浙江省海盐县人民法院民 事 判 决 书（2014）嘉盐民初字第3260号原告：东奥·嘉州海岸业主委员会。代表人：马建平。委托代理人：钱建平、王珊珊。被告：王红雁。委托代理人：金文杰。原告东奥·嘉州海岸业主委员会与被告王红雁物业服务合同纠纷一案，原告于2014年10月15日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员陆一卿适用简易程序于2014年11月28日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人钱建平、被告的委托代理人金文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2007年8月24日，被告与海盐东奥物业管理有限公司订立物业管理服务协议。根据被告的房屋面积及楼层及前述协议关于物业服务费单价的约定，被告应向物业服务人支付每月191.67元的物业服务费。但被告自2008年3月23日起未向海盐东奥物业管理有限公司支付该费用。2011年12月29日，海盐东奥物业管理有限公司与原告达成终止东奥·嘉州海岸物业管理服务关系的协议。根据该协议，自2012年1月1日起，嘉州海岸的物业管理与服务由原告进行；海盐东奥物业管理有限公司基于与包括被告在内的业主达成的物业管理服务协议产生的权利与义务由原告继受。2012年1月1日后，原告也实际履行了对包括被告在内的业主之物业的管理与服务，且管理与服务水准不逊色于先前。但被告经原告反复催促，依然未支付2012年1月1日至2014年12月31日的物业服务费，共计6901.20元。被告的行为损害了嘉州海岸全体业主的利益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条、第一百一十九条及《中华人民共和国合同法》的有关规定，原告请求法院依法判令（已变更）：1、被告向原告支付物业服务费6901.20元；2、被告承担本案诉讼费用。被告答辩称，其至今未缴纳物业管理费是有一定原因的，并非故意不交，这一点物业公司及房产公司领导都非常清楚。交房后，其装修完成，属被告安装空调外机专用位被邻居占用，经过前房产公司及物业公司长时间的协商至今尚未解决，在这中间其做了很大让步。在被告阳台上敲窗安装未实施，后又要把空调室外机用铁架安装，但又未实施，原告拖了二年多，被告等了二年多，其实在没有办法，天气太热，人受不了，其就把装修好的墙壁敲掉，柜子敲掉，墙壁打通，管子加长，地砖重铺，直接间接损失近五千多元，包括人工工钱等。在向南的一个房间窗外，存在安全隐患，承重受影响，已经安装二只室外机，再加上噪音太大，小房间晚上没办法睡觉，至今该房间也未使用。这中间，房产公司及物业公司都有默认及答应免去物业费，直到事情解决，其也向房产公司及物业公司提出过问题何时解决，其就何时缴纳物业费。2013年底，新成立的物业公司找被告谈了一次，被告也诚心想解决这件事，因为已经为2013年底，其要求2013年以前大家不再计较（包括物业费及其重新装修的损失等，以后如果房屋转让，价格受影响的因素），2014年开始交物业费，但原告不同意，又拖至今。2014年10月21日上午，与物业里一位姓姜的通电话，双方协商同意从2013年下半年开始交物业费，但过后姜又电话告知不行，等待答复，至今无答复。从该室外机1平方米左右的面积看，该面积确属于被告房屋组成部分，原告没有完全交付清楚，其已经把永久的使用权都退让了，原告就差这半年的物业费不肯让步，导致今天要通过法院来解决，被告认为其要求不过分，希望法院公正处理，可以协商解决。说到公正，原告将小区绿化任意铲除，改建停车场，原告有没有通过全体业主同意、公示，方便了一小部分人，影响了一大部分人。物业是维护业主利益的，是有偿服务的，原告没有维护好，何来有偿。原告随意毁坏绿化作停车场，不通过业主同意，以毁坏业主的环境来满足个别人的方便，同时，毁坏树木绿化是否经过园林部门审批。针对自己的主张，原告向本院提交了下列证据材料：1、业主委员会成立备案表、机构信用代码证各一份（均为复印件），用以证明原告为合法组织，业主委员会成立的过程及相关负责人的信息情况的事实。2、东奥物业管理有限公司与原告的协议书二份，用以证明东奥物业公司退出嘉州海岸小区物业服务，与物业管理及服务相关的下列权利义务由原告享有、承担的事实。3、海盐县东奥物业管理有限公司与被告之间签订的协议书一份，用以证明被告一方房屋的所在位置、面积，双方关于物业管理费标准的约定，即最终作为原告物业管理费数额依据的事实。4、律师函一份，用以证明原告在起诉前向被告催讨诉讼费的事实。5、会议纪要三份，用以证明原东奥物业管理公司关系的中止及由业主委员会重新确定物业管理主体和方式是有相关决策过程的事实。被告质证意见：对证据1，其没有参与过选票，参选的形式也不清楚，主任、副主任怎么选出来的亦不清楚。按照常规工商或税务登记后才能收钱，原告提供的机构信用代码证只是证明信用。对证据2，该二份协议是原告与海盐东奥物业管理有限公司之间的协议，其没有签订。对证据3，予以认可，但该份协议是2007年与海盐东奥物业管理有限公司签订的，不是与原告签订的，无延续性。对证据4，该份函确实收到过。对证据5，会议纪要无日期，其也不清楚原告是以怎样的形式开的，是挨家挨户敲门签字，还是坐在一起签字的亦不清楚。