广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2014)惠城法民一初字第107号原告：张晓燕，女，汉族，1976年12月13日出生，住址：惠州市惠城区。委托代理人：梁更新，系广东标远律师事务所律师。委托代理人：郑燕辉，系广东标远律师事务所律师。被告：惠州市麦雅房地产开发有限公司，住所地：惠州市麦地路30号麦雅大厦409。法定代表人：陈建文。委托代理人：廖金华，广东点津律师事务所律师。委托代理人：郑警威，广东点津律师事务所律师。第三人：惠州市麦雅实业投资有限公司，住所地：惠州市麦地路30号麦雅大厦409。法定代表人：邵云。原告张晓燕诉被告惠州市麦雅房地产开发有限公司、第三人惠州市麦雅实业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月27日公开开庭进行了审理。原告张晓燕的委托代理人郑燕辉到庭参加诉讼，被告惠州市麦雅房地产开发有限公司、第三人惠州市麦雅实业投资有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原、被告诉辩争议原告张晓燕诉称，2009年10月13日原告与被告签订了《麦雅双城名苑（推广名：双城国际）房屋《认购书》南区》一份，约定：被告将其开发的双城名苑（南区）1、2号楼1层东北面四间（即11、12、13、14号）商铺，建筑面积为323.66m2出售给原告，单价每平方米10000元，总价人民币3400000元；付清第一期房款后签订《广东省商品房买卖合同》。该合同签订后，原告依约付清了购房款340万元。2011年4月20日，原、被告签订了关于12号商铺的《商品房买卖合同》【合同编号：惠州(2011)10007571】,但至今未与原告签订关于11、13、14号商铺的《商品房买卖合同》。原告认为：原、被告签订的《认购书》是合法有效的，双方均应遵守。该认购书的内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受购房款，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议应当认定为商品房买卖合同；因原告已按约定履行了付款义务，根据《商品房销售管理办法》第三十条的规定，被告应交付11、13、14号商铺房产给原告。基于以上事实和理由，特根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定提起诉讼，1、判令被告立即与原告签订关于双城名苑（南区）1.2号楼一层11、13、14号商铺房产的《商品房买卖合同》并将该房产交付给原告。2、本案诉讼费由被告承担。开庭四次后，因情势变更，原告申请变更诉讼请求为：1、解除原告与被告2009年10月13日签订的《麦雅双城名苑（推广名：双城国际）房屋《认购书》南区》中关于买卖双城名苑（南区）1.2号楼一层11、13、14号商铺房产的约定；2、被告返还原告购房款人民币2500100元并支付利息（具体按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率从2009年10月23日起分段计算）；3、被告承担已付购房款一倍的赔偿责任即2500100元；4、本案诉讼费由被告承担。被告惠州市麦雅房地产开发有限公司辩称，根据被答辩人提供的证据材料收款收据来看，收款单位并没有答辩人的公章，答辩人并没有收到该购房款，因此，被答辩人称其依双方签订的麦雅双城名苑（推广名：双城国际）房屋《认购书》向答辩人付清购房款没有事实依据。虽然答辩人与被答辩人之间有签订该《认购书》，但被答辩人并没有向答辩人付清该购房款，故被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，是滥用诉权的表现，人民法院应驳回其全部诉讼请求，以维护法律的尊严。退一步来说，即使答辩人收取了被答辩人的购房款，但从被答辩人提供的证据5惠民之家房产网资料来看，涉案商铺（双城名苑南区）1.2号楼一层11、13、14号商铺）目前是处于抵押、查封状态，并且已经进入法院的评估拍卖执行程序，答辩人是无权以任何形式处分上述商铺的。那么根据《合同法》第110条第1款的规定，答辩人与被答辩人之间签订的双城名苑（南区）1.2号楼一层11、13、14号《认购书》在法律和事实上都已履行不能，故被答辩人的诉讼请求缺乏事实和法律依据。第三人惠州市麦雅实业投资有限公司辩称，答辩人与被答辩人未签订任何购房协议，双方之间不存在权利义务关系。根据被答辩人提供的证据3房屋认购书，卖方是惠州市麦雅房地产开发有限公司，不是答辩人，该公司与被答辩人分别是两个不同的、独立的法人主体。答辩人与被答辩人未签订任何购房协议，双方之间不存在权利义务关系。二、答辩人只是代收了购房款1400000元，与本案无关。因答辩人与被答辩人之间不存在房屋买卖关系，答辩人总共收取的1400000元款项只是代惠州市麦雅房地产开发有限公司收取的购房款，并且惠州市麦雅房地产开发有限公司已将双城名苑（南区）1.2号楼一层12号商铺转让给被答辩人。综上，答辩人与本案没有任何法律关系。