福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书（2014）狮民初字第2812号原告石狮市仁德武术馆，住所地福建省石狮市。法定代表人林国平，系该武术馆的总经理。委托代理人刘惠阳，福建泉秀律师事务所律师。委托代理人丁雅红，福建泉秀律师事务所律师。被告石狮市椰林娱乐有限公司，住所地福建省石狮市。法定代表人魏斌，系该公司的负责人。原告石狮市仁德武术馆与被告石狮市椰林娱乐有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月19日公开开庭进行了审理。原告石狮市仁德武术馆的委托代理人刘惠阳到庭参加诉讼，被告石狮市椰林娱乐有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石狮市仁德武术馆诉称，原、被告于2009年5月1日签订一份《房屋租赁合同》。合同约定原告将位于石狮市的第一幢仁德大厦的四至七层、第二幢仁德商厦的四至九层、第三幢仁德武术馆大楼的二至七层，面积共计12000平方米以及第一幢一层八间店面出租给被告使用；租赁期限16年，即自2009年5月1日起至2025年4月30日止；第一年至第三年每月租金人民币200000元，第四年至第六年每月租金人民币240000元，第七年至第九年每月租金人民币280000元，第十年至第十二年每月租金人民币320000元，第十三年至第十五年每月租金人民币360000元，第十六年每月租金人民币400000元；被告须每年分两次付清全年租金，每半年付一次（附收据）；被告如无故拖欠租金，原告给予被告15天的宽限期，从第十六天起原告有权向被告按实欠租金的千分之三加收违约金，如被告拖欠租金达90日的，原告有权终止合同，收回房屋，并有权就所遭受的损失另行向被告索赔。2010年2月6日，被告因经营发展需要扩充，其代表ＸＸ与原告的代表林国平签订了一份《酒店补充租赁协议》。该协议系原、被告之间就租赁房屋已经成就租赁事实后补签的租赁协议。协议约定原告将位于石狮市的第二幢仁德商厦（B幢）的一层10个店面（大小店面各5间）及六、七层的2个房间出租给被告；租赁期限与2009年5月1日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限一致，均为16年，即自2009年5月1日起至2025年4月30日止；第一年至第三年每年租金人民币307200元，第四年至第六年每年租金人民币369600元，第七年至第九年每年租金人民币432000元，第十至第十二年每年租金人民币494400元，第���三年至第十五年每年租金人民币556800元，第十六年每年租金人民币619200元；协议的其他条款与2009年5月1日签订的《房屋租赁合同》中的约定一致。其后，自2013年5月1日起被告就一直未能按时向原告支付租金，而按合同约定2013年5月1日起至2014年8月30日止被告每月应付租金人民币270800元，因此至2014年8月30日止被告应付原告租金共计人民币4332800元。后经原告催讨被告陆续通过ＸＸ汇款至林秋明账户计人民币1030000元，因此被告尚欠原告租金共计人民币3302800元（折算后拖欠租金长达一年多）。据此，至起诉之日被告拖欠租金已经超过90日，根据《房屋租赁合同》和《酒店补充租赁协议》之约定，原告有权终止合同，收回房屋。同时根据合同和协议的约定，原告给予被告15天的宽限期后，从第16天开始原告有权每天向被告按实欠租金的千分之三加收违约金。至起诉当日，被告应向原告支付的违约金已逾百万。现原告根据《合同法》及相关司法解释的规定，要求被告支付相当于拖欠租金的30%的违约金即人民币990840元。同时，因案涉《房屋租赁合同》和《酒店补充租赁协议》的实际解除须待原、被告之间关于本案的纠纷实际解除，在上述合同解除之前，被告仍依约占有、使用案涉租赁房屋并拒绝退还房屋。根据上述合同约定的租金标准，起诉之时的月租金为人民币270800元，此后根据租赁年度租金只有上涨没有下调。因此，原告依约有权要求被告自2014年9月1日起至案涉《房屋租赁合同》和《酒店补充租赁协议》实际解除之日按每月人民币270800元的租金标准向原告支付租金，故请求判令：1、解除原、被告于2009年5月1日签订的《房屋租赁合同》和于2010年2月6日签订的《酒店补充租赁协议》；2、被告支付拖欠原告的租金（至2014年8月30日）共��人民币3302800元；3、被告自2014年9月1日起至案涉《房屋租赁合同》和《酒店补充租赁协议》实际解除之日止按每月人民币270800元的租金标准向原告支付租金；4、被告向原告支付相当于拖欠租金总额的30%的违约金，该违约金根据起诉之日拖欠的租金总额暂计为人民币990840元；5、被告承担本案的诉讼费用、保全费用及法院发生的其他必要费用。