宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2018）宁0122民初1324号原告：宁夏海亮物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川。法定代表人：张洁，该公司总经理。委托诉讼代理人：牛彬，女，1987年9月21日出生，系宁夏海亮物业服务有限公司职员，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：郁晓凤，女，1963年10月20日出生，住宁夏回族自治区银川市。原告宁夏海亮物业服务有限公司（以下简称海亮物业公司）与被告郁晓凤物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海亮物业公司的委托诉讼代理人牛彬到庭参加诉讼，被告郁晓凤经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海亮物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年5月28日至2018年5月27日期间的物业服务费19893.46元；2.判令被告承担逾期物业费所产生的违约金3645.48元（暂计算至2018年2月10日，按每日万分之五计算，实际应算至被告实际交费之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系被告所在小区海亮国际社区的物业服务公司。2012年11月1日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，委托由原告为被告所在银川海亮国际社区提供物业管理服务，同时，合同约定海亮国际社区一期别墅联排物业的物业服务费为3.2元/平米/月，实际联排别墅按2.2元/平米/月收取。被告系海亮国际社区1-9--03的业主，该房屋建筑面积为251.18平方米，每半年应付物业服务费为3315.576元。原告已按约定提供了物业服务，但被告一直未支付2015年5月28日至2018年5月27日的物业服务费共计19893.46元，产生逾期违约金3645.48元。就欠费事宜原告多次催讨未果，现原告诉至人民法院，望判如所请。被告郁晓凤经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。原告海亮物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的证据本院认定如下：1.《前期物业管理服务协议》原件一份、《贺兰县（前期）物业服务合同备案登记表》原件二份、受理备案通知书复印件一份，上述证据能够相互印证，能够证实原告系涉案小区的物业服务公司，2014年4月1日后涉案小区联排别墅物业服务费标准为2.2元∕月∕平方米且与备案一致，证据内容真实、形式合法、与本案具有关联性，本院予以采信；2.原告提交的证据二《前期物业管理服务协议（一期）》、承诺书原件各一份，上述证据能够相互印证被告于2012年12月8日承诺遵守约定，并约定联排别墅物业费收费标准为2.2元∕月∕平方米，证据内容真实、形式合法、与本案具有关联性，本院予以采信；3.原告提交的证据三物业费律师催缴函、EMS邮寄单及邮件投递状态打印件各一份，上述证据系复印件，本院不予采信。根据可采信的证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：被告郁晓凤系海亮国际社区XXX号房屋业主，房屋建筑面积为251.18平方米。原告与该小区开发商宁夏海亮房地产有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所在小区提供前期物业服务，本协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务，同时约定别墅区物业服务费为3.5元/平方米/月（根据国家物价调整指数物业费予以相应调整），该物业费标准在贺兰县物业管理中心进行了备案。2012年12月8日，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议（一期）》，约定联排别墅物业费为2.2元/平方米/月。2014年4月1日，贺兰县价格监督检查所受理原告有关海亮国际社区一期收费的申请，并对收费标准进行了备案，其中联排别墅物业费为2.2元/平方米/月。因被告郁晓凤未交纳2015年5月28日至2018年5月27日的物业服务费，原告海亮物业公司诉至本院，请求判如所请。本院认为，物业服务属于一种公共服务，其管理和服务范围主要是物业共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理、共用部位和相关场地的清洁卫生、公共绿化养护、公共秩序维护的协助管理等。物业公司对于业主所反映的属于其业务范畴的问题应积极维修、养护和管理，对不属于其责任范畴的问题应积极协助业主向相关部门反映、协调，唯有双方互相体谅，积极配合，才能营造和谐的社区环境。本案中，原告海亮物业公司分别与被告郁晓凤及其所在小区的开发商签订了《前期物业管理服务协议》，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告与被告所在小区的开发商签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力。原告实际对案涉小区提供物业服务后，其与该小区的全体业主形成了事实上的物业服务合同关系，其有权按照《前期物业管理服务协议》中约定及备案的收费标准要求被告支付物业服务费。因此，原告要求被告支付自2015年5月28日至2018年5月27日期间的物业服务费19893.46元的诉讼请求，本院以涉案房屋建筑面积为基数，按照备案的2.2元/㎡?月的标准，计算2015年5月28日至2018年5月27日期间36个月的物业费为19893.46元（2.2元/㎡?月×251.18㎡×36月＝19893.46元），原告主张计算无误，本院予以支持。对于原告主张被告承担违约金的诉讼请求，因原告未向本院提交充分有效的证据证明已向被告催缴过物业服务费，故对原告的该诉请本院不予支持。被告郁晓凤经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。综上，对于原告要求被告支付自2015年5月28日至2018年5月27日期间的物业服务费19893.46元，逾期违约金3645.48元的诉讼请求，本院支持物业费19893.46元，其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条规定，判决如下：一、被告郁晓凤支付原告宁夏海亮物业服务有限公司2015年5月28日至2018年5月27日期间的物业服务费共计19893.46元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏海亮物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费194元，由被告郁晓凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 高秀荣 二〇一八年七月二十五日书记员 蔡嘉彬附本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。