四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川10民初97号 原告：内江市国土资源局，住四川省内江市市中区翔龙136号。 法定代表人:赵永韦，局长。 委托诉讼代理人：罗鹏，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄生富，四川致高律师事务所律师。 被告：内江市大千文化发展有限公司，住四川省内江市东兴区东桐路圆顶山张大千纪念馆。 法定代表人：邬文康，执行董事。 委托诉讼代理人:孙志杰，北京德和衡（上海）律师事务所律师。 原告内江市国土资源局（以下简称市国土局）与被告内江市大千文化发展有限公司（以下简称大千公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用普通程序，于2018年2月2日公开开庭审理了本案，市国土局的委托诉讼代理人罗鹏、黄生富，大千公司的法定代表人邬文康、委托诉讼代理人孙志杰到庭参加诉讼，于2018年4月27日再次公开开庭审理了本案。市国土局的委托诉讼代理人黄生富，大千公司的委托诉讼代理人孙志杰到庭参加诉讼。本案公告期间依法不计入审限。本案现已审理终结。 市国土局向本院提出诉讼请求：1.判决确认市国土局、大千公司之间签订的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号510900一2015一B一0203）已经解除；2.判令大千公司立即拆除宗地范围内建构筑物，恢复原状；3.判令大千公司承担违约责任向市国土局支付违约金至法院判决生效之日止（以应付而未付金额为基数，按每日千分之一计算，自逾期之日起暂计至解除通知送达之日违约金金额为：40,676,828.00元）;4.判令本案诉讼费用由大千公司承担。事实与理由：2015年3月24日，大千公司通过拍卖方式竞得内地拍（2015)03号地块的国有建设用地使用权；2015年4月8日，市国土局、大千公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号510900一2015一B一0203)，合同约定，该宗地土地出让金总额为88,670,166元，定金25,336,061元；受让人分两期支付土地出让价款，首期44,335,083元应于2015年5月8日前支付；第二期44,335,083元应于2015年6月24日前支付；受让人应当按照合同约定，按时支付出让价款，不能按时支付的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的千分之一缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍然不能支付的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。合同签订后，截至起诉之日，大千公司仅在2015年4月、2016年10月分三笔累计支付35,336,061元（含定金25,336,061元）；剩余款项53,334,105元一直未予支付，经市国土局多次催收无果。2017年5月26日，市国土局向大千公司送达《解除合同通知书》，大千公司收到后3个月内未提出异议。由于大千公司长期迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，已经构成严重违约，市国土局依据合同法第九十四条第三款、第九十六条之规定以及《国有建设用地使用权出让合同》第三十条之约定，解除合同并要求大千公司按约承担违约责任于法有据。另外，大千公司在未取得市国土局交付的土地情况下，在土地上单方实施建构筑物，市国土局要求大千公司恢复原状。 大千公司辩称，一、案涉大千巴蜀苑项目位置原位于内江市东兴区文化旅游产业园东侧，系招商引资项目，由市政府确定作为定向出让给大千公司的母公司广西中大股份有限公司（以下简称中大公司）的项目用地支持内江市文化产业发展，双方于2012年12月10日签订了《内江大千文化旅游产业园大千巴蜀苑文化产业项目投资合同》，中大公司依约通过大千公司（合同约定为中大公司负责实施该项目而注册的全资子公司）竞得了该项目土地，并向内江市财政局支付了3000万元借款用于支持政府对前述项目用地的拆迁安置等。