福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0582民初1017号 原告：吴婷，女，1971年12月19日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县。 委托诉讼代理人：郑文峰、张建华，福建泉中律师事务所律师。 被告：泉州世茂瑞盈置业有限公司，住所地晋江市。 法定代表人：汤沸，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：骆渟婷，福建立行律师事务所律师。 原告吴婷与被告泉州世茂瑞盈置业有限公司（下简称瑞盈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，在适用简易程序审理过程中依法裁定转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴婷的委托诉讼代理人张建华、郑文峰，被告瑞盈公司的委托诉讼代理人骆渟婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴婷向本院提出诉讼请求：瑞盈公司支付自2017年1月1日起至实际交房之日以1756358元为基数按日万分之二计算的逾期交房违约金（截至起诉之日，违约金暂计128214元）。事实与理由：双方于2015年11月25日签订《商品房买卖合同》，约定其向瑞盈公司购买位于晋江市，暂定名为晋江房屋；房产总价为1756358元；瑞盈公司应当在2016年12月31日前将竣工验收合格以及完成生活给排水、管道燃气、电信等设施的设计／开通条件的商品房交付使用；如逾期，瑞盈公司应自逾期之日起至实际交房之日，按日支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，其依约支付购房款1756358元，但瑞盈公司至今未能交付符合交房条件的房产。诉争房屋所在的小区，燃气管道至今尚未与城市燃气主管网连接，关于诉争合同第十条及附件十一第4条约定，燃气管道要达到设计要求条件，在对理解出现争议的情况下，根据合同法的相关规定，应当作不利于提供格式条款一方的理解。诉争42号小区至今没有大门，没有主通道，如果不经过41地块，现在都无法进入小区，根据民用建筑设计通则（ＧＢ50352-2005）规定，基地应能与道路相连接，宽度不应小于7米，因此瑞盈公司主张的临时出入口不符合标准。42号小区围墙不完整，是铁皮，尽管合同没有对围墙进行单独的约定，但小区有围墙是最基本的条件，合同没办法对所有的基本的，常识的进行全面的约定。综上，诉争房屋目前未达到交付条件。 瑞盈公司辩称，涉案房屋已达成法定及合同约定的交房条件，其已经按照交付期限及条件交付涉案房屋。根据合同第11条约定，其交付房屋的时间应为2016年12月31日前，其已经按照合同约定的送达方式及送达地址通过EMS邮政快递方式送达交房通知书给吴婷，告知房屋交付交接事宜，因此涉案房屋已经按照交付时间交付。根据住宅建筑规范（GB50368-2005）第11.0.1规定，其已达到该规范规定的条件。吴婷主要争议在于三个方面，其一，管道燃气，根据规范的要求来看，只规定燃气管道的铺设，但没有规定要与市政燃气网连接。燃气属于特许经营行业，主管网能否接通到小区要以政府的规划审批为主，其已经把小区的燃气管网铺设好，足以在将来与主管网接通，就已经符合规范的要求与合同的约定；其二，临时出入口，根据住宅建筑规范4.3.1规定，从42号地块现场的情况来看，业主的车辆是可以直接开到临时出入口，至于出入口要几个，应设在那里，合同没有约定，规范也没有要求，其根据设计设定出入口并确保业主通行并没有违反法律和合同约定；其三，无论是固定的围墙还是临时围墙，都具有隔护的作用，并且小区内也在临时出入口配备安保设备及安保人员，小区的管理是相对封闭与安全的，其已经在合同之外尽到更高的要求。因此，房屋最终没有交房是在于吴婷没有交房，由此产生的责任应由其自行承担。 审理中，当事人对以下事实没有异议，本院依法予以确认：1.双方当事人于2015年11月25日签订《商品房买卖合同》及附件1-11。2.购房款已经交付完毕。3.诉争房屋至判决时尚未交房。4.现场勘验时，小区燃气管道尚未与城市燃气主管网连接。5.双方当事人约定交房时间为2016年12月31日前。 双方当事人争议焦点为：吴婷的主张是否应予以支持。 当事人分别围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴婷提供如下证据：1.商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表复印件、商品房销售合同复印件各一份；2.发票复印件、个人住房借款合同复印件各一份。瑞盈公司提供如下证据：3.商品房买卖合同及附件一份；4.福建省房屋建筑工程竣工验收报告一份；5.晋江市建设工程竣工验收备案证明书一份；6.建设工程竣工规划条件核实意见书（晋规验字4122016066号）一份；7.建设工程竣工验收消防备案受理凭证一份；8.