江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1323民初5394号原告：宿迁宏强置业有限公司，住所地泗阳县众兴镇北京东路国际商业街**。法定代表人：刘炳风，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗会阳，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：毛振明，该公司副总经理。被告：宿迁诚哲房地产开发有限公司，住所地泗阳县众兴镇桃源北路（金康华府******）。法定代表人：张银先，该公司董事长。委托诉讼代理人：张同余，江苏致强律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘瑞，江苏致强律师事务所律师。原告宿迁宏强置业有限公司（以下简称宏强公司）与被告宿迁诚哲房地产开发有限公司（以下简称诚哲公司）项目转让合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告宏强公司的委托诉讼代理人罗会阳、毛振明，被告诚哲公司的法定代表人张银先及委托诉讼代理人张同余、刘瑞到庭参加诉讼。后本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏强公司的委托诉讼代理人罗会阳，被告诚哲公司的法定代表人张银先及委托诉讼代理人刘瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏强公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付违约金300万元。2、被告支付原告在履行合同过程中的各项支出费用181万元及利息。3、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年1月26日签订《项目转让协议书》，协议签订后原告依约履行合同。在履行合约过程中，被告在2016年8月25日向泗阳县人民政府提出申请要求解除其与泗阳县国土局签订的涉案土地项目开发合同。2016年11月7日，泗阳县人民政府决定启动土地回收程序，陆续向被告退还土地出让金。至此导致原、被告签订的项目转让协议书无法继续履行，给原告带来巨大损失。被告诚哲公司辩称，一、涉案合同为无效合同，因无效合同而约定的违约金也没有履行的效力，理由：1、原告不具备房地产开发企业的资质；2、涉案的房地产项目转让违反了《城市房地产经营管理条例》和《城市房地产管理法》第38条的相关规定。二、涉案的施工项目已经由原、被告双方以及案外第三方清算完毕，现被告仅欠原告返还用电保证金6.877941万元。三、2016年5月27日，原告明知涉案工程已经施工中断，仍然不听劝阻继续施工，因此自2016年6月1日以后原告因履行涉案合同产生的所有费用、损失应当由原告自行承担。原、被告双方围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定以下事实：被告诚哲公司以出让方式取得位于泗阳经济开发区的108.5亩的土地使用权，并取得建设用地规划许可证。2016年1月26日，原告宏强公司作为乙方(受让方)、被告诚哲公司作为甲方（出让方）签订项目转让协议书一份，主要内容为:针对甲方拥有位于泗阳经济开发区的108.5亩土地，甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》相关规定，甲方决定向乙方转让《东河龙城》房地产项目开发经营权，签订如下协议：……二、地、地块价值项目土地款及涉及开发的部分费用已由甲方先期支付，甲方在该地块已经合计投入了人民币8123万元（含甲方产生的前期费用）。所有后续资金均由乙方自行负责解决，甲方不再投入任何建设资金。三、开发形式，乙方对《东河龙城》项目投资兴建，由于该项目审批报建都是在甲方名下，故在乙方进行该项目活动的过程中，甲方需以授权委托人的形式向乙方出具授权委托书，以方便乙方在该项目投资中进行规划、设计、报建、施工、监理、营销等一系列项目开发经营活动。