广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初7986号原告：周光其，男，1973年7月25日出生，汉族，住四川省泸州市纳溪区，委托诉讼代理人：蔡健业，广东智洋律师事务所律师。被告：林庆旺，男，1973年5月31日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，委托诉讼代理人：朱天养，广东泰扬律师事务所律师。第三人：郭志凤，女，1973年10月26日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告周光其诉被告林庆旺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案受理后，依法适用简易程序由审判员侯德独任审理。案件审理过程中，原告申请追加郭志凤为第三人参加本案诉讼，本院予以追加。本案于2018年5月25日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还超额收取的物业管理费7524元；2、被告向原告赔偿车位被占用的损失共30400元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年11月份签订《铺位租赁合同》（下称“合同”），合同约定，被告将其位于广东省佛山市禅城区岭南大道北123号8座首层p4-p7的房产租赁给原告作商业经营使用，租赁期限为六年，从2017年12月20日起至2023年11月16日止，租金在第1-2年为30580元/月，第3-4年为33638元/月，第5-6年为37001.80元/月……原被告双方还特别约定：1、每月管理费由甲方按村委规定另外收取，甲方代收管理费3108元；2、甲方为乙方配套上述铺位前面19个车位及3个广告位供乙方经营使用。合同履行过程中，原告作为承租方，依据合同约定按时支付押金、租金、水电费、物业管理费等费用，积极履行合同义务。后在经营商铺过程中，发现合同履行存在以下问题：1、原告所承租商铺的物业由广东同信物业公司进行管理，物业管理费为2.5元/平方米，按合同约定的承租面积计算，应当为600元/月，被告宣称代收取的3108元/月与实际产生的物业管理费严重不符。2、根据合同约定，被告应当配套承租商铺前的19个车位供原告经营使用，但被告并未按照合同约定交付原告自主使用，严重影响到商铺的正常经营。2018年3月16日，原告已委托代理人向被告发出《律师函》，要求被告就合同履行过程中存在的问题做进一步的协商和沟通，遭到被告拒收。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》的规定特提起诉讼，请求法院依法判决。被告辩称：一、原告要求被告返还物业管理费7524元依据不足。1、原告与被告签署的《铺位租赁合同》备注中的“每月管理费由甲方按村委规定另外收取。（甲方代收管理费3108.00）。”该条款前后属于两个独立的句子，没有内在关联，前一句“每月管理费由甲方按村委规定另外收取”是指如果村委有规定要另外收取管理费，则按村委规定执行并由原告承担；后一句“甲方代收管理费3108.00”，表达的意思是被告代第三人郭志凤收取管理费3108元，该款项属代收性质，而非被告要求收取该管理费或享有该管理费。事实上，原告也清楚该管理费是交给郭志凤，原告也有直接与郭志凤联系。被告与郭志凤签署的《铺位租赁合同》在备注中也明确约定被告代收管理费3108元。2、合同约定代收的“管理费”与原告所称的物业公司收取的“物业管理费”（物业服务费）并非同一概念。（1）依据不同：物业公司收取物业服务费的依据是物业服务合同以及物业管理条例等规定；而原被告及第三人费用支付的依据是《铺位租赁合同》以及合同法等规定。（2）内涵不一样：物业公司收取的物业管理服务费主要用于小区的公共费用支出；合同约定的“管理费”不仅包括应当向物业公司交纳的物业服务费用，主要还包括为原告提供的3个广告位的使用费用等。合同备注第3项注明被告需要向原告提供3个广告位。而这3个广告位并未另行收取原告费用，而是包含在管理费中。这3个广告位系第三人郭志凤负责提供的，所以管理费也交付给郭志凤。而且在合同实际履行过程中，被告及郭志凤均一直有为原告协调与物业公司、村委之间的关系及协助处理相关问题，比如原告要利用铺位外场地安装水箱，就是被告与郭志凤帮忙解决的。