四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终7168号 上诉人（原审被告）：成都华龙房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉街道办事处龙都南路111号。 法定代表人：林宗兰，执行董事。 委托诉讼代理人：史栋梁，四川中沛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：向卫，女，汉族，1973年3月18日出生，住四川省成都市龙泉驿区。 被上诉人（原审原告）：黄清华，男，汉族，1971年9月4日出生，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：文诗，四川尚上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯凤林，四川尚上律师事务所律师。 上诉人成都华龙房地产开发有限公司（以下简称华龙公司）因与被上诉人向卫、黄清华商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2017）川0112民初6714号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华龙公司上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判驳回被上诉人对上诉人逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼请求；3、依法判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。 上诉事实和理由：一、关于协助办理房屋不动产权属登记。因案涉房屋的权证办理过程中有上诉人直接办理、通过法院办理等多种情形，但被上诉人在庭审中未如实陈述客观事实，一审判决后，经上诉人了解，被上诉人房屋的权证已经办理完毕，上诉人不应再承担该项义务。二、一审法院关于违约金认定明显错误。 被上诉人存在未及时提交办证所需材料、房管局暂停办理等情形，且被上诉人未提供任何实际损失的证据，同时，上诉人了解到，被上诉人早已经取得房屋所有权证。因此，一审法院并未考虑被上诉人应承担的办证协助义务，即一审法院关于违约金的判定明显错误。综上所述，上诉人认为，一审法院未能完全查明案件的客观情况，未慎用法律规定所作出判决的行为严重损害了上诉人的合法权益，望二审法院对一审法院判决进行纠正。据此，根据《民事诉讼法》第一百六十四条规定，上诉人为维护自身合法权益，被迫向贵院提起上述诉讼请求，恳请二审法院依法裁判并支持上诉人的诉讼请求。 向卫、黄清华答辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据确凿充分。本案经过一审法院开庭审理后查明，被上诉人作为买受人与作为出卖人的上诉人华龙公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》，约定华龙公司将其开发位于龙泉街道××社区××“××河畔”商品房出售给被上诉人，双方对商品房的位置、房号、面积、总价、价款支付方式及双方的权利义务等进行了约定。合同及合同附件签订后，被上诉人向上诉人华龙公司支付了全部购房款，上诉人华龙公司向被上诉人交付了房屋，被上诉人向华龙公司缴纳了办理权属证明的相关费用及资料并办理了授权委托。上述事实，有双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》、购房票据、专项维修资金、各项相关税费等缴纳票据、授权委托书及答辩人与上诉人双方的当庭陈述等相关证据在卷佐证，能够证明上诉人违反合同约定，并履行期办证义务。因此，本案的案件事实非常清楚，证据确凿充分。二、上诉人的上诉理由均不能够成立，二审法院应予以维持原判。1、上诉人称一审判决后，经上诉人了解，被上诉人的房屋权证已经办理完毕，上诉人不应再承担该项义务。实际情况是，截止目前为止，被上诉人尚未取得任何权属证明，如上诉人称被上诉人房屋的权证已经办理完毕，那么则请上诉人拿出相关证据。2、上诉人称被上诉人存在未及时提交办证所需资料，关于被上诉人提交办证所需材料问题，一审法院已经查明事实，被上诉人早已在合同约定的时间内向上诉人提交了办证资料及缴纳了办理权属证明的相关费用。根据双方的合同约定，如因出卖人责任，买受人未能在房屋交付之日起500日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人有故意行为或重大过失导致买受人《房屋所有权证》办理逾期，自买受人应当取得证书的期限届满之次日起至房管局出具买受人的证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内支付。