四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终27号 上诉人（原审被告）：四川尚缘房地产开发有限公司，住所地：四川省金堂县赵镇十里大道454号3栋1层454号。 法定代表人：杜蓉，执行董事。 委托诉讼代理人：胡琳，四川东烜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘应全，女，汉族，1960年9月18日出生，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：舒乾家，四川川源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田林，四川川源律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：黄成云，男，汉族，1967年8月5日出生，住四川省成都市温江区。 被上诉人（原审第三人）：黄能，男，汉族，1966年11月2日出生，住四川省成都市温江区。 被上诉人（原审第三人）：薛长寿，男，汉族，1956年6月4日出生，住四川省成都市温江区。 被上诉人（原审第三人）：张成元，男，汉族，1964年3月14日出生，住四川省成都市金牛区。 被上诉人（原审第三人）：黄志忠，男，汉族，1959年11月25日出生，住四川省成都市温江区。 被上诉人（原审第三人）：叶谷妹，女，汉族，1974年4月28日出生，住浙江省庆元县。 被上诉人（原审第三人）：张博，男，汉族，1986年6月26日出生，住四川省资阳市雁江区。 上诉人四川尚缘房地产开发有限公司（以下简称尚缘公司）因与被上诉人刘应全、黄成云、黄能、薛长寿、张成元、黄志忠、叶谷妹、张博商品房销售合同纠纷九案，不服四川省金堂县人民法院（2015）金堂民初718号、（2015）金堂民初719号、（2015）金堂民初720号、（2015）金堂民初721号、（2015）金堂民初722号、（2015）金堂民初723号、（2015）金堂民初724号、（2015）金堂民初725号、（2015）金堂民初726号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 尚缘公司上诉请求：1、撤销四川省金堂县人民法院（2015）金堂民初字第718号、719号、720号、721号、722号、723号、724号、725号、726号民事判决；2、依法驳回刘应全的诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审法院将普通共同诉讼作为必要共同诉讼合并审理，并未取得当事人的同意，严重违背法定程序。（一）一审法院擅自决定合并审理，并未取得当事人的同意，严重违背诉讼法的明文规定。2015年2月5日，一审法院受理了尚缘公司作为原告、刘应全作为被告的商品房买卖合同纠纷9起案件，分别立案，作为被告的刘应全提出反诉，一审法院决定合并审理，因作为原告的尚缘公司未按规定缴纳诉讼费，2016年4月8日，一审法院对本诉裁定按撤诉处理。一审法院审理的应当是针对作为上诉人提起诉讼9案的反诉，应当是9起独立的案件。9起独立的案件中，第三人叶谷妹、张博，均系第三人，但第三人薛长寿，仅与案涉编号为××的三套房屋有法律上的关联，第三人张成元，仅与案涉编号为××的二套房屋有法律上的关联，第三人黄志忠，仅与案涉编号为××的房屋有法律上的关联，第三人黄成云，仅与案涉编号为××的房屋有法律上的关联，第三人黄能，仅与案涉编号为××这二套房屋有法律上的关联。由于第三人并非完全相同，亦即诉讼主体并不同一，诉讼标的并不相同，上述9案并非必要的共同诉讼，虽然可以合并审理，但依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条“当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类，人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼”的规定，一审法院应当取得刘应全、叶谷妹、张博、薛长寿、张成元、黄志忠、黄成云，黄能等的同意，但一审法院并未征求过任何当事人的意见，而是依职权擅自决定合并审理，况且，由于依职权追加的第三人张博系公告送达传票，也不可能取得其同意。一审法院的上述做法，明显违背了《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条的明确规定，审理程序严重不合法，不可能正确查明案件事实，更不可能作出正确的裁判。（二）一审法院并未针对9起案件进行审理，必然错误认定事实，得出错误的裁判结论。