济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0104民初895号 原告：齐延勇，男，1969年3月27日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：刘鹏，济南市中春庭法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：周诚建，济南市中春庭法律服务所法律工作者。 被告：裴秀君，女，1996年5月11日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：李善江，山东蕴达律师事务所律师。 第三人：山东链家房地产经纪有限公司，住所地济南市。 法定代表人：李峰岩，总经理。 委托诉讼代理人：赵青，女，1985年10月7日出生，汉族，该单位员工，住济南市。 委托诉讼代理人：王建静，女，1991年2月28日出生，汉族，该单位员工，住济南市。 原告齐延勇与被告裴秀君、第三人山东链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法适用简易程序，分别于2018年3月12日、2018年6月15日公开开庭进行了审理。原告齐延勇的委托诉讼代理人刘鹏和周诚建，被告裴秀君的委托诉讼代理人李善江，第三人链家公司的委托诉讼代理人赵青和王建静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 齐延勇向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告履行原、被告签订的《房屋买卖合同》第五条第一款的义务，立即办理涉案房产［济南市***、***储藏室（地下室）、***地下车库］的房屋所有权证；2.请求法院判令被告履行原、被告签订的《房屋买卖合同》第八条第一款合同义务，协助原告办理涉案房屋房产［济南市***、***储藏室（地下室）、***地下车库］的产权过户手续；3.请求法院判令被告支付违约金（以126万元为基数，按每日万分之五为标准，自2018年1月8日起至办理完毕涉案房屋的产权过户手续止）；4.本案诉讼费及保全费由被告承担。事实和理由：原、被告通过第三人介绍认识。被告有房产一处，位于济南市***室。被告通过第三人向外出售，该房产是被告从山东海亮房地产开发有限公司购买并办理了预售登记【合同编号为：销售（字）***、销售（字）***】。原告通过第三人介绍后购买了该房产，经协商原、被告于2017年5月5日签订《房屋买卖合同》，其中合同第五条约定：出卖人在接到相关单位通知办理该房屋所有权证后，出卖人须在8个工作日内向前述单位提交相关手续材料，不得无故拖延。合同签订后，原告按合同约定已履行完付款义务。在2018年1月8日，开发商张贴告示并通知被告可以提交资料办理房产手续，但被告却以各种理由迟迟不办理，后经原告多次催促仍未果。原告认为，被告的行为明显违反合同约定，且导致双方约定的产权变更事宜无法履行。原告齐延勇诉至法院，要求处理。 裴秀君辩称，原告起诉被告没有事实依据，也没有证据证明，其起诉不成立，应当依法驳回。 第三人链家公司述称，原、被告双方诉讼请求系双方在履行房屋买卖合同过程中产生，我方作为居间方，已协助双方签订房屋买卖合同，居间义务已经完成，若原、被告双方继续履行合同，我方将继续协助合同履行。 本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。当事人没有争议的事实为：2016年12月29日，裴秀君与山东海亮房地产开发有限公司签署《商品房买卖合同》一份［合同编号：销售（字）***］，约定裴秀君购买山东海亮房地产开发有限公司开发的位于本市槐荫区西客站片区腊山河东路东侧、兴福寺路南侧地块的（暂定名***）***的房产，总购房款为675666元，付款方式为裴秀君于2016年12月28日前一次性付清全部房款。2017年5月5日，齐延勇作为买受人（乙方）与裴秀君作为出卖人（甲方）在山东链家房地产经纪有限公司工作人员的居间见证下签订《房屋买卖合同》一份，约定“第一条房屋状况（一）房屋基本状况1、出卖人所售房屋（以下简称该房屋）坐落为济南市槐荫区***2号楼2单元2-1503室，该房屋为楼房。…2、共同出卖的附属房屋：①***储藏室（地下室）建筑面积9.91㎡；2、***地下车库（建筑面积：29.52）。