福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0521民初1368号 原告：惠安县崇武镇人民政府，住所地惠安县崇武镇惠崇路霞西路段，统一社会信用代码11350521003825753W。 法定代表人：曾惠阳，镇长。 委托诉讼代理人：杨晓霞、陈文鑫，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被告：陈美算，女，1945年1月29日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：王志东（系被告之子），住惠安县。 委托诉讼代理人：王爱莲（系被告之女），住惠安县。 原告惠安县崇武镇人民政府（简称崇武镇政府）与被告陈美算房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崇武镇政府的委托诉讼代理人陈文鑫，被告陈美算及其委托诉讼代理人王志东、王爱莲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告崇武镇政府向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年1月1日起形成的不定期租赁合同关系；2、被告立即将位于崇武海景商贸城步行街内B号楼11号店面腾退并返还给原告；3、判令被告按1500元月的标准向原告支付自2011年3月1日起至2017年12月31日止拖欠的租金约121500元；4、判令被告向原告支付自2018年1月1日起至实际返还租赁店面之日止的房屋占用费（按合同约定的租金标准计算）。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告于2007年7月1日起形成的不定期租赁合同关系并没收履约保证金4500元；2、被告立即将位于崇武海景商贸城步行街内B号楼11号店面腾退返还给原告；3、被告向原告支付自2006年1月1日起至2017年12月31日止的租金（约90000元）；4、被告向原告支付自2018年1月1日起至实际返还租赁店面之日止的房屋占用费（按每月1500元标准计算）。事实和理由：2005年11月，被告开始向原告承租位于崇武海景商贸城步行街内B号楼11号店面（下称案涉店面），双方于2005年12月30日签订《店面租赁合同》，约定租赁期限自2006年1月1日起至2006年6月30日止，租金每月1500元，租金按季度支付，每季度首月10天内支付。双方另约定被告向原告交纳5000元押金作为履约保证金（被告实际交付押金4500元）,被告未如期缴纳租金，视为违约，原告有权终止租赁。租赁到期后，原、被告双方于2006年7月1日续签《房屋租赁合同》，约定租赁期限为一年，自2006年7月1日起至2007年6月30日止，租金每月1200元，其他权利义务与原店面租赁合同一致。租赁合同到期后，原、被告双方未再签订租赁协议，被告继续按原租赁合同约定承租店面。2014年1月1日，原、被告双方将租金调整为每月1500元，因双方于2005年12月30日签订的《店面租赁合同》已约定租金每月1500元，因此双方未再补签租赁合同。被告自2006年租赁开始就未全额支付原告租金，且多次怠于向原告支付租金，截至2017年12月30日，共拖欠租金90000元，后经原告催讨，被告均不予理睬。根据合同第七条约定：“乙方不如期交纳租金，视为违约，甲方有权终止租赁。”根据上述约定，原告有权解除合同、收回店面并没收履约保证金，要求被告支付所拖欠租金、房屋占用费。 被告陈美算辩称，一、原告要求解除与被告于2007年7月1日形成的不定期租赁合同关系，没收履约保证金4500元，没有事实和法律依据，应予驳回。原、被告于2006年7月1日签订《店面租赁合同》，约定被告向原告租赁案涉店面，经营除餐饮以外的行业，租赁期限一年，从2006年7月1日起至2007年6月30日止。被告应向原告财政所交纳押金5000元，该款项在被告办理退租后返还。2007年6月30日合同到期后，双方没有再签订合同，但被告仍承租原告的房屋，双方形成不定期的租赁合同关系。被告按期按时向原告交纳租金，偶尔有几次未及时交纳租金，是因为2007年4月、9月原告将被告位于西华北侧区域住宅与店面、商场拆迁，拆迁合同约定安置期限为30个月，交房日期为2009年10月。但直至2015年原告仍未能将店面、商场交付给被告，被告才不得不另行承租他人住宅和店面，基于上述事实原告才同意被告拖欠部分租金。原告诉称其于2017年11月10日向被告发出通知要求被告于2017年11月24日前结清拖欠的租金，但被告不予理睬，不是事实。被告于2017年11月20日及时补缴了未缴纳的租金20000元，后在2018年4月12日补缴了另外的20300元，至此，被告已缴清全部租金。二、原告诉求被告支付自2006年1月1日起至2017年12月31日止拖欠的租金，证据不足，应予驳回。2006年7月1日原被告签订《店面租赁合同》，约定租赁期限自2006年7月1日起至2007年6月30日止，租金每月1200元。