广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初10819号原告：区爱仪，女，1978年5月3日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：孙杨俊，广东熊何律师事务所律师。委托诉讼代理人：马宝柔，广东毅隽达律师事务所律师。被告：林党祥，男，1974年3月17日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告区爱仪与被告林党祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员侯德独任审理，后转为适用简易程序进行审理。本案于2018年6月13日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、被告向原告支付2018年1月至2018年5月的租金7840元（暂按1568元/月计算，向法院申请评估并以评估价为准）；2、被告承担本案评估费、受理费等全部诉讼费用。事实与理由：一、原告系被告所居住房屋的合法产权人。原告系被告所居住的佛山市禅城区亲仁路38号二座406房物业的合法产权人。原告通过司法拍卖途径买下佛山市禅城区亲仁路38号二座第四层物业，支付了购房款并交纳了包括土地出让金在内的各项税费后于2017年3月29日办理了不动产权证书，证书号为粤（2017）佛禅不动产权第0026625号。案涉的406房无单独不动产权证书，其权属证明包括在上述不动产权证书中。二、被告有权继续在案涉房屋中居住，但应当按市场价格支付租金。（一）被告有权继续在案涉房屋中居住。原告曾向法院起诉要求解除与被告之间的租赁合同关系，二审法院认为，根据“买卖不破租赁”的原则及被告目前的生存状态，为维护社会和谐和当事人最基本的生存条件，不支持原告解除合同的主张，但原告已通过司法拍卖的形式取得了案涉房屋的产权，为案涉房屋的合法产权人，原告应与被告就租金标准及租赁期限进行协商，或者条件成就的情况下协商解除租赁合同关系。“买卖不破租赁”原则保障了被告对案涉房屋的居住权，对此原告表示认可并愿意与被告就租金标准进行协商。（二）原被告无法就租金标准协商一致。原告于2018年4月20日以快递方式向被告送达《尽快交纳租金通知书》，要求被告按照每月1633元标准支付租金，被告明确表示拒绝。（三）被告应当按照市场价格支付租金。1、原被告是一种平等市场主体之间的租赁合同关系。被告原系国有企业佛山市第二针织厂（以下简称二针厂）的职工。二针厂于2000年进行了第一次转制，转制的形式是设立新公司即佛山市冠成针织有限公司（以下简称冠成公司），二针厂继续保留但停止经营，被告转入冠成公司并从冠成公司办理退休手续。二针厂于2006年第二次转制，转制的形式是变更为佛山市第二针织厂有限公司，企业性质由国有企业变更为自然人100%持股的有限责任公司。因二针厂转制被告已非国企职工，其作为国企职工享受国有企业福利住房保障待遇的前提已经不存在，被告与原告是一种平等市场主体之间的租赁合同关系。2、被告长期拒绝按照合理价格支付租金，严重违背公平原则。《民法通则》第4条规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”，《民法总则》第6条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”。如前所述，原被告系平等市场主体直接的关系，法院二审判决分析认为“区爱仪向司法拍卖部门拍得案涉房屋后，已补交了相关的土地出让金，其作为自然人并未继受案涉物业所有权（含租约）以外的其他权利义务”，即原告没有向被告提供福利的义务。被告居住原告所有的物业，应当按照合理价格支付租金，但被告长期以来拒绝支付。原告依据（2012）佛城法执字第2094-7号《执行裁定书》于2016年6月2日取得案涉房屋的产权，并据此办理了不动产权证书。被告曾向法院起诉过执行异议之诉，对法院拍卖物业的事实充分知晓，但被告与二针厂恶意串通，二针厂于2017年5月仍按照畸低价格收取了被告2017年全年租金，致使原告无法合理收取租金，至今被告仍然拒绝支付租金，极大损害了原告的合法权益，严重违背了公平原则。3、被告与二针厂未签订书面租赁合同，也并未约定租金标准，被告与二针厂仅存在事实租赁关系。一直以来二针厂按照每年937元的福利房标准向被告收取租金，该标准系被告与二针厂之间的已发生租金，对已经过的租赁期间具有约束力，在被告向二针厂支付、二针厂收取后双方依诚实信用原则不得反悔，但此标准对现在及将来的租赁期限不具有约束力。所谓明确的约定，应当是在租赁合同中约定了明确的期限，在该期限中确定了具体的租金标准，但被告与二针厂既未签订书面租赁合同，也无具体的租金标准，因此法院二审判决书认为，虽原告不应与被告解除合同，但原告应与被告就租金标准及租赁期限进行协商，或在条件成就的情况下协商解除合同。被告与原告是一种平等市场主体之间的租赁合同关系，该合同关系适用《合同法》的调整。被告与二针厂未签订书面租赁合同，也并未约定租金标准，仅存在一种事实租赁关系，根据《合同法》第61条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”与第62条第2款“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行”的相关规定，原被告无法就租金标准协商一致的，应当按照市场价格履行。原告向法院提起诉讼并申请评估，由法院摇珠产生有资质的评估机构并委托其对案涉房屋的租金进行评估以确定市场价格，以市场价格作为租金标准。被告辩称：1、租金不合理，这原本是第二针织厂分配给被告住的房子；2、被告缴纳了建房费、装修费、水电入户费用，希望以以前的租金标准来交租。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告身份证、被告常住人口基本信息，证明原、被告诉讼主体适格。