广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1821民初71号原告：刘丽，女，1983年1月1日出生，汉族，住广东省佛冈县。委托诉讼代理人：吴丹花，女，佛冈县潖江法律服务所法律工作者。被告：清远市悦生创展房地产有限公司，住所地：广东省佛冈县石角镇环城东路306号，统一社会信用代码：91441821794609490D。法定代表人：刘学文，总经理。被告：清远市东方品盈物业代理有限公司，住所地：广东省清远市新城连江路五十三号宏辉大厦二层，统一社会信用代码：914418023452841845。法定代表人：冯浩芳，总经理。委托诉讼代理人：陈慧，女，该公司员工。原告刘丽与被告清远市悦生创展房地产有限公司、清远市东方品盈物业代理有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭于2018年5月3日公开开庭进行了审理。原告刘丽的委托诉讼代理人吴丹花、被告清远市悦生创展房地产有限公司的法定代表人刘学文、被告清远市东方品盈物业代理有限公司的委托诉讼代理人陈慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘丽向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2017年3月8日签订的预约合同，即《悦生·明珠花园三期VIP客户申请表》；2、判令被告退还原告10000元，赔偿原告189810元，并从主张之日起按中国银行同期贷款利率计算利息至付清所有款项为止（具体计算标准按房屋的现销售单价的均价与签订预约合同时约定的均价5320元（5600元的9.5折）之差1480元，乘以约定的房屋面积128.25平方米）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年3月8日与被告清远市悦生创展房地产有限公司的独家代理商即被告清远市东方品盈物业代理有限公司签订了《悦生·明珠花园三期VIP客户申请表》，该申请表系由被告提供的格式预约合同，编号为0×××5，该申请表对被告开盘时，原告预约的房号为××栋××××，单价为每平方米5600元（享受9.5折优惠后为5320元），并由双方签字、盖章后生效。可是到被告所开发的楼盘开盘时，被告违背之前的约定，不履行之前的合同，不与原告签订按预约合同约定的价格的房屋买卖合同。后于2017年12月份多次经佛冈县住建局和工商局消委会主持调解，亦未能达成协议。由于被告的违约，导致原告无法按约定获得预约合同约定的房屋，同时也错失了同期同价格购买同地段的其他楼盘，给原告造成了巨大的经济损失。被告的上述行为已构成违约，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，应对原告承担损害赔偿责任，具体金额应按被告现销售的单价与预约合同约定单价的差价计算，面积按预约合同约定的房屋面积计算。现被告同楼层的销售均价为6800元，按原告预约合同约定的单价为5600元的9.5折5320元，差额为1480元/平方米，而预约合同约定的房屋面积为128.25平方米，即被告应赔偿1480元/平方米×128.25平方米=189810元的损失给原告。综上所述，为维护原告的合法权益，特依法起诉，请求法院判如诉请。被告清远市悦生创展房地产有限公司辩称：一、《悦生·明珠花园三期VIP客户申请表》是一份以邀请函的方式邀请客户前往购买三期商品房；2、邀请客户填写申请表购买商品房所交的10000元只是购买商品房的意向金；3、客户申请表第6条明确规定“选定单位房号只准客户选择意向，不构成购买或定金依据。”且在2017年11月30日约定意向购买时，刘丽本人并没有进行购房确认，因此，可视为放弃购房意向。综上，答辩人认为，在不确定房号、不确定价格的情况下，双方只是一种购房意向，并没有签订商品房购买合同，原告的诉求没有依据，所主张的赔偿及计算利息等要求不合理。答辩人认为，刘丽无购房意向，答辩人可退还其10000元意向金，同时也请法院驳回原告的请求。