嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0411民初1901号原告：纪爱群，女，1989年8月16日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县经济开发区。委托诉讼代理人：沈益，浙江南湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨秀萍，浙江南湖律师事务所律师。被告：金真烈，男，1975年8月3日出生，朝鲜族，住吉林省舒兰市。被告：朴敬姬，女，1978年11月20日出生，朝鲜族，住吉林省舒兰市。被告：嘉兴市秀洲区油车港志德房屋中介服务部，住所地浙江省嘉兴市秀洲区油车港镇正原北路180号，统一社会信用代码92330411MA29FQ5X3F。主要负责人：曹国平，男，该个体工商户经营者。原告纪爱群与被告金真烈、朴敬姬、嘉兴市秀洲区油车港志德房屋中介服务部（以下简称志德中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈益，被告金真烈、朴敬姬及被告志德中介的负责人曹国平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除《房屋定金合同》；2.被告金真烈、朴敬姬返还原告定金50000元，被告志德中介对该费用承担连带责任；3.被告志德中介赔偿原告佣金损失26000元；4.本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告撤回第三项诉讼请求。事实和理由：2017年12月23日，原告经被告志德中介居间介绍签订《房屋定金合同》一份，原告购买被告金真烈、朴敬姬所有的位于嘉兴市××幢××室房产，并对房屋价格、房款支付方式、违约责任等进行了约定。事后原告了解到，根据嘉兴的政策，原告购买上述房产，若按揭的房款首付比例必须达到50%，否则无法购买。被告志德中介作为专业的房产中介机构，在明知或应当知道当地有限购政策的情况下，故意隐瞒且让原告签订了《房屋定金合同》，导致合同无法继续履行，原告认为被告志德中介对此存在重大过错，遂诉讼。被告金真烈、朴敬姬辩称，同意解除《房屋定金合同》，但不同意返还50000元定金，其不存在违约情形，请求驳回原告诉讼请求。被告志德中介辩称，签订《房屋定金合同》事实清楚，原告超过合同约定一个月还未支付房款，中介一直在进行协调，所以是原告违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《收款收据》一份，系被告志德中介向原告出具的收到50000元的凭证，被告金真烈、朴敬姬虽表示不清楚，但对其通过被告志德中介收到原告购房定金50000元没有异议，被告志德中介亦予以认可，故可认定原告向被告金真烈、朴敬姬交付50000元购房定金的事实；原告提交的嘉兴市本级房地产调控新政，系打印于嘉兴市城乡规划建设管理委员会门户网站，发布于2017年3月21日，三被告均未提出相反意见，可予以认定。被告志德中介提供的《定金收据》二份，共计50000元，被告金真烈、朴敬姬无异议，原告虽表示对此不清楚，但结合原告提交的50000元《收款收据》及自认，可予以认定；被告志德中介提交的微信聊天记录，被告志德中介陈述系被告志德中介工作人员（微信号：×××22、昵称：Ａ-志德小高135××××5433）与原告丈夫（微信号：×××22、昵称：Ｌｉ庚）之间的微信聊天记录，原告对其真实性、完整性有异议，但在庭审中原告对法庭就相关聊天内容的询问均予以认可，故本院对上述聊天记录予以认定。对双方均无异议的证据，即原告提交的《房屋定金合同》本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月23日，原告与被告金真烈、朴敬姬在被告志德中介的居间下，三方签订《房屋定金合同》一份，约定原告向被告金真烈、朴敬姬购买位于嘉兴市××幢××室的房产，建筑面积为122平方米（以实际房产证面积为准）；房屋总价1200000元（后涂改变更为1300000元），原告于2017年12月23日委托被告志德中介向被告金真烈、朴敬姬支付定金10000元；原告与被告金真烈、朴敬姬约定在15个自然日内签订房屋买卖合同，如任何一方未按时签订买卖合同，视为违约；原告与被告金真烈、朴敬姬共同委托被告志德中介办理房产交易过户手续；原告与被告金真烈、朴敬姬约定在签订买卖合同当日原告支付首付款390000元（包含定金），剩余房款890000元原告办理房屋按揭贷款（后对付款方式补充约定为首付款450000元，贷款850000元，原告于3-5日内补足定金50000元）；房屋成交，原告支付被告志德中介房屋成交总价的1.5%（贷款服务费按成交价0.6%计，评估费按评估价0.35%计，由原告承担，如原告不贷款，则不收取）；双方约定之日签订房屋买卖合同，如有一方未按时签约视为违约处理，被告金真烈、朴敬姬违约，除退还原告已付定金，再赔偿同额定金给原告，被告金真烈、朴敬姬支付房屋总价的2%作为被告志德中介服务咨询费，原告违约，原告放弃收回定金，即被告金真烈、朴敬姬不予返还原告所付定金，原告支付房屋总价的2%作为被告志德中介服务咨询费，因不可抗因素导致（国家房地产政策调整）不能正常履行本合同的，则互不追究违约责任。