贵州省安龙县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2328民初1102号 原告（反诉被告）:肖忠江，男，1977年6月26日生，汉族，农民，贵州省安龙县人，住安龙县。 委托代理人：汪印清，男，安龙县法律援助中心律师。代理权限：一般代理。 被告（反诉原告）：龙炜，男，1963年7月22日生，汉族，初中文化，农民，贵州省安龙县人，住安龙县。 委托代理人：王飞，男，贵州集法律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告（反诉被告）肖忠江诉被告（反诉原告）龙炜土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）及其代理人、被告（反诉原告）及其代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）肖忠江向本院提出诉讼请求：1.判令被告退回租金两倍24000元给原告；2、判令被告赔偿原告各项损失111374元；3、诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告因堆放煤炭等货物就租用被告位于铜鼓山的土地约1500平方米，双方于2014年9月1日签订《场地出租合同》，合同主要内容（具体见合同）租期5年，每年租金6000元，第一次先付租金12000元，两年后再付租金18000元；由于甲方原因造成该场地不能正常使用的，甲方按租金的两倍退回租金等内容。合同签订后，原告按约支付了12000元的租金。为了使场地能正常使用，原告平整了场地，支付的挖机费是16000元，修建了煤坝挡墙、排水沟、挡泥坎，支出费用是10000元；搭建了约400平方米的铁棚，费用是44000元。2016年8月底，原告按照约定向被告支付剩余的租金，但被告拒收。之后原告又多次向被告支付租金，被告均拒收。为了将原告赶走，从2017年4月26日起，被告多次强行将砂石堆放在原告租用的场地上，导致原告至今不能使用该场地，并造成原告损失煤炭约500吨，约值25000元。为了减少损失，原告只得从2017年4月26日起至2017年9月11日租用安龙县世海煤焦有限责任公司的场地，租金16374元。 综上所述，原告除了支付给被告12000元外，原告产生上述各项损失共计111374元。被告的行为已构成违约，并造成原告巨大损失。为了维护原告的合法权益，特诉请人民法院判如所请。 原告（反诉被告）提供的证据有： 一、原告身份证复印件,证明原告的基本身份信息及主体适格。 二、《场地出租合同》复印件，证明原被告之间签订场地租用合同及权利义务情况。 三、收条复印件1份，证明2014年9月26日原告支付挖机费16000元。 四、2017年6月28日东门社区居委会证明复印件1份，证明原告拿后面三年租金给被告，被告拒收的事实，而且被告不同意继续出租场地，说明被告违约在前的事实。 五、安龙县世海煤焦有限责任公司证明复印件1份，证明原告无法正常使用本案争议土地，另外在2017年5月4日至9月6日租用土地堆放煤炭共计费用是16374元。 六、现场照片3张，证明被告拉砂石堆放在原告的场地上，造成原告无法正常使用该场地。 七、现场照片3张，证明2017年4月26日、4月28日、6月9日现场状况。 被告（反诉原告）龙炜辩称：一、原告诉请的事实及理由依法不成立，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。二、关于案件事实方面：1、原告因对方煤炭需要，于2014年6月10日电话与被告联系，说需要租用被告场地用作堆放煤炭。经双方共同协商后，被告同意将其位于安龙县铜鼓山1500平方米的场地出租给原告作为对方煤炭场地。随后，原告与被告于2014年9月1日签订《场地租用合同》，合同约定租期5年，从2014年9月1日至2019年9月1日。每年租金为6000元，第一次付租金12000元，两年后连续付三年的租金18000元。同时合同第七条第（二）项约定，原告对场地进行改造的费用由原告负责。在合同终止，解除租赁关系时，除可移除设施外，全部归被告所有。2、原告签订《场地租用合同》后向被告支付了两年的租金12000元，使用场地至2016年9月1日满两年。按照合同约定，满两年后原告应当连续支付三年的租金18000元。原告使用场地满两年后，被告一直催促原告一次性交付后面三年的租金，原告总是以各种理由拒绝支付。3、原告在租用被告场地堆放煤炭过程中，因为没有做好排水措施，在雨水气节，导致煤水淹没被告的水泥砖厂场地上的砖块46000块，按每块1.6元计算，给被告造成经济损失73600元。