文书内容广东省大埔县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1422民初817号原告（反诉被告）：林超汉，男，汉族，1940年12月24日出生，住址：广东省大埔县。委托代理人：刘保禄，广东法豪律师事务所律师。委托代理人：张展源，广东从信律师事务所律师。被告（反诉原告）：李锡林，男，汉族，1967年3月16日出生，住址：广东省深圳市委托代理人：梁远强，广东客中梅律师事务所律师。委托代理人：张萍，广东客中梅律师事务所律师。第三人：梅州粤佳房地产有限公司，社会统一信用代码：914414225701316193，住所：大埔县湖寮镇万川路103号三楼。法定代表人：林志胜。原告（反诉被告）林超汉诉被告（反诉原告）李锡林、第三人梅州粤佳房地产有限公司（以下简称粤佳公司）合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林超汉及其委托代理人刘保禄、张展源，被告（反诉原告）李锡林的委托代理人梁远强、张萍到庭参加诉讼，第三人梅州粤佳房地产有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）林超汉向本院提出诉讼请求：1、确认原告林超汉与被告李锡林签订的《合作建房协议书》和《附第6页补偿条款》有效；2、判令被告李锡林向原告林超汉交付新兴大厦906房、1206房、1306房、6号店铺、7号店铺、1号车库、5号车库的产权证；3、判令被告李锡林向原告林超汉支付：（1）新兴大厦合作建房面积不足补偿款人民币281808元；（2）延期交房租赁补偿款人民币103200元；（3）合同期内一年房租人民币6000元，以上三项款合计为人民币391008元；4、被告李锡林应增加交付店铺20平方米、套房120平方米、车库11平方米、杂间3平方米给原告林超汉；5、被告李锡林退回原告林超汉调高楼层的款项33366元；6、被告李锡林应当支付违约利息317520元给原告林超汉；7、本案诉讼费用由被告李锡林负担。事实和理由：2010年11月13日，原告与被告李锡林、大埔县京都房地产开发有限责任公司签订了《合作建房协议书》。在履行合同过程中，原、被告双方就合同第6页附件三原土地业主房产补偿表记载的合作房产分配的内容及违约应承担的责任进行了补充修改，于是，原告委托其子林旭庆于2011年4月1日与被告李锡林订立了《附第6页补偿条款》，但被告在履行过程中没有完全履行该条款的义务。一、被告交付的房地产面积少于合同约定的面积，其中店铺面积少13.2m2，套房面积少9.21m2。二、被告至今没有向原告交付房地产权证书。三、按《合作建房协议书》约定，原告出土地，被告出资金建设，建设完成后双方按建设成本中土地成本与其他成本1:1的比例进行计算，按建设9层计算原告可分得店铺面积为60平方米，套房面积360平方米，车库34平方米、杂间10平方米。现在被告在原告不知情的情况下向规划部门申请报建并且建成了十八层，据此计算原告应分配房地产面积变为464×4÷3=618平方米，分别计算应增加交付面积：店铺20平方米、套房120平方米、车库11平方米、杂间3平方米。另外，原告保留按《附第6页补偿条款》第八条的约定，请求被告将本案所涉建房土地退回给原告的权利。四、根据双方在2012年9月30日签订的《新兴大厦原业主调高楼层协议书》约定，被告应调高楼层的套房为三套，但是在原告按调高三套的标准向被告支付了三套的调高费用100100元后，被告实际仅为原告调高了两套，因此被告应将未能调高一套的费用（即原告已付费用的三分之一）33366元退还原告。五、合同约定交房时间为开工之日起12个月交付，即应于2014年1月8日竣工交付；实际建房开工时间为2011年5月19日，实际交房时间为2015年5月25日，被告延迟36个月交房给原告。根据《合作建房协议书》第十五条违约责任第2条约定：“除本合同第十四条规定的特殊情况下，乙方如未按合同规定的期限将新楼房交付甲方使用，甲方有权按分配的楼房面积折价的总房款向乙方追究违约利息”，即甲方有权按合同规定向乙方追究违约利息317520元（总房产价值：1470000元*违约时间36个月*房贷利率6厘=利息317520元）。综上所述，请求法院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）李锡林提出如下答辩意见：一、关于本案的主体问题。被告与原告签订协议之初，欲成立名为“大埔县京都房地产开发有限责任公司”的公司来开发涉案房产，后来未注册此公司。后被告将涉案房产交由梅州粤佳房地产有限公司开发。二、关于原告要求交付新兴大厦套房、店铺、车库房屋产权证的诉求。根据《合作建房协议书》第六页之约定，原告应在基础完工后退回押金给被告，至今原告仍未将保证金返回给被告，在原告返回保证金给被告后，被告自会交付相关产权证给原告。但其中的车库、杂间、夹层，根据协议约定，一律不办理房产地产权证。三、关于原告要求被告支付面积不足差额补偿款281808元的诉讼请求。1.按照双方签订的《合作建房协议书》的约定，套房面积的计算方式为投影面积含分摊面积计算，店铺面积按投影面积计算，而非建筑面积或实用面积。原告提交的面积计算差均以建筑面积计算是错误的，原告需提交证据证明投影面积差额，才能获得补偿，否则应承担举证不能的后果。