广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初6420号原告（反诉被告）：罗光彬，男，1993年1月3日出生，汉族，身份证住址广东省梅县。原告（反诉被告）：甘荣娇，女，1993年5月21日出生，汉族，身份证住址广西省横县。上列两原告共同委托诉讼代理人：黄美秀，广东星啸律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵国梁，男，1985年11月12日出生，汉族，身份证住址广东省徐闻县。被告（反诉原告）：洪玉娣，女，1986年1月28日出生，汉族，身份证住址广东省徐闻县。上列两被告共同委托诉讼代理人：黄建良，广东南鹏展法律师事务所律师。第三人：中山市世华房地产代理有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路**州际新天花园赛乐苑3/**9卡。法定代表人：刘文磊，总经理。委托诉讼代理人：覃文辉，该司员工。原告（反诉被告）罗光彬、甘荣娇与被告（反诉原告）赵国梁、洪玉娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案受理后，被告赵国梁、洪玉娣依法提起反诉。本院就本诉、反诉一并适用简易程序公开开庭进行审理，依法追加第三人中山市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）参加诉讼。原告（反诉被告）罗光彬、甘荣娇委托诉讼代理人黄美秀，被告（反诉原告）赵国梁、洪玉娣及其委托诉讼代理人黄建良，第三人世华公司委托诉讼代理人覃文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗光彬、甘荣娇向本院提出诉讼请求：1.确认罗光彬、甘荣娇于2017年12月15日与赵国梁、洪玉娣签订的《房地产买卖及居间合同》解除；2.两被告连带向两原告双倍返还定金220000元；3.两被告连带赔偿两原告居间损失费30000元；4.两被告连带向两原告支付律师费30000元。庭审中，原告对诉求2变更如下：判决两被告连带向两原告返还定金110000元及支付违约金307600元（违约金按合同成交价格的20%计算），其他诉讼不变，诉讼总标的变更为477600元。事实与理由：2017年12月15日，原告罗光彬、甘荣娇作为买方，被告赵国梁、洪玉娣作为卖方，第三人世华公司作为居间方，三方签订一份《房地产买卖及居间合同》，被告赵国梁、洪玉娣将其位于中山市【房产证号：粤（2017）中山市不动产权第0241244、0241245号】出售给原告罗光彬、甘荣娇。双方就交易价格、房款支付、赎楼方式、过户等进行了明确约定。合同签订后，罗光彬、甘荣娇向赵国梁、洪玉娣支付了定金人民币110000元。因该物业处于抵押状态，依合同约定，被告赵国梁、洪玉娣应当进行赎楼，消除物业抵押登记。合同签订逾三个月后，赵国梁、洪玉娣仍未进行赎楼，致使交易无法继续进行。原告罗光彬、甘荣娇于2018年3月19日委托广东星啸律师事务所向赵国梁、洪玉娣送达《律师函》，要求赵国梁、洪玉娣于2018年3月25日前进行赎楼，并将赎楼情况书面告知罗光彬、甘荣娇。赵国梁、洪玉娣未在限期内进行赎楼。原告罗光彬、甘荣娇又于2018年4月2日委托该所向赵国梁、洪玉娣送达《律师函》，解除原告罗光彬、甘荣娇与被告赵国梁、洪玉娣的房屋产买卖合同关系，并要求被告赵国梁、洪玉娣于2018年4月7日前向原告罗光彬、甘荣娇双倍返还定金22万元并赔偿居间费用损失30000元。但两被告并未回应原告，为此特具状贵院，请求判如所请。被告赵国梁、洪玉娣辩称：我方认为原告在起诉状中陈述不符合客观事实，三方在案涉买卖合同中约定原告提供办理赎楼手续所需的赎楼款，实际是由于原告违约没有提供才导致双方的房屋买卖不能交易。因原告违约，其需承担违约责任，支付违约金等。