河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)豫03民终3557号上诉人（原审原告）：闫秋香，女，汉族，1980年10月21日出生，住河南省商水县。委托诉讼代理人：仝宝霞，河南坤达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：侯长谊，男，汉族，1973年6月21日出生，住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：刘勇，男，汉族，1964年1月10日出生，住洛阳市涧**，系侯长谊的姐夫。被上诉人（原审被告）：洛阳好来屋房地产经纪有限公司，住所地：洛阳市西工区凯瑞君临商务406。法定代表人：李文杰，该公司总经理。上诉人闫秋香因与被上诉人侯长谊、洛阳好来屋房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初81号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。闫秋香上诉请求：1、请求依法撤销原审法院第五项,要求依法改判侯长谊向闫秋香承担违约金46800元；2、本案一、二审诉讼费用由侯长谊、洛阳好来屋房地产经纪有限公司承担。事实和理由：一、一审法院对买卖合同最终不能履行的原因没有查明,应依法重新予以认定。本案是房屋买卖合同纠纷,在合同履行过程中,闫秋香一直积极履行合同,按照中介方洛阳好来屋房地产经纪有限公司和侯长谊的要求,及时办理房屋贷款手续,并积极支付预付款,要求购买涉案房屋而造成房屋买卖合同最终不能履行的原因是侯长谊不愿意继续履行合同,交付房屋。而一审法院对本案最关键的根本性问题没有查明，因此应予以依法重新审查确认。二、侯长谊应向闫秋香支付不能履行合同的违约金46800元。在三方签订的《房屋买卖居间合同》第六条第5款约定:如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同,均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%做为违约金。侯长谊应按照合同约定向闫秋香承担违约责任。综上,恳请二审法院在审理查明事实之后,依法改判支持闫秋香的上诉请求。侯长谊辩称，一、一审法院所述的侯长谊无正当理由拒不到庭参加应诉,情况并非如此。真实情况是侯长谊委托代理人到庭参加应诉,由于代理人不了解法律相关规定,没有当庭提交亲属关系证明,未被准许参加庭审，也因此未能提交相关证据及提出反诉。二、闫秋香所作陈述与洛阳好来屋房地产经纪有限公司的证言,多处为虚假陈述和虚假证言。具体如下:一、闫秋香声称首家贷款申请在光大银行与事实不符。真实情况是2017年4月17日三方签订合同前,我方即告知闫秋香和洛阳好来屋房地产经纪有限公司,该房屋在建设银行抵押,需要解押。洛阳好来屋房地产经纪有限公司称既然该房屋在建设银行抵押,那就让闫秋香也在建设银行贷款,这样我们就可以不用现金解押,到时在银行内部变更一下手续就可以了。同时约定4月25日到(奥体花城)建设银行面签,25日在建设银行当洛阳好来屋房地产经纪有限公司负责贷款办理的员工,将已经填写好的闫秋香贷款申请表格及相关材料交给建设银行信贷员时,建设银行人员在核验时发现该房屋系公寓住宅,公寓房建设银行规定首付款50%,而闫秋香无力承担50%的首付款,中介员工当即打电话给小孙埋怨其未将该房屋的情况说清楚,随后告知我们这边办不了,并将已填好的贷款申请表格撕毁了。闫秋香在建设银行的贷款申请属于事实上的未获批准,因其未达到该行的最低门槛。与审核后未通过是一个性质,均不符合银行放贷条件，而洛阳好来屋房地产经纪有限公司在询问笔录中声称只是带双方去问问的说法更是令人不齿。相信没有一家有责任的公司会将工作如此儿戏,不但荒唐可笑,且不合逻辑。众所周知当时(奥体花城)建设银行门前正在修高架桥,地面到处是围挡,路面极其拥堵且难走,并且王城大桥一端也在修路无论从哪个方向到建设银行都不方便。既然是随便问问为什么不去离公司近的且方便易行的银行,而是到侯长谊的贷款银行。26号洛阳好来屋房地产经纪有限公司通知我们27日下午到光大银行办理贷款。