上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第1415号上诉人（原审被告）上海劲灵房地产营销策划管理有限公司。法定代表人***，总经理。委托代理人管翊强，上海市丁孙黄律师事务所律师。上诉人（原审被告）上海中原物业顾问有限公司。法定代表人***，董事长。委托代理人陈怡，上海宏翰律师事务所律师。委托代理人柯琼，上海宏翰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）曹春华。被上诉人（原审原告）蔡玉荣。上列两被上诉人共同委托代理人张云霞，上海豪珈律师事务所律师。上列两被上诉人共同委托代理人葛东妍，上海豪珈律师事务所律师。原审第三人王茹君。上诉人上海劲灵房地产营销策划管理有限公司（以下简称劲灵公司）、上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）因房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三(民)初字第2561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月26日受理后依法组成合议庭，于2015年6月10日公开开庭进行了审理，上诉人劲灵公司的委托代理人管翊强，上诉人中原公司的委托代理人陈怡、柯琼，被上诉人曹春华、蔡玉荣的共同委托代理人张云霞、葛东妍到庭参加了诉讼。原审第三人王茹君经本院送达开庭传票未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审查明：上海市长宁区***号1607室房屋（以下简称涉讼房屋）建筑面积57.64平方米，原产权人为王茹君。案外人沈某系劲灵公司法定代表人***前妻，二人于2012年1月18日登记结婚，2014年8月20日登记离婚。2013年9月，曹春华、蔡玉荣为购买房屋，委托中原公司寻找房源。2013年10月，出卖方（甲方）王茹君与买受方（乙方）沈某、居间方（丙方）中原公司就涉讼房屋签订《房地产买卖居间协议》，约定总房价160万元，乙方向丙方支付意向金5万元，作为与甲方进行商谈之用，甲、乙双方同意上述房价款160万元为到手价，税费由乙方承担。协议落款处出卖方由王茹君丈夫代王茹君签字，买受方由沈某签字，居间方则由中原公司盖章。2013年11月1日，在中原公司的居间介绍下，曹春华就涉讼房屋签署《房屋认购单》，约定房屋总价230万元，付款方式：“……2、买方应于2013年11月7日前至本项目售楼处支付部分房款人民币30万元整。3、买方应于签订《商品房出售合同》当天，支付合同总价外补偿款共计人民币1,060,740元整。4、买方应于2013年11月30日前，至本项目售楼处支付购房尾款人民币279,260元整并于当天签订买卖合同。5、买方的贷款金额共计人民币61万元整……”。该认购单卖方签章处由“吴某”签字，底部并有劲灵公司销售专用章。劲灵公司自认吴某系其业务员。2013年11月1日，曹春华、蔡玉荣向劲灵公司转账5万元。2013年11月2日，曹春华、蔡玉荣向劲灵公司转账30万元。2013年11月22日，曹春华、蔡玉荣与王茹君签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》），该合同第18页显示打印时间是2013年11月22日9时36分41秒。2013年11月22日11时36分、11时41分及15时41分，曹春华、蔡玉荣分别向劲灵公司转账94万元、20万元、20万元。另有61万元贷款，则直接支付给王茹君。2014年2月18日，涉讼房屋申请过户登记并缴纳税费。2014年3月7日，涉讼房屋核准登记于曹春华、蔡玉荣名下。