山西省长治市城区人民法院民 事 判 决 书（2014）城五民初字第501号原告山西长治羊头岭北峙峪煤业有限公司。法定代表人张珍方，职务董事长。住所地：山西省长治县荫城镇河南村。委托代理人段宏坤，系山西振坤律师事务所律师。委托代理人ＸＸ倩，系山西振坤律师事务所实习律师。被告闫堆山，男，1953年6月6日出生，汉族，山西省高平市人。委托代理人张丽雅，系山西晶旌律师事务所律师。第三人中国共产党晋城市委员会党校。法定代表人宋万奎，职务常务副校长。住所地：晋城市金村新区。委托代理人王斌，系山西铭创律师事务所律师。原告山西长治羊头岭北峙峪煤业有限公司（以下简称北峙峪煤业公司）诉被告闫堆山用益物权纠纷一案，本院受理后，经审查认为中国共产党晋城市委员会党校（以下简称晋城市委党校）为必须参加诉讼的第三人，因此，依法追加中国共产党晋城市委员会党校为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告特别授权代理人段宏坤及委托代理人ＸＸ倩、被告闫堆山及其委托代理人张丽雅、第三人晋城市委党校的特别授权代理人王斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年12月20日，原告与晋城市委党校签订《房屋出租合同》，约定由原告承租晋城市委党校长治校区大部分建筑设施，包括办公楼、读书楼、单面楼、礼堂、教室、服务楼第三层、大餐厅、小餐厅、库房、锅炉房、车库、活动中心、配电房、水泵房等，租赁期限自2012年12月20日至2013年6月30日，并且约定，在租赁期满后原告享有优先租赁权。2013年3月26日，原告与晋城市委党校又签订《租赁合同》一份，约定由原告承租晋城市委党校长治校区公共区域内的地上地下建筑物及附属物，包括24座共有建筑（含窑洞院建筑物）、路面地坪、花园数目草坪、供水供暖供电设施设备等，租赁期限自2013年7月1日起至2033年6月30日止，租金为3000万元。被告曾租赁晋城市委党校长治校区部分房屋，2013年6月30日为合同到期日。晋城市委党校于2013年6月29日曾书面通知被告该校区房屋已整体出租给原告，其与被告的合同在到期日将自动终止，如有未尽事宜由被告与原告商洽。原告也于同日向包括被告在内的原租户下达了腾房通知，要求各租户在2013年7月3日全部撤走，但被告拒不腾房，至今仍占用该校区小院一座，面积432平方米，六间门面房90平方米，六间过道18平方米，共计540平方米。原告曾多次派员与被告协商，但被告均不予理睬，给原告造成了巨大经济损失。原告于2014年10月22日诉至法院，要求1、被告立即搬离占用的晋城市委党校长治校区的小院、房屋，并拆除自行建筑的建筑物；2、算至2014年10月15日的房租540平方米X472天X4元/天/平方米=1019520元，水费损失1500元，共计1021020元。被告辩称：1、我们认为本案案由不当，不属于用益物权；2、本案诉讼主体不适格，根据合同相对性原则，北峙峪煤业公司与闫堆山没有合同关系，北峙峪煤业公司不应向闫堆山主张权利；3、本案法院依照职权追加晋城市委党校为第三人参加诉讼，程序不当；4、晋城市委党校与北峙峪煤业公司签订的租赁合同，因违反了晋城市委党校与闫堆山所签订合同约定的优先承租权，侵害了闫堆山的优先承租权，给闫堆山造成巨大的经济损失。因此，晋城市委党校与北峙峪煤业公司签订的房屋租赁合同部分无效。综上，应驳回原告的诉讼请求。第三人晋城市委党校辩称：晋城市委党校与闫堆山所签合同于2013年6月30日到期后，双方已不存在租赁合同关系。晋城市委党校与原告签订有整体租赁合同，租赁期限为20年，租赁使用权应由原告来行使。