安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖11民终1354号 上诉人（原审原告）：朱坤,男,1978年10月14日出生,汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：章翔，安徽点赞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴旭，安徽点赞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:穆亚洲,男,1984年4月30日出生,回族，住安徽省滁州市定远县。 委托诉讼代理人：徐联峰，安徽天定律师事务所律师。 上诉人朱坤因与被上诉人穆亚洲房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省定远县人民法院（2018）皖1125民初35号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱坤上诉请求：依法撤销原审判决发回重审或改判解除朱坤与穆亚洲签订的商铺租赁合同并由穆亚洲支付违约金26666.67元。事实和理由：1.朱坤与穆亚洲签订的商铺租赁合同约定，在租赁期间内承租方按时向物业管理公司缴纳该商铺的自用电费、物业管理费等。穆亚洲自2017年8月1日起一直使用涉案房屋，享受物业公司提供的服务，理应支付物业管理费用。虽然合同未明确约定缴付物业费用的时间，按照正常的交易习惯穆亚洲应当预缴一年的物业费用。朱坤已向穆亚洲发送催缴物业费用的通知，穆亚洲在物业公司和朱坤多次催缴物业费用的情况下仍然拒绝缴纳，显然已经构成违约；2.一审法院认为朱坤与穆亚洲签订的合同对缴纳物业服务费用等具体期限没有约定，由此认为穆亚洲未缴纳物业费用的行为不构成违约，涉案租赁合同不符合解除条件，属于适用法律错误；3.穆亚洲将涉案房屋二楼擅自转租给他人属于根本违约，根据合同的约定应当承担相应的违约责任。 穆亚洲辩称，穆亚洲不存在根本违约的行为。穆亚洲与朱坤签订的房屋租赁合同对物业费的交付方式约定不明。朱坤未能提供证据证明确实履行了催缴物业费的行为。穆亚洲没有实施擅自转租的行为。 朱坤向一审法院起诉请求：一.判令解除朱坤与穆亚洲签订的《商铺租赁合同》；二.判令穆亚洲偿还朱坤垫付的物业管理费7920元；三.判令穆亚洲向朱坤支付违约金26666.67元；四.由穆亚洲承担本案诉讼费用及其他必要费用。 一审法院认定事实：2009年8月28日，定远阳光置业有限公司与定远县天宝物业管理有限公司签订了前期物业服务合同，双方约定：根据有关法律、法规，在自愿、平等协商一致的基础上，定远阳光置业有限公司将定远阳光商业广场委托定远县天宝物业管理有限公司实行物业管理；物业类型商住，楼幢编号Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ楼。座落位置定远县交汇处；第十七条物业管理服务费1、本物业的管理服务费用收取，执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定。2、本物业管理服务费，住宅为0.88元／每月／每平方米;非住宅为1.76元／每平方米。3.房屋交付时，业主预缴一年物管服务费，之后每年预缴一次。4、空置房的物业管理服务费，按规定标准的100%交纳。5、物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如：电梯、水泵、中央空调、公用车库、楼道灯等）运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实分摊等。2016年9月25日，定远阳光置业有限公司将位于定远县，商铺号为202西侧（含楼梯）、三楼整层（建筑面积约927平方米）租赁给朱坤作为商业经营使用，双方签订了商铺租赁合同。2017年5月1日，朱坤将上述所租赁的房屋转租给穆亚洲，双方签订了合同，约定如下：出租商铺为定远县，商铺号为202西侧（含楼梯）、三楼整层（建筑面积约927平方米）；租赁期限共三年，自2017年8月1日起至2020年7月31日止；租金为第一年16万元，第二年16.8万元，第三年17.64万元。承租方于本合同签订后预付租金16万元，以后按年支付租金，并于每合同年前60日支付下一年租金；物业管理费1.76元／月／平方米等。在朱坤所提供的商铺租赁合同中的“第八条合同的变更、解除和终止1.本合同经双方协商一致，可以进行变更，但须签订补充协议。2,任何一方单方面提前解除合同，应提前60天通知对方并得到对方书面允许后方可解除合同。在租赁期间，承租方有下列行为之一的，出租方有权解除合同，无偿收回出租铺位：（1）未经物业管理公司书面同意，转租、转借商铺或以其他方式转让商铺使用权的；（2）未经物业管理公司同意，拆改变动铺位结构、损坏承租铺位设施，在出租方提出的合理期限内仍未终止、修复的；（3）未经物业管理公司书面同意，改变本合同约定的铺位租赁用途的；（4）未经出租方委托物业管理公司书面同意，擅自延期开业或中途关门歇业20个工作日以上或未按标准上货的；（5）房租逾期支付达十天以上的；（6）利用承租铺位存放危险物品或进行违法活动的：（7）逾期未缴纳按约定应当由承租方缴纳的各项费用超过30日的（包括水电、商，物业服务费、公摊费用等）；（8）其他违反本合同约定及《管理公约》之严重行为的”；“第十条违约责任。