……五、乙方权利义务，1、乙方有要求甲方协助办理相关手续的权利；甲方必须协同乙方对东河龙城小区开发项目变更方案汇报政府部门并经其同意批准后即可履行各项合同与支付条款。2、乙方有拒绝甲方参与项目开发的权利；甲方不得参与乙方整个开发过程中的日常管理经营活动。3、乙方有向甲方支付项目合同款的义务。4、签订本协议后三天内乙方须支付给甲方20万元合同履约金，协议即生效。六、甲方权利义务，1、甲方在签订本协议之日起，不得无故干预乙方的正常操作流程，但在土地款及前期投入的费用人民币8123万元未全额付清之前，乙方投入项目的资金必须做到专款专用，甲方有权委派财务人员对项目资金进行监督，项目销售资金支出时必须双方财务人员共同签名确认后方可进行拨付。2、甲方确保全部净地交给乙方，具有配合、协助乙方向政府部门申报资料、汇报情况的义务。……七、价款的支付方式，1、本协议生效后，规划方案变更通过后15个工作日内缴清土地契税，开工日期为领取土地证后5个月内。2、经甲乙双方共同商定，本项目开发后所有收益归乙方所有，乙方分期支付给甲方土地款及前期投入的费用共计8123万元，开工之日起15个工作日内支付给甲方480万元，余款7623万元自开工之日起，由乙方分六期向甲方支付……八、违约责任，甲乙双方当事人均应履行本合同所约定的义务。任何一方不履行或不完全履行本合同所约定义务的，应当依法承担违约责任。甲方未按合同约定配合乙方办理相关手续的，乙方有权按本合同标的按日收1‰迟延违约金。乙方未按合同约定支付价款的，按合同标的按日收1‰迟延违约金。……十一、运营保密责任，……2、甲乙双方任何一方在项目工程进展中不得以任何不正当理由终止合同，无故终止的一方除向对方承担一切损失外，另赔偿300万元的违约金。……2016年1月31日，原、被告对东河龙城项目开发部分资料进行了移交。2016年2月4日，被告诚哲公司收到原告宏强公司支付的合同保证金20万元。2016年3月23日，原、被告进行会办，决定江苏政泰建设设计有限公司、江苏中山工程项目管理有限公司、江苏永勤工程管理有限公司分别为东河龙城项目的设计单位、造价单位和监理单位。2016年4月27日、2017年6月2日，原告宏强公司以被告诚哲公司的名义向泗阳县供电公司缴纳临时用电定金4万元、预存电费4万元。2016年5月27日，原告宏强公司向被告诚哲公司发出告知函，主要内容为：根据东河龙城项目的前期需要，本公司工程管理部于2016年3月22日已发一份告知函给贵公司，我公司安排施工人员进场，进行临时用电配电房和三通某的施工。后因贵公司与泗阳开发区管委会之间的其他项目原因，导致东河龙城项目前期施工中断。现我公司再次告知贵公司，我公司决定于2016年6月1日安排施工人员进场，进行三通某、临时设施和门头的施工。被告诚哲公司法定代表人张银先作为接收人签字。2016年11月7日，泗阳县人民政府召开专题会议，会议纪要记载:项目至今尚未启动建设。……2016年8月25日，诚哲公司向开发区管委会递交了申请书，提出解除与县国土局签订的关于2013E7、2013E8地块的合同，申请退还已缴款项3000万元，已建工程代审计评估后再行结算。会议明确同意由泗阳经济开发区会同泗阳县国土局收回已挂牌给诚哲公司的108.5亩商用土地（东河龙城项目）。2017年1月10日，被告诚哲公司与相关部门签订解除土地使用权出让协议。2017年3月20日，泗阳县供电公司将临时用电定金以及预存电费共计6.877941万元支付给被告诚哲公司，诚哲公司未将该款返还给原告宏强公司。原、被告双方对本案存在的争议焦点是：一、原、被告签订的项目转让协议是否有效。二、对2016年6月1日以后原告因涉案项目所产生相关费用被告是否应当承担。三、原告因涉案项目造成的损失。关于争议焦点一，原告宏强公司主张，原、被告签订的协议名称虽为项目转让协议，但是实际双方之间系合作关系，该协议不违反法律规定，应为有效。原告提供了2016年3月23日会办纪要一份、2017年1月16日关于东河龙城项目设施费用清算协议两份、（2017）苏1323民初第4444号案件的庭审笔录、授权委托书等证据以证明自己的主张。被告诚哲公司对原告提供的上述证据的真实性均没有异议，但是主张双方签订的协议系房地产项目转让协议，原告不具备房地产开发企业的资质，涉案房地产项目转让违反了《城市房地产经营管理条例》和《城市房地产管理法》第38条的规定，应当无效。