浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终1551号 上诉人（原审被告、反诉原告）：伍建钢，男，1958年10月19日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：梅梅，浙江宏昊律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐飞龙，男，1982年9月21日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：宋泽军，浙江泰杭律师事务所律师。 上诉人伍建钢因与被上诉人徐飞龙因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2017）浙0104民初5009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 一审判决认定：2014年10月17日，徐飞龙与伍建钢签订房屋租赁合同，约定徐飞龙向伍建钢租赁其所有的坐落于杭州市江干区九堡镇东方公寓××幢××单元××室的房屋，租赁期限自2014年11月15日起至2019年11月14日止，月租金3500元，租金半年一付，房屋押金3500元于合同签订当日支付，等等。同日，徐飞龙向伍建钢交纳房屋押金3500元，伍建钢向徐飞龙出具押金收条一份。 2016年11月23日，徐飞龙与伍建钢签订解除合约，约定解除双方签订的关于东方公寓4幢4单元502室房屋的租赁合同。伍建钢支付徐飞龙违约金30000元并退还徐飞龙房租押金3500元，徐飞龙于2017年6月1日前清空房屋（地板、家电、家具、客厅一堵墙）及结清房屋物业费、水电费。伍建钢于2016年11月23日支付徐飞龙20000元，剩余款项于徐飞龙清空房屋当日支付。一方违背解除合约，则赔偿守约方60000元违约金。同日，伍建钢向徐飞龙转账20000元。 2017年2月14日，杭州市江干区九堡镇东方公寓××幢××单元××室的房屋产权转移登记至案外人名下。 2017年6月13日，伍建钢向国网浙江省电力公司杭州供电公司缴纳电费249元。2017年7月11日，徐飞龙诉至一审法院，请求判令：1.伍建钢履行合同付清所欠违约金73500元；2.全部诉讼费用由伍建钢承担。伍建钢向一审法院提起反诉，请求判令：1.徐飞龙支付伍建钢拖欠的一个月租金3500元。（2017年5月15日-2017年6月15日）；2.徐飞龙支付伍建钢拖欠电费249元；3.徐飞龙支付伍建钢违约金20000元；4.诉讼费等费用由徐飞龙承担。 一审法院认为，徐飞龙与伍建钢在建立房屋租赁合同关系后自愿解约，其签订的解除合约主体适格，内容合法，意思表示真实，合法有效。徐飞龙与伍建钢在解约合同中已对违约金、押金及房屋清退事项达成一致，双方均应按该约定全面履行合同义务。关于伍建钢主张的租金，一审法院认为，解除合约已对解约后双方义务进行全面约定，但未涉2017年5月15日至6月1日房租事宜，且伍建钢未举证证明徐飞龙在2017年6月2日至6月15日期间仍占有使用租赁房屋，故伍建钢该项诉请证据不足，一审法院不予支持。关于伍建钢主张的电费，一审法院认为，该项电费出账时间系伍建钢户最后结算日，徐飞龙在该账单出账前无法结清该款，故徐飞龙未结清该款的行为未违反合同约定，但该款实系徐飞龙使用租赁房屋时产生，故一审法院对伍建钢该项诉请予以支持。关于徐飞龙及伍建钢主张的违约金，一审法院认为，徐飞龙已履行腾退房屋及缴纳已出账相关费用的合同义务，伍建钢应在扣除代缴的阶梯电费后返还剩余款项，伍建钢至今未返还该款项的行为构成违约，应承担相应违约责任。