福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终3447号 上诉人（原审被告）：邱煌曙（曾用名邱家平），男，1983年11月22日出生，汉族，住福建省石狮市。 上诉人（原审被告）：邱宗乾，男，1975年11月4日出生，汉族，住福建省石狮市。 上诉人（原审被告）：邱加广（曾用名邱培勇），男，1974年2月1日出生，汉族，住福建省石狮市。 以上三上诉人共同委托诉讼代理人：肖志云，福建温陵律师事务所执业律师。 以上三被告共同委托诉讼代理人：陈清，福建温陵律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：石狮市锦尚镇人民政府，住所地福建省石狮市锦尚镇厝上村。 负责人：曾国志，该镇镇长。 委托诉讼代理人：纪东谊，福建携晟律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈清意，福建携晟律师事务所执业律师。 原审第三人：中国移动通信集团福建有限公司石狮分公司，住所地福建省石狮市前廊。 负责人：陈震毅，该公司经理。 上诉人邱煌曙、邱宗乾、邱加广因与被上诉人石狮市锦尚镇人民政府(下称锦尚镇政府)、原审第三人中国移动通讯集团福建有限公司石狮分公司(下称移动分公司)不当得利纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2018）闽0581民初4406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日立案后，依法组成合议庭进行审理。三上诉人共同委托的诉讼代理人陈清、被上诉人委托代理人纪东谊到庭参加诉讼，现已审理终结。 邱煌曙、邱宗乾、邱加广上诉请求：1.请求依法撤销石狮市人民法院于2018年03月27日作出的（2017）闽0581民初4406号民事判决，并依法改判驳回锦尚镇政府的全部诉讼请求。2.请求判令由锦尚镇政府承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由一、原审法院认定锦尚镇政府是案涉房屋的权利人和管理人没有事实依据。1.虽本案双方签订了租赁合同，但锦尚镇政府提供的证据无法证明其是案涉房屋的所有权人和管理人，且双方签订的租赁合同应依法认定为无效的合同。2.综合本案锦尚镇政府提供的证据，锦尚镇政府无法出示该幢房屋的所有权证、不动产权证、建设许可证等房屋权属证明，故锦尚镇政府主张其是该幢房屋的所有权人或业主的说法应不成立。3.依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，锦尚镇政府作为出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同应依法认定为无效。另结合锦尚镇政府提供的证据四落款时间为2006年，截止目前，该房屋所有权仍不能办理，因此，该房屋可能存在无法审批情形，从此处也可以认定双方之间合同应为无效合同。二、无论本案租赁合同是否有效，上诉人均有权将六楼楼顶交给移动分公司使用并收取补偿，且上诉人与移动分公司不是经营性质的租赁关系。根据当事人陈述，上诉人将该幢房屋的第六层楼顶交给移动分公司使用并收取补偿的目的，是因为该幢楼的通讯信号不佳，客人投诉，所以移动分公司才建设相应的设施来增强通讯信号，但上诉人不清楚移动分公司建设的通讯基站是哪种类型，也不懂基站的种类，上诉人认为移动分公司的服务对象不仅包含自己，还包含周边区域的人群，因此，移动分公司建设设施并向上诉人支付补偿不是经营性质的租赁关系。三、退一步说，若本案上诉人与锦尚镇政府签订的租赁合同有效，该合同也是锦尚镇政府提供的格式合同、格式条款，根据《合同法》的规定，应以上诉人的理解为准，应认定该幢房屋的楼顶属于租赁物的附属物。