广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2014)穗天法民四初字第1525号原告：万菱实业（广��）有限公司，住所地在广州市天河区。法定代表人：王德雄，董事长。委托代理人：陈广鹏、梁纪锋，均系广东法制盛邦律师事务所律师。被告：东莞市威德针织有限公司，住所地广东省东莞市，组织代码75207834-5。法定代表人：俞庆伟，总经理。委托代理人：廖东江，系广东莞漳律师事务所律师。原告万菱实业（广东）有限公司（以下简称“万菱公司”）诉被告东莞市威德针织有限公司（以下简称“威德公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万菱公司的委托代理人陈广鹏、梁纪锋，被告的委托代理人廖东江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万某公司诉称：2010年3月25日，原、被告签订《广州市万某汇商铺租赁合同》，约定被告向��告承租位于广州市天河区天河路230、232号万菱汇L2层30号商铺，双方办理租赁登记备案手续。原告按约定向被告履行包括交付租赁单元的各项义务，然而在合同履行过程中，被告于2011年1月至2011年5月期间拖欠应付租金。原告向其多次发出催促缴纳租金的通知文件，但其置之不理，仍然拒缴款项。此后，原告向被告发出《律师函》。被告欠付租金构成严重违约，应当承担违约责任。合同应予以解除，合同解除后，原告有权不予退还被告已缴纳的租赁保证金，要求被告清偿拖欠租金及违约金。原告保留向被告追讨剩余租期内总租金的30%作为违约金的权利。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付2011年1月至2011年5月的租金及逾期付款违约金（以每月租金为本金，按每日2‰的标准计，自每月6日计至付清为止，以租金本金为限）；2、被告承担本案诉讼费用。被告威德公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。一、本案已超过诉讼时效。根据法律规定，租金诉讼时效为一年。原告曾于2011年2月28日催缴租金、于2011年4月18日发出书面通知解除合同并催讨租金和费用，于2011年5月12日扣押了被告在商铺内的大量财物，被告仍无法缴纳租金。此时，原告清楚知道权利受到侵害的事实，诉讼时效应从此时开始计算，但原告此后长时间没有进行任何追讨，也没有在一年内（2012年5月12日前）提起诉讼，至2014年4月，原告提起诉讼，已远超诉讼时效，法院应驳回其诉讼请求；二、原告与2012年5月12日扣押被告在商铺内名贵服装一批、物料一批，被扣押财物价值1011749元，远超出被告应付租金，原告也表示以货物冲抵租金，扣押财物后也长时间没有追讨，这显然是因为原告的租金债权已经从扣押的财物中得到实现，无权再行追讨，就多出的价值，被告保留另行追讨的权利；三、因原告解除合同，被告在签订合同时交付了228285元押金和保证金金，解除合同后，此款应当冲抵租金，否则构成不当得利，原告应退还被告；四、涉案合同履行过程中产生纠纷的原因是因原告虚假宣传和承诺，实质是因原告违约造成合同无法履行，在涉案场所出租前的招商引资阶段，原告对商铺、整个商场作了许多夸大、不实的宣传，当客户纷纷入驻后，原告无法兑现承诺，整个商场的开业率、品牌进驻率、人员流动率等均达不到在招商时承诺的条件，当时不仅被告拖欠租金，入场的绝大部分客户都无法正常营业，大量拖欠租金，所有本案租赁合同无法履行的原因系原告的虚假承诺造成，被告不应承担违约责任。况且，原告要求的违约金标准已超出法定标准，加重了被告应承担的责任，原告也没有证据证明有此程度���损失，原告的请求没有法律和事实依据，如果法院认定违约，则对违约金调整。综上所述，原告的请求没有法律依据，请法院驳回。经审理查明：2010年3月25日，万菱公司（甲方、出租方）、威德公司（乙方、承租方）签订《广州市万菱汇商铺租赁合同》（合同编号R-L2030），以下简称“讼争合同”），约定：乙方承租甲方位于广州市天河区天河路230、232号万菱汇L2层30号铺（以下简称“讼争商铺”）作潮流女装、服饰，租赁期限为三年，甲方暂定2010年3月31日交付商铺予乙方，若甲方推迟交付时间，乙方不得以任何形式要求赔偿，唯租金及其相关费用按实际交付时间起计算，自起租日起首十二个月，月租金76095元，首月免租，第十三个月至第二十四个月，月租金79900元，第二十五个月至第三十六个月，月租金83895元，乙方须于每月第5日前向甲方提��上一个月乙方在该物业的销售报表，并缴付当月租金；乙方在签订本合同时交纳152190元作为履约保证金，在合同租期内履约保证金由甲方保管。