山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0105民初1951号原告：郑州新世纪物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人：李大康，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯丙利，男，1979年11月29日出生，汉族，该公司职工，住济南市。委托诉讼代理人：谷西广，河南豫龙律师事务所律师。被告：张龙宇，男，1988年5月18日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张可利（张龙宇之父），男，1963年6月17日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：徐宁，山东泺源律师事务所律师。原告郑州新世纪物业服务有限公司济南分公司（以下简称“新世纪物业公司”）与被告张龙宇物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新世纪物业公司的委托代理人冯丙利、谷西广，被告张龙宇的委托诉讼代理人张可利、徐宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新世纪物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费76698元、违约金23009元，共计99707元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：开发公司于2006年9月1日起与原告签订物业托管服务协议，由原告对青年居易时尚小区进行物业服务管理，被告为该小区4X室和6X室两处商品房（商铺）的业主。自2010年1月1日起，被告因房屋漏水拖欠原告物业费至今。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法查明事实，依法判决。张龙宇辩称，第一，原告作为分支机构，没有诉讼主体资格。第二，原、被告之间没有签订物业服务合同，原告诉求无依据。第三，原告未履行与开发公司于2006年9月1日签订的物业托管服务协议至义务，接受开发公司委托对涉案房屋进行维修，以达到防水之目的。原告未履行到位，致使涉案房屋防水保修期届满，部分房屋至今无法使用，故原告无权要求被告支付服务费用。第四，针对原告未履行合同义务，原、被告曾达成口头协议，被告可以不支付相应物业费，且在过去八年中双方均无异议，现原告违反诚实信用原则，起诉被告，原告的诉求不应得到支持。第五，原告未经书面催收，不符合法律规定。第六，原告的诉求已经超过诉讼时效，丧失胜诉权。第七，被告保留因原告服务瑕疵造成涉案房屋无法正常使用而给被告造成经济损失，另案起诉原告的权利。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郑州新世纪物业管理有限公司济南分公司于2009年6月19日变更名称为郑州宾至新世纪物业服务有限公司济南分公司，2012年2月29日，郑州宾至新世纪物业服务有限公司济南分公司又变更名称为郑州新世纪物业服务有限公司济南分公司，即本案原告新世纪物业公司。2006年9月1日，济南青年居易时尚小区的开发公司济南居易置业有限公司（甲方）与郑州新世纪物业管理有限公司济南分公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，合同约定：“第一章物业基本情况第一条物业基本情况：物业名称青年居易公寓物业类型：多层住宅座落位置济南市建筑面积93686.82平方米物业管理区域四至：东至:凤凰山路南至：北园大街西至：东工商河路北至：济南药业集团第二章服务内容与质量第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的日常维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第三条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1、会所委托经营管理；2、地下车库管理；……第三章服务费用第六条本物业管理区域物业服务收费采取包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.7元/月·平方米；办公楼：1.4元/月·平方米；商业物业：1.4元/月·平方米；幼儿园：1.4元/月·平方米；……第八条业主应于交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。…业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主承担连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在每年度第一月的1-15日履行交纳义务。……第七章违约责任第二十四条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按千分之一的标准向乙方支付违约金。第九章其他事项第二十七条本合同期限自2007年1月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业合同生效止。第三十条甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。”该合同中还约定了原、被告的其他权利及义务。被告张龙宇系坐落于济南市青年居易时尚小区6X室（房屋用途为商业用房，建筑面积为155.73平方米，以下简称“107室”）及4X室（房屋用途为商业用房，建筑面积为404.25平方米，以下简称“101室”）的业主，被告张龙宇与济南居易置业有限公司签订的购买上述两处房产的商品房买卖合同补充协议第8条：“根据《物业管理条例》规定，出卖人已选聘的前期物业管理公司为：郑州新世纪物业管理有限公司。买受人承诺在小区业主管理委员会另行选聘其他物业管理公司前，接受出卖人选聘的物业管理公司管理。”被告张龙宇未交纳107室2011年4月1日至2018年8月30日的物业费，101室分为两个单元进行交纳物业费，其中车北门诊（面积78.46平方米）的物业费由物业使用人自行交纳并已交纳完毕，剩余单元（面积325.79平方米）由被告张龙宇交纳，但被告张龙宇未交纳2010年1月1日至2018年6月30日的相应物业费。另查明，新世纪物业济南分公司系郑州新世纪物业服务有限公司的分支机构，已依法取得营业执照。本院认为，新世纪物业公司依法设立并领取营业执照，根据相关法律规定，可以作为民事诉讼的当事人，诉讼主体适格。涉案房屋所在小区至今未成立业主委员会，也未通过业主大会聘选物业服务企业，作为建设单位的开发商可选聘物业服务企业对物业进行前期管理。张龙宇与涉案房屋所在小区的建设单位济南居易置业有限公司签订的商品房买卖合同补充协议中也约定了买受人张龙宇在小区业主管理委员会另行选聘其他物业管理公司前，接受出卖人济南居易置业有限公司选聘的物业管理公司管理。根据已查明的事实，济南居易置业有限公司与新世纪物业公司签订《物业管理委托合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。物业管理托管合同订立后，新世纪物业公司按照上述合同约定内容履行了物业管理服务义务，张龙宇在事实上接受新世纪物业公司提供的物业服务后，亦应按照上述服务合同的约定履行付费义务。张龙宇未能及时向新世纪物业公司支付相关物业服务费，应承担相应的民事责任。被告张龙宇应向原告新世纪物业公司支付物业费数额为65491元（107室应交物业费155.73平方米×1.4元每平方米×87个月为18968元，101室应交物业费325.79平方米×1.4元每平方米×102个月为46523元）。经被告张龙宇答辩，结合该小区同期其他相关案件，原告新世纪物业公司在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以以此为由拒交物业服务费或要求降低约定的缴费标准，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般性瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。关于新世纪物业公司主张的违约金，新世纪物业公司在自己提供的物业服务尚存瑕疵的情况下，不应要求业主承担相应的违约责任，故对新世纪物业公司要求张龙宇支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。张龙宇辩称新世纪物业公司所诉已经超过诉讼时效，因物业服务存在持续性，且新世纪物业公司为张龙宇提供物业服务持续至今，故新世纪物业公司所诉未超诉讼时效，本院对张龙宇的此项抗辩不予采信。张龙宇辩称新世纪物业公司未对物业费进行书面催收，新世纪物业公司提交了张贴有物业费收费通知单的照片，虽然张龙宇对该照片不予认可，但其未提交证据予以推翻，张龙宇的此项抗辩理由，证据不足，本院不予采信。对于张龙宇抗辩的涉案房屋漏水问题，以及新世纪物业对涉案房屋维修义务未到位致使涉案房屋防水保修期届满的问题，本案中张龙宇未提起反诉，且开发商亦不是本案当事人，难以确定张龙宇辩称的事实存在情况以及责任主体。对其抗辩理由，张龙宇可另行提起诉讼，以确定责任主体及承担具体责任的方式。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告张龙宇于本判决生效之日起10日内向原告郑州新世纪物业服务有限公司济南分公司支付物业服务费65491元；二、驳回原告郑州新世纪物业服务有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1546元，减半收取773元，由被告张龙宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 韩 峰二〇一八年七月十八日书记员 张爱敏