广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3847号上诉人（原审原告）:谢玩辉，住广东省揭东县。委托代理人:叶正青，广东中大圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:陈志明，住广州市白云区。委托代理人:张健良，广东南方福瑞德律师事务所律师。上诉人谢玩辉因与被上诉人陈志明房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第489号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：位于广州市同和村白山社白山西街143号宅基地房屋（框架结构、二层、建筑面积：249.9平方米）的使用人为陈志明，广州市白云区同和镇人民政府于1995年10月18日向陈志明颁发了上述宅基地房屋的《宅基地使用证》（穗同字第0034942号）。2011年7月15日，谢玩辉（乙方，承让方）与陈志明（甲方，转让方）签订《宅基地房屋转让协议书》，双方约定：甲方自愿将位于广州市白云区同和村白山自然村白山西街143号第二层（现地址：广州市白云区同和镇白山村西街133号，面积约：110平方米，以下简称“涉案房屋”）的宅基地房屋转让给乙方。甲方以165000元的价格把上述宅基地房屋转让给乙方，在本协议签订之日起一次性付清给甲方。乙方交清上述宅基地房屋转让款后，上述宅基地房屋所有的权利和义务均由乙方享有和承担，若日后，政府征用，宅基地房屋产权、拆迁补偿均归乙方所有，与甲方无关。乙方对该房屋有永久性使用权及继承权，日后房屋变为危房，需要重建时，乙方无条件配合，拆建后，房屋按现有面积回迁给乙方，费用按造价分摊给甲方。乙方有权将该房屋出租，转让或自己使用。甲方不得以任何理由干涉等等。同日，谢玩辉与陈志明签订《委托书》，内容为：因陈志明不便办理涉案房屋的宅基地房屋的有关事宜。现委托谢玩辉为代理人，全权执行和处理上述房屋下列事项：若日后，政府准许上述房屋办理房地产证时，代为向房管部门办理产权登记，缴纳税费，领取房地产权证等等。上述《宅基地房屋转让协议书》与《委托书》由双方当事人在广东安某律师事务所见证签订。同日，案外人王某出具收条，内容为“收到谢玩辉购同和镇白山村133号二楼房款人民币壹拾陆万五千元正（￥16,5000万元正）转交给陈志明。收款人：王某。”另查：王某曾向原审法院提起诉讼，向陈志明主张返还涉案宅基地房屋合作款。原审法院以（2013）穗云法民四初字第819号案立案受理。根据已生效的（2013）穗云法民四初字第819号《民事判决书》中陈志明的书面辩称：陈志明确认已向王某返还165000元。根据该判决书审理查明：2009年10月23日，王某（乙方）与陈志明（甲方）签订《合资合同》，约定甲、乙双方经友好协商，就旧房屋合作事宜达成如下协议：一、房屋合作现状：房屋位于广州市同和镇白山村白山西街143号。二、乙方同意出资人民币10万元。交给甲方做首期，在2009年11月15日前将房屋交给乙方做内部装修，装修时间为两个月，（装修资金约人民币10万元由乙方负责）。三、装修后的房屋由乙方做出售，整栋房屋约500平方米，如果乙方卖得人民币1500元/平方米以下，则甲方应得人民币55万元正。如果乙方将房屋卖得超过人民币1500元/平方米以上，甲、乙双方各占50%分红。四、如果房屋装修上市的一年后卖不掉，甲方将本房屋二三楼归乙方所有，同时乙方可转让或者出租给任何人使用，甲方有责任提供宅基地复印件及本人签名。五、其他事项：在国家征收拆迁成置换时，因此所产生的征收拆迁补偿及其收益归乙方所有，甲方有义务及时协助乙方办理相关手续，且不得因此向乙方索取任何报酬等等。合同签订当日，王某向陈志明支付了100000元。……审理中，王某确认陈志明已向其支付了165000元。再查：谢玩辉不是广州市白云区同和镇白山村（即涉案房屋建设宅基地所在村）村民。