山东省烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0613民初1945号原告（反诉被告）：于进友（曾用名于镇友），男，1951年5月25日出生，汉族，住山东省烟台市莱山区。委托诉讼代理人：闫化剑，山东嘉翔律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：**言，山东广耀律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：吕志康，男，1959年6月13日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：刘洪波，山东誉岳诚恩律师事务所执业律师。原告（反诉被告）于进友与被告（反诉原告）吕志康房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。于进友及其委托诉讼代理人闫化剑，吕志康及其委托诉讼代理人刘洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于进友向本院提出诉讼请求：1.确认于进友、吕志康关于吕志康购买于进友位于莱山区房屋的《房契》无效；2.吕志康返还莱山区房屋；3.本案诉讼费用由吕志康承担。事实和理由：于进友系莱山区滨海街道办事处西轸格庄村村民，1980年左右于进友在自己的宅基地上建设了农房7间，1997年办理了房产证书，登记产权人为于进友。吕志康为城镇职工，系芝罘区城镇居民。2004年11月14日，在于进友不知情的情况下，由他人代笔，于进友妻子郝明坤以于进友名义与吕志康签订了《房契》，将上述房屋出售给吕志康。于进友得知后不同意出售房屋，也未在《房契》上签字盖章，该《房契》当属无效。吕志康作为城镇居民，非本村成员，无权取得本村宅基地使用权，双方的买卖合同违反了有关法律法规的强制性规定，当属无效。吕志康辩称，1.于进友以涉案房屋出售未经其同意为由主张《房契》无效缺乏事实和法律依据。双方签订《房契》时均有本村村民及亲属见证，系双方真实意思表示，自2004年11月14日签订《房契》并于2005年5月份于进友将房屋交付给吕志康后至今都没有提出任何异议，且于进友也一直在村里居住，现于进友以不知情为由要求确认合同无效明显有悖常理，因此其要求确认合同无效的诉讼请求不应得到支持。2.该案法院依法不应予以受理，应驳回于进友诉讼请求，涉案房屋系西轸格庄村房屋，该村正按照烟台市以及莱山区政府的要求进行旧村改造，且吕志康也已经与西轸格庄村委签订了《征收安置补偿协议》，因此该案的实质是集体土地上的房屋安置补偿发生的争议，于进友起诉的原因就是想取得拆迁补偿的利益。在吕志康与村委签订补偿协议的情况下，于进友是否属于安置补偿对象等问题应当由政府部门予以认定，因此该案不属于法院民事案件的受理范围。3.若法院认为该案应当受理，吕志康认为如果《房契》无效，于进友应当承担主要责任，要求于进友补偿吕志康相应的损失。吕志康向本院提出诉讼请求：1.于进友返还吕志康购房款65000元；2.于进友支付吕志康补偿款570480元；3.于进友应得的搬迁补助费2000元、速迁奖励费10000元、装修及附属设施等补偿费51677元、临时安置补助费6670元，共计70346元归吕志康所有；4.反诉费由于进友承担。诉讼过程中，吕志康变更第3项诉讼请求为：于进友支付装修及附属设施补偿费51677元。事实和理由：于进友与吕志康签订的《房契》是双方真实意思表示，且吕志康自2004年购买房屋后一直居住至今，期间多次花巨资对房屋进行修缮、改建、翻建。现因莱山区统一规划，西轸格庄村委要对该房屋进行征收，于进友见利忘义，违背诚信原则，要求吕志康返还房屋。吕志康已于2017年与西轸格庄村委签订了《西轸格庄村旧村改造预征收安置补偿协议》，按照该协议，涉案房屋置换面积为155.62平方米，若按货币补偿为778100元。现若因双方签订的《房契》无效，则于进友应承担主要责任，故要求于进友返还购房款65000元，以及因房屋拆迁补偿置换利益与原买卖价格之间所造成损失的80%即570480元。于进友辩称，1.在吕志康返还房屋的情况下我方同意返还实际收取的房款25000元。2.吕志康的其他反诉请求，没有事实与法律依据。涉案合同被确认无效的情况下应当恢复到原始状态，不存在我方向吕志康支付补偿款的情况。吕志康主张的计算方法、数额等我方均不予认可。