重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2015)綦法民初字第03945号原告重庆洁庆置业管理有限公司，住所地重庆市巴南区。法定代表人黄文强，该公司总经理。委托代理人牟瑞勋，重庆道吉律师事务所律师。被告周裕伦，男，1965年10月13日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆洁庆置业管理有限公司（以下简称“洁庆公司”）与被告周裕伦物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理后，依法由审判员陈旭适用简易程序于2015年7月9日公开开庭进行了审理。原告洁庆公司之委托代理人牟瑞勋与被告周裕伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洁庆公司诉称，2009年4月16日，重庆天骄物业发展有限公司将其开发的綦江区古南街道香江丰源小区（以下简称：香江丰源小区）的物业管理发包给原告，双方签订了《前期物业服务合同》，物业管理费按照物价部门批准收费价格的标准执行，合同签订后，原告从该小区交房开始履行物业管理义务，同时，綦江区物价局备案批准，综合执行物业管理费为高层每平方米1元。被告是綦江区香江丰源小区K幢4-3的业主，建筑面积为103.32平方米，2009年10月24日接房入住，最初也按时缴纳物业费，但是从2010年11月开始至今却无故拖欠物业管理费，其间原告多次劝告被告依法缴纳，但被告不听劝告，故诉至法院请求判令被告支付从2010年11月至2015年4月的物管费5903.30元，并承担逾期缴纳的违约金。被告周裕伦辩称，原告自从接手管理香江丰源小区以来，没有履行好《物业管理办法》的规定：小区内车辆一直任意停放，消防通道被严重堵塞，人行通道被占用，没有尽到最起码的安保义务，网球场等运动场乱收费，应成立业主委员会而未成立，接房时说好0.8元/平方米，但后来却按1元/平方米收取物业服务费；原告什么时候管理好消防通道不堵塞，我什么时候缴纳物业费，只同意按标准的40-50%缴纳。经审理查明，被告系香江丰源小区K幢4楼3单元业主，房屋建筑面积103.32平方米。2009年4月30日，重庆天骄物业发展有限公司（以下简称：天骄公司）作为甲方与作为乙方的原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告实施香江丰源小区前期物业管理服务事宜，并收取物业服务费用。原告应提供的公共性物业服务内容为：“1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、电梯、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。2、物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、电梯、高压水泵房、楼内消防设施设备。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、公共秩序、安全、治安等事项的协助管理和服务，包括安全巡视、门岗执勤（不承担对业主、非业主及物业使用人的人身、财产保险和财产保管责任）。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。13、物业费和本合同规定的其他费用的收取。14、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。”物业服务收费：包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），其中住宅电梯楼按建筑面积1.00元/月平方米（含电梯费）收取，物业服务费用按季度交纳，在每次缴费月前十日内履行交费义务。该合同第二十九条还约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，每逾期一日应按未缴纳物业费总额的千分之三的标准向乙方支付滞纳金。原告接手香江丰源小区物业后（但天骄公司未将车库移交给原告），与业主签订了《业主临时公约》，制定了《物业管理办法》、《装修管理规定》、《消防安全责任书》等制度，对小区清洁卫生进行管理、维护，对小区化粪池、消防设施、电梯运行情况、安全等进行巡视检查并记录。由于业主车辆越来越多，时有业主将车辆停放在小区内公共道路上，一定程度侵占了消防通道，也妨碍了业主通行。为此，原告制定了《香江丰源车辆管理办法》，拟对业主车辆进行规范管理，也在公共道路旁设立了禁停标志，搭设车棚停放摩托车，但效果不明显。原告陈述，已经登记停放的业主小车有400多辆，还有不少摩托车，加上开发商天骄公司未将车库移交给原告管理，致使小区业主车辆停放矛盾十分突出。本院在审理香江丰源小区其他的物业服务纠纷案件中，一部分业主以不能在小区停放车辆而拒绝交纳物业服务费。另查明，被告从2010年1月24日接房之日起至2011年12月止也按约定支付了交纳相关费用的义务，从2012年1月起未再缴纳物业服务费，至2015年4月止，共计欠交5579.28元。前述事实，有前期物业服务合同、资质证书、业主公约、安全责任书、承诺书、收据、规章制度、记录、文件、照片及双方当事人陈述等证据记录在案为凭，并经庭审质证和审查，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务。原告与天骄公司签订的《前期物业服务合同》符合法律、法规规定，是合法有效的，对入住该小区的业主和物业服务企业均具有法律约束力。原告按约定提供了物业服务，被告作为业主享受了原告提供的物业服务，就应当按照约定支付物业服务费用。故本院对原告要求被告支付物业服务费的请求予以支持。客观上业主的车辆需要停放，而天骄公司并未将车库移交给原告，且即使移交给原告，也会因小区车库设计容量不足而难以满足不断增长的业主车辆停放的需求，作为物业服务企业的原告没有行政执法权，在规范小区停车问题上也缺乏必要的手段；同时，还有一些业主又以未能在小区内停放车辆而拒绝交费，如此，无论原告是否准许业主在小区公共道路上停放车辆都会招自部分业主之不满，但原告终究对车辆进行了必要的管理，而收效不明显并非其过错所致，故被告以此为由拒绝交纳物业服务费没有理由。但是，消防通道事关业主及物业使用人的生命、财产安全，原告作为物业服务企业应当高度重视，积极采取措施，联系相关职能部门妥善予以处理。基于车辆停放致消防通道受堵的客观事实，本院对原告要求被告支付违约金的请求不予支持。业主委员会的成立需要街道、社区、业主等多方组织协调才能完成，业主委员会没有成立不是原告的责任，被告以未成立业主委员会为由拒绝交纳物业服务费没有理由。被告辩称原告乱收费和接房时承诺按0.80元/平方米收取物业服务所，但未提供证据证明，本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周裕伦在本判决生效后五日内支付原告重庆洁庆置业管理有限公司2010年11月至2015年4月期间的物业服务费5579.28元；二、驳回原告重庆洁庆置业管理有限公司其余诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告周裕伦负担（原告已预交，被告在履行前述义务一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  陈旭二〇一五年八月十三日书记员  权军