连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0706民初8212号原告：连云港齐天实业有限公司，住所地连云港市经济技术开发区蝙蝠山北侧。法定代表人：房永刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：张向辉，江苏华德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘武，江苏华德律师事务所律师。被告：连云港市亮洁物业管理有限公司，住所地连云港市海州区朝阳西路7号宝泰商住楼1单元501室。法定代表人：张洁，该公司董事长。被告：连云港润曦物业服务有限公司，住所地连云港市海州区东盐河路9号颐和花园小区物管楼303室。法定代表人：杨福祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：隋新明，江苏顺维律师事务所律师。委托诉讼代理人：程海兵，江苏顺维律师事务所律师。第三人：颐和花园业主委员会，住所地连云港市海州区东盐河路9号颐和花园小区物业服务中心办公楼。负责人：孙青嵘，该委员会主任。委托诉讼代理人：张步春，江苏艾玛律师事务所律师。原告连云港齐天实业有限公司（以下简称齐天公司）与被告连云港市亮洁物业管理有限公司（以下简称亮洁物业公司）、连云港润曦物业服务有限公司（以下简称润曦物业公司）、第三人颐和花园业主委员会（以下简称颐和花园业委会）物管合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月5日公开开庭进行了审理。诉讼中，原告为查明案情事实，申请追加颐和花园业委会为第三人参加诉讼。第三人颐和花园业委会在诉讼中提出独立的诉讼请求。本院依法予以合并审理。2017年12月5日，原告齐天公司、被告亮洁物业公司、被告润曦物业公司到庭参加诉讼。2018年1月9日、2018年4月24日、2018年7月17日原告齐天公司、被告亮洁物业公司、被告润曦物业公司、第三人颐和花园业委会均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告齐天公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告亮洁物业公司签订的物业服务委托合同（合同金额366万）；2.解除被告亮洁物业公司与被告润曦物业公司签订的《物业管理合作协议》（合同金额40万）；3.被告润曦物业公司撤出物业管理区域并移交物业共用部分、物业办公设备等固定资产、移交《江苏省物业管理条例》第四十条第二款规定的相关资料等；4.被告润曦物业公司返还原告2016年、2017年收取的物业费、车位费、暖气费、热水费等262万元。以上诉讼金额共计668万。5.本案诉讼费用由二被告承担。诉讼中，原告明确第1项诉讼请求为：解除2015年6月23日原告与被告亮洁物业公司就颐和花园物业服务达成的口头协议；不再主张第3项诉讼请求。事实与理由：2010年颐和花园业委会将涉案小区物业委托原告管理，并在连云港市海州区住房和城乡建设局备案，2016年原告又与涉案小区业委会签订了物业服务委托合同，并在连云港市海州区住房和城乡建设局备案。2015年6月原告将涉案小区物业通过招投标方式外包给被告亮洁物业公司管理。2015年7月1日被告亮洁物业公司与被告润曦物业公司签订了《物业管理合作协议》，被告亮洁物业公司将涉案小区物业管理委托给了被告润曦物业公司，并经业委会盖章确认。2016年12月19日，原告书面告知被告、涉案小区业委会、新东街道东苑社区、海州住建局等，退出对颐和花园小区的物业管理，颐和花园业委会于2017年2月9日书面回复原告，表明已收悉报告并做好接收工作。后原告通知二被告进行交接，并清理相互债权债务关系，但二被告未进行交接、清算。现造成涉案小区物业管理混乱，各方责任不明，资产无人管理。由于2016年润曦物业公司强行收费，阻拦原告收费，致使原告2016年、2017年应收取的物业费、车位费、暖气费等费用262万元左右没有及时收取。现诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告亮洁物业公司答辩称，一、2015年6月，答辩人通过招标方式与原告签订了《盛佳物业业务服务外包合同》，合同签订后，答辩人按合同约定忠实履行义务，至今已二年多，并且仍在履行合同。