广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初4563号原告：中山市益泰房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东凤镇东堤路68号上水湾11座12卡。法定代表人：吕江涛。委托诉讼代理人：陈志元，男，1972年8月26日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，系原告的员工。被告：杜坚全，男，1981年11月7日出生，汉族，住广东省中山市。原告中山市益泰房地产开发有限公司诉被告杜坚全房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈志元到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2014年12月23日签订的商品房买卖合同及补充协议已解除；2.请求判令被告立即协助原告办理坐落于中山市××××号商品房的备案登记注销手续；3.请求判令被告向原告支付违约金56517.10元。2018年4月17日，原告变更诉讼请求：请求判令被告立即归还代付款385198.18元及利息（自2016年4月1日起至清付之日止，按每日万分之五计算）给原告。2018年5月22日，原告变更诉讼请求：1.请求确认原、被告于2014年12月23日签订的商品房买卖合同及补充协议已解除；2.请求判令被告立即协助原告办理坐落于中山市××××号商品房的备案登记注销手续；3.请求判令被告向原告支付违约金56517.10元。事实和理由：原、被告于2014年12月23日签订了商品房买卖合同及补充协议，约定由被告购买原告开发的位于中山市××××房，总房价为565171元，被告应于2014年12月23日前支付首付款170171元，剩余房款395000元其于2015年1月23日前以银行按揭方式支付。同日，双方签订补充协议，其中第五条第一款第（三）项约定，乙方选择按揭方式支付房价款的，若因乙方违约未能按时向银行支付约定的本息（逾期供款），银行根据与原、被告签订的个人购房借款抵押合同约定要求原告承担担保责任的，原告有权解除与被告签订的商品房买卖合同，并要求被告按购房价的10%支付违约金等。2015年1月29日，被告与中国农业银行股份有限公司中山东凤支行签订了个人购房借款抵押合同，原告对该笔借款提供阶段性担保。银行依约向被告发放了贷款395000元，但是被告没有依约按时足额还本付息。银行遂于2016年3月29日向原告发出履行担保责任通知书，并于2016年4月1日扣除了原告账户存款371958.38元。原告认为，被告因为没有履行借款合同的还款义务，致原告承担了该笔债务的连带清偿责任。被告的行为已经严重违约，原告有权依约解除合同并追究被告的违约责任。为此，原告特依法诉至法院，望判如所请。被告书面答辩称,请求驳回原告的所有诉讼请求。原告第二次变更诉讼请求时已经开庭，辩论已经结束并且庭审已经结束，其变更日期虽然写的是开庭当日，但实际上是开庭后几日提出的。根据民事诉讼法有关举证期限的规定，假如案件适用简易程序的，在第一次开庭庭审结束前应予提出，现已经庭审结束，原告庭后再提出变更诉讼请求，已经违反程序，恳求法院不再准许原告变更诉讼请求。被告不同意原告所有的诉讼请求，请求法院予以全部驳回。被告不承认原告提供的所有证据的真实性和关联性。案件的所有费用由原告承担。假设按原告提交的变更后的诉讼请求，被告答辩意见如下：1.解除合同以违约为由要求解除的必须构成根本违约，从而确保双方的实体权利，原告仅以被告一般违约为由提出解除之诉，人民法院不应支持。被告仅有一次不及时向第三方银行按时供款，而被告不能向第三方银行履行供款，不是原、被告主合同的必然义务，第三方的权利与义务与原告无关，不能按时供款与原、被告签订的主合同没有关联性。合同虽然约定原告有权解除，但必须符合法律规定，原告与被告签订的所谓补充协议，显失公平，合同授予合同相对方任意的合同解除权，有损另一方的利益，因此该约定无效。解除权的行使必须符合法律的规定，要构成根本违约，原告仅以被告仅此一次不按时向第三方付款的一般违约而行使解除权有悖法律的规定，因此，恳请人民法院驳回原告之诉。请人民法院认真审查原、被告签订的合同，合同的约定条款是否存在被告构成根本违约的事实，用于判断是否应以支持原告的诉求或驳回原告的诉求。