虽然9起案件存在某种关联，但9起案件分别涉及不同的第三人，每起案件均有其独立的事实，即使合并审理也应当分别予以查明。但一审法院在合并审理中，并未就9起案件的不同事实进行审理，而是采用了“打捆”的方式进行了审理。从判决书当事人诉辩主张部分中，只写了“第三人黄成云等人陈述称”，并未将薛长寿、张成元、黄志忠、黄成云、黄能各自的主张进行列明，表明法官在主观上并不愿意对9案的不同案件进行查明，而事实上，审理中，也并未就第三人薛长寿、张成元、黄志忠、黄成云、黄能的主张进行审理，并未对9起案件的不同事实进行审理，因而，也不可能对第三人薛长寿、张成元、黄志忠、黄成云、黄能的主张进行法律上的评判。尽管列出了“第三人黄成云等人陈述称”，但并未对“第三人黄成云等人”的主张进行评价，以至于在裁判结论上也没有进行裁判。一审法院漏审了9起案件中第三人薛长寿、张成元、黄志忠、黄成云、黄能的诉讼主张，必然认定事实错误，得出错误的裁判结论。（三）一审法院对普通共同诉讼的九起案件合并审理，作出一份判决，违背基本的审理与裁判常识。上诉人与被上诉人刘应全商品房销售合同纠纷9起案件，虽然可以合并审理，但9起案件有不同的当事人，9起案件有不同的法律事实，9起案件有不同的诉辩主张，人民法院应当分别对不同的当事人作出9份判决，才可能分别对不同的当事人具有法律约束力。二、一审法院错误认定一审原告刘应全与尚缘公司之间存在商品房买卖合同关系，基础法律关系认定错误，必然得出错误的裁判结论。庭审查明的事实表明，除所谓的合同外，没有任何证据可以证明刘应全有购买涉案房屋的意思表示，也没有任何证据证明一审被告尚缘公司有出售案涉房屋给一审原告意思表示。相反，形成于2015年1月29日，尚缘公司原财务总监朱穆陆出具的《证人证言》证实：“备案在刘应全名下的9套住宅，公司未收到任何购房款，经与公司有关人员核实，该9套住宅是公司原负责人安排销售部门相关人员直接备案给刘应全，用于公司的原负责人与张博之间个人债务的抵押担保”。一审庭审中，尚缘公司原法定代表人叶谷妹作为第三人参加诉讼，在庭审陈述得非常清楚：1、作为当时法定代表人的她，没有卖过公司的房子给刘应全，只借过张博钱；2、当时借钱的时候，还签有《回购协议》，即若还清所欠借款，等于回购已签订商品房买卖合同、办理备案的房产；3、她与张博之间至今仍有个人债权债务。上述证据表明，一审原告刘应全与上诉人双方订立所谓的《商品房买卖合同》，并将房屋备案在一审原告刘应全名下，只不过为第三人叶谷妹与张博之间个人的债务提供一种所谓的担保。因此，即使存在所谓的被上诉人与上诉人间的房屋买卖合同，依据《中华人民共和国合同法》第二条第一款“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，同法第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”的规定，合同是当事人双方的合意，是双方当事人真实意思表示，是双方当事人设立、变更、终止民事权利义务关系协商一致的协议，只有当事人的意思表示一致并且合法，合同才能成立，合同才具有法律上的约束力。一审原告与上诉人签订所谓的《商品房买卖合同》，不过为第三人叶谷妹与张博之间个人的债务提供一种所谓的担保，并非一审原告与上诉人为买卖涉案房屋而达成的合意，均不是合同法意义上设立、变更、终止一审原告与上诉人民事权利义务关系的交易合同，该《商品房买卖合同》并非合同法意义上的房屋买卖合同，实质上只是披着房屋买卖合同外衣、为实现所谓的债务履行担保的资料，在一审原告、尚缘公司间并不产生买卖案涉房屋的法律约束力。 一审法院未采信朱穆陆的证词、叶谷妹的陈述，在没有查明涉案商品房买卖合同形成的原因、如何形成等情况，所谓的房屋买卖合同是否系一审原告与上诉人真实意思表示的情况下，在没有查明叶谷妹是否与张博之间存在债权债务关系，也没有排除案涉合同极有可能系为第三人叶谷妹、张博债权债务提供担保的情况下，没有查明是否存在《回购协议》的情况下，错误的以“尚缘公司应对时任法定代表人叶谷妹对外签订的合同所产生的法律后果承担民事责任”为由，在没有任何证据推翻证人、第三人叶谷妹陈述的情况下，置案件事实真相于不顾，错误认定上诉人与被上诉人刘应全之间存在商品房销售合同关系，并在此基础上认定《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件与补充协议》内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效“。一审法院错误认定一审原告刘应全与上诉人之间存在商品房买卖合同关系，基础法律关系认定错误，必然得出错误的裁判结论。 三、一审法院不顾交易常识与逻辑，在没有任何证据证明的情况下，想当然的错误认定上诉人收到了一审原告的购房款。