浙江省温州市中级人民法院� � � 事 判 决 书（2009）浙温民终字第3号上诉人（原审原告、反诉被告）陈怡雯。委托代理人洪建政。委托代理人郑庆福。上诉人（原审被告、反诉原告）温州世贸房地产开发有限公司。法定代表人陈永坤。委托代理人许林虎。委托代理人叶连友。上诉人陈怡雯、温州世贸房地产开发有限公司因商品房买卖预约合同纠纷一案，均不服温州市鹿城区人民法院（2008）温鹿民初字第1553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年12月24日受理后，依法组成合议庭，并于2009年2月17日公开开庭进行了审理。上诉人陈怡雯的委托代理人洪建政、郑庆福，上诉人温州世贸房地产开发有限公司的委托代理人许林虎、叶连友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原判认定，坐落于温州市鹿城区解放南路8#地块的温州世贸中心大厦系温州世贸房地产开发有限公司（以下简称世贸房开公司）开发建设的集公寓式办公、五星级酒店、商业、餐饮、娱乐于一体的多功能综合性建筑。2003年4月26日，陈怡雯与世贸房开公司签订《意向书》，约定：陈怡雯向世贸房开公司预订温州世贸中心大厦公寓式写字楼9层（1／4东北角：高度37.9-41.6m），762.5㎡（约）×10150.50元／㎡=7739856.25元（暂估价）；其中备注1注明“上述房屋预订意向书面积仅做为参考，最终以温州市房管局房产测绘队预售测绘面积结果为准”，备注2注明“本意向书自签订之日起十五天内有效”。《意向书》签订后，陈怡雯分别于2003年4月26日、2004年10月20日各支付了购房款1547950元，共计3095900元。世贸房开公司则向陈怡雯开具了“办公房预收款1547950元”、“办公房预收意向金1547950元”的收款收据各一份，合计金额3095900元，付款比例为暂定总房价的40%。同时，世贸房开公司还向陈怡雯提供��《售楼书》和房屋平面图。2004年8月16日，世贸房开公司取得该大厦预售许可证。2006年2月15日，世贸房开公司委托温州市民信房地产测绘有限公司对温州世贸中心大厦的房屋面积进行预测，温州市民信房地产测绘有限公司于2007年11月完成面积预测成果。2007年11月23日，世贸房开公司发出《缴款告知书》，要求陈怡雯于同年11月26日至12月25日到世贸房开公司缴纳房款，并签订商品房买卖合同，付款比例为58%。世贸房开公司另称温州世贸中心写字楼原意向交房条件为毛坯房，为提升温州世贸中心的整体形象、档次和运营需要，决定对写字楼采用精装修方式交付。世贸房开公司还要求陈怡雯在签订《商品房买卖合同》前，应先签订写字楼《委托精装修施工合同》，精装修合同单价为每平方米2980元。预约购房人因不同意按照上述《缴款告知书》的要求缴款并签订《商品房买��合同》而向温州市房管局投诉。同年12月21日，部分预约购房人（不包括陈怡雯）与世贸房开公司在房管部门的协调下达成了《协调会议纪要》，确认：世贸房开公司发出的《缴款告知书》因其未准备好买卖合同，缴房款时间顺延；具体签订买卖合同和缴款时间再另行登报、手机和短信通知，预约购房人在接到通知后五个工作日内签订《商品房买卖合同》并缴房款；预约购房人同意统一精装修，具体事宜在签订买卖合同后由双方另行商定。2008年1月21日，温州市民信房地产测绘有限公司受世贸房开公司委托对温州世贸中心大厦、世贸广场的房屋建筑面积进行重测后出具了房屋建筑面积预测重测成果书（预测、重测所依据的施工图非原扩初设计平面图）。同年1月31日，世贸房开公司在报纸上刊登《通知》，要求包括陈怡雯在内的预约购房人在规定的时间内前来签订《商���房买卖合同》并办理缴款手续，过期将不保留预约资格。2008年2月4日，世贸房开公司向陈怡雯发出《房屋缴款单》和《商品房买卖合同（范文）》（该合同文本已于2007年12月在工商部门备案）。