四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0121民初671号 原告：吴永军，男，1968年4月19日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：吴伟，北京岳城（成都）律师事务所律师。 被告：李小松，男，1975年9月10日出生，汉族，住四川省金堂县。 被告：四川宏诚工程建设开发有限公司，住所地四川省成都市成华区西林路170号2栋3单元6层601号。 法定代表人：刘婷婷，董事长。 原告吴永军与被告李小松、被告四川宏诚工程建设开发有限公司（简称宏诚公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴永军及其委托诉讼代理人吴伟，被告李小松，被告宏诚公司法定代表人刘婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴永军向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行吴永军购买的位于四川省金堂县赵镇金园街388号14幢2单元18楼2号房屋（备案号：44239）（以下简称案涉商品房）；2.请求确认四川省金堂县赵镇金园街388号14幢2单元18楼2号房屋为吴永军所有；3.本案诉讼费由被告李小松承担。审理过程中，吴永军放弃第2项诉讼请求。事实和理由：2010年，宏诚公司因资金短缺向吴永军借款150万元，后因宏诚公司无力偿还，双方于2013年1月21日达成协议，宏诚公司将案涉商品房等房屋以市场价出售给吴永军，用于抵偿宏诚公司欠吴永军的借款利息。达成协议后，宏诚公司与吴永军签订了《商品房买卖合同》并向房管部门备案，同时，吴永军向宏诚公司补交了差额款。2014年8月20日，宏诚公司将案涉商品房交付吴永军，吴永军当日接收了商品房并结清了当年的物管费。由于宏诚公司的原因，至今未办理产权转移登记。因李小松与宏诚公司其他合同纠纷执行一案，四川省金堂县人民法院裁定查封案涉商品房后，吴永军提出案外人异议，请求中止对案涉商品房的执行并解除查封。该院裁定驳回吴永军的异议请求。吴永军认为，吴永军与宏诚公司签订《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，宏诚公司出具吴永军支付完毕全部购房款的收据，案涉商品房已经交付，只是由于宏诚公司的原因至今未办理产权转移登记，但吴永军没有过错。 被告李小松辩称，吴永军在同一个小区购置二套商品房不符合常理，宏诚公司因负债累累，很多商品房存在一房二卖情况，吴永军与宏诚公司的购房合同系双方之间恶意串通行为。吴永军没有证据证明其已经支付了购房款，其所称利息抵扣购房款不成立。经李小松现场查看，案涉商品房无人居住，为空置状态，经到物管处了解，也无人缴纳物管费，吴永军没有实际占有案涉商品房。案涉商品房现仍登记在宏诚公司名下，吴永军并非房屋所有权人。请求驳回吴永军的诉讼请求。 被告宏诚公司辩称，宏诚公司向吴永军借款150万元属实，之后双方达成用借款抵扣购房款协议，双方签订的《商品房买卖合同》真实有效，吴永军补交了房款差价及支付了办证的相关费用，并办理了备案登记。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2010年6月3日，宏诚公司向吴永军借款150万元。2013年1月21日，双方签订《分期还款协议》，协议内容包括宏诚公司用案涉商品房抵偿宏诚公司欠吴永军借款利息313971元、契税等费用12127元。同日，双方签订《商品房买卖合同》、住宅《商品房买卖合同》补充协议，主要内容为：宏诚公司将案涉商品房出售给吴永军，价款为313971元，出卖人应当在2014年5月30日前向买受人交付该商品房；在买受人提供委托出卖人代为办理房屋所有权证的书面委托手续，缴齐所需各项资料及契税等费用后，550日内代买受人办理房屋所有权证。双方在合同中还分别约定了各自的权利义务及违约责任等内容。同日，宏诚公司向吴永军出具收据二份，分别载明收到吴永军购房款313971元、契税等费用12127元；因有其他商品房的契税等费用，宏诚公司另出具收条一份，载明收到吴永军补交购房税费现金29582元。同日，宏诚公司对涉案商品房在房屋登记管理部门为吴永军办理了备案登记，备案号为44239。2014年7月23日，宏诚公司向吴永军发出交房通知书，通知吴永军于2014年8月14日办理接房手续。2014年8月20日，吴永军办理了交接房的各项手续，之后实际占有案涉商品房。因为宏诚公司的原因，至今，宏诚公司没有为吴永军办理房屋权属转移登记。 李小松因与宏诚公司其他合同纠纷一案，本院于2014年7月22日作出（2014）金堂民初字第1836号民事判决：解除李小松与宏诚公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议；宏诚公司返还李小松购房款1009111.68元及利息；宏诚公司赔偿李小松1009111.68元。因宏诚公司未履行该判决书确定的义务，李小松向本院申请执行，本院于2017年9月15日作出（2015）金堂执字第16号之八执行裁定，查封了案涉商品房。之后，吴永军以其已经购买案涉商品房，并支付完毕全部购房款及契税等各项费用为由，向本院提出案外人异议，请求中止对案涉商品房的执行并解除查封措施。本院于2017年12月26日作出（2017）川0121执异342号执行裁定，驳回吴永军的异议请求。吴永军不服，遂提起本案诉讼。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、吴永军与宏诚公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否有效及是否应确认吴永军已经支付完毕购房款；二、吴永军对案涉商品房是否享有足以阻止执行的实体权利。根据当事人举证、质证及庭审中当事人的陈述，本院综合分析认定如下： 一、吴永军与宏诚公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否有效及是否应确认吴永军已经支付完毕购房款。本案争议的《商品房买卖合同》及补充协议签订前，吴永军与宏诚公司之间确实存在借款合同关系，在宏诚公司未偿还借款的情况下，为履行借款合同，经重新协商并对账，将借款合同关系中应支付的借款利息转变为商品房买卖合同关系应支付的购房款，双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议，经结算吴永军付清全部购房款，宏诚公司也出具收到全部购房款及契税等费用的收据，之后并办理了备案登记。本案双方经协商一致，就案涉商品房建立商品房买卖合同关系，是宏诚公司难以清偿债务时，通过将宏诚公司所有的商品房出售给吴永军的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的应有之意。吴永军与宏诚公司之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系在本院查封案涉商品房之前，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故该《商品房买卖合同》及补充协议具有法律效力。李小松所持吴永军与宏诚公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议存在恶意串通行为，吴永军没有支付购房款的主张，因无事实及法律依据，本院不予采信。 二、吴永军对案涉商品房是否享有足以阻止执行的实体权利。在本案中，吴永军与宏诚公司签订《商品房买卖合同》及补充协议后，吴永军已经付清全部购房款，根据《商品房买卖合同》及补充协议，宏诚公司应当于2014年5月30日前向吴永军交付该商品房，并在约定的期限内向登记机关申请办理权属转移登记。因此，在办理过户登记之前，吴永军享有将案涉商品房的所有权变更登记至其名下的请求权。而且在本案中，宏诚公司已经将案涉商品房实际交付吴永军，宏诚公司未为吴永军办理过户登记，吴永军没有过错。参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人的规定。故已交付全部购房款的吴永军，对其所购商品房享有的权益应当优先于李小松。因此，吴永军对案涉商品房所享有的将所有权变更登记至其名下的请求权，应当能够阻却对案涉商品房的执行。 综上所述，对吴永军提出的判令停止对案涉商品房的执行的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下： 停止对原告吴永军购买的位于四川省金堂县赵镇金园街388号14幢2单元18楼2号商品房（备案号为44239）的执行。 案件受理费100元,由被告李小松负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  张建华 人民陪审员  贺灿红 人民陪审员  田光荣 二〇一八年七月二日 书 记 员  唐 璞