徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2013）鼓民初字第1204号原告乔兴强，个体工商户。委托代理人张旭，徐州市公安局监管支队职工。委托代理人刘苏璇，徐州市云龙区彭城法律服务所法律工作者。被告谭庆霞，退休工人。被告赵某，退休工人。被告魏强，个体工商户。三被告共同委托代理人蒋荣民，江苏世纪青松律师事务所律师。原告乔兴强与被告谭庆霞、赵某、魏强财产损害赔偿纠纷一案，本院于2013年5月24日立案受理后，依法由审判员王敏适用简易程序独任审判，于2013年6月26日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张旭、被告谭庆霞、赵某的共同委托代理人蒋荣民、被告魏强到庭参加诉讼。2014年1月21日、3月28日，原告分别对租金损失及室内装修损失申请司法鉴定。后因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序组成合议庭，于2014年12月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张旭、刘苏璇、被告谭庆霞、赵某、魏强的共同委托代理人蒋荣民到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告乔兴强诉称，原告系徐州市鼓楼区河清路70号楼1幢3单元402室（以下简称402室）房主。被告谭庆霞系徐州市鼓楼区河清路70号楼1幢3单元502室（以下简称502室）房主，被告赵某与谭庆霞系夫妻关系，为502室房屋的所有权人。被告魏强系502室房屋的承租人。2012年10月1日，因502室房屋卫生间内水管爆裂，三被告均不在家中，自来水从502室房门流出，沿着楼梯道一直往下流。原告发现后多方查找三被告，在邻居帮助下联系到三被告。赵某来到现场后找来管道维修人员，但因不愿意出600元维修费而让维修人员离开现场，将502室的漏水处于放任状态，致使其房内仍旧满屋是水，给原告及整个单元的邻居造成损失（因为整个单元居民共用一块水表）。经原告和邻居们的多次催促后，被告于10月8日中午12时左右才将破裂的水管维修完毕。但此时原告家中已“下起小雨”，并造成室内吊顶、墙皮和木地板及用电线路受损。原告多次找三被告协商赔偿问题，均没有结果。现诉至法院请求法院判令三被告：赔偿原告因漏水造成的房屋租金损失45000元；装修损失45000元（包含屋内电路整修费2600元）；鉴定费3500元、诉讼费2050元。被告谭庆霞、赵某、魏强共同辩称，对原告主张的被告502室卫生间内水管破裂造成漏水的事实没有异议，三被告分别为房屋的所有权人和承租人。但漏水的水管系包括原、被告在内的本单元十四个住户共同使用的公共管道，并非被告自己单独使用的管道。被告不是该管道的所有者也不是管理者，被告家中财物也被水浸泡，是最大的受害者。管道漏水的原因是老化开裂导致，对管道的破裂，被告在主观上和客观上均无过错，被告是受害者而不是侵权行为的实施者，即使原告有损失，也不应当由被告承担赔偿责任。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本案争议焦点为：1、漏水管道是否单元共用上水管道；2、漏水管道的维护义务主体；3、造成漏水后，对于402室财产损失，502室业主和承租人是否承担赔偿责任；4、如502室业主和承租人需要承担赔偿责任，赔偿范围和数额如何确认。围绕争议焦点，双方举证、质证意见及本院认证意见如下：原告举证:1、402室房屋所有权证存根2张，证明原告对该房屋享有所有权。被告质证：对证据1无异议。原告举证：2、2012年4月26日原告向张旭出具的授权委托书；3、2012年5月3日原告代理人张旭与苗某签订的房屋租赁协议；4、2012年11月8日张旭与苗某签订的房屋退租协议；5、2012年11月8日苗某出具的收条；证明原告委托张旭办理402室房屋出租事宜，张旭将房屋出租给苗某使用，月租金2300元。