河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)商民终字第866号上诉人（原审被告、反诉原告）侯洪涛，男，汉族，1978年2月6日出生。委托代理人王国栋，河南华豫律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）杨霜，女，汉族，1987年11月5日出生。上诉人侯洪涛与被上诉人杨霜租赁合同纠纷一案，杨霜2015年1月9日向商丘市梁园区人民法院提起诉讼，请求判令侯洪涛返还租赁合同押金5000元，返还（赔偿）柜台使用装修费及未结销售货款5000元，并支付合同违约金50000元，共计60000元；侯洪涛提起反诉，请求判令原告杨霜偿付租金14910元，并支付违约金20000元。该院经审理于2015年6月17日作出（2015）商梁民初字第00192号民事判决，侯洪涛不服该判决提起上诉。本院于2015年7月30日受理后依法组成合议庭，并于2015年8月14日公开开庭进行了审理，上诉人侯洪涛的委托代理人王国栋，被上诉人杨霜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2013年11月13日，侯洪涛与河南豫海商业经营服务有限公司（以下简称豫海公司）签订华联国贸购物中心租赁合同，合同约定：豫海公司将华联国贸购物中心一期项目二、三层平价区1008平方米（公共面积）的柜位提供给侯洪涛经营，经营期限自2013年11月1日至2014年10月31日。合同签订后，侯洪涛即对上述柜位进行招商，并与杨霜签订柜位租赁合同，合同约定侯洪涛将华联国贸购物中心二楼时尚街区约12.16平方米（公共面积）的柜位提供给杨霜经营，租赁期限自2013年12月22日至2014年12月21日，月租金2982元，每月28日前缴纳下月租金；合同签订时杨霜须交纳合同保证金5000元；杨霜销售款统一由豫海公司收取，侯洪涛每月5、15日向杨霜结付上半月销售款；一方违约，须向对方支付违约金50000元。合同签订后，杨霜向侯洪涛交纳保证金5000元，并按约进场经营。在经营过程中，侯洪涛口头承诺减免杨霜6-8月份房租；2014年8月1日，侯洪涛以时尚街办公室名义在时尚街张贴通知称：“商铺租金自9月份起恢复合同价，并一次性交纳3个月租金”。杨霜对此提出异议，并自9月份起拒绝交纳租金。2014年9月25日，豫海公司致函时尚街商户，称时尚街一直拖欠其9月份租金，要求商户于2014年9月26日前将货品及柜台撤离该商场，逾期将视为放弃并进行清理。同年9月26日，杨霜租赁区被停止供电。2014年11月25日，豫海公司对杨霜租赁的柜位进行了清理，杨霜、侯洪涛之间的租赁合同终止。杨霜租金已交至2014年5月30日，杨霜销售款6880元未支付。原审法院认为，杨霜、侯洪涛双方在自愿基础上签订租赁合同，且在杨霜交纳租赁保证金后开始履行，该租赁合同为有效合同。杨霜租金虽交至2014年5月30日，但结合侯洪涛以时尚街办公室名义在时尚街张贴通知和杨霜提供的录音资料中的内容，双方存在免交6-8月份租金的事实。侯洪涛虽未经杨霜同意擅自变更租金交纳方式，要求杨霜自9月份开始一次交纳3个月租金，但杨霜仍有义务按约于2014年5月28日前交纳下个月即9月份租金。因侯洪涛不能按时交纳豫海公司租金导致杨霜经营区域停电，并于2014年11月25日被清理，导致租赁合同终止。杨霜要求退还租赁押金5000元及部分未结销售款6880元的诉讼请求应予支持。杨霜要求赔偿柜台装修费，返还未结销售款超出部分，因未能提交有效证据加以证明不予支持。因豫海公司于2014年9月26日停止对杨霜经营区供电，杨霜租金应交至9月25日。侯洪涛反诉要求杨霜偿付拖欠租金的部分诉讼请求应予支持，杨霜应偿付侯洪涛租金2485元（2982元÷30天×25天=2485元）。因双方在合同履行期间均存在过错行为，双方要求对方承担违约责任的诉讼请求均不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条的规定，判决如下：一、侯洪涛返还杨霜合同押金5000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、侯洪涛返还杨霜未结销售款5000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、杨霜支付侯洪涛租金2982元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回杨霜其他诉讼请求；五、驳回侯洪涛其他诉讼请求。