广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第424号上诉人（原审原告）：广州市贵族物业服务有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人刘波，董事长。委托代理人乐云龙、张文霞，均为该公司职员，联系地址同公司。被上诉人（原审被告）：简曼霞，住所地广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：苏汉强，住所地广州市越秀区。上诉人广州市贵族物业服务有限公司与简曼霞、苏汉强物业服务合同一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第720号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，广州市贵族物业服务有限公司领有《物业管理企业资质证书》。广州市海珠区滨江东路37号（豪景阁）8楼G座原产权人为黄某和李某。广州市贵族物业服务有限公司曾以黄某和李某拖欠费用为由，起诉要求其支付从1998年10月起至2008年9月止的物业管理费、自用电费、水某、排污费、煤气费、公共分摊水电费及滞纳金。原审法院于2009年5月5日作出（2008）海民三初字第3590号民事判决书，查明：1997年3月18日，广州市贵族物业服务有限公司与广州市东迅房地产发展有限公司（以下简称“东某甲公司”）签订《物业管理委托合同》，约定东迅公司将广州市海珠区滨江东路31-67号海珠半岛花园一、二期委托广州市贵族物业服务有限公司实行物业管理；期限从1997年6月1日至2002年5月31日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由广州市贵族物业服务有限公司向业主或物业使用人收取；本物业的管理服务费，在业委会成立前，执行物价主管部门的批复标准，在成立业委会后，由业委会与广州市贵族物业服务有限公司协商按质定价；等。2002年6月1日，双方续签了《物业管理委托合同》，期限从2002年6月1日期起至2003年5月31日止。2003年6月2日，双方又续签《物业管理委托合同》，期限从2003年5月31日起至2008年5月31日止。2008年5月23日，双方签订《物业管理服务合同》，东迅公司将包括滨江东路37号豪景阁在内的房屋委托广州市贵族物业服务有限公司实行物业服务，期限从2008年6月1日起至海珠半岛花园业主委员会依法成立、依法选聘物业管理企业并签订物业管理服务合同生效时止；管理服务费一期住宅豪景某每月每平方米2元；等。1998年8月6日，广州市物价局以穗价函[1998]140号《关于海珠广场花园住宅物业管理服务收费标准的批复》，批准一期的住宅物业管理综合服务费从原2.7元调为2.9元/平方米；等。2000年12月20日广州市物价局向广州市贵族物业服务有限公司核发了《广东省经营服务性收费许可证》编号第E02163号，载明收费单位为广州市贵族物业服务有限公司，海珠半岛花园豪景某5D高层住宅的收费标准为2.7元/平方米，备注：公共水电按实分摊。该《许可证》经广州市物价局年审至2004年6月有效。该案判决：黄某、李某向广州市贵族物业服务有限公司支付从1998年10月1日起至2008年9月30日止的物业管理费、自用电费、水某、排污费、煤气费、公共分摊电费、公共分摊水某及上述费用的滞纳金；等。该案已生效。广州市贵族物业服务有限公司于2014年5月19日向原审法院提起本案诉讼请求判令：1、简曼霞、苏汉强清付从2008年10月起至2014年1月止所拖欠的管理费11600.71元（每两个月收取一次管理费，每两个月的管理费为359.71元）及滞纳金（从2008年12月1日起至付清之日止，按每日万分之五点九的标准计算）；2、简曼霞、苏汉强立即清付2008年10月起至2014年1月止的自用水某/排污费1745.6元及其滞纳金（从2008年12月1日起至付清之日止，按每日万分之五点九的��准计算）；3、简曼霞、苏汉强立即清付从2008年10月起至2014年1月止所拖欠的公共分摊电费1993元及滞纳金（从2008年12月1日起至付清之日止，按每日万分之五点九的标准计算）；4、简曼霞、苏汉强立即支付从2008年10月起至2014年1月止所拖欠的公摊水某340.63元及其滞纳金（从2008年12月1日起至付清之日止，按每日万分之五点九的标准计算）；5、受理费由简曼霞、苏汉强承担。