上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第1910号原告张汉青。原告张辉江。被告江雪兵。原告张汉青、张辉江与被告江雪兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法适用简易程序于2015年7月6日、7月31日两次公开开庭进行了审理。原告张汉青、张辉江，被告江雪兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张汉青、张辉江诉称：原、被告于2014年10月19日签订购房意向书，约定原告向被告购买位于上海市松江区涞亭南路XXX弄XXX号XXX室的房屋，房屋总价215万元。当日，原告向被告支付了意向金2万元。2014年11月29日双方签订购房合同，原告向被告支付了房款100万元，双方约定2015年3月15日过户交房，原告给付被告的上述100万元应用于被告归还房屋贷款。但被告并未将上述100万元用于归还贷款，至2015年1月5日，被告提出要求原告提前支付尾款中的33万元，用于归还贷款，为了继续履行合同，原告只能多方筹措，提前付给被告3万元，因原约定的过户时间拖延，双方口头约定2015年4月7日办理过户交房手续，当日原告支付尾款。2015年4月7日，双方至交易中心办理了房屋过户手续，但被告却拒绝交房，后经原告多次催告未果，现原告起诉至法院请求判令：1、被告立即交房。2、被告赔偿原告违约金(以已付款118.5万元为本金，自2015年4月7日起算；以商业贷款80万元为本金，自2015年5月1日起算；均计算至实际交付房屋之日，均按照日万分之五的标准)。被告江雪兵辩称：被告是没有交房，但没有交房的原因是原告没有按约定支付尾款。根据合同约定过户当日原告应支付购房尾款16.50万元，双方按约过户但是原告没有按约支付该笔尾款，至今也没有支付，所以导致被告未能交房。经审理查明：2014年11月29日，二原告(乙方)和被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定乙方向甲方购买位于上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，建筑面积105.98平方米，转让价款共计1,600,000元。合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2015年3月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2015年3月15之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以松江区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款万分之五的违约金，合同继续履行。补充条款(一)第3条约定，甲方于过户当日将该房屋交付乙方，交付标志为甲方将该房屋的钥匙交付乙方，并对水、电、煤气、有限电视等费用进行结算。附件三约定，签订买卖合同当日，乙方支付甲方首笔购房款800,000元，以上款项专款用于甲方偿还银行按揭贷款……自以乙方为权利人的房地产权证出来之日起5日内，乙方将取得的以乙方为权利人的房地产权证复印件及他项权利证明送到贷款银行，由贷款银行以银行发放贷款的形式支付甲方剩余房款800,000元。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，原告张汉青(乙方)与被告(甲方)签订《房屋转让补偿协议》，约定乙方就买受甲方涉案房屋，与甲方达成如下协议：该房屋买卖合同约定总房价为1,600,000元，除该买卖合同价款外，乙方还需支付甲方房屋转让补偿款550,000元，乙方需于买卖合同约定的房价款之外另行支付给甲方；该房屋转让补偿款的付款方式为，签订买卖合同当日支付220,000元，该款项包含定金2万元；剩余33万元，过户当日一次性支付给甲方；该补偿款独立于甲乙双方签订的买卖合同及房价款之外，但又为甲乙双方之间买卖该房屋不可分割的一部分。协议另对其他相关事宜进行了约定。2015年1月5日，原告张汉青(乙方)与被告江雪兵(甲方)签订协议书一份，约定：双方就涉案房屋买卖事宜作出以下约定：……二、因甲方有银行打款13万元，现协商由乙方在本案进交易中心过户之前，付部分房款13万元给甲方，由乙方陪同甲方一起至还款银行还款；三、甲乙双方协商约定，在乙方支付给甲方部分房款17万元当日甲方交付房屋给乙方……。