按照合同的约定，被告向原告支付了首期款，原告并取得银行贷款，原告亦收取了银行的放款，因此不存在违约的事实，原告以被告违约为由要求解除双方签订的合同，没有事实依据，因此请求人民法院驳回原告之诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法对证据进行了审查并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告系坐落于中山市××××号上水湾的开发商，并取得商品房预售许可证，证号为中建房（预）字第××号。2014年12月23日，原、被告签订中山市商品房买卖合同（合同条码为1401089527）及补充协议各一份。商品房买卖合同主要约定：被告向原告购买其位于中山市××××房，建筑面积为116.53平方米；购房款为565171元，被告以首期款170171元及按揭贷款395000元的方式向原告付款；原告于2015年3月20日前向被告交付上述商品房，于商品房交付之日起720日内持办权属登记需要其提供的资料到产权登记机关备案；等等。补充协议主要约定：本协议作为上述商品房买卖合同的补充协议，若买卖合同约定与本协议约定不一致的，以本协议为准；被告选择按揭方式支付房价款的，若因被告违约未能按时向银行支付约定的本息（逾期供款），银行根据与原、被告双方签订的个人购房借款抵押合同（或其他名称同类合同）的约定要求原告承担保证责任的，原告有权选择下列方式之一处理：1.原告承担担保责任在代被告清偿欠款本息后，有权向被告追偿全部代还款及自代还款之日起每日按全部代还款的0.5‰计算利息；2.原告有权解除与被告签订的商品房买卖合同，解除商品房买卖合同的效力自原告向邮递单位交寄解约通知之日起生效，被告应自收到原告解约通知之日起30日内按房价款总价的10%向原告支付违约金（原告有权在被告已支付部分房价款中扣除该违约金和上述代偿欠款本息）并协助原告办理解除合同、注销备案和抵押的手续及承担相关费用，被告逾期未协助原告办理解除合同、注销备案和抵押手续的，自逾期之日起每日以房价款总额的0.5‰向原告支付违约金；本合同及补充协议解除之日起，原告拥有对该商品房完全的所有权；等等。后，原、被告就上述商品房买卖事宜向中山市房地产交易登记管理所申请办理了销售登记备案。2015年1月29日，被告（借款人、抵押人）、中国农业银行股份有限公司中山东凤支行（贷款人，以下简称为农业银行东凤支行）与原告（保证人）在广东邦仁律师事务所律师见证下签订个人购房担保借款合同一份，主要约定：被告向农业银行东凤支行贷款395000元用于购买上述商品房，贷款期限为240个月，还款方式为等本递减还款法，还款周期为按月；被告自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记，自本合同第二十四条所述房屋满足原被告约定交付条件之日起720日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；原告为被告上述贷款提供阶段性担保，对被告上述债务承担连带保证责任至被告办妥上述房地产权属证书及为农业银行东凤支行办妥抵押登记手续为止；等等。2016年3月29日，农业银行东凤支行向原告发出履行担保责任通知书，主要载明：被告上述向农业银行东凤支行借款395000元用于购买中山市××××房，由原告提供连带保证担保，现由于被告至2016年3月29日止逾期归还贷款本金4937.49元和利息5130.93元，故农业银行东凤支行将于2016年3月30日从原告在农业银行东凤支行存款账户（账号：44×××39）中直接扣收款项。等等。2016年4月1日，农业银行东凤支行分三笔在原告上述账户内扣款3171.38元（账单号为00014期的本息）、371958.38元和10068.42元（还款明细载明为00011、00012、00013期的本息），共计385198.18元，以代被告偿还上述贷款本息。2017年3月22日，原告向被告（邮寄地址为商品房买卖合同中注明的买受人地址“中山市小榄镇北秀居一期D栋202号”）邮寄解除合同通知书一份，主要载明：被告为购买涉案商品房而向银行贷款395000元，并由原告对该笔借款提供阶段性担保，但由于被告未按时向银行还款付息（逾期供款），银行根据双方签订的个人购房借款抵押合同约定要求原告承担担保责任，于2016年3月29日向原告发出履行担保责任通知书并于2016年4月1日划扣了原告账户存款371958.38元。