上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第2163号上诉人（原审被告）上海优幸投资管理有限公司。法定代表人***职务总经理。委托代理人陈太贵，上海市律和理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）沈凤英。被上诉人（原审原告）李林峰。被上诉人（原审原告）李金官。上列三被上诉人之共同委托代理人陆兵，上海陆兵律师事务所律师。上列三被上诉人之共同委托代理人瞿成，上海陆兵律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）上海市浦东新区大团镇人民政府。法定代表人***，职务镇长。委托代理人王皎媚，上海君澜律师事务所律师。委托代理人黎源，上海君澜律师事务所律师。上诉人上海优幸投资管理有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第7501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月3日受理后依法组成合议庭，于2015年8月12日公开开庭进行了审理。上诉人上海优幸投资管理有限公司（以下简称优幸公司）之委托代理人陈太贵，被上诉人沈凤英、李林峰、李金官之共同委托代理人陆兵，被上诉人上海市浦东新区大团镇人民政府（以下简称大团镇政府）之委托代理人王皎媚、黎源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2010年6月26日，沈凤英、李林峰、李金官（乙方）与上海爱家投资管理有限公司（甲方、以下简称爱家公司）签订《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定：“乙方向甲方购买上海市浦东新区大团镇永晨路***弄***号703室房屋（以下简称系争房屋），总房价款暂定为327,091.50元；房屋交付时必须取得了《住宅交付使用许可证》；甲方定于2010年7月26日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”《预售合同》第十四条约定：“在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后15日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。”《预售合同》第二十七条约定：“本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第3日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。”《预售合同》补充条款约定：房屋交易过户手续、申领房屋所有权证（小产证）及相关手续由乙方负责办理，甲方给予协助；乙方应承担所有该房屋买卖及办理有关手续的费用，包括产证办理等；……乙方通讯地址为“***”；乙方提供的上述通讯地址、联系电话等应准确、详尽、真实有效，如变更通讯地址、联系电话必须采用书面形式（挂号邮寄或直接送达的方式）通知甲方……。因爱家公司未办理系争房屋大产证，沈凤英、李林峰、李金官曾诉至原审法院要求爱家公司支付逾期办理小产证违约金。原审法院经审理后，判决爱家公司支付沈凤英、李林峰、李金官至2013年4月24日止的逾期办理小产证违约金。爱家公司不服提起上诉，本院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。2014年3月6日，系争房屋大产证被核准登记在爱家公司名下。2014年3月6日，爱家公司在系争房屋所在小区内张贴《告知函》，内容为：“在我司的积极努力下，爱家新城小区3#、15#地块的初始登记（大产证）工作我司已完成，望您及时办理小产证。特此告知！”2014年4月3日，爱家公司通过EMS邮政特快专递向《预售合同》约定的沈凤英、李林峰、李金官通讯地址发出《告知函》，内容同张贴的《告知函》，该函件遭退回。2014年6月4日，经上海市工商行政管理局核准，上海爱家投资管理有限公司名称变更为上海优幸投资管理有限公司。现系争房屋小产证尚未办理，故沈凤英、李林峰、李金官诉至原审法院，请求判令：优幸公司支付逾期办理小产证违约金（以总房款为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，自2013年4月25日起计算至办出小产证之日止）。优幸公司不同意沈凤英、李林峰、李金官的诉请并辩称，责任应由大团镇政府承担，且违约责任的计算截止日期应为2014年3月6日，对于以房价款为基数及起算日期均无异议，但对计算标准认为偏高，要求予以调低。大团镇政府则述称，应由优幸公司承担迟延办理产证之责任。原审法院认为，沈凤英、李林峰、李金官与爱家公司签订的《预售合同》，确立了双方就系争房屋的商品房买卖合同关系，双方均应按约履行。因爱家公司名称变更，由变更后的公司即优幸公司承担相应的合同责任。合同签订后，沈凤英、李林峰、李金官履行了付款义务，优幸公司亦应在约定的期限内促成沈凤英、李林峰、李金官能够办理房屋小产证的条件。沈凤英、李林峰、李金官曾诉至原审法院要求优幸公司支付逾期办理小产证违约金，基于当时未能办理小产证系因优幸公司未取得大产证所致，故原审法院判决优幸公司承担逾期办理小产证违约金至判决日止。现沈凤英、李林峰、李金官再次诉至原审法院，并主张判决日之次日起至小产证办出日止的逾期办证违约金，而优幸公司对违约金起算日期无异议，但主张大产证已办出且已通知沈凤英、李林峰、李金官，其履行了协助义务，要求违约金截止至张贴公告函之日。对此争议，原审法院认为，根据双方《预售合同》补充条款第六条约定，系争房屋小产证由沈凤英、李林峰、李金官负责办理，优幸公司仅负有协助义务。本案需审查优幸公司是否已按约履行了协助义务。首先审查优幸公司是否于大产证办出后及时通知沈凤英、李林峰、李金官：其一、优幸公司于大产证办出后于2014年3月6日在小区内张贴了《告知函》，虽沈凤英、李林峰、李金官对此予以否认，但根据同期同类其他案件部分小业主的陈述，对优幸公司张贴《告知函》的事实予以认可；其二、优幸公司另行通过EMS向合同约定的沈凤英、李林峰、李金官通讯地址邮寄了《告知函》，虽沈凤英、李林峰、李金官否认收到《告知函》，但根据《预售合同》第二十七条约定，优幸公司发出通知后第三日即视为送达。