2007年4月因原告拆迁被告的房屋，被告要求的租金按每月600元计算，最终经双方协商并达成协议：自2006年7月1日起每月租金为1000元。虽然双方书面约定租金每月1200元，但实际上都是按每月1000元来履行。合同到期后，双方没有再签订合同，但被告仍继续承租原告的房屋，双方形成不定期的租赁合同关系，租金仍按每月1000元来支付，上述事实有原告经办人员陈明兰与被告的通话录音为证。原告诉称“自2008年1月起，被告便怠于向原告支付租金”，可以证实2006年7月份至2008年1月份，总共19个月，被告已缴清全部租金18900元，由此可以推算原、被告关于租金的约定为每月1000元。原告该诉称也证实了2008年1月之前，被告不存在任何拖欠的行为，因此原告主张被告支付自2006年1月1日起至2008年1月止的租金没有任何依据，应予以扣除。况且，原告出租的位于崇武海景商贸城步行街内的其他16、17、18、19号店面的租金也是每月1000元，因此可以推定租金并非原告主张每月1500元。自2006年7月1日起至2017年12月31日止，被告共承租原告店面138个月，每月租金为1000元，被告应付原告的租金为138000元。事实上，截至2018年4月12日，被告共支付原告租金138000元，被告已缴清全部租金。因此，原告请求被告支付拖欠的租金，依据不足，应予驳回。三、若法院认定被告有拖欠原告的租金，根据《民法通则》第一百三十六条第三项规定：“延付或拒付租金的，诉讼时效期间为1年”，则2015年2月24日起至2016年11月20日止的租金已经超过诉讼时效，应予以扣除。被告自2014年2月24日缴交租金后原告便再无催讨，直至2017年11月20日原告才向被告发出通知催讨租金，引起诉讼时效中断，因此2015年2月24日起至2016年11月20日止的租金已经超过诉讼时效，应当与2006年1月1日起至2008年1月止的租金一并扣除。 经审理查明，原告经拆迁安置取得案涉惠安县店面。2005年12月30日，原、被告签订《店面租赁合同》1份，约定被告向原告租赁案涉店面，租赁期限自2006年1月1日起至2006年6月30日止。店面租金每月1500元，每季度首月10天内付清。被告向原告交纳押金5000元，作为履行合同保证金，该款项在办理退租后返还。合同同时约定，如被告不如期交纳租金，视为违约，原告有权终止租赁。合同到期后，双方另于2006年7月1日签订《店面租赁合同》，约定被告向原告租赁案涉店面，租赁期限自2006年7月1日起至2007年6月30日止，租金每月1200元，每季度首月10天内付清。合同同时约定，如被告不如期交纳租金，视为违约，原告有权终止租赁。租赁期限届满后，双方没有重新签订租赁合同，但被告继续租赁该店面至今。 以上事实，有原告提供的拆迁安置房产权证明、《店面租赁合同》（2005年12月30日），被告提供的《店面租赁合同》（2006年7月1日），以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 双方当事人的争议焦点为：1、原告能否解除与被告之间的不定期租赁合同关系？2、被告是否尚欠原告租金？3、原告能否没收被告支付的履约保证金？ 原告崇武镇政府认为，租赁期限届满后，原、被告仍按原合同约定继续履行租赁合同，双方之间系不定期租赁合同关系，原告有权随时解除合同，且被告多次拖欠原告租金，原告亦有权依合同约定解除不定期租赁合同关系。因双方2005年12月30日签订的《店面租赁合同》已经约定店面租金每月1500元，故在2014年1月1日将案涉店面的租金调整为每月1500元时双方未再补签租赁合同。被告应付原告租金为：2006年1月1日起至2006年6月30日止，每月租金1500元，应付租金为9000元；2006年7月1日起至2013年12月31日止，每月租金1200元，应付租金为108000元；2014年1月1日起至2017年12月31日止，每月租金1500元，应付租金为72000元，以上合计189000元。被告已付原告租金为：2005年12月30日支付3500元、2006年7月21日支付4500元、2006年9月27日支付7200元、2007年1月15日支付3600元、2007年5月10日支付3600元、2010年12月8日支付22200元、2012年12月13日支付7200元、2013年12月12日支付7200元、2014年2月24日支付20000元、2017年11月20日支付20000元、2018年4月12日支付20300元，合计119300元。故至2017年12月31日止被告尚欠原告租金69700元。2018年1月1日起至今被告仍继续使用案涉租赁店面，故应按每月1500元的标准支付原告房屋占用费。被告于2005年11月4日向原告缴纳押金4500元，合同解除后原告有权没收该押金。原告相应提供证据1即中国农业银行现金交款凭证及现金缴款单、福建省行政事业单位收款收据、福建省行政事业单位往来结算凭证，以此证明被告支付原告租金情况，以及被告支付原告押金4500元。