辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽11民终642号 上诉人（原审原告）：刘继成，男，1964年2月23日出生，住辽宁省盘锦市兴隆台。 委托诉讼代理人：解学国，辽宁双兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：盘锦红海滩建设投资开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区。 法定代表人：郑永东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵明莉，辽宁辽河律师事务所律师。 上诉人刘继成与被上诉人盘锦红海滩建设投资开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院（2017）辽1104民初1432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月29日立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘继成及委托诉讼代理人解学国、被上诉人盘锦红海滩建设投资开发有限公司的委托诉讼代理人赵明莉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 刘继成二审上诉请求及理由：1、请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人在一审中的诉讼请求；2、请求判令被上诉人承担本案的涉讼费用。事实和理由：上诉人要求被上诉人赔偿其未占有、使用房屋的经济损失38万元的诉讼请求依法成立，应予支持，原审判决错误。上诉人在建设涉讼房屋过程中，即使存在未进行环境影响评价的违规行为，也只是由行政处罚机关给予行政处罚而已，这种违规建设行为，按照《合同法解释（二）》第十四条之规定，不能导致房屋出租合同无效。《合同法解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性规定”。本案中，上诉人在建设过程中没有进行环境影响评价的建设行为，不是关于房屋出租合同的效力性的禁止规定，因此本案不能因为未进行环境影响评价的建设行为而认定上诉人与被上诉人签订的《商业商网租赁合同》无效。上诉人与被上诉人签订的《商业商网租赁合同》有效，被上诉人在租赁合同解除后没有将涉讼房屋交付给上诉人的行为，给上诉人造成了不能占有使用房屋的经济损失，所以按照房屋出租的租金标准，上诉人要求被上诉人赔偿经济损失的诉讼请求依法成立，被上诉应该承担38万元经济损失的赔偿责任。 盘锦红海滩建设投资开发有限公司二审辩称：一、双方签订的《红海滩生态停车场商铺、摊位租赁合同书》为无效合同。上诉人将其建设的位于红海滩停车场西侧商业街商网出租给被上诉人后，被上诉人在征得上诉人同意的情况下将诉争租赁物转租给了第三人盘锦华博会展服务有限公司。在履行租赁合同的第一年，由于上诉人并未办理诉争房屋的环评审批手续，未办理国家相关部门批件，未办理工商执照及组织机构代码证。经大洼区人民法院（2016）辽1121民初573号一审判决、盘锦市中级人民法院（2017）辽11民终367号终审判决认定，诉争标的物违反了《中华人民共和国环境保护法》第19条第2款关于未依法进行环境影响评价的建筑不得组织实施、开工建设的强制性规定，故转租合同违反了《中华人民共和国合同法》52条关于“违反法律，行政法规的强制性规定”，两审法院将转租合同认定为无效合同。因本案租赁合同和转租合同的诉争租赁物均为上诉人建设的房屋，所以本案的租赁合同也应属于违反法律、行政法规的强制性规定的无效合同。因本案的合同属于法定自始无效的合同，所以双方签署的解除协议对双方不具有约束力。对于《合同法解释（二）》第十四条“合同法52条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性规定这一条文。这里所指的效力性规定是为了与管理性规定所做的区分。效力性规定是指法律或行政法规明确规定了违反了该规范的法律后果为导致合同无效，或者虽未明确规定违反的后果必将导致合同无效，但违反该规范若使合同继续有效，将损害国家利益和社会公共利益。其不仅对违反规定的行为进行处罚，而且还要否定其在民商法上的效力。