广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初2171号原告：张珊珊，女，1980年12月13日出生，汉族，住广东省东莞市东城区，委托代理人：丁蓓，广东德佐律师事务所律师。委托代理人：陈润珊，广东德佐律师事务所律师。被告：东莞市鼎衡实业投资有限公司（以下简称“鼎衡公司”），住所地：东莞市东城区火炼树怡丰都市广场怡嘉阁1号103号铺，统一社会信用代码：914419007894064024。法定代表人：叶焕好。被告：叶焕好，女，1970年1月31日出生，汉族，住广东省东莞市，两被告的共同委托代理人：王国刚，男，1975年1月25日出生，汉族，住四川省南部县，系被告鼎衡公司的员工。原告张珊珊诉被告东莞市鼎衡实业投资有限公司、叶焕好房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘洋适用简易程序独任审判并公开开庭进行了审理。原告张珊珊及其委托代理人丁蓓、陈润珊，两被告的共同委托代理人王国刚到庭参加诉讼。后本案依法变更审判程序由审判员刘洋担任审判长，与人民陪审员欧阳斌辉、人民陪审员毛俊凯组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张珊珊及其委托代理人陈润珊，两被告的共同委托代理人王国刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年3月，案外人詹春波向被告鼎衡公司承租位于东莞市东城区怡丰都市广场怡和阁第03铺，双方约定铺位的建筑面积为70.5平方米，租金为65.25元/平方米/月，总租金折合整数为4600元/月，前两年不变，第三年起每年增12%；租赁限期自2010年3月6日起至2013年3月5日止，后双方就上述事宜签订了《铺位租赁合同》（合同编号：和A05032010）。2011年3月7日，原告、被告鼎衡公司及詹春波三方就上述铺位签订了《店铺转让合同》，约定詹春波将其从被告鼎衡公司处承租的上述铺位转让原告，由原告与被告鼎衡公司继续执行被告鼎衡公司与詹春波所签订的编号为“和A05032010”的《铺位租赁合同》；被告鼎衡公司对此表示同意。2013年3月5日，因上述《铺位租赁合同》到期，原告直接向被告鼎衡公司承租位于东莞市东城区怡丰都市广场怡和阁第03铺前半段的商铺，双方约定铺位的建筑面积为70.5平方米，租金为92.20元/平方米/月，总租金折合整数为6500元/月，租金每两年提高一次，租赁期限自2013年3月6日起至2018年3月21日止。后双方就上述租赁事宜签订了《铺位租赁合同》（合同编号：和A06032013）。2017年9月，原告计划重新装修铺位，才发现铺位的建筑面积实为62.9平方米，比合同所写的建筑面积少了7.6平方米，并于2017年9月7日与被告鼎衡公司及东莞市怡丰物业管理有限公司三方确认了这一事实。综上所述，原告与被告鼎衡公司对租赁物的面积存在错误认识，导致租金金额计算错误，原告多缴租金差额，对此被告鼎衡公司应予返还。为了维护自身权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告鼎衡公司向原告返还租金差额52190.76元及利息（利息以每期应返还租金差额为基数，按中国人民银行同期贷款利率自每期租金支付之日起算至清偿之日止，暂算至2017年9月30日为7982.03元）；二、被告叶焕好就被告鼎衡公司上述债务承担无限连带责任；三、本案全部诉讼费用由两被告承担。原告在第二次庭审中，变更第一项诉讼请求中的利息计算方式为：以52190.76元为基数，从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止。两被告辩称，一、原告的诉请没有事实及法律的依据，两被告均无需向原告承担其所主张的返还租金差额及支付利息的责任；本案争议焦点在于案涉租赁合同中关于计收租金的计算标准，根据合同约定的实际情况，案涉租赁合同并非如原告所主张的按照每平方米面积的租金单价计算总租金，而是约定按照某特定数额标准确定案涉商铺的总租金标准；实际上，被告鼎衡公司所经营的租赁商铺，所采用的租金计算标准均以租金总价进行确定，而并非面积单价进行计算。被告鼎衡公司此前所收取的租金均是按照合同约定的标准执行，不存在多收取的租金差额部分；由于案涉《铺位租赁合同》中第一条明确约定租赁合同的标的物面积“以附图中红线圈定部分为准”，故，即使案涉合同中所截面积为70.5平方米，但亦不影响案涉合同关于租金的约定标准。二、案涉争议的主体应当为被告鼎衡公司与原告，根据合同相对性的原则，案涉争议主体不应为被告叶焕好。三、自2017年3月起，案涉铺位所对应的租金计算标准应从7100元/月上浮为7810元/月，然而原告自2017年3月至6月仍按7100元/月的标准付租，故原告客观上存在不足额付租的情形，甚至在2017年7月、8月，原告并无支付任何租金，被告鼎衡公司亦就此曾向原告发函明确告知并催收，自2017年3月起，原告累计拖欠租金的具体数额为595元、710元、710元、710元、7810元、7810元，合计18345元，原告应结清。