上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第1878号上诉人（原审被告）上海红楼戴斯宾馆有限公司。法定代表人***，董事长。被上诉人（原审原告）沈桂花。被上诉人（原审原告）徐莎莎。委托代理人***。上诉人上海红楼戴斯宾馆有限公司（以下简称红楼公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第1244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，沈桂花、徐莎莎为上海市松江区普照路***弄***号***室房屋的所有权人。2007年9月29日，沈桂花、徐莎莎作为出租方（甲方）、红楼公司作为承租方（乙方），双方签订了《房屋租赁合同》一份。该合同约定，甲方将其所有的坐落于上海市松江区普照路***弄***号***室房屋出租给乙方，乙方拟长期整体租赁该房屋用于酒店经营；该房屋现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由甲、乙双方在本合同附件（二）中加以列明，甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据；系争房屋租赁期限为自2008年3月31日始至2020年3月30日止；该房屋的年租金为63,180元，月租金为5,265元，收取租金所应缴纳的税费应由沈桂花、徐莎莎自理；红楼公司应于每月15日前向沈桂花、徐莎莎支付当月租金，逾期30天以下的，每逾期一日，按照同期银行贷款利率支付滞纳金，逾期30天不足90天的，每逾期一日，按银行贷款利率的2倍支付滞纳金；甲方同意乙方根据酒店经营需要，在不影响甲方租金收益的前提下乙方可对小区布局、房屋装修及大楼所属大堂、走道等公用部位进行装修、装饰、调整、添置设备设施，但乙方不得破坏房屋的承重结构；乙方对于系争房屋及公用部位的装修即添附之所有权归乙方所有，租赁期满后该等添附归甲方所有，但公共部位的固定装修归大楼全体业主所有，乙方无权拆除；乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方并应向守约方赔偿实际损失：（一）乙方逾期不支付租金超过90天的……该合同另对其他相关租赁事宜作了约定。2008年3月30日，双方又签订了《关于确定房屋出租面积等事项的约定》一份。该约定确认，上述租赁房屋实测面积为57.14平方米,每月租金调整为5,271元，自2008年3月31日起计算租金；沈桂花、徐莎莎委托红楼公司代扣代缴收取租金所应缴纳的税费，红楼公司于每月15日前将扣除税金后的租金付至沈桂花、徐莎莎收取租金的专用银行账户。2013年2月18日，沈桂花与红楼公司签订一份《协议书》，约定沈桂花以744,200元的价格（以发票或收据上数额为准）将系争房屋出售给红楼公司或红楼公司指定的第三人，双方确认在2014年12月31日前签订房屋买卖合同；自2013年2月1日起，双方一致同意月租金变更为3,535元（税后），每月20日前红楼公司向沈桂花支付当月税后租金；红楼公司累计逾期不付租金超过6个月，沈桂花税后月租金恢复到5,007元。《协议书》对其他事宜进行了约定。因红楼公司欠付沈桂花、徐莎莎自2013年5月1日起的房屋租金，故沈桂花、徐莎莎向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方之间的租赁合同关系，红楼公司返还系争房屋；2、红楼公司为系争房屋安装独立水电表；3、红楼公司按照每月5,007元税后租金标准支付沈桂花、徐莎莎自2013年5月1日起至实际返还房屋之日止的租金或使用费。原审中，沈桂花、徐莎莎自愿撤回第二项诉请。红楼公司对沈桂花、徐莎莎的诉请并无异议。原审审理中，双方确认租赁合同中所述***室即为沈桂花、徐莎莎产证所载***室。红楼公司没有向沈桂花、徐莎莎支付过租赁保证金。红楼公司未在系争房屋内进行添附；另外水电、空调都是属于中央系统。原审法院询问双方除沈桂花、徐莎莎诉请内容外是否有其他合同解除的后果需要一并处理。沈桂花、徐莎莎表示公用系统的分割、水电费用等问题均不在本案中处理，除诉请外无其他后果需要法院一并处理。红楼公司表示无其他后果需法院一并处理。原审另查明，起诉状副本于2015年4月23日送达红楼公司。原审认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现红楼公司欠付2013年5月开始的房屋租金，根据双方签订的房屋租赁合同，沈桂花、徐莎莎可以解除合同。至于解除合同的时间，因沈桂花、徐莎莎起诉前并未发出过解除通知，故以本案起诉状副本送达红楼公司之日即2015年4月23日作为合同解除之日。现沈桂花、徐莎莎解除合同后，红楼公司继续使用系争房屋已无事实和法律的依据，故沈桂花、徐莎莎要求红楼公司返还系争房屋，与法不悖，予以准许。关于红楼公司欠付租金及房屋使用费标准问题。依据《协议书》约定，自2013年2月1日起，双方一致同意月租金变更为3,535元（税后），红楼公司累计逾期不付租金超过6个月，沈桂花、徐莎莎税后月租金恢复到5,007元。现红楼公司欠付的租金期限已经超过6个月，按照《协议书》约定租金即恢复至每月5,007元的租金标准。本案中，沈桂花、徐莎莎按照租赁标准主张房屋占用使用费与法不悖，予以支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条第一款的规定，于2015年5月15日作出判决：一、确认沈桂花、徐莎莎与上海红楼戴斯宾馆有限公司关于上海市松江区普照路***弄***号***室（实际使用的门牌号为上海市松江区普照路***弄***号***室）的房屋租赁合同关系于2015年4月23日解除；二、上海红楼戴斯宾馆有限公司于判决生效之日起十日内返还沈桂花、徐莎莎位于上海市松江区普照路***弄***号***室的房屋；三、上海红楼戴斯宾馆有限公司于判决生效之日起十日内支付沈桂花、徐莎莎自2013年5月1日起至2015年4月23日止的租金及2015年4月24日起至房屋实际返还之日止的使用费（均按照每月5,007元税后租金标准计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由上海红楼戴斯宾馆有限公司负担。原审法院判决后，红楼公司不服，向本院提起上诉称：上诉人自2007年租赁被上诉人房屋，后因该房屋存在水管爆裂、屋顶漏水等质量问题，影响了上诉人的经营收入。上诉人提出要利用维修资金进行维修，但因众多小业主意见不统一，从而无法使用维修资金进行维修，故请求二审法院依法改判驳回被上诉人的原审诉请。被上诉人沈桂花、徐莎莎辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》、《协议书》系双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应依照合同约定的内容全面履行各自应尽的义务。现上诉人自2013年5月开始拖欠被上诉人的房屋租金，符合合同约定的解除条件，故被上诉人要求解除租赁合同并要求上诉人支付其逾期未付的租金，并无不当。至于上诉人认为被上诉人提供的房屋存在质量问题，故其有理由拒付租金的上诉理由。一则上诉人在原审中对被上诉人的诉请并无异议，二则上诉人亦未提供相应的证据材料予以证明，现上诉人以此作为其拒绝支付租金的理由，难以成立，本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币80元，由上诉人上海红楼戴斯宾馆有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 孙 飞代理审判员 陈蓓蓉二〇一五年八月二十七日书 记 员 倪 非附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……