被告石狮市椰林娱乐有限公司未作答辩。经审理查明，原告石狮市仁德武术馆系一家依法成立的民办非企业单位，其法定代表人为林国平。被告石狮市椰林娱乐有限公司系一家自然人投资或控股的有限责任公司，成立于2010年2月25日，住所为石狮市，法定代表人为魏斌，股东为ＸＸ、张伟明、林秋明，经营范围为住宿、KTV、小吃店、日用品销售。2009年5月1日，ＸＸ、张伟明、林秋明作为乙方以被告石狮市椰���娱乐有限公司的名义与作为甲方的原告石狮市仁德武术馆签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将其所有的房屋出租给乙方作为酒店使用；租赁房屋为石狮市的第一幢仁德大厦的四至七层、第二幢仁德商厦的四至九层、第三幢仁德武术馆大楼的二至七层，共计建筑面积为12000平方米以及第一幢一层8间店面；租赁期限为16年，即自2009年5月1日起至2025年4月30日止；第一年至第三年每月租金为人民币200000元，合计每年租金为人民币2400000元；第四年至第六年每月租金为人民币240000元，合计每年租金为人民币2880000元；第七年至第九年每月租金为人民币280000元，合计每年租金为人民币3360000元；第十年至第十二年每月租金为人民币320000元，合计每年租金为人民币3840000元；第十三年至第十五年每月租金为人民币360000元，合计每年租金为人民币4320000元；第十六年每月租金为人民币400000元，合计每年租金为人民币4800000元；乙方应每年分两次性付清全年租金给甲方，每半年付一次（附收据）；乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方15天的宽限期，从第16天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金千分之三加收违约金；乙方如拖欠租金累计达90天，甲方有权终止合同，收回房屋并有权就所遭受的损失另行向乙方索赔；等等。2010年2月6日，原告石狮市仁德武术馆的法定代表人林国平作为甲方与被告石狮市椰林娱乐有限公司的股东ＸＸ作为乙方签订了一份《酒店补充租赁协议》。协议约定：甲方将其所有的房屋出租给乙方作为酒店使用，现因酒店扩充面积就房屋租赁作出下列补充条款；补充租赁房屋为石狮市的第二幢仁德商厦（B幢）的一层10间店面（大小店面各5间）及六、七层2个房间；租赁期限与上述《房屋租赁合同》约定的一样；第一年至第三年，每间店面每月租金为人民币2500元（合计每年租金为人民币300000元），六、七层每间房间每月租金为人民币300元（合计每年租金为人民币7200元），合计每年租金为人民币307200元；第四年至第六年，每间店面每月租金为人民币3000元（合计每年租金为人民币360000元），六、七层每间房间每月租金为人民币400元（合计每年租金为人民币9600元），合计每年租金为人民币369600元；第七年至第九年，每间店面每月租金为人民币3500元（合计每年租金为人民币420000元），六、七层每间房间每月租金为人民币500元（合计每年租金为人民币12000元），合计每年租金为人民币432000元；第十年至第十二年，每间店面每月租金为人民币4000元（合计每年租金为人民币480000元），六、七层每间房间每月租金为人民币600元（合计每年租金为人民币14400元），合计每年租金为人民币494400元；第十三年至第十五年，每间店面每月租金为人民币4500元（合计每年租金为人民币540000元），六、七层每间房间每月租金为人民币700元（合计每年租金为人民币16800元），合计每年租金为人民币556800元；第十六年，每间店面每月租金为人民币5000元（合计每年租金为人民币600000元），六、七层每间房间每月租金为人民币800元（合计每年租金为人民币19200元），合计每年租金为人民币619200元；其它约束条款与上述《房屋租赁合同》约定的一样；等等。