辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）葫民终字第00667号上诉人（原审原告）：葫芦岛市服装厂，法定代表人：郑绍凯，该厂厂长。委托代理人：闫金山，法律工作者，被上诉人（原审被告）：赵丽萍，女，1961年10月25日出生，汉族，退休工人，被上诉人（原审被告）：曹慧清，女，1972年5月10日出生，满族，个体业者被上诉人（原审被告）：葫芦岛市房产管理处，法定代表人：王鹏鸿，该处处长。委托代理人：冯树仁，辽宁开德律师事务所律师。委托代理人：赵萍，女，该管理处公房科科长，上诉人葫芦岛市服装厂因与被上诉人赵丽萍、曹慧清、葫芦岛市房产管理处买卖合同纠纷一案，葫芦岛市连山区人民法院曾作出(2013)连民三初字号00130民事判决，葫芦岛市服装厂不服该判决,上诉至本院。本院作出（2014）葫民终字第00559号民事裁定：“撤销原判，发回重审。”葫芦岛市连山区人民法院重审后，作出（2014）连民三初字第00440号民事判决，葫芦岛市服装厂不服，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人葫芦岛市服装厂法定代表人郑绍凯及委托代理人闫金山，被上诉人赵丽萍、曹慧清，被上诉人葫芦岛市房产管理处的委托代理人赵萍、冯树仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：葫芦岛市服装厂原有位于站前街红星路54平方米平房一户，与其房屋相邻的葫芦岛市房产管理处所有的103.28平方米平房由葫芦岛市服装厂承租使用。1991年12月，红星路房屋动迁改造，将以上两户平房共同安置为一户二层门市房，面积为157.28平方米，坐落于连山区站前街红星路13号楼D。葫芦岛市房产管理处于2003年11月20日取得103.28平方米该楼房产权证，2005年3月14日，房产处以市场评估价258200.00元将此房出售给赵丽萍。2010年10月21日，赵丽萍将此房出售给曹慧清，在房屋买卖前填写了葫芦岛市房屋转移登记（询问）申请表，转让人赵丽萍、共有人闫万军及受让人曹慧清、共有人刘占斌均在申请表上签名并捺印，将103.28平方米产权转至曹慧清名下。现葫芦岛市服装厂诉至连山区法院，要求确认葫芦岛市房产管理处与赵丽萍签订的房屋买卖合同无效，确认赵丽萍与曹慧请签订的房屋买卖合同无效。原审认为，葫芦岛市服装厂与葫芦岛市房产管理处对坐落于连山区站前街红星路13号楼D门市房，因分别享有54平方米、103.28平方米产权而形成按份共有。法律规定，按份共有人可以转让其享有的共有不动产份额。本案在双方没有约定的情况下，葫芦岛市房产管理处将名下103.28平方米所有权出售给赵丽萍，不违反法律规定，且已办理了产权过户登记手续，双方的买卖行为合法有效，据此葫芦岛市服装厂要求确认上述买卖合同无效的诉求，不予支持。赵丽萍将其享有的按份共有不动产份额转让给曹慧清，符合物权法的相关规定，并办理了产权过户登记手续，双方的买卖行为合法有效。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第一百零一条、《中华人民共和国合同法》第八条的规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回葫芦岛市服装厂的诉讼请求。诉讼费100.00元，由葫芦岛市服装厂承担。宣判后，葫芦岛市服装厂不服一审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实和适用法律有误,没有依法维护上诉人合法财产权益。上诉人所有54平方米房屋与被上诉人葫芦岛市房产管理处所有103.28平方米房屋在回迁改造时，共同建在一、二层一个整体门市楼，此门市楼已形成按份共有，被上诉人自己以103.28平办理房照，并出售给赵丽萍，造成上诉人楼房所有权丧失。被上诉人赵丽萍没经上诉人同意，又将此门市楼卖给曹慧清，造成上诉人54平方米的门市楼被无偿占有和使用。一审法院驳回诉讼请求是错误的，葫芦岛市房产管理处将共有财产进行买卖，签订的买卖合同应该是无效合同，依法应予撤销。综上，请二审法院支持上诉人的上诉请求，撤销一审判决，发回重审或改判。