江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0214民初5061号原告：无锡市聚丰置业投资有限公司，统一社会信用代码91320214739442712P，住所地江苏省无锡市新吴区叙丰村锡甘路78号。法定代表人：张惠丰，该公司总经理。委托诉讼代理人：仇毓升，江苏茂业律师事务所律师。被告：林峰，男，1967年9月4日生，汉族，住福建省连江县。被告：无锡市锡虹宾馆，统一社会信用代码913202147827352032，住所地江苏省无锡市锡甘路78号。投资人：林峰，该宾馆总经理。委托诉讼代理人：奚刚（受上述两被告共同特别授权委托），江苏创凯律师事务所律师。原告无锡市聚丰置业投资有限公司（以下简称聚丰公司）与被告林峰、无锡市锡虹宾馆（以下简称锡虹宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月18日受理，依法组成合议庭，于2017年10月10日、2018年6月22日公开开庭进行了审理。原告聚丰公司的委托诉讼代理人仇毓升，被告林峰及林峰与锡虹宾馆的共同委托诉讼代理人奚刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聚丰公司向本院提出诉讼请求：1、判令林峰、锡虹宾馆立即腾出无锡市锡甘路78号租赁房屋；2、判令林峰支付2010年12月10日至2015年6月9日的房屋租金2400000元；3、判令林峰、锡虹宾馆支付自2015年6月10日起至实际搬出房屋之日，按照每年600000元计算的房屋占有使用费；4、诉讼费用由林峰、锡虹宾馆负担。事实与理由：2005年5月，其公司与林峰签订《房屋租赁协议书》，约定其公司将无锡市锡甘路78号商业用房中从东至西约1800平方米的部分租赁林峰使用，租赁期限至2015年6月9日止，双方约定了租金标准。后林峰在租赁房屋内开设了锡虹宾馆。自2010年11月至今，林峰未支付房屋租金，且在租赁期限届满后仍占用租赁房屋。其公司多次与林峰交涉，但林峰拒不支付房屋，也不同意从租赁房屋中搬出。为维护自身权益，特提起前述诉讼请求。被告林峰辩称，其是代表其他合作者与聚丰公司签订《房屋租赁协议书》的，协议签订后，其与其他合作者以其名义投资开办了锡虹宾馆。2010年，因锡虹宾馆门前道路封闭施工，造成锡虹宾馆经营困难，其与聚丰公司总经理周国昌进行了协商，周国昌表示出租房屋所在地块即将拆迁，锡虹宾馆不得进行装修、翻新、转让，但同意宾馆的损失在拆迁过程中予以补偿，并同意锡虹宾馆使用房屋至拆迁时止，在此期间房屋租金减半收取。因房屋迟迟未被拆迁，锡虹宾馆按照变更后的租金向聚丰公司进行了支付，实际支付至2016年12月15日，所以其并不存在拖欠房屋租金的事实。且承租房屋实际由锡虹宾馆使用，自2010年开始也是锡虹宾馆向聚丰公司支付租金，故锡虹宾馆与聚丰公司成为事实上的租赁关系，其不应当作为租金支付的主体。综上，请求驳回聚丰公司对其的诉讼请求。被告锡虹宾馆辩称，房屋租赁及租金支付的具体意见同林峰，现有证据足以证明其宾馆支付租金至2016年12月15日，故其宾馆和林峰均不存在拖欠租金的事实，且部分租金已经超过诉讼时效。在2017年3月，有自称聚丰公司工作人员的人找到其宾馆，要求改变租金支付方式，让其宾馆将租金汇至聚丰公司账户，并要重新洽谈租赁事宜。此后，双方就续租事宜进行了协商，聚丰公司口头答应续租，并允许其宾馆重新装修、翻新，其宾馆据此对部分房间进行翻新修缮。