上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第1423号上诉人（原审原告）王振祥。上诉人（原审原告）王兰凤。两上诉人之共同委托代理人茆志军，上海市光大律师事务所律师。两上诉人之共同委托代理人徐雯君，上海市光大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王明明。委托代理人崔玉林，上海向心律师事务所律师。委托代理人史南，上海向心律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王怡。委托代理人李志国，上海富勤律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）蔡文婷。委托代理人崔玉林，上海向心律师事务所律师。委托代理人史南，上海向心律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）黄娃。上诉人王振祥、王兰凤因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三(民)初字第898号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，王振祥原系***房屋（以下简称“涉讼房屋”）的产权人。1987年11月30日，王振祥与王兰凤登记结婚。王怡系王振祥与王兰凤之女。王明明与蔡文婷系夫妻关系。涉讼房屋建筑面积58.58平方米，位于六层新工房中的301室，于2000年10月核准登记在王振祥名下；2013年11月4日，王明明向上海市长宁区房地产交易中心申请要求登记于其名下，并获变更登记；2014年2月11日，王明明及蔡文婷向上海市长宁区房地产交易中心申请要求登记于其俩人名下，2014年2月28日获变更登记。该涉讼房屋内现有户口一人，为王振祥。2013年8月，王振祥将涉讼房屋抵押，向案外人沈某某借款10万元，债务履行期限2013年8月10日至2013年10月10日；2013年10月17日，因抵押所担保的债务已履行，上述抵押权终止。2013年8月27日，王振祥签署委托书，委托王怡作为其代理人出售涉讼房屋，委托期限为委托人签署委托书之日起至2013年12月31日止，委托办理如下事项：一、代为签订定金协议；二、代为签订房地产买卖合同；三、代为办理买卖合同公证、领取公证书；四、代为办理房地产转移登记；五、代为签署承诺本次出售的房产为家庭唯一住房的承诺书；六、代为交房，办理水、电、煤气、电话、有线电视、宽带过户及维修基金更名；七、代为办理审税手续、代为向房地产登记部门及税务机关调取相关材料；八、代为申报并支付上述房地产买卖过程中应付之相关税费；九、代为协助买方办理贷款手续、签署银行有关文件；十、代为协助买方办理房产税征免认定手续、签订相关文件；十一、代为办理房地产买卖过程中的其他相关事宜。2013年8月27日，王振祥在上海市东方公证处的公证员面前，在上述委托书落款处签名。上海市东方公证处为此出具了一份公证书。在公证询问笔录中，王振祥表示其工作比较繁忙，不方便请假，故办理委托公证，委托公证未受他人胁迫；委托内容为出售涉讼房屋，王振祥与王兰凤均在此份公证询问笔录上签字。2013年10月21日（网签时间），王怡作为王振祥的代理人与王明明签订了一份涉讼房屋买卖合同。合同上甲方签名为：王振祥，王怡代，乙方签名为王明明。买卖合同约定，王振祥作为卖售人（甲方）将涉讼房屋出售给买受人王明明（乙方），房屋建筑面积58.58平方米，转让款人民币135万元（以下币种均为人民币）。2014年1月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。买卖合同附件三就付款方式约定如下：乙方于2013年9月13日前支付67万元整（含定金伍万元整）；乙方于房地产交易中心办妥以乙方为权利人的房地产权证后，以银行发放贷款的方式，支付甲方房款68万元，该笔款项由乙方贷款银行一次性划入甲方账户。买卖合同补充条款（一）中约定：甲方于交房前，必须向房屋所在地的警所办理原有户口迁出手续，交房后未迁出户口，甲方须向乙方每天赔偿50元/天。2013年11月1日，案外人王某A转入王明明账户6万元；2013年11月2日，案外人张某B转入王明明账户3万元；2013年11月4日，王明明账户存入现金19万元；2013年11月4日，王明明账户取出2.70万元；2013年11月4日13：02时，王明明转账给王怡49万元；同日13：05时，王怡转账给黄娃49万元；2013年11月4日13：06时，黄娃取款5万元，2013年11月5日13：18时，黄娃取款44万元。