江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏02民终2654号上诉人（一审被告）：张影，女，1982年3月7日生，汉族，住安徽省利辛县。被上诉人（一审原告）：芮建峰，男，1989年6月14日生，汉族，住江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：白徐芳，江苏漫修（镇江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许旺达，江苏漫修（镇江）律师事务所实习律师。一审第三人：无锡市博邦房地产经纪有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区凤翔馨城1-55。法定代表人：胡爱民，该公司总经理。上诉人张影因与被上诉人芮建峰、一审第三人无锡市博邦房地产经纪有限公司（以下简称博邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2017）苏0206民初6684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张影上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、房屋买卖合同签订后，其从未拒绝履行原协议，也从未不肯办理过户手续，不存在故意拖延行为，相反是其多次催促被上诉人尽快履行付款义务，早日办理房屋过户手续。2、房屋买卖合同中明确约定了首付款的支付时间为2017年8月30日，被上诉人也已经准备好了首付款，只是担心贷款问题不肯及时支付。其银行卡信息早已在中介处，付款方式除了银行转账之外，还可以通过其他各种方式，一审法院以其未提供银行卡信息为由而认定其怠于收款，构成违约，有失公正。其并未构成违约，相反是被上诉人构成违约。3、被上诉人提供的租金损失、物业停车费、银行贷款审批费用不应由上诉人承担。被上诉人芮建峰辩称，三方在签订合同时曾约定首付款支付时间为其银行贷款审批资格通过，该合意虽未写入合同，但上诉人要求提前支付首付款应当得到各方协商一致。其曾多次向上诉人催要银行账号以便支付首付款，且已经告知了拖延提供的后果，但上诉人一直未提供银行卡号。一审判决认定事实清楚，结果正确。一审第三人博邦公司未作答辩。芮建峰向一审法院起诉请求：1、判令解除芮建峰与张影签订的房屋买卖合同；2、判令张影支付违约金10万元；3、本案诉讼费由张影承担。一审法院经审理查明：2017年6月21日，甲方张影（出售方）与乙方芮建峰（购买方）在丙方博邦公司（居间方）居间下签订了无锡市房屋转让协议（编号：0000472），其中房屋买卖相关内容约定如下：甲方张影将坐落于阳光壹佰国际城563-1407号房屋出售给乙方芮建峰，该房屋总面积108.19㎡（精装修）；房屋总价款996000元；付款方式：乙方在签订本协议时支付定金贰万元，其中壹万暂存丙方，壹万由甲方收取，购房定金可冲抵房款。甲方同意乙方通过贷款银行申请540000元，通过贷款形式支付第二期房款。乙方同意将首期付款436000元用于甲方提前还贷，不足部分由甲方自行补足，乙方于2017年8月30日之前来办贷款审批手续。甲乙双方约定于甲方贷款还清，乙方贷款办妥即办理产权转让手续；关于违约责任：甲方若中途悔约，须赔偿乙方违约金壹拾万元，并退还已收取的定金，同时甲方须赔偿丙方劳务、通信、广告等费用，赔偿金额为合同约定总佣金金额。乙方若中途悔约，须赔偿甲方违约金壹拾万元，同时乙方须赔偿丙方劳务、通信、广告等费用，赔偿金额为合同约定总佣金金额……。张影在甲方处签字，芮建峰在乙方处签字，博邦公司在丙方处签字盖章。合同签订后，芮建峰支付给张影购房定金1万元。此后，张影与芮建峰妻子吴瑶多次通过短信聊天，2017年10月13日，吴瑶发短信给张影：房东您好，我是买你们家房子的吴瑶，我和我老公还有中介多次问你要你的银行卡号，要把首付款给你，但是你一直都不给，我这里贷款已经在9月30日审批通过了，现在就是你不肯收钱的问题了，你已经拖延很久了，这样会导致银行不放贷款的，所以你到底卖不卖房子了。