广东省大埔县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1422民初90号原告：大埔县彭城慈善促进会，住所：广东省大埔县湖寮镇文明路延伸段5号二楼。法定代表人：刘文辉。委托代理人：连志刚，广东法敏律师事务所律师。被告:刘建华，男，汉族，现住：大埔县。第三人：大埔县城镇房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91441422736172606J，住所：大埔县湖寮镇虎山路246号建设大厦一楼。法定代表人：罗镇海。原告大埔县彭城慈善促进会与被告刘建华、第三人大埔县城镇房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告大埔县彭城慈善促进会的法定代表人刘文辉及其委托代理人连志刚、被告刘建华及第三人大埔县城镇房地产开发有限公司法定代表人罗镇海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大埔县彭城慈善促进会向本院提出诉讼请求：1、判令被告全面履行双方于2013年8月11日签订的《合作开发协议》。补偿建筑面积不足部分889200元，补偿商铺杂间延误交付期限50908元，未装进户大门补偿7000元，补偿上海三菱电梯与广州日立牌电梯价差80000元。四项合计补偿1027108元给原告；2、判令“彭城大厦”地下车库，按比例50%归原告使用；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年3月13日原告与大埔县湖寮镇墩下村民小组签订《土地使用权出让合同》，受让位于大埔县城刘氏学校大门前土地，占地面积485.7平方米，用于兴建“彭城大厦”。由于大埔县刘氏宗亲联谊会与“大埔县彭城慈善促进会”属两块牌子同一机构，因此利用“大埔县彭城慈善促进会”、刘东玮等15人向相关部门申请《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。相关手续完善后于2013年8月11日与被告签订《合作开发协议》。协议约定：1、原告提供土地面积485.7平方米，用于兴建“彭城大厦”，建筑完成后一至三层归原告所有，四层以上归被告；2、建筑工期为18个月，逾期交付商铺（一层）补偿原告每月每平方米20元；3、两倍于土地使用证面积的办公楼（二、三层）计971.4平方米（485.7×2）（毛坯房）；4、商铺高度为5米以上，装电动卷闸门，二层三层高度3.6米，商铺和二至三层办公楼房办证到原告户名；5、电梯安装上海三菱电梯，备用发电机，二、三层开电梯门；6、协议签订六日内，原告应将办理国有土地证等相关证件交给被告，原告在签订本协议之日起一个月内做好相关工作，以备进场。7、原告必须保证权属清楚，保证不因第三人主张权利受得损失，否则，应当赔偿损失。协议签订后，被告挂靠大埔县城镇建设工程公司进行施工。原告完全按照协议履行，没有违反任何规定。然被告并没有按照双方签订的《合作开发协议》全面履行并及时交付建筑物。原告一再要求被告履行协议，但被告置之不理，被告的行为严重违反了《合同法》等法律、法规的规定及双方的约定，给原告造成极大的经济损失。特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告刘建华提出如下答辩意见：一、关于建筑面积不足部分补偿889200元。根据《合作开发协议》约定二、三层为313.8㎡×2层=627.6㎡，而不是原告说的二、三层各485.7㎡共971.4㎡。原告曲解《合作开发协议》的“红线内面积”《合作开发协议》中红线面积实际为实建面积（红线内面积），即一层288.8㎡，二层以上为313.8㎡。