江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2015)苏民再提字第00044号再审申请人(一审原告、二审上诉人)：马连军。再审申请人(一审原告、二审上诉人)：王慧芳。以上两再审申请人的共同委托代理人：卞传扣，江苏冠誉律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：淮安飞耀房地产开发有限公司，住所地江苏省淮安经济技术开发区厦门西路6号。法定代表人：徐建华，该公司董事长。委托代理人：邵强，江苏兴宇律师事务所律师。委托代理人：姜康兵，江苏兴宇律师事务所实习律师。再审申请人马连军、王慧芳因与被申请人淮安飞耀房地产开发有限公司(以下简称飞耀公司)商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省淮安市中级人民法院(2014)淮中民终字第1418号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年3月25日以（2015）苏审三民申字第0007号民事裁定予以提审，并依法组成合议庭，于2015年5月26日公开开庭审理了本案。马连军及其与王惠芳的共同委托代理人卞传扣，飞耀公司的委托代理人邵强、姜康兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马连军、王慧芳一审诉称：2010年6月15日，马连军、王慧芳与飞耀公司签订商品房买卖合同一份，马连军、王慧芳购买淮安经济技术开发区威海路的大湖城邦花苑88-101号房及车库。合同签订后，马连军、王慧芳交付了全部房款，履行了合同约定的全部义务，飞耀公司应于合同约定的商品房交付时间将商品房交付马连军、王慧芳使用。但时至今日飞耀公司仍未向马连军、王慧芳交付验收合格的房屋，且大湖城邦花苑88-101号房面前道路未完工，车库也不能使用，飞耀公司也未向马连军、王慧芳说明原因。飞耀公司延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，严重损害了马连军、王慧芳的合法权益。请求法院判令：1、飞耀公司继续履行合同约定的交房义务；2、请求判令飞耀公司因逾期交房按合同约定日万分之一向马连军、王慧芳支付违约金160749元（暂计算至2014年3月5日，要求计算至实际交房之日止）；3、判令飞耀公司因逾期交房造成马连军、王慧芳实际损失127718元（计算方式按购房款2022000元的同期银行贷款利息，暂计算至2014年3月5日为288467元，扣除合同中约定的违约金160749元，差额为127718元，全部违约损失计算至实际交付房屋之日止）；4、由飞耀公司承担本案的诉讼费用。飞耀公司一审辩称：1、根据双方合同约定，飞耀公司应于2011年12月31日前交房，但飞耀公司直至2012年4月10日才通知马连军、王慧芳办理交房手续，存在违约，飞耀公司同意按合同约定给付马连军、王慧芳违约金；2、本起诉讼的原因是马连军、王慧芳没有按照飞耀公司通知及时办理交房手续，故马连军、王慧芳提出的其他损失不予认可。淮安经济技术开发区人民法院查明：2010年6月15日，马连军、王慧芳与飞耀公司签订商品房买卖合同，约定将飞耀公司开发的淮安经济技术开发区威海路26号大湖城邦花苑88-101号房及车库出售给马连军、王慧芳，合同约定房屋价款为2022000元，买受人于签订合同之日支付房款722000元，银行贷款人民币1300000元，于合同签订后15日内在指定银行办理完贷款手续。合同第八条约定出卖人（即飞耀公司）应在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人（即马连军、王慧芳）。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一（该比率应小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十四条记载的出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：1、房屋交付时，供水、供电系统满足正常使用；2、房屋交付时，小区道路完好等。2012年4月10日，飞耀公司在淮安日报上刊登一份交房通知，告知包括本案马连军、王慧芳在内的35位住户购买的房屋已经验收合格，要求35位住户于2012年4月12日至同年5月12日携带购房合同等相关资料前去办理交接手续，2012年4月11日，飞耀公司又邮寄挂号信一封给马连军、王慧芳，要求马连军、王慧芳在规定的时间前接收房屋，但马连军、王慧芳以小区道路未修好而拒绝接收房屋。2013年3月16日，马连军、王慧芳给飞耀公司发函，指出其购买的房屋即使符合交付条件，也还有使用上的缺陷，直到2012年7-8月，靠近马连军、王慧芳车库范围，仍然是围墙遮挡，泥泞路面。直到2013年3月16日，路面才被粗略整理一下，既不美观又影响使用，要求飞耀公司给予不少于8万元的补偿。