浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终3925号 上诉人（原审原告）：何友海，男，1968年9月9日出生，汉族，住杭州市上城区。 上诉人（原审被告）：杭州瑞成房地产开发有限公司，住所地：杭州市余杭区仓前街道仓前塘路**。统一社会信用代码：91330110740503316P。 法定代表人：虞文藉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何丽青、王语秋，浙江凯麦律师事务所律师。 上诉人何友海与上诉人杭州瑞成房地产开发有限公司（以下简称瑞成公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初11444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2011年2月27日，何友海与案外人董德胜签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定何友海自董德胜处购买位于杭州市余杭区××镇××花园××幢××室房屋，总价242万元。2011年7月31日，何友海在房屋交付验收单中提出案涉房屋的卧室、阳台等部位存在渗漏，要求瑞成公司予以维修。2012年8月，何友海与瑞成公司工程部就案涉房屋的维修形成《处理方案》一份，针对案涉房屋存在的六处屋面漏水情形，提出了修补建议。2013年6月29日，何友海再次提出房屋存在渗水问题。2016年6月6日，何友海、瑞成公司工作人员、物业公司工作人员共同对案涉房屋的维修情况进行了统计，具体如下：“一、三楼北卧北窗下角渗水；三楼北卧北墙飘窗左边渗水；三楼北卧南墙上渗水；三楼卫生间北墙渗水；三楼卫生间西墙渗水。二、三楼南卧东墙东北角渗水；三楼南卧南窗东南角渗水；三楼小客厅西面墙体中间渗水；二楼北卧南墙渗水。”后瑞成公司针对上述问题组织维修，2016年9月10日，物业公司及瑞成公司工作人员参与验收，确认渗水维修已经全部完成。2017年6月27日，何友海向原审法院起诉，后因未在法定期限内预交案件受理费，按撤诉处理。2017年7月13日，何友海再次诉至该院，请求：1.瑞成公司赔偿何友海房屋无法使用期间至彻底修复完工之日为止的损失，包括自2011年3月起的租金损失每月7000元，至2017年12月共计574000元，物业费每年3972元，至2017年7月共计27804元，两项合计601804元；2.诉讼费用由瑞成公司承担。 原审另查明，2006年6月5日，瑞成公司与案外人董德胜、马玲亚签订《商品房买卖合同》（合同编号：（2006）05308），约定董德胜、马玲亚购买案涉房屋，房屋应于2007年5月31日交付使用。合同对保修责任做出了如下约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任……《住宅质量保证书》应当符合《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十九条的规定”。案涉房屋所在工程实际于2007年4月12日通过竣工验收，并于2007年7月5日备案。原审庭审中，何友海称瑞成公司于2007年12月底交付将案涉房屋交付案外人董德胜、马玲亚，且案涉房屋已于2016年底维修完毕，目前不存在渗漏情形。 原审法院认为，公民的合法权益受法律保护。我国《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算；在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。上述法条内容表明，我国实行商品房保修制度，由房地产开发企业对所售的商品房履行保修义务，即使该商品房在保修期间发生所有权的转移，亦不免除开发商的上述责任。《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十九条第一款规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期不低于8年。何友海第一次向瑞成公司报修的时间为2011年7月31日，并未超过保修期限。庭审中双方均认可案涉房屋在2011年、2012年、2013年均进行过维修，对维修过程中给何友海造成的损失，瑞成公司应当予以赔偿。现何友海认可案涉房屋目前已经维修完毕，不存在渗漏情形。综合考虑本案的实际情况，维修时间以及何友海的实际损失等因素，该院酌情确定由瑞成公司赔偿何友海损失132000元。