广东省新丰县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0233民初28号原告：饶桂盛，男，1965年8月18日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。委托诉讼代理人：叶祖锋，广东瀛凯邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘甜，广东瀛凯邦律师事务所律师。被告：新丰县农村信用合作联社，住所地：新丰县丰城街道丰城大道**综合大楼首层。法定代表人：唐晓飞，理事长。委托诉讼代理人：游北灵，广东众同信律师事务所律师。被告：韶关市宏顺实业发展有限公司，住所，住所地：韶关市武江区惠民南路**幸福广场15Fdiv>法定代表人：周仁亮。原告饶桂盛与被告新丰县农村信用合作联社（以下简称新丰农信联社）、韶关市宏顺实业发展有限公司（以下简称宏顺公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年1月4日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人叶祖锋、被告新丰农信联社委托诉讼代理人游北灵到庭参加了诉讼，被告宏顺公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告饶桂盛向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法撤销新丰县人民法院作出的（2017）粤0233执异15号民事裁定书；2、请求法院立即撤销要求原告腾空位于韶关市武江区交回钥匙的公告［案号：（2016）粤0233执200号］。事实和理由：关于新丰农信联社申请执行宏顺公司金融借款合同纠纷一案［案号：（2016）粤0233执200号］，原告发现新丰县人民法院在韶关市武江区商业用房张贴了《公告》一份，该份公告显示，新丰县人民法院已于2016年3月26日对宏顺公司所有的坐落于韶关市武江区商业用房予以查封。法院在司法拍卖网上拍卖该房产，因无人竞买而流拍，现新丰农信联社同意按第二次拍卖保留价15603125元以物抵债，法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条之规定，责令原告饶桂盛、罗国华于2017年12月27日前腾空房屋，并将房屋钥匙交法院执行局，到期不履行的，法院将依法强制腾空。另根据原告了解，韶关市幸福华庭酒店有限公司于2009年与宏顺公司就韶关市武江区商业用房签订了租赁合同。原告及罗国华于2016年10月8日与宏顺公司、周仁亮、周锡华就韶关市武江区商业用房的租赁事宜签订了《幸福酒店租赁合同》。韶关市幸福华庭酒店有限公司于2016年11月22日向原告及罗国华出具《声明》，根据宏顺公司与原告及罗国华于2016年10月8日签订的《幸福酒店租赁合同》，韶关市幸福华庭酒店有限公司自愿终止原酒店经营权的合同手续，并于2016年11月20日将《韶关市幸福华庭酒店的经营权》和派员办理移交给原告使用的手续。原告取得租赁权后，花费巨资对韶关市武江区商业用房进行装修。2017年12月21日，原告向新丰县人民法院提出执行异议申请，新丰县人民法院受理原告申请后，在2017年12月22日向原告在珠海的代理律师邮寄传票。传票注明的开庭日期是2017年12月25日上午9时，原告代理人在2017年12月25日上午8时45分才收到传票，根本无法参加开庭。此后，新丰县人民法院强制要求改在下午开庭，否则按缺席处理，原告代理律师被迫从珠海前往新丰县人民法院开庭。同时，新丰县人民法院没有提前告知合议庭成员，没有按照规定提前7日发出传票，其审理程序不合法。原告认为，韶关市武江区商业用房的使用权归原告所有，新丰县人民法院无权强制执行，原告无需腾退，且原告有权提出异议。新丰县人民法院作出的裁定缺乏事实和法律依据，且严重违反程序，应予撤销。理由：首先，新丰农信联社未提供任何证据证明执行标的物韶关市武江区商业用房的物权已发生权属变更。第二，即使执行标的物已发生权属变更，也不影响《幸福酒店租赁合同》的继续执行，韶关市幸福华庭酒店有限公司于2009年就已向宏顺公司承租了执行标的物，并于2016年11月22日将幸福酒店的经营权移交给了原告，并且宏顺公司同意韶关市幸福华庭酒店有限公司将其权益转让给原告，由原告与宏顺公司于2016年10月8日签订抵扣租金协议，因此，原告对执行标的物是延续了韶关市幸福华庭酒店有限公司的承租权，且与宏顺公司签订租赁合同。根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此，韶关市武江区商业用房的使用权应继续归原告所有，法院无权强制执行，无权要求原告腾空执行标的物、交回钥匙。第三，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，原告作为执行标的物的租赁者，有权向负责执行的人民法院提出书面异议，维护自身的承租权。