2.即使按照原告的要求补偿其差价，关于补偿的单价，双方签订的《合作建房协议书》第3页第六条已经明确记载套房及商铺后部夹层为2380元/㎡，店铺为7800元/㎡，车库及杂间为3300元/㎡。原告毫无根据漫天要价，请求法院予以驳回。四、关于逾期交房的问题。1、合同约定为开工之后十二个月为建低层，后改为建高层，需要更长的行政审批时间，需打坚实基础，需要更长的建筑时间，还应扣除雨季不能施工时间。2、《建筑工程施工许可证》于2013年1月7日方才下发，即使按照原协议约定十二个月交房，开工起算点的日期为2013年1月7日。3、取得《建筑工程施工许可证》之后，隔壁“紫云楼”业主阻挠施工，原告也曾共同签署申诉书，要求县委制止“紫云楼”业主的无理要求。最后是被告另行支付23万元给“紫云楼”业主才了结，这其中又耽误了将近五个月工期。4、被告通知原告前来办理交房手续，原告未来。因此原告认为逾期交房时间是错误的。五、逾期交房补偿款的问题。《合作建房协议书》约定拟建9层楼房，新楼的交付期限从开工挖基础之日起至竣工一年，后实际报建为17层电梯房，但没有重新约定交付期限。根据大埔县造价站对新兴大厦核定的定额工期为466天，大埔县质监站认定的试桩、验桩不得少于28天、建筑工程组织验收需15天出具验收备案表的时间，涉案楼房的定额工期就需509天，且还存在自然天气影响无法施工及隔壁“紫云楼”业主阻挠施工等耽误工期的法定事由及《附第6页补偿条款》约定的顺延事由，故交房期限应作合理调整相应顺延，因此不存在延期交房的事实。即使被告存在逾期交房情形，按照双方《合作建房协议书》第十五条约定，逾期交楼的，原告有权按分配的楼房面积折价的总房款向乙方追究违约责任，当原告的实际损失超过违约利息时，被告应据实赔偿差额。因此，原告不能既要求违约利息，又要求租赁损失。该条款中的“分配楼房面积”应指实际分配的楼房面积，如果被告确实有逾期交房的行为，计算逾期交房违约金的基数也应是按实际交付的面积折算的价款来计算。双方在合同中没有明确约定按房贷利率计算违约金，原告要求按房贷利率计算违约金没有合同依据和法律依据，应按人民银行同期贷款基准利率计算。六、原告要求被告增加交付房产没有事实和法律依据。首先，双方的合作模式为原告以地换房，由原告出土地被告全额出资，新建后的楼房原告除取得以地换取的房产外，其余均归被告自主经营。原告在合作中并不承担经营风险，故双方的法律关系应按《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定界定为土地使用权转让合同关系，原告除取得约定的房产外，对其余房产不享有权利，不会因为建筑面积的变化而影响原告取得的房产面积。其次，原告对《规划红线批前公示》、《合作建房协议书》、《新兴大厦原业主调高楼层协议书》从未提出过异议，可见其对报建17层是完全知情且无异议的，现其要求安装实际竣工面积进行补差，没有事实和法律依据。最后，就算原告不知情，但其于2012年9月30日签订《新兴大厦原业主调高楼层协议书》时便知悉了报建17层的事实，如果其对原来约定的分配面积有异议，也应从此日起提出主张并从此日开始计算诉讼时效，故原告的诉请明显超过了法定的诉讼时效期间。七、原告诉请退回调高楼层费用33366元没有事实依据。原告事实上没有履行支付100100元的义务，而被告已履行调高楼层的义务，故被告提出反诉，要求原告支付调高楼层费用100100元。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）李锡林反诉请求：1、判决反诉被告林超汉返还反诉原告李锡林押金200000元并支付利息（以200000元为本金，从2015年4月25日开始按中国人民银行同期同类贷款利率计付至所有押金还清为止）；2、反诉被告林超汉支付反诉原告李锡林因调整高楼层房屋后的补偿差价100100元；3、本案的诉讼费由反诉被告林超汉承担。事实与理由：一、反诉原告与反诉被告于2010年11月13日签订《合作建房协议书》，约定反诉被告用其位于大埔××××新村邑侯第地块与反诉原告出资共同合作建房。按该协议附件3的约定，反诉原告需支付200000元押金给反诉被告，反诉被告需在工程竣工验合格后退回。反诉原告如约支付了押金并履行了《合作建房协议书》约定的其他义务，但反诉被告未在工程竣工验收合格后将押金退回。二、2012年9月30，因反诉被告“感觉住电梯洋房的楼层较低，甲方自愿补偿乙方调高楼层的费用……甲方须补偿乙方人民币合计壹拾万元零壹佰元正”，但经反诉原告多次催付，反诉被告拖延不予支付。故反诉原告提起反诉，请法院判决支持反诉请求。原告（反诉被告）林超汉反诉答辩意见如下：一、反诉原告的反诉请求没有任何依据，双方2011年4月1日签订的《附第6页补偿条款》条款五约定：房屋拆迁前，乙方应交押金（即履约保证金）20万元给甲方，甲方收到房屋、店铺产权证后将押金20万元交还给乙方。该条款八约定：乙方应于2011年5月1日至2013年5月1日止向甲方交付房地产权证书，逾期乙方未交房屋、店铺产权证给甲方，甲方有权罚没乙方交给甲方的20万元押金，以及其他资金。从本补充条款签订至今，反诉原告没有依约履行给付房地产权证书的义务，显见其已违约，因此反诉原告无权要求收回押金，该押金应归反诉被告所有。二、反诉原告所主张的权利，没有法律依据，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。