贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔04民终630号上诉人（原审被告）：陈玉全，男，汉族，1961年12月20日生，贵州省安顺市人，现住安顺市。被上诉人（原审原告）：贵州省安顺监狱。法定代表人：李启禄，监狱长。委托诉讼代理人：李华，贵州九黎律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：冯祖荣，贵州九黎律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。上诉人陈玉全与被上诉人贵州省安顺监狱合同纠纷一案，不服贵州省西秀区人民法院(2018)黔0402民初287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。陈玉全上诉请求：1、撤销（2018）黔0402民初287号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审认定事实错误。1、安顺监狱跳蹬场住宅小区1-2-4-27住房是上诉人夫妻于1998年6月20日出资23875.07元购买的，和单位签订有《住房制度改革公有住房出售合同》，该房屋是上诉人的合法财产。上诉人收房入住后，投资几万元对房屋进行装修，在入住三年时间，从未同单位签订任何形式的房屋租赁合同、房屋买卖合同和房屋置换合同。单位在是2001年10月3日才出台的《关于回购陈玉全等8人居住区住宅的办法》，没有提供与上诉人协商和沟通的会议纪要，该办法为单位用强权单方出台，强迫上诉人向单位缴纳37个月房租，剥夺几万元的装修费，但双方没有签订租赁合同，不应强行收取租金。如果在购买安顺监狱Ｄ栋一楼102住宅时，明确告知要收取3年多的租金，不计装修费，上诉人不会购买Ｄ栋住宅，该《办法》是单位胁迫所签。2、原审判决书混淆了房屋产权置换的概念，房屋置换交易是一种特殊的房屋买卖，其特殊性在于它可保证买卖行为的同时进行，跳蹬场住宅是福利房，安顺市西航路监狱小区Ｄ栋住宅是集资房，是两个不同的概念，而且既然属于置换为何要收取租金、剥夺装修款。3、单位文件规定每户只能拥有一套住房，但并未实际完全执行。在跳蹬场住宅办理房产证后，单位一直没有告知我们，并扣押至今，非法剥夺了上诉人的知情权。5、本案诉讼时效已过，同时，根据《城市房地产管理法》第四十一条的规定，房地产转让合同属于要式合同，需要买卖双方签订书面合同，上诉人不具有将房屋过户给被上诉人的义务。被上诉人贵州安顺监狱未答辩。原审原告贵州省安顺监狱向原审法院提出诉请：1、判令被告履行义务，将位于贵州省××××／7房屋交付原告并办理过户登记；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：为解决职工住房困难的问题，根据国家政策，1998年原告在安顺市开发区修建安顺监狱小区，并印发《安顺监狱开发区规划建设小区售房实施意见》，让正式在册职工以申报的方式购买该住房。被告作为当时的正式在册职工便提出申请，要求参加安顺监狱小区开发区Ｄ座集资房住宅分配，经过原告研究，同意被告参加集资房住宅分配，同时原价收回被告当时居住的跳蹬场村1-2-4-2／7号房屋（涉案房屋）。随后原、被告制定了《关于回购陈玉全等8人居住区住宅的办法》，详细规定了房屋原价、抵价房款及交房时间，被告确认后并签字，房屋修建完毕后，原告便将安顺监狱小区开发区Ｄ座房号为7-1-1右房屋交付给被告使用，并为被告办理了权属证书，但当原告要求被告将约定原价收回的跳蹬场村1-2-4-2／7号房屋办理过户登记时，被告拒不办理。之后原告多次催告被告履行义务，被告均不配合，故提出如上诉请。原审被告陈玉全辩称：原告诉请无事实和法律依据，涉案房屋系被告在1998年6月20日向贵州省大洞口矿井建设指挥部购买取得，并办理了所有权登记，该房屋系被告合法财产，原、被告从未就买卖涉案房屋达成任何协议，被告不具备交付义务。被告购买监狱小区Ｄ栋房屋而签订的一系列协议与本案无关，被告从购买涉案房屋后从未向任何组织和个人处分过涉案房屋，被告虽是原告职工，但处分房屋是独立的民事行为，与被告工作无关。