上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第1403号上诉人(原审被告、反诉原告)顾国标。上诉人(原审被告、反诉原告)黄卫菊。两上诉人共同委托代理人齐艳敏，上海申浩律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)施亚。委托代理人许从华。委托代理人顾伟康，上海市亚太长城律师事务所律师。上诉人顾国标、黄卫菊因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2015)杨民四(民)初字第427号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年9月12日，施亚与顾国标、黄卫菊通过上海德佑房地产经纪有限公司居间介绍，签订《上海���房地产买卖合同》，约定由顾国标、黄卫菊将位于上海市杨浦区国晓路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积为179.15平方米的房屋出售给施亚，房价为人民币(以下币种均为人民币)7,300,000元。附件三付款协议第2条约定，第二期房价款5,100,000元通过转按揭方式支付，即顾国标、黄卫菊尚欠抵押权人的贷款余额全部转由施亚贷款银行承担。双方应于签订贷款合同后五日内与担保公司签订转按揭协议、借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理转按揭协议委托公证手续。补充条款(一)违约责任第1条约定，顾国标、黄卫菊未按照合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，施亚有权单方解除本合同，应当通知顾国标、黄卫菊，顾国标、黄卫菊除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向施亚支付相当于总房价款20%的违约金。2014年9月12日，施亚与顾国标、黄卫菊还签订了《补充协议》，约定施亚除按《上海市房地产买卖合同》支付房价款7,300,000元之外，还应于2014年10月15日前支付给施亚补偿款500,000元。2014年9月18日，施亚与顾国标、黄卫菊至位于上海市黄浦区鲁班路XXX号二楼的置业担保公司处，与该置业担保公司签订《个人住房转按揭业务委托协议》，约定施亚与顾国标、黄卫菊委托该置业担保公司提供转按揭及担保服务。协议第二条第1款约定，根据转按揭业务特点，施亚与顾国标、黄卫菊应当按照置业担保公司要求办理委托公证，委托置业担保公司工作人员办理顾国标、黄卫菊贷款余额的结清、抵押注销、双方交易过户、抵押登记等事项。2014年9月24日，施亚与招商银行股份有限公司上海曹杨支行签订《个人购房借款及担保合同》，约定施亚为购买上海市杨浦区国晓路XXX弄XXX号XXX室房屋，向招商银行股份有限公司上海曹杨支行借款4,800,000元。2014年10月31日，顾国标、黄卫菊按照置业担保公司要求至东方公证处办理委托公证，具体事项是顾国标、黄卫菊委托置业担保公司两名工作人员为代理人，代为办理贷款余额的结清、抵押注销、双方交易过户、抵押登记等事项。当日，置业担保公司两名工作人员并不在场，事前，置业担保公司将两名工作人员的身份信息提交给了东方公证处。顾国标方对这两名工作人员的身份及委托事项表示异议。顾国标方打电话给置业担保公司询问此两人的身份情况，置业担保公司确认确为其公司工作人员，顾国标方要求置业担保公司出具书面函，置业担保公司予以拒绝。顾国标方遂未同意办理公证手续。结束后，顾国标方又打电话给居间方业务员，称看不懂公证内容，公证事项并不合理，��将公证事项拍照后发送给居间方业务员。居间方业务员在向本公司贷款部门专员核实后即回电给顾国标方，告知顾国标方必须办理该委托公证。顾国标方仍称不理解为何要委托置业担保公司进行过户。2014年11月，施亚得知招商银行股份有限公司上海曹杨支行与置业担保公司关于转按揭业务的合作协议到期，又向浦东发展银行陆家嘴支行申请贷款。2014年11月6日，施亚通知居间方，重新办理贷款需顾国标、黄卫菊提供相关资料，要求居间方通知顾国标、黄卫菊。2014年11月10日，顾国标方按照居间方的要求，提供了相关资料。2014年11月12日，浦东发展银行陆家嘴支行对施亚借款资格进行审批，认为其符合银行的审批条件，待买卖双方完成转按揭手续，由置业担保公司向该行提供阶段性担保函后，可同意此笔贷款。2014年11月20日，双方及居间方业务员又至上海市黄��区鲁班路XXX号黄浦区房地产交易中心二楼的置业担保公司咨询公证委托事宜，置业担保公司工作人员再次向顾国标方解释上次至东方公证处的工作人员都是置业担保公司的工作人员以及公证内容的合法性，但顾国标方仍无法理解。