上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第2616号上诉人（原审被告）上海百艺珠宝有限公司。上诉人（原审被告）上海百艺公寓酒店有限公司。上诉人（原审被告）上海天图企业发展有限公司。上诉人（原审被告）周天安。上诉人（原审被告）杨美娣。上诉人（原审被告）周敏敏。被上诉人（原审原告）上海浦东新区城市建设动拆迁有限公司。上诉人上海百艺珠宝有限公司、上海百艺公寓酒店有限公司、上海天图企业发展有限公司、周天安、杨美娣、周敏敏因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第10190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月21日受理后，依法组成合议庭于2014年11月6日公开开庭审理了本案。上诉人上海百艺珠宝有限公司、上海百艺公寓酒店有限公司、上海天图企业发展有限公司、周天安、杨美娣的共同委托代理人王杰、唐陈蓓，上诉人周敏敏的委托代理人杜宾，被上诉人上海浦东新区城市建设动拆迁有限公司的委托代理人王寒笑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2013年9月25日，上海浦东新区城市建设动拆迁有限公司（以下简称浦东城建动拆迁公司）与上海百艺珠宝有限公司（以下简称百艺珠宝公司）签订《房地产转让协议书》，约定：百艺珠宝公司向浦东城建动拆迁公司转让位于上海市某某区某某路某某号的房地产，包括该房地产土地使用权范围内的现有所有相关建筑物、构筑物、装修及设施设备，总价款为人民币（以下币种相同）12，700万元；权利转移及交付时间为本协议生效后3个月内，由百艺珠宝公司配合浦东城建动拆迁公司完成该房地产过户交易手续及交付所有转让标的物；鉴于该房地产项下存在司法查封，由浦东城建动拆迁公司根据法院执行中的调解协议直接以房地产转让款代百艺珠宝公司向查封法院支付全部执行款，以保证撤销查封及后续交易过户手续顺利进行；具体付款方式为本协议生效后10个工作日内，浦东城建动拆迁公司向相关法院支付3，120万元作为首期款项，其中2，500万元为定金；本协议生效后30个工作日内，浦东城建动拆迁公司向相关法院支付800万元作为第二期转让款；本协议生效后60个工作日内，浦东城建动拆迁公司向相关法院支付1，200万元；余款在办理房地产交易过户手续及实物交付手续且浦东城建动拆迁公司取得小产权证后一周内付清；房地产交付之前的物业管理费、水电煤费均由百艺珠宝公司承担，交付后由浦东城建动拆迁公司承担；任何一方不履行或不完全履行本协议规定的义务，即构成违约；浦东城建动拆迁公司未能按约支付转让款，按未支付款项的日万分之五支付违约金；百艺珠宝公司未按约履行撤销抵押、办理过户手续、交房等任何一项义务，浦东城建动拆迁公司有权要求百艺珠宝公司按违约天数和协议总价款的日万分之五承担违约责任，合同继续履行，或者解除协议并由百艺珠宝公司双倍返还定金作为违约赔偿。同日，上海百艺公寓酒店有限公司（以下简称百艺酒店）、上海天图企业发展有限公司（以下简称天图公司）和周天安共同向浦东城建动拆迁公司出具《不可撤销的担保书》，周天安、杨美娣和周敏敏共同向浦东城建动拆迁公司出具《不可撤销的担保书》，均承诺：无论因何原因百艺珠宝公司未能履行有关某某路某某号房地产买卖协议及相关法律文件之义务，一经浦东城建动拆迁公司主张有关权利，包括但不限于要求返还已付款项、支付违约赔偿金等均由担保人向浦东城建动拆迁公司承担不可撤销的连带清偿责任。上述房地产转让协议签订后，浦东城建动拆迁公司按约先后于2013年10月8日、11日、21日、同年12月2日共将55，228，760元购房款直接汇至相关法院账户，代偿百艺珠宝公司在相关法院强制执行程序中的债务，以避免系争房地产进入拍卖程序，以及解除司法查封。原审另查明，系争房地产因百艺珠宝公司向案外人上海某某经贸发展有限公司、上海某某银行某某支行借款而设有抵押权。