江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2014）常执异字第44号异议人常州市天宁区九龙农村小额贷款有限公司。住所地常州市天宁区青龙苑三期店面房C区31-32号。法定代表人陈兴尧，该公司董事长。委托代理人***，江苏常武律师事务所律师。申请执行人金漪。委托代理人彭忠伟，江苏铭天律师事务所律师。委托代理人林平，江苏铭天律师事务所律师。被执行人常州新区新业房地产开发有限公司。住所地常州市新北区天安工业村综合楼一区一层（现办公地址：常州市天宁区锦绣东苑29幢5楼）。法定代表人花勤生，该公司总经理。委托代理人吴嘉禾，系该公司职员。被执行人常州市新北区汇通农村小额贷款有限公司。住所地常州市新北区小河镇汽摩二路66号。法定代表人花勤生，该公司总经理。金漪与常州新区新业房地产开发有限公司（以下简称新业房产公司）、常州市新北区汇通农村小额贷款有限公司借款合同纠纷一案，本院在执行过程中，常州市天宁区九龙农村小额贷款有限公司（以下简称九龙小贷公司）提出执行异议，本院受理后依法组成合议庭，于2014年12月24日进行了听证审查。异议人九龙小贷公司的委托代理人***，申请执行人金漪的委托代理人彭忠伟，被执行人新业房产公司的委托代理人吴嘉禾到庭参加听证。本案现已审查终结。九龙小贷公司提出异议称：九龙小贷公司于2013年11月8日对新业房产公司提出诉前保全，贵法院作出（2013）常商保字第44号民事裁定后，于2013年11月13日对新业房产公司所有的坐落于常州市新北区新桥镇的土地使用权（2010）变0381774面积：83170.5平方米，进行查封，查封期限二年，到2015年11月12日止。九龙小贷公司于2013年12月4日起诉。贵法院于2014年5月20日作出（2013）常商初字第415号民事判决书。现该案正在执行中，执行案号为（2014）常执字第361号。然而，法院却于2014年10月10日，贵院作出（2014）常执字第86-2号民事裁定书，裁定将新业房产公司名下的位于本市锦海星城二期共计33套房屋作价4105.28万元抵偿给金漪。对此，由于根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条的规定，（2013）常商诉保字第44号民事裁定书查封的土地使用权效力及于土地上的建筑物，包括（2014）常执字第86-2号民事裁定书中涉及的33套房地产。因此，对于该33套房产的处置应当在（2014）常执字第361号案件中进行，而非在（2014）常执字第86号案件中处置。综上，请求依法撤销（2014）常执字第86-2号民事裁定书，立即停止对新业房产公司名下的位于本市锦海星城二期共计33套房产的执行。申请执行人金漪答辩称：一、涉及九龙小贷公司案件的诉前保全，仅仅查封了新业房产公司名下的（2010）变0381774土地使用权，没有去房产管理部门办理新业房产公司预售商品房的查封，因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第23条第2款的规定，该查封的效力不及于上述土地上的商品房。而涉及金漪案件中的财产保全，对上述土地使用权及地上商品房分别进行了查封。二、根据《城市房地产管理法》第31条、第60条第3款，以及《江苏省土地登房条例》第12条的规定，当城市房屋的所有权及土地使用权变更时，实行“地随房走”的原则，即土地使用权附属于房屋所有权。因此，在九龙小贷公司案中对土地使用权的查封是不能包括房屋的。而在金漪案中对房屋的查封包括相应的土地使用权，况且在金漪案中对土地使用权也进行了查封。三、新业房产公司在进行商品房销售时是按照房屋建成的所有成本组成确定价格的，包含了土地价格，消费者无需另外支付土地使用权价格。现金漪取得的房屋也是相同的情况，也不需要再另外支付土地使用权价格。四、新业房产公司开发的锦海星城二期的房屋大部分已经向社会销售，均在上述土地使用权范围内。假如九龙小贷公司的异议理由成立，那么消费者的房屋也应归其所有，这显然不符合法律规定的。五、新业房产公司名下的涉案土地范围内有50多亩空地可以执行，其价款远超过九龙小贷公司的案件标的，九龙小贷公司可以以此实现债权。综上，请求驳回九龙小贷公司的异议申请。经审查，查明：金漪与新业房产公司、常州市新北区汇通农村小额贷款有限公司借款合同纠纷案，常州仲裁委员会于2014年1月28日作出（2013）常仲裁字第396号仲裁裁决书。