贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初3724号原告:李发炯，男，穿青人，1966年7月16日出生，住贵州省毕节市七星关区，委托诉讼代理人：刘旭（一般授权代理），贵州宇泰律师事务所律师，执业证号：15201201210850878。被告：毕节市天河城建开发投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处滨河西路马鞍山B栋安置房，统一社会信用代码：9152050275535742XG。法定代表人：陈大顺，系该公司总经理。委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），贵州本芳（织金）律师事务所律师，执业证号：15224201611458443。委托诉讼代理人：商瑞崇（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224200810687842。原告李发炯诉被告毕节市天河城建开发投资有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案受理后，依法适用简易程序于2018年7月24日公开开庭审理了本案，原告李发炯及其委托代理人刘旭，被告毕节市天河城建开发投资有限公司之委托代理人翟进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办证违约金172176.48元(604128元(购房款)×0.5%(月同期银行贷款利率)×57月(从交房后三个月2013年10月1日起计算至起诉时)=172176.48元)，停车费用1482700元(2013年10月至2018年5月期间共计57月)；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由:2010年，被告经上级部门批准，依法获得毕节市威西路扩宽改造二期工程建设，遵照相关规定，取得毕拆字(2010)8号《房屋拆迁许可证》。原、被告双方于2010年11月25号签订《房屋拆迁安置补偿协议》，协议约定:被告对原告位于毕节市威西路交警队建筑面积为91.96平方米的房子进行征收拆迁，原告在合同签订后，按照约定出具相应证件之后，准时搬迁完毕，并于2013年4月28日向被告支付216962.42元的拆迁补差款，原告的合同义务已履行完毕。截止至今，被告并未按合同约定向原告办理相关产权证书及向原告交付免费使用的车位，被告的行为已违约，严重损害了原告的合法权益，为此，原告为维护其合法权益，因此诉至本院，期判如所诉。被告毕节市天河城建开发投资有限公司辩称：一、因威西路拓宽改造需要，经毕节市人民政府安排，城投公司作为市政府直接管理的国有独资公司，取得了对原告等人房屋的拆迁许可。根据市政府批准的拆迁安置补偿方案的规定，城投公司于2010年与原告签定了《房屋拆迁安置补偿协议》，协议第七条约定“甲方应负责办理调换房屋产权证并交乙方，办证费用按有关规定执行”，根据该约定，双方只约定了办证，并未约定办证期限及违约责任。同时，涉案房屋属于拆迁安置补偿所得，系政策性补偿用房，并非商品房，原告参照商品房的规定要求城投公司承担办证违约金，于法无据。城投公司一直在努力为原告办证，多次将办证中存在的难题汇报给政府，并成立了办证工作小组。涉案房屋所在地块城投公司系以出让方式取得，毕节市人民政府原规划拆迁重建的除1号楼外，还有2、3号楼，但在实施拆迁过程中，因政府原因，至今2、3号楼未拆迁完毕，导致2、3号楼未修建。2、3号楼未修建，致使涉案房屋消防通道被临时门市占用，缺消防验收合格证，才导致本案办证工作迟迟不能推进。三、根据法律规定，办证是双向义务，原告至今未提交办证资料，缴纳房屋维修基金及办证费用。没有履行其义务，也是导致办证逾期的原因之一。四、双方协议上产权置换的仅为房屋，并不包含车位，协议上仅仅是约定停车位修建好后，原告可以优先免费使用地下停车位一个，产权属城投公司所有，并非是免费安置一一个车位给原告，也没有约定免费使用车位的时间及违约责任，城投公司并没有交付车位给原告的义务。并且，因2、3号楼政府至今未完成拆迁，导致1号楼的地下室无法使用，停车位也无法修建。因此，原告起诉要求支付其停车费，于法无据。五、涉案房屋已经回迁给原告，原告也实际使用，对房屋具有物权上的占有、使用、处分、收益权，产权证的办理与否对原告不造成损失，原告起诉要求违约金应不予支持。六、根据原告的主张，其诉求现已超过诉讼时效，丧失胜诉权。综上所述，涉案房屋系政策性拆迁安置补偿房屋，并非商品房，双方合同上并未约定办证期限及违约责任，也未约定免费安置车位给原告使用，答辩人不承担原告诉请的违约金，原告的诉讼请求于法无据，应子驳回。结合原被告双方陈述以及提供的证据，本院查明如下事实：2010年，被告经上级有关部门批准，在毕节市进行毕节市威西路扩宽改造二期工程项目建设，并取得毕拆许字(2010)8号《房屋拆迁许可证》。