成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0112民初3421号 原告：刘小刚，男，1982年4月18日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。 委托诉讼代理人：范红梅，四川迪扬律师事务所律师。 被告：陈柏元，男，1991年2月28日出生，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：但智勇，四川矩衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李香碧（系陈柏元母亲），住四川省营山县。 第三人：成都市玛雅大生房地产经纪有限公司，住所地成都市龙泉驿区大面街道金凤路天鹅湖村十二组天府逸家一期3栋1楼4号。 法定代表人：肖建军。 原告刘小刚与被告陈柏元、第三人成都市玛雅大生房地产经纪有限公司（以下简称玛雅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案后，经被告陈柏元申请追加玛雅公司作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘小刚的委托诉讼代理人范红梅、被告陈柏元的委托诉讼代理人但智勇、李香碧到庭参加诉讼。第三人玛雅公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘小刚向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同编号MY0005275《房产买卖合同》及（2016）川国公证字第148203号《协议书》，将位于成都市龙泉驿区房屋过户至原告名下；2.判令被告向原告支付违约金148800元；3.判令由被告承担全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费）。事实和理由：2016年12月12日，刘小刚与陈柏元、玛雅公司签订了《房产买卖合同》，约定陈柏元将其所有的位于成都市龙泉驿区房屋出卖给刘小刚，总价62万元。刘小刚于合同签订时支付定金2万元，在陈柏元收到定金后，双方到公证处办理预约公证合同，同时刘小刚支付首付15万元。陈柏元在收到首付款后，同意刘小刚进场装修并使用，在陈柏元取得产权证后过户给刘小刚的同时，刘小刚以现金或贷款方式支付给陈柏元。2016年12月13日，刘改如与陈柏元在四川省成都市国力公证处签订《协议书》（因当日刘小刚在外地，遂由刘小刚之父刘改如代为签订）。《协议书》约定，陈柏元将上述房屋出售，购房金额62万元，刘改如代刘小刚向被告陈柏元支付2万元定金及购房款13万元。陈柏元承诺在领取房屋产权证6个月内付清房屋按揭贷款。同时约定，违约方应向守约方支付总房款金额24%违约金。同日，陈柏元的母亲出具收条，称收到首付款13万元和房屋维修基金、电费、物业费、公证费等合计4230元。后应陈柏元要求，刘小刚于2017年6月7日再次向陈柏元的母亲支付购房款5万元及案涉房屋2017年6月至12月的按揭贷款9482元。2018年1月8日，陈柏元以刘小刚、刘改如不具备购房资格为由诉至法院，要求解除合同，法院依法驳回其诉讼请求。经法院查明，陈柏元于2017年10月13日取得案涉房屋登记，登记地址为龙泉驿区，房屋按揭贷款于2018年4月25日结清，已超出《协议书》约定的结清期限。根据《协议书》第三条约定，陈柏元应在取得案涉房屋产权后6个月内结清按揭贷款，陈柏元未及时还清按揭贷款的行为已构成违约，应支付购房款24%的违约金，特诉至法院。 被告陈柏元辩称，与刘小刚签订《房产买卖合同》是事实，该合同签订后，陈柏元还清了按揭贷款并已解除抵押登记，不存在违约行为。《协议书》是与刘改如签订，刘小刚不是该《协议书》的主体，无权要求陈柏元履行协议书内容。陈柏元知道案涉房屋不动产权属证办理下来是在2017年11月底12月初，并于2018年5月初拿到证书，但刘小刚已无购房资格，故一直未办理过户。为防止损失扩大，陈柏元于2018年6月22日向刘小刚发出了《解除合同通知书》，双方合同已经解除；即便被告违约，刘小刚所受损失亦少于合同约定违约金，请求本院予以调减。 第三人玛雅公司未作陈述。 