三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书(2014)城民二初字第837号原告：三亚骄阳房地产投资股份有限公司。法定代表人：王文奇，该公司董事长。委托代理人：聂友峰，海南中海律师事务所律师。委托代理人：潘语眉，海南中海律师事务所律师。被告：三亚中胜实业有限公司。法定代表人：聂卫平，该公司总经理。被告：聂卫平，男，1978年7月3日出生，汉族。两被告共同委托代理人：聂卫城，三亚中胜实业有限公司副总经理。被告：聂卫城，男，1990年5月6日出生，汉族。第三人：王宁，男，1975年6月23日出生，汉族。原告三亚骄阳房地产投资股份有限公司（以下简称骄阳公司）与被告三亚中胜实业有限公司（以下简称中胜公���）、聂卫平、聂卫城，第三人王宁房屋租赁合同纠纷一案,本院于2014年9月18日立案受理，受理后依法组成合议庭。2015年1月26日至7月1日对外委托鉴定。2014年12月23日、2015年8月25日两次公开开庭进行了审理。原告骄阳公司的委托代理人聂友峰、潘语眉，被告中胜公司和聂卫平的共同委托代理人兼被告聂卫城到庭参加诉讼。第三人王宁经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。庭后给双方当事人30天的调解期限，未达成调解协议。本案现已审理终结。原告骄阳公司诉称：2013年1月2日，王宁受骄阳公司委托，与中胜公司签订了《租赁合同》，承租位于三亚市金鸡岭路瑞海一楼三间商铺四年（从2013年1月2日至2017年2月1日止），后中胜公司为了规避法律责任，要求骄阳公司将合同修改为《合作经营合同》，并将原签订的《租赁合同》原件收回，在原合同期限不��的情况下，降低了租金标准，且将合同甲方变更为聂卫城。双方在《合作经营合同》第六条约定，“如甲方原因，造成乙方无法继续经营，则甲方案第三方评估机构出示的评估结果赔偿乙方装修费用”。合同租赁期间，骄阳公司向中胜公司法定代表人聂卫平账号共支付了租金及保证金（实际为租房押金）共计2546000元，但至骄阳公司退出铺面的2014年7月28日，骄阳公司实际应付租金188.6万元，余款66万元应予以退还。另外，签订合同后，骄阳公司于2013年1月装修花费共计506377元。2014年5月21日，骄阳公司收到法院的《参加诉讼通知书》、起诉状等相关诉讼材料，原来骄阳公司承租的铺面是中胜公司向海南金银岛酒店管理有限公司（以下简称金银岛公司）承租，后来业主变更为吴东雄、吴勇强二人，因中胜公司拖欠租金及违反合同不得转租的约定，吴东雄、吴勇强已于2014年4月21日向中胜公司发出了解除租赁合同通知书。随后吴东雄和吴勇强在商铺门口张贴了《告示》，称骄阳公司承租的铺面及旁边的铺面属于他们所有，中胜公司的出租和转租行为均无效。上述情况出现后，骄阳公司正常经营受到严重影响。骄阳公司与被告多次协商要求解除双方的合同，并退还押金和剩余租金，但被告一直拖延。为了减轻损失，骄阳公司不得不于2014年7月28日将商行进行了清仓并退出商铺，并于8月6日向被告发出了《解除合同通知书》。骄阳公司认为，双方签订的《合作经营合同》已解除，被告应退还骄阳公司剩余租金及押金，并参照合同条款的约定赔偿骄阳公司装修损失。骄阳公司故诉至法院请求判令：1、由三被告共同返还剩余租金及保证金合计66万元及同期银行贷款利息（按中国人民银行同期贷款利���的标准，自2014年8月6日至生效判决确定给付之日）；2、由三被告共同赔偿骄阳公司装修残值损失506377元及利息（具体金额以评估结论为准，利息按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2014年8月6日至生效判决确定给付之日）；3、公证费、评估费、诉讼费等与本次诉讼相关费用均由三被告共同承担。被告中胜公司、聂卫平、聂卫城共同辩称：中胜公司合法租赁金银岛公司的商铺，委托员工聂卫城与王宁签订《合作经营合同》，实际王宁签订合同后交由骄阳公司经营，两人是合作关系，应对本合同负连带责任。本合同系合法有效合同。2014年7月28日，王宁经营过程中私自清仓并退出商铺，系违约行为。吴东雄和吴勇强在商铺门口张贴《告示》的行为并不足以造成商铺停止营业，实际情况是骄阳公司由于经营管理不善才停止营业的，故其提起之解约理由并不构成法律规定或合同约定之解约事由，根据合同法第94条的规定，骄阳公司没有单方面解除合同的权利，其主张合同2014年8月6日合同已解除无法律依据。其擅自解除合同的行为给中胜公司造成巨大损失，中胜公司保留追究其违约责任的权利。因骄阳公司已根本违约，该合同继续履行已经无必要，骄阳公司所主张的剩余合作物业使用费及保证金75.6万元及装修损失没有事实和法律依据。综上，请求驳回骄阳公司的诉讼请求。