2010年11月25号，原、被告双方签订《房屋拆迁安置补偿协议》，协议约定:被告对原告位于毕节市七星关区威西路交警队宿舍，建筑面积为92.74平方米的房屋进行征收拆迁，被告以位于威西路的第1幢B2单元1层8号和第1幢B2单元1层14号，面积分别为121.84平方米的安置房与原告进行产权调换。被告应付原告被拆迁房屋补偿款共计为401837.58元，原告应付被告安置房款项为604128.00元，原告应补被告202290.42元。被告将调换的房屋交付原告时，双方据实结清差价后方可入住。被告应负责办理调换房屋产权证并交付原告，办证费用按有关规定执行。另外，原被告双方于2011年8月21日补充约定，原告可以优先交费使用地下车位一个，产权属于被告所有。合同签订后，原告按照约定将其房屋交付被告拆迁，被告于2013年4月28日向原告交付房屋，同时原告向被告支付拆迁补差款216926.42元，原告的合同义务已履行完毕。截止起诉时，被告并未按合同约定向原告交付产权证书，也未提供车位给原告使用。原告于2018年1月4日向被告主张逾期办证违约金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方于2010年11月25号签订的《房屋拆迁安置补偿协议》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按照合同约定履行各自的义务。原告已按合同约定履行了全部义务，被告亦应按合同约定向原告交付房屋并为原告办理房屋权属登记。虽然在原被告双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中并未约定具体办理涉案房屋不动产权证书的时间及违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”之规定，原告可以随时要求被告办理涉案房屋的不动产权证书，但应当给被告必要的准备时间。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告应当在原告向其主张办证之日亦即2018年1月4日（根据原告提供的现有证据证明）起90日内为原告办理涉案房屋的不动产权证书，而被告未在2018年4月4日前为原告办理涉案房屋不动产权证书的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。虽然原被告之间并未就逾期办证的违约金数额或计算方式进行约定，但根据前述规定，可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故被告应当支付原告逾期办证违约金的区间范围为5.655%（4.35%（年利率）×1.3）——6.525%（4.35%（年利率）×1.5）之间，而原告主张按照年利率6%支付逾期办证违约金，在前述区间范围内，本院予以支持。故被告应支付原告的逾期办证违约金为：以原告已付购房款604128.00元为基数，按照年利率6%的标准，从2018年4月5日起开始计付至2018年5月17日（原告起诉之日），共计4170.97元（604128.00元×6%（年利率）÷365日×42日）。关于原告要求被告支付停车费14827元的请求。根据《房屋拆迁安置补偿协议》的约定，原告实行产权调换的，可以优先交费使用地下车位一个，产权属于被告所有。原告房产转让给第三方时，不再享有该权利。从该约定可以看出，被告并无安置车位给原告的意思表示，其约定仅为在被告建成停车位的情况，原告交费后可以优先使用。故被告不存在违约，因此，对原告的该项诉讼请求。本院不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第四项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市天河城建开发投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李发炯位于贵州省××市七星关区××路安置房第1幢，房号为B2-1-8、B2-1-14号安置房2018年4月5日至2018年5月17日逾期办证违约金4170.97元；二、驳回原告李发炯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2020.00元，由原告李发炯承担1995.00元，被告毕节市天河城建开发投资有限公司承担25.00元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴运成二〇一八年七月三十日书记员  邓 頔贵州省毕节市七星关区人民法院民事判决书（2018）黔0502民初3724号原告:李发炯，男，穿青人，1966年7月16日出生，住贵州省毕节市七星关区威西巷19-8号，公民身份证号：522421196607160452。