广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂12民终938号 上诉人（原审被告）：广西一方土实业开发有限责任公司，住所地南宁市兴宁区邕宾路天堂岭畅春湖山庄0402141号办公楼，统一社会信用代码91450000682108456Y。 法定代表人：梁沛农，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙曹文，该公司法律顾问。 上诉人（原审原告）：龚倩玉，女，汉族，1968年4月2日生，住河池市金城江区。 委托诉讼代理人：黄尚国，广西桂金星律师事务所。 上诉人广西一方土实业开发有限责任公司（以下简称一方土公司）与上诉人龚倩玉商品房预售合同纠纷一案，一方土公司、龚倩玉均不服广西壮族自治区河池市金城江区人民法院（2018）桂1202民初70号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一方土公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回龚倩玉的各项诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由龚倩玉承担。理由：一、一审判决认定龚倩玉的起诉部分未超过诉讼时效错误，依法应予撤销。根据《民法通则》及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回龚倩玉的诉讼请求。本案中，根据龚倩玉诉请的主张，结合一方土公司与龚倩玉于2011年12月29日所签订的《商品房买卖合同》的约定，不管是简单的从字面来理解还要从合同约定的交房时间2013年6月30日算起还是从龚倩玉所主张的以2013年10月10日签订《启航嘉园商住楼物业管理服务协议》及办理相关手续时间点算起加360日，龚倩玉于2018年1月2日提起诉讼，龚倩玉所主张的逾期备案登记违约金的起诉也超过了法律规定的诉讼时效。一审法院为了规避这一事实，其认为所谓直到2015年12月21日一方土公司完成办理大证所需的手续完成，并以此确认龚倩玉的诉讼部分未超过诉讼时效，一审法院的上述认定完全是错误的。因为，根据双方当事人于2012年8月7日所签订的《商品房买卖合同》的第十五条明确约定，出卖人应当在商品房交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，也就说，在合同签订时对于办理备案的时间已经是明确了的，而且交房手续亦是龚倩玉所办。一审法院以2015年12月21日在一方土公司完成办理大证所需的手续来确认龚倩玉的诉讼部分未超过诉讼时效完全是错误的。二、一方土公司不存在逾期备案登记的违约事实，一审法院判决一方土公司支付逾期备案登记违约金无事实和法律依据。本案中，一方土公司、龚倩玉于2011年12月29日所签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。依据该条的约定，一方土公司构成违约条件必须符合两个条件：一是一方土公司未在约定的时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二是因一方土公司的责任，龚倩玉不能在规定期限内取得房地产权属证书的。而根据房产登记部门的要求，房地产开发商在与购房者签订合同后，在房地产登记机关所谓的备案就是指《商品房买卖合同》备案，就本案而言，一方土公司与龚倩玉签订《商品房买卖合同》后，一方土公司已按约定时间向房产登记机关进行了备案。同时也不存在因一方土公司的原因而使龚倩玉不能在规定期限内取得房地产权属证书的。至于何种原因，导致至今未能取得权属证，一审法院并未查明，而是断章取义的依据合同的第十五条的前一部分就判决认定一方土公司构成违约，一审法院的上述判决明显是错误的。三、一审法院判决一方土公司自判决生效之日起30日内协助龚倩玉办理房屋转移登记手续，并登记在龚倩玉名下无法律依据。根据《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房预售管理办法》的相关规定，房地产开发商虽然有协助购房者办理房产转移登记的义务，但法律、法规并没有明确规定必须是由开发商办理产权登记转移手续并必须登记在购房者名下或何时办理，也就说产权证的转移登记或登记在何人名下是由购房者自己去办理由开发商进行协助。如果购房者愿意委托开发商或他人去办理亦可，但该行为已属另一法律关系。因此，一审法院以判决的形式判决由一方土公司自判决生效之日起30日内协助龚倩玉办理房屋转移登记手续，并登记在龚倩玉名下无法律依据。综上，一方土公司认为，一审判决明显认定事实不清、证据不足。为维护一方土公司的合法权益，特提起上诉，请判如所请。 龚倩玉辩称，一方土公司的上诉请求理由不成立，请求驳回其上诉请求。 龚倩玉上诉请求：撤销一审判决第一项，判令一方土公司向龚倩玉支付逾期备案违约金12231元并承担诉讼费。理由：一审判决认定龚倩玉部分请求诉讼时效已超过，是错误的。1、本案一方土公司逾期备案的行为一直延续到2015年12月21日止。一方土公司的义务或违约行为一直持续发生着，诉讼时效按违约行为停止时履行义务时开始计算诉讼时效。本案的诉讼时效起算时间应是2015年12月21日起。2、2016年1月，龚倩玉才得知一方土公司2015年12月21日才进行备案登记。