河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫民初26号原告：大商股份郑州商业投资有限公司，住所地河南省郑州市二七区二七路200号B座903号。法定代表人：王晓萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈申蕾，辽宁新世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟仁辉，辽宁新世纪律师事务所律师。被告：河南省金博大投资有限公司，住所地河南省郑州市二七区二七路200号。法定代表人：杨继军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：石文伟，河南法本律师事务所律师。委托诉讼代理人：田孝礼，河南法本律师事务所律师。原告大商股份郑州商业投资有限公司（以下简称大商投资公司）与被告河南省金博大投资有限公司（以下简称金博大投资公司）合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。大商投资公司的委托诉讼代理人陈申蕾、迟仁辉，金博大投资公司的委托诉讼代理人田孝礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大商投资公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《土地使用权转让协议》及《补充协议》，金博大投资公司返还土地转让款5860.29万元；2.判令金博大投资公司赔偿经济损失2.5亿元；3.金博大投资公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年10月8日，郑州市人民政府作出金博大城扩建项目的批复，该项目中的商业用地细分为三个子地块，1号地块9944平方米，2号地块3607平方米，3号地块24961平方米。其中2、3号地块为金博大城现有建筑所占整体地块，土地使用权归金博大投资公司所有，本次扩建规划时，经大商投资公司、金博大投资公司与郑州市二七区人民政府协商后，由大商投资公司承接扩建项目，大商投资公司通过招拍挂和协议转让分别取得1、2号地块的使用权后，进行连片开发，和3号地块上现有的金博大商场连成一体（现金博大商场由大商投资公司的母公司大商股份有限公司租赁使用）。2013年5月22日，大商投资公司和金博大投资公司签订《土地使用权转让协议》，金博大投资公司将2号地块土地使用权转让给大商投资公司，转让价款5860.29万元。协议签订后，大商投资公司支付了转让款，但由于金博大投资公司的原因，至今未完成土地分割与过户，造成金博大城扩建项目停滞，给大商投资公司造成巨大损失。一、土地转让时，金博大投资公司未如实披露土地共有权人。转让协议约定，金博大投资公司负责协调土地共有人中国建设银行郑州市金水支行（以下简称建行金水支行）同意土地分割事宜，但金博大投资公司至今没有提供建行金水支行同意土地分割的书面文件，且金博大投资公司隐瞒了土地还有其他共有人的情况。二、金博大投资公司转让土地后，未经大商投资公司同意，继续出售地上房产，造成土地共有人逐渐增多，人为增加了土地分割的难度，致使合同目的不能实现。三、由于2号地块无法经全体共有人同意转让给大商投资公司，合同目的已经不能实现，依法应当解除《土地使用权转让协议》及《补充协议》，金博大投资公司返还土地转让款。四、大商投资公司于2014年3月21日通过招拍挂取得1号地块土地使用权，成交价18690万元，目的是按照规划进行连片开发，与现有金博大城相连，大商投资公司已经投资进行了初期建设。由于2号地块无法过户给大商投资公司，连片开发的目的不能实现，严重损害了大商投资公司的利益，大商投资暂主张其中的2.5亿元，同时保留进一步追索损失的权利。金博大投资公司辩称，一、大商投资公司无权解除《土地使用权转让协议》及《补充协议》，涉案土地暂未分割过户的责任在大商投资公司，且《土地使用权转让协议》第8.1条约定，大商投资公司保证不因任何理由退回转让标的。二、2016年7月以前，大商投资公司没有启动土地分割过户事宜，而是要以“收储招拍挂方式”办理，并以此要求金博大投资公司配合提供“收储”所需资料，从未催告金博大投资公司协调建行金水支行同意土地分割。2016年7-10月，大商投资公司向郑州市国土资源局申请办理土地分割事宜。10月，郑州市国土资源局会议纪要决定土地分割事宜应由大商投资公司、金博大投资公司双方申请，并提供建行金水支行、三幢住宅楼全体业主等共有人同意分割的意见，才能办理土地的分割过户。2016年12月23日，大商投资公司改变原先的“收储招拍挂方式”，正式向金博大投资公司提出办理土地分割手续，金博大投资公司积极履行了配合义务。根据《土地使用权转让协议》的约定，大商投资公司负有办理用地规划、土地分割、过户等事项的主要义务，金博大投资公司承担的仅是附随义务，金博大投资公司已经尽到了义务，而大商投资公司没有和共有人取得有效沟通，责任在大商投资公司。三、大商投资公司的母公司大商股份有限公司长期租赁金博大城，对案涉土地存在建行金水支行、三幢住宅楼全体业主等共有人是明知的。同时，大商投资公司2015年2月通过拍卖购买金博大城3号楼八套房产，金博大投资公司向大商投资公司出具的《拍卖标的披露函》中载明“鉴于金博大城改扩建项目已经郑州市政府批准，容积率正在规划中，土地证暂时无法分割”，也能证明存在共有人的事实。