河南省偃师市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0381民初90号原告：王海朋，男，1978年5月5日出生，汉族，住河南省偃师市。被告：刘文玲，女，1969年2月21日出生，汉族，住偃师市。委托诉讼代理人（特别授权）：刘红军、李武江，男，河南西毫律师事务所律师。第三人：河南华西置业股份有限公司，住所地：巩义市陇海路107号，统一社会信用代码：91410181554209316Q。委托诉讼代理人（特别授权）：孙民乐，男，该公司副总经理。第三人：河南华西置业股份有限公司偃师分公司，住所地：河南省偃师市城关镇窑头村。负责人：宋万举。原告王海朋诉被告刘文玲及第三人河南华西置业股份有限公司、河南华西置业股份有限公司偃师分公司执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王海朋、被告刘文玲及其委托诉讼代理人李武江、第三人河南华西置业股份有限公司的委托诉讼代理人孙民乐到庭参加了诉讼，第三人河南华西置业股份有限公司偃师分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王海朋向本院提出诉讼请求：请求偃师市人民法院停止对偃师市城关镇商都东路华西锦城国际5号楼5-1-801房源的查封。事实与理由：2013年6月，原告通过正常购买渠道在河南华西置业股份有限公司偃师分公司定购该公司在偃师市××镇××楼盘华西锦城国际住宅一套，房号5号楼1单元801室。原告在与销售方达成协议后，交付定金10000元，销售方为原告出具了盖有该公司公章的定购单1份。2013年6月21日，原告持定购单换取了盖有该公司公章的收据1份，公司将定购单收回保存。2013年6月23日、2013年11月9日、2013年12月26日，原告分三次向销售方分别缴纳购房款90000元、33000元和100000元，销售方分别给原告出具了盖有公司公章的收据。2015年被告因其与河南华西置业股份有限公司偃师分公司的债务纠纷向偃师市人民法院申请财产保全，查封了原告在2013年定购的偃师华西锦城国际5号楼5-1-801室房屋，原告在得知情况后，曾向房管局进行了情况反映并登记，房管局将原告登记的情况向法院进行说明后，法院未予采纳。2017年8月，原告向偃师市人民法院递交了执行异议申请，2017年9月28日，偃师市人民法院（2017）豫0381执异字第28号执行裁定书驳回原告的异议申请。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，原告在2013年6月与河南华西置业股份有限公司偃师分公司签订的订购单应当认定为商品房买卖合同。被告刘文玲提出答辩意见称：原告所诉执行异议的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院予以驳回。事实与理由：一、原告王海朋在申请书中所述的华西锦城国际5号楼1单元801号房产在人民法院查封前未签订合法有效的书面买卖合同。首先，原告王海朋未提供证据证明其在人民法院查封涉案房产前与河南华西置业股份有限公司签订了合法有效的书面买卖合同，且在执行异议听证过程中与河南华西置业股份有限公司均认可签订的《商品房预售合同》系2017年8月补签。其次，根据偃师市人民法院执行工作人员对河南华西置业股份有限公司偃师分公司销售部经理滑明锁所作的调查笔录，能够证实人民法院在查封该套房产前，王海朋未与河南华西置业股份有限公司偃师分公司签订书面买卖合同；且证实河南华西置业股份有限公司为逃避债务，对抗执行，与原告恶意串通，让原告于2017年8月份在商品房预售合同中补签姓名，伪造了商品房预售合同。另外，该合同明确约定：“自双方签字之日起生效”，故该合同生效时间应在答辩人查封后即2017年8月份。最后，原告在诉状中所述的定购单购房等情况与执行异议听证过程中的陈述自相矛盾，且定购单的准确表述应为VIP申领单，该单子不具备《商品房销售管理办法》第十六条商品房买卖合同的有关内容，故不能认定为商品房买卖合同。另，涉案房产未在房管局办理商品房预售合同登记备案，人民法院查封及执行程序正当。