包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终1019号   上诉人(原审被告)天津住宅建设发展集团包头置业有限公司   法定代表人谭月华。   住所包头市东河区南海鸿龙湾会所二楼。   委托代理人卢敏珊，女，1987年8月27日出生，户籍所在地广州市番禺区，系上诉人职工。   委托代理人黄慧琳，女，1996年7月9日出生，户籍所在地广州市惠州市惠城区，系上诉人职工。   被上诉人（原审原告）李子良，男，1939年4月1日出生，汉族，现住呼和浩特市。   委托代理人刘波、董雨婷，系内蒙古辰星律师事务所律师。   上诉人天津住宅建设发展集团包头置业有限公司因与被上诉人李子良房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2018）内0202民初417号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。   上诉人天津住宅建设发展集团包头置业有限公司上诉请求:1、请求撤销原审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、被上诉人向原审法院主张诉讼请求所依据的事实和理由不能成立，并就其主张请求无提供相关证据予以证明，原审法院应当判决驳回被上诉人的诉讼请求。原审判决认为，“关于被告辩称原告的主张已过诉讼时效，因被告认可原告曾去其售楼部门主张权利，故被告的辩解不符合法律规定”，该认定属于认定事实错误。首先，就被上诉人所称的“逾期办证”的行为，诉讼时效已经过，并上诉人在一审庭审答辩中已就诉讼时效经过提出了抗辩意见，一审法院应依法驳回被上诉人的诉讼请求。其次，即便法院认为被上诉人的诉讼请求的诉讼时效并没经过，也应该认定被上诉人的部分诉讼请求的诉讼时效已经过。被上诉人在原审中的诉讼请求的违约金起算期限至2013年7月20日起，而被上诉人向法院提起诉讼的时间为2018年1月15日，此期间租租相隔四年多时间，根据我国相关法律规定，被上应该提供证据证明其最迟在2015年7月19日至2017年7月18日曾向上诉人主张过违约金的权利。在一审庭审过程中上诉人并无承认被上诉人此期间曾主张过关于违约金的权利。即便被上诉人在庭审中也只是提出其称向上诉人现场售楼人员咨询过不动产权证的领取时间。但并无提出其向上诉人主张过关于逾期办证违约金的请求。对此，如被上诉人主张其曾向上诉人主张过关于逾期办证违约金的请求的，依法应当承担举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。原审法院在被上诉人无证据证明其向上诉人主张权利的情况下，而认定被上诉人诉讼时效未经过，从而判决上诉人根据被上诉人的诉讼请求承担违约责任，这明显对上诉人显失公平。因此，原审法院认定的事实有误，依法应驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、原审法院认定事实错误，就涉案房屋至今尚未取得不动产权证，该原因不能完全归于上诉人，原审法院依法不应支持被上诉人的诉讼请求。原审法院认为，“被告在合同约定的时间内既房屋交付使用后720日内（即2013年7月19日前）将办理房地产权证书的资料提交产权登记机关，被告才有可能不承担逾期办理的违约责任。但被告在2017年1月才将相关资料提交产权登记机关…”，对此，上诉人在庭审中提出并提交了证据证明，现因包头政府相关部门的原因导致上诉人在权属登记部门递交办理不动产权证资料后仍无法办理，上诉人不应承担由此造成的不利后果。退一步说，即使法院认为上诉人没有在合同约定的时间向产权登记部门递交相关材料，应对此承担逾期办证的违约责任，但上诉人现以积极履行自身的合同义务，即便是在不动产登记局无故不配合上诉人办理权属登记时，为了敦促相关政府部门尽快进行权属登记以及维包头市国土资源局发函咨询相关办证事宜。也就是说，即便认为上诉人存在一点违约责任，但自2017年1月起为了维护包括被上诉人在内的小区业主的利益，上诉人已积极做出各种沟通工作，力求尽快办理权属登记。上诉人在向权属登记机关递交相关资料后，仍没有怠于敦促相关政府部门为包括被上诉人在内的小区业主办理权属登记。根据公平原则，原审法院不应判决上诉人承担在上诉人向相关权属登记部门递交办理不动产权证资料后的赔偿责任。综上所述，原审法院认定事实、适用法律错误。