2013年11月5日，王明明账户存入49万元；2013年11月5日，案外人王某C转入王明明账户4.50万元；2013年11月5日，蔡文婷转入王明明账户8万元；2013年11月5日，案外人张某D转存蔡文婷账户2.50万元；2013年11月5日，蔡文婷账户现金存入10万元；2013年11月6日，王明明账户存入12.50万元；2013年11月6日12：10时，王明明转账给王怡69万元，2013年11月6日12：14时，王怡转账给黄娃69万元；2013年11月6日12：15时，黄娃取款5万元；2013年11月7日13：07时，黄娃取款64万元。王明明缴纳了其买方契税13,500元等，并代王振祥缴纳了个人所得税13,500元等。2013年8月20日，王兰凤与案外人陈某某签订了涉讼房屋的租赁合同，租赁期限为2013年8月30日至2015年8月29日，每月租金为3,000元。现陈某某居住在涉讼房屋内。2013年12月9日，王怡与王明明签订了涉讼房屋的租赁合同，租赁期限为2013年12月21日至2014年3月20日，每月租金为3,500元；当日，王明明的中国农业银行对账单显示存入10,500元。2014年3月，王明明为交付房屋等事宜与王振祥一家多次发生纠纷。为查明涉讼房屋买卖过程中的相关情况，原审法院前往上海甲房地产咨询有限公司调查，据业务员陈某E陈述，其一年要做三、五十份合同，此事已隔一年，具体情况想不起来。原审审理中，王振祥、王兰凤共同提起诉讼，请求判令：1、确认涉讼房屋的买卖合同无效；2、恢复涉讼房屋的产权至王振祥名下。王明明辩称：不同意王振祥、王兰凤的诉讼请求。王怡辩称：同意王振祥、王兰凤的诉讼请求。蔡文婷述称：不同意王振祥、王兰凤的诉讼请求。黄娃未到庭应诉，亦未提供证据。原审法院认为，本案的争议焦点在于王怡代王振祥与王明明就涉讼房屋签订的买卖合同是否有效。王振祥、王兰凤主张涉讼房屋买卖合同无效，其理由主要有二：一是其本意是要办理房屋抵押的贷款，并无出售房屋的真实意思表示，但因公证处不单独办理抵押委托公证，在王怡承诺不擅自将该房产出售后，双方办理了全权委托王怡出售房屋的公证书。二是王明明、王怡恶意串通签订房屋买卖合同，王明明并非善意购房人。对此，原审法院认为，首先，根据本案查明的事实，王振祥向王怡出具委托售房的委托书时，表示其工作比较繁忙，不方便请假，故办理委托公证，委托公证未受他人胁迫；委托公证时的询问笔录均是王振祥与王兰凤亲笔所签。王振祥、王兰凤作为完全民事行为能力人，其签署委托书时及签署公证询问笔录时应当知道自己行为可能产生的法律后果以及面临的风险。王怡向王振祥所作的不擅自出售房屋的承诺书，无相关证据相互印证，不予采信。其次，王振祥、王兰凤主张王怡与王明明恶意串通签订房屋买卖合同损害王振祥、王兰凤的利益，请求权基础为合同无效法定情形中恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益及以合法形式掩盖非法目的。关于恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益表现为在主观上相互串通的双方积极意思联络，或一方积极作出意思表示，而另一方在明知目的违法的情况下默示接受，以及客观上损害国家、集体或者第三人利益，此处的第三人利益系指不特定的第三人利益。纵观本案，王振祥、王兰芳并无证据证明王怡与王明明之间存在恶意串通的情形，也没有证据证明损害了国家、集体或者不特定第三人的利益；关于合法形式掩盖非法目的，王振祥、王兰凤并无证据证明王明明、王怡在缔约目的和内容上存在非法情形。从涉讼房屋买卖合同约定的房屋转让价格来看，该转让价格尚属于合理的交易价格，并未明显损害王振祥的利益。再次，王怡在庭审中确认收到由王明明转入王怡账户的49万元、69万元两笔购房款后，由王怡自己操作转账至黄娃处。结合相关转账凭证可以证明，王怡确实收到了118万元的房款，之后转账给黄娃的行为亦系其本人自行实施。王怡关于其向一系列案外人借款，因黄娃承诺将涉讼房屋卖掉除去借款后将剩余房款交给其，其才与黄娃等人串通的陈述，无任何证据加以佐证，即使其陈述为真实，也仅为王怡与黄娃串通，而非王振祥、王兰凤所认为的王怡与王明明串通。在委托书真实有效且经公证的情况下，王明明有理由相信代理人获得了有效的授权。代理人做出的代理行为有效，其订立的房屋买卖合同应为有效。王振祥在委托王怡作为其代理人出售涉讼房屋的委托书中列明十一项委托内容，其中包括代为办理房地产买卖过程中的其他相关事宜，因此房屋买卖合同订立后，王明明筹款向王振祥的代理人王怡支付的两笔购房款，应视为向被代理人王振祥支付，王振祥关于委托书中未列明委托收款，故王明明不应向王怡交付房款的意见本院难以采信。王振祥、王兰凤认为系黄娃取出49万元后交给王明明，作为第二笔房款，即循环操作，此观点仅为王振祥、王兰凤的推测，并无相关证据证明，原审认为对此难以采信。最后，王振祥、王兰凤认为涉讼房屋买卖合同约定不明、合同的履行与合同约定不符、王明明与黄娃为同乡、王明明多次到涉讼房屋引发纠纷，由此推定王明明非善意购房人。