合同签订前后，原告共支付被告款项如下：2014年10月19日，支付定金2万元(后转为房款)，2014年11月29日支付80万元，2015年1月5日支付3万元，2015年3月15日支付135,000元，2015年4月30日贷款支付80万元。另查明，涉案房屋原登记的权利人为被告，2015年4月15日被核准登记至两原告名下，房屋类型为公寓，建筑面积105.98平方米。还查明：原告于2015年3月10日发送短信给被告称：按照合同和补充协议应于2015年3月15日办理过户和腾房子，请于该日腾房，其也可以在当日给付尾款。同年4月1日，原告发送短信给中介称：按照合同及协议交房当天给尾款，原告钱款已经准备好，何时交房就何时给尾款。同年4月7日，原告再次发送短信给中介称：和房东协商如何，如本周五还不能交房，则要按照合同追究违约责任，只要本周五前交房，交房当天可以支付尾款。审理中，上海天盟房地产经纪有限公司(以下简称“天盟公司”)工作人员杨旭明到庭陈述如下：其是天盟公司工作人员，为涉案房屋买卖双方提供了居间服务，在被告出具的收条上见证人“杨栩铭”是其签字，其对外使用该名字的。合同约定2015年3月15日原、被告办理过户手续、支付尾款和交房，但是因为被告这里有笔公积金贷款未归还，所以时间上有所拖延，最后通过其沟通，原、被告将上述时间变更至2015年4月7日。当日，原、被告办理了过户手续，原告提出要被告确定交房时间，但被告说先付款过一个月后再交房，原告坚持同时履行，但被告不肯，所以当天没能交房和给付尾款。之后原告找到天盟公司，要求联系被告商谈交房及支付尾款的事宜，但被告坚持要先付款，再给予一定时间交房，双方商量未果，之后原告起诉。原告对于上述陈述无异议，被告认为其配合原告办理房屋过户手续就是完成了交房义务，未能实物交房是因为原告不支付尾款。审理中，原告为证明自己已准备好了尾款向本院提供了招商银行的交易明细，该明细单载明2015年4月1日原告账户内有存款165,000元，原告称该记录查询时间是2015年3月至2015年6月6日，从记录显示该段时间该款项一直在原告账户的。被告对于真实性没有异议，但认为这只能证明4月1日当天有这笔钱，不能证明之后还在。审理中，原、被告一致确认合同约定的过户、交房及给付尾款时间是2015年3月15日，后双方口头变更至2015年4月7日。本案第一次庭审中，双方均确认尚有尾款16.50万元没有支付。审理过程中，原告张汉青于2015年7月7日通过转账的方式支付被告尾款16.50万元，原告明确该款项系支付被告的房屋尾款，被告确认收到，但明确表示被告逾期给付多久交房也要拖延多久。以上事实，有上海市房地产买卖合同、房屋转让补偿协议、协议书、收据、银行明细、询问笔录及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。根据原、被告之间《上海房地产买卖合同》、协议书及当事人陈述可以确定，双方应在2015年4月7日进行过户、交房及交付尾款，当日双方完成了过户，但并未交房及交付尾款，故本案争议的焦点为未能按约完成交房及交付尾款归责于哪方？根据居间方工作人员的陈述、原告发送给被告及居间方的短信记录，并结合原告提供的其招商银行卡的明细，上述证据已经形成了证据锁链反映原告不但有按约付款的意向，也为实际付款作好了准备，而被告则一直怠于履行交房义务，甚至于在本案审理中，原告已付款的情况下，仍然未予交房。协议约定的交房及交付尾款系同时履行，在被告未按约履行交房义务而要求原告履行付款义务，原告有权拒绝履行。故此，本院认为双方未按约交房及交付尾款归责于被告，因原告已经支付了尾款，故现原告要求被告履行交房义务，符合合同约定，本院予以支持。同时被告还应按照合同约定承担逾期交房的违约责任，原告主张的违约金成立，本院亦予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告江雪兵于本判决生效之日起十日内交付原告张汉青、张辉江上海市松江区涞亭南路XXX弄XXX号XXX室房屋；二、被告江雪兵于本判决生效之日起十日内支付原告张汉青、张辉江违约金(以1,185,000元为本金，自2015年4月7日起算；以800,000元为本金，自2015年5月1日起算；均计算至房屋实际交付之日止；均按照日万分之五的标准计算)。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费363元，减半收取181.50元，由被告江雪兵负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 张 莉二〇一五年八月四日书 记 员 万小兰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。