济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2014）天民三初字第331号原告任晓东，女，1968年1月5日出生，汉族，住辽宁省辽阳市。原告邸宝贵(两原告共同委托代理人孙浩，山东海蔚律师事务所律师。被告白宏烨，男，1976年6月18日出生，汉族，住济南市。委托代理人宋其亮，山东悦明达律师事务所律师。委托代理人刘峰峰，山东悦明达律师事务所律师。被告济南神龟新怡餐饮有限公司，住所地济南市。法定代表人韩景洲，总经理。委托代理人赵福忠，男，1957年11月25日出生，汉族，该公司法律顾问，住威海市。委托代理人于鹏飞，男，1978年8月10日出生，汉族，该公司法律顾问，住威海市。被告山东神龟餐饮管理有限公司（组织机构代码证号：72624026-5），住所地威海市。法定代表人韩景洲，总经理。委托代理人赵福忠，男，1957年11月25日出生，汉族，该公司法律顾问，住威海市。委托代理人于鹏飞，男，1978年8月10日出生，汉族，该公司法律顾问，住威海市。原告任晓东、邸宝贵与被告白宏烨、济南神龟新怡餐饮有限公司（简称济南神龟公司）、山东神龟餐饮管理有限公司（简称山东神龟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告任晓东、邸宝贵的委托代理人孙浩，被告白宏烨及委托代理人宋其亮、刘峰峰，被告济南神龟公司和山东神龟公司的委托代理人赵福忠、于朋飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任晓东、邸宝贵诉称，两原告系济南市天桥区铜元局前街11-2号房屋的合法使用权人，2012年3月31日，两原告与被告白宏烨签订《房屋租赁合同》，约定将济南市天桥区铜元局前街11-2号房屋租赁给被告白宏烨，双方就相关事宜达成了协议。后协议履行过程中，因被告白宏烨长期拖欠租金，双方于2014年4月10日达成《解除房屋租赁合同协议》，约定自2014年4月10日起，双方解除租赁合同。因被告白宏烨又将涉案房屋转租给济南神龟公司，故在签订《解除房屋租赁合同协议》时被告白宏烨承诺将相应的房屋腾空交付给案外人杨宝君，并且将本案被告济南神龟公司的租赁合同变更。其后，被告白宏烨并未按照合同约定的内容履行相应的义务，济南神龟公司使用两原告的房屋应当支付占用使用费，故两原告诉至法院，请求依法判令被告济南神龟公司和山东神龟公司支付自2014年4月11日至2014年10月15日期间的房屋占有使用费515068元；三被告承担本案的诉讼费用。为证明自己的主张，两原告提供了如下证据：证据1、(2011)济民一终字第1067号民事判决书一份，证明涉案房屋的所有人为济南鲁丰纸业有限公司（以下简称鲁丰公司），该判决书第14页认定杨宝君、袁兴鹏自2009年11月12日以后的转租行为，即将涉案房屋转租给任晓东的行为合法有效。证据2、济南市天桥区人民法院(2013)天民一初字第1817号民事判决书一份，证明该判决书已经确认两原告是涉案房屋的合法使用权人。证据3、2014年1月1日两原告与案外人杨宝君、袁兴鹏签订的房屋租赁协议一份，证明两原告自2014年1月1日至2014年12月31日亦对涉案房屋拥有合法的使用权。证据4、2012年3月31日两原告与被告白宏烨签订的房屋租赁合同一份，证明两原告将涉案房屋出租给被告白宏烨，租赁期限自2011年8月15日—2014年8月14日。证据5、2014年4月10日两原告与被告白宏烨签订的解除房屋租赁合同协议一份、两原告授权杨宝君的授权书一份，证明两原告和白宏烨的房屋租赁合同于2014年4月10日解除。证据6、被告济南神龟公司的工商登记信息一份、2011年8月27日被告白宏烨与山东神龟公司签订的房屋租赁合同一份，证明山东神龟公司作为济南神龟公司的大股东，与被告白宏烨就涉案房屋签订了租赁合同，租赁期限为2011年9月—2020年10月，被告济南神龟公司是涉案房屋的实际占用人和使用人，是适格的诉讼主体。被告白宏烨辩称，本案原告主体有遗漏，根据双方签订的协议，原告主体还应有从建筑；另涉案合同虽然名义上是原告任晓东、邸宝贵，但实际签订、履行合同的都是杨宝君，故应由杨宝君提起诉讼。