安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖12民终1779号 上诉人（原审原告）：亓庆庆,男,1989年6月5日出生，汉族,住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：何胜，安徽皖北律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：刘园,女,1989年6月1日出生，汉族,住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：何胜，安徽皖北律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：谢雪灵,女,1966年3月8日出生，汉族,住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：汤佩瑶，安徽睿正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄悦，安徽睿正律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：黄敬宇,男,1969年10月9日出生，汉族,住址。 委托诉讼代理人：汤佩瑶，安徽睿正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄悦，安徽睿正律师事务所实习律师。 原审被告：阜阳民安房产经纪有限公司,住所地安徽省阜阳市颍州区人民路文德小区12栋101,统一社会信用代码91341200562179129X（1-1）。 法定代表人：徐辉，该公司经理。 上诉人亓庆庆、上诉人刘园因与被上诉人谢雪灵、被上诉人黄敬宇、原审被告阜阳民安房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省界首市人民法院（2017）皖1204民初698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 亓庆庆、刘园上诉请求：撤销一审判决第二项，在原判的基础上增加100000元，并由谢雪灵、黄敬宇承担本案全部诉讼费用。事实和理由：谢雪灵、黄敬宇因为房屋价格上涨不愿意出售房屋，违约事实清楚，应承担违约责任，亓庆庆、刘园对此并无过错；一审判决确定的违约金过低，不足以弥补亓庆庆、刘园的损失。 谢雪灵、黄敬宇辩称，涉案房屋买卖合同早已解除，谢雪灵、黄敬宇不存在任何过错。亓庆庆、刘园主张谢雪灵、黄敬宇承担违约责任无事实依据，应予驳回；即使合同未及时解除，亓庆庆、刘园在收到谢雪灵、黄敬宇针对涉案房屋提出的解决方案后，既不同意付清房屋全款，也不同意解除合同并提供退款账号，存在明显过错，亓庆庆、刘园主张自己无任何过错没有事实依据；就房屋买卖合同而言，亓庆庆、刘园主张的违约金数额明显过高，且亓庆庆、刘园主张以现在的房价衡量违约金无事实依据，明显超过法律规定的上限，应予驳回；亓庆庆、刘园要求在原判的基础上增加100000元的诉讼请求超出了二审的审理范围，应予驳回。 亓庆庆、刘园向一审法院起诉请求：谢雪灵、黄敬宇、阜阳民安房产经纪有限公司继续履行双方签订的房屋买卖合同及补充合同约定的事项，将位于地铁局家属院4#楼406的房屋过户给亓庆庆、刘园；谢雪灵、黄敬宇支付亓庆庆、刘园违约金83200元；并由其承担本案诉讼费。一审诉讼期间，亓庆庆、刘园变更诉讼请求为：解除涉案房屋买卖合同及补充合同，退还首付款；谢雪灵、黄敬宇支付亓庆庆、刘园违约金83200元，赔偿其损失；并由谢雪灵、黄敬宇承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年6月3日，亓庆庆、刘园（乙方）与黄敬宇、谢雪灵（甲方）签订《房地产买卖合同》，约定：乙方购买甲方位于阜阳市颍泉区北京中路2号地铁局家属院4#楼106室房产，建筑面积83.07平方米，价款416000元，分期付款，余款办理银行按揭手续。乙方未按合同约定的付款时间付款，每逾期一日，应向甲方支付逾期未付款万分之五的违约金，且逾期超过十五日后，甲方有权单方解除合同，乙方承担违约责任，另赔偿甲方总房价款的20﹪的赔偿金。乙方应在接到甲方书面通知之日起十五日内向甲方支付违约金和赔偿金；甲方未按约定交房，每逾期一日，应向乙方支付已收款的万分之五的违约金，且逾期超过十五日后，乙方有权单方解除合同，甲方承担违约责任，另赔偿乙方总房价款的20﹪的赔偿金。甲方应在接到乙方书面通知之日起十五日内向乙方支付违约金和赔偿金。同日，双方签订合同补充条款，约定：合同签订后，任何一方因个人原因不买或不卖造成违约，应向守约方支付总售房款的20%违约金；双方应于乙方办妥贷款手续且在该房屋可以到房地产交易中心办理过户手续后7个工作日内，至阜阳市房地产交易中心办理房屋过户手续；甲方应于2017年1月20日前将该房屋交付乙方；若自乙方申请贷款满30个工作日，乙方的购房贷款额不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续当日，现金补足不足部分。