根据“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”法律规定，本案诉讼时效的起算时间应为2015年12月21日起，龚倩玉向一审法院递交材料时间为2017年12月15日，龚倩玉的诉讼时效没有超过。3、本案应适用2017年10月1日实施的《民法总则》“诉讼时效为3年”规定。根据新法优于旧法的法律原则，本案是《民法总则》实施后审理的案件，应当适用3年的诉讼时效。根据本案法院受理的日期往前推3年计算一方土公司的违约天数。4、一方土公司所开发的启航嘉园小区于2015年10月26日才经验收合格。一方土公司在一审中提交的2013年12月4日竣工验收意见书中五个验收单位没有写日期，而住建部门2015年10月26日出具了验收合格单，这证明房屋在2015年10月26日才验收合格，在20l3年10月10日交房给龚倩玉是违法交房。对于违法的事项，一方土公司不能适用诉讼时效超过进行抗辩。所以说，一方土公司逾期备案时间为2014年10月5日起至2015年12月21日止，共441日，违约金为184900元×0.015%/日×441日=12231元综上，一审第一项判决是没有事实和法律依据的，应予以撤销。龚倩玉的上诉请求是有事实和法律依据的，恳请贵院依法、公平、公正作出裁决，支持龚倩玉的诉讼请求。 一方土公司辩称：诉讼时效已超过，龚倩玉的诉讼请求不应得到支持，应驳回其诉讼请求，支持一方土公司的诉讼请求。 龚倩玉向一审法院起诉请求：1、判令一方土公司支付龚倩玉逾期办理房屋权属登记备案违约金20523元（184900元×740天×0.15‰/天）；2、判令一方土公司支付逾期收取龚倩玉资料办理1××5号房房屋产权权属证书违约金16668元（184900元×601天×0.15‰/天）；3、判令一方土公司协助办理1××5号房屋权属证书，并将取得的该权属证书交付给龚倩玉；4、本案诉讼费用由一方土公司承担。 一审法院认定事实：一方土公司系自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，经营范围包括房地产开发经营等。位于河池市城西新区地高西北侧的启航嘉园商住楼（以下简称启航嘉园）系一方土公司开发建设，商品房预售许可证为河房预字（2011）第06号。 2011年12月29日，龚倩玉（买受人）与一方土公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件，合同主要约定，龚倩玉购买一方土公司开发的启航嘉园商品房第1单元1××5号住房一套，建筑面积43平方米，总房价为184900元。合同第十五条约定，关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；……，3、买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一点五的违约金。因买受人原因造成商品房不能在规定期限内办理房地产权属证书备案的，由买受人承担全部责任”。 合同签订后，龚倩玉已按合同约定付清全部房价款给一方土公司，并按规定缴清相关税费。2013年10月10日，龚倩玉接收其购买的住房房屋并与广西河池市启航物业服务有限公司签订《启航嘉园商住楼物业管理服务协议》及附件。 另查明，2013年12月4日，施工单位广西建工集团第五建筑工程有限责任公司、勘察单位广西壮族自治区地质工程勘察院、设计单位深圳市华蓝设计有限公司、监理单位广西鼎策工程顾问有限责任公司、建设单位广西一方土实业开发有限责任公司共同对启航嘉园商住楼1、2、3号楼进行工程竣工验收，最后五方共同形成了《建设工程质量竣工验收意见书》，综合验收结论为“工程质量合格”。2015年12月21日，河池市住房保障和房产管理局向一方土公司出具《房地产权属资料收件收据》（初始登记），该收据上载明一方土公司已向河池市住房保障和房产管理局提交办理房地产权属证明所需的全部材料。 一审法院认为，首先，龚倩玉、一方土公司双方于2011年12月29日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反社会公共利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。 其次，关于龚倩玉请求的延迟办理房屋权属备案登记违约金应否支持问题。《城市商品预售管理办法》第十二条规定，“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属登记证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任”。本案龚倩玉、一方土公司签订的《商品房买卖合同》第十五条对一方土公司提供资料报产权登记机关备案的时限进行了特殊约定，根据该约定，一方土公司应在交付符合合同约定的商品房给龚倩玉使用的2013年12月5日后360日内，即在2014年11月30日前，将办理房屋权属备案登记资料报登记机关备案。但根据本案查明的事实，一方土公司系在2015年12月21日，经河池市住房保障和房产管理局盖章的收据确认，完成办理房屋权属备案登记。一方土公司逾期备案登记的违约期间为：自2014年11月30日起至2015年12月21日止。关于龚倩玉诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。原、一方土公司约定的逾期办理房屋权属备案登记违约金为按日计付的继续性违约金，诉讼时效应分别每一日单独起算。