谢玩辉于2014年4月29日向原审法院提起本案诉讼，请求：1.谢玩辉与陈志明双方之间签订的《宅基地房屋转让协议书》无效；2.陈志明返还谢玩辉支付的宅基地房屋转让款165000元，并补偿谢玩辉房屋装修15000元，谢玩辉将房屋返还给陈志明；3.陈志明赔偿给谢玩辉房屋增值款235000元，租金损失（自2013年7月15日起计至本判决生效之日止，每月1300元）；4.案件诉讼费用由陈志明承担。陈志明在原审辩称：不同意谢玩辉的诉讼请求。理由如下：1.陈志明是通过王某认识谢玩辉的，陈志明与王某之间的纠纷已经通过诉讼处理完毕，因此就涉案房屋的纠纷已经处理完毕。陈志明虽然与谢玩辉签署了协议，但对方并没有得到陈志明出具的收款收据，谢玩辉只与陈志明签订合同，但不会实际向陈志明付款，谢玩辉是向谁付款，应向谁主张。再者陈志明也不认识谢玩辉，是王某介绍谢玩辉过来的。2.法院一般也不会处理宅基地的案件，谢玩辉提出的诉求是以商品房的性质来主张，陈志明认为没有事实和法律依据。3.假如谢玩辉认为谢玩辉是享有独立请求权的第三人，那么应在王某与陈志明的案件中提出诉求，谢玩辉所谓的165000元王某已收回去，陈志明也一直未有取得165000元，现在谢玩辉又提出要求陈志明退回165000元及其他额外赔偿没有事实和法律依据。原审另查明，根据王某的个人声明：王某于2011年7月15日出具收条中的165000元购房款，由王某收取，以偿还陈志明欠王某的欠款。陈志明对此不予确认，否认收取了谢玩辉交付的购房款165000元。据陈志明称：谢玩辉是由王某介绍给陈志明买房的。王某负责帮助陈志明装修房屋，并由王某对外出售房屋，陈志明配合签署协议，房款由王某负责收取。双方约定了超过1500元/平方米，房款由陈志明与王某对半分。谢玩辉主张其在2009年12月份已将165000元支付给王某。交款后，王某同意谢玩辉对涉案房屋进行装修。2011年7月25日，谢玩辉与陈志明补签了上述《宅基地房屋转让协议书》与《委托书》。谢玩辉称其于2009年12月8日开始对涉案房屋进行装修，2010年5月完工，2010年6月1日将涉案房屋出租。陈志明对此不予确认，抗辩称：2011年7月25日，王某将谢玩辉介绍给陈志明，称房屋已出售给谢玩辉，要求陈志明配合办理手续，故谢玩辉的收房时间应为2011年。2013年7月15日，陈志明将涉案房屋收回自用。原审诉讼中，陈志明确认在（2013）穗云法民四初字第819号案件中已支付给王某的165000元就是由本案谢玩辉支付给王某的款项。关于涉案房屋的装修，谢玩辉主张其对涉案房屋的洗手间、天花板、便盆便池、排气扇等进行了装修，购买材料和人工费合计12363元，加其他杂费，共计15000元。陈志明不确认谢玩辉装修的事实，主张涉案的165000元已包含了装修款。但谢玩辉认为该笔款项应为王某对涉案房屋在内的整栋宅基地房屋的装修。陈志明收回房屋后未有对房屋进行改动。为证明装修的事实，谢玩辉向原审法院提交以下证据：落款日期为2009年12月8日的东兴陶瓷购销部商品调拨单，证明购买瓷片支出6410元；落款日期为2009年12月25日的送货单两张，证明购买电话线、电视线、排气扇、开关等物品支出2453元；落款日期为2010年1月2日的收据，证明购买灶台、洗手台面支出1700元；落款日期为2010年1月16日收据，拟证明装修厕所、天花板工钱、材料费支出1800元；落款日期为2012年3月8日的收据，证明在2012年在2楼楼梯下加装杂物房支出2500元。谢玩辉为证明其对外出租涉案房屋的事实，向原审法院提交了于2010年6月1日、2011年10月26日签订的出租协议两份，证明谢玩辉将涉案房屋出租给案外人的事实。2014年7月11日，王某到原审法院说明情况，由原审法院制作《询问笔录》据其称，其收取谢玩辉的165000元是陈志明偿还王某的装修款。涉案房屋由谢玩辉自行购买装修材料，洗手间和厨房均是谢玩辉自己装修的，但房屋的扇灰、防盗网、防火门及其他基础装修由王某完成。陈志明对《询问笔录》的真实性无异议，但仍抗辩称谢玩辉没有直接向陈志明支付款项，法律后果应由谢玩辉自担。