广州铁路运输第一法院行 政 裁 定 书(2018)粤7101行初774号原告：陈伟山，男，1962年9月8日出生，汉族，身份证住址:广州市越秀区越华路54号204房，公民身份号码:440104196209080436。被告：广州市越秀区旧城改造项目办公室，住所地：广州市越秀区吉祥路28号2楼，统一社会信用代码：124401047577937868。法定代表人：廖志坚，职务：主任。委托代理人：朱琦，该办工作人员。委托代理人：朱志军，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州市越秀区房屋管理局，住所地：广州市越秀区吉祥路28号，统一社会信用代码：11440104007496520B。负责人：罗学文，职务：局长。委托代理人：刘再冰，该局工作人员。原告陈伟山诉被告广州市越秀区旧城改造项目办公室(下称越秀区旧改办)、广州市越秀区房屋管理局（下称越秀区房管局）入住通知书及行政复议一案，本院于2018年1月24日受理后，依法组成合议庭，于2018年3月22日公开开庭审理了本案。原告陈伟山，被告越秀区旧改办的委托代理人朱琦、朱志军，被告越秀区房管局的委托代理人刘再冰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈伟山诉称，2011年8月5日，原告与被告越秀区旧改办签订了《广州市越秀区珠光路北侧改造项目私房拆迁补偿安置（回迁）协议书》（下称《回迁协议》）。2015年8月14日，被告越秀区旧改办向原告发出《回迁通知》。2016年1月27日，原告以回迁房未竣工为由，请求确认上述《回迁通知》无效，并获广州市越秀区人民法院及广州市中级人民法院支持，案号分别为(2016)粤0104民初1424号和(2016)粤01民终18407号。2016年12月23日，被告越秀区旧改办重新向原告发出《回迁通知》及《广州市越秀区珠光路北侧改造项目私房拆迁补偿安置（回迁）补充协议书》（下称《补充协议》）草案一份。原告审核后，通过电话和上门向被告越秀区旧改办明确表示不接受该草案，被告越秀区旧改办回应可以协商修改。2017年1月24日，原告交被告越秀区旧改办《补充协议》修改意见一份，并嘱尽早回复，其后多次电话催促问询，但一直没有结果。2017年3月17日，原告收到被告越秀区旧改办寄送的《入住通知书》和《收楼须知》各一份，《收楼须知》第四条将《补充协议》列为收楼的必需资料之一，原告电话告知被告越秀区旧改办对《入住通知书》的异议及希望继续协商的意愿，被告越秀区旧改办则表示坚持原立场不变。2017年3月27日，原告向广州市越秀区人民法院提起民事诉讼，请求确认该《入住通知书》无效，案号为(2017)粤0104民初7478号。2017年4月29日，法院称被告越秀区旧改办提出管辖权异议并要求将此诉移交广州铁路运输第一法院审理。2017年5月31日，广州市越秀区人民法院裁定此诉为行政诉讼。2017年8月17日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终14701号民事裁定维持广州市越秀区人民法院的裁定。2017年9月14日，原告向广州市越秀区人民政府提起行政复议。2017年9月22日，广州市越秀区人民政府以文件交换方式转交被告越秀区房管局审理。2017年11月2日，原告收到被告越秀区旧改办签发日期为2017年10月27日的书面答复。2017年11月9日，原告向被告越秀区旧改办提交《反驳书》；2017年12月13日，应原告要约，双方就此复议协商。2018年1月6日，原告收到被告越秀区房管局签发日期为2018年1月5日的《行政复议决定书》。原告认为：1、被告越秀区房管局复议程序违法。由于广州市越秀区人民政府于2017年9月22日交换本复议申请给被告越秀区旧改办，被告越秀区旧改办作出的书面答复及被告越秀区房管局作出的复议决定均超过法定时限。2、被告越秀区旧改办的具体行政行为没有法律依据。被告越秀区旧改办没有提供原告必须签定《补充协议》的相关法律法规，更不能证明其有权将《补充协议》捆绑在《入住通知书》里作为收楼条件。