双方协商未果，马连军、王慧芳于2014年3月10日诉至法院。另查明，直至2014年6月5日，马连军、王慧芳所购买的房屋入户的一段道路尚未铺好，道路两边没有绿化。淮安经济技术开发区人民法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。飞耀公司在马连军、王慧芳所购买的房屋验收合格后于2012年4月10日在报刊上公告要求马连军、王慧芳等购房户于2012年4月12日至5月12日携带购房合同等相关资料前来办理交接手续，又发出了相关挂号信件，马连军、王慧芳明知交房时间为2012年4月12日至5月12日，但因为小区道路即马连军、王慧芳家门前道路未完好等原因而没有接收房屋，飞耀公司虽延迟交付，但马连军、王慧芳要求飞耀公司继续履行合同约定的交房义务，飞耀公司表示同意，对马连军、王慧芳要求飞耀公司交房的请求，予以支持。关于逾期交房违约金，合同约定2011年12月31日前交付房屋，由于飞耀公司原因逾期交房，飞耀公司应当给付逾期交房违约金，从2012年1月1日至2012年4月12日期间的违约金应为20624.40元（2022000＊日万分之一＊102），飞耀公司无异议，予以支持。对于马连军、王慧芳主张至今未交付房屋的违约金，一审法院认为，飞耀公司基于合同约定的交付条件交付房屋，但由于马连军、王慧芳怠于取房，由此产生的责任和扩大的损失，应由马连军、王慧芳自行承担；飞耀公司交付的房屋虽符合交房条件，但马连军、王慧芳家房前道路不畅通，车库无法使用，确实存在交付上的瑕疵，结合本案道路影响通行等实际情况，飞耀公司可适当给予马连军、王慧芳补偿，一审法院酌定15000元，对马连军、王慧芳主张超出部份，不予支持。马连军、王慧芳主张购房款的利息损失127718元，认为其购买了飞耀公司的房屋但并没有能够实际使用，造成了购房款的利息损失，对此，一审法院认为，马连军、王慧芳主张的该损失缺乏事实与法律依据。该商品房买卖合同并未解除，且马连军、王慧芳主张损失的前提是车库前道路不完善，马连军、王慧芳已按合同约定主张逾期交房的违约责任，故对马连军、王慧芳主张购房利息损失的请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，一审法院判决：一、飞耀公司与马连军、王慧芳于判决生效后十日内办理交房手续；二、飞耀公司于判决生效后十日内给付马连军、王慧芳逾期交房违约金及补偿款合计35624.40元；三、驳回马连军、王慧芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5626元，减半收取2813元，由马连军、王慧芳承担1468元，飞耀公司承担1345元。马连军、王慧芳不服一审判决，向江苏省淮安市中级人民法院提起上诉，请求依法改判支持其诉讼请求。理由是：1、双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定房屋交付时，小区道路完好，而上诉人所购房屋周围道路仍未铺好，车辆无法通行，车库根本无法使用，飞耀公司应承担违约责任；2、飞耀公司迟延交房，应承担违约责任；3、飞耀公司交付的房屋没有经过消防验收，未取得备案证书，应承担违约责任。飞耀公司亦不服一审判决，向江苏省淮安市中级人民法院提起上诉，请求依法改判。理由是：飞耀公司对逾期交房违约金无异议，但飞耀公司交付房屋存在暇疵，这种结果产生的原因是承建小区北面工程的承建单位堆放建筑材料所致，与飞耀公司无关，一审判决飞耀公司补偿马连军、王慧芳15000元没有依据。江苏省淮安市中级人民法院经审理，确认了一审法院查明的事实。江苏省淮安市中级人民法院认为：关于逾期交房违约金问题。飞耀公司在房屋验收合格后，于2012年4月10日在报刊上公告通知购房户，于2012年4月12日至5月12日，携带购房合同等相关资料前去办理交接手续，马连军、王慧芳因为门前道路未铺好而没有接收房屋。《商品房买卖合同》约定2011年12月31日前交付房屋，飞耀公司未按合同约定的时间交房，应当给付马连军、王慧芳逾期交房违约金20624.40元（2022000＊日万分之一＊102）。马连军、王慧芳怠于办理房屋交接手续，对扩大的损失，应由其自行承担。飞耀公司交付的房屋虽符合交房条件，但马连军、王慧芳家房前道路不畅通，车库无法使用，飞耀公司交付房屋存在瑕疵，应适当予以补偿，对补偿数额，原审酌定15000元并无不妥。马连军、王慧芳关于飞耀公司交付房屋时不具有备案证书、没经过消防验收，应承担违约责任的主张无事实及法律依据，不予支持。综上，双方的上诉理由均不成立，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2978元，由马连军、王慧芳负担2803元，飞耀公司负担175元。马连军、王慧芳不服二审判决，向本院申请再审，请求撤销一、二审判决，依法改判飞耀公司向其支付逾期交房违约金257198.4元(自2011年12月31日至2015年5月26日，按合同约定的日万分之一计算)。