根据《房屋缴款单》的内容，陈怡雯的房屋面积变更为720.66平方米，比《意向书》约定面积减少了41.84平方米。世贸房开公司还将房屋单价变更为每平方米11625.50元，比《意向书》约定单价增加了每平方米1475元的“设备款”。根据《商品房买卖合同》附件三的内容，“设备款”1475元中包括中央空调系统设备款800元、智能化系统设备款570元、电梯轿厢装修款80元、电安装到户款25元。同月5日，陈怡雯等预约购房人不满世贸房开公司擅自变更《意向书》约定的内容，向世贸房开公司提出如下要求：1.根据工程进度和交房时间收取购房款或按《合同法》第六十六条的规定同时履行；2.取消《商品房买卖合同》中收取每平方米1475元设备款的条款；3.精装修合同由预约购房人自主选择；4.除《意向书》已确定和法律规定之外的条款，双方应依照合同法平等、公平、诚信的原则进行磋商。因双方协商未成，陈怡雯遂诉至法院。原审另查明，温州世贸中心设计方案于2002年4月26日由温州市规划局报经温州市人民政府批复同意。温州世贸中心可行性研究报告中的《建筑说明书》载明：温州世贸中心公寓式办公楼的安排将按照市场的要求，提供完整的带有电信网络的大楼管理系统的高质量（A级办公楼）的办公空间”，“大厦将设先进的电梯／自动扶梯系统为各楼层提供最佳的竖向交通服务”，“电梯均考虑采用合资电梯，电梯内装修将按照使用功能的不同采用不同的装修标准”，“大楼设置自动化管理系统（BAS）”，“所有吊装的空调末端设备均设有弹性吊钩，隔断固体传声”，“所有空调设备，包括主机、水泵、风机均设有减震器，隔震”等内容。2002年8月编制的《扩初设计平面图》设计并确定了温州世贸中心大厦办公房的空间尺寸及所附空调机房、配电间、电梯等设施设备。2004年7月20日，世贸房开公司向房管部门上报了《温州世贸中心大厦预售方案》，该预售方案明确了订购者先与公司签订房屋预订意向书，预收暂估价的20%预收款，待市房管局测绘队预售测绘面积确定后再和对方签订正式合同，写字楼每层一般以东南、西南、东北、西北划分四个套型，每个套型450平方米左右，每层次单价加50元。写字楼销售基价为每平方米12000元，交房期为2009年3月。公司在预售证到位后开始预售。原判认为，一、关于预约合同的性质以及违反预约合同是否可强制履行的问题。陈怡雯与世贸房开公司签订的《意向书》作为预��合同是为将来订立本约合同所达成的一种合意。从《意向书》约定的内容来看，双方确定了标的物为公寓式写字楼第9层（高度37.9-41.6米），面积为762.5平方米（约），方位及份额为约1／4东北角，单价为每平方米10150.50元，总房价为7739856.25元（暂估价）。根据《合同法》第十二条的规定，合同条款中，当事人条款和标的条款系合同中不可或缺的主要条款。很显然，《意向书》所确定的条款内容已具备了商品房买卖合同的主要条款。此外，《意向书》备注2中注明的“本意向书自签订之日起十五天内有效”，其含义为双方当事人当庭表示在签约时均默认预约合同以十五天内交付意向金为生效条件。陈怡雯于当天支付了约定房款总额40%的意向金，对该意向金的性质，因双方未作特别约定，应视为预付款。由此陈怡雯在合同条件成就并生效的同时已对合同主要义务作了部分履行。根据上述条款约定的内容，该《意向书》并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定《意向书》为合法有效的商品房买卖预约合同。世贸房开公司辩称《意向书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的十三个方面的主要内容，不符合商品房买卖合同的法定要式条件。原判认为，因《商品房销售管理办法》系部门规章，它所确定的主要内容除具备合同主要条款外，其他内容纯粹系倡导性规范。