山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2014）薛民初字第1159号原告冯伟，居民。委托代理人刘新，山东薛国律师事务所律师。被告三托集团有限公司，住所地枣庄市高新区天安二路。法定代表人丁延栋，总经理。委托代理人赵长森，山东长明阳律师事务所律师。委托代理人张琳，山东长明阳律师事务所律师。原告冯伟与被告三托集团有限公司（以下简称“三托公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告冯伟及其委托代理人刘新、被告三托公司的委托代理人赵长森、张琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯伟诉称，2009年5月22日，其与被告签订一份《商品房买卖合同》，其为房屋买受人，被告三托公司为房屋出卖人，该合同约定：冯伟购买被告三托公司开发新建的枣庄高新区天安二路西世纪尚品小区第2座东单元12层04号房，约定被告交房时间为2010年5月16日前，还明确约定被告应当在商品房交付使用后90日内（即2010年8月16日前），将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，其交付购房款227235元及购房配套费用12287元，计付购房款239522元。现因被告的责任，至今不能取得房产证，严重影响了其对该房的转让及其他利用收益行为，给其造成较大损失，合同约定的逾期产权登记违约金明显过低，其房产的损失数额远远超过约定数额，房产损失客观存在。该房属于无证房，市场价值明显贬值很多，房产有证与无证之间的差额就是客观存在的主要损失数额，且无证房不能通过评估方式确定市场价，故该损失数额难以确定。另外因房屋无证，还严重影响到其生活，并造成其他损失如子女报名上学等。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，其有权要求被告按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金。2004年1月1日逾期贷款利率从日万分之二点一调整为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，其要求按日万分之二点五计算符合《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》等规定。根据上述规定，按照其已付购房款总额和银行逾期贷款利率日万分之二点五，自2010年8月17日起至2014年8月16日止，被告应付违约金数额为87425元，现其仅要求赔付违约金60000元。《中华人民共和国合同法》第114条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。为维护原告合法权益，原告请求依法判决被告赔付原告违约金60000元。被告三托公司辩称，一、其已认真履行合同义务，没有违约，更谈不上违约责任。第一、原告没有证据证明造成迟延办理房产证的责任在于被告。本案《商品房买卖合同》第十七条约定“……如因出卖人（被告）的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房价款的0.1%向买受人支付违约金。”那么，根据这个条款的约定，就只有是因为被告的责任造成迟延办证时，被告才承担违约责任；否则，就不承担责任。现在的客观事实是被告自身不能办理房产证，而必须经过合同之外的第三方--房产交易所办证，而原告没有证据证明造成迟延办理房产证的责任在于被告，故原告的诉讼主张不成立；第二、被告已经举证证明迟延办证的责任不在于被告。被告开发建设的世纪尚品小区房产五证齐全（《建筑用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》）。这一事实证明，被告出卖房产给原告手续齐全，没有任何违规违约行为，完全具备签订《商品房买卖合同》的法定条件；另，本案房产已经竣工验收并交付使用，竣工验收备案表已经交付高新开发区建设局，等待综合验收备案后，即向产权登记机关备案办理房产证。上述事实证明，本案房产在《商品房买卖合同》约定的期限内即已经完全具备了办证的条件，造成迟延办证是政府行政机关的责任，而不是被告的责任。二、原告主张被告承担所谓迟延办证之巨额违约责任的请求是没有任何依据。被告没有违约，不应承担违约责任。退一步讲，即便追究违约责任，也要依据事实、依据法律、依据合同约定。第一、根据原、被告之间签订的《商品房买卖合同》第十七条约定，即便要求被告承担违约责任，也只能是已付购房价款的0.1%，这是双方约定的，对双方都有约束力，任何一方都不能违反；第二、违约金的调整应当以实际损失为依据，而不是凭空乱调。现原告主张调整违约金，就必须根据《合同法》的有关规定举证证明自己的实际损失是多少，以确认约定的违约金是高于损失还是低于损失；现原告不能证明自己的实际损失，甚至不能证明自己有损失，而以自己假想的“损失”要求调整违约金，原告的这一要求不仅没有事实依据，更没有法律依据；第三、原告以假想的“无证房”进而假想损失十分荒谬。原告一方面以迟延办证的司法解释为依据要求被告承担违约责任，一方面又以是无证房来假设有损失，这完全是自相矛盾。原告一方面说本案是无证房不能交易，一方面又坚持购买并以购买的合同条款要求被告承担违约责任，这还是自相矛盾。现原告主张是无证房不能交易而受损失，为什么不要求退房退款赔偿损失呢？原告混淆了无证房和办证迟延的概念，把手续齐全、合法建设的商品房说成是无证房；第四、原告参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金违反司法解释和《合同法》规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定适用的前提条件必须是合同没有约定违约金，或者造成了实际损失后的损失数额难以确定。现在本案双方有约定的违约金且没有造成实际损失。所以，原告主张参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金是错误的，是没有法律依据的。综上，原告追究违约责任的时效已过；原告关于违约金的计算违反了法律和司法解释的有关规定，违反了合同的约定；且被告根本就没有违约，故请求驳回原告的诉请。经审理本院认定，2009年5月22日，原告冯伟与被告三托公司签订一份《商品房买卖合同》，双方约定：原告购买被告开发的位于枣庄市高新区天安二路西侧世纪尚品第2幢东单元12层04号房屋一套；该商品房建筑面积为81.91平方米，该商品房单价为每平方米2774.20元，按建筑面积计算总金额为227235元；被告应在2010年5月16日前将符合约定条件的商品房交付给原告使用，被告未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后且买受人继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2.5的违约金。合同还约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金等内容。2009年5月22日，原告向被告缴纳配套费12287元。合同签订后，原告向被告交付了房价款227235元，被告向原告出具购房发票；2010年5月16日前，被告将诉争房屋交付予原告使用至今。截至庭审，被告未提供诉争房屋竣工验收合格的相关证明；被告也未在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。另认定，被告以出让方式取得坐落于枣庄市高新区天安二路西侧地号为07-01-198号国有土地使用权，并先后取得了在上述地块上的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。上述事实有原告提交的商品房买卖合同、发票、收据，被告提供的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、国有土地使用证，结合原、被告的当庭陈述及质证意见予以佐证。本院认为，根据原告的诉讼请求，结合双方当事人的质证意见，本案的争议焦点归纳有以下两点：一、原告缴纳的配套费是否属于房屋总价款；二、被告是否承担延期办理房产权属证书违约金。关于争议焦点一，原、被告之间签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，本院对该合同的效力予以认定。合同第三条中约定诉争商品房建筑面积为81.91平方米，合同第六条约定诉争商品房价款按建筑面积计算，单价为2774.20元，总金额为227235元。合同中约定的房屋价款并未包含配套费用，根据相关法律规定，原告关于其缴纳的配套费属于房屋总价款的主张，无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于争议焦点二，根据《商品房买卖合同》第17条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。被告虽辩称造成迟延办证是政府行政机关的责任，而非被告的责任，但未提供充足有效的证据予以证明，且被告未在规定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的事实客观存在，故原告要求被告支付逾期办证违约金的主张本院予以支持；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院认为，原告虽主张其存在客观损失，但未提交充足有效的证据证明其产生了实际损失且损失数额难以确认，故原告请求调整该项违约金标准至按日万分之二点五的主张无事实依据，本院不予支持，违约金的数额按约定的标准计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告三托集团有限公司支付原告冯伟延期办理房产权属证书的违约金227.24元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告冯伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由被告三托集团有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  殷延增审 判 员  滕 龙人民陪审员  张潇潇二〇一五年一月十五日书 记 员  杨 静