浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙02民终88号 上诉人（原审原告）：宁波比革他物流有限公司，住所地：宁波市镇海区骆驼街道通和路9号。 法定代表人：费为俊，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：卞真付，安徽徽商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙劲草，北京蓝鹏（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁波康城健业商贸有限公司，住所地：宁波市镇海区骆驼工业区。 法定代表人：张建庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：汤涛，浙江海泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙俊杰，浙江海泰律师事务所律师。 上诉人宁波比革他物流有限公司（以下简称比革他公司）因与被上诉人宁波康城健业商贸有限公司（以下简称康城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院（2016）浙0211民初2639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 比革他公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判康城公司赔偿比革他公司损失4499571元。事实和理由：本案康城公司违约明显，一审根据公平原则让双方分担损失，与事实不符，于法无据。1.引起本案纠纷的原因在于康城公司提供的土地和房屋属于工业性质，不能用作物流办公用，不符合合同约定用途，如需做物流用，需要重新办理商贸业态的报批，事实上，康城公司未办理。2014年8月20日，镇海区骆驼街道工业办事处在比革他公司的申请报告上明确回复涉案地块是工业用地，根据区政府文件该地块不适合开办场站式物流企业。康城公司在和比革他公司签订租赁合同前，明知工业用地不能用于经营物流，却故意隐瞒事实，仍将土地和房屋出租给比革他公司，且康城公司也一再承诺涉案地块和房屋可以做物流办公用，场地周边也有其他物流企业在经营，比革他公司有合理理由相信比革他公司也可以办理下来证照，从事物流办公，故康城公司对比革他公司造成的损失负有全部过错，应承担全部责任。 康城公司辩称，1.涉案土地和房屋可以用于物流办公，房屋现状符合物流办公需求。双方当事人签订租赁合同时，约定房屋用途为物流办公，属于商业办公性质，房屋符合要求。且合同中也载明比革他公司在签订合同前，已对康城公司出租的土地及房产状况有充分了解。康城公司提供的房屋和土地性质为工业用地，并完成工改商申请，双方当事人在合同中已经明确，康城公司不存在隐瞒。物流办公和站场经营不同，更改房屋用途的责任及后果由比革他公司承担。2.康城公司对合同解除并无过错，应严格按照合同约定处理装饰装修物。比革他公司提前解除合同，按照合同约定，租赁物内的固定装修归康城公司所有，可移动物品由比革他公司自行搬出。 比革他公司向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿因违反法律规定和合同约定给原告造成的租赁费损失224万元和占有使用费损失165698元；2.判令被告赔偿原告在承租土地上和房屋内新建建筑物、附属物、装饰装修等损失共计6082124元；3.判令被告承担本案各项诉讼费用。一审审理过程中，原告明确第2项诉请：原告在承租土地上和房屋内新建建筑物、附属物、装饰装修归被告所有，被告赔偿原告在承租土地上和房屋内新建建筑物、附属物、装饰装修等损失共计6082124元。 一审法院认定事实：2013年8月21日，被告康城公司（甲方）与原告比革他公司（原为宁波江北远基物流有限公司，后变更为宁波市镇海远基物流有限公司，后又变更为现名，系乙方）签订《租赁合同》，合同约定：1.甲方出租给乙方的土地位于宁波市镇海区骆驼街道通和路以南、慈海南路以西工业用地总用地面积23036平方米【具体范围和面积以国有土地证为准，编号为镇国用（2008）第0000202号】，地上有已建房屋二幢，总建筑面积18160.50平方米（办公楼建筑面积7105.75平方米，3号房屋建筑11054.75平方米），乙方交付定金及支付完毕第一年50%租金之日，甲方向乙方交付租赁物。2.乙方在合同签订前，已对甲方出租的土地及房产状况有充分了解。甲方同意乙方在符合国家相关规定的基础上新建建（构）筑物，乙方自行承担地块范围内的供电、供水、室外场地、市政道路排水及绿化设施，新建建筑内的室内装修的全部工作及费用。3.乙方租赁该房屋从事物流办公用途，乙方应向甲方提供营业执照、相应生产经营资质证书和从事的生产经营范围，并将上述材料的复印件交于甲方，乙方承诺严格按照核准的生产经营范围从事产品生产，并按双方约定的用途开展合法经营活动。4.租赁日期自2013年10月18日起至2019年10月17日止，共计六年，自合同签订之日起至2013年10月17日为免租期，乙方于签订合同当日向甲方支付定金700000元。