广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初15234号原告：中山市银和商贸有限公司，住所地广东省中山市东区起湾道金来街12号地下7卡商铺，统一社会信用代码914420000585446250。法定代表人：李岳，该司总经理。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘雪英，广东泰力律师事务所律师。被告：欧阳健平，男，1962年8月29日出生，汉族，澳门特别行政区居民，现住中山市火炬开发区，原告中山市银和商贸有限公司（以下简称银和公司）与被告欧阳健平返还原物纠纷一案，本院于2017年8月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告银和公司委托诉讼代理人潘雪英，被告欧阳健平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银和公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即返还位于中山市××××1卡商铺给原告；2.被告向原告赔偿占用期间造成的经济损失（自2003年3月22日起计算至被告退还商铺之日止，暂按3700元/月的标准计算至2017年8月21日为640100元，3700元/月×173个月）。事实和理由：原告银和公司经过一系列合法有效的债权转让手续取得位于中山市××××1卡商铺（以下简称涉案商铺）的所有权，并经生效文书（2014）中一法民一初字第1289号民事判决所确认，并已确权至原告名下。但原告根据取得的债权原始凭证及相关法律手续，发现涉案商铺从2003年3月22日起一直为被告占用，未经相关权利人同意，也未支付过任何费用。原告在取得涉案商铺所有权后，于2014年已通过寄送、张贴催告等方式要求被告退还涉案商铺，但被告至今仍拒绝退还，严重损害原告合法权益。原告认为，被告的上述行为损害了原告的合法权益，造成原告巨大损失，遂提起本案诉讼。被告欧阳健平辩称，涉案商铺系被告于1994年购买的，被告对涉案房产进行装修，花费了装修费30多万元，并支付了物业管理费。若原告向被告支付上述款项，则被告同意返还涉案商铺。原告有权主张2016年4月27日至今的占有使用费，但2016年4月27日之前的占有使用费不应支持。诉讼中，银和公司于2017年8月28日向本院申请财产保全，要求保全被告欧阳健平相当于价值140000元的财产，并提供中山市德鸿信用担保有限公司出具的保单保函作为担保。本院经审查后于2017年8月31日作出（2017）粤2071民初15234号民事裁定：查封欧阳健平所有的位于中山市××××1卡商铺内的办公用品及字画、古制方凳、方桌价值相当于140000元的财产（详见财产查封清单）。银和公司为此预交保全费1220元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2000年3月21日，广东证券公司中山营业处证券部（以下简称中山证券部）（甲方）与中山火炬高技术产业开发区大岭经济发展公司（以下简称大岭经济公司）（乙方）签订《以物抵债协议书》，约定：甲、乙双方曾就共同开发中珠东路大岭路南段南侧“新兴社，民国下”等土地事宜于一九九六年十一月二十九日达成协议。甲方并于当时协议签订后支付地款1892500元给乙方，另委托乙方开发“民国下”土地15.14亩，进行平整后分割成住宅用地出售；目前该地已平整并出售叁份，其余均没有售出。由于不能马上转售出让和回笼资金。故经双方协商达成如下协议：一、甲方愿意将15.14亩土地全部给乙方承接，由乙方全权负责开发转让事宜。二、乙方由于资金周转问题不能立即偿还所欠的购地款，愿将自己所拥有的商铺及写字楼抵偿所欠的购地款，更名所需的税费按有关规定各自负担，乙方负责提供所需的资料。房产更名后双方债权债务一笔勾销。三、本协议经双方签字确认及房产更名后生效。次日，中山证券部（甲方）与大岭经济公司（乙方）签订《租约》，约定：甲、乙双方在以物抵债协议签订后，因该物业原属乙方所有，现由于乙方已抵偿给甲方所有，故乙方的办公用地房变成对甲方的承租关系，现就双方协定的承租协议如下：一、该办公房面积185平方米，按双方协商每月每平方米租金按20元计，合共3700元，即自2000年4月1日起每月应交3700元。二、该房的使用时间暂定三年，期满后如乙方继续租用可以递延使用。三、乙方在承租期满前，如提出退租应在实际退租日前两个月通知甲方，并承担两个月的甲方损失补偿金。