北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2015）通民初字第12124号原告李铁忠，男，1960年6月4日出生。委托代理人冷晓辉，北京市卓冕律师事务所律师。被告北京太和保兴房地产开发有限公司，住所地北京市通州区永顺镇新建村北侧，组织机构代码77407XXXX。法定代表人王传斌，董事长。委托代理人阮琛之，男，1984年6月9日出生。委托代理人耿燕，女，1988年9月30日出生。原告李铁忠诉被告北京太和保兴房地产开发有限公司（以下简称太和保兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员齐松独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告李铁忠的委托代理人冷晓辉，被告太和保兴公司的委托代理人阮琛之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李铁忠诉称：2010年11月18日，我与被告太和保兴公司签订了《商品房预售合同》，该合同第五条、第十一条、第十三条、第十五条分别约定了房价款、交���时间、逾期交房责任、交接手续等。合同签订后我如约交付房款473189元，太和保兴公司却未按合同约定的期限履行交房义务，太和保兴公司延期交房的行为已经构成了违约，应当承担违约责任。故我诉至法院要求：1、被告太和保兴公司向我支付逾期交房违约金人民币12000.18元；2、本案全部诉讼费由被告太和保兴公司承担。被告太和保兴公司辩称：XX号楼实际交房时间为2013年4月25日，原告李铁忠起诉时间为2015年6月8日，李铁忠主张逾期交房违约金已经过了两年的诉讼时效，我公司提出诉讼时效抗辩，请法院驳回李铁忠的诉讼请求。经审理查明：2010年11月18日，原告李铁忠作为买受人与被告太和保兴公司作为出卖人签订了《商品房预售合同（限价商品住房）》（合同编号：Y1088431），双方约定由李铁忠购买太和保兴公司开发的位于北京市通州区永顺镇新建村北侧（后更名为北京市通州区榆景苑二区）XX号楼5层5单元XX号房屋（以下简称XX号房屋），合同套内建筑面积为63.47平方米，合同价款为472649元。合同第十一条约定出卖人应当在2011年7月30日前向买受人交付该限价商品房。合同第十三条明确逾期交房责任，未按照约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2011年3月10日，李铁忠交纳购房款472649元。2013年4月16日，李铁忠交纳购房面积补差款540元。在合同履行过程中，XX号房屋所在小区由于北苑110千伏线路迁改工程停工，直至2013年4月25日，太和保兴公司才向李铁忠交付XX号房屋。原告李铁忠称其于2013年10月份向案外人北京新城基业投资发展有限公司（以下简称新城基业公司）交涉过逾期交房违约金赔偿事宜，李铁忠就此向本院提交了案外人王书常与新城基业公司于2013年10月30日签订的协议书并申请证人张×与李×出庭作证。张×陈述2013年10月份XX号楼有许多业主去找新城基业公司谈过违约金赔偿的事宜，对于本院询问李铁忠是否前往，张×首先陈述“好像是去了”，后又表示“去了，我看见了”。李×陈述2013年10月份新城基业公司通知XX号楼业主领钱，当时还商议了违约金赔偿问题，李×同时表示因当时人多其没有上楼进入现场。对本院询问李铁忠是否前往，李×表示“去了，我看到了”。另查，张×与李×系本案所涉XX号楼业主，因逾期交房违约金赔偿事宜均已在本院起诉被告太和保兴公司，起诉日期与本案系同一日即2015年6月8日，且与本案原告李铁忠委托了同一律师作为诉讼代理人，现该两案均处于审理过程中。再查，XX号房屋所在XX号住宅楼系北京市通州区北苑商务区改造定向安置住房。新城基业公司系北苑商务区土地一级开发项目拆迁实施主体。2010年7月16日，新城基业公司与太和保兴公司签订《北苑商务区拆迁对接榆韵华都家园限价房代付购房款协议》，约定太和保兴公司提供榆韵华都家园限价房XX号住宅楼用于北苑商务区拆迁安置用房，并约定如未能按期交房，逾期交房期间的延期周转费由太和保兴公司负担。