上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三(民)初字第1092号原告金粤渔村投资管理有限公司，注册地上海市长宁区。法定代表人庄镇贤，职务董事长。委托代理人沈伟民，上海市申华律师事务所律师。被告上海国际贸易中心有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人施建培，职务董事长。委托代理人吴坚，国浩律师(上海)事务所律师。委托代理人王辰，国浩律师(上海)事务所律师。原告金粤渔村投资管理有限公司诉被告上海国际贸易中心有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2015年6月10日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张艨独任审判，并于2015年7月9日公开开庭进行了审理。原告金粤渔村投资管理有限公司的法定代表人庄镇贤及委托代理人沈伟民、被告上海国际贸易中心有限公司的委托代理人吴坚和王辰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金粤渔村投资管理有限公司诉称，2012年12月原告与被告签订《上海国际贸易中心餐饮用房租赁合同》，被告向原告出租位于上海市长宁区延安西路XXX号XXX层XXX室1,350平方米的房屋(以下简称“涉案房屋”)，租赁期自2013年7月1日起至2027年6月30日止，合同就租金等房屋租赁合同事项做了约定，租赁目的为餐饮用房，在合同第二十八条中对店招广告做了专项约定，被告同意原告设立其店招广告，具体位置位于国贸中心副楼4层南面现有的广告牌上自左侧(以面对为准)起，向右10米之内，高约6至7米，最后以三家均合理尺寸为准，并附效果图，店招形式、广告内容、设计风格等须经被告认可等。但被告自合同履行起即违约，根本未按合同约定让原告在约定的位置设立店招，原告制作了店招并无数次交涉，被告均不履行合同约定的义务，致使原告无法行使承租人权利，被告的违约行为延续至今，造成原告严重损失。为此原告先后向本院提起2015长诉前调字第2316号、(2015)长民三(民)初字第574号诉讼，要求被告履行合同约定的义务，让原告在约定位置设立店招广告及承担违约责任。被告于2015年4月4日，通过国浩律师(上海)事务所向原告邮寄律师函，要求解除租赁合同、终止双方权利义务。原告起诉的案件经本院受理后，才收到律师函，显然被告为逃避继续履行合同及承担违约责任所为，是对原告利益的进一步损害。被告在租赁合同履行中违约在先，其滥用合同法“通知到达对方时解除”的条件，是十足的恶人先告状之举，原告承租涉案房屋后投资数千万元，承租人的权利应当得到保护，被告违约后还要解除合同，于法、于理均不能成立。故原告诉至本院，请求判令：关于上海国际贸易中心有限公司解除《餐饮用房租赁合同》事宜的律师函不具有解除房屋租赁合同之效力。被告上海国际贸易中心有限公司辩称，不同意原告的诉请。被告行使的是约定解除权，达到合同解除的后果。根据租赁合同约定，原告在发生租金或其他债务未付达到2个月的期限，被告就有权解除合同；被告行使解除权没有违反合同约定，故解除权的行使合法有效，到达原告处即发生法律效力。经审理查明，涉案房屋的权利人系被告。2012年12月21日，甲方(被告)与乙方(原告)签订了《上海国际贸易中心餐饮用房租赁合同》，双方约定甲方同意将涉案房屋出租给乙方；租赁期自2013年7月1日起至2027年6月30日止；2013年7月1日起至2016年6月30日止的租金、管理费合计每月人民币180,000元；租金须预付，乙方第一个月的租金须在起租日前的10天前支付，在第一个月期满前10天预付第二个月的租金，以此类推，乙方须将租金付入甲方指定的银行账户，乙方同意甲方在其租赁场所内每年免费消费160,000元；水、电费由乙方负担，根据实际耗用量按标准结算，在收到付款通知书后10天内，付入甲方指定的银行账户；乙方如发生租金及其他债务超过2个月以上未付，甲方可不通知乙方而解除本合同，并保留索赔权；乙方若未按本合同规定及时支付各种费用，甲方有权要求乙方按日支付该费用千分之五的滞纳金；合同第二十八条关于店招广告约定：甲方同意乙方设立乙方的店招广告，具体位置位于国贸中心副楼4层南面现有的广告牌上自左侧(以面对为准)起，向右10米之内，高约6至7米，最后以三家均合理尺寸为准，并附效果图，店招形式、广告内容、设计风格等须经甲方认可，国贸中心大楼周边店招广告、指示牌等由甲、乙双方协商解决。