北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终6215号上诉人（原审被告）：穆某，男，1955年7月26日出生。上诉人（原审被告）:张某，女，1955年1月7日出生。二上诉人共同委托诉讼代理人:陈振广，北京甲子律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人:穆某1（穆某、张某之女）。被上诉人(原审原告）：穆某2，男，1953年11月26日出生。委托诉讼代理人:袁某(穆某2之妻)。委托诉讼代理人:辛延芳，北京安理（天津）律师事务所律师。上诉人穆某、张某因与被上诉人穆某2合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初25615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人穆某、张某及其委托诉讼代理人陈振广、穆某1，被上诉人穆某2及其委托诉讼代理人袁某、辛延芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。穆某、张某上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回被上诉人在原审中的诉讼请求。事实与理由：1、上诉人出于亲情考虑，让被上诉人居住诉争房屋；2、被上诉人的证据不能证明诉争房屋有买卖关系；3、张某对此不知情。穆某2辩称：视听证据是合法的，对方在一审承认收到将近7、8万元。穆某2向一审法院起诉请求：1、判令穆某、张某共同为我办理北京市海淀区502号房屋的过户登记手续；2、诉讼费由穆某、张某承担。一审法院认定事实：穆某2与穆某系兄弟关系，穆某与张某系夫妻关系，二人于1982年5月登记结婚。1998年5月8日，穆某以46325元的政策优惠价向北京北辰实业集团公司购买位于北京市海淀区502号房屋。2001年5月房屋交付后穆某即将诉争房屋交与穆某2居住至今。2004年，该房屋办理房屋所有权证，房屋所有权人为穆某。对双方有异议的证据和事实，法院认定如下：诉讼中，穆某2称其以十万元价格向穆某、张某购买诉争房屋，穆某、张某对此予以否认。穆某2为证明双方之间存在房屋买卖关系提交的主要证据如下：（一）2002年水费、电话费清单，2003年燃气、水电费单据，2013年至2017年供暖费发票，2002年至2005年煤气费、卫生费及保安费发票等，证明穆某2已经购买诉争房屋。穆某、张某对该证据的真实性予以认可，但不认可证明目的。法院对该证据的真实性予以确认，但该证据仅能证明穆某2长期居住诉争房屋的事实，无法证明其已经购买诉争房屋。（二）录音，证明穆某承认在2001年以10万元价格将诉争房屋卖给穆某2，且承认因继承岳父房产的事发生变化才对房屋买卖反悔的。具体内容如下：1、2017年4月22日穆某与穆某2之子穆某3之间的录音主要内容：淼（穆某3）：“当初咱们不是说好了是十万块钱我们家买这个房，当时您是不是应了，然后但是现在呢不是有这个，有困难吗，有困难咱们是一家人，肯定得一块解决。”祥（穆某）：“对。”淼：“当时十万块钱您应没应，应了吧？”祥：“我应了……那天你爸也承认的，就是什么呀，我应了呢，但是呢，你三婶并不知道这个事儿，你知道吗……终归啊，它算共同财产……”淼：“然后呢说那个房不是现在能卖四百八十万嘛……然后呢，您说那个意思是给我们家一百八十万……”祥：“……这是你爸的领会，我那天根本没有具体说数，就说我这边，就是给她们家人，我说至少得要，唉，就是她那四个哥哥，我最少最少补偿也得在三百多万，他就认为说是我要拿三百万剩下一百八十万给他，但是我真的没那么说……现在这个情况确实有变了，因为我这边也变了，因为老头儿一开始应的我这边，人家一撩腿儿走啦，所以弄的呢，什么都没有，人家四个哥哥现在提出来了……”2、2017年4月22日穆某、张某与穆某3、闫某（穆某3之妻）的主要录音：维（张某）：“……我找他们商量，人家就平分呐。”淼：“找那个什么”维：“就我那几个哥啊……”淼：“……把那个清河的卖了也好或者说当初不是说过户，就是说我们家十万块钱买的。”维：“对对对。”淼：“咱先说这事儿，就是十万块钱我们家不是说把这房买了嘛，那会三叔也说卖，然后说现在是因为碰见困难了，如果不碰见困难这房肯定就是卖我们家了，是肯定的，我知道。”