上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2015）奉民一(民)初字第4715号原告上海杰隆物业管理有限公司。法定代表人沈燕平，总经理。委托代理人李枭，上海市昆仑律师事务所律师。委托代理人朱子寒，上海市昆仑律师事务所实习律师。被告张军。原告上海杰隆物业管理有限公司与被告张军物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年8月12日公开开庭进行审理。原告委托代理人李枭、朱子寒到庭参加诉讼，被告张军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，被告系上海市奉贤区金齐路XXX弄XXX号XXX室业主，2008年1月1日至2012年3月27日，该小区由上海奉贤现代农业园区物业管理有限公司（以下简称“园区物业公司”）提供物业服务。2012年3月28日，该小区业委会与原告签订《物业服务合同》，之后由原告为该小区提供物业服务。上述合同期间的物业收费标准均为多层住宅按0.38元（人民币，下同）/平方米/月收取。2015年1月20日，园区物业公司与原告签订债权转让协议一份，将业主拖欠至2012年3月27日的物业服务费等债权转让给原告。据查，自2008年1月1日起至2013年12月31日止，被告已累计拖欠72个月的物业服务费合计2,829.60元未付，虽经原告多次催讨，但被告仍拒不支付。原告无奈，遂诉讼来院，请求判令被告立即支付自2008年1月1日起至2013年12月31日止的物业服务费2,829.60元及该款自2014年1月1日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息。庭审中，原告表示诉请中的物业服务费金额计算有误，实际应为2,828元，故当庭将诉请金额予以调整。原告为证明其主张向法庭提供如下证据：1、上海市房地产登记信息一份，证明被告系上海市奉贤区金齐路XXX弄XXX号XXX室的业主，房屋建筑面积为103.38平方米；2、金水苑小区住房交房证明一份，证明被告已于2006年8月11日办理交房入住手续；3、《前期物业管理服务合同》一份，证明该小区开发商上海华世置地有限公司与园区物业公司签订前期物业服务合同，约定由园区物业公司为该小区提供物业服务，多层住宅的小区业主应当按照0.38元/月/平方米的标准支付物业服务费，合同期限自2007年9月1日起至2010年1月31日止；4、《物业服务合同》二份，证明2010年2月1日，上海市奉贤区金水苑业主委员会与园区物业公司签订物业服务合同，约定由园区物业公司为该小区提供物业服务，多层住宅的小区业主应当按照0.38元/月/平方米的标准支付物业服务费，物业服务费按季度交纳，应在每季度的第一个月15日之前履行交纳义务，合同期限自2010年2月1日起至2012年1月31日止；2012年3月28日，上海市奉贤区金水苑业主委员会与原告签订物业服务合同，约定由原告为该小区提供物业服务，多层住宅的小区业主应当按照0.38元/月/平方米的标准支付物业服务费，物业服务费按年交纳，应在每年年底之前履行交纳义务，合同期限自2012年3月28日起至2017年3月27日止；5、上海市奉贤区金海社区金水苑居民委员会出具的证明一份，证明自2007年至今，该小区一直由原告在提供物业管理服务；6、债权转让协议一份，证明2015年1月20日，园区物业公司与原告签订债权转让协议一份，约定由园区物业公司将业主拖欠至2012年3月27日的物业服务费等债权转让给原告，由原告负责收取；7、原告的营业执照复印件及被告的身份证复印件各一份，证明原、被告为本案的适格主体。被告张军未到庭应诉，也未向本院提交书面答辩意见。本院对原告提供的证据进行核实，确认上述证据真实、合法，且与本案具有关联性，作为定案依据。经审理查明，被告系上海市奉贤区金齐路XXX弄（金水苑小区）96号XXX室的业主，已于2006年8月11日交房入住，该房屋系多层住宅，建筑面积为103.38平方米。根据该小区开发商及业主委员会与园区物业公司及原告签订的物业服务合同约定，自2007年9月1日起至2012年3月27日止，由园区物业公司为该小区提供物业服务，自2012年3月28日起由原告为该小区提供物业服务，同时合同约定多层住宅的小区业主应当按照0.38元/月/平方米的标准支付物业服务费。2015年1月20日，园区物业公司与原告签订债权转让协议一份，约定由园区物业公司将业主拖欠至2012年3月27日的物业服务费等债权转让给原告，由原告负责收取。因此，自2008年1月1日起至2013年12月31日止，被告已累计拖欠原告物业服务费2,818元。经原告多次上门催讨，被告至今未支付。遂涉讼。本院认为，根据国务院《物业管理条例》的规定，物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。在业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。业主大会成立后，物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主在物业管理活动中，应当按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，并按时交纳物业服务费用。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，园区物业公司及原告按照建设单位、业主委员会与其签订的物业服务合同的约定对被告所在小区进行物业管理，被告未按约交纳相应物业管理费，应承担相应的民事责任。现园区物业公司已将业主拖欠至2012年3月27日的物业服务费等债权转让给原告，故原告有权要求被告支付自2008年1月1日起至2013年12月31日止的物业服务费2,828元及自2014年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息。原告的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为对其诉讼权利及抗辩权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第十二条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张军于本判决生效之日起十日内给付原告上海杰隆物业管理有限公司自2008年1月1日起至2013年12月31日止的物业服务费人民币2,828元；二、被告张军于本判决生效之日起十日内偿付原告上海杰隆物业管理有限公司上述欠款自2014年1月1日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 夏 君二〇一五年八月二十五日书 记 员 孙笑静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。二、《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：…….（五）按时交纳物业服务费用。……第十二条……业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。