1，出租方违反本合同约定，未经承租方同意，提前收回铺位的，除了返回租金余额，还应赔偿承租方的经济损失。2,在合同有效期内未经承租方同意，出租方单方面提高租金，承租方有权拒绝支付超额租金损失的，承租方须及时补足损失。”等。被告穆亚洲所提供的2017年3月20日物业樊总（手机号码152××××7999）发的彩信，该彩信载明的内容：Ｂ楼二层（部分），三层整层出租条件：房租16万起，第二年5%递增，第三年5%递增租期三年签合同时交齐第一年租金，以后每年提前60日交下一年租金。合同保证金3万，签定合同时交纳建筑面积约927.713平方米物业管理费1.76元／Ｍ2.月等。2017年11月15日朱坤通过安徽定远ＥＭＳ速递向穆亚洲发送了快件，2017年11月16日该快件由他人代收。 一审法院认为：朱坤所提供的商铺租赁合同除最后一页外其余没有页码，着实让人产生怀疑合同的部分真实性，但穆亚洲没有举出相反的证据证实该租赁合同的不真实之处，且穆亚洲所提供的朱坤称其委托的物业负责人樊某的彩信证据对朱坤所主张的商铺租赁合同的主要条款的真实性予以了佐证，双方的商铺租赁合同是成立的，且没有违反法律法规的强制性的规定。 即使双方约定了“逾期未缴纳按约定应当由承租方缴纳的各项费用超过30日的（包括水电、商，物业服务费、公摊费用等）”出租方有权解除合同，但双方对交纳物业服务费等各项费用的具体期限没有约定，应为解除合同的情形没有约定。根据朱坤所提供的租赁合同上双方的约定，即使穆亚洲应向朱坤交纳物业服务费等费用，穆亚洲没有交纳，也不构成根本违约，朱坤要求解除双方的租赁合同，没有法律依据，不予支持。朱坤主张其通过速递向穆亚洲发送了催要物业费用的通知，但证据不够充分，不能形成完整的证据链，对此不予采信。穆亚洲没有违约行为，朱坤要求穆亚洲承担违约责任，没有事实依据，不予支持。 虽然双方没有约定支付物业服务费等费用的具体期限，在朱坤为穆亚洲垫付了应付的物业服务费之后，穆亚洲应向朱坤偿还所垫付的物业服务费用。自2017年8月1日至2017年12月31日，朱坤自认扣除楼梯面积后的应付物业费用面积为900平方米，结合有关事实，穆亚洲应交纳的物业服务费用为7920元（1.76元/月/平方米×5个月×900平方米）。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第六十二条、第六十三条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、穆亚洲于本判决生效后三日内向朱坤偿还物业服务费7920元；二、驳回朱坤的其他诉讼请求。案件受理费665元，减半收取计332.5元，由朱坤负担232.5元，穆亚洲负担100元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：涉案合同是否符合解除的条件，如果符合解除条件穆亚洲是否存在违约行为。 2017年5月1日朱坤与穆亚洲签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。合同约定，在租赁期间，承租方有下列行为之一的，出租方有权解除合同，无偿收回出租铺位：…逾期未缴纳按约定应当由承租方缴纳的各项费用超过30日的（包括水电、商，物业服务费、公摊费用等）。穆亚洲从2017年8月1日起实际承租涉案房屋，自2017年8月1日至2017年12月31日止的物业费7920元未予支付，朱坤根据合同的约定要求解除涉案租赁合同。因该租赁合同对物业费用的支付期限并未作出明确约定，朱坤不能提供证据证明穆亚洲确已收到其寄送的催要物业费用的通知，故穆亚洲未缴纳上述物业费用的行为不构成违约。由此，朱坤要求解除涉案租赁合同的上诉请求没有合同依据，本院不予支持。因穆亚洲不存在违约行为，故朱坤要求穆亚洲承担违约金的上诉请求亦不能成立。本案中，穆亚洲已支付租金16万元，远超出欠付的物业费用7290元，现亦同意支付相关的物业费用。即便穆亚洲拖欠物业费用的行为属于违约，从维护社会经济秩序的角度出发，涉案租赁合同也不应当予以解除。朱坤主张穆亚洲违反合同的约定擅自将涉案房屋转租与他人，涉案租赁合同应当予以解除。因朱坤未能提供证据证明穆亚洲存在转租行为，故该部分上诉理由亦不能成立，本院不予支持。 综上所述，朱坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费467元，由上诉人朱坤负担。 本判决为终审判决。 审判长 高 奎 审判员 桑泽祥 审判员 刘 勇 二〇一八年七月三日 法官助理王敏 书记员吴敬 附：本案二审处理适用的主要法律规定 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。