维：“对。”淼：“你不碰见这事儿，你不犯难可能走到这一步嘛？对不对……”维：“我们住那房也二十年多了，我爸也是许给我啦。”淼：“情况是一样的。”维：“一样的……”淼：“你说那会不买这个房，那会咱们自己去十万块钱也买一套了。”维：“对。”……淼：“如果要不是您家有这个事儿，我们家就是说，这是一顺下来的，是因果关系”维：“对对对……”淼：“您看看先怎么着把您家这个问题先，先给解决了。”维：“对。”淼：“我们家这个问题也就迎刃而解了。”维：“我就说啦，因为他们不是得要嘛，你不是那什么嘛，得要补偿”……静（闫某）：“不是，因为他一开始说的是01年那会他爸他妈等于是给了三叔十万块钱把这房买了，完了当时没过户是因为说是三叔这边单位能给交这个煤火费是吧。”维：“唉，是，这个咱们都没法提了，因为我们那时候还是，我爸我妈还，我爸还同意我，给我了呢，这个咱们不提已经过去了……”静：“但是他们两个心里头就是这么认为的啊……”维：“是，是这么认为。”静：“现在这房就要被拿走了，当然就会那个。”维：“是，那个都没法说了。”淼：“那会儿，那会儿，三叔应了。”维：“对。”淼：“三婶也应了吧。”维：“但是我不知道，嘿，我跟你说，他不告诉我，他没告诉我，一直就没告诉我。”淼：“是是是，这个事儿，三叔是应啦对吧。”维：“对对对……”淼：“他们俩就是说，十万块钱当初买这套房，然后现在十六年以后，然后什么都没。”维：“嗯……”祥：“我跟你讲，这事儿只要这边的房一一解决了，把她这几个哥哥这个什么就也给，嘴给堵上了他就好办了……”维：“咱们谈一下，付多少，根据我们卖了房，够他能租多少年的不就完了嘛。”静：“不是这个他肯定不会接受的。”维：“租房。”静：“因为他当初是花十万块钱买的房，现在怎么可能让他去租房了呢。”维：“我们还花那钱买的房呢，花我们钱买的房。”……淼：“我妈就是什么都是冲动，当初买这房。”维：“是。”淼：“您知道吧，也是冲动。”维：“首先，现在你就说现在吧。”3、2017年5月10日穆某、张某与穆某2、袁某（穆某2之妻）、穆某3、闫某的主要录音：袁（袁某）：“你们家那房子呢小西天那房子呢是属于继承遗产，清河这房子呢是属于买卖关系，你知道吧？”维：“是，嗯。”袁：“是这样，01年呢过了春节2月底3月初，我给你的钱，你穿着羽绒服去的，还是我给你那件大羽绒服，对不对？是不是？”维：“亥，咱这个甭说，因为这个我不知道。”……祥：“现在没有过户这个房子呢现在就还是我的”袁：“是你的但是事实是我们买了，02年的5月底我们又给你的，又给了你5万一共是10万”……祥：“现在事实这房还是我的，没有过户”袁：“现在是我们花了钱了我们就认为是我们的”……房（穆某2）：“当初01年我买房的时候我给他钱了，可是到现在怎么着呢让我出去租房去……”袁：“就黑不提白不提了，还说这房是你的。”维：“是啊不管怎么着他说了，你跟他说了但是我不知道”……房：“我这个住了20年了，都给我推翻了，我这租房……”维：“住20年有什么可说的啊，住20年让你住着就可以了。”袁：“什么叫让我们住着啊，我们掏了钱了……”维：“那可不是，我们觉得就好像是租金似的。”……袁：“就租金似的等于还是收到了，对不对啊？”维：“不是，不是我们收到了，就是我们借你房子住。”袁：“不可能。”……维：“……让你住这么多年，白住，白住，白住，这么多年白住。”袁：“你怎么了，我花钱了，我买的！这是我买的，你要是这么说那你就是不讲理。”……房：“……你说了，我给他十万块钱，那是租金对吧？你说的是不是租金？”维：“因为，因为你们没那什么，只能就是这个。”……”房：“是不是我买你的，我给你十万块钱，对吧？她说是租金，是不是这个意思？祥子，你说，她说的是不是这个意思？”维：“我就，就觉得就是租金。”房：“好，你觉得是租金？”维：“怎么着？就是租金。”房：“你拿，你拿走十万块钱，她认为是租金，是不是这么个意思？”维：“就因为现在你这么说，我觉得就是这样。”……房：“自从我不理他了你就知道有这回事了是不是”，维：“对了”……维：“为什么不过户啊，过户，当时也过不了户啊！”袁：“他找了好多借口啊……”维：“呵呵，当时，不用找，不用找，他没跟我商量，他当然过不了户了……”袁：“你拿，是呀，你拿了这10万块钱，拿没拿到？拿到没拿到，我就问你拿到没拿到。”祥：“现在这事，已经……”维：“你就说拿到了也没关系，不拿到也没关系，现在……”袁：“现在要的就是要的这句话，拿到没拿到？”