福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初7040号 原告：王建平，男，1966年5月22日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：林志强，福建成毅律师事务所律师。 被告：陈紫凤，女，1993年1月20日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 原告王建平与被告陈紫凤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王建平的委托诉讼代理人林志强，被告陈紫凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王建平向本院提出诉讼请求：陈紫凤向王建平支付开发商逾期交付房产及车位违约金409332.48元、逾期办理房产及车位权证违约金236442元，合计645774.48元。事实与理由：2015年11月30日，王建平、陈紫凤签订《房产买卖协议书》及《购房补充协议》各一份，约定陈紫凤将其购买的位于厦禾裕景二期7#楼3902室房产（下称讼争房产）及地下室地下一层348号车位（下称讼争车位）转让给王建平。协议签订时，该房产及车位属期房，均未交付使用（开发商预期交付时间为2015年12月31日），因而协议就定金、购房款支付条件等条款进行详细约定，其中《购房补充协议》第6条第4项特别约定：房产及车位所涉的开发商逾期交房违约金，2015年12月31日之前产生的违约金由出让人享有，2016年1月1日起产生的违约金由受让人享有。2015年12月31日到期，厦禾裕景项目开发商未能按时交付房产，直至2016年6月16日才完成交付，权证办理亦被拖延至2017年7月，陈紫凤于2017年8月提起诉讼，向开发商主张上述房产及车位的逾期交房及逾期办证违约金，案经思明法院判决：厦禾裕景开发商应支付住宅逾期交房违约金434102.73元、逾期办证违约金227832元及车位逾期交付违约金16669.8元、逾期办证违约金8610元。2017年12月29日，陈紫凤委托案外人余志发前往厦禾裕景开发商办理违约金领款手续，开发商已全额支付上述违约金。王建平认为，依照《购房补充协议》约定，2016年1月1日起产生的开发商逾期交房违约金应由王建平享有。另，逾期办证发生在《房产买卖协议书》签订之后，主张逾期办证权益系主债权的从权利，因《房产买卖协议书》的签订而转移，逾期办证违约金依法也应由王建平取得。陈紫凤以自己名义取得上述违约金后，依法依约应向王建平转交其享有的权益，然王建平经多次向陈紫凤主张未果，故向法院起诉并提出如上请求。 陈紫凤辩称，一、2015年11月30日，王建平、陈紫凤签订《房产买卖协议书》、《购房补充协议》、《房屋租赁合同》各一份，约定陈紫凤将讼争房产及讼争车位转让给王建平，因该房产及车位属期房，故该房产买卖交易分三次完成。二、陈紫凤因裕景兴业（厦门）有限公司（下称裕景公司）未能按时交付房屋、车位及办理权证，向思明法院起诉，后经法院判决，裕景公司应向陈紫凤支付逾期交房违约金及逾期办证违约金。三、王建平以“《购房补充协议》第6条第4项约定”为由，要求陈紫凤履约，显失公平。1、该房产由陈紫凤于2013年2月起通过向兴业银行抵押贷款进行购买，每月按时向银行缴交该房产的本金和利息，一直交至与开发商办妥房产、车位交房相关手续为止。王建平于2016年6月17日支付购房款后（并未含此前的银行利息），该房产及车位才从陈紫凤手中交给王建平。期间，陈紫凤不存在逾期向王建平交付房产及车位的违约行为，王建平无理由取得开发商因逾期交付房产及车位支付给陈紫凤的违约金。2、《购房补充协议》虽系以开发商预期交房时间2015年12月31日拟定，但协议并未约定“王建平向陈紫凤支付购房款”及“陈紫凤向王建平交付房产”的具体时间，而是以“陈紫凤已与开发商办妥房产、车位交房相关手续”为前提，在“取得公证书”当日作为陈紫凤向王建平交付房产及车位的时间。因此，协议中对该房产买卖所作的约定，在实际交易下全都以期间的实际情况为转移，王建平已根据开发商实际延期交房时间，同步推迟了预期应向陈紫凤交付购房款的时间点，现却以“预期情况下”拟定的约定为由，无理要求陈紫凤将开发商逾期交房违约金全数转交，对陈紫凤实属不公。此外，由于讼争房产的交接，包括王建平的购房款支付条件皆以实际为准，王建平因此还从中获利。3、《购房补充协议》第6条第4项约定在“享有权利”和“履行义务”的关系上不统一。两份协议均表明，王建平只单方面提及“取得开发商逾期交付房产及车位违约金”的权利，却未表明该条款相对应的王建平应履行的义务，违反公平公正的交易原则。