广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1881民初1603号原告：邝丽娟，女，1969年10月22日出生，汉族，英德市人，住广东省英德市，委托代理人：王伟浩，广东天穗（深圳）律师事务所律师。委托代理人：吴伟伦，广东天穗律师事务所实习律师。被告：郑蕾，女，1983年10月23日出生，汉族，英德市人，住广东省清新县，被告：邹丽萍，女。1957年10月4日出生，汉族，英德市人，住广东省英德市，委托代理人：黄韵，广东南国德赛律师事务所律师。委托搭理人：邓欢，广东南国德赛律师事务所实习律师。原告邝丽娟诉被告郑蕾、邹丽萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案受理后，依法由审判员何白玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邝丽娟的委托代理人王伟浩、吴伟伦、被告郑蕾、邹丽萍及其委托代理人黄韵、邓欢到庭参加诉讼，本院依法进行审理。本案现已审理终结。原告邝丽娟向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令解除原告与第一被告签订的《广东省房地产买卖合同》；二、请求法院依法判令第一、二被告向原告退还购房款及赔偿原告损失共计1333355.15元；三、请求法院依法判令本案诉讼费用、保全费用由第一、二被告共同承担。庭审中，增加：判令解除原告与两被告签订的《房地产居间合同》。事实与理由：一、原告与第一、二被告于2017年10月16日签订《房地产居间合同》（编号：0000094），原告与第一被告于2018年4月11日签订《广东省房地产买卖合同》，约定由第一被告转让位于英德市英城镇××茶园路商铺南段××房产；二、原告于2018年4月12日领取《中华人民共和国不动产权证书》；三、2018年4月24日，涉案房产被案外人纵火，已经完全烧毁；四、第一被告至起诉之日止，仍未向被告交付房产；五、涉案房产已被烧毁，房产已实际交付不能，涉案合同目的已不能实现；六、根据案涉《广东省房地产买卖合同》第六条约定：甲方（第一被告）决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起期日内将所收订金及购房款退还乙方（原告）；七、故此，为保护原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法解除案涉合同，并要求二被告分别退还原告支付的购房款及赔偿原告相应损失；八、在本案中，原告支付的购房款及产生的损失如下：（1）2017年10月16日，原告向第一被告支付50000元购房定金；（2）2017年12月21日，原告向第一被告支付50000元购房定金；（3）2018年3月12日，原告向第一被告支付400000元购房定金；（4）2018年4月11日，原告向房管部门支付343355.15元过户税费；（5）2018年4月12日，原告向第二被告支付490000元购房款项；（6）以上共计：1333355.15元。综上全文，且根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条及《中华人民共和国民法总则》的相关规定，原告特诉至贵院，恳请贵院查明事实，依法判令解除案涉的买卖合同，并要求二被告退还购房款项及赔偿相应的损失，以维护原告的合法权益。原告邝丽娟向本院提交的证据有：一、《房地产居间合同》；二、《广东省房地产买卖合同》；一、二份证据共同证明被告间存在房屋买卖合同关系；三、银行转账记录、刷卡记录存根，证明原告依约支付案涉款项；四、收款收据，证明第一、二被告已如数收取原告支付的案涉款项；五、《房地产权证》；六、《中华人民共和国不动产权证书》，证明第一被告为涉案房产的所有权人，具有处分权；七、案涉店铺现状图片，证明案涉房产已被烧毁，存在交付不能的实际情况。被告郑蕾、邹丽萍答辩称：一、《广东省房地产买卖合同》及《房地产居间合同》已履行完毕，不动产权证已过户至原告名下，原告已将涉案房屋抵押给案外第三人，涉案房屋也根据合同约定交付给了原告。原告解约理由既不合法也不合理，被告方不同意解除合同及退回购房款。第一被告、原告及中介方英德市英城华辉地产信息中心第一分店（以下简称中介公司）于2017年10月16日签订《房地产居间合同》（详见被告证据1），约定第一被告将英德市英城镇××茶园路商铺南段××号商铺（以下简称涉案房屋）以990000元价格转让给原告，第二被告为第一被告的交易代理人。