重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2015)南法民初字第04896号原告重庆洋世达物业管理有限公司（以下简称洋世达物业公司）。住所地重庆市南岸区南坪东路阳光华庭C2栋，组织机构代码20316470-X。法定代表人何长君，董事长。委托代理人曹霜，男，1978年9月出生，汉族，洋世达物业公司员工，住四川省珙县孝儿镇。被告胡冼剑，男，1974年5月出生，汉族，重庆凯耐第斯建设有限公司员工，住重庆市南岸区。被告蒋学文，女，1972年3月出生，汉族，自由职业，住重庆市南岸区。原告重庆洋世达物业管理有限公司诉被告胡冼剑、蒋学文物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理后，依法由审判员周敏适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洋世达物业公司的委托代理人曹霜和被告蒋学文均到庭参加诉讼。被告胡冼剑经本院传票传唤无故未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洋世达物业公司诉称：原告系被告居住的阳光华庭小区的物业服务公司，2007年6月5日被告入住以来，一直接受原告提供的物业服务。2010年8月11日原告与阳光华庭业主委员会签订了一份《物业服务合同》，合同约定由原告继续对“阳光华庭小区”提供物业服务。该合同经法院确认合法有效。合同签订后，原告严格按照合同约定履行了自己的义务，但被告却于2013年10月起不再按时缴纳相关费用，截止2015年3月31日被告累计拖欠原告物业服务费2910.6元、水费1539.4元、水电公摊费153元、违约金2349.3元，共计6952.3元。虽经原告多次催收，被告仍拒不缴纳。故原告诉至法院，要求判令被告支付以上费用。被告蒋学文辩称：现小区已没有业委会，故原告继续对小区提供物业服务不合法。且原告对小区管理混乱，允许小区开茶楼、办幼儿园，故二被告不认同原告的物业服务。要求驳回原告的诉讼请求。被告胡冼剑未到庭参加答辩，但其提交书面答辩意见，与蒋学文辩称一致。经审理查明：原告系具有壹级资质的物业服务企业。二被告系重庆市南岸区南坪街道福红路58号3栋2单元25-5号房屋业主，同时也系夫妻。该房屋建筑面积124.36平方米。被告于2007年6月5日入住该小区（即阳光华庭小区）。2004年4月24日，原阳光华庭小区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，约定由原告对阳光华庭小区进行物业服务，服务期限为三年，自2004年5月1日起至2007年4月30日止。2007年2月13日阳光华庭小区第二届业主委员会成立。2010年8月11日，第二届业主委员会与原告签订了一份《物业服务合同》，并报南岸区房管局备案。该合同约定，由原告对阳光华庭小区（包括阳光华庭一、二、三期、左岸阳光、阳光汇）提供物业服务，合同期限为三年，自2010年8月1日起至2013年7月31日止。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅高层（电梯房）以1.3元/月/平方米收取物业服务费，住宅多层（非电梯房）以1.0元/月/平方米收取物业服务费；业主公用部位、公用设备设施的用水、用电实行包干制，按照每月8.5元每户进行收费；物业区域内的供水按供水公司相关标准代收代缴供水费用，其中直供水3.5元/吨、二次供水4.3元/吨。合同签订后，原告一直为阳光华庭小区提供物业服务。被告从2013年10月开始未缴纳物业服务费、水电公摊费和水费至今。原告曾通过邮寄的方式向被告发函，催收物业服务费、水费、水电公摊费。2012年8月3日原告在小区33个单元入户口粘贴《关于催收物业服务费、水费、电费等费用的通知》，并进行公证。原告遂起诉来院，要求判令被告给付拖欠原告物业服务费2910.6元、水费1539.4元、水电公摊费153元、违约金2349.3元，共计6952.3元。另查明，2011年6月23日阳光华庭小区业主黄文庆等117人向本院起诉，认为阳光华庭第二届业主委员会成员任期届满后，召开业主大会会议，并在未满足法律规定的“双过半”原则下形成决议，于2010年8月11日与重庆洋世达物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，其行为违反法律法规规定，侵犯了包含黄文庆等117人在内的全体业主的合法权益，故请求撤销阳光华庭第二届业主委员会于2010年7月10日至2010年8月11期间召开的业主大会会议决议，并确认阳光华庭第二届业主委员会于2010年8月11日与重庆洋世达物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效。2012年7月10日本院作出（2011）南法民初字第05060号民事判决书，其中关于2010年8月11日签订《物业服务合同》是否合法有效的问题，本院认为“阳光华庭小区就是否续聘第三人（即重庆洋世达物业管理有限公司）以及对‘《物业服务合同》（草案）签订意见征求表’二次召开的业主大会会议的程序及结果均符合法律规定，所作出的会议决议符合法律规定，被告（阳光华庭第二届业主委员会）依据该决议于2010年8月11日与第三人签订的《物业服务合同》是合法有效的。故该判决驳回了黄文庆等117人的所有诉讼请求。黄文庆等117人不服，提起上诉。重庆市第五中级人民法院于2012年12月11日作出（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2010年8月11日签订《物业服务合同》到期后，阳光华庭小区未成立业主委员会，南坪街道东路社区居委会于2013年9月6日向阳光华庭小区业主出具关于阳光汇小区《物业服务合同》到期后相关事宜的通知，要求原告对该小区提供提供物业服务至该小区新业主委员会成立后，新业主委员会再做出续聘或另行选聘物业公司时止。上述事实，有原、被告陈述、物业服务合同及备案、催收函、收款收据、欠费清单、商品房买卖合同、江南营业所抄水表清单、关于阳光汇小区《物业服务合同》到期后相关事宜的通知、（2014）南法民初字第3081号民事判决书、（2014）渝五中法民终字第2607号民事裁定书等证据记录在卷，经当庭举证、质证，足以认定。本院认为：原告与阳光华庭第二届业主委员会签订的《物业服务合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同已经生效判决确认合法有效，依法应受法律保护。故本院对被告关于《物业服务合同》系无效合同的抗辩理由，依法不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此阳光华庭第二届业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对全体业主包括被告均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务，故原告要求被告支付拖欠的物业服务费2910.6元、水费1539.4元、水电公摊费153元，符合法律规定，本院依法予以支持。综合本案同一小区同类案件，由于原告在提供物业服务期间，服务质量存在瑕疵，因此对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第一百零七条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定判决如下：一、由被告胡冼剑、蒋学文支付原告重庆洋世达物业管理有限公司物业服务费2910.6元、水费1539.4元、水电公摊费153元（此款于本判决生效之日起十日内付清）；二、驳回原告重庆洋世达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由由被告胡冼剑、蒋学文承担（原告已垫付，被告支付上述款项时一并付清）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  周敏二〇一五年八月十四日书记员  王琳