四、本租约第一条乙方应交纳的租金应在每月终的第三个工作日前主动交纳，如未经甲方同意而不及时交纳，甲方有权终止与乙方的租赁关系。2014年5月16日，银和公司认为其系涉案商铺的承受人，享有对该租约的全部权利，遂以大岭经济公司为被告诉至本院，请求判令：1.解除银和公司与大岭经济公司签订的《租约》；2.被告立即向原告交还租赁的房屋；3.被告立即向原告支付自2011年5月25日起至交还租赁物为止的租金。本院作出（2014）中一法张民一初字第554号民事判决。被告大岭经济公司不服该判决，上诉至中山市中级人民法院，该院作出（2016）粤2071民终3303号民事裁定，裁定撤销（2014）中一法张民一初字第554号民事判决，将案件发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，经审查，从中山市土地房地产权档案馆出具的中山市商品房销售合同登记备案证明表看，2004年9月24日之前涉案商铺的买房为欧阳健平，故在该日前欧阳健平为涉案商铺的权利人，且自1994年起欧阳健平一直占用涉案商铺。故本院于2017年6月28日作出（2016）粤2071民初23297号民事判决：驳回银和公司的诉讼请求。该判决已生法律效力。银和公司认为欧阳健平从2003年3月22日起一直占用涉案商铺，亦未支付任何费用，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，银和公司诉欧阳健平、中山市建筑工程公司（以下简称建筑公司）、中山市建设企业资产经营有限公司（以下简称建设公司）、中山市实业集团有限公司（以下简称实业公司）、大岭经济公司、中山火炬高技术产业开发区大岭经济联合社、汇达资产托管有限责任公司广州分公司（以下简称汇达广州分公司）、广东粤财资产管理有限公司（以下简称粤财公司）、中山市海德企业投资有限公司（以下简称海德公司）等被告以及第三人中国人民银行中山市中心支行合同纠纷一案，本院受理后[案号为（2014）中一法民一初字第1289号]，经审理认为，中山证券部与大岭经济公司于1996年合作开发土地，后因不能马上转售出让和回笼资金等原因，双方签订以物抵债协议书，约定土地全部给大岭经济公司承接，大岭经济公司愿将自己所拥有的商铺及写字楼抵偿所欠的购地款1892500元。该协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，双方均应恪守履行。2000年4月10日，欧阳健平自愿将其购买的涉案商铺抵偿给中山证券部，并同意将其支付的购房款及此商铺处分给中山证券部所有，终止其与建筑公司签订的商铺购销合同。欧阳健平在《终止协议》上签名确认上述事实。故欧阳健平终止其与建筑公司之间的商品房买卖合同系其本人真实意思表示，其自愿将其已支付的购房款处分给中山证券部的行为亦不违反法律、行政法规强制性规定，属其自行处分民事权利范畴。终止协议订立当日，中山证券部与建筑公司签订商品房购销合同，该合同合法有效。中山证券部取得欧阳健平对涉案商铺的原有权利，享有相应抵债权益。中山证券部系中国人民银行中山市中心支行设立的金融机构，其被撤销后的债权债务清理工作由银行负责。根据中国人民银行决定，人民银行广东省分行系统违规经营的资产一次性“打包出售”给中国光大集团。由此中山证券部对涉案商铺享有的债权权益由光大中山分公司承接。光大中山分公司与建筑公司于2004年9月16日订立商品房买卖合同，取得对涉案商铺的合同权益。双方办理了商品房销售合同登记备案手续，将涉案商铺登记备案在光大中山分公司名下，同时终止欧阳健平作为买方的登记备案。至此，光大中山分公司合法享有对涉案商铺的合同权益。2012年4月18日，汇达广州分公司将其对大岭经济公司、欧阳健平享有的债权本金5058750元以及合同项下的全部权利（包含涉案商铺的合同权益在内）转让给粤财公司，并于2012年5月25日在《南方日报》上面刊登债权转让暨债务催收公告。粤财公司取得了上述债权。2013年1月28日，粤财公司将其受让的对大岭经济公司、欧阳健平享有的债权本金5058750元以及合同项下的全部权利（包含涉案商铺的合同权益在内）又转让给海德公司。海德公司于2013年7月24日向大岭经济公司发出债权转让暨催收通知。海德公司取得了上述债权。2012年12月16日，海德公司将其受让的对大岭经济公司享有的“大岭地债权”，又转让给银和公司，该“大岭地债权”包括2000年3月21日签订的以物抵债协议书所确定的1892500元权益，包括涉案商铺的合同权益。银和公司于2013年8月20日向大岭经济公司发出债权转让暨催收通知。