四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终10923号 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都市温江区天马文化艺体培训学校，住所地：成都市温江区公平镇和平街182号。 法定代表人：张东。 委托诉讼代理人：廖鑫彬，四川元绪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民武装警察部队成都支队（原名中国人民武装警察部队成都市支队），住所地:成都市驿都大道811号。 负责人：任洪元，支队长。 委托诉讼代理人：张凤，四川泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎坤，四川泰和泰律师事务所律师。 上诉人成都市温江区天马文化艺体培训学校（以下简称天马学校）因与被上诉人中国人民武装警察部队成都支队（以下简称武警成都支队）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2018）川0115民初38号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。 上诉人天马学校上诉请求：一、撤销成都市温江区人民法院（2018）川0115民初38号民事判决；二、改判天马学校支付欠付租金479999元，驳回武警成都支队其他全部诉讼请求；三、判令武警成都支队赔偿天马学校变压器维修损失237900元，租金损失274522元，搬迁费105344元，共计617766元；四、判令武警成都支队按照同期银行贷款利息支付上述款项的利息，其中变压器维修损失237900元自2016年8月10期至付清之日止；租金损失和搬迁费379866元自2017年2月6日起至付清之日止。五、本案一审、二审诉讼费用由武警成都支队承担。主要事实与理由：1、现有证据充分证明双方已经就延长租赁期达成了合意，一审法院判决天马学校支付房屋占用费错误。2、一审法院判决天马学校承担从2016年7月1日起至确定的支付日期止的利息损失是错误的，违背逻辑常识。3、武警成都支队主张的茶楼和停车场的占用费没有事实和法律依据，且租金计算方式错误。中医医院提供的证据可以证明武警成都支队已经直接管理租赁房屋并收取了相关房屋的租金。而茶楼和停车场只是部分物件未搬迁撤离，并未经营。四、武警成都支队于2017年2月6日查封了部分面积达2743平米的房屋，构成根本违约，应当扣除查封的部分租金152064元，并按照原合同约定支付搬迁费用和赔偿租金损失。天马学校的工作人员出具的《情况说明》仅仅是双方协商的关于新的租赁期间总的租金和支付期限的情况说明，并没有表示放弃对查封部分租金扣减的请求，也没有放弃要求武警成都支队承担违约责任的权利。5、租赁期间，武警成都支队未根据温江区供电局建议对配电房进行整改，应当支付天马学校自行维修相关费用237900元。6、一审法院存在程序错误、适用法律错误。天马学校为证明配电房变压器维修损失向一审法院提出鉴定申请，一审法院未就此发表任何意见，存在程序错误。在天马学校员工多次要求对案涉房屋的查封面积和配电房改造情况进行查勘的情况下，一审法院均予以拒绝，导致查封面积、配电房改造情况和维修费用等关键事实未查清。一审法院一方面认定双方存在不定期租赁关系，一方面又要求天马学校支付侵权的占用费，混淆了违约和侵权的法律概念，适用法律错误。故请求二审法院支持天马学校上诉请求，依法改判。 被上诉人武警成都支队答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 武警成都支队向一审法院提出诉讼请求：1、判令天马学校向武警成都支队支付2016年7月1日至2017年6月30日期间房屋占用费632063元；2、判令天马学校向武警成都支队支付违约金（损失赔偿金）989811元（自2016年7月10日起暂计至2017年12月14日，实际至房屋占用费付清为止）；3、判令天马学校支付2017年7月、8月、9月茶楼、停车场使用期间房屋占用费共计58083元；4、本案的诉讼费、保全费由天马学校承担。 天马学校提出反诉请求：1、判令武警成都支队赔偿变压器维修损失237900元、租金损失274522元、搬迁费105344元，共计617766元；2、判令武警成都支队按同期银行贷款利息支付上述款项利息，其中变压器维修损失237900元自2016年8月10日起至付清之日止，租金损失和搬迁费379866元自2017年2月6日起至付清之日止。 一审法院经审理认定事实如下：2012年6月，天马学校与武警成都支队签订《租赁关系》。