广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初1392号原告：广州市时代物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风中路410号自编1101房，统一社会信用代码91440101712469501R。法定代表人:关建辉，职务总经理。委托诉讼代理人:邝玉银，女，1982年11月4日出生，汉族,系原告员工。委托诉讼代理人：陈湖海，男，1982年2月8日出生，汉族,系原告员工。被告：童志科，男，1982年4月20日出生，汉族，住广东省英德市，原告广州市时代物业管理有限公司（以下简称时代物业公司）诉被告童志科物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告时代物业公司的委托诉讼代理人邝玉银、陈湖海到庭参加诉讼，被告童志科下落不明，经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告时代物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2013年7月1日起至2017年12月31日止的物业服务费16622.58元及滞纳金12906.56元（滞纳金的计算方法：各以当季度欠费金额为本金，按每日1‰的标准，从次季度的首日起计算至被告缴清之日止，暂计至2017年12月31日）；2.被告向原告支付自2017年1月1日起至2017年9月30日止的公摊水费18.18元；3.被告向原告支付自2016年10月1日起至2017年9月30日止的公摊电费348.16元；4.被告承担本案诉讼费。原告在诉讼中撤回第2、3项诉讼请求。事实和理由：被告系位于广州市南沙区南沙街港前大道虎门石矿场段西侧时代南湾X栋X单元X房（以下简称涉案房屋）的业主。被告与开发商广州市时代宏泰投资有限公司（以下简称时代宏泰公司）于2012年9月14日签订《商品房买卖合同》，约定被告所购涉案房屋为高层住宅，若由于被告自身原因未能收楼的，自协议约定的房屋交付之日起，视为房屋已交付给被告，被告应当依约履行缴纳物业管理服务等相关费用的义务。根据原告与时代宏泰公司签订的《前期物业服务协议》，原告为涉案房屋所在的小区提供物业管理服务，小区业主按照高层住宅每月每平方米2.5元的标准向原告缴纳物业服务费，业主未按时缴纳的，按照每日1‰的标准计算滞纳金。被告自2013年7月1日开始一直拒付物业管理费用，原告多次发函催收未果，为维护自己的合法权益，故提起本案诉讼。被告童志科无答辩。经审理查明：涉案房屋为被告名下物业，于2012年10月31日办理预告登记，预告登记建筑面积为123.1307平方米。涉案房屋至今未办理产权证。2012年9月14日，时代宏泰公司（甲方）与被告（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：“乙方购买甲方开发的涉案房屋，建筑面积121.37平方米。甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的时代物业公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限3年。物业服务费为每月每平方米建筑面积2.5元，由乙方自收楼之日起按季按时交纳。甲方应当在2012年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……2、如乙方未在房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起十日内办理收楼手续的，则从房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起，视为房屋已经交付给乙方使用，乙方应当自该日起开始承担因该房屋交付而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费用的支付……”。上述合同中载明的被告通讯地址为广州市中山八路23号富力商贸大厦1715室。合同附件七《补充协议》约定：“甲乙双方同意《商品房买卖合同》第二十九条变更为：乙方须于签署合同时向甲方提供详细的联络资料（如通讯地址和联络人姓名及电话、手机、传真号码），若发生联络资料变更，乙方须于发生变更之日以书面形式通知甲方，否则，甲方不承担因通知延误或不能送达而发生的责任……一方基于合同及本补充协议的约定，通过邮政部门向对方发出书面通知，可在获得邮政部门出具的邮寄收据或凭证后第三日视为通知已送达对方，一方发出书面通知后另一方变更通讯地址的，仍视为通知已送达对方。”2012年11月20日，涉案房屋取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。时代宏泰公司于2012年11月9日通过中国邮政速递向被告发出《收楼通知书》，通知被告于2012年11月30日前来办理收楼手续，该邮件收件地址为广州市中山八路23号富力商贸大厦1715室。被告未在指定时间前往收楼。签订涉案购房合同当日，时代宏泰公司（甲方）与被告（乙方）及茂名市电白建筑工程总公司（丙方）签订《装修协议》，约定：“乙方同意以包工包料的方式委托丙方对该单元进行装修，但乙方无需向丙方支付任何装修费，该单元的装修费由甲方与丙方另行约定及支付。当甲方按《商品房买卖合同》约定交楼时，乙方承诺按甲方通知时间办理收楼手续，且应当在收楼同日将该单元交付丙方进行装修；如乙方逾期未办理收楼手续，则视为乙方已收楼，甲方有权将该单元直接代乙方交付给丙方进行装修。三方确认丙方于2013年6月30日前完成该单元装修及交付乙方使用。”