本院经审理，对双方无争议的事实认定如下：刘改如与刘小刚系父子关系。李香碧与陈柏元系母子关系。 2016年12月12日，陈柏元（甲方，出卖方）、刘小刚（乙方，买受方）与玛雅公司（丙方，居间方）签订《房产买卖合同》一份，约定陈柏元将其所有的位于成都市龙泉驿区房屋出卖给刘小刚，房价62万元，刘小刚在签订合同时支付购房定金2万元；此后双方约定时间到公证处办理预约公证合同，同时刘小刚支付房屋首付款15万元，支付首付款后，陈柏元同意刘小刚进场装修并使用。房屋余款47万元待陈柏元取得该房屋的产权证（不动产证）过户给刘小刚的同时刘小刚以现金或贷款方式支付。以不动产权证下发时间为双方正式进入过户流程的时间。刘小刚未按时付款或陈柏元逾期交付房屋均承担逾期每日万分之三违约金，逾期超过30日，对方有权单方解除合同；双方违约至合同终止或有其他违约行为的应向守约方支付总房价30%的违约金。合同签订时，刘小刚在外地务工，由其父刘改如以刘小刚名义签署合同。当日，刘改如依约向陈柏元支付定金2万元。 2016年12月13日，陈柏元与刘改如在四川省成都市国力公证处签订《协议书》，并办理了合同公证。该经公证的《协议书》约定陈柏元将上述房屋出售给刘改如，购房金额62万元；刘改如已向陈柏元支付定金2万元，于2016年12月13日支付购房款13万元。余款支付：刘改如能够贷款的，由其贷款银行向陈柏元一次性付清余款47万元，刘改如不能贷款或贷款金额不足的，双方约定刘改如于上述房屋过户至刘改如或刘改如指定人员名下（即：递件成功）之当日一次性向陈柏元付清余款。陈柏元承诺，在领取上述房屋的产权证后六个月内负责付清上述房屋的按揭贷款，且接到刘改如通知后15个工作日内，应积极配合并出具相关证件和手续，按合法规定将上述房产过户至乙方或乙方指定人员名下。陈柏元于刘改如按约交付房款13万元当日交付房屋。本协议签订之日起，若一方违约，违约方应向守约方支付总房款金额24%违约金。同日，陈柏元的母亲李香碧出具收条称收到刘改如支付的首付款13万元和房屋维修基金、电费、物业费、公证费等合计4230元；陈柏元按约交付案涉房屋。 2017年3月24日，《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》（成办发〔2017〕）10号）开始实施。 2017年6月5日，陈柏元及其母亲李香碧与案外人刘刚（刘改如另一儿子，刘小刚的哥哥）代刘改如再次签订《买卖合同补充议》，约定刘刚支付案涉房屋2017年6月至12月的房屋按揭贷款，共计9482元；刘刚向陈柏元再支付首付款5万元，作为购房总款的一部分。合同同时载明案涉房屋已装修并使用。刘改如于2017年6月7日通过银行转账向陈柏元的母亲李香碧支付房款6万元。 2017年10月13日，案涉房屋取得不动产权登记，登记地址为龙泉驿区（业务件号）。 2017年12月11日，李香碧短信告知刘刚（电话号码为180××××7863）：“我已经交钱办理不动产证了，请你准备刘小刚的资料，办理过户手续”，刘刚复称“好的”。 2018年1月8日，陈柏元以刘小刚、刘改如不具备购房资格为由，向本院提起诉讼，要求解除《房产买卖合同》及《协议书》，本院以双方所签订的合同在限购政策实施前已生效并部分履行，不受限购政策的调整为由，并于2018年3月23日作出（2018）川0112民初212号民事判决书，判决驳回了陈柏元的诉讼请求，该案现已生效。 2018年4月25日，刘改如、刘小刚以陈柏元未按约定还清银行贷款为由，向本院提起诉讼，要求陈柏元还清按揭贷款、将房屋过户至刘改如名下，并承担违约金，后于2018年6月1日向本院提出撤诉申请，本院作出（2018）川0112民初2333号民事裁定书，准许刘改如、刘小刚撤回起诉。 另查明，案涉房屋按揭贷款于2018年4月25日结清，该日并未办理完毕预告抵押登记注销手续（后于2018年5月14日查询时显示无抵押信息）。2018年6月5日，陈柏元以彩信形式向刘刚发送《履行合同催告函》，并请刘刚转告刘小刚。催告函载明“本人已于2018年4月25日还清银行贷款并办理好房屋解押等全部手续，上述房屋现已具备合同约定的过户条件。请刘小刚务必于2018年6月20日前准备好产权过户的全部资料和购房余款，于6月21日上午9时至成都市龙泉驿区城乡房产管理局配合办理产权过户登记手续。