湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂新洲邾民商初字第00223号原告齐显明，男，1976年4月12日出生，汉族，武汉市新洲区人。委托代理人梁国文，湖北精图治律师事务所律师。被告程少祥，男，1944年7月9日出生，汉族，武汉市新洲区人。被告黄丽清，男，1965年1月1日出生，汉族，武汉市新洲区人。委托代理人郑全刚，武汉市新洲区李集法律服务所法律工作者。第三人易进松，男，1970年5月7日出生，汉族，武汉市新洲区人。原告齐显明与被告程少祥、黄丽清，第三人易进松房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院2014年9月1日立案受理，并向被告程少祥、黄丽清、第三人易进松送达了诉状副本等。本案依法由审判员詹鑫钢担任审判长，与审判员周鹏、人民陪审员陈文娟组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告齐显明及其委托代理人梁国文；被告程少祥、被告黄丽清的委托代理人郑全刚；第三人易进松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告齐显明诉称，2012年6月5日，经被告黄丽清介绍，原告齐显明与被告程少祥签订了《售房合同》，被告程少祥以436000.00元的价格，将位于新洲区邾城街章林村沙畈里（四合里254号）的一套连体别墅出售给原告齐显明。协议签订后，原告齐显明按协议的约定要求付清了购房款。2014年3月，原告齐显明对该房进行装修，被彭枫、第三人易进松到场制止施工并主张标的房屋的产权不属于被告程少祥所有。6月5日，第三人易进松承诺当月25日原告齐显明不能取得买卖标的房屋，同年7月30日前退清购房款。至今原告齐显明无法取得标的房屋的产权及使用权，为此诉请人民法院依法判令1、解除原告齐显明与被告程少祥签订的《售房合同》；2、被告程少祥立即退还原告齐显明购房款436000.00元，并按合同约定支付购房款20%的违约金；3、被告黄丽清对被告程少祥的付款义务承担连带责任；4、第三人易进松对被告程少祥返还购房款义务承担连带责任并由二被告共同负担本案诉讼费用。本案在审理过程中，原告齐显明另行主张双方签订的《售房合同》无效，要求被告程少祥、黄丽清、第三人易进松退还购房款并按合同约定购房款20%的违约金赔偿经济损失，且被告程少祥、黄丽清、第三人易进松互负连带清偿责任。原告齐显明为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、《售房合同》及购房款收条各一份。拟证明：（1）、2012年6月5日，经被告黄丽清介绍，原告齐显明与被告程少祥签订了房屋买卖合同；（2）、被告程少祥以436000.00元的价格，将位于新洲区邾城街章林村沙畈里（四合里254号）的一套连体别墅出售给原告齐显明；（3）、原告齐显明在合同签订之日预付购房定金400000.00元，余款在水电报装后七日内付清，违约按房屋总价的20%赔偿。被告程少祥负责水电报装，不办理任何证件。（4）、如有任何因房屋而引起的纠纷，由被告程少祥、黄丽清负责；（5）、协议签订后，原告齐显明按协议的约定付清了购房款。证据二、2014年6月5日第三人易进松出具的承诺书一份。拟证明：第三人易进松承诺如果原告齐显明在2014年6月25日不能取得买卖标的房屋，同年7月30日前退清购房款。证据三、原告齐显明的身份证、被告程少祥、黄丽清及第三人易进松的户籍证明复印件各一份。拟证明：原、被告及第三人的身份的信息且符合诉讼主体资格。被告程少祥辩称，原告齐显明的起诉事实属实。位于新洲区邾城街章林村沙畈里（四合里254号）的一套连体别墅，是我和被告黄丽清合伙购买的，并受其委托对外出售，被告黄丽清在此次房屋买卖中既收取中介费又获得房屋差价款。被告程少祥对其抗辩未提交证据。被告黄丽清辩称，原告齐显明的起诉事实属实。我只是一名中介职工，不是本案的适格主体，请求驳回对我的起诉。被告黄丽清为支持其抗辩理由成立，向本院提交如下证据：证据一、2012年6月5日原告齐显明与被告程少祥签订的《售房合同》一份。证据二、2012年12月2日被告程少祥与第三人易劲松签订的《武汉市存量房买卖合同》一份。证据三、第三人易劲松分别于2012年12月2日、17日、27日出具的三张购房收款收据。证据四、2014年6月5日第三人易进松出具的承诺书一份。