海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海南一中民一终字第525号上诉人（原审原告）付俊启。委托代理人:翟明博，海南泽田律师事务所律师。被上诉人（原审被告）海南天来泉旅游不动产有限公司。法定代表人:李志华，该公司总经理。委托代理人:张德明，海南海大平正律师事务所律师。委托代理人:江辉宇，海南海大平正律师事务所律师。上诉人付俊启因与被上诉人海南天来泉旅游不动产有限公司（以下简称天来泉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2014)琼海民二初字第75号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月1日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月28日公开开庭审理了本案。上诉人付俊启及其委托代理��翟明博，被上诉人天来泉公司的委托代理人张德明、江辉宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2006年9月27日，被告取得琼海市温泉官塘(天来泉度假中心)B区商铺的房产预售许可证，许可证载明房屋建筑面积2271.22平方米。2008年2月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称2008年合同），约定原告购买被告开发的位于琼海市官塘温泉度假区官塘大道旁的天来泉温泉度假中心B幢x号商铺，建筑面积686.005平方米，其中套内建筑面积589.1平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积(公摊面积)96.905平方米，单价按建筑面积计算为每平方米3935.8元，总房价270万元。合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理……产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内(3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。合同签订后，原告支付了全部房价款270万元。双方按照合同约定如期办理了交房手续。2010年3月8日，琼海市房产测绘所出具《房屋建筑面积测绘报告(实测)》，报告载明B区商铺建筑面积为1983.44平方米，其中B6铺面的套内面积为587.92平方米，分摊面积为零，总建筑面积为587.92平方米。2012年，原、被告另行签订一份《商品房买卖合同》（2012年合同），合同内容变更为:“该商品房建筑面积共/平方米，其中，套内建筑面积587.92平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积/平方米。按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4583.26元，总金额2694592元整。”被告在签订2012年合同时没有向原告解释说明重新签订合同的原因。原���被告均没有在合同落款处签署时间。随后，原告的房屋所有权证办理完成(证号:海房权证海字**号)，登记时间为2012年12月25日，建筑面积为587.92平方米。2013年4月11日，原告从被告处领取了房屋所有权证。原告认为，其所购房屋实际建筑面积与2008年合同约定面积不符，2012年合同是被告以欺骗、隐瞒的手段在违背原告真实意思的情况下所订立的，为此，其于2014年3月3日向本院提起诉讼。在审理过程中，原告将第一项诉讼请求明确为:撤销原、被告2012年合同中第三条“该商品房建筑面积共/平方米，其中，套内建筑面积587.92平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积/平方米”的约定;第四条，附件一、附件二的约定;附件四中关于房屋总价款的约定;并继续按照2008年合同中确认且原、被告已经实际履行的第三条、第四条，附件一、附件二、附件四履���。原审法院另查明，涉案商铺所在区的规划、设计没有变更。原审法院还根据被告的申请向琼海市住房保障与房产管理局(原为琼海市房产管理局)去函调查涉案房产的相关情况，琼海市住房保障与房产管理局于2014年4月8日复函，主要内容为:一、由于当时颁发预售许可证前，预售许可证中载明的建筑面积由开发公司测算提供。竣工后，经琼海市房产测绘所实地测量，根据《中华人民共和国国家标准GB/T17986.1-2000房产测量规范》中，骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分不计算建筑面积，所以商铺A、商铺B一层走廊部分不计算产权面积，也不作为共有分摊面积，见2010年3月8日出具的测绘报告。二、琼海市房产测绘所出具的测绘报告中商铺A、商铺B以户与户分割墙为界限测绘套内建筑面积，不存在公共部位公摊，所以套内建筑面积与产权面积一��，公摊为零。原审法院认为：原、被告签订2008年合同后，在办理产权证过程中，双方签订的2012年合同是对2008年合同的内容进行变更。原告主张其并不了解前后两份合同的区别，2012年合同是被告以欺骗、隐瞒的手段在违背原告真实意思的情况下订立的，原告存在重大误解，应当撤销合同相关条款。原告作为具有完全民事行为能力的成年人，理应知晓签订合同后的相关法律后果，其在签订合同时应对合同内容进行仔细审查，谨慎处分自己的权利。原告不了解前后合同的区别不合情理，且其未能提供相关证据证实被告在签订合同时存在欺骗、隐瞒事实的情形，故对原告的上述主张，该院不予采纳。此外，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。原、被告均确认第二份《商品房买卖合同》是2012年签订的，但双方均无法确认签订合同的具体日期，因产权证的登记时间为2012年12月25日，故合同的签订日期应为2012年12月24日前，则原告主张撤销合同条款应当自其签订之日起一年内即至迟应于2013年12月24日前行使，现原告请求撤销合同条款已经超过一年的撤销权行使期间，该院不予支持。