广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015）穗中法民五终字第3707号上诉人（原审被告）：招志权，住广州市越秀区。委托代理人：程梅花，广东谨然律师事务所律师。委托代理人：周玉珊，广东谨然律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第一土地房屋管理所，住所地：广州市。法定代表人：曾健庆，职务所长。委托代理人：徐虹，该所职员，地址同上。上诉人招志权因与被上诉人广州市越秀区第一土地房屋管理所(以下简称越秀第一房管所)租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2058号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市xx路xx后街13号308房是越秀第一房管所管辖的直管房屋，承租面积27.15平方米，住宅性质。2008年12月22日，越秀第一房管所（甲方）与招志权（乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定甲方将xx路xx后街13号308房出租给乙方作住宅用途使用，使用面积27.15平方米，租赁期限从2008年8月1日至2010年6月30日，月租金额98.3元等。该合同附件中列明同住人员包括招笑群、刘某在内。该房屋现由招志权及招笑群使用，越秀第一房管所、招志权双方未续订租赁合同。广州市荔湾区兴东路33号204房是招志权及其配偶林美媛共有房产，建筑面积115.38平方米，使用性质居住用房，登记时间2010年3月30日。2014年8月18日，越秀第一房管所向原审法院提起本案诉讼，要求判令：1、解除越秀第一房管所与招志权之间的租赁关系；2、招志权户立即将广州市xx后街13号308房腾空交还给越秀第一房管所；3、招志权向越秀第一房管所支付从2014年7月1日起至其交还房屋之日止的房屋使用费（参照广州市房屋租金参考价的标准，按每月每平方米24元×27.15平方米计算）。招志权原审辩称：广州市xx后街13号308房是市拆建公司提供给招志权母亲莫月葵的福利房，招志权自1968年起就在该房屋居住。2008年12月12日，招志权作为家中男丁，与越秀第一房管所签订《广州市直管房租赁合同》，并向越秀第一房管所以合同约定的每月98.3元标准支付租金至2014年7月止。招志权没有收到越秀第一房管所发出的收屋通知，考虑到涉讼房屋是公用厨房、厕所的旧宅及招志权使用该房屋的历史原因，不同意越秀第一房管所的诉讼请求。原审庭审中，越秀第一房管所提交了其在2014年5月14日在涉讼302房门口张贴的《关于收回房屋的通知》及照片，要求招志权于2014年5月23日前将涉讼302房交回越秀第一房管所，并办理退租手续等。招志权称其没有见到该通知。本案审理期间，招志权向房管部门信访反映本案房屋租赁问题，广州市国土资源和房屋管理局于2014年12月8日向作出越国房告字[2014]111号信访事项告知函，答复称：根据《广东省公有房产管理办法》和相关直管房管理规定及双方签订的直管房租赁合同条款规定，招志权不符合直管房承租规定，须予以清退等。原审法院认为：广州市xx后街13号308房是越秀第一房管所直管的房屋，越秀第一房管所依法对该房屋享有占有、使用等权利。原《广州市房地产租赁合同》租赁期限届满后，招志权继续使用涉讼房屋至今，并按照该合同约定租金标准向越秀第一房管所交租，双方没有续订租赁合同，故越秀第一房管所、招志权之间为不定期租赁关系，越秀第一房管所依法有权随时要求招志权交还房屋；且招志权在广州市另有住宅，其已不符合《广东省公有房产管理办法》第十一条关于“住宅分配的对象，主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户，各单位对住宅分配要实行民主分房，接受群众监督”的规定，故越秀第一房管所要求解除与招志权间的租赁关系、交还涉讼房屋并支付房屋使用费合法，原审法院予以支持。至于房屋使用费，在解除租赁关系之前，招志权应按照合同约定每月98.3元的标准支付租金；在解除租赁关系之后，招志权应按照越秀第一房管所主张的广州市租金参考价标准每月每平方米24元支付房屋使用费。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民合同法》第二百三十二条、第二百三十六条及《广东省公有房产管理办法》第十一条的规定，于2015年4月1日作出如下判决：一、越秀第一房管所与招志权之间广州市越秀区xx后街13号308房的租赁关系于本判决发生法律效力之日解除；二、招志权自本判决发生法律效力之日起30内，将广州市越秀区xx后街13号308房（使用面积27.15平方米）腾空交还越秀第一房管所；三、招志权自本判决发生法律效力之日起10日内，向越秀第一房管所支付从2014年8月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（每月按98.3元计算）；此后的房屋使用费，由招志权按每月24元/平方米×27.15平方米的标准向越秀第一房管所支付至其交还涉讼xx后街13号308房之日止；四、驳回越秀第一房管所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费150元，由招志权负担。判后，上诉人招志权不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决查明事实不清，适用法律错误。一审判决未查明涉案房屋的原始居住情况。招志权母亲莫某自1968年开始居住在涉案房屋，该房是广州市拆建公司给予莫月葵的单位福利房，但因为房屋产权的历史问题，导致一直无法购买过户。从房屋的性质上说，涉案房屋并不等同于普通意义上的公有住房，不应适用《广东省公有房产管理办法》关于住宅分配对象的规定。二、越秀第一房管所在一审中增加的诉讼请求已超过法定期限，依法应予驳回。越秀第一房管所在其提交的起诉状中并未提出解除合同，但是在一审开庭过程中经法庭提醒其主张腾房的同时是否要求解除合同后，才突然提出增加解除合同的诉讼请求。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款的规定，越秀第一房管所在一审开庭时才提出增加诉讼请求已明显超过法定期限，法院应驳回越秀第一房管所一审的诉讼请求。同时，招志权也不同意解除租赁合同。一审判决解除租赁合同明显违反程序。三、越秀第一房管所一审请求参照广州市房屋租金参考价的标准收取租金没有事实和法律依据，依法不应支持。越秀第一房管所请求参照广州市房屋租金参考价的标准计算租金，但并未举证证明双方有相应的合同约定，同时也没有提出直接的法律依据。退一万步说，即使参照广州市房屋租金参考价的标准计算租金，越秀第一房管所也没有提供证据证明相应的标准价格，无法得知每月每平方米24元的价格从何某。故上诉请求:1、撤销原审判决；2、改判驳回越秀第一房管所的原审诉讼请求；3、本案诉讼费用由越秀第一房管所承担。被上诉人越秀第一房管所答辩称同意原审判决。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，越秀第一房管所与招志权签订《广州市房地产租赁合同》，约定租赁期限从2008年8月1日至2010年6月30日，现合同已到期，且涉案直管公房是为了保障和解决家庭经济困难的无房户、危房户、拥挤户和按政策应优先照顾住户的基本居住问题，现招志权在广州市另有住宅，其已不符合《广东省公有房产管理办法》第十一条的规定，不存在居住苦难的问题。原审法院据此支持越秀区第一房管所的诉请，判令招志权将涉案房屋交还并交纳租金及房屋使用费，合法合理，本院予以维持。关于招志权上诉主张一审判决解除涉案合同违反程序一节。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定：在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。越秀区第一房管所在一审增加解除涉案合同的诉讼请求，原审法院予以接纳并审理，并未程序违法。综上所述，审查原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持。上诉人招志权的上诉主张缺乏充分依据，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人招志权负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆审 判 员  李 民代理审判员  姚伟华二〇一五年八月××日书 记 员  郝 烨