广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初7972号原告（反诉被告）：高少杏，女，1974年4月14日出生，汉族，住广东省怀集县，委托诉讼代理人：夏汉芝，广东商融律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区弼唐路10号佛山义务小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码91440604553796870。法定代表人：张荣军。委托诉讼代理人：邓兆堃，广东源浩事务所律师。原告高少杏与被告佛山市明福市场运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案受理后，被告在法定期间内提起反诉，后本院适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年10月23日签订的《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》无效，双方终止履行；2、被告立即向原告返还购买加德公馆2栋7层12房的购房款150000元及金融咨询费9000元，合计159000元；3、本案受理费全部由被告承担。事实与理由：2017年10月23日，原告与被告签订一份编号为2000086的《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》，该协议书约定：被告将位于佛山市禅城区五峰四路与弼唐路交汇处即【加德公馆】第2栋712房（以下简称“涉案房屋”）的物业使用权转让给原告，该受让物业的建筑面积为40.19㎡，总价为人民币370000元；原告在签订该受让确认协议的同时向被告支付定金50000元，付款方式采用分期付款：于该协议签订后3日按总价款的50%即180000元（含已付定金）支付首期款，余款190000元于2017年10月30日前付清。原告于签订上述协议的当日即2017年10月23日支付50000元定金给被告，于2017年10月27日再支付100000元给被告，被告出具的收据显示款项用途为“支付公寓使用权租赁款”。同日，原告还按被告要求支付了9000元金融咨询费用于协助办理银行按揭贷款、支付900元律师见证费、支付2000元装修定金、软装配置定金15000元及网络初装费580元；其中金融咨询费和律师见证费是由一名叫“刘世辉”的个人出具收据；装修定金由“佛山市三水区西南街道英钜装饰设计室”出具收据，软装配置定金及网络初装费由“广州四叶草酒店管理有限公司”出具收据。之后，原告依被告及律师的指引，持上述协议及付款凭证到银行办理按揭付款手续，得知这类购房根本无法办理购房贷款，原告要求被告退回所谓9000元金融咨询费，原告按被告要求于2017年11月10日填写了《特殊情况申请表》，申请退回贷款手续费即金融咨询费9000元。被告的销售员及销售经理均签名审核，但迟迟未退回。原告交涉未果，也未继续支付购房款。双方签订的所谓“物业使用权受让协议”是一份既非买卖合同也非租赁合同的无效协议，违背了原告购房交易的本意。根据《城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》的规定，只有依法取得房地产预售资格的房地产开发企业才能将正在建设的房屋预先出售给承购人；如果属于出租物业，出租人必须对所出租的物业享有所有权或合法的经营权，出租物业已然具备供承租人使用的条件；且房屋的开发经营者已取得出租房屋的建设工程规划许可证、享有建设用地的土地使用权、立项审批手续等。而被告在与原告交易时，均未作详细解释，规避了相关法律强制性规定，存在较大的交易风险，当属无效。合同无效、被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。为此，原告要求被告返还已收取的购房款150000元及金融咨询费9000元。被告辩称，原被告之间签订的除了《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》之外，还有签订正式的合同，合同的权利义务都有详细的表述，合同的主体和内容都是符合法律的规定是有法律效力的合同，因此不存在双方终止合同或合同无效的情况。原告所交付的费用之中与被告有关系的只是双方约定的购房款项，其他的咨询费律师费装修押金等均与被告没有任何的关系，如果原告认为收款人有侵权或应当返还的义务，应当向合适的主体主张权利。被告向本院提出反诉请求：1、被反诉人应向反诉人支付物业使用权二期转让款220000元；2、被反诉人应向反诉人支付逾期应付款违约金12276元（220000元*186天*0.03%=12276元）（以220000元为本金，从2017年11月11日起按日万分之三的标准暂计至2018年5月16日，并主张计算至被反诉人实际付清物业使用权二期转让款之日止）；3、被反诉人承担本案的全部费用。事实与理由：被告与原告签订了《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》。合同签订后，被告仍未收到原告二期转让款，原告逾期付款已经构成违约。原告辩称，原、被告双方签订的《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》及《物业使用权转让合同》无效，不应继续履行。被告无权要求原告支付二期转让款及违约金。如果所涉物业属于租赁物业，根据《合同法》的相关规定，被告作为物业所有人应当取得不动产权证，而相关合同显示涉案物业尚未竣工验收，不具备出租的条件。根据佛山市相关规定，经营企业不得一次性收取新建租赁住房租赁期内全部租金，不得以租代售，变相销售新建租赁住房使用权。上述新建租赁住房是指房地产开发企业自持商品房屋，利用集体建设用地建设的租赁住房及商业、商务办公用房改建的租赁住房等三类租赁住房。对外出租单次租期不得超过20年，租赁住房应当以全装修标准规划、设计、报建及交付，应当在办理房屋建筑工程竣工验收后对外出租。