上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第2148号上诉人(原审被告)陈爱凤。委托代理人王惠雄，上海市和平律师事务所律师。被上诉人(原审原告)上海家沪家建材市场经营管理有限公司。法定代表人林永熙。委托代理人刘克峰，上海市协力律师事务所律师。上诉人陈爱凤因房屋租赁��同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2015)虹民三(民)初字第839号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，上海市周家嘴路345、365-377号(单)一至五层、机房权利人为上海伟福实业有限公司(原名上海来福投资管理有限公司)。上海家沪家建材市场经营管理有限公司(以下简称“家沪家公司’)与上海来福投资管理有限公司签订《房屋租赁合同》与《协议书》，由家沪家公司向上海来福投资管理有限公司租借上述房屋。嗣后，家沪家公司、陈爱凤签订合同，陈爱凤在系争场地经营，并缴纳了押金人民币(以下币种均为人民币)17,946元及先行赔偿金1,000元。2014年6月26日，家沪家公司(甲方)与陈爱凤(乙方)再次签订《进场经营合同》，约定：“第二条：本合同期限为壹年，自2014年6月26日至2015年6月26日。乙方经���范围为家具的交易活动。经营用房房号B2-35-39、B2-31。年进场经营交易费总额为壹拾陆万伍仟壹佰伍拾贰元。第三条：进场经营费每一年交2次，第一次交易费于签订合同时交清，第二次交易费于2014年12月5日前付清。乙方若逾期交纳经营费的，每逾期1日，支付总额的2%作为滞纳金给甲方；逾期超过7日仍未交纳的，甲方有权终止合同并无条件收回经营用房且不退还押金给乙方。乙方拆离时不得拆除任何装修固定装饰物。第四条：乙方应在签订合同时交纳物业管理费24,848元(全年)给甲方。第五条：签订合同时乙方交付先行赔偿金原收据(即1,000元)。为了维护消费者的合法权益和市场的良好信誉及确保本合同的全面履行，乙方如有违反以下条款和违约条款所扣款先从赔偿金及押金中扣除，不足款项应在规定期限内补足。(保证金用途：……；d.不全面履行本合同及乙方提前解除本合同等情形的违约金；……。)第七条：甲方保留在出租摊位出租期满后，甲方有权重新规划调整市场布局的权利，合同期满后乙方符合甲方市场要求经甲方同意后方可续约，否则乙方应当立即撤离。乙方撤店时原店内装修(包括地板、装饰材料、吊顶隔墙、装饰固定物、固定线路灯具等)不能自行随意拆除，如有损坏，乙方应负全部赔偿责任。甲方有权扣除乙方全部押金。第九条：合同终止时，乙方应将场地内属乙方的物品和设备在甲方规定的期限内随同搬离，但不得损坏原建筑和固定装潢设施，并经甲方确认后归还甲方，如有损坏，修复费用由乙方负责。使用场地归还甲方后，乙方未在规定时间内搬走的所有物品，甲方有权按废弃物处理，一切损失由乙方负责。合同终止时，乙方如不能将经营用房即时归还，则从合同终止日的第二天起直到场地归还为止，乙方���向甲方支付相当于原交易费两倍的违约金。此外，甲方若因此发生其它损失，亦应由乙方一并予以赔偿(甲方保留强制清退的权利)。乙方归还营业用房时，不得以任何理由提出偿还其已支出的各种费用，不得要求甲方收购装修物及各种设备，不得要求甲方支付搬运、撤离等费用。第十条：在本合同履行期内，如遇政府政策变化，市政规划、动迁或自然灾害等不可抗力造成甲方不能继续履行本合同时，甲乙双方承担各自的损失，并办理本合同终止手续，甲方退还尚未使用期间的进场经营费、管理费、按规定退还经营保证金。甲方在接到上述情形的通知后，十日内转通知乙方，以甲方通知书时间为准，以便乙方做好搬迁的准备，乙方到期未搬出的，则按本合同第九条执行。