广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂12民终935号 上诉人（原审被告）：广西一方土实业开发有限责任公司，住所地南宁市兴宁区邕宾路天堂岭畅春湖山庄**办公楼，统一社会信用代码91450000682108456Y。 法定代表人：梁沛农，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙曹文，该公司法律顾问。 上诉人（原审原告）：李怡蓁，女，壮族，1985年3月12日生，住河池市金城江区。 委托诉讼代理人：黄尚国，广西桂金星律师事务所。 上诉人广西一方土实业开发有限责任公司（以下简称一方土公司）与上诉人李怡蓁商品房预售合同纠纷一案，一方土公司、李怡蓁均不服广西壮族自治区河池市金城江区人民法院（2018）桂1202民初68号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一方土公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回李怡蓁的各项诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由李怡蓁承担。理由：一、一审判决认定李怡蓁的起诉部分未超过诉讼时效错误，依法应予撤销。根据《民法通则》及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。本案中，根据李怡蓁诉请的主张，结合一方土公司与李怡蓁于2012年7月13日所签订的《商品房买卖合同》的约定，不管是简单的从字面来理解还要从合同约定的交房时间2013年12月31日算起还是从李怡蓁所主张的以2014年5月19日签订《启航嘉园商住楼物业管理服务协议》及办理相关手续时间点算起加360日，李怡蓁于2018年1月2日提起诉讼，李怡蓁所主张的逾期备案登记违约金的起诉也超过了法律规定的诉讼时效。一审法院为了规避这一事实，其认为所谓直到2015年12月21日一方土公司完成办理大证所需的手续完成，并以此确认李怡蓁的诉讼部分未超过诉讼时效，一审法院的上述认定完全是错误的。因为，根据双方当事人于2012年7月13日所签订的《商品房买卖合同》的第十五条明确约定，出卖人应当在商品房交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，也就说，在合同签订时对于办理备案的时间已经是明确了的，而且交房手续亦是李怡蓁所办。一审法院以2015年12月21日在一方土公司完成办理大证所需的手续来确认李怡蓁的诉讼部分未超过诉讼时效完全是错误的。二、一方土公司不存在逾期备案登记的违约事实，一审法院判决一方土公司支付逾期备案登记违约金无事实和法律依据。本案中，一方土公司、李怡蓁于2012年7月13日所签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。依据该条的约定，一方土公司构成违约条件必须符合两个条件：一是一方土公司未在约定的时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二是因一方土公司的责任，李怡蓁不能在规定期限内取得房地产权属证书的。而根据房产登记部门的要求，房地产开发商在与购房者签订合同后，在房地产登记机关所谓的备案就是指《商品房买卖合同》备案，就本案而言，一方土公司与李怡蓁签订《商品房买卖合同》后，一方土公司已按约定时间向房产登记机关进行了备案。同时也不存在因一方土公司的原因而使李怡蓁不能在规定期限内取得房地产权属证书的。至于何种原因，导致至今未能取得权属证，一审法院并未查明，而是断章取义的依据合同的第十五条的前一部分就判决认定一方土公司构成违约，一审法院的上述判决明显是错误的。综上，一方土公司认为，一审判决明显认定事实不清、证据不足。为维护一方土公司的合法权益，特提起上诉，请判如所请。 李怡蓁辩称，一方土公司的上诉请求理由不成立，请求驳回其上诉请求。 李怡蓁上诉请求：撤销一审判决，判令一方土公司向李怡蓁支付逾期备案违约金4651元并承担诉讼费。理由：一审判决认定李怡蓁部分请求诉讼时效己超过错误。1、李怡蓁因一方土公司房屋备案及办证违约事项于2016年1月12日向一审法院起诉。2016年6月29日，一审法院作出（2016)桂1202民初381号民事判决。李怡蓁不服判决上诉至河池市中级人民法院，2017年3月，河池市中级人民法院作出(2017）桂12民终117号民事判决。本案诉讼时效因李怡蓁起诉中断而重新计算。2、本案一方土公司逾期备案的行为一直延续到2015年12月21日止。一方土公司的义务或违约行为一直持续发生的，诉讼时效按违约行为停止时或履行义务时开始计算诉讼时效。本案如不认可李怡蓁已起诉的中断理由，其诉讼时效起算时间应是2015年12月21日。3、2016年1月，李怡蓁才得知一方土公司2015年12月21日进行备案登记。根据“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”法律规定，本案诉讼时效的起算时间应为2015年12月21日，李怡蓁向一审法院递交材料时间为2017年11月21日，李怡蓁的诉讼时效没有超过。