第三人王宁未到庭、未提交书面答辩状亦未提供证据。经审理查明：瑞海锦苑商业铺面位于三亚市解放四路与金鸡岭路交叉口，系海南高速公路股份有限公司（以下简称高速公路公司）开发的项目，高速公路公司委托其下属全资子公司金银岛公司经营管理。2011年9月，金银岛公司和中胜公司签订《租赁合同》，约定：金银岛公司将瑞���锦苑商业铺面一楼四间约500㎡出租给中胜公司作商业性使用。2013年1月2日，中胜公司将其中三间铺面（400平方米）转租给骄阳公司，由骄阳公司员工王宁受托与中胜公司签订《租赁合同》，租期从2013年2月2日至2017年2月1日止。同日王宁又与中胜公司员工聂卫城就同一租赁物签订《合作经营合同》，约定合作期限从2013年2月2日至2017年2月1日，装修期30天（2013年1月2日至2013年2月1日）。第1年和第2年每月的合作物业使用费为250元/m2/月,第3年和第4年每月的合作物业使用费为275元/m2/月。原《租赁合同》原件收回。《合作经营合同》第六条约定，“如甲方原因，造成乙方无法继续经营，则甲方案第三方评估机构出示的评估结果赔偿乙方装修费用”。租赁期间，骄阳公司向中胜公司法定代表人聂卫平账号共支付了租金2496000元及保证金50000元共计2546000元，并于2013年1月对承租铺面进行了装修。2013年11月5日，高速公路公司与吴东雄、吴勇强签订《商品房买卖合同》，将瑞海锦苑商铺、建筑面积7153.74㎡(含已出租给中胜公司的商铺)整体转让给吴东雄、吴勇强。吴东雄、吴勇强已于2013年12月27日前取得上述房屋的土地房屋权证。2013年11月26日，金银岛公司致中胜公司《关于三亚瑞海锦苑商业铺面有关情况的函》，告知瑞海锦苑商业铺面已于2013年11月6日整体转让给吴东雄、吴勇强，要求中胜公司2013年11月6日之后的铺面租金交付等事宜与吴东雄、吴勇强接洽。2013年11月29日，中胜公司收到该函。2014年4月21日，吴东雄、吴勇强向中胜公司发出了《解除租赁合同通知书》，并在商铺门口张贴了《告示》，称骄阳公司承租的铺面及旁边的铺面属于他们所有，中胜公司的出租和转租行为均无效。亦因此，吴东雄、吴勇强于2014年5月6日起诉中胜公司要求解除合同，骄阳公司作为第三人参加诉讼。本院以（2014）城民二初字第324号案立案审理，之后判决：一、确认金银岛公司与中胜公司分别于2011年9月、2012年2月7日签订的《租赁合同》已经解除；二、中胜公司于判决生效之日起十日内，腾出瑞海锦苑商铺，将租赁商铺交给吴东雄、吴勇强；三、骄阳公司、李晓盛协助中胜公司腾出瑞海锦苑租赁商铺等。中胜公司不服，上诉至三亚市中级人民法院，该院作出（2014）三亚民二终字第242号民事判决书，维持了以上三项判决内容。由于出现上述纠纷，骄阳公司与中胜公司多次协商要求解除合同，并退还押金和剩余租金未果。2014年7月28日骄阳公司将商铺进行了清仓并退出，当日做了公证，中胜公司未派人到场。8月6日骄阳公司向中胜公司发出了《解除合同通知书》，聂卫城签收。案件审理过程中，根据骄阳公司申请，本院委托三亚市中级人民法院办理对“位于三亚市金鸡岭路瑞海锦苑一楼三间商铺剩余租期内装修残值损失”进行鉴定，海南博信建设投资项目管理有限公司作出（2015）琼博造字第229号《工程造价鉴定书》，鉴定涉案商铺的装修工程造价为130191元。海南博信资产评估事务所作出博信资评报字〔2015〕第016号《资产评估报告书》，结论：委估的资产于2015年3月25日评估基准日的资产评估价值为68116元。双方当事人对上述鉴定结结论均无异议，骄阳公司当庭表示以〔2015〕第016号《资产评估报告书》确定的资产评估价值68116元主张赔偿。以上事实，有当事人提供的《租赁合同》、《合作经营合同》及收据、告示、《公证书》、《解除合同通知书》、另案诉讼材料、中胜公司与金银岛公司的合同、民事判决书、转账凭证、工作函、（2015）琼博造字第229号《工程造价鉴定书》、〔2015〕第016号《资产评估报告书》及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。本院认为：关于合同主体。虽然涉案《合作经营合同》是王宁与聂卫城签订的，但王宁是骄阳公司的员工，实际履行合同也是骄阳公司，故骄阳公司是合同的一方当事人。聂卫城是中胜公司的员工，涉案铺面是亦是中胜公司向金银岛公司承租而来，故中胜公司应是合同对方当事人。该合同名为合作经营，实为租赁。骄阳公司与中胜公司之间形成租赁合同关系。关于合同效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异��，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，中胜公司在2013年1月2日将涉案商铺转租给骄阳公司时，涉案商铺的产权人并未变更，原产权人金银岛公司一直未提出异议，故骄阳公司与中胜公司之间的租赁合同应当认定为有效。