广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3096号上诉人（原审被告）：张学明，住广州市荔湾区。委托代理人：张成就，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：广东元邦物业管理有限公司，住所地：广州市白云区。法定代表人：陈亚稳，职务：董事长。委托代理人：邹征泽，广东华勋律师事务所律师。委托代理人：许西湖，住址广州市海珠区，联系地址，系该司职员。原审被告：广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局，住所地：广州市。法定代表人：王秋平，职务：局长。委托代理人：罗肖娜，联系地址，系该局工作人员。委托代理人：何嘉华，联系地址，系该局工作人员。上诉人张学明因与被诉上诉人广东元邦物业管理有限公司（下简称元邦公司）、原审被告广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局物业服务合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2015)穗荔法民三初字第4号判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市荔湾区文昌北路246号明月星辉楼E栋501房被广州市国土资源和房屋管理局登记为广州市荔湾区文昌北路246号501房，建筑面积34.3009平方米，该房屋是拆迁广州市荔湾区文昌北路建中里34号前座的回迁房，也是广州市国土资源和房屋管理局的直管公房。元某公司是具有三级资质等级的物业服务企业，后元某公司的资质等级提升为贰级。2010年4月29日，广州市荔湾区物价局作出《关于元邦?明月星辉楼住宅前期物业服务和车位服务收费标准的批复》，批复核定荔湾区文昌北路242-272号商住楼住宅前期物业服务最高收费标准为每月每平方米3.30元，本收费标准同时作为元某?明月星辉楼住宅前期物业服务招投标的最高收费标准等。2010年6月25日，明月星辉楼的开发商广东元某房地产开发有限公司（甲方）与元某公司（乙方）签订《元某?明月星辉楼前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对元某?明月星辉楼提供前期物业管理服务事宜；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准高层住宅3.3元/㎡/月、商业物业50.00元/平方米/月；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用人应在每月的10号前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；本合同期限自2010年7月1日起至2013年6月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前1个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业等等。2012年2月初，广东元邦房地产开发有限公司安排张学明回迁了广州市荔湾区文昌北路246号明月星辉楼E栋501房，即由张学明向房管部门承租该房屋。张学明回迁时签收了元某公司提供的《明月星辉业户综合手册》及缴交了2012年2月8日至同年4月30日期间的物业服务费311.24元，该业户综合手册内有《业主临时公约》、《明月星辉楼前期物业服务合同》（内容与上述《元某?明月星辉楼前期物业服务合同》相一致）。其中《业主临时公约》第二十七条规定：“业主违反本临时公约和《前期物业服务合同》，未按约定交纳物业服务费的，物业服务企业可按欠费额每日收取3‰的违约金。”另外，张学明于2012年2月签署了《承诺书》，承诺遵守元某公司制定的有关明月星辉楼之《业户综合手册》以及手册内的一切条款和有关修订，并承诺履行《业户综合手册》内之各项责任和义务，承担相应的责任。2014年12月10日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（甲方）与张学明（乙方）签订了《广州市荔湾区直管房租赁合同（住宅）》，约定：租赁期限2012年12月1日至2016年3月31日，承租人张学明向出租人广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局承租广州市荔湾区文昌北路246号501房，月租金64.90元，租赁期内由张学明承担物业管理费等等。张学明未向某公司缴交2012年5月1日起至今的物业管理费。元某公司于2014年12月22日向原审法院起本案诉讼，请求判令：1、张学明缴纳拖欠的自2012年5月至实际缴清之日的物业管理费（暂计至2014年11月30日为人民币3509.2元）；2、张学明支付自2012年5月至实际缴清所欠物业管理费之日因拖欠物业管理费所产生的滞纳金（暂计至2014年11月30日为人民币5020.65元）；3、广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局承担连带责任；4、张学明及广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局承担本案全部诉讼费用。张学明在原审中答辩称：请求驳回元某公司的诉讼请求。