上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2014）普民四(民)初字第1906号原告周秀华，女，1954年9月13日出生，汉族，住所浙江省瑞安市玉海办事处仓前街171号。??委托代理人庄海军，上海市浩信律师事务所律师。???被告廖晨阳，男，1976年3月24日出生，汉族，住所福建省浦城县永兴镇连源村东坑10号。被告谢永珍，女，1973年12月14日出生，汉族，暂住上海市丁香路1299弄22号502室。???原告周秀华与被告廖晨阳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，经原告申请，依法追加谢永珍为共同被告，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周秀华及其委托代理人庄海军，被告廖晨阳到庭参加诉讼，被告谢永珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告周秀华诉称，原告与被告廖晨阳于2014年5月19日就上海市新村路1392号店铺签订上海市房屋租赁合同，约定租赁期限为三年，前两年月租金为人民币25000元（以下币种均为人民币），三个月为一期，各期租金于每期1日前支付，第一期租金按月支付，如被告逾期一个月不支付，原告有权单方解除合同。实际履行中，廖晨阳仅支付第一个月的租金25000元，第二个月的租金经原告多次催促一直拖延，该被告逾期支付租金达一个月以上，原告致函被告单方解除合同。现要求1、确认原告与被告廖晨阳之间的租赁合同已于2014年8月3日解除；2、被告廖晨阳支付违约金50000元及违约金不足抵付差额部分损失32533元（含2014年6月6日至同年9月15日期间的租金83333元，再次出租的租金损失12000元，再次出租产生的佣金5000元，律师费5000元，2014年9月5日另行出租为签订租赁合同到上海的往返车费及住宿费用526元，2014年9月23日为本案第一次开庭到上海的往返车费及住宿费用502元，2014年12月2日为本案第二次开庭到上海的往返车费及住宿费用500元，上述款项扣除已主张的违约金50000元及该被告已支付的22800元），2014年6月6日至同年9月15日期间的物业管理费935.20元，2014年6、7两月的水费154.90元；3、被告谢永珍支付2011年6月1日至2014年5月31日期间的物业管理费9619.20元，2014年4、5两月的水费114.90元。被告廖晨阳辩称，本被告于2014年8月5日交还系争店铺的钥匙，租赁合同应于该日解除，并同意按合同约定支付原告违约金25000元，也同意支付原告于2014年9月5日另行出租为签订租赁合同到上海的往返车费及住宿费用526元，2014年9月23日为本案第一次开庭到上海的往返车费及住宿费用502元，2014年12月2日为本案第二次开庭到上海的往返车费及住宿费用500元，2014年6月6日至同年8月5日期间的物业管理费（按每平方米2.20元计算），2014年6、7两月的水费154.90元。但本被告认为交还系争店铺钥匙之日，涉案租赁合同已解除，故该日之后的费用与本被告无关，不同意原告其余的诉讼请求。被告谢永珍未予答辩。经审理查明，原告系上海市新村路1392号底层店铺权利人。2014年5月19日，原告与被告廖晨阳就上述房屋签订上海市房屋租赁合同，约定廖晨阳向原告承租该房屋用于房地产经纪，原告于同年6月1日交付房屋，租赁期限自2014年6月6日起至2017年6月5日止，月租金为25000元，廖晨阳应于每期一日向原告支付，另，廖晨阳应向原告支付保证金25000元，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理等费用由被告承担。廖晨阳逾期不支付租金累计超过一个月的，原告可书面通知廖晨阳解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。