浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终3784号 上诉人（原审被告）：章海红，女，1968年9月6日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：岑建中，浙江富春律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：吴金森，男，1966年4月27日出生，汉族，住杭州市富阳区。 被上诉人（原审原告）：赵玉兰，女，1965年10月11日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：楼富春，杭州市公望法律服务所法律工作者。 上诉人章海红、吴金森因与被上诉人赵玉兰房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2018）浙0111民初979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：被告章海红、吴金森于2009年年底开始在杭州市富阳区××街道（原高桥镇）高桥村新街8号与他人联建住宅一幢，该房屋于2012年年初建成，底层为店面二间。该房屋所在地块的土地性质为国有出让土地，土地使用权人为富阳区××街道××村村民委员会。 2014年1月1日，章海红与案外人谢忠孝签订租赁合同1份，将上述房屋的底层二间店面出租给谢忠孝使用，租赁期限五年，年租金每间店面14000元，共28000元。该合同为打印件。在该租赁协议原件抬头的出租人一栏章海红签名后面有章海红事后添注的“赵玉兰”三字。后因谢忠孝与案外人徐如明合伙经营磁砖店，为办理营业执照之需，由徐如明与章海红手写租赁协议1份，内容及落款时间与打印件内容一致，承租人改为徐如明。 2014年3月10日，由章海红、吴金森作为甲方与赵玉兰作为乙方签订购房协议1份，约定：一、甲方位于高桥镇高桥村新街第二排第三幢8号西边店面一间出售给乙方赵玉兰所有，购店面款为人民币伍拾贰万元整（￥520000）；二、该西边一间店面是因集体土地使用证，暂不能分割到户，故暂由甲方统一保管有关审批手续原件，如今后政策许可，甲方可以分层办理房产证及土地证，甲方无条件协助乙方办理各种手续，各自承担自己店面费用；三、甲方应提供三通一平整（即：通水、通电、通路；平整包括卫生间、排污管、水、电畅通，如乙方需一户一表，则水、电、有线电视的开户费由乙方自己承担，甲方只负责代办）；四、乙方拥有自己店面的处置权和继承权包括出售；五、本协议经双方夫妻签字印章后生效，如任何一方违约，违约方支付守约方违约金为该店面售价总价的十倍；六、未尽事宜，双方可友好协商解决；七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。协议落款处有章海红、吴金森，赵玉兰的签名及捺印。 2014年3月10日，章海红向赵玉兰借款人民币200000元，并出具借条1份，载明“今由富阳市高桥镇村民章海红向赵玉兰借到人民币贰拾万元整（200000.00）”，在该借条的落款人签名及日期签署下方空白处，由章海红添注“假如到期贰拾万还不清，已（应为“以”）高桥新街8号东面店面一间作抵押”的字样。关于该借款的交付，赵玉兰陈述系原先章海红向其借款720000元，扣除购买店面房的520000元后的余欠款。章海红则称是当天上午现金交付，其中100000元为当日上午赵玉兰在平安银行富阳支行柜面取款后交付。当天上午赵玉兰确有在平安银行富阳支行柜面取款100000元的交易记录。 2015年1月1日，赵玉兰、王结明前往徐如明所经营的磁砖店向徐如明收取租金，徐如明通知章海红到场后将14000元租金分别付给了赵玉兰、王结明。 2015年3月30日，杭州市富阳区××街道高桥村村民委员会出具证明一份，证明：高桥新路8号分东西两个单元。