山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初4141号原告：烟台市牟平区人民政府宁海街道办事处邵家塂村村民委员会，住所地山东省烟台市牟平区宁海街道办事处邵家塂村，统一社会信用代码：54370612ME037285XY。法定代表人：梁吉明，主任。委托诉讼代理人：陈阳波，山东宁海律师事务所律师。被告：青岛恒润典当行有限公司，住所地山东省青岛市胶州市三里河办事处高家台子村澳门路网点，统一社会信用代码：91370281097467685C。法定代表人：郑建国，总经理。委托诉讼代理人：肖古勇，山东东标律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘家兴，山东东标律师事务所实习律师。被告：烟台明瑞房地产开发有限公司，住所地山东省烟台市牟平区西关路309号，统一社会信用代码：91370612561445966L。法定代表人：陈泽，总经理。委托诉讼代理人：姜承远，男，汉族，1984年3月25日生，住山东省莱阳市，系该公司员工。被告：烟台源泰置业有限公司，住所地山东省烟台市牟平区宁海街道办事处邵家塂村，统一社会信用代码：91370612592621352A。法定代表人：王滋强，总经理。被告：王滋强，男，汉族，1967年7月18日生，住山东省烟台市芝罘区。被告：烟台源泰国际贸易集团有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区幸福中路188-6号，统一社会信用代码：91370602580440183A。法定代表人：王滋强，总经理。原告烟台市牟平区人民政府宁海街道办事处邵家塂村村民委员会（以下简称邵家塂村委会）与被告青岛恒润典当行有限公司（以下简称恒润公司）、烟台明瑞房地产开发有限公司（以下简称明瑞公司）、烟台源泰置业有限公司（以下简称源泰置业公司）、王滋强、烟台源泰国际贸易集团有限公司（以下简称源泰贸易公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告邵家塂村委会的委托诉讼代理人陈阳波,被告恒润公司的委托诉讼代理人肖古勇、刘家兴，被告明瑞公司的委托诉讼代理人姜承远到庭参加诉讼，被告源泰置业公司、王滋强、源泰贸易公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.终止（2018）鲁0281执437号执行案件对位于烟台市牟平区产标的物的执行；2.依法解除、撤销对上述标的物的查封、拍卖；3.依法确认原告对位于烟台市牟平区产的所有权；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告（原申请执行人）恒润公司与另外四被告企业借贷纠纷一案，胶州市人民法院作出的（2016）鲁0281民初10846号民事判决书并立案执行。胶州市人民法院依据（2018）鲁0281执437号执行裁定书查封了位于烟台市牟平区产。但是，该房产依法应当属于原告所有，法院查封是错误的。2011年12月，原告根据牟平区政府的要求实施旧村改造，项目需要拆迁原村委办公楼房。依据烟台市牟平区人民政府烟牟政发（2009）10号文件《烟台市牟平区城区旧村（城）改造暂行办法》第八条“原村内公共房产属于办公、公益和商服用房的，用新建房屋中的公建部分按原建筑面积实物补偿”的规定，被告源泰置业公司作为旧村改造项目的开发商，就拆除的办公楼房给原告实物补偿置换了同等面积的新建办公用楼房。该楼房就是位于烟台市牟平区被查封的房产。该房产至今没有登记在原告名下不是原告的原因，并且源泰置业公司开发的项目至今没有一户办理了房屋产权登记手续；涉案房产是由拆旧建新实物置换的，不欠开发商的房款，房屋早在2014年就已经交付给原告使用至今。胶州市人民法院对该楼房的查封扣押和强制执行是错误的。