江苏省江阴市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0281民初8758号 原告：贾婷，女，1989年9月25日生，汉族，户籍地无锡市梁溪区，住江阴市。 被告：江阴恒和房地产开发有限公司，统一社会信用代码913202810618002396，住所地江阴市青阳镇府前路168号。 法定代表人：陈荣团，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡斌，江苏申越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢守秋，江苏申越律师事务所律师。 原告贾婷与被告江阴恒和房地产开发有限公司(以下简称恒和公司)商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告贾婷、被告恒和公司的委托诉讼代理人胡斌、卢守秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾婷向本院提出诉讼请求：1、判令恒和公司支付逾期交房违约金10055.58元；2、判令恒和公司支付因违约导致的额外租房造成的租金损失15322.58元；3、因延期交房造成的房屋装修费上涨的损失20000元；4、因延期交房致使办理产权延期带来的损失25885.84元；5、判令恒和公司按购房合同约定的内容交付房屋，即保持房屋东侧卫生间的通风及采光，或赔偿原告因此产生的损失暂计7万元；6、判令恒和公司降低物业费；7、判令恒和公司赔偿以学区房（青阳实验小学）作为虚假宣传给贾婷造成的损失暂计1万元；8、判令恒和公司承担本案诉讼费用及其他费用。审理过程中，贾婷撤回请求赔偿装修损失20000元及降低物业费的诉讼请求。 事实与理由：2016年6月11日，贾婷与恒和公司签订了商品房买卖合同一份，合同约定贾婷购买恒和公司开发的位于江阴市青阳镇水秀路和迎秀路交界处恒和中央璟园73栋301号商品房一套。合同第八条约定交房时间为2017年1月1日前；合同第九条第一款约定，逾期交房在180天之内，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，贾婷依约履行了自己的义务，而恒和公司未按约定时间交付房产。2017年5月28日，恒和公司通知贾婷将于2017年6月24日交房。经实地查看所涉房屋，房屋东侧卫生间的窗户被外围设施几乎封住，严重影响通风及采光。贾婷购房合同中的房屋结构图以及恒和公司售楼处的沙盘中清晰可见该窗户的完整性，无影响通风及采光情形，现该窗户变成高度仅40CM的小窗，与合同约定不符，也与通常的窗户情况不符。另恒和公司在售房时还称该房产的学区为青阳实验小学，后经查实，该房产学区并非该学校。贾婷与恒和公司多次交涉，恒和公司没有整改，还拒绝赔偿逾期交房所产生的违约金，故于2017年7月4日诉至法院。 被告恒和公司辩称：恒和公司逾期交房是事实，但因为天气影响而造成逾期交房，贾婷所主张的各项诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回贾婷的各项诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年6月11日，贾婷与恒和公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定贾婷购买恒和公司开发的恒和中央璟园73单元301号商品房一套，建筑面积120.64平方米，单价4530元／平方米，总房价546499元；恒和公司应于2017年1月1日前将经综合验收合格的商品房交付给买受人使用，如逾期交房在180天之内，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，贾婷依约交付了房款546499元，恒和公司未按约定时间交付房产。2017年6月2日，恒和公司通知贾婷将于2017年6月20日交房。恒和中央璟园73单元301号商品房的房屋东侧卫生间窗户的高度为40CM，该高度与在江阴市住房和城乡建设局备案的施工图的高度一致。因贾婷与恒和公司就违约损失及所交房屋窗户结构等事宜，贾婷未按通知收房。2017年7月4日，贾婷具状本院。 以上事实，有商品房买卖合同、告业主书、交房通知书、建设工程施工图及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：一、恒和公司延期交房是否违约并承担违约责任；二、恒和公司交付的房屋是否符合商品房买卖合同约定，恒和公司是否应赔偿贾婷主张的因交付房屋不符合合同约定的违约损失70000元；三、贾婷主张的租金损失、逾期办理产权损失、虚假宣传学区房导致的损失能否予以支持。 针对争议焦点一，本院认为，贾婷与恒和公司签订的商品房买卖合同、补充协议及附件系双方的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。合同约定的交房日期为2017年1月1日，而实际恒和公司于2017年6月2日通知贾婷于2017年6月20日交房，恒和公司未按合同约定的期间交房，已构成违约，恒和公司应承担违约责任。恒和公司认为根据合同第八条第三项的约定，案涉商品房的施工因天气影响而造成延期交房是客观的不可抗力因素，是合同中认可并允许的，不应当按照合同第九条的约定承担违约责任。本院认为该抗辩不能成立，恒和公司所举提供的证据表明施工期间的天气只是一般的阴雨天气，并不是不可抗力，对于该辩解意见本院不予采纳。恒和公司逾期交房应承担违约责任，根据商品房买卖合同第八条、第九条的约定，恒和公司应承担自最后交付期限的第二天起至实际交付日止按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。恒和公司于2017年6月2日通知贾婷将于2017年6月20日交房，逾期的时间应为170天(自2017年1月2日起至2017年6月20日止)，逾期违约金计算为9290.48元(546499元×0.01%×170天)。 针对争议焦点二，本院认为，根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第五条约定，广告、模型、楼书及样板房房型、房屋设备、装修等仅供参考，具体以合同约定或该房屋现房为准。现案涉的房屋东侧卫生间窗户的高度为40CM，该高度与在江阴市住房和城乡建设局备案的施工图的高度一致，贾婷主张该窗户的结构不符合合同约定没有依据，本院不予采信。对于基于该理由而请求的损失70000元亦不予支持。 针对争议焦点三，即贾婷主张的各项损失，本院认为： 1、关于逾期交房导致额外租房产生的租金损失15322.58元，贾婷与恒和公司已就逾期交房约定违约损失，如果该约定不足弥补实际损失，贾婷可就超出的实际损失主张。实际贾婷并没有租房并支付租金，贾婷也没有证据证明其有超出约定违约金的实际损失，因此，对该请求本院不予支持。 2、关于因延期交房致使办理产权延期带来的损失25885.84元。本院认为，根据商品房买卖合同第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第2项规定处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。贾婷以延期交房184天为由请求支付延期办理产权登记的损失不符合合同约定，对该请求本院不予支持。 3、关于虚假宣传学区房而产生的损失10000元。商品房买卖合同中没有关于学区房的约定，贾婷也未提供证据证明恒和公司承诺案涉房产属于青阳实验小学的学区，贾婷该请求没有事实依据，对该请求本院不予支持。 关于因延期交房装修费上涨20000元及减少物业费的诉讼请求，贾婷在审理过程上撤回了该两项诉讼请求，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、江阴恒和房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付贾婷违约损失9290.48元。 二、驳回贾婷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3154元（贾婷已预交），由贾婷负担2854元，由江阴恒和房地产开发有限公司负担300元，江阴恒和房地产开发有限公司应负担的部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付贾婷。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  刘尧宇 人民审判员  章才华 人民陪审员  李新龙 二〇一八年七月三日 书 记 员  黄正海 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》： 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》： 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。