呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终1000号上诉人(原审原告)：王春云，无业，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：胡国庆，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：虞翔，北京市京师律师事务所律师。上诉人(原审原告)：张海全，无业，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：胡国庆，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：虞翔，北京市京师律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：永泰房地产集团（呼和浩特）有限公司。法定代表人：张翠菊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢国伟，男，1984年7月15日出生，汉族，该公司法务主管，住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区永泰城·汇景小区。上诉人王春云、张海全因与被上诉人永泰房地产集团（呼和浩特）有限公司（以下简称永泰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初3035号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王春云、张海全及其共同的委托诉讼代理人胡国庆、虞翔，被上诉人永泰房地产公司的委托诉讼代理人谢国伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王春云、张海全上诉请求：一、撤销呼和浩特赛罕区人民法院（2017）内0105民初3035号民事判决，将本案发回重审或依法改判；二、由永泰房地产公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、王春云、张海全与永泰房地产公司签订性质为住宅的《商品房买卖合同》(编号:YS(2014)00045896)非王春云、张海全真实的意思表示，王春云、张海全真实目的是为购买商铺，一审法院认定王春云、张海全签署该合同意思表示真实错误。2014年4月，王春云、张海全为在呼和浩特永泰城城市综合体"永泰城?丽景"购买商铺，花费高于普通住宅房产4倍的价格(注:当时"永泰城?丽景"普通住宅商品房的价格仅为5000元/平方米，而王春云、张海全花费了人民币23608.57元/平方米)购买位于"永泰城?丽景"20幢2单元103的房屋;且在王春云、张海全认购后，永泰房地产公司也给开具了具有商铺性质的发票，并发给编号NO000218的商铺VIP贵宾卡。上述事实证明，王春云、张海全真实的意思表示是购买"永泰城?丽景"的商铺，而非住宅用房，双方当时达成了买卖商铺的意思表示，签署性质为住宅的《商品房买卖合同》仅是形式，应当以双方真实的意思表示为准；二、永泰房地产公司明知涉案房屋只能用于居住，不能作为商铺经营，却虚构、隐瞒事实并出售给王春云、张海全，其行为已构成欺诈，王春云、张海全有权撤销编号:YS(2014)00045896的《商品房买卖合同》。为购买商铺，王春云、张海全于2014年4月到永泰房地产公司处咨询，其为卖出涉案房屋，对王春云、张海全谎称"永泰城?丽景"楼盘的1?2层为临街商铺，每平米价格23608.57元，并向王春云、张海全展示商铺规划和布局图。王春云、张海全基于信赖和商铺投资目的，当月即购买了涉案房屋。签订《商品房买卖合同》时，王春云、张海全也提出质疑，但永泰房地产公司宣称签订合同只是形式，王春云、张海全取得的依然是商铺房产证。然而，事实上涉案房屋只是普通住宅，不能用于商铺经营。永泰房地产公司对王春云、张海全隐瞒了该事实，虚构涉案房屋为临街商铺，其行为已构成欺诈，王春云、张海全有权撤销签订的编号:YS(2014)00045896《商品房买卖合同》；三、一审法院认定王春云、张海全撤销编号:YS(2014)00045896《商品房买卖合同》已超除斥期间且丧失胜诉权错误，王春云、张海全行使撤销权的时间应自王春云、张海全知晓永泰房地产公司的欺诈行为之日即2017年3月起算，王春云、张海全因永泰房地产公司欺诈行为导致作出错误的意思表示，并于2014年4月29日与其签订了编号:YS(2014)00045896性质为住房的《商品房买卖合同》。王春云、张海全在合同签订之日(无论是《商品房买卖合同》上写的日期即2014年4月29日，还是真正与永泰房地产公司签订合同之日即2015年12月)，均不知晓永泰房地产公司的欺诈行为。直到2017年3月，与王春云、张海全所在同一小区(永泰城?丽景)商户因商铺对外营业被城管阻拦被迫关闭，王春云、张海全才知晓被永泰房地产公司所欺骗。该日期在王春云、张海全撤销权的除斥期间内，行使撤销权应从该日起计算。一审法院认定王春云、张海全自《商品房买卖合同》签订之日就知道涉案房屋的用途，王春云、张海全行使撤销权超过除斥期间且丧失胜诉权的认定是完全错误的；四、据王春云、张海全了解，除王春云、张海全外，因被永泰房地产公司欺诈而错误地在"永泰城?