后于2015年1月1日，武警成都支队（甲方）与天马学校（乙方）又签订《武警部队房地产租赁合同》，约定甲方将位于温江区建筑面积4500平米的房屋出租给乙方使用，期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止。租金总额为601965元。租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。乙方负责承租的房地产及附属设施设备的看管和维护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋或设施设备损坏丢失的，必须予以修复或赔偿。不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方同意，全部费用由乙方承担，权属归甲方所有。租赁期内，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。对于乙方的装修、改造和增设的他物甲方不承担维修义务。甲方非因军事需要提前解除合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息等。租赁期满，合同解除。乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金等。 2012年5月18日，天马学校、成都市温江区中医院向武警成都支队申请，望武警成都支队同意其合作，即天马学校将部分房屋转租给成都市温江区中医院。武警成都支队签章同意。 天马学校承租武警成都支队的房屋后从2012年开始就将部分房屋（面积约2750平米）转租给成都市温江区中医院。2012年的年租金为660000元，每年在前一年租金总额上增加33000元。2016年5月26日至2017年5月25日，天马学校收取了租金792000元。 2013年8月30日，天马学校向武警成都支队出具营区用电设备维修、安全检查的情况说明及请示，内容为租赁房屋在2013年8月27日下午因用电设备故障停电，报请温江供电局应急维修后经查为配电房内电表、电器开关因老化发生机械故障造成电表、电器空气开关及部分电线烧毁，另属部队专线的高压跌落开关也因严重老化反复跳闸、发热、冒火必须更换，经向部队领导请示同意后，由温江供电局和温江骏能电业公司将电器故障排除，恢复用电。建议整改配电房。特将维修情况向贵部汇报：一、更换跌落开关一组；二、加添变压器油；三、更换分户电表两只等。2015年7月2日，天马学校与温江诚鑫电器维修部签订《关于温江区主线入口电网设备改造、购买、安装、维护合同》，约定该维修部完成武警成都支队名下的所有对公主线对接、配电房维修、防水改造、配电房线路、开关、控制器改造、变压器更换等系列项目。工程承包预计价250000元。后，该维修部与天马学校结算价为237935元。2015年7月5日，该维修部出具收款收据，记载万春路50号配电房改造预付款100000元。2015年8月6日，该维修部出具收款收据，记载万春路50号配电房改造预付款100000元。2018年1月28日，该维修部出具情况说明，称天马学校已分三次以现金方式支付237900元。天马公司提供其制作的内部借款单拟证明该款项已实际支付。 2016年2月5日，天马学校向武警成都支队出具关于请求××号的请示，内容：我方于2016年2月2日接到贵单位暂停租赁的通知，我校完全服从，同意撤离。鉴于我校实际情况，请求贵单位将时间定于2016年6月30日开始撤离。2017年3月20日，天马学校向武警成都支队出具承诺书，承诺按原合同其有续租权，但因部队政策原因导致租赁合同不能续签，又因其属于教育和医疗机构的原因，搬迁周期长，至今未能停业，特承诺将于2017年7月1日前停止经营活动。2017年9月23日，天马学校向军委审计署重庆审计中心出具情况说明，内容：其在接到停止一切经营活动的整改通知后，在2017年6月30日完全停止经营。但茶楼在其及贵部队不知情的情况下，擅自营业。其在得知此情况后，积极采取措施，将茶楼相关硬件全部清除，并责令停止一切营业活动。期间，其及贵部队任何人员没有向茶楼索取好处费。自2016年7月1日至2017年6月30日期间，其共计需要支付贵部队协议房租632063元，经其与贵部队共同协商，此费用在2017年11月30日前上交贵部队。 天马公司提供2017年2月15日，潘蓉、张东出具的收条，载明：“收到天马学校支付融信广场B座21楼7、8、9号至22楼租金共计735048元，2017年2月10-2018年2月9日止”及照片证明其损失。 天马公司提供照片证明其租赁的房屋在2017年2月6日被武警成都支队查封，该照片仅显示部分房屋门上贴有封条。 2017年3月23日，武警成都支队后勤部向天马学校发出房屋租金催缴函，内容：你单位租用温江区空余房地产。合同已到期，租金已交至2016年6月30日。