山东省德州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁14民初10号 原告：刘晟瑶，女，1993年12月5日出生，汉族，住山东省东营市东营区。 委托诉讼代理人：刘国平，系刘晟瑶之父。 委托诉讼代理人：黄腾，山东端航律师事务所律师。 被告：中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司（原中国长城资产管理公司济南办事处），住所地山东省济南市市中区经七路168号。 负责人：刘学堂，总经理。 委托诉讼代理人：尚应新，山东环周律师事务所律师。 第三人：青岛双月园投资有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区隐珠街道办事处驻地。 法定代表人：吕明，总经理。 委托诉讼代理人：王志博，山东盈祥律师事务所律师。 原告刘晟瑶与被告中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称长城公司）、第三人青岛双月园投资有限公司（以下简称双月园公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用普通程序，于2018年2月1日公开开庭进行了审理。原告刘晟瑶的委托诉讼代理人刘国平、黄腾，被告长城公司的委托诉讼代理人尚应新，双月园公司的委托诉讼代理人王志博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘晟瑶向本院提出诉讼请求：1.不得执行青岛市黄岛区墨香路168号（原胶南市广州路168号）“山海苑”5栋2单元13层1304号商品房，并依法解除对该套商品房的查封；2.依法确认该套商品房为原告所有；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：德州市中级人民法院在执行长城公司申请执行山东双月园置业发展集团有限公司、双月园公司、青岛双月园置业发展有限公司、临沂广垠矿业有限公司、王卫军、刘秀云债权纠纷一案中，于2015年11月17日查封了被执行人双月园公司开发的“山海苑”项目1198套房产，其中包含刘晟瑶所有的5栋2单元13层1304号商品房。刘晟瑶向德州市中级人民法院对执行标的提出书面执行异议，德州市中级人民法院作出（2017）鲁14执异229号执行异议裁定，驳回案外人刘晟瑶的异议请求。刘晟瑶认为案涉房屋归其所有，理由如下：（1）2014年5月1日，刘晟瑶与双月园公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定刘晟瑶购买案涉房屋；（2）截止2014年5月1日，刘晟瑶已经付清全部房款；（3）案涉房屋已经交付刘晟瑶合法占有；（4）案涉房屋已网签登记，未办理房产证的原因不在刘晟瑶。综上，案涉房屋归刘晟瑶所有，请求法院判决不得执行案涉房屋，并解除对该房屋的查封，确认案涉房屋归原告所有。 长城公司辩称，第一、长城公司系案涉房屋的抵押权人，依法对案涉房屋享有优先受偿权，刘晟瑶的异议主张不能排除执行。2014年3月12日，长城公司从青岛亿联集团股份有限公司处受让其对双月园公司享有的本金7000万元债权，双月园公司以其拥有的719套住宅提供抵押担保，并依法办理了抵押登记，其抵押房产中即包括了案涉房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”之规定，长城公司作为案涉房产的抵押权人对案涉房产享有优先受偿权，且刘晟瑶与双月园公司签订的《青岛市商品房预售合同》中已明确告知案涉房产存在抵押，其购买案涉房产存在重大过错或故意，不能排除执行。第二、刘晟瑶主张已合法占有案涉房产与事实不符。刘晟瑶与双月园公司签订的《青岛市商品房预售合同》第十条已明确约定房屋交付必须满足：甲方（即双月园公司）已按照国家法律、法规、规章等规定取得商品房建设工程竣工验收备案证明。事实上，该房产在人民法院查封之前，尚未建设完成，水、电均未通，也未获得有关部门验收通过，根本不符合交房条件，此种情形下交房与常识不符。另外，案涉房屋已到交房时间，但尚未建设完成，尚未通水、电，正常情况下刘晟瑶理应追究双月园公司的违约责任，而事实上刘晟瑶不但没有追究双月园公司的违约责任，相反是很爽快的接受了这个质量存在严重问题的房产，此种做法不得不让答辩人怀疑其接受案涉房屋的目的就是与双月园公司恶意串通，企图排除法院执行，损害长城公司的利益，望贵院查清事实真相，准许对案涉房屋的执行。综上，刘晟瑶的主张无任何事实和法律依据，不能排除长城公司对案涉房屋的执行，为维护长城公司的合法权益，恳请法院依法驳回刘晟瑶的诉讼请求。 双月园公司述称，对刘晟瑶所述没有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依申请调取了当事人不能自行收集的证据，并组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、执行异议之诉案件由来及执行异议审查情况 本院在执行长城公司申请执行山东双月园置业发展集团有限公司、双月园公司、青岛双月园置业发展有限公司、临沂广垠矿业有限公司、王卫军、刘秀云债权纠纷一案中，于2015年11月17日查封了被执行人双月园公司开发的“山海苑”项目的房产1198套，刘晟瑶对其中的5栋2单元13层1304号商品房的查封提出执行异议，本院作出（2017）鲁14执异229号执行裁定书，驳回了案外人刘晟瑶的异议请求。 二、案涉房屋买卖合同的签订、履行情况 2014年5月1日，刘晟瑶与双月园公司签订《青岛市商品房预售合同》，该合同第二条约定，刘晟瑶购买“山海苑”5栋2单元13层1304户；第三条约定总房款暂定为399360元。