贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初2329号原告（反诉被告）：廖旦生，男，1965年9月27日出生，汉族，湖南省邵阳市人，住邵阳市新邵县。被告（反诉原告）：陈伟传，男，1993年5月2日出生，汉族，广东省湛江市人，住湛江市章区。委托诉讼代理人：文兴明，贵州省黔东南州合力法律事务所法律工作者。第三人：黔东南州黔兴农工商有限责任公司。住所地：凯里市北京路29号（大地明珠2楼）。法定代表人：杨国师，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：欧阳永生，男，1971年9月26日出生，侗族，贵州省凯里市人，住凯里市，系黔东南州黔兴农工商有限责任公司职工。原告廖旦生（反诉被告）诉被告陈伟传（反诉原告）及第三人黔东南州黔兴农工商有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月4日受理后，在诉讼过程中，被告陈伟传提起反诉，本院依法适用简易程序，对本诉及反诉公开开庭进行了合并审理。原告廖旦生（反诉被告）、被告陈伟传（反诉原告）及其委托代理人文兴明，第三人黔东南州黔兴农工商有限责任公司（下简称：黔兴农工商公司）之委托代理人欧阳永生到庭参加诉讼。现本案已审理终结。本诉原告廖旦生向本院提出诉讼请求：1、解除被告陈伟传在2017年8月8日与原告签订的场地租赁合同，立即搬离，把场地交还给原告；2、判决被告支付原告租金50000.00元，违约金45000.00元、水电费6748.00元；3、承担案件受理费由被告承担。事实及理由：2017年8月6日，被告找到原告，要求租赁黔东南州永丰农工商总公司原林化厂空场地。租赁期从2017年8月8日至2022年8月7日止，租赁面积大约1200平方米，每年租金为10万元，付款方式为半年付一次，后期付款必须提前一个月交纳，如逾期拖欠租金则原告有权终止合同，被告交纳的押金不退。按合同约定被告应在2018年1月7日交付下半年租金，到现在为止，被告一直拖欠租金，水电费2017年12月1日起就没有支付，总是以无正当理由一拖再拖，原告多次打电话要求被告支付租金，被告也多次承诺约定时间交租，但约定期限到时，被告总不接电话，最后关机，其行为已经违反合同约定，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。在诉讼过程中，廖旦生自认陈伟传后已部分支付其租金及水电费，而自愿将其第二项诉讼请求中租金50000.00元变更为40000.00元、违约金45000.00元变更为41400.00元、水电费6748.00元变更为4495.50元。本诉被告陈伟传辩称：一、原告起诉理由与事实不符：在租赁之日被告交纳了半年租金，合同履行初期，被告因挖机场地需要搭建几个工棚，被城西街道工作人员要求撤除，原告没有采取补救措施造成被告工棚被迫撤除了两个，且原告断然将租赁场地的水、电关停，导致被告无法生产生活，严重影响了合同的履行，且被告已交清了三次水电费。被告不是无故不缴纳下半年租金，是原告有过错，应承担不能履行合同的违约责任；二、本案的《场地租赁合同》应当继续履行，原告请求解除租赁合同无合同约定及法定解除的情形，请求驳回其诉请。反诉原告陈伟传向本院提出诉讼请求：1、请求判决《场地租赁合同》继续履行；2、被反诉人赔偿违约损失310330.00元；3、承担本案诉讼费。事实和理由：反诉人与被反诉人于2017年8月8日签订《场地租赁合同》及补充协议，按合同约定，反诉人缴纳了2017年8月8日至2018年2月8日的半年租金50000.00元，并依补充协议，反诉人在租用的场地平整填土、搭建活动板房。