海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015)海南一中民一终字第346号上诉人（原审原告）江雪琴。上诉人（原审原告）梁又绿。法定代理人江雪琴，系上诉人梁又绿母亲。两上诉人共同委托代理人林箭，浙江红大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）海南陵水富力湾开发有限公司。法定代表人李思廉，该公司董事长。委托代理人符德全，该公司员工。委托代理人黄冬转，该公司员工。上诉人江雪琴、梁又绿因与被上诉人海南陵水富力湾开发有限公司（以下简称富力湾公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县人民法院（2014)陵民初字第1297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人江雪琴及其委托代理人林箭，被上诉人富力湾公司的委托代理人黄冬转、符德全参加了诉讼。本案经依法调解未果，现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年3月28日，原告与被告签订了《陵水县商品房买卖合同》（以下简称商品房合同），由原告购买被告开发的位于海南陵水富力湾万豪酒店区别墅二期xx(房号)，该合同第一条约定“被告以出让方式取得位于陵水县香水湾景区B区地号为56地块的土地使用权，面积为68,667平方米，土地用途为城镇住宅用地，使用权年限2012年8月27日至2081年10月2日，土地证号为陵国用(光)第**号”。合同签订后，原告依合同第四条约定支付了购房金额5755401元给被告，被告也已经将涉案房产交给原告使用。另查明，上述房产的《陵水商品房预售许可证》证号为:陵房预字[2014]第xx号，而其相对应的土地使用证号为:陵国用(光)第xx号。该xx号土地使用证载明土地使用权人为海南陵水富力湾开发有限公司，土地坐落在陵水县香水湾景区B区，用途为商服用地，使用年限40年，从2007年10月19日至2046年11月。双方签订合同的土地使用年限与实际相差30年。原审法院认为：原、被告签订的《商品房合同》及合同附件是双方的意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同。本案的争执焦点是涉案房产的土地使用权实际年限与约定不符，被告是否构成违约，被告是否应支付违约金及支付违约金的标准是什么。据查明的事实，涉案房产的使用地是商服用地，使用年限为40年。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十一条的规定土地使用权期满，土地使用者可以申请续期，现原告未能提交证据证明涉案土地使用权期满后不能续期，且现行法律对于续期应否缴费和按何种标准收费，均无相应规定，即原告是否存在损失，目前无法确定。综上，原告请求被告支付违约金的理由不能成立，原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决驳回原告江雪琴、梁又绿的诉讼请求。案件受理费26532.8元，由原告江雪琴、梁又绿负担。江雪琴、梁又绿不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实部分不清。1.应确认被上诉人在与上诉人签订《商品房合同》过程中存在欺诈。虽然是以欺诈、胁迫手段订立合同可撤销或可变更，但受害人如认为合同继续履行对其有利，可要求变更合同，在认定违约责任的适用对其更为有利时，要求确认合同有效，责令欺诈行为人承担违约责任。被上诉人在明知土地使用性质为商服用地，使用年限仅为40年的情况下与上诉人签订了《商品房合同》存在欺诈，构成违约。起诉要求被上诉人支付相应的违约金，是符合相关法律规定的。双方在合同中虽未约定如何支付违约金，但被上诉人在答辩中提到，认为上诉人提出的违约金达到总购房款的43%过高，高于造成的损失30%，应予调整。一审法院认为上诉人的损失目前无法确定，就不支持上诉人的诉请，明显错误。2.被上诉人未将房产交付给上诉人使用。因被上诉人的房产未建造完毕，目前根本无法交付房产。二、判决适用法律错误。一审法院归纳了两个争议焦点:一是涉案房产的土地使用权实际使用年限与约定不符，被告是否构成违约；二是被告是否应支付违约金及违约金的支付标准。被上诉人在合同签订过程中，虚构土地性质系住宅用地，使用年限为七十年，但实际为四十年，存在欺诈行为，应认定违约，需支付违约金。但一审法院根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十一条土地使用权期满，土地使用者可以申请续期的规定，认定上诉人现无法证明涉案土地期满后不能续期，续期应否缴费和按何种标准收费，且现行法律没有对续期进行相应规定，即原告是否存在损失无法确定，据此就驳回了上诉人要求被上诉人支付违约金的诉请，没有提及被上诉人是否违约的情况，本案是合同纠纷，应根据《合同法》的相关规定，结合《物权法》、《城市房地产管理法》等相关法律，确认违约金数。请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。富力湾辩称：一、富力湾公司不存在违约行为，亦不应当承担违约责任。