两原告与被告白宏烨的《解除房屋租赁合同协议》签订后，被告白宏烨已经履行了该协议，两原告对白宏烨的起诉不当，且两原告也未要求我方支付占有使用费，故应当撤回对我方的起诉。为证明自己的主张，被告白宏烨提供了如下证据：证据1、2008年8月15日杨宝君与白宏烨就涉案房屋签订的房屋租赁合同一份，租赁期限自2008年8月15日至2011年9月15日，证明就涉案房屋，白宏烨实际和杨宝君建立的租赁关系，2012年3月31日的合同是续签的之前的合同，只是以两原告的名义签订。证据2、杨宝君于2008年11月18日出具的证明一份，证明就涉案房屋，白宏烨和杨宝君自2008年就有直接的往来，没有和两原告产生任何权利义务关系，两原告提交的房屋租赁合同及解除协议的权利义务真实承受人是案外人杨宝君。被告济南神龟公司、山东神龟公司共同辩称，涉案房屋系山东神龟公司从白宏烨处承租而来，因当时济南神龟公司尚未成立，故以山东神龟公司的名义签订了租赁合同；合同签订后，一直是济南神龟公司使用涉案房屋，也是济南神龟公司交纳租金，故与白宏烨实际形成房屋租赁关系的是济南神龟公司。就涉案房屋，济南神龟公司没有拖欠租金，一直按时交付，已经向白宏烨支付租金至2014年10月15日。即使两原告有权主张占有使用费，也应该直接向收取该部分租金的一方来要求支付；且法院也应当从考虑节约诉讼资源，防止累讼的角度，直接判令相关责任人承担义务。为证明自己的主张，被告济南神龟公司和山东神龟公司提供了如下证据：证据1、房屋所有权证复印件一份、加盖鲁丰公司公章的授权书两份(系白宏烨提供)、山东神龟公司和白宏烨签订的房屋租赁协议一份，证明鲁丰公司作为产权人，在2005年12月2日和2011年8月24日曾经出具过授权书，授权书载明鲁丰公司同意白宏烨将涉案房屋转租给山东神龟公司使用，被告山东神龟公司在与白宏烨签订合同时已经起到了谨慎注意的义务，在合同签订的过程中没有任何的过错，济南神龟公司占有使用该房屋是合法有效的。证据2、收据复印件两份，上面显示支票存根上的付款单位是加盖的济南神龟公司的财务章，2012年7月15日的收据中显示的交款单位也是济南神龟公司，证明济南神龟公司是实际的承租人，且给白宏烨的租金已经交付到了2014年10月15日。经审理本院认定，济南市天桥区铜元局前街11-2号的房屋所有权人为鲁丰公司，2009年11月11日，鲁丰公司与案外人杨宝君、袁兴鹏就上述房屋签订《场地租赁合同》，合同期限自2009年11月12日至2011年11月11日。2011年11月8日，鲁丰公司与杨宝君、袁兴鹏就涉案房屋续签了《场地租赁合同》，合同期限自2011年11月12日至2013年11月11日。2013年11月8日，鲁丰公司与杨宝君、袁兴鹏、邸宝贵签订《场地租赁合同》，合同期限自2013年11月12日至2017年12月31日。2007年8月15日，杨宝君、袁兴鹏将涉案房屋转租给原告任晓东，双方签订租赁合同一份，约定租赁期限自2007年8月16日至2013年12月31日。2010年5月2日，鲁丰公司出具证明一份，同意杨宝君、袁兴鹏将涉案房屋进行转租。(2011)济民一终字第1067号民事判决书认定了杨宝君、袁兴鹏自2009年11月12日以后的转租行为是合法有效的。2014年1月1日，杨宝君、袁兴鹏就涉案房屋与原告任晓东、邸宝贵签订《房屋租赁协议》一份，约定租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日。2012年3月31日，案外人杨宝君代原告任晓东、邸宝贵与被告白宏烨签订《房屋租赁合同》一份，约定原告任晓东、邸宝贵将涉案房屋出租给被告白宏烨，租赁期限自2011年8月15日至2014年8月14日。2011年8月，被告白宏烨与被告山东神龟公司签订《房屋租赁合同》，约定被告白宏烨定将涉案约630平方米的房屋出租给被告山东神龟公司，租赁期限自2011年9月1日至2020年10月16日；第1-4年的租金为100万元/年，第5-9年的租金为110万元/年。济南神龟公司于2011年11月成立，自成立后一直使用涉案房屋。白宏烨收取租金至2014年10月15日。2014年4月9日，任晓东、邸宝贵出具授权书一份，载明“任晓东、邸宝贵委托杨宝君与白宏烨签署解除房屋租赁合同协议，并代授权人签字”。白宏烨亦在该授权书上签名按手印。