土地使用权分割过户需要全体共有人同意，是基本常识，大商投资公司交易前已经做过尽职调查，不可能不知道这个道理。四、金博大投资公司转让的仅是部分土地使用权，不包含地上建筑物，金博大投资公司有权继续出卖房产。且金博大投资公司在制式合同第7条明确披露“鉴于金博大城改扩建项目已经郑州市政府批准，容积率正在规划中，土地证暂时无法分割。此外，在办理土地分割手续时不涉及改扩建项目所占土地面积”。买受人均签字认可，不会给大商投资公司办理土地分割过户造成任何障碍。五、由于土地未分割过户的责任在大商投资公司，即使大商投资公司存在经济损失，也应由其自行承担。大商投资公司诉请的损失大部分是其开发1号地块所产生的费用，与金博大投资公司转让土地无关。事实上，2号地块是净地，合同签订后金博大投资公司已交付给大商投资公司，大商投资公司开发1号地块的同时对2号地块也进行了围挡施工，大商投资公司诉请的损失不能成立。大商投资公司提交了以下证据：第一组：1.《土地使用权转让协议》，证明涉案土地的转让是为完成金博大城的升级改造，按照合同约定，金博大投资公司应在转让价款支付到95%后5日内将土地相关权利移交给大商投资公司，即2013年11月12日之前，金博大投资公司未移交，故应从2013年11月13日期计算滞纳金。2.《土地使用权转让协议补充协议》，证明金博大投资公司向大商投资公司披露土地上仅有一个共有人建行金水支行，金博大投资公司负有取得建行金水支行同意土地分割的义务，至本案起诉前建行金水支行仍未同意，金博大投资公司违约。3.国有土地使用权证，证明转让的土地是金博大城整体土地西侧的一部分，金博大投资公司2015年申请更换金博大城土地使用权证时，未履行土地分割过户义务，转让的土地仍登记在金博大投资公司名下。4.付款凭证。5.发票。证明大商投资公司按约定足额支付了转让款，金博大投资公司开具了全额发票。金博大投资公司质证称：对证据1-5的真实性认可，对证明目的不认可。5.41亩地是净地，合同签订后即交付给大商投资公司，大商投资公司在土地未分割过户前即启动开发其购买的1号地块，同时将5.41亩土地一并围挡施工。大商投资公司一直没有启动土地分割过户的事宜，直到2016年7月才确认采取收储招拍挂的方式过户，2016年12月再次变更为分割过户。大商投资公司从未催告过金博大投资公司协调建行金水支行同意土地分割过户，本案起诉后，金博大投资公司已经取得建行金水支行同意土地分割过户的书面意见。大商投资公司负有办理用地规划、土地分割、过户等事项的主要义务，金博大投资公司仅是协助配合，金博大投资公司已经配合大商投资公司向其提供了土地使用权证、共有人房产证、身份信息等信息，大商投资公司未取得全部共有人的同意责任在其自身。6.《郑州市二七区人民政府关于金博大二期扩建项目06-512-K01-2-2地块手续办理有关问题的请示》。7.《郑州市国土资源局会议纪要》。证明金博大城扩建项目是2013年郑州市第一批重点建设项目，如无金博大投资公司违约行为，金博大城扩建改造项目能够比常规项目更快取得建设手续，早日动工建设。郑州市国土资源局确定案涉土地分割过户的前提条件是必须取得建行金水支行和三幢住宅楼全体业主等共有人的书面同意。因金博大投资公司在转让土地后仍大量出售金博大城住宅，现无法取得全体共有人的同意，导致土地转让无法履行。金博大投资公司质证称：证据6系复印件，真实性不予认可。金博大投资公司转让土地后，有权继续出售房产，且全部已售房产均出具了同意土地分割过户的声明，金博大投资公司无过错。对证据7的真实性认可，对证明目的不认可，该证据证明直至2016年下半年大商投资公司才以项目投资方的身份向郑州市国土资源局申请办理土地分割事宜，迟延办理的过错在大商投资公司。8.刘明霞、贾杰等十户业主的房屋所有权证。9.陆玉霞、周兆光等二十五户业主的房屋所有权证。证明金博大投资公司早在2002年就将部分住宅出售给了刘明霞、贾杰等三十余户业主，而在双方签订转让合同时金博大投资公司隐瞒了该事实。签订转让合同后，金博大投资公司继续将住宅出售给陆玉霞、周兆光等五百余户业主，大量增加土地共有权人，直接导致土地转让合同无法履行。金博大投资公司质证称：对证据8、9的真实性认可，对证明目的不认可。金博大投资公司转让土地后，有权继续出售房产，且全部已售房产均出具了同意土地分割过户的声明，证明金博大投资公司履行了积极配合的义务。同时部分房屋所有权证复印件上写有“仅供金博大西侧5.4亩土地规划使用”字样，说明大商投资公司已取得部分共有人同意土地分割的书面意见。10.《郑州市第06-512-K01街坊控制性详细规划》，证明大商投资公司通过招拍挂取得1号地块14.9亩土地，通过转让取得2号地块5.41亩，然后与3号地块上的现金博大城相连，由于2号地块5.41亩土地现无法分割过户，无法完成金博大城升级改造。金博大投资公司质证称：对证据10的真实性认可，对证明目的不认可。金博大城二期扩建项目应整体开发，大商投资公司在5.41亩土地分割前，先行开发1号地块所产生的费用和利息应由其自行承担。11.《郑州市人民政府关于郑州市第06-512-K01街坊控制性详细规划的批复》，证明郑州市人民政府批准了该规划，大商投资公司之后进行的施工设计等工作均是以整体联建为出发点，由于土地无法过户，导致大商投资公司前期进行的设计等工作均无法继续使用，给大商投资公司造成巨大损失。12.《关于我公司参与金博大城扩建项目有关问题的说明》，证明金博大投资公司明知升级改造是要把金博大城原有建筑和新建筑连接起来，明知增加土地共有权人会导致土地无法分割，却在签订合同时隐瞒共有权人，违反诚实信用原则。金博大投资公司质证称：对证据11、12的真实性、证明目的均不认可。