昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）呈民初字第485号 原告云南丰际经贸有限公司。 住所地：昆明经开区经开路3号科技创新园BO8-2号。 法定代表人张应彪，董事长。 组织机构代码：66263998-9。 委托代理人任进涛，男，汉族，1964年9月28日生，昆明市盘龙区人，住云南省昆明市盘龙区，系原告公司总经理，特别授权代理。 被告昆明中豪新册产业城管理有限公司。 住所地：昆明经开区中豪新册产业城。 法定代表人刘卫高，董事长。 组织机构代码：56620145-0。 委托代理人王俊杰，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。 第三人昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司。 住所地：昆明经开区经开路3号科技创新园2B10-27室。 法定代表人刘卫高，董事长。 组织机构代码：69565214-3。 委托代理人李慧，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。 原告云南丰际经贸有限公司（以下简称：丰际公司）诉被告昆明中豪新册产业城管理有限公司（以下简称：中豪公司）、第三人昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司（以下简称：螺蛳湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月20日受理后，依法组成合议庭于2014年8月28日在本院第四法庭公开开庭审理，原告丰际公司的法定代表人张应彪及其委托代理人任进涛，被告中豪公司的委托代理人王俊杰，第三人螺蛳湾公司的委托代理人李慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审查，本案的案由应当为物业服务合同纠纷。 原告丰际公司诉称：2010年底，第三人螺蛳湾公司针对昆明中豪新册产业城进行广告招商，在与原告公司商谈中，原告明确所经营的餐具消毒项目的污水排放标准为GB8978-1996(污水综合排放标准)表4三级标准和GJ343-2010(污水排入城镇下水道水质标准)表1中B等级标准，第三人当即表明上述条件符合招商入驻要求并表示欢迎入驻，随后为彻底消除原告顾虑，于2011年10月由其职能公司即被告中豪公司特别下文（昆明中豪新册产业城管理有限公司关于C21栋答复函），内容为同意（承诺）原告生产后排出的生产污水达到GB8978-1996(污水综合排放标准)表4三级标准和GJ343-2010(污水排入城镇下水道水质标准)表1中B等级标准即可排入园区的污水处理管网。于是原告法定代表人张应彪与第三人签订了《标准厂房租赁安排意向书》和《交租赁标准厂房保证金通知单》，同时原告支付保证金1064052元给被告，租赁厂房面积为7389.25平方米，租赁厂房区域幢号C21。原告进入创业园后对租赁厂房按照行业标准和特点进行装修，装修支出752603.50元，另按照租赁厂房的结构配购了消毒清洗餐具的专用设备，费用为327970.00元，为保证餐具消毒达到排污要求,原告在租赁车间修建了5级污水沉淀过滤池，并购置安装了污水处理设备，保证了排出厂房的水质达到标准。试运行达到条件后原告公司向工商部门申请各项经营手续，原告按工商要求去被告中豪公司办理租赁证明，但被告无视双方协议不予配合办理，随后又突然正式发文要求原告必须于2013年7月15日前完成现有污水处理设备的改造、维护工作，按照污水排放达到GB18918-2002（城镇污水处理厂污染物排放标准）一级A类的新标准，而不是签订协议时双方承诺规定的标准，为此，被告严重违反双方签订（协议）时所设定的标准，为此原告多次向被告明确其行为违反双方协议约定已构成违约，但被告置之不理并坚持必须按新标准执行，告知原告若不能达到新标准要求就必须搬出租赁地，致使原告于2013年6月底被迫完全停工，原告多次与被告相关人员进行交涉，并多次致函被告要求其中止违约行为，履行义务出具房屋租赁证明，以便恢复生产，但均遭被告回函拒绝。2013年8月7日，被告中豪公司向原告发出《管理要求云南丰际经贸有限公司餐具消毒项目撤离园区的通知》文件，通知原告必须于2013年8月15日前将餐具消毒项目撤离园区，面对无法挽回的情况，原告要求被告承担停业撤离C21栋的损失，以及要求退还原告进驻时交纳的保证金及厂房装修损失等合理要求，均遭到被告的拒绝。原告被迫撤离生产地，在商谈无果的情况下，特提起诉讼，请求判令：一、被告昆明中豪新册产业城管理有限公司赔偿参照保证金1064052元计算的经济损失。