云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）昆民一终字第678号上诉人（原审原告）昆明市市级机关服务总公司。住所地：昆明市呈贡新区市局行政中心**楼**。法定代表人梁国忠，总经理。委托代理人廖云瑞，绿洲法律服务所法律工作者。特别授权代理。上诉人（原审第三人）严文军，男，1969年2月28日出生，汉族，住昆明市官渡区。被上诉人（原审被告）陈福胜，男，1973年11月15日生，汉族，住昆明市官渡区。上诉人昆明市市级机关服务总公司、严文军因与被上诉人陈福胜租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理确认如下法律事实：原告与被告陈福胜于2013年1月15日签订一份《房屋（铺面）租赁合同》，合同约定：原告将位于双龙小区服××（现门牌号：××、76号）房屋（铺面）租赁给被告陈福胜使用，该房屋每月租金为每平方米165元，年租金合计为122,760元。租赁期限一年，即自2012年12月30日起至2013年12月30日止。房屋（铺面）租赁期满，本合同自动终止；乙方（被告）如需继续承租使用该房屋，应当在租赁期限届满前1个月以内向甲方（原告）提出续租要求，经甲、乙双方协商一致同意后，另行签订新的租赁合同。乙方不得以承租的房屋（铺面）进行转让、转租，用来担保、抵押贷款或与他人互换使用该房屋（铺面）。如发生上述情况之一的，乙方自行承担违约责任，甲方有权提前解除本合同，收回房屋（铺面）。乙方须在租赁期满后3日内将租赁房屋（铺面）归还给甲方，并负责搬走余物，打扫卫生，办理好移交善后手续。该合同签订后，原告按照约定将房屋（铺面）交付给被告陈福胜使用，陈福胜亦按照约定支付了2012年12月30日至2013年12月30日止的租金。2013年7月8日，被告陈福胜（甲方）与第三人严文军（乙方）签订一份《铺面转让协议》，协议约定：“甲方将明通路72号、76号（合同上门牌号为××）铺面（市政府机关铺面）转让给乙方，总共合计：肆拾万元整（400,000.00）包括店内所有货物，及房租至2013年12月31日止，如以前所发生的债务，乙方全部不管，甲方全部负责，合同到期，即日起乙方付甲方叁拾叁万捌仟元整，小写（338,000），剩余的钱陆万贰仟元整（小写62,000.00）到合同续签之时三天内全部付清。甲方有义务给乙方续签合同，或由甲方代签合同，合同到期一定要续签，如果没续签的话，乙方尾款不付，甲方承担乙方的损失（除国家政策除外，此铺面和周围铺面为一视同仁的情况，未能续签，甲方不属于违约）。到期的话，甲乙双方和房东在同等条件下，有优先续租权，如果在此条件下租不到的话，甲方承担乙方的损失，如果乙方不交房租的话，属于违约，甲方不承担乙方的任何责任，甲方没有违约的话，乙方尾款陆万贰仟元整（小写62,000.00）在2014年1月6日之前全部付清。此合同在双方自愿的情况下签订，在签订本合同的过程所为商业秘密不能向第三方泄露，若有泄漏，应承担对方全部损失。”该《铺面转让协议》签订后，被告将铺面交付第三人使用，第三人向被告支付了约定的前期费用。租赁期满后，原、被告未续签合同，至今本案所诉争的房屋一直由第三人严文军使用至今。2013年12月25日，原告对其所有的包括本案诉争房屋在内的数间铺面以竞价的方式进行了对外招租，本案诉争房屋已经被案外人昆明相得经贸有限公司以每平方米398元竞得。现原告诉至法院，请求判令：1、被告和第三人将其非法占用的位于双龙小区服××（现门牌号××、76号）房屋腾还给原告，并办理好善后移交手续（结清水、电、气等费用）；2、被告及第三人向原告支付逾期腾房占有使用费108,934元（自2014年1月1日计至2014年5月31日），并承担涉及本案的诉讼费用。一审法院经审理认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条规定:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原、被告所签订的《房屋（铺面）租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，系有效合同。