杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2009）杭下民初字第612号原告浙江证大物业管理有限责任公司。法定代表人王毅。委托代理人刘晓东。委托代理人史红雨。被告谈红。委托代理人何嘉川。原告浙江证大物业管理有限责任公司为与被告谈红物业服务合同纠纷一案，于2009年3月19日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员叶东晓独任审判，于2009年4月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘晓东、史红雨、被告谈红及其委托代理人何嘉川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江证大物业管理有限责任公司诉称，原告根据与利兹城市公寓的开发商杭州佳合凤起房地产开发有限公司签订的前期物业管理服务合同，为利兹城市公寓提供实施前期物业管理服务。被告系利兹城市公寓4幢1单元601室的业主，从2006年1月1日至2007年10月22日，被告共拖欠原告物业管理费3147.9元，公用设施设备能耗费1717.2元、车位／库管理费974元、水费162.8元。原告每年均将当年应付的上述各种费用形成书面通知送交各业主，被告对此并无异议但一直拒不交纳。原告多次上门催缴均无果，其行为已构成违约，按照合同的约定和自来水公司的规定，原告可以逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金，原告应该支付的滞纳金为8642.7元。故请求法院判令：1、被告支付物业管理费3147.9元、公用设施设备能耗费1717.2元、车位／库管理费974元、水费162.8元及滞纳金8642.7元（此滞纳金暂计至2009年2月22日，具体数额计算至实际履行之日）。2、由被告承担本案诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、利兹城市公寓入伙手续书，2、前期物业管理服务合同，证据1、2欲证明原告与被告具有物业管理合同关系。3、被告房屋所有权证，欲证明该房产属于被告所有及房产面积、位置等情况。4、杭州市物价局文件和收费标准确认书，欲证明原告收取物业管理费的标准。5、杭州市同城特约委托收款协议书，欲证明原告收取被告水费的法律依据。6、情况说明，欲证明原告撤出前尚未成立业主委员会。7、缴费通知单，欲证明原告每次送达给被告的缴费清单及其所拖欠物业管理费等费用的数额8、杭州市水业集团有限公司水费发票，欲证明原告代替业主缴纳水费。9、告示、通知、温馨提示，欲证明原告每年年终均发布通知，告知欠费业主及时缴纳各项欠费。10、被告缴纳物管费等费用的发票，欲证明被告在收到原告通知后，缴纳了部分费用。11、利兹城市公寓入伙手续书、收费清单等，欲证明原告的各项收费标准得到杭州市佳合房地产开发有限公司及被告的同意和认可。被告谈红辩称，一、原告在提供物业管理服务期间未尽到共用设施设备的维修、养护等工作，且在2006年的工作过程中无法达到一定的资质。根据原告提供的服务，被告认为按原定的高层每月每平方米1.1元收取物业管理费过高。二、对于公用设施设备能耗费，因原告从未公布过实际费用的清单，被告对原告的计算方式不予认可。三、物业管理费、公用设施设备能耗费、车位费的金额在合同实际履行过程中已经由原、被告变更了实际履行价格，不再是原合同履行的价格。四、原、被告之间无滞纳金的约定，该约定系原告与第三方之间在对滞纳金定义不明，认识不清的状况下约定的条款，对被告无约束力，且滞纳金不是平等民事主体之间承担责任的形式，因此被告无需支付滞纳金。即使支付，本案滞纳金亦存在过高、约定及计算不合理等情况。综上，请法庭依法裁判。被告为支持其答辩由，向本院提交了如下证据：1、杭州市佳合物业管理有限公司的函；2、杭州市佳合凤起房地产开发有限公司的函；3、情况说明及证明；证据1、2、3欲证明原告在提供物管服务期间未按承诺提供相应物管服务，存在违约行为的事实。4、杭州市房产管理局的决定，欲证明原告在2006年期间已存在资质不符法律规定的事实。5、商品房买卖合同，欲证明在该合同中开发商及物业管理公司均未对被告进行物管告知的事实。上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：原告提交的证据1、3、4、5、6，被告均无异议，本院对其证据效力予以确认。证据2被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该物业服务合同是原告与房产公司所签订，根据合同相对性原则，对被告没有约束力。本院对该证据的真实性与合法性予以确认，该前期物业管理服务合同系建设单位选聘原告作为小区物业管理企业并与之签订的，故对全体小区业主包括被告均具有约束力，本院对其关联性亦予以确认。证据7被告对三性均有异议。本院认为该证据虽系原告单方制作，但其中物业管理费、车位费均系依据《杭州市前期物业管理服务合同》的约定计算，水费因杭州市自来水总公司已委托原告代收，由原告统计相关用水数额并无不当，公用设施设备能耗费，虽然合同约定按实计算，但业主入住时已确定按每平方米0.6元的标准收取，故本院对该证据所载的被告拖欠的费用数额予以确认，对被告已将该清单送达原告催缴相关费用的事实不予确认。证据8被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本院对该份证据的有效性予以确认。证据9被告对三性均有异议。本院认为该证据系原告单方制作，原告亦无有效证据证明其已将该些材料送达被告，故不予确认。