被告恒润典当行辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法庭驳回原告的诉讼请求，理由如下：第一，原告不具有诉争房屋所有权，诉争房屋登记在被执行人源泰置业公司名下；第二，原告声称与被执行人签订过房屋置换协议，此协议未经公示，真实性难以确认，因双方有商业合作关系，存在相互串通伪造协议逃避执行的可能。即使房屋置换协议是真实的，该协议签订于涉案土地招拍挂之前，合同目的为串通中标，应认定无效；第三，原告没有及时主张物权、办理诉争房屋预告登记等变更手续。在诉争房屋被查封之前，涉案建筑物中其它房屋大多已经办理了网签（只有四套房屋没有网签，尚在开发商名下），这些房屋就没有因为开发商的债务被执行。因此，原告没有办理房屋变更登记手续是自己的重大过错，应驳回原告的诉讼请求。被告明瑞公司辩称，对原告的起诉没有异议。被告源泰置业公司、王滋强、源泰贸易公司未到庭答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告邵家塂村委会向本院提交证据如下：证据一、旧村改造开发合同一份，证明原告依据牟平区人民政府的要求实行旧村改造项目，原告的全体村民代表签字同意，与源泰置业公司于2011年12月8日签订了该合同，开始实施旧村改造项目。证据二、村委办公楼拆迁置换协议书一份，证明原告与被告源泰置业公司于2011年12月28日签订协议，约定了被告源泰置业公司拆除原办公楼后，以实物置换的方式给原告新的办公楼，面积大约816.01平方米，而位置正好是在原办公楼的地址上撤旧换新。证据三、牟平区住建局出具的说明一份，证明原告旧房改造是依据政府文件进行的，以及依照该文件原告与被告源泰置业公司签订了置换协议，以撤旧建新的方式对原告的办公楼进行了置换。证据四、房屋测算表一份，证明原告在实施旧村改造项目时，委托了烟台市诚信房地产评估有限公司进行了拆迁评估，其中包括原告的原办公楼，该测算表详细记载了原办公楼的门牌号码、建筑面积等，该测算表只是整个评估报告中的一页，原告要求该评估公司就该页盖章确认后出具的。证据五、原旧办公楼房的视频资料和照片打印件各一份，证明被告源泰置业公司拆除的原告旧办公楼的原貌，也证实了原告旧办公楼确实存在。证据六、新办公楼视频资料和照片打印件各一份，证明现在新办公楼的状况以及在法院查封之前已经由原告经过装修在使用。证据七、牟平区政府（2009）10号文打印件一份，该文件第八条规定原村内公共房产属于办公、公益和商服用房的，用新建房屋中的公建部分按原建筑面积实物补上。因此被告源泰置业公司在实施开发项目时对原告的原办公楼进行了拆除，然后依据该政府文件给予置换新的办公楼。证据八、烟台市牟平区人民政府宁海街道办事处出具的证明一份，证明原告是按照政府的要求进行了旧村改造，改造项目完工后，因为开发商源泰置业公司未能缴纳税款办理完税手续，还因为拖欠施工单位的工程款，施工单位不配合提交验收资料，工程未能进行竣工验收，因此造成时至今日原告旧村改造项目未能给安置的村民和购房的业主办理产权登记，这其中还包括原告的办公楼（因撤旧换新于2014年6月就将新办公楼房交付给了原告，原告村委会装修后使用至今），也因为同样的原因未能给原告办理产权登记。证据九、烟台市华众置业有限公司出具的证明一份，证明该公司于2012年9月承包了被告源泰置业公司开发的原告旧村改造项目中6#、9#楼六层住宅的工程施工，因为源泰置业公司拖欠工程款600万元至今未付，因此未能提交验收资料，旧村改造项目至今未进行竣工验收，该份证据可以证明不是由于原告的原因办公楼房至今未办理产权登记手续。证据十、山东海源建筑工程有限公司出具的证明一份，证明该公司于2012年9月22日与源泰置业公司签订合同，承包原告旧村改造项目中1#、2#、3#、4#、5#、12#楼建筑面积约29000平方米工程的施工，但未办理验收手续，源泰置业公司拖欠工程款12137268.41元至今未付，因此可以证明不是由于原告的原因未办理办公楼的产权登记手续。