江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0830民初3317号原告：南京裕居物业服务有限公司盱眙分公司，统一社会信用代码9132083006245667A。住所地盱眙县盱城街道金源大道东侧（国贸商城E103）。法定代表人：陆郁军，该公司总经理。委托诉讼代理人：万财喜，该公司员工。被告：倪加英，女，1985年12月10日生，汉族，教师，住盱眙县。被告：胡健，男，1983年6月2日生，汉族，教师，住盱眙县。原告南京裕居物业服务有限公司盱眙分公司（以下至判决主文简称裕居物业公司）与被告倪加英、胡健物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告裕居物业公司的委托诉讼代理人万财喜、被告倪加英、胡健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裕居物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告缴纳所欠物业服务费8512元、公摊水电费500元，滞纳金3128元，合计12140元并承担本案诉讼费。事实和理由：原告系盱眙县中澳生态城小区物业服务公司，按照原告与业主协商一致达成的物业服务项目范围及收取服务费的协议，被告尚欠原告物业费及其他应摊费用12140元，经原告多次电话、短信、上门催收，被告以各种理由拒付物业费和应摊费用，严重影响原告单位的正常物业服务。为维护原告的合法权益，请求支持原告的诉讼请求。被告倪加英、胡健辩称，1、根据原、被告双方于2012年12月24日被告与开发商签订的前期物业服务协议第三条，原告有义务保持小区草坪美观、整洁；有义务保障小区全天候、全方位清洁，公共垃圾日产日清；但目前小区绿化被大面积枯死、被侵占为私人花园、菜园，小区道路及绿化两侧烟头及白色垃圾到处都是；2、根据最近物业法，物业企业应当在显著位置公示收费表、收费清单、收费手册等实行明码标价，但经被告开庭前一天查看，并没有公示；3、原告未经合法程序被选聘，不具有合法性，应当被处以10万元以下罚款；4、按照新物业法的规定，公共维修基金应当用于房屋的维修，但被告家所在的四楼次卧有漏水现象，并没有得到公共维修基金的维修；5、业主缴纳的物业费应当用于公共设施的维修保养，但小区的滑滑梯坏了两年之久也无人维修，小区的喷泉也形同虚设，被告不清楚物业费的使用情况，也无法相信中澳生态城是一个高档小区；6、根据新的物业法，物业费应当用于物业区域的秩序维护，但小区里野狗横行，让被告的孩子都不敢单独出门，业主不知道原告到底能做什么；7、根据物业法，前期物业公司需要将房管局核准的收费标准上交地方物价管理部门进行收费备案并取得备案通知书，如果原告不能出示相关合法文件，我们将要求原告赔偿被告的律师咨询费、抗辩状费用及来回路费；8、依照物业费，原告应当将小区违建报有关机构处理，但由于原告公司工作人员不作为，还有可能拿业主的好处谋私利（这些事情是路上听人家讲的，但是由于被告胡健被原告公司委托诉讼代理人殴打过，导致大脑记忆受损，无法作进一步表述）；9、原告公司工作人员，派人到被告胡健学校门口以广告牌的形式讨要物业费，被告要追究其以不合法手段讨要物业费给原告造成的精神、名誉及隐私权的伤害，并要求赔偿；10、我们小区到目前为止未成立业主委员会，业主的正当权利得不到维护，利益得不到保障，被告主张先使用抗辩权，请国家、政府及法院维护老百姓最基本的生存权。经审理查明，2012年11月14日，两被告与盱眙中澳新农村建设有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由两被告购买盱眙中澳新农村建设有限公司开发的盱眙中澳生态城一期第24号楼2单元301室，建筑面积147.77平方米。双方商品房买卖合同附件四合同补充协议（二）中约定物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，具体标准为低层花园洋房0.8元/月/平方，叠加、联排别墅1.2元/月/平方，独立别墅1.5元/月/平方，物业买受人装修前需向物业管理企业预交装修保证金2000元……物业买受人并能按时足额交纳物业服务费用的，物业企业可以催交，仍不交纳的，物业管理企业可以按0.5‰/日的标准加收滞纳金，并有权向人民法院起诉。2012年12月24日，被告倪加英（乙方）与原告（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定双方在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订商品房买卖合同时，就前期物业管理服务达成如下协议：第一条：双方的权利义务：（一）甲方的权利义务1、对房屋共有部位、共有设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、安全防范、消防、交通等项目进行维护、修缮、服务及管理……（三）物业管理服务质量：环境卫生：1、公共卫生全天候、全方位保持清洁；2、环卫设施完好无损；3、公共垃圾日产日销，定期进行消杀；（四）绿化：1、保持草坪平整，绿化有充分生长空间；2、修建及时，整齐美观、无大面积死亡、枯草。第四条物业服务费用：1、乙方办理入住手续时交纳物业服务费……业主应在每年的第1月第10日履行交纳义务，甲方预收多层300元、别墅500元公共水电周转金（公共水电周转金系代收代交费用，届时按实际用量合理分摊，予以公示，多退少补）……物业管理服务费按如下标准交纳：1、花园洋房0.8元/月/平方，叠加、联排别墅1.2元/月/平方，独立别墅1.5元/月/平方……第十一条违约责任：三、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任……乙方不得以任何理由拒付物业管理公共服务费及本物业的公共水电费，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按相关规定交纳滞纳金。经双方确认，原告主张的2015年钱的物业服务费由两被告此前预交的装修保证金抵充，此后两被告未再交纳过物业服务费，原告对于被告胡健拍摄的小区部分草坪损坏、道路及草坪上有垃圾、部分业主搭设违法建筑及围挡草坪的照片不持异议，并陈述两被告亦搭建了部分违建。本院认为，原告作为小区建设单位选定的物业服务企业，同时亦与业主签订了前期物业服务合同，就各自的权利义务及违约责任作了明确约定，上述协议不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方应严格按约定履行各自的权利义务。现两被告对其自2015年来未交纳物业服务费及公共水电费的行为不持异议，本院予以确定；原告对被告陈述的小区存在部分业主搭设违建、小区草坪遭破坏、小区部分地段存在垃圾等事实亦不持异议，本院均予以确定。按照约定，两被告负有自当年1月10日前交清当年的物业服务费，截至诉讼时止，两被告应当支付的物业服务费为8512元（147.77×1.2×12×4），被告抗辩的部分草坪损坏、业主违建，小区部分区域存在垃圾等情况，根据双方约定，原告应限期整改，逾期未整改且给被告造成损坏时，应当承担赔偿责任，现被告的抗辩事由不能成为其拒交物业服务费及公共水电费的正当事由；对于其抗辩的举牌追讨物业费行为，如认为存在侵犯其权益行为，依法可采取适当方式维护自己权益。对于逾期付款滞纳金问题，因原告确实存在服务质量不完全符合约定的行为，再主张按日万分之五标准计算过高，根据双方履约情况，从化解矛盾的角度，本院酌情将违约金调整为按年利率5%计算违约金共计851元。原告主张的公共水电费500元符合约定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告倪加英、胡健于判决生效后十日内给付原告南京裕居物业服务有限公司盱眙分公司物业服务费8512元、公摊水电费500元、滞纳金851元，合计9863元；二、驳回原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费104元，减半收取52元，由原告南京裕居物业服务有限公司盱眙分公司负担10元，由被告倪加英、胡健负担42元。本判决为终审判决。审判员  王云云二〇一八年七月十日书记员  钱晶津相关法律法规及司法解释1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。