江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣07民终2139号 上诉人（原审被告）：赣州市宝得丽家具有限公司。地址：江西省赣州市南康区工业园一路。 法定代表人：赖晓华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖辉泉、缪智怡，江西金蓉律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被上诉人（原审原告）：江西力纬电工机械有限公司。地址：江西省赣州市南康区工业园一路。 法定代表人：颜锦良，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张雷，赣州市南康区东山法律服务所工作者。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：蒙晓薇，系该公司职工，特别授权。 上诉人赣州市宝得丽家具有限公司与被上诉人江西力纬电工机械有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市南康区人民法院（2017）赣0703民初3587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人赣州市宝得丽家具有限公司的上诉请求：1、依法撤销赣州市南康区人民法院（2017）赣0703民初3587号民事判决第一项，并改判驳回被上诉人的该项诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：首先，上诉人虽拖欠被上诉人房租累计61126.2元，但已于2017年12月1日预付2017年12月10日至2018年6月9日的房租计币125423.76元，上述预付房租完全可以折抵拖欠房租。一审判决虽查明上诉人具有拖欠房租的行为，但未充分考虑上诉人拖欠被上诉人房租的原因。根据合同约定，被上诉人应确保其出租给上诉人的厂房具有正常使用的功能，不能影响上诉人的正常生产经营活动，但被上诉人放任厂房严重漏水而不顾的行为实属先行违约。参照合同法规定的同时履行抗辩权，上诉人认为以被上诉人经催告多次后仍拒修厂房为由来抗辩反付房租的诉求并无不当；其次，一审判决未考虑到判决效果与社会效果的有机统一。现今，上诉人的生产经营状况良好，业务订单持续、稳步增长，如贸然判决解除合同并强制腾空厂房势必导致上诉人生产经营中断，进而有可能引发大面积商业违约行为，造成公司员工无法正常安置的不良社会后果，更无法达到定纷止争的诉讼效果；再次，就过错责任归责原则的角度来看，一审判决也未充分考虑被上诉人厂房漏水导致上诉人财物严重毁损的事实，反而认定毁损原因在于上诉人一方，有失公允。即便上诉人自身有过错，也不能将造成结果的原因完全归责于一方。上诉人于此保留诉权。 被上诉人江西力纬电力机械有限公司答辩称：一、一审法院判决解除答辩人与被答辩人于2013年3月签订的《房屋租赁合同》，判决合法、合理，认定事实清楚，适用法律准确；被答辩人除第一次按约支付了足额的租金外，之后均未按约足额支付租金，拖欠租金属数额重大、次数较多、时间较长的现象，故按合同约定被答辩人应当为违约行为承担违约责任，且双方已失去信任，无继续履行的必要性，因此，一审法院判决双方解除合同，依法有据，合情、合理、合法。被答辩人认为2017年12月1日预付租金足以抵扣拖欠租金，答辩人认为预付租金并不能代表未拖欠租金的事实，也并不能改变违约的过错。被答辩人认为拖欠租金是由于答辩人的厂房漏水，拖欠房租是其同时履行抗辩权的条件、要素。答辩人认为，任何形式、规格、材质的厂房，均有可能会出现漏水的现象，双方在最初租赁厂房时，被答辩人明确知晓答辩人厂房系铁皮棚厂房，而且双方进行厂房交接时，并无存在漏水现象，之后随着时间的推移我，厂房确实出现过小面积的漏水现象。一审法院现场勘察，水槽漏水面积较小，百且仅在下雨天受影响，所以，被答辩人以厂房漏水为由拒付租金，实属无理取闹、恶意拖欠的行为，依法应得到法律的制裁。二、一审判决维护了法律的公平、公正、诚实、守信的原则。被答辩人严重违约，严重扰乱了社会经济秩序、诚实守信的法律原则，属法律不可容忍的行为；南康区范围内厂房房源充足，并非只有答辩人一处厂房，更换厂房并不会影响被答辩人的正常生产经营，且一审法院给予被答辩人腾空厂房的期限为生效后二个月，时间充足，条件宽裕，并无不妥。一审判决解除合同正确。三、被答辩人要求答辩人赔偿其财物损失，没有事实和法律依据。虽然厂房存在小面积的漏水，但并不是造成被答辩人财物损失的绝对理由，被答辩人明知存在漏水的现象，依然故意存放物品，未尽到妥善保管义务，理应承担财物损失的全部责任。综上所述，请求二审法院本着公平、公正的原则，依法支持答辩人的意见，维持一审判决，驳回被答辩人的上诉请求。 被上诉人江西力纬电工机械有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告支付拖欠原告的租金61126.20元，并按约支付逾期滞纳金41万元（截止起诉之日）；3、请求判令被告支付厂房装修及改建费用7.99万元；4、本案受理费由被告负担。 一审法院认定事实：2013年3月，原告江西力纬电工机械有限公司与被告赣州市宝得丽家具有限公司签订了《房屋租赁合同》，该合同主要内容约定：1、原告将位于东山工业园一路1692.50㎡的厂房及817.50㎡的办公大楼（以下简称“房屋”）租赁给被告，租期为6年。其中：厂房及办公大楼单价每月每平方米单价暂定7元/㎡，全年租金为210840元（2510㎡×7元/㎡×12）；2、厂房租金自2015年6月10日上涨10%，每二年涨一次，每次上涨10%；3、第一年一次性收取6个月（2013年6月10日至2013年12月9日）租赁费计人民币105420元。被告在每半年的前一个月将下半年支付租金给原告；逾期不交，每逾期一天按租金的10%向原告缴纳滞纳金；4、若需对厂房进行装修及改建所需费用概由被告负责。