江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0311民初274号原告：杜文军（君），男，1953年1月16日生，汉族，个体户，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：杜明梅，女，1976年12月2日生，汉族，个体户，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：李政，江苏运通律师事务所律师。被告：崔良，男，1960年6月5日生，汉族，无业，住吉林省四平市铁东区。被告：赵丽艳，女，1967年11月25日生，汉族，无业，住吉林省四平市铁东区。被告：崔梦娜，女，1990年11月26日生，汉族，徐州市第三人民医院临时工，住徐州市鼓楼区。以上三被告共同委托诉讼代理人：杨林，江苏金华星律师事务所律师。以上三被告共同委托诉讼代理人：孙杨，江苏金华星律师事务所律师。原告杜文军与被告崔良、赵丽艳、崔梦娜所有权确认纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月31日进行了证据交换。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年4月16日、4月23日公开开庭进行了审理。原告杜文军及委托诉讼代理人杜明梅、李政，被告崔良、赵丽艳及其与崔梦娜的共同委托诉讼代理人孙杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜文军向本院提出诉讼请求：1、确认三被告与徐州市泉山区房屋征收办公室签订的征收编号9《房屋征收补偿协议》确定的补偿标的物全部归原告所有；2、三被告向原告支付拖欠房屋租金共计101000元、违约利息50000元；3、诉讼费、保全费由三被告承担。事实和理由：被告崔良与赵丽艳系夫妻关系，崔梦娜系崔良与赵丽艳之女。1995年，原告承建铜山县夹河大彭镇规划办宿舍楼施工工程，因发包人铜山夹河规划办和土地所无力支付原告工程款，经三方协商XX房屋抵给原告所有，原告可自行处分。之后，原告出售7套，其中一套为XXX室，原告在1997年将室出售给案外人王某,4。王某,4为安徽萧县造纸机械厂负责人，被告崔良当时为该厂职工，王某,4购买该房为其职工崔良一家居住使用。当时王某,4缴纳定金20000后即安排崔良搬进501居住。1997年10月，因崔良不再为王某,4工作，王某,4遂与原告协商解除购房协议，原告将王某,4定金20000元向其退还。之后，原告要求被告搬出，被告表示让其继续居住并愿意支付租金。在此后近二十年期间，原告几十次到被告家催交租金，但被告始终拖欠不予支付。2008年，原告再次找到被告要求收房，被告提出购买该房，原告要求其支付房款100000元，被告表示无力购买，但既不腾房也不支付租金。此后原告再找被告，被告索性消失。时至2017年，涉案房屋因棚改项目拆迁，被告突然出现并瞒着原告以房屋所有人名义进行登记，并与徐州市泉山区房屋征收办公室签订征收编号为3-51-39的《房屋征收补偿协议》，原告故提起本案诉讼。被告崔良、赵丽艳、崔梦娜辩称，1、崔良就涉案房屋与原告之间建立的是房屋买卖关系。涉案房屋约定价款50000元，崔良于1996年1月29日向原铜山县夹河规划办公室支付购房款20000元（由王某,4代付），于1998年7月28日向原告之妻周生美支付购房款5000元，于同年8月27日向原告支付购房款10000元，于1999年9月15日向原告支付购房款10000元，并自1998年5月与家人一直合法居住至2017年房屋被征收。因原告一直未能为崔良办理房屋权属证书，故崔良一直未向原告支付剩余房款5000元；2、崔良不知道王某,4抽走20000元购房款之事，且王某,4也无权抽走该购房款；3、崔良就涉案房屋与原告之间不存在房屋租赁关系，被告不应承担支付租金及违约金的责任。请求依法驳回原告的诉讼请求。经原被告举证、质证，对于原被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并对无争议的事实确认如下：被告崔良与赵丽艳系夫妻关系，崔梦娜系崔良与赵丽艳之女。1995年，原告杜文军承建铜山县大彭镇建设规划管理办公室及土地管理所宿舍楼施工工程，因铜山县大彭镇建设规划管理办公室及土地管理所拖欠原告工程款，经三方协商将宿舍楼第五层4个单元共8套房屋抵给原告所有，原告可自行处分。之后，原告陆续出售。案外人王某,4为安徽萧县造纸机械厂负责人，1996年被告崔良为该厂技术人员。1996年1月，王某,4让其会计刘某,4从厂中支出20000元为崔良交纳房款20000元购买原告杜文军主张的宿舍楼XXX室，并由铜山县大彭镇建设规划管理办公室向崔良出具20000元的收据。