中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3718号上诉人（原审被告）:庞某辉，美国国籍，住美国。委托代理人:肖某，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:刘某某，住广州市海珠区。委托代理人:高某，广东金启律师事务所律师。原审被告:庞某华，住广州市天河区。上诉人庞某辉因与被上诉人刘某某、原审被告庞某华房屋搬迁纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第537号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：粤房地权证穗字第××号房地产权证载明：刘某某是广州市天河区天河东路华康街15号304房（建筑面积123.21平方米，规划用途“住宅”；以下简称“涉案房屋”）的登记产权人，产权取得方式为“购买”，产权登记时间为2013年1月26日。另，涉案房屋档案资料显示：涉案房屋产权原登记在案外人许某名下（产权登记时间2010年7月19日）；2013年1月21日刘某某与许某的公证委托代理人谢某签订《存量房买卖合同》，约定刘某某以1850000元购买涉案房屋；2013年1月21日刘某某申请产权转移。2015年1月29日原审法院以（2015）穗天法金民初字第414号民事裁定及协助执行通知书查封涉案房屋。庞某华确认其户口于1998年7月1日迁移至涉案房屋。2013年12月4日，刘某某委托的广东金某律师事务所高某律师通过EMS特快专递向庞某辉等发出《律师函》（邮寄地址为涉案房屋；该函件因“收件人长期不在广州，要求退回”的原因被退件），函称：刘某某是涉案房屋的合法产权人，庞某辉等人未经其同意擅自使用涉案房屋且未支付房屋使用费，侵犯刘某某合法权益，要求庞某辉等接函后2日内自行搬出涉案房屋，等等。刘某某于2014年1月27日向原审法院提起本案诉讼，以庞某辉等人未经刘某某同意且无其他合法理由，恶意占用其拥有合法所有权的房屋并拒绝腾退，严重侵害刘某某的合法权益为由，请求：1.庞某华、庞某辉立即停止侵权，立即腾空广州市天河区华康街15号304房，并将房屋交还刘某某；2.庞某华、庞某辉赔偿刘某某自2013年1月27日起至腾空房屋之日止非法占用广州市天河区华康街15号304房期间的使用费（按40元/平方米计算）；3.庞某华、庞某辉承担案件诉讼费。庞某华原审答辩称：不同意刘某某的诉讼请求。（一）虽然庞某华户口挂在涉案房屋，但涉案房屋的所有权人是庞某华的弟弟庞某辉，涉案房屋与庞某华没有任何关系。刘某某起诉错误，庞某华不是适格主体。庞某华之前的户口不在涉案房屋，是在庞某华不知情的情况下被许某转移至涉案房屋的。（二）庞某辉与涉案房屋之前的业主许某有债权债务关系，许某当时将涉案房屋以物抵债转让给庞某辉。涉案房屋现由庞某辉使用，即使刘某某起诉的话也应起诉庞某辉，而不是起诉庞某华。庞某辉在原审中称：因涉案房屋上一手业主许某对其负有债务，许某将涉案房屋以物抵债给其，其已入住多年，是涉案房屋的真正产权人；许某一房多卖，故意骗取他人钱物，数额巨大，为此其向公安部门报案，公安部门已立案受理，根据先刑后民的原则，申请原审法院对本案中止审理。对此庞某辉提供如下证据：1、庞某辉《情况说明》一份。主要内容：1996年4月，许某向我借款200万元现金，口头约定一个月后还，但还款期限到了以后许某没有还款；1996年8月底，许某在我强烈催促下表示无力还债，愿以涉案房屋抵债（当时房屋价值145万元左右），我表示同意；1996年9月初，许某带我到涉案房屋，将房屋钥匙交给我并通知物业办理了水电煤气过户手续；许某交房后，我花费约30万元对涉案房屋重新装修，入住至今；入住以后，我多次要求许某办理产权过户手续；1999年4月我移民美国，2000年我从美国回国后催促许某办理产权过户手续，但其以涉案房屋已抵押给银行贷款为由，请求我宽限2年，等其