请贵院依法公正判决   被上诉人李子良辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。一、本案事实清楚，上诉人在约定的期限内未能给被上诉人办理产权证，已构成违约。被上诉人多次前往上诉人售楼部要求上诉人办理产权证并承担逾期办证的违约责任，上诉人对此亦认可，故被上诉人的主张没有超过诉讼时效，应当依法支持。依据双方自愿签订且已生效的《包头市商品房买卖合同》约定，上诉人承诺于2013年7月20日前办理诉争房产的不动产权属证书，但直至今日，上诉人仍未办理权属证书，其行为已构成违约。在签订合同后，被上诉人就不断地找上诉人要求办理权属证书，但均遭上诉人的推诿、拒绝，其违约行为一直处于持续状态，并且在原审庭审中，其认可被上诉人曾去其售楼部门主张权利，故上诉人主张已过诉讼时效的说法不能成立，其在上诉状中陈述并没有相关证据予以佐证，不应当被采信。二、上诉人认为未取得不动产权证并非其过错，而被上诉人认为上诉人的主张于法无据。上诉人未能严格按照合同约定，履行办理不动产权证的义务，亦未能及时向产权登记部门递交相关材料，已属违约。答辩人依约向其主张违约责任并无不妥。上诉人与答辩人签订的《包头市房屋买卖合同》中对其未能在规定期限内取得房地产权属证书，不承担逾期办理的违约责任的条款，系格式条款，应属无效条款。由此可见，在签订合同的时候，上诉人就有规避该违约责任的行为，答辩人作为一次性付清房款的严格履行合同的守约人，从2013年至今，都未取得不动产权证书，其对诉讼的房屋所有权受到了限制，由此也造成了损失，而上诉人却用无效的格式条款来推脱责任，显然已违反诚实信用原则和公平原则。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合法、合理，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。   李子良向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告、第三人签订的《房屋买卖（置换）合同》；2、判令被告向原告返还定金20000元；3、判令被告向原告支付违约金60000元；4、本案的诉讼费由被告承担。   一审认定事实如下：：2011年4月23日，原、被告签订《包头市商品房买卖合同》。合同约定“出卖人：天津住宅建设发展集团包头置业有限公司，买受人：李子良，第一条商品房情况该商品房销售许可证号：2010-0039，商品房座落东河区南海湖东侧南海鸿龙湾唐苑42-102，建筑面积258.84平方米。第二条商品房价款商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为4541.6元，价款为1175548.00元。第三条商品房交付日期甲方于2011年7月30日前，将商品房交付乙方。第四条乙方付款形式及付款时间乙方按下列第1种形式付款：1、一次性付款。“于2011年4月24日一次性付清房款1175548元整”。第十二条商品房产权登记出卖人应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、合同继续履行，甲方应每日按商品房价款的1‰0向乙方支付违约金。附件五：补充合同第（五）点：《商品房买卖合同》补充协议十、关于第十二条商品房产权登记的补充产权证由出卖人办理的：6、如甲方在合同约定时间内已向产权登记机关提交办理房地产权证书的资料，因乙方或其他原因（包括但不限于政府行为和法律法规的变更）造成迟延领取《房地产权证》的，甲方不承担逾期办理房地产权属证的违约责任”。合同签订后，原告分别于2011年4月23日和11月27日向被告交纳了房款（1175548元）、公共维修基金、代收手续费、代收印花税、登记费、工本费、测绘费、核档费、契税等相关费用。现原告诉至本院，认为被告至今未办理商品房产权登记，按照合同约定，被告应承担逾期办理不动产证书的违约责任。   另查明，被告在庭审中认可原告曾去其销售部门要求办理产权证。此外，被告亦认可其在2017年1月份向产权登记机关提交办理房地产权证书的相关资料。   原告提交的证据有《商品房买卖合同》一份、购房发票二张、购房收据一份、交款收据十三张，证明原、被告双方买卖房屋的事实，且原告已按照合同约定完成交款义务。被告对上述证据无异议。