广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初4396号原告：胡姬妮，女，1981年4月10日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：谈健梅，广东谭红玲律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡宝婷，广东谭红玲律师事务所律师。被告：陈锦城，男，1977年4月8日出生，汉族，住广东省五华县，被告：冯志娟，女，1990年5月3日出生，汉族，住广东省中山市，原告胡姬妮与被告陈锦城、冯志娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡姬妮的委托诉讼代理人胡宝婷到庭参加诉讼。被告陈锦城、冯志娟经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡姬妮向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的二手房买卖合同；2.判令被告向原告返还定金150000元；3.判令被告赔偿原告损失270000元（900000元×30％）；4.判令被告向原告支付律师费30000元；5.判令被告赔偿原告支付的中介费27000元；6.判令被告支付原告本案的担保费1600元；7.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2018年1月6日签订二手房买卖合同，约定将被告所有的位于中山市xx房转让给原告，总房价900000元，定金100000元，过户日期为2018年2月6日。合同签订后，原告按照合同约定在签订该合同当日支付了定金100000元给被告，后被告以银行还贷资金不足为由又于2018年1月26日收取了原告定金50000元。但被告至今仍未按照合同约定到中国银行股份有限公司中山沙溪支行办理注销抵押手续，也未能按期办理过户手续，被告的以上行为属于违约行为。根据合同约定，原告有权解除合同并有权要求作为违约方的被告双倍返还定金、赔偿守约方购房总金额30％的违约金承担相应的费用。综上所述，原告已按照合同约定履行义务，但被告却迟迟不履行义务。原告为维护自身合法权益，依法向法院起诉，请法院依法判决。原告胡姬妮为其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.二手房买卖合同；2.两被告的身份证复印件；3.收据、银行转账记录；4.中介费收据；5.委托代理合同、发票；6.担保费发票。被告陈锦城、冯志娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2018年1月6日，陈锦城、冯志娟（卖方）、胡姬妮（买方）、中山市大涌镇无限房地产经济有限公司（经纪方，以下简称无限公司）签订了一份二手房买卖合同，约定：买方和卖方分别独家委托经纪方买卖位于广东省中山市××花园××房物业，套内建筑面积88.7平方米。该房地产现时的产权状况是在银行按揭抵押中，在中国银行股份有限公司中山沙溪支行抵押中。卖方保证对该房地产享有完整所有权及处理权，如存在隐瞒与该房地产买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方原因导致该房地产无法办理交易过户手续的，卖方应赔偿由此给买方和经纪方造成的全部损失。买卖双方同意该房地产成交价为900000元，交易付款方式为一次性付款，定金100000元，上述定金包括银行住房按揭款项；房价余款800000元买方须在房产证过户出证当天支付给卖方，买卖双方同意于约定过户时间起3日内备齐相关资料办理过户手续。如因政府或银行等合同三方外的原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延。本次交易买卖双方税费的支付方式为由买方支付。买方或卖方违反本合同规定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期支付房款、逾期交付房产等无故不履行本合同义务，则按以下方式处理：1.逾期不超过五天的，违约方须逾期每日按总成交价千分之二向守约方支付违约金；2.逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍退还定金或没收定金）。守约方向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同之日起五天内退还。若守约方继续履行合同的，守约方有权要求违约方继续每天按总成交千分之二支付违约金直至违约方履行合同为止；3.合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天内为履行期限。基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，买方同意在签署本合同的同时向经纪方支付房地产咨询及代理费27000元。无论任何情况下，买卖双方在签署本合同后未能依照本合同条款买入或卖出该房地产，则违约一方须即时向经纪方支付总成交价百分之三作为违约金；守约方已支付的，经纪方不予退回，应由违约方直接赔偿给守约方。本合同履行过程中如发生争议，由三方协商解决，协商不成时提交签订本合同所在地人民法院解决；合同三方确认由于一方违约，另外两方追究违约责任产生的律师费等费用由违约一方承担。