呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2018）内0104民初1633号原告：杨正刚，个体，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：那日苏，内蒙古融兴律师事务所律师。被告：内蒙古巨东房地产开发有限责任公司。法定代表人：张玉宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：王中伟，内蒙古伊敏律师事务所律师。第三人：内蒙古昭华建筑工程（集团）有限责任公司。法定代表人：王燕霖，该公司总经理。第三人：黄建平，住内蒙古牙克石市。委托诉讼代理人：李芊葆，北京市金励律师事务所律师。第三人：杨培君，住呼和浩特市。原告杨正刚与被告内蒙古巨东房地产开发有限责任公司（以下简称巨东公司）、第三人内蒙古昭华建筑工程（集团）有限责任公司（以下简称昭华公司）、黄建平、杨培君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月18日立案受理，依法适用普通程序进行了审理，并作出（2016）内0104民初3733号民事判决。宣判后，巨东公司不服提起上诉。呼和浩特市中级人民法院作出（2017）内01民终2995号民事裁定，撤销本院（2016）内0104民初3733号民事判决，发回本院重审。本院重新受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，追加杨培君为本案第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告杨正刚及其委托诉讼代理人那日苏、被告巨东公司的委托诉讼代理人王中伟、第三人黄建平的委托诉讼代理人李芊葆到庭参加诉讼，第三人昭华公司、杨培君经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨正刚向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告将水语青城二期七号楼西单元12层东户房屋交付原告（房屋总价493170元）。2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年1月，原告通过介绍从昭华公司委托人黄建平处购买了被告与昭华公司合作开发的××区东户房屋一套，并于2013年1月12日交付购房首付款200000元，于2013年11月4日交付上述房屋购房款200000元，共计交付购房款400000元，占房屋总价81.1%。2016年10月，昭华公司委托代理人黄建平将购房钥匙交到我手中，并进行了查看。2016年11月13日，我工作回来，再去房屋发现门锁被换，我当即报警，玉泉区小黑河派出所民警出警。经核实，被告将上述房屋以每平方米4800元的价格，于2014年9月10日卖给了杨培君。原告认为，有证据及证人证明被告无权将房屋出售给他人，上述房屋处分权应当是昭华公司，被告将上述房屋出卖给他人，违反了相关法律规定，综上所述，请求人民法院判如所请。巨东公司辩称：我公司不承担任何责任，我公司从未向原告出售过房屋，也没有收取过原告的购房款，昭华公司与原告签订的购房合同是无效合同，因为昭华公司没有任何售房手续，同时就合同的相对性来说，原告应向合同相对人主张权利。黄建平陈述：同意原告的诉请，涉案房屋依据第三人与被告之间的合作开发协议约定，应当为第三人有处分权，所以一并向原告及其老乡出售3套房屋后，被告已为其余两套房屋办理手续并已交付，所以被告应当向原告交付本案涉案房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其主张，向本院提交如下证据：证据一、《合作开发协议》，拟证明涉案房屋所在的7号楼由被告巨东公司与昭华公司合作开发，双方约定昭华公司有权对7号楼部分房屋进行处分，分割方式是纵向分割，因此，巨东公司有义务根据昭华公司的指示办理涉案房屋的交付和销售手续。