杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0103民初7524号 原告：杭州欧旅国际旅行社有限公司。住所地：杭州市下城区武林路6号。 法定代表人：高文胜，总经理。 委托诉讼代理人：吴建琴，该公司员工。 委托诉讼代理人：王丽，浙江汉普律师事务所律师。 被告：姚洪敏，女，1984年2月10日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：连滨、林罗斌，浙江金道律师事务所律师。 被告：杭州荣和房地产代理咨询有限公司。住所地：杭州市江干区万象城3幢306室-A。 法定代表人：黄科龙，经理。 委托诉讼代理人：闵盛锋，该公司店长。 原告杭州欧旅国际旅行社有限公司（以下简称欧旅公司）与被告姚洪敏、杭州荣和房地产代理咨询有限公司（以下简称荣和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案后，依法适用简易程序审理。因杭州市中级人民法院（2017）浙01民终7015号李金土与姚洪敏另案房屋租赁合同纠纷尚未审结，本案须以该案的审理结果为依据，故本院于2017年11月21日依法裁定中止诉讼。后本院于2018年5月10日对本案恢复审理，并于2018年6月21日公开开庭进行了审理。原告欧旅公司的委托诉讼代理人吴建琴、王丽，被告姚洪敏及其委托诉讼代理人连滨，被告荣和公司的委托诉讼代理人闵盛锋到庭参加诉讼。本案经双方申请，给予自行和解期限一个月，现已审理终结。 原告欧旅公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与两被告签订的《租赁居间合同》于2017年3月31日解除；2、判令被告姚洪敏向原告返还履约保证金100000元；3、判令被告姚洪敏向原告赔偿履约保证金100000元；4、判令被告姚洪敏赔偿原告中介费损失2500元、房屋装修损失60000元、房屋搬离损失2850元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系于2016年11月4日注册成立的一家旅游服务公司。2016年10月10日，在原告公司成立前，为筹建公司需要，案外人高文胜经被告荣和公司居间中介，与姚洪敏共同签订了《租赁居间合同》一份。合同约定：姚洪敏将位于杭州市下城区武林路6号1-2楼物业出租给原告，租期自2016年10月12日起至2020年5月27日止，房屋租赁押金为10万元。合同同时还约定：姚洪敏为该物业的使用权人，享有转租权，姚洪敏保证对该物业享有合法的出租权，不存在第三人权利纠纷。上述合同签订后，高文胜即向杭州市下城区市场监督管理局依法申请、注册成立了原告公司。经核准，原告公司法定代表人为案外人高文胜，公司住所地为杭州市下城区武林路6号。同时，合同签订后，原告按约向姚洪敏支付了第一期房屋租金275000元和租房押金100000元。2017年3月25日，租赁房屋的所有权人向原告发函，称姚洪敏未经房屋所有权人同意，擅自将房屋转租给原告使用，该行为为无效行为。当日，房屋所有权人同时发函给姚洪敏，通知其自2017年3月28日起解除双方之间的《租赁合同》。原告收函后，多次向姚洪敏核实，要求其出示具备房屋转租权的有效凭据，但其均未予提供且拒绝与原告协商沟通纠纷处理事宜。2017年5月9日及2017年5月13日，因沟通无果并为防止损失继续扩大发生，原告分别发函姚洪敏，鉴于房屋所有权人的解除合同通知以及姚洪敏一直无法提供租赁房屋转租权的合法凭证，原告将于2017年5月11日办理搬离房屋，并要求姚洪敏退还原告已付款项并赔偿由此造成的所有损失。之后姚洪敏均拒绝向原告承担任何赔偿等法律责任。另查：被告姚洪敏与案涉房屋所有权人因房屋租赁合同纠纷一案诉至下城法院，本案最终经杭州市中级人民法院（2017）浙01民终7015号二审判决，判令确认被告姚洪敏与案涉房屋所有权人《房屋租赁合同》于2017年3月31日解除。