河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）漯民再终字第34号申请再审人（一审原告、二审上诉人）：河南省舞阳县东城物资有限公司。住所地：河南省舞阳县。法定代表人：李付收，该公司经理。委托代理人：张国选，舞阳县被申请人（一审被告，二审被上诉人）：魏新安，男，汉族，1958年12月3日出生，住河南省舞阳县舞泉镇委托代理人：李广涛，河南汇恒律师事务所律师。委托代理人：魏玉瑾，河南汇恒律师事务所律师。申请再审人河南省舞阳县东城物资有限公司（以下简称东城物资公司）因与被申请人魏新安确认合同无效纠纷一案，不服河南省舞阳县人民法院（2012）舞民初字第855号民事判决和本院���2013）漯民四终字第319号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2014年8月6日作出（2014）豫法立二民申字第00324号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人河南省舞阳县东城物资有限公司的法定代表人李付收及其委托代理人张国选、被申请人魏新安及其委托代理人李广涛、魏玉瑾到庭参加诉讼，本案现已审理终结。舞阳县人民法院一审查明，1999年8月3日，原告东城物资公司法定代表人李付收与舞阳县土地房产管理局（舞阳县地租征收办公室章）签订《国有土地使用权租赁合同》，东城物资公司通过划拨方式取得位于舞泉镇解放路北段路西9号院内、面积为1080㎡（折合1.6亩）的国有土地使用权，作为公司经营用地。1999年9月17日舞阳县土地房产管理局给原告颁发房屋所有权证、房屋建筑��积123.58㎡，附有土地使用面积平面图。2000年2月15日，原告东城物资公司与王献廷签订《出租合同》一份，由原告东城物资有限公司向王献廷出租办公室北头房屋一间，租赁费为捌仟元整，一次付清；租期为70年。2004年8月1日，东城物资公司与赵凤荣签订租赁合同一份（赵凤荣系被告魏新安妻子），将平房五间（已租赁王献廷使用一间），空地面积约500平方米，租赁给公司职工赵凤荣使用。2005年5月29日，原告东城物资公司与被告魏新安签订《协议书》一份，东城物资公司将其平房五间含地皮、总面积共计432平方米（其中包括五间平房北山墙外的长8米，宽1.5米空地皮），出卖给魏新安，价款为65000元。另外，原告东城物资公司与魏新安签订有《房地产买卖契约》两份，其中一份无签订时间，内容为东城物资公司将其坐落在舞阳县解放路的房地产（房屋建筑面积123.58平��米；土地使用面积432平方米）出售给魏新安，成交价格为人民币65000元。另一份签订时间为2005年6月10日，除第二项的成交价为175000元外，其它内容与第一份《房地产买卖契约》的内容一致。2005年6月10日，被告魏新安以175000元的价格开具了中华人民共和国契税完税证。2005年6月13日，舞阳县土地房产管理局给被告魏新安颁发房权证，舞房字第000080**号房屋所有权证房屋建设面积为123.58㎡，土地使用证面积附有平面图与协议书约定一致。2013年3月1日我院对东城物资公司院内双方诉争的房地产进行实地勘验，勘验结果如下：平房五间坐西面东，东西宽6.65米，南北长16.70米，占地面积123.58平方米，与被告提供的原告东城物资公司的房权证、房地产平面图及房屋坐向，建筑平方面积相同。房屋所有权人为东城物资公司，土地权属性质为国有，与2005年6月13日舞阳县土地房产管理���向被告魏新安颁发的房权证、房地产平面图及房屋坐向，建筑平方面积相同，房屋所有人为魏新安，土地权属为国有。2011年，被告魏新安在五间平房南侧南北宽5.2米。东西长22.3米和五间平房东侧东西长20.7米建平房19间，未办理房屋产权证。2012年9月6日，原告舞阳县东城物资公司提起诉讼，请求依法确认原被告2005年5月29日签订《协议书》一份，2005年6月10日签订《房地产买卖契约》一份，及无签订日期的《房地产买卖契约》一份无效。舞阳县人民法院一审认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条第二款规定：“房地产权利人转让房地产应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当按照国务院规定，报有批准权的人��政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用出让金”。