福福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽05民终2952号 上诉人（原审被告）：泉州市金盾房地产开发有限公司，住所地福建省泉州经济技术开发区金盾商住花苑娱乐综合办公室。 法定代表人：庄学金，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐栋，福建顺济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭杰锋，福建顺济律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：傅结顺，男，1986年9月20日生，汉族，户籍地福建省安溪县，现住福建省安溪县。 上诉人泉州市金盾房地产开发有限公司（以下简称金盾公司）因与被上诉人傅结顺商品房预售合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2018）闽0524民初29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 金盾公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，应予以改判。1.傅结顺自2016年3月2日起至2017年5月5日的银行按揭款54,288元未按期偿还，直至2017年6月27日才将金盾公司的代垫款支付给金盾公司，根据《商品房买卖合同》附件六的约定及《中华人民共和国合同法》先履行抗辩权的规定，在傅结顺未付清款项前，金盾公司有权暂不将办证的资料交付给傅结顺。2.一审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定为格式条款显然是错误的。该合同系由福建省建设厅、福建省工商行政管理局监制的，其中便要求了买受人与出卖人要对违约金的标准进行约定。具体到《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款%支付违约金，下划的部分就由金盾公司与傅结顺协商来具体添加的。金盾公司与傅结顺在签订合同时，便约定逾期办证按银行同期活期存款向傅结顺支付违约金，这是双方特别的约定，一审判决将其认定为格式条款显然是不当的。3.《商品房买卖合同》第十四条第二款约定，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款银行同期活期存款%支付违约金。该条款是不存在任何歧义的，条款中约定的很明确是“银行同期活期存款”，而不是“银行同期活期存款年利率”，傅结顺故意将“银行同期活期存款”曲解成“银行同期活期存款年利率”，误导一审法院的理解，本条款根本不存在两种以上的解释。4.“银行同期活期存款”和“银行同期活期存款年利率”是有本质区别的，银行同期活期存款”是一个时间数量概念，而“银行同期活期存款年利率”才是一个数量概念。既然双方约定按日计算违约金，那么相应的银行同期活期存款的利率也应是参照日利率，这是普罗大众对该条款通常的理解。5.傅结顺已经装修入住，合法的占有、使用诉争商品房，金盾公司逾期办证的行为并不会给傅结顺造成损失，因此约定逾期办证的违约金按照银行同期活期存款是十分合理的，但傅结顺在约定后又曲解该约定，无理提出主张，如果法院支持傅结顺的这种行为，必然给金盾公司造成巨大的不必要的损失。 傅结顺未作答辩。 傅结顺向一审法院起诉请求判决：1.金盾公司立即向产权登记机关办理金盾豪庭1号楼303室商品房的所有权初始预登记，并将办理权属登记需由金盾公司提供的资料交付傅结顺；2.金盾公司向傅结顺支付因其违约导致逾期办证的违约金，自起诉日前两年起每日按已付款689,415元万分之零点三五的标准，支付至办证之日为止。 一审法院认定事实：2013年1月28日，傅结顺（买受人）与金盾公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及合同补充协议一份（合同编号：0415287）。合同约定：傅结顺向金盾公司购买址在安溪县××幢××层××号房屋，价款为689415元。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同同时约定了讼争房屋的其他权利义务、违约责任等条款。合同签订后，傅结顺向金盾公司支付了全部购房款。一审审理中，双方确定本案涉案房产的交房时间为2014年8月1日。金盾公司至今未办理房屋所有权初始预登记，也未将办理权属登记需由金盾公司提供的资料交付给傅结顺，傅结顺为此未能取得房屋权属证书。傅结顺自2016年3月2日至2017年5月5日未能如期按约偿还银行按揭贷款，致金盾公司被追究担保责任，代为偿还银行按揭贷款54288元，经金盾公司催讨，傅结顺于2017年6月27日将该款支付给金盾公司。一审法院认为，傅结顺与金盾公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，傅结顺依约支付了全部购房款，而金盾公司至今未办理房屋所有权初始预登记，也未将办理权属登记需由其提供的资料交付给傅结顺，根据《商品房买卖合同》第十四条约定，其行为显然已构成违约，且傅结顺选择不退房，故金盾公司依约应承担支付违约金的民事责任。鉴于双方庭审确认涉案房产的交房时间为2014年8月1日，依合同约定，金盾公司理应在2014年9月30日前履行向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付傅结顺的合同义务，但金盾公司未能依约履行上述义务，致傅结顺未能在商品房交付使用后90日内，即2014年10月30日内取得房屋权属证书，且傅结顺选择不退房，故金盾公司应自2014年10月31日起按合同约定支付给傅结顺违约金。由于合同约定的违约金支付方式为每日支付，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故傅结顺于2018年1月2日提起诉讼要求金盾公司支付自起诉日前两年起，即2016年1月2日起的逾期办证违约金，于法有据，予以保护，但认为应以2014年6月30日起算违约金的意见，于法不符，不予支持；金盾公司辩解导致逾期办证在于施工单位不配合办理备案相关手续，过错不在金盾公司，应由施工单位承担相应的责任，于法不符，不予采纳。如果施工单位确系存在不配合办理备案相关手续，系金盾公司与施工单位之间的问题，金盾公司可以另案主张，而不能以此对抗买受人。