杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2008）下民一初字第1899号原告：郭荣。原告：袁香花。两原告共同委托代理人：宋冬健。被告：周刚毅。委托代理人：胡宏涛。被告：杨帆。被告：曹君君。委托代理人：杨帆。原告郭荣、袁香花为与被告周刚毅、杨帆、曹君君房屋买卖合同纠纷一案，于2008年10月22日向本院起诉，本院受理后依法由代理审判员周菁晖独任审理，于2008年11月20日和2009年1月20日公开开庭进行了审理。原告郭荣、袁香花及其共同委托代理人宋冬健，被告周刚毅的委托代理人胡宏涛，被告杨帆并作为被告曹君君的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭荣、袁香花诉称：2008年4月25日，原告委托被告周刚毅处理杭州市武林路366号207室房屋抵押贷款事宜，在当日写了一份委托书并约定了相关委托事项，但被告周刚毅在接受委托后背着原告私下秘密与被告杨帆、曹君君磋商，于2008年8月21日签订了一份《杭州市房屋转让合同》，把原告所有的武林路366号207室房屋以每平方米10048元的低价抛售给被告杨帆、曹君君，原告对这一情况毫不知情，事后才得知这一消息，原告了解到在2008年8月份，在武林路同一地段同类别的房屋每平方米的单价绝不低于15000元在出售及成交。因为被告周刚毅与被告杨帆、曹君君相互恶意串通，损害了原告的合法权益，使得这套面积为65.68平方米应当能在市场正常售价985200元的房屋最终却以660000元成交，这二者差价整整少了325200元，即便是根据评估价值91万元，也与交易价相差26万余元。这种行为明显侵害了原告的合法权益。故起诉请求：1.依法判决被告周刚毅与被告杨帆、曹君君签订的《杭州市房屋转让合同》无效并返还武林路366号207室房产；2.要求被告承担本案全部诉讼费。被告周刚毅辩称：（一）根据2008年4月25日委托书，两原告委托周刚毅办理的委托事项中，明确委托周刚毅办理涉案房屋的转让手续，提交转让所需的各项证明文件，签署各类合同文本，收取房款，周刚毅完全是为了委托人的利益，按照委托书的委托内容，通过网上挂牌，多次商谈，与被告杨帆、曹君君签订了房屋买卖合同，收取房款，并协助杨帆、曹君君办理了房屋产权变更登记；（二）周刚毅出售房屋的信息，是通过网上挂牌，周刚毅与杨帆、曹君君根本就不认识，是杨帆、曹君君看了网上房屋的信息，直接和周刚毅联系，表示要购买房屋的；（三）周刚毅根本就不存在原告所述的在接受委托后背着原告私下与杨帆、曹君君磋商，低价抛售房屋的情形，原告委托周刚毅转让房屋是为了偿还借款，是因为借款已经到期了，原告才让周刚毅卖房的，也是为了快点卖出去，好早点还款，周刚毅才根据原告的意思，以比市场价格低的价格卖房；（四）原告所述的涉案房屋单价15000元根本不是事实，今年房产市场本身就比较低迷，且涉案房屋要缴纳的个人所得税，土地出让金都是很高的，这些税都是要买方承担的，为了急于出手，才商定这个价格的，而且周刚毅也向原告说过的，原告从来没有反对过。且经评估的司法处理价值为73万余元。综上，周刚毅和杨帆、曹君君根本就不认识，不存在恶意串通的情况，周刚毅完全是按照委托书的内容，办理受托事项，略低于市场价是根据市场客观情况，审时度势，是为了原告的利益，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。被告杨帆、曹君君辩称：2008年8月我们在网上看到诉争房屋挂牌出售的信息，被告杨帆本身也是从事房屋中介的，出于小孩今后读书考虑，又看到诉争房屋的挂牌价比较合理，当时整个房产市场很低迷，而且相关政策都不利于二手房交易，这个价格也不便宜的。