后因内江市政府的临时政策改变，项目易地迁建，与中大公司协商收回该宗土地，并承诺对中大公司己投入的开发建设成本给予相应补偿。后双方于2014年7月8日另行签订《大千巴蜀苑文化产业项目投资合同》及《大千巴蜀苑文化产业项目投资补充协议》，约定将案涉项目现地址，位于内江市东兴区西侧的地块分两期出让给中大公司作为大千巴蜀苑项目用地。合同签订后，内江市政府不仅未能依约完成征地、挂牌等主要合同义务，且长期拖延归还前述3000万元借款。直至2015年4月8日，市国土局方与大千公司签订案涉项目《国有建设用地土地出让合同》，大千公司依约缴纳了定金25336061元。此后大千公司及中大公司多次敦促内江市政府依约交地，根据国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条、第二十九条以及《四川省国土资源厅关于贯彻四川省人民政府进一步加强土地出让管理规定的实施意见》第一条的规定，出让土地必须是净地。而案涉宗地至今仍未完成拆迁安置补偿、不具备土地出让条件；市国土局怠于履行职责，违规供应土地，违约在先，大千公司有权拒绝继续履行支付剩余土地出让金等其他合同义务，并不存在违约行为，更不应承担任何违约责任。市国土局有重大违规违约行为在先，故其向大千公司发出的《解除合同通知书》无效，不发生合同解除的法律后果；大千公司及中大公司为支持内江文化产业发展，已履行了案涉土地出让合同的全部合同义务，投入巨额资金和人力物力，并为项目开发建设已经做好项目方案设计等充分准备工作，案涉土地出让合同应当由市国土局与大千公司双方依法依约继续履行。1.大千公司及中大公司总计已为案涉项目投入资金达达1.3亿元之巨。2012年至今，不仅依约向内江市政府支付借款3000万元、向内江市经开区政府拆迁办出借300万元用于项目拆迁补偿款，并且在市国土局未能依规依约交付土地的情况下，截至2018年4月5日，大千公司也已经补缴清了案涉合同约定的全部土地出让金88670166元，并且内江市政府应返还给大千公司及中大公司前期投入的补偿款至今仍未支付，致使大千公司及中大公司的巨额资金长期被占用，承担巨额财务成本和极大的资金压力。2.投入巨额资金的同时，大千公司亦积极协助市政府及国土部门进行前期拆迁安置工作，包括协调内江市电力局拆除项目区域的高压线等设施，协调内江市城管部门、自来水公司铺设下水管道等，协助完成三通一平相关的工作，以期案涉宗地尽早达到土地交付和开工建设条件；内江市政府和市国土局在履行前述各项协议过程中长期拖延和怠于履行职责，大千公司和中大公司作为投资方仍给予积极的资金支持和谅解，本着诚信、积极合作的态度推进项目，案涉合同的继续履行亦应当得到政府等相关部门的积极支持。为更好的维护政府公信力，创造良好的投资环境等基础，请求人民法院依法判令案涉各方依法依约继续履行，大千公司亦不应承担违约金及其他违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2012年12月10日，中大公司与内江市人民政府签订《内江大千文化旅游产业园大千巴蜀苑文化产业项目投资合同》，主要约定，由中大公司投资建设大千巴蜀苑项目，位置位于内江市东兴区文化旅游产业园东侧；由中大公司先期借款人民币3000万元给内江市政府用于前期拆迁安置，当中大公司竞得该块土地需交付土地出让金时，由内江市政府归还借款用于支付土地出让金；中大公司在内江注册文化产业公司具体负责项目实施。 2013年5月7日，中大公司在内江注册全资子公司大千公司负责涉案项目实施。 2014年1月15日，大千公司竞价取得编号为内地挂（2013）09号大千巴蜀苑项目土地，并签署《成交确认书》后因内江市政府调整规划，决定项目易址建设，双方协商同意解除了该地块《成交确认书》。 2014年7月2日，内江市人民政府内府阅[2014]83号《研究大千巴蜀苑文化产业项目投资合同有关问题的会议纪要》载明，由市文化广播影视新闻出版局、市财政局、内江市经开区管会，会同中大公司委托第三方中介机构对该项目原址前期投入进行审计，审计结果经市审计局审核确认后作为项目原址建设清算补偿依据。 