浦东城建动拆迁公司向原审法院提起诉讼，诉称，2013年9月25日，浦东城建动拆迁公司与百艺珠宝公司签订《房地产转让协议书》一份，由浦东城建动拆迁公司购买百艺珠宝公司名下的位于上海市某某区某某路某某号房地产，总价为12，700万元。根据协议，浦东城建动拆迁公司应在协议生效后60个工作日内向百艺珠宝公司支付5，000万元，该款直接支付至法院，为百艺珠宝公司代偿诉讼执行款以撤销该房地产上的司法查封；余款在办理过户手续及交房后一周内付清；百艺珠宝公司应于协议生效之日起3个月内与浦东城建动拆迁公司办理房地产过户手续并交房；如百艺珠宝公司违约，应按总房款的日万分之五承担违约责任、合同继续履行，或者浦东城建动拆迁公司有权解除合同并要求百艺珠宝公司按定金罚则承担违约责任。为保证百艺珠宝公司履行义务，百艺酒店、天图公司、周天安、杨美娣、周敏敏向浦东城建动拆迁公司出具了《不可撤销的担保书》，且周天安、杨美娣、周敏敏将其持有的百艺珠宝公司的股权质押给浦东城建动拆迁公司，天图公司、周天安将其持有的百艺酒店的股权质押给浦东城建动拆迁公司。上述协议签订后，浦东城建动拆迁公司按约及应百艺珠宝公司商求，共为百艺珠宝公司代偿法院执行款而支付了购房款计55，228，760元，但百艺珠宝公司却迟迟未履行房地产过户及交房义务。据此，请求法院判令：1、百艺珠宝公司继续履行2013年9月25日与浦东城建动拆迁公司签订的《房地产转让协议书》，由百艺珠宝公司与浦东城建动拆迁公司办理上海市某某区某某路某某号房地产的过户登记手续、注销抵押、缴纳应由百艺珠宝公司缴纳的税费及交付该房地产；2、百艺珠宝公司承担逾期办理过户手续及交房义务的违约金（按总房款的日万分之五，从2014年1月1日起计至实际过户及交房之日止）；3、百艺酒店、天图公司、周天安、杨美娣、周敏敏就百艺珠宝公司的应付款项承担连带责任；4、诉讼费由百艺珠宝公司、百艺酒店、天图公司、周天安、杨美娣、周敏敏承担。百艺珠宝公司、百艺酒店、天图公司、周天安、杨美娣共同辩称，浦东城建动拆迁公司与百艺珠宝公司签订的《房地产转让协议书》因具有违法性、不可履行性及违反当事人的真实意思表示而无效。其一，系争房地产在百艺珠宝公司与浦东城建动拆迁公司签订转让协议前，百艺珠宝公司就因借款将上述房地产予以了抵押，2013年9月为避免该房地产被司法拍卖，百艺珠宝公司向浦东城建动拆迁公司融资，因无法再在该房地产上设定抵押权，故将系争房地产以12，700万元和百艺酒店股权3，300万元以订立买卖合同的方式向浦东城建动拆迁公司提供担保，故双方订立的《房地产转让协议书》并非真正的房屋买卖合同，而是借款协议。其二，系争房地产上有抵押权，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，未经抵押权人同意不得转让抵押物，本案系争房地产签订转让协议时没有满足法律规定的抵押权人同意或者受让人代为清偿债务消灭抵押权的条件，转让协议具有违法性。其三，《房地产转让协议书》中没有消灭抵押权的条款约定，而这是抵押房地产转让得以切实履行的必须前提，且浦东城建动拆迁公司在协议签订后拿走了百艺珠宝公司的公章、法人印鉴及营业执照等，完全可以要求百艺珠宝公司办理过户，但浦东城建动拆迁公司没有这么做，显然转让房地产不是双方订立协议的真实目的。其四，浦东城建动拆迁公司表示与抵押权人已协商由浦东城建动拆迁公司以购房款为百艺珠宝公司代偿债务，此举未经百艺珠宝公司认可，且该代偿款是否应包含在12，700万元的房款中，双方事先无约定，浦东城建动拆迁公司单方的决定无事实及法律依据，在上述房地产司法查封和抵押问题解决前，双方根本不能进行房地产交易，故浦东城建动拆迁公司要求继续履行合同没有事实和法律依据。另外，即使房地产转让协议有效，百艺珠宝公司亦不存在违约行为。浦东城建动拆迁公司确实为百艺珠宝公司支付了55，228，760元执行款，但百艺珠宝公司的公章等均在浦东城建动拆迁公司处，其想要办理房地产过户手续也无能力办理，浦东城建动拆迁公司签订转让协议时亦明知即便解除了司法查封，还另有抵押权存在，仍不能过户，故房地产没有过户不是百艺珠宝公司违约造成，百艺珠宝公司不应承担违约责任。