福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终4118号 上诉人（原审被告）：惠安县农村信用合作联社洛阳信用社，住所地惠安县洛阳镇洛阳新城西区15号楼12、14、16号，统一社会信用代码91350521X114396336。 代表人：詹志刚，该社主任。 委托诉讼代理人：谢竞忠，福建泉台律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴幼红，福建泉台律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：黄洪林，男，1981年9月25日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：许惠恩，福建兴惠律师事务所律师。 上诉人惠安县农村信用合作联社洛阳信用社（以下简称洛阳信用社）因与被上诉人黄洪林合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2017）闽0521民初9361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人洛阳信用社的委托诉讼代理人谢竞忠、吴幼红，被上诉人黄洪林的委托诉讼代理人许惠恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洛阳信用社上诉请求：撤销原审判决，改判驳回黄洪林的诉讼请求。事实和理由：一、原判认定事实错误，导致错误判决。1.原审法院认定洛阳信用社应协助的期间是到房产全部移交前是错误的。按《承诺书》内容，洛阳信用社的协助期间是在办理涉案房产过户手续完成前。2.房产是否移交应当以当事人意思表示为准，2014年4月17日《拍卖标的物移交清单》表明黄洪林已作出认可的意思表示，涉案房产已经完成移交。不能以《工作说明》来代替当事人意思。3.涉案房屋在2014年7月已完成大部分移交，原审法院认定涉案房屋于2015年10月才移交是错误。二、洛阳信用社已经完成《承诺书》约定的协助义务。涉案房产的移交主体是执行法院而不是洛阳信用社，洛阳信用社的地位是从属，要依附于主行为，即法院的执行行为及黄洪林的通知。只要有通知，洛阳信用社就有参与协助。洛阳信用社协助办理完毕过户手续后，已经没有了配合、协助的义务，之后洛阳信用社仍然本着妥善解决问题的态度而积极协助，一审法院在《工作说明》未向执行法官了解协助情况，有失公正。三、原审法院并未查清黄洪林是否有损失，损失的数额具体是多少就作出判决，有违民法填补原则。1.黄洪林并无损失，其已经办理完毕过户手续取得房屋所有权，而且将该房产进行抵押融资。2.即使黄洪林有经济损失，一审法院对黄洪林经济损失计算错误。《承诺书》未约定计算的基数为拍卖款。本案房屋不是全部未清空，而是有绝大部是清空，且黄洪林已占有使用，即使一审法院不以办理移交清单为准，以实际移交为依据，则该移交部分的房屋对应价值应从基数中扣除，最多只能以房产一层后半部分及第九层房屋对应总价作为基数。利率也只能以人民银行同期同类贷款利率的一倍标准计算，而不能以三倍进行计算。黄洪林存在放任损失扩大行为，依法应自行承担责任。即使有损失，也应以黄洪林先向侵权人要求赔偿作为前置程序。四、洛阳信用社已经协助黄洪林办理完毕涉案房产过户手续，完成了协助义务。黄洪林未能提供证据证明黄洪林或执行法院有通知洛阳信用社协助而洛阳信用社拒不履行协助义务的的证据。原审直接认定洛阳信用社未履行协助义务存在适用法律错误。五、黄洪林起诉已超过诉讼时效。即便是黄洪林受到经济损失，诉讼时效起算点是黄洪林知道或应当知道其权利受到侵害以及义务人之日起算。《承诺书》约定黄洪林办理过户手续前协助相关部门搬完所有住户。涉案房产于2014年6月11日办理完毕过户登记手续，此时仍有住户未搬离，黄洪林已经知道自己的权利受到侵害，所以本案诉讼时效的起算点应是2014年6月12日。 黄洪林辩称：一、原审判决对本案的事实认定清楚。洛阳信用社的协助期间并不是仅到办理涉案房产过户手续完成前，而是要实际移交该房产。