山东省济南市长清区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0113民初310号 原告：李诚，男，1990年3月10日出生，汉族，居民，住山东省泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：路迅，山东科创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：乔智，山东科创律师事务所律师。 被告：郑永美，女，1976年１月５日出生，汉族，居民，住济南市天桥区。 委托诉讼代理人：柳景斌，男，1970年7月20日出生，汉族，居民，系郑永美之夫。 委托诉讼代理人：李惟红，山东天齐律师事务所律师。 原告李诚与被告郑永美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李诚及其委托诉讼代理人路迅，被告郑永美及其委托诉讼代理人柳景斌、李惟红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李诚向本院提出诉讼请求：1.判令郑永美返还李诚首付款33万元；2.判令郑永美赔偿李诚所受损失73万元；3.诉讼费、保全费、鉴定费由郑永美承担。事实与理由：李诚于2017年1月21日与郑永美签署了《房屋买卖合同书》，根据合同约定，李诚购买郑永美位于济南市长清区。因为涉案房屋在出售之前，郑永美已经设立了抵押，根据双方最初约定，郑永美应于2017年2月16日前办理房屋抵押注销手续，李诚应于2017年2月5日前支付首付款。李诚在支付了33万元首付款后，郑永美却迟迟没有对涉案房屋办理抵押注销手续，此后便以各种理由拒绝履行合同约定的其他义务。最后郑永美又向李诚提出涨价要求，在遭到拒绝后，郑永美便表示不再履行房屋买卖合同并将涉案房屋卖与他人，为维护李诚的合法权益，现诉至法院，望判如所请。 郑永美辩称，李诚述称郑永美不积极履行相关房屋解押导致本合同不能履行并不属实，合同履行过程中郑永美已经将涉案房屋抵押贷款还清，该房屋已取得完整产权，并不影响合同的履行及房屋的过户，而是李诚在履行合同过程中存在种种过错，对合同的履行造成了迟延，并导致郑永美卖房的合同目的无法实现，双方在协商后都同意解除合同，在此情况下，郑永美将房屋出卖于第三人，并不存在过错。郑永美同意将李诚支付的首付款予以返还，但李诚的其他损失要求郑永美承担无法律依据，请求法庭依法予以驳回。 李诚围绕其诉讼请求依法提交了《房屋买卖合同》、邮政银行业务回执及特殊业务申请书、首付款收条、《济南市存量房屋买卖合同》等证据，郑永美围绕其抗辩主张依法提交了齐鲁银行证明、李诚与郑永美及其丈夫的通话录音、《济南市存量房买卖网上签约管理办法（试行）》等证据。本院组织当事人对上述证据进行了质证，上述证据均符合证据真实性、合法性、关联性的要求，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2017年1月21日郑永美（甲方）、李诚（乙方）签订《房屋买卖合同书》一份，合同约定将郑永美所有的位于济南市长清区房屋出卖于李诚，建筑面积185.95㎡，房屋总价为108万元，房屋所有权证号为济房权证长字第××号。签订合同时涉案房屋已经存在他项抵押权，合同约定郑永美应于2017年2月16日前办理抵押注销手续。关于付款方式和期限，双方约定李诚应于2017年2月5日前支付首付款33万元，剩余房款75万元申请银行按揭贷款，同时李诚应于2017年1月25日向贷款机构提交贷款申请的相关资料，并配合贷款机构进行贷款调查、审查和审批手续，郑永美应协助李诚办理贷款手续。另约定违约责任第三款为：因甲方过错造成乙方不能取得房地产权属证书的，乙方有权退房，甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款及利息（按月利率1%计算），并按该房地产成交总价的20%向乙方支付违约金，且承担此次交易中双方的全部交易税费。 上述合同签订后，李诚向郑永美支付了购房首付款33万元，并就剩余房款向邮政储蓄银行申请办理按揭贷款，但双方并未在济南市房管局办理存量房买卖网上签约手续。