广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0402民初10080号原告：陈亚民，男，1950年1月12日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。原告：邸艳华，女，1951年1月7日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。两原告委托诉讼代理人：陈松创，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：陈烈标，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。被告：珠海市兴隆泰实业公司，住所：珠海市吉大。法定代表人：孔策。被告：孔策，女，1958年4月13日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。第三人：珠海格力置业股份有限公司，住所：珠海市吉大。法定代表人：陈达光。原告陈亚民、邸艳华诉被告珠海市兴隆泰实业公司（以下简称兴隆泰公司）、孔策及第三人珠海格力置业股份有限公司（以下简称格力置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈亚民及两原告的委托诉讼代理人陈松创、陈烈标到庭参加诉讼。被告兴隆泰公司、孔策及第三人格力置业公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告的诉讼请求经明确如下：两被告及第三人协助原告办理位于珠海市吉大园林路1号XXX房（现地址变更为珠海市吉大园林路1号XXX房）的房屋过户登记。事实和理由：一、1994年7月18日，兴隆泰公司与珠海经济特区房地产开发总公司（以下简称房地产总公司）签订《房地产买卖契约》，约定房地产总公司将珠海市园林路1号XXX房出售给兴隆泰公司。合同签订后，兴隆泰公司依约支付了购房款，房地产总公司将涉案房屋交付给兴隆泰公司，双方一直未办理房屋过户登记手续。2002年12月11日，珠海市国有资产经营管理局批复同意格力置业公司吸收合并房地产总公司。随后格力置业公司到相关部门办理房地产更名及税收手续。至此，涉案房屋登记在格力置业公司的名下。二、2004年2月19日，两原告与被告兴隆泰公司签订《房屋转让协议书》，协议约定兴隆泰公司将涉案房屋转让给两原告，价款为23万元，孔策作为兴隆泰公司的法定代表人在协议上签字。协议签订后，原告依约一次性支付全部购房款，被告将涉案房屋交付给两原告居住至今，两原告已将户口迁移至涉案房屋，但未办理房屋过户登记手续。三、相关单位表示愿配合办理房产登记。2017年6月27日，陈亚民到珠海市不动产登记中心了解，该中心熊千辉科长回复：根据现有房产资料，可以办理兴隆泰公司的房产证；目前，涉案房屋没有房产登记；如果法院受理，根据法院判决情况，办理房产交易事宜不受转户限制，可以办理过户登记。2017年8月1日，陈亚民再次到珠海市不动产登记中心了解情况，熊千辉及黄尹靖两位科长回复：现有资料只能由法院合并处理。格力置业公司的工作人员彭慧芳亦能提供相关材料，并表示在法院判决的情况下愿配合办理房屋过户登记手续。被告兴隆泰公司、孔策均未作答辩。第三人格力置业未提交意见。经审理查明：1993年12月11日，房地产总公司取得珠海市吉大园林花园第11、12、13栋房屋的产权权属证明书。1994年7月18日，兴隆泰公司（买方、乙方）与房地产总公司（卖方、甲方）签订《房地产买卖契约》及补充条款，约定：甲方将珠海市香洲区园林花园小区12幢XXX房（包括附属单车房）出售给乙方；成交价格为501430.9元，由乙方于1994年7月18日前付清给甲方。兴隆泰公司按约定向房地产总公司支付了上述购房款。房地产总公司将涉案房屋交付给兴隆泰公司，但双方未办理房屋权属登记。2002年12月11日，珠海市国有资产经营管理局批复同意格力置业公司采用整体吸收合并房地产总公司的方式进行重组。2005年11月2日，珠海市人民政府国有资产监督管理委员会向原珠海市房地产登记中心出具《关于同意珠海经济特区房地产开发总公司房地产更名的函》，同意办理将房地产总公司名下的房地产更名至格力置业公司的有关手续。之后，格力置业公司就房地产总公司更名的房产向珠海市财政局申办了契税减免手续。2004年2月19日，两原告与兴隆泰公司法定代表人孔策签订《房屋转让协议书》，约定：兴隆泰公司将涉案房屋转让给两原告，价款为23万元；兴隆泰公司负责提供公司营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、购房合同书及发票原件，提供一份授权书为原告办理房产证手续提供所需资料；原告一次性支付23万元，自行承担办理房产证的费用。两原告付款后，孔策向两原告出具了收条。2004年5月20日，两原告将户口迁移至涉案房产。此后，涉案房产一直由两原告居住使用至今，日常生活所需水电、煤气费用，均由两原告办理相关手续并实际交纳，但涉案房产一直未办理权属登记手续。另查，为核实涉案房产有关情况，本院于2018年6月14日致函珠海市不动产登记中心，请求协助调查。该中心于2018年7月10日回函称：涉案房产已办理初始登记，权属人为珠海经济特区房地产总公司，未办理其它变更或转移登记，无抵押，无查封。目前，该房产具备办证条件，如需办理转移登记，须双方共同申请，并由申请人按照要求提交相关材料。根据珠海市公安局吉大派出所2017年8月1日出具的证明，涉案房产新址为园林路1号XXXX房。两原告为夫妻，根据两原告提供的珠海市不动产登记情况查询结果显示：两人名下无不动产情况记录。两原告表示愿意承担涉案房产转移登记中应交纳的税费。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负举证证明责任的当事人承担不利的后果。房地产总公司将涉案房产转让给兴隆泰公司，兴隆泰公司又将该房产转让给两原告，但均未办理所有权转移登记，形成房屋连环买卖。由于企业重组，房地产总公司已由格力置业公司整体吸收合并，故房地产总公司与兴隆泰公司签订的《房地产买卖契约》约定的权利义务应由格力置业公司继受。从房屋使用现状来看，两原告在2004年购得涉案房产后已将户口迁入房址，至今已在涉案房产内居住生活长达14年。两原告名下在本市亦无其他房产。另一方面，本案并无证据显示曾有其他利害关系人对涉案房产主张权利或提出异议。本案中，被告及第三人对于原告的请求也未提出抗辩。因此，两原告要求兴泰隆公司、格力置业公司协助其办理涉案房产的所有权转移登记，理由正当，应予以支持。涉案房产存在连环买卖，应当依次办理房屋所有权转移登记并最终登记至两原告名下。根据法律规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。因此，原告要求孔策承担相应责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、第六十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、第三人珠海格力置业股份有限公司及被告珠海市兴隆泰实业公司于本判决生效之日起三十日内依次协助原告陈亚民、邸艳华办理位于珠海市香洲区园林路1号XXXX房（旧址为园林花园XXX房）的所有权转移登记手续（该房产先登记至被告珠海市兴隆泰实业公司名下，再转移登记至原告陈亚民、邸艳华名下）；二、驳回原告陈亚民、邸艳华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币12678元，由原告陈亚民、邸艳华两人自愿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  谢 光人民陪审员  徐媛媛人民陪审员  黄建华二〇一八年七月三十一日书 记 员  张景民周倩雯