上诉人未按照合同约定履行办证义务已构成违约。三、一审法院适用法律正确，程序合法。一审法院在判决中适用了我国《合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项和《民事诉讼法》第一百四十二条的规定是正确的。被上诉人按照合同约定委托上诉人办理房屋的权属登记手续，而上诉人违反合同约定并未履行其办证义务，应当向被上诉人支付逾期办证违约金，所以一审法院在法律使用上并无不妥，其适用法律正确，判决公正合理。是故上诉人的上诉理由不成立。基于以上的事实与理由，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。故上诉人的上诉理由不能成立，被上诉人恳请二审法院在审理查明事实后，依法驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。 向卫、黄清华向一审法院起诉请求：1、请求判令华龙公司立即为向卫、黄清华办理成都市龙泉驿区房屋的不动产统一登记证；2、请求判令华龙公司向向卫、黄清华支付迟延办理房屋所有权证的违约金（以393755元为基数，从2015年1月15日起按照每日万分之一的标准计算至不动产登记中心出具不动产统一登记证之日止）；3、请求判令华龙公司向向卫、黄清华支付房屋用途性质改变违约金39375元（按照购房款的10%计算）；4、请求判令华龙公司向向卫、黄清华支付变更规划条件减少小区停车位、降低绿化率、增加容积率的补偿款19687元（按照购房款的5%计算）；5、请求判令华龙公司向向卫、黄清华支付因维权而支出的律师费900元。 一审法院认定事实：2011年11月28日，向卫、黄清华作为买受人分别与作为出卖人的华龙公司签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同）及《商品房买卖合同附件》（以下简称合同附件），约定华龙公司将其开发位于龙泉街道××社区××“××河畔”××单元××楼××号房屋以393755元的价格出售给向卫、黄清华。合同第十条约定：“交付条件：（一）出卖人应当在2013年5月31日前向买受人交付该商品房。”合同第十九条第二项约定：“转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起500日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，合同继续履行。如因买受人不配合提交、补正权属办理的资料、费用等原因导致其《房屋所有权证》办理逾期的，出卖人不承担违约责任；作为无偿的委托代办关系，根据合同法的规定，如因出卖人有故意行为或重大过失导致买受人《房屋所有权证》办理逾期的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至房产管理局出具买受人的《房屋所有权证》之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权之日起90日内由出卖人支付。”合同附件第三条约定“关于权属办理的特别约定：1、买受人自愿委托出卖人办理合同项下房屋的房屋权属转移登记的，应向出卖人提供书面的委托书并完成出卖人处理委托事务的条件，该委托为无偿委托……3、在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交办理权属转移登记所需的全部资料，……如因买受人未在上述期限内与出卖人办理面积补差手续、填写询问笔录等书面文件、提供委托办理权属登记的全部费用（含各种税、费、维修基金等）、提供代办房屋权属转移登记的委托书及有效的身份证等全部代办资料，或买受人提交的资料和证件在办理产权时因过期等原因导致无法有效办理的，以及不履行权属转移登记办理时房产管理部门要求的其他协助义务的，则不能及时办理房屋权属转移登记的后果由买受人自行承担。4、出卖人在买受人交清维修资金、办理完毕房屋面积补差，并在所有权证办理后的两年内根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证……”。 上述合同及合同附件签订后，华龙公司于2013年9月1日向向卫、黄清华交付了房屋，向卫、黄清华向华龙公司支付了全部购房款，并于2013年8月31日向华龙公司缴纳了办理权属证书的相关费用及资料，于2015年10月10日向华龙公司提交了办证所需的授权委托书，但因华龙公司的原因，致使向卫、黄清华至今未取得所购房屋的权属证书。根据《个人及家庭登记记录信息证明》显示向卫、黄清华所购房屋用途登记为公寓。 