葫芦岛市房产管理处、赵丽萍、曹慧清均答辩称：一审判决正确，应予维持。本院经审理查明的事实同原审查明的事实一致。本院认为：本案争议的焦点问题是葫芦岛市房产管理处与赵丽萍、赵丽萍与曹慧清之间签订的房屋买卖合同是否合法有效。对此，本院作如下分析认定：第一，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”该条规定了民事诉讼领域中的当事人自由处分原则，即当事人有权决定其提起诉讼的具体诉讼请求，包括法律关系的性质（诉讼标的）、法律行为的效力以及具体的司法救济方式等。从诉权与审判权的关系来看，诉权是审判权的基础，审判权是行使诉权产生的结果。诉权制约审判权，当事人决定诉讼标的和审理对象。因此，民事审判活动应严格限定在当事人主张的诉讼请求范围内，不得迳行对当事人未予主张的法律关系作出裁判。本案中，葫芦岛市服装厂的诉请为：请求依法宣告葫芦岛市房产管理处与赵丽萍、赵丽萍与曹慧清之间签订的房屋买卖合同无效。基于当事人仅主张上述两份合同的效力问题，故本院仅就当事人的诉讼主张进行审理。第二，关于涉案合同的效力。关于合同的成立，系民事债法理论中的重要问题之一。对此，我国《民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应具备下列要件，一是行为人具有相应的民事行为能力，二是意思表示真实，三是不违反法律或者社会公共利益。从本案事实来看，无论是葫芦岛市房产管理处，还是赵丽萍、曹慧清各方当事人，其具有转让、买受涉案房屋的真实意思，协议内容亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，不损害社会公共利益及公序良俗，故所签订的两份涉案合同均应为合法有效的民事合同。在我国物权法领域，关于合同效力与物权变动的关系问题，也作出了物权变动的原因和结果相区别的明确规定。具体而言，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。正如前文论述，合同是否有效，在合同签订之时即已确定，而不能通过出卖人对标的物是否具有处分权、标的物是否能够交付或不动产所有权变更登记等物权变动的结果，反过来决定合同的效力。本案中，因为涉案门市楼为葫芦岛市服装厂与葫芦岛市房产管理处按份共有。葫芦岛市房产管理处将其所有份额转让给赵丽萍并办理了房屋产权变更登记，后赵丽萍又转让给曹慧清，葫芦岛市服装厂认为此行为侵害了其作为房产共有人对涉案房屋所具有的物权权益，其所依据的请求权基础是物权法相应的规定。但正如前文分析，不论葫芦岛市房产管理处，还是赵丽萍出卖案涉房产的行为是否构成对服装厂房产物权的无权处分，均不影响二者出卖房产之债权合同的效力，故对葫芦岛市服装厂提出的请求确认该两份合同无效的上诉请求，没有相应的请求权基础，本院依法不予支持。需要说明的是，原审判决以“按份共有人可以转让其享有的共有不动产份额。本案在双方没有约定的情况下，葫芦岛市房产管理处将名下103.28平方米所有权出售给赵丽萍，不违反法律规定，且已办理了产权过户登记手续，双方的买卖行为合法有效”作为裁判的法律依据，但事实上，根据物权法的共有原理，按份共有是指共有人对共有物享有份额，指的是共有人对共有物所有权所享有的比例。这里的份额是抽象的，并非共有物在量上的划分，也不是对具体物划分使用部分，份额不是局限于共有物的特定部分，而是抽象存在于共有物的任何微小部分上，存在于共有物的全部。对共有物的处分，应依据我国物权法第九十七条的规定予以认定和处理。本案中，葫芦岛市房产管理处将案涉房产中的103.28平方米登记于己方名下，系对案涉房屋单方进行了使用部分的具体划分，有悖于物权法关于共有的规定，且办理了产权过户登记手续与买卖行为合法有效之间不存在因果关系。综上，原审判决认定事实清楚，虽适用法律存在失当之处，但裁判结果正确，应予维持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由葫芦岛市服装厂承担。本判决为终审判决。审判长  郭逸群审判员  吴玉刚审判员  李春学二〇一五年八月三日书记员  刘 影本判决书援引的相关法律条款:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。”