苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2014)虎民初字第1916号原告苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司，住所地苏州市东环路300号葑谊写字楼3楼301室。法定代表人李辉，董事长。委托代理人陈文东，公司员工。委托代理人杜学孟，公司员工。被告马炜。委托代理人仇国琴。委托代理人仇国英。被告仇国英。原告苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司与被告马炜物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月27日受理后，依法由代理审判员刘志华独任审判。诉讼过程中，本院依原告苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司申请，追加仇国英为本案共同被告参加诉讼。本院于2014年12月12日公开开庭进行了审理，原告苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司的委托代理人陈文东、周丽，被告马炜的委托代理人仇国琴、仇国英，被告仇国英到庭参加诉讼。本院于2015年8月6日公开开庭进行了审理，原告苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司的委托代理人陈文东，被告马炜及其委托代理人仇国琴、仇国英，被告仇国英到庭参加诉讼。后原告苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司解除对委托代理人周丽的授权委托，另行委托杜学孟作为其委托代理人参加本案诉讼。本院于2015年8月14日公开开庭进行了审理，原告苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司的委托代理人杜学孟到庭参加诉讼。被告马炜、仇国英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。后本院又于2015年8月21日公开开庭进行了审理，原告苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司的委托代理人陈文东到庭参加诉讼。被告马炜、仇国英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司诉称，2009年7月20日，苏州山水映象小区XX幢X06室业主与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定被告应缴纳的物业费标准为多层住宅0.90元/月/平方米，花园洋房1.05元/月/平方米，联体别墅2.2元/月/平方米，小高层住宅1.55元/月/平方米，按其实际建筑面积收取；交费时间为每年缴纳一次；业主逾期交纳物业服务费的，原告可从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。房屋权属登记信息查询结果证明二被告为苏州山水映象小区XX幢X06室房屋按份共有人，应当共同承担物业费。合同签订后，原告已经按照合同的约定全面履行了自己的义务，但二被告作为山水映象小区的业主，却拒绝支付相应的物业费。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：1、二被告即时支付原告自2011年5月15日至2014年3月31日期间的物业管理费人民币7556.55元，并支付滞纳金人民币2569.72元，两项合计人民币10126.27元；2、二被告承担本案诉讼费。被告马炜、仇国英辩称，从拿房到目前为止移门问题一直没解决好，原告称是开发商的事情，作为物业，原告应与二被告一起找开发商。二被告从拿房后直到2014年3月才将房屋出租的，其中2010年11月，2011年1月、3月、5月，2012年1月，2014年1月、3月，2015年3月、5月、7月均因未用电而无需缴纳电费，故共计20个月都是空关状态，按规定物业费应打折，小区还存在汽车乱停、车库住人等现象。因原告管理不善，导致其家电线全部被偷光，并于2015年3月30日报案。二被告愿意从房屋出租时开始交物业费，但滞纳金不承担。经审理查明，2009年7月20日，原告接受苏州中锐地产有限公司的委托，与苏州中锐地产有限公司、被告马炜签订《苏州市前期物业管理服务协议》，对山水映象花园提供物业服务，服务期限自《苏州市前期物业管理服务协议》签订后，至业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》生效之日止。约定物业费的收费标准为：公共服务费多层住宅0.8元/月·平方米，花园洋房0.95元/月·平方米，联排别墅2.02元/月·平方米；代收代缴费多层住宅0.1元/月·平方米，花园洋房0.1元/月·平方米，联排别墅0.18元/月·平方米，小高层住宅0.1元/月·平方米；电梯运行维护年检费0.65元/月·平方米。物业管理费每年缴纳一次，于交房之日起预收一年物业管理费，业主或物业使用人不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求补交，并从逾期之日起每日加收千分之三的滞纳金。2010年12月1日起，原告接受苏州市山水映象业主大会委托，为该小区提供物业服务，双方签订《山水映象物业合同》，期限自2010年12月1日至2012年11月30日止，物业费的收费标准为：公共服务费多层住宅0.8元/月·平方米，花园洋房0.95元/月·平方米，联排别墅2.02元/月·平方米，小高层住宅0.8元/月·平方米，代收代缴费多层住宅0.1元/月·平方米，花园洋房0.1元/月·平方米，联排别墅0.18元/月·平方米，小高层住宅0.1元/月·平方米；电梯运行维护年检费0.65元/月·平方米。业主或物业使用人应在每半年起始月的25号前向原告交纳物业服务费，逾期交纳的，原告可从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。