广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2576号上诉人(原审被告)：广东利海集团有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：谢海榆，该公司董事长。委托代理人：余世冰，该公司职员。被上诉人(原审原告)：柯凯跃，住广州市天河区。委托代理人：龚克迷，广东君厚律师事务所律师。上诉人广东利海集团有限公司（以下简称利海公司）因与被上诉人柯凯跃商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2014)穗海法民三初字第576号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年10月8日，柯凯跃、利海公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定柯凯跃向利海公司购买位于海珠区赤岗轻工部甘科所原生活区地段利海假日轩第104号106号幢20层2003号房，房屋地址：海珠区华怡路104号、106号（104号106号）2003房，总金额1585322元；(第二十一条)利某公司应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意选择柯凯跃委托利某公司办理方式为柯凯跃办理《房地产权证》：利某公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为柯凯跃办妥产权登记，并将以柯凯跃为产权人的房地产权证交付柯凯跃；在此情况下，柯凯跃应当在收到利某公司书面通知后3个工作日内向某公司提供房地产登记机构要求的、需柯凯跃提供的证件资料；利某公司应一次性如实告知柯凯跃为办理产权登记需要由柯凯跃提供的证件资料，利某公司未告知或告知的内容不完备、不准确，致使柯凯跃未能及时提供证件资料的，由利某公司承担责任；若利某公司未在规定时间或者上述约定的期限内与柯凯跃申请房地产转移登记的，柯凯跃可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记；(第二十二条)如因利某公司未履行相关义务造成柯凯跃不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，利某公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向柯凯跃支付违约金；逾期达到120日的，则柯凯跃有权在该120日届满之日起半年内解除合同；柯凯跃要求继续履行合同的，合同继续履行，利某公司应当自逾期之日的次日起至柯凯跃实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向柯凯跃支付违约金；等。合同附件七补充协议约定，（第九条）如利某公司已于商品房交付使用后210个工作日内向产权登记机关提交办理产权登记手续所需资料，而因产权登记机关的原因未能办妥产权登记的，利某公司不承担责任；等。合同签订后，柯凯跃支付了合同约定的全部房款。2012年8月8日，双方对面积差房款进行了结算，柯凯跃支付了补面积差房款5191元给利某公司。双方经过结算后柯凯跃实际支付的购房款为1590513元。2013年8月12日，柯凯跃向税务部门缴纳了契税15905.13元。柯凯跃于2012年6月30日收楼。柯凯跃于2014年4月22日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：利某公司立即支付迟延办理房产证的违约金275846元（从2013年5月4日起计算至2014年4月3日止，每日按总房价1590513元的万分之五计算）。利某公司为证明其抗辩意见，提交了如下证据：1、初始登记入案表《受理回执》；2、《法人或其他组织新建房屋初始登记》规定；3、房地产登记查册表；4、广州市关于重申商品房契税缴纳方式的公告；5、房屋面积测量成果报告书。柯凯跃质证意见：对证据1的真实性没有异议，但对合法性和关联性不予认可；对证据2的真实性、合法性和关联性均不予确认；对证据3的真实性、合法性和关联性均不予确认，整栋楼的初始登记不能成为利某公司为柯凯跃逾期办理产权证的免责理由；证据4的真实性无法确认，按照合同约定，应由利某公司通知柯凯跃缴纳办理产权证所需要的费用、材料，柯凯跃是按照利某公司的通知去履行并全权委托利某公司去办理的，并不能以柯凯跃缴纳契税的时间来作为利某公司逾期通知和逾期办证的理由；对证据5的真实性予以认可，对其合法性和关联性不予认可。本案原���庭审中，柯凯跃、利某公司均确认以下事实：收楼之日起210个工作日的截止时间为2013年5月3日，柯凯跃于2014年4月3日取得涉案房屋房产证。原审法院认为，柯凯跃、利海公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。合同约定，利某公司应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意选择柯凯跃委托利某公司办理方式为柯凯跃办理《房地产权证》：利某公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为柯凯跃办妥产权登记，并将以柯凯跃为产权人的房地产权证交付柯凯跃；利某公司应一次性如实告知柯凯跃为办理产权登记需要由柯凯跃提供的证件资料，���某公司未告知或告知的内容不完备、不准确，致使柯凯跃未能及时提供证件资料的，由利某公司承担责任；如因利某公司未履行相关义务造成柯凯跃不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，逾期达到120日的，柯凯跃要求继续履行合同的，合同继续履行，利某公司应当自逾期之日的次日起至柯凯跃实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向柯凯跃支付违约金。因没有证据证明利某公司有履行通知柯凯跃缴纳契税并提交完税证明的事实，故逾期缴纳契税的责任在于利某公司，利某公司关于柯凯跃逾期缴纳契税致使未能按期办理产权登记的抗辩意见无理，原审法院不予采纳。利某公司违反了双方关于办理和交付房产证的约定，已构成违约，应承担违约责任。对于交付房产证的时间，柯凯跃、利某公司均确认柯凯跃于2014��4月3日领取房产证，对此，原审法院予以认定。关于因房屋管理局延误的期间即2012年8月29日至2013年5月17日不应计算进办证期间的抗辩意见理据不足，原审法院均不予采纳。