上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第19404号原告李春锋。委托代理人李建荣，上海市傅玄杰律师事务所律师。被告谢丹珍。原告李春锋诉被告谢丹珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，于同年6月18日公开开庭进行了审理，原告委托代理人李建荣，被告谢丹珍均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李春锋诉称，2015年3月28日，原、被告在上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原物业)居间服务下签订《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，约定原告以总价人民币2,448,000元的价格购买属于被告所有的位于上海市浦东新区双桥路XXX弄XXX号XXX室85.61平方米房屋(以下简称系争房屋)；为办理交易过户手续之需，双方同意于本合同签署后十天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；双方应于2015年4月30日前，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续；违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。2015年3月22日，原告按约将2万元定金通过中原物业转交给被告。合同签订后，原告按约履行了义务，办妥房屋贷款相关资料并已备齐首期房款，但被告届时不愿在合同约定的时间内即2015年4月7日前往中原物业处签订示范合同。为此，原告多次与中原物业联系后才方知，被告从签订合同中原物业起就要反悔，中原物业虽作了很多工作，被告仍不配合签订示范合同。此后，原告又多次去中原物业处希望通过中原物业与被告交涉，并督促被告按《房屋买卖合同》的约定来履行义务，但被告仍拒绝履行合同。就此，原告曾在2015年4月24日、28日，分别发函给被告和中原物业，告知被告未按照约定条件签订示范合同并申请办理产权过户及抵押登记手续，若逾期即视为被告在该房地产买卖交易中已根本违约，《房屋买卖合同》解除。但被告仍未予理睬。为此，原告起诉要求判令解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》；判令被告支付原告违约金499,600元；判令被告返还定金2万元。被告谢丹珍辩称，双方确实签订了居间协议和买卖合同，原告已经向被告支付定金2万元。当时签订合同时，系争房屋的产证上权利人为被告一人，故被告欲出售房屋，其后，因被告前夫知道出售房屋的事情，且其实际对房屋也享有权利，故对出售房屋的事宜提出异议，被告欲先解决与前夫之间的事情，待事情解决后，被告仍愿意将系争房屋出售给原告。中介公司确实曾于2015年3月31日通知被告于4月1日前往中介公司签订示范合同，但被告无法请假，故已经告知中介公司当日不能前往。但实际被告于4月1日晚7点多前往中介公司，但中介公司经办人和原告均不在场。此后，中介公司经办人又通知被告于4月23日签约，因被告该日上班请不出假，故也未前往。被告曾要求于4月26日双方至中介公司见面，当日，被告向原告说明因家庭原因需要暂缓签约，但房屋仍同意出售，原告同意给被告时间。现被告同意出售房屋，故要求驳回原告的全部诉讼请求。另外，如果法院认定被告的违约事实成立，被告也认为原告主张的违约金明显过高，要求法院予以调整。经审理查明，2015年3月22日，被告出具《收款收据》，言明收到原告为购买系争房屋的定金2万元。2015年3月28日，原、被告在第三人的居间下签订《房地产买卖居间协议》，约定原告欲购买被告所有的系争房屋，房屋总价款为2,448,000元，原告为表示对该房屋之购买诚意，向第三人支付意向金2万元作为与被告进行洽谈之用，如被告在《房屋买卖合同》上签字，该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行等。同日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定系争房屋的转让价款为2,448,000元；为办理交易过户手续之需，双方同意于本合同签署后10天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；原告应于签订示范合同并申请办理公证手续后当日，通过居间方转付或自行支付被告首期房价款738,000元；尾款1万元由居间方代为保管；被告应将收到的首期房价款优先用于偿还银行贷款(若有)，并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额(若有不足，被告自行补足)，办理抵押注销手续；原告应于签订示范合同并申请办理公证手续后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续，该款作为第二期房价款；双方应于2015年4月30日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续；原告应于本合同约定的过户期限内或满足该条约定的过户条件前办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续，若原告申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分房价款支付被告；原告银行贷款划入被告收款