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定”，原告东城物资公司经营活动使用的土地是通过划拨方式取得的国有土地使用权，进行转让时应按照规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用出让手续。为此，原告东城物资公司与被告魏新安所签订的“协议书”一份，“房地产买卖契约”两份中关于土地使用权转让的内容违反法律、行政法规的强制性规定，为无效协议。但是，在三份协议书中原告转让给被告房屋所有权的行为不违反法律规定，应为有效协议。因此，原告请求依法确认原、被告所签订的“协议书”一份、“房地产买卖契约”二份中所涉及的土地转让部分无效的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。请求确认原、被告所签订的“协议书”一份、“房地产买卖契约”二份中所涉及的房屋转让部分无效的诉讼请求，不符合法律规定，法院不予支持。一审判决：一、原告东城物资公司与被告魏新安于2005年5月29日签订的《协议书》、2005年6月10日签订的房地产买卖契约及无签订时间，主要内容与2005年6月10日签订的房地产买卖契约相同，但购买房地产款额为65000元的房地产买卖协议中关于土地使用权转让的内容为无效协议。二、原告东城物资公司与被告魏新安于2005年5月29日签订的《协议书》、2005年6月10日签订的房地产买卖契约及无签订时间，主要内容与2005年6月10日签订的房地产买卖契约相同，但购买房地产款额为65000元的房地产买卖协议中关于房屋所有权转让的内容为有效协议。案件受理费3800元，原告东城物资公司负担1900元，被告魏新安负担1900元。东城物资公司不服一审判决，上诉称：1、一审判决认定事实不清，被上诉人办理房产证所依据的两份《房地买卖契约》上所加盖的上诉人公司的公章是被上诉人私自偷加盖的，法人的签名也是其模仿的，该两份契约是伪造的，原审上诉人已提出进行文字鉴定，但被上诉人不配合未能鉴定，故原审认定协议部分有效属事实不清。2、一审适用法律错误，依照《房地产管理法》第三十九条、《合同法》第五十二条之规定，被上诉人持有的《协议书》及两份《房地产买卖契约》为无效协议，不应履行。一审判决认定协议部分有效，部分无效不符合《合同法》五十六条所规定的情形，故一审适用法律错误，判决错误。请求二审法院查清事实，依法改判或将本案发回重审。魏新安答辩称：双方签订的房地产买卖协议中关于房屋所有权的内容是双方的真实意思，并且我已经支付了合理价款，上诉人也依约将房屋交付给了我并协助办理了房屋登记手续，双方之间的房屋交易行为完全合法，应受到保护。同时，法律也并不禁止以划拨方式取得的土地使用权及房屋所有权不能转让。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审一致。本院二审认为，登记在上诉人东城物资公司名下的土地是通过划拨方式取得的国有土地使用权，其在转让该土地���用权时应当按照法律规定报有批准权的人民政府审批，予以批准转让的，受让方应办理土地使用出让手续并按规定缴纳出让金。本案中，双方所签订的《协议书》及两份“房地产买卖契约”约定将东城物资公司名下的国有土地使用权转让给魏新安，但双方的转让行为违反《中华人民共和国城市房地产管理法》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项之规定，双方“协议”及“契约”中关于土地使用权转让的合同内容因违反法律的强制性规定，而为无效的民事行为，一审对此认定正确，本院予以确认。双方在协议及契约中约定，东城物资公司将其房屋转让给魏新安，此为东城物资公司处分自身合法财产的有效民事行为，协议��契约中关于房屋转让的约定是双方的真实意思表示，且不损害社会公共利益及第三人合法权益，一审判决认定双方协议及契约中关于房屋转让的内容为有效协议符合法律规定，予以认定。上诉人东城物资公司上诉称“契约是被上诉人伪造的，不是其真实意思”，但被上诉人已经依据该契约及上诉人的配合办理了房屋过户登记手续，魏新安已经取得了房屋的所有权，并且契约上加盖有上诉人公司的印章，上诉人诉称契约是伪造的与事实不符合且无证据支持，故其上诉理由依法不能成立，不予支持。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3800元，由上诉人河南省舞阳县东城物资有限公司负担。