福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终2405号 上诉人（原审被告）：南安市熊猫传奇日用品科技有限责任公司，住所地南安市官桥镇新圩村。 法定代表人：杨景森。 委托诉讼代理人：黄松川，福建泉明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泉州荣水商贸有限公司，住所地泉州市丰泽区泉州软件园研发启动区5号楼第五层。 法定代表人：叶天水，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈昌定，福建三祥律师事务所律师。 上诉人泉州荣水商贸有限公司与被上诉人南安市熊猫传奇日用品科技有限责任公司物权纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2017）闽0583民初6830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 南安市熊猫传奇日用品科技有限责任公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或者依法改判其不用支付厂房租金。事实和理由:一、一审程序违法。一审法院明知泉州荣水商贸有限公司没有在举证期限满前申请证人出庭作证，且在其不同意证人出庭的前提下，一审法院却让证人出庭作证并予以采纳明显程序违法；二、一审认定事实不清。没有任何证据证明其有占用厂房，工商信用及卫计局抽查能相互证实其没有占用厂房，公司也于2017年6月28日向电业局申报停止供电，但是截止上诉期间，对方还在使用其公司名下的变压器并产生电费，足以证实其公司自从2016年12月份至今并没有使用诉争厂房，且法院至现场勘验确定的财物及机械设备并不是上诉人公司的；三、假设其公司占有厂房，其也无需支付任何费用。其于2015年与泉州新艺工艺有限公司签订《租赁合同》时已一次性支付8年租金，而泉州荣水商贸有限公司买卖在后，根据合同相对性的原则，泉州荣水商贸有限公司要求其再次支付租金没有任何依据。 泉州荣水商贸有限公司辩称，一、一审适用法律正确，程序合法。根据《企业现场检查记录表》体现“熊猫传奇正从丰州镇迁往官桥镇，已停止生产经营活动”，检查时间为2017年6月14日，证明截止2017年6月14日，熊猫传奇仍在占用厂房。一审在程序适用上并无不妥。二、一审认定事实清楚，应予维持。南安市熊猫传奇日用品科技有限责任公司确认其缴纳水电费至2017年6月份，自2017年7月份起用电量相较之前显著减少，且其工商登记地址也是于2017年7月10日才变更为官桥新圩村，足以证实其方在2017年7月之前，一直占用工厂。三、泉州新艺工艺有限公司办理抵押登记在前，出租给南安市熊猫传奇日用品科技有限责任公司在后，其租赁关系不能对抗已登记的抵押权。 泉州荣水商贸有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.南安市熊猫传奇日用品科技有限责任公司立即将房屋腾交给泉州荣水商贸有限公司；2.南安市熊猫传奇日用品科技有限责任公司支付自2016年11月28日起至腾交房屋之日止的损失费(建筑总面积10410.94平方米，暂计至2017年9月6日，按照现行市场租金7元/平方米，损失费总金额为677752.19元)；3.南安市熊猫传奇日用品科技有限责任公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年11月8日，泉州新艺工艺有限公司、董莉莉向福建南安农村商业银行股份有限公司丰州支行出具一份《未出租、出售声明》，该声明内载：“……本单位：泉州新艺工艺有限公司提供房地产……地址：南安市丰州东门开发区，土地证号：南国用（籍）字第00030015号，已办理房产证，证号：南建房权证房管处字第0××3号、南房权证房管处字第0××7号，已抵押在贵行并办理了评估抵押登记手续。本单位保证该房地产不存在出租、出售情况，否则，本人自愿承担因此所产生的一切法律责任。特此声明声明人：泉州新艺工艺有限公司董莉莉2014年11月08日”。2015年3月18日，南安市熊猫传奇日用品科技有限责任公司的法定代表人杨景森作为承租方（乙方）与出租方（甲方）泉州新艺工艺有限公司、第三方利洁（福建）卫生用品科技有限公司签订《租赁合同》一份，约定：泉州新艺工艺有限公司将位于南安市××镇××工业区（房权证字第0××5号、房权证字第0××3号、房权证字第0××7号、房权证字第0××6号）厂房租给乙方使用，使用面积为10410.94平方米；租赁期限从2015年4月1日至2035年3月31日止，但由于该厂房在本合同签订之前甲方已出租给第三方，因此，经三方协商同意乙方给第三方六个月的搬迁时间，……；租金4元／平方米，在签订合同后，乙方一次性付给甲方叁拾万美元抵八年租金，……。