广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初3221号原告：林振宇，男，1989年7月17日出生，汉族，住广州市荔湾区，委托诉讼代理人：梁正平，广东博导聚佳律师事务所律师。被告：广州市新鹏兴房地产开发有限公司，住所地广州市南沙区珠江街新广三路汽配工业园B区1-11号D栋辅助楼102室（临时场所有效期至2018年6月19日）（仅限办公用途），统一社会信用代码914401015856704209。法定代表人：朱展辉，职务总经理。委托诉讼代理人：王爱平，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄旭章，广东宏尚律师事务所律师。原告林振宇诉被告广州市新鹏兴房地产开发有限公司（下称新鹏兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林振宇的委托诉讼代理人梁正平，被告新鹏兴公司委托诉讼代理人王爱平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林振宇向本院提出诉讼请求：1、新鹏兴公司向其支付延期交房违约金[按每日0.05%的利率计算，以总房价款895982元为基数，从2017年12月31日（合同约定的交楼时间为2017年12月30日）起计算至被告实际将房屋交付给其之日止。2、新鹏兴公司承担本案诉讼费。事实和理由：2017年4月6日，其与新鹏兴公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称《商品房预售合同》），由其向新鹏兴公司购买珠江源昌花园第X栋X号房，总房款895982元，新鹏兴公司于2017年12月30日前将房屋交付给其。合同第十二条、第十五条约定了房屋的交付条件，第十四条约定了被告逾期交房的违约责任。合同签订后，其按约定支付了全部购房款。2017年12月27日，新鹏兴公司发出了《延期入伙通知书》，称由于属于珠江源昌花园市政配套设施的广州市南沙区珠江工业园市政排水排污管网系统暂未完成，故至2017年12月30日珠江源昌花园小区的污水井管网排放尚不能接通，导致了项目环境评估和环保验收无法完成，无法办理领取排污排水许可证。新鹏兴公司以此为由将房屋交付时间暂顺延至2018年4月26日，并称若2018年4月26日前市政排污管网仍然无法接驳供珠江源昌花园污水排放使用，将承担与专业污水处理运输公司签订污水有偿付费外运至市政污水处理厂。案涉房屋至今尚未通邮、未通过环保验收及取得排污许可证，不具备交楼条件。新鹏兴公司虽发出《催收楼通知书》，通知其在6月26日之前办理收楼手续，但新鹏兴公司却以其提起了本案诉讼为由拒绝交楼。新鹏兴公司辩称：一、双方签订的《商品房预售合同》及附件是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应依据约定履行义务、主张权利。二、依据《商品房预售合同》附件七第八条约定的交付条件，案涉商品房项目在合同约定的交付日期（2017年12月30日）前已经具备交付条件：于2017年12月29日取得《建筑工程竣工验收报告》；于2017年11月13日取得给排水管道工程验收合格的《竣工验收鉴定书》，满足供水条件；于2017年12月18日取得供电工程验收合格的《客户受电工程竣工检验意见书》，满足供电条件；于2017年11月11日取得燃气管道工程验收合格的《工程竣工验收报告》，满足供气条件；于2017年12月20日取得电梯定期检验报告，满足电梯使用条件，并具备了通邮、通网等公共服务条件。三、依据《商品房预售合同》附件七第十一条第三款的约定，尽管案涉商品房已经满足约定的交付条件，但根据南沙区环保水务局口头答复及2018年1月4日书面复函，“案涉商品房项目周边市政污水管网系统建设预计要在2018年3月方可完成施工招标，2018年4月开工建设，届时我局将优化施工时序，优先启动珠江工业园污水接驳子项施工，预计2018年6月可完成土建施工。”由于案涉商品房项目周边的市政污水管网系统建设尚未完成，导致项目污水管道无法接驳，被告无法领取排污许可证并通过环保验收。故被告根据《商品房预售合同》附件七第十一条第三款之约定，通知原告延期入伙。上述原因非被告可以预计、控制的原因，被告已将上述事实告知原告，被告据此顺延入伙时间符合合同约定，符合法律规定，无需承担违约责任。四、其已经完成了案涉商品房项目的基础设施及公共配套建筑，并已于2017年12月29日取得《建设工程竣工验收报告》及由建设主管部门出具的《建设工程质量监督报告》，故不存在迟延达到交付使用的条件的问题。