四平市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2014)四西民一初字第239号原告李艳波，女，现住四平市铁西区。委托代理人张健，四平市铁西区平西法律服务所法律工作者。被告栾奕，男，现住四平市铁西区。委托代理人姚婷婷，四平红嘴工业园区法律服务所。第三人李艳红，女，现住四平市铁西区。委托代理人董蔚，吉林华圣律师事务所律师。原告李艳波诉被告栾奕物权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李艳波及其委托代理人张健、被告栾奕委托代理人姚婷婷、第三人李艳红及其委托代理人董蔚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李艳波诉称，原告与丈夫劳洪文有房屋一处，坐落于四平市铁西区仁兴街电业村委4组，面积为78.2平方米。1997年12月经房改取得私人共有的房屋财产，并经四平市房屋产权登记机关进行了不动产产权登记。依据《物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，此房屋属原告与丈夫共有的私人合法财产。在2001年3月，原告丈夫和被告栾奕背着原告私自对房屋以4万元价款进行了交易。此间，原告和丈夫于1998年到2012年之间一直在中山市生活，房屋由原告的母亲和栾奕居住使用。原告丈夫于2013年10月去世，之后原告发现房屋被丈夫卖给了栾奕。这种房屋买卖不合法，理由有三点：其一，被告栾奕是原告的儿子，明知房屋是父母共有财产，本应当共同协商，却故意背着自己的母亲，所以并非属于善意取得。其二，诉争房屋属于共有财产，未经房屋共有人同意进行房屋交易，侵害了房屋共有人的合法财产。其三，被告不能仅凭一张房屋买卖协议就占有此房，也不能以一张买卖协议就视为自己已经取得了房屋财产，依据《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”。四平市房屋产权登记管理机关的产权登记簿所记载的依然是原告和丈夫的共有财产。据此，请求人民法院依法确认被告房屋买卖无效。由被告栾奕负担本案的诉讼费。被告栾奕辩称，一、被告购买本案诉争房屋的买卖合同有效，依法应受法律保护。（一）被告系善意取得该诉争房屋。被告购买该房屋时与原告丈夫劳洪文即产权登记人签订了《房屋产权有偿转让协议》，且当时交付了全部的购房款四万元整。在2001年，以四万元的价格购买面积78平方米的房屋完全符合当时的市场行情，属于公平的价格交易。被告履行了交付房款的义务，劳洪文履行了交付房屋的义务，买卖行为完成。（二）原告与劳洪文即该诉争房屋产权登记人系再婚夫妻。他们再婚后就住在这个房子里，被告以为这个房子就是劳洪文个人所有，并不知道这是房改房，更不知道这个房子经房改后变成原告与劳洪文共有。且原登记上并没有体现原告系共有人这一情况，所以，被告不存在恶意隐瞒原告的主观意愿，亦属于善意取得的情形。（三）在协议签订前，被告就与姥姥共同居住在该房屋，签订协议后，自然就会继续在此房屋居住，被告对该房屋已经形成合法占有。没有过户是由于原告和劳洪文搬家到外地居住，是劳洪文没有完成履行更名过户义务，对被告造成了经济损失。（四）被告与劳洪文所签订的《房屋产权有偿转让协议》是双方自愿的行为，是双方真实意思表示，不存在合同法52条所规定的五种无效情形之一，故该协议真实有效。（五）签订该《房屋产权有偿转让协议》时，被告已经年满20周岁，属于完全民事行为能力人，劳洪文是被告的继父，更为年长，亦是完全民事行为能力人。故被告与劳洪文签订房屋产权转让协议属于完全民事行为能力人的法律行为，真实有效，受法律保护。综上，被告所签的转让本案诉争房屋的协议，真实有效，符合我国合同法的有关规定，依法受法律保护。