河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）邯市民四终字第14号上诉人（原审被告）邯郸市山岳房地产开发有限公司，地址：邯郸市开发区文明路工商联大厦C座五层2号。法定代表人：杨秀永，董事长。委托代理人：许建忠，河北十力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郭俊杰。委托代理人王英杰，河北方程律师事务所律师。上诉人邯郸市山岳房地产开发有限公司（简称山岳公司）与被上诉人郭俊杰商品房销售合同纠纷一案，不服邱县人民法院（2014）邱民初字第339号民事判决书，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2013年8月18日，郭俊杰与山岳公司签订商品房买卖合同一份，合同约定：���郭俊杰购买山岳公司开发建设位于邱县新马头镇新兴路西段的山岳·枫林湾一期2号楼2单元401号的商品房，该商品房为砖混结构，建筑层数地上6层，建筑面积123.14平方米，用途为住宅，房款总额为312665元，付款方式为按揭贷款／住房公积金：应在本合同签订之日付清首付款人民币132665元，剩余180000元以银行按揭贷款。合同第四条第4款约定，买受人承担办理房产证、煤气、暖气接口费，有线电视费及物业费等相关费用。合同第八条约定，山岳公司应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，山岳公司逾期交房不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日至，山岳公司按日向郭俊杰支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，郭俊杰有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，山岳公司按日向郭俊杰支付已交房款万分之一的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，山岳公司应当书面通知郭俊杰办理交付手续，双方进行验收交接时，山岳公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署服务交接单。所购商品房为住宅的，山岳公司还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。山岳公司不出示证明文件或者出示证明文件不齐全的，郭俊杰有权拒绝接受，由此产生的延期交房责任由山岳公司承担。合同第十五条约定，山岳公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由山岳公司提供的资料报产权登记机关备案。如因山岳��司的责任，郭俊杰不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按郭俊杰退房，山岳公司在郭俊杰提出退房要求之日起60日内将郭俊杰已交付房款退还给郭俊杰，并按已付房款的0.0001﹪赔偿郭俊杰损失。郭俊杰于2012年6月2日交付房款10000元，2012年6月13日交付房款122665元，2014年1月21日贷款180000元，郭俊杰交付山岳公司房款共计312665元。合同约定的交房期限到期后，山岳公司未能按照约定的期限交付商品房。2014年4月10日至4月15日，山岳公司在邱县电视台、文化广场的电子屏发布信息，通知购房户交、接房并要求在2014年4月15日前接房，并电话通知了郭俊杰，但未书面通知郭俊杰交、接房，郭俊杰以该商品房未经验收合格为由拒绝接房，该商品房至今未交付郭俊杰使用。双方发生纠纷后，双方未能通过协商达成协议。郭俊杰请求：1、商品房买卖合同规定的逾期交房违约金显失公平，请求人民法院判令山岳公司将逾期交房的违约金变更为按已交付房款的日万分之二，继续履行合同；2、判令山岳公司给付2014年1月1日至7月30日的违约金13131.93元，2014年8月1日之后的违约金计算至实际交付之日止；3、判令山岳公司按已付购房款万分之四的利息从2014年4月1日起计算至实际办理完毕房屋权属证书之日止的违约金；4、判令山岳公司给郭俊杰接通煤气管道至枫林湾一期山岳·枫林湾一期2号楼2单元401号的商品房房内。山岳公司不同意，经调解无效。原审认为，商品房销售合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，双方签订的商品房买卖合同约定由郭俊杰购买山岳公司开发建设的山岳·枫林湾一期2号楼2单��401号的商品房，由郭俊杰支付房款，系双方当事人的真实意思之表示，不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效，双方应当按照合同的约定享有权利并履行义务。郭俊杰按照合同的约定将购房款全部付清，已经履行了合同约定的付款义务，山岳公司应当按照合同的约定履行自己的义务，将经验收合格的商品房按照合同约定的期限交付郭俊杰使用。郭俊杰要求继续履行合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，且合同约定郭俊杰有要求继续履行合同的权利，因此，郭俊杰要求继续履行合同的诉讼请求，予以支持。