合同期满，苏州市山水映象业主大会没有将续聘或解聘意见通知苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司，且没有选聘新的物业管理企业，苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司继续管理的，视为合同自动延续。合同签订后，合同约定期间及2012年12月1日至2014年3月31日期间，山水映象花园均由原告进行物业管理服务。被告马炜、仇国英为该小区XX幢X06室房屋所有人，该房屋建筑面积为141.31平方米，按照小高层住宅1.55元/月·平方米标准计算物业管理服务费。二被告于2010年11月16日取得上述房屋并缴纳了半年物业费，但自2011年5月15日起至2014年3月31日止一直未缴纳物业费7556.55元（计算方式：141.31平方米×1.55元/月·平方米×34.5个月），故原告诉至法院，要求二被告补缴结欠的物业费，并从逾期之日起加收万分之五的滞纳金。诉讼中，原告明确滞纳金仅主张1000元。另查明，二被告所称移门损坏在交房时就已发现，二被告自述系开发商做仓库时损坏。原告联系施工队进行了维修，但未能达到二被告要求。苏州山水映象小区XX幢X06室房屋的电表户号为661960XXXX，该户在2010年11月，2011年1月、3月、5月，2012年1月，2014年1月、3月，2015年3月、5月、7月期间，均因此前未用电而当月无需缴纳电费。2015年3月、5月、7月期间，该户因此前未用水而当月无需缴纳水费。再查明，2013年4月至5月期间，原告向车库住人的业主发放告知书，告知车库不得住人，并联系城管部门进行了联合执法，同时联系开发商希望协助配合解决车库住人问题。以上事实，有原告提供的《苏州市前期物业管理服务协议》、《山水映象物业服务合同》、结欠物业费明细、房屋权属登记信息查询结果证明、告知书、工作联系函、照片，被告马炜、仇国英提供的照片、江苏省电力公司通用机打发票及电费明细、水费明细，以及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原告与苏州中锐地产有限公司、被告马炜签订的《苏州市前期物业管理服务协议》，原告与苏州市山水映象业主大会签订的《山水映象物业服务合同》均系各自的真实意思表示，不违反法律规定，属合法有效的合同，上述合同对小区业主具有约束力，应严格履行。二被告作为该小区的物业使用人，是物业管理服务的受益人，应当依照合同的约定支付物业服务费等费用。原告按约提供了物业管理服务，二被告拖欠物业服务费已构成违约，应承担相应的违约责任，故对原告要求二被告支付物业服务费7556.55元及支付滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。关于滞纳金的金额，原告明确仅要求被告支付1000元，此系其自由处分民事权利的行为，并未侵害国家、集体及其他第三人的权益，未超过合同约定的标准，也未明显过高，符合法律规定，本院予以支持。关于二被告辩称的移门问题一直没解决好，应由原告应与二被告一起找开发商的意见，本院认为，二被告自述系开发商做仓库时损坏，故并非因原告的原因造成，且原告也联系施工队进行了维修，已尽其责，故二被告以此作为拒付物业费的理由不能成立。关于二被告所述小区存在乱停车、车库住人等现象，因二被告所陈述及提供的照片仅系个别事实，并无证据证实为一种持续性的状态或者因原告原因所导致，且即使上述情况属实，二被告可就原告未履行合同义务致其损害而主张相应的赔偿，但其以此作为拒付物业费的理由不能成立。关于二被告所称交房后房屋一直空置，直到2014年3月开始才出租，要求物业费按空置打折的意见，根据二被告提供的电费明细可知，其房屋在2011年7月即已正常用电，故与其所述拿房后一直空置自相矛盾，并且原告表示该户一年中只有一两个月没有水费、电费，也未就空置情况书面通知原告。本院认为，根据《苏州市物业服务收费管理实施细则》第十六条的规定，新建普通住宅前期物业管理期间，业主办理入住手续后未入住或未使用，并事先书面告知物业服务企业的，在不超过24个月的时期内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月的可由双方协商确定。业主大会成立后，优惠措施由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。本案中，二被告于2010年11月16日取得房屋后未立即入住使用，但并未提供其书面告知原告的证据；在超过24个月后，二被告未提供其就空置的优惠措施与原告达成一致协议的证据；业主大会成立后，二被告也未提供业主大会或其授权的业主委员会就空置的优惠措施与原告达成一致协议的证据，且原告明确表示不同意按空关打折，故二被告要求物业费按空置房打折，本院不予支持。关于二被告辩称因原告管理不善导致其家中电线被盗，故不愿缴纳物业费的意见，本院认为，二被告家中电线被盗发生在2015年3月，而本案原告主张的是二被告自2011年5月15日至2014年3月31日欠缴的物业费，二者并无关联性，故本案中不予理涉。综上，依照《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告马炜、仇国英于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司2011年5月15日至2014年3月31日期间的物业服务费7556.55元及滞纳金1000元，合计8556.55元。如采用转帐方式支付，请汇入原告指定的帐户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街支行，帐号：548401040002924。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告马炜、仇国英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农行园区支行，帐号：10-550101040009599。代理审判员  刘志华二〇一五年八月二十一日书 记 员  姚 丽