原告房屋有一部分是赠与的，所以税会很高。房屋的税费都是我们交的，等于我们总共支付了70余万元。诉争房屋年代久远，又邻近马路，楼下是农贸市场，环境很嘈杂，故整个总价也不便宜的。所有的交易手续都是通过正常手续操作的，我们也让房管局看过委托书，房管局认为没有问题，我们才决定最后成交的，如果委托书有问题，我们也不会买下来，我们是善意取得。且当时周刚毅不同意我们公积金贷款，我们是用其他房屋抵押贷款才能快速拿到钱，贷款利息很高，损失非常巨大。原告郭荣、袁香花为支持其主张向本院提交如下证据材料：1.委托书一份，欲证明原告委托被告周刚毅处理杭州市武林路366号207室房屋抵押贷款事宜；2.所有权存根、房产证、杭州市房屋转让合同各一份，欲证明被告与第三人签订合同后，房屋所有权变更的事实；3.销售不动产统一发票一份，欲证明被告周刚毅以低于市场价每平方米5000元的价格把原告的房屋低价抛售给杨帆、曹君君的事实。被告周刚毅未向本院提交证据材料。被告杨帆、曹君君为支持其辩驳意见向本院提交如下证据材料：1．房屋转让合同一份，欲证明原告委托周刚毅和杨帆、曹君君交易是合法的；2.网页打印件二份，欲证明08年8月初，杨帆、曹君君通过网上了解到房屋的出售信息；3.个人担保合同一份，欲证明房屋尾款杨帆、曹君君是通过向深圳发展银行贷款的；4.税票一组，5.收据回单一组，6.银行回单一份，证据4、5、6欲共同证明杨帆、曹君君支付房款、交纳税费的情况；7.补充合同一份，欲证明所有的税费由杨帆、曹君君承担。上述证据经庭审质证：（一）对原告提供的证据，被告周刚毅对证据1－3的真实性均无异议，说明一下，委托书的内容不仅是委托贷款，还有委托交易，对证据3的证明对象有异议，市场价15000元不是事实。被告杨帆、曹君君对证据1－3的真实性均无异议，但须说明一点，市场价15000元太高，就是现在也卖不到这个价格，且诉争房屋是毛坯房，下水道都不通的，根本卖不到15000元这个价格。本院认为，三被告对该3份证据真实性均无异议，故对其证明力予以确认。（二）对被告杨帆、曹君君提交的证据，被告周刚毅无异议。原告对证据1、3、4、6无异议；对证据2真实性有异议，网上的东西可以随意篡改，如果三被告恶意磋商的话可以事先发假的信息，所以不能证明交易是经过合法的过程的；对证据5的真实性有异议，对周刚毅的收条原告不清楚，钱也没有拿到；对证据7真实性无异议，但补充合同写明净到手66万元，这个价格是远远低于市场价的。本院认为，原告与被告周刚毅对证据1、3、4、6无异议，对证据7真实性无异议，故对该5份证据予以确认；证据2、5可与其他证据相印证，故对其证明力予以确认。此外，应原告申请，本院依法委托浙江省直房地产资产评估有限责任公司对涉案房屋在2008年8月3日的市场价值进行评估，该公司于2008年12月31日出具《评估报告书》一份，后因被告杨帆对报告提出异议，该公司又出具《更正说明》。原告对《评估报告书》无异议，对《更正说明》有异议，涉案房屋西面应当是武林路，装修虽未评估，但原告进行过简单的装修。被告周刚毅对《评估报告书》和《更正说明》均无异议。被告杨帆、曹君君对《评估报告书》有异议，报告中未写房屋沿马路，评估报告第7页“环境良好”不是事实，楼下是农贸市场，三个房间全部朝西且沿马路，环境是不好的；杨帆、曹君君购买房屋后重新进行了装修；评估报告第八页“通风条件较好”不是事实，房屋东西是不通透，杨帆、曹君君重新装修时开了一个小气窗；14000元／平方的价格是没有更正之前得出的评估价格，如果将上述条件考虑进去是达不到14000元／平方的，杨帆、曹君君认为12000元／平方的价格是农税的评估价，较合理。