上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第1496号上诉人(原审原告)翁慧芬。委托代理人李浩，上海市恒泰律师事务所律师。委托代理人俞子安，上海市恒泰律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海天蓬房地产投资咨询有限公司十二分公司。负责人左元华。被上诉人(原审被告)上海天蓬房地产投资咨询有限公司。法定代表人周伟庆。委托代理人左元华。上诉人翁慧芬因居间合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2015)宝民三(民)初字第446号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，上海市共康五村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的产权份额由案外人邵志成、屠贵琴、邵为民各占三分之一，建筑面积为64.25平方米。2014年12月2日，翁慧芬(甲方)与上海天蓬房地产投资咨询有限公司十二分公司(以下简称“天蓬公司十二分公司”，乙方)签订意向金收据，主要约定，甲方拟购买乙方居间介绍的物业，坐落于共康五村XXX号XXX室，建筑面积64.25平方米，现向乙方支付意向金人民币(以下币种均为人民币)5,000元，甲方确认能够接受成交的房价为153.6万元，若甲方提出的要求房屋出售方全部接受，则视为甲方愿意按本收据规定完成交易，意向金自动转为定金。落款处甲方由翁慧芬签名，乙方加盖天蓬公司十二分公司公章。上述意向金收据的尾部为确认书，主要内容为邵志成、屠贵琴、邵为民作为房屋出售方已经仔细阅读上述条款，同意依据上述交易条件成交，其中意向金5,000元暂存乙方/已收取。房屋出售人指定代理人处签有“朱维华并代(三人)”，落款日期为2014年12月2日。同年12月8日，邵志成、屠贵琴、邵为民(卖售人、甲方)与翁慧芬(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲、乙双方通过天蓬公司十二分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房屋具体状况如下：房地产权证号为宝XXXXXXXXXX，房地产坐落于共康五村XXX号XXX室，建筑面积64.25平方米，甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产；房地产转让价款为123.6万元，甲方于2015年1月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；在2015年1月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同日，出卖方与翁慧芬(买受方)签订协议书，主要约定，系争房屋的实际成交价为153.6万元，《上海市房地产买卖合同》操作价格为123.6万元，因操作价格与实际成交价格的差额计30万元，翁慧芬应于交易中心过户之前直接支付给出卖方。原审法院另查明，翁慧芬于2014年12月2日支付意向金5,000元，于12月4日支付4.5万元，于12月8日支付45万元，出卖方邵为民于2014年12月8日向翁慧芬出具收款收据，确认收到翁慧芬用于购买系争房屋的房款共计50万元。2015年1月12日，天蓬公司十二分公司向翁慧芬出具金额为15,400元的中介费收据。嗣后，因翁慧芬认为天蓬公司十二分公司未在买卖双方签订买卖合同前发现并告知系争房屋有违章搭建，导致买卖合同解除，故起诉至原审法院，要求确认翁慧芬与天蓬公司十二分公司之间的居间合同于2015年1月23日解除，上海天蓬房地产投资咨询有限公司(以下简称“天蓬公司”)及天蓬公司十二分公司退还已经收取的佣金15,400元。原审庭审中，为证明己方主张，翁慧芬提供一份打印日期为2015年1月22日的上海市房地产登记簿(文件登记信息)，主要记载，申请人：上海市宝山区住房保障和房屋管理局，房地产坐落：共康五村3甲号302等，文件名称：附有违法建筑的房屋通知单，登记证明号：宝XXXXXXXXXXXX，受理日期：2014年8月7日。翁慧芬认为，天蓬公司十二分公司作为中介公司在促成房屋交易前，应当对房屋进行全面调查，系争房屋早在2014年8月7日就存在违法建筑，而天蓬公司十二分公司没有在买卖合同签订前将该瑕疵告知双方，也没有进行产权调查，存在重大过错。天蓬公司及天蓬公司十二分公司对该证据的真实性认可，并表示确实是在合同签订后，经由出卖方代理人朱维华告知才得知系争房屋被登记为附有违章建筑。天蓬公司十二分公司另提供一份打印日期为2015年1月30日的上海市房地产登记簿(无房地产登记记录信息)，查阅种类包括文件登记信息等，查阅结果为：经查上述坐落我处无所列查阅种类的登记信息，证明出卖方已经于约定过户日前涤除过户障碍，系争房屋具备交易条件。