我方在反诉状中也陈述了这方面的理由，我方的反诉状也可以作为答辩状内容的一部分，因此对原告的诉讼请求除第1项请求确认合同无效我方无意见外，请求法院驳回原告的其他诉讼请求。第三人世华公司述称，对原告的起诉没有意见，按照双方签订的合同处理。反诉原告向本院提出反诉请求：1.解除反诉原告于2017年12月15日与反诉被告、第三人签订的《房地产买卖及居间合同》、《资金托管协议》；2.确认反诉被告存在违约行为，反诉被告向反诉原告支付违约金197600元（违约金按房屋转让总价款的20%计为307600元，扣抵定金38000元及赎楼预付款72000元后，反诉被告向反诉原告支付违约金197600元）；3.反诉被告共同向反诉原告支付律师费30000元；4.反诉被告共同承担第三人居间费30000元。事实与理由：2017年12月15日晚上，反诉被告、第三人工作人员黄小青、赖俏君在深圳与反诉原告协商房屋买卖事宜，三方约定：1.反诉原告以1538000元将位于中山市出售给反诉被告；2.房屋定金3.8万元；3.首期购房款支付43万元，余下110万元由买方向银行申请按揭贷款支付给卖方；4.因交易房屋还有46.5万元银行按揭未付，反诉被告负责垫资46.5万元赎楼，反诉原告配合办理赎楼手续；5.居间费3万元由反诉被告支付。并签订房地产买卖及居间合同、资金托管协议、二手房交易重要事项告知书。同年12月18日签订垫款赎楼协议书，并交付定金。2018年1月10日反诉被告仅汇入垫资款7.2万元，反诉被告未能履行垫资赎楼义务，导致无法办理赎楼手续。房屋买卖过程中，第三人黄小青负责与反诉原告联系、第三人赖俏君负责与反诉被告联系。案涉7.2万元是赎楼款的一部分，是反诉被告为减少赎楼费用于2018年1月10日汇入专门用于赎楼的反诉原告账户，收据是反诉原告赵国梁依照黄小青发的收据样本抄写，该款相当于交易房款的预付款，非定金。反诉原告接到反诉被告的律师函后，表明：反诉被告必须将垫付赎楼款46.5万元汇入指定账户才能办理赎楼手续；若反诉被告找赎楼中介公司洽谈委托垫付款赎楼，我方也同意，但我方不能将证件等交予该公司保管。之后反诉被告未能办妥委托垫付赎楼事宜。我方认为本次交易实属反诉被告违约所致，请法院支持我方的反诉请求。反诉被告就反诉部分辩称，1.反诉原告要求支付违约金307600元没有事实和法律依据；2.反诉原告没有证据证明反诉被告承诺代为垫资赎楼，从交易安全考虑，反诉被告也不可能答应代为垫资赎楼；3.因违约方系反诉原告，反诉原告支付的律师费不应由反诉被告承担，中介费亦应由反诉原告承担。第三人世华公司就反诉部分述称，双方的交易是合法合规，本案的焦点是赎楼问题。赎楼问题当时双方签订协议时口头约定由卖方跟买方协商，但双方在款项支付、费用负担、押身份证银行卡等手续办理方面协商不成，反诉原告不配合，导致交易不能完成，我方认为责在反诉原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2017年12月15日，卖方赵国梁、洪玉娣通过居间方世华公司与买方罗光彬、甘荣娇签订《房地产买卖及居间合同》，合同约定被告向原告购买原告位于中山市，总价款为1538000元，于合同签订当天支付定金3.8万元，首期房款43万元于递件过户当天支付，剩余110万元由买方向银行申请按揭贷款支付给卖方。卖方应自买卖双方签署本合同之日起15日内递交完毕全部银行按揭申请资料及签署相应文件，卖方须无条件配合提交按揭申请所需的资料及签署相关文件，否则视为违约；办理银行按揭所产生的按揭服务费、律师费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、按揭合同印花税等各项税费均由买方承担。若买方已按约定期限内向贷款银行办理全部银行按揭申请手续后90日内受理贷款的银行仍未作出批准或不批准贷款的（买方在前述期限内有权选择（含变更）不超过共三家银行申请贷款），或因买方自身原因及贷款政策调整，买方无法取得银行贷款承诺或银行贷款额不足以支付房款的，买方应在本款前述约定的期限届满或收到银行拒绝按揭贷款的通知或部分不予批准贷款的通知之日起20日内一次性向卖方补足应付房款，否则视为违约。