广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4031号上诉人（原审被告)：王惠婵，住广州市花都区。委托代理人：江广尧，住广州市花都区。被上诉人（原审原告)：北京华通鸿达物业服务有限责任公司广州分公司（以下简称华通鸿达广州分公司），住所地广州市花都区。负责人：吴洋，该公司总经理。委托代理人：李燕欢，该公司职员。上诉人王惠婵因物业服务合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第545号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案房屋为居住用房，位于广州市花都区新华街滨湖路12号雅景湾小区1C号楼601和605房，601房和605房某为一套房，分开两个房产证，建筑面积共154.18平方米，由王惠婵向广州市恒升房地产开发有限公司（以下简称恒升公司）购买。王惠婵于2012年3月10日办理了收楼手续。华通鸿达广州分公司是北京华通鸿达物业服务有限责任公司的分公司，北京华通鸿达物业服务有限责任公司具有二级物业管理资质。华通鸿达广州分公司接受恒升公司委托，自2011年3月1日起至今，为王惠婵房屋所在的中房雅景湾物业小区提供物业服务。华通鸿达广州分公司分别于2011年2月14日、2011年12月31日与恒升公司签订《中房雅景湾前期物业服务合同》，约定物业服务费用按物业建筑面积交纳，住宅每平方米1.45元/月。2011年12月31日签订的《前期物业服务合同》期限为2012年1月1日起，至2012年12月31日止。合同到期后，恒升公司未与华通鸿达广州分公司续签前期物业服务合同，但华通鸿达广州分公司继续为涉案小区提供物业服务至今。涉案房屋为居住用房，建筑面积154.18平方米。王惠婵自2014年6月1日开始欠缴物业服务费。原审另查明，恒升公司与广州侨乐物业服务有限公司曾签订《物业管理委托合同》，约定将涉案小区的物业管理服务委托给广州侨乐物业服务有限公司负责，委托管理期限为2009年12月1日起至2010年12月31日。2011年1月30日，广州侨乐物业服务有限公司向全体业主发出撤场通告，通知业主该公司于2011年3月1日起停止涉案小区的物业服务管理工作，小区物业管理交由新的公司负责。因王惠婵拖欠物业服务费等费用，华通鸿达广州分公司于2015年2月21日向涉案房屋地址寄发《催费通知书》，要求王惠婵支付拖欠的费用及滞纳金。王惠婵至今未缴纳上述费用，华通鸿达广州分公司于2015年4月21日诉至原审法院，请求判令：1、王惠婵立即支付广州市花都区滨湖路12号中房雅景湾小区1C号楼601和605房2014年6月1日至2015年3月31日的物业服务费2235.60元（每月物业服务费是223.56元，共10个月）；2、王惠婵立即支付2014年4月3日至2015年2月1日的公共分摊电费329.43元；3、王惠婵立即支付拖欠物业服务费的滞纳金，滞纳金的计算方法：以2235.60元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2015年4月1日起计至王惠婵付清欠款之日止；4、王惠婵承担本案的全部诉讼费用。华通鸿达广州分公司请求分摊的公共用电包括：电梯电费、楼梯电费、生活水泵电费、弱电机房电费、园林电费。上述电费先由华通鸿达广州分公司向供电部门代为垫付，再向业主（用户）摊分。对于电费的分摊依据华通鸿达广州分公司在原审中提供了涉案小区的《房屋面积测量成果报告书》作为证据。同时提交了其向广州供电局代缴涉案小区2014年4月3日至2015年2月1日公摊电费的发票作为证据。原审诉讼中，王惠婵对于涉案房每月223.56元的物业服务费表示没有异议。对于公摊电费表示一直也有缴交，但认为是向广州侨乐物业服务有限公司缴交。原审法院认为，王惠婵作为涉案房屋的业主，自王惠婵办理收楼手续后实际已接受了华通鸿达广州分公司提供的物业管理和服务，且王惠婵亦曾一直向华通鸿达广州分公司缴交物业服务费，双方形成事实上的物业服务合同关系。华通鸿达广州分公司对涉案小区提供了物业管理服务，根据公平原则和权利义务相一致原则，王惠婵负有向华通鸿达广州分公司缴纳物业服务费的义务。故华通鸿达广州分公司要求王惠婵支付拖欠的物业服务费的请求，合法合理，予以支持。对华通鸿达广州分公司要求王惠婵支付迟延缴纳物业服务费滞纳金的诉讼请求，原审法院认为，华通鸿达广州分公司于2015年2月21日已经向王惠婵催收，根据交易习惯，物业费一般按月缴纳，至迟不超过该月的最后一日。故现华通鸿达广州分公司要求以王惠婵欠缴的10个月物业服务费总额2235.60元为本金，从2015年4月1日起算滞纳金的请求有理，予以支持。对于公共分摊电费，华通鸿达广州分公司提交证据充分，要求王惠婵支付公共分摊水电费合法有据。因此，对于华通鸿达广州分公司要求王惠婵支付公共分摊电费329.43元的请求，亦予以支持。王惠婵辩称未与华通鸿达广州分公司签订物业服务协议，不应向华通鸿达广州分公司缴纳物业服务费，同时认为，其自入住后是一直向侨乐公司缴交物业费。原审法院认为，华通鸿达广州分公司于2011年就已经入场为涉案小区提供物业服务，王惠婵于2012年办理了收楼手续，一直接受华通鸿达广州分公司提供的物业服务，并向华通鸿达广州分公司缴交物业服务费至2014年5月，双方已形成事实上的合同关系。