文书内容广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初3990号原告：李炳芬。委托诉讼代理人：高欢胜，广东启盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱小凤，广东启盟律师事务所实习律师。被告：郑彩芳。委托诉讼代理人：周振宇，广东卓建律师事务所律师。第三人：曾志强。委托诉讼代理人：袁沛良，广东启盟律师事务所律师。原告李炳芬诉被告郑彩芳、第三人曾志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月21日立案后，依法适用简易程序于2018年6月8日进行了庭前会议、于2018年6月29日公开开庭进行了审理。原告李炳芬的委托诉讼代理人高欢胜、钱小凤,第三人曾志强的委托诉讼代理人袁沛良到庭参加诉讼；被告郑彩芳的委托诉讼代理人周振宇参加了2018年6月8日的庭前会议。本案现已审理终结。某签订的《铺位租赁合同》；2.判令被告向原告支付租金54560元（暂计2018年1月、2月份的租金，顺延至被告腾退返还租赁物之日止）；3.判令被告向原告赔偿逾期未付的租金利息136.4元（按年利率6%计算，暂计至2018年2月11日，顺延至被告租金支付完毕之日止）；4.判令被告立即向原告腾退返还位于东莞市××新村××区××、××房及××号铺的房产；5.判令被告向原告支付押金51471.70元（[40280元-13000元]÷40280元×76000元）及原告无需向被告返还该押金；6.本案的诉讼费用由被告承担。在诉讼中，原告明确说明第一项诉讼请求原告要求解除的系原告与被告之间的租赁合同关系。事实和理由：2017年12月17日，原告通过淘宝网东莞市第二人民法院司法拍卖平台竞价购买了刘某名下位于东莞市长安镇××新村××区××号铺的房产（房产证号为12××38），以及李某名下位于东莞市××新村××区××房的房产（房产证号为Ｃ1××62）和东莞市长安镇莲花E区三幢2××号的房产（房产证号为12××52）。原告购买上述房产后通过法院了解到：被告于2015年11月17日与李某就上述房产及位于东莞市长安镇莲花山新村E区10号铺位签订了一份从2016年1月1日起至2021年12月30日的《铺位租赁合同》，并约定从2018年1月1日至2019年12月31日每月租金为40280元，支付租金的时间为每月十日前；被告另于2016年4月1日将承租的位于东莞市长安镇莲花山新村E区10号铺位转租给第三人，月租金为13000元。原告同意继续履行原出租方李某与被告签订的租赁合同，即2018年1月1日至2019年12月31日的月租金为27280元（40280元-13000元[10号铺位]）。2017年12月下旬至今，法院、原告本人及原告委托律师发函通知被告从2018年1月1日起将租金支付给原告，但是被告至今仍未支付任何租金。《铺位租赁合同》约定被告应当支付两个月租金作为合同押金76000元给出租方。原告作为租赁物的新出租方，被告应当向原告支付合同押金，但是被告至今仍未支付。综上所述，被告拒不支付租金的行为已经构成违约，并严重损害原告的合法权益。根据《合同法》等相关规定及《铺位租赁合同》第二条的约定，原告有权解除合同及没收押金，现依法向贵院提起诉讼。被告郑彩芳辩称，一、被告与原业主签订的《租赁合同》，共包括四套房产，其中三套由原告购得，还有一套（10号铺）由第三人购得，每月租金是由四套房产共同组成，无法切割，原告无权单独提出解除合同。原告曾向执行法官建议过，将每月租金转到法院账户，由法院安排两个新业主的租金份额，但未能成功。2018年1月17日，被告以电话短信的方式，要求原告的律师提供两个新业主的租金分配比例，如果暂时协商不了，由两个新业主共同设立一个共管账户，被告将租金存入其中，但对此未能达成共识。被告未能按时缴纳租金，是两个新业主的原因导致，原告无权解除合同。二、租金每月标准为35000元，并非原告主张的40280元，被告收取的转租租金每月13000元与原告无关，原告无权扣减。实际每月租金为35000元，由四套房产共享，被告转租的每月13000元，是独立的法律关系，原告无权要求扣减。由于市场低迷的原因，2017年4月10日，被告与原业主签订减租补充协议，每月租金下调为35000元，直到2020年12月31日合同期满，该事实有双方的微信聊天记录、微信付款截图、交租收据及补充协议予以证明，且每月35000元的租金标准在临近的街铺中仍然是比较高的。