海南省海口市美兰区人民法院     民事判决书     （2018）琼0108民初3124号     原告:符某，女，1950年10月20日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××。   原告:王某1，女，1974年10月13日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××。   原告：王某2，男，1978年4月27日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××。   上述三原告的共同委托诉讼代理人：刘某，海南威盾律师事务所律师。   被告：王某3，男，1972年9月7日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××.   被告：张某，女，1973年2月2日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××。   委托诉讼地代理人：孙标，海南外经律师事务所律师。   原告符某、王某1、王某2与被告王某3、张某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月3日公开开庭进行了审理。原告符某、王某1、王某2的委托诉讼代理人刘某、被告王某3、张某的委托诉讼代理人孙标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告符某、王某1、王某2向本院提出诉讼请求：一、依法确认王某3与张某于2017年7月13日订立的《房屋买卖合同》无效；二、本案诉讼费由二被告全部承担。事实和理由：1993年海口市因建设需要，经市政府批准决定对长堤路沿江一路进行全面拆除改造。张来南（系原告符某家婆，系原告王某1、王某2、王某3祖母）位于座落海甸二庙129号房屋被拆迁改造。由于原告符某丈夫于1993年去世，海口市长堤路、沿江一路拆迁改造工程指挥部与张来南于1993年6月17日签订了一份《拆迁协议书》。并于1993年7月8日经海口市振东区公证处公证书确认。1994年张来南被安置在海口市××路房，建筑面积为48.36㎡。该房由张来南和原告符某居住，因张来南于2004年9月27日去世，该房屋由原告和被告王某3共同继承。原告搬迁到海甸二庙129号居住后，便将上述104房出租。其租金均由被告王某3代收，然后每月交给其母符某500元。2017年11月原告得知恒福小区A10栋104房被征收后，到海口市××区棚改项目指挥部办理登记手续，方得知被告王某3将其104房出卖给张某。且后张某与海南恒福居房地产开发有限公司于2017年10月19日签订了《补偿安置协议》，明确被改造房屋权属，证明名称及编号为A10栋104号的产权人为张某，将其原产权置换给张某。据此，被告王某3未征得共有人的同意，与张某订立《房屋买卖合同》后没有告知原告，仍继续每月给予符某其房租，故意隐瞒卖房的事实。为了还债，私自收取张某房款22万元也未告知原告。被告王某3的行为已明显侵犯了该房产共有人的合法权益。为维护原告的合法权益，依法呈诉法院，请求判决确认被告王某3与张某于2017年7月13日签订的《房屋买卖合同》无效。   被告王某3辩称，其于2017年7月13日与张某订立《房屋买卖合同》，约定以每平方米4550元，合计22万元的价格向张某出售恒福居安置小区A10栋104号房。在向张某提供公证书和授权委托书时已明确告知符某、王某1、王某2均为该房产的共有人，须征得三原告的同意，但张某表示只要价钱低她就同意买下。合同签订后，三原告不同意出卖该房而拒绝签名，但张某知道其房屋被征收改造且价格低，便付清了房款。为了不让三原告知道，其每月向符某500元租金，直至2017年11月符某得知该房被征收，才知道该房屋已卖给张某。张某举证的“证明”不是她自己伪造的。该证明的落款时间为2009年1月7日，当时王某3与张某并不认识，是不会出具此证明给张某的。并且从内容来看，便知是张某自己加字的。从本证明看，其内容仅为证明张来南过世，没有证明王某3继承张来南的所有产权。从证明内容来看，是两种不同的字体。所以张某明知王某3不是该房产全部占有的所有权人，为了达到其目的而自己伪造的。综上所述，在未征得共有人同意的情形下，与张某签订了《房屋买卖合同》，其同意撤销合同，将其涉案房屋的价款22万元退还给张某。   被告张某辩称，其与王某3签订的《房屋买卖合同》符合合同法及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的有关规定，且已履行，即使被告王某3对涉案房屋系无权处分，但签订合同时，王某3提供了能够证明其有权处分涉案房屋的全部相关凭证，被告张某作为善意相对人，尽到了合理注意义务，并已支付了合理价款，故合法权益应予保护。原告的诉求违反诚实信用、公平原则，不利于市场秩序稳定。由于被告张某家里人口较多，居住条件较差，需要再购买一套房屋。涉案房屋被通知拆迁后，拆迁单位海南恒福居房地产开发有限公司及海口市美兰区人民政府依据拆迁安置有关规定，已确认了被告张某与王某3对涉案房屋的买卖行为，并已将涉案房屋的过度安置费支付给被告张某。现因涉案房屋被拆迁，房屋增值，被答辩人欲主张所谓的合同无效，违反合同法诚实信用原则，且其起诉书依据的事由中，多处与事实不符。   