双方签订的《商品房合同》属有效合同，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定的内容全面履行各自的义务。依据《商品房合同》第一条的约定可知，涉案房产所使用的陵国用(光)第xx号土地，使用权年限至2081年10月2日为70年。上诉人所称涉案房产土地用途及使用年限仅为40年的说法其并未提供任何证据证明上述情况客观存在。所以应由上诉人承担举证不能的不利后果，其以此为由要求被上诉人支付高达200多万元的违约金等违约责任的诉讼请求无事实和法律依据，法院应当驳回其诉讼请求。二、本案原告并无任何损失，主张违约金于法无据。涉案房产的土地根据《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理”的规定可知，住宅建设用地使用权期届满后是完全可以自动续期，不存在任何难以变更的隐患。此外《海南经济特区土地管理条例》等相关法律法规的规定，国有土地使用权出让、租赁期限届满，住宅建设用地使用权期间届满后的均可自动续期。退一步讲，即使客观上涉案房产所在的地块未能变更为使用年限为70年的住宅用地，被上诉人也不应承担任何违约责任。土地年限的延长受国家政策及国土等政府原因的影响，属于不可抗力。根据《商品房合同》第八条:“如遇下列特殊原因:因政府机构的行为，以及遵守配合政府的有关法规及规范性文件政策而引起工期延误的，双方应协商同意解除合同或是变更合同”约定可知，双方可以共同协商解决，并非由出卖人单方支付高额违约金。因此，涉案房产土地使用年限问题尚未、今后也不会对业主造成任何影响及损失，而且上诉人已于2015年4月15日办理了收楼手续，完全不影响合同订立目的及房屋的使用目的。三、上诉人主张的违约金超过造成的实际损失的30%，应当予以调整。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》(二)第二十九条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，结合本案的实际情况，被上诉人并无任何过错故意且上诉人未能举证其有任何实际损失的情况下，其诉讼请求高达246.66万元，为总购房款的43%，该数额明显高于超过造成的损失30%，法院应当予以调整。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。上诉人提出的上诉理由，与事实不符、于法无据，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。本案二审期间上诉人提交了《楼宇交付使用及办理房屋产权证通知》及缴纳入住费、代收权证费、契税、维修基金收据及物业管理费发票等证据，证明涉案房产于2015年4月16日办理交房手续，并非一审判决中认定的一审期间已经将涉案房产交付原告使用。被上诉人的质证意见为：对证据的三性均认可，但证明的内容有异议。涉案房产一审期间已具备交付条件，而且这组证据也实际证明了该房产已经交付使用，合同目的已经实现。本院认证：对上诉人二审期间提交的此份证据符合证据的合法性、真实性和关联性要求，本院予以采信。被上诉人二审期间未提交新证据。本院对一审查明的案件事实与认定的证据予以认定。本院认为，上诉人江雪琴、梁又绿与被上诉人富力湾公司2014年3月28日签订的《商品房合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，合同不违反法律及行政法规的强制性规定，合同及附件均合法、有效，对双方均具有约束力，双方应全面履行合同约定的义务。本案争议的焦点：1.涉案房产的土地使用权实际使用年限与合同约定不符，被上诉人是否构成违约；2.被上诉人是否应支付违约金及支付违约金的计算标准。（一）关于被上诉人是否构成违约的问题。商品房合同签订后，上诉人按合同约定支付了全部房款，被上诉人于2015年4月16日向上诉人办理交房手续，双方二审中对此无异议。所以，一审法院认为一审期间被告已经将涉案房产交给原告使用属认定错误。当然上诉人关于房产并未建造完毕，根本无法交付房产的上诉理由也不成立。但被上诉人交付的房产与该商品房合同约定不符，该合同第一条约定该地块《国有土地使用权证》为陵国用(光)第xx号，其对应的《商品房预售许可证》不是本案涉诉房产证号为陵房预字［2014］第xx号，陵水县住房保障与房产管理局复函已证实陵房预字［2014］第xx号《商品房预售许可证》对应的土地使用证号为陵国用(光)第xx号。该xx号土地使用证则载明土地使用权人为海南陵水富力湾开发有限公司，土地坐落在陵水县香水湾景区B区，用途为商服用地，使用年限40年，从2007年10月19日至2046年11月。颁发日期为2007年10月19日。双方签订商品房合同的土地使用年限与实际相差30年。被上诉人提交的材料也证实合同中13702号土地使用证对应的商品房预售许可证证号为陵房预字[2015]第xx号，13702号土地使用证则载明土地使用权人为海南陵水富力湾开发有限公司，土地坐落在陵水县光坡镇香水湾B区，用途为城镇住宅用地，使用年限70年，从2012年8月27日至2081年10月2日。颁发日期为2012年8月27日。双方签订的商品房合同中所列陵国用(光)第xx号土地使用证与陵房预字［2014］第xx号《商品房预售许可证》并无关联。