上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2015）金民三(民)初字第571号原告张某某，男，1979年6月23日生，汉族，住福建省。委托代理人陈某，上海智坚律师事务所律师。被告上某某，住所地上海市金山区。法定代表人施某某，总经理。委托代理人沈某，上海市联合律师事务所律师。委托代理人汪某，上海市联合律师事务所律师。原告张某某诉被告上某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转换为普通程序，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈某、被告委托代理人沈某、汪某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年12月27日，原、被告签订《商铺委托经营管理合同》，约定托管期间为2010年5月30日至2015年5月30日，约定前三年免租，第四年支付总房款8.5%的租金回报，第五年支付总房款9%的租金回报，购房合同上签订的购房款为275000元，首期租金回报应于2013年5月31日起算，被告应当每6个月支付原告一期租金，但被告至今未支付过租金。鉴于被告违约，原告遂于2014年11月30日书面通知被告行使合同解除权，经查，被告于2014年12月1日已收到通知。为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告签订的《商铺委托经营管理合同》于2014年12月1日解除；2、被告支付原告2013年6月1日至本判决生效之日止的租金；3、被告将涉案房屋恢复至图纸设计的原始状态并返还原告。本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求，请求判令被告支付原告2013年6月1日至2014年5月31日的租金23375元，2014年6月1日至2014年11月30日止的租金12375元，合计35750元；并支付2014年12月1日至返还之日止的房屋使用费(以房屋总价275000元为基数，按年回报率9%计算)；并增加诉讼请求，请求判令被告支付2014年6月1日至判决生效之日止的利息损失(以23375元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算)，以及支付2014年12月1日至判决生效之日止的利息损失(以12375元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算)。被告未作书面答辩，庭审中辩称，2013年6月1日至2014年12月1日期间，被告应当支付原告租金35750元没有异议，但双方间的合同未解除，应当继续履行至合同期满即2015年5月29日，至合同期满被告应当支付的租金为48125元。由于双方对租金的支付曾有过变更，原告于2014年8月要求出售房屋，在协商并代理过程中双方约定以出售的价格整体结算，故被告并未违反租金支付的约定，其利息损失也不应得到赔偿；关于恢复原状的诉请，根据合同约定被告有权对涉案房屋进行必要的改造、装饰装修，合同期满后原告要求收回房屋的无权要求恢复原状，故该诉请不应得到支持。经审理查明，原、被告于2009年12月27日签订《上海市商品房预售合同》，原告向被告购买坐落于上海市金山区金山大道4某某2层2109室房屋(以下简称涉案房屋)，房屋总价275000元，于2009年12月27日支付165000元，2010年2月28日支付110000元，被告应于2010年8月31日前将房屋交付原告。当日，原、被告又签订一份《商铺委托经营管理合同》，约定原告将涉案房屋全权委托被告经营管理，委托经营期限自2010年5月30日至2015年5月29日止，期间双方不得擅自解除、终止合同，前三年为免租期，第四年起租金为总购房款的8.5%，第五年为总购房款的9%，每6个月支付一次，于2013年12月31日前支付第一期租金；双方还约定被告可以自主决定商铺的经营业种、业态，并根据经营需要对商铺进行必要的改造、装修装饰、增设附属设施、拆除商铺隔断等，费用由被告承担；五年经营期满后，如原告收回商铺，被告以五年内实际经营时的现状条件交回，原告不得要求被告恢复图纸设计时的原始状态；委托经营期内，原告擅自解除、终止合同，或者转让商铺，使被告经营权丧失，被告有权要求继续履行……。2010年3月13日，原告支付购房款164511.82元，同年3月28日支付购房款110000元。2010年3月18日，原告取得涉案房屋的房地产权证[沪房地金字(2010)第003576号]。嗣后，被告未按期支付原告租金。2014年11月30日，原告发函给被告，要求被告支付拖欠租金及解除与被告间的《商铺委托经营管理合同》，并要求被告将涉案房屋恢复至建筑图纸设计时的原始状态。2014年12月1日，被告收到函件，但仍未履约，原告遂涉讼。诉讼中，被告确认2013年6月1日至2014年11月30日期间应付租金为35750元。以上事实由原告身份证复印件、被告营业执照、上海市商品房预售合同、商铺委托经营管理合同、购发票、房地产权证告知函、EMS快递单及查询信息、宗地图、房屋建筑面积测算表及本院庭审笔录等证据证实。本院认为，原告向被告购买房屋后双方即签订《商铺委托经营管理合同》，原告将所购房屋提供给被告使用，被告支付相应的租金，故从该合同的内容看实质上是一份房屋租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示；2010年3月18日，原告取得涉案房屋的房地产权证，故原、被告间的《商铺委托经营管理合同》合法有效。法律规定，承租人应当按照约定的期限及时支付租金，逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案被告自三年免租期满后，应当按照约定于2013年12月31日起支付租金，但被告至今分文未付，应承担逾期付款的违约责任；2014年11月30日，原告发函给被告，要求被告支付拖欠租金及解除，被告于2014年12月1日收到原告的告知函，本院认定原、被告间的《商铺委托经营管理合同》于被告收到告知函之日即2014年12月1日解除；诉讼中，被告对2013年6月1日至2014年11月30日期间应付租金35750元未持异议，被告应予支付，并按中国人民银行同期贷款利率支付原告相应的利息损失。由于被告至今未将涉案房屋返还原告，原告要求被告支付2014年12月1日至判决生效之日止的房屋使用费符合法律规定，应予支持；使用费的标准参考租金标准。关于恢复原状的诉请，本院认为，法律规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，未经出租人同意的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案被告根据合同约定对商铺进行了必要的改造、装饰装修等，是原、被告双方协商一致的；合同又约定“五年经营期满后，如原告收回商铺，被告以五年内实际经营时的现状条件交回，原告不得要求被告恢复图纸设计时的原始状态”，该条款内容上并未对被告恢复原状作出约定，其目的其实在于促使被告全面履行合同，限制其单方面解除合同，使原告在五年经营期内的租金利益得到保护；现原告发函要求解除合同，尽管五年经营期限未满，但诉讼中原、被告约定的五年经营期限已经届满，原告的租金利益并未受到损失；故原告要求被告恢复原状的请求，本院不予支持，原告在被告返还涉案房屋后可自行恢复。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告张某某与被告上某某签订的《商铺委托经营管理合同》于2014年12月1日解除；二、被告上某某于本判决生效之日起十日内将坐落于上海市金山区金山大道4某某2109室房屋返还原告张某某；三、被告上某某于本判决生效之日起十日内支付原告张某某2013年6月1日至2014年11月30日期间的租金35750元；并支付2014年12月1日至返还之日止的房屋使用费(以房屋总价275000元为基数，按年回报率9%计算)；四、被告上某某于本判决生效之日起十日内支付原告张某某以23375元为基数自2014年6月1日起至判决生效之日止、以12375元为基数自2014年12月1日至判决生效之日止的利息损失(按中国人民银行同期贷款利率计算)；五、驳回原告张某某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费675元，由被告负担，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  奚利强代理审判员  钱 静人民陪审员  陈 瑜二〇一五年八月十八日书 记 员  朱 飞附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。