北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2014)西民初字第4465号原告张磊，男，1980年3月5日出生，联信恒通（北京）通讯技术有限公司。委托代理人吴玉莲（原告之母），女。原告吴涛，男，1974年9月29日出生。以上二原告委托代理人杨明利，北京市易行律师事务所律师。被告吴新亮，男，1957年8月27日出生。委托代理人王卫中，北京永勤律师事务所律师。委托代理人岳春英，北京永勤律师事务所律师。被告北京建铭房地产开发有限公司。法定代表人穆麒茹，董事长。委托代理人朱进，北京两高律师事务所律师。原告张磊、吴涛与被告吴新亮、北京建铭房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张磊及其委托代理人吴玉莲，原告吴涛及二原告共同委托代理人杨明利，被告吴新亮及其委托代理人王卫中、岳春英，被告建铭公司的委托代理人朱进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张磊、吴涛诉称，吴立桐与解立文原系夫妻关系，吴立桐于1985年死亡，解立文于2008年11月23日死亡，吴玉莲、吴玉英、吴玉珍、吴新明、吴玉平、吴新亮系二人的子女。原告张磊系解立文之外孙、原告吴涛系解立文之孙。原位于XX区XXX大街XXX号XX号房屋由解立文承租。2013年1月14日被告吴新亮（乙方）与被告建铭公司（甲方）签订两份《拆迁补偿协议书》，约定建铭公司因建设需要拆迁乙方在拆迁范围内XX区XXX大街XXX号XX号所有的房屋，根据甲方与北京广安置业投资公司签署的有关预购房协议，就XX区XX村XX号楼X单元XXXX号房屋，由乙方与北京广安置业投资公司签署现房买卖合同，乙方取得该所有权且无需支付购房款；根据甲方与北京未来博海花园置业有限公司签署的有关预购房协议，就XXXXX号楼X单元XXXX号房屋由乙方与北京未来博海花园置业有限公司签署现房买卖合同，乙方取得该房所有权且无需支付购房款。被拆迁房屋系解立文承租的公房，解立文死亡后公房承租人没有变更，在二被告签署《拆迁补偿协议书》时解立文已经死亡，二原告的户籍在承租公房内，为公房的实际承租人，应当作为被拆迁人进行安置，而二被告恶意串通所签订的《拆迁补偿协议书》严重侵犯了原告的合法权益，现诉至法院，请求法院依法确认被告吴新亮与被告北京建铭房地产开发有限公司于2013年1月14日签订的两份《拆迁补偿协议书》无效；本案诉讼费由被告承担。被告吴新亮公司辩称，二被告所签订的拆迁协议系被告吴新亮作为被拆迁安置人所拆迁的，被告吴新亮系XX区XXX大街XXX号XX号房屋合法承租人，被告不是以代理人名义签订的。二原告提供的证据可以证明拆迁时二原告的户籍在讼争房屋处，不能从户籍推论二原告是实际承租人和实际居住人。本案中二被告提供的证据解立文的自述和入户调查表可以证明诉争房屋由被告吴新亮一家和解立文居住，被告吴新亮是实际承租人和实际居住人。拆迁安置时，解立文已经将诉争房屋的利益转给被告吴新亮，被告吴新亮是以房屋承租人与房地产公司签订的拆迁协议，而不是代理人，综上现不同意原告的诉讼请求。被告建铭公司辩称，涉案房屋从2007年开始动迁，那时候就开始与被告吴新亮进行拆迁协商，被告吴新亮作为承租房屋的实际承租人来协商。拆迁房屋的过程中，二原告没有主张过任何权利。拆迁房和公房实际使用人签订拆迁协议并无不妥，因此不同意原告诉讼请求。经审理查明，吴立桐与解立文系夫妻关系，吴玉莲、吴玉英、吴玉珍、吴新明、吴玉平、吴新亮系吴立桐与解立文的子女，原告张磊系解立文之外孙、原告吴涛系解立文之孙。吴立桐于1985年死亡，解立文于2008年11月23日死亡。位于XX区XXX大街XXX号XX号房屋（总使用面积19.5平方米）由解立文承租。2007年开始，建铭公司在XX区XXX地区进行房屋用地拆迁。在该址共有户籍人口5人，即吴新亮、邢建华、吴承达、吴涛、张磊。