广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初5082号原告（反诉被告）深圳市聚宝阁实业发展有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道白坭坑社区远丰路3-1号，统一社会信用代码91440300319418484H。法定代表人廖瑞礼，总经理。委托代理人邓高成，广东盛唐律师事务所律师。委托代理人王宇，广东盛唐律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市温邦服饰有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道力昌社区草平路41号第3栋3楼，统一社会信用代码91440300068575310M。被告唐平，男，汉族，1979年5月13日出生，户籍地址四川省隆昌县，两被告共同委托代理人利耀雄，广东吉光律师事务所律师。两被告共同委托代理人梁儒茂，广东吉光律师事务所律师。原告（反诉被告）深圳市聚宝阁实业发展有限公司与被告（反诉原告）深圳市温邦服饰有限公司、唐平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序进行了公开开庭审理，原告委托代理人邓高成、被告委托代理人利耀雄均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2016年4月1日，原告与被告深圳市温邦服饰有限公司签订《厂房宿舍租赁合同》。合同约定：原告将位于深圳市龙岗区平湖街道草平路41号标准厂房C栋3楼，面积1100平方米，租给被告，另将工业园区内宿舍按被告的需求将D栋，大房4间，小房1间，共5间，租给被告；厂房及宿舍每月租金为23200元（人民币，下同），水费为每吨5.5元，电费为每度1.22元，热水费每间房每月60元；若被告逾期支付租金、水电费等超过30天，则原告有权利终止合同，并需按照每日百分之五向原告支付拖欠费用的滞纳金。现，被告深圳市温邦服饰有限公司已拒不支付2017年11月水电费2300元、12月租金及水电费28461.14元，2018年1月租金及水电费25651.34元，2月租金及水电费25281.88元，合计81694.36元。根据合同约定，被告需向原告支付滞纳金8343.92元。因被告深圳市温邦服饰有限公司是自然人独资公司，其唯一股东是唐平，按照法律规定被告唐平应当对被告深圳市温邦服饰有限公司的债务承担连带责任。故，原告为了维护自己的合法权益，诉至法院要求判令：一、解除原告与被告深圳市温邦服饰有限公司之间签订的《房屋宿舍租赁合同》；二、原告没收被告深圳市温邦服饰有限公司支付租房保证金46400元；三、被告深圳市温邦服饰有限公司支付拖欠租金69600元；四、被告深圳市温邦服饰有限公司向原告支付拖欠水费、电费、热水费12094.36元；五、被告深圳市温邦服饰有限公司向原告支付滞纳金8243.92元（每月当付费用从当月16日起按每天0.5%算至2018年1月27日止）；六、被告唐平对诉讼请求二至五承担连带责任；七、两被告承担本案诉讼费用。被告答辩并反诉称，一、租赁合同实质上已经解除，厂房及宿舍也已由原告腾空。原告分别于2017年12月27日、2018年1月16日、2018年1月24日向被告送达《缴纳组金及水电费通知》、《解除合同通知》。《解除合同通知》明确“于接获本通知之日解除双方签订的《厂房宿舍租赁合同》”，根据法律规定，原告《解除合同通知》送达被告之日，便是合同解除之时，故2018年1月16日是解除《厂房宿舍租赁合同》的时间。根据原告2018年1月24日的解除合同通知的内容：“若贵司逾期不腾空租赁房屋及宿舍，我司将会清空贵司的所有遗留物品，并不承担任何保管义务。同时，我司有权出售贵司的遗留物品以结清贵司拖欠的租金、水电费等费用”。由此可以证明原告的真实意思：原告将腾空被告在厂房及宿舍所有遗留物，不负保管义务，并将遗留物出售以清偿租金、水电费等费用。