五、其于2017年12月28日发出《延期入伙通知书》，告知原告其延期交付的原因及采取的相关措施，同时表示如果原告愿意收楼装修的，被告可以为原告办理收楼手续。被告已积极采取措施并告知原告，被告无违约行为，无需承担违约责任。六、案涉合同对房价、交付房屋条件、免责条款、逾期交楼违约金的计算等约定是原被告双方根据市场行情、交楼预期多次协商确定的，是买卖双方的真实意思表示。案涉合同约定的逾期交房违约金不超过总房价款的1%没有过分低于原告的损失，双方都无权随意改变合同约定，也不得随意自行调整，应严格按照合同约定主张权利。因此，即便认定被告逾期交房，那么逾期交楼违约金的计算也应当以房价的1%为上限，原告无权主张撤销或改变该条款约定。本院经审理认定事实如下：对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认，结合庭审陈述，认定事实如下：位于广州市南沙区珠江管理区正安围的珠江源昌花园小区（下称珠江源昌花园小区）项目已经领取了《商品房预售许可证》。该项目是由广东恒荣实业发展有限公司、新鹏兴公司、广州市源昌房地产开发有限公司的三地块合并后统一开发建设。其中，市政配套报装和办理手续中的永久用水报装手续由新鹏兴公司负责，燃气、永久用电申请报装由广州市源昌房地产开发有限公司负责。2017年4月6日，新鹏兴公司（甲方）与林振宇（乙方）签订了《商品房预售合同》，约定由林振宇购买新鹏兴公司开发的位于广州市南沙区珠江街X路X栋XX房（其中，购房款为895982元）（下称案涉房屋）。同时，《商品房预售合同》约定：“第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2017年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过120日后，乙方有权单方解除合同。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。……”。附件七补充协议约定：“特别提示：本协议由双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或限制卖方责任的条款，己提醒买方注意，且卖方已按要求作了合理说明（包括但不限于口头提醒、对销售现场中公示的本补充协议示范文本相关条款字体加粗、加下划线提醒等方式），买方充分理解并接受。……八、对合同第十二条、十五条的变更及补充：1.本商品房的交付条件为：取得本商品房项目的《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》或者取得《建设工程竣工备案表》、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付本商品房。2.合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为由提出退房、赔偿或拒绝收楼。……十、对合同第十四条的补充1、如发生下列情形，卖方可不书面通知而据实予以延期交付房屋，不适用本合同中有关出卖人逾期交付商品房的违约责任条款：（1）因买方原因而导致逾期交房……（2）因执行法律、法规或政府规章等强制性文件；（3）因政策调整，政府行为或房地产权登记机关改变程序或其他非因甲方原因；（4）其他自然灾害或意外事件。2、……卖方如未能按合同规定的期限交房，需按合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的1%。十一、对合同第十六条的变更及补充：……3.双方确认本商品房实际入伙（即交付）时间为2017年12月30日。如因政府市政道路及相关配套建设等特殊情况导致入伙时间延迟的，买方同意入伙时间顺延且不属卖方逾期交付商品房，卖方无需承担合同第十四条约定的逾期交付的违约责任。届时，卖方将向买方发出书面延期入伙通知书，顺延的入伙时间以卖方延期入伙通知所载日期为准。买方不反对卖方提前发出入伙通知书。……”。合同签订后，林振宇付清了购房款，新鹏兴公司出具了相应的购房款发票。案涉商品房项目于2017年12月6日取得《关于南沙区珠江源昌花园项目光纤到户通信配套设施竣工验收意见书》，准予接入公众电信网络；于2017年12月20日经广州特种机电设备检测研究院出具《电梯定期检测报告》，电梯检验合格；于2017年12月27日取得通邮申报表，符合通邮条件；于2017年12月28日取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》（编号：穗南人防验备﹝2017﹞17号），同意予以备案；于2017年12月29日取得《建筑工程竣工验收报告》，通过验收；于2018年1月18日取得《建设工程消防验收意见书》，消防验收合格；于2018年3月21日取得《建设工程规划验收合格证》；于2018年3月22日具备供气条件、3月26日具备永久用电、3月27日具备永久供水；于2018年6月7日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。