而管理性强制性规范的立法目的则是为实现管理的需要而设置，仅为行政管理或纪律管理。其调整对象是主体的行为资格，并不针对行为内容本身。其旨在对违反规定的行为进行管理和处罚，但并不否认该行为在民商法上的效力。结合本案而言，《中华人民共和国环境保护法》第19条明确规定了未办理环境影响评价的建筑不得开工建设的规定，虽然并没有明确写明违反该规定必然导致合同无效，但因上诉人的租赁物建设在了自然保护区试验（国际重要湿地）区内，其行为已严重破坏了野生动物栖息环境和野生植物生长环境。如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公众利益，事实上也因诉争标的物影响到了生态环境被强制拆除。另外《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得相应批准手续的，人民法院应当认定有效。首先，该规定是属于效力性强制规定，条文中明确写明了违反规定的合同必然无效后果。其次，在一审辩论终结前，上诉人建设的违章建筑已经拆除，上诉人在建筑拆除前仍未取得上述手续。所以，鉴于上诉人出租的建筑物违反上述多条效力性强制规定，应被认定为租赁合同无效。二、上诉人提出的赔偿权利，没有事实与法律依据。2015年6月1日本案的诉争租赁物被大洼区环境保护局会同公安局、市场监督管理局、赵圈河镇政府等部门共同查封，租赁物已经不具备了使用价值，后又被强制拆除。所以被上诉人使用该租赁物的期间应为2014年7月1日至2015年6月1日，在双方签订《红海滩生态停车场商铺、摊位租赁合同书》时，被上诉人已经向上诉人交付了截止到2015年6月30日前的租金19万元。所以，被上诉人已经超额支付了其在占用租赁物期间的房租，上诉人无权向被上诉人主张赔偿其经济损失的权利。 刘继成一审诉称：1.判令被告赔偿原告经济损失38万元；2.被告承担诉讼费。事实和理由：2014年7月1日，原告与被告签订了《商业商网租赁合同》，原告将其拥有所有权的坐落于红海滩旅游停车场西侧商业街商网出租给被告，该商网面积约1200平方米，房间38间，租金为19万元每年。2015年4月9日，原、被告签订了《解除房屋租赁合同协议书》，约定：1、自解除协议签订之日起，双方解除《商业商网租赁合同》；2、被告应于解除协议生效之日起，将房屋移交给原告。但截至起诉之日，被告一直未将租赁房屋返还给原告。原告认为，原、被告双方在《解除房屋租赁合同协议书》上签字盖章之日起，《解除房屋租赁合同协议书》即发生法律效力，被告按照解除协议书约定，于签订当日将租赁房屋返还给原告，被告没有如约返还之行为，系解除协议书的违法行为，依据《合同法》第107条之规定，要求被告赔偿原告未占有、使用房屋的经济损失38万元。 盘锦红海滩建设投资开发有限公司一审辩称，一、答辩人与被答辩人双方签订的《红海滩生态停车场商铺、摊位租赁合同书》为无效合同，所以《解除房屋租赁合同协议书》对答辩人不产生约束力。被答辩人出租给答辩人的坐落于红海滩旅游停车场西侧的商业街商网因未办理环评审批手续，未办理国家相关部门批件，未办理工商执照及组织机构代码证等原因，租赁物的建设违反了《中华人民共和国环境保护法》第19条2款“未依法进行环境影响评价的开发利用规划，不得组织实施；未依法进行环境影响评价的建设项目，不得开工建设”的强制性规定，已于2015年6月1日被大洼区环保局会同公安局、市场监督管理局、赵圈河镇政府等部门共同查封。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“违反法律，行政法规的强制性规定”的合同无效的规定，应认定答辩人与被答辩人双方签订的《红海滩生态停车场商铺、摊位租赁合同书》为无效合同。既然房屋租赁合同属于当然无效合同，那么与后期签订的《解除房屋租赁合同协议书》无关，所以本案中答辩人不再受解除协议内容的约束。二、被答辩人提出的赔偿权利，没有事实和法律依据。2014年7月1日答辩人与被答辩人双方签订《红海滩生态停车场商铺、摊位租赁合同书》时答辩人当场已经向被答辩人交付了第一年的19万元房租。又因2015年6月1日该租赁物已被大洼区环保局会同公安局、市场监督管理局、赵圈河镇政府等部门查封，答辩人已无法对租赁物进行使用，所以，在租赁物被查封之前答辩人已经交付了截止到2015年6月30日的房租，不但不存在赔偿被答辩人损失的情形，反而是多交了一个月的房租。