买方应对银行全部或部分不予批准贷款时需以现款付清全部房款的情形予以预见，并不得据此拒绝履行合同，否则视为买方违约。合同第六条关于产权状态的约定为：本合同签订时物业现状为无查封有抵押状态。买卖双方均清楚该物业的状况及其他各类情形，且确认该物业是以现状出售。卖方应在本合同签订之日起3日内将房地产权证/不动产权证原件委托于居间方作为转让过户之用，否则视为卖方违约。该物业是抵押状态则按下列第__种方式处理（①或②只能选择一种）：①卖方自行赎楼：卖方应于签署本合同之日起__日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续，并在注销抵押登记之日起三日内将房地产权证/不动产权证原件托管于居间方处作为办理过户手续之用，否则视为卖方违约。②卖方需委托担保公司担保融资赎楼：卖方应于签署本合同之日起__日内与担保公司签订服务合同并办妥全权公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，买卖双方应配合担保公司办理赎楼手续，卖方不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约；担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准；若卖方虽有担保公司提供担保单最终不能成功赎楼并注销抵押等级的，卖方应在银行给买方出具贷款同意书（如买方选择一次性付款的则为剩余房款办妥资金监管手续）之日起四十日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续，并在注销抵押登记之日起三日内并将房地产权证/不动产权证原件托管于居间方处作为办理过户手续之用。合同第十五条关于违约责任的约定为：如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如买方逾期履行义务超过30日或有其他根本违约行为的，卖方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付本合同成交总价20%的违约金或没收定金。如卖方未按照本合同约定的履行义务，买方有权要求卖方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行义务超过30日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付本合同成交总价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。如因买卖双方任何一方违约导致无法按本合同约定完成物业过户手续的，则违约方应以本合同约定的买卖双方应支付的居间服务费总额作为违约金支付给居间方；若买卖双方均有违约行为的，则买卖双方应以本合同约定的买卖双方应支付的居间服务费总额作为违约金向居间方承担连带责任。如因本合同约定的违约情况引发诉讼时，由违约方或过错方承担赔偿守约方因维权所产生的诉讼费、律师费、公证费、调查取证费、鉴定费、保全费、执行费、差旅食宿费等相关费用。合同签订后，罗光彬、甘荣娇于2017年12月15日向赵国梁、洪玉娣支付定金38000元，赵国梁向罗光彬出具《收据》载明：今收到罗光彬交来购买中山市西区定金叁万捌仟元（￥３８０００元）。２０１８年１月１０日，罗光彬又应赵国梁要求向其支付７２０００元，赵国梁向罗光彬出具《收据》载明：今收到中山市花海湾２幢１３０２房罗光彬首期款定金７２０００元整。庭审中，原告认为，该款属于定金，《收据》上有“定金”字样；被告则认为，该款不属于定金性质，应属于首期款，是三方在协商赎楼过程中被告方要求原告支付的赎楼款的一部分，至于《收据》只是自己按第三人提供的格式签名确认罢了；第三人对《收据》格式是由其提供给被告签名没有异议，但认为应理解为是定金。