另外，新鹏兴公司在2017年12月30日前出具了案涉商品房项目的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《珠江源昌花园小区临时管理规约》。2018年1月15日，新鹏兴公司举行了竣工环境保护验收会并形成了《珠江源昌花园（原名：珠江园一号）地块一建设项目意见》，通过竣工环境保护验收。2017年12月27日，新鹏兴公司发出一份《延期入伙通知书》，载明：“珠江源昌花园一期工程已经竣工完成，但由于属于珠江源昌花园市政配套设施的广州市南沙区珠江工业园市政排水排污管网系统暂未完成，故至2017年12月30日珠江源昌花园小区的污水井管网排放尚不能接通，因此导致项目环境评估和环保验收无法完成，也无法办理领取排污排水许可证。根据原商品房预售合同第十二条及第十三条、合同附件中第十一条对第十六条的变更补充第３款之约定，本项目实际交付使用时间予以相应顺延。经向市政部门咨询，市政配套设施最终完成时间预计为2018年6月30日。故项目交付使用时间暂相应延长至2018年4月26日……如阁下需要提前对购买房屋进行设计和装修的，可提前至珠江源昌花园销售中心办理提前交接交楼手续……”林振宇确认收到上述通知书，以案涉房屋不符合交楼条件为由未收楼。2018年6月15日，新鹏兴公司发出《关于再次督促收楼的通知书》，通知林振宇于收到该通知之日起至2018年6月30日办理收楼手续。林振宇当庭确认其于当月18日收到该通知。2015年3月23日，广州市南沙区水务局出具了《南沙区城市排水设施设计咨询意见》（编号：穗南水市排水咨[2015]77号），认定“目前项目具备接驳市政污水管道条件”。2017年12月28日，案涉商品房项目向广州南沙开发区环保水务局提交了“关于同意污水外运至污水处理厂进行污水处理的申请报告”，广州市南沙区环保水务局在审批单位处加盖公章。2018年1月4日，广州市南沙区环保水务局出具《关于珠江源昌花园周边市政污水管网系统建设进度的告知函》，内容为：“贵公司负责开发的珠江源昌花园项目生活污水接驳点已纳入我局组织实施的‘万顷沙联围片区污水管网完善及雨污分流改造工程（珠江工业园污水管网完善工程）’建设范围。目前该工程已完成施工图审查、概（预）算评审等工作，正在开展施工招标工作，预计2018年3月可完成施工招标，2018年4月开工建设，届时我局将优化施工时序，优先启动珠江工业园污水接驳子项施工，预计2018年6月可完成土建施工。”同年4月11日，广州市南沙区环保水务局出具《关于配合处理珠江源昌花园项目生活污水的通知》，内容为通知广州南沙华浩水处理有限公司在珠江工业园污水管网完场工程尚未完工前，配合珠江源昌花园建设管理方广州市源昌房地产开发有限公司做好珠江源昌花园项目生活污水处理工作，由广州市源昌房地产开发有限公司负责收集项目内部生活污水，并委托专业单位利用专业车辆运至珠江工业园污水处理厂内处理，污水收集和运输费永及相关责任由广州市源昌房地产开发有限公司承担等。新鹏兴公司当庭陈述愿意承担案涉小区内的污水外运工作，并保证对小区内的污水及时处理，并承担相应的费用。就案涉商品房项目的环保验收问题，本院曾向南沙区环保水务局进行征询，该局于2018年3月19日向本院出具《关于珠江源昌花园环保验收情况的复函》，内容为参照原国家环境保护总局《关于建设项目环境保护设施竣工验收监测管理有关问题的通知》，房地产项目入住率应达到了75%以上，方能满足验收监测的条件；根据《建设项目环境保护管理条例》（中华人民共和国国务院令第682号）有关规定，自2017年10月1日起，建设单位应自主完成环保验收。本院认为：案涉《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。结合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：案涉房屋是否符合交楼条件、新鹏兴公司关于可以顺延交楼的抗辩理由是否成立，以及违约金应当如何确定。本院对此阐述如下：一、关于涉案房屋是否符合交楼条件的问题。《商品房预售合同》第十二条、第十五条及附件七补充协议第八条第一款对房屋的交付条件进行了约定。