广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3026号上诉人（原审原告、反诉被告）：李健，住广州市番禺区。委托代理人：秦明禄，广东合邦律师事务所律师。委托代理人：郭志明，广东合邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱洁莹，住广州市越秀区。委托代理人：刘晓军，广东信德盛律师事务所律师。委托代理人：麦嘉文，广东信德盛律师事务所律师。上诉人李健因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2014)穗天法民四初字第238号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：据2014年4月8日广州市房地产档案馆查册单显示，位于广州市天河区花城大道766号3136号（以下简称“涉案商铺”）的权属登记人为朱洁莹，建筑面积7.7746平方米，其中套内建筑面积3.2045平方米，规划用途为商业。2010年12月28日，朱洁莹办理《委托公证书》，委托广州德馨投资有限公司、广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称“万城公司”）代为签订涉案商铺认购书和商铺买卖合同、代为收取所有售房款等。2011年2月25日，李健向万某公司支付50000元。2011年2月26日，李健向万某公司支付290726元。2011年2月26日，李健向万某公司支付税费21287元。2011年2月26日，李健向广东银浦担保有限公司支付按揭费手续费1650元，朱洁莹否认委托该公司收取该款。2011年2月26日，李健向广州安某顾问有限公司支付按揭费1300元，朱洁莹否认委托该公司收取该款。2011年2月26日，李健（买受人）、万某公司（出卖人即朱洁莹的委托代理人）就涉案商铺签订《商铺买卖合同》（编号：穗房合字3136号），约定：买受人向出卖人购买案涉商铺，该商铺属现房，房价款总金额为670726元，买受人选择按揭付款方式支付购房款：（1）2011年2月28日前支付全部房价款的51%（包含定金）即340726元；（2）其中房价款330000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；备注1：买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的办理机构办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任；备注2：如银行实际贷款与买受人的申请贷款额度之间有差额的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的机构）或出卖人电话或书面通知后15天内以现金方式支付该差额部分款项，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；备注3：如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或者银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的办理机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；（第五条）买受人如未按本合同规定的时间付款，出卖人有权单方提出和决定解除本合同，若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约金没收，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款的千分之一的标准向出卖人计付违约金；（第十二条）本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合，出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金，买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款千分之一的标准向买受人支付违约金等等内容。2011年6月1日，李健向广东银浦担保有限公司支付按揭手续费1650元及入押费500元，朱洁莹否认委托该公司收取该款。