成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0116民初11400号 原告（反诉被告）：贺文刚，男，1990年10月25日出生，汉族，住四川省平昌县。 原告（反诉被告）：陈丽，女，1990年10月10日出生，汉族，住四川省平昌县。 二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：王琳，四川公生明律师事务所律师。 被告（反诉原告）：丁鹏，男，1986年11月26日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：吕瑞，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪伟，泰和泰律师事务所律师。 原告（反诉被告）贺文刚、陈丽与被告（反诉原告）丁鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贺文刚、陈丽（反诉被告）及其委托诉讼代理人王琳、被告（反诉原告）丁鹏的委托诉讼代理人洪伟、吕瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贺文刚、陈丽向本院提出诉讼请求：1.请求判令丁鹏继续履行双方签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖补充合同》的合同义务，配合将成都市天府新区美岸路一段×室房屋产权登记由丁鹏个人所有转移登记到陈丽名下；2.判令丁鹏向贺文刚、陈丽赔偿违约金300000元。事实和理由：2016年9月20日，买卖双方签订了《房屋买卖合同》，约定贺文刚、陈丽购买丁鹏和向梦婕共有的位于成都市天府新区美岸路一段×室房屋，面积为90.05平米，房屋价格为645000元。合同签订当日，贺文刚、陈丽支付了20000元定金。2017年3月21日，贺文刚、陈丽又支付了20000元，并于3月22日与丁鹏签订了《房屋买卖补充合同》，约定：房屋总价变更为700000元，在补充合同生效后第二天内，丁鹏在开发商处接收房屋，同时将房屋实际交付给贺文刚、陈丽。双方约定丁鹏应在2017年4月15日到4月30日期间内向银行提前结按，贺文刚、陈丽在此期间再一次性支付360000元用作结按并作为房款的一部分。在结按后的60天内，丁鹏应办理房屋权属为其个人所有，以便完成向贺文刚、陈丽过户。但事实是：2017年4月10日，贺文刚、陈丽将360000元代丁鹏向银行支付后，2017年6月15日，银行贷款结清。按双方约定，丁鹏应在2017年8月16日前办理完毕房产的变更登记为其个人所有。但丁鹏拖延履行，直到2017年10月才完成该合同义务，后丁鹏拒不配合办理过户登记。2017年12月7日，贺文刚、陈丽向丁鹏发函，要求其配合在2018年12月28日完成过户登记，但丁鹏置之不理。为维护其合法权益，故诉至法院。 丁鹏辩称，1.丁鹏不存在违约，合同签订后丁鹏积极履行合同义务，包括提前结清银行贷款、办理房屋产权证等，贺文刚、陈丽的主张没有事实和法律依据；2、丁鹏多次主动要求将房屋过户，但贺文刚、陈丽屡次拖延，因此不存在贺文刚、陈丽所说房屋涨价不履行合同；3.双方签订的房屋买卖合同及补充协议，已经于2017年11月22日解除。丁鹏多次催告过户的情况下，其得知贺文刚、陈丽户籍所在地不在成都，不符合成都关于购房资格的要求，因此丁鹏催促其积极办理相关手续，但一直未予理会。故丁鹏于2017年11月21日向贺文刚、陈丽发出了解除合同的通知，因此双方的合同已经在当日解除，贺文刚、陈丽要求继续履行合同的诉求不应当支持。 丁鹏向本院提出反诉请求：请求判令贺文刚、陈丽立即退还成都市天府新区美岸路一段66号×房屋钥匙及物管芯片卡。事实与理由：2016年9月20日，反诉人与两位被反诉人签订了《房屋买卖合同》，合同约定反诉人将位于成都天府新区美岸路一段66号×室房屋出卖给两位被反诉人。2017年3月22日，反诉人又与两位被反诉人签订了《房屋买卖补充合同》。上述合同签订后，由于两位被反诉人的户口所在地均为四川省巴中市平昌县，不符合成都市房屋限购政策的规定，不具备在成都市天府新区购买商品房或二手房的资格，因此即使经反诉人多次催告，两位被反诉人亦无法配合办理产权过户手续。