山东省潍坊市寒亭区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0703民初1001号原告：孙正亮，男，1966年3月8日生，汉族，住潍坊市寒亭区。委托诉讼代理人：谭智勤，山东广则律师事务所律师。被告：潍坊百佳置业有限公司，住所地：潍坊市寒亭区民主街295号。统一社会信用代码：91370703785028467Y。法定代表人：李成德，总经理。被告：潍坊华茂置业有限公司，住所地：潍坊市寒亭区民主街899号1-201。统一社会信用代码：91370703562544296M。法定代表人：陈琪，总经理。以上二被告的共同委托诉讼代理人：屠建东，山东宏鼎律师事务所律师。原告孙正亮与被告潍坊百佳置业有限公司（以下简称百佳公司）、潍坊华茂置业有限公司（以下简称华茂公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙正亮的委托诉讼代理人谭智勤，被告百佳公司、华茂公司的共同委托诉讼代理人屠建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙正亮向本院提出诉讼请求：1.判决原告对潍国用2011第C066号土地（以下简称涉案土地）中的110平方米享有合法的土地使用权；2.确认原告对2010H-44号土地拆迁所形成的涉案土地的拆迁安置权具有优先权，被告按照协议约定安置原告住房；3.被告承担自2011年3月3日开始至起诉之日的安置租赁费48000元，之后的安置租赁费计算至实际安置之日；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年9月19日，寒亭区成人教育中心（以下简称成教中心）和百佳公司就孙正亮所有的房产（房产证号40××75）进行拆迁达成拆迁补偿协议。2010年9月20日，孙正亮与成教中心达成拆迁补偿协议。2010年12月10日，孙正亮与百佳公司签订《四十四号地块购房协议书》，约定百佳公司在竞得被拆迁地块后对孙正亮进行安置，并承担拆迁期间房屋租赁费。2011年3月3日，被拆迁地块由华茂公司拍得，该地块的竞买条件为无偿原地安置被拆迁户等面积的房产。孙正亮与被告签订的协议具有合作开发性质，孙正亮的诉讼主张符合法律规定。被告百佳公司辩称，孙正亮与百佳公司之间是债权债务关系，孙正亮对涉案土地不享有物权；孙正亮未按协议约定支付购房款，已构成违约，该协议不应继续履行，百佳公司不应支付租赁费。孙正亮是以货币购买房屋，并非安置，安置权也不是法律规定的优先权。被告华茂公司辩称，华茂公司与孙正亮之间不存在合同关系，孙正亮的诉讼请求不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：2010年9月，包含孙正亮住房在内的成教中心南院教学楼和住户平房地块列入潍坊市寒亭区政府拆迁计划。2010年12月10日，孙正亮与百佳公司签订《四十四号地块购房协议书》，约定：1.百佳公司按每平方米1900元的价格将毛坯房出售给孙正亮；2.孙正亮从政府领取拆迁证载面积50平方米的货币补偿费10日内支付购房款给百佳公司。百佳公司办理完毕预售许可证后，与孙正亮签订商品房买卖合同，20日内交清房款，不足的部分百佳公司负责办理按揭贷款，孙正亮提供贷款手续……；4.百佳公司承担证载正房面积的租赁费每月8元，超出18个月按每月12元支付，18个月之内的租赁费从购房款中一次性扣除（从土地挂牌成交计算租金时间）；5.如果百佳公司拍不到土地，应负责给孙正亮安置证载面积50平方米，超出面积按均价2300元/平方米购买；6.购房位置为3号楼2单元五楼西户，面积110平方米。在涉案土地挂牌出让过程中，百佳公司并未取得涉案建设用地使用权，华茂公司于2011年3月3日以挂牌出让的方式取得了涉案建设用地使用权，并于当日签订成交确认书，于2011年5月16日与潍坊市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同。华茂公司在参与挂牌出让过程中，提交的土地使用权竞买申请书中承诺：无偿安置33户住房，置换面积2398.08平方米，保证从竞得之日起两年内将安置房交付使用，逾期按安置面积每月每平方米12元支付临时安置费。华茂公司主张安置的33户是建行寒亭支行和第二水产供销公司的业户，不包括孙正亮。华茂公司拍得涉案土地后，至今未取得施工许可证，工程处于停工状态。百佳公司的股东是李成德和李全德，其中，李成德出资占79%，担任法定代表人；华茂公司股东是陈琪和李成德，李成德出资占10%，陈琪出资占90%，陈琪担任法定代表人。孙正亮于2016年8月支取拆迁补偿款，但未向百佳公司和华茂公司支付购房款。本院认为，华茂公司取得涉案建设用地使用权后，在开发过程中对涉案土地单独享有土地使用权，至到开发完毕将房屋出售并向购房业主转移房屋所有权后，全体业主基于房地一体原则才对涉案土地共同享有土地使用权。