浙江省丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1102民初1926号 原告：李冠龙，男，1957年8月14日出生，汉族，住丽水市莲都区。 委托代理人（特别授权）：杜伟红，浙江晟耀律师事务所律师。 被告：胡君勇，男，1966年5月27日出生，汉族，住丽水市莲都区。 委托代理人（特别授权）：刘京，男，1967年9月26日出生，汉族，住丽水市莲都区。 原告李冠龙与被告胡君勇房屋买卖合同纠纷一案，原告于2018年3月15日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序于2018年5月17日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人杜伟红、被告胡君勇及其委托代理人刘京到庭参加诉讼。庭审后，原、被告同意就案涉纠纷庭外协商和解，但未达成一致意见。本案现已审理终结。 原告李冠龙诉称：原、被告曾为同事，均为碧湖镇高溪中学教师。1996年，丽水市教委为解决教师住房困难，筹建丽水市莲都区园丁新村。因被告当时系高溪中学校长，依政策享有集资建房资格，原告当时无集资建房资格。双方经他人介绍，协商一致并于1997年10月10日签订合同书，约定由被告将集资建房资格转让给原告，集资款由原告自行负责，所建房屋归原告所有，原告一次性补偿被告人民币3000元，合同还约定了其他内容。后原告缴纳全部集资款，向被告支付了3000元并履行了合同约定的其他义务。集资房建成后，房屋所有权证、土地使用权证原件均交给原告，房屋也由原告居住使用至今。现上述房产依政策已可进行产权过户登记手续，但原告在请求被告协助办理产权过户手续时，被告拒绝配合，经多次协调未果。请求判令：一、确认位于丽水市莲都区产权系原告所有；二、被告协助原告办理第一项诉请所述房屋产权的过户手续；三、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告申请撤回上述第一项诉讼请求。 被告胡君勇辩称：1.原告提起本案诉讼的依据是集资房转让合同书。该协议中讲到被告将集资房资格转让给原告。原告据此要求办理过户手续，事实和法律依据不充分。集资房是解决特定对象住房的一种房屋分配方式，严厉禁止顶名购房，所以这份合同当时是无效的。原告说根据相关政策，现在可以办理过户手续了。我们认为，无效合同，按政策可以办理过户手续的话，也必须由法院对合同效力进行确认；2.该集资房是针对特定对象的住房政策，被告拿到集资房后，意味着被告夫妻从此不再享受单位的分房政策，法院处理涉案房产亦需被告妻子林秀英的参与，即使被告有过户义务，也需要被告妻子的协助。因此，被告妻子应当是本案的共同被告或者第三人，不能由被告一个人协助办理过户手续；3.如法院认定涉案合同有效的话，该合同也是一份双务合同，原告同样存在义务。因现在已没有实物分房，而改为住房货币补贴。原告在2010年领取了教委的住房货币补贴8万多元，按合同第三条约定，原告应当先告知被告，扣除3000元后，余款再加上利息返还给被告。原告并未将此情况告知被告，更没有支付相应款项，存在不诚信行为。原告要求被告将房屋产权过户，却不履行义务，没有事实和法律依据。 经审理本院认定如下事实： 1997年10月10日，原告李冠龙（乙方，合同记载其时任“雅溪仙渡乡教办会计”）与被告胡君勇（甲方，合同记载其时任“碧湖镇高溪乡中学校长”）签订《集资房转让合同书》，载明：1996年，丽水市教委为解决教师住房困难，筹建园丁新村，根据当时教委规定，甲方享有集资资格，乙方无集资资格。乙方急需丽水城内房屋，经陈久远、徐元法介绍，甲方自愿将集资房权利转让给乙方。一、房屋集资款48132.8全部由乙方自负，甲方概不支付分文；二、按照当前教委规定，甲方因已享有一次集资资格，退休时不发给房修费补助款，为弥补此项损失，由乙方付给甲方3000元；三、若今后教委再搞集资建房，乙方享有集资资格，由乙方自由支配。但如甲方需要，应优先让给甲方，甲方将3000元人民币交还乙方；四、今分得园丁新村第二幢103室房屋，房产证在教委发证之日，甲方应当即交付给乙方，甲方无任何理由保留；五、甲方已垫付水电费预交款300元，在合同签字之日由乙方一次付给甲方。