河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终3471号上诉人（原审被告）：洛阳嘉禾置业有限公司，住所地：洛阳市涧西区南昌路南段。法定代表人：钱晓燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨彬，该公司员工，委托诉讼代理人：吕娜，该公司员工。被上诉人（原审原告）：段琳琳，女，1980年2月11日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：李海珊，男，汉族，1976年7月12日出生，住洛阳市涧西区，系段琳琳丈夫。上诉人洛阳嘉禾置业有限公司因与被上诉人段琳琳房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2017）豫0305民初4764号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。洛阳嘉禾置业有限公司上诉请求：1、一审法院在审理中采信数据有误，导致错误的判决，显失公平，应依法予以改判。2、请求在二审中实测所争议的住房面积，以实际测量为依据，据实结算。3、一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人与被上诉人的购房合同约定的是按套购买的房屋，不适用面积误差的处理办法。2、一审判决所依据的房屋实测面积149.09平方米数据有误，其所作出的民事判决错误，现请求在二审审理中，邀请具有测量资质的鉴定机构对所争议的洛阳市涧西区珠江路十三号街坊美景嘉园南院小区7-1幢3208号房进行实际测量，实事求是解决纠纷。段琳琳辩称，一、双方合同中约定的不仅有按套购买，同时也约定了面积差异的处理方式，这在一审法庭调查中已经查明，上诉人当时对此并未否认，而且这一处理方式是以非格式条款的形式体现在合同中的，具有拘束力。二、一审法院所认定的房屋实测面积149.09平方米这一数据是上诉人提供给答辩人和法庭的，是上诉人自己委托的测绘公司经过测量得出的结果。作为消费者依照合同按时足额付清了所有购房款，没有任何违反合同的行为，但是却没有得到合同约定面积的房子，请求二审法院支持答辩人的诉讼请求。上诉人早于被上诉人购买房屋前4个月，就已经收到了洛阳市房兴房地产中介服务中心的实测报告，也就是说在签订购房合同时，上诉人已经知道了该套房屋面积存在着很大误差，可是却在购房过程中故意隐瞒了这一事实，没有尽到告知义务，把149.09平方米的面积按161.47平方米来卖。《商品房销售管理办法》规定，按套计价是一种计价方式，但同时也明确规定，按套计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。段琳琳向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告返还购房款161200元（其中：商品房实际面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款为39000元，面积误差比超过3%部分的房价款双倍计算为122200）；2、请求法院判令被告返还面积误差比3%以内（含3%）部分的房价款39000元的利息（按房价款以人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算，从2015年6月30日计算至今），并继续支付至判决决定之日；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月15日，原告段琳琳（××）与被告洛阳嘉禾置业有限公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》一份，合同载明：出卖人以有偿（出让）方式取得位于涧西区××以东，洛河以北兴隆花园美景阁号、编号为X的地块的土地使用权有偿（出让）证号为洛市国用（2010）第0418198号。××购买的商品房为本合同规定的项目中的第7幢3208号房，房屋代码为601067。该商品房预测建筑面积共161.47平方米，其中，套内建筑面积133.42平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积28.05平方米。在合同第四条计价方式与价款中，出卖人与××约定按下述第3种方式计算该商品房借款，即：按套（单元）计算，该商品房总价款为壹佰叁拾万元整。