广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2013)海民一初字第1571号 原告（反诉被告）：北海馨平广洋房地产开发有限公司，住所地北海市香港路工业园区办公楼430号。 法定代表人：李树平，总经理。 委托代理人：李玉萍，广西天惠律师事务所律师。 委托代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。 被告（反诉原告）：唐海林，男，1967年11月2日出生，汉族，住所地湖南省永州市冷水滩区。 委托代理人：段小强，北京德恒（长沙）律师事务所律师。委托代理人：曾鼎言，北京德恒（长沙）律师事务所律师。 原告北海馨平广洋房地产开发有限公司（反诉被告）与被告（反诉原告）唐海林商品房预售合同纠纷一案,本院于2013年10月23日受理后,被告向本院提出管辖权异议，本院依法裁定驳回被告对管辖权提出的异议，被告不服上诉于北海市中级人民法院。2014年7月14日，北海市中级人民法院作出裁定，驳回被告的上诉，维持原裁定。后本院依法组成由审判员陈培荣担任审判长，人民陪审员曾详兰、李石珍参加的合议庭,于2014年12月30日公开开庭进行了审理，书记员冯伟兰担任法庭记录。原告北海馨平广洋房地产开发有限公司的委托代理人李玉萍、邓泽涛，被告唐海林的委托代理人段小强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的涉案房屋，付款方式为分期付款等。合同签订后，被告依约支付了首期购房款，但余款经原告发函催索被告至今未付。为此，原告向法院提起诉讼，请求判决被告支付购房款360000元及逾期付款违约金（违约金按逾期付款金额的日万分之五分期计至付清欠款时止）给原告，并承担本案诉讼费用。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有:1、商品房买卖合同，证明原、被告的权利义务关系；2、发票，证明被告已支付部分购房款；3、催款函及快递单，证明原告向被告催款；4、竣工验收备案表，证明涉案商品房所属项目已竣工验收备案；5、收楼确认书及入伙手续，证明其他客户已收房；6、1502号房《商品房买卖合同》，证明唐海林还与原告签订1502号房《商品房买卖合同》，该房以按揭方式付款；7、拼合户型委托书及合并方案，证明反诉原告委托反诉被告对1501号、1502号房屋进行合并；8、查询证明，证明1502号房已办理产权转移登记，1504号房已备案。 被告辩称：被告是根据原告的安排以为可以把指标卖出去获取差价，才与原告签订合同。但原告没有依约履行合同，应承担违约责任。原告欺诈销售、闲置土地、制造虚假广告宣传等一系列行为损害了被告的合法权利。原告应当在2012年1月5日前交付房屋，但被告至今没有看过房，原告有欺诈行为，故没有支付购房余款给原告。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告同时反诉称：被告基于原告的销售人员对其项目前景的介绍，同意认购一整层10套房屋，交纳了诚意金，并将10套房屋分别挂名在自己及亲朋的名下，且都由自己承担全部费用。但合同签订后，原告不允许被告到实地看房。原告开发的项目存在严重虚假宣传，原告利用欺诈的方式骗取被告购买10套房屋，被告多次要求原告退房未果。为此，被告向法院提起反诉，请求判决：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（1508号房）；2、反诉被告返还已付购房款560953元及相关购房费用28915.59元给反诉原告，并按银行同期贷款利率支付利息；3、反诉被告赔偿反诉原告各项损失共计50000元（包括维权误工、差旅、律师费损失等）；4、本案的本诉及反诉诉讼费用由反诉被告承担。 被告为其述辩在举证期限内提供的证据有：1、《商品房买卖合同》，证明双方权利义务关系；2、收款收据、契税、办证费代收费用清单、销售不动产发票，证明被告支付购房款及相关费用情况；3、诚意金收款收据，证明原告存在欺诈行为；4、项目销售情况表，证明对方的销售情况不理想；5、关于原告销售欺诈购房客户的报告、复函、答复、《来访事项转送单》，证明被告向相关部门的投诉情况；6、举报材料快递单37份，证明被告向相关部门的投诉情况；7、北部湾一号项目效果图与现状图，证明没有完工；8、刷卡记录，证明所有购房款都是唐海林支付的。 原告针对被告的反诉辩称：商品房买卖合同是被告本人签订的，反诉被告不存在欺诈行为，亦不存在违约。反诉原告应该继续履行合同。不同意反诉原告的反诉请求。 经过开庭质证，原、被告质证意见如下： 被告对原告举证的证据1的真实性无异议，但认为不是被告的真实意愿表示，是不合法的；对证据2的三性（真实性、合法性、关联性）有异议，但不要求对发票的真伪做鉴定，因为不是被告付的房款；对证据3的真实性没有异议，但认为不能证实被告已经收到催款函；对证据4的真实性无异议，但对关联性有异议，认为不能证明原告已经向被告交房，及涉案项目符合广告宣传所述的情况；对证据5有异议，且认为与本案无关；对证据6、7、8的真实性无异议，但认为与本案无关。 原告对被告举证的证据1的三性无异议；对证据2的真实性无异议，但对其证明内容有异议；对证据3的真实性无异议，但认为该款项已抵作房款或已退还给被告；对证据4的真实性认为无法核实，且与本案无关；对证据5的真实性没有异议，认为恰好证实被告不履行合同是被告的个人原因；对证据6、7的真实性无异议；对证据8的三性有异议。 