四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初1965号 原告：徐仲根，男，汉族，1980年7月4日出生，住四川省双流县。 法定代理人：徐某，男，汉族，1949年10月28日出生，住四川省双流县，系原告的父亲。 委托诉讼代理人：王昌跃，四川跃升律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：李冬梅，女，汉族，1985年12月25日出生，住四川省金堂县。 第三人：成都泰顺物业管理经营有限公司。住所地：成都市武侯区永顺路268号3栋1层。 法定代表人：符新蓉。 委托诉讼代理人：唐建设，男，1955年6月30日出生，汉族，住成都市金牛区。系公司员工，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：马发富，男，1969年9月26日出生，汉族，住四川省荣县。系公司员工，特别授权代理人。 原告徐仲根与被告李冬梅、第三人成都泰顺物业管理经营有限公司（简称“泰顺物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。后因案件审理的需要，本案依法追加成都泰顺物业管理经营有限公司作为本案的第三人参加诉讼。本院于2018年5月4日公开开庭进行了审理，原告徐仲根的委托代理人王昌跃，被告李冬梅，第三人泰顺物业公司的委托代理人唐建设、马发富到庭参加诉讼。于2018年7月16日进行再次开庭，原告徐仲根的委托代理人王昌跃，被告李冬梅，第三人泰顺物业公司的委托代理人马发富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐仲根向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的租金24400元，同时将租赁物成都市高新区神仙树北路15号1幢1层102号商业用房腾退原告（向原告交钥匙）；2、被告自2017年11月1日起至实际腾退交房日止，按每个月3050元标准计算，向原告支付继续占用期间的房屋租金；3、被告向物管结清拖欠的全部物管费、垃圾处理费、水电费等。事实与理由：原告徐仲根为无民事行为能力人，其所有的成都高新区神仙树北路15号1幢1层102号商业用房由其法定代理人徐某委托成都高新商贸中心以其名义统一招商出租。被告于2016年3月20日与成都高新商贸中心签订了《商品交易市场入市经营合同》，约定被告租赁原告的房屋，租期从2016年4月1日至2017年3月31日，第一年租金3050元/月，物管费123元/月，垃圾处理费18元/月，每三个月交一次，第一次签订合同当日交纳，第二次于上次费用到期前3天内交清，以此类推。 被告逾期交费超过15天时，视为被告不继续履行合同，双方应终止合同清算。第九条约定：本合同内容因政府政策调整时，应作相应调整，不视违约。因政府统一拆迁甲方房屋时，乙方应予配合，本合同亦自然终止，甲方不承担责任。《商品交易市场入市经营合同》期限未满，被告2017年3月1日起拒缴房租，原告通知被告解除合同，被告不理不睬，多次协商无果。现在合同期限已满，被告继续占用原告房屋不退还，也不缴纳房租。根据《合同法》相关规定，原告再次向被告发出《解除不定期租赁合同通知书》，通知被告解除《商品交易市场入市经营合同》期满后的不定期租赁合同。同时通知被告于2017年10月25日前搬离该承租房屋并返还租赁房屋，并向原告或商贸中心结清拖欠的房租、物管费、垃圾清运费等。被告至今仍然不交费也不退房。 被告李冬梅答辩称，我方没有收到过原告的解除合同通知书，由于拆迁的原因，导致我方没有经济收入，也就没有办法交房租。我本来打算在5月份的时候搬离，但是由于物管的原因我至今都没有搬离。 第三人成都泰顺物业管理经营有限公司没有答辩意见。 经审理查明：2014年4月9日，原告徐仲根（甲方，委托方）与成都高新商贸中心（乙方，受托方）签订了《房屋租赁管理委托协议》约定：1、甲方将自己位于成都高新商贸中心A幢1楼102号营业房委托给乙方，以乙方名义统一招商出租，委托期限为3年，从2014年5月至2017年5月；2、甲方同意第一年每月租金为2800元，一次性收取租金的时间不少于三个月；3、乙方招商出租本营业房后，代收租金，并向甲方按委托价格*实际出租时间支付租金；4、委托租赁期间，如承租人因故停租，乙方应及时通知甲方，本房未出租或者停租后，甲方不能向乙方要求支付本房租金；5、本房出租后，甲方不承担委托费用，由乙方向承租方收取不超过本房租金10%的代理租赁手续费，并列入房租管理；6、本房出租期间耗用的物管费、水电费及其它费用由乙方向承租人收取。 