云南省昭通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云06民初7号 原告：赵传青，男，汉族，1980年12月2日生，住湖南省邵东县。 委托代理人：王少寒，云南凌云律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 委托代理人：邹洁，云南凌云律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告：绥江县农村信用合作联社。（以下简称绥江信用社） 统一社会信用代码：91530626217121858Y 法定代表人：何林，该社理事长。 住所地：云南省昭通市绥江县龙行大道西段8号。 委托代理人：胡佩，云南堃茂律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。 原告赵传青诉被告绥江县农村信用合作联社合同纠纷一案，本院于2018年2月1日受理后，依法组成合议庭于2018年3月21日公开开庭进行了审理，原告赵传青及其委托代理人王少寒、邹洁、被告绥江县信用社的委托代理人胡佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵传青诉请：一、依法解除《商住房联建合同》及《商住房联建合同补充协议》；二、依法判令被告返还原告支付的款项21575000元并按24％的年利率支付至偿还之日止的损失25261010元；（暂计算至2018年1月25日）三、依法判令被告承担本案诉讼费、保全费等相关费用。 事实和理由如下：2012年6月20日，原告与被告签订《商住房联建合同》，合同约定如下：1，联建房位于绥江县地块，建筑结构为框剪结构，地上21层。独立地下1层，其中地下层为停车场，1-3层为商用房，4-21层为住宅。2，由被告承担建设责任，原告投资并享有联建楼的1-3层房屋所有权，按5300元／平方米支付价款。总价暂计2915万元（实际面积按相关部门办理的房产证面积为准,多退少补，房价不因市价及其他各种因素的变化而变化）。3，价款支付方式：正式签订合同5日内支付总价的20%即583万元，房屋整体工程达18层时支付总价的30%即874.5万元。房屋整体竣工验收后支付总价的30%，余款583万元待甲方为乙方办理好权属登记并交付后5日内一次性付清。4，交房时间：最迟不得超过2013年5月31日。5，违约责任：逾期90天后交房，原告有权要求撤销合同，被告无条件将款项退还给原告并支付10%的违约金。 合同签订后，原告依约分别于2012年6月26日支付款项583万元，2012年10月22日支付款项874.5万元。 2013年12月4日，因信用社逾期履行交房义务。双方签订《商住房联建补充合同》，被告将其商住楼住宅楼西院内空坪一块及电梯后院南北侧空地（面积合计218平方米）无偿补偿给原告使用并办理产权证书。 补充协议签订后，原告于2014年6月20日支付价款700万元。但截止今日，被告未向原告交付房屋，也未向原告交付空地、空坪。 综上所述，原告认为《商住房联建合同》及《商住房联建补充合同》系双方在平等自愿的基础上经协商一致签订，内容并不违反法律法规之禁止性规定，系合法有效之文件，应受法律保护。原告购买商铺的目的系从事经营活动，被告两次严重违约的行为不仅造成原告已支付款项的高额利息损失，且其商铺的延迟交付使原告无法开展商业经营活动，极大的损害了原告的合法权益。 因此，原告为维护自身的合法权益，根据《商住房联建合同》的相关约定及《合同法》第114条等相关法律法规之规定提起诉讼，请依法审理并支持原告的全部诉讼请求。 被告绥江信用社答辩称：一、请依法判令答辩人与被答辩人签订的《商住房联建合同》及《商住房联建补充合同》无效，由答辩人返还被答辩人所支付的款项2157.5万元。二、请依法驳回被答辩人要求按24%年利率计算支付违约金的诉讼请求。三、请依法判令本案的诉讼费、保全费由被答辩人承担。 