原告为支持其诉讼请求，提供了以下证据：1、租赁合同一份，证明原告对第三人所有的建筑物、附属物享有占有、使用、收益的权利，租赁期限自2013年7月1日起至2033年6月30日止；2、房屋出租合同书，证明原告曾于2012年12月20日至2013年6月30日租赁晋城市委党校长治校区内的大部分建筑设施，并且在该租赁期限届满后享有优先租赁权；3、协议书四份，证明被告于2007年1月份与第三人签订了两份租赁协议，租赁第三人门面房10间、教室3间、小院1座，这两份协议分别于2013年2月、3月到期后，被告又于2013年1月9日与第三人续签了一份房屋租赁协议书，租赁街面房10间、教室3间，租期为4个月零11天即2013年2月18日至2013年6月30日。同日被告又与第三人续签了一份租赁协议，租赁小院一座，租期三个月即2013年4月1日至2013年6月30日，面积为432平方米，后面续签的协议书中没有约定有优先租赁权；4、通知两份，证明2013年6月29日第三人和原告分别向包括被告在内的原租户发出两份通知，同时还将该两份通知张帖于第三人门房的外墙上，告知其所租房屋已于2013年6月30日到期，自2013年7月1日起第三人已将校区内的所有房屋出租给原告，被告应当在7月1日到7月3日内腾出所租房屋；5、照片，证明在原告和第三人向被告发出通知后，被告至今仍占用小院一座、六间门面房及六间过道；6、门面房租赁合同，证明原告对外出租房屋的租金标准为每平方米每天4元，被告自2013年7月1日占用房屋至起诉之日（2014年10月22日）共造成原告经济损失1021020元；7、房租催收通知两份，证明原告曾派人向被告催收房租，但被告不予理睬；8、东街工商所调取的晋洋大药房房屋租赁协议，证明2014年1月20日被告夫妻共同经营的晋洋大药房在变更登记时所用的房屋租赁协议是其单方伪造的；9、晋城党校门面楼租房报名信息，证明2013年7月原告取得党校所有房产使用权后，原门面楼租户重新报名承租，被告报名租赁4间门面；10、证人贾雄志出庭证明向被告收取水电取暖费。被告的质证意见：对证据1、2认为证明合同双方主体是第三人和原告，不能向合同无关的被告提起诉讼主张权利，不能追究被告的责任，违背了合同相对性原则，原告应当向出租方主张权利；对证据3中第一份协议书认为原告与第三人签订合同的时间是在被告与第三人签订的合同没有到期就签订了新的合同，协议中约定合同到期后被告有承租优先权，被告可以追究第三人的违约责任，被告可以主张优先承租权，原告和第三人存在恶意串通。对第二份协议书中签订的时间和第一份中存在同样的问题，同样约定有优先承租权。虽两份短期合同中没有约定优先承租权，但被告是续签的，也没有说明合同到期是要转租还是收回自用，如是转租被告就不同意解除合同，第三人没有明确是要收回，要是转租被告是有优先承租权的；对证据4认为原告没有权利通知被告；对证据5认为占用的门面房屋是四间，并不是六间，合同到期后被告与第三人签订合同，第三人不同意；对证据6认为该证据不具备向被告主张收取损失的依据；对证据7认为原告为新的承租户下达的，是无效的，原告没有和被告签订新的合同；对证据8认为是提交给工商部门的备份，与本案无关；对证据9认为对外招租，被告也报名了，可是原告不和被告签订合同，证明被告同意让步的诚意。第三人的质证意见：对证据1-7的真实性无异议，按照第三人与原告签订的半年期合同中约定，服务楼是第三层，不包括被告所说的第一层，没有侵犯被告的租赁权；对证据8认为我们没有与被告签订过，不清楚来源；对证据9不清楚具体情况。被告提供了以下证据：1、协议书四份，证明与第三人签订有租赁合同，并且约定了有限承租权；2、四份证明，证明第三人当时收回两间门面房和四间门面房。小院自建面积为387平方米，且已经停水，不存在水费，证明原告计算不当。现在留有的门面房为四间，两间已经交了，不存在六间过道。租金损失我们同意向第三人补交。