虽然去光大银行的路一样难走,但光大银行首付款只需20%,比其他银行要求的都低。二、闫秋香声称其光大银行的贷款申请获得批准也无事实依据,洛阳好来屋房地产经纪有限公司提交的证言也与2017年八月期间多个中介员工所说自相矛盾。事实上包括洛阳好来屋房地产经纪有限公司出庭作证的在内共有四名洛阳好来屋房地产经纪有限公司员工向本人承认因闫秋香在光大银行贷款申请未获通过,并且因其资质不够无法获得银行贷款,要求我方同意由闫秋香的表妹或者换一个贷款人替闫秋香贷款。闫秋香声称为了表达购买房屋的诚意,另行选择邮政银行办理贷款审批手续。事实是:在连续被两家银行拒签后,闫秋香深知自己达不到银行贷款条件,无法获得银行贷款。便指定其表妹“代其办理贷款”。2017年8月11日在邮政银行,闫秋香并未到场。洛阳好来屋房地产经纪有限公司吴经理和具体经办人小孙向本人讲闫秋香在光大银行审批未通过,其表妹“代替其贷款,称其表妹是医院护士符合银行条件,在办理过程中洛阳好来屋房地产经纪有限公司小孙和闫秋香均不在场,而且吴经理和闫秋香表妹我们之前从未见过,此时吴经理又拿出一份房屋购买合同让我们签字,我方明确说明闫秋香换人贷款没有与我方沟通,且我们与闫秋香的购房合同并未解除,再与其表妹签购房合同属于一房两卖要承担违约责任,拒绝签字。第二天闫秋香通过中介小孙再次要求我方同意“换一个人贷款”我方明确拒绝。上诉人这才被迫于2017年8月15日出面到邮政银行办理贷款申请,并且因其征信不够第三次被银行拒绝。同时也印证了中介员工的说法与我方事后到银行核实的情况一致。闫秋香所谓追加首付款46000元,是因为邮政银行规定首付款必须达到30%,如果达不到30%,与之前的建设银行一样审批的门槛都过不了,一样会被拒绝申请。既然为了表达诚意,为什么要找其表妹代其贷款,找别人贷款的含义不就是换一个人买房嘛,显而易见也就是拒绝履行合同。四、闫秋香声称由于其未及时接听邮政银行电话导致贷款中断。难道银行审批贷款不是看贷款方是不是具备还款能力,而是看你有没有及时回复电话?况且我方到邮政银行与当时银行办理信贷的员工核实,其告诉我们闫秋香征信不够,达不到放贷条件。五、闫秋香声称我方拒不履行合同,也不出面解决问题与事实完全不符。事实上:2017年9月2日洛阳好来屋房地产经纪有限公司小孙告知我方,闫秋香个人因未获银行审批通过,要求再换一家银行面签。我们表示既然因闫秋香个人原因被多家银行否决,那就应该全款购房,如果再这样换下去那是闫秋香在故意拖延时间。闫秋香明知我方因解押房屋,在其他地方也有借款,需要支付利息,时间越长还款压力越大,故我方不愿陪其玩这种无休止的“游戏”。但闫秋香拒绝全款购房,依然要求换银行面签,迫于无奈我方同意换银行面签,声明如果换银行再不通过,闫秋香要按违约支付购房款10%赔偿给我方,再次遭到闫秋香拒绝。因没有闫秋香联系方式,从9月2日起我方主动通过洛阳好来屋房地产经纪有限公司与闫秋香多次沟通无果,即要求洛阳好来屋房地产经纪有限公司通知闫秋香与我方当面协商,三方约定25日到洛阳好来屋房地产经纪有限公司协商,然而闫秋香再次失约。无奈9月26日我方书面通知洛阳好来屋房地产经纪有限公司,并请其转给闫秋香7日内到洛阳好来屋房地产经纪有限公司协商解决,如果协商不成我方要求解除合同,对此闫秋香依旧不到场。根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷司法解释》第23条商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失的规定。我方有权要求解除合同。六、洛阳好来屋房地产经纪有限公司一审期间做出的有利于闫秋香的证言以及承诺退还佣金的行为,看似慷慨大方,实者是不得已而为之的必然结果,经我方近期无意间了解得知,2017年在洛阳市房管局登记备案的全部82家房产中介中没有洛阳好来屋房地产经纪有限公司,也就是2017年洛阳好来屋房地产经纪有限公司没有房产中介服务的资格,其所作的房产中介服务属非法和无效的,不但得不到服务佣金,而且还将面临承担非法经营和可能给当事人带来经济损失的法律责任。