山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)泰民一终字第692号上诉人（原审被告）徐富强。委托代理人时辉，与徐富强关系。被上诉人（原审原告）山东省诚信行物业管理有限公司。法定代表人王宏杰，董事长。委托代理人王立军，山东沃德律师事务所律师。上诉人徐富强因物业服务合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2013）泰山商初字第851民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐富强的委托代理人时辉、被上诉人山东省诚信行物业管理有限公司的委托代理人王立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，被告徐富强所在的泰安天地家园由山东博泰丰房地产开发有限公司开发。房屋建成后，2006年7月10日原告山东省诚信行物业管理有限公司与山东博泰丰房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》。合同约定由原告对泰安天地家园进行物业管理，委托管理期限为三年，自2006年7月15日起至2009年7月14日止，当首次业主大会召开并与选聘的物业管理公司签订物业管理委托合同后，本合同自动终止。物业管理服务费用在入住后由已购房业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.2元向原告交纳。合同签订后，被告徐富强将房屋租赁于案外人韩震，韩震于2010年9月27日与原告签订消防安全协议书、装修管理协议书等文件。2010年9月27日，原被告签订《前期物业管理服务协议》，协议中载明原告为被告提供房屋共有部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、绿化、环境卫生、保安、交通等物业服务。被告自开发商通知业主入住之日起，开始向原告缴纳物业管理费，管理费依据国家最新文件和成本核算收费，其中高档住宅按建筑面积每月每平方米1.2元计收。原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告应承担相应的经济或法律责任。协议签订后，天地家园小区并未召开业主大会且选聘新的的物业管理公司。协议签订后，被告徐富强并未交付物业费，原告主张被告应自2010年11月起交纳物业费，房屋建筑面积为475.68平方米，并于2013年1月4日张贴公告函，对被告徐富强的物业费进行了催收。被告认可房屋面积，但称原告自2009年7月14日之后收取物业费并无法律依据。因被告称原告并未向天地家园小区提供物业服务，为此，2013年8月21日原审法院审判人员前往天地家园小区进行了相应调查。对天地家园小区绿化、车库、门卫、公告栏等情况进行了现场勘验，并对天地家园小区处诚信行物业管理处办公室工作人员刘颖珊及天地家园小区业主张某进行了询问调查。业主张某称该小区物业服务“总体满意，有问题也没有大问题”。根据勘验情况显示，天地家园小区东门及北门处均有门卫，小区内有护卫巡逻，卫生有人打扫，电梯、公告栏可以正常使用。但可视对讲、监控不能正常使用，车库中车位停放杂乱。被告向原审法院提交天地家园小区绿化情况等照片三张，称原告并未完全履行职责。因原被告双方未达成一致调解意见，致使调解无法进行。上述事实，有以下证据予以证实：1、前期物业服务合同、前期物业服务协议各一份；2、消防安全协议书、装修管理协议书、电梯保养合同各一份；3、催收物业费照片一张；4、询问笔录两份；5、天地家园小区照片一组；6、庭审笔录、询问笔录、质证笔录各一份。原审法院认为，《最高人民法院》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告已与被告所处的天地家园开发商山东博泰丰房地产开发有限公司签订前期物业管理服务合同，并于2006年9月29日与被告签订前期物业管理服务协议。该合同均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为合法有效的合同。依照合同约定，因天地家园小区并未召开业主大会且选聘新的的物业管理公司，故合同并未终止，对业主即被告徐富强具有约束力，被告徐富强在享受物业提供服务的同时具有交纳物业费的义务。《最高人民法院》第三条规定，物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。被告称原被告并不存在物业管理合同关系，且原告并未提供物业服务，但未向法院提交确切证据予以证实。根据原审法院工作人员实地勘验情况显示，原告在天地家园小区进行了物业管理行为，虽其管理行为存在纰漏，但该小区并未成立业主大会，亦未对物业服务企业进行更换，小区内其他业主亦表示对于原告提供的物业服务总体满意。《最高人民法院》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”针对被告未交纳物业费的行为，原告已于2013年1月4日进行了公告催收。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，故原告对被告2011年1月4日之前的物业管理费已过追偿的诉讼时效，被告对于诉讼时效的辩称，原审法院予以认可。依照原被告签订的物业管理服务协议，被告房屋面积为475.68平方米，物业服务费为每月每平方米1.2元，即每月物业费为570.816元。被告自2010年11月起未交纳物业费，原告请求被告交纳自2011年1月4日至2013年4月30日止的物业费，依据合同约定，被告未支付的物业费为15906.74元。故原告请求被告支付至2013年4月30日止的物业费15906.72元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，原审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条；《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条；《最高人民法院》第一条、第三条、第六条；《中华人民共和国物权法法》第八十一条之规定，判决：被告徐富强于本判决生效之日起十日内支付原告山东省诚信行物业管理有限公司物业服务费15906.72元。如果被告徐富强未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费214元，由原告山东省诚信行物业管理有限公司承担16元，由被告徐富强承担198元。