苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2014)相民初字第83号原告（反诉被告）苏州帝海辰环保科技有限公司，住所地苏州市相城区渭塘镇凤阳路555号。法定代表人李明海，经理。委托代理人余海、林化美，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。被告（反诉原告）苏州金都智能科技有限公司，住所地苏州市相城区渭塘镇凤阳路555号。法定代表人陈文其，总经理。委托代理人胡伟雄、钱玉珍，江苏誉腾律师事务所律师。原告苏州帝海辰环保科技有限公司与被告苏州金都智能科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，依法由审判员周文明适用简易程序独任审判。审理中，被告苏州金都智能科技有限公司向本院提起管辖权异议，本院裁定驳回。因案情复杂，本院依法组成合议庭审理，由审判员周文明担任审判长并主审，人民陪审员邱玉芳、曹凤珠参加评议，审理中，被告苏州金都智能科技有限公司向本院提起反诉，经审查后，本院予以受理，并合并审理。并于2014年10���27日公开开庭进行审理。苏州帝海辰环保科技有限公司的委托代理人余海、苏州金都智能科技有限公司的委托代理人胡伟雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州帝海辰环保科技有限公司诉称，2012年1月12日，双方签订了《厂房租赁合同》1份，约定苏州金都智能科技有限公司将位于苏州市相城区渭塘镇凤阳路555号的工业2号厂房一跨595平方米及大棚820平方米出租给苏州帝海辰环保科技有限公司用作工业生产。租期自2012年1月25日至2015年1月24日。另约定了租金及违约责任等其他相应事宜。原告承租后按约使用厂房，但自2013年起苏州金都智能科技有限公司一直阻碍苏州帝海辰环保科技有限公司正常运输的车辆进入厂房，致原告不能正常生产，且多次要求原告搬离厂房。后原告从相关部门得知，本案所涉租赁物未取得建设工程规划许可证，属违章建筑。为���免损失扩大，苏州帝海辰环保科技有限公司于2013年12月11日搬离租赁物并通知被告。因对方将违章建筑出租，且阻碍苏州帝海辰环保科技有限公司正常货物运输，致不能按约使用厂房，因装修厂房、安装设备苏州帝海辰环保科技有限公司损失巨大，经多次与对方协商无果，遂诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告之间的厂房租赁合同；2、被告赔偿原告损失304970元；3、返还租房押金及水电押金100000元；本案诉讼费由被告承担。被告苏州金都智能科技有限公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求，原告没有事实依据要求被告承担损失，原告是非法解除租赁合同，应当对被告的损失进行赔偿。原告第3项请求主张的50000元系履约保证金不应返还，水电押金50000元，应依据合同条款约定结算。另反诉称，双方签订的《厂房租赁合同》约定的租期尚未到期，对方擅自解除合同，且尚未搬离厂房，给其造成巨大损失，请求判令：反诉人支付租金暂计137259.29元（从2014年1月25日到10月14日，262天，按照191220除以365天乘以262天）；如法院认定双方合同解除时间与其反诉主张的时间不同，则其要求反诉被告支付租金至合同解除时，并支付此后至2014年10月14日的房屋使用费；反诉原告不返还被反诉人保证金50000元；被反诉人赔偿反诉人55274.80元（电费954.80元、蒸气管道27500元、地面损坏20800元、垃圾清理费5000元、公证费1020元）；本案反诉费由被反诉人承担。反诉被告苏州帝海辰环保科技有限公司辩称，因反诉原告阻碍反诉被告车辆进出车间，导致我们无法使用租赁物，我们解除合同没有违约。其次我们已在2013年12月11日将租赁物归还对方，因此不应该支付之后的租金。关于保证金合同明确的是租赁物保证金，并非履约保证金，到期���算归还应理解为是租赁物的状况有无损坏等，对方不予返还，没有任何道理，关于对方的损失，我们认为因其原因导致合同解除，损失应由其自行承担。