租赁期满终止合同后，甲方将履约保证金在乙方缴清一切租金和费用及清理场地后十四个工作日内无息退还予乙方。在租赁期内，乙方不得以租赁保证金冲抵租金、管理费和其它费用；乙方如逾期七天不缴付租金，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲方发出书面通知后十四天内仍未缴付租金，甲方有权单方面即时解除本合同及《广州市房地产租赁合同》收回该物业不予退还保证金，并且乙方须支付剩余租期内总租金的30%作为违约金给甲方；甲方有权或通过管理公司在逾期当日开始收取违约金，违约金按照每逾期一日按欠款总额的0.2%收取；租赁期满或合同解除，乙方须将该物业恢复原状及清洁场地交还甲方；如乙方于租赁期内违反本合同的条款或单方终止《广州市房地产租赁合同》和本合同，乙方除按《广州市房地产租赁合同》和《租赁合同》约定承担责任外，且甲方有权即时停止电力、空调供应或万某汇内之其它设施。乙方已付之当月租金及履约保证金不予退还。同时乙方应于十四天内按本合同要求交回物业，并且在5天内向甲方支付剩余租赁期内总租金的30%作为违约金；根据本合同需要发出的全部通知，均以书面形式。甲方或管理公司对乙方发出的发票、单据或其他通知，如送至该物业或挂号寄给乙方，则被视为已经送达。乙方发给甲方或管理公司通知如送交或挂号寄给甲方以下地址和管理公司地址，亦被视为已经送达给甲方或管理公司，甲方联系地址为广州市天河区天河路230、232号，管理公司联系地址为广州市天河区天河路230、232���，乙方联系地址为东莞市大朗镇富民南路58号A型号厂房。已签订的《广州市房地产租赁合同》与本合同不一致的，均以本合同为准。2010年8月31日，双方签订《广州市房屋租赁合同》并进行备案。2010年7月6日，万某公司将讼争商铺交付威德公司使用。2011年1月24日，万某公司向威德公司发出《催促缴纳租金通知书》，要求支付2011年1月租金63822元及违约金。2011年2月28日，万某公司向威德公司发出《催促缴纳租金通知书》，要求支付2011年1月至2月租金139917元及违约金。2011年4月20日，万某公司向威德公司发出《解除合同通知书》，要求支付2011年1月至2011年4月期间租金及违约金，依法解除合同，即日起收回商铺。2013年1月9日，万某公司按合同约定地址向威德公司发出《律师函》（中国邮政特快专递EY707829330CS）���要其支付2011年1月至2011年5月期间租金，函件拒收。2013年12月31日，万某公司按合同约定地址向威德公司发出《律师函》（中国邮政特快专递1021585933006），函件内容为：你至今未缴付2011年1月至2011年5月期间租金及违约金、物业管理费，要求清偿等。妥投证明函件显示：2014年1月3日由“周某”签收。关于商铺交还时间，双方未办理交接手续。庭审时，威德公司称于2011年5月5日被上锁；万某公司表示其于2011年6月初实际收回商铺。本院认为：万某公司、威德公司就讼争商铺签订的《广州市万某汇商铺租赁合同》是当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。本案争议焦点诉讼时效问题，现万某公司主张2011年1月至2011年4月期间的租金，万某公司于2011年4月20日主张权利，此后一年内未进行主张，按约定于当月5日前支付当月租金，即万某自当月的6日起知道其权利受到侵害，其有权行使权利。依据法律规定，租金应适用一年的诉讼时效，即上述期间的各月租金，须在当月6日起一年内主张权利，否则丧失胜诉权，现万某公司未有证据证实其于法定期限内主张权利，其提起本诉已超诉讼时效，对其本金及违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告万菱实业（广东）有限公司的诉讼请求。本案受理费11160元，由原告万菱��业（广东）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  谭巨文人民陪审员  傅红亚人民陪审员  刘道桂二〇一五年八月十日书 记 员  蒲肖明曾妙仪本判决书于2015年月日送达（33）