成都市青白江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0113民初1513号 原告（反诉被告）：龙艳，女，1975年8月13日出生，汉族，住成都市青白江区。 委托诉讼代理人：叶奎勇，四川集文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓道娟，四川集文律师事务所律师。 被告（反诉原告）：莫春容，女，1979年10月30日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：李小苑，四川律盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫廷仕，男，1951年2月15日出生，汉族，住重庆市万州区，系莫春容之父。 被告（反诉原告）：金开勇，男，1973年1月9日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：李小苑，四川律盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫廷仕，男，1951年2月15日出生，汉族，住重庆市万州区，系金开勇岳父。 第三人：四川邦投优源房地产营销策划有限公司。住所地：成都市青白江区栖凤街3号。 法定代表人：刘杨。 委托诉讼代理人：张文桂，男，1998年7月1日出生，汉族，四川邦投优源房地产营销策划有限公司员工，住四川省梓潼县。 第三人：中国建设银行股份有限公司成都新都支行。住所地：成都市新都区桂湖东路58号。 负责人：张渝。 委托诉讼代理人：潘军，男，1974年2月1日出生，汉族，中国建设银行股份有限公司成都新都支行员工，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：黄铁松，男，1969年7月4日出生，汉族，中国建设银行股份有限公司成都新都支行员工，住成都市新都区。 原告龙艳与被告莫春容、金开勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案受理后，依法由审判员袁伟博适用简易程序独任审判。2018年5月15日，原告申请追加四川邦投优源房地产营销策划有限公司（以下简称中介公司）、中国建设银行股份有限公司成都新都支行（以下简称建行新都支行）为本案第三人，经本院审查予以准许。2018年5月21日被告向本院提起反诉，经本院审查予以准许。本案于2018年6月19日公开开庭进行了审理。原告龙艳及其委托代理人叶奎勇、邓道娟、被告莫春容及其委托代理人莫廷仕和李小苑、被告金开勇的委托诉讼代理人莫廷仕和李小苑、第三人中介公司的委托诉讼代理人张文桂、第三人建行新都支行的委托诉讼代理人潘军和黄铁松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙艳诉讼请求：1、判令被告协助原告办理位于成都市青白江区凤凰大道二段888号房屋变更过户手续到原告名下；2、本案的律师费10000元和中介费13000元由被告承担。事实与理由：原告通过第三人中介公司与被告签订《存量房屋买卖合同》，被告将其所有的位于成都市青白江区凤凰大道二段888号房屋以84万元价格出售给原告。原告当日即将10万元定金支付到第三人中介公司账户，且原告也按约定将该房屋的按揭月供款支付到被告账户。现被告向第三人中介公司表明不想出售该房屋，故原告诉至法院，请求被告双倍返还原告定金20万元、返还月供款4000元、支付原告中介费13000元。2018年5月16日，原告向本院申请变更诉讼请求，经本院审查予以准许。 被告莫春容、金开勇辩称，原被告之间通过第三人中介公司签订《存量房屋买卖合同》及原告支付定金十万元的情况属实。依据《存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定，原告应当于2018年3月31日前将剩余尾款支付给被告，但原告并未依约向被告支付尾款，且该款至今未付。原告的行为已经构成根本违约。同时，被告于2018年4月28日向原告发出催付尾款的律师函，原告未作答复；被告又于2018年5月7日向原告发出解除《存量房屋买卖合同》的律师函，原告亦未提出异议。因此原被告双方之间的房屋买卖合同关系已经解除，被告没有协助原告办理房屋过户手续的义务，对原告主张的律师费、中介费也不应承担。 