二、被告不承担本案的诉讼费用，应由原告自行承担。三、本案第三人已经就该诉争房屋进行过诉讼，现仍在审理之中，依据我国民事诉讼法一事不再理之原则，第三人没有参与本次诉讼是诉讼的法定权利。第三人李艳红辩称，一、原告诉称不知劳洪文与被告交易诉争房屋一事与事实不符。本案是发生在亲人之间的诉讼。2001年3月，劳洪文将四平市铁西区电业村小区13号楼3单元3楼右门房产，以人民币4万元的价格有偿转让给其继子栾奕一事，原告李艳波不但知道，而且是她积极主张将此房屋有偿转让给自己的亲生儿子，即本案被告栾奕的。同时，原告考虑到劳洪文是栾奕的继父，怕劳洪文反悔，让劳洪文写了《房屋产权有偿转让协议》。原告诉称不知此事与事实不符。二、原告诉称“和丈夫于1998年到2012年一直在中山市生活，房屋由原告的母亲和栾奕居住使用”与事实不符。第三人在购买涉案房屋前，对原告主张将诉争房屋转让给被告的事实非常了解。2005年9月29日，栾奕与第三人李艳红签订了房屋买卖协议，将此房以人民币6.5万元的价格转让给第三人，购房款已交付。第三人善意取得该房屋后，于2005年9月30日搬入居住至今已9年余。在此期间，原告曾租房陪同自己的二儿子劳铁在四平市南河小学、吉林师大附中读书，并非是一直在中山市生活。原告在四平租房住的事实证明，原告对诉争房屋出售的事实既是明知的，也是同意的。上诉事实均证明，被告与劳洪文之间所签的《房屋产权有偿转让协议》是原告和丈夫劳洪文共同的意思表示，是合法有效的。现本案原告见房价上涨，见财起意，不惜亲情，是不道德的。请人民法院确认劳洪文与栾奕的房屋买卖协议有效，依法驳回原告的诉讼请求，维护第三人的合法权益。本案在审理过程中，原告李艳波为证实其主张成立，向本院提供下列证据：1、李艳波与劳洪文的结婚证。证明：李艳波与劳洪文之间是合法的婚姻关系。2、产权登记档案资料职工房屋认购书、省电力公有住宅审批表、国有住房的票据、四平市出售公有住房换证审批表。证明：①争议的房屋从公产到私产的过程。②在房改时劳洪文和原告工龄相加确定的公产出售价格。③此房屋为夫妻公有财产。④此房屋是原告与劳洪文公有。3、劳洪文名义房屋产权证书。证明：房屋坐落地点及其面积，此房屋是私产。4、2014年第三人李艳红的起诉状。证明：李艳红当时不知道诉争的房屋是劳洪文与原告李艳波的公有财产。就第三人所主张的请求应该以劳洪文与栾奕买卖合同合法为依据。5、庭审笔录一份。证明：第三人李艳波所依据的房屋买卖协议不真实，房屋的买卖协议存在违法性。被告栾奕向法庭提供下列证据：1、栾奕的身份证复印件一份。证明：被告的自然身份情况。且栾奕签订合同时候是完全民事行为能力人。2、房屋买卖协议一份。证明：被告购买房屋的事实。3、情况说明一份。证明：买卖协议是有效的，且已经交付房款，买房时不知道是劳洪文和原告的共同财产。第三人李艳红向法庭提供下列证据：1、房屋产权有偿转让协议一份。证明：被告将诉争房屋有偿转让给了第三人李艳红。2、买卖房屋协议书一份。证明：第三人李艳红购买诉争房屋的真实情况。3、铁西法院的庭审笔录一份。证明：第三人以原告的身份诉本案的原、被告房屋买卖纠纷一案的情况，李艳红的告诉事实属实。4、判决书一份。证明：第三人的请求是真实有效的。5、证人汪秀芹的证言。证明：劳洪文将诉争房屋卖给栾奕的事情，原告李艳波是知道的。是原告主张的诉争房屋产权交易，并要求劳洪文写下房屋买卖协议。6、证人李作英的证言。证明：①原告从2006年开始陪同儿子劳铁在四平读书。②原告与劳洪文共同将诉争房屋卖给了栾奕。经审理查明，原告李艳波与劳洪文（已故）于1995年9月13日登记结婚，双方系再婚，李艳波与劳洪文结婚前有一子，名栾奕，即本案被告。李艳波与劳洪文育有一子，名劳铁。