根据房管局出具的“房产测绘成果报告书”，测绘部门测量二、三层面积为361㎡×2层=722㎡，实际上超过《合作开发协议》面积94.4㎡。二、关于逾期交付建筑物补偿。签订合同的时间为2013年8月11日，合同期为18个月，交付期为2015年2月11日。《合作开发协议》约定签订协议六日内原告应将办理国有土地使用证等相关证件交给被告，而原告于2014年1月12日才将办好的国有土地使用证交给被告，被告才于2014年1月26日才办好《建设工程规划许可证》，2014年4月9日才办理好《建筑工程施工许可证》，此责任完全是由原告造成的。原告向有关部门申请《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》相关手续完善后于2013年8月11日才与被告签订《合作开发协议》，已属违法、违约。2014年4月9日施工许可证，15天准备期，实际开工日为2014年4月24日，18个月，实际的完工日期是2015年10月24日，被告完全没有超期，原告已在2015年8月1日前已进入装修或已出租给他人。三、上第三菱电梯与广州日立电梯均为国家一线品牌，没有差别。电梯是全栋住户电梯，原告提出80000元差价无法律依据。四、原告在未与被告取得任何交房手续情况下，擅自将2、3楼强行装修使用、出租，当时被告已装防火门（每户1200元），不存在无门。五、被告建筑地下车位，《合作开发协议》中没有约定要原告同意，双方只约定1-3层归原告，其他归被告。从工程勘探、图纸设计、报建均通过正规手续且原告同意实施，从未提任何异议，现工程完工并使用了三年多才提出要分50%归其所有，无依据。地下车位的建筑成本及报建、税费、消防、电梯、水电2355.36元/㎡，实际投资83.24万元。综上所述，请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。第三人大埔县城镇房地产开发有限公司（以下简称城镇房地产公司）在庭审中口头陈述称：涉案的彭城大厦是被告刘建华挂靠其公司进行开发的。其公司在整个彭城大厦开发项目中没有投入资金，也没有参与项目的经营、管理，既不承担风险，也不分配利润。因为彭城大厦目前没有竣工验收，挂靠行为还没有结束，要待彭城大厦竣工验收后，双方的挂靠关系才结束。其公司在整个彭城大厦的开发中只收取被告的挂靠管理费。本院经审理认定事实如下：大埔县刘氏宗亲联谊会与大埔县彭城慈善促进会是两套牌子同一组织。涉案土地系大埔县刘氏宗亲联谊会于2013年3月13从大埔县新寨村委会墩下村民小组转让所得。双方签订了《土地使用权出让合同》，约定土地出让金为2817060元，新寨村委会墩下村民小组应配合大埔县刘氏宗亲联谊会申请办理土地变更登记等相关手续。2013年7月15日，大埔县住房和城乡规划建设局向新寨村墩下村民小组颁发了涉案土地的《建设用地规划许可证》并附2013100建设用地规划红线图。许可证上显示用地性质为产，商服、住宅用地。红线图记载用地面积为485.7㎡。大埔县刘氏宗亲联谊会（甲方）与刘建华（乙方）于2013年8月11日签订了《合作开发协议》，内容如下：甲方于2013年3月13日购买湖寮镇墩下村民小组位于大埔××××学校大门前一地块，占地面积485.7平方米，用于兴建彭城大厦，实建面积（红线内面积）一层288.8平方米，二层以上为313.8平方米。根据刘氏宗亲联谊会8月3日召开常务会长会议决定，由刘氏宗亲出资20万元以上老板合作共同开发，地皮由刘氏联谊会负责，1-3层归刘氏联谊会，4层以上由老板自行开发。8月10日，经论证，由刘建华老板提出最佳方案优先取得承建权，在互惠互利、充分、平等的基础上，经协商一致，双方签订协议如下：一、甲方将购买的土地提供给乙方统一开发兴建彭城大厦，由乙方进行统一规划设计，甲方不干涉乙方所建住宅层数、户型、面积。