并且原告也以实际行动实施了上述行为，将被告全部生产办公设备、设施，全部成品、半成品腾空，除部分生产机械设备被弃置一楼，任由风吹雨淋外，其他设备、设施、办公用品、衣服成品半成品一概不见。在诉讼过程中，原告向法院申请财产保全，法院依法查封了位于原告厂区一楼的生产机器设备一批。根据法院查封裁定及查封通知书，显示查封财产位于一楼，除了查封机器设备外并没有其他任何设备及财物，而被告租用的厂房位于三楼，由此可知，被查封的生产机器设备是被原告弃置一楼的，不可能是法院要求原告将机器设备放置一楼，法院也没有查封到其他财物，可见其他财物已经被原告出售了。二、原告无权没收被告保证金46400元，无权出售被告财产。根据双方签订的《厂房宿舍租赁合同》第四条第4、5款的约定，逾期30天未付租金，甲方有权利终止合同，并有权行使留置权。合同签订时，五天内，乙方应向甲方交纳46400元保证金，否则，甲方有权终止合同。可见合同并没有约定甲方有权没收保证金，也没有约定甲方有权出售被告财产。虽然原告向被告发出通知，履行了“终止合同、没收保证金、出售遗留物”的告知义务，但该通知仍然是根据《厂房宿舍租赁合同》第四条第4、5款的约定而作出的，根据约定原告有权利终止合同，有权行使留置权，但其无权没收保证金，无权出售遗留物。除了被法院依法查封的生产机器设备外，其他遗留物均被原告腾空并出售，虽然原告尽了“出售遗留物”的告知义务，但无论是根据合同约定，还是法律规定，原告均无权出售遗留物，原告腾空并出售属于被告的财物已构成侵权，应当承担赔偿责任。三、原告诉讼请求没有事实及法律依据。由于租赁合同已经由原告单方解除了，原告诉求法院解除原告与被告深圳市温邦服饰有限公司签订的《租赁合同》没有事实基础，没有法律依据，原告应当依法请求法院确认租赁合同已经解除。如果原告不变更诉讼请求，法院应当依法驳回原告该项诉讼请求。由于租赁合同已经由原告单方解除，原告已经在2018年1月21日起强行腾空出租给被告的厂房。2018年2月26日，被告发现厂房已经彻底被腾空，除了部分生产用机器设备被弃置一楼外，其他机器、办公设施、用品，空调照明线路等全部被清空，不知所踪。故原告请求被告于三日内腾空、搬离并向原告交还租赁厂房及宿舍没有事实基础，无需再由法院判决。四、原告将被告全部财产、财物腾空并出售用于清偿租金没有事实及法律依据，原告的行为造成了被告重大的损失，依法应当赔偿被告的损失。故被告深圳市温邦服饰有限公司提起反诉，要求法院判令：一、原告赔偿被告深圳市温邦服饰有限公司出租房屋装修费用100000元；二、原告赔偿被告深圳市温邦服饰有限公司生产设备、办公设备、衣服样板、成品，合计2000000元；三、本案本诉与反诉的诉讼费由原告承担。针对被告深圳市温邦服饰有限公司的反诉，原告答辩称，一、不认可被告提出的其房屋中留有生产设备、办公设备、衣服样板成品等主张，被告的厂房中仅留有55台机器设备。该55套机器设备已由原告申请法院查封。二、被告的出租房屋并没有装修费用这一事实。三、原告是在2018年3月3日才将房屋腾空，并不是被告主张的于2018年2月26日腾空。综上，请求法庭驳回被告的反诉请求。经审理查明，2016年4月1日，原告与被告深圳市温邦服饰有限公司签订一份《厂房宿舍租赁合同》，约定原告将位于龙岗区平湖街道草平路41号标准厂房C栋3楼，D栋大房4间，小房1间出租给被告深圳市温邦服饰有限公司，租赁期限为3年，自2016年4月1日至2019年3月30日止，每月租金23200元，水费每吨5.5元，电费每度1.22元，热水费每间宿舍每月收取60元。其中合同第四条第4款约定，被告深圳市温邦服饰有限公司应在每月15日前向原告缴付当月厂房、宿舍租金及水电费，逾期支付按每日百分之五支付滞纳金，逾期30天未付租金，原告有权终止合同，并有权行使留置权。合同第四条第5款约定，被告深圳市温邦服饰有限公司应向原告交纳租赁保证金46400元，合同期满后，被告深圳市温邦服饰有限公司付清租金及相关费用，经原告验收合同后全额退还保证金。