上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民三(民)初字第1350号原告樊建。委托代理人严锡祥，上海海若律师事务所律师。被告上海正泽房地产有限公司。法定代表人朱皓，总经理。委托代理人陈燕，女，在上海正泽房地产有限公司工作。委托代理人陈家新，男，在上海正泽房地产有限公司工作。原告樊建诉被告上海正泽房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2014年4月3日立案受理后，依法由审判员武春华适用简易程序进行审理。本案于2014年4月29日第一次公开开庭进行审理，原告樊建及其委托代理人严锡祥、被告委托代理人钟蕾（后变更为陈燕）到庭参加诉讼。因原告申请，本院委托上海同测质量检测技术有限公司对房屋质量问题进行鉴定。本案于2014年10月9日第二次公开开庭进行审理，原告樊建及其委托代理人严锡祥、被告委托代理人陈燕到庭参加诉讼。经双方当事人协商一致，因原告申请，本院委托上海同测质量检测技术有限公司对房屋修复费用进行审价。本案于2014年12月29日第三次公开开庭进行审理，原告樊建及其委托代理人严锡祥到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。因被告申请，本院委托上海百盛房地产估价有限责任公司对位于青浦区赵巷镇巷居路99弄201号101室、102室的租金市场价格进行评估。后因工作需要，本案改由审判员孙佑正适用简易程序进行审理。因案情复杂，本院于2015年6月18日依法组成合议庭适用普通程序审理本案。本案于2015年6月26日第四次公开开庭进行审理，原告委托代理人严锡祥、被告委托代理人陈家新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊建诉称，2010年8月28日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买坐落于青浦区赵巷镇巷居路99弄201号1层102室（复式）房屋，建筑面积75.01平方米，房价为人民币2,629,861元，该房屋为全装修房屋；被告应于2012年3月31日前将房屋交付原告。合同签订后，原告依约付清了全部房款。被告在不符合交房条件的情况下，为了避免承担逾期交房的违约责任，匆忙赶在2012年3月31日前通知原告可以交房，后被告于2012年4月26日在交房时出具了由其自行检查共有20项问题的房屋验收情况表，然而房屋实际的质量问题远远不止。原告提出被告在维修整改之后再通知入户，并在房屋验收情况表留下表达此意见的备注。期间原告曾多次催促被告交房，并约至现场踏看，发现该房屋不仅存在原先发现的问题，雨季还显现出多处更为严重的结构性渗漏水问题，直至最近还在大面积整修，至今尚未完毕，可见其根本无法履行交房义务。由于墙壁长期大面积渗水、发霉，严重影响房屋整体美观。房屋的楼梯、地板、厨房、卫生间等多处都有整改的痕迹，且大部分未能完工。房屋里装修材料到处都是，整个房屋就是一个混乱的施工现场，根本没办法入住。被告已构成严重的违约，故为维护自身合法权益，原告诉于本院，要求：1、判令被告交付符合质量要求并能交付使用的房屋，并附由第三方鉴定机构出具的对房屋装修部分检验合格证书；2、判令被告支付逾期交房违约金（以已付房款2,629,861元为本金，自2012年3月31日起至实际交付使用日止，按每日万分之三计算）；3、本案诉讼费由被告承担。在审理中，原告明确诉讼请求为1、判令被告赔偿原告青浦区赵巷镇巷居路99弄201号102室的房屋修复费用183,949元；2、判令被告支付逾期交房违约金（以已付房款2,629,861元为本金，自2012年3月31日起至实际交付使用日止，按每日万分之三计算）；3、判令被告按照修复费用的0.10倍给予赔偿；4、本案诉讼费由被告承担。之后，原告放弃要求被告按照修复费用的0.10倍给予赔偿的诉讼请求。被告上海正泽房地产有限公司辩称，同意赔偿房屋修复费用。房屋具备交付条件，被告已经按照合同约定通知原告收房，因原告自身原因未收房，故不同意承担逾期交房违约责任，但愿意按照该房屋租金标准给予原告补偿。对于原告要求按照修复费用的0.10倍进行赔偿，由于被告已经同意上述补偿，故不同意该项诉讼请求。经开庭审理查明：2010年8月28日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份。约定由原告向被告购买青浦区赵巷镇巷居路99弄201号1层102室（复式）房屋；据被告暂测该房屋建筑面积为75.01平方米，另有地下附属面积为95.96平方米，根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（包含房屋全装修价格）暂定为2,629,861元。合同第十一条约定被告定于2012年3月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十七条约定被告交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，原告有权要求被告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.10倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，原告有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第十八条约定该房屋交付后，原告认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，原告有权单方面解除本合同。合同第二十二条约定被告交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0.10倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第二十三条约定自该房屋验收交接之日起，被告对该房屋负责保修，保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。双方并在合同补充条款第八条约定该房屋的其他工程质量问题，原告在保修期内有权要求被告免费修复，但因原告使用不当、改动或因其他不可归责于被告的事由而出现的质量问题，应由原告承担有关责任和修复费用。