浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0681民初125号 原告（执行案外人）：章亚铭，男，1969年12月9日出生，汉族，新昌县人，住浙江省新昌县。 被告（申请执行人）：浙江诸暨联合村镇银行股份有限公司，住所地：诸暨市浣东街道暨东路70号。 法定代表人：成伟绩，系经理。 委托诉讼代理人：周胜军，浙江春森翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张红霞，系公司职员。 被告（被执行人）：章伟莉，女，1979年12月4日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。 被告（被执行人）：杨立，男，1975年6月11日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。 原告章亚铭与被告浙江诸暨联合村镇银行股份有限公司（以下简称诸暨联合村镇银行）、章伟莉、杨立案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告章亚铭、被告诸暨联合村镇银行的诉讼代理人周胜军到庭参加诉讼；被告章伟莉、杨立经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告章亚铭向本院提出诉讼请求：判决确认原告章亚铭对登记在被告杨立名下，坐落在诸暨市轻纺袜业城B区750号的房产（房权证：诸字第××号）（以下简称涉案房产）自2016年9月15日起至2021年9月14日依法享有租赁使用权。审理中，原告将诉讼请求明确为对涉案房产请求带租拍卖，确认自2016年9月15日起至2021年9月14日其对涉案房产依法享有租赁权。事实和理由：2013年9月15日，原告承租了涉案房产，用于经商。2016年9月14日，双方又重新签订了合同，约定租期为五年，从2016年9月15日至2021年9月14日止，租金为每月1670元，五年房租合计100200元，双方约定房租一次性付清，后原告向被告支付了五年的房租10万元（200元零头扣掉），被告向原告出具了收据一份为证，原告使用涉案房产至今。2017年9月份，原告看到某评估公司在为涉案房产拍照，遂询问详情，得知涉案房产被诸暨市人民法院查封，并已进入执行程序。原告对此表示困惑，租赁涉案房产时被告并没有告知房产抵押情况，并且在合同中约定，出租方保证出租的房屋产权清楚。若涉案房产被依法拍卖，势必影响原告对该房产的使用权，故提起诉讼，要求法院支持原告的诉讼请求。 被告诸暨联合村镇银行辩称，本案原告与杨立发生了二次租赁关系，第一次租赁合同已经到期，第二次租赁合同是在抵押之后签订的，根据物权法第190条及担保法解释第66条之规定，本案的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此原告的起诉没有法律依据。请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 被告章伟莉、杨立均未提出答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本院（2017）浙0681执异263号执行裁定书，（2017）浙0681执保118号民事裁定书、协助执行通知书及送达回证，涉案房产的房屋所有权证、土地使用权证（宗地图）、房屋他项权证，（2017）浙0681民初1839号民事判决书，人民法院执行案件立案审查、流程管理信息表等证据，原告章亚铭、被告诸暨联合村镇银行质证后均无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 1、原告章亚铭提供的收款收据一份（2013年9月17日）、房屋租赁协议二份、收条三份（2014年8月14日、2015年8月14日、2016年9月15日），以证明原告在2014年9月15日至2016年9月15日已经承租了涉案房产，第一期租期届满后，第二期租期为2016年9月15日至2021年9月14日止。经质证，被告诸暨联合村镇银行表示对租赁合同的履行情况不知情，并认为第一份租赁合同已经到期，第二份租赁合同是抵押登记以后签订的，其效力不能对抗抵押产生的效力。本院认为，被告章伟莉、杨立未到庭应诉，视为其放弃对证据进行质证和抗辩的权利，被告诸暨联合村镇银行对上述证据的真实性没有异议，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下： 诸暨联合村镇银行与章伟莉、杨立金融借款合同纠纷一案，审理中本院于2017年2月21日裁定查封涉案房产，并于同年4月14日作出（2017）浙0681民初1839号民事判决。该判决认定，章伟莉、杨立于2014年11月21日以涉案房产为抵押向诸暨联合村镇银行借款，并办理了抵押登记手续。