被告恒润公司质证称：对证据一真实性无异议，对证据的合法性有异议，原告与被告源泰置业公司签订旧村改造合同的时间在该旧村改造项目政府批复以及该地块招拍挂之前，系原告通过私下协议的方式使源泰置业公司绕过招拍挂程序中标，违反土地法强制性规定，该合同应认定无效。对证据二真实性有异议，该证据中第二项所述置换楼房是在旧办公楼房的原址上，建在商业网点的三楼，面积约750平方米，被告认为该项目政府尚未批复，此时不可能有该项目的建造规划以及涉案楼房设计图，因此原告认为该协议系伪造的。对证据三证明中的内容不认可，对该证据的合法性有异议，因为原告与被告源泰置业公司置换楼房尚未进行网签和预告登记，并没有进入住建局房屋交易的管理程序，因此住建局对双方的协议内容以及履行情况由其是置换新房的具体位置没有直接接触，其出具该份说明超出住建局法定职权，没有证明力。对证据四有异议，证据不完整，应当提供完整的测算表，且该测算表中印章显示有效期自2008年10月29日至2011年10月28日，与证据一、二的签订日期冲突。对证据五、六照片形成的时间、地理位置无法确认。即使存在置换事实，这些照片并不能证明旧办公楼置换的是诉争房屋，也不能证明新办公楼的具体位置。对证据七真实性无异议，但不能证明具体的置换过程。对证据八证明内容不认可，烟台市牟平区宁海街道办事处出具的证明说明的是完税及验收情况，超出街道办事处的工作职能，原告应该提交税务局以及规划住建部门出具的证明以此证明办证情况。对原告在2014年6月已经占有诉争房屋不认可，另外涉案小区早在2015年已经可以办理网签和预告登记手续，原告没有办理。对证据九、十真实性无法确认，不能证明原告对于办理诉争房屋的变更登记没有过错。被告明瑞公司质证称：对证据一至八真实性均无异议。对证据九，工程确实是烟台市华众置业有限公司承包的，两家尚有纠纷正在处理，施工资料也没有提交给源泰置业公司，村委会所在的楼座没有竣工验收，不能办理房产权属证明。对证据十，工程确实是山东海源建筑工程有限公司承包的，两家尚有纠纷正在处理，施工资料也没有提交给源泰置业公司，村委会所在的楼座没有竣工验收，不能办理房产权属证明。被告恒润公司向本院提交证据如下：商品房买卖合同登记备案回执及商品房买卖合同各一份，该合同是被告恒润公司的法定代表人郑建国在2015年4月27日购买了源泰置业公司的位于师范路333号商业网点第一层附6号房屋的合同，该房屋与诉争房屋在同一楼房内，上下相连，郑建国在当日办理了该房屋的网签和预告登记手续，被告源泰置业公司向郑建国出具了网签备案回执，证明诉争房屋在2015年4月27日之前已经具备网签与预告登记的条件，原告没有及时办理应当承担法律责任。原告质证称：对上述证据真实性无异议，对证明事项有异议，房屋网签与产权登记是完全不同的两个概念，网签只是网签的合同，确定的合同关系，而产权登记确定的是房屋所有权的关系。被告应当提供该房屋进行产权登记的相关证明，而恰恰是被告不能提交产权登记证明，也就说明了该房屋与涉案房屋都不具备产权登记的条件，因为原告没有经过产权登记不是原告的过错，而是开发商源泰置业公司的原因造成的。被告明瑞公司质证称：对上述证据的真实性无异议。本院对于当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据及事实本院认定如下：被告恒润公司对原告提交的证据一、七真实性无异议，本院予以确认。虽被告恒润公司对原告提交的证据二、三、八有异议，因证据三、八系烟台市牟平区的住房和建设局及宁海街道办事处出具的，且明瑞公司对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认，原告提交的证据二与上述证据载明的事实相符，且明瑞公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告恒润公司对原告提交的证据四、五、六、九、十有异议，因被告明瑞公司对证据四、五真实性无异议，被告恒润公司未提交相反证据予以反驳，本院对证据四、五的真实性予以确认。