被告应一次性交足6个月的租金，且在每半年的前一个月将下半年的租金交给原告；逾期不交，每逾期一天按租金的10%向原告缴纳滞纳金；5、被告应按时缴纳租金及各项费用，租金延迟一个月或各项费用延迟不交，原告有权单方终止合同，收回厂地并不退还押金。经核算，被告通过银行转账支付原告租金时间、金额、欠缴情况汇总如下：                            序号                       入账             户名                       对方             户名                       最迟应缴             租金日期                       实际应缴             租金日期                       应缴租             金金额                       转账实             收金额                       尚欠             租金                               1                       颜锦良                       赖晓华                       2013.11.9                       2014.1.2                       105400元                       105400元                       未欠租金                               2                       颜锦良                       赖晓华                       2014.5.9                       2014.9.27                       105400元                       101800元                       3600元                               3                       颜锦良                       赖晓华                       2014.11.9                       2015.2.1                       105420元                       103600元                       1820元                               4                       颜锦良                       赖晓华                       2015.5.9                       2015.10.2                       115962元                       104300元（含补交20700元）                       11662元                               5                       颜锦良                       赖晓华                       2015.11.9                       2016.2.5                       115962元                       103600元                       12362元                               6                       颜锦良                       赖晓华                       2016.5.9                       2016.7.18                       115962元                       113900元                       2062元                               7                       颜锦良                       赖晓华                       2016.11.9                       2017.1.17                       115962元                       113900元                       2062元                               8                       颜锦良                       赖晓华                       2017.5.9                       2017.7.13                       127558.2元                       100000元                       27558.20元                               截止2017年7月13日，被告尚欠原告租金累计61126.20元                另，被告于2017年12月1日已支付原告2017年12月10日至2018年6月9日期间房屋租金计125423.76元。原告出租厂房房顶水槽（与隔壁另一厂房共有）因使用年限久，加上雨水浸蚀生锈等外在因素影响导致漏水致被告一定财产损失。