另查明，成都市龙泉驿区人民法院（2017）川0112民初778号之一判决书查明事实如下：2011年4月8日，成都市龙泉驿区规划管理局向成都华龙房地产开发有限公司颁发了中华人民共和国建设工程规划许可证（建字第510112201130023号），建设项目名称为东山河畔，总建筑面积28688.24㎡，并附总平面图一份。2014年1月6日，成都经济技术开发区（龙泉驿区）勘测信息工程院出具了《成都市建筑工程规划测绘成果报告书》，载明东山河畔住宅小区规划建筑密度为29.80%，实测建筑密度为30、74%；规划绿地面积为1598.99㎡，绿地率为30.20%，实测绿地面积为2021.35㎡，实测绿地率为38.11%；规划地面/底下总机动车位数为266个，实测机动车位数为195个。 以上事实有《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》、购房票据、专项维修资金、各项相关税费等缴纳票据、《个人及家庭房屋登记记录信息证明》、（2017）川0112民初778号之一民事判决书等证据在案作证，一审法院予以认定。 一审法院认为：向卫、黄清华、华龙公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。向卫、黄清华委托华龙公司办理案涉房屋的权属登记手续，现约定的办证期限已至，但向卫、黄清华至今未取得案涉房屋所有权登记，华龙公司的行为已构成违约，应当承担继续履行的义务。根据法律规定，现以不动产登记制度代替了原有的分别办理房产证和国有土地使用证的制度，现向卫、黄清华要求华龙公司按现行的法律政策规定协助办理不动产权证书的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。 关于华龙公司是否应承担违约责任的问题。根据双方合同约定，如因出卖人的责任，买受人未能在房屋交付之日起500日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人有故意行为或重大过失导致买受人《房屋所有权证》办理逾期，自买受人应当取得证书的期限届满之次日起至房管局出具买受人的证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内支付。即向卫、黄清华应当于实际交房之日2013年9月1日起500日内即2015年1月14日前取得案涉房屋所有权证，但向卫、黄清华未在约定的期间内向华龙公司提交办理房屋所有权证的授权委托书，而于2015年10月10日才向华龙公司提交授权委托书，客观上影响了华龙公司为其办理房屋所有权证。华龙公司在收到授权委托书后，未及时按约定履行办证义务，综合华龙公司收齐向卫、黄清华办证材料后向办证机关办理手续的合理期间，一审法院确定华龙公司应当承担自向卫、黄清华提交授权委托书后1个月即2015年11月10日至向卫、黄清华实际取得房屋不动产权属登记之日的逾期办证违约金。 关于房屋性质变更为公寓差价损失的赔偿问题。向卫、黄清华、华龙公司签订《房屋买卖合同》约定案涉房屋用途为住宅，而房屋所有权证载明房屋用途为公寓。参照2005年11月起成都市规划局、成都市国土资源局、成都市房管局联合下发《关于公寓建设管理的若干规定》，公寓只能在规划住宅用地上建设，房屋产权证上房屋用途一栏，明确标注为公寓，公寓是指除日照外均满足《住宅建筑设计规范》其他强制性内容规定的一类特殊的生活单元。华龙公司交付标的与合同约定不符，导致向卫、黄清华所购房屋在大寒日日照时间较低于住宅，应就其交付不符导致的差异向向卫、黄清华承担赔偿损失。本案中，向卫、黄清华主张的差价损失数额缺乏证据，一审法院综合商品房具体差别以及可能的价值影响等因素，酌情判决华龙公司向向卫、黄清华赔偿损失2000元。 关于小区变更规划的赔偿问题。根据规划许可证以及规划验收的情况，华龙公司未按规划的要求进行修建，且未按合同约定在变更规划时征求业主的意见，华龙公司的行为违反了合同的约定，华龙公司应承担相应的违约责任。向卫、黄清华主张的差价损失数额缺乏证据，一审法院酌情判令华龙公司支付向卫、黄清华赔偿金2000元。 对于向卫、黄清华主张的律师费900元，因双方在合同中未对律师费的负担进行约定，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、成都华龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助向卫、黄清华办理位于成都市龙泉驿区房屋的不动产权属登记；二、成都华龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向向卫、黄清华支付逾期办理权属证书的违约金，违约金计算方式：以393755元为基数，按每日万分之一的标准从2015年11月11日起计算至向卫、黄清华取得案涉房屋不动产权登记之日止；三、成都华龙房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向向卫、黄清华支付变更规划赔偿金2000元；四、成都华龙房地产开发有限公司于本判决生效之日三十日内支付向卫、黄清华房屋用途变更损失2000元；五、驳回向卫、黄清华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1152元，由成都华龙房地产开发有限公司负担。