张影回复：吴瑶你好，2017年8月13日我们共同在中介处商谈首付款的事，当时我们明确详细的告知你我们与银行约定于2017年9月12日提前还贷，我们提前通知你们准备好首付款，但是当时你们明确拒绝支付该笔首付款用于提前还贷。按照我们签订的协议，你们应当及时支付首付款用于我们提前还贷，不能一直拖下去。你们的行为已经有失诚信，已经违背原协议的约定，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。我们没有不把房屋卖给你们的意思，只是在房屋买卖协议继续履行下去之前，你们应当按照协议承担相应的违约责任。2017年10月26日，吴瑶发消息给张影：双方签订2017年6月21日的《无锡市房屋转让协议》，我多次要求你提供银行卡号，但你一直拖延不给，中介也是如此。我方首付436000元，我已经备好多时，你的行为导致我无法支付首付款。另，我的银行贷款已经于9月26日审批经过，从9月26日起算3个月内需要将房屋登记到我名下并办理他项权证，逾期的银行将不通过审批。因此你这样的拖延行为将导致我的银行贷款办不下来，所以限你收到本通知起五日内，向我提供你的银行卡号用于收取首付款，并与我一起去办理过户手续，否则视为你方不愿意履行合同，我方将通过司法行径处理此事，由此出现的一切后果由你自己承担。张影于2017年10月30日回复：2017年8月31日我们共同在中介处商谈首付款的事，当时我们明确详细的告知你们“我们与银行约定于2017年9月12日提前还贷”，我们已经提前通知你们，让你们有足够的时间准备好首付款，但是当时你们明确拒绝支付该笔首付款用于提前还贷。按照我们签订的协议，你们应当及时支付首付款用于我们提前还贷。现在你们要求我们按照你们规定的时间办理相关手续，我们认为是无理的要求，你们在2017年8月31日已经明确拒绝按照协议履行，你们的行为已经构成悔约，应当承当相应的违约责任。按照双方签订的协议规定，“一方悔约，须赔违约金10万元”，现在你们悔约，就应当按照协议约定承担责任，对于你们的悔约行为我们也有权拒绝接受你们对悔约行为的补救。关于银行卡号的问题在此不再重复，我们在签订房屋买卖协议之后按照中介的要求办理了工商银行的卡，卡号早已在中介处。若向我们银行卡号打款即视为你们同意向我们支付10万元违约金，我们将在打款后首先扣除10万元违约金，剩余部分归还银行按揭，不足部分由你们补足。希望你们对自己的悔约行为，以及应当承担的责任慎重考虑，以免……。2017年8月31日，张影及老公陈跃峰、吴瑶至博邦公司商谈首付款支付问题，其中张影一方提出已经和银行约好在2017年9月12日提前还贷，房屋转让合同在6月份就已签订，已经付了两个多月银行利息，要求吴瑶支付首付款用于提前还贷。吴瑶回答：首付没问题，12号之前是有钱，关键银行审批，要等银行审批通过。我之前卖的房子，买主就因为银行政策贷款通不过，为了赶你们节奏，我解除合同，马上重新签约，便宜卖了……，能否宽限几天，跟银行沟通一下，还款晚点。我已经很配合、很尽力了。不是不相信你，我担心银行，谁能保证我银行贷款审批下来……。中介答复：手续之前已经交过来，8月中旬已准备好，提前付款前提是贷款审批手续通过，你等她审批通过啊。贷款审批银行做的，银行有具体时间，才能有具体时间……。2017年9月26日，吴瑶、芮建峰与中国工商银行股份有限公司无锡梁溪支行签订了个人购房借款及担保合同，贷款540000元，用于购买阳光壹佰国际城563-1407号房屋。2017年9月30日，吴瑶跟博邦公司的工作人员徐凤宁微信聊天，徐凤宁（以下简称徐）发微信给吴瑶（以下简称吴）：你们贷款审批通过了。吴回复：好的，什么时候过户付首付。徐：店长在跟房东联系，等联系好了告诉你。吴：嗯。2017年10月13日，吴瑶跟博邦公司的工作人员涂剑霞微信聊天，吴瑶发微信给涂剑霞（以下简称涂）：你有房东的银行卡号么，我问他要，他不理我，这样子我首付款没法给呀？