被告多次要求原告支付后三年租金和赔偿被告煤水淹没砖块的经济损失，为此产生纠纷，还经公安派出所以及社区干部到现场进行协调解决。原告也同意支付被告后三年的租金，并同意赔偿被告煤水淹没水泥砖块的损失，但是说把煤拉完再付。就这样，原告从2016年9月1日起一直使用被告的场地至20l7年6月4日(原告把场地上的煤炭拉完)，拖欠了9个月的时间不支付租金。4、由于原告迟迟不按合同约定支付租金，已拖欠长达9个月的时间，根据法律关于履行合同抗辩权的规定，作为原告方根据合同约定有义务先行向被告支付租金，才能有权使用被告出租的场地。在原告迟迟拒付租金，且拖欠长达9个月的时间，已经远远超出法律规定的合理期限。为此，被告依法履行抗辩权，从2017年6月26日起，不准原告继续使用出租的场地，被告在2017年6月26日拉沙石堆放在出租给原告的场地上。被告要求原告支付租金并赔偿煤水淹没水泥砖损失款后，由原告继续使用租用的场地满五年为止。三、原告未按租赁合同规定的期限支付租金，属于违约行为，应当对自己的违约行为承担责任。1、原告拒付租金属于违约行为，拖延时间长达9个月时间，已经远远超出法律规定的合理期限，被告依法行使合同履行抗辩权，不准原告继续使用租用的场地，符合法律规定。原告之后私自到其他地方租用场地堆放煤炭，产生的租金及损失，是原告自己违约行为造成，由原告自行承担，与被告无关。另外，原告仅凭一张证明，对其另行租用场地的租金损失以及煤炭损失无法核实真实性，被告不予认可。原告请求的煤炭损失25000元以及另行租用场地租金损失16374元，是原告自己违约行为造成的损失，与被告无关，而且无法核实其真实性。该请求依法不能成立。2、原告请求的因平整场地支付挖机费用l6000元，修建煤坝挡墙等支付费用10000元，搭建400平方米铁棚费用44000元。根据《场地租用合同合同》第七条第(二)项：“原告对场地进行改造的费用由原告负责。在合同终止，解除出租关系时，除可移除设施外，全部归被告所有。”的约定，该费用属于原告改造场地的费用，由原告承担，合同期满后，除可移除设施外，全部归被告所有。同时这些费用的真实性也无法核实，因此，原告的该项诉请依法不能成立。3、关于原告要求双倍返还租24000元的诉请，被告认为该诉请无事实及法律依据，其诉请依法不能成立。首先，是原告自己没有按照《场地出租合同》的约定支付租金，拖延长达9个的时间，已经构成违约，是原告自己违约在先，被告依法行驶合同履行抗辩权，在原告拒不支付租金的情况下，有权不准予原告继续使用场地。原告支付的12000元的租金是前两年的租金，原告已经使用场地满两年的时间，租金和场地使用已经对等，也不存在退还租金给原告的说法。四、原告与被告签订的《场地出租合同》合法有效，没有违反法律法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，应当受到法律的保护，双方应当按照合同约定履行合同义务。被告要求继续履行合同，依法支付被告后三年的租金18000元，依法赔偿被告水泥砖被煤水淹没的经济损失73600元，原告在继续使用被告场地期间必须做好排水、排污措施，不能再让煤水淹没被告的水泥砖，原告支付l8000元租金后，顺延租期，总计做满5年合同租期满为止。同时被告将在本案一并提起反诉，请求一并处理。 综上所述，被告认为原告的诉请于法无据，依法不能成立，请人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求，以此维护被告的合法权益。 反诉请求：l、判令被反诉人继续履行与反诉人签订的《场地出租合同》，并支付反诉人场地租金人民币18000元；2、判令被反诉人赔偿反诉人因煤水淹没水泥砖块经济损失共计73600元；3、判令被反诉人在使用反诉人场地期间做好排污、排水措施；4、本案诉讼费及反诉费全部由被反诉人承担。 被告（反诉原告）龙炜提供的证据有： 一、身份证复印件，证明被告身份情况及主体适格； 二、《场地出租合同》复印件。 三、现场照片5张，证明原告在使用被告场地过程中没有做好排水排污的措施，在下雨的时候煤水淹没了被告砖厂的砖块，导致的损失。 四、证人冯某的证言，证明：我在被告砖厂打工，我们在打砖的时候，下雨的时候煤水把砖块淹没了一块半左右，现在被淹没的砖块没有在了，工地上没有砖了。现在我也还在给被告打砖，现在没有煤水淹没的砖块了。 五、证人胡某的证言，证明：我是村里面的副主任。当时喊我们去调解，我们去到之后，原被告之间发生纠纷，煤水淹没了被告的砖块，我们只能起到调解的作用，调解不成我们也无法，我没有听到什么钱的问题，原告说拿钱给被告，我们没有见到什么钱，最后调解不成我们就走了。原告说的拿钱，但是我没有见到原告拿钱。是原告要求我们去调解的，原告先是找到我，原告找到我们是想叫我们去处理场地上的问题。