苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2008)虎民一初字第1166号原告孔维妮委托代理人余锐，北京鑫诺律师事务所律师。被告付世成委托代理人翁冶中，江苏中祥律师事务所律师。被告严玉芳委托代理人刘宏伟，江苏良翰律师事务所律师。被告刘迎田委托代理人刘宏伟，江苏良翰律师事务所律师。原告孔维妮与被告付世成、严玉芳、刘迎田房屋买卖合同纠纷一案，本院于2008年8月18日受理后，依法组成合议庭，于2009年8月26日、9月3日公开开庭审理了本案。原告孔维妮及其委托代理人余锐，被告付世成，被告严玉芳、刘迎田的委托代理人刘宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔维妮诉称，原告系苏州市高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋产权人，2007年11月初原告至房产交易中心查询得知该房产已在原告不知情的情况下过户给了被告刘迎田。经多方查证，该房产是由被告付世成和被告严玉芳采取伪证件，并找人冒名顶替等违法手段，欺骗苏州市公证处，致苏州市公证处于2007年5月31日出具[2007]苏证民内字1646号公证书。被告付世成和被告严玉芳以此公证书与被告刘迎田相互恶意串通，将苏州市高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋出售给被告刘迎田。现经原告与公证处交涉，苏州市公证处于2008年6月27日作出（2008）苏苏撤字第1号，撤销[2007]苏证民内字1646号公证书。三被告依[2007]苏证民内字1646号公证书所签的房屋中介服务协议丧失合法性基础，应属无效，而被告刘迎田系恶意买房人其利益不受保护。请求判决确认被告付世成、严玉芳、刘迎田间签订的房屋买卖中介服务协议无效；判决确认三被告间签订的房屋买卖合同无效；判决被告赔偿原告档案查询费230元、交通费320元，合计550元。被告付世成辩称，通过办理假证订立苏州市高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋的买卖合同本人是有过错的，但订立该合同是为了偿还家庭共同债务，希望保护善意第三人的利益，即使房屋买卖合同被撤销，也应将房款返还第三人。被告严玉芳辩称，本人只是受付世成和孔维妮的委托，代理他们办理苏州市高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋过户手续，对于付世成办假证的事是不清楚的，本人没有过错，不应承担责任。被告刘迎田辩称，本人已按双方签订的房屋买卖合同，交付了相应的费用，已完成了苏州市高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋过户手续，本人是善意第三人，苏州市高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋系善意取得，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，1997年10月10日，孔维妮与付世成登记结婚。2003年9月15日，付世成、孔维妮与苏州市商品房经营公司签订房屋买卖合同，2005年付世成、孔维妮支付了房款和税费，2006年1月17日领取房屋所有权证，证号苏房权证新区字第0004XX**号，房屋所有权人孔维妮，房屋坐落苏州市高新区狮山路111号6幢XXXX室，附记：配偶付世成。2007年上半年，被告付世成在未经其妻孔维妮同意的情况下，为出售苏州市高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋，而伪造其与妻子孔维妮的户口簿、结婚证等证件。2007年5月28日，被告付世成与被告刘迎田在苏州爱丽舍房产投资顾问有限公司签订了一份房屋买卖中介服务协议，房屋价格为399800元，出卖方为付世成和孔维妮，孔维妮未签名。2007年5月30日，被告付世成持伪造的户口簿、结婚证等证件，并找人冒名顶替原告孔维妮，到江苏省苏州市公证处办理公证手续，江苏省苏州市公证处公证员经询问并做好相应的笔录后，于2007年5月31日出具[2007]苏证民内字1646号公证书，证明付世成与孔维妮于2007年5月30日来到公证处，于公证员面前在委托书上签名。