浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终3980号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李林伶，女，1981年5月18日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：孟迅，北京德和衡（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：厉利华，男，1977年2月14日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杜娜，女，1977年8月29日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 共同委托诉讼代理人：柴善清，浙江英普律师事务所律师。 原审被告：杭州我爱我家房地产经纪有限公司，住所地杭州市西湖区保俶北路****。 法定代表人：陆斌斌。 委托诉讼代理人：吴苏华、李妮。 上诉人李林伶因与被上诉人厉利华、杜娜，原审被告杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初20271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：厉利华、杜娜系夫妻，2017年5月22日，厉利华、杜娜与李林伶、我爱我家公司签订了《代理合同》，同日，厉利华、杜娜与李林伶签订了《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2017转让0076067）及协议，合同约定：李林伶将坐落于杭州市余杭区××街道××村××幢××单元××室的一套住宅转让给厉利华、杜娜，建筑面积112.61平方米，转让价2100000元，首付款1260000元，双方委托中国银行股份有限公司杭州市庆春支行（账号3636××××6837）对房产交易资金进行监管支付，并约定以公积金＋商业贷款的方式支付房款；厉利华、杜娜应在2017年5月25日前到银行办理按揭手续，于2017年6月15日前支付首付款至银行第三方监管账户，并向银行提交抵押贷款的相关资料，办理贷款审批手续，如李林伶未在银行放贷后五个工作日内将房屋交付给厉利华、杜娜的，厉利华、杜娜有权按已付款向李林伶追究违约利息，自规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按活期利率计算，双方同意产权受理前双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，合同还对其他事项进行了约定。原审另查明，李林伶已将该房屋出租给他人，租赁日期至2017年7月30日，承租人已申明放弃优先购买该房屋的权利。厉利华、杜娜依约履行付款义务，并缴纳相应税款、递交按揭资料办理按揭贷款，后贷款银行不予贷款，厉利华、杜娜于2017年8月3日支付了购房余款84万元，要求李林伶办理房产过户手续，李林伶拒绝办理，也未将房屋交付给厉利华、杜娜。 现厉利华、杜娜诉至原审法院，请求判令：一、李林伶继续履行合同，在法律文书生效后5日内将房屋交付给厉利华、杜娜，并向厉利华、杜娜支付从2017年8月9日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（以房屋价格210万元为基数，按照同期银行贷款利率1.5倍计算至判决生效之日止），同时协助我爱我家公司办理房产过户手续；二、我爱我家公司在法律文书生效后5日内办理房产过户手续，并对上述逾期交房违约金承担连带支付责任；三、李林伶、我爱我家公司承担本案的全部诉讼费用。李林伶提起反诉，请求判令：1、厉利华、杜娜向李林伶支付违约金10万元；2、本案反诉诉讼费用由厉利华、杜娜承担。 原审法院认为：厉利华、杜娜与李林伶签订的《杭州市房屋转让合同》及协议均系双方当事人真实意思的表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，系合法有效，双方均应按约履行。厉利华、杜娜依约履行付款义务，要求李林伶继续履行合同，李林伶抗辩厉利华、杜娜改变付款方式，但支付款项在合理期限内，及时履行了付款义务，并未损害李林伶利益，故对厉利华、杜娜要求李林伶交付房屋、协助办理房屋过户手续及支付违约金中的合理部分的请求，该院予以支持；我爱我家公司有协助厉利华、杜娜办理房屋过户手续的义务，故对厉利华、杜娜要求我爱我家公司协助厉利华、杜娜办理房屋过户手续的主张，该院予以支持；厉利华、杜娜要求我爱我家公司对上述违约金承担连带支付责任的主张没有法律依据，该院不予支持。