大约在2017年6、7月份调解的，调解的时候，原告方想要调解的内容是由于下雨冲下来，把被告的砖块污染了，砖块卖不出去，我们调解时砖块的出售问题，原告说他已经修了挡泥墙，但是挡不住。是原告提出来租金问题，被污染的砖块原告愿意赔偿。租金是提出来的，是原告提出来的，原告说拿钱给被告不要，我们解决不下来，就走了。当时原告也的确没有拿钱出来，被告也没有得到钱。原告说过给钱，但是大家因为砖块的问题就没有达成一致意见。被告说整不成就不租了。当时主要是处理煤水的问题，租金及租用不租用的问题是后来才说的。 六、证人吴某的证言，证明：我是村里的干部，当时我给原被告调解，说的是上面淌水，下面被淹，后来原被告之间在吵架的时候，原告说拿钱给被告，被告不要，但是我们没有调解成功。是原告主动要求去调解的，当时找到我们是因为被告堵路，煤炭拉不出来，我们才上去看的，被告就说是因为煤水流下来，冲了砖块。之前经过派出所处理。原告没有说是拉煤进去还是拉煤出来，原被告是在争吵的时候才牵扯出经济的。但是我没有见到什么钱。村委会证明上面的签字是我签的，村委会证明上的时间是出证明的时间。但是调解的时间是2月份。扯皮以后才说的在雨季之前把煤炭拉走完。这个话是哪个说的我记不清楚了。 七、证人王某的证言，证明：我是村里面的主任，原告拿着协议去找我盖章，当时调解的时候我没有在场，调解上面要盖章，我才盖章的，其余的事情我不知道。盖章的时候原告把经过跟我说过的。盖章的时候也打电话给吴主任他们核实过的。是2017年2月份调解的，证明是调解之后才写的。证明是原告方写的，是我们盖章的。 八、证人陈某的证言，证明:我是2014年给原告做工的，做挖机平整土地。原告还欠我5000元的挖机工时费。我全部做工程了，具体时间是什么时候我记不清楚，是从2014年10月，前后一共是5、6天，一共应该是8000元左右，后来还欠我5000元。我给原告平整的土地的平方米有好几百个平方米。结算的时候场地挖机的活路全部做好。 庭审后反诉原告提供的证据有： 一、土地承包证，证明租赁的土地是以前的耕地，地名叫石灰窑。 二、收款收据，证明向村里面购买土地的事实。 本院收集的证据有： 一、对被告（反诉原告）龙炜的询问笔录，证明：原告与我签订的土地租赁合同上用来堆煤的场地，以前是我的耕地，现在地名叫石灰窑，我有土地承包证，是石灰窑土地，签订合同以后，原告拉沙来在这块地上铺，作为煤场。这块土地没有办有出让手续，这块煤场在签订协议前，前面是我做的耕地，后面是以前我用来烧石灰平整的地，这个煤场有三分之一是我的耕地，有三分之二是以前烧石灰的，烧石灰的地是我向村里面购买的。 二、对东门社区居委会主任王某的询问笔录，证明：平整的场地有部分是龙炜的耕地，部分是以前给龙炜烧石灰的村里面的荒地。 经本院审理查明认定的事实：原告肖忠江因堆放煤炭等货物租用被告龙炜位于铜鼓山的土地，经双方协商一致后，于2014年9月1日，原告肖忠江作为乙方与作为甲方的被告龙炜签订了《场地出租合同》，合同约定主要内容为：一、甲方将位于铜鼓山场地出租给乙方使用，甲方对所出租的场地具有合法所有权。二、甲方出租给乙方的场地面积为1500平方米。甲方同意乙方所租场地作为堆积货物。三、出租期5年，自2014年9月1日起至2019年9月1日止。四、每年租金陆仟元（人民币），第一次付两年租金壹万贰仟元（人民币），两年后连续付三年的租金壹万捌仟元（人民币）。五、甲方无偿提供水电，乙方按（记量）交水电费。六、甲方：（一）甲方应保证所出租的场地及设施完好并能够正常使用；（二）对乙方所租的场地，乙方有权进行改造，甲方可以提出意见和建议。七、乙方：（一）在国家法律、法规、政策允许的范围内进行经营；（二）乙方对场地进行改造的费用由乙方自负。在合同终止，解除出租关系时，除可移动设施外，全部归甲方所有。八、在本合同期满后，乙方有优先续租权。九、任何乙方单方面取消、中断合同，应提前3个月通知对方。十、本合同一式两份，甲乙双方各持一份。十一、由于国家政策原因造成该场地不能正常使用，甲方无条件在一个月内按时间计算退回租金（不记利息），由于双方原因造成该场地不能正常使用的，甲方按租金的双倍退回租金。十二、未尽议事。乙方违约不退租金。签订协议后，原告请挖机平整了场地，修建了煤坝挡墙、排水沟、挡泥坎，搭建了的铁棚，支付了被告两年租金12000元。后因被告的水泥砖块被煤水淹没及租金问题双方发生矛盾，2016年2月经安龙县东门社区居委会调解，双方未达成一致意见。原告从2017年4月26日起至2017年9月11日租用安龙县世海煤焦有限责任公司的场地推放煤炭支付租金16374元。发生纠纷后，被告拉沙推放在场地上。 另查明，案涉租用的土地位于铜鼓山处具体地名为叫石灰窑，原告平整为推货场地前土地原状有部分是被告的耕地，部分是原东门村以前流转给龙炜烧石灰的村里面的荒地。 