贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2018)黔2601民初2172号原告：姜学燕，女，1973年2月13日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人：陈光炳，男，1969年10月21日出生，苗族，贵州省剑河县人，住凯里市。代理权限为特别授权。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所：贵州省凯里市民族商贸街移动营业厅**。法定代表人：方加民，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：杨晓燕，女，苗族，1982年8月27日出生，贵州省凯里市人，住凯里市.委托诉讼代理人（特别授权）：龙清苏，男，1993年4月23日出生，苗族，贵州省锦屏县人，住锦屏县。原告姜学燕与被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称：恒丰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年4月25日立案受理后，依法适用简易程序于同年6月21日公开开庭进行了审理。原告姜学燕的委托诉讼代理人陈光炳，被告恒丰房地产公司的委托诉讼代理人杨晓燕、龙清苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜学燕向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金49198元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年5月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，内容为：原告购买被告金泉国际新城17栋12层12-2号商品房，建筑面积122.23平方米，总价款529011元。根据双方合同第二十二条第三款“出卖人承诺于2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”。然而，被告却未按照合同的约定为原告如期办理产权初始登记，应当承担违约责任。为此，特诉至法院。被告恒丰房地产公司辩称：1.原告的诉求已过3年的诉讼时效，且不存在中断或中止的情形，依照《中华人民共和国民法总则》的规定，被告不应再承担违约责任。2.被告未能按期办理商品房所有权初始登记，是由于政府的行政行为等客观原因所致，不是被告的过错所致，责任不应由被告承担。一是2014年5月10日金泉国际新城小区楼房竣工验收合格，并取得《竣工验收备案表》，已具备办理房屋产权初始登记的全部条件，但相关部门却以被告未交“砂石税”为由拒绝为被告办理房屋产权初始登记。2016年7月18日在上级政府的督促下该错误才得以纠正，房管局才同意为被告办理商品房产权的初始登记，过错不在被告。3、此合同的实际履行与实际变更形式上，原告主张逾期办证实施不能成立。房屋产权登记由原告的凯里市房地产管理局进行房屋所有权登记变更为由凯里市不动产登记局进行不动产登记，而变更后的不动产登记局要求前来办理转移登记的申请人需要实名制认证，所以出卖人只能办理办理商品房所有权初始登记，无法代买受人再办理转移登记，只能由买受人到不动产登记申请局申请办理初始登记的转移登记，至该套商品房的所有权初始登记办理完毕。我公司也希望早日办理房屋产权初始登记，这样可以减少开支，且能资金回笼。4、我公司虽然未能按期办理房屋产权初始登记，但对此并不存在过错，且并未给原告造成任何实际损失，不应当承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2012年5月11日，原告姜学燕与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：1.原告向被告购买被告开发的“金泉国际新城”第17幢12层12-2号商品房，总价款527800元；2.出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，姜学燕根据房屋实际面积向恒丰房地产公司支付了购房款529011元，恒丰房地产公司亦出具了《销售不动产统一发票》。2013年9月30日，恒丰房地产公司将该商品房买卖合同所涉房屋交付给了姜学燕。2016年5月4日，恒丰公司取得原告所购房屋的产权初始登记。原告姜学燕于2016年6月21日到被告处领取该套房屋产权初始登记。庭审中，因双方意见分歧较大，案经本院调解未果。另查明：2016年9月26日，恒丰房产公司采取登报的方式公告告知凯里市金泉国际新城的业主办理房屋产权手续。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件《补充协议》均是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。原告在庭审中明确主张被告逾期办理房屋初始登记证导致原告未能及时办理房屋产权证的违约责任。然，涉案合同虽约定了被告应当于2013年12月31日之前取得该商品房所有权初始登记并交付给原告，但同时签订的附件《补充协议》三中却另行明确了：“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》”，《补充协议》六的第4特别强调了“本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准”，故原、被告应当以《补充协议》作为合同履行的依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”。因双方在《补充协议》对“根据出卖人要求的时间”并无约定具体时间，按照有约定从约定，无约定按法定的处理原则，本案应按照第（二）项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”及房产证（凯里市地区）由购房人自行办理的不动产登记的现行规定，以房屋交付使用之日90日内作为本案办理房屋权属证书的期间。基于涉案房屋于2013年9月30日实际交付使用的客观事实，本院确认涉案房屋于2013年12月29日前为本案办理房屋权属证书的期间。然而，被告直至2016年5月4日才办理房屋初始，必然使原告不能及时享有预期的物权并行使处分权，其逾期的行为已构成违约。被告2016年9月26日已采取登报的方式公告告知凯里市金泉国际新城的业主办理房屋产权手续，被告领取房屋初始登记证的时间在公告之前，故原告诉请计算违约金的截止时间为2016年6月21日领取房屋初始登记证之日本院予以支持，被告的违约时间应为2013年12月29日至2016年6月21日，共计905天。被告辩称凯里市政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记属于情势变更，自己并无过错，故被告不应支付违约金。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》之时，已存在市政府征收“砂石税”等文件，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况。而对该文件是否违法侵害被告的权益，如何维权或通过什么途径维权，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由被告自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给原告承担。综上，被告的上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于本案争议焦点之诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案原告于2018年4月25日向法院提起诉讼，其向人民法院请求保护的时间为2018年4月25日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适用《中华人民共和国民法总则》有关时效的规定而不适用《中华人民共和国民法通则》时效的规定。其次，因逾期交房、逾期办证每天的违约事实及数额都是独立的，房开商一直违约不交房、不办证，违约事实一直存在，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼的起算点，每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因原告不行使权利，该诉讼时效期间届满后，被告已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则实行而消灭，故对2017年9月30日前，已超过两年诉讼时效部分，违约金不应得到支持。结合涉案房屋的交付时间及取得初始登记时间，故本院对逾期办证违约金的支持时间仅从2015年9月30日计算至2016年6月21日，共计265天。关于逾期办理商品房转移登记违约责任应如何承担的问题。本院认为，本案原告未提供未及时取得房产证造成的具体损失情况进行举证，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”过高，并依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。综上所述，原告应获得的2015年9月30日起至2016年5月4日的逾期办证违约金为7009元（265天×0.00005×529011元）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告姜学燕办理商品房转移登记违约违约金7009元。二、驳回原告姜学燕的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减收取的515元，由原告姜学燕负担443元、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员 朱 艳二〇一八年七月二日书记员 石本媛