李艳波与劳洪文均系四平电力安装公司职工，1997年12月10日经房改，李艳波与劳洪文用双方工龄优惠以吉林省电力系统成本价购买电业局出售的公有住宅四平市铁西区仁兴街电业村委4组电业小区13#楼3单元308室，面积78.2平方米一处，并取得私人产权，登记房屋所有权人姓名为劳洪文。2001年3月12日，劳洪文与栾奕签订房屋产权有偿转让协议，约定，劳洪文将上述房屋产权有偿转让给新房主栾奕，转让价格为人民币四万元，没有办理房屋过户手续，劳洪文将房产证交予栾奕。2008年9月11日应四平市房产局换证要求，将原房产证更换为新房产证，并经测量计算，房屋面积增加为83.55平方米，并于2008年9月12日取得新房产证。栾奕于1999年至2005年一直与汪秀芹居住于本案争议房屋，2005年至今李艳红与汪秀芹一直居住于上述房屋，2013年10月9日劳洪文去世。李艳波与劳洪文因工作原因于1998年至2012年居住于广东省中山市。期间，李艳波于2006年至2009年回到四平市陪劳铁在四平市地直街小学上学，2010年陪劳铁在四平市师大附中读初中一年，后返回中山市。劳铁上学事宜是李艳波弟弟李英作为其办理的。1998年至2006年期间，李艳波偶尔回四平居住。李艳红与被告栾奕系老姨与外甥关系，与原告李艳波系姐妹关系；汪秀芹与被告栾奕系姥姥与外孙关系，与原告李艳波系母女关系，与第三人李艳红系母女关系，栾奕与劳洪文（已故）系继父与继子关系。本院认为，被告栾奕与劳洪文于2001年3月12日签订的房屋产权有偿转让协议合法有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同效力”。根据原告提供的证据可以证明，本案争议房屋于1997年经房屋改造已经取得私人产权。原告提供的2008年9月11日四平市出售公有住宅换证审批表，被告与第三人均无异议，本庭予以确认，该份证据是出售公有住房变为私产后换取新房产证的依据，房屋于1997年12月已经变为私产，具备私人处分流转的法律条件。被告栾奕与继父劳洪文签订协议已经20周岁，具有完全民事行为能力，且在2001年，以四万元价格购买面积78.2平方米的房屋基本符合当时市场行情，栾奕与劳洪文系继父与继子关系，略低于市场价符合客观情理。房产证上登记的所有权人为劳洪文，被告栾奕提供的证据可以证明，栾奕购买本案争议房屋时不知晓房屋系劳洪文与李艳波共有，并已经实际交付了四万元购房款。根据第三人提供的两份证人证言可以证实原告李艳波对于劳洪文与栾奕之间的房屋买卖知情，且已经交付了四万元购房款，证人汪秀芹及李英作分别与原、被告系亲属关系，证言对于双方的证明效力相同，本案对于此两份证人证言予以确认。栾奕与劳洪文签订的房屋产权有偿转让协议，处分的本案争议房屋，虽然未经房屋共有李艳波书面同意，但是符合善意取得的情形，并且李艳波没有向法院申请撤销该份合同，因此，该份协议因被告善意取得而合法有效。签订合同时，因栾奕刚成年不久，社会经验不足，劳洪文作为继父较栾奕年长更多，并且当年物权法还未施行，未办理房屋过户手续劳洪文具有更大过错，因此，栾奕购买本案房屋的行为应当予以保护。该房屋买卖行为因未办理物权登记而没有发生物权流转效力，但是栾奕以合理对价善意取得该房屋，基于债权效力，房屋共有人李艳波应当协助办理房屋过户手续。经审理，本案的审理结果与第三人李艳红无法律上的利害关系，李艳红在本案中不承担责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定。判决如下：驳回原告李艳波的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李艳波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审 判 长  边立军代理审判员  孙 桐人民陪审员  王 刚二〇一五年一月二十二日书 记 员  张 倩