2、房屋租住合同，证明被告与原二针厂签订的房屋租赁合同并未约定明确期限与租金标准，合同中约定是被告停止在二针厂服务为止，随着二针厂的改制，被告与二针厂已终止了劳动关系，实际上期限已经符合了合同中的关于房屋租赁期限的规定。3、（2012）佛城法执字第2094号-7执行裁定及其送达回证、房产证【粤（2017）佛禅不动产权第0026625号】，证明原告通过司法拍卖的方式买下涉案房屋并办理不动产权证书，原告是房屋的合法产权人。4、缴纳出让金通知单、缴款通知书、发票、税收完税证明，证明原告按照相关规定补缴了土地出让金，支付了各项税费和购房款，取得了房屋的合法产权，该房产属于原告的私人所有的财产。5、(2018)粤06民终198号民事判决，证明原被告之间的租赁关系是一种平等的市场主体的关系，确认了房产为原告的私有房产，原告不承担除房产所有权在内的其他权利义务，原被告之间的租赁关系未涉及租赁期限与租金标准，双方可协商解决。6、尽快交纳租金通知书、快递单，证明原告要求按照市场标准收取租金。被告未举证。经质证，本院认证如下：被告对原告举证的证据1、2、6的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。证据3中的执行裁定及其送达回证、证据5，为法院出具的文书，本院对证据的真实性予以采信。证据3中的房产证、证据4，原告提供了原件予以质证，本院予以采信。综合本院采信的证据及双方的陈述，本院确认以下事实：佛山市禅城区亲仁路38号二座第四层房屋的原登记权属人为佛山市第二针织厂，占有房屋全部产权份额。被告曾为佛山市第二针织厂员工，租赁了佛山市禅城区亲仁路38号二座第四层406房，租金为每月1.2元/㎡。2006年6月5日，佛山市第二针织厂依法变更企业名称为佛山市第二针织厂有限公司。2016年4月27日，本院作出（2012）佛城法执字第2094号-1财产变卖公告，变卖佛山市第二针织厂有限公司名下的亲仁路38号二座第四层房产，其中第五条注明，上述房产由产权人员工家属占用，按现状变卖，不交吉，成交后本院只出具产权过户资料及裁定书，实际面积以房地产管理部门核实面积为准。2016年5月23日，本院作出（2012）佛城法执字第2094号-7执行裁定，裁定上述房产的房地产所有权及对应国有土地使用权归至原告所有，该裁定送达后（于2016年6月2日送达给原告）立即生效。此后，原告交纳了购房款及办理产权登记所需税费。2017年3月29日，佛山市禅城区国土城建和水务局为原告办理了亲仁路38号二座第四层房产的不动产权证书[粤（2017）佛禅不动产权第0026625号]，上载：权利人，区爱仪；共有情况，单独所有；坐落，佛山市禅城区亲仁路38号二座第四层；面积，共有宗地面积863㎡，房屋建筑面积469.36㎡；总层数9层，房屋所在层数4层。因房屋租赁事宜，区爱仪曾将林党祥诉至本院[（2017）粤0604民初12500号案]，在该案中，区爱仪诉请解除其与林党祥之间的租赁合同。本院审理后作出（2017）粤0604民初12500号民事判决，判决驳回区爱仪的全部诉讼请求。区爱仪不服一审判决，提起上诉，上诉案经广东省佛山市中级人民法院审理后作出（2018）粤06民终198号民事判决，判决驳回上诉、维持原判，该判决认为“由于区爱仪向司法拍卖部门拍得案涉房屋后，已补交了相关的土地出让金，其作为自然人并未继受除案涉物业所有权（含租约）以外的其他权利义务，即区爱仪与林党祥成立的是一种平等市场主体之间的租赁合同关系”、“根据买卖不破租赁的原则及林党祥目前的生存状态，为维护社会和谐及保证当事人最基本的生存条件，区爱仪请求解除案涉租赁合同关系不应予以支持。区爱仪已通过司法拍卖的形式取得了案涉房屋的产权，为案涉房屋的合法产权人，区爱仪应与林党祥就租金标准及租赁期限进行协商，或在条件成就的情况下，双方可协商解除租赁合同关系。”上述判决均已生效。2018年4月19日，原告向被告发出《尽快交纳租金通知书》，通知称被告需根据佛山市同等地段、同等楼龄的租赁市场20元/㎡.月的标准缴纳租金。被告仅同意按1.2元/㎡.月的标准缴纳租金。本案审理过程中，原、被告确认涉案406房的套内面积为61.74㎡、公摊面积为16.7㎡，建筑面积合计78.44㎡。被告陈述：涉案房屋共九层，临街、非小区、无电梯。另查，依佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》的通知，案涉房屋所在地段住宅用房指导租金标准为12元元/平方米.月（楼梯楼，非小区，1-4层）。案件审理过程中，原告申请对涉案房屋的面积进行测绘及市场租金进行司法评估。本院认为，被告与涉案房屋的原产权人之间存在租赁合同，后原告通过司法拍卖获得涉案房屋的产权，根据“买卖不破租赁”的原则，原告继受了被告与原产权人之间的租赁合同，原告与被告之间据此存在租赁合同关系，且双方应就租金标准进行重新协商。原告主张按20元/㎡.月的标准计租，被告只同意按1.2元/㎡.月的标准计租，双方未能就租金标准达成一致。因双方未能达成一致，使合同处于履行不明确的状态，为平衡双方利益，本院综合考虑案件的社会背景、历史沿革及被告的生存状况，酌定按案涉房屋所在地段住宅用房指导租金标准12元/㎡.月计租，被告每月应付租金941.28元（12元/㎡.月×78.44㎡），应支付原告2018年1月至5月的租金共计4706.4元，原告诉请超出部分本院不予支持。至于原告的测绘申请问题，双方对涉案房屋的面积已确认，已无测绘的需要，此外，是否进行市场租金评估无关本案的处理，本院不予接纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告林党祥在本判决发生法律效力之日起十日内向原告区爱仪支付2018年1月至5月的租金4706.4元；二、驳回原告区爱仪的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，原告区爱仪负担10元，被告林党祥负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一八年七月三十日书记员 方紫盈