通信工程竣工证明一份；9.房产测绘报告一份；10.2016年12月28日、2017年1月10日EMS快递单及回执单各一份；11.照片七张；12.诉争房屋所在地块G4142《管道燃气建设合同》，G4142《天然气管道（室内）施工图》；13.G4142《天然气管道（庭院）施工图》；14.《盈瑞公司情况说明》。审理中，瑞盈公司补充提供证据15《工程竣工验收申请报告》、《竣工验收报告》、《工程合同完工验收单》各二份，后撤回该证据。 审理中，本院依职权向晋江市紫帽片区改造建设项目指挥部调取【晋政文（2013）423号晋江市人民政府关于申请审批晋江市紫帽片区控制性详细规划的批复】（下简称423批复）一份。 审理中，本院根据吴婷申请，本院组织双方当事人进行现场勘验，并形成照片若干及现场勘验笔录。 对当事人无异议的证据1、2、10，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：证据3能够证明双方当事人签订商品房买卖合同并作出约定等事实；证据4、5、6、7、8能够证明诉争房屋通过相关验收及备案等事实；证据9、11、12、13、14能够证明相应的事实。423批复能够体现该片区有关燃气工程规划情况。 关于争议焦点。本院认为，吴婷与瑞盈公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的强制性规定的条款应确认合法有效，依法受法律保护。1.关于诉争房屋是否符合交房条件，本院认为，本案中，经组织现场勘验，吴婷明确诉争房屋不符合交房条件，其存在的问题在于（1）小区燃气管道未连接至城市管网，业主也无法开通燃气；（2）小区至今没有主通道和大门，甚至没有完整围墙。对此，本院分析认定如下。关于燃气方面，双方在《商品房买卖合同》第十条约定：“燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与燃气管网连接，保证燃气供应”；附件十一《补充协议》第四条第2款约定：“出卖人交付时完成该商品房所在楼宇内管道燃气等设施达到设计要求条件……”。审理中，瑞盈公司提供《管道燃气建设合同》及相应施工图等材料，主张诉争房屋已经综合竣工及消防验收，管道燃气也已达到设计要求条件。对此，本院认为，现场勘验时，小区燃气管道尚未与城市燃气主管网连接。同时，双方在合同中就燃气管道项目仅约定管道燃气达到设计要求条件，而对于是否或如何才能认定达到设计要求条件并没有作出进一步约定，并没有明确检验标准或依据。因管道燃气项目为专项项目，须进行验收且须以验收情况作为该项目是否达到设计要求条件或达到质量要求的检验标准或依据。鉴于瑞盈公司未能举证证明该项目经过竣工验收，故尚不能确定管道燃气是否达到设计要求条件。据此，本院认定管道燃气在未经竣工验收的情况下尚不能确定其已达到设计要求条件。基于上述情况，本院认定诉争房屋在燃气方面尚未符合交房条件。关于主通道和大门及完整的围墙等问题，通过现场勘验，诉争房屋所在小区确实存在个别前述情况。对此，本院认为，诉争小区主入口虽未建好，且出入小区也须绕道而行，但小区的现状能够确保业主顺畅出入、通行小区，围墙局部虽处于建设状况，但有专人现场值守，故虽然小区存在个别缺失，但结合现状及已竣工验收等情况，该个别问题并不足于认定诉争房屋在上述方面不符合交房条件。综上，瑞盈公司虽然在合同约定交房时间前即于2016年12月28日通知吴婷交房，但诉争房屋因管道燃气尚未达到设计要求条件，尚不符合交房条件，瑞盈公司已构成逾期交房，应承担相应违约责任。2.关于逾期交房违约金，本院认为，根据双方合同约定，瑞盈公司应支付吴婷自2017年1月1日起至实际履行交房义务之日止按照1756358元的日万分之二计算的逾期交房违约金。 除双方当事人无争议的事实外，本院另查明：瑞盈公司于2015年11月23日取得商品房预售许可证。现场勘验时，小区燃气管道尚未与城市燃气主管网连接。至2018年7月30日，诉争房屋管道燃气尚未达到设计要求条件。吴婷于2018年1月10日向本院提起诉讼。 综上所述,本院认为，吴婷于法有据的主张，本院相应予以支持。瑞盈公司缺乏事实与法律依据的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，判决如下： 被告泉州世茂瑞盈置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告吴婷自2017年1月1日起至实际履行交房义务之日止按照1756358元的日万分之二计算的逾期交房违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2864元，由被告泉州世茂瑞盈置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  洪民强 审 判 员  陈小红 人民陪审员  许宝婷 二〇一八年七月三十一日 书 记 员  庄艳芳 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －8－ －9－