证据2即《通知》及EMS邮单，以此证明原告于2017年11月10日向被告催收房屋租金。被告质证称：对原告提供的证据真实性均无异议，但证据1银行缴款凭证、收款收据并不完整，被告另有缴交其他租金。被告于2005年11月4日缴纳押金4500元属实，但是在签订第二份合同时又缴纳了5000元押金。被告有收到原告发出的通知，但被告结欠的租金数额并非如原告所说的数额。原告除了该份通知，期间从无向被告催讨过租金。 被告陈美算认为，被告按期缴纳原告租金，偶尔有几次未及时缴纳是因为2007年4月9日原告将被告位于西华北侧区域住宅、店面及商场拆迁，拆迁合同约定安置期限30个月，交房日期为2009年10月，但原告未按时交付店面给被告，被告不得不另行承租他人住宅和店面，基于上述事实且经原告同意才拖欠部分租金。在原告发出通知后，被告已于2017年11月20日及时补缴了租金20000元，2018年4月12日补缴20300元，租金已经全部缴纳完毕。原告请求解除双方之间的不定期租赁合同关系，没收履约保证金，没有事实和法律依据，应予驳回。因原告拆迁被告住宅、店面及商场未及时安置，经双方协商一致，原告同意被告自2006年7月1日开始租金按每月1000元缴交，双方实际也是按该租金标准来履行。自2006年7月1日起至2017年12月31日止，被告共承租案涉店面138个月，应付原告租金为138000元，至2018年4月12日被告已付清租金141500元。被告支付原告租金具体为：2005年12月30日支付3500元、2006年7月21日支付4500元、2006年9月27日支付7200元、2007年1月15日支付3600元、2007年5月10日支付3600元、2010年11月28日支付22200元、2010年12月8日支付22200元、2012年12月13日支付7200元、2013年12月12日支付7200元、2014年2月24日支付20000元、2017年11月20日支付20000元、2018年4月12日支付20300元。且若被告有拖欠原告租金，则2015年2月24日起至2016年11月20日止的租金已经超过诉讼时效，应予扣除。被告相应提供证据3即中国农业银行现金缴款单、福建省行政事业单位往来结算凭证、结算票据，以此证明被告支付原告租金情况。证据4即《交接商场通知》，以此证明原告拆迁被告西华北侧住宅及店面，但至2015年原告仍未将安置店面、商场交付给被告。证据5即录音资料及录音光盘，以此证明原告的经办人员陈明兰承认租金为每月1000元。原告质证称：对被告提供的证据3真实性无异议，但2010年11月28日结算凭证项下的22200元与2010年12月8日现金缴款单项下的22200元是同一笔款项。证据4被告无提交原件，且该份证据与原告无关，而是拆迁指挥部与被告之间的关系，被告不能据此作为拖欠原告租金的理由。证据5，真实性无异议，但关联性有异议。陈明兰原是原告的会计，于2017年2月份退休，但陈明兰不能代表原告的意思表示，与原告无任何关系。案涉租赁店面是原告的财产，租金变更需经镇政府会议决定并经双方签订合同才具有法律效力。被告关于租金每月1000元的主张并没有提交崇武镇政府会议决定，也没有签订任何变更合同，况且陈明兰在通话中也未承认被告每月应缴交的租金是1000元。 另，由于被告称原告未能提供完整的结算凭证及现金缴款单，原告依据本院要求庭后补充提供证据6即2013年12月12日、2014年2月24日、2017年11月20日、2018年4月12日的现金缴款单及结算票据，被告对该部分补充证据无异议。 本院经审查认为，原告提供的证据1、6，被告提供的证据3，真实性予以确认，结合双方庭审陈述，对双方共认被告已付租金119300元，本院予以确认。关于双方争议的2010年11月28日结算凭证项下的22200元与2010年12月8日现金缴款单项下的22200元是否为同一笔款项的问题，原告已向本院提供完整的现金缴款单及结算凭证、结算票据，具体对应为2006年7月21日银行现金缴款4500元并开具收款收据、2006年9月27日银行现金缴款7200元并开具收款收据、2007年1月15日银行现金缴款3600元并开具收款收据、2007年5月10日银行现金缴款3600元并开具收款收据、2012年12月13日银行现金缴款7200元并开具结算凭证、2013年12月12日银行现金缴款7200元并开具结算凭证、2014年2月24日银行现金缴款20000元并开具结算凭证、2017年11月20日银行现金缴款20000元并开具结算票据、2018年4月12日银行现金缴款20300元并开具结算票据。双方共认已付租金119300元被告均是以银行缴款方式缴纳，据此足以认定被告均系通过到银行缴存相应款项到原告账户的方式缴纳租金，被告主张2010年11月28日当日到崇武镇财政所支付现金22200元给财政所工作人员，与事实不符，不予采纳，故应认定2010年11月28日结算凭证项下的22200元与2010年12月8日现金缴款单项下的22200元系同一笔款项，被告合计支付原告租金认定为119300元。