该仲裁书确认，裁决：一、新业房产公司归还金漪借款本金5000万元；二、新业房产公司以5000万元为基数，按同期同类银行贷款利率的四倍自2013年9月16日起至付清借款本金为止向金漪支付逾期付款利息；三、新业房产公司补偿金漪律师代理费48万元；四、仲裁费332597元、财产保全费5000元由新业房产公司承担；五、常州市新北区汇通农村小额贷款有限公司对新业房产公司上述第一、三、四项义务承担连带偿还责任。在该仲裁案件审理过程中，本院依据（2013）常商仲保字第49号民事裁定书，于2013年11月18日对新业房产公司的财产采取保全措施，其中包括：向常州市新北区房产管理局办理登记手续，预查封新业房产公司锦海星城共计50余套商品房，期限二年；向常州市国土资源局办理登记手续，轮候查封新业房产公司位于新北区新桥镇土地证号2010变0381744的宗地。因该仲裁裁决书未获履行，金漪向本院申请执行，执行立案案号为（2014）常执字第86号。在执行过程中，本院于2014年3月26日对新业房产公司的上述大部分商品房再次予以查封，期限二年。后本院对上述商品房经评估后公开拍卖实施强制执行。因两次拍卖未成交果，根据申请执行人金漪的申请，本院于2014年10月10日作出（2014）常执字第86-2号执行裁定书，裁定：一、将新业房产公司名下的位于本市锦海星城二期共计33套房地产（详见附件“抵债房地产一览表”）合计作价4105.28万元抵偿给金漪。该房地产的财产权自裁定送达金漪时转移；二、金漪可持本裁定书到有关机构办理相关产权登记手续。九龙小贷公司对该执行裁定不服，提出上述执行异议。另查明：九龙小贷公司向本院申请对新业房产公司等采取诉前财产保全。本院根据九龙小贷公司的诉前财产保全申请，本院于2013年11月11日作出（2013）常商诉保字第44号民事裁定书，并于2013年11月13日对新业房产公司的数项财产采取诉前保全措施，并其中包括：向常州市国土资源局办理查封登记手续，查封新业房产公司所有的座落于常州市新北区新桥镇的土地使用权［土地使用证号：（2010）变0381774，面积83170.5平方米］，查封期限二年，到2015年11月12日止。之后，九龙小贷公司以新业房产公司等为被告向本院提起借款合同纠纷的诉讼。本院于2014年5月20日作出（2013）常商初字第415号民事判决书，该判决确认，判决：新业房产公司等被告向九龙小货公司归还借款本金5000万元及利息3483333.33元（暂计算至2013年12月3日，自2013年12月4日起至判决确定的履行期限届满之日止按合同约定的利率计算），并支付律师费490266元；诉讼费用共计317585元，由新业房产公司等被告负担。因该判决书未获履行，九龙小贷公司于2014年8月25日向本院申请执行，执行立案案号为（2014）常执字第361号。还查明：常国用（2010）变0381744号项下的土地使用权人系新业房产公司，宗地面积83170.5平方米。新业房产公司于2010年5月5日获得该地块使用权后，建设锦海星城二期、三期项目。二期项目位于地块东侧，用地面积4.79公顷，属居住用地，建造施工编号为1-13号住宅楼（公安编号为21-33号）。至2013年11月，二期项目基本施工完毕，但至今未办理竣工验收手续，且大部分已经对外销售。三期项目位于地块西侧，用地面积3.78公顷，属商办用地。2013年11月，三期项目尚未开工，目前完成三幢楼房的地下工程后处于停滞状态。再查明：本院在（2013）常商诉保字第44号诉前财产保全案件中，九龙小贷公司提供的财产线索仅限于新业房产公司的土地，未涉提及房产。2013年11月13日下午，本院执行保全人员在完成对新业房产公司83170.5平方米国有土地使用权查封后与九龙小货公司的委托代理人***做了1份谈话笔录。笔录中，***陈述还想查封其他财产，本院执行人员干警对其讲目前查封的资产可能已经超标的了，请予以考虑。***回答“好的”。本院认为，：关于附件中折抵给金漪的33套商品房中，其中19幢上的9套商品房属于新业房产公司锦海星城一期的，与本案争议的土地没有关联。因此，九龙小贷公司在本案中没有权利对该9套商品房主张权益。关于附件中其他24套商品房的处置问题。本院认为，虽然九龙小贷公司在先申请法院对新业房产公司（2010）变0381744号的土地予以查封，但是由于本案中地上商品房与土地使用权的登记分别属于不同的机关，因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第二款的规定，如果对地上商品房和土地使用权均主张权利，应当分别办理查封登记。