综上，原告的主张没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 一审法院审理查明：原告（甲方）与被告（乙方）于2014年7月1日签订《商业商网房租赁合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的坐落于红海滩旅游停车场西侧商业街商网出租给乙方用于经营，该商网建筑面积约1200平方米，房间38间；乙方租赁商网作为商业商网使用，可转租他人；租赁期限为5年，自2014年7月1日起至2019年6月30日止；每年租金为人民币十九万元，第一年租金在签订合同之日一次性交清，第二年至第五年于每年7月1日交付当年租金；双方还约定了其他权利义务。合同签订后，双方依约履行了各自的义务。2015年4月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《解除房屋租赁合同协议书》一份，约定：一、自本协议生效之日起，以上房屋租赁合同解除，合同解除后，甲乙双方互不追究对方的违约责任。二、乙方应于本协议生效之日起，将房屋移交给甲方，移交前乙方会同甲方验收房屋设施、设备及物品，验收合格后，乙方从承租的房屋搬走。三、截止到合同解除之日，已履行合同期内，租金已付清。双方其他要求事项全部放弃。合同签订后，被告未依照合同约定将租赁房屋移交给原告。现原告以《解除房屋租赁合同协议书》已发生法律效力，被告应将房屋返还给原告，但被告没有如约返还之行为系解除协议书的违约行为为由向法院提起诉讼，要求被告赔偿原告未占有、使用房屋的经济损失38万元。另认定：被告盘锦红海滩建设投资开发有限公司作为原告于2016年2月23日向本院提起诉讼，请求判令其与被告盘锦华博会展服务有限公司签订的租赁合同已解除等诉讼请求，经本院审理认定事实如下：原告出租给被告的租赁物的一部分为原告所有，一部分为案外人刘继成建设。2014年7月1日，原告与案外人刘继成就涉案租赁物签订商业商网房租赁合同，租赁合同期限自2014年7月1日至2019年6月30日止且案外人刘继成允许原告出租。2015年5月28日，大洼县环保局对案外人刘继成做询问笔录，在询问笔录中案外人刘继成承认涉案租赁物坐落于辽宁双台河口国家级自然保护区实验区，该涉案租赁物没有环评审批手续，也没有国家相关部门批件，没有工商执照及组织机构代码证，案外人刘继成在该笔录上签字、确认。同日，大洼县环保局向案外人刘继成下达环境保护行政处罚事先告知书，认定案外人刘继成所建设的商业街属于未批先建，对其作出如下处罚：1、立即停止使用。2、限2015年7月28日前补办相关环保手续。3、处罚人民币190,000.00元。2016年6月1日，大洼区环保局会同县公安局、市场监督管理局、赵圈河镇政府、红海滩管委会等部门，对案外人刘继成的建设项目进行了查封。2015年6月9日，大洼县环保局向案外人刘继成下达环境保护行政处罚决定书，对其处罚人民币190,000.00元。2015年7月23日，被告向大洼县环保局提交行政复议申请书，请求“大洼县环保局解除对红海滩停车场、商业网点的查封并承担赔偿责任”。2015年8月31日，大洼县环保局作出驳回被告行政复议申请决定。2015年9月17日，原告张贴公告，告知原告未与任何单位达成商网租赁协议，也未同意以其他任何单位或个人名义进行商网招租等。后经审理，判决：一、原告盘锦红海滩建设投资开发有限公司与被告盘锦华博会展服务有限公司于2014年8月7日签订的《红海滩生态停车场商铺、摊位租赁合同书》自始无效。二、被告盘锦华博会展服务有限公司于本判决生效后10日内返腾退租赁物。该判决已发生法律效力。 一审法院审理认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案中，讼争的租赁物坐落于辽宁双台河口国家级自然保护区实验区，该租赁物未办理环评审批手续，未办理国家相关部门批件，且该租赁物的建设违反了《中华人民共和国环境保护法》第十九条第二款“未依法进行环境影响评价的开发利用规划，不得组织实施；未依法进行环境影响评价的建设项目，不得开工建设”的规定，且原告在一审法庭辩论终结前仍未取得建设租赁物的相关手续及相关部门的批准建设，讼争租赁物的建设违反法律、行政法规的强制性规定，故原、被告就该租赁物签订的《商业商网房租赁合同》无效。故原告要求被告赔偿原告未占有、使用房屋的经济损失38万元的主张，无法律依据。