生产经营二个月后，有街道和城管人员来干涉问有无批准手续，反诉人说正在申办，并一直催告被反诉人尽快协调办理，但被反诉人迟迟不与相关部门协调解决。拖至2017年12月27日，街道办、国土规划管理局、城管执法局三部门联合下发《关于限期拆除违章建筑物的通知》，要求我停止生产，撤除搭建的工棚，反诉人再次要求被反诉人协调，被反诉人仍未积极协调，导致反诉人在2018年1月被迫撤除两个能停放挖机及维修的工棚，仅保留了三小间工棚，严重影响租用场地的生产效率，造成了反诉人较大的经营损失。此后几个月来，被反诉人没有向反诉人主张终止合同，却采取断水、电的方式要求反诉交纳租金，4月26日，反诉人通过微信转账10000.00元租金给被反诉人，但其称租金未全付，水电不给予使用，反诉人自3月至今靠借他人的水电来进行生产生活。由于租赁的场地因搭建工棚政府部门限期撤除，造成合同履行困难，被反诉人故意停水、电，干扰反诉人在租赁承包场地的正常生产生活，已多次违约在先，应由其承担违约责任。且根据被反诉人与第三人签订的《场地租赁合同》约定可以在租赁场地搭建临时建筑，就说明在租赁的场地上修建仓储和临时建筑是被反诉人转租行为中负有的权利和义务，其没有积极协调和解决，已存在违约，故反诉人在下半年迟延交纳租金属于合理的抗辩，同时，对造成反诉人租赁场地时产生的场地平整、土石方回填、水电材料安装、板房搭建、人工工资等实际损失共计310330.00元，应由被反诉人承担。故提起反诉，请求支持反诉人的反诉请求。反诉被告廖旦生辩称：一、被答辩人未按合同约定履行支付租金义务，构成根本违约，答辩人有权解除双方签订的《场地租赁合同》；二、被答辩人在租赁场地上搭建违法建筑，被有关部门责令拆除，系被答辩人自担风险的行为，不能作为被答辩人根本违约的抗辩理由；三、造成损失是被答辩人根本违约所致，应由其自己承担，况且在本案被答辩人并无损失。综上，因被答辩人根本违约，致使合同无法继续履行，为避免给答辩人造成经济损失的扩大，就应早日解除双方签订的合同。被答辩人在反诉中的无理诡辩，均不能掩盖是其构成根本违约的铁定事实，因此，请求法院依法驳回被答辩人的全部反诉请求。本诉原告廖旦生为支持自己的本诉主张及反驳反诉原告陈伟传的反诉请求，向本院提交的证据为：1、《居民身份证》，拟证明原告诉讼主体资格；2、《场地租赁合同》拟证明与被告签订租赁合同，没有约定为被告办理相关手续；3、《被告欠原告水电费收据》，拟证明被告现只欠水电费4601元；4、原告与黔东南州永丰农工商总公司签订的《场地租赁合同》，拟证明转租给被告的场地是从第三人处租赁的事实；5、《费用清单》复印件一份，拟证明按现在市场价计算被告搭建的费用应为32795.76元；7、照片，拟说明陈伟传所用材料为他人拆除下来的材料，其并未产生材料损失的事实。本诉被告陈伟传为证明自己在本诉中的辩解理由及支持自己的反诉请求，向本院提交的证据为：1、被告的《居民身份证》，拟证明被告的身份信息；2、与廖旦生签订的《门面租赁合同》，拟证明双方场地租赁合同的事实；3、《补充协议》，拟证明双方约定租赁场地搭建事宜；4、《关于限期拆除违章建筑物的通知》，拟证明三部门联合通知其撤除工棚等的事实；5、廖旦生与第三人签订的《场地租赁合同》，拟证明甲方与乙方合同租赁用途为仓储并可搭建临时建筑；6、《2018年2月26日收据》，拟证明其已付水电费1100.00元；7、《微信账单》复印件一份，拟证明2018年1月31日已转账水电费2147元给廖旦生的事实；8、《陈伟涛证明》及证言，拟证明其于2017年12月30日通过其弟陈伟涛现金付廖旦生水电费2156元的事实；9、《微信账单》，拟证明2018年4月26日已转账租金1万元；10、《租赁场地图片》，拟证明租赁场地的地面回填及搭建的板房和已拆除的板房位置图；11、《收据》，拟证明其租赁场地时已支付的场地平整回填，板房搭建，水电材料安装等资金损失总计310330.00元的事实。