此后，其宾馆多次催促聚丰公司签订房屋租赁合同，并提供账户以便于支付租金，但聚丰公司一直置之不理，并在2017年6月12日进行拉闸限电，导致其宾馆停电至今，造成经济损失。因其宾馆与聚丰公司形成不定期租赁关系，根据法律规定，聚丰公司解除租赁关系的，应当提前通知，并给予其宾馆合理搬出的期限，聚丰公司采取拉闸限电措施给其宾馆造成损失，其宾馆有权保留赔偿权利以及暂扣部分租金。因其宾馆租赁的房屋面临拆迁，故本案属于拆迁过程中未达成拆迁安置协议的情况，根据拆迁事项的有关规定，人民法院不应当受理。综上，请求依法驳回聚丰公司的全部诉讼请求。为证明自己的诉讼请求，聚丰公司向本院提交如下证据：1、《房屋租赁协议书》，证明租赁期限至2015年6月9日，双方对于租金金额及支付方式进行约定；2、无锡市公安局新吴分局立案告知单、撤销案件决定书，证明其公司因林峰、锡虹宾馆提供的收据涉嫌造假曾向公安机关报案，公安机关依法予以立案审查，并在审查后撤销了案件；3、其公司于2017年5月18日发出的公告，证明其公司已经向林峰、锡虹宾馆发出通知，要求续签租赁合同并支付租金，若没有及时续签合同，应于2017年5月31日搬离承租的房屋；4、房屋所有权初始登记申请书2页、不动产权证，证明无锡市锡甘路78号系其公司所有，后于2016年8月5日更换新证；5、其公司出具的证明，证明其公司为了统一管理，内部设立阳光国际广场项目组织，并授权由阳光国际广场筹备处代表公司对外处理名下房产的租赁、管理等各项事宜。林峰、锡虹宾馆为支持其抗辩理由，向本院提供以下证据：一、租金收据10张、公安机关出具的接受证据材料清单，证明承租房屋的租金已经变更为300000元每年，锡虹宾馆已经按照变更后的租金支付至2016年12月15日，不存在拖欠租金的事实；二、审计报告3份，证明聚丰公司在2010年至2012年，连续三年的审计报告应收款一栏均未记载其两方拖欠租金的信息，如果其宾馆没有交纳租金，聚丰公司长达7年的时间不进行催讨，明显不符合常理，故该组报告足以印证其宾馆和林峰没有拖欠租金；三、公证书、EMS特快专递详情单、查询单，证明其宾馆曾经要求聚丰公司提供银行账户，但聚丰公司置之不理，导致无法履行支付租金的义务；四、自行制作财产清单，证明其宾馆因聚丰公司拉闸限电造成财产贬值；五、通知书，证明聚丰公司将对涉案房屋所在地块进行重建，故本案属于拆迁过程中未达成协议的情况；六、书面证明，证明聚丰公司拉闸限电至今未恢复的事实；七、聘书、公司变更核准通知书，证明周国昌原为聚丰公司的经理，其两方并不知道聚丰公司内部变更的事宜，所以按照原有模式支付租金并收取盖有聚丰公司印章的收据；八、（2015）锡商初字第00181号民事判决书，证明江苏阳光集团有限公司并非聚丰公司的股东，故2017年5月18日张贴公告以阳光集团名义处理相关事宜不能代表聚丰公司，应当以聚丰公司的行为确认相关租赁事宜；九、押金收据，证明在租赁初期曾经支付押金30000元；十、函件，证明聚丰公司又重新回到周国昌的名下，周国昌同意按照原有的租金和条件继续由锡虹宾馆使用租赁房屋，但认可至今没有重新签订书面协议。林峰、锡虹宾馆认为证据1是复印件，在签订合同当时聚丰公司法定代表人周芸也在合同上签字的，对于租赁合同的内容没有异议；对证据2真实性无异议，即使涉嫌伪造公章，但不影响其方租金已经支付的事实，如果是其方的人员涉嫌伪造公章，相关人员会受到刑事处罚；认为证据3没有聚丰公司盖章，对真实性有异议；证据4的真实性无异议；证据5真实性无异议，但不认可内部职能部门代表聚丰公司行使权利，且证明是诉讼过程中出具的，之前没有通知过其两方。