上述合同签订后，原告通过被告志德中介向被告金真烈、朴敬姬交付定金50000元，被告金真烈、朴敬姬分别于2017年12月23日、27日向被告志德中介出具《定金收据》确认收到定金共计50000元。2017年12月23日，原告丈夫李某添加被告志德中介工作人员小高微信，并与之在微信上进行联系，小高于2017年12月28日将被告金真烈、朴敬姬购买本案房屋时的销售合同拍照后发送给李某，2018年2月3日，李某询问小高“手里有没有小平方的房子”，小高遂向其发送一些房屋内部照片，双方约定要约时间看房，李某表示“价格方面在谈吧，毕竟都扔了5万了，想办法给我压压价”，小高回复“这个就是低价了”、“这个房子里面没有贷款了，你可以直接3成首付的”。庭审中原告表示当时李某向中介询问有没有小一点的房子是因为知道首付款要50%，故希望买一套小一点的房子，要求中介留意。另查明，2017年3月21日嘉兴发布市本级房地产调控新政，新政规定：对申请购买首套住房的商业性个人住房贷款，本市户籍居民家庭首付比例不低于30%，非本市户籍家庭首付比例不低于50%。目前涉案房屋已卖给他人，被告金真烈、朴敬姬同意解除与原告的《房屋定金合同》。本院认为：原告与被告金真烈、朴敬姬在被告志德中介的居间介绍下签订《房屋定金合同》，该《房屋定金合同》合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应按照约定履行各自的合同义务。现《房屋定金合同》所约定的签订房屋买卖合同的期限已过，原告未与被告金真烈、朴敬姬签订房屋买卖合同，且房屋已卖予他人，原告要求解除《房屋定金合同》，被告金真烈、朴敬姬亦予以同意，故本院确认合同解除，该《房屋定金合同》于本案起诉状副本送达被告金真烈、朴敬姬之日，即2018年5月10日解除。原告在签订《房屋定金合同》后，向被告金真烈、朴敬姬交付购房定金50000元，原告要求被告金真烈、朴敬姬返还该50000元定金，被告金真烈、朴敬姬不同意返还。对此本院认为，根据法律规定及双方约定，原告违约的，无权要求返还定金；被告金真烈、朴敬姬违约的，应当双倍返还定金；因不可抗因素（国家房地产政策调整）导致合同不能正常履行的，则互不追究违约责任。现原告认可被告金真烈、朴敬姬不存在违约行为，而双方无法按约完成房屋交易的主要原因在于原告是外地户籍，按照本市购房政策外地户籍人员申请购买首套住房的商业性个人住房贷款，首付款比例不得低于50%，但原告无法承担该房屋50%的首付款，而上述购房政策在本案《房屋定金合同》签订之前即已发布，不属于因不可抗因素（国家房地产政策调整）导致合同不能正常履行的情形，且原告作为购房人，其自身亦负有对相关法规政策进行必要了解、审慎签订合同的义务，即便其事先不知晓相关政策，在之后知道原约定首付款比例不符合本市购房政策后，原告亦未采取调整首付款金额等补救措施，导致房屋买卖合同最终未能签订，违约方应为原告，故原告要求被告金真烈、朴敬姬返还定金50000元，本院不予支持。原告认为被告志德中介作为专业中介，应当明知外地户籍人员在本市购房首付款不得低于50%的规定，但被告志德中介仍促成双方签订了首付款低于购房款总额50%的《房屋定金合同》，导致合同无法履行，应承担连带责任。对此本院认为，原告要求被告志德中介承担连带责任缺乏依据，若原告认为是由于被告志德中介的原因造成本案违约的，在向被告金真烈、朴敬姬承担违约责任后，原告可就其损失另行向被告志德中介主张。原告要求被告志德中介在本案中承担连带责任，本院不予支持。综上，本院对原告的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十五条、第一百二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告纪爱群与被告金真烈、朴敬姬、被告嘉兴市秀洲区油车港志德房屋中介服务部于2017年12月23日签订的《房屋定金合同》自2018年5月10日解除；二、驳回原告纪爱群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1700元，减半收取计850元，由原告纪爱群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 员  陈 敏二〇一八年七月十二日法官助理  徐梦娴书 记 员  吴 平