浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2014）金义上溪民初字第134号原告童卫军。委托代理人金尊阳。被告朱玉玲。委托代理人朱洪勇。原告童卫军诉被告朱玉玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年07月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月24日公开开庭进行了审理。原告童卫军的委托代理人金尊阳、被告朱玉玲及其委托代理人朱洪勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告童卫军诉称，2010年10月16日，原、被告签订租赁合同一份，约定由被告向原告承租坐落于义乌市江东街道下王一区32栋6-7号的店铺两间及楼梯，租赁期限自2010年11月24日至2015年11月23日，租金为44600元／年，下年度租金于上年度到期前二个月付清，合同还对其他事项作了约定。同日，被告又以“朱洪智”的名义与原告签订一份租赁合同，约定由原告将坐落于义乌市江东街道下王一区32栋5号的店铺出租给“朱洪智”，租金为23800元／年，租赁期限自2010年11月24日至2015年11月23日，下年度租金于上年度到期前二个月付清。随后，双方就房屋租赁事宜又达成补充协议一份，约定被告在该三间店铺租金基础上，每年另行支付租金12600元，前三年租金不上浮等合同内容。合同签订之初，双方均按约履行了合同义务，但被告经营至2013年11月便毁约搬离了该承租店铺，此后的租金也拒绝支付（以“朱洪智”名义签订的合同履行事宜均由被告经办，现原告仍无法确认朱洪智的身份）。原告认为，被告以其行为明示毁约，原告有权解除合同并追究被告的违约责任。特起诉请求判决：一、解除原、被告于2010年10月16日签订的租赁合同；二、解除被告以朱洪智名义与原告于2010年10月16日签订的租赁合同；三、解除原、被告于2010年10月16日签订的补充协议；四、被告支付违约金7万元。被告朱玉玲答辩称，下王村2010年5月面向全国招商，招商成功是880家商铺。门业专业街9月份开业，举行典礼还有市领导参加过，本户于2010年10月16日与下王村签订租赁协议，年底去工商部门办理营业执照时，被告知出租方是房东，村委是不能办理的。于是与村两委及原告改了租赁合同的部分内容，甲方变成原告，村委成了见证方，我们租金费用全部交给下王村招商办的，只和招商办有关，与原告无关，我们和原告还签订过一份补充协议的，2013年下王村两委决定引进库存行业，门业专业街改头换面，被告与村两委招商办还有原告达成协议，被告提前一个月该将办公用品撤离现场，租金不退，水电全清，3000元押金也不退，当做给原告的补偿。三方都无异议，被告搬离出租房屋，现在原告诉我们违约，本着实事求是原则，我没有违约，不同意支付违约金，因为村两委的改头换面，事实上是村两委的违约。解除租赁合同是同意的。原告为证明其主张的事实，向本院提供如下证据：1、证明及建设工程规划许可证各一份，证明：1、原告系出租房屋的权利人；2、出租房屋的合法性。2、租赁合同二份及补充协议一份，证明原被告设立租赁合同法律关系的事实。经质证，被告认为，以上2组证据都是对的。被告为证明其主张的事实，向本院提供如下证据：1、报纸3张、规划图复印件1份及照片2张，证明原来是门业专业街，后来改成库存专业街。2、经营户管理手册复印件1份，证明原来只能经营门业。3、租赁合同及补充协议复印件各1份，证明被告是与招商办发生租赁关系。4、发票1份，证明租金都是交给下王村招商办的。5、照片2张，证明2013年5月开始下王村门业专业街改成库存专业街。经质证，原告童卫军对证据1真实性合法性无异议，关联性有异议，本案是处理原被告间的租赁事宜产生的纠纷，但是报纸上所涉是业态定位的改变，是被告与招商办之间的关系，与本案无关；对证据2，三性均不予认可，手册中的内容是门业市场管理办公室设立约束商户承租人的内容，上面所载的权利义务不应对原告发生效力；对证据3，三性均无异议，对被告主张的证明目的有异议，就租赁而言，两份协议的权利义务内容仍然是本案的原被告；对证据4，三性均无异议，款项是交给招商办的，但不影响合同的主体，原告是认可被告将租金交给招商办的，指示交付不违法；证据5，真实性合法性无异议，关联性有异议，关联性意见同证据1。