上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2014）嘉民三（民）初字第267号上海市嘉定区人民法院民事判决书（2014）嘉民三（民）初字第267号原告上海甲。法定代表人项某某。委托代理人周懿懿，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人邱庭，上海市锦天城律师事务所律师。被告上海乙。法定代表人赵某。委托代理人喻曼，上海祺道律师事务所律师。委托代理人郭社会，上海柏年律师事务所律师。原告上海甲（以下简称聚坤公司）诉被告上海乙（以下简称世盟公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告聚坤公司委托代理人周懿懿、邱庭、被告世盟公司委托代理人喻曼、郭社会到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告聚坤公司诉称，原、被告于2010年12月签订《世盟南翔项目销售及招商代理合同》，合同约定被告委托原告对被告开发的世盟广场项目由原告独家代理销售和现场招商。其中销售范围：该项目公寓式酒店部分，总面积32470平方米；招商范围：该项目的商业部分，总面积27000平方米。原告履行该合同有权取得销售代理佣金、溢价计提及招商佣金，具体为：原告的销售代理佣金为按底价计算的销售总额的1.2%，销售额超出代理底价的溢价部分，被告给予该部分15%的奖励；招商佣金为2个月的租金。2011年8月25日，原、被告双方签订《世盟广场招商代理补充合同》，明确了商业建筑总面积总计28031.69平方米，双方对招商委托内容与招商目标、委托期限等作了相应约定。补充合同还增加了推广费的约定，即为支持原告达到以上目标，被告特批原告招商的营销宣传及招商公关费预算不高于400万元。签约后，原告认真履约，为世盟南翔项目定位、分析、建议、策划推广投入了大量的人力和物力。2012年4月16日，被告无故单方面解除合同。虽然原告极力劝阻并告知其行为的严重后果，但被告仍置若罔闻并擅自委托第三方为该项目提供代理销售及现场招商服务。同时在随后的宣传推广过程中继续沿用原告的劳动成果。时至今日世盟南翔项目销售及招商异常火爆，这与原告前期的辛勤付出密不可分。鉴于以上事实，原告认为，被告擅自解除合同的行为违反了诚实信用原则与公平原则。原告如能实际履行该合同，所获得的预期收入约为1800万元，考虑到原告履行合同付出的实际成本及目前楼盘的销售与招商状态，并考虑到法院已判令被告承担违约金100万元，故原告主张的预期利益损失为500万元，原告请求法院判令被告世盟公司支付原告上述经济损失500万元。被告世盟公司辩称，销售代理合同规定了佣金结算但也规定了原告应该完成的指标和期限并设定了责任条款，而原告没有能够向被告提供符合合同约定的劳动成果。原告也未按合同约定确定其团队核心成员，其唯一提供的劳动成果即楼书还因错误造成了被告的损失。双方合同解除后，被告弃用了原告之前的劳动成果，另行聘请第三方进行了招商和销售，第三方也并未如原告所述沿用了原告的劳动成果，其完成的工作和原告没有任何关系。现在项目的招商也没有达到原告所谓的异常火爆的程度。被告的行为实际也未造成原告的损失。由于法院已判决被告支付原告违约金100万元，再加上被告垫付的75万元也属于违约金的性质，故即便原告存在损失，被告认为该175万元的违约金已足以弥补原告的损失。综上，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2010年12月，原、被告签订《世盟南翔项目销售及招商代理合同》，合同约定，被告委托原告对其开发的世盟广场（以下简称该项目）进行项目的独家销售代理及现场招商事宜。销售范围：该项目的公寓式酒店（SOHO）部分，总面积约为32470平方米；需招商的范围为该项目的商业部分，总面积为27000平方米。销售代理期限及考核指标：自本合同签订之日起至项目交房后3个月内完成该项目SOHO部分总套数90%以上的销售率。现场招商代理期限及考核指标：自本合同签订之日起至项目开业后6个月内完成该项目商业部分总面积85%以上的招商率。被告世盟公司的责权范围：1、被告应向原告及时提供与销售、招商有关的该物业的所有合法资料；2、被告应于首批房源开盘前6个月提供售楼处、招商处的合适场地；3、被告指定方剑梅为总协调人，负责代理期间双方工作的沟通、确认；4、被告对原告指定的价格表及销售执行方案签字及盖章确认后方能生效；5、被告承担该项目的广告、营销费用。