广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2015)深宝法民三初字第809号原告黎小玲，女，汉族，1979年7月17日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。原告黄俊龙，男，汉族，1977年9月7日出生，身份证住址广西陆川县。两原告共同委托代理人周新忠，广东国晖律师事务所律师；两原告共同委托代理人黄琼碟，广东国晖律师事务所实习律师。被告赵志奇，男，汉族，1964年4月3日出生，身份证住址北京市西城区。委托代理人黄银珍，广东鹏浩律师事务所律师。第三人深圳市亿家房地产经纪有限公司，住所地深圳市宝安区N5区宏发领域花园4栋17A01，组织机构代码061432448。法定代表人吕分清。委托代理人李亚辉，该公司职员。上述原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冼晓莉独任审判，公开开庭进行了审理。原告黎小玲及两原告共同委托代理人周新忠，被告赵志奇及其委托代理人黄银珍，第三人委托代理人李亚辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年01月25日，原告与被告签订了一份《房屋转让合同书》，约定原告以2750000元的价格购买被告位于深圳市宝安区滨海大道路海语西湾花园1栋G8单元14层02单元住宅。原告依约在签约当天向被告支付定金100000元。同日，原告黎小玲、黄俊龙又与被告赵志奇签订了一份《主体变更确认书》，确认买方由黎小玲变更为黄俊龙。2015年4月23日，原告黄俊龙、被告以及中国银行股份有限公司深圳西丽支行三方共同签订《二手楼交易资金委托监管协议》，约定原被告双方将涉案房地产交易资金550000元委托该银行进行监管；原告于当日如约将550000元款项划入监管方帐户。但双方签订《房屋转让合同书》后不久，国家出台新的房屋买卖政策，房价急剧上升。被告不愿继续履行合同，于2015年4月28日到监管银行撤回了《二手楼交易资金委托监管协议》，拒绝配合资金监管，并于2015年5月8日通过手机短信表示要终止房屋转让合同。被告的行为已构成严重违约。原告请求人民法院判令:1、被告按《房屋转让合同书》约定支付成交价20%违约金550000元；2、被告负担本案诉讼费。庭审时，原告增加一项诉求：确认《房产转让合同书》、《主体变更确认书》解除。被告辩称，原告违反了诚实信用原则，未完全履行合同义务。2015年4月23日，被告依照第三人的要求前往买方指定银行办理资金监管手续，第三人及银行业务员要求被告在指定位置签字，不让被告核对，且所签文件均为空白文件。4月27日，因被告发觉第三人及银行工作人员行为古怪，便前往银行要求查清如购房人不是黎小玲就要求撤回被告在银行所签资料。4月28日，银行把被告所签文件全部退回被告。被告请求法院判决解除被告与原告黎小玲签订的房屋转让合同书，被告有权没收原告黎小玲所交购房定金，并请求法院驳回原告的其他诉讼请求。第三人述称，主体变更确认书经原、被告双方签字，只是原告黄俊龙不在场，所以在签署房屋转让合同时黄俊龙没有在合同上签字，但后来黄俊龙对主体变更确认书进行了补签。在约定的时间内两原告及被告均去银行办理了资金监管手续，办理后被告到监管银行把签署的资料单方撤回了，被告也向第三人说明合同暂停，被告构成单方违约。经审理查明，2015年1月25日，原告黎小玲（买方）与被告赵志奇（卖方）签订了一份《房产转让合同书》，约定黎小玲出资购买被告位于深圳市宝安区海滨大道路海语西湾花园1栋G8单元1402号房屋（深房地字第××号），转让成交价为2750000元；合同签订当日买方支付定金100000元；卖方须配合买方于付款日之前3个工作日内办理银行资金监管手续签署相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后3个工作日内付款；买方须于2015年4月30日前将首款期（不含定金）730000元支付至指定监管银行的监管帐号；买方于2015年4月30日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭，提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；如买方不能获批银行贷款，则买方应于得知不能获批银行贷款之日起5个工作日内以其它付款方式履行付款义务；如银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价，买方应于银行出具贷款承诺函之日起10个工作日之内补足差额部分；如银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金多于本合同转让成交