海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）琼海民一初字第847号 原告：甘武，男，1971年8月5日出生，汉族，住海南省琼海市。 原告：林兴燕，女，1969年11月19日出生，汉族，住址同上。 俩原告共同委托代理人：王钰铭，琼海市谐和法律事务所法律工作者。 俩原告共同委托代理人：郭仟壹，琼海市谐和法律事务所法律工作者。 被告：吴茂岛，男，1965年6月28日出生，汉族，住海南省琼海市。 委托代理人：李海燕，海南广哲律师事务所律师。 委托代理人：王**，琼海市方正法律事务所法律工作者。 原告甘武、林兴燕诉被告吴茂岛确认合同无效纠纷一案，本院于2014年8月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月14日公开开庭进行了审理。原告甘武、林兴燕共同委托代理人王钰铭，被告吴茂岛及其委托代理人李海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告甘武、林兴燕共同诉称：原告甘武自2011年3月开始多次向被告吴茂岛借款，每次借款被告仅支付借款本金的65%，35%的余款作为利息在借款时直接扣除，为此，原告甘武共向被告出具两张借条，分别是5万元和60万元，但实际只是拿到了42.25万元。双方约定以上借款2014年3月30日前偿还，但由于原告家庭经济紧张，到期无力偿还。被告便步步紧逼，原告迫于无奈，于2014年6月6日与被告签订《土地及地上房屋转卖合同》，将登记在原告甘武名下的位于琼海市潭门墟的土地及地上房屋以75万元极低的价格转卖给被告，用于冲抵65万元的借款。由于该处土地及房屋系原告甘武及林兴燕的夫妻共同财产，原告甘武便向基本文盲的妻子林兴燕谎称是将该房屋租赁给被告，使得林兴燕在对合同内容根本不知情的情况下签了字。事后，经儿子甘智得告知才得知此事。此外，该土地及房屋的市价为150万元，按照75万元的极低价格转卖实在显失公平。综上，被告乘人之危，多次逼迫原告甘武偿还借款，原告出于无奈而违背真实意愿而以明显低价将土地及房屋转让给被告用于冲抵借款。原告认为，双方签订的上述协议违反了《民法通则》及《合同法》的有关规定，请求确认该协议无效。 原告为支持其主张的事实，提供如下证据材料： 1、原告的身份证、户口本及结婚证，拟证明两位原告的身份情况。 2、土地及地上房屋转卖合同，拟证明两位原告将海国用（2014）×××号土地使用权及地上房屋以75万元的低价转让给被告的事实。 被告吴茂岛辩称：原告甘武自2011年3月份起陆续向被告借款，截至2012年3月30日原告甘武共计向被告借款15万元，这15万元按年息15%计息直接在本金中扣除。此后，原告甘武提出将登记在他名下的位于琼海市潭门墟的海国用（2014）第×××号土地及地上房屋作为抵押继续向被告借款，并承诺如到期不归还愿意将抵押物转卖给被告，同时将土地证交给被告。于是，被告便继续向原告甘武支付借款，但不再收取利息，而是作为预付购房款，截至2013年3月30日原告甘武借款已达60万元。2014年6月6日，原、被告双方签订了《土地及地上房屋转卖合同》，俩原告同意以上述抵押的土地及房屋作价75万元转卖给被告。此后，2014年6月20日原告甘武再次向被告借款5万元。至此，原告甘武共计向被告借款达65万元。综上，原告诉称仅实际拿到借款42.25万元以及被告步步紧逼，接二连三索债，原告迫于无奈才签订了转卖合同，被告的行为属于乘人之危，这都不是事实。此外，转卖抵押的土地及房屋是俩原告的真实意思表示，是有效的。如果原告反悔不同意转卖，则应当立即向被告归还借款657500元。 被告为支持其主张的事实，提供如下证据材料： 1、甘武于2013年3月30日出具的借条，拟证明被告甘武于2013年3月30日出具借条，借款60万元并定于2014年3月30日前还款的事实。 2、甘武于2014年6月20日出具的借条，拟证明被告甘武于2014年6月20日出具借条，借款5万元并定于2014年8月30日前还款的事实。 3、甘武于2014年8月2日出具的借条，拟证明被告甘武于2014年8月2日出具借条，借款7500元并定于2014年8月30日前还款的事实。 4、借款协议书，拟证明甘武曾于2012年3月30日出具借款协议，将海国用（2014）×××号土地证抵押给原告借款15万元的事实。 5、海国用（2014）×××号土地证，拟证明被告甘武在潭门镇潭门墟拥有一处177.5㎡住宅用地的事实。 6、土地及地上房屋转卖合同，拟证明2014年6月6日双方签订合同，约定被告将海国用（2014）×××号土地使用权及地上房屋作价75万元卖给原告的事实。 7、人民调解协议书，拟证明原、被告因借款发生纠纷，2014年8月2日经潭门司法所调解确认甘武共向吴茂岛借款657500元的事实。 8、借款情况说明，拟证明2014年8月27日甘武承认自2011年3月份起多次向原告借款65万元及7500元，其中只有15万元按15%计息并在支付借款本金时扣除，其余借款不计收利息的事实。 