福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0302民初2566号 原告：莆田市城厢区霞林街道正鼎日出小区业主委员会（以下简称“正鼎日出业委会”），住所地福建省莆田市城厢区霞林街道办事处荔园路与八二一大街交叉口西北侧正鼎小区一号楼二梯1705室。 法定代表人：黄文聪，该委员会主任。 委托诉讼代理人：黄志兴、陈锦滨，福建京莆律师事务所执业律师。 被告：莆田市正鼎物业管理有限公司（以下简称“正鼎物业公司”），住所地福建省莆田市荔城区镇海居委会西社小区10#楼27-29号5层。统一社会信用代码：91350304064110428N。 法定代表人：**勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王福生，福建升恒律师事务所执业律师。 正鼎日出业委会诉正鼎物业公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告正鼎日出业委会的委托诉讼代理人黄志兴、陈锦滨和被告正鼎物业公司的法定代表人**勇及委托诉讼代理人王福生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 正鼎日出业委会向本院提出诉讼请求：依法确认正鼎日出业委会和正鼎物业公司之间的前期物业合同终止；依法判令正鼎物业公司退出正鼎日出小区物业服务区域（总平面图中的地块二），并将小区所有的物业档案资料、物业管理用房、预收物业服务费用及其收支账目、物业相关设施以及其它物业服务所必需的材料移交给正鼎日出业委会，并办理承接验收手续；依法判令正鼎物业公司从2017年5月25日起每日按150元计算占用小区物业管理用房（面积为252.79平方米）的占有使用费直至正鼎物业公司搬出之日止；依法判令正鼎物业公司赔偿正鼎日出业委会因其2017年1月23日至24日脱岗所造成的损失20310元；本案诉讼费由正鼎物业公司承担。事实与理由：莆田市城厢区“正鼎日出”小区位于莆田市城厢区霞林街道办事处荔园路与八二一大街交叉口西北侧，小区总占地19130.33平方米，总建筑面积约83911.84平方米，2013年12月30日开始交付给各业主使用，该小区由建设单位指定正鼎物业公司提供前期物业服务。由于正鼎物业公司在提供前期物业服务过程中没有按规定进行管理，导致小区物业服务非常差，小区里的整体卫生时常处于脏乱差的状态之中，经常小区里的垃圾堆积如山，正鼎物业公司都没有清理。小区监控破损和路灯坏了正鼎物业公司也没有维修和更新，导致小区业主频繁失窃，却无监控可查，公安机关无法破案。更让小区业主气愤的是2017年1月23日中午1点至24日晚7点，正鼎物业公司工作人员无故脱岗，时至过年，正鼎日出业委会为了小区的卫生及安全，临时外聘名居物业管理（福建）有限公司对小区进行管理一周，花费20310元。正鼎物业公司在管理物业过程中的所作所为，导致小区的业主们常常生活在恶劣的环境中，且人身安全也难以保障。鉴于正鼎物业公司的上述行为，小区业主曾多次与正鼎物业公司交涉，要求对小区的卫生、安全等方面进行整改，但正鼎物业公司依然我行我素，对业主的相关合理要求予以拒绝。2017年3月7日至4月7日，正鼎日出业委会召集业主召开业主大会，大会根据《物业管理条例》的规定达到双过半的要求，决定要求终止与正鼎物业公司的前期物业服务合同。后正鼎日出业委会于2017年4月18日向正鼎物业公司发出终止前期物业合同并要求办理物业交接的函，要求正鼎物业公司于2017年5月25日前将相关材料交付给正鼎日出业委会，并办理交接手续，但时至今日，正鼎物业公司拒不搬离也不交接。故望判如所请。 正鼎物业公司辩称：一、正鼎日出业委会所述均不是事实，正鼎日出业委会诉讼主体不适格，本案应是正鼎日出业委会与莆田市正鼎房地产开发有限公司之间的纠纷，其与正鼎日出业委会不存在任何合同关系；二、其诉讼主体也不适格，其也是与莆田市正鼎房地产开发有限公司存在合同关系，与正鼎日出业委会并不存在合同关系；三、其与正鼎日出业委会诉讼主体均不适格，正鼎日出业委会的相关诉讼请求均无事实和法律依据；四、本案双方不存在合同关系，所谓的脱岗造成的损失更是无稽之谈；五、正鼎日出业委会存在主体不适格与滥诉的情况，故诉讼费应由其自行承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据该确认的证据，本院认定本案事实如下： 2015年11月12日，莆田市正鼎房地产开发有限公司（甲方）与正鼎物业公司（乙方）签订《福建省前期物业服务合同》，该合同第十一条约定：“甲方在物业竣工验收合格后交付业主使用前，应当与乙方搬离承接查验手续，现场查验20日前，甲方应当向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收材料；2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；4、物业质量保修文件和物业使用说明文件；5、物业承接查验所必需的其他资料”。