浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙07民终2662号上诉人（原审原告）：金华市恒定物业管理有限公司，住所地：金华市丹光西路118号柳湖花园社区服务中心一楼，现营业地：金华市劳动路248号金佛手小区。法定代表人：杜玮草，总经理。委托诉讼代理人：章玉群，女，1980年11月5日出生，汉族，住金华市婺城区。系该公司员工。上诉人（原审被告）：方旭红，男，1952年2月3日出生，汉族，金华市婺城区室。委托诉讼代理人：方凌，男，1980年10月25日出生，汉族，金华市婺城区室。系方旭红之子。上诉人金华市恒定物业管理有限公司（以下简称恒定物业公司）因与上诉人方旭红物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初2811号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒定物业公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由项向清承担。事实和理由：一、原判以诉讼时效为由截取合同债权一部分，不符合时效制度的法律精神。诉讼时效制度，确定的是权利人的债权是否具备胜诉权，并不决定债权范围，本案为合同纠纷，债权范围是由合同决定的，即前期物业时期（2003年至2015年6月30日），割裂计算是错误的。二、前期物业期间应当执行政府指导价，指导价调整应当随之调整，业委会成立后双方没有达成协议期间仍属前期物业期间，仍应执行指导价，原判执行一个废弃的文件标准（2005年31号）收费错误。综上，请求撤销原判，依法改判。方旭红辩称，请求保护民事诉讼权利的时效是两年，实际执行的物业费价格应该经过业主和物业公司协商一致，而辛迪公司一直没有签订物业合同。方旭红上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由恒定物业公司承担。事实和理由：原审根据辛迪物业的催缴函就认定方旭红收到该函错误。恒定物业公司提交的催缴函快递单没有方旭红的签名，而且回单上方旭红的电话也是错误的，方旭红未收到催缴函，因此方旭红承担物业费的起算时间以及数额也应当有所改变。快递面单显示暂无物流进展，也没有签收人，也没有揽件员，说明快递根本没有寄件。恒定物业公司辩称，上诉人恒定物业公司是通过邮政寄件的，没有退件说明已经收到了，官网只能查询一年的。而且一审已经开庭过了，5月17日开庭的时候对方代理人已经参加过开庭的。当时恒定物业公司上诉的。恒定物业公司向一审法院起诉请求：⒈判令方旭红立即支付欠交物业服务费5237.20元（2007年1月1日至2015年6月30日）；⒉判令方旭红支付滞纳金5237.20元（2007年7月1日至2015年6月30日）；⒊逾期利息损失（从2015年7月1日至实际支付之日止）；⒋本案诉讼费用由方旭红承担。一审法院认定事实：2003年，金华市辛迪物业管理有限公司（以下简称辛迪物业公司）进驻位金华市婺城区号柳湖花园小区（以下简称柳湖花园小区）从事前期物业服务。2005年6月27日，金华市物价局下发金价管［2005］83号文件，载明：确定物业服务费新标准从2005年1月1日起执行，同时在附件1中明确辛迪物业公司服务的柳湖花园收费等级为三级，在附件2中明确住宅小区多层三级收费中准价为0.30元/M2/月，高层三级收费中准价为0.45元/M2/月，上浮幅度为30%等内容。2010年7月8日，金华市物价局、金华市建设局联合下发金价价管［2010］65号“关于重新公布金华市区普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知”，载明：市区普通住宅小区前期物业服务收费等级按逐年累加设定，考核由价格主管部门会同物业部门，并邀请相关部门和单位组成的考评组具体实施；等级评定标准中的“小区配套”为基本条件，由考评组认定，等级评定标准中的“服务标准”的评定实行考核和评价相结合，考核由考评组实施，复评考核按百分制计分，得分80分以上为合格，60分－70分为基本合格，60分以下为不合格单位，降低等级；评价通过书面测评表由业主进行满意度评定，评价分满意、基本满意和不满意三档，不满意率达30%及以上的，降低等级，通知自2010年8月1日起执行。同时，附件1中明确金华市区住宅小区前期物业服务收费标准，多层三级收费中准价为0.50元/M2/月，高层三级收费中准价为0.75元/M2/月，上浮幅度为20%等内容。嗣后，主管部门等未组成考评组在柳湖花园小区业主中对辛迪物业公司的服务开展过满意度测评。2016年10月7日，金华市物价局针对恒定物业公司作出《关于金价管［2005］83号文件的效力及金价价管［2010］65号文件相关问题的请示》的复函载明：1、根据《金华市物业服务收费管理办法实施细则》和《金华市区住宅小区物业服务收费等级评定标准》的规定，经评定，柳湖花园小区物业服务等级为三级；2、根据《浙江省物业服务收费管理实施办法》第七条第二款规定，业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价；2010年6月25日，柳湖花园已成立业主委员会，物业服务收费实行市场调节价管理，收费由双方协商确定；3、柳湖花园住宅小区从2010年6月25日成立业主委员会之日起，物业服务收费已实行市场调节价，无需再对其收费等级重新进行考核评定。辛迪物业公司一直未与小区业主委员会签订物业服务合同。辛迪物业公司自对柳湖花园小区进入物业管理服务后，于每年7月1日至12月31日间向相关业主收取当年的物业费。方旭红原系金华市柳湖花园小区24幢1单元601室（多层住宅、建筑面积为123.52M2）房产业主，在2007年1月1日前取得产权登记并入住，一直未向辛迪物业公司交纳自2007年1月1日起的物业费。2013年7月15日，方旭红依据其与杜阿都达成的离婚协议，将上述房屋产权过户至杜阿都。