此外，双方协议中关于违约金的约定明显不合理，如浦东城建动拆迁公司违约按未付款项的日万分之五承担违约责任，如百艺珠宝公司违约则按总房价的日万分之五承担违约责任，明显不对等、不公平。至于百艺酒店、天图公司、周天安、杨美娣的担保责任问题，担保人担保的是返还已付款项、支付违约金等义务，百艺珠宝公司并未违约，不应承担违约责任，故担保人亦不承担违约金的担保责任。周敏敏辩称，同意百艺珠宝公司、百艺酒店、天图公司、周天安、杨美娣的共同答辩意见，周敏敏亦不应承担担保责任。原审认为，本案当事人的争议焦点是：一、浦东城建动拆迁公司与百艺珠宝公司之间是房屋买卖关系还是借款关系以及该法律关系是否有效；二、百艺珠宝公司是否存在违约行为。关于争议焦点一，浦东城建动拆迁公司与百艺珠宝公司之间是房屋买卖关系还是借款关系以及该法律关系是否有效，法院认为，浦东城建动拆迁公司与百艺珠宝公司之间签订《房地产转让协议书》是双方意思自治行为，从内容看，有明确的买卖标的物及价款，双方对房款的付款期限及方式、房地产权利过户及交房的时间、违约责任等均作了约定，具备了房屋买卖法律关系构成的基本要素，协议中未有百艺珠宝公司、百艺酒店、天图公司、周天安、杨美娣、周敏敏辩称的双方为借款关系的约定或表述，百艺珠宝公司、百艺酒店、天图公司、周天安、杨美娣、周敏敏亦未提供浦东城建动拆迁公司与百艺珠宝公司实为借款关系的相关证据，故百艺珠宝公司、百艺酒店、天图公司、周天安、杨美娣、周敏敏关于浦东城建动拆迁公司与百艺珠宝公司之间并非房屋买卖关系、而是借款关系的答辩意见，法院不予采信。对于百艺珠宝公司、百艺酒店、天图公司、周天安、杨美娣、周敏敏提出的系争房地产转让协议无效的主张，法院认为，系争房地产上设有抵押权，浦东城建动拆迁公司受让时知晓该情况，抵押权人在本案审理中亦发函至法院明确表示其同意该抵押财产的转让，故系争房地产转让不违反法律、行政法规的强制性规定，至于百艺珠宝公司、百艺酒店、天图公司、周天安、杨美娣、周敏敏对由抵押权人单方同意浦东城建动拆迁公司代偿债务持有异议，不影响本案系争房地产转让协议的效力，因此，对于百艺珠宝公司、百艺酒店、天图公司、周天安、杨美娣、周敏敏关于房地产转让协议无效的抗辩意见，法院不予采纳。另，浦东城建动拆迁公司表示如果百艺珠宝公司不能偿还相关债务，浦东城建动拆迁公司愿意以尚未支付的购房余款代偿债务以消除抵押权，抵押权人亦表示债权受偿后予以办理注销抵押手续，由此，本案系争房地产转让协议继续履行亦并不存在事实上无法履行的障碍，故百艺珠宝公司、百艺酒店、天图公司、周天安、杨美娣、周敏敏关于系争房地产转让协议不具有履行性的答辩意见，法院不予采纳。法院确认浦东城建动拆迁公司与百艺珠宝公司签订的《房地产转让协议书》是双方当事人真实意思表示，不存在法律规定的导致合同无效的情形，该协议合法有效，双方均应恪守。浦东城建动拆迁公司要求百艺珠宝公司继续履行合同的诉讼请求，法院予以支持。百艺珠宝公司应当协助浦东城建动拆迁公司办理系争房地产的过户手续并向浦东城建动拆迁公司交付该房地产，浦东城建动拆迁公司应当按照协议约定的期限支付购房余款71，771，240元。按照规定买卖双方办理房地产转让手续应当缴纳的税费，由双方当事人各自承担。关于争议点二，百艺珠宝公司是否存在违约行为，法院认为，本案系争《房地产转让协议书》签订后，浦东城建动拆迁公司按照约定的时间履行了支付部分购房款的义务，而百艺珠宝公司没有按约履行配合浦东城建动拆迁公司办理房地产过户手续及交付房屋的义务，百艺珠宝公司辩称系因其公司公章等被浦东城建动拆迁公司拿走而导致过户手续不能办理，然而，现有证据不能证明百艺珠宝公司在协议约定的应履行义务期限内有积极偿还借款消除抵押权、配合浦东城建动拆迁公司办理房地产过户手续及交付房屋的主观意愿或行为，故百艺珠宝公司关于公章在浦东城建动拆迁公司处的辩称不能成为其不存在违约行为的理由。百艺珠宝公司未履行合同约定的配合浦东城建动拆迁公司办理房地产过户手续及交房的义务，构成违约，应当承担违约责任。