由于傅结顺庭审中自认在逾期缴纳按揭款的这段时间，计算违约金时可以扣除计算基数54288元，故自2016年1月2日至2016年3月1日期间的违约金应以689415元为基数，2016年3月2日至2017年6月27日期间的违约金应以635127元为基数，2017年6月28日以后的违约金仍以689415元为基数。其次，关于违约金应如何计算的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，双方约定的违约金标准为银行同期活期存款%，由于2014年银行活期存款利率为0.35%，故傅结顺认为本案的违约金标准应按日万分之0.35计算，而金盾公司认为本案涉案合同不属于格式合同，傅结顺在签订合同时已认可“银行同期活期存款”这一个时间数量概念，且双方约定按日计算违约金，加上傅结顺已实际装修入住，合法占有使用该商品房，导致逾期办证的行为并不会给傅结顺带来很大的损失，故违约金标准应按照相应的银行同期活期存款的利率，即参照日（0.35%÷365天）的利率计算。对此，虽合同格式是由福建省建设厅、福建省工商行政管理局监制，但对违约金标准确是由开发商在空格处以打印字体直接补充，故该合同条款明显系格式条款，且金盾公司未能对此提供证据证明已为此提醒买受人予以充分注意，因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。由于合同中未有其他非格式条款或补充约定，而2014年银行活期存款利率为0.35%，为此对违约金标准的约定应当作出不利于提供格式条款的一方即金盾公司的解释，即金盾公司因违约导致傅结顺逾期未能取得房屋权属证书的违约金应按已付购房款日万分之零点三五计算。傅结顺对此的诉求，于法相符，依法予以保护，金盾公司对此的辩解，于法无据，不予采纳。关于傅结顺诉求金盾公司应立即向产权登记机关办理金盾豪庭1号楼303室商品房的所有权初始预登记，并将办理权属登记需由金盾房地产公司提供的资料交付傅结顺的问题，结合本案的实际情况，金盾公司应在具备条件时即行予以办理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、金盾公司应在具备条件之日起10日内办理房屋所有权初始预登记并向傅结顺提供办理安溪县××幢××层××号房屋权属登记需由金盾公司提供的资料；二、金盾公司应在判决生效之日起10日内支付给傅结顺因其违约导致傅结顺未能取得房屋权属证书的违约金（其中自2016年1月2日至2016年3月1日按已付购房款689415元的日万分之零点三五计算；自2016年3月2日至2017年6月27日按635127元的日万分之零点三五计算）；三、金盾公司应自2017年6月28日起按已付购房款689415元的日万分之零点三五向傅结顺支付因其违约导致傅结顺未能取得房屋权属证书的违约金（其中截至判决生效之日止的违约金应于判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至金盾公司将办理涉案房屋权属证书需由其提供的资料提供给傅结顺之日止；若未满一年按实际天数计算）；四、驳回傅结顺的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，而金盾公司与傅结顺签订的《商品房买卖合同》系福建省建设厅、福建省工商管理局监制的合同示范文本，添加的内容亦是经过合同双方具体商议后的合意结果，并非金盾公司预先拟定的，一审判决认定合同条款系格式条款不当。合同第十四条约定，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。本案双方当事人对该条款的理解有争议，根据日常生活习惯，结合商品房买卖合同中的逾期交房、逾期办证违约金均系以日为单位进行计算的行业惯例，并遵循合同解释原则，该条款应理解为逾期办证的，金盾公司应每日按买受人已付款的银行同期活期存款利率计付违约金。一审判决对该条款理解有误，应予纠正。关于金盾公司主张傅结顺未按期缴纳银行按揭款导致金盾公司被追究担保责任，金盾公司享有先履行抗辩权的问题。经审查，本案纠纷是商品房预售合同纠纷，根据一审查明的事实，合同签订后，傅结顺已向金盾公司支付了全部购房款，按照《商品房买卖合同》第十四条规定，案涉房屋交付后，金盾公司负有协助办证的义务，至于傅结顺未按时偿还银行按揭款及金盾公司的担保问题，是另一法律关系，且双方合同亦并未约定傅结顺未按时偿还银行按揭款时金盾公司有权暂不将办证资料交付给傅结顺，事实上金盾公司至今未办理房屋所有权初始登记，现尚不存在协助办证可能，故金盾公司的上述主张不能成立。 综上所述，金盾公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省安溪县人民法院（2018）闽0524民初29号民事判决第一项； 二、撤销福建省安溪县人民法院（2018）闽0524民初29号民事判决第二项、第三项、第四项； 三、泉州市金盾房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给傅结顺因其违约导致傅结顺未能取得房屋权属证书的违约金（其中自2016年1月2日起至2016年3月1日止每日按已付购房款689,415元的银行同期活期存款利率计算；自2016年3月2日起至2017年6月27日止每日按635,127元的银行同期活期存款利率计算）； 四、泉州市金盾房地产开发有限公司应自2017年6月28日起按已付购房款689,415元的银行同期活期存款利率计算的金额向傅结顺支付逾期办证违约金（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起十日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至泉州市金盾房地产开发有限公司将办理涉案房屋权属证书需由其提供的材料提供给傅结顺之日止；若未满一年按实际天数计算）； 五、驳回傅结顺一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费240元，减半收取120元，由傅结顺负担95元，泉州市金盾房地产开发有限公司负担25元。二审案件受理费232元，由傅结顺负担48元，泉州市金盾房地产开发有限公司负担184元。 本判决为终审判决。 审 判 长 潘丰源 审 判 员 黄有志 审 判 员 郑玉蒜 二〇一八年七月十三日 法官助理 肖森华 书 记 员 陈威鸿 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  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