海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0106民初9462号 原告:林玮，男，1997年5月2日出生，汉族，住海口市。 原告：林国聪，男，1992年10月28日出生，汉族，住海口市美兰区五指山路。 以上原告委托诉讼代理人：钟淑娴，海南昌博律师事务所律师。 被告：海南宜欣商业管理有限公司，住所地海口市明珠路。 法定代表人：郑巧珠，经理。 委托诉讼代理人：樊伟，海南京园律师事务所律师。 被告：百胜餐饮（深圳）有限公司肯德基海口宜欣广场餐厅，住所地海口市明珠路。 主要负责人：陈炳东，经理。 委托诉讼代理人：亓禹，广东融商诚达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟淑芬，广东融商诚达律师事务所律师。 被告：海南宜欣房地产开发有限公司，住所地海口市明珠路。 法定代表人：黄贵洲，总经理。 委托诉讼代理人：樊伟，海南京园律师事务所律师。 原告林玮、林国聪与被告海南宜欣商业管理有限公司（以下简称管理公司）、百胜餐饮（深圳）有限公司肯德基海口宜欣广场餐厅（以下简称百胜公司）、海南宜欣房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟淑娴、被告管理公司和被告房地产公司的委托诉讼代理人樊伟、被告百胜公司的委托诉讼代理人亓禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林玮、林国聪向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告管理公司于2004年11月4日签订的《宜欣商业广场铺面租赁合同》；2.判令被告管理公司向原告支付2015年1月1日起至被告实际腾退涉案铺面之日止的租金及滞纳金，暂计算至起诉时即2017年5月1日的租金为262332元及滞纳金为64505元，合计为326837元，被告百胜公司、房地产公司对此承担连带责任；3.判令被告管理公司、百胜公司立即腾退涉案租赁铺面并返还予原告；4.判令被告管理公司向原告出具自2015年1月1日起至被告实际腾退之日止的完税证明，暂计算至2017年5月1日，并承担逾期缴税所产生的滞纳金及罚款，具体数额以税务机关出具的完税证明为准；5.判令三被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告管理公司于2004年11月4日签订了《宜欣商业广场铺面租赁合同》，约定原告将其位于海南××区号铺面（面积为46平方米）出租给被告管理公司，租期为10年，从2005年10月1日至2015年10月1日止。租金支付标准为：2008年10月1日至2011年9月30日，每月按141元/平方米计，合计每月6486元；2011年10月1日起至2015年10月1日，每月按203.67元/平方米计，合计每月9369元。租金按季度支付，即从本协议约定的租金开始的月份起计算，满一个季度后，被告管理公司应在15天内支付原告一季度租金，以后支付租金时间依此类推。若逾期支付租金，逾期一天按拖欠金额的0.3‰向原告支付滞纳金。合同签订后，被告管理公司将原告的商铺转租予被告百胜公司经营，2015年1月1日起至今的租金，被告管理公司拒绝向原告支付，原告多次催告未果，曾以书面催收的方式通知被告管理公司，被告管理公司当场拒绝签收，无奈原告于2016年8月16日分别通过邮寄的方式向被告百胜公司送达了《要求支付拖欠多年租金及到期归还商铺的函》，被告百胜公司员工当场签收，但之后也并未向原告支付租金，于2016年10月6日，原告向被告管理公司邮寄送达了《要求支付拖欠多年租金及到期归还商铺的函》，被告管理公司仍拒绝签收，被告管理公司严重失信的行为已严重违反合同的约定，致使合同目的已无法实现，构成根本违约。且合同期限已届满，原告已明确表示不再与被告管理公司或被告百胜公司继续签订租赁合同，现原告有权解除合同。2015年6月5日，被告房地产公司向原告出具承诺书，承诺应付及欠付的租金待被告房地产公司对“宜欣商业广场”整体装修改造好，在开业后6个月内付清，否则每天按拖欠金额的0.3‰向原告支付滞纳金。综上所述，原告在签订合同后全面、正确、适时履行了合同义务，而被告管理公司严重失信，暂计算至起诉时拖欠原告租金为262332元及滞纳金为64505元，合计为326837元。