广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初1796号原告：杨爱莲，女，1968年7月出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：李欣琦，广东中亿律师事务所律师。被告：林春沛，男，1975年3月出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：黄昊，广东东成律师事务所律师。原告杨爱莲与被告林春沛租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨爱莲的委托诉讼代理人李欣琦、被告林春沛的委托诉讼代理人黄昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨爱莲向本院提出诉讼请求：1.被告归还租赁物给原告；2.被告支付原告占有使用费10万元（包括2017年11月5日至2018年3月5日未足额支付的占用费）及自2018年3月5日起至实际返还租赁物之日止的占有使用费（按每月20000元计算）。事实和理由：2009年1月1日，案外人中山市中联电力线材有限公司（以下简称中联公司）与汪相合签订《租赁合同》，合同约定汪相合承租中联公司部分厂房及土地从事生产经营活动，其中土地面积为25501.2平方米，土地租赁期限自2009年1月1日至2019年12月31日。2010年1月1日，案外人汪相合与原告签订《租赁合同》，汪相合将其在中联公司承租的其中4000平方米土地转租给原告，租赁期限自2010年1月1日至2019年12月31日。2011年3月6日，原告与被告签订《租赁合同》，原告将案外人汪相合处承租的4000平方米土地转租给被告，合同约定每平方米5元，即每月租金20000元，租赁期限自2011年5月1日起至2018年12月30日止，租金自2011年4月1日起计算。经中山市第二人民法院（2015）中二法古民一初字第872号判决书认定涉案土地无相应权属证书，系从原海洲民乐村的农耕地购买而来，农耕地属于农民集体所有，不得出让、转让或出租用于非农业建设，因此原告与被告签订的《租赁合同》是无效合同，但被告占有使用土地期间，仍应按照合同约定的租金标准向原告支付占有使用费，被告至今仍在占有涉案土地，但被告自2017年11月起未按时支付占有使用费。杨爱莲提供如下证据：1.租赁合同，证明2009年1月1日，案外人中联公司与汪相合签订《租赁合同》，合同约定汪相合承租中联公司部分厂房及土地从事生产经营活动，其中土地面积为25501.2平方平方米，土地租赁期限自2009年1月1日至2019年12月31日；2.租赁合同，证明2010年1月1日，案外人汪相合与原告签订《租赁合同》，汪相合将其在中联公司承租的其中4000平方米土地转租给原告，租赁期限自2010年1月1日至2019年12月31日；3.租赁合同，证明2011年3月6日，原告与被告签订《租赁合同》，原告将在案外人汪相合处承租的4000平方米土地转租给被告，合同约定每平方米5元，即每月租金20000元，租赁期限自2011年5月1日起至2018年12月30日止，租金自2011年4月1日起计算；4.中山市第二人民法院（2015）中二法古民一初字第872号民事判决书，证明案外人汪相合与原告均对涉案厂房和空地享有合法使用及合法转租的权利。林春沛辩称：1.被告已经书面通知原告于2018年7月1日收回场地并同时通知场地的所有人及管理人古镇镇政府，但原告到期未前往土地办理接收手续，也没有提出异议，应视为在2018年7月1日已收回场地；2.原告出租给被告的空地属于古镇镇政府所有的农耕地依法不能用于非农业建设，不得用于出租、转租谋利。被告承租该场地之后，因空地属于农耕地性质无法办理营业执照，原告隐瞒该事实，导致被告无法达成使用目的，降低了使用价值，因此，被告的使用费应比照合同约定的租金减半；3.由于涉案土地所牵涉的全部租赁合同均属于无效合同，因此，租赁物已返还租赁物所人，有关场地的占有使用费，也应由场地的所有人向实际占有使用人主张权利而不应该是原告；4.由于租赁合同是无效合同，原告向被告收取的押金应冲抵占有使用费，或者应向被告返还。林春沛提供如下证据：1.