其中推广费不低于销售部分总销金额的1%，具体推广计划和费用支付由原告根据实际销售需要分阶段提报被告审定后执行；6、代理期间，由被告派出的财务人员负责统一收取买方的定金、房款及相关税费，并开具收据或发票；7、被告有权要求原告更换不符合被告要求的销售、招商人员。原告聚坤公司的责权范围：1、原告负责该项目的全程策划及销售、招商代理执行；2、原告负责制定项目的媒体及推广计划、销售执行计划、价格方案并报被告批准后执行；3、原告负责组建完善项目销售执行团队和招商执行团队，并自行承担该团队所有人员的成本；4、原告指定鲍卫刚为总协调人，负责代理期间双方工作的沟通、确认，被告向原告提交的所有执行计划等文件，必须由原告总协调人签字确认后方可提交。5、原告保证销售人员的销售水平及对该项目的熟悉程度达到被告要求。周末、假日等应视情况另增加人手，并于2011年3月1日前核心团队（项目经理、主策划、销售主管、招商主管）不低于四名资深专业人士开展前期的策划工作。6、原告应严格按照被告制定的价格表、付款方式等相关销售资料执行，不得任意改变。代理费用：1、前期费用：本合同签订后至项目开盘日之前，被告世盟公司每月垫付原告前期策划费50000元，此策划费用将在开盘后原告结算的佣金逐月扣还给被告。2、销售代理佣金及溢价计提：原告的代理佣金为按底价计算的销售总额的1.2%，销售额超出代理底价的溢价部分，被告给予该部分15%的奖励。3、招商佣金为2个月的租金。违约责任：双方不得无故单方面终止合同，否则视为违约。若在项目正式开盘、开始招租前违约，违约方将向对方赔100万元作为违约金。其中若被告世盟公司违约，原告聚坤公司前期已收的策划费不予退还；若原告聚坤公司违约，还需将前期已收取的策划费全额返还被告世盟公司。2011年8月25日，原、被告又签订《世盟广场招商代理补充合同》，明确了商业建筑面积总计28031.69平方米。双方对招商委托内容与招商目标、委托期限、考核指标定义说明、考核方案等作了相应的约定。其中考核方案含A、B两种方案，A方案招商开业率低于75%或招商品牌率低于60%，平均合同租金低于每天每平方米3元的视为不合格，B方案招商开业率低于75%或招商品牌率低于30%，平均合同租金低于每天每平方米3.6元的视为不合格，凡不合格者均须在原合同两个月基础上扣除0.5个月佣金。补充合同还增加了推广费的约定，即为支持原告达到以上目标，被告特批准原告招商的营销宣传及招商公关费预算不高于400万元。招商营销公关推广费用由原告制定使用计划，每次花费由被告批准后投放。签约后，原告按约履约，投入了一定的人力和物力。期间，被告共计支付原告60万元前期策划费。2012年起，被告未再支付原告每月5万元的前期策划费。2012年4月16日，被告发出律师函给原告，认为原告在履行合同的过程中，有违反合同条款的行为，如索要公关费及未配备相关人员开展策划工作等，导致无法继续履行合同。现正式函告原告，自本函送达之日起，即解除《世盟南翔项目销售及招商代理合同》；原告不得再以被告名义对外开展任何业务，并要求原告返还前期垫付的费用及解除合同的后续事宜。2012年5月9日，原告回复被告，认为被告解除合同的理由不成立。关于公关费，补充合同中特别约定了招商公关费。在大地影院招商谈判中，原告是按照双方签订的协议精神及流程进行操作的，不存在索取公关费的情况。另关于原告团队到位问题，原告策划团队早在约定的时间就全部到位，包括项目经理、主策划、市场、设计、文案等。在招商方面，原告也配套1名招商经理，1名招商主管。截止2011年末，世盟广场项目仍在设计阶段，原告的策划团队及招商团队始终认真履约，先后洽谈包括电影院、卡拉OK、大型中餐厅、电器卖场以及大面积品牌专卖店等。相反被告在履约中，未按约支付费用，已构成违约。如被告坚持解约，原告将追究擅自解约的违约责任。嗣后，原告以被告违约为由向本院起诉，要求被告支付违约金100万元并支付原告2012年1月至3月策划费15万元；被告则提起反诉，要求原告承担违约金100万元并返还垫付的前期策划费60万元。该案经本院审理，以（2013）嘉民三民初字第304号民事判决书判令被告承担违约责任，支持了原告的全部诉讼请求并驳回了被告的全部反诉请求。被告上诉后又予以撤回，上述民事判决书现已发生法律效力。2014年2月，原告再次起诉来院。诉讼中，原告提供了其于2013年12月25日从房地产交易服务网上下载的房地产信息，载明至信息下载之日由被告开发的世盟置地广场项目的销售信息和价格信息，其中销售总套数为557套，销售总面积35248平方米；可售总套数为286套，可售总面积21743平方米；已售总套数为271套，已售总面积13505平方米。