河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书(2015)洛龙民初字第296号原告邓德华，男，1974年5月6日出生，汉族。委托代理人尚旭辉、苏雁晓，河南诚然律师事务所律师。被告苏帅帅，男，1989年8月27日出生，汉族。委托代理人冯富春，河南成昊律师事务所律师。原告邓德华诉被告苏帅帅排除妨碍纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭于2015年4月13日进行了公开开庭审理。原告邓德华及委托代理人尚旭辉、苏雁晓，被告委托代理人冯富春到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2014年9月16日，洛阳市涧西区人民法院（2013）涧法执字第38-1号执行裁定书裁定：位于洛阳市新区西苑桥西滨河快速路南东方今典商业楼5幢103号房产归我所有。然该房屋由原承租人即被告苏帅帅占有使用，其与原房屋所有人齐晓红的房屋租赁期限已于2014年12月31日届满，我多次与其协商承租事宜，被告拒不与我协商，也不腾房。我已于2015年1月20日于该房前贴出公告告知被告：限你于2015年1月21日前搬离该房屋，否则由于你不搬离该房屋而给邓德华带来的一切经济损失，包含诉讼费、律师代理费、保全费等全部费用由你承担。但被告仍不腾房。据此，诉至贵院，请求1、判令被告停止侵权，并立即搬离原告位于洛龙区滨河南路61号东方今典商5幢103号的房屋；2、本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求为：判令被告赔偿侵占房屋的租金损失21000元（2015年1月1日至2015年3月31日，按每月7000元计算至交房时止）。被告口头辩称：1、原告的起诉没有事实及法律依据，我不存在侵权行为，我占有房屋有法律依据，且合法占有，我签订有租赁合同，并且已经缴纳了租金。2、原告要求的租金损失过高。3、原告应当首先确认租赁合同的效力，再行主张侵权。根据原、被告的陈述、举证、质证及辩解意见，本案确定如下基本事实：2010年8月31日，案外人齐晓红购买位于洛阳市洛龙区滨河南路61号商5幢103号商业用房一套，向中国银行股份有限公司洛阳分行办理商铺贷款46万元，并以该房产办理抵押登记（未办理房产权属证）。2012年，洛阳鑫百年典当有限公司诉齐晓红、齐晓舟、张灵欣典当借款合同纠纷一案，经河南省洛阳市涧西区人民法院审理后，该院作出（2012）涧民三初字第353号民事判决。该民事判决书生效后，洛阳鑫百年典当有限公司向涧西区人民法院申请强制执行，期间知悉，齐晓红购买位于洛阳市洛龙区滨河南路61号商5幢103号商业用房一套（房产证号：洛房权证市字第003308**号，登记时间2014年12月18日，建筑面积114.05平方米，套内建筑面积112.00平方米）遂要求对该房强制执行。2013年8月，涧西区人民法院委托评估机构对该房产进行了评估，10月15日评估机构出具价格评估，并委托洛阳天启拍卖有限公司进行拍卖。2013年12月20日，异议人范文勇（范文勇与齐晓红于2004年10月13日协议离婚）持房屋租赁协议、收条等向涧西区人民法院提出执行异议，请求停止对上述房屋进行评估拍卖。2014年1月6日，涧西区人民法院作出（2013）涧法执异字第38号执行裁定书，以异议人持租赁协议和收条，称一次性向被执行人齐晓红交纳了20年的租金，该行为在房屋租赁实践中比较少见。因程序性审查的局限性和执行行为异议审查的针对性，执行中对租赁合同等事宜的认定以及对执行带来的影响为题，应由承办案件的执行人员依法酌情分析考虑。本院评估拍卖的是被执行人齐晓红的房屋，评估拍卖行为并不违反我国法律规定为由裁定：驳回范文勇的异议。2014年8月18日，在第三次拍卖中，原告邓德华做为（竞买人）买受人以996000元竞买该拍卖标的，同时与拍卖人洛阳天启拍卖有限公司签订成交确认书。2014年8月26日，洛阳天启拍卖有限公司出具结案报告（内容详见该报告）。2014年9月16日，涧西区人民法院作出（2013）涧法执字第38-1号执行裁定书裁定：一、位于洛阳市新区西苑桥西滨河快速路南东方今典商业楼5幢103号房产归邓德华所有。二、邓德华持本裁定书到房地产管理部门办理有关房地产过户手续。原告邓德华取得该房产所有权后，发现被告苏帅帅占用该房产。2015年1月19日，原告向被告发出告知书内容为：你所承租的洛阳市新区西苑桥西滨河快速路南东方今典商业楼5幢103号房屋，现已由洛阳市涧西区人民法院（2013）涧法执字第38-1号执行裁定书裁定归邓德华所有，现告知你：限你于2015年1月21日前搬离该房屋，否则由于你不搬离该房屋而给邓德华带来的一切经济损失，包含诉讼费、律师代理费、保全费等全部费用由你承担。期限届满后，被告未予搬离。经协商无果，2015年1月26日，原告诉诸本院，要求被告判令被告停止侵权，并立即搬离原告位于洛龙区滨河南路61号东方今典商5幢103号的房屋；赔偿侵占房屋的租金损失21000元（2015年1月1日至2015年3月31日，按每月7000元计算至交房时止）。并提交了2011年10月23日齐晓红与被告签订的房屋租赁协议，证明租赁期限从2012年元月1日至2014年12月31日止等。被告提交了2011年5月1日齐晓红与范文勇签订的房屋租赁协议、收据，2012年元月7日、2013年12月27日自己与范文勇签订的租赁协议（均为复印件），证明租赁期限现未到期，享有对争议房屋的合法使用权。2015年2月15日，洛阳市住房保障和房产管理局为原告邓德华办理了洛房权证市字第003407**号房产所有权证。