呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终1494号上诉人(原审原告):吕瑞珍,1968年9月10日,无固定职业,住内蒙古巴彦淖尔市。被上诉人(原审被告):内蒙古鑫夏房地产开发有限责任公司。法定代表人：李啸钧，该公司董事长。委托诉讼代理人：聂原灵，内蒙古文义律师事务所律师。上诉人吕瑞珍因与被上诉人内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司（以下简称鑫厦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初2778号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吕瑞珍、被上诉人鑫厦公司的委托诉讼代理人聂原灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕瑞珍上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、上诉费用由鑫厦公司负担。事实和理由：1、评估报告严重脱离事实，不能作为认定租金的依据。已有40多例生效案件所判金额为701元/平米。该地段房屋平均租金为526元/平米-1228元/平米不等。2、损失的金额不能按照交付房款比例计算，一审法院以鉴定结论的损失按照吕瑞珍已经交付的房款比例计算不正确。鑫厦公司若将该房屋实际交付，吕瑞珍实际使用房屋并收取租金的数额一定是按照使用全部面积计算，不能按照交房款的比例收取。至于剩余部分房款未支付，鑫厦公司可以主张索要房款但不能以此作为支付违约损失的依据。3、一审判决2017年6月1日后的房屋损失另行主张的判决违法。吕瑞珍的诉讼请求为支付延迟交付房屋违约损失，并计算至实际交付房屋为止，一审判决在吕瑞珍没有变更诉讼请求的前提下，直接判决2017年5月1日前房屋租金损失，但对之后的损失告知另行起诉，违反法律规定，应该予以纠正。鑫厦公司辩称，吕瑞珍的诉讼请求不能成立，本案中吕瑞珍起诉按照1273元/平米的租金计算损失，鑫厦公司申请对租金损失进行鉴定，吕瑞珍认为该鉴定错误，但是没有申请重新鉴定。涉案的房屋周围没有同地段的商业，吕瑞珍缴纳了50%的购房款，涉案房屋可以交付使用，但需要交纳剩余房款，或者办理按揭，吕瑞珍只交了一半的房款，一审判决支持一半的租金损失正确。关于吕瑞珍要求敞口主张租金，一审的判决也是正确的。一审法院认定事实：2011年1月22日吕瑞珍与鑫厦公司签订《房屋要约协议书》，该协议约定：吕瑞珍向鑫厦公司发出购买"内蒙古高职园区商业服务区"(暂定名"大商汇")17号楼4层10号商业，约57．16平方米的房屋要约，总价663056元；签订协议时吕瑞珍交付了50％的购房款333056元；鑫厦公司应当在2011年4月30日前将房屋交付吕瑞珍使用；待鑫厦公司交付房屋，吕瑞珍结清房款后，鑫厦公司应在12个月内将房屋产权手续办理完毕后交予吕瑞珍；鑫厦公司在规划时已纳入"大商汇"的整体商业业态规划范围内，以后"大商汇"的经营管理由鑫厦公司或鑫厦公司委托的经营管理公司统一负责，因此吕瑞珍选定上述房屋后，无论自用或出租，均须遵守商业经营管理公司对项目整体的商业业态规划，并严格遵循统一的商业管理。协议签订之后，吕瑞珍按约于2011年1月22日交付给鑫厦公司购房款共计333056元。审理过程中，鑫厦房地产开发有限责任公司于2017年9月28日向我院申请对该诉争房屋租赁价格进行评估，内蒙古中信和房地产评估咨询有限公司作出内中信和估字【2017】第Z201703389号房地产租金评估报告，评估结论为：2011年4月30日至2016年4月29日，年净租金均为11318元，从2016年4月30日至2017年4月30日，年净租金为11349元。一审法院认为，吕瑞珍、鑫厦公司签订的《房屋要约协议书》，系双方当事人真实意思表示，该协议对房屋坐落、面积、单价、付款方式、交房日期均约定明确，鑫厦公司已收受了吕瑞珍交纳的50％的购房款，合同已实际履行，且鑫厦公司已取得诉争房屋所在商业服务区的《商品房预销售许可证》，吕瑞珍、鑫厦公司所订立的《房屋要约协议书》应当认定为商品房买卖合同，鑫厦公司应当按《房屋要约协议书》的约定向吕瑞珍交付房屋。吕瑞珍要求鑫厦公司按照租金计算赔偿延期交房的损失，因鑫厦公司并未将诉争的商铺交付于吕瑞珍，给吕瑞珍造成的违约损失鑫厦公司应当予以赔偿。根据内中信和估字【2017】第Z201703389号评估报告，经计算从2011年4月30日至2017年4月30日的逾期交房的租金损失为33969.5元[（11318元×5年+11349元）×50%]，从2017年5月1日起至实际交付房屋之日止的租金损失，吕瑞珍可另行主张。