第三人中介公司陈述，2018年2月8日，龙艳一方与莫春容一方在中介公司协商房屋买卖事宜时，莫春容与金开勇本人不在现场，莫春容的父亲在现场，龙艳本人在现场。双方就房屋买卖事宜协商好后，龙艳在《存量房买卖合同》及《补充协议》上签名摁印，并将合同约定的定金10万元支付给中介公司，中介公司当日开车到重庆万州找莫春容、金开勇本人签字，在万州期间莫春容一方对房屋售价出现反复，要求加价4万元，中介公司表示拒绝并离开后，莫春容一方又同意按照之前约定的84万元出售房屋。此后莫春容、金开勇在《存量房买卖合同》及《补充协议》上签名摁印，但将协议第二条第二项剩余尾款支付条件内容划掉。为促成交易，中介公司在确认如果莫春容一方配合则该条件能够在约定期限内实现的情况下，同意莫春容一方划掉该内容并在划掉内容上加盖中介公司印章确认，但该变动情况并未征求及获得龙艳一方同意。此后中介公司将定金10万元支付给莫春容一方。2018年2月28日，案涉房屋的房产证就已经办下来了，中介公司2018年2月30日下午通知莫春容一方来协助办理相关手续促成尾款支付条件成立，但莫春容一方至今一直拖延不来协助办理相关手续。 第三人建行新都支行陈述，莫春容、金开勇在2017年9月14日购买案涉房屋时向建行新都支行办理了按揭房贷款，该借款月供还款一直处于正常状态。至开庭时，该贷款余额为283280.90元，具体还款金额只有到实际还款时间才能具体确定。 被告（反诉原告）莫春容、金开勇反诉请求：1、判令被反诉人龙艳支付反诉人莫春容、金开勇违约金168000元；2、判令被反诉人龙艳承担反诉的诉讼费用。事实与理由：2018年2月8日，莫春容、金开勇与龙艳签订房屋买卖合同及补充协议，但龙艳未依照补充协议第二条付款方式中关于剩余尾款应在2018年3月31日前给付的约定向莫春容、金开勇付款，龙艳的行为构成违约。反诉人莫春容、金开勇于2018年4月28日向被反诉人龙艳发出律师函，函告其依约支付房款并给于合理的期限，释明拒不履行的法律后果，但其在接受律师函之后，在给定的宽限期届满后仍未履行付款义务；2018年5月7日反诉人莫春容、金开勇再次向被反诉人龙艳出具律师函，函告因其违约现解除双方签订的存量房买卖合同。据此，请求驳回原告龙艳的诉讼请求，支持反诉人莫春容、金开勇的反诉请求。庭审中反诉原告莫春容、金开勇陈述，在协商售房时，并未谈付清余款和办理过户手续同时进行，龙艳交付定金是在双方全部事宜协商一致后进行的。莫春容一方是2018年2月8日对《补偿协议》上的内容进行的划除，但从2018年2月8日至2018年3月31日，龙艳一方一直没有对该划除部分提出过异议，此后莫春容一方向龙艳一方发出律师函催要尾款，龙艳一方也一直没有回复。 原告（反诉被告）龙艳辩称，龙艳和中介公司谈好的价格是84万元，此后龙艳也是将定金交付给了中介公司。补充协议内容被修改，龙艳既不知情也不同意。为尽早将涉案房屋房产证办理下来，龙艳又向中介公司支付了一定金额的“通道费”。2018年3月31日前案涉房屋的房产证就已经办下来了，之后龙艳电话联系中介公司要求办理委托办理房屋过户的公证手续，起初中介公司称莫春容一方没空，要等到4月2日才回来协助办理手续，再次联系时，又称莫春容一方要4月8日才回来，但莫春容一方一直没有前来协商，等到4月15日，中介公司又说没有和莫春容一方达成一致意见。龙艳此前一直没有见过莫春容、金开勇本人，对金开勇在银行的按揭贷款情况也并不清楚。龙艳在整个合同的履行过程中没有违约行为。对莫春容一方所述向龙艳邮寄了律师函也并未收到过，邮寄单上的电话号码不是龙艳的。现在的实际情况是莫春容一方不愿意卖房子。 第三人中介公司的陈述内容与本诉一致。 第三人建行新都支行陈述内容与本诉一致。 经审理查明，2018年2月8日，原告龙艳通过第三人中介公司与被告莫春容、金开勇签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定将莫春容、金开勇所有的位于成都市青白江区凤凰大道二段888号房屋出售给龙艳。