聚丰公司认为证据一中2011年9月的收据没有任何公司盖章，2012年6月28日的收据加盖的并非其公司印章，另外还有数张收据相互之间加盖的印章和签名的收款人都不一样，对于真实性均不予认可，实际上其公司自2010年10月股权开始转让，就再未收到林峰所承租房屋的租金；按照交易习惯，大额款项应当通过银行转账或支票形式支付，其公司也从未派员上门收取租金，但林峰、锡虹宾馆仅提供了存在多种问题的现金收据，未能提供有效的资金流转凭证，故不应当予以认定。退一步讲，即使上述收据是真实的，支付的金额也与合同约定的租金不符，应当按照合同约定予以补足；对证据二的真实性无异议，但报告不能完整体现其公司所有的债权债务，不能凭借上述审计报告来证明双方是否存在债权债务关系；对证据三的真实性无异议，但其公司并未收到该些材料，其公司自2017年4月起已经和承租户协商续租事宜，也多次与林峰进行过沟通，林峰也自行去过阳光集团，所以林峰是明知其公司的联系人及联系地址，并在其公司明确告知租金可支付至公司账户的情况下发出所谓的公证书，是故意为之的；证据四是林峰、锡虹宾馆自行制作，且与本案无关，不予认可，其公司是在已经通知林峰、锡虹宾馆搬离之后，林峰、锡虹宾馆既不支付租金，也不搬离租赁房屋的情况下，无奈采取的拉电措施，但是在林峰报警后就已经恢复了供电；证据五其公司也作为证据予以提供，林峰、锡虹宾馆质证时表示不予认可，现又作为证据予以提交，林峰、锡虹宾馆的行为相互矛盾。在该通知书中从未提及拆迁的问题，只是要求林峰重新签订租赁合同、交纳租金，该通知书也证明林峰是知晓其公司的联系方式及联系地址的，林峰也多次依据通知书上的联系地址与其公司进行协商，只是其公司未能同意林峰的无理要求，所以林峰既不交纳租金也不搬离承租房屋；证据六是林峰、锡虹宾馆单方面制作，且没有其他证据予以佐证，对真实性不予认可；对证据七的真实性无异议，只能证明周国昌在2002年担任其公司的经理，在2010年股权转让后就与其公司无任何关系了；对证据八的真实性无异议，其公司与现股东江阴华锦达贸易有限公司均为江苏阳光集团有限公司的下属关联企业，江苏阳光集团有限公司有权代表其公司处理对外事务；对证据九的真实不予认可，但没有证据推翻，亦不申请鉴定，具体由法院依法处理；对证据十的真实性无法确定，且周国昌在出具函件的时候既不是聚丰公司股东也不是实际控制人，无法代表聚丰公司。经审理查明，无锡市锡甘路78号房屋于2004年12月24日登记在聚丰公司名下，2005年5月24日，聚丰公司与林峰签订《房屋租赁协议书》，约定：1、聚丰公司将位于无锡市锡甘路78号商业用房中从东至西第23间（新城花园西侧）至百安居出口一至三层门面房约1800多平方租给林峰；2、租赁期限：自2005年6月10日至2015年6月9日止，租期为十年，若双方愿意继续发生租赁关系，由双方在租赁期满前二个月续订新的租赁协议，具体条款另行协商；3、租金支付方式：第一年至第三年房屋租金为每年450000元，第四年至第七年房屋租金为每年500000元，第八年至第十年房屋租金为每年550000元。双方签约后林峰预付租金300000元，其余待装潢期满后再支付150000元，并支付房屋押金30000元。房屋装潢期为90天，即2005年6月10日至2005年9月10日。第二年开始先付后用，即租金应提前30天支付6个月租金，每半年支付一次，以此类推。第一年租金起算日为2005年9月10日，协议签订之日至2005年9月10日为免租期；4、林峰应按照上述条款规定的期限支付租金。若逾期，林峰应按逾期部分的金额万分之五每天支付滞纳金，且聚丰公司有权采取停电、停水、封门等暂时中止林峰经营活动的措施。