4、本案应适用2017年10月1日实施的《民法总则》“诉讼时效为3年”规定。根据新法优于旧法的法律原则，本案是《民法总则》实施后审理的案件，应当适用3年的诉讼时效。根据本案法院受理的日期往前推3年计算一方土公司的违约天数。5、一方土公司所开发的启航嘉园小区于2015年10月26日才经验收合格。一方土公司在一审中提交的2013年12月4日竣工验收意见书中五个验收单位没有写日期，而住建部门2015年10月26日出具了验收合格单，这证明房屋在2015年10月26日才验收合格，在2014年5月19日交房给李怡蓁是违法交房。对于违法的事项，一方土公司不能适用诉讼时效超过进行抗辩。所以说，一方土公司逾期备案时间为2015年5月14日起至2015年12月21日止，共215日，违约金为144228元×0.015%/日×215日=4651元。综上，一审判决没有事实和法律依据的，应予以撤销。李怡蓁的上诉请求是有事实和法律依据的，恳请贵院依法、公平、公正作出裁决，支持李怡蓁的诉讼请求。 一方土公司辩称：诉讼时效已超过，李怡蓁的诉讼请求不应得到支持，应驳回其诉讼请求，支持一方土公司的诉讼请求。 李怡蓁向一审法院起诉请求：1、判令一方土公司支付李怡蓁逾期办理房屋（车库）权属登记备案违约金4651元（即144228元×215天×0.15‰/天）；2、本案诉讼费用由一方土公司承担。 一审法院认定事实：一方土公司系自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，经营范围包括房地产开发经营等。位于河池市城西新区地高西北侧的启航嘉园商住楼（以下简称启航嘉园）系一方土公司开发建设，商品房预售许可证为河房预字（2011）第06号。 2012年7月13日，李怡蓁（买受人）与一方土公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件，合同主要约定，李怡蓁购买一方土公司开发的启航嘉园小区编号为K16号车库一间，建筑面积33.41平方米，总房价为144228元。合同第八条约定，出卖人应在2013年12月31日前将该车库交付买受人使用；第九条约定，出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，买受人要求继续履行合同的，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之3的违约金；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一点五的违约金。因买受人原因造成商品房不能在规定期限内办理房地产权属证书备案的，由买受人承担全部责任。 合同签订后，李怡蓁已按合同约定付清全部房价款给一方土公司，并按规定缴清相关税费。2014年5月19日，李怡蓁接收涉案车库并与广西河池市启航物业服务有限公司签订《启航嘉园商住楼停车场服务协议》及附件。 2015年12月21日，河池市住房保障和房产管理局向一方土公司出具《房地产权属资料收件收据》（初始登记），该收据上载明一方土公司已向河池市住房保障和房产管理局提交办理房地产权属证明所需的全部材料。 一审法院认为，首先，李怡蓁、一方土公司双方于2012年7月13日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反社会公共利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。 其次，关于李怡蓁请求一方土公司支付延迟办理房屋权属备案登记违约金应否支持的问题。《城市商品预售管理办法》第十二条规定，“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属登记证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任”。本案原、一方土公司签订的《商品房买卖合同》第十五条对一方土公司办理房屋权属备案登记的时限进行了特殊约定，根据该约定，一方土公司应于交付符合合同约定的商品房给李怡蓁使用的2014年5月19日后360日内，即在2015年5月14日前，将办理房屋权属备案登记资料报登记机关备案，但根据本案查明的事实，一方土公司于2015年12月21日经河池市住房保障和房产管理局盖章的收据确认，完成办理房屋权属备案登记，一方土公司逾期备案登记的违约期间为：自2015年5月14日起至2015年12月21日止。关于李怡蓁诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。李怡蓁、一方土公司约定的逾期办理房屋权属备案登记违约金为按日计付的继续性违约金，诉讼时效应分别每一日单独起算。2015年5月14日至2015年9月30日期间的违约金请求至《民法总则》施行之日（2017年10月1日）止，无存在诉讼时效中止、中断情形，已超过普通民事诉讼二年的诉讼时效，丧失胜诉权，因此，对李怡蓁主张的该期间的违约金请求该院不予支持。从2015年10月1日起至2015年12月21日期间的违约金请求，至《民法总则》施行之日（2017年10月1日）止，尚未超过《民法通则》规定的二年诉讼时效，《民法总则》施行后，该部分违约金的请求适用三年的诉讼时效。