广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终5386号上诉人（原审原告）：佛山市顺德区中惠房产中介服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：朱宇晃，总经理。委托诉讼代理人：卢玉婷，广东广岭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵晓峰，女，1979年7月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审被告）：闵捷，男，1975年11月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人佛山市顺德区中惠房产中介服务有限公司（以下简称中惠中介公司）因与被上诉人赵晓峰、闵捷居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初19115号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行公开审理，现已审理终结。上诉人中惠中介公司上诉请求：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初19115号民事判决，改判支持中惠中介公司全部诉讼请求；二、本案诉讼费由赵晓峰、闵捷承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。虽然《房地产买卖合同》及《买卖代理费支付承诺书（卖方）》所约定的支付时间相同，但中惠中介公司员工与赵晓峰的微信聊天记录可证明赵晓峰、闵捷尚有7700元中介费用未支付，双方实际履行的是《买卖代理费支付承诺书（卖方）》。被上诉人赵晓峰、闵捷答辩称，其不同意依照《买卖代理费支付承诺书（卖方）》履行义务。中惠中介公司向一审法院起诉请求：一、赵晓峰、闵捷向中惠中介公司支付居间报酬7700元及违约金（违约金从2017年4月23日起按每日5‰计至清偿之日止）；二、本案诉讼费由赵晓峰、闵捷承担。一审法院认定事实：中惠中介公司曾为赵晓峰、闵捷出售***的房屋提供居间服务，2017年4月22日，赵晓峰、闵捷作为卖方，案外人杜娟、倪永有作为买方，中惠中介公司作为经纪方，三方签订了《房地产买卖合同》一份，约定买卖双方同意***房屋总价款为820000元，定金50000元由买方于2017年4月24日前转给经纪方，在2017年4月24日查档无异且无查封后由经纪方转给卖方。上述合同第八条载明，基于经纪方为买卖双方提供独家的居间服务，并促使买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付居间服务费，其中卖方、买方分别应向经纪方支付居间服务费12300元；逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按居间服务费总额的千分之五支付违约金；第九条载明，在本合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供居间服务，如确实因经纪方过错导致该物业在申请交易登记递件手续后无法办理过户手续的，经纪方应当退还已收居间费。合同还就其他方面的权利义务进行约定。上述合同签订后，案外人杜娟、倪永有已按合同约定支付购买房屋的相关款项，赵晓峰、闵捷已按照合同约定将案涉房屋办理过户至杜娟名下。中惠中介公司亦已从收到案外人杜娟、倪永有支付的定金中扣除了中介服务费12300元后将其余款项支付给赵晓峰、闵捷。另查明，在签订上述《房地产买卖合同》的同日，中惠中介公司另将一份已打印、填写好内容的《买卖代理费支付承诺书（卖方）》交由赵晓峰签名，该《买卖代理费支付承诺书（卖方）》记载：“本人（赵晓峰）委托贵司代理出售位于***的房屋，贵司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询，包括房地产市场行情、房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等等，并代表本人与买方反复磋商、议价。鉴于贵司提供的上述服务及《合同法》规定居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。