上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第2048号上诉人（原审被告）上海杯塔餐饮管理有限公司。法定代表人吴宝康。委托代理人周超，上海海耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海珍赞餐饮企业管理有限公司。法定代表人赖韵涵。上诉人上海杯塔餐饮管理有限公司（以下简称“杯塔公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦民四（民）初字第255号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月17日公开开庭进行了审理。上诉人杯塔公司的委托代理人周超，被上诉人上海珍赞餐饮企业管理有限公司（以下简称“珍赞公司”）的法定代表人赖韵涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年9月5日，杯塔公司与案外人上海永菱房产发展有限公司（以下简称“永菱房产”）签订《上海无限度广场商场租赁合同》，由杯塔公司向永菱房产承租无限度广场（上海市准海中路XXX号）B18-B20室，期限为6年（自2012年9月15日至2018年9月14日止），用途为餐饮等。2012年10月，珍赞公司（乙方）与杯塔公司（甲方）签订《承包合同》，该合同第一条缔约资格及能力约定“此条款在前期合同签署前，乙方代表人先以个人代表其公司来签署此合同，等到甲方提供店铺及商场可以申请公司注册的所有相关资料来申请新公司营业执照，以上所提的重要文件等方可提供给甲方作为参考及备案”；第二条出租商铺基本情况“甲方同意将位于上海市准海中路XXX号上海广场地下一楼b18＋b19（东京街）美食天地区域出租给乙方（铺位号B10），面积30平方米”；第三条租赁用途“从事台北东一排骨”；第四条交付约定“甲方于2012年12月10日前向乙方交付该商铺，……双方签署《商铺交接确认单》，……若甲方在交付日未能向乙方交付该商铺的，乙方在此同意给予甲方10个工作日的宽限期，……免租期及相关费用计算日期均相应顺延至商铺实际交付之日起算。若甲方在交付日之后的第11个工作日仍未能将该商铺交付给乙方，则乙方有权以书面形式通知甲方立刻解除本合同或经双方协商再次选定一个日期为交付日。乙方选择解除本合同的，甲方应在接到乙方书面的解除通知之日起七日内将乙方已支付的租赁保证金全额无息退还给乙方，乙方有权要求甲方赔偿一切损失”；第五条租赁期限和免租期约定租赁期限为叁年，自2012年12月10日至2015年12月9日止，其中2012年12月10日至2012年12月15日为免租设备调试期（拟开业日期为2012年12月15日），乙方应于2012年12月15日之��开业；第六条租金、物业管理费、租赁保证金及支付方式约定第一年月租金（包含物业管理费）为人民币（以下币种均为人民币）30，000元等，先付后用，第一期租金乙方须于签订本合同五个工作日内支付；签订本合同之日须支付相当于三个月租金计90，000元的租赁保证金及押金（押三付三）计182，250元；乙方应确保本合同终止或提前终止后三十日内注销注册在该商铺上的一切相关证照（如营业执照、税务登记证、卫生许可证等）或变更证照的注册地址；合同终止或提前解除后，甲方应在乙方将商铺归还给甲方并经甲方验收合格，且相关证照变更登记完成后15个工作日内，将保证金一次性无息退还乙方；第七条其它费用，乙方需支付保洁费每月每铺位1，500元、广告推广费每年3，000元、消防办理费8，000元、煤气开户费8，000元、装修金60，000元；第十五条终止、解除本合同的条件约定“有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同；违反合同的一方，应向另一方按相当于3个月的租金承担违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（1）甲方交付的该商铺不符合本合同的约定，致使不能实现合同租赁目的的，或甲方交付的商铺存在缺陷危及乙方安全的”等；第十六条合同终止与延续合同“一方需提前终止合同，需提前二个月向另一方提出书面申请，经另一方书面同意后方可终止合同，在此期间，乙方不得停止营业或拖延、拒绝缴纳各项费用”；第十七条违约责任“租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除合同，提前收回该商铺的，甲方将以头一年内应按月租金的6倍向乙方支付为投资补偿；……乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的三倍向甲方支付违���金”等。合同另对其他事项予以约定。合同成立后，珍赞公司按杯塔公司出具的付费一览表（租金90，000元、押金92，250元、进场费30，000元、广告推广费3，000元、煤气开户费8，000元、消防申报费8，000元、装修补偿60，000元），于2012年10月23日、30日共向杯塔公司支付291，250元。