山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一终字第2736号上诉人（原审被告）唐东顺。委托代理人仉飞宇，山东良捷律师事务所律师。委托代理人谭焕娟，山东良捷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赵红梅。委托代理人张其中，山东胜华律师事务所律师。委托代理人赵菲菲，山东胜华律师事务所律师。上诉人唐东顺因与被上诉人赵红梅房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2014）南民初字第10634号民事判决，于2014年9月22日向本院提起上诉，本院于2014年11月24日受理后，依法组成由审判员吕良臣担任审判长并主审本案，代理审判员齐新、代理审判员李蕾参加评议的合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年12月10日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人唐东顺的委托代理人仉飞宇、谭焕娟，被上诉人赵红梅的委托代理人张其中、赵菲菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵红梅在一审中诉称：2014年4月，唐东顺以刘义群代理人身份与赵红梅在青岛惠百家房地产经纪有限公司居间介绍下签署了《青岛市存量房屋买卖合同》，约定将位于青岛市市南区旌德路26号颐中高山×号楼×单元×户商品房出售给赵红梅，成交价格为635000元，并支付合同定金30000元。后赵红梅多次催促，唐东顺仍无法提供合法有效的委托代理权限。依照法律规定，唐东顺属于无权代理，为维护赵红梅的合法权益，赵红梅起诉，请求：1、依法判令解除赵红梅、唐东顺签订房屋买卖合同；2、依法判令唐东顺返还赵红梅支付定金30000元及利息；3、诉讼费由唐东顺承担。唐东顺在一审中辩称：唐东顺不同意赵红梅的诉讼请求。2013年6月18日唐东顺之子唐连胜购买了涉案房屋，2014年3月份唐连胜和原房东刘义群结清了所有房款60万元整。因觉得涉案房屋有点小，唐连胜跟刘义群说不想要了，刘义群和唐连胜在中介处签订了委托协议书，并办理了公证委托书，刘义群公证授权唐连胜卖涉案房屋。刘义群授权给唐连胜之后，唐连胜又授权给了父亲唐东顺，2014年4月15日，唐连胜委托父亲唐东顺到惠百家办理涉案房屋的合同事宜，2014年4月20日，唐东顺受托和赵红梅签订购房合同，合同约定赵红梅2014年4月30日之前给我们首付款20万元，余款银行贷款，合同刚签订不到一周的时间，我方接到中介电话，称赵红梅不买涉案房屋了，又过了不到一个月的时间，又接到赵红梅的电话，赵红梅称不想在青岛发展了，不想购买涉案房屋了，要求唐连胜退还一部分定金。唐东顺认为是因为赵红梅单方违约导致合同无法进行，刘义群给唐连胜的委托授权以及唐连胜给唐东顺的委托授权是真实有效的，也是刘义群和唐连胜的真实想法，定金无法退还给赵红梅。一审查明，青岛市市南区旌德路26号×号楼×单元×户房屋房地产权利人原系案外人刘义群。唐东顺与其委托代理人唐连胜系父子关系。2014年3月17日，刘义群与唐连胜签订《委托书》一份，刘义群将青岛市市南区旌德路26号×号楼×单元×户房产出售、处置权全权委托唐连胜代为办理。2014年4月20日，赵红梅作为买受人与刘义群（出卖人）在青岛惠百家房地产经纪有限公司签订《房屋买卖业务签约文件合订本》，合同约定：刘义群将青岛市市南区旌德路26号×号楼×单元×户房产出售给赵红梅，成交价格635000元，合同签订当日赵红梅需支付3万元作为购房定金，首付款20万元，买受人应当于2014年4月30日前支付给出卖人。