关于合同解除。合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另方当事人也可以解除合同。解除合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，骄阳公司与中胜公司在合同中约定，如中胜公司原因，造成骄阳公司无法继续经营，则中胜公司按第三方评估机构出示的评估结果赔偿骄阳公司的装修���用，还有权解除合同。法院生效判决已经确认由于中胜公司未经吴东雄、吴勇强书面同意，将瑞海锦苑一楼一间商铺转租给李秋盛，违反了合同约定，构成根本性违约，故确认吴东雄、吴勇强2014年4月21日发送解除合同通知函符合合同约定，法院最终确认金银岛公司与中胜公司于2011年9月、2012年2月7日签订的《租赁合同》已经解除，并判决骄阳公司协助腾出商铺。从该生效判决内容来看，金银岛公司与中胜公司的租赁合同在2014年4月21日已经解除。而中胜公司与骄阳公司之间的租赁关系是基于金银岛公司与中胜公司的租赁关系有效存在为前提的。原出租合同已经解除，转租合同自然无法继续履行，所以骄阳公司因此提出解除合同符合合同约定，应予支持。解除合同自通知到达对方时解除。骄阳公司于2014年8月6日向中胜公司发出解除合同通知书，中胜公司员工签收，故���阳公司与中胜公司之间的租赁合同于2014年8月6日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。所以中胜公司应当退还骄阳公司多交的租金及保证金。按合同约定月租金100000元计算，骄阳公司承租期间2013年2月2日至2014年8月6日的租金是1816129元，骄阳公司已付租金及保证金2546000元，故中胜公司应当退还骄阳公司多付租金及保证金共729871元，骄阳公司诉称只主张660000元，系其对自己权利的处分，未违反法律规定，本院予以准许。因造成本案合同无法继续履行的原因在于中胜公司，中胜公司应按合同约定赔偿骄阳公司的装修损失。双方对鉴定机构评估得出的装修残值损失数额68116元均无异议，故中胜公司应当赔偿骄阳公司涉案商铺的装修残值损失68116元。由于中��公司应自合同解除之日向骄阳公司给付上述款项，中胜公司拒绝给付，给骄阳公司造成利息损失，故骄阳公司主张从合同解除之日即2014年8月6日计算利息理由正当，应予支持。关于公证费用，骄阳公司未提供证据证明，不予支持。关于责任承担。中胜公司作为合同的一方当事人应当承担上述的金钱给付责任。聂卫城是中胜公司员工，其行为是代表公司的职务行为，不应承担责任。聂卫平虽是中胜公司的法定代表人，但在合同履行过程中以个人名义收取了骄阳公司的租金，故其应对骄阳公司支付的超出部分租金和保证金承担连带给付责任，其对剩余租期内的装修残值损失不承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律��干问题的解释》第十六条第一款的规定，判决如下：1、被告三亚中胜实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还给原告三亚骄阳房地产投资股份有限公司多付的租金和保证金660000元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2014年8月6日计至本判决确定的给付之日止）；被告聂卫平该部分款项承担连带给付责任；2、被告三亚中胜实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告三亚骄阳房地产投资股份有限公司剩余租期内的装修残值损失68116元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2014年8月6日计至本判决确定的给付之日止）；三、驳回原告三亚骄阳房地产投资股份有限公司的其他诉讼请求。本案受理费16161元（原告已预缴），鉴定费5400元，合计21561元，由被告三亚中胜实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判长张萍人民陪审员  符永华人民陪审员  孙 强l8vxelpiqswewcboau二〇一五年八月三十日书 记 员  唐井妹附相关法律条文：中华人民共和国合同法第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同��条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。