第四，新丰县人民法院审理执行异议的程序不合法，没有依法传唤各方当事人，没有提前告知合议庭成员，严重剥夺当事人的合法权益，其作出的裁定依法应当予以撤销。新丰县人民法院要求原告腾空执行标的物、交回钥匙的公告缺乏事实和法律依据应当撤销，同时，因原告已经花费巨额资金对执行标的物进行装修，被告要求腾退的不合理意见将导致原告的重大损失，请求法院查明事实，正确适用法律，并支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告新丰农信联社辩称：请求法院驳回原告的全部诉讼请求。理由：1、原告的租赁合同发生在新丰县人民法院查封之后，根据最高人民法院关于查封、扣押、冻结财产规定第二十六条，被执行人就已查封、扣押、冻结的财产设定权利负担或者其他行为不得对抗申请执行人。2、根据物权法第一百九十条规定，抵押权设定后，抵押财产出租的，该租赁关系不能对抗抵押权。本案原告的租赁关系发生均在被告新丰农信联社设定抵押权和新丰县人民法院查封本案租赁物之后，故原告的诉讼请求依法应予驳回。被告宏顺公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2014年6月16日，韶关市幸福华庭酒店有限公司与新丰农信联社签订《借款合同》，双方约定：韶关市幸福华庭酒店有限公司向新丰农信联社借款1300万元，借款期限为三年。同日，宏顺公司与新丰农信联社签订《抵押担保合同》，双方约定：宏顺公司以其所有的韶关市武江区房产（产权证号分别为：粤房地证字第××号、粤房地证字第××号）作抵押物，为韶关市幸福华庭酒店有限公司向新丰农信联社借款作担保。2014年6月27日，办理抵押登记。2014年6月16日，周仁亮、周锡华、周志兵、周蕊丹、吴木英与新丰农信联社签订《保证合同》，合同约定：周仁亮、周锡华、周志兵、周蕊丹、吴木英自愿为韶关市幸福华庭酒店有限公司向新丰农信联社借款提供不可撤销的连带责任保证担保。由于韶关市幸福华庭酒店有限公司未能按约偿还借款。新丰农信联社于2015年10月20日向本院申请诉前财产保全，本院于2015年10月20日裁定对宏顺公司所有的位于韶关市武江区的商业用房予以查封。2015年12月1日，新丰农信联社诉至本院，请求法院判令韶关市幸福华庭酒店有限公司偿还借款本金1300万元，要求宏顺公司承担抵押担保责任，要求周仁亮、周锡华、周志兵、周蕊丹、吴木英承担连带保证责任。2016年5月6日，本院作出（2015）韶新法民二初字第67号民事判决，判决：一、韶关市幸福华庭酒店有限公司在判决生效之日起十日内偿还新丰农信联社借款本金1300万元及利息；二、新丰农信联社作为抵押权人对宏顺公司提供的抵押物韶关市武江区房产享有优先受偿权；三、周仁亮、周锡华、周志兵、周蕊丹、吴木英对上述债务承担连带责任。该判决生效后，上述债务人没有履行判决书确定的还款义务。2016年10月8日，饶桂盛、罗国华作为甲方与乙方宏顺公司签订一份《幸福酒店租赁合同》，合同约定：一、幸福酒店坐落于韶关市武江区惠民南路幸福广场，二层为酒店大堂（约300㎡）、九层北边二间办公室（约150㎡）、客房十、十一、十二、十三、十四、十六层（面积7560㎡，共178间客房）。二、甲方租赁幸福酒店的经营权限为十五年（从2016年11月20日起至2031年11月20日止）。三、甲乙双方确认，幸福酒店含全部物品每年租金为40万元，租赁期15年总租金600万元。四、甲、乙双方签订本租赁合同时，甲方交纳押金100万元整，该押金在合同期满后五天乙方无息退还甲方。五、付款方式：甲、乙双方在签订本合同当日，甲方一次性付清押金100万元和租金600万元给乙方（该款从2013年9月16日乙方向甲方的借款及利息中扣减支付）。乙方必须在签订合同后五天内将幸福酒店原样移交甲方使用，并出具幸福酒店全部物品清单交由甲方清点使用，乙方派员协助办理移交手续。六、甲方不承担在租赁期内和接收酒店前乙方的任何债务，乙方所有债权债务由乙方自行处理，与甲方无关，不得以任何理由影响酒店的正常经营。如乙方的原因导致甲方不能正常经营时，视为乙方单方违约。七、具体的几项费用分摊：1、甲方租赁的酒楼、客房的物业服务费，每月按每平方米一元计算给乙方；2、甲方租赁的酒楼、客房的公共部分的水电费，每月按实际使用分摊计算给乙方；3、甲方租赁的酒楼、客房，每个楼层及车库安装水电表，使用后按表的实际用量计算费用给乙方。4、甲方租赁的酒楼、客房所使用的车位，乙方保证甲方每使用50个车位。车位的用电按实际使用分摊计费给乙方，甲方如超出50个车位外，每使用一个车位按每天6元计费（含电费）给乙方。八、双方违约的处罚：1、在租赁期限内如甲方违约，甲方所缴纳的押金100万元归乙方所有，同时乙方在五天内一次性免息退还甲方所交纳的租金600万元给甲方；2、在租赁期内如乙方违约，乙方必须在三天内一次性退还甲方缴纳的租金600万元，双倍退还甲方缴纳的租赁押金200万元，并从交费之日起至还清止，按2013年9月银行贷款同期利率四倍计算给甲方。