广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3024号上诉人（原审被告）：朱洁莹，住广州市越秀区。委托代理人：刘晓军，广东信德盛律师事务所律师。委托代理人：麦嘉文，广东信德盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴志勇，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：李小芳，住广东省河源市源城区。两被上诉人共同委托代理人：秦明禄，广东合邦律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人：郭志明，广东合邦律师事务所律师。上诉人朱洁莹因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第236号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：据广州市房地产档案馆2014年8月14日查册单显示，位于广州市天河区花城大道766号128房（以下简称“涉案商铺“）的权属登记人为朱洁莹，建筑面积9.3623平方米，其中套内建筑面积4.459平方米，规划用途为商业，无抵押、查封情况。2010年12月28日，朱洁莹办理《委托公证书》，委托广州德馨投资有限公司、广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称“万城公司”）代为签订涉案商铺认购书和商铺买卖合同、代为收取所有售房款等。2011年1月23日，吴志勇、李小芳向万城公司支付涉案商铺的定金100000元。2011年2月13日，吴志勇、李小芳向广州安某顾问有限公司支付签约费1300元，朱洁莹否认委托该公司收取该款。2011年2月13日，吴志勇、李小芳向万城公司支付涉案商铺的首期款586615元。2011年2月13日，吴志勇、李小芳向广东银浦担保有限公司支付按揭费3400元，朱洁莹否认委托该公司收取该款。2011年2月13日，吴志勇、李小芳（买受人）、万城公司（出卖人即朱洁莹的委托代理人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买涉案商铺，商铺建筑面积共9.36平方米，其中套内面积4.46平方米，商铺为现房，房价款总金额为1366615元，买受人选择按揭付款方式支付购房款：（1）2011年2月15日前支付全部房价款的50%（包含定金）即686615元；（2）其中房价款680000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；备注1：买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的办理机构办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任；备注2：如银行实际贷款与买受人的申请贷款额度之间有差额的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的机构）或出卖人电话或书面通知后15天内以现金方式支付该差额部分款项，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；备注3：如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或者银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的办理机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；（第五条）买受人如未按本合同规定的时间付款，出卖人有权单方提出和决定解除本合同，若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约金没收，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款的千分之一的标准向出卖人计付违约金；（第十四条）本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合，出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金，买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款千分之一的标准向买受人支付违约金；等等内容。