洛阳好来屋房地产经纪有限公司在一审期间所述我方明确说因房屋涨价不卖了,我方要求洛阳好来屋房地产经纪有限公司提供证据,否则即为伪证,因为我方明确与洛阳好来屋房地产经纪有限公司小孙说过,我们依然愿意以合同约定的价格卖给闫秋香,但我们没有义务与其表妹或其他人签订协议。七、闫秋香和洛阳好来屋房地产经纪有限公司在一审期间所作的虚假陈述和伪证,干扰了一审法院对于本案的责任认定和划分。尤其是在当庭法官明确提示由于侯长谊没有出庭,闫秋香和洛阳好来屋房地产经纪有限公司要如实陈述,否则将依法追究其虚假陈述的法律责任情况下,闫秋香和洛阳好来屋房地产经纪有限公司依然做出了虚假陈述和伪证。这是公然藐视法庭践踏法律尊严的行为,我方请求二审法院依据相关法律法规以与追责。洛阳好来屋房地产经纪有限公司辩称，一、关于闫秋香购买侯长谊位于涧西区银川路11号5幢-1110号的房屋情况说明如下:双方于4月17日通过我公司联盟路连锁店签订房屋买卖合同。4月25日建设银行面签因该房屋规划用途是公寓建设银行暂不受理。二、建行未办理后双方按照公司要求于04月27日到光大银行进行贷款面签手续;光大银行进行受理和审批;闫秋香并于面签当天将首付款约9万多转入侯长谊本人光大银行卡,在面签后7个工作日左右银行审批通过,电话通知公司贷款专员吴经理,后由店内工作人员孙云龙转告买卖双方审批通过的情况。按二手房买卖贷款交易流程要求,审批通过后即可进行过户。但该房屋为抵押状态需先结清侯长谊银行贷款,办理解押手续后方能过户,但因侯长谊资金不足导致解押时间推后至2017年07月13日,在审批通过后至2017年07月13日期间,光大银行因政策原因停止洛阳市二手房贷款业务、导致该审批失效。三、光大银行审批失效后、双方协商于2017年07月14日到西工区邮政银行办理二手房货款面签手续,闫秋香再次从深圳至洛阳。材料齐全、征信无问题、还款能力达标;闫秋香在面签时按照银行要求追加1成首付,因为该房屋用途为公寓，在邮政银行初审通过后复审阶段-即邮政银行总行进行电话回访,因闫秋香工作繁忙未能及时接听电话,该电话漏接后;后邮政银行洛阳信贷部通知我公司贷款专员吴经理审批未能通过。漏接电话现象属于正常,但银行审批阶段严格,故而拒贷。补充:实则闫秋香资质正常,征信良好;完全符合银行贷款条件。四、在邮政银行出现审批意外情况后、我公司工作人员孙云龙即联系买卖双方进行沟通,因为该房屋规划用途不是住宅，而是公寓;多数银行均不受理公寓贷款，光大停贷、农行、建行、兴业等均走不通,邮政又出现意外;该套房屋贷款继绩办理下去只能是买方换主贷人,电话里沟通侯长谊表示同意,后闫秋香换主贷人为自己妹妹，房屋产权办理到自己妹妹名下较为放心,而后闫秋香妹妹赶往洛阳邮政银行进行面签，随即候长谊姐夫表示不配合,当天邮政银行面签未能办理。五、在此期间侯长谊前后共收取闫秋香首付款人民币14.1万,由于2017年下半年房价涨幅较快,侯长谊以闫秋香换主贷人和要求全款付清为由拒绝履行合同,在此期间多次协商未果,房价上涨势头很猛,侯长谊更加决定不卖了。六、侯长谊提出全款付清的要求实为不合理,因第一次光大银行审批通过是因为侯长谊资金不到位拖延还款解押导致的，第二次邮政银行实属意外情况；因为工作繁忙漏接电话也属于正常情况。七、站在中介立场而言、多数老百姓考虑到自身经济能力购买二手房就是为了经济实惠;当时成交价为46.8万元整,加上交易税费近50万元。三方约定为办理商业贷款手续。若闫秋香在当时签订合同时手里有现金50万左右就买新房而不买二手房了、侯长谊在后期协商过程中用全款付清来要挟闫秋香、是因为想让闫秋香主动放弃该房屋，自己提出不卖会落人话柄。闫秋香根据自己实际经济能力确实无法全款付清,也很无奈,而后我们中介机构提出找人垫资付清侯长谊尾款,办理过户手续,待闫秋香拿到房产证后再办理抵押贷款。找人垫资需承担1万多的垫资费用，闫秋香无奈最后咬牙答应。但侯长谊此时又生变故,无论如何我就是不卖给你了，在此时该套房屋价格基本上涨至60万左右,房价上涨洛阳市民无人不知,侯长谊更加拒不配合。闫秋香确实无辜,2017年4月份的房价跟12月份的房价有着翻天覆地的变化,到了这个时候她已然已经无能力购买;况且首付款14.1万元还不在自己手里。自己4月份购买的房屋至她上诉之日起手续却未能办理;无奈她咨询我们,我们告知闫秋香,今年房价涨太快,很多签完合同不卖的到法院打官司的很多很多。