该房屋坐北朝南，按由东往西算，西单元房屋对应的宅基地由高桥村分配给村民章海红，房屋系章海红自行出资建造。西单元底层，分东西两间。上述房屋对应的土地性质为集体所有，土地使用证登记使用人为高桥村，没有分割到户，房产证至今未办理。 2015年5月，章海红、吴金森以房屋买卖合同纠纷为由向该院提起诉讼，案号为（2015）杭富民初字第971号，要求确认其与赵玉兰于2014年3月10日签订的《购房协议》无效。理由是该《购房协议》是为了章海红向原告赵玉兰借款提供担保所签，协议并未真正履行，且该协议违反了有关农村宅基地禁止违法转让的规定。审理中，章海红、吴金森变更诉讼请求，要求继续履行2014年3月10日签订的购房协议，支付购房款520000元，并支付自起诉日起至房款付清日止的利息损失。后在该案审理过程中，章海红、吴金森于2015年6月29日以双方存在庭外和解的可能为由申请撤诉，该院予以准许。 2016年11月17日，赵玉兰以房屋买卖合同纠纷为由向该院提起诉讼，案号为（2016）浙0111民初9610号，要求章海红、吴金森交付房屋并协助办理过户手续。2017年3月23日，该院认为赵玉兰未能充分举证证明其已履行付款义务，故作出民事判决：驳回赵玉兰的诉讼请求。宣判后，赵玉兰不服，向杭州中院提起上诉。杭州中院于2017年10月17日作出（2017）浙01民终2938号民事判决：驳回上诉，维持原判。裁判文书的说理部分为：“本院认为：赵玉兰与章海红、吴金森于2014年3月10日签订《购房协议》后，章海红在其与谢忠孝、徐如明的《租赁合同》中甲方出租人栏中加入赵玉兰名字。2015年1月1日在章海红在场的的情况下，徐如明将案涉房屋的租金14000元支付给赵玉兰。二审期间章海红称将赵玉兰名字加在《租赁合同》中是其与他人聊天时说起了赵玉兰的名字就写在了合同上，该陈述与《租赁合同》中赵玉兰名字签署位置，章海红至今保存该合同并作为证据提交以及赵玉兰持有该合同复印件以及之后徐如明将租金支付给赵玉兰等事实不符，章海红的陈述本院难以采信。章海红二审期间还陈述同意徐如明支付14000元给赵玉兰，是要支付赵玉兰借款利息，但若仅为支付利息，并无需在租赁合同中添加赵玉兰姓名。结合前述事实，以及章海红在本案中的陈述，本院认为，赵玉兰与章海红、吴金森签订《购房协议》后，章海红将赵玉兰姓名添加至其与他人签订的案涉房屋《租赁合同》出租人栏，并同意承租人徐如明将案涉房屋租金支付给赵玉兰。若《购房协议》签订后购房人从未支付房款，售房人显不会将赵玉兰添加为五年期租赁期限的《租赁合同》的出租人，也不会将房屋的受益支付至购房人。再结合双方之间曾存在借贷关系，本院认为赵玉兰陈述案涉房屋房款系之前借款抵扣更具合理性。本院二审期间依职权向杭州市富阳区国土资源局调取了富阳市发展计划局富计投[2004]226号文件系对案涉房屋所在项目设立的批复，该文件已经载明：新建开发性安置房。总建筑面积57752平方米。住宅由村民享用，不得上市交易。故赵玉兰主张章海红、吴金森交付案涉房屋，办理过户手续的请求本院不予支持。”现赵玉兰起诉至原审法院，请求：1、解除2014年3月10日双方签订的购房协议；2、章海红、吴金森返还购房款本金520000元；3、章海红、吴金森支付自2014年3月10日起至2017年12月10日止，以520000元为基数，按月息6厘计算的利息损失140400元，并支付至款项付清日止的利息；4、章海红、吴金森承担该案诉讼费。 原审法院认为，结合诉辩双方的意见，该案的争议焦点可以概括为：一、案涉购房协议能否解除；二、购房款有无实际交付；三、利息能否支持。 争议焦点一，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。该案中，涉案房屋坐落于富阳区××街道××村的集体土地上，而赵玉兰非该集体经济组织成员，双方通过签订房屋转让买卖合同的方式变相处置了土地使用权，违反了法律的强制性规定，该购房协议当属无效，赵玉兰毋需起诉要求法院撤销。 