履行期间，答辩人不存在双方约定解除合同的情形；也不存在原告依法解除合同的情形。二、关于颐和花园物业服务管理部分，在原告与答辩人签订合同前，其与润曦物业公司曾签订合同，由润曦物业公司对颐和花园进行物业服务管理。期间，原告在答辩人中标后多次和答辩人协商，意图由润曦物业公司继续对涉案小区进行物业服务管理。后答辩人无奈，在原告指示下，2015年7月份，答辩人与润曦物业公司签订了《物业管理合作协议》，但该合同因颐和花园业委会拒绝认可，被涉案小区业委会终止，该合同并未实际履行。之后，颐和花园小区一直由润曦物业公司承接物业管理服务工作至今。2017年以来，原告与润曦物业公司之间发生经济纠纷，期间，原告曾通知答辩人与润曦物业公司交接颐和花园小区物业，答辩人在与润曦物业公司协商过程中，润曦物业公司以与原告存在服务合同，拒绝向答辩人交接小区物业。答辩人认为关于合同中的颐和花园小区物业服务部分，应该由原告向答辩人交接小区物业。原告与答辩人签订的关于颐和花园小区出现的问题，责任在于原告。违约方应该是原告。综上，根据合同法第六十条、第九十三条、第九十四条，答辩人与原告签订的合同依法成立有效，答辩人要求原告继续全面履行合同确定义务。驳回原告对答辩人的诉讼请求。如原告单方解除合同，答辩人保留对原告追究违约责任的权利。被告润曦物业公司答辩称，一、被告亮洁物业公司并没有对颐和花园实际提供物业管理服务，亮洁物业公司与原告之间既无书面合同也没有形成事实上的物业服务合同关系。原告的第1项诉讼请求没有事实依据。原告无权要求解除答辩人与亮洁物业公司签订的《物业管理合作协议》。该《物业管理合作协议》是答辩人与亮洁公司签订的，且已由该物业的业委会盖章确认。原告既非合同主体，也非物业所有人，无权要求解除该协议。二、原告提供清单中的固定资产和非固定资产均并非原告所有，要求答辩人撤出物业管理区域并移交相关资产、资料，没有事实和法律依据。且原告已于2017年12月19日明确表示退出颐和花园小区的物业管理工作，其更无权干涉答辩人的正常经营活动。三、原告要求答辩人返还各项费用262万元没有事实和法律依据。答辩人作为提供物业管理服务的一方，当然有权收取物业费、车位费等费用。原告主张的262万元的数额也没有证据证实。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人颐和花园业委会述称，原告要求解除与两被告的相关合同有充分的法律依据。因为原告与第三人之间的物业服务合同关系已经解除。颐和花园物管用房等固定资产应当移交给第三人颐和花园业委会。同时第三人提出独立诉求。第三人颐和花园业委会向本院提出诉讼请求：1、确认颐和花园业委会与原告于2017年12月31日解除了双方之间延续多年的物业管理服务合同关系；2.判令齐天公司解除与亮洁物业公司、润曦物业公司之间的所有转包及分包合同。3.判令亮洁物业公司、润曦物业公司立即撤出颐和花园小区管理区域；4.判令亮洁物业公司、润曦物业公司将颐和花园小区的相关配套设施和相关资料完好的交给颐和花园业委会。诉讼中，最终明确诉讼请求为：1、确认原告与被告亮洁物业公司就颐和花园小区达成的物业管理口头协议，以及亮洁物业公司与润曦物业公司签订的《物业管理合作协议》无效；2、判令原告及亮洁物业公司、润曦物业公司均撤出颐和花园小区的物业管理区域；3、判令原告及亮洁物业公司、润曦物业公司将颐和花园物业管理用房及相关资料移交给第三人。事实与理由：颐和花园小区建成交付后，前期物业服务工作一直由齐天公司（原盛佳物业公司）承接，颐和花园小区与齐天公司存在合法有效的物业服务合同关系，齐天公司将涉案物业转包给亮洁物业公司，亮洁物业公司又将涉案小区物业转手给润曦物业公司，其行为均未得到颐和花园业主大业及业主委员会的授权或认可，亦违反了《物业管理条例》第39条之规定，该行为均属非法，并严重侵犯了颐和花园广大业主的合法权益。当时的业委会主任江尧柱代表全体业主已于2015年10月20日发出通知，要求亮洁物业公司、润曦物业公司终止转包协议并退出颐和花园的物业管理。2017年颐和花园小区经常被润曦物业堵门，影响了业主的生活和工作。经颐和花园业主大会决定并授权，颐和花园业委会已解除了颐和花园小区与原告间的物业服务合同，且要求原告一并解除其与亮洁物业公司及润曦物业公司之间的物业转包及分包合同。