浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0602民初769号原告（案外人）绍兴智库文化发展有限公司，住所地绍兴市剡溪路256号三楼。法定代表人李伟东，系执行董事。委托诉讼代理人（特别授权代理）周斌照、何俊，浙江中圣律师事务所律师。被告（申请执行人）中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地杭州市延安路528号11、12层。法定代表人胡德，系总经理。委托诉讼代理人（一般授权代理）孙孟强，浙江大公律师事务所律师。被告（被执行人）张惠丽，女，1973年10月29日出生，汉族，住绍兴市越城区。原告绍兴智库文化发展有限公司（以下简称智库公司）与被告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达公司）、被告张惠丽案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月11日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭，于2018年4月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何俊，被告信达公司的委托诉讼代理人孙孟强到庭参加诉讼。被告张惠丽经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告智库公司诉称，原告不服浙江省绍兴市越城区人民法院(2017)浙0602执异160号执行裁定书，认为该裁定书未支持原告的执行异议是错误的。理由为：2013年2月1日,坐落于绍兴市产的所有人即本案被告张惠丽与另一案外人王国泉签订《房屋租赁合同》1份,被告张惠丽将涉案房产出租给王国泉,租赁期限自2013年2月1日起至2028年1月30日止。2014年1月15日,王国泉又与原告签订《房屋租赁合同》1份,王国泉将涉案房产转租给原告,租赁期限自2014年1月1日起至2022年2月28日止(后于2015年5月30日通过补充合同变更租赁期限至2026年2月28日止)。此后,上述两份《房屋租赁合同》正常履行至今,涉案房产也一直由原告实际使用,用于经营“东城智库文化创意园”。绍兴市越城区人民法院在执行(2016)浙0602执5523号申请执行人信达公司与被执行人浙江鸥宇控股有限公司（以下简称鸥宇公司）、王国梁、张惠丽金融借款合同纠纷一案过程中,查封了涉案房产并将对其进行评估、拍卖。为保障自身合法权益,原告向越城法院提出书面异议,请求裁定原告对涉案房产享有租赁权、并对涉案房产以附带租赁方式进行拍卖变价。越城法院经审查作出(2017)浙0602执异160号执行裁定,驳回了原告的异议请求。原告于2017年12月6日收到该《执行裁定书》,因不服该裁定,现提起诉讼。本案前置的案外人执行异议审查听证过程中,另一案外人王国泉陈述其自张惠丽处承租涉案房产后,除零星转租给部分建材商外,主要建筑部分进行了大量基础设施改建工程。涉案房产现由原告经营的“东城智库文化创意园”作为老旧工业厂区转型升级的典型代表,在2013年、2014年期间进行了大量改造、改建也是为公众知晓的事实。信达公司在听证中举证证明涉案房屋2013年期间曾大量用电,而原房屋租赁人鸥宇公司早已停产,故实际用电人正是在进行工程施工的王国泉。原告认为,即便王国泉陈述的其与张惠丽间租金支付情况及提供的收条、收据等证据不足以证明其租赁事实,但其陈述的2013年2月至转租给原告前使用涉案房产的方式与信达公司举证的用电事实间亦可相互印证,故王国泉自2013年2月承租涉案房屋的事实应予确认。王国泉主张的对涉案房屋的租赁权、优先购买权应当得到保护,原告所主张的对涉案房屋的租赁权也应得到相应的保护。综上所述,原告认为越城法院(2017)浙0602执异160号执行裁定认定事实不清,驳回原告的异议请求不当。