鉴于上述事实，原告认为：被告姚洪敏与案涉房屋所有权人《房屋租赁合同》经有效司法确认已于2017年3月31日解除。该合同解除后，姚洪敏事实上已无权再将案涉房屋继续转租给原告使用，且姚洪敏与房屋所有权人存在的诉争事实，也明显违反了《租赁居间合同》中其“保证对该物业享有完全的出租权、不存在权利纠纷”的承诺，此直接导致原告使用案涉房屋的合同目的落空，原告为此遭受了巨大的经济损失。现为了维护原告的合法权益不受侵犯，根据法律的相关规定，原告特向法院起诉，请求依法判令如所请。 被告姚洪敏辩称，一、被答辩人并非《租赁居间合同》的相对人，其诉讼主体不适格。2016年10月10日与答辩人签订合同的是案外人高文胜，而非被答辩人。被答辩人成立于2016年11月4日，故其也不可能在2016年10月10日就授权高文胜与答辩人签订合同。因此，《租赁居间合同》的效力只及于答辩人与案外人高文胜。被答辩人不是合同的相对方，其无权提起本次诉讼。二、答辩人的转租经过了案外人李金土的同意，被答辩人也是与李金土核实过转租权后才向答辩人承租武林路6号。答辩人产生转租意向之初，就与李金土沟通了想转租的想法。经过他同意后，答辩人才开始寻找承租人。在答辩人与高文胜签合同前，在涉案房屋处，当场联系了李金土，李金土明确告知高文胜其同意转租。答辩人才与高文胜签订了租赁合同。高文胜承租该房屋后，答辩人陪同其前往物业办理了登记手续。根据物业管理的规定，物业工作人员电话询问了李金土是否同意转租，李金土明确告知其完全同意转租。在此情况下，高文胜才得以办理了物业登记手续。除此之外，高文胜还于2016年11月4日在涉案房屋上设立了杭州欧旅国际旅行社有限公司。市场监督管理局的规定，对新设立的有限责任公司要求提供住所使用证明，而这住所使用证明必须提供住所地的房屋所有权证原件给市场监督管理局进行核对。由此就可见，李金土完全同意答辩人转租，高文胜亦知晓李金土完全同意转租。此外，（2017）浙01民终7015号二审判决也认定是同意被告转租的。三、高文胜虽然在2017年5月11日向答辩人发函解除合同，但其并未向答辩人交付房屋5月11日，高文胜虽然将房屋内的物品搬离了，但是房屋仍在其控制之下。这从被答辩人提供的“证明”也可以证明至少至2017年6月17日，武林路6号房屋的钥匙还在高文胜处。综上所述，被答辩人不是合同相对方，其不是适格的原告。而且，答辩人是经出租人李金土同意的前提下才将武林路6号转租给高文胜，高文胜也明确知晓该情况，答辩人不存在任何违约行为，答辩人无须承担所谓的违约责任。反而是高文胜拒不支付租金的行为属于违约，答辩人有权利没收10万元，并另向其主张10万元赔偿。故，被答辩人主体不适格，而且其诉讼请求均不能成立，望法院认可答辩人的答辩意见，判决驳回起诉，或驳回诉讼请求。 被告荣和公司辩称，姚洪敏是有转租权的，其出租给高文胜完全合法，故高文胜与两被告签订的《租赁居间合同》合法有效。至于是否解除，尊重原告与姚洪敏的意思。 原告欧旅公司依法提交了以下证据： 1、原告公司营业执照1份。证明原告公司注册成立时间、公司住所地址、法定代表人等注册登记情况，高文胜作为公司发起人签订《租赁居间合同》的。 2、《租赁居间合同》1份。证明2016年10月10日，经被告荣和公司租赁居间，原告与被告姚洪敏签订《租赁居间合同》以及、合同约定姚洪敏保证对物业享有完全出租权、不存在第三人权利纠纷的事实。 3、“关于要求腾退房屋的告知函”1份。证明2017年3月25日，房屋所有权人发函通知原告，被告姚洪敏擅自转租案涉房屋系无效行为，且要求原告停止向姚洪敏支付房屋费用、立即腾退房屋的事实。 4、“解除《租赁合同》的通知”1份。证明2017年3月25日，房屋所有权人通知被告姚洪敏解除案涉房屋租赁合同的事实。 5、“要求《转租权》确认的告知函”及快递签收单各1份。证明2017年3月28日，原告向被告姚洪敏核实，要求姚洪敏提供房屋合法转租证明，同时明确如无法提供合法证明，将致使原告无法得到合法权益保障而不能按约支付租金的事实。 