安徽省阜阳市颍泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1204民初1552号 原告：张新保，男，1980年10月11日出生，汉族，户籍所在地安徽省利辛县，现居住地安徽省阜阳市颍东区。 委托诉讼代理人：陈正伟，安徽相和律师事务所律师。 被告：阜阳颍泉农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区中市街道办事处北京中路**,统一社会信用代码91341200662910978X。 法定代表人：张治斌，该公司董事长。 委托：王炳清，该公司员工。 委托诉讼代理人：马后清，安徽志豪律师事务所律师。 被告:齐成志,男,1969年2月27日出生,汉族,住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：刘子绫，安徽丽涛律师事务所律师。 被告:安徽继华置业有限公司,,住所地安徽省阜阳市颍泉区泉北办阜太路泉龙宾馆有限公司统一社会信用代码91341200750974250K。 法定代表人：张继华,该公司经理。 原告张新保与被告阜阳颍泉农村商业银行股份有限公司（以下简称颍泉农商行）、齐成志、被告安徽继华置业有限公司（以下简称继华公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院2018年5月14日立案后，依法组成合议庭，于2018年6月25日公开开庭进行了审理，原告张新保及其委托诉讼代理人陈正伟，被告颍泉农商行的委托诉讼代理人王炳清、马后清，被告齐成志的委托诉讼代理人刘子绫到庭参加诉讼。被告继华公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张新保向本院提出以下诉讼请求：依法判令被告颍泉农商行不得执行阜阳市颍东区房屋一套（面积93.90平方米）；2、依法确认原告张新保对上述房产享有物权所有权。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2006年11月21日张新化代理原告与被执行人继华置业签订“阜阳华兴商务大厦（住宅小区）房屋定位单”，由原告购买继华置业开发的位于阜阳市房屋一套，总金额955406元，原告陆续将购房款交清，但双方未签订购房合同。原告于2008年7月占有使用该房至今。2014年7月10日，继华置业公司会计张静（继华公司法定代表人张继华的儿子）代表继华置业与原告签订《补充协议》，约定：继华置业必须提供给张新保所购买上述房屋办理房产证的所需手续齐全；张新保承担办理房产证所有费用；双方应补差价全部放弃；原购房收据以“张新化”名义所交的955406元收据全部作废，张新化代原告购买此房，正式税票开具在张新保名下。张静与原告、张新化在该《补充协议》上签字。后案外人多次催促继华置业为我办理房产登记，继华置业均以各种理由推脱，不予办理。原告于2018年1月2日向阜阳颍东区人民法院提起诉讼，请求确认《补充协议》有效，并要求继华置业立即为涉案房屋办理房产过户。颍东区人民法院（2018）皖1203民初8号民事调解书内容为：原告张新保与被告继华公司于2014年7月10日签订的补充协议有效；继华公司同意为原告办理产权证书。原告自此才知道该房屋已被继华公司抵押，原告对于被告继华公司为被告齐成志借款提供涉案房屋作为抵押不予认可，为无效抵押。原告认为，涉案房屋案外人于2006年购买，并于2008年7月交付并占有使用该房屋至今，因继华置业的原因未能办理房产过户，但原告已经享有该房屋的物权，对该房屋享有物权所有权。为此特具状起诉。 被告颍泉农商行辩称：1、原告起诉缺乏事实和法律依据；2、被告颍泉农商行对涉案房屋享有抵押权，基于抵押权的登记现状，要求拍卖涉案房屋并就抵押物优先受偿完全符合规定；3、十多年时间，原告并未主动查询房屋权属现状，也没有及时督促出卖人履行过户义务，原告自身负有不可推卸的责任；4、调解协议的性质系债权关系，不能对抗被告颍泉农商行享有的抵押权；5、根据相关规定，原告的权利现状不符合能够排除颍泉农商行对于标的房屋的执行。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。 被告齐成志答辩意见同上。 