综上所述，原告的诉讼请求无法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项之规定，作出如下判决：驳回原告刘继成的诉讼请求。案件受理费7000元（原告已预交），由原告刘继成负担。 本案争议的焦点：被上诉人应否赔偿上诉人经济损失。 围绕本案争议的问题，上诉人刘继成认为，双方于2014年7月1日签订的租赁合同于2015年4月9日已经解除，按照解除协议的约定，房屋自2015年4月9日起就应该予以返还，2015年4月9日前的协议，双方互不追究责任，因为本案涉诉的房屋，被上诉人于2015年4月9日就负有返还的义务。上诉人一审主张的是2015年4月9日至起诉前2017年4月20日长达两年的被上诉人没有返还房屋给上诉人造成的房屋物权被损害的经济损失，损失是按照房屋出租的标准进行计算的，本案所涉及的房屋已于2017年4月25日被有关部门拆除。本案是侵权之诉，在双方已经解除租赁协议的情况下，被上诉人没有返还涉诉房屋，对上诉人造成了房屋被占用的侵权经济损失。被上诉人在原一审提交的（2016）辽1121民初573号判决书，诉讼标的是要求确认被上诉人和华博会展公司签订的租赁合同解除的法律效力，同时要求华博会展公司腾迁房屋，并给付腾迁返还房屋之间欠缴的租金。被上诉人作为原告的案件，完全是租赁合同的效力和履行问题。本案上诉人与被上诉人之间是租赁合同终止履行之后，被上诉人没有予以返还，擅自占用房屋达两年，房屋被占用的经济损失。两个案件的诉讼标的不同，不能予以类比。无论上诉人与被上诉人签订的合同有效与否，在2015年4月9日被上诉人都应将房屋返还给上诉人，而被上诉人没有返还，并占用房屋，给上诉人造成的损失比照房屋出租的标准要求赔偿损失应予以支持。被上诉人强调该房屋于2015年6月1日被大洼区环保局查封，这种行政查封的有效期仅为一个月，而查封期间也是在被上诉人占有使用期间，并非是2015年6月1日，以后房屋一直不能使用。行政强制法第25条关于查封有明确的规定，而且该房屋被行政机关下达的决定仅是罚款19万元，并没有停止使用，立即拆除的行政处罚，也就是说从行政处罚决定看，涉诉房屋是具有占用使用权的。因此，被上诉人自2015年4月9日在租赁协议已经被解除，对双方不再具有约束力的情况下，就应该对房屋予以返还，其没有返还，继续占有使用，对上诉人造成的损失应该予以赔偿。上诉人已经提交了被上诉人没有将房屋返还的证据，通过被上诉人向法院提交的一、二审的判决书可以看出被上诉人作为原告诉华博会展公司的案件中，要求华博会展公司腾迁返还房屋，一审起诉时间是2016年4月份，因此通过被上诉人在一审提交的生效判决可以证明被上诉人一直没有将房屋返还给上诉人。上诉人诉被上诉人的诉讼请求与被上诉人诉华博会展公司之间的诉讼请求最大的区别是上诉人要求的是合同解除后，被上诉人占用房屋给上诉人造成的损失，而被上诉人起诉华博会展公司的30万元租金是合同解除前的租金损失，两者存在本质区别，所以租赁合同有效与否，对于本案已经终止履行租赁协议的损失赔偿之诉，没有影响。（2016）辽1121民初573号民事判决的相关内容不能作为本案进行判决的类比。截止到2015年6月9日行政机关对本案涉诉的房屋所作出的行政处罚决定仅仅是处罚19万元，并没有勒令停止使用，所以上诉人的房屋仍然具有使用权和使用性质。查封并不是不让使用，而且查封的时间是一个月。无论合同有效与否，是否使用，也不应由被上诉人一直占有。 围绕本案争议的问题，被上诉人盘锦红海滩建设投资开发有限公司认为，被上诉人于2015年6月30日已经将房屋腾迁给上诉人，双方签订的合同解除协议对本案双方不产生约束力。因双方签订的租赁合同为法定自始无效的合同，再签其他协议也是无效的。该租赁房屋已经于2015年6月1日由多个部门共同查封，该租赁物已经不具备任何使用价值，不管被上诉人是否占用房屋，上诉人首先无权对外再出租，上诉人自己也无权使用该房屋，上诉人没有证据证明该房屋损失的事实和法律依据。如果房屋没有被查封，在被上诉人占用房屋的情形下，可以按照租金的价值向上诉人赔偿损失。本案存在特殊性，上诉人将该房屋出租给被上诉人后，被上诉人又将租赁物转租给了华博会展公司，也一直由华博会展公司占有使用，在被上诉人起诉华博会展公司要求其给付占用租赁物期间的费用时，经过一审、二审法院，发回重审后的一审、二审法院均认定占有租赁物给付租金的截止时间是2015年6月1日，因为这两个案件有牵连关系，均为同一租赁物，另外的案件已经作出了终审判决。