柯凯跃要求利某公司每日按总房价1590513元的万分之五的标准支付从2013年5月4日起至2014年4月3日止的迟延办证违约金，合法合理，原审法院予以支持，总额应以柯凯跃主张的275846元为限。利某公司提出合同约定的违约金过高的抗辩意见，依据不足，原审法院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2015年1月13日作出如下判决：广东利某集团有限公司在本判决生效之日起十日内，向柯凯跃支付从2013年5月4日起至2014年4月3日止的迟办证违约���（每日按1590513元的万分之五的标准计算，总额以柯凯跃主张的275846元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5438元，由广东利某集团有限公司负担。上述受理费已经由柯凯跃预交，柯凯跃同意由广东利某集团有限公司在履行本判决时，将其应承担部分直接支付给柯凯跃。判后，上诉人利某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、房屋管理局在2014年1月21日出具《广东省房地产权证》，柯凯跃在该日已经取得涉讼房屋的房产证，利某公司不应当承担2014年1月21日起至4月3日止的逾期办证违约金。根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定“如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按照本合同第二十一条约定的期限办妥并取得房产证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按商品房总价款0.05％的标准向乙方支付违约金。”首先，2014年1月21日柯凯跃购买的涉讼房屋由广州市房屋管理局登记出具《广东省房地产权证》即已完成登记备案，表明利某公司作为房产开发商已经办妥涉讼房屋的产权登记。其次，因房屋管理局已经登记备案，柯凯跃在法律意义上亦实际取得房产证，书面形式的房产证交付并未影响其权利取得。正如同柯凯跃在签署商品房买卖合同并作登记备案后即取得房屋所有权，是否交付使用并未影响其所有权。二、柯凯跃请求的违约金没有事实依据，原审法院未采纳利某公司提出的违约金过高的抗辩意见，违背诚实信用原则与公平原则。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题指导意见》第七条规定“……调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程序、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等‘一刀切’的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平”。第六条规定“对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质……”。涉案房屋自交付之日起为柯凯跃自身使用，不存在转让、抵押等经济交易活动，利某公司逾期办证并未给柯凯跃造成直接经济损失。且在柯凯跃原审未提供证据证明其损失的情形下，原审判决的违约金明显过高，违背了诚实信用原则和公平原则。综上所述，利某公司上诉请求撤销原审判决，改判利某公司无须向柯凯跃支付2014年1月21日起至2014年4月3日止的逾期办证违约金。被上诉人柯凯跃答辩称：按照合同约定利某公司应当办妥并交付柯凯跃取得房产证，利某公司依约应当承担逾期办证的违约责任；利某公司上诉的事实理由不能成立，希望二审法院维持原判。本院二审经庭询调查确认原审查明事实。本院认为：原审对利海公司、柯凯跃签订的《广州市商品房买卖合同》效力及双方权利义务的认定合法有据，不作赘述。针对利某公司的上诉主张，认定如下：一、涉案合同约定利某公司应在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为柯凯跃办妥产权登记，并将房产证交付给柯凯跃；如因利某公司未履行相关义务造成柯凯跃未能按约定的期限办妥并取得房产证的，柯凯跃要求继续履行合同的，合同继续履行，利某公司应自逾期之日起至柯凯跃实际取得房产证之日止，每日按该商品房总��款0.05%的标准向柯凯跃支付违约金。据此，利某公司应在约定的期限内到房地产登记机构为柯凯跃办妥产权登记，并将房产证交付给柯凯跃。利某公司上诉主张的其已经于2014年1月21日办妥房产证，柯凯跃在该日在法律意义上已经取得房产证，书面形式的房产证交付并未影响其权利取得，利某公司不应承担2014年1月21日起至4月3日止的逾期办证违约金。因如前文所述，利某公司承担逾期办理房产证的违约责任是从逾期之日起至柯凯跃实际取得房产权证之日止而非利某公司为柯凯跃办妥房产证之日止。原审判令利某公司承担逾期办理房产证的违约责任至柯凯跃实际取得房产权证之日即2014年4月3日止，合法有据。利某公司的该项上诉主张据理不足，本院不予采纳。二、关于违约金标准应否调整的问题。其一，双方合同第二十二条中明确约定利某公司如未能按合同规定的期���办妥房产证，每日按总房价款0.05%的标准向柯凯跃支付违约金。该约定是双方真实的意思表示，对于双方当事人均具有约束力。利某公司因自身原因未能按约定的期限为柯凯跃办妥并交付房产证，构成违约，理应按合同约定标准承担逾期办理房产证的违约责任。其二，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应的相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。据此，违约造成的损失包括实际损失和可得利益的损失，故在判断违约金标准是否过高或过低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行综合比较分析。现利某公司上诉认为其违约并未给柯凯跃造成任何的损失而要求免责，缺乏法律依据，其要求调整违约金的数额，本院不予采纳。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人利某公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1251元，由上诉人广东利海集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一五年八月三日书 记 员  璩方慧