二、被告昆明中豪新册产业城管理有限公司支付装修费752603.50元；三、被告昆明中豪新册产业城管理有限公司支付原告按租赁厂房尺寸专项购进安装的消毒清洗餐具设备款327970元；四、被告昆明中豪新册产业城管理有限公司退还装修保证金30000元；五、被告昆明中豪新册产业城管理有限公司支付原告对本案的公证保全所缴纳的公证费计9870元；六、被告昆明中豪新册产业城管理有限公司支付原告环境咨询服务费12000元；七、本案诉讼费用由被告承担。 被告中豪公司辩称：一、被告与第三人系独立主体，第三人为昆明中豪新册产业城二期标准厂房的所有权人及出租主体，被告公司为物业服务主体，丰际公司的诉讼请求涵盖了“租赁合同”和“物业服务合同”两个不同的案由、两个不同的法律关系、两个相互独立的被告，法律关系不是主从法律关系、也不属于共同诉讼范围，不能在一个案件解决，丰际公司必须择一被告、择一法律关系起诉。二、新册管理公司要求丰际公司撤离园区，完全符合国家环保法律法规和双方约定，丰际公司要求新册管理公司支付相关费用没有任何事实和法律依据。（1）丰际公司严重违反了《关于对的批复》的批复内容及《建设项目环境保护管理条例》、《云南省排放污染物许可证管理办法（试行）》法律规定的内容，未遵守污染防治设施主体工程“三同时”制度，未经环保部门批准、环保设施未经环保部门验收合格、未取得《排放污染物许可证》的情况即投产运行，违法排污。（2）针对丰际公司违法违规排污、排放污染物达不到国家标准的情形，新册管理公司在物业管理和服务过程中，多次要求丰际公司整改，丰际公司拒不理会。新册管理公司有权按照丰际公司分别于2011年10月28日、2012年3月21日所出具的《承诺书》内容要求其撤离园区。要求其撤离园区既符合丰际公司的承诺，也符合国家环保法律法规。（3）丰际公司所主张的费用与新册管理公司没有任何法律上的因果关系。（4）被告并没有提高污染物的排放标准。是国标1978-1996。 第三人螺蛳湾公司答辩称：一、同意被告方的第一项答辩意见。二、原告公司以撤场行为单方终止了双方的租赁关系，且在合同履行过程中存在污水未经处理直接排放、排放污染物达不到国家标准、生产经营过程中存在消防设备上增加异物、占用安全通道、不按时缴纳物业服务费和水电费等多种违法违规行为和违约行为。根据双方《昆明中豪新册产业城标准厂房有期有偿使用协议》的相关约定，第三人不应退还丰际公司所交纳的用作其担保履行本合同的保证金。对丰际公司的违约行为，第三人将依法另行提起诉讼。（1）第三人未向原告发出任何解除租赁关系的通知，是丰经公司单方违约以自己的撤场行为终止双方的租赁关系。根据《昆明中豪新册产业城标准厂房有期有偿使用协议》第六条第5款的约定，丰际公司提出终止合同的不得享受前三年的免租优惠，按照每月20元每平方米的标准补交免收租金期间的租金，且第三人已收取的保证金不予退回。（2）租赁合同履行过程中，丰际公司一直存在污水未经处理直接排放、排放污染物达不到国家标准、在消防设备上增加异物、占用安全通道、不按时缴纳物业服务费和水电费等多种违法违规行为和违约行为。根据《昆明中豪新册产业城标准厂房有期有偿使用协议》第六条第3款的约定，丰际公司未按合同规定按时、足额交纳租金、物业管理费及其他费用超过30天的，在承租的标准厂房内进行违法活动，损害公共利益的，在生产过程中产生较大污染，第三人公司也有权单方终止合同，不退还丰际公司保证金。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、原告在工业园区内所从事的餐具消毒工程的污水是否符合相应的标准，被告是否有权要求原告将消毒项目撤离产业园区？二、原告主张的相关款项是否应当得到支持？ 原告丰际公司向本院提交如下证据材料： 一、保证金通知单一份、保证金支付凭证两张，欲证明：原告支付给第三人保证金1064052元。 二、关于C21栋厂房的答复函一份，欲证明：被告为招商吸引原告入驻，特别出具文书制定适合原告排放条件的标准作为前提条件，致使原告与被告签订《有期有偿使用协议》。被告同意原告水质排放标准为三类排放GB8978-1996《污水综合排放标准》表4三级标准和CJ343-2010《污水排入城镇下水道水质标准》表1中B等级标准。 三、装修许可证一份，欲证明：被告同意原告在厂房内外进行装修。 四、标准厂房有期有偿使用协议一份，欲证明：被告与原告于2012年8月13日签订《标准厂房有期有偿使用协议》。 五、厂房装修工程协议书、装饰工程预（结）算表各一份、收据四份，欲证明：原告进驻后对厂房进行装修，产生了相应费用。 六、购买自动消毒设备收据一份，欲证明：原告购买自动消毒洗碗设备金额。 七、违规排污整改通知一份，欲证明：被告从2013年起擅自改变厂房《租赁合同》的条件，涉及了违约行为，被告擅自改变之前原被告双方的约定从三类排放标准提高到一级A类标准。被告管理公司强制要求原告在2013年7月15日必须做到一级A标排放，如达不到一级A标原告必须搬离园区。 八、通知函一份，欲证明：原告于2013年8月5日到公证处寄通知函给被告，并告知被告擅自改变约定的污水排放标准并要求被告出具租房证明办理工商营业执照，被告拒不出具。 