另外对方的损失没有事实根据。经审理查明，2012年1月12日，苏州帝海辰环保科技有限公司作为乙方，苏州金都智能科技有限公司作为甲方签订了《厂房租赁合同》1份，约定甲方将位于苏州市相城区渭塘镇凤阳路555号工业2#厂房西边一跨及大棚租赁于乙方经营、生产、仓储功能使用；租赁面积双方认可确定为厂房595平方米、大棚820平方米，厂房租金以13元/月/平方米为标准计算，大棚租金以10元/月/平方米为标准计算；租赁的功能为工业企业生产用房，如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，因转变使用功能所应交纳的全部费用由乙方自行承担；租赁期限为叁年，即从2012年1月25日起至2015年1月24日止；关于租赁物的保证金，甲方收保证金为50000元，到期结算归还；租金采用先付后租形式，年租金为不含税人民币191220元，每年提前一个月结算一次，乙方不得无故拖欠或拒付，拖欠租金及费用，甲方有权无条件解除租赁合同，并收回租赁物，由此产生的一切后果均由乙方承担。乙方单方面解约：未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同，如在合同期内乙方单方面解约，甲方概不退还已付的租金。且乙方履行完毕以下手续，方可提前解约：A、向甲方交回租赁物；B、交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用。如装修、改建方案可能对公用部分及其他相邻用户影响的，甲方可对该部分方案提起异议，乙方应予以修改。改建、装修费用由乙方承担且到期后不得拆除，但甲方有权要求乙方恢复原样。如未经���方同意，擅自装修，给甲方造成的损失由乙方承担，且甲方有权无条件解除合同。合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方按照实际天数支付租金。政府有关部门向乙方收取的清洁费、暂住人口管理费及拖欠的各项费用由乙方负责。根据合同需要发出的全部通知及甲方与乙方的文件往来及与合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行；甲方给予乙方或乙方给予甲方的信件或传真一经发出，挂号邮件以合同第一页所述的地址并以对方收件人付邮10日后或以专座送至前述地址，均视为已经送达。因工业用电为先购买后使用，故乙方需预付人民币50000元，甲方开具收据。预付电费到租期满后结算多退少补，电费先按1.4元/度计算，每月结算一次，后期到时再议。乙方在租赁期间享有租赁物所属设施的专用权。乙方应负责租赁物内专用设施的维护、保养、年审，并保证在本合同终止时专用设施以可靠运行状态随同租赁物归还甲方。甲方对此有检查权。乙方对租赁物附属物负有妥善使用及维护之责任，对各种可能出现的故障和危险避免一切可能发生的隐患。乙方在租赁期内应爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物损坏的，乙方应负责及时维修，费用由乙方承担。在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建方案，并经甲方同意，同时须向政府有关部门申报同意。乙方未经甲方同意，擅自装修，给甲方造成损失由乙方承担，且甲方有权无条件解除合同。甲方不得干涉乙方的正常生产经营。合同另对双方权利义务、解决争议的方式等相关事宜作了约定。签约后，苏州金���智能科技有限公司按约将租赁物交付苏州帝海辰环保科技有限公司，苏州帝海辰环保科技有限公司也按约向苏州金都智能科技有限公司交付了保证金50000元，另预付了水电费50000元。审理中，双方确认，苏州帝海辰环保科技有限公司已付苏州金都智能科技有限公司2年的租金，即已付至2014年1月24日止。以上事实，由双方提供的《厂房租赁合同》、收据、及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。