广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局在原审中辩称：一、广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局不是本案诉讼主体，涉案房屋是直管公房，直管公房的相关权利义务是由广州市国土资源和房屋管理局承担相关的法律责任；二、张学明不是广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局安置在涉案房屋里居住的，而是广东元某房地产开发有限公司安置的，相关的法律及经济责任不应由广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局承担；三、广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局并没有与元某公司签订任何有关物业管理方面的合同或者协议，更没有接到过元某公司发的相关催款通知，元邦公司未能收取物业管理费责任不在广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局；四、广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局与张学明签订的《直管房租赁合同》第七条第3款第6项约定，承租人也就是张学明承担涉案物业的物业管理费、电梯费等费用，因此，本案的缴款义务人是张学明，而不是广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局；五、涉案房屋作为直管公房是在2012年12月1日接管，之前的物业管理费不应广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局承担；六、元某公司所称的根据最高人民法院相关规定，对于物业管理费由业主来承担连带责任，根据这一规定，业主承担的连带责任是物业费，并没有包括滞纳金。原审诉讼中，元邦公司主张其在2013年5月至2014年11月期间曾多次在张学明所租住的涉案房屋广州市荔湾区文昌北路246号明月星辉楼E栋501房张贴《元某明月星辉缴费通知单》及通过快递由寄上述通知单，催张学明缴交物业管理费，但张学明拒不缴交，为此提交了缴费通知单、邮寄EMS快递单等予以证明。原审法院认为：广东元某房地产开发有限公司与元某公司签订的《元某?明月星辉楼前期物业服务合同》是真实意思表示，双方在该服务合同中约定住宅按3.30元/平方米/月的标准收取物业服务费，在广州市荔湾区物价局作出的《关于元邦?明月星辉楼住宅前期物业服务和车位服务收费标准的批复》的限价范围内，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。元某公司是具有物业管理资质的企业，元某公司通过与开发商广东元某房地产开发有限公司签订上述前期物业服务合同，已经合法取得了元某?明月星辉楼的物业管理权，有权向某?明月星辉楼的物业实际使用人收取物业管理费用。张学明回迁广州市荔湾区文昌北路246号明月星辉楼E栋501房时签收了元某公司提供的《明月星辉业户综合手册》并签署了《承诺书》，承诺遵守元某公司制定的有关明月星辉楼之《业户综合手册》以及手册内的一切条款和有关修订，并承诺履行《业户综合手册》内之各项责任和义务，承担相应的责任。因此张学明应履行承诺，向某公司缴交物业管理费。张学明未向某公司缴交2012年5月1日起至今的物业管理费，故元某公司请求张学明缴纳拖欠的自2012年5月至本判决发生法律效力之日止的物业管理费（按每月3.30元/平方米×34.3平方米计算）的诉讼请求，予以支持，至于本判决发生法律效力之日后的物业管理费的问题，因没有证据证实张学明不缴交，故本案不予处理。关于元某公司诉请张学明支付自2012年5月至实际缴清所欠物业管理费之日因拖欠物业管理费所产生的滞纳金的问题。广东元某房地产开发有限公司与元某公司签订的《元某?明月星辉楼前期物业服务合同》第七条约定：“物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用人应在每月的10号前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。”而张学明回迁广州市荔湾区文昌北路246号明月星辉楼E栋501房时签收了元某公司提供的《明月星辉业户综合手册》，该综合手册内有广东元某房地产开发有限公司与元某公司签订的《元某?明月星辉楼前期物业服务合同》内容相同的《元某?明月星辉楼前期物业服务合同》，且张学明还签署了《承诺书》，承诺遵守元某公司制定的有关明月星辉楼之《业户综合手册》以及手册内的一切条款和有关修订，并承诺履行《业户综合手册》内之各项责任和义务，承担相应的责任。故元某公司诉请张学明支付自2012年5月至本判决发生法律效力之日止的物业管理费的滞纳金的诉讼请求，予以支持，滞纳金以当月的物业管理费为基数，从当月的11日起计至缴清当月物业管理费之日止。元某公司制定的《业主临时公约》第二十七条规定：“业主违反本临时公约和《前期物业服务合同》，未按约定交纳物业服务费的，物业服务企业可按欠费额每日收取3‰的违约金。”与《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条：“迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”的规定，相抵触，原审法院不采纳该条约定的违约金计算方法，而采用上述指导意见第8条的规定，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算张学明应付给元某公司的滞纳金。至于本判决发生法律效力之日后物业管理费的滞纳金的问题，因没有证据证实张学明不缴交本判决发生法律效力之日后的物业管理费，故本判决发生法律效力之日后物业管理费的滞纳金，本案不予处理。关于元邦公司诉请广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局承担连带责任的问题。