江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0111民初535号 原告：曹丽，女，汉族，1982年1月17日生。 委托诉讼代理人：陈威，江西畴略律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙承先，江西畴略律师事务所律师。 被告：江西龙粤投资有限责任公司。 法定代表人：喻星婷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘登凤，江西华邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅燕萍，江西华邦律师事务所律师。 原告曹丽与被告江西龙粤投资有限责任公司（以下简称龙粤公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告曹丽委托诉讼代理人陈威、被告龙粤公司委托诉讼代理人傅燕萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹丽向本院提出诉讼请求：1、判令龙粤公司承担逾期交房违约责任人民币13856.03元（现暂计至2018年1月31日，以实际完成交房时止）；2、判定龙粤公司承担全部的诉讼费用。事实和理由：2016年11月8日，曹丽购买龙粤公司开发的钻石国际广场×区办公写字楼×××室商品房并与龙粤公司签订了编号为×××××的《南昌市商品房买卖合同》。合同约定，该×××室商品房建筑面积为55.24平方米，每平方米单价为8417.81元，全额房款为465000元。龙粤公司应于2017年6月30日前将上述商品房交付给曹丽使用。合同还约定了龙粤公司逾期交房的违约金。曹丽按约定支付了全部的房款，但龙粤公司却并未按期将上述约定的商品房交付给曹丽使用。从2017年6月30日后，曹丽多次与龙粤公司进行交涉，龙粤公司虽多次承诺交房，但均未兑现，龙粤公司曾公开表示会在2017年12月底交房，但再次违背承诺，龙粤公司的行为属于严重的违约行为，应承担全部的违约责任，经计算，截止到2018年1月31日，龙粤公司应承担逾期违约责任人民币13856.03元。为维护自身合法权益，特诉至法院。 龙粤公司辩称：龙粤公司逾期交房不属于其责任，属于《南昌市商品房买卖合同》第八条中的政府和市政原因，不承担任何责任，不需要支付逾期交房违约金，不需要承担曹丽所支付的诉讼费。1.龙粤公司通过合法方式获得对位于涉案高新大道以东、南京东路以南地块国有建设用地的使用权，并在经过南昌市城乡规划局和南昌市城乡建设委员会的审核，通过合法有效的手续取得对上述地块的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，开展钻石广场项目。在2014年7月25日龙粤公司通过合法审批手续，获得涉案项目的《商品房预售许可证》，五证手续齐全的情况下进行的销售。曹丽与龙粤公司于2016年11月8日签订购买钻石国际广场×区办公写字楼×××室的南昌市商品房买卖合同，合同是约定龙粤公司应当在2017年6月30日前将符合合同约定的商品房交付曹丽使用，但这是在通过合法、有效手续取得相应许可证，并无任何意外情况下的承诺。然而2015年6月15日，在之前对涉案项目作出认可、审批手续的南昌市城乡规划局却向其下发了一则《关于暂停“钻石广场”项目施工的通知》，要求龙粤公司暂停“钻石广场”项目的建设，导致“钻石广场”项目工程进度推迟，由此给“钻石广场”带来的负面新闻亦造成“钻石广场”项目的商品房销售额严重下降，并导致商品房工程回款困难，进而导致商品房的迟延交付。但迄今为止，龙粤公司都没有收到可以复工的任何政府文件，甚至有报道称：龙粤公司不顾南昌市城乡规划局下发的该停工通知，顶风作案。然而，南昌市城乡规划局要求龙粤公司暂停“钻石广场”项目的建设的真正原因和责任并不在于龙粤公司，根据中华人民共和国住房和城乡建设部办公厅于2015年6月10日下发给江西省住房和城乡建设厅的《重大违法案件挂牌督办通知书》(建督【2015】5号)可知，是南昌市违反城市总体规划强制性内容修改控制性详细规划，擅自将1.6万余平方米现状绿地变更为商业、金融和旅馆用地，核发钻石广场项目《建设工程规划许可证》，总建筑面积约11万平方米，严重违反了《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条、第四十八条等规定。