第三人粤佳公司述称：首先，本案源于原、被告之间于2010年11月13日签订的《合作建房协议书》及2011年4月1日签订的《附第6页补偿条款》。原、被告之间履行《合作建房协议书》发生的纠纷，第三人不是该《合作建房协议书》的当事方，根据合同相对性原则，第三人对《合作建房协议书》不具有权利义务关系，该合同如何履行、是否存在违约等均与第三人无关。其次，第三人只是李锡林在涉案的旧房改造项目（新兴大厦商住楼）挂靠的报建和施工单位。本案中被告李锡林在与原告合作开发新兴大厦均是自己全额投资资金，也是自己经营新兴大厦商品房的销售，只是借我公司的资质才能在住建局报建，我公司均不参与涉案的新兴大厦资金投入，建好后也未参与销售和利润的分配，只收取挂靠的管理费。本案系《合作建房协议书》的协议双方内部争议，而非第三人与原告或被告之间或双方在房屋建设活动中发生的纠纷，两者之间属于不同的法律关系。综上，第三人粤佳公司对本案不存在任何权利义务关系，原、被告之间的争议与第三人无关。本院经审理认定事实如下：林超汉与黄玉珍（于2014年2月8日病故）是夫妻关系，共生育了三个子女，分别是林跃庆、林茂庆、林旭庆。涉案广东省××县湖寮镇××村邑候第小组登记的土地使用权人为黄玉珍。2010年11月13日，林超汉（甲方）与大埔县京都房地产开发有限公司（乙方）,签订了《大埔县城青梅路旧房改造合作建房协议书》（以下简称《合作建房协议书》），约定：一、合作建房总则：甲方土地落座于大埔县青梅路新村邑候第，总占地面积约1800㎡，其中临青梅路前排泥木旧房；后排三幢钢筋水泥屋及空地菜地，经甲、乙双方现场勘察，预测可建一幢九层楼房，经初步设计方案：第一层为12间店铺，后部7间车库和5间杂间，第二层南半部4套房，北半部44间杂间，三至九层建套房，准确设计方案待规划部门放正规红线及正规图纸设计为准。二、合作方式：经甲、乙双方商议（以土地换新房原则），甲方出土地，乙方全额出资合作新建九层楼房。改建后的楼房，除甲方取得以地换房或店的面积以外，其余归乙方自主经营。三、土地补偿：1、（临青梅路）前排泥木旧房前至旁边新楼阳台滴水垂直横线至后15米按占地面积以新商铺面积补偿，原一平方补一平方面积，（泥木旧房以前后顶层滴水计算面积）。前排泥木旧房第二层楼按投影面积每平方补偿1200元计算。2、后排三幢楼房按每层建筑投影计算面积，原一平方补一平方新套房。3、其他空地、菜地除去前排至后15米之外，原一平方补一平方新套房。4、甲方补偿的面积根据甲、乙双方丈量原房产及空地面积经双方认可为准。……六、补偿房产定价：1、套房每平方面积定为平均价2380元。（按投影面积含分摊面积计算）2、店铺每平方面积定为7800元。（按投影面积计算）3、商铺后部夹层每平方2380元（按实建面积计算）4、车库每平方定为3300元、杂间每平方定为3300元。（按建筑面积计算）七、结算方式：1、分配甲方房产时，出现面积差额，以上述价格为准进行相互补偿。2、结算时间在新楼房主体封顶后半个月内（即15天内）甲、乙双方把补偿差额相互结算支付清楚。八、新楼房分配时间：待建设局规划部门规划红线、设计正规图纸并审图合格后进行分配新房产并签订新房产确认书。九、办理产权证：②补偿甲方所属的店铺、套房《房产证》面积和土地分摊面积以国土局、房管局颁发的证件为准。⑤车库、杂间、夹层一律不办理《房地产权证》。……十三、补偿面积：甲方土地补偿新店铺、新套房面积参照（附件三）原土地业主房产补偿表。十四、新楼交付期限及交接方式：工期从开工挖基础之日起至竣工为一年（十二个月），乙方须于年月日前，将经竣工验收合格并符合本合同《附件二》所规定的装饰和设备标准，将补偿的房产交付甲方使用。但如遇下列特殊原因，乙方可据实予以延期：1、人力不可抗拒的火灾、水灾、地震、战争等自然灾害。十五、违约责任：1、在建楼施工过程中，如周边邻居发生土地纠纷或其他异议由甲方负责协助调解。2、除本合同第十四条规定的特殊情况外，乙方如未按合同规定的期限将新楼房交付甲方使用，甲方有权按分配的楼房面积折价的总房款向乙方追究违约利息。3、甲方实际经济损失超过乙方支付的违约利息时，实际经济损失与违约利息的差额部分由乙方据实赔偿。附件三：原土地业主房产补偿表：            原产权      名称              面积m2              应补偿      名称              面积              备注              业主签名                  水泥房二层半                            参照补偿条款                                                            门坪、天井、空地                                                                                                                                                                                                                                              补充条款：一、补偿新套房三套（每套120平方米，四房二厅）。