证据10被告对真实性与合法性无异议，对关联性有异议，认为该发票恰好证明原告因存在管理不善等违约行为主动按七折向被告收取物管费等费用，该发票证明原、被告之间重新确定了合同履行价格。本院对该证据的效力予以确认，但该发票不能证明原、被告就合同内容进行了变更，故对被告就关联性所作的抗辩，本院不予采信。证据11被告对第1、4、5页无异议，对第2、3页有异议，被告从未收到过，签名也不是被告所书写。本院对证据11中的第1、4、5页材料予以确认，第2、3页材料来源于开发商，能与原告提交的其他证据相印证，故对其真实性与合法性亦予以确认。被告提交的证据1，原告对三性均有异议，不能证明被告的举证目的。本院认为该份证据有相关单位盖章，应认定其真实性，故予以确认。证据2原告对三性均有异议，没有公章，没有原件核对。本院认为该证据无相关单位盖章，故不予确认。证据3原告认为证人没有出庭作证，对真实性有异议。本院认为证据3系证人证言，证人未作庭作证，对其证据效力不予确认。证据4原告对真实性没有异议，对关联性有异议，原告是在2007年11月22日才收到该通知，收到后即撤出利兹城市公寓，原告在撤销决定生效之前资质还是存在的，也就是说原告在提供物业服务期间是有资质的。本院对该份证据的效力予以确认。证据5原告对三性均有异议，实际上入伙手续书上有被告的签字，有原告的盖章，被告应该明知原告在进行物业服务的。本院对该份证据的真实性予以确认，对其证明对象不予确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：2002年4月30日，原告与杭州佳合凤起房地产开发有限公司签订了一份《前期物业管理服务合同》，合同约定，杭州佳合凤起房地产开发有限公司委托原告对利兹城市公寓实施前期物业管理，管理期限自2003年7月30日起至业主委员会成立并与选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同止。物业管理费按每月每平方米1.1元每十二个月向业主收取一次。公共设备设施运行费按实结算，由原告按月向业主收取，后原告以每月每平方米0.6元的标准向业主收取。露天车位管理费每辆20元／月，车库车位管理费每辆60元／月。对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告可以逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金。被告系利兹城市公寓4幢1单元601室的业主，从2006年1月1日至2007年10月22日，被告共欠原告物业管理费3147.9元，公用设施设备能耗费1717.2元、车位／库管理费974元、水费162.8元。2007年10月18日，杭州市房产管理局作出《关于注销浙江证大物业管理有限责任公司物业管理企业资质的决定》，利兹城市公寓的物业管理自2007年10月23日起由杭州佳合物业管理有限公司接管。本院认为，原告受杭州佳合凤起房地产开发有限公司的委托，对利兹城市公寓实施前期物业管理，双方在协商一致的基础上签订了《杭州市前期物业管理服务合同》，该合同系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，故合法有效。原告依据协议，在物业管理方面投入了相应的人力、物力，业主作为被服务对象，应按合同约定缴纳物业管理费及其他相关费用。前期物业管理合同中约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告可以逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金，故原告就业主未缴纳部分的物业管理费主张滞纳金有相应依据。加收滞纳金是违约方所应承担的违约责任，其主要目的是填补守约方的损失，根据本案案情，双方约定的每日千分之三的滞纳金过高，结合被告的请求，本院酌情将滞纳金调整为每日千分之一。鉴于合同仅就物业管理费作出加收滞纳金的约定，而对于公用设备设施运行费及车位／库管理费并未作出此约定，故被告所应承担的滞纳金，以逾期未支付的物业管理费3147.9元为基数，自2007年10月22日起至判决之日计552天，按每日千分之一计算，共计1737.6元。原告要求就公用设备设施运行费及车位／库管理费加收滞纳金的请求，本院不予支持。被告认为原告在提供物业管理服务期间未尽到共用设施设备的维修、养护等工作，因而收费标准过高，并称其与原告已就物业管理费、公用设备设施运行费及车位／库管理费等相关费用的收费标准达成变更的合意，即按七折缴纳，无证据佐证。合同的变更须当事人双方达成一致并作出明确的意思表示，即使原告曾按七折向被告收取过相关费用，也不能以此类推此后均以此标准收取，故对被告要求降低收费标准以七折缴纳的请求，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告谈红于本判决生效之日起十日内向原告浙江证大物业管理有限责任公司支付物业管理费3147.9元，公用设施设备能耗费1717.2元、车位／库管理费974元、水费162.8元。二、被告谈红于本判决生效之日起十日内向原告浙江证大物业管理有限责任公司支付滞纳金1737.6元。三、驳回原告浙江证大物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币166元，减半收取83元，由原告浙江证大物业管理有限责任公司负担40元，被告谈红负担43元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费166元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。审判员  叶东晓二〇〇九年四月三十日书记员  楼一平