原告的质证意见：对四份协议不持异议，签订合同时间是3月，实际履行是7月份，被告已经放弃优先权承租权，不存在侵犯优先承租权。对于证明材料中交回钥匙的证明不认可，不符合证据要件，证人应当到庭作证，我们认可收回四间。对情况说明不认可，对两支收据认可，2013年8-12月的水费是原告收取的，被告也认可了。也证明双方存在事实上的租赁关系，被告欠交租金，应当补交。对于照片只能证明现状，也可以看到覆盖的范围，被告履行不完全，对其中的两间房屋由于被告阻挠，原告无法实际使用。第三人的质证意见：对四份协议认可，但认为与被告2007年签订的合同中约定有优先承租权，第三人与原告签订的半年期租赁合同，租赁范围为服务楼第三层，双方并不冲突。第三人与被告在2013年签订的租赁协议书中间已经没有优先租赁权的约定，第三人将学校整体出租给原告，没有侵犯被告优先承租权。对四份证明中两次交回钥匙的凭证，对交回房认可，但从街面上看被告实际占用的是六间门面房，钥匙交回来了，但没有实际使用。暖气费和水费没有异议，被告向原告交费用，就说明被告认可原告租赁该房。432平方米是小院面积。第三人提供了以下证据：1、建设规划许可证，证明争议的楼为晋城市委党校的资产；2、晋市校发[2013]10号文件，证明晋城市委党校将校区整体出租是经过批复后选定与原告签订的合同，当时有十几家竞选，被告并没有参加，被告的优先承租权不成立；3、山西省农村信用社结算业务委托书，证明第三人晋城市委党校与原告签订合同后，原告方将租赁费直接上交到晋城市财政局；4、第三人晋城市委党校通知一份，证明第三人在2013年4月向各承租户发出通知，告知各承租户房屋已出租给原告，并要求将房屋交回。原告的质证意见：对证据1、3、4认可，对证据2无异议，但认为是通过竞标的，被告丧失了优先权。被告的质证意见：对证据4通知认为是2013年4月25日发出的，续租的合同都是在6月30日到期，签订完合同才发通知，合同还没有到期，这种行为侵犯了原承租户的合同利益。经审理查明：2007年1月15日晋城市委党校与闫堆山签订《协议书》，约定：晋城市委党校租给闫堆山街面房10间，每间每月租金为520元，月租金为5200元，年租金为62400元；晋城市委党校租给闫堆山教室3间，每间每月租金为300元，月租金为900元，年租金为10800元。共计租金73200元，租期为6年即2007年2月18日至2013年2月17日；6年租赁到期后闫堆山拥有优先承租权。2007年1月31日晋城市委党校与闫堆山签订《协议书》，约定：晋城市委党校有偿租给闫堆山小院432平方米，年租金5000元，租期为6年即2007年3月31日；闫堆山在租赁期间，如搞地面以上建筑物，其高度应控制在培训中心二层窗户以下，其资产归闫堆山所有，在建筑时考虑到培训中心一层最西北两间采光问题，墙外应从南向北除出宽1.5米，从东往西长6.7米，计10平方米；6年租赁到期后闫堆山拥有优先承租权，闫堆山如不使用在协议到期前一个月向晋城市委党校声明，如闫堆山继续承租，可再续合同，如不租，闫堆山拆除地面以上资产或和晋城市委党校协商处理。以上两份合同签订后，闫堆山开始租赁使用晋城市委党校10间街面房、3间教室，并将租赁的小院盖成房屋与街面相连使用，小院建筑面积为387平方米。2013年1月9日晋城市委党校与闫堆山签订《协议书》，约定晋城市委党校租给闫堆山街面房10间、教室3间，租期4个月零11天即2013年2月18日至2013年6月30日；闫堆山一次性支付晋城市委党校租金43710元。当日，晋城市委党校与闫堆山签订《协议书》，约定晋城市委党校租给闫堆山小院432平方米，月租金2000元，三个月租金6000元，租期为三个月即2013年4月1日至2013年6月30日；租赁到期闫堆山需拆除地面以上资产或和晋城市委党校协商处理。