对何友海的其余诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、杭州瑞成房地产开发有限公司赔偿何友海损失132000元，于判决生效后十日内付清；二、驳回何友海的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9818元，由何友海负担7665元；由杭州瑞成房地产开发有限公司负担2153元，于判决生效后七日内付清。 宣判后，何友海与瑞成公司均不服，分别向本院提起上诉。 何友海上诉称：原审法院判决瑞成公司赔偿何友海损失132000元，远少于因房屋的多年维修，无法居住给何友海造成的实际损失。何友海在一审法院提供的短信截图一组和短信记录一组证据，分别是瑞成公司工程部经理刘辉明、瑞成花园绿城物业公司员工杨宪海就房屋维修的沟通事实，一审判决不予确认，不符合事实。故提起上诉，请求：1.撤销一审判决；2.判决瑞成公司赔偿何友海因为房屋无法使用期间至彻底修复完工之日的损失，包括自2011年3月起的租金损失每月7000元，至2017年12月共计574000元，物业费每年3972元，至2017年7月共计27804元，两项合计601804元；3.诉讼费由瑞成公司承担。 针对何友海的上诉，瑞成公司答辩称：一、案涉房屋是何友海从案外人处购买，实际房屋交付是2007年12月底，保修期应该是于2015年12月届满的，2011年由何友海开始报修。从2007年到2011年已经经过了四年的时间，从2011年到2013年，其实已经维修好，是从2016年又开始了一个渗水，从维修的时间上看跨度非常长。瑞成公司认为，第一次报修时间为2011年7月31日，已经超过了保修期。且何友海购买房屋后从未居住，其购买房屋的目的是为了投资。二、根据目前的市场行情，何友海主张的每个月7000元金额的损失以及物业费损失没有任何法律依据。综上，瑞成公司认为，何友海并不存在损失，请求二审法院驳回何友海的诉讼请求。 瑞成公司上诉称：一、一审法院以何友海第一次报修时间为2011年7月31日为由认定并未超过保修期限，系认定错误。根据《浙江省实施办法》第二十九条第一款规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外前面的防渗漏保修期不低于8年。案涉房屋于2007年12月底交付给案外人董德胜、马玲亚（第一买受人），保修期于2015年12月届满。而本案中，案涉房屋于2011年、2012年、2013年进行维修后，直至2016年6月又出现渗水问题。2013年至2016年相差三年的时间，足以证明2013年维修完毕后，渗水问题已经解决。2016年6月新出现的问题已经超过保修期限，瑞成公司并无保修义务。然而，一审法院仅仅以何友海第一次报修时间为2011年7月31日为由，即认定未超过保修期限，显然罔顾客观事实。二、一审法院在尚未查明案涉房屋渗水系保修范围的质量问题的情况下，即认定瑞成公司应承担保修义务和赔偿义务，系认定错误。根据《商品房销售管理办法》第三十三条，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。关于案涉房屋渗水是否属于质量问题，瑞成公司并未申请质量鉴定、亦没有提供质量鉴定报告。而根据案涉房屋《竣工验收备案表》，足以证明案涉房屋不存在质量问题。然而，一审法院罔顾案涉房屋无质量问题以及何友海举证不足的情况，径行认定渗水系保修范围的质量问题，显然错误。退一步说，即使房屋有零星的渗水，也不影响房屋的居住和使用。从何友海对房屋的报修记录以及物业登记情况来看，何友海对案涉房屋不做居住使用。三、一审法院在何友海无任何证据证明损失的情况下，认定瑞成公司赔偿132000元，无任何事实依据和法律依据根据。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款明确规定：“当事人对自己提出的主张有责任提供证据。”本案中，何友海主张租金损失和物业费共计601804元。但是，何友海并未提供上述损失的任何证据。其提供的房屋出租情况仅是从网上截取的其他小区租金情况，根本没有直接证据来证明其因房屋渗水而导致出租失败。因此，何友海应承担举证不利的后果。然而，一审法院却无视上述情况，径行判决瑞成公司须承担相应赔偿责任。并且，关于该132000元系一审法院酌情认定，无任何计算方式、事实依据。退一步讲，假使瑞成公司须承担赔偿责任，由于案涉房屋地处老余杭，且属于毛坯的排屋，根本无租赁市场，不能与一般的经过装修的住宅租赁市场相比较，何友海不可能有如此之高的损失。综上所述，一审法院判决错误。故提起上诉，请求：1.请求依法改判，撤销一审判决第一项，维持一审判决第二项；2.本案一、二审诉讼费用由何友海承担。 