由此导致的逾期交房问题，无疑是政府原因所引起的交房迟延。2.由于南京东路道路改造工程施工，青山湖区政府道路主道于2015年8月开始施工，施工单位（幸福渠水域治理有限公司）告知龙粤公司改造工程计划2015年12月底完工，但该项目实际完工时间在2016年7月初，已大大超出原工期，2016年1月15日龙粤公司向南昌市青山湖区政府、幸福渠水域治理有限公司发出确定完工时间函件，但未得到任何答复。因道路改造时间拖延，故造成龙粤公司项目南京路段雨、污管、自来水管无法与市政对接，工程项目无法办理验收申报手续，也进一步发展到无法按购房合同时间（2017年6月30日）按时交房。另，2016年3月7日，龙粤公司发现道路改造施工方（幸福渠水域治理有限公司）在进行附道施工开挖过程中将龙粤公司已安装预埋的高压电线管及电缆井破坏一部分，3月9日龙粤公司召集相关各方商议处理方法，没有结果。造成龙粤公司重新顶管300米及重新砌筑电缆井，造成较大的经济损失及时间延误。综上所述，南京东路道路改造直接造成龙粤公司验收时间延误约半年时间。 综上所述，龙粤公司逾期交房并不属于其责任，主要是由于政府原因（规划违法）、市政原因（南京道路改造）所造成的，根据《南昌市商品房买卖合同》第八条第二款之规定：“由于政府或市政原因造成不能按期交付的，遭遇异常天气、异常地质状况、第三方责任和政府行为而导致工期延误的开发商不承担任何责任”。因此，龙粤公司对此所造成的逾期交房不承担任何责任，即不需要支付任何违约金，不需要承担曹丽所支付的诉讼费。 曹丽围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1.曹丽身份证及龙粤公司企业信息表，证明：双方主体资格适格； 2、2016年11月8日商品房买卖合同（原件），证明：曹丽2016年11月8日购买了龙粤公司开发的钻石广场B区1122室商品房，面积为55.24平方米，全额房款为465000元。龙粤公司应于2017年6月30日前将经验收合格的该商品房交付给曹丽使用。合同还约定了据实延期交房的情形和逾期交房的违约责任等，该商品房买卖合同是有格式条款的合同，已依法成立； 3、编号为0121556的首付及按揭款收据（原件），证明：曹丽已履行完毕合同的付款义务； 4、起诉状统计明细表（打印件）证明：本代理人所代理的25户钻石广场业主中就有15户业主是在2016年2月至2017年5月与龙粤公司签订了购买钻石广场B区商品房，交房时间分别为2016年9月30日或2017年6月或2017年12月。1、龙粤公司已经认定可以按约交房，政府对其处罚行为不影响其按期交房。2、龙粤公司与曹丽签订的合同是具有格式条款的购房合同； 5、关于钻石国际广场楼盘严重违约的反映资料（原件）及附件一、二，证明：1、龙粤公司存在逾期交房事实。2、龙粤公司主观上故意拖延承担逾期交房违约责任； 6、2016年12月1日新法制报第5版维权调查版文章：钻石广场逾期交房引购房者不满（原件），2016年12月2日手机网易网：南昌钻石广场交房时间延期一年，购房者不满，中国江西网2016年12月2日钻石广场逾期交房引购房者不满（打印件），证明：1、龙粤公司存在逾期交房事实。2、钻石广场在南京东路的综合改造工程的红线以外，龙粤公司的逾期交房与南京东路的综合改造工程无关3、龙粤公司主观上故意拖延承担逾期交房违约责任； 7、关于召集业主与开发商就钻石国际广场楼盘逾期交房的协调会议纪要（打印件），证明：1、龙粤公司存在逾期交房事实。2、龙粤公司主观上故意拖延承担逾期交房违约责任。