福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0205民初26号 原告：文淑希，女，1972年12月10日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 原告：陈树泉，男，1953年12月8日出生，台湾地区居民，住台湾地区金门县，现暂住福建省厦门市海沧区。 被告：陈群耀，男，1964年7月25日出生，汉族，住福建省东山县。 第三人：冷霞（曾用名冷大粉），女，1984年3月19日出生，汉族，户籍地贵州省威宁彝族回族苗族自治县，现暂住福建省厦门市思明区。 第三人：吴宏宇（曾用名吴新超），男，1989年2月22日出生，汉族，户籍地江苏省新沂市，现暂住福建省厦门市思明区。 原告文淑希、陈树泉与被告陈群耀、第三人冷霞、第三人吴宏宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告文淑希、陈树泉、第三人冷霞到庭参加诉讼。被告陈群耀、第三人吴宏宇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告文淑希、陈树泉向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原告与被告签订的《房屋租赁合同书》于2017年12月1日解除；2.请求判令被告向原告支付拖欠的租金2400（自2017年11月10日暂计至2017年12月9日）、滞纳金（以应付未付的租金为基数，从逾期之日起计算至实际还款之日止，按年利率24%计算）及相关费用1112元（其中：煤气费293元、管理费319.03元、中介费500元）；3.请求判令第三人冷霞、吴宏宇向原告支付占用使用费7819元（未含水电煤气费）（自2017年12月10日起计算至实际腾空并迁出为止，暂计至2018年3月10日）；4.请求判令第三人冷霞、吴宏宇立即腾空并迁出位于厦门市思明区的房屋并将《房屋租赁合同书》内列明之家电、家俱归还给文淑希、陈树泉，并不得破坏结构玻璃大门水电通路设施。事实与理由：2016年4月25日，文淑希与陈群耀签订一份《房屋租赁合同书》，由陈群耀承租文淑希位于厦门市的房屋，租金为每月2400元（不含煤气、水电、管理费用）；租赁期间如有拖欠租金，每天按拖欠部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达10天的，文淑希有权自行提前解除合同，收回房屋。2017年11月9日之后，陈群耀无故拒付租金，其行为已构成违约，文淑希有权自行提前解除合同，收回房屋。2017年12月1日，文淑希报警欲收回房屋时，发现第三人冷霞、吴宏宇住在案涉房屋内，并被告知系陈群耀转租给冷霞、吴宏宇使用，转租期限3年，每月租金1500元（含煤气、水电、管理费用）。原告认为，被告陈群耀以每月2400元承租该房屋后，又以每月租金1500元的不合理价格转租给第三人冷霞，且自2017年11月9日未再向原告支付租金，损害了原告的利益。为收回案涉房屋，除了2017年12月1日报警通知冷霞租赁合同已解除及占有者须承担占有使用费外，并分别于2017年12月22日、2017年12月31日、2018年1月6日再度通知冷霞租赁合同已解除并应支付占用使用费。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 陈群耀未作答辩。 第三人冷霞述称，陈群耀向其借款10万元，并答应将案涉房屋以每月1500元的价格租给其居住，租赁期限自2016年10月1日至2019年10月1日止，其已一次性支付了3年的租金给陈群耀。其并不知晓陈群耀向谁承租案涉房屋，认为案涉房屋系陈群耀所有的。其在2017年10月份之前有收到陈群耀支付的借款利息，之后陈群耀就未再支付利息。第三人吴宏宇系其男朋友，吴宏宇原先也居住在案涉房屋内，已于2018年5月22日搬走，现只有其一人住在案涉房屋内。 第三人吴宏宇未作陈述。 本院经审理认定事实如下： 一、2016年4月25日，文淑希（出租方、甲方）与陈群耀（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同书》，约定：1.甲方将坐落于厦门市思明区房屋出租给乙方，房屋建筑面积为60平方米，室内设备和装修包括空调、冰箱、洗衣机、沙发等等；2.