2015年12月21日，莆田市城厢区住房和城乡建设局向正鼎物业公司发出《莆田市物业服务合同备案证明》，备案主要内容为：一、项目名称：正鼎日出；二、委托单位：莆田市正鼎房地产开发有限公司；三、项目地址：莆田市城厢区；四、总建筑面积：15.04万平方米；五、物业服务合同期限：2015年12月30日至2017年12月29日。2017年1月16日，城厢区霞林街道办事处向正鼎日出业委会向发出《业主委员会备案通知书》（编号003），告知：给予第一届正鼎日出业委会备案本届业委会成立时间为2017年1月7日，任期五年，业委会成员为：黄文聪、苏建辉、吴献平、吴勇、吴晓娜、卓贵芳、林爱华、胡华伟、黄必琴，其中主任黄文聪，副主任苏建辉、吴献平。2017年1月24日，因紧急情况，正鼎日出业委会联系名居物业管理（福建）有限公司，请求临时安排专业物业服务各岗位人员到正鼎日出小区维护小区安全、卫生、客服、工程设备等秩序，时间为2017年1月24日至2017年1月31日。2017年2月23日，名居物业管理（福建）有限公司制作《正鼎日出小区春节临近期间物业服务人员紧急调配上工清单》，要求正鼎日出业委会支付相关费用20310元，并于同日开具正鼎日出小区项目物业服务人员紧急调配费用20310元的收款收据一份。2017年4月18日，正鼎日出业委会向正鼎物业公司发出《关于“正鼎日出”高层住宅区前期物业服务合同终止并要求物业交接的告知函》，要求于2017年5月28日终止正鼎物业公司与建设单位签订的本项目前期物业服务合同，并于2017年5月18日起至2017年5月25日期间将小区所有物业管理的档案、资料、物业管理用房、预收的物业服务费用、收支账目及国务院《物业管理条例》规定的其他必须移交的资料移交正鼎日出业委会，并办理承接查验手续。2017年5月31日，正鼎日出业委会诉至本院，要求终止前期物业合同，并提出其他诉讼请求。2017年8月11日，莆田市正鼎房地产开发有限公司以莆田市城厢区人民政府霞林街道办事处为被告、正鼎日出业委会为第三人向莆田市荔城区人民法院提起诉讼，要求依法撤销2017年1月16日莆田市城厢区人民政府霞林街道办事处作出编号为003的对正鼎日出业委会的备案登记。2017年12月25日，莆田市荔城区人民法院作出（2017）闽0304行初164号行政判决书，判决：撤销莆田市城厢区人民政府霞林街道办事处2017年1月16日作出的编号003《业主委员会备案通知书》。后莆田市城厢区人民政府霞林街道办事处及正鼎日出业委会不服该判决并提起上诉，2018年5月3日，莆田市中级人民法院作出（2018）闽03行终70号行政裁定书，认为莆田市正鼎房地产开发有限公司诉请撤销编号为003的《业主委员会备案通知书》系莆田市城厢区人民政府霞林街道办事处作出的告知行为，是一种存档备查，对业主委员会的成立有效与否并无影响，该告知行为并未对莆田市正鼎房地产开发有限公司的权利义务产生实际影响，不具有可诉性，并裁定撤销莆田市荔城区人民法院（2017）闽0304行初164号行政判决，驳回莆田市正鼎房地产开发有限公司的起诉。庭审时，正鼎日出业委会与正鼎物业公司均确认：正鼎物业公司已于2017年10月1日全部退出正鼎日出小区，正鼎日出小区的物业管理用房面积为252.79平方米。 本院认为，正鼎物业公司已全部退出正鼎日出小区，也不再为该小区提供物业服务，双方的权利义务已实际终止，同时正鼎日出业委会与正鼎物业公司未签订物业服务合同，故正鼎日出业委会要求确认其与正鼎物业公司的前期物业合同终止，缺乏依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”的规定，正鼎物业公司在退出正鼎日出小区后，应向正鼎日出业委会移交物业管理用房及物业服务所必需的相关档案资料，结合莆田市正鼎房地产开发有限公司与正鼎物业公司于2015年11月12日签订《福建省前期物业服务合同》第十一条的约定，正鼎物业公司应向正鼎日出业委会移交的档案资料有：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收材料；2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；4、物业质量保修文件和物业使用说明文件；5、物业承接查验所必需的其他资料，并办理承接验收手续，超过部分缺乏依据，本院依法不予支持。根据《福建省物业管理条例》第四十条第四款：“物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项”的规定，正鼎物业公司应当将自2014年1月1日至2017年10月1日止收取的物业费开具的发票、并将收取物业费的服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准制作成统计表并移交给正鼎日出业委会。正鼎物业公司拒绝移交相关资料及物业管理用房，缺乏依据，本院依法不予支持。