广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2015)佛顺法杏民初字第670号原告佛山市顺德区万方物业管理有限公司，住所地佛山市顺德区容桂镇幸福居委会桂州大道中幸福豪苑A座二层之一。法定代表人黎万好，总经理。委托代理人卢伟明，住佛山市顺德区，系佛山市顺德区万方物业管理有限公司的员工。委托代理人王嘉蓓，住佛山市顺德区，系佛山市顺德区万方物业管理有限公司的员工。被告温建新，男，1978年10月25日出生，汉族，住佛山市顺德区。原告佛山市顺德区万方物业管理有限公司诉被告温建新物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月15日受理后，依法由审判员朱士伟适用简易程序独任审判，于2015年8月6日公开开庭进行了审理。本院庭审时，原告的委托代理人卢伟明、被告温建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年12月1日，佛山市顺德区嘉怡房产有限公司（下称嘉怡房产公司）聘请原告作为其开发的位于佛山市顺德区杏坛镇杏龙路海骏达上苑小区的前期物业服务机构，委托原告对该小区提供前期物业管理服务，双方签订了《顺德区前期物业服务合同》。被告向嘉怡房产公司购买了海骏达上苑14座503号房，该商品房建筑面积为61.97平方米，2012年11月28日被告收楼时，原、被告签订了《顺德区（前期）物业服务协议书》，该协议的第三、四、十二条约定，住宅物业管理费按建筑面积1.8元/月/平方米计收，车位服务费按50元/月/平方米计收，从交楼之日起按季度缴交物业管理费，并于每季度首月10日前缴纳；物业管理费不含公共水电分摊，公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同合理分摊，电梯电费按本梯总户数共同分摊，公共水电费分摊按月扣费；若未按约定标准及时缴纳物业管理费等相关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按日千分之五的标准计付逾期付款违约金。其后，因海骏达上苑成立的业主委员会选聘了第三方物业管理公司为该小区提供物业管理服务，原告遂于2014年1月31日撤出该小区。被告办理收楼手续后，分别从2012年12月起开始拖欠公共水电费分摊、2013年2月起开始拖欠住宅物业管理费，至原告撤场之日，被告已累计拖欠公共水电费分摊308.4元（自2012年12月起至2014年1月止共14个月）、物业管理费1338.56元（自2013年2月起至2014年1月止共12个月），以及逾期付款违约金4881.83元（暂计至2015年6月30日），以上合共6528.79元。被告的上述行为已构成违约，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1.被告立即向原告支付2013年2月1日至2014年1月31日期间的物业管理费1338.56元及违约金4881.83元（违约金暂计至2015年6月30日，其后计至支付完毕之日止）；2.被告立即向原告支付2012年12月1日至2014年1月31日期间的公共水电费分摊308.4元；3.本案诉讼费由被告承担。被告辩称，1.确认尚欠原告物业管理费1338.56元、水电费分摊308.4元，同意支付该两笔款项；2.违约金计算标准过高，应调整为按物业管理费总额的30%计算；3.自2013年2月至2015年7月，答辩人未收到缴费通知。对于2013年2月至2013年6月期间的物业费用，已经超出了诉讼时效；4.双方签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》属于格式合同，被告未就其中的违约金条款进行提示说明，该条款应属无效条款。原告在诉讼中向本院提供证据及被告的质证意见如下：1.原告的营业执照复印件及组织机构代码证复印件、被告的人口信息查询表各一份，证明原、被告之间的诉讼主体资格；被告对该组证据无异议。2.顺德区（前期）物业服务协议书一份，证明被告的业主身份及原被告之间所构成的物业服务合同关系，双方约定的物业收费标准及违约责任；被告对该组证据无异议，但认为该份合同属于格式合同，约定的违约金过高，且原告没有对合同的条款进行解释，应视为无效条款。3.逾期未交物管费及违约金明细一份，证明被告逾期未交物业管理费及违约金的欠费清单；被告对证据无异议，对违约金的计算天数无异议，但违约金标准过高，应调整为按物业管理费总额的30%计算。4.律师函一份、快递单一份，证明原告在2014年6月5日以书面形式向原告催缴物业管理费及违约金；被告对该份证据有异议，原告没有收取过该律师函。被告温建新在诉讼中未提供任何证据。经庭审质辩，对原告提供的证据，本院认证认为：（1）因被告对证据1、2、3无异议，本院对该部分证据予以采信；（2）因被告对证据4的真实性有异议，而该组证据的邮寄单上“收件人签名栏”是空白，原告亦未能提供其他证据佐证相关邮件已由被告收取，故本院对该组证据不予采信。