丽景"购买住宅的商户已有部分诉之一审法院，目前已调解结案，永泰房地产公司自愿返还购房款，永泰房地产公司的欺诈事实清楚。且针对同样的案件，一审法院理应作出相似判决，却驳回王春云、张海全的诉讼请求，作出错误的判决。永泰房地产公司辩称，永泰房地产公司向王春云、张海全尽到提示，全面告知商品房信息的义务，王春云、张海全在真实意思表示的情况下签署《商品房买卖合同》，永泰房地产公司不存在欺诈。2013年10月16日，永泰房地产公司以出让方式取得永泰城丽景项目土地使用权，地类用途为城镇住宅用地，土地使用期限70年。王春云、张海全购买的商品房为预售商品房，2014年6月20日经呼和浩特市房地产产权市场管理处批准，发放商品房预售许可证(编号:呼房售字第20140025号)。2014年4月，王春云、张海全经永泰房地产公司员工班耕耘介绍到营销展示中心了解商品房信息，经置业顾问白巧珍讲解，明确告知商品房用途是住宅，王春云、张海全意向房源20号楼2单元103号临近永泰城大商业、锡林南路小学，存在较大商机，王春云、张海全得知商品房信息后，认可永泰房地产公司对此类商品房定价，提出购买意向。2014年4月29日，王春云、张海全和永泰房地产公司签订《商品房买卖合同》约定，王春云、张海全购买20号楼2单元103号商品房，每平米单价23608.57元，王春云、张海全按照住宅用途商品房支付30%购房款1017949元后，其余70%购房款2300000元向银行贷款。在《商品房买卖合同》附件四补充协议第十一条第8款明确规定"北区商品房丽景土地性质为住宅，土地使用年限为70年""本项目在销售过程中所使用的销售道具，包括但不限于单体模型区域沙盘、项目沙盘、样板间、楼书、户型图册及销售人员的销讲说辞等，仅供参考，一切均以《商品房买卖合同》约定内容为准。""以上信息，基于政府标准的规划及设计方案，因规划及设计方案调整而导致信息变换的，以最终政府批准的规划及设计方案为准，若资料有误差或变更，恕不另行通知，亦不承担任何责任。"等内容。王春云、张海全通过永泰房地产公司的讲解，知悉商品房真实信息后，自愿签署《商品房买卖合同》，属于双方真实意思表示，合法有效，不违反法律法规的强制性规定，永泰房地产公司不存在欺诈行为。王春云、张海全名为控诉永泰房地产公司违约解除合同，实为单方违反合同约定，准备解除合同。永泰房地产公司请求驳回王春云、张海全诉讼请求，维护永泰房地产公司合法权益。王春云、张海全未能在法定期限内行使撤销权，该项权利消灭撤销权应当再法定期限内行使，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销杈消灭。王春云、张海全在2014年4月29日签订《商品房买卖合同》，合同已经明确约定商品房的用途为住宅，且王春云、张海全按住宅用途申请按揭贷款，应当知道商品房用途，就应该自该日期起起算一年内行使撤销权。王春云、张海全向一审法院起诉请求：一、判令撤销王春云、张海全与永泰房地产公司签订的两份《商品房买卖合同》；二、判令永泰房地产公司房地产公司退回王春云、张海全购房款共计3317949元；三、判令永泰房地产公司按中国人民银行同期贷款利率标准赔偿王春云、张海全上述购房款自2016年5月16日至实际给付之日止的利息暂计至2017年6月1日（199077元）。一审法院认定事实：2014年4月17日，张海全和王春云在永泰城展示中心与永泰房地产公司签订《永泰城认购协议书》，约定张海全、王春云认购20号楼2单元103号房屋。2014年4月29日，张海全、王春云与永泰房地产公司签订编号为YS（2014）00045896的商品房买卖合同，约定张海全、王春云购买位于呼和浩特市××区以西，双台什路以北，后巧报路以东永泰城·丽景第20幢2单元103号房屋，该商品房用途为住宅，面积暂测为140．54平方米，付款方式为买受人于本合同签订之日向出卖人至30．68％购房款，合计1017949元，其余购房款2300000元向银行贷款支付。2015年10月12日，永泰房地产公司向张海全、王春云开具购房发票一张，载明收到商铺20号楼2单元103号商铺预收购房款1017949元。2016年4月21日，永泰房地产公司向张海全、王春云开具购房发票两张，载明收到20号楼2单元103号商铺预收购房款300000、2000000元。一审法院认为，张海全、王春云主张撤销其与永泰房地产公司签订的编号为YS（2014）00045896的《商品房买卖合同》，应当对该合同存在可撤销的事由进行举证。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条规定，欺诈是指一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事行为。本案中，根据编号为YS（2014）00045896的《商品房买卖合同》第三条约定该房屋性质为住宅，与永泰房地产公司即将交付张海全、王春云的房屋性质相同，无法认定签订该合同时张海全、王春云的意思表示不真实。