浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙01民终4152号上诉人（原审原告）杭州屋宇物业管理有限公司，住所地杭州市上城区建国南苑23幢-5#。法定代表人金叔华。被上诉人（原审被告）丁锦校，男，1935年1月16日出生，汉族，住杭州市滨江区。委托代理人丁芳，女，1973年9月13日出生，汉族，住杭州市滨江区，系丁锦校女儿。上诉人杭州屋宇物业管理有限公司（以下简称屋宇公司）因与被上诉人丁锦校物业服务合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2018）浙0108民初675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审判决认定:2005年2月6日，屋宇公司与之江花园业委会签署一份《物业服务管理合同》，约定由屋宇公司为之江花园小区提供物业服务，合同约定物业服务委托管理期限为三年，自2005年2月6日至2008年2月5日。屋宇公司的主要委托管理事项如下：共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的日常运行和维护，公共绿化养护服务，公共区域的清洁卫生服务，公共秩序的维护服务以及其他公共事务的管理服务等。物业管理服务费按房屋建筑面积每月每平方米多层1元／㎡、别墅1.2元／㎡、小高层1元／㎡，由屋宇公司每季度向业主收取一次；对业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费用的，屋宇公司可以逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。合同期满后，屋宇公司与之江花园小区业主委员会没有签订续订合同，但屋宇公司一直提供物业管理服务至今。丁锦校房屋建筑面积为147.1平方米，物业收费标准为每平方米1元，未交纳自2008年1月1日起至2017年12月31日止的物业费17625元。2018年1月18日，屋宇公司向丁锦校发出缴费通知单，但丁锦校仍未交纳，屋宇公司遂诉至法院，请求判令：一、丁锦校交纳从2008年1月1日至2017年12月31日的物业管理费17625元；二、丁锦校交纳从2008年1月1日至2017年12月31日的滞纳金86980元（计算方法按每日千分之三，物业费以一年一交，从次年的1月1日开始分年计算）。另查明，2017年10月，屋宇公司委托之江花园小区第六届业主委员会收取部分业主欠交的物业费，并与之江花园小区第六届业主委员会签署《关于物业费欠费的协议》，约定所收取费用由业主委员会统一安排，用于小区监控、路灯改造。再查明，自2011年12月16日开始，之江花园小区第五届业主委员会进行了物业公司选聘工作，并向业主征求意见。2011年12月20日，屋宇公司曾就物业管理服务质量向小区业主征求意见，小区林姓业主对小区秩序维护、工程维修、绿化保洁、管理处综合服务等评定为一般，并提出了电梯里脏乱差，不该停车处乱停车，绿化修剪不到位等意见。2012年9月18日，钱江晚报曾就之江花园小区内张姓业主，因遭遇盗窃而在住房处安装脉冲电网及监控设备等进行了报道。2016年7月，之江花园部分业主就小区违章搭建行为向有关部门进行投诉。原审法院认为：屋宇公司与之江花园小区业主委员会于2005年2月6日签订的《之江花园物业管理服务合同》合法有效，该服务合同依约定，应于2008年2月5日期满后终止。此后，屋宇公司虽没有与小区业主委员会签订书面物业服务合同，但屋宇公司一直提供物业管理服务至今，之江花园小区业主在事实上也接受屋宇公司的物业管理服务。虽然之江花园小区业主委员会自2011年12月16日开始，开展物业公司选聘工作，但该行为并不能认定为，其已经以此种方式通知屋宇公司退出小区并移交材料，即屋宇公司并不存在拒不退出小区、拒不移交材料的行为，故原审法院对丁锦校主张应适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定的意见，不予采信。相反，之江花园小区第六届业主委员会于2017年7月开始，受屋宇公司委托，催讨部分业主欠交的物业费，也表明业委会认可了屋宇公司此前提供的物业服务。