广东省深圳市罗湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤0303民初12349号 原告：吴畏，男，汉族，1977年10月11日出生，身份证住址广东省深圳市福田区， 委托诉讼代理人：田胜超，广东广和律师事务所律师，执业证号14403201410015861。 委托诉讼代理人：朱观弟，广东广和律师事务所律师，执业证号14403201411015482。 被告：深圳市金元信达投资咨询有限公司，住所地深圳市福田区福保街道福田保税区市花路长平商务大厦3412，统一社会信用代码91440300MA5DGJBW97。 法定代表人：林瑞娴，执行董事、总经理。 委托诉讼代理人：谭克鹏，北京市地平线（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201610146215。 委托诉讼代理人：白云，北京市地平线（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201611440199。 原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人田胜超、朱观弟，被告委托诉讼代理人谭克鹏、白云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、被告按照样板房的标准对深圳市罗湖区文锦路鹏大厦第10层1004不动产权证粤（2017）深圳市不动产权第0026525号房屋继续进行装修整改；二、被告向原告支付房屋按照样板房装修整改期间的租金合计4000元（按4000元每月自2018年4月16日起暂计至2018年5月15日，截止至房屋整改完毕之日）；三、被告向原告支付延期支付房屋的违约金合计138219.5元，自2018年1月1日至2018年4月15日共104天以转让成交价为基准按日万分之五计算；四、被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2017年2月19日，原告与被告签订《房地产买卖合同》，约定被告将位于深圳市罗湖区文锦路鹏大厦第10层1004号房转让给原告，建筑面积30.31平方米转让成交价2658067元，交付时间为2017年12月31日，合同第九条约定房屋交付标准为精装修。被告在售楼时有样板房，该栋物业销售时被告承诺按照样板房装修交付，原告按约履行了相关的付款义务，交付到期日，原告发现被告拟交付房屋与样板房有较大差别，拟交付的房屋部分房门无法全部打开，房屋利用率明显降低，采光也受到严重影响，同小区的很多买家都存在同样情况。原告及其他买家多次要求被告整改，截止至被告向原告实际交付房屋之日被告亦未能依照样板房标准完成装修改造，原告无奈只得先收房屋，再诉诸法律。 被告答辩称，一、本案所涉及纠纷是二手房买卖合同纠纷。答辩人从房地产开发商深圳祥褀房地产开发有限公司购买取得鹏大厦10层1004号的所有权，并完成过户登记。后原告又与答辩人签订《房地产买卖合同》，约定答辩人将名下房产出售给原告，合同中明确约定标的房产为鹏大厦1004号。因此，本案属于二手房交易，所涉及纠纷为二手房买卖合同纠纷。二、答辩人所交付的房屋符合合同约定。答辩人所交付的房屋完全符合合同约定。原告与答辩人所签订的《房地产买卖合同》中，在第一条“转让标的”中对房屋的位置、建筑面积进行明确约定，答辩人依约将深圳市罗湖区文锦北路和田贝四路交汇处鹏大厦1004号房产交付给原告，并巳完成过户登记；根据原告提交的证据5《不动产登记证》可知，该房产建筑面积为30.31平方米。答辩人所交付的房屋完全符合合同约定。原告主张按照样板房标准对涉案房屋进行装修整改没有事实和法律依据。首先，原告与答辩人所签订的《房地产买卖合同》中未明确约定应按照样板房标准交付房屋，在第九条“房产交付标准”中仅仅约定“该物业交付时为精装修”。其次，原告并未举证证明答辩人所交付的房屋不符合前述合同中对装修标准的约定，原告所主张的样板房装修并不是合同的内容或附件，不能用样板房装修标准来判断答辩人所交付的房屋是否符合合同约定。再次，本交易作为二手房交易，答辩人无法也不可能对房屋进行结构上的重大改变，针对房屋的利用率以及釆光问题原告在购买之时应有合理预见。最后，本案为二手房买卖合同纠纷，不能适用《商品房销售管理办法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》来对案件进行判断，买卖双方所交易的标的物均以合同约定为准；是否存在样板房、样板房与交付标的是否存在差别若无在合同中明确约定，均不能对合同的履行产生影响，不能用于判断是否违约。