（一）刘应全主张已向上诉人支付合同价款违背常识与逻辑。一审原告刘应全在起诉书中、在庭审中均称，2012年2月13日，刘应全之子李治宏在资阳市雁江区农村合作信用银行贷款430万元，同日，银行将此款转入李治宏账户，李治宏将此款支付给刘秀英，由刘秀英将此款转入张博账户，之后才签订的合同。刘应全的上述主张，明显不符合交易常识和逻辑。首先，所谓的《商品房买卖合同》，载明的签订时间分别于2012年2月28日、2012年3月6日，而一审原告刘应全声称，2012年2月13日即向上诉人付购房款430万元，一审原告刘应全在没有与上诉人签订《商品房买卖合同》的情况下，在并不清楚商品房房号、面积、金额等重要情况下，就将430万元打入他人银行账户，有悖常识和逻辑，且一审原告刘应全并没有、也不能作出合理的解释；其次，载明签订时间分别于2012年2月28日、2012年3月6日《商品房买卖合同》，标的为9套房屋，合同价款为3590997元，按照一审法院认定的事实，签订合同当日即出具收据，对于汇入430万元与合同价款3590997元多出70余万元，在出具收据的当日及以后，刘应全并未提出任何异议，双方也没有任何处理意见；第三，如真如刘应全所说，在诉讼中刘应全不可能都只要求办理9套房产的所有权证、土地使用证，对于多付的70万元而不闻不问。（二）一审法院认定上诉人收到刘应全的合同价款没有事实依据。首先，若载明签订时间分别于2012年2月28日、2012年3月6日《商品房买卖合同》，系刘应全与四川尚缘房地产开发有限公司的真实意思，那么，合同的主体应当是上诉人和刘应全，合同应当由双方履行，即使由他人代为履行合同义务、代为行使合同权利，应当由双方约定，或者权利方通知义务方由他人代行权利，本案所谓的合同中并没有由他人代为履行合同义务、代为行使合同权利的约定，也没有任何证据证明刘应全或者刘应全委托的他人将购房款转入上诉人账户，也没有任何证据证明上诉人曾经授权过张博代为收取合同价款，或者要求将合同价款转给张博。其次，刘应全提交《收据》，并不能证明其向上诉人支付过购房款。上诉人提交证据成公鉴（文检）字【2015】9517号《成都市公安局物证鉴定所鉴定书》证明，公安机关在调查四川尚缘房地产开发有限公司法定代表人叶谷妹涉嫌职务侵占一案中，发现该公司销售人员饶虎开具房屋销售收据时私刻公司财务印章。其中4号检材编号为0024186的收据，即刘应全所提交证据《收据》之一，经鉴定与1号样本（即公司财务专用章）不是同一印章，即刘应全所提交的0024186的收据上“四川尚缘房地产开发有限公司财务专用章”是他人伪造的，不是尚缘公司真实的财务专用章。刘应全提交的《收据》，并不能证明尚缘公司收到过刘应全的任何款项。其三，刘应全与物业公司所签订的《前期物业服务协议》、《装饰装修管理服务协议》及《业主临时管理规约》等协议，由于签订主体不是上诉人，与上诉人没有任何法律上的关联，更不能证明一审认定的上诉人“收到了第三人张博转付的刘应全房款”，上诉人“在此之后的一系列行为则表明应收到了张博转付的房款”。四、一审法院不顾客观事实，错误认定刘应全已经实际合法占有诉争的9套房屋，并得出刘应全应当优先取得物权的错误结论。一审认为：“刘应全已经支付了涉案房屋的全部购房款，根据刘应全提交的缴纳购房款、契税、维修基金、白蚁费、办证费、物管费等证据，可以说刘应全已合法先于第三人占有争议房产，更加全面的履行了合同。因此，应按照一房产存在数份买卖合同，均未办理所有权转移登记的情况下，已经实际合法者优先取得物权的原则予以处理。故，刘应全与尚缘公司签订的商品房买卖合同应得到优先履行。故尚缘公司及第三人黄成云等人的抗辩理由不成立。首先，如前所述，由于上诉人与刘应全之间并存在所谓的房屋买卖合同，上诉人从未收到过刘应全支付的任何款项，不可能、也从未将本案诉争房屋交付给刘应全。刘应全提供的9套钥匙的照片，是否系并不能证明尚缘公司将9套房房屋交付给刘应全的事实。刘应全所提交的其他协议、收据票据，因不是尚缘公司出具，无法辨别真伪，其真实性、合法性、关联性均无法辨别。刘应全所提交的以上证据，均不能证明“9套房产已交付刘应全”的事实。刘应全对涉案房屋的占有，没有合法的法律根据与事实依据，系非法占有。其次，2015年2月，上诉人与四川弘信达建筑工程有限公司签订的《以房抵偿工程款协议书》，约定上诉人将尚缘国际一期25套房屋（其中包括诉争的9套房屋），建筑总面积2578.84平方米，以2700元/平方米，总价款6962868元，抵偿给四川弘信达建筑工程工程有限公司，用于支付所欠工程款，且已经将25套房屋交付给宏信达公司，以房抵偿工程款已履行完毕。四川弘信达建筑工程有限公司已将本案9套房屋交付给工程班组长薛长寿、张成元、黄志忠、黄成云、黄能，以抵偿所欠民工工资。