广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2015）江新法三民初字第228号原告江门市新会区睦洲镇新沙村民委员会。负责人谭志明。委托代理人邓丽华、赵春艳。被告梁卫文，男。原告江门市新会区睦洲镇新沙村民委员会诉被告梁卫文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月14日立案受理后，依法由审判员李惠冰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江门市新会区睦洲镇新沙村民委员会（以下简称新沙村委会）的委托代理人邓丽华到庭参加了诉讼，被告梁卫文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新沙村委会诉称：2009年7月6日，原告新沙村委会与被告梁卫文签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于西二村原新丰村委会旧办公楼出租给被告使用，租用建筑物共三层，含围墙范围内空地面积，租赁期限为2009年8月1日至2019年7月30日，租金标准为：第一个五年为每年3500元，第二个五年为每年4200元，于每年1月1日前缴交当年租金。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告亦接收了房屋并投入使用。但从2014年起，被告没有在约定时间内向原告支付租金。原告于2015年5月6日向被告邮寄送达了《催收租金并解除合同通知书》，被告收到该通知书后也没有依通知限定时间内清偿租金。原告认为被告没有依合同约定支付租金，该行为已构成违约，原告有权依合同约定解除合同，要求被告迁出租赁物，并有权要求被告清偿拖欠租金及赔偿原告因此所遭受的损失。原告现诉至法院，请求判令：1、被告向原告清偿拖欠的租金5542元（从2014年1月1日起计至实际交还租赁物之日，现暂计至2015年5月30日）及相应利息430.63元（从欠租之日起，按同期银行贷款利率，计至实际清偿之日）；2、被告迁出租赁物，解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；3、本案诉讼费全部由被告负担。原告新沙村委会为证实其主张在举证期限内向本院提供如下证据：证据1、原告的组织机构代码证一份，证明原告的诉讼主体资格。证据2、房屋租赁合同一份，证明原、被告之间存在租赁合同法律关系，及双方就租赁相关事宜的具体约定。证据3、集体土地建设用地使用证一份，证明涉案房屋属原告所有，原告有权出租涉案房屋。证据4、催收租金并解除合同通知书一份，证明被告没有在限期内清偿拖欠的租金，原告决定解除与被告签订的《房屋租赁合同》，并将解除合同的决定书面通知了被告。证据5、单号为1005295371911的EMS邮寄单一份。证据6、EMS快递单号查询资料一份。证据5、6证明原告于2015年5月5日通过邮寄方式向被告送达了《催收租金并解除合同通知书》。证据7、照片三份，证明原告于2015年5月5日亲自到被告家中送达《催收租金并解除合同通知书》，并将该通知张贴在被告家门口的事实。被告梁卫文没有答辩，在举证期限内没有向本院提供证据。被告梁卫文经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证、质证的权利。经审查，原告新沙村委会提供的证据1-6来源合法，能客观反映案件事实，具有证明力，可以作为认定案件事实的依据。对于原告提供的证据7，因该证据的拍摄时间、地点不明确，且没有其他证据予以佐证，本院对该证据不予采信。综合原告的陈述及本院采信的证据，本院确认如下事实：2009年7月6日，原告新沙村委会作为甲方、被告梁卫文作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：新沙村委会将位于西二村原新丰村委会旧办公楼出租给梁卫文使用，租用建筑物共三层，含围墙范围内空地面积。租赁期限自2009年8月1日至2019年7月30日止。合同租金分两个档次，第一个五年每年3500元，第二个档次每年加20%，即每年4200元。每年1月1日前交当年租金，如不按时交纳租金，新沙村委会可以终止合同。合同签订后，原告新沙村委会依约将房屋交付给被告梁卫文使用，被告梁卫文接收房屋并投入使用。自2014年起，被告梁卫文没有按合同约定的时间向原告支付租金。原告于2015年5月4日作出《催收租金并解除合同通知书》，通知载明：“梁卫文2014年到2015年已两年欠交租金，总拖欠款为8050元，村委会已通过各种方式尝试联系你本人，然而无法找到本人。先前新丰经联社已向你发放催款通知书，要求在2015年4月1日前上交此租金。但你没有在限定时间内履行上交款项的义务。因违反合同条款，现经两委干部研究决定，于2015年5月4日终止此合同。