原告至今未修复、更换该水槽，仅对该厂房四周墙壁排水水管进行了维修。 一审法院认为，一、关于原、被告签订的《房屋租赁合同》是否应解除问题。原、被告双方自愿签订《房屋租赁合同》，该合同依法有效，对双方均具有法律约束力，原、被告应当按照合同约定履行自己的义务。但截止2017年7月13日，被告经原告多次催收后仍未按合同约定及时支付租金，且拖欠原告房屋租金累计人民币61126.20元。虽然被告在诉讼中辩称出租房屋面积多计算42㎡，故相应租金应减少，仅认可其欠原告租金25423.76元，但被告提供的证据不足以证明其主张，故按合同约定被告应为违约行为承担相应违约责任。综合本案案情并结合被告拖欠原告租金标的额大，时间长，且原、被告已丧失互信等因素，本院对原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持；二、关于拖欠租金及逾期滞纳金支付问题。截止2017年7月13日，被告拖欠原告房屋租金累计61126.20元应当予以支付给原告。但原告要求被告支付逾期滞纳金41万元（截止起诉之日）标准过高。基于原告提供出租厂房房顶水槽因漏水确实给被告经营生产带来不便及一定财物的损失，且经被告与原告多协商均未解决，故本院酌定仅支持由被告以实际所欠租金为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期滞纳金给原告为宜；三、关于支付厂房装修及改建费用7.99万元问题。经现场勘查查明，厂房房顶漏水水槽系该厂房主体结构，修复该水槽所需材料、工时费粗略评估需要2万余元。因原告至今未修复、更换该漏水水槽，仅对该厂房四周墙壁排水水管进行了维修。依据合同约定，原告应当保持其所提供的租赁厂房符合约定用途，且被告并非要对厂房进行装修和改建，仅要求原告修复好漏水水槽，故原告要求被告承担厂房维修费用显失公平，不合情理，故本院对原告该项诉求不予支持；四、关于被告要求原告核减租金及赔偿损失问题。被告辩称，水槽漏水导致涉诉厂房部分场地面积无法正常使用要求对缴纳的租金进行核减，且水槽漏水导致被告布料损失应由原告折价赔偿。经现场勘查查明，水槽漏水面积较小，仅在下雨天受影响。且被告明知水槽在下雨天会漏水，其应当对其财物妥善保管以免财物受损，其未尽妥善保管义务致财物受损责任应由其自行负担，故本院对被告该项辩解不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第九十七条、第九十八条、第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告江西力纬电工机械有限公司与被告赣州市宝得丽家具有限公司于2013年3月签订的《房屋租赁合同》，并由被告按合同约定腾空所承租涉诉房屋；二、被告赣州市宝得丽家具有限公司支付拖欠2017年7月13日前所欠原告房屋租金累计人民币61126.20元；被告先期已付房屋租金计125423.76元可按其实际占用涉诉房屋天数计算租金，若已付租金有结余可由原告予以退回；三、驳回原告江西力纬电工机械有限公司的其诉讼请求。四、限被告赣州市宝得丽家具有限公司于本判决生效后二个月内按上述第一、二条款履行义务。案件受理费8236元，减半收取计4118元，由被告赣州市宝得丽家具有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审认定事实和一审法院认定一致。 本院认为，双方当事人对拖欠租金的数额、时间并无异议，主要争议在拖欠租金的原因。上诉人认为因案涉房屋存在漏水原因导致其拖欠部分租金，属同时履行抗辩权，且预付租金可抵扣拖欠的租金。对上诉人的上诉理由评判如下，首先，预付租金为支付2018年上半年租金，并不能否认拖欠租金的事实，该上诉理由不能成立；其次，从被上诉人提交修缮的收条来看，从2014年起就存在厂房漏水的事实，上诉人也是从2014年起每次未足额交纳租金，也就是说上诉人未足额交纳租金确存在一定事由，不管该事由应由谁承担责任，但可说明上诉人不是故意拖欠租金；第三，在本案对拖欠的租金作出判决后，被上诉人履行合同的主要权利收取租金能够得到实现。事实上，在2017年12月1日上诉人已交纳了2018年上半年的租金。第四、在被上诉人合同主要权利能得到实现的基础上，为维护社会经济秩序的稳定性，减少损失的扩大，对双方当事人签订的《房屋租赁合同》不宜解除，本院予以纠正。上诉人应主动履行本判决确定拖欠租金及滞纳金的数额，在今后履行该合同时，应及时履行合同约定的义务。因本院改判是基于本案各种因素予以综合考虑，上诉费用由双方当事人各承担一半。 综上所述，上诉人赣州市宝得丽家具有限公司的上诉理由部分成立，应予部分支持。一审判决认定事实清楚，但处理欠妥，予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下： 一、维持江西省赣州市南康区人民法院（2017）赣0703民初3587号民事判决第三项； 二、撤销江西省赣州市南康区人民法院（2017）赣0703民初3587号民事判决第一、二、四项； 三、上诉人赣州市宝得丽家具有限公司于本判决生效后一个月内支付拖欠2017年7月13日前所欠被上诉人江西力纬电工机械有限公司房屋租金累计人民币61126.20元，并以房屋租金61126.20元为本金自2017年10月12日(起诉之日)起按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期滞纳金给被上诉人江西力纬电工机械有限公司。 一审案件受理费4118元，二审案件受理费8236元，共计12354元，由上诉人赣州市宝得丽家具有限公司负担8236元，由被上诉人江西力纬电工机械有限公司负担4118元。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾文俊 审 判 员  赖国东 审 判 员  王阿婷 二〇一八年七月二十六日 书 记 员  张 可 代理书记员  曾艺伟