成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0112民初965号 原告(反诉被告)：冯纤，女，1988年10月1日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：王郑叶，四川川蓉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：万天珍，女，1980年1月1日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 被告（反诉原告）：唐良勇，男，1973年9月16日出生，汉族，住成都市青白江区。 以上两被告共同的委托诉讼代理人：刘小凤，四川均鼎律师事务所律师。 第三人：冯雪，女，1990年5月21日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 第三人：成都瑞美房产经纪有限公司，住所地成都市龙泉驿区龙泉滨河北街24号。 法定代表人：廖寿华，经理。 委托诉讼代理人：鄢勇，该公司员工。 原告（反诉被告）冯纤与被告（反诉原告）万天珍、唐良勇，第三人冯雪、成都瑞美房产经纪有限公司（以下简称瑞美房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，由本院审判员唐芸适用简易程序于2018年3月30日，4月日，7月6日公开开庭进行了审理。原告冯纤及其委托诉讼代理人王郑叶，被告万天珍、唐良勇及二人共同的委托诉讼代理人刘小凤，第三人冯雪、瑞美房产经纪公司的委托诉讼代理人鄢勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯纤向本院提出诉讼请求：1、被告按照合同约定履行“协助原告办理房屋过户手续”将房屋过户给第三人冯雪；2、本案诉讼费由被告承担。（诉讼中，原告提交了撤诉申请书）事实及理由：2017年11月1日原告冯纤在中介机构即本案第三人瑞美房产经纪公司的居间下和被告万天珍、唐良勇签订《房屋转让居间合同》。合同约定，冯纤购买万天珍、唐良勇共同所有的位于成都市龙泉驿区房屋，总价473000元。合同签订后，冯纤按约向万天珍、唐良勇支付定金3万元，但万天珍、唐良勇未按约履行房屋的过户手续。 被告万天珍、唐良勇辩称并反诉称，对原告主张的双方签订合同，原告支付定金的事实没有异议。但认为，1、冯纤诉请房屋过户给第三人冯雪，其不具备该诉讼资格，其请求应予驳回；2.案涉购房合同签订时，冯纤未告知其被限购的事实，双方未达成口头约定由冯雪购买房屋；3.合同签订后，万天珍、唐良勇已依约交清了案涉房屋的全部按揭款并要求冯纤过户，但冯纤拒不配合。诉讼中，万天珍、唐良勇方得知冯纤不具有在龙泉驿区购买存量房的资格。冯纤明知其没有购房资格而与万天珍、唐良勇签订房屋转让合同，导致合同无法履行。冯纤的行为属于严重的欺诈行为，导致合同解除，构成严重违约。据此，万天珍、唐良勇向本院提出反诉诉讼请求：1、解除原告冯纤与被告万天珍、唐良勇、第三人瑞美房产经济公司于2017年11月1日签订的《房屋转让居间合同》；2、原告冯纤支付给被告万天珍、唐良勇的定金3万元不予退还；3、本案全部诉讼费由原告冯纤承担。 第三人冯雪述称，冯纤系冯雪的姐姐。案涉房屋本系冯雪购买，但由于工作原因，没有时间签订购房合同遂委托其姐冯纤签订合同。后为办理房屋贷款，以冯雪的名义签订了房屋的抵押贷款合同。万天珍、唐良勇在该合同中签字，应当知道房屋的实际买受人系冯雪。 第三人瑞美房产经济公司述称，万天珍、唐良勇在瑞美房产经济公司的介绍下与冯纤签订了房屋转让居间合同。合同签订前，冯纤已告知万天珍、唐良勇其因冯雪工作忙没有时间遂代冯雪签订合同，万天珍、唐良勇应当知道房屋的实际买受人系冯雪。后冯雪按约办理房屋的抵押贷款手续时，万天珍、唐良勇亦到场协助办理手续，签订了受理单。现合同未能履行系万天珍、唐良勇未按约进行网签、过户所致。 原告冯纤针对被告万天珍、唐良勇的反诉答辩称，1.万天珍、唐良勇反诉主张的事实不实。冯纤在签订合同时，已明确告知万天珍、唐良勇房屋的实际买受人系冯雪，因冯雪工作繁忙无暇签订合同遂委托其姐姐冯纤签订合同。