广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗越法民三初字第2720号原告：广东省粤安物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：潘绍雄，职务董事长。委托代理人：黄智，该公司职员，通讯地址。被告：马**，身份证住址黑龙江省哈尔滨市呼兰区，现住广州市越秀区。原告广东省粤安物业管理有限公司诉被告马**物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月4日立案受理后，依法适用简易程序由审判员张丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄智，被告马**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年12月30日，流花雅轩小区业主委员会与原告签订《物业管理委托合同》，约定委托原告对流花雅轩小区提供物业管理服务，被告是该小区涉案房屋的产权人，物业地址为广州市越秀区流花东街1-9号，委托管理期限为贰年六个月，自2012年1月1日起至2014年6月30日止；本物业的管理费为住宅业主自主性物业每月每平方米1.6元向业主或物业使用人收取。住宅非住宅用途物业按每月每平方米3元向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每月应交管理费的千分之三交纳滞纳金。2014年7月25日，流花雅轩小区业主委员会同意与原告延期委托管理期限至2014年8月31日止。合同签订后，原告依约为该小区提供了物业管理服务，但被告及其物业使用人自2013年11月起开始拖欠交纳费用，具体欠付状况如《物业管理费及滞纳金明细清单》、《自用水费、水泵电费明细清单》所列，上述欠费经原告多次催收未果。被告的行为，违反了法律、法规的规定，损害了原告的合法权益。据此，请求法院判令：1、被告向原告清付广州市越秀区站前横路流花东街***房从2013年12月至2014年8月期间的物业管理费2494.22元（按每月每平方米3元×建筑面积92.3784平方米）以及滞纳金（即逾期付款违约金，从2013年12月6日起至实际清付欠款之日止，以当月应付未付物业管理费为基数，按每日千分之三的标准计算）；2.被告向原告清付广州市越秀区站前横路流花东街***房从2013年11月至2014年7月期间的自用水费418.5元（按被告当月用水量×水价标准逐月计算）以及滞纳金（即逾期付款违约金，从2013年11月6日起至实际清付欠款之日止，以当月欠费为基数，按每日千分之一的标准计算）；3.被告向原告清付广州市越秀区站前横路流花东街***房从2013年11月至2014年7月期间的公摊水泵电费129.61元（当月应摊金额=被告当月用水量÷水表总用量×水泵总电费）以及滞纳金（即逾期付款违约金，从2013年11月6日起至实际清付欠款之日止，以当月欠费为基数，按每日千分之一的标准计算）。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1.被告所有的同一小区同栋楼的****房屋楼顶从2008年起开始渗水，被告曾多次向原告反映情况，原告也曾为被告维修后又出现漏水，原告一直拖延维修，故被告拒绝交纳物业费。2.2014年2月左右，被告所有的203、503房卫生间堵塞，被告认为是化粪池多年未清洗，被告多次找原告，但原告没有处理。3.确认三案中自用水费本金，被告尚未交纳水费；原告以前收取物业费时，从来没有收取水泵公摊费，原告该主张没有依据。4.对逾期付款违约金的标准有异议，应每月按管理费的千分之三计算。5.被告一直按照每月每平方米1.6元的物业服务费标准交纳。经审理查明：座落在本市越秀区站前横路流花东街***房，规划用途为居住用房，建筑面积为92.3784平方米，所有权人为被告。原告是具有贰级物业管理资质的物业管理企业。2011年12月30日，原告（乙方）与流花雅轩业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：物业类型为商住楼，名称为流花雅轩，座落位置为越秀区流花东街1-9号；委托管理期限为贰年六个月，自2012年1月1日起至2014年6月30日止，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理费用、车辆保管费、代收户内水费及水泵用电分摊费用、合同约定的装修押金及合同规定的费用；本物业的管理服务费，由乙方按本合同约定的收费标准向业主或物业使用人收取，其中（1）住宅：业主自住性物业1.6元/月/平方米，（2）住宅：非住宅用途物业3元/月/平方米……业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每月应交管理费的千分之叁交纳滞纳金；其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准为住宅业户的电梯电费、梯间照明电费分摊已包含在1.6元/月/平方米里，非住宅性质电费分摊应遵循谁使用谁受益谁支付的原则，具体分摊办法由管理处另定，水泵电费按实际用水量分摊收取，以上费用在收管理费时同时收取等。2014年5月30日，原告向流花雅轩业主委员会发出《关于流花雅轩物业服务合同的函》，称：前述物业服务合同将于2014年6月30日到期，双方就续约未能达成一致意见，因招聘新公司需要时间，双方同意将协议到期时间延长到2014年8月30日等。