巨东公司对证据一真实性认可，但不能证明第三人有权私自销售房屋。黄建平对证据一的证据三性认可，要证明的问题认可，该协议明确约定了被告与第三人按48:52分配房屋，并且双方按纵向分配房屋，涉案房屋为第三人分配处分房屋，被告应当向原告交付该房屋。证据二、《建筑工程施工合同》、《委托书》、黄建平的身份证复印件，拟证明黄建平是昭华公司的代理人，代表昭华公司与原告订立协议，原告有理由相信昭华公司对涉案房屋有处分权。巨东公司对证据二建筑施工合同的真实性认可，但是这个合同是个转包合同，是无效合同，也没有说涉案房屋就可以由第三人处分，委托书的真实性认可。黄建平对证据二的证据三性均认可，说明黄建平代表昭华公司处分涉案房屋合法有效。证据三、《水语青城二期（7#西单元）认购协议》、两张付款收据，拟证明原告与昭华公司签订了房屋认购协议，预定了本案涉案房屋并分两次向昭华公司支付购房款合计40万元，占该房屋总价的81.1%，该协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规，合法有效。巨东公司认为合同相对方都是昭华公司和黄建平，证明我公司从未向原告出售过房屋，而是被告和第三人向原告出售了我公司的房屋。黄建平对证据三的证据三性均认可，昭华公司依据与被告的合作开发协议向原告出售所结算分配的房屋，被告应当交付。证据四、《申请拨款收条》，拟证明黄建平根据与原告的协议向昭华公司申请向原告交付本案涉案房屋。巨东公司认为证据四是黄建平自己出具的，证据的来源都不合法，该证据应该是在郭永亮的手里，怎么能在原告手里，说明原告与黄建平串通，再说该证据与本案也无关。黄建平对证据四认可。证据五、《水语青城三区高层楼结算单》、《已开出明细表》、《情况说明》，拟证明本案房屋是由黄建平代表昭华公司进行处分。被告巨东公司对证据五的高层结算清单的真实性认可，其余明细表不认可，《情况说明》属证据串供，不能作为证据使用。结算单也没有明确说涉案房屋可以由第三人处分，不能证明原告要证明的问题。黄建平对证据五认可，反映了被告与第三人结算分配房屋的实际情况。被告与第三人约定48:52，最后结算为五五分配，纵向分割，并且明细中第三人所出售房屋均为西单元，所以被告应当向原告交付涉案房屋。黄建平向本院出示以下证据：划位统计表，拟证明水语青城二期7号楼西单元房屋为第三人昭华公司和黄建平所有，在第三人黄建平抵顶工程款或销售后，再由被告巨东房地产公司办理划房销售手续，但巨东房地产公司对该单元的房屋没有处分权。原告杨正刚对该证据的证据三性均认可，要证明的问题也认可。巨东公司对该证据的证据三性均不认可，因为属于一个人书写的材料。本院从巨东公司调取巨东公司与杨培君签订的的购房协议，杨培君的身份证复印件，工程款拨付房屋审批表。原告杨正刚对该组证据的真实性合法性关联性均不认可，杨培君经法庭合法传唤没有到庭。巨东公司认为该证据是法庭为了核实涉案房屋的现状，要求我公司提交的，这里面有一个工程款拨付房审批表，里面有第三人昭华公司项目部负责人的签字，这个签字证明这个房也是昭华公司出售的，也证明了售房的流程，就是即使昭华公司要售房，也得将人带到我公司办理手续，不会私自售房的。黄建平对该组证据的证据三性均不予认可，该份协议上的购买人杨培君经法院传唤未到庭，无法核实协议签署的真实情况以及是否存在该协议的真实情况，且该认购协议与本案争议焦点无关。审批表并没有相关单位的盖章，上面的签字也无法核实真伪以及签字人员的身份。该组证据与本案无关。本院对当事人的证据和事实认定如下：1、2011年10月29日，发包方（甲方）巨东公司与承包方（乙方）昭华公司第十九项目部签订《合作开发协议》，双方协商将水语青城开发的7号楼建设施工工程承包给乙方，该工程由项目部组织施工并签订内部承包协议书。工程名称水语青城二区3号楼、三区7号楼。地点呼市小黑河镇南营子村水语青城开发项目。结构27层。承包范围：所有图纸要求和会审纪要，详见施工标准。工程价格：一次性包死。工程款给付方式：甲方按乙方所施工的平米数划，甲方5.2、乙方4.8。房抵顶全部工程款，乙方所分得的房屋，销售税由乙方自行承担，分成按纵向分割。