广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3852号上诉人(原审被告)：广州颐明房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：欧阳依丹，职务：董事长。委托代理人：朱楠，该司职员。委托代理人：陈花蕾，该司职员。被上诉人（原审原告）：姜海东，住浙江省永嘉县。委托代理人：孙敏，广东非凡律师事务所律师。上诉人广州颐明房地产开发有限公司（以下简称颐明公司）因与被上诉人姜海东商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第692号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：姜海东曾向原审法院起诉颐明公司要求该司支付迟办证违约金，原审法院于2014年9月25日作出（2014）穗海法民三初字第1055号民事判决书，该判决书查明以下事实：姜海东与颐明公司签订《商品房买卖合同》，约定姜海东向颐明公司购买海珠区南洲北路、石牌海角南、西滘村西北侧地段合生颐景华苑A4幢20层2002号房，总金额1800798元；颐明公司应当在2009年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付姜海东使用；交付的房屋应当符合的条件：取得质监站《建设工程施工质量验收监督意见书》。颐明公司应当在商品房交付使用后550日内，向产权登记机关为姜海东办妥产权登记，并将以姜海东为产权人的房地产权证交付原告；在此场合，姜海东应当及时提供产权登记机关要求的需姜海东提供的证件资料；颐明公司应如实告知姜海东为办理产权登记需要由姜海东提供的证件资料；颐明公司未告知或告知的内容不完备、不准确，致使姜海东未能及时提供证件资料的，姜海东不承担责任；颐明公司违反上述办理产权登记约定的，从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款的1%向某乙东支付违约金；合同附件五补充协议第6条约定双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外；第9条约定，姜海东已知悉办理房产证所需资料，颐明公司不再另行书面通知；姜海东应在收楼时向某甲公司提交齐全的办理房产证的资料（具体按政府房屋管理部门要求），并及时交清、结算所有房款、税费等相关款项，提交齐全的办理房产证的资料以颐明公司开具的收件回执为准。如姜海东迟延上述义务的，颐明公司相应顺延办理房产证的时间；如双方在本合同第十条约定的交房期限之前办妥房屋交接手续的，办理房产权证期限仍从合同约定交房期限届满之日起算；等。合同签订后，姜海东依约支付了全部房款1800798元。颐明公司于2009年3月31日收楼。姜海东曾向原审法院起诉颐明公司要求其支付从2011年10月10日起至2013年10月9日止迟延交付房产证的违约金36016元，原审法院以（2013）穗海法民三初字第2858号民事判决书判决如下：颐明公司在该判决生效之日起十日内，向某乙东支付从2011年10月10日起至2013年10月9日止的迟延办证违约金（每天按已付房款1800798元×1%÷365天的标准计算，并以总购房款1800798元的5%为限）。后广州市中级人民法院以（2014）穗中法民五终字第1512号民事判决书维持了上述判决。姜海东于2015年4月2日向原审法院提起本案诉讼，以颐明公司逾期仍未交付房产证，已构成违约为由，请求：1.颐明公司向某乙东支付从2013年10月10日起至2014年10月9日止迟办证违约金17985元（按已付房款1798561元×1%计算）；2.诉讼费由颐明公司承担。颐明公司在原审答辩称：不同意姜海东的全部诉讼请求，请法院依法驳回。（一）办理房产证的前提是姜海东交齐办证所需的资料，根据双方签订的商品房买卖合同附件5补充协议第9条约定，如果姜海东迟延提交办证资料，其有权相应顺延办证期限，但是实际上是姜海东未依约履行提交办证需要资料的义务。颐明公司于2011年11月28日以挂号信的形式向某乙东邮寄了办理产权资料的再通知，而姜海东于2012年1月6日向其提交办证资料，显然，姜海东并未按时履行义务，因此导致迟延办理的负担应由姜海东承担；(二)合同约定的逾期办证的违约金计算基数是实际房款为准，而涉案房屋实际的房款是1798561元。原审诉讼中，姜海东与颐明公司对（2014）穗海法民三初字第1055号民事判决书查明的事实均无异议，但双方确认经过面积差计算，姜海东实际向某甲公司支付的总房款为1798561元，商品房交付使用后550日的截止日期为2010年10月3日。姜海东表示涉案房屋的房产证仍未交付，故2014年10月9日之后的违约金其另行主张，而颐明公司表示涉案房屋的房产证已经于2014年12月份交付给姜海东。原审法院认为：姜海东与颐明公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，故属于合法有效的合同，当事人均应切实履行。根据合同约定，颐明公司应当在商品房交付使用后550日内办妥产权登记，并将涉案房地产权证交付给姜海东。颐明公司违反合同约定的期限办理产权登记约定的，从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款的1%向某乙东支付违约金。