二、补偿店铺1间60平方米以上，车库二间杂物间一间。（车库每间17平方以上）三、水、电、房产证办妥到户。四、搬迁费壹仟元，房租每月360元（18个月）。五、三套房装修费（每套柒万元）合计贰拾壹万元正，在楼房封顶时一次性支付给甲方。六、拆迁前乙方应交押金贰拾万元正给甲方，乙方在基础完工后甲方将押金退回给乙方。林超汉在“甲方全权代表：（签章）”处签名并捺印，李锡林在“乙方：大埔县京都房地产开发有限公司代表：（签章）”处签名并捺印，大埔县京都房地产开发有限公司没有在“乙方”处加盖印章。《合作建房协议书》签订后，林超汉收取了李锡林建房押金人民币200000元，至今未将押金退回。2011年4月1日，林旭庆为甲方代表与李锡林为乙方代表签订了《附第6页补偿条款》（以下简称《补偿条款》），约定：一、补偿新房三套（每套120平方米以上，四房两厅）店铺一间（60平方米以上）车库两间（17平方米以上）杂物间一间。二、水、电、房屋、店铺产权证办妥到各户。三、搬迁费壹千元、房租费每月500元（24个月算）。四、三套房装修费贰拾壹万元（在房屋拆迁前付清）。五、房屋拆迁前乙方应交押金贰拾万元给甲方（甲方收到房屋、店铺产权证后将押金贰拾万元交还给乙方）。六、新房由甲方优先选择。七、以上房屋、店铺超出部分甲方不付任何费用给乙方、费用一切由乙方承担。八、以上条款有效期两年2011年5月1日至2013年5月1日，逾期乙方未交房屋、店铺产权证给甲方，甲方罚没乙方交给甲方的一切资金，甲方收回原有土地使用权。注：如遇人力不可抗拒的情况下造成工期延误的，则按实际担误时间顺序延长。2011年12月19日，大埔县住建局出具《规划红线批前公示》，内容为：兹有林超新等十六户申请建设位于青梅路的商住楼，限建十七层，建设方案见图，现组织公示……如在公示期限内未提出异议，将视为同意此用地规划方案，公示期限2011年12月19日到2011年12月25日。2012年8月8日,粤佳公司（甲方）与李锡林（乙方）签订了《房地产合作开发协议书》，约定：县城青梅路新兴大厦的房地产开发，甲方负责同施工企业签订《建筑施工合同》并协助乙方签订商品房的买卖合同和售后服务协议书，在甲、乙双方的的房产权开发合作项目中，甲方不承担一切经济和法律责任。乙方负责对开发工程项目的全部投资，独立核算、自负盈亏并负责合作开发工程的所有税费、开发费用和有关报建的一切费用，甲方不参与利润分配，合作开发过程中及今所产生的经济和法律责任均由乙方承担。同日，双方又再行签订了《房地产合作开发补充协议书》，约定：甲方、乙方已于2012年8月8日签订了房地产合作开发协议书，根据此协议第11项规定，现就合作开发服务费等项订立补充协议：一、甲方按建筑总造价0.5%收取服务费。二、服务费交款时间：开工前交50%，工程竣工验收前交清。三、其他事项仍以2012年8月8日签订的协议执行。2012年9月30日，林旭庆与被告李锡林签订《新兴大厦原业主调高楼层协议书》（以下简称《协议书》），约定原告自愿补偿被告调高楼层的费用，调整后房号为1006房、1206房、1306房，原告须补偿乙方人民币合计壹拾万零壹佰元正。大埔县住房和城乡规划建设局（以下简称大埔县住建局）对涉案的新兴大厦商住楼颁发《建设工程规划许可证》的时间是2011年11月19日，颁发《建筑工程施工许可证》的时间为2013年1月7日，颁发的《建设工程规划验收合格证》显示该工程竣工时间为2015年1月13日。涉案新兴大厦竣工验收后，分配给林超汉的房产（新兴大厦906房、1206房、1306房、6号店铺、7号店铺、1号车库、5号车库、杂间）已于2015年5月25日交付、使用。已办理《房地产权证》登记的有：粤房地权大埔产字第00××58号《房地产权证》登记906房的建筑面积为116.93m2、粤房地权大埔产字第00××61号《房地产权证》登记1206房的建筑面积为116.93㎡、粤房地权大埔产字第00××28号《房地产权证》登记1306房的建筑面积为116.93㎡、粤房地权大埔产字第00××46号《房地产权证》登记6号店（商铺）的建筑面积为18.60㎡、粤房地权大埔产字第00××47号《房地产权证》登记7号店（商铺）的建筑面积为28.20㎡、粤房地权大埔产字第00××50号《房地产权证》登记1号车库的建筑面积为17.98㎡、粤房地权大埔产字第00××35号《房地产权证》登记5号车库的建筑面积为20.30㎡。杂间没有办理《房地产权证》，双方确认交付的杂间面积为10㎡。上述房地产权证登记的权属人均为黄玉珍。原、被告双方确认对分配给原告的房产面积未进行结算和补偿。案件审理过程中，为证明涉案新兴大厦原计划建9层后更改为17层，建筑面积增至16244㎡，变更设计方案工期也应相应顺延，被告提交本院在涉案新兴大厦的另案纠纷【（2017）粤1422民初740号】中依职权调取的证据：一、大埔县造价站于2018年1月9日出具的《关于咨询大埔县湖寮镇青梅路新兴大厦相关工期的复函》（以下简称《复函》），《复函》答复如下，新兴大厦从开工挖基础之日至竣工验收的建筑工期为：1、“新兴大厦”商住楼从规划报建开始确定为17层（建筑面积为16244㎡，其中地下1148㎡、地上15096㎡）；不是从原来9层更改为17层；2、根据《广东省建设工程施工标准工期定额（2011）》相关规定的作如下解释：①此项目属民用建筑工程；②基础工程设计为钻孔灌注桩基础，根据A1.1.3规定计算工期（合计工期为49天，不包括试桩、验桩）；③地下室根据A1.1.4规定计算工期（建筑面积1148㎡工期77天）；④±0.00以上现浇钢筋混凝土框架结构工程，根据A1.2.1规定计算工期（建筑面积15096㎡工期340天）；⑤其他相关依据（顺延、索赔、竣工工期等）按总则及章节说明规定。