浙江省天台县人民法院 执 行 裁 定 书 (2018)浙1023执异54号 异议人（案外人）：张治委，男，1981年8月26日出生，汉族，住天台县。 申请执行人:房子淑，女，1971年9月8日出生，住河北省邢台市桥东区。 被执行人：浙江天台永超房地产开发有限公司，住所地浙江省天台县始丰街道汇泉西街27号，组织机构代码:092324300。 法定代表人：朱朝阳。 本院在执行申请执行人房子淑与被执行人浙江天台永超房地产开发有限公司（以下简称永超公司）为商品房销售合同纠纷一案中，异议人张治委于2018年7月4日向本院提出异议申请，本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。 异议人张治委称，申请天台县人民法院解除对永超公司在天台县始丰街道财富路××房产（××区××号，不动产登记证号：浙1028天台县不动产权第0007590号）的查封，并立即中止执行。事实与理由：台州宝恒投资咨询有限公司(以下简称“宝恒公司”)系一家以房地产营销策划、销售为一体的自然人独资有限责任公司，法定代表人张治委，也是本案申请人。宝恒公司作为浙江天台永超房地产开发有限公司(以下简称永超公司)开发的天台县“财富国际”项目的策划和商品房销售的代理人。经结算，永超公司尚欠宝恒公司佣金以及应退还保证金，合计10716211.5元。2015年12月1日，在对上述债务进行结算的过程中，永超公司与宝恒公司经协商一致签订了《解约协议》,约定以永超公司名下未出售的住宅和商铺房源抵偿其中的9061581.61元债务，剩下余款分期支付。其中用于抵偿的房屋包括“财富国际”楼盘B区B1-02号商铺、C1艟803号住宅、C1幢702号住宅、C1幢703号住宅、C1幢903号住宅宅、C1幢1103号住宅、C1幢301号住宅。同日，申请人与永超公司就“财富国际”B区B1-02号商铺签订了《商品房买卖合同》,并且共同到天台县房屋管理处办理了网签备案手续，将上述房屋网签到了申请人名下。依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，永超公司应于2016年3月30日交付房屋，同年6月30日交付房屋权属证书。在申请人多次催促、多次协商情况下，永超公司于2017年1月7日向申请人发出通知，要求申请人在2017年1月7日至3月15日期间办理交房手续，并将上述房屋钥匙交给了申请人。钥匙交付后，申请人将商铺对外出租，并寻找合适买家出售其它房屋，并且申请人在2018年4月5日支付了B区B1-02号商铺自2017年3月1日至2019年2月28日的物业费、装修垃圾清理费、公共维护费、装修押金等费用，但因永超公司种种原因，导致房屋权属证书至今未交付，也未办理该商品房转移登记，申请人于今年5月31日向天台县人民法院起诉，要求永超公司协助办理过户义务。在审理过程中，发现B区B1-02号商铺因房子淑诉永超公司商品房买卖合同纠纷一案的(2017)浙1023民初6576号民事判决书发生法律效力，于2018年6月21日被查封。申请人认为，天台县人民法院查封上述房屋没有法律依据，应予以解除查封。其理由如下：一、申请人与天台永超公司在2015年12月1日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定合法有效，且远早于天台人民法院查封之前；二、申请人在天台县人民法院查封之前已合法占有上述房屋。其一，虽然前期只交付了房屋钥匙，但是交付钥匙是房屋转移占有方式之一，是一种事实上的交付，且交付钥匙后，申请人对商铺进行挂牌对外出租，对住宅进行转售，永超公司及其委托的天佳物业管理公司都是明知的；其二、申请人在2018年4月5日与永超公司委托的天佳物业管理公司补办了书面的房屋交付材料，其物业管理公司交付了《住宅质量保证书》、《前期物业管理服务协议》、《临时业主公约》等相关材料申请人也支付了2年的物业费以及装修垃圾清理费、公共维维护费、装修押金等所有费用，因此，该房屋申请人在天台法院查封以前早已合法占有；三、申请人购买该房屋支付了合理对价，依据宝恒公司与永超公司签订的《解约协议》可以证明，该套房屋的房款抵偿价格高于当时永超公司对外出售的保底单价，且该套房屋的房款已全部支付完毕；四、至今未办理上述房屋过户登记，系永超公司原因导致，申请人没有过错。房屋交付以后，申请人多次要求永超公司办理过户登记但永超公司因债务缠身，在多个法院被起诉，导致过户登记迟迟不能履行；五、依据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，根据该批复可以得出，申请人已享有了物权期待权。期待权作为发展中的权利，由于其内在的经济价值和基于合同的信赖利益，其符合现实权利的特征，应当得到法律的保护。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条;《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，天台法院对上述房屋采取查封已违反法律规定，应予以解除查封。 