辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第00056号上诉人（原审被告）：纪素芝，女，1962年10月18日出生，汉族，辽宁省人力资源社会保障厅研究院（辽宁省社会保险事业管理局）副院长，住址：沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告）：王岩，男，1990年5月2日出生，汉族，无职业，住址：辽宁省新民市大红旗镇。上诉人纪素芝与被上诉人王岩房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第00799号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年12月23日受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。王岩诉称：王岩（承租方）与纪素芝（出租方）于2012年10月26日签订了《房屋租赁协议》，租期自2012年10月27日至2013年4月26日止，租金900元／月。2013年4月26日后双方继续履行了合同的内容，但并未签订书面的房屋租赁合同，房屋租金变更为1，000元／月。2014年7月27日，王岩承租房屋出现停水，致使房屋无法正常使用。王岩将停水情况通知纪素芝后，纪素芝并没有给予妥善解决。王岩因房屋无法继续居住向纪素芝提出解除双方之间的租赁关系，并在外部租用临时住房居住，但纪素芝不同意解除租赁关系，也不同意返还预付三个月的房屋租金及因房屋无法正常居住所产生的损失。故王岩诉至法院，请求法院支持王岩的诉讼请求：1、解除王岩与纪素芝之间的租赁关系；2、纪素芝返还王岩房屋租赁押金人民币900元；3、纪素芝返还王岩预付3个月房屋租金人民币3，000元；4、纪素芝向王岩支付因停水导致房屋无法居住的经济损失500元；5、纪素芝承担本案诉讼费。纪素芝辩称：1、对于王岩诉求的第一项，本人同意在没有遗留问题（结清各种费用、设施完整，不影响以后正常的居住或者出租）的情况下可以解除房屋租赁协议，要求房子交接之前查验房屋情况，要求王岩按照原样完整的交付给我；2、对于返还押金900元，在没有遗留问题（结清各种费用、设施完整，不影响以后正常的居住或者出租）的情况下，同意返还，如果各项设施有存在问题，费用没有结清，需要扣除相应的费用；3、对于返还预付三个月房租金3，000元，我从没有收取过预付三个月房费，租金是半年交一次；4、停水的事情不是我造成的，所以这个损失不应该由我承担。王岩自2012年10月27日起至今居住在沈阳市沈河区十三纬路94号楼3单元7层2号，停水的原因是下水道堵塞所以五楼将水阀关闭，所以停水与我无关。王岩于2014年9月提出过如果不能解决停水的问题可能要解除租赁关系，我说如果要解除就将钥匙交还，至今王岩也没有交还钥匙，还拖欠各种费用；5、对于诉讼费用的问题，我不应该作为被告，所以不同意承担诉讼费用；6、到2014年10月26日租赁协议自动解除，如果自来水没通我用王岩交的900元押金用于协调给水问题，剩余钱返还给王岩。原审法院经审理查明，2012年10月26日，王岩作为乙方、纪素芝作为甲方签订了《房屋租赁协议》，约定王岩承租沈阳市沈河区十三纬路94号楼3单元7层2号，租期为2012年10月27日至2013年4月26日，月租金900元。协议约定：甲方责任：1、必须给乙方在租用期间的正常居住和使用权；2、租用协议达成后，甲方不得另加其它租用条件；3、甲方负责交房产局的房产费和冬季取暖费；4、如租期未到或遇特殊情况不能继续租给乙方，必须提前30天通知乙方，征得乙方同意后，再解除协议。乙方责任：1、乙方负责自己租期内的水、电、煤气、物业、电话、宽带、数字电视费用并承担因房屋漏水、漏电、漏气、下水堵塞而发生的费用。并提前30天交纳下期房租；2、乙方必须精心维护甲方房屋和设施，造成损坏按价赔偿；未经甲方同意，乙方在装修时，不得擅自改变房屋主体结构，否则后果自负；3、乙方不得中途将房屋转租他人，更不能在出租房内制假、贩假、传销、聚众赌博或从事其它违法犯罪活动，否则，一切后果自负；4、租赁期限已到与乙方联系不上，甲方有权自行收回房屋及对房屋的处理；5、出租房如有水、电、煤气等需乙方留押金900元，租用期满后多退少补；6、如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30天通知甲方，征得甲方同意后，再解除或续签协议。协议到期后，王岩继续租用沈阳市沈河区十三纬路94号楼3单元7层2号房屋，双方未签订书面续租协议，月租金变更为1，000元。2014年4月13日，纪素芝为王岩出具收条一张，内容为收到4月26日至10月26日租金，每月1，000元，共计6，000元。2014年7月29日，沈阳市公安局沈河分局山东庙公安派出所接到沈阳市沈河区十三纬路94号332号报警称5楼把水掐了。