涉案宿舍楼符合居住条件后，崔良一家搬入居住，并占有使用至2017年房屋被征收。1998年7月28日，被告向原告支付房款5000元，并由原告之妻周生美向原告出具收条一份，内容为：“今收到崔良房钱伍仟元正”。1998年8月27日，被告向原告支付房款10000元，并由原告杜文军向被告出具收条一份，内容为：“今收到崔良房钱壹万元正”。1999年9月15日，被告向原告支付10000元，并由原告杜文军向被告出具收条一份，内容为：“今收到崔良现金壹万元”。2017年，因涉案房产被征收，被告与徐州市泉山区房屋征收办公室签订了征收编号《房屋征收补偿协议》。原告认为被告签署《房屋征收补偿协议》侵犯了其权益，遂以诉称理由诉讼来院。在本案审理期间，原告杜文军为证实其诉请主张，还向本院提交以下证据：1、5层楼的售房合同5份，分别是2008年3月22日原告与案外人苗运河签订的合同；2008年7月18日原告与案外人杜文涛签订的合同；2010年12月28日原告与案外人何玉强签订的合同；2010年7月6日原告与案外人凌文芝签订的合同；2010年1月30日原告与案外人赵以华签订的合同；拆迁办的XXX楼的拆迁公示。证明上述5位购房人中凌文芝、何玉强、赵以华没有将其购买的房屋转卖他人，因此该3人均以被拆迁人的名义与拆迁部门签订了拆迁协议，依法获得补偿；苗运河将房屋转卖给了薛玉柱，薛玉柱以被拆迁人的名义与拆迁部门签订了拆迁协议，依法获得补偿；杜文涛将房屋转卖给了程梅，程梅以被拆迁人的名义与拆迁部门签订了拆迁协议，依法获得补偿。位XXX楼的被拆迁人其拆迁房屋来源均系来自原告，其中xx室因为原告没有出售，是以自己名义签订的安置协议，但涉案的XXX室即被告占有的房屋，其拆迁依据是以已经作废的2万元收据，因此，属于无权处分。2、2017年原告女儿杜明梅与被告赵丽艳的现场通话录音，证明赵丽艳知晓王某,4将20000元退回的事实。在录音中被告表示其只交了25000元，愿意给原告剩余款项并支付利息。该内容足以推翻被告庭审时称其足额缴纳了45000元的内容，并且在录音中赵丽艳表示2008年时去找到原告，说把剩余的钱给原告，原告回复这得涨价了，该内容说明原被告之间从未就房屋买卖关系达成合意；3、提供证人刘某,4出庭作证。刘某,4称书写日期为1997年10月16日的收据上的名字是证人本人签的，1996年王老板买房子从证人这拿的钱，证人是王老板的会计。后来被告不跟王老板干了，让证人去找杜老板要钱，杜老板说钱给证人了得写个东西，收据是杜老板写的，证人签的字；4、提供证人王某,4出庭作证。王某,4称，1995年至1998年期间崔良是证人厂里的安装技术员。当时崔良跟着证人干，证人在萧县有房屋，崔良要在徐州买房子，证人就给会计说让他拿20000元给崔良，让崔良到夹河买房子，房子好像是杜文军的。大约在1997、1998年因为崔良不跟证人干，证人安排会计刘某,4去要20000元买房子的钱，后来刘某,4打电话告诉证人钱某,4经要回来了，还是放在刘某,4那里了，她是现金会计。退钱的时候，崔良已经住到房子里了。20000元退还后，证人没有给崔良说过，应该是刘某,4给他说，崔良应该知道。20000元也没说是借，不是赠与，也没有说如崔良不干了，这20000元要退还的事。501室的钥匙是谁给崔良的不清楚。当时给崔良在徐州夹河购房是因为他是证人的职工，不愿意在萧县住。其他职工没有这个现象。20000元退回厂里了，证人不欠崔良的工资。如果崔良继续给证人干，这20000元就算工资或者奖金，崔良不干了，证人就不能给了。经质证，被告崔良、赵丽艳、崔梦娜认为，证据1的真实性无法确认，且与本案无关，无法证明原告主张，但是原告这几份合同也表明原告确认以最终的买受人来确定相关被征收房屋因征收而产生的权利归属；证据2真实性无异议，能够证明赵丽艳已经明确其支付的25000元系购房款。即使王某,4已从原告处抽走20000元，被告也不予认可，王某,4无权抽走该购房款；证据3刘某,4的证言系伪证，因崔良跟王某,4工作到2002年，而刘某,4写的收据落款时间是1997年，申请对该收据中“刘某,4”签字的形成时间进行鉴定。被告认为王某,4没有抽走20000元，收据上刘某,4的签字是2017年形成的；证据4王某,4的证言不能证明其已经抽走20000元，且证人已经承认没有告诉崔良其抽钱的事。被告崔良、赵丽艳、崔梦娜为证实其辩称主张，还向本院提交了以下证据：农村照明用电证照片、徐州供电公司拾屯供电所证明、徐州广播电视台（有线网络）用户证、徐州有线电视新装2007年5月9日预收款收据、中广有线信息网络有限公司徐州分公司2008年6月23日、2009年8月27日发票、徐州首创水务有限责任公司2009年12月、2010年10月发票、徐州首创水务有限责任公司2018年1月21日客户用水明细一组，证明崔良及其家人于1998年5月或6月入住涉案房屋后，一直合法占有使用至该房屋于2017年被征收，涉案房屋水电费及有线电视户名均为崔良，相关费用亦由其缴纳。