在本案审理过程中，在翁慧芬起诉系争房屋出卖方的房屋买卖合同纠纷一案【(2015)宝民三(民)初字第445号】的庭审中，翁慧芬与出卖方均一致同意解除买卖合同关系。原审法院认为，翁慧芬经天蓬公司十二分公司居间介绍，实地查看了系争房屋，在了解系争房屋的实际情况后出具了意向金收据，系翁慧芬真实意思表示，双方的居间合同关系当属有效。在合同履行过程中，由于翁慧芬与出卖方在另案中均同意解除了房屋买卖合同关系，故翁慧芬与天蓬公司十二分公司之间的居间合同关系也随之终止。翁慧芬与出卖方签订的《房地产买卖合同》对房屋的坐落、房价、房款支付方式、过户及交房等主要内容进行了约定，可认定天蓬公司十二分公司已居间促成买卖双方买卖合同关系成立，天蓬公司十二分公司向翁慧芬收取佣金，符合法律规定。翁慧芬对系争房屋进行过实地查看，也核实过房地产权证，对系争房屋的面积、布局等实际情况是清楚的，应当知道系争房屋的搭建并非该小区内类似房屋的正常状态，况且出卖方在约定的过户日前业已撤销了违章登记，过户并无障碍，综上，买卖合同解除并非天蓬公司十二分公司原因所致，翁慧芬要求天蓬公司及天蓬公司十二分公司退还全部佣金，缺乏事实与法律依据，法院难以支持。鉴于天蓬公司十二分公司作为专业中介机构，应在促成买卖双方签订合同前，对系争房屋的基本状况进行调查，并依据房屋现状将可能存在无法过户的隐患对买卖双方进行明确告知，故其服务存在一定瑕疵，并且，天蓬公司十二分公司客观上未向翁慧芬提供办理产权过户、房屋交接等后续居间服务，综合本案的实际情况，法院对翁慧芬应付佣金金额酌情调整至10,000元。由于翁慧芬已经向天蓬公司十二分公司支付了佣金15,400元，且天蓬公司十二分公司系分公司，不具有法人资格，其民事责任应当由天蓬公司承担，故应当由天蓬公司向翁慧芬退还5,400元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第(二)项、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：一、解除翁慧芬与上海天蓬房地产投资咨询有限公司十二分公司之间的就上海市共康五村XXX号XXX室房屋的居间合同关系；二、上海天蓬房地产投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内，向翁慧芬返还佣金5,400元；三、翁慧芬的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为92.50元，由翁慧芬负担50元，由上海天蓬房地产投资咨询有限公司负担42.50元。翁慧芬不服原审判决，向本院提起上诉称，天蓬公司十二分公司作为专业机构，对系争房屋的权属状况、相邻关系等应调查核实，且应履行告知义务。系争房屋在翁慧芬签订房屋买卖合同之前就存在违章登记信息，无法交易，但天蓬公司十二分公司从未告知该情况，天蓬公司十二分公司对房屋买卖合同最终无法履行存在重大过错，天蓬公司十二分公司理应退还全部佣金，原审法院仅认定天蓬公司十二分公司存在一定瑕疵有误，原审判决认定事实不清，适用法律错误，要求撤销原审判决，发回重审或依法改判支持翁慧芬原审中的全部诉讼请求。被上诉人天蓬公司、天蓬公司十二分公司辩称，中介公司在买卖过程中已经履行了全部义务，同意原审法院判决，请求维持原判。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，经天蓬公司十二分公司居间，翁慧芬与邵志成等出卖方签订房屋买卖合同，原审法院据此认定天蓬公司十二分公司已居间成功，有权收取佣金，并无不妥。虽然天蓬公司十二分公司未在签订房屋买卖合同之前，对系争房屋基本状况进行调查，并明确告知双方可能存在的隐患，服务存在一定瑕疵，但翁慧芬在签订房屋买卖合同之前实地查看过系争房屋，应对系争房屋包括搭建状态在内的实际情况有了解，系争房屋之前存在违章登记实际在双方约定过户日前已经被撤销，过户已无障碍，在此情况下，翁慧芬不愿意继续购买系争房屋致房屋买卖合同解除，原审法院综合分析本案事实认定房屋买卖合同解除并非天蓬公司十二分公司原因所致，亦无不妥，本院予以认同。翁慧芬上诉认为天蓬公司十二分公司对房屋买卖合同不能履行存在重大过错，要求天蓬公司十二分公司退还全部佣金，理由尚不充分，本院难以支持。原审法院基于天蓬公司十二分公司提供的居间服务存在一定瑕疵且未能提供后续居间服务等情况，酌情调整翁慧芬应支付的佣金数额，并无不当，所作判决本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人翁慧芬负担。本判决为终审判决。审判长  刘海邑审判员  周刘金审判员  高 胤二〇一五年八月二十六日书记员  张黎明附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……