原审法院依谢玩辉申请，委托广东中广兴房地产与土地估价有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估。根据《房地产估价报告》评估结果：涉案房屋现值为390960元，扣除宅基地区位楼面价值的房屋上盖建筑物的价值为157680元。谢玩辉主张陈志明应按照涉案房屋现值390960元对其进行补偿。陈志明对上述两个评估价格均有异议，认为价格过高。谢玩辉为本次评估预付评估费1955元。原审法院认为：因谢玩辉不是涉案房屋建设宅基地所在村的村民，故其与陈志明签订的《宅基地房屋转让协议书》违反了法律和行政法规的强制性规定，应为无效。关于谢玩辉是否向陈志明支付了购房款165000元的问题，经现有证据及当事人陈述，谢玩辉向王某支付了165000元，用途是支付陈志明欠付王某的装修款，应视为支付给陈志明，谢玩辉代陈志明向王某支付165000元属实，原审法院对谢玩辉已向陈志明支付购房款的事实予以认定。合同无效，因合同而取得的财产应当相互返还，谢玩辉要求陈志明返还165000元房款的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。关于装修款的问题，谢玩辉向原审法院提交了装修单据予以证明，结合王某的陈述及出租协议所反映的租赁时间，可推定谢玩辉对涉案房屋进行了装修属实。现陈志明收回了涉案房屋，应对谢玩辉的装修损失进行补偿。从谢玩辉提交的证据显示，其支出的装修材料款为12363元。谢玩辉在二楼楼梯下加装杂物房，不属于对涉案房屋进行装修，相应款项不应计入对涉案房屋的装修款内。因谢玩辉自述的装修时间为2009年，装修在实际使用的过程中，价值自然因折旧发生贬损。考虑到陈志明是2013年已将涉案房屋收回，故原审法院认定装修的折旧率应为60%。合同无效，谢玩辉、陈志明均有过错，应按照双方各自导致合同无效的过错来分担装修现值损失。陈志明作为出卖方过错较大，应承担60%的责任，由谢玩辉自担40%的责任。经计算，陈志明应补偿给谢玩辉的装修损失应为4450元。谢玩辉诉请中超出该款项的部分，原审法院不予支持。因陈志明已将涉案房屋收回，故谢玩辉在诉请中处分已方权利，同意将涉案房屋返还陈志明已无需在案件中进行处理。关于谢玩辉主张的房屋增值款，谢玩辉主张赔偿款应包含宅基地区位楼面价值在内，但因宅基地使用权具有身份性，现宅基地房屋登记在陈志明名下，故该部分价值应依法属于陈志明所有，不应纳入谢玩辉的损失范围。现涉案房屋上盖物价值为157680元，低于购买价格。谢玩辉要求陈志明补偿增值损失并无事实依据，相应诉请，原审法院予以驳回。关于谢玩辉主张的租金收益，因合同无效属自始无效，双方应各自返还因合同而取得的财产，由合同无效而造成的损失应各自承担，谢玩辉无权再行主张涉案房屋的收益。谢玩辉要求陈志明赔偿租金损失的诉讼请求没有事实及法律依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2015年6月4日作出如下判决：一、谢玩辉与陈志明于2011年7月15日就广州市白云区同和村白山自然村白山西街143号第二层宅基地房屋签订的《宅基地房屋转让协议书》无效；二、判决生效之日起十日内，陈志明返还谢玩辉购房款165000元，支付装修补偿款4450元；三、驳回谢玩辉其他的诉讼请求。一审案件受理费7760元，由谢玩辉负担3789元，由陈志明负担3971元；评估费1955元，由谢玩辉负担789元，由陈志明负担1166元。判后，上诉人谢玩辉不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）陈志明应赔偿158172元的增值款给谢玩辉。评估报告显示房屋的现值为390960元，故该房屋现值减去谢玩辉已付房款165000元，剩下的就是房屋增值款。原审法院已认定陈志明负主要责任，应将上述增值款作为尺度和参考标准，比照该尺度判决陈志明承担赔偿责任。