贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0102民初字5117号 原告：卢舍之，男，1981年1月27日生，彝族，住北京市东城区。 委托代理人：卢昭阳，系原告父亲。 被告：贵阳山泰酒店管理有限公司（以下简称山泰酒店），地址在贵阳市南明区二七路**。 法定代表人：张祥银，职务：董事长。 委托代理人：杨忠敏，系山泰酒店员工。 原告卢舍之诉山泰酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告卢舍之的委托代理人卢昭阳、被告山泰酒店的委托代理人杨忠敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢舍之向本院提出诉讼请求：一、解除原被告双方贵阳鸿通城“C区服务综合楼”第九层22号房屋的租赁关系并将该房屋返还给原告；二、被告支付原告上述房屋2017年5月13日至2018年5月12日期间的租金18955.27元（32.8879元/平方米/月×48.03平方米×12个月）及其资金占用费（按年利率6%标准，以17894.54元为基数，利随本清）；三、被告按32.8879元/平方米/月标准支付自2018年5月13日起至解除租赁关系、返还原告房屋之日止的租金（租金实际支付至房屋实际返还之日止）；四、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2009年6月8日，原告遵照案外人贵阳鸿通城项目开发商、贵阳鸿通运输开发有限公司（以下简称鸿通公司）“要买其开发的房屋必须将所购房屋委托给其招商租赁经营15年”的要求，在签订贵阳鸿通城“C区服务综合楼”第九层22号房屋《商品房买卖合同》之前，先与其签订了该房屋的《委托经营合同》。2009年6月26日，原告与鸿通公司才签订《商品房买卖合同》，购买该房屋。2014年2月17日，因鸿通公司违约，连续五期未付委托租赁收益金，原告将其诉至法院，经两级法院审理，2014年10月23日判决解除《委托经营合同》 因鸿通公司在当初售房时，刻意隐瞒了原告所购房屋早在售前已出租给被告这一事实，2015年5月5日，原告在不知实情的情况下误将鸿通公司作为接受原告委托，占有原告房屋的主体诉至法院，请求判令鸿通公司支付房屋占用费，返还原告委托房屋。诉讼中，本案被告以第三人申请参加诉讼，在庭审中出示了在原告购房前一年即2008年5月8日与鸿通公司签订的包括原告所购房屋在内的，贵阳鸿通城“C区服务综合楼”第六、七、八、九层共计128间房屋《房屋租赁合同》，请求法院依照买卖不破租赁原则，支持其对该房屋的承租权。经两级法院审理，贵阳市南明区人民法院（2015）南民初字第2400号民事判决书、贵阳市中级人民法院（2017）黔01民终182号民事判决书，依照买卖不破租赁原则，支持了被告的请求，判决双方仍然履行2008年5月8日被告与鸿通公司签订的《租赁合同》。 2017年5月10日，因被告已有30个月未履行2008年5月8日与鸿通公司签订的《租赁合同》约定的租金支付义务，原告遂将其诉至法院，请求法院判令被告给付自2014年11月12日（《委托经营合同》解除日）起，至2017年5月11日止，30个月的房屋租金。经两级法院审理，贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初4960号民事判决书、贵阳市中级人民法院2017年12月28日（2017）黔01民终5589号民事判决书，判决被告给付原告自2014年11月12日起，至2017年5月11日止，30个月的房屋租赁收益金48715.76元。现因被告不执行生效判决，原告已申请法院强制执行。既然法院依照买卖不破租赁原则，判决双方仍然履行2008年5月8日被告与鸿通公司签订的《租赁合同》，被告就应守约，按约履行支付租金的义务。但被告长期只使用房屋，不按约履行支付租金。自2017年12月28日贵阳市中级人民法院（2017）黔01民终5589号民事判决书送达后，原告就曾数次电话、书面要求被告：1、执行生效判决；2、付自2017年5月12日以来已使用房屋的租金；3、继续使用房屋需提前预付的租金；4、按约产生的违约金，被告均一再推诿不付，被告只愿享有房屋承租权利，不愿尽房屋承租义务的行为，证明双方的租赁关系已无维持必要，故应予解除，实现权利救助。为维护原告自身合法权益，故原告向法院提出诉讼。 被告山泰酒店辩称：被告与鸿通城购物中心公司存在租赁合同关系，原告购房发生在租赁关系履行期间，原告买房后与鸿通城购物中心签订了委托经营合同，故不同意解除租赁合同。