山东省德州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁14民初245号 原告（申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地山东省济南市槐荫区经三路**。 负责人：陈正斌，总经理。 委托诉讼代理人：魏晋杰，山东秀立律师事务所律师。 被告（案外人）：庞峰，男，1979年9月30日出生，汉族，住山东省德州市德城区。 委托诉讼代理人：张顺华，山东铜镜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张秀益，山东铜镜律师事务所律师。 被告（被执行人）：石俊华，女，1966年3月31日出生，汉族，住山东省德州市德城区。 委托诉讼代理人：钱雪梅，山东弘正兴律师事务所律师。 被告（被执行人）：田文顺，男，1964年8月1日出生，汉族，住山东省德州市德城区。 委托诉讼代理人：钱雪梅，山东弘正兴律师事务所律师。 被告（被执行人）：德州振华装饰玻璃有限公司，住，住所地山东省德州经济开发区晶华工业园（经济开发区宋官屯镇）/div> 法定代表人：孙国庆，总经理。 委托诉讼代理人：胡兴东，男，该公司员工。 被告（被执行人）：古贝春集团有限公司，住，住所地山东武城古贝春大街西首/div> 法定代表人：周晓峰，董事长。 委托诉讼代理人：周淑林，男，该公司员工。 原告中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称信达公司）与被告庞峰、石俊华、田文顺、德州振华装饰玻璃有限公司（以下简称振华公司）、古贝春集团有限公司（以下简称古贝春公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月18日公开开庭进行了审理。原告信达公司的委托诉讼代理人魏晋杰、被告庞峰的委托诉讼代理人张顺华、张秀益、被告石俊华、田文顺共同委托诉讼代理人钱雪梅、被告振华公司委托诉讼代理人胡兴东到庭参加诉讼。被告古贝春公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。信达公司起诉时，将振华公司、古贝春公司列为第三人，庭前会议时，振华公司、古贝春公司同意庞峰的排除执行的主张，振华公司、古贝春公司应列为本案被告，庭前会议中予以变更。本案现已审理终结。 信达公司向本院提出诉讼请求：1.准予执行石俊华名下位于德州市东风东路北侧天玉铭城小区9号楼1单元16层1601号的房产及附属物1085号车库；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：因中国建设银行股份有限公司德州德城支行（以下简称德州德城建行）与振华公司、古贝春公司、石俊华、田文顺金融借款合同纠纷一案，德州市中级人民法院于2017年4月28日以（2017）鲁14执118号执行裁定书，依法查封了石俊华名下位于德州市东风东路北侧天玉铭城小区9号楼1单元16层1601号的房产及附属物1085号车库（以下称案涉房屋），查封期限为三年。2017年6月19日，德州德城建行与原告签订了《资产转让合同》，协议约定德州德城建行将本案所涉上述债权全部转让给信达公司。此后，转让双方在报纸上依法发布“债权转让暨债务催收联合公告”，履行了告知义务。至此，原告已依法成为本案所涉上述债权的债权人。2017年8月23日，庞峰向贵院提出执行异议，称石俊华已于2017年2月19日将该案涉房屋以980000元的价格卖给了庞峰，庞峰已取得案涉房屋的所有权。因此，庞峰申请法院解除对案涉房屋的查封。2017年9月18日，德州市中级人民法院作出（2017）鲁14执异108号执行裁定书，裁定“中止对德州市东风东路北侧天玉铭城小区9号楼1单元16层1601号房产及附属物1085号车库的执行”。信达公司认为，庞峰提出的执行异议缺乏事实和法律依据，其所述事实及其提交的证据不真实，特别是庞峰提交的有关交付购房款的证据明显存在虚假和伪造，且庞峰所述的交易过程，存在诸多不合常理及交易习惯之处，其真实性非常可疑。此外，庞峰与石俊华签订的房屋买卖合同，现仍为效力待定合同，不能作为认定事实的依据。综上，信达公司认为，德州市中级人民法院对案涉房屋的查封及执行并未不当，庞峰的执行异议不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，不应得到支持。 庞峰辩称，一、信达公司作为本案原告不适格。开庭时对该答辩意见不再主张。二、庞峰提出的执行异议事实清楚，证据充分应予支持。庞峰与石俊华是由房产中介居间签订的《房屋买卖合同》，庞峰是在房地产市场剧烈波动下购买的涉案房产，遂后与石俊华又签订补充协议并实际占有房屋，以现金交付房款是双方自愿的，不违背相关法律规定，信达公司仅仅是怀疑双方交易的真实性，没有提交相应的证据。因此，依法应驳回信达公司的起诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案庞峰与石俊华于2017年2月19日签订《商品房买卖合同》，是双方真实意思的表示，具有法律效力。2017年3月30日之前付清全款，且涉案房产的合法占有时间在德州市中级人民法院采取查封措施之前。庞峰与石俊华在房屋买卖合同中明确约定，石俊华于2017年5月31日将房产过户给庞峰，而德州市中级人民法院于2017年4月28日查封了涉案房产，故庞峰对未办理过户登记不存在自身过错。信达公司称庞峰执行异议案件中提交的证据存在虚假、伪造、多处不合理之处以及购房合同效力待定等情形，但未向法院提交相应证据，因此，依法应驳回被答辩人的起诉。 石俊华、田文顺辩称，同意庞峰的答辩意见。 振华公司辩称，同意庞峰的答辩意见。 古贝春公司辩称，同意庞峰的答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 本案申请执行人原为德州德城建行，执行过程中，德州德城建行与信达公司签订债权转让协议，将案涉债权转让给信达公司并公告。