闫秋香才下定决心找到律师去进行一场不得不打的官司。八、就算有了4万多赔偿金,闫秋香已然买不到此类型房屋。希望法院能够伸张正义，为老百姓办事。闫秋香向一审法院起诉请求：1、请求依法解除原被告之间签订的合同号为00000448的《房屋买卖居间合同》；2、请求依法判令侯长谊返还闫秋香支付的首付款141000元及利息4200元（利息按银行同期贷款利率计算至起诉日），直至全部履行完毕时止；3、请求依法判令侯长谊向原告支付违约金46800元；4、请求依法判令洛阳好来屋房地产经纪有限公司返还闫秋香支付的定金10000元；5、本案诉讼费用由侯长谊、洛阳好来屋房地产经纪有限公司承担。闫秋香当庭明确诉讼请求中的利息4200元是以141000元为基数，按银行同期贷款利率计算，从2017年4月27日计算至起诉之日。一审法院认定事实:2017年4月17日，闫秋香作为买方（乙方）与侯长谊作为卖方（甲方）、洛阳好来屋房地产经纪有限公司作为中介方（丙方）签订《房屋买卖居间合同》一份，该合同主要约定内容：甲方自愿将坐落于涧西区银川路11号1幢5-1110的房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋；该房屋性质为私有，所有权人为侯长谊；房屋实际成交价格为468000元，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担；签订合同时，乙方向丙方交纳中介服务费4000元，非因丙方原因导致买卖合同不能履行，丙方收取的中介服务费一律不予退还，由违约方承担中介服务费；乙方于2017年4月17日向丙方交付定金壹万元整，首付款94000元于2017年4月25日支付甲方，剩余房款374000元由乙方委托丙方为其办理商业形式贷款，贷款到账后由银行将此款拨付于甲方指定账户；甲方有义务配合乙方办理贷款手续，以便乙方贷款手续顺利办理，如因甲乙任何一方主观故意或恶意躲避导致贷款延期办理或者不能办理的，视其违约由违约方承担一切责任；如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；乙方于过户前将中介方4000元、代办过户2000元、代办贷款2800元、担保费3760元、评估费2350元交于丙方。同日，闫秋香向洛阳好来屋房地产经纪有限公司支付购房定金10000元。2017年4月27日，闫秋香通过其光大银行账户向侯长谊转账支付购房首付款95000元。2017年8月18日，闫秋香通过其邮政储蓄银行账户又向侯长谊转账支付购房首付款46000元。后闫秋香与侯长谊因办理购房贷款事宜产生争议，闫秋香向一审法院提起本案诉讼。另查明，上述涉案房屋的不动产权利于2016年12月29日登记在侯长谊名下，该房屋于2016年12月23日进行抵押登记，于2017年7月13日进行抵押登记注销。闫秋香当庭提交洛阳好来屋房地产经纪有限公司于2017年10月26日出具《情况说明》一份，说明闫秋香与侯长谊约定按贷款方式购买涉案房屋的事情经过，该情况说明载明：2017年4月26日光大银行进行面签、审批通过后，由于侯长谊的银行贷款迟迟未还清，解押时间过长导致银行审批失效，无法进行下步过户手续，侯长谊房产证实际解押时间为2017年7月13日；2017年8月14日，邮政银行面签，由于银行政策调整，闫秋香追加首付46000元后，因银行回访电话未及时接听导致审批中断，闫秋香具有他行贷款资质并要求侯长谊继续配合办理银行贷款手续，侯长谊拒绝配合办理，侯长谊要求解除合同，不再出售该房屋；首付款已付给侯长谊141000元。再查明，洛阳好来屋房地产经纪有限公司认可：关于银行面签及审批贷款都是其公司和银行进行沟通，需要买卖双方本人到场，准备身份证等资料到银行信贷部面签。洛阳好来屋房地产经纪有限公司称：光大银行的贷款审批面签当天后一个月内审批通过，2017年6月份光大银行审批失效；关于涉案房屋的解押手续，建设银行需要提前三个月办理解押。庭审后，侯长谊到一审法院接受询问，其称：合同签订后第三天就向建设银行申请解押，银行解押的时间侯长谊掌握不了。