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。虽然附件七补充协议第八条第一款中约定商品房的交付条件为取得本商品房项目的《建设工程竣工验收报告》或者取得《建设工程竣工备案表》，属于二者择一的约定，但因其约定的交楼条件低于法定条件，故新鹏兴公司在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即应取得《建设工程竣工验收备案表》。新鹏兴公司主张其于2017年12月30日前已经具备交楼条件的抗辩意见，无事实依据，本院不予采信。据本院查明的事实，案涉商品房项目已于2018年6月7日取得《建设工程竣工验收备案表》，并在该日以前已经具备永久供水、供电、供气并符合通邮条件，故可以认定其已于2018年6月7日符合交楼条件。林振宇认为该商品房项目尚不具备交楼条件没有事实依据，本院不予采信。二、关于新鹏兴公司是否可以以“珠江工业园市政排水污管网系统暂未完成导致污水井管网排放尚不能接通”为由顺延交楼的问题。其一，《商品房预售合同》附件七补充协议第十一条虽约定了“因政府市政道路及相关配套建设等特殊情况导致入伙时间延迟的，买方同意入伙时间顺延且不属卖方逾期交付商品房”，但对于何谓“相关配套建设等特殊情况”没有明确约定，双方亦不能就此达成一致意见，故新鹏兴公司不能以约定不明的条款作为其要求顺延交楼的合理理由。其二，新鹏兴公司作为专业的房地产开发企业，理应清楚了解房地产建设开发流程，其通过附件七补充协议的方式对交楼条件等进行了变更或补充，亦可以印证其是在充分考虑和预见到涉案房屋何时符合交楼条件的基础上才确定了合同约定的交楼时间。案涉商品房项目因珠江工业园市政排水污管网系统暂未完成导致污水井管网排放不能接通，不属于不可抗力，而属于应由新鹏兴公司承担的相关开发建设风险。综上，本院对新鹏兴公司的抗辩意见不予支持。三、关于逾期交房的违约金问题。依据《商品房预售合同》第十四条延期交房的违约责任约定，新鹏兴公司如未能按本合同规定的期限交房，应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准支付违约金。《商品房预售合同》附件七补充协议第十条第二款对逾期交房的违约金责任进行了变更及限制，即新鹏兴公司依据合同第十四条的约定支付违约金的总额不超过总房价款的1%。本案中，案涉房屋已经符合交楼条件后，新鹏兴公司亦通过送达《关于再次督促收楼的通知书》通知林振宇自收到该通知之日起办理收楼手续，现林振宇确认其于2018年6月18日收到上述通知，故逾期交楼违约金应截止至该日止。林振宇收到收楼通知后，未能及时办理收楼手续，亦未有证据证明其主张的新鹏兴公司拒绝交付案涉房屋的主张，应自行承担由此产生的扩大损失，其要求违约金计算至案涉房屋实际交付之日止，理据不足，本院不予支持。补充协议约定不论违约时间的长短而将违约金总额限定为不超过总房价款的1%，该约定虽有效，但明显有失公允且违反公平原则。林振宇主张每日按总房价款0.05%的标准支付违约金至实际交楼之日止，且不以总房价款的1%为限，实际是要求对合同约定的违约金进行调整。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，综合林振宇因新鹏兴公司迟延交房所受的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情将迟延交房违约金调整为按照中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率计算。故新鹏兴公司应向林振宇支付自逾期之日（2017年12月31日）起至2018年6月18日止的逾期交房违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州市新鹏兴房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告林振宇支付逾期交房违约金（违约金以购房款895982元为基数，按照中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率，从2017年12月31日起计算至2018年6月18日止）；二、驳回原告林振宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费583.2元，由原告林振宇负担519.8元，被告广州市新鹏兴房地产开发有限公司负担63.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 员 何彤文二〇一八年七月三十一日法官助理 廖活年书 记 员 梁凤茵