四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初5883号 原告：何启龙，男，1986年8月20日出生，汉族，住成都市高新区。 原告：徐慧玲，女，1984年4月11日出生，汉族，住成都市高新区。 二原告共同委托诉讼代理人：肖城莉，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。 二原告共同委托诉讼代理人：刁伟玮，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。 被告：蒋建军，男，1967年8月24日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：罗泽琪，女，1970年5月16日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告何启龙、徐惠玲诉被告蒋建军、罗泽琪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月26日收到何启龙、徐惠玲起诉状后，先行调解未果，依法由本院审判员周寓先适用简易程序于2018年6月20日、2018年7月17日公开开庭进行了审理。原告何启龙、徐惠玲的委托诉讼代理人肖城莉，被告蒋建军、罗泽琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何启龙、徐惠玲向本院提起诉讼，请求人民法院依法判令被告蒋建军、罗泽琪连带退还原告已经支付的房款共计437000元并赔偿损失1363000元（关于赔偿损失，在审理过程中何启龙、徐惠玲明确为合同约定有赔偿金，同时认为约定的赔偿金不能弥补损失要求承担房屋差价损失）。事实与理由：当事人双方于2017年4月9通过案外人中介签订《房屋交易文件》及补充协议，约定蒋建军、罗泽琪将位于成都市高新区房屋（以下简称：诉争房屋）出售给何启龙、徐惠玲，房产总价款1800000元。签约后何启龙、徐惠玲依约向蒋建军、罗泽琪支付定金50000元和首付款387000元，由罗泽琪代收并出具收据，后蒋建军、罗泽琪明确表示拒绝继续履行合同。故何启龙、徐惠玲起诉至院，请求判如所请。 被告蒋建军答辩称：起诉所说的合同是真实的，但是蒋建军不存在违约行为，主要原因在于何启龙、徐惠玲没有及时按照合约付款，所以没有实现及时过户，何启龙、徐惠玲没有及时履行合同，导致合同没有履行，过错方在何启龙、徐惠玲。何启龙、徐惠玲违约迟延履行合约之后，造成诉争房屋被银行查封，不能继续履行合同。 被告罗泽琪答辩称：1.本人于2017年3月28日与蒋建军办理离婚，约定诉争房屋所有权归我，由于诉争房屋属于分期付款，尚有贷款未清，无法办理产权转移手续到我个人名下；2.2017年4月9日我与何启龙、徐惠玲签订诉争房屋买卖合同后，于2017年4月12日让蒋建军办理了委托公证，委托我全权处理诉争房屋买卖事宜；3.签订房屋买卖合同后，我一直积极主动办理相关手续，是何启龙、徐惠玲拖延近40天支付首付款，导致该房屋被冻结无法办理过户；4.诉争房屋被查封后，我们要求积极退款，是何启龙、徐惠玲要求继续履行合同，并且陪我到查封法院跑过几次，因此我不应该承担违约金。 本院经审理认定事实如下： 2017年4月9日，何启龙、徐惠玲与罗泽琪（罗泽琪以蒋建军代理人名义签署）经中介签订关于诉争房屋的房屋买卖交易文件系列文件。合同约定由何启龙、徐惠玲购买蒋建军名下的诉争房屋，合同约定了款项支付、房屋过户、违约责任各项事宜。双方还特别签订了《补充协议》，补充协议特别提示：何启龙、徐惠玲将首付款支付至指定账号后，可能出现蒋建军将首付款挪作他用或房屋被查封的风险。又约定支付首付款后，若因非何启龙、徐惠玲原因造成不能取得注销了抵押登记的房产证或因法院查封等原因致使诉争房屋买卖交易无法进行时，则蒋建军应立即退还何启龙、徐惠玲已支付的房款，每延迟一天，蒋建军应支付已支付房款总额的5‰的赔偿金。各方还约定蒋建军同意将定金50000元交中介托管。在托管期间，若因蒋建军原因导致合同无法履行，蒋建军同意中介在合同解除后将托管的定金直接退还何启龙、徐惠玲。双方的系列文件还约定了其他事宜。 合同签订当日，罗泽琪以蒋建军代理人身份向何启龙、徐惠玲出具收据两份：一是收到购房定金50000元（该定金交中介托管）；二是收到购房首付款387000元。何启龙、徐惠玲分别支付了前述两笔款项。 2017年5月，何启龙、徐惠玲与罗泽琪就诉争房屋交易进行过多次微信沟通。 2017年5月27日，四川省金堂县人民法院查封了诉争房屋。