辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2015]沈中民二终字第2048号上诉人（原审原告）:董顺有，男，1951年4月24日出生，汉族，无职业，住址沈阳市和平区。上诉人（原审被告）：辽宁东大房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区长白东路11号。法定代表人：刘炳志，该公司董事长。委托代理人：刘文婷，辽宁昊清律师事务所律师。委托代理人：刘大伟，男，1976年4月1日出生，汉族，该公司法律顾问。上诉人董顺有与上诉人辽宁东大房地产开发有限公司（以下简称“东大公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院[2015]沈和民二初字第1032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月5日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年8月10日公开开庭审理了本案，上诉人董顺有，上诉人东大公司的委托代理人刘文婷，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。董顺有一审诉称，董顺有于2013年8月在和平区长白买了一处76.32平方米的房屋。当时买的是期房，当售楼员带我去现场看房时，因为房屋没有竣工，进不去楼内，售楼员说那一侧其中的一套是要卖的，具体那一套我也说不准，之后我们回到售楼处交了房钱。一年后，2014年9月初通知我收房，到了房子我一看和别人的房子不一样，别人家的房子都有两个露台，而我的没有露台，在我的窗下却是进楼的雨搭，我的房子外部结构和当初说的不一样，我马上回去售楼处，要求退房或换房，找他们时，他们售楼处不同意，因为我当时借住别人家，着急给人腾房子，另外，我在几个月前就买下了装修材料及家电等，人家又不给退，无奈我只好简单装修入住，之后要求售楼处赔偿损失均遭拒绝，售楼处在我购房时故意隐瞒了卖给我的是非标准房。另外，他们在我买房至今一年零八个月未给我办备案，而别人家比我晚买了一年却早已备案，我也要求售楼处给我赔偿损失。诉讼请求：要求东大公司赔偿损失75,000元。东大公司一审辩称，1、董顺有、东大公司签订的商品房认购书合法有效，东大公司不存在欺诈行为；2、商品房认购书已经实际履行完毕，董顺有入住很长时间；3、东大公司至今没有备案的原因是董顺有拒绝签订统一版本的商品房买卖合同，东大公司在房交会等优惠期间一直通知董顺有，但董顺有不予支持。原审法院审理查明，2013年9月26日，董顺有、东大公司签订《商品房认购书》一份，约定董顺有购买东大公司开发建设的外滩三号住宅1栋2层4号房屋，建筑面积为73.62平方米，房屋总价为576,000元，董顺有签订该认购书时向东大公司支付定金537,000元……。认购书签订当日，董顺有向东大公司支付了购房款537,000元，并与案外人北京搜房网络技术有限公司沈阳分公司签订了《搜房网购房优惠服务说明书》和《搜房优惠购房说明确认函》各一份，约定了董顺有享有交3000抵顶购房款10,000元的优惠服务，并在确认函上“优惠确认”一栏中注明了优惠10,000元将在董顺有、东大公司签订商品房买卖合同时履行，东大公司在确认函上有工作人员签字确认。2013年10月8日，董顺有（买受人）与东大公司（出卖人）签订正式《商品房买卖合同》一份，约定诉争房屋坐落于沈阳市和平区长白四街路229-2号第1幢2层4号，用途为住宅，建筑面积为73.62平方米……；在付款方式及期限条款中约定“买受人于签约之日一次性付清全款576,000元”；在出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任条款中约定“买受人在验房当日可提出书面要求，令出卖人达到约定标准”；在关于产权登记的约定条款中约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……3、出卖人按已付房价款的十万分之一按日向买受人支付违约金”。合同签订当日，董顺有向东大公司支付了剩余购房款39,000元，东大公司向董顺有出具了诉争房屋全款的收款收据。2014年9月2日，东大公司向董顺有出具了《入住通知书》一份，约定董顺有于同日办理收楼入住手续，该入住通知书底部“业主签收”一栏有董顺有签字确认。原审法院另查明：董顺有已对诉争房屋进行装修并实际占用。原审法院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，董顺有应为其主张承担举证证明责任。关于董顺有主张的75,000元损失，其在庭审中明确由三部分组成：第一、按照总房款576,000元的十分之一；第二、当时我在东大公司售楼处里搜房网上的柜台交了3000元，当时售楼处的经理和售楼员承诺3000元抵顶房款10,000元，要求东大公司返还10,000元；第三、因东大公司一直未履行备案的义务，我要求东大公司按支付总房款利率赔偿（2013年9月至2014年9月按中国人民银行同期存款利率计算，2014年10月至实际给付按中国人民银行同期活期利率计算）。