九、甲方在租赁期内，如遇乙方产权抵押或乙方的债权债务造成有关部门将本次甲方租赁的酒店查封待业或拍卖时，乙方无条件赔偿甲方在租赁经营期间所有经营投入及费用，并一次性退还甲方在签约时甲方所缴纳的租金600万元和双倍退还押金200万元并从交费之日起至还清款止，按2013年9月银行贷款同期利率四倍计算给甲方。十、本合同在履行过程中如发生争议时，由双方当事人协商解决，协商不成时，甲乙双方可乙方向人民法院提起诉讼。十一、本合同一式七份，甲方执四份，乙方执三份，甲、乙双方在签订本合同书后立即生效，甲乙双方不得以任何理由反悔。2016年11月22日，韶关市幸福华庭酒店有限公司向饶桂盛、罗国华出具一份《声明》，该份声明载明：本人吴木英是韶关市幸福华庭酒店有限公司法定代表人。本公司经营的韶关市武江区惠民南路122号幸福广场第十至十四层、第十六层场所属于宏顺公司所有，根据该公司与饶桂盛、罗国华于2016年10月8日签订的《幸福酒店租赁合同》，我公司自愿终止原酒店经营的合同手续。并于2016年11月20日将《韶关市幸福华庭酒店的经营权》和派员办理移交给饶桂盛使用的手续（附：移交清单、本人身份证复印件、公司营业执照复印件）。声明的落款处加盖了韶关市幸福华庭酒店有限公司印章，法定代表人的签名由周锡华代签。本院在执行新丰农信联社与韶关市幸福华庭酒店有限公司、宏顺公司、周仁亮、周锡华、周志兵、周蕊丹、吴木英金融借款合同纠纷一案的过程中，向被执行人发出执行通知书，但被执行人在通知指定的期限内拒不履行还款义务。2017年3月26日，本院作出（2016）粤0233执200-3号执行裁定书，裁定拍卖宏顺公司所有的位于韶关市武江区的商业用房（产权证号：粤房地证字第××、Ｃ6××71号）。由于二次拍卖均因无人参与竞买而流拍。2017年8月30日，本院作出（2016）粤0233执200号执行裁定书，将被执行人宏顺公司位于韶关市武江区的商业用房（产权证号：粤房地证字第××、Ｃ6××71号）作价15603125元，交付申请执行人新丰农信联社抵偿借款15603125元。韶关市武江区的商业用房的房屋所有权自裁定送达申请执行人新丰农信联社时转移。2017年12月18日，本院发出（2016）粤0233执200号公告，责令饶桂盛、罗国华于2017年12月27日前腾空韶关市武江区的商业用房，并将房屋钥匙交本院执行局。饶桂盛于2017年12月21日向本院提出书面异议。本院于2017年12月27日作出（2017）粤0233执异15号执行裁定书，裁定驳回饶桂盛的异议。饶桂盛的异议被驳回后，又于2018年1月4日向本院提起案外人执行异议之诉，主张前述诉求。本院认为，本案是案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，饶桂盛应就其对执行标的韶关市武江区的商业用房享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，饶桂盛提供的证据仅证明饶桂盛、罗国华在2016年10月8日与宏顺公司签订一份《幸福酒店租赁合同》，约定由饶桂盛、罗国华向宏顺公司租赁幸福酒店，租赁期限自2016年11月20日起至2031年11月20日止，租赁中物包括涉案执行标的物韶关市武江区的商业用房。由于宏顺公司已在2014年6月27日将该房产为韶关市幸福华庭酒店有限公司向新丰农信联社借款作抵押，并办理了抵押登记手续，该房产在2015年10月20日已被本院查封。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋出租前已被人民法院依法查封的”的规定，饶桂盛依据租赁合同取得对涉案执行标的物的承租经营权不能对抗抵押权的实现。饶桂盛认为韶关市武江区商业用房的使用权应继续归其所有，法院无权强制执行，无权要求其腾空执行标的物、交回钥匙的理据不足，本院不予采纳。对于饶桂盛认为本院作出的（2017）粤0233执异15号执行裁定书程序不合法，没有依法传唤各方当事人，没有提前告知合议庭成员，严重剥夺当事人的合法权益，裁定依法应当予以撤销的意见，因案外人执行异议之诉的审理内容仅限于案外人对执行标的物有无实体权利以及该实体权利能否排除执行，所以，该项诉求不属于案外人执行异议之诉的审查内容，本案不作处理。宏顺公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有进行陈述，视为放弃相应的质证、抗辩权利，依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告饶桂盛的诉讼请求。案件受理费100元、公告费300元，由原告饶桂盛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。审 判 长  丘福源人民陪审员  叶葆彤人民陪审员  赖雪勤二〇一八年七月十七日书 记 员  伍衍祺