后因太和保兴公司无法按期交房，2011年7月份新城基业公司与XX号楼上百户被安置业主就逾期交房期间的延期周转费及逾期交房违约金支付事宜签订了《协议书》，新城基业公司按照每月1500元标准向每户业主支付了2011年7月30日至2013年1月31日的延期周转费，并按照每月1000元标准向每户业主支付了2011年7月30日至2013年1月31日逾期交房违约金。2012年11月份，新城基业公司与太和保兴公司签订了《还款协议书》，约定太和保兴公司于2013年1月30日前交房并偿还新城基业公司垫付的延期周转费2612500元及逾期交房违约金2268000元，仍未能交房产生的逾期交房责任及周转费等全部损失由太和保兴公司承担。还款协议签订后，太和保兴公司向新城基业公司偿还188万元。后太和保兴公司实际于2013年4月25日交房，新城基业公司再次向被安置对象支付了2013年2月1日至4月25日的周转费及补助80余万元。2014年，新城基业公司将太和保兴公司诉至本院，要求太和保兴公司偿还其垫付的上述款项中未偿还的380余万元，经本院审理，双方协商一致由太和保兴公司偿还新城基业公司垫付款项共计3810284元，本院出具2014通民初字第15065号民事调解书，该案现已执行完毕。李铁忠当庭表示其已收到新城基业公司按每月1000元标准支付的自2011年7月30日起算共计十八个月的逾期交房违约金18000元。上述事实，有《商品房预售合同》、确认协议、购房发票、入住通知书、协议书、《北苑商务区拆迁对接榆韵华都家园限价房代付购房款协议》、《还款协议书》、垫付费用明细表、民事调解书、案款收据及发放凭证、偿还款项收据及转账支票存根、双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义��。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告李铁忠与被告太和保兴公司所签订的《商品房预售合同》系双方真实意思的表示，且符合有关法律规定，合法有效。太和保兴公司作为房屋出卖人应按照合同约定于2011年7月30日前交付XX号房屋，但该公司迟至2013年4月25日才交付房屋，故太和保兴公司应当承担逾期交房的违约责任。对被告太和保兴公司主张违约金诉讼时效抗辩的意见，经查本案XX号房屋实际交付之日为2013年4月25日，双方当事人约定的逾期交房违约金给付时间为实际交房之日起30日内，自双方约定的逾期交房违约金给付期限届满之日至本案起诉之日即2015年6月8日，已经2年有余，超过了两年诉讼时效。对李铁忠主张诉讼时效因其于2013年10月月份向新城基业公司交涉过违约金赔偿问题而中断的意见，经查李铁忠申请出庭作证的张×与李×均因XX号楼延期交付的违约金赔付问题，将同一被告太和保兴公司起诉至本院，该两案均尚在审理过程中，张×、李×与李铁忠委托的代理律师系同一人，且系同一日即2015年6月8日立案，基于此，本院对张×与李×的证言均不予采纳；就李铁忠提交的案外人王书常与新城基业公司于2013年10月30日签订的协议书，系案外人之间达成的协议，无法证实本案原告李铁忠是否于2013年10月30日主张过违约金，对该份证据本院不予采纳；且本案逾期交房违约金赔付请求权属于债权请求权，被告太和保兴公司与案外人新城基业公司属于两个独立的民事主体，基于债权的相对性，在无证据证实太和保兴公司已授权新城基业公司代其处理逾期交房违约金事宜的情形下，李铁忠即使向新城基业公司主张过逾期交房违约金，亦不产生中断其向太和保兴公司主张违约金的诉讼时效的效力，故对李铁忠主张诉讼时效中断的意见，本院不予采信。因此，对原告李铁忠主张逾期交房违约金的诉讼请求，已过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李铁忠的全部诉讼请求。案件受理费五十元，由原告李铁忠负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受���费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 齐 松二〇一五年八月十四日书 记 员 蒋洪超