委托书载明，委托人为付世成与孔维妮，受托人为严玉芳（苏州市虎丘区狮山路111号4幢1051室），委托内容为付世成与孔维妮全权委托严玉芳代办苏州市狮山路111号6幢XXXX室房屋出售事宜，代办该房屋的买卖过户全部相关手续，受托人无转委托，委托期限从2007年5月30日至2007年11月30日，受托人在其权限范围内签署的有关文件，委托人均予认可。同日，付世成向刘迎田出具收条，收条载明：今收到刘迎田购买狮山路111号6幢XXXX室房款399800元（叁拾玖万玖仟捌佰元整），房款全部付清。后严玉芳作为代理人，代理孔维妮与被告刘迎田在苏州爱丽舍房产投资顾问有限公司签订房屋买卖中介服务协议，将苏州市高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋出售给被告刘迎田，房屋成交价格为348000元。2007年6月3日，苏州高新区房产交易管理中心作出苏新房评（2007）字1441号房产过户价格参考，苏州市高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋评估价值为348500元。2007年6月21日，严玉芳、刘迎田分别在房产情况、房产登记声明保证书、申领房屋所有权证具结书上签字。为申请购房贷款，刘迎田委托苏州正合房地产评估咨询有限公司对苏州市高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋进行估价，2007年7月10日苏州正合房地产评估咨询有限公司作出房地产抵押估价报告，结论为估价对象于2007年7月10日的公开市场价值为489100元。2007年7月16日，刘迎田将苏州市高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋抵押给中国工商银行新区支行，办理了相应的贷款手续。2007年8月1日，苏州市地方税务局第四税务分局代开销售不动产统一发票，同日苏州高新区契税征收管理所开具江苏省契税完税证。2007年8月8日，苏州高新区房产交易管理中心报警称有人去办证，发现所持身份证件与原先留底的身份情况不符，怀疑是假证，苏州市公安局虎丘分局狮山派出所接警后到现场，将一男一女带至狮山派出所调查，男的自称付世成，女的自称孔维妮，系夫妻关系，女的因身份证遗失，急需办理房产交易手续，办了一张假身份证。苏州市公安局虎丘分局狮山派出所对两人进行了教育处理。2007年10月25日，刘迎田领取房屋所有权证。2008年6月27日，江苏省苏州市公证处作出（2008）苏苏撤字第1号撤销公证书的决定，撤销[2007]苏证民内字1646号公证书。2009年4月24日付世成因涉嫌诈骗犯罪被刑事拘留，同年5月8日以涉嫌伪造国家机关证件罪被逮捕，苏州市虎丘区人民检察院以虎检诉刑诉（2009）228号起诉书指控被告人付世成犯伪造国家机关证件罪，于2009年7月15日向本院提起公诉。2009年7月23日，本院作出（2009）虎刑初字第246号刑事判决书，判决被告人付世成犯伪造国家机关证件罪，判处有期徒刑八个月。以上事实由结婚证、房屋所有权证、[2007]苏证民内字1646号公证书、房产情况、房产登记声明保证书、申领房屋所有权证具结书、接处警登记表、（2008）苏苏撤字第1号撤销公证书的决定、讯问笔录、（2009）虎刑初字第246号刑事判决书、本院庭审笔录等予以证明。本案争议焦点为：被告刘迎田购买苏州市高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋是否属于善意取得？原告认为被告付世成、严玉芳、刘迎田的行为已构成恶意串通，且房屋交易价格是明显低价，故被告刘迎田购买苏州市高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋不属于善意取得。为证明其主张，原告提供如下证据：1、严玉芳、刘美云的暂住人口数据信息，证明严玉芳、刘美云是夫妻关系；2、苏州爱丽舍房产投资顾问有限公司登记资料，证明刘美云、刘迎田系苏州爱丽舍房产投资顾问有限公司投资股东；3、苏州市房产登记申请表，证明刘迎田父亲为刘青云，与刘美云户籍地同为湖南省邵东县堡面前乡红旗村人；以上证据证明严玉芳、刘迎田具有工作合作关系，而且具有亲戚关系、股东利益关系。