后因房屋漏水问题，苗某于2012年11月8日退租，原告向其返还部分租金。被告质证：对证据2真实性无异议；对证据3、4、5均不予认可，认为是原告虚构事实。原告举证：6、2014年8月25日徐州市精英价格评估有限公司依据法院委托出具的价格鉴证结论书，结论为：2012年10月1日至2014年3月31日本市鼓楼区河清路70号楼1幢3单元402室房屋月租金为1800元。被告质证：对证据6真实性无异议，但认为每月1800元的租金标准高于市场实际行情，并认为原告的该项损失与本次单元主管道漏水没有直接因果关系。原告举证：7、照片13张；8、2012年10月江苏亚圣建设有限公司出具的（402室）房屋整修工程概预算书；9、南京长城资产评估土地房地产估价事务所根据法院委托出具的资产评估报告及书面答复；证明402室房屋因此次漏水造成室内墙面、地板、瓷砖、电路等损失。对南京长城资产评估土地房地产估价事务所的评估范围有异议，认为402室的评估应当考虑其是一个整体，应当对整个房屋的墙面做处理，否则家里墙面有新有旧，不协调也不合适。而评估的受损范围仅包括受损的天花板、压线板、实木地板、餐厅的瓷砖，对屋内的吊顶、电路、餐厅的木灶台、木门、墙面等未作评估。此外，原告的房屋是装修入住十年的房屋，不应按照40%的成新率进行折算，实木地板的市场单价在每平方米500元左右，评估认定的损失总额7158元过低。被告质证：对证据7真实性不予认可；对证据8不予认可；对证据9真实性无异议，但认为评估数额过高。原告举证:10、证人苗某（402室承租人）、刘某（401室房主）、王某（601室房主）等三名邻居的书面证言，证实2012年10月1日早晨，单元居民发现楼梯道都是水，经查找，水是从502室流出。随即联系502室房主和承租人，赵某到达现场后找到漏水原因是502室卫生间内管道破裂。其在当日下午三点多钟找来维修管道的师傅，因其不愿意出600元维修费，而未及时维修管道。后来去找魏强，魏强也说责任不是自己的，因此502室水管未及时维修。整个单元共用一块总水表，漏水给整个单元居民都造成损失。在邻居们的强烈要求下，10月8日中午12点左右，被告才将破裂的管道修好。11、证人沙某（401室房主）出庭作证，证明2012年十一放假期间的一天早上，邻居发现楼梯道淌水，其与邻居一起查看后发现是502室向外淌水。经单元邻居多方联系找到502室房主和承租人。当天上午502室来人因无钥匙而借用其家中电源，由开锁师傅把502室房门打开。进入502室后，发现卫生间一个竖着的管道破裂，正在往外喷水。502室的人找来维修师傅，但因维修费支付问题未能当日修复。当天晚上，承租人魏强的对象何女士从外地赶过来，到其家中了解情况，后何女士也未维修管道即离开。时隔至少两日后，被告才将管道维修好。漏水发生时，402室有几个女孩在住，现在房子没有人住。12、证人冯某（701室房主）出庭作证，证明2012年10月1日早晨七时左右，楼下邻居发现楼道有水。经查找，水是从502室流出。当时502室无人在家，经多方打听才找到房主赵某。快到中午时，赵某来到后，因没有钥匙进门而借用沙某家电源，由开锁师傅打开502室房门。证人随同赵某进入502室查看漏水原因，发现502室卫生间管道往外喷水。下午3点多钟，赵某找来维修管道的师傅，其嫌维修费600元太贵不愿意维修，然后赵某锁上房门离开。当天晚上12点左右，502室承租人魏强的对象何女士从外地赶到徐州，因其赶着回去，没有维修就离开了。六七天后，魏强回家后找人把管道修好。被告质证：因证人未出庭作证，对证据10不予认可；对证据11沙某的证言基本认可，但认为证人陈述赵某嫌维修费贵不愿维修的陈述不实；对证据12冯某的当庭证言不予认可，认为其陈述不实。原告举证：13、鉴定评估费用发票两张，共计3500元。证明原告在诉讼中鉴定其损失而支出的鉴定费用，该项费用应由被告承担。被告质证：对证据13的真实性无异议，但认为与被告无关。