安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0102民初292号原告：韩同芳，女，1970年4月24日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：胡景、程文祥,均系安徽远致律师事务所律师。被告：合肥京商融合置地有限公司，住所地安徽省合肥市新站区文忠路999号新站区综合试验区管委会A5-104室，统一社会信用代码91340100055753261R（1-1）。法定代表人：洪传海，董事长。委托诉讼代理人：陈琰、洪松，均系安徽征宇律师事务所律师。被告：安徽金邦商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市新站区文忠路与学林路交口研发楼二楼209号。统一社会信用代码91340100075635182R。法定代表人：张新祥，经理。委托诉讼代理人：张伟，公司员工。被告：九江银行股份有限公司合肥望江西路支行，住所地安徽省合肥市蜀山区望江西路159号黄山花园1幢102、204-207室。统一社会信用代码913401005901804692。负责人：马宁，行长。委托诉讼代理人：王梦菲、侯仕超，均系该行客户经理。原告韩同芳与被告合肥京商融合置地有限公司（以下简称京商公司）、安徽金邦商业运营管理有限公司（以下简称金邦公司）、九江银行股份有限公司合肥望江西路支行（以下简称九江银行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩同芳及其委托诉讼代理人胡景、程文祥，被告京商公司的委托诉讼代理人陈琰，被告金邦公司的委托诉讼代理人张伟，被告九江银行的委托诉讼代理人王梦菲、侯仕超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩同芳公司向本院提出诉讼请求，请求依法判决：1、依法确认原告与被告合肥京商融合置地有限公司2014年3月23日签订的《商品房买卖合同》于2016年4月1日解除；2、被告合肥京商融合置地有限公司立即退还原告缴纳的购房款2642186元、抵押登记费3300元；3、解除与原告与被告安徽金邦商业运营管理有限公司签订的商户运营管理协议；4、解除原告与被告九江银行股份有限公司合肥望江西路支行签订的抵押借款合同；5、被告合肥京商融合置地有限公司支付原告缴纳的购房款利息（分别以首付款1324186元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2016年4月2日起计算至款清日止，按揭款利息为被告合肥京商融合置地有限公司全额退还购房款后原告申请提前偿还按揭款，银行结算为准）；6、被告安徽金邦商业运营管理有限公司返还原告开业保证金10000元；7、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：原告在由被告京商公司开发的“京商商贸城”项目中，购买了F区JJ栋118、218、318、119、219、319号房，并支付首付款、抵押登记费、按揭款及开业保证金等款项。后因京商公司的原因，原告与京商公司于2016年4月1日，签订《京商商贸城购房合同解除协议书》。其中约定：在原告提交相关手续后，京商公司应退还原告的购房款。然而，在原告履行了解除协议书中的相关义务后，京商公司至今仍未履行退款义务。后经原告多次催要，京商公司一直以各种理由拒绝还款。京商公司的行为给原告造成了较大的经济损失，为维护自身合法权益，特依法向法院提起诉讼，望判如所请。被告京商公司辩称：原告提供的购房合同解除协议书我司不予认可。该协议书未加盖公司公章或合同专用章。另外，该合同载明的京商公司退款的前提为原告配合京商公司办理完毕撤销备案的手续后，退还首付款及其他相关费用。如原告不能按时提交材料或协助办理的，京商公司有权暂缓退还原告所有款项。该协议书载明的退款金额为首付款1324186元及其他相关费用，原告主张退款2642186元无依据。原告主张的首付款利息我方不予认可，解除协议书上的付款时间，付款前提是原告配合我方办理备案撤销手续完成后，才具备付款条件，因此应当不予支持。另原告主张的首付款利息起算点2016年4月2日无依据。双方一直未能办理备案撤销手续，原告无权要求被告退还相关款项。其主张的按揭款对应的利息以其收到我司全额退款后向九江银行申请提前还贷时银行结算为准，不具有合理性。如其怠于清偿按揭贷款，则有损京商公司利益，故我司不予认可。被告金邦公司辩称：我方同意退还原告10000元开业保证金，并同意与原告解除商户运营管理协议。被告九江银行辩称：只要原告能清偿其在我行所欠的贷款本息，我行同意解除与原告签订的抵押借款合同，同时我行拒绝承担诉讼费用。