2016年3月30日，李冬梅（乙方）与成都高新商贸中心（甲方）签订了《商品交易市场入市经营合同》约定：1、乙方租赁A栋102#营业房，并按甲乙双方约定进入高新商贸中心市场从事经营活动；2、租赁期限1年，从2016年4月1日至2017年3月31日，甲方代业主出租的房屋在本合同期内，只供乙方独立使用，甲乙双方都不得将本房让渡给第三方使用；3、第一年租金3050元/月，物管费123元/月，垃圾处置费每月18元，合计3191元/月，乙方每3个月交一次；第一次交费于合同签字当日交纳，第二次于上次费用到期前3天内交清，以后以此类推；4、乙方延期交费超过15天时，视为乙方无意继续履行本合同，双方应进入合同终止的清算程序；5、本合同内容因政府政策调整时，应作相应调整，不视违约，因政府统一拆迁甲方房屋时，乙方应予配合，本合同亦自然终止，甲方不另承担责任。合同签订后，双方依约履行了合同。 合同到期前，李冬梅从2017年3月1日起便拒绝缴纳房租，徐仲根与李冬梅便一直协商解除合同，但多次协商无果。2017年3月31日合同到期以后，双方也没有再签订书面租赁合同，李冬梅一直在占用该房屋，并一直没有向徐仲根或者商贸中心缴纳租金。庭审中，李冬梅对此也予以认可。 2017年10月20日，徐仲根的法定代理人徐某向李冬梅发出《解除不定期租赁合同通知书》，内容大致是：双方合同期满后，从2017年3月1日开始李冬梅便未交房租，现在合同期满，通知你解除不定期租赁合同。李冬梅否认收到过上述解除通知，称也未接到过原告方解除合同的电话通知。对此，原告方未能提供电话录音。关于解除通知的送达，也只提供了在商铺没有人的情况下从门缝向室内投递通知书的照片，这样的送达行为不能算作有效送达。因此对于原告认为合同于2017年10月20日解除的主张不予认可。 另查明以下事实： 1、2016年6月12日，成都高新区规划建设局和芳草街街道办事处联合发布公告，公示了神仙树北路商贸中心和农贸市场两个旧城改造项目的模拟拆迁红线范围；2016年7月10日，经成都市公证处现场公证，由业主在动迁会上抽选了评估机构、测绘机构，并于7月18日至8月18日进行公示。 2、2016年11月12日，成都高新区芳草街街道办事处公布实施了《成都高新区神仙树北路农贸市场地块规划红线范围内旧城（棚户区、危旧房）改造项目模拟搬迁补偿安置方案》，方案中涉及房屋补偿费、政策性补偿费、政策性补助费、政策性补贴、提前搬迁奖励，均直接支付给产权人。 3、2017年7月17日，高新区规划建设局和芳草街街道办事处发布公告，截止2017年7月8日签约率已达95%以上，本模拟搬迁项目已达到合同生效条件，被搬迁户已签订的合同自即日起生效。 4、2017年11月8日，成都高新区芳草街街道办事处发布公告，截止2017年7月8日签约率已达95%以上，符合方案规定的协议生效标准。该项目于2017年11月1日开始收房，请各位业主尽快到旧城改造办公室交付房屋。 5、根据成都市城乡房产管理局《关于在房屋征收中做好模拟搬迁工作的指导意见》第十一条规定，模拟搬迁期限内，签订模拟搬迁协议的户数达到改造范围内总户数95%的，房屋征收部门可向征收主体申请作出房屋征收决定，模拟搬迁补偿方案即作为征收补偿方案，模拟搬迁协议生效并与征收补偿协议具有同等效力。签订模拟搬迁协议的户数达到100%的，当事人双方应当按照约定履行协议。截止2018年5月24日，模拟搬迁协议签约率尚未达到100%，尚有6家未签约。成都高新区芳草街街道办事处正在履行房屋征收决定申请程序。 6、签订模拟搬迁协议的业主已经将房产证交给旧城改造办公室，现上述房产证尚未注销。 7、成都高新区芳草街街道办事处与规建部门尚未发出通知明确最后收房时间。 再查明以下事实： 1、案涉房屋因原告与被告无法达成一致，至今未将案涉房屋交付给拆迁方，因此，原告至今未取得安置补偿款。 2、成都高新商贸中心为成都泰顺物业管理经营有限公司下属部门，负责管理神仙树北路商贸中心物业项目。 3、李冬梅与成都高新商贸中心签订的《商品交易市场入市经营合同》一式两份，原告手中一份为高新商贸中心留存的一份，合同第一条：“乙方租赁徐仲根以下营业房……”，李冬梅称其没有收到2016年签的合同，只有一份2015年签订的，但是其所持的2015年合同中下划线部分为空白，无“徐仲根”三字。 4、徐仲根未垫付相应的物管费、垃圾处理费、水电费。 本院认为，本案争议的焦点在于：1、原告徐仲根是否是合同关系中的相对人，是否为本案适格的原告；2、合同终止的原因以及时间；3、原告能否在本案之中主张物管费、垃圾处理费、水电费等。 