广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初1803号原告：岳爱国，男，1969年5月5日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。原告：朱岁娥，女，1969年11月14日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。共同委托诉讼代理人：陈进，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。被告：广州兆霖房地产开发有限公司，住所地广东省广州市黄埔区丰乐北路泰景中街85号之1房。法定代表人：罗俊强，该公司经理。委托诉讼代理人：罗其通，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄文丽，广东金轮律师事务所律师。原告岳爱国、朱岁娥诉被告广州兆霖房地产开发有限公司（以下简称兆霖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案受理后，依法适用普通程序于2018年5月23日公开开庭进行了审理。岳爱国、朱岁娥的共同委托诉讼代理人陈进，兆霖公司委托诉讼代理人罗其通、娄文丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳爱国、朱岁娥向本院提出诉讼请求：1.判令兆霖公司支付逾期交房的违约金71802.5元（违约金每日按照已付购房款的万分之一计算，从2016年3月31日起计算至2017年8月4日取得竣工验收备案表之日，合同依据为第十四条第二款）；2.判令兆霖公司赔偿14个月的物业管理费3276元，上述两项合计75078.5元；3.要求兆霖公司提供案涉小区的《建设工程竣工验收备案表》；4.本案诉讼费全部由兆霖公司承担。岳爱国、朱岁娥于庭审中撤回第2项和第3项诉讼请求。事实和理由：2015年3月9日，岳爱国、朱岁娥与兆霖公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定岳爱国、朱岁娥购买兆霖公司位于广州市黄埔区丰乐北路128号之三的君和名成花园住宅楼第B1-2幢2603号商品房，购房款总金额为1631875元。合同第12条明确约定，该商品房项目工程应当竣工验收合格，并取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；应当满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第13、14条明确约定，兆霖公司应于2016年3月31日前交付房屋给岳爱国、朱岁娥，延期交房应当每日按总房价款的万分之一标准向岳爱国、朱岁娥支付违约金，但兆霖公司承担的违约金以房款的5%为限。合同第15条明确约定，双方进行房屋验收交接时，兆霖公司应当向岳爱国、朱岁娥提供下列资料：①《建设工程规划验收合格证》；②《建设工程竣工验收报告》；③《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；④供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；⑤人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；⑥《房地产（住宅）质量保证书》；⑦《房地产（住宅）使用说明书》；⑧《临时管理规约》或《管理规约》。其中①-⑤项应出示原件并向岳爱国、朱岁娥提供加盖兆霖公司公章的复印件；⑥-⑦项应提供加盖兆霖公司公章的原件给岳爱国、朱岁娥；⑧项应交由岳爱国、朱岁娥填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，岳爱国、朱岁娥有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由兆霖公司承担。2015年12月22日，兆霖公司向岳爱国、朱岁娥发出《提前收楼通知书》，通知岳爱国、朱岁娥于2016年1月16日办理提前收楼手续并缴交相关费用，并要求岳爱国、朱岁娥预交三个月物业管理费和垃圾处理费。2016年1月16日，岳爱国、朱岁娥前往收楼，但兆霖公司并未向岳爱国、朱岁娥出具上述交楼时应当提供的证件，经岳爱国、朱岁娥询问，兆霖公司口头表示已经取得相关证照，并将于3月31日前提供给岳爱国、朱岁娥。岳爱国、朱岁娥遂在《交房验收记录单》上签字确认，但注明“暂不收楼，待整改完合格后再验收，且相关法定证照应按合同约定的时间提供”。购房者对房屋的接收不影响开发商在不具备交付条件时交房应当承担的违约责任，因为法律对商品房交付条件的规定是强行性的，任何违反法律法规强行性规定的约定均属无效。因此即使岳爱国、朱岁娥同意收楼，但岳爱国、朱岁娥明确作出了要求开发商提供证照的表示，不能因为岳爱国、朱岁娥的收楼行为而免除兆霖公司对交付不符合法律强制性规定的房屋的责任。此后，兆霖公司一直拒绝提供上述证照。后经岳爱国、朱岁娥查询，兆霖公司在交楼时根本未取得《规划验收合格证》与《消防验收合格证》，直到2016年8月12日，兆霖公司才取得《规划验收合格证》，直到2017年6月20日，兆霖公司才取得《消防验收合格证》。而且在交楼后兆霖公司由于无法取得消防验收，还多次组织对消防通道、消防设施进行改造，最终才取得消防验收合格。这无疑是置广大业主的安全于不顾，让业主居住在未取得消防验收合格的房屋内长达17个月之久，万一发生消防事故，后果不堪设想。