按照《城市房屋拆迁管理条例》及《广州市城市房屋拆迁管理办法》，双方已签订的《回迁协议》中对回迁时间、地点、面积、计价和争议的解决均有明确的约定，被告越秀区旧改办没有汲取《回迁通知》被法院裁定无效的教训，明知双方在《补充协议》上未达成共识，仍将其列为收楼的必需条件，企图修改协议对回迁面积的约定并将其单方提出的《补充协议》草案强加于人；由于被告越秀区旧改办非法将《补充协议》绑定在《入住通知书》里，变相剥夺了原告按双方签订的《回迁协议》收楼的合法权利，致使原告不能在《入住通知书》指定的时间内办理收楼手续，直至今日仍无法回迁而蒙受重大损失，已构成违约，因此，原告请求撤销该《入住通知书》合法合理。本案的起因是由于双方对回迁面积误差的计算方法存在争议（商铺原协议以套内面积计算，但被告越秀区旧改办只提供建筑面积并承认套内面积达不到原约定；住宅新增加面积则远超3％的误差率），原告提出应按建设部《商品房销售管理办法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》解决，被告越秀区旧改办则认为上述法规不适用于本案，原协议第十一条已对争议的处理有明确的约定，而且原告同意按被告越秀区旧改办计算方法先交款收楼，但保留依法解决争议的权利，故原告提起本案行政诉讼，请求法院判令：1、撤销被告越秀区房管局于2018年1月5日作出的越房行复〔2017〕1号《行政复议决定书》；2、撤销被告越秀区旧改办于2017年3月15日作出的《入住通知书》；3、由两被告承担本案的诉讼费。被告越秀区旧改办辩称，一、《入住通知书》的内容合法，被告越秀区旧改办发出《入住通知书》的行为也未侵犯原告的合法权益，不属于行政诉讼审查范围，应当驳回原告第二项诉讼请求。根据双方签订的《回迁协议》第五条的约定，发入住通知是被告越秀区旧改办的合同义务，是对原协议的履行行为。入住通知的主要目的是告知原告按时前往指定地点办理入住手续，同时附上《收楼须知》告知原告收楼的流程及手续以便顺利完成交付手续。通知并安排原告入住是被告越秀区旧改办履行合同主要义务的一种表现，告知收楼流程及手续是被告越秀区旧改办在履约过程的一种附随义务，履行合同义务行为并未侵犯原告的合法权益。根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第一条的规定，发送《入住通知书》是阶段性履约行为的体现，并未对原告的权利义务产生实际影响，因此不属于行政诉讼审查范围，依法应当予以驳回。二、发出《入住通知书》的行为程序正当、内容合法，不存在法定撤销事由，而《入住通知书》中内容众多，原告不能因为不同意签订《补充协议》就要求撤销整个《入住通知书》。原协议第三条约定了被告越秀区旧改办应付余款与原告应付的回迁房价款于回迁入住时同时支付（结算），由于签订原协议时房屋尚未建成，不具备结算的条件。原协议对于结算依据、结算结果、结算款支付方式、违约责任等事宜均未作出明确，仅仅凭借原协议无法完成结算手续，双方在回迁入住时签订《补充协议》，就结算款、支付方式、回迁房的具体门牌号和房号、住宅专项维修资金及相关违约责任等进行补充约定，以明确各方权利义务，是完成结算手续、避免日后产生争议的有效方式。同时，《补充协议》是在原协议的基础上对结算问题的完善约定，并非对原协议的变更修改，被告越秀区旧改办也不存在强加草案于原告的情形，纯属原告捏造。而提供《补充协议》也只是《入住通知书》部分内容，其他部分内容及相应的法律效力与此无关，撤销整个《入住通知书》没有事实和法律依据。因此，通知告知原告一并提供《补充协议》的内容并不违法，被告越秀区旧改办发出《入住通知书》的程序正当，不存在撤销该通知的法定事由。三、本次纠纷实质上是原告违反原协议约定，企图突破原合同约定以减少支付相应款项，拒不配合被告越秀区旧改办办理最终结算，企图通过拖延回迁进度，谋取合同外利益。就签订《补充协议》行为本身，原告并无异议，其曾就协议内容等提出多次修改意见。双方的争议焦点在于协议中关于差价款的结算问题，原告企图突破原合同约定以减少支付相应款项，完全没有事实和法律依据。原协议约定了双方在回迁入住时同时结算，原告未完成结算手续时，被告越秀区旧改办有权行使同时履行抗辩权而拒绝交付房屋，因此导致的相关房价款无法按时结算及相应的不利后果应当由原告承担，其中包括延期收楼等。