上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初2375号原告：刘根才，男，1971年5月18日出生，汉族，户籍所在地安徽省桐城市。委托诉讼代理人：赵成刚，上海安盟律师事务所律师。被告：钱志浩，男，1948年6月8日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：胡萍，上海震大律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱仁览，上海震大律师事务所律师。原告刘根才与被告钱志浩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。本案于2018年3月22日公开开庭进行了审理，原告刘根才及其委托诉讼代理人赵成刚、被告委托诉讼代理人胡萍、朱仁览到庭参加诉讼。本案于2018年7月5日第二次公开开庭进行了审理，原告刘根才及其委托诉讼代理人赵成刚、被告钱志浩及其委托诉讼代理人胡萍、朱仁览到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘根才诉称：2015年5月22日，原告与被告经中介居间就上海市青浦区华新镇凤马塘路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖事宜签订房地产居间合同及房屋买卖合同，约定房屋总房价款人民币(以下币种均为人民币)105万元。原告需在6月30日前支付85万元，鉴于房屋为动迁房，双方约定在2018年1月20日前办理过户手续。后原告支付85万元，被告将房屋钥匙交付给原告，原告装修后入住至今，2015年6月27日，被告在收到房款后，双方又签订了上海市房地产买卖合同。2017年12月初，双方就过户问题进行协商，也到中介办公的地方由中介协调，但由于被告坚持认为原告不符合购买条件，原告最新的结婚证属于假结婚，故不同意办理过户手续，并建议原告通过司法方式解决，基于以上事实，原告认为双方已签订买卖合同，就应严格遵守，合同中明确约定原告可以过户给自己或者指定的其他人(包括夫妻)，乙方不得干涉，但被告不配合办理过户手续，是违约行为，应承担违约金，合同第十条约定为总房价的100%，原告认为房价涨幅巨大，请求调高违约金到155万元。故诉至法院请求：1、判令解除原、被告就上海市青浦区华新镇凤马塘路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同，被告返还购房款85万元，并承担违约金155万元；2、案件受理费由被告负担。审理中，原告增加诉讼请求要求赔偿装修损失23万元。被告钱志浩辩称：同意解除合同，同意返还购房款85万元，导致合同解除是因为原告方，被告不同意承担违约责任，对于装修费同意适当承担。经开庭审理查明：系争房屋于2014年11月26日登记在被告名下[产权证号：沪房地青字(2014)第015267号]，建筑面积79.93平方米。2015年1月，被告全权委托儿子钱巍处理出售系争房屋。2015年5月22日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方购买甲方坐落青浦区凤马塘路XXX弄XXX号XXX室房屋，总房价款105万元，乙方支付意向金3万元，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，并且乙方应于甲方签署协议7日内补足定金5万元，双方另行约定了其他权利义务。钱巍在居间协议甲方处签字。同日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋买卖合同》，约定甲方向乙方出售系争房屋，建筑面积79.93平方米，转让价款105万元，甲乙双方同意于合同签署后45天内签订示范文本的房地产买卖合同，乙方应于签订示范文本合同并申请办理公证手续(若需)后当日，支付首期房款85万元，第二期房款20万元，甲乙双方于2017年11月25日前，向房地产交易中心办理过户手续。交易税费全部由乙方承担。乙方首付85万元于2015年6月30日前支付。合同另行约定了双方其他权利义务。钱巍在合同甲方处签字。2015年5月22日，原告支付5万元。2015年6月27日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方受让甲方坐落青浦区华新镇凤马塘路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋暂测建筑面积79.93平方米，转让价款105万元，甲方于2015年7月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方逾期未付款，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的日万分之五作为逾期违约金，合同继续履行，乙方逾期未付款达到10日，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方(通知向乙方户籍地址寄出视为送达)，书面解除合同通知书之日起5日内向甲方支付房产总价的100%作为其违约导致合同解除的违约金，甲方可从乙方已付款中扣除，乙方自收到甲方除乙方应向甲方承担的因其违约导致的房产总价100%的合同解除违约金，余款返还给乙方，若乙方已付款不足支付违约金部分，乙方应在接到甲方解除合同的书面通知书之日起5日内以现金形式补足，若乙方违约金不足以弥补甲方相关损失的，则甲方的损失与乙方违约金之间的差额，由乙方以现金形式补足。甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起10日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方面解除合同，合同自甲方收到乙方解除合同通知书(通知向甲方户籍地址寄出视为送达)之日解除，甲方除应在收到乙方合同解除通知书之日起5日内向乙方返还已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，还应按房产总价的100%向乙方支付违约金，若甲方违约金不足以弥补乙方相关损失的，则乙方的损失与甲方违约金之间的差额，由甲方以现金形式补足。上海市房地局2011年《上海市配套商品房和中低价普通商品房试行办法》规定的动迁房所有权人拿到《动迁协议》显示该房屋于2015年4月2日，开发商大产证于2014年11月20日取得，甲乙双方于2018年1月20日前共赴上海市青浦区房地产交易中心办理房产过户登记手续。如有国家机构对过户时间更改，过户时间由甲乙双方共同协商。