委托诉讼代理人：刘旭（一般授权代理），贵州宇泰律师事务所律师，执业证号：15201201210850878。被告：毕节市天河城建开发投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处滨河西路马鞍山B栋安置房，统一社会信用代码：9152050275535742XG。法定代表人：陈大顺，系该公司总经理。委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），贵州本芳（织金）律师事务所律师，执业证号：15224201611458443。委托诉讼代理人：商瑞崇（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224200810687842。原告李发炯诉被告毕节市天河城建开发投资有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案受理后，依法适用简易程序于2018年7月24日公开开庭审理了本案，原告李发炯及其委托代理人刘旭，被告毕节市天河城建开发投资有限公司之委托代理人翟进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办证违约金172176.48元(604128元(购房款)×0.5%(月同期银行贷款利率)×57月(从交房后三个月2013年10月1日起计算至起诉时)=172176.48元)，停车费用1482700元(2013年10月至2018年5月期间共计57月)；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由:2010年，被告经上级部门批准，依法获得毕节市威西路扩宽改造二期工程建设，遵照相关规定，取得毕拆字(2010)8号《房屋拆迁许可证》。原、被告双方于2010年11月25号签订《房屋拆迁安置补偿协议》，协议约定:被告对原告位于毕节市威西路交警队建筑面积为91.96平方米的房子进行征收拆迁，原告在合同签订后，按照约定出具相应证件之后，准时搬迁完毕，并于2013年4月28日向被告支付216962.42元的拆迁补差款，原告的合同义务已履行完毕。截止至今，被告并未按合同约定向原告办理相关产权证书及向原告交付免费使用的车位，被告的行为已违约，严重损害了原告的合法权益，为此，原告为维护其合法权益，因此诉至本院，期判如所诉。被告毕节市天河城建开发投资有限公司辩称：一、因威西路拓宽改造需要，经毕节市人民政府安排，城投公司作为市政府直接管理的国有独资公司，取得了对原告等人房屋的拆迁许可。根据市政府批准的拆迁安置补偿方案的规定，城投公司于2010年与原告签定了《房屋拆迁安置补偿协议》，协议第七条约定“甲方应负责办理调换房屋产权证并交乙方，办证费用按有关规定执行”，根据该约定，双方只约定了办证，并未约定办证期限及违约责任。同时，涉案房屋属于拆迁安置补偿所得，系政策性补偿用房，并非商品房，原告参照商品房的规定要求城投公司承担办证违约金，于法无据。城投公司一直在努力为原告办证，多次将办证中存在的难题汇报给政府，并成立了办证工作小组。涉案房屋所在地块城投公司系以出让方式取得，毕节市人民政府原规划拆迁重建的除1号楼外，还有2、3号楼，但在实施拆迁过程中，因政府原因，至今2、3号楼未拆迁完毕，导致2、3号楼未修建。2、3号楼未修建，致使涉案房屋消防通道被临时门市占用，缺消防验收合格证，才导致本案办证工作迟迟不能推进。三、根据法律规定，办证是双向义务，原告至今未提交办证资料，缴纳房屋维修基金及办证费用。没有履行其义务，也是导致办证逾期的原因之一。四、双方协议上产权置换的仅为房屋，并不包含车位，协议上仅仅是约定停车位修建好后，原告可以优先免费使用地下停车位一个，产权属城投公司所有，并非是免费安置一一个车位给原告，也没有约定免费使用车位的时间及违约责任，城投公司并没有交付车位给原告的义务。并且，因2、3号楼政府至今未完成拆迁，导致1号楼的地下室无法使用，停车位也无法修建。因此，原告起诉要求支付其停车费，于法无据。五、涉案房屋已经回迁给原告，原告也实际使用，对房屋具有物权上的占有、使用、处分、收益权，产权证的办理与否对原告不造成损失，原告起诉要求违约金应不予支持。六、根据原告的主张，其诉求现已超过诉讼时效，丧失胜诉权。综上所述，涉案房屋系政策性拆迁安置补偿房屋，并非商品房，双方合同上并未约定办证期限及违约责任，也未约定免费安置车位给原告使用，答辩人不承担原告诉请的违约金，原告的诉讼请求于法无据，应子驳回。结合原被告双方陈述以及提供的证据，本院查明如下事实：2010年，被告经上级有关部门批准，在毕节市进行毕节市威西路扩宽改造二期工程项目建设，并取得毕拆许字(2010)8号《房屋拆迁许可证》。