逾期超过20天的，聚丰公司有权单方面解除本协议；5、租赁期间届满或解除租赁关系时，林峰应完好无损地返还租赁房屋，并且林峰在租赁房屋内的不动产设施无偿归聚丰公司所有。属于林峰在租赁房屋内的动产，应于租赁期间届满或解除租赁关系时起三日内迁出租赁房屋，否则，视为林峰已放弃并转归聚丰公司处置。协议签订后，林峰支付押金30000元，并作为投资人于2005年12月5日成立性质为个人独资企业的锡虹宾馆，以承租的无锡市锡甘路78号商业用房作为锡虹宾馆的经营地。另查明，2017年5月18日，落款为聚丰公司阳光国际广场筹建处向承租户发出通知：“原聚丰公司于2010年被江阴华锦达贸易有限公司全权收购，至今从未收过各租户的租金，现告于各位租户于2017年6月1日之前来阳光国际广场筹建处（现楼上楼酒店，江溪睦邻中心对面）洽谈并签订新的租赁合同（请带好2010年-2017年5月31日之前的原合同和收据）。没签订合同，自动放弃的租户请于2017年5月31日之前搬离，归还房屋”。此后，林峰、锡虹宾馆均未与聚丰公司签订新的租赁合同。诉讼过程中，根据林峰、锡虹宾馆提供的收据及公安机关出具的接受证据材料清单显示，锡虹宾馆自2010年9月17日起按照每年300000元的标准支付租金，2016年9月15日出具的最后一张收据显示，收取现金70000元，收款事项为2016年9月15日至2016年12月15日租金。上述收据中除2011年9月的收据未加盖公章，也无收款人员签字外，其余收据或者加盖“聚丰公司财务专用章”，或者加盖“聚丰公司公章”。因聚丰公司对于收据上加盖印章的真实性不予认可，以聚丰公司被伪造印章为由向公安机关报案，无锡市公安局新吴分局长江路派出所于2017年8月14日立案。该案经公安机关依法审查后，因没有犯罪事实，于2018年3月9日予以撤销。经本院向聚丰公司释明，聚丰公司表示没有其他证据证明收据上的印章是虚假的，也不申请对收据中印章的真实性进行鉴定。上述事实，有聚丰公司提供的《房屋租赁协议书》、立案告知单、撤销案件决定书、不动产证明，林峰、锡虹宾馆提供的收据11张、公安机关出具的接受证据材料清单，本院调取的房屋所有权证及双方当事人陈述在卷佐证。本院认为，聚丰公司系无锡市锡甘路78号房屋的所有权人，与林峰签订的《房屋租赁协议书》是双方真实意思表示，符合法律规定，双方均应履行合同的权利和义务，合同一方当事人未全面履行合同义务，应当承担相应的违约责任。关于聚丰公司要求林峰支付租金的请求。虽然林峰承租房屋后用于开办锡虹宾馆，但这仅是林峰使用租赁房屋的方式，锡虹宾馆并未与聚丰公司重新签订租赁合同，锡虹宾馆实际使用了租赁房屋并不产生《房屋租赁协议书》的承租人发生变化的结果，林峰仍系租赁合同的相对方，负有支付房屋租金的义务，故林峰辩称其不应当作为租金交纳主体的意见，本院不予采信。关于租金的标准，林峰、锡虹宾馆认为租金标准在实际履行中变更为年租金300000元，并且其已经实际交纳至2016年12月15日，提供收据、公安机关接受证据材料清单予以证明。虽然聚丰公司否认收到了该时间段的租金，认为收据上加盖的印章均系伪造，但经公安机关查证，并不存在聚丰公司被伪造印章的犯罪事实，且经本院释明后，聚丰公司亦表示不对收据上印章的真实性进行鉴定，故聚丰公司应当承担举证不能的不利后果，也即本院对于上述收据的真实性予以采信。根据上述收据内容看，记载了收取金额、收款事由、租金针对的期间，虽然有些收据的金额并非75000元，但前后收据记载租金对应的交纳期限连续、完整，从2014年3月15日至最后一张收据记载的交纳租金期限截止日期2016年12月15日，期间从未有过间断。