上述合同签订后，原告将涉案厂房宿舍交付被告深圳市温邦服饰有限公司使用，被告深圳市温邦服饰有限公司向原告交纳租赁保证金46400元。被告深圳市温邦服饰有限公司正常交纳租金至2017年11月，2017年12月之后的租金未交；被告正常交纳水电费至2017年10月，2017年11月之后的水电费未交。2017年12月27日，原告将《缴纳租金及水电费通知》张贴于被告承租的厂房门口，催促被告缴纳2017年12月租金水电费28461元及2017年11月水电费2329元。2018年1月16日，原告将《解除合同通知》张贴于被告承租的厂房门口，通知被告因被告拖欠2017年12月租金水电费及2017年11月水电费，原告解除双方签订的《厂房宿舍租赁合同》，没收被告保证金及要求被告支付拖欠的费用及搬离租赁厂房宿舍。同时，原告于2018年1月18日向被告法定代表人唐平邮寄该《解除合同通知》，唐平于2018年1月24日签收。2018年1月24日，原告再次在被告承租的厂房门口张贴《解除合同通知》，除上述内容外，同时注明“若贵司逾期不腾空租赁房屋及宿舍，我司将会清空贵司的所有遗留物品，并不承担任何保管义务；同时，我司有权出售贵司的遗留物品以结清贵司拖欠的租金、水电费等费用”。由于被告未交纳拖欠的租金及水电费用，亦未搬离，原告于2018年3月3日将被告存放在涉案租赁厂房的设备搬至一楼室外。同时原告于2018年3月13日诉至本院提出上述诉讼请求，并向本院申请财产保全。2018年5月3日，本院前往涉案厂房，对原告搬离一楼室外的被告的机器设备进行清点查封，共查封被告设备55台。经原告统计，被告拖欠的费用包括：2017年11月的代收电费2300元；2017年12月的租金23200元、基本电费1100元、代收水费48元、代收电费3583.14元、热水费530元；2018年1月的租金23200元、基本电费1100元、代收水费32元、代收电费789.34元、热水费530元；2018年2月的租金23200元、基本电费1100元、代收水费264元、代收电费187.88元、热水费530元。被告认可2017年11月及2017年12月所欠的上述费用金额，但称原告于2018年1月18日已发出解除通知并将厂房封锁，故租金应该算到2018年1月18日，之后的租金水电费用不再产生。另查，被告主张其装修损失为100000元，但未提交证据证明。被告主张其除了被本院查封的55台设备外，其他物品已被原告丢弃或出售，损失为2000000元，但亦未提交证据证明。原告称被告除了上述55台设备外，并无其他财产。被告称原告于2018年2月26日前已将厂房搬空，而非2018年3月3日，但亦未提交证据证明。本院认为，原告与被告深圳市温邦服饰有限公司签订的《厂房宿舍租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当严格履行。按照合同约定，被告深圳市温邦服饰有限公司应当于2017年12月15日支付2017年12月的租金，逾期30天未交纳将达到合同约定的解除条件，故原告于2018年1月18日向被告唐平邮寄《解除合同通知》，被告唐平于2018年1月24日签收，本院确认《厂房宿舍租赁合同》于2018年1月24日解除。虽然本案系因被告违约而解除，但《厂房宿舍租赁合同》中并未约定在被告违约的情况下，原告可没收被告的租赁保证金，故原告请求没收被告深圳市温邦服饰有限公司租赁保证金缺乏合同依据，本院不予支持。虽然租赁合同于2018年1月24日已解除，但被告未及时搬离，原告于2018年3月3日将被告设备搬至一楼，故原告请求租金算至2018年2月，要求被告支付2017年12月至2018年2月的租金共计69600元，本院予以支持。被告辩称原告在2018年2月26日前已将被告物品搬空，但未提交证据证明，本院不予采信。