关于违约责任的承担方式，协议约定百艺珠宝公司违约时，浦东城建动拆迁公司可要求继续履行合同，百艺珠宝公司按总房价的日万分之五承担违约责任，百艺珠宝公司、百艺酒店、天图公司、周天安、杨美娣、周敏敏认为以总房价为计算违约金的基数，与浦东城建动拆迁公司违约按未付款项的日万分之五承担违约责任的约定不对等、不公平，法院认为，合同当事人可以对违约责任的承担方式及违约金的计算方法作出约定，浦东城建动拆迁公司与百艺珠宝公司在房地产转让协议中对任何一方违约应承担的违约责任所作的约定，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且浦东城建动拆迁公司作为承担付款义务方如果违约按“未付款项”计付违约金，百艺珠宝公司作为承担出让房地产权利及交房义务方如果违约按“总房价”计付违约金，如此计算违约金的方法亦属合理。因此，对于百艺珠宝公司、百艺酒店、天图公司、周天安、杨美娣、周敏敏关于浦东城建动拆迁公司与百艺珠宝公司违约责任的约定不对等、不公平的抗辩意见，法院不予采纳。浦东城建动拆迁公司要求百艺珠宝公司按照总房价的日万分之五支付违约金，符合双方合同的约定，法院予以支持。另，根据《房地产转让协议书》约定，百艺珠宝公司应于2013年9月25日起3个月内配合浦东城建动拆迁公司完成房地产过户交易手续并交付房屋，故违约金的起算日应为2013年12月26日，现浦东城建动拆迁公司主张违约金从2014年1月1日起计，系其对自己权利的处分，于法不悖，法院予以准许。百艺酒店、天图公司、周天安、杨美娣、周敏敏作为担保人，向浦东城建动拆迁公司出具的《不可撤销的担保书》合法有效，应当承担相应的保证责任。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第八条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百五十九条、第一百六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一四年八月二十五日作出判决：一、上海百艺珠宝有限公司于判决生效之日起十五日内消除上海市某某区某某路某某号房地产上的抵押权；二、上海百艺珠宝有限公司于上海市某某区某某路某某号房地产上的抵押权消除后十日内，协助上海浦东新区城市建设动拆迁有限公司办理将该房地产产权过户登记至上海浦东新区城市建设动拆迁有限公司名下的手续，并将该房屋交付上海浦东新区城市建设动拆迁有限公司；三、上海浦东新区城市建设动拆迁有限公司于上海市某某区某某路某某号房地产产权过户登记至上海浦东新区城市建设动拆迁有限公司名下及上海百艺珠宝有限公司交付该房屋后七日内，支付上海百艺珠宝有限公司购房余款人民币71，771，240元；四、上海百艺珠宝有限公司于判决生效之日起十日内支付上海浦东新区城市建设动拆迁有限公司逾期办理过户手续及交付房屋的违约金（以人民币12，700万元为基数，按日万分之五，自2014年1月1日起计至上海百艺珠宝有限公司实际办理上海市某某区某某路某某号房地产产权过户手续及交付该房屋之日止）；五、上海百艺公寓酒店有限公司、上海天图企业发展有限公司、周天安、杨美娣、周敏敏对第四项判决中上海百艺珠宝有限公司的付款义务承担连带责任，上海百艺公寓酒店有限公司、上海天图企业发展有限公司、周天安、杨美娣、周敏敏承担保证责任后，有权向上海百艺珠宝有限公司追偿。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币705，375元，财产保全费人民币5，000元，均由上海百艺珠宝有限公司、上海百艺公寓酒店有限公司、上海天图企业发展有限公司、周天安、杨美娣、周敏敏负担。判决后，百艺珠宝公司、百艺酒店、天图公司、周天安、杨美娣、周敏敏均不服，上诉于本院称，一、一审法院判决事实不清，对转让协议性质认定不当。上诉人百艺珠宝公司和被上诉人浦东城建动拆迁公司签订的房地产转让协议书不是真正意义上的房屋转让，实质上是一份借款协议。