合同签订后，由原告在涉案房屋中实际经营，对外从事餐饮服务。因未能按合同约定设立店招广告一事，原、被告之间发生争议，原告多次向被告发函协商未果。原告自2013年开始就涉案房屋的租金、水电费、管理费支付发生拖欠情况。截止本案庭审辩论终结前，原告尚欠付被告涉案房屋2013年7月的租金、2014年1月之后的租金以及若干水电费、管理费等。2015年4月2日，被告向原告发送律师函，表示由于原告拖欠租金及水电费期限已超过2个月，要求解除双方之间的租赁合同并返还涉案房屋等。该律师函于2015年4月3日送达原告。对于未能按合同约定设立店招广告的原因，原告认为，店招广告是租赁合同构成的基本及必要条件，不是如被告所说的配合义务，在合同中写的是被告同意，这个同意是要确保原告能设立店招广告，店招广告在原告经营中是非常重要的，所以在租赁合同中约定了这个条款，这是被告作为出租方的根本义务，至于建筑物上是否可以设立广告，被告在出租时应充分把握，现客观上导致无法按合同约定设立店招广告，应由被告承担相应违约责任等；被告认为根据合同约定，其同意原告设立店招广告，则具体办理店招广告是原告的义务，被告仅具有协助义务，原告需取得主管部门的批准且征得被告的同意才能设立店招，现在不能设立店招不是被告违约或存在过错，更不能作为原告拒付租金的理由。就未能按合同约定设立店招广告一事，本院于2015年7月8日走访了上海市长宁区绿化与市容管理局，该单位工作人员答复，根据《上海市户外招牌设置管理办法》等相关文件规定，一般应根据“一店一招”的要求设置户外招牌，原告已经在自家门楣上设立了店招；涉案房屋所在大楼顶部的招牌，应为大楼的主体用户，一般为产权人，而且也不能随意变更名称，需要地名办等单位进行审批；涉案房屋所在大楼中，总共有不下数十家租户，原告仅在一楼部分经营，不可能批准其将店招设置在大楼顶部的醒目位置。上述事实，有《上海国际贸易中心餐饮用房租赁合同》、函件、工作记录以及双方当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，对于原、被告的租赁合同中关于店招广告条款的问题，根据合同的约定，“甲方同意乙方设立乙方的店招广告”，根据常理及经验法则的理解，原告系办理其自身店招广告的主体，而被告则具有予以配合、协助的义务；通过承办人员走访了解到，本案中的店招广告由于未能通过有关行政部门的审批而导致实际无法设立，客观上来说，不应简单归咎于原告或者被告任何一方，系由于不可归因于双方当事人的因素导致该店招广告的条款无法实际履行。在该条款无法实际履行的情况下，原、被告应本着诚实信用、互谅互让的原则，进行协商，谋求关于该条款内容变通的履行方式，而非原告所采取的停止支付租金、水电费等手段进行对抗。原告在涉案房屋中经营至今，实际享有了涉案房屋的租赁利益，其并不具备免除租金等费用的合法事由，在此情况下，原告单方面采取停付租金等费用的过激行为，未能解决问题，反而激化了矛盾。在达到合同约定的解除条件的情况下，被告已于2015年4月3日通过发送律师函的方式要求与原告解除合同，于法有据，本院对该律师函的解除效力予以确认，对原告的相应诉请不予支持。此外，在(2015)长民三(民)初字第342号案件中，被告已经提出解除合同之诉请，本院亦在另案中对租赁合同效力等事宜作出了处理，本案中不再赘述。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告金粤渔村投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币80元，因本案适用简易程序审理，故减半收取计人民币40元，由原告金粤渔村投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  张艨二〇一五年八月二十一日书 记 员  杨芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。