上述证据拟证明：该案实际上是原告齐显明与第三人易劲松发生的房屋买卖关系，被告黄丽清在房屋买卖合同中只起中介作用。第三人易进松辩称，我的房屋是出售给被告黄丽清，至于被告黄丽清卖给谁我不管。我与原告齐显明没有发生任何买卖关系，该案与我无关。第三人易进松为支持其抗辩理由成立，向本院提交了，2012年6月3日第三人易进松与被告黄丽清签订的《售房合同》一份。拟证明：该房屋以388000.00元的价格，已出售给被告黄丽清。原告齐显明向本院提交的三组证据经被告程少祥、黄丽清、第三人易进松质证，被告程少祥对证据的真实性、关联性、合法性均无异议并表示认可。被告黄丽清对证据的真实性、关联性无异议，并认为原告齐显明提交的证据一，同时证实被告黄丽清不是本案的适格主体。第三人易进松对证据一、证据三的真实性、关联性、合法性均无异议，对证据二不予认可，认为是原、被告当时扯皮，为缓和气氛才写的承诺书。被告黄丽清向本院提交的四组证据经原告齐显明、被告程少祥、第三人易进松质证，原告齐显明对证据一、四的真实性、关联性、合法性均无异议并表示认可，其余证据不是指的诉争房屋。被告程少祥对证据一、四的真实性、关联性、合法性均无异议并表示认可，证据二、三认为与本案无关，该买卖合同的房屋及收款条据不是本案的诉争买卖房屋，是同一地点的另一套房屋，也是我和被告黄丽清合伙向第三人易进松购买的。第三人易进松认为证据二、三与本案无关，该买卖合同的房屋及收款条据不是本案的诉争买卖房屋，是同一地点的另一套房屋，是我与被告程少祥签订的《武汉市存量房买卖合同》。本院依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第八条的规定，诉讼过程中一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。对原告齐显明在起诉中陈述的案件基本事实，本院予以确认。被告黄丽清提交的证据二、三经当事人质证，与本案争议的事实并无关联，本院对该证据不予认可为有效证据。经当事人质证后，对真实性、关联性、合法性无异议的证据，本院予以采信。根据对上述证据的审查认定及当事人的陈述，本院查明如下事实。2012年6月3日，被告黄丽清经被告程少祥介绍，与第三人易进松签订了一份《售房合同》。第三人易进松以388000.00元的价格，将位于新洲区邾城街章林村沙畈里，自东侧向西数第四家的一套连体别墅，出售给被告黄丽清。双方均未在房屋管理部门办理产权过户登记手续。2012年6月5日，原告齐显明经被告黄丽清介绍，向被告程少祥购买位于新洲区邾城街章林村沙畈里，自东侧向西数第四家即四合里254号。为此原告齐显明在被告黄丽清的主持下与被告程少祥签订了《售房合同》，双方签订的房屋买卖合同主要约定：（1）、买卖成交房位于武汉市新洲区邾城街章林村沙畈里，自东侧向西数第四家即四合里254号，面积约360平方米；（2）、房屋成交价格436000.00元；（3）、原告齐显明在合同签订之日预付购房定金400000.00元，余款在水电报装后七日内付清，违约按房屋总价的20%赔偿；（4）、被告程少祥负责水电报装。出售房屋为现房，不办理任何证件，原告齐显明需要办理的证件，被告程少祥全力配合，费用由原告齐显明自理；（5）、如有任何因房屋而引起的纠纷，由被告程少祥、黄丽清负责。协议签订后，原告齐显明于同日向被告黄丽清指定的银行账户转账436000.00元，支付了全部购房款，被告程少祥向原告齐显明出具了购房款收条。2014年3月，原告齐显明对该诉争房屋进行装修，被彭枫到场制止施工并主张标的房屋的产权不属于被告程少祥所有。6月5日，原、被告及第三人易进松为此进行协商，第三人易进松承诺当月25日原告齐显明不能取得买卖标的房屋，同年7月30日前退清购房款。第三人易进松当庭陈述，购房款系退还给被告黄丽清。现由于该诉争房屋实际被他人占有，导致原告齐显明无法取得标的房屋的产权及使用权，为此原告齐显明遂诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为，（一）、根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分的。被告黄丽清向第三人易进松购买位于新洲区邾城街章林村沙畈里，自东侧向西数第四家即四合里254号，但双方未在房屋管理机关进行依法登记，故被告黄丽清未取得该房屋所有权；被告程少祥未向被告黄丽清和第三人易进松购买该房屋，故被告程少祥亦未取得该房屋所有权。