被告提交的证据是《商品房买卖合同》和2017年3月10日包头市专项治理工作领导小组办公室、包头市住房保障和房屋管理局出具的《关于房屋产权登记集中治理项目转办函》各一份，证明被告已按照合同交付房屋，并且按照规定向政府部门提交办理不动产登记的相关材料。无法办理不动产权属证书是政府原因，被告不承担违约责任。原告对《商品房买卖合同》无异议，对《关于房屋产权登记集中治理项目转办函》的真实性和证明目的不认可。   一审法院认为，原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》，是原、被告双方真实意思表示，符合法律规定，本院予以认可。原告按约履行了相关付款义务，被告亦应按约履行交付房屋及办理产权登记手续。根据合同约定，被告应在房屋交付使用后（2011年7月30日）720日内（即2013年7月19日前）将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，进而办理商品房产权登记。但根据被告陈述可知，被告于2017年1月才相关资料提交给产权登记机关，至今未完成房屋产权登记。故原告要求被告按约支付违约金的诉请本院予以支持。关于被告辩称原告的主张已过诉讼时效，因被告认可原告曾去其销售部门主张权利，故被告的辩解不符合法律规定，本院不予采信。此外，依据《商品房买卖合同》补充协议第十条第6项的规定，如被告已在合同约定的时间内即房屋交付使用后起720日内（即2013年7月19日前）将办理房地产权证书的资料提交产权登记机关，被告才有可能不承担逾期办理的违约责任。但被告在2017年1月才将相关资料提交产权登记机关，故被告关于无需承担违约责任的辩解无事实和法律依据，本院亦不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条之规定判决如下：   被告天津住宅建设发展集团包头置业有限公司于判决生效后十五日内支付原告李子良逾期办理房屋权属登记的违约金，每日按商品房价款（1175548元）的1‰0计算，从2013年7月20日起计算至2017年12月31日止；   被告天津住宅建设发展集团包头置业有限公司支付原告李子良逾期办理房屋权属登记的违约金，每日按商品房价款（1175548元）的1‰0计算，从2018年1月1日起计算至实际取得不动产权证之日止。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2060.27元（适用简易程序），由被告天津住宅建设发展集团包头置业有限公司承担。   经二审审理查明的案件事实与一审法院审理查明的案件事实一致，本院予以确认。   本院认为，上诉人与被上诉人签订的《包头市商品房买卖合同》虽然系各方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效。原审法院认为：“原告按约履行了相关付款义务，被告亦应按约履行交付房屋及办理产权登记手续。根据合同约定，被告应在房屋交付使用后（2011年7月30日）720日内（即2013年7月19日前）将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，进而办理商品房产权登记。但根据被告陈述可知，被告于2017年1月才相关资料提交给产权登记机关，至今未完成房屋产权登记。故原告要求被告按约支付违约金的诉请本院予以支持”，是正确的，应予维持。对上诉人上诉称是包头政府相关部门的原因导致上诉人在产权登记部门递交办理不动产权证资料后仍无法办理产权证，应免除违约责任的主张，因无事实和法律依据，本院不予支持，上诉人可向责任方另行主张权利。因本案上诉人未按合同约定将办理房屋权属登记证的资料提交造成被上诉人至今未取得房屋权属登记证的违约事实是连续的，故对上诉人主张被上诉人要求上诉人支付违约金已过诉讼时效的上诉请求，不予以支持。   综上所述，上诉人天津住宅建设发展集团包头置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4120.54元，由上诉人天津住宅建设发展集团包头置业有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 杜宏林   审判员 杨励昕   审判员 赵文革     二○一八年七月九日   书记员 王晓菲   附：本判决引用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。