从协议的实质要件来看，双方在协议中设定履行担保人、股权质押，甚至将百艺珠宝公司的营业执照、法人企业机构代码证、公司公章、法人印鉴等全部收缴代管；从双方缔约本意来看，如果双方有转让意愿，只要订立股权转让协议即可，股权变更时房产作为资产就可以一并转移；从双方签订该份转让协议的原因来看，协议签订前涉案房屋设定多个抵押，且因涉讼被多家法院查封，百艺珠宝公司因为不愿意被拍卖而通过朋友介绍借款，且在协议中约定了被上诉人先支付5，100万元，均代偿涉讼债务，以解除法院的司法查封及涉讼抵押，对尚未涉讼抵押权如何解除未作约定，如此重要的内容在协议中未约定，不符合被上诉人从事工作的专业性，更是违反未经抵押权人同意不得买卖转让的法律规定；从上诉人提交的以被上诉人名义出面的中介和上诉人之间的电话录音内容来看，被上诉人为百艺珠宝公司支付的是法院执行款，目的是为了避免涉讼房屋被拍卖，进一步佐证该份转让协议实质上是一份借款协议。二、一审法院适用法律不当，程序违法，判决不公。1、上诉人在一审明确对抵押权人出具的同意函中的债权债务有异议，属于债权效力待定，且为一般债权凭证，未经审理判决不应赋予强制执行力，不应直接判决上诉人涤除抵押权；一审判决上诉人15天涤除抵押权，剥夺了上诉人另行诉讼的权利；被上诉人明知上诉人并没有能力涤除房屋上的抵押、查封，且双方未就尚在履行中的抵押权涤除进行磋商，然而一审法院未予考虑，仍认定上诉人违约，明显错误，判令上诉人承担至交付房屋时止的违约金，更是扩大了上诉人的经济损失。2、转让协议约定的违约金过高且不公平、不对等。如果被上诉人违约，承担的是未付款的违约责任，而上诉人违约，承担的是全部房款的违约责任；双方对抵押权涤除未明确，上诉人与案外人的债权债务也有争议，在此情况下，如果认定上诉人应承担违约责任，也应在上述争议解决之后开始起算；另外，由于上诉人不存在故意违约，因此违约金按照日万分之五标准计取过高，要求以银行同期贷款利率计算并从判决生效之日起算比较合理。据此，请求二审法院撤销原判，依法改判要求解除双方签订的房地产转让协议，上诉人同意归还被上诉人借款并赔偿利息损失。被上诉人浦东城建动拆迁公司辩称：1、双方之间的房地产转让关系是明确的，因百艺珠宝公司没有偿债能力，在法院查封拍卖涉讼房屋的情况下，为了资产不贬值寻求转让房产，该份房产转让协议就是为了解决房屋被低价拍卖的情况而签订，并非为了借款而签订。上诉人提供其与胡金发之间的电话录音等证据，因胡金发并非被上诉人的法人，无权代表公司发表意见，证据不具有证明力，故被上诉人不予认可。2、该份转让协议的约定具备买卖合同的主要条款，符合买卖合同的要件，且未违反法律规定，被上诉人按约支付房款，履行了合同约定的付款义务，因此被上诉人有权要求继续履行合同，并愿意用剩余房款偿还抵押权人的借款并涤除抵押权，完成产权过户，因此该份房屋转让协议具备履行条件，合同应予继续履行。3、抵押权的涤除是百艺珠宝公司的合同义务，双方在转让协议中约定了过户时间，就是意味着出卖人在此时间之前负责涤除设定在房屋上的抵押，百艺珠宝公司未及时涤除房屋抵押，则应承担未按约交房的违约责任。另外，本次买卖为被上诉人先付款百艺珠宝公司后过户交房，对被上诉人一方来说存在较大的风险，所以双方在协议中对百艺珠宝公司未能及时过户交房承担的违约责任约定以总房价为违约金基数，对双方来说是合理的；违约金按日万分之五标准计算适用于双方，于法不悖，不存在约定过高。据此，请求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，二审中双方的争议焦点是：一、被上诉人浦东城建动拆迁公司和上诉人百艺珠宝公司签订的房地产转让协议书的性质如何认定，是否明为买卖实为借贷关系？该份房地产转让协议书的效力如何认定，是否应予继续履行？二、上诉人百艺珠宝公司是否存在违约行为，双方在转让协议中约定的违约金是否过高，上诉人要求调整违约金是否成立？