福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0503民初2051号 原告：陈华钦，男，1984年5月15日出生，汉族，住福建省南安市。 原告：傅惠云，女，1984年1月18日出生，汉族，住福建省南安市。 以上两原告共同委托诉讼代理人：李裕旺，福建伟盛律师事务所律师。 以上两原告共同委托诉讼代理人：陈育财，福建伟盛律师事务所律师。 被告：福建中润置业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园，统一社会信用代码91350500565381736L。 法定代表人：陈永年，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄飞飞，福建泓源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢珊珊，福建泓源律师事务所律师。 原告陈华钦、傅惠云与被告福建中润置业有限公司（以下简称“中润公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈华钦、傅惠云委托诉讼代理人陈育财、被告中润公司委托诉讼代理人黄飞飞到庭参加诉讼。在诉讼阶段，双方当事人申请协商和解，该期间依法不计入审限，但协商和解未果。本案现已审理终结。 陈华钦、傅惠云向本院提出诉讼请求：1.判令中润公司协助陈华钦、傅惠云办理中润嘉园第2号楼2406房的不动产权证书；2.中润公司应每日按陈华钦、傅惠云已付购房款768047元的0.005%支付自2015年4月1日起至实际交付不动产权证书之日止的违约金给陈华钦、傅惠云。在诉讼中，陈华钦、傅惠云撤回第一项诉讼请求。事实和理由：2013年10月9日，陈华钦、傅惠云与中润公司签订编号201310090131号《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），由陈华钦、傅惠云购买中润公司开发址在丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园第2号楼2406号房。合同签订后，陈华钦、傅惠云依约支付了全部的购房款768047元。《合同》第八条约定，出卖人（中润公司）应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将符合约定条件的商品房交付买受人（陈华钦、傅惠云）使用。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90天内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人应自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向陈华钦、傅惠云支付违约金。现诉争房屋已于2015年4月22日交付。然时至起诉之日，陈华钦、傅惠云仍未取得诉争房屋的权属证书。中润公司已构成违约，应按照合同约定承担相应的责任。 中润公司辩称，1.涉案建设项目因地下空间土地出让金收取问题未能取得不动产首次登记证明，系由于产权登记机关原因未能及时办理房屋权属证书，中润公司不应承担违约责任；2.该项目已售房屋的多数业主未能缴交公共维修基金，而相关部门规定需全部业主缴交公共维修基金才能办理产权证书，因此，买受人对于迟延办理产权证书存在过错；综上两点意见，诉争商品房所在项目已于2014年底具备交房条件，因部分业主未能缴纳公共维修基金以及相关部门不合理收取地下空间土地出让金的问题，致使中润公司迟迟无法收取诉争商品房项目初始登记，因此，该商品房系因买受人原因及政府部门原因未能取得产权证书，中润公司对此并无过错，不应由中润公司承担迟延办理产权证书的违约责任；3.退而言之，即使中润公司需要承担违约责任，陈华钦、傅惠云主张的违约金计算标准也是错误的，根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第八条第二款的约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房产权属登记的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款0.001%向买受人支付违约金，诉争商品房于2015年4月22日交付使用，违约金起算时间也应当自365日后计算违约天数，标准应当是已付款的0.001%。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，结合当事人庭审陈述，本院对本案主要事实作如下认定：2013年10月9日，陈华钦、傅惠云与中润公司签订一份编号为201310090131的《商品房买卖合同》，约定陈华钦、傅惠云向中润公司购买址于泉州市丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园2号楼2406房屋，总价款为768047元。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90天内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……2.买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金；第二十二条约定，本协议未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。合同附件六《合同补充协议》第八条第2款约定，“购房合同第十四条关于产权登记的约定”补充如下：出卖人应当在商品房交付使用后120日内，向泉州市住房城乡建设局登记发证处办理房屋所有权初始登记，并将办理房屋产权登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属登记的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每人按买受人已付款0.001%向买受人支付违约金。（1）若由于产权登记机关或者买受人的原因等不可归责于出卖人的原因，造成无法及时办理房屋权属证书的，出卖人不承担任何责任；第十条约定，本补充协议与购房合同具有相同的法律效力，本协议自双方签字盖章后生效。本协议与购房合同有相悖之处，均以本补充协议为准。前述合同及合同附件于2013年10月21日登记备案。合同签订后，陈华钦、傅惠云缴交了全部购房款共计768047元，中润公司开具销售不动产统一发票，并将发票联原件交付给陈华钦、傅惠云。2015年4月22日，中润公司将诉争商品房交付给陈华钦、傅惠云。