即使是法律、行政法规，只要不涉及公共利益，仅仅关系交易一方与他方之间的利益安排，其规范的主要作用和功能就在于提倡、诱导交易关系当事人在从事商品房买卖时最好按照规定的内容订立，从而起到督促当事人谨慎交易，实现自身利益最大化，而不是缺少其中任何一项内容就导致合同不成立或无效。因此，意向书作为商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同的本约合同，两者没有本质的区别，其不同之处在于商品房预约合同为无名合同，商品房预售本约合同为有名合同，对世贸房开公司而言，前者履行的是缔约义务，后者履行的是合同标的物的交付义务。本案双方当事人既然认可《意向书》为预约合同，当然应履行缔约义务。但对实际已履行部分，根据意思自治、合同自由原则，不影响未履行部分仍按缔约义务继续履行。一方拒绝履行的，根据合同法第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，除法律上或事实上不能履行以及债务的标的不适于强制履行等情形外，对方可要求其履行。由于本案系非金钱履行的预约合同，陈怡雯诉请的是按预约合同已确定的条件，要求世贸房开公司继续履行签订本约合同的义务，且本案既不存在法律或事实上履行不能的情况，也���属于不适于强制履行的范围，故一方拒绝履行缔约义务的，另一方通过司法程序请求履行的，法院可通过裁判的方式直接将当事人在预约合同中已明确约定而无须再磋商的内容确定为本约合同条款，以替代债务人履行缔约义务，从而达到债务人履行缔约义务的目的。对《意向书》尚未确定的非合同主要条款内容，双方当事人可进行磋商，磋商不成的可按交易习惯或任意性规范进行补充和完善，从而满足当事人所期待的完成全部交易行为之目的。二、关于《意向书》合同项下的房屋单价是否包括中央空调系统、智能化系统、电气安装入户等费用的问题。据世贸房开公司辩称，《意向书》所确定的单价系毛坯房，不包括中央空调系统、智能化系统、电气安装入户等费用，但在实际开发建设中已发生了该笔费用，故2007年11月23日《缴款告知书》通知缴款的房屋单价比原���意向书》约定的房屋单价增加1475元，是并入原预约约定的单价计算房屋销售价格，不存在擅自提高房屋单价的情形。原判认为，《意向书》确定的房屋单价虽然未明确是否包括中央空调系统、智能化系统、电气安装入户等费用，但作为世贸中心大厦--新温州坐标·新财富焦点的标志性建筑，除精装修或其他另有约定外，无论是按照建筑行业的通常理解，还是房地产交易的习惯做法，其单价均应包括中央空调系统、智能化系统、电气安装入户等费用在内，这是商品房单价通常应构成的基本条件和意向书基本内容的应有之意，且世贸房开公司于2002年向政府部门申报，经核准、批复的扩初设计图中已经将中央空调系统、智能化系统、电气安装入户等设备设施列为价格成本内容，并在世贸房开公司的《建筑说明书》、《扩建设计图》中已有明确说明与体现，故上述设备款��应作为建设成本支出，并已包含在《意向书》约定的房屋单价中。而世贸房开公司未征得陈怡雯同意在双方约定的单价外以“设备款”名义加价，属擅自变更房屋单价，有违诚信原则。因此，世贸房开公司提高房屋单价的抗辩理由不成立。三、关于《意向书》所确定的房屋面积减少、方位变更是否构成违约的问题。根据合同法第八条之规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。本案《意向书》约定的面积、方位、份额等具体数据明确清楚并具有可操作性，其内容不违反法律规定，约定合法有效。但在意向书》备注栏1中又另注明“上述《意向书》面积仅作为参考，最终以温州市房管局测绘队预售测绘面积结果为准”，由于《意向书》备注栏条款对约定面积明确载明“仅作为参考，最终以温州市房管局测绘队预售测绘面积结果为准”，故该条款属《意向书》中的另有约定行为。而《意向书》正文部分所约定的面积为762.5平方米（约1／4东北角），系任意性条款，另有约定的可排除其适用，从而使得《意向书》约定的762.5平方米具有不确定性因素，亦即双方根据备注栏约定，世贸房开公司可进行多次预测，最终以温州市房管局测绘队（温州市民信房地产测绘有限公司的前身）预售测绘面积结果为准。