因此被告程少祥、黄丽清均对诉争房屋无处分权。（二）、由于被告程少祥、黄丽清均未取得该房屋所有权，原告齐显明与被告程少祥签订的《售房合同》，属于无权处分人订立的合同，该合同处于效力待定状态。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，因被告程少祥没有消除无权处分的状态，致使买卖标的物所有权不能转移。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，不予支持。原告齐显明主张合同无效，并不非单一以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，而是以买卖标的物所有权不能转移和出卖人对标的物没有所有权或者处分权为由。所以原告齐显明的该诉讼请求并不违反上述法律解释，故本院依法确认该合同为无权处分他人财产后未经追认或未取得处分权的合同无效。（三）、被告黄丽清与第三人易进松签订的《售房合同》属于另一法律关系，原告齐显明与第三人易进松没有约定权利义务，双方并无关联。第三人易进松承诺退清购房款，并非退还给原告齐显明。原告齐显明主张第三人易进松承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。（四）、被告程少祥、黄丽清相互提供房屋买卖的媒介服务，应当知晓房屋买卖的相关知识。被告程少祥、黄丽清明知未取得诉争房屋所有权，而买卖房屋和提供房屋买卖的媒介服务并造成标的物所有权不能转移的后果，主观上被告黄丽清明知被告程少祥未取得诉争房屋所有权，串通一起，相互配合，致使原告齐显明的物权不能取得和切身利益的实现。被告黄丽清与第三人易进松签订《售房合同》后，又以媒介服务的方式，出售该房屋并要求原告齐显明将全部购房款转入其指定的银行账户。本案在诉讼过程中，被告黄丽清也未提交证据证实该购房款已转交给被告程少祥。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重大事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。故被告黄丽清抗辩不是本案的适格主体，请求驳回对其起诉的理由不能成立，本院不予支持。综上，原告齐显明与被告程少祥签订的《售房合同》，属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告程少祥因该合同取得的购房款，应当予以返还，原告齐显明要求被告黄丽清承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。由于被告程少祥、黄丽清在买卖房屋和提供房屋买卖的媒介服务过程中确有过错，原告齐显明要求被告程少祥赔偿经济损失，被告黄丽清承担连带责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告齐显明的经济损失，参照双方合同约定的违约金予以计算（436000×20%）。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第一百三十二条、第四百二十五条，《中华人民共和国物权法》第九条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告齐显明与被告程少祥签订的《售房合同》，为无效合同；二、原告齐显明向被告程少祥、黄丽清支付的购房款436000.00元，由被告程少祥返还。被告黄丽清承担连带清偿责任；三、被告程少祥赔偿原告齐显明经济损失87200.00元。被告黄丽清承担连带清偿责任；上述（二）、（三）项款限于本判决书生效后十日内付清。四、驳回原告齐显明的其它诉讼请求。本案诉讼费9032.00元，由被告程少祥负担。如果未按判决书指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费9032.00元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户--市中院诉讼费分户；帐号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  詹鑫钢审 判 员  周 鹏人民陪审员  陈文娟二〇一五年一月二十日书 记 员  程 鹏