广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书﹤h2class=”format_paragraph”﹥（2014）穗中法民五终字第4091号﹤／h2﹥上诉人（原审被告、反诉原告）：李云，女，汉族。委托代理人：陈华平，广东鸿开律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄伟佳，男，汉族。委托代理人：徐军，北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人李云因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第541号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年7月19日，黄伟佳的委托代理人广州某和置业有限公司与李云签订《商铺认购书》，约定李云向黄伟佳购买广州市荔湾区xx路xxx号首层xxx号铺，同日，李云向黄伟佳支付定金50000元。签订上述认购书后，黄伟佳（出卖人）的委托代理人及保证人广州某和置业有限公司与李云（买受人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人以689358元（以套内面积单价计算128851.96元／平方米）向出卖人购买广州市荔湾区xx路xxx号一层xxx号铺（建筑面积共9.1684平方米，套内建筑面积5.3500平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.8184平方米）；买受人于2010年7月24日前支付全部房价款的20%（即139358元，含定金），2010年9月1日前支付全部房价款的30%即210000元，余下房款340000元由买受人向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行帐号。如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行或出卖人电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款；逾期付款，则按合同第五条承担违约责任。买受人逾期超过15日付款，若出���人选择继续履行合同的，合同继续履行，从买受人逾期付款之日起至实际履行之日止，按欠付金额每日1.5‰向出卖人计付违约金。出卖人应于2013年8月1日前，将该商铺按合同约定的装修标准移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。合同签订后，李云向黄伟佳支付二期购房款共349358元。2011年8月12日，黄伟佳与李云办理涉案商铺的交接手续。2011年11月14日，涉案商铺登记过户至李云名下。2013年9月18日，黄伟佳委托广东一粤律师事务所向李云发出《律师函》，要求李云在2013年9月27日前积极履行付款义务。李云不确认收到该《律师函》。黄伟佳于2014年3月10日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、李云向黄伟佳支付房款人民币340000元及违约金（以购房款340000元为本金，参照中国人民银行同期逾期贷款利率计算，自起诉日即2014年3月10日计至李云付清房款时止）；2、李云承担本案诉讼费。李云反诉请求判令：1、解除黄伟佳与李云之间签订的房屋买卖合同；2、黄伟佳向李云退回已付购房款349358元及利息（以房款349358元为本金，从2010年7月18日计算至实际支付之日止，按照同期贷款利率的标准计算）；3、黄伟佳向李云赔偿经济损失暂定26896元（律师费和公证费1680元、中国平安财产保险公司出具的保险费等共3363元、契税、印花税、综合费共21853元，合计26896元）；4、黄伟佳承担本案诉讼费用。原审庭审中，李云陈述于2011年依黄伟佳指定向东莞银行股份有限公司广州分行申请了按揭贷款，但银行方一直没有通知李云是否同意贷款，也至今没有发放贷款；李云于2014年5月开始将涉案商铺出租，租约约定半年免租期过后按80元／平方米收取租金。另外，李云为证明其符合申请银行贷款条件及具备还贷能力，提供了其配偶周瑞斌所在单位天祥（广州）技术服务有限公司出具的月收入证明、向中国人民银行征信中心调取的个人信用报表、中国民生银行广州东风分行借记卡流水单以及中国民生银行股份有限公司广州分行出具的还款证明等拟以证实。