若过户登记递件成功，您应当场一次性向本人付清购房余款。若您逾期不履行，本人将依据合同约定及相关规定解除《房产买卖合同》，同时保留追究您违约责任的权利。”上述催告函一并寄发给玛雅公司，肖建军收到上述函件。 2018年6月21日上午9时许，李香碧拨打刘刚电话均提示未开机，拨打玛雅公司肖建军无人接听，四川省成都市国力公证处对上述过程进行了保全证据公证。2018年6月22日，陈柏元分别向刘小刚、玛雅公司寄发《解除合同通知书》，通知书载明“致刘小刚先生：贵方因自身原因拒不配合办理产权过户登记手续，导致合同目的无法实现，长期无法收到售房余款，现正式通知贵方：本通知送达之日起解除《房产买卖合同》。”，四川省成都市国力公证处对上述邮寄过程进行了保全证据公证。该函件刘小刚于2018年6月26日拒收。 本院认为，陈柏元在签订《房产买卖合同》时明确知晓房屋的买受人系刘小刚，刘改如系刘小刚的代理人。此后刘改如虽以自己的名义与陈柏元签订了《协议书》，但该《协议书》实际是根据《房产买卖合同》的约定签订，是对《房产买卖合同》的补充和完善，且在本院（2018）川0112民初2333号民事案件审理过程中，陈柏元和刘改如均明确表示《协议书》是刘改如以刘小刚代理人的身份签订，故依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，陈柏元在本案中辩称《协议书》的主体不是刘小刚，刘小刚无权主张该协议的相关权利不能成立。刘小刚与陈柏元签订的《房产买卖合同》、《协议书》是双方的真实意思表示，合同不违反相关法律规定，应为有效，对双方具有法律约束力。陈柏元、刘小刚应按《房产买卖合同》、《协议书》约定履行各自的义务。 关于陈柏元提出的合同已经解除的问题，根据查明事实，双方发生纠纷起因于陈柏元不愿履行协助过户义务，以刘小刚、刘改如属限购对象为由起诉主张解除合同。该诉讼主张被本院驳回后，刘小刚随即于2018年4月25日和6月13日向本院提起诉讼，要求陈柏元履行协助过户义务。上述事实表明，刘小刚一直在积极主张履行合同。陈柏元于2018年6月5日所发出《履行合同催告函》，送达主体是刘刚而非刘小刚，陈柏元提出刘小刚经催促不配合过户，存在迟延履行付款义务的违约情形缺乏证据证明，不能成立。陈柏元据此认为其享有合同解除权且合同已解除，没有事实根据，本院不予确认。刘小刚要求陈柏元履行协助过户义务，合法有据，且不存在履行不能之情形，应予支持。 关于结清按揭贷款是否迟延的问题，《协议书》约定为“刘改如于上述房屋过户至刘改如或刘改如指定人员名下（即递件成功）之当日一次性向陈柏元付清余款。陈柏元承诺，在领取上述房屋的产权证后六个月内负责付清上述房屋的按揭贷款，且接到刘改如通知后15个工作日内，应积极配合并出具相关证件和手续，按合法规定将上述房产过户至乙方或乙方指定人员名下。”，陈柏元于2017年10月13日取得案涉房屋的不动产权属登记，其应当自此时起按约定在6个月内积极偿还房屋按揭贷款并办理预告抵押登记注销等手续，以促成交易的继续进行。陈柏元于2018年4月25日才还清银行贷款已超过了双方所约定的六个月内负责付清按揭贷款的期限，构成违约，应当承担相应的违约责任。刘小刚主张按房款的24%计算违约金，符合双方合同约定。但考虑到案涉房屋已按约交付使用，迟延结清按揭贷款的时间不长，且该迟延仅直接导致不动产权属转移登记办理的迟延，刘小刚未举证证明其存在其他较大的实际损失，故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，本院结合合同的实际履行情况、陈柏元的违约情况及实际损失程度，根据陈柏元的申请，对违约金酌情予以调减为1000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、陈柏元于本判决生效后十日内协助刘小刚办理龙泉驿区大房屋（业务件号）的不动产权属转移登记； 二、陈柏元于本判决生效后十日内向刘小刚支付违约金1000元。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费10000元，减半收取计5000元，由陈柏元负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 乐 曦 二〇一八年七月二十三日 书记员 黄龙雪