2011年2月16日，吴志勇、李小芳向万城公司支付税费42529元。2011年6月1日，吴志勇、李小芳向广东银浦担保有限公司支付按揭费3950元，朱洁莹否认委托该公司收取该款。2011年9月5日，吴志勇、李小芳（买受人）、朱洁莹（出卖人）签订《商铺买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：买受人自愿购买出卖人提供的涉案商铺，买受人向出卖人申请变更购房款，分别为：2011年2月15日前支付686615元；出同贷后三个月内支付140000元；其中房价款540000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账户；买受人如未能按本协议规定的时间付清全部款项，则按买卖合同第五条处理。本补充协议是买卖合同不可分割的部分，如有冲突，则以本补充协议的约定为准。2014年1月21日，吴志勇、李小芳以朱洁莹不能办理按揭贷款手续且未完成商铺过户手续为由，向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除吴志勇、李小芳与朱洁莹签订的《商铺买卖合同》；2、朱洁莹退还吴志勇、李小芳已付房款686615元、税费42529元、按揭费7350元、签约费1300元、支付违约金136661.50元；3、朱洁莹承担诉讼费用。朱洁莹原审答辩称：不同意吴志勇、李小芳的诉讼请求。朱洁莹认为吴志勇、李小芳不能办理按揭付款无法支付购房款而导致房产无法进行交易过户，违约过错在于吴志勇、李小芳。朱洁莹仍希望房产能够继续履行，现涉案商铺仍在朱洁莹的名下，条件满足后，我方是随时可以过户的。2014年4月28日，朱洁莹向吴志勇、李小芳发出《通知》，通知吴志勇、李小芳付款680000元，吴志勇、李小芳收取该函件。朱洁莹抗辩鉴于广州市房屋交易监管中心于2011年9月26日颁布《关于存量房网上交易系统银行按揭接口正式运行的通知》（穗房监管函【2011】88号），主张若选择按揭付款的，在银行创建同贷信息后，再向房地产交易登记部门申请办理交易过户手续，本次交易存在障碍，故不具备交易过户条件；另查88号通知中内容有“2011年10月1日后，存量房交易当事人签订《存量房买卖合同》时选择按揭方式付款的，须向银行申请购房贷款，银行创建了同贷信息后，再向房地产交易登记部门申请办理交易过户手续”。原审法院认为：案外人德馨公司、万城公司作为朱洁莹的委托代理人在授权范围内代为签订合同及收取相关款项等代理行为产生的相应民事责任应由作为委托人的朱洁莹承受。吴志勇、李小芳与朱洁莹的委托代理人万城公司于2011年2月13日签订的《商铺买卖合同》及于2011年9月5日签订的《补充协议》是吴志勇、李小芳与朱洁莹双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，权利人可以解除合同。《商铺买卖合同》第五条、第十四条均约定当事人各自的合同解除权，在条件成就时，权利人可行使权利。《商铺买卖合同》及《补充协议》约定以按揭方式付款，从双方约定按揭流程条款可见，朱洁莹在按揭手续办理中处于主导地位，吴志勇、李小芳处于配合方，吴志勇、李小芳支付按揭费用委托代办贷款，并无不当，期间未有证据显示因吴志勇、李小芳迟延提交资料导致按揭无法办理，应视为吴志勇、李小芳履行其按揭义务，至于按揭过程时间长短、按揭能否获得通过等均非当事人主观控制，但按日常生活经验，按揭应在一定合理期限办妥，朱洁莹应知悉吴志勇、李小芳的按揭申请是否获得通过，现无证据显示期间朱洁莹或按揭银行通知吴志勇、李小芳不获批准贷款情形，而第十四条约定的过户条件是不附带条件，不以房款付清为前提条件，朱洁莹未按约定在指定期限内（2011年3月21日起210个工作日即为2012年1月5日）办妥产权转移手续，已构成违约，吴志勇、李小芳享有合同解除权，其请求解除合同具有合同依据，原审法院予以支持。对于朱洁莹以《关于存量房网上交易系统银行按揭接口正式运行的通知》抗辩过户存在障碍，双方买卖合同中约定在贷款未获批准时，吴志勇、李小芳向朱洁莹一次性支付全部房款，按揭付款非唯一付款方式，该通知并不必然构成办证障碍，朱洁莹未有证据在约定的210个工作日办证期间曾就此通知吴志勇、李小芳该障碍或通知吴志勇、李小芳变更付款方式，由其承担相应责任。