上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二(民)终字第3284号上诉人（原审被告）上海循力机电设备工程有限公司，注册地***，主要营业地***。法定代表人**，职务执行董事。委托代理人姚式云，上海明伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海美仁物业管理有限公司，住所地***。法定代表人**，职务董事长。委托代理人孙书保，上海美仁物业管理有限公司工作人员。委托代理人王奕，上海美仁物业管理有限公司工作人员。上诉人上海循力机电设备工程有限公司（以下简称循力公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五(民)初字第1876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，上海市闵行区***房屋权利人为案外人**。根据**2010年11月3日出具的证明记载，上海美仁物业管理有限公司（以下简称美仁物业公司）在2010年9月1日起至2023年8月31日期间对上海市闵行区***房屋享有经营权和转租权。2011年7月2日美仁物业公司（出租方、甲方）与循力公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由循力公司承租美仁物业公司位于上海市闵行区***房屋（以下简称系争房屋），该房屋的建筑面积228.77平方米，租赁该房屋作为办公、经营使用。该合同第3条约定了房屋的租赁期限，自2011年7月1日起至2014年6月30日止；第4条约定了租金按每平方米每天人民币2元计算（按每年365天计算），月租金为13,916.84元；物业管理费按每平方米每月15元计算，每月物业管理费为3,431.55元；租金、物业管理费实行先付后用的原则，由每月20日前甲方按月出具付款通知书后乙方支付租金，在上月的25日前支付下月租金给甲方，甲方应当在收到乙方付款后5日内开具发票给乙方；如乙方应付的任何一期租金发生部分或全部逾期的，其逾期付款应按每天万分之五的比例向甲方偿付违约金，超过60天的（含60天），甲方有权提出解除本合同。该合同对当事人的其他权利义务作出了约定。合同签订后，美仁物业公司向循力公司交付了系争房屋。2013年12月28日循力公司强行搬离系争房屋。2014年4月4日美仁物业公司通过挂号信函向循力公司寄送了《通告函》，上载循力公司长期不准时缴纳物业管理费及租金和电表，共计202,870.37元，并要求循力公司在收到此通知书后5个工作日内支付上述费用。该信函于2014年6月19日由循力公司处名为周某的人签收。后美仁物业公司因循力公司仍未支付欠付租金及物业费，遂诉至原审法院，请求判令：1、循力公司向美仁物业公司支付拖欠的房屋租金165,123元，物业管理费37,747.04元以及逾期滞纳金16,330.53元，共计219,200.57元；2、循力公司向美仁物业公司支付违约金52,045.17元。原审中，美仁物业公司撤回上述第二项诉讼请求。循力公司未作答辩。原审认为，美仁物业公司与循力公司之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。房屋租赁合同关系中，支付租金是承租人最主要、最根本的合同义务。现循力公司逾期未支付租金及物业管理费，且经美仁物业公司催告后仍未支付，故其违约行为显著。故美仁物业公司起诉要求循力公司支付自2013年2月1日起至2013年12月28日止的租金、物业管理费以及逾期付款违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据，应予支持。租金的具体数额应为163,366.64元（具体计算方式为，自2013年2月1日起至2013年6月30日止共计150日，每日租金为457.54*1.05=480.42元，则150日*480.42元/日=72,063元；自2013年7月1日起至2013年12月28日止共计181日，每日租金为457.54*1.05*1.05=504.44元，则181日*504.44元/日=91,303.64元，上述72,063元+91,303.64元=163,366.64元）。关于物业费的具体数额应为37,415.10元（具体计算方式为，自2013年2月1日起至2013年11月30日止共计10个月，每月物业费为3,431.55元，则10个月*3,431.55元/月=34,315.50元；自2013年12月1日至2013年12月28日共计28日，每日物业费为3,431.55元/31日=110.70元/日，则28日*110.70元/日=3,099.60元，上述34,315.50元+3,099.60元=37,415.10元）。