2014年8月8日王岩给纪素芝发短信要求解除房屋租赁关系，纪素芝未予回复。另查明，2014年10月24日，法院组织双方当事人到沈阳市沈河区十三纬路94号楼3单元7层2号进行现场交接，室内物品没有丢失及损坏，水、电、煤气费用已经结清。上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁协议》、收条、调派出动单、短信明细等证据，经庭审质证，该院予以确认，在卷佐证。原审法院认为，依据相关法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁当事人可以随时解除合同。本案中双方签订的《房屋租赁协议》已经到期，王岩继续使用房屋，纪素芝继续收取房租，双方之间形成不定期租赁关系，现王岩要求解除房屋租赁关系，该院对该项请求予以支持。关于王岩要求纪素芝返还押金900元的问题，纪素芝辩称该房屋因五楼将水阀关闭至今没有通水，如果到2014年10月26日房屋仍然没有来水，将从900元押金中扣除赔偿五楼的损失费用，剩余款项返还王岩，该院认为，纪素芝提供的证据不足以证明五楼关闭水阀的原因为下水道堵塞，故对纪素芝要求从押金中扣除赔偿五楼损失费用该院不予支持，现双方已经对室内设施进行查验及交接，室内设施完好，各项费用结清，纪素芝应返还王岩押金900元。关于王岩要求纪素芝返还租金3，000元的问题，纪素芝称王岩在2014年9月提出过解除租赁关系，但并未交还钥匙，不应返还租金，该院认为出租方应提供能够保证承租方正常居住的房屋，王岩承租的房屋于2014年7月29日因五楼关闭水阀导致停水，经过多次报警至今仍未恢复供水，纪素芝应对此承担违约责任，且王岩已于2014年8月8日通过短信的形式联系纪素芝要求解除房屋租赁关系，但纪素芝未予回复，故纪素芝应适当返还该期间租金，根据本案情况，该院酌定由纪素芝返还王岩租金2，000元。关于王岩要求纪素芝支付经济损失500元的问题，王岩提供的与案外人签订的《房屋租赁协议》的承租人并非王岩本人，故王岩该项主张并无事实及法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除王岩与纪素芝之间的房屋租赁合同；二、纪素芝于本判决发生法律效力之日起十五日内，一次性返还王岩房屋押金人民币900元；三、纪素芝于本判决发生法律效力之日起十五日内，一次性返还王岩房屋租金人民币2，000元；四、驳回王岩的其他诉讼请求。如果纪素芝未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由纪素芝负担。宣判后，上诉人纪素芝不服原审判决，向本院提起上诉。请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、我认为我不应该成为被告。2、王岩最后一次房屋交付截止日期为2014年10月26日，意味着他承诺租房至2014年10月26日。3、王岩应先解决自来水不同问题才能解除租赁关系。4、王岩在交付钥匙后，我的房屋由于供水和居住期间的窗户玻璃损坏问题及室内破损严重，造成房屋在之后租不出去。5、王岩居住期间没有履行协议，将其他两人安排居住。被上诉人王岩答辩称：请求维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。本院认为：首先，关于诉争租赁协议期限的性质问题，虽然双方的租赁合同已于2013年4月26日到期，双方没有再签订书面房屋续租协议，但被上诉人已经预交2014年4月26日至2014年10月26日的租金且上诉人已接受，但是依据《合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。故本案双方的租赁合同应视为不定期租赁，而不定期租赁当事人享有任意解除权，可以随时解除合同。其次，无论本案租赁协议是否为不定期租赁，因诉争房产在2014年7月29日已经停水，致使承租人王岩无法实现正常使用承租房屋的合同目的，此时承租人也应享有合同解除权，且王岩已于2014年8月8日通过短信的形式联系纪素芝要求解除房屋租赁关系，此时双方租赁关系已解除。故纪素芝应适当返还该期间租金，根据本案情况，原审法院酌定由纪素芝返还王岩租金2，000元并无不当。最后，关于诉争租赁协议的解除原因，上诉人主张停水原因是承租人王岩自己使用房屋不当造成，但上诉人不能提供充分证据证明此主张，因此对于该主张本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人纪素芝负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  姜会军代理审判员  朱闻天二〇一五年一月二十七日书 记 员  王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。