涂：说好了？您的贷款合同上有的，在总部。吴：我都没有拿到过贷款合同，手续材料全是你们中介办的，我怎么会有。涂：您本来就没有啊，没说您有啊。审理中，芮建峰申请博邦公司工作人员徐凤宁出庭作证，其陈述：当时签订合同的时候我们店长跟他们谈的，但是我全程都在场，所以对于房子买卖的事情比较了解。当天上午芮建峰在优房把自己原有的房子卖掉了，下午到我们这里来，当时也是带着合同过来的。张影一方提出来要9月12日提前还贷，芮建峰一方说这个时间不可以，但愿意承担其相应的利息，当时张影一方没说要回去和老公商量，直接拒绝的。房东这种还贷需要三方一起到银行去还贷。芮建峰在优房将房屋卖掉，这次买卖因之前客户贷款有问题，当时没有成功，后来芮建峰的房子又卖了一次。转让协议是签约店长涂洪霞写的，签约时芮建峰夫妻都在，张影也在，后来张影老公不放心，让他弟弟来的。2017年8月30日之前来办理贷款手续的意思是在8月30日之前把办理贷款的资料拿过来。贷款办下来了，印象中是9月26日办下来的，一共支付了20000元定金，其中10000元现金给了张影，另外10000元押在中介处。房东这边要求9月12日之前给她，但是客户这里是要等到贷款审批下来再支付，双方对于付款没有达成一致，谈着谈着张影夫妻就走了。至于贷款申请何时提交银行不清楚，因为是售后去弄的，我只知道8月30日已经把资料交过来了。当时我们店长和他们说要等银行贷款审批下来再支付首付款。当时芮建峰之前的房子是置换的，要把前面的房屋过户掉之后银行那边才能办理贷款。当时签订合同的时候我们店长也应当说了。当时我和客户说你们那边该怎么弄怎么弄，反正我们这边按照上面约定的日期来。当时没说办贷款的时候就给他首付款，说是审批通过后再给首付款。经质证，芮建峰对证人证言真实性无异议，其认为双方在合同中没有写明首付款支付的时间，但签订合同的时候说了贷款审批过后付款，其出于补偿性质已表态愿意承担相应期间的银行利息，但张影不守诚信，是导致合同无法履行的主要原因。张影对证人证言真实性无异议，但证人所说芮建峰明确拒绝支付首付款，也明确拒绝支付相应的银行利息。博邦公司对证人证言真实性无异议，希望能够顺利履行。审理中芮建峰还提供了停车位服务协议书、车位、服务费发票、收条、微信聊天记录等用于证明其损失。经质证，张影认为这些费用系芮建峰自身原因导致，由其自行承担。双方对于首付款的支付时间各执己见，芮建峰认为当时说好在其贷款审批通过后支付首付款，从张影提供的录音资料及中介的陈述都能体现。张影认为双方签约已有两月有余，当时双方说的是2017年8月30日支付首付款，且已告知芮建峰已和银行预约2017年9月12提前还贷，合同约定首付款用于提前还贷，芮建峰应当在其提前还贷前支付首付款。以上事实，有无锡市房屋转让协议、短信截图、微信截图、收条、收据、停车位服务协议、发票、个人购房借款/担保合同、房产证复印件、证人证言、录音资料及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案房屋转让协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力禁止性、强制性规定，内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应依约履行自己的义务。关于首付款支付问题，该房屋转让协议中并未明确约定首付款支付的具体时间，双方对于首付款的支付时间存在较大争议，而中介公司明确表示首付款的支付时间为芮建峰一方贷款审批通过以后。即便非中介所述，对于合同中未明确的事项或更改、补充合同，均需双方当事人协商一致确认，协议虽约定首付款用于提前还贷，但提前还贷的时间要与付款方协商确认一致，且提前还贷需对方支付较大金额的首付款，须给予对方合理的准备时间。而本案双方当事人也的确在中介就首付款的支付进行过沟通，但最终协商未果。