广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3853号上诉人(原审被告)：广州颐明房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：欧阳依丹，职务：董事长。委托代理人：朱楠，该司职员。委托代理人：陈花蕾，该司职员。被上诉人（原审原告）：甄浩章，住广州市萝岗区。被上诉人（原审原告）：甄能捷，住址同上。上述两被上诉人共同委托代理人：孙敏，广东非凡律师事务所律师。上诉人广州颐明房地产开发有限公司（以下简称颐明公司）与被上诉人甄浩章、甄能捷商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区（2015）穗海法民三初字第693号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：甄浩章、甄能捷与颐明公司签订《商品房买卖合同》，约定甄浩章、甄能捷向颐明公司购买海珠区南洲北路、石牌海角南、西滘村西北侧地段合生颐景华苑A6幢8层806号房，总金额1067220元；颐明公司应当在2009年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付甄浩章、甄能捷使用；交付的房屋应当符合的条件：取得质监站《建设工程施工质量验收监督意见书》。颐明公司应当在商品房交付使用后550日内，向产权登记机关为甄浩章、甄能捷办妥产权登记，并将以甄浩章、甄能捷为产权人的房地产权证交付甄浩章、甄能捷；在此场合，甄浩章、甄能捷应当及时提供产权登记机关要求的需甄浩章、甄能捷提供的证件资料；颐明公司应如实告知甄浩章、甄能捷为办理产权登记需要由甄浩章、甄能捷提供的证件资料；颐明公司未告知或告知的内容不完备、不准确，致使甄浩章、甄能捷未能及时提供证件资料的，甄浩章、甄能捷不承担责任；颐明公司违反上述办理产权登记约定的，从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款的1%向某乙章、甄能捷支付违约金；合同附件五补充协议第6条约定双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外；第9条约定，甄浩章、甄能捷已知悉办理房产证所需资料，颐明公司不再另行书面通知；甄浩章、甄能捷应在收楼时向某甲公司提交齐全的办理房产证的资料（具体按政府房屋管理部门要求），并及时交清、结算所有房款、税费等相关款项，提交齐全的办理房产证的资料以颐明公司开具的收件回执为准。如甄浩章、甄能捷迟延上述义务的，颐明公司相应顺延办理房产证的时间；如双方在本合同第十条约定的交房期限之前办妥房屋交接手续的，办理房产权证期限仍从合同约定交房期限届满之日起算；等。经过面积差结算，甄浩章、甄能捷实际向某甲公司支付了房款1060946元。甄浩章、甄能捷于2009年3月31日收楼。甄浩章、甄能捷于2015年4月2日向原审法院提起本案诉讼，以颐明公司逾期未交付房产证已构成违约为由，请求：1.颐明公司向某乙章、甄能捷支付从2012年10月4日起至2014年10月3日止的迟办证违约金21219元（按已付房款1060946元×1%÷365天×730天计算）；2.诉讼费由颐明公司承担。颐明公司在原审答辩称：不同意甄浩章、甄能捷的全部诉讼请求，请法院予以驳回。(一)办理房产证的前提是甄浩章、甄能捷交齐办证所需的资料，根据双方签订的商品房买卖合同附件五补充协议第9条约定，如果原告迟延提交办证资料，其有权相应顺延办证期限，但是实际上是甄浩章、甄能捷未依约履行提交办证需要资料的义务。颐明公司于2012年1月2日以挂号信的形式向某乙章、甄能捷邮寄了办理产权资料的再通知，但因逾期无人领取而被退回，根据合同补充协议规定如甄浩章、甄能捷的通讯地址变更应当及时书面告知颐明公司，但甄浩章、甄能捷没有告知颐明公司，因甄浩章、甄能捷不履行提交办证资料的义务导致涉案房屋房产证的迟延办理，故其不存在逾期办证的情况；（二）甄浩章、甄能捷部分诉讼请求已过诉讼时效，甄浩章、甄能捷于2015年4月2日起诉，根据广州市中院关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见第11条规定违约期间持续性计付违约金的从主张起诉之日往前倒退两年计付，故甄浩章、甄能捷2013年4月3日前的部分已过诉讼时效，就甄浩章、甄能捷所主张的至2014年10月3日止的违约金，2013年4月3日至2014年10月3日止，不满一年的部分不符合合同第19条约定给付违约金的条件，不应支付；（三）合同约定的逾期办证的违约金计算基数是实际房款为准，而涉案房屋实际的房款是1060946元。