广东省电白建筑工程总公司于2013年5月22日向被告出具《装修完工通知书》，通知其于2013年6月8日前往收楼，并告知被告若因被告原因逾期未按《装修协议》约定的交付时间对该单元的上述装修进行验收并签署相关文件，即视为其已按照《装修协议》的装修标准完成装修工程及将该单元的装修交付被告。该通知由茂名市电白建筑工程总公司及时代宏泰公司共同于2013年5月23日通过中国邮政速递发出，收件地址为广州市中山八路23号富力商贸大厦1715室，被告仍未在指定的时间前往办理收楼手续。被告至今未收楼。2012年9月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》,约定：“甲方自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签定的《物业管理服务合同》生效时止，为涉案房屋提供物业管理服务。物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理。甲方按建筑面积向乙方收取物业管理费用，高层住宅收费标准为2.5元/平方米/月。业主逾期不交纳物业管理费的，自逾期之日起，按日加收应缴纳费用千分之二的滞纳金。”2014年4月2日，时代宏泰公司（甲方）与时代物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：“物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准）交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准为：高层住宅2.5元/月·平方米……物业服务费用按季交纳，物业服务费用采取预收形式，业主或承租人应在每季度第二个月10-15日前交纳物业服务费用，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的3‰作为滞纳金。”本院认为:原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。涉案房屋所在建筑物已于2012年11月20日取得《竣工验收备案表》，原告依约向被告发出《收楼通知书》，被告未收楼。后茂名市电白建筑工程总公司依约对涉案房屋进行了装修，并与时代宏泰公司于2013年5月23日共同向被告发出《装修完工通知书》，通知被告收楼并告知若因其原因逾期对涉案房屋装修进行验收并签署相关文件的，视为已经交付。但被告未收楼亦未就此提出异议。时代宏泰公司在此情况下，多次向被告发出收楼通知书，要求被告前去办理收楼手续，被告至今未收楼。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》中关于“如乙方（被告）未在房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起十日内办理收楼手续的，则从房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起，视为房屋已经交付给乙方（被告）使用”的约定，被告理应自该日起按时向原告交纳物业服务费。现原告按照《装修协议》约定的装修工程完工之日，即2013年6月30日作为交楼之日，并主张从次日起计算物业管理费，本院予以准许。原告作为物业服务合同的服务提供方，已为涉案物业提供物业服务，现原告要求被告支付2013年7月1日至2017年12月31日止共54个月的物业服务费，符合约定，本院予以支持。因涉案房屋至今未办理产权证，故应按照《广州市商品房买卖合同（预售）》约定涉案房屋的建筑面积121.37平方米计算物业服务费。按每月每平方米2.5元的标准，计算出每月物业服务费应为303.43元。据此计算出被告合计应向原告支付物业服务费16385.22元（303.43元/月×54月）。对于原告主张超出16385.22元的部分，本院不予支持。关于滞纳金的计算，根据原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》约定“业主逾期不交纳物业管理费的，自逾期之日起，按日加收应缴纳费用2‰的滞纳金”，现原告主动将滞纳金的计算标准调整为按每日1‰的标准计算，本院予以准许。因前期物业管理服务协议》未就滞纳金的起算时间进行约定，现原告主张以其与时代宏泰公司签订的《前期物业管理服务合同》中关于“物业服务费用按季交纳，物业服务费用采取预收形式，业主或承租人应在每季度第二个月10-15日前交纳物业服务费用。”的约定为据，并将滞纳金起算时间调整为从下一季度的首日起计算，是其对自身权利的处分，本院予以准许。因物业服务费按季度收取，故每季度的滞纳金应以当季度欠付物业服务费910.29元为本金，按每日1‰的标准，从下一季度首月1日起计付。由于滞纳金本质上是违约金，故滞纳金总额不应超过欠付的物业服务费。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告童志科应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市时代物业管理有限公司支付从2013年7月1日起至2017年12月31日止的物业服务费16385.22元及滞纳金（滞纳金的计算方法：自2013年7月1日起至2017年12月31日止，以每季度应交物业服务费910.29元为本金，每日按千分之一的标准计算，分别从下一季度首日起计算至款项清偿之日止。每季度物业服务费的滞纳金总额以当季度物业服务费金额910.29元为限）。二、驳回原告广州市时代物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费547.4元，原告广州市时代物业管理有限公司负担8元，被告童志科负担539.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  何彤文人民陪审员  郭顺潮人民陪审员  李嘉琪二〇一八年七月十一日记 录 员  卢坤咏