福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终1870号 上诉人（原审原告）：曾华敬，男，1984年3月24日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：林进辉，福建德和联盟律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：熊绍华，女，1982年6月21日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：林进辉，福建德和联盟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区城东街道体育街******。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李峰，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：苏少平，男，该公司员工。 上诉人曾华敬、熊绍华因与被上诉人福建中超实业有限公司（以下简称中超公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初4724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曾华敬、熊绍华上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决以已付款作为中超公司支付曾华敬、熊绍华逾期交房违约金的基数，属认定事实不清，适用法律错误，程序违法，依法应予纠正。一、中超公司与曾华敬、熊绍华签订《商品房买卖合同》时，隐瞒诉争商品房所在土地被抵押的事实，导致曾华敬、熊绍华在支付235648元购房款后无法办理购房余款的银行按揭贷款，根据合同约定，在具备交房前未能付清全款的责任在于中超公司。一审判决以曾华敬、熊绍华未提供证据证明实际损失为由，对曾华敬、熊绍华提出调整违约金的诉讼请求不支持，于法无据。且根据市场租金标准，同地段同类房屋月租金大约在2000-3000元，一审判决在没有采纳按总购房款为基数计算违约金的情况下，又未释明对同地段同类房屋租金标准进行评估，程序不当。另外，因为中超公司的违约行为，反而导致其承担更小的违约责任，而未设定抵押另一地块的业主却可以按总购房款为基数计算违约金，明显极为不公平。 中超公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。曾华敬、熊绍华比未设定抵押另一地块的业主少付二年多的按揭贷款利息。 曾华敬、熊绍华向一审法院起诉请求：判令中超公司支付自2014年7月1日起至实际交房之日止按总购房款日万分之一的标准计付逾期交房违约金，暂计至2016年6月1日的违约金为52970.92元。 一审法院认定事实：曾华敬、熊绍华与中超公司于2013年4月21日签订一份《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定曾华敬、熊绍华向中超公司购买址于丰泽区××街道××号楼××号商品房，房屋总价款为755648元。合同第四条约定,除上述购房款外，其他由出卖人代收的费用项目按以下标准、时间收取：1.除购房款外，买受人还应缴纳包括物业管理费、专项维修资金以及政府规定的应由买受人承担的其他相关费用；2.专项维修资金于交房时统一缴纳，收费标准参照政府部门最新的相关规定执行。合同第六条第3款约定，按揭1.2013年4月21日前签约时支付30%房价款，计235648元；2.达到银行按揭条件后支付70%房价款为银行按揭款，计人民币520000元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起至交房日内书面告知买受人的；2.施工中遇到重大技术问题、市政配套安装延期、政府的重大活动，以及其它法律、法规规定的不可抗力的情形；3.中大暴雨或6级以上风（以泉州气象台提供的资料为准）、停水、停电（以两公司在媒体上通知为准）造成无法施工。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。合同第十八条约定，专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计人民币玖千壹百玖拾叁元整，于2014年6月30日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。合同补充协议第五条第2款约定，出卖人应于本合同约定的时间将符合本合同约定条件的房产交付买受人使用。经买受人同意：如遇下列情形，出卖人可以予以延期交付：……（5）买受人未付清全部房款或住宅专项维修资金、代收代缴费用等相关费用，或者因买受人其他原因造成的无法如期交房。合同附件六合同补充协议第六条约定，2.在房产交付前买受人还须支付以下的费用：…….办理产权证、土地使用权证以及相关房产权属证书的税、费以及代办费用、保险费及其他相关的手续费用。合同签订后，曾华敬、熊绍华依约支付首付款235648元，并于2014年5月15日与中国建设银行泉州分行签订《个人住房借款合同》，但由于诉争房屋未达到银行按揭贷款条件（诉争房屋所在中超•水木春天Ａ地块3号楼的国有建设用地使用权由中超公司抵押给他人），故未能成功申请按揭贷款。2016年3月9日，中超•水木春天Ａ地块3号楼办理国有土地抵押权注销登记，诉争房屋达到银行按揭贷款条件。2016年3月18日，中国建设银行泉州分行将曾华敬、熊绍华的按揭贷款520000元转账支付至中超公司账户。诉争房屋所属工程项目于2014年10月29日通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，并于2015年1月16日通过消防验收合格。2017年3月20日，中超公司向曾华敬、熊绍华邮寄一份《入伙通知书》，通知其于2017年3月31日前办理入伙手续；2017年3月29日，中超公司将诉争商品房实际交付给曾华敬、熊绍华。交房当日，曾华敬、熊绍华缴纳专项维修资金11491元。