（3）双方签署的租赁合同合法有效，原告应当按约定支付管理费等相关费用，原告认为出租人只能按物业公司的服务费标准收取管理费没有相关依据。二、原告一直在大量实际使用配套车位，其所称无法使用及造成损失无事实依据。1、合同备注第3项“甲方为乙方配套铺位前面19个车位”，是指商铺前面可供用于停车的配套车位有19个，原告在经营中可以使用这些车位。而实际上经郭志凤协调后，原告在经营中可以使用的车位远远超过19个。这些车位并不属于商铺的专有部分，而是小区的配套的露天停车位，未经物业公司同意是不能安装车位锁的。为便于原告使用车位，经郭志凤协调，物业公司允许将其中的10个车位用车位锁固定给原告使用。其余的车位超过70个，这些车位原告可以根据实际情况灵活使用，且原告也一直在使用这些配套车位。原告认为其没有使用配套车位与事实完全不符。2、原告认为外人侵占车位给其造成30400元损失没有相关依据，一是没有外人妨害原告使用车位或者因外人侵占车位而需要另行租赁车位；二是这些配套车位原告未支付过停车费用，其所称的其他小区的停车收费标准与本案无关，以此推定其损失的理由不能成立；三是原告实际上一直在使用配套车位，使用车位数量超过19个，其实际权利未受到任何影响；四是被告对车位并不需要履行日常管理义务，如果有外人无故侵占区域内车位，原告可以向物业公司投诉。综上所述，原告的主张没有事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原、被告身份证、第三人人口信息查询资料，证明原告、被告、第三人的诉讼主体适格。2、铺位租赁合同，证明被告将其位于广东省佛山市禅城区岭南大道北123号8座首层p4-p7的房产租赁给原告作商业经营使用，并对租赁期限、租金、违约责任及代收取物业管理费、配套车位供原告经营使用作了特别约定。3、支付凭证，证明原告按时缴纳租金、押金、水电费、物业管理费等费用，积极履行合同义务。4、【惠港国际花苑】《前期物业管理服务协议》，证明原告所承租商铺由广东同信物业管理公司进行物业管理，收费标准为2.5元/平方米，即原告每月应缴纳的物业管理费为600元（按240平方计算）。5、车位被占用的照片，证明被告违背合同约定，未能交付车位供原告自主使用，严重影响原告商铺经营。6、磐石大厦停车场收费标价牌、禅城区岭南大道北121号东江国际商住中心露天停车场收费标价牌，证明结合原告承租商铺周边停车场的月保价格，原告酌定被告未能依照合同约定交付车位供原告自主使用的损失为每个车位：400元/月，按租赁合同实际履行的期限计算至2018年4月份。7、EMS快递单（单号：1034143891128）、《致林庆旺先生、郭志凤女士的律师函》，证明2018年3月16日，原告向被告发出《律师函》，要求被告就合同履行过程中存在的问题做进一步的协商和沟通，遭到被告拒收。8、被告与第三人的《铺位租赁合同》，证明被告与第三人存在投资合作关系，双方私自商定向租户收取管理费标准的事实；被告认可第三人直接向租户收取每月管理费的事实。9、工商登记信息截图，证明广东同信物业管理有限公司的主体信息。经质证，本院认证如下：被告对原告举证的证据1、2、8、9的真实性无异议，本院予以采信。证据3，被告确认费用由其或第三人收取，本院予以采信。证据4，为空白协议，本院对其真实性及关联性不予采信。证据5，照片能反映车位某个时间节点的状态，但仅凭照片不能反映商铺车位被持续侵占的事实。证据7，原告提供原件予以质证，本院予以采信。证据6，缺乏与本案的关联性，本院不予采信。诉讼中，被告举证的证据如下：1、铺位租赁合同，证明涉讼铺位是被告向第三人承租并转租给原告的，管理费3108元是由被告代收后交给第三人，实际收取人是第三人，该管理费包括3个由第三人提供的广告位使用费用在内。2、情况说明、照片，证明原告一直有实际使用配套车位，其中涉讼商铺前面的部分车位已安装车位锁并由原告固定使用，其余车位原告及其顾客也在大量使用，实际使用车位数量超过19个，原告使用车位未受实质影响，如原告自己的车牌号为粤Ｓ×××××的车辆就停放在配套车位内。被告及第三人提供的3个广告位也由原告在实际使用。车位及广告位原告并未另行支付任何费用。经质证，本院认证如下：原告对证据1及证据2中的照片的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。