关于第一部分损失问题。庭审中，董顺有主张其购买的诉争房屋与东大公司宣传单上标注的房屋不符，缺少楼台和阳台，要求东大公司支付总房款十分之一的赔偿。其一，依据《中华人民共和国合同法》第十五条：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”的规定，东大公司制作的宣传单未载明房屋的具体位置，该宣传单应为东大公司营销、促销的一种方式，其应属要约邀请，且该宣传单标注的房屋面积与诉争房屋面积亦不相符，故董顺有根据宣传单标注的房屋结构，要求东大公司承担违约责任，法律依据不足；其次，董顺有作为诉争房屋的买受人，其在接收诉争房屋时应尽到一般买受人的审慎义务，在其与东大公司签订的《商品房买卖合同》中也约定了“买受人在验房当日可提出书面要求，令出卖人达到约定标准”的条款，但董顺有在庭审中未举证证明其于2014年9月2日接收诉争房屋时向东大公司提出了异议，现董顺有在已实际接收诉争房屋并装修占有使用的情况下，主张诉争房屋与合同约定的不符并要求东大公司承担违约责任，事实依据不足；其三，董顺有主张的赔偿数额，即总房款576,000元的十分之一，也无合同约定和法律依据，董顺有在庭审中也无证据对其存有损失予以佐证。由此，董顺有主张该部分损失，因证据不足，原审法院不予支持。关于第二部分损失问题。因董顺有与案外人北京搜房网络技术有限公司沈阳分公司签订了《搜房网购房优惠服务说明书》和《搜房优惠购房说明确认函》，约定了董顺有享有交3000抵顶购房款10,000元的优惠，庭审中东大公司对该事实亦予认同，故根据确认函约定的给付期限，东大公司应于2013年10月8日双方签订《商品房买卖合同》时返还给董顺有，现东大公司未履行确认函约定的返还义务。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，东大公司应承担返还10,000元购房款的义务，故董顺有主张的该部分损失，原审法院予以支持。关于第三部分损失问题。根据董顺有、东大公司签订的《商品房买卖合同》约定，东大公司为董顺有办理产权登记期限为诉争房屋交付使用后730日内，董顺有于2014年9月2日占用诉争房屋，东大公司履行办理产权登记义务的截止时间应为2016年9月1日，现董顺有主张东大公司承担未履行产权登记义务的违约责任，因合同约定的东大公司履行该义务的期限未届满，故董顺有主张该部分损失，事实依据不足，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告辽宁东大房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告董顺有10,000元（优惠购房款）；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1675元（原告已预交），收取838元，由原告董顺有负担726元；由被告辽宁东大房地产开发有限公司负担112元。宣判后，上诉人董顺有与上诉人东大公司均不服，上诉至本院。董顺有上诉请求：1、赔偿我两个露台的双倍损失6万元。2、支付我未办理合同备案的房款利息损失。上诉理由：1、合同中列明的商品房预售许可证号与实际不符。2、商品房基本情况与实际情况不符，合同标明是沈阳市和平区长白四街229-2号第1幢2单位4号，而该幢楼只有一个单元。3、计价方式与价款错误，由于我的房是非标准房，缺一个阳台、一个露台，东大公司不能以标准房价格卖给上诉人房子。4、被上诉人卖给上诉人房子与当时上诉人买房时看的样板间不一样，当时的售楼员只是说米数不一样、卫生间位置不一样，但结构大致一样，上诉人的房子没有阳台、露台，只是一个大雨搭。上诉人多次找售楼处经理要求退房被拒。由于当时借住别人家的房子，着急给人腾房，无奈上诉人只好简单装修入住。4、房屋没有备案。在上诉人买房至今未办备案合同。5、关于赔偿部分，根据商品房买卖合同附件2第四条约定，阳台、露台是合同的交房标准之一，依据商品房买卖合同第13条，因房屋已竣工无法更改房屋结构，要求赔偿一个阳台、露台。由于被上诉人一年半之久没给备案，上诉人要求被上诉人按照银行利息赔偿我购房款的利息。在买房交款时，被上诉人和搜房网共同有一个交3000元抵10,000元的优惠，此优惠在交房款时当时返还，被上诉人也没给返。东大公司辩称：1、非标准房赔偿露台损失问题，董顺有已于2014年9月2日办理了收楼入住手续，对诉争房屋进行了实际占有，因此董顺已经接受争议房屋，合同履行完毕。2、合同未备案造成利息损失问题，根据商品房买卖合同约定董顺有在办理产权登记为诉争房屋交付使用后730日内，董顺有2014年9月2日占用诉争房屋，因此东大公司履行办理产权登记义务的截止时间为2016年9月1日，并未达到违约期限。东大公司上诉请求：依法改判或发回重审；被上诉人承担本案的全部诉讼费用。