沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书[2015]浑南民二初字第1307号原告北京东亚时代物业管理有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市浑南新区文溯街6-18号S5。负责人黄辉，系该公司董事长。委托代理人李光，男，满族，住辽宁省绥中县。委托代理人王磊，男，汉族，住辽宁省沙河口区。被告王梓，男，汉族，住沈阳市皇姑区。委托代理人刘雅杰，女，汉族，住沈阳市皇姑区。原告北京东亚时代物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称东亚时代公司）与被告王梓物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月13日受理后，依法由代理审判员张嘉来独任审判，本院于2015年7月21日和2015年7月31日公开开庭审理。原告委托代理人李光、被告王梓到庭参加了诉讼，本案现已适用小额诉讼程序审理终结。原告诉称，被告购买了沈阳东亚国际城房屋，并于2012年5月9日与原告签订了《前期物业服务协议》。按照协议约定，被告应于2014年1月1日前向原告支付自2014年1月1日至2015年12月31日的物业管理服务费共计4,939.4元。但是经原告多次催要，被告至今仍未支付。现起诉至法院，请求法院判令：1、要求被告缴纳物业服务费，2012年2月17日至2015年12月31日，共计4,939.4元。2、要求被告支付违约金830.25元。3、由被告承担本案诉讼费。被告辩称，对物业服务费计算方式有异议。被告的车辆在园区内受损，房屋质量有瑕疵，地下车位无故被占，物业管理不当，被告父亲在2014年12月份缴纳2015年物业费时被物业公司工作人员辱骂，导致被告父亲被120抢救，要求物业公司承担医药费、误工费、精神损失费共计3000元。物业员工去被告单位吵闹，影响被告名誉，被告家电梯无故损坏，导致被告出行非常不便；2014年物业公司人员对被告进行人身伤害，要求物业公司赔偿被告个人误工费、医药费、精神损失费共计3000元。2014年物业费被告已经缴纳，物业公司园区管理服务不到位，车辆随意停放，导致被告出行不便，物业工作人员服务态度差，业主在园区内进行烧烤，以上是被告不缴纳物业费的原因。同时被告也不同意缴纳滞纳金，被告对数额有异议。诉讼费不同意承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：证据一、前期物业服务协议一份，证明原告公司与被告签订了前期物业服务协议，证明收费标准为1.6元每月每平方米。被告质证意见：对真实性没有异议，但是对收费标准有异议，按照现在的物业管理和物业服务费标准，收费标准过高，同时服务质量差。证据二、视听资料光盘一张，证明被告未缴纳物业费，但取走发票。被告质证意见：看不清摄像里的纸张是什么，录像里的人像是被告母亲和被告前妻，但是录像里工作人员给他们的那张纸不确定是否是物业公司开具的发票，关于录音部分的，录的声音好像是被告母亲，并不是被告本人，不能证明被告没有缴纳物业费，因为被告母亲不知道被告什么时间缴纳的物业费，物业工作人员不可能在被告未缴纳物业费的情况下就给被告收据。被告为支持其抗辩理由，向本院提供如下证据：证据一、照片3张，证明被告房屋长毛，漏风。原告质证意见：真实性没有异议，但是2013年开发商出款由原告物业公司交给被告1500元用于房屋恢复。证据二、照片7张，证明原告在2012年6月份买的车位，车位被占，同时物业公司路面维修未放警示标志，共同导致被告车辆右前轮轮胎和轮毂划伤，产生维修费用。原告质证意见：真实性有异议，关联性有异议，照片不能证明车辆是在小区内划伤，关于被告车辆被占一事如发生此类事件车主应第一时间联系物业，物业公司会联系占车位的车主，如无法联系物业公司会找其他车位让业主临时停放。证据三、照片11张，报销发票6张，病历2份，证明因被告缴纳物业费时被物业公司员工打伤同时对被告父母进行辱骂，导致被告父亲被抢救。原告质证意见：真实性没有异议，关联性有异议，首先2014年12月份被告到物业公司将物业人员打伤，当时出警了，由杨官派出所出警人员解决，被告支付原告公司员工5000元费用，业主想缴纳2014年物业费，要求在派出所缴纳，原告公司出具缴费发票后，被告并未缴纳物业费，以上信息均在派出所有记录。