如贵司成功促成买方与本人达成买卖合同，本人同意支付房地产咨询及买卖代理费共为人民币贰万元整，支付时间为：本人将于签订《房地产买卖合同》时支付该款项。否则须按签订合同之日起每日总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止……”。中惠中介公司现以赵晓峰、闵捷尚欠居间报酬7700元为由提起诉讼。又查明，中惠中介公司曾由其工作人员胡建霖与赵晓峰微信联系，其中在2017年6月8日，胡建霖向赵晓峰发送微信称：“请问中介费结清了吗？”赵晓峰回复：“中介费等我收到尾款后结清”。胡建霖再发微信称：“公司规定过户当结清中介费，这样我要扣工资的”。赵晓峰回复：“同你经理沟通好了，不会扣你工资”。2017年8月25日，胡建霖发送微信给赵晓峰称：“赵小姐还有中介费7700元，请麻烦你转账过来”，“赵小姐早上好！买家约明天过水电物管收楼，请问你这边有空吗？”赵晓峰回复：“明天没时间，9月份小孩上学以后吧”。2017年9月8日，胡建霖发送微信给赵晓峰称：“哦！你的中介费等一会转给我们”，赵晓峰回复：“处理我，我就去你公司结算，我里面应该还有钱。”一审法院认为，本案的争议焦点是：中惠中介公司、赵晓峰、闵捷双方所约定的中介费即居间报酬应认定为多少？对于中惠中介公司促成的房屋买卖交易应收取的居间报酬，中惠中介公司提供的《房地产买卖合同》及《买卖代理费支付承诺书（卖方）》均对此作出约定，其中《房地产买卖合同》约定的居间报酬为12300元，而《买卖代理费支付承诺书（卖方）》约定的居间报酬为20000元，两者对居间报酬约定的数额并不一致，根据相关法律的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。一、《房地产买卖合同》及《买卖代理费支付承诺书（卖方）》显示的签署日期为同一天，从签署时间上无法认定先后顺序，但《买卖代理费支付承诺书（卖方）》中记载“如贵司成功促成买方与本人达成买卖合同，本人同意支付房地产咨询及买卖代理费共为人民币贰万元整，支付时间为：本人将于签订《房地产买卖合同》时支付该款项。”从上述表述看，存在以达成买卖合同为条件，即是否达成房屋买卖合同在签订《买卖代理费支付承诺书（卖方）》时尚未确定，应推定《房地产买卖合同》是在签订《买卖代理费支付承诺书（卖方）》之后签订，在两者有关居间报酬数额约定不一致的情况下，按签订在后的条款为准更符合一般交易习惯。二、根据查明的事实，中惠中介公司在签订合同后曾代赵晓峰、闵捷收取了购买方支付的定金50000元，中惠中介公司确认其在2017年4月24日已从中扣取12300元作为居间报酬，如中惠中介公司认为双方约定的居间报酬为20000元完全可以直接从中扣取20000元，但中惠中介公司仅从中扣取12300元，说明居间报酬按12300元收取更符合双方的真实意思。三、上述《房地产买卖合同》、《买卖代理费支付承诺书（卖方）》均由中惠中介公司制作和提供，中惠中介公司作为专业的中介服务机构，提供前后不一致的合同条款，亦未向赵晓峰、闵捷就两个相互存在歧义的条款优先适用哪一条款作出解释说明，在赵晓峰、闵捷未能充分了解的情形下，如作出有利于合同条款制作、提供方的理解，不符合诚信信用原则。四、中惠中介公司在事后虽通过微信向赵晓峰、闵捷提出尚欠中介费的问题，但双方微信对话的内容比较简短，在中惠中介公司本身代赵晓峰、闵捷向买方收取定金且还需协助办理过户、交楼等手续的情况下，还涉及与中惠中介公司及房屋买方进行其他款项的结算，中惠中介公司并未就中介费为何要按20000元计收向赵晓峰、闵捷作出充分说明，故赵晓峰、闵捷在微信中表示要进行结算，并不能说明赵晓峰、闵捷同意中介费按20000元计收。五、赵晓峰、闵捷主张居间报酬应按12300元，即按房屋成交价的1.5%计收，从本案中惠中介公司提供的居间服务的情况看，基本符合居间报酬的市场行情，中惠中介公司在诉讼中述称另加7700元是因为双方另约定中惠中介公司需继续协助赵晓峰、闵捷办理过户手续等，但从双方在合同中有关“如确实因经纪方过错导致该物业在申请交易登记递件手续后无法办理过户手续的，经纪方应当退还已收居间费”的约定，以及居间服务合同的交易习惯来看，协助房屋买卖双方办理过户手续本身是赵晓峰、闵捷作为居间人的附随义务，无论是从《房地产买卖合同》还是《买卖代理费支付承诺书（卖方）》中的相关内容，均不能得出双方存在因中惠中介公司提供协助办理过户而加收7700元居间报酬的约定。