江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）锡民终字第2240号上诉人（原审被告）张风龙。委托代理人黄剑林，江苏天煦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）无锡五洲国际商业运营有限公司，住所地江苏省无锡市新区江溪街道坊前金城东路。法定代表人舒策丸，该公司董事长。委托代理人王洪海，江苏金易律师事务所律师。上诉人张风龙因与被上诉人无锡五洲国际商业运营有限公司（以下简称五洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院（2014）新民初字第0041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月21日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2009年6月3日，张风龙与五洲公司（2009年4月17日，无锡五洲国际工业博览城管理有限公司名称变更为五洲公司）签订物业租赁合同1份，约定由五洲公司将其受业主委托经营的涉案商铺共337平方米出租给张风龙经营，经营业态为宾馆；租赁期限为36个月，合同租赁期自2009年6月28日起至2012年6月27日止。租金缴纳实行先付后用的办法：租赁期内分两期付款，张风龙在签合同时付50000元用12个月，在租赁期开始后第13个月的5日前付8500元／间，合计租金85000元用至租赁期满；租期届满或本合同解除后，张风龙需在五洲公司规定期间内交出涉案商铺，如张风龙逾期不交出涉案商铺的，五洲公司有权向人民法院起诉和申请执行，也可视为张风龙自动放弃涉案商铺内所有商品的所有权（含室内外装修），五洲公司有权收回并占有涉案商铺，自由处置涉案商铺内所有物品，拆除原有装修等，产生的费用由张风龙负责。协议签订后，五洲公司于2009年6月20日将涉案商铺交付给张风龙。诉讼中，双方均确认因五洲公司市场开业时间顺延了3个月，故合同履行期限顺延为自2009年9月26日起至2012年9月25日止。合同履行期间内的租金已经缴付完毕。2012年7月13日，张风龙诉至原审法院，以五洲公司交付的涉案商铺未达到相应消防验收的标准，致张风龙就涉案商铺经营宾馆无法通过相应的消防验收，无法使用涉案商铺进行宾馆的经营为由诉讼来院，后张风龙于2012年12月19日撤回起诉。2013年3月4日，张风龙再次起诉，要求1、五洲公司返还房屋租金124000元及租赁保证金10000元；2、五洲公司赔偿涉案商铺装修、宾馆相关配套设施损失合计577600元；3、五洲公司承担评估费用7690元；4、五洲公司支付因无法经营宾馆所造成的可得利益损失50000元。原审法院审理判决驳回张风龙的诉讼请求。2013年10月8日，五洲公司诉至原审法院，要求张风龙返还涉案商铺，并赔偿占用商铺的损失，后五洲公司撤回起诉。2013年12月，五洲公司再次起诉，要求张风龙：1、立即停止侵权、返还占用的涉案商铺。2、支付因占用商铺而给其公司造成的损失（自2012年6月28日至实际返还商铺时止按每年80000元的标准计算）。3、承担诉讼费用。以上事实，有物业租赁合同，（2013）新民初字第0297号案卷中商品房买卖合同、委托经营协议、五洲公司工商登记变更材料、庭审笔录、（2013）新民初字第0297号民事判决书、法院调查情况及双方当事人陈述等证据在卷佐证。原审中，张风龙提供：1、补充协议复印件1份，2、缴款单；3、涉案商铺照片1组，4、消防安全检查申请，5、五洲国际场内其他商户照片1组，6、在涉案商铺相邻商铺开办“汉庭宫”宾馆的业主王代康的证人证言，7、关于五洲工博城市场进行“三合一”整治的通知、隐患整改通知。五洲公司提供了五洲国际博览城一期48栋201、202号及48栋227、228号的商铺租赁合同及管理合同。根据张风龙的申请，原审法院至无锡新区坊前派出所进行调查，经与2010年处警的李警官、王警官联系，二人均表示当时因有人举报张风龙开办的“家感觉”宾馆无证经营，故于2010年4月至五洲国际要求市场物业工作人员将该宾馆的大门上了锁，要求“家感觉”宾馆暂停经营直至取得证照后再行开业。原审法院至无锡新区工博园派出所进行调查，该所治安副所长詹警官表示工博园派出所于2012年1月成立，五洲国际市场转归其派出所管辖，成立后不久就发现“家感觉”宾馆和“汉庭宫”宾馆都存在无证经营的情形，其曾多次前往告知两家宾馆暂停经营，后“汉庭宫”整改后取得了消防验收，“家感觉”未予整改，也未再经营；2013年10月9日，许乃成受张风龙委托要求退还48号206-215的房子，与五洲国际市场运营部发生纠纷，其派出所接到报警后经调解许乃成与五洲国际市场部协商解决。