2012年1月4日，李健（买受人）、万某公司（出卖人即朱洁莹委托代理人）签订《商铺买卖合同补充协议书》（以下简称《补充协议书》），约定：出卖人与买受人于2011年2月26日签订涉案商铺的《商铺买卖合同》，该商铺无抵押，双方同意继续履行房屋交易，买卖双方同意变更房款的支付时间和方式：（1）2011年2月28日前支付房价款51%（包含定金）计340726；（2）2011年12月24日前支付房价款的10%计70000元；（3）其中房价款260000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账户；（4）买受人如未按前述约定的时间支付房款的则按买卖合同第五条约定处理；出卖人在买受人交齐全部房款之日起40个工作日内向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合。出卖人逾期按前述约定时间申办该商铺的交易过户手续的，则按买卖合同第十二条第二款约定承担违约责任，但买受人未提供交易过户必要的文件及配合办理的除外；本补充协议是买卖合同不可分割的部分，如与买卖合同约定有不一致则以本补充协议约定为准等。2014年1月21日，李健以朱洁莹未能按约定办妥按揭贷款手续致使合同事实履行不能，同时也未能在合同约定期限办理商铺的产权过户手续构成违约为由，向原审法院提出诉讼，请求法院判令：1、解除李健、朱洁莹签订的《商铺买卖合同》；2、朱洁莹退还李健已付房款410726元、税费21287元、按揭费3850元、签约费1300元、支付违约金67072.60元；3、朱洁莹承担诉讼费用。朱洁莹原审答辩并反诉称：不同意李健的诉讼请求。李健请求要求解除买卖合同是没有事实及法律依据，李健是买卖合同的违约方，应当承担违约责任，在本案中其不能以起诉状陈述的事实和理由解除买卖合同。李健的诉讼请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。2011年2月26日，李健与朱洁莹签订《商铺买卖合同》约定双方的权利义务，2012年1月4日，双方签订《补充协议书》，李健未按协议支付房款，已构成违约，为此提起反诉，请求法院判令：1、李健向朱洁莹支付购房余款260000元；2、李健向朱洁莹支付逾期付款违约金（以260000元为本金，按每日1‰标准，自2012年5月5日计至实际付清为止）；3、李健承担本案诉讼费用。李健对朱洁莹的反诉原审答辩称：不同意朱洁莹的反诉请求。依据合同第十二条约定，朱洁莹应当为李健办理产权过户手续，现已达到约定解除的条件，因此朱洁莹称李健的起诉状陈述的事实和理由的观点是错误的。原审庭审时，原审法院询问双方是否愿意继续履行合同，李健表示要求解除合同，朱洁莹则表示要求继续履行合同。另双方均对对方主张的违约金的标准抗辩过高，请求法院调整。另双方均确认按揭至今未办妥。原审法院认为：案外人德馨公司、万某公司作为朱洁莹的委托代理人在授权范围内代为签订合同及收取相关款项等代理行为产生的相应民事责任应由作为委托人的朱洁莹承受。李健与朱洁莹的委托代理人万某公司于2011年2月26日签订的《商铺买卖合同》及于2012年1月4日签订的《补充协议书》是李健与朱洁莹双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。《商铺买卖合同》约定购房余款以按揭方式支付，但《补充协议书》变更付款方式及约定“出卖人在买受人交齐全部房款之日起40个工作日内向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续”，按《商铺买卖合同补充协议》约定“本补充协议是买卖合同不可分割的部分，如与买卖合同约定有不一致则以本补充协议约定为准”，过户应在朱洁莹收齐全部房款后办理，而非依照合同第十二条约定，现李健未按约定支付余款，过户的约定条件未成就，李健主张朱洁莹逾期办证解除合同缺乏事实及法律依据，依法驳回。对于其基于解除合同主张返还本金及违约金等请求，亦缺乏合同依据，予以驳回。朱洁莹不存在违约事实，其为守约方，现涉案房产不存在交易障碍，其请求李健支付购房余款继续履行合同具有合同依据，原审法院予以支持。现李健、朱洁莹确认按揭至今未能办妥，朱洁莹未有证据证实其在提起本案反诉（2014年3月11日）前向李健提出变更付款方式，现其请求李健自2012年5月5日起计违约金缺乏事实依据，不予采纳。李健经朱洁莹通知后15天内应向朱洁莹一次性支付余款260000元，现李健逾期未按约定支付，朱洁莹可请求李健支付逾期付款违约金，现李健抗辩该违约金标准过高，在朱洁莹未能充分合理说明举证其实际损失，原审法院从公平角度，予以调整该违约金标准为中国人民银行同期同类贷款利率计算，即以260000元为本金，自2014年3月27日计至实际付清之日止。违约金总额以本金260000元为限。对于朱洁莹主张的超出部分，原审法院予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年1月20日作出如下判决：一、驳回李健的诉讼请求。二、李健于本判决发生法律效力之日起10日内向朱洁莹支付购房余款260000元。