1、锦尚镇政府租赁标的物是用于经营酒店，上诉人认为锦尚镇政府仅有权使用一楼四间店面，三至六层内部空间，不能使用楼顶不合理。且根据合同法规定，该合同应为格式合同，格式合同加重相对方义务，减轻已方责任应进行明示，但是锦尚镇政府并未进行明示，故应认定该条款无效，且应按上诉人理解为准。2、根据日常经验法则，锦尚镇政府要上去该幢楼的楼顶势必要经过上诉人租赁的第六层，但该第六层只有上诉人或上诉人允许才能进入，即便是锦尚镇政府要进入顶楼也需要经上诉人同意才能从第六层登上楼顶，因此，该幢楼的楼顶应是上诉人租赁物的附属物，根据《合同法》第225条“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外”，及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本案的锦尚镇政府的原审主张不符合事实和法律依据，上诉人有权将六楼楼顶交给移动分公司使用并获取补偿。四、原审认定本案未超过诉讼时效也不符合事实。锦尚镇政府于2007年11月左右将标的物出租给石狮市天天欢购物广场，后石狮市天天欢购物广场有限公司于2008年3月将部分房屋转租给上诉人用于开设石狮市锦星世纪酒店有限公司，后上诉人在开酒店过程中，发现酒店的通信信号很不好，为加强信号，由上诉人邱煌曙作为代表于2008年8月左右与移动分公司签订了《租赁合同》，租赁期限自2008年8月20日至2018年8月17日止。在上述合同履行过程中，因锦尚镇政府与石狮市天天欢购物广场解除租赁合同，锦尚镇政府与上诉人协商，并由上诉人邱煌曙、邱宗乾为代表与锦尚镇政府于2010年10月14日重新签订《房屋租赁合同书》，由上诉人继续承租。因此，从本案的整个租赁过程，及租赁标的物在锦尚镇政府办公地点旁及在移动分公司建设信号基站后又重新签订租赁合同的行为等来看，不可能存在锦尚镇政府不知情的情况，本案锦尚镇政府在2008年就已经知情，现其主张于2017年才发现明显不符合常理，所以本案的诉讼时效已经超过，超过部分不应予以保护，锦尚镇政府无权向上诉人主张移动分公司补偿给上诉人的费用。 锦尚镇政府辩称：我方认同原审法院的判决，事实与理由在原审中已有详细的阐述。有关上诉人拖欠我方租金的相关案件石狮法院已进行调解，因此可以认定上诉人与我方的租赁合同是有效的。 原审第三人移动分公司述称：我方与上诉人签订有租赁合同，并已依合同约定支付了2008年8月20日起至2017年8月17日止的租金72000元。因本案诉争尚余2017年8月18日至2018年8月17日租金8000元未支付，我方愿意依据法院的判决履行合同的义务。 锦尚镇政府向一审法院起诉请求：1.邱煌曙、邱宗乾、邱加广支付锦尚镇政府其向移动分公司收取的租金72000元；2.移动分公司向邱煌曙、邱宗乾、邱加广承租房产的2017年8月20日至2018年8月17日期间的租金8000元直接支付给锦尚镇政府；3.邱煌曙、邱宗乾、邱加广承担本案的诉讼费用。事实和理由：当事人双方于2010年10月14日签订《房屋租赁合同书》，确认邱煌曙、邱宗乾、邱加广向锦尚镇政府租赁位于福建省石狮市××镇××街××工业区××＃××楼××层××楼四间店面（下称案涉房屋），用于经营石狮市锦星世纪酒店（普通合伙）（下称锦星酒店）。2017年4月份，锦尚镇政府发现邱煌曙、邱宗乾、邱加广将案涉房屋七层一间房间及部分顶楼屋面出租给移动分公司用于收益，每年收取租金8000元，从2008年至2016年共已经收取租金9年，共计72000元。2017年8月20日至2018年8月17日的租金8000元，应于2017年9月份支付。锦尚镇政府认为，移动分公司承租的案涉房屋七层一间房间及部分顶楼屋面系锦尚镇政府的房产，锦尚镇政府并没有将该部分房产出租给邱煌曙、邱宗乾、邱加广用于经营，邱煌曙、邱宗乾、邱加广无权出租锦尚镇政府的房屋用于收益，收益属于不当得利，邱煌曙、邱宗乾、邱加广理应将已经收取的租金72000元返还给锦尚镇政府，移动分公司理应将2017年8月20日至2018年8月17日的租金8000元直接支付给锦尚镇政府。