洛阳信用社以黄洪林的代理人在《拍卖标的物移交清单》上签名作为其已经完成移交的依据是不能成立的，因为清单上的签名只是形式上的移交，涉案标的物是特定物，而且是房地产，房屋内还有租户和住户需腾空，《工作说明》也证实了涉案房地产没有实际移交。原审法院认定2015年10月涉案房产才清空是正确的。二、洛阳信用社称其已经完成《承诺书》约定的协助义务，这是不能成立的。洛阳信用社并没有按《承诺书》的约定协助相关部门将给房产的全部租户、住户彻底搬完，将该房产交付黄洪林。三、原审法院判决洛阳信用社以6697200元为基数，自2014年6月12日起至2015年10月30日止按中国人民银行同期同类贷款利率的三倍计算利息赔偿黄洪林的经济损失是正确的，一审法院根据《承诺书》第五条的约定作出判决并无不当，黄洪林也不存在放任损失扩大的情形。四、本案未超过诉讼时效。洛阳信用社未能举证证明被上诉人知道或者应当知道其拒绝赔偿被上诉人的损失，因此黄洪林依据《承诺书》请求洛阳信用社赔偿损失的权利受到侵害的情况下，向法院请求保护的诉讼时效期间并没有开始计算。 黄洪林向一审法院起诉请求：一、判令洛阳信用社履行《承诺书》的约定，于判决生效后七日内将址在惠安县商业城的房产（原所有权人任锦玉，原房权证号为惠辋字第××号，现为惠房权证辋川字第××号）交付给黄洪林。二、洛阳信用社以7794576元（其中购房款6697200元、拍卖佣金200916元、契税100916元、契税100000元、税收569262元、税收126282元）为基数，自2014年3月26日起至实际交付上述房产之日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率的三倍支付违约金。三、洛阳信用社于判决生效之日起一个月内将上述房产恢复到2014年3月26日拍卖时的原状，即把拍卖后被破坏的楼房门窗恢复原状，拆除阻碍进出该楼房的石条、土堆等障碍物，填埋该楼房门口的水沟等。诉讼中，黄洪林变更诉讼请求第二项为：洛阳信用社以7794576元（其中购房款6697200元、拍卖佣金200916元、契税100916元、契税100000元、税收569262元、税收126282元）为基数，自2014年3月26日起至实际交付上述房产之日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率的三倍赔偿经济损失。 一审法院认定事实：洛阳信用社具有从事金融业务的主体资格。2013年9月26日，泉州市中级人民法院作出（2013）泉中法委拍字第23号拍卖委托书，委托国正拍卖行对“任锦玉名下址在惠安县的店面及住宅房地产等”按要求进行拍卖。2014年3月26日，洛阳信用社出具《承诺书》1份交黄洪林收执，其上载明：致黄洪林先生：我社经与黄洪林先生友好协商，就黄洪林先生拟购买福建泉州市锦惠贸易有限公司抵押于我社的房产，达成以下共识：福建泉州市锦惠贸易有限公司抵押于我社的任锦玉及其配偶陈惠阳位于惠安县共同房产［房权证号：惠辋字第××号］，鉴于黄洪林先生已先行将第三次确定的起拍金额6697200元汇入我社用于归还福建泉州市锦惠贸易有限公司尚未偿还我社的部份贷款本息，我社特承诺如下：一、我社确保4月底前将上述房产进行公开拍卖，由黄洪林先生按正式程序购买，如购买成功，并在2014年5月1日前协助黄洪林先生到法院和房地产管理等部门办理相关过户手续直至完毕。二、若第三次拍卖款高于起拍金额6697200元，致黄洪林先生竞买不成功，我社保证在三个工作日内将黄洪林先生先行汇入我社的偿还款全额退回至黄洪林先生。三、我社确保在办理该房产过户手续完成前协助相关部门将该房产的全部租户、住户彻底搬完，将该房产交付黄洪林所有。四、我社确保该房产如有未交清相关的水电费、煤气费、有线电视费、电话宽带费、物业费等在2万元之内由黄洪林先生负责，如有超过部分由双方协商解决。五、若我社违反以上承诺，我社将按实际天数，以人民银行公布的贷款基准利率的3倍计算，赔偿黄洪林先生的经济损失。以上承诺，永不反悔。承诺单位：惠安县农村信用合作联社洛阳信用社（加盖公章）。2014年3月27日，国正拍卖行、鹏翰泉州分公司在《泉州晚报》刊登拍卖公告，公告内容如下：受委托，定于2014年4月11日（星期五）下午3：30在泉州市中级人民法院二楼拍卖厅公开拍卖如下标的：1.