2012年12月20日晋城市委党校与北峙峪煤业公司签订《房屋出租合同书》，约定由北峙峪煤业公司承租晋城市委党校长治校区大部分建筑设施，包括办公楼、读书楼、单面楼、礼堂、教室、服务楼第三层、大餐厅、小餐厅、库房、锅炉房、车库、活动中心、配电房、水泵房等，租赁期限自2012年12月20日至2013年6月30日；在租赁期满后原告享有优先租赁权。合同签订后，北峙峪煤业公司开始租用以上财产。2013年3月16日，晋城市委党校晋市发【2013】10号文件《关于市委党校长治校区整体出租的报告》，决定将晋城市委党校长治校区整体出租，13家单位有承租意向，筛选出3家候选单位，最后选定北峙峪煤业公司为承租对象，其他两家即长治市嘉汇购物广场有限公司、长治市佳威商城有限公司为备选单位。2013年3月26日，晋城市委党校与北峙峪煤业公司签订《租赁合同》，约定由北峙峪煤业公司承租晋城市委党校长治校区公共区域内的地上地下建筑物及附属物，包括24座共有建筑（含窑洞院建筑物）、路面地坪、花园数目草坪、供水供暖供电设施设备等，租赁期限自2013年7月1日起至2033年6月30日止，租金为3000万元；在租赁期内，经晋城市委党校书面同意后，北峙峪煤业公司可将晋城市委党校长治校区公共区域内的房产进行转租。2013年6月29日，晋城市委党校给承租晋城市委党校街面房、窑洞院、服务楼二层各原承租户下发通知，告知“原租赁合同于2013年6月30日到期，合同终止，从7月1日起房屋整体租给北峙峪煤业公司，晋城市委党校将不再与原承租方接洽，如有未尽事宜，请与现承租方商洽。”北峙峪煤业公司也于当日给各承租户下发通知，“从7月1日起，我公司将晋城市委党校整体承租，各租户从7月1日至7月3日全部撤走，并于7月4日中午12时停水停电，以便于我公司整体装修或改造”。2013年7月8日被告闫堆山向晋城市委党校交回其租赁的10间门面房中的两间。晋城市委党校方由王政斌接收。2013年12月4日闫堆山交回门面房4间、教室3间，由王政斌接收。以上收回的房屋，晋城市委党校均交给了北峙峪煤业公司。经三方现场确认，现闫堆山实际占用4间门面房（60平方米）和432平方米的小院。北峙峪煤业公司将收回的其他门面房转租他人，收取每平方米4元租金。闫堆山对门面房每平方米4元租金认可，但认为小院不属于晋城市委党校的门面房，是其自行建筑，且建筑面积为387平方米，闫堆山提供了北峙峪煤业公司收取其小院取暖费时对建筑面积的测量计算依据，按每平方米4元租金收取，显失公平，不予认可。北峙峪煤业公司于2014年10月22日诉至法院，要求严堆山1、立即搬离占用的晋城市委党校长治校区的远楼、房屋，并拆除自行建筑的建筑物；2、算至2014年10月22日的房租540平方米X472天X4元/天/平方米=1019520元，水费损失1500元，共计1021020元。本院认为：原告北峙峪煤业公司以用益物权诉至本院，用益物权是指海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权、捕捞权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权，没有包括房屋租赁权。本案是由于原告租赁了第三人晋城市委党校长治校区的建筑物及附属设施，在租赁期间其行使占有、使用、收益等租赁权利时，与被告闫堆山的租赁权发生冲突引起的纠纷。因此，本案的案由应为租赁合同纠纷。本案中，第三人晋城市委党校作为晋城市委党校长治校区公共区域内的地上地下建筑物及附属物的所有权人，在2007年1月15日与被告闫堆山签订《协议书》，被告租赁第三人的门面房10间和教室3间，租赁期限为2007年1月31日至2013年2月17日。在2007年1月31日又与被告签订《协议书》，被告租赁第三人的小院使用，租赁期限为2007年4月1日至2013年3月31日。