广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初18786号原告：佛山市南海区狮山镇金棕榈园第一届业主委员会，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇长岗南路26号金棕榈园10栋3座1305。业主委员会主任：彭云发。委托诉讼代理人：莫纯伟，广东以泰律师事务所律师。负责人：彭云发，男，1977年12月7日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区，业主委员会主任。被告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市龙华新区民治街道留仙大道边综合楼11楼1109室，统一社会信用代码：91440300726160011C。法定代表人：昌荣。委托诉讼代理人：李政安，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：方丽敏，女，1982年11月18日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被告：佛山市南海劲嘉地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇虹岭四路33号金棕榈湾会所一层，统一社会信用代码：914406056614659805。法定代表人：乔鲁予。委托诉讼代理人：刘保国，男，1980年2月28日，汉族，住河南省舞钢市，系该公司员工。委托诉讼代理人：潘强军，男，1985年1月24日出生，汉族，住广东省连州市，系该公司员工。原告佛山市南海区狮山镇金棕榈园第一届业主委员会（以下简称金棕榈业委会）与被告深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活公司）、佛山市南海劲嘉地产开发有限公司（以下简称劲嘉公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月1日立案受理后，依法由审判员莫文华适用简易程序,彩生活公司在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院于2018年1月2日作出驳回其对本案管辖权提出异议的裁定。彩生活公司不服，向广东省佛山市中级人民法院提起上诉，广东省佛山市中级人民法院于同年3月13日作出了维持上述裁定的民事裁定书。之后，本案于2018年5月23日公开开庭进行了审理。金棕榈业委会的主任彭云发和委托诉讼代理人莫纯伟，彩生活公司的委托诉讼代理人李政安、方丽敏，劲嘉公司的委托诉讼代理人潘强军到庭参加诉讼。诉讼中，双方均以协商为由向本院申请一个月调解期，但期限内双方未能达成协议。本案现已审理终结。金棕榈业委会向本院提出诉讼请求：1.判令解除彩生活公司与佛山市南海区狮山镇金棕榈园业主的前期物业服务合同；2.判令彩生活公司退出金棕榈园物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所需的相关资料和由其代管的专项维修基金；3.判令彩生活公司立即办理用水、用电的交接手续、并由金棕榈业委会接管；4.判令彩生活公司将其账务收支接受金棕榈业委会审计；5.劲嘉公司对彩生活公司承担连带责任；5.判令彩生活公司、劲嘉公司承担本案诉讼费用。事实和理由：劲嘉公司是佛山市南海区狮山镇金棕金棕榈园（以下简称金棕榈园）的开发商，彩生活公司是物业管理企业。彩生活公司与劲嘉公司在金棕榈园销售商品房时签订了《劲嘉?金棕榈园前期物业服务合同》。根据物业法律等法律规定，劲嘉公司是业主的受委托人，并在出售商品房时在商品房买卖合同中已与购买人即业主对这一委托关系作出约定，因此前期物业服务合同就是劲嘉公司受全体业主的委托并以自己的名义而与彩生活公司签订的。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同同时知道受托人与委托人之间的代理人关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”因此，该前期物业服务合同直接约束的一方当事人是彩生活公司，另一方当事人是金棕榈园各业主，故履行合同义务一方是彩生活公司，另一方是金棕榈园各业主。