河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）承民终字第388号上诉人（原审被告）张兴国。委托代理人曹立春，河北意祥律师事务所律师。委托代理人宫树明，河北意祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）柴新华。委托代理人戴志金，河北戴志金律师事务所律师。第三人张兴华。上诉人张兴国因房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省承德市双滦区人民法院（2014）双滦民初字第1452号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人张兴国的委托代理人曹立春、宫树明，被上诉人柴新华的委托代理人戴志金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年4月23日，案外人纪春发将其所有的位于承德市双滦区广播局办公楼负一层和西侧1—3层约1500平米楼房出租给被告张兴国用于开办饭店，租期从2010年6月1日起算五年，每年租金25万元，租期每年到期后交下一年度租金，一次性付清，双方就此签订了《房屋租赁协议》。协议签订后，被告张兴国将该承租房屋交由第三人张兴华注册成立了“双滦区天都饭店”。在该协议履行期间，原告于2011年5月17日与纪春发签订《房屋转让协议》，约定纪春发将上述出租房屋转让给原告柴新华，房屋总价款500万元，因纪春发在转让该房屋时尚未取得房屋产权，故双方约定付款方式如下：“1、为了办理房屋产权过户手续，乙方（即本案原告柴新华）先行付给甲方（即纪春发）人民币100万元作为订金，如房屋买卖成交，该订金作为乙方给付甲方的房屋价款。如甲方在签订协议60天之内不能将转让的房屋过户到乙方名下，甲方应返还订金并赔偿乙方违约金20万元；2、为了保证乙方利益，甲方愿将自己所属的商业用房（产权证号200501081号）作为抵押。协议签订时，甲方将产权证一并交给乙方。如甲方不能过户造成乙方本金及利息无法收回，乙方有权处理该房产。3、甲方将该房屋过户到乙方名下，待乙方拿到房屋产权证手续后，15日第一次给付甲方房价款人民币380000元。15日内不能按时付款，甲方有权解除合同所收订金抵顶过户费用，乙方必须将房屋过回至甲方名下并承担过户费用。同时，将甲方抵押给乙方的商业用房（产权证号200501081号）解除抵押。4、甲方将该房屋范围内土地使用证办理完毕，并将该手续交给乙方，乙方15天内给付第二次房价款200000元。5、履行产权过户产生的一切费用及土地证办理费用由甲方承担，乙方不承担任何费用”；对于该转让房屋所签订的原租赁合同，原告与纪春发约定如下：“基于该房屋与第三人签订的租赁协议继续有效，自2011年4月23日至2012年4月22日租金抵顶供热入网费用，自2012年4月22日至2015年4月22日租金由乙方收取”。此转让协议签订后，原告柴新华分别于2011年8月4日和2011年8月5日取得双滦区广播局办公楼-1--1层（1064.5㎡）和双滦区广播局办公楼2-3层（338.8㎡）的房屋产权证书。据此，原告柴新华于2012年5月14日以公证的形式向被告张兴国送达“通知”，对其承租房屋变更所有权人的事实予以告知，并通知被告张兴国自2012年4月22日起向原告交纳房屋租金，被告张兴国接到该通知后，仍然拒绝向原告支付租金，原告柴新华以张兴国、纪春发、李慧军（纪春发之妻）为被告于2012年9月12日来院起诉，请求判令给付租赁费，后双方达成如下协议：“一、经各方和解，因原告柴新华尚欠被告纪春发位于承德市双滦区广播局办公楼的购房款400000元，被告张兴国已向被告纪春发支付了2012年至2013年度该房屋租赁费250000元，又因该租赁费应由被告张兴国向原告柴新华支付，现原告柴新华、被告纪春发、李慧军同意以被告张兴国支付的租赁费250000元抵顶原告柴新华尚欠的应向被告纪春发支付的相应购房款；二、本案一次性解决，各方当事人就本案再无其他争议”。本案争议房屋2012年至2013年度租赁费各方当事人按此协议履行。2013年6月3日，原告柴新华再次以公证的形式向被告张兴国、第三人张兴华送达“通知”，告知其于2013年6月13日前将租金250000元交付原告，逾期不交原告方将与被告方解除房屋租赁协议。该通知送达后，被告张兴国及第三人张兴华仍不履行向原告柴新华支付租金的义务，故原告柴新华于2014年8月8日来院起诉，请求判令：一、解除双方之间的租赁合同关系；二、责令被告及第三人迁出并返还原告承租的房屋；三、责令被告及第三人支付2013年6月1日至2014年5月31日期间的租金250000元，并按银行同期贷款利率四倍支付自2013年6月1日起至实际给付之日止期间的利息；四、责令被告及第三人按日684.93元支付2014年6月1日起至2014年8月8日期间的租金47260.17元；五、责令被告和第三人按日684.93元支付自2014年8月9日起至房屋实际返还日期间房屋租金。原审法院另查明，被告张兴国于2013年6月以确认合同效力为案由来院起诉，请求确认原告柴新华与纪春发之间的《房屋转让协议》无效，并主张优先购买权，后2013年11月26日被告张兴国申请撤回起诉，法院以（2013）双滦民初字第1604号民事裁定书裁定准许其撤回起诉。原审法院认为，被告张兴国与案外人纪春发之间签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效的合同，对合同双方亦具有法律约束力，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”及《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定“ 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”，被告虽享有同等条件下的优先购买权，但其以实际行为已放弃了该项权利，故原告柴新华与案外人纪春发之间签订的《房屋转让协议》有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”和《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第119条第2款之规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”，本案中，虽然原告柴新华并非与被告张兴国签订租赁合同的一方主体，但在其取得出租房屋的产权后，依法承继原租赁合同出租人的权利义务，被告张兴国作为承租人，应当按照合同约定的期限向房屋受让人即原告柴新华支付租金，现被告张兴国未按《房屋租赁协议》约定的数额和期限支付租金，原告请求判令被告张兴国给付2013年6月1日至2014年5月30日期间的租金，并主张自2014年6月1日起按此标准支付租金至实际返还房屋之日止，该主张符合双方租赁合同的约定，亦不侵犯国家和他人利益，予以支持。