因卖方目前房地产在中国银行股份有限公司中山沙溪支行抵押设定中，由卖方自行还款并注销抵押设定，双方约定过户日期为2018年2月6日。买卖双方合同签订后，如果在双方约定过户日期到期时如因卖方自身原因无法卖房给买方，卖方则必须归还买方之前已支付购房定金100000元，合同取消，双方可协商如何归还买方之前已支付定金，但仍需支付违约金给买方，直至上述定金归还买方为止，如双方约定过户日期到期后卖方若故意拖延房产过户时间且不归还买方之前所支付购房定金也不支付上述违约金，买方有权并按约定的过户期限届满次日至实际交付日止，要求卖方以房地产转让总价款为基数按日2‰以月向买方支付违约利息，并退还双倍定金及购房总金额30％的违约金并承担其他费用（包括并不限于诉讼费、律师费、调查费及其他费用等）。合同还约定了其他事项。2018年1月16日，冯志娟、陈锦城（卖方）、胡姬妮（买方）、无限公司（经纪方）又签订了一份二手房买卖合同，约定：买方和卖方分别独家委托经纪方买卖位于广东省中山市××花园××房物业，套内建筑面积88.7平方米。该房地产现时的产权状况是在银行按揭抵押中，在中国银行股份有限公司中山沙溪支行抵押中。卖方保证对该房地产享有完整所有权及处理权，如存在隐瞒与该房地产买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方原因导致该房地产无法办理交易过户手续的，卖方应赔偿由此给买方和经纪方造成的全部损失。买卖双方同意该房地产成交价为900000元，交易付款方式为一次性付款，定金100000元，上述定金包括银行住房按揭款项；房价余款800000元买方须在房产证过户出证当天支付给卖方，买卖双方同意于约定过户时间起3日内备齐相关资料办理过户手续。如因政府或银行等合同三方外的原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延。卖方目前房产情况是在抵押登记中，现因卖方仍需自行继续注销抵押登记，但因卖方尚缺少50000元，故要求买方再行支付定金50000元用以赎楼并履行之前所签订之买卖合同，卖方落实买方已交付定金总金额为150000元。合同还约定了其他事项。另查，胡姬妮于2018年1月6日向陈锦城、冯志娟支付购买涉案房地产定金100000元，陈锦城、冯志娟出具收据予以确认。同日，胡姬妮向无限公司支付购房居间服务费27000元，无限公司出具收据予以确认。胡姬妮于2018年1月16日向陈锦城、冯志娟支付购买涉案房地产定金50000元。胡姬妮提交的中国工商银行股份有限公司中山沙溪星宝支行电子回单显示，胡姬妮分别于2018年1月6日、2018年1月16日向陈锦城支付合计150000元。2018年3月6日，胡姬妮（甲方）与广东谭红玲律师事务所（乙方）签订民事案件委托代理合同，约定甲方同意向乙方支付律师代理人30000元。同日，广东谭红玲律师事务所开具编号为69051428的发票，载明胡姬妮向广东谭红玲律师事务所支付律师费30000元。同日，中国大地财产保险股份有限公司中山中心支公司出具保单保函一份，载明申请人为胡姬妮，被申请人为陈锦城、冯志娟，担保金额（赔偿限额）为400000元；赔偿责任为申请人胡姬妮与被申请人陈锦城、冯志娟之间的纠纷一案，向法院提出保全申请，申请冻结或查封被申请人相当于400000元的财产。本公司愿为申请人胡姬妮的该申请提供担保，如申请人胡姬妮保全申请错误导致被申请人遭受损失的，本公司保证向被申请人在赔偿限额内进行赔偿；本函为不可撤销保函。同日，中国大地财产保险股份有限公司中山中心支公司开具的编号为68533260的发票，载明胡姬妮向中国大地财产保险股份有限公司中山中心支公司支付财产保险服务费1600元。再查，中山市不动产登记资料证明表载明，涉案房屋权利人为陈锦城、冯志娟，不动产证书号为粤（2017）02xx86、粤（2017）02xx87，登记日期为2017年11月29日；以中国银行股份有限公司中山沙溪支行为抵押权人的抵押于2017年11月29日登记，抵押金额为360000元，设定期限为2040年2月6日；以钟某为抵押权人的抵押于2017年12月20日登记，抵押金额为510000元，设定期限为2018年6月13日；以何某为抵押权人的抵押于2017年12月27日登记，抵押金额为40000元，设定期限为2018年6月21日；本院依刘某1、刘某2、黄某、李某、刘某3、杨某的申请分别于2018年2月14日、2018年2月26日、2018年3月12日、2018年3月14日、2018年3月19日、2018年5月23日查封了涉案房地产。在本案审理过程中，胡姬妮向本院申请财产保全，请求查封陈锦城、冯志娟的房地产价值相当于400000元的产权份额。根据该申请，本院依法作出（2018）粤2071民初4396号民事裁定，裁定查封陈锦城、冯志娟价值相当于400000元的以下财产：一、查封陈锦城名下位于中山市沙溪镇新××花园××地下车库××号小车位（现权属座落：X路X号X花园X幢地下车库X号小车位）的房地产（合同业务编号：HTN20XX77）相应价值的产权份额；二、查封陈锦城、冯志娟名下的位于中山市XXX房的房地产[不动产证书号:粤（2017）02XX86粤（2017）02XX87]相应价值的产权份额。本院认为：胡姬妮与陈锦城、冯志娟及无限公司签订的两份二手房买卖合同，均是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效。