浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初505号 原告：杭州猎人运输有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区良渚街道运河印象中心3幢1617室。 法定代表人：陈丽宁，总经理。 委托代理人：张文桢，杭州市凯旋法律服务所法律工作者。 被告：耿天才，男，汉族，1972年3月13日出生，住浙江省杭州市余杭区。 被告：杭州耿氏豆制品有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区仁和街道东塘村分庄洋。 被告委托代理人：郭婧，浙江中宙律师事务所律师。 被告委托代理人：卢广辉，浙江中宙律师事务所律师。 被告：杭州东塘民达石料联营厂，住所地：浙江省杭州市余杭区仁和街道东塘村。 法定代表人：徐桂香。 原告杭州猎人运输有限公司（以下简称猎人公司）为与被告耿天才、徐桂香租赁合同纠纷一案，于2018年1月9日向本院起诉，本院立案受理后，依法适用简易程序审理，并据原告猎人公司申请，本院对被告耿天才的财产采取了诉讼保全措施。2018年2月8日，原告猎人公司向本院申请撤回对被告徐桂香的起诉，本院已另行裁定予以准许。此后原告猎人公司于2018年2月13日申请追加杭州耿氏豆制品有限公司（以下简称耿氏公司）、杭州东塘民达石料联营厂（以下简称民达石料厂）作为本案被告参加诉讼，本院予以准许。本院于2018年4月8日、6月7日对本案进行了公开开庭审理。原告猎人公司法定代表人陈丽宁及委托代理人张文桢，被告耿天才、耿氏公司共同委托代理人郭婧到庭参加诉讼；被告民达石料厂经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告猎人公司诉称：2016年9月，被告耿天才称其个人购买了被告民达石料厂经营场地，愿意将该场地出租给原告猎人公司使用，为此，原告猎人公司经查看土地使用权证，上面登记的是工业用地，同时也作了实地考察，该场地确系被告耿氏公司占用，而被告耿氏公司法定代表人也确实是被告耿天才，因此原告猎人公司于2016年11月18日与被告耿天才签订《停车场租赁合同》，为了确保该场地的土地使用权具有出租资格，原告猎人公司特意要求被告耿天才在租赁合同上加盖了被告民达石料厂公章。而签订的《停车场租赁合同》中约定：被告耿天才将其所有的从被告民达石料厂处购买的性质为工业用地的位于仁和街道洋地块出租给原告猎人公司，租赁期限为2016年12月5日至2021年12月4日止，原告猎人公司一次性支付前3年租金400000元。该合同签订后，原告猎人公司将400000元租金交付被告耿天才，并入驻场地进行了地面平整、围栏设置、监控布置等，共计投入资金72000余元。2017年4月，杭州市国土资源局余杭区分局仁和土地管理所告知原告猎人公司，因停车场区域土地属于农用地，不得用于停车场经营，必须恢复原貌，因而原告猎人公司无法实际使用前述租赁场地。为此，原告猎人公司起诉至法院，要求：1、判令解除原告猎人公司与被告耿天才、民达石料厂签订的《停车场租赁合同》；2、判令被告耿天才、民达石料厂、耿氏公司返还租金400000元；3、判令被告耿天才、民达石料厂、耿氏公司赔偿原告猎人公司因地面平整、围栏设置等基础设施投入而造成的经济损失72000元；4、判令被告耿天才、民达石料厂、耿氏公司承担本案诉讼费及财产保全费用。 在诉讼中，原告猎人公司将其诉讼请求变更为：1、确认《停车场租赁合同》无效；2、判令被告耿氏公司返还租金400000元，被告耿天才、民达石料厂对租金返还承担连带清偿责任；3、判令被告耿氏公司对原告猎人公司因地面平整、围栏设置等而产生的经济损失72000元承担90%赔偿责任，被告民达石料厂承担10%赔偿责任，其中被告耿天才对被告耿氏公司前述90%赔偿责任承担连带清偿责任；4、判令本案诉讼费及财产保全申请费由被告耿天才、耿氏公司、民达石料厂负担。 