经审理查明，被告鼎衡公司的性质为有限责任公司（自然人独资），被告叶焕好系被告鼎衡公司的法定代表人及唯一股东，被告鼎衡公司从案外人处承租案涉商铺后转租。2010年3月，案外人詹春波与被告鼎衡公司签订《铺位租赁合同》（合同编号：和A05032010），主要约定：詹春波向被告鼎衡公司承租位于东莞市东城区怡丰都市广场怡和阁第03铺；首层建筑面积为70.5平方米（附图中红线圈定部分）；租金为4600元/月，前两年不变，第三年起每年增12%；租赁限期自2010年3月6日起至2013年3月5日止。2011年3月7日，詹春波、原告及被告鼎衡公司三方签订《店铺转让合同》，约定詹春波将其从被告鼎衡公司处承租的上述铺位转让给原告，由原告与被告鼎衡公司继续执行被告鼎衡公司与詹春波所签订的编号为“和A05032010”的《租赁合同》，原告从2011年3月8日开始缴纳租金。2013年3月5日，原告与被告鼎衡公司签订《铺位租赁合同》（合同编号：和A06032013），主要约定：原告向被告鼎衡公司承租位于东莞市东城区怡丰都市广场怡和阁第03铺前半段的商铺，建筑面积为70.5平方米（该面积为建筑占地投影面积为附图中红线圈定部分）；租赁期限自2013年3月6日起至2018年3月31日止；2013年3月6日至2015年3月5日的租金为6500元/月，2015年3月6日至2017年3月5日的租金为7100元/月，2017年3月6日至2018年3月31日的租金为7810元/月；原告须在每月10日前支付当月租金；原告向被告鼎衡公司缴交13000元作为履约保证金；等等。2017年9月7日，原告向被告鼎衡公司和东莞市怡丰物业管理有限公司（以下简称“怡丰公司”）递交了一份《申请函》，载明：“本人2011年3月起承租（转租的）鼎衡公司位于东莞市怡丰都市广场怡和阁首层第03号铺前段用作经营服装销售，该合同约定面积为70.5平方米，自本人签约以来一直按合同约定支付租金及物业管理费，现因计划重新装修才发现该铺位的合同面积比实际面积多约7.5平方米，因此，本人现只要求鼎衡公司与怡丰公司前来核实该铺面积并修改怡丰公司电脑计费数据，从2017年9月起按三方核实面积收取物业管理费，以及作为未来合同期满后的续约计算参数。”鼎衡公司和怡丰公司均在该《申请函》底部确认“该铺面积为62.9平方米”。2017年9月18日，原告向被告鼎衡公司递交了一份《申请函》，要求被告鼎衡公司退还原告面积差额部分的租金52326元。2018年3月31日，原告与东莞市叁道物业管理有限公司就案涉铺位租赁事宜重新签订《铺位租赁合同》（合同编号：和B03012018），主要约定：原告向东莞市叁道物业管理有限公司承租位于东莞市东城区怡丰都市广场怡和阁首层第03号铺，面积为62.9平方米；租赁期限自2018年4月1日起至2023年8月31日止；2018年4月1日至2020年3月31日的租金为8100元/月，2020年4月1日至2022年3月31日的租金为8910元/月，2022年4月1日至2023年8月31日的租金为9801元/月；等等。嗣后，原告与被告鼎衡公司就退还租金差额问题协商未果，遂成讼。以上事实，有原告提供的铺位租赁合同（合同编号：和A05032010）、店铺转让合同、铺位租赁合同（合同编号：和A06032013）、申请函、收款收据、申请函、东莞市怡丰物业管理有限公司交款通知书、发票联、证人证言、交款通知书、铺位租赁合同（合同编号：和B03012018），两被告提交的补充协议书、租赁合同、铺位租赁合同、证据说明、铺位租赁合同、交款通知书以及本院的庭审笔录等书证附卷为据。本院认为，根据租赁合同的约定，租赁房屋是双方当事人认可的特定房屋，双方约定的租金并非按照租赁面积数计算单价得出，而是固定的数额，纵观租赁合同全文也未见租金单价的约定。租赁合同签订后，被告鼎衡公司依约交付该特定商铺，原告占有使用诉争商铺的6年间均未提出任何异议，亦未采取诉讼或仲裁的手段对租赁合同的租金标准进行变更或撤销。且原告在2017年9月7日向被告鼎衡公司和怡丰公司递交了《申请函》中称“本人现只要求鼎衡公司与怡丰公司前来核实该铺面积并修改怡丰公司电脑计费数据，从2017年9月起按三方核实面积收取物业管理费，以及作为未来合同期满后的续约计算参数”，现又以合同约定面积与实际面积不符为由主张被告鼎衡公司退还相应的租金差额，理据不足，且有违诚实信用原则，本院不予支持。故，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告张珊珊的全部诉讼请求。本案案件受理费1304.32元（已由原告预缴），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 刘  洋人民陪审员 毛 俊 凯人民陪审员 欧阳斌辉二〇一八年七月十七日书 记 员 杨 晓 琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。