广州市天河区人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）粤0106执异132号 异议人（案外人）：刘立玲，女，1973年3月8日出生，汉族，住广州市增城区。 委托代理人：刘水发、高新国，依次为广东兆鹏律师事务所律师、实习律师。 申请执行人：广州银行股份有限公司石牌东支行，住所地广州市天河区石牌东路145号。组织机构代码71241247-6。 负责人：林晓军，行长。 委托代理人：余关宝，广东东方昆仑律师事务所律师。 被执行人：郭敏娟，女，1982年3月30日出生，汉族，身份证住址广东省增城市。 被执行人：刁远新，男，1978年12月10日出生，汉族，身份这住址广东省增城市。 本院在执行申请执行人广州银行股份有限公司石牌东支行（以下简称广州银行石牌东支行）与郭敏娟、刁远新借款合同纠纷一案中，案外人刘立玲提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人刘立玲称：涉案房屋由我方购买，且已装修居住，并实际占有，已支付大部分款项，剩余部分尾款19万多我方愿意交给法院，按揭贷款已赎证。2015年7月17日，异议人刘立玲与郭敏娟、刁远新经广州市世汇房地产销售代理有限公司居间，三方签订了《房地产买卖居间合同》，约定将其未付清按揭贷款的位于增城市××城街××房（以下简称涉案房屋）的房屋出售给异议人，转让总价款1075000元，合同签订之日支付定金25万元，首期款50万元（不含定金）在卖方房屋赎证银行扣款前存放于居间人处监管（用于被申请执行人赎证），余款325000元为按揭付款，以商业贷款方式支付给被申请执行人。合同还约定2015年7月17日即将房屋交付异议人使用，交付后的物业管理费、水电费等费用由异议人负担。合同签订后，因了解到案涉房产除了向银行贷款64万元，还作二次抵押，抵押权人为龚国荣，抵押债权250000元，因此，为顺利办理过户手续，异议人共支付定金255000元（其中19.5万元直接转账支付给了抵押权人龚国荣）、以及首期款623279元用于买方支付尚欠的按揭贷款余额赎证，剩余尚未支付的价款196721元，双方约定在房产过户后一次性交清。签订合同之日被申请执行人己将上述房屋的钥匙交给异议人，将该套房屋正式交付异议人使用，异议人即对该房屋进行了装修和使用。异议人还在出资归还贷款和借款时，郭敏娟起诉刁远新离婚诉讼中申请查封了涉案房屋，但在异议人的主张下郭敏娟自愿申请解除了对涉案房屋的查封，但在办理房产注销抵押及过户时又发现该房产己被贵院以(2015)穗天法金民初字第4507号裁定予以查封，故无法办理房产过户手续。依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定”以及《民诉法解释》第一百五十六条“人民法院采取财产保全的方法和措施，依照执行程序相关规定办理”的规定，案外人对财产保全的异议参照案外人提起执行异议的程序处理，且本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人作为买受人在法院查封涉案房产前已签订合法有效的买卖合同并已合法占有房产，又按照合同约定支付了绝大部分价款，且异议人同意剩余价款由人民法院交付执行（保全），现房产被查封导致异议人未办理过户登记，因此异议人有权提出异议，请求法院支持异议人的合理请求，将异议人未向被告付清的房产余款196721元作为被告的财产予以保全，并立即解除对增城市××城街××房的房产的查封。 广州银行石牌东支行辩称：依据《物权法》第九条第一款：“不动产的物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经不发生效力，但法律另有规定的除外。”案外人刘立玲虽与被执行人郭敏娟、刁远新签订的买卖合同为真实有效的，但并未依法办理过户登记手续，且不存在法律另有规定的情形，故不发生物权变动，303房的产权仍属于郭敏娟、刁远新所有。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”第十七条之规定解除查封的前提必须是第三人向被执行人支付全部房款，已实际入住，且没有过错，三个条件缺一不可，结合本案郭敏娟、刁远新是（2015）穗天法金民初字第4507号案的被执行人，涉案房屋登记被执行人郭敏娟、刁远新名下，即使买卖合同真实有效，案外人尚未支付全部或部分价款且未实际占有，更未办理产权过户登记手续，故法院有权查封郭敏娟、刁远新所有的303房。请求法院驳回异议人的请求。 本院查明，广州银行石牌东支行与郭敏娟、刁远新借款合同纠纷一案中，本院作出的(2015)穗天法金民初字第4507号民事判决已经发生法律效力。根据上述判决，一、郭敏娟向广州银行石牌东支行偿还借款本金235590.15元及利息：二、刁远新对上述第一项债务承担连带清偿责任。案件审理期间，2015年9月7日，本院以(2015)穗天法金民初字第4507号民事裁定书裁定查封涉案房屋。因被执行人未履行上述文书确定的义务，广州银行石牌东支行向本院申请强制执行。2017年5月17日，本院以(2017)粤0106执5050号案立案执行。案外人刘立玲因此提出执行异议。 涉案房屋权属人刁远新、郭敏娟，占有份额为共同共有，建筑面积137.87平方米。涉案房屋设定二项抵押登记，其中，他项权利人之一为中国工商银行股份广州增城支行，借款金额640000元，抵押期限自2013年4月24日起至今；他项权利人之二为龚国荣，借款金额250000元，抵押期限自2014年9月9日至2016年9月9日。 另查明，2015年7月17日，刘育玲与郭敏娟、刁远新经中介公司居间，三方签订《房地产买卖居间合同》，以1075000元的价格购买涉案房屋。合同约定付款方式、交楼时间、产权转移登记等条款，合同条款包括首期付款50万元（不含定金）在卖方房屋赎证银行扣款前存放于居间人处监管（用于被申请执行人赎证），余款325000元为按揭付款，以商业贷款方式支付给被申请执行人等。 2015年7月16日，刘立玲支付郭敏娟、刁远新定金60000元；2015年8月，刘立玲四次归还郭敏娟、刁远新向中国工商银行广州增城支行借款共计623279元；2015年7月24日，刘立玲通过银行转账195000元给龚国荣。刘立玲共计向郭敏娟、刁远新支付878279元，余款196721元未支付。 2015年7月，郭敏娟、刁远新将涉案房屋交付刘立玲居住使用。该物业管理费、水电费等由刘立玲交付。 2015年9月6日，中国工商银行广州增城支行称产权人刁远新、郭敏娟已提前还清所有贷款，转让涉案房屋给刘立玲，向增城市国土资源和房屋管理局申请涂销抵押登记。2015年7月25日，龚国荣称本人与刁远新、郭敏娟抵押借款一事，在贵局办理了抵押登记，现借款已全部还清，向增城市国土资源和房屋管理局申请涂销抵押登记。之后，上述二项抵押登记得以涂销。 庭件审理期间，刘立玲表示同意将购房余款交付本院支付执行款项，并于2018年7月9日将余款222573元交纳至本院代管款账户。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被执行人刁远新、郭敏娟与异议人刘立玲在本院查封涉案房屋之前双方签订了买卖合同，将涉案房屋出售给异议人，异议人亦将余款222573元交付法院执行。因此，案外人刘立玲要求对涉案房屋予以解封的异议理由成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 异议人刘立玲的异议成立。 二、解除位于增城市荔城街幸福路8号7幢303房的查封。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 （本页无正文） 审 判 长  黄谷宜 人民陪审员  廖凤如 人民陪审员  顾粉英 二〇一八年七月二十七日 书 记 员  曾 妍