故为维护原告合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条、第227条之规定向越城法院起诉。原告现请求：1、确认原告对坐落于绍兴市越城区的房产享有租赁权（租赁期限至2026年2月28日止），并在执行措施中对该涉案房产以附带租赁方式进行拍卖变价以保护原告的租赁权；2、本案诉讼费用由各被告承担。被告信达公司辩称，被告张惠丽向上海浦东发展银行股份有限公司绍兴分行（以下简称浦发银行）贷款需要将其名下房产作抵押，并办理抵押登记手续，后因张惠丽未归还借款经法院判决，浦发银行对该抵押物享有优先受偿权，后浦发银行将债权转让给信达资产公司，因此信达资产公司对抵押房产享有抵押权，执行过程中，原告以出租提出异议，租赁权是否对抗信达公司的抵押权，信达公司认为不能对抗。理由有：1、案外人王国泉在越城区法院做出2017执异160号裁定书后没有在法定期限15天内起诉，应认为王国泉已经放弃主张承租房产后再出租给原告的权利，在王国泉放弃租赁权的情况下，本案原告主张的次承租事实不再成立，因此，本案原告主张租赁权无事实依据；2、王国泉没有任何证据证明其向房屋所有权人张惠丽承租房产的事实；3、租赁合同发生在抵押之后，即使王国泉向张惠丽主张的租赁权成立，转租发生在抵押之后，原告不能对抗被告信达公司的抵押权。被告张惠丽未作出书面答辩。原告智库公司向本院提交的证据及被告质证和本院的认证：1、越城区法院（2017）浙0602执异160号执行裁定书1份，要求证明原告在执行过程中提出执行异议被驳回，原告不服从而提起本案执行异议之诉的依据。以及相关证据当时已经提出的事实。被告信达公司经质证认为，对证据三性均无异议，本院对该证据依法予以认定。2、2013年2月1日张惠丽和王国泉房屋租赁合同书1份，证明张惠丽和王国泉就本案争议标的物之间的租赁合同以及租赁内容。被告信达公司经质证认为，证据三性均有异议。与张惠丽向市场监督管理局出具的承诺内容不一致。3、房屋租赁合同书、房屋租赁补充合同各1份，证明王国泉与原告签订租赁合同，以及约定的承租期限。被告信达公司经质证认为，证据三性均有异议。根据被告获取的证据2013年12月20日原告与张惠丽签订过租赁合同，原告称其与王国泉签订过租赁合同有歧义。4、历史电量电费查询记录截屏5张，证明2013年1月至2015年1月，该房屋电量使用情况，与王国泉在执行异议过程中提出的对房屋基础设施改造的陈述相符合。被告信达公司经质证认为，该证据由法院依法认定。对原告提供的证据2-4，被告信达公司经质证无异议的本院予以认定，对被告信达公司不予认可的，本院将结合其他事实和证据综合认证。被告信达公司向本院提交的证据及原告质证和本院的认证：5、无偿使用房产声明1份，要求证明张惠丽于2007年3月5日将案涉房产无偿给鸥宇公司使用，使用至2017年为止，张惠丽是鸥宇公司的法定代表人和实际控股人。原告经质证认为，形式合法性无异议，真实性和关联性有异议，本件是鸥宇公司工商登记需要，即使真实，鸥宇公司2013年初早已停产，不能推断2013年鸥宇公司仍在使用涉案房屋。6、鸥宇公司2013年和2014年度报告各1份，要求证明2013、2014年鸥宇公司是正常经营的，经营地点是案涉房产地址，该期间案涉房产一直由鸥宇公司使用的事实。原告经质证认为，真实性和形式合法性无异议。关联性有异议，年度报告由鸥宇公司自己填报，不能反映正常经营，注册地址是案涉房产地址，该公司已经搬迁至解放路。7、房屋租赁合同1份，要求证明2013年12月20日张惠丽与原告（筹）签订房屋租赁合同，其中约定的承租面积与本案中原告主张与王国泉所签订的合同约定的承租面积是不一致的，所以王国泉出租给原告的租赁合同是虚假的。原告经质证认为，真实性和合法性无异议。关联性有异议，该合同是原告筹备过程中签订的，并没有实际履行，张惠丽签字不是本人签署的，这份合同是为了工商登记需要才签订的。对证据5-7，对原告认可无异议的部分，本院依法予以认定。对其他原告有异议的部分，本院将结合其他事实和证据综合认证。被告张惠丽未向本院提供证据。