经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2的真实性、合法性和关联性均无异议。原告对于被告提供的证据1-3的真实性、合法性有异议。对证据4的真实性、合法性有异议，认为内容为以物抵债，违反法律的强制性规定。认为证据5是复印件，无法确认真实性。对证据6的真实性无异议，对合法性有异议，认为林兴燕并不知道是土地转让，而且这属于甘武个人债务。对证据7有异议，认为缺少必备条款且内容违法。证据8是原告当庭举证，已过举证期限而不予质证。 经审查，本院认为：原告提供的证据1、2来源、形式合法，内容客观真实，被告均无异议，本院予以确认。被告提供的证据1、2、3、7及8来源、形式合法，内容客观真实，且能够互相印证，均与本案事实有关，本院予以确认，作为认定本案有关事实的根据；证据4的形式合法，该协议中甘武签署的落款时间为2012年3月30日，该时间虽系原告甘武在2014年办理土地使用证后所倒签，但将该土地使用证原件交给被告作为借款抵押物确系甘武的真实意思表示，与本案事实有关，本院予以确认，作为认定本案有关事实的根据。证据5虽为复印件，来源于被告，庭审后经被告提供原件核对，该复印件与原件一致，故本院对该证据予以确认。证据6系为偿还借款，俩原告与被告签订的土地转让协议，该证据来源合法，内容客观真实，与本案事实有关，俩原告对其真实性亦无异议，本院予以确认。 经审理查明：原告甘武与林兴燕系夫妻。2011年3月至2014年8月间，原告甘武以生意资金周转紧张为由，多次向被告吴茂岛以现金方式借款。截止到2012年3月30日，原告甘武共计向被告借款人民币150000元（含15%的利息）。之后，原告将位于琼海市潭门镇墟的一块土地（海国用（2014）第×××号）及地上房屋作为抵押担保继续向被告借款，并承诺借款如到期不归还愿意将该土地及地上房屋转让给被告，截至2013年3月30日原告甘武累计向被告借款人民币600000元，并约定2014年3月30日前偿还。借款到期后因原告甘武无力偿还，2014年6月6日原告甘武及其妻子林兴燕与被告吴茂岛签订《土地及地上房屋转卖合同》，约定原告将上述土地及地上房屋以750000元的价格转让给被告。此后原告甘武又继续向被告借款，其中：截至2014年6月20日，累计借款人民币50000元，约定2014年8月30日前偿还；2014年8月2日借款人民币7500元，约定2014年8月30日前偿还。2014年8月13日，被告甘武、林兴燕向本院提起民事诉讼，认为双方以物抵债的行为违反了法律规定，请求确认原、被告双方签订的上述转卖合同无效。另查，本案被告吴茂岛于2014年8月29日以原告甘武、林兴燕为被告向本院提起民事诉讼，请求判令俩原告偿还借款657500元。 本院认为：物权的取得、变更、转让和消灭必须符合法律规定。本案原告甘武为向被告吴茂岛借款，将其名下的土地及地上房屋作为抵押担保，并承诺借款如到期不归还愿意将该土地及地上房屋转让给被告，用于抵销借款。双方为此签订了《土地及地上房屋转卖合同》，该转让协议虽系原、被告双方真实意思表示，但其本质是名为土地房屋买卖，实为借贷担保的以物抵债协议，该协议实际产生了逾期不清偿借款则土地及地上房屋归被告所有的法律后果，这违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条关于“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的禁止性规定，当属无效协议。故原告诉请确认该《土地及地上房屋转卖合同》无效，本院予以支持。被告主张该协议系双方真实意思表示，为有效协议，这不符合法律规定，且被告与俩原告之间因本案引发的借款纠纷已起诉主张俩原告清还借款，其不能就同一纠纷提出不同主张，故被告的抗辩本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条第一款之规定，判决如下： 原告甘武、林兴燕与被告吴茂岛于2014年6月6日签订的《土地及地上房屋转卖合同》无效。 案件受理费人民币100元，由被告吴茂岛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  陈文端 代理审判员  李昌琴 代理审判员  祁永芳 二〇一五年一月二十二日 书 记 员  王崇豪 附相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。 《中华人民共和国担保法》 第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。 《最高人民法院关于适用 若干问题的解释》 第五十七条第一款当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。