审理中，苏州帝海辰环保科技有限公司提供：1、建设工程规划许可证及宗地图的复印件各1份，证明本案所涉租赁物中大棚的建造，并无相关规划、批复手续；2、2012年5月13日盛鑫彩钢板有限公司出具的收款收据1份，证明在接收租赁物后，其公司进行了装修即做了喷沙房、办公室、仓库隔断，花费了28200元，这些东西无法拆除；3、蒸气开户费收据1��、蒸气表安装和检定收据、蒸气管道安装费收据、非税收入一般缴款书，证明租赁后，苏州帝海辰环保科技有限公司花费了蒸气开户费100000元、安装费2000元、检定费1500元、管道安装费45000元；4、基础工程费收据1份、钱卫生出具的收据1份及收据证明1份、王继伟出具的收据2份，证明其公司于20125月12日支出了基础工程费75000元、2012年4月29日花费了容器吊装费10000元、运输费4000元、2012年5月28日花费了工程费32070元、2013年12月20日支付拆除设施的拆迁人工费7200元；5、2013年12月11日其公司发给对方的通知1份、邮寄凭证1份，证明期限于2013年12月11日即发通知给对方，明确以承租厂房一部分属违章建筑且对方阻止其公司货车进入，致其无法生产为由决定自此日起退还厂房，且不续租；6、证人王某、石某的证词，并通知证人王某出庭作证。证人王某陈述其系为江阴吉大机械公司、中立机械公司运货的，此两公司要求证人将货送至苏州帝海辰环保科技有限公司，证人为该两证人送了一年多的货，自2012年10月份以后，其送货时厂房门卫不让其货车开进车间里面，货物只能用叉车送进车间，货物不太好装，此前货车将车间门口的阴井盖压坏了。为此其与一女性门卫还发生过争吵。自2012年11月份后，其货车只能到车间门口，未进过车间。证明对方自2012年10月份起阻止承租方运货的车辆进入厂房，致承租方不能正常生产。综上，苏州帝海辰环保科技有限公司认为因租赁物中大棚属违章建筑、且自2012年10月起对方阻止货车进入，致其无法正常生产，而承租方在租赁物内为生产花费上述费用共304970元，故其于2013年12月11日发通知要求解除合同，并于当天搬离了厂房，现要求解除合同对方赔偿损失304970元，退还保证金50000元、水电押金50000元。经质证，苏州金都智能科技有限公司对规划许可证及宗地图的真实性无异议，确认本案所涉租赁物中大棚确无建设规划的相关批复，但其他厂房系有相关规划批复的；对其他收款收据及收据的真实性不认可，认为合同中约定承租方装修需经其同意，而对方的装修行为其公司均不知晓，且该行为属对方经营所需与被告无关，现所有东西对方已拆除，故对对方主张的费用不认可；对2013年12月11日对方发的通知，其认为未收到，且认为对方至今也未提供符合合同约定的解除合同条件的证据；认为两证词及出庭作证证人均与对方有利益关系，故对两证人证词不认可。另认为依出庭作证的证人陈述，证人也明确门卫是让货车进厂区的，只是因为货车进车间要损坏车间的设施，故不让货车进车间，但有叉车运货，故不可能对对方生产经营有影响。综上，原告主张解除合同的理由��成立，其不同意，其于2014年2月时才发现对方承租厂房无人，并上锁，钥匙未交付出租方。另提供：一、落款时间为2013年1月23日，其发给对方的通知函及邮寄凭证各1份，该函载明“苏州帝海辰环保科技有限公司：对于贵司提出的解除合同，特此函告如下：1、租赁合同还没有到期，贵司单方面解除合同，违反了合同约定，是违约行为。依约定，贵司应承担违约责任，保证金予以没收，已缴纳的租金不予退回。2、贵司对出租物应履行恢复原状的义务，请将我公司价值30000元的蒸气管道归还，并将土坑填平以及内部垃圾全部清理干净。3、如贵公司将继续承租，请在已付租金到期前一个月支付下一年度租金。如不按时支付房租，本公司视同贵方违约。4、针对贵司的违约行为，对我公司造成损失的，我公司保留追究的权利。特此通知！”