济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0191民初895号原告：张艳荣，女，1979年8月16日出生，汉族，居民，住济南市。被告:山东泉海置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：王光合，总经理。委托诉讼代理人：张治国，山东全泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文松，山东全泰律师事务所律师。原告张艳荣与被告山东泉海置业有限公司（以下简称：泉海置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本案于2018年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张艳荣，被告泉海置业公司的委托诉讼代理人张治国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张艳荣向本院提出诉讼请求：1.判令泉海置业公司继续履行合同约定的交房义务；2.判令泉海置业公司按日向张艳荣现金支付已支付总房价款万分之三的违约金（自2017年6月30日起至2017年12月14日）及利息（利率按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2017年6月30日起至实际给付之日）；3.判令泉海置业公司不得将缴纳物业服务费、有线电视费作为收房前置条件；4.判令泉海置业公司将《商品房买卖合同》中第十五条“关于产权登记”的违约金支付标准调整为：按日向张艳荣支付已支付总房价款万分之三的违约金及利息（利率按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自违约之日起至取得房地产权属证书）；5.本案诉讼费由泉海置业公司承担。事实和理由：张艳荣与泉海置业公司于2016年3月7日签订《济南市商品房买卖合同》一份,依据合同约定，泉海置业公司应于2017年6月30日前将具备《分期综合验收备案证明》的商品房交付张艳荣使用，若逾期超过60日后，张艳荣要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起，泉海置业公司按日向张艳荣支付不低于已支付房价款万分之一的违约金。且本案所涉房屋达到交付使用条件后，泉海置业公司应当书面通知张艳荣办理交付手续，双方进行验收交接时，泉海置业公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。因泉海置业公司的原因导致本案所涉房屋未能如期交付，且张艳荣认为合同约定的违约金计算标准按日万分之一不合理，故张艳荣诉至法院。庭审中，张艳荣申请撤回第二项诉讼请求中的关于利息的主张以及第三项诉讼请求。泉海置业公司辩称，1、同意交付房屋，泉海置业公司已于2017年8月25日向张艳荣邮寄EMS特快专递，明确告知张艳荣于2017年9月20日前办理房屋交接手续，逾期视为交接并承担相应的损失；2、泉海置业公司与张艳荣签订的《商品房买卖合同》中已明确约定逾期交房的违约金按日万分之一计算，张艳荣主张按日万分之三没有事实依据；3、泉海置业公司与张艳荣双方已就办理产权登记的违约条款进行了明确约定，张艳荣主张变更违约条款没有事实依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：张艳荣提交：1、《通知》一份、缴纳电费短信截图打印件一份、燃气开通通知打印件一份、涉案房屋小区业主群微信聊天记录截图打印件一份，用以证明本案所涉房屋于2017年12月14日前并未开通正式用水用电，均是临时用水用电,故2017年12月14日前涉案房屋未达到交付标准，违约金计算截止日期应计算至2017年12月14日。泉海置业公司对该证据真实性有异议，称上述证据未加盖相应的公章。经审查，上述证据均系复印件，张艳荣亦未提交其他证据予以佐证其真实性，且张艳荣与泉海置业公司签订的《商品房买卖合同》亦约定涉案房屋交付标准系涉案房屋取得开发项目《分期综合验收备案证明》，而非张艳荣主张的正式用水用电，故对上述证据以及张艳荣的主张，本院不予采纳；2、整理的书面录音材料一份，用以证明张艳荣于2017年9月20日向泉海置业公司主张过违约金，泉海置业公司提出逾期交房违约金抵扣第二年物业费。泉海置业公司对该证据的真实性有异议，称无法证明该录音中人员的身份情况，张艳荣亦未提供该录音的原始载体证明真实、完整的录音内容。经审查，因张艳荣未提交证据佐证该录音中通话人员的身份情况，亦未提交该录音的原始载体佐证该录音的真实性，故对该证据，本院不予采信；3、济南市物价局网页查询截图打印件一份，用以证明涉案房屋物业收费标准没有公示，不符规定。泉海置业公司对该证据不予认可，称其非物业公司，该证据与本案诉求无关。经审查，该证据与本案无关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月7日,张艳荣（买受人）与泉海置业公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》一份，其中合同第三条约定：买受人购买的商品房为8号楼1-1903，该商品房建筑面积共90.53平方米，其中套内建筑面积72.82平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.71平方米；第四条约定：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8096.29元，总价款732957元；第八条约定：出卖人应当在2017年6月30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》；第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、合同第八条约定的日期为最后交付日期，买受人应在出卖人寄发的《交房通知书》中规定的领房时间内前往办理领房手续，并从《交房通知书》规定的领房之日的次月起交纳物业管理费。