流花雅轩业主委员会在该函上加盖印章，并于同年7月25日向原告发出《知会函》，写明：2011年12月30日签订的《物业管理委托合同》，同意委托管理期限延期至2014年8月31日止。此外，原告为证明其已垫付包括被告的自用水费在内的整个小区的水费以及公摊的水泵电费，向本院提交了如下证据：1.广州市自来水公司及广州市污水治理有限责任公司开具的计费时段为2013年10月至2014年6月期间的自来水费发票以及计费时段为2013年10月至2014年6月的污水处理费发票；2.2014年7月《广州市自来水公司水费、污水处理费缴费通知单》；3.广州市供电局有限公司出具的计费时段自2013年9月至2014年7月期间的电费发票。上述票据记载缴费地址均为流花路111号。被告对于上述证据均无异议，并称水费确实没有缴纳，但原告计算滞纳金的标准过高，而水泵分摊电费应当包含在物管费之中，不应单独收取。庭审中，被告称涉案房屋没有用作出租及经营旅店使用，主要是用作亲友、客户往来居住使用，被告一直按照1.6元/平方米/月的标准缴纳物业管理费，为此向本院提交涉案房屋的《粤安物业管理公司-房租水电维修费收费单据》共8张，其中记载2011年12月1日-2011年12月30日、2012年1月1日-2012年2月30日、2012年10月1日-2012年11月30日、2013年1月1日-2013年1月31日、2013年4月1日-2013年4月30日、2013年12月1日-2013年12月30日的管理费单价均为1.6元/平方米。原告对上述收据真实性不予认可，认为收据上没有原告的印章，不确认是原告开具的。原告并认为被告知悉并同意按3元/平方米/月的标准缴纳物业管理费，为此向本院提交广东省地方税务局发票在线系统的截图打印资料，其中记载付款方为流花雅轩B-203马**，收款方为广东省粤安物业管理有限公司，开票项目为2012年1-6月管理费，金额为1662.60元。被告质证认为，对上述发票不予认可，被告从没有按照3元/㎡的标准缴纳，原告从来没有开具发票给被告，被告也从来没有同意3元/㎡的物业费标准。本院认为：根据《物权法》及《物业管理条例》的规定，区分建筑物物业区域内的业主有权召开业主大会，选举产生业主委员会进行自我管理、自我服务。业主委员会代表业主大会与物业服务企业签订《物业管理委托合同》对全体业主均具有约束力。根据上述《物业管理委托合同》的约定，原告作为物业服务企业，其在涉案房屋所在的流花雅轩提供物业服务至2014年8月31日，其有权依据《物业管理委托合同》的约定收取物业管理费、水泵分摊电费，被告作为涉案房屋的产权人，其逾期支付该费用，显已构成违约，故对原告诉请要求被告支付自2013年12月至2014年8月期间的物业管理费、2013年11月至2014年7月期间的自用水费及同时段的公摊水泵电费，合理合法，本院予以支持。至于物业管理费的计费标准问题，根据《物业管理委托合同》的约定，对于住宅用作非住宅用途使用的按3元/月/平方米的标准收取，由于原告现并无证据证明涉案房屋现由被告用作小旅店经营使用，而原告提供的上述税务系统网上截图打印资料记载的亦非被告交纳涉案房屋物业管理费的情况，故原告现主张按3元/月/平方米的标准计收物业管理费，依据不足，本院对此不予支持。被告应按1.6元/月/平方米的标准计收物业管理费。至于被告辩称的分摊水泵电费已包含在物管费用之中的意见，根据《物业管理委托合同》的约定，原告有权收取水泵用电分摊费用，水泵分摊电费按实际水量分摊收取，故被告该项辩解缺乏事实依据，本院不予采信。至于原告主张的逾期支付管理费及水泵分摊电费的滞纳金实属逾期付款违约金，因被告对于计费标准以及对原告提供的物业服务标准存有异议，并非故意拒付前述费用，故对原告主张计收被告逾期支付管理费及水泵分摊电费的违约金的诉求，本院不予支持。至于原告主张的水费属被告自用水费，原告为此已代为垫付，被告理应支付予原告，被告逾期支付的应按中国人民银行计收同期银行贷款利率的标准向原告支付该款项的利息，因原、被告从未就该款项的支付时间进行过协商，故本院酌定该利息的计付时间自本案起诉之日起计。因前述《物业管理委托合同》并未约定原告垫付该费用后有权向被告收取逾期付款违约金，故对原告主张按每日千分之一的标准计收该款项的逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十五条的规定，判决如下：一、被告马**应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广东省粤安物业管理有限公司支付自2013年12月至2014年8月的物业管理费（按92.3784平方米×1.6元/平方米/月的标准计付）。二、被告马**应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广东省粤安物业管理有限公司支付自2013年11月至2014年7月的公摊水泵电费129.61元。三、被告马**应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广东省粤安物业管理有限公司支付自2013年11月至2014年7月的自用水费418.50元及自2014年11月4日起至实际付款之日的利息（按中国人民银行计收同期银行贷款利率标准计付）四、驳回原告广东省粤安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由被告马**负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 丽二〇一五年一月二十七日书记员 张广鋆