综合上述认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：被告（被执行人）张惠丽名下登记有坐落绍兴市越城区，权证号分别为绍市字第F0000246149、F0000246061号，00363547、00364264号，总建筑面积为13385.23平方米的四处房产及对应的国有土地使用权证。根据绍房他证绍市字第××号、第××号、第××号、第××号他项权证记载，上述房产的抵押权人均为浦发银行，抵押登记日期均为2013年4月11日。此后，因借款人鸥宇公司未按约归还借款，而浦发银行已将相关债权转让给信达公司，信达公司向本院提起诉讼，2015年10月29日，本院就原告信达公司诉被告浙江欧宇控股有限公司、王国梁、张惠丽金融借款合同纠纷一案作出（2015）绍越商初字第2496号民事判决书，判令：一、被告鸥宇公司应归还原告信达公司借款本金人民币3000万元，并支付利息（截止2015年4月20日为2122714元，此后至款清之日止按合同约定计算），于判决生效之日起十日内履行；二、被告王国梁对上述债务承担连带清偿责任；三、原告对编号为绍房他证绍市第K000078291号、第K000078288号、第K000078285号、第××号、第××号、第××号他项权证项下的抵押物分别在本金130万、580万、305万、770万、585万、1340万元及各自本金的利息、违约金范围内享有优先受偿权。因各被告未按上述生效判决履行，2016年11月9日，本院对上述民事判决书立案执行。执行中，本院于2017年9月27日作出（2016）浙0602执5523号公告，责令被执行人于2017年10月20日前自觉履行还款义务，逾期不履行，本院将依法对涉案房产进行评估、拍卖，并通知对涉案房产有租赁权或其他相关权利的案外人，需于2017年10月20日前向本院申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。公告张贴后，原告智库公司和王国泉均以案外人身份向本院提出执行异议。王国泉要求对该案执行标的物即坐落绍兴市的房产享有租赁权及优先购买权，原告智库公司要求确认其与王国泉就上述争议房屋租赁补充合同真实，并请求保护其承租权利期限至2026年2月28日止。2017年12月3日，本院作出(2017)浙0602执异160号执行裁定，驳回了案外人王国泉、绍兴智库文化发展有限公司的异议请求。原告智库公司不服，于2018年1月11日提起本诉。另查明，原告提供了张惠丽与王国泉签订的房屋租赁合同1份，落款日期为2013年2月1日，主要内容为：1、甲方（出租人）为张惠丽，乙方（承租人）为王国泉，双方约定甲方将位于，建筑面积13500平方米左右，占地13亩的房产出租给乙方使用；租期自2013年2月1日起至2028年1月30日止，甲方允许乙方在租赁期内进行转租；租金每年度为50万元，先付后用，每半年用现金支付，即第一期租金为2013年2月1日，第二期租金2013年8月1日前，第三期租金2014年2月1日前，以后依次类推；乙方在合同签订日需向甲方支付水电押金10万元；甲方保证权属清楚，租赁期间甲方有权转让、抵押产权；自2013年2月1日起租赁房屋即视为交付。双方还约定了其他事项。原告还提供了原告与王国泉签订的房屋租赁合同1份，载明：出租方（甲方）为王国泉、承租方（乙方）为智库公司、落款日期为2014年1月5日，双方约定甲方将坐落于绍兴市屋出租给乙方使用，租赁期限自2014年1月1日起至2022年2月28日止，其中前两个月免付租金，作为乙方与前承租户的交接期（前租赁合同租期2013年12月31日届满）。本约租赁发生前，乙方应自行处理与前承租户的交接，乙方无法自行处理的，可以要求由甲方协助处理。租赁房屋用途为创意园区（详见设计图），甲方允许乙方在前述用途范围内的用房转租他人经营。前四年租金每年为150万元，从第5年开始，每年在前一年基础上递增5%，租金实行先付后用的原则，半年一付，且需提前一个月支付，该租金不包含租金税费，如政府部门要求缴纳租金税费，由乙方承担。