江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0412民初7864号原告：许宇，男，1991年1月3日出生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：陈婷，江苏乐天律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋光鼐，乐天（上海）律师事务所律师。被告：冒秋晨，男，1982年8月22日出生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：胡方正，江苏常运律师事务所律师。原告许宇诉被告冒秋晨房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，先适用简易程序，后依法裁定适用普通程序，分别于2017年12月22日和2018年6月22日两次公开开庭进行了审理。原告许宇、被告冒秋晨均参加了第一次开庭，原告许宇的委托诉讼代理人陈婷、被告冒秋晨的委托诉讼代理人胡方正到庭参加第二次开庭，本案现已审理终结。原告许宇向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行原被告签订的房地产买卖居间合同；2、判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金暂计为60528元（194天*312天,自2016年12月25日至2017年11月2日）；3、判令被告承担本案诉讼费。后又增加诉讼请求，要求判令被告向原告支付中介代理费29100元。此后，原告又向本院提出变更诉讼请求为：1、请求判令解除原、被告之间的房地产买卖居间合同；2、判令被告以2017年12月22日的房屋市场价与合同的差价向原告赔偿经济损失832000元；3、判令被告返还原告购房款520000元；4、判令被告向原告支付中介代理费30000元；5、判令被告承担本案的评估费13797元及诉讼费。事实与理由：原、被告于2016年12月18日签订了一份房地产买卖居间合同，约定原告向被告购买其位于常州市××广场××甲单元××室房屋，合同总价为1940000元。该合同对付款期限方式、合同变更及房屋交付和违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按约支付了购房定金50000元及部分房款500000元，但被告并未按约交付该房屋，并以各种理由陈述推脱、不愿履行合同。被告已明确表示不再履行房屋买卖合同属于违约，根据买卖合同及相关法律的约定，要求解除与被告之间的房屋买卖居间合同并赔偿损失。被告冒秋晨辩称，原、被告就二手房买卖签订房地产买卖居间合同，通过直签变更被告原房屋买卖合同主体的方式交付房屋，在直签合同之外，另外支付房屋买卖差价500000元，企图规避和减少二手房买卖依法应缴纳的税费，扰乱和破坏国家税收监管秩序。直签合同与本案合同之间形成阴阳合同，通过合法形式掩盖实现逃税的非法目的。本案合同依法应认定为无效合同，因此，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院院判决合同无效，各自返还财产。即使合同有效，我在卖房时也并不知道房屋被法院查封，且我知道后第一时间告知原告，也告知原告赔偿的要求，原告也认可，我方认为该合同已解除，我方只需承担赔偿责任。根据我方与原告签订的协议第十条第六款我方单方面毁约双倍赔偿定金100000元，我方一直认可，多次积极与原告协商解除合同赔偿损失，但原告故意回避，一直没拿我方的赔偿款，所以我方认为虽然我方违约在先，但将损失扩大化是原告自身的原因。如果原告坚持违约金，我方也愿意按合同进行违约赔偿。但我方对原告违约的时间和计算方式不予认可，我方早就告知原告解除合同并愿意赔偿损失，是原告怠于履行才导致拖延了这么长时间，如原告坚持违约金我方承认到2017年8月前的违约金。被告即使违约，对承担违约责任的方式在合同中也有明确的约定；即使需赔偿原告的损失，也应以原告向法院起诉的时间点2017年10月26日作为市场价格的评估时间。本院经审理查明以下事实：2016年12月18日，原、被告双方经中介方常州祥瑞房产营销策划有限公司居间介绍，签订了《房地产买卖居间合同》一份。合同约定：被告将其位于常州市××广场××甲单元××室的房屋（建筑面积197.14平方米）出售给原告，双方约定的房屋成交价为1940000元。付款方式为：签订合同时支付定金50000元，待原告与开发商签订买卖合同时支付差价，余款由原告向开发商支付。双方约定于2016年12月25日前被告协助原告办理产权转移登记手续。承购方中途毁约，购房定金归出售方所有；出售方中途毁约，应当在承购方同意毁约之日起3日内双倍返还购房定金。合同还约定，若案涉房屋不能直签，在承购方同意下转二手房交易，出售方承诺承担40000元，其余不承担；若承购方不同意，和平解除本合同；若房屋可以直签而承购方单方面违约，出售方不退还定金；若出售方单方面违约，双倍赔偿定金100000元。