四川省大竹县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1724民初10号原告：四川省兴鑫房地产有限公司，住所地大竹县工业园区永安路一段众联高新机电智谷产业园3号楼，社会统一代码91511724797869263Y。法定代表人：尹祥均，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：唐文学、邱德学，四川黎明律师事务所律师。被告：谭昌海，男，汉族，出生于1973年2月1日，住四川省武胜县沿口镇白滩村7组28号，公民身份号码：512928197302011215。委托诉讼代理人：胡朝阳、邓创，四川君尊律师事务所律师。原告四川省兴鑫房地产有限公司(以下简称兴鑫公司)与被告谭昌海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案。被告谭昌海在提交答辩状期间提出了管辖权异议，本院于2017年2月8日作出（2017）川1724民初10号民事裁定书，裁定驳回被告谭昌海的管辖异议。被告谭昌海不服，向达州市中级人民法院提起上诉，达州市中级人民法院于2017年5月16日作出（2017）川17民辖终26号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。审理中，被告向广安市前锋区人民法院对武胜县国土资源局提起行政诉讼[（2017）川1603行初163号，原告为第三人]，要求撤销原告滨江新城6号楼-1层1号房屋的房屋所有权证，本案必须以该案的审理结果为依据，本院于2017年7月29日裁定中止本案诉讼。2017年11月29日，前锋区人民法院驳回了谭昌海的起诉。谭昌海又向广安市中级人民法院提起上诉。2018年2月27日，广安市中级人民法院以（2018）川16行终9号行政裁定书裁定驳回上诉，维持原裁定。审理中，被告谭昌海又以原告四川省兴鑫房地产有限公司为被告向武胜县人民法院起诉，要求解除本案涉及的两份《滨江新城商业认购协议书》，广安市中级人民法院以（2017）川16民辖终175号民事裁定书裁定将该案移送本院处理。本院以（2018）川1724民初2366号民事裁定书裁定该案按谭昌海撤回起诉处理。本案恢复审理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴鑫公司的委托诉讼代理人邱德学，被告唐昌海的委托诉讼代理人胡朝阳、邓创到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴鑫公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即支付原告下欠购房款930万元，并向原告支付违约金230万元，同时，还应按照银行贷款利率标准支付该款从2015年1月18日起至付清时止的资金利息作为增加违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月23日，原、被告签订《滨江新城商业认购协议书》（下称：商用房认购协议），约定被告向原告购买其开发的“武胜·滨江新城”6号楼-2层2号房屋，建筑面积211.24平方米，单价10800元/㎡；以及购买6号楼-1层1号房屋，建筑面积1285.68平方米，单价7559.12元/㎡；合计价款12000001元（原告自愿放弃1元），该款在签订协议当日支付100万元，10天内支付500万元，剩余600万元按揭支付。同日，原被告还签订一份《滨江新城商业认购协议书》（下称：车库认购协议），约定被告向原告购买其开发的“武胜·滨江新城”项目2号车库2层，建筑面积1233.37㎡，总价500万元，该款在本协议签订之日支付100万元，在10天内支付400万元。前述两份协议签订后，被告截止2014年12月22日，付清了车库认购协议所载价款500万元，对商用房认购协议所载价款1200万元仅支付120万元。为此，原、被告又于2014年12月22日就商用房认购协议签订《补充协议》，约定商用房认购协议所载首付之部分价款600万元已交定金120万元，余款480万元在2015年1月18日付清，若未按期付清的，自愿承担违约金230万元。补充协议签订后，被告对首付款部分在原告的多次催促下，仅支付150万元，且还是逾期支付；对按揭支付部分经原告多次催促办理按揭，被告拒不办理按揭贷款。根据商用房认购协议的约定，被告应改用一次性付款方式支付下余价款。因原、被告在商用房认购协议《补充协议》中约定，被告违约，应向原告支付违约金230万元，为此，被告除应支付下欠价款外，还应向原告支付违约金。由于约定违约金过低，不足以弥补原告的实际经济损失，为此，被告在支付违约金的基础上，还应以资金利息标准增加违约金。