九、公证书一份，欲证明：2013年8月6日，原告公司厂房处于停止作业状态和厂房内的机器设备完好。 十、关于云南丰际经贸有限公司餐具消毒项目搬离园区通知一份，欲证明：被告2013年8月7日下文要求原告2013年8月15日前立即停产搬离园区。 十一、违约说明一份，欲证明：被告不履行义务构成严重违约，将双方约定的三类排放标准擅自改变为一级A类标准，被告提供的水质《检测报告》不真实，并告知其原告在2013年4月15日有资质部门对污水排放水质检测结果是各类指标全部合格。 十二、告知函一份，欲证明：被告违约和欺诈做法导致原告停工，原告要求退还全部保证金，赔偿原告装修费等损失。 十三、关于对云南丰际经贸有限公司《告知函》的回复一份，欲证明：被告回复的内容不真实，与事实不符，被告严重违约并捏造事实，被告对原告的多次抗议置之不理。 十四、公证费收据四张，欲证明：因被告违约，原告固定证据涉及诉讼的公证费。 十五、装修保证金收据、缴费通知（存根）各一张，欲证明：被告未退还保证金30000元。 十六、公证书一份，欲证明：被告违约使原告一直处于停止生产状态。 十七、环境咨询服务费发票一份，欲证明：原告环境影响报告所产生的费用。 十八、建设项目影响报告表一份，欲证明：原告依法办理建设项目环境影响报告。 十九、建设项目竣工环境保护验监检测表一份，欲证明：原告按照国家法律规定做环境保护验收，在验收文件中有水质检测合格报告，昆明经济技术开发区环境保护局、昆经开环复[2012]8号文件、对污水排放的标准《污水综合排放标准》GB8978-1996（表4）三级标准等相关文件。 二十、关于云南丰际经贸公司生产排污不达标搬离园区的二次回复一份，欲证明：被告违约使原告被迫搬离园区，其单方毁约行为违反《有期有偿使用协议》，并单方撕毁《租赁合同》致使原告的合法权利受到侵犯造成原告重大经济损失。 二十一、回复函一份，欲证明：被告擅自将约定的三级排放标准改变为一级A标。原告多次要求与被告沟通使双方解决问题未果，由于被告的无理毁约，从2013年7月初，原告被迫处于停工状态。 被告中豪质证认为：对证据一无异议，但与被告无关。对证据二的真实性无异议，但不认可其证明内容，双方约定的第一个排放标准是笔误，第二个标准是CG343-2010污水排入下水道的排污标准，双方往来的函里面既提到了A标准也提到了B标准。AB两级标准是一致的。对证据三的真实性无异议，装修时间自2011年4月22日开始。对证据四的真实性无异议，该协议是原告与第三人签订的。对证据五的真实性无异议，证据反映的工程完工的期限与客观不符，结合证据三可以说明工程在2011年11月底就完工，在2012年2月才进行了环境测评，原告的行为违反了环保法的规定。对证据六的真实性无异议，不能证实该设备是投入新册项目的设备，该设备也未标注只能用于C21栋的消毒项目。对证据七的真实性无异议，但被告并未提高污染物的排放标准。对证据八的真实性无异议，不认可证明内容，双方已经签订了租赁合同。对证据九的真实性无异议，不认可证明内容。对证据十的真实性无异议，其中明确叙述原告污染物不达标的问题，同时明确是要求该项目撤离园区，而没有要求原告整体撤离园区。对证据十一的真实性没有异议，不认可证明内容，被告原来所提供的水质检测报告已经提供给了原告。对证据十二、证据十三、证据十四、证据十六在证据形式上的真实性没有异议，但证明内容不符合客观事实。对证据十五的真实性无异议，被告未退还保证金是因为原告在装修过程中存在违规。对证据十七的真实性无异议，该费用是基于环评报告产生的必要费用，与被告没有任何关系。对证据十八的真实性不予认可，报告表出具时间是2012年1月份，在做环评之前就已经完成。对证据十九形式上的真实性予以认可，不认可关联性，该检测表未经相关部门和被告认可。对证据二十、证据二十一的真实性无异议，对证明内容不予认可，环境排放的污染物不符合两个国家标准，被告没有提高原告的污染物排放标准。 第三人螺蛳湾公司质证认为：对证据一无异议，对证据二、证据三、证据五至证据二十一的质证意见与被告相同，本案合同是因原告撤场的行为解除，而非被告或者第三人撕毁租赁合同。对证据四的真实性予以认可，依据双方的租赁协议约定，合同期限是8年，前三年免租，但在合同中有规定，若原告不能按约履行合同就不享有三年的免租期，应该按照第四年的租金标准支付前三年的租金。原告的履行情况与合同规定的免租范围不符，根据合同的第六条第五款规定，保证金不予退还。 被告中豪公司向本院提交如下证据材料： 一、房屋所有权证六份、昆明中豪新册产业城标准厂房有期有偿使用协议、昆明中豪新册产业城物业服务协议各一份，欲证明：2012年8月13日，原告与第三人签订《昆明中豪新册产业城标准厂房有期有偿使用协议》，第三人将其拥有所有权的昆明中豪新册产业城二期标准厂房出租给原告，租赁期限为2011年10月1日至2019年9月30日，约定：（1）原告所交保证金合同租期八年期满后方可退还（不计利息）；（2）第一年物业管理费按租赁面积每月0.8元/平方米予以交纳，以后每12个月交纳一次，交纳时间在上一次交纳期满前15日内，水、电费等由丰际公司承担并向相关部门交纳。