一审案件受理费1300元，杨霜承担1000元，侯洪涛承担300元；反诉费340元，侯洪涛承担240元，杨霜承担100元。侯洪涛不服一审判决上诉称：1、被上诉人原审提交的证据2、7，即通知及录音，通知上既无上诉人的签名，也未加盖时尚街办公室的印章，原审认定通知由上诉人发出没有依据；录音系上诉人与案外人蒋欣欣在办公室的谈话，并无上诉人同意免交三个房租的承诺内容，原审以此认定上诉人承诺免交房租错误；该出租场地系上诉人从豫海公司承租，豫海公司对上诉人未减免租金，上诉人也无违约行为，上诉人无动机及理由对被上诉人减免租金，原审认定上诉人承诺减免三个月租金的事实有误。2、被上诉人提交的销售货款票据加盖的为“豫海公司”印章，涉案经营场地实际是由豫海公司经营管理，部分营业款也是由豫海公司收取，原审判令上诉人返还销售款错误。请求二审撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并判令被上诉人再支付拖欠上诉人的租金8946元。杨霜辩称：上诉人2014年8月1日印发《通知》，要求从9月份恢复租赁合同价格，并要求商户一次性交纳三个月的房屋租金，该《通知》系由上诉人的会计张秀娟挨户发放，张秀娟及其他商户均能证明该事实；2014年11月份柜台等设施被拆除时，被上诉人曾报警，上诉人在公安机关的笔录中认可因经营状况不好，为挽留商户赠送三个月的租金，该口头协议有效；租赁合同约定销售款由上诉人每个月两次打入商户的账号，实际也是按此履行，原审判决结果并无不当，请求二审驳回上诉，维持原判。根据双方诉辩意见，本院确定本案争议焦点是：1、上诉人是否承诺免除被上诉人三个月的租金；2、上诉人应否返还被上诉人的销售货款。二审庭审中，被上诉人杨霜提交其名下的银行流水账单一份，证明其前期经营期间的销售结算货款，均是每月两次从上诉人的账号汇入被上诉人在中国银行商丘支行开设的账号。侯洪涛对杨霜银行流水账单的真实性及数次汇款为其所汇没有异议，但认为为被上诉人汇入的该款项与本案所涉货款没有关系。鉴于上诉人对2014年2月至7月间，多次为被上诉人杨霜名下中国银行商丘支行账号上汇款的事实没有异议，但不能合理说明其与杨霜还有其他的经济往来，结合上诉人与被上诉人、上诉人与豫海公司之间租赁合同中“由上诉人与商户（被上诉人）、上诉人与豫海公司分别进行货款结算”的约定，以及其他相关有效证据，可以确认该账号上的汇款为上诉人与被上诉人之间的部分结算货款，故对被上诉人的证明目的本院予以采信。根据双方庭审陈述及一、二审提供的有效证据，本院二审查明的事实与原审认定的基本事实一致。本院认为，被上诉人原审提交的上诉人侯洪涛与其职员何海军及涉案场地商户蒋欣欣、赵慧、贾亮间的谈话录音，上诉人对该录音的真实性并无异议。该录音内容显示上诉人对向商户赠送三个月租金的事实并无异议，结合该出租场地上诸多商户认可的上诉人工作人员向其发放的《通知》中的内容，可以确认本案存在上诉人免收商户6、7、8三个月租金的承诺，原审对上诉人反诉要求被上诉人支付该三个月租金的请求不予支持，事实清楚，依据充分，上诉人的该项上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。上诉人与被上诉人2013年12月22日签订的《时尚街·协议书》第四条第（二）款第4项约定：甲方（侯洪涛）每月5日结付乙方（杨霜）上月1-15日货款，每月15日结付上月16-31日货款。根据上述协议结算条款的约定及上诉人与豫海公司间协议中类似条款的约定，并结合上诉人向被上诉人银行账号多次汇款的事实，可以确认涉案场地商户的货款由豫海公司直接收取，豫海公司与侯洪涛进行结算，侯洪涛再与各商户进行结算。故本案被上诉人货款应由上诉人结算并支付的事实清楚，上诉人主张应由豫海公司给付货款的上诉理由不能成立。综上，原审认定事实清楚，判决结果适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人侯洪涛负担。本判决为终审判决。审 判 长  王保中审 判 员  盛立贞代理审判员  刘玉杰二〇一五年八月十七日书 记 员  鹿国旗