江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2015)昆千民初字第0393号原告祝钊华。原告唐冬兰。委托代理人姚升传，江苏柏庐律师事务所律师。（代理上述二原告）委托代理人叶挺，江苏柏庐律师事务所实习律师。（代理上述二原告）被告沈云峰。被告邹平。原告祝钊华、唐冬兰与被告沈云峰、邹平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月28日立案受理后，依法由代理审判员杭宇适用简易程序独任审判，于2015年7月14日公开开庭进行了审理。原告祝钊华及两原告共同委托代理人姚升传、被告沈云峰到庭参加诉讼。被告邹平经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告祝钊华、唐冬兰诉称：2014年9月7日，原、被告签订《昆山市存量房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买位于昆山市XX镇XX园XX号楼XX室（含XX阁楼）。该合同对房屋总价款、付款方式、交易流程等内容均进行了约定，并经昆山市千灯法律服务所见证。上述合同签订后，原告依约支付了定金20000元、购房款280000元以及中介费10400元。但被告收到购房款300000元后，并未依约还贷，而是挪作他用。期间，经原告及房屋中介多次催促，被告仍然无法于2015年4月15日前完成过户。2015年5月13日，原被告经协商一致同意解除上述《昆山市存量房买卖合同》，并由被告返还原告300000元，并承担相应的法律责任。因双方无法对合同解除后的房款返还、责任承担达成一致。原告认为，双方签订的《昆山市存量房买卖合同》合法有效，各方均应严格履行，现因被告违约在先，且双方一致同意合同解除，故被告应当依法承担相应的法律责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。请求判令：1、确认原、被告于2014年9月7日签订的《昆山市存量房买卖合同》解除；2、被告沈云峰、邹平返还原告祝钊华、唐冬兰购房款280000元；3、被告沈云峰、邹平双倍返还祝钊华、唐冬兰定金40000元；4、被告沈云峰、邹平赔偿原告祝钊华、唐冬兰利息损失（以300000元为基数，按照银行同期贷款基准利率的1.3倍，自2014年9月21日起计算至实际付清之日止）；5、被告沈云峰、邹平赔偿原告祝钊华、唐冬兰中介费10400元、律师费10000元；6、本案的诉讼费由被告沈云峰、邹平负担。被告沈云峰辩称：原告起诉的事实属实，我原来以为即使我将原告支付给我的30万元不去还贷，而是挪作他用，房屋中介也可以为我垫资还贷，由我承担向房屋中介支付利息的义务，但是因为原告是公积金贷款，房屋中介不能垫资导致贷款无法偿还，该涉案房屋上的抵押无法涤除，进而无法给原告过户，引起本案纠纷。我与原告于2015年5月13日协商一致解除《昆山市存量房买卖合同》，关于原告向我支付的购房款，我已于2015年5月27日通过被告邹平的银行账户向原告归还19000元，又于2015年5月29日分别通过我和被告邹平的银行账户向原告归还2000元和8000元，合计已归还29000元。我希望与原告协商解决还款事宜。2015年4月15日前双方约定办理过户手续，因为我将原告支付的购房款挪作他用，无法偿还银行抵押贷款，也就无法为原告办理产权过户，此时我才违约，此时才应当支付利息。被告邹平未作答辩。经审理查明：2014年9月7日，经昆山理想家园房地产咨询有限公司（以下简称理想家园公司）居中介绍，原告祝钊华、唐冬兰与被告沈云峰、邹平签订昆山市存量房买卖合同，该合同约定，原告祝钊华、唐冬兰向被告沈云峰、邹平购买位于昆山市XX镇XX园XX号楼XX室（含XX阁楼）；房屋面积91.89平方米（阁楼面积63.29平方米）；房屋总价为550000元，且原告祝钊华、唐冬兰承担房产交易过程中的所有税费与中介服务费；原告祝钊华、唐冬兰承诺购房款支付方式为住房公积金贷款，签约第二日原告祝钊华、唐冬兰向被告沈云峰、邹平支付定金20000元，原告祝钊华、唐冬兰于办理房屋买卖公证当日支付被告沈云峰、邹平280000元，此款用于两被告还贷，第三笔房款130000元于办理过户当日支付，第四笔房款100000元在银行房贷三个工作日内到被告沈云峰、邹平账户，尾款20000元交房时结清；中介费于2014年9月30日之前支付，共计11000元，全部由原告祝钊华、唐冬兰支付；如因合同纠纷诉至人民法院，违约方应承担守约方其他合理支出费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、误工费、申请财产保全费、执行费等等）。在该买卖合同补充约定中还载明，原、被告双方由于要先做房屋买卖公证，做公证当日原告祝钊华、唐冬兰支付被告沈云峰、邹平280000元，以收据为准，公证于2014年9月30日之前做；第三笔房款于2015年4月15日之前支付，双方于2015年3月15日前准备好所有的贷款资料。上述存量房买卖合同签订后，原告祝钊华、唐冬兰分别于2014年9月8日、2014年9月20日向被告沈云峰、邹平支付定金20000元和购房款280000元，向理想家园公司支付中介费10400元。上述买卖合同于2014年9月20日经昆山市千灯法律服务所见证。因被告沈云峰、邹平未按约将涉案房屋的所有权过户至原告祝钊华、唐冬兰名下，引起本案纠纷。另查明：涉案房屋位于昆山市XX镇XX园XX号楼XX室（含XX阁楼），建筑面积为91.89平方米（阁楼建筑面积63.29平方米），系被告沈云峰与被告邹平夫妻共同共有。