涉案土地上尚未开始建设房屋，仍由华茂公司享有土地使用权，孙正亮主张对其中110平方米享有使用权的主张，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。司法解释未规定被拆迁人的“安置权”或“安置权的优先权”，只是规定在拆迁人另行向他人出卖房屋时，被拆迁人有权优先取得安置房屋，孙正亮主张的“安置权的优先权”不符合权利法定原则。另，孙正亮与百佳公司虽约定了位置特定的安置房屋，但百佳公司未取得涉案建设用地使用权。华茂公司虽取得了涉案建设用地使用权，但未与孙正亮约定位置特定的安置房屋，且至本案法庭辩论终结，也不存在华茂公司将孙正亮主张的房屋向他人另行出卖的情形，不符合上述司法解释规定的构成要件。孙正亮主张与百佳公司或华茂公司是合作建房关系或合作开发关系，系对相关司法解释和司法政策的误解，本院不予支持。孙正亮主张作为消费性购房者对安置房屋享有优先权，但有关司法解释要求消费者需交付全部或大部分购房款，但孙正亮并未交付购房款，主张的房屋尚不存在，不符合司法解释的规定。百佳公司未取得涉案土地，与孙正亮约定的房屋安置事实上履行不能，也未与孙正亮约定异地安置的具体方式。华茂公司取得土地后至今未开发建设，能否开发建设至今不能确定，且未与孙正亮约定具体的安置房屋方式，孙正亮要求两被告安置房屋的诉讼请求，本院不予支持。孙正亮与百佳公司签订的协议约定，百佳公司拍不到土地，仍应负责给孙正亮安置房屋50平方米，因此，百佳公司关于未取得土地，不应支付安置租赁费的主张，本院不予支持。双方协议约定孙正亮支取货币补偿费后十日内交付购房款，但孙正亮于2016年8月份支取补偿费时百佳公司未取得土地，未按约定支付安置租赁费，与百佳公司具有关联关系的华茂公司取得土地后，也长期未能开发建设，孙正亮享有合同不安抗辩权，有权不予支付购房款。孙正亮有权要求百佳公司按协议约定支付安置租赁费。华茂公司通过挂牌出让的方式取得涉案土地过程中，出具的竞买申请书中承诺：无偿安置33户住房，置换面积2389.08平方米，保证以竞得之日起两年内将安置房屋交付使用，逾期按安置面积每月每平方米12元支付临时安置费。该承诺内容作为竞买条件已成为华茂公司与国土部门国有土地使用权出让合同内容的一部分，华茂公司在履行土地使用权出让合同时应受该承诺内容的约束，即华茂公司在履行合同时有义务对33户被拆迁人进行安置。该内容属于华茂公司与国土部门国有土地使用权出让合同中利益第三人的条款，被拆迁人表示接受的，即与华茂公司形成相应的权利义务关系。华茂公司主张承诺安置的33户是建行寒亭支行和第二水产供销公司的业户，不包括孙正亮，但在竞买申请书中并未明确安置建行寒亭支行和第二水产供销公司的业户，孙正亮的房屋位于涉案土地之内，其对上述华茂公司承诺条款表示接受，应认定孙正亮与华茂公司形成以安置为内容的权利义务关系。华茂公司以与孙正亮之间不存在合同关系为由拒绝支付安置费，不符合合同约定。孙正亮有权要求华茂公司支付安置租赁费。百佳公司与华茂公司支付安置租赁费的义务其中重合的部分，对孙正亮构成不真正连带债务，一方支付的，另一方免给付义务，孙正亮无权要求百佳公司和华茂公司分别全部支付。综上所述，孙正亮要求确认对涉案土地中110平方米享有土地使用权不符合法律规定，本院不予支持。要求确认对涉案土地的拆迁安置权享有优先权和要求安置住房，本院不予支持。要求支付安置租赁费，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第一项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，判决如下：一、被告潍坊百佳置业有限公司支付原告孙正亮安置租赁费[自2011年3月3日始至2012年9月2日止，按每月400元（8元×50）计算；自2012年9月3日始至安置或合同终止之日止，按每月600元（12元×50）计算）]；二、被告潍坊华茂置业有限公司支付原告孙正亮安置租赁费[自2013年3月3日始至安置或合同终止之日止，按每月600元（12元×50）计算）]；三、被告潍坊百佳置业有限公司和潍坊华茂置业有限公司对2013年3月3日之后的租赁费互负连带责任，一方支付后另一方免除支付义务；四、被告潍坊百佳置业有限公司和潍坊华茂置业有限公司对于本判决第一、二、三项中计算至实际支付之日的安置租赁费，定与本判决生效后十日内付清；五、驳回原告孙正亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，财产保全费500元，由被告潍坊百佳置业有限公司和潍坊华茂置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  张 妍人民陪审员  陈东生人民陪审员  黄晓凤二〇一八年七月十六日法官助理张延宏书记员丁子涛