因你方现仍在使用我单元万春路50号房产，虽没重新续签合同，但你方已成租赁使用的事实，你单位应承担相应的法律责任和使用费用。 2018年2月6日，武警成都支队后勤部向温江区中医院发出租金收缴函，内容：你单位于2012年经天马学校转租，租用我单位位于温江区，因军队全面停止有偿服务，天马学校已于2017年6月30日全面撤离。你单位因场地问题一直到2017年11月底才撤离。2017年7月1日至2017年11月30日期间，使用我单位房屋未缴纳房屋租金，依据我单位前期与天马学校签订的租赁合同，天马学校2016年7月至2017年6月的租赁费用为631965元，根据该费用你单位从2017年7月1日至2017年11月30日五个月应付租金131659元，请你单位在2月14日前将租金交付我单位。2018年2月8日，温江区中医院向武警成都支队后勤部交付了上述费用。 2018年3月2日，天马学校及成都市温江区中医医院数据情况说明，载明其双方合作一事已于2012年5月18日向武警成都支队提出申请，并收到部队盖章同意。 经现场测绘，本案位于温江区的涉租房屋共计10148.3平米，分别为进门大楼4664平米、停车场1572平米、英伦艺体幼儿园地面1815.5平米、进门右侧两层楼1188平米、进门左边两层茶楼605.8平米、进门左边除茶楼外两层楼303平米。武警成都支队、天马学校对上述面积以及交付的事实予以确认。对合同中为什么仅约定4500平米，武警成都支队称不清楚，下来核实。天马学校认为多余的平米没有计算租金，一直都是按此计算的。 庭审中双方认可2016年6月30日前的费用已结清。天马公司认可其将承租房屋部分即茶楼、停车场转租出去。 一审法院认为，一、武警成都支队与天马学校的房屋租赁关系何时结束。双方签订的《武警部队房地产租赁合同》约定期限届满日为2015年12月31日。合同到期后，天马学校继续使用承租房屋，武警成都支队于2016年2月2日提出暂停租赁通知，天马学校未有异议，同意撤离。故双方在合同到期后形成了不定期租赁关系，武警成都支队可随时解除合同，现天马学校陈述其于2016年2月2日收到停止租赁通知，并同意撤离，双方的租赁关系于2016年2月2日解除。因天马学校久未撤离产生的费用实为房屋占用费。双方在合同解除后并未有证据显示双方有重新订立合同的合意，故双方的法律关系并不因有关租金、租赁等措辞而发生改变。二、武警成都支队主张相关费用是否有依据。关于其主张的2016年7月1日至2017年6月30日期间房屋占用费632063元，因天马学校该期间占用租赁房屋是事实，且该金额系天马学校向军委审计署重庆审计中心承诺支付武警成都支队的金额，武警成都支队对金额无异议，故一审法院予以认可。对天马学校认为应扣除的查封房屋租金，因天马学校陈述的查封时间为2017年2月6日，而其确认支付金额的时间为2017年9月23日，确认金额的意思表示在后，且该时间段为天马学校继续撤离租赁房屋期间，武警成都支队为收回房产采取适当查封措施并无不当，故对天马学校要求抵扣的意见一审法院不予支持。关于主张的损失赔偿金，因双方合同约定的违约金系针对合同履行过程中逾期支付款项行为的责任承担，不适用合同解除后未交付租赁房屋造成损失的情况，故对武警成都支队计算损失赔偿依据不予认可。本案中天马学校因逾期撤离给武警成都支队造成的损失主要系占用费损失及利息，该占用费损失武警成都支队已在诉请中进行了确认，且该费用已按逐年递增5%的标准进行了递增，该占用费应从占用时开始支付武警成都支队，应付未付应当承担利息。故在武警成都支队未提供其他证据证明还存在其他损失的情况下，一审法院对占用费损失的利息予以支持，即从占用之日按银行同期贷款利率计算至占用费付清之日止。关于主张的茶楼、停车场占用费，因天马学校转租茶楼、停车场是事实，故在合同解除后，天马学校应将其承租的房屋整体交还武警成都支队，而其在2017年9月23日向军委审计署重庆审计中心出具的情况说明中显示，茶楼仍未撤离完毕。故武警成都支队据此主张占用费并无不当，且其依据茶楼、停车场实际面积计算占用费也未超出整体迟延交付费用，故一审法院依法予以支持。三、天马学校主张的损失是否有依据。关于天马学校主张的变压器维修费，双方合同明确约定发现房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知武警成都支队修复，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或增扩固定设施的，必须征得武警成都支队书面同意，全部费用由天马学校承担。该案中即使出现天马学校陈述的用电故障，该故障也已于2013年清除。其在2015年的变压器改造等项目中，并未提供证据证明通知了武警成都支队修复，也未取得武警成都支队书面同意，且该费用其也未在2017年确认支付费用时说明予以扣除，故一审法院依法不予支持。