广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第37号原告（反诉被告）张坚坚，女，汉族，1975年1月1日。委托代理人严树阳，广东金腾律师事务所律师。被告（反诉原告）秦东平，男，汉族，1980年7月28日出生。被告佛山市雪蜜儿服饰有限公司，住所地：佛山市禅城区福宁路213号一座写字楼2301室之三。法定代表人秦东平。上述两被告的共同委托代理人范才能，广东信孚律师事务所律师。原告张坚坚诉被告秦东平、佛山市雪蜜儿服饰有限公司（以下简称雪蜜儿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理后，被告秦东平于2015年1月22日向本院提起反诉，本院予以准许并与本诉合并审理。本案依法适用简易程序，由审判员谢燕贞独任审判，并于2015年1月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人严树阳、两被告的共同委托代理人范才能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告秦东平因经营雪蜜儿公司，于2014年4月18日与原告签订《租赁协议》，约定每月租金8000元，按金24000元，如被告每月1日前未能按时交纳租金、水电费，则原告有权停止乙方租用（解除合同）。2014年5月至9月被告虽未能按合同约定时间交租，但有拖无欠；10月被告先是以租赁房屋挂了其他公司影响其银行贷款为由要求减租，后又以挂经营地址的企业未能向其交“挂靠费”而明确拒绝继续交租。被告秦东平是被告佛山市雪蜜儿公司的法定代表人和实际经营者，租赁房屋由被告雪蜜儿公司实际使用。原告认为，租赁合同标的是房屋使用权，原告作为权属人依据合同约定提供足够面积的场所给被告使用，被告因使用了房屋而支付租金合情合法合理。原告在签订合同前就已经告知被告该经营地址已经挂有两家公司，但并不影响被告的实际使用目的；而现行的银行信贷政策、工商部门登记条例均没有因该租赁场所挂有其他公司而限制被告的贷款资格或注册条件（被告雪蜜儿公司已成功迁址），被告以此不交租已经违反合同约定，并损害了原告的合法权益。综上，被告不交租的行为违反合同约定，致使原告合同目的无法实现，故请求法院判令：1、解除原、被告的《租赁协议》；2、两被告共同按每月8000元支付从2014年10月起至退房之日止的租金，暂计至起诉日租金为24000元；3、原告不返还按金24000元；4、被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告明确第一项诉讼请求为解除原告与被告秦东平于2014年4月18日签订的《租赁协议》，两被告返还涉案物业给原告。被告秦东平、雪蜜儿公司共同辩称：一、原告从未交付完整租赁物予两被告，因此原告无权要求两被告全额支付租金。二、根据租赁协议的约定，被告秦东平已经预交三个月租金予原告，没有任何违约行为，相反原告交付租赁物不符合租赁协议约定，构成违约。三、原告瑕疵履行自己主要义务，构成违约，导致两被告丧失很多商业机会，造成很大财产损失，应当予以赔偿，并在租金中相应扣减。被告秦东平反诉称：2014年4月8日，被告秦东平与原告签订《租赁协议》，约定被告秦东平承租原告名下座落于佛山市禅城区福宁路213号一座写字楼2301室作为商业之用，月租为8000元。被告秦东平如约按期足额交纳租金，后发现该租赁物在签订租赁合同时已经被用作第三方（即佛山市亿博企业顾问有限公司和佛山市炬星汇智企业咨询服务有限公司）的营业场所，且原告在签订《租赁协议》时隐瞒了这一重要事实。被告秦东平支付高额租金承租该租赁物，目的是获得该租赁物的完整使用权，包括排他使用租赁物作为营业场所的权利。原告的行为违反了出租人“完整交付租赁物使用权”的义务，给被告秦东平的正常经营造成严重困扰，也使得被告秦东平丧失了很多商业机会，产生了高额经济损失。原告的行为已构成违约，虽经被告秦东平多次催促，原告拒不履行义务，现被告秦东平反诉请求法院判令：1、继续履行原告与被告秦东平于2014年4月18日签订的《租赁协议》；2、原告立即将佛山市亿博企业顾问有限公司、佛山市炬星汇智企业咨询服务有限公司两间公司的营业场所自佛山市禅城区福宁路213号一座写字楼2301室迁出；3、本案诉讼费用由原告承担。