补充条款第一条第2条约定，赠送车位壹个，关于车位使用权的各项约定待交房时由双方另行签订协议。 本院从双月园公司调取的收据及财务凭证显示，2010年3月22日，刘晟瑶的父亲刘国平向双月园公司支付购房款160000元；2011年5月16日，刘国平向双月园公司支付购房款160000元；2013年10月8日，刘国平向双月园公司支付车位款98000元。 三、与本案有关的其他情况 长城公司的前身为中国长城资产管理公司济南办事处。 编号为2018年406763号的不动产登记信息查询结果显示：刘晟瑶名下仅有案涉房屋一套房产，并无其他用于居住的房屋。庭审中刘晟瑶的父亲刘国平陈述，购买案涉房屋是为女儿去青岛定居发展。 本院认为，本案的争议焦点是：一、刘晟瑶对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否解除对案涉房产的查封；二、能否确认案涉房产归刘晟瑶所有。 一、关于刘晟瑶对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否解除对案涉房产的查封 本院认为，刘晟瑶享有足以排除金钱债权执行的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，刘晟瑶的情形符合第二十九条的规定。首先，案涉房产于2015年11月17日被法院查封，刘晟瑶与双月园公司于2014年5月1日签订《青岛市商品房预售合同》，属于在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，庭审中刘晟瑶的父亲刘国平陈述，购买案涉房屋是为女儿去青岛定居发展。1993年出生的刘晟瑶在2014年签订购房合同时21岁，也正处在普通家庭对于子女发展及定居区域的选择、规划阶段，能够印证刘晟瑶2014年购买案涉房产系用于自己居住的事实。即使刘晟瑶现在未在青岛居住，也不能以此否认购买案涉房屋是用于居住的目的。并且，刘晟瑶名下除了案涉房产，无其他用于居住的房屋。再次，刘晟瑶与双月园公司签订《青岛市商品房预售合同》约定总房款为399360元，刘晟瑶已向双月园公司付款418000元，已超出了合同约定的总价款。故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，刘晟瑶享有足以排除金钱债权执行的物权期待权。 关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条在本案的适用问题。该条文规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”其中的但书部分应包括该规定第二十八条--第三十条以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等法律规定。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”的规定，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。根据该批复第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，消费者的生存利益优于建设工程价款优先受偿权。由此可见，虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定物权优于债权，但并不排斥《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》消费者生存利益优先保护的规定。在房价高企的今天，消费者毕其一生，甚至两代人的收入，方购得一处安身立命之所，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力,充分体现了以人为本的立法理念。在执行异议之诉案件中，物权优于一般债权是原则，但是，消费者关于涉案房产的债权，并非一般的债权，而是一种关乎生存利益的物权期待权，生存利益与经营利益发生冲突时，应兼顾双方的利益需求，但适度向相对弱势方倾斜，优先保护消费者的生存利益，既符合立法本意，也彰显了司法的公平正义和以人文本的法治理念。因此，本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，优先于抵押权而保护消费者的生存利益，与第二十七条的规定以及立法理念并不矛盾。 二、关于能否确认案涉房产归刘晟瑶所有 本院认为，本案中刘晟瑶对案涉房产享有物权期待权，可以排除执行，但物权期待权并非物权，物权法定，案涉房产应依法登记，并完成物权公示，才发生物权转移的效力。刘晟瑶与双月园公司尚未办理相关过户登记手续，房屋所有权尚未转移。故对刘晟瑶关于确权的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、第一百九十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一项规定，判决如下： 一、停止对青岛市黄岛区墨香路168号（原胶南市广州路168号）“山海苑”5栋2单元13层1304号商品房的执行； 二、驳回原告刘晟瑶的其他诉讼请求。 案件受理费7290元，由被告中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 本院（2017）鲁14执异229号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  刘玉福 审判员  温 颖 审判员  高晓敏 二〇一八年七月四日 法官助理尚敏 书记员王洁