综上，本案双方约定的居间报酬应以《房地产买卖合同》约定的12300元为准，赵晓峰、闵捷已按约定支付了居间报酬，中惠中介公司主张赵晓峰、闵捷尚欠居间报酬7700元缺乏理据，对中惠中介公司的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回中惠中介公司的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取为25元，由中惠中介公司负担。在二审诉讼中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审理，一审判决中除中介费用数额外，其余事实认定清楚，本院予以确认。另查明，在二审法庭调查过程中，上诉人中惠中介公司称，《房地产买卖合同》及《买卖代理费支付承诺书（卖方）》为同一天签订，但有先后顺序，先签订合同，后签订承诺书。被上诉人赵晓峰、闵捷回应称，对后续签订的承诺书内容不清楚。本院认为，本案为居间合同纠纷，案涉《房地产买卖合同》及《买卖代理费支付承诺书（卖方）》均由双方当事人共同商定并签章确认，为双方真实意思表示，应属合法有效。但因上述买卖合同及承诺书中对中介费约定不一致，故本案二审争议焦点为案涉中介费应如何确定。现评析如下：首先，案涉《房地产买卖合同》及《买卖代理费支付承诺书（卖方）》均在2017年4月22日签订，中惠中介公司主张先签订合同再签订承诺书，赵晓峰、闵捷对此并无异议，仅抗辩称对后续承诺书内容不清楚。故根据双方当事人陈述，可认定买卖合同签订在前，承诺书签订在后，承诺书对买卖合同中的中介费用数额进行了变更。一审法院根据承诺书的内容，推定买卖合同签订在承诺书之后，属认定错误，本院予以纠正。赵晓峰、闵捷具有完全民事行为能力，理应清楚签署有关合同文件所面对的风险及应承担的责任，故其抗辩称不了解所签署承诺书的内容，可信度较低，本院不予采信。其次，根据中惠中介公司工作人员与赵晓峰的微信记录，可证明赵晓峰清楚了解尚有7700元中介费用尚未支付。第一，中惠中介公司工作人员曾多次向赵晓峰追讨所欠7700元中介费用。根据一般交易习惯，若赵晓峰认为已全额支付中介费用或对该中介费数额有异议，理应明确予以否认和拒绝，但赵晓峰在微信联系中从未予以否认，而是以各种理由拖延，由此可推定，赵晓峰对尚欠7700元中介费并无异议。第二，根据2017年6月8日微信记录，该工作人员询问赵晓峰是否已结清中介费，赵晓峰明确回应称中介费等其收到尾款后结清。该微信记录表明，除已从定金中扣除的12300元外，赵晓峰承认仍有中介费余款尚未支付。第三，中惠中介公司工作人员明确表示所欠中介费用需转账到中惠中介公司账户。赵晓峰、闵捷抗辩称，误以为中惠中介公司工作人员所称中介费为管理费、电视费等杂费。但根据买卖合同约定，上述杂费由买卖双方进行结算，而并非由赵晓峰、闵捷与中惠中介公司结算。故赵晓峰、闵捷的主张并无事实和法律依据，本院不予采信。根据《房地产买卖合同》、《买卖代理费支付承诺书（卖方）》的签订时间、内容以及微信联系记录，足以证明中惠中介公司与赵晓峰、闵捷对案涉中介费用重新进行协商约定，中介费数额从12300元变更为20000元。赵晓峰、闵捷未按约定足额支付中介费，尚欠7700元仍未支付，已构成违约，依法应承担违约责任。《买卖代理费支付承诺书（卖方）》中约定按每日千分之五支付违约金，该标准明显过高。根据赵晓峰、闵捷的违约时间和情节，本院酌定违约金为400元。综上，一审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。中惠中介公司上诉主张部分有理，本院对有理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初19115号民事判决；二、赵晓峰、闵捷应在本判决发生法律效力之日起十五日内向佛山市顺德区中惠房产中介服务有限公司支付中介费7700元及违约金400元；三、驳回佛山市顺德区中惠房产中介服务有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费25元，二审受理费50元，均由赵晓峰、闵捷负担。本判决为终审判决。审判长  李少锋审判员  文 坚审判员  余珂珂二〇一八年七月三十一日法官助理欧阳莹书记员陈慧乔