浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2014）���善民初字第1838号原告：范志猛。原告：张佳瑗。两原告共同委托代理人：薛鹏。被告：嘉兴都汇置业有限公司。法定代理人：周昆。委托代理人：张宏。第三人：中国建设银行股份有限公司嘉善支行。负责人：姚献峰。委托代理人：沈建平。原告范志猛、张佳瑗与被告嘉兴都汇置业有限公司（以下简称都汇置业公司）及第三人中国建设银行股份有限公司嘉善支行（以下简称建行嘉善支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月26日立案受理，依法由审判员赵玲莉适用简易程序于2014年11月10日公开开庭进行了审理。原、被告及第三人申请庭外和解一个月，不计入审限。原告范志猛、张佳瑗及两原告共同委托代理人薛鹏，被告的委托代理人张宏、第三人的委托代理人沈建平均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告范志猛、张佳瑗起诉称：2012年11月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买其开发的“嘉汇城市广场”7幢1-601室住宅，建筑面积128.95平方米，单价5746.41元，总价741000元。原告于本合同签署的同时支付首付款人民币223000元，剩余购房款人民币518000元通过商业银行按揭方式予以支付。合同同时约定，被告应在2014年5月31日前，将符合条件的商品房交付原告使用。被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应退还全部已付款，并向原告支付违约金。上述合同签订后，原告即于2012年11月28日向被告支付了购房首付款223000元。同时，原告与第三人于2013年2月1日签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定原告向第三人借款518000元，借款期限240个月，该款划入被告帐户，并由被告提供保证担保。现原告已依约履行支付购房首付款及办理按揭贷款的义务��并已向第三人支付了按揭贷款本息合计68077.57元。但是，被告却未按约履行合同约定的交房义务，截止今日，被告仍无法向原告交付符合合同约定的房屋，严重侵害了原告的合法权益，致使原告合同目的无法实现，被告已构成根本性违约。依据合同约定，被告逾期交房“超过90日后，买受人有权解除合同”，合同解除后，原告因此遭受的各项损失理应由被告予以赔偿。原告现向贵院起诉，请求法院判令：1、解除原、被告间签订的《商品房买卖合同》，被告返还原告已支付的购房首付款223000元及利息（按银行同期贷款利率计算，自2012年11月28日起暂计算至起诉日，实际计算至付清日）；2、解除原告与第三人间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，由被告向第三人偿还尚欠的按揭贷款本金和利息；3、被告赔偿原告已向第三人支付的按揭贷款损失68077.57元及原告已���付的按揭保险费损失819元；4、被告向原告支付延期交房违约金74100元；5、被告赔偿原告支付的律师代理费28000元；6、本案诉讼费用由被告负担。原告为自己的主张提供以下证据：1、两原告身份证、被告工商信息打印件及组织机构代码证、第三人工商信息打印件及组织机构代码证复印件各1份，证明原、被告及第三人诉讼主体资格。2、商品房买卖合同原件1份，证明原告于2012年11月28日向被告购买其开发的“嘉汇城市广场”7幢1-601室住宅，建筑面积128.95平方米，单价5746.41元，总价741000元的事实，并对交房日期作了明确约定，但现在被告已违约。3、个人住房（商业用房）借款合同原件1份，证明涉案房屋剩余款项由原告向第三人中国建设银行借款的事实，借款期限240个月，并由被告提供担保。4、中国建设银行个人贷款对帐单原件2页，证明原告为履行本案的借款���同，截止2014年9月1日已经归还的68077.57元。5、中国人寿财产保险股份有限公司个人贷款抵押房屋保险单复印件1份，证明原告支付了按揭保险费819元。6、浙江天程律师事务所委托代理协议书原件1份，证明原告因本案而产生的律师费用28000元作为损失现向法院予以主张。7、标有嘉汇城市广场的手写稿原件1份，证明涉案房屋原价为866534元，后经被告以按揭96折以及当天签约抵3000元，按时签约99折以及存10000元抵80000元的优惠，之后涉案房屋为741000元。这个优惠差价为原告可得利益的损失。8、首付款发票复印件1份，证明原告即于2012年11月28日向被告支付了购房首付款223000元。被告都汇置业公司答辩称，1、作为被告方希望双方能够继续履行商品房合同，据代理人了解房屋竣工时间不会太久了，等待时间也不会太长了；2、针对本案的二个问题，我方认为违约金的计算有误，理由：（1）违约金计算比例错误，根据合同第十条的约定，如果原告选择解除合同，按照已付累计款的1%向买受人支付违约金即7410元；（2）本案中原告诉请的第一项与第三项中，都要求被告方赔偿利息损失，其中22万元多从11月28日计算，其中4万多元属于利息部分。这二项相加肯定大于合届约定的违约金，法律上也明确规定，在违约金与损失二项中，如果说损失大于违约金，那么只能计算损失，即二都只能选择其一；3、关于律师费没有法律与合同的约定，不应当支持。被告未向本院提供证据。第三人建行嘉善支行答辩称，原告张佳瑗于2013年2月1日向我方申请的按揭贷款。根据其申请我方核准发放了贷款518000元至被告帐户。整个借款合同由被告提供保证。现在张佳瑗申请要求与我行解除购房合同，原因是其与被告之间的交房延期产生诉请，我行认为解除购��合同的前提是全额偿还借款合同下的借款本息及相关的费用。第三人未向本院提供证据。上述证据经庭审质证，本院认证如下：被告及第三人对原告提供的证据1、3、4、8均无异议，本院予以确认。被告对原告提供的证据2、5、6真实性无异议，第三人无异议，对上述证据本身的真实性本院予以确认。