但前期物业服务合同签订后，彩生活公司自己并没有履行合同义务对金棕榈园提供服务，却是由深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司单独提供服务。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”也就是说，彩生活公司自己不履行合同义务，却让不具有法人资格不能承担民事责任的分公司对金棕榈园单独提供服务。显然，彩生活公司这种做法本身是严重的违约行为，属于根本违约，正因为彩生活公司这样做，故造成了该分公司从一开始服务就发生了一系列问题：1.30个月不公示财务收支，不公示水电公摊；2.水电公摊存在多重收费、乱收费，且有偷电行为；3.发生电梯突然下滑事件多起，却没有采取有效措施预防，随时会有死人事件发生；4.小区生活垃圾不及时清理，清运过程中造成二次污染和制造积水，致目前引发两例登革热疫情，引起业主恐慌；5.小区绿化维护不善，草地长期存在积水；6.电工无合法上岗证，并有殴打业主行为。这些情况各业主曾多次要求改善，但一直没有得到解决，各业主不得不向佛山市南海区国土城建和水务局等各级部门反映情况，投诉。业主们还对解聘该公司的物业管理问题开了业主大会、投票表决，同意解聘该分公司。金棕榈业委会认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条和《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，为维护金棕榈小区业主的合法权益，遂提起本案诉讼。诉讼中，金棕榈业委会的诉讼请求变更为：1.判令彩生活公司与佛山市南海区狮山镇金棕榈园业主的《前期物业服务合同》于2018年1月9日解除；2.判令彩生活公司退出金棕榈园物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所需的相关资料和由其代管的专项维修基金；3.劲嘉公司对彩生活公司承担连带责任；4.彩生活公司、劲嘉公司承担本案诉讼费用。事实和理由变更为：劲嘉公司是金棕榈园的开发商，彩生活公司是物业管理企业，彩生活公司与劲嘉公司在金棕榈园销售商品房时签订了前期物业服务合同，根据物业法律等法律规定，劲嘉公司是业主的受委托人，并在出售商品房时在商品房买卖合同中已与购买人即业主对这一委托关系作出约定，因此，前期物业服务合同就是劲嘉公司受全体业主的委托并以自己的名义与彩生活公司签订的，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义在委托人与委托人之间的代理人关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”因此，该前期物业服务合同直接约束的一方当事人是彩生活公司，另一方当事人是金棕榈园各业主，故履行合同义务一方是彩生活公司，另一方是金棕榈园各业主。根据前期物业服务合同第三条约定：“本物业管理全权委托合同期限为三年，具体起始时间以甲方（即本案劲嘉公司）通知业主办理入伙手续的通知单载明的入伙时间为准”彩生活公司是从2015年1月起依据前期物业服务合同为本小区各业主提供物业服务的，从2015年1月起至今已超过三年合同期限，因彩生活公司与原告关于物业管理工作产生纠纷，造成双方至今未办理该合同的终止手续，该合同仍处于履行状态。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及四百一十条的规定，为维护本小区业主的合法权益，遂起诉至法院。彩生活公司辩称，一、金棕榈业委会并非《劲嘉?金棕榈园前期物业服务合同》的相对人，而且合同尚未期满，金棕榈业委会无权依据该物业服务合同来提起本案诉讼。2013年3月26日彩生活公司与劲嘉公司签订的《劲嘉?金棕榈园前期物业服务合同》中约定，由彩生活公司对金棕榈园住宅项目提供前期物业管理服务，合同期限为三年，具体其实时间以劲嘉公司通知业主正式办理入伙手续的通知单载明的入伙时间为准。如本合同期限未满，业主委员会成立并与物业服务企业签订了服务合同生效的，本前期物业管理委托合同自动终止……。