2010年11月25号，原、被告双方签订《房屋拆迁安置补偿协议》，协议约定:被告对原告位于毕节市七星关区威西路交警队宿舍，建筑面积为92.74平方米的房屋进行征收拆迁，被告以位于威西路的第1幢B2单元1层8号和第1幢B2单元1层14号，面积分别为121.84平方米的安置房与原告进行产权调换。被告应付原告被拆迁房屋补偿款共计为401837.58元，原告应付被告安置房款项为604128.00元，原告应补被告202290.42元。被告将调换的房屋交付原告时，双方据实结清差价后方可入住。被告应负责办理调换房屋产权证并交付原告，办证费用按有关规定执行。另外，原被告双方于2011年8月21日补充约定，原告可以优先交费使用地下车位一个，产权属于被告所有。合同签订后，原告按照约定将其房屋交付被告拆迁，被告于2013年4月28日向原告交付房屋，同时原告向被告支付拆迁补差款216926.42元，原告的合同义务已履行完毕。截止起诉时，被告并未按合同约定向原告交付产权证书，也未提供车位给原告使用。原告于2018年1月4日向被告主张逾期办证违约金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方于2010年11月25号签订的《房屋拆迁安置补偿协议》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按照合同约定履行各自的义务。原告已按合同约定履行了全部义务，被告亦应按合同约定向原告交付房屋并为原告办理房屋权属登记。虽然在原被告双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中并未约定具体办理涉案房屋不动产权证书的时间及违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”之规定，原告可以随时要求被告办理涉案房屋的不动产权证书，但应当给被告必要的准备时间。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告应当在原告向其主张办证之日亦即2018年1月4日（根据原告提供的现有证据证明）起90日内为原告办理涉案房屋的不动产权证书，而被告未在2018年4月4日前为原告办理涉案房屋不动产权证书的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。虽然原被告之间并未就逾期办证的违约金数额或计算方式进行约定，但根据前述规定，可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故被告应当支付原告逾期办证违约金的计算方式为：以原告已付购房款604128.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍，从2018年4月5日起开始计付至2018年5月17日（原告起诉之日），共计4535.93元（604128.00元×4.35%（年利率）×1.5÷365日×42日）。关于原告要求被告支付停车费14827元的请求。根据《房屋拆迁安置补偿协议》的约定，原告实行产权调换的，可以优先交费使用地下车位一个，产权属于被告所有。原告房产转让给第三方时，不再享有该权利。从该约定可以看出，被告并无安置车位给原告的意思表示，其约定仅为在被告建成停车位的情况，原告交费后可以优先使用。故被告不存在违约，因此，对原告的该项诉讼请求。本院不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第四项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市天河城建开发投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李发炯位于贵州省毕节市七星关区威西路安置房第1幢，房号为B2-1-8、B2-1-14号安置房2018年4月5日至2018年5月17日逾期办证违约金4535.93元；二、驳回原告李发炯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2020.00元，由原告李发炯承担1995.00元，被告毕节市天河城建开发投资有限公司承担25.00元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员吴运成二〇一八年七月三十日书记员邓頔毕节市七星关区人民法院民事判决书(2018)黔0502民初3724号原告：李发炯，男性，1966年07月16日出生，汉族，住贵州省毕节市威西巷19-8号，居民身份证522421196607160452。被告：毕节市天河城建开发投资有限公司，组织机构代码9152050275535742xg。李发炯与毕节市天河城建开发投资有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇一八年八月三日书记员邓頔