浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终1709号 上诉人（原审原告、反诉被告）：徐襄琳，女，1959年7月13日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：游涛，男，1983年8月6日出生，汉族，住杭州市上城区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：叶媛，女，1984年9月6日出生，汉族，住杭州市上城区。 上诉人徐襄琳因与被上诉人游涛、叶媛合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初5421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月14日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 徐襄琳上诉请求：1、请求撤销原审判决，查清事实后改判支持徐襄琳的原审起诉请求；2、判令游涛、叶媛承担本案的起诉、上诉全部费用。事实和理由：1、2016年5月18日，在中介和游涛、叶媛的严重误导下，徐襄琳签下意向合同（意向合同有效期为15日）。2、徐襄琳在得知平改坡不能解决渗漏问题的事实后，于2016年5月29日中午到马市街“我爱我家”中介要求白天下大雨的时候看房的渗漏情况，中介说房东已将房子出租，无法看房。3、2016年5月31日晚上下了一整夜大雨，游涛、叶媛于2016年6月1日（意向合同有效期内）与“我爱我家”中介吕竹天的电话中，承认房子已出租（2016年5月18日签订意向合同上，明确签注是空置的。同天看房房子也是空置的），并且游涛、叶媛也承认房子存在漏水等严重质量问题，并拒绝看房。有电话录音为证。4、在意向合同有效期内，2016年5月31日，徐襄琳用微信向我爱我家中介业务组长陆建军提出，如果无法实现白天下大雨的时候，验证房子有无渗漏的质量问题的情况下，将购房款的20％，质保一年，有漏扣下，没漏拨款。有微信打印稿为证。5、过了意向合同有效期，2016年6月3日晚上，中介约我去看房。那天只是早上下了几滴雨。住在房子里的租客承认是付租金的，还拨打110报警驱赶，有录音、110警官出警证明为证。6、2016年6月3日晚上拍摄房顶渗漏痕迹的部分照片，已递交法院。7、在过了意向合同有效期后，2016年6月4日，徐襄琳微信联系陆建军，提出马上对房子质量进行鉴定，如正常立刻购买。有微信打印稿为证。8、2016年6月29日，在省消费者协会调解时，中介陆建军承认游涛、叶媛在意向合同有效期内，将意向合同约定空置的房子出租，有录音为证。9、2016年7月6日，徐襄琳去游涛、叶媛家，但游涛、叶媛不在，其父亲也说这房子租出去收租金了。已提交与他们友好协商过程中的录音证据。10、马市街社区主管平改坡房顶维修的师傅说，这房子平改坡后，依旧存在漏水情况。有录音为证。11、2016年7月，徐襄琳又去过游涛、叶媛家，没开门，他们恐吓说要到我女儿单位去闹事，还报了110。开门的时候，游涛、叶媛不仅不还钱，还用言语激怒徐襄琳，徐襄琳被气得病倒，做胃镜检查后发现为萎缩性胃炎和肠化。12、徐襄琳去游涛、叶媛家里友好协商，去马市街中介也是和和气气地恳求他们帮助解决，从没有影响他们日常营业。但游涛、叶媛违约在意向合同有效期内，将合同约定空置的房子出租，并因此而直接导致意向合同有效期内无法履行合同。而且，游涛、叶媛对徐襄琳提出的3种方案予以拒绝、置之不理，去游涛、叶媛家中协商还钱时，态度非常恶劣，导致我病情加重，病倒，错失了购房的好时期等等。为此，恳请贵法院维护徐襄琳的利益，支持其合理的诉讼请求。 游涛、叶媛答辩称：徐襄琳认为需要看三次房，也应当在签订意向合同之前提出，想清楚再签合同；其作为完全民事行为能力人，合同条款也约定得很清楚，不可能被诱导而签订。另外，徐襄琳来闹的事情，整个小区都是知道的。 徐襄琳向一审法院起诉请求：1、游涛、叶媛归还意向金15000元，加上银行1年期定期利息262.5元，计算利息至实际付款日止，按银行定期存款利率计算；2、游涛、叶媛支付违约赔偿金3万元；3、游涛、叶媛承担本案的全部诉讼费。 游涛、叶媛向一审法院反诉请求：1、徐襄琳向游涛、叶媛支付房屋违约金87000元；2、徐襄琳就其对游涛、叶媛造成的精神损失赔礼道歉，并支付精神损失费1000元；3、徐襄琳承担本案本诉和反诉的全部诉讼费。 一审法院认定事实：2016年5月18日，徐襄琳（甲方、买方）与游涛、叶媛（乙方、卖方）、杭州我爱我家房地产经纪有限公司（丙方、居间方，以下简称我爱我家公司）签订《购房意向合同》一份，约定：转让房屋坐落于杭州市马市街××号××单元××室，建筑面积42.65平方米，甲方实地对房屋进行了详细察看，对房屋的具体情况已全面了解；房屋不存在租约；转让价格870000元，付款方式为一次性付款；甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，在签订本合同时向丙方支付意向金30000元；若乙方接受甲方的购买条件并签署本合同后，意向金转为购房定金，委托丙方支付给乙方；甲乙双方同意在本意向合同签订后15日内，通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》；当乙方签署本合同后，甲乙双方需积极履行合同约定的义务，若因甲方原因不能按约签订房屋转让合同，已支付的定金由乙方没收，同时乙方同意将没收金额的50%支付给丙方作为代理服务费用（不高于甲乙双方合计代理服务费金额）；若因乙方原因不能按约签订房屋转让合同，则应向甲方双倍返还定金，甲方同意将乙方返还金额的25%支付给丙方作为代理服务费用（不高于甲乙双方合计代理服务费金额）；本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金；等。