目前，我国法律确定了商品房预售合同登记备案制度。涉案房产未依法进行预售合同登记，故在执行程序中不得对抗申请执行人刘文玲。二、原告王海朋名下涉案房产所在地即偃师市存在其他房屋。原告王海朋在偃师市首阳新区山水人家项目22栋1单元2层203室有住宅一套，故原告王海朋在偃师市存在其他能够用于居住的房屋。三、原告未提供合法有效的证据证明其支付了本案涉案房产的房款。原告向本院提交的几份收据，从证据形式上还是内容上不符合有关法律规定。其一，该收据形式不合法，不符合正常房屋买卖交易习惯，正常情况下开发商收取预付款后应当向购买人出具正规销售发票。其二，该收据内容不合法，收据不能证明原告交付的款项系支付涉案房产的房款。其三，根据《城市商品房预售管理办法》第十一条：“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关工程建设”及《洛阳市商品房预售资金监管办法》第七条：“开发企业在申请商品房预售许可证前，应当选择商业银行开户行设立商品房预售资金监管帐户，并由双方签订统一格式的《监管协议》”和第十条：“开发企业在与承购人签订《商品房买卖合同》前，应将预售资金监管银行及专用帐户明确告知承购人，并有义务协助承购人将预售资金存入商品房预售资金监管银行专用帐户”的规定，开发商应依法将收到的预付房款资金转入商品房预售资监管帐户，而不是简单的出具非正规的收据。综上，答辩人认为本案原告提交的证据不真实，存在伪造可能。第三人河南华西置业股份有限公司述称：原告是善意购买人，法院之前的查封适用法律及认定事实均有错误，应支持原告的诉讼请求。第三人河南华西置业股份有限公司偃师分公司未向本院陈述意见。原告王海朋为支持自己的诉讼请求，向本院提交如下证据：1、商品房预售合同1份；2、收据4张；3、河南华西置业股份有限公司逾期交房通知书1份，用以证实买房的真实性，且已经交付房款的事实。被告刘文玲质证意见：对证据1的真实性及证明方向均有异议，首先，该合同未在偃师市房产管理局备案；其次，该合同系原告与河南华西置业有限公司恶意串通，于2017年8月份左右才补签姓名而伪造的合同，该合同生效时间应在2017年8月即人民法院查封房产之后；最后，该合同约定房屋价款与原告诉状中所述房屋价款等内容完全不符，更加证明了该合同系2017年8月补签的合同。对证据2的真实性、证明方向均有异议。该收据的证据形式和内容上均不合法。首先，该收据非正规发票，且系复写件，真实性无法核实；其次，该收据不能证明系原告支付涉案房产的房款；再次，预付房款数额较大，异议人有义务提供其他证据证明已支付该款项；最后，该收据不符合开发商收取预付房款的正常情况，开发商收取客户预付款后依法应将资金转入商品房预售资金监管帐户，且应给原告出具正式发票。对证据3的真实性和证明方向均有异议，该证据不能证实原告所述。第三人河南华西置业股份有限公司对原告提供的证据均无异议。被告刘文玲向本院提供证据有：1、2017年9月6日，本院对滑明锁调查笔录及执行异议听证会笔录，证明原告与河南华西置业股份有限公司对滑明锁笔录均无异议，且均认可其双方签订的《商品房买卖合同》系在刘文玲查封涉案房产后即2017年8月补签的事实。2、2017年8月22日，对王纪红的询问笔录1份，证明滑明锁笔录的真实性及从侧面说明本案涉案房产系在拍卖过程中即2017年8月补签的合同（另外补充说明王纪红所述房产包括在刘文玲查封的10套房产之内）。3、偃师市城市建设改造指挥部会议纪要1份及刘文玲与河南华西置业股份有限公司等人于2016年3月3日签订的协议1份，证明河南华西置业股份有限公司在2016年3月3日在市政府有关部门的见证下签订了协议1份，其保证：“法院已查封的10套住房，华西公司不得私自出售，否则将自愿承担所有法律责任及相关损失”，华西公司在协议中认可查封的10套房产并未出售给他人的事实；同时证明了本案涉案《商品房销售合同》系2017年8月补签。原告质证意见：1.对调查记录及听证笔录无异议，但对证明方向有异议，商品房买卖合同是双方对原来确立的商品房买卖关系的补充及完善；2.补充商品房合同签订日期，当时是迫于偃师法院工作人员要求必须提供，否则不予立案，所以日期写的提前，但这不是恶意串通，伪造合同；3.