本院认证意见：证据1，经本院庭后与原件核实，该份证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定，该业主委员会选举符合法律规定，故本院确认原告系合法成立。证据2、3、4、5，具有真实性、合法性、关联性，故本院予以认定，并以此确认相关事实。经审理，本院认定案件事实如下：被告王红雁系座落于海盐县武原街道新桥北路166号嘉州海岸彩云天1幢1单元903室的业主，该房屋建筑面积为159.75平方米，位于第九层。2007年8月24日，被告与海盐县东奥物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议一份，约定由海盐县东奥物业管理有限公司实施物业管理服务，包括物业共用部位、公用设施设备的使用管理、养护和维修，物业共用部位和物业管理区域内道路的保洁服务，公共绿地、花草树木的养护、管理，协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序并进行安全防范等。前期物业管理服务协议第二条物业管理服务费用还约定，住宅按建筑面积计算（住宅二～六层0.90元／月·平方米、七～十二层1.20元／月·平方米、十三～十九层1.50元／月·平方米）。2011年12月29日，海盐东奥物业管理有限公司与原告签订一份关于东奥物业公司退出嘉州海岸小区物业服务的协议一份，约定“双方同意终止物业服务关系，不再续签，2012年1月1日起由甲方（即原告）进行管理”、“2012年1月1日起本小区物业管理费及一切公用部位收费由甲方收取”。2011年12月30日，海盐东奥物业管理有限公司与原告又签订协议书一份，约定“双方间的东奥嘉州海岸物业服务关系至2011年12月31日终止；自2012年1月1日起由甲方（即原告）自行安排物业服务及管理，与物业管理及服务相关的下列权利义务等均由甲方享有、承担：收取物业费；小区安全、卫生、消防等管理义务；所有设备、设施维修维护的义务等”，同时约定该协议生效后，以前所签协议作废，以本协议为准。2012年1月1日后，原告确为包括被告在内的所有业主提供了物业服务，但被告以隔壁住户占用其空调外机位等原因不愿支付2012年1月1日至2014年12月31日的物业服务费用，共计6901.20元。2014年7月23日，原告委托浙江海赛律师事务所律师向被告发出一份律师函，对被告所欠的物业费进行催讨，但被告至今未支付。另查明，被告一空调室外机位被隔壁住户占用，其与前物业管理公司即海盐东奥物业管理有限公司联系，要求物业公司解决该问题，否则拒绝交物业管理费，前期物业公司对此事也多次与隔壁住户进行沟通，但都无果，被告以此拒交物业服务费至今。本院认为，物业服务合同纠纷是指物业服务人与业主方因物业服务合同而发生的有关民事纠纷。物业服务人是指物业服务企业和其他物业管理人。本案中，原告虽与被告之间无签订物业管理服务相关协议，但其实际已于2012年1月1日开始对包括被告在内的嘉州海岸全体业主提供了物业服务，庭审中被告也对此予以认可，故本院认为，被告作为小区的业主，是原告物业管理服务的直接受益者，实际享受了原告提供的物业服务，理应支付相关费用。被告在收到涉案房屋并装修完成后，发现隔壁住户占用了其一个空调外机位置，使其有一空调外机无处安装，对此其要求当时的物业服务企业即海盐东奥物业服务管理有限公司为其解决该问题，前物业公司有为其协助联系隔壁住户，但最终无果，而在原告于2012年1月1日提供物业服务后，被告就此事也未向原告取得联系，只以此要求减免物业服务费，本院认为，原告具有的是履行对物业管理区域内的安全、卫生、消防进行管理义务及对所有设备、设施维修维护的义务，且前期物业服务企业对此事已帮助被告向隔壁住户进行沟通协调，同时，被告与隔壁住户就空调外机位产生矛盾不应在本案物业服务合同纠纷案由中处理，如存在相邻关系的纠纷被告可另案起诉，故被告以物业未解决隔壁住户占用其空调外机位为抗辩事由，缺乏法律依据，本院对该抗辩理由不予采纳。原告诉讼请求按照被告与海盐东奥物业管理有限公司签订的协议书内容约定的物业服务费用标准（住宅按建筑面积计算，七～十二层1.20元／月·平方米）计算，且被告所有的嘉州海岸彩云天1幢1单元903室的房屋建筑面积为159.75平方米、位于第九层，故原告诉请被告支付自2012年1月1日至2014年12月31日尚欠缴的物业服务费6901.20元（1.20元／月·平方米×36个月×159.75平方米）。虽原、被告双方之间未约定相关物业服务费用的标准，但被告对其与海盐东奥物业管理有限公司之间签订的协议书约定的物业服务费标准予以认可，故本院结合原告实际提供的物业服务水平及本地物业服务费普遍标准，认为原告沿用被告与其物业公司约定的物业服务费标准进行计算较为合理，本院予以支持。综上，原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告王红雁于本判决生效之日起十日内支付原告东奥·嘉州海岸业主委员会物业服务费人民币6901.20元；如果被告王红雁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告王红雁负担。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。代理审判员  陆一卿二〇一五年一月八日书 记 员  周月华（附页）