福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0581民初3899号 原告：谢金链，男，1948年2月4日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：蔡明珠，福建琼德律师事务所律师。 被告：洪国派，男，1984年3月12出生，汉族，住福建省石狮市。 被告：王森森，女，1982年12月19日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：王国应，福建醒狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱钦雄，福建醒狮律师事务所律师。 原告谢金链与被告洪国派、王森森房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢金链及其委托诉讼代理人蔡明珠、被告王森森的委托诉讼代理人王国应、邱钦雄及被告洪国派到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢金链向本院提出诉讼请求判令：1.洪国派、王森森停止侵害、排除妨碍，立即将址于石狮市永宁镇三角湾从北算起第三至四间店铺腾退给谢金链；2.洪国派、王森森偿付拖欠谢金链从2017年5月19日起至2018年5月19日止租金5万元，并按拖欠租金数额日利率千分之一。支付自2017自5年19月日起至实际还清款项之日止的利息损失（暂计至2018年5月19日利息为18250元）；3.洪国派、王森森按合同约定赔偿因拆除以上店铺装修设施的损失10万元；4.由洪国派、王森森承担本案诉讼费。庭审中，谢金链称涉讼房屋已于2018年7月13日被其实际占有控制，当庭撤回第一项诉讼请求。事实和理由：洪国派、王森森因经营童装之需，于2015年5月19日由洪国派与谢金链签订《合同》，合同约定：谢金链将其所有的位于石狮市间店铺出租给洪国派、王森森，租赁期限从2015年5月19日起至2018年5月19日止，每间店面月租金为2100元、每年租金25200元、二间店面年租金为5万元，租金按年缴交，租赁期间承租人另行装修的天棚、墙壁、地板等店铺任何装修，租赁期满应归还出租人不得拆除，如果承租人拆除以上的部分或全部，每个店铺应赔偿出租人5万元；租赁期满承租人需续租，需在合同终止前60天交出租人租金，否则视为合同终止。所拖欠租金，按所欠款项按日2%计付利息等。合同签订后，谢金链依约履行合同义务将出租店铺交付给洪国派、王森森使用，现合同租赁期限己满，但洪国派、王森森尚欠谢金链上述店铺2017年5月19日起至2018年5月19日止的租金5万元，并继续占用承租的上述店铺，甚至拆除其店铺的装修设施。洪国派、王森森的行为己构成违约，合同己然终止，洪国派、王森森应当交还租赁房屋、偿付尚欠的租金等，并应按合同第7条规定赔偿因拆除店铺装修设施按每间5万元合计10万元赔偿谢金链损失。现经谢金链多次交涉，洪国派、王森森均以各种借口继续占用上述店铺及拒绝支付租金等，侵害了店铺所有权人的合法权益。 王森森辩称，涉讼房屋的所有区建委会，并非谢金链，谢金链的诉讼主体不适格，应驳回其起诉。谢金链无权处分房屋，租赁合同自始无效，无权依据合同主张租金及赔偿。王森森已于2017年9月10日前搬离店铺，将租赁物交还谢金链，之后并未占有使用房屋，不应再支付租金，谢金链主张的利息损失没有事实和法律依据。王森森并未拆除店铺装修设施，不应赔偿谢金链任何款项。 洪国派辩称，谢金链向其打电话时，其跟谢金链说已经退股，房屋租金要找王森森要。2015年底其没有经营，之后的事情不知道。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。谢金链向本院提供如下证据：1.身份证，用以证明其诉讼主体及身份情况；2.户口证明、个体工商登记信息，用以证明洪国派、王森森的诉讼主体及身份情况；3.