贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0521民初2668号 原告：卢荣伟，男，1996年6月4日出生，汉族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：吴娥，女，1968年9月11日出生，汉族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：汪诗鹏，贵州大方律师事务所律师。 被告：周光敬，男，1976年7月28日出生，汉族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：周忠，系大方沙厂法律服务所法律工作者。 原告卢荣伟与被告周光敬确认合同无效纠纷一案，本院于2018年6月19日立案受理后，依简易程序于2018年7月31日公开开庭进行了审理。原告卢荣伟的委托诉讼代理人吴娥、汪诗鹏，被告周光敬及其委托诉讼代理人周忠，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提出的诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原告与被告于2007年5月27日签订的《房屋转让协议无效》；2、判决被告返还位于大方县核桃乡民生村定兴组建筑面积约280平方米的砖混结构房屋一栋和该房屋前面约146平方米的院坝及房后约130平方米的土地给原告；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告的父亲卢昌龙，母亲吴娥居住在大方县核桃乡民生村定兴组。被告居住在大方县，后户籍地为大方县核桃乡居民委员会，其户口性质为非农业户口。2003年7月，卢昌龙、吴娥以原告的名义办理《村镇规划选址意见书》等规划手续后，在大方县平方米的砖混结构房屋。2007年5月27日，卢昌龙、吴娥作为原告的监护人，以原告的名义，代表原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《房屋转让协议》，约定甲方自愿将私人住宅一栋转让给乙方，达成如下协议：一、房屋地址及规模：甲方在核桃乡民生村定兴组的私人住宅一栋，建筑面积为280平方米，四至界限见《村镇规划选址意见书》（2003024号）；二、转让金额：壹拾伍万叁仟元整（153000元）；三、其他1、甲方：帮助协调四邻间因边界引起的关系，协助乙方办理过户手续，移交规划书、建房证。自协议之日起不再是房屋的主人；2、乙方一次性支付转让金（以收据为准），自协议生效日便是房主，具有对房屋的支配权，上述协议签订后，原告将280平方米的房屋和该房屋前面146平方米的院坝及房后130平方米的土地交给被告，被告将153000元的转让款支付给原告。原告与被告签订的《房屋转让协议》是无效的，理由如下：1、《物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。根据《土地管理法》第六十二条及其他相关条款的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是本集体经济组织的成员，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非集体经济组织以外的人无权取得。2、土地管理办法第六十三条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形导致土地使用权发生转移的除外，如果农民的房屋允许自由买卖，就是将宅基地使用权作为标的物连同房屋一同出卖了，这实质上就是对农民集体所有的土地进行非农建设，因而违反了该法律强制性规定。3、原告与被告签订的协议不同于正常的可以在市场上流通交易的商品房买卖合同，买卖的标的除了房屋还有院坝、土地，被告不是核桃乡民生村村民，不具备购房的主体资格，4、原告对于出卖的房屋不具有所有权，所有权归民生村集体所有，5、原告与被告的买卖合同违反法律规定，除了房屋外，还买卖了院坝和土地。6、被告是非农业户口，法律规定严禁城镇居民在农村购置宅基地”。因此，特提出上述请求。 被告辩称：基本事实上次原告起诉的时候法庭已经查清，且双方没有异议。双方签订的协议没有违反法律强制性规定，该协议有效；该房屋转让协议得到核桃乡民生村居民委员会追认，该协议合法；土地管理法中只规定村民只能享有一处宅基地，没有规定村民宅基地不准转让。原、被告签订的房屋转让协议不是土地买卖，是房屋的转让。原告所述不是事实。综上，双方房屋转让协议有效，请求判决驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明如下事实：原告及其父母均不属大方县核桃乡民生村村民。原告的外公原住大方县，后在核桃乡民生村转让得土地一幅，用作宅基地，并将该土地分为两个户头，一个户头为原告外婆，一个户头为原告的舅舅。之后，原告的外公将原告的舅舅的户头的宅基地划给原告母亲。2000年原告的父母以原告的名义在该宅基地上修建房屋。