2014年9月，曹春华、蔡玉荣诉至原审法院，请求判令：一、劲灵公司向曹春华、蔡玉荣返还多收房款70万元；二、中原公司对劲灵公司的返还义务承担连带责任。审理中，曹春华、蔡玉荣表示其认为劲灵公司、中原公司属共同居间行为，应承担连带责任，但若法院有不同认定，则尊重法院的意见。劲灵公司辩称，不同意曹春华、蔡玉荣全部诉讼请求，请求法院予以驳回。中原公司辩称，不同意曹春华、蔡玉荣全部诉讼请求，请求法院予以驳回。第三人王茹君述称，支持曹春华、蔡玉荣合法的诉讼请求。另查明，2013年9月16日，中原公司向沈某出具收款收据共四张，每张5万元，付款性质均记载为意向金，编号DS-2013-00018742的收款收据记载的物业地址为涉讼房屋，钱款则由编号DS-2013-00016743收款收据转入。还查明，王茹君（甲方）与曹春华（蔡玉荣代）、蔡玉荣（乙方）签订的一份《协议书》中约定：王茹君将涉讼房屋出售给曹春华、蔡玉荣，到手价160万。该协议书落款处有王茹君、蔡玉荣及蔡玉荣代曹春华签字，但无订约日期。劲灵公司共收取曹春华、蔡玉荣钱款合计169万元。王茹君共收取房款160万元（含直接由银行转入的贷款61万元）。原审认为，本案主要争议焦点为曹春华、蔡玉荣与劲灵公司、中原公司分别构成何种基础法律关系？对此，曹春华、蔡玉荣认为劲灵公司与中原公司属共同居间方，故其与劲灵公司、中原公司属居间法律关系；而劲灵公司则认为其与曹春华、蔡玉荣属房屋买卖关系；中原公司则认为其是唯一居间方，因而与曹春华、蔡玉荣构成居间法律关系。首先，关于该焦点中曹春华、蔡玉荣与劲灵公司的基础法律关系。法院认为，虽曹春华、蔡玉荣主张两者间存在居间法律关系，但对于曹春华、蔡玉荣的这一主张，曹春华、蔡玉荣并没有提供充分证据证明在整个交易的过程中劲灵公司与其存在明确的居间权利义务关系，而实际上劲灵公司在整个交易过程中也未收取过曹春华、蔡玉荣任何的佣金，故曹春华、蔡玉荣认为其与劲灵公司存在居间法律关系的主张，缺乏合理依据。根据法院已查明的事实，法院认为，沈某与王茹君、中原公司所签居间协议属于该三者之间的三方协议，成就了沈某与王茹君的房屋买卖关系及沈某与中原公司的居间关系。而对于沈某基于居间协议取得的权利义务，劲灵公司认为沈某的行为实质上是代劲灵公司而为，故该权利义务应属劲灵公司所有。审理中，中原公司对此亦表示认可。此外，沈某也从未对该合同权利义务提出过主张。故综合以上几点，法院认为，对劲灵公司主张的合同权利义务实为其所有，可予确认。劲灵公司既享有居间协议的权利义务，则可依法处分该等权利义务，故劲灵公司与曹春华、蔡玉荣签署《房屋认购单》，将合同权利义务概括移转给曹春华、蔡玉荣，这一行为实际形成了劲灵公司与曹春华、蔡玉荣的房屋买卖关系。其次，关于曹春华、蔡玉荣与中原公司的基础法律关系，虽然曹春华、蔡玉荣认为劲灵公司、中原公司属于共同居间行为，中原公司则认为居间方仅为其一人，但这并不影响曹春华、蔡玉荣与中原公司对于双方之间属于居间法律关系的确认，故对于曹春华、蔡玉荣与中原公司的居间法律关系，法院予以确认。劲灵公司既取得居间协议的权利义务，则其与曹春华、蔡玉荣签署《房屋认购单》将合同权利义务概括移转给曹春华、蔡玉荣，本应并无不当。但是，根据相关法律法规，权利义务的概括移转，应当依法通知相对人，债务转让还需取得相对人的同意，方属有效。本案中，虽劲灵公司与中原公司均辩称其已将转让事实全面、充分告知曹春华、蔡玉荣及王茹君，但劲灵公司权利义务的相对方即王茹君则否认劲灵公司已经将加价转让的事实向其履行告知义务，曹春华、蔡玉荣也称劲灵公司与中原公司从未告知其真正的房屋权利人及权利义务转让一事。