13.《郑州“金博大城”改扩建项目修建性详细规划设计方案》，证明1号地块和2号地块是一个整体规划，相互连接，并与原一期建筑连接后形成大型商业综合体。14.《二七区金博大扩建项目修建性详细规划方案专家评审会会议纪要》，证明2014年2月10日同意了该方案。金博大投资公司质证称：证据13、14系复印件，对真实性、证明目的均不认可。15.成交确认书。16.《国有建设用地使用权出让合同》。17.国有土地使用证。证明大商投资公司通过招拍挂取得1号地块14.9亩土地的使用权。18.建设用地规划许可证。19.建设工程规划许可证。证明大商投资公司已经取得1号地块的建设用地规划许可证，金博大城扩建项目作为一期二期联建的整体性项目，需要2号地块5.41亩土地分割过户后办理相应的建设用地规划许可证，才能依据项目整体规划设计方案申请扩建项目整体的建设工程规划许可证。但由于2号地块5.41亩土地一直无法分割过户，大商投资公司只能先申请地下车库及地下辅助用房的建设工程规划许可证以进行前期推进。大商投资公司根据地下车库及地下辅助用房的建设工程规划许可证先期开挖的基坑因5.41亩土地一直未能过户被叫停，先期进场的施工队全部处于停工状态，发生大量停工费用损失。金博大投资公司质证称：对证据15-19的真实性认可，对证明目的不认可。大商投资公司于2016年2月18日才通过招拍挂取得9944㎡土地的建设工程规划许可证，实际启动金博大扩建项目的时间较晚，5.41亩土地未分割过户的责任在大商投资公司。第二组：20.金博大二期扩建项目损失金额一览表，大商投资公司的诉讼请求包括：⑴土地转让款5860.29万元及土地发生的相关费用损失11203.74万元；⑵扩建项目延期暂计1年3个月的运维费用损失2716.94万元；⑶扩建项目延期暂计1年3个月赔付给太康电影院的逾期补偿金315万元；⑷扩建项目延期暂计1年3个月的预期收益损失，大商投资公司暂主张10764.32万元。金博大投资公司质证称：证据20系大商投资公司单方制作，不属于民事诉讼的证据，对真实性、证明目的均不认可。21.资金使用契约15份、借款合同28份，证明大商投资公司是专门为金博大城扩建项目设立的公司，无其他业务收入，使用的资金均为借款，截至2017年，大商投资公司的借款总额为442524636.6元，大商投资公司的借款利率等于或大于中国人民银行一年期贷款利率。金博大投资公司质证称：对证据21的真实性、证明目的均不认可，该材料系大商投资公司与其母公司大商股份有限公司之间的合同，与本案没有关联性，且双方有利害关系，不应采信。22.表一5.4亩土地款及应承担利息计算明细表。金博大投资公司质证称：证据22系大商投资公司单方制作，不属于民事诉讼的证据，对真实性、证明目的均不认可。23.表二5.4亩承担费用及利息计算明细表。金博大投资公司质证称：证据23系大商投资公司单方制作，不属于民事诉讼的证据，5.41亩土地未分割过户的责任在大商投资公司，损失应由其自行承担。所谓的损失大部分是开发1号地块产生的费用，不是开发5.41亩土地的费用，与金博大投资公司无关。金博大城二期扩建项目应整体开发，在5.41亩土地分割过户前，大商投资公司先行开发，产生的费用、损失、风险应由其自行承担。24.二期项目设计施工等40份合同。金博大投资公司质证称：合同1系复印件，对真实性、证明目的均不认可。所谓的拆迁安置补偿协议签订于《土地使用权转让协议》之前，与本案无关联性，且拆迁款是“郑州市二七拆迁安置补偿事务所”支付给“郑州市太康立体电影院”的，与大商投资公司无关。合同2系大商投资公司与第三方签订，真实性无法核实，对证明目的不认可。涉外证据必须公证转交，该合同签订于《土地使用权转让协议》之前，设计费用包括一期商场扩建为六层，二期1号地块及5.41亩土地三部分，并不是5.41亩土地的设计费，与金博大投资公司无关。合同3系大商投资公司与第三方签订，真实性无法核实，对证明目的不认可。该合同是对“82亩土地，总建筑面积约45万平方米”的项目所产生的高低压配电系统的设计费、利息，与金博大投资公司无关。合同4系大商投资公司与第三方签订，真实性无法核实，对证明目的不认可。该合同所谓的金博大城二期扩建项目建设工程设计费包含了1号地块和5.41亩土地，二期扩建项目应待手续完备后整体开发，大商投资公司先行开发产生的费用由其自行承担。合同5系大商投资公司与第三方签订，真实性无法核实，对证明目的不认可。郑州地铁1号线没有与商场相连，该费用是大商投资公司决策失误产生，由其自行承担。合同6-11、13-18、29、31-34、38-40，均系大商投资公司与第三方签订，真实性无法核实，且18系复印件。金博大城二期扩建项目产生的工程勘察费、环评技术服务费、测绘费、地理数据技术服务费、人防设计费等费用包含了1号地块和5.41亩土地，与金博大投资公司无关。合同12、19、21、22、24、25、27、30、35-37，均系大商投资公司与第三方签订，真实性无法核实，试桩检测费、施工用水工程款、扬尘治理费等费用是开发1号地块产生的，与5.41亩土地无关。合同20、23、26、28均系大商投资公司与第三方签订，真实性无法核实，对证明目的不认可，电缆改迁工程费用、桩基优化咨询费用系“大商郑州金博大商业中心项目”所产生，与金博大投资公司无关。25.5.41亩土地承担已发生的费用凭证共103笔。证明5.41亩土地占金博大城二期扩建项目总面积的26.6%，因土地无法分割过户导致前期设计、施工等工作全部无法继续使用的，产生的损失应由金博大投资公司全部承担，如图纸设计费、环评费、勘测费等；部分无法继续使用的，损失由金博大投资公司按比例承担，如临水工程费、临电工程费等。