2014年4月10日，杨宝君代原告任晓东、邸宝贵（甲方）与被告白宏烨（乙方）签订《解除房屋租赁合同协议》，约定：“一、甲乙双方同意于2014年4月10日解除甲乙双方于2012年3月31日签订的标的为济南市天桥区铜元局前街11-2号的房屋租赁合同。二、乙方同意于2014年4月10日解除其与山东神龟公司签订的标的为济南市天桥区铜元局前街11-2号的房屋租赁合同。并且甲乙双方同意山东神龟公司另与杨宝君直接签订标的为济南市天桥区铜元局前街11-2号的房屋租赁合同。三、乙方拖欠甲方的租金数额：（一）在甲乙双方2011.8.15—2014.8.14的合同期内，乙方共拖欠甲方租金676500元（欠条：139000元+287500元；2012.8.15—2013.8.14年度欠租金5万元；2013.8.15—2014.8.14年度欠租金20万元）。（二）2014.4.10—2014.8.14租金为434931元﹝125万÷365天×（21天+31天+30天+31天+14天）﹞。（三）截止合同解除日乙方拖欠甲方租金共241568元。（676500元－434931元=241568元）。（四）乙方自行投资建造的三楼轻钢板房，无偿给付甲方，双方自签字之日起，乙方欠甲方的所有款项自动取消，甲方不再追索，并将上述欠条归还乙方，乙方与本合同标的物无任何经济关系。（五）乙方配合甲方，将现租赁业户从建筑、山东神龟公司的租赁合同的甲方，变更为本协议的甲方名称为杨宝君。（六）2014年4月10日以前的从建筑租金归乙方所有，以后的租金归甲方所有，从建筑的年租金为一十四万元整。（七）乙方承诺于2014年4月14日前将从建筑租赁合同变更，除神龟现用房屋外的房屋腾空交付甲方。2014年4月20日前与神龟合同变更完毕。”审理过程中，针对被告济南神龟公司提交的、加盖鲁丰公司公章的授权书，本院到鲁丰公司进行了调查，该公司出具证明一份，载明：我公司2005年12月2日，未与白宏烨签署过转租特别授权书；我公司2011年8月24日未与白宏烨签署过转租特别授权书；由我公司与杨宝君等三人2013年11月8日签署的场地租赁合同是真实的。另审理中，本院对案外人杨宝君亦进行了调查，其认可其与袁兴鹏、邸宝贵共同和鲁丰公司就涉案房屋于2013年11月续签了房屋租赁合同，租赁期限延长至2017年12月31日；亦认可其和袁兴鹏就涉案房屋于2014年1月1日与原告任晓东、邸宝贵续签了《房屋租赁协议》，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日；并认可其接受两原告委托，代两原告和白宏烨签订了2012年3月31日的《房屋租赁合同》以及2014年4月10日的《解除房屋租赁合同协议》。原、被告双方对两原告的诉讼请求有争议：两原告认为其系涉案房屋的合法使用权人，其与被告白宏烨的房屋租赁合同已经于2014年4月10日解除，至此，被告白宏烨丧失了继续转租的权利，被告山东神龟公司和济南神龟公司作为房屋的实际使用人，应依据相关法律规定、并参照其和被告白宏烨签订的房屋租赁合同中约定的租金（每年100万元）标准向两原告支付占有使用费；两原告主张的计算方式为：自2014年4月11日至2014年10月15日共计188天，以每年租金100万元为标准计算每天的租金为2739.7元，故总数额为515068元。被告白宏烨认为其与两原告的《解除房屋租赁合同协议》中明确载明两原告和白宏烨不再有任何的债权债务关系，且两原告在签订该协议时已经知晓白宏烨已经收取了山东神龟公司2013年10月至2014年10月的租金，但双方只约定了变更其和山东神龟公司的合同主体，没有提出其他任何条款的变更，包括未对该部分租金做约定，现两原告再主张这期间的租金没有任何事实及法律依据。被告济南神龟公司和山东神龟公司认为济南神龟公司在2013年7月就向白宏烨交纳了至2014年10月的租金，两原告和白宏烨虽于2014年4月解除了双方之间的房屋租赁合同，但济南神龟公司并不知情，故两原告不应再向济南神龟公司和山东神龟公司主张占有使用费，即使有权利主张，也应当向占有该部分租金的人主张。另庭审后，两原告撤回要求被告白宏烨向其支付房屋占有使用费的诉讼请求。