广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0304民初9851号原告：孙竑俊，女，汉族，1975年7月17日出生，住所地深圳市福田区，委托诉讼代理人：罗新，广东圣天平律师事务所律师。被告：孙竑屹，女，汉族，1978年12月31日出生，住所地深圳市福田区，委托诉讼代理人：李常远，广东卓尚律师事务所律师。（到庭）委托诉讼代理人：邹金汶，广东卓尚律师事务所实习律师。第三人：中国工商银行股份有限公司深圳上步支行，住所地深圳市福田区红荔路四川大厦北附楼，统一社会信用代码91440300892327075Q。负责人：陈研子。上列原告孙竑俊诉被告孙竑屹所有权确认纠纷一案，本院于2017年3月30日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理，在依法追加中国工商银行股份有限公司深圳上步支行作为第三人参加诉讼后，于2018年3月6日进行了公开开庭审理，原告孙竑俊及其委托诉讼代理人罗新、被告委托诉讼代理人李常远到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年8月4日，原告与案外人李晓蓉、彭永丽签订《二手房买卖合同》，约定原告以总价260万元购买其持有的深圳市福田区彩田路东方新天地广场第25层D座2508房产即涉案房产，同时与中原地产代理（深圳）有限公司签订《资金监管协议》。次日，原告交付购房定金20万元，通过被告招商银行卡号62×××23将定金转至中原地产账上。2015年9月22日，原告按约定交付了首期余款110万元，通过被告招商银行卡号62×××49转至中国银行上步支行监管账户。2015年11月16日，原告借用被告名义与原产权人签订正式《深圳市二手房买卖合同》；11月24日，被告与中国工商银行股份有限公司深圳上步支行（即本案第三人）签订《个人购房借款、担保合同》，向该银行申请抵押按揭贷款130万元用于支付剩余购房款，每月的按揭款16000元不等均实际由原告支付。2015年11月20日，涉案房产办理了产权登记人为被告的粤（2015）深圳市不动产权第0039111号。在涉案房产交易过程中，原告均是通过被告名下银行卡转账支付购房款及相关手续费、税费、购房佣金等，原告仅仅系借用被告的名义购买涉案房产，被告没有支付任何款项，原告为实际出资人应系涉案房产实际产权人。据此请求法院：1、将涉案房产的产权权利人变更为原告；2、被告协助原告办理涉案房产更名手续；3、被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为请求判令：1、确认涉案房产产权归原告所有；2、被告协助原告将涉案房产过户至原告名下；3、被告承担本案诉讼费用。被告口头答辩称，涉案房产是由被告购买并登记在被告名下，并非原告声称的借名买房，且涉案房产的定金、首付款等均是由被告支付，购房后一直由原告进行打理，收益房租用于支付月供，其中2015年12月至2016年5月期间被告每月将房租不足以支付月供的部分即4000元/月支付给原告，2016年6月之后房租用于抵偿月供，因此，涉案房产是由被告购买且实际是由被告支付月供。经审理查明以下事实：一、涉案房产的购房情况。2015年8月4日，原告（买方）与案外人李晓蓉、彭永丽（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定：交易房地产为深圳市福田区彩田路东方新天地广场第25层D座2508房产（以下简称涉案房产），转让成交价为260万元；买方同意在本合同生效当日内支付定金1万元，在本合同生效后两日内再支付定金19万元；买方采取向银行按揭贷款方式支付定金之外的楼款。同时，原告与中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）就涉案房产交易签订《资金托管协议》。2015年11月16日，被告与李晓蓉、彭永丽签订国土局版本的《深圳市二手房买卖合同》。