原审诉讼中，双方当事人确认合同约定的商品房交付使用后550日的截止时间为2010年10月3日，涉案房屋的房产证至今没有交付给甄浩章、甄能捷。原审法院认为：甄浩章、甄能捷与颐明公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，故属于合法有效的合同，当事人均应切实履行。对颐明公司抗辩的甄浩章、甄能捷迟延提交办证资料，办证期限相应顺延，颐明公司不存在迟延办证情况意见。原审法院意见是：合同附件虽然对提交办证资料做出了相应的约定，但是没有具体列明所需的是什么资料，鉴于在商品房买卖关系中双方所处的地位，对于具体所需的办证资料颐明公司负有通知甄浩章、甄能捷的义务，甄浩章、甄能捷的合同目的是购买房屋取得房屋产权，颐明公司没有证据证明甄浩章、甄能捷拒绝提交办证资料的事实，故对颐明公司该抗辩意见，原审法院不予采纳。根据合同约定，颐明公司应当在商品房交付使用后550日内办妥产权登记，并将涉案房地产权证交付给甄浩章、甄能捷。颐明公司违反合同约定的期限办理产权登记约定的，从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款的1%向某乙章、甄能捷支付违约金。本案中，双方确认合同约定的商品房交付使用后550日的截止时间为2010年10月3日，而涉案房屋的房产证至今未交付给甄浩章、甄能捷，颐明公司已经构成违约，需承担违约责任。故2011年10月4日至2012年10月3日一年期间的违约金甄浩章、甄能捷最迟可以在2014年10月4日前主张，2012年10月4日至2013年10月3日一年期间的违约金甄浩章、甄能捷最迟可以在2015年10月4日前主张，甄浩章、甄能捷于2015年4月2日提起本案诉讼，故甄浩章、甄能捷主张从2012年10月4日起至2014年10月3日止的违约金（每天按已付房款1060946元×1%÷365天的标准计算）符合合同约定，合法有理，原审法院予以支持。颐明公司关于甄浩章、甄能捷主张2013年4月3日前的违约金已过诉讼时效，甄浩章、甄能捷所主张2013年4月3日至2014年10月3日止，不满一年的部分不应支付违约金的抗辩意见无理，原审法院不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年5月18日作出如下判决：颐明公司在判决生效之日起十日内，向某乙章、甄能捷支付从2012年10月4日起至2014年10月3日止的迟延办证违约金（每天按已付房款1060946元×1%÷365天的标准计算，以甄浩章、甄能捷主张的21219元为限）。一审案件受理费167元，由颐明公司负担。判后，上诉人颐明公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误。（一）甄浩章、甄能捷未履行提交办理房产证所需资料的合同义务。办理房产证的前提是甄浩章、甄能捷提交齐全的办证所需资料，根据《商品房买卖合同》附件五补充协议第9条约定，如甄浩章、甄能捷迟延提交相关办证资料的，颐明公司有权相应顺延办证期限，且该约定也明确表明了甄浩章、甄能捷已知悉办理房产证所需资料，但其未依约履行提交办证资料的义务。根据合同补充协议第1条约定，如甄浩章、甄能捷的通信地址变更的，应及时书面通知颐明公司，颐明公司于2012年1月2日以挂号信的形式向某乙章、甄能捷邮寄了《办理产权资料的再通知》，但因逾期无人领取而退回，是甄浩章、甄能捷导致涉案房产证的迟延办理，故颐明公司不存在逾期办证的情况。（二）违约金的部分诉请已过诉讼时效。按照司法实践，甄浩章、甄能捷主张本案违约金应从其起诉之日起往前倒推两年计付，故本案2013年4月3日之前的诉讼时效已过，甄浩章、甄能捷主张至2014年10月3日止的违约金，从2013年4月3日至2014年10月3日止不满一年的部分，不符合合同第十九条约定的给付条件，因此不应支付。为此上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回甄浩章、甄能捷的全部诉讼请求；2.一、二审受理费用由甄浩章、甄能捷承担。被上诉人甄浩章、甄能捷未到庭陈述意见。