维：“拿到就拿到，无所谓。”袁：“穆某，我问你，你拿到没拿到那10万块钱？”维：“没关系，这无所谓。”袁：“凭良心说，你拿到没拿到？拿到没拿到？”祥：“这个，现在呀无关紧要了。”袁：“相当紧要，当时买一套房子也就这么多钱，那是我一辈子的积蓄。”……祥：“不是，我跟你讲，我拿不拿，现在没过户，这房子是我的，签了合同都可以毁约。对不对？”袁：“是，没过户，我给你钱没，你拿到没拿到，唉，你是他弟弟，咱凭良心。她说了拿到没拿到都无所谓，我就要你一句话，你拿到没拿到？”房：“唉，你毁约可以说毁约。”祥：“我知道你今天非得逼着我承认这个，你们是有准备而来的。”袁：“干嘛逼着你啊，当然了，你们俩也是有准备。”……祥：“你们不就是为了去要证据来了么？”袁：“她那也录着呢，知道嘛？”祥：“我们吸取教训了，上次这手机一直这扣着，你以为我们不知道么？”维：“呵呵，我们知道，你录我们也录，都无所谓。”……袁：“……我就认准了当初我这房子是买你的，01年的过了春节，3月底，02年的5月份两笔钱我给到你了，你听着。”……维：“甭管怎么着，你买我们的，我们家也不卖了，我们现在不卖，现在我的意思是我不卖了。”穆某、张某认可上述录音的真实性，但是认为录音系在未经过当事人同意的情况下偷录的，是违法证据，而且这是和案外人的通话，录音中穆某从来没有承认将涉案房屋卖给穆某2，视频资料极易剪辑，而且很多内容是断章取义，录音中可以看出张某不知道房屋买卖的事。法院对该证据的真实性予以确认，该录音既未侵害他人合法权益，亦未违反相关法律规定，该录音从形式上及内容上均符合证据形式，可以作为认定事实的依据，该证据效力应结合其他证据进行综合认定。（三）证人朱某的证言，朱某出庭作证称其与穆某都是北京北辰贸易事业部职员，后穆某离开该单位。2001年交房后穆某2开始居住诉争房屋，因为所住房屋相邻与穆某2成为邻居，2013年穆某因办暖气费交费事宜让朱某带穆某2一起去单位办理，后从穆某处得知房屋以十万元的价格出售给穆某2，但是手续还没办。穆某、张某对证人证言的真实性不认可，称穆某曾在北辰工作过，但与朱某并非一个单位，办暖气费是因为穆某住的远才让穆某2去的。证人朱某与双方之间不存在利害关系，其所作的证言可以作为认定事实的依据，该证据效力应结合其他证据进行综合认定。庭审中，穆某、张某否认双方之间存在房屋买卖关系，称双方之间系房屋租赁关系。为证明双方之间没有房屋买卖关系，穆某、张某申请穆某4、穆某5、穆某6出庭作证，三位证人与穆某、穆某2系兄弟姐妹关系，三人均证明房屋一直由穆某2居住，但是对穆某、穆某2之间的房屋买卖事宜均不清楚，而且矛盾发生前家庭关系均很和睦。三位证人与双方之间不存在利害关系，所作的证言可以作为认定事实的依据。一审法院认为，穆某2主张其与穆某、张某之间存在房屋买卖合同并基于此主张履行房屋过户手续，穆某2作为主张合同关系成立的一方应就双方存在房屋买卖合同关系负有举证责任。就双方之间是否存在合同关系，法院根据查明事实和证据情况具体分析如下：首先，2017年4月22日穆某与穆某3通话录音中，穆某3问“当时十万元应没应”，穆某答“应了”；2017年4月22日穆某、张某与穆某3、闫某之间的录音中，穆某3多次问当初穆某是否答应以十万元价格将房屋卖给穆某2时，张某均作出肯定的回答，且从录音中可以看出其之所以要收回诉争房屋系因为小西天房屋出现继承纠纷；2017年5月10日录音中，袁某问“你们家那房子呢小西天那房子呢是属于继承遗产，清河这房子呢是属于买卖关系，你知道吧？”，张某答“是，嗯。”当袁某问当初是否拿到十万元，张某表示“拿到就拿到，无所谓”，穆某表示“这个，现在呀无关紧要了”、“我拿不拿，现在没过户，这房子是我的，签了合同都可以毁约”，最后张某说“甭管怎么着，你买我们的，我们家也不卖了，我们现在不卖，现在我的意思是我不卖了，知道吧”。在以上录音中，穆某、张某多次承认或者默认当初穆某同意以十万元的价格将诉争房屋出售给穆某2，且实际收取了十万元。其次，根据证人朱某、穆某4、穆某5、穆某6当庭的陈述，朱某表示曾听穆某本人说过将诉争房屋以十万元的价格卖给穆某2，朱某对法庭询问及双方提问均表述清晰具体。穆某4、穆某5、穆某6三人只是表示未听说过原被告之间存在房屋买卖事宜，但不能直接否定房屋买卖关系的成立。