被告对原告提供的证据7认为真实性无法确认，第三人对该证据不发表意见，本院认为该手写稿无被告单位盖章确认，内容也不明确，不能证明原告的证明目的，对该证据本院不予确认。本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2012年11月28日，两原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买浙江省嘉善县惠民街道嘉汇城市广场7幢1-601室房屋一套，建筑面积128.95平方米，房屋总价741000元整。付款方式为买受人于本合��签署的同时支付首付款223000元，剩余购房款518000元通过按揭贷款方式予以支付。交付期限为2014年5月31日前。出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订当天，两原告支付被告涉案房屋首付款223000元。2013年2月1日，原告与第三人建行嘉善支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定两原告向第三人借款518000元用于购置涉案房产，借款期限240个月，该款项已划入被告账户，两原告自2013年3月1日起每月向第三人归还借款3583.03元，至原告起诉时已向第三人支付按揭贷款68077.57元。原告向中国人寿财产保险股份有限公司支付保险费819元，被告至今未向两原告交��涉案房屋，原告现诉至本院要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求被告支付其已付的贷款本金、利息并赔偿损失、违约金等。另查明，本院于2014年9月29日向被告送达本案起诉状副本等相关材料。本院认为：我国合同法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。结合本案查明的事实，原、被告合同约定，出卖人未按期交付涉案房屋超过90日后，买受人有权解除合同，原、被告合同约定被告于2014年5月31日前交房，至2014年9月25日原告起诉时被告仍未交房已构成违约，达到了合同解除的条件，原告现诉请要求解除原、被告之间的商品房买卖合同符合上述约定，本院予以支持。法律规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除，故涉案商品房买卖合同于2014年9月29日解除。为购买涉案房屋，原告支付了首付款223000元、按揭贷款68077.57元及按揭保险费819元，由于被告违约致合同解除，原告支付的首付款及相应利息、已付的按揭贷款、按揭保险费均成为损失，被告作为违约方对于上述损失应予以赔偿，原告诉请要求被告支付购房首付款223000元及相应利息，并要求被告支付其已付的按揭贷款、按揭保险费819元，本院予以支持。同时，根据原、被告合同约定，出卖人逾期交房致买受人解除合同的，出卖人按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，故被告应支付原告违约金为741000元×1%=7410元，原告诉请的违约金超出上述金额的部分缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告支付律师费缺乏法律依据，本院不予支持，��告就此所提的抗辩意见本院予以采纳。两原告与第三人建行嘉善支行于2013年2月1日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效，但因原、被告之间购房合同的解除，致使该合同的合同目的无法实现，亦失去继续履行的基础和必要，故原告诉请解除该合同，本院予以支持，考虑到第三人的按揭贷款是直接给付了被告，且导致本案两份合同解除的责任亦全部在于被告等实际情况，本院认为至原告起诉时上述尚欠的银行贷款本金和利息应由被告偿还，原告要求被告向第三人偿还尚欠的贷款本金和利息的诉请本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、原告范志猛、张佳瑷与被告嘉兴都汇置业有限公司于2012年11月28日签订的《商品房买卖合同》于2014年9月29日解除。二、解除范志猛、张佳瑷与第三人中国建设银行股份有限公司嘉善支行于2013年2月1日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。三、被告嘉兴都汇置业有限公司返还原告范志猛、张佳瑷首付款223000元，并支付原告范志猛、张佳瑷相应利息（以本金223000元计算，自2012年11月28日起算至被告实际付清之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息），于本判决生效之日起五日内付清；四、被告嘉兴都汇置业有限公司支付原告范志猛、张佳瑷已向第三人中国建设银行股份有限公司嘉善支行支付至2014年9月25日的按揭贷款本金及利息68077.57元，于本判决生效之日起五日内付清；五、被告嘉兴都汇置业有限公司支���原告范志猛、张佳瑷按揭保险费损失819元，于本判决生效之日起五日内付清；六、被告嘉兴都汇置业有限公司替原告范志猛、张佳瑷向第三人中国建设银行股份有限公司嘉善支行偿还自2014年9月26日起尚欠的银行贷款本息；七、被告嘉兴都汇置业有限公司支付原告范志猛、张佳瑷违约金7410元，于本判决生效之日起五日内付清；八、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7210元，减半收取3605元（原告已预交），由被告嘉兴都汇置业有限公司负担2799元，由原告范志猛、张佳瑷负担806元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  赵玲莉二〇一五年一月十九日书记员  钱 煜附页一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。