首期租金2014年1月1日起至2014年8月31日止，租金75万元，于合同签订生效之日一次性付清；第二期租金2014年8月1日前支付；第三期租金2015年2月1日前付清，以后依次类推。乙方在合同签订之日需向甲方支付履约保证金20万元及水电、通信等费用押金10万元。租赁期间，甲方有权转让、抵押产权，乙方自愿放弃优先购买权；甲方如转让产权，应告知第三人乙方的租赁权并保证乙方权利。自2014年1月1日起，租赁房屋即视为交付，甲、乙双方不再单独办理房屋交付手续。双方还约定了其他事项。此外，原告又提供了原告与王国泉签订的房屋租赁补充合同1份，载明：出租方（甲方）为王国泉、承租方（乙方）为智库公司、落款日期为2015年5月30日，双方约定甲方租赁给乙方的涉案房产租赁期延长四年，即租赁期至2026年2月28日止，总租赁期自2014年1月1日起至2026年2月28日止；租金从2022年3月1日起每年租金在前一年基础上递增10%。双方还约定了其他事项。又查明：被告张惠丽在绍兴市越城区市场监督管理局存档的工商登记材料中，曾于2007年3月5日出具无偿使用房产声明1份，其中记载“本人合法拥有位于绍兴市原绍兴龙头制衣集团公司房产无偿划归鸥宇公司使用壹拾年。”智库公司工商登记基本情况中记载该公司成立日期为2014年1月13日，绍兴市越城区市场监督管理局存档的登记材料中有租赁合同1份，载明：出租方（甲方）为张惠丽、承租方（乙方）为智库公司（筹）、落款日期为2013年12月20日，乙方落款处由智库公司股东李伟东、朱志冬、解民签字并盖印，其中约定甲方出租给乙方的房屋位于房屋面积共1012.25平方米，租期自2014年3月1日起至2022年2月28日止；其中2013年12月20日至2014年2月28日为免租期，2014年3月1日至2018年2月28日间，每年租金为15万元，2018年3月1日至2022年2月28日间，每年租金为157500元。本院认为，人民法院在执行生效法律文书过程中，依法可处置被执行人名下财产用于清偿债务。本案中，浦发银行与被告张惠丽签订抵押合同，对涉案房产办理了抵押登记手续，该抵押登记具有公示公信效力。在执行异议审查中，案外人王国泉主张其对涉案房产享有租赁权及优先购买权，并要求本院在执行中予以保护，依法需提供充分有效的证据证明其在涉案房产办理抵押登记及被法院查封之前已与张惠丽签订合法有效的书面租赁合同、按约支付租金、合法占有该房产并使用至今等事实。在执行异议审查中，本院认为案外人王国泉提供的证据尚不足以证明其在抵押之前即合法占有使用涉案房产的事实；同时案外人王国泉陈述的租金支付情况及收条、收据出具情况亦与常理不符；再结合案外人王国泉与被告（被执行人）张惠丽、王国梁之间的特殊关系，及原告（申请执行人）提供的从市场监督管理部门所调取的相关证据，本院在执行异议审查中认为案外人王国泉提供的证据尚不足以证明其异议主张成立，依法应承担举证不利之后果，对案外人王国泉的执行异议请求，本院不予支持，并驳回了案外人王国泉的全部执行异议请求。案外人王国泉在被驳回执行异议请求后未再提起执行异议之诉，表明其已认可对本案争议标的不享有足以排除强制执行的民事权益。至于原告智库公司所提出的诉讼请求，因其系从案外人王国泉处转租涉案房产，且该转租行为发生于涉案房产抵押之后，其主张的转租关系即使真实有效，依法亦不能对抗本院对本案争议标的的执行，故对其诉讼请求，本院不予支持。至于原告智库公司对不能实现租赁合同及补充租赁协议目的的损失，可另行主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告绍兴智库文化发展有限公司的诉讼请求。案件受理费93800元，由原告绍兴智库文化发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  周仕勇人民审判员  孙云琴人民审判员  陈 英二〇一八年七月二十六日代理书记员  张 丹附相关法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。