江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0681民初852号原告：叶晴，女，1963年10月31日生，汉族，住上海市黄浦区。被告：姚记（南通）实业有限公司，住所地江苏省启东市启隆乡永兴花苑3幢301室。法定代表人：麦俊延，董事长。委托诉讼代理人：张豪（公司员工），男，1987年7月13日生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：杨广松（公司法务），男，1994年2月6日生，汉族，住安徽省天长市。原告叶晴与被告姚记（南通）实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶晴，被告姚记（南通）实业有限公司的委托诉讼代理人张豪、杨广松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶晴向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年12月8日签订的认购书，被告返还原告首付款42万元；2.要求被告赔偿原告维权交通费、误工费2000元及首付款相应利息（2017年12月8日至结案）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月8日，原告在被告开发的启隆乡御江湾庄园项目看中2088-606号房，在没有看合同的情况下，置业顾问要求根据流程先签订认购书，付首付款后才能看合同。拿到合同后，原告发现合同里完全没有介绍的绿化内容，当即表示应将绿化这块内容作为合同条款予以补充，否则将不会购买，并在草签合同中进行了载明。由于售楼处不同意在合同中补充“绿化区域”的条款，原告申请退房，由置业顾问签字提交领导审批，但未得到领导同意。被告采取虚假宣传的方式，把不属于项目的红线外区域大加美化，而不愿在合同中体现出来。双方间草签合同时未协商一致，合同不成立。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如原告所请。姚记（南通）实业有限公司辩称，双方签订的认购书合法有效，应当继续履行；原告诉称的解除合同（认购书）的理由不成立，因为答辩人取得预售许可证依法销售房屋，根据相关规定，答辩人的《商品房买卖合同》自开盘之日起即公示到位且一直处在公示之中。原告拒绝签订《商品房买卖合同》、不办理按揭贷款及其他拒绝履行合同的行为，属于认购书中约定的违约行为；原告的违约行为应当承担认购书约定的违约责任，即认购书可以解除，除定金之外的首付款可以退还给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年12月8日，叶晴（乙方）与姚记（南通）实业有限公司（甲方）签订“国瑞瀛台项目商品房认购书”一份，主要内容为：“一、乙方认购甲方房产位置：国瑞瀛台项目2088号楼606号房，预测建筑面积85．33平方米其中预测套内面积72．92平方米（最终以测绘机构实测为准）。二、乙方认购房产之房款：单价为13565元，总房款为1157542元。乙方应在签订本认购书的同时向甲方支付立约定金50000元用以担保《商品房买卖合》（含补充协议和附件）的签订。……四、甲乙双方共同遵守如下约定1、乙方须于认购书签订之日起7日内，即2017年12月15日前，与甲方签订《商品房买卖合同》、物业管理协议及其补充协议、附件等与商品房买卖合同相关的文件。……5、乙方应当在本认购书签订之日起7日内，主动与甲方签订《商品房买卖合同》，并同时支付首期房款或全部房款，若逾期未与甲方签订，则甲方有权解除本认购书，本认购书自甲方书面解除通知送达（视为送达）之日起解除，甲方有权将上述房产另行出售，乙方已支付甲方的立约定金不再返还。6、乙方已支付的立约定金，在按本认购书约定于甲方签订商品房买卖合同后转为总房款的一部分。7、其他非甲方原因，乙方单方面解除认购书，均视为乙方违约，乙方无权要求返还定金。……五、其他事项1、甲方已向乙方明示双方将签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等相关文件的文本，并且甲方已向乙方明示法律法规规定应明示的与该物业相关的所有文件、证明及重要提示。乙方确认已阅读、理解并接受上述明示的买卖合同文件文本、收费项目和收费标准和其它文件、证照及重要提示，且无任何异议，乙方已对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已充分了解并愿意接受。3、双方同意在签署《商品房买卖合同》之前，本认购书合法有效。在签订《商品房买卖合同》后，本认购书自动作废。签订上述认购书后，叶晴通过POS机签单方式一次性向被告支付了房款42万元（含5万元定金）。其后，姚记（南通）实业有限公司作为出卖人、叶晴作为买受人于同日草签了编号为SPFY2017120838的《商品房买卖合同》，叶晴在该合同买受人栏处签名确认，并在签名栏页底部用笔书写“已上信息已确认无误，唯大盘绿化总图没有标识，如造房，乙方有权退房，须增加绿化条款”。但姚记（南通）实业有限公司作为出卖人未在该合同上有任何签名及盖章。同年12月24日，叶晴的置业顾问田中翠向公司呈报的退（换）房审批表中“退（换）原因”栏中写明“要求将绿化部分作为附件及如未完成的退房赔偿条款放入合同”、在该退（换）房审批表中“是否存在违约行为（逾期款、滞纳金、因业主单方面原因退房之违约金等）”栏中注明“×无”。