经审理查明：2014年3月23日，韩同芳与京商公司曾经签订过《商品房买卖合同》，由韩同芳向京商公司购买京商商贸城F区JJ栋118、218、318、119、219、319号商品房。后期因故，韩同芳要求退房，于是韩同芳与京商公司又签订了一份《京商商贸城购房合同解除协议书》（以下简称协议书）。协议书约定：现因韩同芳提出退房申请，京商公司同意办理退房相关手续，经协商达成协议的内容为，京商公司与韩同芳解除签订的《商品房买卖合同》，京商公司收回出售给韩同芳的商品房，该商品房的产权即与韩同芳无关，房屋成交总价为2642186元，韩同芳已付首付款为1324186元。关于如何退款问题，双方在协议书中亦约定如下：韩同芳应于本协议生效后的3个工作日内提交办理解除按揭贷款协议、解除买卖合同、抵押注销登记事宜所需要的全部资料，并配合京商公司办妥上述手续，若因韩同芳不能按时提交相关资料或提交资料欠缺、不合格或拒绝配合办理的，京商公司有权暂缓退还乙方所有款项；京商公司收到韩同芳提交的材料后，由京商公司将按揭贷款金额先行垫付给按揭银行，并在办理贷款结清和抵押手续后，韩同芳应在3日内配合京商公司去房管部门办理备案撤销手续。以上手续完成后，京商公司将首付款及其它相关费用退至韩同芳账户。另协议自双方签字盖章之日起生效。韩同芳在协议书上签名按印，京商公司亦加盖了“合肥京商融合置地有限公司销售合同专用章（五）”印章。审理中，双方对协议书的具体签字盖章时间均不能言明。另案涉房产经查明，在九江银行已经办理了按揭贷款，贷款金额为1318000元，并于2014年5月26日在房管部门办理了备案手续。金邦公司亦同意将收取的10000元开业保证金退还给韩同芳,庭后韩同芳来院陈述金邦公司已将10000元开业保证金退还其本人，并不再诉求与金邦公司解除商户运营管理协议的主张。上述事实，有当事人提供的证据材料和陈述等证据在卷佐证。本院认为，从韩同芳与京商公司之间签订的协议书中约定的权利义务内容上来看，主要是涉及退房后的相关事宜，京商公司在协议书上加盖的销售专用章，构成表见代理，协议书合法有效。根据合同法的相关规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。故本院对双方在协议书中关于解除《商品房买卖合同》的约定，依法予以确认。关于韩同芳诉求京商公司返还其缴纳的购房款人民币2642186元和抵押登记费3300元的主张，从查明事实来看，韩同芳已向京商公司缴付首付款1324186元，另1318000元系韩同芳用所购案涉房产办理的按揭款。现双方已自愿解除商品房买卖合同，京商公司亦收回韩同芳所购案涉房产，根据约定，房屋产权已与韩同芳无关，且该笔按揭款来自韩同芳与九江银行之间的以房抵押贷款合同关系。另外，双方已在协议中约定了“以上手续完成后，甲方将首付款/元及其他相关费用退至乙方账户”，从尊重当事人意思表示的角度出发、从京商公司未能举证证明韩同芳有不予配合的事实存在的情况分析，故对韩同芳诉求京商公司退还其购房款2642186元的主张，依法予以支持1324186元。同时韩同芳主张的抵押登记费3300元，京商公司亦应一并退还。关于韩同芳诉求与九江银行解除抵押借款合同的主张，因抵押借款合同是商品房买卖合同的关联合同，两份合同具有相互独立性，效力亦各自独立，并不属于主从合同关系，故韩同芳的此项主张，事实和法律依据不足，本院依法不予支持。关于韩同芳诉求京商公司支付其缴纳的购房款利息的主张，因解除商品房合同是双方自愿真实的意思表示，且在协议书中亦无利息损失的约定，故韩同芳的此项主张，亦事实依据不足，本院依法不予以支持。关于韩同芳已付九江银行的按揭款本金和利息问题，韩同芳可以另案诉讼处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告韩同芳与被告合肥京商融合置地有限公司于2014年3月23日签订的《商品房买卖合同》解除；二、被告合肥京商融合置地有限公司于本判决生效后十日内返还原告韩同芳购房首付款1324186元和抵押登记费3300元；三、驳回原告韩同芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》的二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28040元，由韩同芳负担16660，合肥京商融合置地有限公司负担11380元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  史道荣人民陪审员  王富华人民陪审员  季汝凤二〇一八年七月二十四日书 记 员  丁 玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。