宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁0121民初1488号 原告：牛永江，男，1971年10月1日，汉族，务工人员，住宁夏回族自治区青铜峡市。 被告：朱学义，男，1953年5月1日出生，汉族，退休工人，住宁夏回族自治区永宁县。 被告：赵永峰，男，1968年12月9日出生，汉族，住宁夏回族自治区永宁县。 原告牛永江与被告朱学义、赵永峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛永江、被告朱学义、赵永峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 牛永江向本院提出诉讼请求：1.要求被告退还多收的房款25633元，退还由原告代交的2014年的物业费430元，2014至2015年的采暖费1433元，两项共计27496元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月经过朋友杨某某介绍，原告购买赵永峰在望远镇望远人家A区5-3-501安置房签订了《房屋出售协议》，按协议约定房屋建筑面积78.27平方米，2100元／平方米共计164367元，双方签订合同后2014年1月24日支付2万元给被告，2014年12月24日又支付2万元（通过农行卡×××分两次转给被告赵永峰农行卡×××共计4万元）。之后原告公司拿了一张汇票由朋友郝金波兑付了15万元在2015年1月21日直接转给赵永峰账户×××。我给郝金波打了一张收条，至此前后共计转账给被告赵永峰19万元。原告去望远人家社区物业拿钥匙电卡水卡时，房屋欠物业2014年的物业费和采暖费1860元，物业表示若不付清就不给卡，打电话给被告让先交上之后再给原告。因办不了房证到2015年5月22日原告找到被告赵永峰和朱学义到望远镇司法所办理公证书，由李璐（原告公证书写成亲戚李璐名字）和朱学义（房屋拆迁协议是朱学义名字）签字办理了公证书。公证书办完后我多次催被告把多收的2万多元和物业费退给我，但是到至今也没有退回来。按照合同约定，房屋交付我后物业费由我承担，之前的物业费由被告承担。我把物业费交了之后，我给杨某某说过，他给被告说后面给我呢，一直要我等。综上所述，现只有起诉要求被告退还多收的房款和物业费采暖费共计27496元。望人民法院公正判决。 朱学义辩称，房屋是赵永峰的，不是我的房屋。赵永峰将房屋登记在我的名下，但房屋的产权、使用权、处置权都属于赵永峰，与我无关。我只是按照赵永峰的要求办理该房屋出售处置手续的签字，我未收取房屋买卖的一分钱。 赵永峰辩称，房屋实际面积原告所述不属实，房屋面积是79.63平方米。按照合同约定每平米是2300元，按面积79.63平方米计算，房屋价款为183146元。因房屋门牌号写错了，所以房屋面积也写错了。如果按照错误的面积计算，一平方米2300元，价款为180021元。房屋协议签订后，原告在协议签订当日给我支付2万元定金（担保），我给原告交付了房屋钥匙，合同约定物业费，合同签订之前由我承担，合同签订之后由原告承担。之前我是否欠付的物业费、采暖费，我不知道，我也没有证据可以证明，后面原告也没有给我说。按照合同剩余款项原告在60日之内向我付清，原告加上定金一共向我支付了4万元，按照合同违约责任第二条约定，我可以要求终止该合同，不退还违约金，但经杨某某调解，原告于2015年1月30日之前以转让汇票的方式向我支付了15万元。超出房价的部分作为违约金，原告共计向我支付19万元。该房屋是拆迁所得，我有两套房屋，一套登记在朱学义的名下，这套房屋卖给原告。由于拆迁时的特殊原因，我将拆迁所得的房屋登记在我姐夫朱学义的名义。过户的时候仍然以朱学义的名义过户，虽房屋在朱学义名下，但是房子在原告处，因为过户需要朱学义的签字，过户的房屋面积为79.63㎡。调解协议上的房价我不知道。 本院经审理认定事实如下：被告朱学义为被告赵永峰的姐夫。2008年10月9日，被告朱学义以自己的名义为被告赵永峰与永宁县望远镇人民政府签订了《109线征地拆迁补偿安置协议》，获得两套安置补偿房屋权，该补偿权利实际为被告赵永峰所享有。后经原告的朋友即证人杨某某撮合，赵永峰将得到的补偿房屋其中一套出售给原告。2014年10月18日，原告（乙方，买受人）和被告赵永峰（甲方，出卖人）签订了《房屋出售协议》，原告提交的该《房屋出售协议》与被告提交的《房屋出售协议》为同一协议，但原告在该合同价款条款进行了改动，原告认可为自己所改，因此应当以被告赵永峰提交的《房屋出售协议》认定，该协议约定，一、甲方自愿将登记在朱学义名下的在朱××县（原为2）单元501室的政府拆迁安置房，建筑面积78.27平方米转让给乙方；二、合同价款：经甲乙双方商定上述房屋出售成交价格为人民币壹拾捌万零贰拾壹元整（￥180021元）；三、合同价款的支付方式及期限：乙方在本合同签订之日起先向甲方支付定金人民币贰万元整（￥20000元）。剩余购房款自合同签订之日起60日内支付给甲方。在收到乙方全部房屋价款前该房屋所有权仍归甲方所有，在收到乙方全部房屋价款后该房屋产权归乙方所有，且甲方必须在三日内将该房屋及相关资料全部交给乙方或乙方指定人员；四、甲方的义务：1、甲方保证该房屋不存在产权纠纷，为设定抵押、出租、被查封或存在其他权利瑕疵。