本院认为，《评估报告书》和《更正说明》系本院委托的具备法定资质的专业机构作出，对当事人的异议部分，评估机构已作了相应的更正，故予以确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述事实：杭州市武林路366号207室房屋原登记在郭荣名下。2008年4月25日，原告郭荣、袁香花向被告周刚毅出具《委托书》一份，称两原告就杭州市武林路366号207室房屋抵押贷款一事，因工作原因不能亲自办理，现委托周刚毅为两原告的代理人，并以两原告的名义，全权处理：1.办理上述房产为抵押担保的各项借款及利息的结清手续，抵押注销手续；2.签署上述房屋抵押贷款所需的所有合同、文件等；3.办理上述房屋的转让手续，提交转让所需的各项证明文件，签署各类合同文本，收取房款。2008年8月21日，周刚毅代理郭荣与杨帆、曹君君签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定郭荣将上述房屋以66万元的价格出售给杨帆、曹君君。周刚毅并与杨帆、曹君君签订《补充合同》一份，约定转让上述房产总价共计净到手66万元，转让过程中所产生的买方和卖方的所有税费由杨帆、曹君君承担。同日，杨帆向周刚毅账户转入265000元，周刚毅向杨帆出具收条。杨帆、曹君君在向相关部门缴纳了交易税费（其中包含应由郭荣缴纳的个人所得税77225元和印花税394.08元）后，领取了房屋所有权证。2008年8月28日，周刚毅向杨帆出具收条，称今收到杨帆购房款395000元，共收到房款66万元。2008年8月29日，杨帆、曹君君与深圳发展银行股份有限公司杭州清泰支行签订《个人担保贷款合同》一份，约定杨帆、曹君君向该行贷款395000元用于购买房产。后经本院委托，浙江省直房地产资产评估有限责任公司对涉案房屋的市场价值进行评估，确认该房屋在2008年8月3日市场价值取整为人民币919500元、司法处理价值取整为735600元。本院认为：原告郭荣、袁香花向被告周刚毅出具《委托书》，委托周刚毅代办抵押贷款或房屋转让手续，系其真实的意思表示。本案的争议焦点是，周刚毅接受委托后，代理郭荣与杨帆、曹君君签订的《杭州市房屋转让合同》的效力。原告认为，涉案房屋委托周刚毅办理抵押贷款或房屋转让手续属实，但该房屋在2008年8月市场价值为919500元，而实际仅以66万元出售，比市价少了25万余元，被告周刚毅与被告杨帆、曹君君之间属于恶意串通、损害原告合法权益的情形，故上述合同应属无效。周刚毅认为其系基于原告的委托而办理房屋转让手续，并未与杨帆、曹君君恶意串通。杨帆、曹君君认为，其通过正常渠道获知该房屋出卖信息，与房屋所有权人的代理人周刚毅签订房屋转让合同，依约支付购房款并承担相应税费，且部分购房款还系以其他房屋向银行抵押贷款而来，并未与周刚毅恶意串通。本院认为，在房屋交易过程中，买卖双方基于市场供求状况、对市场行情的了解程度、急于变现或急于取得房屋等原因，所协商确定的交易价格常常偏离市场价值。且杨帆、曹君君除支付购房款66万元外，还代为缴纳本应由郭荣承担的税费77619.08元，合计为737619.08元，略高于司法处理价值。原告主张周刚毅与杨帆、曹君君存在恶意串通，未能提供相应的证据证明，而仅依据转让价格低于评估市场价值而认定周刚毅与杨帆、曹君君之间存在恶意串通，缺乏事实和法律依据，故不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告郭荣、袁香花的诉讼请求。本案受理费人民币10400元，减半收取5200元，由原告郭荣、袁香花负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费10400元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。代理审判员  周菁晖二〇〇九年二月四日书 记 员  楼一平