合同签订当日，原告向被告支付了购房定金50000元；2016年12月30日，原告支付给中介机构100000元；2017年1月5日，被告向原告方出具收条一份，载明收到原告方购房款370000元。庭审中，被告认可共收到原告方支付的购房款500000元（含定金），但原、被告双方并未按照合同约定办理相关手续。双方协商未果，原告于2017年11月6日起诉来院，要求判令被告继续履行合同并承担逾期交付房屋的违约责任。2017年12月22日，被告在本案开庭审理中明确表示案涉房屋已被法院查封，无法交付。原告于同日向本院申请变更诉讼请求，同时申请对案涉房屋在该日的市场价值进行评估。本院依法委托具备相应资质的评估机构对案涉不动产在2017年12月22日的市场价值进行了评估。该评估机构出具了相应的评估报告，上述案涉不动产在2017年12月22日的市场价值为2772000元。原告为此支付了评估费13797元。案涉房屋系被告于2013年12月24日向开发商购买，但未办理房屋权属登记。本院在审理（2015）武少民初字第36号案件（张洪微诉冒秋晨离婚纠纷）过程中，于2015年6月25日依法裁定查封了案涉房屋。诉讼中，本院应原告的申请，在其提供了担保并缴纳了财产保全费后，依法作出财产保全的民事裁定，据此依法查封了被告冒秋晨位于常州市××广场××甲单元××室的房屋一套，并于2017年12月22日进行了查封登记。本院认为，依法成立的合同，受法律保护；合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，原、被告双方于2016年12月18日签订的《房地产买卖居间合同》，系双方当事人真实意思的表示，其中约定以直签的方式交易，客观上偷逃国家税收，该部分约定无效；双方当事人也约定了不能直签时可转为二手房交易，故该合同的其余部分仍然有效。被告称其在2017年7月才得知该房屋被法院查封，并及时通知原告方解除了合同，但原告对此不认可，且被告也未能提供充分证据来证明，故本院对被告该项辩称意见不予采信。因被告未能按约交付房屋，经原告在诉讼中催告后仍不能交付房屋，且该房屋已被法院查封，被告也表示已不能交付，故原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因被告违约致合同解除，被告收取的定金和购房款应当返还。结合原告现有证据和被告的自认，本院认定被告已收取的定金和购房款共计500000元。被告不履行合同的违约行为给原告造成了以下损失：1、房屋差价。本院以2017年12月22日即被告在诉讼中明确表示不能继续履行合同的时间作为评估涉案房屋价值的时点，并据此确定涉案房屋的差价损失。理由是：1、被告称其在2017年7月才得知案涉房屋被查封，随即告知了原告，并要求解除合同，未提供充分证据，原告也不认可。即使该说法成立，这也仅是被告冒秋晨的违约行为，并不能导致涉案《房地产买卖居间合同》的解除；2、在冒秋晨出现违约行为后，许宇提起本案诉讼，首选仍然是要求冒秋晨继续履行合同，希望冒秋晨能够信守合同，诚信履约，但冒秋晨仍然未能继续履行合同。第一次开庭后，在继续履行合同无望的情况下，作为守约方的许宇只得立即变更诉讼请求，要求解除合同、赔偿损失。而赔偿房屋差价损失亦是在合同解除的前提下才成立，其请求赔偿损失的金额在此时才予以固定。因此，本院结合原告许宇的诉讼请求，按照其主张的评估时点进行评估鉴定，于法有据。故原告要求以案涉不动产在2017年12月22日的市场价与原、被告所签订的合同价之差额作为原告房屋差价的损失，本院予以采信。2、中介代理费20000元。原告主张中介代理费为2910030000元，证据不足，但被告认可为20000元，故本院确定中介代理费为20000元。3、评估费13797元。原告要求被告赔偿上述损失，不违反法律规定，本院予以支持。综上，本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：一、被告冒秋晨应当返还给原告许宇购房款500000元（含定金）、赔偿原告许宇损失865797元。两项合计1365797元，由被告冒秋晨于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告许宇。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告许宇的其余诉讼请求。案件受理费17400元、财产保全费5000元，合计22400元，由被告冒秋晨负担，并于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告许宇。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  吴中和人民陪审员  张雪霞人民陪审员  熊 英二〇一八年七月二十七日书 记 员  王 杨