为证明所述事实，原告猎人公司向本院提交证据如下： 1、2016年11月18日签订的《停车场租赁合同》1份（原件），用以证明原告猎人公司与被告耿天才之间存在租赁关系，以及被告耿天才冒用被告民达石料厂名义与原告猎人公司签订合同的事实； 2、杭余集用（2006）第109-15号土地使用权证1份（复印件），用以证明案涉租赁土地所有人系被告民达石料厂，土地性质为工业用地，而被告耿天才出租土地性质为农用地，与土地权证记载不符的事实； 3、2016年11月18日收条1份（原件），用以证明被告耿天才实际收取租金400000元的事实； 4、停车场租赁土地现场照片4张（打印件），用以证明原告猎人公司因地面平整、围栏设置基础设施投入产生损失72000元的事实； 5、2017年4月21日违法用地整改通知书、2017年6月9日违章建筑自行拆除告知单、2017年6月20日情况说明各1份（原件），用以证明停车场租赁土地性质为农用地，与合同实际约定不符的事实； 6、非公司企业法人登记基本情况1份（复印件），用以证明被告耿天才冒用被告民达石料厂名义签订合同，被告民达石料厂应承担被冒用责任的事实； 7、场地整修和浇筑地坪收款收据2份、《装修合同》1份（均为原件），用以证明原告猎人公司因土地平整支出54000元的事实； 8、2018年4月10日杭州市余杭区道路运输管理所出具情况说明1份（原件），用以证明原告猎人公司租赁场地不能作为停车场使用的事实。 被告耿天才答辩称：被告耿天才与原告猎人公司签订的《停车场租赁合同》，被告耿天才行为系代表被告耿氏公司，作为被告耿天才个人不应就原告猎人公司诉请承担责任。 被告耿氏公司答辩称：被告耿氏公司与原告猎人公司是存在停车场租赁关系，被告耿氏公司系停车场土地实际出租人，并且所涉土地属于被告耿氏公司土地使用权证范围之内的场地，而非之外的农用地，所以租赁合同有效，被告耿氏公司愿意继续履行租赁合同。至于原告猎人公司主张因停车场地面平整、围栏设置等基础设施投入而产生损失72000元，缺乏相应的有效证据证明；关于原告猎人公司主张的诉讼费及财产保全申请费，请法院依法判决。 为证明所述事实，被告耿天才、耿氏公司共同向本院提交的证据有：2006年10月14日签订的《转让协议书》及杭余集用（2006）第109-15号土地使用权证各1份（均为原件），用以证明停车场租赁场地具有合法出租条件，符合《停车场租赁合同》约定的事实。 为查明案件事实，本院依取权于2018年3月23日、4月8日就《停车场租赁合同》的停车场租赁场地位置、面积进行现场勘察、测量，并作示意图予以说明：原告猎人公司主张合同约定的停车场位置在杭余集用（2006）第109-15号土地使用权证之外的东向小后门（西小门）外2000余平方米位置，且该2000余平方米土地已经平整完毕状态；而被告耿天才、耿氏公司主张合同约定的停车场位置在前述土地权证内东面600余平方米空地。 上列当事人提交的证据，经庭审质证，本院认证如下： （一）原告猎人公司提交的证据，被告耿天才、耿氏公司认为：证据1三性无异议，证明对象有异议，被告耿天才系代表被告耿氏公司签名，被告民达石料厂公章系原告猎人公司要求加盖；证据2三性无异议，亦说明案涉租赁土地性质系工业用地；证据3真实性无异议，证明对象有异议，租金实际由被告耿氏公司收取；证据4三性均有异议，无法证明原告猎人公司实际投入情况，且与本案无关；证据5真实性无异议，关联系有异议，无法证明整改通知书中停车场位置系本案租赁合同约定停车场位置；证据6三性无异议，但并不证明被告耿天才曾冒用被告民达石料厂名义签订合同；证据7三性均有异议，收款收据系个人开具，无法证明装修方是否具备装修资质，且不符合证据形式要件；证据8真实性无异议，关联性有异议，无法证明情况说明停车场位置系本案租赁合同约定停车场位置。本院经审核，认为证据1-3、5、6、8被告耿天才、耿氏公司对其真实性无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定本案相关事实；证据4被告耿天才、耿氏公司虽对其三性均有异议，但该照片所反映事实与本院于2018年3月23日现场勘验情况一致，本院予以确认；证据7不符合有效证据形式要件，且无法核实其真实性，本院不予确认。 （二）被告耿天才、耿氏公司提交的证据，原告猎人公司对其真实性均无异议。本院经审核，认为证据符合有效证据采信规则，予以确认有效，并应据以认定相关事实。 （三）原告猎人公司与被告耿天才、耿氏公司对本院依职权所作的停车场租赁场地位置、面积进行现场勘察、测量，并作示意图说明的成果予以确认。 综合上列当事人的陈述与辩解，以及举证与质证，本院认定本案事实如下： 杭州市人民政府于2006年10月14日颁发的“杭余集用（2006）第109-15号”土地使用权证上写明：位于余杭区仁和镇东塘村9-109-4-9号地块所有权人为余杭区仁和街道东塘村集体所有，土地使用权人为杭州东塘民达石料联营厂即被告民达石料厂，土地地类用途为工业用地，使用权面积为4051.5平方米；而“杭余集用（2006）第109-15号”土地使用权证记载该证的外围土地系余杭区仁和街道东塘村集体所有的农田、渔塘、旱地等农用地。杭州东塘民达石料联营厂已于2000年12月20日被工商登记机关吊销营业执照，但至今未注销。 2012年11月11日，杭州东塘民达石料联营厂与被告耿氏公司签订《转让协议书》，约定：甲方（杭州东塘民达石料联营厂）将其拥有的位于余杭区仁和镇东塘村10.8亩土地使用权及地上建筑物转让于乙方（被告耿氏公司），其中甲方持有集体土地证（6.77亩≈4513.36平方米）连同一起转让给乙方，土地证号为“杭余集用（2006）第109-15号”。此后，杭州东塘民达石料联营厂并未将前述“杭余集用（2006）第109-15号”土地使用权项下的土地使用权过户至被告耿氏公司。 原杭州卓越危险品运输有限公司于2017年7月6日经工商登记变更为杭州猎人运输有限公司即原告猎人公司。2016年11月18日，杭州卓越危险品运输有限公司因停放危险品运输车辆需要而与被告耿天才签订《停车场租赁合同》，合同载明：杭州东塘民达石料联营厂耿天才作为甲方，杭州卓越危险品运输有限公司作为乙方，双方就停车场租赁达成协议，停车场位置坐落于余杭区仁和街道洋，租赁期限为2016年12月5日至2021年12月4日，共计5年，年租金133333元，一次性支付前3年租金400000元；因甲方违约乙方不能正常使用该场地，甲方应退还未到期的租金并支付违约金五万元；乙方有权按协议规定的面积合理使用停车场地停放车辆；因违约造成的损失和费用，由违约方承担。在签订前述租赁合同时，杭州卓越危险品运输有限公司为了确保出租场地方具有土地使用权出租资格而特意要求耿天才在该合同上加盖了杭州东塘民达石料联营厂公章。同一日，杭州卓越危险品运输有限公司法定代表人陈丽宁通过其个人账户汇款至被告耿天才个人账户400000元租金，被告耿天才出具了收条，写明“今收到杭州卓越危险品运输有限公司停车场租金肆拾万元（400000元）。”，并据杭州卓越危险品运输有限公司要求，耿天才也在该收条加盖了杭州东塘民达石料联营厂公章。而在签订《停车场租赁合同》及出具收条过程中，作为杭州东塘民达石料联营厂并无任何人员参与，仅在被告耿天才与原告猎人公司法定代表人陈丽宁两人之间完成。 2017年4月27日，杭州市余杭区人民政府仁和街道办事处向被告耿氏公司出具违法用地整改通知书，载明：“你在洋涉嫌建设用地占用基本农田面积为3.81亩，被仁和街道防违控违办巡查中发现，现要求你在3日内清理干净。”。 2017年6月9日，杭州市余杭区人民政府仁和街道办事处向耿氏豆腐停车场出具违章建筑自行拆除告知单，载明：“你在洋建造的辅房面积为119平方米，被仁和街道防违控违办巡查中发现，现要求你在3日内自行拆除该违建。”。 2017年6月20日，杭州市国土资源局余杭分局仁和国土所出具情况说明，载明：“仁和街道东塘村耿氏豆制品有限公司内停车场占用基本农田（上海督察局督查编号1176，图斑编号222，图斑面积3.81亩），特此说明。”。 2018年4月10日，杭州市余杭区道路运输管理处出具情况说明，载明：“杭州卓越危险品运输有限公司原在余杭区仁和镇杭州耿氏豆制品厂停车场，图示范围为停车场西小门以东、万能化工以北，锅炉房及停车场办公用房以南，农田以西。危险品汽车停车场需要由独立的区域，该停车场位置虽有独立的空间，但因为杭州市余杭区仁和街道已于2017年4月21日、6月9日以及国土局6月20日的《违法用地整改通知书》认定系农用地，故杭州卓越危险品运输有限公司的汽车，不适合在杭州耿氏豆制品厂内作停车场”。 