重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2014）沙法民初字第10654号原告重庆市宾华物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区渝碚路39号庆泰大厦24楼，组织机构代码79587098-1。法定代表人吴土改，重庆市宾华物业管理有限公司董事长。委托代理人王雅莉，重庆公鸣律师事务所律师。委托代理人程璇，重庆公鸣律师事务所实习律师。被告向梅，女，1981年10月10日出生，汉族，个体工商户，住重庆市南岸区。委托代理人王琛，重庆市璧山区璧泉法律服务所法律服务工作者。原告重庆市宾华物业管理有限公司（以下简称宾华物业）与被告向梅物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月19日立案受理后，依法由审判员李勤独任审判，适用简易程序并于2015年1月15日公开开庭进行了审理。原告宾华物业的委托代理人王雅莉，被告向梅的委托代理人王琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宾华物业诉称，2010年12月1日，原、被告签订《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场物业管理服务协议》，约定由原告为被告租赁的沙坪坝区煌华国贸中心·新纪元购物广场第＊层＊号，面积为326平方米的房屋提供物业管理服务，物业服务费40元／平方米／月，由被告于每月30日向原告缴纳下一月份的物业服务费。合同签订后，原告按照约定提供了物业服务，但是被告自2014年6月起拒交物业服务费。现请求法院判令被告立即给付原告2014年6月1日至12月15日期间的物业服务费84760元，2014年9月9日至12月9日期间的水费2453.38元，并以欠费金额为本金，自逾期支付之日起至付清之日止，按每日万分之五计算逾期付款违约金。被告向梅辩称，由于原告不履行物业服务义务，未提供空调能源，致使被告商铺所在商场空气不流通，室内温度过高，此外还存在油烟和天燃气安全问题，上述问题导致被告经营亏损。被告多次找原告沟通，而原告完全置之不理，被告遂从2014年6月1日起未支付物业服务费。2014年10月31日，重庆煌华实业有限公司发出布告，商场1-5楼封闭性施工，并关闭了部分扶梯和电梯，致使无顾客上楼到被告经营的餐厅用餐，被告迫于无奈于11月15日向商场提出撤场。被告认为，原告的不作为致使被告遭受经营损失，被告不应交纳此期间的物业服务费。即使应当交纳，被告认为应当将物业服务费标准降低至10元／月／平方米，且应当从被告交纳的保证金中抵扣。被告没有过错，不同意支付违约金。同意据实交纳原告诉请期间的水费。经审理查明，重庆市沙坪坝区煌华国贸中心·新纪元购物广场＊层＊号系向梅向案外人重庆新永基商业管理有限公司租赁，双方为此订立《煌华国贸中心新纪元购物广场租赁合同》一份，约定租赁期限自2011年2月10日起至2015年2月9日止。2010年12月1日，宾华物业（甲方）与向梅（乙方）签订《煌华国贸中心”新纪元购物广场”物业管理服务协议》，约定由甲方为乙方租赁的重庆市沙坪坝区煌华国贸中心·新纪元购物广场＊层＊号、面积326平方米的商铺提供物业管理服务，物业服务费为40元／平方米·月，由乙方于每月25-30日向甲方全额缴清下月相关费用（不足1月以实际天数为准），乙方自用水、电费，由甲方代收的费用由甲方工作人员按月抄表，乙方随物业服务费一起交纳。物业管理服务期限与商铺租赁期限相同。如因乙方逾期、少付、拖延支付物业管理费或其它应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付但未付金额的万分之五向甲方支付违约金。合同签订后，被告于2010年12月25日接收了其承租的位于重庆市沙坪坝区煌华国贸中心·新纪元购物广场＊层＊号商铺，用于经营“某餐厅”，并开始接受原告提供的物业服务。被告交纳物业服务费直至2014年5月31日。2014年12月10日，涉案房屋出租人重庆新永基商业管理有限公司向被告发出《律师函》一份，载明：向梅累计拖欠重庆新永基商业管理有限公司2014年5月至11月期间的租金122836.67元，已构成根本性违约。要求向梅在收到律师函7日内将存放在商铺内的物品清理完毕，并按交付使用前的状态返还商铺，否则重庆新永基商业管理有限公司将腾空商铺，并不另行通知，相关后果由向梅自行承担。另查明，原告向重庆市自来水有限公司交纳了重庆市沙坪坝区煌华国贸中心·新纪元购物广场＊层＊号商铺2014年9月9日至2014年12月9日期间的水费。