河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫12民终1473号上诉人（原审被告）：三门峡市隆发建设开发有限公司。住所地：三门峡市河堤中路七号别墅。法定代表人：张建民，该公司总经理。委托诉讼代理人：张云、胡煜（实习），河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：张革，男，1970年9月4日出生，汉族，住三门峡市陕州区。被上诉人（原审原告）：王华珍，女，1974年8月11日出生，汉族，住址同上。二被上诉人共同委托诉讼代理人：胡彬，河南宇萃律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人三门峡市隆发建设开发有限公司（以下简称隆发公司）因与被上诉人张革、王华珍商品房买卖合同纠纷一案，不服湖滨区人民法院（2018）豫1202民初820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人隆发公司的委托诉讼代理人张云、胡煜，被上诉人张革、王华珍的委托诉讼代理人胡彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。隆发公司上诉请求：撤销原判，改判我公司不承担违约责任。事实和理由如下：1、双方签订商品房买卖合同后，我公司已经依约进行了工程竣工验收备案，并将涉案商品房买卖合同进行了登记备案，及时申请办理房产证。业主要求办理市房管局颁发的房产证，但由于房管部门及政策变化、政府职能部门变化的原因，导致本案房产证至今不能办理，我公司并未违约，不应承担逾期办证的违约责任；2、双方合同约定，在我公司逾期交付房产证手续的情况下，××可以选择退房，由我公司向他们退还已交房款并按照约定的比例赔偿损失。但张革、王华珍并未要求退房，而是要求继续履行合同，在此情况下，张革、王华珍要求我公司支付违约金没有事实和法律依据。张革、王华珍辩称：1、隆发公司进行竣工验收备案、合同登记备案只是隆发公司履行合同义务的一部分，隆发公司还应当到不动产管理部门进行首次登记，而隆发公司至今未进行首次登记。该情况是由于隆发公司的原因造成的，隆发公司应当承担违约责任；2、在本案中，双方未对逾期办证约定具体的违约责任承担方式，应当根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定确定违约金数额。3、涉案商品房买卖合同第十五条系限制××救济途径的核实条款，应为无效。一审判决正确，应予维持。张革、王华珍向一审法院起诉请求：1．请求依法判令隆发公司为其所有的位于三××市经济开发区××街坊××院××楼××单元××号房屋办理房产证。2．依法判令隆发公司支付逾期办证违约金46469.64元（按已付房款387247元，利率按中国人民银行计收逾期贷款利息年利率6%，自2015年9月1日起计算至交付房产证之日）。一审法院认定事实：张革、王华珍购买隆发公司开发的位于三××市经济开发区××街坊××院××楼××单元××房屋××套，并支付了全部房款387247元。2014年9月3日张革办理数字电视业务，2016年3月23日隆发公司向张革、王华珍开具了销售不动产统一发票。2015年4月28日，隆发公司（出卖人）与张革、王华珍（××）签订房屋买卖合同，约定：“张革、王华珍购买的商品房为三门峡市经济开发区分陕路东三街坊一号院（即滨溪花园）5幢2单元9层0903号房屋，建筑面积共131.27平方米，单价为每平方米2950元，总金额387247元整。出卖人应当在2014年6月30日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付××使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照：1、若××退房……，”。合同对××不要求退房时，出卖人的违约责任未进行约定。因房产证长期未办理，滨溪花园业主到市国土局信访，市国土局处理意见为：因隆发公司无法提供该宗土地的《国有土地使用证》原件（办理了在建工程抵押），故未受理该公司的办证申请。隆发公司向一审法院提供证据，欲证明其于2009年4月17日已向开发区房管局办理了竣工验收备案，且双方签订的合同也进行了登记备案。因业主要求办理市房管局颁发的房产证，而因行政主管部门的相互推诿造成办证工作停滞。之后又因行政主管部门的职能调整等原因，办证工作再度停滞。故逾期办证并非隆发公司的原因造成。一审法院认为，张革、王华珍与隆发公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。张革、王华珍要求隆发公司为其办理房产证，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”隆发公司应在合同签订之日起90日内协助张革、王华珍办理房屋所有权登记手续而逾期未办理，故对于张革、王华珍要求履行办证义务的诉讼请求符合法律规定，予以支持。关于逾期办证违约金，双方合同未约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。结合根据本案查明事实，隆发公司已将房屋交付给张革、王华珍，而延迟办证并未影响张革、王华珍对涉案房屋的居住、使用，故根据公平合理原则，酌定违约金以购房款387247元为基准，自2015年9月1日起按年利率3%计算至其向一审法院起诉主张权利之日，即2017年9月1日。隆发公司辩称违约金数额过高，要求适当减少的辩解理由成立，予以采纳。关于诉讼时效，张革、王华珍于2017年9月1日提起诉讼，未超法律规定时限，故隆发公司对诉讼时效的辩称意见，不予采纳。按照合同的相对性原理，隆发公司辩称逾期办证并非其过错所导致，不应当承担违约责任的辩解主张缺乏法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决：一、三门峡市隆发建设开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于开发区分陕路东三街坊一号院5号楼2单元903号房屋的相关资料向产权登记机关备案，并在取得该房屋所有权证5日内，将该房屋所有权证交付张革、王华珍。二、三门峡市隆发建设开发有限公司支付张革、王华珍逾期办证违约金（违约金计算方式：以购房款387247元为基准，自2015年9月1日起按年利率3%计算至2017年9月1日止）；限于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付上述金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1060元，减半收取530元，由三门峡市隆发建设开发有限公司负担。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，张革、王华珍与隆发公司签订的商品房买卖合同，系当事双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。涉案商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该条款针对办理房屋产权证书约定了隆发公司履行相应义务的时间期限。本案中，隆发公司未能提供合法有效证据证明其公司按照合同约定在涉案房屋交付后90日内，将办理权属登记需由其公司提供的资料报产权登记机关备案，且截至目前，涉案房屋产权证书仍未能办理完毕，故隆发公司应当承担逾期办证的违约责任。双方合同对逾期办证并未约定明确具体的违约责任承担方式，隆发公司办证延迟并未影响××对涉案房屋的居住、使用，一审根据本案查明事实，依照公平原则，酌定违约金以购房款148475元为基准按年利率3%计算并无不当，二审对此予以维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费380元，由三门峡市隆发建设开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  郭旭飞审 判 员  李 剑代理审判员  孟大艳二〇一八年七月二十三日书 记 员  王 伟