同时，原告与廖晨阳在合同补充条款中约定，2014年6月6日至同年9月5日期间的租金按月支付，之后按季度支付，双方并对任何一方单方解除合同的违约责任进行了约定。实际履行中，原告按约交房，同年7月9日，原告向廖晨阳发出催收房租通知书，表示2014年7月租金应于7月1日支付，现已逾期九天，要求该被告立即支付。同年8月3日，原告向廖晨阳发出解除合同通知书，通知该被告合同于当日解除，要求其立即搬离，并结清欠费。次日，原告委托代理人向廖晨阳发出律师函，告知该被告，原告已单方解除合同，要求该被告立即结清费用，包括两被告约定的由廖晨阳承担的谢永珍承租期间三年的物业管理费，并负责将系争房屋出租，空租期间的损失由廖晨阳承担。2014年8月8日，原告收回系争商铺钥匙。嗣后，原告起诉来院，要求判如诉请。审理中，1、原告与廖晨阳提供的租赁合同补充条款中对任何一方单方解除合同的违约责任约定不一致，对此原告表示，补充条款由廖晨阳书写，根据其所写内容，如原告提前收回店铺，应向廖晨阳支付相当于三个月租金金额的违约金，如廖晨阳擅自退租，应向原告支付相当于一个月租金金额的违约金，原告当即提出异议，并在自己留存的合同文本中将“一个月”改成“三个月”，同时要求廖晨阳亦在其留存的文本中自行修改。直至庭审中看了廖晨阳出示的原件，才知其没有修改，对此有争议的部分，原告诉请中并不按此主张，而是按照正式合同文本主张相当于两个月租金金额的违约金。廖晨阳认可补充条款由其书写，表示原告认同所有内容，并未让其修改，廖晨阳也愿意按补充条款约定支付相当于一个月租金金额的违约金25000元。2、廖晨阳表示曾支付原告两笔款项，一笔是2014年5月19日支付押金25000元，一笔是同年5月27日转帐的22800元。原告之前将店铺出租给谢永珍，谢永珍退租后，原告应返还其押金26000元，廖晨阳按原告要求将25000元直接给了谢永珍，由原告向廖晨阳出具收条。22800元是廖晨阳支付的第一个月的租金（已扣除一笔费用，何名目已记不清），故廖晨阳已支付原告2014年6月6日至8月5日两个月的租金，8月5日之后的费用与廖晨阳无关。原告称曾与两被告三方口头约定，谢永珍退租后，承租期间所欠的三年物业管理费由廖晨阳支付，谢永珍支付的26000元押金也转给廖晨阳，而廖晨阳承租后应支付原告租金及押金共计50000元，扣除谢永珍的押金26000元及谢永珍为隔壁便利店代付的两年物业管理费1200元，廖晨阳还需支付原告22800元，而系争店铺出租给廖晨阳期间，原告仅收取其支付的22800元，因当时原告应退还谢永珍押金，约定钱由廖晨阳直接支付给谢永珍，由原告出具押金收条给廖晨阳，但廖晨阳是否将款项支付谢永珍，原告不得而知。廖晨阳则不认可三方曾有口头约定之事实。3、原告提供开票日期为2014年10月11日的物业管理费发票，证明其已支付系争店铺于2011年7月至12月、2012年全年的物业管理费（每月291.20元），2013年全年、2014年1月至9月的物业管理费（每月317.20元），扣除隔壁便利店应付的物业管理费每月50元，廖晨阳每月应付267.20元。同时，原告提供另行出租系争店铺的佣金发票及律师代理费发票，证明其已为此分别支付5000元。4、关于被告谢永珍，原告提供系争店铺的租赁合同，该合同由原告与该被告于2009年3月23日签订，出租方是案外人木锦迪，约定的租赁期限自2009年6月1日起至2014年5月31日止。2005年4月8日，木锦迪出具委托书，委托原告签订系争店铺的租赁合同、买卖合同、结算与该店铺有关的一切费用等，该委托书经瑞安市公证处公证[（2005）浙瑞证内字第2166号]。2012年11月15日，原告成为系争店铺权利人。本院认为，原告与被告廖晨阳签订的上海市房屋租赁合同系双方真实意思表示，且于法无悖，应属有效，当事人均应恪守履行。审理中，廖晨阳表示愿意解除合同，支付原告违约金25000元，2014年9月5日、9月23日、12月2日三次往返上海的车费及住宿费用1528元，2014年6月6日至同年8月5日期间的物业管理费，2014年6、7两月的水费154.90元，本院予以确认。