后诸暨联合村镇银行依约向章伟莉、杨立发放借款，章伟莉、杨立未依约归还借款本息。该判决认为，杨立、章伟莉自愿以其所有的不动产为上述借款提供最高额抵押担保，并依法办理了抵押登记手续，其抵押行为合法有效，故诸暨联合村镇银行对上述抵押物依法定程序处置所得借款在合同约定的最高限额内享有优先受偿权。该判决确定：一、杨立、章伟莉应归还诸暨联合村镇银行借款本金499993.62元，并支付相应利息，限判决生效之日起五日内付清；二、若被告杨立、章伟莉不能履行或不完全履行上述第一项债务，则诸暨村镇联合银行对涉案房产，依法定程序处置后所得价款在本金最高额840000元及相应利息、实现债权等费用范围内享有优先受偿权。判决生效后，因杨立、章伟莉未履行义务，诸暨联合村镇银行向本院申请强制执行，本院于2017年6月21日以（2017）浙0681执5351号立案执行。执行中，本院拟对涉案房产采取相应的执行措施，案外人章亚铭以对涉案房产享有租赁权为由提出执行异议，本院经审查裁定驳回其异议请求。章亚铭不服该执行裁定，遂提起本案诉讼，请求本院支持其诉请。 另查明，涉案房产于2000年12月26日以杨立为房屋所有权人办理了房屋所有权证。章亚铭为使用涉案房产在2013年9月17日交纳三相电押金500元，2014年8月10日，章亚铭支付2014年租金21000元和押金1000元。2014年9月15日，杨立与章亚铭签订房屋租赁协议，双方约定杨立将涉案房产租赁给章亚铭，租赁期为2014年9月15日至2016年9月15日，租金分别为每年21000元和22000元，付款方式为现金支付，双方并约定履约押金1000元。2015年8月14日，章亚铭支付2015年租金21000元。章伟莉、杨立分别出具收条载明上述收款情况。2016年9月14日，杨立与章亚铭就涉案房产再次签订房屋租赁合同，双方约定，租赁期限为2016年9月15日至2021年9月14日，租金为每月1670元整，交纳方式为2016年9月15日前一次性付清。2016年9月15日，杨立出具收条载明：今收到章亚铭B区750号租金壹拾万元证（￥100000元整），租期为2016年9月15日至2021年9月14日止，章亚铭在履行上述房屋租赁协议、合同中占有、使用房产至今。 本院认为，本案争议焦点为章亚铭对房屋租赁合同中约定的涉案房产是否具有可在法院执行中予以保护的租赁权。 《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该条规定的除外情形指案外人对执行标的享有的民事权益优先于申请执行人优先受偿的情形，如符合法定情形的购房消费者享有的过户请求权或符合法定条件的租赁权等。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，案外人提出执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，案外人请求在租赁期限内阻止向受买人移交占有被执行的不动产的，应举证证明以下条件：1、案外人在抵押物登记前已经签订合法有效的书面租赁合同；2、案外人在抵押物登记前已经合法占有使用该租赁物；3、案外人已支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。原告与被告杨立、章伟莉之间有两份合同房屋租赁协议，前一份租赁协议已履行完毕。在前一份租赁协议履行完毕的前一日，原告与杨立、章伟莉再次订立房屋租赁合同。原告称被告章伟莉、杨立没有告知其房产抵押情况，其对房产抵押毫不知情。因此时，财产抵押已经办理了登记手续，原告可以从抵押财产登记中查询清楚或明知承租的财产有物上负担，就应当承担因实现抵押权而带来的风险。原告提出其诉讼请求的依据为签订于2016年9月14日的房屋租赁合同，该租赁合同的签订时间迟于抵押物登记的时间（即2014年11月21日），不符合案外人请求在租赁期限内阻止移交占有被执行的不动产的条件，因此其因2016年9月14日的房屋租赁协议取得的租赁权不得对抗已登记的抵押权，对原告提出的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，章亚铭对涉案房产不具有在本院执行中可予以保护的租赁权。被告杨立、章伟莉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，鉴于本案事实已查明，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告章亚铭的诉讼请求。 案件受理费2300元，由章亚铭负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判长  杜敏丽 审判员  许 君 审判员  叶 江 二〇一八年七月三十日 书记员  俞哲萍