上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民三(民)初字第675号???原告孔宇菲。???委托代理人干建根，上海市雄风律师事务所律师。被告上海正泽房地产有限公司。法定代表人朱皓，总经理。委托代理人钟蕾。委托代理人陈家新。原告孔宇菲诉被告上海正泽房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年2月20日立案受理后，依法由代理审判员高原独任审判。本案于2014年3月17日第一次公开开庭进行了审理，原告委托代理人陆忠仁、干建根、被告委托代理人陈家新到庭参加诉讼。2014年5月19日，本案转为普通程序审理，并依法由审判员武春华、代理审判员高原、人民陪审员俞逸辉组成合议庭，由高原主审、武春华担任审判长。2014年6月16日及同年10月10日，本案第二次、第三次公开开庭进行了审理，原告委托代理人陆忠仁、干建根、被告委托代理人陈家新、钟蕾到庭参加了诉讼，陆忠仁、钟蕾未参加第三次庭审。2014年12月2日，因工作变动，本案合议庭组成人员变更为审判员王美芳、人民陪审员俞逸辉、蔡锦珠，由王美芳担任审判长并主审。2014年12月30日，本案第四次公开开庭进行了审理，原告委托代理人陆忠仁、干建根、被告委托代理人陈家新、钟蕾到庭参加了诉讼。2015年5月7日，本案合议庭组成人员变更为审判员徐冬梅、代理审判员刘琳、人民陪审员俞逸辉，由徐冬梅担任审判长，刘琳主审。本案于2015年7月2日第五次公开开庭进行了审理，原告委托代理人干建根、被告委托代理人陈家新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孔宇菲诉称：原告与案外人陆鸣系夫妻关系。被告销售的青浦区赵巷镇某室和某室合并装修为一户后交付使用。2010年9月15日，原告夫妻与被告各自签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买坐落于青浦区赵巷镇某室房屋，陆鸣向被告购买坐落于青浦区赵巷镇巷居路99弄176号102室房屋。其中101室建筑面积73.32平方米，另有地下附属面积82.99平方米，房价为人民币（以下币种均为人民币）2,116,437元，102室建筑面积110.46平方米，房价为1,976,240元，该房价中包含房屋全装修价格。被告应于2012年3月31日前将房屋交付原告，未按期交付，被告应向原告支付违约金，标准为原告已付房款的日万分之三，自2012年4月1日起算至实际交付为止。合同签订后，原告依约付款，被告于2012年3月31日前通知原告交房。2012年4月8日，原告收房时发现房屋存在诸多质量问题，故原告拒收房屋钥匙并要求被告维修。同年5月底，经被告维修，原告再次对房屋进行验收，发现房屋质量问题并未得到全面解决。被告承诺再次进行维修，原告接收一半的房屋钥匙，另一半钥匙交由被告安排人员进行维修。同年6、7月，原告接收了剩余房屋钥匙。尽管被告经原告要求多次进行维修，但均无法解决质量问题，导致原告始终无法入住使用。原告认为，被告交付的房屋并无全装修分户验收合格的证明书，是未经合法验收程序的不合格房屋，且房屋存在诸多质量问题，无法入住使用，应视为被告至今未按约交房，被告应承担违约责任。为维护自身权益，原告诉于本院，要求：被告偿付原告逾期交房违约金（以2,116,437元为本金，按日万分之三，自2012年4月1日计算至被告实际交付房屋之日止）。后原告变更并增加诉讼请求：1、被告偿付原告逾期交房违约金（以2,116,437元为本金，按日万分之三，自2012年4月1日计算至2015年6月30日止）2、被告赔偿原告维修费用193,739.50元（评估金额的一半）。被告上海正泽房地产有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。房屋已经按照合同约定交付给原告，不存在逾期交付的问题。系争房屋虽存在一些质量问题，但并不影响使用。经开庭审理查明，2010年9月15日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，由原告向被告购买青浦区赵巷镇巷居路99弄合生御廷园二期176号101室（复式）房屋；据被告暂测该房屋建筑面积为73.32平方米，地下附属面积82.99平方米；根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（包含房屋全装修价格）暂定为2,116,437元。合同第十一条约定被告定于2012年3月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十七条约定被告交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，原告有权要求被告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.10倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，原告有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第十八条约定该房屋交付后，原告认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，原告有权单方面解除本合同。