海南省海口市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）琼01执异426号 案外人:周秀芳，男，汉族，1973年11月14日出生。 申请执行人：海南柏盈实业投资有限公司。 法定代表人：孙崇格，总经理。 委托诉讼代理人：邢佰峰，海南外经律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙宗坤，海南外经律师事务所律师。 被执行人：乐东金地房地产开发有限责任公司 法定代表人：熊风，总经理。 被执行人：三亚圣义海达房地产开发有限公司。 法定代表人：王海达。 在本院执行申请执行人海南柏盈实业投资有限公司（以下简称柏盈公司）与被执行人乐东金地房地产开发有限责任公司（以下简称乐东金地公司）、三亚圣义海达房地产开发有限公司（以下简称圣义海达公司）借款合同纠纷一案中，案外人周秀芳对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人周秀芳称，2017年10月16日，案外人与乐东金地公司签订商品房认购书，约定购买乐东金地公司开发的乐东龙沐湾海景公馆***，案外人已经支付购房全款。案外人认为：一、人民法院至今没有完结查封程序，案外人购房行为属合法行为。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第9条、第26条，人民法院在查封雨林海景公馆时没有张贴封条或者公告，即便已经办理了查封登记，依然可以认定为查封没有完成。所以案外人的购房行为属于合法行为。二、案外人属于善意取得第三人，应合理合法取得房屋所有权。人民法院没有真正执行查封程序，售楼处五证齐全。案外人基于上述条件，以市场价格全款购得涉案房产。购买期间无任何自然人和法人明示涉案房屋存在争议，属于善意取得。根据物权法的规定，案外人理应取得涉案房产的所有权，请求法院中止对案外人购买的乐东金地公司开发的乐东龙沐湾海景公馆1号楼A单元309号房的执行，依法解除查封。 本院查明，本案在诉讼阶段，依据柏盈公司提出的财产保全申请，本院于2017年1月20日作出(2017)琼01民初48号民事裁定，冻结乐东金地公司在中国建设银行乐东支行的存款或查封其名下的土地使用权及房产[雨林海景公馆A栋、B栋（商品房预售许可证：乐房售证字***）]，冻结、查封款项以金额64578854元为限。依据该裁定内容，本院于2017年2月14日查封了乐东金地公司名下的位于乐东县雨林海景公馆A栋、B栋房产（[商品房预售许可证：乐房售证字***]，已办理预售登记的房产除外）。 2017年7月7日，本院就柏盈公司与乐东金地公司、圣义海达公司借款合同纠纷一案作出（2017）琼01民初48号民事判决，判决：一、圣义海达公司、乐东金地公司于判决生效之日起三十日内向柏盈公司偿付借款期限内的借款本息63957874.96元及逾期利息（逾期利息计算方法：以37687046.67元为本金，自2016年8月7日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、乐东金地公司实际清偿之日止的数额与以20000000元为本金，自2016年6月1日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、乐东金地公司实际清偿之日止的数额相加），圣义海达公司、乐东金地公司已偿还的18985924元从中抵充；二、圣义海达公司、乐东金地公司于判决生效之日起三十日内向柏盈公司支付为追索借款支出的律师费400000元、财产保全担保费69745元；三、驳回柏盈公司的其他诉讼请求。乐东金地公司不服该判决，向海南省高级人民法院提起上诉。2018年3月23日，该院作出（2018）琼民终51号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述民事判决发生法律效力后，圣义海达公司、乐东金地公司未按判决内容履行义务。 本院依据已经发生法律效力的海南省高级人民法院（2018）琼民终51号民事判决、本院（2017）琼01民初48号民事判决及权利人申请，立案执行申请执行人柏盈公司与被执行人乐东金地公司、圣义海达公司借款合同纠纷一案。2018年6月12日，本院作出（2018）琼01执382号公告，内容为拟对查封的房产进行处置。如对法院待处置的财产有异议者，自本公告刊登之日起15日内以书面形式向本院提出异议，并提交相关证据材料。逾期本院将依法处置上述财产。本院已查封的被执行人乐东金地公司名下房产包括周秀芳提出执行异议的涉案房产。 周秀芳认为本院查封的房产中含有其购买的上述房产，故向本院提出异议，请求停止执行并解除涉案房产的查封。 另查明，2017年10月16日，案外人周秀芳作为乙方与乐东金地公司作为甲方签订一份《购买房屋认购书》，其中约定：乙方购买甲方开发的位于***，建筑面积约为64.34平方米，单价8800元每平方米，总价款566192元；付款方式为2018年10月20日前一次性付清全部购房款。 2017年10月16日，乐东金地公司出具《收据》一份，载明收到周秀芳房款50000元。2017年10月17日，乐东金地公司出具《收据》一份，载明收到周秀芳房款516192元。周秀芳还提供了交纳涉案房产维修基金、工本费、物业费、公共设施水电费、水费、有线电视进户费的收据，以证明涉案房产已向其交付并占有使用至今。 本院认为：涉案房产是乐东金地公司开发建设的房产，因乐东金地公司对外负有债务，债权人有权申请人民法院查封涉案房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”可见，只有同时满足上述条件，购房人才享有排除执行的物权期待权，才能排除人民法院对涉案房产的执行。本案中，周秀芳与乐东金地公司签订《购买房屋认购书》及乐东金地公司收到周秀芳购房款的时间均为2017年10月，本院查封乐东金地公司名下雨林海景公馆A栋、B栋房产的时间是2017年2月14日，由此可见，周秀芳是在人民法院查封之后与乐东金地公司签订房产买卖合同及占有使用房产的。因此，周秀芳对涉案房产提出的中止执行异议请求不符合法律规定，应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人周秀芳的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 梁 琼 审判员 袁 文 审判员 钟 山 二〇一八年七月十六日 书记员 陈丝蓉 附适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉 执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现修改为二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 审核：梁琼撰稿：梁琼校对：陈丝蓉印刷：何宗谦 海南省海口市中级人民法院2017年7月16日印制 （共印10份）