5.租金为2800000元/年（不含税），租金每年支付一次，第一年的租金乙方自合同签订之日起30日内向甲方支付50%，余款应于2013年10月17日前付清；以后于每年9月17日前支付次年年租金。乙方不得以任何理由拖欠租金，每迟延一日，乙方须按逾期支付的租金的日息千分之五支付违约金，超过15日，甲方有权单独终止合同，乙方除按上述标准支付违约金外，还应赔偿甲方损失。6.乙方如需对房屋内部进行装修的，在不损害房屋主体结构及安全性的前提下，应书面通知甲方并征得同意后方可施工，甲方将水通到房屋门口，乙方须按时将水费交到甲方指定账户；电、燃气、通讯、有线电视等由乙方开通，费用由乙方承担。7.租赁关系结束，乙方所有的固定装修或增设的附属固定设施，入墙或与墙体连接设施等不宜拆除或拆除会对房屋的外观或结构造成影响的设施、设备（包括但不限于新增电梯，灯具、电源开关、水加热设备、地面墙体装修材料、卫生间洗手间全部设备）无偿归甲方所有，除此之外由乙方购买之动产乙方自行搬出。乙方新建建（构）筑物应在双方租赁关系结束时自动拆除，如未拆除，视为乙方自动放弃新建建（构）筑物的所有权，该建（构）筑物无偿归甲方所有，甲方可自行支配处理，若甲方拆除费用高于建（构）筑物按废品变卖价值的，乙方应补足差额。8.在租赁期内，双方达成一致意见，协商解除合同的，本合同终止，双方互不承担责任；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反第（1）至（4）、（7）项的，违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金；乙方违反（5）、（6）项的，每逾期一日，乙方须按所欠金额的日息千分之五支付违约金：（1）甲方发现乙方未履行其管理职责，存在安全生产隐患，书面通知乙方整改，乙方整改不力或逾期不整改的；（2）乙方未征得甲方书面同意和相关部门批准，擅自改变规划设计的生产使用性质，用于从事合同约定之外的生产经营活动的；（3）乙方未征得甲方书面同意和相关部门批准，即增设、改造特种设备，或者生产、经营、运输、储存、使用危险物品或处置废弃危险化学品的；（4）乙方未征得甲方书面同意，擅自转租、变相转租、转让或与他人交换承租权的；（5）乙方逾期超过15天未支付合同约定租金的；（6）乙方未按时支付使用该厂房所发生的水、电、燃气等费用，经甲方催告后15天内仍未支付的；（7）乙方未经甲方书面审核同意擅自对土地、厂房或设施设备进行破坏性装修或改造的。9.按政府要求，现目前尚有6000平方米的建筑待建，具体待建方案双方另行签订补充协议。后双方又签订《补充协议》，约定：1.原合同约定乙方须在规定时间内完成6000平方米待建建筑，现双方协商一致，由甲方与当地国土局沟通该6000平方米待建建筑不造，由乙方负责按甲方要求平整土地，并支付100000元/年给甲方作为补偿，支付时间为每年租金支付之日；2.原甲方办公厂房内的空调及部分办公桌椅以10000元（不含税）的价格出让给乙方，合同期满，乙方可自行处理；3.甲方交付厂房之日水表总度数为4714度，电表度数为3776度，以后所涉及的水电费均由乙方自行承担。后原告根据需要在租赁厂区内兴建了钢结构临时用房，对场地进行回填、平整，对原有厂房进行了装饰装修。2013年12月3日，经核准，原告公司名称由“宁波江北远基物流有限公司”变更为现名“宁波市镇海远基物流有限公司”，经营范围由“道路普通货运（在许可证件有效期内经营）、仓储”变更为“道路普通货运（在许可证件有效期内经营）、停车场服务、仓储、货运代理、货物配载（上述经营范围不含国家法律法规禁止、限制和许可经营的项目）”。2014年1月13日，原告的经营范围由“道路普通货运（在许可证件有效期内经营）、停车场服务、仓储、货运代理、货物配载”变更为“道路普通货运（凭有效许可证经营）、仓储”。2014年8月19日，原告向有关部门申请场站经营项目。2014年8月20日，宁波市镇海区工商行政管理局出具《不予受理通知书》，以原告的住所在禁止审批区域为由对被告经营范围变更申请不予受理。2014年9月16日，被告的原法定代表人金霞与费为俊（原告方当庭陈述费为俊系其公司股东和监事）以手机短信方式达成合意：双方合同不再履行。康城公司于2014年11月26日起诉比革他公司，要求确认双方签订的《租赁合同》解除，并要求比革他公司支付尚欠的占有使用费等费用，即一审法院受理的（2014）甬镇民初字第1215号案件。一审法院于2015年8月10日判决确认双方的《租赁合同》于2014年9月16日解除，远基公司支付尚欠的相应费用。远基公司不服判决，提起上诉，宁波市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判，即（2015）浙甬民二终字第671号案件。 另查明，2011年4月29日，宁波市镇海区人民政府办公室发布镇政办发（2011）38号文件，即《镇海区工改商项目暨利用已有厂房发展服务业管理（暂行）办法》。2011年5月9日，被告向有关部门提交工改商项目申请表，工改商项目名称为通和物资城建材装潢市场，经营业态为“装潢建材展示销售、餐饮、休闲”，并于2011年6月7日获批。