浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终3922号 上诉人（原审被告）：陈永清，男，1962年8月4日出生，汉族，现住浙江省杭州市富阳区。 上诉人（原审被告）：俞青，女，1962年4月3日出生，汉族，现住浙江省杭州市富阳区。 被上诉人（原审原告）：卢彩红，女，1990年4月4日出生，汉族，现住浙江省杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：魏中运，浙江百畅律师事务所律师。 原审被告：杭州华邦房地产代理有限公司，住所地：浙江省杭州市拱墅区红石中央大厦**。 法定代表人：滕皋明，董事长。 委托诉讼代理人：蒋伟政，浙江斯玛特律师事务所律师。 上诉人陈永清、俞青与被上诉人卢彩红、原审被告杭州华邦房地产代理有限公司（以下简称华邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2017）浙0102民初4880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2016年9月19日，卢彩红（买方，甲方）与陈永清（出卖方，丙方）及华邦限公司（居间人，乙方）就坐落于杭州市江干区××幢××单元××室房屋签订《房地产买卖居间协议》一份，约定总房款为1030000元，为表示甲方对乙方居间提供的物业购买诚意，甲方向乙方交付意向金50000元，若甲方所提之要求丙方全部接受，则甲方同意将该意向金转为购买该物业之定金。同日，卢彩红通过转账的方式支付购房定金50000元，俞青出具《收条》一份，载明“今收到买受方卢梦如购买本人物业景芳东区××幢××单元××室购房定金伍万元整。” 2016年9月27日，卢彩红（乙方，买方）与陈永清、俞青（甲方，卖方）签订《杭州市房屋转让合同》，约定：甲方将其所有的坐落于杭州市江干区××幢××单元××室房屋（建筑面积58.35平方米）以1030000元的价格转让给乙方；乙方于2016年10月12日前支付首期款310000元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户，待款到账且乙方银行按揭申请审批通过后转付给甲方，余款720000元，待银行放贷后转付给甲方420000元，待银行放贷且交房完毕后转付给甲方300000元；银行放贷后3个工作日内，甲方将房屋交付给乙方。甲乙双方同意在接到委托代理机构通知之日起10日内（含第10日）前双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。甲方逾期交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月息按活期存款利率计算。逾期超过10天，甲方向乙方支付违约金200000元整，合同终止。乙方的实际经济损失与甲方支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。各方并对其他权利义务做出了约定。 另查明，2017年7月18日，卢彩红（乙方，受让方）与陈永清、俞青（甲方，出让方）签订《补充协议》一份，载明：“甲、乙双方于2016年9月30日就杭州市江干区××幢××单元××室房屋达成《杭州市房屋转让合同》，现因甲方原因房产产受限，现就该交易房产事宜协商约定以下条款。第一条：甲方承诺于2017年9月30日前，保证该房屋产权解除限制，未能达成，乙方将按《杭州市房屋转让合同》追加甲方责任，甲方承担总房价20%违约金。第二条：如因甲方的原因，乙方未能取得房屋权属证书，无法达成，乙方将按《杭州市房屋转让合同》追究甲方的责任，甲方承担总房价20%违约金。第三条：上述协议第一条、第二条中违约责任不重复追究。” 再查明，2016年10月17日，卢彩红支付首付款310000元至双方约定的银行第三方监管账户。2016年10月13日，涉案房屋被富阳区人民法院查封，查封文件为（2016）浙0111民初7827号民事裁定书。2017年8月30日，涉案房屋被杭州市拱墅区人民法院以1916000元的价格拍卖成交，最终导致合同目的无法实现，遂引讼争。 卢彩红的诉讼请求为：1.判令华邦公司退还卢彩红购房首付款310000元；2.判令陈永清、俞青退还卢彩红购房定金50000元；3.判令陈永清、俞青赔偿卢彩红损失900000元；4.判令华邦公司对陈永清、俞青给卢彩红造成的损失承担连带赔偿责任；5.本案诉讼费用由陈永清、俞青、华邦公司承担。 原审法院认为：卢彩红、陈永清、俞青签订的《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》、《房地产买卖居间协议》系当事人在自愿平等的基础上达成，意思表示真实，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，各方均应依约履行。一方不履行合同义务或履行义务不符合约定的，应当承担违约责任。一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，或者约定的解除条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，卢彩红依约履行了支付购房意向金、首付款等义务，陈永清、俞青因个人原因致使涉案房屋被查封拍卖，导致房屋无法过户，协议无法继续履行，卢彩红据此要求陈永清、俞青返还购房意向金50000元、首付款310000元，理由正当，原审法院予以支持；卢彩红要求陈永清、俞青赔偿损失900000元的诉讼请求，由于陈永清、俞青未按合同约定协助卢彩红办理过户手续，构成违约，应向卢彩红承担违约责任。原审法院认为，因涉案房产被查封，卢彩红应当预见到合同无法继续履行的损失，应及时采取措施防止损失的扩大，卢彩红亦无证据证明此时合同无法继续履行的实际损失。2017年7月18日，卢彩红与陈永清、俞青双方本着互谅互让的精神签订《补充协议》一份，再次确认并约定违约责任，约定陈永清、俞青承担总房价20%违约金。综合上述事实，原审法院认为，违约金是指按照当事人的约定或法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。它具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。考虑到卢彩红自身存在着一定的过错以及双方签订的《补偿协议》，对卢彩红要求陈永清、俞青赔偿损失900000元的诉请，原审法院部分予以支持，陈永清、俞青赔偿卢彩红损失206000元；卢彩红要求华邦公司对陈永清、俞青给卢彩红造成的损失承担连带赔偿责任的诉讼请求，因华邦公司已尽到审慎义务，不应承担连带赔偿责任，故该主张原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决：一、陈永清、俞青于判决生效之日起10日内返还卢彩红购房意向金50000元、赔偿损失206000元；二、华邦公司于判决生效之日起10日内返还卢彩红购房首付款310000元；三、驳回卢彩红的其他诉讼请求。 如果陈永清、俞青未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16140元，由卢彩红负担6680元，由陈永清、俞青负担9460元。 宣判后，陈永清、俞青不服，共同向本院提起上诉称：一审判决陈永清、俞青于本生效判决之日起10日内返还卢彩红购房意向金50000元，赔偿损失206000元。陈永清、俞青认为房屋买卖双方既然约定违约金200000元，所以卢彩红的损失不会多于200000元，故一审法院应当判决赔偿损失200000元，而非206000元。综上，请求判决陈永清、俞青赔偿卢彩红损失200000元。 针对陈永清、俞青的上诉，卢彩红发表答辩意见称：陈永清、俞青仅对双方在合同中约定的违约金数额提出异议，但原审法院判决违约金数额系依据双方签订的补充协议，判决正确，请求维持原判。 华邦公司表示，请求法院依法判决。 二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：二审应当围绕当事人上诉的范围进行审查。本案中，卢彩红在双方签订案涉房屋买卖合同后，已经按约履行了自己的义务，后因陈永清、俞青的原因导致案涉房屋已经被法院拍卖给其他人，卢彩红要求陈永清、俞青承担损失赔偿责任，有其法律和事实依据，应当予以支持。原审法院虽酌情确定了赔偿损失206000元，但卢彩红并未提出上诉，二审庭审中，也明确表示认可一审判决，故本院予以维持。 综上，陈永清、俞青的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人陈永清、俞青负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  毕克来 二〇一八年七月三十一日 书记员  徐森燕