浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)浙01民终1330号上诉人（原审被告）：陈伟银，男，1973年10月30日生，汉族，住杭州市。委托诉讼代理人：叶伟弟，女，1974年9月9日出生，汉族，住址同上。（系陈伟银妻子）被上诉人（原审原告）：杭州钢铁集团有限公司（原杭州钢铁集团公司）。住所地：杭州市拱墅区半山路**。统一社会信用代码：913300001430490399。法定代表人：陈月亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵鑫华、邢仁雷。上诉人陈伟银因与被上诉人杭州钢铁集团有限公司（以下简称杭钢集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2017）浙0105民初3905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2014年3月5日，杭钢集团行政事务管理办公室（甲方）与陈伟银（乙方）签订了《租赁房租赁合同》，杭钢集团将西苑社区电炉2－401室（建筑面积45.97平方米）租赁给陈伟银使用。合同约定：房屋租赁期限自2014年2月至2016年2月，房屋租金为每月每平方米建筑面积8.5元，租金按月支付，乙方于每月15日前向甲方交纳；合同终止或解除后，乙方应在15日内腾空房屋，并通知甲方验房，甲方应在收到预约通知后5个工作日内，安排与乙方验房，乙方在验房结束后5日内结清租赁期间产生的租金、水、电等费用，甲方按本合同及附件约定验收合格后为乙方办理退房手续；乙方违反有关法律法规及本合同有关约定，且不腾空退还房屋的，甲方有权自解除或终止租赁合同次日起，按《杭州钢铁集团公司租赁方管理办法》第十三条第四款或依照相关法律法规规定处理。合同签订后，陈伟银租赁使用该房屋，合同期限届满后，陈伟银仍继续使用该租赁房屋。自2017年1月起陈伟银未支付租金。2017年2月20日杭钢集团向陈伟银发出了解除租赁合同通知书，以电炉2－401租户存在转租出借的违约情形，要求陈伟银收到该通知15日内搬离并办理退房手续终止租赁关系。陈伟银未交回案涉房屋，杭钢集团遂提起诉讼，请求判决：1、确认双方解除租赁合同；2、陈伟银立即返还租赁房屋，并支付租赁房屋占用期间使用费（自2017年3月起至实际返还房屋之日，按合同约定6个月内按原租金标准的3倍计算，从第7个月起按原租金标准的6倍计算）；2、本案诉讼费由陈伟银承担。原审法院另查明：杭州市公安局半山派出所出具查询信息，载明：经查询张鑫（男，身份证号33108219********），2016年10月13日至2017年2月8日流水号：（330105201600537397）在杭州市拱墅区××村××幢××室办理过居住登记。原审法院再查明，杭钢集团于2013年5月7日作出《关于下发杭州钢铁集团公司租赁房管理办法和杭州钢铁集团公司外来务工人员公寓配租办法的通知》，向所属各单位下发了经集团公司四届三次职代会团组长会议表决通过的《杭州钢铁集团公司租赁房管理办法》、《杭州钢铁集团公司外来务工人员公寓配租办法》，其中《杭州钢铁集团公司租赁房管理办法》第十三条第四款规定：解除租赁房租赁合同的承租人，未在规定时间退还租赁房的，自规定退房之日起至实际退房之日，按原房租金的3-5倍收取促退费，6个月内仍未退房的，从第7个月起按原房租金的6-10倍收取促退费。原审法院认为：陈伟银与杭钢集团签订的《租赁房租赁合同》期限届满后，杭钢集团作为案涉房屋的所有权人与陈伟银未再签订书面合同，陈伟银继续使用案涉房屋，即双方形成不定期租赁关系。根据《合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因陈伟银存在房屋出借的行为，杭钢集团现要求解除与陈伟银的租赁关系，符合法律规定，予以支持。2017年2月20日，杭钢集团向陈伟银发出了《解除租赁合同通知书》，通知到达后，扣除合理期限，确定双方不定期租赁关系于2017年3月31日解除。故陈伟银应当支付杭钢集团2017年3月间租赁期间的租金为390.7元；租赁关系终止后，陈伟银不退还房屋，构成违约，占用房屋期间应当向杭钢集团支付房屋占用费。杭钢集团主张房屋占用费符合合同约定，也未超过合理范围，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2017年12月15日判决：一、确认杭钢集团与陈伟银就位于杭州市拱墅区××室（建筑面积45.97平方米）房屋的租赁关系于2017年3月31日解除；二、陈伟银于判决生效之日起二十日内从位于杭州市拱墅区××室房屋内腾空并归还杭钢集团；二、陈伟银于判决生效之日起十日内支付杭钢集团房屋租金390.7元并支付房屋占用费（房屋占用费从2017年4月1日起计算至实际腾退之日止，占用六个月内的房屋占用费按照每月1172.1元计算，超过六个月后的房屋占用费按照每月2344.2元计算）；三、驳回杭钢集团的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由陈伟银承担。