广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤12民终1659号上诉人（一审被告）：肇庆市合创房地产开发有限公司。住所地：广东省肇庆市端州区棠岗路6号星湖尚景苑D幢705室。法定代表人：伍耀荣，该公司副总经理。委托诉讼代理人：罗伟佳，广东途龙律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：沈均南，男，1950年10月10日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。被上诉人（一审原告）：陈秀玲，女，1956年2月25日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。被上诉人（一审原告）：沈笑羽，女，1980年8月13日出生，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区。上述三被上诉人的共同委托诉讼代理人：王耀武，广东瀛肇律师事务所律师。上诉人肇庆市合创房地产开发有限公司（以下简称合创房地产公司）因与被上诉人沈均南、陈秀玲和沈笑羽商品房预售合同纠纷一案，不服广东省肇庆市端州区人民法院(2018)粤1202民初122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人合创房地产公司的委托诉讼代理人罗伟佳、被上诉人沈均南、陈秀玲和沈笑羽的委托诉讼代理人王耀武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。合创房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回沈均南、陈秀玲和沈笑羽的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由沈均南、陈秀玲和沈笑羽承担。事实和理由：造成案涉楼盘未能通过规划验收及备案办证的原因是业主违建，故应由违建业主承担逾期办证的违约责任，一审判决合创房地产公司承担逾期办证的违约金明显与事实不符。根据一审查明的事实以及肇庆市城乡规划局于2016年10月27日的《复函》可知，案涉楼盘存在擅自改变规划影响规划实施的情况，而对于此类在规划验收过程中发现的违法建设，根据《广东省城乡规划条例》第八十条的有关规定，必须依法处理后方可办理规划验收手续。业主的违法建设，严重影响了案涉楼盘的规划验收以及备案办证。因此对于未能按时备案办证的违约责任应由违建业主共同承担。一审判决将无法办理产权证的过错完全归责合创房地产公司并判决承担逾期办证的违约金，显然与客观事实不符，请求二审法院依法予以纠正。沈均南、陈秀玲和沈笑羽答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，合创房地产公司的上诉事实和理由没有事实依据和法律依据。业主方不存在违法建筑的情况，从规划局给人民法院的复函中可以充分证明，案涉商品房不能办理产权证的原因在于合创房地产公司。沈均南、陈秀玲和沈笑羽向一审法院起诉请求：1.合创房地产公司支付逾期办理房地产权证的违约金106139元（违约金暂计至2017年11月29日，之后违约金继续计算至合创房地产公司将办理权属登记需由合创房地产公司提供的合格资料报产权登记机关备案时止）；2.由合创房地产公司承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2011年1月22日，沈均南、陈秀玲和沈笑羽与合创房地产公司签订合同编号为2011012138238663的《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定沈均南、陈秀玲和沈笑羽向合创房地产公司购买位于肇庆市××州区××、南侧××房，房屋总价款832464元。在《商品房买卖合同》中，双方对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、违约责任、产权登记、保修责任等进行了约定。其中合同第六条“付款方式及期限”约定，买受人一次性付清全部房款832464元整。合同第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……4、该商品房经设计、地质勘探、施工、监理、建设单位对该商品房所在楼宇发出建筑工程竣工验收报告后”；同时第八条还约定了出卖人可据实予以延期的4种原因“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遭遇恶劣天气或遇到意外事件，如台风、雨天、火灾等；3、连续停水、停电超过八小时；4、非出卖人所能控制的其它事由，包括但不限于政府规划政策的改变、政府及相关部门要求暂停施工、异常地质状况、地下文物古迹的发掘和保护等因素影响”。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理……3、买受人不能据此为由退房解约，逾期每日出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”。