三亚市城郊人民法院民事判决书（2014）城民一初字第3191号原告郑忠信，男，1968年9月30日出生（公民身份号码：×××），汉族，住黑龙江省大庆市。原告郑佳铭，男，1995年1月15日出生（公民身份号码：×××），汉族，住黑龙江省大庆市。委托代理人吴鲲，海南三和元律师事务所律师。被告海南创开实业有限公司，住所地三亚市南滨海路南海山庄B101。法定代表人李韶华，该公司总经理。委托代理人王垚、杜国华，海南邦威律师事务所律师。原告郑忠信、郑佳铭诉被告海南创开实业有限公司（以下简称创开公司）商品房销售合同纠纷一案，郑忠信、郑佳铭于2014年8月13日诉至本院，本院于当日立案受理后，依法由审判员谢亚琼担任审判长、代理审判员陈媛、人民陪审员陈太裔组成合议庭，于2014年12月16日公开开庭进行了审理。原告郑忠信、郑佳铭的委托代理人吴鲲，被告创开公司的委托代理人王垚、杜国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑忠信、郑佳铭诉称：原告与被告于2009年2月23日签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于三亚市××区号房。合同约定房屋每平方米7008.35元，房屋总价为351819元，被告应在房屋交付后360个工作日内完成将房屋产权登记资料向登记极端进行备案的合同义务。创开公司未能如期办理土地房屋权证，原告至2013年12月18日才领取房屋产权证书，被告应按照合同约定以及在2011年11月29日出具的《购房补充协议承诺》支付逾期办证违约金。违约金分为两个时间段计算，2013年1月1日之前违约金按照合同约定，按照已付房款的0.3%计算（351819元×0.3%=1055.5元）；2013年1月1日至2013年12月18日的违约金按照承诺书中承诺的每日千分之日计算（351819元×0.1%×352=123840元），以上违约金合计为124895.5元。郑忠信、郑佳铭所取得的土地房屋权证载明的套内面积为49.15平方米，合同约定的套内面积为50.2平方米，面积差额是1.05平方米，依照合同约定，创开公司也应返还郑忠信、郑佳铭房产面积误差款及利息2689元。为维护郑忠信、郑佳铭的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、创开公司支付逾期办证违约金124895.5元，退还房产面积误差款2689元（利息暂计至2014年7月31日，最终以法院判决为准）；2、诉讼费由被告承担。被告创开公司辩称：一、被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间，不应以原告诉称的通知领取产权证的时间即2013年12月18日为准，而是以行政部门向被告出具《受理通知书》的时间即2013年12月3日为准，期间计算错误的15天时间及相应的违约金应予扣除。二、原告主张的违约金分为两个部分。2013年1月1日之前的，根据约定的合同第十五条的约定，此部分数额应当以原告已付房款的0.3%计算和支付；2013年1月1日之后的，按照每日千分之一的标准向其支付违约金的诉求明显过高，不符合我国合同法及相关司法解释的规定，应当依法予以减少。根据《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十九条"当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。"的规定。本案中，原告诉求按照每日千分之一的标准支付违约金，毫无关于其实际损失的事实和法律依据，不符合我国法律及司法解释的相关规定，况且被告一直尽其所能地履行合同义务，积极为包括原告在内的购房人办理房屋产权证等相关手续，更重要的是，原告及其他业主亦早在2013年时已取得房屋产权证书，其合法权益早已依法得到充分的确认及保护，故应当结合本案实际情况及原告逾期利益、实际损失等因素，依法对违约金标准及金额予以扣减，以万分之二点一每日的标准计算为宜；三、被告早于房屋产权证书办理完毕后即将差额面积房款足额退还给原告，原告诉求的相应利息没有事实与法律依据，依法应予驳回。经审理查明：位于三亚市河**的丹州小区和兴家园为创开公司开发的项目。2009年2月23日，郑忠信、郑佳铭与创开公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：郑忠信、郑佳铭购买创开公司开发建设的××园房，建筑面积共60.45平方米，其中，套内建筑面积50.2平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.25平方米，按套内面积计算每平米7008.35元，房屋总价款为351819元。创开公司应于交付使用后365日内，将办理权属登记需由创开公司提供的资料报产权登记机关备案。如因创开公司的责任，郑忠信、郑佳铭不能在规定期限内逾期超过60日取得房地产权属证书的，创开公司按累计已付款的0.3%向郑忠信、郑佳铭支付违约金，直到房产证办妥。双方以套内建筑面积为依据计算面积确认及面积差异处理，房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准，多退少补；面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款。