此观点仅为王振祥、王兰凤的推定，上述情况并不必然能证明王明明具有主观恶意，原审对此难以采信。原审法院审理后于二〇一五年四月十五日作出判决：驳回王振祥、王兰凤的全部诉讼请求。财产保全费人民币5,000元，由王振祥、王兰凤负担。案件受理费人民币16,950元，由王振祥、王兰凤负担。判决后，王振祥、王兰凤不服，共同上诉于本院称：王明明购买涉讼房屋的购房款来源不明，王明明、蔡文婷夫妇并不具备相应的购买能力。王明明购买系争房屋的过程违背常理，其并未实地看房，未了解涉讼房屋是否带有户口、是否设有抵押及租赁，合同约定的内容与实际履行的情况不相符，且不符合一般的交易习惯，合同约定的价格远低于涉讼房屋的市场价，王明明并非善意购房人，涉讼房屋买卖合同为虚假合同，系王明明与王怡恶意串通，实现非法目的之手段及形式。两上诉人并没有出卖系争房屋的意思表示，公证委托书是在上诉人需要抵押涉讼房屋以偿还借款，且在王怡承诺不出售房屋的情况下办理的，上诉人的真实意思就是委托王怡办理抵押贷款手续，而非出售系争房屋，并由王怡出具了相应的《承诺书》，故出卖涉讼房屋违背了两上诉人的意愿，应属无效，即便王怡的代理行为有效，代理人也必须在代理权限内实施相应的代理行为，否则系无权代理。王怡与王明明恶意串通，本案并不存在表见代理的情形，故涉讼房屋买卖合同亦属无效。综上，上诉人提交的证据，足以证明王怡与王明明间存在恶意串通损害第三人利益、以合法形式掩盖非法目的、无权代理等民事法律行为无效之情形，涉讼房屋买卖合同应认定为无效。上诉人请求撤销原审判决，改判支持上诉人原审中的全部诉讼请求，或将本案发回重审。被上诉人王明明、蔡文婷共同辩称：不同意上诉人的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人王怡辩称：同意上诉人的上诉请求及上诉意见。被上诉人黄娃未具答辩意见。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现王振祥、王兰凤主张涉讼房屋买卖合同无效，应提供相应的证据证明，否则相应之不利后果应由其承担。涉讼房屋原登记于王振祥名下，其出具委托书，授权其女儿王怡处分涉讼房屋，该委托书并不违反法律之强制性规定，且经公证机关公证，王兰凤亦在公证询问笔录上签字确认，故经公证之委托书应认定为王振祥、王兰凤、王怡的真实意思表示，当事人均应受其约束。据此，王怡有权处分涉讼房屋，并由王振祥、王兰凤承受代理行为之后果。王振祥、王兰凤抗辩称，其仅授权王怡办理涉讼房屋抵押贷款手续，不具有出售涉讼房屋之意思表示。对此本院认为，虽然王振祥、王兰凤出具了王怡署名的载有不出售涉讼房屋内容的承诺书，承诺书的内容也确实与经公证的委托书的内容相冲突，但首先，王振祥作为完全民事行为能力人，应对其出具委托书的后果具备相应的预见能力并承担相应的后果，其次，委托书经公证机关公证，较之承诺书具备更高的证明力，本院依法采纳委托书确定的内容，王振祥、王兰凤的上述抗辩意见，与事实有违，本院不予采信。王振祥、王兰凤关于王怡系无权代理致涉讼房屋买卖合同无效的上诉意见，亦缺乏依据，本院不予采纳。王怡有权代王振祥处分涉讼房屋，王明明与王怡签订涉讼房屋买卖合同，支付了大部分的购房款，双方一并办理了相应的产权过户手续，故对涉诉房屋买卖合同的效力，本院予以认定。虽然王明明与王怡之实际履行行为与合同约定的内容并不完全一致，但王明明确实将大部分购房款支付给王怡，至于王怡如何处置购房款，不足以认定王怡与王明明之间存在串通行为，至于房屋价格的问题，上述价格经房地产交易中心审核通过，也没有证据证明上述价格过分低于市场价。在王怡有权处分涉讼房屋的情况下，王振祥、王兰凤就涉讼房屋买卖合同签订及履行过程提出的异议，并不能推定王明明有损害王振祥、王兰凤利益之故意，亦不足以认定王怡与王明明存在损害王振祥、王兰凤利益之共同故意，王振祥、王兰凤如认为其利益受损，可向其代理人王怡主张相应的权利。至于王振祥、王兰凤主张的王明明与王怡存在以合法形式掩盖非法目的致合同无效的上诉意见，其并没有提供证据证明王明明与王怡之间存在非法目的，该项上诉意见，本院不予采信。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。王振祥、王兰凤的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币16,950元，由上诉人王振祥、王兰凤共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾 依代理审判员 娄 永代理审判员 蒋庆琨二〇一五年八月二十六日书 记 员 许 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……