安徽省安庆市宜秀区人民法院民 事 判 决 书(2015)宜秀民一初字第00698号原告：安庆市平安物业管理服务有限公司，住所地安徽省安庆市。法定代表人：吴平，该公司总经理。委托代理人：饶亻于成，该公司副总经理。委托代理人：张珺，安庆市宜秀区大桥法律服务所法律工作者。被告：余树友，男，1973年1月28日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。原告安庆市平安物业管理服务有限公司（以下简称平安物业）诉被告余树友物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理。依法由审判员郑磊适用简易程序独任审判，于2015年5月26日公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。原告诉称：2011年、2013年，原告与安庆市康来特家苑业主委员会分别签订《安庆市康来特家苑物业服务合同》一份，约定由原告对康来特家苑进行物业管理，每半年向业主收取一次物业管理费。被告余树友系康来特家苑30号楼203室业主，其住房面积为105.07㎡，按约定每月应缴纳物业管理费29.4196元，门面房面积为93.82㎡，按约定每月应缴纳物业管理费46.91元，同时被告还有一辆车，每月应缴纳停车费60元。被告自2012年1月1日至2014年12月31日，累计欠物业管理费2747元，自2013年1月1日至2014年12月31日，累计欠停车费1440元.期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳，故原告诉至法院请求判决:1.依法判令被告立即给付拖欠的物业管理费2747元、停车费1440元，共计4187元，并支付该款至被告给付之日止的滞纳金；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告当庭同意对被告物业费中的水费予以扣减，即被告应缴纳物业服务费2531元（2747元-216元）；认可被告已缴纳2012年1月1日至2013年6月份的停车费500元，即被告应缴纳2013年7月至2014年12月31日的停车费1080元，两项合计金额减少为3611元。被告余树友辩称：对被告未缴纳2012年1月1日至2014年12月31日的物业费2747元的事实无异议，但应当每月扣除水费。另外被告已经收取2012年1月1日至2013年6月份的停车费500元，即被告没有缴纳2013年7月至2014年12月31日的停车费。虽然被告没有缴纳这两笔费用，但被告不应当缴纳该费用，请求法院驳回原告诉讼请求，理由主要有：1.该小区未召开业主大会选聘物业公司，物业公司签订的物业合同不合法；2.原告没有及时履行对被告门面房的物业服务管理义务，被告的门面房排水通道堵塞，道路无人清扫，线路管道无人维护，没有提供安保等；3.原告没有及时履行对被告住房的物业服务管理义务，如管道堵塞造成被告住房受损、油烟严重等；4.停车费问题，原告应当将公共设施收费的70%纳入专项维修资金，被告车辆有次被撞坏，由于原告的监控是坏的，造成被告自行花了数百元修理费；5.原告物业管理存在很多违规违法行为，占用消防通道划车位进行收费，楼道杂物乱堆，游乐设备损坏等多种管理义务未按约履行；6.原告擅自改变物业办公场所等损害了业主的利益。在举证期限内，原告为支持自己的诉求，举出如下证据：1.原告组织机构代码证和营业执照复印件一份；证明原告主体资格。2.物业服务合同复印件两份、服务价格登记证复印件一份；证明被告应当向原告缴纳物业费2747元、停车费1440元；3.缴费催款通知书复印件一份、国内挂号信函收据复印件一张；证明原告多次向被告催收物业费。在举证期限内，被告为支持自己的主张，举出如下证据：1.被告身份证复印件一份，证明被告主体信息。2.物业服务合同复印件一份，证明原、被告双方签订合同的事实。3.证明材料复印件两份、收条复印件两份、三日前拍照的小区内部照片六组，证明物业服务缺陷的事实等。经庭审质证，被告对原告所提交证据1-3的真实性均无异议，原告对被告所提交的证据1、2、3中停车费的收条、照片的真实性无异议，本院予以认定。原告对被告所提交的证据3中证明材料复印件两份真实性有异议，认为两份证明材料中所列出的证人未出庭作证，并不能证明是小区的业主，对被告提交证据3中厨房下水道收条有异议，认为下水道疏通属于被告自身义务，不属于物业服务范畴。因被告所提交证据3中的两份证明材料系多人在同一份打印件上签名按印，均未出庭作证，不符合证据的要件，本院不予认定，对被告所提交厨房下水道疏通收条，与本案无关联性，不予认定。根据当事人的陈述、提交的证据和本院认证，确认如下事实：被告余树友系康来特家苑30号楼203室业主，拥有住房、门面房和轿车一辆，被告的住房面积为105.07㎡，门面房面积为93.82㎡。2011年12月28日和2013年12月31日，原告与安庆市康来特家苑业主委员会签订《安庆市康来特家苑物业服务合同》各一份，约定由原告自2012年1月1日开始为该市场提供物业管理服务，住房的物业管理费按每月0.28元/㎡收取，门面房的物业管理费按每月0.5元/㎡收取，露天固定的业主小汽车车位60元/辆/月，每半年或一年交纳，逾期不交纳的，按每天2‰交纳滞纳金。因被告未交纳2012年1月1日至2014年12月31日的物业服务费2747元、2013年1月至2014年12月31日的停车费1440元，原告采取邮寄通知等方式予以催缴。因被告仍未缴纳，原告于2015年5月以诉称理由诉至法院。庭审中，原告减少诉讼请求为：被告应交纳2012年1月1日至2014年12月31日的物业服务费2531元（2747元-216元）、2013年7月至2014年12月31日的停车费1080元。同时，原告陈述物业管理的项目包括治安巡逻、环境卫生、绿化管理、公共设施的维护和保养，由于小区停车位饱和，造成小区的消防通道有堵塞的情况。被告认可原告对小区内的治安巡逻、环境卫生和垃圾清运进行了管理，但认为原告未对小区外围进行治安巡逻、小区绿化没有完全履行责任、没有对公共设施进行维护和保养、消防问题严重和监控设施破损等。另查明，2011年和2012年，原告分别取得了物业管理服务经营范围的企业法人营业执照和服务价格登记证。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与安庆市康来特家苑业主委员会签订的《安庆市康来特家苑物业服务合同》合法有效，对原、被告具有约束力。双方均应按照合同的约定履行自己的义务。原告依据合同的约定为小区提供了物业服务，被告作为业主应当履行按时缴纳物业服务费的义务。被告提出原告未完全履行物业管理服务的职责，鉴于原告进行的物业服务项目所涵盖的内容较为广泛，所进行的物业服务是一种具有长期性、持续性的行为，被告以原告在部分管理项目上存在的瑕疵拒交全部物业服务费用的抗辩理由，本院不予采纳。原告要求被告交纳2012年1月1日至2014年12月31日物业服务费2531元、2013年7月至2014年12月31日的停车费1080元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。对于被告提出的管道堵塞、油烟、车辆受损等问题，可另行通过合法的途径，依法维护自己的合法权益。对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，虽然原、被告签订的《安庆市康来特家苑物业服务合同》对滞纳金已有约定，但考虑到被告拖欠物业服务费、停车费事出有因，故对原告该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第二条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：一、被告余树友于本判决生效后十日内支付原告安庆市平安物业管理服务有限公司自2012年1月1日至2014年12月31日物业服务费2531元、2013年7月至2014年12月31日的停车费1080元，两项合计为3611元。二、驳回原告安庆市平安物业管理服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告余树友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员 郑 磊二〇一五年八月四日书记员 纪江龙附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张，应当及时提供证据。