理由是：涉案房屋买卖合同约定飞耀公司交付房屋时房屋周边道路完好，但事实上飞耀公司通知其接收房屋时，房屋周边的道路没有修好，车库亦无法使用，不符合合同的约定，构成违约，马连军、王慧芳有权拒绝接收房屋。原一、二审法院认定涉案房屋符合交付条件，马连军、王慧芳怠于接收房屋，仅判决飞耀公司补偿15000元，系认定事实与适用法律错误。本案诉讼中，马连军、王慧芳明确表示，不再主张一审第三项关于赔偿逾期交房实际损失的诉讼请求。飞耀公司答辩称：飞耀公司交付的房屋符合合同约定，涉案房屋周边道路及车库不能使用系周边高层建筑的施工单位所致，与飞耀公司无关。原一、二审法院判决飞耀公司给予马连军、王慧芳经济补偿15000元，已经充分维护了其权益。马连军、王慧芳的再审申请没有事实与法律依据，请求驳回其再审申请。本案再审的争议焦点为：涉案房屋是否符合房屋买卖合同约定的交付条件，马连军、王慧芳是否有权拒绝接收房屋。飞耀公司于2015年5月26日的庭审中提供了其于2015年5月25日拍摄的3张照片，并于庭审后提供了一份视频文件，以证明至庭审日前涉案房屋周边道路上的建筑垃圾已经清理完毕，路面上铺设了水泥，涉案房屋车库外的砖砌围墙已经拆除，车库已经可以正常使用。对飞耀公司提供的证据，马连军、王慧芳不持异议，本院予以确认。本院再审查明：2015年5月25日之前，涉案房屋周边的道路没有完工，道路上堆放着建筑垃圾，涉案房屋车库外砌有砖围墙，车库无法使用。至2015年5月25日，涉案房屋周边道路上的建筑垃圾已经清除，路面上铺设了水泥，涉案房屋外的砖砌围墙已经拆除，涉案房屋车库可以正常使用。原一、二审法院查明的其他事实正确，本院予以确认。本院认为：房地产开发企业向购房者交付的房屋应当符合双方房屋买卖合同的约定，应能够正常居住使用，否则购房者有权拒绝接收房屋，房地产开发企业应当依照合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。具体就本案而言，自2012年4月飞耀公司通知马连军、王慧芳接收房屋时直至2015年5月25日前，涉案房屋并不具备交付条件，特别是车库不能使用严重影响了涉案房屋的正常居住使用，马连军、王慧芳拒绝接收房屋并无不当，一、二审法院认定马连军、王慧芳怠于接收房屋并据此判决飞耀公司补偿15000元系认定事实与适用法律错误，本院予以纠正。理由是：首先，涉案房屋买卖合同第十四条约定，“房屋交付时，小区道路完好”，但至2015年5月25日前，涉案房屋周边的道路并没有完工，并且道路上堆放着建筑垃圾，与合同上述约定不符。其次，对涉案房屋的购买者而言，车库具有重要的使用功能，但至2015年5月25日前，因涉案房屋的车库外砌有砖墙，涉案房屋车库无法使用，已对该房屋的正常居住使用构成严重影响，导致购房者的合同目的不能实现。在此情形下，马连军、王慧芳有权拒绝接收房屋。关于飞耀公司在本案中主张的上述房屋质量瑕疵系案外人施工单位所致，其不应就此承担违约责任的意见，本院认为，施工单位并非涉案房屋买卖合同的当事人，涉案房屋质量瑕疵是否由其造成，与飞耀公司是否应向马连军、王慧芳承担相应的违约责任无关。最后，对于飞耀公司而言，解决涉案房屋周边道路及车库不能使用的问题，属于其应当承担的合同义务，其亦有能力予以解决，但其不能正确认识其所应负的合同义务，在马连军、王慧芳拒绝接收房屋后仍长期怠于解决该问题，最终导致本案纠纷的产生，并进一步扩大了其自身的违约损失。涉案房屋现已具备交付的条件，对于一审判决第一项，本院予以维持。关于飞耀公司逾期交付房屋的违约金，因涉案房屋买卖合同约定的交房时间为2011年12月31日，故飞耀公司应按照合同约定向马连军、王慧芳支付逾期交房违约金250930.2元(自2012年1月1日至2015年5月25日，合计1241天，按已付购房款2022000元每天万分之一计算)。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百四十八条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条之规定，判决如下：一、撤销江苏省淮安市中级人民法院（2014）淮中民终字第1418号民事判决，撤销淮安经济技术开发区人民法院(2014)淮开民初字第0575号民事判决第二项；二、维持淮安经济技术开发区人民法院(2014)淮开民初字第0575号民事判决第一、三项；三、飞耀公司于本判决生效后十日内给付马连军、王慧芳250930.2元。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5626元，减半收取2813元，由马连军、王慧芳负担813元，飞耀公司负担2000元。二审案件受理费2978元，由飞耀公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  袁 滔代理审判员  罗伟明代理审判员  史乃兴二〇一五年八月十七日书 记 员  李 馨