预售许可证号为嘉定房管（2013）预字XXXXXXX号的215套房屋开盘日期为2013年11月2日，面积为15547.66平方米；预售许可证号为嘉定房管（2013）预字XXXXXXX号的198套房屋开盘日期为2013年8月8日，面积为12153.43平方米；预售许可证号为嘉定房管（2013）预字0174号的144套房屋开盘日期为2013年5月8日，面积为7547.25平方米。价格信息载明累计合同均价为17788元，累计合同撤销均价为18613元。原告欲以此证明被告楼盘销售的价格在1.7万元-1.8万元之间，而被告开盘之初的价格在1.6万元。原告还提供了预计收益表及损失清单，以证明原告如继续履行合同可获得利益为XXXXXXXX元，因被告无故解除合同造成原告巨额经济损失达XXXXXXXX元。被告则表示对原告从网上下载的房地产信息的真实性无法确认，即便真实，也和本案无关联性，无法作为房屋底价的依据；对上述原告提供的预计收益表及损失清单不予确认，被告认为该组证据是在前案一审开庭后提供，原告在该组证据中作出保留另行向被告主张损失的权利的表述无效，被告据此还认为本案原告实际上构成一案两诉。庭审中，原告还提供了其于2014年3月31日从房地产交易服务网上下载的房地产信息，载明至信息下载之日世盟置地广场项目的销售总套数为557套，销售总面积35248平方米；可售总套数为249套，可售总面积19987平方米；已售总套数为308套，已售总面积15261平方米；最高报价和最低报价分别为21400元和18000元。而截至2014年11月7日房地产交易服务网反映世盟置地广场项目的累计住宅合同均价为18978元，累计住宅合同撤销均价为25155元。被告向本院提供了《世盟南翔项目前期顾问服务合同》及付款凭证，以证明原、被告双方于2010年8月23日签订上述合同，约定自该合同签订之日起至项目正式开盘之日，由原告为被告提供市场调研、策划定位和文本撰写的服务。原告在诉状中所述为世盟南翔项目定位、分析、建议、策划推广等投入了大量的人力和物力实际系为履行该份合同，而非履行《世盟南翔项目销售及招商代理合同》。同时，被告已就原告的劳动成果支付原告顾问费20万元，完成了支付合同对价的义务。被告提供了原告制作的楼书及印制该楼书的合同、付款凭证、2012年5月的录音（原、被告就解约事宜进行的一次谈判），以证明原告为履行《世盟南翔项目销售及招商代理合同》而向被告提供的唯一劳动成果楼书，错误地将至今未开通的17号线标明为“已通车”，造成了被告的经济损失。被告还提供了原告在前案中作为证据提供的光盘，以证明光盘不具备真实性（原告提交楼书中17号线标明为“已通车”，而光盘中关于楼书的两个文件夹却已将17号线修改为“已完成规划”），存在明显变造、伪造证据的情形。被告认为光盘即便真实，不能证明原告已向被告交付光盘内的劳动成果；即便交付，也与本案无关联性，系原告因履行《世盟南翔项目前期顾问服务合同》所为的劳动成果。另被告表示光盘文件存在大量错误、前后矛盾及重复的情形，被告根本无法使用，即使使用也达不到被告现在的销售及招商成果，更可能会造成被告的巨大损失。被告表示其从房地产交易服务网查询的信息表明可参考楼盘实际楼价均高于原告调查的楼价，原告存在故意虚报可比楼盘价格的情形，足以证明原告故意做低被告楼盘报价以获得更多的溢价提成，缺乏最基本的商业诚信。被告提供了商标注册受理申请通知书及商标注册证以证明原告将被告的设计成果在光盘中列为已有。被告提供了《开工奠基仪式协议书》等证明被告举办世盟广场奠基典礼是与多家公司签订合同并聘请专业广告公司策划及支付相应对价，被告未接受原告提供的对世盟广场奠基典礼提供的劳动成果。原告对《世盟南翔项目前期顾问服务合同》及付款凭证真实性予以认可，但对其证明内容不认可，原告表示该合同是项目立项前的前期咨询合同，与本案无关。对录音真实性不认可，无法辨别录音中谈话人的身份。对光盘真实性确认，相关内容在前案中已查明并得到被告审核，并无瑕疵。其余证据均系被告与案外人签某，真实性不予确认，证明内容与本案无关。审理中，原告表示其在2011年1月至2012年4月期间为世盟南翔项目投入直接费用为XXXXXXX元，并将之列入损失清单，但又表示如原告可取得合同约定的应得报酬和预期利益，则原告的前期投入费用就是取得预期利益的必要投入，可不再作为损失考虑。原告称根据房地产交易服务网上2013年8月16日公布的世盟置地广场项目累计均价为16860元，原告销售代理总面积为32470平方米，代理佣金为总销售金额的1.2%，原告代理费损失为16860元乘以32470平方米再乘以1.2%等于657万元；从百度乐居显示，世盟南翔项目2013年9月8日起销售均价将调整为18500元，从该合同的标的额及时间跨度来看，原告若能实际履行合同，该项目溢价至少为每平方米1500元，按超出代理底价的溢价部分原告可得15%计算，原告可得溢价损失为1500元乘以32470平方米再乘以15%等于730万元；根据《世盟广场招商代理补充合同》，世盟广场的最低平均合同租金为每天每平方米3元，原告的招商面积为27000平方米，招商佣金为两个月的租金，故原告的预期招商佣金损失为3元乘以27000平方米再乘以60天等于486万元。