呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终841号上诉人（原审被告）：内蒙古锦峰置业有限公司。法定代表人：朱江涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：牟仁，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王砚菲，学生，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王晓霞，住呼和浩特市。上诉人内蒙古锦峰置业有限公司（以下简称锦峰公司）因与被上诉人王砚菲房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初5927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案后，开庭进行了审理。上诉人锦峰公司的委托诉讼代理人牟仁，被上诉人王砚菲的委托诉讼代理人王晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦峰公司上诉请求：撤销一审法院判决第二项、第三项，由王砚菲承担287410.78元标的诉讼费。事实和理由：锦峰公司股东陈友平替锦峰公司向王砚菲的父亲王炜退还购房款和车位款2万元，王砚菲隐瞒了该事实；锦峰公司与王砚菲签订的协议未约定不能交付房屋的违约责任，王砚菲也没有提供其损失的相关证据，一审法院判决锦峰公司以交纳房款、车位款为基数承担月息1.5%的违约责任无依据。与王砚菲相同案情的案件均判决退还房款、车位款及相应的同期银行贷款利息，另锦峰公司在本案所涉房地产开发过程中，遇到市场萎靡、政府整顿等不可抗力，致使锦峰公司无法依约交付房屋。王砚菲答辩称，请求驳回上诉，维持原判。锦峰公司所称与陈友平有关的这笔钱与本案无关；本市的房价从2012年以来基本翻了一番，锦峰公司既不盖房，也不退钱，给王砚菲造成巨大经济损失，根据相关法律规定，买受人可以请求赔偿已付购房款一倍的损失，一审法院判令锦峰公司承担月息1.5%的赔偿责任有事实和法律依据；锦峰公司要求王砚菲承担诉讼费没有依据；锦峰公司称其遇到不可抗力也没有事实和法律依据。王砚菲向一审法院提出诉讼请求:1.解除双方签订的《团购职工住宅内部认购协议书》和《"金珠·玫瑰园"住宅小区车位内部认购协议书》；2.返还预付购房款46.44万元和车位费5万元，以51.44万元为基数，按民间借贷月息1分5厘计息补偿，计息时间以交纳购房款之日起至2017年8月31日止约43.2万元损失；3.本案诉讼费及因本案所支出的全部诉讼费用由锦峰公司承担。一审法院查明事实：2012年12月20日，锦峰公司（甲方)与王砚菲（乙方）签订《团购职工住宅内部认购协议书》约定，在甲方与乙方所属单位签订的《团购职工住宅协议书》的基础上达成本协议；合作建设的商品房坐落于赛罕滨河路以南、世纪十八路以北、呼伦南路以东、前巧报南路（规划路）以西，暂定名为"金珠·玫瑰园住宅小区",单价为团购均价4300元/平方米，总房款人民币1548000元整（按选房结果确定总房款）；乙方应于签订协议时支付全部房款的30%，人民币464400元整；团购商品房交付时间为2014年11月15日前，在签订《商品房买卖合同》或正式合同后，本协议自动作废。2012年12月20日，锦峰公司（甲方)与王砚菲（乙方）签订《"金珠·玫瑰园"住宅小区车位内部认购协议书》约定，金珠·玫瑰园住宅小区住宅地下车位售价10万元整，乙方应于签订协议时支付全部车位款的50%，人民币5万元整，剩余车位款需在办理入户手续前一次性交清，在甲方办妥《商品房预售许可证》后，乙方依据本协议与甲方换签《车位买卖合同》，所购车位在房屋交付使用时一并交付，在签订正式合同后，本协议自动作废。2012年12月20日，王砚菲支付购房款464400元，车位预付款5万元。同日，锦峰公司出具收据，载明收到上述款项，收款单位处有锦峰公司财务专用章印。王砚菲自认锦峰公司于2014年9月11日和2015年4月1日分别退还5万元和1万元。另查明，锦峰公司就该楼宇至今未动工建设，亦未取得商品房预售许可证。一审法院认为，《团购职工住宅内部认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。该协议虽然包括房屋坐落、面积、价款、付款约定等内容，但约定了在签订《商品房买卖合同》、正式合同后该协议自动作废，可见双方当事人明确要在将来订立一个新的合同，故认定该协议为预约合同，且合法有效。王砚菲支付购房款464400元，车位预付款5万元，锦峰公司亦出具收据，对付款事实予以认可。从房款中扣减已经退还的6万元，锦峰公司仍需返还购房款和车位款共计454400元。经查该团购房至今未开工，导致合同目的无法实现，故王砚菲请求解除《团购职工住宅内部认购协议书》、《"金珠·玫瑰园"住宅小区车位内部认购协议书》及退还已付款项的诉讼请求予以支持。