江西省定南县人民法院民 事 判 决 书(2015)定民二初字第246号原告胡元庆，男，1983年10月1日生，汉族，重庆市大足县人，住定南县。原告谢丽华，女，1986年3月10日生，汉族，定南县人，住定南县。委托代理人廖裕平，系江西剑绅律���事务所律师。特别授权。被告赣州市华厦市政工程有限公司，住所地赣州市水东镇花园前附5号。法定代表人蔡美醒，系该公司董事长。委托代理人刘亭华，系江西剑绅律师事务所律师。一般代理。原告胡元庆、谢丽华诉被告赣州市华厦市政工程有限公司（以下简称华厦市政公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月30日立案受理后，依法由代理审判员蔡艳艳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡元庆、谢丽华的委托代理人廖裕平及被告华厦市政公司的委托代理人刘亭华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡元庆、谢丽华称，原告受被告预售位于定南县城源江路“源江苑”房屋的要约，在支付被告购房款91742元后，确定购买“源江苑”3单元801室房屋一套，同一天，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》。被告收到原告的上述购房款后，出具了一张《收据》交原告收执。2014年8月2日，原告经被告同意，将之前购买的3单元801室房屋更换为“源江苑”2单元401室房屋。在原告补交房款35569元后，被告又出具了一张《收据》交原告收执。同时还于当天补签了一份《商品房买卖合同》。截止到2014年8月2日，原告累计交付给被告购房款127293元。之后，被告以该合同需要备案为由，未将该合同交付给原告。根据双方此前签订《商品房买卖合同》第七条约定：出卖人（即：本案被告）应当在2014年8月31日前，将取得当地建设行政主管部��出具的《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》及符合双方约定条件的房屋交付给买受人（即：本案原告）。如今，被告已严重超期，故依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条“逾期超过30天后，买受人有权解除合同”的规定，现原告要求退房，故呈请你院1、依法判决解除原、被告双方于2014年8月2日签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告如数返还原告的购房款127293元，支付原告违约金计5000元；3、本案诉讼费由被告承担。原告胡元庆、谢丽华向法庭提交以下证据：收据二份，拟证明2014年2月4日由原告谢丽华向被告交纳购房款92724元，并与被告签订了《商品房买卖合同》，购买源江苑3单元801室，后考虑到楼层较高，原告与2014年8月2日，经被告同意，��购买房屋变更为源江2单元401房屋一套，因楼层较低，许庭要求原告补交35569元，更换房屋后又补签了一份合同，被告以合同需要备案为由，未给原告出具合同文本。通知一份，拟证明被告无法按时交房，原告向被告发出通知，要求解除合同，并且退还全部购房款。被告华厦市政公司辩称，对2014年8月2日双方成立商品房买卖关系没有异议，但双方没有签订书面合同，不存在违约交房时间及违约金的约定，属约定不明，本案未达到解除合同的条件。被告华厦市政公司向法庭提交以下证据：企业法人营业执照复印件一份，拟证明被告华厦市政公司主体资格。定府办抄字〔2013〕1号抄告单、定府���〔2013〕37号通知、协调会议纪要及拍卖成交确认书复印件各一份，拟证明政府决定拍卖涉案房地产。国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、鉴定意见书复印件各一份，拟证明被告公司拍得房地产后已完善相关手续。房产证复印件一份，拟证明涉案房屋已办理好产权证，可以办理过户手续。电费缴交单、自来水开户缴费单复印件各一份，拟证明涉案房地产已通水电。经审理查明，2014年2月4日，原告胡元庆、谢丽华共同购买被告华厦市政公司位于定南县城源江路中段“源江苑”的3单元801室房屋一套并支付购房首付款91724元，被告华厦市政公司出具《收据》一张交原告胡元庆收执。后经被告华厦市政公司同意，原告将所购房屋更换为“源江苑”2单元401室房屋，房屋总价款为38万左右，并补缴购房首付款35569元，被告华厦市政公司另出具《收据》一张交原告胡元庆收执。截止2014年8月2日，原告胡元庆、谢丽华共计交付被告华厦市政公司购房首付款127293元，剩余20余万购房款因尚未办理银行按揭手续没有支付。2015年5月21日原告胡元庆向被告华厦市政公司发出通知一份，告知因被告华厦市政公司违约，故提出解除合同，并请求被告华厦市政公司在收到通知之日起三十日内将其缴交的购房款如数返还，被告华厦市政公司承认于2015年5月21收到该通知，但主张因双方没有签订合同，交房时间约定不明，解除合同的条件未成就，故没有回复。