（二）陈志明已收回房屋，全面接收了装修物，装修的残值，应由陈志明补偿给谢玩辉8654.10元。谢玩辉在2009年对涉案房屋进行装修，装修费用为12363元，至2013年7月15日被陈志明收回，正常的装修使用为十年，故折旧率应为70%，现该残值8654.10元（12363×70%）仍在，谢玩辉已接受了该装修物就不应再让谢玩辉承担30%的损失。（三）责任划分不当，谢玩辉的损失应酌情赔偿。陈志明在出卖时明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，故陈志明应对合同无效承担主要责任，即至少应承担70%的责任。谢玩辉的损失，除了租金损失、装修损失外，更有间接损失，由于2009年以来，房地产价格的大幅上涨，谢玩辉因购买该房屋而错过了最佳的购房机会，这一损失也应当予以考虑。这期间，陈志明因土地升值取得了巨大的利益，相对于谢玩辉来说，是不公平的，投资是谢玩辉的，最后的收益却是陈志明的，对于谢玩辉的赔偿，应当全面考虑陈志明的收益，以及谢玩辉因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。因此，陈志明应根据评估所得的涉案房屋的重置成新价和区位补偿价对谢玩辉给予一定的赔偿。为此上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判陈志明返还谢玩辉购房款165000元，支付装修补偿款8654.10元；2.撤销原审判决第三项，改判陈志明赔偿房屋增值款损失158172元〔（390960-165000）×70%〕；3.一、二审诉讼费全部由陈志明承担。被上诉人陈志明答辩同意原审判决，不同意上诉人谢玩辉的上诉请求。上诉人谢玩辉与被上诉人陈志明对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。本院认为:由于双方签订的《宅基地房屋转让协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，故原审法院根据无效处理原则，判决陈志明将收取的购房款165000元返还给谢玩辉正确，本院予以维持。双方当事人二审争议的焦点是：1.涉案房屋装修费的分担；2.谢玩辉主张陈志明赔偿房屋增值款诉请能否成立。关于涉案房屋的装修费分担问题。谢玩辉称其在2009年对涉案房屋进行装修，装修费用为12363元，后在2013年涉案房屋就被陈志明收回。据此，谢玩辉已对涉案房屋的装修实际使用了近四年的时间，故原审法院认为涉案房屋装修在使用的过程中，价值自然因折旧发生贬值，以折旧率60%来确定涉案房屋装修尚存的实际价值并无不妥，本院予以确认。谢玩辉认为折旧率应为70%依据不足，本院不予以采信。另外，基于双方当事人对《宅基地房屋转让协议书》无效均存在过错，故原审法院根据双方过错大小，认定谢玩辉承担涉案房屋装修现值40%的责任符合公平合理原则，因此，陈志明应向谢玩辉补偿装修损失4450元（12363×60%×60%）。谢玩辉上诉认为折旧后的装修损失应由陈志明全部承担理由不充分，本院不予支持。关于谢玩辉主张陈志明赔偿房屋增值款诉请能否成立问题。本案是宅基地房屋买卖纠纷，因涉案合同无效，故计算买受人的损失应仅以上盖建筑物价值作为基础，现鉴定单位评估出来的涉案房屋上盖建筑物的价值低于谢玩辉购买房屋的价格，而宅基地的使用权价值具有身份性，其价值当然不应纳入买受人的损失，因此，谢玩辉主张陈志明赔偿房屋增值款及给予一定赔偿缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人谢玩辉的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1657元，由上诉人谢玩辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 怡代理审判员 余 盾代理审判员 蔡 峰二〇一五年八月二十日书 记 员 肖和念邓燕葵