浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终730号 上诉人（原审被告）：方雪云，女，1968年12月16日出生，汉族，住建德市。 委托诉讼代理人：卢新才，浙江春秋联合律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：杨国秋，男，1967年3月6日出生，汉族，住建德市。 委托诉讼代理人：杨炽华，广东群豪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：建德市资产经营投资有限公司。住所地：建德市新安江街道新安路**。统一社会信用代码：91330182077335431U。 法定代表人：王建廷，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王泽路，浙江新安江律师事务所律师。 上诉人方雪云、杨国秋因与被上诉人建德市资产经营投资有限公司（以下简称建德资投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2017）浙0182民初1828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2013年1月31日，建德市国有资产经营有限公司作为甲方、方雪云作为乙方签订了《房屋租赁合同》一份，约定：“……一、甲方自愿将座落于建德市××街××号房屋间（建筑面积约㎡）出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房屋做了充分的了解，愿意承租该房屋。二、租赁期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。三、房屋租金第一年为人民币柒万元整／（￥70000），以后租金在上年租金的基础上每年递增10%。……十、租赁期间，乙方有下列情形之一的，视为违约，甲方有权提前解除合同并收回房屋。造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：……3、未经甲方同意，擅自将房屋转租、转让、转借、调换给他人或以他人合伙为名转给他人使用的；……十一、租赁期满，本合同即行终止，甲方收回出租房屋。乙方如需继续租用的，应提前一个月提出书面承租意向，在同等条件下乙方有优先承租权……”。后因国有公司调整优化，建德市国有资产经营有限公司名下国有公房资产注入建德资投公司。2014年10月，方雪云、杨国秋经协商达成合意，方雪云将其承租的建德市梅城镇府前街1号房屋（当事人均认可该房屋即为2013年1月31日《房屋租赁合同》项下的建德市××街××号房屋）转由杨国秋经营，以后由杨国秋作为新的承租人与产权单位建立房屋租赁关系。2015年10月17日，方雪云作为甲方、杨国秋作为乙方，签订了《转让协议》一份，约定：“……1、甲方将府前街1号两间营业用房使用权、装潢、三相电及设施，共计35万元转让给乙方。二、转让金35万元，乙方分期交付甲方，（1）于2015年10月17日交付20万元（贰拾万元）；（2）剩余15万元（壹拾伍万元）于2015年12月30日前交付（注：如遇房管部门延期签订租房合同，剩余15万元推迟于2016年1月30日前交付）。三、甲方转让之日起于2015年10月17日交付乙方使用。……”同日，杨国秋交付给方雪云转让款200000元，方雪云亦将转让协议项下的标的物交由杨国秋使用。后杨国秋对案涉房屋进行装潢并将建德市梅城镇好利来面包房的经营地址工商变更登记为建德市梅城镇府前街1号，现该房屋由杨国秋使用至今。之后，方雪云及杨国秋均未与建德资投公司签订相关的房屋租赁协议。2017年4月13日，建德资投公司提起诉讼，请求判决：1、依法解除建德资投公司与方雪云签订的《房屋租赁合同》；2、方雪云及杨国秋立即腾退本市梅城镇府前街2号房屋；3、方雪云支付建德资投公司租金98816.67元（自2016年1月1日至2017年2月28日止，2017年3月1日至实际腾退之日止按每日232元另行支付，以84700元为基数）及滞纳金10799.25元，合计109615.92元，没收保证金12000元；4、本案诉讼费用由方雪云承担。 原审法院认为：租赁合同中，承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，承租人继续使用租用物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。本案中，建德市国有资产经营有限公司与方雪云之间签订《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、法规强制性规定，应当认定合法有效。根据该合同约定，方雪云向建德市国有资产经营有限公司租赁房屋，租赁期限为三年，租赁合同到期后，双方未续签合同，方雪云未将租赁房屋退还给建德资投公司，视为不定期租赁合同，建德资投公司有权随时解除合同，并要求方雪云交还房屋。方雪云在租赁期内，未经建德资投公司同意，擅自将房屋转让给他人，且自2016年1月1日起未支付房屋租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，其向建德资投公司交纳的履约保证金12000元无权要求退还。根据合同相对性的原则，建德资投公司有权向方雪云主张支付尚欠的房屋租金及逾期付款滞纳金。