上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第47号上诉人（原审原告）李伟萍上诉人（原审原告）屠超两上诉人共同委托代理人方家伟，上海福一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）屠理强被上诉人（原审被告）彭小红上诉人李伟萍、屠超因房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市松江区人民法院（2014）松民三(民)初字第2331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月26日受理后，依法组成合议庭于2015年1月6日公开开庭审理了本案。上诉人李伟萍、屠超的共同委托代理人方家伟，被上诉人屠理强、彭小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，****房屋（系争房屋）于2010年10月28日登记为李伟萍、屠超以及屠理强三人。2012年5月24日，屠理强（甲方、出租方）与彭小红（乙方、承租方）签订《租赁合同》约定：屠理强将系争房屋出租给彭小红作为居住与办公之用；租赁期限自2012年6月1日至2014年5月30日止；月租金为人民币（下同）1,600元，首期付三个月租金，另付押金1,600元，以后按每三个月结算一次，提前七天支付下次租金。合同对其他事宜亦进行了约定。合同签订后，屠理强向彭小红交付了系争房屋。彭小红交付了押金1,600元。2014年3月25日，屠理强、彭小红签订《续约》约定从2014年5月31日续约至2016年5月30日，月租金为2,000元，押金为2,000元，其他按照原合同执行。之后，彭小红向屠理强补交了押金400元。彭小红已按照其与屠理强之间的上述约定向屠理强付清了2014年8月31日之前的租金。另查明：李伟萍与屠理强于1988年3月16日登记结婚，1989年5月4日生育屠超。2013年12月20日，李伟萍与屠理强经法院调解离婚。2014年4月1日，上海市浦东新区人民法院立案受理李伟萍、屠超起诉屠理强分家析产纠纷一案。2014年5月30日，该法院作出了（2014）浦民一（民）初字第12335号民事判决：一、***、上海市松江区通波路******室房屋产权归李伟萍、屠超所有；二、****房屋产权归屠理强所有；三、李伟萍、屠超应于判决生效之日起十日内共同支付屠理强房屋折价款人民币22.67万元。该判决已经生效。2014年7月，李伟萍、屠超起诉至原审法院，请求判令：1、确认屠理强、彭小红于2014年3月25日所签的《续约》无效，屠理强、彭小红停止侵权、排除妨害；2、判令屠理强向李伟萍、屠超支付侵占的租金25,600元（计算方法：从2012年6月1日计算至2014年5月30日，按每月1,600元计算，并按总租金额的三分之二计算）；3、彭小红于判决生效之日起10日内搬离系争房屋，付清其居住期间的水、电、电话费(如有)、有线电视、宽带、物业管理费等各项其实际使用产生的费用，归还系争房屋进户钥匙四把、所在大楼进户门禁卡一张，支付2014年5月31日起至搬离之日的房屋占用费（2014年5月31日起至判决生效之日，按每月2,000元标准支付；判决生效后，按每月4,000元计算）；4、屠理强对上述第3项中金钱给付义务承担连带责任。原审审理中，彭小红陈述：李伟萍曾于2013年9、10月到系争房屋处，但当时并未提及房屋产权的情况以及李伟萍与屠理强离婚的事宜，也未告知不同意出租，只是问及了租金金额；系争房屋居住了其员工，并存放着货物，其有时也居住在该处。原审认为，《中华人民共和国物权法》第九十三条规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十六条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。系争房屋原为李伟萍、屠超与屠理强共同共有，双方并未对房屋管理进行约定，故屠理强有权对外出租房屋。关于李伟萍、屠超认为屠理强、彭小红存在恶意串通的意见，并未予以举证证明。至于李伟萍、屠超认为屠理强将房屋出租给彭小红，而彭小红用于商业用途，违反了《上海市房屋租赁条例》和《上海市居住房屋租赁管理办法》有关居住用房不能用于经营的规定，破坏了国家管理秩序，损害国家利益的意见，法院认为，只有合同违反法律行政法规中有关效力性强制性规定的，合同才属无效，故李伟萍、屠超不能以上述理由主张《续约》无效。李伟萍、屠超主张屠理强、彭小红所签订的《续约》无效的请求，原审不予支持。