吉林省梨树县人民法院民 事 判 决 书（2014）梨民再字第13号原审原告付小东，男，1964年3月9日出生，汉族，现住梨树县榆树台镇.委托代理人邢秀艳，女，1962年10月30日出生，汉族，现住址同上，个体。（与原告系夫妻关系）原审被告杨淑苹，女，1963年3月4日出生，汉族，现住梨树县榆树台镇.原审原告付小东与原审被告杨淑苹房屋买卖合同纠纷一案，原经本院于2014年7月10日作出（2011）梨民一初字第359号民事判决书，判决书发生法律效力后，经本院院长发现提交审判委员会讨论认为，本案鉴定程序可能存在瑕疵，对事实认定、法律适用有一定影响，应予再审。并于2014年9月20日作出（2014）梨民监字第8号民事裁定书，裁定本案由本院另行组成合议庭进行再审；再审期间中止原判决书的执行。本院依法另行组成合议庭，两次公开开庭��行了审理，原审原告付小东及其委托代理人邢秀艳、原审被告杨淑苹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。2011年9月5日，原审原告付小东诉称，2007年8月16日，原告与被告签订了房屋买卖契约一份，被告自愿将位于梨树县榆树台镇东街四委十八组的5间砖瓦房及院内一切附属设施以47000.00元的价格卖给原告，并承诺永不反悔。协议签订后，原告给付了被告房屋价款，被告提供了房屋产权登记手续。2007年11月8日，原告办理了房屋产权变更手续。梨树县房管局核实后将该房屋变更登记到原告名下，并为原告颁发了《中华人民共和国房屋所有权证》。原告已经入住上述房屋，并对房屋整体上进行了全面装修，作为原告儿子结婚使用。房屋所在区域于2009年7月已规划为榆树台镇商业金融用地，目前正在开发建设中。2009年8月5日，被告起诉至梨树法院，要求判决房屋买卖契约无效并返还房屋，被告返还原告房款47000.00元。一审法院判决驳回其诉讼请求。被告上诉，四平市中院将此案发回重审，一审判决后被告又上诉，中院又发回重审。一审判决后，原告不服判决上诉，经反复诉讼后，四平市中院于2011年9月1日作出（2011）四民一终字第258号民事判决，认定房屋买卖契约无效，被告因看到房屋巨大升值，拆迁能够获得巨大补偿，见利忘义，背信弃义，违反诚实信用的基本原则，要求返还房屋，其严重违约行为给原告造成了巨大的损失，应该承担赔偿责任。在房屋买卖过程中，被告存在严重过错，应承担全部的法律责任。具体理由包括：一、被告卖房时没有履行全面告知义务，被告作为原房主，应该非常清楚房屋的来龙去脉和产权性质，其在房屋买卖过程中有意隐瞒了事实，是将自己的私利凌驾于国家法律和政策之上，欺骗原告购买其���屋。被告在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属我国法律禁止流转范围，又隐瞒事实提供给原告1996年1月20日颁发的私有房屋产权证，属性是可以买卖城镇房屋性质（房屋坐落于榆树台镇东街四委十八组）。房产部门为原告颁发了房屋产权证，也充分说明了房屋是城镇房屋性质，原告在买卖房屋过程中一直认为上述房屋是城镇房屋性质，买卖也是合法的，善意地购买了上述房屋。而被告在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，应对合同无效承担主要责任。二、原告购买房屋后进行了全面装修，并已作为儿子结婚后使用，提升了房屋价值。现房屋所在区域已经规划为商业金融用地，房屋价值已经达到400000.00元，拆迁后还能够得到巨额补偿。若将房屋宅基地区位价值考虑进来损失将更大，这些损失正是由于被告见利忘义违约造成的。三、被告卖房时���求原告购买其房屋，现见到巨额利益又反悔，致使原告摊上这场无休止的房屋产权纠纷。被告的行为造成房屋买卖合同无效后，使原告儿子全家将面临无家可归的局面，还必须得重新购房。当初购买被告房屋是以当地最高价47000.00元购买，现在购买同样面积的房屋，房款不低于400000.00元。由于被告的不守诚信，给原告造成了巨大的经济损失，理应承担全部赔偿责任。四、被告违背永不反悔的承诺、背信弃义、主观上存在严重过错，其返还房屋请求得到了法院的支持。如果被告对其行为不承担全部赔偿责任，无疑鼓励人民去违背诚实信用原则，助长不良风气的发生，严重影响了社会和谐稳定。