对于张海全、王春云称该合同约定的价款显失公平的主张，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条的规定，一方利用对方处于危困状态，缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平，张海全、王春云作为完全民事行为能力人，应当对签订合同的民事行为有足够的判断力，张海全、王春云称自己购买商铺进行投资，就应当对类似房屋的性质的影响合同目的的条款尽到足够的注意义务，张海全、王春云亦未举证证明自己在签订合同时存在危困的情形，一审法院对此理由不予支持。并且根据合同约定的付款方式为首付款仅为总房款的30.68％，商铺的购房首付款应当最低为50％，贷款年限最长为10年，亦无法证明张海全、王春云真实的意思表示为购买商铺。另外，撤销权应当在法定期限内行使，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。根据上述规定，撤销权的行使期间为不变期间，不产生中止、中断的法律效果。本案中，张海全、王春云与永泰房地产公司于2014年4月29日签订编号为YS（2014）00045896的商品房买卖合同，合同第三条已经明确该商品房的用途为住宅，张海全、王春云在签订合同之日就应当知道该房屋的用途，如张海全、王春云认为永泰房地产公司存在欺诈的情形，就应该自该日期起起算一年内行使撤销权。其于2017年5月24日起诉已经超过法律规定的除斥期间，一审法院不予支持。张海全、王春云称该合同为倒签的，真正的签订日期为2015年12月签订，但其并未举证证明，退一步讲，即使该合同签订日期确为2015年12月，张海全、王春云于2017年5月24日起诉，故即使该合同存在可撤销的事由，也已经超过1年的除斥期间，其已经丧失胜诉权，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定之规定，判决如下：驳回张海全、王春云的诉讼请求。案件受理费收取计34936元由张海全、王春云负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为永泰房地产公司是否存在欺诈行为，王春云、张海全是否有权行使撤销权，如若有权行使，其行使撤销权是否已过除斥期间。依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第六十八条之规定："一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。"据此，认定合同一方是否构成欺诈的关键即为相对方是否因其故意实施的欺诈行为而作出违背真实意愿的意思表示，而合同作为当事人经过充分的互相协商、谨慎的自我考量后所作出具有终局性质的意思表示，其中所约定的当事人权利义务及合同标的性质等条款应当作为认定合同一方是否构成欺诈的基础。本案中，双方当事人于2014年4月29日就涉案房屋签订了编号为YS（2014）00045896号《商品房买卖合同》，该合同基础性条款第一条、第三条中均载明了涉案房屋用途为住宅，所处土地规划用途为城镇住宅用地，故本院认定涉案房屋法律性质为商品房住宅，并非商业用房。王春云、张海全作为完全民事行为能力人，其在购买涉案房屋时应当具有一般购房人均应具有的注意义务，即注意到其欲购买房屋的规划用途、性质及产权年限等基础性要件，且其作为欲购买商铺的投资人，更应当出于投资目的能否实现而对涉案房屋的用途、性质予以重点考量。永泰房地产公司在涉案合同中并未故意虚构涉案房屋性质为商铺或者故意隐瞒涉案房屋为商品房住宅的性质，故本院认定其主观在签订涉案合同时并无欺诈的故意，客观上王春云、张海全在明知涉案房屋性质及规划用途与其真实意愿不符后亦未主动放弃订立合同，仍选择继续签订合同并通过支付购房款的形式予以实际履行，王春云、张海全主张涉案合同仅为外在形式的主张不能成立。同时，永泰房地产公司在之后与王春云、张海全的协商过程中均未自认涉案房屋性质为商铺，仅主张为可以用作商铺的住宅，基于永泰房地产公司就涉案房屋的前期销售宣传及实际规划用途，本院认定该主张即为永泰房地产公司的真实意愿，但该主张实际上因违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条关于变更土地用途的规定而不能当然地实现，王春云、张海全在明知房屋性质不能用作商铺仍选择签订涉案合同即表示认可了永泰房地产公司的上述主张，其应当对涉案房屋因不符法律规定而不能作为商铺使用的投资风险予以自负，故王春云、张海全并非因永泰房地产公司的欺诈行为而引起错误认识并签订了涉案《商品房买卖合同》。关于王春云、张海全主张永泰房地产公司在同类型案件中自愿调解并退还已收房款即为自认欺诈的上诉理由，因调解实际上为当事人自由处分权利义务的形式，在不违反法律法规的情况下均应当予以认可，永泰房地产公司同意调解并自愿退还已收房款并不当然的推定其自认已购成欺诈，故本院对该上诉理由不予支持。综上所述，王春云、张海全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34936元，由王春云、张海全负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨蔚堃审 判 员 李婷婷代理审判员 韩东妹二〇一八年七月二十三日书 记 员 齐兴宇