广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3894号上诉人(原审被告)：广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司，住所地：广东省广州市南沙区。法定代表人：李连娟。委托代理人：朱志学、霍文琦，均为该公司职员。被上诉人（原审原告）：彭蔼，住广州市番禺区。委托代理人：胡丹丹、张煜，均为国信信扬（南沙）律师事务所律师。上诉人广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司（以下简称逸涛雅苑公司）因与彭蔼商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院于2015年6月11日作出的（2015）穗南法民三初字第420号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。彭蔼于2015年4月21日向广州市南沙区人民法院诉称，2007年2月14日,彭蔼、逸涛雅苑公司签订《商品房买卖合同》，约定彭蔼向逸涛雅苑公司购买位于广州南沙经济技术开发区环市北路1号倚涛二街9座8号房，建筑面积148.16平方米，房价款共计579525元。另合同第五条就约定“面积误差比绝对值超过3%（不含本数）时，买房人有权退房。买房人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还买受人，并按银行同期贷款利率支付利息；买受人不退房的，则按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算。”合同签订后，彭某丙支付全部购房款，并于2014年12月16办理收楼手续。彭蔼收楼后发现房屋面积与合同面积有差异，遂查看房屋房地产权证，发现产权证上记载的建筑面积为135.31平方米，比合同面积减少了12.85平方米。为此起诉要求法院判令逸涛雅苑公司向彭蔼返还涉案房屋建筑面积减少部分的购房款50262.52元[（135.31-148.16）*3911.48=50262.52]及利息（利息以50262.52元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自起诉之日即2015年4月21日起计至实际返还之日止）。逸涛雅苑公司辩称，双方在2011年6月15日签订了《和解协议》，该协议约定了有关对商品房买卖合同中约定的违约责任是免除的，故根据该协议，面积补差的责任也是免除的。涉案房屋的房产证是在2011年办理完毕的，彭某丁是在2011年11月21日就领取了房产证，故彭某戊其在收楼时才知道涉案房屋存在面积差异是不符合事实的。原审法院经审理查明，2007年2月14日，彭蔼（为买受人）与逸涛雅苑公司（为出卖方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“买受方向出卖方购买广州市南沙经济技术开发区环市北路1号倚涛二街9座8号房，该商品房（合同约定）建筑面积148.16平方米。该商品房属预售，按幢出售，按建筑面积计算，该商品房单价每平方米-元，总金额579525元。面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定计价面积与实测面积有差异的，以实测面积为准。商品房交付后，实测面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下第2种方式进行处理：2、双方自行约定。（1）面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；（2）面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按实测计价面积及合同约定的房屋单价据实结算；（3）面积误差比绝对值超过3%（不含本数）时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还买受人，并按银行同期贷款利率支付利息；买受人不退房的，则按实测面积及本合同约定的房屋单价据实结算。出卖人应当在2007年3月31日前，将经验收合格的房屋交付给买受人使用等。”合同签订后，彭某乙逸涛雅苑公司支付了房价款。2011年8月3日，涉案房屋办理了产权登记（粤房地权证穗字第××号），登记内容为：“房地产权属人：彭蔼，建筑面积（㎡）：135.31。”2011年11月2日，彭蔼委托案外人韩小山代为领取了该产权证书。2011年6月15日，彭蔼（为甲方）与逸涛雅苑公司（为乙方）签订《和解协议》，内容为“甲乙双方经友好协商，就甲方向乙方要求支付逸涛雅苑三期逸涛琴湾9座8号逾期交房违约金，达成如下和解协议：1、乙方同意于2011年7月15日前一次性向甲方支付赔偿款63284元。2、甲方同意免除乙方延期交房的责任，并免除乙方其它因商品房买卖合同关系而产生的全部违约责任。”