对此一节，虽劲灵公司辩称《买卖合同》打印时间是2013年11月22日9时36分41秒，如曹春华、蔡玉荣陈述其不知加价转让一事并事后才发现劲灵公司、中原公司恶意串通赚取差价，则不应在随后仍向劲灵公司汇款，并可在2014年2月份申请过户登记前撤销该买卖合同以维护其权利。针对劲灵公司的这一意见，法院认为，《买卖合同》的打印时间仅能反应该份合同具体的形成时间，并不能直接与签订时间相等同，而根据实践经验，书面合同的打印时间往往要早于双方真正的签订时间。另曹春华、蔡玉荣陈述其是在《买卖合同》签订之后一段时间后才发现加价转让一事，并非是签订合同后即已发现该情况，故不能就此简单认定曹春华、蔡玉荣已明知该情况而未主张撤销买卖合同。相反，劲灵公司与中原公司则应为其已履行告知义务并取得王茹君同意的意见承担相应举证责任，但审理中其未能就此提供充分证据进行佐证，应承担由此产生的举证不能之责任，故劲灵公司、中原公司此一辩称意见，法院难以采纳，劲灵公司将其权利义务概括移转的行为不发生效力。因此，劲灵公司基于转让而收取曹春华、蔡玉荣169万元房款，欠缺合法依据，应予返还。但考虑到王茹君出卖涉讼房屋时只要求到手价160万元，王茹君也确已收取全部160万元房款，亦与曹春华、蔡玉荣就此达成协议并完成房屋交易过户，此系双方真实意思表示，故对于99万元部分劲灵公司无需再行返还，但需向曹春华、蔡玉荣返还多收取的70万元。需注意的则是，劲灵公司既认可沈某的行为等同公司行为，则沈某未主张合同权利的后果也应由劲灵公司承担，加之涉讼房屋已由曹春华、蔡玉荣与王茹君达成买卖交易并变更产权的事实，劲灵公司完全知晓但未曾提出异议，则劲灵公司基于居间协议所生权利义务应已消灭。至于中原公司是否应当承担法律责任，法院认为，中原公司作为一个专业的大型房地产居间公司，应当深知居间人在居间活动中所应当承担的如实报告义务，断不可故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，故其应当在整个居间过程中及时向曹春华、蔡玉荣及王茹君如实报告房屋买卖的相关情况。但根据法院已查明的事实可见，一方面，中原公司并未向房屋买受人即曹春华、蔡玉荣如实告知涉讼房屋原产权人的信息；另一方面，中原公司也未向房屋出卖人即王茹君如实告知相关买受人的信息，更为严重的则是其并未将沈某与劲灵公司的关系、劲灵公司意图将权利义务移转给曹春华、蔡玉荣的事实，如实、准确地告知曹春华、蔡玉荣和王茹君并获得王茹君同意，由此导致曹春华、蔡玉荣及王茹君对于劲灵公司意图将权利义务转让的信息一无所知，客观上则为劲灵公司收取曹春华、蔡玉荣钱款提供了便利。综上，中原公司存在居间服务中的严重过错，并对造成曹春华、蔡玉荣损失存有一定作用力，应当向曹春华、蔡玉荣承担相应责任。但对其应向曹春华、蔡玉荣的损失具体承担何责任，法院认为，因收取曹春华、蔡玉荣钱款的系劲灵公司，曹春华、蔡玉荣并无证据证明中原公司在此之中存在与劲灵公司的共同行为，也未证明中原公司因此获得利益，各方之间更无连带责任之约定，故曹春华、蔡玉荣要求中原公司对返还钱款的义务承担连带责任，尚缺合理依据。但是，中原公司在居间过程中的严重失职，为劲灵公司的行为提供了便利，同是造成曹春华、蔡玉荣损失的原因，故结合中原公司的过错程度及其性质，法院认为，其应当对曹春华、蔡玉荣的损失承担补充连带责任。原审法院审理后于二〇一五年三月三十日作出判决：一、被告上海劲灵房地产营销策划管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告曹春华、蔡玉荣人民币700,000元。二、被告上海中原物业顾问有限公司应对上述返还义务承担补充赔偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币10,800元，由被告上海劲灵房地产营销策划管理有限公司、上海中原物业顾问有限公司负担。