中华人民共和国上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二(民)终字第3262号上诉人（原审被告）KAMMAN（金敏），*生，英国国籍，住***。委托代理人刘巍嵩，上海金澄律师事务所律师。委托代理人董军，上海金澄律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海嘉兆房地产开发经营有限公司。法定代表人冯建雄，董事长。委托代理人潘轶，上海市广庭律师事务所律师。委托代理人程安卿，上海市广庭律师事务所律师。上诉人KAMMAN因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第2008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2013年4月9日，上海嘉兆房地产开发经营有限公司（甲方，以下简称嘉兆公司）与KAMMAN（乙方）签署《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买*路228弄《A庭》6号5层602室房屋（以下简称“系争房屋”），建筑面积为180.44平方米，每平方米单价为人民币（以下币种相同）84,208.65元，总价款为15,194,609元。交房日为2013年9月30日前。付款方式为分期付款，商业贷款：乙方于2013年4月9日签约并支付首付房款50万元；2013年5月9日前支付房款4,064,609元；2013年7月8日前支付房款10,630,000元。合同补充条款第五条约定：乙方应充分考虑到国家的按揭贷款政策及按揭贷款审批和发放流程中可能产生的各种不确定因素。不论任何原因致使甲方未能按约定的期限收到乙方本拟通过银行贷款支付的款项的，乙方同意继续履行本合同而不以任何理由要求解除本合同，并有义务以自有资金在剩余房价款约定的付款期限内付清所有的剩余房价款，否则甲方有权根据本补充条款第七条之相关规定追究乙方的违约责任。若因国家有关住房按揭贷款政策发生变化，要求乙方增加首付款比例及/或递交有关的个人资料，乙方应按甲方或贷款银行书面通知规定的期限与要求增加支付首付款及/或递交有关个人资料以满足按揭贷款申请要求，使得房价款按本合同约定期限支付至甲方账户，否则仍应视为乙方逾期付款，乙方应按照本补充条款第七条之相关规定承担违约责任。如乙方自行办理贷款及相关手续的，按揭担保由乙方自行解决。乙方应按本合同附件一约定的期限向甲方足额支付房价款，否则，乙方应按照本补充条款第七条之相关规定承担违约责任。第七条约定关于付款及违约责任：乙方如未按本合同约定的时间支付相应房价款的，均视为乙方逾期付款，应按下列方式处理：（1）乙方逾期付款累计在60日之内的，则自本合同约定的应付款期限届满后的第一天起至乙方实际付款日为止的连续期间，乙方应按日向甲方支付逾期应付款的万分之三的违约金，本合同继续履行；（2）乙方逾期付款累计超逾60日的，则甲方有权选择：（a）继续履行本合同（无须书面通知乙方），则自第61日起至乙方实际付款日为止的连续期间，乙方须按日向甲方支付逾期应付款千分之一的违约金；或（b）解除本合同，……。签订合同当日，KAMMAN向支付嘉兆公司50万元房款。KAMMAN于2013年5月18日向嘉兆公司支付200万元，6月25日支付100万元。同年7月8日，嘉兆公司用挂号信向KAMMAN邮寄《催款通知书》，内容为:“尊敬的KAMMAN金敏女士：您购买的上海市*路228弄《A庭》6号602室现已具备交付条件，但由于您至今仍然拖欠我公司购房款11,694,609元，因此，为使您能够尽早按《上海市商品房预售合同》的约定具备收楼资格，特告知您务必速至*路236号《A庭》售楼中心支付上述逾期房款。另外，我公司将保留对你逾期支付房款而产生的违约金之处理权。若你在收到本通知书以后，仍旧不及时向我公司支付拖欠的相关款项，则我公司将根据上述合同中的相关约定，依法对你采取必要的法律措施，而因此所产生的相关不利之法律后果均将由你承受。特此通知！”KAMMAN于同年7月31日向嘉兆公司支付244,429元房款，8月4日支付80万元房款。同年9月后，因银行按揭贷款审批、发放等原因，KAMMAN未能按合同约定支付第三笔房款。KAMMAN于同年12月4日向嘉兆公司支付530,947元房款，12月5日支付100万元房款。同年12月24日，嘉兆公司再次用挂号信向KAMMAN邮寄《催款通知书》。后KAMMAN于当月31日支付房款911万元。2014年1月，嘉兆公司向KAMMAN寄《催款通知书》，要求KAMMAN支付逾期支付房款的违约金共计1,431,372.98元。嘉兆公司于同年5月28日向嘉兆公司寄《A庭项目交付通知书》，告知KAMMAN应于6月3日前来办理房屋验收交接手续。之后，KAMMAN与嘉兆公司签订房屋交接书，系争房屋产权核准登记至KAMMAN名下。嘉兆公司认为KAMMAN未按合同约定按时支付购房款已构成违约，应承担相应的违约责任，故诉至原审法院请求判令KAMMAN支付嘉兆公司违约金1,449,901.59元。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案商品房预售合同系合法有效，KAMMAN与嘉兆公司均应恪守履行，合同对房款的支付时间及付款方式有明确约定，对于贷款银行的选择及贷款风险的承担亦有相关约定，KAMMAN违反合同约定，逾期支付第二、第三期房款，构成违约，应当承担违约责任。关于违约金计算方式，根据合同法及相关司法解释的规定，违约金是否过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量，而嘉兆公司未向原审法院提供证据证明其损失，因此KAMMAN辩称嘉兆公司主张的违约金过分高于所造成的损失请求法院调整的意见，原审法院予以采纳。原审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、KAMMAN的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金的数额。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于二O一四年十月十三日作出判决：KAMMAN（金敏）自判决生效之日起十日内向上海嘉兆房地产开发经营有限公司支付违约金596,207元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计8,925元，由上海嘉兆房地产开发经营有限公司负担5,255元，KAMMAN（金敏）负担3,670元。判决后，上诉人KAMMAN不服，向本院提出上诉称：双方合同地位不平等，意思表示不真实，被上诉人做了不实宣传和虚假承诺，合同订立中上诉人均按照被上诉人的指示办理各类手续，合同中存在大量霸王条款。合同订立后，被上诉人收走合同，使上诉人无法知道合同内容，无法履行合同。被上诉人办理商业贷款延迟，上诉人亦无法联系到被上诉人的工作人员，致上诉人无法履行付款义务。被上诉人延迟交房其已违约，上诉人延迟付款并不会使被上诉人产生实际损失。请求二审撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审的诉讼请求。被上诉人嘉兆公司辩称：双方所签订合同对付款时间有明确约定，上诉人未按约定支付房款，应承担违约责任。被上诉人仅有协助上诉人办理贷款手续的义务，并非承诺上诉人能成功贷款。被上诉人并无违约行为，但上诉人迟延支付房款对被上诉人经营造成损失，应按约支付违约金，况且原审判决已酌情减少了大部分违约金金额，故请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守合同约定，履行各自义务。合同对上诉人付款方式进行了明确约定，现上诉人违反合同约定，逾期支付房款，已构成违约。被上诉人据此要求上诉人支付违约金于法有据。原审法院综合考虑本案实际情况，依据公平原则和诚实信用原则酌情确定的违约金金额，并无不当，本院予以认同。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,340元，由上诉人KAMMAN（金敏）负担。本判决为终审判决。审 判 长  方 方代理审判员  陈蓓蓉代理审判员  毛 焱二〇一五年一月二十一日书 记 员  陈韫鏐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……