山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0105民初2975号 原告：济南翡翠物业管理有限公司，住所地济南市。 法定代表人：李磊，该公司经理。 委托诉讼代理人：韩祥成，山东舜天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢双双，山东舜天律师事务所律师。 被告：陈民，男，住济南市。 原告济南翡翠物业管理有限公司（以下简称翡翠物业）与被告陈民物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翡翠物业的委托诉讼代理人邢双双，被告陈民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告翡翠物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈民立即支付原告物业管理服务费7563.3元，逾期交纳物业管理服务费的违约金432元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告翡翠物业明确诉讼请求为:1.判令被告陈民立即支付原告物业管理服务费7563.3元（计算：根据被告房屋建筑面积123.55平方米×物业费单价每平方米1.2元×欠费时间为51个月），逾期缴纳物业管理服务费的违约金432元（按万分之二点一计算）；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：原、被告于2009年6月15日签订济南重汽翡翠郡前期物业管理服务协议，约定物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.2元收取，缴纳时间为每季度的首月5日之前，逾期缴纳的从逾期之日起按每天3‰的比例缴纳违约金。被告房屋位于重汽翡翠郡南区13栋某单元某室，建筑面积为123.6㎡，每季度应缴纳物业费444.9元。被告自2013年第四季度至今共拖欠17季度的物业费，总额7563.3元，逾期缴纳物业费产生的违约金酌情暂按日0.21‰计算为432元。原告每季度均多次催要，但被告均已种种不当理由拒绝支付。被告拖欠物业管理服务费的行为严重损害了原告的合法权益。原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特提起诉讼，望法院支持。 被告陈民辩称，原告于2009年9月15日将涉案房屋交付被告使用，其没有按照双方签订的前期物业管理服务协议承担其责任及义务，违约在前。具体如下：1.按照前期物业服务合同第一条第二款对房屋共用部分、公用设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；第一条第八款每六个月向乙方公布物业管理费用收支账目；第一条第二款共用设施设备是指上下水管道……；第三条第二款第三条每季度1次对单元门……，每年三次对……室内、室外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通；第三条第三课第一条……共用设施设备完好率不低于98%；第三条第三款第六条……电梯内……配件保持完好……发生电梯……重大事件时，物业管理人员立即到现场应急处理的规定履行。原告没有按上述约定履行职责，构成违约。2.业务缴纳物业费原告只开收据，有时开白条，违反《发票管理办法》、《税收征收管理法》涉嫌漏税。3.在物业服务的过程中原告违反《公安机关实施保安服务管理条例办法》第四章保安服务第二十五条（五）维护秩序的区域是否经业主或所属单位明确授权；4.违反《保安服务管理条例》原告私定雇佣其他公司保安吓唬业务（原为翡翠物业自己的保安，现为振邦公司保安，被告所在小区业主没有和该公司签过任何合同）。5.按物业管理合同的规定，本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌收入费用，翡翠物业并没有向业主公布其收支情况、其广告和公共车位的收益应为全体业主共有，这块收益足以抵扣物业费。原告从提供服务至今采取拖、躲、内部相互踢皮球的办法，致使很多简单问题得不到处理解决，导致原被告之间的矛盾激化，对于业主不按时交物业费的原因不予理睬，原告没有从服务的角度去解决问题。6.小区住宅实行所谓的封闭式管理，任何人都可以随意进出，单元防盗门在保修期内早已经损坏（开发商不修不换），物业常年不予理睬。原告违反《2016年济南物业管理条例实施细则，济南物业管理条例（最新修订版）》维修资金使用情况应该在物业管理区域内向业主公示。7.原告私自承接在小区内做广告；私卖公共道路做停车位，外面卖菜卖东西、推销产品的等进入小区营业后收取的管理费，其收入从未对所有业主公开，严重侵害了业主的利益。8.交房时不仅房产存在问题，卫生间防水质保期内出现问题漏水，物业一致拖延不给解决，已违约在前。综上，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。被告有权根据《合同法》第67条之规定拒绝缴纳物业费用。