其答辩理由是：一、答辩人与被答辩人签订的《商住房联建合同》及《商住房联建补充合同》的合同性质名为“联建合同”实为商品房买卖合同。 首先，“联建合同”第二条（一）约定，乙方投资联建的商住楼一、二、三层均价为5500元／平方米，按5300平方米为结算基础，总价为2915万元，实际面积按相关部门办理的房产证面积为准，多退少补，房价不因市价及其他各种因素的变化而变化。第三条约定了付款方式。第四条约定了房屋交接保修、维护责任。第五条约定了产权登记事宜。第六条约定了违约责任。第八条约定了争议的解决办法。上述约定符合《商品房销售管理办法》的相关规定，充分表明该合同就是商品房买卖合同，而且是典型的商品房预售合同。 其次，“联建合同”中的上述约定表明，被答辩人并不对“联建”过程中可能产生的风险及利益承担任何责任，合同不包含共同完成房地产开发经营的意思表示，提供资金的被答辩人不承担经营风险，只收取固定利益，因此应当认定为商品房买卖合同 二、“联建合同”及“补充合同”系无效合同。 依据《合同法》第52条（五）项之规定，答辩人与被答辩人签订的“联建合同”“补充合同”违反了法律行政法规的强制性规定，应属无效合同。 1、“联建合同”签订的双方不具有涉案商品房买卖合法有效的资质，违反了法律、行政法规的强制性规定，“联建合同”是无效合同。 答辩人合法有效的登记经营范围是“银行业金融服务”，答辩人不具有房地产开发经营资质，作为自然人的被答辩人也没有房地产开发经营资质，应当认定“联建合同”无效。 2、被答辩人不具有移民搬迁“联建”主体资格。 被答辩人不是绥江县向家坝水库淹没区居民，不具有水库淹没区移民搬迁安置的资格。 3、本案所涉房产属于政策性房产，不具有商品房的属性。 “联建合同”约定转让的房产系绥江县向家坝水库淹没区搬迁安置房，属于政策性房产，不具有商品房的属性，2011年3月10日《绥江县人民政府会议纪要》“会议决定”第五条“上述七家独立迁建单位在确保本单位干部职工住房需要的前提下，可吸纳其他有移民安置建（购）指标的移民户参与建设”的规定，被答辩人不是绥江县向家坝水库淹没区居民，所以不具有绥江县向家坝水库淹没区移民搬迁安置的资格；根据“会议决定”第一条“独立迁建单位住宅楼门面原则上县人民政府不予回收，由各单位处置，但不得出让。”的规定，涉案房产属于禁止或者限制转让的标的物，因此，应当认定“联建合同”无效。 4、“补充合同”也是无效合同。 “补充合同”约定“双方于2012年6月20签订合作建房合同，现双方因在建房过程中有关合同条款未完善，现签订以下补充合同内容，以供双方遵守”，据此可以明确，“补充合同”是在“联建合同”基础上签订的；“补充合同”除主要对甲方的违约责任作出补充规定外，没有对“补充合同”和“联建合同”之间的效力另行作出约定，应当适用“联建合同”的效力约定。 综上所述，因答辩人与被答辩人签订的“联建合同”没有约定共同投资，共享利润，共担风险合作，而被答辩人不承担经营风险，只分配固定数量房屋，因此“联建合同”应当依法认定为商品房买卖合同；同时，因答辩人与被答辩人双方至今不具有法律规定的房地产开发经营资格，且被答辩人也不具有水库淹没区移民搬迁安置主体资格，违反了法律的强制性规定，应当认定无效，而基于“联建合同”签订的“补充合同”也应当认定无效。根据法律的规定，答辩人仅负有返还被答辩人所支付的2157.5万元款项的义务。 三、本案双方的房屋买卖合同系向家坝水库移民搬迁中产生的纠纷，故本案不属于人民法院审理范围。 本案所涉房产在“联建合同”签订时属于向家坝水库建设移民安置房，其处理涉及水库移民安置重建相关政策的执行，因此，依照《民事诉讼法》第119条第（四）项的规定，应当依法驳回被答辩人的诉讼请求。 四、被答辩人要求按24%年利率计算支付违约金2526.101万元的诉讼请求依法不能成立，应当依法驳回。 因答辩人与被答辩人之间的“联建合同”无效，依据法律的规定，“联建合同”的违约金约定无效。因此，被答辩人应当承担相应的责任。被答辩人要求按24%年利率计算支付违约金的诉讼请求不能成立。 