云南省福贡县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云3323民初77号 原告：你友华，女，傈僳族，1988年12月19日生，住福贡县。 委托诉讼代理人：韩永云，云南德星永云律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告：青友迪，女，傈僳族，1969年4月5日生，住福贡县，现住福贡县。 委托诉讼代理人：杨桂英，福贡县法律援助中心律师。代理权限：特别授权代理。 原告你友华与被告青友迪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月30日在本院审判法庭（2）依法公开开庭进行了审理。原告你友华及其委托诉讼代理人韩永云，被告青友迪的委托诉讼代理人杨桂英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告你友华向本院提出的诉讼请求：1.判令被告退还原告房租费26656元；2.判令被告向原告支付房屋装修费144195元；3.判令被告向原告支付购买酒店用品73888.9元；4.判令被告向原告支付酒店停业损失费57256.2元。以上诉讼请求总额共计301996.1元。 事实与理由：2015年9月23日原告与被告签订房屋租赁协议，约定被告将自有的福贡县上帕镇福兴街5号的房屋一至三层共十三间出租给原告作经营旅社使用；租期从2015年9月30日至2025年9月30日共计十年，年租金为每年1万元，协议签订后原告一次性向被告支付了前五年的租金5万元，并对该房屋进行了精装修，花费原告装修费10万余元，由于作酒店经营，原告购买了近10万元的酒店用品，一切工作就绪后，原告经营该酒店至2018年2月。2017年11月福贡县人民政府实行棚户区改造，原告从被告处租赁的房屋被列入棚户区改造范围，随后被告与政府达成房屋征收补偿协议，政府征收被告的房屋向被告赔偿房屋主体2859067.43元，房屋装修费241588.50元，房屋附属213091.90元，停业损失费57256.20元，搬迁费5048.20元，过度安置费15552.81元，困难补助费5000元，空地补偿费23193.48元，奖励费5000元，以上九项补助费共计3469798.52元,被告已经如数领取。被告领取以上费用后，就强制解除了与原告在2015年9月30日签订的房屋租赁合同，就连原告入住宾馆的客人都强制赶走。但政府对原告一至三层装修费近15万元、购买宾馆物品费用73899.90元，停业损失费57256.20元，该部分费用本应当由原告领取，但被告领取后，原告找被告协商要求被告将该部分款项向原告支付，但被告只同意退还房租，其他费用被告拒绝向原告支付。 综上所述，原告与被告签订房屋租赁合同后，该合同依法成立并生效，现被告由于第三人的原因导致合同不能履行，已经构成违约，应当向原告承担相应违约责任，退还原告相关该得费用是被告的法定义务，在多次与被告协商未果的情况下，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》及《合同法》的相关规定，向人民法院提起诉讼，请求依法裁决支持原告诉求，维护原告合法权益。 被告青友迪辩称：第一、原告所诉与事实不符，被告从2008年起就在该房内经营旅社，房内配有相应设施，2015年9月双方签订租房协议时，房内还有电视机、床等物品，因原告不要被告才自行处理的。原告称其对旅社进行“精装修，花费近10万多元”不属实。第二、原告称：政府对一至三层装修费、购买宾馆用品费用、停业损失费的补偿应由原告领取，没有事实和法律依据。第三、原、被告双方签订的房屋租赁合同履行中，被告没有违约情形，在合同第7条中有约定，因不可抗力、市政建设等因素造成双方损失互不承担责任。房租费按照双方实际使用时间计算多退少补，原告没有违约，不应承担违约责任。综上，望法院采纳以上答辩意见，驳回原告的诉讼请求。 原告为证明其起诉的事实，向法庭出示以下证据： 1、原告的居民身份证复印件1份。欲证明原告的身份基本情况以及原告诉讼主体适格的事实。 2、房屋租赁合同复印件1份。欲证明如下事实：（1）原告与被告于2015年9月30日签订房屋租赁合同（协议），在协议中明确约定租期10年，前五年租金每年1万元；（2）房屋的装修由原告承担；（3）被告在租赁期间擅自收回房屋应当赔偿原告投入资金2倍违约金；（4）不可抗力、市政建设拆除房屋导致损失双方可免责。 