上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第692号原告蒋正刚。原告骆勤一。委托代理人蒋正刚。被告上海绿洲花园置业有限公司。法定代表人蒋旭东。被告上海上置物业集团有限公司。法定代表人施建。上列二被告的共同委托代理人张斌，上海蓝白律师事务所律师。上列二被告的共同委托代理人刘宇雁，上海蓝白律师事务所律师。原告蒋正刚、骆勤一诉被告上海绿洲花园置业有限公司(以下简称绿洲置业公司)、上海上置物业集团有限公司(以下简称上置物业公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月27日立案受理后，依法适用简易程序于2015年3月25日、2015年5月5日公开开庭进行了审理。嗣后，因案情复杂，本案转为普通程序于2015年7月29日再次公开开庭进行了审理。原告蒋正刚并作为原告骆勤一的委托代理人、两原告原共同委托代理人马寒晖及两被告共同委托代理人张斌、刘宇雁均到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告蒋正刚、骆勤一诉称：2007年5月，原告向案外人购买了被告绿洲置业有限公司开发的坐落于本区莘松路XXX弄XXX号房屋(以下简称“讼争房屋”)。被告绿洲置业有限公司在销售讼争房屋的广告中，被告绿洲置业公司承诺给购房者提供班车服务，并以班次表明确每日往返徐家汇(途径莘庄、家乐福、上海南站)汽车班次。此外，作为上述房屋所在小区物业管理单位的被告上置物业公司在业主手册中也承诺了小区班车制度。在依约履行了几年后，两被告逐步减少班车班次或改变始发路线，并于2012年10月以公告告知停止提供前往徐家汇班车。2013年3月，被告上置物业公司又改变前往莘庄的班车路线，使部分时间没有始发班车，而仅有与其他小区共线使用班车，且经原告及其小区其他业主交涉亦无果。原告认为，销售广告及业主手册中公示的班车内容，属于两被告应当于房屋买卖行为和物业服务行为中必须履行的约定义务。原告原工作生活在市区，提供班车的合同内容是原告当时决定购买上述房屋的重要考量因素。两被告的上述行为有违诚信原则且已构成违约，并给原告造成巨大的不利影响。据此，请求法院判令两被告恢复小区班车制度(班次见附件星俪苑班车时刻表)。审理中，经本院释明，原告将上述诉讼请求变更为判令两被告按原始商品房预售合同的房屋总价1,200,000元的1%即12,000元向其承担赔偿责任。嗣后，原告再次变更诉讼请求：要求被告赔偿因徐家汇班车停驶给原告造成的实际经济损失7,424元(因没有班车至徐家汇需6元，班车至徐家汇2元，差价4元，来回共8元。自2012年10月24日计算至2015年3月25日，合计29个月，每月16次，一共2人，每人每天损失8元)。被告绿洲置业公司辩称：其系讼争房屋所在小区开发商，被告上置物业公司为该小区物业公司。在其与业主签订的合同中没有小区班车的约定。小区班车虽系由其提供，并由被告上置物业公司独立运营，但盈亏均应由业主承担。2001年至2013年，小区班车因修路、路堵、停车区被拆迁等原因调整运行线路。期间，因部分业主拒付乘车费用，加之业主代表又拒绝上调乘车费用，以致被告上置物业公司班车运营长期亏损，并由两被告已实际承担相关损失。考虑到小区班车没有营运证以及已无人愿意驾驶等因素，2013年5月其将8部班车送给案外人以换取运营管理，并延续至今且即将到期。现小区门口从最初的无公交线路，到已有四条公交线路，此情已与小区建设初期未将公交配套到位的情形发生了较大变化。基于此，其认为：一、其已完成提供班车的承诺，是否运营由被告上置物业公司和业主委员会决定，且费用应由业主承担，与其无关。二、如今因拒交费用、成本上涨、上座率降低等原因，导致无法运营的结果，与其无关。三、不具备恢复小区班车制度的可能性。四、即便班车停运，其亦无须承担任何补偿。被告上置物业公司辩称：首先，其同意被告绿洲置业公司上述答辩意见。其次，根据业主手册的约定，班车由物业独立运营，应由全体业主承担盈亏；其长期收不到费；运营之初收支平衡，现已情势变更，连年亏损。经审理查明：两原告向案外人购买讼争房屋，成为讼争房屋的产权权利人。讼争房屋所在小区开发商为被告绿洲置业公司，在被告绿洲置业公司向案外人预售讼争房屋时，提供的宣传资料载明：“服务：班车全天候接送，往返徐家汇弘基广场莘庄地铁”。讼争房屋所在小区物业服务企业为被告上置物业公司，被告上置物业公司公开作出的住户手册中载有如下班车服务的内容：小区设有班车，为业主提供便捷的出行。小区班车的始发点为小区大门口的西侧，班车的终点站分别为莘庄地铁和徐家汇鸿基广场，请各位业主注意看清时刻表标注的终点站和始发车时刻。乘用班车时请各位业主自备零钱投至票箱内，亦可至管理处购预售票。现收费暂定为，小区至莘庄地铁站为一元，小区至徐家汇站为二元，如乘车费用有变化或班车时刻调整管理处将随时公示。上述房屋所在小区分多期开发。其中，一期称长岛花园，二期称星俪苑，三、四、五期均称香岛花园，业主共有数千户。2001年6月至2012年10月，小区班车运营至莘庄和徐家汇。其中，2002年至2003年，因沪闵高架修路，故至徐家汇路线暂停，但仍继续运营至莘庄路线。2012年10月至2013年5月，至徐家汇路线停运，但仍保留运营至莘庄路线。2013年5月至今，被告上置物业公司不再运营班车，而是由案外人运营至莘庄路线，始发站已不再是小区大门口。现小区周边公交线路有松莘A线、松莘B线、153路、44路。原告认为，上述公交线路间隔时间太长等。被告认为，上述公交线路能够满足业主出行需求，且情势已经与当初发生变更。