出卖人应当在2014年6月15日前将该房屋交付给买受人。赵红梅在买受人出签字捺印确认，出卖人刘义群未在合同上签字，唐东顺以刘义群委托代理人的身份在合同上签字捺印。同日，唐东顺收取了赵红梅3万元购房定金。2014年5月20日，刘义群及其配偶在青岛市市中公证处出具《委托书》一份，刘义群及其配偶授权唐连胜办理涉案房屋出售的相关手续；但委托书中并未有唐连胜可以再行转委托的权利。2014年6月18日，刘义群将涉案房屋出卖给案外人唐朝，双方办理了产权过户手续，现涉案房屋房地产权人为案外人唐朝。赵红梅在一审中主张，在2014年4月20日，赵红梅在与唐东顺签订《房屋买卖业务签约文件合订本》并支付定金后，因唐东顺没有房地产权利人刘义群的授权委托，赵红梅一直向唐东顺催要刘义群对唐东顺的相关委托手续，但唐东顺至今尚不能提供刘义群对唐东顺的相关委托手续，因此唐东顺属于无权代理，故赵红梅一直没有给唐东顺相应的首付款；后在双方合同尚未解除的情况下，涉案房屋就被出售过户给了案外人唐朝，导致赵红梅的合同目的无法实现，因此赵红梅要求解除合同、退还定金。唐东顺在一审中提供《委托书》一份，称唐连胜曾于2014年4月15日向唐东顺出具《委托书》一份，内容为“因本人经常外地出差，特委托我父亲唐东顺代为办理青岛市市南区旌德路26号×号楼×单元×户的房产合同签订事宜，并代为收取定金及房款事宜。委托人唐连胜”。唐东顺以此称唐东顺办理涉案房屋的相关手续是有唐连胜的授权的。赵红梅质证后称，该委托是转委托，没有取得原被委托人刘义群的同意，赵红梅不予以认可。经赵红梅申请，证人于某在一审中出庭作证。证人于某出庭作证称，证人原系青岛惠百家房地产经纪有限公司的员工，现在正在办理离职工作，赵红梅原来是于某的客户。唐东顺与赵红梅签订合同的时候于某只知道签合同的人不是房东，跟房东什么关系不知道，后来第二天才知道涉案房屋交易了但没有过户。所以就需要房主刘义群授权给唐东顺的委托书，但是一直到2014年5月份，赵红梅都没有看到委托书，因为不敢交易，后续的首付款没有支付。经唐东顺申请，证人郑某在一审中出庭作证。证人郑某出庭作证称，证人系青岛惠百家房地产经纪有限公司大尧三路店店长。赵红梅与唐东顺签订合同时，因唐连胜不在青岛就委托其父亲唐东顺过来签订合同，签合同时没有唐连胜给唐东顺的授权委托，签订合同后赵红梅确实要过授权委托书，但是唐东顺说只能等到房东回青岛时才能解决这个问题。签订合同时唐东顺过来收取了3万元定金，赵红梅说老家筹钱，但没筹到钱，后来赵红梅就打电话说不要房屋了。一审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。唐东顺以刘义群的名义与赵红梅于2014年4月20日签订《房屋买卖业务签约文件合订本》，通过庭审的证据及证人证言可知，在双方签订合同时，唐东顺并未取得房地产权人刘义群的书面委托，故唐东顺是在没有刘义群代理权的情况下与赵红梅签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》，该合同事后并未经刘义群追认，因此，该合同属于无效合同，对刘义群不发生效力。唐东顺主张有其子唐连胜给其的授权委托，但是唐连胜并非涉案房屋的房地产权人；且原房地产权人刘义群也并未授权唐连胜可以转委托他人签订合同，原房地产权人刘义群至今也未授权唐东顺办理涉案房屋的出售事宜，因此，对唐东顺主张的其有签订涉案房屋买卖合同的授权的主张法院依法不予支持。因涉案房屋现已出售给他人，赵红梅的合同目的已经无法实现，因此，赵红梅主张解除与唐东顺签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》及唐东顺返还赵红梅定金3万元的诉讼请求，于法有据，依法予以支持。