为办理房屋转让网签手续，双方又于2018年3月16日按房管部门的要求签订了格式合同《广东省房地产买卖合同》（编号：201831635377）（详见被告证据2），并于2018年4月11日递件交给房管部门申请过户。上述两份合同应作为一个整体，构成本次房屋交易的基础约定，双方应按此两份合同的约定履行本次交易。上述合同签订后，双方均按约定积极履行合同义务。原告于2018年3月16日前分三次付清首期房款500000元，原本约定剩余房款以银行按揭方式支付，后因原告原因无法办理银行按揭，原告自筹资金于2018年4月12日付清余下490000元房款；被告积极配合办理房屋过户手续，涉案房屋于2018年4月11日向房管部门递件申请过户，于2018年4月12日完成过户，原告取得了《中华人民共和国共和国不动产权证》（详见被告证据5）。过户完成后，第二被告、原告及原告丈夫张清文于4月12日当天回到中介公司进行了涉案房屋的交接。由于涉案房屋为带租约买卖，双方没有到房屋现场进行交付，而是在中介公司办理房屋交接手续。根据《房地产居间合同》第七条约定：“买卖双方约定交楼日期为卖方收齐全部房款当天…。”，第六条约定：“交易物业附有租赁合同，租赁期至2019年3月，双方同意按继续履行方式处置租赁合同。”第十九条约定：“收到首期房款500000元时，租金甲乙双方各一半；收到全款以后，租金由乙方（原告）收。”，按照上述合同约定，原被告双方通过中介公司的电脑打印了一式两份的租金交接单，注明：将涉案房屋的租金由原转入账户更改为现账号（英德农信社，卡号：62×××77，户名：张清文），由原告丈夫张清文及第二被告邹丽萍签字确认（详见被告证据8）。该租金交接单其中一份已当场由原告及其丈夫拿走，另一份于2018年4月17日由第二被告交给涉案房屋的承租人林志坚（详见被告证据7）。由于租客按月交租，而根据《房地产居间合同》第十九条约定，2018年4月13日前的租金由原告与被告对半分，为方便租客交租，双方约定4月份的租金仍汇入被告的账户，由被告与原告结算，租客自2018年5月份才开始向原告指定的账户支付租金。根据《房地产居间合同》第十九条的约定，被告已将2018年3月17日至2018年4月12日的一半租金，2018年4月13日至4月30日的全部租金，及租赁保证金汇入了原告指定账户（详见被告证据9）。第一被告与租客的《房屋租赁合同》也于4月12日当天交给了原告。此外，在涉案房屋过户成功后，原告已于2018年4月16日将涉案房屋抵押给了案外人“杨翠玲”，并取得抵押权的《不动产登记证明》（详见被告证据6）。综上，本次房产交易双方的主要权利义务已全部履行完毕，房产已过户至原告名下，原告对房屋具有完成的控制权，并已把房屋抵押给第三人；房产为带租约买卖，双方租赁权利已交接清楚，交付手续已完成。原告没有合法、合理的理由而要求解除合同退回房款，被告不能同意。二、房屋损毁是在合同履行完毕后因案外第三人纵火导致的，原告应向纵火者追讨损失，纵火者的责任不应由被告方承担。因此，原告要求赔偿损失的请求缺乏法律依据，恳请法庭驳回。据新闻媒体报道，涉案房屋于2018年4月24日凌晨因人为纵火发生火灾，房屋有损坏，纵火者已被抓获羁押。如前所述，原被告双方的交易已于2018年4月12日完成——当天原告支付了最后一期房款并取得新的《不动产权证》，双方于当天也完成了房屋交付手续，且原告于4月16日还把房产抵押给了第三人——交易完成后的风险应由原告承担，被告在此过程中没有任何过错，不应承担赔偿责任，原告的损失应由纵火者承担。三、第二被告并非合同主体，原告对第二被告的诉讼请求缺乏依据，应予驳回。在涉案房屋交易过户之前，涉案房屋原产权人是第一被告，本案交易的合同主体应仅为第一被告与原告双方。在本次交易中，第二被告仅为第一被告的交易代理人，且该代理人身份系原告及第一被告均知悉并在《房地产中介合同》中予以注明的。因此，第二被告并非本案房屋买卖合同的当事人，原告请求第二被告承担本案合同有关责任，缺乏事实和法律依据。综上所述，原告要求解除《广东省房地产买卖合同》，要求第一、第二被告退还房款及赔偿损失1333355.15元的诉讼请求，均缺乏事实和法律依据，不应得到支持，恳请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。本案的全部诉讼费用、保全费用也应由原告自行承担。