二、大埔县质监站于2018年1月12日出具的《试桩验桩及竣工工期情况说明》（以下简称《情况说明》）。《情况说明》内容如下：根据DBJ15-60-2008《建筑地基基础检测规定规范》3.3.2条规定：受检桩的龄期不得少于28天，建筑工程组织验收后15天内就出具工程验收备案表。原告认为上述证据不能证明被告可以延期交付，因为被告单方修改合同，将新兴大厦改建为17层，客观上延长了工期。另，被告向本院提交大埔县气象局于2017年9月7日出具的“2013年1月份至2015年1月份大埔县湖寮镇日降水量资料”，证明涉案新兴大厦建设施工中有降雨导致无法施工的若干天，应属法定工期外还应顺延的工期。被告还提供了其与涉案新兴大厦其他合作建房提供土地的林文庆等六户签订的《新村邑候新兴大厦原业主新户确认协议》，该协议约定“交楼期限及交接方式：乙方取得施工许可证后开工挖基础至交付给甲方二次装修为期两年，即在2014年12月30或31日前交付甲方使用。如遇乙方责任外，不可抗拒的原因或自然灾害、政府行为造成的特殊原因，乙方可据实予以须延期限”，证明新兴大厦改建为17层，不应按照原合同约定，约定交付时间应为2014年12月31日。原告认为上述两份证据均与本案无关，《合作建房协议书》中第十四条双方已约定交付期限期为一年，一年是被告应履行的交付期限。原告向本院提交林超汉（甲方）与林跃庆（乙方）、林茂庆（丙方）、林旭庆（丁方）于2017年11月18日签订的《继承协议书》，约定：“林超汉与黄玉珍夫妇共同所有位于广东省××县湖寮镇××村邑候第小组的土地使用权及房屋所有权，因黄玉珍已于2014年2月8日病故，现甲、乙、丙、丁四方对黄玉珍名下遗留财产份额的分配继承问题，达成以下协议：一、甲、乙、丙、丁四方共同确认，林超汉与黄玉珍是广东省××县湖寮镇××村邑候第小组的土地使用权及房屋所有权的财产所有人。二、乙方、丙方、丁方同意不参与此次土地使用权和房屋所有权的分配继承，同意甲方是以上土地使用权和房屋所有权的唯一继承人，旧房改造分得的土地使用权和房屋所有权均归甲方所有”等内容。原告还提交林跃庆、林茂庆、林旭庆于2017年11月18日签订的《自愿放弃房地产继承权声明书》，声明林跃庆、林茂庆、林旭庆自愿放弃对母亲黄玉珍该项房地产的继承权。因涉案的《合作建房协议书》的乙方为“大埔县京都房地产开发有限公司”原告提起本案诉讼时把“大埔县京都房地产开发有限公司”列为共同被告，在第一次庭审的法庭调查阶段，又认为该协议书的乙方实际签订和履行协议的只是李锡林，与“大埔县京都房地产开发有限公司”无关，当庭撤回对“大埔县京都实业发展有限公司”的起诉，本院亦当庭予以准许。庭审中，1、原告当庭放弃其诉讼请求第四项（被告李锡林应增加交付店铺20平方米、套房120平方米、车库11平方米给原告林超汉），并撤回其诉讼请求第五项（被告李锡林退回原告林超汉调高楼层的款项33366元）；被告当庭撤回其反诉请求第二项（反诉被告林超汉支付反诉原告李锡林因调整高楼层房屋后的补偿差价100100元）。2、关于涉案新兴大厦的开工日期，原告认为应该是旧房开工拆建的日子2011年5月19日。被告认为实际开工日期应为《建设工程规划许可证》上的颁证日期2013年1月7日。3、原告认为根据双方签订的《补偿条款》第八条，被告交付房屋的时间应当是2013年5月1日。4、关于为何被告交付的是新兴大厦906房而不是《协议书》约定的1006房，被告称其与原告协商过，原告同意其交付906房，故906房的房产证才能顺利办理下来；原告称双方对此并没有协商过，其是不知情的，但为了早点有房子住，其在办理906房的房产证时予以配合。5、关于面积不足补偿款，原告认为实际面积应指房产证上记载的面积，补偿单价参考周边市场价格；被告认为实际面积应按投影面积，补偿单价应按《合作建房协议书》的第六条约定的单价计算。6、原告明确延期交房租赁补偿款103200元的月补偿金额是参照周边租赁的市场价格，延期标准是24个月，具体计算方式：店铺2间×1000元/月×24个月=48000元，套房3间×500元/月×24个月=36000元，车库2间×400元/月×24个月=19200元，合计103200元。被告对补偿单价无异议，但不认可延期时间，并认为即使存在逾期交付的情况，也应按照涉案合同第十五条第2款的约定承担违约责任。7、原告明确其诉讼请求中“合同期内一年房租6000元”是由2014年5月至2015年5月一年期间，参照《补偿条款》第三条约定的标准每月房租500元计算得出，2014年5月之前的房租已付清。被告认为该项诉讼请求与原告主张的延期交房租赁补偿款在时间上有一部分是重合的，且该两项请求的性质都是租赁费的补偿，原告除此之外还主张逾期交房违约利息，违约金和损失同时主张并不符合合同法的规定。