若如一审法院认定的事实，上诉人不可能将已实际交付给刘应全的房屋再行抵偿给弘信达公司，并通过签订合同的方式进行固定。综上所述，一审法院违背法律程序，错误认定事实，必然导致错误的法律适用。上诉人根据《民事诉讼法》等相关法律法规，为维护自身的合法权益，提起上诉，请法院支持上诉人的上诉请求。 刘应全答辩称，一审法院认定事实清楚，判决客观公正，适用法律适当，依法应当驳回。一、上诉人认为原审法院程序错误，且引用了相应法律来确认一审法院将第三人黄成云等追加为本案原审第三人存在程序上的错误，而实际上，黄成云、薛长寿、黄志忠、黄能等五人是一审庭审过程中向法院申请参与到本案原审诉讼中的。我方认为，黄成云等第三人在本案中应当是无独立请求权第三人，他们仅仅是因为上诉人与刘应全之间的房屋买卖合同案件处理结果有法律上的利害关系，法院可以主动追加，第三人也可以申请参与本案诉讼。因此被上诉人认为对于第三人参与诉讼的程序上，原审法院没有任何错误。二、原审法院在庭审中征求了各方意见，将一共九案合并审理，因此不存在上诉人所称的“未经各方同意”。三、在原审中，刘应全向原审法院提供了与上诉人公司签订的九份商品房买卖合同以及金堂县房屋管理局网签备案表，提供了刘应全的转款记录，还提供了案涉九套房屋前期物业公司与其签订的《前期物业服务协议》、《装饰装修管理服务协议》、《业主临时管理规约》等相应协议，且于2013年1月31日，由前期物业公司将房屋全部交付给了刘应全。在一审中，一审法院的法官还到案涉房屋所在地现场调查、勘验，并且同步录音录像，这九套房屋均在刘应全的控制支配下，刘应全不但支付了案涉房屋的全部购房款，还向前期物业公司缴纳了物业管理费，向上诉人公司缴纳了税金、维修基金、办证费用、白蚁费用等。诉争房屋由上诉人交付给了刘应全。上诉人在原审乃至在上诉状中均提出了其公司财务总监提供的书面证词，刘应全认为不论是根据以前的证据规则还是新的民事诉讼法及司法解释，该书面证词在本案中都不应当得到采信，该书面证词应当作为证人证言，该财务总监应当出庭作为法庭调查和双方质询，且该财务总监与上诉人公司之间存在利害关系。至于上诉人提到的叶谷妹与张博之间的个人关系，上诉人也未向法庭提交任何证据予以佐证。从上诉人一审提供的《项目债务清单》中，没有叶谷妹与张博之间的个人债务，这也证明上诉人提到本案案涉房产备案到刘应全名下，是叶谷妹和张博之间的个人债务担保关系不属实。上诉人公司与张博之间的关系如何与刘应全之间没有必然关系，刘应全作为购房人，向上诉人公司支付了款项，并签订了商品房买卖合同，上诉人公司履行了交房义务，即使叶谷妹与张博之间存在个人债务，那也是刘应全所不知晓的。4、关于黄能等第三人的房屋抵偿工程款协议：我方认为刘应全有合理理由相信是上诉人公司与第三人恶意串通来侵害刘应全的合法权益。从时间上就可以得出该结论，在2012年2月28日、3月6日，上诉人与刘应全签订了九份商品房买卖合同，且当日备案，在2013年1月31日将房屋交付给了刘应全。在2013年2月15日刘应全与前期物业公司签订了《前期物业服务协议》、《装饰装修管理服务协议》、《业主临时管理规约》等协议，在2015年2月5日，上诉人公司向金堂县人民法院提起诉讼，请求确认与刘应全之间签订的商品房买卖合同无效，在2015年2月8日即仅仅在上诉人起诉刘应全三天后与第三人黄能等签订了工程款抵偿协议，将案涉九套房屋抵偿给了第三人黄能等。因此，上诉人公司在起诉刘应全的三天之后，就将案涉房屋抵偿给了第三人，即使第三人不知晓本案诉讼，上诉人公司是明知与刘应全之间存在纠纷的，所以上诉人公司的行为明显是恶意的。我方一直不能理解的是，第三人黄能等的这一做法。若上诉人公司与黄能等：第三人之间形成的实际上是房屋买卖关系，则上诉人公司的行为属于一房二卖，则黄能等第三人实际上可以根据最高人民法院的相应司法解释主张上诉人赔偿双倍违约金，而黄能等第三人却放弃这一权利，所以我方有理由相信是上诉人公司与黄能等第三人串通起来损害我方利益。 被上诉人黄成云、张成元、黄能、薛长寿、黄志忠发表答辩意见称：原审判决程序违法、认定事实错误，应当撤销原判，发回重审。理由：一、薛长寿、张成元、黄志忠、黄成云、黄能的主张作为原审第三人参加诉讼的时候，其认为其与争议标的有独立请求权，应当作为有独立请求权第三人参加诉讼，但是在一审中，法院一直将其作为无独立请求权第三人参与诉讼，对其权利进行了限制，其在一审中也单独提出了诉讼请求，但一审法院并未进行处理。二、对诉争房屋，其认为一审法院对商品房实际交付的时间没有调查清楚，从庭审的证据来看，除了刘应全和前期物业签订的物业协议之外，没有看到上诉人公司出具给刘应全的通知书和交房手续，而物业公司作为独立的法律主体，是否和刘应全签订物业协议和商品房是否交付没有必然联系。