2.合同第六条产权状态中关于“①卖方自行赎楼”“②卖方需委托担保公司担保融资赎楼”的约定属于第三人即居间方提供给买卖双方签约的格式条款，并注明该赎楼约定①或②只能选择一种。本案中，原、被告及第三人签订合同时并没有对上述①或②作出选择。庭审中，原告表示，签订合同时①或②都指向被告，如何选择并没有由被告，但具体情况第三人最清楚；被告认为，当时没有选择①或②是因为自己就是缺钱才卖房，签订合同前原告及第三人从中山过到深圳找被告商谈，被告多次表示房产设有约４６万元的抵押权，需要买方提供资金赎楼，原告及第三人没有异议，在签订合同后的二、三天，第三人提供的《垫款赎楼协议书》我方也签了名交第三人转给原告签名确认。因此在原告提供资金赎楼这点上是确定的，我方也尽了协助义务，后原告反悔不提供资金赎楼致使交易不能完成，责在原告。第三人则认为，签订合同时已明确由被告协助原告赎楼，被告配合，赎楼款由原告支付，因此才有《垫款赎楼协议书》，但后来由于各种原因原告没有签名确认。3.庭审中再查明，原告打算购买房产用于结婚，被告在深圳居住，因资金周转问题转卖中山的房产。从被告提供的微信聊天记录反映，签订合同前及签订合同初期，第三人与被告论及赎楼问题时均要求被告准备赎楼资料，表示“客户出钱”。后三方就赎楼问题多次通过微信、面谈等方式沟通，三方还曾找到相关的金融公司协助赎楼，原告也表示愿意提供资金，但因涉及金融公司费用问题、手续问题（金融公司要求收到被告身份证、银行卡原件，被告认为有风险不同意）协商无果，原告遂于2018年3月19日、年4月2日通过律师向被告发出律师函，要求被告履行义务、解除合同并赔偿损失。无果，原告遂诉至本院；被告则持上述意见答辩并反诉。4.被告反诉提供了2018年12月18日的《垫款赎楼协议书》一份，该份以被告作为甲方、原告作为乙方的协议书约定：一、甲方与乙方于2017年12月15日签署《房地产买卖及居间合同》（合同编号为1702934）将位于中山市的物业（以下简称该物业）出售给乙方。该物业成交价为人民币（大写）壹佰叁万捌仟元整（￥1538000元）。二、由于该物业仍抵押在中国农业银行，现还欠银行人民币（大写）肆拾陆万伍仟元整（￥465000）；乙方自愿为甲方提供垫款赎楼，垫款的金额约为人民币（大写）肆拾陆万伍仟元整（￥465000）（以银行还款票据为准）……。该协议只有被告作为甲方签名，原告作为乙方没有签名。被告称，该协议是三方签订买卖合同时商量好的，被告收取原告38000元定金后在第三人提供的该份协议上签名，然后交由第三人转给原告签名确认并原、被告各执一份，但交给第三人后一直没有把其中一份交回被告。在协商赎楼阶段被告向第三人微信追要该协议书，第三人于2018年3月19日回复称“可能啊冰（工作人员）忘记”。被告为此提供了其与第三人微信聊天记录证实。5.本案房地产买卖合同约定原告（买方）应向第三人支付居间费30000元，原告至今没有支付。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。涉案房地产买卖及居间服务合同由原、被告及第三人共同签订，系三方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。在本案中原告为结婚购买房屋，被告为解决资金问题转卖房屋，第三人通过为原、被告提供居间服务，收取居间费用，本来是一件各取所需、三方共赢的大好事。但由于原、被告在履行合同过程中就赎楼问题发生争议无法协商一致，导致本案纠纷。综合诉辩双方及第三人陈述的意见，本案争议焦点在于赎楼问题。本院对此分析如下：一、合同对赎楼问题约定是否明确。首先，原、被告及第三人签订的《房地产买卖及居间合同》是由第三人提供的格式合同，合同第六条关于赎楼问题的约定系格式条款，该条关于赎楼约定①或②明确只能选择一种，但三方在签订合同时对此并无作出选择，因此应视为签订合同时三方对赎楼问题未作约定，此条款对买卖双方不适用。