按照涉案租赁合同约定，承租人逾期不支付租金累计超过一个月的，原告可行使单方解除合同的权利，实际履行中，廖晨阳确认已收取原告发出的解除合同通知书，根据其提供的证据，该被告于8月8日交还系争店铺钥匙，原告主张2014年8月3日为涉案合同解除日，符合约定，可获支持。根据查明的事实，原告因廖晨阳逾期支付租金而行使单方解除合同的权利，该被告的行为构成违约，应向原告支付违约金，虽承、出租方在补充条款中对违约责任的承担作出了约定，但各自持有的文本中对违约金的标准约定不一致，并对为何约定不一致的过程，陈述的事实也不一致，且双方均未能提供证据对自己的观点予以佐证，导致法院对此无法作出正确的判断，对此，原告要求廖晨阳按合同正式文本中单方解除合同的条款支付违约金，并无不当，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告提起本案诉讼时，将租金、物业管理费一并作为损失主张，因本案系房屋租赁合同纠纷，本院对原告的主张逐项判明。根据廖晨阳实际使用系争店铺的时间，该被告应支付原告2014年6月6日至8月8日期间的租金、使用费（每月25000元，扣除原告已收取廖晨阳支付的22800元）及物业管理费（每月267.20元），同时，因廖晨阳违约导致涉案租赁合同提前解除，原告为此需将系争店铺另行出租而支付的佣金，是原告的损失，应由廖晨阳承担。基于原告出具收条，确认收取廖晨阳支付押金25000元的事实，及原告与廖晨阳关于原告应返还谢永珍押金，而该款由廖晨阳直接支付给谢永珍的陈述，本院认定原告已收取廖晨阳押金的事实，现涉案租赁合同已解除，原告因将该款返还廖晨阳。另，因廖晨阳于2014年8月8日交还系争店铺钥匙，原告要求其承担之后的租金及律师代理费，于法无据，本院难予支持。至于原告针对谢永珍的诉请，根据原告提供的证据，与谢永珍之间的租赁合同虽由原告出面签订，但出租方是案外人木锦迪，原告直至2012年11月15日才成为系争店铺权利人，故原告依其以代理人身份与谢永珍签订的房屋租赁合同为据，要求谢永珍支付物业管理费、水费，于法无据，与本案也非同一法律关系，对原告针对谢永珍的诉请，本院在本案中不宜一并处理，出租方可另寻合法途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条的规定，判决如下：???一、原告周秀华与被告廖晨阳签订的关于上海市新村路1392号底层店铺之上海市房屋租赁合同于2014年8月3日解除；二、被告廖晨阳应于本判决生效之日起十日内支付原告周秀华违约金人民币50000元；三、被告廖晨阳应于本判决生效之日起十日内支付原告周秀华2014年6月6日至2014年8月8日期间租金、使用费人民币30533.33元；四、被告廖晨阳应于本判决生效之日起十日内支付原告周秀华2014年6月6日至2014年8月8日期间的物业管理费人民币570元；五、被告廖晨阳应于本判决生效之日起十日内支付原告周秀华2014年6月、7月水费人民币154.90元；六、被告廖晨阳应于本判决生效之日起十日内支付原告周秀华2014年9月5日、9月23日、12月2日三次往返上海的车费及住宿费用人民币1528元；七、被告廖晨阳应于本判决生效之日起十日内支付原告周秀华另行出租产生的佣金损失人民币5000元；八、对原告周秀华向被告廖晨阳主张的其余诉讼请求，不予支持；九、原告周秀华应于本判决生效之日起十日内返还被告廖晨阳押金人民币25000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币1941元（原告预付），原告负担人民币50元，被告廖晨阳负担人民币1891元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  余莉敏审 判 员  倪文青人民陪审员  葛秀宝二〇一五年一月九日书 记 员  吴 婷附：相关法律条文附：本案引用的法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履