《存量房买卖合同》中约定：房屋售价84万元；在签订合同之日买方（龙艳）直接支付卖方（莫春容、金开勇）定金10万元；余款74万元作为第二部分房款，“买方必须在卖方办理产权抵押给买方当日支付给卖方”；买卖双方须于2018年8月8日或之前到该物业所在不动产登记机构办理网签及产权过户手续；卖方须于2018年7月25日或之前到公证处办理过户、银行结案等与房屋过户相关的委托公证给买方或居间方，并在买方协助卖方结清房屋银行贷款7个工作日内到该物业所在不动产登记机构办理手续将房屋产权全额抵押给买方；合同在履行过程中发生争议提起诉讼的，由此产生的一切费用（包含但不限于诉讼费、律师费、误工费等）由违约方全部承担；卖方净收84万元，自2018年2月8日后该房屋的银行按揭款由买方承担，卖方不再承担，卖方须在接到居间方通知后3个工作日内全力配合办理公证委托，居间方和买方须保证3月31日前卖方收齐全部尾款。《补充协议》中双方约定：剩余尾款（成交价-房屋银行按揭款）于2018年3月31日前由龙艳付给金开勇、莫春容，条件是“公证处签定委托过户全权公证，受托人龙艳”；公证委托后卖方银行贷款由龙艳代还，龙艳必须在公证委托后4个月内还清卖方上述房屋银行贷款（并承担还款违约金），每月还款日期龙艳不能逾期。2018年2月8日金开勇、莫春容在《补充协议》上签字，但将尾款付款条件“条件是公证处签定委托过户全权公证，受托人龙艳”划除，中介公司在划除处压印确认，该内容划除时未经龙艳同意。 2018年2月8日，龙艳依约向莫春容支付10万元购房定金，莫春容、金开勇向龙艳出具定金收据。自2018年3月起至今，龙艳依合同约定，每月向金开勇的按揭还款账户转帐2000元代为偿还案涉房屋的银行按揭还款。庭审中查明，案涉房屋每月的按揭还款为1976.9元；该按揭款贷款自2017年10月开始首次按揭还款，依照借款合同按揭还款满12个月后才能办理提前还款手续。 签订上述合同时，案涉房屋的房产证书尚在办理过程中，龙艳对此知情且无异议。签订合同后，中介公司通过一定渠道于2018年3月30日将案涉房屋的房产证提前办理完毕，但产生一定费用。因为上述费用的承担问题，中介公司与莫春容一方发生意见分歧。2018年3月30日、31日，中介公司与莫春容曾就办理委托过户授权公证及办理银行提前还贷预约问题进行过积极协商，无果。2018年3月31日，因莫春容未为龙艳办理委托过户授权公证手续、亦不清楚银行按揭贷款的具体金额，龙艳未向莫春容支付房款尾款。2018年3月31日之后，中介公司要求莫春容一方先协助办理案涉房屋的委托过户授权公证，再由龙艳向莫春容一方支付房屋尾款；莫春容一方坚持龙艳在2018年3月31日之前未向其支付房屋尾款构成违约要求违约金，双方再次发生意见分歧。至今莫春容未为龙艳办理案涉房屋委托过户授权公证。龙艳一方在签订合同后，曾多次催促中介公司希望办理公证手续将房屋尾款支付给莫春容一方，但因为莫春容一方未为龙艳办理委托过户授权公证，龙艳未向莫春容一方支付案涉房屋尾款。 2018年4月25日，龙艳向本院起诉要求莫春容一方双倍退还定金共计20万元、退还居间方佣金15000元、退还已还月供4000元。2018年4月28日，莫春容一方向龙艳发出《律师函》，要求龙艳在接到律师函之日起5日内向莫春容支付房屋尾款及逾期支付尾款的违约金168000元，该函邮寄送达后未得到回应。2018年5月7日，莫春容一方再次向龙艳发出《律师函》，告知龙艳解除《存量房屋买卖合同》，该函邮寄送达后亦未得到回应。2018年5月16日，龙艳向本院申请变更诉讼请求为判令莫春容一方协助龙艳一方办理案涉房屋的过户手续、本案律师费10000元、中介费13000元由莫春容一方承担。2018年5月21日，莫春容、金开勇向本院提出反诉，主张龙艳未依据合同约定时间向莫春容、金开勇支付房屋尾款的行为违约，双方合同关系已经律师函告知解除，据此要求龙艳支付违约金168000元。 另查明，第三人建行新都支行在诉讼期间表示：同意由龙艳代替莫春容、金开勇提前偿还案涉房屋的按揭房贷款，贷款本息及违约金具体金额需届时核算；虽然案涉房屋的按揭还款尚不足12期，但如果法院判决龙艳提前偿还按揭款贷款本金及利息，其亦无异议；按揭还款不足12期办理提前还款业务并不会产生比足期后偿还贷款本息更多的违约金；龙艳代为偿还按揭房贷款后，其将办理案涉房屋的解除抵押登记手续。庭审后，原告龙艳向本院提交书面申请主张：龙艳自愿向建行新都支行代为偿还莫春容、金开勇案涉房屋的按揭房贷款本息；待建行新都支行解除案涉房屋抵押登记后，龙艳向莫春容、金开勇支付剩余房款（84万-10万-8000元-银行贷款本息），莫春容、金开勇在收到上述款项后10日内协助龙艳办理不动产过户手续。 龙艳2018年5月15日与四川集文律师事务所签订《委托代理合同》委托该所律师担任本案代理人，产生代理费用10000元。《存量房屋买卖合同》中违约责任约定，违约方应当承担交易过程中所产生的一切费用及居间方全部佣金，并且向对方支付物业成交价20%的违约金。 