经审理查明，2011年12月1日，嘉怡房产公司作为海骏达上苑的开发商与作为物业服务企业的原告签订《顺德区前期物业服务合同》，约定原告为海骏达上苑提供前期物业管理服务，在本物业竣工验收交付物业买受人之日后，物业管理费（不包含公共水电费及电梯费）采用包干制计收，多层住宅的物业管理费按套内建筑面积（已办理房产证的，以房产证的记载面积为准；房产证未记载或未办理房产证的，以物业买卖合同约定的面积为准）缴纳，计收标准为1.8元/月/平方米；此外，双方另对其他权利义务一并作了约定。其后，被告于2012年11月28日原告作为物业服务企业与作为业主的被告签订了《顺德区（前期）物业服务协议书》，约定原告受开发商委托为海骏达上苑提供前期物业管理服务，住宅物业管理费（不包含公共水电费及电梯费）按套内建筑面积1.8元/月/平方米的标准计收，并于每季度首月10号前交付；公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同合理分摊，电梯电费按本梯总户数共同分摊；业主不按约定标准和时间缴纳物业管理费等有关费用的，从逾期之日起按每日千分之五计付逾期付款违约金，业主或非业主使用人无正当理由连续三个月不缴纳物业管理费的，物业服务企业可通过法律途径追讨。诉讼中，被告确认其购买了位于佛山市顺德区杏坛镇杏龙路海骏达上苑某房屋，并且已经办理了相应的产权证，截止2014年1月31日，尚欠原告的物业管理费1338.56元、公共水电费分摊308.4元，并同意支付拖欠的费用，但认为原告主张的违约金过高，要求调整为按拖欠管理费的30%计算。以上事实，还有本院的开庭笔录在案佐证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《物业管理条例》第四十二条的规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用”，原告已依约向被告提供物业服务，被告作为涉案房屋的权属人应依约向原告支付物业管理费。诉讼中，被告对拖欠2013年2月1日至2014年1月31日期间的物业管理费1338.56元及2012年12月1日至2014年1月31日期间的公共水电费分摊308.4元均无异议，故本院对于该部分诉请予以支持。对于违约金部分的诉请，依据原、被告签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》，该协议约定物业管理费于每季度首月10号前交付，逾期交付按每日千分之五计付违约金，故原告诉请违约金理据充分，本院予以支持，但被告在诉讼中主张违约金的计算标准过高，原告亦未能举证证明被告逾期付款对其造成的实际损失，故本院将违约金的计算标准调整至按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付，超出本院核准的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，参照《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告温建新应于本判决发生法律效力后十日内，一次性向原告佛山市顺德区万方物业管理有限公司支付2013年2月1日至2014年1月31日期间的物业管理费1338.56元及逾期付款违约金（计算方法：从2013年2月11日起至同年4月10日的违约金以223.09元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付；从2013年4月11日起至同年7月10日止的违约金以557.73元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付；从2013年7月11日起至同年10月10日止的违约金以892.37元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付；从2013年10月11日起至2014年1月10日止的约金以1227.01元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付；从2014年1月11日起至支付完毕之日止的违约金以1338.56元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付）；二、被告温建新应于本判决发生法律效力后十日内，一次性向原告佛山市顺德区万方物业管理有限公司支付公共水电费分摊308.4元；三、驳回原告佛山市顺德区万方物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取为25元（原告已预交），由被告温建新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱士伟二〇一五年八月十二日书记员  苏惠敏