上述事实，有原告任晓东、邸宝贵陈述，被告白宏烨、济南神龟公司、山东神龟公司答辩和双方提交的证据及庭审陈述在案为凭，足以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案所涉及房屋即济南市天桥区铜元局前街11-2号的房屋所有权人为鲁丰公司，该公司分别于2009年11月11日、2011年11月8日与案外人杨宝君、袁兴鹏就上述房屋签订了《场地租赁合同》两份，租赁期限分别为：自2009年11月12日至2011年11月11日，自2011年11月12日至2013年11月11日；后鲁丰公司又于2013年11月8日和案外人杨宝君、袁兴鹏及原告邸宝贵签订了《场地租赁合同》，租赁期限自2013年11月12日至2017年12月31日，该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。杨宝君、袁兴鹏于2007年8月15日将涉案房屋转租给原告任晓东，租赁期限自2007年8月16日至2013年12月31日；2010年5月2日，鲁丰公司出具证明一份，同意杨宝君、袁兴鹏将涉案房屋进行转租；(2011)济民一终字第1067号民事判决书认定了杨宝君、袁兴鹏自2009年11月12日以后的转租行为是合法有效的；2014年1月1日，杨宝君、袁兴鹏就涉案房屋与原告任晓东、邸宝贵签订《房屋租赁协议》一份，约定租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日。综上可以认定，两原告在2014年12月31日前对涉案房屋具有合法的使用权。2012年3月31日，案外人杨宝君代原告任晓东、邸宝贵与被告白宏烨签订《房屋租赁合同》一份，将涉案房屋出租给被告白宏烨，租赁期限自2011年8月15日至2014年8月14日；该合同至今也未有相关权利人提出过解除合同或者认定转租合同无效的请求，早已超过法律规定的六个月的期限，故该合同合法有效，应受法律保护。被告白宏烨于2011年8月就涉案房屋与山东神龟公司签订了房屋租赁合同，租赁期限自2011年9月1日至2020年10月16日；合同签订后，一直由济南神龟公司使用涉案房屋，租金也是由济南神龟公司缴纳，故本院认定济南神龟公司和山东神龟公司共同和白宏烨形成了房屋租赁合同关系。双方的租赁合同至今也未有相关权利人提出过解除合同或者认定转租合同无效的请求，早已超过法律规定的六个月的期限，故该合同合法有效，但该合同中超过白宏烨剩余租赁期限（2014年8月15日至2020年10月16日），超出部分无效。2014年4月10日，案外人杨宝君代两原告和被告白宏烨签订了《解除房屋租赁合同协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护；故两原告和被告白宏烨的房屋租赁合同于2014年4月10日解除；白宏烨于2014年4月10日以后不再是上述房屋的合法使用人，已经失去继续转租的权利，故其与济南神龟公司、山东神龟公司的房屋租赁合同同时解除。两原告作为涉案房屋的合法使用权人，向实际占有使用房屋的济南神龟公司、山东神龟公司主张自2014年4月11日至2014年10月15日的房屋占有使用费，合法有据，本院予以支持；两原告主张的计算标准亦符合法律规定，本院予以采信；但数额应为：100万元/年÷365天×185天，计50.68万元。审理过程中，两原告撤回要求被告白宏烨向其支付房屋占有使用费的诉讼请求，系对其权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。综上，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条第一款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告济南神龟新怡餐饮有限公司、山东神龟餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告任晓东、邸宝贵支付房屋占有使用费50.68万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8950元，财产保全费1520元，合计10470元，由被告济南神龟新怡餐饮有限公司、山东神龟餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  徐艳艳人民陪审员  孔祥森人民陪审员  张士美二〇一五年一月九日书 记 员  朱 瑶