因系争房屋产权已经归属于李伟萍、屠超，参照“买卖不破租赁”的原则，系争房屋租赁合同关系已经产生于李伟萍、屠超与彭小红之间。审理中，彭小红表示其同意按照约定将2014年9月起的租金支付给李伟萍、屠超，而屠理强对此亦无异议，且2014年9至11月的租金确实已经过了支付期限，故原审确定彭小红按每月2,000元标准向李伟萍、屠超支付2014年9至11月的租金。至于之后的租金以及李伟萍、屠超与屠理强之间关于租金等费用的结算，有关权利人可根据各自的法律关系另行主张。李伟萍、屠超基于《续约》无效所提出的其余诉讼请求，原审不予支持。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十六条之规定，于二○一四年十一月十日作出判决：一、彭小红于判决生效之日起十日内支付李伟萍、屠超2014年9月1日至2014年11月30日的租金6,000元；二、驳回李伟萍、屠超的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费780元，减半收取390元，由李伟萍、屠超负担（于判决生效之日起七日内交付）。原审判决后，李伟萍、屠超不服，上诉于本院，诉称：根据上海市关于房屋租赁的规定，共有房屋未经全体共有人书面同意不得出租，承租人不得利用承租的居住房屋从事经营活动；两上诉人恶意串通、损害上诉人利益，故双方的租赁合同无效；此外，上诉人不愿与彭小红建立租赁关系，并无要求支付租金的诉请，原审判令彭小红支付6,000元，违背其诉讼初衷；此外，原审诉讼费收取亦不合理。据此，请求撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求。被上诉人屠理强、彭小红均辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审审理中，上诉人李伟萍、屠超陈述：李伟萍在提出与屠理强进行分割财产的诉讼之前，曾到房地产交易中心查询，系争房屋没有出租的登记。后到现场发现彭小红占用房屋，彭小红表示其系向屠理强承租。李伟萍要求其提供租赁合同，且当时带着房地产登记记录和身份证，但彭小红拒绝提供。被上诉人彭小红陈述：上诉人确实到系争房屋内，问起租金价格，要看租赁合同，其搞不清他们的身份没有给，但给他们看了自己的身份证。被上诉人屠理强陈述：当天彭小红打电话给他，表示有两个陌生人来要求看租赁合同，还询问租金，他听下来是李伟萍母子，就表示可以告知租金。本院认为，本案的争议焦点在于被上诉人屠理强与彭小红之间租赁合同的效力认定。现上诉人以两被上诉人恶意串通主张合同无效，而根据本案查明的事实，屠理强与彭小红签订续租协议时，其与李伟萍之间的析产纠纷案尚未一审判决，包括系争房屋在内的两套房屋归属亦未明确；结合各方当事人的陈述，上诉人到房屋现场时，也仅是要求提供租赁合同、询问租金价格，并未对彭小红的承租提出异议。现上诉人认为双方系恶意串通的依据，一是提前两个月续约，二是彭小红理应知道房屋应属共有，本院认为，上述理由均不足以证明两被上诉人均存在恶意且相互串通、损害上诉人利益，本院对此难以采信。上诉人另提出两上诉人签订租赁合同将房屋用于商业用途开设网店，系以合法形式掩盖非法目的，本院认为，上诉人的该主张同样缺乏充分的事实和法律依据，本院不予采信。关于上诉人提出屠理强未经共有人同意对外出租的无效意见，原审对此已作阐述，本院亦予认同，上述事实并不能从法律上否定租赁合同的效力。由此，两上诉人关于合同无效及基于此前提的各项诉请，原审法院未予支持，所作认定正确。本院同时注意到，在本案审理过程中，彭小红虽表示同意将2014年9月起的租金支付给两上诉人，然两上诉人在其原审诉请中，并未要求彭小红向其支付租金，且在原审及二审过程中始终坚持系争合同无效，表示不同意接受。鉴于原审判决第一项内容不在本案两上诉人的诉讼请求范围之内，本院依法予以改判。至于上诉人提出的诉讼费问题，原审法院系根据其原审诉讼内容计算收取，经审查，并无不当。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市松江区人民法院（2014）松民三(民)初字第2331号民事判决；二、驳回李伟萍、屠超的全部诉讼请求。一审案件受理费人民币780元，减半收取390元；上诉案件受理费780元，由李伟萍、屠超负担。本判决为终审判决。审 判 长  庞闻淙审 判 员  叶振军代理审判员  蒋辉霞二〇一五年一月二十一日书 记 员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……