海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初1488号 原告：刘某，女，1979年8月13日出生，汉族，住海南省琼海市。 被告：海南欧博房地产开发有限公司，住所地：海南省琼海市嘉积镇教育路**。 法定代表人：马某，董事长。 委托诉讼代理人：滕某，该公司员工。 原告刘某诉被告海南欧博房地产开发有限公司（以下简称欧博公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年6月22日公开开庭进行了审理。原告刘某，被告欧博公司的委托诉讼代理人滕某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理房屋权属证书及土地使用权证书；2、请求依法判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书及土地使用权属证书的违约金34000元（暂从2016年1月1日计算至2018年4月30日，最终计算至被告将原告房屋权属证书及土地使用权证书办理完毕之日止）；3、本案的诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告将第一项请求变更为:判令被告为原告办理不动产权证书。事实和理由：原、被告于2014年5月28日签订了《琼海市商品房买卖合同》（编号：QHL000034160），约定原告购买被告开发的博鳌香槟郡项目5号楼A单元702房，总价为800000元，原告已交纳完毕所有的购房款及交易手续、维修基金、办理房屋权属证书及契税等所有费用。根据合同约定，被告应当在2013年12月31日前将验收合格的商品房交付原告使用。现原告已收房。被告应当在原告收房之后720日内为原告办理房屋权属证书，并且在原告取得商品房权属证书后，被告应当在720日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。被告应在2015年12月31日前为原告办理相关证书，但至今为止，被告还未为原告办理房屋权属证书及土地使用权证。因此，被告的行为已经构成违约，理应承担相应的违约责任及法律责任。根据合同约定，因被告的责任，原告不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.5向原告支付违约金，逾期720日以上的，原告有权单方解除合同，从2015年12月31日起至今，被告已经违约850日之久，被告除了应当为原告办理不动产权证之外，还应支付违约金34000元。请求法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告欧博公司答辩称,一、被告逾期办理房屋权属证书是事实，但未能如约办证的原因不完全在被告，主要原因是历史遗留问题所致，属于不可抗力范畴。1、原告购买的“博鳌·香槟郡”商品房，依据合同第十五条约定，被告应在房屋交付后720天内为原告办理房屋权属证书。但涉案房屋所在项目位于博鳌滨海片区，这一地区由于过去地类划分、土地变性等原因，造成部分开发项目无法办理分户房产证。2013年1月17日琼海市长会议研究决定由市政府法制办、国土、规划建设、房管等部门调研、调查。并于2014年9月25日就房地产项目改变土地用途问题作出处理，对被告的处理意见是行政处罚后变更项目规划用地条件。2、国土局对被告用地合法性的调查持续近三年。国土局于2014年10月15日对被告项目用地进行立案调查，2015年12月29日认定被告违法改变土地用途并罚款93万元。由于该行政处罚没有事实及法律依据，被告通过听证会提出异议、申辩，政府相关部门经过深入调查、论证，最终认定被告依据土地证记载土地和按照市规建部门的规划意见等审批文件建设的博鳌·香槟郡项目，不属于擅自改变土地用途行为，同时认定，该土地地籍档案未有该土地证登记用途变更及年限延长的审批手续，责任不在被告。国土局于2017年3月7日决定对被告不予行政处罚，撤销并收回《土地行政处罚事先告知书》等。3、办理房屋权属证书涉及到国土、规划建设等政府主管部门的审批。国土局对被告项目建设用地的调查从2013年1月开始直到2017年3月7日才作出最终的处理，期间长达四年，而用地合法性审查是房产项目综合验收的一项主要内容，在政府未对项目用地合法性作出认定之前，无法启动办证前的综合验收手续。因此，未能如期办证的主要原因是历史遗留原因所致，并不能完全归责于被告。二、原告主张被告为其办理房屋权属证及土地使用权证因国家政策的变化客观上不能履行，为其办理不动产权证的期限未满。合同第十五条约定，被告在交房后720日为原告办理房屋权属证书，在原告取得房屋权属证书后的720日内办理土地使用权证。2016年5月国土资源部发布《不动产统一登记暂行条例实施细则》，实行不动产统一登记制度，房产证及土地证归于一证，政府不再受理房产证的办理，被告代原告办理房产证和土地证属于客观上履行不能，为原告办理不动产权证期限应为实际交房后两个720日，而不是合同约定交房之日起720日。