中山市中联电力线材有限公司企业机读档案登记资料，证明该企业已于2003年4月12日吊销营业执照，该公司无权进行出租、经营等活动；2.通知杨爱莲收回出租场地的律师函、两份快递单、两份邮件已妥投的查询记录，证明被告已通过律师向原告和古镇镇政府资产办发出书面通知，通知原告及资产办于2018年7月1日收回租赁场地，该通知函于2018年6月13日寄出，原告及资产办于2018年6月14日收到该通知函，原告在该时间前未对场地状况提出任何异议，当庭也没有提交证据证明原告有接收场地或者提出证据证明场地没有清空，因此，涉案场地应视为被告已于2018年7月1日交还给原告。本院经审理认定事实如下：2009年1月1日，中联公司（甲方）与汪相合（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于中山市古镇沙围的原中联公司部分厂房用地出租给乙方作为生产经营场地使用，厂房租赁期自2009年1月1日起至2014年12月31日止，土地租赁期自2009年1月1日起至2019年12月31日止；合同还约定了租金，权利与义务等内容。2010年1月1日，汪相合（甲方）与杨爱莲（乙方）签订《租凭合同》，约定：甲方将位于中山市古镇沙围的原中联公司部分土地出租给乙方作为生产经营场所使用，该出租物业的土地面积4000平方米，每平方米每月4元计算，合计16000元/月，租期从2010年1月1日起至2019年12月31日止，乙方租赁甲方物业用途为工业（种植）或甲方允许的其他用途，押金为5万元，租金按每半年缴交一次，乙方须于每半年第一个月的5日前把上述土地租金缴清。合同签订后，汪相合已将涉案土地交付林春沛使用。2011年3月6日，杨爱莲（甲方）与林春沛（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将从镇政府承租来的位于古镇旧铁塔厂部分厂房及空地转租给乙方使用，空地面积4000平方米。甲方以租赁物的现状出租给乙方，乙方同意按现状承租。租赁物功能为货运仓贮等工业用途，租赁期约8年，即从2011年5月1日起至2018年12月30日止；租金按每月每平方米5元计，租金乙方应每季度交付一次，在每季度的5号前交清下一季度的租金（先交租后使用）；乙方在签定本协议之日支付5万元甲方作为履行本合同的租赁保证金，该保证金在合同期满，双方办妥财物移交手续后乙方已付清租金及租赁所产生的一切费用的情况下（不计利息）返还给乙方。否则，保证金归甲方所有，并且甲方有权另行追讨乙方所欠的费用；乙方自行办理营业执照、税务登记和有关的许可证。合同签订后，杨爱莲向林春沛交付了涉案租赁土地，林春沛亦交付了押金5万元及支付占用费至2017年11月，从2017年11月开始，林春沛拖欠占用费未交，杨爱莲遂向本院提起前述请求。2018年6月14日，林春沛通过邮政快递方式向杨爱莲送达《关于通知中山市古镇镇资产管理办公室与杨爱莲于2018年7月1日收回租赁场地的律师函》，载明：通知林春沛将于2018年7月1日交回案涉的4000平方米土地，请资产办和杨爱莲于2018年7月1日到场接收，如果不到场接收则视为林春沛已经于该日将土地交回。杨爱莲收到上述通知后，在同年7月1日前未向林春沛提出异议或前往接收涉案土地。另查明：汪相合与林春沛就租赁位于中山市古镇沙围的原中联公司的厂房、空地的租金问题产生纠纷，汪相合向本院提起诉讼，请求判令：1.解除汪相合与林春沛于2011年1月28日签订的《租赁合同》；2.林春沛向汪相合支付租金1888000元（租金暂计至2015年12月31日，租金计至被告实际搬离之日止）及违约金420244元（违约金暂计至2015年7月31日，计至清偿之日止）。本院于2016年2月26日作出（2015）中二法古民一初字第872号民事判决，认定汪相合通过合法途径租赁涉案厂房和空地，其对该案的厂房和空地享有合法使用权利并享有合法转租权利，故汪相合作为该案的主体适格；另，该案的空地是从原海洲民乐村的农耕地购买而来，土地没有相应的权属证书，故认定汪相合与林春沛所签订的《租赁合同》因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定而无效，但林春沛占有使用厂房、空地期间，应按照合同约定的租金标准支付使用费，判决：一、林春沛于本判决发生法律效力之日起10日内向汪相合支付厂房和空地的占有使用费1888000元，并支付自2016年1月起至实际返还租赁物之日止的占有使用费（按每月108000元计算）；二、驳回汪相合的其他诉讼请求。