证据2的情况说明，出具人为物业管理方，其了解物业的使用情况，故对证据2的真实性本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：佛山市禅城区岭南大道北123号八座首层P4、P5、P6、P7号商铺的登记权利人为案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道石头村后一股份合作经济社。第三人郭志凤将涉案P4-P7号商铺承租后又转租给被告并订立《铺位租赁合同》，合同约定：租赁期限为六年，从2017年12月20日至2023年11月16日止；第1-2年每月租金22800元，第3-4年每月租金25080元，第5-6年每月租金27588元；每月管理费由郭志凤向租户协商收取，林庆旺可代郭志凤向租户收取后交给郭志凤，代收管理费为3433元；郭志凤为林庆旺配套铺位前面19个车位及3个广告牌位置供林庆旺经营使用。2017年11月2日，被告林庆旺又将涉案P4-P7号商铺转租给原告，双方订立《铺位租赁合同》，合同约定：租赁期限为六年，从2017年12月20日至2023年11月16日；第1-2年每月租金30580元，第3-4年每月租金33638元，第5-6年每月租金37001.8元，每月租金15号前用现金或通过银行转账支付；原告向被告支付两个月押金61160元，另水电费押金10000元交郭志凤，水电费由原告与郭志凤交接；每月管理费由被告按村委规定另外收取（被告代收管理费3108元）；被告为原告配套上述铺位前面19个车位及3个广告牌供原告经营使用。合同签订后，被告向原告交付了涉案P4-P7号商铺并配套了19个车位及3个广告位供原告使用。2017年11月2日-2018年3月22日，原告向第三人转账52878元；2017年12月21日向被告转账10193元，2018年1月15日向被告转账30580元，2018年2月12日向被告转账33688元。2018年3月16日，原告委托律师通过邮政快递向被告发出《律师函》，要求被告就合同履行中的管理费及车位使用问题进行沟通。但快递未送达成功。另查，涉案商铺的物业管理方广东同信物业管理有限公司于2018年5月16日出具《情况说明》，物业公司称：P4-P7商铺前面有配套车位供经营使用（配套车位超过19个达80多个），该商铺前面的10个车位由该商铺上锁供该商铺承租人周光其专门用于停车使用，门前其余70多个车位承租人周光其可以在经营过程中自行使用，周光其及来该商铺消费的客人日常均有实际使用这些车位，周光其在使用这些车位过程中并未向物业公司支付过物业服务费、车位使用费或停车费等费用。另外，上述商铺门前上方有三个广告位由周光其在实际使用，这三个广告位不属于该商铺专有部分范围，承租人无权擅自使用，且需要另行支付广告位使用及管理费用，但经郭志凤与本公司及物业所有人协调后，本公司将该三个广告位交付给郭志凤使用，目前实际使用人为周光其，周光其在使用过程中未向本公司及物业所有人支付过管理费及使用费。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《铺位租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，受法律保护，双方均得依约行事。关于返还超额收取的物业管理费的问题。原告诉称物业管理费每月应为600元且不存在村委收取管理费的情形，被告应退回多收的费用。本院认为，首先，涉案《铺位租赁合同》约定“每月管理费由被告按村委规定另外收取（被告代收管理费3108元）”合同中的管理费并未仅仅明确为物业管理费，结合被告的辩称及物业公司的情况说明可知，合同中约定的管理费可能还包含车位及广告位的使用费。其次，原告未能举证证明涉案合同存在无效或可撤销之情形，合同对双方当事人仍具有约束力，双方均须依约行事。最后，原告为完全民事行为能力人，其在签订合同时应当知道被告代收的管理费的性质，现其要求返还，有违诚信原则。综上，被告收取的管理费符合合同约定，原告要求返还本院不予支持。关于赔偿车位被占用的损失问题。据审理查明，被告已按合同约定配套了19个车位给原告使用，原告在商铺经营过程中亦能正常使用配套的19个车位，未有证据显示原告存在损失，原告要求赔偿车位被占用的损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告周光其的全部诉讼请求。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取374元，由原告周光其自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一八年七月六日书记员 方紫盈