被告谭昌海辩称，商用房认购协议中约定的“武胜·滨江新城”6号楼-2层2号房屋，本为消防通道，不属于原告所有，不应当进行交易。2号车库2层房屋至今未取得预售许可，以及未取得房屋所有权证，原告向被告出售该房产时，隐瞒了上述事实，属于欺骗。被告已经就解除商用房认购协议向人民法院提起了诉讼，该案尚在审理中，在未裁决之前，本案应继续中止审理。请求法院依法判决。原告兴鑫公司围绕诉讼请求提交了如下证据：1、原告兴鑫公司的企业法人营业执照、法定代表人证明书。拟证明原告主体适格。2、被告谭昌海的身份证。拟证明被告的基本身份情况。3、《滨江新城商业认购协议书》（简称“商用房协议”）。拟证明2014年10月23日原、被告就被告购买原告开发的位于武胜县滨江新城6幢-1-1号1285.68平方米的房屋、6幢-2-2号211.24平方米的房屋签订了认购协议书的事实。4、《补充协议》。拟证明因被告未按约付款而违约，于2014年12月22日原、被告签订补充协议的事实；同时证明若被告未在2015年1月18日前付清余款导致不能签订《商品房买卖合同》的，被告将承担违约金230万元的事实。5、《滨江新城商业认购协议书》（简称“车库协议”）。拟证明2014年10月23日原、被告就被告购买原告开发的位于武胜县滨江新城2号车库2层1233.37平方米的商业房屋签订了认购协议书的事实。6、土地使用权证复印件[武胜国用（2009）第1207、1208、1209、1210号，武胜国用（2008）第3655号]。拟证明原告通过出让方式获得了开发涉案房产的国有土地使用权的事实。7、建设工程规划许可证（编号：2009-043）。拟证明原告在城市规划部门取得了建设工程规划许可证的事实。8、建设工程施工许可证（编号：5129282010040904）。拟证明原告在建设主管部门取得了建设工程施工许可证的事实。9、商品房预售许可证[（2010）房预售证等17号]。拟证明原告取得了商品房预售许可证，具有对外公开预售房屋的资格的事实。10、房屋所有权证书[武房权证武胜县字第201305902号（简称902号），201305931号（简称931号）]。拟证明位于滨江路99号滨江新城6幢负1-1号、负2-2号房屋房产证已经办理在原告名下事实，即原告对涉案房屋拥有房屋所有权的事实。11、被告支付购房款明细清单。拟证明被告分7次向原告支付购房款770万元的事实；证明被告付清了滨江新城2号车库2层1233.37平方米的房屋500万元购房款的事实；证明被告仅支付了滨江新城6幢-1-1号1285.68平方米的房屋、6幢-2-2号211.24平方米的房屋购房款270万元，尚欠930万元事实。12、催缴通知书。拟证明原告2016年4月20日书面向被告催缴购房款的事实。13、现场照片。拟证明被告已经接手所购买的商业房屋并装修成KTV(壹号公馆)的事实。14、测绘报告。拟证明原告所售涉案房屋均系合法物业的事实。15、被告谭昌海起诉书及案件受理通知书。拟证明被告向人民法院起诉要求解除房屋认购协议书,以行动表明不愿按揭贷款的事实。16、《行政判决书》（2017）1603行初258号。拟证明本案诉讼过程中，武胜县不动产登记中心撤销了涉案房屋之一（6幢-2-2号）的房屋所有权证后，原告通过行政诉讼，人民法院撤销了武胜县不动产登记中心撤销登记决定书，恢复了原告的武房权证武胜县字第201305931号房屋所有权证的事实。17、《行政裁定书》（2017）川1603行初163号、（2018）川16行终9号。拟证明被告通过行政诉讼要求撤销涉案房屋之一的滨江新城6幢-1-1号的武房权证武胜县字第201305902号房屋所有权证，被人民法院依法驳回起诉，且被告不服上诉后，被广安市中级人民法院驳回上诉，维持原裁定的终审裁定的事实。被告谭昌海围绕反驳主张提交了如下证据：1、支付凭据。拟证明被告已经支付770万元购房款的事实。2、武不动产登记中心2017撤字第01号决定书、武胜县国土资源局关于核实滨江新城6号楼规划的函（2017）24号及住建局的复函武住建函（2017）33号。3、广安市前锋区人民法院（2017）川1603行初258号庭审笔录。2、3号证据拟证明931号房屋系消防通道。4、广安市前锋区人民法院（2017）川1603行初258号判决书。拟证明被告提供的第2组证据得到了原告认可，931号房屋的登记也被撤销。5、武胜县人民法院（2017）川1622民初1622号民事裁定书、广安市中级人民法院（2017）川16民辖终175号民事裁定书。拟证明被告购买的车库没有取得预售许可证，931号房屋为消防通道的事实，导致被告向原告提出解除合同，该案还在审理的事实。