如果本案认定被上诉人向上诉人支付占用租赁物期间的时间节点与另案的2015年6月1日不同的话，会出现具有关联关系的案件具有“同案不同判”的结果。被上诉人坚持租赁物的占用时间节点应与另案的2015年6月1日相同。之前被上诉人与华博会展公司之间的多个判决，在被上诉人起诉华博会展公司之前并没有相关的判决认定双方签署的租赁协议是无效的，被上诉人起诉的诉讼请求中，其中一项是解除租赁合同，如果之前就有相应的判决，判令我们的租赁合同无效，就没有该诉求的必要。上诉人也是因为我们之间的租赁合同无效，才起诉我方赔偿损失。被上诉人与华博会展公司的诉讼中，我方的另一项诉讼请求就是要求华博会展公司支付欠缴的30万元租金，这一诉讼请求与上诉人要求被上诉人赔偿损失的诉求是同一回事，都是房屋被别人使用，没有交付房租，两个案件的具体案由和具体的合同性质并不影响到最后认定占用房屋的时间节点。在整个一审和二审诉讼中，上诉人没有提交任何关于被上诉人占用该房屋以及占用该房屋的截止时间点的相关证据，因为上诉人出租的房屋属于违章建筑，房屋经营的性质是商业用途，正是因为违章建筑，被上诉人将房屋转租给华博会展公司后，其没有办法办理相关的经营手续，导致自租赁期内，华博会展公司一直处于停业状态。合同法规定出租人要保证出租房屋符合使用性质，对于上诉人提供的不符合使用性质的租赁物，已经对被上诉人构成了违约。上诉人提到查封的期限仅为一个月，因为本案的租赁物所有权归上诉人所有，至于查封多久，什么时候让使用，以及查封强制拆除的相关处罚文书，只有上诉人才有，所以具体能否使用、什么时候拆除，被上诉人并不知晓，举证责任也不在被上诉人方。被上诉人认为本案的争议焦点应为被上诉人是否给上诉人造成了实际损失，上诉人的上诉请求有无事实和法律依据。截止到2015年6月1日上诉人的建筑物连同红海滩旅游景区内，由大连公司建筑的所有建筑一并拆除的这一结果，导致在被多个部门对租赁物查封后，任何人对租赁物都不具有使用价值。上诉人主张经济损失的诉求，应参照其所受到的实际损失。在租赁物无法对外出租，也无法由上诉人占用使用的情况下，上诉人对租赁物是不存在任何损失的。本案与被上诉人起诉华博会展公司的案件的标的物是相同的。华博会展公司占用租赁物期间，应否向被上诉人支付占用其间的损失以及被上诉人应否支付上诉人占用期间的损失，因为被上诉人起诉华博会展公司已经过了四次法庭审理，均认为租赁物占用的时间节点应为2015年6月1日租赁物被查封之日，所以本案的审理结果可以参考被上诉人与华博会展公司的判决。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人提出被上诉人应赔偿其未占有、使用房屋经济损失的上诉请求。《中华人民共和国环境保护法》第十九条规定“编制有关开发利用规划，建设对环境有影响的项目，应当依法进行环境影响评价。未依法进行环境影响评价的开发利用规划，不得组织实施；未依法进行环境影响评价的建设项目，不得开工建设”。本案中，上诉人所建租赁房屋坐落于辽宁双台河口国家级自然保护区实验区内，该房屋的建设并未获得相关部门的审批，也未办理环境影响评价审批手续，应当属于瑕疵建筑，因上诉人违反了上述法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”、第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”的规定，可以认定上诉人与被上诉人所签订的《商业商网房租赁合同》无效。上诉人所建租赁房屋于2015年5月28日被有关部门作出了“立即停止使用”的处罚，并于2015年6月1日被相关部门予以了查封，作为房屋承租人的被上诉人已无法对该房屋进行使用，在上诉人未办理相关审批手续前，该房屋已不具备相应的使用价值。上诉人未使用该房屋的原因应是其自身及行政处罚而导致的，且上诉人也无充分证据证明其经济损失的存在，现上诉人要求被上诉人赔偿其未占有、使用房屋经济损失的依据不足。 综上，一审判决并无不当，应予维持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7000元，由上诉人刘继成负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 敏 审判员 李宝明 审判员 王 丹 二〇一八年七月三日 书记员 杨皓博