经向劲嘉公司了解，劲嘉公司最后一批业主正式办理入伙时间为2017年2月份，这就意味着时至今日，涉案的前期业务服务合同尚未到期，而且，即使该物业服务合同期限届满，届满之后彩生活公司与劲嘉公司之间是成立没有固定期限的物业服务合同，由此，金棕榈业委会仍然不是合同相对人，没有权利根据该物业服务合同提起本案诉讼。金棕榈业委会以成立之后在未经业主大会授权情况下，私自与佛山市国宸物业管理有限公司签订新的物业服务合同，该合同依法无效。2017年11月1日狮山镇房管所出具的《关于暂停选聘物业服务企业相关工作的通知》中也已确认金棕榈业委会与佛山市国宸物业管理有限公司签订的新的物业服务合同违法。2018年3月15日金棕榈业委会在小区内公示，表示已解除与佛山市国宸物业管理有限公司签订的物业服务合同。因此，虽然金棕榈业委会在本合同期限内与物业管理企业签订了物业服务合同个，但是该服务合同依法无效且金棕榈业委会自己已经解除。所以彩生活公司根据物业服务合同提供物业服务，金棕榈业委会不是物业服务合同的相对人，没有权利以物业服务合同为依据要求彩生活公司撤场。二、未经法定程序，金棕榈业委会无权要求解聘彩生活公司及主张彩生活公司撤场等。金棕榈业委会作为金棕榈园的业委会，只是业主大会的执行机构，金棕榈业委会在未经业主大会表决通过解聘彩生活公司的情况下，金棕榈业委会无权解聘彩生活公司并要求彩生活公司撤场等。根据《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、十二条的规定，解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数业主同意。在本案中金棕榈业委会没有提交业主大会表决解聘彩生活公司结果的证据，所以在未履行法定解聘程序前，金棕榈业委会根本无权解聘彩生活公司，更无权要求彩生活公司撤场等。三、自彩生活公司为涉案金棕榈园业主提供物业服务以来，彩生活公司一直都是认真负责的工作，一直在为业主提供舒适生活小区环境努力。但是自从金棕榈业委会成立以后，个别业委会成员为了私利，采取各种非法手段，以达到解聘彩生活公司的目的。综上，彩生活认为金棕榈业委会的诉讼请求，没有任何事实和法律依据，请求法院驳回金棕榈业委会的全部诉讼请求。劲嘉公司辩称，一、因金棕榈业委会本次业主大会存在侵害业主权利的行为，业主大会投票结果尚未生效，金棕榈业委会无权提起本次诉讼，请求法院驳回其全部诉讼请求。首先，在有关机构调查核实本案业主大会投票的真实性情况前，本次业主大会的投票结果尚待确认，及该投票结果尚未生效。根据佛山市南海区狮山镇横岗社区大浩湖居民服务所（以下简称服务所）2017年10月18日《关于金棕榈园2017年9月2日业主大会问题的公告》，业主大会投票结果公示期间小区业主多次向服务所投诉，对投票过程的真实性提出质疑，经过初步侦查，发现疑似篡改票甚至假票，服务所将进一步调查核实；在调查结束之前，业主大会投票结果尚待确认。根据服务所2017年10月23日《关于解释金棕榈园2017年9月2日业主大会问题的函》，服务所就业主大会召开过程中存在的问题要求金棕榈业委会解释，包括业主没有投票但投票箱发现该业主签名的票等问题。以及根据狮山镇房管所在2017年11月1日《关于暂停选聘物业服务企业相关工作的通知》，金棕榈业委会应停止一切关于选聘物业企业或者其他管理人的相关工作，待业主大会投票结果确认后，再制定详细实施方案。因此，在投票结果尚未生效前，业主大会关于同意解聘物业服务公司的决议尚未生效，金棕榈业委会起诉要求解除物业服务合同的前提条件不成立。其次，金棕榈业委会在本次诉讼提交的关于业主大会决议的证据中，仅提交了《投票结果公告》与《补充公告》作为证据，该证据并不能证明本次业主大会决议的真实性。金棕榈业委会提起本次诉讼的主要依据是业主大会的决议，金棕榈业委会有义务提交议事规则、召开业主大会的流程性文件，以及业主大会决议开票现场照片等证据证明其召开业主大会的程序合法、得出的投票结果真实，否则金棕榈业委会应承担举证不能的法律后果。再次，劲嘉公司作为金棕榈园业主之一，没有看到金棕榈业委会粘贴的召开业主大会的公告，没有收到金棕榈业委会派的选票，也没有参与投票，显然，金棕榈业委会未尽到通知全体业主的义务，本次业主大会的投票侵害了金棕榈园的业主权利。而且，从投票结果公告可以看出来，金棕榈业委会公告收回的选票是1186票，但是，表决事项中仅关于重选物业团队的票数之和为1186票，其余表决事项的票数之和均少于1186票，显然，在票数唱票的过程中，存在记录不全、记录不实的情况。