3、宾馆酒店动产（酒店设备设施）评估表1份。欲证明原、被告签订房屋租赁合同后，原告为开宾馆购买宾馆的用品名称和数量，购买这些用品花费原告10多万元，被告强制解除合同后这些物品经过评估鉴定，物品残值73888.90元的事实。 4、《福贡县2017年城市棚户区（城中村）改造上帕街片区建设项目货币补偿协议》1份。欲证明如下事实：被告于2017年10月15日与福贡县上帕镇人民政府在自愿的条件下签订补偿协议书，从政府获得各项补偿共计3469798.52元，其中从租赁给原告的三层房屋获得装修补偿费144195元，获得停业停产补偿费57256.2元。 以上证据经庭审举证、质证，被告对以上证据提出的综合质证意见是：对证据1、4无异议；对证据2的“三性”无异议，对待证事实有异议：被告的房屋在出租给原告前就装修过并用于经营旅社，政府对该房屋的装修补偿费和停产停业损失应当归原告所有；对证据3的“三性”无异议，对证明目的有异议：被告没有领到证据3中所列的补偿资金。 本院认为，被告对证据1、4无异议，本院予以采信；证据2、3符合证据“三性”原则，能证明待证事实，本院予以采信；对被告提出的质证意见，本院部分予以采信，部分不予采信。 被告为证明其答辩主张，向法庭举示如下证据： 1、被告的身份证复印件1份。欲证明原告的基本情况及被告诉讼主体适格的事实。 2、房屋租赁合同复印件各1份（同原告证据2）。欲证明原、被告双方于2015年9月30日签订的合同合法有效，合同中已约定免责条款，现合同已解除，被告方未违约，不应承担违约责任的事实。 3、《福贡县2017年城市棚户区（城中村）改造上帕街片区建设项目货币补偿协议》1份（同原告证据4）。欲证明因市政建设需要，原、被告之间的房屋租赁合同已合法解除，被告没有违约的事实。 4、申请书复印件1份。欲证明被告从2008年起就在该出租房中经营旅社，原告承租后不需要太多装修就可以直接经营的事实。 以上证据经庭审举证、质证，原告对以上证据提出的质证意见是：对证据1、3、4无异议；对证据2的“三性”无异议，对待证事实有异议：房屋租赁合同中约定的免责条款不予认可。理由是：被告虽然房屋被征收，但获得了相应的补偿，被告没有损失。 本院认为，原告对证据1、3、4无异议，本院予以采信；证据2符合证据“三性”原则，能证明待证事实，本院予以采信。 根据原、被告的陈述、答辩，举证、质证，本院确认如下法律事实： 2015年9月23日原告与被告签订房屋租赁协议，双方约定：被告将自有的位于福贡县上帕镇福兴街5号的房屋一至三层共十三间出租给原告经营旅社；租期从2015年9月30日至2025年9月30日共十年，年租金为租期前五年每年10000元，租期后五年为每年13000元；租期内的房屋装修由甲方负责。 签订协议后，原告已一次性向被告支付了前五年的租金共50000元，并对该房屋进行了重新装修、粉刷墙面、维修改造了原有四间房间内的卫生间，新增了五间房内的卫生间，疏通了排污管。因经营旅社需要，原告为此购买了一些酒店用品并开始经营。原告经营该旅社至2018年1月后，因福贡县上帕镇实行棚户区改造，原告承租的房屋被列入棚改范围，被告与政府签订了房屋征收补偿协议后，被告通知原告解除房屋租赁合同。原告共经营了28个月，在原告已交纳租金的租期内，还有32个月的剩余租期未使用，折合房租费为26656元。 2017年10月15日，被告与政府达成房屋征收补偿协议，政府对被告进行了补偿，其中属于原告承租的房屋一至三层13间共计288.39平方米的装修补偿费为144195元；停产停业补偿费为57256.2元；宾馆酒店动产（酒店设施设备）共39项第三方评估总价值为80644.9元，其中原告承租该房屋之前就已存在的“公安警示牌、安全出口指示灯、应急灯、置物架、镜子”5项的评估价值为6756元。政府对被告的各种补偿款，除宾馆酒店动产补偿项80644.9元外，其余补偿款被告均已如数领取。 另查明，宾馆酒店动产补偿项须由房屋出租人与政府指定的部门另行签订补偿协议后，才能支付补偿费。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。在合同履行期间，因第三方原因或不可抗力致使合同目的不能实现的，双方可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。因国家政策及其变动，导致当事人合同必须解除的，可视为不可抗力。