三、原告主张的违约金金额计算不符合合同约定，合同附件七对约定了被告承担违约金最高额度不超过总价款的百分之一。双方是在真实意思表示下签订的合同，合同第十五条是对逾期办证违约金的计算方式的约定，但合同附件七第十五条中对违约金的最高额作出了约定，故被告需承担违约金的，违约金的最高额度应不超过合同总价款的百分之一。综上，请求法院依据事实，依法作出公正判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供的证据：琼海市商品房买卖合同、购房发票及收据海他项（2010）第0070号他项权证、琼海他项（2013）第000012号他项权证，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。 被告未有提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月30日,原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于琼海市××镇房,建筑面积96.49平方米，总价款800000元；合同第一条载明，出卖人（被告）以出让方式取得位于琼海市博鳌万泉河滨海旅游区地号为海国用(2009)第0753号地块的土地使用权，面积118400平方米，土地用途为旅游、商住用地,土地使用年限2009年8月26日至2064年4月5日。第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3、该商品房经验收合格。第十五条约定，出卖人应当在房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在720日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。……如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金。逾期720日以上的，买受人有权单方解除合同。合同还对其他事项进行了约定。合同附件七商品房合同补充协议书第十五条约定，根据合同第十一条、第十五条、第十九条约定出卖人需要承担违约金的，该违约金的最高额度不超过合同总价款的1%，买受人同意该项约定。第二十九条约定，本协议经双方签署后生效，本协议与合同有冲突的，以本协议的约定为准。合同签订后，原告向被告支付全部房款800000元。2014年10月9日，原告接收了涉案房屋。原告已向被告交付维修基金等各项办证费用。因被告至今没有为原告办理房屋权属证书，原告遂向本院提起诉讼。庭审过程中，原告认为合同附件七商品房合同补充协议书第十五条关于出卖人需要承担违约金的，该违约金的最高额度不超过合同总价款的1%的约定属于无效条款，被告应按照合同第十五条约定向原告支付违约金。 另查明，2010年9月19日，被告将博鳌·香槟郡项目的海国用(2009)第0753号的118400平方米国有土地使用权，连同地上建筑物一起抵押给中国工商银行股份有限公司海口国贸支行，抵押贷款期限：自2010年9月5日至2013年9月5日止，并办理了抵押登记【他项权证号：海他项（2010）0070号】；2013年9月5日，被告将上述国有土地使用权连同地上建筑物一起抵押(不包含已售房产及相对应的土地)给中国长城资产管理公司海口办事处(现改名为中国长城资产管理股份有限公司海南省分公司)，抵押贷款期限：自2013年8月19日至2016年8月18日，并办理了抵押登记【琼海他项(2013)第000012号】。 再查明，2013年1月17日琼海市人民政府市长办公会议纪要第3期《研究解决假日海岸小区房产证办理等历史遗留问题》中记载，琼海市(特别是博鳌滨海片区)部分旅游地产开发项目,由于过去地类划分、土地变性等历史遗留问题，造成目前部分开发项目无法办理分户房产证……我市存在类似房地产开发项目14个，被告开发的博鳌·香槟郡项目属于其中的1个项目。2014年9月25日琼海市人民政府市长会议纪要第114期《研究房地产项目改变土地用途有关问题》中记载，市国土资源局尽快完成行政处罚手续，并依据相关规定督促项目开发商欧博房地产开发有限公司尽快上缴所有违法用地罚款以完善处罚手续。2017年3月7日琼海市国土资源局出具关于对海南欧博房地产开发有限公司不予行政处罚的通知。通知记载，2014年10月15日，因你公司涉嫌未依法批准擅自改变土地用途，我局对你公司立案调查。2015年12月19日我局向你公司下达《土地行政处罚事先告知书》(海土环资监字[2015]500号)……2016年1月5日你公司向我局提交行政处罚听证申请书、延期听证申请书，认为公司不存在擅自改变土地用途行为，不应受到行政处罚，请求不予行政处罚，撤销下发的《土地行政处罚事先告知书》。我局举行听证会，经研究认为，你公司是经市政府批准通过善意取得海国用(2009)第0753号土地证，且土地用途为旅游、商住用地，你公司利用土地证记载的土地用途和按规建部门规划意见等审批文件建设博鳌·香槟郡项目不视为擅自改变土地用途行为；至于该土地证地籍档案内未有该证登记用途变更(由旅游变更为旅游、商住）及年限延长的审批手续，并非你公司责任，因此我局决定对你公司不予行政处罚，撤销并收回《土地行政处罚事先告知书》(海土环资监字[2015]500号)，同时撤销案件立案。 