江苏省连云港经济技术开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）苏0791执异15号 案外人：安刚，男，1976年5月1日生，汉族，住连云港市海州区。 申请执行人:日出东方太阳能股份有限公司，住所地连云港市海州区。 法定代表人：徐新建，董事长。 委托诉讼代理人：沈晨晨，公司员工。 被执行人:连云港宝翔置业有限公司，住所地连云港市海州区。 法定代表人：徐玉佳，总经理。 委托诉讼代理人：耿怀平，公司员工。 在本院执行申请执行人日出东方太阳能股份有限公司（以下简称日出东方公司）与被执行人连云港宝翔置业有限公司（以下简称宝翔公司）借款合同纠纷一案中，案外人安刚向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人安刚称，2013年1月安刚购买了宝翔财富广场1043号商铺，并全额支付房款1116597元。宝翔公司向安刚开具了不动产销售发票。2014年11月安刚支付了涉案商铺的物业费、卫生费、装修押金、装修垃圾清运费、公用水电费等相关费用，宝翔公司向安刚交付了涉案商铺。安刚的购房行为早于宝翔公司与日出东方公司的抵押行为，安刚已经履行了购房者应尽的相关义务，为涉案商铺的实际所有权人。因宝翔公司将涉案房屋抵押导致无法办理登记手续，安刚就此多次与宝翔公司交涉，无法办理登记并非异议人过错。请求本院依法撤销对涉案商铺的执行并解除对涉案商铺的查封。 申请执行人日出东方公司称，安刚与宝翔公司并无书面的买卖合同，安刚称其2013年1月即开具购房发票，但一直没有办理商品房备案手续，也没有占用房屋，导致日出东方公司在2013年9月与宝翔公司以商品房备案的方式借款，安刚对没有办理过户登记存有过错。 被执行人宝翔公司称，其与安刚签订的商品房买卖合同合法有效，已给付全款并已实际交付，房屋没有办理过户登记的原因是因为宝翔公司的过错。 本院查明，日出东方公司与宝翔公司民间借贷纠纷一案，连云港市海州区人民法院（以下简称海州法院）于2016年6月1日受理，于2016年6月7日作出（2016）苏0706民初3773号民事裁定，对登记在日出东方公司名下的位于连云港市海州区宝翔财富广场1022、1007、1034、1038、1043、2026、2027、1050、1084、10-1-1801、109、110、111、115、125、131、132房产予以查封。于2016年8月22日作出（2016）苏0706民初3773号民事判决书，判决：一、连云港宝翔置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付日出东方太阳能股份有限公司借款本金1000万元及利息（自2014年6月19日起至2015年12月18日之间的利息按月利率1%计算；自2015年12月18日起的利息按年利率24%计算至实际给付之日止）。二、如连云港宝翔置业有限公司不履行本判决确定的上述债务，日出东方太阳能股份有限公司可以申请拍卖案涉商品房买卖合同的标的物，以偿还上述债务。该案判决后，宝翔公司不服，向连云港市中级人民法院提起上诉，因未交纳二审案件受理费，连云港市中级人民法院于2017年1月17日裁定按宝翔公司自动撤回上诉处理。该判决发生法律效力后，根据日出东方公司申请，连云港市海州区人民法院于2017年2月9日立案执行，案号为（2017）苏0706执503号。2017年2月10日，海州法院向宝翔公司出具执行通知书。2017年10月13日连云港中院以（2017）苏07执监193号执行裁定书，将本案指定本院执行。本院于2018年6月7日作出苏0791执87号之三执行裁定书，裁定拍卖被执行人宝翔公司所有的登记在日出东方公司名下位于连云港市××宝××财富广场××、××商铺、××号住宅，共计3套。 另查明，2013年9月18日，日出东方公司与宝翔公司签订17份商品房买卖合同，约定日出东方公司购买宝翔公司开发的宝翔财富广场1022、1007、1034、1038、1043、2026、2027、1050、1084、109、110、111、115、125、131、132、10-1-1801房屋，上述房屋合同载明的总价款为20170062元，并办理了网签手续。 还查明，2013年1月4日，宝翔公司向案外人安刚出具购房发票一份，载明安刚交纳宝翔财富广场1043商铺购房款1116597元，该房屋建筑面积46.19平方米，单价24174元/平方米。安刚于2010年4月30日、2011年9月15日、2012年12月21日分别支付宝翔公司购房款300000元、279083元、495597元，共计1074680元。安刚未能举证证明其与宝翔公司之间存在书面房屋预售合同或商品房买卖合同。2014年11月份，宝翔公司将涉案房屋钥匙交付给安刚。同年11月12日安刚向连云港宝生物业管理有限公司交纳了物业费、装修垃圾清运费、公用水电费、装修押金等费用。 本院认为，被执行人财产被查封、扣押后，逾期不履行法律文书确定的义务的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产。案外人安刚对涉案房产主张实体权利，但从不动产登记的物权公示方法、涉案房产的权利外观来看，不能证明其对涉案房产享有足以排除强制执行的所有权。根据民事诉讼法有关规定，异议人以其对执行标的享有所有权或其他足以排除强制执行的民事权益为由，请求对执行标的停止执行的，可提起执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人安刚的异议请求。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长  张春红 审判员  屠维维 审判员  茆 翔 二〇一八年七月二十五日 书记员  卜 玉 法律条文附录 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。