2015年11月20日，原告通过自己名下在招商银行开立的6226096553071112账户（以下简称1112账户）转账10万元至被告名下的62×××23账户（以下简称3123账户），随即被告的3123账户通过刷卡方式缴纳了涉案房产过户税费共计66944.31元，随即被告的3123账户又将33055.69元（10万元-66944.31元）转回至原告的1112账户。税务部门就上述税费出具了电子缴款凭证。庭审时，被告确认，上述过户税费系由原告缴纳。当日，涉案房产产权由李晓蓉、彭永丽名下转移登记至被告名下，房产证号为粤（2015）深圳市不动产权第00391**。2015年11月24日，被告与第三人签订《个人购房借款/担保合同》，约定：第三人同意向被告发放贷款130万元用于购买涉案房产；贷款期限120个月；还款方式为按月等额本息还款法；借款人指定的还款账户为被告名下在中国工商银行开立的6222084000007663613账户（以下简称3613贷款还款账户）；被告并以涉案房产为贷款提供抵押担保。当日，涉案房产办理了抵押登记手续，抵押权人为第三人，抵押人为被告。2015年12月1日，第三人发放了贷款130万元。第三人出具的借款凭证载明：每月还款金额不等，每月应还本息均为16000余元；还款日期自2016年1月1日开始，之后每期还款日期为当月1日。另，上述《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、《深圳市二手房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、第三人发放贷款的个人借款凭证、深圳市地方税务局电子缴款凭证、税费缴纳刷卡凭条的原件均由原告持有。二、涉案房产的居住使用情况。庭审时，双方确认，涉案房产系由卖方直接向原告交付，房产交付之后即由原告管理使用至今，涉案房产的相关物业费用亦一直由原告交纳。三、涉案房产的购房款支付情况。1、定金的支付情况。2015年8月4日，原告通过自己的1112账户转账1万元定金至中原地产托管账户。2015年8月5日，被告名下在招商银行的6214836553390515（以下简称0515账户）转账20万元至被告的3123账户；十分钟后，被告的3123账户转账支付19万元定金至中原地产托管账户。2015年8月5日，卖方出具收款收据，确认收到“孙竑屹”的购房定金20万元。该收款收据原件由原告持有。另，2015年8月6日，被告的3123账户转账1万元至原告的1112账户。庭审时，被告称该1万元系被告还给原告代为支付的1万元定金款。2、首期款110万元的支付情况。2015年9月22日，被告的0515账户向被告名下在招商银行的62×××49账户（以下简称1849账户）转账110万元，三十多秒后，被告名下的1849账户转账110万元至第三人的资金监管账户。3、按揭贷款的还款情况。自按揭贷款还款首期2016年1月1日开始，每月均由原告自其名下的1112账户转账至3613贷款还款账户用于还贷（原告的实际转账日期均在贷款扣款日的上个月底或在扣款日当日）。原告陈述，目前贷款仍在正常还款状态。另，被告的3123账户曾分别于2015年12月9日、2016年2月4日、2016年2月29日、2016年4月2日、2016年5月7日转款至原告的1112账户，每笔转款金额均为4000元。被告主张该五笔转款均为支付月供款，原告则主张该五笔转款系原告及其母亲要求被告支付的房租及生活费用。此外，被告于2017年9月1日转入3613贷款还款账户15000元，被告主张系因原告失约未及时支付月供而导致银行催收，故被告支付了当月月供，原告则表示对被告转款原因不清楚。四、原告和被告之间存在的其它纠纷情况。2017年4月12日，原告以民间借贷纠纷为由将被告诉至本院并经立案受理，案号为（2017）粤0304民初10945号（以下简称10945号案）。原告在该案中诉称，从2011年开始，被告向原告借款购买银行理财产品，截止2015年底，原告向被告尾号1122、1849、3123的银行账户转款共计3836000元，在此期间被告陆续返还238万元，尚欠1456000元没有归还，据此诉请要求被告向原告归还借款1456000元。