…（二）房屋权属情况1、该济南市商品房购房合同，合同编号为：销售（字）***，填发单位为：山东海亮房地产开发有限公司。2、共同出卖的附属房屋单独登记的，所有权人裴秀君，合同编号为：销售（字）***；销售（字）***。第二条成交方式出卖人与买受人通过山东链家房地产经纪有限公司［备案证明编号：济经纪***］居间介绍下成交。第三条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）房款约定1、出卖人和买受人经协商一致，同意本合同项下房产、装饰装修及附属设施的总价款为（小写）1260000.00元，人民币（大写）壹佰贰拾陆万元整。…2、买受人于2017年5月5日向出卖人支付定金（小写）60000.00元，人民币（大写）陆万元整（不高于成交总价格20%），定金支付方式为自行支付。3.买受人于2017年5月15日前将第一笔购房款人民币（小写）1100000.00元整，大写壹佰壹拾万元整［不包括前期支付全部定金］自行支付的方式支付出卖人。该笔购房款不用于出卖人办理该房屋还款手续。4、买受人于办理该房屋所有权转移登记手续当日将第二笔购房款人民币（小写）100000.00元整，（大写）壹拾万元整自行支付的方式支付出卖人。…第五条出卖人办理房屋所有权证（一）出卖人在接到相关单位（包括但不限于济南市旧城改造投融资担保有限公司、济南市各房管局及商品房开发商等单位）通知办理该房屋所有权证后，出卖人须捌个工作日内向前述单位提交相关手续材料（包括但不限于身份证、户口本、结婚证、安置房回迁协议、济南市商品房购房合同及纳税发票等），不得无故拖延；出卖人办理房屋所有权证所需的税与费由出卖人承担，并由承担方直接向主管部门缴纳。（二）出卖人所出售房屋已经按照济南市商品房购房合同向相关单位交纳房屋差价人民币（大写）陆佰零捌元整（￥：608.00元整），出卖人未曾交纳房屋差价的，由出卖人承担。如相关单位退还相关房款由出卖人接受，如须再交纳房屋差价由出卖人承担。房屋差价补偿标准以相关单位通知需交纳金额为准。…第七条税、费相关规定（一）出卖人将房屋转移登记到买受人名下应当缴纳的税与费，经买卖双方协商一致，…乙方承担的税、费为：契税、增值税、个人所得税、登记费、交易手续费、共有证费、调档费、印花税。本合同履行过程中因政策原因必须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳。…第八条权属转移登记（一）在出卖人取得房屋所有权证后，买卖双方应于5个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如房屋登记机构要求出卖人和／或买受人必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；…第九条违约责任（一）出卖人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。…第十一条其他约定：1、经甲乙双方协商达成一致：甲方承担维修基金费用及契税（甲方第一次办理房产证的费用），乙方承担因不动产证不满两年过户所产生的增值税、个税、附加税、契税等国家政策规定的税和费；2、甲乙双方协商一致，甲方须收到乙方第一笔购房款当日将房屋交付乙方，乙方对房屋的装饰装修部分的风险自行承担，居间方已尽到全面告知义务，买卖双方充分了解并自愿承担；…9、甲乙双方经协商一致，签订本合同后，乙方向甲方支付的购买该房屋定金、第一笔及第二笔购房款均转账至甲方父亲裴玉祯中国农业银行储蓄卡内（卡号为：***）开户行为：长清支行；…”，上述合同还对其他内容进行约定。合同签订后，齐延勇于2017年5月5日向裴秀君支付房屋买卖定金60000元，于2017年5月8日按照合同约定将第一笔购房款1100000元转账至裴秀君的父亲裴玉祯在中国农业银行开设的银行账户内。裴秀珍于2017年5月8日将涉案房屋交付给齐延勇。2018年1月6日，山东海亮房地产开发有限公司在涉案房屋所在小区的电梯等出入处张贴《海亮艺术华府1-7号楼办证通知》一份，载明：“亲爱的业主朋友：您好！通知您一个好消息，海亮艺术华府1-7号楼大证已办理完毕，现已进入小证办理阶段。我们专门邀请了槐荫区地税局到售楼处于2018年1月15日-1月19日现场集中办理契税交纳资料审核业务，为了避免大家排队拥挤，我们将分楼幢进行审核：第一批：1号楼：2018年1月15日；第二批：2号楼：2018年1月16日；第三批:3号楼、6号楼：2018年1月17日；第四批：5号楼、7号楼：2018年1月18日；第五批：4号楼：2018年1月19日备注：建行贷款的客户近期另行通知办理地点：海亮艺术华府售楼处一楼领取发票地点：七号楼底商二楼海亮地产财务室…”。 