.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市青山区人民法院民事判决书（2018）内0204民初659号原告：刘玉波，男，1968年5月23日出生，汉族，，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：张斌，内蒙古金矢律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈英欢，内蒙古金矢律师事务所律师。被告：西安太和兴物业管理有限公司，统一社会信用代码：×××。法定代表人：赵建锋，经理。委托诉讼代理人：牛喜珍，该分公司法律顾问。被告：西安太和兴物业管理有限公司包头分公司，统一社会信用代码：（分）×××。负责人：赵建锋，经理。委托诉讼代理人：牛喜珍，该公司法律顾问。原告刘玉波与被告西安太和兴物业管理有限公司、被告西安太和兴物业管理有限公司包头分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案受理后，依法适用简易程序并于2018年3月23日公开开庭进行了审理。因案件复杂，本案转为普通程序并于2018年5月22日公开开庭进行了审理。原告刘玉波及其委托诉讼代理人张斌、陈英欢，被告西安太和兴物业管理有限公司和被告西安太和兴物业管理有限公司包头分公司的委托诉讼代理人牛喜珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘玉波向本院提出诉讼请求:1.二被告公开公示所管理的翡麗湾小区2016年1月至2017年9月物业服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目；2.二被告公开公示翡麗湾小区停车费、公共设施收益情况、供水、供电费用的收支情况;3.本案诉讼费及其他费用由二被告负担。事实和理由：2012年12月28日，原告购买了包头市龙源房地产开发有限公司开发的坐落于本市××区号房屋，原告在2015年12月办理完毕交房手续并缴纳相关费用，该小区由第二被告西安太和兴物业管理有限公司包头分公司提供物业服务管理，第一被告西安太和兴物业管理有限公司是其总公司。根据原告与包头市龙源房地产开发有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》补充合同第22条：“该商品房交付后，小区业主委员会未成立之前，出卖人暂指定西安太和兴物业管理有限公司包头分公司物业管理公司负责物业管理，本商品房的物业管理费按建筑面积计收，暂定物业管理费为每月每平米2.4元（不含其他费用）按建筑面积计算。公共水电费按建筑面积据实分摊。如需价格调整，按政府相关部门规定办理”；但二被告在实际提供物业服务过程中却存在大量问题，包括：1.合同中标明的“暂定物业费收取2.4元/平米”与实际中的服务质量严重不成比例；2.小区内绿化质量差、地面硬化差、路灯损坏不及时维修，物业公司与砂石料供应商串通一气垄断并哄抬物价，物业公司违法设置卫星电视干扰器、移动电话通讯严重干扰，物业公司对业主们的诉求长期不予解决；3.小区内及各电梯间、楼道内的商业广告，其收入存在刻意隐瞒情况，物业的收入与支出从未向业主主动公示；4.各栋楼内多处消防器材缺失；5.未定期公示物业收入和支出，不接受广大业主的监督；6.业主们的日常邮件、快递无法保证，经常发生无人看管造成丢失情况；7.小区出入门管理松散，小区内人员混杂，已发生数起业主家里被盗事件；8.频繁发生电梯故障困人事故。以上只是该二被告公司物业服务过程中的一部分问题。按照《包头市物业管理条例》第二十六条：“物业服务企业应当按照有关规定取得资质证书，在资质等级许可的范围内从事物业服务活动；第二十七条物业服务企业从事物业服务活动，应当与业主或者业主委员会参照物业服务合同示范文本签订物业服务合同，合同自生效之日起十五日内报市房产行政主管部门备案；第二十九条物业服务企业履行下列义务：(一)履行物业服务合同，执行物业管理行业规范和技术标准；（三）接受业主和业主委员会的监督；（五）每半年向业主委员会报告并在管理区域内公示物业服务费用及代管资金使用情况；(六)发现违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、绿化等方面法律、法规规定的行为，应当及时制止，并向有关行政管理部门报告；(七)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务；第七十六条物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”并且根据相关规定：“物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目”，二被告的行为侵犯了广大业主的知情权和合法收益等合法权益。