被告的行为违背了民事活动之诚实信用原则，已经构成了严重违约，故原告根据商品房买卖合同及补充协议的约定，正式书面通知解除其与被告于2014年12月23日签订的商品房买卖合同及补充协议，被告应于收到本通知后立即协助办理商品房的注销备案和抵押等手续并向原告支付违约金56571.10元。等等。EMS快递单号为1039181988122。2017年4月21日，原告以被告违约等为由诉至本院，提出上述请求。庭审过程中，原告表示其分别于2017年3月22日和6月13日两次向被告发出解除双方于2014年12月23日签订的商品房买卖合同通知书，两份文件发出去后均没有被退还，足见被告已经收到该快递；此外，被告已付的购房款另行如实与被告进行结算，如有余款其另行返还给被告。原告保证其所陈述的内容及提供的证据真实，若有虚假导致法院误判或损害他人利益的，其愿承担相应的法律责任，并同意本案诉讼费用由败诉方直接迳付给预交费用的胜诉方。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。原、被告双方签订的商品房买卖合同，合法有效，双方之间形成商品房买卖合同法律关系，双方均应按约履行各自义务；原告、被告与农业银行东凤支行之间为购房贷款签订担保借款合同，合法有效，原告为被告向农业银行东凤支行所借的购房贷款提供了担保，形成了担保合同关系，双方均应按约履行各自义务。原、被告双方签订的补充协议，属双方真实意思表示，内容并无违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。现被告以该补充协议约定显失公平，合同授予合同相对方任意的合同解除权，有损另一方的利益，不符合法律要求构成根本违约方能行使解除权的规定等为由进行抗辩，认为该协议无效。对此，本院认为，该协议是原被告双方自愿签订，内容并无违反法律规定，该约定中有关解除合同的权利对应的是原告为被告提供贷款担保的担保义务，权利义务并无明显失衡，故被告该抗辩主张，理据不足，本院不予采纳，相反采信原告的主张，认定该补充协议也合法有效，双方均应按约履行各自义务。现原告诉讼主张被告未按约向银行履行还款付息的义务而导致银行要求其代偿贷款等费用，并提供了商品房买卖合同、补充协议、个人购房担保借款合同、通知书等证据为证。被告表示其仅拖欠了一期供楼款等，但未提供相关证据证明，故被告依法应承担举证证明之责任。相反的，根据原告提供的证据可见银行是在被告拖欠了三期（11、12、13期）供房款的情况下要求原告代偿余下贷款本息等，故本院经审查后采信原告的主张，据此认定被告未按约履行还款付息，构成违约。如上查明事实可见，原告已按担保借款合同约定承担了担保责任，为被告代偿了贷款本息等，故其有权按商品房买卖合同约定选择继续履行合同及向被告追偿全部代还款及自代还款之日起每日按全部代还款的0.5‰计算利息或选择解除与被告签订的商品房买卖合同并要求被告赔偿违约金及协助原告办理解除合同、注销备案和抵押的手续、承担相关费用等。本案中，原告于履行了担保责任后向被告发出了解除合同和赔偿违约金的通知，符合双方的约定，于法不悖，故应认定自被告收到该通知之日起涉案的商品房买卖合同及补充协议解除。原告诉讼主张被告已经收到该解除合同和赔偿违约金的通知，合同及补充协议已经解除，被告亦无提出异议，故本院采信原告的主张，认定合同及补充协议已经解除，且被告应按约履行赔偿原告违约金56517.10元（购房总价565171元×10%=56517.10元）及协助原告办理注销备案登记的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告中山市益泰房地产开发有限公司与被告杜坚全于2014年12月23日签订的商品房买卖合同及补充协议已经解除；二、被告杜坚全于本判决生效之日起七日内协助原告中山市益泰房地产开发有限公司办理中山市东凤镇东堤路xx号上水湾xx座xxxx号商品房的备案登记注销手续；三、被告杜坚全于本判决生效之日起七日内向原告中山市益泰房地产开发有限公司支付违约金56517.10元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1212元，由被告杜坚全负担。该款已由原告中山市益泰房地产开发有限公司预付，被告杜坚全于本判决发生法律效力之日起七日内返还给原告中山市益泰房地产开发有限公司，本院不另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  梁春燕审判员  邝 羽审判员  伍执娟二〇一八年七月二十日书记员  郭敏清