锦尚镇政府虽然同意移动分公司继续使用该部分房产，对合同效力没有意见，但是邱煌曙、邱宗乾、邱加广与移动分公司签订的出租合同效力处于待定状态，出租没有经过锦尚镇政府同意，收益应由锦尚镇政府收取。 一审法院认定事实：址于福建省石狮市××镇××街××工业区××＃××楼××层××楼四间店面的案涉房屋系锦尚镇政府负责管理的石狮市××工业区××楼的部分房屋，经主管部门批准建设。2010年以前，锦尚镇政府将该服务中心综合楼出租给严仲。邱煌曙、邱宗乾、邱加广向严仲转租该综合楼三至六层及一楼四间店面用于经营锦星酒店。2010年10月14日，锦尚镇政府与邱煌曙、邱宗乾签订《房屋租赁合同书》，合同约定邱煌曙、邱宗乾在严仲租赁服务中心综合楼期间，向严仲转租该综合楼三至六层及一楼四间店面用于经营锦星酒店，鉴于锦尚镇政府已与严仲解除该综合楼租赁合同关系，并确定邱煌曙、邱宗乾原向严仲转租的房屋转由邱煌曙、邱宗乾向锦尚镇政府承租。双方还进一步约定，合同签订后双方房屋租赁正式开始；租赁面积共计6292.41㎡，月租金调整为6元／㎡，453053.52元／年，每个租赁年度开始一个月前一次性支付，最后9个月租金于2017年7月1日前一次性支付；租赁期限确定为7年9个月，自2010年7月1日起至2018年3月31日止；租赁期间，未经锦尚镇政府认可不得以任何形式将租赁房屋转租或转包给他人经营，否则视为邱煌曙、邱宗乾违约，锦尚镇政府有权追究邱煌曙、邱宗乾违约责任。合同签订后，邱煌曙、邱宗乾与邱加广继续将案涉房屋用于经营锦星酒店，并陆续支付租金给锦尚镇政府。期间，2008年8月20日，邱煌曙与移动分公司签订一份《租赁合同》，合同约定邱煌曙将案涉房屋七层一间房间及部分屋面，总面积约30㎡出租给移动分公司“作移动通信基站机房及架设天线使用”；租赁期间为10年，自2008年8月20日至2018年8月17日止；租金每月667元，即8000元／年（不含税），移动分公司每年9月份一次付清该年的房屋租金；性质为经营性租赁，需开正式税务发票，邱煌曙要提供相关的报税手续，开具正式税务发票所需税金由移动分公司支付；租用期间，如遇产权或经营权、使用权的变更等其他原因，承接的第三方当然成为本合同的“甲方”，继续承担“甲方”的权益和义务等内容。移动分公司分9次陆续支付给邱煌曙、邱宗乾、邱加广租金合计72000元，并应于2017年9月份一次性支付2017年8月20日至2018年8月17日的租金8000元。另查明，锦星酒店系普通合伙企业，合伙经营者为邱煌曙、邱宗乾、邱加广。邱煌曙、邱宗乾、邱加广作为锦星酒店的实际经营者，对其诉讼主体资格没有异议。 一审法院认为：根据当事人双方的诉辩主张，当事人双方有以下争议焦点：一、锦尚镇政府是否是案涉房屋的权利人；二、是否存在案涉房屋楼顶屋面的出租事实；三、讼争收益的性质和归属；四、锦尚镇政府的诉讼请求是否已经超过诉讼时效。法院认为，关于第一个争议焦点，锦尚镇政府提供的石狮市锦尚镇工业区服务中心综合楼设计方案会审纪要、部分工程分项变更会议纪要、关于锦尚镇人民政府建设锦尚工业区服务中心项目的批复、建设工程项目报建登记表、建设项目选址意见书（申请审批表），分别由原石狮市国土规划建设局、锦尚镇政府、石狮市经济局、石狮市国土建设局出具，能够证明案涉房屋即石狮市锦尚镇工业区服务中心综合楼，系经主管部门批准建设并由锦尚镇政府负责管理的事实，因此，锦尚镇政府作为一级政府机关，有权代表国家对其管辖范围内的国有资产即案涉房屋行使所有权人的权利，包括对案涉房屋即石狮市锦尚镇工业区服务中心综合楼三至六层连同一楼四间店面和楼顶屋面部分进行占有、使用、出租收益、一定的处分等权能，是案涉房屋的权利人和管理人。关于锦尚镇政府“是否是业主”、锦尚镇政府并非“房屋所有权人，无权要求该部分收益”、租赁“合同无效”等抗辩意见，于法无据，法院不予采纳。