重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2014）中区法民初字第07668号原告重庆小天鹅物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区千厮门洪崖洞八楼，组织机构代码71166537-5。法定代表人张奇，总经理。委托代理人邱仕洁，重庆天之合律师事务所律师。被告重庆市京剧团有限责任公司，住所地重庆市渝中区天成巷401号第4层戏院。组织机构代码58283203-3。法定代表人张军强，总经理。委托代理人罗琴，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托代理人蒋娅东，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告重庆报业正点演艺有限公司，住所地重庆市九龙坡区黄桷坪正街3号。法定代表人江舸。原告重庆小天鹅物业管理有限公司（以下简称小天鹅物业公司）与被告重庆市京剧团有限责任公司（以下简称京剧团公司）、被告重庆报业正点演艺有限公司（以下简称正点演艺公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员颜莉丽担任审判长，与人民陪审员姚天玲、许培英组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员艾志花担任法庭记录。原告小天鹅物业公司的委托代理人邱仕洁，被告京剧团公司的委托代理人罗琴、蒋娅东到庭参加诉讼。被告正点演艺公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告小天鹅物业公司诉称，2010年被告京剧团公司购买了重庆市渝中区天成巷401号戏院房屋（建筑面积3761.58平方米），原、被告于2010年6月9日根据《前期物业管理协议》，签订了《重庆洪崖洞民俗风貌区物业管理协议》，约定由原告进行物业管理并收取物业管理费等。因该洪崖洞物业管理区域至今未能成立业主委员会，故洪崖洞景区一直由原告在提供物业管理，被告接受了原告的物业服务。2013年1月，被告京剧团将其位于洪崖洞的剧院出租给被告正点演艺公司使用，随后由正点演艺公司向原告支付物业管理费及相关水电费、空调费等费用。但从2014年1月开始，被告开始拖欠物业管理费等费用。截止2014年7月31日，被告共计拖欠物业管理费及滞纳金177570.09元，公摊水电费、空调费等及滞纳金共计123497.67元，原告还替被告垫付了其自用水电费49421.8元。具体费用以当庭向法庭提交的欠费明细表为准。2014年7月31日以后的相关费用原告将会另案起诉。原告多次向两被告催收，但两被告均以各种理由推诿，被告的行为已违反合同约定，损害了原告的合法权益，根据《物业管理协议》的约定及《物业管理条例》的规定，特诉至法院，请求依法判令：1、被告正点演艺公司支付拖欠的物业管理费及滞纳金177570.09元（计算至2014年7月31日），公摊水电费、空调费及滞纳金123497.67元（计算至2014年7月31日），原告代被告垫付的水电费49421.8元，被告京剧团公司对上述支付义务承担连带责任；2、本案诉讼费由被告承担。被告京剧团公司辩称，我公司不是本案适格主体，本案争议所涉房屋的所有权人为重庆市京剧团，且房产证取得的时间在我司成立之前。我司与重庆市京剧团不是同一个法律主体。2010年6月9日原告是与重庆市京剧团签订的《重庆洪崖洞民俗风貌区物业管理协议》，我司不是该合同的当事人，原告起诉我司违背了合同相对性原则。原告于2013年与正点演艺公司单独签订了一份《物业管理协议》，我司既不是该合同的相对方，也不是物业服务的服务对象。综上，原告无权要求我司承担服务管理费等费用，故请求判决驳回原告针对我司的全部诉讼请求。被告正点演艺公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，重庆市京剧团系国有文艺演出团体，取得有营业性演出许可证，注册资金为200万元，经营范围为京剧表演及综合文艺表演，2014年1月16日通过重庆市渝中区文化广电新闻出版局年检。