故原审法院认定优幸公司已于合理时间通知了沈凤英、李林峰、李金官大产证已办出、可办理小产证之事实。其次审查优幸公司的办证通知是否内容明确、具有可操作性。根据优幸公司张贴及邮寄的《告知函》，仅载明大产证已办出，可办理小产证，但并未载明办理小产证的具体时间、办理地点、联系方式等内容，沈凤英、李林峰、李金官并不能根据《告知函》的指示直接办理小产证，故优幸公司的通知内容存在瑕疵。最后，审查小产证至今未办理的责任承担。原审法院认为，虽优幸公司向沈凤英、李林峰、李金官送达了存在瑕疵的办证通知，但此瑕疵不足以导致优幸公司承担至今未办理小产证的全部过错；在原审法院认定优幸公司已送达了《告知函》的情形下，沈凤英、李林峰、李金官亦对此负有减损义务，即使其联系优幸公司未果，亦可通过其他方式包括起诉的方式及时主张其权利；更何况按照常理，在优幸公司已因大产证原因向小区业主承担了高额违约金的情形下，若沈凤英、李林峰、李金官及时主张，优幸公司拒绝协助办证的可能性亦不大。故造成沈凤英、李林峰、李金官至今未办理小产证的原因并非优幸公司单方之责，沈凤英、李林峰、李金官主张违约金截止至办出小产证之日，于法无据。至于优幸公司承担逾期办证责任的合理期限，由原审法院综合考虑双方的合同约定、履行情况、通知时间、未履行原因、已付及应付违约金占总房款的比例等各项因素，根据公平及诚实信用原则，认定优幸公司应承担截止至2014年6月30日之前的逾期办理小产证违约责任。至于之后沈凤英、李林峰、李金官未办理小产证，不可归责于优幸公司一方，原审法院不予支持。至于违约金的计算标准，《预售合同》对逾期办理小产证的违约金未作约定。根据相关司法解释的规定，该违约金的计算标准可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故原审法院酌定以中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30％为标准。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，于2015年3月24日作出判决：上海优幸投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付沈凤英、李林峰、李金官逾期办理房地产权证（小产证）违约金（以房款327,091.50元为基数，自2013年4月25日起计算至2014年6月30日止，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30％计算）。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,095元，减半收取计547.50元，由上海优幸投资管理有限公司负担。原审法院判决后，上诉人优幸公司不服，上诉于本院称：因被上诉人大团镇政府的过错导致系争房屋大产证未及时办理，进而导致被上诉人业主方也未能及时办理房屋小产证，故相应的违约责任应由被上诉人大团镇政府承担。上诉人在系争房屋大产证办出后，即以张贴公告、邮寄《告知函》的形式将大产证已办出、并可以办理小产证等事宜通知了业主方。根据合同约定，上诉人已经履行了协助办理小产证的义务。因此，如若法院认定上诉人应承担违约责任，则违约金的截止日期也应计算至2014年3月6日，即公告张贴之日。综上，要求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人业主方在原审时的诉讼请求。被上诉人沈凤英、李林峰、李金官辩称：上诉人在大产证办出后，一直拒绝提供相应的办证材料。原审法院判决后，部分业主也曾至上诉人处要求其协助办理小产证，但遭到上诉人拒绝。而且，在被上诉人大团镇政府发函要求上诉人提供相应办证材料的情况下，上诉人仍拒绝提供相应的办证材料，故系争房屋小产证至今未能办出的过错完全在于上诉人一方，故不同意上诉人的上诉请求，要求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人大团镇政府辩称：大团镇政府并非合同主体，故不应承担合同未履行的违约责任。根据合同约定，上诉人负有协助办理小产证的义务，但上诉人至今未予以履行，故不同意上诉人的上诉请求，要求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，系争房屋的买卖合同系业主方与优幸公司签订，合同约定的权利义务也仅对优幸公司与业主方具有约束力，而大团镇政府并非合同的相对方，故优幸公司主张由大团镇政府来承担未履行合同义务的违约责任，缺乏法律依据，本院不予支持。优幸公司在系争房屋大产证办出之后，即以张贴公告、邮寄《告知函》的形式将大产证已办出、可以办理小产证等事宜通知了业主方。现业主方虽表示并未看到过优幸公司张贴的公告，也未收到过优幸公司邮寄的《告知函》，但其提供的证据材料不足以推翻该事实。但鉴于优幸公司发出的《告知函》并未载明办理小产证的具体时间、办理地点、联系方式等，以致业主方并不能依据该《告知函》直接办理小产证。故优幸公司上诉主张逾期办证违约金截止于《告知函》张贴之日，不符合客观情况，本院不予采纳。原审法院综合考虑到双方的合同约定、履行情况、通知时间、过错责任等各项因素，认定优幸公司承担截止于2014年6月30日之前的逾期办理小产证的违约责任，并无不当，本院予以确认。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人优幸公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费582元，由上诉人上海优幸投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 孙 飞代理审判员 陈蓓蓉二〇一五年八月十二日书 记 员 王 申附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……