被告继华公司未予答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的主要证据和事实，本院认定如下：1、原告举证的商品房买卖合同，该合同落款日期是2007年1月11日，但合同下面每页标注的网络生成日期是2014年7月7日，且该合同没有出卖人签名，只有原告签名，故对该合同的真实性、合法性、关联性不予认定。2、阜阳华兴商务大厦房屋定位单、交款收据、补充协议、小区缴费单。对该组证据的真实性予以认定，对其证明目的本院结合争议焦点另行认定。3、颍东法院（2018）皖1203民初8号调解书及开庭笔录，该组证据系已生效的法律文书及笔录，证据来源合法，对其证明力予以认定。4、被告颍泉农商行举证的房地产抵押物清单一份、最高额抵押合同一份、房地产产权证一份、房地产他权证一份、阜阳市不动产登记中心房屋登记查询单一份。该组证据符合证据真实性、合法性、关联性特征，对其证明力予以认定。5、被告颍泉农商行举证的涉案房屋照片、视频资料与主审法官现场查看的情况一致，对其证明力予以认定。 经审理查明，张新化于2006年11月21日与继华置业签订《阜阳华兴商务大厦（住宅小区）房屋定位单》，认购该小区原107门面,现一楼112号门面，金额955406元，在该定位单左下方发展商为：继华置业.该房屋定位单原件的左下方有一枚印章的痕迹，但印章不清楚，无法辨认印章字迹。该定位单同时约定，本定位单仅为临时意向认购该房的位置，是购买者的自愿行为；购买者不按卖方的通知约定的期限签订正式合同则视为自动放弃，卖方有权另行出售；房屋面积最终以房屋监理处测绘面积为准；买方与卖方签订正式合同后，本定位单作废；购房者自愿暂付房款40万元，在本楼盘开盘5日内到售楼中心签订正式合同，如不按时来签订合同，卖方将扣除所交现款的20%，并可另行出售。当日，张新化交购房款40万元，2007年1月16日交款20万元，2007年3月22日交款10万元。但张新化与继华公司未签订房屋买卖合同。2014年7月10日，甲方继华公司（该协议继华公司未加盖印章，甲方盖章签名处仅有“张静”签字）与作为乙方的本案原告张新保签订《补充协议》，协议载明：双方就乙方在2006年11月21日从甲方处一次性付款955406元购买位于阜阳市火车站广场北侧编号为阜东国用2006字第110106号地块的土地使用权内第一幢112号门面房（图幅号：43750100，丘号：68，幢号：1）建设面积为95.25平方米的房屋办理房产证及补交办证手续及税用问题达成如下协议：一、甲方必须提供给乙方所购上述房屋办理房产证的所需手续齐全；二、乙方承担办理房屋产权证时，提高的应交款项，甲方不再向乙方索要，双方应补差价均予放弃；四、原购房收据以“张新化”名誉（义）所交的955406.00元的收据全部作废，张新化代张新保购买此房，正式税票开具为“张新保”名下。2008年7月2日阜阳市佳佳乐物业管理有限公司给“张新化”出具一张楼号为“门面112”物业费收据680元。阜阳市颍东区人民法院于2018年3月27日作出（2018）皖1203民初8号民事调解书，该案原告张新保与继华公司达成调解协议如下：一、原告张新保与被告继华公司于2014年7月10日签订的补充协议有效；二、被告继华公司待阜阳市颍东区房屋抵押权消失后的30日内协助原告张新保办理该房屋产权登记证书。 另查明，编号为阜东国用2006字第110106号地块的土地使用权内第一幢112号门面房，该房产于2009年5月5日初始登记，房地产权利人为继华公司，建筑面积93.90平方米，系商业营业用房。房地产权证号为：房地权证阜字第××号。2012年6月14日，继华公司与颍泉农商行签订最高额抵押合同，继华公司同意为齐成志自2012年6月14日至2015年6月14日向借款人提供的最高贷款金额为人民币200万元提供房产抵押担保，房地产抵押清单载明，抵押物为颍东区向阳路华兴花园1＃115-2、112号，房地产权属证书：2009009106、2009009108。2012年6月14日该两套房产办理了抵押登记，房地产他项权证号为房地产他证阜字第××号。2013年7月3日，颍泉农商行向齐成志发放贷款200万元，贷款期限一年，用途为购买建材。