经审理查明：原告符某系原告王某1、王某2及被告王某3的母亲，本案涉案房屋即海口市海甸五西路万福安置小区A10栋104房为张来南（系原告符某岳母，系原告王某1、王某2、王某3祖母）位于海甸二庙129号房屋被拆迁改造的安置房，该房屋在张来南及其配偶王恒芳、儿子王萍夫去世后由三原告及被告王某3共同继承。2017年7月13日，被告王某3（甲方）经中间人介绍，与被告张某（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定由王某3向张某出售海口市海甸五西路万福安置小区A10栋104房，建筑面积为48.36㎡，总房价款为22万元，支付方式为签订合同之日一次性付清，甲方应在收到该房屋全部价款后，该房屋授权委托书原件、公证书原件、拆迁领房单原件、拆迁协议书原件、身份证复印件及户口本复印件交给乙方。合同签订后，张某向王某3支付购房款22万元，张某向王某3出具《收房款》收条一张，载明：“今收到张某交来安置小区A10栋104房买房款一次性付清人民币共计贰拾贰万元整（220000元）”，王某3向张某交付《房屋买卖合同》中约定的文书原件、房屋钥匙及房屋。2017年10月19 日，张某作为产权人签订由海南恒福居房地产开发有限公司作为甲方的海口市××区棚改项目《补偿安置协议（房屋产权置换补偿）》。2018年4月28日，海南恒福居房地产开发有限公司向张某支付第一年临时过渡安置补助费20400元。   因三原告认为被告王某3与被告张某就涉案房屋于2017年7月13日签订的《房屋买卖合同》未经其三人同意，故诉至法院要求确认该合同无效。   以上事实有海口市常住人口证明、常住人口登记卡、美兰区白沙街道白沙坊社区居委会《证明》、公证书、房屋买卖合同、海口市美兰区恒福居安置区棚改项目《补偿安置协议（房屋产权置换补偿）》、收房款（收条）、收据、国内支付业务付款回单以及庭审笔录等材料予以证实。原、被告提供的其余证据因与本案没有关联，本院对其不予采信。   本院认为，本案系原告请求确认合同无效而引发的纠纷，案由应为确认合同无效纠纷。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，案涉房屋为原告符某、王某1、王某2及被告王某3共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。被告王某3未经其他共有人同意或事后追认，其与被告张某签订案涉房屋买卖合同处分四人共有的房屋产权的行为，应为无权处分，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，合同的效力不以处分人对标的物享有所有权或处分权为要件，案涉房屋买卖合同的合同效力与物权效力是相互区分的，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，案涉房屋买卖协议的合同效力不因被告王某3系无权处分而无效，且该买卖合同并无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故对原告符某、王某1、王某2请求确认被告王某3与被告张某签订的《买房屋合同》无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：   驳回原告符某、王某1、王某2的诉讼请求。   案件受理费4600元，由原告符某、王某1、王某2负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。                                                                                                                                                                                                                                                                                                        jx68qwmoubeuacnveu                     案件唯一码                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         审 判 长 赵庆春           人民陪审员 吴崎霞           人民陪审员 黄亚六           二〇一八年七月四日                     法 官 助 理 陈曼丽           书 记 员 王嘉雯           速 录 员 赵远寒                                 附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第四十四条第一款 依法成立的合同，自成立时生效。   《中华人民共和国物权法》   第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。   第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。   《最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》   第三条第一款 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。