以上事实，有经过庭审质证的《大埔县城青梅路旧房改造合作建房协议书》、《附第6页补偿条款》、《新兴大厦原业主调高楼层协议书》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划红线图》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划验收合格证》、涉案店铺、套房、车库的房地产权证书、《收据》、2013年1月份至2015年1月份大埔县湖寮镇日降水量资料、李锡林与林文庆等六户签订的《新村邑候新兴大厦原业主新户确认协议》、梅州粤佳房地产公司的营业执照、《房地产合作开发协议书》、《房地产合作开发补充协议书》、《自愿放弃房地产继承权声明书》、《继承协议书》等证据及当事人在庭审中的陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《合作建房协议书》、《补偿条款》及双方提交的证据看，双方合作开发房地产项目是原告方提供土地，被告方全额出资，双方合作兴建新兴大厦商住楼项目，项目竣工后原告分得部分房产，其余归被告自主经营的合作模式。根据我国的相关法律规定，房地产开发应由符合一定资质的房地产企业进行，被告属自然人，虽然没有开发经营房地产的资质，但其通过有开发房地产资质的第三人粤佳公司对涉案新兴大厦商住楼项目在住建部门完善报批报建等行政审批手续，涉案工程也已竣工验收，整个商住楼项目开发完成并且交付使用，故应认定原、被之间签订合同是双方真实意思表示，并且合资、合作开发房地产已完成，合同目的已实现，属有效的合同。从被告与第三人签订的《房地产合作开发协议书》、《房地产合作开发补充协议书》及整个新兴大厦的开发经营中，原、被告及第三人均确认粤佳公司没有投入资金、也没有参与整个开发项目的经营管理、利润分配及风险承担，被告与粤佳公司之间纯属挂靠与收取管理费的关系。本院认为，涉案的纠纷只是原、被告之间的纠纷，与粤佳公司无关。粤佳公司在本案中的诉讼地位属无独立请求权的第三人，本案纠纷的处理结果与其没有直接利害关系。在审理过程中，原告自愿放弃其诉讼请求第四项，并撤回其诉讼请求第五项；被告自愿撤回其反诉请求第二项，均属当事人处分自己的民事权利和诉讼权利的行为，本院均予以准许。本案原、被告双方争执的焦点是：原告要求被告交付涉案已分配房产的产权证是否合理、分配给原告的房产面积按何标准结算及出现面积差时如何补偿、被告逾期交房违约责任的认定、被告要求原告返还押金及支付利息应否支持。本院综合当事人的诉讼请求、答辩意见以及庭审质证的情况，认定如下：一、关于原告要求被告交付涉案房产《房地产权证》的问题。本院认为，涉案新兴大厦商住楼已竣工验收且应分配给原告的房产也已实际交付，但被告一直没有将已办好的相关《房地产权证》交付给原告。而涉案合同中没有特别约定交付房地产权证的特别条件，被告应在分配给原告的房产实际交付后的合理期限内将相关《房地产权证》交付给原告，现被告却以原告的押金没有退回为由将已办理好登记的《房地产权证》滞留在自己手中不予交付，于法无据，不予支持。虽然《合作建房协议书》第九条第⑤点约定：“车库、杂间、夹层一律不办理《房地产权证》”，但被告确认本案1号、5号车库产权证已做好，故原告要求被告交付新兴大厦906房、1206房、1306房、6号店铺、7号店铺、1号车库、5号车库《房地产权证》的诉讼请求，本院应予支持。二、对涉案分配给原告的房产面积如何结算及出现面积差补偿的认定问题。根据双方签订的《合作建房协议书》及《补偿条款》、《协议书》约定，新兴大厦竣工验收后应分配给原告的房产为：3间套房，每套面积120㎡；1间店铺，面积60㎡；2间车库，每间面积17㎡；1间杂物间（未约定面积）。《合作建房协议书》第九条第2点约定：“补充甲方所属的店铺、套房《房产证》面积和土地分摊面积以国土局、房管局办法的证件为准。”被告抗辩称实际面积应按第六条约定按投影面积计算，于理无据，本院不予采纳。据此，实际已交付给原告的房产面积（以《房地产权证》登记面积为准）是：906号套房116.93㎡，相差3.07㎡（120㎡-116.93㎡=3.07㎡）；1206号套房116.93㎡，相差3.07㎡（120㎡-116.93㎡=3.07㎡）;1306号套房116.93㎡，相差3.07㎡（120㎡-116.93㎡=3.07㎡）；6号店铺、7号店铺共46.8㎡（18.60㎡+28.20㎡=46.8㎡），相差13.2㎡（60㎡-46.8㎡=13.2㎡）；1号车库17.98㎡，多出0.98㎡（17.98㎡-17㎡=0.98㎡）；5号车库20.30㎡，多出3.3㎡（20.30㎡-17㎡=3.3㎡）。杂物间经双方确认，面积是10㎡。综上所述，被告实际交付给原告的房产面积除车库和杂物间面积外，均没有足额交付《补充协议》约定的房产面积，又根据《合作建房协议书》第七条“结算方式”的约定，分配甲方房产时，出现面积差额，按第六条的补偿定价进行相互补偿。本院认为，按照合同约定，被告没有足额交付的面积，应予原告相应价款的补偿，对多交付的面积原告也按相应价款给予被告补偿。《合作建房协议书》第六条“补偿房产定价”约定，面积差额的补偿单价为：套房2380元/㎡，店铺7800元/㎡，车库和杂间3300元/㎡、店铺后部夹层2380元/㎡。原告主张面积差补偿标准按市场价格计算，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，根据《合作建房协议书》第六条的约定，被告应补偿给原告的房产面积差的补偿款为：套房21920元（3.07㎡×3×2380元/㎡=21920元）、店铺102960元（13.2㎡×7800元/㎡=102960元）。