二、待乙方项目完工后（自签订协议之日起18个月内），甲方可分得与其提供的商铺间数土地使用证面积（红线内面积）相等的商铺以及两倍于土地使用证面积的办公楼（毛坯房），如交付时间拖后，乙方应补偿商铺租金每月每平方米20元。1、商铺安排在甲方土地报建位置，如有偏差以设计施工为准。商铺宽度按土地使用证宽度为准。商铺面积计算包括商铺产权证面积以及五家居面积。2、商住房安排在原土地所在栋三层以上，户型可由乙方自由挑选。三、本协议签订六日内，甲方应当将办理国有土地使用证等相有关证件交给乙方，甲方在签订本协议之日起一个月内做好有关工作，以备乙方进场。……六、商铺及商住房外墙按统一标准装修。乙方负责水、电到户，商铺为电动卷闸门，商铺内厕所、商铺高度为5米以上，二、至三层高度3.5米，商铺和二至三层办公楼办证到甲方户名。七、有关报建手续由乙方负责完成，费用由乙方负责。八、电梯安装上海三菱电梯，备用发电机，二、三层开电梯门。九、整栋楼正面立“彭城大厦”字牌，临街可视。十一、本协议自甲、乙双方各执壹份，存档壹份，每份各具同等法律效力。2014年1月13日，大埔县彭城慈善促进会、刘东玮等15人就涉案485.7㎡从墩下村民小组转让的土地取了埔府国用（2014）第57244号《国有土地使用权证》。2014年1月26日，大埔县住房和城乡规划建设局向大埔县彭城慈善促进会、刘东玮等15人颁发《建设工程规划许可证》，显示建设项目名称为彭城大厦，建设规模为十二层3957㎡，并附2014001号规划红线图。红线图记载建设用地面积为485.7㎡，建筑占地面积为364.5㎡。在实建的彭城大厦的红线面积中，第一层的红线面积为314.5㎡，第二、三层均是339.5㎡。被告提供的大埔县房产管理局房屋测绘队于2016年12月25日出具的埔房测（2016）059号《房产测绘成果报告书》记载座落于大埔××××路彭城大厦，产权人为大埔县彭城慈善促进会、刘东玮等15人的彭城大厦第一层店铺（1、2、3、4号店）的建筑面积合计为207.48㎡，第二、三层的建筑面积相同，均是361.00㎡。原、被告双方同意上述的建筑面积即是以后房产证登记的产权面积，第一层商铺五家居的面积为23.25㎡。至本案庭审结束时，涉案的彭城大厦没有竣工验收合格，对造成无法竣工验收的原因，原、被告及第三人的意见如下：原告主张其已于2015年12月15日委托慈善会的陈裕同志办理相关验收的申报手续，还于2016年7月13日向大埔县住建局发出《关于彭城大厦竣工验收的请求》书申请验收。原告当庭提交了刘建华于2017年7月20日给原告出具的《承诺书》，证明刘建华确认原彭城大厦规划建筑12层，现建筑为13层，超建筑部分全部刘建华负责，系刘建华超建所至。被告抗辩无法验收的原因系原告私自加建97.41㎡，超出原有的规划设计，直到2018年3月19日才以补办报建第13层的方式交了相关的费用和罚款，并提交了《建设工程规划许可证》予以证明（该《建设工程规划许可证》中“附图及附件名称”一栏有添加笔写的“补办报建第十三层，97.41㎡。县住建局城乡规划股2018.3.19”字样，并加盖了大埔县住房和城乡规划建设局规划专用章）。被告确认现已达到竣工验收条件。第三人认为，其只是被被告挂靠开发彭城大厦，为何涉案的彭城大厦无法验收不清楚，对彭城大厦的验收其只负责提供公司的资质资料，具体的验收过程还是由被告主导。原、被告还共同确认下列事实：1、原、被告之间合资、合作开发涉案的彭城大厦，实际上是原告提供土地，被告提供资金并挂靠大埔县城镇房地产公司进行开发兴建。原告不参与彭城大厦的经营和开发，不投入资金、不参与利润的分配及风险的承担，在建设完工后分得一部分房产；2、第三人也只是收取被告挂靠的管理费，也不参与彭城大厦的经营和开发，没有投入资金、不参与利润的分配及风险的承担；3、涉案的彭城大厦虽未竣工验收，但已全面完工并投入使用，兴建有地下车库，安装使用的电梯为广州日立牌电梯。