福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0582民初3010号 原告：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地晋江市。 法定代表人：汤沸，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡长鸿、洪秋勤，福建贤泰律师事务所律师。 被告：陈文振，男，1968年9月27日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：蔡美婷，福建华晖律师事务所律师。 原告泉州世茂新领域置业有限公司（下简称世茂公司）与被告陈文振商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世茂公司的委托诉讼代理人胡长鸿、洪秋勤，被告陈文振及其委托诉讼代理人蔡美婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 世茂公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2013年3月26日签订的编号为201303170011的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；2.陈文振向世茂公司支付逾期付款违约金28660元；3.陈文振向世茂公司支付因本案支出的律师代理费20000元；4.陈文振提供原合同备案登记、预抵押登记办理注销手续所需的证明材料并配合世茂公司办理址在晋江市房产的《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》及相关附件）备案登记、预抵押登记注销等手续。事实和理由：2013年3月26日，双方签订编号为201303170011的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定世茂公司将开发建设的址在晋江市房产出售给陈文振，建筑面积122.33平方米，房款总价为955334元。陈文振支付首付款295334元后，于2014年5月14日与农业银行晋江市支行签订《个人购房担保借款合同》，约定陈文振向农业银行晋江市支行借款660000元用于支付购房尾款，世茂公司提供阶段性保证担保。农业银行晋江市支行依约发放购房按揭贷款之后，陈文振未按约定偿还本息致使贷款逾期。世茂公司于2017年2月27日书面通知陈文振偿还贷款，但陈文振至今仍未按时还贷。现农业银行晋江市支行已向法院起诉要求陈文振提前清偿贷款，并要求世茂公司承担连带保证责任。诉争房屋至今尚未交付陈文振使用。根据《合同补充协议》第四条第三款第三项的约定，世茂公司有权单方面解除合同，陈文振须向世茂公司支付该商品房总金额3%的违约金、世茂公司代为偿还的款项、世茂公司重新出售该房屋可能造成的房价款损失以及因此而产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、律师费）。故世茂公司诉至本院，请求判如所请。 陈文振辩称，1.陈文振在2014年5月14日向农业银行晋江市支行贷款后，于借款的次月即2014年6月20日至2016年9月20日以及2016年12月21日，一直每月按期足额偿还贷款。陈文振在这之后之所以停止向银行偿还贷款的主要原因在于世茂公司。世茂在与陈文振此次的商品房交易过程中违约在先，存在多项违约行为，包括在房屋销售时建造“风情公园”并大肆宣传，以此作为房屋销售的一大卖点，并同时承诺涉案房屋系学区房等，但在陈文振购买涉案房屋后，世茂公司拆除“风情公园”另建成房屋出售，所谓的学区房承诺已不能兑现，且世茂公司还存在着未在合同约定的交房期限内如期交房的违约行为。针对世茂公司上述违约行为，陈文振已于2014年12月起诉，该案目前尚处于二审诉讼程序中。2.本案造成陈文振停止向银行按期及时足额偿还贷款的主要责任在于世茂公司，系世茂公司违约在先所导致，世茂公司据此为由要求陈文振支付其逾期付款违约金于法于理无据，不能成立。再者《合同补充协议》第四条第三款第三项中关于违约金的约定明显过高，且世茂公司并未因此产生任何实际损失，至今亦未因此向银行代为偿还任何款项，故其要求陈文振按照所购买的商品房总金额3%的标准支付违约金，亦无事实依据；另世茂公司主张陈文振应支付其因本案支出的律师费用20000元，该数额明显过高，不符合相关收费标准，且本案案发起因在于世茂公司本身，其因此支出的相关律师费用应该由世茂公司自身承担。3.如若法院判决解除双方之间签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，应同时判决世茂公司返还陈文振支付的全部购房款955334元及自2015年5月19日起以全部购房款为基数按年利率6%计算的资金占用期间利息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。针对双方有争议的证据，本院认定如下：关于世茂公司提供的证据：对营业执照真实性予以认定，可证明世茂公司的诉讼主体资格；对《商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》真实性予以认定，可证明陈文振向世茂公司购买涉案房屋及双方之间关于权利义务的约定；对阶段性担保承诺书真实性予以认定，可证明世茂公司为陈文振向中国农业银行股份有限公司晋江市支行所借的住房按揭贷款提供阶段性连带责任保证担保。针对陈文振提供的（2014）晋民初字第9358号民事判决书及上诉状真实性予以认定，可证明因涉案商品房履行过程中存在争议，陈文振主张世茂公司违约，并于2014年12月3日向本院起诉，要求世茂公司承担相应的违约责任，现该案尚未审结。 本院经审理认定事实如下：世茂公司与陈文振于2013年3月26日签订编号为201303170011的《商品房买卖合同》及其附件（包含《合同补充协议》），约定陈文振购买世茂公司开发的址在晋江市商品房，房屋总价款为955334元。