厉利华、杜娜向监管账户支付购房余款是积极履行合同的行为，李林伶依约还清贷款，且至今未将已收受的房款本金及其利息返还厉利华、杜娜，故对李林伶认为合同已终止，要求厉利华、杜娜支付违约金的主张，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年3月19日判决：一、李林伶于判决生效之日起十日内将杭州市余杭区××街道××村××幢××单元××室的房屋交付厉利华、杜娜，并协助厉利华、杜娜办理杭州市余杭区××街道××村××幢××单元××室房屋的产权过户登记手续；二、李林伶于判决生效之日起十日内支付厉利华、杜娜违约金（以2100000元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率计算，自2017年8月10日起计算至本判决确定的履行之日止）；三、我爱我家公司于判决生效之日起十日内协助厉利华、杜娜办理杭州市余杭区××街道××村××幢××单元××室房屋的产权过户登记手续；四、驳回厉利华、杜娜的其他诉讼请求；五、驳回李林伶的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费23600元，减半收取11800元，由李林伶负担；反诉案件受理费1150元，由李林伶负担。 宣判后，李林伶不服，向本院提起上诉称：一、案涉《杭州市房屋转让合同》及协议已经依约定终止，厉利华、杜娜2017年8月3日支付84万元的行为不是合同履行行为，原审认定案涉《杭州市房屋转让合同》及协议未终止系法律适用错误。案涉协议第七条明确约定：“若非乙方原因导致按揭审批不能通过，则双方协商解决，协商不成合同终止，双方互不追究责任……”本案中，李林伶于2017年7月5日收到中介通知称因银行信贷政策收紧，厉利华、杜娜的按揭贷款无法审批通过。2017年7月6日，厉利华、杜娜与李林伶沟通修改合同，但李林伶不同意。据此事实，案涉《杭州市房屋转让合同》及协议已经终止。二、李林伶收到首付款后的清偿房贷行为是在案涉《杭州市房屋转让合同》及协议终止事由出现之前，且李林伶未将首付款退还给厉利华、杜娜系双方未能就赔偿一事达成一致，未退还首付款的行为不能证明案涉《杭州市房屋转让合同》及协议未终止，原审判决认定事实错误。一方面，李林伶在收到首付款后于2017年6月23日办理了案涉房屋的贷款清偿手续。在办理该等手续后的2017年7月5日，李林伶才正式收到中介的通知，称厉利华、杜娜无法办理按揭贷款。原审法院以合同终止事由出现之前的合同履行行为来论证合同终止事由出现之后合同未终止，没有事实和法律依据。另一方面，李林伶在合同终止事由出现后未向厉利华、杜娜退还126万元首付款的原因是李林伶认为厉利华、杜娜无法按揭贷款使得其提前清偿全部房贷受有损失，要求厉利华、杜娜赔偿，但厉利华、杜娜不肯赔偿。对此节事实，我爱我家公司在原审庭审中的陈述也可以佐证。李林伶未退还首付款的行为不能证明案涉《杭州市房屋转让合同》及协议未终止。综上，请求二审法院：一、撤销原审判决；二、改判驳回厉利华、杜娜的全部诉讼请求；三、改判支持李林伶的反诉诉讼请求；四、判决一、二审诉讼费由厉利华、杜娜承担。 被上诉人厉利华、杜娜答辩称：一、案涉《杭州市房屋转让合同》并未终止，仍在履行过程中，李林伶应当继续履行合同，立即向厉利华、杜娜交付案涉房屋。案涉《杭州市房屋转让合同》签订后，厉利华、杜娜于2017年5月25日向李林伶支付了60万首付款,同时将办理按揭贷款手续的有关文件交付银行；2017年6月21日支付了66万元首付款。李林伶收到126万元首付款后，付清了前期按揭贷款，将案涉房屋抵押注销。2017年6月底，银行通知杭州按揭贷款政策有所调整，厉利华、杜娜将不能办理按揭贷款手续。2017年7月8日，李林伶将案涉房屋的他项权证交给我爱我家公司。在此情况下，厉利华、杜娜想方设法筹款，于2017年8月3日将84万余款支付给李林伶。李林伶主张厉利华、杜娜不能办理按揭贷款手续，案涉《杭州市房屋转让合同》于2017年7月6日终止，该说法没有事实与法律依据。从厉利华、杜娜分别于2017年5月25日、2017年6月21日向李林伶支付126万元首付款，向银行提供申请按揭贷款资料，以及在不能按揭贷款时积极筹款并向李林伶支付了84万余款的情况来看，厉利华、杜娜是在积极履行案涉合同，案涉合同并未终止。