被告清远市东方品盈物业代理有限公司辩称：一、涉案《悦生·明珠花园三期VIP客户申请表》（以下简称VIP客户申请表）不是商品房预约合同，答辩人与刘丽之间没有形成商品房买卖的法律关系，刘丽关于解除预约合同、赔偿损失的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。具体理由如下：1、从涉案的VIP客户申请表的第一条、第二条内容来看，刘丽作为客户，在答辩人处申请登记成为悦生明珠花园的VIP客户并缴纳10000元VIP客户申请金，登记成功的VIP客户可以享受该楼盘均价5600元/㎡，活动时间2017年2月11日结束并恢复原价，及享受开盘钜惠9.5折、赠送两年物业管理费、享有VIP开盘优先选房权。可见，VIP客户申请表的性质应为客户成为VIP客户登记之后可享有优惠权和优先权，本质上是一种优先权益，答辩人与刘丽没有形成买卖商品房的合意，更不可能形成商品房买卖的法律关系，因此该份VIP客户申请表不是商品房预约合同。2、刘丽已经放弃了单方优先认购权，VIP客户申请表已经终止。VIP客户申请表第三条第二款明确列明，客户应在指定的认购日期按时到销售中心签到，逾期签到，视为放弃认购权。答辩人通知刘丽到销售中心签到，但刘丽未能到场，已经放弃优先权。3、商品房预约合同的重要特点之一是双方约定定金条款，及买方向卖方预付定金，约定满足一定条件时买方购买某套商品房。本案VIP客户申请表中双方对刘丽缴纳的10000元的性质为申请金，是成为VIP客户的门槛，并非定金。VIP客户申请表第三条第三款双方明确约定，客户成功签署《商品房买卖认购书》和相关附件的，客户已缴纳的VIP客户申请金将直接转为客户所购单位的定金。可见，只有当买方签署认购书，VIP客户申请金才转为定金，此时，买卖双方才形成商品房预约合同关系，本案答辩人和刘丽没有形成商品房预约合同关系。4、VIP客户申请表第三条第八款明确列明认购的手续为：销售-开具房号确认单-申请金转定金-签署认购书和相关附件-材料审核并盖章。本案中刘丽仅申请成为VIP客户，享受优先权益，但其未签订认购书，双方未形成商品房预约合同关系，无权要求解除预约合同。5、预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同，而商品房预约合同的双方当事人，应是房地产开发商和买方，本案中签订VIP客户申请表为刘丽和答辩人，答辩人并非悦生·明珠花园三期楼盘的开发商，如需成立商品房预约合同关系，应为刘丽与悦生·明珠花园三期楼盘的开发商清远市悦生创展房地产有限公司签订认购书。6、VIP客户申请表的签订时间为2017年3月8日，而VIP客户申请表第二条第一款：登记成功的VIP客户可以享受该楼盘均价5600元/㎡，时间为2017年2月11日，活动结束并恢复原价，因此刘丽无权享受该均价5600元/㎡购买房屋，其以5600元/㎡为基础计算损失没有事实依据。二、本案应为居间合同纠纷，并适用合同法关于居间合同的法律规定。本案中，答辩人作为居间人，为刘丽提供VIP客户登记服务，向悦生·明珠花园三期楼盘的开发商申请VIP优惠价格，但因刘丽的原因最终没有成功认购，即居间服务结果没有达成，因此答辩人同意按VIP客户申请表第三条第五款的约定，向刘丽退回10000元申请金。综上，本案VIP客户申请表不是商品房预约合同，答辩人与刘丽之间没有形成商品房买卖的法律关系，而是居间合同关系，刘丽关于解除预约合同、赔偿损失的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。原告刘丽围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1、身份证；2、《悦生·明珠花园三期VIP客户申请表》；3、收据；4、录音文件；5、企业信息查询报告2份。被告清远市悦生创展房地产有限公司、清远市东方品盈物业代理有限公司对其辩解，在举证期限内未向本院提交证据。原告提供的上述证据来源合法，内容真实，与本案相关联，本院予以采信，并作为定案依据。