因被告明瑞公司对证据九、十未确认，故本院对证据九、十的真实性不予确认。原告及被告明瑞公司对被告恒润公司提交的商品房买卖合同真实性无异议，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年3月23日，烟台市牟平区人民政府出具烟牟政发【2009】10号文件，文件第四条载明：旧村（城）改造指城区东至东外环，南至南外环，西至西外环，北至养马岛北海岸线范围内的原行政村改造，短期内重点对北关大街、通海路两侧平房区实施整体连片改造。文件第八条载明：原村内公共房产属于办公、公益和商服用房的，用新建房屋中的公建部分按原建筑面积实物补偿；属工业用房的实行货币补偿，补偿标准依据重置成新折旧评估后确定。2011年12月8日，原告邵家塂村委会（甲方）与被告源泰置业公司（乙方）签订旧村改造开发合作合同一份，约定：乙方拟开发甲方内部面积约410亩，土地储备规划红线已做完，最终以政府批准详细规划方案确定的地界和面积为准。甲方配合乙方注册成立烟台源泰置业有限公司，公司注册资本全部由乙方注入，甲方配合乙方将项目用地以烟台源泰置业有限公司名义摘牌，并确保项目摘牌成功，取得合法的土地使用权。2011年12月28日，原告邵家塂村委会（甲方）与被告源泰置业公司（乙方）签订村委办公楼拆迁置换协议书一份，约定：1、根据牟平区政府的要求，甲方实施旧村改造需要拆除村委办公楼房。依据烟台市牟平区人民政府烟牟政发（2009）10号文《烟台市牟平区城区旧村（城）改造暂行办法》第八条规定，乙方作为甲方旧村改造的开发商就拆除甲方位于牟平区旧办公楼房816.61平方米后给甲方实物补偿置换同等面积的新办公用楼房。2、乙方实物补偿置换给甲方的新办公楼房设计图纸已经甲方核准同意，新办公楼房建在牟平区，旧办公楼房原地址上，建在商业网点的三楼，面积约750平方米，差额部分双方另行协商。3、乙方确保新置换楼房的建筑质量，水、电、暖配套设施齐全。4、乙方竣工交付给甲方使用的时间为2014年6月30日之前，如果逾期应当支付违约金。5、以上房屋置换给甲方后，乙方应当将房产办理登记在甲方名下。2018年5月16日，烟台市牟平区住房和建设局出具说明一份，载明：“宁海街道邵家塂村改造项目于2012年经区政府批准实施，该村旧村改造执行烟牟政发【2009】10号文《烟台市牟平区城区旧村（城）改造暂行办法》。该村旧村改造系村企合作模式，由烟台源泰置业有限公司与邵家塂村合作开发。双方依据烟牟政发【2009】10号文第八条规定，自愿达成协议，烟台源泰置业有限公司拆除邵家塂村位于师范路359号村委办公楼816.61平方米，实施开发后在原地建设的商业网点三楼置换。双方依据的牟政发【2009】10号文是由牟平区政府制定印发的，特此证明。”2019年4月15日，烟台市牟平区人民政府宁海街道办事处出具证明一份，载明：“兹证明，我办事处辖区内烟台市牟平区宁海街道办事处邵家塂村于2011年12月份按政府的要求进行旧村改造。改造项目完成后，开发商烟台源泰置业有限公司因未能向税务部门缴纳相关税款，办理完税手续，并且还因为拖欠施工单位的工程款，施工单位不配合提交验收资料，工程未能进行竣工验收。由此造成时至今日，邵家塂村旧村项目未能给安置的村民和购房的业主办理产权登记。这其中还包括邵家塂村委的办公楼，因拆旧办公楼而置换的新办公楼，2014年6月开发商就已经交付给了邵家塂村委，邵家塂村委装修后使用至今，也是同样的原因未能给邵家塂村办理产权登记”。另查明，原告与被告明瑞公司、源泰置业公司、王滋强、源泰贸易公司企业借贷纠纷一案，本院于2017年10月31日依法作出（2016）鲁0281民初10846号民事判决书，判决如下：“一、被告烟台明瑞房地产开发有限公司、烟台源泰置业有限公司、王滋强于本判决生效之日起十日内偿还原告青岛恒润典当行有限公司借款本金2110万元；二、被告烟台明瑞房地产开发有限公司、烟台源泰置业有限公司、王滋强于本判决生效之日起十日内支付原告青岛恒润典当行有限公司截至起诉之日的借款利息888万元及自起诉之日即2016年11月7日至实际付款之日止的利息（以借款本金2110万元为基数，按照月利率2%计算）；三、被告烟台源泰国际贸易集团有限公司对上述第一、二项承担连带清偿责任。