关于逾期付款违约金的具体数额应为12,740.39元（具体计算方式为：2月份租金的逾期付款违约金为457.54*1.05*28*309*0.5‰=2,078.28元；3月份租金的逾期付款违约金为457.54*1.05*31*278*0.5‰=2,070.12元；4月份租金的逾期付款违约金为457.54*1.05*30*250*0.5‰=1,801.56元；5月份租金的逾期付款违约金为457.54*1.05*31*219*0.5‰=1,630.78元；6月份租金的逾期付款违约金为457.54*1.05*30*189*0.5‰=1,361.98元；7月份租金的逾期付款违约金为457.54*1.05*1.05*31*158*0.5‰=1,235.37元；8月份租金的逾期付款违约金为457.54*1.05*1.05*31*128*0.5‰=1,000.80元；9月份租金的逾期付款违约金为457.54*1.05*1.05*30*97*0.5‰=733.96元；10月份租金的逾期付款违约金为457.54*1.05*1.05*31*66*0.5‰=516.04元；11月份租金的逾期付款违约金为457.54*1.05*1.05*30*36*0.5‰=272.40元；12月份租金的逾期付款违约金为457.54*1.05*1.05*31*5*0.5‰=39.10元，上述2月份至12月份租金的逾期付款违约金求和为12,740.39元）。美仁物业公司于诉讼中撤回要求循力公司支付违约金的诉讼请求，系对自身权利的处分，亦予准许。循力公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2014年10月23日作出判决：一、上海循力机电设备工程有限公司于判决生效之日起十日内支付上海美仁物业管理有限公司租金163,366.64元；二、上海循力机电设备工程有限公司于判决生效之日起十日内支付上海美仁物业管理有限公司物业管理费37,415.10元；三、上海循力机电设备工程有限公司于判决生效之日起十日内支付上海美仁物业管理有限公司逾期付款违约金12,740.39元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币2,684.35元，由上海循力机电设备工程有限公司负担。原审法院判决后，上诉人循力公司不服，向本院提起上诉称：上诉人应付的房租及物业费已与被上诉人拖欠上诉人的工程款予以冲抵。虽然双方未能就最终结算达成一致，但双方均同意用抵充的方式进行结算，故原审认定上诉人拖欠租金和物业费并存在逾期付款的事实不成立。被上诉人一直拒绝开具发票，上诉人有权依据同时履行抗辩权暂时停止支付房租。综上，要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审中的诉讼请求。被上诉人美仁物业公司辩称：双方就工程款冲抵租金、物业费的具体细节一直未能达成一致意见。上诉人搬离系争房屋后，被上诉人一直要求上诉人了结欠款，但上诉人一直拖欠，故上诉人理应支付欠付的租金、物业费并支付逾期付款违约金。原审判决正确，要求维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，上诉人与被上诉人就系争房屋所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，亦不违反我国相关法律、法规的禁止性规定，原审认定该合同有效当属正确。该租赁合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格恪守。由于上诉人拖欠租金和物业管理费，经被上诉人催讨仍未支付，故上诉人的行为已构成违约。现被上诉人起诉要求上诉人支付拖欠的租金及物业管理费，并支付逾期付款的违约金，既符合合同约定，亦于法不悖，原审对此予以支持，当属正确。现双方争议在于上诉人拖欠的租金及物业管理费是否已作抵扣。上诉人虽坚持认为双方已就其拖欠的租金及物业管理费与被上诉人拖欠上诉人的工程款予以抵扣，但上诉人并未就抵扣的事实予以举证，故本院不予采信。上诉人理应向被上诉人支付其拖欠的相关租金及物业管理费，并承担相应的逾期付款的违约责任。至于上诉人以被上诉人未提供发票为由作为其拒付租金的上诉理由，与租赁合同关于先付租金后开具发票的约定不符，故本院对此亦不予采纳。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,368.70元，由上诉人上海循力机电设备工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  方方代理审判员  孙飞代理审判员  毛焱二〇一五年一月五日书 记 员  曹靖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……