还清贷款后再办理过户，当时我同意他的请求；2年后许某仍表示其经济困难，请求再宽限1年，我又同意了；2005年我加入美国国籍后，回到中国阳江做生意，再次催促许某办理涉案房屋的产权过户手续，许某表示其生意失败无力清偿银行借款，致使房屋无法过户到我名下；2013年11月，我发现涉案房屋已被人换锁，无法入住，向保安了解后才知道涉案房屋于2012年12月由许某卖给了他人；自2013年11月起，该买房人不断对我骚扰恐吓，要求我搬走，2013年12月中旬还打伤了我公司在房屋内的两名员工，事情发生后我方报警处理；据事后了解，新买家名为刘某某，许某向刘某某高息借了170万元，因无钱还债又以涉案房屋抵债给了刘某某；我认为许某一房多卖，故意骗取他人钱财，数额巨大，向广州市天河区公安局报案，该局已于2014年4月3日立案侦查，依法追究其刑事责任；庞某华不是本案适格被告，希望法院追加原业主许某作为第三人参加诉讼，查明事实，并解除刘某某的房屋买卖合同，追究其刑事责任。2、2014年7月28日庞某华出具的《声明书》一份。主要内容：涉案房屋的实际使用人和购买人是我弟弟庞某辉，庞某辉自1996年购买涉案房屋并入住至今；我因兄弟关系于1998年7月1日将户口迁移至涉案房屋；我没有在涉案房屋居住过，不是该房屋的所有人和使用人，刘某某起诉我是错误的。3、2014年3月6日广州市公安局天河区分局经济犯罪侦查大队出具的《受案回执》、2014年4月3日广州市公安局天河区分局出具的《立案告知书》（内容：庞某辉报被合同诈骗一案，我局认为有犯罪事实、需追究刑事责任、属本单位管辖，现已立案）。4、广州市公安局天河区分局林和街派出所出具的《境外人员临时住宿登记表》（显示庞某辉在华住址为涉案房屋）。5、2014年4月10日广州城建开发物业有限公司名雅苑服务中心出具的《证明》（内容：庞某辉1996年入住涉案房屋至今）。6、广州供电局有限公司电费通知单（显示用电地址为涉案房屋，户名为庞某辉）、电费发票（显示用电地址为涉案房屋，户名为庞某辉）、中国电信《本地电话业务变更登记表》（显示客户名称庞某辉、装机地址为涉案房屋）。7、2013年12月16日广东衡正法医临床司法鉴定所出具的粤衡正［2013］临鉴字第855号《司法鉴定意见书》（主要内容：被鉴定人陈春雷自诉：2013年12月14日16时许陈春雷在天河东路华康街15号雅居阁被他人殴打致伤，随后报警并到中山大学附属第三医院就诊，现广州市公安局天河区分局林和派出所委托我所对陈某的损伤程度进行鉴定；根据案情、病历资料和检验所见，陈某的损失符合钝性暴力所致的头皮创，属轻微伤）。上述证据经质证，刘某某认为：对证据1的真实性、合法性、关联性均不予确认，庞某辉与案外人许某的债权债务纠纷与本案无关，不存在刘某某纠集社会人员强占涉案房屋的情况，刘某某只是合法使用自己的房屋而遭受庞某辉的阻挠；关于证据2，对庞某华的户籍在涉案房屋的情况予以确认，因庞某华、庞某辉为兄弟关系，故刘某某认为庞某华、庞某辉在共同使用涉案房屋；证据3与本案无关；证据4恰恰证明庞某辉非法使用涉案房屋的事实；证据5真实性、合法性、关联性不予确认，物业公司只是对小区进行物业管理，并不管理涉案房屋业主的变动情况；证据6恰恰证明庞某辉使用涉案房屋的事实，2013年12月之后刘某某已将水电及电话的用户名更换为刘某某本人（刘某某对此提供2013年12月11日《广州供电局有限公司委托银行代划电费合同》予以证实）；证据7真实性、合法性、关联性不予确认，与本案无关。原审诉讼中，刘某某对其第2项诉请提供广州市房管部门网站公布的穗房地租（2013）57号《关于公布2013年广州市房屋租金参考价的通知》及《住宅租金表》予以证明。其中，《住宅租金表》载明天河区华康街楼梯楼的租金为40元／平方米／月。原审法院认为：本案是房屋搬迁纠纷。我国《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”本案中，涉案房屋产权登记在刘某某名下，刘某某是涉讼房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。