本案的客观事实是原告在开发区修建监狱小区住宅，有部分房屋因楼层和位置不好才向被告等已经拥有住宅的职工出售监狱小区剩余住宅，1999年被告购买开发区房屋时原告未向被告提出购买涉案房屋，合同关系并未成立，现涉案房屋不被被告占有，该房屋经原告处分给了残联，现在占有的是西秀区残联，被告无法交付。请求驳回原告诉讼请求。原审法院经审理查明：贵州省安顺监狱原名称为贵州省轿子山煤矿大洞口矿井建设指挥部（以下简称大洞口矿井建设指挥部）。1998年6月20日大洞口矿井建设指挥部作为卖方与被告陈玉全作为买方签订《住房制度改革职工住房买卖合同》，将位于西秀××××号房按1994年成本价23875.07元减去20%折价后以人民币19884.48元出售给被告陈玉全，1998年7月14日被告支付购房款8033.32元及贷款保险、管理费、房产证工本费361.45元，余款从1998年10月起至2003年8月止从被告工资中以贷款扣款名义每月扣款226.23元支付。该房于1998年6月30日办理ＡＦＱＪ（Ｓ）字第11361Ｍ号《房屋所有权证》，该证载明所有权人为被告陈玉全，成本价362元／㎡，并在设定他项权利摘要部分载明权利种类抵押、权利人建行、权利价值12050元、权利存续期限1998.8.19至2003.8.18等内容。1999年12月被告交纳500元报名费参与原告在安顺开发区西航路安顺监狱宿舍集资建房报名，并在原告出示的《关于回购陈玉全等人居住区住宅的办法》（以下简称办法）及附件上签字。该办法载明：经矿研究同意陈玉全等8户干工参加集资，原跳蹬场居住区房屋矿原价收回（原个人住房贷款继续有效，直至扣满银行住房贷款本息）由矿代垫的Ｄ座首付款余款（名单、余额附后）一次性结清，陈玉全等8户干工须在2001年6月1日前将跳蹬场住户钥匙交回矿房管部门，并由矿房管部门对房屋进行验收，逾期不交的矿每月按3元／㎡收取租金，陈玉全等8户干工居住跳蹬场期间，按Ⅲ型75元／月、Ⅳ型50元／月收取费用，起止时间为1998年8月1日至2001年6月1日。附件载明：被告原房价20083.32元，矿垫支款15604.63元，差额（矿补+、矿收-）+4478.69元，签名处有被告陈玉全签名。后被告在以跳蹬场1-2-4-2／7号房折价15604.63元抵安顺开发区西航路安顺监狱宿舍房屋首付款后，于2000年4月11日与黄恒敏等38人通过原告向中国建设银行安顺分行东关办贷款24000元支付新房尾款，该贷款及利息由原告于2000年5月起至2008年3月从被告工资中以住房贷款名义代扣归还。被告于2001年入住开发区西航路安顺监狱宿舍Ｄ幢1单元1层2号，并取得该房《房屋所有权证》，于2014年10月11日交易给案外人魏明先。后原告按办法规定对被告收取1998年8月1日至2001年6月1日的租金2550元，用原房价差额即矿补款4478.69元冲抵租金后，于2002年8月26日退还余款1928.69元给被告之妻吴牡。后原告经向被告发送《律师函》，催促被告履行义务未果，遂以被告未将约定原价收回的跳蹬场村1-2-4-2／7号房屋办理过户登记为由，向本院提起诉讼，提出如前诉请。审理中，经本院组织双方到场勘验，跳蹬场1-2-4-2／7号房无人居住，房门无锁打开，房内无任何家具及生活用品，室内堆放有部分垃圾，房屋外墙部分已在进行整体维修改造。原审法院审理认为，一户只能有一套福利住房是众所周知的国家住房政策。被告通过交纳500元报名费参与开发区西航路安顺监狱宿舍Ｄ幢1单元1层2号的集资建房，在原告出示的《关于回购陈玉全等人居住区住宅的办法》及附件上签字，同意用该案涉案房屋部分原价值折抵首付款，与原告进行了集资建房与跳蹬场涉案房屋的房屋产权置换，原告按办法规定对被告收取了1998年8月至2001年6月1日的租金2550元，用原房价差额即矿补款4478.69元冲抵租金后，退还余款1928.69元给被告之妻吴牡。虽然双方未签订书面产权置换合同，被告对原告用原房价差额即矿补款4478.69元冲抵租金，收取涉案房屋的租金的行为也无异议，双方之间的房屋产权置换关系明确。经过产权置换，涉案房屋已不属于被告所有，被告应履行将涉案房屋产权办理过户给原告的义务。