彭城大厦的1至3层被告已于均已于2015年8月1日实际交付给原告管理使用，包括第1层共4间商铺及第2、3层作办公室用。庭审中，原告明确其诉讼请求为：1、第一项诉讼请求中的“判令被告全面履行双方于2013年8月11日签订的《合作开发协议》”即是指请求被告补偿建筑面积不足部分889200元，补偿商铺杂间延误交付期限50908元，未装进户大门补偿7000元，补偿上海三菱电梯与广州日立牌电梯价差80000元。四项合计补偿1027108元给原告；彭城大厦地下车库，按比例50%归原告使用。2、“补偿建筑面积不足部分889200元”的计算方式：被告交付给其的彭城大厦第二、三楼面积只有657.4㎡（二楼341㎡，三楼316㎡），少于两倍的土地使用证面积971.4㎡（485.7㎡的两倍），面积少交付314㎡（971.4㎡-657.4㎡=314㎡），及二楼露台未施工面积28㎡，合计不足的建筑面积共342㎡，按售房价2600元/㎡计算，得出889200元（342㎡×2600元/㎡=889200元）。3、原告当庭变更“补偿商铺杂间延误交付期限50908元”该请求为“补偿商铺杂间延误交付期限25077.6元”，计算方法是：商铺杂间延期交付6个月，四间店铺的面积为208.98㎡，每月每平方补偿20元，则应补偿208.98㎡×20元/㎡/月×6个月=25077.6元。3、“未装进户大门补偿7000元”是其实际装二楼、三楼两层大门所花的费用，有收据为凭。4、“补偿上海三菱电梯与广州日立牌电梯价差80000元”，是其向市场咨询，两个牌子电梯差价80000元。5、“判令彭城大厦地下车库，按比例50%归原告使用”是因涉案彭城大厦的土地是原告提供，现建了地下车库，其要求按50%比例分配才公平合理。以上事实，有经过庭审质证的《合作开发协议》、大埔县彭城慈善促进会的社会团体法人登记证书、《建设用地规划许可证》及2013100建设用地规划红线图、《建设工程规划许可证》及2014001号规划红线图、在附图及附件名称中注明“补办报建第十三层，97.41㎡”的《建设工程规划许可证》、埔府国用（2014）第57244号《国有土地使用权证》《土地使用权出让合同》、电梯使用标志、《证明》、彭城大厦的施工平面图、《房产测绘成果报告书》、《承诺书》、《收据》一份等证据及当事人在庭审中的陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，从原、被告签订的《合作开发协议》内容及双方庭审中确认“原、被告之间合资、合作开发涉案的彭城大厦，实际上是原告提供土地，被告提供资金并挂靠房地产开发公司进行开发兴建”的陈述来看，原告不参与彭城大厦的经营和开发，不参与利润的分配及风险的承担，只分得一部分房产（彭城大厦1-3层）。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，本案的案由非合资、合作开发房地产合同纠纷，应是土地使用权转让合同纠纷。根据我国的相关法律规定，房地产开发应由符合一定资质的房地产企业进行，被告属自然人，虽然没有开发经营房地产的资质，但其通过有开发房地产资质的第三人城镇房地产公司对涉案彭城大厦商住楼项目在住建部门完善报批报建等行政审批手续，并开发完成且投入使用，分配给原告的房产也全部交付原告管理使用，虽涉案工程到庭审结束时尚未竣工验收，但仍应认定原、被之间签订合同是双方真实意思表示，双方之间的合作开发开发房地产项目已完成，合同目的已实现，属有效的合同。涉案彭城大城无法竣工验收的原因应归责于被告加建第十三层所至，组织竣工验收也是被告应履行的义务。被告在庭审中陈述，现涉案的彭城大厦已达竣工验收的条件，被告应本着诚实信用原则，尽快组织对彭城大厦竣工验收为妥。