重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书(2014)中区法民初字第05548号原告何永菊，女，1966年5月20日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托代理人龙渝，重庆康实律师事务所律师。委托代理人王浩臣，重庆康实律师事务所律师。被告恒大地产集团重庆有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路2号大西洋国际大厦31层，组织机构代码79071779-3。法定代表人廖嘉宁，董事长。委托代理人黄金炤，男，1978年3月4日出生，汉族，住重庆市渝北区，该公司员工。委托代理人张黎，女，1982年12月13日出生，汉族，住重庆市九龙坡区，该公司员工。原告何永菊与被告恒大地产集团重庆有限公司（以下简称“恒大重庆公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，由审判员蔡彬担任审判长，与代理审判员李成玲、人民陪审员金祥惠依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。书记员张科群浪担任法庭记录。原告何永菊的委托代理人龙渝、王浩臣，被告恒大重庆公司的委托代理人黄金炤、张黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何永菊诉称，2012年10月至2013年6月2日期问，被告销售恒大名都2号车库车位，每个车位价格为160000元并需一次性付清全款。该期间，业主普遍反映车位价格过高，被告的销售也处于停滞状态。原告也在观望，等待降价时购买，以至打算放弃购买。大约在2013年6月2日下午5时，被告销售人员龚明卫打电话给原告称：“刚接到恒大集团公司电话通知，恒大名都２号车库每车位马上要涨价30000元，若今天不买，明天就涨价了。”龚明卫还让原告立即去恒大名都售楼部签购买合同。原告半小时后赶到该售楼部，龚称已收到被告发给其载有1-2天内恒大名都2号车库每车位涨价30000元的短信，并将该短信给原告看。原告看完被告将每车位涨价3万元的短信后，于6月2日当天下午５时许与被告签订了一次性支付160000元的价款方式购买该２号车库一车位的《重庆市商品房屋买卖合同》。原告按约支付了全部房款。2013年6月10日，被告对该2号车库车位开展了大优惠促销活动，购买人只需交首付52000元，余款由东亚银行信用卡5年分期支付，并享受将该车位交付托管5年即由购买人享受按购买价50％作为托管费的优惠，其实质是大降价销售。原告知晓后感觉遭受了欺骗，与被告相关负责人协商解决未果。原告认为，被告销售人员龚某在恒大名都售楼部电话告知原告就该集团公司对恒大名都2号车库每车位即将涨价3万元，并将该公司发给其对每车位即将涨价3万元的短信交原告查看，其目的是想以此让原告可以立即与被告签订购买车库协议。然而，其销售员龚某于2013年6月2日告知的车位即将涨价的情况与同年6月10日实际的车位售价严重不符，而且该6月10日的价格情况实质上是大降价。按法律和司法解释的规定，被告的行为既是欺诈行为，同时对原告也显失公平。原告依法有权撤销该合同。据此，原告起诉要求判决：１、撤销原告与被告就恒大名都２号车库负2-D017号车位签订的《重庆市商品房屋买卖合同》；2、被告立即向原告返还购房款160000元；3、被告立即向原告赔偿损失30000元。被告恒大重庆公司辩称，1、原被告双方按双方谈妥的实际价格销售车库签订合同，不构成欺诈。2、原告主张被告欺诈所依据的主要事由为2013年6月3日将涨价3万元，则2013年6月3日，原告知道或者应当知道其主张的事由，至原告起诉日当天已经过了一年的除斥期间，撤销权消灭。3、原告作为名都的业主，已经入住，其购买车库为了使用方便生活，原告的合同目的已经实现。4、原告提及的托管返租是开发商提供的另一种销售模式，买受人购买车库后5年内并无使用权，需另付租金租用车位，这是开发商提供给潜在买受人的多种购买形式，买受人根据近期的使用需求、资金状况各取所需，不构成欺诈。原被告双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，请法庭驳回原告诉讼请求。5、2013年6月23日发出通知书确定交付时间为2013年6月30日，并且通知原告提供大修基金交付的收据，但是原告至今未提供大修基金交付的收据，也未办理车位移交手续。导致被告不能办理车位产权证。被告于2014年5月29日再次催告过原告缴纳大修基金。经审理查明，2013年，何永菊欲购买恒大重庆公司在其的恒大名都项目建设的车库。2013年6月2日，恒大重庆公司的代销商易居中国重庆营销有限公司的销售人员龚某向何永菊打电话称前述车库车位房屋将涨价，询问其是否购买。当日，何永菊（合同中称“乙方”）即与恒大重庆公司（合同中称“甲方”）签订了一份《重庆市商品房买卖合同》。双方约定，甲方将其开发建设的恒大名都2号车库负2-D017号非住宅停车用房预售给乙方。该商品房建筑面积44.49平方米，其中套内建筑面积11.73平方米，分摊建筑面积32.76平方米，总成立金额为160000元。乙方应一次性于2013年6月2日支付全部房款。甲方应于2013年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或祟证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。由于乙方的原因，未按期交付的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物来服务费由乙方承担。该合同“合同双方当事人”项下，何永菊以“重庆市渝中区石油路1号恒大名都23-704”为其地址。