恳请法院对原告的诉讼请求予以支持！综上所述，原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院对其合理部分应予支持。请求法院保护原告的合法权益，判令：1、被告赔偿原告各项信赖利益经济损失400000.00元（包括1、土地升值或房屋拆迁所获利益；2、房屋购买价格和房屋现值之间的差异；3、房屋装修损失、银行数年存贷款利息、搬迁费等共计400000.00元。以专业机构评估确认后为准）；2、诉讼费用由被告负担。原审被告杨淑苹在原审开庭审理时经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提出答辩。原审查明，2007年8月16日，原告与被告签订了房屋买卖契约，被告将位于梨树县榆树台镇东街四委十八组的5间砖瓦房及院内一切附属设施以47000.00元的价格卖给原告。2007年11月8日，原告办理了房屋产权变更手续。2009年8月5日，被告起诉至吉林省梨树县人民法院，要求判决房屋买卖契约无效并返还房屋，被告返还原告房款47000.00元。经吉林省梨树县人民法院、四平市中级人民法院两级法院审理，2011年9月1日四平市中级人民法院作出（2011）四民一终字第258号民事判决，认定房屋买卖契约无效。本案争议的房屋经吉林通汇房地产评估有限责任公司评估，市场价值为196800.00元。原审认为：2007年8月16日，原告与被告签订的房屋买卖契约因违反了法律禁止性规定已被依法确认无效，导致合同无效，订立契约的双方均有过错责任。被告在出卖自己的房屋时，应当知道农村房屋不能出售给城镇居民，却又在房屋出售两年后，以买卖房屋违反法律规定为由主张契约无效，有悖诚信原则，故应承担主要责任。原告在购买房屋时，只看产权证上记载房屋坐落位置是榆树台镇东街四委十八组，而未严格验证被告的房屋产权情况，盲目购买亦负次要责任。由于本案中买卖的房屋时间跨度较长，根据当地市场行情，对吉林通汇房地产评估有限责任公司的评估结果应予采信。由于原、被告买卖的房屋存在升值价值，对房屋的升值部分，应根据双方过错责任，按一定的比例进行赔偿或分割。因此，对本案中房屋的升值部分149800.00元应按9︰1的比例进行分割，对原告申请评估的费用亦应按9︰1的比例分担。原告请求被告赔偿房屋装修损失、银行数年存贷款利息、搬迁费因未提供证据，故对此项请求本院不予支持。依照《中华人民共和合同法》第五十八条规定，判决：一、被告杨淑萍（苹）赔偿原告付小（晓）东经济损失136620.00元【（196800.00元-47000.00元+2000.00元）×90%】。（此款于本判决生效后十日内给付）。二、驳回原告付小（晓）东的其他诉讼请求。案件受理费7300.00元，财产保全费2520.00元，合计9820.00元，由被告杨淑萍（苹）负担9090.00元，由原告付小（晓）东负担730.00元。判决书发生法律效力后，经本院院长发现该民事判决书所依据的吉林通���房地产评估有限责任公司的评估报告中“《集体土地建设用地使用证》榆集建（90）字第338号，用地面积为330平方米。位于梨树县榆树台镇东街四委十八组建筑面积108.68平方米的砖瓦房5间房屋及其所占用的集体土地（使用面积为330平方米）。房屋产权人为付小东，土地使用者为于海龙，估价对象四至：东临原房主方明义现居住人女方为杨晓红、西临任东、南临黄雨、北临原榆树台镇路明村村民委员会”所用于评估的《集体土地建设用地使用证》不是本案所争议的土地使用证。并提交审判委员会讨论认为，本案鉴定程序可能存在瑕疵，对事实认定、法律适用有一定影响，应予再审。并于2014年9月20日作出（2014）梨民监字第8号民事裁定书，裁定本案由本院另行组成合议庭进行再审；再审期间中止原判决书的执行。再审开庭审理时原审原告付小东诉讼请求及陈述理由与原审基本一致。再审开庭审理时原审被告杨淑苹辩称：我不同意赔偿原告损失。1、原告没有损失。因为是集体土地不存在升值。2、说拆迁的事儿也不是事实，没有拆迁的事。3、原告说他装修了把装修的证据拿出来。4、说银行利息的事儿不存在。根据原告陈述及被告答辩本案总结的焦点是：原审原告的诉讼请求是否合理，原审被告是否应当给付原审原告损失，应如何给付。