第三人对廖旦生、陈伟传之间的本诉与反诉的陈述为：一、涉案场地的合法使用权人为第三人享有，第三人于2014年5月9日与廖旦生签订《场地租赁合同》将涉案场地出租给廖旦生；二、廖旦生必须严格履行与第三人签订的合同，如有违反将追究廖旦生的违约责任直至提前解除合同；三、第三人对廖旦生诉陈伟传租赁合同的诉讼请求不持异议，是否支持其诉讼请求，由人民法院作出认定及裁判。综上，廖旦生与陈伟传租赁合同纠纷一案的具体情况不明，诉讼请求与第三人无关，请法院根据查明的事实结合法律的规定作出裁判。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方均无异议的事实，本院予以确认。现查明：贵州省黔东南州永丰农工商总公司于2014年5月9日与本诉原告廖旦生（反诉被告）签订《场地租赁合同》，将其位于凯里××迎宾大道南侧、原公司林化厂场地出租给廖旦生使用，双方在合同中对租赁标的、租赁场地及面积、租赁期限、租金支付方式及双方的权利义务、合同的变更、解除与终止、免责条件、违约责任及争议和解决方式等进行了约定，其中租赁标的：厂房、仓库、空压机房、场地使用权，场地面积约3896.40平方米，租赁期限为十年，租金为第一年租金60000.00元，以后每年的租金为在上一年租金的基础上按10%递增来计收；并将承租方转租或转借租赁场地进行违法经营的约定为出租方可解除合同的情形之一。2018年8月8日，廖旦生与本诉被告反诉原告陈伟传以廖旦生为出租方（甲方）、陈伟传为承租方（乙方），双方签订《场地租赁合同》，约定廖旦生将黔东南州凯里迎宾大道南侧原州永丰公司老厂房出租给陈伟传使用，合同主要内容为：一、租赁面积为至门面旁边围墙直线到路边，租期为五年，即从2017年8月8日至2022年8月7日，每年租金10万元；二、付款方式：每半年付一次，在合同签订之日起，乙方必须向甲方交纳半年租金5万元，押金1000.00元，共计51000.00元；三、后期付款为乙方必须提前一个月交纳，如有拖欠、抗交、逾期10天甲方向乙方收取滞纳金（第天按一季度租金总和的0.5%收取滞纳金），逾期15天，甲方有权终止合同，押金不退，乙方如中途不租，甲方不退任何款项（含押金、租金在内）；四、…；五、水电按表计费，水4.80元/吨，电1元/度，工商、税务、卫生费自理；六、…；七、如果政府建设需要用地，乙方应积极配合，甲方必须退回未租用完的租金和全部押金，甲方不承担乙方的搬迁补偿…。双方并签订补充协议，内容为："乙方租用甲方场地停放挖机，在乙方租用期二年内如果政府用地需要拆迁，场地上搭建的活动板房，乙方自己争取政府的补偿款，与甲方无关，归乙方所有，三年后乙方自己争取政府的补偿款，甲、乙双方各占50%，五年后，政府用地拆迁全部归甲方所有，与乙方无关。"合同及补充协议签订后，陈伟传如约交纳半年租金50000.00元及押金1000.00元，廖旦生亦按约将场地交付给陈伟传使用。陈伟传在使用场地过程中，因未办理建设规划许可搭建工棚，被相关部门于2017年11月30日发出限期拆除通知，因陈伟传未予拆除，凯里市国土资源和规划管理局、凯里市城西街道办事处、凯里市城市管理行政执法局于2017年12月27日再次发出限期拆除违章建筑物通知，要求其于2017年12月27日18时前自行拆除，陈伟传据此拆除了部分搭建的工棚。根据约定，陈伟传应于2018年1月7日前向廖旦生交纳下半年租金，但其至2018年4月26日方通过微信形式向廖旦生支付租金10000.00元。廖旦生因与陈伟传交涉未果而提起诉讼。另查明，贵州省黔东南州永丰农工商总公司名称已变更为黔东南州黔兴农工商有限责任公司。