山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1002民初2704号 原告：威海鼎鑫纺织品有限公司。 法定代表人：刘得海，经理。 委托诉讼代理人：王瑞光，山东时中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王进明，威海环翠张村法律服务所法律工作者。 被告：山东省联通通信有限公司威海市分公司。 负责人：刘玉华，总经理。 被告：山东省联通通信有限公司。 法定代表人：彭胜军，总经理。 二被告之共同委托诉讼代理人：邹健，山东东方未来律师事务所律师。 原告威海鼎鑫纺织品有限公司与被告山东省联通通信有限公司威海市分公司、山东省联通通信有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威海鼎鑫纺织品有限公司之委托诉讼代理人王瑞光和王进明、被告山东省联通通信有限公司威海市分公司、山东省联通通信有限公司之共同委托诉讼代理人邹健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 威海鼎鑫纺织品有限公司向本院提出诉讼请求：请求确认原告对其所租赁的位于威海市世昌大道***号7层4间（建筑面积为315平方米）、15层3间（建筑面积为245平方米）的房屋享有优先租赁权。事实和理由为:原告自2003年起开始与被告山东省联通通信有限公司威海市分公司签订房屋租赁合同，双方约定：原告租赁被告位于威海市世昌大道***号通信大厦的房屋，同等条件下原告有优先租赁权。合同签订后，原告按约履行了义务，并自2003年起至今，双方每年均续签合同。因该房屋系毛坯房，故原告承租后投入了大量的人力、物力和财力，对房屋进行了装修和改造。同时在广大租户的共同努力下，使该楼从一个烂尾工程具有了完善的办公条件，而且经过租户多年的辛勤经营，该楼在威海具有了一定的知名度和良好声誉。同时每个租户都为许多员工提供了就业机会、培养了众多客户，形成了一个完整的经济链条，不但为民谋利，更为国家增加了税收。然而在2017年11月份，被告山东省联通通信有限公司威海市分公司突然通过招标的形式将该楼房整体对外招租。因为事发突然使得广大租户措手不及。其中部分租户为了达到继续承租该房屋、维护自己利益的目的，也参加了竞标。但是在招标结束后，被告山东省联通通信有限公司威海市分公司却于2018年1月份宣布终止招标。虽然被告山东省联通通信有限公司威海市分公司将自己这种出尔反尔的行为，归因于环翠楼街道办事处的行政干预，但是迄今为止原告从未见到办事处的红头文件，并且办事处作为政府部门，其职能和职责只是服务企业和民众，从宏观上引导、从微观上指导市场主体的经济行为，无权直接干预和参与市场行为。因此，被告的这种解释不能成立。据原告了解被告这种做法的真正目的，并不是其所标榜的什么“创新、四新及新旧动能转换”的谎话，完全是出于不可告人的目的，将该楼出租给某个莆田游医医院，是某些人为了一己之私利，而不惜让臭名昭著的莆田游医继续为害社会。但是天算不如人算，不幸的是在这次招标过程中，莆田游医未能中标，无奈之下只好宣布废标，被告情急之下又推出政府作为挡箭盾牌为自己的行为进行遮掩。但是这些做法改变不了某些人为谋取私利，置他人利益于不顾的本质。原告认为：自己租赁该房屋后，对该房屋的硬件和软件建设都做出了巨大贡献，使该楼具有了较高声誉，提高了该楼的无形资产；安排大量工人就业，创造了众多就业机会，为社会稳定做出了贡献；创造了大量社会财富，为国家税收做出了贡献；如果一旦撤租，将该楼出租给莆田游医，不仅这一切社会财富必将化为乌有，原告多年来费尽艰辛所培养的客户有可能流失，还会让臭名昭著的莆田游医为害社会，孰重孰轻，一目了然。原告相信政府部门如果知道其中的利害关系，不仅不会支持被告的所作所为，反而会支持原告的合理诉求。综合上述原因原告坚信，法院会从社会效益、经济效益、社会安定的大局出发，综合考量，做出公正判决，故请求支持原告的诉讼请求。 山东省联通通信有限公司威海市分公司、山东省联通通信有限公司辩称，原告主张的优先租赁权条件不成就，应当驳回其诉讼请求。1、原、被告所签订的租赁合同约定，原告租赁的仅是被告所有的位于威海市世昌大道***号楼通信大厦中的几间房屋，合同期满后在同等条件下原告享有优先租赁权，但原告应当提前30天向被告提出续租申请，经双方协商一致后续签租赁合同，原告所谓的优先租赁权，仅限于对其所租赁房屋单独出租时的同等条件下的优先租赁权。但是，在合同期满前，被告应威海市环翠区政府加快新旧动能转换、打造创新园医康养中心的需要，根据环翠楼街道办事处关于利用通信大厦建设威海环翠创新园的函商意见，不再将原告租赁的房屋单独对外出租，而是将各单独出租的房屋收回，将通信大厦整体交与威海市环翠区环翠楼街道办事处对外进行招商整体租赁，并经过与环翠楼街道办事处的多次对接，已经签署了整体租赁合同。2、原告在诉状中主张的对租赁房屋的装修投入、营商环境的改善等，对其主张的优先租赁权没有任何影响、与本案无关，原告的上述行为是为了满足其经营需要而进行的必要投入，也在租赁期限内获得了适当的投入回报，这也是被告以一定的优惠租金标准将房屋租赁给原告使用的合理回报，与原告是否享有优先租赁权无关。