重庆市京剧团有限责任公司成立于2011年8月5日，公司类型为有限责任公司（法人独资），注册资本400万元。2010年9月21日，重庆市京剧团取得重庆市渝中区天成巷401号第5层戏院（房屋建筑面积为910.52㎡，套内建筑面积为782.28㎡）、天成巷401号429C#（房屋建筑面积为123.19㎡，套内建筑面积为92.57㎡）、天成巷401号第3层戏院（房屋建筑面积为714.9㎡，套内建筑面积为614.21㎡）、天成巷401号第4层戏院（房屋建筑面积为2012.97㎡，套内建筑面积为1729.46㎡）的所有权，并取得相应的房地产权证。2010年6月9日，小天鹅物业公司（甲方）与重庆市京剧团（乙方）签订《重庆洪崖洞民俗风貌区物业管理协议》，约定：甲方于2010年5月15日起，正式向乙方提供物业管理服务；本协议有限期限为3年；乙方委托甲方进行物业管理房产为洪崖洞四层（建筑面积为3761.58㎡，套内面积为3218.52㎡）。该合同并对双方的其他权利和义务进行了约定。2013年4月3日，小天鹅物业公司（甲方）与正点演艺公司（乙方）签订《物业管理协议》，约定：甲方于2013年3月1日起正式向乙方提供物业管理服务；仅为商铺使用人的，以《洪崖洞景区商铺租赁合同》终止日为物业服务终止日；乙方委托甲方进行物业管理房产为租赁的巴渝剧院（建筑面积为3761.58㎡，套内面积为3218.52㎡）；乙方应于本合同签订当天，向甲方缴纳一个季度的物业管理服务费即84635.6元，乙方应于每一个季度末的二十五日前向甲方缴纳该商铺下一个季度的物业管理服务费；经营商铺内的自用水电气费及共用部分的中央空调费和公摊水电费等费用，由乙方负责承担。甲方依据各分户表单独计量进行代收，每月25日前由甲方派员上门抄表，乙方应于每月10日前自行到甲方客户服务中心缴费；收费标准为物业管理费7.5元／平方米·月，公摊水电费为3.13元／平方米·月，其中包括景区公共区域用水及照明费、消防设施设备及绿化保洁用水用电费、电（扶）梯、灯饰用电等费用，水电费收取标准为商铺内独立分表计量，其自用水、电、气费，按行业相关部门收费标准和实际流量据实收取，中央空调费用将据主机耗电耗水耗气流量和各商户空调计量表实际使用量，均摊收费；乙方缴付上述费用时，应在本协议规定期限之前（遇节假日需提前）将费用金额缴清，逾期将按每天3‰／天向甲方缴纳滞纳金，逾期三日，乙方拒不缴付费用的，甲方将终止物业管理服务或终止合同并向所辖地人民法院提请司法诉讼。该协议并对双方的其他权利和义务进行了约定。前述协议签订后，正点演艺公司依约向小天鹅物业公司缴纳了截止2013年12月的物业管理费、公摊水电费和截止2013年11月的自用水电费。正点演艺公司未依约向小天鹅物业公司缴纳2014年1月至2014年7月的物业管理费171151.89元、2014年1月至2014年7月的公摊水电费82416元、2013年12月至2014年5月的空调费23215.92元及2013年12月至2014年6月的自用部分水电费49421.8元。2014年5月12日，小天鹅物业公司向正点演艺公司发出《关于催缴综合物管费及自用水、电、空调费的函》，载明：截止2014年5月12日，贵司尚欠缴2014年1月1日-2014年6月30日综合物管费234701.8元，2013年12月-2014年4月水、电、空调费78607.92元。为保障正常经营我司再次向贵司发函，请在2014年5月12日15：00以前，务必将上述费用缴清，以便我司正常开展工作并按月提供相关物业服务。否则我司将按《洪崖洞民俗风貌区物业管理协议》约定依法立即停止提供物业服务，由此产生的一切责任损失将由您自行承担，同时，我公司将依法保留诉讼的权利。2014年5月23日，小天鹅物业公司向重庆市京剧团发出《关于重庆报业集团正点演艺公司欠缴“巴渝剧院”综合物管费的函》，载明：重庆市京剧团于2013年将“巴渝剧院”整体出租给正点演艺公司，随即该司与小天鹅物业公司签订了《重庆洪崖洞民俗风貌区物业管理协议》，并承诺按照物管协议约定按时缴纳综合物管费、商用水电费等费用。为扶持该剧组经营、造势，我司破例为其优惠每平方米1元的物业管理费，说明我司为其发展倾尽了全力。