合同签订后,郑忠信、郑佳铭按约定支付了房款351819元并以税费名义缴纳了税费及办证费用，创开公司于当日将验收合格的商品房交付给郑忠信、郑佳铭。因创开公司未按约定将涉案房屋办证所需资料报产权登记机关备案，经郑忠信、郑佳铭要求，创开公司于2011年11月29日向郑忠信、郑佳铭出具一份《承诺书》，内容为"因E1栋楼下四层幼儿园需要转变成住宅补建等原因，未能按合同约定如期办理业主产权证。现我公司承诺于2012年12月31日之前办理完E1栋2409房业主产权证。如逾期未能办理完产权证，开发商将按业主已付总房款（自2013年1月1日起）每日千分之一赔偿违约金及承担相应的法律责任。"。另查明，2013年11月4日，创开公司取得丹州小区和兴家园E1栋的土地房屋权证。2013年12月3日，创开公司将涉案房屋的办证资料报三亚住房和城乡建设局办理备案。2013年12月18日，郑忠信、郑佳铭取得E1栋2409房的土地房屋权证。该证载明，涉案房屋的建筑面积为61.08平方米，分摊公共建筑面积为11.93平方米。2014年1月9日，创开公司退返郑忠信、郑佳铭E1栋2409房的房屋差价款6854.4元。以上事实，有商品房买卖合同、收款收据、契税发票、土地房屋权证、购房补充协议承诺、意见、审批报告、请示、批复、通知书及当事人陈述等证据佐证，并经当事人当庭举证质证，足以认定。本院认为：郑忠信、郑佳铭与创开公司签订的《商品房买卖合同》以及《承诺书》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照约定履行自己的义务。一、关于支付逾期办证违约金的问题。合同约定创开公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由创开公司提供的资料报产权登记机关办理备案登记，否则，创开公司应按已付房价款的0.3%向郑忠信、郑佳铭支付违约金，直到房屋产权证办妥为止。本案涉诉房屋的交付时间为2009年2月23日，创开公司按合同约定应在2010年2月23日前将符合办理权属转移登记需由创开公司提供的资料报产权登记机关办理备案登记。创开公司于2013年11月4日取得丹州小区和兴家园E1栋的土地房屋权证，于2013年12月3日才提供资料报产权登记机关办理备案登记。明显已超过合同约定的交房之日起365日内办理分户权证备案时间。创开公司逾期完成房屋产权备案登记义务行为，已经构成违约，应当按照约定支付逾期办证违约金。合同约定将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案即完成自身的义务。因此，逾期办证违约金应计至三亚市住房和城乡建设局向创开公司出具办理房地产转让登记的《受理通知书》之日止即2013年12月3日止。创开公司出具给付逾期办证违约金《承诺书》的时间为2011年11月29日，郑忠信、郑佳铭根据《承诺书》的内容诉求2013年1月1日至2013年12月3日期间的逾期办证违约金按已付房款每日千分之一赔偿违约金，创开公司认为承诺的逾期办证违约金明显偏高，主张调整至按每日万分之二点一来计算的主张合理且于法有据，本院予以支持。据此，创开公司应给付郑忠信、郑佳铭逾期办证违约金为25953.7元([351819元×0.003]+[351819元×0.00021×337天]）。郑忠信、郑佳铭诉求超出部分，本院不予支持。二、关于退还房产面积误差款问题。合同约定以套内建筑面积为依据计算面积确认及面积差异处理，产权登记面积小于合同登记面积。面积误差绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由创开公司返还郑忠信、郑佳铭，绝对值超过3%的房价款由创开公司双倍返还给郑忠信、郑佳铭。合同约定的E1栋2409号房套内面积为50.2平方米，产权登记套内面积为49.15平方米（建筑面积61.08平方米－分摊公共建筑面积11.93平方米），面积误差为1.05平方米。面积误差绝对值在3%以内，房价为每平方米7008.35元。据此，创开公司应退还郑忠信、郑佳铭房产面积误差款为7358.8元。郑忠信、郑佳铭在已经收取房产面积误差款6851.4元，创开公司还需支付原告507.4元。原告诉求超出部分及支付利息没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告海南创开实业有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告郑忠信、郑佳铭逾期办证违约金25953.7元并返还原告郑忠信、郑佳铭房产面积误差款507.4元，共计26461.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2850元（原告郑忠信、郑佳铭已预缴），由被告创开公司负担591元，原告郑忠信、郑佳铭承担2259元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 谢亚琼代理审判员 陈 媛人民陪审员 陈太裔 二〇一五年一月二十八日书 记 员 邢翠云附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。