三、李健于本判决发生法律效力之日起10日内向朱洁莹支付逾期付款违约金（以260000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年3月27日计至实际付清之日止；违约金总额以本金260000元为限）。四、驳回朱洁莹的其他反诉请求。本案一审本诉受理费8840元由李健负担；反诉受理费3914元，由李健负担3131元，由朱洁莹负担783元。判后,上诉人李健不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决事实认定不清。李健并无任何违约行为，是守约方，朱洁莹是违约方。根据双方于2011年2月26日签订的《商铺买卖合同》第四条的约定，合同约定的剩余房款付款方式是按揭付款；根据双方于2012年1月4日签订的《补充协议书》第1条第（3）款约定，剩余房款付款方式仍为向银行抵押贷款。因此，银行提供抵押贷款，是合同和补充协议能够得以履行的前提和基础。一审中，朱洁莹也确认未能办妥银行抵押贷款的事实，而未能办妥银行抵押贷款并非由于李健的原因所致。而且，李健均已按照《商铺买卖合同》和《补充协议书》的约定按时、足额支付了房款。李健已经全面履行了自己的义务并无任何违约行为。二、原审判决适用法律错误。原审判决认定事实不清，直接导致适用法律错误。李健并无违约行为，原审判决引用合同法相关条款作为判决依据，是无源之水无本之木。并且无论是根据合同约定还是补充协议约定，李健均无一次性支付剩余房款的合同义务和法律依据。鉴于涉案商铺的银行抵押贷款无法办理，合同客观上无法得到履行，合同目的无法实现，而李健对此并无任何违约和过错。依法应依据合同法相关规定解除合同和补充协议。综上，原审判决事实认定不清，法律适用错误，无视在无法办理银行抵押贷款的情况下，李健无力一次性支付剩余购房款的客观事实，作出错误判决，故上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回朱洁莹的诉讼请求；3、判令解除李健和朱洁莹签订的商铺买卖合同及补充协议，并退还李健已付房款410726元、税费21287元、按揭费3850元、签约费1300元，共计437163元；4、案件诉讼费用由朱洁莹承担。被上诉人朱洁莹答辩同意原审判决，不同意上诉人李健的上诉请求。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。本院二审另查明：上诉人李健已按《补充协议书》的约定在2011年12月24日支付房价款的10%即70000元。李健称其按上诉人朱洁莹指定的银行先后向广发银行及建行东山支行申请贷款，填了资料，交了手续费但都因朱洁莹的原因而没有办理成功，朱洁莹不确认系因其原因导致不能办理按揭贷款手续。本院认为，综合双方庭审发表的意见和上诉人李健提出的上诉主张，本案争议焦点为：在未能办妥银行抵押贷款的情况下，李健主张解除合同的请求能否成立。虽然双方签订的《商铺买卖合同》约定李健应按朱洁莹指定的办理机构办理按揭贷款手续，《补充协议书》也约定其中房价款260000元向银行申请贷款，李健也已支付了除按揭款以外的其余购房款，并按约定向多家银行提出了贷款申请，但根据《商铺买卖合同》第四条备注3的约定，在银行不批准买受人按揭贷款的情况下，李健仍必须在收到银行或朱洁莹电话或书面通知后15日内，向朱洁莹一次性全额支付涉诉商铺的全部房价款，可见，按揭付款并不是合同约定的唯一付款方式，李健上诉称其无一次性支付剩余房款的合同义务与合同约定不符，其据此主张合同客观上无法得到履行缺乏事实依据，本院不予支持。合同解除权是合同当事人依照合同的约定或法律规定享有的解除合同的权利。本案中，双方当事人签订的《商铺买卖合同》虽然约定朱洁莹未按约定在指定期限内申办涉诉商铺的交易过户手续，李健有权单方提出和决定解除本合同，但根据双方当事人另行签订的《商铺买卖合同补充协议》的约定：“出卖人在买受人交齐全部房款之日起40个工作日内向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续”，申办交易过户手续已变更为在朱洁莹收齐全部房款后才办理，而非依照《商铺买卖合同》约定在签订合同后210个工作日内办理，现李健未支付完全部购房款，申办交易过户手续的约定条件未成就。在涉案商铺不存在不能过户交易障碍的情况下，李健上诉主张其合同目的无法实现，要求解除合同理由不成立，本院不予支持。综上所述，审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人李健的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费12754元，由上诉人李健负担。本判决为终审判决。审判长  郭伟裕审判员  陈 涛审判员  陈珊彬二〇一五年八月三日书记员  李 杨