福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初2414号 原告：谢晓云，女，汉族，1984年5月18日出生，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈海波，福建英合律师事务所律师。 被告：苏世鹏，男，汉族，1994年7月8日出生，住厦门市思明区。 被告：陈燕，女，汉族，1975年9月26日出生，住厦门市思明区。 二被告共同委托诉讼代理人：雷义兴，福建友宏律师事务所律师。 原告谢晓云与被告苏世鹏、陈燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢晓云的委托诉讼代理人陈海波，被告陈燕及其与被告苏世鹏共同的委托诉讼代理人雷义兴到庭参加诉讼。诉讼过程中，双方当事人申请庭外和解，本院予以准许。本案现已审理终结。 谢晓云向本院提出诉讼请求：1.确认谢晓云与苏世鹏于2019年1月13日签订的《房产买卖合同书》（编号：M0-0011092）成立并合法有效；2.谢晓云与苏世鹏、陈燕成立并生效的《房产买卖合同书》（编号：M0-0011092）于2019年1月30日解除；3.苏世鹏、陈燕退还谢晓云购房定金100,000元；4.苏世鹏、陈燕支付谢晓云违约金840,000元（420万元*20%）；5.苏世鹏、陈燕支付谢晓云因维权产生的律师代理费10,000元；6、苏世鹏、陈燕支付谢晓云因维权产生的诉讼保全责任保险费3000元；7、苏世鹏、陈燕向谢晓云支付因本案支出的保全费5000元。事实与理由：苏世鹏与陈燕为母子关系，苏世鹏、陈燕按份共有址于厦门市湖里区房屋（以下简称案涉房产），其中苏世鹏享有99%产权份额，陈燕享有1%产权份额。谢晓云因购置房屋之需要，由案外人厦门丹厦房产行销策划有限公司（以下简称丹厦公司）居间介绍，于2019年1月13日与苏世鹏签订《房产买卖合同书》（编号：M0-0011092）（以下简称《买卖合同》）约定，谢晓云向苏世鹏、陈燕购买案涉房产，建筑面积为87.22平方米；成交价420万元，谢晓云于2019年1月13日支付10万元定金，于2019年1月17日前支付30万元定金，于办理注销抵押登记手续当日再支付购房款140万元，于办妥权属转移登记手续当日再支付购房款240万元，上述款项均支付至陈燕的中国建设银行账户。还约定，苏世鹏、陈燕保证其配偶及该房产的其他共有权人同意将该房产按本合同约定的条件出售给谢晓云；苏世鹏、陈燕拒绝将该房产出售给谢晓云的，构成根本违约，谢晓云有权以书面通知的方式解除房产《买卖合同》，并有权要求苏世鹏、陈燕按该房产成交总价的20%支付违约金。《买卖合同》签订当日（即2019年1月13日），谢晓云通过银行转账方式将定金10万元支付至陈燕的中国建设银行账户，支付完毕后由苏世鹏出具《收据》给谢晓云，确认苏世鹏、陈燕收到购房定金10万元。2019年1月14日，谢晓云备好购房定金余款30万元，并打算支付至陈燕的中国建设银行账户，然陈燕却通知谢晓云，其不再履行《买卖合同》，不再将讼争房屋卖给谢晓云，并函告谢晓云无需再支付购房定金余款30万元。2019年1月16日，案外人谢晓云丈夫林先塔再次与苏世鹏、陈燕沟通履行《买卖合同》事宜，但苏世鹏、陈燕均表态不再履行《买卖合同》。2019年1月17日，谢晓云再次通知苏世鹏、陈燕继续履行《买卖合同》事宜，但苏世鹏、陈燕均不置可否。鉴于上述事实，谢晓云认为苏世鹏、陈燕为母子关系，且苏世鹏享有讼争房屋99%产权份额，其已在《买卖合同》上签字，该签字行为足以认定为苏世鹏的家事代理权，因此该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定成立并合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。