因涉案房屋的业主是广州市国土资源和房屋管理局，而元邦公司并没有诉请广州市国土资源和房屋管理局承担责任，故本案不予处理；广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局不是涉案房屋的业主，故元某公司该诉讼请求，不予支持。关于张学明抗辩称元某公司部分诉讼请求已过诉讼时效的问题。因元邦公司在2013年5月至2014年11月期间曾多次在张学明所租住的涉案房屋广州市荔湾区文昌北路246号明月星辉楼E栋501房张贴《元某明月星辉缴费通知单》及通过快递邮寄上述通知单，催张学明缴交物业管理费，即元某公司一直有主张权利，不存在已过诉讼时效的问题，故对张学明该抗辩意见不予采纳。关于张学明抗辩称元某公司服务质量过低的问题。因张学明该抗辩依据不足，不予采纳。综上所述，原审法院依照《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条的规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起三日内，张学明向广东元某物业管理有限公司缴纳2012年5月1日起至本判决发生法律效力之日止的物业管理费（物业管理费按每月3.30元/平方米×34.3平方米计算）；二、自本判决发生法律效力之日起三日内，张学明向广东元某物业管理有限公司缴纳2012年5月1日起至本判决发生法律效力之日止物业管理费的滞纳金（滞纳金以当月的物业管理费为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算，从当月的11日起计至缴清当月物业管理费之日止，滞纳金以不超过本金为限）；三、驳回广东元某物业管理有限公司的其他诉讼请求。张学明如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由张学明负担。判后，张学明不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院诸多事实认定没有充分的证据支持。首先，原审法院认定元某公司合法取得了元某明月星辉的物业管理权没有依据。根据国务院《物业管理条例》第二十四条第二款的规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。而元某明月星辉的建设单位一广东元某房地产开发有限公司是否通过招投标程序选聘元某公司作为物业服务公司，元某公司原审中并没有提交任何有关证据，为何其就合法取得了元某明月星辉的物业管理权。而《前期物业合同》已在2013年6月30日到期，期满后元某公司既没有与广东元某房地产开发有限公司续签合同，也没有与张学明或者市国土房管局签订类似物业服务合同，就此也最起码证明了元某公司自2013年7月1日起没有元某明月星辉的物业管理权。其次，元某公司并没有出示《关于元某明月星辉楼住宅前期物业服务和车位服务收费标准的批复》及元某公司物业管理资质的原件，张学明质证也并没有确认真实性，原审法院却罔顾证据规则，直接以上述证据的复印件来认定事实明显违规。而即便上述批复真实，批复也表明这是最高招标价，并不是说元某公司就可以直接以最高价来收，元某公司也没有提供任何招投标的证据。与此同时，《前期物业合同》已于2013年6月30日到期，期满后元某公司既没有与广东元某房地产开发有限公司续签合同(当然广东元某房地产开发有限公司不是业主也没有资格续签)，也没有与张学明或者市国土房管局签订类似物业服务合同。因此，元某公司主张2013年7月1日之后仍须按照3.3元/㎡/月收取物管费没有任何依据。元某明月星辉是几栋楼联体，其中除了张学明所在的246号是回迁楼，其余均是商品楼，但元某公司全部按照3.3元/㎡/月收取物管费，明显是不合理、不公平的。回迁房有政策福利性质，硬件相对于普通商品房要差的多(比如商品房是二梯四户，而回迁房是二梯十四户)，业主对物业管理服务的要求也明显要比商品房业主要低得多。3.3元/㎡/月管理费超出广州市商品房物业管理费政府指导价标准，比张学明交的租金还高，由此可知元某公司的收费标准是多么不合理。再次，张学明对元某公司的收费问题自办理入住手续时就有提出异议，从元某公司提交的《住宅交接确认书》可以清晰地看出，当时张学明对“承诺交付一切有关费用”(针对管理费收费标准)是提出了强烈异议的，并且划掉了这些字，但原审法院却对此视而不见，未作任何评析。复次，元某公司在收取这么高的物业管理费的同时，却没有提供相应质量的物业服务。广州市商品房物业管理费政府指导价最高一级收费标准为2.8元/㎡/月，元某公司却按3.3元/㎡/月收取，那么元某公司也必须提供超一级(最起码也应一级标准)服务的服务质量。对此《前期物业服务合同》第四条也约定元某公司提供的前期物业服务应当达到广州市一级标准。《广州市住宅物业服务收费参考标准》从综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五大方面，对物业服务等级分为一至五级。对照此标准，随意就可以指出元某公司没有达到一级标准的地方有：1、没有周一至周日每天不少于12小时在管理处进行业务接待；2、没有对业主或非业主使用人的咨询即时处理，投诉在24小时内答复，否则也不会在住户投诉存在违建的情况下不管不问；3、没有维护好公共设施，明知有住户违建占用走火通道违建却不管不问，接到投诉后也不处理；4、节假日没有专题布置，没有每年组织不少于4次社区活动；5、小区没有设监控中心，没有配备电子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界报警、门锁智能卡中4项以上技防设施，且24小时开通(元某公司甚至连监控摄像枪都没有安装)；6、没有在出入口24小时值班看守，并且有详细接班记录等。