原告针对被告秦东平的反诉答辩称：一、关于被告秦东平要求佛山市炬星汇智企业咨询服务有限公司、佛山市亿博企业顾问有限公司迁出租赁房产，原告交付房屋予被告时，这两间公司的所有物品全部搬出，留下的部分办公用品也是给被告使用。二、关于工商登记的涉案2301室之一、之二、之三只是工商局的登记手续，并不等同于该两家公司仍在涉案物业租赁经营。三、被告要求继续合同，原告认为由于被告已经根本违约，继续履行合同将损害原告的合法权利，因此原告坚持解除合同，并且追究被告的违约责任。原告就本、反诉一并提交以下证据：1、原告身份证复印件、被告秦东平的身份证复印件、被告佛山市雪蜜儿服饰有限公司的企业机读档案登记资料。证明原、被告的诉讼主体资格。2、租赁协议（张坚坚与秦东平签订）。证明原告与被告的租赁关系，双方的合同权利义务，双方在合同中约定了违约条款。3、房产证。证明原告是涉案物业的所有权人，该物业的位置、面积与租赁协议的约定是一致的。4、律师函、EMS邮件单。证明原告在起诉前已通过律师函向被告追讨租金。5、证明一份。证明张坚坚是涉案物业的唯一所有权人，案外人邹文丽之所以占有该部分房产是为了减少交易契税。6、租赁合同。证明被告在2014年5月之前就知道其承租的物业是座落在2301室之三。7、律师函。证明律师函中提到的“协议签订时你并未向被告披露两家公司未迁出的情况，直至最近才知悉该事实”，与原告所举证的租赁合同内容是相违背，因为被告在2014年4月已经知道前述情况。此外被告在律师函中允诺的减半交纳租金，原告至今没有收到租金。被告秦东平就本、反诉一并提交以下证据：1、雪蜜儿公司的营业执照、佛山市炬星汇智企业咨询服务有限公司的企业机读档案登记资料、佛山市亿博企业顾问有限公司的企业机读档案登记资料。证明原告并未完整交付租赁协议约定的租赁物予被告，违约在先。2、佛山市南海裕洪贸易有限公司的撤回订单通知书、广州市海珠区白云区蓝纺织行的回复函。证明原告未完整交付租赁物，造成被告丧失多次商业机会，导致很大损失。被告雪蜜儿公司提供的证据及证明内容与被告秦东平提供的证据及证明内容一致。本院认证：原告提供的证据1，两被告无异议，本院予以采信；证据2-7，两被告对真实性均无异议，本院对真实性均予以确认。两被告提供的证据1，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据2，原告对真实性、合法性、关联性均不予确认，且两被告未能提供其他证据予以证实该组证据上加盖公章的单位真实存在、所显示的内容真实发生，故本院对该组证据不予采信。综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：2014年4月18日，原告（甲方、出租方）与被告秦东平（乙方、承租方）签订《租赁协议》，主要约定：“甲方愿意将位于佛山市禅城区福宁路213号一座写字楼2301室的物业，以捌仟元/月（不含税费）租给乙方，其租赁面积为199.70平方米。为此，双方签订以下租赁协议：一、甲方先收取乙方叁个月的租金作为按金，合计贰万肆仟元整，租用期满，乙方付清全部租金后，甲方才退回按金。二、租用期自2014年5月1日至2019年4月30日止。若乙方中途违约，甲方不退还乙方所付按金；若甲方中途违约收回房屋，则甲方须退回按金给乙方后，另赔偿给乙方贰万肆仟元整。三、乙方要在每月的1日前按时把租金及水、电费交给甲方，如超过十天者，甲方有权停止乙方租用。……七、上述房地产的用途为商业用途。……九、经双方约定：第四年租金按3%-10%递增，且每三年递增一次。”，原告与被告秦东平均在合同落款处签名确认。2014年5月1日，原告、案外人邹文丽（出租方、甲方）与被告雪蜜儿公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，主要内容为“第一条房屋基本情况甲方房屋坐落于佛山市禅城区福宁路213号一座写字楼2301室之三，使用面积30平方米。第二条房屋用途该房屋用途为商用。第三条租赁期限租赁期限自2014年5月1日至2019年4月30日止。第四条租金该房屋租金为（人民币）2000元/月整……第五条付款方式乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金6800元。