而被告租赁给原告的物业，完全不符合上述政策强制性规定，包括一次性收取40年的租金、毛坯房交付、未竣工、更未通过综合验收、还需交纳物业维修基金。被告根本未提供已经取得租赁经营审批资格的证明，也未出示涉案物业的土地使用权出让合同、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、开发资质证书等必须公示的经营文件。如果本案涉及物业属于商品房买卖性质，那么被告更不具备商品房经营的主体资格，未就涉案物业取得预售许可证，双方签订的《物业使用权转让合同》的实质就是以租代售，变相销售。被告未提及涉案物业使用权合法来源，即使协议声明“对案涉物业状况、交易条件及周边环境充分了解”，也不能证明其经营的合法有效性，所谓“了解”仅限于被告在推销宣传时对原告误导性介绍。请求驳回反诉全部请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中原告提交：1、原告身份证复印件、被告企业信用信息公示报告；2、《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》；3、收款收据6份；4、特殊情况申请表。被告提交：1、营业执照、法定代表人证明书；《物业使用权受让确认协议》；3、物业使用权转让合同（加德公馆2栋712房）；4、收款收据及刷卡单；5、《集体土地使用权证》（佛禅集用[2013]第00306号）、《建设用地规划许可证》（地字第440604201700027号）、《建设工程规划许可证》（建字第440604201800043号）、《使用标准地名许可证》（禅民[2017]157号）、《广东省企业投资项目备案证》、关于佛山市明福加德公馆（地块一）（地块二）（原雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块（地块一）（地块二））办理提前介入的说明；6、弼唐村集体土地合作开发协议书。经审查，本院对原告提交的证据1、2及被告提交的证据的真实性均予以确认。对于原告提交的证据3中的加盖被告财务专用章的两张收款收据的真实性予以确认，对于证据3中的其他收据及证据4，因原告无法证明系被告出具且相关款项系由被告收取，被告亦对其三性不予确认，故本院对原告提交的证据3中的其他收据及证据4不予采纳。经审理查明：2017年10月23日，原告（乙方、受让方）与被告（甲方、出让方）签订《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》（编码：2000086），其中约定：“……一、受让信息（1）乙方有意向受让的物业位于佛山市禅城区五峰四路与弼塘路交汇处，即【加德公馆】第2栋712房物业的使用权（以下简称“该物业”），该物业建筑面积为40.19㎡，总价人民币￥370000元整。其他约定在双方签署的《物业使用权转让合同》中体现。（2）乙方应在签署本受让确认协议的同时向甲方支付定金人民币￥50000元整，定金在签定《物业使用权转让合同》时无息抵作《物业使用权转让合同》项下的该物业价款。二、付款方式乙方选择下列第2种方式付款：……（2）分期付款：乙方须在签订本受让协议之日起3日内，首期支付该物业总价款的50%，即人民币￥180000元（含已支付的定金），同时签署《物业使用权转让合同》，余款人民币￥190000元须于2017年10月30日前付清……四、其他约定……（3）客户已知悉该物业为使用权，齐定。”同日，被告出具收款收据，确认收到原告涉案房屋公寓定金50000元。2017年10月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《物业使用权转让合同》，其中约定：“……甲方是位于佛山市禅城区雾岗路西侧、五峰路南侧佛山加德公馆项目（以下简称“该项目”）的投资商，并享有该项目全部物业的使用权……第一条转让物业1、甲方同意将本项目第2栋712房（以下简称“该物业”）的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为40.19平方米……3、乙方签订本合同即代表清楚了解并认可该物业的相关情况，能够接受该物业的转让方式，对该物业并无任何异议。第二条物业使用权期限1、物业使用权期限自2018年6月30日至2038年6月29日止。2、在本合同该物业使用权期限届满后甲方同意无偿（不再另收转让款，物业管理费除外）给予乙方20年使用期，即从2038年6月30日至2058年6月29日止，但使用期限到期后乙方无条件将该物业交还给甲方。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限……1、该物业使用权转让款……总金额（人民币）￥370000.00元整……2、转让款付款方式：……分期付款：（一）首期转让款：转让款的40.5%，即￥150，000.00元……1日内（即2017年10月27日前）付清（包含定金）。（二）二期转让款：转让款的59.5%，即￥220，000.00元……15日内（即2017年11月10日前）付清……第八条违约责任……2、乙方违约责任……2）、乙方如未按本合同时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；3）、乙方逾期支付款超过30日……乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意后，合同可以继续履行，且自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方得另按日向甲方支付逾该期应付款万分之三的违约金……”同日，被告出具收款收据，确认收到原告涉案房屋公寓使用权租赁款100000元。另查明一，根据佛禅集用（2013）第00306号集体土地使用证显示，座落佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧的土地使用权人系案外人佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社。