因被告至今未履行该义务，现原告诉请要求判令被告将位于贵州省××××／7房屋办理过户登记，符合法律规定，本院予以支持；原告诉请要求交付涉案房屋，因经本院组织双方到场勘验，涉案房屋无人居住，房内无任何家具及生活用品，房屋外墙部分已在进行整体维修改造，且原告也收取被告从1998年8月起至2001年6月1日的租金2550元，之后未再收取被告租金，说明该涉案房屋已于2001年6月1日实际交付原告，故对原告该诉请，本院不予支持。被告关于该房屋系被告合法财产，原、被告从未就买卖涉案房屋达成任何协议，从购买涉案房屋后从未向任何组织和个人处分过涉案房屋，被告不具备交付义务，被告购买开发区房屋时原告未向被告提出购买涉案房屋，合同关系并未成立的辩称意见与本院查明的事实不符，本院对该辩称不予采信；被告辩称涉案房屋不被被告占有，该房屋经原告处分给了残联，现在占有的是西秀区残联，被告无法交付，与本院查明事实相符，本院予以采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告陈玉全于本判决生效后十日内将贵州省××××／7号（房屋所有权证编号为：ＡＦＱＪ（Ｓ）字第11361Ｍ号）房屋办理产权过户登记至原告贵州省安顺监狱名下；二、驳回原告贵州省安顺监狱的其他诉讼请求。本案受理费人民币302元，减半收取人民币151元，由原告贵州省安顺监狱负担人民币50元，由被告陈玉全负担人民币101元（该诉讼费原告已预交，被告在本判决生效后十日内支付给原告，原告不再向本院退取）。二审举证期间，上诉人提交证据一：李秀洪的收款收据一份，拟证明其交纳的是开发区房屋Ｄ座的购房定金，不是报名费；证据二：电话安装和电能表安装发票，拟证明跳蹬场和开发区房屋产权归属于上诉人；证据三：提交《安顺监狱开发区规划建设小区住房实施意见》，拟证明文件规定单位职工仅能享受一套房，但实际有职工享受了两套房；证据四：房屋产权信息表及房产证存根等附件，拟证明跳蹬场房屋为上诉人所有；证据五：律师函，拟证明律师函上所述上诉人的集资建房时间不属实；证据六：《关于回购陈玉全等8人居住区住宅的办法》，拟证明该办法是在二00一年十月三日出台，上诉人是在受欺骗的情况下签字。经双方当事人质证，被上诉人认为，上诉人提交的证据一，无原件核对，不予质证；对证据二真实性不持异议，但与本案无关；对证据三真实性无异议，但上诉人所述有职工享有两套房不属实；对证据四房屋产权信息表及房产证存根等附件真实性无异议，但不能证明双方未进行房屋产权置换；对证据五真实性无异议，但与本案无关；对证据六真实性不持异议，但认为达不到上诉人的证明目的。本院审查认为，上诉人提交的证据一收款收据，无原件核对，且与本案无关联性，本院不予采信；证据二电话安装和电能表安装发票，客观真实，能证实跳蹬场和开发区房屋曾归属于上诉人，但不能证实其是否用跳蹬场房屋抵扣开发区房屋的首付款。证据三《安顺监狱开发区规划建设小区住房实施意见》，不能证明有职工享受两套房的事实，且与本案无直接关联性，本院不予采信；证据四房屋产权信息表及房产证存根等附件，客观真实，本院予以采信；证据五律师函，由被上诉人一审提交，并经双方质证，本院予以采信；证据六《关于回购陈玉全等8人居住区住宅的办法》，该份证据与一审被上诉人提交的《办法》不同之处在于附件没有上诉人签字，且在下方写有“二00一年十月三日”字样并加盖贵州省安顺监狱公章。该份证据的真实性本院予以认可，但不能证实上诉人是在受欺骗的情况下在该《办法》上签字。二审查明事实与一审查明事实相同。本案的争议焦点为：1、上诉人与被上诉人是否达成具有产权置换性质的协议？2、被上诉人的诉权是否超过诉讼时效？经审理认为：1、关于焦点一，本院认为上诉人与被上诉人已经达成具有产权置换性质的协议。首先，被上诉人提交的《关于回购陈玉全等8人居住区住宅的办法》上，已明确由被上诉人原价收回上诉人跳蹬场居住区房屋，并用该款将被上诉人代垫的开发区西航路安顺监狱宿舍Ｄ座房屋首付款余款一次性结清，上诉人陈玉全在附件《8住户原住房价及代垫款一览表》上其对应的一栏签字，可认定其同意该办法的约定，用其跳蹬场居住区房屋的回购款抵扣开发区西航路安顺监狱宿舍Ｄ座房屋首付款，双方具有房屋产权置换的合意。上诉人在二审提供一份《关于回购陈玉全等8人居住区住宅的办法》，该办法附件无上诉人签字且下方写有“二00一年十月三日”字样并加盖贵州省安顺监狱公章。