三、2015年11月17日，被告与原业主签订《租赁合同》时，被告向原业主支付了押金76000元，至今该押金仍由原业主保管，所以，原告无权要求我方重复缴纳押金，押金事宜应由原业主与新业主协商解决。四、被告愿意继续履行租赁合同并按期缴纳租金。五、原告的不当行为影响了被告的正常经营，被告保留追讨损失的权利。综上，原、被告双方在互不追究责任且原告协助我方向原业主要回要押金，我方就同意解除合同。如果继续履行合同，应该依照我方与原业主达成的新的租金标准履行，即每月租金35000元（包含四个铺位），且在合同期限内原告不得干扰和影响铺位的正常经营，原告和第三人需要进行书面承诺。第三人曾志强述称，同意原告的起诉意见，对于减租的事实不予确认。第三人从来没有收到过被告支付的租金，我方也一直在以各种形式追讨租金，我方拍得案涉铺位后没有收取过押金，同意按照13000元每月的标准收取拍得的铺位的租金。该标准是依据原告提供的被告与案外人陈某签订的铺位租赁合同中约定的每月租金13000元，该铺位即第三人拍得的铺位（东莞市长安镇莲花E区第三座10号铺）。另外，同意解除合同。虽然第三人在本案中没有对被告提出租金的主张，但保留日后向被告追讨租金的权利。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年12月17日，原告李炳芬通过淘宝网东莞市第二人民法院司法拍卖平台竞价购买了刘某名下位于东莞市长安镇××新村××区××房产（房产证××）、××名下××东莞市××新村××区××房的房产（房产证号为Ｃ1××62）和东莞市长安镇莲花E区三幢2××号的房产（房产证号为12××52）。同日，第三人曾志强通过淘宝网东莞市第二人民法院司法拍卖平台竞价购买了刘某名下位于东莞市长安镇××新村××区××号商铺的房产（房产证号为12××39），上述四处房产系由被告郑彩芳向李某承租，因原业主刘某、李某不能履行债务而被法院依法拍卖。2015年11月17日，被告郑彩芳与李某就上述四处房产签订了一份《铺位租赁合同》，租期从2016年1月1日起至2021年12月30日止，其中约定自起租日至2017年12月31日每月租金为38000元，2018年1月1日至2019年12月31日每月租金为40280元，2020年1月1日至2021年12月31日每月租金为42700元，支付租金的时间为每月十日前。被告向李某交纳了押金76000元。2016年4月1日，被告郑彩芳将其中的东莞市长安镇莲花山新村E区10号铺位转租给案外人陈某，月租金为13000元。被告郑彩芳自行使用三处房产用于开办发廊。原告李炳芬拍得该三处房产后，同意继续履行原出租方李某与被告签订的租赁合同，遂要求被告郑彩芳于2018年1月1日起按月租金27280元（40280元-10号铺位的13000元）支付租金，但因被告郑彩芳要求追索交纳给原业主李某的押金及降低租金而产生争议。原告于2018年1月6日向被告发出律师函追讨租金未果，遂诉至本院。另查，因原业主刘某、李某于（2016）粤1972民初1079号借款合同纠纷中拖欠债务，案涉房产已于2016年2月2日被本院实施财产保全予以查封。2017年2月6日，该案判决生效进入了执行阶段。2017年9月5日，本院依据（2017）粤1972执1309号执行裁定书要求被告郑彩芳止付上述房产的租金，并于2017年12月26日责令被告郑彩芳按租赁合同协助扣划上述房产2019年9月至12月份每月租金38000元。被告郑彩芳主张，已与被执行人李某达成降租协议，于2018年1月29日向本院提出书面执行异议，要求认定案涉房产租金为每月35000元，并提供了与李某之间的微信聊天记录、微信付款截图、交租收据，以及李某于2017年4月10日出具的一份手写说明，内容为经与郑彩芳协商同意自2017年4月1日至2021年12月31日合同期满，租金下调为每月35000元。本院于2018年4月10日驳回了郑彩芳的异议请求。再查，至案涉房产于2017年12月17日进行司法拍卖之前，被执行人李某仅向法院提供了2015年11月17日与被告郑彩芳签订的《铺位租赁合同》，但并无向法院提出其与被告协商降租一事。经本院执行人员于2018年1月26日传唤，刘某、李某确认曾同意降租，李某并表示知道房产被查封，已收不了几个月租金，为了尽快收回租金就同意了减租。庭审期间，原被告协商同意解除租赁关系，被告郑彩芳不再继续承租案涉房产，第三人并无异议。2018年6月29日，被告郑彩芳将东莞市长安镇莲花新村E区XXX幢XXX、XXX房及莲花山新村E区三座9号铺的房产钥匙交还给原告。本院认为：本案为租赁合同纠纷。原告李炳芬因参与司法拍卖购得案涉房产后，同意继续履行原出租人与被告郑彩芳之间的租赁合同，故原告已取代李某成为该合同的出租人，该合同应对双方产生效力。