浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终3710号 上诉人（原审原告）：冯骏，男，1982年2月3日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：苏小为、哀韬光，浙江金道律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：卢孔国，男，1982年1月10日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：徐海英，浙江五星国泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：戴甜甜，女，1981年7月29日出生，汉族，住浙江省平阳县。 上诉人冯骏因与上诉人卢孔国、原审被告戴甜甜房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初17810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：涉案房屋位于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室，所有权人为戴甜甜。2017年8月27日，冯骏（甲方、买方）与戴甜甜、卢孔国（乙方、卖方）在杭州我爱我家房地产经纪有限公司（丙方）居间下签订《购房意向合同》，约定：一、房屋概况：1、转让房屋位于杭州市××街道××幢××单元××室，建筑面积77.52平方米。二、转让条件：1、转让总价为1530000元；2、付款方式为商业贷款，其中首付459000元，转让总价的30%。3、甲乙费用承担方式为甲乙过程中产生的税费、经纪服务费等相关费用由甲方承担。4、甲方支付房款时间：签订《杭州市房屋转让合同》后五个工作日内，打入丙方指定监管账户内。5、乙方领取房款条件：甲方按揭审批通过。三、甲方权利义务：1、甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，在签订本合同时向丙方支付意向金50000元。2、若乙方接受甲方的购买条件并签署本合同后，意向金按下列方式处理：转为购房定金，委托丙方支付给乙方。六、甲乙丙三方共同约定：1、甲方应在本意向合同签订后3天内向丙方提供购房查档所需资料，待查档出结果后3天内甲乙双方共同通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》。2、甲方要求解除本合同的，应书面提出并就解除事项三方进行协商。若无法达成一致意见，甲方无权直接要求丙方返还定金或意向金，可通过诉讼或其他合法方式解决。3、乙方要求解除本合同的，应书面提出并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，乙方无权直接要求丙方返还保证金，可通过诉讼或其他合法方式解决。七、违约责任：1、若甲方违约，乙方选择没收定金的，乙方同意将没收金额的50%支付给丙方作为经纪服务费用（不高于甲乙双方合计经纪服务费金额）；2、若乙方违约，甲方选择设备返还定金的，甲方同意将乙方返还金额的25%支付给丙方作为经纪服务费用（不高于甲乙双方合计经纪服务费金额）。3、若发生违约情形，守约方不选择定金罚则的，可按房屋转让总价的10%要求对方支付违约金。八、其他约定事项：甲乙双方约定，若有一方违约，则以总价的10%即153000元作为违约金额。双方就其他权利义务一并作出约定。冯骏与戴甜甜、卢孔国均于该合同中签字捺印。合同签订后，冯骏按约交付戴甜甜意向金50000元。 2017年8月30日，冯骏向中介提供了查档所需资料，并于2017年9月初查档完成，冯骏于2017年9月7日至8日联系戴甜甜、卢孔国签约事宜，戴甜甜、卢孔国未予同意。后双方进一步协商后，于2017年9月16日共同到场准备签约，因戴甜甜、卢孔国要求冯骏确定尾款到账时间，冯骏无法确定，当日双方未能签订本约。后双方于2017年9月26日再次协商，卢孔国要求变更房屋价格及支付方式，冯骏提出可以确定尾款到账时间，不同意变更房屋价格及支付方式，双方再次协商无果。 2017年10月18日，冯骏诉至原审法院，请求判令：1.解除冯骏与戴甜甜、卢孔国之间的《购房意向合同》，并由戴甜甜、卢孔国向冯骏返还定金50000元以及支付自起诉之日起至实际付清之日止按照同期银行贷款基准利率的利息损失；2.戴甜甜、卢孔国向冯骏支付违约金153000元；3.本案全部诉讼费用由戴甜甜、卢孔国承担。 原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案《购房意向合同》系冯骏与戴甜甜、卢孔国自愿签订，系各方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，对双方具有约束力，均应按约履行。