6、《租赁合同》、“解除租赁及腾空房屋告知函”及快递底单各1份。证明2017年5月13日经核实，被告姚洪敏无权转租且其拒绝提供有权转租凭证，为避免损失继续扩大发生，原告告知姚洪敏搬离房屋并要求其承担赔偿责任的事实。 7、“追加违约赔偿告知函”及快递底单各1份。证明2017年5月13日，原告再次通知被告姚洪敏，其拒绝提供及回复的事实。 8、《装修工程施工合同》及付款凭证各1份。证明原告租赁房屋装修损失费用发生的事实。 9、证明及发票各1份。证明2017年5月10日，原告搬离房屋发生搬家损失费用的事实。 10、手机短信记录（当庭提供手机核对）及房屋钥匙移交情况说明各1份。证明2017年5月10日，被告姚洪敏接收案涉房屋的事实，5月11日原告员工已通知姚洪敏房屋已经腾空，要求将钥匙移交给姚洪敏遭拒绝，后通过员工将钥匙交给姚洪敏。 11、杭州市中级人民法院（2017）浙01民终7015号民事判决书1份。证明1、被告姚洪敏与房屋所有权人存在权利纠纷及诉讼争议，已经严重违反了本案《租赁居间合同》中“保证对物业享有完全的出租权，不存在第三人权利纠纷”的约定；2、姚洪敏与房屋所有权人的《房屋租赁合同》经司法确认于2017年3月31日解除，姚洪敏自2017年4月1日起亦无权继续将案涉房屋转租给原告使用；3、姚洪敏自认原告于2017年5月11日搬离了案涉房屋，案涉房屋于该日已腾空。 被告姚洪敏依法提交了以下证据： 1、《租赁居间合同》1份。证明高文胜向原告承租武林路6号1-2楼房屋。合同约定高文胜擅自退租的，被告有权没收10万元保证金，高文胜应另向被告赔偿10万元。 2、被告与李金土的通话录音光盘（附文字整理稿）1份。证明涉案房屋的所有权人同意被告将房屋转租给高文胜。 3、武林路6号物业工作人员录音光盘（附文字整理稿）1份。证明房屋所有权人协助高文胜办理物业登记手续，也证明被告的转租是经过业主的同意的。 4、被告与高文胜的录音光盘（附文字整理稿）1份。证明周总对外可以代表高文胜。 5、被告与周总的录音光盘（附文字整理稿）1份。证明高文胜完全知晓房屋业主同意被告转租。 6、杭州欧旅国际旅行社有限公司登记基本情况1份。证明杭州欧旅国际旅行社有限公司于2016年11月4日在武林路6号设立登记。 7、授权委托书1份； 8、《租房协议》1份； 9、房产证复印件1份。 证据7-9共同证明李金土向高文胜提供了租房协议、房产证复印件，以协助其办理公司设立登记手续；也证明李金土同意被告的转租。 10、浙工商企【2017】16号文件1份。证明高文胜成功设立杭州荣和房地产代理咨询有限公司的前提是李金土向工商部门提供了武林路6号的房产证原件；也证明李金土同意被告转租。 11、当庭提交证明1份。证明武林路6号1-2楼钥匙至少在2017年6月17日前仍在原告处。 被告荣和公司未提交证据。 上述证据经庭审质证，对于原告欧旅公司提交的证据，被告姚洪敏经质证认为：对证据1-5的三性无异议。对证据6、7的真实性无异议，对合法性，关联性有异议；出租人李金土完全同意被告转租，高文胜亦完全了解该情况，而且，合同也没有约定必须出具书面转租凭证，高文胜的告知函是严重违约行为。对证据8的三性均有异议；仅凭借合同，被告无法确认该合同真实性；没有证据证明2个付款人是代替高文胜支付装修款，而且该二人付款时间与合同约定也不一致；被告没有违约，即使确实产生装修损失，也与被告无关。对证据9的三性均有异议，没有合同作证，也没有付款凭证，被告没有违约，即使确实产生搬迁费，也与被告无关。对证据10的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；姚洪敏没有接收涉案房屋，房屋钥匙在2017年7月17日前还在原告处。对证据11的三性无异议，但不能达到原告证明目的，反证了姚洪敏有转租权。被告荣和公司对证据1-11没有异议，但认为姚洪敏有合法转租权，《租赁居间合同》合法有效。