原告应补偿给被告的面积差补偿款为14124元【（0.98㎡+3.3㎡）×3300元/㎡=14124元】，两者相抵，被告还应补偿给原告的房产面积差补偿款为110756元（21920元+102960元-14124元=110756元）。故原告请求被告支付合作建房面积差的补偿金额只支持其中的110756元，其余部分不予支持。三、对原告请求被告支付逾期交房违约利息的认定问题。首先，关于涉案工程的开工日期的认定。本院认为，原告主张拆除原老屋邑侯第的2011年5月19日为开工挖基础之日，理解错误，因原告等其他原老屋邑侯第16户老住户需拆除原老屋邑侯第后才可以规划兴建涉案新兴大厦的红线图，然后到住建部门报建新兴大厦的商住楼项目，报建手续完备后达到可以施工条作时住建部门才颁发建筑工程施工许可证，建设单位需在取得建设工程施工许可证后才可对报建项目开工挖基础。即“开工挖基础之日”定是建设项目取得施工许可证之日或之后的日期。因此，本院认定大埔县住建部局批准颁发建筑工程施工许可证的日期2013年1月7日应为开工挖基础之日。其次，关于涉案工程工期的认定。《合作建房协议》约定拟建一幢9层的楼房，并约定新楼的交付期限从开工挖基础之日起至竣工为一年，被告需将竣工验收合格的房产交付原告使用。后双方签订《补偿条款》以及《协议书》进一步明确补偿给原告的房产，但双方没有重新约定交付期限。本院认为，涉案的新兴大厦从拟建9层时约定一年的交付期限至后来实际报建17层，实际工程增大，工期肯定比原来长。按常理，交付期限应予适当延长。双方没有对交付期限重新约定的情况下，本应适用原交付期限一年的约定，但根据本院在涉案新兴大厦另案纠纷【（2017）粤1422民初740号案】中调取的证据显示，大埔县造价站对新兴大厦核定的定额工期为466天（包括桩基础49天、地下室建筑面积1148㎡的工期77天、地上建筑面积15096㎡的工期340天，不包括试桩、验桩及顺延、索赔、竣工工期等）及大埔县质监站认为试桩、验桩不得少于28天及建筑工程组织验收后需15天出具验收备案表的时间，涉案新兴大厦的定额工期须为509天（466天+28天+15天=509天），还不含顺延、索赔等时间。如仍适用原合同一年的交付期限，明显违背客观事实，对被告显失公平。故本院认定涉案的新兴大厦商住楼（17层）除相关部门核定的定额的工期509天外，根据《广东省建设工程施工标准工期定额》“3一般规定3.3.3施工过程中，遇不可抗力或异常恶劣的自然天气影响施工进度或暂停施工的，按照实际耽搁的日期予以顺延”规定及大埔县气象局出具“2013年1月份至2015年1月份大埔县湖寮镇日降水量资料”，还应酌情给予无法核定的但实际中因自然天气（如降雨）等其他无法施工必须给予顺延的日期91天，故被告应从开工挖基础之日2013年1月7日计算20个月，即至2014年9月7日前将楼房交付原告使用较为合理。而涉案房产实际竣工验收时间为2015年1月13日，被告于2015年5月25日才将房产交付给原告，已逾期交付261天，被告应承担逾期交房的违约责任。最后，对逾期交房违约利息的计算。原告主张按《合作建房协议书》第十五条第2点“乙方如未按合同规定的期限将新楼房交付使用，甲方有权按分配的楼房面积折价的总房款向乙方追究违约利息”的约定计算。对“按分配的楼房面积折价总房款”的理解，原告认为“分配的楼房面积”应包括《合作建房协议书》、《补充协议》确认的套房、店铺、车库、杂物间总面积；“折价总房款”应根据《合作建房协议书》第六条的单价各自折算出的房款的总和为1470000元（其中：店铺60㎡×7800元/㎡=468000元，套房360㎡×2380元/㎡=856800元，车库34㎡×3300元/㎡=112200元，杂间10㎡×3300元/㎡=33000元，以上合计1470000元）。被告对计算单价无异议，但认为“分配的楼房面积”应按实际交付的房产面积。本院认为，“分配的楼房面积”应是涉案合同约定分配给原告的所有房产面积，被告该抗辩理由不足，本院不予支持。双方均确认“折价总房款”均按《合作建房协议书》第六条的单价折算，本院认为原告根据该条款折算得出总房款为1470000元合理。关于违约利息的计算标准，原告请求按照房贷利率月利率6厘计算，原告该主张依据不足，本院不予采纳。被告认为应按中国人民银行同期贷款利率计算的抗辩，较为合理，予以采纳。综上，本院认定被告应支付原告自2014年9月8日至2015年5月25日的逾期交房违约利息（以1470000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息）。原告对违约利息的请求，本院予以部分支持。四、关于原告要求被告支付房租损失以及租金损失的问题。《合作建房协议》第十五条第2点、第3点约定：“2、除本合同第十四条规定的特殊情况外，乙方如未按合同规定的期限将新楼房交付甲方使用，甲方有权按分配的楼房面积折价的总房款向乙方追究违约利息。3、甲方实际经济损失超过乙方支付的违约利息时，实际经济损失与违约利息的差额部分由乙方据实赔偿。”根据上述2、3点的文义解释，第3点是对第2点承担违约责任的补充，而非独立存在。