广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2015)佛顺法伦民初字第372号原告颜志华。委托代理人陈海云，广东聚理律师事务所律师。被告何文忠。原告颜志华诉被告何文忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月12日立案受理后，依法由审判员梁嘉莹适用简易程序独任审判，于2015年7月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈海云、被告何文忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年8月20日，原告和陈燕颜、何文镇及被告签订《房地产买卖合同》，约定案外人陈燕颜、何文镇及被告将位于佛山市顺德区伦教镇的三间房屋卖给原告。该三间房屋的交易金额为2000000元，原告分期付款。双方约定原告在2014年10月20日前付清购房款后，卖方务必携带有关资料到房地产管理部门办理三所房产过户手续。案外人陈燕颜、何文镇及被告保证上述三处房产没有纠纷和其他权利限制。陈燕颜、何文镇及被告收到全部房款后逾期未过户给原告的作悔约处理，本合同即告解除，应在悔约之日起30日内赔偿违约金1000000元并退回全部购房款。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款，但由于被告的原因导致被告名下的两处房产不能过户转让。在2014年底到2015年5月，原、被告对违约金的数额协商不成。2015年5月25日，被告退回原告购房款2000000元，但没有支付违约金。为维护原告的合法权益，现请求：一、判令解除双方的《房地产买卖合同》；二、判令被告承担违约责任，支付违约金1000000元；三、诉讼费用由被告承担。诉讼中原告明确第一项诉讼请求为：解除房地产买卖合同中原告与被告就位于佛山市顺德区伦教街道办事处鸡洲村委会六村大湾的房屋及位于佛山市顺德区伦教街道办事处鸡洲村委会六村书塾队的房屋的买卖合同关系。被告辩称，同意解除双方的房屋买卖合同关系，但认为双方约定的违约金1000000元过高，应以50000元为宜。且被告也没有经济能力支付过高的违约金。被告名下的两处房屋是因为被法院另案查封，才无法在约定的期限内过户，后来被告在2015年5月25日将2000000元购房款返还给原告。原告在诉讼中提供的证据及被告的质证意见如下：1.原告身份证复印件、被告身份证复印件、被告结婚证复印件各1份，证实原、被告诉讼主体资格，以及被告的合法妻子是陈小洁。2.房地产买卖合同原件1份，证实2012年8月20日，原告与陈燕颜、何文镇及被告签订了房地产买卖合同1份，约定将三间房屋卖给原告，三间房屋成交价为2000000元，并约定了2014年10月前付清购房款后到房产部门办理过户手续，双方约定违约条款是被告保证三处房产没有法律的纠纷和障碍，否则违约的就需支付违约金1000000元及退回全部购房款。3.权属证明原件2份、房地产权证复印件3份，证实被告名下的两处房产截止2015年6月都是属被告所有，以及陈燕颜和何文镇所有的房屋截止2015年7月都未过户。4.银行转账凭证复印件（加盖银行公章）15份，证实原告于2014年10月已经按照合同的约定将购房款2000000元支付完毕，其中有50000元为现金支付，余款是通过向被告妻子陈小洁转账支付。另外，被告于2015年5月25日将上述购房款2000000元退回给原告。被告的质证意见：对上述证据1-4的真实性均无异议。被告在诉讼中没有提供任何证据。案经开庭审理，经庭审质证、认证，本院对上述证据作如下定：原告提供的证据1-4，被告对其真实性无异议，本院予以确认。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：2012年8月30日，被告及案外人陈燕颜、何文镇、陈小洁、胡妙波（五人作为卖方、合同中称为甲方），与原告、案外人罗焕萍（两人作为买方，合同中称为乙方）签订了《房地产买卖合同》一份。合同约定，甲方自愿将座落于佛山市顺德区伦教街道办事处鸡洲村委会六村大湾（登记权属人为被告何文忠）、座落于顺德区伦教镇鸡洲六村书熟队（登记权属人为被告何文忠）、座落于佛山市顺德区伦教街道办事处鸡洲村委会六村灰沙巷（登记权属人为陈燕颜、何文镇）合共三所房产出售给乙方。双方约定上述三所房产的成交价格共为2000000元。签订合同时，甲方已收到乙方支付的首期购房款现金人民币50000元，乙方承诺在2014年10月20日前分26期（每月19日为一期，每期75000元）支付给甲方。当甲方在2014年10月20日前收到全部款项，务必携带有关资料到房地产管理部门办理三所房产的过户手续。甲方决定中途不卖或收到全部房款后逾期未过户给乙方的，作甲方悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起30日内赔偿乙方悔约金1000000元，同时把所收的全部购房款退还给乙方。合同签订后，原告依约于2012年9月至2014年10月期间向被告支付了各期款项，连同合同签订前已收取的首期款50000元，合共支付了2000000元。原告履行了付款义务后，由于涉案的座落于佛山市顺德区伦教街道办事处鸡洲村委会六村大湾（登记权属人为被告何文忠）和座落于顺德区伦教镇鸡洲六村书熟队（登记权属人为被告何文忠）两处房产被法院另案查封，故无法依照合同约定办理过户手续。另外，由于三处房产是捆绑出售，原、被告及案外人亦无法单就座落于佛山市顺德区伦教街道办事处鸡洲村委会六村灰沙巷（登记权属人为陈燕颜、何文镇）房产的交易达成协议，故涉案的三处房产均未能依约办理过户手续。2015年5月25日，被告通过其妻子陈小洁的账户向原告返还购房款2000000元，但原、被告双方就违约金的问题协商无果，原告遂提起诉讼。另查，案外人陈燕颜、何文镇、胡妙波、陈小洁均对解除涉案合同没有异议。原告及案外人陈燕颜、何文镇、胡妙波均确认已协商一致解除位于佛山市顺德区伦教街道办事处鸡洲村委会六村灰沙巷房屋的买卖关系。另外，庭审中，原告明确本案中仅向被告一人主张违约责任。本院认为，原、被告之间就座落于佛山市顺德区伦教街道办事处鸡洲村委会六村大湾（，登记权属人为被告何文忠）、座落于顺德区伦教镇鸡洲六村书熟队（登记权属人为被告何文忠）的两处房产建立的房屋买卖合同关系合法有效，应受法律保护。由于庭审中被告对解除上述两处房产的房屋买卖合同关系无异议，本院予以准许。合同自2015年7月15日（即庭审之日）起解除。由于原告已经依约支付了购房款，但因被告的个人原因未能按照约定办理房产的过户手续，被告的行为显属违约，故被告应根据合同的约定向原告支付违约金。被告辩称，双方约定的违约金1000000元过高，请求法院依法调整。本院认为，由于原告并未提供证据证实因违约造成的损失情况，结合本案的实际，本院认为双方在合同中约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定及参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率水平，本院酌定被告应向原告支付违约金150000元。原告主张超出部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告颜志华与被告何文忠就座落于佛山市顺德区伦教街道办事处鸡洲村委会六村大湾（，登记权属人为被告何文忠）、座落于顺德区伦教镇鸡洲六村书熟队（登记权属人为被告何文忠）的两处房产所建立的房屋买卖合同关系自2015年7月15日起解除；二、被告何文忠应于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向原告颜志华支付违约金150000元；三、驳回原告颜志华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6900元（原告已预交），由原告颜志华负担5865元，由被告何文忠负担1035元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁嘉莹二〇一五年八月十一日书记员  何嘉惠