四、王建平以“逾期办证权益是主债权的从权益，亦因《房产买卖协议书》的签订而转移”为由，要求陈紫凤转交开发商的逾期办证违约金，不仅缺乏相对应的事实基础和法律依据，其中也不存在因果关系。综上，请求驳回王建平的诉讼请求。 当事人围绕诉讼主张提交《房产买卖协议书》、《购房补充协议》、民事判决书、《公证书》、指示付款函、收款收据、《入伙通知书》、借记卡账户历史明细清单、个人贷款还款明细查询、客户还款明细清单、收据等证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人没有争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案讼争房产位于厦门市思明区。 2015年11月30日，陈紫凤（出售方、甲方）与王建平（购买方、乙方）签订一份《房产买卖协议书》，约定甲方同意将其已购买的前述讼争房产及车位以1427.763万元的价格转让给乙方，并同意在上述房产取得房屋权属证书后按协议约定过户登记至乙方或乙方指定的第三方名下；乙方在协议签订当日支付购房定金285.5526万元；乙方支付的购房定金由中介方（丙方）保存，待甲、乙双方到公证处办理委托公证手续当日、房管局交易送件当日，由丙方将该定金无息转交给甲方；具体付款日期及金额如下：1、乙方于办理全权委托公证当日向甲方支付591.763万元（含定金）；2、乙方于办理全权公证之日起，该房产原甲方的银行按揭余额，由乙方向银行支付。在产权过户到乙方名下之前，乙方必须每月按时足额支付甲方银行按揭余额（包括本金和利息）；双方所约定的支付金额是以甲方在签订本协议当日提供的贷款余额（736万元）计算得出，如在公证当日，贷款实际金额与上述金额不同，则以当日贷款余额进行计算，计算方式为：本期购房款=总价款-定金-尚欠银行贷款余额-预留尾款，贷款余额以银行出具单据为准；4、补充：乙方应于向厦门房管部门提交二手房过户手续之前，应向出售方支付预留尾款100万元存入中介方账户监管并于二手房取件当日由中介方转给出售方；5、甲方应于办理全权委托公证当日将房产交付给乙方使用；6、甲乙双方保证于收到开发商通知并办理交房手续7日内到公证处将办理上述房产所有相关手续的权利书面委托给乙方，于开发商办妥通知领取一手房房屋权证后7日内办理银行解押手续后7日内签订房管局提供的《厦门市存量房买卖合同》，并前往房管局办理交易登记手续。 上述《房产买卖协议书》签订当日，双方又签订一份《购房补充协议》，约定：1、双方确认前述讼争房产及车位的实际成交价合计1427.763万元。2、签订协议当日，受让方向出让方支付上述总价款20%作为定金，即285.5526万元；3、根据开发商通知，上述房产及车位计划于2015年12月31日前交房（亦可能推迟交房时间，具体时间以开放商通知并交付办理手续时间为准）；出让方与开发商办妥房产、车位交房相关手续后7日内，双方就办理房产及车位买卖相关手续进行公证；公证书取得当日，受让方应向出让方支付该期购房款591.763万元（含定金）；待取得公证书后，出让方应向受让方交付房产及车位钥匙；4、受让方应于接到出让方转递的开发商通知7日内缴付房产一手税费，待开发商办妥通知领取一手房房屋权证后7日内办理银行解押手续（预计最迟时间为2016年10月份之前），并向厦门房管部门申请办理二手房过户交易手续。5、受让方应于向厦门房管部门提交二手房过户手续之前，向出让方支付预留尾款100万元存入中介方账户监管，并于二手房取件当日由中介方转给出让方。6、房产及车位交易所涉相关税费承担，房产买卖公证手续办妥之前的房贷月供由出让方缴付至还贷银行账户，公证手续办妥之后起房贷月供由受让方缴付至还贷银行账户；上述房产及车位所涉的开发商逾期交房违约金，2015年12月31日之前产生的违约金，由出让方享有，2016年1月1日起产生的违约金，由受让方享有；若开发商逾期交房超过2016年12月31日，则受让方有权选择终止本合同，出让方应将定金无条件退还受让方。 2017年9月26日，本院对陈紫凤与裕景公司商品房预售合同纠纷案件分别作出（2017）闽0203民初13255号、（2017）闽0203民初13256号、（2017）闽0203民初13257号及（2017）闽0203民初13270号民事判决书，各判决裕景公司支付陈紫凤逾期交房违约金434102.73元、16669.8元，逾期办理房屋权属证书违约金227832元、8610元。根据前述判决查明：2016年6月8日，裕景公司在《厦门日报》刊登“厦禾裕景北区6-9号楼交房公告”，通知包括讼争房屋在内的“厦禾裕景北区6-9号楼”业主办理房屋交付手续；裕景公司还通过EMS邮政特快专递向陈紫凤邮寄一份《厦禾裕景北区入伙通知书》，通知陈紫凤于2016年6月16日至厦禾裕景9#楼一楼架空层办理讼争房屋及车位交付手续，陈紫凤亦已签收该邮政特快专递。