海南省海口市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）琼01执异460号 案外人：张英杰。 申请执行人：海南柏盈实业投资有限公司。 法定代表人：孙崇格。 被执行人：乐东金地房地产开发有限责任公司。 法定代表人：熊风。 被执行人：三亚圣义海达房地产开发有限公司。 法定代表人：王海达。 本院在执行申请执行人海南柏盈实业投资有限公司（以下简称柏盈公司）与被执行人乐东金地房地产开发有限责任公司（以下简称金地公司公司）、三亚圣义海达房地产开发有限公司（以下简称圣义海达公司）民间借贷纠纷一案中，案外人对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人异议称，一、案外人系海南省乐东黎族自治县尖峰镇龙沐湾1号海景公馆xxxxxxx室，建筑面积64.56平方米。案外人于2016年5月23日与金地公司签订《乐东黎族自治县商品房买卖合同》，总价220000元，已支付全部购房款220000元。2016年5月23日，案外人领取房屋钥匙并于2017年8月对房屋进行装修。在此情况下，案外人对该房屋的权利应优先受到保护。二、海口市中级人民法院至今没有完结查封程序，案外人购房行为属合法行为。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条规定，查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。第二十六条规定，人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。依上述规定，法院在查封岭头村龙沐湾雨林一号海景公馆时，并没有张贴封条或者公告，即便法院已经在房管局办理了查封登记，依然可以认定为查封还没有完成。那在所谓的“查封”之后，卖房人交房，理应理解为是在完整意义上的查封之前，所以异议人的购房行为属合法行为。三、案外人属于善意取得第三人，应合理合法取得房屋所有权。人民法院没有真正执行查封程序，售楼处高挂代表国家公信力的“五证”，任何公开的网络、媒体等平台都没有关于楼盘的负面信息。异议人基于上述条件，以市场价全款购得了龙沐湾雨林一号海景公馆的房产，购买期间无任何自然人或法人明示其房屋存在争议，属善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让。据此，案外人理应取得所购房屋的所有权，请求解除涉案房屋的查封。 本院查明，2017年，本院立案受理柏盈公司与金地公司、圣义海达公司民间借贷纠纷一案。诉讼过程中，柏盈公司向本院申请诉讼保全。本院根据柏盈公司的申请于2017年1月20日作出(2017)琼01民初48号民事裁定，裁定：一、冻结金地公司在中国建设银行乐东支行的存款或查封其名下的土地使用权及房产；二、冻结圣义海达公司在中国银行股份有限公司三亚分行大东海支行的存款或查封其名下的土地使用权及房产；以上两项冻结、查封款项以金额64578854元为限。2017年2月14日，本院将(2017)琼01民初48号民事裁定书及协助执行通知书送达乐东黎族自治县不动产登记中心和乐东黎族自治县住房保障与房产管理局。 经本院向乐东黎族自治县住房保障与房产管理局调取相关查封资料显示，金地公司名下雨林海景公馆一期1、2栋已经办理合同备案的房产除外的全部房源已被本院(2017)琼01民初48号民事裁定查封。 2017年7月7日，本院就柏盈公司与金地公司、圣义海达公司民间借贷纠纷一案作出（2017）琼01民初48号民事判决，判决：一、圣义海达公司、金地公司于判决生效之日起三十日内向柏盈公司偿付借款期限内的借款本息63957874.96元及逾期利息（逾期利息计算方法：以37687046.67元为本金，自2016年8月7日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际清偿之日止的数额与以20000000元为本金，自2016年6月1日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际清偿之日止的数额相加），圣义海达公司、金地公司已偿还的18985924元从中抵充；二、圣义海达公司、金地公司于判决生效之日起三十日内向柏盈公司支付为追索借款支出的律师费400000元、财产保全担保费69745元；三、驳回柏盈公司的其他诉讼请求。金地公司不服该判决，向海南省高级人民法院提起上诉。2018年3月23日，该院作出（2018）琼民终51号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述民事判决发生法律效力后，圣义海达公司、金地公司未按判决内容履行义务。 本院依据已经发生法律效力的海南省高级人民法院（2018）琼民终51号民事判决、本院（2017）琼01民初48号民事判决及权利人申请，立案执行申请执行人柏盈公司与被执行人金地公司、圣义海达公司民间借贷纠纷一案，案号为（2018）琼01执382号。2018年6月12日，本院作出（2018）琼01执382号公告，内容为拟对查封的房产进行处置。如对法院待处置的财产有异议者，自本公告刊登之日起15日内以书面形式向本院提出异议，并提交相关证据材料。逾期本院将依法处置上述财产。 异议人为证明其主张，向本院提交了《乐东黎族自治县商品房买卖合同》、《购房合同补充协议》、收款收据等材料，证明：2016年5月23日，案外人与金地公司签订一份《乐东黎族自治县商品房买卖合同》，约定案外人购买金地公司开发的“金地·雨林海景公馆”1号楼10层A1011房。该房建筑面积为64.56平方米，单价为7125元/平方米，总价款为460000元。付款方式为合同签订的同时，案外人已向金地公司交纳总款460000元的60%即260000元，按揭40%即200000元。同日，案外人又与金地公司签订《购房合同补充协议》，约定经双方共同协商选择十年银行按揭还款方式，案外人一次性支付22万元（至此案外人已付清全部购房款），其余房屋贷款及利息20万元由金地公司全部负责偿还。金地公司于2016年5月23日向案外人开具编号为8576613的收款收据，内容为：“张英杰，xxxxxxx，面积64.56，总款528100，房款（首付）房款220000。房款已全部付清5.24。” 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”可见，买受人提出的异议同时具备上述三种条件，才能排除人民法院对涉案房产的执行。本案中，案外人和金地公司于2016年5月23日签订了《乐东黎族自治县商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款为46万元，第一期款260000元，余款200000元办理按揭手续；而又在当日，双方签订的补充协议将支付房款方式改为一次性支付220000元，案外人已付清全部购房款，但又约定余款200000元由金地公司负责偿还。上述合同价款及支付方式的变更均不符合房屋买卖的一般交易习惯，亦与案外人主张全部购房款为220000元的事实相矛盾，故对该涉案房屋买卖合同的真实性，本院不予确认。综上，现有证据难以确定案外人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于排除执行的条件，案外人所提异议的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下： 驳回案外人张英杰的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 袁文 审判员梁琼 审判员钟山 二〇一八年七月十五日 书记员马文文 附适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二条执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。 执行异议申请材料不齐备的，人民法院应当一次性告知异议人在三日内补足，逾期未补足的，不予受理。 异议人对不予受理或者驳回申请裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。上一级人民法院审查后认为符合受理条件的，应当裁定撤销原裁定，指令执行法院立案或者对执行异议进行审查。 审核：袁文撰稿：袁文校对：马文文印刷：何宗谦 海南省海口市中级人民法院2018年7月15日印制 （共印12份）