认定上述事实，有原被告的庭审陈述，原告肖忠江提供的身份证、《场地出租合同》、收条、2017年6月28日东门社区居委会证明、安龙县世海煤焦有限责任公司证明复印件、现场照片、原告龙炜提供的身份证、《场地出租合同》复印件、现场照片5张、证人冯某、胡某、吴某、王某、陈某的证言、土地承包证、本院对被告龙炜、王某的询问笔录在卷印证，经本院综合审查，足以认定。 本院认为，根据《中华人民共和国土地承包法》第三十二条“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”，第三十三条“土地承包经营权的流转应当遵循以下原则：(一)平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。”根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业情形；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业、因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定，原被告双方签订的出租合同中明确土地用途为堆积货物即为推放煤炭的场地，改变土地的农业用途，违反法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，双方签订的《场地出租合同》无效。 对本诉双方争议的焦点：一、被告是否应退回原告两倍租金24000元；二、被告赔偿是否应赔偿原告各项损失111374元。首先，原告认为被告不收其支付的租金，阻止其拉煤进场，认为本诉被告违约行为，除其本人的陈述外，并未提交其余证据证明，且原告从2016年8月找到居委会调解时，仍未将租金交给被告，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但当事人认可的除外”的规定，对本诉原告称被告拒收租金主张不予支持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定。合同无效后，被告本应返还原告的租金，由原告返还被告的土地，但双方对签订无效合同的行为均有过错，且原告已实际使用了场地两年多时间，已不能返还。故对于原告所主张的退回两倍租金24000元，本院不予支持。最后，双方签订合同后，原告在场地上修建了煤坝挡墙、排水沟、挡泥坎，搭建了铁棚，被告予以认可，虽然原告提供的证据不能证明其为此所主张的费用，但造成的损失客观存在。庭审中，双方表示对损失可由法院酌情考虑赔偿，综合考虑到双方的过错、场地及设施的现状、被告已在使用场地等因素，本院酌情由被告赔偿原告10000元后，修建的煤坝挡墙、排水沟、挡泥坎、搭建的铁棚等设施归本诉被告所有。对于本诉原告所述损失煤炭约500吨，约值25000元，未提供证据证明，不予支持。租用安龙县世海煤焦有限责任公司的场地，对于所支付的租金16374元，并不是被告的行为造成的损失，而是原告为租场地实际支付他人租金，与被告无关，故本院对该诉请不予支持。 对反诉双方争议的焦点：一、双方是否继续履行《场地出租合同》，并由被告支付原告场地租金18000元；二、反诉被告是否应赔偿反诉原告因煤水淹没水泥砖块经济损失共计73600元。如前所述，双方签订的场地出租合同属无效合同，对双方无法律约束力，故未履行的无需继续履行，对反诉原告请求反诉被告继续履行合同，并支付反诉原告场地租金18000元的主张不予支持，反诉被告不在继续使用反诉原告的场地，对反诉原告请求反诉被告在使用场地期间做好排污、排水措施主张不予支持；对反诉原告请求反诉被告赔偿因煤水淹没水泥砖块经济损失共计73600元的主张，证人冯某证明水淹砖块的事实，而被淹没的砖块已不存在，其提供的证据不能证明其主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，对反诉原告该主张不予支持。 据此，为保护当事人的合法权益，依据上述理由及法律规定，判决如下： 一、由被告（反诉原告）龙炜赔偿本诉原告肖忠江的损失10000元后，原告（反诉被告）肖忠江所修建的煤坝挡墙、排水沟、挡泥坎、搭建的铁棚等设施归被告（反诉原告）龙炜所有。 二、驳回原告肖忠江的其余诉讼请求。 三、驳回原告（反诉被告）龙炜的诉讼请求。 上述给付内容，限义务人于本判决生效后十日内自动履行。 本诉案件受理费1504元，由原告肖忠江承担1479元，由被告龙炜承担25元。反诉案件受理费1045元，由被告（反诉原告）龙炜承担。 如果未按判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员 岑 飞 二〇一八年七月二十日 书记员 韦祖流