但该最终预测的面积只能作为签订债权合同的依据，而不能作为办理物权登记的依据。值得注意的是，面积无论经过多少次预测，都必须建立在经政府部门核准通过的扩初设计报告图纸文本所确定不变的事实基础之上。只有依据原预售方案确定的《施工平面图》施工建房，依据原预售方案确定的施工平面图进行最终预测，才符合订立商品房本约合同的目的。如果未经双���当事人协商同意而单方改变设计图纸施工，并以此为依据再进行预测的，均有悖于合同约定之目的。2008年1月，温州市民信房地产测绘有限公司出具的《预测、重测成果书》所依据的图纸文本已非原预售方案图纸文本。如原《意向书》约定的面积为762.5平方米，约等于四分之一份额，其面积与份额相吻合，但根据变更后的施工图纸文本所进行的《预测、重测成果书》订立本约，其四分之一份额面积远非《意向书》约定的房屋面积，显然有违预约合同的约定。如果仍按《意向书》约定的份额面积承担继续履行缔约义务的违约责任，不仅实际履行不能，而且将违背当时签订《意向书》的立约本意。考虑到房屋面积是《意向书》中最主要的特征性条款内容、不可或缺的合同要素，而四分之一份额相对面积来说，是一般性条款内容，系对确定的主要条款内容所作的进一步补���说明。在两者发生矛盾，不可同时兼顾时，根据《意向书》订约目的和条款主要内容，也基于衡平的考量，只有按《意向书》约定的面积签订本约合同，才符合双方当事人的合同利益。因此，对陈怡雯提出的份额主张不予支持。针对世贸房开公司在庭审中否认其签订《意向书》时曾向陈怡雯提供图纸及其他附件的事实，同时根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十四条第四项、第五项的规定，世贸房开公司作为房地产开发企业在申请办理商品房预售登记时，必须具备预售商品房分层平面图和预售方案，而《城市商品房预售管理办法》第七条规定，商品房预售方案应当说明装修标准、预售总面积并应当附商品房预售总平面图等条件要求，上述法律规定的内容应作为世贸房开公司的合同附随义务，在世贸房开公司举证不能的情况下，应推定其曾向陈怡雯提供图纸��事实。而陈怡雯基于完全、充分、合理信赖的情形下，才与世贸房开公司签订了《意向书》，事实上，陈怡雯申请法院调取的扩初设计图纸，也进一步印证了其诉称世贸房开公司向其提供图纸的真实性，且与《意向书》约定的面积、方位、份额基本相一致。综上，世贸房开公司于2008年出具的《房屋建筑面积预测重测成果书》与原扩初设计图不符，从而导致《意向书》约定的房屋面积减少、方位变更，已构成违约行为。鉴于世贸中心大厦主体工程已结顶完工，再按《意向书》备注栏约定的最终预测面积为准签订本约合同已履行不能，因此，双方应本着诚实信用的原则，以善意的方式，根据《意向书》正文部分已确定的相关面积履行签订商品房预售合同的义务。至于交付使用并办理物权手续的最终房屋面积应按照《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，以法定测绘面积为准。如有误差，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定处理，其他因方位、份额变动造成损失的，可根据《合同法》第一百零七条的规定承担损害赔偿的违约责任。四、关于世贸房开公司反诉请求确认解除合同是否符合法定条件的问题。《合同法》第九十六条的规定，当事人行使法定或约定解除权主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。也就是说，一方在行使解除权时必须向合同相对方通知解除的意思表示。行使解除权是一种形成权，只要单方意思并实际到达对方即可产生解除合同的效力。