原告在租赁期间为社会创造的财富和缴纳的税收，是其作为市场经营主体应当履行的社会责任，也是其取得经营收益的必然的投入和经营成本，与其是否享有优先租赁权没有任何关系。 根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月16日，原告与被告山东省联通通信有限公司威海市分公司签订了一份房屋租赁合同，该合同约定原告租赁被告山东省联通通信有限公司威海市分公司的位于威海市世昌大道***号7层4间（建筑面积为315平方米）的房屋；租赁用途为办公；租赁期限12个月，从2017年2月15日起至2018年2月14日止，租赁期满，原告应如期返还该房屋，原告需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前30日，向被告提出续租请求，经被告同意后，双方应重新签订租赁合同；租金标准为48000元/年，支付期限为2017年3月20日前。2017年3月15日，原告与被告山东省联通通信有限公司威海市分公司签订了一份房屋租赁合同，该合同约定原告租赁被告山东省联通通信有限公司威海市分公司的位于威海市世昌大道***号15层3间（建筑面积为245平方米）的房屋；租赁用途为办公；租赁期限12个月，从2017年1月15日起至2018年1月14日止；租赁期满，原告应如期返回该房屋，原告需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前30日，向被告提出续租请求，经被告同意后，双方应重新签订租赁合同；租金标准为31500元/年，支付期限为2017年3月19日前。两份房屋租赁合同均约定，合同期满后，在同等条件下，原告享有优先租赁权，但应提前30天向被告提出续租申请，经双方协商一致续签租赁合同。双方还对其他事项进行了约定。现租赁期限已经届满，原、被告双方并未续签租赁合同，且涉案房屋现仍由原告管理使用，原告仅缴纳了2017年度的房屋租金。 2017年9月22日，被告山东省联通通信有限公司威海市分公司在中国联通采购与招标网站上发布一份《山东联通通信有限公司威海市分公司586局综合楼整体公开招租竞争性谈判公告》，该公告载明：项目名称为2017山东省联通通信有限公司威海市分公司586局综合楼整体公开招租项目，项目内容为威海联通586局通信大楼位于世昌大道***号，共19层（含地下一层），出租标的物包括1-4层（不包括3层部分业务档案室），6-16层楼内整体出租建筑面积11913平米、院内平房896平方米，出租面积共12809平方米，院落约1800平米；资格要求：本次谈判采用资格后审方式进行，对潜在供应商进行资格审查，资格审查合格的供应商准予参加谈判：1、独立法人资格的企业；2、近三年的经营活动中没有重大违法、违规记录，没有骗取中标和违约行为；3、无未决诉讼在身；4、本项目不接受联合体应答；5、土地及房屋使用用途符合国家法律法规规定及招租人要求；6、本项目中选人需交纳50万元作为履约保证金。 2018年1月10日，被告山东省联通通信有限公司威海市分公司在中国联通采购与招标网站上发布了一份《山东省联通通信有限公司威海市分公司586局综合楼整体公开招租竞争性谈判公告》，其上载明：中止原因为威海市环翠楼街道办事处致函威海联通公司，按照区委、区政府的指导思想，根据辖区发展实际，计划利用世昌大道***号的通信大厦发展招商引资项目，拟将该大楼整体打造成威海环翠创新园医康养中心，希望得到联通公司的支持。公司总经理办公会议同意在不减少公司收入的情况下，将通信大厦租赁给环翠楼街道办事处的招商单位；公示期：2018年1月10日至2018年1月13日。 2018年1月23日，被告山东省联通通信有限公司威海市分公司与案外人陈俊玉、威海市环翠区环翠楼办事处签订一份房屋租赁合同，约定被告山东省联通通信有限公司威海市分公司将世昌大道***号通信大厦及院内附房共计12809平方米租赁给案外人陈俊玉、威海市环翠区环翠楼办事处，租赁期限180个月，自2018年7月1日起至2033年6月30日止；第一年租金208万元，以后每年递增40000元。 本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的相关规定，该合同合法有效。原、被告双方在合同中明确约定合同期满后，在同等条件下，原告享有优先租赁权。由此可见，原告享有优先租赁全应当满足两个条件，其一是满足同等条件，其二是原告对其原承租的房屋享有优先租赁权。故而，在被告山东省联通通信有限公司威海市分公司继续对外分租的情况下，原告的确对其原租赁房屋享有优先租赁权。而本案中，涉案通信大厦不再以分租的方式对外出租，而是整体对外出租，租赁条件已经发生变更，在此种条件下，原告对整体出租的通信大厦不享有优先租赁权，而所谓对原租赁房屋的优先租赁权的租赁条件已经不存在。综上，原告的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，经本院审判委员会审议决定，判决如下： 驳回原告威海鼎鑫纺织品有限公司的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  肖窈窈 二〇一八年七月十六日 书记员  姜岩非