同时证据中被告摔倒照片是被告自己在派出所门口摔倒的，不是在物业公司发生的。同时被告父亲被120急救，是因为被告拿了原告公司的收据发票，之后没有缴纳2014年的物业费，在沟通这件事的时候，被告父亲心脏不舒服然后找的120和110。证据四、发票复印件一张，证明被告已经缴纳至2014年12月31日的发票，电梯费至2014年5月8日。原告质证意见：发票是真的，但是被告拿取发票以后并没有支付对应物业费。证据五、车辆维修收据一份，证明被告的车辆维修轮胎、轮毂的费用。原告质证意见：有异议，原告不认为这个事情是在原告园区内发生的，因为车辆受损的事情在园区外也可以发生。证据六、光盘一张，证明被告于2014年4月份向北京东亚时代物业管理有限公司投诉车辆在园区内因施工未放警示标志，道路有坑，导致被告车辆右前轮轮胎和轮毂划伤。原告质证意见：真实性没有异议，不能因为投诉过就证明这个事情在园区内发生的，不具有关联性。证据七、照片3张，证明被告的车位卫生环境差，无人打扫，整个地库卫生不达标。原告质证意见：小区地库有专门的保洁人员维护。证据八、照片5张，证明建筑垃圾、狗屎、垃圾箱保洁不到位。原告质证意见：对真实性没有异议，因为当时地库出口位置正在修理坡道建筑垃圾属于施工现场，肯定会有施工垃圾，保洁问题无论是道路清扫还是垃圾箱清理，上、下午各一次，不能保证随时清洁。证据九、照片4张，证明被告室内主墙墙体开裂，违反前期物业服务合同第二条的规定。原告质证意见：不是物业的服务范畴，物业服务范畴是公共区域的公共设施维修、养护。证据十、住房质量保证书（原件已返还），证明被告当时入住时没有质量问题。原告质证意见：房屋质量问题与物业无关。经审理查明：被告购买了沈阳东亚国际城房屋，并于2012年5月9日与原告签订了《前期物业服务协议》，协议内约定物业服务费收费标准为1.6元每月每平米，电梯费每月每人12元。被告名下房屋面积为128.63平方米居住至今并接受物业公司提供的物业服务。被告王梓购买沈阳东亚国际城地下车位一处，车位服务管理费另行缴纳。2014年4月，被告向北京东亚时代物业管理有限公司电话投诉因园区井盖不平导致其所有车辆轮胎压坏。2014年末，被告同其父亲在原告物业办公室内，与原告工作人员发生争执，导致被告父亲被120抢救，被告自身亦入院治疗。被告居住期间房屋配套电梯存在损坏导致不能正常工作的现象。被告名下小区地下车位曾被其他车辆占用及车位有积水和淤泥。被告所住房屋有长毛、漏风、墙体开裂等现象。原告曾向被告开具2014年1月1日至2014年12月31日的物业费及电梯费发票。后原告工作人员分三次电话联系被告母亲刘雅杰，被告母亲刘雅杰承认被告收取原告提供发票且未向原告支付相应费用的事实，并以此为由要求见原告公司张经理。原告多次催要被告2014年1月1日至2015年12月31日物业费未果。现原告起诉至法院，请求法院判令：1、要求被告缴纳物业服务费，2012年2月17日至2015年12月31日，共计7990.88元。2、要求被告支付违约金3755.20元。3、由被告承担本案诉讼费。本院认为，原告作为沈阳东亚国际城小区的前期物业服务公司并与被告就物业服务签订了《前期物业服务协议》，双方已形成前期物业服务合同关系，所签内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。被告作为该小区业主，在原告已提供物业服务的情形下，负有按约履行支付物业管理服务费的义务。关于被告所述被告其同父亲因物业原因导致被抢救、治疗等侵权问题，系侵权纠纷，与本案不隶属同一法律关系，应由被告另行起诉，本院不予处理。本案原告诉求为物业服务合同纠纷，而被告提出地下车位被占、环境打扫不及时等抗辩理由属于地下车库服务，不在本案物业服务合同范围内，本庭不予处理，被告如对上述服务质量有异议，应就地下车位服务另行起诉。关于被告以电梯存在损坏导致不能正常工作的现象为由提出要求减免物业费的抗辩理由，因物业公司对电梯的管理方式为发现问题后联系厂商进行维修及安排定期检查，现被告不能证明原告存在延期服务问题，因此对被告以此要求减免物业费的抗辩理由本庭不予支持。