海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初7784号 原告（反诉被告）：海口丽尔物业管理有限公司,住所地海口市国贸大道。 法定代表人：金培喜，董事长。 委托诉讼代理人：皮修平，海南信达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：海南华盛富桥酒店管理有限公司，住所地海口市龙昆南路。 法定代表人：罗建新。 委托诉讼代理人：沈思妤，海南正益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈莲香，该司职员。 原告（反诉被告）海口丽尔物业管理有限公司与被告（反诉原告）海南华盛富桥酒店管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人皮修平、被告的委托诉讼代理人陈莲香、沈思妤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付欠付的2016年12月的物业管理费11577.80元及2017年1月的物业管理费12318.40元，合计23896.20元；2.被告向原告支付逾期未付的物业管理费的滞纳金11494.55元（计算方法：以物业管理费11577.80元为本金，自2017年1月5日起暂计算至2018年5月16日为5754.17元；以物业管理费12318.40元为本金，自2017年2月5日起暂计算至2018年5月16日为5740.38元，均按每日万分之十计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为海口市龙昆南路78-1号三青大厦提供物业服务，被告承租三青大厦商铺107、108号及3-6层的房屋，自2016年6月至2017年5月，被告共欠付原告物业管理费23896.20元，即2016年12月的物业管理费11577.80元及2017年1月的物业管理费12318.40元。经原告发函催收，被告仍未支付。为维护原告的合法权益，特向法院起诉。 被告辩称，一、被告不存在未缴纳物管费的行为，原告诉请的物业管理费实为被告代原告向案外人海南乐途国家旅行社有限公司（以下简称乐途旅行社）支付的赔偿款，该款应当由原告承担。2017年3月20日，被告接待乐途旅行社的某旅游团，当日原告管理的电梯发生坠落事故使得旅游团中的11名游客被困电梯，其中大多数是高龄人员。该团游客被解救出后多出现身体不适现象，被告当日便将其送到医院进行全面的检查和治疗，次日该团向被告提出赔偿要求。被告与原告领导蒋主任曾一起前往医院协调处理赔偿事宜，最终被告向该旅行团支付医疗费及赔偿款共12000元，同时将该旅行团在酒店的住宿费也全部减免。在此次事故后，两部电梯均停止运行，乐途旅行社取消了之后所有与被告合作的住房订单255间房，被告损失35100元。事故发生后，被告已与原告协商一致，该事故由原告管理不当导致，所有损失应当由原告承担，承担形式为被告从应缴纳的物业管理费中扣除。自2016年11月份起，事故电梯老化问题已非常严重。在事故发生前被告已严正与原告交涉，要求尽快处理好电梯问题，否则由此给被告造成的经济损失由原告全部承担。直至事故发生前2017年2月底，整栋大厦仍只有一部故障电梯可以使用。事故发生后，被告于2017年3月22将《关于电梯问题整改最后告知函》给物业负责人蒋主任，让其送至公司总部，蒋主任口头答应会尽快整改。以上事实证明，在被告已将风险明示给原告的情况下，被告已充分尽到了所有义务。对乐途旅行社的侵权事实的发生，原告存在重大过错，应当承担全部责任。案涉《物业管理服务合同》由被告承继海南三青房地产开发有限公司而来，被告依法依约享有合同约定的权利，根据《物业管理服务合同》第六条、第九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，原告应当向被告赔偿损失并承担违约责任。二、原告对案涉赔偿款的扣除形式无异议，其诉请没有事实与法律依据。事故发生后，2017年3月22日被告与原告法定代表人金培喜交涉，向其送达《关于电梯问题整改最后告知函》，表明此次电梯故障给被告造成的所有赔偿应由原告全部承担，金培喜函告无异议。后被告财务人员与原告物业负责人蒋主任沟通此次赔偿应如何处理时，蒋主任口头回复：物业费可自行扣减。因此，在2017年3月及4月转账2016年12月、2017年1月物业水电费时被告直接扣留了2016年12月份物业管理费11577.8元和2017年1月份的物业管理费12318.4元作为赔偿款后，被告再未扣留任何物业费，原告也未向我方提起任何异议。2017年10月初，原告委托海南坤和律师事务所向被告发出追讨案涉扣款律师函，被告已及时于2017年10月16日复函将情况说明并短信通知对方律师及金培喜，却未收到对方任何回复，被告视其为扣款行为无异议。 被告提出反诉请求：1.判令解除《物业服务管理合同》；2.判令原告向被告赔偿因电梯事故造成被告的损失47100元，赔偿被告因盗窃产生的损失69970元，共计117070元；3.本案反诉费由原告承担。