2014年11月30日至2015年9月30日期间的违约金请求至《民法总则》施行之日（2017年10月1日）止，无存在诉讼时效中止、中断情形，已超过普通民事诉讼二年的时效，丧失胜诉权，因此，对龚倩玉主张的该期间的违约金该院不予支持。从2015年10月1日起至2015年12月21日期间的违约金请求，至《民法总则》施行之日（2017年10月1日）止，尚未超过《民法通则》规定的二年诉讼时效，《民法总则》施行后，该部分违约金的请求适用三年的诉讼时效。龚倩玉于2018年1月2日提起本案诉讼，尚未超过《民法通则》规定的三年诉讼时效，因此，一方土公司应按合同约定支付龚倩玉从2015年10月1日起至2015年12月21日的逾期备案登记违约金2274元（已交付房价款184900元×0.15‰×82天）。 再次，关于龚倩玉请求一方土公司协助办理房屋权属证书的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条以及《城市商品房预售管理办法》第十二条的规定，房地产开发企业有义务协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，故对龚倩玉该项诉请该院予以支持。关于龚倩玉请求一方土公司将房屋权属证书交付龚倩玉的问题。虽龚倩玉选择由一方土公司代办房屋权属证书并支付了1000元代办费，但双方并未就代办时限、代办流程及违约责任进行明确约定，且一方土公司领取并扣留龚倩玉房屋权属证书的情况亦未现实发生，故对该部分诉讼请求该院不作处理。 最后，关于龚倩玉请求的逾期收取龚倩玉资料办理1××5号房屋权属登记违约金应否支持问题。本案无证据证实双方就代办时限、代办流程及违约责任进行了明确约定，龚倩玉不能证明一方土公司收取其办证资料的行为属逾期的违约行为，故对龚倩玉该项诉讼请求该院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、一方土公司支付给龚倩玉逾期备案登记的违约金2274元；二、一方土公司自本判决生效之日起30日内协助龚倩玉办理房屋转移登记手续，将位于河池市金城江区登记在龚倩玉名下；三、驳回龚倩玉的其他诉讼请求。案件受理费730元，减半收取365元（龚倩玉已预交），由龚倩玉负担343元，一方土公司负担22元。 龚倩玉在二审提交证据:《起诉书》，证实其于2017年11月17日已向法院提起诉讼。经质证，一方土公司认为龚倩玉提交的证据并不能证明其目的，认为应以法院立案为准，本院认为，龚倩玉提交的证据盖有一审法院收件章，可认定龚倩玉的起诉时间为2017年11月17日。 一方土公司二审期间未提交证据。 二审经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。 另查明，龚倩玉向一审法院提交起诉状的时间是2017年11月17日。 本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、一方土公司是否存在逾期备案登记的违约事实；2、一审关于诉讼时效的认定是否正确；3、一审判决一方土公司协助龚倩玉办理房屋转移登记是否正确。 一、关于一方土公司是否存在逾期备案登记的违约事实问题。一方土公司应在交付符合合同约定的商品房给龚倩玉使用的2013年12月5日后360日内，即在2014年11月30日前，将办理房屋权属备案登记资料报登记机关备案，而事实上一方土公司至2015年12月21日才完成办理房屋权属备案登记，因此一方土公司逾期备案登记的违约事实存在，应承担违约责任。一方土公司对其办理商品房预售合同登记理解为办理商品房权属备案登记错误，办理商品房预售合同登记与办理商品房权属备案登记是两个不同的概念，一方土公司主张其不存在逾期备案登记的理由不成立，本院不予采信。 二、关于一审对诉讼时效的认定是否正确问题。双方合同约定的逾期办理房屋权属备案登记违约金为按日计付的继续性违约金，诉讼时效应分别每一日单独起算，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间未满民法通则规定的二年或一年,当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定，人民法院应予支持”及第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或一年诉讼时效已经届满,当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，一审对本案诉讼时效的认定正确。一方土公司及龚倩玉上诉认为一审对本案诉讼时效的认定错误的理由不成立，不予采信。 三、关于一审判决一方土公司协助龚倩玉办理房屋转移登记手续是否正确问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条以及《城市商品房预售管理办法》第十二条的规定，结合合同履行期间，一方土公司收取龚倩玉代办证费用的事实，一审判决一方土公司协助龚倩玉办理房屋转移登记手续并无不当，本院予以确认。 综上所述，一方土公司、龚倩玉的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人广西一方土实业开发有限责任公司负担50元，上诉人龚倩玉负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  潘嘉芳 审判员  吴利萍 审判员  黄忠任 二〇一八年七月二十五日 书记员  韦世玉