广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3126号上诉人(原审原告)：左希琳，住广州市越秀区。委托代理人：范平，广东广美律师事务所律师。委托代理人：白锋高，广东广美律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：广东合富房地产置业有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：扶伟聪，该公司董事长。委托代理人：柯柏松，广东天杰律师事务所律师。原审第三人：侯琳，住广州市白云区。委托代理人：张璐，住广州市白云区。上诉人左希琳因与被上诉人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）、原审第三人侯琳居间合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1664号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年10月31日，左希琳（甲方、卖方）、侯琳(乙方、买方)及合富公司（丙方、房��产中介服务机构）签订了合同号为GHA0002884的《存量房买卖合同》，约定：广州市越秀区共和三路9号之一1005房，建筑面积92.362平方米，房屋使用性质为住宅，属于甲方所有。甲乙双方约定该房地产按整套出售并计价，总金额为人民币3550000元。合同第九条约定，甲方不按合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。乙方不按合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。第十三条约定甲方或乙方行使合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。合同还约定了中介服务费的给付，约定丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当于签署合同当日向丙方支付中介服务费，甲方应当向丙方支付中介服务费5000���，乙方应当向丙方支付中介服务费42600元。甲乙双方或其中一方当事人逾期支付上述中介服务费的，违约方每日按未付中介服务费0.05%的标准向丙方支付违约金。合同还约定，丙方应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为甲乙双方当事人提供中介服务，按照法律法规规定履行职责。因丙方过错造成当事人损失的，丙方应当承担赔偿责任等。同日，左希琳向合富公司签订了服务收费确认书，确认经合富公司促成涉诉房产物业买卖合同成立，左希琳同意向合富公司支付5000元作为合富公司的中介代理费。左希琳已经向合富公司支付了5000元中介费。2013年11月3日，左希琳与侯琳签订了《解除房屋买卖协议》，载明左希琳提出单方面解除合同。同日，左希琳与侯琳签订了《终止房屋买卖协议》，该协议约定，由于左希琳单方面终止涉诉房屋的买卖协议，左希琳愿意退回侯琳支付��50000元订金，并向其支付60000元违约金。侯琳同意左希琳承担以上违约责任后终止房屋买卖协议。2013年11月5日，左希琳向侯琳出具承诺书，承诺由于左希琳提出解除合同，由此产生的法律纠纷及赔偿均由左希琳承担。左希琳于2014年7月10日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、撤销左希琳与合富公司及侯琳签订的《存量房买卖合同》（合同号：GHA0002884）；2、合富公司退回左希琳支付的5000元中介代理费；3、合富公司赔偿左希琳经济损失60000元。合富公司原审答辩称：本案的存量房买卖合同包含了房屋买卖关系以及居间关系，左希琳称其已经向侯琳承担了违约责任，由此可以视为左希琳已经认可该存量房买卖合同已经成立了。左希琳称其目的是为了置换房屋，但是合富公司作为中介方无法左右业主的选择，也无法与左希琳签订换购协议。左希琳、合富公司没有签���换购协议，左希琳声称其卖出1005房是以换购为前提不成立。左希琳委托合富公司出售1005房，左希琳于2013年9月7日委托合富公司出售该房屋，于2013年10月31日与侯琳签订房屋买卖合同，时间间隔长达近两个月，左希琳在此期限内没有向合富公司表示过置换的意向，也没有进行置换房屋的实际行为，左希琳声称合富公司隐瞒事实没有依据。侯琳原审陈述称：侯琳通过合富公司与左希琳签订房屋买卖合同，过了几天合富公司就通知说左希琳不同意出售了。侯琳亲自与左希琳面谈，左希琳也表示不同意出售房屋，并同意承担违约责任。侯琳只有同意左希琳赔偿损失，左希琳出具了书面材料同意所有的违约责任及损失均由左希琳承担，之后合富公司就起诉要求侯琳支付中介费。侯琳对左希琳、合富公司之间的纠纷并不清楚。原审另查明：2013年10月31日，左希琳向合富公司���订承诺书，承诺委托合富公司协助其购买2606房（售价为580万元）。