海南省文昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9005民初1495号 原告：许礼贵，男，1962年12月23日出生，汉族，海南省海口市龙华区人，住该区××××××。 委托诉讼代理人：葛文，海南瑞来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金雪琼，海南瑞来律师事务所实习律师。 被告：海南惠富达实业股份有限公司（原名海南惠富达实业有限公司）。住所地：海南省海口市海甸二东路××××××。 法定代表人：张国富，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：马立昂，该公司职员。 原告许礼贵与被告海南惠富达实业股份有限公司（以下简称惠富达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许礼贵委托诉讼代理人葛文、金雪琼，被告惠富达公司委托诉讼代理人马立昂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许礼贵向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同义务，为原告办理“清澜别院”××××××房屋的《不动产权证书》；2.被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金8739元（以本金268,156元计算，暂从2009年5月28日计算至2018年4月30日，按银行活期存款年利率0.36%计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年4月12日，原告许礼贵与被告公司经协商一致签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）。《合同》约定：原告购买被告开发的位于文昌市文城镇文清南一横路8号“清澜别院”××××××住房，建筑面积为90.82平方米，单价为3595.55元/平方米，房屋总价款268,156元。《合同》第十五条第（三）项约定，产权证于2009年5月28日前办理，逾期办理的则被告按原告已付房款×银行同期活期存款利率的标准向原告支付违约金。原告支付所有购房款后，被告于2008年8月25日向原告出具销售不动产专用发票，原告履行完毕合同约定义务。被告于2014年4月17日为原告办理《房屋所有权证》，但被告拒绝为原告办理《土地使用权证》。根据《商品房销售管理办法》第三十四条第三款“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”及《城市房地产管理法》第六十条的规定，为原告办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，是被告销售房屋的附随义务。《合同》第十五条约定的“产权证”应为《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。被告未为原告办理所购房屋的《国有土地使用权证》，存在违约。2016年，海南省全面启动《不动产权证书》登记制度，原告多次与被告沟通，要求其为原告办理《不动产权证书》，但被告无故拖延。原告为了维护合法权益，特向法院提起诉讼。庭审时，原告放弃第一项部分诉讼请求，变更为：被告全面履行合同义务，协助原告办理所购买的清澜别院××××××房屋所占用土地的土地分摊手续。 被告惠富达公司辩称，被告公司在完成房屋产权初始登记后即着手协助小区所有业主向文昌市国土局申请办理土地使用权证。因为土地证没有完成分割到小区业主前，开发商一直承担着土地使用费，所以被告公司作为该项目开发商是急于想以最快速度完成土地使用权的分割工作的。我司于2018年2月27日送交了关于土地分摊审批所需的应送材料，文昌市国土资源局也审查该申请事项符合法定受理条件先决定予以受理，但受理期限一直没有明确的时间答复被告，相关部门的行为或行政不作为不属于惠富达公司可以预见且可以操控的范围，属于不可抗力的范畴。在房屋已经如实交付给原告的情况下，被告公司已经为原告办理并取得房屋所有权证的前提下，没必要也没理由去迟延协助办理国有土地使用权证。因此，被告无须为此承担任何责任。 当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：一、原告提交的证据：1.《商品房买卖合同》一份；2.《房屋所有权证》一份；3.涉案房屋购房发票一张；4.住宅专项维修基金、契税、价格调节基金、房屋交易服务费票据各一张；二、被告提交的证据：1.文昌市国土局于2018年2月27日及同年5月31日出具的《受理通知书》；2.和解协议书一份。 本案在审理过程中，本院依职权的调取的证据：1.文昌市不动产登记中心于2018年7月20日作出的文不动产中心函【2018】49号《关于海南惠富达实业股份有限公司“清澜别院”小区办理不动产权证情况的复函》；2.文昌市国土资源局于2017年7月18日作出的《关于“清澜别院”小区土地分摊有关情况的说明》及附件：（1）土地证管理系统查询涉案小区土地证取得及查封、解封的情况；（2）文昌市人民政府于2015年4月3日作出的文府函【2015】173号《关于同意确定增加容积率补缴地价款的批复》，上述证据经原、被告当庭质证无异议，本院予以确认。 根据原告的陈述、被告答辩及本院认定的证据，确认案件事实如下：2008年4月12日，原告许礼贵与被告惠富达公司签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定由被告将其位于文昌市清澜开发区清澜别院××××××房出卖给原告，建筑面积为90.82平方米，单价为3595.55元/平方米，房屋总价款为268,156元。《合同》第十二条约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”。第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：产权证于2009年5月28日前办理，逾期办理则出卖人按买受人已付房款×银行同期活期存款利率的标准向买受人支付违约金，但因买受人原因造成产权证迟延办理的除外。”。《合同》签订后，原告依约向被告交付房款并缴付契税费用。