五、请求依法判令本案的诉讼费保全费由被答辩人承担。 因“联建合同”无效，被答辩人诉讼主张的违约金计算方式及数额没有依据，同时，鉴于本案不属于人民法院审理范围，应当予以驳回，因此，依据《诉讼费缴纳办法》的规定，被答辩人应当自行承担诉讼费、保全费等费用。 根据原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点是：1、双方签订的《商住房联建合同》及《商住房联建合同补充协议》是否合法有效？2、被告是否应返还原告支付的款项21575000元并按24％的年利率支付至偿还之日止的损失25261010元？3、本案的诉讼费、保全费等相关费用应如何承担？4、本案是否属于人民法院受案范围？ 针对本案争议焦点，原告赵传青向本院提交下列证据： 1、赵传青身份证复印件一份； 2、绥江信用社工商信息复印件一份； 欲证明原、被告主体适格。 3、《商住房联建合同》复印件一份； 欲证明原、被告双方在合同中约定了建设责任、原告投资享有房屋所有权、房屋价款、总价、付款方式、交房时间和违约责任。 4、《商住房联建补充合同》复印件一份； 欲证明因被告逾期履行交房义务，双方签订《商住房联建补充合同》约定由被告对原告进行补偿。 5、绥江信用社收据3张复印件一份。 欲证明原告按约向被告支付款项共计2157.5万元。 经质证，被告绥江信用社对上述证据的真实性、客观性无异议，但对证明目的不予认可。 被告绥江信用社向本院提交下列证据： 1、赵传青身份证复印件一份； 欲证明原告不是绥江县水库淹没区居民，不具有合同签订时移民安置的资格。 2、绥江信用社《营业执照》复印件1份。 欲证明绥江信用社不具有房地产开发经营资质。 3、《商住房联建合同》复印件一份； 欲证明双方未约定原告应承担的风险责任，该合同属于商品房买卖合同、系无效合同、原告主张按年息24％支付违约金没有依据。 4、《商住房联建补充合同》复印件一份； 欲证明补充合同在联建合同基础上签订、补充合同未对补充合同和联建合同之间的效力另行作出约定。 5、绥江县国土资源局绥国土资建意（2011）39号文件复印件一份； 6、绥江县国土资源局绥国土资建复（2011）22号文件复印件一份； 7、绥江县发展和改革局绥发改字（2011）97号文件复印件一份； 8、绥江县建设局绥建设初审字（2011）68号文件复印件一份； 9、绥江县规划局选字第530626201100032号建设项目选址意见书复印件一份； 10、绥江县规划局地字第530626201100045号建设用地规划许可证复印件一份； 11、绥江县规划局建字第530626201100065号建设工程规划许可证复印件一份； 12、绥江县建设局530626201112270301号建筑工程施工许可证复印件一份； 欲证明联建合同约定的房屋建设用地是向家坝淹没区迁建用地，不是商品房建设用地、联建合同约定的房屋系绥江信用社的迁建职工住宅，不是商品房。 13、绥江县人民政府会议纪要复印件一份； 14、绥江县人民政府绥政发（2009）40号文件复印件一份。 欲证明联建合同约定的门面，政府规定不得出让、信用社迁建的房屋，除本单位人员外，仅有建（购）房指标的移民户有权参与建设、联建合同约定的房屋系绥江信用社的迁建职工住宅，不是商品房。 经质证，原告赵传青对证据1-4的三性均予认可，但对证明目的不予认可；对证据5-14的真实性、客观性无异议，但对证明目的不予认可。 经庭审和双方当事人举证、质证，本院认为：原告赵传青提交的证据，被告对其真实性、客观性无异议，对其证明目的不予认可。该证据能证明原被告主体资格及案件事实，本院予以采信。被告绥江信用社提交的证据，原告赵传青对证据1-4的三性均予认可，对其证明目的不予认可；对证据5-14的真实性、客观性无异议，对其证明目的不予认可。该证据能证明原被告主体资格及案件事实，本院予以采信。 2018年4月27日，原告赵传青向本院提交下列证据： 2012年6月16日至2014年10月24日期间，赵传青向赵跑等人出具的借条、欠条及交易明细、交易凭证复印件16组42页。