异议人张治委提交证据如下：1、异议人身份证复印件 拟证明异议人主体适格；2、宝恒公司基本情况，拟证明宝恒公司是自然人独资有限责任公司；3、解约协议1份，拟证明本案诉争的房屋在抵偿房源范围内的事实；4、(2017)浙1023民初2789号民事判决书，拟证明“解约协议”合法有效；5、商品房买卖合同1份，拟证明异议人与永超公司签订商品房买卖的事实以及房产已网签到异议人名下的事实；6、财富国际交房通知书、物业管理服务协议、住宅质量保证书、临时业主公约、房房屋验收交接单、物业服务收费项目及标准、收款收据、低压供用电合同、缴费通知单，拟证明B区B1-02号商铺已合法有效的交付给异议人，且异议人已支付相关的物业费的事实；7、协助执行通知书、信息表、中国裁判文书网打印的判决书，拟证明异议人占有该房屋时间远早于法院查封的时间。 被执行人浙江天台永超房地产开发有限公司辩称：1、天台县法院查封的上述商铺产权是永超公司的，异议人张治委不具备申请条件，申请解除查封无法律依据；2、永超公司与异议人张治委存在合同纠纷，现在小业主诉延期办证延期交房违约金已经申请执行款快1000万元(40多户),小业主全部诉讼的话将近一个亿赔偿款，合同都是宝恒公司策划签出的，我公司认为宝恒公司应该承担责任，下步我公司将依法起诉异议人。3、异议人称已经合法占有上述房屋与事实不符，现在该房43号房产(B-02)钥匙还在永超公司手中，永超公司从未委托物业公司全权交付事宜，该房屋永超公司不认可已经交付。4、异议人的房产(B1-02)应通过法院评估拍卖进行合理分配。综上所述，请求法院依法驳回异议人的异议请求。 第三人台州天佳物业管理有限公司向本院提交情况说明一份：我公司系永超公司财富国际项目的合作单位，为财富国际项目提供物业管理服务。张治委分别与2018年4月5日、5月31日带购房合同来我管理处要求办理B1-02、C1-803室房屋的验房手续，我管理处按照物业管理规定收取了相关费用。涉及永超公司收取的费用和手续由张治委自行办理。上述二套房屋我管理处均未把钥匙交给张治委，因张治委为原财富国际项目销售公司负责人，其中C1--803房屋的一把看房钥匙2017年就已经在张智委手里,B1-02房屋的钥匙在永超公司，由张治委自己领取。永超公司也从未委托我公司全权办理交付房屋事宜。 经查，原告房子淑与被告永超公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月5日作出（2017）浙1023民初6576号民事判决，责令被告永超公司于本判决生效之日起十日内返还原告房子淑购房款1336693元、支付违约金66834.65元，如果未按本判决所指定的期间内履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，并负担本案受理费8715元。被告永超公司未自觉履行判决义务，申请执行人房子淑于2018年3月30日向我院申请执行，本院于2018年5月30日作出（2018）浙1023执1125号执行裁定书，查封被执行人永超公司所有的房地产(永超公司未出售房屋)，包括本案争议B1-02商铺。 另查，坐落天台县始丰街道财富路43号的不动产，登记权利人为浙江天台永超房地产有限公司，权利建筑面积116.08平方米，权利性质为出让，用途为商业。 本院认为，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，坐落于天台县财富路43号B区B1-02号商铺的登记所有权人为永超公司，应认定永超公司对该商铺享有所有权，本院对被执行人的所有的财产进行查封、拍卖符合法律规定。本案争议的不动产系登记在房地产开发企业名下的商品房，应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条的规定来判断，对买受人主张排除强制执行的异议予以支持应当同时符合三种情形且其权利能够排除执行，法院才可予以支持。异议人张治委与被执行人永超公司虽然签订了合法有效的商品房买卖合同并办理了备案手续，但是该商品房系商铺，属于商业经营用房，并非满足异议人张治委的生活居住需要，且张治委仅提供永超公司与宝恒公司的解约协议，只能证明两公司之间以商品房抵债关系，不足以证明张治委已全额支付房款的事实，因此不完全符合法院可以支持异议的情形。综上，异议人张治委对该商铺主张排除强制执行的异议请求理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人张治委的异议。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十五日内，向本院递交起诉状，并按照各方当事人的人数提出副本，向本院提起执行异议之诉。 审 判 长  施林鸟 审 判 员  忻鹏宇 审 判 员  王其委 二〇一八年七月十一日 代理书记员  齐 琦