金博大投资公司应按前述原则承担损失14685965.25元，及按中国人民银行一年期贷款利率逐笔计算的利息1331856.73元。金博大投资公司质证称：费用1、58、59、73，对证明目的不认可，《土地使用权转让协议》应继续履行，有关税费是大商投资公司应缴纳给政府的费用，与金博大投资公司无关。费用2、11、16、17、27、29、38、40、49、54、65、71、75、79、81、84、86、87、90、91、100、102，对证明目的不认可，没有合同依据，与本案无关联性。费用3-6、23-25系合同2项下的费用，7系合同3项下的费用，8、51、62、88系合同4项下的费用，鉴于前述质证意见，应由大商投资公司承担。费用9、10没有合同依据，开票人是其他公司，钱款转入了大商投资公司员工个人账户，记载用途用于报销，与本案无关联性。费用12没有合同依据，系手撕定额发票，钱款转入了大商投资公司员工个人账户，记载用途用于报销，与本案无关联性。费用13系合同35项下的费用，14系合同5项下的费用，15系合同3项下的费用，18-22、28、31、35系合同34项下的费用，26、30、33、36、37、39、41-43、45、46、52、57、60、66、69、74、76、80、82、83、85、89系合同36、37项下的费用，32、44系合同7项下的费用，34系合同8项下的费用，47系合同6项下的费用，48系合同9项下的费用，50系合同29项下的费用，53系合同11项下的费用，55系合同16项下的费用，56系合同13项下的费用，61、76、97系合同27项下的费用，63系合同17项下的费用，64系合同14项下的费用，67系合同10项下的费用，68系合同26项下的费用，70系合同30项下的费用，72系合同19项下的费用，78系合同23项下的费用，92系合同20项下的费用，93系合同25项下的费用，94、95系合同21、22项下的费用，96系合同15项下的费用，98系合同28项下的费用，99系合同12项下的费用，101系合同31项下的费用，103系合同38项下的费用，鉴于前述质证意见，上述费用与金博大投资公司无关，应由大商投资公司承担。26.表三滞纳金计算表，证明按照合同约定，金博大投资公司应于2013年11月12日之前将土地分割过户至大商投资公司名下，逾期一日承担转让价款千分之一的滞纳金。自2013年11月13日起至2017年6月29日，共产生滞纳金78234871.5元。金博大投资公司质证称：证据26系大商投资公司单方制作，不属于民事诉讼的证据，对真实性、证明目的均不认可。5.41亩土地是净地，合同签订后已交付给大商投资公司，大商投资公司也进行了围挡施工，主张滞纳金无事实和法律依据。27.表四金博大扩建项目与5.41亩相关应付未付工程款情况一览表，证明证据24相关合同中承包方已实际设计或施工，未付款总额633.85万元，因该部分费用必将发生，金博大投资公司应全部或按比例承担。金博大投资公司质证称：证据27系大商投资公司单方制作，不属于民事诉讼的证据，对真实性、证明目的均不认可。这些费用未实际发生，大商投资公司的诉请缺乏依据。28.《关于大商金博大二期扩建项目基坑支护、降水工程已完工程费用和停工期间费用的报告》，证明大商投资公司取得地下车库及地下辅助用房的建设工程规划许可证后，开始进行基坑施工，因土地未过户，工程停工，截至2017年6月29日大商投资公司应向河南省昊鼎建筑基础工程有限公司支付停工损失60.6万元，现后续仍在以632.19元/天发生费用，该部分大商投资公司保留继续主张的权利。金博大投资公司质证称：证据28系复印件，对真实性不认可，这些费用没有实际发生，同时证明施工单位2015年1月已进场施工，金博大投资公司已将土地交给大商投资公司。29.大商集团郑州金博大二期扩建项目汽车坡道改造（零星）工程费用汇总表，证明因原金博大城地下停车场出口坡道在5.41亩土地内，需将该坡道移位，河南安丰建设发展有限公司已完工应付费用为118.88万元，消防控制室改造已完工应付费用为9.93万元，广场管网改造和化粪池改造已完工应付费用为71.82万元，以上零星工程费用合计200.63万元尚未支付，该部分损失应由金博大投资公司承担。金博大投资公司质证称：证据29系大商投资公司单方制作，不属于民事诉讼的证据，对真实性、证明目的均不认可。这些费用未实际发生，大商投资公司的诉请缺乏依据。30.表五延期1年3个月的运维费用（2016.4.1-2017.6.30），证明大商投资公司2016年4月1日之前已取得全部施工图，如果土地能够按期过户，最迟项目将于2016年4月1日开工建设。2016年4月1日至今，大商投资公司一直在等待土地过户，此期间的运维费用原本不应发生，该部分损失应由金博大投资公司赔偿，运维费用损失的计算期间为2016年4月1日至2017年6月30日。31.表六延期1年3个月的工资费用（2016.4.1-2017.6.30），证明工资合计6639920.14元，属于运维费用的一部分。32.表七延期1年3个月的利息费用（2016.4.1-2017.6.30），该部分利息是2015年1月1日至2017年5月31日空耗期间大商投资公司借款所产生的利息，且已扣除5.41亩土地价款5860.28万元和5.41亩土地所应承担的费用在此期间所产生的利息。金博大投资公司质证称：证据30-32系大商投资公司单方制作，不属于民事诉讼的证据，对真实性、证明目的均不认可。