江苏省泰兴市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏1283民初664号 原告：尤小芹，女，1978年11月29日出生，汉族，住泰兴市。 原告：顾义军，男，1974年5月8日出生，汉族，住泰兴市。 两原告共同委托诉讼代理人：顾明，泰兴市黄桥法律服务所法律工作者。 被告：朱建章，男，1963年6月26日出生，汉族，住泰兴市。 委托诉讼代理人：毛志平，男，1966年8月24日出生，汉族，住泰兴市。 委托诉讼代理人：张**，男，1973年12月5日出生，汉族，住靖江市。 被告：江苏巨人房地产开发有限公司，住所地泰兴市济川街道莲花新村4号楼207室。 法定代表人：夏文年。 第三人：尹必红，男，1966年4月15日出生，汉族，住泰兴市。 委托诉讼代理人：蔡新斌，泰兴市泰兴法律服务所法律工作者。 原告尤小芹、顾义军与被告朱建章、江苏巨人房地产开发有限公司（以下简称巨人房地产公司）、第三人尹必红案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告尤小芹、顾义军及两原告的共同委托诉讼代理人顾明，被告朱建章的委托诉讼代理人毛志平、张**，第三人尹必红及其委托诉讼代理人蔡新斌到庭参加诉讼，被告巨人房地产公司经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书等法律文书手续，其未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明，朱建章与巨人房地产公司、夏文年民间借贷纠纷一案，本院于2012年8月1日作出（2012）泰商初字第0568号民事调解书：一、巨人房地产公司所欠朱建章借款本金465万元及利息（利息依据本金465万元为标准，自2011年10月13日起至实际给付之日止，按照银行同期贷款利率标准的两倍计算），巨人房地产公司保证于2012年9月1日前偿还借款本金50万元，于同年10月1日前还清其余借款本息。二、夏文年对上述债务承担连带清偿责任。三、巨人房地产公司不履行上述还款义务时，朱建章有权以巨人房地产公司所有的位于泰兴市的抵押房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。四、如巨人房地产公司任一期未能如期偿还借款本息，则朱建章有权就借款本金465万元及利息（利息依据本金465万元为标准，自2011年10月13日起至实际给付之日止，按照银行同期贷款利率标准的四倍计算）未偿还的部分一并向法院申请强制执行。案件受理费减半收取为25593元，保全费5000元，合计30593元，由巨人房地产公司负担、夏文年承担连带清偿责任。该调解书发生法律效力后，因巨人房地产公司、夏文年均未按调解书约定履行债务，朱建章于2012年9月12日向本院申请执行。 在该案执行过程中，本院于2012年11月14日作出（2012）泰督执字第3417号民事裁定书：查封被执行人巨人房地产公司所有的座落在泰兴市古溪镇青年路北侧的土地使用权面积603.6㎡、项目总建筑面积2494㎡及古高公路南侧的土地使用权面积957.1㎡、项目总建筑面积为2415.44㎡的楼房各1幢。2012年12月11日，本院作出（2012）泰督执字第3417-1号民事裁定书：拍卖被执行人巨人房地产公司所有的座落在泰兴市古溪镇青年路北侧的土地使用权面积603.6㎡、项目总建筑面积2494㎡及古高公路南侧的土地使用权面积957.1㎡、项目总建筑面积为2415.44㎡的楼房各1幢。经本院委托，江苏经纬资产评估事务所有限公司于2013年5月13日出具（泰兴市古溪镇环溪商住所门面房1-8号和套房201、301、401、402、204、305、306、405、406、501、502室）《资产评估报告书》。2013年5月16日，本院在被执行人巨人房地产公司处公告《资产评估报告书》。本院于2014年4月至7月在淘宝网司法拍卖网络平台对上述房产进行拍卖。三次拍卖均流拍。后申请执行人朱建章申请接受流拍房屋抵偿本案债务。