但鉴于伍建钢已履行了支付20000元的合同义务且因徐飞龙对阶梯电费承担存在误解致双方产生分歧，一审法院对伍建钢所提违约金过高的主张予以支持，并酌情调整为30000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、伍建钢于判决生效之日起十日内支付徐飞龙违约金30000元；二、徐飞龙于判决生效之日起十日内支付伍建钢电费249元；判决的第一、二条中，伍建钢应支付金额与徐飞龙应支付金额二者相抵消后，伍建钢尚应支付徐飞龙29751元；三、驳回徐飞龙、伍建钢的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的本诉案件受理费819元，由伍建钢负担；按规定减半收取的反诉案件受理费197元，由徐飞龙承担25元，由伍建钢承担172元。 宣判后，伍建钢不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。徐飞龙未按期与伍建钢进行房屋腾退交接手续，未按时缴纳电费等行为已违反《解除合约》的相关条款，理应承担相应的违约责任。另外，对房屋未按期腾退的举证责任在徐飞龙而非伍建钢，由此产生的逾期占用费应由徐飞龙承担。首先，伍建钢与徐飞龙在《解除合约》中明确约定：徐飞龙应于2017年6月1日之前结清房屋物业费，水电费用，并清空房屋，将客厅的墙推倒。如违背此协议，则赔守约方陆万元整（60000元）作为违约金。但事实上，徐飞龙不仅未按期腾退房屋，结清水电费用，也没有按照约定将客厅的墙推倒，完成房屋清退事宜。徐飞龙的行为已构成严重违约，理应承担相应的违约责任。但一审法院仅就电费事宜进行了审查，对房屋清退所涉及到的逾期租金、墙和地板以及腾退时间是否逾期等均未进行全面审查。其次，《解除合约》中约定的房屋腾退日期为2017年6月1日，但是徐飞龙却未按期与伍建钢进行房屋腾退交接手续，也从未主动与伍建钢联系，直到2017年6月14日徐飞龙打电话给伍建钢，但徐飞龙拒不履行交接义务。一审法院仅认定徐飞龙腾退房屋的结果，但对双方是否办理过房屋交接手续及徐飞龙是否逾期腾退并未尽到合理审查义务。伍建钢认为，本案中应以2017年6月14日作为案涉房屋腾退的时间节点，如徐飞龙认为其未逾期腾退，应举证证明其在6月14日前已交房的事实及相关证据。最后，关于逾期租金问题。一审法院一方面未支持伍建钢要求徐飞龙支付2017年5月15日至2017年6月15日房屋租金的诉请，另一方面又支持了伍建钢于2017年6月13日缴纳的电费系徐飞龙承租期间产生的诉请，二者互相矛盾。徐飞龙的房屋租金仅缴纳至2017年5月14日，那么在房屋腾退以及未及时腾退期间所产生的房屋占用费，理应由徐飞龙承担。 二、伍建钢并未违约，伍建钢支付相关款项的前提是徐飞龙按期腾空房屋，并在清空后及时通知伍建钢，一审法院未查明双方合同履行的先后顺序就认定伍建钢违约，不符合相关法律规定。本案中，无论是在伍建钢与徐飞龙之前签订的《房屋租赁合同》还是之后签订的《解除合约》中，伍建钢均不存在任何违约行为。《房屋租赁合同》之所以解除，是因为徐飞龙未经伍建钢同意擅自将案涉房屋改造成群租房对外出租，此番改造存在着巨大的安全隐患，伍建钢才要求解除合同。而《解除合约》的签订的目的是要求徐飞龙及时清空并腾退案涉房屋，于是约定伍建钢应2017年6月1日前清空房屋，伍建钢于清空当日付清《解除合约》约定的款项。在6月14日电话联系时，伍建钢要求徐飞龙当面进行房屋交接，在徐飞龙将3500元的押金单及房屋钥匙交付给伍建钢后，伍建钢立即将尾款支付给徐飞龙，但徐飞龙拒不履行交接义务，至今未将押金单交付给伍建钢。伍建钢认为《解除合约》所做的约定涉及到《合同法》中的先履行抗辩，即伍建钢支付相关款项的前提是徐飞龙按期腾空房屋，并且其附随义务系在清空后及时通知伍建钢，但徐飞龙以上两点均未履行，因此无论是《房屋租赁合同》还是《解除合约》违约方均为徐飞龙。另外，双方所持的《解除合约》均不完整，有部分字体被遮挡，合同整体性存在瑕疵，一审法院直接要求伍建钢按照《解除合约》承担违约责任的做法存在错误。 三、一审法院对违约金判罚数额过高。