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十七条之规定，判决：一、被告内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起1个月内向原告吕瑞珍交付位于"内蒙古高职园区商业服务区"(暂定名"大商汇")17号楼4层10号商业，约57．16平方米的房屋；二、被告内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司于判决生效之日起10日内给付原告吕瑞珍从2011年4月30日至2017年4月30日的逾期交房的租金损失33969.5元；三、驳回原告吕瑞珍的其他诉讼请求。案件受理费4574元(原告已预交)，由吕瑞珍承担3862元，鑫厦公司承担712元。经审理查明，一审法院查明的事实均有相关证据佐证，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、内蒙古中信房地产评估咨询有限公司作出的中信和估字[2017]第Z201703389号房地产租金估价报告能否作为本案的定案依据；二、一审法院按照总租金的50%计算逾期交房损失，并计算至2017年4月30日是否有事实及法律依据。针对焦点一，吕瑞珍与鑫厦公司签订的《房屋要约协议书》的性质系商品房买卖合同，涉案房屋至今没有交付。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定"商品房买卖合同没有约定违约金额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定"。本案中，鑫厦公司申请对诉争房屋租赁价格进行评估，经委托内蒙古中信和房地产评估咨询有限公司做出了中信和估字[2017]第Z201703389号房地产租金估价报告，一审法院按照该评估结论认定鑫厦公司迟延交付房屋的租金损失，符合上述法律的规定。吕瑞珍上诉称已经有40多例生效判决系按照701元/平米（高于评估报告中房屋租金198元/平米）计算房屋租金，本院认为在生效判决所对应的案件中没有评估机构对相应的房屋租金进行评估，其相应房屋租金标准不能作为本案认定房屋租金损失的依据。吕瑞珍虽然不认可评估报告所作出的结论，但其没有提供充分证据同地段同类房屋租金与评估报告明显不符并要求重新鉴定的情况下，一审法院以评估报告作为认定本案房屋租金损失的计算依据符合法律规定，本院予以维持。针对焦点二，关于房屋租金损失是否应按照交付购房款的比例计算的问题，依据上述法律的规定，逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，鑫厦公司并未提起反诉主张逾期付款的违约损失，也没有提供证据证明逾期付款的责任系吕瑞珍，鑫厦公司应按照评估机构评定的房屋租金标准全额的支付租金损失，一审法院认定有误，本院予以纠正。关于2017年5月1日至实际交房之日的房屋租金损失，本案中，用以计算房屋租金损失的依据系中信和字[2017]第Z201703389号房地产租金评估报告，该评估报告仅对2011年4月30日至2017年4月30日的房屋租金进行评估，2017年5月1日之后的房屋租金并没有评估，房屋租金还不具有确定性，涉案房屋交付时间不确定的情况下，一审法院保留吕瑞珍对2017年5月1日之后房屋租金损失的诉权，并无不当，本院予以维持。综上，吕瑞珍的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初2778号民事判决第一项、第三项，即"被告内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起1个月内向原告吕瑞珍交付位于"内蒙古高职园区商业服务区"(暂定名"大商汇")17号楼4层10号商业，约57.16平方米的房屋""驳回原告吕瑞珍的其他诉讼请求"；二、变更呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初2778号民事判决第二项，即"被告内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司于判决生效之日起10日内给付原告吕瑞珍从2011年4月30日至2017年4月30日的逾期交房的租金损失33969.5元"为"被告内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司于判决生效之日起10日内给付原告吕瑞珍从2011年4月30日至2017年4月30日的逾期交房的租金损失67939元；"本判决为终审判决。审 判 长 赵俊平代理审判员 刘 伟代理审判员 于文硕二〇一八年七月十九日书 记 员 蔡曦琛