综上，原告主张按照样板房标准对涉案房屋进行装修整改没有事实和法律依据。三、答辩人已依约如期向原告交付房产，不存在逾期交付的情形。根据《罗湖区鹏大厦收楼意见书》所记载的内容，2017年12月31日答辩人已将涉案房屋交付给原告，符合双方签订的《房地产买卖合同》中关于交房时间的约定，未存在延迟交付房屋的现象，故原告诉请延期交付房屋的违约金没有事实依据。 经审理查明，2017年2月19日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定被告将位于深圳市罗湖区文锦路和田贝四路交汇处鹏大厦1004号房转让给原告，物业建筑面积30.31平方米，转让成交价2658067元，交付时间为2017年12月31日；原告知晓该物业尚未实际使用，不存在包括电话线、有线电视费、燃气费等在内的费用结算情况，故同意该物业的交付以原告对钥匙签收的为标志；房产交付标准为精装修；如被告未能按照本合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；等等。合同签订后，原告按约履行了房款支付义务，被告也于2018年1月24日将前述房产过户登记至原告名下。 2018年4月15日，原告在被告出具的《罗湖区鹏大厦收楼意见书》予以签字。该收楼意见书首部打印文字载明内容为“本人已对下述房产进行认真检查，确认该房产已符合约定的精装修交付标准，我同意接收；除下表所列需要维、维护的项目外，对本房其他设施、设备及其他装修认可，无异议”；原告在表格中书写了内容“2017年12月31日第一次收房，发现内部结构与样板房不一致，无合同约定洗手盆等问题。卖方无法恢复样板房整改，经商议按约定方案整改，现整改完毕，买方同意收房，剩余刷墙、更换炉灶问题按约定4月18日前完工”。被告在庭审中称，原告在收楼意见书中自认被告已于2017年12月31日交房，但原告单方认为涉案房屋装修与样板房不符提出整改要求，被告整改完成后才由原告签署了收楼意见书。另关于整改完成后原告有无在涉案房屋居住的问题，原告在庭审中称，其已将生活用品放在涉案房屋里面。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，争议的焦点为被告是否存在逾期交房行为。本院对此作如下分析：其一，合同虽约定物业的交付以买方对钥匙签收作为标志，但被告并未举证证明其已将物业钥匙交给原告签收；其二，原告称被告于2017年12月31日第一次交房，但原告并未同意收房，且对涉案房屋提出整改要求，被告随后对涉案房屋进行整改，故可认定被告在2017年12月31日并未实际将涉案房屋交付给原告占有使用；其三，原告于2018年4月15日在被告出具的收楼意见书上签字，并书写“买方同意收楼”等内容，对此可视为被告实际于2018年4月15日交房。综上，本院认定被告存在逾期交房行为，构成违约，应按合同约定向原告支付违约金。本案中，涉案房屋的转让成交价为人民币2658067元为基数，违约金计算标准为每日万分之五，逾期交房天数为104天（2018年1月1日至2018年4月15日），故被告应承担的违约金数额为人民币138219.5元。但是，合同并未约定交房标准为样板房装修标准，原告在签署收楼意见书时也未提出整改后的涉案房屋存在不符合合同约定交房标准的情形，故原告提出的按照样板房装修标准对涉案房屋继续进行装修整改的请求缺乏依据，本院不予支持；且原告在整改完成后已将生活用品放置于涉案房屋，故可认定原告已对涉案房屋实际占有使用，其要求被告支付租金损失理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告深圳市金元信达投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告吴畏支付逾期交房的违约金人民币138219.5元。 二、驳回原告吴畏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1572元，保全费人民币1231元，由原告负担人民币79元，被告负担人民币2724元。原告已预交的人民币2724元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳人民币2724元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员  陈贵生 二〇一八年七月三十日 书记员  李 超