广州市房地产档案馆于2013年7月4日出具的《房地产登记簿查册表》载明，涉案房屋的产权人是简曼霞、苏汉强简曼霞，占有部分为全部，建筑面积89.9448平方米，交易日期为2008年9月27日，所有权来历为购买；等。广州市贵族物业服务有限公司、简曼霞、苏汉强均确认涉案房屋为简曼霞、苏汉强的夫妻共同财产。广州市贵族物业服务有限公司为证明其主张，还向原审法院提交了如下证据：1、豪景某8G单元、客户名称简曼霞、苏汉强的《2014年度海珠半岛花园豪景某住户欠费诉讼（明细清单）》、广州市自来水公司的水某发票、广东电网公司广州供电局电力发票若干等证据。根据《2014年度海珠半岛花园豪景某住户欠费诉讼（明细清单）》显示，简曼霞、苏汉强欠付的2008年10月至2014年1月的管理费11600.71元、水某1745.6元、分摊电费1993元、分摊水某340.63元，合计欠费本金15679.94元、滞纳金9654.25元，总金额为25334.19元；等。拟证明简曼霞、苏汉强欠付的费用数额。2、广州市公证处委托代理公证书，代理人代业主收楼确认书、业主第一次交费和代理人代业主最后一次交费凭证。拟证明苏汉强是原业主黄某、李某的代理人，相关费用一直由苏汉强缴纳。3、2008年至2014年催收公证书。简曼霞、苏汉强原审质证意见：证据1不真实，但对该证据上所记载的月份、管理费没有意见，对自用水电费及分摊水某的金额不确认；对于证据2，确认2008年之前的物管费和水电费是由原业主将现金给简曼霞、苏汉强苏汉强，委托苏汉强向物管公司代缴，简曼霞、苏汉强于2008年购买涉案房屋后，已缴清2008年9月至2014年1月期间所发生的全部费用；证据3因张贴位置很隐蔽，简曼霞、苏汉强看不到，直至本案诉讼才知晓。简曼霞、苏汉强为证明其抗辩意见，原审还提交如下证据：1、广州市贵族物业服务有限公司于2014年1月3日出具的《发票》，载明：付款方名称：（个人）豪景某8G单元；开票项目：管理费11825.66元、自用及分摊费用14070.59元；合计：25896.25元；附注：交1998年10月-2007年5月管理费及自用分摊费用；等。拟证明简曼霞、苏汉强已缴纳了2008年9月至2014年1月所欠费用及滞纳金，发票上的附注内容是虚假的，是广州市贵族物业服务有限公司胡乱填写的。2、2013年年度海珠半岛花园豪景某住户欠费诉讼（明细清单）两份，均载明：客户名称：（一手业主）黄某、李某，代理人：苏汉强，（二手业主）简曼霞；豪景某8G单元，面积89.94平方米。其中，未加盖广州市贵族物业服务有限公司公章的明细清单载明：1998年10月至2008年8月小计：管理费22413.11元、自用电费262.6元、液化气1064元、水某1157.99元、分摊电费4190.96元、分摊水某535.34元、欠费本金29624元、滞纳金29803.85元、总金额59427.85元；2008年9月至2014年1月小计：管理费11825.66元、水某1745.6元、分摊电费2031.2元、分摊水某346.46元、垃圾处理费90元、中大修174.29元、欠费本金16213.21元、滞纳金9683.04元、总金额25896.25元；等。简曼霞、苏汉强称该清单是广州市贵族物业服务有限公司在开具发票时提供给简曼霞、苏汉强的。两份清单2008年10月至2014年1月时段的管理费、水某、��摊电费、分摊水某、垃圾处理费、中大修项目金额完全一致。但加盖有广州市贵族物业服务有限公司公章的清单的欠费本金栏存在多处错误，与实际金额不符，简曼霞、苏汉强称该份清单是其于2014年2月7日在东某乙路邮局领取的，进一步证实广州市贵族物业服务有限公司作假。广州市贵族物业服务有限公司原审质证意见：对证据1的真实性没有异议，当时简曼霞、苏汉强确实是缴纳1998年10月至2007年5月的费用；证据2并非广州市贵族物业服务有限公司提供，该证据上没有公司盖章，明细清单应以广州市贵族物业服务有限公司提交的证据为准。