河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0303民初1771号原告：洛阳升龙置业有限公司，住所地洛阳市西工区王城大道升龙广场**商业营销中心。法定代表人：周海萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：司马争，河南焦点律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：畅陶杰，河南焦点律师事务所实习律师。被告：石艳勤，女，汉族，1986年8月5日出生，住洛阳市涧**。第三人：中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行，住所地洛阳市涧**丽新路**街坊****。负责人：谢金杰，该支行行长。委托诉讼代理人：孙利涛（该支行工作人员），男，住洛阳市西工区。原告洛阳升龙置业有限公司（以下简称升龙公司）与被告石艳勤、第三人中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行（以下简称工行长春支行）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。升龙公司的委托诉讼代理人司马争、畅陶杰，石艳勤，工行长春支行的委托诉讼代理人孙利涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。升龙公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除升龙公司、石艳勤于2014年8月30日签订的《商品房预售合同》（合同编号YS0260753），包括合同附件及补充协议；2.判令石艳勤向升龙公司返还西工区洛阳升龙广场B区1幢C座C2单元C2-1705号房屋（房屋代码为653195）；3.判令石艳勤配合升龙公司办理以上《商品房预售合同》（含合同附件及补充协议）备案登记注销等相关手续；4.判令石艳勤与工行长春支行配合升龙公司办理涉案房屋抵押权预告登记注销等相关手续；5.判令石艳勤向升龙公司支付升龙公司代其偿还的款项及罚息（暂计至2017年6月份为31338.79元，之后以工行长春支行出具的扣划清单为准）；6.判令石艳勤向升龙公司支付代其偿还款项的违约金（以代其向贷款银行还款的金额为本金，按日百分之一，从升龙公司代其实际还款之日起计算至石艳勤将升龙公司代其偿还的款项全部还清之日止）；7.判令石艳勤向升龙公司支付解除《商品房预售合同》违约金282813.30元；8.判令本案诉讼费、律师费、公告费、邮寄费由石艳勤承担；9.判令升龙公司从商品房预售合同解除后升龙公司应退还石艳勤的已付房款中直接扣除上述诉求第五项、第六项、第七项及第八项款项。庭审中，升龙公司明确第五项诉讼请求为：依法判令石艳勤向升龙公司支付升龙公司代其偿还的款项及罚息（暂计至2018年5月30日代偿款本息及罚息共计74075.65元，之后以工行长春支行出具的扣划清单为准）。事实和理由：升龙公司与石艳勤于2014年8月30日签订《商品房预售合同》、合同附件及补充协议，约定石艳勤以按揭贷款方式购买升龙公司开发的洛阳市西工区洛阳升龙广场B区1幢C座C2-1705号房屋。同年9月16日，升龙公司、石艳勤及工行长春支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定石艳勤向工行长春支行贷款65万元，升龙公司为该贷款合同承担阶段性担保责任，石艳勤用涉案房屋为工行长春支行设立抵押权预告登记。合同签订后，石艳勤未按合同约定还款，致使工行长春支行要求升龙公司履行保证责任。截止至2017年6月，工行长春支行从升龙公司保证金账户扣划31338.79元。升龙公司为维护自身合法权益，特提起诉讼。石艳勤辩称，不同意升龙公司的诉讼请求，因为石艳勤没有经济能力偿还房贷，不同意解除合同，石艳勤想把涉案房屋出售后，将钱还给升龙公司。工行长春支行述称，对升龙公司的诉讼请求没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月30日，升龙公司（出卖人）与石艳勤（××）签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0260753、房屋代码：653195），约定出卖人将位于洛阳市西工区西小屯、东涧沟村洛阳升龙广场B区1幢C座C2单元1705号房出售给××；商品房总金额为942711元，付款方式为商业按揭贷款：××于2014年8月30日签订合同已付清首付房款292711元（含定金），并在合同签署后3日内办理完毕银行按揭贷款申请手续及交齐所有资料；出卖人应当在2014年12月30日前将商品房交付××使用；××如未按本合同规定的时间付款，按照附件四合同补充协议执行。该合同还对出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等事项进行约定。上述《商品房预售合同》附件四即合同补充协议第六条第四项约定如××未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代××向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则××应在出卖人向其发出缴款通知书后3日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日百分之一的标准向出卖人支付违约金，同时还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用；第五项约定如××未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担连带保证责任的，或者如因××连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代××向贷款银行偿还所有贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除该商品房的《商品房买卖合同》包括合同附件、本补充协议，自通知到达××时合同解除，××应配合出卖人办理退房相关手续，且××须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之三十的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可从××已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用；第七项约定合同签订后，如因××原因导致《商品房预售合同》解除的，××应支付总房款百分之三十的违约金给出卖人，且由此产生的一切费用由××承担，××应配合出卖人办理退房相关手续。