本院认为，被告姚洪敏对证据1-5、11的三性无异议，对证据6、7、10的真实性无异议，本院对前述证据予以确认。对证据8、9，被告对真实性未能提出反驳证据，故本院对真实性予以确认。 对于被告姚洪敏提交的证据，原告欧旅公司经质证认为：对证据1的三性无异议，证明对象有异议，被告无权要求原告赔偿10万元。对证据2的三性均有异议，原告没有提交载体，从时间来看是2017年5月10日，是在原告3月份发函给被告且对方无法提供转租凭证的前提下的通话。对证据3的三性均有异议，原告没有提交载体，不能达到被告证明目的，也不能代表房东同意转租。对证据4的三性均有异议，不能证明周总对外可以代表高文胜。对证据5的三性均有异议，系截取的，内容反证房东没有向被告出具转租凭证，原被告之间租赁关系在法律状态是不稳定的。对证据6-9无异议。对证据10，不属于民事证据。对证据11无异议。被告荣和公司对证据1-11没有异议，但认为姚洪敏有合法转租权，《租赁居间合同》合法有效。本院认为，原告欧旅公司对证据1、6-9、11无异议，本院予以确认。对证据2-5，本院对真实性予以确认，对其证明对象应结合另案生效判决综合予以认定。对证据10，不属于民事证据范畴。 本院经审理，认定案件事实如下： 一、欧旅公司于2016年11月4日登记设立，注册地为涉案租赁房屋即杭州市下城区武林路6号，自然人股东有高文胜、郑明富，法定代表人为高文胜；同时，高文胜为该公司设立的发起人之一。 2016年10月10日，姚洪敏作为出租方（甲方）、高文胜作为承租方（乙方）、荣和公司作为居间方（丙方），三方签订了《租赁居间合同》一份。约定：甲方将坐落于杭州市下城区武林路6号1-2楼物业出租给乙方使用；甲方为该物业的使用权人，享有转租权；甲方保证对物业享有完全的出租权，不存在第三人权利纠纷，乙方愿意在此情况下承租该物业并签署本租赁合同；该物业免租期自2016年10月12日起至2016年11月11日止，租期自2016年11月12日起至2020年5月27日止；第一年租金为55万元，每年递增5%，具体详见列表；乙方应向甲方缴纳10万元作为履约保证金，合同正常履行期满后，乙方付清相关费用、归还该物业后，甲方应在结清以上费用后2日内将保证金（不计息）退还给乙方；甲方同意乙方对物业进行装修；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方有权没收乙方已经支付的履约保证金，乙方另向甲方赔偿履约保证金；租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该物业的，乙方有权要求甲方退还履约保证金并赔偿履约保证金；等等。 上述合同签订后，欧旅公司已经缴纳10万元履约保证金，并于2016年10月15日与杭州诚梓装饰有限公司签订《室内装饰装修工程施工合同》，对租赁房屋进行装修，支出装修工程款6万元。 二、2015年5月20日，姚洪敏与案外人李金土签订《租赁合同》，姚洪敏从李金土处租赁上述房屋使用，双方约定租赁期为五年（自2015年5月28日至2020年5月27日），租金每年为370000元。 2017年3月25日，案外人李金土向欧旅公司、高文胜发出“关于要求腾退房屋的告知函”，告知姚洪敏未经其同意转租房屋的行为无效，其将解除与姚洪敏之间的租赁合同，为此要求欧旅公司立即腾退交还房屋，并不得再向姚洪敏支付任何与该房屋使用有关的费用，否则将追究法律责任。同日，李金土向姚洪敏发出“解除《租赁合同》的通知”，通知自2017年3月28日解除双方租赁合同，要求其在2017年3月31日前负责解决现房屋实际承租人的擅自转租问题，将房屋腾退交还。 2017年3月28日，欧旅公司向姚洪敏发出“要求《转租权》确认的告知函”，认为根据双方合同约定，姚洪敏承诺不存在第三方权利纠纷，要求姚洪敏提供享有该房屋转租权的书面证明，如在4月11前一周仍无法提供的，责任由姚洪敏承担。 