经原告多次催告，时至今日仍未支付租金，已构成根本违约，原告有权解除合同，要求被告管理公司支付拖欠多年的租金及滞纳金，被告百胜公司实际使用原告的商铺，对此应当承担连带责任，被告房地产公司向原告出具了承诺书，应当对此承担连带责任。同时俩被告立即腾退涉案租赁铺面并返还予原告及出具完税证明，且支付相应的税务滞纳金及罚款。为此，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 管理公司辩称，一、根据《合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案被告部分租金未支付给原告，是因为原告的商铺不能够使用、收益。原告同意并委托宜欣商场大业主进行宜欣商场整体装修改造，包括外立面、立面、经营布局和公共空间的改建和装修。原告的商铺重新装地面，整个商场内外重新贴瓷砖和新建玻璃幕墙，消防、供电等系统重新改造，重新安装直梯和手扶梯13台等。宜欣广场改造装修期间，原告的商铺处于装修毁坏状态，商铺不能使用，商场封闭，租赁合同无法履行。二、宜欣广场改造装修工程自2013年8月5日开工，商场内部开始改造和装修，同时外立面改造和装修上报市商务局和市规划局。2013年9月海口市规划局海规[2013]495号报市政府，2014年6月13日市规划局审核通过方案，12月取得建设工程规划许可，2015年3月全面施工，2016年7月完工。宜欣广场改造装修共计2年零10个月时间。装修期间原告商铺无法出租，没有租金收入，出租人原告商铺改造装修对于承租人被告构成根本性违约，被告未支付原告商铺装修期间共计9个月租金且小于宜欣广场实际装修期，自2015年1月至2015年10月1日租赁期满69356.76元。依据《宜欣商业广场商铺租赁协议》第四条规定，原告应保证出租给被告的商铺产权不具有争议性，不得因为产权变更、抵押等原因导致而影响本合同的履行。第五条规定，原告在本合同期内因产权变更、抵押等原因导致本合同无法履行，应赔偿被告及承租该铺面第三方的损失。按照上述合同条款概括性的约定，出租人原告亦应保证商铺正常可以使用而不得影响本租赁合同的履行。三、依据《宜欣商业广场商铺租赁协议》第三条，租赁期自2005年10月1日至2015年10月1日。第七条规定，租赁期满，原告是否续租应在期满前三个月通知被告。如原告未通知被告续租且未签订续租协议，被告按照50元/m2自动续约。由于原告通知被告不再续租，并且本案租赁合同期已满，被告无继续支付合同租金义务。并且原告和被告是业主和物业管理人的关系，原告是宜欣广场业主，被告是宜欣广场物业管理公司，物业管理费建筑面积55元/m2,原告未支付给被告。四、依据《宜欣商业广场商铺租赁协议》第七条，租赁期满后，原告必须服从“五个统一”的管理方式，原、被告签订的《宜欣商业广场经营管理公约》是原告购买和经营该商铺必须遵守的合同，是宜欣商场正常经营的前提，原告商铺出租必须符合整个商场对于商品区域和品牌类别统一划分。原告及宜欣一层小业主商铺的建筑面积总额占宜欣广场一层面积约7%，宜欣大业主占约93%。一层商户需要租赁的面积是几百平米以上，需要宜欣大业主和小业主的铺面统一对外签约才能形成出租。原告及宜欣小业主使用面积约8个平方米到20多平方米，无法单独出租。并且原告的商铺处于完全敞开状态，不具有《不动产条例实施细则》第五条规定的封闭性，原告需要使用被告统一管理的中央空调、电梯、安保、水电等商业配套和物业管理服务，不能够独立使用，故不能够按照普通房屋来腾退。五、综上，宜欣广场业主改造装修商场和商铺，原告同意并委托改建和装修，构成本案租赁合同根本性的违约，导致租赁合同无法履行。按照《合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”故本案租赁协议中原告商铺9个月装修期租金损失应由原告自己承担，被告不应当支付和承担。请贵院依法驳回原告的诉讼请求。 百胜公司辩称，一、百胜餐饮（深圳）有限公司与房地产公司于2006年11月9日签订了《租赁合同》。该《租赁合同》之附件三的房屋所有权证和土地使用权证记载的坐落于海口市明珠路8号宜欣商业广场（包括宜欣广场一层C区65号铺面）的房屋的所有权人和土地使用权人为房地产公司。根据《中华人民共和国物权法》第九条，房地产公司享有宜欣广场的所有权，房地产公司有权将《租赁合同》约定的房产出租给百胜餐饮（深圳）有限公司，因此，《租赁合同》有效。百胜餐饮（深圳）有限公司与房地产公司先后于2015年3月31日和2015年10月签订《续约协议书》及《续约协议书之二》时，房地产公司仍是宜欣广场的所有权人，因此，《续约协议书》及《续约协议书之二》同样有效。