新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）兵0701民初1038号 原告：刘芳，女，1972年4月30日出生。 委托诉讼代理人：张松，新疆天冠律师事务所律师。 被告：新疆新宏方房地产开发有限公司，住所地新疆伊犁州奎屯市松鹤里-准噶尔路18幢11号，统一社会信用代码9165400358475549X6。 法定代表人：王源，该公司总经理。 委托诉讼代理人：石绍磊，男，该公司工作人员。 原告刘芳与被告新疆新宏方房地产开发有限公司（以下简称新宏方公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘芳及其委托诉讼代理人张松，被告新宏方公司的委托诉讼代理人石绍磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行《收购协议》，按协议约定赔付原告位于中间位置一楼、二楼的多层住宅2套，面积共计215平方米；2.被告赔付原告违约金10万元、律师代理费2万元，合计12万元；3.被告自2017年7月1日按每月2000元标准赔付原告双倍临时安置补助费至被告实际交付房屋之日止；4.因诉讼而产生的损失由被告承担。诉讼过程中，原告变更被告继续履行收购协议的诉讼请求为：解除双方签订的收购协议，被告按市场价值赔偿原告房屋补偿款799,655.95元（评估一层单价3669.33元/㎡×107.5㎡+评估二层单价3769.33元/㎡×107.5㎡）；原告变更被告支付双倍临时安置补助费至交付房屋时止的诉讼请求为：被告支付双倍临时安置补助费至实际赔付房屋现金价值时止；原告增加要求被告支付鉴定费1万元的诉讼请求。事实和理由：2016年，原、被告双方签订《收购协议》（毓秀里），根据该协议约定，为进行危旧平房改造，被告新宏方公司受天北新区管委会委托，收购了原告刘芳所有的奎屯市××号面积为215平方米的房屋，同时被告新宏方公司赔付原告刘芳多层住宅2套，楼层为1层、2层中间位置各一套，面积总计215㎡；协议同时约定新宏方公司向刘芳的交房时间为2017年6月31日，如逾期交房，则新宏方公司支付双倍临时安置费，直至实际交付之日止。任何一方违反协议约定，另外赔付守约方违约金10万元，如发生纠纷，任何一方可起诉至奎屯垦区人民法院。现协议约定的交房日期已过，但被告仍迟迟不能按约定向原告赔付房屋，原告多次找被告协商无果。 新宏方公司辩称，原、被告双方虽然签订了收购协议，协议约定双方签字盖章经公证后协议生效，但协议至今未经公证，所以协议未生效。如果法院认定协议有效，那么协议对置换的房屋的具体位置没有指定，当时也向原告刘芳说明了不可能在原址上安置，新宏方公司在奎屯市松鹤里、屯富园开发的有住宅小区，原告刘芳认为该两个地方的房源达不到其提出的条件，才不同意置换。原告要求解除收购协议进行现金补偿不合理，新宏方公司不同意解除收购协议，不同意支付现金补偿，新宏方公司提供了房源，是原告的原因不同意收房，对违约金不认可，违约金过高。临时安置补偿费已经折算到补偿的房屋面积里了。现原告拆迁房原址上盖的是农贸市场，商业性质，没有住宅商品房，应该建设成商铺还是住宅楼不是新宏方公司能够决定的，是天北新区管委会有规划的，逾期安置不是新宏方公司造成的。 本院经审理认定事实如下：2016年12月，新宏方公司（甲方）与刘芳（乙方）签订了收购协议，约定：乙方使用居住的奎屯市毓秀里小区房屋，房产证号××号，面积215㎡，甲方以产权置换补偿方式收购乙方房屋，置换条件为甲方指定楼号位置现房折算面积；甲方承诺置换给乙方的房屋为可以正常在市场上交易转让的普通商品房，如甲方违反该承诺，则乙方有权退房，甲方按市场价赔偿乙方；共折合赔付面积215㎡，多层住宅2套，楼层1层、2层各一套（中间位置）；甲方向乙方的交房日期为2017年6月31日，如逾期交房则甲方双倍补助临时安置费，直至实际交付之日止；搬家费及自签订协议至2017年6月31日的临时安置费已折抵置换房屋面积，甲方不再予以另行补偿；甲乙双方自签订本协议后，乙方原房屋归甲方所有，本协议签字3日内，乙方向甲方移交拆迁房屋，乙方移交房屋时必须房屋原状，不得随意破坏房屋结构，拆除房屋设施；本协议经双方签字盖章后在公证处公证，经公证后本协议生效；任何一方违反本协议约定，除按本协议相应条款处理外，另外赔付守约方违约金10万元，因履行协议发生纠纷，双方可协商解决，如协商不成，任何一方可就本协议起诉至兵团第七师奎屯垦区人民法院，因诉讼产生的诉讼费、律师代理费、保全费等诉讼费用由败诉方承担。 现原告刘芳被拆迁房屋位于的毓秀里小区，被告新宏方公司仅开发建设了商业性质的农贸市场，没有开发建设住宅小区。 