同年9月16日，工行长春支行（贷款人）与石艳勤（借款人、抵押人）及升龙公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房贷款650000元，用于购买坐落于洛阳市××西××村××广场××区××-Ｃ2-1705，建筑面积155.82平方米的房屋；担保方式为抵押+保证；贷款期限为30年；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮20%确定；借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息，借款人自愿选择每月1日为还款日；借款人不享有宽限期；保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证期间为合同项下贷款到期之日起两年；保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证；抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为涉案房屋。该合同还对违约及违约责任等进行约定。2014年10月1日，工行长春支行向石艳勤发放贷款650000元，石艳勤自2016年11月起至今连续超过三期未按合同约定还款，致使工行洛阳长春分行要求升龙公司承担保证责任。截止2018年5月30日，升龙公司向工行长春支行代偿石艳勤拖欠的贷款本息共计74075.65元（含本金14838.48元、利息59237.17元）。现升龙公司以石艳勤违反合同约定未按时履行还款义务，导致升龙公司多次承担保证责任为由诉至本院，请求判如所请。升龙公司为证明因本案委托河南焦点律师事务所律师代理诉讼，并支付代理费的事实，提交了河南焦点律师事务所于2017年11月13日向升龙公司开具的金额为6352元的增值税普通发票。石艳勤及工行长春支行对该发票无异议。另，涉案房屋已被洛阳市涧西区人民法院查封。本院认为，升龙公司、石艳勤之间签订的《商品房预售合同》、以及升龙公司、石艳勤、工行长春支行三方签订的《个人购房借款/担保合同》系各方当事人自愿合意签订，不违反法律规定，协议各方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同履行过程中，发生法定或约定的合同解除情形的，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，石艳勤已累计超过三期未按期归还银行贷款，导致升龙公司承担保证责任，根据双方签订的《商品房预售合同》及附件四合同补充协议的约定，升龙公司有权解除《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议），以及要求石艳勤配合办理合同备案登记注销手续。关于升龙公司要求石艳勤返还房屋的主张，因涉案房屋已被洛阳市涧西区人民法院查封，故该主张不予支持。关于升龙公司要求石艳勤与工行长春支行配合升龙公司办理涉案房屋抵押权预告登记注销等相关手续的主张，本案第三人未提出诉讼请求，故本案件仅处理商品房买卖合同纠纷，《个人购房借款/担保合同》本案不涉，故该主张不予支持。关于升龙公司要求石艳勤支付代偿款项及罚息的主张，截止2018年5月30日，升龙公司作为保证人向工行长春支行代偿石艳勤拖欠的贷款本息共计74075.65元，故升龙公司有权向石艳勤进行追偿，石艳勤应当向升龙公司支付代偿本息共计74075.65元，该数额暂计算至2018年5月30日，实际产生的代偿数额以中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行出具的扣款清单为准。关于升龙公司要求石艳勤支付代偿款项违约金的主张，因升龙公司主张的该项违约金过高，结合升龙公司的实际损失予以调整，酌定石艳勤以代偿款项74075.65元为基数，按照年利率6%的标准向升龙公司支付自2017年9月11日起至实际偿还之日止的违约金。关于升龙公司要求石艳勤支付因合同解除所产生违约金的主张，因升龙公司主张的违约金过高，结合升龙公司的实际损失以及当前房价上涨等因素，予以调整，酌定按相当于商品房总价款的10%支付违约金即94271元（942711元×10%），高出10%的部分，不予支持。关于升龙公司要求石艳勤支付律师费、公告费、邮寄费的主张，升龙公司因本案委托律师代理诉讼，为此支付律师费6352元，且符合合同约定，予以支持；关于公告费及邮寄费，升龙公司并未实际支付，不予支持。关于升龙公司要求从商品房预售合同解除后该公司应退还石艳勤的已付房款中扣除上述解除合同的相关费用和违约金的主张，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除洛阳升龙置业有限公司与石艳勤于2014年8月30日签订的合同编号为YS0260753的《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议）；二、石艳勤于本判决生效之日起十五日内协助洛阳升龙置业有限公司办理合同编号为YS0260753的《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议）登记备案注销手续；三、石艳勤于本判决生效之日起十五日内向洛阳升龙置业有限公司支付代偿款（截止2018年5月30日为74075.65元，实际产生的代偿数额以中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行出具的扣款清单为准）；四、石艳勤于本判决生效之日起十五日内向洛阳升龙置业有限公司支付代偿款项违约金（以74075.65元为基数，自2017年9月11日起，按照年利率6%计算至实际履行之日止）；五、石艳勤于本判决生效之日起十五日内向洛阳升龙置业有限公司支付解除合同违约金94271元；六、石艳勤于本判决生效之日起十五日内向洛阳升龙置业有限公司支付律师代理费6352元；七、驳回洛阳升龙置业有限公司的其他诉讼请求。如果石艳勤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6012元，减半收取计3006元，由洛阳升龙置业有限公司负担1506元，石艳勤负担1500元；保全费5000元，由石艳勤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  殷春昱二〇一八年七月十七日书记员  张 晶