2014年11月24日，双方当事人及居间方业务员又至浦东发展银行陆家嘴支行询问，该行答复可以继续由位于上海市黄浦区鲁班路XXX号黄浦区房地产交易中心二楼的置业担保公司提供担保服务。顾国标方提出要换一家担保公司，浦东发展银行陆家嘴支行工作人员回复称，上海市住房置业担保有限公司的任何一家分公司都可以提供担保，但顾国标方坚持要更换担保公司，并要求由位于五牛城内的上海市住房置业担保有限公司提供担保。后双方及居间方业务员各自离开。回家路上，浦东发展银行陆家嘴支行工作人员打电话给居间方业务员，称需���双方资料传真给五牛城内的上海市住房置业担保有限公司，该公司还需重新审查上下家的征信，来得及的话，可于11月26日至五牛城办理业务。2014年11月25日，居间方业务员打电话给浦东发展银行陆家嘴支行工作人员询问次日是否要至五牛城办理手续，得知重新审查不一定来得及，等其通知。2014年11月30日是双方当事人在《上海市房地产买卖合同》中约定的最后过户日，施亚约顾国标方至居间方门店商宜如何处理，施亚拟定了延期办理过户手续的补充协议的内容，居间方打印后交给顾国标、黄卫菊，顾国标方称需回去考虑，未签字。当日，施亚提出在2014年11月28日，浦东发展银行陆家嘴支行告知施亚，因有人向该行投诉，该行需对施亚的贷款情况进行复核。施亚质问顾国标方及居间方业务员，究竟是顾国标方投诉还是居间方业务员投诉？居间方业务员予以否认。���国标方在原审庭审中，否认其向浦东发展银行陆家嘴支行进行过投诉。2014年12月3日，双方当事人又至位于上海市黄浦区鲁班路XXX号黄浦区房地产交易中心二楼的置业担保公司咨询，置业担保公司提出如果不愿意进行委托公证，那可以做资金监管，施亚称贷款银行没有资金监管的业务。2015年1月，施亚诉至原审法院，诉请：1、解除施亚与顾国标、黄卫菊于2014年9月12日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、顾国标、黄卫菊退还施亚已付房款2,650,000元；3、顾国标、黄卫菊赔偿十个工作日的赔偿金36,500元；4、顾国标、黄卫菊支付违约金1,560,000元。原审中顾国标、黄卫菊辩称并反诉称，2014年10月31日，顾国标、黄卫菊去东方公证处办理公证时，置业担保公司没有派员参与，只有两个身份证号码，顾国标方提出异议，置业担保公司虽口头承认是其工作人员，却不同意按照顾国标、黄卫菊的要求出具书面材料。同时公证的委托事项是全权委托，包括过户、出售方贷款余额结清、抵押注销、申领放下的贷款，顾国标方对该委托事项也有异议。11月20日，置业担保公司向顾国标方确认了两名工作人员的身份后，顾国标方同意再办委托公证。为此，顾国标方于11月24日去招商银行和浦发银行确认银行和置业担保公司之间是否有合作协议，在得到肯定回答后，顾国标方等待浦发银行和中介公司的电话通知后，再去办理委托公证，但一直未等到通知。11月30日，施亚和中介公司告知顾国标方，施亚被人投诉，无法放款。因此，交易没有成功的原因不在顾国标方未办理委托公证而是施亚贷款不成功，违约责任在施亚而不在顾国标方，故对于施亚除解除买卖合同之外的诉请，均不予同意。另外，由于施亚违法解除买卖合同，应承担违约责任���故反诉请求：1、施亚赔偿10个工作日的赔偿金39,000元；2、施亚支付违约金1,560,000元；3、施亚支付税费412,450元；4、施亚支付中介服务费60,000元。原审中施亚辩称，违约责任在顾国标方，故不同意顾国标、黄卫菊的所有反诉诉请。原审审理中，双方当事人均提出《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)违约责任第1条总房价20%的违约金约定过高，请求法院予以调整。施亚陈述实际损失包括房价上涨损失、首付款被占用损失等。其中房价现已上涨10%，顾国标方认为房价基本持平。顾国标方陈述实际损失包括每月贷款利息、在外借高利贷损失、税款、顾国标和黄卫菊的女儿女婿差旅费等共计1,800,000余元。原审另查，施亚已按约向顾国标、黄卫菊支付房款2,650,000元。原审再查，顾国标、黄卫菊已缴纳税费412,450元、居间费60,000元。原审法院认为，《上海市房地产买卖合同》明确约定双方通过转按揭方式支付房款，根据转按揭的交易方式决定顾国标、黄卫菊必须出具经过公证的委托书，置业担保公司才能出具担保函给贷款银行，贷款银行收到担保函后才能放款给置业担保公司，由该公司工作人员作为顾国标、黄卫菊的代理人，为顾国标、黄卫菊归还贷款、注销抵押等。《个人住房转按揭业务委托协议》亦约定，双方当事人应当按照置业担保公司的要求办理委托公证手续，委托置业担保公司办理顾国标、黄卫菊贷款余额的结清、抵押注销、双方交易过户、抵押登记等事项。