涉案房屋上已设定了抵押权，被告沈云峰庭审中称因将原告祝钊华、唐冬兰支付的购房款挪作他用，现无力偿还中国银行的贷款以涤除涉案房屋上的抵押权。原告祝钊华、唐冬兰于2015年5月13日与江苏柏庐律师事务所签订法律服务委托协议，委托该所律师代理两原告与被告沈云峰、邹平房屋买卖合同纠纷的一审诉讼程序，因此支出律师费10000元。又查明：原、被告于2015年5月13日协商一致解除双方签订的《昆山市存量房买卖合同》。被告沈云峰、邹平于2015年5月27日向两原告归还19000元，又于2015年5月29日分别向两原告归还2000元和8000元，合计已归还29000元。以上事实，由原告提供的存量房买卖合同一份、见证书一份、定金收据一张、购房款收据一张、银行客户回单一份、中介费收据一张、法律服务委托协议一份、发票一张、房屋所有权证一份、土地使用权证一份、结婚证一份及本院庭审笔录、询问笔录等证据予以证实。本院认为：被告邹平经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其自愿放弃答辩权利，不影响本院依法缺席审判。原告祝钊华、唐冬兰与被告沈云峰、邹平达成房屋买卖合同关系，系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效。原告祝钊华、唐冬兰按约向被告沈云峰、邹平支付了20000元定金及280000元购房款，两被告应当按照存量房买卖合同的约定协助两原告办理涉案房屋所有权过户手续。但因被告沈云峰、邹平未依约涤除涉案房屋上的抵押权，导致无法办理房屋所有权过户手续，被告沈云峰、邹平构成根本违约。原、被告之间的《昆山市存量房买卖合同》已经于2015年5月13日协商一致解除，本院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原、被告签订《昆山市存量房买卖合同》解除后，被告沈云峰、邹平应返还原告祝钊华、唐冬兰购房款271000元（300000元-29000元）。关于原告祝钊华、唐冬兰主张的双倍返还定金以及以300000元为基数，按照银行同期贷款基准利率的1.3倍计算利息损失的诉讼请求，根据我国合同法的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，又根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。结合本案原告购房款的支付情况及被告的返还情况，被告沈云峰、邹平作为违约方应当再行支付原告祝钊华、唐冬兰一倍的定金20000元。并且，被告沈云峰、邹平还应当赔偿原告祝钊华、唐冬兰已付购房款利息损失。本院认定该利息损失的计算方式为：以300000元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2015年5月14日起计算至2015年5月26日止；以281000元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2015年5月27日起计算至2015年5月28日止；以271000元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2015年5月29日起计算至实际给付之日止。被告沈云峰、邹平的违约行为，造成原告祝钊华、唐冬兰的合同目的无法实现，涉案存量房买卖合同因此解除。原告祝钊华、唐冬兰因签订该房屋买卖合同而支出的中介费10400元，应由被告沈云峰、邹平予以赔偿。原、被告在上述房屋买卖合同中约定如因合同纠纷诉至人民法院，违约方应承担守约方支出的包括律师费等在内的合理费用。原告祝钊华、唐冬兰因本案纠纷委托律师而支出的律师10000元，被告沈云峰、邹平亦应向两原告予以赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告祝钊华、唐冬兰与被告沈云峰、邹平之间的《昆山市存量房买卖合同》于2015年5月13日解除。二、被告沈云峰、邹平于本判决生效之日起十日内返还原告祝钊华、唐冬兰购房款271000元并赔偿一倍定金20000元。三、被告沈云峰、邹平于本判决生效之日起十日内赔偿原告祝钊华、唐冬兰购房款利息损失（以300000元为基数，自2015年5月14日起计算至2015年5月26日止；以281000元为基数，自2015年5月27日起计算至2015年5月28日止；以271000元为基数，自2015年5月29日起计算至实际给付之日止。以上均按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）。四、被告沈云峰、邹平于本判决生效之日起十日内赔偿原告祝钊华、唐冬兰中介费10400元、律师费10000元。上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或昆山市人民法院指定账户（开户行：中国建设银行昆山支行营业部；户名：昆山市人民法院财务结算中心；账号：32×××60）。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费9300元，减半收取4650元，财产保全费2120元，合计6770元由被告沈云峰、邹平负担。此款原告祝钊华、唐冬兰已预交，本院不再退还，被告沈云峰、邹平于本判决生效之日起十日内支付原告祝钊华、唐冬兰。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。代理审判员 杭 宇二〇一五年八月二十日书 记 员 徐梦丹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。