2013年5月7日，珍赞公司与杯塔公司又签订了《仓库租赁合同》，约定杯塔公司将准海中路XXX号B1层09号仓库出借给珍赞公司，租期为一年（2013年5月30日至2014年4月29日止），租金为每月1，000元，珍赞公司于合同签订日支付全年租金12，000元，期满后，珍赞公司结清租金及物业管理费，杯塔公司七日内将保证金退还。同日，珍赞公司向杯塔支付15，700元，杯塔公司出具收据，收款事由记载为仓库费（年费）、电话安装费等。2013年6月24日，杯塔公司将租赁商铺交付珍赞公司租赁使用。次月12日晚，珍赞公司以商铺电闸被人无故关闭，向公安机关报警。2014年1月，珍赞公司起诉至原审法院，认为合同成立后，珍赞公司按约支付租金、押金、进场费及装修补偿金等计291，250元，但杯塔公司于2013年6月底才交付商铺，同年7月将珍赞公司赶出商铺，强行霸占，故要求判令：1、杯塔公司返还房屋租金90，000元、押金92，250元、进场费30，000元、保洁费1，500元、广告推广费1，000元、消防申报费8，000元、煤气费8，000元、装修补偿费60，000元；2、杯塔公司返还仓库管理费15，700元；3、杯塔公司赔偿珍赞公司投资补偿款180，000元；4、杯塔公司承担违约金90，000元。诉讼中，珍赞公司增加诉请，要求确认双方签订的租赁合同于2013年7月12日解除。原审法院另查明：1、上海市黄浦区公安消防支队就上海彪骅实业有限公司对上海市淮海中路XXX号上海广场裙房地下一层美食广场内装修工程的竣工消防验收申请，于2013年7月10日出具《建设工程消防验收意见书》（沪黄公消验（2013）第0122号），消防验收综合评定为合格。2、上海市工商行政管理局黄浦分局内档所示，上海续辉餐饮有限公司（以下简称“续辉公司”）持业主永菱房产出具并加盖公章的“兹同意杯塔公司转租位于淮海中路XXX号上海无限度广场商场B18&B19&B20室转租给续辉公司”的《转租证明》，续辉公司于2013年9月申领了续辉公司黄浦分公司营业执照，营业场所为淮海中路XXX号地下一层B18、B19、B20室，经营范围为大型饭店（不含熟食卤味）。经业主永菱房产确认，《转租证明》上永菱房产公章系伪造，该转租未经业主同意。3、经向上海市食品药品监督管理局黄浦分局了解，上海市淮海中路XXX号地下一层，因未取得餐饮服务许可证，2013年8月9日该局根据举报，经查现场摊位对外营业，责令改正，停止营业；2013年10月3日该局因续辉公司设备与设施发生变化未按规定处理，对其作出警告处罚决定。4、2014年5月3日，淮海中路XXX号上海无限度广场业主永菱房产在商场张贴告示，称其与杯塔公司租赁合同已于2014年1月31日解除，但杯塔公司至今未腾退，其将于同年5月4日清场，并停止水、电、煤等供应。原审审理中，珍赞公司提供公安机关询问笔录，其中珍赞公司自述，（商铺）电闸被人关闭，电闸箱锁无法打开，找管理方续辉公司，答复系珍赞公司出售了管理方不允许出售的面种而被关闭电闸；及事发现场珍赞公司录制的视频。珍赞公司称当天被赶出商场，但有价值90，000余元的设备被扣。杯塔公司对珍赞公司当日晚离场及珍赞公司离场后尚有设备在系争商铺事实无异议，但称系珍赞公司自行离开，非杯塔公司强迫珍赞公司所为。杯塔公司确将商��授权案外人续辉公司进行运营及市场、财务管理。原审法院认为，双方当事人签订合同，总旨即双方就乙方承租甲方可依法出租的商铺事宜，特签订本合同。该合同中无承包合同相关内容，不符合承包合同法律特质，故法院确认双方合同名为承包合同实为租赁合同。双方当事人之间合同系双方真实意思的表示，应认定有效。现有证据可证明，珍赞公司已履行了合同义务，而杯塔公司未于合同约定的2012年12月10日前向珍赞公司交付商铺，实际交付日延期至2013年6月24日，已构成违约。且珍赞公司进场不久后，杯塔公司以珍赞公司所经营面种不符约定为由，采取停电方式，致使珍赞公司无法经营。鉴于双方在合同中，并未对珍赞公司经营品种等予以具体约定，故杯塔公司以此为籍口，采取停电方式，阻止珍赞公司正常经营，构成违约。现业主方以杯塔公司逾期未支付租���，将系争场地所有客户清退，珍赞公司以无法实现合同目的为由要求确认双方签订的租赁合同于2013年7月12日解除，杯塔公司对该日合同被解除无异议，故法院确认2013年7月12日双方租赁合同解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于珍赞公司使用场地至实际离场仅20天左右，显然不是珍赞公司租赁目的，故珍赞公司要求杯塔公司返还已收租金、押金费用等诉请，符合法律规定，法院予以支持。同理，珍赞公司要求杯塔公司返还已收仓库租金等费用，法院亦予以支持。关于租赁合同15.2条约定甲方交付的商铺不符合本合同的约定，致使不能实现合同租赁目的的，或甲方交付的商铺存在缺陷危及乙方安全的，违反合同的一方，应向另一方按相当于3个月的租金承担违约金；17.3条约定，租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除合同，提前收回该商铺的，甲方将以头一年内应按月租金的6倍向乙方支付为投资补偿。上述二条适用前提不同，但本质均为违约金。审理中，珍赞公司未提供证据证明其实际损失，二条违约条款同时适用系重复计算，故法院确认以一年投资补偿为赔偿依据。