黄伟佳对上述证据的证明内容不予确认。原审诉讼过程中，李云申请追加广州某和置业有限公司及东莞银行股份有限公司广州分行作为本案第三人参加诉讼。另外，李云认为黄伟佳出售涉案商铺时存在欺诈和虚假宣传的行为，有可能影响了商铺的价值而导致贷款不成功，故申请原审法院向广州市工商行政管理局调取穗工商群（2013）121号档案，证明黄伟佳出售商铺涉虚假宣传。原审法院认为：黄伟佳与李云签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效��各方均应依约履行。李云已向黄伟佳支付了部分房款并接收商铺出租使用，黄伟佳也已将涉案房屋过户至李云名下，在李云没有证据证明是黄伟佳原因导致合同无法继续履行的情况下，李云反诉要求解除合同及由黄伟佳退还款项、支付利息、赔偿损失缺乏合同和法律依据，不予支持。根据合同约定，余下购房款340000元，由李云通过向银行申请按揭贷款支付或银行贷款不成时自行支付，现李云至今无法通过银行按揭方式向黄伟佳支付余下购房款，且经黄伟佳发函催促后仍没有支付上述款项，其行为已构成违约，因此，黄伟佳要求李云支付余下购房款及违约金的诉讼请求符合合同约定，予以支持。黄伟佳主张以购房款340000元为本金，参照中国人民银行同期逾期贷款利率从起诉日即2014年3月10日起计算违约金没有违反合同的约定，予以支持。关于李云申请追加当事人及���查取证的问题。首先，本案是黄伟佳以涉案商铺出售人的身份起诉买受人即李云要求履行《商铺买卖合同》，该合同直接约束的是黄伟佳、李云双方，本案的处理结果不涉及广州某和置业有限公司及东莞银行股份有限公司广州分行的利益，因此，李云申请追加上述两公司作为第三人不符合法律规定，不予采纳。其次，李云认为黄伟佳出售涉案商铺时存在欺诈和虚假宣传的行为，有可能影响了商铺的价值而导致贷款不成功，但没能证明两者之间存在必然因果关系，故其申请调查内容非本案认定事实的依据，对该申请亦不予采纳。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第第二款的规定，于2014年7月30日作出判决：一、李云自判决发生法律效力之日起10日内，支付购房款340000元给黄伟佳；二、李云自判决发生法律效力之日起10日内，���黄伟佳支付逾期付款违约金（以购房款340000元为本金，参照中国人民银行同期逾期贷款利率计算，自2014年3月10日起计至付清购房款340000元之日止）；三、驳回李云全部反诉请求。案件本诉受理费7570元、反诉受理费6994元，由李云负担。判后，上诉人李云不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院未追加广州某和置业有限公司参加诉讼错误，应予发回重审。《商铺买卖合同》中，广州某和置业有限公司作为黄伟佳的保证人在上述合同上签名，作为合同的一方当事人，并在第十五条中约定“保证人同意对出卖人在本合同中约定的全部义务和责任承担一般保证责任”，因此，广州某和置业有限公司与本案存在重大利害关系，是本案的重要当事人。同时，出卖人及保证人广州某和置业有限公司都在其销售宣传中宣称广州某和置业有限公司是诉争商铺的发展商���经李云到房屋登记部门查阅档案，房屋档案内并没有广州某和置业有限公司是发展商的记录，属于虚假宣传。保证人对此应承担责任。鉴于上述理由，李云在原审申请追加广州某和置业有限公司作为第三人参加诉讼，原审法院未予追加，影响了本案的正确判决，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条条第一款第（四）项应予发回重审的情形。二、原审判决关于李云没有证据证明是黄伟佳原因导致《商铺买卖合同》无法继续履行的情况下，李云反诉要求解除合同及由黄伟佳退还购房款、支付利息、赔偿损失缺乏合同和法律依据的认定，属于适用法律错误。根据《商铺买卖合同》第四条第二款备注的第三条规定“如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房款”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“因不可归责于当事人双方原因的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人”的规定可以得知，李云不需要证明是黄伟佳原因导致合同无法履行，只要证明不是李云原因导致的未能办理银行按揭贷款，李云有权利提出解除合同，要求返还已付款和赔偿损失。