从李林伶收到126万元首付款后还清旧房贷，将案涉房屋抵押注销，以及2017年7月8日向我爱我家公司交付案涉房屋他项权证的情况来看，李林伶也在积极履行案涉合同，案涉合同并未终止。李林伶转让案涉房屋的根本目的是通过转让房屋收回房款，对于支付房款的方式并没有特殊要求，只要厉利华、杜娜付清房款即可。虽然案涉合同约定了办理按揭贷款支付房款，但如果出现不能办理按揭贷款的情况，厉利华、杜娜也可以通过其他方式支付房款，只要保证李林伶能立即得到房屋转让款即可。厉利华、杜娜已经付清了210万元购房款，已经使李林伶转让房屋的根本目的实现，厉利华、杜娜已经履行了合同义务。但由于房屋转让期间，杭州房价上涨，故李林伶不愿意交房、不履行合同。因此，案涉合同并未终止，李林伶应当继续履行合同，立即向厉利华、杜娜交付房屋。二、原审判决李林伶向厉利华、杜娜支付违约金、交付房屋并办理房屋产权过户登记手续，驳回李林伶的反诉请求，事实认定清楚，法律适用准确。厉利华、杜娜按约支付了210万元全部购房款，并交付了办理按揭贷款的有关手续，履行了合同义务。但李林伶因房屋涨价不肯履行交房义务，已构成严重违约，应当向厉利华、杜娜赔偿损失。综上，原审事实认定清楚、法律适用准确，李林伶的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回李林伶的上诉请求，维持原判。 原审被告我爱我家公司陈述称：李林伶与厉利华、杜娜所签订的案涉《杭州市房屋转让合同》系当事人意思表示，是合法成立并生效的。作为合同当事人都应本着诚实信用的原则积极履行自身义务，促成交易。关于厉利华、杜娜的贷款因其个人原因未审批通过，为了实现合同目的，厉利华、杜娜积极履约，将按揭购房变为一次性付款购房，此种付款方式大大减少了交易环节、缩短了交易时间，双方均有受益。但由于李林伶不配合更改相关合同，致使最终合同目的无法达成。故原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。 二审中，在本院指定的举证期限内，李林伶与厉利华、杜娜、我爱我家公司均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实除与原审法院认定的事实一致的以外，另查明，李林伶与厉利华、杜娜于2017年5月22日签署的《协议》第七条约定：“厉利华、杜娜承诺为二次购房，于2017年5月25日前到按揭银行办理按揭申请的相关手续，如因厉利华、杜娜个人征信情况或所提供资料不真实，影响本合同履行的，由厉利华、杜娜承担全部责任。若非厉利华、杜娜原因导致贷款审批不能通过，则双方协商解决，协商不成合同终止，双方互不追究责任，已产生的实勘费由厉利华、杜娜承担，李林伶需在接到委托代理机构通知后五个工作日内将已收房款返还给厉利华、杜娜。” 本院认为：案涉《杭州市房屋转让合同》及协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。本案的争议焦点在于该合同及协议是否已终止。从本案查明的事实和在案证据分析，首先，李林伶在得知厉利华、杜娜无法办理按揭贷款前依约还清了案涉房屋的贷款，在得知该消息后，李林伶亦未按照案涉协议第七条的约定在五个工作日内将已收首付款返还给厉利华、杜娜，且于2017年7月8日向我爱我家公司交付了案涉房屋的他项权证，李林伶的这些行为在厉利华、杜娜看来，都是在继续履行案涉《杭州市房屋转让合同》及协议；其次，李林伶在二审中明确案涉协议第七条约定的“合同终止”系指约定解除权，但李林伶并未向厉利华、杜娜作出过解除案涉《杭州市房屋转让合同》及协议的意思表示；最后，李林伶签订案涉《杭州市房屋转让合同》及协议的目的在于获得相应房款，在厉利华、杜娜支付完全部房款后，李林伶的合同目的已经实现，且厉利华、杜娜一次性支付余款的行为在合理期限内，亦未损害李林伶的利益。因此，原审法院对李林伶关于案涉《杭州市房屋转让合同》及协议已终止，要求厉利华、杜娜支付违约金的主张不予支持，并无不当。在此基础上，原审法院认定李林伶应当交付案涉房屋、协助办理案涉房屋过户手续及支付违约金中的合理部分，我爱我家公司应当协助办理案涉房屋过户手续，亦无不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23600元，由李林伶负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 金瑞芳 审 判 员 胡 宇 审 判 员 盛 峰 二〇一八年七月三十一日 法官助理 张 琪 书 记 员 赖雪珂