后林春沛不服上述判决，向中山市中级人民法院提起上诉，中山市中级人民法院于2017年12月28日作出（2016）粤20民终4280号民事判决，判决：一、维持广东省中山市第二人民法院（2015）中二法古民一初字第872号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2015）中二法古民一初字第872号民事判决第二项；三、林春沛于本判决发生法律效力之日起十五日内向汪相合返还位于中山市古镇镇沙围的原中山市中联电力线材有限公司厂房及空地；四、驳回汪相合的其他诉讼请求。该案判决已经生效。庭审中，林春沛确认本案的租赁土地是上述案件中汪相合从中联公司所租赁的土地，林春沛与汪相合同意林春沛已经支付的押金50000元用于抵扣林春沛拖欠的占有使用费。另，杨爱莲同意交接涉案的租赁土地，但其主张涉案土地未清场导致其无法接收，林春沛亦确认其敲烂涉案土地由其铺设的水泥面。本院认为，本案为租赁合同纠纷。一、关于杨爱莲主体是否适格问题。另案当中已经认定汪相合对涉案土地享有合法使用权利并享有合法转租权利，故杨爱莲有权将汪相合租赁的土地向林春沛出租，杨爱莲为本案的适格主体。二、关于租赁合同的效力问题。涉案的土地是从原海洲民乐村的农耕地购买而来，土地没有相应的权属证书，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”故杨爱莲与林春沛所签订的《租赁合同》因涉案的空地具有农民集体所有性质不得出租用于非农业用途，违反了法律的强制性规定，应属无效合同。三、关于租赁物归还问题。杨爱莲起诉要求林春沛归还涉案租赁土地后，林春沛通过邮政快递的方式向杨爱莲送达《关于通知中山市古镇镇资产管理办公室与杨爱莲于2018年7月1日收回租赁场地的律师函》，通知杨爱莲于2018年7月1日到场接收涉案土地，如果不到场接收则视为林春沛已经于该日将涉案土地交回。林春沛在庭审中（2018年7月3日）主张涉案空地未清场导致其无法接收，但杨爱莲在收到律师函之日（2018年6月14日）至律师函通知收回土地之日（2018年7月1日）期间，杨爱莲并未对该律师函的内容提出异议，亦未在约定的时间内接收涉案的土地，本院认定杨爱莲于2018年7月1日已经收回涉案土地，故杨爱莲请求林春沛归还涉案租赁土地理据不足，本院不予支持。至于涉案土地未清场的问题，不属于本案的审理范围，杨爱莲可另行主张权利。四、关于林春沛应支付占有使用费的问题。2017年11月之前，林春沛一直按双方合同约定标准支付租金，虽然合同无效，但林春沛占有使用土地，亦应按照合同约定租金标准支付占有使用费，即按每月20000元支付占有使用费，且上述生效判决中亦按双方合同约定标准进行认定应支付的占有使用费，因本院已经认定杨爱莲于2018年7月1日收回涉案土地，故林春沛拖欠的占有使用费从2017年11月1日至2018年7月1日为160000元（20000×8）；另，双方同意林春沛已经向杨爱莲支付的押金50000元用于抵扣上述占有使用费，故林春沛应向杨爱莲支付的占有使用费为110000元（160000－50000）。林春沛抗辩因涉案土地为农用地，无法办理营业执照，导致其无法达成使用目的，降低了使用价值，因此，使用费应比照合同约定的租金减半，但在另案当中，林春沛确认已经领取营业执照，况且其已实际占有使用租赁物达7年之久，一直都按约定向杨爱莲缴纳租金直至2017年，在此期间亦未提出异议，其抗辩内容亦有违诚实信用原则，故本院对其抗辩意见不予采纳。综上所述,依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第五项的规定，判决如下：一、被告林春沛于本判决发生法律效力之日起七日内向原告杨爱莲支付土地的占有使用费110000元；二、驳回原告杨爱莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由被告林春沛负担（受理费原告已预交，不予退还，由被告于履行上述付款义务时迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  石一夫二〇一八年七月十三日书记员  张淑结