涉案房屋产权人是我方，应由我方决定是否拆迁、是否签订补偿协议，如果吕志康真与村委签订拆迁安置补偿协议，也应当是无效的。3.双方已就装修及附属设施进行了划分，该属于我方的不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述证据及当事人当庭陈述，本院认定事实如下：一、于进友系烟台市莱山区滨海街道西轸格庄村民，吕志康系城镇居民。坐落于房屋为于进友农村自有房屋，所占用土地性质为集体土地。该房屋的房屋所有权证及集体土地建设用地使用证均登记在于进友名下。二、2004年11月14日，吕志康购买了涉案房屋，并由西轸格庄村民孙德杰执笔书写《房契》一份，载明：“立字人：于镇友今将自己整房叁间、东平房壹间、南平房叁间情愿卖给吕志康居住使用。房价陆万伍仟元整。现金当（日）付清恐口（后）无凭，立据为证。注：正房西山壁墙与弟于镇昌房合山；院西墙头属于镇友；院内一切东西属于买者。立字人：于镇友在座人：于世红、于家同、张玉勤代笔人：孙德杰二00四年十一月十四日”。同日，吕志康付清全部房款65000元。于进友与吕志康对上述《房契》签订履行的经过存在争议。于进友主张其未向吕志康出卖过涉案房屋，也未签署过《房契》，其在涉案房屋居住至2002年左右，后因村里给其儿子批了宅基地，其就给儿子建了一个别墅，之后就搬到儿子房子里居住；《房契》的签订及收取款项是由其妻子办理的，房屋出卖4、5天以后其才得知此事，此时65000元钱也拿回来了，其就与妻子吵了一架，也曾找过吕志康要房子，吕志康不同意，其也就这样了。在第二次庭审中，于进友主张其妻子只收取吕志康房款25000元，对变更陈述未能提交相关证据。吕志康对于进友的上述主张不予认可，称，2004年其主动到西轸格庄村询问购买房屋，于进友及其妻子同意以65000元出卖；在双方签订前其支付于进友房款25000元；2004年11月14日其邀请张玉勤、于世洪、于家同等人作为证明人，并由孙德杰执笔书写《房契》，包括于进友在内的在场所有人均在其姓名上按手印；当日，其将余款40000元支付给于进友，并由于进友签字捺印出具收条一份；同日，于进友将涉案房屋的房屋所有权证及集体土地使用权证交付给吕志康；2005年4月，于进友搬入其儿子的房子中居住，次月，于进友将涉案房屋交付给吕志康；接收涉案房屋后，其对房屋进行了改造，对地面、墙体进行修整、改造水电、更换门窗等花费20余万元，装修完毕后在该房屋居住至今。为查清涉案《房契》签订经过，经吕志康申请，2018年1月17日本院对于世洪进行调查。于世洪陈述：“2003年左右，吕志康找我，说他买了于进友的房子，要写合同，让我当见证人，我同意了。当时我们就到东轸格庄村一个饭馆里，孙德杰执笔当场写了《房契》，在座的还有张玉勤、于家同，都是房子的四邻，合同上我们的名字我忘了是自己写的还是孙德杰代写的，但手印是自己按的。于进友妻子是否在场我记不清了。于进友同意卖房子。吕志康庭审时提交的《房契》就是我说的《房契》，只签了一份，上面列明的‘于世红’是我的曾用名”。于进友认可被调查人即《房契》中的“于世红”，但不认可其曾签署过《房契》；吕志康对于世洪的陈述予以认可。二、2017年8月28日，吕志康（被征收人、乙方）与烟台市莱山区滨海街道西轸格庄村民委员会（征收单位、甲方）签订《西轸格庄村旧村改造预征收安置补偿协议》（以下称《补偿协议》），载明：“根据烟台市莱山区统一规划，甲方需拆除乙方房屋，按照《房屋征收与补偿方案》等有关规定，对乙方坐落于房屋实施征收。乙方自愿选择房屋置换，经协商达成协议如下：一、房屋概况。乙方的房屋所有权证号3090074，建筑面积111.16㎡，用途为住宅，土地证号为02××57，土地证使用面积145㎡。二、房屋置换……2、按原房产证面积安置：111.16㎡×系数1.4甲方对乙方应安置面积为155.62㎡。3、货币补偿：按房产证面积＿㎡×5000元，合计＿元。三、费用结算。甲方应于乙方签订本协议并搬迁交房后，支付乙方搬迁补助费2000元，速迁奖励费10000元，装修及附属设施等补偿费51677元，临时安置补助费6670元/年（20元/㎡×111.16㎡×3个月），详见（房屋及附属设施评估明细表）。上述应付乙方款项合计70346元，由甲方在乙方签订本协议并搬迁交房后10日内一次性支付。……”经查，因安置房屋未建设完毕，烟台市莱山区滨海街道西轸格庄村民委员会未要求吕志康进行搬迁，也未支付上述《补偿协议》所列各项费用。三、于进友与吕志康对涉案房屋附属设施的补偿内容存在争议。