被告未支付租金是因为原告将合同约定的账户注销，未再提供账户，被告支付租金时打电话联系不上被告，2017年5月13日之前所有的的租金已经打到法院账户，故被告不构成违约。 本院经审理认定事实如下：2008年5月8日，贵阳鸿通运输开发有限公司（以下简称鸿通公司）与张祥银签订《租赁合同》，约定鸿通公司将其开发的鸿通城广场Ｃ区塔楼部分物业及附属设施（包括1层大堂、6－9层约5176平方米以及地下2层货物中转房等合计建筑面积约5774平方米）出租给张祥银用于经营“速8”授权品牌之旅馆（经济型酒店）；租期15年，租金标准为31元/平方米/月，首年年租金为2147928元人民币，每三年租金环比递增3%；每一合同年度的租金分四期支付，每期支付合同年度租金的25%。 2009年6月8日，原告卢舍之（甲方）与鸿通公司（乙方）、鸿通城商业公司（丙方）签订《贵阳鸿通城“C区服务综合楼”委托经营合同》，约定原告将其欲购买的9层22号房屋（建设面积：48.03平方米）委托鸿通城商业公司进行招商、租赁及经营管理，并由鸿通公司对鸿通城商业公司的经营管理进行督促，委托经营时间2009年12月1日至2024年11月30日止，2011年12月至2019年11月年收益为税后44401元，2019年12月1日至2024年11月30日为第二期承租期，鸿通城商业公司以承租单位的实际租金给予原告租金回报，各方还对委托期间其他权利义务进行约定。 2011年11月，鸿通公司成立贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心（以下简称购物中心），后由购物中心与被告山泰酒店签订《租赁合同》，合同内容与2008年5月8日鸿通公司与张祥银所签订租赁合同一致，此后有关与山泰酒店租赁事宜转由购物中心具体负责。 合同履行过程中，因鸿通公司未按合同约定全面履行支付租金的义务，原告于2014年2月向本院提起诉讼，主张解除委托经营合同并支付2012年6月1日至2014年2月17日期间租金等，原告对本院判决不服提起上诉，贵阳市中级人民法院于2014年11月25日作出（2014）筑民二（商）终字第944号民事判决确认解除委托经营合同并支付上述租金。原告因鸿通公司、鸿通城商业公司未执行上述生效判决，向本院申请强制执行，鸿通公司、鸿通城商业公司实际支付租金及违约金至2014年11月11日。2015年5月5日，原告以委托经营合同解除后鸿通公司、鸿通城商业公司未及时清退房屋给原告造成损失诉至本院，请求支付自2014年11月12日起至房屋交还之日止的损失等。本院依据“买卖不突破租赁”原理，以鸿通公司、鸿通城商业公司退出对原告房屋的委托经营管理，山泰酒店（本案被告）继续享有对原告房屋占有、使用权益，判决驳回原告的诉讼请求，原告不服本判决提起上诉，贵阳市中级人民法院作出（2017）黔01民终182号民事判决驳回上诉，维持原判。2017年5月8日，原告以山泰酒店为被告、鸿通公司等为第三人向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，主张被告按原委托经营合同租赁收益金标准支付2014年11月12日起至2017年5月12日期间的租金及资金占用费等，本院作出（2017）黔0102民初4960号判决，被告应按《租赁合同》约定的租金标准支付上述期限的租金并驳回了要求其余的诉请，原告对该判决不服提起上诉，贵阳市中级人民法院作出（2017）黔01民终5589号民事判决驳回上诉，维持原判。2018年4月17日，原告向本院申请执行上述生效判决，经执行，被告于2018年5月18日将上述期限的租金等款项汇至本院账户。2018年4月，原告以被告未支付2017年5月13日起至2018年4月12日期间的租金为由，诉至本院，提出如前所诉。本案审理中，原告主张租金计算至2018年5月12日，支付租金方式为：被告直接拨打原告代理人卢昭阳电话139××××6313，由代理人直接到被告公司以现金方式领取，如联系电话变更，代理人将及时与被告取得联系，否则承担因联系方式变更导致的责任。被告表示今后按合同约定提前3天电话通知原告代理人到被告公司财务室以现金方式领取租金。 另查明，一、上述（2017）黔0102民初4960号案审理中，1、原告卢舍之委托贵州中创联律师事务所于2017年3月27日向被告山泰酒店发出律师函，内容：鸿通公司和购物中心已于2014年11月20日告知你方与委托人的《委托经营合同》已经解除，双方已不存在委托经营关系，其再无权代收租金，遂由你方直接向委托人支付租金，且将指定收取租金的卢昭阳的银行账户告知你方。