江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0115民初3451号原告：河南惠洁管业有限公司，统一社会信用代码91411725667215894A，住所地河南省确山县城东工业园区。法定代表人：贾建新，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕旭辉，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡旭，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。被告：南京坤运物流有限公司，统一社会信用代码9132010255886617XU，住所地江苏省南京市玄武区鹤鸣路52号仙鹤茗苑51幢。法定代表人：**刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘金彪，南京市江宁区秣陵法律服务所法律工作者。原告河南惠洁管业有限公司（以下简称惠洁公司）与被告南京坤运物流有限公司（以下简称坤运公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告惠洁公司的委托诉讼代理人吕旭辉、被告坤运公司的委托诉讼代理人刘金彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠洁公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还租赁仓库内的货架设施；2.判令被告返还押金10000元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年10月30日，其与被告坤运公司签订仓库租赁合同一份，约定由其租赁被告仓库一间，租期自2015年11月8日起至2020年11月7日止。经双方约定，该合同于2018年2月8日终止。其在租赁期间，因业务需要，在租赁的仓库内架设了钢结构货架，现其因公司业务调整与坤运公司协商终止了仓库租赁合同，双方结清了有关费用，但是其在腾空仓库、准备拆卸仓库内的钢结构货架时，被告无故阻止其拆卸货架，侵害了其合法权益，故提起诉讼。被告坤运公司辩称，1.原告惠洁公司主体不适格，与其签订租赁合同的相对方是李刚，并非本案原告。2.2015年10月30日，其和李刚签订租赁合同时明确约定，如李刚需要对租赁物进行装修、改建，费用由李刚承担，且装修、改建的附属物产权归出租方所有，故其无需返还原告诉请中要求返还的货架设施。且原告在装修、改建时已经破坏了房屋的墙体、地面，该货架设施系原告用膨胀螺丝焊接固定在墙体和地面上的，如拆除会对墙体和地面造成破坏。3.其收到押金10000元情况属实，原、被告双方约定的租赁期限为2015年11月8日至2020年11月7日，在租期尚未到期的情况下，李刚提出要求终止租赁协议，故其无需退还押金。4、因李刚提前解除合同，其有权没收押金。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。本院经审理查明事实如下：案涉位于南京市江宁区湖熟工业集中区的厂房领有建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，建设单位为南京金箔集团有限责任公司。2015年1月15日，被告坤运公司（乙方）与案外人南京金宝商业投资发展股份有限公司（甲方）签订《综合管理总合同书文本》，其中第一部分为租赁合同书，约定甲方将金宝湖熟市场服装B厅区面积1621平方米租赁给乙方使用；租赁期限自2015年4月1日起至2018年3月31日止。该合同第六条约定，甲方允许乙方在不影响安全、使用功能和他人经营活动的条件下，对租赁物进行改善或增设他物（如装潢、增设照明、音响、线路改造、维修等），但乙方应向甲方书面报告并经批准，费用乙方负担（主线除外）。……合同期满后对于装饰物和附属物乙方不得拆卸和损害，归甲方所有和支配，但租赁场所内可移动物品乙方可带走，甲方不得干涉。如合同期内，乙方提出终止双方租赁合同或因乙方违反合同，符合解除合同条件的，乙方所投入的装潢设施以及附属设施和设备归甲方所有，乙方无权支配，并且在退场时不得破坏和毁损上述设施。2015年10月30日，坤运公司（甲方）与乙方签订《租赁合同》，约定甲方将位于湖熟瑞泽路8号的仓库及办公房辅助房租赁给乙方使用，仓库面积947平方米；办公房2间，辅助用房1间；本租赁物的功能为仓储；租赁期限为五年，即从2015年11月8日起至2020年11月7日止；租金的付款方式为半年一付，乙方应于房租到期前一个月交付下一周期房租。该《租赁合同》第2页第四条装修条款约定，1.在租赁期内如乙方必须对租赁物进行装修、改建，要事先向甲方提交维修、改建设计方案，并经甲方书面同意，同时须向政府有关部门申报同意。如装修、改建方案可能对公用部分、租赁物主结构及其他相邻用户影响的，甲方可对该部分方案提出异议，乙方应予以修改。改建、装修费用由乙方自行承担。2.装修、改建增加的附属物产权属甲方所有。第五条仓库租赁合同的解除约定，乙方确需提前解约，须提前2个月书面通知甲方，且向甲方交回租赁物、交清承租期的租金及其它因本合同所产生的费用。该合同首部、尾部出租方处均加盖有坤运公司印章，并由周小林在首部出租方法定代表人处及尾部出租方授权代表处签名；首部承租方名称处为空白，由李刚在首部承租方法定代表人处及尾部承租方授权代表处签名，未加盖印章。坤运公司在庭审中陈述李刚在与其签订合同时称系代表公司，但未明确是何公司。本案审理过程中，李刚到本院接受调查，称其于2015年10月30日与坤运公司签订《租赁合同》系受惠洁公司委托签订的，其当时是惠洁公司的市场部经理，代表惠洁公司与坤运公司签订了合同，坤运公司应当返还的货架设施及押金均应当返还给惠洁公司。