由于原、被告意见分歧较大，使调解协议不能成立。本院认为：一、本案是否适用买卖不破租赁规则。当事人对自己提出的诉讼请求或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。《中华人民共和国城市房屋租赁管理办法》第十三条、第十四条规定，房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案；房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第十五条规定的文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。被告苏帅帅主张案外人齐晓红（出租人）与范文勇（承租人）签订了20年的租赁协议，自己（次承租人）又与范文勇签订的租赁协议，根据买卖不破租赁，自己享有合法的承租权的观点，理由欠妥，不能成立。首先，被告以此作为抗辩理由，应当提供存在于该租赁关系中的租赁协议或者租赁合同等证据材料的原始证据，以便本院审查核实；其次，依照上述有关法律规定，房屋租赁实行登记备案制度，然而当事人却不能提供房屋租赁的登记备案信息情况；再次，被告在庭审中所涉及房屋租赁关系的陈述，多为沉默或者不予答复，在庭审后也未予明确；最后，涉及案外人齐晓红与范文勇之间的租赁协议，涧西区人民法院执行裁定书已经明确阐述理由，不在赘述。该房产在强制执行评估、拍卖等过程中，人民法院是通过公示等方式进行的，从时间上分析可推定被告是知情的，从而放弃了向人民法院提出异议的权利。同时，最高人民法院在《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定了租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。案外人齐晓红在购买涉案房屋时，已经将该房屋向中国银行股份有限公司洛阳分行设立抵押权，同时在执行过程中也涉及抵押权人优先受偿的权利，依法了采取的评估、拍卖的方式，由原告竞买该房产而发生的所有权变动，应当作为宽泛性理解。因此，本案也适用该解释规定的房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的情形，而属于买卖不破租赁的例外情形。二、原告要求被告停止侵权，搬离房屋、赔偿损失的诉讼请求问题。公民的合法权益受法律保护，民事活动应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案原告通过人民法院强制执行程序竞拍取得了位于洛龙区滨河南路61号东方今典商5幢103号的房屋，并交付了竞买款项996000元。同时，洛阳市涧西区人民法院作出的（2013）涧法执字第38-1号执行裁定书，确定了位于洛阳市新区西苑桥西滨河快速路南东方今典商业楼5幢103号房产归原告邓德华所有，已经发生法律效力，且原告已于2015年2月15日到房屋管理部门办理了房屋权属证书，依照前述法律规定，原告依法取得位于洛阳市新区西苑桥西滨河快速路南东方今典商业楼5幢103号房产的房屋所有权。占有是一种法律保护的事实状态。但占有不是一种权利，只是一种事实状态。这种事实状态就是一种对物的实际控制。被告占有涉案房产行为是一种民法意义上不完善的占有状态，是需要通过其他一定的方式填补后方能形成有权占有，如无权处分人依法取得了处分权或者通过公力救济等方式取得了合法的依据。否则对物权权利人造成侵害的，应停止侵害或者消除影响。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除影响。在洛阳市涧西区人民法院（2013）涧法执字第38-1号执行裁定书后，原告通过告知书的方式通知被告在合理的期限内搬离房屋，给被告留出搬离房屋的合理时间，被告拒不搬离仍然占有的行为，对原告形成了物权侵占，原告依法享有物上保护请求权。同时，被告作为该房屋的占有人也可以通过与原告协商、协议等方式订立契约或者合同租赁、使用该房屋，现由于双方不能形成一致意见，故不能基于其与案外人之间的租赁关系对抗原告。因此，原告要求被告停止侵权，搬离该房屋的诉讼请求，理由正当，应予支持。原告要求被告侵占房屋租金损失每月按7000元计算的请求，因其未提供造成具体损失标准证据材料，但鉴于被告实际占有使用，该损失可参照2011年10月23日被告同齐晓红签订的房屋租赁协议第二条第二款中就该房屋约定的年租金28000元，即每月2333元计算，从2015年1月1日起至实际交房时止。至于被告坚持认为其与案外人之间存在租赁关系，可以通过其他民事法律关系，进行调整其民事债权权利义务关系。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十五条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十四条第一款第（一）、（二）项规定，经合议庭合议，判决如下：一、被告苏帅帅停止侵权，于判决生效后十日内搬离原告邓德华所有的位于洛龙区滨河南路61号东方今典商5幢103号房屋。二、本判决生效后十日内，由被告苏帅帅就上述房屋，按每月房租2333元标准计算，向原告邓德华赔偿房屋损失（从2015年1月1日起至实际交房时止）。本案诉讼费100元，由被告承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  赵丽君人民陪审员  王小梅人民陪审员  郭 亮二〇一五年八月六日书 记 员  李改飞