浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙01民终1345号上诉人（原审被告）：杭州沙玛健康科技有限公司。住所地：浙江省杭州市萧山区建设一路133-10.**。统一社会信用代码：913301093524888558。法定代表人：袁小先，执行董事。委托诉讼代理人：王文娟，女，该公司员工。委托诉讼代理人：姜照军，上海君拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余华钢，男，1982年11月30日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：王君，浙江博方律师事务所律师。原审被告：袁小先，男，1966年2月25日出生，汉族，住杭州市滨江区。上诉人杭州沙玛健康科技有限公司（以下简称沙玛公司）与被上诉人余华钢、原审被告袁小先因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2017）浙0109民初17567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：余华钢与袁小先于2015年5月7日签订《房屋租赁合同》（以下简称案涉合同）一份，主要约定内容为——出租方为余华钢（甲方），承租方为浙江杭州＊＊（拟定）健康科技有限公司股东袁小先（乙方），坐落于杭州市萧山区市心北路**东方××楼××路××室××房产（以下简称案涉房屋）为甲方合法拥有，甲方同意将该套建筑面积共计833.34平方米的房屋租给乙方；其中提供免费车位5个，其他车位数与物业管理处商议，按月包租；租赁期限6年（2015年5月7日至2021年8月6日），其中前三个月为免租期，乙方用于场地装潢，实际租金起付日期为2015年8月7日；租金按建筑面积计算，日标准租金为人民币1.8元／平方米，合计日租金为1500元，年租金为540000元，每半年支付一次，支付时间为每年的8月3日前与2月3日前；租金第一年和第二年不变，第三年开始以每年5%递增，即2015年8月5日至2017年8月4日年租金为540000元，2017年8月5日至2018年8月4日年租金为567000元；乙方逾期支付租金的，在逾期第20个工作日起，每逾期一日，乙方须按应缴而未缴总额的每日千分之一支付滞纳金；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋；同时乙方应向甲方支付当年租金的10%作为违约金：1、不按照合同约定支付租金，逾期超过1个月的。合同签订后，余华钢将租赁房屋及五个车位蓝牙卡交付袁小先使用。袁小先于2015年7月27日设立了沙玛公司，其为股东和法定代表人。上述租赁场地经过装潢后作为沙玛公司的经营地用于经营养生会馆。袁小先支付了租金200000元和以年货抵偿的形式支付了租金130000元，合计支付租金330000元，即2015年8月5日至2016年2月4日的半年租金270000元已付清，2016年2月5日至2016年8月4日的租金270000元尚欠210000元，2016年8月5日起的租金未付。余华钢于2017年9月11日向袁小先邮寄《解除合同通知函》，内容为：“致：袁小先，2015年5月7日，你与本人余华钢签订了《房屋租赁合同》，约定由你承租坐落于萧山区市心北路22号东方世纪中心三楼建设一路133-10.302室（西）833.34平方米房屋用于养生事业的经营活动……合同签订后，本人按约将房屋交付你，你也实际使用租赁房屋进行养生事业的经营活动，但截至目前，你尚未付清2015年至2016年的租金，2016年至2017年租金支付时间已过，你也未支付。因此，本人委托浙江博方律师事务所向你于2017年7月27日发送了解除函，要求你在2017年8月5日前付清拖欠租金，但你未予支付，且2017年8月3日前仍未依约支付2017年至2018年度的前半年租金。鉴于你存在上述严重违约行为，已符合双方《房屋租赁合同》约定的合同解除条件，故本人郑重函告如下：一、解除双方签订的《房屋租赁合同》，同时要求你在2017年9月15日前从萧山区市心北路22号东方世纪中心三楼建设一路133-10.302室（西）腾退；二、你立即向本人付清拖欠的至实际腾退之日止的租金，并依约承担违约责任，逾期，本人将采用法律手段解除。”袁小先于2017年9月12日收到该通知函。但袁小先和沙玛公司仍未支付租金。余华钢于2017年10月23日提起本案诉讼，其变更后的诉讼请求为判决：一、确认余华钢与沙玛公司签订的案涉合同于2017年9月12日解除；二、沙玛公司腾退并返还案涉房屋；三、沙玛公司支付自2016年2月5日起至2017年9月12日的租金811425元，并赔偿该款至实际支付之日止按日千分之一计算的滞纳金（其中210000元自2016年3月1日起算，270000元自2016年8月31日起算，270000元自2017年3月2日起算）；四、沙玛公司支付自2017年9月13日起按1575元/天计算至实际腾退之日止的房屋占用使用费；五、沙玛公司支付违约金56700元；六、沙玛公司立即将工商注册登记地址从案涉房屋迁出，并办理工商住所地变更登记。