本院于2014年10月13日作出（2012）泰督执字第3417-2号执行裁决书：一、将泰兴市古溪镇环溪商住楼1-8号和套房201、401、402、306、405、406、501、502室的房屋和泰兴市古溪镇金龙商住楼308、401-408室的共计25套房产交付申请执行人朱建章抵偿本案597.074万元债务。财产所有权自本裁定书送达朱建章时转移。二、申请执行人朱建章可持本裁定书至财产管理机构办理相应产权过户登记手续。后案外人尤小芹、顾义军提出异议，本院于2017年12月28日作出（2017）苏1283执异79号执行裁定书，驳回尤小芹、顾义军的异议请求。 原告尤小芹、顾义军向本院提出诉讼请求：请求法院停止（2012）泰督执字第3417-2号执行裁定书中对泰兴市古溪镇青年路环溪商住楼501室房屋的执行，并将该房屋确权归原告所有。事实和理由：尹必红与原告达成协议将其购买的巨人房地产公司泰兴市古溪镇青年路环溪商住楼501室房屋转让给原告，原告将房款缴给尹必红，同时为了领房产证，尹必红带原告到巨人房地产公司重新确定合同，合同上规定了权利和义务。原告在签订合同的当天将房款全部结清，同时巨人房地产公司开具收据。原告拿到房子后即到有权部门办理水电手续并已入住，原告装修费用达到40万元。在朱建章的执行中原告提出异议，但（2017）苏1283执异79号执行裁定书驳回了原告的请求。为维护自身的合法权利，请求判准原告的诉讼请求。 被告朱建章辩称，一、法院作出的（2017）苏1283执异79号执行裁定，认定事实清楚，适用法律准确，审判程序合法，裁定驳回尤小芹、顾义军的异议请求是正确的。二、案涉房产即泰兴市室房屋应归我所有。理由如下：1、2010年巨人房地产公司向我借款时以包括案涉房产在内的土地使用权抵押给我，并办理了土地他项权利证书；2、因巨人房地产公司未能按时向我归还借款，我诉至法院，2012年8月1日经法院调解，我与巨人房地产公司达成调解协议，调解书中约定如果巨人房地产公司未能按调解协议书的约定归还借款，同意将包含案涉房产在内的抵扣房产折价给我或以拍卖、变卖该房产的价款给我优先受偿；3、因巨人房地产公司未能按调解书约定归还借款，2012年9月12日我向法院申请强制执行，执行过程中，法院依法对包括案涉房产在内的抵押房产进行了查封、拍卖，三次拍卖流拍后，我申请接受流拍房产抵偿债务；4、法院于2014年10月13日作出（2012）泰督执字第3417-2号执行裁定，将巨人房地产公司所有的位于泰兴市产确权给我所有，抵偿597.074万元债务，并对抵债房产进行了实际交付，法院交付案涉房产时，案涉房产为毛坯房。三、原告与巨人房地产公司之间形成的债务，原告可以另行向巨人房地产公司主张权利或通过其他途径解决。巨人房地产公司在明知其对案涉房产无任何权利的情况下，仍于2013年8月12日与原告签订认购协议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条，原告并未取得案涉房产的所有权，案涉房产的所有权应当归我所有，原告与巨人房地产公司之间的关系仅为债权债务关系，原告可以另行向巨人房地产公司主张或通过其他途径解决。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人尹必红述称，一、原告所起诉的讼争房屋并不具有建房许可证，是被告巨人房地产公司帮古溪村代建房，该房屋属于违章建筑，并不包含在本案的讼争范围；二、被告朱建章与巨人房地产公司于2012年在法院签订协议时，该房屋已经出售给第三人尹必红，尹必红是实际权利人，享有物权，但被告巨人房地产公司与朱建章签订该协议时双方并没有告知第三人，也没有当庭陈述该房屋出售的情况，无形中巨人房地产公司与朱建章在合伙欺骗法院，以合法形式侵占第三人的权利；三、讼争房屋已经办理了用电、用水等相关手续，并且已经实际居住，即原告已经具备了准物权的性质，而被告朱建章和巨人房地产公司虽然在法院主持下签订了调解协议，但其是普通债权，根据相关法律规定，物权应当优先于普通债权。因此，请求法庭支持原告的诉讼请求。 本院查明，2010年3月23日，巨人房地产公司领取《建设用地规划许可证》一份（用地单位：巨人房地产公司；用地位置：古溪镇青年路北侧、分雅公路东侧；用地性质：商住用地；用地面积：603.6平方米）；并于同年3月26日领取该土地的《建设用地批准书》。 