经审理，本院于2017年10月10日作出（2017）粤0304民初10945号民事判决，判决查明：“原告提交招商银行户口历史交易明细表主张其自2011年3月1日至2016年5月7日分多笔共计向被告转款3836000元，被告陆续向原告归还238万元，尚欠1456000元，被告对转款事实予以确认，但辩称原告一直将财产交给其打理，上述转款系双方正常经济往来。被告向原告出具《借条》一份，确认自2014年起借原告83万元”；在认定前述事实的基础上，判决认为：“依据本案现有证据，原告共计向被告转款3836000元，被告亦陆续向其转回238万元，原告主张上述转款均为借款，被告尚欠原告借款1456000元，但其提交的证据尚无法证明原、被告之间就涉案84万元以外的转款亦构成借贷关系，原告对此应承担举证不能的法律后果，本院对该项主张不予支持。但原告已履行涉案《借条》约定的借款义务，被告应向原告履行返还84万元借款的义务。至于其余款项，原告可另寻法律途径解决”，据此判令被告偿还原告借款本金84万元。该判决已经发生法律效力。另，原告提交的10945号案所涉款项转账明细表显示，原告在该案中主张的原告共计向被告转款3836000元系发生于原告的1112账户分别转出至被告名下的4100622700141122账户、62×××49账户、62×××23账户的款项以及原告名下的6212866550883123账户转出的款项，没有涉及到本案中所发生的原告名下账户转账至被告名下账户的相关款项。五、其它情况。原告提交的银行来往明细显示，2013年12月18日至2015年9月11日期间，原告1112账户与被告0515账户的资金流向为转入金额总计328万元、转出金额总计202万元，差额计126万元。原告据此主张被告0515账户内有资金126万元属原告所有，并据此印证从0515账户转出的用于支付涉案房产的定金、首期款实际为原告支付。另，截至2018年7月17日，原告名下在深圳拥有住宅（曦谷花园10栋1B号房产）一套，原告配偶常守国、女儿常心名下在深圳没有房产。庭审后，原告明确书面表示同意并有能力一次性付清涉案房产剩余贷款本息和结清相关费用以注销抵押登记。上述事实有原告提交的《二手房买卖合同》、原告1112账户交易明细表、被告3123账户交易明细、《资金托管协议》、招商银行转账记录、《深圳市二手房买卖合同》、不动产权证、不动产查询结果表、深圳市地方税务局电子交款凭证、银行卡刷卡凭条、原告1112账户转账记录；《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、原告1112账号和被告0515账号的银行历史交易明细表、原告招商银行转账记录（包含涉案房产每月按按揭款转账记录、涉案房产物业管理费扣款明细）、中国建设银行转账记录、原告1112账户交易明细、涉案房产物业管理费明细、被告015年收入银行流水、招商银行户口历史交易明细表（原、被告之间款项往来）；被告提交的被告账号流水、被告工资账号流水、2017年9月1日转账记录、10945号案民事判决书；以及本案庭审笔录加以证实，本院予以确认。本院认为，原告主张涉案房产系借被告之名购买，其为真正权利人；被告则主张该房产登记于其名下，原告虽有代为偿还按揭贷款的行为，但系以出租房屋的收益来偿还贷款，该房产属被告所有。双方的纠纷性质为不动产权属纠纷。根据我国物权法的相关规定，物权的取得，应当遵守法律，不得损害他人合法权益，并依据引起物权变动的基础事实加以判断。我国不动产物权的变动模式为原因行为加登记，登记意味着不动产交易关系终结和登记机关对权属表现状态的认可与证明，并面向社会进行公示。房屋权属登记产生的公信效力，是对社会公众产生的外部效力，即善意第三人依据对登记的信赖而进行的交易受法律保护。但登记本身并不创设权利，房产的权属仍取决于当事人之间的实体法律关系，登记仅具有推定权利归属的效力，且社会生活的复杂性也决定了不动产权属登记不具有绝对的证据力，在不涉及善意第三人的情况下，当事人可以以相反的证据推翻该推定。