庭审中，被告补充答辩意见如下：第一，涉案房屋已经在2018年4月12日交付原告并非原告所讲的房屋没有交付，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，房屋交付除了实际交付还可以约定交付，而且约定交付优先；合同约定卖方收齐全部房款的当天就视为交付，而卖方在2018年4月12日就已经收到了全部房款，而且根据相关规定，房屋在交付后的损坏风险有买方承担；第二，根据公安的现场勘查，涉案房屋的框架结构是完整的，虽然遭受了火灾，但是只是内墙受损，其余框架完整，如果原告认为现在房屋还没有实际交付，可以现在进行交付，而不能解除合同；第三，对于原告所说的没有组织承租人见面的问题，2018年4月20日，张清文已经到现场宣称自己已经买了该房屋，而且也在现场贴了告示宣布自己已经购买；第四，租金的分配是房屋买卖合同中约定的，但是没有约定何时分配，因此卖方只要在合适的时间内支付即可。被告郑蕾、邹丽萍向本院提交的证据有：一、《房地产居间合同》（NO.0000094）；二、《广东省房地产买卖合同》（编号：201831635377）；一、二组证据共同证明：1、两份合同为一个整体，共同构成本次交易的基础约定；2、第二被告仅为第一被告的交易代理人；3、《房地产居间合同》第六条约定本次交易为带租约买卖；第七条约定交楼日期为被告收齐房款当天；第十九条约定被告收齐全部房款后，租金由原告收取。可见，本次房屋交易为带租约买卖，房屋交付体现为租金交接手续。三、《收款收据》4张（NO.1602042、NO.1601984、NO.1601965、NO.1602014），证明合同签订后至2018年3月16日，第一次被告收到原告分三次支付的首期房款共计500000元；4月12日收齐尾款490000元。四、《房地产权证》【粤房地证第C3105464】；（旧的房产证，已经被房管部门收回，所以没有原件）五、《不动产权证》【（2018）英德市不动产权第0008839号】；四、五组证据共同证明涉案房屋已于2018年4月11日办理过户手续，由第一被告过户给原告，原告已于4月12日取得新的不动产权证。（是原告的不动产权证，我方没有原件）六、《不动产权登记证明》【粤（2018）英德市不动产证明第0006218号】，证明2018年4月16日，原告取得涉案房屋的房地产权证后，与案外人“杨翠玲”对该房屋设定了抵押权并进行了抵押登记。证明原告对涉案房屋有完全的支配权和处分权。七、《房屋租赁合同》（18号铺）；证明：1、涉案房屋的承租人一直为林志坚；2、最后一期租赁合同已于2018年4月12日交给了原告。八。租金支付账户交接单，证明本次交易为带租约买卖，不宜实地交付房屋。原被告双方签署租金支付账户交接单，即完成房屋交付手续。九、银行转账凭证，证明：1、根据《房地产居间合同》第十九条约定，原告支付首期房款500000元后，租金一半属于原告，支付全部房款后，租金完全归原告。原告于2018年3月16日前支付了首期房款，于2018年4月12日付清了全部房款，被告根据合同约定与原告结算，将3月17日至4月12日的一半租金及4月13日-4月30日的全部租金支付给原告。2、被告把租赁合同项下的租赁保证金支付给原告。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月16日，原告作为购买方、两被告作为出卖方在中介英德市英城华辉地产信息中心第一分店（简称华辉地产）处签订《房地产居间合同》，约定：原告购买被告位于英德市英城镇××茶园路商铺南段××号的房屋，该房屋建筑面积为139.05平方米，成交价格为990000元，采取按揭付款的方式，定金50000元在签署本合同时付清，首期款450000元（不含定金）在房产过户时支付，尾款500000元通过办理银行按揭付清；买卖双方必须在2018年3月15日之前办理完相关税费交纳和签署《英德市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》并办理过户；其中，合同第五条约定：本次交易所产生的一切税费由买方（即原告）承担；第六条约定：由于交易物业是附有租赁合同的，租赁期至2019年3月1日，因此双方约定对该租赁合同的处置方式为继续履行，原租赁合同在有效期内对买方仍然有效。买方自物业交付其使用之日起享有卖方（被告）在原租赁合同下之权利义务。卖方须于物业交付买方使用之当日或之前协助卖方与承租方签订新的租赁合同，并于签订新的租赁合同当日将其以收取的原租赁合同项下之租赁押金交付买方…；第七条约定：买卖双方约定的交楼日期为卖方收齐全部房款当天…；合同最后备注部分手写注明：关于房屋租金，收到首期500000元时租金甲乙双方各一半，收到全款后租金由乙方收取，2018年3月15日前付清首期款。《房地产居间合同》签订当天原告通过中国工商银行转账50000元定金到被告郑蕾的账户；2017年12月21日通过中国工商银行转账50000元首期到被告郑蕾的账户；2018年3月12日原告邝丽娟分别通过中国农业银行、中国邮政储蓄银行个转账400000元到被告郑蕾的账户；2018年4月11日原告邝丽娟支付房屋过户等产生的税费共343355.15元；2018年4月12日，原告通过中国工商银行转账490000元至被告邹丽萍的账户；至此，原告邝丽娟付清全部房款990000元以及房屋过户产生的税费343355.15元。