对赵红梅请求的唐东顺返还赵红梅逾期利息，因双方签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》并未对此约定且赵红梅并未提供证据证明其有利息损失，因此，对赵红梅请求唐东顺支付利息的请求依法不予支持。一审判决：一、解除赵红梅与唐东顺就青岛市市南区旌德路26号×号楼×单元×户房屋签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》；二、唐东顺于判决生效之日起十日内返还赵红梅购房定金3万元；三、驳回赵红梅的其他诉讼请求。案件受理费550元，由唐东顺负担。因赵红梅已经预交，唐东顺于判决生效之日起十日内给付赵红梅550元。宣判后，唐东顺不服，上诉至本院。上诉人唐东顺上诉称：一、一审认定事实不清。1、本案的基本事实是：2013年6月18日，唐连胜与刘义群签订房屋买卖合同，约定唐连胜以60万元价格购得刘义群位于青岛市市南区旌德路26号颐中高山×号楼×单元×户房屋。合同签订后，唐连胜于2014年3月支付全部购房款，但未办理过户手续。至此，涉案房租的实际权利人为唐连胜。2014年3月份，因房屋面积较小不能满足生活需要，唐连胜购得房屋后就想转让给他人，由刘义群于2014年3月17日出具委托书出售涉案房屋，并将涉案房屋出售信息挂到青岛惠百家房地产经纪有限公司房屋中介处。2014年4月份，赵红梅欲购买涉案房屋，由于唐连胜工作繁忙经常在外地，故委托唐东顺代为办理房屋出售事宜并出具书面托委托书。4月20日双方达成一致，签订《青岛市存量房屋买卖合同》，赵红梅交付房屋定金3万元。后因赵红梅无法筹集到购房款，并告知中介不想要房屋了，其行为构成单方违约，并于2014年5月23日，主动起诉至法院，认为唐东顺无代理权，将违约行为转嫁给唐东顺。在赵红梅明确表示不再履行合同后，2014年6月18日唐连胜将涉案房屋另行出售给唐朝。2、一审认定唐东顺对涉案房屋出售没有代理权限系事实认定不清。涉案房屋的实际权利人为唐连胜。唐连胜对涉案房屋有完全处分权，也有权委托他人处理房屋买卖有关事宜，因此唐东顺受唐连胜的委托与赵红梅就涉案房屋签订的房屋买卖合同合法有效，不应当被解除。唐连胜、刘义群于2013年6月18日签订房屋买卖合同，约定刘义群将位于青岛市市南区旌德路26号×号楼×单元×户房屋卖给唐连胜，合同价款60万人民币。合同签订后，唐连胜按照合同约定于2014年3月支付全部购房款，刘义群交付房屋。至此，唐连胜系涉案房屋的实际权利人，具有处分该房屋以及委托他人处分房屋的权利。此后，唐连胜于2014年4月15日授权唐东顺代为办理房屋出售事宜，并明确代为办理合同签订事宜及代为收取定金和房款事宜。由于刘义群交付房屋后并未与唐连胜办理过户手续，因此涉案房屋只能以刘义群名义出售，鉴于双方对房屋已完成交易事实的认可，刘义群于2014年3月17日给唐连胜出具授权委托书，委托其办理房屋出售有关事宜。后唐东顺与赵红梅在青岛惠百家房地产经纪有限公司介绍下于2014年4月20日签订《青岛市存量房屋买卖合同》，约定赵红梅以63.5万元购得涉案房屋。合同签订时，唐东顺已向赵红梅出示上述两份授权，并告知房屋的实际情况，赵红梅、房屋中介对上述事实业已清楚知悉，在此前提下，唐东顺对涉案房屋的出售具有代理权限，因此双方签订的房屋买卖合同合法有效。3、唐东顺与赵红梅签订房屋买卖合同，完全能够实现房屋交易的目的。唐东顺是房屋实际权利人唐连胜的父亲，其受唐连胜的委托与赵红梅签订房屋买卖合同，该行为唐连胜完全认可，只要赵红梅能够按时支付购房款，唐东顺、唐连胜就能够将房屋及时过户至赵红梅名下，实现买卖的合同目的，不需要唐东顺持有原房主刘义群的授权。一审并未对房屋出售状况及实际权利人进行审查，仅仅以刘义群并未给唐东顺出具委托书，事后也未对合同进行追认就认定合同无效，属事实认定不清。