4、房屋所有权证存根、房屋买卖合同等，证明苏州高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋所有人为原告孔维妮及购买价格为364620元；5、房屋买卖中介服务协议，证明苏州高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋出售给被告刘迎田，房屋成交价格为348000元；6、苏州正合房地产评估咨询有限公司的房地产抵押估价报告，证明为苏州高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋于2007年7月10日的公开市场价值为489100元；7、2009年4月25日被告付世成在狮山派出所的讯问笔录，被告付世成陈述“刘迎田告诉我，要想卖掉房子，必须我老婆孔维妮同意，她还要出面办理过户手续”，证明被告刘迎田对诉争房屋系原告与被告付世成夫妻共同财产是明知的，对被告付世成属擅自处分也是明知的；被告付世成陈述“刘迎田找了个做房产中介的女的叫严玉芳，让我办理委托房产过户手续，于是在2007年5月30日我和高菊、严玉芳、刘迎田四人一起到苏州公证处，刘迎田没有出面，我和高菊、严玉芳出面办理了委托严玉芳代办狮山丽晶6幢XXXX室房屋出售事宜的手续，高菊是冒充孔维妮的身份去的”，证明被告刘迎田对被告付世成提供的手续不合法也是明知的，因害怕在办理房产过户登记时被识破，办理了公证委托；8、（2009）虎刑初字第246号刑事判决书，证明2007年上半年，被告付世成在未经其妻孔维妮同意的情况下，为出售其与妻孔维妮共同所有的坐落在苏州高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋，而伪造其与妻子孔维妮的户口簿、结婚证等证件；9、（2008）苏苏撤字第1号撤销公证书的决定，证明被告付世成采取伪证件，并找人冒名顶替等违法手段，欺骗江苏省苏州市公证处，致江苏省苏州市公证处于2007年5月31日出具[2007]苏证民内字1646号公证书，后江苏省苏州市公证处撤销[2007]苏证民内字1646号公证书；10、狮山派出所接处警登记表，证明被告去苏州高新区房产交易管理中心办证时，苏州高新区房产交易管理中心怀疑是假证而报警。经庭审质证被告付世成对上述证据的真实性没有异议，但其认为被告之间不存在恶意串通，原告认为恶意串通是根据间接证据的表述，没有直接证据，原告提供的证据不能得出构成被告恶意串通的唯一结论。当时是为支付民工工资，急需用钱，原告不同意卖房，才伪造了相应的证件，而伪造证件的事在公证时严玉芳、刘迎田是不知道的，是事后才告知严玉芳、刘迎田的。关于房屋价格与刘迎田谈的时候是400000元，付款时刘迎田扣了200元，刘迎田实际付了399800元，有刘迎田提供的收条为证，时间是2007年5月30日。且当时为支付民工工资，急需用钱，即使刘迎田付30万元也会卖的。被告严玉芳对上述证据的真实性没有异议，但认为在经过付世成和孔维妮的合法的委托后，其只是办理房产过户手续的代理人，本身没有过错。关于房屋价格，2007年6月3日苏州高新区房产交易管理中心作出苏新房评（2007）字1441号房产过户价格参考，苏州高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋评估价值为348500元，所以签订的房屋买卖中介服务协议中房屋成交价格为348000元。被告刘迎田对上述证据的真实性没有异议，但其认为与本案的关联性有异议，其无法具备甚至超过苏州市公证处的敏感性判断是非，而苏州市公证处在进行审查时也未能审查出被告付世成伪造了相关证件并找人顶替。房屋买卖中介服务协议中房屋成交价格为348500元，是以苏州高新区房产交易管理中心作出苏新房评（2007）字1441号房产过户价格参考而定，实际支付给付世成的房屋价款为399800元，有付世成出具的收条为证。其在购买房屋时形式要件具备，且支付了相应的对价，合法取得了房屋所有权，属于善意第三人，合法权益应受法律保护。本院认为，2007年5月30日，被告付世成持伪造的户口簿、结婚证等证件，并找人冒名顶替原告孔维妮，到江苏省苏州市公证处办理公证，证明委托人为付世成与孔维妮，受托人为严玉芳，委托内容为付世成与孔维妮全权委托严玉芳代办苏州市狮山路111号6幢XXXX室房屋出售事宜，代办该房屋的买卖过户全部相关手续。