账户后5天内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由被告交付原告，并由原告自行或通过居间方支付被告尾款1万元；被告同意将收到的定金交居间方保管，若被告将该房地产权证原件交居间方保管，则被告可以从居间方处取回保管的定金，在被告收到原告支付的定金后，若被告违约不卖，则应向原告双倍返还定金；若原告违约不买，则已支付被告的定金不予返还；双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过20日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同，若守约方解除本合同的，需书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。上述合同第15条还约定，双方在本合同签章处书写的联络地址或者身份证所载地址即为本合同下任何书面通知的送达地址，若任何一方联络地址变更的，应及时书面通知相对方；若未及时通知，则原地址即视为有效送达地址。双方在该合同签章处注明了各自的身份证号码。合同签订后，原告为房屋首付款及贷款作积极的准备工作。2015年3月31日，中介公司通过短信方式通知被告于4月1日早上9点前往中介公司处签订示范合同。4月1日，原告按约至中介处，但被告并未前往中介处签约，被告曾在当日短信回复：“我今天上班，昨天已告诉你了，我尽量在下午8点前到你那”。2015年4月23日，原告曾向被告身份证载明的地址发出《律师函》，认为被告已经违约，现要求被告在接到函件后的三个工作日内，前往中介公司签订示范文本，若逾期即视为被告已根本违约，《房屋买卖合同》解除。被告应当承担违约金499,600元，并返还2万元定金等。该函件因“迁移新址不明”遭退回。证明上述事实的证据有：房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、收款收据、上海市公安局户籍证明、收入证明、中国工商银行账户明细单、短信记录、律师函和信函改退批条为证，经审查，原、被告对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。本院认为，原、被告就系争房屋在中介公司的居间下签订《房地产买卖居间协议》后，双方所签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约严格履行。现上述合同约定双方于该合同签署后10天内前往居间方签订示范文本，中介公司也已经通知被告于2015年4月1日前往中介处签订示范文本，但被告并未在指定时间前往，被告虽称实际因其工作无法请假而未按时签约，并无证据证明。且根据被告自己的陈述，中介公司曾于4月23日再次通知签约，其仍未前往签约。此后，按照被告自己的说法，其虽于4月26日前往中介处，但仍表示因为其自身家庭原因而要求原告暂缓签约，由此可见，被告的上述行为已经违反了《房屋买卖合同》的约定，根据该合同的约定，双方任何一方未按本合同约定履行……逾期超过20日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同的约定，原告于2015年4月23日即在被告逾期超过20天后仍未能履行签署示范文本义务的情况下，也就是原告在被告逾期签约20日后向被告发出《律师函》，并且表明在收到信函后三个工作日内未签约，即构成根本违约，《房屋买卖合同》解除的通知的情况下，被告仍未履行相应义务的情况下，上述《房屋买卖合同》已经在向被告送达并于三个工作日后解除。现上述信函虽因被告“迁移新址不详”而遭退信，但结合双方合同约定的在本合同签章处书写的联络地址或身份证件所载地址即为本合同下任何书面通知的送达地址，若任何一方联络地址变更，应及时书面通知相对方，若未及时通知，则原地址即视为有效送达地址的约定，被告在该合同处披露了身份证号码，原告也是基于该身份证所记载的地址向被告发送《律师函》，被告虽未居住在上述地址，但并未及时通知原告，为此，上述《律师函》虽遭退信，但亦在于2015年4月25日遭退回时视为送达，此后三个工作日后的4月30日《房屋买卖合同》也因被告未履行义务而已经解除。该合同因被告的违约而解除后，被告应当依约向原告承担违约责任，现合同不仅约定了定金罚则，同时约定了解除合同时，违约方需按总房价的20%向守约方支付违约金，在此情况下，原告选择适用违约金，于法有据，本院应予支持。但违约金的数额，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，现本案中，被告认为原告主张的违约金明显过高，为此，本院结合上述情况，酌情判定为5万元。原告要求被告返还定金2万元的主张，亦有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条的规定，判决如下：一、原告李春锋与被告谢丹珍签订的《房屋买卖合同》于2015年4月30日解除；二、被告谢丹珍于本判决生效之日起十日内返还原告李春锋定金2万元；三、被告谢丹珍于本判决生效之日起十日内支付原告李春锋违约金5万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,996元，减半收取4,498元，原告李春锋负担3,723元，被告谢丹珍负担775元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  胡铁红二〇一五年八月三日书记员  王晔璐附：相关法律条文?一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。