刘应全购买商品房以后，达到交付条件，可以立刻与上诉人公司办理交付手续，也可以在这之后的某一个时间按照合同约定办理入住手续，但是一审对该事实没有查明。所以其认为案涉九套房屋没有办理交房手续，根据相应司法解释，其先于刘应全占有了案涉就套房屋，应当优先保护其合法权益。综上，被上诉人认为应当撤销原判，将本案发回重审。 被上诉人叶谷妹发表答辩意见称：一审法院认定的案件事实是真实的，尚缘公司上诉状上所说不是事实，叶谷妹对尚缘公司和其他几个被上诉人说的话不予认可，且叶谷妹不应被列为第三人。 被上诉人张博未发表答辩意见。 刘应全向一审法院起诉请求：1、判令尚缘公司立即为刘应全办理9套房屋的所有权证、国有土地使用权证；2、诉讼费用由尚缘公司承担。 一审法院认定事实：2012年2月13日，刘应全之子李治宏向资阳市雁江区农村合作银行迎接支行申请贷款430万元，同日李治宏将该款转入刘秀英账户，刘秀英于同日向张博账户转入430万元。2012年2月28日，尚缘公司与刘应全在售楼部分别签订了5份《商品房买卖合同》，与本案相关的主要内容：1、出卖人：尚缘公司，买受人：刘应全；第三条买受人购买尚缘公司商业住宅，建筑面积分别为139.84㎡、139.84㎡，99.56㎡、115.12㎡、115.12㎡，房价分别为469862元、472659元、359412元、406374元、406374元；第五条付款方式为一次性付款；第十条（一）出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交房责任（2）逾期超过7日后，买受人有权退房。买受人退房的......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金；第十九条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；第二十二条前期物业服务（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：四川天源物业管理有限责任公司（以下简称天源物业公司）；（二）物业收费价格为每月1.2元；第二十三项专项维修资金买受人委托出卖人代交专项维修资金的，出卖人应当自受托之日起90日内，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证；第二十八条本合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行，买卖双方应当保持合同联机备案文本与合同书面实物文本内容的一致性。尚缘公司在出卖人处加盖公章及时任法定代表人叶谷妹的私章，刘应全在买受人处签名及捺印。同日，尚缘公司为刘应全购买的上述房屋进行了合同备案登记，合同签约备案号分别为：3××5号、3××6号、3××7号、3××8号、3××9号。同日，尚缘公司向刘应全分别出具加盖尚缘公司财务专用章的收据5份，分别载明收到刘应全认购上述房屋的房款469862元、472659元、359412元、406374元、406374元，并注明一次性付款。 2012年3月6日，尚缘公司与刘应全在售楼部又分别签订了4份《商品房买卖合同》，与本案相关的主要内容：1、出卖人：尚缘公司，买受人：刘应全；第三条买受人购买尚缘公司商业住宅，建筑面积分别为139.84㎡、99.56㎡、99.56㎡、115.12㎡，房价分别为423967元、334253元、336105元、381991元；其余合同内容与2012年2月28日所签订合同相同。同日，尚缘公司为刘应全购买的上述房屋进行了合同备案登记，合同签约备案号分别为3××2号、3××3号、3××4号、3××5号。同日，尚缘公司向刘应全分别出具加盖尚缘公司财务专用章的收据4份，分别载明收到刘应全认购上述房屋的房款423967元、334253元、336105元、381991元，并注明一次性付款，上述9套房屋的房款共计3590997元。 2013年1月31日，尚缘公司向刘应全分别出具加盖尚缘公司财务专用章的收据9份，载明收到刘应全缴纳的房产证登记费、维修基金、白蚁费、办证费等费用16210元、16293元、12324元、13954元、13954元、14833元、11569元、11625元、13954元。同日，天源物业公司向刘应全出具了9份收取案涉房屋物管费及垃圾清运费的收款收据，金额共计8523元。上述费用共计133239元。同年2月15日，天源物业公司与刘应全就案涉9套房屋分别签订了《前期物业服务协议》、《装饰装修管理服务协议》、《业主临时管理规约》及《住户消防安全责任书》。 一审法院再查明，2014年8月8日前尚缘公司工商登记材料载明，注册资本为2000万元，股东叶谷妹持有80%股份，股东江涛持有20%股份。