经原告刘芳申请，本院委托新疆中天房地产土地评估咨询有限公司对2017年6月31日位于奎屯市毓秀里小区多层住宅的一层、二层市场价值进行评估，该鉴定机构出具鉴定意见：一层住宅（砖混、毛坯房）3669.33元/㎡、二层住宅（砖混、毛坯房）3769.33元/㎡。 原告刘芳支付鉴定费1万元。 对于双方当事人上述没有争议的事实，有原告提供收购合同、鉴定费发票，本院委托新疆中天房地产土地评估咨询有限公司作出的房地产估价报告，本院予以确认，并附卷佐证。 本院认为，双方争议焦点之一，双方签订的收购协议是否有效，应否解除。 2016年12月，原、被告双方达成的收购协议，从约定的权利义务内容看，其法律性质是房屋拆迁安置补偿协议，该协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。虽然双方达成附生效条件的约定，即“经公证后协议生效”，但是原告刘芳已履行了交付被拆迁房屋给新宏方公司的全部合同义务，被告新宏方公司亦接受进行了开发建设，故合同已实际履行，双方以自己的行为对所附条件进行了变更。新宏方公司应当依协议约定，于2017年6月31日履行交付置换的住宅房屋的义务。而新宏方公司在被拆迁房屋所在的毓秀里小区并未建设住宅用房，只建设了农贸市场的商用房屋，致使原告取得产权调换住宅房屋的合同目的不能实现，原告要求解除双方签订的收购协议，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，原告享有单方解除合同的权利，本院予以支持。 双方争议焦点之二，被告应否承担违约责任。 正是被告新宏方公司未能交付房屋的违约行为，导致合同解除。合同解除并不影响违约条款的效力，被告新宏方公司应当按照合同约定承担违约责任，赔偿相应的损失及违约金。 第一，调换房屋价款损失。 双方在协议中约定置换房屋的条件，即“多层住宅2套，楼层1层、2层各一套（中间位置），赔付面积215㎡”，而补偿房屋的具体位置双方虽未明确说明，应为被拆迁房屋所在地毓秀里小区，被告新宏方公司应当赔偿相应地点、楼层面积的房屋价款损失，经本院委托鉴定机构对价值时点2017年6月31日（约定交房日）毓秀里小区多层住宅一层、二层市场价值进行评估，一层住宅（砖混、毛坯房）为3669.33元/㎡、二层住宅（砖混、毛坯房）为3769.33元/㎡，房屋价款损失应计算为：（3669.33元/㎡+3769.33元/㎡）÷2×215㎡=799,655.95元。原告因评估房屋价值支付鉴定费1万元，应由新宏方公司予以赔偿。 第二，约定逾期交房后双倍临时安置费及违约金的赔偿问题。双方在收购协议中约定“交房日期为2017年6月31日，如逾期交房则新宏方公司双倍补助临时安置费，直至实际交付之日止”、“任何一方违反协议约定，除按本协议相应条款处理外，另外赔付守约方违约金10万元”。 在交房日之前的临时安置费双方已约定折抵房屋面积，而逾期交房双倍临时安置费的约定，实质是对逾期交房违约金的具体计算方式的约定，现新宏方公司并不是逾期履行了合同的违约行为，而是不能履行合同的违约行为，不适用该违约条款的约定情形。此外，双方约定违约方向守约方赔付10万元违约金，双方对违约金的数额进行了预先设定，现被告新宏方公司违约，不能在安置地点交付约定用途的房屋，新宏方公司认为违约金约定过高，因被告新宏方公司作为市场经营主体，对商业价值的实现、预先确立违约金的后果有明确的认识，其对约定10万元违约金过高的辩解意见，本院不予采纳。故新宏方公司应当依约支付原告违约金10万元。 原告未提供律师代理费损失的证据，故对该部分损失的主张，本院不予支持。 综上所述，原告刘芳要求解除收购协议，被告新宏方公司赔偿安置房屋补偿款799,655.95元、违约金100,000元、鉴定费10,000元的诉讼请求，本院予以支持；刘芳要求赔偿逾期交房双倍临时安置费、律师代理费的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、原告刘芳与被告新疆新宏方房地产开发有限公司签订的收购协议（毓秀里）自本判决生效之日解除； 二、被告新疆新宏方房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告刘芳房屋补偿款799,655.95元、违约金100,000元、鉴定费10,000元，合计909,655.95元； 三、驳回原告刘芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6548元（已减半交纳），由原告刘芳负担131元，被告新疆新宏方房地产开发有限公司负担6417元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第七师中级人民法院。 审判员  冀晓芳 二〇一八年六月二十七日 书记员  文 丽 1