2013年10月31日，原告石狮市仁德武术馆的法定代表人林国平以自己作为原告，将被告石狮市椰林娱乐有限公司的股东ＸＸ诉至本院，请求判令：1、解除林国平与ＸＸ之间于2008年10月17日签订的《房屋租赁合同》和于2010年2月6日签订的《酒店补充租赁协议》；2、ＸＸ支付拖欠林国平的租金共计人民币1624800元；3、ＸＸ自2013年11月1日起至《房屋租赁合同》和《酒店补充租赁协议》实际解除之日止按每月人民币270800元的租金标准向林国平支付租金；4、ＸＸ向林国平支付相当于拖欠租金总额的30%的违约金，该违约金根据起诉之日拖欠的租金总额暂计为人民币487440元；5、ＸＸ承担本案的诉讼费用、保全费用及法院发生的其他必要费用。在该案的审理过程中，本院依法追加了石狮市椰林娱乐有限公司的其他股东张伟明、林秋明以及石狮市椰林娱乐有限公司作为该案的第三人参加诉讼。经审理，本院认为上述《房屋租赁合同》和《酒店补充租赁协议》的合同当事人为石狮市仁德武术馆与石狮市椰林娱乐有限公司并向林国平进行释明是否变更诉讼请求。经释明，林国平不予变更诉讼请求，故本院于2014年7月30日作出（2013）狮民初字第3824号民事判决书，判决：驳回林国平的诉���请求。上述民事判决书已于2014年8月18日发生法律效力。2014年9月10日，原告石狮市仁德武术馆以石狮市椰林娱乐有限公司作为被告诉至本院并提出如上诉讼请求。另查明，诉争租赁房屋包含在石狮市的仁德综合楼内，该综合楼共有5幢，分别为A、B、C、D、E幢。原告石狮市仁德武术馆持有该综合楼部分楼的建设工程规划许可证、建筑许可证、开工执照、建筑施工许可证。2008年12月23日，该综合楼的其中两幢楼经厦门市建筑工程检测中心有限公司鉴定，其工程主体结构的安全性鉴定等级综合评定为Bsu级，承载能力基本满足安全使用要求。2008年12月30日，原告石狮市仁德武术馆组织设计、施工单位及石狮市公安消防大队工程技术人员对石狮市仁德武术馆A幢综合楼和B、C、D、E幢宿舍楼工程进行消防竣工验收。石狮市公安消防大队经过现场抽查和测试，于同日作出（石）公消建（验2008）第344号建筑工程消防验收意见书，其意见为认为石狮市仁德武术馆A幢综合楼和B、C、D、E幢宿舍楼工程的设计与施工基本符合国家有关消防技术规范和（石）公消建（审2008）第228号审核意见书的要求，消防验收基本合格。其后，原告石狮市仁德武术馆分别于2009年9月28日取得综合楼的国有土地使用证，于2009年10月10日取得综合楼D幢的房屋所有权证。庭审中，原告石狮市仁德武术馆主张其对综合楼的其余四幢楼拥有合法的产权，虽至今未取得房屋所有权证，但石狮市人民政府已经批准原告予以办理相关的权属证书。经本院于2015年8月25日向石狮市房地产登记中心核实，相关部门已于2008年12月31日批准原告石狮市仁德武术馆办理综合楼相关的土地登记和房产登记手续；其相关材料载明综合楼所使用的宗地系两部分组成，其中一部分是石狮市人民政府于1990年批准���石狮市仁德国术馆使用，持有狮政（1990）地042号文及《福建省建设用地许可证》闽土狮字（1992）第企0124号，批准面积2604.60㎡；另一部分是批准给石狮市仁德武术馆使用，持《福建省建设用地许可证》闽土狮字（1991）第村0080号，批准面积1195.30㎡；共批准面积3799.90㎡，经石狮市利民房地产测量服务队实地测量，实际用地面积3768.87㎡；宗地内建成房产5幢，A幢为钢筋混凝土结构7层楼房、建筑面积5322.38㎡，B幢为钢筋混凝土结构7层楼房、建筑面积4228.62㎡，C幢为钢筋混凝土结构8层楼房、建筑面积1268.73㎡，D幢为钢筋混凝土结构9层楼房、建筑面积8956.57㎡，E幢为钢筋混凝土结构9层楼房、建筑面积4361.75㎡；经石狮市民政局证明，石狮市仁德国术馆和石狮市仁德武术馆是同一个武术馆。上述事实，有原告提供的石狮市仁德武术馆的民办非企业单位登记证书（法��）和组织机构代码证以及法定代表人身份证明书、石狮市椰林娱乐有限公司的内资企业登记基本情况表打印件（其上有加盖石狮市工商行政管理局档案查询专用章）、《房屋租赁合同》复印件［本院根据原告的申请调取（2013）狮民初字第3824号卷宗予以核实，该份《房屋租赁合同》与卷宗中的《房屋租赁合同》核对件内容一致］、《酒店补充租赁协议》复印件［本院根据原告的申请调取（2013）狮民初字第3824号卷宗予以核实，该份《酒店补充租赁协议》与卷宗中的《酒店补充租赁协议》原件内容一致］、狮地湖国用（2009）第03006号国有土地使用证、狮建房权证湖滨字第0100**号房屋所有权证、（2013）狮民初字第3824号民事判决书以及法律文书生效证明、（石）公消建（验2008）第344号建筑工程消防验收意见书、狮建1991127号建设工程规划许可证、（1989）石建规执字第042号建筑许可证、石狮市国土建设局开工执照、石狮市国土建设局建筑施工许可证、厦建检结构／结构质量／（2008）第1235号鉴定报告、厦建检结构／结构质量／（2008）第1238号鉴定报告各1份以及原告的庭审陈述等为据，事实清楚，证据充分，上述证据之间能互相印证，本院依法予以确认。