四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终7676号 上诉人（原审原告）：杜开秀，女，汉族，1971年12月26日出生，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：吴胤征，四川泰仁律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：薛文洁，女，汉族，1995年10月17日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：吴胤征，四川泰仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省清凤现代房地产开发有限责任公司，住所地：成都市金堂县三中园区十里大道金中路中心广场。 法定代表人：黄利，执行董事。 委托诉讼代理人：金旺，四川乐伯乐律师事务所律师。 上诉人杜开秀、薛文洁因与被上诉人四川省清凤现代房地产开发有限责任公司（以下简称清凤现代公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初12002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杜开秀、薛文洁上诉请求：1.依法撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初12002号民事判决，并依法改判清凤现代公司赔偿杜开秀、薛文洁损失163490.4元；2.本案一、二审诉讼费用由清凤现代公司承担。事实和理由：1.依照《清凤时代城商品房买卖合同补充协议》与《承诺书》，清凤现代公司应当赠与案涉平台，但实际上清凤现代公司已将案涉平台另行出售给他人使用，应当承担违约的损害赔偿责任。参照《房产测量规范（中华人民共和国国家标准GB/T17986.1-2000）》与《四川省商品房买卖合同（预售）》，以及清凤现代公司将案涉平台出售给他人所获利益，清凤现代公司应当赔偿163490.4元（30㎡/2×10899.36元）。2.案外人唐木慕出具《承诺书》的行为与唐木慕的销售工作紧密相关，应当视为代表清凤现代公司做出的承诺，对于普通购买者而言，这是一般人的普遍认知，也是购房交易活动中的常规操作，因此杜开秀、薛文洁不存在过错，清凤现代公司应承担违约损害赔偿责任，清凤现代公司应承担违约损害赔偿责任。 清凤现代公司辩称，1.根据《清凤时代城商品房买卖合同补充协议》第十八条约定，双方合同是作为权利义务的唯一原件，而本案双方签订的合同及其补充协议并未标明杜开秀、薛文洁享有案涉平台使用权，清凤现代公司也未作出任何类似承诺，因此杜开秀、薛文洁主张违约责任无事实依据。2.清凤现代公司与案外人刘云峰、李炼签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》与案涉合同属于同批次、同时段，前者约定的可以使用平台的房屋价格高于后者，且房屋平面图也明确载明了为平台使用权，杜开秀、薛文洁的合同内容与案外人合同内容不一致，清凤现代公司不应承担损害赔偿责任。 杜开秀、薛文洁向一审法院起诉请求：1、清凤现代公司承担违约责任，向杜开秀、薛文洁支付163490.4元；2、清凤现代公司承担本案诉讼费用。庭审中，杜开秀、薛文洁明确其主张的金额为163490.4元是损失。 一审法院查明，杜开秀、薛文洁与清凤现代公司双方于2015年8月19日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，该合同约定,由杜开秀、薛文洁购买清凤现代公司开发建设的位于成都高新区南部新区大源组团GX6-2-39地块上项目为“清凤时代城”7幢1单元5层504号商品房；该商品房层高为2.95米，有3个阳台，3个阳台为非封闭式；商品房价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10899.36元，房屋总价款为946500元。在该合同落款处载明房地产销售服务人员为唐木慕。2015年8月29日，杜开秀、薛文洁与清凤现代公司签订了《清凤时代城商品房买卖合同补充协议》，其中第十一条载明：买受人所购商品房如果包含露台、平台、底层花园、顶层花园的，露台、平台、底层花园、顶层花园的专有使用权归买受人依法享有；其他买受人同意购买前述商品房的买受人享有其所购商品房包含的露台、平台、底层花园、顶层花园的专有使用权，并自愿放弃对该前述商品房所含露台、平台、底层花园、顶层花园的使用权，其他买受人同意将不再以任何方式向购买前述商品房的买受人和出卖人主张露台、平台、底层花园、顶层花园的使用权或者其他权利。 2015年8月20日，清凤时代开发商置业顾问唐木慕向杜开秀、薛文洁出具了《承诺书》，载明：业主杜开秀、薛文洁购买住宅，此房附带赠送面积30平方米的平台，交房时一并交付使用。 合同签订后，杜开秀、薛文洁已付清全部房款，清凤现代公司也按合同约定交付了房屋，但未赠送有面积30平方米的平台，该平台被同楼层其他业主使用。 另查明，清凤现代公司与案外人刘云峰、李炼于2015年10月18日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，所售房屋为涉争房屋所在楼栋同一单元、同一楼层，约定商品房单价为12466.47元，并在合同附件图纸中载明了“此花园仅供使用”。 一审法院认为，杜开秀、薛文洁与清凤现代公司之间成立商品房预售合同关系，本案的争议焦点在于：1、清凤现代公司是否存在违约行为；2、清凤现代公司是否应当向杜开秀、薛文洁赔偿损失163490.4元。 