合同附件三及补充条款对房屋装修进行了约定，并约定将101室、102室两套相邻的房屋按照一套住宅的整体风格合并进行统一精装修后一并交付使用。合同签订后，原告支付了全部购房款。原告应被告的通知，前往现场办理收房手续。原告发现房屋存在质量问题，即向被告提出异议并要求维修，并表示质量问题解决后收房。此后被告虽多次维修，但均未能解决问题。原告至今未入住使用系争房屋。另查明，在审理中双方对于系争房屋存在的质量问题不能达成一致。本院根据原告的申请，委托上海同测质量检测技术有限公司对系争房屋的质量问题进行鉴定。上海同测质量检测技术有限公司出具了关于《青浦区赵巷镇巷居路99弄201号101、102室房屋质量司法鉴定意见书》。鉴定意见：1、底层至三层瓷砖空鼓，施工质量不符合规范要求；2、墙面渗漏，不符合规范要求；3、底层吊顶变形、开裂、翘曲，不符合规范要求；4、内墙及窗台涂料起皮、掉粉、脱落，不符合规范要求；5、底层至三层墙纸起鼓、脱落、补贴、污损等，不符合规范要求；6、底层南房间北侧门套及门扇变形、开启不灵活，不符合规范要求；7、二层、三层露台未按照设计要求布置排水沟，露台排水坡度不符合设计及规范要求；8、屋面雨排水管布置不合理，引起二层、三层露台积水，渗入室内；9、进户台阶隔墙开裂、石材破裂，不符合使用及安全要求。建议修复方案：1、拆除空鼓瓷砖后按合同约定重置，规格和色泽应与原墙面、地面一致；2、对所有外墙渗漏部位采用化学注浆进行封堵；3、铲除内、外墙涂料起皮脱落层，按照设计要求涂刷2度涂料，其它相邻墙体涂刷1度涂料；4、拆除底层南、北房间及中厅吊顶，按照设计要求重置；5、铲除污损、脱落墙纸后，重新粘贴，要求色泽图案一致；6、更新底层南房间北侧一樘变形门套及门扇；7、将二层、三层露台上散排的屋面雨水管接长后直接引入地下排水沟；8、铲除二层、三层北侧露台各构造层，按设计图纸和规范要求重置保温层、防水层、防裂层等；9、更换进户台阶破裂石材，隔墙开裂部位用水泥浆注浆填缝。房屋存在的质量问题，会给原告使用造成不便。鉴定人员建议修复期间为三个月。因原告申请，双方当事人一致意见，本院委托上海同测质量检测技术有限公司对系争房屋的修复造价进行审价。上海同测质量检测技术有限公司出具造价估算书，结论为：根据修复方案，修复总造价为367,898元。双方均表示对该造价估算书没有异议。因被告申请，本院委托上海百盛房地产估价有限责任公司对位于青浦区赵巷镇巷居路99弄201号101室、102室的租金市场价格进行评估。上海百盛房地产估价有限责任公司出具房地产估价报告，估价结果：2012年4月至2012年12月，平均月租金9,306元；2013年1月至2013年12月，平均月租金9,496元；2014年1月至2014年12月，平均月租金9,996元；2015年1月，平均月租金10,200元。双方均表示对该房地产估价报告没有异议。以上事实，由原告与被告陈述、上海市商品房预售合同、房款发票、司法鉴定意见书、造价估算书、房地产估价报告等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告表示：系争房屋的质量问题严重影响使用，故原告要求被告承担逾期交房的违约责任。被告表示：系争房屋质量问题都存于局部，仅在使用上存在瑕疵，故对以逾期交房违约金标准要求被告承担责任的请求不予认可。被告同意按照该房屋租金标准给予原告补偿，但不愿按照修复费用0.10倍另行给予原告赔偿。因系争房屋与（2014）青民三（民）初字第1349号一案所涉房屋为101室、102室两套相邻的房屋按照一套住宅的整体风格合并进行统一精装修，原、被告均表示修复费用、房地产市场租赁价格、鉴定费、评估费在两案中各半计算。根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。本案中，原告向被告支付了全部购房款，被告应按照合同约定向原告交付房屋。根据合同约定，本案所涉房屋与另案所涉房屋两套房屋按照一套住宅的整体风格合并进行装修后交付，现被告已根据合同约定的时间通知原告交房，原告亦按期至现场查验房屋，应认为被告已完成交付房屋的义务。故对原告主张被告存在逾期交房的事实，本院不予采信。原告按合同约定的逾期交房标准要求被告承担责任，本院不予支持。本院认为，被告交付的房屋应符合合同约定。原告所购的房屋系装修房，房屋的可使用性是房屋的基本也是主要功能。根据原、被告的陈述，原告就房屋质量问题多次向被告提出维修要求，被告也多次进行维修，但未能将房屋存在的质量问题修妥。现原告要求自行维修，由被告承担维修费用的意见，本院予以认可，双方对于评估的维修费用无异议，被告应按造价估算书确定的数额承担赔偿的责任。双方对于被告交付的房屋是否可居住使用，是否造成原告其他损失存在争议。根据房屋质量司法鉴定意见书的结论，系争房屋的质量问题分布于整栋房屋，原告收取房屋后，至今无法入住使用，且根据造价估算书的结论，系争房屋的维修费用达18万余元，可以认定被告交付的房屋存在影响居住使用的质量问题，对原告该期间无法入住使用的损失，被告应承担赔偿责任，双方对于评估的房地产市场租赁价格无异议，该损失可参照房地产估价报告确定的数额。对于维修期间，本院根据案件的具体情形，考虑到房屋质量问题及维修情况、精装修后必要的整理时间及鉴定机构的意见，给予六个月。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告樊建修复费人民币183,949元；二、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告樊建空置费损失（自2012年4月1日起至本判决生效之日后六个月，按2012年4月至2012年12月，平均月租金人民币4,653元；2013年1月至2013年12月，平均月租金人民币4,748元；2014年1月至2014年12月，平均月租金人民币4,998元；2015年1月起，平均月租金人民币5,100元计算）；三、原告樊建的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币9,639.40元，由被告上海正泽房地产有限公司负担；鉴定费人民币3万元（原告预付），评估费人民币6,600元（被告预付），均由被告上海正泽房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  高金登审 判 员  孙佑正人民陪审员  阮明德二〇一五年八月十二日书 记 员  汪宇婧附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。