关于被告提出存在房屋质量问题未予维修的抗辩理由，因所购房屋的质量与本案物业服务纠纷系属不同法律关系，且质量保修期内的房屋应由商品房出卖方即房屋开发公司承担维修责任，而保修期满后针对房屋外墙、屋顶等共用部位进行的大修、中修、更新等改造费用，应从本物业维修专项资金中列支，不属于物业公司所收取的物业费列支范围，故被告应另诉解决。关于被告是否缴纳2014年1月1日至2014年12月31日物业费问题，原告虽向被告开具了上述期限的物业费发票，但是根据原告提供的通话录音三段，其母亲对被告未缴纳物业费一事予以承认。被告认可被录音者是其母亲，以其母亲不知情为由进行抗辩而未提供相应的证据予以佐证。现原、被告双方陈述事实有巨大冲突，原告提供的视听资料可以对其开具发票但未收到物业费的经过进行合理解释，而被告无法明确就其缴纳物业费的地点等细节予以详细阐述，综合以上因素，原告所举证据的证明力明显大于被告所举证据的证明力，应认定被告尚未缴纳2014年1月1日至2014年12月31日物业费。关于被告辩称其自有车辆在园区内因园区道路施工未标注警示标识导致其车辆右前轮轮胎及轮毂受损一事，当庭被告明确表示是在“提供的照片车辆两轮之间的凹坑处刮伤”。而据常理分析被告车辆轮毂损伤应为八厘米以上近直角落差，而被告所述凹坑处并未发现符合该条件的地点，被告虽于2014年4月向北京东亚时代客服投诉此事，但并未有相关部门到现场对该事件予以确认，同时根据录音内反应投诉内容为因井盖不平导致轮胎压坏，与被告所述内容不一致，同时考虑被告亦没有通知交警或保险公司对案发现场予以确认，综上所述，对于该抗辩理由因证据不足本庭不予采纳。作为业主的被告如对小区内的物业服务质量存有异议，可通过业主委员会的途径反映，不宜直接采取拒缴物业管理服务费的方式，此举不仅会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯已缴费业主的整体利益，不应仅以物业服务存在瑕疵为由减免物业费，因此对于被告要求减免物业费的抗辩本院不予支持。关于物业管理服务费欠缴金额。原告要求被告缴纳物业服务管理费从2014年1月1日起至2015年12月31日止，因后期物业服务尚未实际发生，欠缴物业管理服务费应计至2015年7月31日止，共计19个月，被告应向原告交纳的物业管理服务费金额为3,910.35元（1.6元每月每平米X19月X128.63平米=3,910.35元），故原告对物业管理服务费的主张，本院部分予以支持。关于原告主张的滞纳金，根据被告当庭提供的照片，证明原告在园区卫生管理方面确实存在不足，并非被告恶意拖欠，故该项滞纳金的主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百五十七条一款、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第三十六条一款、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，判决如下：一、被告王梓于本判决生效之日起十日内给付原告北京东亚时代物业管理有限公司沈阳分公司物业服务费3,910.35元；二、驳回北京东亚时代物业管理有限公司沈阳分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王梓承担34元，原告北京东亚时代物业管理有限公司沈阳分公司承担16元。本判决为终审判决。代理审判员  张嘉来二〇一五年八月十一日书 记 员  贾 萍相关法律规定1、《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百五十七条一款规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。3、《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第三十六条一款规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。4、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定，双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。