关于是否愿意继续履行涉案买卖合同，侯长谊拒不明确，但对闫秋香要求解除买卖合同，侯长谊没有意见并愿意退还首付款；侯长谊不认可其构成违约，称是闫秋香达不到银行贷款条件。一审法院认为，闫秋香、侯长谊、洛阳好来屋房地产经纪有限公司签订的上述《房屋买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故应合法有效。闫秋香要求解除本案的《房屋买卖居间合同》，侯长谊同意解除，故闫秋香的该项诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，侯长谊应当返还原告闫秋香的首付款141000元。闫秋香要求洛阳好来屋房地产经纪有限公司返还定金10000元，洛阳好来屋房地产经纪有限公司表示同意，故闫秋香的该项诉求，一审法院予以支持。根据当事人提交的证据及陈述，闫秋香、侯长谊、洛阳好来屋房地产经纪有限公司在履行合同过程中对涉案房屋存在抵押情况是明知的，却未在合同中对涉案房屋抵押、解押的事项进行明确约定；并且闫秋香为购买涉案房屋办理贷款手续的时间、次数及向侯长谊支付购房贷款的时间均未在合同中进行明确约定。涉案合同对上述内容约定不明，是导致本案闫秋香和侯长谊产生争议的主要原因。本案《房屋买卖居间合同》系由被告洛阳好来屋房地产经纪有限公司提供的格式合同，其作为专业从事房屋买卖的中介，未提示买卖双方对促使合同履行的主要内容约定完善；并且其在明知涉案房屋需要提前三个月办理解押的情况下，仍然通知闫秋香、侯长谊到贷款银行进行面签，故洛阳好来屋房地产经纪有限公司在提供居间服务过程中存在一定过错。根据闫秋香、侯长谊、洛阳好来屋房地产经纪有限公司签订涉案合同的时间、涉案房屋解除抵押的时间，侯长谊称其已经及时向银行申请解押涉案房产的陈述，一审法院予以采信。因此，在涉案房屋解押前光大银行贷款已经失效，以及后续银行贷款审批未通过，均不是侯长谊的责任。综上，根据涉案合同的实际履行情况及交易习惯，闫秋香以侯长谊违约为由，要求侯长谊支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。鉴于侯长谊收取闫秋香首付款的时间较长，故闫秋香要求侯长谊以141000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，支付其从2017年8月18日至还清首付款之日的利息的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十一条、第九十四条第二项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除闫秋香与侯长谊、洛阳好来屋房地产经纪有限公司于2017年4月17日签订的《房屋买卖居间合同》；二、侯长谊于判决生效之日起十日内返还原告闫秋香首付款141000元；三、侯长谊于判决生效之日起十日内支付给闫秋香从2017年8月18日至还清首付款之日的利息（以141000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算）；四、洛阳好来屋房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内返还闫秋香定金10000元；五、驳回闫秋香的其他诉讼请求。一审案件受理费4330元，由闫秋香负担1003元，侯长谊负担3113元，洛阳好来屋房地产经纪有限公司负担214元；保全费1520元，由闫秋香负担410元，侯长谊负担1110元。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，闫秋香上诉要求侯长谊支付违约金46800元，根据一、二审查明的事实，侯长谊在签订本案《房屋买卖居间合同》后及时向银行申请解押，且房屋解押前闫秋香申请办理的光大银行贷款失效，以及后续银行贷款审批未通过，均不是侯长谊的责任，闫秋香要求侯长谊支付违约金的上诉请求证据不足，本院无法支持。一审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费970元，由闫秋香负担。本判决为终审判决。审判长  王惠谦审判员  王 睿审判员  蔡美丽二〇一八年七月十六日书记员  董晶晶