第十一条：本合同期满，合同自然终止。本合同期满，乙方要求续约的，应在合同期满前30天以书���通知甲方，经甲乙双方协商一致后办理续约合同，否则视为乙方放弃续租。本合同期满，乙方不要求续约的，应在合同期满前30天以书面通知甲方，并在合同期满之日搬出经营用房，否则甲方有权没收经营保证金。本合同期满，甲方不同意与乙方续约，应在合同期满前30天以书面通知乙方，乙方必须在合同期满前搬出经营用房，否则视为甲方同意续约。每期租金应在合同规定的日期内一次性交付，不得拖延逾期未交租金的按原合同内所定的加收滞纳金，逾期未交租金的甲方有权单方面终止合同并要求乙方赔偿甲方由此造成的一切经济损失。在租赁期满，乙方交付所租营业用房及付清所有应缴费用后，经3个月后无客户关于质量投诉及其他买卖纠纷的，甲方将押金全额退还乙方(不计利息)。”同日，家沪家公司、陈爱凤双方还签订了《市场管理合同》，同时陈爱凤向家���家公司支付了第一期租金后，继续在系争场地内经营。第二期租金陈爱凤经催讨于2015年1月22日、2月29日分别交纳了1,000元、13,000元，余款未交纳。2015年3月2日，陈爱凤收到了家沪家公司发出的《通知》，该通知载明：“根据上海市虹府房征(2014)6号(房屋征收决定)文件，本公司所经营的市场已明确列入上海市虹口区政府动迁范围。为配合政府动迁有序进行撤离，同时本公司为维护各经营户利益不受到损失，经过多次与相关单位、业主沟通，本公司做出以下决定：在2014年与公司签订的合同期内，可经营到合同期满为止，其他相关事宜以签约合同内条款为准，请各经营户提前做好相应的准备工作，合同期满立即做好有序撤离。”由于陈爱凤未按期交纳相关费用，家沪家公司于2015年3月4日对系争场地施行断电。次日，陈爱凤自己接通电源，并进行经营。2015年4月14日，家沪家公司对系争场地施行了封门。经与陈爱凤协商不成，家沪家公司诉至原审法院，要求判令：一、解除双方之间签订的《进场经营合同》，陈爱凤迁出系争场地；二、陈爱凤支付拖欠家沪家公司的租金及管理费81,000元；三、陈爱凤支付家沪家公司违约金429,395.20元(按165,152元的2%为标准，自2014年12月6日计算至实际付清止)。审理中，家沪家公司认为如果合同期届满，则变更诉讼请求为：一、终止双方之间签订的《进场经营合同》，陈爱凤迁出系争场地；二、陈爱凤支付拖欠家沪家公司的租金及管理费81,000元；三、陈爱凤支付家沪家公司违约金429,395.20元(按165,152元的2%为标准，自2014年12月6日计算至实际付清止)。家沪家公司同意将押金及先行赔偿金在陈爱凤履行完全部义务后返还陈爱凤。原审审理中，家沪家公司、陈爱凤签订的《进场经营合同》到期，但双��未续签合同。原审另查明：2012年9月11日，上海来福投资管理有限公司经批准变更名称为上海伟福实业有限公司。2014年12月2日，上海市虹口区人民政府对上海市周家嘴路345、365-377号作出〔2014〕6号《征收决定书》。上海伟福实业有限公司与上海市虹口区住房保障和房屋管理局、上海市虹口区土地发展中心签订《协议书》，就上海市周家嘴路XXX号、365-377号征收补偿事宜达成一致意见。原审法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。家沪家公司、陈爱凤签订的名为《进场经营合同》，实际为场地租赁合同，家沪家公司、陈爱凤均应按照该合同的约定履行自己的义务，陈爱凤的欠付行为，已经构成了违约，家沪家公司有权按照合同的约定解除该合同。但鉴于目前《进场经营合同》已经到期，由于双方未续签合同，故双方签订的《进场经营合同》于2015年6月26日终止。合同终止后，陈爱凤理应从系争场地迁出，并支付相关的费用。