（3）原告出现未按合同规定按时、足额交纳租金物业管理费及其他费用超过30天、在承租的标准厂房内进行违法活动损害公共利益、在生产过程中产生较大污染等违约情形之一的，第三人有权单方终止合同，不退回所交保证金。2012年8月13日，原告与被告签订《昆明中豪新册产业城物业服务协议》，约定被告为原告所租物业提供物业管理服务，首次物业管理服务费从签订的《昆明中豪新册产业城标准厂房有期有偿使用协议》内确认的租赁期限之日起计收，以后每12个月缴纳一次，交纳时间在上一交纳期满前15日内。第三人与被告是各自独立的法人主体，第三人为昆明中豪新册产业城二期标准厂房的所有权人及出租主体，被告为物业服务主体，原告的诉讼请求涵盖了“租赁合同”和“物业服务合同”两个不同的案由、两个不同的法律关系、两个相互独立的被告，法律关系不是主从法律关系、也不属于共同诉讼范围，不能在一个案件解决，丰际公司必须择一被告、择一法律关系起诉。 二、昆明经济技术开发区环境保护局《关于对的批复》（复印件）、昆明市环保局《关于对的批复》（复印件）、GB8978-1996《污水综合排放标准》、CJ343-2010《污水排放入城镇下水道水质标准》各一份，欲证明：2012年1月30日，原告取得经开区环保局《关于对的批复》，根据该批复以及GB8978-1996《污水综合排放标准》、CJ343-2010《污水排放入城镇下水道水质标准》，原告污染物排放必须达到如下标准：化学需氧量(CODcr)≤500mg/L、五日生化需氧量（BOD5）≤300mg/L、阴离子表面活性剂LAS≤20mg/L、总磷≤8mg/L、悬浮物（SS）≤400mg/L。原告必须严格执行：（1）污染防治设施和生态保护措施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用的环境保护“三同时”制度；（2）项目竣工后，应向环保部门提出申请并经批准后方可投入试运行，试运行三个月内须委托有资质的环境监测部门进行验收监测，环保设施环保部门验收合格后方可投入正式使用；（3）建设项目试生产前填报申请排污量应当符合环境影响报告书核定的排污指标要求，在试运行期发放《临时排放污染物许可证》，建设项目环保设施经竣工验收合格后，由审批环境影响报告书的环保部门换发《排放污染物许可证》，方可正式投产运行。本案争议涉及的原告的餐具清洗消毒建设项目厂房仅为C21幢一楼，并未涉及C21幢二至六楼。原告项目加工生产过程中必须符合昆明市环保局《关于对的批复》的要求，即：严格执行《昆明市城市节约用水管理条例》，需外排的污水经处理应达到GB18918-2002《城镇污水处理厂污染物排放标准》一级A类标准。批复的指标A等级和B等级是一致的。 三、申请、关于C21幢厂房的答复函（复印件）、罚款通知、关于C21幢违规排污的处理通知、检测报告（复印件）、情况说明、关于要求云南丰际经贸有限公司餐具消毒项目搬离园区的通知、关于云南丰际经贸有限公司生产排污不达标搬离园区的二次回复、关于对云南丰际经贸有限公司的回复、发票、物业管理费缴费通知单、物业管理服务收费收取通知书、业务联络单（函）、收费查询各一份，收据、承诺书、违规处理通知书各两份、限期整改通知书（复印件）五份，水电费缴费通知四十二份 ，欲证明：原告一直存在污水未经处理直接排放、排放污染物达不到国家标准和约定标准等违法违规和违反合同约定的行为，被告在物业管理和服务过程中，多次要求原告整改其拒不理会。原告于2012年3月21日向被告缴纳违法排污罚款5000元、于2013年7月1日向被告缴纳“预收检测排放污水的费用”1050元、与被告、云南方源科技有限公司共同对其排放污水进行检测抽样的行为本身，证实了其违法排污的事实。云南方源科技有限公司出具的水质检测六项检测结果中：化学需氧量2559mg/L（国家标准≤500mg/L）、五日生化需氧量1950mg/（国家标准≤300mg/L）、阴离子表面活性279mg/L国家标准≤20mg/L）、总磷9.12mg/L（国家标准≤8mg/L）四项污染物严重超标，悬浮物408mg/L（超过国家标准≤400mg/L）一项污染物轻度超标，仅有氨氮、石油类两项污染物未超标），证实了其在生产过程中违法排污，损害公共利益，产生较大污染的事实。原告严重违反了《关于对的批复》的批复内容及《建设项目环境保护管理条例》、《云南省排放污染物许可证管理办法（试行）》法律规定的内容，未遵守污染防治设施主体工程“三同时”制度，未经环保部门批准、环保设施未经环保部门验收合格、未取得《排放污染物许可证》的情况即投产运行，违法排污，在生产经营过程中存在消防设备上增加异物、占用安全通道、不按时缴纳物业服务费和水电费等多种违约行为。