从九龙小贷公司案件的整个诉前保全过程来看，其当时保全的本意也是限于涉案土地使用权。而九龙小贷公司案件中未对地上商品房办理查封登记。正是由于九龙小贷公司案中没有对地上商品房办理查封登记，没有产生公示效力，而致后来金漪案件中能够对涉案争议的商品房办理房屋查封手续，并对涉案争议土地办理轮候查封手续。因此，应当对《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条的规定进行全面理解，不能因为九龙小贷公司申请办理了对涉案争议土地的查封，其查封效力就当然及于地上商品房。所以，本院（2014）常执字第86-2号执行裁定书基于金漪案中对涉案争议商品房的查封，经二次公开拍卖未能成交，根据金漪的申请裁定而折抵给金漪抵偿债务符合法律规定，并无不当，符合法律规定。因此，九龙小贷公司请求依法撤销（2014）常执字第86-2号民事裁定，立即停止对新业房产公司名下的位于本市锦海星城二期共计33套房产执行的理由，对涉案争议商品房主张权利没有因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。此外，从九龙小贷公司案件的整个诉前保全过程来看，其当时保全的本意也是限于涉案土地使用权。综上，九龙小贷公司的异议理由不能成立，本院应当予以驳回不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定如下：驳回常州市天宁区九龙农村小额贷款有限公司提出的执行异议。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向本院提出申请复议书及副本三份，向江苏省高级人民法院申请复议。审 判 长  肖 江审 判 员  赵玉冰代理审判员  金瑞彬二〇一五年一月十五日书 记 员  胡晓岚附件：序号房屋坐落所在层／总层数建筑面积（㎡）评估价值（万元）二拍价值（万元）锦海星城二期22幢甲1803室18／18112.45锦海星城二期22幢乙1803室18／18121.08锦海星城二期28幢甲501室5／22134.74锦海星城二期28幢甲504室5／22111.21锦海星城二期28幢甲701室7／22134.74锦海星城二期28幢甲801室8／22134.74锦海星城二期28幢甲1003室10／22锦海星城二期28幢甲1102室11／22锦海星城二期28幢甲1104室11／22111.21锦海星城二期28幢甲1501室15／22134.74锦海星城二期28幢甲1803室18／22锦海星城二期28幢甲1804室18／22111.21锦海星城二期28幢甲2103室21／22锦海星城二期28幢甲2204室22／22111.21锦海星城二期28幢乙704室7／22134.74锦海星城二期28幢乙1102室11／22锦海星城二期28幢乙2201室22／22111.21锦海星城二期23幢1404室14／22125.64锦海星城二期26幢2201室22／22129.82锦海星城二期33幢甲2201室22／22127.74锦海星城二期33幢乙204室2／22129.81锦海星城二期33幢乙301室3／22108.64锦海星城二期28幢甲103室1／22锦海星城二期33幢乙102室1／22锦海星城一期19幢301室3／61145.21385.28锦海星城一期19幢401室4／61117.13375.84锦海星城一期19幢501室5／61117.13375.84锦海星城一期19幢601室6／61053.55锦海星城一期19幢-1号1-2／6570.55472.56锦海星城一期19幢-2号1-2／6299.05247.68锦海星城一期19幢-3号1-2／6303.86251.68锦海星城一期19幢-5号1-2／6298.05246.88锦海星城一期19幢-6号1-2／6492.43407.92合计9066.425131.64105.28抵债房地产一览表附录法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立，裁定撤销或改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。