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同的，另一方当事人可以要求解除合同。芮建峰一方多次向张影询问账号用于支付首付款，而张影一方认为芮建峰拒绝在其预约银行还贷日前支付首付款，违约在先而未告知账号。法院认为，作为中介方并非交易对家，其并无义务收取房款、提供交易账号，合同也未约定房款由中介暂存或预收。作为及时收取房款的受益方应当积极主动提供收款账号，芮建峰一方在贷款审批过后即向张影询问卡号要求付款，但张影未予提供，在芮建峰向中介询问账号未果后再次向张影询问付款账号，在告知其后果后，张影仍拒绝提供账号。张影一方将自定的提前还款日期强加于芮建峰一方作为支付首付款的时间，以臆断的“芮建峰未按约支付首付款而违约”作为其抵抗、怠于收款、提供账号的先行义务而不提供收款账号。芮建峰一方有理由相信张影的行为表示其拒绝履行合同的意思表示，导致其购房的合同目的无法实现。而芮建峰一方按约支付了定金、按约提交了贷款资料、积极沟通首付款的支付、也未有过拒付首付款的表示、贷款审批通过后及时请求支付首付款，在合同履行中并无过错，故芮建峰有权要求解除房屋买卖协议，同时张影应返还芮建峰定金10000元。关于违约金，法院认为，从合同法相关规定以及立法原理来看，违约金是以弥补损失为原则，兼具一定惩罚性，违约金应以当事人实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。张影抗辩不承担违约金，合同法亦规定了可以调整违约金。本案中，芮建峰因之前的住房出售而购买张影的房屋未果，进行了贷款评估审批等，确实产生了房租金、停车费等相关损失，也提供了相关证据，但从张影并无主观恶意(其自认为芮建峰违约在先而未提供账号)、芮建峰仅付定金尚未支付房款、芮建峰提供的损失依据远低于约定的违约金等情况综合考虑，法院确定违约金以20000元为宜。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、芮建峰、张影于2017年6月21日签订的无锡市房屋转让协议予以解除。二、张影于判决生效后十日内退还芮建峰定金10000元。三、张影于判决生效后十日内赔偿芮建峰违约金20000元。四、驳回芮建峰的其他诉讼请求。二审中，双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，房屋转让协议中仅载明芮建峰同意将首期付款用于张影提前还贷，芮建峰于2017年8月30日之前来办贷款审批手续，并未约定芮建峰支付首期款的时间为2017年8月30日，张影关于协议中约定了芮建峰支付首期款的时间为2017年8月30日的上诉意见与事实不符，本院不予采纳。因三方在协议中并未明确约定芮建峰向张影支付首期款的时间，故对于该时间节点的确定应由三方在协议履行过程中协商确定，但三方虽进行了沟通却一直协商未果。协议中虽约定了首付款用于张影提前还贷，但结合博邦公司徐凤宁的证人证言、房屋交易的惯例、三方的陈述以及协议履行的实际状况，首付款支付时间的确定也应同时考虑到芮建峰的贷款审批手续完成的时间，张影在芮建峰贷款审批手续尚未完成的情况下，要求芮建峰于2017年9月12日支付首期款，有所不妥。芮建峰拒绝支付，并无明显不当。而芮建峰在贷款审批手续完成之后，即多次向张影询问卡号要求支付首付款并告知了相应的后果，但张影仍拒绝提供且认为是芮建峰构成违约，并要求芮建峰支付违约金，在此种情况下，芮建峰有理由相信张影的行为导致了合同目的不能实现。因芮建峰在协议履行过程中并不存在过错，故芮建峰有权要求解除房屋转让协议并要求张影赔偿损失。协议中针对违约金作出了相应约定，一审法院结合本案的实际状况，酌定违约金为20000元，并无明显不当，本院予以维持。综上，张影的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人张影负担。本判决为终审判决。审判长  朱竞艳审判员  毛云彪审判员  李 飒二〇一八年七月十日书记员  耿植峰