2015年6月23日，柳湖花园业主委员会向辛迪物业公司发出限期撤离的通知，同年7月1日，辛迪物业公司撤出该小区的物业管理服务。2015年12月13日，辛迪物业公司以邮寄快递方式向方旭红寄送《缴费催款通知书》后，方旭红仍未缴付物业款。2016年1月27日，辛迪物业公司经金华市婺城区市场监督管理局审核更名为金华市恒定物业管理有限公司。庭审过程中，恒定物业公司要求将原第一项诉讼请求变更为：判令方旭红支付自2007年1月1日至2013年7月15日间的物业费3785.80元，并撤回支付滞纳金的请求。一审法院认为，恒定物业公司从辛迪物业公司变更已取得合法登记，其前身即辛迪物业公司作为柳湖花园小区的前期物业管理公司，在柳湖花园小区未设立业主委员会前，对柳湖花园小区所从事的物业管理服务行为，已建立了相互的法律关系，据此，恒定物业公司以自己的名义提起诉讼，符合法律规定；方旭红作为该小区业主依法应支付相应的费用，恒定物业公司根据政府主管部门审核及所确定的收费标准，请求方旭红支付相应的服务费并无不当；在柳湖花园小区于2010年6月25日成立业主委员会至辛迪物业公司撤离该小区的物业管理期间，虽然辛迪物业公司与柳湖花园小区业主委员会未签订书面合同，但该业主委员会在前期较长的时期内，对辛迪物业公司所从事物业管理服务并无异议，客观上形成了事实上的物业管理服务关系；由于双方对服务收费标准等相关事项未曾协商，恒定物业公司要求相关业主自2010年8月1日后按政府新的指导价交纳物业服务费，缺乏事实依据，而以金价管［2005］83号文件所确定的相应标准计费，符合政府指导的“实行市场调节价管理”之实质，更符合前期的收付惯例。方旭红未及时支付物业管理服务费用，造成恒定物业公司利益受损属实，对恒定物业公司要求支付利息之请求符合法律规定，予以支持。恒定物业公司提供的证据可以证实其在2015年12月13日曾向方旭红主张所欠物业费属实，但上述证据不能证明在该次主张前，曾另向方旭红主张讼争费用使诉讼时效中断属实，方旭红以恒定物业公司的该部分请求已超过诉讼时效提出抗辩，符合法律规定；正由于恒定物业公司与柳湖花园小区业主委员会对收费标准、收缴时间等事项未做过协商或约定，而根据市场规则或习惯一般以自然年份收付相应费用，就本案而言，自恒定物业公司于2015年12月13日对涉案房屋之物业费提出主张，其目的就是要求涉案房屋之业主支付物业费，故诉讼时效保护时间应以2015年12月13日倒推两年起算（依据当时适用的《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定），据此，方旭红相应应缴付2013年1月1日至2013年7月15日间的物业服务费。恒定物业公司撤回滞纳金之请求未损害国家和他人利益，也不违反法律规定，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条、第一百九十五条第一款（一）项，国务院《物业管理条例》第二十四条、第二十六条，第四十条、第四十一条第一款、第六十五条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、方旭红于判决生效之日起三日内给付金华市恒定物业管理有限公司2013年1月1日至2013年7月15日间的物业服务费240.86元；并以中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率之标准计付自2015年7月1日起至实际履行之日止的利息。二、驳回金华市恒定物业管理有限公司其他诉讼请求。如方旭红未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元（原告已预交），由金华市恒定物业管理有限公司负担12元，方旭红负担50元。二审中，上诉人方旭红向本院提供了Ems快递查询单打印件一份，证实快递件没有寄出。恒定物业公司对上述证明认为，恒定物业公司去查询过，邮局称快递只能查询一年之内的快件，一年之外就查不到了，这批案子是2015年12月催缴了以后送交法院的。本院经审查后认为，上诉人提供的证据均不能证明待证的事实，本院不予采信。本院二审对原判认定的事实予以确认。本院认为，方旭红一审中明确提出恒定物业公司的诉讼请求已过诉讼时效，并辩称没有收到恒定物业公司发送的催收物业管理费的短信、书面通知、电话通知等，而恒定物业公司所提供的1019215235618号全球邮政特快专递不足以证明2015年12月13日缴费催款通知书已经寄送方旭红该特定债务人，故恒定物业公司应承担举证不足的法律后果。另恒定物业公司上诉称应以服务结束时起算诉讼时效亦缺乏法律依据。故原审法院以2015年12月13日倒推两年起算诉讼时效不当，应予纠正，根据恒定物业公司民事起诉状的落款时间，本案诉讼时效应以2016年倒推两年即2014年1月1日开始起算，故恒定物业公司诉请2007年1月1日至2013年7月15日的物业费已过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，恒定物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；方旭红的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初2811号民事判决；二、驳回金华市恒定物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费62元，二审案件受理费62元，均由被上诉人金华市恒定物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋耿金审 判 员 徐肖闻审 判 员 张燕燕二〇一八年七月十六日代书记员 张 毅?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-9-?