对于家沪家公司起诉要求陈爱凤支付租金(即进场经营交易费)以及管理费一节，考虑到家沪家公司曾经采取过断电、封门等行为，确对陈爱凤的经营产生了一定的影响，故该费用由法院酌定。至于家沪家公司要求陈爱凤支付违约金一节，虽然合同中双方对违约责任做出了约定，现陈爱凤以违约金的计算标准过高为由，申请予以调整，法院依法根据本案的实际情况予以调整。审理中，家沪家公司同意将押金及先行赔偿金在陈爱凤履行完全部义务后返还陈爱凤，与法不悖，可以照准。原审法院据此判决：一、上海家沪家建材市场经营管理有限公司与陈爱凤签订的《进场经营合同》于2015年6月26日终止；二、自判决生效之日起10日内，陈爱凤携其物品迁出上海市虹口区周家嘴路XXX号B2-35-39、B2-31商铺；三、自判决生效之日起10日内，陈爱凤支付上海家沪家建材市场经营管理有限公司租金52,060.80元、管理费9,939.20元；四、自判决生效之日起10日内，陈爱凤支付上海家沪家建材市场经营管理有限公司违约金50,000元；五、陈爱凤履行完判决书第二、三、四项确定的义务当日，上海家沪家建材市场经营管理有限公司返还陈爱凤押金17,946元及先行赔偿金1,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审判决后，上诉人陈爱凤不服，向本院提起上诉称：1、根据《进场经营合同》第14条约定，该合同不符合生效条件，合同未生效，上诉人无需承担任何责任。2、2012年12月2日，当地政府已发布征收公告，市场无法正常经营，上诉人因此未交纳第二期租金。3、被上诉人断水断电的行为更使上诉人无法经营，此后的租金不应支付。故上诉请求撤销原判，依法改判。被上诉人家沪家公司辩称：1、《进场经营合同》第14条的约定是指上诉人应按照前款约定的期限支付租金。2、政府的征收行为有推进过程，并不影响上诉人履行合同至期限届满，被上诉人在公告中也明确保证各经营户经营至合同期满。上诉人不按期支付租金的行为构成违约。3、鉴于上诉人的违约行为，被上诉人采取断水断电，要求其迁出，但上诉人坚持不予迁出。综上，请求维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，双方签订的《进场经营合同》第十四条约定，“本合同于2014年6月26日在甲方所在地签署，双方签字或盖章以及付清以上所有款项后生效。”本院认为，上诉人与被上诉人签订的《进场经营合同》依法有效，双方当事人之间成立租赁合同关系。关于合同第十四条的解释问题，双方合同第三条明确约定了付款金额和期限，上诉人也按照约定支付了第一期的款项，故上诉人认为付清全部款项合同方才生效的观点不合常理，本院不予采纳。上诉人未按照合同约定支付第二期款项，构成违约，应当承担违约责任。至于所涉经营房屋涉及动迁问题，双方在合同第十条第2款明确约定了如遇动迁的处理方式，同时，被上诉人已经明确告知双方合同可履行至合同期限届满，且实际履行过程中也并未出现不能继续履行合同的情形，上诉人以动迁为由不支付租金，没有依据。关于断水断电问题，因上诉人违约，被上诉人书面通知其解除合同符合法律规定，上诉人继续占用房屋没有依据。原审法院考虑了断水断电对于上诉人实际经营的影响，酌情所认定的租金金额并无不当。被上诉人在原审中变更诉讼请求，要求以合同期限届满日作为双方合同终止日并无不当，依法不影响其追究上诉人的违约责任。综所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,903.95元，由上诉人陈爱凤负担。本判决为终审判决。审 判 长  邬 梅代理审判员  卞晓勇代理审判员  刘 菲二〇一五年八月二十五日书 记 员  严姚萍附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……