广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2015)深宝法民三初字第1036号原告（反诉被告）魏真，男，汉族，1984年5月15日出生，身份证住址江西省南昌市新建县。委托代理人宋东峰，广东淳锋律师事务所律师。被告（反诉原告）孙彦梅，女，汉族，1977年7月7日出生，身份证住址广东省宝安区。委托代理人管伟江、王义良，广东茂达律师事务所律师。原告魏真诉被告孙彦梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告孙彦梅亦在法定期限内提起反诉，本院依法将两诉合并，并依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人宋东峰、被告（反诉原告）委托代理人管伟江、王义良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，2013年12月27日，原告与被告签订编号为0090063的房地产买卖合同，约定被告将位于深圳市宝安区广深公路西侧鸿昌花园1栋2座04B房屋（深房地字第××号）转让给原告，转让成交价1880000元，原告在合同生效当日支付定金515000元；如被告未按照约定期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按每日万分之五支付违约金并继续履行合同，如被告逾期义务超过30日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价20%违约金或双倍返还原告己支付的定金；原告于合同签订当日向被告支付除银行欠款外的全部楼款，被告应付银行按揭款由原告按月支付，此房即日起归原告所有，原告可以转卖房产，转卖时被告认同并予以配合。合同签订后，原告委托赵江波于当日支付被告定金515000元，并由原告委托魏圆圆按月支付被告供楼款，共计141442元，原告己依约履行了该合同项下义务。而被告与2015年5月13日更换支付供楼款的银行密码，意图造成原告下月无法支付供楼款造成原告违约的事实，原告无奈于2015年5月22日向被告寄送律师函，要求被告三日内办理赎出房产证原件事宜，与原告协商办理过户等相关手续。时至今日，被告未办理任何事宜，其行为已构成违约。原告请求法院判令：1、解除原被告签订的编号为0090063的房地产买卖合同；2、被告返还定金515000元；3、被告向原告支付违约定金376000元；4、被告返还供楼款141442元；5、被告承担本案诉讼费用。庭审中原告变更第3项诉求为：被告支付违约损害赔偿800000元。被告（反诉原告）辩称，被告同意解除涉案合同，但不认可原告主张解除合同的理由，被告不存在违约行为，请求法院驳回原告第2至5项诉讼请求。被告（反诉原告）诉称，2013年12月27日，原被告签订《二手房买卖合同》，约定被告将位于深圳市宝安区广深高速公路西侧鸿昌花园1栋2座04B的房产转让给原告。因原告买房目的为投资，双方达成协议暂不过户。原告为方便转卖该房屋，要求被告先后两次向深圳市公证处办理了委托公证。双方还签订《补充协议》，约定原告承诺在2015年6月15日前完成房产转移登记。期间原告将房产转卖给第三人，并要求被告再次为其办理委托公证，被告告知原告在原告承诺承担一房多卖的责任及相关费用的前提下方同意再次办理委托公证，但遭到原告拒绝。后原告扬言其已将房产转卖，如被告不按照其意愿办理公证委托，受让该房产的第三人将会起诉被告违约，被告多次要求原告告知转让信息并要求原告在2015年6月15日办理过户手续，被告愿意协助，但原告置之不理。原告未按照《补充协议》约定于2015年6月15日前完成该房产转移登记，且自2015年6月起停止向银行支付该房产按揭贷款，由被告支付该房产按揭贷款。被告请求法院判令：1、原告（反诉被告）支付违约金376000元；2、原告（反诉被告）返还转卖该房产所得50000元；3、原告（反诉被告）支付自2015年6月起房屋按揭贷款（每月8300元），直至本案终结之日止；4、原告（反诉被告）承担本案全部诉讼费用。原告（反诉被告）辩称，被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明，2013年12月27日，原告（买方）与被告（卖方）签订一份《二手房买卖合同》，约定被告将其所有的位于深圳市宝安区新安街道办广深公路西侧鸿昌花园1栋2座04B号房屋（深房地字第××号）转让予原告，转让成交价1880000元；买方于合同生效之日支付定金515000元，买方负担房屋转让产生的全部税费；卖方应当于收到买方支付的除按揭外的全款之日将涉案房屋交付买方；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期义务超过30日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期义务超过30日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%违约金或双倍返还定金；同时双方填写备注条款，买方当日已向卖方支付除银行欠款外的全部楼款，被告银行按揭欠款应支付的供楼款由买方按月支付；涉案房产即日起归属原告所有，买方可以转卖涉案房产，转卖时被告应予配合。上述《二手房买卖合同》对于房产提前清偿贷款、注销抵押登记及过户、付款未作详细约定。2013年12月27日，被告将涉案房产按揭还款银行卡提交原告。同日，原告出具一份《委托书》，委托赵江波、魏圆圆支付涉案房产定金及供楼款。被告认可该份《委托书》。同日，赵江波通过转账方式支付被告定金515000元。另外，原告提供、被告认可的转账记录显示，2014年1月至3月、2014年5月至7月、2014年9月至2015年5月期间，魏圆圆转账支付了涉案房产的供楼款124542元（其中自2014年5月起，每月供楼款转账金额均为8300元）。原告主张其已实际支付2014年4月、8月供楼款分别为8600元、8300元，被告对此不予认可。2013年12月27日，被告办理公证委托，委托深圳市不动产融资担保股份有限公司、陈红梅、孟庆涛、黄遥、魏圆圆管理涉案房产、支付与涉案房产有关的该项费用，办理提前还清房贷、注销抵押登记手续，办理涉案房产过户登记等，委托期限自2013年12月27日至2014年12月27日。