第三人未向原告发出解除《昆明中豪新册产业城标准厂房有期有偿使用协议》的通知，双方的租赁关系仍然继续存在，根据租赁合同第三条第2款的约定，原告主张所交保证金退还条件不成就。同时，根据该租赁合同第六条第5款的约定，原告自行单方终止合同，不得享受前三年的免租优惠，第三人不退还其保证金。因原告存在上述诸多违约行为和违法行为，第三人作为出租方，有权根据《昆明中豪新册产业城标准厂房有期有偿使用协议》第六条第3款的约定解除合同，不退还其所交保证金。 原告丰际公司质证认为：对证据一的真实性、合法性、关联性无异议，被告的行为要通知第三人才能实施，所有的行为都是被告公司代理第三人行使的。对证据二中昆明经济技术开发区环境保护局《关于对的批复》（复印件）的真实性、合法性、关联性予以认可，不认可其证明的内容，被告对标准一致的陈述与事实不符，被告实际上是提高了标准，高于经开区规定的排放标准。对昆明市环保局《关于对的批复》、GB8978-1996《污水综合排放标准》、CJ343-2010《污水排放入城镇下水道水质标准》的关联性不予认可，与原告无关。对被告提交的证据三，其中申请系复印件，真实性不能核实。对承诺书予以认可，但原告承诺的是达到B标准。对关于C21幢厂房的答复函的真实性、合法性、关联性予以认可，但不认可其证明内容。对罚款通知、关于C21幢违规排污的处理通知、违规处理通知书、收据不予认可，并未收到，未缴纳过收据的款项。对收据不予认可，原告并未缴纳过5000元的罚款。对承诺书并非原告出具，承诺书上标记的授权并非原告作出。对违规排污整改通知予以认可，确实收到过，但被告擅自改变标准，提高排污标准。对云南方源科技有限公司出具的《检测报告》不予认可，该报告的委托方是被告，由其提供不真实样品制作的，不予认可。对情况说明不予认可，原告在此时间段已没有叫刘伟的人，该情况说明与检测报告存在矛盾。对关于要求云南丰际经贸有限公司餐具消毒项目搬离园区的通知、关于云南丰际经贸有限公司生产排污不达标搬离园区的二次回复予以认可，已经收到了，但不认可被告的证明内容，被告在通知中明确终止租赁合同。对关于对云南丰际经贸有限公司的回复不予认可，原告并未收到。对限期整改通知书中，由孙玉丽签署的已经收到，并且整改完毕，其余的通知均未收到。对发票予以认可。对物业管理费缴费通知单、物业管理服务收费收取通知书均未收到，原告并不知情。业务联络单（函）系复印件，且物管费还未抵达交款时间。对四十二份水电费缴费通知、昆明清源自来水有限责任公司收费查询表，除孙玉丽的签收的单据外，其余单据不予认可，并未收到。 第三人螺蛳湾公司质证认为：对被告提交的所有证据的三性予以认可。对证据三中回复函，第三人未授权被告与原告终止租赁合同，事实上是原告以其实际行为终止了双方的租赁合同。 第三人螺蛳湾公司未向本院提交任何证据材料。 本院认为：对原告丰际公司提交证据一至证据十七，证据二十、证据二十一，经被告及第三人认可证据的真实性，证据符合客观的形式要求，能够反映案件的诉争事实，本院予以采信。 对证据十八的建设项目影响报告表，因该证据所显示的是在2012年1月份之前的环境评测情况，不在争议时间之日，该评测结果与诉争事实之间无关联性，本院不予采信。对证据十九的建房项目竣工环境保护验收检测表系丰际公司单方委托并制作的报告，该报告的出具程序存在瑕疵，本院不予采信。 对被告中豪公司提交的证据一、证据二经丰际公司认可其真实性，证据符合客观的形式要求，能够反映案件的诉争事实，本院予以采信。对证据三中，承诺书、关于C21幢厂房的答复函、违规排污整改通知、关于要求云南丰际经贸有限公司餐具消毒项目搬离园区的通知、关于云南丰际经贸有限公司生产排污不达标搬离园区的二次回复、发票、限期整改通知书、经丰际公司认可其真实性，证据符合客观的形式要求，能够反映案件的诉争事实，本院予以采信。对申请书，该证据系复印件，且丰际公司不认可该申请的真实性，本院对此不予采信。对罚款通知、关于C21幢违规排污的处理通知、罚款通知、关于C21幢违规排污的处理通知、违规处理通知书、两份收据、关于对云南丰际经贸有限公司的回复，因该部分材料丰际公司并不认可收到，且证据材料上也没有丰际公司的印章或明确为公司员工的相应人员签收，对此本院不予采信。对云南方源科技有限公司出具的《检测报告》、情况说明，虽原告丰际公司不认可参与采样人员刘伟的身份，但被告方于2013年6月13日发出的《违规排污整改通知》中，已告知在2013年7月15日后，将对排水进行抽样检测，该通知被告已收到，因此在检测时安排企业人员到场也符合常理，且刘伟多次代表丰际公司签署各项文书，本院对该份证据予以采信。对承诺书并虽未经丰际公司加盖印章，原告也不认可在承诺书上署名的人员刘伟是其公司员工，但因刘伟多次参与签署文件，本院对该证据予以采信。对业务联络单（函）经丰际公司认可签收人员身份，本院予以采信。