根据被告提交的建设工程规划许可证，建设单位佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社，建设项目名称雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一），建设位置佛山市禅城区张槎街道雾岗路以西、五峰路南侧、五峰公园东北侧，另外注明建筑物功能：商业、酒店，配套设施有公厕、通信用房等。根据被告提交的建设用地规划许可证，用地单位佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社，用地项目名称雾岗路以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目，用地位置雾岗路以西、五峰路以南、五峰公园东北侧，用地性质商业办公文化用地。根据被告提交的《广东省企业投资项目备案证》，申报企业名称佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社，建设规模及内容注明主要为商业功能项目共13栋。另查明二，2012年11月8日，被告（乙方）与案外人佛山市禅城区张槎街道弼唐股份经济联合社（甲方）签订《弼唐村集体土地合作开发协议书》，约定：“甲、乙双方就合作开发佛山市禅城区弼唐路集体建设用地建设义乌小商品城事宜达成协议。一、地理位置。拟合作开发的地块位于佛山市禅城区弼唐路北段东侧确权用地面积约为43亩土地，另外，有少量“三无”边角地同属本项目开发范围……六、项目管理及维护项目竣工交付使用后物业管理、维护、保养等均由乙方负责，并确保40年后项目完整无缺交回甲方……”另查明三，根据2016年9月23日佛山市禅城区国土城建和水务局发布的《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》[禅建发（2016）609号]，张槎街道临街商铺及办公用房市场指导租金最高标准为每月30元/平方米，其中弼塘村一线铺四层及以上、办公用房电梯楼二层及以上租金标准均为每月11元/平方米。本院认为，根据《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》约定，其他约定在双方签署的《物业使用权转让合同》中体现。而涉案《物业使用权转让合同》则约定，使用期限到期后原告需无条件将物业交还被告，可知上述合同实为房屋租赁合同，故本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”涉案《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》及《物业使用权转让合同》约定使用期限即租赁期限为40年，根据上述规定，使用期限超出2038年6月29日的部分无效，使用期限未超过2038年6月29日的部分有效，依法受法律保护。原告相关诉请部分有理，本院予以支持。关于原告诉请被告返还购房款及被告诉请原告支付物业使用权转让款、逾期应付款违约金，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。尽管上述合同约定2038年6月30日至2058年6月29日为无偿使用期间，但结合案涉物业所在区域的市场指导租金标准可知，弼塘村一线铺四层及以上、办公用房电梯楼二层及以上租金标准均为每月11元/平方米，则案涉物业二十年的租金为106101.6元（11元/平方米/月×12个月×40.19平方米×20年），即使按张槎街道商铺、办公用房最高租金标准每月30元/平方米计算，案涉物业二十年的租金也仅为289368元（30元/平方米/月×12个月×40.19平方米×20年），均低于双方约定的物业使用权转让款（上述合同约定总价为370000元），又因被告未提供双方协商定价的资料，故可推定双方在上述合同中约定的物业使用权转让款应为40年使用期限的对价。据此，原告仅应向被告支付物业使用权转让款的一半，即185000元，扣除已支付的150000元，原告仍应支付的物业使用权转让款为185000元-150000元=35000元。至于上述仍应支付的物业使用权转让款的逾期付款违约责任，根据上述合同约定，原告应以上述35000元为本金，从2017年11月11日起按日万分之三的标准计至实际付清购房款之日止。原告上述诉请缺乏依据，本院不予支持。被告上述诉请超出部分缺乏依据，本院不予支持。至于原告诉请被告返还金融咨询费，但并未提供证据证明被告收取原告相关费用及原、被告之间曾就上述费用作出约定，故原告该项诉请亦缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告高少杏与被告佛山市明福市场运营发展有限公司于2017年10月23日签订的《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》（编码：2000086）中使用期限超出2038年6月29日的部分无效；二、原告高少杏于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告佛山市明福市场运营发展有限公司支付物业使用权转让款35000元及逾期付款违约金（以35000元为本金，自2017年11月11日起，按日万分之三的标准计至实际付清物业使用权转让款之日止）；三、驳回原告高少杏的其他诉讼请求；四、驳回被告佛山市明福市场运营发展有限公司的其他反诉请求。原告高少杏如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3425元，由原告高少杏负担1712元，由被告佛山市明福市场运营发展有限公司负担1713元。反诉费2392.07元，由原告高少杏负担381元，由被告佛山市明福市场运营发展有限公司负担2011.07元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一八年七月十七日书记员 冯裕雯