山东省邹城市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0883民初1280号 原告:中国农业银行股份有限公司邹城市支行，住所地邹城市太平西路1181号。 负责人：陈国，行长。 委托诉讼代理人：张勇，该公司职工。 委托诉讼代理人：赵杰，该公司职工。 被告：豆雪娟,女，汉族，农民，住山东省邹城市。 被告：邵明龙，男，汉族，农民，住山东省汶上县。 被告：邹城市碧桂园房地产开发有限公司，住所地邹城市。 法定代表人：杨文杰，总经理。 委托诉讼代理人：王婷，该公司职工 原告中国农业银行股份有限公司邹城市支行（以下简称农行邹城支行）与被告豆雪娟、邵明龙、邹城市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张勇、赵杰，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人王婷到庭参加诉讼，被告豆雪娟、邵明龙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。现已审理终结。 农行邹城支行向本院提出诉讼请求：1、解除与被告签订的个人购房担保借款合同，判令被告豆雪娟、邵明龙立即向原告偿还截止2018年1月26日逾期贷款本息合计365,526.18元（本金362,568.80元、利息2,957.38元，以后利息按照合同约定计算至借款还清之日止）；2、判令抵押合法有效，原告对抵押物享有优先受偿权；3、判令被告邵明龙、邹城市碧桂园房地产开发有限公司承担连带担保还款责任；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月3日原告与被告豆雪娟、邵明龙、碧桂园公司签订了《个人购房担保借款合同》，被告豆雪娟向原告借款38万元，按月等额本息还款，贷款期限20年，由豆雪娟所购房屋提供抵押担保并办理了抵押登记手续，邵明龙、邹城市碧桂园房地产开发有限公司提供连带责任保证。截止2018年1月26日，被告已有5期未按约定偿还借款，原告多次催收未果，根据合同约定，原告有权提前解除合同，收回借款，并提前行使担保权。 豆雪娟未作答辩。 邵明龙未作答辩。 碧桂园公司辩称，碧桂园公司应就涉案房屋被处置后豆雪娟未能偿还的债务承担连带保证责任。碧桂园公司于2014年5月与原告签订了编号为农业银行2014年第006号的《按揭业务担保合作协议》，该协议约定农行邹城支行向购买碧桂园公司开发的购房者提供其所购抵押房屋的贷款服务，保证人碧桂园公司应按照本合同的约定承担连带责任保证，但是根据《按揭业务担保合作协议》第十三条约定：《个人购房担保借款合同》与该合作协议约定的条款不一致的，均以合作协议约定的条款为准，所以碧桂园公司的保证责任应当按照《按揭业务担保合作协议》约定的方式承担。根据该合作协议约定，在保证期限内，若购房者只拖欠贷款本息、逾期利息，农行邹城支行承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分碧桂园公司再向农行邹城支行请求承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百七十六条的规定，碧桂园公司也应就该涉案房屋被处置后豆雪娟未能清偿的债务承担连带保证责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告对原告提交的《个人购房担保借款合同》、借款凭证、预购房屋抵押权预告登记证书、共同还款承诺书、利息计算清单，原告对被告碧桂园房地产公司提交的《按揭业务担保合作协议》均无异议，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2014年5月原告农行邹城支行（甲方）与被告碧桂园公司（乙方）签订了【农业银行2014年第006号】《按揭业务担保合作协议》，约定乙方同意为购买本协议所约定的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证范围为购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方实现债权的一切费用，保证期限为自甲方依其与购房者、乙方签订的《个人购房担保借款合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产权证》出具之日止，在乙方保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任，该《个人购房（商业用房）借款合同》的内容与合作协议有不一致的，均以合作协议约定的条款为准，双方均按合作协议约定的条款予以履行。2016年3月29日，农行邹城支行与被告豆雪娟、邵明龙、碧桂园房地产公司共同签订了《个人购房担保借款合同》，约定原告农行邹城支行向被告豆雪娟提供购房贷款，借款金额为38万元，借款期限240个月，借款购买的房产位于邹城市峄山北路4677号66-2-1903号，借款人不可撤销地申请授权贷款人将全部借款直接划入邹城市碧桂园房地产开发有限公司账户，借款采用抵押人提供抵押的担保方式，债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务时，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款、有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。此外，合同还约定，邵明龙、碧桂园房地产公司作为保证人提供连带责任保证，保证期间为借款到期日起两年。2016年3月15日邵明龙向原告签订《共同还款责任承诺书》，承诺因借款人在贵行申请个人贷款人民币38万元，当借款人不按期偿还上述贷款本息时，对该笔贷款本息及相关费用承担连带清偿责任。2016年4月29日原告与被告豆雪娟在邹城市房产管理局对抵押物办理了抵押权预告登记，抵押房产为邹城市峄山北路4677号碧桂园小区0066幢2单元02-1903号。上述合同签订后，2016年5月3日原告向被告豆雪娟委托的收款人碧桂园房地产公司发放贷款38万元，该借据载明的借款到期日2036年5月2日。还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月。到2018年1月30日，被告豆雪娟已逾期5期，下欠原告全部贷款本金362,568.80元、利息2,957.38元。 本院认为，原告农行邹城支行与被告签订的《个人购房担保借款合同》、《共同还款责任承诺书》、《按揭业务担保合作协议》不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，依法予以保护。原告已按约定履行了贷款义务，被告豆雪娟未按合同约定按期还款，属违约行为，原告有权解除双方签订的《个人购房担保借款合同》,并要求借款人豆雪娟偿还贷款本息。被告豆雪娟以其购买的邹城市峄山北路4677号碧桂园小区0066幢2单元02-1903号房产为上述贷款提供抵押担保，并办理了预告抵押登记，抵押行为合法有效，原告对该抵押房产享有优先受偿权。被告邵明龙、碧桂园房地产公司自愿为豆雪娟的借款提供连带责任保证，应当按照合同约定的保证范围承担连带保证责任。原告与被告碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》中已对担保债权的实现顺序做出了明确约定，故原告应当先就物的担保实现债权，不足清偿部分方由碧桂园公司承担连带清偿责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条、第三十一条、第第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司邹城市支行与被告豆雪娟于2016年3月29日签订的《个人购房担保借款合同》； 二、被告豆雪娟于本判决生效之日起十日内返还原告中国农业银行股份有限公司邹城市支行借款本金362,568.80元、利息2,957.38元（2018年1月30日以后利息按照合同约定计算起至实际清偿之日止）； 三、被告邵明龙对本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任； 四、如被告豆雪娟未按期履行第二项还款义务，原告中国农业银行股份有限公司邹城市支行可以就被告豆雪娟设立抵押权的邹城市峄山北路4677号碧桂园小区0066幢2单元02-1903号房产房产折价或拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿； 五、被告邹城市碧桂园房地产开发有限公司对超出上述抵押物价值范围以外的债务承担连带保证责任； 六、被告邵明龙、邹城市碧桂园房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告豆雪娟追偿； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6782元，由被告豆雪娟、邵明龙、邹城市碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审 判 长  陈 曦 审 判 员  吕 洁 人民陪审员  王思勤 二〇一八年七月三十日 书 记 员  周 雯