根据被告严玉芳、刘迎田的陈述和房屋交易的相关规定，如果办好委托公证手续，则只需被委托人到场即可办理房屋过户手续，出卖人无需亲自到场。而狮山派出所接处警登记表证明2007年8月8日被告去苏州高新区房产交易管理中心办证时，苏州高新区房产交易管理中心怀疑是假证而报警，经狮山派出所调查，男的自称付世成，女的自称孔维妮，系夫妻关系，女的因身份证遗失，急需办理房产交易手续，办了一张假身份证。根据被告刘迎田的陈述“在8月8日交易中心发现付世成办假证的事情付世成后来是告诉我了，我就要求他提供真的证件去办理相关的手续”，及被告付世成的陈述“因为孔维妮在2006年报了房产证遗失，房产交易中心联系刘迎田，刘迎田再联系我。”可以认定2007年8月8日后被告刘迎田应当知道被告付世成可能伪造了相应的证件，并找人冒名顶替去办理公证，应当知道2007年5月30日的公证可能存在问题。结合善意取得的构成要件：1、受让人受让财产时是善意的。2、以合理的价格有偿转让。3、转让财产依法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已交付给受让人。被告刘迎田在知道2007年5月30日的公证可能存在问题，即刘迎田出卖房屋时可能未经过孔维妮同意的情况下，未能采取谨慎的态度进一步审查付世成出卖房屋的合法性，而是仍然于2007年10月25日办理了房屋的过户手续，取得苏州市狮山路111号6幢XXXX室房屋的相关权证，其行为存在过错，故被告刘迎田受让苏州高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋不属于善意取得。本院认为，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。苏州高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋系原告孔维妮和被告付世成共同共有财产，被告付世成擅自处分苏州高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋，与被告刘迎田签订房屋买卖中介服务协议，将苏州高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋出卖给被告刘迎田，应认定无效。被告付世成持伪造的户口簿、结婚证等证件，并找人冒名顶替原告孔维妮，到江苏省苏州市公证处办理公证手续，委托严玉芳代办苏州市狮山路111号6幢XXXX室房屋出售事宜，代办该房屋的买卖过户手全部相关手续，故被告严玉芳作为代理人，代理原告孔维妮与被告刘迎田在苏州爱丽舍房产投资顾问有限公司签订房屋买卖中介服务协议无效。又被告刘迎田受让苏州高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋不是善意取得，被告刘迎田应当返还苏州高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋，但苏州高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋已因被告刘迎田贷款，设定了相应的抵押权，故本案对于房屋和房款是否相互不予理涉，原、被告可另行处理。关于原告认为被告付世成、严玉芳、刘迎田恶意串通的问题，因原告提供的证据不足以证明被告付世成、严玉芳、刘迎田间存在合意串通，故对原告该意见本院不予支持。关于原告要求被告赔偿档案查询费230元、交通费320元的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条的规定，判决如下：一、2007年5月28日被告付世成与被告刘迎田签订的房屋买卖中介服务协议无效。二、被告严玉芳作为代理人，代理原告孔维妮与被告刘迎田签订的房屋买卖中介服务协议无效。三、驳回原告孔维妮的其他诉讼请求。案件受理费7347元，由原告负担50元，被告刘迎田负担7297元，原告预交案件受理费中的剩余部分160元由本院退回，被告应负担案件受理费部分在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行；账号：321-550101040009599-207401021。审 判 长  徐兴华代理审判员  沈文春人民陪审员  钱兰珍二〇〇九年十一月七日书 记 员  龚春华