浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终2212号 上诉人（原审原告）：杭州市淳安县沪千诚鑫小额贷款股份有限公司，住所地：浙江省淳安县汾口镇武强路**综合楼**。 法定代表人：邵树兵，董事长。 委托诉讼代理人：廖枝君，浙江千岛湖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：柳双立，男，1977年7月19日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市阿城区。 被上诉人（原审被告）：柳立云,女，1975年3月8日出生，汉族，户籍地安徽省黄山市徽州区。 上诉人杭州市淳安县沪千诚鑫小额贷款股份有限公司（以下简称沪千诚鑫公司）与被上诉人柳双立、柳立云房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省淳安县人民法院（2016）浙0127民初5150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2014年4月18日，案外人邵志昌、何林娟与柳立云签订了一份《营业房屋租赁合同》，案外人邵志昌、何林娟将其名下位于淳安县××镇××路××号××室房屋租赁给柳立云使用，租赁期限为5年，租金第一年（2014年4月18日至2015年4月17日）为170500元，于2014年7月18日支付；第二年（2015年4月18日至2016年4月17日）为187550元，于2015年3月18日支付；第三年（2016年4月18日至2017年4月17日）为187550元，于2016年3月18日支付；第四年（2017年4月18日至2018年4月17日）为187550元，于2017年3月18日支付；第五年（2018年4月18日至2019年4月17日）为207000元于2018年3月18日支付。合同还就违约责任承担、双方权利义务等作出了约定。2015年5月7日，因案外人邵志昌、何林娟与沪千诚鑫公司存在小额借款合同纠纷，淳安县人民法院作出了沪千诚鑫公司有权就淳安县××镇××路××号××室房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿的判决。2015年10月13日，淳安县人民法院作出（2015）杭淳执民字第1005-2号执行裁定书，裁定案涉房产财产权自本裁定书送达沪千诚鑫公司时起转移。2015年11月23日，涉案房屋登记至沪千诚鑫公司名下。 另查明，2009年3月20日，柳双立申请设立淳安县鑫海足浴，经营场所为本案涉案标的物内，但实际经营者为柳立云。2015年4月16日，柳立云设立淳安县千岛湖镇鑫旺海足浴店，经营场所仍在案涉房屋内，由柳立云继续经营。2016年4月27日沪千诚鑫公司与柳立云签订《补充协议》一份，约定房租由原租房合同中所约定的每年交款改为按季度交款。在2016年首笔房租交付后（租期为2016年4月18日至7月17日），由沪千诚鑫公司负责修缮房屋漏水，直至达到满足使用要求为止。如沪千诚鑫公司不予修缮或经修缮后仍不能满足使用，柳立云可延期支付下季度房租。在房屋达到使用要求并双方协商确定沪千诚鑫公司赔偿金额后支付房租。后沪千诚鑫公司对其负责修缮房屋漏水的约定业已履行，且修缮费用由沪千诚鑫公司负担。2016年12月12日，沪千诚鑫公司与浙江千岛湖律师事务所签订委托代理合同一份，并于当日交纳诉讼代理费2500元。 沪千诚鑫公司诉至法院，请求：1、判令解除案外人邵志昌、何林娟与柳双立、柳立云于2014年4月18日签订的《营业房屋租赁合同》及解除沪千诚鑫公司、柳立云于2016年4月27日签订的补充协议；2、判令柳双立、柳立云立即从淳安县××镇××路××号××室房屋腾房；3、判令柳立云立即支付拖欠的租金276284元及至2016年12月19日止的滞纳金18755元，并支付自2016年12月20日起至付清之日按年利率6%计算的滞纳金；4、判令柳立云承担沪千诚鑫公司因主张债权所支付的律师代理费用2500元；5、本案诉讼费用由柳双立、柳立云承担。庭审中，柳立云对于沪千诚鑫公司的第一、二、四项诉讼请求均无异议，仅对2015年4月18日至2016年4月17日的租金及滞纳金提出异议。 原审法院认为，本案争议焦点为沪千诚鑫公司与柳立云在2016年4月27日的补充协议中是否约定沪千诚鑫公司以2015年4月18日至2016年4月17日的房租抵扣房屋漏水给柳立云造成的损失？