原审法院根据张风龙提供的吴峰的电话号码与吴峰取得了联系，吴峰在电话中表示其在2009年至2012年3月期间任五洲国际市场部经理，2010年因有人举报称张风龙经营的宾馆涉及无证经营，后派出所李警官和王警官找到其所在的市场管理公司，要求管理公司将张风龙开设的宾馆的门上锁，钥匙暂存于管理公司处，没几天张风龙自行开锁进行营业，经人举报后派出所又过来要求锁门，当时只锁了正门，旁边的门还是可以进出的，所以“家感觉”宾馆实际还是一直在营业的，在其任职期间内，张风龙曾因消防验收的问题找过五洲国际，但该问题不属于其管辖范围，具体情形不清楚。张风龙对于法院至派出所调查的情况的真实性予以认可，但表示系涉案商铺存在结构问题，并非其无证经营；对于吴峰的陈述，其表示是五洲公司锁门的。五洲公司对于派出所调查的情况无异议，对于吴峰的陈述五洲公司表示该联系方式系张风龙提供，吴峰陈述的内容真实性无法确认。诉讼中，五洲公司确认合同期满后为防止张风龙在未结清费用的情况下自行搬离，故在2013年9月后第一次起诉返还商铺时将涉案商铺的正门加了锁。原审法院于2014年4月1日组织双方至现场进行交接，五洲公司将正门上的锁打开，双方约定五洲公司主张的占用损失截至2014年4月1日止，张风龙于2014年4月15日前搬离完毕。此后双方按约交接完毕。原审法院认为：张风龙与五洲公司签订的物业租赁合同系双方真实意思的表示，符合法律规定，双方均应履行合同的权利和义务，合同一方当事人未全面履行合同义务，造成另一方损失的应当承担违约责任和损失赔偿责任。合同约定的期限为2009年6月28日起至2012年6月27日止，现双方均确认合同在履行过程中期限已顺延为2009年9月26日起至2012年9月25日止，故双方租赁合同期限届满的时间为2012年9月26日。关于停止侵害，返还租赁商铺的问题。在审理过程中，双方已经完成了商铺的返还交接，故对于五洲公司的第一项要求返还商铺的诉讼请求，不再重复理涉。关于五洲公司主张的占用商铺的损失问题。双方在合同期满后并未办理完毕交接手续，至法院组织下双方交接前张风龙尚未搬离涉案商铺。租赁合同期限届满后承租方理应向出租方交还租赁物，对于逾期腾房的行为应当承担相应的责任。故张风龙对于合同期满后继续占用涉案商铺期间导致五洲公司无法占有使用产生的损失应当承担相应的责任。张风龙认为其无需赔偿五洲公司合同期满后占用涉案商铺期间的损失，理由有二：一是认为五洲公司交付的租赁物存在消防不合格、漏水等问题，导致其无法使用涉案商铺，租赁合同的目的无法实现；二是五洲公司在2010年4月将其承租下来的涉案商铺上锁直至2014年4月双方交接之时，期间其并未能实际使用，该上锁行为已经构成五洲公司收回商铺的效果，且此后曾多次口头要求五洲公司开锁取回自己的物品，诉讼后还曾因此事报过警，故其不存在占有使用、不交还涉案商铺的问题。关于第一点理由，张风龙曾就五洲公司交付的租赁物不符合消防规范问题起诉过，该问题已经生效判决予以了认定，且消防问题、漏水问题致使租赁合同目的无法实现的主张与本案租赁期满后的占用使用问题并无关联，故对于张风龙该点理由不予采信。关于第二点理由，根据原审法院向派出所的调查情况及庭审中双方的陈述，2010年4月，张风龙承租涉案商铺后经营的“家感觉”宾馆大门被上锁的原因是其无证经营，且五洲公司物业是应派出所要求上锁的，并非五洲公司作为出租方做出的意思表示，故该上锁行为并不能视为五洲公司将张风龙承租的商铺收回；另外，从派出所的笔录及（2013）新民初0297号案件庭审笔录中双方的陈述可以看出，2010年涉案商铺仅有正门被上锁，涉案商铺还有其他门未上锁，且张风龙此后也有继续经营的情况，故张风龙在2010年4月后仍存在对涉案商铺占有并使用的情形。张风龙对于在合同期满后何时交还商铺负有举证责任，虽然张风龙称合同期满后曾多次口头要求交还商铺，但仅提供了起诉后2013年10月9日报警的材料，现五洲公司认可自第一次向法院起诉时即在2013年9月过后其公司为防止张风龙在未结清相关费用时自行搬离，故将正门上了锁，虽然张风龙存在逾期占用房屋的情形，但既然五洲公司已经选择了诉讼的方式要求张风龙搬离，理应在双方协商的基础上或者法院组织的情形下进行现场交接，径行上锁的行为有碍张风龙返铺止损，且诉讼中双方也曾就交接问题报过警，五洲公司采取上锁的处理方式并不妥当，故对于五洲公司要求张风龙承担逾期占用租赁物的相应费用时，应计算至其公司认可的自行上锁前即2013年9月30日时为止较为合理。