广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3840号上诉人（原审被告）广东利海集团有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人谢海榆，该公司董事长。委托代理人刘梦祎，该公司职员，联系地址。被上诉人（原审原告）沈奕为，住所地广州市海珠区。被上诉人（原审原告）王浩，住所地广州市海珠区。两被上诉人共同委托代理人杨健，广东一粤律师事务所律师。上诉人广东利海集团有限公司（以下简称利海公司）因与被上诉人沈奕为、王浩商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第47号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年10月10日，沈奕为、王浩与利海公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定沈奕为、王浩向利海公司购买位于海珠区赤岗轻工部甘科所原生活区地段利海假日轩第104号106号幢4层404号房，房屋地址：海珠区华怡路104号、106号（104号106号）404房，总金额1379853元；(第二十一条)利某公司应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意选择沈奕为、王浩委托利某公司为沈奕为、王浩办理《房地产权证》：利某公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为沈奕为、王浩办妥产权登记，并将以沈奕为、王浩为产权人的房地产权证交付沈奕为、王浩；在此情况下，沈奕为、王浩应当在收到利某公司书面通知后3个工作日内向某公司提供房地产登记机构要求的、需沈奕为、王浩提供的证件资料；利某公司应一次性如实告知沈奕为、王浩为办理产权登记需要由沈奕为、王浩提供的证件资料，利某公司未告知或告知的内容不完备、不准确，致使沈奕为、王浩未能及时提供证件资料的，由利某公司承担责任；若利某公司未在规定时间或者上述约定的期限内与沈奕为、王浩申请房地产转移登记的，沈奕为、王浩可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记；(第二十二条)如因利某公司未履行相关义务造成沈奕为、王浩不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，利某公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向沈奕为、王浩支付违约金；逾期达到120日的，则沈奕为、王浩有权在该120日届满之日起半年内解除合同；沈奕为、王浩要求继续履行合同的，合同继续履行，利某公司应当自逾期之日的次日起至沈奕为、王浩实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向沈奕为、王浩支付违约金；等。合同附件七补充协议约定，（第九条）如利某公司已于商品房交付使用后210个工作日内向产权登记机关提交办理产权登记手续所需资料，而因产权登记机关的原因未能办妥产权登记的，利某公司不承担责任；等。经过面积差结算，沈奕为、王浩共向某公司支付了房价款1387412元，利某公司向沈奕为、王浩开具了购房款发票。2012年6月30日，利某公司向沈奕为、王浩交付了涉案房屋。2××4年8月15日，沈奕为、王浩购买的涉案房屋由广州市房管局登记出具了《广东省房地产权证》。2××4年12月23日，沈奕为、王浩向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、判令利某公司立即支付因迟延办理产权登记的违约金共计人民币339222.23元（自2013年5月4日起至2××4年9月4日止，每日按商品房总价款即1387412元的0.05%计算）；2、本案诉讼费由利某公司承担。利某公司原审辩称，第一，导致延期出具房屋所有权证书是属于不可抗力的客观因素，并非其司的原因，根据合同附件7的规定，不应当由其司承担违约责任，因此由于广州市房地产交易登记中心延误的2012年8月28日至2013年5月17日的期间应该剔除出合同约定的期限；第二，广州市房地产管理局已经在2××4年8月15日出具广东省房地产权证，沈奕为、王浩已经于该日取得了该房屋的房产证，其司不应当承担2××4年8月15日至2××4年9月4日的逾期办证的违约金；第三，涉案房屋办理了抵押登记，不存在转让、融资等经济交易活动，且逾期办证并不会造成沈奕为、王浩任何的经济损失，我司认为关于未办理房屋所有权登记的违约金约定过高，请求法院予以调整，请求调整至万分之一。沈奕为、王浩为证明其主张，提交了如下证据：《利某假日轩住宅发放房产证费用结算表》，拟证明沈奕为、王浩于2××4年9月4日才领取《房地产权证》。上述表中载明业主签收处有沈奕为、王浩沈奕为签名，备注处写明已领房产证两本，日期为2××4.9.4；左下角盖有广东利某集团有限公司签约部专用章。利某公司对上述证据的三性不予以确认，认为该份文件上加盖的公章并非其司在工商登记局登记备案的公章。利某公司为证明其抗辩意见，提交了如下证据：1、初始登记入《受理回执》；2、《法人或其他组织新建房屋初始登记》规定；3、房地产登记簿查册表；4、房屋面积测量成果报告书。沈奕为、王浩质证意见：证据一的真实性、合法性没有异议，关联性有异议；证据二、三的三性不予以确认；证据四的真实性、合法性予以确认，关联性不予以确认，认为所有证据只能证明利某公司有申请过初始登记，但不能证明是房地产主管部门的原因而导致的办证不能。原审庭审中，沈奕为、王浩与利某公司均确认以下事实：涉案房屋交付之日起210个工作日的截止时间为2013年5月3日。利某公司表示其于2××4年8月15日交付涉案房屋的房产证给沈奕为、王浩，但未能提供证据证实。对此沈奕为、王浩表示其于2××4年9月4日才收到，认为房管局出证当天不可能就交付给沈奕为、王浩，利某公司拿证后也要分批交付到各业主手上，以登记出证的时间作为交付的时间不合常理。原审法院认为，沈奕为、王浩与利海公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。上述合同约定，利某公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为沈奕为、王浩办妥产权登记，并将以沈奕为、王浩为产权人的房地产权证交付沈奕为、王浩。如因利某公司未履行相关义务造成沈奕为、王浩不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，逾期达到120日的，沈奕为、王浩要求继续履行合同的，合同继续履行，利某公司应当自逾期之日的次日起至沈奕为、王浩实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向沈奕为、王浩支付违约金。