因贷款逾期未还，经本院调解并作出（2015）泉民二初字第01455号民事调解书，齐成志欠颍泉农商行借款1699998.48元及利息和罚息，于2015年12月18日前偿清；安徽继华置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任。因齐成志、继华公司未按调解书规定履行义务，颍泉农商行向本院申请强制执行。在对抵押财产（位于阜阳市门面房）执行过程中，案外人张新保提出执行异议，本院经审查认为异议理由不成立，裁定驳回案外人张新保的异议请求。案外人张新保对该裁定不服，在法定期限内提起案外人执行异议之诉。 本院认为，案外人执行异议之诉最直接的功能在于阻止、排除对执行标的的强制执行，具有形成之诉的性质，但案外人所主张的实体法律关系是异议权的先决问题，案外人执行异议之诉同时具有确认第三人所主张的实体权利的功能。故本案首先要确认位于阜阳市颍东区房屋所有权归属。我国法律关于不动产物权采取登记生效主义，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”同时第十五条采取了物权变动与合同效力相区分的原则。原告张新保委托张新化购买被告继华公司的阜阳市颍东区房屋，虽举证证明交纳购房款并实际占有使用了该房屋，但在未办理房屋变更登记之前，张新保并未取得该房屋的所有权，仅有要求继华公司协助办理过户的债的请求权。我国法律对支付购房款、没有过错的购房人实行特殊保护，但是本案原告张新保并非没有过错，其在交纳购房款后并未与继华公司签订商品房买卖合同，一直未进行房屋登记备案和房屋预告登记，放任原房屋所有权人继续行使所有权，未主动查询房屋权属现状，怠于督促出卖人履行过户义务，直至2014年才与继华公司的职员签订购房补充协议，其过错明显。且阜阳市颍东区人民法院（2018）皖1203民初8号民事调解书只是确认双方签订的补充协议有效，待该房屋抵押权消失后的30日内继华公司协助张新保办理该房屋产权登记证书，并未认定原告在该房屋抵押权未消灭的情形下拥有该房产所有权。故原告张新保要求确认其为阜阳市颍**门面房所有权人，没有法律依据。 其次，本案并不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。该条规定主要是指在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，且该商品房被法院查封的情形，本案涉案房产本院并未查封，而是合同当事人设定了抵押。该抵押是否有效，颍泉农商行对案涉房产是否拥有优先受偿权是问题关键。本案涉案房产所有权登记在开发商继华公司名下，不动产物权登记具有公示公信的效力和权利推定效力，它通过具体外观展示特定权利主体与特定物之间的直接联系，经合法登记的不动产所有权人在法律上推定为真正的权利人，以保护信赖不动产登记簿内容的无过错交易者的利益。颍泉农商行在与继华公司签订借款抵押合同时审查了该房产登记信息并保管该房屋产权证书，根据登记证书记载的内容，有理由相信继华公司对案涉房产具有处分权利，故该抵押合同系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，抵押物已进行了抵押登记，颍泉农商行对涉案房产享有抵押权，该抵押权属于物权，具有优先受偿性。综上，被告颍泉农商行对执行标的即位于阜阳市颍东区房屋具有优先受偿权利。原告张新保就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告张新保的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告张新保负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  于 冲 人民陪审员  刘家友 人民陪审员  白 云 二〇一八年七月二日 书 记 员  袁 园 附：本判决适用的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国担保法》 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 《最高人民法院关于适用的解释》 三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。