同时在合同第五条关于面积确认及差异处理中规定，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积、套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第壹种方式进行处理，即：1、双方自行约定：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价；（2）面积误差比绝对值超出3%（3%以内的双方据实结算房价款），产权登记面积大于合同约定时，超出3%以上部分的房价款由出卖人承担，产权归××；产权登记面积小于合同约定时，小于面积超出3%以上部分的房价款由出卖人双倍返还××；（3）因设计变更造成面积差异，双方不解除合同，应当签署补充协议。2015年6月30日，被告洛阳嘉禾置业有限公司向原告出具收据一份：今收到段琳琳人民币叁拾玖万元整，系付美景阁7-3208，首付，面积161.47㎡，单价8051.03元/㎡，总价1300000，余额91万元办理银行贷款。2015年12月3日，被告洛阳嘉禾置业有限公司向原告开具了39万元购房款的销售不动产统一发票。后原告按约办理按揭贷款并支付了全部购房款。2016年4月22日，被告洛阳嘉禾置业有限公司按面积、单价、金额分项填写，向原告开具了预收购房款85万元的销售不动产统一发票。2016年11月22日，被告洛阳嘉禾置业有限公司向原告开具了6万元的增值税普通发票，备注载明：7幢3208号购房尾款，按套出售，合同面积：161.47平方米，实测面积：149.09平方米，最终房款：1300000元。庭审中，被告洛阳嘉禾置业有限公司出具了2017年4月20日的《购房补充协议》，协议载明：××段琳琳于2015年7月15日购买了出卖人（甲方）开发的洛阳市涧西区珠江路十三号街坊美景嘉园南院小区7-1楼（幢）3208室，合同编号YS0304538，原合同面积为161.47平方米，经洛阳市房兴房地产中介服务中心测量核实后，实测面积为149.09平方米。经甲乙双方协商同意，购房面积以实际测量面积为准，该房的最终购房款为总房款1300000元。但原告段琳琳并未在该份协议上签字。以上事实，有商品房预售合同、不动产统一发票、河南省增值税普通发票、收据及当事人的陈述等证据予以证明，足以证实。一审法院认为，原告段琳琳与被告洛阳嘉禾置业有限公司签订的《商品房预售合同》未违反国家强制性法律法规的规定，系双方当事人真实意思表示，应当依法认定为有效。在履行合同的过程中，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，在计价方式与价款方面，原被告双方约定涉案房屋按套计算，该商品房总价款为1300000元；但在面积确认及面积差异处理方面，双方又约定涉案房屋根据面积误差比绝对值，据实结算房价款。对出现上述矛盾条款的现象，原、被告双方均应承担相应的责任。本案涉案房屋合同面积为161.47平方米，实测面积为149.09平方米，面积相差12.38平方米，面积误差比7.67%。按房屋单价每平方米8051.03元，误差面积的房价款99671.75元应由出卖人被告洛阳嘉禾置业有限公司返还××段琳琳，并承担从起诉之日起以银行同期贷款利率为标准的相关利息。原告的其它诉讼请求，一审法院不予支持。本案经一审法院审判委员会研究并作出决定。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告洛阳嘉禾置业有限公司于判决生效后十五日内向原告段琳琳返还购房款99671.75元及利息（以99671.75元为基数，从2017年10月12日起，按照银行同期贷款利率计算至实际还清之日止）；如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告段琳琳的其它诉讼请求。一审受理费3524元，由原告段琳琳承担1345元，由被告洛阳嘉禾置业有限公司承担2179元。本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，本案所涉的《商品房预售合同》虽约定的计价方式是按套计价，但在面积差异处理上，合同中约定的是按照面积误差比绝对值是否超过3%的情况分别处理。一审法院按照据实结算的方法，计算上诉人应返还的房款，被上诉人未提出异议，本院予以认可。按套购买房屋的，开发商应在合同中附所售房屋的平面图，平面图应标明尺寸并约定误差范围。上诉人称按套出售的房屋不适用面积误差处理办法的主张，理由不足，本院不予认可。关于上诉人所称的房屋实测面积有误应当进行实际测量的问题，上诉人作为出卖方在涉案合同的签订、履行过程中，对于房屋的实测面积均是知情的，涉案房屋的实际面积也并非被上诉人委托相关机构测量而来，因此，上诉人的该项上诉理由缺乏依据，本院依法予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3524元，由洛阳嘉禾置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵国欣审判员  沈可可审判员  李依芳二〇一八年七月四日书记员  李明波