根据上述法律规定，首先，世贸房开公司请求解除《意向书》的，应在具备法定解除条件的情况下针对特定合同相对人（即陈怡��）作出解除合同的意思表示，该意思表示必须通过一定载体到达相对方后即可发生效力。如陈怡雯对合同解除有异议的，应由异议人向法院请求确认解除合同的效力，而不是由世贸房开公司向法院提出确认解除合同的效力；其次，世贸房开公司诉称其多次以手机、短信的方式通知陈怡雯履行订立本约合同，并于2008年1月31日登报声明，逾期不签订合同将不再保留预约资格（即解除合同），但世贸房开公司却未能举证其曾以手机、短信等方式通知，仅以登报形式轻易向不特定的人作出解除巨额房屋财产的交易合同，其本身即属非善意之举，与鼓励交易和维护交易安全的价值判断相悖，更不能以陈怡雯客观上已经知道为由而免除其应当履行法定的通知解除义务；再次，登报通知解除合同的形式本身就不符合法律规范要件事实。因行使法定解除权必须将解除的意思表示到��相对方才是法律行为不可或缺的构成要素和必要条件，世贸房开公司登报通知虽系一方意思表示，但不具备向特定的合同相对人作出送达的具体行为，所以不可能引起双方当事人之间民事法律关系的产生、变更、消灭的预期目的。综上，世贸房开公司反诉请求解除合同没有法律和事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、确认原告陈怡雯与被告温州世贸房地产开发有限公司签订的《房屋预订意向书》合法有效；二、被告温州世贸房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内与原告陈怡雯签订《商品房买卖合同》，合同标的物坐落温州市鹿城区解放南路8#地块温州世贸中心大厦第9层的东北角，房屋建筑面积以《房屋预订意向书》约定的762.5平方米为准，房屋单价为每平方米10150.50元；��、驳回原告陈怡雯的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告温州世贸房地产开发有限公司的反诉请求。案件本诉受理费65979元，反诉受理费32989.50元，均由被告（反诉原告）温州世贸房地产开发有限公司负担。宣判后，陈怡雯与世贸房开公司均不服，提起上诉。陈怡雯上诉称：《意向书》约定的份额是确定所购房屋空间范围的重要内容，与房屋面积同样重要，是预约合同的主要内容，且应优先适用，原判未确定房屋份额签订商品房买卖合同，违反了意向书约定，侵害了购房人的利益。且同时确定房屋面积与份额，两者并不会导致合同履行上的冲突。此外，《意向书》中的面积与份额系世贸房开公司单方事先拟定的格式条款，如面积与份额不一致的，应作出不利于世贸房开公司的解释。因此，原判错误，请求二审依法撤销原判第三项，改判原判第二项并增加“几分之几��×角”的内容。针对陈怡雯的上诉，世贸房开公司辩称：1、上诉人的上诉请求变更了一审诉请，其上诉请求应予驳回。一审中，上诉人请求被上诉人按意向书约定的房屋方位、份额、面积及单价履行签订正式商品房买卖合同的义务，而事实上《意向书》所约定的面积的房屋根本不存在，且该两项上诉请求存在矛盾和不明确之处，应予驳回。2、《意向书》对房屋状况的描述使用的都是“约”等不确定的言词表述，故此，无论以《意向书》约定的面积还是约定的份额来确定房屋，都无法达到明确的目的。一审认定签订《意向书》附有平面图，是错误的。3、本案《意向书》为预约合同，原审法院无权强制双方订立正式商品房合同。世贸房开公司上诉称：1、本案《房屋预订意向书》仅确定双方进一步订立正式商品房买卖合同的意向，其性质属于双方为缔约进行磋商中��成的过程文件，对双方当事人不具有我国合同法意义上合同的法律约束力。被上诉人交付意向金旨在表明其有诚意与上诉人进一步磋商商品房买卖合同的相关条款，并以此方式取得优先磋商的机会，所交款项并非正式商品房买卖合同项下的预付款。2、本案《房屋预订意向书》不应认定为商品房买卖合同。意向书与正式的商品房买卖合同有着本质的区别，任何一方均不能依据意向书拥有任何请求权。