结合上列采信的证据及庭审笔录，本院认定事实如下：2017年3月8日，原告刘丽委托黄世明与被告清远市悦生创展房地产有限公司的独家销售代理商被告清远市东方品盈物业代理有限公司签订了《悦生·明珠花园三期VIP客户申请表》，申请表的主要内容如下：（一）VIP客户申请条件：1、悦生明珠花园VIP登记的客户；2、缴纳10000元VIP客户申请金。（二）VIP客户享有：1、十一栋10楼以上单位可以进行VIP登记均价5600元/平方米；2、享受开盘钜惠95折专权；3、享受赠送2年物业管理费；3、享有VIP客户开盘优先选房权。（三）备注：1、……客户凭本申请单缴纳申请金……；2、请客户在佛冈的独家代理商指定认购日期和时间（相关信息发微信公众号、电话或短信形式告知），携带身份证、诚意金收据、诚意登记表、VIP申请金收据、VIP客户申请客户联按时到达销售中心签到，逾时签到，视为放弃认购权，……；3、客户凭《悦生·明珠花园三期VIP客户申请表》成功购买悦生明珠花园第三期洋房并签署所见单位《商品房买卖认购书》和相关附件的，已缴纳的VIP客户申请金10000元将直接转为客户所购单位的定金；4、……；5、如客户于指定认购日未能成功认购悦生明珠花园所推出的洋房或出现本申请表所约定的视为放弃认购权情况的，客户须于开盘15日后带身份证、收据原件、申请表和本人银行卡或存折亲临销售中心办理无息退还申请金手续，若客户在上述期间没有前往销售中心办理退款手续的，由客户自行承担由此产生的一切损失；6、每张申请表限选三套单位中选一定购，客户选定单位后不得变更，选定单位房号只准客户选择意向，不构成购买或定金依据；7、以下情况视为放弃申请表认购权：遗失《悦生·明珠花园三期VIP客户申请表》或申请金收据、指定时间未到悦生明珠花园销售中心参与认购的；8、认购手续：销售→开具房号确认单→申请金转定金→签署认购书和相关附件→财务审核盖章，特别提示客户注意：请客户于缴纳定金之时24小时内到我司签署认购书和相关附件，我司仅在该期限内为客户保留定金单位，逾期，我司不予保留定金单位且定金不予退还；……。原告刘丽预选意向单位：××栋××××房。签署《悦生·明珠花园三期VIP客户申请表》当天，原告交纳了申请金10000元给被告清远市东方品盈物业代理有限公司，成为悦生明珠花园三期VIP客户。2017年11月30日，悦生明珠花园三期洋房开盘，原告没有到悦生明珠花园销售中心签到，参与认购，办理认购手续。被告清远市悦生创展房地产有限公司现已将原告预选意向单位售予他人。庭审中，原告确认其居住在明珠花园小区，但称其是在明珠花园三期开盘后才知道已开盘，被告没有通知其开盘时间；被告则称其已以电话通知原告开盘时间，并通过派发宣传单张、电话告知等方式向社会宣示开盘时间。本院认为：本案是因原告与被告清远市东方品盈物业代理有限公司签订的《悦生·明珠花园三期VIP客户申请表》引发的纠纷。该申请表是双方自愿签订，意思表示真实，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点在于《悦生·明珠花园三期VIP客户申请表》的性质如何认定。对此，本院认为，首先，从《悦生·明珠花园三期VIP客户申请表》约定的内容看，原告作为悦生明珠花园三期VIP客户，在被告清远市悦生创展房地产有限公司开发建设的悦生明珠花园三期洋房开盘之日准时到悦生明珠花园销售中心签到的情况下，可以对在申请表中记载预选的三个意向单位中优先选择一个单位，以申请表约定的优惠条件进行购买，但未约定双方签订本申请书后必须签订购房合同，也没约定有商品房买卖合同的主要条款。其次，结合该申请表第（三）条第3项“客户凭《悦生·明珠花园三期VIP客户申请表》成功购买悦生明珠花园第三期洋房并签署所见单位《商品房买卖认购书》和相关附件的，已缴纳的VIP客户申请金10000元直接转为客户所购单位的定金”和第（三）条第6项“每张申请表限选三套单位中选一定购，客户选定单位后不得变更，选定单位房号只准客户选择意向，不构成购买或定金依据”的约定可知，原告交纳的10000元申请金是原告为购房向卖方表示购买诚意而支付作为与卖方商讨的一定数额的款项，属于诚意金的性质。诚意金在我国法律上并没有明确的规定，是合同双方当事人自行约定的产物，其与定金性质不同，并不具有合同担保的效力，原告向被告支付诚意金购买的是优惠、优先的机会，并不是购房定金。