关于被告拖欠的水电等费用问题，被告确认原告统计的2017年11月及2017年12月两个月的费用，故该两个月费用金额，本院予以确认，其中2017年11月的代收电费2300元、2017年12月的基本电费1100元、代收水费48元、代收电费3583.14元、热水费530元；由于基本电费及热水费在合同期内应按月支付，双方合同解除时间为2018年1月24日，故被告应支付2018年1月1日至2018年1月24日的基本电费852元（1100元÷31天×24天）、热水费410元（530元÷31天×24天），至于代收的水电费，原告未提交抄表记录等证据，无法核实，故本院不予支持。综上，被告应支付原告2017年11月电费2300元、2017年12月水电等费用5261.14元、2018年1月的基本电费及热水费1262元，共计8823.14元。关于原告请求的滞纳金问题，合同约定被告每逾期一天按5%支付滞纳金，该约定实际是双方约定的违约金标准，由于该约定标准过高，原告主张调整，请求每天按0.5%计算，且仅计算至2018年1月27日，在合理范围内，本院酌情予以支持。据此计算被告各月拖欠的逾期付款违约金如下：一、2017年11月电费2300元，从2017年11月16日计至2018年1月27日为73天，每天按0.5%计算为839.5元，原告请求828元，本院予以支持。二、2017年12月租金及水电等费用共计28461.14元，从2017年12月16日计至2018年1月27日为43天，每天按0.5%计算为6119.15元，原告请求5976.84元，本院予以支持。三、2018年1月租金及水电等费用共计24462元，从2018年1月16日计至2018年1月27日为12天，每天按0.5%计算为1467.72元。综上，被告应支付的逾期付款违约金共计8272.56元。因被告深圳市温邦服饰有限公司是自然人独资公司，被告唐平系其自然人股东，被告唐平未举证证明其公司财产独立于其个人财产，故应当对被告深圳市温邦服饰有限公司的债务承担连带责任。由于本案系因被告违约而解除租赁合同，故被告反诉请求原告支付装修损失不符合法律规定，本院不予支持。被告称除了被原告搬至一楼的55台机器设备外，其有大量生产设备、办公设备、衣服样板、成品等财产被原告丢弃或出售，导致其财产损失高达2000000元，但未提交证据证明存在上述财产损失情况，故对该反诉请求，因证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告深圳市聚宝阁实业发展有限公司与被告深圳市温邦服饰有限公司签订的《厂房宿舍租赁合同》于2018年1月24日解除；二、被告深圳市温邦服饰有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告2017年12月至2018年2月的租金共计人民币69600元；三、被告深圳市温邦服饰有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告2017年11月至2018年1月水电等费用共计人民币8823.14元；四、被告深圳市温邦服饰有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告逾期付款违约金共计人民币8272.56元；五、被告唐平应对被告深圳市温邦服饰有限公司上述第二、三、四判项的义务承担连带责任；六、原告应于本判决生效之日三日内退还被告深圳市温邦服饰有限公司租赁保证金人民币46400元；七、驳回原告的其他诉讼请求；八、驳回被告深圳市温邦服饰有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元（原告已预交），由原告承担76元，由两被告承担1974元。保全费920元（原告已预交），由原告承担34元，由两被告承担886元。反诉费11800元（被告深圳市温邦服饰有限公司已预交），由被告深圳市温邦服饰有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张智强人民陪审员  李 竟人民陪审员  何凤珍二〇一八年七月二十四日书 记 员  宋德彪