山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0105民初2470号原告：泉州南方物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。法定代表人：黄济志，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈修峰，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘强，山东豪才律师事务所实习律师。被告:崔益民，男，1969年2月15日出生，汉族，住济南市。原告泉州南方物业管理有限公司济南分公司（以下简称“泉州物业公司”）与被告崔益民物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泉州物业公司的委托代理人陈修峰，被告崔益民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泉州物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业管理费5733.8元及利息（自逾期之日起，以上述欠缴数额5733.8元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效之日止）；2.判令被告向原告支付拖欠的电梯公摊费343.9元、水费153.4元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：被告为名泉春晓X号楼X单元X室的业主，原告受山东南丰房地产发展有限公司委托，对名泉春晓进行物业管理，被告的房屋面积为134.91平方米，物业费用为每月1.70元/平方米。被告应该按照合同约定每个季度向原告支付物业费，但被告自2014年5月1日起至2017年12月31日拖欠物业费共计5733.8元、电梯公摊费343.9元、水费153.4元。原告多次要求被告支付，被告拒绝支付。因被告逾期支付上述费用，被告应按照《前期物业服务合同》及相关约定，应从逾期之日起按应交费用的0.3%按日交纳滞纳金。被告的欠费行为对原告造成严重损失，为维护自己的合法权益，特向本院提起诉讼，请求法院判如所请。被告崔益民辩称，被告拖欠原告物业费是因为原告不解决交房后出现的问题。第一，房屋第二卫生间没有热水；第二，房屋飘窗位置漏雨水；第三，顶楼窗户的红外线幕帘防盗设施不起作用；第四，房屋厨房下水道漏水，维修后，装饰恢复不好；第五，顶楼消防引风机噪音非常大，影响休息。以上原因是被告与原告多次交涉后问题得不到解决，不交物业费的原因，恳请法院给予公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告崔益民系坐落于济南市（以下简称“涉案房屋”）的业主。2014年11月28日，原告泉州物业公司（乙方）与被告崔益民（甲方）签订《名泉春晓小区X区前期物业服务合同》一份，该合同约定：“第一章物业基本情况第一条物业基本情况：1、物业名称名泉春晓小区X区物业类型：高层住宅、商业用房、学校、其他物业座落位置：天桥区宝华街XX号房屋：X区X号楼X单元X室房屋建筑面积134.91平方米2、物业管理区域四至：东至:通普南至：宝华街西至：官扎营西街北至：名泉春晓沿堤口路商业区第二章服务内容与质量第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的日常维修、养护和管理。包括：房屋承重结构及主体结构、屋面、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、电梯井、管井、共用设备机房、管理室、地下室共用部位等。2、物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理。包括：电梯、共用给排水设备设施、共用消防设备设施、共用安全监控设备设施、共用通风设备设施等。3、本物业规划红线内属物业管理范围内的非市政公用设施的维修、养护和管理。包括：道路、空地、绿化、室外上下水管道、化粪池、外围护栏及围墙等。4、物业共用部位和相关场地的清洁卫生。包括：垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。5、公共绿化的养护和管理。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务。……第三章服务费用第六条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：（小）高层住宅：1.7元/月·平方米；商业用房：5元/月·平方米；……第七条业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）物业服务费用（物业服务资金）按半年（半年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在1月及7月15日前（每次交费的具体时间）履行交纳义务。……业主所购物业长期空置达半年以上的，应提前告知乙方，并向乙方进行书面备案后，甲方可按照物业服务费用标准的70%交纳物业空置期间的物业服务费。…”该合同中还约定了原、被告的其他权利及义务。合同签订后，被告崔益民依约交纳了部分物业费。但自2015年12月1日至2017年12月31日入住期间的物业费尚未交纳。本院认为，原告泉州物业公司与被告崔益民之间签订的《名泉春晓小区X区前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。物业服务合同订立后，原告泉州物业公司按照上述合同约定内容履行了物业管理服务义务，被告崔益民在事实上接受原告泉州物业公司提供的物业服务后，亦应按照上述服务合同的约定履行付费义务。被告崔益民未能及时向原告泉州物业公司支付相关物业服务费，应承担相应的民事责任。被告崔益民应支付原告泉州物业公司物业服务费数额为5733.6元（自2015年12月1日至2017年12月31日共计25个月，按照建筑面积134.91平方米×1.7元每平方米每月计算），原告泉州物业公司主张的数额超出部分，本院不予支持。经被告崔益民答辩，结合该小区同期其他相关案件，原告泉州物业公司在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以以此为由拒交物业服务费或要求降低约定的缴费标准，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般性瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。关于泉州物业公司主张的利息损失即违约金，泉州物业公司在自己提供的物业服务尚存瑕疵的情况下，不应要求业主承担相应的违约责任，故对泉州物业公司要求崔益民赔偿利息损失的诉讼请求，本院不予支持。关于公摊电费343.9元，泉州物业公司提交证据证实崔益民欠费事实，崔益民对此亦无异议,本院予以支持。关于公摊水费153.4元，泉州物业公司已举证证明崔益民的欠费事实，崔益民对公摊水费有异议，但未提交证据予以反驳，故本院对泉州物业公司要求崔益民支付公摊水费153.4元予以支持。对于崔益民抗辩的房屋第二卫生间没有热水、房屋飘窗位置漏雨水、顶楼窗户的红外线幕帘防盗设施不起作用、顶楼消防引风机噪音大影响休息等问题，以及其主张房屋厨房下水道漏水，维修后装饰恢复不好的问题，本案中崔益民未提起反诉，且开发商亦不是本案当事人，难以确定崔益民辩称的事实存在情况以及责任主体。对其抗辩理由，崔益民可另行提起诉讼，以确定责任主体及承担具体责任的方式。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告崔益民于本判决生效之日起10日内向原告泉州南方物业管理有限公司济南分公司支付物业服务费5733.6元；二、被告崔益民于本判决生效之日起10日内向原告泉州南方物业管理有限公司济南分公司支付公摊电费343.9元、公摊水费153.4元；三、驳回原告泉州南方物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告崔益民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 韩 峰二〇一八年七月三日书记员 张爱敏