在以上两份租赁协议到期后，第三人分别与被告续签了《租赁协议书》，租赁期限均是到2013年6月30日到期。原告与第三人在2012年12月20日签订《房屋出租合同书》，租赁期限为2012年12月20日至2013年6月30日，该租赁期虽然在被告与第三人租赁合同期内，但租赁物不包括被告所租赁的10间门面房、教室及小院，未侵犯被告的租赁权的行使。2013年第三人决定将其的长治校区整体出租，公开向社会招标选聘整体出租方，原告取的了租赁权。在被告与第三人签订的租赁合同到期后，原告又与第三人签订了《租赁合同》，第三人将其长治校区公共区域全部租赁给原告使用，租赁的范围包括被告所租赁的房屋和小院，原告的租赁期限为2013年7月1日至2033年6月30日。在第三人与被告签订的租赁合同到期后，第三人给被告下发过通知，告知被告原租赁合同终止。到期后作为所有权人的第三人未与被告续签租赁合同，被告应依据合同约定将租赁房屋交还第三人；被告租赁的小院，依照合同约定，租赁到期后被告需拆除地面以上资产或和晋城市委党校协商处理。被告应依合同约定，拆除地面以上资产，将小院交付第三人。而被告拒绝腾出租赁房屋及场地，继续占用第三人房屋及场地的行为，构成违约。而在原告与第三人签订的《租赁合同》中，明确约定了第三人将其所有的长治校区公共区域内的地上地下建筑物及附属物租赁给原告使用，原告在租赁期内，对租赁物包括被告所租赁的10间门面房、3间教室及小院享有占有、使用、收益的权利。被告拒绝腾房的行为，影响了原告租赁权的行使，侵害了原告的合法权益。因此，原告要求被告按照合同约定腾出租赁房屋以及小院并承担继续占用房屋及场地费用的请求，与法有据，本院予以支持。在合同到期后，被告分两次已交回门面房6间、3间教室，现实际占用门面房4间，计60平方米，租金按照原告与其他人所签门面房租赁合同的约定，按每平方米每日4元的标准收取即60平方米X4元X472天（算至2014年10月22日）=113280元。原告称其中被告交回的2间门面房，由于被告阻拦未使用，原告对该2间房屋未能行使其占用、使用、收益的权利，但该2间房屋现实际由原告掌握，应视为被告已实际交付。对于被告租赁的432平方米的小院，原没有房屋，被告依照与第三人签订的《协议书》，被告将小院自建成房屋与街面相连使用。原告要求该小院的租金仍按门面房标准收取，显失公平。本院酌情认定按每平方米每日1元计算，即432平方米X1元X472天（算至2014年10月22日）=203904元。原告要求被告承担水电损失的请求，因其未提供相关证据，本院不予保障。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十五条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告闫堆山于判决生效后十五日内将其所租赁的第三人中国共产党晋城市委员会党校长治校区的门面房4间、432平方米小院腾出，交付原告山西长治羊头岭北峙峪煤业有限公司。二、被告闫堆山判决生效后十五日内向原告山西长治羊头岭北峙峪煤业有限公司交纳4间门面房租金113280元、小院租金203904元（算至2014年10月22日）。2014年10月22日之后，门面房按每日每平方米4元、小院按每日每平方米1元标准向原告山西长治羊头岭北峙峪煤业有限公司交纳占用费至交付房屋及场地之日止。三、驳回原告山西长治羊头岭北峙峪煤业有限公司其他诉讼请求。案件受理费13989元，由原告承担9653元、被告承担4336元；保全费3000元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审 判 长  孟淑珍人民陪审员  路 凯人民陪审员  陈 璐二〇一五年一月八日书 记 员  樊志荣