若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订抵押借款合同及要求甲方提供产权证明资料的，甲方应按贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续；甲、乙双方中若有任何一方未按照合同约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则甲方应按合同约定的违约金比例承担违约责任，乙方应按合同约定的违约金比例承担违约责任；若因国家政策原因导致此次交易无法正常交易，则双方和平解约，互不承担违约责任；双方签订合同当日，乙方支付甲方首期房款126000元（含定金10000元），其中5000元需暂存阜阳民安房产经纪有限公司，待甲方将房屋交付乙方并对该房屋水、电、物业进行结算过户后，阜阳民安房产经纪有限公司将该款一次性退还甲方，甲方同意乙方以向银行贷款方式支付购房余款290000元。合同签订后，亓庆庆、刘园支付购房款126000元，其中，黄敬宇、谢雪灵收到房款121000元，阜阳民安房产经纪有限公司收取5000元作为押金。黄敬宇、谢雪灵收到首付房款后，将房产证交与阜阳民安房产经纪有限公司。合同签订后，亓庆庆、刘园向银行申请贷款，因2016年5月11日阜阳市国土资源局下发《关于不动产统一登记有关事项的通告》，规定房改房、集资建房、经济适用房、个人自建房等暂缓受理转移登记，案涉房产系集资建房，暂时不能过户，导致贷款一直未落实。黄敬宇、谢雪灵向阜阳民安房产经纪有限公司反映需要用钱，要求买方付清全款，阜阳民安房产经纪有限公司也向亓庆庆、刘园讲明能否付全款，亓庆庆、刘园未同意现金付清房款。谢雪灵也曾找到刘园，讲明要么解除房屋买卖合同，退回房款，要么一次性付清房款，刘园既不同意解除合同，也不同意一次性付清房款，双方对房款交付未达成意见。阜阳民安房产经纪有限公司2016年12月20日短信通知：集资建房现已予以办理转移登记，房主持本人身份证、户口本、结婚证等资料到所属区域住建部门审核出具《准予权属登记通知书》，即可办理转移登记，但是需要补缴1%的土地出让金。因黄敬宇、谢雪灵不同意办理房产转移登记手续，亓庆庆、刘园遂诉至一审法院。 一审法院认为，涉案房地产买卖合同合法有效。亓庆庆、刘园按约定支付首付款后，余款进行银行贷款按揭时，因该房产交易暂时不能办理登记过户手续，贷款未能审批发放，导致剩余房款不能如期交付黄敬宇、谢雪灵。双方在合同中只约定房屋交付期限，未明确约定余款给付时间，导致在合同履行时产生歧义。阜阳民安房产经纪有限公司承认在贷款未审批情况下谢雪灵、黄敬宇提出让亓庆庆、刘园现金支付下余房款，如不能支付现金就解除合同。但谢雪灵、黄敬宇提出解除合同并未得到亓庆庆、刘园的同意，且其未将首付房款退还，该合同并未解除。在案涉房产可以办理过户登记手续后，谢雪灵、黄敬宇不同意办理过户登记手续，已构成违约，应承担违约责任。鉴于亓庆庆、刘园未按合同约定及时办理房屋贷款手续，又未同意用现金付清下余房款，亦有一定过错，对合同约定的违约金应酌情调整为谢雪灵、黄敬宇应按总房款的10%承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，一审法院判决:一、解除亓庆庆、刘园与谢雪灵、黄敬宇签订的房屋买卖合同；二、谢雪灵、黄敬宇于判决生效之日起十日内返还亓庆庆、刘园购房款121000元并支付亓庆庆、刘园违约金41600元；三、阜阳民安房产经纪有限公司返还原告亓庆庆、刘园购房款5000元。逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1162元，由亓庆庆、刘园负担162元，谢雪灵、黄敬宇负担1000元。 在二审期间，当事人均未提交新的证据材料。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：一、造成涉案房屋买卖合同不能继续履行的原因，亓庆庆、刘园对此是否具有过错，应否承担相应的责任；二、一审判决违约金数额是否适当。 针对争议焦点一，本院认为，双方在涉案房屋买卖合同中仅约定房屋交付期限，未明确余款给付时间，导致在合同履行时产生歧义。阜阳民安房产经纪有限公司认可在涉案贷款未审批情况下，谢雪灵、黄敬宇提出让亓庆庆、刘园现金支付下余房款，如不能支付现金就解除合同。在案涉房产可以办理过户登记手续后，谢雪灵、黄敬宇不同意办理过户登记手续，已构成违约，应承担违约责任；亓庆庆、刘园未按合同约定及时办理房屋贷款手续，又未同意用现金付清下余房款，亦具有一定过错。一审法院据此判决亓庆庆、刘园承担相应的责任并无不当。 针对争议焦点一，本院认为，一审法院在区分导致涉案合同不能继续履行的过错责任的基础上，对合同约定的违约金酌情予以调整，符合法律规定。 综上所述，亓庆庆、刘园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人亓庆庆、上诉人刘园负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 马 林 审判员 刘 伟 二〇一八年七月二十七日 书记员 徐玉洁 附：（2018）皖12民终1779号民事判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。