2015年3月25日，董莉莉出具《收条》一张，该《收条》内载：“今收到杨景森先生捌年厂房租金叁拾万美元。日期2015年4月1日至2023年3月30日止。”。2016年1月20日，南安市熊猫传奇日用品科技有限责任公司的法定代表人杨景森作为承租方（乙方）与出租方（甲方）泉州新艺工艺有限公司、第三方利洁（福建）卫生用品科技有限公司再次签订《租赁合同（二）》一份，三方就该房屋租赁事项达成补充事项。2016年5月份，一审法院依据已经发生效力的（2015）南民初字第8004号《民事判决书》，作出（2016）闽0583执1463-1号《执行裁定书》，裁定：拍卖被执行人泉州新艺工艺有限公司用于抵押贷款的土地使用权及房产［以南土他项（籍）字第20120751号《土地他项权利证明书》登记的权利范围为准］。经移送淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖，泉州荣水商贸有限公司于2016年11月3日以最高价竞得。2016年11月18日，一审法院作出（2016）闽0583执1463号《公告》，责令上述拍卖的抵押物的占用人在2016年11月28日前迁出址在南安市××镇××村××工业区的房地产。另查明，诉争厂房南安市××镇××村××工业区（南房权证房管处字第0××3号、南房权证房管处字第0××7号、南房权证房管处字第0××5号、南房权证房管处字第0××6号登记的内容为准）建筑总面积为10410.94平方米。南安市熊猫传奇日用品科技有限责任公司于2016年1月29日成立，经营范围为研发、生产、销售（含网上经营）：日用品、生活用品、文化用品（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动），住所地于2017年7月10日从南安市××镇××工业区变更至南安市丰州镇官桥镇新圩村。2017年1月至6月间,诉争厂房的电费由南安市熊猫传奇日用品科技有限责任公司缴纳；2017年7月起，诉争厂房的电费由泉州荣水商贸有限公司缴纳。2016年7月至2017年6月份，诉争厂房的水费均由南安市熊猫传奇日用品科技有限责任公司缴纳。对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。一审法院认为，关于诉争厂房何时腾空交付的问题，一者，根据丰州镇市场监督管理所于2017年6月14日登记的《企业现场检查记录表》中明确记载“该公司正从丰州镇迁往官桥镇，已停止生产经营活动”、后附现场检查《照片》及丰州镇市场监督管理所的工作人员许文财作为检查人的出庭陈述可知，截至2017年6月14日，南安市熊猫传奇日用品科技有限责任公司虽停止生产，但还处在对诉争厂房进行搬迁的状态，并未腾让；二者，结合庭审中双方确认缴纳水电费至2017年6月份的事实，及2017年1月至6月份的用电量基本稳定，自2017年7月份起的用电量相较之前显著减少的情况，这与泉州荣水商贸有限公司主张的南安市熊猫传奇日用品科技有限责任公司于2017年6月底才将诉争厂房腾交的陈述基本吻合；三者，经现场勘验可知，诉争厂房现已由泉州荣水商贸有限公司租赁给他人，且相关物资中并未找到南安市熊猫传奇日用品科技有限责任公司的相关标记，且部分物资系标记“利洁”的字样，因此不能认定这些物资系南安市熊猫传奇日用品科技有限责任公司所有；泉州荣水商贸有限公司主张的至起诉时并未腾空、至今仍有物资占用其厂房，因举证不力，不予采信。综上可认定，截至2017年6月14日，南安市熊猫传奇日用品科技有限责任公司仍在诉争厂房进行搬迁工作；诉争厂房现在已由泉州荣水商贸有限公司占有使用。关于损失费中租金标准适用的问题，一者，双方均向提供其就诉争厂房与他人签订的租赁合同，租金价格分别为10元／月／平方米、4元／月／平方米，这均是租赁双方当事人的意思自治，对其真实性予以认定；二者，泉州荣水商贸有限公司虽提供的诉争厂房周边企业签订的租赁合同，但经释明后未能在规定期限内提供签订租赁合同主体的营业执照、身份证明及公章等佐证材料，也并未申请签订该租赁合同的相关负责人出庭进行作证，因此，对泉州荣水商贸有限公司提供的周边厂房的租赁合同的三性均不予认定。鉴于泉州荣水商贸有限公司主张应按照现行市场租金7元／月／平方米计算，根据“谁主张谁举证”的原则，泉州荣水商贸有限公司应承担举证不能的责任。综上，依法认定占用期间的租金标准按照南安市熊猫传奇日用品科技有限责任公司自认的4元／月／平方米计算，但若有新证据可以证明租金标准高于4元／月／平方米，可另行主张。