第三人并再次郑重通知亮洁物业公司与润曦物业公司将颐和花园物业用房及相关设施、设备、物业管理资料等一并移交颐和花园业主委员会，并于2018年1月11日前无条件搬离涉案小区物业管理区域。针对第三人的诉讼请求，原告齐天公司答辩称，第三人陈述的事实没有异议，我公司并未实际上占用该小区的管理区域，也未占用相关用房和持有相关资料，所以要求我公司退出颐和花园小区和移交资料没有依据。2017年12月31日我公司与第三人签订了相关的物业管理的解除合同协议，双方的物业管理合同已经于2017年12月31日终止。针对第三人的诉讼请求，被告亮洁物业公司答辩称，亮洁物业公司与润曦物业公司间的物业管理合作协议本身合同就是无效的，我方从未进驻颐和花园小区，也没有对小区进行物业实际管理，原告也没有交接给我们。对第三人要求我方撤出颐和花园小区及交还管理用房及相关资料没有事实依据。针对第三人的诉讼请求，被告润曦物业公司答辩称，两被告间签订的《物业管理合作协议》已经由颐和花园小区业委会确认，因此该合同合法有效。且《物业管理合作协议》并不违反物业管理条例相关规定。既然润曦物业公司为涉案小区依法进行物业管理，第三人的第2、第3项诉求随之不能成立。本案当事人围绕诉讼请求提供以下证据：原告提供了中标通知书和物业服务外包合同及其补充协议、编号为162连云港市物业服务合同备案证明打印件、（2016）第115号连云港市物业服务合同备案证明复印件（原件在住建局）、原告与颐和花园业主委员会签订的物业服务委托合同、物业管理合作协议复印件、关于中止亮洁物业与润曦物业签订的《物业管理合作协议》的通知复印件、投标文件、承诺书创卫简报、业委会于2017年2月9日出具给原告的回复、关于颐和花园小区需解决问题的报告、终止合同通知书、协议书、物业公司使用清单、资产清单、业委会证明、江尧柱证明、业委会通知、收据、补充领料单、报修业务汇总表、地下室运行值班表等证据；被告亮洁物业公司提供了中标通知书复印件、盛佳业务外包服务合同复印件、合作备忘协议、保安保洁协议书、终止合同通知书、终止合同的复函、2016年11月1日的会议纪要、关于颐和花园的前期工作和下期工作的汇报、证明、关于停止润曦物业公司和亮洁物业公司管理合作协议的通知复印件等证据；被告润曦物业公司提供照片32张以及考勤表4张证据；第三人提供了2017年12月31协议书、关于再次要求润曦、亮洁两物业公司退出颐和花园小区并移交物管用房及相关资料的通知、邮寄该通知的凭证等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2015年7月1日前，连云港盛佳物业服务有限公司（以下简称盛佳物业公司，现名称为连云港齐天实业有限公司）基于前期物业服务，对颐和花园小区进行物业管理，其又将其中的保安、保洁及绿化部分事务委托被告润曦物业公司进行管理。2015年6月23日，盛佳物业公司将包括颐和花园小区物业在内的相关物业外包，亮洁物业公司中标包括颐和花园小区在内的物业外包项目。同日，盛佳物业公司与亮洁物业公司口头协议将包括颐和花园小区在内的6个服务小区物业服务由亮洁物业公司提供。但盛佳物业公司对颐和花园小区的物业服务并未实际交接给亮洁物业公司，亮洁物业公司也从未进入涉案小区的物业管理区域，对涉案小区也从未进行过实际管理。2015年7月1日，亮洁物业公司（甲方）与润曦物业公司（乙方）签订《物业管理合作协议》，主要内容：甲方委托乙方对颐和花园进行全面管理。乙方受甲方委托对小区履行物业管理的权利义务，提供物业管理服务，收取物业管理等其他费用。甲方应支付乙方人民币10万元/季度。在每季度的十日前以支票或银行转账方式支付当季服务费。本协议自2015年7月1日起至2018年6月30日止。合同到期前甲方需提前一个月以书面形式告知乙方合同是否延续，否则视为本合同自然顺延。落款处甲方有亮洁物业公司的法定代表人张洁签名，乙方润曦物业公司法定代表人杨福祥签名。同时该协议底部盖有“颐和花园业主委员会”章。并手写“根据双方合作协议、业主委员会对乙方服务不满，业主意见太大，业主委员会提前一个月向甲方书面通知”。2015年10月20日，颐和花园业委会发出《关于终止亮洁物业与润曦物业签订的物业管理合作协议的通知》，要求终止亮洁物业公司与润曦物业公司签订的物业管理合作协议。