即如果被告逾期交楼，其应承担的违约责任为支付相关的违约利息，但如果实际损失数额比应支付的违约利息数额较大，则以实际损失数额作为承担违约责任的赔偿数额。原告主张被告逾期交房造成其实际损失为房产租金损失，包括房租损失6000元（2014年5月至2015年5月，以每月500元计算）以及租赁补偿款103200元。本院前述已认定被告应在2014年9月7日前交房，如未交房，自2018年9月8日起计算逾期交房违约责任。关于原告主张2014年9月至2015年5月该部分的房租损失，本院认为，即使被告2014年9月7日如期交房，原告只能将套房用于自住（自用）或者对外出租，其既主张房租损失又主张套房的租赁补偿款，属重复主张，没有事实和法律无据，该部分请求本院不予支持；关于原告主张2014年5月至2015年5月的房租损失，原告在庭审中已确认2014年5月以前的房租被告已向其支付完毕，本院认为，从2014年5月起至被告应如期交房时间2014年9月，共4个月的房租属合理主张，参照之前的房租标准（500元/月×4个月=2000元），该部分房租应予支持。被告对原告主张的延期交房租赁补偿款的租金标准予以确认，即套房为500元/月/间，店铺为1000元/月/间，车库400元/月/间。则原告主张的租金损失应为：套房13050元（3×500元/月/间×261天=13050元），店铺17400元（2×1000元/月/间×261天=17400元），车库6960元（2×400元/月/间×261天=6960元），以上合计37410元。故租金损失37410元和房租损失2000元共39410元为被告逾期交房对原告造成的实际损失。如果实际损失数额低于前述认定的违约利息，则该租金请求不予支持；如果实际损失数额高于前述认定的违约利息，则以实际损失39410元支付违约金。五、对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）还返押金及支付利息的认定问题。涉案《合作建房协议书》附件三“补充条款”中约定即李锡林在基础完工后，林超汉将押金退回，后双方在《补偿条款》第五条变更约定押金退回条件，即林超汉在收到房屋、店铺产权证后将押金二十万元交还给李锡林。本院认为根据该条款的文义理解，被告应先履行交付房产证义务，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行，后履行一方有权拒绝其履行要求”，故在被告交付房产证之前，原告有权不予退还押金。综上，被告要求原告支付押金利息的反诉请求，本院不予支持。原告应在被告交付涉案房产（包括新兴大厦906号套房、1206号套房、1306号套房、6号店铺、7号店铺、1号车库、5号车库）的房地产权证当日将20万元押金退还被告。原告抗辩称根据《补偿条款》第八条“以上条款有效期两年2011年5月1日至2013年5月1日止，逾期乙方未交房屋、店铺产权证给甲方，甲方罚没乙方交给甲方的一切资金，甲方收回原有土地使用权”的约定，其有权罚没被告支付的20万元押金。本院认为，《补偿条款》系对原《合作建房协议书》附件三“补充条款”的详细补充，上述补偿第八条该条款是对被告逾期交付房屋、房产证的情况下应承担的违约责任，与原《合作建房协议书》第十五条要求被告支付逾期交房的违约责任，属违约条款的竞合，原告已根据《合作建房协议书》第十五条要求被告支付逾期交房的违约责任，其再根据该条款要求被告罚没押金，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）林超汉与被告（反诉原告）李锡林签订的《大埔县城青梅路旧房改造合作建房协议书》和《附第6页补偿条款》有效；二、被告（反诉原告）李锡林应在本判决发生法律效力后十日内向原告（反诉被告）林超汉交付新兴大厦906号套房、1206号套房、1306号套房、6号店铺、7号店铺、1号车库、5号车库的《房地产权证》；三、被告（反诉原告）李锡林应在本判决发生法律效力后十日内向原告（反诉被告）林超汉支付房产面积差额补偿款110756元；四、被告（反诉原告）李锡林应在本判决发生法律效力后十日内向原告（反诉被告）林超汉支付自2014年9月8日起至2015年5月25日止，以1470000元为本金数，按中国人民银行同期同类贷款利率计付的逾期交房违约利息，如违约利息的数额低于实际损失39410元，以实际损失39410元支付违约金；五、原告（反诉被告）林超汉应在被告（反诉原告）李锡林交付新兴大厦906号套房、1206号套房、1306号套房、6号店铺、7号店铺、1号车库、5号车库的《房地产权证》当日将20万元押金退还被告李锡林；六、驳回原告（反诉被告）林超汉的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）李锡林的其他反诉请求。如原、被告任何一方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11219元，由原告（反诉被告）林超汉负担8855元，被告（反诉原告）李锡林负担2364元；反诉案件受理费2901元，由被告（反诉原告）李锡林负担234元，原告（反诉被告）林超汉负担2667元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  林德胜审 判 员  范庆红人民陪审员  何云鹏二〇一八年七月九日书 记 员  邹文芳