诉讼期间，双方协商同意解除合同，被告并已将房产交还原告，本院予以照准。原告要求被告支付2018年1月至6月的租金，本院予以支持。本案争议的焦点是被告应当支付的租金标准，以及是否应当向原告支付押金。关于租金的标准，依法应按合同履行。被告提出，原业主李某已同意降低租金标准，而降租的幅度与周边其他商铺相比也是合理的，应按降低后的标准支付。本院认为，被告与原业主李某协商降低租金标准的时间，案涉房产已被李某的债权人申请查封，李某的物权已受到限制，如需对租金进行合理调整，租赁双方应当向法院提出，并由法院知会债权人，债权人亦有提出异议的权利。本案中，李某明知案涉房产已被查封并进入执行阶段，很快会被司法拍卖，在未知会法院的情况下，私下同意将案涉房产至2021年整个租赁期间的租金下调，明显不合理，不能得到法院的认可，在2017年12月17日案涉房产进行司法拍卖后，原《铺位租赁合同》仍应得到执行，原告要求被告按原租赁合同标准支付租金本院予以支持。关于原告要求被告支付押金的诉讼请求，因被告已向原业主交纳押金，且双方已协商解除合同，故本院对此项诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十七条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告李炳芬与被告郑彩芳之间的租赁合同已于2018年6月29日解除。二、限被告郑彩芳于本判决书发生法律效力之日起五日内向原告李炳芬支付租金163680元及利息（从2018年1月11日起至2018年6月10日，每月从当月11日起，以每月实际拖欠的租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，计算利息至2018年6月10日止；从2018年6月11日起，以163680元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，计算利息至实际支付之日止，详见附表）；三、驳回原告李炳芬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15014元，由原告李炳芬承担3154元，由被告郑彩芳承担11860元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈葵二〇一八年七月二十日书记员  汤锋附表：            应付款日期              应付款项              利息标准              利息计算开始              利息计算截止日期                  2018年1月10日              27280元              中国人民银行同期同类贷款利率              2018年1月11日              2018年6月10日                  2018年2月10日              54560元              中国人民银行同期同类贷款利率              2018年2月11日              2018年6月10日                  2018年3月10日              81840元              中国人民银行同期同类贷款利率              2018年3月11日              2018年6月10日                  2018年4月10日              109120元              中国人民银行同期同类贷款利率              2018年4月11日              2018年6月10日                  2018年5月10日              136400元              中国人民银行同期同类贷款利率              2018年5月11日              2018年6月10日                  2018年6月10日              163680元              中国人民银行同期同类贷款利率              2018年6月11日              清偿之日      附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。*MERG