石狮市建房动用土地申请表（复印件）、福建省建设用地许可证，用以证明租赁店铺的所有权人为谢金链，其对其店铺享有出租、处分等权益；申请表第四页中的参建者体现多人，是基于装电表的方便，因为一个人只能装两个电表，申请表（1-10参建者）载明的其他人是为了申办水表和电表需要，而非实际所有权人；4.合同，用以证明双方于2015年5月19日签订《合同》，洪国派、王森森向谢金链承租店铺及拖欠店面租金的事实及数额；5.承诺书，用以证明王森森于2017年8月10日表示不再续租将于一个月内将从承租店铺搬走并支付拖欠的租金；6.录音录像光盘，用以证明洪国派、王森森拆除租赁房屋装修设施，应按合同约定赔偿谢金链损失10万元；7.收据，用以证明谢金链于2018年7月16日叫开锁匠将案涉房屋锁打开并支付150元事实；8.证明、证明书，用以证明诉争租赁物为谢金链所有的事实；证明和证明书以及申请表三份是证据链，共同证明诉争租赁物是谢金链所有，证明书上载明的182至200号是门牌号，体现的批文与建设用地申请理由的批文是一致的，可以体现权属来源和权属状态；9.照片一组，用以证明诉争租赁物被损毁情况，即照片体租赁房屋里面地板砖被用锤子毁损2块（照片体现两个孔），墙壁有涂鸦的红色笔迹，如果要装修地板要全部换掉，否则影响整体效果。对此，王森森质证认为，对证据1、2无异议。证据3的真实性由法院审查，但动用土地申请表不能达到谢金链的证明目的，谢金链不享有涉讼房屋的所有权。登记业主是永宁镇建委会，不动产权应以登记载明的权利人为准，即使谢金链有参与投资建设涉讼房屋，也不能证明其实涉讼房屋的合法所有权人。根据谢金链补充提交的申请表第四页载明的事项，洪国派租赁的是北起第3-4间店面，第3-4间店面对应的参建者是蔡志强和杨荣灿而不是谢金链。对证据4的真实性无异议，但对合法性有异议，合同是无效的。对证据5的真实性无异议，王森森已经于2017年9月10日前搬离店铺；证据5是王森森出具的字据，并非承诺书，合同是洪国派与谢金链签订的，王森森不知情，洪国派欠王森森的钱，洪国派与王森森商量把店铺给王森森作为抵销债务。王森森与谢金链协商好要付租金给谢金链，王森森要求谢金链结清水电费等办理交接，但谢金链拒绝；8月10日签协议，王森森已经把所有东西搬出来，钥匙也交给谢金链，但是谢金链拒绝办理交接手续。对证据6的证据三性均有异议，该光盘中指向的房屋是租赁的房屋，但录像的现状并非2017年9月10日交接的现状，2017年9月10日其已经把房屋交接给谢金链，但没有形成书面材料，谢金链擅自上锁，已经占用、控制房屋。证据7收据的真实性无法确认，与本案没有关联性。证据8的真实性由法院审查，但其不认可谢金链的证明目的，该份证明无法证明案涉店面是谢金链所有，证明上的土地证号与谢金链之前提供的福建省建设用地许可证号不一致，土地面积也不一致；证明书的真实性由法院审查，但是形式不合法，村委会的证明属于证人证言，但该份证明书没有村委会负责人的签字，且所书写的内容不应属于村委会证明的内容，无法证明案涉房屋属谢金链所有。对证据9的证据三性均有异议，其没有毁损涉讼房屋，不认可谢金链的证明目的。洪国派的质证意见与王森森的质证意见一致。 对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：证据1、2能够证明双方的基本身份情况。个体工商户登记基本信息表体现洪国派租石狮市四间店面，用于经营“石狮市两个小朋友童装店”。结合证据3石狮市建房动用土地申请表所记载的申请理由“根据市筹建组88年029号文批复统一集资建商品楼街”、坐落地名“饼龟池”、图纸编号“综C9”，建设用地许可证所载的“永宁镇建委会C9”“饼龟池”、证据8永宁镇镇区建设委员会出具的2000年5月24日证明体现的“谢金链于一九八九年五月与永宁镇政府共同开发建设……其中归属谢金链所有的面积……（详见红线图）”事实、永宁镇港边村民委员会出具的证明书反映的“石狮市土地管理局、永宁镇土地管理所、石狮市永宁镇区建设委员会根据市筹建组1988年029号文批复，统一集资建商品楼街，石狮市永宁镇永梅路综C9从182号至200号壹拾个店面整栋房屋确实归属谢金链所有。”