上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第44号上诉人（原审被告）海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心，住所地上海市徐汇区****号3号楼2层201室。负责人**，经理。上诉人（原审被告）上海凡士力合电子商务有限公司，住所地上海市徐汇区****号4号楼203室。法定代表人**，总经理。上诉人（原审被告）祝冬辉，*生，汉族，户籍地***。上列三上诉人之共同委托代理人董志刚，北京董志刚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海华泾投资发展有限公司，住所地上海市徐汇区****8幢2楼201室。法定代表人**，董事长。委托代理人***，公司职员。委托代理人刘加快，上海刘加快律师事务所律师。原审被告海南国际传媒有限公司，住所地*****。法定代表人**，董事长。原审被告上海梅高美电子商务有限公司，住所地上海市徐汇区****号4号楼206室。法定代表人**，总经理。上列二原审被告之共同委托代理人董志刚，北京董志刚律师事务所律师。上诉人海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心（以下简称海南国际传媒上海制作中心）、上海凡士力合电子商务有限公司（以下简称凡士力合公司）、祝冬辉因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第3247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，上海市徐汇区***内的2号楼3层房屋（以下简称系争房屋）的房屋产权人为上海市徐汇区华泾镇人民政府（以下简称华泾镇政府）。2011年9月，华泾镇政府授权上海华泾投资发展有限公司（以下简称华泾公司）系争房屋的租赁、转租、收款权限等权利。授权期限为2011年9月至2030年2月9日。2013年9月10日，华泾公司（甲方）与凡士力合公司（乙方）就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，房屋用途为临时仓库。租赁期限：2013年9月10日起至2013年12月31日止。租金支付原则：先付后用，付全押一。租金按建筑面积每平方米每天人民币（以下币种相同）0.7元计算，每月租金20,013元。乙方在支付租金的同时支付押金20,013元。乙方所交租赁押金视为履约保证金。租赁关系终止时，在乙方返还租赁物业给甲方并交接完毕，且乙方结清水、电、通讯、注销或变更以该租赁物业为住所地（如有）等所有费用及事宜后，甲方在10个工作日内将收取的押金（含如乙方拖欠租金、水、电等费用抵扣后的押金余额情形）无息返还给乙方。物业管理费：乙方在签订本合同同时应与甲方指定的物业公司订立相关物业管理合同，物业费为每月每平方米5.8元。租赁物业返还：（五）除甲方同意乙方续租，并签订续租合同外，乙方应在本合同的租期届满时或因任何原因提前解除本合同之日起5日内返还本租赁物业，未经甲方同意与其返还本租赁物业的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付本租赁物业占用期间的使用费。同日，双方签订《物业管理服务合同》，约定物业管理费为每月每平方米5.8元，每月计5,527.4元。2014年2月18日，华泾公司（甲方）与凡士力合公司（乙方）、海南国际传媒有限公司（以下简称海南国际传媒公司、丙方）、上海梅高美电子商务有限公司（以下简称梅高美公司、丁方）、祝冬辉（戊方）签订补充协议书，约定：一、甲方与乙方2013年9月10日签订的有关系争房屋的《房屋租赁合同》已于2013年12月31日到期，该合同不再续订。乙方于本协议签署之日起30日内将该房屋按照《房屋租赁合同》约定的方式和条件返还给甲方，并同时支付甲方房屋占用费60,039元。二、丙方、丁方、戊方作为保证人共同为乙方全面履行上述第一条约定之义务提供连带责任保证。2014年4月3日，华泾公司将海南国际传媒上海制作中心、海南国际传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉起诉至原审法院。2014年5月14日，华泾公司与海南国际传媒上海制作中心、海南国际传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉签订和解协议书，约定：海南国际传媒上海制作中心、海南国际传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉自本协议生效之日起90日内将系争房屋返还给华泾公司，并支付2014年第二季度4、5、6三个月房屋占用费60,039元、物业管理费16,582.2元，合计76,621.2元。海南国际传媒上海制作中心、海南国际传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉若逾期返还房屋，则应按上述房屋占用费标准的两倍支付房屋占用费，且一直结算支付至返还该房屋之日止。2014年8月18日，华泾公司委托律师通过EMS向海南国际传媒上海制作中心、海南国际传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉发送律师函，要求海南国际传媒上海制作中心、海南国际传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉履行相关义务，但海南国际传媒上海制作中心、海南国际传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉仍未履行。