址在丰泽区……2.任锦玉所有的位于惠安县商业店面及住宅房地产，面积3987.06㎡，土地使用权面积390.40㎡，起拍价669.7162万元，保证金500000元。3.惠安县辋川镇……。2、3号标的成交款指定账号：13×××60，户名：福建省泉州市中级人民法院，开户行：农行泉州丰泽支行营业厅……。2014年4月8日，黄洪林出具授权委托书1份，委托汪莹莹代表其本人参加国正拍卖行2014年4月11日举办的拍卖会，并参加任锦玉所有的位于惠安县商业店面及住宅房地产标的的竞买。同日，黄洪林转账保证金500000元至国正拍卖行账户。2014年4月11日，黄洪林参与国正拍卖行举办的拍卖会并竞得任锦玉所有的位于惠安县商业店面及住宅房地产，成交金额6697200元、佣金金额200916元，合计6898116元。此后，黄洪林又因涉案房地产缴纳营业税等126282元、569262元，契税100916元、100000元。2014年4月16日，泉州市中级人民法院作出（2012）泉执行字第477-7号执行裁定书，裁定如下：一、解除对任锦玉所有的址在惠安县的住宅房地产，土地使用权证：惠国用（2005）出字第040009号，面积为：390.40㎡；房屋所有权证：房权证惠辋字第××号，面积为：3987.06㎡的查封。二、上述住宅房地产归买受人黄洪林所有。三、买受人可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。同日，泉州市中级人民法院作出（2012）泉执行字第477-11号协助执行通知书，请惠安县城乡与规划建设局协助办理以下事项：一、解除对任锦玉所有的址在惠安县的住宅房地产，房屋所有权证：房权证惠辋字第××号，面积为：3987.06㎡的查封。二、上述住宅房地产过户至买受人黄洪林名下。2014年4月17日，汪莹莹在载有“受泉州市中级人民法院委托，于2014年4月11日对惠安县商业城商业店面及住宅房地产整栋1-9层标的物进行公开拍卖。16号牌黄洪林先生以人民币6697200元竞得该标的物，清单上的双方签章以示移交完毕”内容的《拍卖标的物移交清单》上买受方一栏签名按印。同日，洛阳信用社协助办理涉案房地产抵押注销登记手续，退回房权证及土地使用权证。2014年6月11日，涉案房产办理过户登记手续，房屋所有权人变更为黄洪林，房屋所有权证变更为：惠房权证辋川字第××号。2014年6月18日，涉案地产办理变更登记手续，土地使用权人变更为原告，土地使用权证变更为：惠国用（2014）出第040006号。2017年7月4日，黄洪林就本案纠纷提起诉讼，后申请撤诉，惠安县人民法院于2017年9月20日作出（2017）闽0521民初5802号民事裁定，准许黄洪林撤诉。该民事裁定书已于2017年10月2日发生法律效力。 一审法院认为，洛阳信用社出具给黄洪林的《承诺书》系洛阳信用社的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，洛阳信用社应按《承诺书》约定全面履行义务。涉案房产于2014年6月11日办理过户登记手续，但直至2015年10月尚未全部腾空并移交黄洪林使用，洛阳信用社未能依约协助腾空涉案房地产，损害了黄洪林的信赖利益，造成黄洪林实际经济损失，应按约定赔偿黄洪林经济损失。洛阳信用社辩称其已尽到协助义务，不应承担赔偿责任，但未能举证证明，不予采纳。洛阳信用社既不是涉案房地产的所有权人，亦不是相关权力机关，黄洪林请求洛阳信用社实际交付涉案房地产，依据和理由不足，不予支持。黄洪林请求洛阳信用社将涉案房地产恢复原状的诉求已超出《承诺书》约定，且洛阳信用社并非实际侵权人，黄洪林作为涉案房地产的所有权人，可另行向实际侵权人主张权利。洛阳信用社辩称黄洪林起诉超过诉讼时效，缺乏事实和法律依据，不予采纳。黄洪林诉讼请求合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、洛阳信用社应于判决生效之日起十五日内以6697200元为基数，自2014年6月12日起至2015年10月31日止按中国人民银行同期同类贷款利率的三倍计算利息，以赔偿黄洪林的经济损失。