补充协议主文第二段约定如下：“在2016年首笔房租交付后（租期为2016年4月18日至7月17日），由甲方（沪千诚鑫公司）负责修缮房屋漏水，直至达到满足使用要求为止。如甲方不予修缮或经修缮后仍不能满足使用，乙方（柳立云）可延期支付下季度房租。在房屋达到使用要求并双方协商确定甲方赔偿金额后支付房租。”该院认为，在双方存在多笔债务且对该多笔债务清偿顺序未进行约定时，债务人偿还款项时，应先抵偿最早到期的债务。沪千诚鑫公司在柳立云有多笔到期租金未支付的情况下，在协商时仅对2016年4月18日之后的债务进行了约定，且柳立云后期支付的费用也用于抵扣此后的租金，而不是先抵扣最早到期的租金，该行为并不符合常理。另双方约定“在房屋达到使用要求并双方协商确定甲方赔偿金额后支付房租”，此后柳立云已陆续支付房租98816元，可见双方对于因漏水给柳立云造成的损失已经协商了赔偿且达成一致意见。综上，该院认为柳立云关于2015年4月18日至2016年4月17日的房租已抵扣其损失的辩称更符合常理。故对沪千诚鑫公司诉称2015年4月18日至2016年4月17日的房租该院不予支持。该院认为，柳立云为淳安县鑫海足浴的实际经营者及淳安县千岛湖镇鑫旺海足浴店的法定代表人，且为租赁合同的相对人，相关责任由其承担较为合理，柳双立不承担责任。沪千诚鑫公司诉请的滞纳金，因沪千诚鑫公司、柳立云在《补充协议》中仅约定了按季度支付，未明确约定具体支付时间，柳立云只要在本季度足额交纳该季度租金即可。逾期交纳部分按年利率6%支付滞纳金至实际交纳时止。柳立云对沪千诚鑫公司诉请第1、2、4项无异议，该院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、案外人邵志昌、何林娟与柳立云于2014年4月18日签订的《营业房租赁合同》及杭州市淳安县沪千诚鑫小额贷款股份有限公司与柳立云于2016年4月27日签订的《补充协议》自本判决生效之日起解除。二、柳立云于判决生效之日起十五日内从位于淳安县××镇××路××号××室房产中腾退。三、柳立云于判决生效之日起十五日内支付杭州市淳安县沪千诚鑫小额贷款股份有限公司2016年4月18日至2017年4月17日的租金88734元并承担按年利率6%计算的滞纳金（其中26217.33元自2016年12月18日起至实际履行之日止；62516.67元自2017年4月18日起至实际履行之日止）。四、柳立云于判决生效之日起十五日内支付杭州市淳安县沪千诚鑫小额贷款股份有限公司律师代理费2500元。五、驳回杭州市淳安县沪千诚鑫小额贷款股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5764元，公告费820元，由杭州市淳安县沪千诚鑫小额贷款股份有限公司负担4817元，柳立云负担1767元。 宣判后，沪千诚鑫公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一审法院事实不清，证据不足。一审法院单凭双方签订的《补充协议》“在房屋达到使用要求并双方协商确定甲方赔偿金额后支付房租”之约定，就推测2015年4月18日至2016年4月17日的租金用于抵偿房屋漏水给被上诉人造成损失，不符合实际，也不存在直接的逻辑关系。一、在一审过程中，被上诉人柳立云并没有提供双方就房屋漏水赔偿相关证据材料，也没有提供双方同意将2015年4月18日至2016年4月17日的租金用于抵偿房屋漏水给被上诉人柳立云造成损失的相关书面协议或其它方式的协议。一审法院在缺乏关键证据的情况下，主观臆测抵偿事宜，不符合事实，也违反法律规定。二、一审法院在判决书中提到“本院认为，在双方存在多笔债务且对该多笔债务清偿顺序未进行约定时，债务人偿还款项时，应先抵偿最早到期的债务。原告在被告有多笔到期租金未支付的情况下，在协商时仅对2016年4月18日之后的债务进行约定，且被告柳立云后期支付的费用也用于抵扣此后的租金，而不是先抵扣最早到期的租金，此行为并不符合常理”。2015年4月18日至2016年4月17日的租金应当在2015年4月18日支付。涉案的房产系2015年11月23日才登记在上诉人名下，该笔租金按照协议应当自2015年4月18日支付给原房东邵志昌，上诉人系根据拍卖公告才享有该笔资金。且在一审过程中也只是计算了从2015年4月18日至2016年4月17日这一期间的滞纳金，并计算至起诉之日起付清之日的滞纳金，并没有计算自2016年4月18日起至起诉之日止的滞纳金。