上诉人徐富强不服原审判决上诉称，请求依法撤销原审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求或依法改判。一、二审诉讼费由被上诉人负担。理由：1、原审判决认定事实不清，上诉人与被上诉人不存在物业管理关系；2、物业公司管理服务的时间自2006年7月15日至2009年7月14日，其对上诉人与其他业主的自由部分、共有部分存在管理混乱、没人管理，上诉人的房屋因物业管理公司不予办理修缮，导致上诉人的房屋保修期内未得到修缮，至今还漏水，相关赔偿和维修责任应由物业管理公司负责。3、每平方1.2元的标准，不能作为物业收费标准，上诉人的房子没有电梯，应当扣除电梯费。上诉人在购买此房时，开发商许诺，免除上诉人三年的物业管理费用。4、假设存在物业管理关系，被上诉人主张要求支付物业管理费，其中一部分的时间超过2年诉讼时效，超过部分不能要求支付。5、原审判决中认定上诉人所住小区的物业管理“总体满意”的认定缺乏事实和法律依据。6、假设上诉人应当支付部分物业管理费，因该小区的业务管理没有完全尽到应尽的物业管理行为，不应当完全支付物业管理费。7、原审法院适用法律不当。综上，原审判决存在较大错误，应当依法予以纠正。被上诉人山东省诚信行物业管理有限公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回上诉人上诉请求。上诉人房屋质量问题不属于被上诉人责任，上诉人应当依据房屋买卖合同向出卖人主张，本案是物业服务法律关系，和房屋买卖不是同一法律关系，上诉理由无法律依据。上诉人一审庭审中明确陈述没有人为该小区提供物业服务，被上诉人为便于法院查清事实分清责任，申请法院到该小区实地调查，实地调查时上诉人的代理人亦一同到场。法院随机调查了在该小区居住的住户，调查结论真实可靠。上诉人主张小区管理混乱，物业没有尽到义务，无事实证明。被上诉人每月每季每半年均对上诉人进行上门催收，每年在公告栏内进行书面催收，根据业主临时公约第五十五条规定，该书面公告对业主有效。涉案小区与2015年5月1日前后成立临时委员会，依据被上诉人和小区开发商签订的物业管理合同，被上诉人和临时业委会聘请的物业公司完成了交接。在小区业委会选聘物业服务企业前被上诉人为上诉人提供合法的物业服务，上诉理由没有依据。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释是在2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，山东省物业管理条例是在2009年1月8日山东省第十一届人民代表大会常务委员会第八次会议通过，本小区是2006年开始通过招投标被上诉人中标作为该小区的物业服务企业，法律法规还没有生效时，被上诉人已经投过招投标服务于该小区。上诉人上诉理由属于法律知识认知错误，原审法院判决适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。计算物业费依据合同，不应当扣除电梯费。上诉人徐富强在二审中提交了证人张某的证言，欲证实一审法院让天地家园的业主张某进行座谈的内容不属实，与实际不符。经当庭质证，被上诉人山东省诚信行物业管理有限公司认为该证据不符合法律法规关于证人证言的法律规定，不予认可。本院认为，证人张某于2015年7月1日出具的该证明，与原审法院在2013年8月21日对其作的询问笔录中陈述的内容相矛盾，其在一审的询问笔录中称“总体还满意,有问题也没有大问题”，而在二审出具的证明中则称“泰山区法院作的笔录没有全面记录我的话，在判决书中断章取义”，但该证明与其一审时的询问笔录都有其本人确认签名，另其本人亦未按照法律规定出庭作证接受当事人质询，故本院对上诉人徐富强提交的证人张某出具的该份证明不予采信。上诉人提交胡鹏的证明一份，内容为，山东博泰房地产有限公司为销售天地家园7-3两户的房产，向上诉人提出免除三年物业费的优惠条件，上诉人购买此房。博泰房产公司与被上诉人对免除上诉人三年物业费事宜进行了交接。经被上诉人质证，被上诉人不予认可。被上诉人山东省诚信行物业管理有限公司庭审中提交了泰安市物业管理办公室出具的证明一份，经当庭质证，上诉人徐富强对该证据无异议，故本院认定被上诉人与山东博泰房地产有限公司签订的天地家园前期物业合同已于2006年12月在该局办理了备案手续。本院经审理查明的其他事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人山东省诚信行物业管理有限公司与其所处的天地家园开发商山东博泰丰房地产开发有限公司签订前期物业管理服务合同以及2010年9月27日上诉人徐富强与被上诉人山东省诚信行物业管理有限公司签订的前期物业管理服务合同均系当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，均应为合法有效的合同。按照合同约定，因天地家园小区并未召开业主大会且选聘新的的物业管理公司，故合同并未终止，上诉人与被上诉人存在物业管理关系，上诉人徐富强作为该小区业主应按合同约定履行缴纳物业管理费。依照双方当事人签订的物业管理服务协议，其中对物业费的收费标准有明确约定，即住宅部分由业主按其拥有建筑面积每月每平方1.2元交纳，原审判决按照其房屋面积判令的自2011年1月4日至2013年4月30日止应缴纳的物业管理费并无不当，上诉人徐富强所主张的收费标准不应按每平方1.2元收取以及应当扣除电梯费用的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。对于上诉人主张不应全部缴纳物业管理费,理由是被上诉人未尽责任,但其并未提交确切证据证实,结合原审法院针对天地家园小区物业管理的实地勘验情况,本院对上诉人徐富强的上诉主张不予支持。原审判决判令的上诉人应缴纳的拖欠物业管理费的时间期间，即自2011年1月4日至2013年4月30日，且被上诉人已经在此期间进行了公告催收，故上诉人徐富强主张部分物业管理费超出诉讼时效的上诉理由于法无据，本院亦不予支持。另外，上诉人称购房时山东博泰房地产有限公司向上诉人提出免除三年物业费的优惠条件，上诉人不应交纳物业费的主张，被上诉人不予认可，上诉人提交的证据，不能证明其主张，故上诉人的该主张，不能成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费214元，由上诉人徐富强负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 健审 判 员  郄延亮代理审判员  张晓丹二〇一五年八月三日书 记 员  高学茹