2014年7月8日,内江市人民政府与中大公司签订《内江大千巴蜀苑文化产业项目投资合同》，约定：项目为原址在内江大千文化旅游产业园内原大千巴蜀苑项目的迁址新建项目，由大千公司具体负责实施，并对该合同履行承担连带责任。原2012年12月10签订的《内江市大千文化旅游产业园大千巴蜀苑文化产业项目投资合同》及其补充协议同时自行解除，相关法律责任双方互不追究，原址清算及补偿事宜双方另行商议。同日，双方还签订了《大千巴蜀苑文化产业项目投资补充协议》，约定该项目原址中大公司出借给内江市政府的拆迁安置费3000万元，应在第一期地块挂牌后20个工作日内将本息偿还中大公司；双方在合同签订后一个月内聘请第三方中介机构对该项目原址合理的前期投入进行审计，若中大公司未竞得该地块，市政府则以该审计确定并经审计部门审核确认后的金额补偿中大公司，若竞得该地块后因政策变化，有关问题另行商议。 2015年1月28日，四川中方会计师事务所有限责任公司受内江市文化广播影视新闻出版局、内江市财政局、内江市经开区管会，中大公司（大千公司）委托出具中方所专[2014]第7048号《专项审计报告》载明，投资共计：1956.80万元，投资利息162.62万元，总投资=投资总价款+投资总利息，合计2119.42万元。 2015年3月4日，内江市公共资源交易服务中心，针对案涉项目用地内地拍（2015）03号地块发出内公资土拍告（2015）6号《内江市拍卖出让国有建设用地使用权公告》，载明，竞买保证金2670万元等事项。竞买须知中载明了如下内容，意向竞买人取得出让文件后应仔细阅读其内容并现场踏勘所需竞买的宗地……竞买申请一经受理确认后，即视为竞买人对出让文件内容及宗地现状无异议并全面接受，愿意在遵照出让文件内容及认可宗地现状的基础上参与竞买并承担因竞买行为产生的任何法律后果。竞买成功后，竞买保证金扣除相关费用后转作受让地块定金。2015年3月23日，大千公司向内江市公共资源交易服务中心缴纳了2670万元保证金。2015年3月24日，大千公司竞买该地块成功，并与市国土局签订《成交确认书》。 2015年4月8日，大千公司与市国土局就案涉项目用地内地拍（2015）03号地块用地签订编号510900-2015-B-0203《国有建设用地使用权出让合同》，约定，第六条，出让人同意在受让人缴清土地价款后1个月内由市国土局向其交付土地（交地时间应在2015年7月24日前），出让人同意在交付土地时该宗地应达到现状土地条件。第八条，出让总价为88,670,166元。第九条，定金为25,336,061元，定金抵作土地出让款。第十条，出让价款分二期支付，第一期44,335,083元，付款时间：2015年5月8日前，第二期44,335,083元，付款时间2015年6月24日前。第七章违约责任，第三十条，受让人不能按时支付出让价款，自滞纳之日起每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不支付的，出让人有权解除合同，请求赔偿损失，受让人无权要求返还定金。第三十八条，出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。2015年4月8日同日，大千公司竞买保证金2670万元扣除相关费用后转为定金25,336,061元。2015年5月8日，大千公司通过中国建设银行网上银行向内江市财政局转账支付土地出让款600万元。 2015年5月27日、7月6日、8月14日，市国土局三次向大千公司发出《关于催收土地出让金欠款的通知》，载明，大千公司只支付了第一期出让价款31,336,061元，欠缴57,334,105元，要求其限期缴清，逾期将按双方合同依法处理。 2016年9月29日，大千公司通过中国建设银行网上银行向内江市财政局转账支付土地出让款400万元。 2017年3月1日，内江经济技术开发区财政局开具三张《四川省土地出让金专用票据》载明，收到缴款单位内江市财政局缴大千公司支付的内地拍（2015）03号地块土地出让金25,336,061元、600万元、400万元。 