审理查明的事实经审理查明：2009年10月13日，原告张晓燕与被告惠州市麦雅房地产开发有限公司签订《麦雅双城名苑（推广名：双城国际）房屋南区》，约定：原告认购由被告开发的双城名苑南区1.2号1层东北面四间（11、12、13、14号）商铺，总建筑面积约为323.66平方米，总价款为3400000元，第一期房款60%即200万元（含定金10万元）于2009年10月23日或之前付清，同时签订《广东省商品房买卖合同》，余款40%即140万元于2009年12月30日之前付清。原告提交编号为0003331、日期为2009年10月23日的《收款收据》，该收款收据注明收到原告交付双城名苑南区1.2号楼东北四间铺付首期款200万元，该收款收据有第三人加盖的财务专用章及出纳熊玉红签名。原告称其以购买被告发行的20张购房卡（每张卡面值为10万元，共计200万元）支付首期购房款。2011年3月16日，原告通过向被告的银行账户转账115万元，同日，第三人为原告开具《收款收据》，注明收到原告交付的“双城国际南区1/2号楼1层11、12、13、14号商铺余款（房款已清，面积323.66㎡）”140万元，第三人承认代被告收取140万元购房款，被告承认该140万元包含转账的115万元。2011年4月20日，原、被告就上述第12号商铺的买卖事宜签订《商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2011）10007571），该房建筑面积为89.99平方米，总价款为899900元。另查一，上述第11、13、14号商铺已于2010年3月26日办理了在建工程抵押登记。2014年5月30日，惠州市中级人民法院做出（2013）惠中法执字第424-2号《执行裁定书》，裁定拍卖被执行人即本案被告惠州市麦雅房地产开发有限公司位于惠州市江北24号小区新沥路39号双城名苑南区在建工程，其中包括上述第11、13、14号商铺。另查二，根据原告的申请，本院向惠州市公安局惠城区分局经济犯罪侦查大队调取熊玉红的询问笔录，熊玉红称其在第三人惠州市麦雅实业投资有限公司任出纳，原告提交的日期为2009年10月23日、金额为200万元的收款收据系其为原告所开具，因原告购买了双城名苑南区1.2号东北四间铺位，被问及“张晓燕是用现金支付购商铺款？还是支票转账？”，熊玉红答：“张晓燕是用我们公司内部购房卡来支持这笔款的，每张卡金额面值10万元，共计交给我20张我们公司内部钻石购房卡”。另查三，被告惠州市麦雅房地产开发有限公司成立于2006年12月25日，2009年3月27日，惠州市工商行政管理局核准被告变更法定代表人及股东，变更前的股东为第三人惠州市麦雅实业投资有限公司（持股比例为51%）、孙曼娜持股31%、杨敏锐持股18%，变更后的股东为孙曼娜持股82%、杨敏锐持股18%。裁判理由与结果本院认为：原、被告签订的《认购书》，系双方的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，依法应予以保护，双方当事人均应严格按照协议的约定履行各自义务。关于原告是否已付清认购书中约定的全部购房款340万元，被告及第三人对原告提交的金额为140万元的收款收据无异议，对于金额为200万元的收款收据则由于原告未提供原件而有异议，但据第三人的出纳熊玉红的陈述，其已承认该收款收据系由其为原告所开具，并称原告系以总金额为200万元的20张购房卡支付购房款，该购房卡由第三人发行，其陈述可印证原告的主张，结合2011年3月16日的收款收据注明的内容，本院对于编号为0003331的收款收据予以采信。原告已按约定支付购房款，被告应按约定与原告签订涉案商铺的商品房买卖合同，现由于被告与他人的纠纷，导致原告认购的三间商铺被查封拍卖，上述认购书中关于双城国际南区1/2号楼1层11、13、14号商铺的约定已履行不能，故原告要求解除该约定，于法有据，应予以支持，被告应将已收取的购房款返还给原告，因合同被解除系被告的过错所致，故原告要求被告按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息诉请，本院予以支持。因涉案的11、13、14号商铺的抵押登记时间晚于原、被告签订认购书的时间，故原告关于被告存在故意隐瞒抵押事实的主张，本院不予采纳，原告要求被告另行支付2500100元赔偿金的诉请，于法无据，予以驳回。惠州市麦雅房地产开发有限公司、第三人惠州市麦雅实业投资有限公司经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书和开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告张晓燕与被告惠州市麦雅房地产开发有限公司2009年10月13日签订的《认购书》中关于买卖双城名苑（南区）1.2号楼一层11、13、14号商铺房产的约定；二、被告惠州市麦雅房地产开发有限公司应在本判决生效之日起七日内向原告张晓燕返2500100元并支付利息（利息以200万元为本金自2009年10月23日起、以500100元为本金自2011年3月16日起均按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清之日止）。三、驳回原告张晓燕的其他诉讼请求。案件受理费53200元及保全费5000元，合计58200元（原告已预交），由被告惠州市麦雅房地产开发有限公司负担39000元，由原告张晓燕负担19200元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 黄 艳代理审判员 杨 梅代理审判员 胡雯欣二〇一五年一月十九日书 记 员 钟思怡