本院认为，被告诚哲公司以出让方式取得108.5亩土地使用权并取得建设用地规划许可证。原、被告签订的协议书明确为项目转让协议。从协议中双方关于被告将《东河龙城》房地产项目开发经营权转让给原告，原告承诺将被告投入的8123万元全额返还，所有后续资金均由原告自行负责解决，被告不再投入任何建设资金。被告有拒绝原告参与项目开发的权利、被告不得参与原告整个开发过程的经营活动等约定的内容来看，该协议实质系土地使用权转让合同。本案中，双方均认可被告诚哲公司在转让东河龙城房地产项目给原告宏强公司时，地，地块是净地建有围墙和简易道路。因此，原、被告之间的房地产项目转让违反了《城市房地产管理法》第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额的25%以上的规定。但该规定是对土地使用权转让合同标的物设定的物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到投资总额的25%以上，属于合同标的物的瑕疵，并不影响土地使用权转让合同的效力，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。所以，被告诚哲公司以该理由主张协议无效，不能成立。但是，根据原、被告关于在原告进行涉案项目活动的过程中，被告需以授权委托人的形式向原告出具授权委托书，以方便原告在该项目投资中进行规划、设计、报建、施工、监理、营销等一系列项目开发经营活动，原告有权要求被告协助办理相关手续，项目开发后所有收益归原告所有、项目审批报建都是在被告名下等约定，以及在签订协议之后涉案项目均由原告宏强公司开发经营的情况，可以说明涉案房地产项目实际是由原告宏强公司借用被告诚哲公司的名义独立进行房地产开发经营。按照《房地产开发资质管理规定》第三条“房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。”的规定，无论当事人采取独自、合作开发或者合资开发经营房地产项目，至少应当有一方必须具备房地产开发经营资格。而原告宏强公司不具备房地产开发经营资质，且在向本院提起诉讼前也未取得资质，在实际经营中也不存在与有房地产开发经营资质的企业合作、合资开发的情形。因此，原、被告之间项目转让协议违反了行政法规强制性规定，应当无效。关于争议焦点二，被告诚哲公司主张，从原告提供的告知函可以看出，2016年5月27日，原告明知涉案项目已经施工中断，仍然不听劝阻继续施工，因此2016年6月1日之后所产生的费用、损失应当由该公司自行承担。被告并提供2016年12月1日，原告向泗阳县开发区管委会递交的关于东河龙城情况汇报一份，证明原告明知项目工程早已停工。对此，本院认为，原告宏强公司于2016年5月27日向被告诚哲公司发出告知函，告知该公司其决定于2016年6月1日安排施工人员进场，进行三通某、临时设施和门头的施工，被告诚哲公司没有证据证明其收到告知函后不同意或者采取相关措施阻止原告继续施工。而根据泗阳县人民政府第42号专题会议纪要，被告于2016年8月25日向泗阳开发区管委会提交解除与县国土局签订的涉案地块合同的申请，泗阳县人民政府于2016年11月7日召开会办会议，同意由经济开发区会同国土局收回涉案协议项目的用地。因此原告在此之前并不知晓情况。被告提供的证据也不能证明原告于2016年6月1日之前即明知涉案项目因为项目用地收回而需停止。且被告陈述于2017年1月10日才正式签订解除土地使用权出让协议。因此，对被告诚哲公司的上述主张，本院不予支持。关于争议焦点三，原告宏强公司主张其在履行涉案合同中共计造成如下损失：1、履约保证金20万元；2、临时用电工程款10万元；3、勘探费8万元；4、临时用电保证金及预存电费6.877941万元；5、管理人员13个月工资59.8万元、员工12个月工资13.5万元；6、办公用房租金12万元、员工宿舍租金1.8万元；7、办公用品及设施租金6万元；8、广告宣传费1.2万元；9、项目方案设计费和装修设计费30万元；10、交通费4万元、招待费0.78万元。并提供收据两份、收条、借条各一份、供电公司销户申请表、收款收据、电费专用收据各一份、银行业务回单两份、工资表明细、收条、收据各一份、收据三份、收据两份、告知函、工资表等证据证明自己的主张。