对物业管理费缴费通知单、物业管理服务收费收取通知书、四十二份水电费缴费通知、昆明清源自来水有限责任公司收费查询表并非本案所争议的对象，与案件事实无关联性，本院不予采信。 根据本院认证情况以及双方当事人的自认，依法确认如下法律事实： 2011年10月28日，张应彪出具承诺书，承诺在C21幢进行餐具洗涤和消毒，所排放的污水经过五级沉淀及设备处理，水质达到GB8978-1996《污水综合排放标准》表4三级标准和GJ343-2010《污水排入城镇下水道水质标准》表1中B等级标准，若达不到则无条件终止生产，及时搬离。2011年11月9日，被告中豪公司出具《关于C21幢厂房的答复函》，载明根据丰际公司提出的申请和承诺书，形成如下意见：“一、业主经甲方审核同意引进一条餐具洗涤和消毒生产线，现按正常程序进入设备安装调试试生产阶段。二、该企业安装一楼餐具洗涤和消毒生产线，根据企业的承诺书，所排放的污水保证要经过污水处理设备处理，排出厂房的水质达到GB8978-1996《污水综合排放标准》表4三级标准和GJ343-2010《污水排入城镇下水道水质标准》表1中B等级标准。达到以上排放标准，我们同意排入园区的污水处理管网，我公司将组织具有相关资质的第三方对水质进行检测，所需费用由你企业承担。三、今后生产如达不到污水排放环保处理的标准要求，根据承诺将无条件终止生产，及时搬离本园区。”2012年8月13日，原告丰际公司的法定代表人张应彪（乙方）与第三人螺蛳湾公司（甲方）签订《标准厂房有期有偿使用协议》，约定乙方承租甲方位于昆明中豪新册产业城二期项目中的第C区第贰拾壹幢，建筑面积6669.25平方米，其中第贰拾壹、贰拾贰幢连廊分界线，连廊面积917.28平方米，连廊楼梯间作为消防疏散楼梯与贰拾贰幢共用，合计总建筑面积7586.53平方米（含公摊面积），该总建筑面积即为乙方租赁面积。租赁期限为八年，自2011年10月1日至2019年9月30日。前三年为免租期（含装修期限），第四年的租金每月拾贰元/平方米，从第五年起每年递增租金4％，以此类推。具体支付金额和支付的时间如下：（1）第四年全年租金人民币（大写壹佰零玖万贰仟肆佰陆拾元整）（小写￥1092460元），于2014年9月1日前交清。(2)第五年全年租金人民币（大写壹佰壹拾叁万陆仟壹佰伍拾捌元整）（小写￥1136158元），于2015年9月1日前交清。(3)第六年全年租金人民币（大写壹佰壹拾捌万壹仟陆佰零肆元整）（小写￥1181604元），于2016年9月1日前交清。(4)第七年全年租金人民币（大写壹佰贰拾贰万捌仟捌佰陆拾捌元整）（小写￥1228868元），于2017年9月1日前交清。(5)第八年全年租金人民币（大写壹佰贰拾柒万捌仟零贰拾叁元整）（小写￥1278023元），于2018年9月1日前交清。乙方按第四年全年租金标准人民币（大写）壹佰零玖万贰仟肆佰陆拾元整）（小写￥1092460元）向甲方交纳保证金，作为乙方履行本合同的担保。合同租期八年期满，退还保证金（不计利息）。乙方在本合同租期届满时腾空所租厂房及配套用房并经甲方验收通过，交清承租期间水电、物业管理等所有费用（乙方交政府部门的水、电等费用需要提供交款清单复印件，并提交原件进行核对），甲方在三个工作日内办结退还该保证金手续。租赁期满或合同终止后，甲方有权要求乙方腾空房屋，甲方同意乙方不必恢复原状的，对于固定装修部分无偿归甲方所有。乙方在合同租期届满时或合同终止后10日内未腾空所租厂房及配套用房的，乙方向甲方支付相当于第八年全年租金20％的违约金。租赁期间，经双方协商一致可以终止合同，但提出终止合同的一方应提前半年通知对方，经对方同意后办理终止合同手续。甲方提出终止合同的，应返还乙方已交纳的保证金和未到期的租金、物业管理费；乙方提出终止合同的，不得享受前三年的免租优惠，按照每月拾贰元/平方米的标准补交免收租金期间的租金，且甲方已收取的保证金和物业管理费不予退回。张应彪分别于2011年4月11日、2011年4月20日向第三人螺蛳湾公司支付保证金两笔，金额分别为800000元、264052元。2011年4月22日，原告丰际公司的法定代表人张应彪向被告中豪公司缴纳装修保证金人民币30000元。2012年8月13日，原告丰际公司的法定代表人张应彪（乙方）与被告中豪公司（甲方）签订《新册产业城管理有限公司物业服务协议》，约定就昆明新册产业城C区21幢，使用面积7586.53平方米（以产权登记机关确定的面积为准）。约定由乙方按厂房建筑面积交纳物业服务费，标准为每月每平方米人民币0.8元。首次物业管理服务费从签订的《昆明中豪新册产业城标准厂房有期有偿使用协议》内确认的租赁期限之日起计收，以后每12个月缴纳一次，缴纳时间在上一交纳期满前15日内。无论乙方是否空置物业，乙方均应按协议的约定缴纳物业管理服务费及其他费用，并履行本协议所约定的义务。乙方应遵守《昆明中豪新册产业城装修管理规定》及其他装饰装修的相关物业管理制度和规定。