第二十条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”。第二十一条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力”。《广东省商品房买卖合同》附件四为合同补充协议，合同补充协议第九条《商品房买卖合同》第十一条“交接”增补为：“（一）买受人在收到出卖人发出的书面收楼通知书后，应15日内自行到出卖人售楼部联系并办理商品房的验收交接手续。（二）买受人不按《商品房买卖合同》约定时限办理商品房的交接手续，上述期限届满之次日起，视该商品房已交付买受人；该商品房的风险责任也一并转移给买受人”。合同补充协议第十二条第（一）款对商品房买卖合同第十五条“关于产权登记的约定”增补约定：出现下列情形之一的出卖人可据实顺延办理产权登记和交付《房地产权证》的期限并不承担违约责任：1、买受人未能付清全部房价款、未缴纳应由买受人交纳的相关费用、税费、面积差异房价款或因违约产生的违约金等；2、买受人未能自接获出卖人书面通知之日起7日内自行到出卖人售楼部向出卖人提交办理产权登记和《房地产权证》需要由买受人提供的全部证件资料并签署有关文件；3、买受人未能依约办理收楼手续的；4、出卖人在《商品房买卖合同》约定时间内已向政府产权登记部门提交办理房屋权属证书的资料，因产权登记部门的原因造成迟延领取《房地产权证》的；5、买受人未能自接获出卖人书面通知之日起7日内自行到出卖人指定地点领取该商品房《房地产权证》的。上述合同签订后，沈均南、陈秀玲和沈笑羽于2011年1月24日一次性支付房款832464元。2012年5月23日，合创房地产公司向沈均南、陈秀玲和沈笑羽发出《收楼通知书》，通知沈均南、陈秀玲和沈笑羽于2012年5月30日办理收楼手续。2012年6月2日，沈均南、陈秀玲和沈笑羽向合创房地产公司支付办理房地产权证费用4200元。至沈均南、陈秀玲和沈笑羽起诉之日（2018年1月2日），合创房地产公司没有为沈均南、陈秀玲和沈笑羽办理案涉房屋的房地产权属证书，遂成讼。诉讼中，双方对房屋的交付时间有争议，沈均南、陈秀玲和沈笑羽认为案涉商品房交付的时间为2012年5月30日，合创房地产公司则认为沈均南、陈秀玲和沈笑羽于2012年7月15日才办理收楼手续。又查明：该院在审理星湖尚景苑二期业主诉合创房地产公司商品房预售合同纠纷系列案件中曾对关于星湖尚景苑二期第2、4号楼未进行规划验收的原因依法向肇庆市城乡规划局调查取证，该局在2016年10月27日出具《复函》答复：一、合创房地产公司开发的星湖尚景苑二期第2、4号楼未完成竣工规划验收主要存在以下问题：1、该项目竣工建筑面积超出规划批准容积率建筑面积，合创房地产公司未完善土地增容手续及补缴土地出让金；2、合创房地产公司未按肇府[2006]60号文要求缴纳配套中小学、社区公共用房补偿金489.9969万元；3、合创房地产公司未完善星湖尚景苑二期第2、4号楼的城建档案移交手续；4、该项目擅自改变规划，影响规划实施的违法建设均未按规划要求进行整改。至于市政管道变更问题，目前该公司正向我局申请市政工程规划验收，我局近期将会作出批复。二、经我局规划验收发现，星湖尚景苑二期第2号楼第十四层01、02号房及第4号楼第二层部分房屋存在擅自改变规划影响规划实施的情况（包括4号楼203房、205房、207房、208房209房搭建阳光棚，2号楼1401房、1402房建筑与原图纸不符），对于此类在规划验收过程中发现的违法建设，根据《广东省城乡规划条例》第八十条的有关规定，应依法处理后方可办理规划验收手续。另查明：星湖尚景苑二期第2、4号楼及地下室（2号楼）工程于2012年5月16日经建设单位、监理单位、总承包单位、勘察单位、设计单位综合验收，于2017年12月13日办理工程竣工验收备案手续。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方于2011年1月22日签订的《广东省商品房买卖合同》及附件是双方真实意思表示，其主要内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。针对双方在庭审中争议的问题，该院分别作如下认定：一、关于案涉商品房交付时间的认定。《广东省商品房买卖合同》约定房屋的交付时间是2012年5月31日前，合创房地产公司在2012年5月23日通知沈均南、陈秀玲和沈笑羽收楼符合合同约定。至于交付时间，沈均南、陈秀玲和沈笑羽认为已于2012年5月30日收楼，合创房地产公司则认为沈均南、陈秀玲和沈笑羽在2012年7月15日才办理收楼手续。由于双方在诉讼中均未能提供证据证明收楼的具体时间，故应根据现有证据依合同予以认定具体收楼的时间。根据《广东省商品房买卖合同》补充协议第九条对商品房买卖合同第十一条“交接”增补的约定，买受人在收到出卖人发出的书面收楼通知后，应15日内自行到出卖人售楼部联系并办理商品房的验收交接手续；买受人不按《商品房买卖合同》约定时限办理商品房的交接手续，上述期限届满之次日起，即视该商品房已交付买受人。