海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初1521号 原告：乌某，女，1976年5月13日出生，蒙古族，住北京市丰台区。 委托诉讼代理人：苗某，男，1971年4月11日出生，汉族，住北京市丰台区，系原告的丈夫。 被告：海南博鳌投资控股有限公司，公司注册地址：海南省琼海市博鳌水城金海岸大道**。现住所地：海口市国兴大道海南大厦主楼**。 法定代表人：杨某，董事长。 委托诉讼代理人：魏某，海南瑞来律师事务所律师。 原告乌某诉被告海南博鳌投资控股有限公司（以下简称博鳌投资控股公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年7月4日公开开庭进行了审理。原告乌某的委托诉讼代理人苗某，被告博鳌投资控股公司的委托诉讼代理人魏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乌某向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金267681元（到2018年4月25日）;2、判令被告继续向原告支付违约金至房屋产权证书及土地使用权证办理完毕为止;3、判令被告立即为原告办理房屋产权属证书及土地使用权证;4、判令被告承担本案的诉讼费用，以及原告交通、住宿等相关费用。庭审过程中，原告将诉讼请求中第二项与第三项中的办理房屋产权证书及土地使用权证书变更为办理不动产权证书。事实和理由：原、被告于2013年4月19日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的位于海南省琼海市××镇龙潭岭A14幢商品房，原告按合同支付全部房款3014518元。其中合同第15条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付之日起720天内为受买人办理房屋权属证书。如因出卖人的责任，受买人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款价万分之一向受买人支付违约金。原告认为，合同约定出卖人应在2013年11月30日前将商品房交付给受买人使用，并在此后720天内办理权属证书，而被告未在合同约定的期限内为原告办理房屋产权属证书及土地使用权证，显属违约，根据《商品房买卖合同》第15条约定，被告应当支付原告违约金267681元，并继续支付违约金直至办理完毕房屋权属证书及土地使用权证为止。原告多次要求被告尽快履行合同，但被告推诿拒不履行，为维护原告合法权益，特向人民法院起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告博鳌投资控股公司答辩称,1、涉案的商品房项目经过政府的审批并取得合法合规报建手续，原告已于2015年3月30日办理了收楼手续。2、根据合同第15条及附件七补充协议约定，被告应自房屋交付使用之日起720日内将办理房屋权属证书的资料提交给相关部门，自原告取得该商品房权属证书后360日内将办理土地使用权证的资料提交给相关部门，若被告未按规定时间将资料提交给相关部门的，每逾期一日应按原告已付购房款总额万分之0.5支付违约金，违约金最高额不超过购房款总额的1%。因为“两证合一”不动产登记制度的改革，已经没有原来的房屋权属证书和土地权证，那么被告向不动产登记机构提交相关资料的期限应该是房屋交付使用之日起720日+360日=1080日，该期限仅仅是被告向不动产登记机关提交相关办证材料的期限，不是原告取得不动产权证的期限，由于双方对原告取得不动产权证的时间未做约定，因此原告向被告主张逾期办证的违约金没有依据。3、原告于2015年3月30日办理了收楼手续，那么按照合同约定，被告向不动产登记机构提交材料的时间因为2018年3月15日前，目前由于政府的原因，未能将项目土地做产权分割，因此根据合同约定因政策原因导致被告未能按期提交办证资料的，被告不承担违约责任。4、在本案中即使认定被告存在违约责任，那么也因当按照双方约定按照每日万分之0.5的标准从2018年3月15日计算到原告诉讼请求第一条主张的时间，也就是2018年4月25日，计算违约金数额为6179.76元，原告主张的违约金过高且没有依据。另外根据附件七的约定，被告承担逾期办证的违约金的总额不应超过合同总价款的1%，原告主张违约金267681元没有事实依据。5、原告诉讼请求第四项，没有合同及法律依据且原告并未向法院提交相关证据予以证明，产生了多少交通费、食宿费以及该产生的费用与被告无关，因此原告该项诉求不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的证据琼海市商品房买卖合同、购房款收据4张、物业维修基金、契税、物业费等收据6张，被告提交的证据海发改备（2011）519号文、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、国有土地使许可证、琼海市商品房买卖合同、琼海市国土局回执单、中信龙潭岭项目入伙通知书（两份），各方无异议，本院予以确认并在卷佐证。 有争议的证据本院认定如下:原告对被告提供的琼海市不动产登记窗口启动运行通告真实性无异议，但与本案没有关联，不能说因为单位成立就推迟办证；对被告提供的龙潭岭入伙手续程序表真实性、合法性无异议，关联性有异议。本院审查认为，对被告提供的琼海市不动产登记窗口启动运行通告真实性予以确认，对被告提供的龙潭岭入伙手续程序表的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月19日,原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于琼海市××镇龙潭岭A-14(幢）1+2（层）A-14号房。该商品房的用途为住宅-别墅，建筑面积142.14平方米，总价款3014518元。合同第八条约定，出卖人（被告）应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用：1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。……第十五条约定，出卖人应当在房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。……如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。合同还对其他事项进行了约定。附件七合同补充协议书第十二条第1款约定，主合同所约定的出卖人为买受人办理房屋权属证书及土地使用权证的时间是指办理该商品房所在楼宇初始登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间，不是买受人实际取得相关证书的时间。