海南省海口市美兰区人民法院     民 事 判 决 书       （2018）琼0108民初1914号     反诉原告：符成，男，1962年5月16日出生，汉族，住海南省定安县，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：莫如平，北京大成（海口）律师事务所律师。   反诉被告：孙某，男，1959年4月13日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：王某，海南大兴天泰律师事务所律师。   反诉被告：海南鼎文实业有限公司，住所地：海南省海口市美兰区蓝天街道国兴大道65号盛达景都二期东区B栋1-2层6号铺面，统一社会信用代码：91460100MA5RD7PA16。   法定代表人：符某1。   委托诉讼代理人：郑某，海南川海律师事务所律师。   第三人：符某2，男，1957年3月28日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××。   反诉被告孙某与反诉原告符成、反诉被告海南鼎文实业有限公司（以下简称鼎文公司）、第三人符某2居间合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案受理后，依法适用简易程序进行公开审理。2018年2月11日，反诉原告符成提起反诉，本院决定合并审理。因案情复杂，本案于2018年2月26日转为普通程序依法组成合议庭继续审理。2018年4月2日，反诉被告孙某向本院申请撤回起诉本院依法予以准许。本案于2018年4月9日公开开庭审理，反诉原告符成及其委托诉讼代理人莫如平、反诉被告孙某及其委托诉讼代理人王某、反诉被告鼎文公司的委托诉讼代理人郑某、第三人符某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   反诉原告符成向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除反诉人符成与被反诉人孙某、鼎文公司于2017年10月27日签订的《房地产中介服务合同》；2、依法判令被反诉人孙某向反诉人符成返还定金人民币64万元（320万元×20%=64万元）；3、依法判令被反诉人孙某向反诉人符成赔偿人民币48万元（320万元×15%=48万元）；4、反诉诉讼的案件受理费、保全费、诉讼保全责任保险费由被反诉人孙某、鼎文公司共同承担。事实和理由：2017年10月27日，反诉人符成（买方）与被反诉人孙某（卖方）、鼎文公司签订了一份《房地产中介服务合同》（以下称三方合同），反诉人符成当即向被反诉人鼎文公司给付了人民币100万元作为购买海口市美兰区大英山东三路3号海阔天空国兴城一期（B16地块）13#号楼29层13-2-2902房屋的购房定金，被反诉人鼎文公司也将该100万元定金转付被反诉人孙某。之后，反诉人多次与被反诉人鼎文公司联系，要求该公司催促被反诉人孙某尽快到其所在地与反诉人签订房地产买卖契约，与此同时，反诉人也经常联系被反诉人孙某，但被反诉人孙某都以工作忙在省外为由予以拖延。依照三方合同第三条约定，反诉人与被反诉人孙某于2017年12月31日前签订房地产买卖契约，但直至被反诉人孙某提起诉讼前，其尚未与反诉人签订房地产买卖契约，应承担违约责任，同时被反诉人鼎文公司未尽应尽的义务，也应承担相应的民事责任。反诉人认为三方合同是各方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规强制性规定，各方应切实履行。反诉人一直希望与被反诉人孙某签订房地产买卖契约，但被反诉人孙某在没有与其协商的情况下，于2018年1月30日擅自将购房定金100万元返还给反诉人，以返还定金的行为表明不履行三方合同约定的义务，单方撕毁三方合同，以种种理由不与反诉人签订房地产买卖契约，致使反诉人买房落空、不能实现合同目的，构成根本违约，并率先提起诉讼。被反诉人孙某在《民事诉状》中对反诉人向其给付定金人民币100万元只字未提，将毁约的责任推给反诉人。本案中，反诉人没有任何过错，完全符合适用定金罚则的条件。根据《担保法》第九十一条规定，诉请法院判令被反诉人孙某按三方合同标的总额320万元的20%向反诉人返还定金人民币64万元，并依据三方合同第七条第二项约定按购房总价的15%赔偿反诉人人民币48万元，望法院依法支持反诉人的反诉请求。   反诉被告孙某辩称，不同意解除该合同，要求反诉原告继续履行合同购买该房，反诉请求第二项没有法律依据，第三项反诉请求及事实与理由存在部分虚假。