《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定，本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定；《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原审法院参照第二百三十六条的规定，确定《之江花园物业管理服务合同》在2008年2月5日后，继续有效，但合同期限为不定期。屋宇公司委托之江花园小区第六届业主委员会催缴欠缴的物业费，双方之间形成委托关系，双方签订的《关于物业费欠费的协议》中约定，2017年前小区欠费由之江花园小区第六届业主委员会收取，用于之江花园小区的监控改造和小区路灯改造，该约定不能改变双方委托合同法律关系性质，也不能认定为屋宇公司已将对丁锦校收取物业服务费的债权转让。丁锦校辩称中提及的小区监控设施不到位问题，但监控设施的维修、更新、改造，需要专项维修资金安排，并非物业公司单独能完成；丁锦校提及的小区违章搭建问题，物业公司虽应当制止，但鉴于其无执法权，实际也只能在劝阻无效后，由有权机关处理；丁锦校提交的单个业主意见表，反映了业主对物业公司的服务不够满意，但也不能认定屋宇公司提供的物业服务违反合同约定。综上，丁锦校若对物业服务有意见，可依法行使监督权，向业主委员会反应，由其监督物业公司履行物业服务合同，并可请求物业公司继续履行合同义务或者采取补救措施、赔偿损失，但不能拒交物业费。个别业主拒不交纳物业费，也影响了物业服务的改善、提升，物业服务不能改善、提升，又会影响其他业主交纳物业费的积极性，形成恶性循环。《物业管理条例》第七条规定，业主有执行业主大会授权业主委员会作出的决定的义务，也有按时交纳物业服务费用的义务，丁锦校拒不交纳物业费，违反了法律规定，也违反了之江花园小区业主委员会与屋宇公司签订的物业服务合同的约定，应当承担民事责任。丁锦校辩称，屋宇公司主张丁锦校欠交的2015年1月31日之前的物业费已超过诉讼时效。原审法院认为，依物业服务合同物业费按季交纳的约定，2015年1月的物业费应于2015年3月31日前交纳，依民法通则第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效时间为2年，法律另有规定的除外。故屋宇公司应当在2017年3月31日前向丁锦校主张交纳2015年1月欠缴的物业费，但屋宇公司未主张权利，故对丁锦校主张的2015年1月31日前的物业费已超过诉讼时效的抗辩，予以采信。屋宇公司主张按每日千分之三，物业费以一年一交，从次年的1月1日开始分年计算违约金，丁锦校认为屋宇公司主张的违约金计算标准过高，原审法院予以采信，酌情确定按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算违约金，经核算，丁锦校自2015年2月1日至2017年12月31日，未交纳的物业管理费为5148.5元，应当支付屋宇公司违约金233.49元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、丁锦校于判决生效之日起十日内支付屋宇公司物业服务费5148.5元，并支付违约金233.49元，合计5381.99元；二、驳回屋宇公司的其余诉讼请求。如果未按本决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2392元，减半收取1196元，由屋宇公司负担1171元，由丁锦校负担25元。宣判后，屋宇公司不服，向本院提起上诉称：一审法院认定基本事实清楚，但适用法律错误，本案不应采信被上诉人2年诉讼时效的意见。一、被上诉人一直居住在滨江区××街道××花园××幢××单元××室，面积为147.1平方米。被上诉人从2008年1月1日起至今拖欠物业管理费共计17625元，该侵权行为是持续、不间断、连续的。二、上诉人从2005年2月6日开始与第一届业主委员会签订了《物业服务合同》后，在第二、三、四、五、六届业主委员会期间，也一直由上诉人为该小区的各个业主提供物业管理服务。三、被上诉人是一位德高望重的老同志应当遵循公德。