王惠婵称其有向广州侨乐物业服务有限公司缴交物业服务费，但王惠婵未提供证据证明。因此，王惠婵的抗辩依据不足，不予采纳。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决:一、被告王惠婵于本判决发生法律效力之日起十日内向原告北京华通鸿达物业服务有限责任公司广州分公司支付2014年6月至2015年3月的物业服务费2235.60元；二、被告王惠婵于本判决发生法律效力之日起十日内向原告北京华通鸿达物业服务有限责任公司广州分公司支付2235.60元的滞纳金，滞纳金以2235.60元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年4月1日起计至被告付清欠款之日止，上述滞纳金数额以不超过2235.60元为限；三、被告王惠婵于本判决发生法律效力之日起十日内向原告北京华通鸿达物业服务有限责任公司广州分公司支付2014年4月3日至2015年2月1日的公共分摊电费329.67元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王惠婵负担。判决后，王惠婵不服，向本院提起上诉称：一、原判在被上诉人华通鸿达广州分公司在原审庭审中未能出示大部分证据原件导致不能质证的情况下，错误认定被上诉人的请求。二、上诉人在2012年3月10日收楼时，被上诉人和上诉人签订前期物业管理服务协议的物业公司名称为广州侨乐物业服务有限公司花都分公司，而实际由被上诉人收取物业管理费，提供不是合同主体、货不对板的物业服务，且于2012年3月10日当天收取2010年11月至2011年10月及2011年11月至2012年3月两笔物业管理费，可见被上诉人存在合同诈骗的成分。三、由合同条款可知，物业公司提供的服务包括物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，由此所产生的水电费和维修费应由物业公司承担，不应再另外在业主身上分摊收取。综上，请求：1、撤销原判，驳回被上诉人在一审中对上诉人的诉讼请求；2、反诉被上诉人返还所收取的涉案房屋2010年11月至2014年5月物业服务费9613.08元、公摊水电费625.08元、未经上诉人同意使用的物业维修基金398.86元，合计10637.02元，由2014年6月1日起以10637.02元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至被上诉人付清欠款之日止，并追究被上诉人合同诈骗的违法责任；3、判决被上诉人承担一审、二审的案件受理费。被上诉人华通鸿达广州分公司答辩称：1、被上诉人在原审过程中提交了证据原件质证；2、被上诉人并无涉及合同诈骗行为；3、合同约定了公共水电费每月按实际用量由小区全体住户共同分摊；4、被上诉人依法依规按照所有程序办理使用物业维修基金；5、小区其他业主均能按时按金额缴交管理费，但上诉人借故拖欠管理费，已由法院认定为无理。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决合法有理，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审中，上诉人王惠婵提交了以下证据：证据1、涉案房屋的住宅专项维修基金登记簿，拟证明被上诉人华通鸿达广州分公司未经其同意使用该基金的情况；证据2、收费通知单、管理费发票、公摊电费发票，拟证明被上诉人华通鸿达广州分公司收取其相关费用的日期及金额。被上诉人华通鸿达广州分公司质证意见为：确认上述证据的真实性、合法性，但本案诉请涉及的费用与维修基金无关，合同约定了公摊费用由全体业主负担。被上诉人华通鸿达广州分公司在二审中没有新证据提交。二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。本院认为，原判已就对被上诉人华通鸿达广州分公司要求上诉人王惠婵支付拖欠的物业服务费、公摊电费以及支付迟延缴纳物业服务费滞纳金的请求予以支持的理据作了充分的论述，合法合理，本院予以维持。上诉人王惠婵在没有新证据的情况下，上诉再次提出其不应向被上诉人华通鸿达广州分公司缴纳上述费用的抗辩，本院不予采纳。被上诉人华通鸿达广州分公司在原审庭审之前已依法向原审法院提交了营业执照副本、组织机构代码证、资质证书、法定代表人证明书、授权委托书等证据，并当庭及在原审法院指定的期限内提交了上述证据原件进行质证，符合法定程序，上诉人王惠婵关于被上诉人华通鸿达广州分公司在原审庭审中未能出示大部分证据原件导致不能质证的上诉意见不成立，本院不予采纳。关于上诉人王惠婵上诉提出被上诉人华通鸿达广州分公司在未经其同意的情况下使用物业维修基金而要求返还，与被上诉人华通鸿达广州分公司在本案中诉请的物业服务费、公摊电费是不同的法律关系，不属本案调处的范畴，本院不予采纳。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人王惠婵负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一五年××月××日书 记 员  梁园园