事实与理由：一、原告违反合同约定，在履行《物业管理服务合同》的过程中存在极大瑕疵，被告请求人民法院对该合同依法予以解除。在案涉合同的履行过程中，被告向原告缴纳高额的物业管理费，每年高达十四余万元，但原告提供的物业服务远不符合《物业管理服务合同》的约定，无法达到行业标准。原告无法提供有效的安保服务：被告2016年5月一楼被打砸，导致直接损失53170元，同年7月被告三楼被盗，直接损失16800元；被告在案涉物业经营酒店，但原告物业管理区域卫生环境非常脏乱差，且经常停电，严重影响被告的正常生产经营；保安素质责任心差，因酒店已替客人代缴固定停车费，酒店客人不用交停车费的原因而拒绝酒店客人进入停车场，引起客人投诉，严重影响被告的声誉。以上情形可知，原告存在故意降低标准以节约成本的行为，其提供的物业服务完全达不到与其收取的高额物业费相应的标准，严重违约。案涉《物业管理服务合同》由被告承继海南三青房地产开发有限公司而来，被告依法依约享有合同约定的权利，根据合同的第五条、第六条、第九条第二款的约定，被告可以终止该合同。二、被告不存在未缴纳物管费的行为，原告诉请的所谓物管费实为被告代原告向案外人支付的赔偿款，该款应当由原告承担。2017年3月20日，被告接待乐途旅行社的某旅游团，当日原告管理的电梯发生坠落事故使得旅游团中的11名游客被困电梯，其中大多数是高龄人员。游客被解救出后出现身体不适现象，被告当日便将游客送到医院进行全面的检查和治疗，次日该团向被告提出赔偿要求。被告与原告领导蒋主任曾一起前往医院协调处理赔偿事宜，最终被告向该团支付医疗费及赔偿款12000元，同时将该团在酒店的住宿费也全部减免。在此次事故后，两部电梯均停止运行，乐途旅行社取消了之后所有与被告合作的住房订单255间房，被告损失35100元。事故发生后，被告与原告协商一致，因该事故由原告管理不当导致，所有损失应当由原告承担，承担形式为被告从应缴纳的物业管理费中扣除。对案外人的侵权事实的发生，原告存在重大过错，应当向被告赔偿损失并承担违约责任，其提起诉讼的行为是不诚信的表现，应当向反诉人赔偿全部损失47100元。三、原告应当向被告赔偿因盗窃造成的损失73755元。原告收取高额的物业费，应当承担更严格的安保责任。2016年5月，由于原告安保不力，被告2016年5月一楼被打砸，导致直接损失53170元，同年7月被告三楼被盗，直接损失16800元，共计73755元。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，原告应当向被告赔偿损失并承担违约责任。 原告针对被告反诉辩称，原告认为被告的反诉不成立，物业管理服务合同是原告与开发商签订的，被告只是业主之一。根据合同相对性原则被告无权请求解除物业服务合同。另外该小区没有成立业主委员会，被告也无权行使业主委员会的权利。关于电梯事故的事情，原告代理人不清楚，所以原告认为被告的反诉不成立，也不能与本案合并审理，即便法庭决定合并审理，原告认为原告的反诉请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的证据：1.物业管理服务合同（2007年9月26日）；2.华盛富桥酒店缴费账目明细表；3.三青物业管理处缴费单（2016年6月-2017年7月）；4.中国银行交易流水明细清单（共11份）。被告对上述证据的三性没有异议，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 被告提交以下证据：1.乐途旅行社的团队住房预订单（六张）；2.案外人（旅客）收到被告向其支付的赔偿款之后向被告出具的收据（两份）；3.中国人民解放军187医院门诊收费票据；4.关于电梯问题整改最后告知函；5.事件证明（一张）；6.复函；7.手机短信；8.海南坤和律师事务所律师函。被告提交证据1-3及证据5，欲证明因电梯发生事故，被告为旅客支付的医疗费12000元，乐途旅行社取消订单导致损失35100元。原告认为被告提交的证据未能核实，对证据的关联性不予认可。原告提交原件核对无异，本院对证据的真实性予以确认。被告提交有乐途旅行社出具的事件证明和旅客出具的证明主张电梯发生事故，该旅行社及旅客均未出庭接受质证，且被告未能提交证据证明原告对该事故知悉，与原告对该事故进行过协商解决，对于事件证明、旅客出具的证明，本院对该证据的证明力不予认可。对于证据1、证据3，不足以证明被告因电梯事故导致损失。对于证据4，被告用于证明其与原告协商电梯整改问题。但，被告未能证明其已向原告发送该告知函，本院对该证据的证明力不予认可。对于证据6-8，被告旨在证明收到原告来发要求支付物业费后，向原告回函要求原告赔偿损失。原告证据7手机号码系原告法定代表人金培喜的，故本院对证据6-8真实性予以确认。 对当事人以下无争议的事实，本院认定如下：2007年9月26日，案外人海南三青房地产开发有限公司（以下简称三青公司）与原告签订《物业管理服务合同》，三青公司将位于海口市龙昆南路78-1号三青大厦委托给原告进行物业管理服务，合同期限自2007年9月26日始至首次业主委员会确定物业管理服务企业并另行签订物业服务合同之日止。关于物业费收费标准：1.