苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0509民初4463号 原告：苏州上亿置业有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇中山南路555号。 法定代表人：张风凑。 委托代理人：王栋，系公司员工。 被告：魏新亮。 原告苏州上亿置业有限公司（以下简称上亿公司）与被告魏新亮商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月22日立案受理后，依法由审判员陆菊文适用简易程序于2018年5月29日公开开庭进行了审理。原告上亿公司的委托代理人王栋、被告魏新亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上亿公司向本院提出的诉讼请求为：1、被告立即支付购房款164500元；2、被告支付违约金26073元（自2017年5月31日起，按每日万分之五暂计算至2018年4月13日，继续计算至实际给付之日止）。 事实和理由：原被告于2017年3月22日签订《商品房买卖合同》。双方约定，被告购买原告在松陵镇云龙路南中山南路西地块上建设的商品房（第36幢1单元127号），付款方式为：签约之日被告向原告支付购房款164636元，余款164500元分期支付，于2017年5月31日前付清。签约之日，被告支付了164636元，但一直未支付余款，经原告催收被告仍不支付，原告遂提起本案诉讼。 被告魏新亮辩称：余款164500元确实没有支付，因为原告至今未将涉案房屋办理产权证书，不符合交房条件，如果满足上述条件，被告同意支付余款。 经审理查明：2017年3月22日，原告上亿公司作为出卖人（甲方）与被告魏新亮作为买受人（乙方）签订了《吴江市商品房买卖合同》1份。合同约定，被告向原告购买位于苏州市吴江区松陵镇云龙路南中山南路西苏州百强汽车商业广场第36幢1单元127号房，该商品房总价款为329136元；付款方式为分期付款：签约之日买受人一次性向出卖人支付房款人民币164636元，分期金额为164500元，余款于2017年5月31日前付清。合同第七条关于“买受人逾期付款违约责任”约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90天之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同第八条关于“交付期限”约定：出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》。合同第九条关于“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、逾期不超过90日，不用支付违约金；逾期超过90天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第91天起至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖人按天向买受人支付款项万分之0.5的违约金，合同继续履行。合同第十五条“关于产权登记的约定”：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 上述《吴江市商品房买卖合同》附件四的《合同补充协议》第三条第1款约定，甲方按合同第八条约定日期将该房屋交付给乙方的条件是乙方已付清全部房价款（包括逾期付款的违约金等，下同），若乙方未在第八条约定日期前付清全部房价款，甲方有权推迟交付房屋，房屋交付期限自动变更为乙方付清全部房价款之日起15个工作日内。根据本条约定推迟交付房屋的，甲方无需就推迟交付事宜通知乙方，也无需承担任何逾期交房违约责任，但应在收到乙方全部房价款后5个工作日内发出《交付通知书》。 上述合同签订后，被告于签约当日支付了164636元，余款164500元至今未付。 2018年2月6日，涉案房屋取得《吴江区商品房交付使用通知书》。 2018年3月6日，原告上亿公司按购房合同中记载的地址、联系电话通过邮寄的方式向被告魏新亮发出交房通知函，通知被告接函后三日内办理相关交房手续。该邮件于2018年3月7日被签收。 以上事实，有吴江市商品房买卖合同、吴江区商品房交付使用通知书、交房通知函、交房须知、EMS快递单及查询回单以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为：原、被告所签订的《吴江市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。本案双方约定支付购房余款164500元的日期为2017年5月31日前，双方同时还约定房屋交付的日期为2017年5月31日前，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”规定，上述合同约定交付购房余款和交付房屋的日期均在同一天，双方未约定先后履行顺序，应当同时履行。涉案房屋在2017年5月31日尚未取得交付使用通知书，不具备交房条件，被告有权拒绝原告的履行要求。涉案房屋于2018年2月6日取得了《吴江区商品房交付使用通知书》，具备了交付房屋的客观条件；而原告于2018年3月6日向被告发出交房通知函，主观上愿意向被告交付涉案房屋，该交房通知函于2018年3月7日被签收，故被告应在交房通知函载明的3日内即2018年3月10日前付清购房余款164500元，办理交房的相关手续。被告抗辩认为原告未办理房屋产权证书而拒绝支付余款，对此本院认为：首先，双方在购房合同中未约定支付余款的条件是原告办理涉案房屋的产权证书；其次，依照合同约定，办理产证证书是在房屋交付后才进行，而涉案房屋至今未办理交房手续，不具备办证的前提条件；最后，依照合同第十五条的约定，原告履行的是向产权登记机关备案办理权属登记需要提供的材料，而产权登记还需要被告履行其他义务和手续才能完成；故被告的上述抗辩不能成立，本院不予采信。综上，被告应当在2018年3月10日前付清购房余款164500元，逾期未履行的，应当继续履行，并承担合同约定的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条之规定，判决如下： 一、被告魏新亮支付原告苏州上亿置业有限公司购房款164500元，于本判决生效后十日内履行。 二、被告魏新亮向原告苏州上亿置业有限公司支付逾期付款违约金（以164500元为基数，自2018年3月11日起按每日万分之五计算至被告实际付清房款之日止），于本判决生效后十日内履行。 三、驳回原告苏州上亿置业有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2056元，由原告苏州上亿置业有限公司负担153元；由被告魏新亮负担1903元，并于本判决生效后十日内直接给付原告苏州上亿置业有限公司。原告苏州上亿置业有限公司已预交的诉讼费用，本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。 审判员  陆菊文 二〇一八年七月二十日   书记员  姚志琪