本案中，双方确认合同约定的商品房交付使用后550日的截止时间为2010年10月3日，而涉案房屋的房产证并未在上述日期前交付给姜海东，颐明公司已经构成违约，需承担违约责任，颐明公司主张房产证已经于2014年12月交付给姜海东却没有提供证据予以证实。对颐明公司抗辩的姜海东迟延提交办证资料，办证期限相应顺延，颐明公司不存在迟延办证情况意见。原审法院意见是：合同附件虽然对提交办证资料做出了相应的约定，但是没有具体列明所需的是什么资料，鉴于在商品房买卖关系中双方所处的地位，对于具体所需的办证资料颐明公司负有通知姜海东的义务，姜海东的合同目的是购买房屋取得房屋产权，颐明公司没有证据证明姜海东拒绝提交办证资料的事实，故对颐明公司该抗辩意见，原审法院不予采纳。鉴此，姜海东要求颐明公司向其支付从2013年10月10日起至2014年10月9日止迟办证违约金（按已付房款1798561元×1%的标准计算）合法有理，原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年5月18日作出如下判决：广州颐明房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，向某乙东支付从2013年10月10日起至2014年10月9日止一年的迟延办证违约金（按已付房款1798561元×1%的标准计算，以姜海东主张的17985元为限）。一审案件受理费125元，由颐明公司负担。判后，上诉人颐明公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，姜海东未按时履行提交办理房产证所需资料的合同义务。办理房产证的前提是姜海东提交齐全的办证所需资料，根据《商品房买卖合同》附件五补充协议第9条的约定，姜海东应在收楼时向某甲公司提交办证资料，如姜海东迟延提交相关办证资料，颐明公司有权相应顺延办证期限，且该约定也明确表明姜海东已知悉办理房产证所需资料。但实际上姜海东未依约履行提交办证资料的义务，而是经颐明公司多次通知，并于2011年11月28日以挂号信的形式向某乙东邮寄了《办理产权资料的再通知》后，其于2012年1月6日向某甲公司提交办证资料。因此导致涉案房产证迟延办理的责任应由姜海东承担。为此上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回姜海东的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由姜海东承担。被上诉人姜海东未到庭陈述意见。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，颐明公司认为其在原审已提交的《提交办理产权资料的再通知》挂号信没有拆开，申请二审当场拆开，经拆开上述挂号信，显示有如下两份材料：1.2011年11月25日的《提交办理产权资料的再通知》，该通知载明，如存在面积补差，请本人亲自到我司财务部办理，办理退补需要资料详见《退补面积差通知》，不补不退的请直接带齐以下资料到颐景华某销售中心。2.2011年11月25日的《颐景华某颐韵轩ABC栋退补面积差通知》，该通知载明，如不存在退补面积差的业主，请直接按照《提交办理产权资料的再通知》要求，指定时间前往指定地点办理。二审审理过程中，颐明公司表示因姜海东存在面积补差问题，故该司发出的《提交办理产权资料的再通知》实际上并没有要求姜海东提交办理产权证的资料，但《颐景花某韵轩ABC栋退补面积差通知》已通知办完结算面积后提交办证资料，至于具体何时办理补面积差的时间在通知中并无载明。另外，颐明公司还确认办理房地产权证需要对方提供齐全的办证资料，包括办理退补面积差、退补契税之后出具结算证明。本院认为：生效判决已认定颐明公司违反了双方关于办理和交付房产证的约定，构成违约，应承担违约责任。并判决颐明公司向某乙东支付从2011年10月10日至2013年10月9日止的迟延办证违约金。颐明公司至今仍未向某乙东交付涉案房屋房产证，故颐明公司在2013年10月9日之后未交付房产证的行为仍属继续违约，应承担违约责任。因此，原审法院根据姜海东的诉请，判决颐明公司向某乙东支付从2013年10月10日起至2014年10月9日的迟延办证违约金正确，本院予以维持。颐明公司上诉认为姜海东未能依约提交办证资料，但双方合同对提交办证所需资料并未作出具体列明，也无证据证明颐明公司以其他方式履行了此通知义务。另从实现合同目的角度看，姜海东以支付对价获取案涉房屋所有权为目的，且本案没有证据显示姜海东拒绝提供办证所需材料，故颐明公司主张顺延办证期限的理据不足，本院不予支持。颐明公司自认其提交《提交办理产权资料的再通知》实际上并没有要求姜海东提交办理产权证的资料，且《颐景花某韵轩ABC栋退补面积差通知》没有载明办理时间，也未明确指出姜海东尚欠哪些办证资料，因此，颐明公司以上述两份证据证明其已履行了通知义务，上诉要求驳回姜海东诉请，依据不充分，本院不予采纳。综上所述，颐明公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费250元，由上诉人广州颐明房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 张 怡代理审判员 余 盾代理审判员 蔡 峰二〇一五年八月三十一日书 记 员 肖和念邓燕葵