沈奕为、王浩与利某公司均确认涉案房屋交付之日起210个工作日的截止时间为2013年5月3日，对此予以认定。关于房产证的交付时间问题。本案中涉案房屋的房产证是由利某公司交付给沈奕为、王浩，利某公司主张其交付给沈奕为、王浩的时间为2××4年8月15日却没有提供证据予以证实，应承担不利的后果，故原审法院对沈奕为、王浩主张其于2××4年9月4日收到房产证的事实予以采信。故对利某公司存在逾期违约的事实，予以认定。利海公司提供的证据无法证明导致延期出具房屋所有权证书是因为广州市房地产交易登记中心的延误，属于不可抗力的客观因素，故其认为其不应当承担违约责任,由于广州市房地产交易登记中延误的2012年8月28日至2013年5月17日的期间应该剔除出合同约定的期限的抗辩意见没有事实依据，不予采纳。沈奕为、王浩要求利某公司每日按总房价1387412元的万分之五的标准支付从2013年5月4日起至2××4年9月4日止的迟办证违约金，合法合理，予以支持，总额应以沈奕为、王浩主张的339222.23元为限。利某公司提出合同约定的违约金过高的抗辩意见，依据不足，不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年4月15日作出如下判决：被告广东利某集团有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告沈奕为、王浩支付从2013年5月4日起至2××4年9月4日止的迟办证违约金（每日按1387412元的万分之五的标准计算，总额以原告主张的339222.23元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6388元，由利某公司负担。判后，上诉人利某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，首先，涉案房屋由房屋管理局出具《广东省房地产权证》即已经登记备案，我方作为房产开发商已经办妥涉案房屋的产权登记。其次，沈奕为、王浩在法律意义上亦实际取得房产证，书面形式的房产证交付并未影响其权利取得。因此，我方不应承担2××4年8月15日起至2××4年9月4日止的逾期办证违约金。（二）、沈奕为、王浩请求的违约金过高，一审法院未采纳我方提出的违约金过高的抗辩意见，违背诚实信用原则与公平原则。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第六条、第七条的规定，我方逾期办证的行为并未给沈奕为、王浩造成直接的经济损失，我方请求法院予以降低至日万分之一的标准，该标准的违约金足以补偿购房者的实际损失。故上诉请求：1、改判利某公司无须支付2××4年8月15日起至2××4年9月4日止的逾期办证违约金14567.91元；2、本案二审诉讼费用由沈奕为、王浩承担。被上诉人沈奕为、王浩二审答辩认为：利某公司的上诉请求无事实和法律依据，依法应当不予支持。一、双方签订的买卖合同第二十二条约定可以看出，对于违约金的支付期限是自逾期之日的次日起至实际取得房地产权证之日止，而不是办妥房地产权之日止。合同样本是由利某公司提供的，违约金的计算期限也是利某公司的真实意思表示，利某公司多次在合同中强调计算到我方实际领取房产证的时间，是利某公司保证其应尽到交付房地产权证原件义务的表现，所以利某公司提出请求违约金应计算至房产证登记之日止，无合同依据，也违反契约精神。二、利某公司在上诉请求中并无提及对一审判决违约金标准有异议，并未提出改判请求，而其直接在事实和理由中提出，根据不告不理的原则，法院应当不予支持，也无需在二审中调低违约金标准。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：利海公司与沈奕为、王浩签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，故为合法有效，双方均应切实履行。双方合同约定，利某公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为沈奕为、王浩办妥产权登记，并将以沈奕为、王浩为产权人的房地产权证交付沈奕为、王浩，如因利某公司未履行相关义务造成沈奕为、王浩不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，逾期达到120日的，沈奕为、王浩要求继续履行合同的，合同继续履行，利某公司应当自逾期之日的次日起至沈奕为、王浩实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向沈奕为、王浩支付违约金。按照该合同约定，利某公司应在约定的期限内到房地产登记机构为沈奕为、王浩办妥产权登记，并将房产证交付给沈奕为、王浩。利某公司上诉主张其已经于2××4年8月15日办妥房产证，沈奕为、王浩在该日在法律意义上已经取得房产证，书面形式的房产证交付并未影响其权利取得，故其不应承担2××4年8月15日起至2××4年9月4日止的逾期办证违约金。按照合同的约定，利某公司承担逾期办理房产证的违约责任是从逾期之日起至沈奕为、王浩实际取得房产权证之日止而非利某公司为沈奕为、王浩办妥房产证之日止，沈奕为、王浩在本案中主张利某公司承担逾期办理房产证的违约责任计算至其实际取得房产权证2××4年9月4日之日止，因此，原审法院判决违约金计算沈奕为、王浩实际取得房产证之日止，并无不当，本院予以确认。利某公司的该项主张据理不足，本院不予采纳。关于违约金应否调整的问题。首先，双方在合同第二十二条中约定利某公司如未能按合同规定的期限办妥房产证，每日按总房价款0.05%的标准向沈奕为、王浩支付违约金。该约定是双方真实的意思表示，对于双方当事人均具有约束力。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应的相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定可知，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益的损失，因此，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。现利某公司上诉认为并未给沈奕为、王浩造成任何的损失而要求免责，缺乏法律依据，其要求调整违约金的数额，本院不予采信。综上，经审查，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。利某公司的上诉主张缺乏充分依据，其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费164元，由上诉人广东利海集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆审 判 员  李 民代理审判员  姚伟华二〇一五年八月六日书 记 员  郝 烨