如果二审法院坚持认为伍建钢违约，那么本案中，一审法院所判罚的违约金也过高。在签订《解除合约》时伍建钢为了尽早解除合同已经向徐飞龙支付过20000元，伍建钢认为该笔款项已经足以弥补《房屋租赁合同》解除所造成的损失。但一审法院在此基础上又判罚伍建钢承担30000元违约金，也就是要求伍建钢总共支付60000元的判罚方式未切合实际，严重损害了伍建钢的合法权益。本案中，案涉房屋一年的租金仅42000元，但违约金却高达50000元，如此高额的违约金判罚方式已经将违约金的补偿性质转换为惩罚性质，与《合同法》及相关司法解释的立法本意不符。综上，请求判令：一、维持一审判决第二项，撤销一审判决第一、三项，依法改判驳回徐飞龙全部一审的诉讼请求，支持伍建钢一审反诉请求中的违约金和租金；二、一审、二审诉讼费用由徐飞龙承担。 徐飞龙答辩称：一、2016年11月23日，伍建钢为了顺利将房屋出售，与徐飞龙签订了房屋租赁合同的解除合约，并且在解除合约上约定了要支付徐飞龙违约金30000元以及退还房屋押金3500元，到了2017年5月底徐飞龙就已经依约将房屋腾退、结清水电，并且多次要求伍建钢按照解除合约的约定支付剩余违约金10000元，并且退还房屋押金3500元，但是伍建钢一直未予理睬。伍建钢怠于履行解除合约项下的权利义务，根据解除合约中约定的违约金条款，应当支付徐飞龙违约金60000元。二、关于违约金过高的问题，首先解除合约中的那些条款数额都是由伍建钢来定的，并且是由伍建钢亲手书写加盖手印，是伍建钢的真实意思表示。其次，该违约金是适用于双方的任何一方，违反都需要支付违约金，一旦徐飞龙迟延交房，肯定会导致伍建钢对第三方产生违约，所以说就双方约定的违约金60000元其实也是不高的。对于徐飞龙来说，在解除合约中的工作量是很大的，因为房屋面积比较大，每个房间还是单独对外，每户进行出租的就是每户租赁时间都是不一样的，徐飞龙必须跟每一户去签合同去谈怎么补偿，让承租户在2017年6月底之前搬离才有可能实现解除合约中在2017年6月前搬空的可能。然后搬空之后，徐飞龙就还需要把空调、热水器均拆除，所以徐飞龙的工作量是很大的。一审法院根据事实情况对违约金进行调整是恰当的。不存在违约金过高的问题。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：伍建钢与徐飞龙2016年11月23日签订的《解除合约》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定。该协议约定双方解除案涉房屋租赁合同，徐飞龙应在2017年6月1日前清空房屋，伍建钢没有提交证据证实徐飞龙在2017年6月2日至6月15日期间仍占有使用案涉房屋，故伍建钢主张徐飞龙支付其该期间房屋租金的请求一审法院未予以支持并无不当。伍建钢缴纳电费开具发票的时间为2017年6月13日，晚于双方约定的付款期限，在出账前徐飞龙无法结清该款项，故一审法院对伍建钢主张徐飞龙未支付电费违反合同约定应支付违约金未予支持并无不当。伍建钢也未提交证据证实徐飞龙存在《解除合约》中约定的未清空房屋的情形，故伍建钢主张徐飞龙承担违约金依据不足，本院不予采信。《解除合约》约定伍建钢同意支付徐飞龙违约金三万元，该协议约定若违背此协议，则赔付守约方60000元，一审法院综合伍建钢已经履行了20000元的合同义务等本案实际情况，酌情确定伍建钢支付徐飞龙违约金30000元，并无不当。综上所述，伍建钢的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1138元，由伍建钢负担。伍建钢已预交二审案件受理费1638元，应退500元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费。 本判决为终审判决。 审判长 盛 峰 审判员 徐 丹 审判员 陈 艳 二〇一八年七月十八日 书记员 朱创威