租赁期限自2016年5月10日至2023年5月9日，每月租金为2400元；3.租金支付方式为乙方每季度向甲方支付7200元，下次付款应提前7天付清；4.乙方应向甲方支付2400元作为押金，合同期满且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方；5.乙方应负责交付水费、电费、煤气费、卫生费、小区管理服务费等；6.租赁期间如有拖欠租金，每天按拖欠部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达十天的，甲方有权自行提前解除合同，收回房屋；7.甲方同意乙方装修，但是不能改变原房屋格局、结构；乙方不租必须保留甲方原来的家具、家电正常使用，甲方同意乙方转租；乙方违约，甲方不赔偿装修费。合同还约定了其他事项。合同签订后，文淑希、陈树泉于2016年5月10日将案涉房屋交付给陈群耀使用，陈群耀向文淑希支付2400元押金。合同履行过程中，陈群耀支付了2016年5月10日至2017年11月9日期间的租金，之后未再支付租金。 二、陈群耀最后一次于2017年8月22日支付2017年8月10日至2017年11月10日期间的租金7200元。文淑希、陈树泉称，按照约定，陈群耀应于2017年8月3日支付租金，但陈群耀于2017年8月22日才支付租金，已逾期支付19天，其要求陈群耀支付因拖欠租金产生的滞纳金。 三、2016年10月1日，陈群耀（甲方）与冷霞（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限自2016年10月1日起至2019年10月1日，每月租金为1500元；合同签订当日乙方向甲方交付1500元作为押金；租金一次性交3年等条款。合同签订后，陈群耀将案涉房屋交付给冷霞使用，冷霞于2017年11月17日向陈群耀支付房屋租金40000元。冷霞与吴宏宇共同居住于案涉房屋内，吴宏宇于2018年5月22日搬离案涉房屋，现冷霞仍居住在案涉房屋内。 四、案涉房屋2017年10月份至2017年12月份期间的物业管理费、公维金和水电公摊费共计319.03元；2017年4月份至2017年12月份的煤气费共欠费293元；2017年10月1日起，每月的水电费由冷霞支付。 五、2017年11月16日，文淑希要求陈群耀支付租金未果；2017年12月1日，文淑希以手机短信方式通知陈群耀，要求：1.于2017年11月30日前交付拖欠的租金及滞纳金共计16075元；2.解除双方之间签订的《房屋租赁合同书》，并在7日之内腾空及交出案涉房屋。 六、文淑希分别于2017年12月22日、2017年12月31日以手机短信方式通知冷霞与吴宏宇，称其与陈群耀之间的《房屋租赁合同书》已解除，并告知冷霞占用者须承担占用使用费。 另查明： 一、案涉房屋系文淑希与陈树泉二人共有财产。 二、2016年6月14日，冷霞向陈群耀转账4万元；陈群耀于2017年5月10日向冷霞出具一份《借条》，约定陈群耀向冷霞借款5万元，利息2%，借款期限为一年。 以上事实有：文淑希、陈树泉提供的房屋租赁合同书、房产证、联谊管理处收费通知、历月电费明细、煤气费、文淑希与陈群耀的微信聊天记录、陈群耀支付宝账户、手机短信记录、录影视频；第三人冷霞提供的房屋租赁合同，银行交易明细，文淑希、陈树泉与冷霞的微信聊天记录，陈群耀身份证复印件及借条，福建流动人口信息登记表，“四实”入户访查登记表；以及法庭笔录为证，足以认定。 本院认为，陈树泉系台湾地区居民，案涉房屋位于厦门市，本案属厦门市中级人民法院指定由本院集中管辖的涉台案件，故本院对本案享有管辖权。本案系与不动产有关的争议，故应当适用不动产所在地即中华人民共和国法律。 本案系房屋租赁合同纠纷。文淑希与陈群耀签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应严守合约。合同签订后，文淑希依约将案涉房屋交付给陈群耀使用,陈群耀负有如期支付租金的义务，陈群耀未及时足额支付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方约定，陈群耀如有拖欠租金达10天的，文淑希有权解除合同，追索所欠的租金及滞纳金。经文淑希多次催讨，陈群耀拒不支付租金，解除合同的条件已经成就，文淑希有权解除合同，《房屋租赁合同书》于2017年12月1日解除，陈群耀应将案涉房屋返还给文淑希、陈树泉。