原告（甲方）与被告（乙方）于2014年3月29日经协商，签订《和解协议书》，约定：“甲、乙双方经协商一致达成和解协议，即甲方不再以任何方式追究乙方逾期办证的违约责任及支付违约金的主张，并按个人办理房屋产权证书的要求递交完整材料，付清所有费用。乙方在收妥全部个人办理房屋产权证书的完整材料及各项费用后，60个工作日内办妥并取得房屋产权证书”。涉案房屋于2014年4月17日办理登记至原告名下。原告因未取得该房屋的土地使用权证，双方再次产生纠纷，诉至本院。 另查明，《不动产登记暂行条例》已于2015年3月1日生效。文昌市人民政府根据国务院《不动产登记暂行条例》相关规定及省人民政府办公厅《关于贯彻实施〈不动产登记暂行条例〉的通知》要求，于2016年9月23日发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年9月23日起停止受理土地、房屋、林权、海域使用权登记业务，停发《土地所有权、使用权证》、《房屋所有权证》等证书；自2016年9月26日起由不动产登记中心统一受理不动产登记业务；自2016年9月26日起，在市辖区内实施不动产统一登记发证工作，颁发新证；不动产统一登记工作由市国土资源局负责实施，市不动产登记中心具体负责办理不动产登记有关业务工作等。文昌市不动产登记中心作出的文不动产中心函【2018】49号《关于海南惠富达实业股份有限公司“清澜别院”小区办理不动产权证情况的复函》中明确载明，已持有房产证的业主，待开发商办理土地分摊手续后，可持房产证、土地分摊审批表以及相关材料到市政务服务中心不动产窗口申请办理房产转让等手续。 再查明，涉案“清澜别院”小区土地登记在海南冯家湾度假村有限公司名下，因土地增容的问题，文昌市政府已于2015年4月3日以文府函【2015】173号批复，同意涉案小区土地增容至1.91，并要求被告补缴地价款，但被告至今未办理土地增容手续。涉案小区部分土地于2017年1月13日被本院另案查封，于同年3月16日被解封后又于同年10月13日被本院另案查封，直至2018年5月10日解封。文昌市国土资源局于2018年2月受理海南冯家湾度假村有限公司办理“清澜别院”小区土地分摊审批申请材料后，发现该小区文国用（2000）字第W××××××号宗地设有查封，不符合办理土地分摊审批条件，2月即办理退件。文昌市国土资源局于2018年5月31日再次受理被告递交办理“清澜别院”小区土地分摊审批的申请材料，经经办人员审核，仍缺少规划验收合格证和竣工验收备案证等材料，经办人员电话告知被告公司经办人员后，被告公司至今仍未提供。2018年6月25日，海南省国土资源厅《关于不动产登记工作有关问题处理意见的通知》（琼国土资籍字【2018】6号）下发后，根据通知第六条有关“按照原有依法办理各类不动产权属证书继续有效的原则，各市县不动产登记机构可为已取得房屋所有权证的购房人办理各类不动产登记业务”的规定，文昌市国土局拟为涉案小区已取得房屋所有权证的购房人办理土地分摊手续，具体申报材料及涉案小区已取得房屋所有权证的户数，由被告公司统计申报材料齐全后，文昌市国土局将依法办理。 本院认为，本案的争议焦点是：1、被告是否应为原告办理涉案房屋所占用土地的土地分摊手续；2、被告是否应承担逾期办理房屋权属证书的违约金。 1、关于被告是否应为原告办理涉案房屋所占用土地的土地分摊手续的问题。原、被告签订的《合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原、被告双方应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的文件。”根据上述法律规定，办理房屋权属证书包括土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业负有协助义务。被本案被告仅协助原告办理涉案房屋的房屋所有权证登记手续，还应按照上述法律规定和《合同》第十五条的约定协助原告办理涉案房屋土地使用权变更登记手续。《不动产登记暂行条例》实施后，文昌市在全市范围内停发《土地所有权、使用权证》、《房屋所有权证》等证书，于2016年9月26日启用《不动产权证书》。故，自2016年9月26日起，被告无法协助原告办理国有土地使用权证书。对于《合同》约定的国有土地使用权变更登记的办理义务，根据文昌市不动产中心作出的文不动产中心函【2018】49号复函，对已取得房屋所有权证的业主，被告应协助其办理涉案房屋所占用土地的土地分摊手续。被告公司虽已向文昌市国土局申请办理土地分摊，但未依政府部门要求协助提供材料，未履行完毕办理义务。故，被告应协助原告办理涉案房屋所占用土地的土地分摊手续。 2、被告是否应当承担逾期办理房屋权属证书违约金。《合同》约定的房屋产权证包含《房屋所有权证》及《土地使用权证》，两证属于同一性质，原、被告签订的《合同》中并没有分别约定逾期办理两证的违约责任。原、被告在2014年3月29日签订的《和解协议书》，虽无被告公司签章，但该和解协议由被告公司持有，且被告对该和解协议书予以认可，原告在该协议书中签名予以确认，系双方当事人的真实意思表示，自成立时生效。该和解协议已经约定原告不再以任何方式追究被告逾期办证的违约责任及支付违约金的主张，现原告违反约定向被告主张逾期办理土地使用权证的违约金，违背了诚实信用原则。故，对原告要求被告支付逾期办理权属证书违约金的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告海南惠富达实业股份有限公司应自本判决生效之日起三个月内协助原告许礼贵办理文昌市清澜开发区“清澜别院”××××××房屋所占用土地的土地分摊手续； 二、驳回原告许礼贵的其他诉讼请求。 案件受理费人民币2726.71元（该款项原告已预缴），因原告许礼贵撤回部分诉讼请求，本案案件受理费应为25元，由原告许礼贵负担，原告许礼贵多预缴的受理费2701.71元，本院予以退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                                                                                                        审 判 员 符 娟                                                 二〇一八年七月二十五日                         书 记 员 吴 清 岳