对被告与华西公司所签协议真实性与证明方向均有异议，法院所查封的10套房屋当时已经卖出。第三人河南华西置业股份有限公司质证意见：本案涉案房产在2011年、2012年已经卖给本案原告，我对协议不清楚。第三人河南华西置业股份有限公司向本院提供证据有：1.锦城国际10套房源明细1张，这是偃师分公司负责人宋万举提供的；2.河南商报2017年11月9日A12版华西公司声明1份，证明已经查封的涉案房产华西公司虽然有权卖但并无完全所有权、处分权。原告对上述证据无异议。被告刘从霞质证意见：1.对证据1真实性及证明方向均有异议，单凭田花蕊其中有一笔12万元并未实际交款，田花蕊本人予以认可，在这个明细中却记载有这12万元，房源明细来源不合法；2.对证据2真实性、证明方向均有异议，该声明系华西公司单方声明，且不符合相关法律规定，与本案无任何联系。根据原告所诉和被告答辩，经双方当事人进行证据质证，本院确认以下事实：刘文玲诉柴德权、河南华西置业股份有限公司借款合同纠纷一案，刘文玲向本院提出诉前财产保全的申请，本院于2015年6月5日作出（2015）偃民保字第82号民事裁定书，查封柴德权、河南华西置业股份有限公司价值220万元的有值财产或冻结同值银行存款（涉及十套房产，包括本案涉诉房屋）。后刘文玲向本院递交起诉状，本院于2016年5月10日作出（2015）偃民一初字第000160号民事判决书，判决河南华西置业股份有限公司于判决生效之日起十日内向刘文玲返还借款210万元及利息。判决生效后，河南华西置业股份有限公司未按判决履行还款义务，刘文玲向本院申请强制执行，本院于2017年1月10日作出（2016）偃法执字第1192-1号执行裁定书，裁定拍卖登记在柴德权、河南华西置业股份有限公司开发的位于偃师市××××村华西锦城国际5号楼1单元21层01户、1单元19层01户、1单元16层01户、1单元15层01户、1单元8层01户、1单元7层01户、1单元13层02户、1单元11层02户、1单元4层01户、2单元21层03户的房产；并于2017年7月17日发出拍卖公告，将上述查封房产在偃师市人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖。在执行过程中，王海朋于2017年8月18日对执行标的提出书面异议。本院以王海朋并未提供足够证据证实确实支付了50%的购房款，其所提供的《商品房预售合同》也是在本院查封涉案房产后补签，且未到偃师市房产管理局办理预告登记，也未实际占用房产为由，于2017年9月28日作出（2017）豫0381执异字第28号执行裁定书，驳回王海朋的异议申请。王海朋收到该执行裁定书后表示不服，并向本院提起了执行异议之诉。另查明，王海朋与河南华西置业股份有限公司偃师分公司签订的《商品房预售合同》系2017年补签，且未在偃师市房产管理局办理预告登记，也未实际占用房产。现王海朋持有涉案房屋购房款收据显示计23.3万元，合同约定的购房总价款为44.3万元。原告王海朋在偃师市首阳新区山水人家项目22栋1单元2层203室有住宅一套。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该三个条件应同时满足。本案中，王海朋与河南华西置业股份有限公司偃师分公司签订的《商品房预售合同》系2017年8月补签，即在2015年6月5日本院作出（2015）偃民保字第82号民事裁定书查封本案涉案房产之后，且未在偃师市房产管理局办理预告登记，也未实际占用房产。王海朋名下有其他用于居住的房屋，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，王海朋的执行异议之诉，无事实及法律依据，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告王海朋的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王海朋承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长 黄新建审 判 员 马永旭审 判 员 高亚飞二〇一八年七月五日代书记员 张星杰