另外，关于回迁房的选择、面积及价款处理问题，原协议第六条已作出了明确的约定，就面积差价结算问题应当按照原协议约定处理。由于双方签订原协议时涉案楼盘仍在开发建设，无法确定预测绘面积及最终测绘面积，因此，原协议约定的回迁房的面积是原告要求回迁房至少达到的建筑面积，约定最终面积以市房地产登记部门认定的为准。除此之外，双方就面积差价的计算方式、标准进行了详细约定，即针对住宅部分，原告所选择的2栋22楼A2R户型按11729元/平方米计算；3栋22楼B4户型中的24.64平方米按11476元/平方米计算，超出24.64平方米（含24.64平方米）以外的面积由原告按17450元/平方米向被告越秀区旧改办购买。《补充协议》第五条仅根据原协议约定的面积差价计算方式、标准对结算款直接进行了计算，以确定最终差价款数额，未违反原协议的约定。四、原告选择的两套住宅的面积均远大于原协议约定的至少回迁的面积，原告明知有利可图，故意向被告越秀区旧改办主张以突破原协议约定的计算方法、标准，以不适用于安置房的《商品房销售管理办法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》之相关规定处理面积差问题，企图谋取合同外利益以损害被告越秀区旧改办的合法权益。前述司法解释中有关3%以上面积差的规定，能让原告仅支付3%的面积差价款而无偿取得超出3%部分的面积，原告如此主张的不当得利目的显而易见。五、原告主张《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》解决面积差问题违反原协议约定。首先，关于回迁房面积差处理，原协议第六条已有明确约定。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第一条规定了本解释的适用范围，涉案楼盘属于因历史原因烂尾而复建的安置房，并非前述解释所称的商品房，因此，涉案物业不应适用前述解释，原告的主张于法无据。综上所述，被告越秀区旧改办的行为无法定撤销事由，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请法院充分考虑现时社会秩序与公平正义，依法驳回原告的全部诉讼请求。被告越秀区房管局辩称，一、我局作出的行政复议决定程序合法。根据《中华人民共和国行政复议法》第六条、第十五条第三款的规定，我局是被告越秀区旧改办的主管单位，应受理原告不服被告越秀区旧改办于2017年3月15日作出的《入住通知书》而提起的行政复议。根据《中华人民共和国行政复议法》第十七条的规定，我局负责法制工作的机构于2017年10月9日在局内部的文件流转系统看到区法制办的转送函，根据上述规定，在5个工作日内作出受理该行政复议的决定，受理日期为2017年10月9日。并于受理之日起7个工作日内将提出答复通知书通过公文流转系统发给被告越秀区旧改办，被告越秀区旧改办于10日内将行政复议答复书提交我局。因案情复杂，按照《中华人民共和国行政复议法》第三十一条的规定，我局延长了一个月作出行政复议决定。二、我局维持被告越秀区旧改办《入住通知书》的行为合法。我局认为被告越秀区旧改办发出的《入住通知书》程序正当、内容适当，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款的规定，维持被告越秀区旧改办于2017年3月15日作出的《入住通知书》。我局认为，根据原告与被告越秀区旧改办签订的《回迁协议》第五条的约定，被告越秀区旧改办向原告发出《入住通知书》，告知原告办理收楼手续的时间以及临时安置补助费截止发放的时间，在其附件《收楼须知》告知原告办理收楼手续所需的资料。被告越秀区旧改办向原告发出《入住通知书》是履行协议约定的行为，《收楼须知》是被告越秀区旧改办履行协议过程中的一种附随义务，前述行为程序合法，《入住通知书》内容适当。首先，根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十五条第一款的规定，原告作为被拆迁人有义务缴交回迁房差价款。其次，《回迁协议》没有详细约定缴交回迁房差价款和收楼的先后顺序、回迁房差价款的具体金额及缴交时间等问题，因此，双方在办理收楼手续前应就上述问题等进行补充约定，签署《补充协议》。