判决后，劲灵公司、中原公司不服，向本院提起上诉。上诉人劲灵公司诉称，一、原审遗漏在《房屋认购单》中上诉人与被上诉人曹春华、蔡玉荣明确约定被上诉人除向上诉人支付涉讼房屋房款后应当额外向上诉人支付合同外补偿款，该笔费用系由于上诉人已经与第三人签订了房屋买卖合同，而涉讼房屋具有很大的升值空间，因此如果被上诉人需要得到该房屋，需要额外支付相应费用，系对于上诉人的补偿。同时，如果被上诉人确定购买涉讼房屋，上诉人会提供相应的委托经营管理，为被上诉人找到潜在的客户，向其支付租金，因此上述两项都是上诉人与被上诉人签订《房屋认购单》的对价。况且被上诉人已经在《房屋认购单》上签字确认其需额外支付费用，表明上诉人已经尽到了相应的告知义务。二、第三人王茹君从与沈某签订买卖合同到最终与被上诉人签订买卖合同，其应当知晓合同签订的主体，也已经明知交易对象的改变。因此，从第一次沈某与王茹君签订房屋买卖合同到第二次被上诉人与第三人签订房屋买卖合同，上诉人均就房屋交易对象变更的情况完全、充分地向被上诉人及第三人进行了说明，在此情况下一审判决上诉人承担返还责任，与本案事实相悖，请求二审在查清事实后依法改判驳回被上诉人的原审诉请。上诉人中原公司诉称，被上诉人与第三人王茹君在签署《上海市房地产买卖合同》时已实际见面，而两被上诉人对于出卖方变更为王茹君、王茹君对于买受方变更为两被上诉人未提出异议，并且选择继续交易、支付房款并实际过户，由此可以证明被上诉人及王茹君对于存在两次买卖的情况实际上是明知的。原审认定上诉人中原公司未向被上诉人及王茹君如实告知权利义务转让事宜的情况系认定事实错误，请求二审在查清事实后依法改判驳回被上诉人的原审诉请。被上诉人曹春华、蔡玉荣辩称，中原公司在居间时称涉讼房屋是开发商保留的房屋，一开始就说房价是230万元，并没有披露加价70万元的行为，付款的时候被上诉人还不知道160万元加价70万元的事情。之后劲灵公司让被上诉人签署《委托经营管理合同》，被上诉人与第三人联系，第三人说其是房东，其并不知道加价70万元的情况，因此两上诉人没有尽到如实告知、披露的义务，且也没有举证证明其履行了应尽的披露义务，因此应当承担返还义务，请求二审依法维持原判。原审第三人王茹君未发表答辩意见。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。另查，2013年11月22日，曹春华、蔡玉荣与王茹君签订的《上海市房地产买卖合同》约定的房价款为1,240,000元。2014年2月12日，委托方曹春华（甲方）与受托方劲灵公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，主要内容为：甲方委托乙方管理上海市长宁区***号1607室房屋，即涉讼房屋；建筑面积57.64平方米；期限为贰年，即2014年3月1日至2016年2月29日。本院审理中，法庭就涉讼房屋签约时的市场价、现在的市场价是多少询问曹春华、蔡玉荣，曹春华、蔡玉荣回答称不清楚。本院审理中主持进行了调解，终因各方当事人分歧较大，致调解未成。本院认为，涉讼房屋原权利人为原审第三人王茹君。2013年10月，王茹君通过上诉人中原公司居间与上诉人劲灵公司法定代表人***前妻沈某签订《房地产买卖居间协议》，由沈某作为买受方、王茹君到手价160万元。2013年11月1日，在中原公司居间下，被上诉人曹春华就涉讼房屋签署《房屋认购单》，明确房屋总价230万元，其中1,060,740元为总价外补偿款，该《认购单》卖方签章处由劲灵公司自认的其业务员“吴某”签字，底部有劲灵公司销售专用章。同日，被上诉人曹春华、蔡玉荣向劲灵公司转账5万元，次日向劲灵公司转账30万元；11月22日，曹春华、蔡玉荣与王茹君签订《上海市房地产买卖合同》，约定房价款为124万元，当日，曹春华、蔡玉荣分别向劲灵公司转账94万元、20万元、20万元。