购买者交纳诚意金体现的是购买的意向和积极性，而定金的交纳则是正式订立合同的意思表示。综上，原、被告签订的《悦生·明珠花园三期VIP客户申请表》及原告交纳给被告的VIP客户申请金，旨在为原告获得优先选房权及正式签订商品房买卖合同做铺垫，而不是与被告正式签订商品房买卖合同的保证，双方并未在申请表中约定在一定的期间内必须签订购房合同，表达的仅是双方买卖房屋的意向，且申请书中明确约定在具备商品房开盘预售时还需重新签订商品房认购书，故此，该申请表实质上应为购房意向书。对于原告的诉讼请求，本院认定如下：一、关于原告请求解除双方于2017年3月8日签订的《悦生·明珠花园三期VIP客户申请表》问题。如上所述，原告在悦生明珠花园三期洋房开盘时准时悦生明珠花园销售中心签到的情况下，可以对在申请表中记载预选的意向单位享有优先认购权，以申请表约定的优惠条件进行购买。但原告在开盘之日未依申请表约定签到，依申请表的约定，应视为原告已放弃优先认购权，双方就申请表中的优先认购权方面已履行完毕，不存在解除《悦生·明珠花园三期VIP客户申请表》的问题，原告无须请求判决解除该申请表。对于原告在庭审时提出其是在开盘后才知道涉案楼盘已开盘销售的意见，被告抗辩认为其已以电话通知原告开盘时间，并向社会宣示开盘时间。社会上的人员都关注到开盘的日期，原告作为悦生明珠花园三期VIP客户更应该关注开盘的时间。且原告居住在该小区，其称是在开盘后才知道明珠花园三期已开盘的意见，与常理不符，本院不予采信。二、关于原告要求被告退还10000元、赔偿189810元，并从主张之日起按中国银行同期贷款利率计算利息至付清所有款项为止的问题。根据《悦生·明珠花园三期VIP客户申请表》“如客户于指定认购日未能成功认购悦生明珠花园所推出的洋房或出现本申请表所约定的视为放弃认购权情况的，客户须于开盘15日后带身份证、收据原件、申请表和本人银行卡或存折亲临销售中心办理无息退还申请金手续，若客户在上述期间没有前往销售中心办理退款手续的，由客户自行承担由此产生的一切损失”的约定，被告已收原告的申请金10000元，应退还给原告。被告清远市东方品盈物业代理有限公司是被告清远市悦生创展房地产有限公司的代理销售商，双方是代理关系，原告已缴交的申请金，应由被告清远市悦生创展房地产有限公司承担退还责任。原告请求被告退还已交的10000元申请金，理由充分，本院予以支持。至于利息问题，因原告一直未向被告申请退款，其请求利息赔偿缺乏依据，本院不予支持。如上所述，《悦生·明珠花园三期VIP客户申请表》中，双方没有约定在一定的期间内必须签订购房合同，也没约定有商品房买卖合同的主要条款，表达的仅是双方买卖房屋的意向，申请表实质上为意向书。原告请求被告赔偿损失189810元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告清远市悦生创展房地产有限公司于本判决生效之日起十日内退还10000元给原告刘丽；二、驳回原告刘丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4296元，由原告刘丽负担4081元，被告清远市悦生创展房地产有限公司负担215元。原告刘丽预交的诉讼费4296元，减除其应负担的4081元，剩余的215元，可以在本判决生效后向本院申请退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  向晓韵人民陪审员  林筱凌人民陪审员  刘小明二〇一八年七月二十六日书 记 员  吴丽仪申请执行告知：本判决生效后，被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：1、户名：佛冈县人民法院账号：44×××51开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行2、户名：佛冈县人民法院账号：71×××34开户银行：中国银行股份有限公司清远佛冈支行附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。