原审诉讼中，广州市贵族物业服务有限公司表示涉案小区尚未成立业主委员会，该小区的物业管理费及其他费用均为每两个月收取一次，当期的费用最迟在第二个月的月底前缴纳。原审法院认为，广州市贵族物业服务有限公司��东某甲公司签订《物业管理委托合同》，接受委托对广州市海珠区滨江东路31-67号海珠半岛花园实行物业管理。简曼霞、苏汉强的物业属于该合同约定的管理范围。另外，简曼霞、苏汉强入住的广州海珠广场花园住户手册中记载“管理中心有权向花园内各单位的业主收取管理费和公共用水用电费及专项设备维护备用金”、“管理中心按照花园实际支出确定各单位业主需交付的管理费或附加费的金额，各单位业主需按照已确定的金额按时缴付费用，业主可以现金或支票交费，对逾期未缴者管理处有权征收利息（按每月1.8%计算）。根据权利义务相一致原则，简曼霞、苏汉强接受了广州市贵族物业服务有限公司的物业管理服务，应当支付对价给广州市贵族物业服务有限公司。简曼霞、苏汉强答辩称其已于2014年1月缴纳了从2008年9月至2014年1月的管理费、自用水某、分摊水电费及滞纳金。虽然发票附注记载简曼霞、苏汉强缴纳的是1998年10月至2007年5月的管理费及自用分摊费用，但因开具发票的权利掌控在广州市贵族物业服务有限公司手中，且原审法院已经以生效判决判令涉案房屋原产权人黄某、李某向广州市贵族物业服务有限公司支付从1998年10月1日起至2008年9月30日止的物业管理费、自用电费、水某、排污费、煤气费、公共分摊电费、公共分摊水某及上述费用的滞纳金。实际上简曼霞、苏汉强于2008年9月27日才购买涉案房屋，广州市贵族物业服务有限公司主张简曼霞、苏汉强于2014年1月缴纳的是1998年10月至2007年5月的拖欠费用与理不合。结合简曼霞、苏汉强提交的发票和两份明细清单，能够形成有效的证据链，故对简曼霞、苏汉强已缴纳从2008年9月至2014年1月的管理费、自用水某、分摊水电费及滞纳金的事实，原审法院予以认定。广州市贵族物业服务有限公司的诉讼请求无理，原审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《物业管理条例》第四十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决如下：驳回广州市贵族物业服务有限公司的全部诉讼请求。本案诉讼费434元，由广州市贵族物业服务有限公司负担。判后广州市贵族物业服务有限公司不服向本院提起上诉，请求：1、撤销广州市海珠区人民法院作出的(2014)穗海法民三初字第720号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费由简曼霞、苏汉强承担。广州市贵族物业服务有限公司称：1、苏汉强是于2014年1月3日到上诉人处按《2013年度海珠半岛花园豪景某住户欠费诉讼(明细清单)》(见附件一)缴交1998年10月至2007年5月所欠的费用，发票也如实地反映简曼霞、苏汉强当��所要求缴交费用的情况，且其对发票所开出来的内容直至广州市贵族物业服务有限公司提起本次诉讼之前都没有异议。2、苏汉强向广州市贵族物业服务有限公司提出其遗失了《2013年度海珠半岛花园豪景某住户欠费诉讼(明细清单)》，要求广州市贵族物业服务有限公司补给他一份。广州市贵族物业服务有限公司于2014年2月6曰向简曼霞、苏汉强寄出该份清单，简曼霞、苏汉强也于2014年2月7日收到广州市贵族物业服务有限公司邮寄的清单，其对该清单所列明的费用直至广州市贵族物业服务有限公司提起本次诉讼之前也是没有异议的，而且该清单所反映的费用与(2008)海民三初字第3590号《民事判决书》基本一致(注：因为2002年1月广州市贵族物业服务有限公司收费系统升级，把1998年10月至2002年1月的管理费、自用液化气费、自用电费等三项合并成管理费自用费用汇总)。3、苏汉强当庭也承认其从1996年1月22日起其作为涉案房屋的代理人，并由其代为收楼、缴交物业管理费等，且一直居住使用至今，故被上诉人缴交1998年10月至2007年5月所欠的费用合情合理，且苏汉强至今也没能提供简某委托其代为缴交物业管理费用的手续。