安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书(2015)庐民一初字第01342号原告:合肥新都实业公司，住所地安徽省合肥市庐阳区阜阳北路。法定代表人：邵世刚，董事长。委托代理人：黄有志，安徽伟易律师事务所律师。被告：安徽百思购超市有限公司，住所地安徽省合肥市阜阳路568号农贸市场商业用房负1号。法定代表人：葛先平，总经理。委托代理人：朱进，安徽怀仁律师事务所律师。原告合肥新都实业公司与被告安徽百思购超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年3月18日受理后，依法组成由审判员刘洋担任审判长，审判员彭举、人民陪审员罗国凤参加的合议庭，适用普通程序，于2015年8月6日公开开庭进行了审理。原告合肥新都实业公司委托代理人黄有志、被告安徽百思购超市有限公司委托代理人朱进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合肥新都实业公司诉称：原告和被告于2008年9月10日就被告租赁原告所有的位于合肥市阜阳428北路号景祥大厦房屋用于商业经营事宜签订房屋租赁合同一份。合同约定租期为10年，自2008处9月10日起至2018年9月9日止，年租金1645020元，前三年租金不变，自第四年起每年在原租金基础上递增5%。租金按年度支付，先预付后使用，合同还对双方的权利义务等相关事项作了约定。合同签订后，房屋即交由被告使用，至今已达6年多时间，但被告自2014年3月份起开始拖欠租金，至今已高达190余万元，原告多次催要，被告均敷衍搪塞甚至躲避，继续使用房屋却拒缴房租，致使原告受到重大经济损失且损失在继续扩大之中，鉴于被告的严重违约行为以及被告对原告的合法权益采取漠视的态度，现原告依法提起诉讼，诉讼请求：1、判令依法解除原被告签订的房屋租赁合同，原告收回房屋；2、判令被告立即支付拖欠的房屋租赁费1951924元（暂计算自2014年3月9日起至2015年3月8日止，此后按每月166627元顺延计算至判决生效之日）；3、判令被告支付违约金390384元；4、诉讼费由被告承担。被告安徽百思购超市有限公司辩称：请求驳回原告诉讼请求。在租赁合同履行期间，2012年初，合肥市人民政府启动了合肥市阜阳路高架桥建设工程。2012年4月1日施工单位对阜阳路高架桥建设工程实施全封闭施工直至2013年8月31日竣工。建设周期长达1年零5个月，在阜阳路高架桥全封闭施工期间，被告根本无法正常经营超市，被迫停业。被告无数次要求原告免收阜阳北路高架桥施工期间的房屋租赁费，原告一直口头承诺同意减免，要求被告先交纳房屋租赁费再行减免。原告向被告全额收取了该期间的房屋租赁费2482952元，但一直未兑现承诺向被告返还房屋租赁费。在高架桥施工期间我方共支付房租200多万元，已超过原告主张的房租，两者相抵，所以我方不应再交房租。经审理查明：原告合肥新都实业公司与被告安徽百思购超市有限公司于2008年9月10日签订房屋租赁合同一份，合同主要内容为：甲方（即原告）将位于合肥市庐阳区阜阳北路428号景祥大厦1层、2层商业用房出租给乙方（即被告）。租赁期限自2008年9月10日至2018年9月9日止；每年度租赁费用为1645020元，前三年年租金不变，自第四年起每年在原租金基础上递增5%。租金支付方式：实行按年度支付，先预交后使用，在每个合同年的前5个工作日内，甲方向乙方提供房屋租赁发票，乙方在收到甲方提供的房屋租赁发票后10个工作日内向甲方支付当年度房租。违约责任：甲乙任何一方违约，违约方须按当年度租赁费用的20%支付违约金给守约方且守约方有权解除合同，租赁费按实际租赁期限计算。合同另对其他相关事项进行了约定。合同签订后，经双方确认：被告房租支付至2014年3月9日。2014年9月29日，被告向原告出具还款计划，内容为：“尊敬的新都实业公司领导：我司承租贵司景祥大厦1层、2层商业用房，因经营困难，拖欠贵司4至9月房租。我司承诺在2014年10月底前将所欠房租全部还清。”之后经原告催要，被告未支付房租，理由是在阜阳路高架桥于2012年4月1日至2013年8月31日施工期间，影响其正常经营，经与原告交涉后，原告口头同意减免上述期间的房租而未减免。但被告对此未能提供任何证据加以证明且原告不认可。涉案房屋目前仍由被告在占有使用。另查明：1、原告当庭明确第二项诉讼请求为：被告立即支付拖欠的房屋租赁费1951924元（暂计算自2014年3月10日起至2015年3月9日止，此后按每月166627元顺延计算至判决生效之日）；2、原告主张的房屋租赁费1951924元的计算依据：2014年3月10日至2014年9月9日的半年租金为952158元（1904316元÷2，其中，1904316元为合同签订后第六年度房租），2014年9月10日至2015年3月9日的半年租金为999766元（1999532元÷2，其中，1999532元为合同签订后第七年度房租），952158元＋999766元＝1951924元；3、原告主张的违约金390384元的计算依据：190431元（1904316元10%）＋199953元（1999532元10%）。以上事实，有原告提供的营业执照、组织机构代码证、私营企业基本注册信息查询单、房屋租赁合同、房地产权证、还款计划和被告提供新安晚报、合肥晚报及当事人陈述等证据在卷佐证。被告提供的照片经审查与本案不具有关联性，故本院依法不予采信。本院认为：被告安徽百思购超市有限公司对原告合肥新都实业公司主张的房屋租赁费1951924元的数额不持异议，其主要抗辩意见是原告曾口头承诺减免2012年4月1日至2013年8月31日阜阳北路高架桥施工期间的房租而未减免。但被告对此未能提供充分证据加以证明且原告不认可，故本院对被告该抗辩意见依法不予采信。对原告主张的房屋租赁费1951924元依法予以支持。因被告自2014年3月10日起拖欠房租后，经原告催要未果，现原告依约主张解除房屋租赁合同并要求收回房屋的诉讼请求于法有据，应于支持。关于违约金，被告给原告造成的损失是拖延支付房租所造成的利息损失，民间借贷的最高利率标准为中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，经查，2014年3月10日至2015年2月28日期间中国人民银行6个月内贷款基准利息为年利率5.6%，2015年3月1日至2015年3月9日期间中国人民银行6个月内贷款基准利息为年利率5.35%，据此，原告主张的违约金390384元未超出法定标准，应于支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告合肥新都实业公司与被告安徽百思购超市有限公司于2008年9月10日签订的房屋租赁合同；二、被告安徽百思购超市有限公司于本判决生效之日起二十日内将位于合肥市庐阳区阜阳北路428号景祥大厦1层、2层房屋返还给原告合肥新都实业公司；三、被告安徽百思购超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥新都实业公司房屋租金1951924元（此款项计算至2014年3月9日，之后租金按年租金1999532元计算至房屋清退并交还之日止）及违约金390384元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30418元，由被告安徽百思购超市有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市市中级人民法院。审 判 长  刘 洋审 判 员  彭 举人民陪审员  罗国凤二０一五年八月十日书 记 员  王 婕附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包括利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。