针对瑞成公司的上诉，何友海答辩称：一、房屋的使用价值是存在的。房子买了以后，何友海马上开始装修，也请了装修公司、设计师去装修，就在设计装修的时候，2011年的6、7月份梅雨季节出现了大面积的漏水，装修停止。何友海购买案涉房屋或自住，或出租，具有居住使用价值。二、案涉房屋在2013年进行维修以后，到2016年6月份出现了渗水，中间相差了三年的时间，这个事实是错误的。案涉房屋从2011年开始每年都进行维修。2011年维修好以后，到2012年房子又出现了大量的渗水情况，然后何友海和物业公司、开发商沟通以后，又进行了维修。2012年维修以后，2013年又出现了大量的漏水渗水，即维修基本是没有效果的，渗水漏水持续到2014年、2015年。2014年、2015年开发商没有去维修，2016年又出现了大量的渗水，开发商去维修，到2017年的情况是好的，但是今年又开始渗水。何友海和工程部的刘经理几次当面沟通、信息沟通都谈到了这些问题，和绿城物业的工作人员几次沟通、短信沟通也都谈到了这些问题。 二审期间，何友海提交如下证据：绿城物业服务集团有限公司信息传递单两份，欲证明：1.2015年房屋仍存在渗漏；2.房屋存在质量问题。对何友海提交的证据，瑞成公司认为：第一，系复印件，真实性有异议，且复印件不清楚；第二，一审当中何友海已经明确案涉房屋在2016年已经彻底维修完毕，而且不存在渗漏的情况，即使两份证据是真实的，但提到的维修记录是2015年的，与本案没有直接的关联性；第三，不属于新证据，且证据中涉及的其他房子与本案无关。对该证据，本院认为两份信息传递单均系复印件，真实性无法确认，故该证据本院不予采信。 瑞成公司提交如下证据：杭州市房屋租赁合同，欲证明案涉小区的年租金仅22000元，何友海主张的损失不能成立。对瑞成公司提交的证据，何友海认为：对该证据的真实性不予认可；即使该证据是真的，案涉房屋面积是322.53平方米，几乎是上述房屋面积的两倍，两者的租金无法比较。对该证据，本院认为：该证据系复印件，对其真实性不予确认，且与本案并无关联性，故该证据本院不予采信。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为，瑞成公司是否具有维修义务以及原审法院认定的损失赔偿金额是否合理。根据董德胜、马玲亚与瑞成公司签订的《商品房买卖合同》第十七条：“出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……《住宅质量保证书》应当符合《浙江省实施办法》第二十九条的规定。”即屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期不低于8年。何友海虽系从案外人董德胜、马玲亚处购买的案涉房屋，但根据《商品房销售管理办法》第三十三条的规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，瑞成公司作为案涉房屋的房地产开发商，应当在保修期内承担保修责任，且双方当事人均认可案涉房屋存在的渗漏水问题保修期为八年。故，2011年7月31日，何友海就案涉房屋渗漏水问题第一次向瑞成公司报修，尚在保修期内，此后2012年、2013年何友海又就案涉房屋存在的渗漏水问题向瑞成公司进行了报修。根据2013年6月29日的《房屋交付验收单》，修复后仍然存在墙面渗漏水问题，双方并未出具维修完毕的验收意见，故瑞成公司主张2013年维修完毕与事实不符。瑞成公司主张保修期于2015年12月届满，2016年新出现的问题已经超过保修期，但何友海在保修期内提出多次报修，瑞成公司均未完成维修义务，故瑞成公司应当继续履行保修义务。本案中，双方对于一审查明的案涉房屋渗漏水问题均予以认可，且均认可2016年底维修完毕。2011年至2016年期间，案涉房屋因渗漏水问题多次维修，必然影响何友海正常使用，并造成损失。何友海以案涉房屋出租租金为7000元每月为标准，主张自2011年3月至2017年12月的租金损失。但何友海一审中提交的租房信息网上截图均为其他小区装修后房屋，且真实性无法判断，原审法院未采纳其主张的租金标准并无不当，且何友海亦未因此实际承租房屋。故原审法院综合考虑实际情况，酌定瑞成公司赔偿何友海损失132000元并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11287元，由何友海负担8347元，由杭州瑞成房地产开发有限公司负担2940元。 本判决为终审判决。 审 判 长  盛 峰 审 判 员  胡 宇 审 判 员  金瑞芳 二〇一八年七月十八日 法官助理  赵 勤 书 记 员  朱创威