呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终784号上诉人（原审原告）：王艳清，教师，住内蒙古丰镇市。委托诉讼代理人：乔虎，内蒙古蒙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卓菲，内蒙古蒙元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司。法定代表人：武二润，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁换生，内蒙古嘉泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨鑫，内蒙古嘉泽律师事务所律师。原审被告：班俊良，无固定职业，住内蒙古武川县。上诉人王艳清因与被上诉人内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司（以下简称恒盛泰公司）、原审被告班俊良房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2017）内0104民初661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王艳清的委托诉讼代理人乔虎、李卓菲，被上诉人恒盛泰公司的委托诉讼代理人杨鑫、原审被告班俊良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王艳清的上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持王艳清的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由恒盛泰公司负担。事实与理由：一、一审法院未对部分事实予以认定，属于认定事实不清。恒盛泰公司违反其与王艳清于2013年12月14日签订的《恒泰盛都商品房内部认购合同》（以下简称《认购合同》）的约定，明确拒绝履行《认购合同》，且以涉案房屋已经另售他人并已向他人交付及存在民间借贷等理由否认与王艳清之间存在房屋买卖合同关系，双方之间的《认购合同》已经客观履行不能，签订本约合同的目的不能实现。二、恒盛泰公司不履行合同约定的主要义务严重超过合理期限。《认购合同》第6及第7条约定，恒盛泰公司计划交房日期为2015年1月23日；完善全部审批手续、齐备法定证照的时间为2016年12月31日前。然而至本案提起诉讼前，恒盛泰公司仍未取得涉案房屋的全部合法手续，不具备与王艳清签订《商品房买卖合同》的法定条件，其已严重超过履行约定义务的合理期限。在这种情况下，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，王艳清诉讼解除《认购合同》返还购房款，并要求恒盛泰公司承担违约责任，具有事实及法律依据。恒盛泰公司辩称，1.王艳清认可了在具备签署商品房买卖合同条件时，换签正式的商品房买卖合同，即王艳清对于签订正式的商品房买卖合同有合理的预期。2.对于王艳清所述已将该房屋交付他人的事实并不认可。班俊良辩称，郑永瑞向班俊良借了涉案房屋用于贷款，而且借了不止这一套。郑永瑞欠了班俊良工程款，双方之间是借款关系，而不是买卖关系。王艳清向一审法院起诉请求：1.判令解除王艳清与恒盛泰公司之间于2013年12月14日签订的《恒泰盛都商品房内部认购合同》，返还购房款525943元，并自2013年12月14日按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际返还购房款之日止；2.判令恒盛泰公司与班俊良承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月14日，出卖人恒盛泰公司（甲方）与买受人王艳清（乙方）签订了《恒泰盛都商品房内部认购合同》，内容为：乙方自愿购买甲方在呼和浩特市××区东侧开发建设的恒泰盛都商品房住宅小区三区第壹座壹单元叁层1-01-302号房，房屋用途为住宅，建筑面积约为82.89平方米（实际面积以签订正式《商品房买卖合同》为准），单价为每平方米5662元，总价款525943元。付款方式为一次性付款：一次性付清房屋全款（工程款顶账），抵顶恒泰盛都三区3#、4#施工工程款，班俊良。至今恒盛泰公司未将涉案房屋交付王艳清使用，也未取得商品房预售许可证明。一审法院认为，当事人之间签订的合同，依据合同性质、约定内容、法律后果等不同，可以分为预约合同和本约合同。预约合同是相对于本约而言的特殊合同，直接指向本约的缔结，目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，并为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方具体权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。预约合同与本约合同的本质区别在于预约合同存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定，而本约合同则不存在这一情况。在商品房买卖合同法律关系中，对于当事人之间签订的认购书、意向书等，则应从形式外观、合同内容、订立目的等方面予以审查，即客观上是否能够排除订立本约合同的法律及事实障碍、合同内容是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容、当事人之间订立合同的真实意思等等为判断标准。本案中，双方当事人签订的《认购合同》应认定为预约合同，具体理由如下：第一，双方当事人在合同中已明确约定订立合同之时所售房屋不具备商品房买卖的法定条件，涉案房屋客观上存在不能进行买卖的法律障碍，现阶段无法订立正式的商品房买卖合同，同时约定待具备条件后再另行订立《商品房买卖合同》，该约定内容符合预约合同的订立目的；第二，基于上述客观障碍的存在，导致双方当事人订立的《认购合同》中缺失《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同中应当具备的主要内容，如装饰设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属、办理产权登记的有关事宜、面积差异的处理方式等，双方当事人的部分权利、义务处于不明确状态，需通过后期订立了本约合同予以磋商、明确；第三，恒盛泰公司在订立《认购合同》之时并未隐瞒所售房屋审批手续不全、不具备法定销售条件的事实，买受人对于该事实亦明确知晓，双方就此达成一致意思并约定在具备条件后签订《商品房买卖合同》，说明双方在签订该《认购合同》是对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑意的，故双方当事人订立《认购合同》的真实意思系为了将来能够订立正式合同而进行的一种预先约定，符合预约合同的概念特征和判断标准。