经质证，原告杜文军认为，对证据的真实性无异议，但根据其水电费的交款时间其能提供到均在2011年，也只是零星的产生部分生活费用，因为实际上在2011年原告也是和往常一样多次催被告缴纳房租或者退房子，但基本上都找不到被告，大门紧锁，敲门也无人，被告该组证据只能证明其曾在涉案房屋内居住过的事情，无法达到其证明目的。另查，署名为“刘某,4”、签署日期为1997年10月16日的收据内容为：“今收到杜文军退回安徽萧县造纸机械厂老板王某,4委托刘某,4为其职工崔良预购XXX室房款贰万元正（总房款约定为伍万元）。由于崔良不愿再为王某,4工作了，王某,4也不愿再为崔良购房，特委托刘某,4找杜文军要回已支付贰万元订房款，铜山夹河规划办开具的贰万元收据在崔良处，未返还给杜文军，杜文军已将贰万元正退给刘某,4，愿夹河规划办开的贰万元收据作废”。因被告认为原告提供的该收据中“刘某,4”的签字是2017年形成的，被告申请对该收据中“刘某,4”签字的形成时间进行鉴定。2018年4月16日，原告向本院递交《中止本案鉴定程序申请书》，认可该份收据形成时间系2017年，原因是当年（1997）王某,4会计刘某,4因原告退还了20000元房款，给原告出具了内容相同的收据，但因原告暂时未能找到当时的那份，因此重新书写了本案提交的这份收据；并主张无论该收据形成时间是何时，但该收据中记载内容是真实的，该收据内容证明目的是：因第一被告崔良不再为其原老板王某,4工作，王某,4委托会计刘某,4找到原告杜文军退房，原告退还王某,4缴纳的20000元房款，买卖合同解除。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。首先，原告要求确认三被告与徐州市泉山区房屋征收办公室签订的征收编《房屋征收补偿协议》确定的补偿标的物全部归原告所有，应首先确认涉案房屋归原告所有。经审查，1995年，铜山县大彭镇建设规划管理办公室及土地管理所XX共8套房屋已由建设单位抵给原告所有，原告可自行处分。根据原、被告庭审陈述及王某,4出庭证实，1996年1月王某,4为崔良出资20000元向杜文军购买涉案XXX室房屋一套，涉案房屋盖好后崔良获取房屋钥匙一直居住占有使用至2017年房屋被征收，原告杜文军自涉案房屋向崔良交付后未再占有使用涉案房屋。故，原告不能证明涉案房屋交付崔良居住使用后原告仍为房屋的实际所有权人。其次，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。庭审中，原告提供签署日期为1997年10月16日刘某,4签名的收据，刘某,4到庭作证称该收据内容系杜文军书写，刘某,4签字。2018年4月16日，原告向本院递交《中止本案鉴定程序申请书》，认可该收据中记载的内容是真实的。因此该收据内容能够证明王某,4为其职工崔良预购涉案房产，当时约定房款50000元，并由铜山夹河规划办为崔良开具20000元收据的事实。再结合1998年7月28日原告之妻周生美收崔良房钱5000元、1998年8月27日原告杜文军收崔良房钱10000元及1999年9月15日原告杜文军收崔良现金10000元的事实，能够证明原告与崔良之间就涉案房屋存在房屋买卖关系，被告尚拖欠原告购房款。故，原告不能证明涉案房屋在崔良入住并支付房款后原告仍为房屋的实际所有权人。再次，2018年4月16日，原告向本院递交《中止本案鉴定程序申请书》确认，1997年10月16日刘某,4签名的收据内容证明目的是：因第一被告崔良不再为其原老板王某,4工作，王某,4委托会计刘某,4找到原告杜文军退房，原告退还王某,4缴纳的20000元房款，买卖合同解除。但根据王某,4出庭作证证明，20000元退还后，王某,4没有给崔良说过。庭审中被告亦表示即使事后王某,4抽走购房款，被告对此亦不予认可，并认为王某,4无权抽走房款。因此，原告提供的证据不能证明其已与崔良解除了涉案房屋的买卖合同关系，原告要求确认其享有征收编号《房屋征收补偿协议》确定的补偿标的物全部权利依据不足，本院不予支持。关于原告要求三被告向其支付拖欠房屋租金及违约利息的诉讼请求，因庭审中原告提供的证据不足以证明原被告之间存在房屋租赁关系，故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：驳回原告杜文军的诉讼请求。案件受理费3320元，财产保全费3020元，合计6340元，由原告杜文军负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 车 勤人民陪审员 方 辉人民陪审员 李丹舟二〇一八年七月五日书 记 员 刘 文