原审法院认为张学明没有证据证明元某公司服务质量不合格的证据，元某公司应当对其提供的服务达到广州一级标准进行举证，而不是由张学明对其没有达到一级物业服务标准这一消极事实进行举证。最后，元某公司的部分诉讼时效已届满，元某公司提交的张贴照片既没有原件，而且根本无法证实何时何地张贴，但原审法院直接认定元某公司在2013年5月至2014年11月期间多次张贴了缴费通知单，明显也是有失公平的。而元某公司的快递单也显示邮件并没有寄到张学明；二、原审法院适用法律错误。广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条的原文规定是：“当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”，即滞纳金不应当超过租金的30%，但原审法院却故意忽略前段内容，而只引用了后段内容。综上，张学明上诉请求撤销原审，改判驳回元某公司的原审全部请求，并判令本案一、二审诉讼费均由元某公司承担。被上诉人元某公司答辩称：一、滞纳金的标准有约定应当按约定，此外同意原审判决；二、张学明故意拖欠物业费，不同意其上诉意见。其一，《前期物业服务合同》合法有效，双方均应遵守履行。《前期物业服务合同》依法签订并需备案接受监督，张学明提出质疑没有事实依据，不了解广州市物业管理规定。另外，从《物业管理条例》第三条、第五十七条的规定来看，是否通过招投标方式都不影响合同效力。《住宅交接确认书》(收楼表格二)显示，张学明己签收《业户综合手册》。《业户综合手册》“业主临时公约”第二十七条约定全体业主同意“在业主大会成立之前，认可元某公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》合法有效”。结合本案其它事实，《前期物业服务合同》对张学明及元某公司均具有法律约束力，双方均应遵守履行。其二，张学明对物业服务费标准提出的异议不成立。元某公司从未与张学明协议免除其物业服务费。《入住缴费通知》(收楼表格七)显示，张学明于2012年收楼时认缴了三个月的物业服务费，该服务费标准至今未变更，如果对元某公司服务费标准有异议，当时应当提出，而不是享受服务多年后再提出。所以，从“知道或应当知道”的时间来看，张学明异议不成立。广州市荔湾区物价局荔价函[2009]18号《关于元某·明月星辉住宅前期物业服务和车位服务收费标准的批复》也证明了上述事实。《广州市物价局、广州市国土资源和房屋管理局关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》(穗价[2013)231号)明确，业主、物业使用人对物业服务收费有争议的，可以向政府价格主管部门申请协调处理。其三，元某公司提供的服务符合约定，张学明主张物业服务不符合要求没有充分依据。众所周知，物业服务具有持续性、无形性、不可储存性、繁杂琐碎等特点，小区内业主众多，对物业服务的个性需求、评价不可能完全一致，难以“十全十美”。但不能说明服务不符合约定。元某公司服务过程中资质从三级提升为二级，也侧面反映了元某公司服务是在不断提升的。且没有证据显示元某公司提供服务不符合约定。其四，张学明就作为小区的长期住户，不缴纳物业管理费的行为影响极为恶劣。其种种借口，无非是混淆视听，但都掩盖不了其拒交物业服务费的事实。原审被告广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局述称：同意一审判决。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为：元某公司与涉案房屋所属楼宇开发商广东元某房地产开发有限公司签订《元某?明月星辉楼前期物业服务合同》，约定元某公司在2010年7月1日至2013年6月30日期间对包括涉案房屋在内的元某?明月星辉楼提供物业服务，虽然前述合同约定的期限至2013年6月30日已届满，但元某公司事实上继续提供物业服务至今，作为涉案房屋的实际使用人，张学明在收楼时签署了包括《元某?明月星辉楼前期物业服务合同》、《业主临时公约》在内的《明月星辉业户综合手册》，出具《承诺书》承诺履行《业户综合手册》内各项责任与义务，并与广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局签订《广州市荔湾区直管房租赁合同（住宅）》约定承担物业管理费，张学明在实际入住之后已接受元某公司提供的物业服务，应当向某公司支付相应的物业管理费。在张学明未支付物业管理费的情况下，元某公司诉请张学明依照《业主临时公约》约定及等价有偿原则支付拖欠的物业管理费及相应的违约金符合合同约定，原审判决予以支持并无不当，可予维持。《元邦?明月星辉楼前期物业服务合同》约定的物业服务费标准并未超过广州市荔湾区物价局批复的最高收费标准，张学明以其收楼时曾对此提出异议、回迁房的物业管理服务要求相比商品房要低得多及元某公司提供的物业服务存在瑕疵为由，上诉认为元某公司所主张的物业管理费标准不合理，缺乏充分理据，本院不予采纳。关于诉讼时效问题，因张学明自2012年5月起一直拖欠物业管理费，元某公司采取在涉案房屋张贴缴费通知单的形式向张学明追讨符合物业管理活动的一般惯例，原审判决采信元某公司已向张学明追讨的意见并无不当。关于滞纳金一项，因原审法院已对《业主临时公约》确定的每日3‰的标准调整为中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率标准，故张学明以原审判决未对滞纳金进行调整为由上诉主张原审判决适用法律错误缺乏依据，本院不予采纳。综上，张学明的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人张学明负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  黄 嵩二〇一五年八月七日书记员  王 健