当日何启龙、徐惠玲知道了该情况。 2018年1月19日，罗泽琪向何启龙退款70000元；2018年1月22日，罗泽琪向何启龙退款120000元。 其后双方就诉争房屋交易进行了沟通交流。罗泽琪称何启龙、徐惠玲在诉争房屋被查封的情况下仍然同意继续交易。罗泽琪称何启龙、徐惠玲已经同意解除合同，何启龙、徐惠玲称同意解除合同以及时退款并承担违约责任为前提。现双方同意解除合同。 另查明，蒋建军、罗泽琪原系夫妻，两人于2017年3月28日离婚，离婚协议约定诉争房屋归罗泽琪所有，罗泽琪称系她以蒋建军名义出卖。 以上事实有本案证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，何启龙、徐惠玲与蒋建军、罗泽琪对于解除关于诉争房屋的买卖合同没有异议，本院确认双方于2017年4月9日签订的关于诉争房屋的系列文件中有关买卖合同法律关系部分解除（中介部分不受该判断影响）。合同解除不影响违约责任承担。 本院认为，2017年4月9日的合同虽然为罗泽琪以蒋建军代理人的名义签署，蒋建军对该合同并未表示反对，因此蒋建军应当承担该合同的义务。同时罗泽琪称自己是真正的出卖人，因此，罗泽琪也应当作为合同相对方承担合同责任。 从当事人提供的证据能够看出何启龙、徐惠玲在签订合同时知道或者应当知道诉争房屋可能被查封的情形，因此在合同中有特别提醒，对于房屋被查封还约定了专门的违约赔偿。罗泽琪称何启龙、徐惠玲逾期支付款项，导致诉争房屋未能及时处理按揭导致房屋被查封。但是罗泽琪并未证明何启龙、徐惠玲应当付款的时间，未能证明何启龙、徐惠玲存在违约行为。诉争房屋被查封双方已经约定了蒋建军应当立即退款，逾期退款每日按照已付房款的5‰支付赔偿金。本案出现该情形，应当适用该条款。罗泽琪称没有立即退款是因为何启龙、徐惠玲同意在已经查封的情况下继续交易，但该主张同样没有证据支持。诉争房屋出现查封，蒋建军、罗泽琪应当及时通知何启龙、徐惠玲退款，但两人并未履行该义务，应当承担违约赔偿金的责任。 本案何启龙、徐惠玲关于重置同等品质房屋差价的主张，本院认为依据不足。其一，签订合同时何启龙、徐惠玲已经知晓诉争房屋可能存在被查封的风险；其二，签订合同一个多月，何启龙、徐惠玲已经知晓诉争房屋被查封，此时两人应当采取措施，及时更换购买房屋，防止损失扩大。因此，在各方当事人约定了被查封情形的违约赔偿金情形下，不再支持何启龙、徐惠玲重置房屋差价损失。 本案中蒋建军、罗泽琪主张约定违约金过高主张调整降低违约金，本院认为双方约定每天按照已支付房款总额的5‰计算违约金，前面已经论述何启龙、徐惠玲不能主张房屋差价损失，其损失主张为资金损失，约定的利率已经达到年182%，确属过高，本院依法调整降低为年利率24%。 关于退款，定金50000元虽然有罗泽琪出具收据，但由中介代收，应当由中介依约退还，其余费用应当由罗泽琪、蒋建军退还。但是在计算违约金利息时，其本金对象为已付房款，在双方当事人签订合同而且已经支付首付款的情况下，虽然其中定金50000元并非罗泽琪收取，但仍应当作为何启龙、徐惠玲的已付房款。 综上，罗泽琪、蒋建军应当退还房款387000元（扣除已经退还的190000元），2017年5月27日诉争房屋被查封后罗泽琪、蒋建军应当及时退款而未退，应当承担赔偿金，因为其中50000元本金由中介退款，赔偿金计算至罗泽琪、蒋建军应当退还的全部款项付清之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款及第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告蒋建军、罗泽琪于本判决生效之日起10日内连带向原告何启龙、徐惠玲退还已付房款197000元并支付赔偿金【赔偿金计算方式为：利率标准均为年利率24%；从2017年5月27日起以437000元为本金，从2018年1月20日起以367000元为本金，从2018年1月23日起以247000元为本金；计算至蒋建军、罗泽琪退还全部应退还款项（即197000元）付清之日止】； 二、驳回原告何启龙、徐惠玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半后收取10500元、保全费5000元。由原告何启龙、徐惠玲负担7750元，被告蒋建军、罗泽琪负担7750元（此款两原告已预交，两被告在履行本判决义务时一并向两原告支付7750元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周寓先 二〇一八年七月二十五日 书记员  陈思芸 书记员  李媛媛