广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初1105号 原告：林开芳，男，1946年5月16日出生，汉族，住南宁市江**。 被告:朱伟华，男，1986年7月12日出生，汉族，住广西博白县。 委托诉讼代理人：朱嫒，广西顺运律师事务所律师。 第三人：广西创合房地产策划有限公司,住所：南宁市良庆区金沙大道**阳光新城**团丽水苑**楼**。 法定代表人：曹伯杰，总经理。 委托诉讼代理人：刘海朋、梁东俊，该公司职员。 原告林开芳与被告朱伟华、第三人广西创合房地产策划有限公司(以下简称广西创合公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案后，适用简易程序，于2018年4月22日第一次公开开庭进行审理。原告林开芳、被告朱伟华及委托诉讼代理人朱嫒到庭参加诉讼。第一次开庭后本院经审查后认为，发现本案不宜适用简易程序审理，并于2018年4月9日作出（2018）桂0105民初1105号民事裁定书，依法裁定本案转为普通程序；根据当事人的申请，本院依法追加广西创合公司为第三人。本院依法组成合议庭于2018年5月22日第二次公开开庭进行了审理，并于当日言辞辩论终结。原告林开芳、被告朱伟华、第三人广西创合公司的委托诉讼代理人刘海朋、梁东俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林开芳向本院提出诉讼请求:1.判处被告补还原告2017年5月23日少交房屋租金1200元，并按租赁合同第五款第1条处以每逾期一日罚交当月租金3%的违约金；2.判处被告其他各交房租逾期合计15天的违约金，计为：2000元×3%×15=900元；3.判处被告交还租赁期间实际所欠电费、物业管理费、卫生费合计1588.80元；4.判处被告交还租赁期间所欠水费，计为：348.90元+（348.90元÷30×21）=593.10元；5.判处被告交纳逾期交房的租金及逾期违约金，计为：（2000元÷30×12）+（2000元×3%×12）=1520元；6.判处被告赔偿租赁期间丢失的冰箱（1台）、洗衣机（1台）的损失1000元；7.由于被告至今拒交房门钥匙，判处被告赔偿换锁费用200元。以上合计7001.90元；8.由于被告多次、逾期大大超过15天缴纳物业管理费、电费，依据租赁合同第五款第1条约定，判处原告有权没收租赁押金。在审理过程中，因被告已将冰箱和房门钥匙归还原告，原告撤销对被告要求赔偿冰箱损失和换锁费用的诉请，并将诉请的水费变更为356.78元。 事实和理由：2016年8月10日，原、被告经广西创合公司介绍，签订了一份房屋租赁合同，合同约定：被告承租原告坐落于南宁市房屋，租期1年，即自2016年8月15日起至2017年8月15日止，月租金2000元，三个月交一次租金，押金为1个月租金（2000元）。2017年8月上旬，原告与被告口头达成续租3个月，至同年11月15日止，月租金不变。2017年11月24日，被告通知原告已经办理完毕，次日，原告到南宁威富益投资发展有限公司财务部门核实得知，被告欠交3个月的电费、物业管理费和卫生费，遂要求其结清后再交房，被告不予理睬。11月27日，原告与中介方一起清点租赁物品，结束与被告的房屋租赁关系，双方因此成讼。 被告朱伟华的答辩意见：1.合同合法有效，合同已于2017年8月15日解除。租赁费用1200元于2017年5月已抵交房屋维修漏水部分，该费用已跟原告沟通过，被告转的款项也是与该款项是一致的，1200元是2017年第二季度的租金。2.被告不同意支付2000元×3%×15=900元的违约金；3.认可电费、物业费及卫生费，但应从押金中抵扣；4.水费593.10元应按被告实际支出费用，应计算至2017年11月20日左右；5.逾期交房租及逾期违约金1520元，违约金的计算方法合同中未有约定，因被告每月发工资的时间是月底，双方已口头约定租金的实际交付时间为月底前支付；6.自认租赁的房屋中有冰箱，可以归还，但没有洗衣机，对于原告请求赔偿的1000元损失不认可；7.房门钥匙在被告手上，但当时已经跟业主沟通过，其拒绝接收；8.对于管理费、电费没有合同约定，当时也与物业沟通过，款项都是直接转给物业的，故原告没有权利没收被告的押金。 第三人广西创合公司述称：合同是其与业主、被告签订，是合法有效的。合同清单上的物品是2017年11月27日与业主清点的，都是真实的，交房时间为签订合同的第二天。合同解除时未告知第三人，解除合同时业主通知其到场，但被告未到场。 根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.涉案租赁合同的解除时间如何确定；2.原告的各项诉请是否合法有据。 当事人围绕原告诉请请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 涉案房屋位于南宁市江南区，共有登记情况为原告与农凤玉共有。2016年8月6日，原告（出租方）、被告（承租方）及第三人广西创合公司（经纪方）签订了一份《房地产租赁合同》，合同约定：1.原告将其位于南宁市房屋出租给被告作居住使用，租期为12个月；2.双方约定租赁期内每月租金为人民币2000元，租金按季度结算，由被告在每季度的第五日前转入原告指定的账户；3.