呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终1008号上诉人(原审被告)：王慧，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张威震，内蒙古河洋律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：苏建军,住鄂尔多斯市。原审被告：肖俊利，住呼和浩特市。上诉人王慧因与被上诉人苏建军、原审被告肖俊利房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初5819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日立案后，依法组成合议庭。经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。王慧上诉请求：1、撤销一审判决第一项，继续履行合同至2018年9月18日；2、撤销一审判决第二项，判令王慧向苏建军支付剩余租金60000元。事实和理由：2015年9月18日，王慧租赁苏建军位于呼和浩特市××区东户，双方签订租赁合同自2015年9月18日至2018年9月18日止，租期三年，年租金5万元，现租赁合同约定的租赁期未到，双方应继续履行合同至2018年9月18日。王慧自租赁合同签订后向苏建军支付房租4万元，保证金1万元，剩余房租6万元，一审判决判令王慧向苏建军支付房租65000元于法无据。苏建军辩称，房屋租赁合同在履行过程中，王慧没有按照合同约定交付租金、供暖费、物业费，构成违约。王慧交6万元没有有效证据。肖俊利未陈述意见。苏建军向一审法院起诉请求：1.判令解除苏建军、王慧、肖俊利的房屋租赁合同；2.判令王慧支付苏建军、肖俊利房租欠款6.5万元（2015年9月18日至2017年9月17日），实际支付至王慧、肖俊利腾出房屋之日止；3.判令王慧、肖俊利支付物业费（2015年9月18日至2017年9月17日）12911元、供暖费（2015年9月18日至2017年9月17日）11878元；4.判令王慧、肖俊利承担诉讼费用、路费、住宿费；5.判令王慧、肖俊利赔偿房屋内床损失6500元、燃气灶损失1500元，维修房屋内毁损瓷砖。一审法院认定事实：2011年5月13日，苏一鸣与内蒙古万铭房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》一份，购买上东领海B座2单元1502号房屋。2014年5月9日，苏一鸣与苏建军签订《个人授权委托书》一份，苏一鸣委托苏建军租售上东领海B座2单元1502号房屋。苏建军（甲方、出租方）与王慧、肖俊利（乙方、承租方）签订《租房合同》一份。第一条约定，房屋位于呼和浩特市××区）。第二条约定，租赁期限从2015年9月18日始到2018年9月18日止，租金每年5万元，按年交清，保证金1万元。第三条约定，乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，并保证房屋原有的完整性，否则恢复原样或照价赔偿；该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同约定外，均由甲方负责（但乙方使用不当除外）；乙方因需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰，租赁期满后，装修无偿归甲方所有，但后购置的家具归乙方所有。第五条约定，水、电、暖及物业管理费及一切税费全部由乙方承担。苏建军已缴纳案涉房屋2015-2016年供热费5939.1元，缴纳案涉房屋2016-2017年供热费5939.1元，有发票两张予以佐证。王慧提供向苏建军转账凭证两张，分别于2017年5月16日转账1万元，于2017年7月14日转账5000元。一审法院认为，苏建军与王慧、肖俊利签订的《租房合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按照合同约定履行各自的义务。苏建军已将案涉房屋交付给王慧、肖俊利使用，王慧、肖俊利应按约定向苏建军支付租金。合同约定，租期自2015年9月18日开始，每年租金5万元，王慧、肖俊利至庭审之日尚未足额支付第一个租约年的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，王慧、肖俊利逾期支付租金，苏建军可以解除合同，故本院确认苏建军与王慧、肖俊利签订的《租房合同》于本判决生效之日起解除。合同解除后，王慧、肖俊利应当向苏建军返还案涉房屋。关于苏建军主张王慧、肖俊利支付2015年9月18日至2017年9月17日欠付租金6．5万元及至腾房之日止租金的诉讼请求，该院认为，肖俊利主张其从未支付过租金；王慧主张其已付租金4万元，但其提供的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的法律后果；苏建军自认王慧、肖俊利已付租金3.5万元，故王慧、肖俊利应向苏建军支付2015年9月18日至2017年9月17日的欠付租金6.5万元及自2017年9月18日至腾出房屋之日止的租金。关于苏建军主张王慧、肖俊利支付物业费、供暖费的诉讼请求，该院认为，虽然《租房合同》约定以上费用由承租方负担，但苏建军并非收取上述费用的主体。对于苏建军已代王慧、肖俊利交纳的供暖费11878.2元，该院予以支持；对于其他费用，苏建军自认未代王慧、肖俊利交纳，该院不予支持，如苏建军代为交纳，可另行主张。关于苏建军主张王慧、肖俊利支付其自鄂尔多斯市与呼和浩特市往返路费和住宿费的诉讼请求，因合同并未约定该费用的承担，且苏建军对该费用未举证证明，故对苏建军该诉讼请求，该院不予支持。关于苏建军主张王慧、肖俊利赔偿内床损失6500元、燃气灶损失1500元、维修损毁瓷砖的诉讼请求，根据《租房合同》第三条约定，除王慧、肖俊利不当使用，房屋及所属设施的维修责任由苏建军负责。该院认为，合同解除后，王慧、肖俊利应将房屋及物品、设施恢复原状交还给苏建军，王慧同意搬回内床及燃气灶，苏建军亦未举证证明上述物品、设施确已缺失或因王慧、肖俊利不当使用而损毁，故该院对苏建军该诉讼请求，不予支持。如苏建军在验收房屋时发现屋内物品、设施缺失或因王慧、肖俊利不当使用而损毁，可以扣减保证金或另行主张权利。对于保证金1万元，因苏建军尚未验收房屋，故该院暂不处理，苏建军及王慧、肖俊利可在交接房屋后协商处理或另行主张。肖俊利辩称，其系王慧的雇员且已于2016年离职，但肖俊利亦在《租赁合同》承租方处签字，且肖俊利认可案涉房屋钥匙由其接收，基于合同的相对性原则，肖俊利亦应履行合同约定的义务。虽然王慧认可肖俊利系其雇员，且愿意自行承担合同义务，但是该自认不能对抗苏建军对肖俊利主张权利。肖俊利与王慧之间对相应费用的分担，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认苏建军与王慧、肖俊利签订的《租房合同》于本判决生效之日起解除；二、王慧、肖俊利于本判决生效之日起十五日内向苏建军支付欠付租金65000元，并按照年租金50000元支付自2017年9月18日起至腾退房屋之日止的租金；三、王慧、肖俊利于本判决生效之日起十五日内向苏建军支付供暖费11878元；四、驳回苏建军的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取1060元，由苏建军负担200元，由王慧、肖俊利负担860元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据本院查明的事实，王慧未按照合同约定支付租金，苏建军有权解除合同。故对于王慧要求继续履行合同的上诉请求，本院不予支持。王慧只提交了其交付了1.5万元的证据，而苏建军自认王慧交付了3.5万元的租金，苏建军主张的自2015年9月18日至2017年9月17日两年租金为10万元，故王慧还应向苏建军支付6.5万元的租金。故对于王慧主张向苏建军支付6万元租金的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，王慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1425元，由王慧负担。本判决为终审判决。审判长 冯蒙艺审判员 李 艳审判员 王海莹二○一八年七月九日书记员 刘亚楠