关于第一个争议焦点，根据杜开秀、薛文洁与清凤现代公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《清凤时代城商品房买卖合同补充协议》，双方并未在合同中约定杜开秀、薛文洁享有30平方米平台的使用权，清凤现代公司已按合同约定标准向杜开秀、薛文洁交付了房屋，杜开秀、薛文洁主张其享有30平方米平台的依据系清凤现代公司员工唐木慕出具的《承诺书》，而清凤现代公司认为唐木慕作为一个销售人员并没有职权和权利对房屋的权属进行处分，其出具的《承诺书》明显超过了其职权范围，该承诺对于清凤现代公司无效。一审法院认为，唐木慕作为清凤现代公司的销售人员其是在完成销售工作任务过程中出具的《承诺书》，该行为系代表清凤现代公司且与唐木慕的销售工作紧密相关，杜开秀、薛文洁有理由相信其出具《承诺书》的行为系职务行为。因此，该承诺书内容具体明确，应当构成双方买卖合同的内容，清凤现代公司没有履行赠送平台的义务，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。 关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，清凤现代公司行为构成违约，杜开秀、薛文洁有权要求清凤现代公司赔偿损失，但杜开秀、薛文洁要求清凤现代公司赔偿163490.4元的诉请无事实依据和法律依据，涉争房屋的平台并非业主专有物权，而是所有业主的共有权属，不能作为买卖合同的标的，清凤现代公司作出了一个虚假的承诺，而杜开秀、薛文洁对此也应当有一定的预见，杜开秀、薛文洁轻信清凤现代公司承诺亦存在一定的过错，故一审法院依据清凤现代公司的过错程度及合同履行情况，并考虑到杜开秀、薛文洁信赖利益确有损失的事实，对杜开秀、薛文洁主张的损失予以部分支持，确认为10000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、成都清凤现代置业有限公司于判决生效之日起十日内向杜开秀、薛文洁赔偿10000元；二、驳回杜开秀、薛文洁的其他诉请请求。本案案件受理费1785元，由成都清凤现代置业有限公司承担（此款杜开秀、薛文洁已预交，成都清凤现代置业有限公司在履行上述义务时一并向杜开秀、薛文洁支付此款）。 二审期间，双方当事人未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本院针对双方当事人争议焦点作如下评析： 一、关于杜开秀、薛文洁是否享有案涉平台专有权的问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款规定，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。根据“谁主张，谁举证”的原则，杜开秀、薛文洁未提供证据证明案涉平台在规划上专属于案涉房屋，《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议也未将案涉平台列入，且《清凤时代城商品房买卖合同补充协议》第十一条第三项载明：“买受人对该商品房专有部分拥有所有权，但不包括土地、外墙、公共天台等楼宇公共部分、买受人有权与本项目其他业主共同使用楼宇公共部分……”因此案涉平台应当认定为业主共有使用部分。业主对于业主共有部分，根据《中华人民共和国物权法》以及相关司法解释规定，享有共有和共同管理的权利，杜开秀、薛文洁并不享有案涉平台的专有权。 二、关于杜开秀、薛文洁的损失如何认定的问题。案外人唐木慕作为清凤现代公司的销售人员，其在完成销售任务过程向杜开秀、薛文洁出具《承诺书》，承诺附赠案涉平台，该行为与销售工作紧密联系，杜开秀、薛文洁有理由相信该行为为职务行为，因此该《承诺书》应当认定为合同的补充内容，清凤现代公司应当承担相应的违约责任。本案中，杜开秀、薛文洁主张损失为若享有案涉平台所有权的预期可得利益，但由于本案中《承诺书》自身瑕疵，杜开秀、薛文洁不可能按照合同约定取得案涉平台所有权，因此杜开秀、薛文洁主张的损失并非案涉合同的预期可得利益损失。但是，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第一款第（二）项、第（三）项之规定，合同当事人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况或者有其他违背诚实信用原则的行为给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，清凤现代公司未真诚告知当事人案涉平台的规划与权属情况，应当赔偿杜开秀、薛文洁相应的信赖利益损失；同时，根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第二章第四条第二款“……该商品房所在建设工程规划总平面图、建筑区划划分情况公示于商品房销售现场……”约定，杜开秀、薛文洁对于案涉平台的规划情况，也应当有一定的了解，对于清凤现代公司做出的不能实际履行的承诺，应当具有一定的判断能力。一审根据双方实际履行情况及过错大小等情况，综合认定的损失数额并无不当，本院予以维持。 综上所述，杜开秀、薛文洁的上诉请求不能成立，本院予以维持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3370元，由上诉人杜开秀、薛文洁负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐云国 审判员唐骥 审判员冯璐 二〇一八年七月十七日 书记员谭小雨