本院认为，原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是：一、逾期办证的责任是否在于被告;二、合同附件七第十五条是否有效，原告主张的违约金金额及计算方式是否符合合同约定。 关于争议焦点一。合同第十五条约定，出卖人应当在房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书……。如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起，每日按已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金。被告已于2014年10月9日交房给原告使用，且向原告收取了各项办证费用，被告有义务为原告办理房屋权属证书，但被告至今没有办理。被告抗辩导致不能在约定的期限内为原告办证是历史遗留问题，政府在调查处罚被告违法使用土地期间停止受理被告项目的所有事项包括产权证办理的申请，是政府原因所致，不是被告的责任，被告没有违约，不应承担违约责任。本院认为，因博鳌滨海片区部分旅游地产开发建设项目土地变性等历史遗留问题，琼海市人民政府于2013年1月就召开会议研究如何处理。2013年9月30日，被告与原告签订《琼海市商品房买卖合同》时，这一情况依然存在，被告也知晓，被告应当充分考量交房后办证的时间，避免出现违约情况发生，且被告还将土地使用权作了抵押。因此，被告抗辩不能办证的原因是政府造成的，理由不成立，本院不予采纳。被告的行为已经违约，应承担违约责任。 关于争议焦点二。合同第十五条约定，出卖人应当在房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书……。如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起，每日按已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金。合同附件七商品房合同补充协议书第十五条约定，根据合同第十一条、第十五条、第十九条约定出卖人需要承担违约金的，该违约金的最高额度不超过合同总价款的1%，买受人同意该项约定。第二十九条约定，本协议经双方签署后生效，本协议与合同有冲突的，以本协议的约定为准。原告认为合同附件七第十五条为无效条款，违约金应按主合同第十五条约定计付。被告抗辩应按合同附件七第十五条约定违约金的最高额度不超过合同总价款的1%。本院认为，合同附件七是双方在签订合同后对合同作进一步的完善及补充，并约定补充协议与合同有冲突的，以本协议的约定为准。合同附件七第十五条本身约定的内容表述清楚明确，以通常人的认识水平即可知悉其含义，根据私法自治和契约自由原则，双方当事人是在自愿基础上达成的上述协议，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故该条款应为有效条款，双方均应遵守履行。被告已于2014年10月9日交房给原告使用，被告最迟应于2016年9月28日前为原告办理房屋权属证书。逾期后，被告应从2016年9月29日起以已付房款800000元为基数，按日万分之0.5计算违约金至为原告办理房屋权属证书之日止，如果违约金超过合同总价款的1%，则应按照合同总价款的1%计付违约金。至本案庭审时，被告尚未为原告办理出涉案房屋的权属证书，逾期超过631天，违约金超过了合同总价款的1%即超过8000元，故被告应支付原告的违约金为8000元。被告抗辩理由成立，本院予以采纳。原告主张合同附件七第十五条为无效条款，违约金应按合同第十五条计付，缺乏依据，本院不予支持。鉴于目前已实行不动产权统一登记，办理不动产权证书，不再分别办理房屋所有权证和土地使用权证，因此，被告应为原告办理不动产权证书。原告请求被告为其办理不动产权证书，符合合同约定和法律规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、限被告海南欧博房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内为原告刘某办理位于琼海市××区房的不动产权证书。 二、限被告海南欧博房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告刘某支付逾期办证违约金8000元。 三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费325元，由原告刘某承担249元，被告海南欧博房地产开发有限公司承担76元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员  祁永芳 二〇一八年七月十三日 法官助理  李昌琴 书 记 员  王彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。