一、原告徐仲根是否是合同关系中的相对人 庭审中，李冬梅抗辩称其没有收到2016年签订的合同，并且其手中2015年签订的合同中也没有徐仲根的名字，对此，本院认为，虽然合同之中甲方为“成都高新商贸中心”，根据庭审查明的事实，成都高新商贸中心为成都泰顺物业管理经营有限公司下设部门，因此，其签订主体应该为泰顺物业，李冬梅没有收到纸质的合同并不代表双方没有签订合同，关于其所持的2015年版的合同之中第一条：“乙方租赁徐仲根以下营业房……”，“徐仲根”部分为空白，但是第二条载明：“甲方代业主出租的房屋在本合同期内，只供乙方独立使用……”证明，双方在签订合同之时，李冬梅是知晓其所租赁的房屋并非甲方所有，而是甲方受业主委托代为出租，只是可能并不知道具体的业主是谁。其后，因李冬梅未按时交纳租金，泰顺物业无法向徐仲根履行转交房租的义务，即向徐仲根披露了承租人信息，按照《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利……”，受托人泰顺物业因第三人李冬梅不按时缴纳租金而不能向徐仲根转交租金时，向徐仲根披露第三人李冬梅，徐仲根作为委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，所以，徐仲根有权在本案之中提起诉讼主张权利，故徐仲根作为本案的原告诉讼主体是适格的。 二、合同终止的原因以及时间 2017年3月31日双方书面合同到期后，双方未续签书面合同。被告继续使用房屋但未支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”双方之间从2017年4月1日起转变为不定期租赁合同关系，合同内容继续有效，又根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款之规定，在泰顺物业向原告徐仲根披露被告李冬梅后，原告徐仲根可以行使合同之中“甲方”对被告李冬梅的权利。 其次，双方之间从2017年4月1日起由固定期限租赁合同转变为不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，徐仲根有权随时解除合同，只需在合理期限之前通知承租人。但是徐仲根发出的解除合同通知书未能有效的送达到李冬梅，因此不能认定合同在2017年10月20日解除。但是在本次诉讼中，徐仲根提出了基于解除合同以后的腾退房屋的诉讼请求，同样可以视为是具有解除合同的意思表示，该起诉状副本于2018年3月21日送达李冬梅，故本院认定双方租赁合同于此时解除。再根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，对于原告要求被告腾退案涉房屋的诉请予以支持。 关于租金和房屋占有使用费，徐仲根主张的期间包括2017年3月1日至10月31日的租金以及2017年11月1日起至实际腾退之日的房屋占用费，在本院认定合同于2018年3月21日解除的情况下，徐仲根主张的2017年3月1日至2018年3月21日期间的费用实际上为租金，2018年3月22日至实际腾退之日的费用实际上即为房屋占有使用费。合同解除后，被告继续占有使用案涉房屋，就应该向原告支付相应的费用。关于费用标准，按照合同约定的标准每月3050元。 三、原告能否在本案之中主张物管费、垃圾处理费、水电费等 徐仲根在诉状中要求本院判决被告向物管结清相关费用，对此，本院认为，徐仲根不能在本案中主张未垫付的上述费用，原因如下：首先，徐仲根在未垫付物业费等费用之前本身无权追索相关费用，因为物业费等费用的权利主体并非徐仲根，而是提供物业服务的物业公司，在未先行垫付相应物管费，取得相应债权追偿权之前，徐仲根无权代物业公司收取物业费；其次诉讼具有相对性，本案诉讼基础在于原被告之间租赁合同确定的权利与义务，徐仲根只能基于租赁合同主张属于自己的权利，而不能代他人主张权利。具体到本案中，收取物业费是物业公司的权利，受相应的物业纠纷法律调整，与徐仲根的主张是并行的两个法律关系，两个独立案由，不宜一并处理。故对徐仲根的此项诉请不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告李冬梅于本判决生效之日起十五日内向原告徐仲根支付2017年3月1日至2018年3月21日期间的租金以及2018年3月22日至实际腾退之日止的房屋占用费，均以3050元/月为标准进行计算； 二、被告李冬梅于本判决生效之日起十五日内向原告徐仲根腾退位于成都市高新区神仙树北路高新商贸中心A幢102号的商业用房； 三、驳回原告徐仲根其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取205元，由被告李冬梅负担。 如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇一八年七月十六日 书记员  曾娜