浙江省温州市瓯海区人民法院 行 政 判 决 书 （2018）浙0304行初13号 原告马明花，女，1944年10月12日出生，汉族，户籍所在地瑞安市，现住温州市瓯海区。 委托代理人朱东岳、郑俊想，浙江浙合律师事务所律师。 被告温州市国土资源局，住所地温州市鹿城区学院西路5号。 法定代表人陈景宝，局长。 委托代理人徐继义，该局工作人员。 委托代理人洪陈鸯，浙江联英律师事务所律师。 第三人陈定周，男，1965年3月14日出生，汉族，户籍所在地瑞安市，现住温州市瓯海区，系原告马明花长子。 第三人陈定锁，男，1974年12月26日出生，汉族，户籍所在地温州市瓯海区，现住温州市瓯海区，系原告马明花次子。 第三人陈周莲，女，1972年3月16日出生，汉族，住温州市瓯海区，系原告马明花之女。 原告马明花诉被告温州市国土资源局（以下简称“温州市国土局”）、第三人陈定周、陈定锁、陈周莲土地行政登记一案，原告于2018年1月9日向本院提起行政诉讼，本院于同日受理后，于同月15日向被告及第三人送达起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年2月8日公开开庭审理了本案。原告马明花及委托代理人朱东岳，被告委托代理人徐继义、洪陈鸯，第三人陈定周、陈周莲到庭参加诉讼，第三人陈定锁经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原温州市瓯海区土地管理局（以下简称“瓯海土地局”，现改名为温州市国土资源局瓯海分局）于2000年1月25日作出温集用〔2000〕第34-142号土地使用权登记（以下简称“被诉土地登记”），确认宅基地使用权人为陈定锁，位置座落于温州市瓯海区××（现××街道）山前村，面积45.7平方米，用途住宅用地，权利性质为批准拨用。 原告马明花诉称：1992年，陈光弟（已亡故）、马明花夫妇向案外人谢胡兴购买其自有的座落于温州市瓯海区××山前村房屋××座。1999年12月23日，第三人陈定锁背着原告夫妇，向被告申请将该房屋宅基地使用权登记在自己名下。2000年1月25日，被告将该房屋宅基地使用权确权在陈定锁名下，产权证号为：温集用〔2000〕第34-142号。原告发现后多次向被告申请更正错误登记信息，遭到拒绝。据此，请求法院依法撤销被告作出的被诉土地登记。 原告在法定期限内向本院提供的证据有：1.身份证、户籍信息摘抄、常住人口登记表、户口登记表，证明原告及第三人的诉讼主体资格；2.农村私人建房用地呈报表、房契，证明原告马明花夫妇从案外人手中买得涉诉房屋的事实；3.不动产登记信息查询表，证明被告将涉诉房屋宅基地使用权错误登记在陈定锁名下的事实。 被告温州市国土资源局辩称：一、原告与被诉行政行为无利害关系，原告主体不适格。根据行政诉讼法及相关司法解释的规定，起诉人要对其与被诉行政行为有利害关系承担举证责任。原告未提供相关证据支持其主张。因此被诉行政行为与原告无利害关系，原告主体不适格，应当驳回起诉。二、原告提起本案诉讼已超过起诉期限。1992年12月1日陈定锁向瓯海土地局申请办理土地使用权登记，同年12月工作人员已去过诉争宅基地现场完成了地籍调查，且陈光弟于2006年才去世，其家庭成员知道或者应当知道当时登记的情况。根据第四十一条规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日最长不得超过2年。现今被告知道被诉行政行为内容已超过2年，人民法院依法不应予以受理。三、原告应先解决民事争议。原告所称与事实不符，根据原告在起诉状中所称，诉争土地是由原告之夫陈光弟从案外人谢胡兴处购得。即使如原告在诉状中所称，本案也涉及买卖、继承等民事行为。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。故原告应先行提起民事诉讼，解决民事争议。四、被诉行政行为事实清楚、程序合法、适用法律正确。诉争宅基地使用权座落于瓯海区××桥街道山前村。陈定锁向瓯海土地局提出办理土地使用权登记申请后，瓯海土地局经审查，诉争土地权属合法、面积准确、四至清楚，系通过转让取得涉案土地权属，遂于2000年1月25日同意登记并作出了被诉土地登记。 被告在法定期限内向本院提供了如下证据：1.土地使用权登记审批表；2.土地登记申请书，证据1-2证明A.被诉行政行为内容，B.证明陈定锁向瓯海土地局申请土地使用权登记的过程；3.地籍调查表，证明被诉土地四至、面积；4.温州市瓯海区土地使用权转让审批表；5.票据；6.农村私人建房用地呈报表、房契，证据4-6证明涉诉土地已合法转让给陈定锁；7.户籍证明单，证明申请人的身份情况；8.关于要求对在瓯海农商银行办理资产受托的农房实行行政限制的函，证明陈定锁的资产受到行政限制。 被告并提供1996年《国家土地管理局土地登记规则》（以下简称“《土地登记规则》”）第六条、第十条、第十一条的规定作为作出被诉土地使用权登记的法律依据。 俩第三人陈述，涉案房屋系其父亲陈光弟向案外人谢胡兴购买，陈定锁并非买房人，陈定锁当时还在学校读书。 第三人在法定期限内未向本院提供证据。 经过庭审、质证，本案双方当事人对原告主体资格、起诉期限、被诉土地登记的合法性等法律适用等方面的问题，本院在主文部分一并阐述。双方当事人对事实方面的主要争议在于向案外人谢胡兴购买涉诉房屋的买受人是陈光弟还是陈光弟、陈定锁二人。对于被告提供的证据，原告对房契的真实性、对在瓯海农商银行办理资产受托的农房实行行政限制的函的关联性均提出异议。本院认为，被告提供的房契的书写方式系从右到左竖写，在房契右边第二列中买受人陈光弟的右边，第一、二列的中间另外书写有“陈定锁”三个字，该“陈定锁”字迹与房契其他内容的字体相比明显偏小。房屋买卖对于一般人来讲，是重大的经济活动，涉及金额较大。房契是房屋买卖最重要的书面凭证，故当事人对契约书写的内容、格式均有严格的要求。买受人的名字作为房契中最关键的内容之一，书写时通常非常慎重。本案中，被告提供的房契上“陈定锁”的书写形式明显不符合契约的书写习惯，违背社会常理。