合同签订后，徐襄琳向游涛、叶媛支付购房定金30000元。后游涛、叶媛从我爱我家公司处拿回案涉房屋钥匙。2016年5月31日，徐襄琳认为案涉房屋系顶楼，平改坡后仍可能会存在渗漏情况，通过微信与我爱我家工作人员陆建军联系，要求推迟购房合同签约时间，并在签约前有大雨的时间至少看房3次，确认房屋有无渗漏情况；并提出将购房款的20%押在中介处，一年之后如果无渗漏再由中介付款，有渗漏则扣减。当日，徐襄琳在我爱我家公司处与其工作人员一起通过电话与游涛取得联系，提出看房要求，游涛声称房屋内有租客居住，拒绝进行看房。2016年6月2日即《购房意向合同》约定的签约日，双方未进行签约。2016年6月3日，经我爱我家公司工作人员与游涛沟通，因当日下雨，游涛同意由徐襄琳进行看房确认是否存在漏水。徐襄琳察看房屋后，认为其看房时间系晚上，不符合能否看出漏水的条件，但能看出有渗水的痕迹，要求白天再次进行看房，或以购房款的20%作为保证。在看房时，案涉房屋的住客因与徐襄琳发生冲突，拨打110报警电话。2016年6月4日，游涛、叶媛向徐襄琳邮寄《通知函》，告知，根据2016年5月18日双方签订的《购房意向合同》约定，2016年6月2日前签订房屋转让合同，因你方以各种理由不履行意向合同，拒绝签订房屋转让合同，鉴于目前已经超过了意向合同约定的最晚签约日期，我方要求解除意向合同，已收取的定金不予退还，并将根据相关约定，追究你的违约责任。庭审中，徐襄琳确认已收到上述通知函。同日，游涛、叶媛书面发函至我爱我家公司要求解除购房意向合同；2016年6月20日，我爱我家公司出具《卖方单方解除协议收条》一份，载明收到游涛、叶媛返还的购房定金15000元作为其代理服务费用，并同意解除购房意向合同。2016年6月29日，徐襄琳与我爱我家公司签订《调解协议》一份，我爱我家公司同意将房东退还的作为服务费的15000元定金退还给徐襄琳。一审法院认为，涉案《购房意向合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立并生效。预约合同，是双方约定于将来一定期限内订立本约合同的合同，主要是为了在缔结本约合同的条件尚不成就，而双方当事人已经进行了部分磋商的情况下巩固缔约机会。因此在预约合同签订后，双方当事人均负有继续进行诚信磋商的义务，以达成缔结本约合同的目的。本案双方当事人在《购房意向合同》签订后正式合同签订前，买方徐襄琳要求进行再看房，卖方游涛、叶媛认为其提出在下雨天连看三次房的要求不合理，以房屋有租客为由拒绝进行看房。后卖方在意向合同约定的签约日过后又同意进行看房，但事后双方未达成何时签订正式房屋买卖合同的约定。因此从磋商过程来看，双方均同意对《购房意向合同》中约定的内容进行变更磋商，但最终未能达成一致。因买卖双方未能就合同条款协商一致导致无法签订正式购房合同，现双方都同意解除购房意向合同，故游涛、叶媛应当将剩余的购房定金15000元予以返还。徐襄琳的其他诉讼请求及游涛、叶媛的反诉诉讼请求均无法律与事实依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、游涛、叶媛于判决生效之日起十日内返还徐襄琳购房定金15000元；二、驳回徐襄琳的其他诉讼请求；三、驳回游涛、叶媛的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费932元、反诉受理费1000元，合计1932元，由徐襄琳负担757元，由游涛、叶媛负担1175元。 二审期间，各方均未向本院提交证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。 本院认为：根据已查明事实，徐襄琳与游涛、叶媛签订《购房意向合同》后，未在约定期间内签订房屋转让合同。关于双方未签约的原因，徐襄琳主张游涛、叶媛在意向期内将房屋出租，故无法按约签订房屋转让合同；而游涛、叶媛则辩称双方对房屋是否漏水存在分歧并发生纠纷，从而导致交易意向的破裂。从徐襄琳一审提交的通话录音以及微信聊天记录来看，游涛、叶媛提及房屋出租意在阻碍徐襄琳再次看房，且言语间仍表示同意签订房屋买卖合同，故在游涛、叶媛未明确表示拒绝签约的情况下，不能以其口头陈述推定案涉房屋被实际出租且已无法正常出售。现双方均同意解除购房意向合同，故一审法院予以支持并判令游涛、叶媛将剩余的15000元购房定金返还给徐襄琳，未有不当，本院予以确认。徐襄琳要求游涛、叶媛支付该款项的逾期利息以及违约赔偿金，但未能提供证据证明双方最终未按约签订房屋转让合同系因游涛、叶媛的违约行为所致，应当承担举证不足的法律后果。综上所述，徐襄琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费556元，由徐襄琳承担。徐襄琳可于本判决书生效之日起十五日内向本院申请诉讼费用结算。 本判决为终审判决。 审判长 王杨沁如 审判员 黄 江 平 审判员 张  蕊 二〇一八年七月六日 书记员 沈 冰 洁