此外根据双方的庭审陈述，穆某2对于十万元款项的交付地点、交付时间、交付方式均能陈述清晰详细，而穆某、张某庭审中仅认可收取了七、八万元，但对于收取款项的地点、时间及具体金额均表述不清，在交易当时，上述款项数额并非小数，穆某、张某却模糊不清，不符合常理，且其亦未就庭审所述数额与录音中所述数额不一致的情形作出合理解释。再次，张某自称对房屋买卖事宜不知情，但在2017年5月10日录音中，穆某2问：“自从我不理他了你就知道有（卖房）这回事了是不是？”，张某答：“对了”，最后还提到“甭管怎么着，你买我们的，我们家也不卖了，我们现在不卖，现在我的意思是我不卖了，知道吧”，从上述录音中也可以看出张某早已知晓房屋买卖事宜。退一步讲，即使张某当初不知道穆某出售房屋之事，但是穆某向穆某2收取了十万元，该笔款项数额较大，张某对此应明知。张某将该笔款项解释为租金，但其并未提交证据证明双方存在租赁合同关系，亦未证明双方曾就租金标准、租赁期限进行过协商，以当时的租金标准计算，穆某2在两年内预先交付标准不详、期限不明的大额租金不符合交易习惯，故张某所述的十万元款项系租金的解释缺乏证据支持亦不具有合理性。在穆某2居住房屋十六年的时间内，张某从未提出过异议，穆某2有理由相信出售房屋是穆某、张某的共同意思表示，现张某以不知道或不同意为由否认房屋买卖事宜的抗辩理由，没有事实和法律依据，法院不予采信。综上，虽然双方未签订书面合同，但是穆某2支付了房款并实际居住诉争房屋，法院认定双方之间存在房屋买卖合同，双方均应该按照口头约定履行合同义务，穆某、张某作为房屋所有权人应当配合穆某2办理房屋过户手续，故穆某2要求穆某、张某办理过户登记的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同》第八条、第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：穆某、张某于本判决生效后七日内配合穆某2办理位于北京市海淀区502号房屋的过户登记手续，将上述房屋过户至穆某2名下。一审法院认定上述事实正确，本院予以确认。上述事实，有《房屋买卖合同书》、房屋所有权证、录音、证人证言、收据、发票及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。二审期间，穆某、张某提交北京科学教育电影制片厂购房补贴领取表、穆某的四个兄弟姐妹的证人证言、穆某单位的副总经理孙某的证人证言，证明其与穆某2之间不存在房屋买卖合同关系。穆某、张某无正当理由逾期提供上述证据，穆某2亦不同意质证，且上述证据与本案基本事实无关，故本院不予采纳。二审期间，穆某2同意支付过户的费用，本院不持异议。本院认为，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。穆某2主张其与穆某、张某之间存在房屋买卖合同并基于此主张履行房屋过户手续，穆某2作为主张合同关系成立的一方应就双方存在房屋买卖合同关系负有举证责任。2017年4月22日穆某与穆某2之子穆某3之间的录音中，穆某3：“当初咱们不是说好了是十万块钱我们家买这个房，当时您是不是应了，然后但是现在呢不是有这个，有困难吗，有困难咱们是一家人，肯定得一块解决。”穆某：“对。”穆某3：“当时十万块钱您应没应，应了吧？”穆某：“我应了……”。2001年5月房屋交付后穆某即将诉争房屋交与穆某2居住至今，综上，虽然双方未签订书面合同，但是穆某2支付了房款并实际居住诉争房屋，本院认定双方之间存在房屋买卖合同关系。张某上诉称其不知情，在穆某2居住房屋十六年的时间内，张某从未提出过异议，穆某2有理由相信出售房屋是穆某、张某的共同意思表示，现张某以不知道或不同意为由否认房屋买卖事宜的抗辩理由，没有事实和法律依据，本院不予采信。双方均应该按照达成的房屋买卖协议履行合同义务，穆某、张某作为房屋所有权人应当配合穆某2办理房屋过户手续，一审法院支持穆某2要求穆某、张某办理过户登记的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。二审期间，穆某2同意由其承担过户的费用，本院不持异议。综上所述，穆某、张某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由穆某、张某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 赵 蕾审判员 辛 荣审判员 王爱红二〇一八年七月二十六日法官助理李想书记员马子萌