另一方面，原告当时不是涉案房屋的所有权。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。显然，原告不可能将涉案房屋交付给任何人使用和收益，因此，原告与管理公司签订的《宜欣商业广场铺面租赁协议》无效。假定原告在《租赁合同》、《续约协议书》及《续约协议书之二》签订之后取得了涉案房屋的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《租赁合同》、《续约协议书》及《续约协议书之二》在原告成为涉案房屋的所有权人以后对原告具有约束力。百胜公司已经履行了《租赁合同》，没有任何违约之处。因此，在《续约协议书之二》，约定的租赁期限届满以前，原告无权要求我司将涉案房屋交还，原告的第三项诉讼请求应当驳回。二、百胜公司与原告之间没有合同关系，与管理公司之间也没有合同关系，原告针对我司的第二项诉讼请求没有法律依据，应当驳回。进一步的，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，请求给付租金的诉讼时效期间为一年，无论如何，原告要求支付自起诉时向前推算一年以前的租金的请求已经超过诉讼时效期间，该请求应被驳回。 房地产公司辩称，原告与我司之间没有租赁合同关系，本案是租赁合同纠纷违约起诉，我司认为这个租赁合同纠纷与我司没有租赁法律上的关系，如果存在其他争议或法律上的关系，我司认为原告应当另行起诉，如在本案的租赁合同中，对我司进行起诉，不符合国家的相关诉讼规定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无异议的事实，本院认定如下：2004年11月4日，原告与房地产公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定：原告从房地产公司处购买海××区号商铺，建筑面积共46平方米，价款共计864800元，于2004年12月31日前付清。同日，原告与被告管理公司签订《宜欣商业广场铺面租赁协议》《宜欣商业广场经营管理公约》各一份，《宜欣商业广场铺面租赁协议》的主要内容为：原告将涉案商铺租赁给被告管理公司使用，租赁期限为10年，自2005年10月1日至2015年10月1日。租金的支付方式为：自2005年10月1日至2008年9月30日，每月按109.67元/平方米支付租金5045元；自2008年10月1日至2011年9月30日，每月按141元/平方米支付租金6486元；自2011年10月1日至2015年10月1日，每月按203.67元/平方米支付租金9369元。该租金为含税租金，按每季度支付，即从本协议约定的租金开始的月份起计算，满一个季度后，在15天内支付前一季度的租金，以后支付租金时间以此类推。若逾期支付租金，则逾期一天按拖欠金额的0.3‰计付滞纳金。原告在本合同期内无故解除合同或因产权变更、抵押等原因导致合同无法履行，应赔偿被告管理公司损失；租赁期满，如原告愿意继续出租该铺面，则在合同期满前三个月内通知被告管理公司，续签租赁协议；若原告不再对外续租，也应在合同期满前的三个月内书面通知被告管理公司，如原告未按合同约定时间通知被告管理公司，被告管理公司有权按每月50元/平方米租金自动续约。《宜欣商业广场经营管理公约》的主要内容为：商铺的所有权受公约的限制，原告商铺出租必须符合整个商场对于商品区域和品牌类别统一划分。以上协议签订后，原告向房地产公司支付了价款，并将涉案商铺交付被告管理公司使用。被告管理公司已向原告支付了从2015年1月1日前的租金，从2015年1月1日起未支付租金。被告管理公司尚欠原告2015年1月1日至2015年9月30日租金69356.76元。2015年6月5日房地产公司向原告出具《承诺书》，内容为：管理公司与你签订的租赁《宜欣商业广场铺面租赁协议》，按约定应付及欠付的租金待我司对“宜欣商业广场”整体装修改造好，并经双方确认开业后6个月内付清，否则每天按欠付租金的0.3%计付违约金。 另查，2006年11月9日，百胜餐饮（深圳）有限公司与房地产公司签订了《租赁合同》，该《租赁合同》之附件三的房屋所有权证和土地使用权证记载的涉案商铺的所有权人和土地使用权人为房地产公司。2015年3月31日、2015年10月，双方又先后签订《续约协议书》及《续约协议书之二》，约定由百胜餐饮（深圳）有限公司继续租赁使用相关铺面，合同期限至2023年11月14日，现合同尚在履行中。 