根据泉州市气象信息服务中心出具的距离泉州市丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天最近观测点自2010年12月1日至2015年5月1日的中雨以上降水及6级以上最大风力的天气证明材料，据此可知自本案双方签订合同之日即2013年4月21日起至合同约定的交房之日即2014年6月30日止这一期间，共出现中雨以上及6级以上最大风力天气共计44天。 一审法院认为，第一，关于天气原因。中超公司辩称应从诉争房屋所属的中超•水木春天项目施工之日起算，但该项目是在双方签订合同之前施工，施工之日至双方签订合同之日这一期间的风雨等天气已实际发生，且双方缔约前发生的天气原因对双方不具有约束力，故对该辩称不予采信。本案应当根据合同第八条约定，以泉州气象台提供的相应资料为准计算自合同签订之日起可据以顺延交房的中大暴雨或6级以上风天气，这一期间共出现合同约定可延期交房的风雨天气免责天数44天，故中超公司可顺延至2014年8月13日交房。合同约定交房之日的次日起至2014年8月13日止这一期间并未出现合同约定可延期交房的风雨天气，故中超公司就风雨天气仅可顺延至2014年8月13日交房。第二，关于市政工程配套设施原因。中超公司提供的签证单以及泉州市自来水公司发出的《工作联系单》与《丰泽区华大街道法花美片区“城中村”改造建设指挥部文件》（42）会议纪要相互印证，形成完整的证据链，可以证明诉争楼盘的给水工程因市政道路未验收移交导致无法通水，市政管网于2014年12月16日进行验收，自来水通水于2015年1月开通，致使诉争楼盘的消防验收直至2015年1月16日才通过验收，并且诉争楼盘因天气原因交房时间可顺延至2014年8月13日，而上述市政配套工程延期发生于2014年7月18日至2015年1月16日，即该延期情形发生在中超公司履行交房义务的期限内，故中超公司可因市政配套工程延期顺延交房时间至消防验收合格之日即2015年1月16日。第三，关于专项维修资金的缴纳。合同第四条第4款约定专项维修资金于交房时统一缴纳，合同第十八条又约定专项维修资金于2014年6月30日前缴纳，结合该两条约定中载明的缴纳时间，可以认定双方关于专项维修资金缴纳时间的约定实为交房时。本案中，曾华敬、熊绍华已于2017年3月29日诉争商品房实际交付时根据合同载明的金额缴纳了专项维修资金，中超公司主张其可将交房时间顺延至曾华敬、熊绍华实际缴纳专项维修资金之时，不符合双方的约定。结合前述分析，根据合同约定中超公司可顺延至2015年1月16日交房，但中超公司直至2017年3月29日才将诉争房屋交付给曾华敬、熊绍华，中超公司主张其已于此前通知曾华敬、熊绍华交房，但其所提供的证据不足以证明其所通知的交房时间，已构成违约，中超公司应承担相应的违约责任。第四，关于计付违约金的基数。合同第九条已经明确约定违约金系以“已付款万分之一”按日计付，根据曾华敬、熊绍华实际支付购房款的情况，在中超公司应当承担逾期交房责任的期间即2015年1月16日至2017年3月29日其已付购房款分别为：2015年1月16日至2016年3月17日为235648元，2016年3月18日至2017年3月29日为755648元。曾华敬、熊绍华主张若以其已付购房款作为计付违约金基数则不足以弥补中超公司逾期交房给其造成的租金损失，但其并未提供相应证据证明实际损失，从而无法证明约定的违约金低于造成的损失，故对曾华敬、熊绍华该主张不予采纳，应以其实际已付购房款作为计算违约金的基数。综上，曾华敬、熊绍华与中超公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，予以认定。根据双方合同约定，中超公司应于2014年6月30日前将符合交房条件的诉争商品房交付曾华敬、熊绍华使用，因双方签订合同之日起至合同约定的交房之日止这一期间，共出现风雨天气等合同约定可延期交房的免责天数44天，中超公司就天气原因仅可顺延至2014年8月13日交房。另，中超公司可因市政配套工程顺延交房时间至消防验收合格之日即2015年1月16日，而中超公司于2017年3月29日完成交付义务，故中超公司应按日支付已付款万分之一的逾期交房违约金分段计算为235648×0.0001×427＝10062.17元（自2015年1月16日计付至2016年3月17日），755648×0.0001×377＝28487.93元（自2016年3月18日计付至2017年3月29日），上述违约金共计38550.1元。对曾华敬、熊绍华诉请中超公司支付逾期交房违约金合法有据的部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、福建中超实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付给曾华敬、熊绍华逾期交付址于丰泽区××街道××号楼××号商品房的违约金计38550.1元；二、驳回曾华敬、熊绍华的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，曾华敬、熊绍华与中超公司签订的《商品房买卖合同》第九条中关于违约金系按已付款万分之一按日计付的约定，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规强制性规定，合法有效。虽然《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。但曾华敬、熊绍华未能举证证明中超公司逾期交房给其造成的损失，一审根据合同约定据此判决按“已付款万分之一”按日计付违约金，合理合法，应予维持。曾华敬、熊绍华关于约定的违约金低于造成的损失应予调整的请求，依据不足，不予支持。因曾华敬、熊绍华未能提供证据证明中超公司逾期交房造成的损失，对诉争商品房同地段同类房屋租金标准进行评估已无必要，一审法院未释明是否进行评估，程序并无不当。 综上所述，曾华敬、熊绍华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费161元，由曾华敬、熊绍华负担。 本判决为终审判决。 审判长  李金凤 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年七月二日 书记员  陈威鸿 附：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。