被告对原告的证据质证认为：对原告提交的1、2、6、11、15、16组证据无异议；3、4、5组证据虽然在认购协议中约定不为被告办理产权证，但2号车库应有相应的预售许可证和所有权资料；第7、8、14、17组证据与本案没有关联性；9组证据涉及6号楼的商业住宅，不涉及本案门市和车库；10组证据第201305902号房产档案里无任何资料，第201305931号房产证虽被撤销，但仅认定是程序违法，该房产规划的是消防通道，不能出售；第12组不能证明已经送给被告；第13组照片的真实性无异议。原告对被告的证据质证认为：对第1、2组证据的真实性没有异议，但不动产登记中心撤销931号房产证，已被法院否决，法院要求恢复931号房产证，也证明原告对该房屋拥有产权，也证明该房不是消防通道；3组证据真实性无异议，但不能证明原告的观点，理由与2组证据相同；4组证据证明的内容正好与被告的观点相反；5组证据的真实性没有异议，是否中止由人民法院决定。本院对原、被告的证据认证如下：原、被告提交的证据均是真实的，本院根据双方提交的证据综合认定案件事实。本院为查明案件事实，收集了如下证据：本院（2018）川1724民初2366号民事裁定书。该裁定书及被告的5组证据证实，原告为解除原、被告签订的两份《滨江新城商业认购协议书》，向武胜县人民法院提起诉讼[案号（2017）川1622民初1622号]，后被广安市中级人民法院以（2017）川16民辖终175号民事裁定书裁定将武胜县人民法院（2017）川1622民初1622号民事案件移送本院处理。该案移送本院后，本院重新立案的案号为（2018）川1724民初2366号，因被告未在本院指定的期限内预交案件受理费，该案已按撤诉处理，撤诉裁定已送达原、被告。本院经审理认定事实如下：原、被告于2014年10月23日签订两份《滨江新城商业认购协议书》，一份《滨江新城商业认购协议书》（“商用房协议”）约定：被告向原告购买原告开发的“武胜·滨江新城”6号楼-2层2号房屋，建筑面积211.24平方米，单价10800元/㎡；以及购买6号楼-1层1号房屋，建筑面积1285.68平方米，单价7559.12元/㎡；合计价款12000001元，该款在签订协议当日付定金100万元，10天内签订商品房买卖合同时支付500万元，剩余600万元按揭支付；还约定，若因被告信贷不良等原因造成不能按揭贷款将直接更改为一次性付款，并且在一个月内将剩余款项付清；被告若因其他任何原因放弃认购或不按本协议规定支付房款，原告有权将此商业另行出售并由被告支付给原告总房款20%的违约金。另一份《滨江新城商业认购协议书》（“车库协议”）约定：被告向原告购买其开发的“武胜·滨江新城”项目2号车库2层，建筑面积1233.37㎡，总价500万元，该款在本协议签订之日支付100万元，在10天内签订买卖协议时支付400万元；2号车库2层商业由于此地理位置特殊，修建成本过高销售价格过低，所以不办理房屋产权证也不提供相关资料（付款后被告也不得以任何理由要求原告办理房屋所有权证及提供相关资料）。前述两份协议签订后，被告已经接手所购买的商业房屋并装修成KTV(壹号公馆)，被告分别于2014年10月25日、10月30日、11月6日、12月9日、12月10日、12月11日向原告支付70万元、50万元、200万元、100万元、100万元、100万元，合计620万元，其中120万元为“商用房协议”房款，500万元为“车库协议”交款。因被告未按约定时间支付房款，原、被告双方又于2014年12月22日针对“商用房协议”签订《补充协议》，约定：针对首付款600万元，被告现交定金120万元，余款480万元，双方约定，被告在2015年1月18日前付清；除本协议付款时间之外的其他事项都应以原协议为准；若被告未在2015年1月18日前付清余款480万元造成不能签订《商品房买卖合同》，被告自愿承担230万元的违约金支付给原告且原告不退还被告定金，原告不承担任何责任和费用；本协议如有争议可协商解决，协商不成可向大竹县人民法院提起诉讼。2015年2月5日被告向原告支付150万元。另查明，原告兴鑫公司于2008年开始通过国有土地使用权出让方式获得开发武胜县“滨江新城”项目，位于武胜县沿口镇滨江路。“滨江新城”6号楼于2010年10月18日取得商品房预售许可证。滨江新城6幢-1-1号、-2-2号房屋于2013年8月19日登记在原告兴鑫公司名下，房屋所有权证号分别为：武房权证武胜县字第2013050902号、2013050931号。原告兴鑫公司于2017年11月22日向广安市前锋区人民法院对武胜县不动产登记中心提起行政诉讼，要求撤销武胜县不动产登记中心作出的《撤销房屋登记决定书》，恢复对滨江新城6号楼-2层2号房屋的武房权证武胜县字第2013050931号房屋所有权证登记。