被告诚哲公司认可该公司收到原告宏强公司的保证金20万元；对原告支付的临时用电工程款10万元没有异议，但是双方已经结清；对收到原告勘察费8万元没有异议，但该款已经交到国土部门；临时用电保证金及预存电费6.877941万元，已经由泗阳县供电公司退还给被告，同意返还给原告；对原告主张的管理人员工资表不予认可，因为支付工资是原告内部运营的基本条件，并不与涉案工程有关联性，即使涉案工程不存在也不影响原告内部工资的支付；原告提供的租房收据、收条的真实性无法确认，故对原告主张房租不予认可；对原告主张的办公用品及设施租金、广告宣传费均不予认可；原告提供的设计费收据真实性无法确认，即使真实，因为该费用发生在2016年6月1日以后，原告明知涉案工程已经中止，仍然继续履行合同故意扩大损失，应当由原告自己承担，同时该设计方案是否实际交付无法查实，不能证明原告实际交付了30万元设计费用。本院认为，对原告主张保证金20万元以及临时用电保证金及预存电费6.877941万元，被告没有异议，本院予以确认。被告对原告支付临时用电工程款10万元予以认可，但辩称已经结清，而从双方关于涉案项目设施费用清算协议的内容，并不能反映经审计结算的费用中包括该用电工程款，故本院对被告的主张不予支持。原告主张的勘探费8万元，被告没有异议，辩称已经交纳给国土部门，由于该费用系原告为履行涉案合同而支付，因此本院本院予以确认。原告自公司设立后即与被告签订协议并运行涉案项目，管理人员和员工人数合理，支付的工资数额基本符合行业标准，故对原告主张的人员工资共计73.3万元，本院予以确认。原告租用办公用房、员工宿舍以及办公用品设施、进行广告宣传系为履行涉案合同所必需，其主张支付了房租费13.8万元，但是仅提供了金额为9.8万元的收据和收条，故本院确认房租费9.8万元、办公用品设施租金6万元、广告宣传费1.2万元。原告主张方案设计费25万元，提供了以被告诚哲公司名义与江苏政泰建筑设计有限公司签订的建设工程设计合同，以及该公司出具的收据，可以相互印证，本院予以确认。原告主张的装修设计费5万元，只提供了金湖县三马装饰工程有限公司提供的收据，不能证明该费用支出与履行涉案合同存在关联性以及必要性，故本院对此不予确认。原告主张交通费4万元、招待费0.78万元，未提供证据，本院不予支持。综上，本院认为，由于原告宏强公司与被告诚哲公司于2016年1月26日签订的项目转让协议书无效，不具有法律约束力，因此，对原告宏强公司要求被告诚哲公司支付违约金300万元的诉讼请求，本院不予支持。原告宏强公司不具备房地产开发经营资质，借用被告诚哲公司的名义独立进行房地产开发经营，被告诚哲公司在明确知晓的情况下与该公司签订项目转让协议，双方均有过错，应当各自承担相应的责任。对原告宏强公司支付的履约保证金20万元以及临时用电保证金及预存电费6.877941万元，被告诚哲公司应当予以返还。对原告宏强公司在开发经营该项目过程中的损失133.3万元，被告诚哲公司应当承担50%的赔偿责任，即66.65万元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宿迁诚哲房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告宿迁宏强置业有限公司履约保证金20万元以及临时用电保证金及预存电费6.877941万元；二、被告宿迁诚哲房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告宿迁宏强置业有限公司各项损失66.65万元；三、驳回原告宿迁宏强置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45280元，由原告宿迁宏强置业有限公司负担32127元，被告宿迁诚哲房地产开发有限公司负担13153元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘慧玲代理审判员  朱秀芹人民陪审员  葛少卿二〇一八年七月五日书 记 员  刘 媛附录法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。