现冯骏要求解除该《购房意向合同》，双方亦无继续履行的可能，故，原审法院对冯骏的该项主张，予以支持。冯骏要求戴甜甜、卢孔国返还定金50000元之主张，符合法律规定，原审法院予以支持。对于未能如期签约的违约责任：根据双方意向合同约定，双方应于查档结果出来后3日内签订本约。庭审中，双方均确认中介方于2017年9月初已通知了查档结果及签约时间，结合确认的有效证据及查明事实认定，此次系戴甜甜、卢孔国方怠于行使签订本约义务。后双方于2017年9月16日、9月26日再次协商签订本约时，因戴甜甜、卢孔国提出变更《购房意向合同》中约定的房屋价格及付款方式，导致最终未能签订本约。综上，本案未能正式签订本约主要原因系戴甜甜、卢孔国怠于行使签定本约和要求变更合同履行方式所致。故，原审法院认为，双方未能正式签约的责任在于戴甜甜、卢孔国，戴甜甜、卢孔国应当承担违约责任。对于冯骏要求戴甜甜、卢孔国支付违约金153000元及利息损失的请求，因冯骏未举证证明因戴甜甜、卢孔国的违约行为造成的实际损失，且该约定的违约金过高，原审法院根据双方合同履行程度，兼顾公平诚信原则，酌情调整确认由戴甜甜、卢孔国承担违约金90000元，过高部分，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，原审法院于2018年1月10日判决：一、解除冯骏与戴甜甜、卢孔国于2017年8月27日签订的《购房意向合同》；二、戴甜甜、卢孔国返还冯骏定金50000元，于判决书生效之日起十日内付清；三、戴甜甜、卢孔国支付冯骏违约金90000元，于判决书生效之日起十日内付清；四、驳回冯骏的其余诉讼请求。本案案件受理费2173元，由冯骏负担623元，由戴甜甜、卢孔国负担1550元。 宣判后，冯骏、卢孔国均不服，向本院提起上诉。 冯骏上诉称：原审法院认为冯骏未能举证证明因戴甜甜、卢孔国的违约行为造成的实际损失从而不支持合同约定的违约金153000元，显然不符合事实与法律。首先，违约造成的损失包括实际损失和预期利益。本案中，冯骏的损失应当是原本可以享有的房屋增值收益。从近期同小区房屋的成交价格来看，增值金额早已超过违约金153000元。但原审法院没有提及或采纳，直接判定冯骏未能举证证明，实在让人费解。其次，还有其他证据可以证明诉争房屋的增值。戴甜甜、卢孔国的录音证据中已经提出诉争房屋价格为1800000元，这不但可以证明诉争房屋的增值，还是戴甜甜、卢孔国对增值获益的预期，完全属于符合可预见的损失。再次，违约金是否高于损失虽然冯骏也应当举证，但负有举证责任的应当是戴甜甜、卢孔国。而戴甜甜、卢孔国未举证违约金过高，应当由戴甜甜、卢孔国承担举证不能的不利后果。根据《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定，人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦提供相应的证据。合同约定的违约责任系双方对违约代价的确认，完全符合双方合意，故戴甜甜、卢孔国要推翻关于违约金的合意，应当举证。最后，一审判决让守约方的损失无法得到填补，也就变成鼓励房屋出卖人违约来获得房屋重新出售的涨价利益，应当予以纠正。故提起上诉，请求判令：改判原审判决第三项为戴甜甜、卢孔国支付冯骏违约金153000元。 针对冯骏的上诉，卢孔国答辩称：请求驳回冯骏的上诉请求。 卢孔国上诉称：原审法院认定事实错误，卢孔国并未有违约的情形。《购房意向合同》未对买家支付房屋尾款作期限约定。根据相关法律规定，房款支付时间、支付方式系房屋买卖合同必要条款。但《购房意向合同》仅约定了房屋总价，支付方式，首付款支付时间，但针对冯骏办理商业贷款时间未约定，未能保障卢孔国的权益。在一审过程中，根据中介公司违背事实出具的情况说明以及冯骏不愿协商的态度，卢孔国可以作出合理猜测，现中介公司与冯骏因利益已串通一致，营造卢孔国违约假象，骗取违约金及中介费。《购房意向合同》没有对房屋尾款做任何约定，那么为了维护卢孔国的利益，在签订正式的《房屋买卖合同》时，要求加上尾款到帐时间并不过分。对于尾款支付时间，双方一直在协商过程中。冯骏后未就尾款支付时间给出答复，但因该回复已过之前约定期限，故卢孔国表示需与戴甜甜协商确定后再回复。但冯骏直接诉至法院，要求解除合同，且无任何协商余地。至今卢孔国也愿意按照《购房意向合同》约定的尾款一个月内付清进行履行。故本案中不能签订正式房屋买卖合同是冯骏的过错，不能归责于卢孔国。卢孔国从未要求更改房屋价格及付款方式。综上，原审法院认定事实错误，冯骏要求卢孔国承担违约金、利息损失等无事实及法律依据。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，驳回冯骏的全部诉请；2.冯骏承担一、二审诉讼费用。 针对卢孔国的上诉，冯骏答辩称：涉案《购房意向合同》并没有缺乏必要内容。