2010年12月10日，巨人房地产公司与朱建章办理《土地他项权利证明书》两份〔1、编号：泰他项（2010）2790号；土地他项权利人：朱建章；义务人：巨人房地产公司；座落：古溪镇古溪村；使用权面积：957.10㎡；〕；〔2、编号：泰他项（2010）2791号；土地他项权利人：朱建章；义务人：巨人房地产公司；座落：古溪镇青年路北侧；使用权面积：603.6㎡；他项权利种类及范围：1、此次所设置的他项权利为抵押权；2、权利人以其出让方式取得的603.60平方米的国有土地使用权向权利人进行抵押贷款，双方约定土地价格贰佰捌拾万元整，土地抵押金额贰佰叁拾万元整〕。 2012年1月6日，巨人房地产公司领取古溪镇青年路1号环溪商住楼的《商品房预售许可证》。 另，两原告向本院提交2013年8月12日尤小芹、顾义军（乙方）与巨人房地产公司（甲方）签订《商品房认购协议》一份，协议载明：一、乙方认购甲方开发建设的位于泰兴市，套房面积：118.32平方，总额140000。二、乙方认购房屋总价款140000元（此价款仅为购房款，不包括其他有关部门收取的各项税费、配套费、保证金、维修费等费用）。三、乙方同意签定本协议时，一次性付清所有房款人民币壹拾肆万元，作为甲、乙双方订立商品房买卖合同的担保；甲、乙双方在规定的时间内签定商品房买卖合同后，此协议自动失效。……六、注：车库无证。（与尹必红以前的手续有因果关系。4月28日认购协议，5月10日承诺书转今日手续）。……同日，巨人房地产公司向顾义军、尤小芹出具《收款收据》一份，载明：环溪商住楼501交费；1套；金额：140000元。巨人房地产公司加盖公章（收据中无经办人员签名）。 2013年7月8日，泰兴市古溪镇人民政府、泰兴市国土资源局古溪分局、泰兴市古溪镇村镇建设服务站向古溪供电所出具证明一份（两原告提交），该证明载明：兹有古溪镇青年路1#501室（尹必红）居民户属于新建房屋，因土地使用证、房产证正在办理过程中，为了不影响居民年关期间用上电，请供电所帮助先给予接电，该户的土地使用证、房产证，由我所确保在2013年12月30日前办理好，交该居民户到供电所补办好完善相关用电手续。证明单位：泰兴市国土资源局古溪分局、泰兴市古溪镇村镇建设服务站；见证单位：泰兴市古溪镇人民政府。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告尤小芹、顾义军认为其向第三人购房且缴纳了购房款，并由第三人带原告至巨人房地产公司重新签订了商品房认购协议，巨人房地产公司亦出具收据，其已实际进行了装潢居住，两原告应为案涉房屋的实际所有权人。对此，本院认为，关于未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，应按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断其是否系案涉房屋的权利人。虽然案涉房屋501室未经房屋所有权登记，但是巨人房地产公司已领取案涉房屋附着土地的建设用地规划许可证、建设用地批准书，因此，本院执行时案涉房屋501室的权利人应为巨人房地产公司。本案原告尤小芹、顾义军虽提交了其与巨人房地产公司签订的商品房认购协议，但根据两原告的诉称，案涉房屋系其向第三人尹必红购买，故两原告与巨人房地产公司之间并无真实的商品房买卖事实，该商品房认购协议不能认定为两原告与巨人房地产公司之间签订了合法有效的商品房买卖合同。退一步讲，即使该商品房认购协议合法有效，亦是在本院查封案涉房屋之后签订。另外，第三人尹必红并无充分证据证明其于本院查封案涉房屋前已与巨人房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，并缴纳相应购房款。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下： 驳回原告尤小芹、顾义军的诉讼请求。 案件受理费3100元，由原告尤小芹、顾义军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省泰州市中级人民法院；开户银行：中国银行泰州分行营业部；账号：47×××53；行号：104312800123）。 审 判 长  尹红梅 人民陪审员  莫巧生 人民陪审员  卜志华 二〇一八年七月十一日 书 记 员  叶秋云