朱洁莹的上述抗辩缺乏依据，原审法院不予采纳。朱洁莹在先违约情况下，于2014年4月28日发函通知吴志勇、李小芳变更付款方式不具约束力，原审法院对此不予采纳。按约定“若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金”，朱洁莹应返还吴志勇、李小芳已付购房款686615元；至于税费42529元费用属于代垫代付费用，现未发生过户交易，上述费用未实际发生，朱洁莹应予以返还。对于违约金为房价款10%，该约定为双方当事人的真实意思表示，并无不当，原审法院予以支持。对于吴志勇、李小芳要求朱洁莹支付已付按揭费7350元、签约费1300元，其为吴志勇、李小芳的实际损失，鉴于原审法院对朱洁莹的违约责任已作出处理，判令朱洁莹按房价款10%的标准向吴志勇、李小芳支付违约金，该违约金足以补偿吴志勇、李小芳的损失，在吴志勇、李小芳没有举证证实其实际损失超出合同约定的违约金情况下，吴志勇、李小芳请求朱洁莹支付上述损失缺乏充分的事实及法律依据，原审法院不予支持，依法驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年1月20日作出如下判决：一、解除吴志勇、李小芳与朱洁莹（签约代理人为广州市万城商业经营管理有限公司）于2011年2月13日签订的《商铺买卖合同》及于2011年9月5日签订的《补充协议》。二、朱洁莹于本判决发生法律效力之日起60日内向吴志勇、李小芳返还购房款686615元。三、朱洁莹于本判决发生法律效力之日起10日内向吴志勇、李小芳返还税费42529元。四、朱洁莹于本判决发生法律效力之日起60日内向吴志勇、李小芳支付违约金136661.50元。五、驳回吴志勇、李小芳的其他诉讼请求。本案一审受理费12540元，由吴志勇、李小芳负担50元，由朱洁莹负担12490元。判后，上诉人朱洁莹不服原审判决，向本院提起上诉称：吴志勇、李小芳至今未办理涉案商铺的按揭手续，未支付剩余房款系违约在先，其违约行为导致涉案商铺没有过户，理应承担违约责任及涉案商铺没有过户的一切法律风险及后果。原审判决错误认定是朱洁莹逾期办理过户手续并由朱洁莹承担违约责任，应予以纠正。一、一审法院对于朱洁莹与吴志勇、李小芳按揭地位、时间长短及结果的认定缺乏事实与法律依据。吴志勇、李小芳是按揭贷款的合同相对方，在按揭手续中是主导地位，完全知悉按揭的流程与结果。相反，朱洁莹不是按揭贷款的相对方，无从获知吴志勇、李小芳按揭的办理情况。（一）一审认定“被告朱洁莹在按揭手续办理中处于主导地位，原告处于配合方且已履行按揭义务”缺乏事实和法律依据。在按揭办理中，朱洁莹是协助义务，而且是否办理成功的通知义务也不在朱洁莹。吴志勇、李小芳作为涉案商铺的买受人，办理按揭贷款手续是买受人的基本义务；按揭贷款合同签订方仅包括买受人和银行，银行是否批准按揭贷款，作为按揭贷款合同相对方应主动了解按揭办理的进度及审批结果，朱洁莹是无法知晓按揭申请是否获得通过。综上，吴志勇、李小芳没有办妥按揭贷款，没有履行按揭及付款义务，违约在先，不享有合同解除权，在银行批准按揭贷款之前，朱洁莹无法为涉案房屋办证。（二）一审法院认为“按揭过程时间长短、按揭能否获得通过等均非当事人主观控制，按揭应在一定合理期限内办妥，朱洁莹应知悉吴志勇、李小芳的按揭申请是否通过”没有事实和法律依据。首先，按揭办理的相对方为吴志勇、李小芳与银行，银行拥有按揭贷款的审批权，有权决定审批时间的长短，吴志勇、李小芳能最先获知银行的审批结果。其次，吴志勇、李小芳的资信、收入等情形也是银行审批按揭贷款的重要考量，若因吴志勇、李小芳自身原因导致按揭无法办妥的，吴志勇、李小芳作为违约方不享有合同解除权。二、涉案合同采用的是按揭贷款的付款方式，根据广州市房屋交易监管中心发布“穗房监管函（2011）88号”《关于存量房网上交易系统银行按揭接口正式运行的通知》的规定，应当先办理按揭贷款手续，后办理过户手续，否则房管部门不予受理过户登记手续。三、朱洁莹不存在逾期办证违约行为，不应承担逾期违约办证的违约责任。根据《合同》第十二条的约定，双方约定办理过户手续是附条件的，买受人必须提供必要的文件及配合。因为吴志勇、李小芳怠于履行合同约定的付款义务，不办理按揭贷款手续且未提供银行同贷书，构成严重违约，朱洁莹才延迟配合办理过户手续。