海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初73号 原告：郑某，女，1940年5月2日出生，汉族，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：许某，海南法立信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱某，海南法立信律师事务所律师。 被告：琼海中视房地产开发有限公司，住所地：海南省琼海市嘉积镇银海路**，现住址不详。 法定代表人：徐某，总经理。 原告郑某与被告琼海中视房地产开发有限公司（以下简称中视公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人许某、朱某到庭参加诉讼，被告经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理琼海市博鳌金色港湾小区1#楼1506房不动产权证书；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金56442元（按中国银行同期贷款利率年4.09%计算，为期三年收取逾期办证违约金）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年9月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市××区商品房，房屋价款为460000元，被告于2010年10月1日前向原告交付房屋。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应承担逾期办理产权登记的违约责任，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。上述合同签订后，原告按合同约定向被告支付全部购房款460000元。被告于2011年5月通知原告可以办理收房手续，因房屋尚未完全具备交房条件，经被告整改后，原告于2012年2月25日与被告办理收房手续，领取住房钥匙并交纳了物业及其他相关水电费用。 因被告未按合同约定期限交付房屋，原、被告就逾期交房违约金问题进行协商，双方于2012年2月26日签订《调解协议书》，约定：双方确认被告逾期交房违约金为30万元整，其中17952元冲抵1#楼1506房办理房产证相关费用，18280元冲抵1#楼1704房办理房产证相关费用，230835元冲抵B1别墅办理房产证相关费用，剩余32933元在该协议书签订之日起15个工作日内支付给原告。根据上述约定，被告应承担办理房产证相关费用包括维修基金、产权登记费、房产证工本费及契税费用，原告已支付办理房屋产权登记的所有费用。被告交付房屋之后，原告多次催促被告办理房屋产权过户登记，但时至今日，被告仍未办理过户登记至原告名下。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》未违反法律强制性效力性规定，是合法有效的合同，原告已支付完全部购房款，被告应按合同约定期限办理房屋产权过户登记至原告名下，被告逾期未办理已构成违约，应立即将涉案房屋不动产权过户登记至原告名下并向原告支付违约金。如按《商品房买卖合同》第十五条约定支付违约金，则无论被告拖延多长时间办理过户登记，违约金数额都是460元不变，而原告的损失则是随着拖延期限不断增加，该条约定不仅是被告提供的格式条款，也明显减少被告的责任，显然不符合设立违约金的目的，该违约金的约定明显过低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，请求调整违约金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金，为56442元，以体现公平原则。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告未提出书面答辩意见，亦未提交证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、《商品房买卖合同》，证明原告向被告购买位于琼海市××区商品房，合同第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期间内取得房地产权属证书的，出卖人应承担逾期办理产权登记的违约责任。2、《收据》，证明原告按合同约定向被告支付1#楼1506室购房款共计460000元。3、《房屋交接书》复印件，证明原告于2012年2月25日与被告办理收房手续、领取住房钥匙。4、《调解协议书》，证明依照《调解协议书》约定，被告应承担办理房产证相关费用包括维修基金、产权登记费、房产证工本费及契税等费用，原告已支付办理房屋产权登记的所有费用。5、房屋国有土地使用权分割转让证明书，证明涉案房屋所在土地已进行分割，房屋具备办理不动产登记的条件。原告提交证据1、2、4、5，经与原件核对一致，能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，且证据的来源和形式符合法律规定，本院对原告提交证据1、2、4、5的真实性、合法性、关联性予以确认。证据3虽为复印件，但结合证据4，可证明原告收房的事实，故本院对证据3的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：2009年9月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市××镇的博鳌·金色港湾第01幢1506号房。建筑面积为55.37平方米，总房价款为460000元。合同第八条约定，出卖人（被告）应当在2010年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人（原告）使用。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同还对付款方式、买受人逾期付款的违约责任等进行了约定。合同签订前，原告已于2009年6月23日向被告支付了全部购房款。被告通知原告于2011年6月30日办理收房手续，但原告认为房屋尚未完全具备交房条件，于2012年2月25日才办理收房手续，领取了住房钥匙。 2012年2月26日，原、被告签订《调解协议书》，就涉案房屋、1号楼1704号房屋及B1号别墅的延期交房等相关事宜达成了调解协议。主要内容为：一、经双方协商并确认，甲方（被告）须向乙方（原告）支付逾期交房违约金为300000元整，其中17952元冲抵1#楼1506房办理房产证相关费用，18280元冲抵1#楼1704房办理房产证相关费用，230835元冲抵B1别墅办理房产证相关费用，剩余32933元在该协议书签订之日起15个工作日内支付给原告。二、本协议生效后，双方就房屋延期交付、逾期办证的违约责任等相关事宜已经处理完毕，不再存有任何争议。同时，乙方承诺并保证：不再就上述事宜向甲方提出任何权利主张，上述事宜彻底解决。并约定该协议经各方当事人签字盖章后生效。签订《调解协议书》后，被告已将剩余32933元支付给原告。涉案房屋于2017年6月15日办理出了房屋国有土地使用权分割转让证明书。原告于2018年1月2日向本院提起诉讼，请求判如所请。本院立案后，因被告住所地不详，无法送达起诉书副本、开庭传票等法律文书，本院于2018年2月15日依法在《人民法院报》上公告向被告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等法律文书，被告经本院合法传唤没有正当理由而拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应遵守履行。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，办理房屋权属证书的主要义务人是商品房买受人，作为出卖人的房地产开发企业仅负协助义务。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，原告已依约付清了全部购房款，且根据双方签订的《调解协议书》，就涉案房屋办理房产证被告代收的相关费用原告已用被告应支付的逾期交房违约金17952元冲抵，双方事实上形成了代办产权证的委托关系。原告于2012年2月25日办理了收房手续，则被告应于2012年8月23日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理产权证，但被告至今未能完成产权证办理，其行为已构成违约。故现原告请求被告为原告办理涉案房屋的不动产权证书，有事实根据和法律依据，本院予以支持。合同第十五条约定：……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。而双方在《调解协议书》中约定已就逾期办证违约责任事宜处理完毕，该《调解协议书》为原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，且被告亦按约定将剩余32933元支付给原告。故原告主张被告支付逾期办证违约金及请求调整违约金数额，无事实根据和法律依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告琼海中视房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告郑某办理位于琼海市××镇的博鳌·金色港湾第01幢1506号房的不动产权证书。 二、驳回原告郑某的其他诉讼请求。 案件受理费1211元，由原告郑某负担1111元，由被告琼海中视房地产开发有限公司负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  祁永芳 审 判 员  周英俊 人民陪审员  杨照明 二〇一八年七月二十日 法官 助理  李昌琴 书 记 员  王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。