上述事实，有原、被告提供的证据及各自在庭审中的陈述在卷证实，本院依法审查，可以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案本诉原告廖旦生与本诉被告陈伟传订立《场地租赁合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，且涉案场地所有权人即第三人黔兴农工商公司对廖旦生诉陈伟传租赁合同纠纷案的诉讼请求不持异议，故该合同为有效合同，本院予以确认。对本诉原告廖旦生的诉请，本院评述如下：因廖旦生已按约定交付场地给陈伟传使用，履行了合同义务，陈伟传也应依约履行支付租金的义务，但其在约定期限内未按约足额支付下半年全部租金，其行为已违反合同约定，构成根本违约。廖旦生据此主张解除合同，符合双方在合同中的约定，亦于法有据，本院应予支持。廖旦生主张的违约金，系依据合同中逾期交纳租金应收取滞纳金的约定而计算，因滞纳金是因逾期向国家缴纳各种费用而需额外交纳的金钱，是违反行政行为的责任形式，原、被告双方在合同中关于滞纳金的约定实为对一方违约的惩罚，即为违约金性质。被告陈伟传虽未提出调整，但其提出反诉作为抗辩，视为对原告廖旦生诉请的全面否定，亦视为对违约金提出异议，考虑到原告租金未收回，其遭受的只是资金被占用的损失，原告主张的违约计算超出未付租金40000.00元的30%，应属于法律规定“过分高于造成的损失”，并鉴于违约金具有弥补守约方损失和惩罚违约方的双重性质，本院酌定将逾期付款违约金调整为以未付租金40000.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率之1.3倍计算予以支持。廖旦生主张的水电费，因其提供的收据均系自己填写，且无水电部门的正式票据予以证实该水电费用的使用情况及具体金额，导致本院对此无法查实，廖旦生可在补足证据后对此另行主张权利。对反诉原告陈伟传的反诉请求，本院评述如下：陈伟传主张继续履行租赁合同，但基于其未按合同约定期限足额交纳租金，且逾期后仅支付10000.00元，属于根本性违约，其未经建设许可在租赁场地搭建工棚等导致相关部门下发通知限期拆除，双方对此并未约定为廖旦生应负有的义务，系其实施权利不当所致，其以廖旦生与第三人黔兴农工商公司之间订立的租赁合同中确定的权利义务关系来约束廖旦生，并据此主张廖旦生违约而自己守约，应继续履行合同，于法于约无据，本院对此不予支持。进而，陈伟传反诉主张廖旦生违约应承担违约责任赔偿其损失310330.00元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除本诉原告廖旦生与本诉被告陈伟传于2017年8月8日签订的《场地租赁合同》。二、限本诉被告陈伟传自本判决生效之日起十五日内支付本诉原告廖旦生租金40000.00元及违约金（违约金以未支付租金40000.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算180天予以支付）。三、本诉被告陈伟传自本判决生效之日起十五日内将租赁场地腾退交付给本诉原告廖旦生。四、驳回本诉原告廖旦生其余诉讼请求。五、驳回反诉原告陈伟传的反诉诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费已减半收取为1167.00元，由本诉被告陈伟传负担800.00元，由本诉原告廖旦生负担367.00元，反诉案件受理费2978.00元，由反诉原告陈伟传负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员 李 晓 红二〇一八年七月三十一日书记员 杨琼（代）