广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0115民初2107号原告：麦嘉霖，男，1965年10月15日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽，广东广之洲律师事务所律师。被告:广州市碧荷居房地产开发有限公司,住所地广东省广州市南沙区进港大道345、347号,统一社会信用代码914401157860961624。法定代表人：江志坚，职务总经理。委托诉讼代理人：邓淑文，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗俊健，广东百健律师事务所实习律师。原告麦嘉霖诉被告广州市碧荷居房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告麦嘉霖的委托诉讼代理人王美舟，被告广州市碧荷居房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邓淑文、罗俊健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦嘉霖向本院提出诉讼请求：1、被告支付从2017年10月1日至2018年4月12日的延迟交楼违约金51133元给原告（从2017年10月1日计至2018年4月12日，共194天，每日按总房款1317867元万分之二的标准计算）；2、被告承担诉讼费。事实与理由：2016年12月30日，原告和被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买坐落于南沙区××路碧荷居自编×栋××房。合同约定被告应于2017年6月30日前将通过规划、消防、人防、环保、永久供气、供电、供水和取得工程竣工验收备案表的该房屋交付给原告使用，逾期每日按照该房屋总房款的万分之二支付违约金给原告。合同签订后，原告支付了全部房款。涉案房屋逾期未通过任何验收，至今不具备交楼条件，且原告多次前往被告处要求收楼，要求被告出示收楼文件，被告均置之不理。原告至今未收楼。被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。被告广州市碧荷居房地产开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1.涉案房屋符合合同约定的交房标准，已经通过规划验收、竣工验收、消防、人防、环保、永久供水、供气、供电和通邮，并且由广州市南沙区建设工程质量安全监督站出具了《建设工程质量监督报告》。2.原被告双方在2016年12月30日签订协议，约定原告应该在2017年6月30日前付清拖欠的10000元房款，否则被告有权拒绝交楼。原告至今仍然拖欠被告的房款10000元，并未按照协议的约定履行，因此根据协议的约定以及预售房买卖合同补充协议第6条第3点的约定，被告有权拒绝交楼或顺延交楼时间，并不构成违约。因此，被告无需向原告支付逾期交房违约金。所以原告向被告要求支付违约金没有合同依据，应予驳回。3.在涉案合同的履行过程中，被告已经在2017年就向供气、供水有关部门提交了相关申请，但是由于上述部门的自身原因迟延办理导致相应文件迟延出具，因此被告认为这属于不可抗力的因素，即使被告延迟交楼也应当免除被告的违约责任。4.即使被告违约，根据涉案合同附件7本合同补充协议第3条第6点的规定，违约金总额不得超过总房价的百分之五，相关业主多次向被告主张逾期交楼违约金，其他每个案件的原告获得的违约金都已超过总房价的百分之五。虽然上述第6点是在补充协议第三条逾期付款、合同解除的项下，但该条款的表述也是明确针对双方违约产生的利息、赔偿款及违约金均适用，而并非仅仅针对乙方单方适用。再者，根据我国合同法第五条的规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。纵观整个商品房买卖合同，以及附件的全部补充协议，并无针对延期交房违约金上限的约定，根据合同法的公平对等原则，该约定对延期交房产生的违约金应当同样适用，也只有这样才能真正权衡到双方的合同利益，以体现公平对等原则。因此，原告向被告再次要求支付违约金是没有合同依据的，请求予以驳回。5.许多业主有迟延支付购房款的情形，被告会另案向迟延支付房款的业主主张权利。综上，被告认为本案原告向被告要求支付违约金是没有合同和法律依据的，请求法院驳回原告全部诉请。经审理查明：被告是涉案广州市南沙区××路碧荷居的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2016年12月5日，被告（出售方、甲方）与原告（认购方、乙方）签订《碧荷居认购书》，其中约定：“乙方向甲方认购碧荷居·中央郡×栋××房，建筑面积94.14平方米，物业原定价为1521608元，物业认购价为1337867元，认购价计算方式为一口价。