再查，宜欣商业广场改造装修工程自2013年8月5日开工，2016年7月完工。2015年10月1日，原告与被告管理公司租赁合同期限届满后，涉案商铺仍由被告百胜公司使用。 本院认为，涉案商铺系原告合法购置的房产，原告于2004年11月4日与被告管理公司签订的《宜欣商业广场铺面租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方均应依约履行各自的合同义务。被告管理公司未按照合同约定，向原告支付2015年1月1日后的租金，属违法行为，该违法行为致使原告的合同目的不能实现，现原告请求解除租赁协议有事实和法律依据，本院予以支持。关于合同期内和合同期外的租金问题。合同期内，被告管理公司应付原告2015年1月1日至2015年9月30日的租金69356.76元，原告主张超出部分的租金和违约金，本院不予支持。被告管理公司辩称未支付租金的原因为宜欣商业广场改造装修，但双方并未就装修期间是否暂停支付租金进行过约定，故被告该项辩解意见，本院不予采纳。合同期满后的租金根据租赁协议约定，租赁期满后，如原告愿意继续出租该商铺，则在协议期满前三个月内通知被告管理公司，续签租赁协议，若原告不再对外续租，也应在合同期满前的三个月内书面通知被告管理公司，如原告未按合同约定时间通知被告管理公司，被告管理公司有权按每月50元/平方米租金自动续约。原告未提供充分有效的证据证实其按照以上约定在合同期满前三个月内向被告管理公司发出了书面通知，故2015年10月1日以后的租金，应按照每月50元/平方米的标准计付至租赁协议解除之日止。被告房地产公司承诺同意支付租金给原告，因此，原告要求被告房地产公司承担支付租金及违约金有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张租金及违约金的合理部分，本院依法予以支持。被告百胜公司不是原告合同的相对人，原告要求被告百胜公司对租金及违约金承担连带责任没有法律依据，本院不予支持。按照《宜欣商业广场经营管理公约》约定，铺面经营者必须遵循被告管理公司“五个统一”的管理方式，且铺面处于敞开状态，原告主张腾退铺面没有事实依据，本院不予支持。《宜欣商业广场铺面租赁协议》约定由被告管理公司缴纳各种税费，但未将出具完税证明约定为被告管理公司的合同义务，故原告要求被告管理公司向其出具自2015年1月1日起至商铺实际腾退之日止的完税证明，本院不予支持。原告要求被告管理公司承担逾期缴税所产生的滞纳金及罚款，因原告并未举证证实该费用已经实际发生，故本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求有事实和法律依据的部分，本院予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十六条规定，判决如下： 一、解除原告林玮、林国聪与被告海南宜欣商业管理有限公司于2004年11月4日签订的《宜欣商业广场铺面租赁协议》； 二、限被告海南宜欣商业管理有限公司、海南宜欣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林玮、林国聪支付2015年1月1日至2015年9月30日期间的租金69356.76元及违约金（违约金计算方法：自2015年4月16日起至债务付清之日止，自2015年7月16日至债务付清之日止，以上违约金均以24297.54元为本金，按每日万分之三计算；自2015年10月16日至债务付清之日止，以本金20761.68元，按每日万分之三计付）； 三、限被告海南宜欣商业管理有限公司、海南宜欣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内每季度支付原告林玮、林国聪6900元租金及违约金（租金计算方法：从2015年10月1日起至《宜欣商业广场铺面租赁协议》解除之日止；违约金计算方法：应付租金满一个季度的第十五天后起至债务付清之日止，以本金6900元，按每日万分之三计付）； 四、驳回原告林玮、林国聪的其他诉讼请求。 案件受理费6202元，由被告海南宜欣商业管理有限公司、海南宜欣房地产开发有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  叶世宽 人民陪审员  李 芳 人民陪审员  张 磊 二〇一八年七月十九日 书 记 员  陈家芬