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，商品房交付时必须取得相应的规划验收合格和消防验收合格。因此，岳爱国、朱岁娥认为，根据《商品房买卖合同》第15条的约定，兆霖公司的行为实际构成交付不合格，未达到法定和约定的交付标准，属于严重的违约行为，应当承担延期履行的违约责任，应当向岳爱国、朱岁娥支付违约金。岳爱国、朱岁娥多次找兆霖公司协商解决此事，兆霖公司均敷衍了事，岳爱国、朱岁娥遂诉至法院，请求法院公正裁决，维护其合法权益。被告兆霖公司辩称：岳爱国、朱岁娥要求兆霖公司支付延期交房的违约金无事实和法律依据，法院应当予以驳回，具体事实和理由如下：一、兆霖公司是应广大业主的要求而提前交楼。合同约定的交楼时间为2016年3月31日，但在2015年12月左右，临近春节期间，由于楼盘广大的业主因提前装修和入住等需求，向兆霖公司提出提前收楼的要求，兆霖公司是为了响应广大业主的需求而发函通知业主提前交付房屋。二、兆霖公司在向岳爱国、朱岁娥提前交付房屋时，岳爱国、朱岁娥已知道兆霖公司尚未取得规划验收和消防验收等证照，兆霖公司也进行口头告知，岳爱国、朱岁娥同意收楼，在此情况下，兆霖公司才将涉案房屋交付给岳爱国、朱岁娥使用，并不存在任何欺诈行为。三、岳爱国、朱岁娥的起诉属于“知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任”的情形。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。”岳爱国、朱岁娥要求兆霖公司支付延期交房违约金的诉讼请求应不予支持。四、根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条延期交房的违约责任的约定，该违约金针对的是出卖人的逾期交房行为，是“逾期交房”违约金，而非“逾期达到交房条件”的违约金。同时，如房屋未达到交房条件，合同赋予买受人拒绝领受权，在此情况下出卖人继续承担逾期交付责任。但买受人一旦接收房屋，出卖人即完成了交付行为，买受人不能再主张“逾期交房”违约金。本案中，岳爱国、朱岁娥前往办理收楼手续时，兆霖公司未能出示合同约定的全部验收资料，岳爱国、朱岁娥也是知道涉案房屋尚未符合交付条件，本可拒绝收楼并依据合同约定向兆霖公司主张逾期交付责任，但岳爱国、朱岁娥并未行使该权利，相反是自愿接收涉案房屋，房屋已实际交付，故不适用《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条延期交房的违约责任的约定，岳爱国、朱岁娥诉请要求兆霖公司支付逾期交房违约金无合同依据，请求法院予以驳回。五、岳爱国、朱岁娥主张的违约金计算标准过高，请求法院予以调整。经审理查明：2015年3月9日，岳爱国、朱岁娥（买方、乙方）与兆霖公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：岳爱国、朱岁娥向兆霖公司购买其开发的君和名成花园住宅楼自编B1-2幢2603房（以下简称涉案房屋），房屋价款1631875元，房屋地址位于广州市黄埔区丰乐北路128号之三（B1-2）2603房。第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2016年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，乙方同意不退房，自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按照已收房款的万分之一向乙方支付违约金，但甲方承担的违约金以已收房款的5%为限。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。其中（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议的，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。同日，双方还签订《补充协议》作为《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件七。《补充协议》第五条关于《买卖合同》第十五条的补充约定：双方同意交房时需提交的资料补充为：以《建设工程竣工验收报告》作为交房条件的，甲方须提交《建设工程竣工验收报告》《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》《临时管理规约》。合同签订后，岳爱国、朱岁娥依约向兆霖公司支付了全部房款，兆霖公司向岳爱国、朱岁娥开具了相应的购房款发票。2015年12月23日，兆霖公司向岳爱国、朱岁娥邮寄《提前收楼通知书》，主要内容为：兆霖公司应广大业主的要求，便于广大业主春节前购买家具及装饰，兆霖公司计划将涉案房屋于2016年1月16日提前交付岳爱国、朱岁娥使用，并通知岳爱国、朱岁娥于2016年1月16日下午前去办理涉案房屋的提前收楼手续。岳爱国、朱岁娥对兆霖公司《提前收楼通知书》中提及的“应业主要求提前通知收楼”予以否认，岳爱国、朱岁娥主张从未要求兆霖公司提前通知收楼。2016年1月16日，岳爱国前往收楼并签署《君和名成花园交房验收记录单》，该记录单打印部分载明：经检查，双方确认，涉案房屋总体质量符合双方合同约定验收标准，个别部位需安排整修。岳爱国在该记录单上填写了如下整修内容：主人房墙面不平、地板不平等。