大商投资公司内部的运维费用和商业风险应由其自行承担，因大商投资公司自身原因导致土地未分割过户，相关费用应由其自行承担。33.表八5.41亩土地款承担费用利息计算明细表（2016.4.1-2017.6.30），证明5860.28万元土地款自2016年4月1日至2017年6月30日所产生的利息为3229019.79元。34.表九5.41亩承担费用及利息计算明细表（2016.4.1-2017.6.30），证明5.41亩土地所应承担的费用在此期间所产生的利息为684364.21元。金博大投资公司质证称：证据33、34系大商投资公司单方制作，不属于民事诉讼的证据，对真实性、证明目的均不认可。鉴于前述质证意见，不存在所谓的费用及利息损失，即使存在也与金博大投资公司无关。35.《审计报告》。36.大商投资公司2016年财务报表。37.大商投资公司2017年1月1日至6月30日财务报表。金博大投资公司质证称：证据35-37系大商投资公司自行委托第三方出具，对真实性、证明目的均不认可。该证据反映大商投资公司的财务情况，与本案无关联性。38.表十项目预期收益表。证明如果土地能够按期过户，最迟项目将于2016年4月1日开工建设，但因金博大投资公司的违约导致项目一直无法启动，至起诉之时已有一年零三个月的时间，意味着即使项目立即动工，大商投资公司也损失了一年零三个月的预期收益。金博大城扩建二期经营面积远大于一期，即使按照一期的月平均租金计算，二期的预期收益已达到21706.68万元，大商投资公司暂主张10764.32万元，剩余部分保留继续追索的权利。金博大投资公司质证称：证据38系大商投资公司单方制作，不属于民事诉讼的证据，对真实性、证明目的均不认可。能否盈利、是否亏损属于商业风险范畴，无法确定，且尚未发生，大商投资公司诉请预期收益无依据。39.郑州金博大二期扩建项目地下四层至地上九层各层平面图，证明二期扩建的商业经营部分的建筑面积为80288.48㎡，地下车库部分建筑面积为45576.55㎡，合计125865.03㎡。40.建设工程施工图设计文件审查表。41.情况说明。证明河南省建设工程施工图审查中心有限公司在大商投资公司取得地下车库及地下辅助用房的《建设工程规划许可证》后才对金博大城扩建项目地下1-4层的施工图进行审查并出具审查意见，该公司出具的情况说明证明，在5.41亩土地分割过户前其不会对扩建项目的施工图进行整体性审查，5.41亩土地未过户是整个扩建项目不能继续进行的唯一阻碍事由。金博大投资公司质证称：证明39-41的真实性无法核实，对证明目的不认可。大商投资公司未等待土地分割过户完毕，先行开发的损失应由其自行承担。42.《十年租赁合同》，证明金博大城商场一期现在正处于本合同租赁期内，2013年10月1日至2014年9月30日的租金为132184000元，此后每年递增一次，年递增1.68%，现月租金为1138.85万元。金博大投资公司质证称：对证据42的真实性认可，对证明目的不认可。该证据证明大商投资公司熟悉金博大城及周边情况，对土地不能分割过户存在过错，无权主张解除合同及索赔。43.《关于配合5.4亩土地分割过户的函》，证明由于金博大投资公司不是5.41亩土地唯一的使用权人，土地迟迟不能分割过户，大商投资公司一边继续争取政策宽限实现土地分割过户，一边研究能否以招拍挂等其他方式取得涉案土地，不存在金博大投资公司所称的大商投资公司未按协议约定方式办理土地分割事宜。金博大投资公司质证称：对证据43的真实性认可，对证明目的不认可。该证据证明金博大投资公司前期履行了配合义务，提供了相关资料，政府最初同意以收储招拍挂的形式过户，大商投资公司在土地过户方式上纠结和变更是导致土地无法过户的原因，责任应由大商投资公司承担。金博大投资公司提交了以下证据：第一组：1.《关于提供5.4亩土地分割过户手续资料的函》；2.建行金水支行出具的《关于大商金博大商业中心项目5.4亩土地协议转让意见的函》。证明大商投资公司书面认可并赞扬金博大投资公司前期对金博大城扩建项目的大力支持和帮助，大商投资公司没有按照约定办理土地分割过户事宜，而是采取招拍挂方式办理，不可能催告金博大投资公司协调建行金水支行同意土地分割。涉诉后，建行金水支行出具了同意土地分割的书面意见，因此土地未分割过户的责任在大商投资公司，所谓损失由其自行承担。大商投资公司质证称：对证据1、2的真实性认可。大商投资公司自2013年底就开始积极办理土地分割事宜,由于金博大投资公司不是涉案土地唯一的使用权人，政府不同意金博大投资公司作为单一主体转让土地使用权，土地未能分割本身就是金博大投资公司的过错造成的。此后，大商投资公司一边争取政策宽限实现过户，一边研究能否以招拍挂的形式推进项目，不存在所谓的大商投资公司没按协议约定办理土地分割过户事宜。根据补充协议的约定，金博大投资公司负责协调建行金水支行出具书面同意函，这是金博大投资公司的主义务，不是附随义务，无需催告即应办理。可直至诉讼后，金博大投资公司才仓促取得建行金水支行的书面同意函，而三幢住宅楼全体业主的同意至今未取得，是造成土地不能分割过户的根本原因。第二组：3.郑州市国土资源局会议纪要；4.土地证、《关于06-521-K01-2-2地块土地协议转让的申请》、授权资料、《土地登记具结书》、《发文记录表》等一套资料。证明大商投资公司依约承担包括“报批手续”在内的主要义务，大商投资公司在2016年7月6日向金博大投资公司确认采取收储招拍挂方式办理土地分割过户，后郑州市国土资源局会议纪要确定必须取得全体共有人同意，才能办理土地分割过户。2016年12月，大商投资公司再次改变已确定的收储招拍挂方式，金博大投资公司仍履行了配合义务，提供了相关资料。