广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第4430号上诉人（原审被告）：姚若彬，男，1976年7月13日出生，汉族，住湖南省醴陵市。上诉人（原审被告）：姚祥英，女，1974年8月14日出生，汉族，住广州市越秀区。上列二上诉人共同委托代理人：吴骏，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁燕，女，1971年12月9日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托代理人：李建军、郑吴伟，广东汇知通律师事务所律师。上诉人姚若彬、姚祥英因与被上诉人丁燕房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1315号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：据姚祥英提供的1、粤房地权证穗字第××号房地产权证（复印件）记载：越秀区中山一路20号2902房，房地产权属人姚若彬，登记时间2011年1月20日，建筑面积190.65平方米，规划用途住宅。2、广东省广州市南方公证处2012年8月27日的（2012）粤广南方第87117号《委托书》（复印件），内容为姚若彬及其妻子易海清委托姚祥英出售涉案房屋等。丁燕对上述证据的真实性没有异议。2012年8月12日，丁燕（确认人）与广州裕丰咨询顾问有限公司（中介方，以下简称“裕丰公司”）签订《房屋买卖确认书（客户）》，其中约定：本人丁燕独家委托中介方寻盘、咨询介绍、带领看盘等居间服务，现本人对位于广州市越秀区中山一路20号2902房的物业有购买意向，并向该物业业主提出如下签约条件：一、该物业交易条件，1、建筑面积190.65平方米。2、售价：5100000元。3、交楼情况及时间：买卖完成的当天。4、付款方式：按揭付款。5、交易税费：由买方负责税费。二、本人同意在签订本确认书时交付40000元给中介方人为保管，作为购买该物业的诚意金。若该物业业主同意前述各项交易条件，本人在此不可撤销在授权中介方并无需本人另行指示��可将此诚意金转交业主。该诚意金自业主收到时即视为购房定金的一部分。业主收取定金后本人即确认成交，并确认与该业主的买卖关系已经成立，本确认书本人与业主之间具备生效合同的法律效力。若中介方在2012年8月15日前未能与该物业业主就以上签约条件达成协议并取得业主承诺，代保管的诚意金应无息退还给本人，但在上述期限之前本人不得要求中介方退回诚意金。四、若业主能按照本人于本确认书第一条提出的签约条件收取定金，本人将于该物业业主收取定金之日起10天内签署《房屋买卖合同》／《存量房买卖合同》，并于签署《房屋买卖合同》／《存量房买卖合同》之前继续向业主追加定金。否则，视本人拒绝购买该物业，业主有权没收定金并另行出售该物业，而且，本人仍须向中介方支付相当于成交价作为中介方的中介服务及咨询费等。同日，丁燕支付了40000元定金给姚若彬、姚祥英，姚若彬、姚祥英并向丁燕立下《收款收据》。2012年10月15日，裕丰公司向丁燕、姚若彬、姚祥英发出邮件，内容为：经多次协商现对各方意见进行归纳、整理、形成文档为补充协议20121015（见附件），如各方均不再提出其他修改意见，就以此协议及房屋买卖确认书为准，在2012年10月20日前签订存量房买卖合同。如任何一方有异议，则按2012年8月12日签订的房屋买卖确认书签订存量房买卖合同，如任何一方不得增加任何补充。三方需在2012年10月20日前确订合同，否则视为放弃履行约定。2012年10月15日，姚若彬、姚祥英向丁燕及裕丰公司发出邮件，内容为：收到邮件，已认真查看补充协议20121015，我方对协议无异议，不再增加其他修改。我方可以在2012年10月20日签订存量房买卖合同。如按2012年8月12日签订的房屋买卖确认书签订存量房买卖合同，我方也无异议。我方也可以在2012年10月20日前签订存量房买卖合同。2012年10月25日，丁燕向姚若彬、姚祥英及裕丰公司发出邮件，内容为：姚若彬及其代表人10月25日所发补充协议的修改意见已收悉。我方对姚若彬及其代表人所提出的补充条款中赎契的时间原为30天，现修改为“甲方在银行扣完贷款次日需通知乙方或中介方。甲方或中介方通知乙方，包括但不限于短信、邮件、书面、口头等。乙方在收到通知之日起20天内（节假日顺延），”我方坚决不同意。我方同意按照10月24日的补充协议约定签订买卖合同。现我方郑重通知姚若彬及其代表方及中介方；在10月26日中午12点以前，如果姚若彬及其代表方不愿意按照10月24日商定的结果签订《广州市存量房买卖合同及补充协议》，我方将不再签署《广州市存量房买卖合同及补充协议》。