综上，原审法院判决如下：一、确认上海珍赞餐饮企业管理有限公司与上海杯塔餐饮管理有限公司于2012年10月、2013年5月7日签订的《承包合同》、《仓库租赁合同》于2013年7月12日解除；二、上海杯塔餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还已收上海珍赞餐饮企业管理有限公司的租金、押金等计人民币291，250元；三、上海杯塔餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还已收上海珍赞餐饮企业管理有限公司的仓库租金等人民币15，700元；四、上海杯塔餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海珍赞餐饮企业管理有限公司投资补偿款人民币180，000元；五、对上海珍赞餐饮企业管理有限公司要求上海杯塔餐饮管理有限公司承担违约金90，000元的诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9570元，因适用简易程序减半收取，计人民币4，785元，由上海杯塔餐饮管理有限公司负担。原审判决后，杯塔公司不服，向本院提起上诉称，本案系珍赞公司自行撤离系争房屋，杯塔公司不存在违约行为，不应当承担违约责任。退一步说，一审判决的数额也不公平，因为珍赞公司已经使用系争房屋20天以及使用了仓库，应当支付相应的租金。而且一审判决的投资补偿款明显过高，因为珍赞公司一审中并没有提供其损失的证据。故请求二审法院撤销一审判决第一、二、三、四项，依法改判驳回珍赞公司一审中的诉讼请求。被上诉人珍赞公司辩称，珍赞公司向杯塔公司交付了一年的租金，系争房屋和仓库只用了20天，之后杯塔公司用不合理的方式将珍赞公司赶出系争房屋，仓库也被杯塔公司占用。故不同意杯塔公司的上诉请求，请求二审法院依法维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。在本院审理中，被上诉人珍赞公司自愿在原审判决杯塔公司返还已收珍赞公司的租金、押金等计291，250元的基础上，降低要求杯塔公司返还已收珍赞公司的租金、押金等计290，000元。本院认为，珍赞公司与杯塔公司双方于2012年10月签订的合同虽名为承包合同，但从其订立的目的和内容来看，双方就珍赞公司承租杯塔公司可依法出租的商铺事宜，特签署本合同；内容反映的也皆系租赁合同的内容。故双方签订的合同不具有承包合同的法律特性和内容，应实为租赁合同，该合同体现双方当事人的真实意思，与法不悖，应属有效。同理，双方于2013年5月7日签订的《仓库租赁合同》也属有效合同。依照合同约定，珍赞公司已履行了支付商铺租金等义务。而杯塔公司应于2012年12月10日前向珍赞公司交付系争商铺，即使加上10个工作日的交付宽限期，杯塔公司最迟也应于2012年12月20日前将系争商铺交付给珍赞公司。但杯塔公司直至2013年6月24日交付系争商铺，已构成违约。且珍赞公司进场后不久，杯塔公司以双方合同并未约定的珍赞公司经营面种问题为借口，采取停电方式，阻止珍赞公司正常经营，也构成违约。现业主方以杯塔公司逾期未支付租金，将场地所有租户清退。珍赞公司以无法实现合同目的为由要求确认双方签订的租赁合同于2013年7月12日解除，原审法院判决予以准许并无不当。原审法院鉴于珍赞公司使用场地至实际离场仅20天左右，显然非珍赞公司租赁目的，因而判决杯塔公司返还已收珍赞公司的租金、押金等以及仓库租金等也无不当。在本院审理中，珍赞公司降低要求杯塔公司返还已收珍赞公司的租金、押金等计290，000元，系珍赞公司自行处分自己的实体权利，可予准许。鉴于租赁合同15.2条约定的按相当于3个月的租金承担违约金以及17.3条约定的以头一年内应按月租金的6倍支付为投资补偿，均是针对违约方的违约行为导致合同提前解除而设定以及珍赞公司也未提供证据证明其实际损失等情况，原审法院以一年投资补偿为赔偿依据确定杯塔公司的违约金，判决杯塔公司赔偿珍赞公司投资补偿款180，000元亦无不当。上诉人杯塔公司上诉认为系被上诉人珍赞公司自行撤离系争商铺，杯塔公司不存在违约行为，不应承担违约责任等，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦民四（民）初字第255号民事判决主文第一、三、四、五项；二、撤销上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦民四（民）初字第255号民事判决主文第二项；三、上海杯塔餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还已收上海珍赞餐饮企业管理有限公司的租金、押金等计人民币290，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计人民币14，355元，由上诉人上海杯塔餐饮管理有��公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  顾慧忠审 判 员  周刘金代理审判员  高 胤二〇一五年一月八日书 记 员  朱丹丹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。