银和公司取得了上述债权。可见，当事人在转让上述债权过程中，严格遵循了有关转让不良债权的处理程序，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条第一款的规定，以上三次债权转让均为合法转让，并已对债权的让与人、受让人以及债务人发生效力，相关债权应归银和公司所享有。涉案商铺登记备案在光大中山分公司名下，光大中山分公司已被撤销，其资产、负债均由汇达广州分公司承接，汇达广州分公司成为对涉案商铺享有合同权益的适格主体。该合同权益经过多次转让，最终由银和公司享有。据此，本院作出（2014）中一法民一初字第1289号民事判决：一、建筑公司、建设公司、汇达广州分公司、粤财公司、海德公司于该判决发生法律效力之日起七日内协助银和公司办理涉案商铺的权属转移登记手续，登记至银和公司名下；二、驳回银和公司的其他诉讼请求。判决后，欧阳健平不服，向中山市中级人民法院提起上诉，该院于2015年9月14日作出（2015）中中法民一终字第1052号民事判决：驳回上诉，维持原判。另查，已发生法律效力的（2016）粤2071民初23297号民事判决认定，中山市土地房产产权档案馆出具的中山市商品房销售合同登记备案证明表显示，1.登记备案时间为1994年3月20日的证明表载明，涉案商铺的买方为欧阳健平；2.登记备案时间为2004年9月24日的证明表载明，涉案商铺的买方为光大资产托管有限公司责任公司中山分公司；3.登记备案时间为2016年4月27日的证明表载明，涉案商铺的买方为银和公司。庭审中，欧阳健平确认涉案商铺自1994年3月20日起由其使用至今，并自1994年3月20日起至今未支付租金。欧阳健平称没人向其催收过涉案商铺的租金。又查，庭审中，银和公司主张按照《租约》约定的租金每月3700元支付涉案商铺的占用使用费，欧阳健平不认可，认为该租金标准不是其与银和公司约定的，故不应适用该租金标准。本院认为，本案是返还原物纠纷。本院已生效的（2014）中一法民一初字第1289号民事判决已经确认涉案商铺的合同权益经过多次转让，最终由银和公司于2012年12月16日取得，据此判决各相关义务人协助银和公司办理涉案商铺的权属转移登记手续，登记至银和公司名下。现涉案商铺已登记备案至银和公司名下，故银和公司系涉案商铺的权利人。欧阳健平自2000年4月10日与建筑公司签订《终止协议》，明确终止双方原来签订的商品购销合同，欧阳健平将其购买的涉案商铺抵偿给中山证券部，并同意将其支付的购房款及涉案商铺处分给中山证券部所有，当天建筑公司与中山证券部亦签订《商品房购销合同》，约定中山证券部购买涉案商铺，自此，欧阳健平于2000年4月11日起占有使用涉案商铺，其行为构成无权占有。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产，权利人可以请求返还原物”的规定，银和公司作为涉案商铺的权利人，主张欧阳健平返还涉案商铺的诉求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于占有使用费的问题。欧阳健平在无权占有涉案商铺期间，理应支付占用使用费，但银和公司主张按照中山证券部与大岭经济公司签订《租约》约定租金标准即每月3700元计付涉案商铺的租金，欧阳健平不认可，认为该租约并非其签订。对此，本院认为，《租约》系中山证券部与大岭经济公司签订，且该租约约定的租赁物并不包括涉案商铺，该事实已为生效的（2016）粤2071民初23297号民事判决所认定，故银和公司主张按3700元/月的标准支付涉案商铺的占用使用费，双方未就占有使用费达成一致意见，原告亦未提供充分证据证明占有使用费的计算标准，导致本院无法核算，据此，原告的该项诉求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告欧阳健平于本判决发生法律效力之日起十日内将中山市东区竹苑新村贵竹横街32号1卡商铺返还给原告中山市银和商贸有限公司；二、驳回原告中山市银和商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10201元，诉保费1220元，合计11421元（原告已预交），由原告中山市银和商贸有限公司负担1421元，被告欧阳健平负担10000元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李劲松人民陪审员  梁燕芳人民陪审员  刘爱诗二〇一八年七月十七日书 记 员  孙婉霞石丽娜