五洲公司主张赔偿损失，也即张风龙因逾期未腾房致使五洲公司未能处分涉案商铺所产生的损失，该损失范围以张风龙逾期未腾房应支付的房屋占有使用费为限较为合理。关于损失的计算标准，现五洲公司主张每间8000元／年，涉案商铺10间为80000元／年，结合五洲公司与张风龙之间的租赁合同来看，在合同期满前的租金标准为两年85000元，虽然五洲公司提供了与其他人签订的租赁合同，但租金系双方协商的结果，不具有参考性，现五洲公司没有其他证据证明亦表示不申请评估，应承担举证不能的不利后果，故应按42500元／年的标准来计算损失较为合理。故张风龙应自2012年9月27日至2013年9月30日期间按照42500元／年的标准支付五洲公司因其逾期未腾房给五洲公司造成的损失，合计为42965.75元。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百三十五条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决：一、张风龙应于判决发生法律效力之日起十日内支付五洲公司逾期腾房的损失42965.75元。二、驳回五洲公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1967元，保全费1020元，合计2987元（此款已由五洲公司预交），由五洲公司负担2070元，由张风龙负担917元。张风龙应负担部分向五洲公司直接支付。张风龙不服原审判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人提供的标的物不符合合同约定，其合同目的无法实现。其在合同到期前曾于2012年7月向原审法院起诉要求解除合同，当时经办房屋出租的经理吴峰曾经提供一张补充协议，也即一审中上诉人提交的补充证据一，在该补充协议中五洲公司承认因各种原因造成商户在经营过程中存在困难、本案中即标的物不符合消防的规定，造成了上诉人无法开宾馆运营。2、原审认定其在2010年4月后仍对商铺占有使用经营、被上诉人对涉案房屋上锁日期是2013年9月30日均是错误。被上诉人在2010年4月下旬就将涉案房屋收回并扣押了上诉人的财产，给上诉人带来了巨大的损失，其不存在非法占用的情形。被上诉人怠于行使自己的权利，对其扩大的损失应当由自行承担。综上，原审判决上诉人支付逾期未腾房给被上诉人造成的损失，无任何事实和法律依据。请求二审查明事实，依法改判驳回五洲公司的诉讼请求。被上诉人五洲公司辩称：原合同的履行与本案无关，本案起诉的内容是占有使用费，而非合同租金。补充协议的内容与原审审理并认定内容并不一致，且与本案无关。其妨碍上诉人房屋占用的情况不是事实，但未提出上诉。请求二审法院依法判决。二审查明事实与原审法院已查明事实一致。本案争议焦点为：张风龙是否逾期占用租赁房屋造成五洲国际经济损失？本院认为：张风龙因涉案房屋无法用于经营宾馆与五洲公司于2012年7月始，多次诉讼要求解除合同，对此，原审法院已判决驳回了其的诉讼请求，并已发生法律效力，故本院就五洲公司提供的涉案房屋是否符合租赁合同的约定不予理涉。房屋租赁合同租赁期限届满后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。张风龙与五洲公司均对涉案房屋租赁合同履行期限自2009年9月26日起至2012年9月25日止以及缴清合同履行期间内租金的事实无异议。与涉案房屋有关联的原审法院（2013）新民初0297号案件庭审笔录中，表明了张风龙在2010年4月后存在对涉案商铺实际占有并使用的情形。合同期满后，双方曾口头就返还商铺等问题进行过交涉，张风龙提供的2013年10月9日报警材料与五洲公司的自认相吻合，可确认五洲公司在2013年9月将涉案房屋正门上了锁的事实。故原审以此判决张风龙对合同期满后至2013年9月30日期间未实际返还租赁房屋造成五洲公司房屋租赁收益损失应当承担赔偿责任，并无不当。张风龙上诉所称五洲公司于2010年4月下旬就收回房屋并扣押其财产造成其损失，缺少事实依据，本院不予采信。综上，原判认定事实及适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费875元，由上诉人张风龙负担。本判决为终审判决。审判长  潘华明审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇一五年一月二十九日书记员  杨 志