广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂13民终518号 上诉人(原审被告)：方家斌，男，1977年1月26日出生，住广西来宾市兴宾区。 被上诉人(原审原告)：柳州致上物业服务有限公司来宾分公司，地址：来宾市兴宾区红水河大道与文化路交汇处缤纷江南小区物业中心。 法定代表人：罗宁，总经理。 委托诉讼代理人：林春吉，公司法务专员。 上诉人方家斌因与被上诉人柳州致上物业服务有限公司来宾分公司（以下简称致上物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院(2017)桂1302民初2286号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人方家斌、被上诉人致上物业公司法定代表人罗宁及其委托诉讼代理人林春吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方家斌上诉请求:撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、大地景苑小区第二届业主委员会与被上诉人不按法定程序召开业主大会，便私自签订物业服务合同，违反法律规定，侵害上诉人及广大业主合法权益，是无效合同；2、大地景苑小区路灯长期不亮，监控损坏，车辆管理混乱、化粪池溢出等问题，反映出被上诉人物业管理服务不到位；3、被上诉人提起的诉讼已过时效，法院不应该支持；4、被上诉人只尽10%责任和义务，一审却判决支持被上诉人80%诉求不当。 致上物业公司辩称，1、关于诉讼时效问题。上诉人在一审时没有提出抗辩，二审中提出应当视为放弃权利，合同期满是2017年12月31日，诉讼时效应从2017年12月31日起算，没有超过诉讼时效；2、关于物业管理混乱问题。致上物业公司管理过程中可能有疏忽、管理不到位的地方，事情发生后公司也进行一些补救措施；3、化粪池已做到定期清理；4、不认可多收费说法。 致上物业公司向一审法院起诉请求：判令被告方家斌支付物业服务费2638.01元，违约金2789.69元，合计5427.70元。 一审法院认定事实：方家斌是大地景苑小区A4-1-6-3房的所有人，房屋面积122.13平方米。2012年4月21日来宾市大地景苑小区业主委员会（甲方）与致上物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方将大地景苑小区委托乙方实行物业管理，委托管理期限为2年，自2012年5月1日起至2014年4月30日止。物业管理服务费：住宅物业每月0.45/㎡，恶意拖欠物业费按每日1.5‰计算滞纳金。2013年7月2日大地景苑业主委员会与致上物业公司向业主公示《大地景苑物业服务费收费标准》。2013年12月8日，致上物业公司发出《关于缴纳物业服务费的通知》。2014年12月13日大地景苑业主委员会与致上物业公司续签《大地景苑小区物业管理服务合同》，委托管理期限为3年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止，其他合同内容与2012年4月21日签订的《物业服务合同》一致。2015年11月28日，致上物业公司发出《致小区业主的公开信》，要求欠费业主按期缴纳物业管理费。2016年11月20日，致上物业公司再次发出《致小区业主的一封信》，要求欠费业主按期交纳物业管理费。另查明，致上物业公司在2012年进驻大地景苑小区进行物业服务管理期间，存在公共设施管理不善，可视对讲系统失修，部分路灯无法照明、监控设施图像不清晰、电梯故障检修不及时、小区内乱摆乱放及私自搭建等问题。致上物业公司陈述方家斌自2013年6月1日至2017年5月31日欠交物业服务费2638.01元。一审法院认为，1、关于致上物业公司与大地景苑小区业主委员会签订的《大地景苑小区物业管理服务合同》是否有效问题。《大地景苑小区物业管理服务合同》是业主委员会与物业公司真实意思表示，合同内容没有违反法律法规禁止性规定，属于有效合同。2、关于致上物业公司诉方家斌支付尚欠物业费有无事实和法律依据问题。致上物业公司已经提供物业服务，方家斌享受了致上物业公司提供物业管理服务且从未提出异议，应当支付物业费。方家斌长期不交物业服务费，既损害致上物业公司利益，也损害了已交物业费业主利益。另一方面，致上物业公司提供的物业服务存在质量问题。因此根据致上物业公司对小区内物业服务实际情况，根据公平原则，对致上物业公司诉请方家斌支付尚欠的物业服务费2638.01元，酌情支持80%，即2110.4元。3、关于方家斌是否应当支付致上物业公司逾期缴费违约金2789.69元的问题。致上物业公司提供的服务质量上存在一定问题，致上物业公司也有违约；其要求方家斌支付违约金，于法无据，不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告方家斌给付原告柳州致上物业服务有限公司来宾分公司2013年6月1日至2017年5月31日止的物业服务费用2110.4元；二、驳回原告柳州致上物业服务有限公司来宾分公司的其他诉讼请求。 本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，一、关于合同效力问题。被上诉人致上物业公司与大地景苑业主委员会2014年12月13日签订的《来宾市大地景苑小区物业服务合同》，该合同形式和内容符合法律法规规定，是合同双方当事人即大地景苑业主委员会与致上物业公司真实意思表示，且是履行完两年合同后又续签的三年合同。大地景苑小区业主们不是该合同相对人，若有异议，可以通过正当途径行使撤销权。但在本案中，小区的业主并没有就大地景苑业主委员会与致上物业公司签订的物业服务合同开过全体业主会议，就该合同是否违反民主程序问题行使撤销权，因此应视为小区业主对致上物业公司行使大地景苑小区物业管理服务不反对，大地景苑业主委员会与致上物业公司签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。现上诉人方家斌就该问题提起上诉，认为合同无效理由不成立，本院不予支持。 二、关于责任分担问题。 上诉人方家斌作为业主，自被上诉人致上物业公司进驻大地景苑小区后，享受了致上物业公司的物业管理服务，就应该履行合同约定的交费义务。上诉人方家斌自2013年6月1日至2017年5月31日拖欠物业服务费2638.01元，违反合同义务，存在违约。上诉人方家斌的不交费行为，损害致上物业公司利益，同时也造成物业公司因收费上不来，无资金在物业管理服务上投资，物业管理服务质量不到位，损害小区其他业主及上诉人自身利益，上诉人方家斌对此有责任。被上诉人物业公司没能按合同约定义务进行有效管理服务，在消防、路灯、安保、下水道、二次加压水费等方面服务存在管理混乱，服务质量不到位等情况，存在违约；造成小区众多业主不愿意交纳物业管理服务等费用，并向有关部门举报的严重局面，被上诉人致上物业公司有责任。一审判决不支持致上物业公司要求支付违约金的诉请正确。一审判决根据公平原则酌情支持致上物业公司要求的物业服务费80%的诉请合理，本院予以支持。上诉人方家斌没有因电梯维保问题与被上诉人致上物业公司发生纠纷，其上诉所称的理由，一审判决已经充分考虑，现其仍以原审理由上诉，本院不予支持。 三、关于诉讼时效问题。上诉人方家斌拖欠物业服务费用后，被上诉人致上物业公司在小区公告栏、物业公司等处针对本小区拖欠费用业主在2013年、2015年、2016年用张贴《通知》或《致小区业主的公开信》等催缴费用内容的方式，催促业主缴费。2014年5月17日物业服务中心与业委会联合发出的《通知》也具有催费内容。因此其诉讼时效并未超过，上诉人方家斌该上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由上诉人方家斌交纳。 本判决为终审判决。 审判长  李德彬 审判员  张 敏 审判员  罗永森 二〇一八年七月十六日 书记员  黄欣杨