原审法院审理认为：本案主要争议焦点为案涉合同的承租人是袁小先还是沙玛公司。原审法院认为承租人系沙玛公司，理由如下：第一，案涉合同当事人名称部分中载明“承租方：浙江杭州**（拟定）健康科技有限公司股东袁小先。”该名称的表述表明袁小先系作为浙江杭州**（拟定）健康科技有限公司的股东订立租赁合同，订立合同的目的是租赁场地作为新公司的注册地和经营地。第二，拟定的浙江杭州**健康科技有限公司于2015年7月27日正式设立，名称为沙玛公司，袁小先为法定代表人和股东，该公司的注册地和经营地确系案涉房屋。第三，发起人为设立公司从事的活动，后果应由公司承担，本案中沙玛公司对袁小先作为发起人租赁场地用于公司注册和经营的行为和后果予以认可和同意承担责任。综上分析，案涉合同的承租人系沙玛公司。沙玛公司与余华钢之间的租赁合同关系合法有效，双方均因按照合同履行义务并享有权利。沙玛公司通过法定代表人袁小先支付了330000元租金，2016年2月5日至8月4日的半年租金未完全履行，2016年8月5日起的租金未支付，故余华钢有权按照案涉合同第三十五条第五项的约定和合同法的相关规定单方行使解除权。余华钢于2017年9月11日邮寄的《解除合同通知书》虽是向袁小先送达，但因袁小先系沙玛公司的法定代表人和股东，且租赁房屋时由其作为代表与余华钢签订租赁合同，袁小先的签收行为可代表沙玛公司，故余华钢以袁小先未付租金为由向袁小先发出解除通知，在袁小先收到解除通知书后，该解除通知书发生解除余华钢和沙玛公司之间租赁合同关系的法律效力。余华钢据此要求确认其与沙玛公司之间签订的案涉合同于2017年9月12日解除的诉讼请求，证据充分，于法有据，原审法院予以支持。合同解除后，沙玛公司应付清2017年9月12日之前的租金并腾退返还案涉房屋。沙玛公司拖欠余华钢2016年2月5日至2016年8月4日的租金210000元、拖欠2016年8月5日至2017年8月4日租金540000元以及拖欠2017年8月5日至2017年9月12日的租金61425元（1575元/天×29天），合计811425元，故余华钢要求沙玛公司支付2017年9月12日前的租金811425元的诉讼请求，原审法院予以支持。沙玛公司拖欠租金未付的行为已构成违约，余华钢有权主张解除合同并要求其承担违约责任。关于违约责任，案涉合同第四条第五项约定的滞纳金实际就是违约金，该约定的违约金标准偏高，且因余华钢已按照案涉合同第三十五条第五项的规定行使解除权并主张按照当年年租金的10%作为违约金赔偿，故原审法院根据沙玛公司违约原因、情形及余华钢实际损失等因素支持余华钢主张的要求沙玛公司支付违约金56700元（567000元×10%）的诉讼请求，滞纳金的诉讼请求不再支持。合同解除后，原案涉合同不再履行，因沙玛公司仍占有使用租赁房屋，余华钢可参照租金标准向沙玛公司主张逾期腾退房屋给其造成的损失，故余华钢按照日租金1575元的标准要求沙玛公司支付自合同解除之日的次日起即2017年9月13日至实际腾退房屋之日止的房屋占用使用费的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。关于余华钢要求沙玛公司将工商注册登记从租赁房屋迁出并办理工商住所变更登记的诉请，不属于人民法院处理范围，原审法院不予支持。袁小先与沙玛公司关于余华钢未按约定提供适租条件以及通过物业公司要求沙玛公司承担超额物业费并限制客户车辆影响经营的抗辩意见，依据不足，原审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2017年12月29日判决:一、确认余华钢和沙玛公司之间的《房屋租赁合同》于2017年9月12日解除；二、沙玛公司在判决生效后十日内腾退并返还案涉房屋；三、沙玛公司在判决生效后十日内支付余华钢自2016年2月5日起至2017年9月12日止的租金811425元；四、沙玛公司在判决生效后十日内支付余华钢自2017年9月13日起按照日租金1575元的标准计算至实际腾退之日止的房屋占用使用费；五、沙玛公司在判决生效后十日内支付余华钢违约金56700元；六、驳回余华钢的其余诉讼请求；如沙玛公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费16150元，减半收取8075元，由沙玛公司负担6831元，由余华钢负担1244元；余华钢于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；沙玛公司于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。宣判后，沙玛公司不服，向本院提起上诉称：在案涉合同缔约阶段，被上诉人强调具有专属配套车位5个可供上诉人使用，据此双方签订案涉合同并约定了上述内容。后经上诉人向物业调查，案涉房屋所属东方世纪中心地上车位属于全体业主共有，属于先到先停的情况，故被上诉人提供给上诉人的5张蓝牙卡无法正常停车。案涉房屋存在异味无法消散，与东方世纪中心辅楼的整体结构有关而无法根除。上诉人因公共区域分担费用与被上诉人产生纠纷，后被上诉人要求物业停止供电，给上诉人造成损失。上诉人就上述问题要求被上诉人出面解决，但未果。被上诉人违约在先，上诉人不交租金系行使抗辩权。原审判决错误。