广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）惠阳法新民初字第228号原告惠州市星运房地产发展有限公司，住所地广东省惠州市惠阳区淡水镇开城大道南良仕华厦六楼。法定代表人李月文，该公司总经理。委托代理人骆少文，广东铸铭律师事务所律师。委托代理人练可英，广东铸铭律师事务所实习律师。被告万小燕，女，汉族，1972年8月24日出生，住安徽省蚌埠市固镇县，原告惠州市星运房地产发展有限公司（以下简称“星运公司”）诉被告万小燕商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年8月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月24日公开开庭进行了审理。原告星运公司的委托代理人骆少文、练可英到庭参加诉讼，被告万小燕经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星运公司诉称，原、被告双方于2011年1月9日签订了《广东省商品房买卖合同》[合同编号为：惠阳(2011)00000212号，下称：合同]和《补充协议》。合同主要约定：被告购买原告开发的星运绿洲嘉园29幢11层B号房，面积为62.47平方米；商品房总价为261087元：被告付首期款50%即131087元，余款130000元在本合同签署之日起30天内向银行申请按揭贷款；被告逾期付款超过60天后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金。《补充协议》第二条还约定：如因被告原因导致贷款未获银行批准的，被告应在七日内将未获批准的按揭款一次性支付给原告。合同签订后，被告在2011年1月9日前向原告付清了首期款。涉案房产己办理商品房预售合同登记备案和房地产预告登记。后来，因为被告原因未能通过按揭银行的贷款审批，在被告未按《补充协议》第二条的约定支付未获批准的按揭款的情形下，原、被告双方在2011年10月27日签订了《分期付款协议》约定“经双方协商，一致同意变更买卖合同中约定的付款方式为分期付款。一、乙方（即被告）于2011年11月20日前付清第一期放款叁万元整；剩余房款壹拾万元在2012年11月20日前分两次返还甲方（即原告），第一次房款于2012年5月20日前付清所欠房款伍万元，第二期房款于2012年11月20日前付清所欠房款伍万元。如乙方逾期未还清任一期欠款，则每逾期一日乙方应向甲方支付欠款总额1%的违约金（违约金总额以借款总额的30%为限），超过二十日未还清任一期欠款，视为乙方根本违约，甲方有权解除本协议并可追索乙方违约金和全部剩余未还欠款”。《分期付款协议》签订后，被告一直未按照协议履行付款义务，原告与被告进行了多次交涉，但其均无法履行。被告的上述行为已达到根本违约，符合合同约定和法律规定的解除合同的条件，故原告诉请解除《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》及《分期付款协议》，被告应将配合原告注销位于惠州市惠阳区新圩镇产径村星运绿洲嘉园29幢11层B号房的商品房买卖合同预售登记和房地产预告登记；同时，被告还应按约定向原告支付违约金。综上所述，原告为了维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等规定，特向法院提起诉讼，请求判令：1.解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》及《分期付款协议》；2.被告配合原告注销位于惠州市惠阳区新圩镇产径村星运绿洲嘉园29幢11层B号房的商品房买卖合同预售登记和房地产预告登记；3.被告向原告支付违约金39000元（130000元×30%＝39000元）；3.被告承担本案的诉讼费用。原告星运公司对其诉称提交如下证据：1.原告企业法人营业执照、组织机构代码证，证明原告的主体资格。2.被告身份证，证明被告的主体资格。3.广东省商品房买卖合同、补充协议，证明原、被告双方买卖合同的关系，涉案合同已办理商品房预售登记。4.收据，证明被告已支付购房款131087元。5.分期付款协议，证明双方协议变更付款方式及付款时间；逾期付款违约金的计算方式。6.房地产预告登记证明，证明涉案商品房已办理预告登记。7.商品房屋产权权属证明书，证明涉案商品房已办理初始登记。8.商品房预售许可证，证明涉案商品房已取得预售许可。被告万小燕未到庭，未答辩。被告万小燕未向法院提交证据材料。经审理查明，2011年1月9日，原告（合同称“出卖人”）与被告（合同称“买受人”）签订一份《广东省商品房买卖合同》［合同编号：惠阳(2011)00000212号，预售登记号：T01409］，约定被告向原告购买原告在编号为06-09-01-418地块上建设的商品房即星运绿洲嘉园第29幢11层B号房，该商品房的建筑面积共62.47平方米，其中套内建筑面积为51.42平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为11.05平方米，总金额为261087元。合同第六条付款方式及期限载明：买受人按下列第3种方式付款：1、一次性付款（注：此栏空白）；2、分期付款（注：此栏空白）；3、其他方式：银行按揭。