该合同还约定了其他事项。在该合同签订时，双方还签订了一份《合同补充协议》。《合同补充协议》中“关于通知的约定”约定，乙方确认本《商品房买卖合同》下谫“合同当事人”项下约定的乙方通讯地址为甲方向乙方发出书面通知的送达地址，乙方不填写地址的，有关书面通知由视乙方所提供的身份证地址为通讯地址。如出现乙方提供地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由乙方承担。如乙方通讯地址变更，须在五日内书面通知甲方，否则，甲方按照上述地址发出通知，即视为已送达乙方。甲方按照乙方所提供的通讯地址寄出信件，即视为甲方已经履行了通知义务。如因乙方提供的地址有误或未及时通知地址变更造成信件退回的，由此造成的责任由乙方承担。合同签订当日，何永菊向恒大重庆公司缴纳了购房款160000元。何永菊于当日还交恒大重庆公司缴纳了转让手续费、转让登记费、权证工本费、契税、合同印花税、权属调查费、权证印花税共7128.8元。2013年6月23日，恒大重庆公司按何永菊在《重庆市商品房买卖合同》中所留地址以邮政特快专递方式向何永菊寄送了《重庆恒大名都收（验）楼通知书》，通知何永菊于当月30日至次月15日期间办理收验楼手续。该邮件查单显示邮件于当月29日妥投，但无收件人签名。何永菊否认收到该邮件。何永菊也未与恒大重庆公司办理上述车位房屋的交验手续。2013年6月30日，何永菊因认为其购买上述车位房屋系受销售人员欺诈而购买，并由其丈夫王光荣及其本案诉讼代理人王浩臣与销售人员龚某进行了交涉。王光荣、王浩臣对双方交涉谈话进行了录音。其谈话中，龚某对王光荣、王浩臣所称在何永菊签订《重庆市商品房买卖合同》龚某给其打了电话并出示集团公司关于车位房屋涨价的手机短信息的谈话内容未否认，而是回答“嗯”。另查明，2013年6月10日，恒大重庆公司对前述项目车库房屋推出“首付5.2万抢紧俏车位为您的爱车安个家东亚银行信用卡支付5年分期轻松拥有！车位托管5年稳定回报50%”的销售广告。自此日起，恒大重庆公司即对恒大名都项目车位房屋采取上述方式销售，其每一车位房屋的销售价格为17100元，由购买人首付52000元，其余价款由购买人与东亚银行签订信用卡借款合同，由东亚银行为购买人办理额度为119000元的信用卡，并由东亚银行一次将119000元支付给恒大重庆公司。购买人在付清车位房屋价款后，根据自愿，与车位房屋物业管理单位金碧物业有限公司签订托管协议并按托管协议享受托管收益。根据当事人的申请，本院向金碧物业有限公司重庆分公司重庆恒大名都物业报务中心进行了调查，从调取的一份业主《委托代管服务合同》显示，车位房屋业主委托代管5年，每月由金碧物业有限公司重庆公司向业主支付代为出租的租金1000余元，代租租金超出约定金额由代管方收益，不足部分则由代管方补足，且每年的月支付租金均有固定上涨。据金碧物业有限公司重庆分公司重庆恒大名都物业服务中心工作人员介绍，按“首付5.2万”模式购买车位约1100户，但实际托管的仅有几百户；并且，托管的业主在托管后租用本人购买车位时租金450元/月，而租用其他业主车位时则为500元/月。2014年6月7日，何永菊以本案请求起诉来院，要求处理。上述事实，有重庆市商品房买卖合同、合同补充协议、销售不动产统一发票、收据、照片、录音资料、调查笔录、重庆恒大名都收验楼通知书、邮件详情单及邮件查单、委托代管服务合同等证据以及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，双方当事人争议焦点是：被告恒大重庆公司在销售本案争议车位房屋过程中是否存在欺诈；如存在欺诈，原告何永菊请撤销《重庆市商品房买卖合同》是否超过一年除斥期间，双方所签合同是否应被撤销、被告应否退还房款并赔偿损失。对此，本院评析如下：被告恒大重庆公司在销售本案争议车位房屋过程中是否存在欺诈问题，原告与被告签订买卖合同购买车位房屋采取一次性付款方式，虽然被告在与原告签订买卖合同前，被告的销售人员称车位将涨价并出示涨价短信，但在原告与被告于2013年6月2日签订买卖合同后当月10日推出“首付5.2万”“东亚银行信用卡5年分期”“车位托管5年稳定回报50%”销售方式的车位价款是171000元，首付52000元后的其余房款需购买方向银行贷款分期支付，须承担贷款利息等费用，同时，是否托管以购买方是否托管为前提，因此，恒大重庆公司“首付5.2万”仅为其另一种车位房屋销售模式，并不能直接认为其后一种销售模式即为降价销售，故被告与原告签订买卖合同不存在欺诈，原告主张存在欺诈行为不成立。同时，被告的销售人员在原告订立合同前向其称房屋将涨价并出示涨价短信息，而原告在其起诉状中称销售人员告知其“若今天不买，明天就涨价了”，而原告订立合同后第二天（即2013年6月3日），案涉车库的车位房屋在第二天并未涨价，未涨价事实与销售人员所称信息不符合，原告即应知道被欺诈，但原告直至2014年6月24日才向本院起诉，提出撤销买卖合同等诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权；（二）……”因此，即使被告的行为构成欺诈，原告起诉要求撤销合同已超过1年期限，其撤销权已消灭，故原告请求撤销合同、由被告退还购房款并赔偿损失不成立，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十四条第二款、第五十五条第一款（一）项、第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告何永菊的全部诉讼请求。本案案件受理费4100元，由原告何永菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 蔡  彬代理审判员 李 成 玲人民陪审员 金 祥 惠二〇一五年八月五日书 记 员 张科群浪