方）签订《中国建设银行个人住房借款合同》及《中国建设银行个人住房借款抵押合同》，约定甲方向乙方借款人民币60,000元整，借款期限自2005年1月10日至2020年1月9日止，乙方将案涉房屋作为担保财产抵押给甲方，甲方取得争议房屋的他项权利证书（编号为沈房市办他字第96062号）。同时被告潘雷（乙方）与中国建设银行沈阳铁路支行（甲方）签订《中国建设银行个人住房贷款委托扣款协议》，约定扣款指定账户为07×××96，扣款日为每月10日。2005年1月13日，上述银行贷款60,000元通过转账存入潘雷在建设银行开具的账户07×××96内。2013年7月11日上述贷款结清，已办理房屋抵押权注销登记。2013年11月21日，被告潘科、张剑薇出具委托书委托田杰代为办理争议房屋出售事宜（该委托书已经辽宁省公证处公证）。同年12月26日，被告潘科交纳争议房屋契税2682.07元，沈阳市和平区地方税务局出具税收通用完税证及销售不动产统一发票（发票联、办证联）。在辽宁省自然人存量房地产交易税收申报表上纳税人签字处由潘科和田利签字。现原告称因被告潘科要求其放弃案涉房屋的共有份额未果，潘科不配合更名，故原告提起诉讼，请求确认争议房屋系共同共有，并由三被告协助办理房屋的产权变更登记。另查：案涉房屋所有权证原件存放在原告田利处，原告田利提起诉讼后，被告潘雷、张剑薇于2014年5月6日以案涉房屋房屋所有权证丢失为由向沈阳市房产局申请补证。又查：2014年3月10日，沈阳市和平区八经街道红塔社区出具社区居住证明，内容为“兹证明潘科（身份证号：，田利（身份证号：，从1996年至今，一直居住在沈阳市和平区株洲街13号1-2-3号”。再查：建设银行账户07×××96，客户名称为潘雷的个人活期明细查询表载明，2011年5月13日由潘科转账存入1,000元，2011年8月29日转账存入1,000元。经询问被告潘雷，其称上述款项由其哥哥潘科偿还，其已将上述款项偿还给其哥哥潘科。对被告潘雷该项抗辩，原告田利称因贷款名字是潘雷，故原告及被告潘科偿还贷款，显示的仍是潘雷的名字。为证明贷款系原告田利偿还，原告田利提供建设银行存款凭条6张，证明原告分别于2012年4月27日、2012年7月3日、2013年3月30日、2013年4月27日、2013年5月31日、2013年6月30日向银行账户07×××96存入现金500元、500元、500元、500元、500元、400元。原告田利提供个人贷款还款凭证一张，载明2013年7月11日原告田利将其中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行账户62×××44内的金额32,529.30元用于为借款人潘雷偿还银行贷款本金32,529.30元，并由田利自其上述银行账户中取款162元为借款人名为潘雷的银行贷款交纳违约金，上述个人贷款还款凭证及现金交款单上均有被告潘雷的签字。原告田利同时提供借条一份，时间为2013年7月10日，内容为“本人潘科向丁茉借款伍万元正（5万元），用于归还现住房贷款（现住所：和平区株洲街13＃-1-2-3）和更名、过户等一切费用，此款由夫妻二人共同归还。还款期从2013年7月始至2015年7月全部归还完毕，特立此据，借款人：潘科，田利”。该借条由田利、潘科签字按印。案件审理中，被告潘雷出具一份未载明时间的付款证明，内容为“因购买和平区株洲街13号1-2-3房产，已付部分款6万元，余款6万元近期一次性付清，付款人：潘雷。收款人潘科、田利”。经鉴定，该付款证明处“田利”的签字、按印均系田利本人签写、按印。被告潘雷预付鉴定费共计2,500元。原告田利称该证明系为了办理更名过户时所写，但不存在真实的付款情况。上述事实，有原告提供的结婚证、南市场八卦街社区证明、人事档案、沈房权证和平字第××号房屋所有权证（复印件）、协议书、沈房权证和平字第××号房屋所有权证、建行个人住房借款合同、建行个人住房借款抵押合同、沈阳市房地产抵押登记发证申请审批表和沈房市办他字第96062号他项权证、专用收据四张、个人住房贷款委托扣款协议、银行存款凭证条六张、借条、个人贷款还款凭证、现金交款单、个人贷款结清证明和房屋抵押权注销登记申请书、社区证明、户口本和说明、沈阳市购房人家庭住房情况查询表、核档单、辽宁省自然人存量房地产交易申报表、税收通用完税证和销售不动产统一发票、公证书两份，被告潘雷提供的建设银行活期储蓄存折、个人活期明细查询、付款证明、鉴定报告书两份，本院调取的出售公有住房协议书、承租人情况、房屋情况、沈阳市房改房屋出售专用收款收据、职工工龄证明书（张玉文）、原告对沈阳市房地产转让登记申请审批书、房地产买卖合同和契税完税证、房屋补证申请书及原告、被告的当庭陈述，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：本案争议焦点一为房屋是否系被告潘科婚前个人财产？焦点二为被告潘科与潘雷之间是否存在真实的买卖关系？关于焦点一，案涉房屋原系沈阳市和平区房产局第五房产经理公司直管公房，2004年由产权单位出售予被告潘科，由潘科交纳房改款并将争议房屋登记在其个人名下，因争议房屋取得房屋所有权证的时间发生在原告田利与被告潘科婚姻存续期间，依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，争议房屋应为夫妻共同财产。