再审开庭审理时原审原告付小东提供如下证据：1、梨树县国土资源所出具的证明、县政府文件（59号、33号）榆树台镇规划图、照片5张（证明原告购买的房屋地块已经规划为榆树台镇金融商业用地，属于动迁范围，房屋已经升值，房屋升值后的差价款应由被告赔偿。被告有异议称，规划只能说当时有那么个想法，当时盖东展大楼想要征这块地，但���在东展大楼已经盖完六年多了，这块地也没征用。这块地是集体用地，如果征用或开发得有手续。2、王大威的书面证言、赵立义的书面证言、房屋买卖协议书、房屋买卖合同（郑柏文）、房屋买卖合同（王金宝）、房屋买卖协议（董继民，三间房卖26万，2009年8月份卖了）、房屋买卖合同（纪双，70平方米卖了26万，2009年8月份卖的）证明争议地块的房屋价值已经达到35万元以上，法院应该按此标准计算赔偿数额。3、任义房屋买卖合同（2010年出售的4间房，卖了32万元，买房是开发商刘贵明，任义家房屋与杨淑萍家的在同一趟。）被告有异议称1、看一下房屋是哪年卖的。2、看一下土地的性质，看是不是集体土地。3、他们这些房屋都是临街房。他们这些房与我的房屋不发生关系。卖房的那几家是门市房，是国有土地，随便买卖。4、房地���评估报告（评估价格是196800元，评估费2000元。）被告有异议称，第二份评估报告不应当由审监庭审，原告应当重新起诉。第一份评估报告拿的不是我的土地使用证，用别人的土地使用证评估我的房屋，查封了我三年房屋。法庭不应该给我评估，法院没有权利给我评估这块土地。我不同意评估。集体土地不允许卖，如果国家允许卖我同意评估。为什么一天出来两份评估报告。1000多平方米土地和500多平方米的价钱能一样吗。评估报告是假的。5、土地登记申请书审批表6、集体土地建设用地使用证（证明土地使用证是于海洤的，争议的房屋坐落在于海洤土地使用证上。）被告有异议称，打了8年的官司原告也没拿出土地使用证来，今天却拿出来了土地使用证，我得要打官司八年的损失。法院用别人的土地使用证查封了我三年的房屋，我得追究责任。再审开庭审理时被告提供如下证据1、证明二份（由梨树县榆树台镇土地管理所和梨树县榆树台镇政府于2011年联合出具，证明争议的土地没有规划征用，不存在增值）原告方称，现在土地规划了但没征用呢。2、证明（由新元公司经理高军于2010年5月7日出具证明这个房不是原告用于给其儿子结婚用，而是出租给新元公司一年，新元公司把大墙推倒了）原告有异议称，这个房屋我是出租了一年，但当时正打官司孩子住不了。3、出示照片7张（有三张旧的是在没修大墙前照的，是我们在原来打官司时照的。有四张新是修完墙后照的，照相时间不超过10天。证明房屋在评估时我已经把大墙修好了，不是原告修的）原告称，我们当时只要求评估房屋外框和宅基地面积，没要求评估大墙。第二次开庭审理时宣读了吉林通汇房地产���价有限公司于2015年1月16日出具的一份说明函(内容为1、我公司于2014年3月10日出具的关于付小东的评估报告由于土地证提供错误，第一份土地证证号为榆集建(90)字第338号，土地使用者为于海龙，第二份土地证证号为榆集建(91)字第414号，土地使用者为于海洤，两份报告日期均为2014年3月10日，由于只是土地使用证号及土地使用权人变化，但对其价值无影响，故本公司未进行日期改动，只对报告中的关于土地证号及土地使用权人进行了改动。2、本次以第二份土地使用者为于海洤报告为有效报告。3、本公司声明第一份土地使用者为于海龙报告作废。)原告方没有异议。被告方有异议，第一份评估报告就是假的，是用于海龙的土地使用证评估我的房子，是强行评估的，我没参加。原告方提供的是假证法院为什么就能采信。我希望法院把假证查清楚，我的损失咋办。第二份评估报告与本案没有关系。因为付小东又新拿出来的土地使用证。第一份评估报告就是假的，无需补正。再审审理查明，2007年8月16日，原审原告与原审被告签订了房屋买卖契约，原审被告将位于梨树县榆树台镇东街四委十八组的5间砖瓦房及院内一切附属设施以47000.00元的价格卖给原审原告。2007年11月8日，原审原告办理了房屋产权变更手续。2009年8月5日，原审被告起诉至吉林省梨树县人民法院，要求判决房屋买卖契约无效并返还房屋，被告返还原告房款47000.00元。