租金按月结算，由乙方于每月5日交付给甲方。第六条交付房屋期限甲方于本合同生效之日起10日内，将该房屋交付给乙方。……第八条乙方租赁场地用以设立雪蜜儿公司。……”，被告雪蜜儿公司确认合同落款处的盖章为其所盖，原告确认该份合同内容符合双方的意思表示，但不确认合同落款处“张坚坚”的签名为其所签，原告与两被告均确认该租赁合同仅作为办理工商税务之用，双方实际履行的是上述原告与被告秦东平于2014年4月18日签订的《租赁协议》。2014年9月5日，被告委托广东信孚律师事务所律师范才能向原告发出《律师函》，表示涉案租赁协议签订时，原告未向被告秦东平披露该商铺仍有其他两间公司的营业执照未曾迁移或者注销的事实，这对被告秦东平正常经营造成严重影响，并产生高额的经济损失，限期原告将案外人佛山市亿博企业顾问有限公司及佛山市炬星汇智企业咨询服务有限公司的营业执照迁移或者注销，若逾期不履行，被告秦东平每月将减半向原告支付租金。2014年12月4日，原告委托广东金腾律师事务所律师严树阳向被告雪蜜儿公司的住所地邮寄《律师函》，告知两被告，截至2014年12月1日，被告秦东平已经连续欠租三个月（10月、11月、12月），雪蜜儿应当共同履行交纳租金的责任，并限两被告于2014年12月5日前支付所欠租金共计24000元。两被告当庭确认收到该律师函，但不接受原告的催付，至今未有履行。另查明，佛山市禅城区福宁路213号一座写字楼2301室的房地产权属人为原告张坚坚和案外人邹文丽，其中张坚坚占有2/3，邹文丽占有1/3。2015年1月20日，案外人邹文丽出具《证明》一份，主要内容为“本人邹文丽，是粤房地权证佛字第01001735**号房屋产权证上登记的共有人，共有比例为1/3。本人所持有粤房地权证佛字第01001735**号房产的1/3份额已于2014年4月前转让给了张坚坚。因考虑到张坚坚可能会以买卖方式转让给第三方，为减少交易契税，经与张坚坚协商没有办理过户手续，但粤房地权证佛字第01001735**号的所有权归张坚坚所有，特此证明。”。再查明，被告雪蜜儿公司的企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），登记住所为佛山市禅城区福宁路213号一座写字楼2301室之三，法定代表人系秦东平；案外人佛山市炬星汇智企业咨询服务有限公司的登记住所为佛山市禅城区福宁路213号一座写字楼2301室之一；案外人佛山市亿博企业顾问有限公司的登记住所为佛山市禅城区福宁路213号一座写字楼2301室之二。原告与两被告共同确认：被告秦东平所承租物业的具体地址为佛山市禅城区福宁2**号一座写字楼2301室，涉案2301室现仍由两被告作为一个整体经营使用。原告陈述：涉案2301室之一、之二、之三是工商局的编号，实际上2301室并没有分割，是一个整体；两被告交租至2014年9月；两被告签协议时所交按金24000元并非预交三个月租金，若属于预交租金，预交的月份应是2014年5月-7月。两被告陈述：涉案2301室实际使用人是雪蜜儿公司，不存在转租的情形。被告秦东平签订协议时所交纳的按金24000元，实际上是预交三个月租金，即2014年10月-12月的租金被告秦东平已预交，不存在违约情形。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告秦东平于2014年4月18日签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法、有效，依法受法律保护，原、被告双方均应按照上述合同的约定全面善意的履行各自承担的义务。至于原告与被告雪蜜儿公司2014年5月1日签订的《租赁合同》，双方当庭共同确认该合同仅作为被告雪蜜儿公司办理工商税务之用，并未实际履行，且据本院查明的事实可知，在合同实际履行过程中，原告与被告秦东平均按上述《租赁协议》的约定履行各自的义务，而被告雪蜜儿公司仅为涉案物业的实际使用人，并非涉案租赁协议相对方，其与原告之间并不存在租赁合同关系，故原告主张被告雪蜜儿公司系涉案物业的承租人无事实和法律依据，本院不予支持。关于解除租赁协议、返还租赁物的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现涉案租赁协议中已明确约定被告秦东平要在每月1日前按时把租金及水、电费交给原告，如超过十天，原告有权停止被告秦东平租用。