但你方至今未曾支付租金，严重侵犯了委托人的权益。另外，你方与鸿通公司和购物中心签订的租赁合同的面积有10950平方米，其中包含地下室、楼道及相关附属设施的面积总各，双方约定的价格是总面积10950平方米的单价，而委托人的房屋是独立产权（Ｃ区服务综合楼9层22号房），自《委托经营合同》解除之后，委托人的房屋租金价格应当另行协商一致，否则显失公平。为此，请你方在收到该函之日起7日内，与承办律师联系，就给付租金多少进行协商，如逾期，委托人将要求按48000元/年（税后）收取租金或收回房屋。3月29日，被告山泰酒店向贵州中创联律师事务所姚进、杨蕴律师就“律师函”作出“回复函”，内容主要为：2014年11月23日，我司委托购物中心将卢舍之（卢昭阳）的相应租金给付至《委托经营合同》中约定的卢昭阳在中国建设银行的指定账户，2014年11月26日购物中心回函称因卢昭阳已将上述银行卡号注销而无法给付租金，请我司提供卢舍之（卢昭阳）新的银行账号。我司多次请求卢舍之（卢昭阳）提供均遭拒。2015年5月5日，卢舍之诉鸿通公司返还商铺案中，我司被追加为第三人参加诉讼。一、二审中，我司多次请求卢舍之提供新的银行账户以便我司将未超过诉讼时效的租金给付，但亦遭拒绝。原告损失应由其自行承担。原告拥有产权的商铺系产权式投资型商铺，并非独立商铺，根据买卖不破租赁原则，我司按《租赁合同》租金标准计付原告租赁收益金是符合法律规定，不存在显失公平之说。2、原告认可《委托经营合同》中指定的收款账户系其注销，并答复若被告不按《委托经营合同》约定的标准计付租金，仍然拒绝提供其收款账号。二、2018年3月23日，被告在《贵州都市报》刊登公告，告知原告立即提供银行账户受领（2017）黔01民终5589号民事判决确定的租金及之后的租金。 上述事实有《委托经营合同》，《租赁合同》，《商品房买卖合同》，（2014）南民初字第545号、（2014）筑民二（商）终字第944号、（2015）南民初字第2400号、（2017）黔01民终182号民事判决书，律师函，回复函，公告及各方当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院依法予以确认。 本院认为，鸿通公司将其开发建设的鸿通城广场Ｃ区塔楼部分物业及附属设施出租给张祥银、被告山泰酒店用于经营“速8”授权品牌之旅馆（经济型酒店），双方之间的租赁合同合法有效。该租赁合同履行中，原告卢舍之以购买方式取得上述房屋中涉案“C区服务综合楼”第九层22号房屋的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”涉案房屋的产权转让并不影响被告山泰酒店依据租赁合同享有的承租权，被告应履行向原告支付相应的租金义务。关于租金计付标准，原告主张2017年5月13日至2018年5月12日期间的租金应参照《租赁合同》约定的“按31元/平方米/月，每三年租金环比递增3%”计算，即31元/平方米/月×(1+3%)2×48.03平方米×12月＝18955.27元，符合租赁合同约定，本院予以支持。原告以不认可被告或者鸿通公司计付租金标准为由，注销其银行账户并拒绝另行提供银行账户，一定程度上影响了被告向原告支付租金，原告对此应承担相应责任；被告为履行支付租金义务亦登报公告要求原告提供银行账户，故原告要求解除租赁关系并支付违约金的诉请，本院不予支持。本案中，原告表示被告可直接拨打原告代理人卢昭阳电话，由代理人直接到被告公司财务以现金方式领取租金，如联系电话变更，将及时与被告取得联系，否则承担因联系方式变更导致不能联系的责任；被告亦表示今后按合同约定提前3天电话通知原告代理人到其公司财务室以现金方式领取租金。原被告双方已就租金支付方式达成了新的合意，故原告主张返还房屋并支付返还房屋前的租金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，判决如下： 一、贵阳山泰酒店管理有限公司于判决生效后三日内，支付卢舍之自2017年5月13日至2018年5月12日期间的房屋租金18955.27元； 二、驳回卢舍之的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费136元，由贵阳山泰酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员 王 博 二〇一八年七月十六日 书记员 林元敏