陈文振支付首付款295334元，并于2014年5月14日与中国农业银行股份有限公司晋江市支行贷款660000元用于支付购房余款，已付清全部购房款。世茂公司为陈文振的该笔银行按揭贷款提供阶段性连带责任保证担保。双方签订的合同附件六《合同补充协议》第四条第三款第三项约定：因买受人未按时还贷，致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知后15日内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）或未向出卖人支付代垫款项及其利息的，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付该商品房总金额3%的违约金、出卖人代为偿还的款项、出卖人重新出售该房屋可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、律师费）。在履行完毕合同注销手续后，出卖人将剩余房款（若有）退还买受人，房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人的通知收7日内补足。因陈文振在偿还银行按揭贷款期间出现逾期还款情况，世茂公司于2017年2月27日向陈文振发出催款通知书，要求其及时偿还银行按揭贷款并及时偿还世茂公司代垫的全部款项。陈文振于2017年3月1日收到该催款通知书。中国农业银行股份有限公司晋江市支行于2017年1月22日向本院提起诉讼，本院于2017年7月6日作出（2017）闽0582民初787号民事判决书，判决内容如下：一、陈文振、林红红应于该判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司晋江市支行借款本金500500元、暂计至2016年12月29日的利息、罚息、复利4551.46元及自2016年12月30日起至实际还款之日止按合同约定和中国人民银行有关规定计算的利息、罚息及复利；二、世茂公司对前述债务承担连带责任保证，其承担保证责任后有权向陈文振、林红红追偿；三、陈文振应于该判决生效之日起三十日内办妥涉案房屋的权属登记及抵押登记手续，将抵押权人设定为原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行，抵押登记手续办妥之日，被告泉州世茂新领域置业有限公司的保证责任终止；四、前述房产的抵押登记办妥后，或陈文振逾期仍未办理抵押登记的，中国农业银行股份有限公司晋江市支行有权以上述房产折价或以拍卖、变卖所得价款，对该判决第一项确定的债权优先受偿。该判决已发生法律效力，中国农业银行股份有限公司晋江市支行于2018年4月4日向本院申请强制执行。截至2018年5月16日，陈文振尚未办理涉案房屋的房地产权属证书，亦尚未办理抵押登记手续将抵押权人设定为中国农业银行股份有限公司晋江市支行；世茂公司已代偿借款本息共计131120.41元，尚未履行（2017）闽0582民初787号生效民事判决书所确定的其他义务。世茂公司因本案诉讼支出律师费用20000元。 另查明，因陈文振与案外人柯华暖、曾秀珍民间借贷纠纷一案，案外人柯华暖、曾秀珍于2016年6月12日申请强制执行，本院已裁定查封涉案房屋，现涉案房屋仍处于查封状态。 本院认为，世茂公司与陈文振签订的商品房买卖合同及其附件系双方当事人的真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的条款应确认合法有效，双方当事人应依照合同约定的有效条款全面履行各自义务，未按照约定履行义务的，应当承担相应违约责任。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第三款第三项对于买受人未按时还贷的违约责任进行了明确约定，该条款系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。陈文振逾期归还银行按揭贷款本息，经贷款银行起诉催告及世茂公司发函催告后仍未履行，已构成违约。但贷款银行起诉催告后，本院于2017年7月6日作出的（2017）闽0582民初787号民事判决书已认定涉案房屋自2015年8月31日起具备办理物权登记的条件，并判决陈文振应在该判决生效之日起三十日内办妥涉案房屋的权属登记及抵押登记手续并判决该银行对涉案房屋在债权范围内享有优先受偿权。该民事判决已发生法律效力，因陈文振未在判决指定期间履行义务，中国农业银行股份有限公司晋江市支行已向本院申请强制执行。故本院认为，虽目前涉案房屋尚未办妥权属登记及抵押登记，但生效法律文书已对陈文振的办证义务及中国农业银行股份有限公司晋江市支行享有的抵押权益进行了确定，且涉案房屋也已被本院查封，世茂公司现请求解除合同，因解除合同的法律效果与前述生效法律文书所确定的义务存在冲突，世茂公司的该项诉讼请求，本院不予支持。世茂公司的其他诉讼请求均是基于解除合同的前提所提出，因其解除合同的主张本院不予支持，故其就合同解除后的相关主张本院也不予支持。世茂公司如认为陈文振在履行合同期间存在违约行为，可另行向陈文振主张其他违约责任。 综上所述，世茂公司的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告泉州世茂新领域置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费13836元，由原告泉州世茂新领域置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判长  洪民强 审判员  吴雅莉 审判员  蔡燕萍 二〇一八年七月六日 书记员  蔡铭钊 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 －8－ －9－