第十二条第3款第6项约定，买受人依据主合同第十五条，在出卖人逾期提交资料报产权登记机关备案时，则买受人有权选择退房或不退房，且完全知悉并认可以下约定：……（2）买受人选择不退房的，在规定的届满之次日起，每逾期一日，出卖人应按照买受人已付购房款总额的万分之零点五向买受人支付违约金至办理完毕该商品房产权过户手续之日止，并继续为买受人办理完毕产权过户手续。但最高不超过购房款总额的百分之一。（3）除出卖人向买受人支付上述约定的违约金外，买卖双方各自承担相应的损失，互不支付任何其他费用。出卖人承担上述责任后，将不再就产权办理问题承担其他任何责任。第二十一条第10款约定，买卖双方确认本协议是买卖双方真实的意思表示，主合同的有效组成部分。买卖双方在签署本协议时对双方各自的权利义务清楚明白，并愿意按照本补充条款严格执行。若主合同与本协议有抵触的，以本协议为准。合同签订后，原告向被告支付全部房款3014518元。原告于2015年3月30日办理了房屋交接手续，同时缴清了相关的办证费用。因被告至今没有为原告办理房屋权属证书，原告遂向本院提起诉讼。庭审过程中，原告认为附件七合同补充协议书第十二条第1款及第3款6项无效，被告应按照合同第十五条约定向原告支付违约金；且认为逾期办证违约金应从合同约定交房时间即2013年11月30日起扣除720天后起算。对此，被告不予认可。 另查明，2017年3月22日，琼海市国土环境资源局受理被告涉案项目商品房国有土地使用权分割转让证明书登记的申请。 本院认为，原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是：一、附件七合同补充协议书第十二条第1款及第3款6项是否有效;二、被告是否存在违约行为，是否应承担相应违约责任；三、原告主张被告支付违约金的计算依据及起止时间是否符合合同约定；四、原告主张交通、食宿等相关费用是否应得到支持。 关于争议焦点一。本院认为，附件七合同补充协议书是双方在签订合同后对合同作进一步的完善及补充，附件七中第十二条第1款及第3款6项本身约定的内容表述清楚明确，以通常人的认识水平即可知悉其含义，根据私法自治和契约自由原则，双方当事人是在自愿基础上达成的上述协议，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故上述应为有效条款，双方均应遵守履行。故原告主张上述条款为无效条款，缺乏理据，本院不予支持。 关于争议焦点二。本案中，原告已于2015年3月30日办理了房屋交接手续，实际接收房屋。根据合同第十五条“出卖人应当在房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书”及附件七合同补充协议书第十二条第1款关于“主合同所约定的出卖人为买受人办理房屋权属证书及土地使用权证的时间是指办理该商品房所在楼宇初始登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间，不是买受人实际取得相关证书的时间”的约定，被告至少应在房屋交付之日起720日内即2017年3月19日之前向产权登记机关提供的资料备案。但被告仅于2017年3月22日向琼海市国土资源局申请办理涉案项目商品房国有土地使用权分割转让证明书登记，并未提供证据证明其已将办理涉案商品房所在楼宇初始登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，故其行为已构成违约，应承担违约责任。被告抗辩因政策原因导致其未能按期提交办证资料，不承担违约责任。本院认为，不动产登记制度的改革并不影响被告提交该商品房所在楼宇初始登记需的资料，故其抗辩主张本院不予以支持。 关于争议焦点三。根据合同第十五条关于“如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金”、合同附件七第十二条第3款第6项关于“买受人选择不退房的，在规定的届满之次日起，每逾期一日，出卖人应按照买受人已付购房款总额的万分之零点五向买受人支付违约金至办理完毕该商品房产权过户手续之日止，并继续为买受人办理完毕产权过户手续。但最高不超过购房款总额的百分之一”及第二十一条第10款“若主合同与本协议有抵触的，以本协议为准”的约定，逾期后，被告应从2017年3月20日起以已付房款3014518元为基数，违约金按日万分之零点五计算至办理完毕该商品房产权过户手续之日止，如果违约金超过合同总价款的百分之一，则应按照合同总价款的百分之一计付违约金。至本案庭审时，涉案商品房产权过户手续尚未办理，逾期超过471天，违约金超过了合同总价款的百分之一即超过30145元，故被告应支付原告的违约金为30145元。因原告于2015年3月30日才办理房屋交接手续及缴清了相关的办证费用，故原告主张自2013年11月30日起扣除720天后，按合同第十五条计付违约金，缺乏依据，本院不予支持。被告抗辩若认定被告存在违约责任，违约金也应从2018年3月15日计算到原告所主张的时间即2018年4月25日，理由不充分，本院不予采纳。 关于争议焦点四。原告主张被告支付交通、食宿等相关费用，但未提供证据证明所产生的相关费用具体金额是多少，且根据合同附件七中第十二条第1款及第3款6项（3）约定，除出卖人向买受人支付上述约定的违约金外，买卖双方各自承担相应的损失，互不支付任何其他费用。故原告主张支付交通、食宿等相关费用，无事实根据和法律依据，本院不予支持。 根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条关于“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，协助商品房购买人办理房屋所有权及土地使用权登记，是开发商的法定义务。鉴于目前已实行不动产权统一登记，办理不动产权证书，不再分别办理房屋所有权证和土地使用权证，因此，被告应为原告办理不动产权证书。原告请求被告为其办理不动产权证书，符合合同约定和法律规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、限被告海南博鳌投资控股有限公司在本判决生效之日起三十日内协助原告乌某办理位于琼海市××镇龙潭岭A-14(幢）1+2（层）A-14号房的不动产权证书。 二、限被告海南博鳌投资控股有限公司在本判决生效之日起十日内向原告乌某支付逾期办证违约金30145元。 三、驳回原告乌某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2658元，由原告乌某承担2359元，被告海南博鳌投资控股有限公司承担299元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员  祁永芳 二〇一八年七月二十二日 法官助理  李昌琴 书 记 员  王彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十二条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。