因为本小区业主委员会至今未成立，难以维护整个小区的合法权益。根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《内蒙古自治区物业管理条例》及相关法律、法规，原告请求贵院查明事实，依法判决，维护原告的合法权益。被告西安太和兴物业管理有限公司辩称，本案与第一被告西安太和兴物业管理有限公司没有关系，请法庭查明事实驳回原告要求第一被告西安太和兴物业管理有限公司承担民事责任的诉讼请求。被告西安太和兴物业管理有限公司包头分公司辩称，原告诉状中陈述的物业服务不达标的8项问题与事实不符。1.地面硬化及绿地都是开发商移交，绿化都有成活问题，发现有缺失死亡的答辩人都及时补种，地面是开发商设计的，有砖地和柏油路两种，单元门前是大理石瓷砖，该小区是新建小区，小区业主还在装修当中，装修材料运输中对基础设施都有不同程度损坏，被告一经发现在不断的维修和更换；2.原告捏造事实，答辩人未与砂石供应商串通，未参与干扰信号的行为。关于物业服务费的收支问题答辩人采取的是包干制，约定每月每平米2.4元。业主无权要求公开物业服务费的收支。根据《物业服务收费管理办法》，业主与物业公司可以采取包干制或酬金制的方式收取物业费。答辩人采用的是包干制，因此盈余亏损均由答辩人承担。被告没有向业主公开费用的义务。2018年1月，答辩人对物业服务费收取情况进行了公示。翡麗湾小区是在2015年年底至2017年分批交付，很多设备都在调试中，没有办法单独核算，直到2017年交工二期运行才能准确核算数字。为了给广大业主一个准确的数据，根据答辩人公司财务核算，实际所发生数额占比2018年元月进行了公示，实际支出达到每月每平米2.62元，翡麗湾小区是33层的高层，相应费用增大；3.关于楼梯间广告收费收益问题，在小区楼梯间张贴广告收费，但是我答辩人和商家做了置换，不向商家收取费用，商家给楼梯间维护，答辩人和广告商的置换没有合同，只是口头约定。答辩人为了提升自己的服务质量，把每月的工作总结及下月的工作计划在小区及单元大厅墙上公示，并且积极解决业主反映的情况，不定期召开业主座谈会，广泛接受业主的监督，定期举办文化活动；4.对于邮件的问题，小区内没有发生丢失邮件的事，小区内专门有存放邮件的地方，该服务是答辩人增设的服务，并有专人看管；5.小区刷卡进入，没有卡根本进不来，业主家装修给装修人员发临时通行证，故小区内未发生丢失事件；6.翡麗湾小区电梯每年都是要通过质监局验收后才能运行。如果不安检早就被质监局查封了。翡麗湾小区停车费与答辩人无关，是开发商向业主收取的。综上，答辩人是按照合同履行自己的义务，并非原告所说与物业服务费收费不成比例，请法院查明事实驳回原告的诉讼请求。原告刘玉波向本院提交如下诉讼证据：1.不动产权证书1份及《商品房买卖合同》复印件一份，证明原告购买翡麗湾小区的房屋，原告是小区业主，主体适格。《商品房买卖合同》原件，办不动产权证时已经收回去了；2.《前期物业服务协议》1份，证明原告与被告存在物业服务合同关系，被告作为物业服务方，应当按照协议约定履行物业服务协议，并按照相关规定履行公示义务；3.照片1组（共20张）、微信聊天记录截图1组（共6页）、光盘1张。证明被告未按照《前期物业服务协议》履行物业服务义务，小区内出现共用部位多日不进行清扫、维护，消防设施缺失，车位乱停车，电梯内张贴广告等问题；4.视频1份，证明目的是第二被告公司老总承诺是3个月收取一次物业服务费，与二被告委托诉讼代理人陈述的不一致。二被告对原告提交的证据1、证据3、证据4的真实性及证明目的、对证据2的真实性无异议，第一被告对证据2的证明目的无异议，第二被告对证据2证明目的有异议并提出，《前期物业服务协议》约定物业服务费每月每平米2.4元，不包括电梯运行费，房屋公用设施改装费用，但是后期与业主口头协商每月每平米2.4元包括所有费用，但是物业服务费要一年一交。二被告表示，对原告提出的履行物业服务合同过程中存在的问题，第二被告将积极改进。原告认可与被告协商每月每平米2.4元包括所有费用，但不认可物业服务费要一年一交的口头约定。被告西安太和兴物业管理有限公司包头分公司向本院提交如下诉讼证据：1.照片13张（11张为打印件，2张为复印件）及感谢信1封；2.《前期物业服务合同》一份，证明第二被告与包头市龙源房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，双方约定物业服务收费选择包干制；第二被告对翡麗湾小区定期全面的清理打扫卫生，小区内地面及绿化均是达标的；第二被告对单位电梯用挂板做了保护，单元大门凭卡进入；第二被告在小区公示栏中对第二被告每月的工作计划和工作总结及2017年的物业服务费成本明细作出公示；业主对第二被告的物业服务满意，给第二被告送来感谢信和锦旗。