经审查，本院认为原告提供的证据1、2、3、4、5、7、11、12、13客观真实，且能够相互印证，可以证明案件相关事实，本院予以采信。原告提供的证据6、9,原、被告双方虽对评估结论持有异议，但未能提供其他证据证实，本院予以采信。原告提供的证据8，因系其单方委托，且委托事项是针对402室的整体整修，与本案因502室漏水造成的损失无关联性，且被告不予认可，本院不予采信。原告提供的证据10，因证人未能出庭作证，被告不予认可，对其书面证言本院不予采信。被告举证：1、照片一张，证明502室卫生间内破裂的水管系单元自来水主管道，而不是被告家单独使用的自来水管道，该照片上标有经原告证人沙某指认的破裂位置。原告质证：对证据的真实性予以认可，但破裂的位置应在沙某标注位置的上方新更换的部分。该证据不能证明破裂的管道是单元公用主管道。被告举证：2、2013年6月14日，维修工卓继征出具的证明，证实其维修的管道为502室自来水上水主管道。3、2013年6月16日，302室户主申广明的书面证言，证明单元下水管道曾多次发生堵塞漏水事件，因402室长期无人居住，发生堵塞后无人疏通，导致水流入302室。原告质证：因证人未出庭，对证据2、3不予认可。被告举证：4、2013年6月13日，冯某出具的书面证明，证明2012年10月1日冯某协助被告清理502室积水，漏水的管道为单元自来水主管道。5、2013年6月13日，邻居冯某、刘某、刘桂梅、王某、沙某等六人出具的书面证言，证明502室的漏水事故是因进水管主管道破裂所致。原告质证：对证据4、5真实性有异议，认为不能证明漏水的管道是主管道。经审查，本院认为被告提供的证据1客观真实性，与证人沙某的证言相互印证，能够证明案件相关事实，本院予以采信；被告提供的证据2、3，因证人未出庭作证，原告不予认可，本院不予采信。被告提供的证据4、5，经证人沙某、冯某辨认，签名系本人书写，但否认内容为其真实意思表示。根据法律规定，证人应当出庭作证，被告提供的上述证据属证人证言，因证人当庭予以否认，因此本院不予以采信。经审理查明，原告乔兴强系徐州市鼓楼区河清路70号楼1幢3单元402室房主，被告谭庆霞和赵某系夫妻关系，为徐州市鼓楼区河清路70号楼1幢3单元502室房主，被告魏强为徐州市鼓楼区河清路70号楼1幢3单元502室承租人。2012年10月1日，502室家中无人期间，卫生间内水管发生破裂，造成502室室内积水，并沿楼梯向下流淌。邻居发现后，联系到赵某及魏强。当日，502室房主及承租人分别赶到现场，了解情况后，均未对破裂水管进行修复使水管继续向室内漏水。几日后，承租人将破裂水管修复。因502室室内持续多日积水，并通过地板向402室渗漏，造成402室部分阳台、卧室、厨房的天棚、墙面、实木地板等受损。另查明，涉案402室房屋于2012年5月租赁给苗某使用，后因漏水问题，苗某于2012年11月退租。现房屋至今空置。诉讼中，根据原告申请，本院对402室房屋在2012年10月1日至2014年3月31日房屋租金价格和402室房内因漏水造成的装修损失进行了司法鉴定。徐州市精英价格评估咨询有限公司作出了徐精估字2014第035号价格鉴定结论书，认为上述期间的月租金为1800元。南京长城资产评估土地房地产估价事务所做出了宁长城法鉴报字（2014）第060号资产评估报告，认为原、被告无争议的项目1403元，有争议的项目为5755元。关于502室卫生间内破裂漏水的管道是否为单元共用上水管道的问题，本院认为，被告主张其为单元共用上水管道，原告予以否认，且证人沙某、冯某在出庭作证时明确陈述不能确认破裂管道为共用上水管道。根据相关法律规定，当事人对自己主张的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于该项事实的认定，应由被告承担举证责任。而被告未能提供充分证据证明破裂漏水的水管系单元共用上水管道，因此应当承担举证不能的相应后果。综上，不能确认502室卫生间破裂的管道为单元共用上水管道。