金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书〔2015〕金婺民初字第1971号原告：金华市天瑞物业管理有限公司。法定代表人：邹志贵。原告：金华市佳友园小区第一届业主委员会。代表人：黄玉英。委托代理人（特别授权）：王小红。被告：杨胜。委托代理人（特别授权）：徐盛淑。原告金华市天瑞物业管理有限公司（以下简称天瑞物业公司）、金华市佳友园小区第一届业主委员会（以下简称佳友园业委会）为与被告杨胜物业服务合同纠纷一案，于2015年7月8日向本院起诉，本院于当日受理后，依法适用简易程序由审判员李良军独任审判，并于同年7月27日公开开庭进行了审理。原告天瑞物业公司、佳友园业委会的共同委托代理人王小红和被告杨胜的委托代理人徐盛淑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天瑞物业公司、佳友园业委会诉称：2012年至2013年期间，佳友园小区实行业委会自治管理，由原告佳友园业委会履行了小区物业管理义务。2014年1月1日开始，由原告天瑞物业公司接管小区物业管理工作，同年4月5日，原告天瑞物业公司与原告佳友园业委会补签了《佳友园小区服务委托合同》。原告天瑞物业公司已按约全面履行了各项合同义务，但被告至今拖欠多年物业服务费未交纳。原告经催讨未果，诉诸法院，请求判令：1、由被告支付原告佳友园业委会2012年至2013年物业管理费1486元；2、由被告支付原告天瑞物业公司2014年度物业管理费929元和车辆泊位费480元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告杨胜辩称：本被告所在的佳友园小区整个环境是脏、乱、差，原告未尽到物业管理之责，而且本被告住房漏水，曾多次向小区业委会反映也无人处理。小区非封闭管理的，绿化也不达标，物业费按每平方0.5元收取是偏高的，同时物业公司收费也应出具正式税务发票。小区空地属全体业主所有，物业公司收取停车费也是不合理的。关于业委会主张的2012年和2013年物业费已超过诉讼时效，同时业委会三年任期已届满，对业委会的主体资格有异议。综上，请求法院依法作出公正判决。为证明相关主张，原、被告均向本院提供了证据。在庭审中，当事人进行了举证、质证，本院也依法对相关证据进行了审核，现认证如下：1、原告天瑞物业公司提交《佳友园小区服务委托合同》复印件1份，证明佳友园业委会委托天瑞物业公司对佳友园小区物业进行管理，双方约定具体物业服务项目及收费标准等内容的事实。被告对该合同的合法性有异议。本院认为，小区实行业委会自治或委托物业公司管理确需要经大多数业主同意，经审查，佳友园业委会自2014年1月20日起曾以书面公告方式征求业主意见，根据多数业主意见同意天瑞物业公司服务方案，同时根据业主意见对物业费及停车泊位费标准进行了下调，而后佳友园业委会曾于2011年3月18日就该事项予以公告。故佳友园业委会遵循多数业主意见与天瑞物业公司签订的合同是合法有效的。本院对该证据的证明力予以确认。2、原告天瑞物业公司提交小区通告照片打印件1份，证明原告已通过在小区公告栏张贴通告方式通知全体欠缴业主交纳物业费的事实。被告认为其未曾接到物业公司催交电话，小区通告未曾看到。本院认为，作为物业公司以在小区公告栏张贴公告方式进行通知也是一种通常采用方式，并无不可，故本院确认该证据对其待证事实具有证明力。3、被告提交小区环境及自住房照片76张，证明佳友园小区存在管理脏乱差，被告房间屋顶漏水导致损失等事实。原告认为小区管理方面确实存在有待改进地方，对被告房内漏水也属事实，但业主住房内部维护需要业主自己负责，外墙屋顶维护需要动员物业维修基金，而非物业公司所应承担责任。本院认为，原告对照片的真实性无异议，从照片内容可以看出小区管理确实存在一些不足，但物业管理改善工作也有一个过程。同时被告房内漏水与小区管理不善是否直接相关联，依据不足，故本院确认该组证据只对部分事实具有证明力。根据上述确认证明力的证据和当事人的特别授权委托代理人在庭审中陈述的内容，本院认定以下事实：被告杨胜系佳友园小区3幢1单元401室住房的业主，该住房面积为154.83平方米。2014年4月5日，佳友园业委会与天瑞物业公司签订《佳友园小区服务委托合同》。约定由天瑞物业公司为佳友园小区提供物业管理服务，主要服务内容有：共用部位的小修、养护和管理；共用设施设备的运行、小修、养护和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集外运及管道疏通；公共绿化的养护；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项，物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按房产证正房面积交纳，多层按0.5元/平方/月，经营用房按多层的200%交纳，房屋尚未使用的，按前述标准的70%交纳，自入住（及装修开始）之日起按100%交纳，其他有偿服务费用包括露天公共场地停车费、特约服务费、装饰垃圾清运费等，其中露天公共场地停车费由物业公司收取，用于弥补物业管理服务费，具体标准按临停3元/天/辆，月票50元/辆，年票480元/辆，同时约定如业主或物业使用人未按时足额交纳物业管理服务费用的，应按欠费额每日3‰的标准支付违约金等内容。