通过上述证据，证明被上诉人关于上诉人未能举证证明涉案房屋土地用途及使用年限仅为40年的答辩理由不成立。根据《城市商品房预售管理办法》第五条关于“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证”的规定，双方于2014年3月28日签订商品房合同时，涉案房产已取得陵国用(光)第xx号土地使用权证及持有建设工程规划许可证和施工许可证。被上诉人知道涉诉房产对应地块的土地使用权年限只有40年的情况下，仍使用第xx号土地使用权证与上诉人签订土地使用权为70年的《商品房合同》，存在过错。因被上诉人的过错造成其交付的房产的土地使用权年限达不到合同约定的70年，因此，被上诉人构成违约。被上诉人辩称因其工作人员失误造成上述失误不能否定开发商作为法人应当承担的法律责任，其辩称理由不成立。一审法院归纳了“本案的争执焦点是涉案房产的土地使用权实际年限与约定不符，被告是否构成违约”这一焦点问题，但没有明确给予认定，属不当，应予纠正。上诉人认为一审法院判决没有认定被上诉人是否违约属错误的主张成立。同时，原告在签订商品房买卖合同过程中，未能尽到谨慎审查的义务，未核实合同第一条项目建设依据的土地使用权证与第二条商品房销售依据的预售许可证不相对应的情形，存在一定过失。（二）关于被上诉人是否应支付违约金及支付违约金计算标准的问题。根据《土地使用权暂行条例》第四十条“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记”及第四十一条“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记”的规定，可知40年期满后，该土地使用权由国家无偿收回。上诉人如果申请续期，则要重新签订土地出让合同，支付土地使用权出让金。被上诉人认为依照《中华人民共和国物权法》第一百四十九条和《海南经济特区土地管理条例》等相关法律法规的规定，住宅建设用地使用权期间届满后均可自动续期，并非针对本案涉诉房产的商服用地。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十三条第一款关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，被上诉人应当因违约赔偿上诉人因此造成的损失。但上诉人应当证明因被上诉人的违约行为给其造成的损失数额或按照双方签订的商品房合同约定的违约责任条款追究被上诉人的违约责任。由于该商品房合同中并未约定此类情形的违约责任，并且上诉人依据购房总价款5755401元×30/70计算出被上诉人支付2466600元违约金的诉讼请求，既不是因被上诉人违约造成的实际损失数额，也缺乏充分有力的计算依据。按《土地使用权暂行条例》第四十条、第四十一条的规定，如本案讼争房产在所载土地使用权出让年限届满后，与当时的城市规划不矛盾，购房者又需续期的，需按到时的地价如数支付用地价款。由于该事实是将来发生的不可预知之事件，因合同违约而请求赔偿不能以将来可能发生之不确定事件作为损失衡量的标准。另外，因签订合同时该地块的土地使用权证已经取得，被上诉人销售涉案房产的土地成本已经确定，上诉人未能提供证据证明被上诉人是按照40年商服用地的土地出让金的价格成本，还是按照70年住宅用地的土地出让金的价格成本对其销售，因而无法认定上诉人的实际损失，上诉人应承担举证不能的法律后果。仅现阶段而言，要求被上诉人承担违约责任或赔偿经济损失尚缺乏事实和法律依据，故，上诉人要求被上诉人赔偿违约金的请求，本院不予支持。一审法院关于原告是否存在损失无法确定的认定符合实际，本院予以维持。但一审法院判决书所附法律条文《中华人民共和国土地使用权暂行条例》第四十七条，不是主文中引用的该条例第四十一条，属不当，应予纠正。本案二审期间，被上诉人积极主动与上诉人寻求调解来解决纠纷，未达成一致意见。但被上诉人提出的为上诉人赠送物业费的调解方案，被上诉人作出承诺，赠送的物业费愿意作为对上诉人的精神抚慰。这是被上诉人作为民事主体对自己权利的自由处分，不违反法律规定，本院照准。但本案因被上诉人过错致使上诉人产生不必要的诉讼，给上诉人造成一定的诉讼费用损失。本院在兼顾合同的履行情况、被上诉人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，确定本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。综上，江雪琴、梁又绿的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费各26532.80元,均由海南陵水富力湾开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周传忠审 判 员 阮慧婷审 判 员 林树平二〇一五年八月十四日法官助理 林 珍书 记 员 邱飞丽附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：周传忠撰稿：周传忠校对：邱飞丽印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年8月14日印制（共印25份）