杭钢集团于判决生效后十五日内向原审法院申请退费；陈伟银于判决生效后七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。宣判后，陈伟银不服，向本院提起上诉称：一、原判认定事实不清。陈伟银是杭钢集团的职工，从部队复员退伍后被招工进入杭钢集团二十多年。租赁的房屋是杭钢集团为解决外来困难职工居住的，与社会上房屋出租的性质完全不同。一审称陈伟银将该房屋出借他人居住，事实是，2016年10月陈伟银因母亲病重回老家磐安县，为防小偷托亲戚暂住看管，且按规定办理暂住证，年后就回来了。二、一审适用法律不当。一审单纯以《合同法》的条款作出判决不当。请求二审法院：一、撤销原判；二、判决杭钢集团继续出租该房屋给陈伟银，以解决陈伟银无屋居住的困难。上诉人陈伟银在二审中未提交新证据。被上诉人杭钢集团在二审中辩称：一、一审法院事实认定清楚。1、关于案涉房屋不定期租赁问题。上诉人陈伟银原系被上诉人杭钢集团员工，2015年12月陈伟银离职。2014年3月，陈伟银从杭钢集团承租了西苑社区电炉2-401室房屋，租赁期限自2014年2月至2016年2月，双方签订了书面租赁合同，合同约定了双方的权利、义务，以及承租人转租、出借租赁房屋应当承担的责任。2016年2月租赁合同期限届满后，上诉人继续使用案涉房屋并交纳租金，双方不定期租赁事实清楚，关系明确。2、关于擅自出借违约行为问题。为规范租赁房管理，2017年杭钢集团核查发现，该案涉房屋实际使用人为张鑫、张嘉敏，而非承租方家庭成员叶伟弟、陈思丹、陈诗婷之中任何一人。经向半山派出所查询得知，2016年10月30日张鑫以该案涉杭钢西苑社区刘文村电炉区2幢401室办理过居住登记，上诉人所言“为防小偷托亲戚暂住看管”的辩解无事实依据，根据租赁合同关于不得出借租赁房的约定，陈伟银擅自出借租赁房的行为，属于应当腾退的情形。3、关于上诉人所述无处居住问题，2015年陈伟银离职，且已购置了余杭崇贤街道佳源名城2幢2单元2501室房屋，并非其自称的无处居住。在上诉人违约应退房的问题上，无论是被上诉人杭钢集团的劝退工作，还是一审法院的调解，都是从解决问题出发，绝非上诉人所称的是用“赶”的方式来处理。二、一审法院法律适用正确。本案为不定期租赁合同关系，根据《合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人杭钢集团享有法定解除权，可以随时解除合同，且陈伟银存在出借的事实，杭钢集团据此提出解除租赁关系的权利具有正当性、合法性。上诉人陈伟银已离职，且与被上诉人杭钢集团存有租赁协议，其离开杭钢后，与原单位发生房屋使用权纠纷，根据最高人民法院关于印发《全国民事审判工作座谈会纪要》的通知“二、关于审理房地产案件的几个问题”“第二，离开原单位的职工与原单位房屋使用权纠纷。职工离开原单位后，与原单位发生的房屋使用权纠纷，双方有协议或本地区法规有规定的，人民法院可以受理”的规定，法院对此是有管辖权的。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。被上诉人杭钢集团在二审中向本院提交1056043847223邮递单彩色打印件、EMS邮寄改退批条彩色打印件、EMS回执查询各一份，证明被上诉人就解除租赁合同向上诉人邮寄了通知，已经尽到解除租赁关系的通知义务。被上诉人杭钢集团在二审中提交的证据，经出示，上诉人陈伟银认为其没有收到邮件，也不知道邮件的内容。本院对该证据予以确认。本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实除原审认定的“按《杭州钢铁集团公司租赁方管理办法》第十三条第四款或依照相关法律法规规定处理”应为按《杭州钢铁集团公司租赁房管理办法》第十三条第四款或依照相关法律法规规定处理外，其余与原审认定的事实一致，予以确认。另查明，杭钢集团2017年2月20日出具的《解除租赁合同通知书》发出后，陈伟银于2017年2与24日拒收。本院认为，杭钢集团与陈伟银于2014年3月5日签订的《租赁房租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，杭钢集团与陈伟银签订的《租赁房租赁合同》约定的租赁期至2016年2月届满，但之后陈伟银继续使用租赁房，交纳租金，杭钢集团未提出异议，故视为双方形成不定期租赁关系。杭钢集团可以随时解除租赁合同。根据一审中的《核查信息》、《查询信息》等证据，可以证实陈伟银将房屋出借他人居住使用的事实存在，陈伟银称系委托亲戚暂时看管房屋的上诉主张缺乏证据证明，本院不予采信。陈伟银出借房屋的行为违反了双方合同第十三条的约定，杭钢集团据此亦有权解除租赁合同。杭钢集团2017年2月20日出具的《解除租赁合同通知书》陈伟银拒收，属主观阻却通知的送达，应视为通知书已经送达，故原审确认双方之间的租赁关系已经解除并判决陈伟银腾退房屋、支付租金及房屋占有使用费并无不当。陈伟银的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定基本事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由陈伟银负担。本判决为终审判决。审判长 陈 艳审判员 盛 峰审判员 毕克来二〇一八年七月三十日书记员 袁其伟