二、驳回黄洪林的其他诉讼请求。案件受理费40473元，由黄洪林负担25477元，由洛阳信用社负担14996元。 二审中，双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。 二审中，洛阳信用社向本院提出如下申请：向（2014）泉执行字第266号执行法官调查了解，洛阳信用社在执行法院对涉案房产的全部租户、住户清空过程中，是否存在着不协助法院的行为。本院予以准许，并向（2014）泉执行字第266号执行法官了解上述情况。执行法官口头答复称，在执行的过程中，如果有通知洛阳信用社、黄洪林到执行现场，洛阳信用社均有到场，至于洛阳信用社出具给黄洪林的《承诺书》的具体内容系双方之间的约定，其并不清楚。 对执行法官的上述答复，洛阳信用社质证称，三性均无异议，证明洛阳信用社没有违反《承诺书》第三条的约定，涉案房屋拍卖成交后如果存在拒不移交的情形，有权进行处理的部门只有人民法院。黄洪林质证称，三性均无异议，但执行法院通知双方到场未必能证明洛阳信用社完成《承诺书》约定的内容，《承诺书》明确约定清理全部租户，将房产移交给黄洪林。 二审中，洛阳信用社向本院提交一组证据：《不动产登记情况查询》，拟证明黄洪林已认可实际占有取得涉案房产，并将房产进行抵押融资，黄洪林不存在经济损失，一审判决结果有误 黄洪林质证称：该证据不属于新证据，已经超过了法定的举证期限，对证据的合法性不予确认，对真实性无异议，对关联性有异议，抵押权属于不完全物权，抵押登记的事实与原审查明的事实不存在矛盾；洛阳信用社认为黄洪林将涉案房产进行抵押登记就不存在损失是没有依据，占有使用是物权的最大权能，如果洛阳信用社没有作出该承诺，黄洪林不可能支付6697600元购买该房产，该组证据无法证明洛阳信用社的证明目的。 本院认为，执行法官的答复仅能证明洛阳信用社在涉案房屋的执行过程中配合法院的执行，并不能证明洛阳信用社是否实际履行了《承诺书》的内容，真实性、合法性予以认定，但不具有关联性。洛阳信用社提供的《不动产登记情况查询》，真实性、合法性予以认定，可以证明黄洪林将涉案房产进行抵押贷款的事实，但不能证明洛阳信用社已经实际履行了《承诺书》的内容。 本案争议的焦点为：黄洪林是否有权依据《承诺书》要求洛阳信用社赔偿经济损失，损失的数额为多少；本案是否超过诉讼时效期间。 本院对争议焦点进行如下分析： 一、黄洪林是否有权依据《承诺书》要求洛阳信用社赔偿经济损失，损失的数额为多少。黄洪林主张，因洛阳信用社未能履行《承诺书》第三条“洛阳信用社保证在办理该房产过户手续完成前协助相关部门将该房产的全部租户、住户彻底搬完，将该房产交付给黄洪林”的约定，应承担赔偿损失的责任。洛阳信用社辩称，其已经履行了协助义务，且协助的履行期限仅为“在办理房产过户手续完成前”。双方当事人对《承诺书》的真实性无异议，但对《承诺书》第三条的理解产生了争议。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，对合同条款的理解应探究当事人签订合同时的真意表达。洛阳信用社作为涉案房产的抵押权人，向黄洪林出具《承诺书》的目的在于让黄洪林购买涉案房产，用该价款实现抵押物的优先受偿权，而黄洪林愿意以6697200元的价款购买任锦玉名下的位于惠安县的店面及住宅房地产的目的在于取得涉案房产的物权，包括所有权、用益物权和担保物权。因此，根据《承诺书》第三条“洛阳信用社保证在办理该房产过户手续完成前协助相关部门将该房产的全部租户、住户彻底搬完，将该房产交付给黄洪林”的约定，作为涉案房产的抵押权人，洛阳信用社不但应“在办理过户手续前协助将该房产的全部租户、住户彻底搬完”，还应“将该房产交付黄洪林所有”。黄洪林于2014年6月11日办理涉案房产的过户登记手续，但根据原审法院向执行法官了解的情况及《工作说明》的记录，涉案房产至2015年10月才具备实际移交的条件，洛阳信用社未能履行《承诺书》中的协助将涉案房产的全部租户、住户彻底搬完及交付义务，已违反了《承诺书》的约定，应承担相应的违约责任。