云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2801民初399号原告：景洪西双十贰城商业管理有限公司。统一社会信用代码91532801690885183N。住所地景洪市勐海路西双十贰城商业区A区。法定代表人李彦衡，职务执行董事。委托诉讼代理人：白智方、李会，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。被告：龚蕊，女，1987年6月25日出生，佤族，现住景洪市，委托诉讼代理人：刘黎黎，云南律政律师事务所律师，特别授权代理。原告景洪西双十贰城商业管理有限公司（以下简称“西双十贰城公司”）与被告龚蕊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人白智方、李会到庭参加诉讼，被告龚蕊及其委托诉讼代理人刘黎黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西双十贰城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《西双十贰城浩宇田地商铺租赁合约书》；2.判令被告向原告支付所欠租金1753800元、物业管理费139020元、水电费36443元，合计1929263元；3.判令被告向原告支付违约金964631.5元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用；5、判令被告所应当支付的欠款及违约金依法冲抵原告欠被告的到期债务。事实和理由：原、被告双方于2013年7月18日签订了位于景洪市勐海路西双十贰城商业区第4栋第1楼102号商铺的《商铺租赁合约书合同》，约定被告承租该商铺用于经营。自合同履行以来，被告多次违约拖欠租金、物业管理费及水电费，截止2015年9月20日，被告仍然拖欠租金1753800元，拖欠物业管理费139020元，拖欠水电费36443元，三项费用合计1929263元，严重影响了原告的正常经营。同时，该租赁合同第十三条13.2款约定被告若逾期支付租金或者物业管理费、水电等能源费任意一项累计超过30天的视为根本违约，原告有权解除合同，被告应按约付完租金并向原告支付所欠费用总和的50%的违约金。被告龚蕊辩称，1、被告不构成根本违约，不应解除合同；被告因涉嫌刑事犯罪被公安机关羁押，后被告判决无罪，期间涉嫌刑事犯罪属不可抗力，根据《民法通则》第107条规定，因不可抗力构成的不承担民事责任；根据合同约定，2014年9月1日之前免租，支付租金从2014年9月开始，按合同租金支付方式为2015年9月20日-2016年9月19日，租金是半年一付。2013年支付的租金应于2014年支付，被告支付的时间来说也未构成违约。2014年9月-2015年7月的租金应于2015年3月20日支付，期间被告被拘留，其逾期交付租金的行为不构成根本违约；2、关于物业费和水电费。物业费未在合同中约定，且根据合同约定，物业费应由物业公司收取，并非由原告收取，原告诉请的物业费没有依据，不能支持；3、关于违约金。上述2015年8月3日至2017年4月5日期间被告被拘留，期间因不可抗力造成，并非被告违约，不应承担违约金，并且违约金只能按照实际损失来承担。本案违约金是拖欠房屋租金，违约金的支付职能是逾期交付房租的利息，原告要求被告支付违约金显示公平，不应支持；4、关于第五项诉讼请求，要求抵扣房地产债务与本案的租赁关系不同，当事人也不同，被告无权主张抵消。双方互付已到期的债务才可以主张抵消，现原告诉请的债权未确定，抵消权是形成权，应由当事人自行行使，而不能以法院判决代替当事人的形成权。综上，请依法驳回原告的第1、3、5和第2项中管理费和水电费的诉请，依法确认第2项中所欠租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方有争议的证据，本院进行如下评判：原告提交的证据1房屋租赁合约书1份、证据2水电费统计表1份、证据3货物清单及转交协议1份，来源合法，内容真实，本院予以采信；证据4景洪市人民法院（2015）景民二初字第1518号民事调解书系人民法院生效裁判文书，本院对其真实性及合法性均予以采信；被告提交的证据西看释字第36号释放证明的真实性及合法性，本院予以采信。