左希琳称合富公司工作人员保证协助其购买到2606房，但左希琳没有提供证据证明，合富公司对此也予以否认。左希琳为证明其卖出1005房的目的是为了置换2606房，向原审法院提交了以下证据：公证书、产权证、证人王某的书面证人证言。合富公司对公证书和产权证的真实性没有异议，但认为其与本案无关，并认为王某的书面证言不具备合法性。为证明该主张，左希琳还申请证人杨某出庭作证。杨某出庭作证称，杨某于2013年10月份期间曾经有意出售2606房，并在网上放盘。合富公司从网上得知信息后，主动联系杨某，要求杨某将该房钥匙放置合富公司处。杨某与合富公司签订了承诺书，承诺同意将该房屋一次性付款580万出售。合富公司向杨某告知了左希琳有意购买该2606房，但左希琳需要先将其所有的两套房屋卖掉才能购买。对以上证人证言的真实性合富公司予以认可，但认为并不能证明左希琳是要求置换房屋。侯琳对左希琳提供的以上证据没有异议，对证人杨某的证言不发表意见。原审庭审中，原审法院依法向左希琳释明了其起诉的《存量房买卖合同》项下包含了居间合同关系和房屋买卖合同关系二重法律关系，其中房屋买卖合同关系依法应当另案起诉。左希琳表示坚持诉讼请求，其请求撤销《存量房买卖合同》，包括请求撤销该合同中的居间合同和买卖合同。原审法院认为：左希琳、合富公司及侯琳于2013年10月31日签订的《存量房买卖合同》（合同号为GHA0002884），该合同项下包含了左希琳、侯琳与合富公司之间的居间合同关系以及左希琳与侯琳之间的房屋买卖合同关系。根据左希琳的诉请及事实和理由，本案处理的是左希琳、合富公司之间的居间合同关系。至于左希琳与侯琳之间的买卖合同关系，与本案不属同一法律关系，应另案处理。经原审法院释明后，左希琳坚持诉请要求并案处理，缺乏法律依据，原审法院不予支持。居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。左希琳通过合富公司提供的中介服务与侯琳签订了该《存量房买卖合同》，合富公司已经促成了1005房的买卖，左希琳依法应当向合富公司支付居间费用。左希琳提供的证据证明了其有意购买2606房，并且合富公司已经获知左希琳的该意向，但左希琳未提供证据证明合富公司承诺协助其置换1005房和2606房，在该《存量房买卖合同》等证据材料中也没有其卖出1005房是以买入2606房某的或前提的相关记载。因此，左希琳认为合富公司违背其置换购房的真实意思，欺骗其与侯琳签订合同，并因此要求撤销该《存量房买卖合同》项下的居间合同及请求合富公司返还居间费用于法无据，原审法院不予支持。该《存量房买卖合同》签订后不久，左希琳又与侯琳签订了《解除房屋买卖协议》和《终止房屋买卖协议》，左希琳终止了1005房的买卖合同并向侯琳支付违约金，左希琳并没有提供有效证据证明合富公司欺骗其与侯琳签订1005房的买卖合同，左希琳向侯琳支付违约金与合富公司无关。因此，左希琳要求合富公司承担该违约金的赔偿责任，于法无据，原审法院不予支持。为此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款的规定，于2014年11月13日作出如下判决：驳回左希琳的诉讼请求。一审案件受理费用1426元，由左希琳负担。判后，上诉人左希琳不服原审判决，向���院提起上诉称：一、原审判决查明事实有误。本案事实清晰反映了左希琳为改善居住条件，在得知案涉2606房业主杨某准备出售该房并经合富公司同意促成左希琳购买2606房的情况下，为购买该2606房筹集资金才委托合富公司放盘出售自有住房1005房和母亲所有的房屋。但是，一审判决不顾某公司明知左希琳出售1005房的目的，却故意隐瞒2606房已经出售的重要事实，采取欺诈手段，导致左希琳错误的以为出售1005房的资金可以用来购买2606房而签订《存量房买卖合同》。一审判决认定事实有误，应予纠正。特别强调的是，在2013年10月31日合富公司明知2606房已经出售之后，合富公司仍提供其格式版本《承诺书》给左希琳，要求左希琳委托其协助购买2606房，甚至给予左希琳减少5000元中介费，凸显了合富公司故意制造虚假情况，欺骗左希琳出售1005房之后可以按580万元购买2606房��事实。合富公司在与左希琳、侯琳签订《存量房买卖合同》过程中存在严重过错，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，严重违背诚实信用。当时，侯琳曾提出关于户口何时迁出的问题，而2606房也涉及这个问题，左希琳曾当着侯琳夫妻的面要求中介公司与2606房的业主联系落实该房户口迁出的问题。二、原审判决无视合富公司严重违背诚信，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的行为，无视合富公司的过错造成左希琳的损失，导致合富公司采取欺骗手段的不诚信行为却获得利益，适用法律不当。我国《合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中如果故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任；第五十四条也规定有一方在受到欺诈等情况可以请求撤销合同的规定。