原、被告及第三人均确认大埔县城镇房地产开发有限公司在涉案的彭城大厦项目中没有投入资金、也没有参与整个开发项目的经营管理、利润分配及风险承担，被告与大埔县城镇房地产开发有限公司之间纯属挂靠与收取管理费的关系。本院认为，涉案的纠纷只是原、被告之间的纠纷，与大埔县城镇房地产开发有限公司无关。粤佳公司在本案中的诉讼地位属无独立请求权的第三人，本案纠纷的处理结果与其没有直接利害关系。本案原、被告双方争执的焦点是：一、被告是否足额交付涉案彭城大厦第二、三层面积、应否支付面积差补偿款；二、被告是否迟延交付彭城大厦第一层商铺、应否支付商铺补偿租金；三、原告要求被告补偿大门费用及电梯差价是否合理；四、彭城大厦的地下车库原告是否有使用权。本院综合当事人的诉讼请求、答辩意见以及庭审质证的情况，认定如下：一、关于被告是否足额交付涉案彭城大厦第二、三层的面积及应否支付面积差补偿款的问题。《合作开发协议》约定“实建面积（红线内面积）一层288.8平方米，二层以上为313.8平方米”，第二条约定“甲方可分得与其提供的商铺间数土地使用证面积（红线内面积）相等的商铺以及两倍于土地使用证面积的办公楼房（毛坯房）。”双方确认上述“两倍于土地使用证面积的办公楼房”是指分配给原告的第二、三层（楼）。但原告主张上述“土地使用证面积”，是指占地面积485.7m2，两倍即971.4m2；被告抗辩称应是指红线内的面积313.8m2，两倍即627.6m2。本院认为，根据对上述条款文义的理解，前述商铺的土地使用证面积是指红线内的面积，那么相等于商铺以及两倍土地使用证面积的办公楼，应理解为该两倍于土地使用证面积是指两倍于商铺的红线内的面积才符合逻辑。又根据双方确认的《房产测绘成果报告书》中彭城大厦二、三层的建筑面积均为361.00平方米，被告实际交付给原告办公楼面积（二、三层）为361.00×2=722平方米，超过《合作开发协议》约定的627.6㎡面积94.4㎡，被告已足额交付彭城大厦的二、三层面积，故原告要求被告支付的面积不足补偿款，不符合合同约定，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于被告是否迟延交付商铺及应否补偿租金的问题。根据《合作开发协议》第二条约定“待乙方项目完工后（自签订协议之日18个月内），甲方可分得……”及第三条“本协议签订六日内，甲方应当将办理国有土地使用证等相有关证件交给乙方，甲方在签订本协议之日起一个月内做好有关工作，以备乙方进场”。原告主张其已按协议第三条的约定，在签订协议后六日内将要办理的国有土地使用证的相关资料提交国土局，也做好了有关工作即涉案土地的三通一平，已完全履行完该条款约定。被告抗辩称涉案的国有土地使用证原告才能办理，被告是不能办理的；第三条约定是指原告在签订协议之日起六日内将办理国有土地使用证的手续交至国土局，至于原告有无将资料交给国土局其不清楚，但上述第三条中“办理”字样是手写的，未经双方确认盖章，属法律上无效；据其所知，办理国有土地使用证过程中有村民有阻挠三通一平的开工，其在2014年1月12日才拿到国有土地使用证，已逾期达五个月，因国有土地使用权证逾期办出，其也推迟了交楼时间，所以其没有逾期交房给原告。本院认为，被告在书面答辩中确认协议第三条是“本协议签订六日内，甲方应当将办理国有土地使用证等相有关证件交给乙方，甲方在签订本协议之日起一个月内做好有关工作，以备乙方进场”，且被告在庭审的质证阶段对原告提供的《合作开发协议》的真实性、合法性及关联性均无异议。后被告又主张《合作开发协议》第三条中手写的“办理”字样无效，但其并没有主张手写的“办理”字样是原告擅自添加，其不知情，只是说在手写字样后面未经双方确认盖章而无效。根据《合作开发协议》第十一条约定，签订后的协议各执一份，存档一份，每份合同具有同等效力。