福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽05民初1968号 原告（执行案外人）：庄三琴，女，1973年4月5日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。 委托诉讼代理人：庄钊洪（系庄三琴之子），住福建省泉州市泉港区。 被告（申请执行人）：福建省泉州市东海建筑有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区泉秀路运通大厦3F。 法定代表人：张金池，董事长。 委托诉讼代理人：张珺煜，男，该公司员工，住福建省泉州市鲤城区。 第三人（被执行人）：泉州市泉港区集友房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市泉港区富临华庭小区6号楼5层。 法定代表人：黄团结，经理。 原告庄三琴与被告福建省泉州市东海建筑有限公司（以下简称“东海公司”）及第三人泉州市泉港区集友房地产开发有限公司（以下简称“集友公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年12月29日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庄三琴、被告东海公司的委托诉讼代理人张珺煜到庭参加诉讼，第三人集友公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庄三琴向本院提出诉讼请求：判决不得执行址于福建省泉州市泉港区××＃楼××号店面，并解除对该商品房的查封。事实与理由：2014年5月15日，庄三琴与集友公司签订《购房协议书》，约定集友公司将其位于泉州市泉港区××街世纪天宇（富临华庭）1＃楼Ｄ105号店面出售给庄三琴，总价500310元。庄三琴按约于2014年5月15日支付10万元。集友公司于2014年5月20日将该商品房交付庄三琴使用。庄三琴于2014年6月对该涉案店面进行装修，于2014年9月办理水、电等手续并入住。2014年10月29日，集友公司与庄三琴协议不向银行按揭贷款，总房价减免2万元，即480310元。庄三琴预留10%。集友公司应在2015年2月28日前办好房产证。庄三琴应在办好房产证后付清购房款。庄三琴于2014年10月29日支付330310元，累计付款430310元。2014年11月5日，庄三琴与集友公司签订《商品房买卖合同》，并完成网上签约手续。泉州市中级人民法院根据东海公司的申请查封涉案1＃楼Ｄ105号店面。庄三琴提起案外人执行异议，泉州市中级人民院作出（2016）闽05执异88号执行裁定，驳回庄三琴的异议申请。庄三琴认为，集友公司与庄三琴签订的《商品房买卖合同》依法成立生效，合同合法有效，并且办理了网上签约手续，具有法律上的公示力和公信力，受国家法律保护。集友公司应当配合继续履行合同直至办妥房屋过户手续。至今无法办理房屋过户手续的原因在于集友公司。庄三琴作为善意的、无辜的购房人，已经支付购房款430310元，实际占有涉案店面，依法提出异议，应当得到法律的支持。东海公司申请查封的除本案涉案房产以外的其他房产的总价值已超过执行标的额（6200万元），法院应当优先考虑我国期房买卖的特有制度，并保护庄三琴与集友公司合同交易的安全性、稳定性和可信赖性，解除对涉案房产的查封，使集友公司得以继续履行合同。 东海公司辩称，依照《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。涉案房产并未登记在庄三琴名下，庄三琴并非涉案房产的所有权人。本案《商品房买卖合同》未登记备案，且庄三琴也没有提供其实际占有涉案房产的证据，庄三琴主张对涉案房产具有排除执行的权利，缺乏事实和法律依据。请求驳回庄三琴的诉讼请求。 集友公司未陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：庄三琴提供的《购房协议书》、《商品房买卖合同》、收款收据、低压供用电合同、用水协议书、入住证明、涉案店面现场照片、交纳水电费、物业管理费清单，证据形式、来源符合法律规定，内容真实，能够证明案件事实，与本案具有关联性，东海公司虽对上述证据有异议，但未能提供足以反驳的证据，故本院对上述证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 东海公司与集友公司建设工程施工合同纠纷一案审理过程中，东海公司向本院提出财产保全申请，本院作出（2015）泉民初字第1533号民事裁定，裁定查封、冻结集友公司价值6200万元的财产，并于2015年10月30日查封了集友公司址在泉州市泉港区富临华庭的房屋，其中包括泉州市泉港区富临华庭的1＃楼D105号店面。本院对东海公司与集友公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2015）泉民初字第1533号民事调解书。上述保全措施在案件进入执行程序后，自动转为强制执行措施。庄三琴提出案外人执行异议。本院于2016年12月12日作出（2016）闽05执异88号执行裁定，驳回庄三琴的异议申请。收到执行裁定后，庄三琴在法定期间内提起本案诉讼。 址在泉州市泉港区××楼盘××商品房项目。2014年5月15日，集友公司与庄三琴签订《购房协议书》1份，约定庄三琴向集友公司购买址在泉港区中兴街世纪天宇（即富临华庭）1＃楼Ｄ105号店面，总价款500310元。2014年11月3日，集友公司与庄三琴签订《商品房买卖合同》1份，合同约定庄三琴向集友公司购买富临华庭1＃楼Ｄ105号店面，总价款480309元。《商品房买卖合同》第六条第一款第2条约定，2014年10月30日前支付全部购房款的50%，计240309元；2014年11月30日前支付全部购房款的40%，计192000元；2015年2月28日前支付全部购房款的10%计48000元。合同附件六合同补充协议则约定，买受人应于本合同签订之日起15日内按贷款银行或住房公积金管理中心的规定提供相关材料并办妥所有按揭贷款或住房公积金贷款手续。如由于买受人的原因，导致其按揭贷款或住房公积金贷款的申请在上述期限内不被贷款银行或住房公积金管理中心批准，买受人应于本合同签订之日起30日内以现金一次性支付尚欠的全部购房款给出卖人等。双方的《商品房买卖合同》未办理合同备案，也未办理预告登记。集友公司先后出具2份收款收据给庄三琴，确认分别于2014年5月15日收取购房订金10000元，于2014年10月29日收取购房款330310元。涉案1＃楼Ｄ105号店面于2014年6月交付庄三琴使用。庄三琴未取得涉案商品房的不动产权属证书。诉讼过程中，庄三琴按本院要求将剩余价款49999元交付法院执行。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，应根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条及有关规定，审查案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，庄三琴未取得涉案商品房的不动产权属证书，非涉案商品房的所有权人。但其在查封前签订合法有效的书面买卖合同，在查封前已合法占有涉案商品房，并按约支付部分购房价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。且本案涉案商品房未办理过户登记非因庄三琴的原因。庄三琴对涉案商品房提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。因此，庄三琴请求排除对涉案商品房的执行，其异议理由成立，应予支持。集友公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 准许执行址在福建省泉州市泉港区××＃楼××号店面。 案件受理费100元，由福建省泉州市东海建筑有限公司负担。庄三琴预交的受理费100元予以退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 本院（2016）闽05执异88号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  林海峰 审判员  郭金旺 审判员  戴 强 二〇一八年七月五日 书记员  洪铭锋 注：本案适用的主要法条 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。  ２-