2014年8月8日，叶谷妹、江涛（甲方）与杜蓉、李佳矾（乙方）及尚缘公司（丙方）签订一份《项目承接合同》，与本案相关的主要内容：该项目现有债务，以《项目债务清单》为准；项目债务仅限于项目债务清单内的债务，该清单内的债务由乙方承接后的丙方承担，超出债务清单的其他与该项目有关的债务均由甲方中的叶谷妹承担等内容。债务清单上载明尚缘公司尚欠成华公司、现代公司、弘信达公司公司工程款约2500万元。查明，弘信达公司为尚缘公司开发的“尚缘国际”一期项目施工单位。上述《项目承接合同》签订后，尚缘公司的股东进行了变更，叶谷妹不再是股东，法定代表人为杜蓉。 因尚缘公司（甲方）欠付弘信达公司（乙方）工程款，双方在此后达成以房抵偿工程款的协议，与本案相关的主要内容：甲乙双方根据2010年11月28日签订的建设工程承包合同，甲方应向乙方支付阶段工程款，甲方同意用25套房屋抵偿工程款，建筑面积2578.84平方米，单价2700元，总房款6962868元；本协议签订后，即表示甲方已按施工合同约定履行了6962868元的工程款付款义务，乙方应在当日给甲方出示收款收据；乙方须在2016年2月29日前指定人员并出具委托书来签订所抵偿的房屋，甲方应根据委托书的内容和本协议第二条的约定来签订商品房买卖合同，在签订商品房买卖合同后甲方应开据收款收据。2016年2月26日，弘信达公司向尚缘公司出具一份委托授权书，载明委托薛世彬办理尚缘国际一期25套房屋抵扣事宜。此后，尚缘公司依据上述抵偿协议及弘信达公司的委托，与包括涉案9套房屋在内的25套房屋的第三人或案外人分别签订了商品房买卖合同并开具了收款收据（合同及收据上载明的时间为2015年2月8日）。又查明，2015年3月31日，尚缘公司向金堂县公安局报案称尚缘公司原法定代表人叶谷妹涉嫌挪用资金，金堂县公安局遂进行调查。成都市公安局物证鉴定所于2015年6月12日作出了成公鉴（文检）字（2015）9517号鉴定书，载明金堂县公安局在调查叶谷妹涉嫌职务侵占中，发现尚缘公司销售人员饶虎开具房屋销售收据时私刻公司财务印章。送检收据上的财务印章与备案印章不一致。之后，金堂县公安局经审查，认为尚缘公司控告叶谷妹涉嫌挪用资金罪，没有犯罪事实发生，于2015年10月19日对尚缘公司提出的控告作出不予立案的通知。2016年6月28日，尚缘公司向金堂县公安局报案称尚缘公司原法定代表人叶谷妹涉嫌伪造公司印章私自与多名购房者签订购房合同，金堂县公安局于次日作出金公（淮）立字（2016）11576号立案决定书，载明决定对叶谷妹伪造、变造公文证件印章案立案侦查。 2016年3月22日，尚缘公司申请对刘应全提交的购房收据上的印章及收款人签名的真伪进行鉴定，后因尚缘公司未按规定预交鉴定费，四川求实司法鉴定所于2016年5月9日向一审法院作出退卷函，并将鉴定材料退回一审法院。 另查明，2015年2月5日，尚缘公司向一审法院提起诉讼，其陈述2011年起叶谷妹向张博陆续借款300余万元，叶谷妹用尚缘公司的房屋作抵押担保。应张博的要求，尚缘公司与刘应全签订了商品房买卖合同，并将用于抵押担保的房屋备案至刘应全名下。叶谷妹的上述行为侵犯了公司财产，该行为违反了法律规定，请求确认双方签订的商品房迈阿密合同无效。2015年10月8日，尚缘公司向一审法院申请变更诉讼请求，陈述双方在签订商品房买卖合同后，尚缘公司未收到案涉房款，要求刘应全支付案涉9套房屋的房款。 一审法院认定上述事实，有《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《装饰装修管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《承诺书》、宣传单、网页广告、商品房买卖合同摘要、收据、照片、银行转账凭证、借款合同及抵押合同、鉴定书、退卷函、不予立案通知书及调取证据清单、询问笔录、立案决定书、项目承接合同、债务清单、处理方案及资产清单、会议纪要、规划合格证、施工承包合同书、以房抵偿工程款协议书、委托授权书、原审原告及原审第三人的身份信息及尚缘公司的工商登记材料、一审法院根据本案案情制作的勘验笔录等证据在案佐证。上述证据经庭审举证、核实，具有真实性、合法性和与本案纠纷事实的关联性，一审法院予以采信。 尚缘公司所举出的证人朱某某出具的情况说明，拟证明尚缘公司未收到刘应全的购房款。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款：“证人应当出庭作证，接受当事人的质询。”及第六十九条：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（五）无正当理由未出庭作证的证人证言”的规定，上述证据材料，不作为本案定案依据。 