福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终3710号 上诉人（原审被告）：洪朗鸯，女，1972年8月19日出生，汉族，住福建省晋江市西园霞浯南区。 上诉人（原审被告）：吴清仁，男，1972年10月1日出生，汉族，住福建省晋江市西园霞浯南区。 以上二上诉人的委托诉讼代理人：林丽惠，福建瀛莱律师事务所律师。 以上二上诉人的委托诉讼代理人：李真，福建瀛莱律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：陈敬龙，男，1973年11月5日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。 委托诉讼代理人：黄光成，福建中言律师事务所律师。 上诉人洪朗鸯、吴清仁因与被上诉人陈敬龙房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初6016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 洪朗鸯、吴清仁上诉请求：撤销一审判决，驳回陈敬龙原审全部诉讼请求。事实和理由：1、本案中构成根本违约的一方是陈敬龙，而非上诉人。2、陈敬龙对合同无解除权，上诉人已依法行使了解除权，在陈敬龙起诉前合同已经解除,原审支持陈敬龙的诉求，对合同又解除一次，于法不符。3、且不论谁是根本违约方，仅仅就解除合同后的法律责任而言，原审既适用定金罚则，又判赔偿房屋差价，属于重复计算损失及责任，认定的法律责任明显偏高缺乏依据，有失公正，且适用法律错误。陈敬龙是根本违约方，其无权要求上诉人赔偿损失，亦无权要求返还定金，其诉讼请求不能成立。4、原审未查明诉争房屋何时出售他人，认定上诉人将诉争房屋另售他人，致使本案合同无法继续履行是没有根据的。原审认定事实错误，应予纠正。 陈敬龙辩称，上诉人与被上诉人之间的买卖合同合法有效，上诉人构成根本违约，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 陈敬龙向一审法院起诉请求判令：1.解除双方于2017年4月3日签订的《房产买卖经纪合同》；2.洪朗鸯、吴清仁双倍返还陈敬龙购房定金10万元；3.洪朗鸯、吴清仁承担陈敬龙此次诉讼支付的律师费6000元;4.洪朗鸯、吴清仁支付陈敬龙为解除合同后再次购房增值成本10万元；5.本案所涉房产买卖中介费25808元由洪朗鸯、吴清仁承担；6.本案的诉讼费由洪朗鸯、吴清仁承担。 一审判决认定事实：2017年4月3日，洪朗鸯、吴清仁与陈敬龙签订《房产买卖经纪合同》，约定:陈敬龙向吴清仁、洪朗鸯购买其座落于晋江市房产的套内面积166.72平方米，总购房款876944元；陈敬龙于合同签订当日支付购房定金5万元；陈敬龙应于2017年5月2日将剩余购房款826944元存入机构指定的监管账户；陈敬龙与洪朗鸯、吴清仁应于2017年5月2日前办理上述房产的过户受理手续，并在过户当天将上述款项支付给洪朗鸯、吴清仁等内容。签订合同当日，陈敬龙通过银行转账支付吴清仁购房定金5万元。合同签订后，双方口头达成协议变更付款方式为：陈敬龙于2017年4月4日即清明节后支付购房首付款30万元。2017年4月11日，陈敬龙、晋江市梅岭大都市房产中介服务部人员田维荣与吴清仁协商支付首付款30万元未果。2017年4月19日，证人蔡某与吴清仁的通话录音：“蔡某：喂，我是大都市小蔡，你这套江滨花园4栋1105这套还有在卖没有。吴清仁：不卖了，不卖了。蔡某：你现在什么情况，你现在不打算卖，但是合同都已经签了。吴清仁：那给他取消掉……”2018年1月30日，福建均恒房地产评估有限公司出具的福均恒估字〔2018〕第Ｑ01082号房地产估价报告，估价结果：假设未设立他项权利下的市场价值为人民币壹佰零捌万玖仟伍佰元整（ＲＭＢ：108.95万元），单价为6535元／㎡。为主张本案债权，陈敬龙支付福建中言律师事务所律师服务费用6000元，支付福建均恒房地产评估有限公司鉴证咨询服务评估费4000元。洪朗鸯、吴清仁已将本案诉争的房屋已另售他人。2017年6月22日，陈敬龙提起本案诉讼。 一审法院认为，洪朗鸯、吴清仁与陈敬龙签订《房产买卖经纪合同》并不违反相关法律法规的强制性规定，应认定合法有效，依法受法律保护。合同签订后，陈敬龙依约已支付购房定金5万元，但洪朗鸯、吴清仁在签订本案《房产买卖经纪合同》后已将诉争房产另售他人，致使房产买卖经纪合同无法继续履行，应予解除。双方在《房产居间买卖协议》第七条第（一）项约定的陈敬龙一次性支付购房款的时间为2017年5月2日，嗣后，双方口头变更付款方式即支付购房首付款30万元时间为2017年4月4日后，剩余购房余款的付款时间为2017年5月2日。经查核陈敬龙在2017年4月11日前后的银行明细确认其具有支付首付款能力，陈敬龙主张其于2017年4月11日欲向吴清仁支付首付款30万元，吴清仁拒不收取，予以采信，据此认定陈敬龙未存在逾期支付购房首付款的情形。在签订合同后，洪朗鸯、吴清仁未能依约履行合同义务，将诉争房屋另售他人，已构成违约，应承担相应的违约责任，陈敬龙请求洪朗鸯、吴清仁双倍返还购房定金10万元，符合法律规定，予以支持。