2017年3月6日，市国土局向大千公司发出《履约催告函》主要载明，大千公司已付出让款35,336,061元，欠缴53,334,105元，已构成违约且存在延迟履行主要债务的行为，限大千公司于2017年3月20日前缴清欠出让款，逾期未缴，市国土局将解除双方出让合同并追究违约责任。 2017年5月3日，市国土局向大千公司发出《解除合同通知书》主要载明，市国土局发出《履约催告函》后大千公司仍未履行出让合同主要债务，依据合同法第九十四条、第九十六条及合同相关条款，现通知大千公司解除出让合同，收回土地使用权，并追究大千公司违约责任。要求大千公司在收到通知后10日内撤除案涉土地建构筑物及财物，逾期视为放弃，由市国土局处置。如对通知有异议，应于3个月内向人民法院请求确认解除合同的效力。 2017年8月2日，中大公司向内江经济技术开发区财政局转账400万元，凭证摘要载明：2015内地拍3号地块土地出让。 2017年9月25日，广西川渝投资有限公司向内江经济技术开发区财政局转账800万元，凭证摘要载明：2015内地拍3号地块出让金。附言载明：代内江大千公司付2015内地拍3号地块出让金。 2017年10月9日，市国土局诉至本院提出前述诉讼请求。 2018年1月24日，戎锋向内江经济技术开发区财政局转账4笔共计3800万元，凭证摘要载明：代大千公司交纳土地款。 2018年4月4日，戎锋向内江经济技术开发区财政局转账300万元，凭证载明：代大千公司交纳土地款。 2018年4月26日，戎锋向内江经济技术开发区财政局转账2笔共计40万元，凭证用途载明：代大千公司交纳土地款。截止该日，大千公司及案外人中大公司、广西川渝投资有限公司、戎锋已经合计缴清案涉地块全部土地出让价款88,670,166元。 另查明，中大公司依约出借了3000万元给内江市人民政府用于案涉项目前期拆迁安置，内江市人民政府亦依约偿还了该借款全部本息。但案涉项目原址投入损失2119.42万元双方尚未处理。2016年5月9日，大千公司已经取得案涉项目《建设用地规划许可证》；2016年6月，信息产业电子第十一设计研究院科技工程股份有限公司编制完成《内江大千巴蜀项目建筑方案设计》。 又查明，2016年3月2日内江市东兴区人民政府内东区府备忘[2016]2号《内江市东兴区人民政府关于大千巴蜀苑项目拆迁工作的备忘录》载明，2016年2月16日，东兴区人民政府相关职能部门召开会议，就大千巴蜀苑项目拆迁工作落实责任，要求确保2016年3月20日前全面完成，并对项目涉及的群众搬家费，以及工作经费、劳务费用明确标准。2018年1月25日，内江市甜城公证处出具的（2018）川内甜证字第235号《公证书》载明，2018年1月24日下午对案涉项目地块的构筑物及附着物进行了察看及证据保全，该地块现存有简易房屋及工棚，部分土地上种植有庄稼。 本院认为，本案的争议焦点为：一、大千公司是否未按期交纳土地出让金，是否构成违约；二、市国土局是否享有法定解除权，双方合同是否已经解除；三、大千公司应否恢复宗地原状并支付违约金。 2015年4月8日，大千公司与市国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》系双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定或其他无效情形，应为合法有效，大千公司在应当履行合同约定的2015年5月8日第一期付款和2015年6月24日第二期付款时，均未按期付款。在2017年5月3日，市国土局向大千公司发出《解除合同通知书》时，大千公司仍欠付土地出让款53,334,105元，其未按期付款事实清楚，大千公司也予以认可，但其抗辩称，其拒不付款系因市国土局出让的土地不符合出让条件，现查明事实表明，市国土局在挂牌出让案涉土地时确有拆迁安置补偿未完成，根据国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件”规定，市国土局作为负责土地开发建设与管理的政府职能部门，将不符合土地出让条件的土地出让，违背该部门规章规定，确属不当，但是本案案涉土地竞买须知和出让合同中均明确约定