根据上诉人百艺珠宝公司与被上诉人浦东城建动拆迁公司签订的该份房地产转让协议书，双方就房地产标的物坐落地址、房地产成交价款、房款支付时间、支付方式以及房地产过户、交房时间、违约责任等合同主要条款作了约定，且也涉及百艺珠宝公司转让房产的原因等内容，符合房屋买卖的合同要件，故可认定双方之间为房屋买卖合同法律关系，系双方当事人真实意思表示，应属有效。上诉人百艺珠宝公司、百艺酒店、天图公司、周天安、杨美娣、周敏敏上诉辩称该份房地产转让协议书名为买卖实为借款，本院认为，一方面，双方在该份房地产转让协议中没有作出此方面的约定；另一方面，上诉人虽然提交其与胡金发之间的电话录音等证据加以佐证，但因被上诉人对电话录音的真实性不予认可，且胡金发也非被上诉人的法人，即便其在电话中作过此类表述，亦不具有法律效力，故不能采信，据此，上诉人称该份房地产转让协议实为借款协议的上诉意见，因无证据证明，故本院难以采信。关于该份房地产转让协议书的效力，本院认为，虽然法律规定双方在签订房地产转让协议时应征得抵押权人的同意，但是，双方已经在该份房地产转让协议第六条第二款中约定上诉人负有披露房产抵押等权利瑕疵的义务，在第七条第三款上诉人应承担的违约责任范围中约定了包括但不限于撤销抵押、交付房屋、办理过户手续等义务，被上诉人在审理中陈述在签约时知道房屋存在未涉讼抵押的情况，同时，在一审审理期间，相关抵押权人函告法院同意抵押物转让，显然不存在协议无效的事实与法律依据，据此，对上诉人主张该份房地产转让协议书无效的上诉意见，本院不予采信。另外，基于抵押权人同意抵押物转让以及被上诉人同意以购房余款代偿相关债务以实现抵押权涤除，因此该份房地产转让协议继续履行已无法律上的障碍，被上诉人要求继续履行的请求，应予支持。上诉人对抵押权人函告中涉及百艺珠宝公司偿还债务金额持有异议，因不属于本案审查内容，且上诉人可另行处理解决，多退少补，因此，本案判决并不影响上诉人的诉讼权利和实体权利。上诉人就本案审理程序提出的异议，本院不予采纳。由于被上诉人已经按照协议书第四条的约定向相关法院代付了百艺珠宝公司的执行款，合计55，228，760元，上述款项为被上诉人已付房款，故百艺珠宝公司应根据协议书约定第三条的约定，在协议书签订生效后的三个月内配合被上诉人完成过户交易手续及交付所有转让标的物，由于百艺珠宝公司未能按约履行上述条款完成过户交房等义务，理应承担合同约定的违约责任。至于上诉人提出的调整违约金的上诉要求，本院认为，被上诉人的合同义务是按约支付房款，且双方在合同中约定被上诉人先支付房款用于偿还百艺珠宝公司已发生诉讼的债务，剩余房款则约定在房屋产权过户及交房后才支付，被上诉人的违约责任体现在于其未及时支付应付的房款上，因此双方约定被上诉人承担的违约金计算基数为“未付款项”，而百艺珠宝公司的合同义务在于过户及交房，违约责任体现在于其未及时履行过户及交房上，因此双方约定其承担的违约金计算基数为“总房价”，上述约定是合理妥当的；同时，司法查封解除、抵押权涤除等均为百艺珠宝公司应履行的合同义务，且在该份房地产转让协议中有所涉及，百艺珠宝公司同意在协议生效后三个月完成过户交房，系其对自己义务完成时间的预判，即便有种种原因未能及时完成，因不属于法定事由，故不能免除其应承担的违约责任；另外，违约金以日万分之五标准计算系双方的约定，且符合法律相关规定。据此，上诉人提出的重新认定违约金起算时间及调低违约金承担比例等上诉要求，因依据不足，故本院难以采信。综上所述，上诉人百艺珠宝公司、百艺酒店、天图公司、周天安、杨美娣、周敏敏的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币705，375元，由上诉人上海百艺珠宝有限公司、上海百艺公寓酒店有限公司、上海天图企业发展有限公司、周天安、杨美娣、周敏敏共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  孔美君审 判 员  郑卫青代理审判员  杨斯空二〇一五年一月二十一日书 记 员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；