庞某辉自称涉案房屋上一手业主许某将涉案房屋以物抵债给其，其实际使用多年。庞某辉提供的物业公司《证明》等一系列证据亦表明庞某辉是涉案房屋的实际使用人。由于庞某辉、许某双方并无办理涉案房屋的产权过户手续，庞某辉与许某之间的债权债务关系不得对抗已取得涉案房屋物权的刘某某。刘某某要求庞某辉腾空并搬离涉讼房屋，理据充分，原审法院予以支持。综合本案案情，原审法院酌情给予庞某辉1个月的搬迁时间。关于刘某某要求庞某辉支付涉讼房屋使用费的诉请。由于庞某辉占用涉讼房屋，理应支付房屋使用费。涉案房屋产权登记在刘某某名下的时间为2013年1月26日，刘某某要求自2013年1月27日起算房屋使用费，计至庞某辉腾空并搬离房屋之日止，并无不当，原审法院予以支持。房屋使用费的计算，应以涉案房屋的建筑面积123.21平方米为基数，按有资质的中介机构评定的同地段同类房屋的租金标准（以不超过刘某某主张的40元/平方米/月为限），自2013年1月27日起计至庞某辉腾空并搬离房屋之日止。庞某华、庞某辉双方确认其之间为兄弟关系，庞某华的户口落在涉案房屋，但庞某华的户口落在涉案房屋与庞某华是否实际占用涉案房屋两者之间没有必然联系，刘某某亦未举证证实庞某华事实上有占用涉案房屋的行为，故刘某某称庞某华占用涉案房屋，其应对本案承责，缺乏事实及法律依据，原审不予支持。庞某华、庞某辉经原审法院合法传唤未到庭应诉，原审法院依法作缺席判决。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款，《中华人民共和国物权法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，于2015年3月31日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起1个月内，庞某辉腾空广州市天河区华康街15号304房，将房屋交付刘某某；二、自判决发生法律效力之日起1个月内，庞某辉支付刘某某自2013年1月27日起至庞某辉腾空并搬离上述房屋之日止期间的房屋使用费［房屋建筑面积123.21平方米，按有资质的中介机构评定的同地段同类房屋的租金标准（以不超过刘某某主张的40元/平方米/月为限）］；三、驳回刘某某的其它诉讼请求。一审案件受理费2860元由刘某某负担2810元，庞某辉负担50元。公告费1500元，由庞某辉负担。判后，上诉人庞某辉不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院未经合法传唤，致使庞某辉未能到庭参加庭审。原审法院于2014年10月21日在人民日报刊登公告本案定于2015年2月23日开庭，庞某辉在公告日准备参与开庭，后得知上述开庭日期为法定假日，法院未安排庭审。而原审法院于2014年11月30日在人民日报刊登更正公告，将开庭时间变更为2015年3月2日，但未写明送达人，上诉人为美籍华人，不了解中国法律，无从查阅更正公告就是送达给自己。因此，原审法院未经合法传唤，就开庭审理，违反法律程序，本案应发回重审。（二）本案涉案房屋涉嫌合同诈骗，法院应遵从先刑后民的原则，待刑事案件结论出来后，再行审理。许某将房屋以房抵债卖给庞某辉后，又卖给刘某某，属于一房两卖，涉嫌合同诈骗，广州市天河区公安分局已对此立案审理，刘某某是否合法购买涉案房屋还是涉嫌与许某合谋侵占庞某辉的房屋，还在调查中，故本案应待刑事审理结果出来后，再行审理。（三）刘某某不是涉案房屋的善意取得人。刘某某作为买房人，购买前从未考察过涉案房屋，庞某华的家人也未接到过刘某某的来访，其如此做法不合常理，庞某辉有理由怀疑刘某某与许某合谋侵占庞某辉房屋。（四）庞某辉非恶意占用涉案房屋，不应支付涉案房屋的使用费。庞某辉是基于与原房主买卖关系而使用涉案房屋，并给付了200万元的对价，故庞某辉使用涉案房屋合理，不应向刘某某支付使用费。