2003年7月15日，原告的父母以原告的名义在大方县核桃乡申请了村镇规划选址意见书，2003年12月31日办理了建设用地批准书。村镇规划选址意见书四至为：东抵水沟2.5米，南抵朱明秀住宅，西抵大纳路12米，北抵河沟外梗。2007年5月27日，经罗昌平介绍，原告在其父母即监护人卢昌龙、吴娥的监护下将所建房屋转让给被告，以原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订了转让协议，其协议为：一、房屋地址及规模：甲方在核桃乡民生村定兴组的私人住宅一栋，建筑面积为280平方米，四至界限见《村镇规划选址意见书》（2003024号）；二、转让金额：壹拾伍万叁仟元整（153000元）；三、其他1、甲方：帮助协调四邻间因边界引起的关系，协助乙方办理过户手续，移交规划书、建房证。自协议之日起不再是房屋的主人；2、乙方一次性支付转让金（以收据为准），自协议生效日便是房主，具有对房屋的支配权，3、协议一式二份，双方各持一份。协议上说明：协议生效后，被告是房屋的主人。被告转让得房屋后，就在协议明确的四至范围内修建了楼梯间，硬化前后院坝。2018年1月12日，原告以自己只是将房屋转让给被告，并未将四至范围内的土地转让给被告为由向本院提出诉讼，请求判决被告排除妨碍。本院于2018年3月23日公开开庭进行了审理，庭审小结之后，原告申请撤回起诉。2018年6月29日原告以自己与被告签订的房屋转让协议无效为由，向本院提起诉讼，请求判决原、被告的房屋买卖协议无效，并请求判决被告返还位于大方县核桃乡民生村的房屋及院坝、房后的土地，诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告认为被告不属于核桃乡民生社区（原民生村）的居民，是非农户，不应该在核桃乡民生村享有住宅，请求法院判决确认原告与被告签订的房屋转让协议无效。被告以该房屋转让协议应适用物权法和合同法，不适用农村土地承包法为由提出抗辩。同时主张，自己购买房屋不是为了炒卖，是为了居住，自己虽然不是民生村的居民，但妻子是核桃乡民生社区（原民生村）的居民，并补充提交了自己与其妻子的结婚证及妻子的户口簿复印件，请求驳回原告的诉讼请求。 本院认为：原告转让给被告的房屋是取得村镇规划选址意见书和办理建设用地批准书的房屋，属于合法建筑。被告属于大方县核桃乡居民委员会居民，不属于大方县核桃乡民生村村民，被告向原告转让房屋时尚未结婚，但是被告向原告转让的房屋并非用来炒买炒卖，而是用来居住，原告也没有证据证明被告向其转让房屋前就有固定住所。加之，原告及其父母以及原告的外公外婆舅舅等人也不是大方县核桃乡民生村村民。原、被告之间转让房屋的行为并未违反法律的禁止性规定。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，原、被告之间的房屋转让协议自被告向原告支付转让金时起生效。原告以其与被告的房屋转让协议属于无效合同，并主张合同无效的理由是：房屋转让协议不符合《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”，第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定。针对原告的这些理由，本院认为，物权法第一百五十三条是对宅基地的取得、行使和转让等方面的规定，而原、被告之间转让的是房屋，房屋转让的是本着宅基地随房走的原则；土地管理法第六十二条是对农村村民宅基地的规定，该条款仍不适用原、被告之间的房屋转让，并且，涉案房屋是取得村镇规划选址意见书和办理建设用地批准书的，属于合法建筑。如果原告是大方县核桃乡民生村的村民，那么，原告将房屋转让给被告后，依照土地管理法第六十二条的规定，原告再申请宅基地就得不到批准。而本案原告其户籍不在大方县核桃乡民生村，不属于该村村民；土地管理法第六十三条是规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租，并非对农民的房屋方面的规定。因此，以上法律规定不能作为原告主张原、被告之间的房屋转让协议无效的理由。原、被告转让房屋协议所包含的院坝和房后土地并未超出村镇规划选址意见书和办理建设用地批准书的四至范围，院坝和房后土地属于房屋的附属物，一并转让给被告并未违反有关法律法规的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原告请求判决确认房屋转让协议无效的理由不符合合同法第五十二条的规定，原、被告之间的房屋转让协议合法有效。 综上，原告以其与被告转让房屋协议无效的主张不能成立。原告的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下： 驳回原告卢荣伟的诉讼请求。 案件受理费因适用简易程序审理，减半收取50元，由原告卢荣伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审判员  袁官宏 二〇一八年七月三十一日 书记员  王 仪