云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0111民初2232号原告邹德民，男，1958年2月5日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托代理人邹卫华、邓永帅，云南大格律师事务所律师，特别授权代理。被告李建岗，男，1973年4月2日出生，汉族，住云南省昆明市。委托代理人许萍、许永斌，云南亮剑律师事务所律师，特别授权代理。原告邹德民诉被告李建岗租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案受理后，依法组成合议庭于2017年12月7日公开开庭进行了审理，原告委托代理人邹卫华、邓永帅到庭参加诉讼，被告经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。之后，本院再次组成合议庭于2018年7月9日公开开庭进行了审理，原告委托代理人邹卫华、邓永帅、被告李建岗及其委托代理人许永斌、许萍到庭参加诉讼。本案经依法报延审限，现已审理终结。原告诉称：2009年10月20日，原告自己拥有使用权的官渡1幢2—3楼及两间商铺出租给被告开KTV使用。双方约定被告承租面积共计2700平方米，商铺两间共计140平方米。2—3楼租金为15元每平方米，商铺租金为57元每年每平米，三年递增30%，支付方式为一年一交；使用期限自2009年12月20日起至2015年12月19日止；水电费由被告自行承担，每月一交。被告自2014年起未向原告支付租金，水电费自2012年就未交。原告多次催要无果。直到2016年6月，原告才发现被告已经没有经营KTV。2016年，原告上门讨要租金时发现被告将一楼的商铺交给其朋友使用，2至3楼紧闭，一楼商铺被告的朋友现在仍在使用。现为维护自身合法权益提起诉讼，诉讼请求：1、判令被告支付原告场地使用费1,575,600元（自2014年12月20日计算至2017年1月19日，共25个月，每月63,024元），并承担逾期支付场地使用费的资金占用费574,778.88元（自2015年1月20日起按月利率2%计算至2017年2月19日）；2、判令被告支付使用场地期间的水电费共计222,848.83元；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：1、原告的起诉已超过诉讼时效，请求驳回原告的诉请。2、原、被告双方签订过合同，租金交过给原告，是被告的朋友帮被告交的，从柬埔寨交的，银行流水打不出来，租金交到2015年12月20日，租期到了之后被告就没有再使用原告租给被告的场地，被告就没有义务缴纳之后的资金占用费。租期之内的租金都是付清的。被告打电话给原告说过租期到了不再续租了，双方明确约定了合同到期时间，但是原告没有来收自己的房子。房子里的东西被告已告知原告不要了，合同上约定了租期满了之后东西都要留下来，不需要腾空。租期满后被告就没有实际使用了。3、被告没有将一楼的商铺交给其他人使用，被告租房之前一楼的商铺就在经营了。被告请求驳回原告的诉讼请求。原告针对其诉讼请求向本院提交如下证据：1、租用场地协议、租用场地补充协议、证明，欲证明原告对部分土地有合法使用权，该土地上所附房屋系原告经居民小组同意后自行出资建造；2、房屋（场地）租赁合同，欲证明2009年10月20日，原、被告签订房屋（场地）租赁合同，约定原告将自行建盖的房屋出租给被告，其中房屋共计2700平米，租金为15元每平米，商铺共计140平米，租金为57元每平米，租金每三年递增30%，支付方式为一年一付，水电费用由被告自行承担，每月一付。拖欠租金超过15天为违约，如有违约除补交租金外，应按每天5%向原告支付滞纳金；3、收条一份，欲证明被告往年的租金均系以房屋每月每平米15元，商铺每月每平米57元支付；4、网站商铺出租信息三份，欲证明根据市场惯例，商铺一般都是按月按平方计算价格，且每月每平的价格均在几十元以上；5、收据十份，欲证明从2011年开始，被告未按合同约定向原告支付水电费，费用共计222,849元；6、电费缴费证明、身份证复印件、收款收据（二十四份），欲证明被告所租用房屋的电路系从案外人褚春荣家电路接出，电费从2005年4月至今一直由原告向褚春荣缴纳，虽然被告自2011年5月开始未向原告支付电费，但原告仍在向上游人员褚春荣缴纳涉案房屋所产生的电费；7、水费缴费证明、登记表卡查询（八份），欲证明被告所租用房屋的水费从2005年4月至今一直由原告向昆明通用自来水有限公司缴纳，虽然被告自2011年5月开始未向原告支付水费，但原告仍在向供水单位缴纳涉案房屋所产生的水费；8、企业信用信息公示报告、照片（三张），欲证明被告租用原告房屋用于开设娱乐场所，企业名称为“昆明圣都娱乐中心一分店”，该娱乐场所至今仍然续存，注册地址仍系原告房屋所在地，被告至今未将租赁房屋返还原告，故双方2009年10月20日签订的《房屋（场地）租赁合同》仍然有效；9、通话录音，欲证明2017年2月13日，被告自行承认其尚欠支付租金（场地占用费）的事实，且于当天向原告明确其不再租用房屋，原告也表示愿意，原告向被告主张至2017年2月的房屋租金（场地占用费）即基于这一事实。