因此，案涉房屋应自沈均南、陈秀玲和沈笑羽收到收楼通知之日起15天期限届满的次日视为已交付沈均南、陈秀玲和沈笑羽，据此，该院认定案涉房屋的交付时间为2012年6月8日。二、关于逾期办证违约金的诉讼时效问题。根据《广东省商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理……3、买受人不能据此为由退房解约；逾期每日出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”，合创房地产公司应在案涉房屋交付使用后（即2012年6月9日）起730日（即2014年6月8日）内将案涉房屋办理权属登记的资料报肇庆市住房和城乡建设局备案，沈均南、陈秀玲和沈笑羽应当在2014年6月9日知道自己的权利受到损害，逾期办证违约金亦应从2014年6月9日起计算。由于本案所涉逾期办证违约金属于继续性债权，应按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。首先，关于2014年6月9日至2015年9月30日期间的逾期办证违约金，因该期间的违约金在《中华人民共和国民法总则》实施前已超过二年的诉讼时效，因此，沈均南、陈秀玲和沈笑羽要求合创房地产公司支付2014年6月9日至2015年9月30日期间的逾期办证违约金，该院不予支持。其次，关于2015年10月1日至2017年9月30日期间的逾期办证违约金，由于该期间的违约金在《中华人民共和国民法总则》实施时尚未超过两年，根据“新法优于旧法”及溯及力的原则，故该期间的违约金应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效。综上，合创房地产公司关于诉讼时效的抗辩理由成立，该院予以采纳。三、关于逾期办证违约金的计算。如上所述，合创房地产公司未在约定的期限内将案涉房屋办理权属登记的资料报肇庆市住房和城乡建设局备案已构成违约，亦未能举证证明合创房地产公司存在依法可据实顺延办理产权登记之情形，至本案辩论终结前，仍未见合创房地产公司提交向肇庆市住房和城乡建设局办理产权登记的证据，故合创房地产公司应依约承担逾期办理房产证的违约责任。如前所述，2014年6月9日至2015年9月30日期间的逾期办证违约金已超过诉讼时效，故合创房地产公司应以沈均南、陈秀玲和沈笑羽已付的房价款832464元按每日万分之一的标准从2015年10月1日起向沈均南、陈秀玲和沈笑羽支付违约金至合创房地产公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案时止。综上，对于沈均南、陈秀玲和沈笑羽关于案涉房屋逾期办理房地产权证违约金的诉讼请求，合理部分，该院予以支持，不合理部分，该院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、合创房地产公司在该判决发生法律效力之日起十日内支付沈均南、陈秀玲、沈笑羽逾期办证违约金（上述违约金以832464元为基准，按日万分之一从2015年10月1日起计算至合创房地产公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案时止）；二、驳回沈均南、陈秀玲、沈笑羽的其他诉讼请求；如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1211元，由沈均南、陈秀玲、沈笑羽负担425元，由合创房地产公司负担786元。二审期间双方均没有提交新证据。二审期间，双方对于交付案涉房屋的时间均一致同意按照一审判决的认定。本院经审理查明的事实与一审法院查明的其他事实基本一致，本院依法予以确认。案经本院主持调解,双方当事人不能达成一致意见。本院认为，本案商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是合川房地产公司逾期办理涉案房地产权证应否承担违约责任的问题。合川房地产公司认为涉案商品房不能通过规划验收办证的原因在于案涉小区存在部分业主违建。根据肇庆市城乡规划局于2016年10月27日出具的《复函》可知，合川房地产公司未完成竣工规划验收因存在项目竣工建筑面积超出规划批准容积率建筑面积等问题造成。同时，根据合同相对性原则，该违约责任也应由合创房地产公司承担。一审判决认定逾期办证的违约责任在于合创房地产公司并无不当，本院予以维持。合创房地产公司主张无需承担逾期办证的违约责任的上诉请求理据不充分，本院不予支持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上，一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，故对合川房地产公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2422元，由肇庆市合创房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 文审判员 何 桑审判员 梁达明二〇一八年七月三十一日法官助理陈丽萍书记员赵崇轩