开、竣工日期2011年10月17日至2013年10月30日。承包方支付完应交的管理费、税费、人员工资、建设资金、水费、电费等费用后的全部利润归承包方所支配。甲方有巨东公司公章及法定代表人签字。乙方有昭华公司第十九项目部公章及项目负责人郭永亮的签字。2012年3月，昭华公司给黄建平出具《委托书》,内容为我王燕霖系昭华公司法定代表人，现委托黄建平为我单位十九项目部经理，管理水语青城二期7号住宅楼。处理水语青城二期7号住宅楼的一切事务，并承担相应的法律责任。有昭华公司公章。2012年4月12日，甲方昭华公司第十九项目部与乙方黄建平签订《建筑工程施工合同》。双方协商，就水语青城二期7号楼高层楼按工程施工承包达成以下协议。7号楼工程施工面积21515平方米。乙方承包内容：7号楼基础主体装修保温及所有工程的项目直到竣工验收合格以包工包料的形式承包给乙方（其中包括电梯、消防和楼房分划48%的销售税）。工程款给付方式：48%房抵顶全部工程款，乙方所分得的房屋按建筑量的进度划分，8层以上开始划分乙方所分工程48%的80%。工期2012年4月12日--2013年10月30日。工程项目部责任及费用：（1）工程建筑乙方与昭华公司第十九项目部的法人郭永亮盈利亏损无任何责任。（2）项目部法人郭永亮只负责给乙方划房以及与巨东房地产签订合同的责任。不能加入工程里的进料和管理的权利，只有质量的监督权。（3）乙方在施工中的大小事不用和郭永亮协商，但必须要求乙方按照大合同巨东公司与承包人郭永亮（昭华公司第十九项目部）签订的合作开发协议执行。（4）乙方所分得的48%的房屋，有权自行销售，用时甲方给予办理出售房屋一切手续。甲方有昭华公司第十九项目部公章及负责人郭永亮签字，乙方黄建平签字。2、2013年1月14日，甲方（出卖人）昭华公司与乙方（买受人）杨正刚签订《水语青城二期（7#西单元）认购协议》。就乙方向甲方预订《水语青城》二期（7#西单元）商品房事宜，订立本协议并严格遵循与巨东房地产合作开发协议执行。第一条：甲方有权自行销售本栋楼房总建筑面积的48%同时统一办理巨东房地产开发有限公司出示的销售手续。第二条，乙方知悉签订该认购协议时，该商品房的预售许可证正在申办之中。第三条，乙方预定云中路南段《水语青城》二期七号楼西单元12层东户。该房屋总价人民币493170元。该房屋定于2013年10月30日交付，如逾期未交付，甲方将给予乙方所交全部款项银行同期活期利率双倍的补偿。第四条，乙方在签署本协议起向甲方交付该房首付款人民币20万元，剩余房款封顶付20万元，余款交房付清。第五条，甲乙双方商定，乙方在接到甲方电话通知（或书面通知）七日内携购房协议到《水语青城》7#现场与巨东房地产开发有限公司签订正式变更销售手续，双方的权利与义务最终以更换手续为准。双方承诺及义务：（1）甲方出售本房屋于2013年11月底交付使用。（2）甲方同意为乙方更换巨东房地产开发有限公司销售手续。（3）甲方出售的本房屋与水语青城巨东房地产开发有限公司（售楼部）出售房屋及性质完全一致。甲方有昭华公司公章及黄建平签字，乙方杨正刚签字。2013年1月17日，2013年11月4日，杨正刚向黄建平分别交付水语青城7号楼西单元十二层购房款人民币20万元整，总计40万元整。上有本项目二期7号楼现金收讫章。2016年6月27日，黄建平给杨正刚出具《申请拨款收条》，内容为今有水语青城7号楼黄建平申请给购房人杨正刚12层东户，请郭永亮老总及时办理。申请人黄建平。2016年6月，杨正刚从黄建平的管理人员手里拿到了水语青城7号楼西单元十二层东户的房门钥匙。后发现该房屋门锁在自己不知情的情况下被换锁，该房屋在诉讼期间又被装修。3、2016年8月4日，郭永亮代表施工方黄建平与甲方巨东公司代表签订《水语青城三区高层楼结算单》。主要内容为，项目部昭华19项目部，楼号三期7#，施工方黄建平，负责人郭永亮，建筑面积21679.88平方米，单价每平米1800元，应付面积10839.94平方米，已付面积6739.11平方米。结算后扣除应付费率项目及已付面积还应付面积1080.15平方米。黄建平与巨东公司认可最后结算按五五分成。