关于签约的过程，因戴甜甜、卢孔国未到场而无法签约，其已经违反《购房意向合同》的签约期限。因为卢孔国提出要涨价，冯骏不同意，最后导致无法签约。因此，系戴甜甜、卢孔国的原因导致未依法签订正式买卖合同，应由戴甜甜、卢孔国承担全部责任。 针对冯骏、卢孔国的上诉，戴甜甜未做答辩。 二审期间，冯骏向本院提交证据材料如下：杭州市房屋转让合同（复印件）、百度地图截屏（打印件）各1份，用以证明冯骏之后购买相邻小区房屋单价为每平方米21833元，相较于涉案合同约定房屋每平方米19736元的价格，按照涉案合同约定房屋面积计算，冯骏多支付160000余元，实际损失也超过违约金153000元。 二审期间，卢孔国向本院提交证据材料如下： 1.情况说明1份，用以证明本案未能签约系双方对尾款到帐时间协商不一致，并非原审法院认定的卢孔国、戴甜甜怠于行使而导致未能签约的事实。 2.微信聊天记录1份（打印件），用以证明卢孔国对尾款到帐的时间曾妥协冯骏在签约后60天内到帐，但冯骏当时不同意，签约协商无果的事实。 3.解除合同通知函及物流信息各1份（均为复印件），用以证明截止至2017年10月23日，戴甜甜、卢孔国仍在就本案房屋买卖签约事宜等待冯骏表态，但冯骏一直未回复的事实。 冯骏提交的证据，经卢孔国质证：真实性、合法性没有异议，关联性有异议。卢孔国提交的证据，经冯骏质证：证据1，真实性、合法性及关联性有异议，不知道是不是当事人真实意思表示，证人证言应由证人出庭。证据2，尾款到帐时间的真实性及合法性没有异议，关联性有异议。证据3，真实性没有异议，合法性有异议，关于关联性，发函解除不能证明没有违约。 本院经审查后认为，冯骏提交的证据缺乏与本案的关联性，故不予确认。卢孔国提交的证据1，不符合证据的形式要件，故不予确认；卢孔国提交的证据2、3，与各方当事人陈述及在案有效证据相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 二审期间，戴甜甜未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：二审期间，根据冯骏、卢孔国的上诉请求及答辩意见，本院就双方当事人之间的争议事项进行分析认定。涉案《购房意向合同》中关于冯骏与戴甜甜、卢孔国之间的权利义务，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性的规定，亦不违背公序良俗，应属合法有效。（一）关于合同的解除。合法有效的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务；任何一方当事人非依法律规定或未经对方当事人同意，不得擅自变更。涉案《购房意向合同》对转让标的房屋的坐落、建筑面积、转让总价款等事项均已明确约定，该已明确约定的事项对各方当事人均具有法律约束力。也即，一方当事人对《购房意向合同》已明确约定的事项意欲变更的，须与对方当事人协商一致。本案中，根据冯骏提供的通话录音等证据，在《购房意向合同》签订后，卢孔国要求提高转让总价款，但冯骏未予以同意。卢孔国单方面提高转让总价款的主张，有违《购房意向合同》的约定，其行为构成根本性违约，应承担相应违约责任。卢孔国的前述违约行为导致合同目的无法实现，冯骏依法有权解除《购房意向合同》中与买卖双方相关的权利义务。因此，根据本案案件事实及当事人的请求，《购房意向合同》中关于冯骏与戴甜甜、卢孔国之间的权利义务应当予以解除。（二）关于违约责任的负担。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。本案《购房意向合同》中关于冯骏与戴甜甜、卢孔国之间的权利义务解除后，冯骏有权要求戴甜甜、卢孔国返还其所收取的定金50000元。因此，原审法院判定由戴甜甜、卢孔国向冯骏返还定金50000元，并无不当。涉案《购房意向合同》既约定了违约金，又约定了定金。依据合同法相关规定，当事人可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，就违约责任的负担，冯骏主张适用违约金条款符合法律规定。也即，本案中，冯骏有权向戴甜甜、卢孔国主张违约金。关于违约金的数额。根据合同的履行情况、当事人过错程度等综合因素，原审法院所酌情确定的违约金数额，尚在合理范围内，应予以确认。关于冯骏要求调查涉案房屋外其它房屋购房合同、发票及成交价格的申请，本院经审查后认为，冯骏所申请调取的证据缺乏与本案的关联性，故不予准许。综上，冯骏、卢孔国的上诉理由，均不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4345元，由冯骏负担1375元，由卢孔国负担2970元。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵为民 审 判 员 陈 艳 审 判 员 睢晓鹏 二〇一八年七月十九日 法官助理 秦海龙 书 记 员 董 悦