2012年10月26日，姚若彬、姚��英对丁燕提出的意见作出了如下答复：一、补充协议在未签字前，任一方都可以提出修改；二、我方对2012年10月24日的补充协议也不曾书面同意。2012年10月27日，姚若彬、姚祥英对丁燕发出了邮件，内容为：“甲方在银行扣完贷款次日需通知乙方或中介方。甲方或中介方通知乙方，包括但不限于短信、邮件、书面、口头等。乙方在收到通知之日起20天内（节假日顺延），”进行这样的修改是因为出于几方面的考虑：一、在目前的银行方面，能多长时间赎契没有一个固定的时间，各个银行从1个月到4个月的都有，同一个银行不同客户也是一样。二、考虑到买家筹备资金，及买家提到的家里的钱在理财，需有一个时间转出，所以是给20天，三、从银行扣完贷款到取得涂销证明约7-10天，如买家确定能较快准备资金的，时间可以缩短。四、原定为取得涂销证明5天内去过户，���改为20天后，不论是对买家还是卖家都更为方便和合理，不知买家为何不同意？2012年11月4日，丁燕向姚若彬、姚祥英及裕丰公司发出邮件，内容为：我方与姚若彬及其代表方就广州市越秀区中山一路20号2902房的房屋买卖合同条款存在严重分歧。从8月12日起经反复、多次协商，无法达成一致。我方已于10月25日以电子邮件正式告知姚若彬及其代表人、裕丰公司符经理，我方意见：在10月26日中午12点以前，如果姚若彬及其代表方不愿意按照10月24日商定的结果签订《广州市存量房买卖合同及补充协议》，我方将不再签署《广州市存量房买卖合同及补充协议》。丁燕与姚若彬至今没有签订《房屋买卖合同》，姚若彬也没有将定金40000元退还给丁燕。姚祥英表示愿意承担本案责任。2014年5月29日，丁燕向原审法院提起本案诉讼，请求判令：姚若彬、姚祥英退还丁燕定金40000元及利息（以40000元为本金，从2012年11月5日起至姚若彬、姚祥英退还定金之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。原审法院认为：虽然丁燕与裕丰公司签订《房屋买卖确认书（客户）》就涉案房屋的买卖条件中的建筑面积、售价、交楼情况及时间、付款方式、交易税费同意向姚若彬购买涉案房屋。但因丁燕与姚若彬对其他购房条款内容达不成一致意见而至今没有签订《房屋买卖合同》，丁燕据此要求姚若彬退还定金及利息合法有理，原审法院予以支持。姚祥英表示愿意承担本案退款责任是其对自身权利的处分，原审法院予以准许。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，作出如下判决：姚若彬、姚祥英应于本判决发生法律效力之日起十日内向丁燕返还定金40000元及利息（自2013年11月5日起至返还上述定金之日止，以40000元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费896元、保全费458元，由姚若彬承担。判后，姚若彬、姚祥英不服，上诉至本院称：一、丁燕没有按《房屋买卖确认书》约定的时间签订买卖合同，严重违约，我方有权没收定金。二、丁燕根本没有订立房屋买卖合同的真实意思，而是假借协商之名虚构房屋买卖合意无法达成的假象，意图取回定金，其行为违背诚信原则，导致双方无法订立买卖合同，故我方无需返还定金。1、丁燕在2012年8月22日前拒不签订房屋买卖合同，实际上已经表明其不愿意订立房屋买卖合同。2、在2012年8月12日的《房屋买卖确认书》签订后，丁燕一直拒绝与我方、中介方协商签���合同，在我方多次要求下，姚若彬、姚祥英才答应于10月展开协商。3、在买卖双方对于房屋面积、售价、付款方式、交易税费等核心内容已经确认的前提下，丁燕却因一些非核心内容而不肯签订房屋买卖合同，属于恶意磋商，故意阻挠房屋交易继续进行。4、丁燕在2012年10月25日晚上8时32分向我方发出电子邮件，要求我方在次日12时前按其要求签约，未给我方留以充分的交易时间及合理的交易空间，属于恶意终止协商、拒绝交易。三、我方对于双方无法订立房屋买卖合同不承担任何责任，法律也没有规定在房屋买卖合同无法订立的情况下，收取定金的一方应承担定金所产生的利息，故我方不应承担定金产生利息。原审判决我方承担定金利息于法无据。四、姚祥英是代理姚若彬进行房屋买卖，其行为后果应由姚若彬承担，姚祥英与丁燕没有直接法律关系，姚祥英不应被列为本案被告。原审法院判决姚祥英承担责任错误。五、丁燕不是涉案房屋买卖关系的主体，我方是与案外人李晓彤进行涉案房屋买卖协商的，相应证据已经提交给法院。综上，我方上诉请求撤销原审判决，改判驳回丁燕全部诉讼请求，并由丁燕承担本案全部诉讼费用。被上诉人丁燕答辩称：原审判决正确，请求维持原判。具体理由如下：1、原审将姚祥英列为被告正确，因为定金收款收据有姚祥英签名，当时姚祥英没有出示授权委托书给我方，我认为姚祥英是合同主体之一，且姚祥英在原审中亦表示愿意承担责任。