，证明其公司不同意解除合同，要��承租方支付下一年费用；二、2014年3月18日出具的公证书1份及发票1份，证明因2月份其发现对方厂房门锁上且无人，故至20143月18日请公证处一起对本案所涉厂房拍照，证明厂房没有恢复原状，且垃圾很多，但对方设备已搬离，此后无法联系到对方，另已支付了公证费1020元；三、电费记录表1份，证明2014年2月18日，经抄表，对方尚欠电费254.8元及门卫保洁费700元，合计954.8元；2012年5月18日、同年5月2日的各1份，证明其安装蒸气流量表、蒸气管道花费了共27500元；四提供建筑业发票1份，证明为恢复厂房损坏的东西，其花费了20800元；五、2014年6月30日的收据1份（载明车间垫土垃圾2300元、浇混凝土2700元），证明为清运对方留在厂房内的垃圾，花费了5000元的垃圾清运费；六、提供2014年2月17日所摄照片，证时当时厂房内的情况；七、提供租赁合同1份，证明本案所涉厂房，苏��金都智能科技有限公司已于2014年10月15日重新出租，故认为对方应付租金至2014年10月14日。经质证，苏州帝海辰环保科技有限公司对公证书及公证费收据真实性无异议，但认为与本案无关，对对方提供的其他证据真实性不认可，认为不能据此证明对方损失，且认为其并未拆除对方安装的蒸气流量表及管道。审理中，双方就发生租赁时就租赁物状况及是否办理交接手续及苏州帝海辰环保科技有限公司搬离厂房时是否与苏州金都智能科技有限公司办理交接手续均未在本院限定的期限内提供证据，就各自主张的损失也未在本院限定的期限内进一步提供证据。本院认为，双方于2012年1月12日签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效。苏州帝海辰环保科技有限公司虽以大棚未经相关部门批准建造及对方阻止其货车进入为由要求解���合同，但在合同中即明确租赁物为厂房及大棚，而厂房系经相关部门批建，大棚未经批建，并不成为合同解除的理由，且苏州帝海辰环保科技有限公司申请的证人到庭陈述系因货车压坏车间门口的阴井盖后不准货车开进车间，并非不准进入厂区，本院认为为保护租赁物不受破坏，不准载货货车进入车间并不违反双方合同约定，苏州帝海辰环保科技有限公司据此要求解除合同于法无据，苏州帝海辰环保科技有限公司于2013年12月11日向对方发通知要求即日起解除合同系单方解除合同，应承担合同约定的违约责任，即已付租金不还，并应赔偿对方由此造成的损失。经查该通知于2013年12月12日由苏州金都智能科技有限公司门卫签收。另依苏州金都智能科技有限公司提供的2014年1月23日的通知函所载内容可知，其已收到了对方于2013年12月11日发出的通知，即已知对方要求解除合���，并搬离的通知，且明确对方是单方解约，系违约行为，并要求对方应承担的违约责任。据此，应认为苏州金都智能科技有限公司收到苏州帝海辰环保科技有限公司解约的通知后，回函确认了对方的解约行为系单方解约，并明确了对方因此应承担的违约责任。故本院认为双方签订的合同应自苏州帝海辰环保科技有限公司发出的解除通知到达苏州金都智能科技有限公司时解除，即合同于2013年12月12日解除，只是此系苏州帝海辰环保科技有限公司单方解除合同，该公司应承担相应违约责任。现双方就解除合同后租赁物返还的交接手续未提供相关证据，审理中双方均未举证证明曾通知对方要求办理交接手续，但苏州金都智能科技有限公司向本院提交了2014年2月17日至本案所涉租赁房屋拍摄的照片，故本院认为至少至2014年2月17日苏州金都智能科技有限公司已知晓对方已搬离���案所涉租赁物，自此其公司也有通知对方办理交接手续的义务，本案中双方确认事实上双方未办理交接手续，本院酌情认定于2014年3月24日苏州金都智能科技有限公司实际占有租赁物，即苏州帝海辰环保科技有限公司应支付2013年12月12日前的租金，并按原告合同约定租金标准支付自2013年12月13日起至2014年3月24日止的房屋使用费。审理中，双方确认苏州帝海辰环保科技有限公司已支付苏州金都智能科技有限公司租金至2014年1月24日，其中已付的自2013年12月13日起至2014年1月24日止的租金可抵付该期间的房屋使用费，故苏州帝海辰环保科技有限公司尚应支付苏州金都智能科技有限公司自2014年1月25日起至2014年3月24日止的房屋使用费人民币31870元（按年租金191220元为标准计算）。