惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1391民初713号原告：陈华彬，男，汉族，1977年7月18日出生，住址：海南省三亚市。委托诉讼代理人：谢新志，广东鹏乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐学英，广东鹏乾律师事务所实习律师。被告：惠州市顺成房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾西区移民村坜下居委会二楼。法定代表人：唐顺成。委托诉讼代理人：田德明，该公司工作人员。委托诉讼代理人：钟春华，广东穗通律师事务所律师。原告陈华彬诉被告惠州市顺成房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年3月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢新志、唐学英，被告的委托诉讼代理人钟春华、田德明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈华彬向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告自2017年1月31日起计算至2017年4月30日，2017年10月31日起暂计算至2018年1月31日止的逾期交房违约金人民币8601元；2.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年6月6日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买惠州大亚湾西区，总价款为人民币470000元，被告于2017年1月30日之前交房，若被告逾期交房的，按照合同中第十二条约定的承担逾期交房责任。合同签订后，原告已履行了合同义务，但被告至今仍未履行交房义务，被告应向原告支付逾期交房违约金。被告惠州市顺成房地产开发有限公司辩称，被告对已付的违约金的时间和数额都没有争议，对原告诉请的违约金有异议，一、交房时间，补充合同已经变更了交房的条件，取得竣工验收报告就可以交房，而且约定基础设施未完善的可以宽限90天，宽限期不计算违约金；二、双方后来签订了违约金确认书，对2017年5月1日至2017年10月30日期间的违约金作出了处理，并已支付完毕，对于2017年1月31日至2017年4月30日期间属于宽限期，不需要支付违约金。被告在2017年7月6日已经取得了工程竣工验收报告，按约定被告可以交付房屋给原告，2017年8月8日在取得房屋实测报告后，通知原告前来收房，但原告以房屋没有进行竣工验收备案为由拒绝接受房屋，被告在2017年12月21日取得房屋竣工验收备案表后再次通知原告收房，原告一直拖到2018年3月9日才收房。所以这段时间原告未收房不属于被告的过错，被告不承担违约责任。实际上，被告支付2017年5月1日至2017年10月30日之间的违约金是在政府协调以及原告集体上访的情况下，被告无奈才支付的；三、按照竣工验收时间2017年7月6日作为截止时间，由于原告拒收房屋，被告不存在违约行为，不承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2016年6月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区，总价款470000元。被告应当在2017年1月30日前向原告交付商品房，合同第九条约定交付条件：商品房交付时应当已取得建设工程验收备案证明文件及房屋测绘报告，该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十二条约定被告逾期交付责任：（1）逾期超过90日内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部房款，并自买受人付款之日起，按照5.4%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房价款万分之一的违约金（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）。附件十一补充协议第一条第2款约定买卖双方一致同意，本合同第九条的商品房交付条件变更为：该商品房经建设、施工、监理、勘察、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》。该商品房达到本条所述交付条件，《商品房买卖合同》及本补充协议项下该商品房交付条件以本条为准。附件十一补充协议第一条第3项约定：如《商品房买卖合同》第十条约定的期限内设施设备未达到交付使用条件，出卖人应在90日内完成整改，使其达到交付使用条件，否则，自第91天起，出卖人每月按30元标准向买受人支付违约金。合同及合同补充协议还约定了其他事项。在合同约定的交付之日前原告付清了房款470000元，但被告未将符合合同约定标准的房屋交付给原告。2017年10月30日，双方就逾期交房事宜达成协议，签订了《违约金确认书》，双方确认逾期交房的违约金从2017年5月1日起计赔至10月30日止，共8400元，被告在2017年11月8日前支付至原告指定账号，2017年2月1日至2017年4月30日的违约金按合同约定执行，如在2017年11月1日前仍未取得交房资格，后续违约金按合同约定赔付。确认书签订后，被告按约定向原告支付了违约金8400元。被告先后于2017年8月20日、2017年12月23日通知原告收楼，原告于2018年3月9日办理了收楼手续。另查明，被告开发的“香榭名苑”工程项目于2016年11月9日已完成电梯监督检验，2016年12月5日完成了建设工程消防验收，2017年7月6日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收并取得《建筑工程竣工验收报告》，2017年12月21日通过竣工验收备案。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷案，争议焦点为：1.如何确定逾期交房的违约金问题；2.“2017年2月1日至2017年4月30日的违约金按合同约定执行”如何理解的问题。对此，分析认定如下：对于如何确定逾期交房的违约金问题，合同及合同补充协议均为有效，合同补充协议对合同中交付标准进行变更，因此交付标准以合同补充协议约定为准，合同补充协议约定交付条件为取得《工程竣工验收报告》。本案中，涉案房屋已于2016年11月9日完成了电梯监督检验，2016年12月5日完成了建设工程消防验收，2017年7月6日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收并取得《建筑工程竣工验收报告》，此时涉案房屋实际上已符合合同补充协议约定的交付条件。在达到合同补充协议约定的交付条件后，双方对逾期交房事宜进行协商，签订《违约金确认书》，该确认书系双方真实意思表示，予以认可，被告已支付2017年5月1日至2017年10月30日逾期交房违约金8400元。涉案楼盘也于2017年12月21日通过备案，且签订确认书时涉案房屋已符合合同约定的交房条件，故原告请求支付2017年10月31日后的逾期交房违约金，无事实和法律依据，不予支持。关于《违约金确认书》中约定的“2017年2月1日至2017年4月30日的违约金按合同约定执行”如何理解的问题，因该时间段并未包含在前述“2017年5月1日至10月30日”时间段内，两时间段为并列关系，双方签订的《违约金确认书》是用于解决逾期交房违约责任的问题，“按合同约定执行”应理解为按照合同关于逾期交房违约金的约定执行，被告认为2017年2月1日至2017年4月30日为“设施设备”交付宽限期，可不支付违约金。因“商品房”与“商品房相关设施设备”为不同交付对象，分别为《商品房买卖合同》两个不同条款中约定，违约责任亦分别有不同的约定，不能将商品房相关设施设备交付的宽限期用于商品房交付的宽限期，因此，被告的辩解意见，不予采纳。被告应向原告支付2017年2月1日至2017年4月30日的逾期交房违约金4136元（470000元×0.0001×88天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告惠州市顺成房地产开发有限公司自本判决发生法律效力后十日内向原告陈华彬支付逾期交房违约金4136元;二、驳回原告陈华彬其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告惠州市顺成房地产开发有限公司负担，此款已由原告预交不予退还，被告自本判决生效后径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 吴湘元审 判 员 薛银标审 判 员 刘丽强二〇一八年七月三十日法官助理 庞杏迪书 记 员 宋煜珍