对于王砚菲主张利息的诉讼请求，由于锦峰公司未按期交付房屋，导致合同解除，王砚菲已支付款项的利息损失客观存在，故王砚菲请求支付利息（从2012年12月20日-2017年8月31日）的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除原告王砚菲与被告内蒙古锦峰置业有限公司签订的《团购职工住宅内部认购协议书》、《"金珠·玫瑰园"住宅小区车位内部认购协议书》；二、被告内蒙古锦峰置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王砚菲剩余已付购房款404400元，车位预付款50000元；三、被告内蒙古锦峰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王砚菲支付利息（从2012年12月20日-2017年8月31日）384195.2元。案件受理费13264元（王砚菲已预交），由被告内蒙古锦峰置业有限公司负担12186元，由王砚菲负担1078元。二审中，锦峰公司新出示证据如下：1、企业信息表、银行对账单、银行付款回单，拟证明锦峰公司股东陈友平代锦峰公司退还退还王砚菲购房款、车位款2万元，该笔款是通过陈友平的会计高芳转给王砚菲的父亲王炜的，该笔款项应予以核减；2、协议书两份、民事判决书明细表、另案协议书两份及另案判决书一份，拟证明王砚菲与锦峰公司所签协议未约定违约责任，一审法院认定利息方式错误，一审法院对类似案件审理判决锦峰公司以同期银行贷款利率承担违约责任；3、证人证言，拟证明的问题与第1组证据相同。王砚菲对上述证据的质证意见为：对第1组证据中银行对账单、银行付款回单的真实性认可，证明的问题不认可，对第1组证据中的其他证据真实性、证明的问题均不认可；对第2组证据的真实性认可，证明的问题不认可，其他案件的案情与本案不同；对第3组证据真实性、合法性、关联性均不认可。本院对银行对账单、银行付款回单及第2组证据的真实性予以确认，对其证明的问题是否成立将在法院认为部分进行详述。二审中，陈友平出庭作证陈述，陈友平代锦峰公司给王砚菲退还过购房款，具体数额记不清了，是其会计办理的。陈友平的会计高芳出庭作证陈述，高芳系另一公司的会计，根据该公司的领导陈友平的指示替锦峰公司退还给王炜2万元购房款。本院经审理查明的事实与一审法院相同，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：锦峰公司退还王砚菲购房款、车位预付款的数额如何认定、利息如何计算。关于案外人陈友平给付王砚菲父亲王炜2万元如何认定的问题，虽然陈友平称其给付王砚菲父亲的2万元是其作为锦峰公司股东身份代锦峰公司支付的，但根据锦峰公司提供的银行对账单、银行付款回单来看，系高芳转账给王炜的2万元，用途为借款。从该组证据中反映不出是锦峰公司退还王砚菲购房款的事实，且陈友平又是另一公司的领导，而该银行对账单、银行付款回单又一直保管在另一公司的会计手中，王砚菲亦不认可该笔款与本案有关，故就陈友平支付给王砚菲父亲王炜的2万元陈友平可另案解决，本案中不宜认定该2万元是陈友平代锦峰公司支付的退购房款和购车位款。故锦峰公司该项上诉理由不能成立。关于锦峰公司上诉请求按照同期同类银行贷款利率支付王砚菲利息的问题，锦峰公司与王砚菲签订协议后，王砚菲按照双方所签协议全面履行了自己的义务，而锦峰公司却未按约定进行开发建设，致使双方所签协议目的不能实现。在此情况下，王砚菲向锦峰公司索要购房款、购车位款，但锦峰公司仅支付6万元后就再未退还过王砚菲所交纳的款项。从2012年双方签订协议至今，锦峰公司不但违约不建设房屋，而且不能在购房人主张退款时积极履行退款义务，致使王砚菲至今得不到其交纳的大部分购房款、购车位款，由此给王砚菲造成的损失锦峰公司理应承担赔偿责任，一审法院判决锦峰公司以交纳房款、车位款为基数承担月息1.5%的违约责任并无不妥。至于锦峰公司所述其他与王砚菲相同案情的案件均判决退还房款、车位款及相应的同期银行贷款利息的理由，锦峰公司所举另案购房人要求锦峰公司退还购房款、购车位款及承担利息损失的民事判决中，另案购房人的诉讼请求本身就要求按同期银行贷款利率支付利息，该另案判决作出的时间也相对较早，故其他案件的案情与本案并不完全相同，锦峰公司的该项上诉理由不能成立。另外，关于锦峰公司上诉中提及的锦峰公司在开发本案房屋所涉的房地产项目中，遇到市场萎靡、政府整顿等不可抗力的理由，并无证据佐证，上述情形也不属不可抗力，且锦峰公司至今都未进行开发建设，故其该项上诉理由亦不能成立。综上所述，锦峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5611元，由内蒙古锦峰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩 韬审判员 苏 毅审判员 戴玉英二〇一八年七月四日书记员 曹文婷