鉴于现案涉房屋实际已由杨国秋在使用，杨国秋即负有及时腾退案涉房屋的义务，考虑到杨国秋尚在实际经营，应给予其合理的腾退时间。故建德资投公司的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持，方雪云及杨国秋的抗辩理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，于2017年11月10日判决：一、解除建德市国有资产经营有限公司与方雪云之间订立的《房屋租赁合同》（即建德资投公司、方雪云之间的房屋租赁关系）；二、杨国秋于判决生效后三十日内腾空位于建德市××街××号房屋并交还建德资投公司。如杨国秋未按指定的上述期限履行，则应从逾期履行之日起至实际腾退并交还建德资投公司之日止，向建德资投公司赔偿按232元／日的标准计算的租金损失；三、方雪云于判决生效后十日内支付建德资投公司房屋租金98816.67元、承担滞纳金10799.25元，合计109615.92元（其中的房屋租金从2016年1月1日起计算至2017年2月28日止，2017年3月1日起至判决确定履行腾空义务的最后一日止的租金损失按232元／日的标准另行计算，如提前履行腾空义务的，租金应相应扣除）；四、方雪云向建德资投公司交纳的履约保证金12000元归建德资投公司所有。当事人如未按照判决确定的期限履行金钱给付义务，则需按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2732元，减半收取1366元，由方雪云负担。 宣判后，方雪云、杨国秋不服，向本院提起上诉。 方雪云上诉称：原判认定事实不清，证据不足，适用法律错误。方雪云与建德资投公司之间的租赁合同早已于2015年12月31日期满结束，不存在解除合同的问题。方雪云自签订《房屋租赁合同》后依约交纳12000元保证金，并交清承租期间即至2015年12月31日前的房屋，没有约为行为。方雪云于2015年10月17日将承租的房屋剩余租期转租给杨国秋，与杨国秋签订《转让协议》，并将原房屋租赁合同的权利义务转让给杨国秋，由杨国秋另行与建德资投公司签订书面的《房屋租赁合同》。杨国秋自2015年10月17日起即已实际承租使用建德资投公司的房屋，并在承租的房屋办理个体工商户营业执照经营蛋糕房至今。原审法院却判决方雪云向建德资投公司支付杨国秋实际使用案涉房屋期间（即2016年1月1日起）的租金，没有事实和法律依据。2016年方雪云与杨国秋就租赁房屋款项发生诉讼，建德资投公司向法院出具《说明》，同意方雪云将案涉房屋的剩余租期转让给杨国秋，之后建德资投公司电话告知杨国秋，要求其速与建德资投公司签订《房屋租赁合同》并交纳房屋租金，因杨国秋拒绝而未果。建德资投公司知晓并同意，建德资投公司与杨国秋形成事实上的房屋租赁关系。方雪云在履行2013年1月31日与原建德市国有资产经营有限公司签订的《房屋租赁合同》中没有违约行为，12000元保证金不能归建德资投公司所有。请求二审法院：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由建德资投公司承担。 上诉人方雪云在二审中提交以下证据：1、《续租通知》一份，证明建德资投公司通知方雪云及杨国秋续租赁合同；2、《房屋转让申请书》一份，证明建德资投公司将格式的申请书交方雪云及杨国秋签字，同意由杨国秋承租；3、录音光盘及文字整理资料，证明建德资投公司通知杨国秋续签租赁合同，杨国秋不签，现正打官司，8月1日签。（证据1、2为复印件） 杨国秋上诉称：方雪云采取欺诈手段与杨国秋签订《转让协议》，现该协议无法实际履行，杨国秋签订该协议的目的（长期合法经营）无法实现，方雪云、建德资投公司应当退还所收款项及赔偿杨国秋损失。请求二审法院：1、撤销原判第二项，驳回建德资投公司对杨国秋的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由方雪云、建德资投公司承担。 上诉人杨国秋在二审中未提交新证据。 针对方雪云的上诉，杨国秋在二审中述称：方雪云采取欺诈手段造成杨国秋损失，其应当退还所收款项及赔偿杨国秋损失。 针对杨国秋的上诉，方雪云在二审中辩称：杨国秋的上诉与事实不符。在方雪云租期日到前就剩余的租期包括2016年以后的租期达成协议进行转让，杨国秋从受让该租赁房屋以后，到现在二审期间，一个三年的租期马上到了，正常经营没有造成损失。房屋虽然杨国秋占有使用经营，从2015年11月份开始方雪云就不使用，建德资投公司也有书面同意转让文件和说明，建德市人民法院（2018）第1468号民事判决书也认定建德资投公司是同意转租的，不存在欺诈行为，房租的交纳应该由实际承租人、使用人交纳。 针对方雪云、杨国秋的上诉，被上诉人建德资投公司在二审中辩称：一、对于方雪云的上诉，双方于2013年1月11日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。承租期间，方雪云擅自将承租房屋转让给杨国秋经营属于违约行为，应承担相应的违约责任。根据合同相对性原则，建德资投公司仅与方雪云存在合同关系，方雪云与杨国秋于2015年10月17日签订《转让协议》过程中存在欺诈行为。建德资投公司于2016年6月23日提供的情况说明中“原房屋承租人将剩余期间的承租权转让给他人实际经营，经双方当事人申请，建德资投公司允许实际使用经营人续签租赁合同。”