原告对重庆市沙坪坝区煌华国贸中心·新纪元购物广场＊层＊号商铺的水电表查抄记录载明，此期间段内，重庆市沙坪坝区煌华国贸中心·新纪元购物广场＊层＊号商铺用水总量为421吨。审理中，被告对此无异议。因被告至今未付清所欠物业服务费、水费，原告遂诉至本院，要求判如所请。审理中，原告主张水费单价系按照一次供水单价4.55元／吨加上公摊水费及二次加压供水费计算，但未举示公摊水费及二次加压供水费的证据。被告仅认可水费单价按照一次供水单价4.55元／吨计算。被告认为，由于煌华国贸中心·新纪元购物广场1-5楼于2014年10月31日封闭性施工，致使被告经营的餐厅无人用餐，被告遂两次向出租人重庆新永基商业管理有限公司提出撤场申请，要求从租赁合同履约保证金中扣除物业服务费和租金，并于2014年11月15日撤场。原告认可煌华国贸中心·新纪元购物广场1-5楼于2014年10月31日封闭性施工的事实，但认为被告不能证明封闭施工影响了被告经营，也不能证明被告于2014年11月15日撤场。原告主张，被告的实际撤场时间为2014年12月15日。被告还认为，物业服务合同中约定的违约金标准过分高于原告损失，要求法院予以调整。上述事实，有原告提交的《煌华国贸中心“新纪元购物广场”物业管理服务协议》、律师函、水电表查抄记录、水费收据、水费备款通知、发票，被告提交的《煌华国贸中心新纪元购物广场租赁合同》、照片以及当事人双方的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告宾华物业与被告向梅签订的物业管理服务协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。被告认为原告未按合同约定完全履行物业服务义务，未能举示充分证据证明，本院对被告要求降低物业服务费标准的主张不予支持。被告主张其于2014年11月15日撤场，同样未能举示充分证据证明，本院对被告的此一主张，亦不予采信。原告主张被告于2014年12月15日搬离商铺，被告没有相反证据反驳，本院对原告的此一主张予以采信。被告接受了原告提供的物业服务，应当支付相应的物业服务费，则本院对原告要求被告支付2014年6月1日至12月15日期间的物业服务费84760元（40元／平方米·月×326平方米×6.5个月）的诉讼请求予以支持。原被告双方约定从逾期支付物业服务费之日开始，被告每日按应付但未付金额的万分之五给付违约金。因此，被告逾期支付物业服务费，应当向原告支付违约金。但该违约金标准过分高于原告因此产生的损失，依法应当予以调整。本院酌情按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算为宜。则违约金应以被告每月拖欠的物业服务费为基数，从逾期支付之日开始，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至付清之日止。原告要求被告支付2014年9月9日至2014年12月9日期间的水费，被告对原告支付了诉请期间的水费以及用水量421吨无异议，但只认可水费单价按照一次供水单价4.55元／吨计算。原告主张水费单价应按照一次供水单价4.55元／吨加上公摊水费及二次加压供水费计算，但未举示公摊水费及二次加压供水费的证据，故本院对原告主张公摊水费及二次加压供水费的请求不予支持。则被告应支付原告2014年9月9日至2014年12月9日期间水费1915.55元（4.55元／吨×421吨）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、限被告向梅在本判决发生法律效力后立即给付原告重庆市宾华物业管理有限公司2014年6月1日至12月15日期间的物业服务费84760元。二、限被告向梅在本判决发生法律效力后立即给付原告重庆市宾华物业管理有限公司逾期支付物业服务费的违约金，该违约金以被告向梅2014年6月1日至12月15日期间每月拖欠的物业服务费为基数，从逾期支付之日开始，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至付清之日止。三、限被告向梅在本判决发生法律效力后立即给付原告重庆市宾华物业管理有限公司2014年9月9日至2014年12月9日期间水费1915.55元。四、驳回原告重庆市宾华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1782元（原告已预交891元），减半交纳891元，由被告向梅负担。此款限被告向梅于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆市宾华物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 李 勤二〇一五年一月二十九日书记员 张玲玲