在本案经开庭审理，多次调解无效，且在诉讼中，原告猎人公司与被告耿天才、耿氏公司就合同约定的停车场具体位置发生争议，原告猎人公司认为是在杭余集用（2006）第109-15号土地使用权证之外的东向小后门（西小门）外2000余平方米位置，而被告耿天才、耿氏公司主张合同约定的停车场位置在前述土地权证内东面600余平方米空地。 本院认为：案涉争议：（一）《停车场租赁合同》的主体。原告猎人公司确认2016年11月18日与被告耿天才签订的《停车场租赁合同》出租方是被告耿氏公司，而加盖被告民达石料厂公章是因被告耿天才出示购买该场地的土地权证仍写着是被告民达石料厂，因而特意要求加盖该章，实际被告民达石料厂并未参与签订合同，因此被告民达石料厂并非合同一方当事人，同时，被告耿天才、耿氏公司也确认合同出租方是被告耿氏公司，被告耿天才是代表被告耿氏公司，因此《停车场租赁合同》的主体是原告猎人公司与被告耿氏公司，并不涉及被告耿天才个人和被告民达石料厂。（二）《停车场租赁合同》停车场范围内的土地是否属农用地性质。“杭余集用（2006）第109-15号”土地使用权明确记载该证外围土地系农田、渔塘、旱地等农用性质的集体土地；虽然《停车场租赁合同》并未写明停车场使用的土地四至范围，但从双方陈述及举证，能证明停车场范围内使用的土地并不在“杭余集用（2006）第109-15号”土地使用权范围内，这从2017年4月27日、6月20日，杭州市余杭区人民政府仁和街道办事处、杭州市国土资源局余杭分局仁和国土所先后向被告耿氏公司出具违法用地整改通知书和情况说明指向的名称、位置、面积，与2018年4月10日杭州市余杭区道路运输管理处出具情况说明所指的位置、场所要求，以及本院实地踏勘场地的位置、面积结果相印证，而被告耿氏公司辩称停车场范围面积约600平方米，且在“杭余集用（2006）第109-15号”土地使用权内，明显与事实不符。（三）《停车场租赁合同》是否有效及其法律后果。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定农用地转为建设用地应当办理农用地转用审批手续。但《停车场租赁合同》停车场范围内使用的土地并未办理，属违法转用，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，应当认定《停车场租赁合同》属无效合同，因无效合同《停车场租赁合同》而取得的财产应当返还，有过错的一方应承担赔偿责任，因此原告猎人公司要求确认《停车场租赁合同》无效，并要求合同相对方被告耿氏公司返还租金400000元，有理有据；至于原告猎人公司主张的因地面平整、围栏设置等而产生的经济损失72000元，因并无有效证据予以证实，故不予认定。（四）被告耿天才、民达石料厂应否承担租金返还及经济损失赔偿的连带责任。因被告耿天才、民达石料厂并非是《停车场租赁合同》的一方当事人，也未就合同履行约定需承担连带责任，因而要求被告耿天才、民达石料厂承担连带清偿责任，没有事实和法律依据，原告猎人公司的该项请求不成立。综上，原告猎人公司的诉讼请求，其合理、合法部分，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告杭州猎人运输有限公司与被告杭州耿氏豆制品有限公司于2016年11月18日签订的《停车场租赁合同》无效； 二、被告杭州耿氏豆制品有限公司返还原告杭州猎人运输有限公司租金人民币400000元，于本判决生效后十五日内付清； 三、驳回原告杭州猎人运输有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4190元，由被告杭州耿氏豆制品有限公司负担3551元，原告杭州猎人运输有限公司负担639元。 原告杭州猎人运输有限公司于本判决生效后十五日内向本院申请退费，被告杭州耿氏豆制品有限公司于本判决生效后七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  王富春 二〇一八年七月二十三日 法官助理吴阳 书记员俞礼佳 ?*ArabicDash?-12-? ?*ArabicDash?-11-?