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起，每天按应付款项的3‰交纳违约金。凡逾期15日以上者，除每天按应付款项的3‰交纳违约金外，甲方可以公布欠费者的名单，并可采用法律手段予以追缴，且甲方有权采取包括但不限于单方停止物业服务等措施。2012年1月30日，昆明市经济技术开发区环境保护局发出昆经开环复〔2012〕8号《关于对的批复》，载明：“一、建设项目租用昆明经开区螺蛳湾国际商贸城小商品加工基地C21栋1楼1231平方米标准厂房，投资100万元（其中环保投资15万元）开展餐具清洗消毒……同意《环评表》结论。项目内容、规模、功能以及环保对策措施如《环评表》所述。二、《环评表》应当作为项目环境保护设计、建设及运行管理的依据，工程建设中必须全面落实各项环保对策及污染防治措施，严格执行污染防治设施和生态保护措施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用的环境保护‘三同时’制度。……三、项目建设和运营过程中必须达到以下环保要求：（一）项目加工生产过程必须符合昆明市环保局‘关于对《昆明螺蛳湾国际商贸城小商品加工基地环境影响报告书》的批复’昆环保复〔2010〕275号的要求。（二）项目内不得设置食宿等生活服务设施。项目生产废水经自建污水处理设施，处理达到《污水综合排放标准》GB8978-1996(表4)三级标准（即：CODcr≤500mg/L、BOD5≤300mg/L、SS≤400mg/L、LAS≤20mg/L、动植物油≤100mg/L）和《污水排入城镇下水道水质标准》（CJ343-2010）表1中A等级标准，（即：氨氮（以N计）≤45mg/L、总磷（以磷计）≤8mg/L）后，汇同办公生活废水一起排入螺蛳湾小商品加工基地污水处理站处理，项目不得单独设置污水外排口。……（九）根据云南省环境保护局关于《云南省排放污染物许可证管理办理（试行）》（云环控发〔2001〕806号）文的规定，请在项目验收后到经开区环保局办理排污许可证。2013年6月13日，中豪公司向丰际公司发出《违规排污整改通知》，要求丰际公司于2013年7月15日前完成污水处理设备的改造、维护工作；2013年7月15日后，管理公司将邀请相关水质检测部门对丰际公司对外排污水进行取样检测，并要求丰际公司于2013年7月15日前缴纳水质检测费用1050元。告知“如若发现以下情形，管理公司有权要求贵公司搬离园区：1.排放水质经检测未达到GB18918-2002《城镇污水处理厂污染物排放标准》一级A类标准。2.再次发现污水未经处理违规排放的行为。请贵公司对此予以高度重视，并配合管理公司落实整改，共同创造一个和谐、安全的产业园区。”云南方源科技有限公司出具情况说明，载明：“于2013年7月18日，安排外采人员张宗衡到昆明中豪新册产业城C21栋和15栋，在C21栋云南丰际经贸排污口取样时，该企业人员刘伟来现场核实取样情况”，并于2013年7月24日出具YNFY[2013]080号《检测报告》，载明：“序号1、样品编号S13-253，样品名称云南丰际经贸排污口，氨氮（mg/L）6.256、总磷（mg/L）9.12、悬浮物（mg/L）408、石油类（mg/L）2.294、化学需氧量（mg/L）2559、五日生化需氧量（mg/L）1950、阴离子表面活性剂（mg/L）279”。2013年8月7日，中豪公司向丰际公司发出《关于要求云南丰际经贸有限公司餐具消毒项目搬离园区的通知》，载明“水质检测结果显示，有四项污染物严重超标，水质不达标。现按通知要求对贵公司餐具消毒项目做出搬离园区的处理决定。请贵公司接到通知后立即停产，并在2013年8月15日前将餐具项目搬离园区。望贵公司予以积极配合。”2013年8月8日，云南省昆明市明信公证处出具（2013）云昆明信证民字第25786号《公证书》，确认2013年8月6日，昆明中豪新册产业城标示有“C区21幢”等字样的建筑物中的厂房处于停业状态。2013年11月4日，丰际公司向中豪公司发出《回复函》，表明认为中豪公司自行将排污标准由GB8978-1996(污水综合排放标准)表4三级标准和GJ343-2010(污水排入城镇下水道水质标准)表1中B等级标准提升为GB18918-2002（城镇污水处理厂污染物排放标准）一级A类的新标准不符合合同约定，并表示丰际公司长期经营项目是餐具清洗，无其他项目。2013年11月6日，中豪公司向丰际公司发出《关于云南丰际经贸有限公司生产排污不达标搬离园区的二次回复》，要求：“一、贵公司于2013年11月11日前缴清拖欠的相关费用，并重新引进符合相关法律法规和政府部门要求的项目入驻C21幢生产；二、如贵公司无法做到第一项，我公司将于2013年11月15日按协议要求，终止租赁合同。” 