虽然林峰未能提供直接证据证明双方协商对年租金重新约定，但在长达两年多的时间里林峰均按照每年300000元的标准支付了租金，聚丰公司收取了租金且未对此提出异议，应当视为此是双方协商一致的结果，故本院采信林峰、锡虹宾馆的辩称意见，认定林峰已经交纳租金至2016年12月15日，且年租金实际变更为300000元。因聚丰公司与林峰签订的租赁期限至2015年6月9日，此后双方虽然没有续订租赁合同，但林峰继续使用租赁房屋，聚丰公司亦收取了租金，双方之间形成不定期租赁关系，林峰应当支付自2016年12月16日起至双方租赁关系解除之日，按照年租金300000元计算的租金。2017年5月18日，阳光国际广场筹建处向包括林峰在内的全体租户发出了通知，要求重新签订租赁合同，否则租户应当于2017年5月31日搬离，也即未重新签订租赁合同租户的租赁关系于此日解除。虽然通知并未加盖聚丰公司公章，但根据通知内容、落款情况，可以做出该通知系代聚丰公司发出的判断。林峰在收到通知后并未与聚丰公司重新签订租赁合同，双方之间的不定期租赁关系应当至2017年5月31日解除，林峰作为承租人、锡虹宾馆作为房屋的实际使用人，应当从承租的房屋中搬离，对于聚丰公司的该请求，本院予以支持。虽然林峰、锡虹宾馆辩称向聚丰公司邮寄了要求交纳租金的通知，并通过公证的方式固定了证据，但从其提供的邮件发送情况看，聚丰公司并未收到该通知，且在林峰收到的2017年5月18日通知中已经明确写明了租户前来协商的具体地点，林峰庭审中也认可自2016年10月开始亦曾经与聚丰公司的工作人员数次进行过沟通，所以不存在无法找到聚丰公司的情况，故林峰邮寄通知的行为不能成为其免责的依据，对于林峰、锡虹宾馆辩称系聚丰公司原因无法交纳租金的辩称意见，本院不予采信，林峰应当支付2016年12月16日至2017年5月31日的租金137500元。对于林峰支付的押金30000元，应在支付的费用中予以扣减。关于聚丰公司主张的房屋占有使用费。因林峰、锡虹宾馆在不定期租赁关系解除后继续使用无锡市锡甘路78号房屋，应当按照年租金300000元的标准支付房屋使用费，并支付该费用至实际搬离之日。锡虹宾馆诉讼中称聚丰公司在2017年6月对承租房屋采取停电措施给其造成损失，并表示保留权利，但并未提出反诉，故本案中不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、林峰、锡虹宾馆于本判决发生法律效力之日起十五日内搬离无锡市锡甘路78号房屋。二、林峰应于本判决发生法律效力之日起五日内支付聚丰公司2016年12月16日至2017年5月31日的租金107500元。三、林峰、锡虹宾馆应于本判决发生法律效力之日起五日内支付聚丰公司自2017年6月1日起至实际搬离无锡市锡甘路78号房屋之日按年租金300000元计算的房屋使用费。四、如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回聚丰公司其他的诉讼请求。案件受理费26000元（已由聚丰公司预交），由聚丰公司负担20600元，林峰负担5400元（聚丰公司同意其预交的案件受理费5400元由林峰向其直接支付，本院不再退还，由林峰在本判决发生法律效力之日起五日内向聚丰公司支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  胡艳丽人民陪审员  秦迪光人民陪审员  李浩荣二〇一八年七月三十日书 记 员  缪 苗本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。