本案中，左希琳在得知2606房已经出售的情况下，鉴于无法完成自己改善相同环境居住条件房屋购置的情况，立即要求撤销合同未果，唯有与侯琳协商解除合同收回1005房并无不当，因此造成左希琳的损失完全是合富公司隐瞒事实和提供虚假情况所致。于法规定，合富公司应对其恶意违反诚实信用的行为承担责任，依法应赔偿因此造成左希琳的损失。综上所述，左希琳上诉请求二审法院撤销原审判决，支持其原审全部诉请。被上诉人合富公司答辩称：同意一审判决。左希琳所称是为了置换房屋出售涉诉房屋，并没有提供证据证实。事实上，左希琳早在2013年9月7日就已经委托合富公司出售1005房，合富公司原审已提供证据证实，但是左希琳与侯琳签订买卖合同是在时隔3个月之后，并且此间也没有与左希琳所声称要购买的2606房签订任何协议。因此，左希琳所声称的出售小房屋是以换购大房屋为前提，且合富���司承诺一并协助其购买上述房屋没有依据，且客观上也是不可能执行的。合富公司认为左希琳所陈述的购房过程没有证据也违反了生活逻辑，请求二审法院依法驳回左希琳的上诉请求。原审第三人侯琳陈述称：对一审判决不发表意见。左希琳上诉事实与涉诉房屋的关系，侯琳不清楚；关于户籍问题，侯琳购买学位房，在签订合同的当天，侯琳询问过左希琳户口能否一交楼立即迁出，左希琳也不能马上答复，就询问了中介公司，因为左希琳也要换房，也询问了中介她想购房房屋的户口问题等。各方当事人二审均没有新证据提交，本院二审经庭询调查确认原审查明事实。本院另查明，针对合富公司何时告知左希琳2606房已经出售的问题，合富公司代理人称不清楚，并认为涉案房屋的出售与2606房已经出售并不挂钩；合富公司在法院限期内亦未对此问题作出答复。本���认为：左希琳、合富公司及侯琳三方所签《存量房买卖合同》的合同项下包含左希琳、侯琳分别与合富公司之间的居间合同关系以及左希琳与侯琳之间的房屋买卖合同关系，上述法律关系属各自独立的非同一法律关系。原审法院结合左希琳的原审诉请及事实和理由，认定本案仅处理左希琳、合富公司之间的居间合同关系，合法有据，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》的规定，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。左希琳原审提供的证据证明其有意购买2606房，并且合富公司已获知左希琳的该意向，但左希琳未提供证据证明合富公司承诺协助其置换1005房和2606房，三方签署的该《存量房买卖合同》等证据材料中也没有关于左希琳卖出1005房是以买入2606房为直接前提或目的的相关记载。另���，左希琳在自己未与2606房业主签订购房合同的情况下与侯琳签订涉案《存量房买卖合同》，其亦理应预知相应风险。因此，左希琳认为合富公司违背其置换购房的真实意思，欺骗其与侯琳签订合同，并因此要求撤销该《存量房买卖合同》项下的居间合同于法无据，不予支持。关于左希琳主张合富公司退还其中介服务费5000元以及赔偿其损失60000元的问题。因合富公司对2606房业主成功将该房另行出售给他人是知情的，但合富公司并没有提供证据证明其在促成左希琳、侯琳正式就1005房签订涉案《存量房买卖合同》之前已经履行了充分告知义务，并且该信息对左希琳是否出售涉案1005房具有一定影响。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损��委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，本院认为左希琳诉请合富公司返还中介费5000元公平合理，本院予以支持。至于60000元经济损失的问题，因涉案《存量房买卖合同》签订后不久，左希琳又与侯琳签订了《解除房屋买卖协议》和《终止房屋买卖协议》，左希琳终止了1005房的买卖合同并向侯琳支付违约金，左希琳并没有提供有效证据证明合富公司欺骗其与侯琳签订1005房的买卖合同，左希琳向侯琳支付违约金与合富公司无直接关系，非其直接损失。因此，左希琳要求合富公司承担该违约金的赔偿责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，原审法院对于本案中介服务费的处理不妥，本院基于公平合理原则对此进行调整。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1664号民事判决；二、广东合富房地产置业有限公司于本判决送达之日起十日内退还中介服务费5000元给左希琳；三、驳回左希琳其他诉讼请求。一审案件受理费1426元，由广东合富房地产置业有限公司负担50元、左希琳负担1376元；二审案件受理费1426元，由广东合富房地产置业有限公司负担50元、左希琳负担1376元；本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一五年八月二十八日书 记 员  璩方慧