请你于收到本通知之日起5日内向本联社缴清拖欠的租金并将租地内自己的物品清理完毕，否则一切法律责任由你负责。”内容，并于2015年5月5日邮寄给被告梁卫文，2015年5月6日由被告梁卫文的母亲林凤代收。因被告梁卫文在收到《催收租金并解除合同通知书》后没有支付租金及返还租赁房屋，原告故于2015年5月14日诉至本院，由此成讼。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。原告新沙村委会与被告梁卫文签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，原、被告应按照约定履行自己的义务。原告新沙村委会在向被告梁卫文交付租赁物后，被告梁卫文应依约向原告支付租金。因被告梁卫文自2014年起拖欠租金，原、被告双方在《房屋租赁合同》中约定：“如不按时交纳租金，新沙村委会可以终止合同。”，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，原告新沙村委会有权解除《房屋租赁合同》。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，因原告新沙村委会通过邮寄方式向被告梁卫文送达《催收租金并解除合同通知书》，被告梁卫文的同住成年家属于2015年5月6日签收，本院认定原、被告签订的《房屋租赁合同》于2015年5月6日解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，被告梁卫文应当将租赁物返还给原告，并应支付在承租期内拖欠的租金。根据《房屋租赁合同》约定，第一个五年（即2009年8月1日至2014年7月31日）每年租金3500元，第二个档次每年4200元（即2014年8月1日至2019年7月30日）。因此，2014年1月1日至2014年7月31日的租金按每年3500元计算，2014年8月1日至租赁期满的租金按每年4200元计算，故此，被告梁卫文应于2014年1月1日支付2014年1月1日至2014年12月31日的租金为3791.67元[（3500元÷12个月×7个月）+（4200元÷12个月×5个月）]。因原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2015年5月6日解除，故此，被告梁卫文实际应支付从2015年1月1日至2015年5月6日的租金为1449.86元（4200元÷365天×126天），合共拖欠原告的租金5241.53元（3791.67元+1449.86元）。因被告梁卫文至今没有支付租金，原告新沙村委会要求被告按银行同期贷款利率的标准支付相应利息符合法律规定。对于原告主张租金超过的部分，本院不予支持。被告梁卫文在《房屋租赁合同》解除后没有将租赁房屋返还给原告，原告新沙村委会请求被告梁卫文迁出租赁房屋符合法律规定。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告梁卫文应自2015年5月7日起向原告支付房屋占用费，每天按11.5元（4200元÷365天）计算，直至实际返还租赁房屋之日止。因被告梁卫文经本院合法传唤均没有到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告江门市新会区睦洲镇新沙村民委员会与被告梁卫文签订的《房屋租赁合同》自2015年5月6日起解除。二、被告梁卫文应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于江门市新会区睦洲镇新沙村民委员会西二村原新丰村委会旧办公楼（共三层）及围墙范围内空地面积返还给原告江门市新会区睦洲镇新沙村民委员会。三、被告梁卫文应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金5241.53元及逾期付款利息（以3791.67元为本金，按中国人民银行同期1至3年贷款利率计付，从2014年1月1日起计算；以1449.86元为本金，按中国人民银行同期6个月至1年期贷款利率计付，从2015年1月1日起计算，均计至租金实际支付之日止）给原告江门市新会区睦洲镇新沙村民委员会。四、被告梁卫文应按每日11.5元的标准支付从2015年5月7日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋占用费给原告江门市新会区睦洲镇新沙村民委员会。五、驳回原告江门市新会区睦洲镇新沙村民委员会其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取135元，由被告梁卫文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。审判员  李惠冰二〇一五年八月十三日书记员  何晓雯