经与原告提供的房契复印件相比对，除了第一、二列中间没有“陈定锁”三个字以外，其他内容、细节均完全一致。并且该房契立约时间为1992年夏，当时陈定锁只有17岁，尚不具备买房的经济能力。庭后，据本院向陈定锁询问，陈定销否认其系涉案房屋的买受人之一。据此，经综合分析，被告提供的房契的真实性难以确定，本院不予采信。被告辩称，被诉土地登记是转让登记，1992年12月1日陈定锁向瓯海土地局申请的是设定登记，故1992年出具的土地登记申请书、地籍调查表与被诉土地登记的合法性无关；另外，被告提供的证据关于要求对在瓯海农商银行办理资产受托的农房实行行政限制的函，也与被诉土地登记的合法性无关，本院均不予评判。被告提供的土地使用权转让审批表、票据、农村私人建房用地呈报表、户籍证明单，原告提供的身份证、户籍信息摘抄、常住人口登记表、户口登记表、不动产登记信息查询表等证据，内容真实、合法，与本案有关联性，本院均予以认定。根据上述证据，并结合当事人的陈述，本院认定事实如下： 1999年12月23日，陈定锁向瓯海土地局提出土地使用权转让申请，并提供1992年订立的、出卖人为谢胡兴的一份房契。瓯海国土局经审核于2000年1月25日作出温集用〔2000〕第34-142号土地使用证，确认宅基地使用权人为陈定锁，座落于温州市××××山前村，面积45.7平方米，用途住宅用地，权利性质批准拨用。2017年上半年，涉诉房产所在区域面临拆迁。原告发现涉案房产的土地使用权被登记在第三人名下后，要求被告予以更正未果。原告不服，向本院提起诉讼。 另查明，2016年8月8日开始，温州市区范围内实行不动产统一登记制度，并由被告承担不动产的登记职责。 本院认为：根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。原告马明花之夫陈光弟系本案诉争房屋的买受人，并且系双方夫妻关系存续期间购买，故原告与被诉行政行为具有利害关系，可以依法提起行政诉讼。温州市国土局辩称马明花与本案不具有利害关系，原告主体不适格的主张缺乏依据，不予支持。 原《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。该解释第四十二条规定，公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。本案温州市国土资源局作出的被诉具体行政行为系对土地使用权的登记，属不动产的登记行为，该具体行政行为从作出之日至原告提起行政诉讼，未超过20年，也没有证据证明原告在知道被诉具体行政行为内容之日起超过2年提起本案诉讼，因此原告的起诉未超过法定起诉期限。被告辩称原告在土地登记时已经得知被诉登记行为的具体内容，现原告的起诉已超过法定起诉期限的主张，证据不足，本院不予采纳。 本案中，原告对案外人谢胡兴出卖房屋的民事法律关系并没有主张无效或者应当撤销。被告辩称人民法院应告知原告先行解决民事争议、中止行政诉讼的意见，与《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》的相关规定不符，本院不予采纳。 根据《土地登记规则》第十条第一款第（三）项、第（四）项规定，土地登记申请者申请土地使用权、所有权和土地他项权利登记，必须向土地管理部门提交土地权属来源证明和地上附着物权属证明。同规则第六条第（三）项规定，土地登记应进行权属审核。第三人提供的房契系被告作出被诉土地登记的权源依据，但该房契明显不符合常理，工作人员稍加留意便可发现，并且当时陈定锁的尚不具备与购房能力相应的经济能力，说明被告未尽到审慎审查的义务。退一步讲，即便房契内容真实，涉案房屋的买受人也系陈光弟、陈定锁二人，被告将涉案土地使用权登记在陈定锁名下，由陈定锁单独享有，也没有法律依据。瓯海土地局收到第三人的土地使用权转让申请后，未作地籍调查，也未进一步调查核实，仅凭上述证据作出被诉土地登记行为，违反了《土地登记规则》的有关规定，属于主要证据不足。综上，被诉土地登记行为主要依据不足，应予撤销。原告要求撤销被诉土地登记行为的诉讼请求，于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（三）项的规定，判决如下： 撤销原温州市瓯海区土地管理局于2000年1月25日作出的温集用〔2000〕第34-142号土地使用权登记。 本案受理费50元，由被告温州市国土资源局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  李瑞加 审 判 员  王宪光 人民陪审员  周加陆 二〇一八年七月六日 书 记 员  高 洁 附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项： 判决适用的法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； …… （三）违反法定程序的； …… 《国家土地管理局土地登记规则》（1996年） 第六条土地登记依照下列程序进行： （一）土地登记申请； （二）地籍调查； （三）权属审核； …… 第十条土地登记申请者申请土地使用权、所有权和土地他项权利登记，必须向土地管理部门提交下列文件资料： …… （三）土地权属来源证明； （四）地上附着物权属证明。 …… 二、当事人应知的相关事项 1、上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费，在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过农业银行电汇至浙江省省级财政专户结算分户，帐号：31×××51。 2、当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。 3、需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。