争议焦点二，杭州中院在（2017）浙01民终2938号判决书中通过说理认为赵玉兰陈述案涉房屋房款系之前借款抵扣更具合理性，该裁判观点实际上否定了一审法院的原裁判思路。该院认为，结合当事人提交的证据和庭审陈述，杭州中院在前案中的裁判观点更具说服力，应当认定双方之前存在借款关系，该借款已转化为购房款，金额为协议载明的520000元。购房协议确认无效后，章海红、吴金森应当向赵玉兰返还购房款。 争议焦点三，赵玉兰未举证证明冲抵购房款的借款的利率计算标准。双方签订的购房协议载明该店面的土地性质为集体土地不能过户，说明双方均明知房产不能交易仍签订买卖合同，双方对此均有过错。该院认为，结合赵玉兰的损失现状和双方过错程度，不宜支持利息请求。 综上，赵玉兰的诉讼请求，合理部分该院予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，于2018年4月10日判决：一、章海红、吴金森支付赵玉兰购房款520000元，于判决生效之日起十日内付清。二、驳回赵玉兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10404元，减半收取5202元，由赵玉兰负担702元，章海红、吴金森负担4500元。 宣判后，章海红不服，向本院提起上诉称：2014年3月10日，章海红向赵玉兰借款20万元，当天赵玉兰在富阳平安银行将20万元现金借给章海红，同时章海红在该银行写了借条，双方签订了一份高桥新街8号西边店面的《购房协议》，为20万元借款作抵押。因高桥新街8号西边（指西单元）有两间店面，赵玉兰要求章海红在借条上注明了抵押店面的具体位置。在2014年3月10日前，章海红没有向赵玉兰借过72万元人民币，所以不存在以52万元房产抵偿52万元借款，再以借条形式借款20万元的事实。另外，一审判决书中确认章海红向赵玉兰返还购房款25万元的判决没有相关的事实依据。一审判决作出的上述内容，主要依据是杭州中院在2017年浙01民终2938号判决，章海红认为该判决说理不符合实际情况，不能得出赵玉兰陈述的案涉房屋房款系之前借款抵扣更具合理性的这一结论。综上，请求：1、撤销原审判决；2、驳回赵玉兰的诉讼请求；3、案件诉讼费用由赵玉兰承担。 针对章海红的上诉，吴金森发表意见如下：同意章海红的上诉意见。 针对章海红的上诉，赵玉兰答辩称：章海红所述并非事实，（2017）浙01民终2938号民事判决已经对相关事实进行了认定，但因该房屋土地系安置性用房不得上市交易办理过户手续，故驳回了赵玉兰的上诉请求。因此，赵玉兰再次起诉要求归还购房款52万元。 吴金森向本院提起上诉称：2014年3月10日，章海红向赵玉兰借款20万元，当天赵玉兰在富阳平安银行将20万元现金借给章海红，同时章海红在该银行写了借条，双方签订了一份高桥新街8号西边店面的《购房协议》，为20万元借款作抵押。因高桥新街8号西边（指西单元）有两件店面，赵玉兰要求章海红在借条上注明了抵押店面的具体位置。在2014年3月10日前，章海红没有向赵玉兰借过72万元人民币，所以不存在以52万元房产抵偿52万元借款，再以借条形式借款20万元的事实。另外，根据案件的情况，本案所涉及的款项与吴金生没有任何关联，章海红2004年经高桥镇高桥村村民委员会分配宅基地后开始建造的房屋，该房屋涉及的土地性质为高桥村集体所有，因该房子是在章海红婚前所建的房子，所以涉及该房子的一切权利归章海红所有，当然该房子产生的一切义务，也应由章海红来承担。本人没有向赵玉兰借过任何资金，如果该案所涉及的房款如赵玉兰所言的相关事实经过的那样，显然这笔房款是由章海红和赵玉兰之间借款转换而来的。