2017年12月22日，山东省德州市中级人民法院出具（2017）鲁14执异210号执行裁定书，裁定变更信达公司为（2017）鲁14执自118号案件申请执行人。 关于合同，庞峰提交：1.《房屋买卖居间合同》，该合同显示签订日期为2017年2月19日，约定庞峰购买石俊华位于东风东路北侧天玉铭城小区9号楼1单元16层1601号（案涉房屋），附属设施1085号车库1个。房屋总价款98万元，签订本合同时，需交定金5万元，剩余购房款93万元划拨至石俊华指定账户。2017年5月31日前办理产权过户相关手续。居间代理费9800元，代办产权过户服务费1000元，合计10800元，在签订本合同的同时，由庞峰向德州宅邦房地产经纪有限公司支付。2.《房屋买卖合同》，该合同显示签订日期为2017年2月19日，约定庞峰购买石俊华所有的案涉房屋，附属物1085号车库。交易价格为98万元，定金5万元，剩余房款93万元，在过户时由庞峰如数付清给石俊华。双方约定于2017年5月31日由石俊华将房屋过户给庞峰。3.《补充协议》，协议显示签订日期为2017年2月25日，约定鉴于房价波动较大，双方应遵守于2017年2月19日所签《房屋买卖合同》，不得单方违约。付款方式变更如下：庞峰须2017年2月底之前支付33万元；2017年3月15日之前支付30万元；余额30万元于2017年3月底之前支付。如庞峰按上述约定支付房款，石俊华须尽快办理过户手续。 关于是否交付款项，庞峰提交：1.交易明细一份。2017年2月20日庞峰向石俊华转款5万元。该交易明细由银行加盖了公章，真实性予以认可。2.照片三张。庞峰提交照片主张实际支付购房款项93万元。三张照片显示日期分别为2017年2月28日、2017年3月15日、2017年3月30日，因双方均认可拍摄地点是德州宅邦房地产经纪有限公司，拍摄到风扇的两张照片，风扇均正在运行。三张照片落款均间隔半个月，两人的穿着，石俊华梳头发的方式，庞峰头发的长短、头型均无变化。照片中桌子上的现金均为30万元，按照两人签订的补充协议的约定。2017年2月28日、2017年3月15日两张照片的落款日期阴影明显，有修改的痕迹。3.收条三张，落款日期分别为2017年2月28日、2017年3月15日、2017年3月30日石俊华向庞峰出具的收条，收款数额分别为33万元、30万元、30万元。 关于是否占有，庞峰提交石俊华、庞峰签字捺印的证明一份，内容为庞峰购买石俊华案涉房屋，双方已于2017年2月20日办理交接手续，庞峰已经正常入住。提交落款日期为2017年8月18日、落款单位为天玉铭城小区物业管理公司的证明一份，内容为庞峰购买石俊华位于天玉铭城小区9号楼1单元1601号房屋一套，双方已于2017年2月20日办理交接手续，庞峰已经正常入住。经国家企业信用信息公示系统查询，没有天玉铭城小区物业管理公司的登记信息。 庭审中传唤庞峰、石俊华、田文顺五日内到法院对房屋销售相关情况进行说明，均未到庭说明。 本院认为，本案的争议焦点是庞峰对案涉房屋是否享有足以排除执行的权益。庞峰主张因购买案涉房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照前述规定案外人享有的权利排除执行，四个要件必须全部具备，缺一不可。 结合本案情况及庞峰提交的证据，首先，庞峰提交的证据无法证明其已经实际支付购房款。庞峰除提交5万元的银行转账凭证，其他93万元款项均主张现金支付。本院认为，照片和收款收据无法证明庞峰已经支付全部购房款。理由如下：1.三张照片显示拍摄日期分别为2017年2月28日、2017年3月15日、2017年3月30日，三张照片落款均间隔半个月，两人的穿着，石俊华梳头发的方式，庞峰头发的长短、头型均无变化。2.照片中桌子上的现金均为30万元，按照两人签订的补充协议的约定，2017年2月28日支付款项应为33万元，庭审中庞峰、石俊华均未说明是否一次性支付，或另外3万元的支付方式。3.对该照片虽未进行鉴定，但明显可以看出2017年2月28日、2017年3月15日两张照片的落款日期阴影明显，有修改的痕迹。4.双方均认可拍摄地点位于德州市，但拍摄到风扇的两张照片中风扇均正在运行，与当时的气温状况不相符。结合庭前会议及庭审中均要求庞峰说明款项的来源，是否由银行取款证明，庞峰均未说明，亦未按照常理在交付完购房款后开具购房发票和缴纳相关税费，虽然石俊华向庞峰出具收据，但无法证明庞峰已经实际支付了93万元购房款项。第二，庞峰提交的证据无法证明在查封之前已经合法占有该不动产。庞峰提交加盖名为“天玉铭城小区物业管理公司”印章的证明一份，但通过国家企业信用信息公示系统查询，没有该名称的公司登记信息，且该证明没有经办人或法定代表人的签字，无法证明庞峰已经实际占有案涉房屋。 因根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除执行需要同时满足四个条件，缺一不可，现庞峰提交的证据无法证明已经支付全部价款且合法占有案涉房产，且庞峰、石俊华存在恶意串通、伪造证据的嫌疑，对庞峰提交的商品房买卖合同的效力、石俊华出具的已经将房屋交给庞峰占有的证据等不再进行认定。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百一十五条、第一百四十四条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 准许执行（2017）鲁14执118号执行裁定中东风东路北侧天玉铭城小区9号楼1单元16层1601号房产及附属物1085号车库。 案件受理费13600元，由被告庞峰、石俊华、田文顺负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 本院（2017）鲁14执异108号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  刘玉福 审判员  张小雪 审判员  高晓敏 二〇一八年七月二十四日 书记员  王 洁