3、龙粤公司同意在2016年12月12日前制定详尽的施工计划几进度表并加盖公章； 8、近期拍摄的现场照片（打印件），证明：龙粤公司逾期交房后，并未按承诺的施工进度表进行施工，龙粤公司由于拖欠农民工工资，农民工在被告办公场地前进行维权； 9、（2014）洪经民初字第421号民事判决书，（2015）湖民二初字第148号裁定书（打印件），证明：龙粤公司与南昌经济技术开发区钢缘小额贷款有限公司、武汉三源特种建材有限责任公司存在经济纠纷，应承担相应责任，影响钻石广场项目不能按期推进； 10、2017年1月18日说明（原件），证明：钻石广场周边公寓在时点为2017年6月30日的月租金平装房为35元每平方米每月，精装房为45元每平方米每月； 龙粤公司对曹丽的上述证据质证如下： 对证据1、3的三性无异议；对证据2真实性、合法性无异议，但对原告主张“合同系格式合同”的证明目的有异议，我们不认可是格式合同；对证据4的真实性有异议，以我们提供的证据材料为准，对该证据的关联性有异议，不认可是格式条款，实际情况是政府行为对龙粤公司施工确实造成了极大影响，大面积的有关规划的负面报道影响了我们的销售，进而影响了工程款的回收及进度，而且我们在下发通知以后未经允许的情况下关起门擅自施工了，但工期也难免不能与没受影响之前一样；对证据5中反映资料的三性具有异议，报道里面的内容并非属实，对附件1和2真实性、合法性无异议，对关联性有异议，逾期是事实，但龙粤公司并没有主观故意拖延违约的责任；对证据6材料的真实性无异议，但对其反映内容的真实性、合法性有异议，这些报道并没有经过全面调查核实，关联性也有异议，只是一面之词，逾期是事实，南京路改造与逾期交房确实有关，市政公用集团相关工作人员反映的情况并非属实，不存在故意拖延的问题；对证据7、（1）、龙粤公司存在逾期交房事实。（2）、龙粤公司主观上故意拖延承担逾期交房违约责任（3）、龙粤公司同意在2016年12月12日前制定详尽的施工计划及进度表并加盖公章；对证据8龙粤公司逾期交房后，并未按承诺的施工进度表进行施工，龙粤公司由于拖欠农民工工资，农民工在其办公场地前进行维权；对证据9真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，案号421号判决书中的原告法人系喻建华，其公司法人系喻星婷，喻建华和与喻星婷是父女关系，龙粤公司的另一股东江西巨华置业公司法人及最大股东是喻建华，如果该案执行最后的话，其公司相应股权还是归龙粤公司其中一个股东所有，并不影响其公司的经济状况。2015湖民二初字第148号裁定书已经过了两年时间，已经过了申请执行完毕，说明该案已经执行完毕，不影响龙粤公司的经济状况；对证据10三性均有异议，该并非正式的评估公司出具的完整的评估报告，没有评估人员的资质证书和评估机构的营业执照。同时，双方的合同明确约定逾期交房的违约责任是日万分之一，而不是按照同地段的房租计算，同时龙粤公司逾期交房并非主观违约，龙粤公司不应承担违约金，且逾期也并非龙粤公司主观恶意。 龙粤公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1、南昌市地产交易中心成交确认书1份，国有土地使用权证1份，建设用地规划许可证1份，A区、B区、C区、D区建设工程规划许可证各1份，共4份，A区、B区、C区、D区建筑工程施工许可证，共2份，钻石广场B区办公、C区商业商品房预售许可证各1份；证明：2010年9月3日，其通过挂牌出让、公开竞买的方式，以156847860元获得涉案房产所在的土地，获得土地的程序合法。在2015年6月15日被督办之前，龙粤公司对涉案房产所在的国有土地使用及建设用地规划，钻石广场A、B、C、D区建设工程规划和施工，B、C区商品房预售都是经过有关政府部门批准，手续齐全，属于合法开发和销售，没有任何过错。南昌市地产交易中心成交确认书显示涉案房产所在土地在挂牌出让时，土地用途为金融用地（兼容办公），国有土地使用权证显示的地类用途为商业金融用地（兼容办公），2012年南昌市城乡规划局颁发的建设用地规划许可证显示的用地性质为商业金融业用地。龙粤公司从获得土地至开工建设，均无法知晓涉案土地的规划存在违法情形，用地性质均显示为商业金融用地。龙粤公司对规划违规无过错； 2、《关于暂停“钻石广场”项目施工的通知》、中华人民共和国住房和城乡建设部《重大违法案件挂牌督办通知书》各1份；证明：因江西省南昌市违反城市总体规划强制性内容修改控制性详细规划，擅自将1.6万余平方米现状绿地变更为商业、金融和旅馆用地，核发钻石广场项目《建设工程规划许可证》，属于南昌市审批行为违法，导致龙粤公司按违法的规划进行开发、建设，进而导致“钻石广场”项目被督办，被要求停工,从而导致延误工期，就南昌市该违法行为，龙粤公司并无过错； 3、《商品房销售合同》1份（复印件）；证明：依据曹丽、龙粤公司之间签订的《南昌市商品房买卖合同》第八条第二款之规定：“由于政府或市政原因造成不能按期交付的，遭遇异常天气、异常地质状况、第三方责任和政府行为而导致工期延误的开发商不承担任何责任”，结合本案情形可知：龙粤公司不需承担任何责任。