山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初4002号原告：济南市历下区财政投资评审中心，住所地济南市。法定代表人：商和俊，主任。委托诉讼代理人：邓德清，山东泉泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘娈娈，山东泉泽律师事务所律师。被告：山东润阳置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：于国荣，经理。被告：恒生地产有限公司，住所地山东省淄博市。法定代表人:黄黎明，经理。原告济南市历下区财政投资评审中心（以下简称历下投资中心）与被告山东润阳置业有限公司（以下简称润阳公司）、恒生地产有限公司（以下简称恒生公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告历下投资中心的委托诉讼代理人邓德清到庭参加诉讼。被告润阳公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。被告恒生公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告历下投资中心向本院提出诉讼请求：1.判决润阳公司为历下投资中心购买的商品房办理房屋权属证书手续，为历下投资中心购买的车位办理权属证书；2.判决润阳公司因未办理房屋权属证书赔偿历下投资中心起诉之日前的损失589万元，起诉后至办理权属证书期间的损失由法院判决；3.判决恒生公司对第二项诉讼请求承担连带赔偿责任；4.本案诉讼费由润阳公司、恒生公司承担。事实与理由：历下投资中心与润阳公司于2014年2月19日签订《济南市商品房买卖合同》，购买坐落于济南市燕山立交桥附近的润阳科技技术大楼B座房屋及车位，总房款为12324.4万元，2014年12月4日润阳公司交付房屋及车位。根据合同约定，房屋交付后在365个工作日内办理房屋权属证书，但润阳公司至今没有办理。由于没有办理房屋权属证书，历下投资中心不能将房屋抵押融资及转让，给历下投资中心造成巨大经济损失。现历下投资中心要求润阳公司办理房屋权属证书并赔偿历下投资中心起诉前损失589万元，因恒生公司为润阳公司担保，所以要求恒生公司承担连带赔偿责任。被告润阳公司、恒生公司均未向本院提供答辩，亦均未向本院提交证据。经审查，原告历下投资中心提交的证据均符合有效证据的要件，本院均确认为有效证据。经审理本院认定，润阳公司（出卖人）与历下投资中心（买受人）2014年2月19日签订《济南市商品房买卖合同》，历下投资中心购买润阳公司开发的坐落于济南市燕山立交桥附近的润阳科技技术大楼B座商品房及配套车位（以下简称涉案不动产），总价款为12324.4万元；历下投资中心在签订合同之日起5个工作日内支付第一笔购房款4929.76万元，于2014年5月30日前支付第二笔购房款4929.76万元，润阳公司向历下投资中心交付房产后5个工作日内支付剩余房款2464.88万元，历下投资中心未付清全部房款之前，该涉案不动产的所有权归润阳公司所有；润阳公司应当在2014年9月30日前，将具备交付条件的涉案不动产交付历下投资中心使用；润阳公司应当在涉案不动产交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因润阳公司的责任，未在约定期限内将办理产权登记需由润阳公司提供的资料报产权登记机关备案，自该期限届满第二日起，历下投资中心所购房屋的物业管理费由润阳公司支付，润阳公司向历下投资中心支付日万分之一的违约金，直至将办理权属登记所需要由润阳公司提供的资料报产权登记机关备案为止。合同附件五第二十三条约定，对于因润阳公司与历下投资中心签订《济南市商品房买卖合同》及本补充协议而产生的润阳公司的全部义务及责任，润阳公司的控股股东恒生公司承担不可撤销的连带责任担保，担保期限为该商品房实际交付之日起的两年内。本条款独立生效，不因主合同的无效或其他合同条款的无效而无效，历下投资中心、恒生公司、润阳公司在该合同附件签章处上加盖了公章。润阳公司与历下投资中心签署了《房屋交接书》，于2014年12月4日办理了涉案不动产交接手续。2015年2月27日，润阳公司将涉案不动产的手续、资料、设施等交付历下投资中心并签署了交付清单。2015年1月31日，历下投资中心与润阳公司签订《补充协议》，约定：历下投资中心购买的商品房房号分别为：-1F1-101、1F1-101、1F2-102、1F2-103、1F2-104、1F2-105、1F2-106、2F1-201、2F2-202、2F2-203、3F1-301、3F2-301、4F2-401、5F2-501、6F2-601、7F2-701、8F2-801；购买的车位共计78个，分别为：-1F人防车位25个；非人防车位53个包括：-1F非人防机械式停车位17个、-2F非人防车位25个、-3F非人防车位11个；《济南市商品房买卖合同》约定的总价款为12324400元，预测绘后计算总价款为122433200元，可扣除总价差810800元；上述房屋已于2014年12月4日交付，延期交付违约金为1016794.88元，在剩余房款中扣除。