2014年12月23日，被告再次办理公证委托，委托深圳市不动产融资担保股份有限公司、陈红梅、孟庆涛、黄遥、刘霞管理涉案房产、支付与涉案房产有关的该项费用，办理提前还清房贷、注销抵押登记手续，办理涉案房产过户登记等，委托期限自2014年12月23日至2015年6月15日。2015年3月30日，陈红梅代理被告，与案外人詹雪娇、陶长雷签订一份《房地产买卖合同》，将涉案房产转让予詹雪娇、陶长雷，转让成交价2050000元。2015年3月31日，陶长雷将购房款50000元转账至被告涉案供楼账户；同日，魏圆圆从被告涉案供楼账户将50000元转账至其个人账户。原告主张陈红梅系被告委托代理人，被告存在一房二卖；被告主张陈红梅系原告指定的委托代理人，原告将涉案房产转让予詹雪娇、陶长雷。2015年5月11日，被告办理公证，声明即日起终止2014年12月23日委托书涉及的授权委托，不再委托办理涉案房产相关事务。2015年5月，被告解除上述赎楼委托后，向原告邮寄律师函，要求原告在2015年6月15日前办理房屋过户手续，否则视为同意解除双方《二手房买卖合同》。2015年6月17日，被告向原告邮寄律师函，以原告未在2015年6月15日前办理涉案房产过户登记手续、拒绝提供转售房屋受让人详细情况、未按约定及时供楼等为由，解除双方《二手房买卖合同》。原告于2015年6月18日收悉该解除合同的律师函。原告对被告主张的合同解除事由不予认可，并主张其解除合同系因被告终止赎楼委托构成违约。以上事实，有《二手房买卖合同》、《委托书》、《公证书》、银行转账凭证等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原被告签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，合同双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于违约责任认定。原被告在签订《二手房买卖合同》时，双方已经明确约定原告可以转让涉案房屋，被告应予配合，双方是知悉原告购买涉案房屋系用于投资的。被告作为卖方负有提前还清贷款注销抵押登记的义务，被告在2015年5月11日单方终止赎楼委托，致使合同目的无法实现，已经构成根本违约。至于被告提出原告未在2015年6月15日前办理涉案房产过户登记手续、拒绝提供转售房屋受让人详细情况、未按约定及时供楼等违约事由，并以此解除合同的主张，本院认为，因房屋过户义务的履行须以被告还清涉案房产贷款、注销抵押登记为前提，而原告未支付2015年6月起供楼款系因被告单方终止赎楼委托后双方产生争议所致，且现有证据无法证实原告拒不提供房屋受让人信息，故被告的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。本院认定，被告构成违约，应当按照合同约定承担责任。关于合同解除处理。被告构成根本违约，原告有权解除双方《二手房买卖合同》。合同自通知到达对方时解除，结合原告起诉状副本送达时间，本院确认双方合同于2015年6月29日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告应当返还原告已付款项515000元，并返还原告实际支付的2014年1月至3月、2014年5月至7月、2014年9月至2015年5月期间供楼款124542元。至于原告主张2014年4月、8月供楼款，因原告未能提供证据予以证实，无法实际核算该期间已付费用，对于该部分款项，本院不予支持。至于原告主张的违约损失800000元，法律明确规定，损失赔偿额不能超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失，原被告双方签订《二手房买卖合同》时，房价大幅上涨并非在双方能够预见的合理范围内，原告主张的违约损失过高，结合双方合同约定，本院认定被告应当支付原告房屋成交价20%的违约金376000元（1880000元×20%）。对于原告诉求，超出本院认定的部分，本院不予支持。至于被告反诉要求原告支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。至于被告提出原告支付2015年6月起供楼款的请求，因双方合同已经解除，尚未履行部分不再履行，该项请求于法无据，本院不予支持。关于二次转让所得房款50000元。案外人陶长雷因购买涉案房屋向被告供楼款账户支付房款50000元，该款被原告委托代理人魏圆圆转入魏圆圆账户，基于原告与魏圆圆的委托关系，相关返还义务应由委托人对外承担责任，该款应由原告返还被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）魏真与被告（反诉原告）孙彦梅签订的《二手房买卖合同》于2015年6月29日解除；二、被告（反诉原告）孙彦梅于本判决书发生法律效力之日起十日内返还原告（反诉被告）魏真购房款515000元、供楼款124542元；三、被告（反诉原告）孙彦梅于本判决书发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）魏真违约金376000元；四、原告（反诉被告）魏真于本判决书发生法律效力之日起十日内返还被告（反诉原告）孙彦梅款项50000元；五、驳回原告（反诉被告）魏真其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）孙彦梅的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费17908元，由原告（反诉被告）负担5421元，被告（反诉原告）负担12487元；反诉受理3980元，由原告（反诉被告）负担467元，被告（反诉原告）负担3513元；财产保全费5000元，由被告（反诉原告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 冼 晓 莉人民陪审员 陈 凤 娣人民陪审员 林 长 福二〇一五年八月十八日书 记 员 张 雪 娜书 记 员 张敏（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第10页共12页