综上，原、被告已就合同条款的变更达成协议，并自愿重新签订了《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。该合同约定面积与产权证登记面积相符，原告诉请要求被告退还面积差异款，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十五条第(一)项、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决驳回原告付俊启的全部诉讼请求。案件受理费人民币14711��，由原告付俊启负担。付俊启不服一审判决，向本院提起上诉称：上诉人认为原审判决认定事实不清，原审驳回上诉人的诉讼请求属于严重的错判；一审法院在审理本案过程中，无视本案属于群体诉讼，在其他众多购房者均对被上诉人提出与上诉人同样的诉求的情形下，在被上诉人欺骗、隐瞒众多购房者的手法一致，违约事实如此清楚的情况下，一审法院依然故意偏袒被上诉人，并以超过了1年的撤销权行使期限为由驳回了上诉人及其他购房者的诉讼请求，属于严重司法不公行为，所以，请求二审法院：1.依法撤销海南省琼海市人民法院(2014)琼海民二初字第75号民事判决书；2.对本案依法改判，支持上诉人一审的诉讼请求；3.由被上诉人承担本案全部诉讼费用。天来泉公司辩称：一审判决认定事实基本清楚,适用法律正确，应予以维持。��诉人、被上诉人二审期间均未提交新证据。本院二审期间，双方均坚持一审的举证和质证意见,二审查明的事实与一审查明的相同。另查明，2013年4月11日上诉人从被上诉人处领取了房屋所有权证，同时领取了被上诉人多收的房款及契税退款共计53566元，其中包括退回契税款48157元、合同与房产证记载的套内面积误差款5408元。本院认为，本案争议的焦点是上诉人申请撤销2012年合同部分条款时间是否超过一年；被上诉人是否应退还上诉人房屋面积差异房款691086元。一、关于上诉人申请撤销2012年合同部分条款是否超过一年的问题。本案上诉人持有2008年、2012年两份合同，被上诉人对此予以认可。双方在签订2008年合同后，因连体走廓部分的面积不能列入房产证面积,双方为了办理房产证签订了2012年合同。也就是说，签订2012年合同时，上诉人是知道依原合同是无法办证的。2012年合同与2008年合同的区别主要是面积和价款的约定不同。2012年合同中没有记载建筑面积、分摊面积，仅记载套内建筑面积为587.92平方米，单价亦变更为按套内建筑面积计算，单价为每平方米4583.26元。虽在2012年合同及房产证中扣除走廓部分的面积，但上诉人对走廓部分仍有使用权且已实际使用。上诉人在2012年合同上签字后，当时并未提交证据证明对有关变更后的条款持有异议。因此，对上诉人关于其于2013年4月11收到B6商铺的房产证原件时，才得知面积不是686.005平方米，该合同系天来泉公司以欺骗、隐瞒的手段使其在违背真实意思情况下签订的主张，因上诉人没有提供相关证据证实，本院不予采纳。一审法院对其此项主张未采纳有理，本院予以支持。而且根据《中华人民共和国合同法》第五十五条关于“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”的规定，上诉人在2012年合同签字时，其理应知道或者应当知道撤销事由。根据上诉人提供的已向琼海市人民法院起诉的其他民事案件材料及本案一审庭审笔录中记录的上述案件事实知悉，涉案房产相关联的案件当事人有因当时未签订第二份合同至今未办理房产证的情形。作为具有完全民事行为能力的本案上诉人，当然应该知道重新签订合同的利害关系，应当对两份合同的内进行仔细审查，审慎处分自己的权利。上诉人主张不了解两份合同的区别，不了解办理产权登记相关手续，因急于拿到房产证，并出于对被上诉人的信任就签订了违背自己意愿的2012年合同，属于对自己权利的放弃的自由处分行为。虽然2012年合同没有具体落款日期，但双方都认可是��2012年签订的，即便是办理产权证的登记的前一天签订该合同，即2012年12月24日，其主张撤销合同条款也应当自其签订之日起一年内，则至迟应于2013年12月24日前行使，但上诉人却直到2014年3月3日才提起诉讼申请撤销2012年合同部分条款，显然已经超过法律规定的1年不变的除斥期间，其撤销权消灭。故，上诉人请求撤销合同部分条款于法无据，本院不予支持。二、关于被上诉人应否退还购房款的问题。因上诉人撤销权消灭，双方重新签订的2012年合同已经生效，属于对2008年合同的变更，2012年合同合法有效。该有效合同约定的面积与产权证登记面积相符，没有面积误差。故，上诉人依据双方签订的2008年《商品房买卖合同》第五条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条的规定，要求被上诉人对其出售的房屋面积误差率在3%以内的退还房款，超出3%部分的按购房款的双倍退还的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。综上，一审法院判决并无不当，本院应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10711元，由上诉人付俊启负担。本判决为终审判决。审 判 长 周传忠审 判 员 阮慧婷审 判 员 林树平二〇一五年八月二十一日法官助理 林 珍书 记 员 邱飞丽附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第���十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违���法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：周传忠撰稿：周传忠校对：邱飞丽印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年8月24日印制（共印25份）