中润公司在庭审中提交证据《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《泉州市公安消防支除建设工程消防验收意见书》、《福建省人民政府办公厅关于推进地下空间开发利用八条措施的通知》、《泉州市国土资源局中心市区不动产登记若干问题专题会议纪要》、《国土资源局信访事项受理告知单》、《国土资源局信访事项答复意见书》、《情况说明》、《福建中润置业有限公司关于协调办理商品房项目产权登记有关事宜的请示》、《泉州市丰泽区人民政府关于协调中润嘉园商品房暂缓缴交部分公共维修金的请求》、《泉州市国土资源局关于中润嘉园商品房暂缓缴交部分住宅专项维修资金的意见》、《泉州市住房和城乡建设局关于中润嘉园暂缓缴交部分住宅专项维修资金的意见》、《开发项目首次登记证明》、《东南早报公告》、《办理不动产登记通知书》、《快递单及物流信息》，拟证实中润嘉园已于2017年10月18日取得开发项目首次登记证明，之前未取得不动产首次登记证明非因中润公司原因，中润公司已于2017年10月28日、30日进行报纸公告，并于2017年10月28日向业主发出办理不动产登记的通知，2017年12月23日中润公司进行第二次报纸公告通知业主办理产权登记手续。经本院依职权向泉州市不动产登记中心调取的《泉州市不动产登记受理回执单》、《泉州市不动产登记申请表》、《建设用地、工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《泉州市城乡规划局建设工程竣工规划条件核实意见书》、《泉州市丰泽区建设工程竣工验收备案证明书》、宗地图、房产分户图、房屋调查表，可以证实中润公司于2017年10月13日取得上述办理开发项目首次登记所需要的全部资料。虽中润公司因专项维修资金问题、地下商业部分的土地出让金等问题于2017年9月26日经相关部门批准予以解决，且相关部门于2017年9月26日同意中润公司重新递交材料申请办理开发项目初始登记，但因中润公司自身原因，中润公司在2017年10月13日才全部取得上述办理开发项目首次登记所需要全部资料，并于2017年10月18日取得开发项目首次登记证明，故中润公司上诉主张逾期办理不动产权属证书非中润公司原因，应予顺延逾期办证的日期不能成立。关于中润公司是否已履行完毕协助办理不动产权属登记的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，中润公司履行完毕协助办理不动产权属登记的义务，不仅要向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，而且要将办理权属登记需由中润公司提供的资料交付业主。中润公司虽于2017年10月18日取得开发项目首次登记证明，并于2017年10月28日进行第一次报纸公告通知业主办理产权分户，但根据中润公司的自认，中润公司于2017年11月初才将需由其提供给业主的房屋套内分户图等办证资料准备完整，并于2017年10月28日进行第一次报纸公告通知业主办理产权分户，结合本案业主陈华钦、傅惠云的陈述，陈华钦、傅惠云在2017年12月7日已向中润公司领取需由中润公司提供的完整办证资料，故应认定中润公司2017年12月7日已履行完毕协助办理不动产权属登记的义务。 本案双方当事人争议的焦点是：一、中润公司是否需要承担逾期办证的违约责任；二、陈华钦、傅惠云主张的违约金计算标准及起止时点应如何认定？ 关于争议焦点一中润公司是否需要承担违约责任，本院认为，陈华钦、傅惠云与中润公司签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约定履行。中润公司直至2017年10月18日方才办结诉争房屋所在楼盘的开发项目首次登记，理应承担相应的违约责任，其辩称因部分业主未缴纳公共维修基金及相关部门不合理收取地下室的土地出让金等原因，导致无法如期办理房屋权属证书，中润公司不承担违约责任。但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”的规定，即便因第三人的原因，中润公司未在合同约定的时间内完成初始预登记并将相关材料提供给买受人即已构成违约，故其以此为由主张免除违约责任不能成立。 关于争议焦点二，陈华钦、傅惠云主张的违约金计算标准及起止时点应如何认定？合同附件六补充协议第八条第2款系双方的真实意思表示，应认定合法有效，中润公司应自逾期之日起每日按陈华钦、傅惠云已付款的0.001%向陈华钦、傅惠云支付违约金。关于中润公司是否已履行完毕协助办理不动产权属登记的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，中润公司履行完毕协助办理不动产权属登记的义务，不仅要向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，而且要将办理权属登记需由中润公司提供的资料交付业主。中润公司虽于2017年10月18日取得开发项目首次登记证明，并于2017年10月28日进行第一次报纸公告通知业主办理产权分户，但根据中润公司的自认，中润公司于2017年11月初才将需由其提供给业主的房屋套内分户图等办证资料准备完整。陈华钦、傅惠云在2017年12月7日已向中润公司领取需由中润公司提供的完整办证资料，故应认定中润公司2017年12月7日已履行完毕协助办理不动产权属登记的义务。诉争房屋的实际交房时间为2015年4月22日，因中润公司原因未能在房屋交付后的120日内履行完毕协助办理不动产权属登记的义务，导致业主未能在商品房交付使用后365日内即2016年4月21日之前取得房屋权属登记，故中润公司应承担2016年4月22日至2017年12月6日止的逾期协助办证违约金。 综上所述，中润公司在履行合同的过程中违约事实清楚，理应承担相应的违约责任。根据合同附件六补充协议第八条第2款“出卖人应当在商品房交付使用后120日内，向泉州市住房城乡建设局登记发证处办理房屋所有权初始登记，并将办理房屋产权登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属登记的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每人按买受人已付款0.001%向买受人支付违约金”，诉争房屋的实际交房时间为2015年4月22日，因中润公司原因未能在房屋交付后的120日内履行完毕协助办理不动产权属登记的义务，导致业主未能在商品房交付使用后365日内即2016年4月21日之前取得房屋权属登记，故中润公司应承担2016年4月22日至2017年12月6日止的逾期协助办证违约金，共计4562元（768047元×0.001%×594天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、福建中润置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付陈华钦、傅惠云逾期协助办理址于泉州市丰泽区商品房的不动产权证书的违约金4562元； 二、驳回陈华钦、傅惠云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费821元，减半收取计410.5元，由陈华钦、傅惠云负担385.5元，福建中润置业有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  张慧颖 二〇一八年七月十日 书记员  赖丽萍 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十三条预售商品房的购买人应合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。