而陈群耀已于2016年10月1日将案涉房屋转租给冷霞，转租经文淑希同意，转租合同有效，冷霞实际占有并使用案涉房屋。作为次承租人的冷霞，其占有、使用案涉房屋的依据是承租人陈群耀对于案涉房屋的合法占有与使用，但由于陈群耀与出租人文淑希之间的房屋租赁合同关系已经解除，冷霞丧失了占有、使用案涉房屋的合法依据，承租人陈群耀应将房屋返还给文淑希，实际占有租赁房屋的次承租人冷霞负有腾房义务。冷霞于2017年12月22日收到文淑希告知其与陈群耀的租赁合同关系解除后，仍然继续占有使用案涉房屋，应支付相应的占用费。因此，冷霞应自2017年12月22日起向文淑希、陈树泉支付占用费，房屋占用费参照文淑希与陈群耀签订的《房屋租赁合同书》的租金标准即每月2400元，计算至冷霞实际返还案涉房屋之日止。次承租人冷霞因承租人陈群耀不履行与出租人文淑希的义务而受到的损失，可以另案向陈群耀追索。 关于租金、占用费、滞纳金、水电费、煤气费、物业管理费的问题。一、关于租金、占用费部分。陈群耀尚拖欠2017年11月10日至2017年12月1日期间的租金为1760元（2400元/月÷30天×22天=1760元）、2017年12月2日至2017年12月21日的占用费为1600元（2400元/月÷30天×20天=1600元），合计3360元；冷霞应向文淑希、陈树泉支付2017年12月22日起的房屋占用费（以每月2400元的标准，计算至实际腾空并返还房屋之日止）；二、关于滞纳金部分。1.陈群耀应于2017年8月3日支付2017年8月10日-11月9日的租金7200元，但陈群耀拖延至2017年8月22日才支付，因此陈群耀应向原告支付滞纳金（以7200元为计算基数，自2017年8月3日起按年利率24%计算至2017年8月22日）。2.陈群耀应于2017年11月3日支付2017年11月10日至2017年12月1日期间的租金1760元，但至今陈群耀仍未支付，因此，该部分滞纳金应自2017年11月3日起按年利率24%计算至判决确定的还款之日止。三、关于水电费、煤气费、物业管理费部分。2017年10月份至12月份共产生煤气费293元、物业管理费319元，该部分费用应由陈群耀承担。房屋占用期间所产生的水电费、煤气费、物业管理费由次承租人冷霞承担。四、中介费部分。文淑希、陈树泉未提供相应证据证明，不予支持。 综上，对于原告的诉讼请求，合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。陈群耀、吴宏宇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未提交书面答辩状，应视为放弃抗辩的权利。本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第第一百四十四条规定，判决如下： 一、文淑希与陈群耀之间签订的《房屋租赁合同书》于2017年12月1日解除； 二、陈群耀于本判决生效之日起十日内向文淑希、陈树泉支付拖欠的租金、占用费计3360元及滞纳金（滞纳金按年利率24%标准计算。其中：以7200元为计算基数，自2017年8月3日起计算至2017年8月22日止；以3360元为计算基数，自2017年11月3日起计算至本判决确定的还款之日止）、煤气费293元、物业管理费319.03元； 三、冷霞于本判决生效之日起十日内将《房屋租赁合同书》项下房屋腾空并恢复原状后返还给文淑希、陈树泉； 四、冷霞于本判决生效之日起十日内向文淑希、陈树泉支付房屋占用费（以每月2400元的标准，自2017年12月22日起计算至实际腾空并返还房屋之日止，暂计至2018年6月22日为14400元）及相应的物业管理费、水电费、煤气费等； 五、驳回文淑希、陈树泉的其他诉讼请求。 若被告陈群耀、第三人冷霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费266元，由被告陈群耀负担。 如不服本判决，陈树泉可在判决书送达之日起三十日内，文淑希、陈群耀、冷霞可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  陈志强 人民陪审员  黄启璋 人民陪审员  郑 茜 二〇一八年七月十二日 法官助理  尹志泉 代书 记员  蒋书砚    （第三人冷霞提起上诉，本案二审审理中） 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。