根据庭审举证和认证，本院确认如下法律事实：2013年7月18日，原告西双十贰城公司与被告龚蕊签订了《商铺租赁合约书》，该合约书主要约定：1、原告将位于景洪市勐海路西双十贰城商业区第4栋第1层面积为2648.8平方米的商铺租赁给被告经营使用，租赁期限为十年，自2013年9月20日起至2023年9月19日止，原告与2013年9月20日将该商铺移交给被告使用；2、原告同意自2013年9月20日起至2014年9月19日共计12个月作为被告装修及筹备免租期，该期间不计租金。但被告必须于2013年12月20日开业，若被告逾期开业的，从2013年12月20日起，每逾期一天，被告必须向原告支付5000元违约金，累计计算。若2014年3月20日，被告承租的商铺依然不能正常营业或者被告不按按上述约定足额向原告支付违约金的，原告有权解除合同；3、租金的计算方式为：该商铺租金标准为第二年度60元/每月每平米；第三年度60元/每月每平米；第四年度66元/每月每平米；第五年度72.6元/每月每平米；第六年度66元/每月每平米；第七年度87.85元/每月每平米；第八年度96.63元/每月每平米；第九年度106.29元/每月每平米；第十年度116.92元/每月每平米，上述租金不含物业管理费、能源费、推广费及其他有偿收费服务内容；4、商场管理费的计算方式为：该商铺商场管理费标准为第二年度40元/每月每平米；第三年度40元/每月每平米；第四年度44元/每月每平米；第五年度48.4元/每月每平米；第六年度53.24元/每月每平米；第七年度58.56元/每月每平米；第八年度64.42元/每月每平米；第九年度70.86元/每月每平米；第十年度77.95元/每月每平米，上述租金不含物业管理费、能源费、推广费及其他有偿收费服务内容；5、租金和商场管理费计算方式为：第二租赁年度（2014年9月20日至2015年9月19日）的租金和商场管理费为3178560元；第三租赁年度（2015年9月20日至2016年9月19日）的租金和商场管理费为3178560元；第四租赁年度（2016年9月20日至2017年9月19日）的租金和商场管理费为3496416元；第五租赁年度（2017年9月20日至2018年9月19日）的租金和商场管理费为3846058元；第六租赁年度（2018年9月20日至2019年9月19日）的租金和商场管理费为4230664元；第七租赁年度（2019年9月20日至2020年9月19日）的租金和商场管理费为4653730元；第八租赁年度（2020年9月20日至2021年9月19日）的租金和商场管理费为5119102元；第九租赁年度（2021年9月20日至2022年9月19日）的租金和商场管理费为5631012元；第十租赁年度（2022年9月20日至2023年9月19日）的租金和商场管理费为6194114元。被告应在合约签订当日向原告支付794640元作为履行合同定金，合同签订当日，被告应向原告支付264880元作为房屋租赁押金；6、租赁期间，原告同意按该商铺租赁面积，每月每平米向物业公司缴纳2.5元物业管理费，共计6622元/月；在签订本合同当日，被告向原告物业管理公司缴纳物业管理费押金19866元，原告同意自2013年9月20日起至2016年9月19日共计36个月，该期间免收被告物管费。被告同意并接受原告委托的浩宇天地的物业管理公司负责包括浩宇天地在内的全部物业管理事项；7、《合约》第11.3.4条约定被告逾期支付租金或者物业管理费、水电等能源费或未能及时补足租赁押金任意一项超过30天的，被告有权单方面解除合同；第13.2条约定被告延迟交付租金、商场管理费、物管费等费用的，每日承担应交租金千分之一的违约金，逾期三十日的，视为被告根本性违约，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当向原告承担解除合同当年全年租金、商场管理费、物管费综合的50%的违约金，被告的装修损失不予任何补偿。该《合约》签订后，被告分别向原告缴纳了定金794640元及房屋租金630120元后未再向原告缴纳剩余房屋租金、水电费、商场管理费及物业管理费等费用。2015年9月25日，原告与被告外公龚建云签订了《货物清点及转交协议》，将该商铺中的货物移交龚建云接管。另查明，2015年8月3日，被告龚蕊因涉嫌刑事犯罪被刑事拘留，后因判决无罪于2017年4月5日被西双版纳州公安局看守所释放。云南省景洪市人民法院（2015）景民二初字第1518号民事调解书中确认景洪浩宇房地产开发有限公司应于2015年12月30日前向原告返还购房首付款3793840元。