等等。2014年12月16日，逸涛雅苑公司向广州市凯伦物业管理服务有限公司出具《收楼确认函》，确认涉案房屋前来办理收楼手续，逸涛雅苑公司同意业主收楼等。庭审中，彭蔼、逸涛雅苑公司共同确认：根据双方签订的《商品房买卖合同》，涉案房屋每平方米单价为3911.48元，该房合同约定的面积与房产证登记的面积差12.85平方米，占合同约定的总面积的8.7%，逸涛雅苑公司按合同约定应退回彭蔼的面积差房款为50262.52元。以上事实，有彭蔼、逸涛雅苑公司举证材料及当事人陈述证实。以上证据经过庭审质证，原审法院予以采信。原审法院认为，彭蔼、逸涛雅苑公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中约定涉案房屋“按实测面积及本合同约定的房屋单价据实结算”，故在房屋面积测定后，逸涛雅苑公司应按实测面积结算并退还多收取的房价款，双方庭审中已确认依约逸涛雅苑公司应退回彭蔼的面积差房款为50262.52元，故彭蔼诉请返还该房款合理有据，原审法院予以支持。该面积差价属于购房款，并非因违反上述《商品房买卖合同》而产生的违约责任，且双方签订《和解协议》时，涉案房屋产权面积尚未确定，逸涛雅苑公司证据不能证实彭蔼明确放弃了主张面积差价的权利，逸涛雅苑公司抗辩依据不足，原审法院不予采纳。逸涛雅苑公司未及时退款，给彭某己成了一定的损失，故对彭蔼请求逸涛雅苑公司支付从起诉之日起的利息合理，原审法院予以支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：逸涛雅苑公司于判决发生法律效力之日起十日内一次性向彭蔼返还购房款50262.52元及利息（以50262.52元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2015年4月21日起计至实际返还之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费528元，由逸涛雅苑公司负担。逸涛雅苑公司不服原审判决，向本院提起上诉称，逸涛雅苑公司与彭某甲2011年6月15日所签订的《和解协议》是双方真实意思的表示，应当予以充分的尊重和全面的执行。房屋面积差异是因为房屋实际确权面积和约定面积产生了差异，本案确权面积小于合同约定的交付面积则属于违反了合同相应的规定，属于违约责任的范畴，因此原审法院片面的理解面积差异不属于违约责任范畴不恰当、正确。故原审理解违约责任的范畴有误，判决明显错误和不当，逸涛雅苑公司请求撤销原判，改判其无需退还相应的房屋面积差异款。彭蔼答辩称，一、房屋面积差异并不属于《和解协议》里所说的违约责任，《商品房买卖合同》第五条约定了面积确认及面积差异处理，第七条约定了买受人逾期付款的违约责任，第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，合同已经明确列明第五条并不是违约责任的约定，而是面积差异的处理。二、《和解协议》为格式条款，其第二条免除逸涛雅苑公司所有违约责任的条款无任何明示、加粗，所以该格式条款应作对彭蔼有利的理解，而且双方签订《和解协议》时还未领取房产证，彭蔼根本无法得知房屋存在面积差异的情况。经审理，双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，彭某庚逸涛雅苑公司自愿签订的《商品房买卖合同》未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方当事人均应自觉遵守、履行。由于彭某庚逸涛雅苑公司在《商品房买卖合同》中对面积差异处理与违约责任的承担分属不同的条款，其中第五条对“合同约定计价面积与实测面积有差异的，以实测计价面积为准。面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以上（含本数）的，买卖双方按实测面积及本合同约定的房屋单价据实结算；”即面积差异的处理为多退少补的据实结算，不是以承担违约责任的方式解决，而第九条和第十条分别约定了“出卖人逾期交房的违约责任”和“买受人逾期付款的违约责任”，《和解协议》约定对逸涛雅苑公司的免除责任条款仅是指因商品房买卖合同关系产生的全部违约责任，该违约责任显然不包括因实测面积与合同约定计价面积发生差异的据实结算的处理方法。同时双方签订《和解协议》时，彭蔼对房屋面积的减少并不知情，据此，逸涛雅苑公司认为彭蔼免除其退还房屋差价款的理由缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。逸涛雅苑公司的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1056元，由广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈冬梅审判员  张一扬审判员  兰永军二〇一五年八月十九日书记员  余立颖