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。而本案意向书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的法定条款，不应直接认定为商品房买卖合同���3、本案《房屋预订意向书》不具有强制履行性。缔约自由是法律赋予民事主体的一项基本民事权利，而原判错误地强制双方当事人签订商品房买卖合同，用国家公权力干涉民事主体的缔约自由权，违反了我国合同法第四条的规定。因一审判决确定的面积的房屋事实上并不存在，上诉人若按此判决履行签约，则直接陷入签约即违约的陷阱。4、原审判决存在诸多严重错误。错误地认定上诉人在签订意书时向被上诉人书提供了扩初平面图；错误地将意向书中的可变房屋面积强行认定为确定面积；错误地认定意向书载明的价款已包含“中央空调系统、智能化系统和电气安装入户及部分电梯轿厢装修工程等价款1475元”；错误地将诚意金认定为预付款；错误地否认上诉人通知磋商的事实；错误地否认协调会纪要的约束力。5、原判驳回上诉人的原审反诉请求，是错误的。原审���据《合同法》第九十六条否定上诉人请求确认解除意向书之诉权，没有法律依据。综上，原判认定事实和适用法律均有错误，请求二审撤销原判，驳回被上诉人的一审诉讼请求，并支持上诉人的一审反诉请求。针对世贸房开公司的上诉，陈怡雯辩称：1、《房屋预订意向书》是合法有效的合同。世贸公司认为意向书为缔约磋商中形成的过程性文件的上诉理由缺乏法律依据。一审中，世贸公司明确承认该意向书为房屋买卖预约合同，并请求解除该预约合同，若是所谓的过程性文件，何来解除的问题？意向书系双方协商一致自愿达成的房屋买卖预约合同，它具有合同的一般属性。且意向书对房屋的用途、层高、方位、房号、面积、单价、总价款、空间尺寸及附属设施作了详尽约定，并缴纳了40%以上的购房款，因此，该意向书为合法有效的合同。2、原判并未将意向书认定为商品房买卖合同。但意向书虽为预约合同，其与本约合同并无本质区别，在预约合同合法有效并明确约定本约合同主要条款的情况下，预约合同项下的条款应当作为双方签订本约合同的条款。3、本案《房屋预订意向书》具有强制履行性。首先，人民法院依据法律事实作出的裁判不属于我国《合同法》第四条规定的“非法干预”；其次，缔约自由是法律赋予双方的权利，在预约合同合法有效的前提下，任何一方无权以缔约自由为托词毁弃预约合同而拒绝履行签订本约合同的义务；其三，我国《合同法》第一百零七条明确规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行的违约责任。而本案中，被上诉人请求继续履行的合同义务不属于《合同法》第一百一十条规定的例外情形，因此，原审判决继续履行《房屋预订意向书》于法有据。4、原判对于预订房屋平面图、房屋面积、单价以及预付款性质的认定，都是正确的，上诉人就此提出的上诉理由不成立。5、原审驳回上诉人一审反诉请求并无不当。上诉人认为被上诉人“迟迟不来签约”，缺乏事实根据，订立意向书后，被上诉人已按约缴纳了40%以上的购房款，并未迟延履行，也不具有因其他违约行为致使合同目的无法实现之情形。且上诉人以登报公告的方式履行通知义务，不符合法律规定。而事实上，导致本约合同没有订立的根本原因在于上诉人单方变更意向书约定的条款。综上，世贸房开公司提出的上诉请求及理由均不成立，应予驳回。二审中，双方当事人均没有提供新的证据，二审认定的事实与原判认定的一致。本院认为，陈怡雯与世贸房开公司签订的《房屋预订意向书》系双方自愿订立的具有民事权利义务内容的协议，且不违反法律、���政法规的强制性规定，属依法成立的合同。该《房屋预订意向书》作为商品房买卖的预约合同，是为将来订立本约合同事先达成的一种合意，具有法律拘束力。因此，双方应当继续履行2003年4月26日签订的《房屋预订意向书》，任何一方不得擅自变更或者解除。