三、原审判决事实认定不清。东莞银行股份有限公司广州分行作为黄伟佳及广州某和置业有限公司指定办理上诉人按揭贷款的银行，在李云符合贷款条件时不予发放贷款并未说理由，导致李云是否成就付款条件以及可能承担的责任无法认定清楚，是本案主要的争议点。李云在原审申请东莞银行股份有限公司广州分行作为第三人参加诉讼，原审法院未予追加错误。如果原审法院认为该行不应作为第三人参加诉讼，为证明不向李云发放贷款的原因，原审法院应该进行自行调查或委托有资质的第三方调查清楚该行不向李云发放贷款的原因，因为这始终是本案的争议所在。但原审判决未对导致不能获得贷款的原因进行认定。请求：1、裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；2、裁定由黄伟佳承担原审、原审反诉和上诉的诉讼费。被上诉人黄伟佳答辩同意原审判决，不同意上诉人李云的上诉请求。上诉人李云与被上诉人黄伟佳对原审查明事实没有异议，本院予以确认。二审期间，李云提交以下证据：1、粤房地权证穗字第××号房地产权证及附图；2、档号为2011交登记6013473号房管部门档案复印资料（证据1包含在证据2档案复印资料中）；3、档号为2010交登1004066号房管部门档案复印资料。拟证明内容如下：证据1中房地产权证是涉案商铺在出售之前的房屋产权证，黄伟佳在预售的时候是以开发商广州某和置业有限公司的名义对外销售，实际上涉案商铺是黄伟佳个人所有，预售时候不在黄伟佳名下，是登记在张根厚、张君新的名下，黄伟佳在还没有取得涉案商铺产权的情况下对外向李云出售涉案房屋。因为涉案房屋登记在黄伟佳名下是2010年8月12日，双方签订认购书在2010年7月19日，商铺买卖合同没有签订时间，但是是在认购书之后签订的。黄伟佳在整个销售中存在欺诈行为，把存量房通过预售的方式以及将开发商作为保证人的方式，伪装成一手楼，使得买受人以为可以按照最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷的司法解释的���关条款主张权利，即在不可归责于买受人的原因导致合同不能继续履行，买受人可以行使解除权。在认购书中的4.3条中证明黄伟佳出售涉案房屋是伪装成发展商的概念，但是存量房是不存在发展商的概念，发展商与黄伟佳出售房屋的时候向买受人提供的宣传资料是一致的。一审期间去房管局没有调到该份材料，这份证据是黄伟佳取得涉案房屋的来源的档案的其中一部分，买受人李云买卖涉案房屋的档案里是没有这份材料的，因为判决出来之后才有提到广州某和置业有限公司，所以一审判决之后才可以调取。黄伟佳质证称，上述证据不属于二审新证据，对证据的真实性、合法性认可，但不认可关联性，在出售涉案房屋给李云之前虽未取得登记在黄伟佳名下的产权证，但不影响双方签订的《商铺认购书》以及《商铺买卖合同》的效力，双方签订的上述协议明确约定出��人为黄伟佳个人。本院认为：李云与黄伟佳签订《商铺认购书》以及《商铺买卖合同》后，黄伟佳已履行交付商铺以及过户至李云名下的义务，李云也履行了部分付款义务，根据合同约定，李云应以贷款或一次性支付的方式的付清剩余房款。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，李云应遵循诚信原则继续履行付款义务，李云未举证证明是黄伟佳原因导致其不能继续履行付款义务，故未依约履行合同义务则李云有过错。李云主张不能继续履行的原因不在李云因而其有权提出解除合同的理由不成立，本院不予支持。东莞银行股份有限公司广州分行因何未发放贷款给李云不影响李云以一次性支付的方式付清剩余房款，故李云关于应查清未发放贷款的原因以及追加东莞银行股份有限公司广州分行的请求��法无据，本院不予采纳。《商铺认购书》以及《商铺买卖合同》均明确约定出卖人为黄伟佳，李云关于黄伟佳宣传商铺的开发商是广州某和置业有限公司构成虚假宣传的理由依据不充分，原审法院对李云追加广州某和置业有限公司的申请不予接纳的理由论述充分有据，本院予以认可并不再赘述。李云二审期间提交的证据不能证明其上诉主张，本院不予采纳。综上所述，上诉人李云的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7570元，由李云负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海审 判 员  李 静代理审判员  闫 娜二〇一五年一月六日书 记 员  谢��