依据《南昌市商品房买卖合同》第九条第1款第2项之规定：即使是由于出卖人原因引起的逾期交房，其违约金也应是日万分之一； 4、南京东路改造影响建设单位验收交房情况说明1份、相应图片2张；证明：南京东路道路改造工程造成龙粤公司工程项目进展受影响，也因此导致龙粤公司延误工期约半年和造成较大的经济损失； 5、2016年9月26日龙粤公司出具给钻石广场各业主的《公告》，2016年12月2日部分业主书写的《关于钻石国际广场楼盘严重违约的反映材料》（复印件）；证明：最晚在2016年9月26日，龙粤公司已通知各位业主由于南京东路改造影响钻石广场工期进度，导致逾期交房事宜。（实际上在2016年6月25日，龙粤公司已电话通知各业主）； 6、肖懿和匡鑫与其签订的《南昌市商品房买卖合同》；证明：该两份合同（还有很多）第15条内容和童午云与龙粤公司签订的《南昌市商品房买卖合同》第15条内容相同，与本批次26个案件的大部分业主的《南昌市商品房买卖合同》第15条内容不相同，龙粤公司与各业主是在平等协商的基础上签订买卖合同，具体合同条款可以协商变更，龙粤公司与各业主签订的《南昌市商品房买卖合同》并非格式合同； 7、（2017）赣0111民初369号民事判决书；证明：根据该判决书中P13写明的：“考虑到政府原因对龙粤公司逾期交房产生了一定影响的实际情况”可知，青山湖区人民法院已查明龙粤公司逾期交房是有政府原因所导致。 曹丽对龙粤公司的上述证据质证如下： 对证据1合法性、关联性有异议：1、合法性表现的项目自身就存在违反行为，因此龙粤公司不属于合法的开发和销售。2、洪建委施字（2013）179号建筑工程施工许可证载明：钻石广场B区办公、C区商业、D区地下室工程开工日期为2013年11月30日，竣工日期为2014年12月25日，也就说，龙粤公司应该在2014年12月25日应将曹丽所购买的商品房完工，因此没有按期交房就是存在过错。龙粤公司在答辩状所称的逾期原因均不成立；对证据2关联性有异议：因为逾期交房的真正原因是其内部管理不善，而不是南昌市城乡规划局的此通知。因为即使是南昌市城乡规划局2015年6月15日下达了该通知，龙粤公司也没有停止施工，而且仍在销售。本代理人所代理的25户钻石广场业主中就有15户业主是在2016年2月至2017年5月，与龙粤公司签订了购买钻石广场B区商品房，交房时间分别为2016年9月30日或2017年6月或2017年12月，龙粤公司自身就认为“关于暂停“钻石广场”项目施工的通知”不会影响被告的按期交房。现在龙粤公司又提出该通知影响了按期交房，显然是在狡辩，是不能予以认定的；对证据3，（1）、关联性有异议：理由同上。（2）、真实性有异议：《南昌市商品房买卖合同》第九条第一款第二项之规定是极为不利于买受人的格式条款，根据合同法第三十九条，合同法司法解释（二）第六条，合同法第四十条以及合同法第四十一条的规定，该条款应是无效条款；对证据4、5真实性、关联系有异议：一、形式上该说明除应加盖单位印章外还应有法定代表人的个人签名才能产生证明效力，该情况说明没有法定代表人的个人签名，应认定该说明没有证明力。二、其次其证明的事实也是不存在的，1、南京东路道路改造项目是按期完工的，不存在逾期六个月完工。2、其在2016年1月15日并未发出确定完工的函。3、龙粤公司在2016年3月30日根本就不可能进行项目验收，也根本不可能进行综合管线验收。因为根据之前龙粤公司在2016年9月26日的公告中，显示其小区内部的综合管网工程包括给排水等系列工程根本没有施工，而且B区办公、C区商业在2016年9月26日后，还要等到正式通电后才能完成电梯、消防等分步验收工作，D区地下也要在2016年9月26日后，等到正式通电后，才能完成负二层地面及车道工程，待人防、消防等工程验收手续办理。其后所附的钻石广场项目B地块工程进度计划表可以印证。4、根本没有发生南京东路道路改造项目施工方挖断高压电线管及电缆井事项，曹丽提供了第三方新法制报刊登的专访文章证明南京东路道路改造工程施工方明确表示了其施工在钻石广场的红线外，不会影响钻石广场的施工，而且由于不能认定龙粤公司所主张事实，且龙粤公司不能提供其他相关联证据形成证据链，因此该证据不能达到其证明目的。