即转让他人经营，应当经双方申请。本案中，杨国秋已经认识到方雪云的转让存在欺诈行为，杨国秋不可能向建德资投公司提出申请，方雪云仍应承担合同的违约责任。建德资投公司向方雪云的主张有事实和法律依据。二、对于杨国秋的上诉，杨国秋是实际占有房屋的使用人，该房屋已经列入梅城旧城改造的拆除范围，其应当履行腾退义务。至于其损失，建德资投公司没有承担的义务。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人建德资投公司在二审中未提交新证据。 上诉人方雪云在二审中提交的证据，经出示，本院认证如下：被上诉人建德资投公司对上诉人提交的证据1的真实性、合法性、关联性无予以，但对证明对象有异议，认为该续租通知仅是要求原承租人方雪云签订续租合同，并未要求受让人杨国秋来签订续租合同，恰恰证明建德资投公司与方雪云在前面合同期满后双方存在不定期租赁关系的事实，在杨国秋和方雪云未向建德资投公司共同申请情况下，不存在建德资投公司与杨国秋存在事实上的租赁关系；对证据2，被上诉人建德资投公司对证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议，认为根据上诉人一审向法院提交的证据2建德资投公司2016年6月28日出具的情况说明，原承租人将剩余承租权转让他人经营，建德资投公司是允许的，但必须由双方向建德资投公司共同申请，之后才允许杨国秋与建德资投公司签订后续合同，该证据恰恰证明转让人、受让人未向建德资投公司申请，不能证明建德资投公司同意转让的事实；对证据3，建德资投公司对录音本身真实性无异议，但对录音通话时间无法确定，不发表意见，对录音内容无异议，对证明对象有异议，只能证明方雪云转让杨国秋的行为建德资投公司是知情的，在转让人、受让人未共同申请的情况下，不能证明建德资投公司同意，无法证明建德资投公司与杨国秋之间存在事实上租赁关系。杨国秋认为上述证据均不属于二审新证据，不应被采纳。本院认为，上诉人方雪云在二审中提交的证据均不属于二审程序中的新证据，且逾期提交不存在合理事由，故本院不予确认。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 另查明，2013年1月31日建德市国有资产经营有限公司与方雪云签订的《房屋租赁合同》第三条约定：“┅┅租金按半年交，先交后用，本合同签订时支付半年租金，以后租金于前半年租金期满前一个月支付下一期租金，逾期，每天按万分之六收取滞纳金，同时（方雪云）向建德市国有资产经营有限公司交12000元整的履约保证金，该保证金在本合同终止且方雪云未发生违约行为时退还（不计息）”。 本院认为，2013年1月31日建德市国有资产经营有限公司与方雪云签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。该合同第十条约定了未经建德市国有资产经营有限公司同意，擅自将房屋转租、转让、转借、调换给他人或以与他人合作为名转给他人使用的，建德市国有资产经营有限公司有权提前解除合同并收回房屋，造成建德市国有资产经营有限公司损失的，由方雪云负责赔偿。而方雪云于2015年10月17日将房屋转让给杨国秋使用，没有证据证明事先征得了建德市国有资产经营有限公司或建德资投公司的同意，虽然建德资投公司于2016年6月23日出具了一份《说明》，但在该《说明》中建德资投公司并没有表示同意或追认方雪云将房屋转让使用的行为，且建德资投公司、杨国秋在本案中均表示杨国秋与方雪云没有共同向建德资投公司申请转让剩余承租权，故方雪云擅自转让的行为已构成违约，且自2016年1月1日起未支付过房屋租金，作为合同相对人，方雪云应向建德资投公司承担相应的违约责任。方雪云上诉认为其将剩余承租权转让给杨国秋后，杨国秋与建德资投公司形成事实上的房屋租赁关系缺乏依据，不予采纳。上述《房屋租赁合同》约定的2015年12月31日租赁期满后，方雪云与建德资投公司未续签租赁合同，方雪云未将租赁房屋返还建德资投公司，建德资投公司也未提出异议，故双方之间原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。建德资投公司在方雪云违约的情形下，诉请要求解除与方雪云的租赁合同，并要求腾退房屋支付租金及滞纳金的请求符合双方合同约定，原审予以支持并无不当。因房屋实际由杨国秋占有使用，故杨国秋应及时腾退房屋交还建德资投公司。《房屋租赁合同》第三条约定了12000元的履约保证金在合同终止且方雪云未发生违约行为时退还，而合同因方雪云的违约而解除，故该12000元履约保证金方雪云无权要求退还。至于杨国秋上诉所提方雪云采取欺诈手段与其签订《转让协议》，要求方雪云退还所收款项及赔偿损失的主张，因与本案不属同一法律关系，不属于本案审理范围，杨国秋应另行主张。方雪云、杨国秋的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2812元，由方雪云负担2732元，由杨国秋负担80元（杨国秋已向本院预缴上诉案件受理费2732元，杨国秋应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费2652元）。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 盛 峰 审判员 毕克来 二〇一八年七月十一日 书记员 袁其伟