浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙07民终2634号 上诉人（原审原告）：金华市婺城区秋滨街道朱基头村经济合作社，住所地：浙江省金华市婺城区秋因滨街道朱基头村。 法定代表人：徐国龙，社长。 委托诉讼代理人：张国阳，浙江容海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：金彩美，女，1948年11月17日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 原审第三人：周传涨，男，1978年1月19日出生，汉族，户籍地址：浙江省苍南县，现住浙江省金华市婺城区。 上诉人金华市婺城区秋滨街道朱基头村经济合作社（以下简称朱基头村经济合作社）因与被上诉人金彩美、原审第三人周传涨房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初14677号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱基头村经济合作社上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判支持上诉人一审第2项诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。被上诉人中标后，上诉人即于当日将房屋交付给被上诉人使用，被上诉人亦接受了交付并持续使用（包括其转租给第三人）至今，期间被上诉人从未提出退标或退房，一审判决认定“次日被告即找原告要求退标”，违背事实。二、一审判决认定双方房屋租赁关系始于2016年7月15日（被上诉人将房屋转租给第三人之日），并自此向上诉人计付租金，无事实和法律依据，是错误的。虽然上诉人与被上诉人未签订书面房屋租赁合同，但是经过招投标程序，双方对房屋租赁的主要合同事项已经达成一致，且被上诉人已经接受了上诉人的主要合同义务的履行，故根据《合同法》第三十六条的规定，自被上诉人接受上诉人的房屋交付之日起，双方的房屋租赁关系即已成立、生效。自2015年11月25日起房屋由被上诉人管理、使用，双方均无异议。至于房屋是被上诉人本人使用，还是转租给第三人，并不影响被上诉人应向上诉人履行支付租金的义务。被上诉人中标后未及时签订书面合同和交付租金，已构成违约。上诉人作为守约方，有权决定本次招投标是否按“弃标”处理及没收押金。一审判决以上诉人“可按被告放弃处理，没收押金”为由否定双方在2015年12月1日至2016年7月14日期间的租赁事实，并因此剥夺上诉人应得的租金收入，使被上诉人单方获益，有失公平。三、被上诉人交付的投标押金10万元与其应付的租金，系二笔不同法律性质的款项，本案双方均未主张将其与租金进行抵扣，且上诉人是否没收押金将决定该笔押金的最终归属，押金并不必然为被上诉人所有，故一审判决将押金折抵租金，无事实依据。 金彩美答辩称，周传涨的租金我就收到第一年的10万元，之后没有收到过。很多类似情况大队都是把租金减掉的。10万押金当租金抵掉。 原审第三人周传涨述称，店面我要开到到期，租金付给朱基头村经济合作社也可以。 朱基头村经济合作社向一审法院起诉请求：1.解除朱基头村经济合作社与金彩美之间的房屋租赁合同关系；2.判令金彩美立即支付租金220000元（租金计算至金彩美腾空并交还房屋之日，现已算至2017年6月30日）；3.金彩美及第三人立即腾空并交还房屋；4.金彩美承担诉讼费。 一审法院认定事实：2015年11月25日，朱基头村经济合作社以公开招投标的方式招租位于金华市婺城区**的两间店面，租期为3年，租金底价为13万元/年，并要求中标者于当年11月28日前交清一年租金，未交清作放弃论处，没收押金。投标当天金彩美交付100000元押金，并以年租金132000元中标，当日朱基头村经济合作社即将房屋交付给金彩美。次日金彩美即找朱基头村经济合作社要求退标。2016年7月15日金彩美将中标房屋转租给第三人周传涨，双方签订《房屋租赁协议》，协议约定租期从2016年7月20日起至2019年7月19日，每年租金100000元，壹年一次付款等事项。协议签订后，第三人支付金彩美第一年房屋租金100000元，金彩美将房屋交付第三人使用至今。朱基头村经济合作社分别于2017年7月20日、同年9月14日两次发函给金彩美要求其在接函后7日内来合作社办公室签订租赁合同，并一次性付清拖欠两年租金计264000元，逾期视为拒绝履行交纳租金的义务，将收回房屋及没收相关费用，并追讨租金等事项。但金彩美仍未前往处理。 一审法院认为，朱基头村经济合作社要求解除房屋租赁关系，金彩美明确表示同意，系当事人真实意思的表示，不违反法律规定，予以准许。金彩美通过公开招投标的方式以132000元中标，系其真实意思的表示，金彩美应按约履行。