立此合同书双方自愿，一式二份，甲乙方双方各执一份，房屋所有权永远属于乙方，有中人陈久远、徐元法在场作证，日后无任何事端争执之事，甲乙方双方子孙后代永远依此合同办事，恐后无凭，特立此合同书存照。原、被告在合同上签名、盖私章或捺指印，案外人陈久远、徐元法作为见证人在合同上签字盖私章。 合同签订后，原告以被告的名义支付了房屋集资款，向被告支付了约定的3000元款项。此后该房屋由原告装修、以自己名义申请有线电视等，并居住至今。 涉案房产权属证书原件由原告保管。房屋所有权证号为丽房字第××号，填发日期为1997年9月5日，载明：所有权人为胡君勇，无共有人，坐落于“城关镇”，建筑面积81.52平方米。附记中标注“集资房，柴间一间”，并盖有一枚内容为“集资房产权份额100%，允许进入市场交易五年后”的印章；国有土地使用权证号为丽市国用（97）字第124189号，土地使用人为胡君勇，用途为住宅，分摊面积12.87平方米。 被告提交的《碧湖小学教师房屋补贴》发放表中载明，2010年7月，原告领取了住房补贴80836元。 转让合同签订时，被告妻子任碧湖中学教师。庭审中被告陈述，因涉案集资房资格出让，其少领取住房补贴7万余元，其妻子也因此少领取2万多元的住房补贴，应由原告补偿。 本院采信并据以认定上述事实的证据有：原告提交的当事人身份证明材料、集资房转让合同书、房屋所有权证、国有土地使用证、装修申请表、物业费票据、有线电视用户证，被告提交的碧湖小学教师房屋补贴发放表以及当事人庭审陈述。 本院认为： 一、关于本案是否需要追加被告的配偶参加诉讼的问题。涉案纠纷最接近《民事案件案由规定》中的房屋买卖合同纠纷，故将本案案由确定为房屋买卖合同纠纷。但根据前述查明的事实，涉案的《集资房转让合同书》实质上转让的是购买集资房的资格，此后的交房款、装修等均由原告完成，并由原告居住至今。故原、被告之间形成的集资房资格转让的法律关系应有别于一般的商品房或二手房买卖关系。根据《集资房转让合同书》的记载以及集资房的政策，该集资房资格属被告享有，而非直接授予其夫妻共同享有，房屋所有权证书中亦无共有人的记载。故根据涉案转让合同以及房产的性质，基于原告要求协助办理过户手续的诉讼请求，本案无须追加被告的配偶作为当事人参与诉讼。 二、关于《集资房转让合同书》的效力以及被告是否应协助原告办理房产过户手续的问题。首先，集资房是住房制度改革过渡时期的特殊产物，通常带有福利性质。被告与原告签订《集资房转让合同书》的同时，亦将其享有的福利一并转让给原告。该集资房资格的转让本质上属私权利的让渡，转让合同未侵害国家、集体、第三人的利益和社会公共利益，亦未违反法律、行政法规的效力性强制规定。原、被告签订转让合同时，虽然不符合经济适用房关于上市交易的相关政策，但不影响该转让合同的效力。因此，涉案的转让合同应认定为有效合同；其次，涉案集资房属个人享有全部产权的房产，现已符合上市交易的条件。按《物权法》第十五条的规定（当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力），涉案转让合同属债权合同。在签订转让合同后，原告交清购房款并入住涉案房产，享有合理的物权期待权。故原告要求被告协助办理涉案房产过户手续的诉请，本院应予以支持。 三、关于住房补贴。被告提出因转让涉案集资房资格，而致其夫妻少领取了住房补贴，要求原告补偿。被告的该意见具有给付内容，其目的非直接对抗原告的诉讼请求，亦超越了原告诉讼请求的争议范围，本质上属独立的诉，应通过提起反诉或另行起诉解决。被告未提起反诉，故其关于住房补贴的意见，本案不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条、第二条、第三条、第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决如下： 被告胡君勇于本判决生效之日起二十日内协助原告李冠龙办理坐落于丽水市莲都区产[房屋所有权证号：丽房字第××号，国有土地使用权证号：丽市国用（97）字第124189号]的权属变更登记手续，将该房产过户至原告李冠龙名下。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告胡君勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 张树春 二〇一八年七月十七日 代书记员 朱丽梅