辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2015]沈中民二终字第1669号上诉人（原审被告）：吴学刚，男，1956年6月25日出生，汉族，汉峰新能源有限责任公司股东，住址沈阳市于洪区。委托代理人：谭巍，辽宁华禹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:沈阳鑫龙物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区北站路138号（金融商贸大厦四楼）。法定代表人：于静，系该公司总经理。委托代理人：程欣，男，1979年10月29日出生，汉族，该公司员工。上诉人吴学刚因与被上诉人沈阳鑫龙物业管理有限公司（以下简称鑫龙物业）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院[2015]于民二初字第1120号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年6月10日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年6月25日对此案进行了审理，上诉人吴学刚的委托代理人谭巍，被上诉人鑫龙物业的委托代理人程欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鑫龙物业一审诉称，鑫龙物业对吴学刚居住的小区进行物业服务，吴学刚是该小区的业主，按照相关规定及物业管理服务合同的约定，鑫龙物业为该小区提供物业服务，吴学刚应向鑫龙物业支付物业服务费，鑫龙物业按约定履行了对小区进行物业服务的义务，该小区居住的绝大多数业主也按合同规定将物业费给了原告，但是吴学刚等少数业主一直拖欠交纳物业费，吴学刚自2012年10月8日至2015年1月8日拖欠物业费62,404.02元，为维护鑫龙物业的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求并由吴学刚承担诉讼费用。吴学刚一审辩称，从来没有人催收过我的物业费，我也从来没有享受到物业服务，因为这个房子没有入住，从来没有动过，另外我对3.5元的物业费标准有异议。另外鑫龙物业的物业服务标准是不达标的。原审法院审理查明，鑫龙物业是具有合法经营资质的物业服务企业。2012月10月8日，沈阳欧亚实业有限公司清算组与鑫龙物业签订《“荷兰村别墅”小区物业管理移交合同书》，约定由鑫龙物业对“荷兰村别墅”小区进行物业服务，物业管理期限自双方交接完毕之日起，至业主大会或业主委员会重新选聘服务企业之日止”。当日到辽宁省沈阳市于洪公证处对《“荷兰村别墅”小区物业管理移交合同书》进行公证。2012年10月1日，鑫龙物业对“荷兰村别墅园区”物业服务收费标准做出说明：“结合我市别墅物业服务收费平均标准，考虑园区实际配套设施及物业服务水平，物业服务费暂按下列标准收取：别墅为每月3.50元/平方米；温室大棚0.50元/平方米；商业网点1.75元/平方米。”沈阳欧亚实业有限公司清算组在情况说明上标注“情况属实”字样，并加盖公章，予以确认。2012年10月10日，沈阳欧亚实业有限公司清算组发《致荷兰村别墅小区业主一封信》,正式告知园区内所有业主“按市政府要求指派鑫龙物业来园区进行物业管理服务”。2013年4月9日，沈阳市政府依法处理“荷兰村”问题工作组办公室与于洪区北陵街道办事处、沈阳市执法局于洪分局北陵勤务区执法大队、沈阳市创维房地产物业有限公司、鑫龙物业签订《“荷兰村”社会管理职能属地化移交协议书》，协议书约定“移交‘荷兰村’属地物业公司的监督、协调、管理职能：‘荷兰村’别墅区物业—鑫龙物业。2013年11月26日，沈阳市于洪区住宅小区管理办公室出具《物业服务合同备案证明》一份，其中写明“鑫龙物业接受沈阳欧亚实业有限公司清算组委托，对座落于沈阳市于洪区西江街201号的荷兰村别墅进行物业管理服务。现双方签订的《物业服务合同》予以备案。”另查明，沈阳欧亚实业有限公司清算组提供的“荷兰村别墅”买受人明细表明位于于洪区西江街201-14号房屋买受人为吴学刚。2010年3月13日，沈阳市房产测绘中心出具测绘报告，位于于洪区西江街201-14号房屋测绘总面积为529.53平方米。吴学刚系“荷兰村别墅”小区业主，其住宅面积为529.53平方米，欠费期限为2012年10月8日至2015年1月8日，拖欠物业费金额为62,404.02元。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国公司法》第一百八十五条第三项明确规定：“清算组在清算期间有权代表公司处理与清算有关的公司未了结的业务”。沈阳欧亚实业有限公司清算组是独立的民事主体，有权在企业破产期间以清算组的名义代表公司参与民事活动，处理公司相关未了结的业务。