重庆市第五中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝05民终3556号 上诉人（原审被告)：余忠强，男，汉族，出生于1957年10月9日，户籍地址重庆市大渡口区。 委托代理人：邹光伟，男，汉族，出生于1956年5月20日，住所地重庆市大渡口区,系上诉人姐夫，一般代理。 被上诉人（原审原告）：代树文，男，汉族，出生于1974年7月27日，住址重庆市丰都县。 委托诉讼代理人：邓春，重庆巨力律师事务所律师，一般代理。 原审第三人：重庆泰泰房地产经纪有限公司，住所地重庆市大渡口区春晖路街道春晖路81号81-15，统一社会信用代码91500104MA5U6QMU21。 法定代表人：周海刚。 上诉人余忠强与被上诉人代树文、原审第三人重庆泰泰房地产经纪有限公司（下称泰泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2017）渝0104民初5374民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人余忠强及其委托代理人邹光伟、被上诉人代树文及其委托代理人邓春到庭参加诉讼，原审第三人泰泰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。现已审理终结。 余忠强上诉请求：上诉人不服大渡口区人民法院（2017）渝0104民初5374民事判决第三项判决内容，依法改判上诉人不应支付被上诉人违约金30000元。事实和理由：1.根据合同中第14.1条约定本合同一式三份，三方各执一份，经签字盖章生效，复印件一份。因合同没有当事的第三方（中介）的签字、盖章，故该合同应是无效合同，不受法律保护，因此违约金不能成立。2.被上诉人是在未告知上诉人的情况下向一审法院起诉，因此该费用应该由被上诉人承担。3.上诉人与被上诉人于2017年2月12日通过泰泰房地产经济有限公司（中介）认识，当时上诉人正在与自己的妻子闹离婚，故上诉人是在其妻子不知情的情况下，将涉案房屋于2016年10月擅自做主挂在网上进行售卖。中介于今年2月12日找到上诉人，介绍买方，由于双方还未充分了解，不了解合同法规，在中介未出示工作证明和证明材料的情况下，上诉人签订了此份购房合同，支付了18000元定金，并定于2017年4月28日过户。上诉人回家后在发现合同中并没有中介方的签字盖章，故依照合同14.1的约定，没有中介签字盖章，该合同应视为无效合同。并且，该房屋并非上诉人的个人财产，上诉人妻子并不知道该事情，因此理应解除该份不规范的合同。上诉人于签约后的第四天就向中介提出该要求并希望中介向被上诉人转达该意见，但被上诉人得知后坚决不同意并要求上诉人按时过户。上诉人于2月21日向中介表达后，直到4月都未见过当时的工作人员，截止4月28日，中介也未通知上诉人去和买方商议，因此，上诉人未按约定于2017年4月28日去过户。 代树文答辩称，一审法律适用正确，事实认定清楚，应当依法驳回上诉，维持原判。 代树文向一审法院起诉请求:1.解除代树文、余忠强于2017年2月12日签订的房屋买卖合同；2.判决余忠强向代树文返还购房定金18000元；3.判令余忠强向代树文支付违约金109000元；4.本案诉讼费由余忠强承担。 一审法院认定事实：2017年2月12日，代树文作为买方，余忠强作为卖方，第三人泰泰公司作为居间方，签订《房地产买卖及居间合同》，合同主要约定如下：1、卖方保证该房屋产权权属真实、清晰、合法，无任何权利转移受限制情况，所售房屋座落在重庆市大渡口区金桥路；2、该房屋的成交价为545000元，且成交价包含现有家具、家电；3、在签署本合同时，买方交定金18000元给卖方，首期房款522000元，买方应于过户当日支付给卖方，第二笔房款5000元，买方于交房当日前支付给卖方；4、买卖双方应于2017年4月28日前备齐该房屋产权交易所需资料到登记机关办理所有权转移登记手续；5、卖方未能履行本合同的约定，则买方可要求双倍返还定金，或选择要求卖方赔付不低于本合同房屋成交价20%的违约金。同日，双方签订《家具家电清单》，确认房屋内家具家电名称、数量等，余忠强出具《收款收据》，确认收到代树文购房定金18000元。另合同签订当日，代树文曾到余忠强处看房，代树文的妻子乐大芝在场。 