综上，原告认为其预期可得收入为XXXXXXXX元，扣除其主营业务成本、税金及管理费用等，其实际损失为XXXXXXXX元。原告还表示，其之所以仅主张其中的500万元，是因为考虑到以下几个方面：1、被告已赔偿原告违约金100万元；2、被告的楼盘是分期开盘；3、销售可能存在的市场价格的波动风险；4、其他不确定因素。因房地产市场受央行降息、市场回暖、贷款放松等诸多利好政策影响，房价市场还会继续走高，故原告希望法院全额支持原告的诉讼请求。上述事实，有《世盟南翔项目销售及招商代理合同》、《世盟广场招商代理补充合同》、房地产交易服务网信息、（2013）嘉民三民初字第304号民事判决书、《世盟南翔项目前期顾问服务合同》及付款凭证、楼书、录音、光盘及当事人陈述等为证，事实清楚，证据充分。本院认为，本院生效判决已认定被告世盟公司构成违约，故原告聚坤公司有权要求被告赔偿因被告违约所造成原告的损失，包括原告的直接损失和合同履行后原告可以获得的利益即预期利益损失。尽管本院生效判决已判令被告支付原告违约金100万元，但原告仍然有权主张超出100万元以外的损失额，被告认为原告构成一案两诉的主张不能成立。被告称原告为世盟南翔项目定位、分析、建议、策划推广等投入了大量的人力和物力实际系为履行双方签订的《世盟南翔项目前期顾问服务合同》，而非履行《世盟南翔项目销售及招商代理合同》之主张，与前案查明的事实相悖，本院不予认可。事实上，即便被告的该项主张成立，也不影响原告主张其履行《世盟南翔项目销售及招商代理合同》的预期利益损失。至于被告主张原告在履行《世盟南翔项目销售及招商代理合同》中存在的所谓过错，与本案原告的诉请无直接关系，本院不予采纳。分析本案原告履行合同后可以获得的利益，包括销售代理佣金、溢价计提及招商佣金三个部分。原告的销售代理佣金是按底价计算的销售总额的1.2%计算，溢价计提是按销售额超出代理底价的溢价部分的15%计算，由于原、被告双方未约定销售底价，故销售代理佣金、溢价计提两个部分无法准确进行计算。但在销售均价通常高于销售底价及不考虑溢价计提的前提下，起码原告可以获得按销售总额的1.2%计算的销售代理佣金，具体计算方式为销售均价16860元乘以销售面积32470平方米再乘以1.2%等于657万元（原告提供的其于2013年12月25日从房地产交易服务网上下载的合同销售均价为17788元，高于原告上述计算方式中采用的销售均价数据，按此计算的销售代理佣金为693万元）。根据《世盟广场招商代理补充合同》，世盟广场的最低平均合同租金为每天每平方米3元（双方将低于此租金标准视为不合格），故原告计算其预期招商佣金损失为3元乘以27000平方米（总的招商面积）再乘以60天（招商佣金为两个月的租金）等于486万元，其计算方法符合合同的约定，本院予以认可。上述两项相加，即便在不考虑溢价计提因素的情况下，原告履行合同后可以获得的利益已经超过1000万元。由于上述数据是在原告完成合同约定的所有义务后的可得利益，当然还需扣除原告为履行其义务所需要付出的成本支出。此外需要说明的是，就合同附件一约定的营销服务所分的数个阶段来看，原告只是实际履行了合同的一小部分，客观而言，后续的实际销售阶段才是合同履行的关键；而就现在房屋的实际销售情况来看，合同所涉房屋也未销售完毕。综合上述情况及被告已支付原告100万元违约金等实际情况，也考虑到原告聚坤公司已收的策划费75万元因被告世盟公司违约将不予退还的因素，本院酌情确定被告还应赔偿原告经济损失200万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告上海乙应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海甲经济损失200万元；二、原告上海甲的其他诉讼请求，不予支持。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费46800元，由原告上海甲承担28080元，被告上海乙承担18720元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 秦 忠代理审判员 周 平人民陪审员 金婉仙二〇一五年一月七日书 记 员 张学禹审 判 长 秦 忠代理审判员 周 平人民陪审员 金婉仙二〇一五年一月七日书 记 员 张学禹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。