苏世鹏、陈燕函告谢晓云无需再支付购房定金尾款30万元，并表示不再履行《买卖合同》约定的义务，其已经构成根本违约，根据《买卖合同》约定谢晓云有权要求解除合同，并由苏世鹏、陈燕退还定金，支付违约金、因维权产生的律师代理费、诉讼保全责任保险费等。 苏世鹏、陈燕共同辩称，《买卖合同》并未成立。出售人处填写的是苏世鹏及陈燕，谢晓云明知讼争房屋共有权人是苏世鹏及陈燕，但陈燕并没有签字，根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十二条的规定，共有人未到场签字情况下不能成立。《买卖合同》第十五条约定，合同经双方签字才成立生效。《买卖合同》未成立生效故不存在苏世鹏、陈燕违约的情况，谢晓云的诉求不能得到支持，但是苏世鹏、陈燕同意退还定金10万元。若法院认为合同成立并生效，苏世鹏、陈燕认为谢晓云只履行了定金100000元，谢晓云要求的违约金840000元过高。 经审理查明，一、2019年1月13日，苏世鹏、谢晓云签订的《买卖合同》载明“甲方（出售人）：陈燕、苏世鹏。乙方（买受人）：谢晓云。甲乙双方就房产买卖事宜达成如下协议：第一条房产坐落于厦门市湖里区。第二条房产附属情况及处理：（二）该房产的租赁情况及处理1、乙方已将该房产出租，且甲方保证承租人已放弃优先购买权。第四条房产成交总价及付款方式：房产成交总价为人民币（大写）肆佰贰拾万元整，乙方应于2019年1月13日向甲方支付购房定金人民币（大写）肆拾万元整。第九条违约责任（二）甲方若出现下列情形之一的，则构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房产买卖合同，并有权要求甲方按该房产成交总价的20%支付违约金：4、拒绝将该房产出售给乙方。（五）守约方有权要求违约方承担因此所产生的居间服务费、房屋差价损失、装修损失、房屋使用费、诉讼费、律师费、保全费、担保费、差旅费等相关费用。第十条独立条款（一）甲乙双方任何一方代理人均保证已取得该方真实、有效、合法授权签署本合同及其他相关法律文书。第十五条其他：本合同自甲乙双方签字（盖章）之日起生效。第十六条补充约定：本次房产交易的所有购房款（含定金）转入甲方指定账户（户名：陈燕，账号：……3888）中，该房产购房定金人民币肆拾万元整，乙方于2019年1月13日向甲方支付定金人民币壹拾万元整，剩余定金人民币叁拾万元，于2019年1月17日前支付。甲方：苏世鹏（签名、捺印）。乙方：谢晓云（签名、捺印）”。 二、苏世鹏的父亲即陈燕的配偶苏荣东参与了上述《买卖合同》的协商、签订过程。同日，谢晓云向《买卖合同》中载明的陈燕名下尾号3888的银行账户转账10万元（分两笔转账，各5万元），苏世鹏出具《收据》确认收到购买案涉房产的购房定金10万元。庭审过程中，陈燕确认已支付交房保证金、户口迁出保证金共计15000元给居间方；签订《买卖合同》的当天晚上，是陈燕与案涉房产当时的承租人协商确定承租人放弃优先购买权。 三、2019年1月16日，案外人林先塔（谢晓云的配偶）与苏世鹏通话过程中，林先塔表示要按照合同约定在2019年1月17日支付剩余的30万元定金，苏世鹏说“你现在钱先不用打了，你打也没有用”、“这一块由我妈决定，我决定不了”。同日，林先塔与陈燕通话过程中，“林先塔说：按照约定我17号之前要给你打剩下的三十万定金……陈燕说：你可以不打……我打电话给你老婆说要把定金退给她……林先塔说：按照这个合同的要求……我现在可以马上给你打……陈燕说：我也说不用打，然后我跟你老婆说退定金……因为我只要不签，我就认为无效”。 四、2019年1月19日，谢晓云、林先塔、陈燕、案外人中介方员工陈长溪、案外人林先塔的朋友李鹤翔的对话体现：“陈长溪说：这个单子一直是我在亲手接触的……当时本来是当天要过去（让你签字）的，确实是在是太晚了，原本也是约好了，我们13号凌晨签的”；“林先塔说：……那时候您没来的时候，你儿子来签字了，您没来说你家孩子生病，我们本来是说，如果能早一点过去，甚至都有说到你要洗澡，我说没事，你先洗，我们把合同弄完了，我们亲自把合同送到你家去让你签字，但是后面真的太迟了，我们也不好意思，那天晚上凌晨2点再跑到你们家去，也有点不太对。