正鼎日出业委会要求正鼎物业公司支付自2017年5月25日起至实际搬离之日止按每日150元计算物业管理用房的占用费，因正鼎物业公司于2017年10月1日才正式退出正鼎日出小区并不再提供相关物业服务，且正鼎日出委员会未提供相关证据证实其按每日150元计算占用费的依据，考虑到移交物业管理用房需一定时间，本院扣除十五天的移交期限，并结合正鼎日出小区所在的地段及该物业管理用房的面积，本院酌定正鼎物业公司应向正鼎日出业委会支付自2017年10月16日起至实际移交物业管理用房之日止按每日100元计算的占用费，超过部分不予支持。正鼎日出业委会于2017年1月24日因紧急情况临时外聘名居物业管理（福建）有限公司对小区进行管理，并花费20310元，该事实有名居物业管理（福建）有限公司出具的《正鼎日出小区春节临近期间物业服务人员紧急调配上工清单》及收款收据为证，本院予以采信，但该费用的产生系在2017年1月24日至2017年1月31日期间，而正鼎日出业委会的诉讼请求是要求正鼎物业公司赔偿因2017年1月23日至24日间造成的损失，故该二日的损失应为20310元÷8天×2天=5077.5元，超过部分不予支持。正鼎物业公司主张正鼎日出业委会主体不适格，但莆田市正鼎房地产开发有限公司向莆田市荔城区人民法院提起的行政诉讼在二审时已被莆田市中级人民法院裁定驳回起诉，故该主张缺乏依据，本院依法不予采信。据此，为维护公民的合法财产权益，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、《福建省物业管理条例》第四十条第四款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、莆田市正鼎物业管理有限公司应于本判决生效之日起二十日内向莆田市城厢区霞林街道正鼎日出小区业主委员会移交物业管理用房及以下材料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收材料；2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；4、物业质量保修文件和物业使用说明文件；5、物业承接查验所必需的其他资料；6、自2014年1月1日起至2017年10月1日止收取的物业费所开具的发票、并将收取物业费的服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准制作成表，并办理物业管理用房及上述材料的承接验收手续； 二、莆田市正鼎物业管理有限公司应于本判决生效之日起二十日内向莆田市城厢区霞林街道正鼎日出小区业主委员会支付自2017年10月16日起至实际移交物业管理用房之日止按每日100元计算的占用费； 三、莆田市正鼎物业管理有限公司应于本判决生效之日起二十日内向莆田市城厢区霞林街道正鼎日出小区业主委员会赔偿经济损失人民币5077.5元； 四、驳回莆田市城厢区霞林街道正鼎日出小区业主委员会对莆田市正鼎物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费人民币608元，由莆田市城厢区霞林街道正鼎日出小区业主委员会负担人民币556元，由莆田市正鼎物业管理有限公司负担人民币152元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 申请执行的期限为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  林龙飞 人民陪审员  陈俊雄 人民陪审员  何国庆 二〇一八年七月二十五日 书 记 员  **锋 附：本案所适用的法律法规 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 《福建省物业管理条例》 第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开、收费标准与服务水平相适应的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。 前期物业服务收费实行政府指导价。县级以上地方人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，在其管辖的行政区域内制定统一的指导价，并定期公布。单个物业管理区域的前期物业服务具体收费事项、标准，由建设单位与物业管理企业根据公布的指导价在物业服务合同中约定。 实行市场调节价的物业服务收费，由业主委员会代表业主与物业管理企业按照服务标准等级、服务内容在物业服务合同中约定。 物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。 业主应当按照合同约定交纳物业服务费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。