2017年12月29日，陈紫凤收到裕景公司支付的前述逾期交房违约金450772.53元（434102.73元+16669.8元）及逾期办理房屋权属证书违约金236442元（227832元+8610元），共计687214.53元。 又查，王建平先后于2015年11月30日、2016年6月17日、2017年11月7日向陈紫凤支付购房定金2855526元、购房款3213270.58元及购房尾款100万元。2016年6月17日，陈紫凤办理全权委托公证手续；当日，王建平出具一份《收据》，确认收到陈紫凤交付的讼争房产及车位的相关购房材料原件；自2016年6月17日之后，讼争房产的银行按揭款由王建平支付（此前按揭款本金及利息均系由陈紫凤支付）；2017年8月9日、11月17日，讼争车位及房产过户登记至王建平之子王家豪名下。 审理中，陈紫凤认为，王建平如要求陈紫凤支付自2016年1月1日起至2016年6月16日期间的逾期交房违约金，则应将该期间陈紫凤已支付的银行贷款利息共计169557.99元赔付给陈紫凤。王建平则认为，双方合同约定在办理公证委托手续之前的按揭贷款本金和利息均应由陈紫凤支付，王建平主张的是自2016年1月1日起产生的违约金；自2016年1月1日至6月16日期间的银行贷款利息属于交易成本，按照合同约定，应由陈紫凤自行承担；王建平共支付讼争房屋和车位款项合计6068796.58元，其多支付的款项系偿付陈紫凤代垫的银行按揭款本金。陈紫凤对王建平支付的金额予以确认，也确认其代垫的贷款本金王建平已经支付，但未支付利息。陈紫凤认为其系按照贷款公式进行计算，只计算本金，未明确约定利息。 本院认为，讼争《房产买卖协议书》及《购房补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应严格予以履行。本案中，双方虽在《房产买卖协议书》约定于办理全权公证之日起，讼争房产的银行按揭款由王建平支付，但协议也明确约定“在产权过户到乙方名下之前，乙方必须每月按时足额支付甲方银行按揭余额（包括本金和利息）”。鉴于王建平已偿付陈紫凤代垫的银行按揭款本金，对此双方无争议，本院予以认定。至于自2016年1月1日至6月16日期间陈紫凤已支付的银行贷款利息共计169557.99元，王建平是否也应予以偿付？本院分析认为，因双方在《购房补充协议》明确约定“上述房产及车位所涉的开发商逾期交房违约金，2015年12月31日之前产生的违约金由出让方享有，2016年1月1日起产生的违约金由受让方享有”。该《补充协议》对“在产权过户到乙方名下之前，乙方必须每月按时足额支付甲方银行按揭余额（包括本金和利息）”未再补充约定，双方均系按照贷款公式进行计算，但只计算本金；且受让方王建平也未按照协议约定于向厦门房管部门提交二手房过户手续之前向出让方陈紫凤支付预留尾款100万元，王建平实际于2017年11月7日才向陈紫凤支付该购房尾款100万元。因此，现王建平要求陈紫凤支付自2016年1月1日至6月16日期间的逾期交房违约金，则对陈紫凤在该期间支付的银行贷款利息部分亦应予以承担。鉴于双方对银行贷款利息部分在合同中未进行明确约定，且若该银行贷款利息全部由王建平或陈紫凤一方承担显属不公也不合理。故本院综合以上事实及案件情况，酌定自2016年1月1日至2016年6月16日期间陈紫凤已支付的银行贷款利息共计169557.99元，由王建平、陈紫凤各承担50%即84778.995元；扣减前述银行贷款利息后，陈紫凤应向王建平支付开发商逾期交付房产及车位违约金为324553.485元（409332.48元-84778.995元）。此外，因双方合同对逾期办理房产及车位权证违约金并未作出明确约定，王建平要求陈紫凤支付逾期办证违约金236442元的主张，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告陈紫凤于本判决生效之日起十日内向原告王建平支付开发商逾期交付房产及车位的违约金324553.485元； 二、驳回原告王建平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5129元，由原告王建平负担2551元，被告陈紫凤负担2578元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 林月蓉 二〇一八年七月五日 书 记 员 王 雪 代书记员 陈伟萍 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(7672,0)?)》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。