公德是指在人类长期社会实践中逐渐形成的、要求每个社会公民在涉及社会公众利益的活动中应当遵循的道德准则。四、如判决被上诉人只缴纳2015年2月1日起的物业管理费，对其他按时缴纳的业主极为不公平，会造成效仿恶果，形成恶性循环，如果小区里一百多户业主故意拖欠物业管理费，上诉人为维护自身合法权益必然会对各业主提起诉讼，这将导致大量的诉讼，给司法资源造成极大的浪费。五、上诉人张贴的《缴费通知单》通知的缴费期限是自2008年起而不是从2015年起缴纳。六、被上诉人用其行为作出拒绝缴纳的意思表示，如果被其他业主效仿，必然会使物业管理公司与业主之间产生矛盾，对每个欠费业主的拒付行为均诉至法院，不利于行业的发展，也不利于社会的和谐，不但会使个人的私欲得到膨胀而且会使法院的诉讼压力大幅度增加，社会也会处于不安定状态。七、上诉人从2005年2月6日起一直为被上诉人所在小区提供物业管理服务，故一审法院不应采信被上诉人2年诉讼时效的抗辩。依据物业服务的特点再结合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，即当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。也就是说，要将整个物业服务视为一个整体，所涉及的物业管理费也应当视为一个整体，应把物业服务终止的期限视为履行的最后期限。2005年2月6日上诉人与之江花园小区业主委员会签订《物业服务管理合同》，约定的每季度付款时间应视为分期付款的时间。物业管理费的诉讼时效不能单一的从拖欠物业管理费之时起计算，而应该从整个服务期限终止或者解除之日起开始计算。况且上诉人发出的催缴通知单要求其缴纳2008年起的物业管理费并不存在怠于催缴。综上，本案不能机械的套用法律法规，而应当尊重事实和物业服务纠纷的特点再结合事实依据，应当适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”之规定。上诉人要求被上诉人支付2008年1月1日起所欠的物业管理费17625元是有事实和法律依据的，请求撤销一审，改判被上诉人缴纳从2008年1月1日至2017年12月31日的物业管理费17625元及滞纳金86980元（计算方法按每日千分之三）。被上诉人丁锦校答辩称：丁锦校是在2003年之江花园交付后，于2004年1月入住的。之江花园小区一直是上诉人服务的，但上诉人的服务质量越来越差。小区多次召开业主大会。上诉人基于种种原因，一直赖在之江花园小区。有合同之前被上诉人按时交纳物业费，之后业主委员会没有与上诉人签订物业服务合同，因此在物业合同不存在的情况下，滞纳金也是不存在的。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理认定的事实与原审认定一致。本院认为：本案二审争议焦点为屋宇公司主张2015年1月31日以前的物业服务费是否超过诉讼时效。屋宇公司主张因其提供的物业服务是连续的，故被上诉人拖欠物业费的侵权行为也是持续的、不间断的，不应适用两年诉讼时效，而应适用同一债务分期履行的诉讼时效，从最后一期履行期限届满之日起计算。本院认为同一债务的分期履行，其债务具有整体性和同一性，在分期履行的合同签订时债务已经整体产生。而物业服务合同，在合同履行过程中具有双务性，物业公司需不断提供物业服务，业主或实际使用人不断产生给付物业服务费的义务，虽然各期物业费的给付可能通过同一份物业服务合同确定，但各期债务间具有独立性，故基于物业服务合同产生的分期债务是分期履行的合同之债，而非同一债务的分期履行，屋宇公司要求从最后一期履行期限届满之日起算诉讼时效，本院不予支持。从现实分析，将物业服务合同认定为分期履行的合同之债，对每期债务分别认定诉讼时效有利于督促物业服务提供方及时催讨物业费，反之按屋宇公司的主张，要求业主无限期保留已交纳物业服务费的相关凭据有失合理性。综上，屋宇公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2281元，由杭州屋宇物业管理有限公司负担，并于本判决生效之日起十五日内来本院退费。本判决为终审判决。审判长  傅东红审判员  王 亮审判员  李国标二〇一八年七月二十三日书记员  史杰馨