另有61万元贷款，则直接支付给王茹君。2014年2月18日，涉讼房屋申请过户登记，3月18日曹春华、蔡玉荣成为产权人。现曹春华、蔡玉荣以自己及王茹君均不清楚事情原委、劲灵公司与中原公司恶意串通为由提起本案诉讼，请求判令劲灵公司、中原公司返还多收的房款70万元，鉴此，本案的争议焦点在于涉讼房屋房价由160万元加价到230万元，劲灵公司与中原公司是否尽到如实告知义务以及曹春华、蔡玉荣对此是否知情并表示接受。对此，本院认为，对于卖售人王茹君而言，其通过与沈某签订《房地产买卖居间协议》，愿意将涉讼房屋以160万元的到手价出售给沈某，之后其实际系与曹春华、蔡玉荣签订《上海市房地产买卖合同》，约定以124万元将涉讼房屋出售予曹春华、蔡玉荣，最终又通过劲灵公司及曹春华、蔡玉荣共收取160万元房款，表明王茹君不仅清楚实际买受人已非沈某，而是签订《上海市房地产买卖合同》的曹春华、蔡玉荣，同时又收取曹春华、蔡玉荣银行贷款61万元并配合曹春华、蔡玉荣办理了房屋过户手续，王茹君至今未提出异议，表明王茹君只要收到160万元房款即可，而对实际买受人是谁、实际房价款是多少并不在意。而对于实际买受人曹春华、蔡玉荣而言，其不仅在与中原公司签订的《房屋认购单》中明确房价款为230万元，其中还明确1,060,740元为总价外补偿款，同时在该《房屋认购单》上卖方处签章的系吴某、底部并有劲灵公司的销售专用章，表明曹春华、蔡玉荣不仅清楚实际房价款为230万元，且其中包括1,060,740元总价外补偿部分，同时还清楚卖售人为劲灵公司或吴某；而在2013年11月22日签订的《上海市房地产买卖合同》交易对象已非劲灵公司或吴某，而是王茹君，但曹春华、蔡玉荣仍向劲灵公司共计转账169万元，加上向王茹君支付的银行贷款61万元，合计230万元，充分表明曹春华、蔡玉荣清楚其并非向实际产权人王茹君购房，而是向劲灵公司购房，只是为办理过户手续之需而与王茹君签订买卖合同，曹春华、蔡玉荣最终亦取得了涉讼房屋产权。因此，曹春华、蔡玉荣不仅清楚其并非向实际产权人王茹君购房，而且清楚房价款中已包括了加价部分。而对于实际房价款是多少，本院审理中就涉讼房屋当时市场价及现在市场价的询问，曹春华、蔡玉荣表示不清楚，这与一个购房者会长期、密切关注所购买房屋的市场行情、升值空间等人之常情明显不吻合。综上事实，可以认定本案存在两次买卖，即王茹君以160万元房价款售予沈某、劲灵公司法定代表人基于与沈某的特殊关系而取得出售房屋的权利并实际售予曹春华、蔡玉荣，同时，难以认定劲灵公司、中原公司刻意隐瞒涉讼房屋实际房价或未尽如实披露义务，在此情况下，曹春华、蔡玉荣要求劲灵公司、中原公司返还多收的70万元房款，缺乏依据，本院难予支持。原审所作判决与本案事实相悖，本院依法予以纠正。当然，上诉人劲灵公司在涉讼房屋中既为买受人、又为卖售人的行为是否违反我国税收相关法律规定，非本民事案件处理范畴，相关当事人可要求另行处理。而上诉人中原公司作为专业的房地产居间公司，亦应当严格遵循国家法律法规，进一步规范自己的居间行为。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销上海上海市长宁区人民法院（2014）长民三(民)初字第2561号民事判决；二、驳回曹春华、蔡玉荣的原审诉讼请求。一审案件受理费人民币10,800元、二审案件受理费人民币10,800元，均由曹春华、蔡玉荣负担。本判决系终审判决。审 判 长  陈懿欣代理审判员  潘俊秀代理审判员  翟从海二〇一五年八月二十日书 记 员  周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；……