内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院民 事 判 决 书（2014）乌勃民一初字第02477号原告张恒，男，汉族，1983年10月3日生。委托代理人宋怀玉，乌海市新华法律服务所法律工作者。被告乌海市东宁置业有限公司。法定代表人张峻旺，董事长。委托代理人党金贵，内蒙古锐信律师事务所律师。委托代理人柴敦，男，汉族，1972年5月23日生。原告张恒诉被告乌海市东宁置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员赵卫独任审判，公开开庭进行了审理。原告张恒的委托代理人宋怀玉，被告乌海市东宁置业有限公司委托代理人党金贵、柴敦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告全瑞诉称，2012年3月1日，原、被告签订了《房屋认购意见书》，双方约定被告将自己开发建设的海勃湾区海北东街康宁小区8号楼一、二层02号商户卖给原告，该商户面积218.36平米，每平米15000元，房款3275400元。原告于2012年3月2日给被告交付了3275400元，被告收到房款后给原告出具了收款收据。原、被告签订的房屋认购意向书中明确约定：在办理房屋产权证书前签订正式购房合同，本房屋认购意向书签订与签订的正式购房合同具有同等法律效力。被告的交付时间为2012年11月15日，如果被告不能按时交付房屋，每迟延一日支付原告购房款总额万分之三的违约金。到交房时间，原告要求被告履行，但被告以种种理由推延，原告诉至法院，请求法院判令被告公司立即将卖给原告的海勃湾区康宁小区8号楼一、二层02号商户交付原告；被告给付原告迟延交房违约金682920元；被告承担本案诉讼费。被告乌海市东宁置业有限公司辩称，被告公司丁宁与原告有过协议，但原告实际没有交钱，只是拿了被告的一个空白收据，自己填写的，是原告违约。只靠一个收据不能证实原告交付了房款，被告应出示汇款凭证。违约金过高，请求人民法院降低。工程至今也没有售楼许可证。经审理查明，2011年2月5日呼兴义向原告张恒借款3000000元并出具借条一张，借条约定了利息，但未约定还款期限。同时，马金平向呼兴义借款，双方存在借款关系。借款逾期后，马金平资金周转困难，因被告乌海市东宁置业有限公司拖欠马金平款，马金平经与原、被告协商，被告乌海市东宁置业有限公司用其承建的位于乌海市海勃湾区海北东街康宁小区8号楼一、二层02号218.36平方米楼房抵被告欠马金平欠款，马金平用该房屋偿还原告借款。2012年3月1日原、被告签订“房屋认购意向书”一份，意向书约定：原告认购乌海市海勃湾区海北东街康宁小区8号楼一、二层02号楼房，每平米15000元，合款3275400元；付款方式为一次性付清；房屋交付的期时间为2012年11月15日；每延迟一天按所交房款的万分之三承担违约责任；在办理房屋所有权前签订正式合同，意向书与正式合同有同等法律效力。协议由被告当时的法人丁宁签字并加盖被告公司公章。2012年3月2日，被告出具了加盖有被告公章的收款收据一份。收款收据载明“交来8号楼一、二层02号商户218.36平方米人民币叁佰贰拾柒万伍仟肆佰元（3275400）”。现被告承建的房屋已具备交付和使用的条件，原告在要求被告交付房屋时，被告以公司财务未收到原告购房款，拒绝交付房屋。致以诉讼。以上事实有原告提交的房屋认购意向书、收款收据、企业档案登记资料、康宁小区销售明细表、呼兴义借张恒借款借条、马金平借呼兴义借款合同及双方当事人陈述予以认定。本院认为，原、被告签订的“房屋认购意向书”，是多方协商一致，在平等、自愿的基础上签订的。被告原法人丁宁与原告签订“房屋认购意向书”，并加盖被告公章的行为系职务行为，其造成的后果，应由被告公司承担。被告公司未存档及财务未入账是其公司内部管理存在漏洞，不能以该辩称理由对抗原告。现房屋已竣工完成，原、被告双方约定在办理房屋所有权前签订正式合同，意向书与正式合同有同等法律效力，且被告已经为原告出具原告张恒交纳购房款收据，按照房屋认购意向书约定，被告公司应当履行向原告交付房屋的义务。被告公司辩称房屋认购意向书上“丁宁”签字不真实，但其未提供反驳证据予以证实，且未于法定期间申请司法鉴定，对其答辩意见不予采信。此外，被告辩称依照最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条，涉案房屋并未取得商品房预售许可证，双方所欠房屋买卖预售合同系无效合同，被告无向原告交付房屋义务。本案双方所签《房屋认购意见书》具备房屋买卖合同的主要要素，且原告已履行交付房款义务，可视同房屋买卖合同。应明显区别于商品房预售合同。综上，被告公司答辩意见不符合法律规定，本院不予支持。原、被告在合同中约定了房屋交付时间为2012年11月15日，并约定了违约责任为每延迟一天按所交房款的万分之三，被告公司应按照约定方式向原告给付自约定交付房屋之日起至2014年10月9日共计694天的违约金681938.28元，（计算方式：3275400元×0.0003×694天=681938.28元）。被告公司认为违约金过高，违约金系双方协商一致的结果，违约金兼具补偿及处罚双重性质，违约金累计计算的数额较大系被告公司持续长时间不交房造成的，其答辩意见本院不予支持。故根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认无效。”、第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要义务，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：一、被告乌海市东宁置业有限公司向原告张恒交付位于乌海市海勃湾区海北东街康宁小区8号楼一、二层02号218.36平方米楼房一套；二、被告乌海市东宁置业有限公司承担逾期交付原告全瑞迟延交房违约金681938.28元；上述一、二项，被告乌海市东宁置业有限公司应于本判决生效后三日内履行完毕。如未按照判决书指定的期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5315元（原告已预交），由被告承担，被告应于上述期限内一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院送交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，如义务方不履行判决书所确定的义务，对方当事人可在判决书规定的期限届满之日起的法定期限内，向本院申请执行，申请执行的期间为二年，在法定的期限内不申请的，视为放弃申请执行的权利。审判员  赵卫二〇一五年一月二十日书记员  郝丽