等情况以及双方关于租赁店面坐落的陈述意见，可认定涉讼房屋经批准许可用地并依规集资建设，谢金链作为合法使用人，有权占有、管理及出租涉讼房屋。证据4形式和来源合法，内容真实，可证明谢金链作为甲方与洪国派于2015年5月19日签订租赁合同，并作相关约定内容。证据5系王森森于2017年8月10日向谢金链出具的一份字条，表示其将于一个月内将所经营的“两个小朋友”店铺搬离涉讼房屋并支付租金。谢金链另申请对涉讼房屋进行现场开锁勘验，鉴于诉争房屋系租赁合同标的物，经本院告知可由租赁主体自行进入房屋，并就实地采取录音录像客观固定现状证据，结合收据7体现的开锁情况及证据6光盘载明的现场勘查情况，可认定谢金链于2018年7月13日开锁进入涉讼房屋，并实际占有、控制房屋。另，本院就涉讼房屋的现状及承租后的装修情况向王森森、洪国派进行调查、询问。谢金链述称，房屋租赁时有电动门，粉刷墙，水电到位，铺设的是瓷砖，天花板是粉刷的，木地板是房屋出租后由承租人铺设的。目前房屋现状是电线线路被部分拆除，开关翘掉，好几条电线裸露在外面，所有的木地板都被翘掉了，全部的灯也都被挖走了，地板砖被用锤子毁损2块（照片体现两个孔），墙壁有涂鸦的红色笔迹。洪国派述称，木地板的装修均是其与王森森装修的，线路及灯都是承租人承租后安装的，灯也是我们安装的，其在2015年就退股了，当时上述的东西均还在。王森森述称，其承租房屋后有装修房屋，房屋的里面和外面均是承租人装修的，装修是有安装灯具、线路、木地板，退租时没有动过谢金链所陈述的情况。结合证据6视听资料（光盘）、证据7收据及证据9照片一组，可体现涉讼房屋的地面现为地板砖，并无木地板覆盖，其中有两块地板砖被凿了两个孔，部分墙壁有涂鸦痕迹，墙面上的灯具、开关被拆除。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年5月19日，出租人谢金链与承租人洪国派签订租赁合同，就涉讼房屋即址石狮市四间店面租赁事宜达成协议，并作出相关约定内容。双方约定，租期自2015年5月19日至2018年5月19日止，每个店面月租金2100元，年租金25200元，两个店面年租金5万元，租金按每年缴交。合同第七条约定，租赁期间承租方另行装修的天棚、墙壁、地板等店面任何装修（能搬动的东西除外），租赁期满应无偿归还出租人，不得拆除。如果承租人拆除以上的部份或全部，每个店面应赔偿出租人5万元。合同第八条约定，承租人需续租，应在合同终止前60天交出租人租金，否则出租人视为合同终止，所拖欠租金，按所欠款项按日2‰利息支付出租人。合同签订后，洪国派支付了第一年即2015年5月19日至2016年5月18日的租金5万元，王森森支付了第二年即2016年5月19日至2017年5月18日的租金5万元，除支付上述两笔租金外，洪国派、王森森均未再支付其他租金。2017年8月10日，王森森向谢金链出具字条一份，表示其将于一个月内将所经营的“两个小朋友”店铺搬离涉讼房屋并支付尚欠租金。洪国派、王森森租赁房屋后，进行包括铺设木地板、安装线路、灯具等装修事宜。另查明，目前涉讼房屋中木地板、灯具、开关已经被拆走，其中有两块地板砖存在部分毁损（凿孔），部分墙面存在人为涂鸦的污迹。本案审理过程中，谢金链于2018年7月13日开锁进入涉讼房屋，并实际占有、控制房屋。 本院认为，涉讼房屋经批准许可用地并依规集资建设，谢金链作为合法使用人，有权占有、管理及出租涉讼房屋。洪国派、王森森与谢金链之间的房屋租赁合同关系，系双方真实意思表示，主体适格，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法认定为成立有效。洪国派、王森森以谢金链不是涉讼房屋的所有权人，无权处分房屋为由，主张合同无效，于法无据，不予采纳。