2018年1月15日，姚记（南通）实业有限公司向叶晴发出关于付清首付款并履行《商品房买卖合同》的通知，在该通知中要求叶晴在该通知发出之日7日内，付清双方于2017年12月8日签订编号为SPFY2017120838的《商品房买卖合同》的约定付首付款余款47542元。如在接到通知之日起三个月仍未办理的，公司有权解除合同，并要求承担违约责任。因原、被告就退房还款事宜未能协商一致，叶晴于2018年1月24日诉至本院，提出上述诉请。另查明：姚记（南通）实业有限公司于2017年11月28日取得涉案房产项目的商品房预售许可。庭审中原、被告均确认上述编号为SPFY2017120838的《商品房买卖合同》未正式签订，未生效；作为叶晴置业顾问的案外人田中翠系姚记（南通）实业有限公司的销售工作人员。上述事实，由叶晴提供的商品房认购书、POS机签购单、草签合同等书证及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方间订立的案涉房产认购书属于订立商品房买卖合同的一种预约，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应受其拘束，应按照约定全面履行各自的义务。根据庭审及调解情况，本案的争议焦点为被告姚记（南通）实业有限公司是否享有依据认购书的约定对原告叶晴已付房款中的定金部分（5万元）不予返还？依据庭审中原、被告认可一致的事实，双方在签订认购书后因就相关绿化条款是否应纳入待后签订的商品房买卖合同未能达成一致而致商品房买卖合同未能正式签订、生效，本院认为该原因并不符合认购书中“甲乙双方共同遵守如下约定”中第5、6、7条的约定，不应认定为原告的违约，被告姚记（南通）实业有限公司无权适用认购中约定的定金罚责。理由如下：首先，双方均认可草签的商品房买卖合同为双方在签订认购书后当即所签，亦系认购书中约定的在认购书签订之日起7日内应签订之最终商品房买卖文本；其次，虽然在双方签订的认购书中明确“甲方已向乙方明示双方将签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等相关文件的文本，并且甲方已向乙方明示法律法规规定应明示的与该物业相关的所有文件、证明及重要提示。乙方确认已阅读、理解并接受上述明示的买卖合同文件文本、收费项目和收费标准和其它文件、证照及重要提示，且无任何异议，乙方已对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已充分了解并愿意接受”。但这并不能当然排除作为签订商品房买卖合同当事人一方就相关内容再行磋商、要求补充、完善之权利；且在认购书中亦未明确若乙方以商品房买卖合同以及相关文件未与甲方达成一致为由，而拒绝签订商品房买卖合同以及相关文件的，甲方可按“甲乙双方共同遵守如下约定”中第5、6、7条的约定行使相关权利；再次，当事人购房的客观目的在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等，影响合同客观目的实现的因素有房屋位置、面积、楼层、采光、质量、小区配套设施及绿化等，原告叶晴作为购房者，对于被告宣传规划中所涉的绿化内容要求明确约定并作为特定的合同条款，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未侵害第三人权益，属于当事人意思自治的范畴，法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利。房屋并非普通商品，购房者对所购房屋及周边环境、配套设施等的谨慎选择符合生活常理。且在被告工作人员呈报的退（换）房审批表中也已明确原告在此过程中并不存在违约行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。对定金罚责的适用，应当审查在买受人交付定金后，买受人为签订商品房买卖合同是否进行了诚信磋商，买受人提出的要求是否系交纳定金后合理的磋商空间。基于前述的相关理由，本院认为原告叶晴在草签商品房买卖合同时与被告进行了诚信的磋商及相关要求属正当合理。庭审中，被告同意解除双方所订的认购书，本院依法予以照准。但对被告就原告所交定金不予退还的抗辩主张，本院不予采纳。原告叶晴主张的维权交通费、误工费及首付款相应利息，不符合约定，依法无据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告叶晴与被告姚记（南通）实业有限公司于2017年12月8日签订的《国瑞瀛台项目商品房认购书》；二、被告姚记（南通）实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告叶晴已付款420000元；三、驳回原告叶晴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15236元（原告已预交），由被告姚记（南通）实业有限公司负担15163元、原告叶晴负担73元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费15236元（该院开户行户名：江苏省南通市中级人民法院；开户银行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65）。审 判 长 陆 涛人民陪审员 黄 明人民陪审员 黄卫池二〇一八年七月十七日书 记 员 陆春梅