上诉理由：一、上诉人并不是《搜房优惠购房说明确认函》的当事人，其当事人分别为北京搜房网络技术有限公司沈阳分公司和被上诉人，根据合同相对性原理，相关的义务不应由上诉人承受。二、上诉人在被上诉人签订《商品房买卖合同》时，依照《搜房优惠购房说明确认函》，已经在房款中给予被上诉人董顺有抵顶10,000元的优惠，实际履行协议。被上诉人经过优惠后实际交付的总房款537,000元，是在原总房款57,6000元的基础上打折且抵顶10,000元后计算出来的。上诉人只承担在房款总额范围内给予被上诉人抵顶10,000元优惠的义务，不承担返还3000元抑或是10,000元现金的义务。综上，原审法院认定事实错误，请求依法改判，驳回被上诉人全部诉讼请求。董顺有辩称：我到售楼处买房子时，售楼处告诉我3000元顶10,000元的活动，我交第一次钱时就写在单子上。这个活动是搜房网和东大公司联合办的。本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。另查明，董顺有与东大公司签订的商品房买卖合同附件一房屋平面图为坐落于和平区长白四街229-2号2层房屋的商品房买卖合同附图，该图中对于2-4号房屋并未有阳台或露台标识。沈阳市房产局于2012年10月出具的商品房销售面积（预测变更1）分层分户表中对于和平区长白四街229-2号1#2-4房屋载明的销售面积为73.62平方米，其中阳台面积为0。审理中，东大公司表明可以为董顺有办理争议房屋的合同备案登记，董顺有表示在本案审理结束后才可以办理合同备案。二审中，东大公司确认其公司与北京搜房网络技术有限公司沈阳分公司为合作卖房关系，对于与北京搜房网络技术有限公司沈阳分公司签署搜房优惠购房说明确认函的客户给予抵顶购房款1万元的优惠。上述事实，有商品房认购书、商品房买卖合同、搜房网购房优惠通知书、宣传单、入住通知单、搜房优惠购房说明确认函、交款通知单两份、收款收据两张、商品房买卖合同附件一、商品房销售面积（预测变更1）分层分户表等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为：关于董顺有上诉提出要求东大公司赔偿两个露台损失的主张。董顺有与东大公司于2013年10月8日签订的《商品房买卖合同》为预售商品房合同，合同约定董顺有购买房屋地址为沈阳市和平区长白四街路229-2号第1幢2层4号，合同附件一中对于2-4号房屋标注的房屋平面图中并无阳台或露台标识，则应认定董顺有于签订购房合同时即应知晓其购买的房屋并无阳台或露台。另据沈阳市房产局于2012年10月出具的商品房销售面积（预测变更1）分层分户表来看，本案争议房屋经房产部门审核认证的房屋面积中并未包含阳台面积，且测绘的销售面积与董顺有签订合同中约定的房屋面积相符。故一审法院判决驳回董顺有该项请求并无不当。董顺有虽依据商品房买卖合同所附的住宅交房标准中载有阳台、露台的交房标准而主张东大公司未按约定提供附有阳台、露台房屋而要求赔偿损失，但从该住宅交房标准内容来看，应为东大公司对于出卖房屋具体部位、设备所应具备的建筑标准所作的相应承诺，并非系房屋户型的交付标准，故董顺有据此要求赔偿房屋不具备阳台、露台的损失并无事实依据，本院不予采纳。关于董顺有上诉提出要求东大公司支付未办理合同备案的房款利息损失的主张。双方在商品房买卖合同中约定了出卖人未按期办理房屋产权登记的违约处理方式，依照合同约定，东大公司现不存在逾期办理争议房屋产权登记的行为。对于办理商品房备案合同的问题，董顺有并未提供证据证明东大公司拒绝为其办理备案合同的行为，且东大公司于诉讼中承诺可为董顺有办理备案合同但需董顺有予以配合，而董顺有于诉讼中对于东大公司承诺办理备案合同持消极态度，故无法认定东大公司存在拒绝为董顺有办理备案合同的事实。且东大公司已向董顺有履行了交付房屋的义务，并不存在造成董顺有房款损失的问题，故一审法院驳回董顺有该项主张，亦无不当。关于东大公司上诉提出不同意返还董顺有10,000元优惠购房款的主张。根据董顺有签署的《搜房优惠购房说明确认函》，董顺有与东大公司签订《商品房买卖合同》时享有房款交3000元抵顶购房款10,000元的优惠。东大公司与董顺有签订《商品房认购书》中约定房价款为576,000元，且双方签订的《商品房买卖合同》中亦约定房款为576,000元，实际上，董顺有共向东大公司交付房款576,000元,因此，董顺有并未享受到东大公司承诺的房款优惠，一审法院判决东大公司返还董顺有优惠购房款10,000元并无不当。对东大公司的上诉主张，本院不予支持。综上所述，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人董顺有交纳的二审案件受理费1675元，由上诉人董顺有负担；上诉人辽宁东大房地产开发有限公司交纳的二审案件受理费1675元，由上诉人辽宁东大房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 妍代理审判员  韩彩霞代理审判员  李大鹏二〇一五年八月二十八日书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。