甲方保证其对该房屋享有独立处分权，保证该房屋不被他人合法追索；2、在政府同意为该房屋办理产权登记时，甲方应通知乙方并协助乙方办理房屋所有权证、土地使用证，且提供必要的文件、资料和便利；五、乙方的义务：1、按期向甲方支付全部购房款，如未能在合同规定时间交付全部房款，甲方有权终止合同并没收定金；2、在政府同意为该房屋办理房屋产权登记时，乙方在接到甲方通知后，应及时与甲方共同办理所有权证和土地使用证，所缴纳的税费由乙方承担；六、甲、乙双方确认虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已同意将房屋出售给乙方；七、其他；八、违约责任：1、甲方违约：（1）、甲方未履行甲方的义务，致使乙方不能取得房屋所有权或不能正常使用该房屋的，乙方有权解除合同，甲方应当全额返还乙方已支付的价款，并向乙方支付合同价款10%的违约金；（2）、甲方不如实告知乙方有关情况，存在欺诈行为致使合同目的不能实现的，乙方有权解除合同，并有权要求甲方全额返还乙方已支付的合同价款；2、乙方违约：（1）、乙方未按合同约定全额支付房屋价款，自支付期满次日起按照未付金额的日万分之四支付违约金，逾期超过十日的，甲方有权解除合同；（2）、因乙方原因不能办理房屋所有权过户的，甲方履行期限顺延，乙方应向甲方支付合同总金额10%的违约金。合同签订后，原告于2014年10月24日向被告赵永峰支付定金2万元，被告赵永峰向原告交付了房屋钥匙，将房屋交付原告，交付的房屋为合同上更改的××区，房屋面积为79.63平方米。合同约定的付款期限逾期后，经被告赵永峰催促，原告于2014年12月24日向被告赵永峰支付2万元。按照合同约定，原告应当在合同签订后60日即2014年12月18日前付清全额房款，但付款期限逾期后，被告赵永峰向原告催要，并要求解除合同，经证人杨某某调解并告知原告，被告要求解除合同，并要求支付违约金，后原告于2015年1月21日，以承兑汇票的方式给被告赵永峰支付15万元房款。原告共计向被告赵永峰支付房款19万元。按照合同约定的房款总额为180021元（按78.27平方米计算，单价为2300元/平方米）。按实际交付房屋面积79.63平方米计算，单价以2300元/平方米计，房款总额为183149元。后原告将该房屋转卖给案外人李璐，为了将来房产过户需要，经永宁县望远镇人民调解委员会调解，永宁县李俊镇法律服务所见证，被告朱学义和李璐签订了《人民调解系协议书》，被告朱学义履行了签字手续，并给李璐出具了收取房款的收条。协议书上载明房屋面积为79.63平方米，房款数额为164367元，被告朱学义出具的收条收款额也为164367元，该房款数额是按78.27平方米，以单价2100元/平方米计算。原告接收房屋后，于2015年2月7日交纳了房屋2014年1月至12月份的物业费430元（房屋面积为79.63平方米）。2015年8月2日，原告交纳了2014/2015年度的采暖费1433元（房屋面积为79.63平方米）。按照原告与被告赵永峰的约定，房屋暖气费、物业费自合同签订之日起，之前的物业费、采暖费由被告赵永峰负担，之后的物业费、采暖费由原告负担。原告、被告赵永峰所举证据具有真实性，能够证明本案事实，本院予以采信。证人杨某某的证言，陈述真实，能够证明本案事实，本院予以采信。 本院认为，原告与被告赵永峰所举的《房屋出售协议》为同一证据，该协议上对更改的房屋原登记人及房屋单元一致，本院予以认定。原告持有的协议上，原告自己对房屋价款进行更改，被告赵永峰不予认可，应当以未更改的被告赵永峰所持协议予以认定。被告赵永峰所持协议上，房屋总价款为180021元，对应的房屋面积为78.27平方米，房屋价款单价认定为2300元/平方米。按照被告赵永峰实际交付的房屋面积79.63平方米，以单价2300元/平方米计算，房屋总价款应当为183149元。原告支付房款超过约定期限后，被告赵永峰提出解除合同拒还定金并要求支付违约金，经证人杨某某调解并告知原告，被告赵永峰要求支付违约金，原告在知晓支付违约金的情况下支付了15万元房款，本院认定原告认可支付下欠房款及违约金。被告赵永峰的抗辩理由符合合同约定，亦符合合同履行的实际情况，其抗辩理由成立，本院予以支持。原告主张返还房款的请求本院依法不予支持。原告主张返还物业费、采暖费，但按照原告与被告赵永峰的约定，原告所交纳的采暖费为合同签订后所产生，应当由原告负担，对其主张采暖费的请求，本院不予支持；物业费，2014年10月18日之前所产生的物业费，按照原告与被告赵永峰的约定，应当由被告赵永峰负担，被告赵永峰应当负担10个月的物业费，共计358.33元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告赵永峰向原告牛永江退还物业费358.33元，于判决生效后十日内付清。 二、驳回原告牛永江的其他诉讼请求； 案件受理费487元，减半收取计243.5元，由牛永江负担218.5元，赵永峰负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  黄永福 二〇一八年七月十六日 书记员  马艳娟 附：判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。