世贸房开公司主张《房屋预订意向书》属于缔约磋商中形成的过程文件，不具有合同约束力，并请求解除该《房屋预订意向书》的上诉意见，于法无据，本院不予支持。本案《房屋预订意向书》订立后，陈怡雯已缴纳了40%的购房款，世贸房开公司也履行了寄送合同文本和通知缴纳余款等义务，并且双方还就房屋精装修事宜进行了磋商，尽管尚未订立商品房买卖合同，但从双方当事人的实际行为和履行意愿上看，均已按该《房屋预订意向书》的约定实施了事实上的商品房买卖行为，故《房屋预订意向书》的约��条款应当作为双方订立商品房买卖合同的主要内容。此外，本案商品房买卖合同也不存在我国《合同法》第一百一十条规定的除外情形，同时，为稳定市场交易秩序，促进市场交易关系，双方当事人应当按照《房屋预定意向书》约定的房屋楼层、方位、“份额”、面积以及单价订立商品房买卖合同。鉴于《房屋预订意向书》约定的房屋面积是以扩初设计图纸为依据的，且《房屋预订意向书》已明确注明“上述房屋预订意向书面积仅作为参考，最终以温州市房管局房产测绘队预售测绘面积结果为准”。因此，如实际交付使用的房屋面积与《房屋预订意向书》约定面积不符的，可依照最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。但是，《房屋预订意向书》约定的房屋面积和“份额”相结合才是确定本案房屋买卖标的物的重要内容，而“份额”在房屋楼层平面中现实存在，既指向明确，又符合预约合同目的，并适于实际履行。因此，陈怡雯主张按预订房屋“份额”订立商品房买卖合同的上诉请求，于法有据，应予支持。原判认为“份额”属商品房买卖合同的一般性条款，是房屋面积补充说明的理由，不符合本案实际，本院予以纠正。至于《房屋预订意向书》中没有约定但又属于《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同的其他必备条款，双方当事人可以按照合同目的、交易习惯以及诚实信用原则在订立商品房买卖合同时予以明确。关于《房屋预定意向书》约定单价是否包含所谓的“设备款”每平方米1475元的争议。本院认为，按照商品房交易习惯及本案商品房的特殊实际，《房屋预订意向书》约定的交易单价应当包含房屋电气安装入户及电梯轿厢装修工程价款，因此，世���房开公司主张在房屋交易单价以外另行收取上述两项价款，于法无据，本院不予支持。而中央空调系统和智能化系统工程款，按照建筑业的通常理解和交易习惯，以及我国《合同法》第一百二十五条第一款的规定，仍无法在诉讼中予以进一步明确；此外，世贸房开公司主张的该两项目工程款的合理数额尚有待最后确定。因此，对于“中央空调系统、智能化系统”价款负担的争议，双方当事人可以在订立商品房买卖合同时予以明确，或经有关部门核定后另行处理。综上，原判认定事实清楚，但判决结果部分有误，本院予以变更。陈怡雯提出的上诉理由成立，应予支持，世贸房开公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项的规定，并经本院审判委员会讨论，判决如下：一、维持温州���鹿城区人民法院（2008）温鹿民初字第1553号民事判决第一、三、四项及案件受理负担部分；二、变更温州市鹿城区人民法院（2008）温鹿民初字第1553号民事判决第二项为：温州世贸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内与陈怡雯签订《商品房买卖合同》，合同标的物为坐落温州市鹿城区解放南路8#地块温州世贸中心大厦公寓式写字楼第9层（1／4东北角：高度37.9-41.6米），面积762.5平方米（约），房屋单价为每平方米10150.50元。本案二审受理费65979元，由陈怡雯负担7670元，温州世贸房地产开发有限公司负担58309元。本判决为终审判决。审 判 长 杨 宗 波审 判 员 刘宏杰代理审判员 郑文平二〇〇九年五月二十七日书 记 员 叶   川