欲证明原告为向被告购买商铺，向第三方借款共计1909.06万元。因被告违约，致原告无法正常开展经营活动，无力归还相应借款并需持续承担高额利息损失。 经质证，被告绥江信用社认为上列证据与本案无关联性，借条应该在出借人手中，在债务人手中不合常理。假设借条反映的借款内容真实，也不能证明赵传青就是将该借款用于支付绥江信用社的联建款。原告以民间借贷来解决本案的损失问题是违背客观事实的。 2018年4月27日，被告绥江信用社向本院提交下列证据： 会议记录复印件三页、竣工验收签到表复印件2页及建设工程消防验收意见书复印件1页。欲证明涉案房屋于2016年5月31日消防验收合格，2016年11月4日组织竣工验收，因工程主体资料欠缺，未形成验收报告。 经质证，原告赵传青认为会议记录及签到表真实性无法核实，消防验收意见书要核对原件后再确认真实性，对三份证据的证明目的均不予认可。 本院认为：原告赵传青提交的证据不能证明原告向第三方借款与原告向被告支付款项的关系，与本案无关联性，本院不予采信。被告绥江信用社提交的证据系复印件，未提交原件核对，且原告对该证据不予认可，本院不予采信。 根据庭审和举证、质证，本院确认如下法律事实： 2012年6月20日，原被告签订《商住房联建合同》，合同约定了包括1，联建房位于绥江县地块，建筑结构为框剪结构，地上21层，独立地下层1层，其中，地下层为停车场，1-3层为商用房，4-21层为住宅，甲方（绥江信用社）承担建设义务，使用年限按国家土地政策并参照本县城其他单位予以同等享用，但不得低于五十年。2，乙方（赵传青）拥有一、二、三层房屋的产权，其余产权甲方全部拥有。3，乙方所投资联建楼的为该联建商住楼的一、二、三层，均价为5500元／㎡。签订协议时，按5300平方为结算基础，总价为2915万元。实际面积按相关部门办理的房产证面积为准,多退少补。房价不因市价及其他各种因素的变化而变化。4，付款方式：正式签订合同5日内支付总价款的20%即583万元，房屋整体工程达18层时支付总价款的30%即874.5万元，房屋整体竣工验收后支付总价款的30%即874.5万元，余款583万元待甲方为乙方办理好权属登记并交付给乙方后5日内一次性付清。5，交房时间：以甲方与该商住楼承建单位约定的时间为准，最迟不得超过2013年5月31日。6，违约责任：逾期90天后交房，乙方有权要求撤销合同，甲方无条件将款项退还给乙方并按已付款金额10%支付给乙方违约金，违约金可抵减应付款。7，甲乙双方任何一方无故单方面终止本合同，构成对本合同的根本违约，违约方应向守约方支付合同房款总价30％的违约金等内容。 合同签订后，原告分别于2012年6月26日向被告支付款项5830000元，2012年10月22日向被告支付款项8745000元。 2013年12月4日，原被告双方签订《商住房联建补充合同》，约定了甲方因逾期未能交付商住楼1-3层给乙方，甲方自愿将商住楼住宅楼西院内空坪一块（约148㎡）无偿补偿给乙方使用，甲方不收取乙方任何费用。进入电梯的后院南北两侧各有35㎡建筑面积闲置，约70㎡，以上两项合计面积218㎡，产权归乙方所有。甲方负责给乙方办理相关产权证书及费用支付等内容。 《商住房联建补充合同》签订后，原告于2014年6月20日向被告支付价款700万元。后因被告一直未向原告交付房屋及空地，原告遂向本院提起诉讼。 另查明：涉案房屋绥江信用社职工住宅楼系向家坝电站淹没区迁建工程，在原被告双方签订《商住房联建合同》前已由绥江信用社独立申请办理完成立项、规划、用地、施工许可等手续。2013年8月21日绥江县建设局补发的《建筑工程施工许可证》载明：合同开工日期：2011年11月20日。合同竣工日期：2012年3月20日。2011年3月10日绥江县人民政府印发的会议纪要载明：独立迁建单位住宅楼门面原则上人民政府不予收回，由各单位自行处置，但不得出让。