最后，《收楼须知》中原告办理收楼手续时需提供缴交回迁房差价款凭证的要求及《补充协议》没有增加原告的义务，也没有超越《回迁协议》的约定。《入住通知书》载明了办理收楼手续的时间及所需的资料，但是原告逾期不办理收楼手续或未能全部提供所需资料并不会被取消收楼资格，故实体上并不会减损原告获得拆迁补偿的权利。发出《入住通知书》时双方尚未就《补充协议》达成共识，但在不减损原告权利、不增加原告的义务的情况下，双方仍可通过后续的协商一致签订前述《补充协议》。综上，我局作出的越房行复〔2017〕1号《行政复议决定书》合法正当，请求予以维持。经审理查明，2011年8月5日，被告越秀区旧改办（甲方）与原告（乙方）签订《回迁协议》。该协议约定：根据《城市房屋拆迁管理条例》及《广州市城市房屋拆迁管理办法》的规定以及《拆迁许可证》（拆许字(2008)21号），甲方拆迁乙方所有的房屋。甲乙双方经友好协商达成房屋拆迁补偿协议如下：乙方被拆迁的房屋座落越秀区珠光路××号（下称原址房屋），合法产权建筑面积148.67平方米，选择的补偿安置方式为原地段房屋产权调换，即回迁安置。该协议第三条被拆迁房屋的补偿款及支付方式约定：甲方同意补偿给乙方房屋补偿款共2607167.4元（含全部的费用），乙方将腾空的原址房屋交付给甲方及乙方结清原址房屋的水、电、煤气、电信、电话、电视等费用后，甲方向乙方一次性支付18633元，余款2588534.4元用于回迁时结算。甲方应付的余款与乙方应付的回迁房价款同时支付（结算）。支付方式：核算各自应收应付款项的差价，由应支付差价的义务方向对方支付差价。该协议第五条临时安置补助费约定：甲方应向乙方支付的临时安置补助费为7173.3元/月，临时安置补助费从乙方将腾空的原址房屋交付给甲方之日起计至甲方向乙方发出入住通知之日的第3个月止。甲方每月25日前向乙方支付当月的临时安置补助费7173.3元。该协议第六条回迁房的选择、面积及价款约定：（一）甲方同意乙方原址房屋首层和首层阁楼的面积49.33平方米回迁安置沿珠光路首层一线商铺，首层商铺的门面和商铺内的净宽度为4.3米，套内建筑面积约为49.33平方米，双方互不补差价款。（二）甲方同意乙方原址房屋余下的99.34平方米面积选择2套回迁房，所选择回迁房为2栋22楼A2R户型和3栋22楼B4户型，回迁房为2栋22楼A2R户型面积为84.7平方米，3栋22楼B4户型面积为48.1平方米，回迁房的面积最终以市房地产登记部门认定的为准。（三）乙方应向甲方支付回迁房的价款，乙方所选择的回迁房2栋22楼A2R户型按11729元/平方米计算，3栋22楼B4户型中的24.64平方米按11467元/平方米计算，超出24.64平方米（含24.64平方米）以外的面积由乙方按17450元/平方米向甲方购买。甲方于本协议签订之日起计的四年内（即2015年8月30日前）向乙方发出回迁通知书。2015年8月14日，被告越秀区旧改办向原告发出《回迁通知》，要求原告办理回迁手续。原告不服，诉至广州市越秀区人民法院，要求确认被告越秀区旧改办向原告发出回迁通知的内容与行为无效等。2016年，广州市越秀区人民法院作出（2016）粤0104民初1424号民事判决，判决被告越秀区旧改办向原告发出的《回迁通知》无效等。被告越秀区旧改办不服，提出上诉。2017年，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终18407号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2016年12月23日，被告越秀区旧改办向原告发出《回迁通知》，要求原告办理回迁手续。之后，原告向被告越秀区旧改办提交《（回迁）补充协议书修改意见》，主要对差价结算方式及金额等提出了修改意见。2017年3月15日，在回迁房已经竣工验收的情况下，被告越秀区旧改办向原告发出《入住通知书》及其附件《收楼须知》。其中，《入住通知书》载明：2017年1月12日至2017年4月15日为收楼手续的办理时间，以及临时安置补助费发放至发出通知之日的第3个月止。