合同第二十二条约定被告交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0.10倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第二十三条约定自该房屋验收交接之日起，被告对该房屋负责保修，保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。双方并在合同补充条款第八条约定该房屋的其他工程质量问题，原告在保修期内有权要求被告免费修复，但因原告使用不当、改动或因其他不可归责于被告的事由而出现的质量问题，应由原告承担有关责任和修复费用。合同附件三及补充条款对房屋装修进行了约定，并约定将101室、102室两套相邻的房屋按照一套住宅的整体风格合并进行统一精装修后一并交付使用。同日，案外人陆鸣与被告签订《上海市商品房预售合同》，由陆鸣向被告购买青浦区赵巷镇巷居路99弄合生御廷园二期176号102室房屋；据被告暂测该房屋建筑面积为110.46平方米，根据被告暂测的房屋建筑面积，该房屋的总房价款（包含房屋全装修价格）暂定为1,976,240元。关于陆鸣购买的102室房屋存在的纠纷，陆鸣亦向本院提起诉讼，案号为（2014）青民三民（初）字第674号。合同签订后，原告支付了全部房款，被告在约定的交房日期前通知原告交房，但原告前往现场欲办理收房手续时，发现房屋存在质量问题，随即向被告提出异议并要求维修，且拒收房屋钥匙。2012年5月底，被告维修后，原告再次验房并接受了房屋的一半钥匙，因房屋仍有部分质量问题未得以修复，故另一半钥匙留给被告安排人员修复使用。同年6、7月，原告接收了剩余房屋钥匙。被告虽多次维修，但均未能根本解决问题，导致原告至今未能入住使用系争房屋。另查明，2012年3月23日被告取得上述房屋的上海市新建住宅交付使用许可证。审理中，因原、被告双方对系争房屋的质量问题存在争议，2014年6月16日，本院根据原告的申请依法委托上海市同标质量检测技术有限公司对176号101室、102室房屋的质量问题进行鉴定并要求出具修复方案。2014年7月11日，上海市同标质量检测技术有限公司称因公司内部结构调整，无法进行鉴定。同年7月22日，本院又依法委托上海同测质量检测技术有限公司进行鉴定。2014年9月10日，上海同测质量检测技术有限公司出具了关于《青浦区赵巷镇某、102室房屋质量问题司法鉴定意见书》。鉴定意见为：1、底层至三层地面、墙面瓷砖空鼓，施工质量不符合规范要求。2、二层卫生间阀门滑丝、三层卫生间阀门渗漏不符合规范要求。3、墙面渗漏，不符合规范要求。4、底层吊顶变形、开裂、翘曲、不符合规范要求。5、内墙及窗台涂料起皮、掉粉、脱落不符合规范要求。6、底层至三层墙纸起鼓、脱落、补贴、污损等，不符合规范要求。7、二层北房间两樘门套变形、翘曲，门扇无法关闭及二层走道窗套变形、翘曲不符合规范要求。8、太阳能热水器近水箱阀门渗漏，热水器出水不制热不符合规范及功能要求。9、北面二层、三层露台未按照设计要求布置排水沟，二层露台排水坡度不符合设计要求，露台的保温隔热层未采取防水、防潮措施，不符合规范要求。10、屋面雨排水管布置不合理，引起二层、三层露台积水，渗入室内；雨水管脱落，均不符合使用要求。11、底楼南面房间电视背景墙软包织物有污渍、黑斑，不符合规范要求。12、空调排水系统施工质量不符合设计要求。13、三层露台出入口未安装红外线防盗系统，不符合使用要求。对于上述质量问题，该鉴定机构建议修复方案为：1、拆除空鼓瓷砖后按合同约定重置，规格和色泽应与原墙面、地面一致。部位、规格、数量详见鉴定意见书3.3.1条。2、更换渗水、滑丝阀门各一个。3、对所有外墙及采光井内墙体渗水部位，采用化学注浆进行封堵。4、铲除内、外墙涂料起皮脱落层，按照设计要求涂刷2度涂料，其它相邻墙体涂刷1度涂料。5、拆除底层南、北两个房间吊顶，按照设计要求重置。6、铲除污损、脱落墙纸后，重新粘贴，要求色泽、图案一致。7、更换二层北房间两樘变形门套、房间内四周护墙板、二层走廊变形窗套。8、按照原有型号、品牌更换一台太阳能热水器。9、重新布置屋面雨水管，直接引入地下排水沟。将二层南阳台至底层脱落排水管安装、固定到位。10、铲除二层、三层北侧露台各构造层，按设计图纸和规范要求重置保温层、防水层、防裂层等，建议做法如下图（略）。11、拆除底层南房间电视背景墙软包织物，按设计要求重置。12、拆除原空调排水管及排水泵，重新设计、安装空调排水管道。13、安装三层露台出入口红外线防盗系统。鉴定意见书出具后，原、被告共同申请本院委托该鉴定机构对上述修复方案的造价进行估算。2014年11月12日，该鉴定机构出具造价估算书，根据修复方案，修复总造价为384,979元。因101室、102室房屋三层过道、二层北房间的复合地板渗水原因，物业公司在修复停工中，原、被告一致同意本院委托该鉴定机构对未修复的复合地板进行修复估价。