综上，本案所涉的《认购合同》应认定为双方当事人的真实意思表示，内容、形式均不违反法律、行政法规定的禁止性规定，系双方为将来订立《商品房买卖合同》的预约合同，为诺成合同，自签订之日起即发生法律效力，故本院对其有效性予以确认；如前所述，预约合同作为相对于本约合同的特殊合同，是在双方缔约的过程中达成的协议，其订立目的明确指向为本约合同的缔结，合同标的和履行结果是在一定期限内签订本约合同，因此，预约合同的效力和法律约束力只能是"使当事人产生诚信磋商以订立本约合同的义务"。而预约合同中的其他条款只有在以订立本约合同的方式予以确认后才对双方当事人产生约束力，故预约合同只是赋予了权利方要求义务方签订本约合同的请求权以及以此请求权为基础而要求义务方承担的包括违约责任、解除预约合同、损害赔偿等民事责任。本案中，双方当事人签订的《认购合同》系以将来签订《商品房买卖合同》为目的的预约合同，且在《认购合同》明确约定甲方是承诺在具备换签条件后换签正式《商品房买卖合同》，王艳清与恒盛泰公司也没有约定具体的换签正式《商品房买卖合同》的时间，涉案房屋双方均未提供竣工验收等相关证据，无法确定该房屋是否具备交付条件。关于恒盛泰公司、班俊良抗辩认为案涉房屋系恒盛泰公司抵顶班俊良，后经几次变更，涉案房屋已不在王艳清名下，因恒盛泰公司对案涉《认购合同》及收款收据恒盛泰公司公章真实性均予以认可，案涉《认购合同》于2013年12月14日乙方已变更为王艳清，并出具了相应的收款收据，恒盛泰公司应当对自身民事行为承担相应的民事责任，且班俊良对抵顶王艳清的行为予以认可，班俊良协助王艳清变更了认为认购手续；恒盛泰公司提供"恒泰盛都"户名变更申请单时间均在涉案《认购合同》签订之后，原户名处均不是王艳清，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，涉案《认购合同》签订之后，涉案房屋处分权应当归王艳清所有，恒盛泰公司、班俊良及案外人无权处分涉案房屋、申请户名变更，"恒泰盛都"户名变更申请单均为无效的民事行为，恒盛泰公司、班俊良内部抵顶行为产生纠纷不能妨害王艳清的合法权益，故对其抗辩理由不予支持。综上所述，对于王艳清要求解除2013年12月14日的《恒泰盛都商品房内部认购合同》的诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持。王艳清要求返还购房款525943元，并自2013年12月14日按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际返还购房款之日止诉讼请求，因合同应当继续履行，不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告王艳清的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明，恒盛泰公司已于2015年7月14日将涉案房屋已交付案外人殷大伟。本院认为，本案的争议焦点是：一、王艳清主张解除与恒盛泰公司签订的《认购合同》是否具有事实及法律依据；二、王艳清要求返还购房款及支付相应的利息是否有事实及法律依据。关于争议焦点一，依据恒盛泰公司一审提交、二审复举的证据，2015年7月4日，恒盛泰公司与案外人殷大伟就涉案房屋签订了编号为htsdsqfw1-01-302的《房屋认购协议书》；2015年7月14日的《房屋交接说明书》中载明，殷大伟已于当日接收了涉案房屋。故对于王艳清与恒盛泰公司于2013年12月14日签订的本案涉案合同《恒泰盛都商品房内部认购合同》而言，尽管该合同为预约合同，但签订该合同的目的是在条件成就时，就该涉案房屋订立本约合同，即《商品房买卖合同》。然而，本案涉案房屋已经由恒盛泰公司另行转让给案外人殷大伟，且殷大伟也接收了房屋。故恒盛泰公司客观上不存在将涉案房屋与王艳清订立《商品房买卖合同》的可能性，王艳清与恒盛泰公司之间的预约合同的目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项："有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的"，故本案王艳清与恒盛泰公司之间的《恒泰盛都商品房内部认购合同》具备法定解除的条件，应予解除。关于争议焦点二，首先，根据呼和浩特市玉泉区人民法院（2015）玉民一初字第00722号民事判决中确认定事实："即2013年12月14日，甲方内蒙古恒盛泰房地产有限责任公司与乙方王艳清签订了《恒泰盛都商品房内部认购合同》......该合同签订后，王艳清依据合同约定，于2013年11月17日支付购房款525943元，即是100%的购房款"。该案二审阶段，呼和浩特市中级人民法院（2016）内01民终1502号民事判决书对该案一审查明的事实予以确认。且王艳清一审所举、二审复举的2013年11月7日收据载明，恒盛泰公司于当日收到班俊良缴纳的涉案房屋购房款525943元，在该收据的左下角标注：2013年12月14日更名为王艳清。本案审理过程中，恒盛泰公司虽对王艳清缴纳购房款的事实不予认可，但未提交相反证据推翻以上生效裁判认定的事实。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定"合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。"故本案王艳清与恒盛泰公司签订的《恒泰盛都商品房内部认购合同》解除后，恒盛泰公司应返还王艳清的购房款525943元，并支付王艳清2013年12月14日按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，至实际返还购房款之日止。综上所述，王艳清的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2017）内0104民初661号民事判决；二、解除王艳清与内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司于2013年12月14日签订的《恒泰盛都商品房内部认购合同》；三、内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内，返还王艳清购房款525943元，并支付王艳清自2013年12月14日按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，计算至实际返还购房款之日止。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计18118元，由内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨蔚堃审 判 员 鄂晓红代理审判员 韩东妹二〇一八年七月五日书 记 员 贾沛然