岳爱国在业主签章处注明“暂不收楼，待整改完合格后才验收”。2016年3月26日，岳爱国第二次签署《君和名成花园交房验收记录单》。该记录单打印部分亦载明：经检查，双方确认，涉案房屋总体质量符合双方合同约定验收标准，个别部位需安排整修。岳爱国在该记录单中提出了“卫生间地漏有锈、玻璃门补漏”等整修要求，并在业主签章处注明“整改维修好后，同意收楼”。同日，岳爱国还在《君和名成花园业主钥匙接收表》上签名，确认接收了涉案房屋的钥匙。岳爱国、朱岁娥主张“整改维修好后，同意收楼”的意思是兆霖公司整改后仍不符合要求，岳爱国、朱岁娥仍然要求兆霖公司继续整改，所有的整改完成达到合格标准后才同意收楼，岳爱国、朱岁娥领取临时钥匙的行为并不代表其已经事实上接收了兆霖公司的交付，岳爱国、朱岁娥主张2017年4月7日前还没完成最终交付。兆霖公司抗辩涉案房屋经过第一次整改后，仍有瑕疵，但岳爱国、朱岁娥于2016年3月26日同意收楼，且接收了钥匙并完成收楼手续，岳爱国、朱岁娥同意收楼后仍要求兆霖公司继续履行整改维修义务。岳爱国、朱岁娥还主张兆霖公司通知其提前收楼存在欺诈行为，具体表现形式为从未告知其涉案房屋在收楼当天尚不符合法定和合同约定的交楼条件，而事先制造交楼的假象，从而规避延期交付的违约责任。兆霖公司抗辩收楼时已明确告知岳爱国、朱岁娥涉案房屋的规划验收和消防验收正在办理中。岳爱国、朱岁娥还提交了兆霖公司提供的《住宅质量保证书》一份，上面的竣工验收时间和交付使用时间均为空白，岳爱国、朱岁娥据此主张其签署《君和名成花园交房验收记录单》的行为是进行质量验收，兆霖公司并未确认该次验收房屋行为的发生时间就是涉案房屋的交付使用时间，故其验收房屋行为不构成商品房的交付行为。2016年5月7日，朱岁娥向广州君和物业管理有限公司提交了《空调、防盗系列安装申请表》，申请装修项目为安装防盗门等。2016年6月14日，朱岁娥的装修经广州君和物业管理有限公司验收合格。另查明：涉案房屋于2016年1月5日竣工验收，于2016年8月12日通过规划验收，于2017年6月20日通过消防验收，于2017年8月4日取得《竣工验收备案表》。岳爱国、朱岁娥于2017年11月14日取得涉案房屋的不动产权证书。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》、发票、提前收楼通知书、EMS快递单、《君和名成花园交房验收记录单》《君和名成花园业主钥匙接收表》《住宅质量保证书》《空调、防盗系列安装申请表》、消防验收公告、规划验收公告、不动产权证及当事人陈述等证据证实。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。双方对涉案房屋在合同约定的交楼时间内尚未通过规划验收和消防验收予以确认，本院对此亦予以确认。本案的争议焦点为岳爱国、朱岁娥在涉案房屋没有取得规划验收、消防验收的情况下同意收楼，兆霖公司是否需要承担违约责任。首先，对于实际收楼时间的认定。从双方提交的证据来看，岳爱国于2016年1月16日第一次前往收楼，但在《君和名成花园交房验收记录单》中提出了诸多需要整改的问题，并明确需要整改合格后再收楼。2016年3月26日，岳爱国第二次前往收楼，在《君和名成花园交房验收记录单》中再次提出了“卫生间地漏有锈、玻璃门补漏”等整修要求，并在业主签章处注明“整改维修好后，同意收楼”。虽然双方对岳爱国在该记录单中的备注发生争议，但岳爱国于当天接收了涉案房屋的钥匙，完成了涉案房屋的交付，故本院认定岳爱国、朱岁娥的实际收楼时间为2016年3月26日。岳爱国、朱岁娥主张其于2016年3月26日的行为不是收楼，而是对房屋质量进行验收和商品房交付的预备行为，缺乏理据，本院不予采信。至于岳爱国于2016年3月26日在《君和名成花园交房验收记录单》记载的问题，属于房屋的质量瑕疵，应由兆霖公司承担维修义务。其次，岳爱国、朱岁娥主张兆霖公司通知岳爱国、朱岁娥提前收楼存在欺诈行为，根据举证责任分配，岳爱国、朱岁娥应对此承担举证责任。岳爱国、朱岁娥在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件时已经明确知晓收楼的条件和程序，其在收楼时既享有权利也要履行义务，其可以要求兆霖公司提供合同约定的收楼所需的全部文件，在兆霖公司无法提供时，可以拒绝收楼。岳爱国、朱岁娥作为具有完全民事行为能力的成年人，在实际收楼后又主张兆霖公司存在欺诈行为，未提交证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，本院对岳爱国、朱岁娥的主张不予采信。再次，岳爱国、朱岁娥在知晓涉案房屋尚不符合法定和合同约定的交楼条件的情况下，有权拒绝收楼，却仍然于2016年3月26日收楼，进而对涉案房屋进行了装修，应视为其于2016年3月26日同意收楼，当天已完成了涉案房屋的交付。综上，本院认为，岳爱国、朱岁娥知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，在实际收楼后又主张逾期交房违约金缺乏法律依据，本院对岳爱国、朱岁娥的全部诉讼请求依法予以全部驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告岳爱国、朱岁娥的全部诉讼请求。案件受理费1595元，全部由原告岳爱国、朱岁娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长  刘治家审判员  李小伟审判员  王 梦二〇一八年七月十八日书记员  黄曼玲陈婷玉