双方当事人均应按照合同的约定履行所负义务。根据本案中原、被告所签订的《房屋（铺面）租赁合同》约定，租赁期限为一年，被告须在租赁期满后3日内将租赁房屋（铺面）归还给原告。现原、被告所签订的《房屋（铺面）租赁合同》所约定的租赁期已经于2013年12月30日届满，且双方未续签合同，故被告应按照合同的约定将其所租赁的房屋返还原告。但被告未按照约定履行其所负义务，且将本案诉争房屋转租给第三人严文军使用，其行为已经违反了《房屋（铺面）租赁合同》的约定，侵害了原告的合法权益。《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据上述法律规定，被告应承担向原告返还本案诉争房屋并赔偿为此给原告造成的损失的违约责任。同时因本案中，被告将本案诉争房屋转租给第三人使用，且现该房屋由第三人实际使用，且第三人与被告陈福胜所签订的《铺面转让协议》的约定，第三人的租期也只是到2013年12月31日，租期也已经届满。现第三人占有、使用该诉争房屋无相应的法律依据，其行为亦侵害了原告的合法权益。故现原告要求被告及第三人共同腾还本案诉争房屋的诉请有相应的事实及法律依据，一审法院予以支持。对于原告要求被告及第三人支付逾期腾房占有使用费108,934元的诉讼请求，一审法院认为，本案中因被告的违约行为即第三人非法占用原告所有房屋的行为已经共同侵害了原告的合法权益，故被告与第三人应对由此造成的原告的损失承担连带赔偿责任。至于具体费用的计算，则应按照原、被告所签订的《房屋（铺面）租赁合同》所约定的租金每月10,230元计算，根据原告的诉请，一审法院对原告的损失自2014年1月1日起计至2014年5月31日止共计51,150元。对于原告要求被告及第三人办理好善后移交手续（结清水、电、气等费用）的诉讼请求，因原告的该项诉请缺乏明确具体的请求，一审法院在本案中不予处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、由被告陈福胜、第三人严文军于本判决生效后五日内将位于双龙小区服××（现门牌号：××、76号）房屋腾还给原告昆明市市级机关服务总公司；二、由被告陈福胜、第三人严文军于本判决生效后五日内连带支付原告昆明市市级机关服务总公司房租损失51,150元；三、驳回原告昆明市市级机关服务总公司的其他诉讼请求。”案件受理费2478元，减半收取1239元由被告陈福胜、第三人严文军承担1000元，原告昆明市市级机关服务总公司承担239元，其余1239元退还原告昆明市市级机关服务总公司。一审宣判后，昆明市市级机关服务总公司、严文军均不服向本院提起上诉。昆明市市级机关服务总公司上诉请求：1、维持一审判决第一项和第三项；2、变更一审判决第二项内容为：由陈福胜、严文军于判决生效后五日内连带支付昆明市市级机关服务总公司房租损失108934元；3、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。其上诉主要事实和理由如下：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但在考虑上诉人房租损失时，在具体费用的计算上按照原《房屋（铺面）租赁合同》所约定的租金每月10230元计算是不正确的。本案诉争房屋已被案外人昆明相得经贸有限公司以每平方米398元竞得，2013年12月31日，上诉人出于对被上诉人搬腾房屋的困难的考虑，给陈福胜送达了告知书，给予其一个月宽限期，这一个月产生的费用以原租金价格计收，陈福胜表示认可该内容，同意按期腾还铺面并支付占用费，否则愿按之后竞得价支付占用费，但至今陈福胜、严文军未将房屋交还给上诉人，案外人已提出要求上诉人承担违约责任，上诉人面临被起诉的风险。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。上诉人严文军上诉请求：1、撤销一审判决，查清本案事实依法改判；2、本案上诉费由昆明市市级机关服务总公司承担。其上诉主要事实和理由如下：严文军是次承租人，不应该承担任何费用。