为此上诉请求：1.撤销一审判决，裁定发回重审；2.判决刘某某承担一审及二审的全部诉讼费用。被上诉人刘某某答辩称：同意原审判决，不同意上诉人庞某辉的上诉请求。原审被告庞某华未到庭陈述意见。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。在本案二审过程中，庞某辉提交了原审法院分别于2014年10月21日、2014年11月30日在人民日报刊登的公告，拟证明原审法院未合法传唤庞某辉到庭。刘某某对上述证据真实性、合法性予以确认，但认为原审法院已按法律规定方式向庞某辉公告送达开庭传票，程序合法，故不确认该证据的关联性。二审诉讼中，庞某辉确认其知道原审法院于2014年10月21日在人民日报通过公告方式向其送达开庭传票等，后准备于2015年2月23日前往开庭，因该日期为春节假期，法院没有开庭审理。另外其还认为许某将涉案房屋一房两卖，涉嫌合同诈骗，刘某某涉嫌与许某合谋侵占庞某辉的房屋，提交《申请法院调查收集证据申请书》一份，申请本院向广州市天河区公安局调取涉案房屋合同诈骗一案的立案笔录等资料。本院认为:二审当事人争议的焦点是：1.原审程序是否违法；2.刘某某主张庞某辉交还涉案房屋及支付使用费诉请能否成立。关于原审程序是否违法的问题。由于原审法院通过直接或邮寄等方式均无法向庞某辉送达开庭传票等诉讼文书，故原审法院在2014年10月21日通过人民日报向庞某辉公告送达了开庭传票，虽然该次公告开庭日期为法定假日，但原审法院于2014年11月30日及时在人民日报更正了开庭的日期，原审法院上述公告送达方式并无不当，本院予以确认。庞某辉曾就本案诉讼向原审法院邮寄过相关材料，也清楚原审法院已通过公告的方式向其送达开庭传票，故应及时向原审法院了解有关本案开庭审理等事宜，但其并未主动与原审法院取得联系，因此，庞某辉认为原审法院未经合法传唤，就开庭审理，违反法律程序，缺乏理据，其以自己未能到庭参加庭审为由，主张本案发回重审，本院不予支持。关于刘某某主张庞某辉交还涉案房屋及支付使用费诉请能否成立的问题。本案中，庞某辉没有举证证明其与涉案房屋原业主存在租赁关系，也未对其有权使用涉案房屋提供其他合法依据，现涉案房屋已登记在刘某某名下，故根据《中华人民共和国物权法》第三十九条：“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”之规定，原审法院判决庞某辉向刘某某交还房屋及支付使用费并无不妥，本院予以维持。庞某辉上诉认为涉案房屋原业主是通过以物抵债的形式出让给他的，但至今并无办理涉案房屋的产权过户手续，即便存在以物抵债的事实，在庞某辉与涉案房屋原业主履行以物抵债的过程中，双方之间存在的也仅是债的法律关系，该权利不足以对抗刘某某拥有涉案房屋的所有权。因此，庞某辉上诉拒绝交还房屋及无需支付使用费的理由，依据不充分，本院不予采纳。本案案由是搬迁纠纷，庞某辉提及的刘某某与涉案房屋原业主之间的买卖行为属另一法律关系，故刘某某是否属于善意购房人不是本案审理范畴，对此，本院不予审处。至于庞某辉认为涉案房屋原业主涉嫌合同诈骗问题，因庞某辉提供的相关报案材料中并无涉及刘某某，且无证据证明涉案房屋原业主涉及合同诈骗与刘某某取得涉案房屋之间存在必然的联系，因此，庞某辉上诉认为本案应等涉案房屋原业主涉嫌合同诈骗案件结果出来后再行审理缺乏法律依据，本院不予支持。同理，因本案中没有证据证实刘某某取得涉案房屋与涉案房屋原业主涉及合同诈骗存在关联性，故庞某辉申请向公安部门调取涉案房屋原业主涉及合同诈骗的笔录等材料，本院不予采纳。综上所述，上诉人庞某辉的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2860元，由上诉人庞某辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 怡代理审判员 余 盾代理审判员 蔡 峰二〇一五年八月二十日书 记 员 肖和念邓燕葵