天瑞物业公司在管理佳友园小区过程中，因诸多原因存在部分管理服务不到位，路面整修、绿化养护不及时等情形。被告杨胜以小区物业管理服务不到位等为由一直未交纳2012年至今的物业管理服务费以及2014年度的公共场地停车费。另查明，2011年8月13日，佳友园小区以书面征求意见形式召开业主大会会议，选举产生了以黄玉英为主任的佳友园小区第一届业主委员会，并报送主管部门进行了备案。自2012年1月份开始，该小区物业事项由该业委会成员进行自治管理。2014年1月1日，天瑞物业公司应佳友园小区业委会及三江街道办事处等要求，接管了佳友园小区的物业服务工作。自2014年1月20日起，佳友园小区业委会以书面公告形式征求广大业主意见，在汇总业主意见的基础上，该业委会于2014年3月18日发布公告，根据多数业主意见决定聘请天瑞物业公司为佳友园小区提供物业管理，同时将物业费调整为按0.5元/平方米/月交纳，停车泊位费3元/天/辆，月票50元/辆，年票480元/辆。本院认为，本案原告天瑞物业公司与佳友园业委会签订的《佳友园小区服务委托合同》，是当事人真实意思表示，也不违反法律禁止性规定，是合法有效的。由于佳友园业委会是经法定程序选举产生的佳友园小区全体业主的自治性组织，被告杨胜作为佳友园小区的业主，该合同内容对其具有约束力，故被告杨胜应当依约向原告天瑞物业公司交纳物业管理服务费及停车泊位费。另佳友园业委会在2012年至2013年间对佳友园小区进行自治管理并提供了物业服务事项，被告杨胜作为佳友园小区业主已实际接受了相关服务，也应向原告佳友园业委会补交2012年和2013年度的物业管理服务费。关于本案被告在诉讼中提出佳友园业委会任期已届满，不具有原告主体资格，以及对业委会主张2012年和2013年度物业管理服务费的诉请认为已超过诉讼时效的抗辩意见。本院认为，虽然佳友园第一届业委会任期三年已届满，确实已不能继续从事具体物业管理等事务，但在新一届业委会产生之前，其仍有责任和义务清收小区业主拖欠的其任期内的相关物业费。故被告关于主体资格抗辩意见不能成立。由于我国法律规定物业管理服务费的诉讼保护时效为两年，而2012年度物业费诉讼时效起算时间为2013年1月1日，因原告佳友园业委会在本案中未举证实其已在诉讼时效届满前已向被告催讨，现原告佳友园业委会于2015年7月8日才对2012年度物业费提起诉讼，该诉请已过诉讼时效。故被告该部分抗辩意见成立。另被告抗辩主张，原告天瑞物业公司管理小区未尽责，导致小区环境脏、乱、差，其有权拒交2014年度物业费，同时认为公共停车收费收入应属全体业主所有，故天瑞公司无权收取车辆泊位费。本院认为，作为物业服务企业，原告天瑞物业公司应当依约全面履行合同义务，被告作为业主有权予以监督及建议业委会予以更换不合格物业公司。现根据被告提交证据内容，本院确认原告天瑞物业公司在管理佳友园小区过程中，确实存在服务不到位，日常维护不及时的问题，原告应当及时予以整改。同时，被告作为业主按约及时交纳物业费是其作为业主的基本义务，故被告不能以物业公司管理服务不到位为由而拒交物业费。另外，业委会代表全体业主与物业公司签订的委托合同中也明确，小区公共区域车辆泊位费是业委会允许物业公司收取的，并用于弥补物业管理费的，这也是合情合理合法的，故被告拒交物业费和车辆泊位费的抗辩意见，本院不予采纳。同时，本院考虑到原告天瑞物业公司在提供管理服务方面确有不足之处，对其主张收取的物业服务费依法予以酌情下调。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《物业管理条例》第七条、第十一条、第十二条、第十五条、第三十六条、第四十二条、第六十七条之规定，判决如下：一、被告杨胜于本判决生效之日起三日内支付原告金华市天瑞物业管理有限公司2014年度物业管理费743元及2014年度车辆泊位费480元；二、被告杨胜于本判决生效之日起三日内支付原告金华市佳友园小区第一届业主委员会2013年度物业管理费743元；三、驳回原告金华市天瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回原告金华市佳友园小区第一届业主委员会的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取），由被告杨胜负担，于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。上诉案件受理费应在递交上诉状时预交，款汇至户名：金华市财政局政府非税资金财政专户，开户银行：中国农业银行金华市分行，银行账号：196999010400040900000106003，或直接交浙江省金华市中级人民法院立案大厅收费室。上诉期满七日后仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李良军二〇一五年八月十日代书记员 蔡爱红