严文军于2013年7月9日从陈福胜处承租涉案房屋并支付了35万元的价款，当时陈福胜隐瞒了该铺面租期届满后上诉人要收回铺面的事实，并在协议中约定铺面租期届满后陈福胜有义务找上诉人续签合同或由陈福胜本人代严文军与上诉人续签合同。直到2013年12月严文军才得知昆明市市级机关服务总公司要收回铺面进行公开招标。昆明市市级机关服务总公司出具的（2013）云昆明信证经字第47643号公证书虽程序合法，但有暗箱操作，八号商铺的竞价为167元，九号商铺的竞价为166元，但本案所涉的十号商铺的竞价却为398元，上诉人与涉案铺面的竞得者向以高价竞标再以低价签合同，所以严文军应以合理的价格继续承租该铺面继续经营。综上，请求二审法院支持严文军的上诉请求。被上诉人陈福胜答辩称：陈福胜已经按约向上诉人支付了房屋，没有义务再支付房租，腾还房屋是严文军的义务，与陈福胜无关。二审中，经征询各方当事人对于一审判决确认事实的意见，被上诉人陈福胜对于2013年12月25日昆明市市级机关服务总公司对涉案房屋以竞价方式进行招租，案外人昆明相得经贸有限公司以每平方米398元竞得涉案房屋的事实提出异议，并补充认为昆明市市级机关服务总公司对涉案房屋的内部定价过高。上诉人昆明市市级机关服务总公司、严文军明确表示对于一审判决确认事实没有异议。对于经一审法院审理确认且各方当事人均无异议的案件事实，本院依法予以确认，此不赘述。关于被上诉人陈福胜所提上述事实异议及补充，本院认为，根据昆明市市级机关服务总公司一审提交的（2013）云昆明信证经字第47643号《公证书》，可以证实昆明市市级机关服务总公司于2013年12月25日举行竞价租赁会，涉案房屋的竞得人是昆明相得经贸有限公司，竞得价为398元的事实，在被上诉人陈福胜对此并未提出反驳证据，也未举证证实昆明市市级机关服务总公司对涉案房屋在该竞价租赁会中存在恶意提高竞价的情况下，本院对于被上诉人陈福胜的前述事实异议及补充，因证据不足，不予确认。另外，本院二审补充确认如下案件事实：昆明市市级机关服务总公司于2013年12月20日向陈福胜发出《告知书》，告知因其未竞价获得商铺承租权，请其于2014年1月31日以前将原承租房屋搬空后归还昆明市市级机关服务总公司并办理移交善后手续，这期间实际占用房屋天数所产生的费用以原租金价格计收。二审中，昆明市市级机关服务总公司当庭明确表示其尚未与案外人昆明相得经贸有限公司签订房屋租赁合同。综合各方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点在于：陈福胜、严文军是否应向昆明市市级机关服务总公司腾还涉案房屋并支付房屋占用费？房屋占用费应如何计算？本院认为：本案中，根据昆明市市级机关服务总公司与陈福胜签订的《房屋（铺面）租赁合同》及陈福胜与严文军签订的《铺面转让协议》，租期均是截止2013年12月31日。现租期已经届满、涉案房屋已经昆明市市级机关服务总公司对外竞价租赁并由案外人竞得，故昆明市市级机关服务总公司现要求其租赁合同相对方陈福胜及房屋实际占用人严文军共同腾还涉案房屋并支付房屋占用费具有事实和法律依据，陈福胜也未就其责任承担问题提出上诉，本院予以确认。关于陈福胜、严文军应支付的房屋占用费的计算标准，根据本案查明事实，昆明市市级机关服务总公司尚未与案外人昆明相得经贸有限公司签订正式的房屋租赁合同，也未按照案外人的竞得价实际收取租金，故一审法院按照昆明市市级机关服务总公司与陈福胜所签订的《房屋（铺面）租赁合同》所约定的租金标准即每月10230元计算自2014年1月1日起至2014年5月31日的房屋占用费共计51150元并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，处理结果并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费上诉人昆明市市级机关服务总公司已预交人民币1244元，由上诉人昆明市市级机关服务总公司承担1244元；上诉人严文军已预交人民币1078元，由上诉人严文军承担1078元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  起 俊审 判 员  汪 佳代理审判员  黄金成二〇一五年一月二十日书 记 员  马 娜