被反诉人于2017年12月24日晚上依约回到海口，并于25日到鼎文公司并督促公司约定27日与反诉原告见面。反诉原告确实与中介公司经办人打过电话，但内容不是督促被反诉人与其签订房地产买卖契约，而是说购房资金困难，要求第三人代付和其他理由，对此被反诉人均同意，故反诉原告的陈述不真实。不能签订房地产买卖契约的根本原因在于原告不愿意支付税费及中介费。双方原本约定成交价为320万元，后经中介公司协调降至310万元，但反诉原告要求被反诉人先行垫付税费和中介费，在此情况下，被反诉人认为反诉原告没有诚意，当天就没有谈成。中介公司一直多次电话通知反诉原告来签订合同，但其不同意过来。后被反诉人张贴公示在大门上要求原告签订合同，但原告均拒绝，被反诉人遂将定金退还给鼎文公司。   反诉被告鼎文公司辩称，反诉原告要求鼎文公司承担诉讼费是不成立的。2017年10月27日，鼎文公司同符成、符某2和另外一个人到孙某的家里，当日双方达成口头协议，即符成同意购买房屋，房屋价款320万元，按揭付款，税费及中介费由买方承担。口头达成协议后双方到公司签订《房地产中介服务合同》，因《房地产中介服务合同》为固定格式的，在合同第一条里有要求买方承担中介费和税费，这与口头协定一致。当时孙某要求在后面备注两条，29万元中介费及税费由买方符成承担，但是当时比较仓促，就把甲方和乙方弄错了。合同签订后，符某2于2017年11月底打电话给公司的“小蔡”，称资金困难要求我们询问孙某是否可以由第三方支付，但是孙某当时没有在海南。12月25日，孙某过来公司要求协商购房的问题，其中孙某发现29万元税费及中介费在合同中已经变成了由卖方承担，孙某就不同意。当时双方没有签订成房地产买卖契约，后孙某称其让利5万元，愿意促成继续履行。后来符某2要求把房子全部过户至原告名下，税费要先由中介公司或孙某先行垫付，把事情办完后再把余下的钱一次支付，但是双方没有达成协议，故未能签订房地产买卖契约。后孙某把100万元定金通过我方返还给符成，但是孙某要求我们不能扣除一分钱，要全部发返还给符成，公司也同意了，目前合同也就卡在这里无法继续履行。   第三人符某2述称，反诉被告孙某已经收到定金和签订合同，其称不认识第三人和符成是不属实的。29万元中介费和税费这件事是孙某单方说辞，反诉原告及第三人的意思是按国家规定买卖方各自承担相应税费。后反诉原告及第三人打电话给孙某让他来商谈，但其不同意，所以第三人认为孙某与鼎文公司是串通好的。反诉被告孙某称符成资金困难没有钱买房以及中介公司称其愿意减少5万元促成双方的交易，这是不符合常理和事实的。在签订合同的时候孙某也是反复看了备注中的约定，其称没有仔细看是不属实了。按照合同约定在40天内签订合同，但被告一直推脱，导致无法签订合同。   本院经审理认定事实如下：孙某（甲方）与符成（乙方）经鼎文公司（丙方）居间介绍，三方于2017年10月27日签订《房地产中介服务合同（三方）》，合同约定孙某作为出卖人将其所有的位于海口市××区海阔天空国兴城一期（B16地块）13#号楼29层13-2-2902房屋出售于符成，合同约定房屋总价款为320万元。该合同第三条约定签订买卖契约时间为2017年12月31日之前。该合同第七条约定，在签订本合同时，乙方向甲方支付100万元作为购房定金。若甲、乙、丙三方签订此合同后，乙方后悔不买此房屋或逾期（甲方拿到产权证之后40日内为准）不来丙方办公处与甲方签订买卖契约的情况下，乙方无权要求返还已交的定金，甲方有权把该房另售他人；若甲方后悔不按上述条件交易或者逾期（甲方拿到产权证之后40日内为准）不来丙方办公处与乙方签订买卖契约的情况下，甲方应该全额退还已收到的购房定金给乙方，并支付同等金额的违约金赔偿给乙方，并且按购房总价的15%赔偿给乙方所造成的经济损失，丙方按购房总价的8%赔偿给丙方的佣金；若甲乙双方存在违约的情况，丙方负责配合另外一方向违约方追讨违约金和违约责任；该房屋若是出现违约的情况下，违约方必须支付违约金总金额的一半（50%）给丙方。关于税费的约定合同中共有三处：一、第一条第三款约定，房屋在办理交易、权属登记手续所发生的税、费所有费用，甲乙双方约定由乙方承担；二、第十三条第②款约定，甲方净出29万元整，该费用包含中介服务费及过户过程中所产生的一切有关费用，剩余按实际交税，若过户过程当中多出费用由丙方承担；三、第十三条注①款约定，甲方净收房价320万元整，所产生税费及中介费由乙方承担。   同日，符成向鼎文公司工作人员符传文个人账户支付100万元定金，鼎文公司后将该定金转付孙某。后双方因中介费及税费负担问题产生分歧，未能于合同约定时间前达成一致意见并签订房屋买卖契约。2018年1月28日，孙某将100万元定金退还鼎文公司工作人员符传文账户，1月29日，鼎文公司将该100万元定金转付符成。   