顾国标、黄卫菊作为出售方，在《上海市房地产买卖合同》和《个人住房转按揭业务委托协议》上都已签名，应当知道自己在施亚申请银行贷款后，必须办理委托公证手续，委托置业担保公司的工作人员作为其代理人，代办转按揭业务委托协议上约���的委托事项。但顾国标、黄卫菊于2014年10月31日至东方公证处办理委托公证手续时，对于置业担保公司向东方公证处提供的两名受托人是否为置业担保公司的工作人员以及委托事项均提出质疑，在经置业担保公司向顾国标、黄卫菊多次确认两名受托人确为其公司工作人员、委托事项的合法性以及居间方向顾国标、黄卫菊确认委托事项的必要性后，顾国标、黄卫菊却再未至公证处办理委托公证手续，直至本次施亚提起诉讼。因顾国标、黄卫菊一再不办理委托公证的行为，致本案房屋买卖无法继续，责任在顾国标、黄卫菊。故对施亚要求解除买卖合同、返还已付房款、赔偿10个工作日赔偿金的请求，法院予以支持。施亚要求顾国标、黄卫菊支付买卖合同约定的违约金1,560,000元的请求，顾国标、黄卫菊认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调整，法院参照施亚的实际���失、顾国标和黄卫菊的过错程度、施亚已付房款金额等综合予以酌定。顾国标、黄卫菊的反诉请求建立在施亚违约之上，根据本案查明的事实，违约方是顾国标、黄卫菊而非施亚，故法院对于顾国标、黄卫菊的全部反诉请求，均不予支持。顾国标、黄卫菊在反诉请求中提到的税费问题，根据相关规定，在买卖合同解除的情况下，可至相关部门办理退税手续，施亚应予以协助；反之亦然。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、施亚与顾国标、黄卫菊于2014年9月12日签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年2月7日解除；二、顾国标、黄卫菊应于判决生效之日起十日内返还施亚已付房款2,650,000元；三、顾国标、黄卫菊应于判决生效之日起十日内赔偿施亚十个工作日的赔偿金36,500元；四、顾国标、黄卫���应于判决生效之日起十日内支付施亚违约金500,000元；五、施亚与顾国标、黄卫菊均应于判决生效之日起十日内共同至相关部门办理退税手续；六、施亚其余诉请，不予支持；七、顾国标、黄卫菊其余诉请，不予支持。原审法院判决后，顾国标、黄卫菊不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，程序错误，未依法向上诉人律师开具调查令也未对关键证据予以调取。原审并未全部支持施亚的诉讼请求，但却让上诉人承担了全部诉讼费明显与法不合。综上，顾国标、黄卫菊请求二审法院撤销原审判决，支持顾国标、黄卫菊在原审中的全部反诉请求。被上诉人施亚辩称：不同意顾国标、黄卫菊的上诉请求，原审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中被���诉人表示，上诉人在2014年12月4日晚上向中介提出要补偿款，中介在12月5日通过短信向被上诉人转达了上诉人要求被上诉人补偿的意思。2015年1月12日，中介向被上诉人发送上诉人拟写的要求被上诉人补偿500,000元的补充协议。上诉人认为，2014年12月5日确实向被上诉人提出补偿，但没有提出具体金额，希望协商。上诉人发送补充协议给中介是在1月份左右。本院认为，上诉人虽在二审中对原审查明的事实提出诸多异议，但原审查明的事实均有相关证据予以证明，上诉人二审中也未提供充分证据证明异议成立。故上诉人对原审查明事实提出的异议，本院均不予认定。二审中上诉人虽又向本院提出调查令申请，申请法院调取施亚在浦东发展银行陆家嘴支行贷款不予放款的真实原因，但原审中，原审法院已向浦东发展银行陆家嘴支行工作人员就该方面情况做过调查，故本院对其提出的调查令申请不予准许。上诉人所称原审法院程序错误，未依法向上诉人律师开具调查令，也未对关键证据予以调取的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。原审法院根据查明的事实，认定系因上诉人一再不办理委托公证致房屋买卖无法继续，上诉人构成违约，支持施亚解除房屋买卖合同、返还已付房款、赔偿金的诉讼请求，并酌情调低违约金作出顾国标、黄卫菊支付施亚500,000元违约金的判决并无不当。原审法院根据本案实际情况判决上诉人承担全部诉讼费用符合法律规定，亦无不当。综上，顾国标、黄卫菊的上诉请求均无依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48,605元，由上诉人顾国标、黄卫菊共同承担。本判决系终审判决。审判长  刘建颖审判员  成 皿审判员  邬海蓉二〇一五年八月六日书记员  王小玥附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……