2017年5月9日，欧旅公司向姚洪敏发出“解除租赁及腾空房屋告知函”，告知在收到李金土要求腾退房屋函件后，与姚洪敏多次协商要求其提供转租权依据至今未果，致使双方合同无法继续履行，故解除双方之间的租赁合同，将于2017年5月11日搬离该房屋，同时要求姚洪敏于2017年5月11日前退还押金，并保留追究实际损失的违约责任。 2017年5月13日，欧旅公司向姚洪敏发出“追加违约赔偿告知函”，向对方提出追加赔偿10万元违约金及实际损失。 庭审中，双方一致确认欧旅公司已于2017年5月11日实际搬离租赁房屋，搬离前的租金按双方《租赁居间合同》约定结清。 三、2017年5月26日，案外人李金土以房屋租赁合同纠纷为由起诉姚洪敏，要求解除双方之间的《租赁合同》、腾退返还房屋，并支付滞纳金、逾期腾房占有使用费等。该案经一、二审法院审理，本院于2017年8月22日做出（2017）浙0103民初3966号民事判决，认定李金土认为姚洪敏违反合同的约定并擅自转租存在违约的诉称不符合事实，不予支持；关于李金土要求解除双方的《租赁合同》的诉请，在庭审中，姚洪敏表明已收到李金土的《解除〈租赁合同〉的通知》，也愿意解除双方的《租赁合同》，将所租赁的涉案房屋归还给李金土，且目前涉案房屋已经腾空。据此判决确认李金土与姚洪敏签订的《租赁合同》已于2017年3月31日解除。杭州市中级人民法院于2018年3月15日做出（2017）浙01民终7015号终审民事判决，认定原审判决根据查明的事实，对于李金土诉称的姚洪敏违约并擅自转租存在违约的主张不予支持，李金土对此也未提起上诉，故予以确认；原审判决确认案涉租赁合同于2017年3月31日解除并无不当；至于姚洪敏上诉诉称的解除合同的原因及责任，其在原审诉讼中并未就其诉称的李金土违约解除案涉租赁合同及其违约责任提出相应的抗辩主张及诉讼请求，原审判决不予认定系正确。据此判决维持原审判决第一项以及诉讼费用负担部分、撤销并变更原审部分判决内容。 本院认为，承租方高文胜、出租方姚洪敏、居间方荣和公司签订了涉案《租赁居间合同》，后在履行过程中发生争议，并引发本案诉讼。结合诉辩意见，本院就双方争议问题逐一分析如下： 第一、关于涉案《租赁居间合同》的承租人主体问题。案外人高文胜虽在承租方处签字，但应认定其系作为欧旅公司发起人身份对外订立合同。姚洪敏提供的证据8《租房协议》，显示高文胜作为筹建欧旅公司的代表身份签名，姚洪敏举证目的可以表明其认可李金土协助高文胜办理公司设立登记手续；高文胜于庭后出具情况说明，亦确认了其作为成立欧旅公司的发起人，与姚洪敏签订了涉案《租赁居间合同》；事实上，欧旅公司注册登记地在租赁房屋处，包括本案租金支付、争议的交涉等等，均以欧旅公司名义进行，故欧旅公司是履行涉案《租赁居间合同》真实主体；此外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第二款规定“公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”从该条规定来看，在欧旅公司成立后并确认租赁合同的，其可以作为承担合同责任的主体，故依法亦可获得合同的权利义务关系。综上，欧旅公司主张其作为涉案《租赁居间合同》的承租人主体并无不当。 第二、涉案《租赁居间合同》是否可以确认已于2017年3月31日解除。姚洪敏在另案中表示已收到李金土的《解除〈租赁合同〉的通知》，也愿意解除双方的《租赁合同》，将所租赁的涉案房屋归还给李金土，且涉案房屋已经腾空。另案生效判决据此确认李金土与姚洪敏签订的《租赁合同》已于2017年3月31日解除。故此时姚洪敏已丧失转租的权利，进而导致了本案《租赁居间合同》无法继续履行、合同目的无法实现的法律后果，对此姚洪敏应当明知。虽然欧旅公司实际提出解除合同时间和搬离时间均在2017年5月11日，但系在另案生效判决做出时间之前，当时李金土与姚洪敏签订的《租赁合同》是否解除并不明确。