由此得出的投票结果显然不能作为相关表决事项的执行依据。综上，金棕榈业委会在本次业主大会中存在违法行为，侵害物业的权利，由此作出的解聘彩生活公司的业主决议的不合法的，该投票结果并没有反应业主的真实意愿。因此，金棕榈业委会无权根据本次业主大会决议提起诉讼。诉讼中，金棕榈业委会举证如下：1.佛山市南海区物业管理区域业主委员会备案回执（复印件）、彩生活公司、劲嘉公司的企业信用信息公示报告各1份（打印件）；2.前期物业服务合同（复印件，加盖佛山市南海区国土城建和水务局建设房产管理业务专用章）；3.公共用水明细表（原件）；4.收楼通知书4份（原件）。彩生活公司举证如下：1.关于金棕榈园2017年9月2日业主大会问题的公告（原件）；2.关于解释金棕榈园2017年9月2日业主大会问题的函（原件）；3.解聘物业服务合同告知函（原件）；4.关于暂停选聘物业服务企业相关工作的通知（复印件）；5.民事起诉状（谢淑玲）、（2018）粤0605民初510号民事调解书（均为原件）；6.劲嘉金棕榈园前期物业服务合同（复印件，签订日期2013年3月26日）。劲嘉公司举证如下：1.关于金棕榈园2017年9月2日业主大会问题的公告、关于解释金棕榈园2017年9月2日业主大会问题的函、关于暂停选聘物业服务企业相关工作的通知（均为复印件）。诉讼中，金棕榈业委会、彩生活公司和劲嘉公司围绕各自的主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的举证、质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院经审查认定如下：彩生活公司证据1-5，因金棕榈业委会对其真实性均无异议，故本院对其真实性、合法性、关联性均予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2013年3月26日，劲嘉公司作为甲方与彩生活公司作为乙方签订一份《劲嘉·金棕榈园前期物业服务合同》，约定：劲嘉公司将劲嘉·金棕榈园委托彩生活公司进行物业管理服务，约定的前期物业管理服务期为三年，具体起始时间以甲方通知业主正式办理入伙手续的通知单载明的入伙时间为准，如合同期限未满，业主委员会成立并与物业管理企业签订了服务合同生效的，本前期物业管理委托合同自动终止，如合同期限已满，业主委员会未成立，甲乙双方共同协商，重新签订服务合同或者解除合同等。之后，彩生活公司接手上述小区的物业管理。另查明：直至2017年2月，劲嘉公司仍有通知劲嘉·金棕榈园的业主办理收楼手续。本院认为，《物业管理条例》第十一条第一款第（四）项规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。根据《物业管理条例》第十二条第三款规定，业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。由于本案中金棕榈业委会并无证据证明彩生活公司的解聘已经金棕金棕榈园专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，同时因直至2017年2月劲嘉公司仍有通知劲嘉·金棕榈园的业主办理收楼手续，案涉的前期物业服务合同所约定的物业管理服务期尚未届满，故金棕榈业委会请求解除《劲嘉·金棕榈园前期物业服务合同》，因缺乏事实和法律依据本院不予支持，同理，其请求彩生活公司退出金棕榈园物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所需的相关资料和由其代管的专项维修基金和劲嘉公司对本案承担连带责任,本院亦不予支持。综上，依照《物业管理条例》第十一条第一款第（四）项、第十二条第三款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回佛山市南海区狮山镇金棕榈园第一届业主委员会的诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取计2150元（佛山市南海区狮山镇金棕榈园第一届业主委员会已预交），由佛山市南海区狮山镇金棕榈园第一届业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  莫文华二〇一八年七月二十日书记员  林露珠