洪国派主张其与王森森合伙租赁及经营店铺，但其已于2015年年底退股并退出租赁房屋，但未能举证证实其已与谢金链解除租赁合同关系，而谢金链对此亦不予认可，承租人之间的内部关系事宜亦不影响其与出租人之间租赁合同关系的成立及履行，故洪国派的该主张，缺乏理据，不予采纳。王森森主张洪国派因欠王森森的服装款，将该店的经营权抵给王森森，用于抵偿货款，其自第二年租期起才是房屋的实际承租人，但出租人谢金链及承租人洪国派一致确认涉讼房屋是由洪国派与王森森共同承租，且经查，王森森在房屋租赁期间内实际使用房屋，也支付过部分租金，并向谢金链出具书面承诺意见表示其将于一个月内将所经营的“两个小朋友”店铺搬离涉讼房屋并支付尚欠租金，其与谢金链亦未再另行签订房屋租赁合同或者作出新的变更约定，因此，应认定王森森系本案承租人之一，洪国派代表承租人一方签订的合同对王森森依法具有约束力，双方应遵照合同约定履行。洪国派、王森森依约负有支付租金的义务，但其二人仅支付2015年5月19日至2017年5月18日两年的租金合计10万元，之后的租金即最后一年的年租金5万元未再支付，系构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，租金按每年缴交，但未具体约定支付期限，结合双方合同第八条“承租人需续租，应在合同终止前60天交出租人租金，否则出租人视为合同终止，所拖欠租金按所欠款项按日2‰利息支付出租人。”约定，可认定最后一年的租金最迟应于2018年3月20日（即合同履行期限届满之日2018年5月19日前60日）前付清，逾期未支付租金，应按所欠的租金依约计付逾期付款利息。据此，洪国派、王森森应向谢金链偿付尚欠租金5万元，并自2018年3月21日起至还清款项之日止按谢金链诉求的日利率1‰标准计付利息。谢金链请求判令洪国派、王森森向其偿付拖欠自2017年5月19日起至2018年5月19日止的租金5万元及计付按日利率1‰标准自2017年5月19日起至实际还清款项之日止的利息，本院予以部分支持。鉴于本案合同履行期限已经届满，且未再续租，故认定该租赁合同关系于2018年5月19日终止。王森森主张其于2017年9月10日前就已经将房屋交接给谢金链，但未能充分举证证实，谢金链亦不予认可，本院不予采纳。谢金链经申请前往现场开锁勘验，实地采取录音录像采集固定的房屋现状体现，涉讼房屋在承租后由承租人装修的木地板、灯具、开关现已被拆走，其中有两块地板砖存在部分毁损（凿孔）。虽然洪国派、王森森称上述情况与其无关，但其二人均无法举证证实其确已向谢金链交付房屋，且交付时房屋根本不存在上述情况，依法应承担举证不能的法律后果，故本院认定上述情况的发生应归责于承租人洪国派、王森森。根据双方合同第七条“租赁期间承租方另行装修的天棚、墙壁、地板等店面任何装修（能搬动的东西除外），租赁期满应无偿归还出租人，不得拆除。如果承租人拆除以上的部份或全部，每个店面应赔偿出租人5万元。”约定，谢金链要求洪国派、王森森依约赔偿因拆除涉讼两个店铺已安装的装修设施造成的损失合计10万元，具有事实和合同依据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、王森森、洪国派应于本判决生效后十日内向谢金链偿付租金5万元，并自2018年3月21日起至还清款项之日止按日1‰标准计付利息； 二、洪国派、王森森应于本判决生效后十日内向谢金链偿付因拆除涉讼店铺装修设施造成的损失10万元； 三、驳回谢金链的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3666元，减半收取计1833元，由谢金链负担127元，王森森、洪国派共同负担1707元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈志杰 二〇一八年七月三十一日 书记员  郭鹏珍 附：一、适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -2- -3-