付款方式为银行按揭付款，定金20000元须于签署本认购书时付清；第一期房款:2017年1月5日前签署《商品房买卖合同》，同时支付购房款的30%即387867元(已扣除定金），按揭尾数930000元。交付第一期房款时同时缴交如下费用：物业专项维修资金9884，其他3100，合计12984”。2016年12月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定：“乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积94.14平方米，总金额为1317867元。付款方式为按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日起0日内，支付397867元，剩余房款920000元须于2016年12月30日前申请办理银行按揭手续，并按按揭方式付款。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2017年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条延期交房的违约责任：若实际交房时间超过合同约定时间3个月以上视为逾期交房。从约定交房日起3个月结束的次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款0.02%的违约金，合同继续履行。实际交房时间超过合同约定交房期限6个月以上的，乙方有权单方面解除合同并要求甲方退还已支付的房款及利息。第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起10日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起10日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“第三条逾期付款、合同解除：……6.双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第六条房屋交付：1、甲、乙双方同意买卖合同第十三条第二款‘因不可抗力等原因’包括但不限于：(1)遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起90日内告知乙方的。(2)政府部门延迟有关文件的批准或其他政府行为，包括但不限于政府部门对房屋竣工验收及市政配套设施建设之延误；市政规划改变、政府行为（包括政府部门未能按时批出批文或批文互相矛盾、改变原规划的、进行市政施工建设等影响到甲方工程建设的行为）、公共垄断、突发性社会事件等原因及甲方不可避免或者克服的异常地质状况。(3)乙方有任何违约行为，包括但不限于：交付期限届满时，乙方未能依约向甲方或合同（有关协议）约定的其他单位支付或缴纳应付款项；因乙方原因未办理买卖合同备案手续等。出现上述原因时，甲方可书面通知乙方延期交付使用而不承担违约责任。2、在商品房达到交付使用条件后，除乙方违约外，甲方书面通知乙方办理交付使用手续；2.1在商品房达到交付使用条件后，乙方未接到收楼通知的，以买卖合同第十三条约定的交付日期至第十四条约定的宽限期内为交付使用时间；2.2房屋交付的标志是乙方取得该商品房入户门钥匙或本合同约定的交付情形。2.3乙方应在收楼通知列明的收楼期限内，亲临甲方交楼现场办理收楼手续。乙方未在该通知列明的期限内办理收楼手续的，则自该通知列明的收楼期限届满之日起，视为乙方对该商品房已验收且甲方已将该商品房交付乙方使用，该商品房毁损、灭失的风险及该商品房内所有建筑、装修、门窗、地板、墙体、天花板和设施损坏及遗失责任、物业管理费等相关费用从该通知列明的收楼期限届满之日起由乙方承担。3、乙方收楼时应依约付清全部购房款，缴齐物业服务费、住房专项维修资金等其它应由乙方支付的费用，以按揭方式付款的，还需甲方全额收到银行实际已发放的按揭款，否则，甲方有权按累计逾期天数相应顺延交楼及办理房地产权证的时间。……5、本合同第十六条约定的‘乙方应在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收’变更为：乙方应在本合同第十三条约定的房屋交付使用时间内或在第十四条约定的宽限期内对该商品房进行验收，（房屋交付使用手续的办理地点为碧荷居营销中心、物业管理中心，电话：020-39××××38），乙方保证主动按约定前往办理收楼手续。甲方就乙方收楼事宜不再另行通知或书面催告乙方办理收楼手续。6、甲方按法律、法规规定或合同约定顺延该房屋交付使用时间的，乙方应自得知顺延事由期满之日起10日内按本条约定办理收楼手续。甲方符合合同约定的房屋交付使用条件后，如乙方未能按约定前往办理收楼手续的，视为甲方已按约定交付该房屋给乙方使用，因该房屋所产生的权利义务由乙方承担及享有。