另查明，上述2015年10月30日的《租赁合同》签订后，惠洁公司交付了押金10000元，惠洁公司并通过“王天甫”的账户支付租金给坤运公司的“周小林”，租金已支付至2018年2月8日。坤运公司认可其授权周小林收取租金。惠洁公司因业务调整提出提前解除合同，该租赁合同已经于2018年2月8日解除，但双方并未就解除事宜达成书面协议。坤运公司主张双方口头约定由其没收押金10000元，但未提供证据证明，且惠洁公司对此不予认可。庭审中，惠洁公司与坤运公司均陈述惠洁公司搭设案涉货架得到了坤运公司的口头同意，但无书面文件。该搭设的货架系固定安装在地面上的大型钢结构货架。惠洁公司主张其就货架问题曾与坤运公司沟通，坤运公司同意其拆卸货架，双方对于货架属于其所有及坤运公司同意其拆卸货架等问题没有争议，只是坤运公司要求其与市场方面进行沟通，惠洁公司就此提供其公司人员与坤运公司的周小林的微信聊天记录予以证明。在微信中，周小林于2017年12月19日发送：“我在芜湖，暂时拆不了，到时候我来给你安排，明天我过来湖熟”，周小林于2017年12月22日向惠洁公司人员发送了2015年10月30日的《租赁合同》第二页内容（即包含第四条装修条款的页面），惠洁公司人员于当日回复：“这个合同我们已经给公司的律师看过了，不存在不给拆除货架的”、“这些货架已经是公司固定财产了”，周小林于2017年12月23日回复：“我已经和你讲的很明白了，你只要疏通和市场让你拆，我也让你拆，我也没有一点为难你”。坤运公司对于微信聊天记录真实性无异议，认为从聊天内容看周小林并没有同意原告拆卸货架，仅是说“你只要疏通和市场让你拆，我也让你拆，我也没有一点为难你”，因为根据协议，货架的最终归属是市场，周小林无权决定金宝市场是否允许原告拆货架。上述事实，有建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、《综合管理总合同书文本》、《租赁合同》、照片、银行卡交易明细清单、微信聊天记录及当事人陈述等证据材料证实。本院认为，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，原告惠洁公司虽然并未在2015年10月30日的《租赁合同》上盖章，该合同首部、尾部承租人签章处亦是由李刚在法定代表人处或者授权代表处签名，但李刚本人向本院陈述其系代表惠洁公司签订上述《租赁合同》，坤运公司也认可李刚在签订合同时自称代表公司签订合同，并认可惠洁公司支付了案涉租赁合同的租金及押金，故本院认定2015年10月30日的《租赁合同》系李刚代表惠洁公司签订。惠洁公司系与本案有直接利害关系的法人，有权作为原告提起诉讼，对坤运公司关于惠洁公司不是适格的诉讼主体的抗辩，本院不予采纳。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。被告坤运公司自2015年11月8日起将其承租的房屋转租给原告惠洁公司，但是坤运公司与李刚代表的惠洁公司签订的《租赁合同》约定的租赁期限超过了坤运公司的剩余租赁期限，故超过坤运公司剩余租赁期限的部分无效，即2018年4月1日之后的租赁合同无效。惠洁公司在该承租房屋对外挂牌从事经营活动，出租人知晓或者应当知晓该转租事实，但未提出异议，故2015年11月8日至2018年3月31日期间的《租赁合同》合法有效，惠洁公司与坤运公司均应当依约履行各自的义务。惠洁公司因自身业务调整依据《租赁合同》的约定提前通知坤运公司提前解除合同，双方已经于2018年2月8日解除合同，惠洁公司已经向坤运公司返还了租赁房屋，租金也已支付至2018年2月8日。对于惠洁公司搭设的钢结构货架，根据《租赁合同》第2页第四条装修条款的约定，“1.在租赁期内如乙方必须对租赁物进行装修、改建，要事先向甲方提交维修、改建设计方案，并经甲方书面同意，同时须向政府有关部门申报同意。……2.装修、改建增加的附属物产权属甲方所有”，案涉钢结构货架的搭设经过了坤运公司同意，该钢结构货架系固定安装于案涉房屋地面，不可随意移动，应当属于《租赁合同》约定的装修、改建增加的附属物，故合同解除时该钢结构货架的产权应当归属于甲方，惠洁公司要求坤运公司返还该货架的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。惠洁公司关于坤运公司认可货架产权归其所有并且同意由其拆除货架的主张，虽然提供了微信聊天记录予以证明，但是，不论周小林是否有权代表坤运公司作出有关意思表示，仅从该微信聊天记录的内容来看，聊天内容不能反映周小林代表坤运公司承诺货架的产权归原告并同意原告拆除货架，故对惠洁公司关于坤运公司认可货架产权归其所有并且同意由其拆除货架的主张，因证据不足，本院不予采纳。对于押金10000元，坤运公司主张双方已经达成由其没收押金的口头协议，但未提供证据证明，惠洁公司也不予认可，且没收押金的主张与《租赁合同》第五条第2款的约定不符，故本院对于坤运公司关于其有权没收押金的主张不予采纳，坤运公司应当将押金10000元返还惠洁公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告南京坤运物流有限公司返还原告河南惠洁管业有限公司押金10000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回原告河南惠洁管业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费1250元，由原告河南惠洁管业有限公司负担1150元，由被告南京坤运物流有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  张映秋二〇一八年七月二十五日书记员  孙秋君