其次，三方在签订合同第三天即2017年12月18日在被告收取原告购房定金38000元同时，被告即在第三人准备的《垫款赎楼协议书》签名，待由第三人转给原告签名确认后生效。当时正处于合同签署的初始阶段，原、被告均积极准备履行合同尚未产生矛盾，第三人作为居间人按买卖双方之前达成的口头约定提供此协议给双方签名确认以促成交易符合基本的二手房交易的基本套路，因此协议书的内容应是原、被告当时的真实意思表示，但因原告最终没有签名确认，因此《垫款赎楼协议书》没有生效。再次，从合同签订后的履行情况看，三方就赎楼问题亦通过以微信、面谈等方式多次沟通协商，最后只是因支付赎楼款数额、金融费用负担或手续问题不能协商一致而最终导致纠纷。且从被告与第三人的微信聊天记录看，不管签订合同前还是签订合同后，被告均表示由于“缺钱”才卖楼，自己没有能力赎楼。综上所述，原、被告双方在签订《房地产买卖及居间合同》时对赎楼问题特别是对赎楼资金的来源未作最终确定，事后虽经多次协商，但没有达成一致意见。二、对于设有抵押权的二手房买卖交易，解押赎楼对于买卖双方来说是具有重大影响的事项，关系到双方风险承担，双方对此应非常慎重。第三人作为专业的房地产中介公司，对此关键问题应充分释明、明确责任，杜绝纠纷。但如前所述，由于合同没有选择赎楼条款，《垫款赎楼协议书》因原告没有签名不具法律效力，事后也能协商一致，因此，本院认定原、被告对本案交易关键问题即赎楼问题没有达成一致意见，现双方均同意解除合同，不违反法律规定，本院予以准许。对于原告的诉讼请求和被告的反诉请求，本院分析如下：一、原告要求被告返还定金110000元。首先，原、被告对被告已支付的38000元定金无异议，但双方对被告支付的72000元是属于定金还是首期购房款有不同意见。本院认为，合同约定的定金为38000元非常明确；而《收据》注明为“首期款定金”并不明确，结合被告与第三人微信关于赎楼银行追款的聊天记录，该72000元应为购房款而非定金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”原告现要求两被告返还定金、首期购房款共110000元本院予以支持。二、居间费30000元。第三人作为专业的房地产中介公司，如前所述释明不充分、指引不明确，虽付出了努力但并未促成交易，且原告尚未支付，因此原告要求被告支付理据不足，本院不予以支持。三、原、被告要求对方支付违约金307600元及赔偿律师费30000元。如前所述，双方因没有就赎楼问题最终达成一致意见而同意解除合同，不存在哪一方违约问题，因此对该项原告的本诉及被告的反诉请求本院均不予以支持。四、关于《资金托管协议》。《资金托管协议》作为《房地产买卖及居间合同》的从合同，主合同解除，从合同当然也解除。综上，原告诉讼请求、被告反诉请求合理部分本院予以支持；不合理部分本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告罗光彬、甘荣娇与被告赵国梁、洪玉娣于2014年12月15日签订的《房地产买卖及居间合同》和《资金托管协议》；二、被告赵国梁、洪玉娣于本判决生效之日起七日内向原告罗光彬、甘荣娇返还定金、购房款110000元；三、驳回原告罗光彬、甘荣娇的其他诉讼请求；四、驳回被告赵国梁、洪玉娣的反诉请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4232元，保全费1920元（原告均已预交），由原告罗光彬、甘荣娇承担3257元；由被告赵国梁、洪玉娣负担975元（被告赵国梁、洪玉娣于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告罗光彬、甘荣娇）；反诉受理费2582元（被告已预交），由被告赵国梁、洪玉娣自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陆永伟二〇一八年七月八日书记员  李杰华谢俊花