首先，该份办法虽写有“二00一年十月三日”字样并加盖贵州省安顺监狱公章，但不能认定该份《办法》与被上诉人一审提交的《办法》来源于同一打印稿，也不能证实所签署的时间“二00一年十月三日”系上诉人在被上诉人提交的《办法》上签字的当天或早于当天。其次，即使上诉人系于“二00一年十月三日”以后在《办法》上签字，晚于其参与开发区西航路安顺监狱宿舍集资建房报名时间或上诉人所称的实际入住时间，但其在该《办法》上签字仍系对其内容的认可和确认，可视为双方事后的补充协议，故该证据达不到上诉人的证明目的，本院对该上诉理由不予支持。上诉人称该办法是在单位强迫下签订的，但未能提供证据予以证实。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，上诉人应承担举证不能的法律后果。第二，上诉人与被上诉人实际按照《办法》的约定履行相应的权利义务。首先，上诉人陈玉全并未实际支付开发区西航路安顺监狱宿舍Ｄ幢1单元1层2号房屋的首付款，而是按照《办法》约定，使用其跳蹬场1-2-4-2／7房屋部分价款抵扣首付款。上诉人购买开发区房屋仅交纳了500元费用，另外24000元为银行贷款支付，其主张双方没有签订房屋置换协议，但对开发区西航路房屋又并未实际支付首付款，因此，不能主张对两套房屋同时享有所有权。其次，按照《办法》约定，被上诉人对上诉人收取居住跳蹬场房屋期间的租金2550元，用跳蹬场房屋价款与开发区房屋首付款差额4478.69元冲抵租金后，于2002年8月26日退还余款1928.69元给上诉人之妻吴牡。上诉人实际领取了跳蹬场房屋价款抵扣首付款和租金后的余额，又不认可《办法》约定的内容，没有法律依据。上诉人认为《关于回购陈玉全等8人居住区住宅的办法》上扣除租金及未补偿装修费存在不合理。经审查，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，在未违反法律规定的情况下，双方可自由协商拟定合同内容。《关于回购陈玉全等8人居住区住宅的办法》明确约定了对原跳蹬场房屋租金的收取，上诉人在该办法上签字，系对该内容予以认可和同意，其认为原跳蹬场房屋是其购买，不应再支付租金的抗辩不能成为否认合同约定内容的理由。另外，双方在办法中没有约定补偿上诉人装修费，上诉人认为有不合理之处，但在与单位签订《办法》并实际履行后，再提出抗辩没有法律依据。第三，关于合同的形式问题。上诉人认为依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条之规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。本案中《关于回购陈玉全等8人居住区住宅的办法》中约定了房屋价款的抵扣方式，租金收取等内容，可视为双方签订的书面合同，且《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定的房地产转让的相关要求，与本案事实不完全相符，故该理由不能支持。2、被上诉人的诉权是否超过诉讼时效？被上诉人在原审请求上诉人交付房屋并办理变更登记，该请求权为物权请求权，依据《中华人民共和国民法通则》第一百九十六条：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：……（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；……（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。”之规定，本案请求权不应适用诉讼时效的规定。上诉人称被上诉人要求上诉人办理过户的诉讼时效已经超过的上诉理由不能成立，本院不予支持。另外，上诉人所述单位没有完全执行每户只能拥有一套福利房的政策，及非法剥夺其知情权的抗辩理由，没有提供证据予以证明，且与本案焦点无关，故本院不予采信。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费302元，由上诉人陈玉全负担。本判决为终审判决。审判长 程 芳 芳审判员 黎 福 伟审判员 黄 光 美二〇一八年七月二十六日书记员 王珊（代）