综上事实，泉州荣水商贸有限公司作为买受人通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得诉争厂房，现已取得诉争厂房的所有权。一审法院作出公告，责令南安市熊猫传奇日用品科技有限责任公司应于2016年11月28日前搬出该厂房。审理中，泉州荣水商贸有限公司自认南安市熊猫传奇日用品科技有限责任公司于2017年6月底才将该厂房腾让，但未能腾空。鉴于经现场勘验可知，诉争厂房现在已由泉州荣水商贸有限公司占有使用。泉州荣水商贸有限公司主张对方现在仍有物资占用其厂房，但举证不力，不予采信。因此，泉州荣水商贸有限公司对要求立即将房屋腾让的诉讼请求，不予支持。现泉州荣水商贸有限公司请求支付自2016年11月28日起至腾交房屋之日止的损失费（建筑总面积10410.94平方米，按照现行市场租金7元／月／平方米计算），鉴于法院责令占有人于2016年11月28日前迁出诉争厂房，但有充分证据表明南安市熊猫传奇日用品科技有限责任公司至少直至2017年6月14日仍在占用诉争厂房，这确实造成一定经济损失，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”，因此，泉州荣水商贸有限公司请求支付占用期间的损失费，予以支持，但租金标准应当按租金4元／月／平方米计算，且占用期间自2016年11月28日起计算至2017年6月14日止（共计6个月又17天），即占用期间的损失为：建筑总面积10410.94平方米×4元／月／平方米×（6＋17／30）≈273460.69元。南安市熊猫传奇日用品科技有限责任公司主张应适用“买卖不破租赁”的原则，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款的规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”，鉴于本案诉争厂房系先抵押后出租，泉州荣水商贸有限公司作为买受人通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得诉争厂房，抵押权实现后，南安市熊猫传奇日用品科技有限责任公司就诉争厂房与抵押人泉州新艺工艺有限公司签订的租赁合同对泉州荣水商贸有限公司并不具有约束力，因此本案不能适用“买卖不破租赁”原则。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、南安市熊猫传奇日用品科技有限责任公司支付泉州荣水商贸有限公司占用厂房的损失费人民币273460.69元，款项应于本判决生效后十五日内一次性付清；二、驳回泉州荣水商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币10578元，由泉州荣水商贸有限公司负担6310元，由南安市熊猫传奇日用品科技有限责任公司负担4268元。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。一审判决查明的事实清楚，予以确认。 本院认为，一审根据2017年6月14日登记的《企业现场检查记录表》载明的内容“该公司正从丰州镇迁往官桥镇，已停止生产经营活动”、后附现场检查《照片》及丰州镇市场监督管理所的工作人员许文财作为检查人的出庭陈述并结合水、电费的情况等，认定截至2017年6月14日，南安市熊猫传奇日用品科技有限责任公司仍在诉争厂房进行搬迁工作并无不当。南安市熊猫传奇日用品科技有限责任公司上诉主张其并没有占用诉争厂房，缺乏依据，不能成立。诉争厂房系先抵押后出租给南安市熊猫传奇日用品科技有限责任公司，泉州荣水商贸有限公司作为买受人通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得诉争厂房，抵押权实现后，南安市熊猫传奇日用品科技有限责任公司就诉争厂房与抵押人泉州新艺工艺有限公司签订的租赁合同对泉州荣水商贸有限公司并不具有约束力。南安市熊猫传奇日用品科技有限责任公司根据合同相对性原则，要求泉州荣水商贸有限公司应向泉州新艺工艺有限公司主张权利，于法无据。证人证言与本案基本事实有关，一审准许证人出庭程序并无不当。 综上所述，南安市熊猫传奇日用品科技有限责任公司的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5402元，由南安市熊猫传奇日用品科技有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年七月二十九日 书记员  刘永坤 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。