北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第00098号上诉人（原审被告）刘子鸣，男，1984年4月13日出生，个体工商户。委托代理人陈学增，北京亲民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李林，男，1977年5月14日出生。委托代理人彭锐，北京市两高律师事务所律师。委托代理人万振，北京市两高律师事务所律师。上诉人刘子鸣因与被上诉人李林租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第41857号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年9月，李林起诉至原审法院称：北京市朝阳区工人体育场北路×号院×号楼×层×商铺（以下简称涉案房屋）原产权人为狄卫红。2013年5月27日，狄卫红（甲方，出租人）与刘子鸣（乙方，承租人）签订《北京市房屋租赁合同》，将上述房屋出租给刘子鸣，2013年6月28日至2015年6月28日的月租金为25000元，此后每年租金在上一年基础上递增5%，支付方式是押二付六，支付时间为每付款月提前7日付款。合同约定承租方不按照约定支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。乙方有第九条第四款约定情形之一的，应按月租金的400%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应的损失。后李林购买了涉案房屋，并于2013年11月12日取得产权。2013年10月23日，李林（乙方，现业主）、刘子鸣（丙方，承租人）及狄卫红（甲方，原业主）签订《三方协议》，约定由乙方继续将涉案房屋出租给丙方，自2013年10月28日的租金由乙方收取。按照原合同的约定，刘子鸣本应于2014年6月21日支付至2014年12月27日的租金150000元，但刘子鸣至今未支付，无奈之下，李林于2014年9月14日向刘子鸣发函，要求解除合同并要求刘子鸣支付拖欠的租金及违约金，刘子鸣短信回复收到该函。现李林诉至法院，要求确认李林与刘子鸣之间的租赁合同于2014年9月14日解除，刘子鸣立即腾退北京市朝阳区工人体育场北路×号院×号楼×层×号房屋，由刘子鸣支付拖欠的租金64109.60元，房屋使用费按照每月25000元的标准，自2014年9月15日计算至腾退房屋之日止，由刘子鸣支付违约金10万元。如果法院没有认定2014年9月14日的解除通知有效，李林则要求法院依法解除合同。刘子鸣辩称：租赁合同期限尚未到期，刘子鸣不同意李林全部诉讼请求。根据与李林的约定，没有对付款日期进行明确约定，刘子鸣可以随时履行债务。刘子鸣没有违约行为，合同应当继续履行。李林主张解除合同的真实原因是因为房租涨价，并不是因为刘子鸣违约。另外，双方约定的违约金数额过高，不符合有关规定。原审法院经审理认为：本案争议的焦点是刘子鸣未及时支付租金的行为是否构成违约。李林购买房屋后，与原出租人及刘子鸣共同签订了《三方协议》，明确约定李林与刘子鸣继续按照原出租人与刘子鸣之间签订的租赁合同履行。根据该合同约定，承租方的支付方式为押二付六，各期租金支付日期为每付款月提前7日付款，该条款明确约定了付款的时间，刘子鸣应当于租金使用完毕前提前7日向李林支付下期租金，但刘子鸣未能按照约定履行期支付租金的义务。李林为此诉至法院后，刘子鸣才支付了当期租金，刘子鸣的行为已经构成违约。根据合同约定，不按照约定支付租金达7日的，出租方有权单方解除合同，收回房屋，故李林现诉至法院要求解除与刘子鸣之间的租赁合同、收回房屋、支付违约金，符合合同约定，法院予以支持。但双方约定的违约金数额过高，法院酌情予以调整。李林要求确认2014年9月14日为合同解除日期，但其向法院提供的短信证据，法院无法确认其真实性，故对于李林此项诉讼请求，法院不予支持。刘子鸣交纳的房租目前尚未使用完毕，应按照其腾退时间多退少补。另外，合同解除、刘子鸣腾退房屋后，刘子鸣交纳的房屋租赁押金，应予以退还。据此，原审法院于2014年11月判决：一、解除李林与刘子鸣之间的房屋租赁合同；二、刘子鸣于判决生效后十日内腾退北京市朝阳区工人体育场北路×号院×号楼×层×号房屋，交付李林；三、刘子鸣按照每月二万五千元的租金标准，交付租金、使用费至其实际腾退房屋之日止（刘子鸣交纳的租金可使用至二○一四年十二月二十七日）；四、刘子鸣于判决生效后十日内向李林支付违约金五万元；五、李林于判决生效后十日内退还刘子鸣房屋押金五万元；六、驳回李林其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，刘子鸣不服，上诉至本院，请求撤销原判，发回重审，要求继续履行租赁合同，主要理由是：虽然合同约定提前七日付款，但是未提前七日付款并不当然构成违约；李林未在法定期限内向刘子鸣发出催交房屋租金的通知；李林在一审诉讼期间同意接受刘子鸣交纳租金，是以自己实际行为变更了租赁合同约定交付租金的时间；一审法院判决退回租金无法律依据；一审法院判决刘子鸣承担违约金数额过高，没有事实和法律依据。李林同意原判。经审理查明：涉案房屋原产权人为狄卫红。2013年5月27日，狄卫红（甲方）与刘子鸣（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，房屋租赁期限自2013年6月28日至2018年6月27日；房屋每月租金25000元，房屋第一、二年每月租金为25000元，自第三年开始，租金在上一年的基础上递增5%，押二付六，每付款月提前7日付款；2013年6月28日至2015年6月28日的月租金为25000元，此后每年租金在上一年基础上递增5%；支付方式是押二付六，支付时间为每付款月提前7日付款；押金50000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵款应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；乙方不按照约定支付租金达7日的，欠缴各项费用达5000元的，出租方有权单方解除合同，收回房屋。乙方有第九条第四款约定情形之一的，应按月租金的400%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应的损失。在狄卫红与刘子鸣的合同履行期间，李林购买了涉案房屋，并于2013年11月12日取得产权。2013年10月23日，李林（乙方，现业主）、刘子鸣（丙方，承租人）及狄卫红（甲方，原业主）签订《三方协议》，约定由乙方继续将涉案房屋出租给丙方，自2013年10月28日的租金由乙方收取，并将丙方押金50000元退还乙方保管；月租金为25000元，递增、租约年限以及乙方和丙方所承担的各项费用等，均按照前《北京市房屋租赁合同》（合同编号商业-3-×）条款不变，该协议上还写明了乙方收取租金的账户。此后，李林与刘子鸣继续履行合同。刘子鸣交纳了2013年12月28日至2014年6月27日的租金，但未交纳此后的租金。原审诉讼中，刘子鸣向李林支付了2014年6月28日至2014年12月27日的租金150000元。以上事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、租赁合同、三方协议、银行客户回单等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。李林购买涉案房屋后，与原出租人狄卫红及刘子鸣共同签订了《三方协议》，明确约定李林与刘子鸣继续按照原租赁合同履行。根据查明的事实，刘子鸣未能依照租赁合同的约定按时交纳租金，构成违约，故应承担相应的违约责任。原审法院依据李林的诉讼请求，判决双方解除租赁合同，由刘子鸣腾退涉案房屋并支付占用期间的租金、使用费，具有事实与法律依据，本院予以维持。刘子鸣认为其不构成违约的上诉理由，与事实不符，本院不予采纳。关于违约金的数额，原审法院已依据本案情况予以酌减，对于刘子鸣所持违约金过高的上诉理由，本院不再支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2041元，由刘子鸣负担（李林已交纳，刘子鸣于本判决生效后10日内给付李林）；二审案件受理费1050元，由刘子鸣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  贾 旭审 判 员  薛 妍代理审判员  孙承松二〇一五年一月二十日书 记 员  禹海波