合同签订后，冯雪依约办理房屋的抵押贷款手续时，万天珍、唐良勇给予了协助并在抵押贷款审批单中签字。万天珍、唐良勇反诉认为不知道房屋的实际买受人系冯雪，与事实不符，二人的反诉请求应予驳回。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方均无异议的营业执照、身份信息、亲属证明、房屋转让居间合同、定金收据、房屋产权证明、房屋租赁合同、律师函及快递单、录音资料，本院予以确认。被告对原告出具的瑞美房产经济公司收款凭证、存量房买卖合同、银行审批单等证据有异议。本院认为，存量房买卖合同无原、被告签名，与本案无关联；瑞美房产经济公司收款凭证、银行审批单符合证据三性，本院予以采信。 根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告冯纤与第三人冯雪系姐妹关系；被告万天珍、唐良勇系夫妻关系。冯纤的户籍所在地为金堂县。冯雪的户籍登记地址为成都市龙泉驿区龙泉建设路222号2栋，户类型为集体户口。 2017年11月1日，冯纤作为买方与作为卖方的万天珍、唐良勇，作为经纪方的瑞美房产经纪公司签订《房屋转让居间合同》约定冯纤购买万天珍、唐良勇所有的位于成都市龙泉驿区房屋，房屋所有权证号为龙房权证监证字第××号、，建筑面积67平方米。合同载明冯纤的联系地址为“四川省金堂县福兴镇三合碑9组”。合同第二条约定：“该物业转让成交价47.3万元，买方须按下述方式付款：（1）人民币30000元须在签订本合同之时付清作为定金，该笔定金将在买卖双方到房屋产权交易中心办理产权过户手续时自动转为第一部分房价款，卖方须将该物业房产证原件放于经纪方处作转让过户之用。（2）人民币113000元为第二部分房价款，买方须在所属地房屋产权交易中心受理此次交易后支付给卖方。（3）人民币33万元为第三部分房价款，付款方式如下：…⑤买方需经纪方代办银行贷款手续，则买方需向经纪方支付代办费人民币3000元”合同第三条约定：“买、卖双方须于2017年12月31日或之前由经纪方派专人带领共同到房屋产权交易中心办理该物业的产权过户手续。”第十一条：“如买方未能履行本合同之条款以至本合同交易不能顺利完成，则所付定金不予退还，而卖方有权将该物业转让予其他任何人，唯卖方不可再为此而向买方追究责任或要求赔偿。”第十二条：“如卖方未能履行本合同之条款以至本合同交易不能顺利完成，则卖方需返还双倍定金给买方以弥补买方之损失，唯买方不可再为此而向卖方追究责任或要求赔偿。”第二十一条补充条款约定：“经买卖双方协商一致，签合同后15日内卖方将该物业转给买方使用，买方在该物业产生的一切活动与卖方无关，买方中介费7000元。”合同签订同时，冯纤向万天珍、唐良勇支付定金3万元，万天珍向冯纤出具收款收据。冯纤于当日向瑞美房产经纪公司支付佣金2千元。 2017年11月9日，为支付案涉房屋房款，冯雪在瑞美房产经纪公司的指导下向中国工商银行提交了《个人贷款申请表（住房/商用房）》，以案涉房屋系作为贷款抵押物，申请贷款33万元。在银行受理单中，冯雪在买方栏中签字，万天珍、唐良勇在卖方栏中签字捺印。2017年11月22日中国工商银行股份有限公司成都青龙支行经审核通过了对冯雪的贷款申请。冯雪与该行签订了《个人购房借款/担保合同》。 2017年11月17日，冯纤与唐良勇在瑞美房产经纪公司的组织下签订《房屋租赁合同》约定，唐良勇将案涉房屋出租给冯纤，租赁期限从2017年11月17日至2018年1月26日，每月租金1千元。冯纤于同日交付两月租金。租赁期限届满后，万天珍、唐良勇收回了房屋。 因万天珍、唐良勇未按约办理产权过户手续，冯纤委托四川川蓉律师事务所于2018年1月3日向唐良勇、万天珍发出了律师函，要求二人在收到函件后15日内办理房屋过户手续。2018年1月11日冯纤的委托代理人与唐良勇电话联系，唐良勇答复收到了律师函，愿意协助过户但要求过户时一次性支付全部剩余房款443000元。2018年1月15日，冯纤的委托人再次与万天珍电话联系，拟约定时间见面协商。万天珍要求重新签订合同并表示如贷款发放太慢不愿意配合履行合同。后双方因付款条件未能重新达成一致意见，冯纤诉至我院提出如上请求。 