合同中明确约定了保证金50000元系租赁物保证金，且约定合同解除后，该款在结算退还，苏州金都智���科技有限公司虽主张苏州帝海辰环保科技有限公司在车有挖土坑并要求赔偿其蒸气流量表安装损失、管道安装损失27500元及地面损坏修复损失20800元，但苏州金都智能科技有限公司未向本院提供其将租赁物交付苏州帝海辰环保科技有限公司时是否有土坑的证据，也未提供现蒸气流量表、管道被苏州帝海辰环保科技有限公司破坏不能正常运行的证据，且只提供了各费用的收据佐证，而苏州帝海辰环保科技有限公司对此否认，故本院认为苏州金都智能科技有限公司的该主张依据不足，本院不予认定。该租赁物保证金50000元，应由苏州金都智能科技有限公司返还苏州帝海辰环保科技有限公司。关于水电费押金50000元，苏州金都智能科技有限公司虽主张应扣除对方尚欠水电费254.8元及门卫清洁费700元，但其只提供自行制作的电费抄表记录，未提供其他证据佐证，合同中也未就门卫清洁费作约定，现苏州帝海辰环保科技有限公司否认，本院认为苏州金都智能科技有限公司的该主张依据不足，本院不予认定，故苏州金都智能科技有限公司应返还苏州帝海辰环保科技有限公司水电押金50000元。苏州帝海辰环保科技有限公司主张的其他损失，因本案中系苏州帝海辰环保科技有限公司单方提前解除合同，并非苏州金都智能科技有限公司违约，而合同中针对苏州帝海辰环保科技有限公司所主张的装修费、蒸气开户费等未作约定，苏州帝海辰环保科技有限公司也未举证证明其主张的装修已按合同经苏州金都智能科技有限公司同意，而苏州金都智能科技有限公司否认其知晓该装修，故本院认为苏州帝海辰环保科技有限公司要求对方赔偿损失304970元，于法无据，本院不予支持。苏州金都智能科技有限公司虽要求苏州帝海辰环保科技有限公司赔偿垃圾清运��5000元，但其只提供了收据1份，且该收据中注明5000元中为车间垫土垃圾2300元、浇混凝土2700元，该证据不能证明此5000元系垃圾清运费，故本院认为苏州金都智能科技有限公司的该主张依据不足，本院不予认定。关于公证费，该公证书于2014年3月18日出具，但本案苏州帝海辰环保科技有限公司于2013年12月即起诉，且苏州金都智能科技有限公司也于2014年3月17日前即提起管辖权异议，即在公证前即已知有本次诉讼，只需在诉讼中通知对方或要求本院组织双方至现场确认，无需另行要求对现场所公证，故该公证费1020元，应由苏州金都智能科技有限公司自行承担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用泽律若干问题的解释》第十三条及相关法律规定，判决如下：一、苏州帝海辰环保科技有限公司与苏州金都智能科技有限公司于2012年1月12日签订的《厂房租赁合同》于2013年12月12日解除。二、苏州帝海辰环保科技有限公司应给付苏州金都智能科技有限公司尚苏州金都智能科技有限公司自2014年1月25日起至2014年2月17日止的租金人民币12748元，另支付自2014年2月18日起至2014年3月24日止的房屋使用费人民币19122元，合计人民币31870元。三、苏州金都智能科技有限公司应返还苏州帝海辰环保科技有限公司保证金50000元、水电押金50000元，合计人民币100000元。综合上述第二项、第三项内容，苏州金都智能科技有限公司应给付苏州帝海辰环保科技有限公司人民币68130元（如采用转账方式支付，请汇入当事人���定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。四、驳回苏州帝海辰环保科技有限公司的其他诉讼请求。五、驳回苏州金都智能科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取为3688元，反诉案件受理费减半收取为2295元，合计人民币5983元，由苏州帝海辰环保科技有限公司负担3157元，苏州金都智能科技有限公司负担2826元（上述款项，苏州帝海辰环保科技有限公司已垫付3688元，苏州金都智能科技有限公司垫付2295元，多余款项531元不再返还，由苏州金都智能科技有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付苏州帝海���环保科技有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  周文明人民陪审员  邱玉芳人民陪审员  曹凤珠二〇一五年八月二十四日书 记 员  赵 波