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，颐明公司认为其在原审已提交的《提交办理产权资料的再通知》挂号信没有拆开，申请二审当场拆开，经拆开上述挂号信，显示有如下两份材料：1.2011年11月25日的《提交办理产权资料的再通知》，该通知载明，如存在面积补差，请本人亲自到我司财务部办理，办理退补需要资料详见《退补面积差通知》，不补不退的请直接带齐以下资料到颐景华某销售中心。2.2011年11月25日的《颐景华某颐韵轩ABC栋退补面积差通知》，该通知载明，如不存在退补面积差的业主，请直接按照《提交办理产权资料的再通知》要求，指定时间前往指定地点办理。二审审理过程中，颐明公司表示因甄浩章、甄能捷存在面积补差问题，故该司发出的《提交办理产权资料的再通知》实际上并没有要求甄浩章、甄能捷提交办理产权证的资料，但《颐景花某韵轩ABC栋退补面积差通知》已通知办完结算面积后提交办证资料，至于具体何时办理补面积差的时间在通知中并无载明。另外，颐明公司还确认办理房地产权证需要对方提供齐全的办证资料，包括办理退补面积差、退补契税之后出具结算证明。本院认为:关于颐明公司主张迟延办理房产证的责任在于甄浩章、甄能捷能否成立的问题。根据合同约定，颐明公司承担办理案涉房屋产权证的义务，作为附随义务，颐明公司应当积极履行通知义务，及时、如实告知甄浩章、甄能捷办理产权证具体需要什么资料。双方当事人所签订的合同附件对甄浩章、甄能捷需提交办证所需资料并未作出具体列明，且颐明公司并未提供证据证明其通过其它方式履行了此通知义务。另从实现合同目的角度看，甄浩章、甄能捷以支付对价获取涉案房屋所有权为目的，且本案没有证据显示甄浩章、甄能捷拒绝提供办证所需材料，故颐明公司主张迟延办理房产证责任在于甄浩章、甄能捷的理据不足，本院不予支持。颐明公司自认其提交《提交办理产权资料的再通知》实际上并没有要求甄浩章、甄能捷提交办理产权证的资料，且《颐景花某韵轩ABC栋退补面积差通知》没有载明办理时间，也未明确指出甄浩章、甄能捷尚欠哪些办证资料，因此，颐明公司以上述两份证据证明其已履行了通知义务，迟延办证由甄浩章、甄能捷造成，据此上诉要求驳回甄浩章、甄能捷诉请，依据不充分，本院不予采纳。关于甄浩章、甄能捷主张2012年10月4日至2014年10月3日的逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。按照合同约定，颐明公司须于2010年10月3日前办妥房地产权证并交付给甄浩章、甄能捷，若颐明公司构成违约，则从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款的1%向某乙章、甄能捷支付违约金。据此，双方约定系以年为单位累计计算违约金数额，故甄浩章、甄能捷主张的违约金属于继续性债权，每年的违约金为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐年届满。因此，颐明公司应于2015年10月4日支付第三次期满一年（2012年10月4日至2013年10月3日）的违约金，现甄浩章、甄能捷于2015年4月2日提起本案诉讼，主张2012年10月4日至2014年10月3日的违约金并未超过诉讼时效。颐明公司上诉主张甄浩章、甄能捷的上述诉请期间超过诉讼时效，依据不充分，本院不予采信。关于迟延办证期间未满一年的部分应否计算违约金的问题，按照合同约定，颐明公司逾期交付房地产证的，从逾期之日起，每满一年按已付购房款的1%支付违约金。由于该合同由作为开发商的颐明公司提供，现无证据证明颐明公司将对该合同条款理解为“对于不满一年部分应不计算违约金”的意思表示告知甄浩章、甄能捷，且无证据证明甄浩章、甄能捷对此予以认可，故根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，原判对于颐明公司提出迟延办证期间未满一年的部分不应计算违约金的意见未予采纳，并无不当，本院予以支持。综上所述，颐明公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费334元，由上诉人广州颐明房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 张 怡代理审判员 余 盾代理审判员 蔡 峰二〇一五年八月三十一日书 记 员 肖和念邓燕葵