2014年1月21日，宁波市镇海区人民政府办公室发布镇政办法（2014）7号文件，即《镇海区骆驼区域物流企业整治实施意见》，该意见载明：严格禁止在329国道、世纪大道南到洪镇铁路、北到宁波绕城高速两侧500米内、镇海大道东到东环北路，西到九龙米内兴办站场经营类型的物流企业。对于已经落户的，不予办理相关证件，各相关部门依法严查和处罚。被告的经营范围中含“自有厂房租赁”。 一审审理过程中，原告申请对涉案的装饰装修工程造价进行鉴定，一审法院依法委托宁波安全三江工程咨询招标代理有限公司进行工程造价鉴定。宁波安全三江工程咨询招标代理有限公司向一审法院出具了《工程造价咨询报告书》及《更正函》，同时出庭接受询问并在庭后出具了《书面回复》。宁波安全三江工程咨询招标代理有限公司鉴定认为，涉案的工程总价为4039254元，另有两项争议事项：1.场地回填争议，原、被告都主张对场地进行了回填，从现有证据看，可以认定原告对场地进行了回填，且回填物也可以区分，故一审法院对原告的回填造价273878元予以确认。2.原场地堆放物清理争议，原告认为其清理了在原场地堆放的淤泥3000立方米，被告认为原场地堆放的是建筑拆迁材料，且原告已用于回填。被告提交的照片及原告申请出庭作证的证人证言看，可以认定原告方应实施了场地清运工作，但不能确定是淤泥，应认定为一般的土方垃圾，故一审法院对场地清运造价186439元予以确认。综上，涉案的工程总价为4499571元（4039254元+273878元+186439元）。本案鉴定费71550元由原告预交。 一审法院认为，一、关于原告要求赔偿租赁费损失224万元和占有使用费损失165698元的诉请。一审法院认为，关于租赁费和占有使用费的问题已经过一审法院（2014）甬镇民初字第1215号案件和宁波市中级人民法院的（2015）浙甬民二终字第671号案件审理认定，且相关判决书已发生法律效力，现原告要求被告赔偿租赁费和占有使用费，有违“一事不再理”原则，故不予支持。二、关于原告要求涉案的装饰装修物归被告所有，由被告赔偿装饰装修损失6082124元的诉请。一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》约定，原告租赁后自行承担地块内的供电、供水、室外场地、市政道路排水及绿化设施、新建建筑的装饰装修工作及费用。原告根据需要实施了建造临时用房、场地平整、原有厂房装饰装修等工程。经鉴定，上述工程造价为4499571元。现原、被告均不能举证证明对方在合同履行过程中存在违约行为导致合同解除，故涉案的装饰装修损失由双方按照公平原则分担为宜。根据案件的实际情况，涉案的装饰装修物归被告所有，更能实现物的使用价值，体现装饰装修物的价值，故法院认定涉案的装饰装修物归被告所有，装饰装修损失由原、被告各分担50%，即被告应支付原告装饰装修损失2249785.50元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、原告宁波比革他物流有限公司在被告宁波康城健业商贸有限公司厂区实施的装修装饰物归被告宁波康城健业商贸有限公司所有；二、被告宁波康城健业商贸有限公司支付原告宁波比革他物流有限公司的装饰装修损失2249785.50元，于判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告宁波比革他物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费71215元，由原告宁波比革他物流有限公司负担52339元，由被告宁波康城健业商贸有限公司负担18876元。本案财产保全申请费5000元，由被告宁波康城健业商贸有限公司于判决生效之日起十日内直接支付给原告宁波比革他物流有限公司。本案鉴定费71550元，由原告宁波市宁波比革他物流有限公司负担31307元，由被告宁波康城健业商贸有限公司负担40243元，于判决生效之日起十日内直接支付给原告宁波比革他物流有限公司。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院除对一审法院认定的事实予以确认外，另查明：上诉人比革他公司名称于2017年10月20日经宁波市镇海区市场监督管理局核准由宁波市镇海远基物流有限公司变更为现名。 本院认为，本案双方当事人间的合同经生效判决确认解除。故本案二审争议焦点为比革他的损失应如何分担。比革他公司称本案纠纷的起因在于康城公司提供的土地和房屋不能做物流办公用途，但并未提供相应证据，且根据镇海区政府（2014）7号文件，规定区域内不得兴办站场经营类型的物流企业。而站场经营并不在双方当事人的合同约定范围内。对于比革他公司的损失，一审法院根据公平原则由双方分担，应属合理。 综上所述，比革他公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24798元，由上诉人宁波比革他物流有限公司负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  赵保法 审判员  黄永森 审判员  朱亚君 二〇一八年七月二日 书记员  杨丽丽