其承担保证责任后，有权向债务人烟台明瑞房地产开发有限公司、烟台源泰置业有限公司、王滋强追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费191700元，保全费5000元，共计196700元，由被告烟台明瑞房地产开发有限公司、烟台源泰置业有限公司、王滋强、烟台源泰国际贸易集团有限公司承担。”履行期限届满后，被告明瑞公司、源泰置业公司、王滋强、源泰贸易公司未按时履行法律义务，案件进入执行程序，案号为（2018）鲁0281执437号。执行过程中，本院向烟台市不动产登记中心牟平分中心发出协助执行通知书，查封被执行人源泰置业公司名下的位于牟平区商业网点第1层附6、7、9、10、20、21、22、23号房产，查封被执行人源泰置业公司名下的位于牟平区产，师范路333号附3、11、19号，9号楼附12号房产，查封期限自2018年2月1日至2021年1月31日止。再查明，本院查封上述房产后，原告邵家塂村委会向本院提出执行异议，请求终止（2018）鲁0281执437号执行案件对位于烟台市牟平区产标的物的执行，依法解除、撤销对上述标的物的查封、拍卖。本院经审查后作出（2019）鲁0281执异41号执行裁定书，裁定：“驳回异议人烟台市牟平区人民政府宁海街道办事处邵家塂村村民委员会的执行异议申请”。原告不服该执行裁定书，向本院依法提起诉讼，即为本案。本院认为，原被告根据烟台市牟平区人民政府烟牟政发（2009）10号文件《烟台市牟平区城区旧村（城）改造暂行办法》“原村内公共房产属于办公、公益和商服用房的，用新建房屋中的公建部分按原建筑面积实物补偿”的规定，签订村委办公楼拆迁置换协议书，该协议书是双方真实意思的表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。根据该协议约定，被告源泰置业公司作为旧村改造的开发商，就拆除原告位于牟平区旧办公楼房816.61平方米后，在原址给原告实物补偿置换同等面积的新办公用楼房。本案中，根据2011年12月28日原告与被告源泰置业签订的村委办公楼拆迁置协议书及烟台市牟平区住房和建设局出具的证明可以看出，在本院查封涉案房屋之前，原告与被告源泰置业公司已经签订了办公楼置换协议，约定原告的原816.61平方米的办公楼，用实施开发后在原地建设的商业网点三楼750平方米置换；从烟台市牟平区人民政府宁海街道办事处出具的证明可以看出，在房屋建成之后，2014年被告源泰置业公司就将涉案办公楼交付原告，原告装修后使用至今；从烟台市牟平区人民政府宁海街道办事处出具的证明可以看出，涉案办公楼未办理产权登记的原因不在原告。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，涉案的位于烟台市牟平区产原告享有足以排除强制执行的民事权益，故本院不得执行涉案位于烟台市牟平区产。原告主张的解除、撤销对涉案标的物的查封、拍卖，这属于执行行为，本案不予处理。因涉案房屋不能办理房屋所有权登记，故对原告要确认对位于烟台市牟平区产所有权的诉讼请求，本院不予支持。原告可在符合相关条件后，另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，判决如下：一、不得执行位于烟台市牟平区产。二、驳回原告烟台市牟平区人民政府宁海街道办事处邵家塂村村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费36800元，由被告烟台源泰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 赵 燕审判员 泮晓朋审判员 陈 敏二〇一八年七月二日书记员 刘 畅