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张及庭审查明事实，本院归纳本案争议焦点为：1、被告龚蕊被采取刑事强制措施是否属于法律规定的不可抗力？2、被告龚蕊未依约缴纳租金等费用的行为是否已经构成根本违约？原告是否有权解除合同并要求被告支付诉讼请求中的各项费用；3、《合约》中约定的违约金是否过高？4、被告所应当支付的欠款及违约金是否可以冲抵原告欠被告的到期债务。一、被告龚蕊被采取刑事强制措施是否属于法律规定的不可抗力？根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”的规定，被告龚蕊因涉嫌刑事犯罪被采取刑事强制措施系因为其个人的主观行为所导致，并非法律规定的“不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”，不属于法律意义上的“不可抗力”，故对被告龚蕊因不可抗力不能履行合同，不应承担民事责任的辩称，本院不予采信。二、被告龚蕊未依约缴纳租金等费用的行为是否已经构成根本违约？原告是否有权解除合同并要求被告支付诉讼请求中的各项费用。根据《合约》第11.3.4“逾期支付租金或者物业管理费、水电费等能源费或未能及时补足租赁押金任意一项超过30天的”约定，被告龚蕊的行为已经符合原告单方面解除合同的条款，故原告要求解除双方签订的《西双十贰城浩宇天地商铺租赁合约书》的诉请于法有据，本院予以支持。被告龚蕊应于2014年6月20日前全部支付第二租赁年度即2014年9月20日至2015年9月19日期间的全部房屋租金3178560元，但被告仅1424760元后未再支付剩余租金1753800元，已违反了合同约定，故原告要求被告支付租金1753800元的诉请，本院予以支持。《合约》第5.3条中约定“原告同意自2013年9月20日起至2016年9月19日共计36个月，该期间免收被告物管费”，该条约定已明确约定了在此期间原告免收被告物管费，故原告要求被告支付物管费139020元的诉请，不符合合同约定，本院不予支持。《合约》第14.1条中约定“被告服从原告及物业公司管理，按时向物业公司缴纳各项费用，包括但不限于水费、电费、通讯费、物业管理费、垃圾清运费。”自2013年4月8日至2015年6月7日期间，被告共拖欠水电费36443元。2013年4月8日至2013年5月7日期间产生的水电费342元明显早于原、被告签订合约及原告交付商铺给被告的时间，该笔费用不应由被告承担，应予扣除，被告龚蕊仍应向原告支付水电费36101元。三、《合约》中约定的违约金是否过高？根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原、被告约定的违约金明显过高，本院酌情按照被告所拖欠的房租及水电费总和的30%予以支持，即（1753800元+36101元）×30%=536970.3元。四、被告所应当支付的欠款及违约金是否可以冲抵原告欠被告的到期债务？原告主张以被告所应当支付的欠款及违约金冲抵（2015）景民二初字第1518号民事调解书中确认的景洪浩宇房地产开发有限公司应当返还被告龚蕊的购房首付款3793840元。该笔购房首付款的债务人为景洪浩宇房地产开发有限公司，与本案原告西双十贰城公司并非同一法律主体，亦非同一法律关系所产生的债权债务关系，故原告要求冲抵该债务的诉请，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告景洪西双十贰城商业管理有限公司与被告龚蕊于2015年7月18日签订的《商铺租赁合约书》；二、被告龚蕊于本判决生效之日起十日内向原告景洪西双十贰城商业管理有限公司支付2014年9月20日至2015年9月19日期间的剩余租金1753800元及水电费36101元，合计1789901元；三、被告龚蕊于本判决生效之日起十日内向原告景洪西双十贰城商业管理有限公司支付违约金536970.3元；四、驳回原告景洪西双十贰城商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29951元，减半收取14998元，由被告龚蕊负担12707元，原告景洪西双十贰城商业管理有限公司负担2291。原告已经预交的案件受理费应由被告负担的部分本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  黄绍晨二〇一八年七月二十五日书记员  杨志强