2017年5月12日，代树文向余忠强户籍地和住所地邮寄函件，要求余忠强办理过户。2017年5月14日，余忠强短信告知代树文“房子卖不出来”、“合同无效退你的钱”。2017年5月22日，代树文向余忠强邮寄《解除合同通知书》，要求解除双方的房屋买卖合同，余忠强确认收到解除通知。 审理中，代树文确认违约造成的损失为现在购买房屋的价款和合同价款的差价，违约金按照合同约定的20%酌情主张，后代树文变更违约金金额为30000元。余忠强当庭确认：房屋登记于余忠强名下，但因合同无效，无法继续履行。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持。本案中，双方于2017年2月12日签订《房地产买卖及居间合同》，合同中已明确约定购买房屋的位置、价款、付款方式、过户等，该协议系双方当事人对于买卖房屋的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。对告余忠强提出因其妻子不知情、中介方未盖章导致合同无效的辩解，与查证的事实不符，亦无法律依据，不予采纳。 双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方明确表示不履行主要债务的，另一方可以解除合同。本案中，双方合同签订后，代树文向余忠强缴纳了定金，后余忠强明确表示不能出卖房屋且在审理过程中亦明确表示无法继续履行合同，双方的协议客观上无法继续履行，故对代树文要求解除双方于2017年2月12日签订的房屋买卖合同的诉讼请求，合理合法，依法予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失。本案中，余忠强无正当理由拒绝继续履行合同，存在违约行为。合同解除后，余忠强应当返还收取的定金18000元，故对代树文请求余忠强返还购房定金18000元定金的诉讼请求，予以支持。至于违约金，双方的合同中约定的违约金为不低于本合同房屋成交价20%即109000元，现代树文同意违约金按照30000元予以主张，予以尊重。结合余忠强的违约程度及房地产现有市场情况，代树文主张的违约金合理合法，故对代树文要求余忠强支付违约金30000元的诉请，合理合法，依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条、第一百四十二条、第一百五十七条，判决如下：一、解除代树文与余忠强于2017年2月12日签订的房屋买卖合同；二、余忠强于本判决生效后十日内返还代树文购房定金18000元；三、余忠强于本判决生效后十日内支付代树文违约金30000元。本案案件受理费500元（代树文已预交），由余忠强负担。 本院二审期间双方当事人未提供新证据。 二审查明的事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：余忠强是否应当支付代树文违约金30000元。现评判如下： 根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”双方当事人签订的《房地产买卖及居间合同》内容未违反法律法规的强制性禁止规定，系双方当事人真实意思表示，双方当事人均应依照该合同约定全面履行自己的权利义务。在代树文依约支付定金后，余忠强作出了将不予履行涉案合同的意思表示，代树文有权解除双方签订的房屋买卖合同。关于代树文请求余忠强支付其违约金30000元的问题。在综合考量代树文在合同履行中有无过错、余忠强的违约程度等因素后，一审判决支持了代树文主张余忠强支付其违约金30000元的诉讼请求，系适用法律正确，应予维持；关于余忠强主张涉案合同并无中介方泰泰公司签字盖章及其妻子不知情，而应认定涉案合同未生效的问题，因涉案合同已由双方当事人签字及泰泰公司加盖的公司印章，且代树文已依约支付了定金并在余忠强之妻在场情况下看房的事实，故余忠强主张不应支付代树文违约金30000元的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人余忠强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人余忠强负担。 本判决为终审判决。 审判长  王伯文 审判员  叶 欢 审判员  刘恋砚 二〇一八年七月二十七日 法官助理李家兴 书记员封蜜