因此朱洁莹不构成违约。合同应当继续履行，现涉案商铺仍在朱洁莹名下，条件满足后，朱洁莹愿意配合办理过户手续。综上，上诉请求：1、撤销原审判决第一、二、三、四项，并依法改判驳回吴志勇、李小芳的全部诉讼请求；2、判令吴志勇、李小芳承担一、二审的诉讼费用。被上诉人吴志勇、李小芳答辩同意原审判决，不同意上诉人朱洁莹的上诉请求。双方当事人对原审查明事实无异议，本院予以确认。本院认为：综合双方庭审发表的意见和上诉人朱洁莹提出的上诉主张，本案争议焦点为：1、吴志勇、李小芳是否履行了合同约定的付款义务，在办理按揭贷款手续过程中是否处于主导地位；2、吴志勇、李小芳是否享有合同约定的解除权。关于吴志勇、李小芳是否履行了合同约定的付款义务及在办理按揭贷款手续过程中是否处于主导地位问题。按《补充协议》的第五条的约定，吴志勇、李小芳支付购房款的方式变更为：“2011年2月15日前支付686615元；出同贷后三个月内支付140000元；其中房价款540000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账户”。根据原审查明事实，吴志勇、李小芳已于2011年2月13日前支付涉案商铺的定金及首期款，共686615元。且由于案涉房屋剩余购房款的抵押贷款并未办理成功，银行并未出具同贷书，故《补充协议》第五条约定的“出同贷书后三个月内支付140000元”的付款条件并未成就。综上，本院认为，认定吴志勇、李小芳是否按照《商铺买卖合同》及《补充协议》的约定，履行支付购房款义务的关键在于吴志勇、李小芳是否依约履行其按揭义务。据《合同》第四条备注1“买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的办理机构办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或与其未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任”的约定，因吴志勇、李小芳必须按朱洁莹指定的办理机构办理按揭贷款手续，故原审认定吴志勇、李小芳在按揭手续办理中处于配合方，朱洁莹处于主导地位并无不当。吴志勇、李小芳已经先后三次按照朱洁莹的代理人万城公司的通知向朱洁莹指定的银行办理按揭手续，且本案中，并无证据证明吴志勇、李小芳拒绝按朱洁莹的要求办理按揭手续。故原审法院根据《商铺买卖合同》及《补充协议》的约定认定吴志勇、李小芳已经履行其按揭义务并无不当。另朱洁莹也无举证证明在合同约定的210个工作日内，曾要求吴志勇、李小芳一次性支付购房余款而吴志勇、李小芳不同意。故结合上述事实，本院认定吴志勇、李小芳在支付购房款方面并无违约行为。关于吴志勇、李小芳是否享有合同约定的解除权问题。按照《商铺买卖合同》第十四条的约定，朱洁莹应在合同签订后的210个工作日内向广州市房地产交易登记中心办理涉案商铺的交易过户手续，逾期超过30日，则吴志勇、李小芳有权解除合同。由于朱洁莹至今没有按上述合同约定办理涉案商铺的交易过户手续，且未有证据显示在合同约定的210个工作日内，朱洁莹曾以吴志勇、李小芳未支付全部购房款为由要求顺延该办理过户的期限。因此，原审法院认为吴志勇、李小芳要求解除合同符合双方的约定，并无不当，本院予以维持。至于朱洁莹上诉主张根据《关于存量房网上交易系统银行按揭接口正式运行的通知》的规定，涉案商铺过户存在障碍，本院认为，由于按揭付款并不是合同约定的唯一付款方式的，故该主张缺乏合同和事实依据，本院不予采纳。综上所述，在吴志勇、李小芳并不存在任何违约行为的情况下，朱洁莹无正当理由未在合同约定的过户期限内办理涉案商铺的过户手续，其行为已构成违约，故本案应由朱洁莹承担合同解除的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定及《商铺买卖合同》第十四条的约定，原审法院判令《商铺买卖合同》解除后，由朱洁莹承担返还购房款、税费及支付违约金的法律后果并无不当，本院予以维持。据此，审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人朱洁莹的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费12540元，由上诉人朱洁莹负担。本判决为终审判决。审判长  郭伟裕审判员  陈 涛审判员  陈珊彬二〇一五年八月三日书记员  李 杨