据本院上述查明的事实可知，被告秦东平从2014年10月起未依约向原告支付涉案物业的租金，已构成违约，该违约行为已符合上述《租赁协议》约定的解除条件，故原告请求解除与被告秦东平签订的《租赁协议》、收回涉案物业有事实和法律依据，本院予以支持。被告雪蜜儿公司作为涉案物业的实际使用人，负有与被告秦东平共同返还涉案物业的义务。至于被告秦东平抗辩提出有两间公司营业地址挂靠在涉案物业所在地址，原告违反了“完整交付租赁物使用权”的义务，违约在先。由于原告与被告秦东平当庭共同确认被告秦东平系整体承租且原告所交付的涉案2301室并未分割，实际亦由两被告整体使用，另，双方在上述租赁协议中亦并未就涉案物业能否挂靠登记其他公司等事宜进行任何约定，故原告所交付物业并不违反协议约定，不存在违约行为，被告亦未举证证明另两间公司挂靠工商登记地的对其占有使用租赁物已造成妨害或给其造成损失，故被告秦东平的抗辩意见无事实依据，本院不予采纳；被告秦东平还抗辩提出签订租赁协议时其所交纳按金24000元属于预交2014年10月-12月租金，不存在欠租的违约行为。由于租赁协议明确约定原告收取的三个月租金24000元的性质为按金，且被告秦东平主张预交的月份亦不符合交易常理，原告不予确认，本院不予采信。关于租赁协议解除的时点，原告起诉状副本已于2014年12月31日送达至被告秦东平，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，本院确认租赁协议已于2014年12月31日解除。被告秦东平反诉诉请继续履行涉案租赁协议，于法无据，本院不予支持。关于租金及按金的问题。如前所述，被告秦东平从2014年10月起未依约支付租金，根据租赁协议的约定，被告秦东平应向原告支付2014年10月至2014年12月的租金24000元（8000元/月×3个月），2015年1月至两被告实际返还房屋之日止的占有使用费，被告秦东平应参照8000元/月的标准向原告支付。被告拖欠租金的行为已构成违约，原告诉请没收按金24000元，符合租赁协议第二条的约定，本院予以支持。关于被告秦东平诉请原告将佛山市亿博企业顾问有限公司、佛山市炬星汇智企业咨询服务有限公司的营业场所迁出涉案2301室的问题。如前所述，原告已交付符合租赁协议约定的租赁物，且《租赁协议》未就已登记的企业工商地址的迁出问题作出任何约定，故被告该项反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：1、确认原告张坚坚与被告秦东平于2014年4月18日签订的《租赁协议》已于2014年12月31日解除；2、被告秦东平、佛山市雪蜜儿服饰有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，共同向原告张坚坚返还位于佛山市禅城区福宁路213号一座写字楼2301室的物业；3、被告秦东平于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告张坚坚支付2014年10月至2014年12月的租金24000元；自2015年1月起至被告秦东平、佛山市雪蜜儿服饰有限公司实际返还位于佛山市禅城区福宁路213号一座写字楼2301室的物业之日止，该物业的占有使用费按8000元/月的标准另行计算；四、被告秦东平向原告张坚坚交纳的按金24000元归原告张坚坚所有；五、驳回原告张坚坚的其他诉讼请求；六、驳回被告秦东平的反诉请求。若被告秦东平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；若被告秦东平、佛山市雪蜜儿服饰有限公司未按本判决指定的期间履行返还租赁物的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取200元，反诉受理费25元，合计225元，由被告秦东平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢燕贞二〇一五年一月三十日书记员  吴晓蓝附引用的法律法规条文《中华人民共和国合同法》第8条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。