同时，乙方保证按与甲方委托的物业管理公司的规定缴交物业管理费、水电费和相关分摊费用及滞纳金。若乙方违约的，甲方有权按乙方实际延迟的付款天数而相应顺延该商品房的交付期限且不视为甲方违约等。”被告为证明案涉房产的实际成交价为1337867元，原告未付清购房款，在庭审中向本院提交了《协议》一份，内容为：“客户麦嘉霖现购买碧荷居中央郡×栋××单元，成交价1337867元整，现因系统问题估更改网签价为1317867元，但成交价与原总价不变，客户贷款金额由93万更改为92万，现已支付首付407867元整，客户需在2017年6月30日前补交差额1万元整，否则不能签收房屋。”该《协议》打印落款时间为2017年12月30日，下方分别有“麦嘉霖”签名字样及“广州市碧荷居房地产开发有限公司”盖章印样，盖章下方有手写“2016.12.30”字样。经质证，原告对该《协议》的真实性确认，关联性不予确认，认可落款时间为2017年12月30日，对被告盖章部分的落款时间2016年12月30日不予确认，该《协议》要求原告在2017年6月30日前支付10000元事实上无法做到，原告不需要补交10000元，即便需要补交10000元，按照合同约定，被告应当于2017年6月30日交房，因为被告至今也无法交房，所以原告有权履行抗辩权，原告已经支付了99%以上的房款的情况下，按照公平原则，被告应当支付迟延交楼违约金给原告，原告认为被告存在迟延付款的情况，可以另寻法律途径主张权利。被告陈述该《协议》打印落款时间2017年12月30日是笔误，实际上是买卖合同签订当日即2016年12月30日发现系统错误，无法将真实的成交价格进行录入，约定2017年6月30日前补交差额10000元，否则不能签收房屋，因为买卖合同约定交房时间为2017年6月30日。双方均不申请对该《协议》上签名、盖章的形成时间进行鉴定。合同签订后，原告于2016年12月5日支付定金20000元，于2016年12月30日支付397751.7元，于2017年1月20日支付920000元。原告陈述上述款项1337751.7元，包括1327867元和物业专项维修金9884.7元（105元/平方米×94.14平方米）；原告主张其按照案涉买卖合同向被告支付房价款1317867元，被告至今未将符合条件的房屋交付给原告，被告的行为已经构成违约，应承担延迟交楼的违约责任。2017年1月11日，被告与广州供电局有限公司就涉案房屋所在的碧荷居项目专变签订《供用电合同（高压）》，根据《客户受电工程竣工检验意见书》的记载，该项目已于2017年1月16日完成送电。被告另于2016年8月12日与广州供电局有限公司南沙供电局就碧荷居项目公用电房签订协议书，根据《客户受电工程竣工检验意见书》的记载，上述项目于2017年2月28日完成送电。涉案房屋所在楼宇于2017年3月6日通过建筑工程竣工验收，于2017年3月21日通过消防验收，于2017年8月11日取得《建设工程规划验收合格证》。2017年3月24日，广州市番禺区邮政局确认碧荷居项目已符合通邮条件。根据2017年11月23日碧荷居项目竣工环境保护验收会的记录，碧荷居项目通过竣工环境保护验收。2017年7月3日，被告取得碧荷居项目《人防工程专项竣工验收备案意见书》。2018年1月7日，涉案房屋所在小区的永久用水报装工程竣工验收合格。2018年2月13日，广州南沙发展燃气有限公司市场服务部出具《证明》，证明碧荷居项目住宅楼燃气管道工程已完工。被告曾向原告发出收楼通知书，原告因认为涉案房屋仍不具备交付条件至今尚未收楼。截止庭审之日2018年5月7日，被告未证明涉案房屋已取得竣工验收备案表。本院认为：原、被告签订的《碧荷居认购书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件、《协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同履行各自的义务。案涉《协议》确认案涉房产成交价为1337867元，因系统问题导致网签价为1317867元，被告要求原告于2017年6月30日前支付房款10000元；原告不申请对于《协议》上签名和盖章形成时间进行鉴定，故被告主张《协议》签订时间为手写部分注明的2016年12月30日，落款打印时间系笔误，更符合常理，本院予以采信。同时，结合《认购书》及原告实际付款情况，案涉房产成交价为1337867元符合双方当事人的真实意思表示，原告主张房价款为1317867元，理据不足，本院不予采信。因原告至今未按约定付清全部购房款，被告按照合同补充协议第六条第3点的约定提出先履行抗辩权，于法有据，本院予以支持。故综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，判决如下：驳回原告麦嘉霖的全部诉讼请求。本案受理费499.6元，由原告麦嘉霖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王健二〇一八年七月十一日法官助理李叶豪书记员陈洁莹