一审法院认为，本案争议的焦点为刘应全与尚缘公司、尚缘公司之间签订的商品房买卖合同的效力及案涉房屋应如何处理的问题。 关于刘应全与尚缘公司签订的合同效力问题。刘应全与尚缘公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件与补充协议》，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。尚缘公司及第三人辩称没有为案涉房屋办理过户手续是因为刘应全未支付购房款，其转账不是直接转给尚缘公司，而是转给第三人张博，金额不符，收款收据不是尚缘公司出具的，房屋也未交付。尚缘公司将涉案房屋备案在刘应全名下，是用于刘应全和尚缘公司法定代表人叶谷妹个人的借款担保，刘应全没有依照双方签订的商品房买卖合同支付购房款，双方不是买卖关系，只是以买卖的形式形成的抵押担保，其行为违反担保法关于禁止流质的规定，双方所签合同无效，应驳回刘应全的诉讼请求。本案中，尚缘公司申请对刘应全举出的购房收据上的印章及收款人签名的真伪进行鉴定，后因尚缘公司未按规定预交鉴定费，四川求实司法鉴定所对尚缘公司申请进行鉴定的事项作出了退卷处理。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条：“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。”的规定，尚缘公司对此应承担举证不能的法律后果。虽然尚缘公司分别于2015年3月31日、2016年6月向金堂县公安局报案称叶谷妹涉嫌挪用资金、伪造公司印章，但在上述侦查过程中，均无证据证明刘应全对此负有责任，叶谷妹是否伪造公司印章系尚缘公司内部管理问题。因此，尚缘公司应对时任法定代表人的叶谷妹对外签订的合同所产生的法律后果承担民事责任。同时，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”的规定，本案中，叶谷妹虽陈述与张博之间有着借贷关系，但具体备案在谁名下记不清楚。当时口头约定可以回购，约定到期未还钱就变为商品房买卖合同。因无证据予以证明，刘应全对此也不予认可，故对叶谷妹这一辩称不予采信。一审法院认为，双方所签《商品房买卖合同》均约定案涉房屋的付款方式为一次性付款。签订合同当日（2012年2月28日签订5份、3月6日签订4份），尚缘公司分别向刘应全出具加盖尚缘公司财务专用章的收据9份，载明收到刘应全认购案涉9套房屋房款共计3590997元，并注明为一次性付款。该收据载明的付款方式符合双方所签《商品房买卖合同》的约定。上述行为虽发生在刘应全转款给张博（2012年2月13日）之后，但尚缘公司在此之后的一些列行为则表明应受到了张博转付的房款。即案涉房屋于签订合同当日由尚缘公司备案在刘应全名下以及在此之后，尚缘公司收取了刘应全交纳办理房产过户所需各种费用计133239元以及尚缘公司制定的前期物业公司即天源物业公司于2013年2月15日与刘应全就案涉房屋分别签订了《前期物业服务协议》、《装饰装修管理服务协议》及《业主临时管理规约》等协议，现案涉房屋的钥匙由刘应全持有。因此，能够认定案涉9套房屋已交付以及刘应全已按合同约定给付了购房款的事实。尚缘公司及第三人辩称尚缘公司与刘应全签订案涉商品房买卖合同的真实意思为对借款的担保，但尚缘公司及第三人未能举证加以证明主张的借贷关系存在，所举证据也不足以证明双方签订商品房买卖合同的目的在于担保。因此，尚缘公司及第三人应当承担举证不能的后果，其辩称理由不成立。 案涉房屋应如何处理的问题。尚缘公司及第三人黄成云等人认为，因尚缘公司拖欠第三人黄成云等人的工程款，双方达成以房抵偿工程款的协议，并签订了真实的商品房买卖合同，尚缘公司也向第三人交付了涉案房屋，请依法保护第三人的合法权益。刘应全认为其与尚缘公司签订的合同经房管部门备案，其应优先取得物权。一审法院认为，《城市商品房预售管理办法》中规定的合同备案登记不属于《物权法》中的预告登记，系行政管理范畴，并不产生登记请求权的物权效力。刘应全与尚缘公司办理的商品房买卖合同的备案登记是依据部门规章《城市商品房预售管理办法》的规定，该登记行为不属于《物权法》中的预告登记，不具有排斥后来的物权变动的效力。备案只是地方政府针对房地产交易时时常发生的一房二卖现象所造成的社会问题而制定的一种防范措施，并不是优先取得物权的依据。但在本案中，由于刘应全已经支付了涉案房屋的全部购房款，根据刘应全提交的缴纳购房款、契税、维修基金、白蚁费、办证费、物管费等证据，可以说刘应全已合法先于第三人占有争议房产，更加全面的履行了合同。因此，应按照“一房产存在数份买卖合同，均未办理所有权转移登记的情况下，已经实际合法占有者优先取得物权”的原则予以处理。