原告于2006年9月27日、2007年1月15日开具福建省行政事业单位收款收据分别载明“店面租金（06.7-12月）柒仟贰佰元正￥7200元”、“店面租金（07.1-3月）叁仟陆佰元正￥3600元”，可见被告每月缴纳租金1200元，与合同约定相吻合，故认定租金每月为1200元。原告主张双方自2014年1月1日起调整租金为每月1500元，以及被告主张原告同意其自2006年7月1日起按每月1000元支付租金，依据不足，均不予采信。原告提供的证据2，结合被告已付租金的具体时间及金额，能够认定被告未能按时足额支付原告租金。截至2017年12月31日被告应付租金共计174600元（2006年1月1日至2006年6月30日合计6个月，租金每月1500元，合计9000元，2006年7月1日至2017年12月31日合计138个月，每月租金1200元，合计165600元），扣除已付租金119300元，被告尚欠原告租金为55300元。被告提供的证据4，与本案无关，不予认定。被告主张因原告拆迁其住宅、店面及商场未及时安置，原告同意被告拖欠租金及每月按1000元标准支付租金，依据不足，不予采信。被告提供的证据5，不足以证明原告同意被告按每月1000元支付租金，不予采信。被告拖欠原告租金，已构成违约，原告请求解除双方之间的不定期租赁合同关系，符合双方合同约定，予以支持。关于原告请求被告支付尚欠租金有无超过诉讼时效的问题，本案原、被告之间存在不定期租赁合同关系，双方的租赁关系为持续履行之情形，故诉讼时效应自最后一期租金履行期限届满之日起计算，且被告亦在2017年11月20日、2018年4月12日向原告缴纳租金20000元、20300元，被告主张原告请求支付尚欠租金超过诉讼时效，理由不足，不予采信。被告支付原告押金4500元，该押金应在被告办理退租后予以返还，原告请求没收押金4500元，依据不足，不予支持。被告主张其另向原告缴纳押金5000元，证据不足，不予采信。 综上事实，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案租赁合同约定的租赁期间于2007年6月30日届满后，被告继续使用租赁物，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，双方自2007年7月1日起形成不定期租赁合同关系。被告拖欠原告租金，已构成违约，原告请求解除双方的租赁合同关系，依据和理由充分，应予支持。双方2005年12月30日签订的《店面租赁合同》约定原告给予被告1000元装修费用补偿，该款项从首期租金中扣除，即可抵扣被告应付原告租金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告请求被告将案涉租赁店面腾退返还给原告，依据和理由充分，予以支持。被告支付原告租赁押金4500元，该押金应在被告办理退租后予以返还，原告请求没收押金4500元，缺乏依据，不予支持。被告支付的押金4500元，可予以抵扣部分租金。至2017年12月31日止被告尚欠原告租金55300元，扣除装修补偿费1000元及押金4500元，尚应支付原告租金49800元。故被告应支付原告至2017年12月31日止尚欠租金49800元，并按每月1200元租金标准支付自2018年1月1日起至实际返还租赁店面之日止的房屋占有使用费，其中2018年1月1日起至租赁合同解除之日止应支付的款项为租金，租赁合同解除后至实际返还租赁店面之日止应支付的款项为房屋占有使用费。原告的诉讼请求合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。被告主张已付清原告租金，与事实不符，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下： 一、解除原告惠安县崇武镇人民政府与被告陈美算双方之间自2007年7月1日起形成的不定期租赁合同关系。 二、被告陈美算应于本判决生效之日起三十日内腾退返还原告惠安县崇武镇人民政府位于惠安县店面。 三、被告陈美算应于本判决生效之日起三十日内支付原告惠安县崇武镇人民政府自2006年1月1日起至2017年12月31日止尚欠的租金49800元，并按每月1200元租金标准支付原告惠安县崇武镇人民政府自2018年1月1日起至实际返还租赁店面之日止的租金、房屋占有使用费。 四、驳回原告惠安县崇武镇人民政府的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2730元，减半收取计1365元，由原告惠安县崇武镇人民政府负担165元（多预交的2565元予以退回），由被告陈美算负担1200元，应在本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 员 陈秀军 二〇一八年七月二十四日 法官助理 陈细鹏 书 记 员 张云潇 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。