关于第二个争议焦点：法院经审查认为，关于“七层一间房间及部分屋面”，实际上七层一间房间指的建筑物的“风楼”，与楼顶屋面实际上构成完整的部分，并非独立的部分，因此，可以将其统称为“楼顶屋面”。本案中，存在楼顶屋面出租的事实。理由主要是：1.根据锦尚镇政府提供的租赁合同与移动分公司均提供的租赁合同，以及移动分公司提供的付款说明、转账记录，能够确认移动分公司自2008年开始向邱煌曙、邱宗乾、邱加广承租“七层一间房间及部分屋面，总面积约30㎡”“作移动通信基站机房及架设天线使用”的事实。2.邱煌曙、邱宗乾、邱加广关于的移动分公司“主动提出适当补偿费用”的辩解意见，缺乏事实根据。电信部门提供经营服务与电信部门支付经营性费用是分开独立核算的，移动分公司也表明该费用属于“占用场地支付的费用”，实际上是移动分公司支付的经营性费用，并非主动给付，也非补偿费用，而是因提供服务需要承租场所建设通信基站而支付的费用，即租金。3.《租赁合同》明确约定租赁性质为“经营性租赁”。因此，无论建设电信基站的用途是专供锦星酒店使用，还是非专供锦星酒店使用，均不能改变该租赁关系的经营性质。第三个争议焦点，法院认为，讼争收益应归属于锦尚镇政府。理由是：1.邱煌曙、邱宗乾、邱加广承租范围不包括楼顶屋面。根据案涉合同约定，租赁范围为该综合楼“三至六层及一楼四间店面”，并不包括楼项屋面部分，也即楼顶屋面部分实际上超出租赁物范围。2.租金构成并不包括楼顶屋面。根据案涉合同约定，租赁面积共计6292.41㎡，月租金调整为6元/㎡，453053.52元/年。该租赁面积是按“三至六层及一楼四间店面”的面积计算的。3.对外出租收益属于租赁用途外的商业性使用、收益。根据案涉合同约定，邱煌曙、邱宗乾、邱加广承租案涉房屋“用于经营石狮市锦星世纪酒店”。对于楼顶屋面，邱煌曙、邱宗乾、邱加广因经营锦星酒店经营范围本身的需要，可以合理使用。但是，邱煌曙、邱宗乾、邱加广实际上将楼顶屋面用于出租收益，属于租赁用途以外的商业性使用，因此产生的收益属于租赁用途以外的商业性收益。4.邱煌曙、邱宗乾、邱加广取得讼争收益没有法律根据。如上分析，承租范围不包括楼顶屋面，租金构成并不包括楼顶屋面，租赁用途也不包括楼顶屋面的商业性使用收益，邱煌曙、邱宗乾、邱加广无权出租，因无权出租取得的收益，同样没有法律根据，无权据为己有，而应返还给楼顶屋面的权利人或者管理人，即锦尚镇政府。尚未取得的权益由于已经具备支付条件，同样应当直接支付给锦尚镇政府。关于第四个争议焦点，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条“返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算”。本案中，邱煌曙、邱宗乾、邱加广将楼顶屋面用于出租收益的行为，锦尚镇政府并不知情，而是在2017年4月份政府审计过程中才发现，因此，锦尚镇政府的诉讼请求并未超过诉讼时效。邱煌曙、邱宗乾、邱加广将锦尚镇政府距离案涉房屋较近应当知道移动分公司架设电信基站的事实，与锦尚镇政府应当知道邱煌曙、邱宗乾、邱加广出租收益的事实相混淆。故邱煌曙、邱宗乾、邱加广关于锦尚镇政府的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，于法无据，不予采纳。综上，一审法院认为，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。锦尚镇政府与邱煌曙、邱宗乾、邱加广签订房屋租赁合同，将案涉房屋出租给邱煌曙、邱宗乾、邱加广使用、收益，但是，案涉房屋并不包括楼顶屋面，租金构成也不包括楼顶屋面，双方约定的租赁用途为“用于经营石狮市锦星世纪酒店”，因此，邱煌曙、邱宗乾、邱加广实际上无权以权利人的名义将楼顶屋面用于出租，因此取得的收益没有法律根据。