付首期款50%即人民币131087元，余款人民币130000元在本合同签署之日起30天内向按揭银行申请按揭贷款。第七条买受人逾期付款的违约责任载明：买受人如未按合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、（注：此栏空白）。当天，原、被告还签订一份《补充协议》，协议第二条约定：买受人选择商业银行贷款的，买受人应在签署《广东省商品房买卖合同》时与按揭银行办理按揭相关手续，并按银行要求提供相关贷款资料。如因买受人的原因导致贷款申请未获出卖人指定按揭银行的批准或批准数额少于申请数额的，买受人即应在出卖人发出书面通知后7日内将未获批准的按揭款项一次性支付给出卖人，买受人未在上述期间内支付该笔款项的，则视为延期付款。上述合同（协议）签订后，被告向原告先后支付首期款131087元、预收费用11026元（含办证费、抵押登记费、契税、印花税、评估费（多退少补）及维修基金3748元。由于被告的130000元贷款申请未通过银行审批，原被告一致同意变更上述买卖合同中约定的付款方式为分期付款。双方为此于2011年11月1日签订一份《分期付款协议》，协议其中约定：第一条、乙方（即被告）应按如下时间和方式返还前述剩余房款人民币壹拾叁万元。乙方于2011年11月20日前付清第一期房款叁万元整；剩余房款壹拾万元在2012年11月20日前分两次返还甲方（即原告），第一期房款于2012年5月20日前付清所欠房款伍万元，第二期房款于2012年11月20日前付清所欠房款伍万元。如乙方逾期未还清任一期欠款，则每逾期一日乙方应向甲方支付欠款总额1%的违约金（违约金总额以借款总额的30%为限），超过二十日未还清任一期欠款，视为乙方根本违约，甲方有权解除本协议并可追索乙方违约金和全部剩余未还欠款。第二条、乙方还清甲方欠款之前，甲方可以拒绝给乙方办理《房地产证》，因此导致办证迟廷的责任由乙方自行负担。自买卖合同约定的房地产交付之日起乙方付清购房款并还清欠款之前，房地产的毁损、灭失风险及物业管理费、水电费等费用皆由乙方承担。第三条、因履行本协议发生纠纷的甲乙双方应协商解决，协商不成则向甲方所在地人民法院提起诉讼裁决。2011年9月1日，原告星运公司就本案涉讼房产为被告办理了预购商品房预告登记（粤房地预登惠州字第1110017722号）。2014年8月4日，原告向本院提起本案诉讼并申请财产保全，本院于2014年8月11日作出（2014）惠阳法新民初字第228号民事裁定书，裁定：一、查封登记在被告万小燕名下位于广东省惠州市××村星××绿洲××房的房产（预购商品房预告登记证号：粤房地预登惠州字第1110017722号），查封价值以300000元为限。二、查封登记在原告惠州市星运房地产发展有限公司名下位于广东省惠州市××村星××绿洲××房的房产（商品房屋产权权属证明书，证明书号码为1110003845）。本院认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》、《借款协议》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方均应遵照合同约定全面履行自己的义务。本案中，被告至今仍未付清购房余款，违反涉案《分期付款协议》第一条的约定，原告诉请解除《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》及《分期付款协议》；被告配合原告注销位于惠州市惠阳区新圩镇产径村星运绿洲嘉园29幢11层B号房的商品房买卖合同预售登记和房地产预告登记；并按《分期付款协议》第一条的约定支付违约金即39000元（130000元×30%＝39000元），有合同依据，应予支持。被告万小燕经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃抗辩和质证的权利，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告惠州市星运房地产发展有限公司和被告万小燕于2011年1月9日签订的《广东省商品房买卖合同》(合同编号：惠阳(2011)00000212号)、《补充协议》及《分期付款协议》。被告万小燕应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市星运房地产发展有限公司支付违约金39000元。被告万小燕应于本判决发生法律效力之日起三十日内配合原告惠州市星运房地产发展有限公司办理编号为惠阳(2011)00000212号《广东省商品房买卖合同》预售登记（预售登记号：T01409）和房地产预告登记（粤房地预登惠州字第1110017722号）的注销手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5801元，保全费2020元，公告费300元，合计8121元，由被告万小燕负担。受理费原告惠州市星运房地产发展有限公司已预交，本院不予退回，由被告万小燕在上述履行期限内迳付原告惠州市星运房地产发展有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  潘伟雄审 判 员  谢运生代理审判员  邹思友二〇一五年一月五日书 记 员  刘宇文