故，刘应全与尚缘公司签订的商品房买卖合同应得到优先履行。故尚缘公司及第三人黄成云等人的抗辩理由不成立。刘应全与尚缘公司所签《商品房买卖合同》约定商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，现刘应全要求尚缘公司为其办理房屋权属证的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条、第七十三条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条、第一百四十八条第一、二、三款之规定，判决如下：四川尚缘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助刘应全办理（备案号3××5号、建筑面积为139.84㎡）、（备案号3××6号、建筑面积为139.84㎡）、（备案号3××7号、建筑面积为99.56㎡）、（备案号3××8号、建筑面积为115.12㎡）、（备案号3××9号、建筑面积为115.12㎡）、号9备案号36412号、建筑面积为139.84㎡）、（备案号3××3号、建筑面积为99.56㎡）（备案号3××4号、建筑面积为99.56㎡）、（备案号3××5号、建筑面积为115.12㎡）的房屋不动产统一登记证。九案案件受理费450元，四川尚缘房地产开发有限公司负担。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人尚缘公司的上诉请求以及被上诉人刘应全等人的答辩意见，本案二审争议焦点为： 一、尚缘公司是否应当为刘应全办理案涉房屋的不动产登记证书；二、原审法院审理程序是否合法。现就上述争议焦点的认定分述如下。 关于第一个争议焦点。尚缘公司上诉提出，尚缘公司未收到刘应全给付的任何款项，也未将案涉房屋交付给刘应全。本院经审查认为，首先，尚缘公司与刘应全于2012年2月28日、2012年3月6日签订了案涉《商品房买卖合同》并予备案登记，尚缘公司也向刘应全出具了收款收据，金额共计3590997元。虽然尚缘公司提出其中编号为0024186号收据上加盖的财务专用章系伪造，但本院认为，该收据由尚缘公司销售人员开具，且无其他证据足以证明刘应全在履行此合同过程中存在过错，故尚缘公司以该收据上的印章系伪造抗辩刘应全未支付价款的理由不能成立，本院不予支持。其次，时任尚缘公司法定代表人的叶谷妹在庭审中确认其向张博借款以及口头约定可以回购，当时签订的是抵押合同，到期未还前就变为买卖商品房合同的陈述，叶谷妹在尚缘公司与刘应全签订案涉《商品房买卖合同》时系尚缘公司法定代表人，故后果应由尚缘公司承担。虽尚缘公司主张叶谷妹与张博之间存在借款关系，但尚缘公司并未提交借款关系的相应证据，故对其该项主张本院不予支持；即便如尚缘公司主张，叶谷妹与张博之间存在借款关系并以案涉房屋作为抵押，但双方后又通过签订商品房买卖合同的方式将案涉房屋抵偿给刘应全，双方在签订《商品房买卖合同》之时案涉款项性质已发生转变，房屋权属的转移双方已达成合意，故尚缘公司亦应按照《商品房买卖合同》的约定履行自己的义务。第三，在2013年1月31日，尚缘公司又向刘应全出具收据，载明刘应全交纳的房产证登记费、维修基金、办证费各项费用。故亦可以证明尚缘公司在签订《商品房买卖合同》后，收到了刘应全给付的购房款项。综上，尚缘公司的该项主张不能成立，本院不予支持。 尚缘公司另上诉提出，其并未将案涉交付房屋给刘应全。本院审查认为，根据刘应全提交的证据，其在2013年2月15日与物业服务单位天源物业公司签订《前期物业服务协议》等文件、天源物业公司出具9份收取案涉房屋物管费及垃圾清运费的收据，足以认定案涉房屋已由尚缘公司交付予刘应全。尚缘公司的该项主张不能成立，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。尚缘公司提出，原审法院将普通共同诉讼作为必要共同诉讼合并审理，违反民事诉讼法的规定。本院经审查认为，刘应全基于其与尚缘公司签订的多份《商品房买卖合同》向原审法院提起诉讼，其诉请均系请求尚缘公司为案涉房屋办理不动产权证。原审法院分别立案，列明各案案号、为便于审理一并开庭、并就每案的诉请均作出判决，不违反《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，程序合法。尚缘公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费九案共计900元，由上诉人四川尚缘房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 曹 洁 审判员 冯 璐 二〇一八年七月三日 书记员 龙春光