在房产系通过买卖而取得的情况下，房产权属的认定应依购房时的意思表示、房款支付及房产交付情况、房产占有情况等事实加以综合分析和判断。就原告角度而言，首先，从本案房产的购买经过看，购房一开始系由原告作为买方直接与卖方签订房屋买卖合同建立房屋买卖合同关系，此后房屋交易亦实际是按照原告与卖方签订房屋买卖合同内容来进行的，被告仅是在就涉案房产交易进行到最后阶段即签订国土局版本的房屋买卖合同并递件过户时经变更成为了买方，此能在一定程度上与原告主张相印证，且与房产交易有关的合同及相关文件材料的原件均由原告持有；其次，对于购房款的支付，原告提供的证据内容详尽、在细节上能彼此相互印证，且原告能够对涉案多笔资金流水的具体流向、转款缘由等细节内容进行详细地解释说明，足以全面合理地说明定金、首期款实际为原告的资金所支付，同时，原告提交的证据以及双方在庭审时所作的陈述均证明涉案房产的按揭还款亦基本系由原告支付；再次，从房产交付及占有情况看，系原告从卖方处接收房产，此后房产也一直由原告实际控制和支配；最后，原告所述其借名买房的原因、过程能与相关证据相互印证，证明原告陈述的合理性。综合上述事实，本院认为，原告已提出充分反证，足以认定，涉案房产的购买系由原告决定，购房款基本上系由原告支付，房产也一直由原告占有支配，原告是房产的真实权利人，被告只是名义上的登记权利人，原告与被告之间系借名买房的关系。就被告角度而言，首先，被告主张房产购买后由原告管理系交给原告出租并由其通过以租还贷的方式偿还贷款，即实际按揭款仍系由被告支付，但被告并未就存在该协商内容举证，且没有证据显示被告曾就房屋出租使用问题有过任何过问，与常理不符；其次，对于原告所提供的一系列账户款项往来情况以及进行的说明，被告未能充分举证或作出合理解释予以反驳，因此，被告的抗辩主张不能成立，本院不予采纳。综上，原告关于其与被告系借名买房关系，涉案房产归其所有的主张成立，本院予以支持。关于涉案房产的抵押问题，此涉及到第三人的抵押权保护。抵押权是抵押权人对抵押物上享有的支配性物权，具有追及效力，即无论抵押物辗转于何人之手，抵押权人得就抵押物主张抵押权，而不受抵押物所有权人变动的影响。涉案房产已登记抵押给第三人，第三人对房产享有抵押权，原告也在庭审后明确书面表示同意并有能力一次性付清剩余贷款本息和结清相关费用以注销抵押登记，故，为保护第三人的合法权益，在本判决生效后，原告应在本判决生效之日起10日内一次性向第三人偿还剩余贷款本息和有关费用，第三人应在原告办理完毕还款手续后及时注销抵押登记，被告并应配合办理注销抵押登记手续，将房产过户给原告。另，本案纠纷系因原告借用被告名义买房而引起，没有证据显示在借名买房过程中被告存在过错，基于公平原则，因确权而产生的本案诉讼费用，应由原告自行承担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第二十八条、第三十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认位于深圳市福田区彩田路的东方新天地广场D座2508房产【房房产证号为粤（2015）深圳市不动产权第00391**为原告孙竑俊所有；二、原告孙竑俊应于本判决生效之日起10日内向第三人中国工商银行股份有限公司深圳上步支行一次性还清上述房产所涉全部剩余按揭贷款（包括贷款本息和相关费用），第三人中国工商银行股份有限公司深圳上步支行应配合原告孙竑俊办理提前还款手续并在原告孙竑俊还清剩余贷款本息和有关费用后的10日内协助注销登记在上述房产上的抵押权；三、被告孙竑屹应于原告孙竑俊还清剩余贷款本息和有关费用后的10日内与原告孙竑俊共同向深圳市房地产权登记部门申请将涉案房产登记至原告孙竑俊名下（过户登记需缴纳的税费由原告孙竑俊承担）。案件受理费27600元、保全费5000元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 张  慧  英人民陪审员 张  青  叶二〇一八年七月二十日书 记 员 殷智华（代）杨湘楠附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。