因被告张兴国在原告柴新华要求其支付租金并给予合理期限后，仍不履行支付租金的义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，故原告请求解除双方之间《房屋租赁协议》并返还租赁房屋的主张，亦符合法律规定，予以支持。因第三人张兴华为该房屋的实际占有和使用人，故应共同承担返还租赁物的责任。原告主张2013年6月1日至2014年5月30日期间拖欠租金的利息按银行同期贷款利率的四倍计算，因为被告不能按期支付租金的违约行为造成原告资金被占用的财产损失，被告理应予以赔偿，原告主张的利息亦属被告依法承担违约责任的一种方式，但因双方在租赁合同中对违约金数额或违约金计算方法均没有做出约定，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的规定，“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金”和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条关于罚息利率问题中规定：“逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%……”，虽然房屋租赁合同中对逾期付款的利率没有做出约定，但原告就利息计算标准的主张没有超出法律规定的违约金计算标准限度，予以支持。原审法院据此判决：一、被告张兴国与纪春发于2010年4月23日签订的《房屋租赁协议》自本判决生效之日予以解除；二、被告张兴国、第三人张兴华于本判决生效之日起十日内返还租赁物（位于双滦区广播局办公楼**（1064.5㎡）和双滦区广播局办公楼2-3层（338.8㎡）；三、被告张兴国给付原告柴新华自2013年6月1日至2014年5月31日期间的租金250000元；四、被告张兴国按日租金684.93元给付原告柴新华自2014年6月1日起至返还房屋之日止的租金；五、被告张兴国支付原告柴新华逾期付款利息（自2014年6月1日起至实际给付之日起按银行同期贷款利率四倍计算）。原审法院判决后，张兴国不服，向本院提起上诉。请求本院撤销原审判决，依法发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求，一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：一、一审法院审判程序违反法律规定，上诉人并未收到一审法院送达的应诉通知书、开庭传票，也未到法院签收领取应诉通知书、开庭传票，一审法院在没有下达传票传唤上诉人的情况下，缺席作出了判决，侵犯了上诉人的合法权益，审判程序违反法律规定。二、一审法院认定事实不清。被上诉人柴新华向一审法院提交的房屋产权证书是其因涉嫌贪污贿赂犯罪以及伪造国家机关印章、伪造公司、事业单位印章后而取得的，平泉县人民检察院反贪污贿赂局已经就柴新华涉嫌贪污贿赂犯罪立案侦查，对于因涉嫌犯罪取得的房屋产权证书属于伪造的证书，不具有真实性、合法性，不应作为定案的依据。被上诉人柴新华向一审法院提交的（2012）双滦民初字第2128号民事调解书是一审法院在违背上诉人真实意愿、依据虚假委托手续作出的，上诉人从未委托孙迪律师办理任何案件纠纷，一审法院对（2012）双滦民初字第2128号民事调解书的合法性未予查清。被上诉人柴新华提交的（2012）围证民字第167号公证书、（2013）双滦证民字第612号公证书，上诉人未收到过任何通知，没有上诉人的签名，不能作为审理案件的证据。上诉人与案外人纪春发签订的《房屋租赁协议》，依据合同法相对性，上诉人只得将房租交付纪春发，在没有经过纪春发书面同意的前提下，被上诉人没有权利要求上诉人支付房屋租金。被上诉人柴新华答辩称：一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求本院维持一审判决。第三人张兴华未提交答辩状进行书面答辩。本院审理查明，原审卷宗中有送达回证记载：送达文件包括诉状副本、应诉通知、举证通知、权利义务告之书、开庭传票。受送达人有张兴华签名字样，备注中有张兴国签名字样。原审查明的其余事实属实，本院予以确认。本院审理中，上诉人提交平泉县人民检察院情况说明（复印件）一份，证明柴新华涉嫌贪污贿赂罪，正在立案侦察中。被上诉人对该证据不认可，认为不影响买卖合同的效力。二审庭审后，被上诉人提交证据：平泉县人民检察院撤销案件决定书（复印件）一份，证明柴新华涉嫌行贿罪已被撤销。二审庭审后，上诉人提交收条（复印件）两张，证明纪春发收到租金。本院认为：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，上诉人与被上诉人提交的证据均不属于二审中的新证据范畴，故对双方提交的证据均不予采纳。本院认为：当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。柴新华对其诉讼主张提供了相关证据予以证实，张兴国、张兴华在一审审理中未出庭、未提出答辩意见、未提供证据。二审审理中，张兴华对其上诉请求亦未提供充分证据加以证明，应自行承担举证不利的法律后果。一审认定事实清楚，判决及审判程序并无不当，本院认同，不再赘述。张兴华的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判 。二审案件受理费5759.00元，由上诉人张兴国负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔向京审 判 员  李国兴代理审判员  白 云二〇一五年一月三十日书 记 员  谢 芳