在签订合同时，甲乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。乙方应于签署协议当日内支付甲方房款85万元(含定金5万元)，乙方应于该房屋可执行过户当日交易前支付甲方房款20万元。合同另行约定了双方的权利义务。钱巍在合同甲方处签字。2015年6月27日，原告支付80万元。被告交付系争房屋。2017年11月23日至12月6日，原、被告双方多次协商，但未达成一致意见。2017年12月13日，原告诉诸本院要求继续履行合同，被告则反诉要求解除合同，后双方撤回起诉。另查明，2016年11月21日，案外人陈某某与梅蕾离婚。2017年11月29日，原告刘根才与唐燕香离婚。2017年12月6日，原告刘根才与案外人陈某某登记结婚，案外人陈某某户籍所在地为上海市松江区九亭镇九亭大街XXX弄XXX号。原、被告双方签订合同时，原告在本市无社保。2015年11月起，唐燕香交纳社保。审理中，因本案需工程审价，本院提请上海市高级人民法院委托相关机构对装修工程造价进行鉴定。2018年4月16日，上海市高级人民法院委托上海第一测量师事务所有限公司对本案系争房屋装修工程费用造价进行鉴定。2018年5月18日，上海第一测量师事务所有限公司出具工程造价鉴定意见书，该装修工程造价183,691.73元(未包含折旧计算)，现值123,704.89元。原告为此花费审价鉴定费8,900元。原告对报告没有意见，符合原告当时装修的价格。被告对于评估价无异议，但不应承担12万多元的补偿款，同意适当承担。庭审中，原、被告同意在本案中一并处理原告腾退房屋。以上查明的事实，由原告、被告的陈述，房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、上海市房地产买卖合同、承诺书、收款收据、上海市房地产权证、委托书、上海市公安局户籍证明、离婚证、结婚证、结婚登记审查处理表、申请结婚登记声明书、常口现实库信息资料、参保个人城镇基本养老保险缴费情况、短信、微信、录音、(2017)沪0118民初20710号庭审笔录等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。案件审理过程中，原告表示：系争房屋没有进行网签和备案，签订合同时原告及前妻唐燕香均没有缴纳社保，纳税也没有。双方约定2018年1月20日前办理过户手续，即使被告认为原告不符合购房资格，但在合同中约定可以过户给原告的家人。关于假离婚，法律中是没有的，被告不具有认定原告假离婚的权利，不符合法律及双方合同约定。被告表示：被告爱人与原告的聊天记录证明原告有配偶唐燕香，通过离婚与陈某某结婚的事实，隐瞒了婚姻的情况。原告属于限购，通过与现任妻子结婚，也已经变更了原被告签订合同约定的范围，因为原告的原因，被告才无法履行合同。系争房屋没有网签和备案，签约时被告儿子问过是否符合购房资格，原告说符合的。上次开庭庭后原告及前妻仍在一起。被告与原告是签订了房屋买卖合同，被告是同意履行合同的，但现在原告要更改履行人，所以被告就不同意继续履行，被告没有任何过错及违约责任，对于装修损失，被告同意补偿6万元。不考虑真假结婚的因素，现在购房的主体发生了变更，而且合同履行过程中原告是有过错的。根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告签订的居间协议及合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效。2013年发布的《通知》明确规定，非沪籍家庭购房应当在签订网签合同之前三年内交税或缴纳社保累计两年以上。本院认为，判断购买方符合国家限购政策的规定，保证购买方具有购房资格系购买方的义务。一方面相关的国家政策、法律法规对外公布公示，购买方有途径查询及了解，另一方面购买方是否符合限购政策，需要结合购买方包括户籍、婚姻等个人身份信息或保有个人家庭住房等个人财产信息来判断，出售方并无途径直接查询到购买方的上述个人信息，相反购买方对自身信息最清楚。因此在签订合同时，原告作为购买方，应当对自己是否符合相关的限购政策规定负责。然而本案合同签订时原告即属限购对象，不具备购房资格。虽然合同是原、被告双方的真实意思表示，合法有效，但因原告不具有购房资格，确实会影响之后包括房屋过户、房款支付等在内的合同履行，进而影响原告取得房屋及被告获得房款的合同目的。虽然原告称其目前属本市户籍家庭，以家庭名义买房可以满足购房资格，但原告签约时尚未与案外人陈某某办理结婚登记，且合同上写明原告一人购房，故系争房屋的买卖合同因原告限购而无法继续履行。现原告要求解除合同及退还房款85万元，而被告在庭审中同意解除合同及退还房款，对此本院确认合同解除。原告因其自身原因导致合同无法履行，该责任在于原告，实质是原告违约，故其并不享有合同解除权，但对于原告主张解除合同，被告在庭审中予以同意，双方对合同解除达成合意，本院确认合同以及居间协议于本案庭审日即2018年3月22日解除。对于原告要求被告支付违约金，合同无法履行的原因在于原告，所以对于原告主张的违约金损失，没有法律依据，本院不予支持。合同解除后，因该合同取得的财产应当予以返还，现原、被告双方一致同意在本案中一并处理原告腾退房屋，为避免当事人累诉，本院予以准许。对于原告装修损失，被告同意补偿6万元，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告刘根才与被告钱志浩于2015年5月22日、6月27日就上海市青浦区华新镇凤马塘路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》解除；二、原告刘根才应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区华新镇凤马塘路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将该房屋返还被告钱志浩；三、被告钱志浩应于本判决生效之日起十日内退还原告刘根才房款人民币85万元；四、被告钱志浩应于本判决生效之日起十日内支付原告刘根才装修款人民币6万元；五、驳回原告刘根才的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币27,840元，减半收取计人民币13,920元，由原告刘根才负担人民币10,140元，被告负担人民币3,780元；审价鉴定费人民币8,900元，原告刘根才负担人民币4,450元，被告钱志浩负担人民币4,450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇一八年七月二十四日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。