上述事实，有原、被告及第三人的身份信息复印件、《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、定金收据、银行存款信息、转账记录、收款收据、案涉房屋信息摘要、莫春容与中介公司工作人员的微信聊天记录、通话记录、委托代理合同、代理费发票、银行还款明细、律师函、邮寄单据、以及当事人的陈述等证据在案佐证。 本院认为：原告龙艳与被告莫春容、金开勇及中介公司签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》未违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，龙艳与莫春容、金开勇应当按照合同约定内容履行各自义务。 针对《补充协议》中莫春容、金开勇单方划除的合同内容中尾款付款条件“条件是公证处签定委托过户全权公证，受托人龙艳”的效力问题，莫春容、金开勇未经龙艳同意，对协议内容单方进行更改，虽然该更改内容得到了中介公司的压印确认，但该行为对龙艳并不产生效力。故龙艳在2018年3月31日向莫春容、金开勇支付尾款的条件是莫春容、金开勇同时为龙艳办理委托过户公正手续。 针对莫春容、金开勇在本案审理期间向龙艳发出律师函催要案涉房款尾款、向龙艳发出律师函就案涉合同作出单方解除的行为效力问题，本院在受理本案后，针对案涉房屋尾款的支付问题以及案涉合同是否可以解除的问题，均属本案的审查范围，莫春容、金开勇在本案审理之外针对案涉房屋尾款及案涉合同单方向龙艳作出的意思表示，可以视为其在案件审理过程中对本案审理的意思表示，但在双方未协商达成一致意见的情况下，莫春容、金开勇的意思表示并不具有当然成立的效力。针对本案中案涉房屋尾款的支付及案涉合同关系是否应当解除的问题，仍应由本院进行审查。 龙艳在签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》后，因莫春容、金开勇未为其办理案涉房屋委托过户公证手续，故亦未于2018年3月31日向莫春容、金开勇支付房屋尾款。龙艳的该行为属于行使同时履行抗辩权，并不存在违反合同约定的情况。 违约金是建立在合同最终不予履行基础上的损失弥补。本案中龙艳与莫春容、金开勇签订的合同具备可以继续履行的条件，且双方在合同中约定的违约赔付内容均是基于合同无法履行而设立的，同时本案中龙艳与莫春容、金开勇均不存在违反合同约定的情况。故，对莫春容、金开勇主张由龙艳向其支付违约金的意见，本院不予支持；对龙艳主张的本案律师费由莫春容、金开勇承担的意见，本院不予支持。 龙艳在庭审后向本院提交的书面申请，系当事人单方承诺，对该承诺内容本院予以采纳。第三人建行新都支行表示同意由龙艳代为偿还案涉房屋的按揭贷款，且同意在还款后注销对案涉房屋的抵押登记，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，对此本院予以确认。龙艳在将购房款尾款分别向建行新都支行和莫春容、金开勇支付完毕后，莫春容、金开勇应当将案涉房屋过户至龙艳名下。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、于本判决生效后十日内，莫春容、金开勇向中国建设银行股份有限公司成都新都支行结清位于成都市青白江区凤凰大道二段888号房屋的抵押贷款本金及利息。逾期未结清，则由龙艳于十日内代莫春容、金开勇向中国建设银行股份有限公司成都新都支行提前清偿（具体金额以中国建设银行股份有限公司成都新都支行实际结算金额为准）；在结清上述案涉房屋贷款后十日内，中国建设银行股份有限公司成都新都支行协助龙艳办理注销上述房屋贷款抵押手续； 二、待判决第一项履行完毕后十日内，龙艳将案涉房屋的余款（房屋总价款840000元-定金100000元-已付银行按揭月供8000元-提前偿还的银行贷款本息）支付给莫春容、金开勇。在结清购房款后十日内，莫春容、金开勇协助龙艳办理位于成都市青白江区凤凰大道二段888号房屋所有权过户登记手续； 三、驳回龙艳的其他诉讼请求； 四、驳回莫春容、金开勇的诉讼请求。 本案案件受理费2293元，由莫春容、金开勇负担;反诉案件受理费1830元，由龙艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  袁伟博 二〇一八年七月五日 书记员  曹苗蕊