2014年12月31日，该鉴定机构出具司法鉴定意见书补充说明：1、三层过道，未修复面积约2.5平方米，估价修复造价500元；2、二层北房间，未修复面积约10.5平方米，估计修复造价2,000元。三层过道、二层北房间复合地板修复造价合计2,500元。原、被告双方对上述鉴定意见书及补充说明没有异议。根据鉴定意见书所出具的维修方案进行维修后，系争房屋符合相关标准并能正常使用。鉴定人员估算，根据修复方案修复期间为3个月。因上述鉴定、估价，原告夫妻共花费60,000元。因原告夫妻及被告双方对101室、102室房屋的租金损失无法达成一致，2015年1月14日，本院根据被告的申请委托上海百盛房地产估价有限责任公司对该房屋市场租赁价格进行估价。2015年2月3日，该公司出具估价报告，根据估价报告上述房屋月租金为9,600元。该报告的使用期限自报告出具之日起计，一年内有效（自2015年2月3日至2016年2月2日）。被告为此花费评估费11,453元。因176号101室、102室房屋作为一个整体进行鉴定、评估，原告夫妻、被告缴纳的鉴定费及评估费亦是按照两套房屋缴纳，无法区分两套房屋各自的金额。原告夫妻、被告一致同意修复费用的评估金额、租金的评估金额、及各自缴纳的鉴定费、评估费均在两个案件中各半处理。还查明，2013年11月25日，本院对同小区王维诉本案被告商品房预售合同纠纷案件进行判决，判决内容为：一、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起六十日内对原告王维购买的位于上海市青浦区赵巷镇巷居路99弄215号101室房屋依照上海市房屋建筑设计院有限公司出具的维修方案进行维修；二、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王维装修补偿金人民币15,000元；三、准予被告上海正泽房地产有限公司向原告王维支付补偿金（自2012年4月起按照每月人民币4,750元的标准计算至被告维修完毕之日止,此款总额扣除人民币15,000元），此款被告应于本判决生效之日起六十日内支付给原告。该判决已生效。以上事实，由原、被告陈述、商品房预售合同、房屋验收情况表、业主投诉登记表、交付使用许可证、司法鉴定意见书、造价估算书、鉴定意见书补充说明、房屋市场租赁价格估价报告、鉴定费发票、评估费发票、（2013）青民三(民)初字第2930号民事判决书等证据予以证明，并经当庭质证，本院予以确认。审理中，本院自青浦区房地产交易中心调取了系争房屋在建抵押撤销材料及维修基金收款凭证，根据上述材料被告于2010年撤销了抵押，于2012年6月19日缴纳了维修基金。原、被告不要求开庭质证，双方均书面质证表示无异议。另审理中，原告称：一、因本案系争房屋所涉地产项目是以毛坯房报建并备案，故被告取得的《上海市新建住宅交付许可证》是针对毛坯房的交付使用许可证。原、被告签订的商品房预售合同约定买卖的房屋为全装修房屋，被告应取得针对全装修房屋的交付使用许可证，然被告至今未完成对全装修房屋的竣工验收，也未取得全装修房屋的交付使用许可证。故被告并未具备合同第十条约定的交房条件，构成违约。二、房屋存在诸多质量问题，如渗水、漏水、排水不畅导致水倒灌至房间内、太阳能热水器、中央空调无法使用、墙纸霉变、地砖表面损坏、阳台地面与室内地面高度不符合规范、地板起泡等，虽经多次维修仍未解决问题，导致原告无法入住。原告虽然拿到了钥匙，并搬进了家具，但房屋不符合有效的交付。对于房屋未有效交付产生的损失，原告要求被告按照合同约定的总房价的日万分之三支付违约金。对于原告的上述主张，被告称：一、合同第十条明确约定了房屋的交付条件，办理出交付使用许可证及注销抵押及缴纳维修基金即可。第十三条房屋交付的标准为被告取得交付使用许可证，向原告发入伙通知书。被告已经取得交付使用许可证，注销了抵押及缴纳了维修基金，符合交房的条件。签订合同前，被告已经告知原告是毛坯房报建，101室、102室两套房屋并一套进行装修，原告明知会导致房屋部分功能缺失，不可能再进行验收，还向被告追责，对被告是不公平的。二、被告按合同约定交付了房屋，虽存在质量问题但不影响居住，故被告不同意按照合同约定支付逾期交房违约金，但考虑到原告自行修复需要时间，被告同意按照判决生效之日后的三个月的标准支付租金损失。被告为此提供客户认购须知，证明原告夫妻购房前对101、102室按一套房屋进行装修明知。原告对被告提供的客户认购须知的真实性无异议，购房时确实知道两套房屋作为一套房屋进行装修。根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。对于原、被告双方存在的争议，本院分析如下：一、被告未取得精装修房的交付使用许可证是否构成违约原告主张原告购买的系全装修房，被告应按全装修房进行验收并取得装修房的交付使用许可证，但被告仅取得毛坯房的交付使用许可证，不符合合同约定的交付条件，应属违约。被告对此不予认可。本院认为，客户认购须知明确载明原告在签署定金合同时已知晓，本门牌号176号内101室、102室两套相邻的房屋按照一套住宅的整体风格进行统一精装修后一并交付使用。然根据常理，两套不同的房屋并做一套房屋进行装修使用，必然导致房屋的结构及功能发生变更，无法再通过验收。