经质证，被告对原告提交的上述证据认为：证据1中的租赁协议是复印件，真实性不认可，补充协议真实性认可，关联性不认可，证明是复印件，真实性不认可；证据2真实性认可，但不能证实被告欠原告租金，不能证明租期到了之后被告还在使用场地的事实，房屋租金约定不明确，商铺租金约定明确是每年每平米57元，双方签合同时约定房屋和商铺都是按每月来收租金，房屋每月每平米15元，商铺每月每平米57元，实际也是按这样的标准来履行的；证据3三性认可，53万元是2010年-2011年的租金，2010-2011年一年要交64万多元，收条上的金额只是一部分；证据4不具备证据的效力，只是网络广告的要约邀请，不能证实是交易习惯；证据5三性均不认可，收据都是已经交过费的了，不具备合法收据的性质，不能证实是原告代替被告交的费用；证据6、7三性均不认可，被告交的电费是交给金色池塘，不是交给原告，也从来没有交过给原告；证据8中企业信用信息公示报告的真实性、合法性认可，关联性不认可，证明目的不认可，企业登记的时候必须要拿租赁合同去登记，一分店是注册在这里，但是不能证实租赁合同到期后被告依然在那里经营，合同到期之后公司就已经搬走了，只是登记在那里，而且2016年就已经注销了，照片的拍摄时间不明，门牌广告标示虽然在，但是被告早就没有在那里经营了；证据9的真实性、合法性认可，关联性不认可，不能证实诉讼时效中断。被告为其辩解理由向本院提交了以下证据：1、邹德民、付石桥分别与争议房屋所在的整体市场区域中其他商户的租赁合同（无原件，是用手机对原件的拍照）；2、争议房屋门锁已换的照片；3争议房屋墙面开裂，梁柱存在安全隐患的现状照片。上述证据欲证明：1、包括争议房屋在内的整体商场区域已由付石桥对外出租，邹德民与李建岗合同到期后已丧失出租权；2、争议房屋存在严重的梁柱安全隐患，已成危房，该房屋至今没有进行梁柱加固工程，使用风险巨大，不具备出租条件，李建岗于合同到期后未续租。经质证，原告对被告提交的上述证据认为：证据1真实性不认可，因为是复印件，且与本案的租赁物无关，可以体现被告租用了140平米的商铺，付石桥与本案无关；证据2门锁没换，还是原来的门锁；证据3真实性认可，租用期间门打不开，是被告未妥善管理造成的，是被告造成的损失。本院认为，原告提交的证据1租用场地协议、租用场地补充协议能与证明相印证，为有效证据，能够证实原告出租给被告的房屋的来源，但不能证实原告在的土地上建盖房屋系合法建盖；证据2、3形式合法，内容真实，为有效证据，本院予以采信；证据4与本案无关，为无效证据，本院不予采信；证据5来源不明，不能证明原告的证明目的，本院不予采信；证据6中的电费缴费证明，因证明人未到庭接受质询，故为无效证据，本院不予采信，证据6中的收款收据，来源不明，收款收据中记载的收款人或经办人未到庭作证，不能确认其真实性，故为无效证据，本院不予采信；证据7因原告未能提交其已实际代缴水费的发票与之相印证，故不能证明原告主张的其代被告缴纳水费144262元的事实成立；证据8形式合法，内容真实，但不能证明原告的证明目的；证据9被告认可其真实性，为有效证据，本院予以采信。被告提交的证据1不能确认其真实性，为无效证据，本院不予采信；证据2照片真实，但不能证实被告的证明目的。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：2009年10月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋（场地）租赁合同》，约定：“一、标的物：租赁房屋（场地）位于昆明官渡区，**2—**，共计2700㎡；商铺（场地）2间，共计140㎡.二、租期：六年，自2009年12月20日至2015年12月19日。三、租金：1、房屋每平方米人民币15元（二、三楼），商铺每年每平方米人民币57元，三年递增30%。2、支付方式为每年一交，本着先付款后使用的原则，合同期满前一个月一次性交清下一年租金。拖欠租金超过15天为违约，如有违约除补交清租金外，应按每天5%的滞纳金计算交给甲方；超过一个月，为严重违约，甲方除有权按上述约定收取滞纳金外，有权单方面解除合同，收回房屋重新租给他人，造成的一切损失由乙方承担。四、水电：在租赁期间，甲方保证乙方水通、电通；如有损毁或损坏，乙方自费修复；乙方所使用的水电费按相关部门规定的商业标准收取并分摊相应的损耗，每个月交一次。五、房屋的使用和转租：在租赁期间内，乙方不得从事违法违规活动，不得将房屋转租他人，若遇到特殊情况，须提前三个月以书面形式通知甲方，一切损失由乙方承担。六、房屋的装修：在租赁期间内，经甲方同意乙方可以对房屋进行装修，但不能改变房屋的结构。