但正点演艺公司自2013年12月开始，以各种理由拖欠相关费用，截止2014年5月16日，已拖欠综合物管费、水电费等费用共计308309.84元。贵团作为业主，也有义务督促租赁户向物管公司缴纳相关费用。希贵团能督促承租人立即向我公司缴纳所有欠款，如其继续拖欠至本月底，我司将保留对该公司依法提起诉讼的权利，以维护我司合法权益。2014年8月20日，京剧团公司向小天鹅物业公司发出《重庆市京剧团有限责任公司关于恢复“巴渝剧院”水、电供应的函》，称：因“巴渝剧院”承租方正点演艺公司严重违约，拖欠贵、我双方相关费用。为了防止贵、我双方损失继续扩大，我团已依据租赁合同之约定及相关法律规定行使了合同解除权，并将在重庆市公证处的公证下收回出租剧场。对此，请贵司在我团公证收回剧场期间恢复“巴渝剧院”的水、电供应，以便公证处开展相关公证工作。上述事实，有《物业管理协议》、《关于重庆报业集团正点演艺公司欠缴“巴渝剧院”综合物管费的函》、发票、缴款通知、《关于催缴综合物管费及自用水、电、空调费的函》、《重庆市京剧团有限责任公司关于恢复“巴渝剧院”水、电供应的函》、《前期物业服务合同》、《重庆洪崖洞民俗风貌区物业管理协议》、京剧团公司的营业执照、组织机构代码证、公司设立登记申请书、准予设立登记通知书、名称预先核准通知书、营业性演出许可证、房地产权证等书证，以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，原告小天鹅物业公司与被告正点演艺公司签订的《物业管理协议》系协议双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对协议双方当事人均具有法律约束力。合同双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的合同义务。前述合同订立后，原告小天鹅物业公司已依约提供物业服务，被告正点演艺公司理应按照合同约定履行按时交纳物业管理费、公摊水电费等费用的义务。本案被告正点演艺公司无正当理由，未按时交纳物业管理费、公摊水电费、空调费、自用水电费，已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。故原告小天鹅物业公司要求被告正点演艺公司支付其欠交的2014年1月至2014年7月的物业管理费171151.89元、2014年1月至2014年7月的公摊水电费82416元、2013年12月至2014年5月的空调费23215.92元及2013年12月至2014年6月的自用部分水电费49421.8元，并按应交而未交金额的每日千分之三的标准向原告支付违约金至2014年7月31日止的诉讼请求，符合双方合同约定，本院依法予以支持。由于本案所涉“巴渝剧院”的产权人为重庆市京剧团，并非本案被告京剧团公司，故对原告关于要求被告京剧团公司对被告正点演艺公司的上述支付义务承担连带责任的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆报业正点演艺有限公司于本判决生效后立即支付原告重庆小天鹅物业管理有限公司2014年1月至2014年7月的物业管理费171151.89元、2014年1月至2014年7月的公摊水电费82416元、2013年12月至2014年5月的空调费23215.92元及2013年12月至2014年6月的自用部分水电费49421.8元；并按照2013年4月3日双方所签《物业管理协议》的约定从应交而未交款之日起，按应交而未交金额的每日千分之三的标准向原告重庆小天鹅物业管理有限公司支付违约金至2014年7月31日止。二、驳回原告重庆小天鹅物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告重庆报业正点演艺有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本案受理费减半收取计3279元，由被告重庆报业正点演艺有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  颜莉丽二〇一五年一月二十日书记员  艾志花