根据合同第八条、第十一条的约定，山岳公司应当书面通知郭俊杰办理交付手续，并在2013年12月30日前将经验收合格的山岳·枫林湾一期2号楼2单元401号的商品房交付郭俊杰使用，虽然山岳公司称2014年4月10日至4月15日在邱县电视台、文化广��的电子屏发布信息并电话通知郭俊杰交房，但通知的时间超过了合同约定的交房期限，其通知的形式也不符合合同的约定，且该商品房未达到合同约定的交房条件，郭俊杰有权拒绝接房，由此产生逾期交房的违约责任，应当由山岳公司承担，因此，郭俊杰要求山岳公司给付逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持。根据合同的约定，山岳公司逾期交房超过30日后支付违约金的标准为万分之一，郭俊杰要求将逾期交房的违约金变更为日万分之二的诉讼请求，应当予以驳回，因此，山岳公司应当自2014年1月1日起按照郭俊杰已付房款日万分之一的标准向郭俊杰支付逾期交房违约金。根据合同第十五条的约定，山岳公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由山岳公司提供的资料报产权登记机关备案，为郭俊杰办理房产证书，但本案涉及的商品房至今没有交付使���，因此，郭俊杰可以在交付使用后的180日后山岳公司未给办理房产证书的情况下，要求山岳公司给付逾期办理房屋权属证书的违约金。郭俊杰使用煤气公司的煤气，需要有郭俊杰所在单元及入户的煤气管道与煤气公司的煤气管道相互接通后才能正常使用，因此，山岳公司应当将郭俊杰所在单元的煤气管道安装至郭俊杰的山岳·枫林湾一期2号楼2单元401号的房内，以便于郭俊杰接通煤气后使用。根据合同第四条第4款的约定，办理煤气接口的费用由买受人承担，因此，郭俊杰要求山岳公司承担煤气接口费的诉讼请求，应当予以驳回。故如下判决：一、2013年8月18日郭俊杰与邯郸市山岳房地产开发有限公司签订的编号为1300116商品房买卖合同继续履行。二、邯郸市山岳房地产开发有限公司自2014年1月1日起，按照郭俊杰已付房款312665元、日万分之一的标准给付郭俊杰逾期交房违约金，至邯郸市山岳房地产开发有限公司实际交房之日止。三、邯郸市山岳房地产开发有限公司将郭俊杰所在单元的煤气管道安装至郭俊杰的山岳·枫林湾一期2号楼2单元401号的商品房。四、驳回郭俊杰的其他诉讼请求。所判二、三项于判决书生效后三十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，上诉人山岳公司不服上诉称，1、一审判决自2014年1月1日至实际交房之日止支付违约金错误。我公司于2014年4月10日至4月15日在邱县电视台和文化广场的电子屏发布信息，并电话通知郭俊杰交房。合同虽约定应当书面通知交房，但不能仅限于书面方式，其他方式也应具有同等效力。我公司已履行了通知的义务，但截至目前郭俊杰仍未接房。截止2013年12月底，郭俊杰只交纳了40%的房款，其余部分为按揭贷款，要到2014年1月份才能交清。也就是在约定交房日期1个月后郭俊杰才交清房款，因此我方不存在违约。2、一审判决将郭俊杰所在单元的煤气管道安装至郭俊杰的山岳枫林湾一期2号楼2单元401号房内是错误的。合同已明确约定买受人承担煤气接口费，但目前郭俊杰没有交纳相关费用，且合同上没有约定安装主体和期限，所以我公司不存在安装义务。被上诉人郭俊杰辩称，1、合同约定交付房屋应当书面通知，那么就应当按照合同约定履行，且争议房屋没有达到交付条件，一审判决上诉人承担逾期交房违约金是正确的。2、由买受人承担煤气接口费是违反国家法律规定的，合同虽没有约定安装煤气管道的主体和期限，但依据诚实信用原则，应当在交房时安装好。经审理查���，二审双方均未提交新证据。二审查明其他事实与一审一致。本院认为，双方签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，合法有效，当事人双方均应按照合同约定履行合同。关于违约金的承担，合同第八条、第九条、第十一条的约定，山岳公司应当在2013年12月30日前书面通知买受人办理交付手续，如出卖人逾期交房买受人可要求继续履行合同，出卖人应按约定支付逾期交房违约金。山岳公司虽在2014年4月10日至4月15日在邱县电视台和文化广场的电子屏发布交房信息，并电话通知买受人，但已超过合同约定的交房日期，且不符合约定的通知方式，应视为逾期交房。根据合同第六条约定，郭俊杰在合同签订之日付清首付款，剩余款项办理银行按揭贷款，山岳公司同意其将剩余款项以银行按揭贷款方式支付，应视为郭俊杰已付清全部房款，如约履行了合同义务���上诉人未能按照合同约定时间、通知方式交房。因此上诉人应承担逾期交房的违约责任，并支付违约金。关于煤气管道的安装，合同第四条约定，煤气接口费由买受人承担，但被上诉人没有证据证明按照合同交纳了煤气接口费，故上诉人不承担煤气管道的安装义务。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、维持邱县人民法院（2014）邱民初字第339号民事判决书第一项即：2013年8月18日郭俊杰与邯郸市山岳房地产开发有限公司签订的编号为1300116商品房买卖合同继续履行。第二项即：邯郸市山岳房地产开发有限公司自2014年1月1日起，按照郭俊杰已付房款312665元、日万分之一的标准给付郭俊杰逾期交房违约金，至邯郸市山岳房地产开发有限公司实际交房之日止。第四项即：驳回郭俊杰的其他诉讼请求；二、撤销邱县人民法院（2014）邱民初字第339号民事判决书第三项即：邯郸市山岳房地产开发有限公司将郭俊杰所在单元的煤气管道安装至郭俊杰的山岳·枫林湾一期2号楼2单元401号的商品房。二审案件受理费400元，由邯郸市山岳房地产开发有限公司负担300元，郭俊杰负担100元。本判决为终审判决。审 判 长  郑金安代理审判员  宦 伟代理审判员  谢 珂二〇一五年一月二十五日书 记 员  贾 欢