期间，被告绿洲置业公司于2006年11月18日向长岛一期业主致公开信一份。该信称，小区班车定于当月11日正式恢复区段收费，由于部分业主对此不理解，在此重申如下：一、在绿洲长岛花园(星俪苑、香岛)设立小区班车，并根据交通及业主入住情况安排班次和区段，……。二、发展商从未在任何场合以任何形式承诺班车免费，……。三、长岛销售前期(约半年)，发展商曾在某个售房资料中表述过“有104班小区Shuttlebus往返徐家汇”，……如若再按照六年前某阶段设想实施势必造成浪费，……。六、根据长岛(星俪苑、香岛)业主入住和车辆情况，最近新购置两辆专用空调车辆投入班车运营等。2013年3月，两被告公布“绿洲长香岛班车过渡期运行方案”。该方案如下：一、班车班次：早晨6：00小区莘松路车站至晚间22：30莘庄地铁站，每整点、半点发车(高峰期6：00至10：00；16：00至20：30长香岛专用班车；其余时段同“第三方”荣盛名邸共线)。二、班车数量为3部正常运营车辆，1部备用车辆。三、班车收费为每人每单次2元。四、过渡班车期间2年(2013年4月1日至2015年3月31日)，期满终止。审理中，两被告提供2012年12月26日之前的“上置物业集团有限公司关于长香岛班车运行方案”，证明班车运营所需费用，因涨价方案未得到业主的认可，故班车无法运营。对此，原告认为，此为两被告之间的内部文件，未征得原告同意，与本案无关。以上事实，有上海市房地产权证、宣传资料、公开信、“绿洲长香岛班车过渡期运行方案”、民事判决书以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：虽然原告与被告绿洲置业公司并未直接建立商品房预售合同关系，但是被告绿洲置业公司销售商品房的过程中所作的宣传和承诺对被告绿洲置业公司具有约束力。被告绿洲置业公司销售商品房的过程中，在宣传资料中明确了“服务：班车全天候接送，往返徐家汇弘基广场莘庄地铁”的内容。被告绿洲置业公司曾据此提供过小区班车服务。现被告绿洲置业公司停驶班车，违反了关于提供班车的约定，原告有权要求被告绿洲置业公司承担相应责任。被告上置物业公司作为涉案房屋所在小区的物业服务企业，其与原告之间存在物业服务合同关系，该合同同样亦属有效合同。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定，被告上置物业公司在其公开作出的住户手册中载有明确的班车服务内容，故该服务承诺应当认定为物业服务合同的组成部分。而且，被告上置物业公司亦曾据此提供过小区班车服务。现被告上置物业公司停驶班车，同样违反了关于提供班车服务的承诺，亦已构成违约，应当向原告承担相应的违约责任。对被告绿洲置业公司而言系基于商品房预售合同而发生，对被告上置物业公司而言系基于物业服务合同而发生，其发生的原因虽然不同，但偶然产生了同一内容的给付，即被告绿洲置业公司、被告上置物业公司各负有全部履行提供班车服务的义务，并因其中一债务人完全履行而使全体债务归于消灭，此即为不真正连带债务，可以合并审理。合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。本案中，原告有关恢复小区班车制度的诉讼请求，明显是属于非金钱债务，而且亦不适宜强制履行。为此，本院对原告进行了释明,原告并据此变更了相应的诉讼请求。为永久解决争议、避免讼累，本院在释明时已要求原告在变更诉讼请求时应将被告不能恢复小区班车制度给其造成的损失一次性提出。可原告最终又变更诉讼请求为要求两被告赔偿2012年10月24日至2015年3月25止的交通费损失，且未能提出证据证明其在该期间内实际产生的交通费损失。原告未能按照本院释明的要求提出诉讼请求，不利后果其自行承担。本院结合两被告承诺提供的班车并非免费且其实际亦已履行数十年，班车停运的原因，班车停运给小区业主带来的影响，小区周边公共交通配套情况等因素，酌情确定两被告应当赔偿原告的损失数额为400元。需要说明的是，该400元赔偿为一次性赔偿，原告不可另行主张因班车停运给其造成的损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条，《物业管理条例》第三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定，判决如下：被告上海绿洲花园置业有限公司或者被告上海上置物业集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告蒋正刚、骆勤一损失400元；在被告上海绿洲花园置业有限公司已履行赔偿义务的范围内，被告上海上置物业集团有限公司免除赔偿责任；反之，在被告上海上置物业集团有限公司已履行赔偿义务的范围内，被告上海绿洲花园置业有限公司免除赔偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告上海绿洲花园置业有限公司、被告上海上置物业集团有限公司各负担25元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨惠星代理审判员  方美玲人民陪审员  徐星华二〇一五年八月二十七日书 记 员  林梅均附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。二、《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条……物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。