大商投资公司质证称：对证据3及土地证、《关于06-521-K01-2-2地块土地协议转让的申请》三份证据的真实性认可，对授权资料、《土地登记具结书》、《发文记录表》三份证据的真实性不予认可。金博大投资公司作为转让方，将土地过户给大商投资公司是义务,2015年8月20日重新办理土地证时，金博大投资公司仍将涉案土地登记在自己名下，恰恰证明其违约。大商投资公司2013年就已启动扩建项目的审查、设计、测绘等工作，2014年3月竞拍取得1号地块14.9亩土地，2014年5月16日取得14.9亩土地的《建设用地规划许可证》，2015年进行环评、勘查、航测图设计等工作，2016年2月取得设计单位盖章的施工图纸，以上事实证明大商投资公司一直积极推进扩建项目。涉案土地分割过户一直是妨碍扩建项目的根本因素，大商投资公司一直致力于解决该问题，自2013年起就一直协调政府各个部门，因金博大投资公司以自己名义转让土地，违反了转让协议6.1条“甲方保证按照国家法律法规要求进行本次土地交易”的约定，不符合政府规定，大商投资公司才开始考虑用收储招拍挂的方式解决联建问题，但主要努力方向还是协议转让，收储招拍挂从未确定为取得涉案土地的主要方式。因为大商投资公司的努力，郑州市国土资源局才放宽政策于2016年10月31日同意双方共同申请土地分割，金博大投资公司据此才在2016年12月23日出具申请土地分割的函件。第三组：5.《联系函》；《天然气商业庭院预留拟用气安装登记表》；6.借条三份；7.图纸发文记录一览表；8.2016年收发文台帐。证明金博大投资公司根据大商投资公司要求，自2013年涉案土地协议签订后，先后多次向大商投资公司出借基建档案、楼群桩位平面布置图纸、竣工报告、工程及桩基测试报告、金博大裙房结构图等资料，以及在天然气改造、消防改造、化粪池改造、电缆施工、地下车库新建坡道施工、5.4亩土地分割等方面协助配合大商投资公司，大商投资公司书面认可并赞扬金博大投资公司前期对金博大城扩建项目的大力支持和帮助，说明金博大投资公司诚信合作，有能力积极履行附随义务，没有违约必要。大商投资公司质证称：对《联系函》的真实性认可，《天然气商业庭院预留拟用气安装登记表》、借条系复印件，对真实性不认可，图纸发文记录一览表系单方制作，对真实性不认可，对2016年收发文台帐的真实性认可。本组证据与本案无关联性，涉案土地无法分割的原因是金博大投资公司隐瞒土地存在大量共有权人，且继续出售房产大量增加共有权人。大商投资公司发给金博大投资公司的《关于提供5.4亩土地分割过户资料的函》、《关于配合5.4亩土地分割过户的函》、《联络函》的第一句话均为“感谢贵方前期对我方金博大扩建项目的大力支持和帮助”，此为行文固定的礼节性用语，并非认为金博大投资公司没有违约。第四组：9.《房产买卖合同》；10.大商投资公司签章竞拍房产文件一套。证明大商投资公司2015年通过拍卖竞拍的方式，购买金博大城3号楼八套房产，其明知案涉土地存在三幢楼全体业主，金博大投资公司不可能也没有隐瞒该事实。大商投资公司质证称：对证据9、10的真实性认可，大商投资公司曾一直租用金博大城住宅楼内部分房屋作办公使用，此前了解到金博大城三幢住宅楼因手续问题均用于出租，并不知道涉案土地存在其他共有权人。金博大投资公司作为出让方，保证土地无权利瑕疵是其义务，但从现有证据可以看出，金博大投资公司只向大商投资公司披露了建行金水支行一个共有权人，并继续出售房屋增加共有权人，使涉案土地无法分割过户。大商投资公司购买房屋的行为，不改变金博大投资公司隐瞒共有权人的事实，也不改变共有权人继续大量增加的事实，不影响金博大投资公司承担违约责任。第五组：11.房产买卖合同及竞拍文件（部分摘录，如买受人李晓梦、张超强），证明金博大投资公司在拍卖2号楼、3号楼房产时，均向买受人披露了土地分割转让等事实，买受人均知晓并签字，售房行为不会给大商投资公司办理土地分割过户造成障碍。大商投资公司质证称：对证据11的真实性认可。金博大投资公司与何广伟签订的房产买卖合同中，仅在《拍卖标的披露函》中披露“鉴于金博大城改扩建项目已经郑州市政府批准，容积率正在规划中，土地证暂时无法分割”，但该披露也仅起到提示“土地证暂时无法分割”的作用，不能证明金博大投资公司已取得何广伟等业主同意土地分割转让的意见。因房屋买卖合同有不同版本，金博大投资公司应提交全部合同以查证不认可涉案土地分割业主的数量。住宅楼共三幢，金博大投资公司仅提供了2、3号楼的部分合同，1号楼的合同均为提供，故其称“向全体买受人披露了涉案土地分割转让的事实”不具备证据支持，其应提供全部合同查验。因金博大投资公司和部分业主正处于纠纷甚至诉讼中，还有部分业主无法取得联系，金博大投资公司的售房行为已经导致土地无法分割过户，转让协议的合同目的已经不能实现。本院根据双方提交的证据，认定以下事实：2011年11月29日，郑州市二七拆迁安置补偿事务所、郑州市太康立体电影院、郑州市二七区金博大城扩建项目指挥部三方签订《郑州市太康立体电影院拆迁安置补偿协议》，因郑州市太康立体电影院一处977.01㎡的房产在此次拆迁范围内，第三条约定，郑州市二七拆迁安置补偿事务所同意在拆迁项目面临民主路的第一层予以安置，安置面积原则上不少于原被拆房产面积（977.01㎡）。郑州市二七拆迁安置补偿事务所在上述房产面积的基础上，在项目开发的写字楼15层以上给与郑州市太康立体电影院安置100㎡的办公用房。第四条第3项约定，郑州市二七拆迁安置补偿事务所保证在郑州市太康立体电影院交付空房之日起30个月，对所有合同规定商业房产进行安置。