反诉人遂于2017年11月23日正式发函通知两位被反诉人解除《房屋买卖合同》及相关协议，并要求两位被反诉人在协议解除后三个工作日内办理交接手续，并且向反诉人退还之前交付的房屋钥匙、物管芯片卡等物品。然而，截止2017年12月，两位被反诉人仍未有任何的行动，对反诉人的要求不理不睬。由于两位被反诉人的行为严重损害了反诉人的合法权益，直接导致反诉人无法正常使用房屋，为维护反诉人利益，故诉至法院，望法院依法解决。 贺文刚、陈丽辩称，1.丁鹏没有合同解除权，解除合同的通知没有发生法律效力；2.不发生合同解除的效力，合同并没有解除。丁鹏主张贺文刚、陈丽不具备限购政策的规定而解除合同，但签订买卖合同是在限购政策之前，且贺文刚、陈丽在2017年12月14日完成了户籍的转移登记。 结合双方的当庭陈述，本院经审理认定事实如下：丁鹏、向梦婕（委托张世蓉代签）作为卖方甲方与陈丽、贺文刚作为买方乙方在中介成都大唐房屋中介有限公司的居间服务下于2016年9月20日签订了《房屋买卖合同》，约定甲方将位于成都市天府新区华阳美岸路一段66号×房屋出卖给乙方，建筑面积为90.05平方米，房屋价款645000元。付款方式及付款时间约定为：第一次付款人民币20000.00（大写贰万元整）在签买卖合同当日支付；第二次付款人民币360000.00元（大写叁拾万元整）在甲方申请还款当日支付，甲、乙、丙三方同时去银行还款，专款专用，甲方不能作为他用。还款和公证同时进行（由乙方支付甲方），第三次付款人民币265000.00（大写贰拾陆万伍仟元整），由乙方向银行贷款支付，由银行直接放款到甲方账户。按政府有关规定，甲乙双方在该物业交易过程中所涉及的税费经甲乙丙三方协商一致：此房屋过户所产生的所有税费全部由乙方支付（含甲方税费）。甲乙双方约定拿到房产证三个工作日内乙方贷款审批通过后到产权交易中心办理房屋产权过户手续。房产交接约定：交房时间为办公证当日。甲乙双方如未按本合同履行合同义务，属违约，守约方按下列2钟方式追究违约方责任：…2.合同继续履行，违约方向守约方支付违约金100000元。签订合同当日，陈丽通过支付宝向丁鹏支付了20000元定金，丁鹏向陈丽出具了收条一份。尔后，因客观原因，丁鹏、向梦婕（委托张世蓉代签）作为卖方甲方与陈丽、贺文刚作为买方于2017年3月22日签订了《房屋买卖补充合同》，双方约定：1.同意将总房价增加55000元，即总房价为700000元；2.补充合同生效后二天内甲方在开发商处接收房屋，并将房屋实际交付给乙方（将房屋钥匙、门卡、物管、水电气手续等交付给乙方）。房屋的物管费、维修金等由乙方承担。同时，乙方再支付20000元定金，该款项视为乙方向甲方支付的房款；3.甲方申请提前结清银行贷款还款当天（约定时间是2017年4月15日至2017年4月30日乙方一次性向甲方支付360000元。该款项为乙方向甲方支付的房款。甲方必须保证此房款专款专用）；4.甲方办理完毕银行按揭手续后二天内，甲方应立即去中海办理中心办理产权证，即由甲方共有产权证变更为丁鹏独自所有的房屋产权证（期限为银行结案后的60天内）；5.丁鹏拿到独自的房屋产权证后二天内，即应通知乙方共同办理房屋产权过户手续，即从丁鹏独自的房屋产权过户到乙方名下；7.甲乙双方在房管局确认房屋能顺利从甲方名下过到乙方名下，且全部手续办理成功当日，乙方一次性支付甲方剩余房款288000元;8.本补充合同签订后，双方应按照合同的约定，履行自己的义务，如一方违约，应赔偿因违约给守约方造成的损失，违约金300000元（含原合同约定的违约金）；9.甲乙丙三方于2016年9月20日签订的《房屋买卖合同》继续有效，与本补充合同具有相同法律效力，如有不一致的地方，以本补充合同为准。补充协议签订前日，陈丽通过银行转账的方式再次向丁鹏支付了20000元定金，丁鹏向陈丽出具了一份收条。2017年4月10日，陈丽通过工商银行转账的方式向丁鹏支付了购房款360000元。2017年11月13日，贺文刚、陈丽向法院申请了诉前保全措施。2017年12月6日，贺文刚与陈丽在平昌县民政局办理了“离婚协议”，协议约定位于成都市天府新区美岸路一段66号中信城左岸2栋1单元903房屋，此房屋合同权益归陈丽享有，房屋过户后剩余的购房款由陈丽支付。2017年12月14日，陈丽将户口迁至成都市天府新区华阳天府大道南段846号附6号。 另查明，合同签订后，丁鹏按照合同及补充合同的约定办理了权属证书将产权登记在其一个人名下（2017年9月4日取得权属证书），并向陈丽交付了案涉房屋，且在贺文刚、陈丽的协助下注销了银行抵押权。