2017年4月20日，济南市人民政府办公厅发布《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，载明：“…四、限购区域内自本通知施行之日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。…”。 截至本案一审法庭辩论终结前，裴秀君未向有关单位提交办理涉案房屋房屋所有权证的相关手续材料。 对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于裴秀君是否知晓涉案房屋已经可以办理所有权证的问题。齐延勇主张2018年1月8日山东海亮房地产开发有限公司已经张贴了涉案房屋可以办理房屋所有权证的告示通知，且齐延勇及第三人也第一时间通知了裴秀君的父亲，所以裴秀君知晓涉案房屋已经可以办理房屋所有权证；裴秀君辩称，其系在杭州上学的学生，并不住在涉案房屋所在的小区内，其并不知晓涉案房屋可以办理房屋所有权证，经审查，裴秀君系在杭州上学的学生，其不在涉案小区生活居住；本院受理该案件后，曾到涉案房屋所在的售楼处进行调查，售楼处的工作人员明确表示涉案房屋已经可以办理房屋所有权证，且他们仅在每个单元楼的出入处张贴了《海亮艺术华府1-7号楼办证通知》向购房人进行了告知；齐延勇就本案提起诉讼后，本院向裴秀君邮寄送达了起诉状等应诉材料，裴秀君于2018年2月3日收到了本院邮寄的起诉状等应诉材料。本院认为，裴秀君系一名在杭州上学的学生，其也不在海亮艺术华府小区内居住，山东海亮房地产开发有限公司仅在涉案房屋的出入处张贴可以办证通知，裴秀君不知情亦在情理之中，齐延勇与山东链家房地产经纪有限公司虽然主张已经向裴秀君的父亲进行了告知，但未提交相应的证据予以证明，裴秀君亦予以否认，且即使齐延勇与山东链家房地产经纪有限公司告知过裴秀君的父亲，但也不能证明裴秀君的父亲已经将涉案房屋可以办证的问题告知了裴秀君，齐延勇关于裴秀君在其起诉前已经知晓涉案房屋可以办证的意见，依据不足，本院不予采信；但裴秀君已经于2018年2月3日收到了本院向其邮寄的本案的起诉状等应诉材料，齐延勇提交的起诉状中已经明确表明了涉案房屋已经可以办证，且裴秀君在接到本院的应诉材料后，亦委托了律师参加本案的诉讼，在此情况下，本院认定裴秀君已经于2018年2月3日知晓涉案房屋已经可以办理房屋所有权证。2、关于齐延勇购买房屋是否属于受限购的问题。齐延勇及第三人主张齐延勇购房不属于限购情形，裴秀君主张齐延勇属于受限购情形。经审查，根据齐延勇提交的济南市房屋档案馆出具的《济南市不动产登记信息查询结果证明》载明，齐延勇在2018年3月13日前仅有一处住宅房屋；本院认为，齐延勇在本市仅有一处住宅，未达到济南市限购政策规定的限购条件，齐延勇购房不属于受限购的情形。3、关于涉案房屋是否属限售的问题。齐延勇与山东链家房地产经纪有限公司主张涉案房屋不限售，裴秀君主张涉案房屋属于限购政策中的限售房屋。经审查本院认为，济南市人民政府办公厅于2017年4月20日发布的“限购区域内自本通知施行之日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。”的限购政策是指限购区域内自2017年4月20日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易，在4月20日前已经网签的住房，即便目前还没有取得不动产权证或不动产权证未满两年，只要将来有不动产权证，则不受两年限制。涉案房屋网签的时间在2017年4月20日之前，且现已可办理不动产权证，故涉案房屋不受限售政策的影响。 本院认为，齐延勇与裴秀君签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后齐延勇已经按照合同约定向裴秀君支付了购房款116万元，按照合同约定，裴秀君应在接到相关单位通知办理该房屋所有权证后8个工作日内向相关单位提交办理涉案房屋所有权证的相关材料，而裴秀君于2018年2月3日接到本案的诉讼材料后就已经知晓相关部门已经通知可以办理涉案房屋的房屋所有权证，而其截至本案一审法庭辩论终结前未提交证据证明其已经向相关部门提交了办理涉案房屋所有权证所需的相关材料，构成违约。