由郑州市二七拆迁安置补偿事务所原因造成不能按期安置的，自逾期之日每月支付逾期补偿金20万元。郑州市二七拆迁安置补偿事务所保证在郑州市太康立体电影院交付空房之日起36个月，对所有合同规定办公房产进行安置。由郑州市二七拆迁安置补偿事务所原因造成不能按期安置的，自逾期之日每月支付逾期补偿金1万元。大商投资公司称其向郑州市二七区金博大城扩建项目指挥部交有保证金，按照上述约定，每逾期一年需向郑州市太康立体电影院支付逾期补偿金252万元，指挥部每年结算一次，从保证金中扣除。大商投资公司提交了2015年10月19日和2016年10月17日两张结算单，显示自2014年12月1日至2016年11月30日，每年支付郑州市太康立体电影院252万元逾期补偿金。2013年5月22日，河南省金博大开发建设总公司（后更名为金博大投资公司）作为甲方，大商投资公司作为乙方，签订《土地使用权转让协议》，约定金博大投资公司将涉案5.41亩土地转让给大商投资公司，价款5860.29万元。协议第6条金博大投资公司权利义务约定，6.2积极配合大商投资公司完成本次土地交易后续工作，包括但不限于用地规划、土地分割、过户等事项。协议第7条大商投资公司权利义务约定，7.1负责协调土地、规划等行政主管部门办理相关审批手续，保证本次交易的合法性、合规性；7.3有权要求金博大投资公司及时提供土地相关权证资料，并要求金博大投资公司及时配合办理土地转让过户手续。第8条特别约定，8.1转让价款支付95%后，大商投资公司享有该地块使用权、收益权及管理权，……金博大投资公司应在转让价款支付到95%后5日内将土地相关权利移交给大商投资公司。第9条违约责任，9.2大商投资公司足额支付转让价款后，金博大投资公司未在本协议约定时间内办理移交手续的，每逾期一日，应按转让价款的千分之一向大商投资公司支付滞纳金。同日，双方签订《补充协议》，其中第3.1条约定，金博大投资公司负责协调土地共有人建行金水支行同意土地分割事宜，大商投资公司予以配合。合同签订后，大商投资公司按照约定的时间和金额，于2013年5月24日付款4102.2万元，2013年11月7日付款1465.08万元，2014年3月31日付款293.01万元。2014年3月21日，大商投资公司通过招拍挂取得其所称的1号地块土地使用权，成交价18690万元。2014年5月16日，大商投资公司取得该地块的《建设用地规划许可证》。大商投资公司签订《土地使用权转让协议》及《补充协议》后，为推进金博大城扩建项目，与第三方签订多份合同，金博大投资公司已将5.41亩土地交付给大商投资公司，大商投资公司已对5.41亩土地及拍得的1号地块进行施工。郑州市国土资源局2016年10月31日印发的郑国土资会纪【2016】74号会议纪要载明，同意金博大城项目宗地分割事宜由大商投资公司、金博大投资公司双方申请，但用地单位申请时需提供建行金水支行、三幢住宅楼全体业主等其他共有人同意分割转让的意见（意见中所有业主一致同意意见需经街道办事处盖章确认）。因无法取得全体业主等共有人同意分割转让的意见，引起本案诉讼。诉讼后，建行金水支行于2017年10月23日出具同意5.41亩土地对外转让的函。本院认为，一、关于大商投资公司请求解除双方签订的《土地使用权转让协议》及《补充协议》，金博大投资公司返还土地转让款5860.29万元的诉讼请求。根据郑州市国土资源局会议纪要的要求，涉案土地分割转让需提交建行金水支行、三幢住宅楼全体业主等其他共有人同意分割转让的意见（意见中所有业主一致同意意见需经街道办事处盖章确认），现双方均无法取得全体共有人同意分割过户的意见，转让土地使用权的合同目的已不能实现，因此双方签订的《土地使用权转让协议》及《补充协议》依法应当解除，金博大投资公司应返还土地转让款5860.29万元，大商投资公司的该诉讼请求本院予以支持。二、关于大商投资公司请求金博大投资公司赔偿经济损失2.5亿元的诉讼请求。从双方签订的《补充协议》看，约定金博大投资公司负责协调建行金水支行同意土地分割事宜，说明双方签订合同时已经考虑到了土地分割需共有人同意的问题，但除建行金水支行外，《土地使用权转让协议》及《补充协议》对其他共有人均未提及。金博大投资公司称大商投资公司明知存在其他共有人，无证据证明，本院不予采信。且不论大商投资公司是否明知存在其他共有人，金博大投资公司作为出让方，对出让标的物信息应尽到全面的提示义务。在双方已考虑到土地分割需共有人同意的情况下，金博大投资公司未主动披露存在其他共有人，即使不是故意隐瞒，也存在过失。由于双方在《土地使用权转让协议》及《补充协议》中未提及建行金水支行外的其他共有人，自然对谁负责取得其他共有人同意土地分割的意见无约定，双方在本案诉讼中均主张对方负责取得其他共有人同意的意见，均缺乏依据。转让协议签订后，金博大投资公司继续出售地上房产，造成共有人越来越多，虽然《土地使用权转让协议》及《补充协议》未约定金博大投资公司不得继续出售地上房产，但继续出售地上房产客观上增加了取得全体共有人同意土地分割的难度，使转让土地使用权的合同目的越来越难以实现。金博大投资公司称其继续出售地上房产时已向买受人披露了土地分割转让的事实，不会给大商投资公司造成障碍。但从其提交的合同看，仅是披露了土地证暂时无法分割的事实，不等于取得了买受人同意涉案土地分割转让的意见，因此金博大投资公司称继续出售地上房产不会给大商投资公司造成障碍的主张不能成立。综上所述，金博大投资公司在本案合同签订及履行中，对造成转让协议履行不能存在过错，应对大商投资公司的损失承担赔偿责任。