2014年9月22日，华泾公司诉至原审法院，请求判令海南国际传媒上海制作中心、海南国际传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉：1、限期搬离系争房屋；2、支付2014年4-9月房屋占用费240,156元；3、支付2014年4-9月物业管理费33,164.40元。海南国际传媒上海制作中心、海南国际传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉则表示，同意在12月底前返还系争房屋并按照原租金标准支付占有使用费及物业管理费，但因双方之间就其他房屋的租金存在纠纷，故请求予以抵扣。原审审理中，双方均确认凡士力合公司未交纳押金。原审认为，华泾公司与凡士力合公司签订的房屋租赁合同均系双方真实意思表示，对订立方均具有法律约束力。租赁合同约定租赁期限至2013年12月31日，合同到期后，凡士力合公司应当搬离并向华泾公司返还系争房屋。华泾公司与海南国际传媒上海制作中心、海南国际传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉在和解协议中约定若凡士力合公司逾期返还房屋，海南国际传媒上海制作中心、海南国际传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉应按租金标准的两倍支付房屋占用费，华泾公司主张的房屋占用费实则包含凡士力合公司逾期返还房屋的违约金。海南国际传媒上海制作中心、海南国际传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉主张该标准过高，应当按照原租金标准支付房屋占用费，可予采纳，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。华泾公司主张的物业管理费，于法有据，予以支持。海南国际传媒上海制作中心、海南国际传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉要求从华泾公司欠付其的相关款项中抵扣房屋占用费及物业管理费，无事实和法律依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，于二○一四年十一月六日作出判决：一、上海凡士力合电子商务有限公司于判决生效之日起三十日内向上海华泾投资发展有限公司返还上海市徐汇区***内的2号楼3层房屋；二、海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心、海南国际传媒有限公司、上海凡士力合电子商务有限公司、上海梅高美电子商务有限公司、祝冬辉于判决生效之日起三十日内按照每月30,019.5元标准向上海华泾投资发展有限公司支付2014年4月1日起至2014年9月30日止的房屋占用费；三、海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心、海南国际传媒有限公司、上海凡士力合电子商务有限公司、上海梅高美电子商务有限公司、祝冬辉于判决生效之日起三十日内支付上海华泾投资发展有限公司物业管理费33,164.40元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,700元，保全费1,870元，由上海华泾投资发展有限公司负担900元，由海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心、海南国际传媒有限公司、上海凡士力合电子商务有限公司、上海梅高美电子商务有限公司、祝冬辉负担3,670元。原审法院判决后，海南国际传媒上海制作中心、凡士力合公司、祝冬辉不服，向本院提起上诉称：上诉人在承租上海市徐汇区***内的4号楼的时候，曾经与华泾镇政府有过会议纪要，华泾镇政府为招商引资曾承诺，在上诉人满足条件后，会返还相应的租金，而返还的租金可以抵扣本案的租金，故请求改判驳回被上诉人的原审诉请或者发回重审。被上诉人华泾公司辩称：华泾镇政府从未承诺过要返还租金，而且关于4号楼的租金案件法院已经判决，也没有认可对方与华泾镇政府达成过会议纪要的事实。而且上诉人原审中也表示其主张的4号楼有没有会议纪要与本案无关，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告海南国际传媒公司、梅高美公司述称：同意上诉人的意见。经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于上诉人以华泾镇政府未返还租金为由拒绝支付租金、管理费及滞纳金是否具有事实依据和法律依据。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人虽主张，根据其与华泾镇政府达成的会议纪要，华泾镇政府曾承诺会返还相应的租金，但并没有提供相应的证据予以证明，且被上诉人也予以否认，故上诉人以华泾镇政府未返还租金为由拒绝履行其义务，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币2,700元，由上诉人海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心、上海凡士力合电子商务有限公司、祝冬辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  方方代理审判员  孙飞代理审判员  毛焱二〇一五年一月十六日书 记 员  倪非附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……