就2015年4月16日至2016年4月17日的租金被上诉人柳立云在包括第一次庭审过程都一直否认该笔钱，都提到该笔钱是付给邵志昌，不是付给上诉人。涉案房产过户到上诉人名下后，上诉人自然享有2016年4月18日起的租金收益权。上诉人基于被上诉人一直对2015年4月18日至2016年4月17日的租金有异议的情况下，且未将异议处理的情况下，将被上诉人柳立云后支付的租金98816元在2016年4月18日的租金中扣除，也是便于处理2015年4月18日至2016年4月17日的租金。上诉人的将被上诉人柳立云后支付的租金98816元在2016年4月18日的租金中扣除是符合情理的，并不是一审法院所认定的“不符合常理”。三、一审法院判决书中称“另双方约定，在房屋达到使用要求并双方协商确定甲方赔偿金额后支付房租，此后被告已陆续支付房租98816元，可见双方对于因漏水给被告造成的损失已经协商了赔偿且达成一致意见。”一审法院通过被上诉人柳立云陆续支付房租98816元，结合双方补充协议的“在房屋达到使用要求并双方协商确定甲方赔偿金额后支付房租”内容就想当然的推测出双方对于因漏水给被上诉人造成的损失已经协商了赔偿且达成一致意见，这明显是不符合常理的。若一审法院的这一推测合理，那么在房屋租赁案件中，只要房屋存在漏水等问题无论有没有损失，只要双方确定有赔偿意向，承租人就可以把第二年的租金一交，不用交第一年的租金了，因为上诉人可以想当然的推测第一年的租金用于抵扣房屋漏水等问题的损失了。故而上诉人认为一审法院的这一逻辑成立，上诉人将面对越来越多的租赁合同纠纷，且出租方的利益将得不到保障。四、2015年4月18日至2015年11月23日期间，涉案房产的所有人为邵志昌。在一审过程中，被上诉人柳立云提到在此期间就存在房屋漏水问题，且上诉人接手后处理的也是之前存在的问题。上诉人认为上诉人的确对涉案房产存在修复的义务，但是漏水是发生在上诉人接手之前，被上诉人柳立云的损失也不应当向上诉人进行主张，且至始至终被上诉人柳立云也未提供因漏水造成损失的数额相关的证据材料。事实上，涉案房产漏水并不严重，并没有给被上诉人经营造成影响。上诉人将涉案房产修复后，因被上诉人并没有损失，故被上诉人支付了租金。不存在用2015年的租金进行抵扣漏水损失这样的事。综上。上诉人认为一审法院第三项判决认定事实不清，证据不足，判决完全出于自身的主观臆测，判决内容不符合常理，故请求贵院能撤销一审法院第三项判决，依法改判支持上诉人一审第三项诉讼请求；一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人柳双立、柳立云未答辩 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 本院依据有效证据经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为：2016年4月27日沪千诚鑫公司与柳立云签订的《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律和现行法规的强制性规定，双方当事人均应按协议履行。从协议内容来看，房租由每年交款改为按季交款，这一点双方当事人均无异议。现争议的焦点：“在房屋达到使用要求并双方协商确定沪千诚鑫公司赔偿金额后支付房租。”协议约定在2016年首笔房租交付后（租期为2016年4月18日至7月17日），由沪千诚鑫公司负责修房屋漏水，直至达到满足使用要求为止。沪千诚鑫公司在柳立云有多笔到期租金未支付的情况下，在签订补充协议时仅对2016年4月18日之后的债务进行了约定；而在补充协议中并未对2015年4月18日至2016年4月17日的租金如何支付进行约定，不符合一般生活常理。从柳立云在签订补充协议后陆续支付房租98816元租金的行为来看，表明双方当事人对于因房屋漏水给柳立云造成的损失已经协商并达成一致意见，这样柳立云才支付2016年4月18日之后的房屋租金。现沪千诚鑫公司未提交充分的证据佐证其主张的事实，沪千诚鑫公司应承担举证不能的责任。综上，上诉人沪千诚鑫公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4100元，由上诉人杭州市淳安县沪千诚鑫小额贷款股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  金瑞芳 审判员  睢晓鹏 二〇一八年七月十六日 书记员  何英杰