物业管理服务费（纯生活用房）0.9元/㎡,（商住房）1.08元/㎡，（经营用房）1.26元/㎡；2.日常养护费（纯生活用房）0.3元/㎡,（商住房）0.36元/㎡，（经营用房）0.84元/㎡；3.汽车车位管理费（露天场地）90元/月，（地下）180元/月；4.摩托车车位管理费（露天场地）20元/月，（地下）30元/月；代收水电费（据物价部门定价加公摊）。关于逾期支付物业管理费的约定：业主逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。关于违约责任的约定：原告未能达到规定的管理目标，三青公司有权要求被告及时整改，逾期未整改的，三青公司有权终止合同，造成三青公司经济损失的，原告应给三青公司经济赔偿。 被告承租位于海口市××路用于经营。原告每月制作被告的物业管理费缴费单，并在缴费单中载明该月的物业管理费应于次月5日缴纳，逾期按每日千分之一征收滞纳金。被告根据前述《物业管理服务合同》约定向原告交纳物业管理费。被告于2016年12月应支付的物业管理费51577.80元，被告已支付40000元；被告于2017年1月应支付的物业管理费42318.40元，被告已支付30000元。 三青大厦未成立业主委员会。 对当事人存在争议的证据和事实，本院认定如下：关于被告是否因原告管理不善导致的损失问题。被告主张因三青大厦电梯发生事故、被告经营的酒店发生打砸事故及盗窃事故产生损失。但，被告向本院提交的证据，未能证明上述主张的事实，应承担举证不能的不利后果。 本院认为，一、关于被告是否为适格的反诉原告的问题。依照《最高人民法院》第一条及第二十条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”本案中，三青公司作为三青大厦的建设单位与原告签订涉案物业服务合同，且之后三青大厦未成立业主委员会与新的物业服务企业签订物业服务合同，涉案合同依然合法有效，涉案合同对三青大厦的业主具有约束力。被告作为三青大厦的1-6层的承租人，其行使权利承担义务参照业主有关的规定。原告依据涉案物业服务合同起诉被告主张物业管理费及利息，被告依据该合同反诉原告因管理不善产生的损失，符合反诉的条件。被告是适格的反诉原告。 二、关于本诉请求。原、被告双方对尚欠的物业管理费数额均无异议。被告主张双方协商将被告尚欠的物业管理费与原告应支付的赔偿金予以折抵，但被告未能举证证明双方对尚欠物业管理费的支付方式达成协议，本院对该抗辩意见不予采纳。被告未能按期支付物业管理费，原告主张被告支付物业管理费及滞纳金有理，本院予以支持。涉案物业服务合同约定的滞纳金计算标准为每日千分之三，原告主张按每日千分之一计算滞纳金未超出合同的约定，本院予以照准。故，被告应向原告支付2016年12月物业管理费11577.80元、2017年1月物业管理费12318.40元及滞纳金。滞纳金的计算方式为：以物业管理费11577.80元为基准，自2017年1月6日起至清偿之日止；以物业管理费12318.40元为基准，自2017年2月6日起至清偿之日止；上述均按每日千分之一计付。对于原告主张超出部分，本院不予支持。 三、关于反诉请求。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被告系三青大厦1-6层的承租人，并不是业主，其主张解除《物业管理服务合同》没有法律依据，本院对该请求不予支持。被告主张原告赔偿损失，应向本院证明有损害的事实及具体损失数额。被告提交的证据未能证明其主张的事实，应承担举证不能的不利后果，故本院对被告提出的该项请求不予支持。 综上，依照《最高人民法院》第六条、第二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）海南华盛富侨酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）海口丽尔物业管理有限公司支付2016年12月物业管理费11577.80元及2017年1月的物业管理费12318.40元，合计23896.20元； 二、被告（反诉原告）海南华盛富侨酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）海口丽尔物业管理有限公司支付欠付物业管理费的滞纳金（计算方式：以物业管理费11577.80元为基准，自2017年1月6日起至清偿之日止；以物业管理费12318.40元为基准，自2017年2月6日起至清偿之日止；均按每日1‰计付）； 三、驳回原告（反诉被告）海口丽尔物业管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）海南华盛富侨酒店管理有限公司的诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费432元，反诉案件受理费1321元，由被告（反诉原告）海南华盛富侨酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判员  文国琼 二〇一八年七月十六日 书记员  莫 桓