此后李诚多次催促郑永美办理涉案房屋的抵押注销手续，但根据郑永美提交的齐鲁银行济南科技支行的《证明》显示，郑永美直至2017年5月16日之后才将涉案房屋上设定的抵押予以注销。《证明》内容为：“借款人济南百润祥泰汽配发展有限公司2016年5月17日在我行办理一般短期流动资金贷款，金额为90万元，贷款期限2016年5月17日至2017年5月16日。该笔贷款已于2017年5月16日结清，该笔贷款抵押物为郑永美位于济南市长清区产，房产证号为济房权证长字第××号。特此说明。” 另根据李诚与郑永美及其丈夫柳景斌的通话录音内容，因涉案房屋未及时办理抵押注销手续，且又恰逢2017年济南市政府发布最新房屋限购政策，导致李诚因新的限购政策而无法办理房屋过户手续，且自双方签订合同之后至2017年7月份涉案房屋价格大幅上涨，郑永美提出房屋加价20万的要求但遭到李诚的拒绝，双方未能协商一致，郑永美遂于2017年8月10日以120万元的价格将涉案房屋转卖于案外人黄霞，并办理了房屋过户手续。此后李诚便诉至法院，要求郑永美返还首付款33万元及赔偿损失。 李诚为主张其损失向法院申请对涉案房屋进行价值评估，法院依当事人的申请委托山东中旭土地房地产评估咨询有限公司进行评估。山东中旭土地房地产评估咨询有限公司作出鲁中旭估（鉴）字2018第024号房地产估价报告，报告结论为：以2018年4月26日现场勘查之日作为价值时点，涉案房屋价值为180万元。李诚据此主张其损失为合同总价款与评估价值之间的差价72万元，外加1万元首付款利息。郑永美对此不予认可，认为该报告最后所确定的房屋价值与涉案房屋在双方签订合同时的差价并不能作为李诚向郑永美要求赔偿的依据。 本院认为，李诚与郑永美均系完全民事行为能力人，双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务，对此，在李诚支付首付款33万元后，郑永美应当按照合同约定于2017年2月16日前将涉案房屋上存在的他项抵押权予以注销，但直至2017年5月16日郑永美才履行上述义务，致使涉案房屋无法及时办理过户手续。此后李诚又因新颁布的限购政策使涉案合同能否继续履行存在不确定性，但限购政策并非影响合同效力的法定要件，而且并非导致涉案合同确定无法继续履行，在此情况下，双方本应友好协商予以解决，但郑永美在双方并未协商一致的情况下擅自将涉案房屋转卖于第三人，郑永美的上述行为，有失诚信，应当承担相应的违约责任。同时李诚对于其被限购的情况亦应当予以如实披露并积极协商解决，李诚的做法也存在一定过错，对此李诚在录音中也予以认可，因此应当适当减轻郑永美的违约责任。 关于李诚主张的72万元差价损失，本院认为，房地产价格的波动属于无法预料的市场风险，涉案房产价格的大幅上涨是双方当事人签订合同时所无法预料的，因此李诚以2018年4月26日作为价值时点要求郑永美赔偿差价损失的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。但双方合同中对违约责任作出了明确约定，因一方违约行为造成过户延期或无法过户的，应按该房地产成交总价的20%向另一方支付违约金，因此郑永美应当向李诚支付违约金21.6万元（108万×20%）。 关于首付款33万元及相应的利息1万元，因涉案房屋郑永美已转卖于第三人并办理了过户手续，涉案合同确定无法继续履行，对该33万元首付款郑永美应当及时予以返还，且郑永美占用该33万元期间的利息远高于李诚主张的1万元，因此李诚的该项诉讼请求，合理合法，本院予以支持。关于李诚主张的评估费18000元，因该评估报告无法作为确定违约损失的依据，对李诚的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限郑永美于本判决生效之日起十日内返还李诚首付款330000元及支付利息10000元； 二、限郑永美于本判决生效之日起十日内支付李诚违约金216000元； 三、驳回李诚的其他诉讼请求。 案件受理费16770元、诉讼保全费5000元，由郑永美负担12660元，由李诚负担9110元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘爱国 人民陪审员  郭 丽 人民陪审员  任立彬 二〇一八年七月二十三日 书 记 员  王 娟