2、我与案外人李晓彤是夫妻关系，我们是一起购房，如果我与上诉人谈成的话，我与李晓彤均会在买卖合同上签名。但李晓彤没有与上诉人签订合同，是我一直在与上诉人协商，李晓彤完全没有参与合同，定金也是我交的，故我是合同主体。房屋买卖确认书是我方与中介签订的，权利义务也是我方跟中介方，与上诉人无关。3、涉案确认书中第4条是格式合同，上诉人没收定金没有依据。我没有认可房屋买卖合同或存量房买卖合同，我与上诉人需要协商一致后才签订房屋买卖合同，事实上双方对条款内容进行协商，最后未能达成一致意见，未能签订合同。我在与中介方签订的确认书中只是确定的买卖涉案房屋的大致方向，事实上还有很多条款需要协商，如赎契、违约等需要双方协商。我不是恶意磋商，我在2012年10月25日发给上诉人的邮件中也说明我方同意按照前一天即10月24日的补充协议签订合同，反而上诉人在次日即10月26日回复我方称其不同意按10月24日的补充协议签订合同，且认为该协议未经双方签字还可以修改，故由于双方对合同条款不能达成一致意见而未能最终签订合同，上诉人应退还我方定金4万元。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，被上诉人丁燕表示放弃定金利息；上诉人姚若彬、姚祥英对此表示没有异议。二审另查明，原审法院于2014年6月10日作出（2014）穗越法民三初字第1315-1号民事裁定书，裁定冻结姚若彬、姚祥英名下银行存款43842元或查封、扣押其相应价值财产，并据此冻结了姚若彬、姚祥英相应银行存款。丁燕为此向原审法院支付了诉讼保全费458元。二审中，上诉人姚若彬、姚祥英为证明其上诉主张，提供如下证据：1、我方自行在网站下载的《广州市存量房买卖合同》格式版本，证明该合同版本可以在公共媒介上查询到，丁燕已经明确知道该合同内容，但仍拒不依《房屋买卖确认书》签订该合同；2、裕丰公司于2012年10月24日下午通过电子邮件发送给买卖双方当事人的《广州市存量房买卖合同》已填写版本，其中手写部分均为裕���公司填写，证明裕丰公司所拟定的合同已经涵盖涉案房屋交易的全部细节，但丁燕仍以协商签订补充协议为由拒绝签订该合同；3、丁燕于2012年12月6日下午4时39分发送给我方的电子邮件，证明丁燕并不是涉案房屋买卖关系的当事人，而是作为其丈夫李晓彤的代理人负责协商相关事宜，最终的房屋买卖合同也是由丈夫签订。上诉人称因其法律意识不够，故在原审中没有提交上述证据，在二审中才提交。被上诉人丁燕认为上述证据均不属于新证据，且认为证据1是对方自行在网站打印的，不予认可；证据2不清楚是哪个邮件附件也没有当事人签名；不认可证据3。本院认为，虽然丁燕与裕丰公司签订了《房屋买卖确认书（客户）》就涉案房屋的买卖条件中的建筑面积、售价、交楼情况及时间、付款方式、交易税费同意向姚若彬购买涉案房屋，但因丁燕与姚若彬对其他购房���款内容达不成一致意见而至今没有签订《房屋买卖合同》，原审法院据此支持了丁燕要求退还定金的诉讼请求合法合理。虽然姚祥英以其是代理姚若彬进行房屋买卖为由，上诉主张其不应被列为原审被告，也不应承担责任，但姚祥英在原审诉讼中表示其愿意承担本案责任，且其亦在收取丁燕定金的《收款收据》上签名，故原审据此判令姚祥英与姚若彬共同承担返还定金的相关责任并无不当。从现有证据看，涉案确认书由丁燕与裕丰公司签订，定金由丁燕支付，且在双方往来的电子邮件中，也是丁燕以买方身份参与，故姚若彬、姚祥英上诉主张丁燕并非本案诉讼主体的依据不足，本院不予支持。因姚若彬、姚祥英二审期间所提交的证据均形成于一审诉讼之前，且姚若彬、姚祥英均表示系因其自身原因而未能在原审诉讼中提交，故上述证据均不属于二审新证据，本院��予采纳。鉴于丁燕在二审中表示放弃关于定金利息的诉讼请求，属于处分自己的权利，并无不可，本院予以准许，并据实对原审判项予以变更。综上，原审查明事实清楚，适用法律正确。姚若彬、姚祥英的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。鉴于被上诉人丁燕在二审中表示放弃关于定金利息的诉讼请求，本院据实对原审判项予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：变更广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1315号民事判决为：姚若彬、姚祥英应于本判决发生法律效力之日起十日内向丁燕返还定金40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费896元，诉讼保全费458元，由姚若彬负担；二审案件受理费896元，由姚若彬、姚祥英负担817元，丁燕负担79元。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一五年一月三十日书 记 员  党春婷