历下投资中心在扣除了润阳公司应交付的延期交房违约金后，向润阳公司支付购房款情况如下：2014年2月26日支付49297600元、2014年11月24日支付45000000元、2014年12月4日支付4297600元、2015年2月5日支付10000000元、2015年3月19日支付3500000元、2015年4月29日支付8000000元、2015年7月2日支付1321205.12元，上述付款共计121416405.12元。另查明，润阳公司以出让方式取得了润阳科技技术大楼所占土地的使用权，并于2006年11月23日取得历下国用（2006）第0100247号土地使用权证书，于2013年4月28日取得了建字第370102201300075号建设工程规划许可证、于2016年11月22日取得了编号为20130188的建筑工程施工许可证、于2014年取得润阳科技技术大楼的商品房预售许可证（编号为济建预许2014618号，有效期至2016年11月20日）。润阳公司未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案、未办理过涉案不动产的竣工验收手续及初始登记。2014年7月20日，济南市历下区机构编制委员会办公室印发历下编办发[2014]16号《关于历下区政府投融资管理中心（挂历下区国有资产管理中心牌子）更名为历下区财政投资评审中心（挂历下区非税收入管理中心牌子）的通知》，将济南市历下区政府投融资管理中心更名为济南市历下区财政投资评审中心。本院认为，被告润阳公司、恒生公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃答辩和庭审中举证、质证的权利。历下投资中心与润阳公司签订的《济南市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同真实有效，双方应严格按照合同履行各自的义务。根据建设部《房屋登记办法》第三十条规定，合法建造房屋需要进行房屋所有权初始登记。《济南市房屋登记条例》第三十一条规定，申请所有权转移登记的，应提交房屋所有权证以及其他相应材料。本案润阳公司至今未办理过涉案不动产的初始登记与竣工验收等手续，涉案不动产目前不能进行产权转移登记，故对历下投资中心要求润阳公司为其购买的涉案不动产办理权属证书的诉讼请求，本院不予支持。历下投资中心可待涉案不动产进行初始登记后，另行主张权利。润阳公司在涉案不动产交付使用后365个工作日内，即2016年5月24日之前，未履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的合同义务，已构成违约，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。根据上述规定，因润阳公司与历下投资中心在合同中对违约责任约定不明确，历下投资中心主张按照年息4.35%计算违约金，未超过上述范围，本院予以认可，故对历下投资中心要求润阳公司支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条之规定，在合同约定的保证期间，债权人为要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。历下投资中心要求恒生公司对违约金承担连带赔偿责任，《济南市商品房买卖合同》附件五约定了恒生公司的担保期限为涉案不动产实际交付之日起的两年内，涉案不动产于2014年12月4日交付，历下投资中心于2017年7月7日向本院提起诉讼，已超过恒生公司承担担保责任的期限，故对历下投资中心的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二之规定，判决如下：一、被告山东润阳置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南市历下区财政投资评审中心违约金（以购房款122433200元为基数，按照年息4.35%，自2016年5月25日起计算至本判决生效时止）；二、驳回原告济南市历下区财政投资评审中心其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53130元，由被告山东润阳置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 刘 勇人民陪审员 秦 芳人民陪审员 陈 军二〇一八年七月四日书 记 员 王玉莺