根据“来建去丢”的原则，乙方不得进行拆毁，无偿归甲方使用……”另查明，原告出租给被告的房屋系原告在其向案外人租用的土地上自行出资建盖，原告建盖上述房屋未得到相关部门的批准，未取得建设工程规划许可证。另，被告系昆明圣都娱乐中心一分店的负责人，昆明圣都娱乐中心一分店登记成立的日期为2012年12月4日，核准日期为2016年4月26日，企业类型为个人独资企业分支机构，登记营业场所为昆明市官渡区小板桥街道四组，经营范围为KTV（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2017年2月13日，原告的委托代理邹卫华拨通了被告的电话，被告在双方的通话中表示让原告自己去打开承租房屋，里面的东西不要了，当时被告就跟原告说过的，被告欠的租金后面再说。原告现以被告欠付其租金及水电费为由，诉至本院主张上述诉请。庭审中，原、被告共同确认原、被告签订《房屋（场地）租赁合同》时双方约定的租金为房屋每月每平米15元，商铺每月每平米57元，双方实际也是按此标准来履行的。另，原告在本案诉讼过程中向本院提出申请，请求对被告名下的房屋、车辆进行财产保全，本院依法作出诉讼保全裁定。原告向本院交纳保全申请费5000元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告在位于昆明市官渡区的土地上自行投资建设房屋，原告的建房行为未经相关部门批准，未取得建设工程规划许可证，原告就所建房屋与被告订立租赁合同，依据本案事实及上述法律规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》无效。1、对于原、被告双方争议的原告的起诉是否已超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定：“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本院认为，本案系租赁合同纠纷，诉讼时效期间为一年，诉讼时效期间应从租赁期限届满之日即2015年12月19日起计算，到2016年12月18日诉讼时效期间届满，故本案不适用《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定。但本案中，2017年2月13日，原告委托其代理人向被告主张权利索要租金，被告表示欠付的租金以后再说，根据该事实能够认定被告于诉讼时效期间届满后同意履行义务，被告现又以诉讼时效期间届满进行抗辩，本院不予支持。2、对于双方当事人争议的被告是否已付清租赁期限内租金以及租赁期限届满后被告是否继续使用承租房屋，被告是否欠付原告租金的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原告主张被告2016年6月左右才搬走，被告只向原告交了截止于2014年12月20日的租金。被告则主张合同约定的租赁期限届满被告就未再使用承租房屋，按合同约定不需要腾空，被告已向原告交清了租赁期限内的租金。本院认为，被告对其主张的租金支付事实负有举证义务，而本案中被告未向本院举证证实其主张的事实，故本院对被告的主张不予确认，本院结合原告方陈述，确认被告尚欠原告自2014年12月20日至2015年12月19日一年的租金。另因原、被告签订的合同已明确约定在租赁期限内，根据“来建去丢”的原则，乙方不得进行拆毁，无偿归甲方使用，在原告未举证证实租期届满后被告继续使用承租房屋的情况下，本院对原告主张的被告于2016年6月左右才搬走的事实不予确认。根据本案事实及上述法律规定，本院认为现只应由被告支付原告自2014年12月20日起至2015年12月19日止一年按合同约定的租金标准计算的房屋占有使用费756288元【（2700元×15元/平方米+140元×57元/平方米）×130%×12个月】，对原告诉请的其余场地占有使用费本院不予支持。此外，因原、被告双方签订的《房屋租赁合同》无效，原告要求被告支付资金占用费无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告诉请的水电费222848.83元，因原告所举证据不能证实原告主张的其实际已代被告缴纳水电费222848.83元的事实存在，故本院对原告的该项诉请亦不予支持。据此，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李建岗于本判决生效之日起十日内支付原告邹德民房屋占用费756288元；二、驳回原告邹德民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25785元，由原告邹德民承担17568元，由被告李建岗承担8217元。保全费5000元，由被告李建岗承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  苏 燕人民陪审员  尚炳昌人民陪审员  郑 云二〇一八年七月三十一日书 记 员  秦瑞锋何婧琳