据此，沈阳欧亚实业有限公司清算组与鑫龙物业所签订的《“荷兰村别墅”小区物业管理移交合同书》不违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的。所以，鑫龙物业系该小区合法的物业服务企业。鑫龙物业于2012年10月8日正式负责园区内的物业服务，吴学刚系“荷兰村别墅”小区业主，鑫龙物业提供了物业服务，吴学刚应承担交纳物业费的义务。关于收费标准问题：一、沈阳欧亚实业有限公司清算组对“荷兰村别墅园区”物业服务收费标准做出说明，别墅为每月3.50元/平方米；温室大棚0.50元/平方米；商业网点1.75元/平方米；二、“荷兰村别墅”小区共居住业主68户，其中已经有46户业主与鑫龙物业签订了《物业委托服务合同》，接受3.5元/平方米物业费的收费。所以，鑫龙物业就物业服务的收费标准是合理的。关于吴学刚提出的鑫龙物业收费不合理的主张，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国公司法》第一百八十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决如下：被告吴学刚自本判决发生法律效力之日起10日内向原告沈阳鑫龙物业管理有限公司支付2012年10月8日至2015年1月8日期间物业费62,404.02元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1360.10元，减半收取680.05元，由被告吴学刚承担。宣判后，吴学刚不服，向本院提出上诉。上诉请求：请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人免收物业服务费。上诉理由：一、房屋至今未办理入住手续，并且从未居住。更从来没有享受过物业服务，也无人通知缴纳物业费。二、物业服务瑕疵是免缴物业费的依据，此点符合相关法律规定，但一审没有全面认定物业服务瑕疵的内容。三、原审判决中存在的问题，原审基本论述鑫龙物业取得物业管理的过程，但没有证据证明其完全履行了其应尽的服务和各项义务，既然是物业服务合同纠纷，鑫龙物业履行了哪些义务应承担举证责任，在履行义务的基础上对照其小区办备案的承诺，方可主张其应当享有收费的权利，该服务是否履行、达标，原审没有查明。被上诉人鑫龙物业答辩称,我公司受沈阳欧亚实业清算组委托接管该项目，属于前期物业管理范畴，但我公司正式进入园区后，与园区内45户业主分别签订了物业服务合同，合同中明确表明了收费标准、服务项目、违约责任、业主公约等内容。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。上述事实，有双方当事人陈述、《“荷兰村别墅”小区物业管理移交合同书》、物业服务合同备案证明、关于荷兰村别墅园区物业服务收费标准说明、致荷兰村别墅小区业主一封信、《“荷兰村”社会管理职能属地化移交协议书》、沈阳欧亚实业有限公司清算组提供的“荷兰村别墅”买受人明细等证据，经原审法院庭审质证及本院审查，本院予以确认，在原审卷宗佐证。本院认为,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，在涉案园区尚未通过业主委员会与业主大会选聘物业服务企业的情况下，沈阳欧亚实业有限公司清算组作为建设单位权利义务的承接主休，与鑫龙物业签订的有关物业服务内容的合同，对园区业主具有法律约束力，也得到了沈阳市政府依法处理“荷兰村”问题工作组办公室的认可。事实上，鑫龙物业已经为园区提供了物业服务，故吴学刚作为园区业主负有支付相应物业费的义务。关于吴学刚主张其未办理入住手续亦未实际入住及鑫龙物业提供的服务存在瑕疵等问题，因涉案园区的开发企业沈阳欧亚实业有限公司破产，企业所涉权利义务由破产清算组负责，且“荷兰村”问题工作组办公室自2008年7月进驻“荷兰村”开展工作，购买房屋系涉居民生活的重大事项，吴学刚作为诉争房屋的买受人应采取积极主动对所购房屋情况给予关注的态度，在其他业主均办理入住手续且破产清算组亦曾找过吴学刚的情况下，吴学刚仍称未办理入住手续与实际不符，其未实际入住属于其自身原因，不属拒交物业费的理由。吴学刚虽提出鑫龙物业提供的物业服务存在诸多瑕疵，但均未能提供任何证据予以证明，故吴学刚以此为由拒交物业费缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1051元，由上诉人吴学刚负担。本判决为终审判决。审 判 长 李             妍代理审判员 韩      彩      霞代理审判员 李      大      鹏二〇一五年八月三十一日书 记 员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。