福建省福州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）闽01执异148号 案外人：王煜泉，女，汉族，1974年12月27日出生，住福建省厦门市思明区。 申请执行人：福建省华兴中小企业融资担保股份有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区华林路****。 法定代表人：邓卫平。 申请执行人：福建省中小企业信用再担保有限责任公司，住，住所地福建省福州市鼓楼区五四路国际大厦****/div> 法定代表人：陈宇。 委托诉讼代理人：陈壮，福建君立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈璟，福建君立律师事务所律师。 被执行人:厦门市中顺达工贸有限公司，住所地福，住所地福建省厦门市湖里区华荣路铭爵山庄紫茗阁**v> 法定代表人：李文聪。 被执行人:厦门市卧龙达环保科技有限公司，住所地福建省，住所地福建省厦门市湖里区殿前街道机场****** 法定代表人：李文聪。 被执行人:程淑月，女，汉族，1934年8月29日出生，住福建省厦门市思明区。 被执行人:李文聪，男，汉族，1966年6月12日出生，住福建省厦门市思明区。 被执行人:林艺华，女，汉族，1970年01月19日出生，住福建省厦门市思明区。 被执行人:李文成，男，汉族，1964年3月30日出生，住福建省厦门市思明区。 被执行人:卓巧云，女，汉族，1968年8月11日出生，住福建省厦门市思明区。 被执行人:陈建宁，男，汉族，1965年4月21日出生，住福建省厦门市。 在本院执行申请执行人福建省华兴中小企业融资担保股份有限公司、福建省中小企业信用再担保有限责任公司与被执行人厦门市中顺达工贸有限公司、厦门市卧龙达环保科技有限公司、程淑月、李文聪、林艺华、李文成、卓巧云、陈建宁追偿权纠纷一案中，案外人王煜泉对本院查封被执行人林艺华名下位于厦门市××室房产【房产证号：厦地房证第00285972号】提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年6月25日举行听证会，申请执行人福建省中小企业信用再担保有限责任公司的委托诉讼代理人陈璟参加了听证，本案现已审查终结。 案外人王煜泉称，其于2013年11月27日通过朋友介绍与林艺华/李文聪夫妻签订19年房屋租赁合同，并当场付清35万元租金，并与他们于2014年1月9日到厦门房管局做了租赁备案登记。2014年1月15日由李文聪姐姐程丽珍移交并由王煜泉转租给原租户，之后一直由王煜泉收取租金至今。这几年李文聪曾多次要求收回房屋，但王煜泉不同意，并曾多次报警求助。买卖不破租赁，故请求法院依法确认王煜泉对前述房屋享有合法租赁权及享有权相应权利，并请求在执行时带租约拍卖该房产。 申请执行人福建省华兴中小企业融资担保股份有限公司未作答辩。 申请执行人福建省中小企业信用再担保有限责任公司辩称，案涉房产系先抵押后出租，并不适用“买卖不破租赁”，应依法驳回案外人申请。涉案房屋于2013年2月17日设立抵押并办理登记。2014年1月9日，案外人王煜泉对案涉房屋进行房屋租赁登记备案并取得《房屋租赁登记备案证明》，《房屋租赁登记备案证明》中租赁期限载明自2014年1月8日至2033年1月8日。根据我国《物权法》第190条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。故案涉房产系先抵押后出租，并不适用“买卖不破租赁”，应依法驳回案外人之申请。二、案涉房产是否存在真实租赁关系有待法院进一步审查。案外人王煜泉所谓以现金方式一次性支付19年租金明显违反生活常理及交易习惯，35万元的款项支付按常理不可能以现金方式支付。另外，案外人王煜泉亦未提供实际居住在案涉房屋的证据，不足以证明租赁关系的真实性。综上所述，案涉房产系先抵押后出租，并不适用“买卖不破租赁”，案涉房产是否存在真实租赁关系存疑，故请求贵院依法驳回案外人王煜泉执行异议之申请。 被执行人厦门市中顺达工贸有限公司、厦门市卧龙达环保科技有限公司、程淑月、李文聪、林艺华、李文成、卓巧云、陈建宁均未作答辩。 经查，福建省华兴中小企业融资担保股份有限公司、福建省中小企业信用再担保有限责任公司与厦门市中顺达工贸有限公司、厦门市卧龙达环保科技有限公司、程淑月、李文聪、林艺华、李文成、卓巧云、陈建宁追偿权纠纷一案，本院作出的（2014）榕民初字第1412号民事判决书已发生法律效力。由于被执行人未主动履行义务，申请执行人向本院申请强制执行，申请执行标的为人民币6684652元及利息等，本院依法立案执行。在执行过程中，本院依法查封被执行人林艺华名下位于厦门市××室【房产证号：厦地房证第00285972号】等房产及项下国有土地使用权，并向被执行人发出限期履行通知书，责令其限期履行，但被执行人未能在限期内履行义务。2018年5月15日本院作出（2015）榕执字第1280号执行裁定，裁定拍卖前述查封的房产及项下国有土地使用权。 另查明，2013年1月29日，福建省华兴中小企业融资担保股份有限公司、福建省中小企业信用再担保有限责任公司与林艺华签订《抵押（反担保）协议书》，约定以林艺华名下位于厦门市××室房产抵押给福建省华兴中小企业融资担保股份有限公司、福建省中小企业信用再担保有限责任公司作为反担保，协议约定，将前述抵押物抵押至福建省华兴中小企业融资担保股份有限公司名下，抵押权人为福建省华兴中小企业融资担保股份有限公司，但福建省中小企业信用再担保有限责任公司享有同等权利。2013年2月17日，上述房产办理了抵押权登记，福建省华兴中小企业融资担保股份有限公司取得编号为厦国土房他证第201310959号厦门市土地房屋他项权证。该事实经本院（2014）榕民初字第1412号民事判决确认。同时，本院（2014）榕民初字第1412号民事判决确认福建省华兴中小企业融资担保股份有限公司有权处置林艺华名下位于厦门市××室房产，并就该抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。2014年1月9日，厦门市房地产交易权籍登记中心出具厦房租证字第（201400016）号《房屋租赁登记备案证明》，对厦门市××室房产的租赁予以登记备案。出租人为李文聪等，承租人为王煜泉，租赁期限自2014年1月8日至2033年1月8日。 本院认为，本案案涉房产抵押登记于2013年2月17日，而案外人王煜泉于2013年11月27日与李文聪等签订的租赁合同，显然抵押在前，租赁在后，根据《中华人民共和国物权法》第190条之规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的抵押优先受偿权，案外人王煜泉与林艺华、李文聪签订的租赁合同不得对抗本案申请执行人已登记在先的抵押权。因此，王煜泉提出的异议理由不成立，本院不予支持，其请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人王煜泉的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 林 辉 审判员 张 敏 审判员 林 娜 二〇一八年七月二十四日 书记员 侯珊珊 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。