根据《承诺书》第五条“若我社违反以上承诺，我社将按实际天数，以人民银行公布的贷款基准利率的3倍计算，赔偿黄洪林先生的经济损失”的约定及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，因黄洪林于2014年6月11日办理涉案房产的过户登记手续，于2014年7月10日将涉案房产抵押给惠安县农村信用合作联合社涂寨信用社用于贷款，黄洪林已实际上取得并行使了涉案房产的部分收益权，因此本院根据洛阳信用社在《承诺书》中作出的承诺及黄洪林对涉案房产的实际处分等情况，酌定洛阳信用社因违反《承诺书》的约定，应以6697200元为基数，自2014年6月12日起至2015年10月31日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，以赔偿黄洪林的经济损失。洛阳信用社上诉主张原审法院对黄洪林的经济损失计算有误，具有事实和法律依据，本院予以支持，洛阳信用社主张已经完成协助义务，不存在违约行为，黄洪林存在放任损失扩大的行为，即使有损失黄洪林也应先向侵权人要求赔偿等，均无事实和法律依据，本院不予支持。二、本案是否超过诉讼时效期间。洛阳信用社在上诉状中自认在“在法院之后执行中，洛阳信用社仍然本着妥善解决问题而积极协助”，且黄洪林于2017年7月4日曾向福建省惠安县人民法院主张权利，后以“双方拟庭外协商解决为由”申请撤诉，可知洛阳信用社在2014年6月11日黄洪林办理完涉案房产的过户登记手续后,双方仍就《承诺书》的相关事宜不断地进行磋商，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第二款“诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩”的规定，洛阳信用社上诉主张本案已经超过诉讼时效期间，无事实和法律依据，不予支持。 综上所述，洛阳信用社上诉主张原审法院关于黄洪林经济损失的计算有误，具有事实和法律依据，应予支持；其他上诉主张无事实和法律依据，不予支持。一审判决认定事实基本清楚，但对黄洪林因洛阳信用社未履行《承诺书》的约定而产生的经济损失认定有误，本院依法予以改判。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民法总则》一百九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，判决如下： 一、撤销福建省惠安县人民法院（2017）闽0521民初9361号民事判决； 二、惠安县农村信用合作联社洛阳信用社应于本判决生效之日起十五日内以6697200元为基数，自2014年6月12日起至2015年10月31日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，以赔偿黄洪林的经济损失； 三、驳回黄洪林原审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费40473元，由惠安县农村信用合作联社洛阳信用社负担26982元(多预交的13491元予以退回)，由黄洪林负担13491元，应于本判决生效之日起五日内缴纳。一审案件受理费40473元，由黄洪林负担25477元，由惠安县农村信用合作联社洛阳信用社负担14996元。 本判决为终审判决。 审判长 丰 兰 审判员 杨钊胜 审判员 王莉莉 二〇一八年七月三十一日 书记员 金雅琳 一、引用的法律条文 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 2.《中华人民共和国合同法》第一百二十五条 当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 3.《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条 诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。 诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。