在本案的审理过程中，被告石狮市椰林娱乐有限公司未向本院提供证据材料。本院认为，原告石狮市仁德武术馆将其所有的诉争租赁房屋出租给被告石狮市椰林娱乐有限公司作为酒店使用，未违反法律的强制性规定，双方之间的房屋租赁合同关系合法有效，应受法律保护。根据双方签订的《房屋租赁合同》和《酒店补充租赁协议》，被告每年应分两次付清全年租金给原告，每半年支付一次，如拖欠租金累计达90日，原告有权终止合同；自2012年5月1日起至2015年4月30日止被告每月应支付原告租金人民币270800元（即240000元＋30800元＝270800元，其中240000元为《房屋租赁合同》约定的上述期间内的每月租金，30800元为《酒店补充租赁协议》约定的上述期间内的每月租金），其后每月的租金每三年递增一次。被告在接到本案的应诉材料后并未提出抗辩，也未提供证据证明存在支付租金的事实，现原告以被告拖欠租金超过90日为由请求解除诉争《房屋租赁合同》和《酒店补充租赁协议》，并请求被告按照每月人民币270800元的标准支付原告自2013年5月1日起至2014年8月30日止尚欠的租金人民币3302800元以及自2014年9月1日起至诉争《房屋租赁合同》和《酒店补充租赁协议》实际解除之日止的租金，符合双方的约定和法律的规定，本院予以支持；诉争《房屋租赁合同》和《酒店补充租赁协议》的解除时间以本判决生效之日为准，故被告应支付原告至2014年8月30日的���金人民币3302800元以及自2014年9月1日起至本判决生效之日止按每月人民币270800元计算的租金。鉴于被告未能及时支付原告租金，已构成违约，现原告仅请求被告按拖欠租金总额的30%支付违约金，符合双方的约定以及法律的规定，本院予以支持。另原告请求被告应承担本案的诉讼保全费及法院发生的其他必要费用，但未能提供相应的依据，本院不予支持。被告石狮市椰林娱乐有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解��》第九十条、第九十二条、第九十三条之规定，判决如下：一、解除原告石狮市仁德武术馆与被告石狮市椰林娱乐有限公司于2009年5月1日签订的《房屋租赁合同》和于2010年2月6日签订的《酒店补充租赁协议》；二、被告石狮市椰林娱乐有限公司应于本判决生效后十日内支付原告石狮市仁德武术馆至2014年8月30日的租金人民币3302800元；三、被告石狮市椰林娱乐有限公司应于本判决生效后十日内支付原告石狮市仁德武术馆自2014年9月1日起至本判决生效之日止按每月人民币270800元计算的租金；四、被告石狮市椰林娱乐有限公司应于本判决生效后十日内支付原告石狮市仁德武术馆按上述第二、三项总额的30%计算的违约金；五、驳回原告石狮市仁德武术馆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付��钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币41149元，由被告石狮市椰林娱乐有限公司负担，被告石狮市椰林娱乐有限公司应于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  傅嘉钦审 判 员  蔡景艳人民陪审员  柳丽娜二〇一五年八月二十六日书 记 员  庄英材附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：一、本案引用的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具��法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的���终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定���行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。