2018年1月17日广安市前锋区人民法院作出（2017）川1603行初258号行政判决书，判决：一、撤销被告武胜县不动产登记中心作出的武不动产登记中心（2017）撤字第01号《武胜县不动产登记中心撤销房屋登记决定书》的行政行为；二、责令被告武胜县不动产中心于该判决生效后10个工作日内恢复对武房权证武胜县字第2013050931号房屋所有权登记。现该判决已发生法律效力。被告谭昌海于2017年7月13日向广安市前锋区人民法院对武胜县国土资源局（原告为第三人）提起行政诉讼，要求撤销原告滨江新城6号楼-1层1号房屋的房屋所有权证（武房权证武胜县字第2013050902号），2017年11月29日广安市前锋区人民法院作出（2017）川1603行初163号行政裁定书，裁定驳回了谭昌海的起诉。被告谭昌海不服，向广安市中级人民法院提起上诉，广安市中级人民法院于2018年2月27日作出（2018）川16行终9号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。现该裁定书已经发生法律效力。被告虽对原告提起诉讼，要求解除原、被告签订的两份《滨江新城商业认购协议书》，但其未在指定的期限内缴纳案件受理费，本院已按被告撤回起诉处理。本院认为，原、被告签订的《滨江新城商业认购协议书》（“商用房协议”）及其《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，协议内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，原、被告双方均应按协议全面履行各自义务。在《滨江新城商业认购协议书》（“商用房协议”）及其《补充协议》签订后，原告将协议约定的商业用房交付给被告，原告已经履行了合同义务，被告没有按协议约定的时间和数额履行自己的支付价款义务，已构成违约，原告要求被告支付下欠购房款的理由充分，本院予以支持。截止到2015年2月5日，被告已经累计向原告支付款项770万元，其中500万元用于支付了2号车库2层认购协议所载价款，其余270万元系用于支付6号楼-1层1号、-2层2号商用房认购协议首付款。原、被告签订的《补充协议》约定，针对商用房首付款600万元，被告现交定金120万元，余款480万元，被告在2015年1月18日前付清；除本协议付款时间之外的其他事项都应以原协议为准；若被告未在2015年1月18日前付清余款480万元造成不能签订《商品房买卖合同》，被告自愿承担230万元的违约金。双方签订的《滨江新城商业认购协议书》（“商用房协议”）约定，因被告原因造成不能按揭贷款将直接更改为一次性付款，并且在一个月内将剩余款项付清。被告已交商用房首付款270万元，还欠330万元。因被告未按约定于2015年1月18日前付清首付款600万元，导致双方不能签订《商品房买卖合同》，也无法办理该房屋600万元的按揭贷款，原告要求被告按协议约定一次性支付购房款及支付230万元违约金的理由成立，本院予以支持。广安市前锋区人民法院作出的（2017）川1603行初258号行政判决书，依法撤销了武胜县不动产登记中心作出的《武胜县不动产登记中心撤销房屋登记决定书》，并恢复对武房权证武胜县字第2013050931号房屋所有权登记。广安市中级人民法院作出的（2018）川16行终9号行政裁定书驳回了本案被告谭昌海要求撤销滨江新城6号楼-1层1号房屋的房屋所有权证（武房权证武胜县字第2013050902号）的行政行为的上诉，维持原裁定。上述已经发生法律效力的行政判决书和裁定书均认定本案原告出售给被告的房屋的所有权登记在原告名下，原告系合法销售房屋，被告认为931号房屋系消防通道不属于原告所有、不能进行交易的辩解理由不成立，本院不予支持。原告诉称双方约定的违约金过低，不足以弥补实际损失的请求，因原告没有向本院提供其损失超过约定违约金标准的证据，故对其主张被告在支付违约金的基础上，还应以银行贷款利率标准增加违约金的请求，本院不予支持。原告的诉讼请求仅涉及《滨江新城商业认购协议书》（“商用房协议”）的履约问题，对《滨江新城商业认购协议书》（“车库协议”）履约中的问题，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：一、被告谭昌海于本判决生效后十日内向原告四川省兴鑫房地产有限公司支付购房款930万元及违约金230万元，合计1160万元；二、驳回原告四川省兴鑫房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96200元，由被告谭昌海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审 判 长  蒲 林人民陪审员  谭继玲人民陪审员  唐竹军二〇一八年七月三十日书 记 员  欧平莉