收到原告支付的上述款项后，2018年3月16日原告邝丽娟与被告郑蕾到英德市房产管理中心签订《广东省房地产买卖合同（适用二手楼买卖）》；2018年4月11日原告邝丽娟交纳相关税费；2018年4月12日，原告邝丽娟取得涉案房屋房产证。另查明：两被告是母女关系。涉案房屋原权属人为郑蕾，但邹丽萍在《房地产居间合同》卖方栏及卖方代理人栏签名。2018年4月24日，涉案房屋被案外人纵火。庭审中，被告补充：被纵火的兰桂坊KTV是由16、17、18号商铺组成，涉案房屋为18号。2018年4月26日，原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令解除原告与第一被告签订的《广东省房地产买卖合同》；二、请求法院依法判令第一、二被告向原告退还购房款及赔偿原告损失共计1333355.15元；三、请求法院依法判令本案诉讼费用、保全费用由第一、二被告共同承担。庭审中，增加：判令解除原告与两被告签订的《房地产居间合同》。原告的理由是：涉案房屋未交付，原告未与新租客签订租赁合同，由于涉案房屋被案外人烧毁而无法实现合同目的，所以，根据双方签订的《广东省房地产买卖合同（适用二手楼买卖）》第六条约定“甲方（第一被告）决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起期日内将所收订金及购房款退还乙方（原告）”，解除合同，被告退回原告交纳的购房款及税费。被告不同意解除合同，提出涉案合同已履行完毕，涉案房屋已根据合同约定交付给原告，原告解除合同的理由不合法也不合理，请求法院驳回原告诉讼请求。另，庭审中，被告提供其于2018年5月16日及5月22日通过中国农业银行英德富强支行汇款给原告丈夫张清文3、4月份房屋租金3790.56元及押金3000元，并说明其收取原租客每月租金为3680元，押金3000元，按合同约定2018年3月原告付清了首期款，被告应将该月租客租金的一半支付给原告，因此，将3、4月份租金3790.56元汇给原告丈夫，并将租客原押金3000元一并汇给原告丈夫；原告确认张清文是其丈夫，但提出其没有授权其丈夫收取款项。再查明：《房地产居间合同》约定的支付方式为按揭付款，履行过程中，由于无法办理银行按揭，原告改为自筹资金支付，向案外人杨翠玲借款，与杨翠玲对涉案房屋设定抵押权并进行了抵押登记，英德市国土资源局不动产登记中心出具了（2018）英德市不动产证明第0006218号《不动产登记证明》给权利人杨翠玲。以上事实，有原、被告提供的证据及本院庭审笔录等证据予以证实，本院予以认定。本院认为：本案是房屋买卖（二手房）合同纠纷。本案的争议焦点：原被告签订的《房地产居间合同》及《广东省商品房买卖合同（适用于二手房交易）》是否实际履行、应否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，原告要求解除合同的理由均不符合上述规定。具体如下：第一，涉案房屋已付清全部购房款并且办理了房屋权属证书至原告名下；第二，原、被告签订的《房地产居间合同》第七条约定：买卖双方约定的交楼日期为卖方收齐全部房款当天；第三，本案是带租约的买卖合同，原告也知悉此情形，合同已经约定对原租赁合同采取继续履行的方式，原租赁合同在有效期内对买方仍然有效。虽然在付清房款并取得房产证时仍未签订新的租赁合同，但新的租赁合同是否签订也是取决于原告与承租人之间的协商，且该租赁合同是否签订不影响房屋的实际交付；第四，原告将涉案房屋抵押给债权人杨翠玲；综上几点，应认定涉案房屋买卖已交付、履行完毕，至于被告是否将原租客的租金、押金转给原告，不影响本案房屋买卖的成立；对被告提供有银行凭证的交易清单，证明将原租客租金、押金汇给原告丈夫张清文，原告认可张清文是其丈夫，故原告丈夫收取租金、押金可视为其夫妻共同处理其债权。综上，原告的主张缺乏事实、法律依据，原告应承担举证不利后果，本院对原告的诉讼请求，不予支持。被告的抗辩理由成立，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告邝丽娟的诉讼请求本案受理费8400.10元以及财产保全费5000元，由原告邝丽娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  何白玲二〇一八年七月三日书记员  赖彩霞附相关的法律条文内容:《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。