本案争议焦点在于：一、合同解除条件是否成就；二、涉案违约责任可归责于哪一方，违约责任如何承担。关于焦点一。双方于2018年1月6日签订的二手房买卖合同约定“因卖方目前房地产在中国银行股份有限公司中山沙溪支行抵押设定中，由卖方自行还款并注销抵押设定，双方约定过户日期为2018年2月6日。”根据中山市不动产登记资料证明表载明，涉案房地产仍设定了三项抵押且处于查封状态，陈锦城、冯志娟并未按合同约定自行还款并注销抵押登记，亦未依约于2018年2月6日办理过户手续，已构成违约，应当承担违约责任。根据双方于2018年1月6日签订的二手房买卖合同关于“买卖双方合同签订后，如果在双方约定过户日期到期时如因卖方自身原因无法卖房给买方，卖方则必须归还买方之前已支付购房定金100000元，合同取消”的约定，陈锦城、冯志娟至今尚未清偿尚欠楼款并解除抵押，亦未按期办理过户手续，已经构成违约。双方约定的合同解除条件已成就，胡姬妮主张解除双方分别于2018年1月6日、2018年1月16日签订的二手房买卖合同的诉求，理据充分，本院予以支持。关于焦点二。结合前述分析，陈锦城、冯志娟至今未按约定清偿尚欠楼款并解除抵押，亦未按期办理过户手续，涉案违约责任可归责于陈锦城、冯志娟。根据双方于2018年1月6日签订的二手房买卖合同“买卖双方合同签订后，如果在双方约定过户日期到期时如因卖方自身原因无法卖房给买方，卖方则必须归还买方之前已支付购房定金100000元，合同取消，双方可协商如何归还买方之前已支付定金，但仍需支付违约金给买方，直至上述定金归还买方为止，如双方约定过户日期到期后卖方若故意拖延房产过户时间且不归还买方之前所支付购房定金也不支付上述违约金，买方有权并按约定的过户期限届满次日至实际交付日止，要求卖方以房地产转让总价款为基数按日2‰以月向买方支付违约利息，并退还双倍定金及购房总金额30％的违约金并承担其他费用（包括并不限于诉讼费、律师费、调查费及其他费用等）”以及双方于2018年1月16日签订的二手房买卖合同“卖方目前房产情况是在抵押登记中，现因卖方仍需自行继续注销抵押登记，但因卖方尚缺少50000元，故要求买方再行支付定金50000元用以赎楼并履行之前所签订之买卖合同，卖方落实买方已交付定金总金额为150000元”的约定，胡姬妮主张陈锦城、冯志娟向其返还定金150000元并赔偿损失270000元（900000元×30％）的诉求，符合双方的约定，亦未违反相关法律规定，本院予以支持。关于律师费。胡姬妮就本案与广东谭红玲律师事务所签订的民事案件委托代理合同约定律师代理费为30000元，且其提交的广东增值税普通发票显示其已向广东谭红玲律师事务所支付律师费30000元，故胡姬妮主张陈锦城、冯志娟向其支付律师费30000元的诉求，理据充分，本院予以支持。关于担保费。中国大地财产保险股份有限公司中山中心支公司出具保单保函，载明该公司愿为胡姬妮向法院提出的保全申请提供担保。且中国大地财产保险股份有限公司中山中心支公司开具的发票载明，胡姬妮向其支付了财产保险服务费1600元。故胡姬妮主张陈锦城、冯志娟向其支付担保费1600元的诉求，理据充分，本院予以支持。关于中介费。根据双方于2018年1月6日签订的二手房买卖合同关于“基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，买方同意在签署本合同的同时向经纪方支付房地产咨询及代理费27000元。无论任何情况下，买卖双方在签署本合同后未能依照本合同条款买入或卖出该房地产，则违约一方须即时向经纪方支付总成交价百分之三作为违约金；守约方已支付的，经纪方不予退回，应由违约方直接赔偿给守约方”的约定及胡姬妮提交的无限公司出具的收据显示其已向中介方无限公司支付中介费27000元，陈锦城、冯志娟的违约行为致使涉案合同未能继续履行，胡姬妮主张陈锦城、冯志娟向其赔偿中介费27000元的诉求，理据充分，本院予以支持。陈锦城、冯志娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、抗辩等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告胡姬妮与被告陈锦城、冯志娟分别于2018年1月6日、2018年1月16日签订的二手房买卖合同中的房屋买卖合同部分；二、被告陈锦城、冯志娟于本判决发生法律效力之日起七日内向原告胡姬妮返还定金150000元；三、被告陈锦城、冯志娟于本判决发生法律效力之日起七日内向原告胡姬妮赔偿损失270000元；四、被告陈锦城、冯志娟于本判决发生法律效力之日起七日内向原告胡姬妮赔偿律师费30000元；五、被告陈锦城、冯志娟于本判决发生法律效力之日起七日内向原告胡姬妮赔偿中介费27000元；六、被告陈锦城、冯志娟于本判决发生法律效力之日起七日内向原告胡姬妮赔偿担保费1600元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8480元，诉讼保全费2520元，合计11000元（原告胡姬妮已预交），由被告陈锦城、冯志娟负担（被告陈锦城、冯志娟负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内径付原告胡姬妮）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  董爱民人民陪审员  张子锋人民陪审员  高青薇二〇一八年七月二十四日书 记 员  邹安妮杨平丽