，土地出让为现状交付，竞买人应现场踏勘，竞买申请一经受理即视为对土地现状全面接受，应当认定市国土局对此是履行了告知义务，且大千公司对此亦是明知并予以接受的；在市国土局多次发出催收通知及催告函的情形下，大千公司亦未提出证据证明其对市国土局的不当履行行为提出抗辩，也未向市国土局履行通知义务，有违诚实信用原则，其抗辩权行使不当；并且，双方合同约定的土地交付时间是大千公司缴清土地出让价款后1个月，故该不当履行行为在大千公司缴清土地出让价款后，市国土局尚有1个月时间足以弥补；故大千公司以市国土局经通知即有弥补可能和时间的该不当履行行为作为其拒不按期支付出让款的抗辩理由不能成立。大千公司未按期履行付款义务且无正当抗辩理由，应当认定其构成违约。 关于双方合同是否已经解除，根据市国土局据以诉求的《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，首要应判断市国土局是否享有法定解除权，大千公司在市国土局2017年5月3日发出《解除合同通知书》时，仅支付了总土地出让价款88,670,166元中的3笔款项计35,336,061元，且如前所述其行使抗辩权不当，确已构成违约，但按照现查明事实，大千公司及其母公司中大公司与内江市政府就案涉项目原址迁建的前期投入损失2119.42万元（第三方中介机构鉴定结论金额，按双方协议还须审计部门审核）尚待处理，若两项合计为56,530,261元，已占全部出让价款约64%，且其拒不缴纳剩余土地出让款系因市国土局不当履行行为在前，在此情形下若认定大千公司迟延履行主要债务，市国土局享有法定解除权，无事实和法律依据，且将导致合同双方利益的显著失衡。另根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，大千公司及相关案外人亦在本案二次开庭前另行补缴清了全部88,670,166元土地出让款，以继续履行的方式承担了相应违约责任；同时，大千公司还已经取得案涉项目《建设用地规划许可证》，并编制完成《内江大千巴蜀项目建筑方案设计》，为实施案涉项目积极投入并开展了相关工作。为依法保护交易双方的合法权益，尽可能维持土地使用权出让合同效力，促进土地使用权出让市场的平稳发展，应当认定市国土局在本案中不享有法定解除权，其《解除合同通知书》不发生合同解除效力，双方合同未解除，应当继续履行。市国土局要求确认双方合同已经解除的诉讼请求不应支持。 关于恢复原状及违约金，市国土局要求大千公司拆除其为履行合同建筑的构筑物等恢复原状，因双方合同应当继续履行，大千公司并无恢复原状的义务，故市国土局的该项诉求不应支持；大千公司未按期支付土地出让金，本应当按照双方合同约定承担相应违约金，即自滞纳之日起每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金，但如前所述，市国土局在履行合同中亦存在不当行为，大千公司已经支付完毕剩余的全部土地出让价款，亦提出违约金过高要求予以调整的抗辩，故依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，本院对违约金酌情进行调整，市国土局在本案中损失即为欠付款项的利息损失，参考中国人民银行同期贷款利率计算，并综合衡量双方过错程度，酌定由大千公司承担违约金500万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条规定，判决如下： 一、被告内江市大千文化发展有限公司于本判决生效三十日内向原告内江市国土资源局支付违约金500万元； 二、驳回原告内江市国土资源局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费245,184元，由原告内江市国土资源局负担200,000元，由被告内江市大千文化发展有限公司负担45,184元。 如不服本判决，可在判决书送之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  李 锋 审 判 员  吴 敏 人民陪审员  黄先成 二〇一八年七月二日 书 记 员  王 琳