重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0241民初3609号 原告：黄昌辉，男，1972年10月8日出生，土家族，重庆市秀山自治县人，住本县。 被告：重庆天马物业发展有限公司，住所地：重庆市秀山土家族苗族自治县乌杨街道黄杨大道北段180号，统一社会信用代码：91500241622009827N。 法定代表人：王文彦，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐伟强，该公司员工。 原告黄昌辉与被告重庆天马物业发展有限公司(以下简称天马物业公司)商品房预售合同纠纷四十三案，本院于2018年5月7日立案受理后，被告天马物业公司向本院提交了《管辖权异议申请书》，申请将本案移送重庆市渝中区人民法院审理。本院经审查，驳回了被告天马物业公司对本案管辖权提出的异议。2018年5月21日，本院依法适用简易程序，第一次公开开庭合并进行了审理。原告黄昌辉到庭参加诉讼，被告天马物业公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本院又于2018年7月10日，依法适用简易程序，第二次公开开庭合并进行了审理。原告黄昌辉、被告天马物业公司的委托诉讼代理人唐伟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄昌辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金58178.37元(以总房款410576为基数，按照每日万分之一，从2015年5月30日计算至2016年5月31日，共计367天；按照每日万分之一点五，从2016年6月1日计算至2018年5月31日，共计700天)；2、判令被告立即为原告办理不动产权证书；3、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年2月27日，原被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》。根据合同约定，原告以按揭方式向被告支付了全部购房款，被告应在2015年5月30日向原告交付房屋，否则应支付逾期交房违约金，违约金应从约定的交房期限届满之次日起，按照每日万分之一计算至实际交付之日止，并于实际交房之日起30日内向原告支付。2015年12月6日，被告针对2号楼、5号楼客户作出书面承诺，如在2016年5月31日仍不能交付房屋，则自当日起逾期交房违约金由每日万分之一提高至万分之一点五，至实际正式交房之日止。根据被告逾期交付房屋的事实及承诺，特起诉至法院，请求法院支持原告上述诉讼请求。庭审中，原告黄昌辉自愿撤回第二项诉讼请求。 被告天马物业公司答辩称，原被告双方合同约定的时间是2015年5月30日，起算时间应是2015年5月31日。原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。 经审理查明：2014年2月27日，原告黄昌辉(乙方)与被告天马物业公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定甲方将其开发的位于秀山自治县×街道×大道×段×号×幢×单元×号商品房出售给乙方。本商品房总成交金额410576元。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条约定，甲方应于2015年5月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第九条约定了逾期交房违约责任：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用：逾期超过90日……，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。原告黄昌辉按照合同约定向被告支付了全部购房款410576元。 2015年12月16日，被告天马物业公司作出书面《承诺书》，载明的内容为，我司针对2号楼、5号楼逾期交房，客户提出的协商要求，作出如下承诺：一、2号楼、5号楼至商品房买卖合同逾期交房违约之日开始，到2016年2月29日截止支付第一期违约金，按商品房买卖合同约定进行支付。后续违约金在交房之日结算。二、如2016年5月31日还不能交付2号楼、5号楼给客户使用，我司同意退房并全款支付(包含全部房款及代收费，以及对应的违约金和同期银行贷款利率的全部房款的利息)。三、如2016年5月31日还不能交付2号楼、5号楼给客户使用，至当日起逾期交房违约金由万分之一每日增加到万分之一点五，至交房之日截止。四、在2016年3月1日进行第一次违约金支付后，如2号楼、5号楼客户在2016年5月31日选择退房，此违约金须退还我司。五、2016年5月31日2号楼、5号楼交房须完全按照双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》的交付标准要求进行交付（包含5通及道路、绿化）。2018年5月7日，原告诉至法院，要求被告支付逾期交房违约金。 另查明，被告天马物业公司销售的商品房已取得商品房预售许可证。 本院认为，原告黄昌辉与被告天马物业公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系签约双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力，双方应依诚实守信原则行使合同权利，履行合同义务，不得擅自变更或者解除合同。 本案的争议焦点为，原告的诉讼请求是否已超过诉讼时效。 原被告双方在《重庆市商品房买卖合同》中约定在2015年5月30日前将商品房交付给原告，如逾期，则从2015年5月31日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。后被告天马物业公司在《承诺书》中第一条承诺，2号楼、5号楼至商品房买卖合同逾期交房违约之日开始，到2016年2月29日截止支付第一期违约金，按商品房买卖合同约定进行支付。后续违约金在交房之日结算，及第四条，在2016年3月1日进行第一次违约金支付后，如2号楼、5号楼客户在2016年5月31日选择退房，此违约金须退还被告。因此，虽然双方在合同第九条约定了逾期交房违约责任，但是《承诺书》第一条、第四条明确约定了第一期违约金(从2015年5月31日起至2016年2月29日)的支付时间为2016年3月1日，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。故在民法总则于2017年10月1日施行前，原告要求被告支付违约金的诉讼时效期间并未届满，因此，应适用三年诉讼时效期间的规定，原告于2018年5月7日向本院起诉，其诉讼请求并未超过诉讼时效。对于被告认为原告的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。 本案中，原告已按照合同约定履行了支付全部购房款的义务，被告亦应当按期交付房屋，但被告至今未履行交房义务。故被告存在交房违约，依法应当承担违约责任。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第九条及《承诺书》第三条约定，违约金应从2015年5月31日开始起算。同时，因被告处于持续违约，故原告要求计算至2018年5月31日止，本院予以确认。对于2016年5月31日当日，原告仍主张按照每日万分之一计算违约金，系其对实体权利的处分，本院亦予以确认。因此，逾期交房违约金应当分段计算，具体计算方式为，以410576元为基数，按照每日万分之一，从2015年5月31日起计算至2016年5月31日，共计367天，金额15068.14元；以410576元为基数，按照每日万分之一点五，从2016年6月1日起计算至2018年5月31日，共计730天，金额44958.07元，共计60026.21元。因此，对原告主张要求被告支付逾期交房违约金共计58178.37元的诉讼请求，本院予以支持。对未主张部分，视为原告对实体权利的放弃，本院予以确认。对于原告自愿撤回第二项诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以确认。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告重庆天马物业发展有限公司在本判决生效后十日内支付原告黄昌辉逾期交房违约金58178.37元(从2015年5月31日至2018年5月31日)。 二、驳回原告黄昌辉的其他诉讼请求。 如果未在本判决指定的履行期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1334元，减半收取667元，由被告重庆天马物业发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。 审判员  李文雯 二〇一八年七月二十八日 书记员  田 野