呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终898号上诉人（原审原告）：呼和浩特市正太房地产开发有限责任公司。法定代表人：奇禄义，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯福忠，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：任海娥，个体工商户，住内蒙古托克托县。委托诉讼代理人：禹慧文，内蒙古蒙杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯伟，内蒙古蒙杰律师事务所律师。上诉人呼和浩特市正太房地产开发有限责任公司（以下简称正太房地产公司）因与被上诉人任海娥房屋房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初7309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人正太房地产公司的委托诉讼代理人冯忠福，被上诉人任海娥及委托诉讼代理人禹慧敏、侯伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正太房地产公司的上诉请求：一、撤销一审判决，依法支持正太房地产公司的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由任海娥承担。事实与理由：一、正太房地产公司与任海娥签订《商品房买卖合同》，与抵顶工程款无关。双方签订的《商品房买卖合同》有"抵顶工程款房屋"字样，而事实上双方并无施工合同关系，一审中双方都承认，《商品房买卖合同》关于抵顶工程款的约定并非事实。二、正太房地产公司请求法院判定的是《商品房买卖合同》的效力问题，而并非"抵顶行为"。"抵顶行为"只是签订合同的一部分原因，而非合同本身，一审法院偷换了法律适用条件。三、双方之间签订的《商品房买卖合同》应当无效。到现在为止，涉案房屋并未竣工验收，也未取得预售许可证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条的规定，我国商品房预售许可制度为法律强制性规定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方之间签订的合同应认定为无效。此外，呼和浩特市新城区人民法院作出的（2016）内0102民初3821号民事判决中所涉的《商品房买卖合同》与本案的合同具有相同性质，该判决判定《商品房买卖合同》无效，一审法院对于相同性质的合同却做出了截然不同的认定。任海娥辩称，1.双方签订的名为《商品房买卖合同》，但涉案房屋并不是向社会公开销售的商品房，而是抵顶工程款的房屋，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第二条的规定，故不能认定双方之间签订的抵顶工程款的房屋买卖合同无效。2.正太房地产公司于2015年春节前后就将合同涉案房屋交付给了任海娥，且任海娥已将房屋出租给第三人，第三人已经装修并一直合法占有、使用房屋，第三人也缴纳了使用期间的采暖、物业等相关费用。3.任海娥是否给付购房款不是认定合同效力的依据，且所涉房款已经以正太房地产公司应当给付乔爱的工程款抵顶。正太房地产公司与任海娥之间是以工程款抵顶购房款的合同，不是商品房买卖合同，故该合同有效。任海娥与正太房地产公司签订涉案《商品房买卖合同》后，即使因乔爱与正太房地产公司之间就合作开发房地产合同而产生的债权债务纠纷，正太房地产公司超付了乔爱房屋，也是乔爱与正太房地产公司之间的债权债务纠纷，而与任海娥无关。正太房地产公司向一审法院起诉请求：1.依法判令正太房地产公司与任海娥所签订的《商品房买卖合同》无效；2.诉讼费由任海娥负担。一审法院认定事实：2010年1月21日，正太房地产公司与任海娥签订《商品房买卖合同》，合同第一条注明涉案房屋3号楼8层属于抵顶工程款的房屋，是基于正太房地产公司与邢恃、邬利民、乔爱的合作建房《协议书》抵顶乔爱投资款的房屋。签订合同时涉案房屋并未竣工，至今未取得商品房预售许可证。2010年，正太房地产公司与邢恃、邬利民、乔爱签订《协议书》约定：由三人承担正太房地产公司开发建设的天府花园四期剩余工程的全部建安费用，邢恃、邬利民、乔爱分得一定数量房屋，乔爱以任海娥的名义与正太房地产公司签订《商品房买卖合同》，正太房地产公司认为合同是预售合同，应当无效，故诉至法院。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定涉案房屋属于抵顶工程款的房屋，双方的抵顶行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。故对正太房地产公司诉请确认双方所签订的《商品房买卖合同》无效的诉求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决：驳回原告呼和浩特市正太房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元，由正太房地产公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：一、正太房地产公司认为其与任海娥所签订的商品房买卖合同与抵顶工程款无关，是否有事实及法律依据；二、正太房地产公司认为其与任海娥所签订的商品房买卖合同无效，是否有事实及法律依据。关于争议焦点一，首先，正太房地产公司与乔爱等三人签订的《协议书》第二条约定："乙方（邢恃、邬利民、乔爱）承担天府花园四期公寓、写字楼已垫付资金部分至竣工验收合格的全部建安成本"；第八条约定："乙方负责上述项目全部建设安装工程款的给付，乙方......根据后续建设资金使用情况组织资金，并直接打入南通海州建设集团有限公司的账户"；第五条约定："基于上述情况，甲（正太房地产公司）乙双方股份比例为4:6......该项目的销售回款按该比例分配"。正太房地产公司与任海娥签订的《房屋买卖合同》第一条中约定："此房为甲方（正太房地产公司）抵顶工程款的房屋"。二审庭审中，任海娥陈述涉案房屋是经过乔爱取得的，其与乔爱有亲属关系。故乔爱等三人与正太房地产公司之间基于《协议书》而产生了合资、合作建房的法律关系，《协议书》中所约定的条款的实质含义为正太房地产公司用涉案房屋抵顶乔爱等三人对于天府花园四期公寓、写字楼的建房投资款，以消灭双方之间的债权债务关系。正太房地产公司与乔爱等三人之间法律关系为以房抵债关系，且双方对抵顶这种方式不持异议，仅是"抵顶工程款"的表述存在瑕疵。其次，不论任海娥与乔爱之间的法律关系如何、任海娥是以何种方式从乔爱处取得涉案房屋并就该房屋与正太房地产公司签订《商品房买卖合同》，均不影响涉案房屋并非公开对外销售，而是抵顶乔爱等三人投资款的目的。关于争议焦点二，首先，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干为题的解释》第一条："本解释所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付对价的合同"，本案中，双方签订《商品房买卖合同》的目的是以涉案房屋抵顶投资款，涉案房屋并非属于向社会公开销售的房屋，涉案《商品房买卖合同》产生的争议并不适用该司法解释。故正太房地产公司认为依据该司法解释第二条，双方之间所签订的《商品房买卖合同》因未取得商品房预售许可证而无效的理由不成立。第二，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条及《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条并非效力性强制规定，故正太房地产公司所称因涉案房屋未取得预售许可证，涉案《商品房买卖合同》因违反强制性规定应属无效的理由不成立。第三，正太房地产公司通过与任海娥以签订商品房买卖合同的方式，消灭了与乔爱等三人的部分债务，虽然该《商品房买卖合同》的履行方式与通常的房屋买卖合同有异，但不足以否定正太房地产公司与任海娥之间达成合意的真实性。综上。涉案《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，并不具备合同无效的情形。综上所述，正太房地产公司的上诉请求并无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人呼和浩特市正太房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨蔚堃审判员 鄂晓红审判员 韩东妹二〇一八年七月二日书记员 贾沛然