关于损失的赔偿数额，大商投资公司请求的2.5亿元损失包含四个部分，一是因5.41亩土地发生的损失11203.74万元；二是扩建项目延期一年三个月公司的运维费用2716.94万元；三是扩建项目延期一年三个月期间赔付太康电影院的逾期补偿金315万元；四是扩建项目延期一年三个月期间的预期收益损失10764.32万元。关于因5.41亩土地发生的损失11203.74万元，包含五项。㈠5.41亩土地款产生的利息1197.19万元，因双方签订的转让协议解除，金博大投资公司应返还土地款5860.29万元，同时应赔偿资金占用的损失，大商投资公司按同期银行贷款利率计算至2017年6月30日的利息为1197.19万元，本院予以支持。㈡5.41亩土地已发生的开发费用1468.6万元，大商投资公司签订转让协议后，基于对协议能够履行的信赖，开始着手扩建项目的建设工作，金博大投资公司亦称转让协议签订后，即将5.41亩土地交付给大商投资公司，大商投资公司进行了围挡施工。如前所述，由于金博大投资公司在签订及履行协议中的过错，导致转让协议履行不能，本院依法予以解除，大商投资公司投入的开发费用变为损失，故金博大投资公司应予赔偿。但是，大商投资公司在未取得5.41亩土地使用权时即开始了施工，对这部分损失的发生亦存在过错，本院酌定其自行承担20%的损失，金博大投资公司应赔偿1468.6万元×80%=1174.88万元。㈢开发费用1468.6万元产生的利息133.36万元，大商投资公司基于对转让协议能够履行的信赖投入了1468.6万元的开发费用，因协议履行不能而解除，那么开发费用的利息损失亦是大商投资公司的损失部分。同前所述，大商投资公司亦自行承担20%的损失，金博大投资公司应赔偿133.36万元×80%=106.688万元。㈣5.41亩土地滞纳金7770.74万元，大商投资公司该主张依据的是《土地使用权转让协议》第9.2条，“大商投资公司足额支付转让价款后，金博大投资公司未在本协议约定时间内办理移交手续的，每逾期一日，应按转让价款的千分之一向大商投资公司支付滞纳金”。大商投资公司主张该条约定的办理移交手续指的就是办理分割过户，因金博大投资公司在2013年11月12日之前未将土地分割过户至大商投资公司名下，故从该时起计算滞纳金。但是，结合转让协议的8.1条看，“转让价款支付95%后，大商投资公司享有该地块使用权、收益权及管理权，……金博大投资公司应在转让价款支付到95%后5日内将土地相关权利移交给大商投资公司”，协议9.2条中的办理移交手续应指的是5.41亩土地使用权、收益权及管理权的移交，不是分割过户，因为土地过户需要政府批准，不是当事人之间能够约定的。金博大投资公司已将5.41亩土地交付给大商投资公司，大商投资公司也进行了围挡施工，故该诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。㈤5.41亩土地应付未付的工程款633.85万元，该部分损失因尚未发生，处于不确定状态，本院不予支持，待损失明确后，大商投资公司可另行主张。关于扩建项目延期一年三个月公司的运维费用2716.94万元，运维费用是公司存续经营必然发生的费用，大商投资公司通过招拍挂取得了1号地块的使用权，不会因为5.41亩土地未过户而解散，运维费用必然发生，大商投资公司要求金博大投资公司承担该费用无依据，该请求本院不予支持。关于扩建项目延期一年三个月期间赔付太康电影院的逾期补偿金315万元，根据《郑州市太康立体电影院拆迁安置补偿协议》，大商投资公司需为郑州市太康立体电影院安置商业和办公用房，由于金博大投资公司的过错，5.41亩土地不能分割过户，金博大城扩建项目无法实施，则安置用房无法实现，大商投资公司需向郑州市太康立体电影院每年支付252万元逾期补偿金。根据大商投资公司提交的结算单，该费用已经发生，大商投资公司仅主张了315万元，对该诉讼请求本院予以支持。关于扩建项目延期一年三个月期间的预期收益损失10764.32万元，据大商投资公司称，其母公司大商股份有限公司租赁现金博大城，因受电商及周围商场竞争等原因，经营状况并不乐观，希望通过扩建项目提升金博大商场竞争力。因此，即使5.41亩土地能够分割过户，金博大城扩建项目顺利进行，该项目能否盈利尚不确定，大商投资公司的该诉讼请求本院不予支持。综上，金博大投资公司应赔偿大商投资公司经济损失1197.19+1174.88+106.688+315=2793.758万元。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除大商股份郑州商业投资有限公司与河南省金博大投资有限公司签订的《土地使用权转让协议》及《土地使用权转让协议》,河南省金博大投资有限公司于本判决生效后十日内返还大商股份郑州商业投资有限公司土地转让款5860.29万元；二、河南省金博大投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿大商股份郑州商业投资有限公司经济损失2793.758万元；三、驳回大商股份郑州商业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1584814.5元，保全费5000元，由大商股份郑州商业投资有限公司负担1139814.5元，由河南省金博大投资有限公司负担450000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。审 判 长  赵建祖审 判 员  孙艳梅代理审判员  魏一凡二〇一八年七月二十四日书 记 员  柔 伊