在原告按合同执行解决执行下面列出的约定及问题够，被告再缴纳所欠费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：被告陈民系济南市天桥区翡翠郡小区南区13号楼某单元某室（以下简称为涉诉房屋），房屋建筑面积123.55平方米。被告陈民于2009年6月15日与原告翡翠物业签订了前期物业管理服务协议，该协议约定：“…物业管理服务内容一、房屋共用部位的维修和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、绿化景观带、园区道路等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、保安监控等。三、环境卫生1、消防通道、园区绿化、景观卫生清洁；2、垃圾清运、公共走廊卫生清洁；3、停车场卫生清洁。四、保安1、小区实行封闭管理；2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；3、熟悉小区环境、文明执勤、语言规范；4、协助相关行政管理部门做好本物业区域内的安全防范工作，维护物业管理区域内的公共秩序；5、对违规行为履行告知、制止及报告义务。五、交通秩序与车辆停放1、机动车停车场管理制度完善，按规定位置停放；2、非机动车停车场管理制度完善，按规定位置停放；3、园区内通行顺畅，无乱停乱放现象。六、房屋装饰装修管理见附件：…”第四条约定：“物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方（被告陈民）缴纳费用时间：每季度的首月5日之前。二、住宅部分物业管理服务费用：…3、高层普通住宅、小高层普通住宅建筑面积每月每平方米1.20元；…三、…四、…五、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方或承租方缴纳。如乙方要求承租方缴纳，而未能按时缴纳的，物业管理费以及滞纳金由乙方缴纳。六、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。七、合同有效期内，甲方有权报物价部门批准调整物业管理服务费。若物业部门批准调整物业管理服务费收费标准，则从批准之日起按调整后标准向乙方收取物业管理服务费。八、每次缴纳费用时间：08:30～17:00.”。该协议对原被告双方就物业管理服务相关事项进行了明确的约定，并约定服务年限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效止。被告小区没有成立物业业主委员会。被告陈民交纳了2013年9月30日之前的物业费，物业费标准按每月每平方米1.2元缴纳。 本院认为，原、被告之间签订的前期物业管理服务协议系双方当事人真实的意思表示，权利义务明确，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。前期物业管理服务协议订立后，原告翡翠物业按照上述合同约定内容履行了物业管理服务义务，被告陈民在事实上接受原告翡翠物业提供的物业服务后，亦应按照上述物业管理服务协议的约定履行付费义务。被告陈民未能及时向原告翡翠物业支付相关物业服务费，应承担相应的民事责任。结合被告陈民的答辩意见、提交的证据，以及同期原告翡翠物业公司与翡翠郡小区其他业主物业服务合同纠纷相关案件，原告翡翠物业在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。对于被告陈民提出的房屋存在质量问题，与本案系非同一法律关系，被告陈民可另行主张。针对被告陈民提出的其他抗辩，因其未提交相应证据，本院对其抗辩理由不予采纳。关于物业服务费金额，被告陈民予以认可，故原告翡翠物业要求被告陈民支付2013年10月1日至2017年12月31日共计51个月的物业费共计7563.3元（1.2元×123.55平方米×51个月）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告翡翠物业公司在自己提供的物业服务尚存瑕疵的情况下，不应要求业主承担相应的违约金，故原告翡翠物业公司要求被告陈民支付违约金432元的诉讼请求，本院不予支持。本案纠纷的发生，系由于被告陈民拖欠物业服务费所致，故本案的案件受理费，应由被告陈民负担。 鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，原告翡翠物业应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以便更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告陈民于本判决生效之日起10日内向原告济南翡翠物业管理有限公司支付物业服务费7563.3元。 二、驳回原告济南翡翠物业管理有限公司的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，，减半收取计25元，由被告陈民负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  刘彩凤 二〇一八年七月二十三日 书记员  郝慧明