诉讼过程中，本院依反诉原告符成的保全申请于2017年2月12日作出（2018）琼0108民初1914号民事裁定查封了涉案房屋。   本院确认的上述事实，有反诉原告符成提交的《房地产中介服务合同（三方）》、委托书、海口农商银行个人汇款凭证、收费凭证、定安县农村信用合作联社龙门信用社账户明细、通话录音以及原、被告、第三人的庭审陈述笔录等在案为凭，上述证据经本院审查，可以采信。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据查明的事实，孙某、符成、海南鼎文房地产经纪有限公司于2017年10月27日签订的《房地产中介服务合同（三方）》系当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应遵循诚实信用的原则，按照协议的约定履行义务。该合同第二条明确双方仍需就付款方式等内容进一步磋商，第三条明确签订买卖契约的时间为2017年12月31日之前，因此，该《房地产中介服务合同（三方）》的性质应认定为双方当事人就将来签订正式房屋买卖合同所达成的预约合同。   在本案中，符成诉讼请求成立的前提须是孙某构成违约。综合全案来看，导致双方最终未能签订房屋买卖合同的原因是双方对税费的约定与理解不一致：双方所签合同中的格式条款第一条约定税费由乙方（符成）承担，而合同第十三条的补充条款的②中约定甲方（孙某）净出29万元作为税费，注①中又约定甲方（孙某）净收房款320万元，税费由乙方（符成）承担。作为房屋买卖合同重要条款的税费负担问题，双方至今无法达成一致意见，且现有证据无法确定是否为一方当事人的主观故意，不宜简单认定为单方违约，应认定属于不可归责于当事人双方的情形，双方均有权解除预约合同。故符成认为孙某违约的主张不能成立，本案不适用定金罚则，其要求孙某双倍返还定金及赔偿违约金的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告要求解除与被告之间《房地产中介服务合同（三方）》的主张，本院予以支持。《房地产中介服务合同（三方）》因不能归责于双方的原因解除，孙某应将收取的100万元返还给符成，本案诉讼前孙某已向符成返还，本院予以确认。   依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：   一、解除反诉原告符成与反诉被告孙某、鼎文公司于2017年10月27日签订的《房地产中介服务合同（三方）》；   二、驳回反诉原告符成的其他反诉请求。   本案反诉案件受理费20680元、保全费5000元，共计25680元，由符成负担5563.17元（已预交18120元），由孙某负担20116.83元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。                                            wvt7p8xgrpmlqr3sjt      案件唯一码                             审 判 长 赵庆春           人民陪审员 伍仁壮           人民陪审员 李宛霞                     二〇一八年七月十九日                     法 官 助 理 陈曼丽           书 记 员 潘爱玉           速 录 员 周岁贤             附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第十二条 合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：   （一）当事人的名称或者姓名和住所;   （二）标的;   （三）数量;   （四）质量;   （五）价款或者报酬;   （六）履行期限、地点和方式;   （七）违约责任;   （八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。   第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。     《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第一百四十二条 法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。     《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。