在涉案房屋的开发商已经办理了相应产权初始登记，涉案房屋具备办理产权登记及过户手续等条件的情况下，齐延勇依照其与裴秀君签署的《房屋买卖合同》第五条和第八条的约定，要求裴秀君立即办理涉案房产［济南市***、***储藏室（地下室）、***地下车库］的房产所有权证和要求裴丽君协助原告办理涉案房产［济南市***、***储藏室（地下室）、***地下车库］的产权过户手续,符合法律规定，本院予以支持。办理产权登记及过户的相关税费，应当按照双方约定的方式承担。齐延勇要求裴秀君支付违约金（以126万元为基数，按每日万分之五为标准，自2018年1月8日其至办理完毕涉案房屋的产权过户手续止），裴秀君提出异议，经审查，裴秀君系自2018年2月3日方知涉案房屋具备办理房屋所有权证相关事宜，而合同约定裴秀君应在知道相关事宜之日起8日内提交相应的材料，裴秀君至本案一审法庭辩论终结前未向相关部门提交办理涉案房屋所有权证所需的相关材料，构成违约，违约金的计算起始时间应为自2018年2月12日起；对于违约金的计算的截止时间问题，因涉案房屋的所有权证尚未办理至裴秀君名下，至于裴秀君办理了涉案房屋的所有权证后是否按照双方签订的《房屋买卖合同》约定的期限办理至齐延勇名下目前尚未可知，现在就确定由裴秀君承担其相应的违约责任，显失公平，故对于违约金的截止时间本院认定至裴秀君向相关部门提交符合有关部门规定的办理涉案房屋所有权证所需的相关材料之日；齐延勇要求裴秀君按照全部购房款每日万分之五支付违约金，裴秀君辩称违约金计算标准过高，本院认为，裴秀君逾期办证给齐延勇造成的损失，应以实际损失为准，而齐延勇在庭审过程中未提供证据证明因裴秀君的违约行为造成其可得利益损失的数额，结合本案的实际情况及齐延勇提供的证据，可将本案的违约金调整为以已付购房款为基数、按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算违约金。综上，裴秀君以1160000元为基数自2018年2月14日起至其向有关部门提交符合符合办理涉案房屋所有权证所需的相关材料之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍向齐延勇支付违约金。 综上所述，对于齐延勇要求裴秀君履行原、被告签订的《房屋买卖合同》第五条第一款的合同义务，立即办理涉案房产的房屋所有权证的请求，本院予以支持（所有权登记过程中需缴纳的维修基金、契税等各项税费由被告裴秀君负担）；对于齐延勇要求裴秀君履行原、被告签订的《房屋买卖合同》第八条第一款的合同义务，协助原告办理涉案房产过户手续的请求，本院予以支持（所有权转移登记手续中需缴纳的房产增值税、个人所得税、契税、工本费等各项税费由原告齐延勇负担）；对于齐延勇要求裴秀君支付违约金的请求，本院认定为裴秀君以1160000元为基数自2018年2月14日起至其向有关部门提交符合有关部门规定的办理涉案房屋所有权证所需的相关材料之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍向齐延勇支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》、第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告裴秀君于本判决生效之日起十日内办理涉案房产［济南市***、***储藏室（地下室）、***地下车库］的所有权登记手续，将涉案房屋所有权登记至其名下（所有权登记过程中需缴纳的维修基金、契税等各项税费由被告裴秀君负担）; 二、被告裴秀君于办理完毕上述房产所有权登记手续之日起五个工作日内将涉案房产的所有权转移登记至原告齐延勇名下（所有权转移登记手续中需缴纳的房产增值税、个人所得税、契税、工本费等各项税费由原告齐延勇负担）； 三、被告裴秀君于本判决生效之日起十日内向原告齐延勇支付违约金（以1160000元为基数，自2018年2月12日起至其向有关部门提交符合有关部门规定的办理涉案房屋所有权证所需的相关材料之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算）; 四、驳回齐延勇的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21140元，减半收取计10570元，保全费5000元，均由被告裴秀君负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  胡世涛 二〇一八年七月十九日 书记员  吴蓓蓓