经吉林省梨树县人民法院、四平市中级人民法院两级法院审理，2011年9月1日四平市中级人民法院作出（2011）四民一终字第258号民事判决，认定房屋买卖契约无效。原审被告杨淑苹已将买房款47000.00元返还给原审原告付小东。本案根据原审原告的申请对争议的房屋及宅基地经吉林通汇房地产评估有限责���公司评估，并作出吉通汇估字（2014）第013号房地产估价报告。估价报告依据的是《集体土地建设用地使用证》榆集建（91）字第414号，用地面积为330平方米。位于梨树县榆树台镇东街四委十八组建筑面积108.68平方米的砖瓦房5间房屋及其所占用的集体土地（使用面积为330平方米）。房屋产权人为付小东，土地使用者为于海洤，估价对象四至：东临原房主方明义现居住人女方为杨晓红、西临任东、南临黄雨、北临原榆树台镇路明村村民委员会。市场价值为196800.00元。本院再审认为：原审原告付小东与原审被告杨淑苹于2007年8月16日签订的房屋买卖契约因违反了法律禁止性规定已被依法确认无效，订立契约的双方均有过错责任。原审被告在出卖自己的房屋时，应当知道农村房屋不能出售给城镇居民，却又在房屋出售两年后，以买卖房屋违反法律规定为由主张契���无效，有悖诚信原则，故应承担主要责任。原审原告在购买房屋时，只看产权证上记载房屋坐落位置是榆树台镇东街四委十八组，而未严格验证被告的房屋产权情况，盲目购买被告农村集体性质的土地，应承担次要责任。《中华人民共和合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返不还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”虽然杨淑苹在庭审时提供了由梨树县榆树台镇土地管理所和梨树县榆树台镇政府出具的证明，用来证明争议的土地没有规划征用，不存在增值。但由于本案中买卖的房屋时间跨度较长，根据当地市场行情，对吉林通汇房地产评估有限责任公司所依据的“《集体土地建设用地使用证》榆集建（91）字第414号，用地面积为330平方米。位于梨树县榆树台镇东街四委十八组建筑面积108.68平方米的砖瓦房5间房屋及其所占用的集体土地（使用面积为330平方米）。房屋产权人为付小东，土地使用者为于海洤，估价对象四至：东临原房主方明义现居住人女方为杨晓红、西临任东、南临黄雨、北临原榆树台镇路明村村民委员会。市场价值为196800.00元。”的评估结果应予采信。由于原、被告买卖的房屋存在升值价值，对房屋的升值部分，应根据双方过错责任，按一定的比例进行赔偿或分担。因此，对本案中房屋的升值部分149800.00及原告申请评估的费用2000.00元均应按9︰1的比例分担。原告请求被告赔偿房屋装修损失、银行数年存贷款利息、搬迁费因未提供证据，故对此项请求本院不予支持。因原审判决所依据的评估报告(评估时所参照的《集体土地建设用地使用证》榆集建（90）字第338号，土地使用者为于海龙。)已经由吉林通汇房地产估价有限公司声明作废。不能作为原审定案依据。故对原审判决应予撤销。经本院2015年第4次审判委员会讨论研究决定，依照《中华人民共和合同法》第五十八条、中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条(二)及相关法律规定，判决如下：一、撤销梨树县人民法院(2011)梨民一初字第359号民事判决书。二、被告杨淑苹赔偿原告付小东经济损失136620.00元【（196800.00元-47000.00元+2000.00元）×90%】。（此款于本判决生效后十日内给付）三、驳回原审原告付小东的其他诉讼请求。案件受理费7300.00元，财产保全费2520.00元，合计9820.00元，由原审被告杨淑苹负担9090.00元，由原审原告付小东负担730.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递��上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于吉林省四平市中级人民法院。审 判 长  张喜才审 判 员  李小棉人民陪审员  王桂英二〇一五年一月二十七日书 记 员  苏井娟