本院依法从烟台市莱山区滨海路街道办事处调取涉案房屋的《房屋及附属设施评估一览表》，于进友主张该表内的院外无证房屋及院外无证简易房是其加盖的，因该房屋未写入《房契》内，因此其认为其妻子并未将上述房屋出卖给吕志康；吕志康认可院外无证房屋及院外无证简易房为于进友加盖，但其一并购买并装修使用至今。关于“房屋配套装修及附属设施”所列各项，经质证，铁门、地砖（17.82㎡）为出售房屋时的附属装修；闭路电视、宽带、太阳能、化粪池、土暖气、土炕、灶台、PVC吊顶（39.18㎡、30.08㎡）、地砖（59㎡）、理石台面、墙砖、墙柜、铝合金窗推拉门隔断、铝合金平开门、防盗网、简易棚、葡萄架、百叶防盗门、木玻璃推拉门、空调、香椿、水泥地面（93.75㎡）属于吕志康对于涉案房屋的装修、建设；机井、围墙、水泥台阶在出售房屋时即存在，但吕志康又进行了改造；水泥楼梯已被吕志康改造为铁制楼梯，但仍旧按照水泥楼梯标准进行评估；于进友、吕志康均主张水泥地面（49.59㎡）系其进行建设；关于沼气池，于进友主张其原来打造了一个沼气池，后其将沼气池填死，村里有备案，所以评估一览表中的沼气池费用应归其所有，吕志康对此不清楚，认可自己未打过沼气池。上述事实，有证明、房屋所有权证、集体土地建设用地使用证、房契、西轸格庄村旧村改造预征收安置补偿协议、房屋及附属设施评估一览表等证据及当事人的当庭陈述为证，本院予以确认。本院认为，于进友与吕志康之间存在房屋买卖合同关系，双方均认可就烟台市莱山区房屋买卖签订《房契》，且作为该合同签订的见证人于某到庭对该合同签订经过予以说明，足以证实于进友向吕志康出卖涉案房屋的事实；即使按于进友主张的其妻子以其名义出卖涉案房屋，其也在得知房屋出售后默认该出卖行为，应视为其对出售房屋行为的认可，由于进友承担签订合同的法律后果。涉案房屋系于进友在集体所有土地上建造的村民自用房屋，该房屋应基于本集体组织成员身份取得，而吕志康非西轸格庄村集体组织成员，其与于进友签订的《房契》因违反法律、法规对农村宅基地使用权流转的强制性规定并损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，吕志康与于进友应将购买的宅基地房屋及收取的购房款相互返还，同时，因吕志康已对涉案房屋进行装修、改建，装修设施已附和于原房屋，难以剥离，须一并返还于进友，于进友应对吕志康进行折价补偿。故，于进友要求吕志康返还位于烟台市莱山区房屋，符合法律规定，应予支持；于进友应向吕志康返还购房款65000元，并根据《房屋及附属设施评估一览表》中双方确认吕志康建造及改建的项目支付装修损失29636.5元。关于吕志康要求于进友赔偿其因双方签订的《房契》无效，房屋拆迁补偿置换利益与原买卖价格之间所得损失的80%的补偿款，本院认为，因《房契》无效，吕志康无法享有因涉案房屋价格上涨而带来的增值利益，于进友对该损失应予赔偿。虽然买卖双方均应知道法律及国家政策对农村房屋交易的限制性规定，双方对于合同无效均有过错，但涉案纠纷主要系因土地增值、房屋拆迁即将获得补偿安置利益而引发，出卖人应承担合同无效的主要责任；吕志康主张涉案房屋的现值参照《房屋征收与补偿方案》中货币补偿价值5000元/㎡计算,符合涉案房屋的市场价值，应予支持，故根据房产证面积，涉案房屋现值为555800元（111.16×5000），房屋增值的差价损失为490800元（555800-65000），、根据双方过错程度，于进友应赔偿吕志康房屋增值损失392640元（490800×80%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、于进友与吕志康于2004年11月14日签订的《房契》无效，吕志康于本判决生效之日起三十日内搬离位于烟台市莱山区的房屋，将该房屋返还给于进友；二、于进友返还吕志康购房款65000元、赔偿装修损失29636.5元、房屋增值损失392640元，合计487276.5元，于本判决生效之日起十日内履行；三、驳回吕志康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5760元，由于进友负担2880元，由吕志康负担2880元；反诉案件受理费5429元，由于进友负担4305元，由吕志康负担1124元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  孙玮琳人民陪审员  贺业猛人民陪审员  付 倩二〇一八年七月十七日书 记 员  迟卓林