2017年10月24日，丁鹏与贺文刚协商支付余下购房款、过户事宜，因为陈丽补办身份证的缘故未能确定具体的过户时间。 2017年11月6日，丁鹏向贺文刚、陈丽发函要求其提供具备在成都市天府新区购买商品房资格的证明文件，并要求其在具备购房资格的情况下在收函后三个工作日内共同办理产权过户手续，上述函件于2017年11月9日显示为他人代收。2017年11月22日，丁鹏、向梦婕以贺文刚、陈丽“属于限购对象”无法履行合同发出了解除《房屋买卖合同》的函。贺文刚、陈丽随即回函认为其具备购房资格、丁鹏违法解除合同不发生合同解除的效力。 再查明，2017年3月24日，成都市城乡房产管理局发布“2017商品住房限购政策知识回答”，此次回答将二手房纳入限购范围，并具体回答了关于成都市哪些区域实行限购政策、在天府新区成都直管区购买住房应当具备的条件及此次限购新政何时开始实施等问题。 庭审中，陈丽同意一次性支付余下购房款。 以上事实，有当事人身份信息、房屋买卖合同、房屋买卖合同补充合同、收条、转账凭证、解除合同的函、回函、公证委托书、不动产权证、微信聊天记录及当事人当庭陈述,本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的构成要件，且双方也没有根本的分歧，能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，故本院予以采信。对于双方提出的其他证据材料，因欠缺证据的有效要件或与待证事实之间缺乏必要的关联性且不能充分证明其诉讼主张，故本院在本案中不予采信。 本院认为，丁鹏、向梦婕（委托张世蓉代签）与陈丽、贺文刚签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，陈丽按约向丁鹏支付了400000元，丁鹏亦按照约定交付了案涉房屋、结清了银行按揭、取得了权属证书并将权属证书登记在其个人名下，此时双方其实具备了过户条件，但基于2017年3月24日的限购政策，丁鹏认为陈丽、贺文刚不具备购买案涉房屋的资格，故向其发出解除合同的函，本院认为，双方的买卖事实发生在限购政策出台以前，应当不受其约束，故丁鹏以贺文刚、陈丽“属于限购对象”无法履行合同发出的解除合同的函不发生合同解除的效力。同时，陈丽、贺文刚在签订上述合同时属于婚姻关系存续期间，尔后解除了婚姻关系并不影响双方之前购买案涉房屋的权益，陈丽、贺文刚主张丁鹏将房屋过户至陈丽名下并不违反法律禁止性规定，应予以支持，但双方对于剩下购房款应共同承担才不会损害丁鹏的合法权益。综上所述，在案涉房屋不存在履行障碍，且陈丽同意支付余下购房款300000的情况下，陈丽、贺文刚主张将案涉房屋由丁鹏个人所有转移登记到陈丽名下，符合法律规定，本院予以支持。 关于贺文刚、陈丽主张丁鹏赔偿违约金300000元能否得到支持问题。本院认为，丁鹏在签订合同后按照约定交付了案涉房屋、结清了银行按揭、取得了权属证书并将权属证书登记在其个人名下，但是基于对限购政策了解不够才发出解除合同的函，其违约的主观并非恶意，加之违约金应当以损失作为基础，贺文刚、陈丽也未举证证明在此过程中造成的损失大小，故贺文刚、陈丽主张丁鹏赔偿违约金300000元本院不予支持。同时，在双方合同继续履行的情形下，丁鹏主张判令贺文刚、陈丽立即退还案涉房屋的钥匙及物管芯片卡，没有法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）贺文刚、陈丽于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）丁鹏一次性支付余下购房款300000元； 二、被告（反诉原告）丁鹏于原告(反诉被告)贺文刚、陈丽支付完毕上述购房款后十日内协助将位于成都市天府新区美岸路一段66号中信城左岸×号房屋过户至陈丽名下； 三、驳回原告（反诉被告）贺文刚、陈丽的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）丁鹏的诉讼请求。 本诉案件受理费6900元，反诉案件受理费50元，诉讼保全费4020元，原告（反诉被告）贺文刚、陈丽负担5485元，由被告(反诉原告)丁鹏负担5485元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 陈 磊 二〇一八年七月八日 书记员 黄小琴