本院对原、被告提供的证据认定如下：被告对原告提供的证据的真实性无异议，本院对原告提供的证据的真实性予以认定。原告对被告提供的证据1、3、4、5真实性无异议，本院对被告提供的证据1、3、4、5的真实性予以认定；被告提供的证据2系复印件，原告对其证据三性均有异议，本院对被告提供的证据2的真实性不予认可。经审理查明，2010年10月16日，被告朱玉玲向原告童卫军租赁房屋并签订租赁合同一份，约定原告将坐落于义乌市江东街道下王一区32栋6-7号店铺两间、楼梯一条出租给被告作商业用房使用，年租金44600元；同日，被告朱玉玲以“朱洪智”的名义另与原告签订租赁合同一份，约定原告将坐落于义乌市江东街道下王一区32栋5号店铺一间出租给被告作商业用房使用，年租金23800元；上述两份合同均约定租赁期限自2010年11月24日至2015年11月23日，租赁期限五年一轮，租金3年不涨，第4、第5年租金各比上一年度上涨10%，租金一年一付，下一年度的租金应于前一年度租期到期前二个月付清；两份租赁合同均载明：“乙方（朱玉玲）保证履行本合同，不得提前终止本合同；若确需提前终止本合同的，应提前两个月与甲方（童卫军）协商，甲方同意后方可终止”，“双方应严格遵守本合同的约定，若违约的，则违约方应向守约方支付违约金壹拾万元整”。同日，双方签订补充协议一份，约定除了原定租金外，被告就该3间出租房屋另交原告租金12600元。签约后，原告收取被告三间出租房屋的保证金共计3000元，并依约交付了房屋。2013年11月被告搬离了出租房屋，之后的租金未再交纳。本院认为，两份租赁合同的承租人均为被告朱玉玲，原、被告双方无异议，本院予以认可；该两份租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告朱玉玲未按合同约定期限交纳租金，应当认定其构成违约，并符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的情形，对原告童卫军要求解除两份租赁合同及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，原被告在两份租赁合同中均约定违约方应向守约方支付违约金10万元，该违约金标准过高，本院依法予以调整，以两个月租金损失酌定违约金为13500元，扣除被告曾交纳的保证金3000元，被告尚应支付违约金10500元。被告辩称其系与招商办发生租赁关系，与其签订的租赁合同不符，义乌市江东街道下王门业专业市场管理办公室曾代为收取租金的事实并不能否定租赁合同约定的原告的出租方地位；被告关于门业专业街改成库存专业街、村两委违约、被告没有违约的辩解，本院认为，本案原告童卫军并不具备调整义乌市江东街道下王一区专业街业态定位的能力，且原、被告在租赁合同中并未限定租赁用途，即使业态定位改变，也不影响租赁合同的履行，因此，被告的辩解缺乏事实和法律依据，本院不予采信。被告关于提前搬离并与原告协商一致的主张，缺乏证据证明，原告也未予认可，本院亦不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告童卫军与被告朱玉玲于2010年10月16日签订的租赁合同、补充协议及被告朱玉玲以“朱洪智”名义与原告童卫军于2010年10月16日签订的租赁合同。二、被告朱玉玲于本判决生效之日起十日内向原告童卫军支付违约金13500元（含租赁保证金3000元，于付款时予以扣除）。三、驳回原告童卫军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，由被告朱玉玲负担138元，原告童卫军负担1412元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币1550元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；账号：19×××03，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）审 判 长  王 艳人民陪审员  何日辉人民陪审员  吴晓华二〇一五年一月四日书 记 员  吴凤娟