请求二审法院撤销原判、发回重审或改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。余华钢答辩称：上诉人对其拖欠租金的事实予以认可，被上诉人按照案涉合同的约定有权解除合同。被上诉人已按约向上诉人提供了5个车位的蓝牙卡，上诉人对该事实也予以确认，被上诉人已经履行了提供5个车位的合同义务。上诉人所说的卫生间是三楼的公共卫生间，并不在案涉房屋范围之内，异味问题与被上诉人无关，且可能是多方面的原因造成的，上诉人认为是被上诉人的违约行为没有事实和法律依据。关于上诉人提出的超额承担物业费和停止供电的问题，根据案涉合同约定，物业管理费由上诉人直接交给物业公司，与被上诉人无关。上诉人在经营过程中多次与物业产生矛盾，还存在拖欠物业费及电费的情况，因此即使被停止供电，也是其与物业之间的纠纷与被上诉人无关。请求二审法院驳回上诉，维持原判。沙玛公司在二审诉讼中提交刻录光盘一张，内有手机拍摄照片5张及手机拍摄视频5段。经出示，余华钢对照片及2018年3月14日的视频真实性无异议，对其关联性不予认定。余华钢对其余视频提出异议认为不属于二审程序中的新的证据，且与本案无关，不予认可。本院经审核认为：余华钢对于上述证据的真实性无异议，本院予以确认，其关联性应结合案涉合同的相关约定以及其他查明的事实予以分析认定。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：对于原审判决所认定的案涉合同当事人及其该合同的效力，各方当事人均未提出异议，本院予以确认。根据案涉合同的约定，余华钢的合同义务之一是向袁小先、沙玛公司提供5个免费车位，并未规定该车位必须是专属于余华钢的配套车位，余华钢已向袁小先、沙玛公司提供5个蓝牙卡，已履行了其上述合同义务，沙玛公司诉称余华钢不能按约提供专属配套车位而构成违约的主张不能成立。沙玛公司也不能举证证实其诉称的异味问题系案涉房屋属于余华钢专有部分存在质量问题所造成，沙玛公司以此主张余华钢存在违约也不能成立。案涉合同也约定物业管理费用由袁小先、沙玛公司根据与大楼物业公司签订的物业管理协议直接支付给物业单位，物业管理费以物业公司收费为准。沙玛公司以物业管理费用的支付与余华钢产生纠纷，并据此主张余华钢构成违约与上述合同约定不符，不能成立。据此，原审判决认为沙玛公司诉称余华钢未按约提供适租条件以及通过物业公司要求沙玛公司承担超额物业费并限制客户车辆影响经营的抗辩意见不能成立系正确。根据沙玛公司在二审诉讼中提交的上述证据，结合袁小先和沙玛公司在原审诉讼中提交的视频和短信记录，可以证实袁小先、沙玛公司在承租使用案涉房屋过程中确因停车位的问题、电梯及公共部位的使用、物业费用的承担等问题与东方世纪中心物业服务部门发生纠纷，袁小先于2016年2月至2017年9月通过短信多次向余华钢提出，但问题并未最终解决。作为承租人，袁小先、沙玛公司在签订案涉合同前，对案涉房屋及其使用情况（包括物业管理）理应进行审慎的考察，据此再行签订租赁合同。而作为出租人，根据案涉合同第十八条的规定，余华钢有责任监督、检查、督促物业管理单位向袁小先、沙玛公司提供良好的服务。显然，袁小先在签订案涉合同前，并未对案涉房屋及其使用情况，特别是停车位问题进行核查；而余华钢则未尽到上述对物业单位督促、协调的责任，致使袁小先、沙玛公司未能享受到良好的物业服务。但余华钢的行为并不构成根本性违约，沙玛公司以此为由拒不按约支持全部租金确已构成违约，其诉称系行使抗辩权利缺乏事实及法律依据。沙玛公司逾期支付租金的行为构成根本性违约，余华钢据此通知袁小先、沙玛公司解除案涉合同并承担相应的违约责任符合合同的约定和法律的规定。因余华钢未尽到上述合同责任致袁小先、沙玛公司不能享受到良好的物业服务，给沙玛公司使用案涉房屋进行经营造成一定困难，沙玛公司可以适当减少租金的支付。本院据此酌定沙玛公司应支付余华钢至案涉合同解除日止的租金为600000元。案涉合同解除后，沙玛公司未依法返还案涉房屋，原审判决判令其承担占用使用费并无不当。因沙玛公司在二审诉讼中提交新的证据，致使本案二审予以改判，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条的规定，原审裁判不属于错误裁判案件，一审案件受理费仍由沙玛公司负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持杭州市萧山区人民法院（2017）浙0109民初17567号民事判决第一、二、四、五、六项及一审案件受理费的负担；二、撤销杭州市萧山区人民法院（2017）浙0109民初17567号民事判决第三项；三、杭州沙玛健康科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付余华钢自2016年2月5日起至2017年9月12日止的租金600000元。如沙玛公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费12481元，由杭州沙玛健康科技有限公司负担9606元，由余华钢负担2875元，限双方于本判决书生效之日起十五日内来本院办理结算手续。本判决为终审判决。审判长 胡 宇审判员 张一文审判员 睢晓鹏二〇一八年七月十八日书记员 王 勤1