关于经济损失及本案的诉讼费、律师费、鉴定评估等问题。洪朗鸯、吴清仁将诉争房屋卖于第三人，致无法履行合同，造成陈敬龙因房价上涨产生差价的经济损失，根据福均恒估字〔2018〕第Q01082号房地产估价报告载明的2017年6月22日为评估基准日的市场价值108.95万元以及《房产买卖经纪合同》约定的总购房款876944元，房屋价值差额212556元，陈敬龙请求洪朗鸯、吴清仁应按10万元支付实际经济损失，系其在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，予以准许。根据《房产买卖经纪合同》第十五条第1款约定，陈敬龙请求洪朗鸯、吴清仁支付其为主张本案债权而支出的律师服务费用6000元、鉴证咨询服务评估费4000元，共计10000元，符合法律规定，应予支持。因陈敬龙未能举证证明其已实际支出的中介代理费，故其诉请洪朗鸯、吴清仁支付中介代理费25808元，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条、第一百零五条规定，判决：一、解除陈敬龙与洪朗鸯、吴清仁于2017年4月3日签订的《房产买卖经纪合同》；二、洪朗鸯、吴清仁应于本判决生效之日起十五日内双倍返还陈敬龙购房定金合计10万元，并赔偿陈敬龙经济损失10万元，共计20万元；三、洪朗鸯、吴清仁应于本判决生效之日起十五日内支付陈敬龙为主张本案债权而支出的诉讼代理服务费用6000元、鉴证咨询服务评估费4000元，共计10000元；四、驳回陈敬龙的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12570元，因适用简易程序审理减半收取计6285元，由洪朗鸯、吴清仁负担6000元，陈敬龙负担285元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，洪朗鸯、吴清仁二审中提供《不动产登记申请表》、录音材料，《不动产登记申请表》欲证明洪朗鸯、吴清仁于2017年10月27日将涉案房屋的出卖给杨清红，该转让行为并非导致合同无法继续履行的原因。录音材料证明被上诉人提供的录音材料是其截取的不完整片段，故意遗漏或者错写，断章取义，不具有真实性、有效性。陈敬龙质证认为，上诉人是在利的趋使下，致使合同无法继续履行。录音材料是业务员与业主的通话，业主已经表示不卖房屋。本院认为，洪朗鸯、吴清仁在二审中提供《不动产登记申请表》，由此可以认定2017年10月27日洪朗鸯、吴清仁将涉案房屋出卖给杨清红。一审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。 本院认为，洪朗鸯、吴清仁与陈敬龙签订的《房产买卖经纪合同》合法有效，合同签订后，陈敬龙依约支付购房定金5万元，《房产买卖经纪合同》第七条第（一）项约定的陈敬龙一次性支付购房款的时间为2017年5月2日，嗣后，双方口头变更付款方式即支付购房首付款30万元时间为2017年4月4日后，剩余购房余款的付款时间为2017年5月2日。经查，陈敬龙在2017年4月11日前后的银行明细确认其具有支付首付款能力，结合其提供的录音资料内容，其主张其于2017年4月11日欲向吴清仁支付首付款30万元，吴清仁拒不收取，予以采信，据此认定陈敬龙未存在逾期支付购房首付款的情形。在签订合同后，洪朗鸯、吴清仁未能依约履行合同义务，明确表示不同意将诉争房产卖给陈敬龙，且在一审诉讼期间将诉争房屋另售他人，已构成违约，应承担相应的违约责任。因合同无法履行，造成陈敬龙因房价上涨产生差价的经济损失，根据福均恒估字〔2018〕第Q01082号房地产估价报告载明的2017年6月22日为评估基准日的市场价值108.95万元以及《房产买卖经纪合同》约定的总购房款876944元，房屋价值差额212556元。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条:“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”的规定，一审判决解除陈敬龙与洪朗鸯、吴清仁于2017年4月3日签订的《房产买卖经纪合同》；洪朗鸯、吴清仁应双倍返还陈敬龙购房定金合计10万元，并赔偿陈敬龙经济损失10万元等，符合法律规定。洪朗鸯、吴清仁的上诉主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。 综上所述，洪朗鸯、吴清仁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12570元，由洪朗鸯、吴清仁负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈灿彬 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一八年七月三十日 书记员  周成铸 附注：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。