因不可抗力而解除合同的，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在城镇房屋租赁合同中，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。 本案中，2015年9月30日，原、被告双方经协商一致，签订房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，双方签订的合同合法有效。在2018年1月以前，双方按照合同约定各自履行了自己的义务，但因政府启动了棚户区改造，使原、被告双方签订的合同不能继续履行，导致双方不得不解除合同。 关于房租费问题。在本案合同履行期间，原告已向被告交纳了60个月的房租，所租房屋实际使用了28个月，合同解除后剩余租期32个月不可能再继续使用，被告作为出租人应当依法退还原告（承租人）32个月的房租26656元。原告提出退还剩余房租的第1项诉讼请求，有理有据，本院予以支持。 关于装饰装修费残值问题。原告承租该房屋前，被告自建盖好该房屋后进行了必要的装修并从2008年起至2015年期间一直用于经营旅社。该房屋出租给原告后，原告也进行了必要的装修，但原告并未提供证据证明其进行装修具体花费了多少钱，合同解除后装饰装修的残值无法计算。原告因装修房屋而受到的损失，主要应当由其自行承担。但根据本案实际情况，原告重新装修确实有一定损失，参考原告装修前，政府对该出租房的装修补偿标准为每平方米450元，288.39平方米的装修补偿费为129775.5元；原告装修后，比被告原来的装修要较好一些，政府对该房屋的补偿标准提高至每平方米500元，共计144195元。以上二者的差价为14419.5元。如果原告不装修，被告应得的补偿价为129775.5元，因原告装修后比被告原来装修的较好而多出来的差价部分14419.5元，可视为原告的装修费残值损失。原告主张要求被告赔偿装修费损失144195元中，装修补偿差价14419.5元本院予以支持；其余部分因原告未能提供证据证明，本院不予支持。 关于原告宾馆酒店动产的损失问题。原告宾馆酒店动产（酒店设施设备）部分的损失，第三方评估价为80644.9元，但其中包含属于被告方的“公安警示牌、安全出口指示灯、应急灯、置物架、镜子”等物品，价值6756元。扣除上述5项物品的价值外，剩余73888.9元属于原告受到的实际损失，合同解除后被告应当赔偿。因此，原告提出要求被告向其赔偿“购买酒店用品费用73888.9元”的诉讼请求，本院予以支持。 关于停产停业费问题。被告作为出租人，收取的是房租，出租房因棚改而征收后，在未来一段时间内丧失了租金收入来源，为此政府根据相关政策给予相应的单项补偿，该笔费用属于业主“停产停业费”的范畴，应当归出租人（被告）所有；但是原告作为承租人，因合同解除也同样遭受了停产停业的损失，被告应当根据合同给予相应的赔偿。根据本案实际情况，原告请求被告赔偿停产停业费损失57256.2元，本院酌情予以支持28628.1元，其余部分不予支持。 综上所述，本案因不可抗力而解除合同，并非属于一方违约而解除合同。原告要求被告按违约双倍返还实际损失的主张，本院不予采纳。房屋租赁合同解除后，被告应当退赔原告房租费26656元、赔偿装饰装修费残值14419.5元、赔偿宾馆酒店动产（酒店设施设备）损失73888.9元、赔偿停产停业费28628.1元。以上四项总计143592.5元。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款第（一）项、第九十七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起10日内，被告青友迪应向原告你友华赔偿房租费、装饰装修费残值、宾馆酒店动产（酒店设施设备）损失、停产停业费损失共计壹拾肆万叁仟伍佰玖拾贰点伍圆（143592.5元）。 二、驳回原告你友华的其他诉讼请求。 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费5838元，减半收取2919元，由原告你友华承担1532元，由被告青友承担1387元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于怒江傈僳族自治州中级人民法院。 审判员  王文荣 二〇一八年七月十二日 书记员  友学锋 本案所适用的法律依据 一、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。