海南省海口市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）琼01执异409号 案外人：栾海龙，男，汉族，1976年7月6日出生。 委托诉讼代理人：张贵宏，黑龙江元辰律师事务所律师。 申请执行人：海南柏盈实业投资有限公司。。 法定代表人：孙崇格，总经理。 委托诉讼代理人：邢佰峰，海南外经律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙宗坤，海南外经律师事务所律师。 被执行人：乐东金地房地产开发有限责任公司。 法定代表人：熊风，总经理。 被执行人：三亚圣义海达房地产开发有限公司。 法定代表人：王海达。 在本院执行申请执行人海南柏盈实业投资有限公司（以下简称柏盈公司）与被执行人乐东金地房地产开发有限责任公司（以下简称乐东金地公司）、三亚圣义海达房地产开发有限公司（以下简称圣义海达公司）借款合同纠纷一案中，案外人栾海龙对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人栾海龙称，2014年2月17日，案外人与乐东金地公司签订了商品房买卖合同，约定购买乐东金地公司开发建设的乐东雨林海景公馆一期***，并支付了全部购房款，缴纳了物业管理费，从购买之后居住至今。案外人通过向乐东房产管理局查询得知，案外人购买的房屋被法院查封。案外人认为其与乐东金地公司已经签订商品房买卖合同，也按约定支付了购房款，房屋已交付给案外人，因此该房屋为案外人所有。案外人实际占有该房屋并支付全部购房款，案外人没有任何过错。请求：法院解除对位于***的查封，裁定对该财产中止执行。 本院查明，本案在诉讼阶段，依据柏盈公司提出的财产保全申请，本院于2017年1月20日作出(2017)琼01民初48号民事裁定，冻结乐东金地公司在中国建设银行乐东支行的存款或查封其名下的土地使用权及房产[雨林海景公馆A栋、B栋（商品房预售许可证：乐房售证字***]，冻结、查封款项以金额64578854元为限。依据该裁定内容，本院于2017年2月14日查封了乐东金地公司名下的位于乐东县雨林海景公馆A栋、B栋房产（[商品房预售许可证：乐房售证字***]，已办理预售登记的房产除外）。 2017年7月7日，本院就柏盈公司与乐东金地公司、圣义海达公司借款合同纠纷一案作出（2017）琼01民初48号民事判决，判决：一、圣义海达公司、乐东金地公司于判决生效之日起三十日内向柏盈公司偿付借款期限内的借款本息63957874.96元及逾期利息（逾期利息计算方法：以37687046.67元为本金，自2016年8月7日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、乐东金地公司实际清偿之日止的数额与以20000000元为本金，自2016年6月1日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、乐东金地公司实际清偿之日止的数额相加），圣义海达公司、乐东金地公司已偿还的18985924元从中抵充；二、圣义海达公司、乐东金地公司于判决生效之日起三十日内向柏盈公司支付为追索借款支出的律师费400000元、财产保全担保费69745元；三、驳回柏盈公司的其他诉讼请求。乐东金地公司不服该判决，向海南省高级人民法院提起上诉。2018年3月23日，该院作出（2018）琼民终51号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述民事判决发生法律效力后，圣义海达公司、乐东金地公司未按判决内容履行义务。 本院依据已经发生法律效力的海南省高级人民法院（2018）琼民终51号民事判决、本院（2017）琼01民初48号民事判决及权利人申请，立案执行申请执行人柏盈公司与被执行人乐东金地公司、圣义海达公司借款合同纠纷一案。2018年6月12日，本院作出（2018）琼01执382号公告，内容为拟对查封的房产进行处置。如对法院待处置的财产有异议者，自本公告刊登之日起15日内以书面形式向本院提出异议，并提交相关证据材料。逾期本院将依法处置上述财产。本院已查封的被执行人乐东金地公司名下房产包括栾海龙提出执行异议的涉案房产。 栾海龙认为本院查封的房产中含有其购买的上述房产，故向本院提出异议，请求停止执行并解除涉案房产的查封。 另查明，2014年2月17日，案外人栾海龙与乐东金地公司签订一份《乐东商品房买卖合同》，其中约定：案外人购买乐东金地公司开发的位于***，建筑面积64.56平方米，总价款335712元，付款方式为签订合同时一次性付清全部购房款。该商品房买卖合同还对其他内容进行了约定。 2014年2月17日，乐东金地公司出具《收据》一份，载明收到栾海龙房款335712元。栾海龙还提供了交纳涉案房产税款及附加、契税、维修基金、工本费、物业费以及公共设施水电费、有线电视入户等费用的收据，以证明涉案房产已向其交付并占有使用至今。 再查明，2015年9月17日，三亚柏盈热带兰花产业有限公司向中国农业发展银行三亚市分行借款2400万元，乐东金地公司以其所有的土地使用权[土地使用证号：尖峰国用***]及在建房屋作为抵押，并办理了他项权利登记，他项权利证号为乐东他项（2015）第007号。2018年4月17日，中国农业发展银行三亚市分行致函乐东金地公司，称三亚柏盈热带兰花产业有限公司2400万元借款已经结清，请乐东金地公司尽快提交该笔贷款抵押物解押手续，中国农业发展银行三亚市分行将给予配合进行解押。 本院认为：涉案房产是乐东金地公司开发建设的房产，因乐东金地公司对外负有债务，债权人有权申请人民法院查封涉案房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”可见，只有同时满足上述条件，购房人才享有排除执行的物权期待权，才能排除人民法院对涉案房产的执行。本案中，栾海龙在法院查封之前已经与乐东金地公司签订了商品房买卖合同，支付了全部购房款，涉案房产已向其交付并占有使用至今。由于乐东金地公司已将涉案房屋及土地使用权进行抵押贷款，在贷款结清后未及时办理抵押物解押手续，故栾海龙对涉案房产未办理过户手续没有过错。综上，栾海龙对涉案房产提出的中止执行异议请求符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对案外人栾海龙购买的位于***的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 梁 琼 审判员 袁 文 审判员 钟 山 二〇一八年七月十六日 书记员 陈丝蓉 附适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉 执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现修改为二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 审核：梁琼撰稿：梁琼校对：陈丝蓉印刷：何宗谦 海南省海口市中级人民法院2017年7月16日印制 （共印10份）