关于天马学校主张的租金损失和搬迁损失，因双方在租赁合同到期后形成了不定期租赁关系，武警成都支队可随时主张解除合同，要求天马学校在合理期限内搬离。而事实上，天马学校撤离的过程持续了一年以上，故其主张的搬迁损失没有法律依据，一审法院不予支持。天马学校在书面表示同意解除合同并承诺撤离后，未在合理期限内撤离已构成侵权，其主张搬迁撤离期间的租金损失没有法律依据，故一审法院不予支持。 综上所述，天马学校应支付武警成都支队房屋占用费、茶楼停车场占用费及利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、天马学校在判决生效之日起十日内向武警部队成都支队支付2016年7月1日至2017年6月30日期间房屋占用费632063元及利息（以632063元为基数，从2016年7月1日起按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至判决确定的房屋占用费给付之日止。若未按判决确定的给付之日给付房屋占用费，上述利息计算至房屋占用费付清之日止）；二、天马学校在判决生效之日起十日内向武警部队成都支队支付2017年7月、8月、9月茶楼、停车场使用期间房屋占用费58083元及利息（以58083元为基数，从2017年7月1日起按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至判决确定的房屋占用费给付之日止。若未按判决确定的给付之日给付房屋占用费，上述利息计算至房屋占用费付清之日止）；三、驳回武警部队成都支队的其他诉讼请求；四、驳回天马学校的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9689元，由武警成都支队承担5571.27元，天马学校承担4126.73元。反诉案件受理费4989元，由天马学校承担。 二审中，天马学校向本院提交《调查取证申请》，拟证明2015年案涉房屋变压器失火，天马学校曾经申请出警。 二审中，天马学校认为其一审中庭审表述内容为茶楼在2017年6月30日前存在转租，之后不存在转租。停车场作为配套设施，从未收取过费用。根据一审庭审笔录，天马学校的陈述内容为“现在不清楚具体情况，之前是我们转租给茶楼和停车场，我们要求他们撤离了”。 二审另查明，中国人民武装警察部队成都市支队已更名为中国人民武装警察部队成都支队。 二审中，双方对一审查明的其余事实均无异议，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：1、天马学校上诉认为本案双方就延长租赁期限已达成新的协议主张是否成立；2、天马学校上诉认为应当扣减一审确认的相应欠付租金主张是否成立；3、天马学校上诉认为武警成都支队应赔偿相应变压器损失、租金损失、搬迁费损失及前述费用相应利息的主张是否成立。 一、本案中，天马公司上诉认为其与武警成都支队就延长租赁期限达成新的协议，主要证据包括2017年3月20日《承诺函》、2017年3月23日《房屋租金催缴函》、2017年9月23日《情况说明》、2018年2月6日《租金催缴函》，天马公司认为上述证据均能证明双方就延长租赁期限达成了新的合意。对此本院认为，前述武警成都支队的两份《租金催缴函》中均无武警成都支队就双方延长租赁期限，已经与天马学校达成延长期限的一致意思表示内容，故对于天马公司上诉认为本案实际租赁期限已经延长，本案不应按照侵权法律关系进行审理的诉讼主张，本院依法不予支持。 二、二审中，天马公司上诉认为因案涉房屋中有2743.95㎡的面积自2016年之后被查封142天，因此该部分面积的租金不应再行支付。对此本院认为，天马学校在本案中主张前述查封事实存在的证据，仅有其一审中提供的照片及测绘报告，而照片中仅显示部分房屋门上贴有封条，测绘报告也系天马学校单方制作，并无其他证据证明案涉房屋的实际查封情况。天马公司在本案中所举出的证据，不足以证明案涉房屋存在自2016年之后有2743.95㎡面积被查封142天的事实，应承担举证不能的不利后果，对于天马公司上诉要求扣减152064元租金的主张，本院依法不予支持。 三、对于天马公司上诉主张的变压器维修损失、租金损失、搬迁费损失，一审判决已经阐述清楚，天马公司的前述主张缺乏合同及法律依据，本院对一审结果依法予以维持，在此不再另行赘述。 综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9978元，由成都市温江区天马文化艺体培训学校负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖方审判员尹英 审判员 夏     伟 二〇一八年七月二十七日 书记员 马     莉