2、买受人未在出卖人《交房通知书》规定的交付日期内办理房屋验收交接手续的，则自《交房通知书》规定的交付日期之次日起，一切后果均由买受人承担，包括但不限于承担领房期限届满之日起商品房及室内装修设备的毁损、灭失的风险责任、前期物业管理费用等，出卖人有权按照前期物业管理的有关规定对该商品房进行管理，由此产生的费用由买受人承担。3、买受人在该房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付。4、如买受人因联系地址变更未书面告知出卖人，造成买受人信件遗失或者其他原因在合同约定的房屋交付日仍未收到出卖人交房的书面通知时，应主动与出卖人联系。届时，该商品房已具备交付条件的，买受人无需承担其他责任。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的每日0.01%向买受人支付违约金。2015年12月20日，张艳荣支付泉海置业公司10000元定金。2016年1月27日，张艳荣支付泉海置业公司212957元购房款。2016年3月7日，张艳荣支付泉海置业公司270000元购房款。2016年10月13日，张艳荣通过公积金贷款向泉海置业公司支付240000元购房款。至此，张艳荣已向泉海置业公司全额支付购房款共计732957元。2017年6月15日，泉海置业公司出具《致歉函》一份，载明：涉案房屋不能如期交付，泉海置业公司将按照《济南市商品房买卖合同》中的有关约定，根据实际交付时间作相应的补偿。2017年9月17日，泉海置业公司向张艳荣邮寄《汉峪海风领取正式钥匙须知》一份，通知张艳荣:涉案房屋于2017年8月25日已取得竣工验收备案证明，具备领取正式钥匙条件，需持本须知于2017年9月19日办理涉案房屋的领取正式钥匙手续。2017年9月18日，张艳荣收到上述收房通知。庭审中，张艳荣主张收到收房通知后，其找过泉海置业公司要求勘验涉案房屋，且至起诉时，其向泉海置业公司主张过领取钥匙以及交房等手续，具体时间记不清楚了，但未提交有效证据予以证明。另，张艳荣主张第一项诉讼请求中交房义务系指签署房屋交接单和领取涉案房屋钥匙，泉海置业公司同意履行该交房义务，并认可逾期交房的事实，但主张实际交房时间系2017年9月18日，即张艳荣收到收房通知之日，而张艳荣主张实际交房时间系2017年12月14日，即涉案房屋内正式开通用电的时间。对此，张艳荣与泉海置业公司产生争议，遂引起本诉讼。本院认为，张艳荣与泉海置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行自己的义务。泉海置业公司未按期交付张艳荣涉案房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。张艳荣要求泉海置业公司继续履行合同约定的签署房屋交接单和领取房屋钥匙的交房义务，因泉海置业公司亦同意履行该交房义务，故对张艳荣的该主张，本院予以支持。关于泉海置业公司应承担的逾期交房责任期间，依据《济南市商品房买卖合同》第十一条交接约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。买受人未在出卖人《交房通知书》规定的交付日期内办理房屋验收交接手续的，则自《交房通知书》规定的交付日期之次日起，一切后果均由买受人承担”，泉海置业公司已依约于2017年9月17日向张艳荣邮寄了《汉峪海风领取正式钥匙须知》，通知张艳荣于2017年9月19日办理房屋验收交接手续，但张艳荣并未依约前往办理房屋验收交接手续，尽管张艳荣主张于2017年9月18日收到该收房通知后找过泉海置业公司要求领取涉案房屋钥匙并办理交接手续，但并未提交有效证据予以证明。因此，自《汉峪海风领取正式钥匙须知》规定的交付日期（2017年9月19日）之次日起，一切后果由张艳荣自行承担。故，泉海置业公司承担的逾期交房责任期间应自2017年7月1日至2017年9月19日。又依据《济南市商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任：“逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”的约定，泉海置业公司应支付张艳荣违约金5863.66元，以已付房价款732957元为基数，时间自2017年7月1日至2017年9月19日，按日万分之一计算。张艳荣主张违约金按日万分之三计算至2017年12月14日，即涉案房屋正式开通用电之日，不符合合同约定，本院不予支持。张艳荣主张将《济南市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定的违约金计算标准由“每日0.01%”调整为“每日0.03%”，依据《中华人民共和国合同法》第八条的规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，且张艳荣亦未提交证据证明签订合同时存在胁迫等导致合同无效的情形，故张艳荣的该主张，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告山东泉海置业有限公司于本判决生效之日起十五日内交付原告张艳荣涉案房屋钥匙并签署房屋交接单；二、被告山东泉海置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张艳荣违约金5863.66元（以732957元为基数，时间自2017年7月1日至2017年9月19日，按日万分之一计算）；三、驳回原告张艳荣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费718元，减半收取359元，由原告张艳荣负担302元，由被告山东泉海置业有限公司负担57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  严士焱二〇一八年七月三十日书记员  张 明