海南省海口市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）琼01执异264号 案外人:辛建红，女，1964年8月16日出生，汉族。 委托诉讼代理人：阮继涌，海南中辰律师事务所律师。 申请执行人：交银国际信托有限公司。 法定代表人：赵炯，董事长。 被执行人：海南日升投资有限公司。 法定代表人：王徽，董事长。 被执行人：北京中弘弘毅投资有限公司。 法定代表人：何礼萍，董事长。 被执行人：中弘控股股份有限公司。 法定代表人：王永红，董事长。 被执行人：王永红，男，1972年1月9日出生。 本院在执行申请执行人交银国际信托有限公司（以下简称交银信托公司）与被执行人海南日升投资有限公司（以下简称日升公司）、北京中弘弘毅投资有限公司（以下简称弘毅公司）、中弘控股股份有限公司（以下简称中弘控股公司）、王永红借款合同纠纷一案中，案外人辛建红对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人辛建红称，异议人对交银信托公司与被执行人日升公司、弘毅公司、中弘控股公司、王永红借款合同纠纷一案，法院作出（2018）琼01执130号执行裁定，查封日升公司位于***8提出异议。该通告所查封的房产为异议人的房产。2016年12月4日，异议人与日升公司于中弘西岸首府售楼处签订该房产认购书，编号***，成交价为人民币1288555元整。异议人按要求全额支付了房款人民币1288555元整。开发商也完成了交房手续，并承诺马上完成网签。开发商并未向异议人披露本房产在押状态。异议人目前已将本房产装修完毕并已入住，在此期间，虽然异议人反复催促，但开发商一直没有为异议人办理网签合同。异议人认为，日升公司向异议人隐瞒事实真相，挪用所付房款，以致无法办理网签合同。异议人请求法院查明事实真相，保护异议人的合法权益，停止查封、执行、拍卖属于异议人的房产，并责令开发商日升公司为本房产解除抵押及办理后续的网签合同，为异议人完成本房产所有权的交割。 本院查明，2018年1月29日，上海市黄浦公证处作出（2018）沪黄证执字第2号执行证书，内容为：一、日升公司立即清偿贷款本金99544219.70元；偿还自2018年1月26日之后应付罚息按照[日升公司应付未付款项×11%×150%÷365天]按日计收罚息，直至日升公司支付完毕全部应付未付贷款本金及对应罚息；承担交银信托公司为实现债权和/或担保权而发生的诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、执行费、律师费、公证费、差旅费及其它费用。二、交银信托公司对日升公司名下的抵押物（抵押物清单见附件）依法享有抵押权，交银信托公司有权申请法院拍卖、变卖该抵押财产，并就所得价款优先受偿。三、交银信托公司对于弘毅公司名下的质押股权（日升公司100%股权）依法享有质权，交银信托公司有权申请人民法院依法处置该质押股权，并就所得价款优先受偿。四、要求中弘控股公司、王永红对日升公司的全部债务承担连带清偿责任。 依据已经发生法律效力的上海市黄浦公证处（2015）沪黄证经字第22896号、22897号、22898号、22899号、11314号具有强制执行效力的债权文书公证书、（2018）沪黄证执字第2号执行证书及权利人交银信托公司的申请，本院立案执行申请执行人交银信托公司与被执行人日升公司、弘毅公司、中弘控股公司、王永红借款合同纠纷一案。 2018年2月6日，本院作出（2018）琼01执130号执行裁定，在人民币99661163.92元的范围内冻结、扣划被执行人日升公司、中弘控股公司、王永红银行存款或查封、扣押、冻结、提取、扣留其他等值财产；冻结被执行人弘毅公司持有的日升公司100%的股权。依据该执行裁定的内容，本院向海口市国土资源局发出（2108）琼01执130号协助执行通知书，查封被执行人日升公司位于***73套房产、38套商铺及位于***土地使用权，土地证号为海口市***，使用权面积为31491.10平方米，查封期限为三年。2018年3月15日，本院作出（2018）琼01执130号公告，内容包括：因被执行人拒不履行生效法律文书所确定的义务，本院拟处置上述查封财产，如对上述财产权属有异议者，自本公告刊登之日起15日内以书面形式向本院提出异议，并提交相关证据材料。逾期本院将依法处置上述财产。本院已查封的上述房产包括辛建红提出执行异议的***。 案外人辛建红认为本院查封的房产中含有其向日升公司购买的上述房产，故向本院提出异议，请求停止查封、执行、拍卖属于异议人的房产。 另查明，日升公司作为出卖方（甲方）与辛建红作为认购方（乙方）签订一份《中弘•西岸首府认购书》，其中约定：乙方自愿认购甲方开发的项目***，用途为住宅，建筑面积为120.15平方米；该商品房按照建筑面积计算总房款为人民币1548034元，优惠后实际成交价为人民币1288555元，签订该认购书时，乙方应向甲方支付购房定金人民币100000元；乙方在签署该《认购书》后必须签署《商品房买卖合同》及其补充协议，乙方对《商品房买卖合同》及其补充协议范该条款内容已知悉并表示予以接受，在签订正式《商品房买卖合同》时，将自愿选择一次性付款方式付款，一次性付款为一次性支付优惠后总价人民币1288555元；双方约定乙方于2016年12月4日支付甲方购房定金及房款共计1288555元。该认购书还对其他内容进行了约定。 2016年12月5日，日升公司分别出具号码为***的发票，其中载明：购买方名称均为辛建红，货物或应税劳务、服务名称为中弘•西岸首府2号楼B单元1503号房，价税合计分别为688555元及600000元，销售方名称均为日升公司，备注栏写明***房，辛建红，身份证号：***。实测建面为120.15㎡，单价为10724.55元/㎡。经本院实地现场调查，日升公司已经向辛建红交付其购买的***房，辛建红已经装修并占有使用涉案房产。 本院认为：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该规定，只有同时满足了上述四个条件，房屋买受人才享有物权期待权，其提出排除执行的异议请求才能得到法院的支持。本案中，异议人与被执行人日升公司在法院对涉案房产进行查封之前已签订书面认购协议，且其已依约支付了全部房屋价款，另根据本院实地现场调查的情况，足以证明异议人在法院查封之前已合法占有涉案房产，涉案房产未办理过户登记系因为日升公司的原因造成，异议人并无过错，故异议人提出的异议请求符合上述法律规定内容，对其购买的位于***房产应予中止执行。异议人提出的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对案外人辛建红购买的位于***的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 梁 琼 审判员 尚宏涛 审判员 何 芳 二〇一八年七月三日 书记员 曹 鑫 附适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉 执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现修改为二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干 问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 审核：梁琼撰稿：梁琼校对：曹鑫印刷：何宗谦 海南省海口市中级人民法院2018年7月3日印制 （共印6份）