邱煌曙、邱宗乾、邱加广将已经收取的租金72000元据为己有，没有法律根据，取得不当利益，并造成锦尚镇政府受损失，属于不当得利，锦尚镇政府有权请求其返还不当利益。现锦尚镇政府要求邱煌曙、邱宗乾、邱加广返还已经收取的利益72000元的诉讼请求，合理合法，应予支持。根据邱煌曙、邱宗乾、邱加广与移动分公司签订的《租赁合同》，移动分公司应于2017年9月份支付2017年8月20日至2018年8月17日的租金8000元，该权益已经具备支付条件，为避免当事人的诉累，应由移动分公司直接支付给锦尚镇政府。综上所述，锦尚镇政府的诉讼请求，予以全部支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条第一款、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、邱煌曙、邱宗乾、邱加广应于判决生效之日起十日内返还给石狮市锦尚镇人民政府因其与中国移动通信集团福建有限公司石狮分公司于2008年8月20日签订的《租赁合同》而取得的收益72000元；二、中国移动通信集团福建有限公司石狮分公司应于判决生效之日起十日内支付给石狮市锦尚镇人民政府因其与邱煌曙、邱宗乾、邱加广于2008年8月20日签订的《租赁合同》约定的租金8000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由邱煌曙、邱宗乾、邱加广负担。 二审时，双方对原审认定事实无异议，本院予以确认。 审理期间，邱煌曙、邱宗乾、邱加广还向本院提交证据：现场图片复印件5份、现场视频4份。欲证明租赁标的物在被上诉人石狮市锦尚镇人民政府办公室对面，且位置非常醒目，从始至终均处于被上诉人的视线范围内，故不可能存在被上诉人不知情的情况，因此，被上诉人主张于2017年才发现明显不符合事实。锦尚镇政府质证称，其对照片的真实性无异议，即使有看到发射塔，也不知道该发射塔属于移动公司还是联通公司。故不能推定锦尚镇政府有从该发射塔得到收益，如果该收益属于锦尚镇政府，那么锦尚镇政府后期也会追回收益部分，故不存在诉讼时效的问题。对此，本院将结合争议焦点一并予以认定。 本院认为，本案二审的争议焦点仍是一审时所归纳的四个问题，由于原审对争议焦点的认定，是基于对本案的事实证据的详分细析，结合法律规定做出的正确判断，已充分阐述，本院在此不再赘述。需要特别指出的是，本案是不当得利纠纷，锦尚镇政府主张的是本案双方当事人签订的租赁合同租赁物以外的房产部分的收益。至于双方之间的租赁合同，本院另案审理，租赁合同的效力认定，不影响本案的判决。本案证据已证明锦尚镇政府是石狮市锦尚镇工业区服务中心综合楼的权利人和管理人，其当然享有该幢楼房的收益权。邱煌曙、邱宗乾、邱加广出租该幢楼房的顶层，并收取移动分公司的租金，无事实与法律依据，侵犯了锦尚镇政府的合法权益，锦尚镇政府有权要求返还。至于邱煌曙、邱宗乾、邱加广在二审中提交的证据，本院认为，看见和知道不同；而且知道和判断都是主观和客观相结合的认知。因此，不能以移动分公司的发射塔醒目与否及在锦尚镇政府的视线内与否，就认定锦尚镇政府当然应该知道。原审法院对诉讼时效的认定并无不当。综上，邱煌曙、邱宗乾、邱加广的上诉请求不能成立，本院依法不予以支持。 原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元，由邱煌曙、邱宗乾、邱加广负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王   佳   华 审 判 员 王经艺审判员王一平 二〇一八年七月二十四日 法官助理 林   秋   韵 书 记 员 庄   琳   妮 附注引用的主要法律法规条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。” 14