陈燕说：那天晚上也不好意思，然后我就跟他说，不到24小时，我就赶紧说我愿意赔偿你们，看你们觉得多少额度，因为确实一个晚上”；“林先塔说：你儿子当时在，你丈夫也在，在这个过程中你都是知道的，而且保证金也是从您这里打到中介的”；“陈燕说：那协商不了啊，你们觉得这个价，我不到24小时我就跟他说了，那毕竟你们就一个晚上，我觉得多少赔偿一点是可以，那么大赔偿我付不起”。 五、案涉房产于2013年11月5日登记为陈燕、苏世鹏按份共有（共有权情况：陈燕按份共有1%，苏世鹏按份共有99%）。 六、谢晓云于2019年1月31日向本院提出诉前财产保全申请，本院于2019年1月31日依法作出（2019）闽0206财保78号民事裁定后，于2019年2月2日查封了案涉房产，谢晓云支出保险费3000元、保全费5000元。谢晓云还因本案支出律师费10000元。 本院认为，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。苏世鹏、陈燕抗辩陈燕未在《买卖合同》上签字、《买卖合同》未成立，但结合本案已经查明的事实（陈燕向居间方支付了保证金15000元、与案涉房产承租人协商确定承租人放弃优先购买权、收取了定金100000元、与谢晓云等人谈话过程中表示愿意赔偿等事实），足以认定陈燕对《买卖合同》中包括成交价420万元在内的内容是知悉且同意的，即谢晓云、苏世鹏、陈燕就《买卖合同》内容已达成合意，《买卖合同》成立，该内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。苏世鹏、陈燕拒绝出售案涉房产已构成根本违约，谢晓云有权解除合同并要求苏世鹏、陈燕承担违约责任。《买卖合同》自解除通知到达对方时即2019年3月28日（本案起诉状送达苏世鹏、陈燕之日）解除，苏世鹏、陈燕应向谢晓云返还购房定金100000元。谢晓云要求苏世鹏、陈燕偿付因本案支出的律师费10000元、保全费5000元、保全保险费3000元，有合同依据，本院予以支持。关于谢晓云要求苏世鹏、陈燕支付的违约金840000元，苏世鹏、陈燕抗辩该金额过高，谢晓云亦未提交证据证明其所遭受的实际损失，苏世鹏、陈燕在合同签订的次日就表示“合同无效”等为由不再履行合同，结合谢晓云已交定金为100000元，故本案违约金酌定为100000元为宜。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认《房产买卖合同》（合同编号：MO-0011092）于2019年1月13日成立并合法有效； 二、确认《房产买卖合同》（合同编号：MO-0011092）自2019年3月28日解除； 三、苏世鹏、陈燕于本判决生效之日起十日内返还谢晓云购房定金100000元； 四、苏世鹏、陈燕于本判决生效之日起十日内支付谢晓云违约金100000元； 五、苏世鹏、陈燕于本判决生效之日起十日内偿付谢晓云因本案支出的律师费10000元、保全费5000元、保全保险费3000元； 六、驳回谢晓云的其他诉讼请求。 如果苏世鹏、陈燕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费40400元，减半收取计20200元，由谢晓云负担5600元，由苏世鹏、陈燕负担14600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  苏天胜 二〇一八年七月十六日 法官助理黄钟灵 书记员林逸财 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。