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明：成都市龙泉驿区人民政府于2016年9月28日发布《关于实施不动产统一登记有关事项的通告》。该《通告》载明：2016年10月13日至2016年10月19日，全区停止受理各类土地、房屋、林权登记等业务。2016年10月20日起，受理不动产登记申请，由龙泉驿区不动产登记中心颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。 二审再查明：由向卫、黄清华与龙华公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第三条第4款约定：“出卖人在交清维修基金、办理完毕房屋面积补差，并在所有权证办理后的两年内根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证。” 本院认为，根据上诉人华龙公司的上诉请求与被上诉人向卫、黄清华的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、华龙公司是否应当立即为向卫、黄清华办理案涉房屋不动产统一登记证书；二、华龙公司是否应向向卫、黄清华支付迟延办理房屋所有权证的违约金以及违约金的金额应当如何确定。本院认为，现就上述争议焦点的认定分述如下。 关于第一个争议焦点。根据双方签订的合同约定，华龙公司应在2015年1月14日前为向卫、黄清华办理房屋所有权证，在所有权证办理后两年内办理国有土地使用权证。 根据本案查明的事实，成都市龙泉驿区在2016年10月13日停止受理各类土地、房屋、林权登记等业务，从2016年10月20日起，受理不动产登记申请。故在2016年10月13日起，华龙公司在客观上已无法为向卫、黄清华单独申请办理房屋所有权证书。双方在合同中并未对此情况予以约定，而不动产统一登记系对房屋所有权证与国有土地使用权证的统一登记，故本院认为，华龙公司为向卫、黄清华办理不动产统一登记证书的最后时间应为办理国有土地使用权证的期限即2017年1月14日。故在此情况下，办理国有土地使用权证的期限已经超过，向卫、黄清华起诉要求华龙公司办理案涉不动产统一登记证书应予支持，原审法院判决华龙公司办理案涉房屋不动产统一登记证书符合双方约定的时间，本院予以确认。华龙公司上诉提出向卫、黄清华的房屋权证已经办理完毕，其不应当再承担该义务，但华龙公司未举出相应证据予以证明，故本院对其该项上诉主张不予支持。 关于第二个争议焦点。向卫、黄清华在原审中的第二项诉讼请求为华龙公司向其支付迟延办理房屋所有权证的违约金，计算依据为以全部已付款为基数，按照每日万分之一的标准从2015年1月15日起计算至不动产登记中心出具不动产统一登记证之日止。根据双方合同约定，该项违约金系转移登记项下约定的违约金，指向系房屋所有权证。根据本案查明的事实，成都市龙泉驿区在2016年10月13日起不再单独办理房屋所有权证或国有土地使用权证，华龙公司客观上已无法为向卫、黄清华单独办理房屋所有权证或国有土地使用权证，房产管理局也事实上不再单独出具房屋所有权证。故华龙公司逾期办理房屋所有权证的违约金应计算至龙泉驿区开始实施不动产统一登记证书之日止。但是，华龙公司并未对此提出上诉，仅提出房管局暂停办证的情况，根据本案查明的事实，龙泉驿区暂停收件的时间仅为7日，故本院对该较短的时间内的违约金不再做调整；华龙公司并未提出二证合一政策实施后，后其办证时间和条件已发生变化的上诉理由，视为华龙公司对其自身权利的处分，本院对原审法院确定的违约金计算方式不再做调整。 关于华龙公司还提出向卫、黄清华未及时提交办证资料的问题。本院经审查认为，华龙公司作为案涉房屋的出卖人已经接受买受人委托办证，其应有义务告知买受人应提交的相应资料，以及提交资料的具体时间。但在本案诉讼过程中，华龙公司未举证证明其已完成上述义务，故本院对其该项上诉主张不予支持。 综上，华龙公司的上诉请求不能成立。原判决认定事实清楚，程序合法，结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费2304元由上诉人成都华龙房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 田 笛 审判员 龚 耘 二〇一八年七月九日 书记员 龙春光