《收楼须知》载明：办理收楼手续需提供《入住通知书》及《收楼须知》、缴交住宅专项维修资金凭证、缴交回迁房差价款凭证、回迁协议书及补充协议等。2017年9月14日，原告不服上述《入住通知书》提起行政复议。2017年10月9日，被告越秀区房管局受理该行政复议。2017年10月17日，被告越秀区房管局向被告越秀区旧改办作出《提出答复通知书》。2017年10月27日，被告越秀区旧改办作出《行政复议答复书》。2017年12月6日，被告越秀区房管局作出《行政复议延期审理通知书》，将案件审理期限延长至2018年1月5日，并将该通知书送达给原告和被告越秀区旧改办。2018年1月5日，被告越秀区房管局作出越房行复〔2017〕1号《行政复议决定书》，决定维持被告越秀区旧改办作出的诉争《入住通知书》。当日，被告越秀区房管局将上述《行政复议决定书》通过邮寄、公文交换的方式分别送达给原告和被告越秀区旧改办。诉讼中，原告、被告越秀区旧改办陈述双方一直未就《回迁协议》的部分条款协商一致，故双方未在《补充协议》上签字（盖章），该协议主要是对回迁房差价结算方式、金额进行进一步约定。另查，原告不服诉争《入住通知书》向广州市越秀区人民法院提出民事诉讼，要求确认诉争《入住通知书》无效。广州市越秀区人民法院于2017年3月27日立案受理，2017年5月31日，广州市越秀区人民法院作出（2017）粤0104民初7478号民事裁定，认为该案不属于民事诉讼受案范围，故驳回原告的起诉。原告不服，提出上诉。2017年，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终14701号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。以上事实，有广州市越秀区珠光路北侧改造项目私房拆迁补偿安置（回迁）协议书、回迁通知、民事判决书、民事裁定书、（回迁）补充协议书修改意见、入住通知书、收楼须知、提出答复通知书、行政复议延期审理通知书、行政复议决定书、快递单、各方当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款规定：“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；……（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；……”涉案拆迁补偿安置协议是被告越秀区旧改办与原告依据《城市房屋拆迁管理条例》所达成的协议，属于平等主体之间签订的民事合同，根据《最高人民法院关于当事人之间达成了拆迁补偿安置协议仅就协议内容发生争议的，人民法院应予受理问题的复函》可知，该案不属于行政诉讼受案范围，且该协议于2011年8月5日签订，属于2015年5月1日新修改的《中华人民共和国行政诉讼法》施行之前形成的合同，根据当时的法律规定和人民法院处理此类纠纷的通常做法，一般不纳入行政诉讼受案范围，主要由当事人通过民事途径寻求救济。而诉争《入住通知书》属于履行协议的过程性行为，是涉案拆迁补偿安置协议的附随义务，故原告的起诉不属于行政诉讼受案范围，应裁定予以驳回。再者，由于涉案协议第三条第二款已经约定，被告越秀区旧改办应付的余款与原告应付的回迁房价款同时支付（结算），《补充协议》主要是对回迁房差价结算方式、金额进行进一步约定，而诉争《入住通知书》仅是通知原告办理收楼手续以及临时安置补助费发放事宜，没有增加原告的义务，对原告的权益不产生影响，故原告的起诉不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条规定，应裁定予以驳回。至于回迁房面积误差的结算方式，双方可通过协商、诉讼等方式进行解决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）、（八）项的规定，裁定如下：驳回原告陈伟山的起诉。本案预收受理费50元退还给原告陈伟山。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。审 判 长  叶 莉人民陪审员  梁敏勤人民陪审员  何国梅二〇一八年七月十七日书 记 员  罗舒婷