关于被告潘科提出争议房屋系其婚前个人财产的抗辩，因被告潘科取得已购公有住房所有权之前，被告潘科（或其母亲张玉文）仅拥有房屋的使用权，其房屋的产权属于国家或集体，并非被告潘科的婚前个人财产，故被告潘科该项抗辩无法律依据，本院不予支持。关于被告潘科提出的房改款系由其母亲张玉文所出的抗辩，根据法院调取的档案资料（沈阳市房改房屋出售专用收款收据）记载房改款10,800元的交款人系潘科，故被告潘科该项抗辩无事实依据，本院不予支持。关于焦点二，被告潘科与被告潘雷之间不存在真实的房屋买卖关系。首先，被告潘科、潘雷对双方签字的协议的真实性均无异议。根据该协议的约定，因潘科无法贷款购房，所以将争议房屋以交易形式更名至被告潘雷名下，用潘雷的名义向银行贷款，房屋仍归潘科所有，贷款由潘科、田利偿还，偿还完贷款后更名潘科，即被告潘科、潘雷通过虚假的房屋买卖行为，使具有贷款能力的潘雷为被告潘科向银行进行借款，双方在房产局签订的《房地产买卖合同》、房地产转让登记申请审批书等资料均系被告潘雷为被告潘科实际借款做准备，庭审中被告潘雷抗辩其向原告（及被告潘科）交付60,000元购房款，双方存在真实的房屋买卖，但被告潘雷无法证明60000元何时给付，以及给付60,000元是否系贷款金额，且被告潘雷未能提供证据证明实际交付剩余房款60,000元，即被告潘雷无法证明双方的交易行为实际履行；其次，贷款系以被告潘雷名义为潘科所贷，被告潘雷提供的个人明细表中亦载明存在被告潘科偿还贷款的记录，且原告田利提供的还款记录与被告潘雷提供的个人明细表的部分还款记录吻合，在结清贷款时亦由原告田利、被告潘科向案外人丁茉借款来补齐借款本金及违约金，法庭询问被告潘雷上述情况原因，被告潘雷称其事后已将潘科给付贷款还给潘科，但被告潘雷未能提供证据证明；最后，争议房屋所有权证原件一直存放在原告田利处，争议房屋一直由原告田利一家实际居住。综上，被告潘雷未能提供证据证明其实际支付购房款，且原告田利及被告潘科承担了银行贷款的还款义务，原告田利亦未将争议房屋交付被告潘雷，在原告田利实际居住期间，被告潘雷从未向原告田利主张交付房屋，上述一系列与正常房屋买卖相悖的事实足以证明房屋买卖并非当事人真实意思表示，即被告潘科与潘雷是为了通过房屋买卖的形式向银行套取贷款，这一行为扰乱了正常的社会金融秩序，故被告潘科与潘雷之间签订的《房屋买卖合同》无效，被告潘雷、张剑薇负有协助将产权登记恢复至被告潘科名下的义务。根据《中华人民共和国物权法》第七条的规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。现被告潘科拒绝履行将争议房屋更名至其本人名下的行为损害了共有人田利的权益，故原告主张由三被告协助其办理上述房屋的产权变更登记的诉讼请求，本院予以支持，相关税费由被告潘科承担。综上，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民法通则》第七条、第五十五条、第五十八条、第六十一条，《中华人民共和国物权法》第七条之规定，判决如下：一、确认沈阳市和平区株洲街13幢123号房屋（建筑面积54平方米）的房屋为原告田利与被告潘科共同共有；二、本判决生效之日起三十日内，被告潘科、潘雷、张剑薇协助原告田利将沈阳市和平区株洲街13幢123号房屋登记在原告田利及被告潘科名下。案件受理费4,540元（原告已预交），由被告潘科、被告潘雷、被告张剑薇承担，鉴定费2,500元由原告田利承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吕红娇人民陪审员  杨 颖人民陪审员  徐 莉二〇一五年八月二十日书 记 员  赵文文本判决所依据的相关法律《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《中华人民共和国婚姻法》第十八条（四）一方专（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专（五）其他应当归一方的财产。（五）其他应当归一方的财产。《中华人民共和国民法通则》第七条民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，扰乱社会经济秩序。《中华人民共和国民法通则》第五十五条（三）不违反法律或者社会公共利益。（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国民法通则》第五十八条无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）以合法形式掩盖非法目的的；无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。《中华人民共和国民法通则》第六十一条双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。