其实，龙粤公司没有按期验收交房的真正原因是其自身管理的原因；对证据6真实性有异议：龙粤公司预先将自己的意思表示于合同里，买受人并不参加合同条款的制定，也没有进行协调的余地，而只能对之表示全部接受或者全部不接受。不允许变更，除了缔约时间、当事人等，本批次的26户业主对合同的内容与肖懿和匡鑫、童午云的不一样不知情，也就谈不上协商更改合同内容。故该合同是格式合同；对证据7真实性、关联性有异议:如果其认可（2017）赣0111民初369号民事判决书，1、就说明龙粤公司逾期交房的责任是其内部管理的问题，而不是政府原因。 本院经审核上述证据并结合质证意见，认证如下： 对曹丽提交的证据1、3予以确认并采信；对证据2、4真实性、合法性予以采信；对证据5反映材料不予采信，对附件一、二证明龙粤公司逾期交房的事实予以采信；对证据6、7、8龙粤公司逾期交房的事实予以采信；对证据9真实性、合法性予以采信，对关联性不予采信；对证据10三性均不采纳。 对龙粤公司证据1予以确认并采信；对证据2证明“钻石广场”项目因涉及违反城乡规划而被停工的事实予以采信；对证据3证明双方存在商品房买卖合同关系及合同相关内容的事实予以采信；对证据4、5不予采信；对证据6、7真实性、合法性予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年11月8日，曹丽购买龙粤公司开发的钻石国际广场×区办公写字楼×××室商品房并与龙粤公司签订了编号为×××××的《南昌市商品房买卖合同》。合同约定，该×××室商品房建筑面积为55.24平方米，每平方米单价为8417.81元，全额房款为465000元。龙粤公司应于2017年6月30日前将上述商品房交付给曹丽使用。上述合同第七条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的×%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”。合同第八条约定：“出卖人应当在2017年6月30日前交房”。合同第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的×%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。曹丽按约定支付了全部的房款。2015年6月15日，南昌市城乡规划局向龙粤公司下发《关于暂停“钻石广场”项目施工的通知》，责令龙粤公司暂停“钻石广场”项目的建设。龙粤公司至今未交房。此后，曹丽于2018年2月8日诉至本院。 本案的争议焦点为：龙粤公司在本案中是否存在违约行为，如违约，违约责任如何承担。 本院认为，曹丽与龙粤公司签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行自身义务。根据合同约定，曹丽已经及时履行了支付购房款的义务，但龙粤公司却未依约将经验收合格的商品房交付给曹丽使用，且至今仍未整体验收、交房。虽然龙粤公司辩称，其逾期交房符合《南昌市商品房买卖合同》第八条之规定，可据实予以延期，且逾期交房主要是由于政府、市政原因造成的，其不需要支付违约金，亦无需承担任何责任，但龙粤公司提交的证据不能证明政府下发停工通知以及南京道路施工改造项目对整个工期进展的影响程度。在本案中，龙粤公司主张的免责事由并无充分证据加以证实，因此，龙粤公司在本案中应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金的支付，在本案中由于无法确定实际交房时间，曹丽要求支付违约金属于诉请不明，本院根据涉案小区的工程进度，酌定龙粤公司暂支付2500元违约金给曹丽。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决如下： 一、江西龙粤投资有限责任公司在本判决书生效后十日内向曹丽支付违约金2500元； 二、驳回曹丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费73元，由江西龙粤投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  龚爱根 二〇一八年七月三十日 书记员  万志艳