上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第17081号原告(反诉被告)王斑。原告(反诉被告)于巍巍。被告(反诉原告)田伟。被告(反诉原告)李素霞。以上被告共同委托代理人柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。原告王斑、于巍巍诉被告田伟、李素霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月5日受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告田伟、李素霞提起反诉，本院于2015年6月12日公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)王斑、于巍巍，被告(反诉原告)田伟、李素霞的委托代理人柴小森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)王斑、于巍巍诉称，2014年5月28日，经上海中原物业顾问有限公司居间介绍，双方签署《房屋买卖合同》，约定原告将其所有的上海市浦东新区妙境路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)以人民币(以下币种同)275万元的价格转让给被告。但合同签订后，被告除支付30万元定金外，未按约履行包括支付房屋转让款在内的合同义务，已构成根本违约。2014年9月4日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》。上述协议签订后，被告仍拒绝履行除已付30万元之外的任何付款义务，为此，原告数次发函催告。2015年2月13日，原告发出《解除通知函》，提出解除双方之间的买卖合同并要求被告支付违约金余额25万元，但被告未予支付。故原告起诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、被告支付违约金余额25万元(已扣除原告已付款30万元)。被告(反诉原告)田伟、李素霞辩称，同意解除房屋买卖合同，但房屋买卖合同不能履行的原因在原告，原告无解约权，更不能追究被告的违约责任，不同意原告的诉讼请求。同时，被告反诉称，在签订买卖合同过程中，原告要求被告承担交易中的所有税费，并告知其原先的购房价格为130万元，经考虑购房成本，双方协商确认房价款为275万元，且交易税费均由被告承担。2014年9月4日，双方网签了买卖合同和补充协议，再次确认上述买卖条件。其后，双方一起到银行支付首付款时，原告突然告知原来的购房价格是90万元，并坚持多出来的税费也要由被告承担，被告不能接受，经多次协商未果。故被告提起反诉，要求原告返还钱款30万元并按同期贷款利率支付2014年5月31日起至实际返还之日止的利息。针对反诉部分，原告(反诉被告)王斑、于巍巍辩称，其不存在违约行为，请求法院驳回反诉请求。经审理查明，系争房屋权利人为原告。原、被告协商签约时，原告告知被告其原先购买系争房屋的价格为130万元。2014年5月28日，经上海中原物业顾问有限公司居间介绍，原告与被告田伟签订一份《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，约定原告将系争房屋以275万元价款转让给被告田伟，定金数额双方同意为30万元，交易税费由被告田伟负担。当日，被告支付原告5万元。2014年5月29日，被告又向原告支付了25万元。2014年9月4日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)及《补充协议》,合同再次明确了买卖双方的权利义务，并约定被告未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向原告支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后被告仍未付款的，除被告应向原告支付二十日的违约金外，原告有权单方解除合同。原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%；签订合同当日被告支付首期房价款130万元，2014年9月14日前支付第二期房价款65万元，2014年11月30日前支付第三期房价款78万元，待过户完180日后的三天内，双方对房地产进行验看清点，确认无误后，原告将房地产交付被告，同时被告支付尾款2万元；交易所产生的双方应承担的所有税费由被告负担。次日，原、被告准备转账支付首付款时，原告告知被告原先购买系争房屋的备案合同价为90万元。遂原、被告为多增加的22,600元营业税负担发生争议。2014年9月18日，原告以被告二期房地产转让款逾期未付为由，向被告发函催讨。2014年10月27日，被告向本院起诉[案号为(2014)浦民一(民)初字第38990号]，以原告欺诈为由要求撤销涉案买卖合同，并要求原告返还钱款30万元并支付利息。该案庭审中，被告表示同意补贴原告多出来的税费22,600元。2014年11月28日，被告以双方欲庭外调解为由，撤回了诉讼。2014年12月30日、2015年1月17日，原告以被告三期房地产转让款逾期未付为由，又分别发函向被告催讨。2015年2月13日，原告向被告发出《解除通知函》。审理中，原、被告确认涉案30万元的性质为房款。被告表示因准备与原告再协商一下，故撤回了(2014)浦民一(民)初字第38990号案件的起诉，但最终双方未能协商成功，若合同继续履行，被告表示同意，庭后，被告放弃了利息的诉请，并将诉请返还钱款的本金下调至20万元。原告表示其原先购买系争房屋时，连同税费确实支出了130万元的购房成本，但原、被告交易时，因相关发票、收据都在上手卖家手里，故没注意到上手卖家给原告开的发票是90万元。2014年9月4日，原告拿出原先的买卖合同准备还贷时发现当初合同价是90万元，并于次日将该情况主动告知被告，被告要求原告承担多出来的税费，原告当时予以拒绝。之后为妥善解决矛盾，原告同意补贴被告多增加的税费，但被告坚持不同意继续履行。被告申请撤回另案诉讼后，从未联系过原告，且对原告发的催款函也置若罔闻。现原告对被告已失去信心，不同意再出售。以上事实，有上海市房地产登记簿、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、情况说明、(2014)浦民一(民)初字第38990号庭审笔录、答辩意见、函件及庭审笔录等在案佐证。本院认为，涉案房屋买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性，应为合法有效，原、被告均应严格履行。庭审中，原、被告对合同解除达成一致，本院予以确认。法律规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，在合同蹉商阶段，原、被告约定交易所产生的所有税费由被告承担，但原告在合同订立前未能如实告知其原先购房的备案合同价格，不论是否出于故意，客观上原告的行为将导致被告购房成本的增加；在支付首付款时，原告将原购房的备案合同价格如实告知了被告，但现有证据表明，原告开始并不同意承担多增加的营业税，以致双方发生履约争议并引发之后的诉讼；(2014)浦民一(民)初字第38990号案件中，原告表示同意补贴被告多增加的税费，被告也向法院申请撤回了起诉，但之后双方并未对合同后续履行事项作进一步协商沟通。纵观以上事实，另案诉讼前，原告对涉案合同履行争议存在责任；另案撤诉后，虽然被告未能就后续履行事项与原告积极沟通，但原告除了按原合同约定付款期限催款外，也没有就后续履行进一步与被告协商。故本案合同最终解除责任不能完全归责于被告一方，原告以被告逾期付款构成根本违约为由，要求被告支付违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。被告要求原告返还已支付的房款20万元，本院予以支持。审理中，被告放弃、减少部分反诉请求，系当事人对自己民事权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)王斑、于巍巍与被告(反诉原告)田伟、李素霞就上海市浦东新区妙境路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)及《补充协议》；二、原告(反诉被告)王斑、于巍巍于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)田伟、李素霞房款20万元；三、驳回原告(反诉被告)王斑、于巍巍的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,050元，减半收取2,525元，由原告(反诉被告)王斑、于巍巍负担。反诉案件受理费减半收取2,150元，由原告(反诉被告)王斑、于巍巍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇一五年八月五日书记员 许瑞芬附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。