另，在庭审中，冯纤、冯雪及瑞美房屋经纪公司一致陈述，由于冯雪工作繁忙不能到现场签订合同，遂委托冯雪代签合同；签订《房屋转让居间合同》前，冯纤已告知万天珍、唐良勇。诉讼中，冯纤向本院提交撤诉申请书撤回本诉。万天珍、唐良勇在应诉答辩后提出反诉，认为冯纤不具有购买案涉房屋的资格，主张解除合同。冯纤撤诉后，万天珍、唐良勇坚持其提出的反诉请求。 本院认为，按照《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十九条：“人民法院准许本诉原告撤诉的，应当对反诉继续审理；…。”之规定，冯纤在诉讼中申请撤回本诉，本院予以准许。万天珍、唐良勇坚持其反诉请求，本院对万天珍、唐良勇提出的反诉继续审理。 万天珍、唐良勇主张冯纤明知其依据本市住房限购政策没有购买案涉房屋的资格存在欺诈，要求解除合同。冯纤辩称，签订合同前已告知万天珍、唐良勇，冯纤系代冯雪购买房屋，且办理房屋贷款手续时唐良勇、万天珍亦签字确认房屋买方系冯雪，因此房屋的买受人系冯雪而非冯纤。第三人冯雪和瑞美房屋经纪公司对冯纤主张的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、冯纤是否存在欺诈行为；2、案涉合同的相对方；3、合同是否应当解除。 关于冯纤是否存在欺诈行为。冯纤与万天珍、唐良勇、瑞美房产经纪公司签订的《房屋转让居间合同》显示，冯纤在签订合同时已如实在“买方”栏填写了其户籍住址即四川省金堂县福兴镇三合碑9组。万天珍、唐良勇主张冯纤存在欺诈，但未提供证据证明冯纤在签订合同时具有欺诈或恶意隐瞒行为，其主张没有事实依据，本院不予支持。 关于案涉合同相对方。根据本案查明的事实：1.冯纤、瑞美房产经纪公司均陈述，案涉《房屋转让居间合同》签订前，冯纤已告知万天珍、唐良勇其系代其妹妹冯雪签订合同。2.合同履行中，冯雪以其名义申请银行贷款购买房屋，万天珍、唐良勇在审批表中作为卖方签字捺印予以认可。因此，万天珍、唐良勇在合同签订及履行过程中，对房屋的实际购买人系冯雪是知晓并认可。万天珍、唐良勇主张签合同时冯纤未告知冯雪系实际购房人；办理贷款手续时未查看资料即签字，不清楚其签字的受理单所写买受人系冯雪。但万天珍、唐良勇的陈述与合同签订的当事人冯纤、瑞美房产经纪公司陈述不一致，且未举证证明。同时，其称其在未查阅房屋抵押贷款资料的情况下签订了贷款受理单，亦不符合日常生活习惯。因此，万天珍、唐良勇的主张缺乏依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”之规定，万天珍、唐良勇在签订合同时已知道冯纤系代冯雪签订《房屋转让居间合同》，且合同未明确约定仅约束冯纤与万天珍、唐良勇。因此，冯雪与万天珍、唐良勇系合同当事人，受该合同约束。 关于合同是否应当解除。鉴于万天珍、唐良勇在案涉《房屋转让居间合同》签订时已知晓冯雪与冯纤的委托关系，冯雪有权作为合同相对方，承担合同的权利义务。根据庭审查明的事实，冯雪户籍地址位于房屋所致辖区龙泉驿区，符合成都市关于住房限购政策的购房条件。故，万天珍、唐良勇主张解除合同，冯纤承担解除合同的违约责任，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，冯纤于2017年11月1日与万天珍、唐良勇及瑞美房产经纪公司签订的《房屋转让居间合同》系受冯雪的委托并告知了万天珍、唐良勇，冯雪系该合同的相对方，受合同约束。该合同已得到部分履行，为各方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，为有效合同。万天珍、唐良勇主张解除合同缺乏依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十九条之规定，判决如下： 驳回被告（反诉原告）万天珍、唐良勇的诉讼请求。 案件本诉受理费减半收取50元，由原告冯纤负担；反诉案件受理费减半收取2099元，由被告（反诉原告）万天珍、唐良勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  唐芸 二０一八年七月六日 法官助理李辉 书记员陶燕