2013年1月14日被告吴新亮（乙方）与被告建铭公司（甲方）签订《拆迁补偿协议书》一份，约定：根据《房屋拆迁许可证》京建西拆许字（2007）第420号，建铭公司因建设需要拆迁乙方在拆迁范围内XX区XXX大街XXX号XX号所有的房屋；乙方在拆迁范围内有正式住房2间，建筑面积25.99平方米，乙方现有在册户籍人口5人，实际居住人口5人，分别是户主吴新亮、之妻邢建华、之子吴承达、户主（谢立文）已故、之孙吴涛、之外孙张磊；根据甲方与北京广安置业投资公司签署的有关预购房协议，就XX区XX村XX号楼X单元XXXX号房屋，由乙方与北京广安置业投资公司签署现房买卖合同，乙方取得该所有权且无需支付购房款。同日被告吴新亮（乙方）与被告建铭公司（甲方）又签订《拆迁补偿协议书》一份，约定：根据《房屋拆迁许可证》京建西拆许字（2007）第420号，建铭公司因建设需要拆迁乙方在拆迁范围内XX区XXX大街XXX号XX号所有的房屋；根据甲方与北京未来博海花园置业有限公司签署的有关预购房协议，就XXXXX号楼X单元XXXX号房屋由乙方与北京未来博海花园置业有限公司签署现房买卖合同，乙方取得该房所有权且无需支付购房款。在该份协议书中，未列明被拆迁房屋情况和乙方户籍人口、实际居住人口情况。诉讼中，经本院向二被告进行询问，二被告一致认可上述二份协议安置依据以及被安置人口均完全一致。上述二份《拆迁补偿协议书》均已实际履行，房屋已经实际由被告吴新亮入住，产权证正在办理之中。上述事实有房费发票、导游考试准考证、录像资料及当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为，二原告要求确认涉案两份《拆迁补偿协议书》无效的理由是：一、二原告系被拆迁房屋的实际居住人、承租人，二被告在签订协议书时未通知原告，即被告吴新亮对被拆迁房屋不享有完全的处分权；二、二被告在签订协议书时恶意串通，损害二原告合法利益。本院就上述理由分析如下：一、《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”拆迁合同系有偿合同的一种，我国合同法中没有关于拆迁补偿安置合同的单章规定，故应当参照买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，本案中吴新亮在与建铭公司签订《拆迁补偿协议书》时是否对涉案被拆迁房屋享有完全的处分权，并不影响《拆迁补偿协议书》的效力，故二原告以吴新亮单独与建铭公司签订《拆迁补偿协议书》的行为系违法处分了其财产权利为由要求确认《拆迁补偿协议书》无效，缺乏法律依据，本院不予支持。二、二原告主张二被告在签订《拆迁补偿协议书》的过程中存在恶意串通损害第三人利益的情形，但并未就此举证加以证明且《拆迁补偿协议书》的签订本身并不违反法律、行政法规的强制性规定，故本院对二原告的此项主张不予采信。综上，二原告要求确认《拆迁补偿协议书》无效的请求，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。同时本院指出，根据《拆迁补偿协议书》的记载以及二被告认可两份《拆迁补偿协议书》被安置人口一致的自认陈述，可以确认二原告系被拆迁房屋的在册户籍人口以及实际居住人口，即二原告对两份《拆迁补偿协议书》享有合法的被安置利益，二原告与被告吴新亮之间就被安置房屋之间的权益纠纷可通过协商、诉讼等方式予以解决，本院不在本案中予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张磊、吴涛的诉讼请求。案件受理费七十元，由原告张磊、吴涛负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满七日内仍未交纳上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李岳鹏人民陪审员  刘志远人民陪审员  刘和霞二〇一五年一月五日书 记 员  肖 健