除感谢信及送锦旗的照片外，原告对以上其余证据的真实性未提出异议，认为照片所显示的物业服务只是局部的；广告的收入应大于挂板的支出；单元门有门卡，但一拽就开且并不防盗，形同虚设；晚上11点之后，未有保安服务，东大门、北大门汽车随便进出；公示栏张贴工作计划和工作总结与原告诉求无关；公示栏张贴的2017年的物业服务费成本明细是原告起诉后张贴的，未反映出物业服务费的收支情况，与原告诉求无关；感谢信与本案无关。对原、被告提交的证据的真实性，本院予以确认；对原告提交的证据1、证据2、证据4及被告提交的证据2的证明目的本院予以确认；原被告各自提交的证明物业公司服务质量的照片，虽为物业现场的真实场景，但并不是恒定不变的，原、被告均从有利于自己诉讼的角度向本院提供，未有其他证据佐证，原、被告各自提交该证据的证明目的本院不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告西安太和兴物业管理有限公司包头分公司系被告西安太和兴物业管理有限公司的分公司,在公司登记机关申请登记，领取营业执照，不具有法人资格。2015年9月14日，被告西安太和兴物业管理有限公司包头分公司作为乙方与作为甲方的包头市龙源房地产开发有限公司就坐落于包头市××区以西、四道沙河以东、文化路以北、青山路以南翡麗湾住宅小区签订《前期物业服务合同》，该物业项目是通过公开招标的方式选聘物业服务企业。本物业管理区域物业服务收费为包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其具体标准为：高层住宅每月每平方米2.40元，电梯部分检验维修每月每平方米0.18元，运行每月每平方米0.28元；供水二次加压每月每平方米0.12元。该合同还约定物业停车场／库管理服务费用。停车场属于甲方所有，委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，乙方从停车费中按地上车位每月每个150元、地下车库每个每月150元的标准缴纳停车管理服务费；停车场车库／位所有权或使用权由业主购置的，车位／库的使用人按地上车位每个每月150元、地下车库每个每月150元的标准向乙方交纳停车管理服务费。业主或物业使用人缴纳物业服务费的时间：每年度费用1月20日前交纳。本合同自2012年11月26日开始至2018年8月31日止，但在本合同履行期间，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，本合同终止。本合同期满前90日，业主大会尚未成立的，甲乙双方因延长本合同期限达成协议，并将续签的合同报房产行政主管部门备案；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。2012年12月28日，原告刘玉波购买了坐落于本市××区号建筑面积为133.75平方米的普通住宅一套，成为翡麗湾小区的业主。同日，原告作为业主与第二被告签订《前期物业服务合同》，双方就权利义务、物业管理服务内容和质量、物业管理服务费用等做了约定。第二被告入驻翡麗湾小区后，实际按每月每平方米2.40元向业主收取物业服务费。2018年1月24日，原告诉至本院，要求：1.二被告公开公示所有管理翡麗湾小区2016年1月至2017年9月物业服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目；2.二被告公开公示翡麗湾小区停车费、公共设施收益费、供水、供电费用的收支情况;3.本案诉讼费及其他费用由二被告负担。对于以上事实，本院予以确认。本院认为，被告西安太和兴物业管理有限公司包头分公司与包头市龙源房地产开发有限公司就翡麗湾住宅小区签订《前期物业服务合同》及原告刘玉波与被告西安太和兴物业管理有限公司包头分公司签订《前期物业服务合同》均表明原告系翡麗湾小区的业主，其与二被告之间形成物业服务合同关系。原告作为业主，不仅承担作为业主的义务，也享有作为业主的权利。《包头市物业管理条例》系地方性法规，只要不与宪法、法律、行政法规相抵触，在包头市行政区域内有效并实施适用。《包头市物业管理条例》规定：物业服务企业应当将企业基本情况、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费收取和使用情况、特约服务的收费项目和标准等在物业管理区域内显著位置公示。业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。