价的，则卖方须在收到款项后2个工作日内将多出部分退回买方；如买方选择按揭付款，则在银行出具贷款承诺函之日起3个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；买方负担房产转让相关税费；双方协商同意在定金中预留10000元作为交楼押金，此款在买方实际交付该物业时进行结算，交楼押金交由第三人监管；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过5个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%违约金或没收买方支付的定金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，卖方逾期履行义务超过5个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。2015年1月25日，原告黎小玲向被告赵志奇支付了定金100000元，其中10000元在第三人处监管。2015年1月25日，被告赵志奇（甲方）与原告黎小玲（乙方）签订了《主体变更确认书》，原告黄俊龙（丙方）事后在该确认书上签字确认，三方当事人共同约定涉案《房屋转让合同》买方由乙方变更为丙方，乙方在上述合同的权利义务转让予丙方；签署正式房地产买卖合同及产权转移登记时买方为丙方；乙方对丙方履行合同义务承担连带保证责任；乙方在签署《主体变更确认书》前及以后就购买涉案房产所支付的所有款项均视为代丙方支付。2015年4月23日，原告黄俊龙、被告赵志奇与中国银行股份有限公司深圳西丽支行签订一份《二手楼交易资金委托监管协议》，约定房屋买卖双方将涉案房屋资金550000元委托中国银行股份有限公司深圳西丽支行进行监管。同日，黄俊龙将550000元资金转入上述银行资金监管账户。2015年4月23日，原告黄俊龙向中国银行股份有限公司深圳分行申请了按揭贷款，被告赵志奇在《房贷综合资料》、《二手房贷款款项存入账户确认书》等相关配合文件签字。2015年4月27日，被告赵志奇以上述贷款文件签订时买方在其不知情情况下私自将房屋买受人变更为黄俊龙为由向银行单方撤回了上述文件。以上事实，有《房产转让合同书》、《主体变更确认书》、《二手楼交易资金委托监管协议》、《房贷综合资料》、《二手房贷款款项存入账户确认书》等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，涉案黎小玲与赵志奇签订《房产转让合同书》签订后，又签订了《主体变更确认书》，表明合同签订时赵志奇系清楚并认可变更合同买受人的，黄俊龙亦在《主体变更确认书》上签名，黄俊龙有权行使《房产转让合同书》中关于买方的权利义务，本院认为上述两份合同均系原被告真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，原被告均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告黎小玲、黄俊龙享有在深圳市的购房资格，并已经按照约定如期履行了支付定金、交付首期款、办理按揭贷款等合同义务，被告赵志奇在配合黄俊龙办理按揭贷款申请手续后擅自取回申请资料，致使合同无法继续履行，赵志奇行为构成根本违约，原告黄俊龙有权依据《房产转让合同书》的约定解除双方《房产转让合同书》。合同自通知到达对方时解除，结合本案送达时间，本院确认涉案合同解除时间为2015年5月24日。赵志奇违反合同约定，仍应按照合同约定支付黄俊龙违约金550000元（2750000元×20%）。另外，双方合同解除，被告应当退回原告黄俊龙定金100000元，鉴于定金中10000元在第三人处监管，第三人应当将该款退回原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告黎小玲、黄俊龙与被告赵志奇签订的《房产转让合同书》、《主体变更确认书》于2015年5月24日解除；二、被告赵志奇于本判决书发生法律效力之日起十日内返还原告黄俊龙定金90000元；三、第三人深圳市亿家房地产经纪有限公司于本判决书发生法律效力之日起十日内返还原告黄俊龙定金10000元；四、被告赵志奇于本判决书发生法律效力之日起十日内支付原告黄俊龙违约金550000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4650元，财产保全费5000元，由被告赵志奇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 冼 晓 莉二〇一五年八月十八日书记员 林 斯 瑜书记员 张敏（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第1页共9页