原告作为完全民事行为能力人，在作出购房之重大决定时，负有较其他行为更甚之审慎义务，其理应对两套房屋作一套装修可能导致何种后果进行核实。本院有理由相信原告在签订合同前已经知晓两套房屋按照一套房屋装修后无法通过验收取得装修房的交付使用许可证。原告现以被告未取得装修房的交付使用许可证属于违约的主张，本院难以采纳。二、被告是否逾期交房原告向被告支付了全部购房款，被告应按照合同约定向原告交付房屋。根据合同约定，原告夫妻分别购买的101室、102室房屋是按照一套住宅的整体风格合并进行装修后交付，现被告已根据合同约定的时间通知原告交房，原告亦按期至现场查验房屋。原告认为房屋存在质量问题拒绝接收房屋，被告不予认可。对于原告是否有权就房屋存在质量问题拒收房屋，本院认为，开发商作为房屋的实际销售单位，对其交付的房屋负有瑕疵担保之义务，若开发商交付的房屋导致购房者无法实现合同之目的，则购房者有权拒收房屋。如房屋主体质量不合格，购房者有权拒收房屋；房屋出现严重影响使用的质量问题，且通过修复亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的，购房者亦可拒收房屋。然对于交付的房屋存在裂缝、渗漏等质量瑕疵，因其一般不会导致买受人不能实现合同之目的，除非买受人能够证明所购房屋已达到严重影响使用的程度，否则买受人不能由此拒绝接收房屋。本案中，系争房屋已通过验收取得交付使用许可证。虽存在影响使用的质量问题，但经过检测及鉴定，该质量问题并未涉及房屋主体结构，且通过后期的维修能够得以修复，修复后房屋不会影响原告的正常居住使用，原告不能以该质量问题为由拒收房屋。据此，本院认为被告不存在逾期交房，原告要求被告按照合同主张逾期交房违约金的诉请，本院难以支持。三、维修、损失赔偿1、根据原、被告的陈述，原告就房屋质量问题多次向被告提出维修要求，被告也多次进行维修，但未能将房屋存在的质量问题修妥。现原告要求自行维修，由被告承担维修费用的意见，本院予以认可，双方对于评估的维修费用无异议，被告应以审价报告评估的金额为标准进行赔偿。2、原告所购的房屋系装修房，房屋的可使用性是房屋的基本也是主要功能。合同第二十二条约定被告交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0.10倍给予补偿。根据房屋质量司法鉴定意见书的结论，系争房屋的质量问题分布于整栋房屋，原告收取房屋后，至今无法入住使用，且根据审价报告的结论，101、102室房屋的维修费用高达数十万元，可以认定被告交付的房屋存在影响居住使用的质量问题，对原告该期间无法入住使用的损失，原告有权按照合同约定要求被告给予补偿。然合同约定按照修复费0.1倍进行补偿远不能弥补原告的损失，被告应按照实际损失赔偿原告，该损失可参照该房屋空置期间的租金损失。根据评估报告176号101、102室房屋的租金为每月9,600元，原、被告对此无异议，本院予以确认。对于维修期间，本院根据案件的具体情形，考虑到房屋质量问题及维修情况、精装修后必要的整理时间及鉴定机构的意见，给予六个月。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：一、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告孔宇菲修复费193,739.50元；二、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告孔宇菲空置费损失（自2012年4月1日至本判决生效之日后六个月，按每月4,800元计算）；三、原告孔宇菲的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币13,267.68元，由原告负担6,613.68元，被告负担6,654元；鉴定费及修复评估费人民币30,000元（原告预付），由被告负担；租金评估费人民币5,726.50元（被告预付），由原告负担5,000元，被告负担726.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐冬梅代理审判员  刘 琳人民陪审员  俞逸辉二〇一五年八月二十四日书 记 员  杨 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条??依法成立的合同，自成立时生效。????法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条??当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条??质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十三条??当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。????经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条??……交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。