李怡蓁于2018年1月2日提起本案诉讼，尚未超过《民法通则》规定的三年诉讼时效，因此，一方土公司应按合同约定支付李怡蓁从2015年10月1日起至2015年12月21日的逾期备案登记违约金1774元（已交付房价款144228元×0.15‰×82天）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一方土公司支付给李怡蓁逾期备案登记的违约金1774元；案件受理费50元，减半收取25元（李怡蓁已预交），由一方土公司负担。 李怡蓁在二审提交证据:1、《起诉书》，证实其于2017年11月17日已向法院提起本案诉讼；2、《民事判决书》，证明2016年1月12日曾经起诉过，诉讼时效中断。经质证，一方土公司认为证据1并不能证明其目的，认为应以法院立案为准；证据2李怡蓁起诉主张的是逾期办证违约金，本案主张的是逾期备案违约金，性质不同，不属诉讼时效中断情形。本院认为，李怡蓁提交的证据1盖有一审法院收件章，可认定李怡蓁的起诉时间为2017年11月17日；证据2可证实诉讼时效中断，理由详见本院认为说理部分。综上，对李怡蓁二审提交的证据本院予以认定。 一方土公司二审期间未提交证据。 二审经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。 另查明，李怡蓁向一审法院提交起诉状的时间是2017年11月17日。 再查明，李怡蓁2016年1月12日向曾依据涉案合同十五条的约定向法院起诉要求判令一方土公司支付迟延办理住宅及车库权属证书违约金。 本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、一方土公司是否存在逾期备案登记的违约事实；2、一审关于诉讼时效的认定是否正确。 一、关于一方土公司是否存在逾期备案登记的违约事实问题。一方土公司应于交付符合合同约定的商品房给李怡蓁使用的2014年5月19日后360日内，即在2015年5月14日前，将办理房屋权属备案登记资料报登记机关备案，而事实上一方土公司至2015年12月21日才完成办理房屋权属备案登记，因此一方土公司逾期备案登记的违约事实存在，应承担违约责任。一方土公司对其办理商品房预售合同登记理解为办理商品房权属备案登记错误，办理商品房预售合同登记与办理商品房权属备案登记是两个不同的概念，一方土公司主张其不存在逾期备案登记的理由不成立，本院不予采信。 二、关于一审对诉讼时效的认定是否正确问题。首先，一方土公司逾期备案登记的违约期间为2015年5月14日起至2015年12月21日止；其次，从二审另查明的事实可知，李怡蓁曾于2016年1月12日依据涉案合同十五条的约定向法院起诉主张权利，在该案中李怡蓁起诉要求判令一方土公司支付逾期办证违约金系因其对该条款约定的违约金理解有误所致，但不能否认李怡蓁已积极主张权利的事实，因此李怡蓁2016年1月12日的起诉符合诉讼时效中断事由，本案李怡蓁2015年5月14日至2015年12月21日期间的违约金请求的诉讼时效从2016年1月13日重新起算；再次，双方合同的逾期办理房屋权属备案登记违约金为按日计付的继续性违约金，诉讼时效应分别每一日单独起算，2015年5月14日至2015年12月21日期间的违约金请求从2016年1月13日起算诉讼时效，至《民法总则》施行之日2017年10月1日，未满民法通则规定的二年的诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间未满民法通则规定的二年或一年,当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定，人民法院应予支持”的规定，本案诉讼适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定，一审对本案诉讼时效的认定部分有误，本院予以纠正。按合同约定，一方土公司逾期备案登记的违约期间（2015年5月14日起至2015年12月21日止）产生违约金4781元（已交付房价款144228元×0.15‰×221天），因李怡蓁起诉请求的逾期备案违约金是4651元，故对超出4651元部分本院不予支持。综上，一方土公司应向李怡蓁支付逾期备案登记违约金4651元。 综上所述，一方土公司的上诉请求不成立，应予驳回；李怡蓁的上诉请求成立，应予以支持。一审判决认定事实错误，导致实体处理有误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区河池市金城江区人民法院（2018）桂1202民初68号民事判决； 二、上诉人广西一方土实业开发有限责任公司支付给上诉人李怡蓁逾期备案登记违约金4651元; 三、驳回上诉人李怡蓁的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费100元，合计121元，由上诉人广西一方土实业开发有限责任公司负121元，上诉人诉人李怡蓁负担4元。 本判决为终审判决。 审判长  潘嘉芳 审判员  吴利萍 审判员  黄忠任 二〇一八年七月二十五日 书记员  韦世玉 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定基本事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。