直至本次诉讼前，苏汉强才告诉广州市贵族物业服务有限公司其与简某是夫妻关系，但一直没有提供相关证据。4、广州市贵族物业服务有限公司本次诉讼总金额为25334.19元，与简曼霞、苏汉强所己缴交的25896.25元金额也完全不相符，特别是物业管理费：广州市贵族物业服务有限公司起诉请求的是11600.71元，而简曼霞、苏汉强所交的管理费金额为11825.66元。一审法院仅凭简曼霞、苏汉强提交一份交所谓的证据(广州市贵族物业服务有限公司当庭不予确认)，而武断地认定简曼霞、苏汉强已缴交了从2008年9月至2014年1月的费用，纯属误判。5、对于简曼霞、苏汉强拖欠管理费、公共分摊水、电费等违约行为，难道不应该支付违约金?庭审时补充如下：苏汉强向税务机关投诉说我方没有按照生效判决收取费用，多收了苏汉强的钱及结合苏汉强向我方交钱，我方2014年2月6日将发票寄给苏汉强，苏汉强2014年2月7日收到发票，苏汉强对收费的时间段是没有异议的。综上所述，广州市贵族物业服务有限公司认为一审判决认定事实错误，适用法律错误，恳请二审法院查明后撤销一审判决，支持广州市贵族物业服务有限公司的上诉请求。简曼霞、苏汉强二审答辩称：我方投诉的问题对方的发票没有按正规写，对方收的是2008年9月-2014年1月的费用，但对方没有在发票上写明，我投诉的不是金额的问题。对方上诉状的2013度住户收费账单可见2007年4-5月水某是127.11元，但是生效判决书2007年4-5月是68元，所以说账单是��造的。广州市国土房管局海珠区分局的证明我交的费用是2008年-2013年度的管理费和水电费，不是对方所说的时间段。不同意对方的上诉，同意维持原判。本院经审理，确认原审查明事实。上诉人二审中，向本院提交资料要求作为二审新证据使用：2014年12月4日广州市海珠区地方税务局的关于税务检查核对意见书，该意见书是根据被上诉人投诉1998年10月-2007年5月没有按照（2008）穗海法民三初字第359号记载费用收，拟证明被上诉人确认收费时间段，只是投诉多收费用。上诉人收被上诉人的款项是收1998年10月-2007年5月管理费费用。对此，被上诉人认为该投诉正是基于认为上诉人将该款认定为1998年10月-2007年5月存在不合理，并非认可该时段的认定而仅对数额投诉。本院认为，上诉人广州市贵族物业服务有限公司依据前期签订的《物业管理委托合同》，向被上诉人提供了物业管理服务，双方当事人形成有效的物业管理合同关系，均应依据合同约定权利义务切实履行。本案争议的焦点在于诉请时段的物业管理费是否已经交付，而该争议源于双方对于被上诉人已交付的款项25896.25元性质的认定各有不同表述。上诉人认为就该笔款项，2014年1月3日出具的《发票》附注记载被上诉人缴纳的是1998年10月至2007年5月的管理费及自用分摊费用，结合被上诉人与前业主的委托代理关系，足以证实该款是被上诉人作为代理人代前业主缴付欠款。而事实上，前业主欠费已经由生效判决认定，并进入强制执行阶段，对于前业主欠费理应通过执行程序解决。另一方面，本案纠纷的起因在于双方当事人就欠费问题产生冲突，期间有关部门亦介入协调，从协调部门复函的内容看，被上诉人反映争议欠费时段在2008年至2013年，该证据亦与被上诉人陈述较吻合。同时��上诉人提交的欠费总额与被上诉人实际的缴费金额亦并不完全吻合。至于上诉人二审向本院提交被上诉人向税务部门投诉的复函，并不足以排除被上诉人基于上诉人发票备注时间段不合理性而进行投诉的可能，被上诉人的解释同样具有合理性。考虑双方当事人证据瑕疵及充分性，原审结合本案实际情况综合分析作出判决，该判决并无不当，也更为符合一般认知，在上诉人并无其他充分证据的情况下，本院予以维持。综上，上诉人上诉理由并不从分，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费434元，由上诉人广州市贵族物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一���年八月三十一日书 记 员  党春婷