从该笔借款的金额所谓的72万元的数字显示，该笔借款超出了夫妻共同生活所需，并且吴金森本人是公务员，有稳定的收入根本不需要借如此大额的款项用于夫妻共同生活手续，根据法释2018二号文件第三条规定，夫妻一方在婚姻关系陈述期间以个人名义超出家庭日常生活所需所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由，主张权利的人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活，共同经营生产或者是基于夫妻双方共同意思表示的除外根据这一规定，不应该由吴金森来偿还，由借款转化而来的房屋买卖款项。本案所涉的房屋买卖协议中所以有吴金森的签字，并不是本人参与了借款和房屋的处理事项，这是基于与吴金森、章海红的夫妻关系，所以赵玉兰要求本人在协议上签字，见证一下这个协议而已，并且当时章海红、赵玉兰有20万元的借款，用房子来进行担保，赵玉兰、章海红就为了让吴金森知道该情况，所以让吴金森签字，因此本案所引起的款项归还事宜与吴金森无关。因为不管是该房屋买卖的款项是从借款转化而来，还是从该房屋实际上是章海红个人所有的房子也好，吴金森都没有参加过赵玉兰、章海红之间的事情。吴金森从未知晓赵玉兰出借72万元给章海红的事实，赵玉兰更没有通知过吴金森在任何借条上签过字。因此，吴金森没有承担还款的任何义务。综上，请求：1、撤销原审判决；2、驳回赵玉兰的诉讼请求；3、案件诉讼费用由赵玉兰承担。 针对吴金森的上诉，章海红发表意见如下：章海红的借款事实吴金森没有参与，所以同意吴金森的上诉意见。 针对吴金森的上诉，赵玉兰答辩称：章海红所述并非事实，（2017）浙01民终2938号民事判决已经对相关事实进行了认定，但因该房屋土地系安置性用房不得上市交易办理过户手续，故驳回了赵玉兰的上诉请求。因此，赵玉兰再次起诉要求归还购房款52万元。另外，房屋买卖合同是吴金森和章海红两个人共同与赵玉兰签订的，这份合同签订时吴金森和章海红还没有离婚，我们认为这是夫妻的共同财产，如要归还房款，应视为夫妻合同债务，且吴金森也在购房合同上签了字，因此，52万债务应视为夫妻合同债务。 二审中，吴金森、章海红共同向本院提交：2016浙01**民初9610号案笔录一份，拟证明赵玉兰对72万款项的来龙去脉有不同的说法，所以双方之间不存在72万借款的事实。吴金森向本院提交：离婚协议书一份，拟证明吴金森和章海红在2016年9月的时候离婚，高桥新街8号房屋的所有权归章海红。赵玉兰未向本院提交新的证据。 针对吴金森、章海红共同提交的证据，赵玉兰认为，不属二审新证据的范畴，对真实性没有异议，但是哪个案子不清楚，且无法达到证明目的。本院认为，该证据无法达到吴金森、章海红的证明目的，本院不予采纳。 针对吴金森提交的证据，章海红对于证据没有异议；赵玉兰对证据的真实性没有异议，但对关联系及证明目的有异议。本院认为，该证据无法达到吴金森的证明目的，本院不予采纳。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”本案中，双方对于案涉合同无效均不存异议，而根据已经生效的杭州市中级人民法院（2017）浙01民终2938号民事判决所载内容：“本院认为赵玉兰陈述案涉房屋房款系之前借款抵扣更具合理性”，案涉合同的购房款系由借款转化而来，故吴金森、章海红作为案涉合同的共同当事人理应承担共同返还购房款的责任，原审法院据此判令吴金森、章海红返还购房款520000元并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9000元，由章海红、吴金森负担。（章海红、吴金森于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费手续） 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 宇 审 判 员  金瑞芳 审 判 员  盛 峰 二〇一八年七月十六日 法官助理  丁 晔 书 记 员  王 勤 1