自2015年7月1日至今，润曦物业公司对涉案的小区物业管理服务，涉案小区的颐和花园物业管理综合楼、颐和花园东门、南门、北门的门卫值班室及传达室均为润曦物业公司使用。2017年5月16日，原告发出《终止合同书》要求终止与润曦物业公司之前签订的所有合同，前述合同包括但不限于下列合同：1、颐和花园增设女保安服务协议书（2014年8月1日至2014年12月31日）2、保洁服务协议（2015年1月1日起至2015年12月31日）3、绿化养护合同（2015年1月1日起至2015年12月31日）；4、物业管理（保安、保洁）服务协议书（2015年1月1日起至2015年6月30日）。润曦物业公司的法定代表人杨福祥在上签名，2017年5月16日。2017年5月22日，润曦物业公司向盛佳物业公司发出关于终止合同的复函，表示不同意。诉讼中，原告称其在2017年5月16日口头通知亮洁公司，双方之前就颐和花园小区达成的所有合同包括物业服务合同都解除。亮洁物业公司称知道该事，并同意。2017年3月24日，连云港盛佳物业服务有限公司更名为连云港齐天实业有限公司，经营范围包括物业服务。2017年12月31日，颐和花园业委会与齐天公司签订《协议书》，主要内容为双方同意解除双方签订的颐和花园小区物业管理有关的所有合同；由齐天实业公司解除亮洁物业、润曦物业公司的所有与颐和花园小区物业管理有关的合同。诉讼中，第三人明确确认无效的合同为原告与被告亮洁物业公司就颐和花园小区的物业管理口头协议，以及亮洁物业公司与润曦物业公司签订的《物业管理合作协议》；明确移交的物业管理用房是指颐和花园物业管理综合楼，颐和花园东门、南门、北门的门卫值班室及传达室。相关配套设施是指小区内的消防设施、泵房设施。相关物业资料是指小区内业主的车位费及物业管理费、暖气费交纳的所有的票据存根。原告提供了219335元的票据，包括物业费、暖气费等费用。被告润曦物业公司认可收取了涉案小区的上述费用219335元，但称因办公室被砸被撬，上述票据存根均已遗失。原告齐天公司认可泵房、锅炉、热水泵等配套设施，一直是由其在维护，并同意可以随时交接给第三人。本案的争议焦点：1、原告与亮洁物业公司于2015年6月23日就颐和花园小区的物业管理口头协议是否无效？2、亮洁物业公司与润曦物业公司于2015年7月1日签订的《物业管理合作协议》是否无效？3、原告齐天公司有无权利提出解除涉案的《物业管理合作协议》，以及要求润曦物业公司返还2016年、2017年收取的物业费、车位费、暖气费、热水费等262万元？4、第三人颐和花园业委会要求原告及被告亮洁物业公司、润曦物业公司均撤出颐和花园小区的物业管理区域，以及要求原告及亮洁物业公司、润曦物业公司将颐和花园物业管理用房及相关资料移交给第三人的诉讼请求能否成立？一、原告与亮洁物业公司就颐和花园小区的物业服务口头协议是否无效的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第（二）项，物业服务企业将物业服务区域的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同，业主委员会或业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。本案中，原告基于前期物业服务与第三人颐和花园业委会建立物业服务合同关系，后又将其对小涉案小区的物业服务外包给亮洁物业公司，因此原告与亮洁物业公司于2015年6月23日就颐和花园小区达成的物业服务口头协议应当无效，第三人颐和花园业委会要求确认原告与亮洁物业公司就颐和花园小区达成的物业服务口头协议无效的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。合同解除的前提是合同有效，而涉案的物业服务口头协议因无效而自始没有法律约束力，故原告要求解除其与亮洁物业公司就颐和花园小区达成的物业服务口头协议，没有事实和法律依据，本院对原告的该诉讼请求依法不予支持。二、亮洁物业公司与润曦物业公司签订的《物业管理合作协议》是否无效的问题。本院认为，因原告与亮洁物业公司就颐和花园小区达成的物业服务口头协议无效，亮洁物业公司对涉案小区不享有物业管理的合同权利义务关系，故其与润曦物业公司于2015年7月1日就颐和花园小区签订的《物业管理合作协议》当然无效。