次日金彩美向朱基头村经济合作社提出退标，朱基头村经济合作社不同意，后金彩美未在当年11月28日前交清一年租金，根据朱基头村经济合作社与金彩美的约定，朱基头村经济合作社可按金彩美放弃论处，并没收押金。但朱基头村经济合作社并未就涉案房屋重新进行招标，且2016年7月15日金彩美未经朱基头村经济合作社同意擅自将中标房屋转租给第三人周传涨，结合朱基头村经济合作社分别于2017年7月20日、同年9月14日两次发函给金彩美要求其签订租赁合同、支付租金的行为，视为朱基头村经济合作社、金彩美从此时开始已形成事实的房屋租赁关系，金彩美应从此时按中标价支付租金，从2016年7月15日起至2017年6月30日止的租金126500元，扣除已交付朱基头村经济合作社的押金100000元，尚欠26500元；此后租金仍按每年132000元计算至实际腾空房屋之日止。金彩美未经朱基头村经济合作社许可擅自转租房屋，已构成违约，第三人应立即腾空房屋并交还承租的房屋。综上，朱基头村经济合作社的诉讼请求及金彩美的抗辩理由中合法合理部分，予以支持。第三人经一审法院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自行放弃抗辩权，由此产生的不利后果，理应自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条等之规定，判决：一、解除朱基头村经济合作社与金彩美房屋租赁关系。二、金彩美于判决生效之日起十日内支付朱基头村经济合作社拖欠租金26500元（己算至2017年6月30日止），此后租金按每年132000元算至第三人、金彩美实际腾空房屋并交还给朱基头村经济合作社之日止。三、驳回朱基头村经济合作社的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元（朱基头村经济合作社已预交，已减半收取），由朱基头村经济合作社负担2069元，金彩美负担231元（于履行时支付此款给朱基头村经济合作社）。 本院二审期间，各方当事人均未向本院提交证据。 本院对一审查明的除“次日金彩美即找朱基头村经济合作社要求退标。”之外的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为租金起算时间。朱基头村经济合作社以公开招投标的方式对涉案房屋进行招租，金彩美以年租132000元中标，当日朱基头村经济合作社即将涉案房屋交付给金彩美占用使用。朱基头村经济合作社和金彩美虽未签订书面的房屋租赁合同，但已实际履行了主要合同义务，形成事实房屋租赁合同关系。双方应遵循诚实信用原则，依照招投标会议记录确定的内容履行。即使金彩美提出退标，但朱基头村经济合作社并未作出同意其退标的意思表示，也不存在法定解除合同的情形，不发生解除房屋租赁合同关系的效力。故金彩美应从中标之日起按照132000元的中标价格支付租金。朱基头村经济合作社主张的截至2017年6月30日的租金金额有误，本院依法纠正为211200元。现双方一致同意解除房屋租赁关系，金彩美已交纳的押金10万元理应抵扣租金。租赁关系解除后，承租人金彩美应当返还租赁房屋，次承租人周传涨占有使用租赁房屋无合同和法律依据，应腾空租赁房屋。综上所述，朱基头村经济合作社的上诉请求部分成立。原审实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持浙江省金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初14677号民事判决第一项； 二、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初14677号民事判决第二项和第三项及诉讼费负担部分； 三、金彩美于本判决生效之日起三十日内将金华市婺城区**的房屋腾空后返还金华市婺城区秋滨街道朱基头村经济合作社，周传涨予以协助； 四、金彩美于本判决生效之日起十日内支付金华市婺城区秋滨街道朱基头村经济合作社租金111200元（已算至2017年6月30日止），之后按132000元/年支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止； 五、驳回金华市婺城区秋滨街道朱基头村经济合作社的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2300元（已减半收取），由金彩美负担1163元，由金华市婺城区秋滨街道朱基头村经济合作社负担1137元。二审案件受理费4170元，由金彩美负担2396元，由金华市婺城区秋滨街道朱基头村经济合作社负担1774元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄玉强 审 判 员 高丽霞 审 判 员 范继军 二〇一八年七月十六日 代书记员 戴晨璐 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-7-?