故应当视为，姚洪敏愿意解除另案《租赁合同》的同时，以自己的行为解除了本案《租赁居间合同》；在2017年3月31日之后至2017年5月11日期间，应视为欧旅公司实际占有使用期间。综上，本院对欧旅公司要求确认涉案《租赁居间合同》于2017年3月31日解除，应予支持。 第三、导致本案《租赁居间合同》解除的相关违约责任认定。欧旅公司在履约过程中提出解除合同并搬离的直接原因，系案外人李金土主张姚洪敏不存在转租权。而另案生效判决认定，李金土之主张并不成立，故可以确认姚洪敏存在转租权。但本案《租赁居间合同》约定“甲方保证对物业享有完全的出租权，不存在第三人权利纠纷”，对于转租权发生的争议，客观上已经陷承租人于履约困境，在房东李金土已发函要求腾退的情形下，欧旅公司提出解约符合情理；而转租权争议的引起，应视为姚洪敏未能有效避免“不存在第三人权利纠纷”，不能归责于承租人。在姚洪敏与李金土引发另案纠纷之后，经一、二审法院认定，双方之间的《租赁合同》在姚洪敏同意解除并归还租赁房屋下，确认合同解除，该结果直接导致了本案《租赁居间合同》的解除，同样不能归责于欧旅公司。综上，本案中，应认定姚洪敏对涉案《租赁居间合同》的解除存有违约行为，但纵观双方履约、交涉等实际情况以及案外人李金土的部分因素，姚洪敏违约的主观过错程度较低，可以减轻其民事责任。 第四、关于欧旅公司主张的履约保证金、中介费损失、房屋装修损失、房屋搬离损失的处理。合同解除后，履约保证金10万元应当退还给欧旅公司，但综上所述，姚洪敏当时并无解约意愿，其提出返还房屋系在欧旅公司搬离之后，且受到转租权争议的影响，故不足以认定符合双方约定的“租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该物业”情形，本院对于欧旅公司要求其赔偿履约保证金10万元不予支持。对于欧旅公司主张的房屋装修损失6万元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”首先，本案中双方约定“甲方同意乙方对物业进行装修”，但解约后的装修处理未作约定，故应结合上述规定处理。其次，欧旅公司已经提供有效证据证明其支出装修工程款6万元，而姚洪敏未能提出反驳证据，故本院予以确认。再者，姚洪敏对于解除本案《租赁居间合同》的主观过错程度较低，应承担与之相当的违约责任。最后，应考虑装饰装修已实际使用的折旧率，以及姚洪敏非租赁房屋的所有人，不享有利用价值等因素。综上因素，本院酌情确定由姚洪敏赔偿欧旅公司房屋装修工程款损失3万元。对于欧旅公司主张的中介费损失2500元、房屋搬离损失2850元，应系其自身为履行合同支出的必要费用，且双方在合同中未作约定，其也未能证明中介费损失2500元，故本院均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 一、确认原告杭州欧旅国际旅行社有限公司与被告姚洪敏、杭州荣和房地产代理咨询有限公司于2016年10月10日签订的《租赁居间合同》已于2017年3月31日解除； 二、被告姚洪敏于本判决生效后十日内返还原告杭州欧旅国际旅行社有限公司履约保证金100000元； 三、被告姚洪敏于本判决生效后十日内赔偿原告杭州欧旅国际旅行社有限公司房屋装修装饰工程款损失30000元； 四、驳回原告杭州欧旅国际旅行社有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8243元，减半收取4121.5元，由原告杭州欧旅国际旅行社有限公司负担2121.5，被告姚洪敏负担2000元。 原告杭州欧旅国际旅行社有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告姚洪敏于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 李旭峰 二〇一八年七月五日 代书记员 马昱昀 ?*ArabicDash?-18-? ?*ArabicDash?-17-?