被告亦没有提供其手执的《合作开发协议》证明与原告提交的《合作开发协议》有何不同，故本院认定手写的“办理”字样是双方合意情况下补充的，该条款应属合法有效。根据该条约定的理解，原告只需在协议签订后六日内提供办理涉案土地国有土地使用权证的相关资料即可，而不是在签订协议后六日内将涉案的国有土地使用权证办好交给被告。只要原告按约提交了相关资料，涉案国有土地使用权证何时做出，属国土部门的后续工作，与原告无关。现被告无法提供原告未在协议签订后六日内将办理涉案国有土地使用权证的相关资料提交国土局的证据，至于其于2014年1月12日才拿到国有土地使用权证，不能归责于原告。其抗辩在办理国有土地使用权证过程中有人阻挠原告三通一平的开工导致其工期拖延，亦没有提供证据支持，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。据此，本院认为，被告应按合同约定，在2015年2月11日前将涉案彭城大厦的1-3层交付给原告。而被告实际的交付时间是2015年8月1日，已逾期交付172天。合同并无约定被告应交付杂间给原告的义务，本院认定涉案商铺的面积为230.73㎡（207.48㎡+23.25㎡=230.73），被告应补偿迟延交付商铺的租金为26457元【230.73㎡×20元/月/平方米×172天=26457元】，但原告只请求补偿迟延交付商铺的租金为25077.6元，故本院只支持被告补偿给原告迟延交付商铺的租金为25077.6元。三、关于原告要求被告补偿大门费用及电梯差价的问题。本院认为，根据《合作开发协议》内容，双方并无约定被告需对交付给原告的涉案彭城大厦的第二、三层安装进户大门，现原告诉请要求被告补偿未装进户大门款项7000元，无事实和法律依据，本院无法支持。对原告要求被告补偿上海三菱电梯与广州日立牌电梯差价80000元，根据《合作开发协议》第八条“电梯安装上海三菱电梯，备用发动机，二、三层开电梯门”约定，虽被告对涉案的彭城大厦安装的电梯非上海三菱电梯，是广州日立牌电梯，但原告主张的两者品牌电梯差价80000元，无证据予以证实，且没有证据证明现使用日立电梯会影响正常使用及通行。该主张于法无据，本院亦无法支持。四、关于彭城大厦的地下车库原告是否有使用权的问题。本院认为，根据《合作开发协议》“甲方于2013年3月13日购买湖寮镇墩下村民小组位于大埔××××学校大门前一地块，占地面积485.7平方米，用于兴建彭城大厦……，地皮由刘氏联谊会负责，1-3层归刘氏联谊会，4层以上由老自行开发”及“一、甲方将购买的土地提供给乙方统一开发兴建彭城大厦，由乙方进行统一规划设计，甲方不干涉乙方所建住宅层数、户型、面积”的约定，庭审中，原、被告双方也确认原告除分配彭城大厦1-3层外，不投入资金、不参与开发经营、不承担风险也不参与利润分配，也不干涉被告的开发。涉案彭城大厦虽被告规划并兴建有地下车库，原告无权要求分配地下车库的使用权，故原告请求对彭城大厦地下车库享有50%的使用权，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘建华应在本判决发生法律效力后十日内向原告大埔县彭城慈善促进会支付因迟延交付彭城大厦商铺的租金补偿款25077.6元；二、驳回原告大埔县彭城慈善促进会的其他诉讼请求。如被告刘建华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14044元，由原告大埔县彭城慈善促进会负担13692元，被告刘建华负担352元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  范庆红人民陪审员  何丽兰人民陪审员  李俊皓二〇一八年七月五日书 记 员  邹文芳