关于502室卫生间破裂管道的维修义务主体问题，本院认为，第一、本案破裂管道无论是共用部分还是业主独立使用部分，其位于502室室内，他人不便也不能随意进入室内对其户内的管道进行检查和维修，因此三被告为该段管道的实际管理者。第二、破裂管道无论是共用部分还是业主独立使用部分，三被告作为管道的使用者和管理者，负有勤勉、谨慎的注意义务，应注意观察管道使用情况。如出现老化或需要养护等情况，应及时自行更换或修理或通知其他共用人共同协商。而本案三被告虽主张管道破裂原因为老化开裂，但未能举证证明其充分尽到了注意义务并通知其他业户对管道老化问题进行协商或维修、养护；第三、破裂水管被被告的装饰装修包围，致使水管何时漏水、为何漏水等情况无法及时发现并维修，这是造成本次漏水事件的重要原因；第四、漏水发生期间，502室内无人，导致漏水情况未能被及时发现造成室内积水。三被告在知悉其室内卫生间水管破裂后，未及时维修并采取积极有效措施以避免室内积水向402室渗漏。本院认为，三被告未能采取措施避免积水渗漏是造成402室财产损失的直接原因。因此，402室的损失应由502室业主承担责任。关于402室因本次漏水事件造成的财产损失，三被告应如何承担责任的问题，本院认为，三被告作为502室的所有权人及使用人，均对破裂的管道负有及时维修义务，对室内积水负有及时清理义务，以避免对他人财物造成损失。根据我国相关法律规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。本案中，三被告在漏水情况发生后，均未及时维修，也未采取措施避免积水向下渗漏。对于原告402室财物的损失负有共同过错，应当承担连带的赔偿责任。关于402室因本次漏水事件造成的损失范围及数额的问题，本院认为，当事人合法权益受损后，侵权人和受害人均有尽力采取必要措施，防止或减少财产损失扩大的责任。原告在房屋发生损失后，应当采取积极行为如公证方法固定证据或及时申请损失鉴定等方法以避免损失的扩大。根据漏水对原告房屋造成的损失情况，考虑房屋需要通风、维修及原承租人退租情况，酌定支持原告的租金损失期间为6个月，即10800元。关于402室内装修损失，被告在进行鉴定勘查时对阳台天棚和墙面乳胶漆新作、主卧室天棚和墙面乳胶漆新作、餐厅和厨房的天棚乳胶漆新作及天棚木线条更换均无异议，本院予以确认，上述费用为903元。对于争议的阳台天棚木线条、主卧室天棚木线条的更换，本院认为，根据原告提供的照片及天棚渗水情况，原告主张木线条更换应予以支持，上述费用为159元。对于争议的次卧实木地板和天棚线条的更换，本院认为，原告未能举证证明次卧的因渗水造成损害，且次卧天棚无明显渗水印迹，因此对原告的该部分主张，本院不予支持。对于争议的主卧实木地板更换，根据原告提供的照片和鉴定时的现场勘验情况，可以认定主卧实木地板确因本次漏水而受潮，被告虽对此持有异议，但未能提供证据证实，考虑实木地板更换的整体性，本院予以支持，上述费用为2399元。关于餐厅厨房地面地砖的更换，根据现场勘验，地砖鼓起，被告虽对鼓起原因持有异议，但未提供其他证据证实，因此本院予以支持，该部分费用为686元。对于垃圾清扫及室内打扫费用500元，本院认为该项属于必要支出，本院予以支持。关于原告主张的室内线路更换费用问题，因其未能提供证据证明该线路系因漏水造成必须更换，本院不予支持。综上，被告应承担的装修损失合计4647元。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告谭庆霞、赵庆飞、魏强于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告乔兴强房屋租金损失、装修损失合计15447元。案件受理费2050元，由原告乔兴强承担1300元，被告谭庆霞、赵庆飞、魏强承担750元；鉴定费3500元，由被告谭庆霞、赵庆飞、魏强承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏徐州市中级人民法院。审判长  岳彩领审判员  段绪朝审判员  王 敏二〇一五年一月十五日书记员  居 红