独立迁建单位在确保本单位干部职工住房需要的前提下，可吸纳其他有移民安置房建（购）房指标的移民户参与建设。 本院认为：一、关于双方签订的《商住房联建合同》及《商住房联建补充合同》是否合法有效的问题。 本案双方当事人签订的《商住房联建合同》及《商住房联建补充合同》虽然名为联建合同，但合同中约定赵传青出资参建，拥有一、二、三层房屋的产权，合同中没有赵传青承担经营风险的约定。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”的规定，双方签订的《商住房联建合同》及《商住房联建补充合同》实质为房屋买卖合同。虽然《绥江县人民政府会议纪要》“会议决定”第一条规定了“独立迁建单位住宅楼门面原则上县人民政府不予收回，由各单位自行处置，但不得出让。”，但政府会议纪要并非行政法规的强制性规定，双方约定的合同内容是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定。故双方签订的《商住房联建合同》及《商住房联建补充合同》合法有效。 二、关于被告是否应返还原告支付的款项21575000元并按24％的年利率支付至偿还之日止的损失25261010元的问题。 本案原告主张解除合同，被告同意返还原告支付的款项21575000元，因涉案房屋至今未交付，双方均不愿继续履行合同，本院对双方签订的《商住房联建合同》及《商住房联建补充合同》依法予以解除，对原告关于被告应返还原告支付的款项21575000元的主张依法予以支持。 双方签订《商住房联建合同》及《商住房联建补充合同》后，原告按约向被告支付款项合计21575000元，已履行了合同义务，被告未在2013年5月31日前向原告交付房屋，未履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应承担赔偿损失的违约责任。原告未充分举证证明其因被告违约造成的损失，根据双方签订的《商住房联建合同》第六条第三项“甲乙双方任何一方无故单方面终止本合同，构成对本合同的根本违约，违约方应向守约方支付合同房款总价30％的违约金”的约定，被告应向原告支付违约金数额为29150000×30％＝8745000元。原告关于被告应按24％的年利率支付至偿还之日止的损失25261010元的主张因无事实和法律依据，本院不予支持。 三、关于本案的诉讼费、保全费等相关费用应如何承担的问题。 根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”的规定，本案诉讼费、保全费应由被告承担，但原告主张的损失未获支持部分的诉讼费用应由原告自行承担。 四、关于本案是否属于人民法院受案范围的问题。 本案因原被告双方履行《商住房联建合同》及《商住房联建补充合同》而发生财产纠纷，原被告系平等主体，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。”，本案属于人民法院受案范围。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告赵传青与被告绥江县农村信用合作联社签订的《商住房联建合同》及《商住房联建补充合同》 二、由被告绥江县农村信用合作联社自本判决生效之日起十五日内返还原告赵传青购房款21575000元； 三、由被告绥江县农村信用合作联社自本判决生效之日起十五日内支付原告赵传青违约金8745000元； 四、驳回原告赵传青的其余诉讼请求。 案件受理费275980元、诉讼保全费5000元，由原告赵传青负担100590元，由被告绥江县农村信用合作联社负担180390元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，应在收到判决书之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。 审判长  刘世荣 审判员  王正云 审判员  杨稳香 二〇一八年七月二日 书记员  文泽洪