上述事实，有原告胡元庆、谢丽华提交的两份收条原件、通知原件及庭审记录予以证实，业经庭审质证，本院予以认定。另查明，2013年5月31日，县国土局、县规划局、县公安局、县房管局等单位负责人出席了定南县人民政府召开的协调会，并形成了《源江路中段没收的违法建筑物拍卖工作协调会议纪要》。2013年7月19日，江西住友拍卖有限公司接受委托后，对“定南县历市镇源江路中段违法没收的在建建筑物一栋，位于定南县历市镇源江路中段，系在建工程，占地面积1222平方米，建筑面积7082.10平方米，主体已完成6层钢筋混凝土框架结构，未砌墙体。原设计12层为商用店铺，36层为商住套房。土地拍卖出让为商住用地，出让年限50年”拍卖标的进行拍卖，被告华厦市政公司以1450万元的价款竞拍成交。被告华厦市政公司对该建筑物进行了续建，并出售了部分房屋，于2015年5月21日取得建设工程规划许可证，2015年5月28日取得建筑工程施工许可证，至法庭辩论终结前（即2015年8月6日止），被告华厦市政公司仍未取得销售许可证。认定上述事实的证据有：定府办抄字〔2013〕1号抄告单、定府办〔2013〕37号通知、协调会议纪要、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，以上证据业经庭审质证，本院予以认定。另查，被告华厦市政公司，法定代表人为蔡美醒，公司类型为私营有限责任公司，经营范围为市政工程、公路、桥梁、机场跑道、建筑基础工程、水电安装、暖气、供（排）水、污水与垃圾处理及室内装饰工程设计、施工；土石方工程开挖、回填；设计、制作、发布、代理国内各类广告。涉案房屋于2015年7月14日取得房屋产权证，房屋登记情况为：��房权证定房字第××号，房屋所有权人蔡美醒，共有情况林燕如，房屋坐落定南县源江路南侧，总层数4/8，建筑面积126.13㎡，其他住宅2401，土地使用权取得方式定国用（2014）第159号国有出让，规划用途商住楼。上述事实，有被告华厦市政公司提交的企业法人营业执照复印件及房产证复印件予以证实，业经庭审质证，本院予以认定。本院认为，2013年12月4日，原、被告之间的房屋买卖合同关系成立，双方的房屋买卖合同是合法有效的合同，受法律保护，原、被告应全面履行合同规定的义务。合同生效后，原告胡元庆、谢丽华于2014年2月4日支付了购房款人民币91724元，2014年8月2日，经原、被告双方同意，将所购房屋更换为“源江苑”2单元401室房屋，并补缴购房款人民币35569��，剩余购房款因尚未办理银行按揭没有支付，被告华厦市政公司应依合同约定将符合交付条件的房屋交付给两被告。根据《合同法》第八条及合同相对性原则之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案合同当事人系原告胡元庆、谢丽华与被告赣州市华厦市政工程有限公司，只有原、被告才能享有该生效合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，原、被告均不得擅自变更或解除合同。原告胡元庆、谢丽华与被告华厦市政公司订立房屋买卖合同，购买的是属于被告华厦市政公司所有的“源江苑”2单元401室房屋，现该房屋的所有人为蔡美醒，共有情况林燕如，蔡美醒系被告华厦市政公司的法定代表人，而被告公司类型为私营有限责任公司；根据《公司法》第三���之规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，法人财产与法定代表人财产不可混同理解。本案中原、被告已生效房屋买卖合同约定交付的标的物所有权已经变更，对于该项变更两原告并不知情，且在庭审中不予认可，被告华厦市政公司对涉案房屋产权的变更行为致使两原告从其公司取得该房屋所有权的合同目的无法实现，根据《合同法》第九十四条第四款之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。综上对于原告胡元庆、谢丽华要求解除原、被告于2014年8月2日订立的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故两原告要求被告返还购房款计127293元的诉讼请求本院予��支持。两原告要求被告支付违约金5000元的诉讼请求，没有提交相应证据予以佐证，且被告不予认可，理据不足，本院不予支持。综上，为保护公民、法人的合法权益，维护正常的房地产交易秩序，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、依法解除原告胡元庆、谢丽华与被告赣州市华厦市政工程有限公司于2014年8月2日订立的《商品房买卖合同》。二、被告赣州市华厦市政工程有限公司应在本判决发生法律效力后15日内返还原告胡元庆、谢丽华购房款人民币127293元。三、驳回原告胡元庆、谢丽华的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1045元，由被告赣州市华厦市政工程有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。代理审判员  蔡艳艳二〇一五年八月十七日代理书记员  曾花花