合同签订的同时被告须向原告交付租赁押金人民币2000元，合同终止后，被告已交清租金及其他费用按期迁出时，原告应即时将租赁租金无息退回被告；4.原告提供家私电器予被告在租赁期间使用，被告应依时交纳租金及每月管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费。如被告不按时交租，原告应即时发挂号催租通知书。逾期交纳租金的，每逾期一日，被告须按当月租金的3%向甲方支付违约金，如逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达15日的视为被告违约，原告有权解除合同，收回房屋，有权处理屋内一切物品，并没收租赁押金。在2016年8月10日创合公司出具的《家私电器清单》家具电器一栏中记载“冰箱数量：壹台”、“洗衣机数量：壹台”，清单底部有原告林开芳及被告朱伟华的签名。被告在合同签订后向原告支付了押金2000元，并分别于2016年8月10日交纳租金6000元、2016年11月20日交纳租金6000元、2017年2月17日交纳6000元、2017年5月23日交纳4800元、2017年8月9日支付租金6000元，向原告支付租金的时间截至2017年11月15日。被告按照合同应当向原告支付的物业管理费、电费、卫生费共计1588.80元，水费共计356.78元，至今尚未支付。2017年11月27日，广西创合公司人员和原告对涉案房屋内的家电进行清点后清单显示“少了冰箱一台、洗衣机一台”。被告在审理过程中已将冰箱与房门钥匙归还给原告。 2017年4月7日，被告的亲属因涉案房屋的漏水问题与原告电话沟通，就维修及费用相关问题进行了协商，原告表示费用大概就是1200元左右。2017年11月27日，第三人广西创合公司与原告对涉案房屋的物品进行了清点。原告在诉讼中提交的洗衣机购物发票载明开票时间为2001年7月2日，名称为西门子洗衣机，单价为4280元，对该洗衣机现在的价值原告明确表示不申请评估。 本院认为，原告与被告、第三人签订的《房地产租赁合同》是三方的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，各方均应恪守履行。 被告在解除合同时应当办好相关的交房手续，清点相关的物品。但被告并没有与原告及时办理相关的清点物品和交房手续。直到2017年11月27日，原告才在第三人的参与下清点物品，此时被告亦没有将房门钥匙交付给原告。故双方合同的解除时间以原告主张的2017年11月27日更为合理。被告主张合同解除的时间为2017年11月15日理由不成立，本院不予支持。因为被告仅向原告支付租金至2017年11月15日，故被告还须向原告支付2017年11月16日至27的租金2000÷30×12＝800元。因涉案合同到期后当事人未再签订书面合同，应视为不定期合同，合同的当事人均有权随时解除合同。在被告已表示要解除合同的情况下，只须补足相应的租金即可。此时再由被告支付滞纳金有失公允。故本院对原告诉请被告支付该期间的滞纳金不予支持。 被告提交的证据能够证明其为涉案房屋的漏水维修支付了费用，原告亦同意按照1200元计算，事后并未提出异议。故被告主张2017年5月23日少支付的租金作为维修费予以抵扣理据充分，本院予以支持。原告主张被告补交该日少交的租金1200元及违约金理由不成立，本院不予支持。 原告主张被告支付的电费、物业管理费、卫生费1588.8元和水费356.67元，有相应的凭据予以证明，被告对此亦无异议。本院予以支持。 基于查明的事实，原告主张的被告2016年11月交租金的时间晚了5天、2017年2月交租金的时间晚了2天、2017年5月交租金的时间晚了8天之事实，证据充分，本院予以采信。被告三次逾期支付租金的时间共计15天，按照合同的约定，被告应当向原告支付违约金2000×3%×15＝900元。被告至今未向原告支付欠交管理费、水电费，逾期已远超过合同约定的15日。按照合同的约定，原告有权没收被告支付的押金。被告主张原告口头同意延迟交付租金的时间之事实并无证据予以证明，本院不予采信。对于原告主张的洗衣机损失，该物品在清单上明确载明，本院经考量该洗衣机的购买使用年限并参考洗衣机通常的折旧率后酌定被告赔偿原告洗衣机损失100元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告朱伟华向原告林开芳支付逾期交付租金的违约金900元； 二、被告朱伟华向原告林开芳支付所欠电费、物业管理费、卫生费合计1588.8元； 三、被告朱伟华向原告林开芳支付所欠水费356.78元； 四、被告朱伟华向原告林开芳支付2017年11月16日至2017年11月27日的租金800元； 五、被告朱伟华向原告林开芳赔偿洗衣机损失100元； 六、被告朱伟华支付的押金2000元不予退还； 七、驳回原告林开芳的其他诉讼请求。 上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，由原告林开芳负担25元，由被告朱伟华负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨长春 人民陪审员  饶保祥 人民陪审员  麦志文 二〇一八年七月十八日 书 记 员  李明凤