另查明：GB8978-1996(污水综合排放标准)表4三级标准中，要求“阴离子表面活性剂（mg/L）≤20”，在GJ343-2010(污水排入城镇下水道水质标准)表1中B等级标准中要求悬浮物（mg/L）≤400，总磷（mg/L）≤8，化学需氧量（mg/L）≤500（800）、阴离子表面活性剂（mg/L）≤20、五日生化需氧量（mg/L）≤350。 针对第一个争议焦点，即原告在工业园区内所从事的餐具消毒工程的污水是否符合相应的标准，被告是否有权要求原告将消毒项目撤离产业园区，本院认为：原告认为其所排放的污水符合双方约定的标准，但根据昆明市经济技术开发区环境保护局发出昆经开环复〔2012〕8号《关于对的批复》中所要求的标准，“项目生产废水经自建污水处理设施，处理达到《污水综合排放标准》GB8978-1996(表4)三级标准（即：CODcr≤500mg/L、BOD5≤300mg/L、SS≤400mg/L、LAS≤20mg/L、动植物油≤100mg/L）和《污水排入城镇下水道水质标准》（CJ343-2010）表1中A等级标准，（即：氨氮（以N计）≤45mg/L、总磷（以磷计）≤8mg/L）后，汇同办公生活废水一起排入螺蛳湾小商品加工基地污水处理站处理，项目不得单独设置污水外排口。”原告所排放的污水应当满足合同所约定的相应条件，根据被告于2013年7月24日出具YNFY[2013]080号《检测报告》载明了云南丰际经贸排污口排放的污水的检测结果为“氨氮（mg/L）6.256、总磷（mg/L）9.12、悬浮物（mg/L）408、石油类（mg/L）2.294、化学需氧量（mg/L）2559、五日生化需氧量（mg/L）1950、阴离子表面活性剂（mg/L）279”。报告中的总磷等数据均已经超过项目要求的排污标准，而根据GB8978-1996(污水综合排放标准)表4三级标准中“阴离子表面活性剂（mg/L）≤20”和GJ343-2010(污水排入城镇下水道水质标准)表1中B等级标准中“悬浮物（mg/L）≤400，总磷（mg/L）≤8，化学需氧量（mg/L）≤500（800）、阴离子表面活性剂（mg/L）≤20、五日生化需氧量（mg/L）≤350”的标准中，检测报告中该几项数据，也超过原告方自行承诺的标准要求，根据原告方的自行承诺和被告的通知要求，双方均认可若原告排污不能达到标准，应当将项目撤离园区，因此被告方通知原告搬离的行为并无不当。 针对第二个争议焦点，原告主张的相关款项是否应当得到支持，本院认为：原告方所主张的保证金1064052元，收取的对象是第三人，虽原告变更诉请，认为应当按照此标准计算损失，但导致原告撤出园区的是其自身污水排放不能达到标准，且第三人与原告之间的租赁合同关系是否解除也尚未明确，因此该款项即使不能退还也不可归咎于被告，故本院对此不予支持。对于原告主张的装修费752603.50元、消毒清洗餐具设备款327970元系原告在履行租赁合同过程中为实现其经营目的而进行的相应投入，并非履行物业管理服务合同的必然支出，对该部分款项本院不予支持。原告所主张的公证费9870元、环境咨询服务费12000元，因本案中导致诉讼的原因是原告排污不符合承诺标准，该部分费用也是原告自行选择支出的费用，并无要求被告支付的事实和理由，本院不予支持。对原告主张被告退还的装修保证金人民币30000元，虽被告辩称原告在装修过程中存在违规行为，该保证金不应当予以退还，但被告作为主张该积极事实的一方，应当提供证据证实该事实的存在，被告举证不能，不能证实其拒不退还装修保证金的正当理由，因此本院对于原告要求被告退还保证金30000元的诉讼请求予以支持。 综上所述，本案属于物业服务合同纠纷，原告丰际公司排放的污水超过双方认可的标准，被告有权要求原告将排污不符合标准的项目撤出园区，因本案产生的纠纷是因原告未按约排污造成，对其主张被告赔偿的损失1064052元、装修费752603.50元、消毒清洗餐具设备款327970元、公证费9870元、环境咨询服务费12000元等费用，无事实和法律依据，本院不予支持。对原告主张的装修保证金30000元，因被告不能举证不应退还的相应事由，本院对该笔款项予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百一十八条的规定，判决如下： 一、被告昆明中豪新册产业城管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告云南丰际经贸有限公司返还装修保证金人民币30000元。 二、驳回原告云南丰际经贸有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费用减半收取人民币24372元，由被告昆明中豪新册产业城管理有限公司承担333元，由原告云南丰际经贸有限公司承担24039元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。 审 判 长  刘春浩 代理审判员  方铮铮 人民陪审员  汤跃萍 二〇一五年一月二十九日 书 记 员  张云福