本院再审过程中，申请再审人东城物资有限公司称，1、《协议书》和两份《房地产买卖契约》上的申请人公章系被申请人盗用加盖，其上法人代表签名也是被申请人伪造；《协议书》和《房地产买卖契约》将申请人早已出租给王献廷的一间房屋包括其中，并且《协议书》和两份《房地产买卖契约》关于买卖价格及房地产面积也存在很多矛盾之处；被申请人办理房地产所有证时使用的申请人法人代表的身份证复印件是其盗用。以上均能证明《协议书》和《房地产买卖契约》系伪造，应为无效合同。2、根据1995年3月11日《国家土地管理局关于贯彻﹤城市房地产管理法﹥若干问题的批复》第六条规定：“根据《城市房地产管理法》第三十九条关于“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批”的规定，当事人应当向市、县人民政府土地管理部门提出申请，由该部门审查并报经有批准权的人民政府批准。这是因为，此类房地产转让审批，实质是划拨土地使用权转��审批，房屋能否转让取决于该房屋所占用的划拨土地使用权转让能否得到批准。只有划拨土地使用权转让先行获得批准后，权利人才能按照其他有关规定转让房地产。”《协议书》及《房地产买卖契约》中的土地转让及房屋买卖行为均为无效行为，原审判决认定土地转让无效但房屋买卖有效不符合法律规定。被申请人魏新安辩称，1、《协议书》中内容系双方真实意思表示，被申请人已经支付了房屋的合理价款，申请人也已经依约将房屋交付给了被申请人并协助办理了房屋登记手续。申请人称涉案房屋中的一间租赁给他人使用，并不影响房屋的正常买卖。两份《房地产买卖契约》中的房屋情况同《协议书》内容一致，并经舞阳县土地房产管理局确认，依法具有法律效力。申请人称《协议书》、《房地产买卖契约》及收款证明系伪造，但一直未提供任何证据证明��2、《城市房地产管理法》对国有划拨土地使用权转移所规定的审批程序，是对物权行为效力的限制，而非对债权行为效力的限制。根据《最高人民法院关于使用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条规定：“......法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力......”《城市房地产管理法》第三十九条并未直接规定未办理审批手续的合同不生效。本案中双方签订的房屋买卖协议是债权行为，虽然签订合同时没有履行报批、登记手续，但不影响合同的效力，双方签订的《协议书》及两份《房地产买卖契约》合法有效，依法对双方具有法律约束力。本院再审查明的事实与原审查明的事实相同。本院再审认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用出让金。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效......（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。申请人东城物资公司是通过划拨方式取得的诉争土地的国有土地使用权，其在转让该土地使用权时应当按照法律规定报有批准权的人民政府审批，予以批准转让的，受让方应办理土地使用出让手续并按规定缴纳出让金。本案中，双方所签订的《协议书》及两份“房地产买卖契约”约定将东城物资公司名下的国有土地使用权转让给魏新安，该转让行为违反了上述法律法规的禁止性规定，属无效的民事行为，原审认定“《协议书》及两份“房地产买卖契约”中关于土地使用权转让的内容无效于法有据，本院予以确认。同时，双方在《协议书》及两份“房地产买卖契约”中约定的房屋转让行为，系东城物资公司处分自身合法财产的有效民事行为，是双方的真实意思表示，不损害社会公共利益及第三人合法权益，且不违反法律、行政法规的强制性规定。原审判决认定该房屋转让的内容有效，本院依法予以确认。申请人东城物资公司称《协议书》及两份“房地产买卖契约”是被申请人魏新安伪造的，不是其真实意思，但申请人并无证据证明其主张，故其再审理由依法不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2013）漯民四终字第319号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  李 军审 判 员  张书臣代理审判员  赵少杰二〇一五年一月十五日书 记 员  尚云飞