共有部分的使用和收益情况，属于应当向业主公开的情况，业主有权要求公布，现原告要求二被告对所管理翡麗湾小区2016年1月至2017年9月物业服务费用收支情况和共有部分收益的收支情况，公共设施收益情况进行公开公示，本院予以支持；原告要求公示翡麗湾小区停车费、供水、供电费用的收支情况，原告自认翡麗湾小区停车费系开发商收取，原告要求二被告公示该费用，依据不足；原告陈述的供水、供电收支情况系指小区绿化及亮化灯相关费用支出情况，该笔费用系物业运行的成本及支出，包含在物业服务费用收支当中，原告再次要求公示，依据不足，故原告要求二被告公示翡麗湾小区停车费、供水、供电费用的收支情况的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。被告西安太和兴物业管理有限公司提出，本案与其无关系，请法庭查明事实驳回原告要求被告西安太和兴物业管理有限公司承担民事责任的诉讼请求。法律明确规定，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。故被告西安太和兴物业管理有限公司提出的本案与其无关系并请求驳回原告要求被告西安太和兴物业管理有限公司承担民事责任的诉讼请求的抗辩理由，本院不予支持。二被告提出原告所居住的翡麗湾小区采取包干制的方式收取物业费，自负盈亏，无须对物业服务费的收支情况进行公示，二被告的该抗辩理由，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民公司法》第十四条第一款、《物业管理条例》第二十一条、《包头市物业管理条例》第九条第二款第八项、第五十七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条第三项规定，判决如下：一、被告西安太和兴物业管理有限公司、被告西安太和兴物业管理有限公司包头分公司于本判决书生效之日起十五日内在原告刘玉波所在的翡麗湾小区就翡麗湾小区2016年1月至2017年9月物业服务费用收支情况和共有部分使用和收益情况进行公示；二、被告西安太和兴物业管理有限公司、被告西安太和兴物业管理有限公司包头分公司于本判决书生效之日起十五日内在原告刘玉波所在的翡麗湾小区就翡麗湾小区的公共设施收益情况进行公示；三、驳回原告刘玉波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，原告刘玉波已预交，由原告刘玉波负担50元，被告西安太和兴物业管理有限公司、被告西安太和兴物业管理有限公司包头分公司负担50元；二被告负担的部分于本判决书生效之日起十五日给付原告刘玉波。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 葛 丽人民陪审员 燕 强人民陪审员 樊 英 二〇一八年七月六日书 记 员 董富超附：相关法律条文《中华人民共和国公司法》：第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《物业管理条例》：第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《包头市物业管理条例》：第九条房屋的所有权人为业主。因买卖、赠与、继承等法律关系已经实际占有房屋，但是尚未依法办理所有权登记的，在物业管理中享有业主的权利，承担业主的义务。业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议，行使投票权;(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督房屋专项维修资金的管理和使用;(十)法律、法规规定的其他权利。业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守业主大会议事规则、管理规约;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳房屋专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。业主不得以放弃权利为由不履行义务。第五十七条物业服务企业应当将企业基本情况、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费收取和使用情况、特约服务的收费项目和标准等在物业管理区域内显著位置公示，并将房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府以及居民委员会、社区服务站的受理投诉电话一并公布。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。