三、原告齐天公司有无权利提出解除涉案《物业管理合作协议》，以及润曦物业公司返还原告2016年、2017年收取的物业费、车位费、暖气费、热水费等262万元？本院认为，《物业管理合作协议》的双方当事人是亮洁物业公司与润曦物业公司，仅约束合同的双方当事人。原告齐天公司并非该合同的当事人，其无权主张解除涉案的《物业管理合作协议》，也无权要求润曦物业公司返还2016年、2017年收取的物业费、车位费、暖气费、热水费等262万元。本院对其该诉讼请求依法不予支持。四、第三人颐和花园业委会要求原告及被告亮洁物业公司、润曦物业公司均撤出颐和花园小区的物业管理区域，以及要求原告及亮洁物业公司、润曦物业公司将颐和花园物业管理用房及相关资料移交给第三人的诉讼请求能否成立？本院认为，原告与亮洁物业公司就颐和花园小区的物业管理口头协议、亮洁物业公司与润曦物业公司签订的《物业管理合作协议》均被认定无效，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，物业服务企业应当退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料。根据审理查明的事实，涉案的小区物业管理服务现为润曦物业公司提供，涉案小区的颐和花园物业管理综合楼、颐和花园东门、南门、北门的门卫值班室及传达室均为润曦物业公司占有使用。亮洁物业公司对涉案小区未实际进行管理。原告齐天公司认可泵房、锅炉、热水泵等配套设施由其在维护，并同意可以随时交接给第三人。故润曦物业公司应退出涉案小区的物业服务区域，向第三人移交涉案小区的颐和花园物业管理综合楼、颐和花园东门、南门、北门的门卫值班室及传达室等物业服务用房和相关设施，以及业主交纳的车位费、物业管理费、暖气费的所有的票据存根等物业服务所必需的相关资料。齐天公司向第三人移交涉案小区的泵房、锅炉、热水泵等配套设施。关于被告润曦物业公司称票据存根因办公室被砸、被撬，已经遗失，因其未能提供证据证明，故本院对其该辩称意见不予采信。关于第三人要求原告、被告亮洁物业公司退出颐和花园小区物业管理区域并移交物业管理用房和相关资料的诉讼请求，因缺乏事实依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告连云港齐天实业有限公司与被告连云港市亮洁物业管理有限公司就颐和花园小区达成的物业服务口头协议无效。二、确认被告连云港市亮洁物业管理有限公司与被告连云港润曦物业服务有限公司就颐和花园小区签订的《物业管理合作协议》无效。三、被告连云港润曦物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内退出颐和花园物业服务区域，并向第三人颐和花园业主委员会移交颐和花园小区的物业管理综合楼、颐和花园东门、南门、北门的门卫值班室及传达室等物业管理用房和相关设施，以及业主交纳的车位费、物业管理费、暖气费的所有的票据存根等物业服务所必需的相关资料。四、原告连云港齐天实业有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人颐和花园业主委员会移交涉案小区的泵房、锅炉、热水泵等配套设施。五、驳回原告连云港齐天实业有限公司的诉讼请求。六、驳回第三人颐和花园业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费34160元，由原告连云港齐天实业有限公司负担。第三人颐和花园业主委员会提出独立诉讼请求的案件受理费为3650元（第三人已预交），由被告连云港润曦物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。审 判 长  刘永红人民陪审员  郭家民人民陪审员  季建华二〇一八年七月二十六日书 记 员  沈 笑法律条文和上诉须知一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。（二）《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务为一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：连云港市中级人民法院账号：44×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行