山东省济阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）济阳民初字第427号原告郑吉岭，男，1987年10月6日出生，汉族，住济阳县。委托代理人王鹏，山东闻韶律师事务所律师。被告山东万华置业发展有限公司，住所地济南市。法定代表人梅长春，总经理。委托代理人李智丹，天津众磊律师事务所律师。原告郑吉岭与被告山东万华置业发展有限公司（以下简称万华公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月10日立案受理。本院依法组成合议庭，于2015年4月27日公开开庭进行了审理。原告郑吉岭的委托代理人王鹏，被告万华公司的委托代理人李智丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑吉岭诉称：原告与被告万华公司于2012年8月7日签订了《商品房买卖合同》。原告按照合同约定支付了购房款556067元。被告未按合同第八条约定在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备合同约定第二种条件（商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用，直到2014年10月22日商品房才验收合格，所以本合同约定的商品房的实际交付日期是2014年10月22日。按照该合同第九条的约定，被告应支付逾期交房的违约金40148元。为了维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求法院判令被告支付逾期交房违约金40148元，诉讼费用由被告承担。被告万华公司辩称：原告实际办理入住房屋的日期是2012年5月5日，房屋已经实际交付，合同目的已经实现。原告所购买商品房所在的26号楼于2012年5月25日办理完毕竣工验收手续。原告不存在损失，被告不应赔偿违约金。原告主张的违约金期间与事实不符，已经超过两年的诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告郑吉岭（作为买受人与被告万华公司（作为出卖人于2012年8月7日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为济阳房预许字第（20100038号；买受人购买的商品房为幸福·泉城尚郡第26幢1单元102号房及储藏室，价款556167元；买受人已付房款206167元，其余房款35万元办理银行贷款；出卖人应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金（详见合同。”2012年5月25日，济阳县工程质量与安全生产监督站对幸福泉城尚郡26号楼予以竣工验收备案（备案文件目录中包括法律法规规定的应由公安、环保部门出具的认可文件或准许使用文件）。2012年5月2日，原、被告双方办理了商品房交接手续。2014年10月22日，济阳县房屋管理服务中心对幸福泉城尚郡1-7号、9-13号、25-28号楼予以房地产开发项目竣工综合验收备案。本院所确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、房地产开发项目竣工综合验收备案公告，被告提供的房屋入住手续、房屋建筑工程竣工验收备案单等在案为凭。这些证明材料，经开庭质证和本院审查，可以采信。当事人对以下事项争议较大，本院做出如下认定：一、关于房屋交付条件。原告主张，山东省建设厅关于印发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》【鲁建发（200911号】的施行日期是2009年6月15日，原告与被告签订房屋购买合同是在2012年8月7日，也就是说原告与被告签订房屋买卖合同时此综合验收备案办法在山东省内已经全面实施，被告应当按照此综合验收办法的规定执行，房屋交付条件应为该商品房综合验收合格，而不应是商品房经验收合格。如果政府要求以综合验收合格为交付条件的话，开发商就不能以商品房验收合格为交付条件。原告作为消费者对二者概念不了解，该合同又是由被告提供的格式合同，因此，原告认为应当按照综合验收合格为商品房交付的条件。被告主张，一、鲁建发（200911号文件的颁布单位是省建委，而非地方人大或地方政府，在效力上属于地方行政规范；而根据合同法司法解释（一的规定，确认合同无效应以法律、行政法规为准。二、该文件明显违反建筑法的规定，应以建筑法的规定为准。三、原、被告签订的商品房买卖合同并非被告所提供的格式合同，在合同中存在多个选项的情形。因此，原告主张的该合同属于格式合同的理由不能成立。本院认为：格式合同又称标准合同、定型化合同、制式合同，是指当事人一方预先拟定合同条款，对方只能表示全部同意或者不同意的合同。原、被告签订的商品房买卖合同中多处采用选择式，在交房条件选择上有四个选项可供选择，还有一个选项可以自书具体的交房条件；原、被告签订的商品房买卖合同不属于格式合同，被告对合同条款不负有提示或者释明义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；本案中，原告主张按双方当事人约定的商品房综合验收合格的标准交付商品房符合《中华人民共和国合同法》的规定，本院予以采纳。二、原告的部分诉讼请求是否超过诉讼时效期间。被告主张，原告计算的违约金有一部分已经超过两年的诉讼时效期间，诉讼请求中超过诉讼时效期间的部分是从2012年10月31日-2013年3月9日的违约金，超过诉讼时效的部分不应得到支持。原告主张，原告的起诉并未超过诉讼时效。在2014年曾经几次由济阳县建设局、信访局还有泉城尚郡的代表去天津与山东万华置业发展有限公司商量赔偿违约金事宜。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；原告虽然主张在2014年向被告索要过违约金，但在作出判决前，原告未能提供证据证明其事实主张，且被告对原告的主张不予认可，应当由负有举证证明责任的原告承担不利的后果；原告主张的从2012年10月31日-2013年3月9日的违约金，至起诉时已经超过了法定的诉讼时效期间，本院难以支持。三、被告万华公司是否违约及违约责任的承担方式。原告郑吉岭（作为买受人与被告万华公司（作为出卖人签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2012年5月25日，济阳县工程质量与安全生产监督站对幸福泉城尚郡26号楼予以竣工验收备案（备案文件目录中包括法律法规规定的应由公安、环保部门出具的认可文件或准许使用文件）。2012年5月5日，原、被告双方办理了商品房交接手续。2014年10月22日，济阳县房屋管理服务中心对幸福泉城尚郡1-7号、9-13号、25-28号楼予以房地产开发项目竣工综合验收备案。可以看出，被告在2012年5月5日至2014年10月21日虽然交付商品房，但商品房未经综合验收合格，属瑕疵履行，存在违约行为。此后，商品房综合验收合格，被告不应支付违约金。综上所述，本院认为：被告在2012年10月31日至2013年3月10日期间，存在违约行为；但原告没有在法定的诉讼时效期间内及时主张权利，属于怠于行使自己的权利。尽管原告在诉讼时效期间届满后仍可向本院起诉，但鉴于被告依法提出诉讼时效抗辩且原告不能举证证明存在诉讼时效中止、中断、延长事由，故对原告主张的从2012年10月31日-2013年3月9日的违约金，本院难以支持。对于原告主张的2013年3月10日至2014年10月21日（共591天期间的违约金，鉴于原告已经接收被告所交付的房屋，本院酌定支持百分之五十。原告主张的违约金应以本院查明的实际购房款556167元（原告在诉讼过程中主张其购房款为556067元为基数计算。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告山东万华置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑吉岭违约金16434.73元；二、驳回原告郑吉岭的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由原告负450元，被告负担350元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  姚圣雨人民陪审员  温明银人民陪审员  杨 静二〇一五年八月十四日书 记 员  刘 丽