本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证，因各自无相反证据予以否定，且该类书证确与双方诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 2010年5月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，主要约定：被告向原告购买北部湾壹号雅苑海馨阁15单元1508号房；总价款为920953元，分四期付清（合同签订当日支付总价款的60%，合同签订后12个月内支付总价款的10%，合同签订后18个月内支付总价款的10%，原告交房前15天向原告支付总价款的20%）；原告应当在2012年1月5日前交付房屋，原告应于交房前30天书面通知被告交房时间；被告延期付款如没有得到原告书面认可的情况下，被告要按照延期支付的金额向原告支付日万分之五的延迟付款利息；被告同意在未支付完全部合同价款前，原告不用向被告交付房屋和不用为被告办理房屋所有权证，双方确认如因被告未及时支付合同价款导致原告未向被告交付房屋和办理房屋所有权证，不构成原告违约等。同日，原、被告另签订1502号、1504号、1508号房的《商品房买卖合同》及《补充协议》。同日，被告支付1501号房的购房款560953元给原告。2011年11月28日，上述房屋竣工验收合格，并于2012年1月3日办理了竣工验收备案手续，可以交付使用。2012年11月12日，原告向被告邮寄送达催款函，告知被告务必于2012年11月17日前付清1508号房屋的购房余款360000元，否则按合同约定承担违约责任等。被告于2012年11月14日收到上述催款函，但至今未支付购房余款给原告，原告亦没有将房屋交付给被告。为此，原告向本院提起本案诉讼，被告同时向本院提起反诉。 另查明：2010年5月16日，原、被告签订《拼合户型委托书》，主要约定：被告将上述购买的1501号、1502号房屋合并为一套住房，原告于交楼时按合并后的房屋平面图改造完成等。2011年1月5日，原、被告办理了1501号、1504号、1508号房屋的预购商品房合同备案手续。2012年4月6日，原、被告办理了1502号房屋的转移登记手续。 综合诉辩双方意见，本案的争议焦点为：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是否合法有效；2、原、被告在履行合同过程中是否存在违约、谁违约在先；3、原告的诉讼请求和被告的反诉请求有否事实和法律依据。 本院认为:原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的合同，合同双方应当按照合同的约定全面履行自己的权利和义务。本案被告向原告支付第一期购房款后，余款至今没有支付，被告已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付购房余款及逾期违约金的诉讼请求合法有据，本院予以支持。其中违约金计算如下：第二期逾期违约金应以本金92095元从2011年5月17日起计算；第三期逾期违约金应以本金92095元从2011年11月17日起计算；第四期逾期违约金应以本金175810元从双方约定的交房日期届满之日即2012年1月6日起计算，均按日万分之五分段计至本判决确定的还款期限时止。被告关于“原告有欺诈行为，故被告没有支付购房余款给原告”的抗辩理由不成立。另被告向原告购买的房屋已竣工验收合格，并可以交付使用，且已登记备案在被告名下，但被告没有依约支付购房余款给原告。根据原、被告双方关于“被告同意在未支付完全部合同价款前，原告不用向被告交付房屋和不用为被告办理房屋所有权证，双方确认如因被告未及时支付合同价款导致原告未向被告交付房屋和办理房屋所有权证，不构成原告违约”的约定，原告至今没有交付房屋给被告不构成根本违约，被告无权要求解除合同，并要求原告承担违约责任。被告的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。被告主张原告欺诈销售、闲置土地、制造虚假广告宣传等，但没有向本院提供证据予以证实，本院不予采信。 综上，为维护当事人的合法权益,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定,判决如下: 一、被告唐海林应支付购房款360000元及逾期付款违约金（违约金计算：从2011年5月17日起以本金92095元，从2011年11月17日起以本金92095元，从2012年1月6日起以本金175810元分别按日万分之五分段计至本判决确定的还款期限时止）给原告北海馨平广洋房地产开发有限公司； 二、驳回被告唐海林的反诉请求。 本诉案件受理费8845元，反诉案件受理费4955元，合计13800元，由被告负担（其中原告已向本院预交8845元，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉本诉案件受理费8845元或反诉案件受理费4955元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈培荣 人民陪审员  曾祥兰 人民陪审员  李石珍 二〇一五年一月二十六日 书 记 员  冯伟兰 附本判决引用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。