4、巨东公司向本院提交的涉案房屋已经出售的证据包括《工程款拨付房审批表》、杨培君与巨东签订的《水语青城认购协议》。《工程款拨付房审批表》巨东公司经理签字日期为9月2日。工程项目是5#外墙涂料。项目负责人是龚某某，拨付的楼房是3区7#十二层A1203号。面积145.05平方米，单价4809元，房价总额697545.45元。2014年9月10日，甲方（出卖人）巨东公司与乙方（买受人）杨培君签订《水语青城认购协议》。内容为就乙方向甲方预订《水语青城》商品房事宜，订立本协议。第一条：乙方知悉签订该认购协议时，该商品房的预售许可证正在申办之中。第二条，乙方认购甲方出售的C区7号楼A1203号房屋，暂定建筑面积145.05平方米为设计面积，正式签约以呼和浩特市房管局测绘面积为准。单价每平米4809元，房屋总价697546元。第三条，付款方式为一次性付款，乙方于签署本协议认购协议起7日内向甲方付清该房总房款人民币697546元。第八条，甲乙双方商定，乙方在接到甲方电话通知（或书面通知）七日内到水语青城接待中心与甲方签订正式《商品房买卖合同》，双方的权利与义务最终以《商品房买卖合同》为准。交房时间没有填写。甲方没有巨东公司公章及负责人签字，乙方杨培君签字。本院认为，郭永亮是昭华公司第十九项目部的项目经理，昭华公司第十九项目部与巨东公司签订《合作开发协议》约定7#由昭华公司第十九项目部施工，房抵顶全部工程款，分成按纵向分割，第十九项目部分得48%的房屋。昭华公司第十九项目部签订协议后，又与黄建平签订《建筑工程施工合同》，将《合作开发协议》的权利义务全部转移给黄建平。对黄建平挂靠昭华公司对合同约定的7#施工和销售房屋，巨东公司是知情并认可的。巨东公司与郭永亮于2016年8月4日签订的《水语青城三区高层楼结算单》中明确了7#的施工方是黄建平，也明确了已经拨付的该楼房面积达到6739.11平方米。足以证明巨东公司是允许黄建平按照《合作开发协议》的约定纵向出售7#房屋的。故黄建平以昭华公司的名义对外出售7#西单元房屋的行为后果，巨东公司应当承担相应的法律责任。巨东公司以该合同的相对性不是巨东公司为由认为黄建平的售楼行为与其无关的主张与事实不符，也违背诚实信用原则，本院不予支持。杨正刚在2013年1月14日与昭华公司及昭华公司的委托代理人黄建平签订《水语青城二期（7#西单元）认购协议》时，该协议附件包括了《合作开发协议》、昭华公司给黄建平的授权书等内容。《水语青城二期（7#西单元）认购协议》具有房屋买卖合同的主要内容，双方应当按该协议履行。杨正刚在2013年共计交付了40万元购房款，2016年黄建平将7#西单元12层A1203号房屋钥匙交付杨正刚。故巨东公司与杨正刚于2013年1月就形成了事实上的房屋买卖关系。杨培君与巨东公司签订的涉案房屋《水语青城认购协议》的签订日期是2014年9月10日，且该协议上没有出售方巨东公司的公章及负责人的签字，也没有杨培君交付房款的证据，而且巨东公司的《工程款拨付房审批表》的工程项目是5#，项目施工人是龚某某，并非杨培君。杨培君经本院传票传唤无正当理由拒不到庭说明事实，应当承担不利的法律后果。即使杨培君与巨东公司签订的《水语青城认购协议》是真实的，因为该《水语青城认购协议》的签订在杨正刚签订的购房协议之后，故巨东公司应当继续履行昭华公司与杨正刚所签订的《水语青城二期（7#西单元）认购协议》的内容，向杨正刚交付水语青城二期7#西单元12层东户（A1203）号房屋。综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告内蒙古巨东房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即向原告杨正刚交付水语青城二期7#西单元12层东户（A1203）号房屋。案件受理费8698元，由被告内蒙古巨东房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 贺巧梅人民陪审员 王俊翠人民陪审员 韩 萍二〇一八年七月三十日书 记 员 郭 霞