4、双方不能继续履行合同的根本原因系赵红梅不能如期支付购房款，唐东顺与案外人唐朝签订房屋买卖合同系在赵红梅明确表示不能支付房款之后，因赵红梅违约在先，唐东顺收取赵红梅支付的定金合法有据。2014年4月20日唐东顺与赵红梅签订房屋买卖合同时，就已告知涉案房屋权利人为唐连胜，涉案房屋权利人已由刘义群变更为唐连胜，如果不是对该事实的认可，赵红梅也不可能与唐东顺签订房屋买卖合同，更不可能支付房屋定金。根据合同约定，赵红梅应当在2014年4月30日前支付首付款20万元，但由于赵红梅原因不能如期支付该款项，且于2014年5月23日起诉至法院要求解除合同，其行为已明确表示不再继续履行合同，从而导致唐东顺才与案外人唐朝于2014年6月18日签订房屋买卖合同。对于赵红梅不能支付购房款违约在先的事实，一审中证人郑某已出庭证实。根据《中国人民共和国担保法》第89条规定，赵红梅违约在先的情形下，无权要求返还定金。而一审对该事实却未予审查的情形下就直接认定双方合同无效系事实认定不清。二、一审适用法律错误。一审在对案件事实认定不清的情形下，必然导致法律适用错误。从本案的实际出发，唐东顺系基于房屋权利人唐连胜的合法授权而与赵红梅签订房屋买卖合同，对涉案房屋的权利状况，签订合同时唐东顺已告知，赵红梅、房屋中介也完全知晓，因此双方所签合同系双方真实意思的表示且具有可履行性，也不违背法律的强制性规定，双方应当共同遵守分别履行各自的义务。赵红梅因不能及时筹到房款而恶意于2014年5月23日起诉要求解除合同，系对双方合同约定的违背，应依法承担相应的法律后果。因此本案系因违约而导致的合同解除之诉，而非因无权代理而导致的合同解除之诉，对于该焦点问题一审并未查明，因此其在本案中适用《中华人民共和国合同法》第48条、第58条，系适用法律错误。综上所述，一审认定事实不清、适用法律错误，唐东顺为维护自身合法权益，请求：撤销一审判决，依法改判驳回赵红梅的起诉；一、二审诉讼费由赵红梅负担。赵红梅答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。经审理查明，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：唐东顺与赵红梅就涉案房屋签订的房屋买卖合同是否合法有效。唐东顺主张其子唐连胜于2013年6月与刘义群签订涉案房屋买卖合同，购买了涉案房屋，唐连胜授权唐东顺处理涉案房屋出售事宜，故其与赵红梅签订的房屋买卖合同合法有效。对此，本院认为，虽然唐连胜与刘义群签订了涉案房屋买卖合同，但双方并未办理产权过户登记手续，未履行法定的公示程序，物权未发生变动，且刘义群及其配偶于2014年5月20日经过公证委托唐连胜代为办理涉案房屋出售相关手续，并未赋予唐连胜可以另行委托他人处理涉案房屋出售事宜的权利。唐东顺以涉案房屋所有人刘义群委托代理人的身份于2014年4月20日与赵红梅签订房屋买卖合同，收取赵红梅定金3万元，但当时唐东顺并未取得涉案房屋所有人刘义群的授权，刘义群事后对此亦未予以确认，唐连胜不是涉案房屋的所有权人，其委托唐东顺代为办理涉案房屋出售的行为对刘义群及赵红梅不产生法律效力，故唐东顺与赵红梅签订房屋买卖合同的行为系无权处分，应认定为无效合同。因房屋买卖合同被认定为无效，由此产生的财产应予以返还，一审判决唐东顺返还赵红梅定金3万元正确，本院依法予以维持。综上，上诉人唐东顺的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人唐东顺负担。本判决为终审判决。审 判 长  吕良臣代理审判员  李 蕾代理审判员  齐 新二〇一五年一月十六日书 记 员  赵庆信书 记 员  魏 威