宁波市江东区人民法院民 事 判 决 书（2014）甬东民初字第1130号原告（反诉被告）：霍文祥。委托代理人：孟繁凤（系霍文祥妻子）。被告（反诉原告）：曹伟运。委托代理人：王炳良（系曹伟运丈夫）。霍文祥与曹伟运房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月31日立案受理，依法由审判员杨锦晶适用简易程序独任审判。案件审理过程中，被告曹伟运向本院提起反诉。本院于2014年9月12日公开开庭进行了合并审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2014年11月21日公开开庭进行了合并审理。霍文祥及其委托代理人孟繁凤，曹伟运及其委托代理人王炳良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。霍文祥起诉称：2013年经中介公司联系，霍文祥与曹伟运签订《房屋租赁合同》一份，约定霍文祥向曹伟运租赁位于宁波市高新区翡翠湾xx号xx室房屋，房屋租赁期间为2013年7月23日至2014年7月23日，月租金2800元，物业费每月80元等内容。2014年6月初，霍文祥电话告知曹伟运合同到期后不再续租。2014年6月21日，双方协商提前退房，曹伟运在电话通话时表示同意退还租房押金3000元及半个月房租1400元，故霍文祥委托杨炎霖前去办理交接手续，经核算曹伟运应退还霍文祥3366元。曹伟运要求通过银行卡结算，霍文祥表示同意。交接中，曹伟运的丈夫提出要物业公司先查看房屋后再退款，并要求杨炎霖先留下钥匙方便看房，杨炎霖未征求霍文祥意见即答应了对方。同日下午，杨炎霖想起《房屋租赁合同》尚留在涉案房屋内即前往要求取回，却遭到曹伟运拒绝。为此，杨炎霖报警，警方要求曹伟运将合同返还霍文祥本人。此后霍文祥多次与曹伟运联系要求取回合同，但曹伟运拒不返还。请求判令曹伟运退还霍文祥租房押金3000元，一个月租金2800元，支付霍文祥房屋违约金2800元，扣除应付款1034元，尚应支付霍文祥7566元。案件审理过程中，霍文祥变更诉讼请求为要求曹伟运退还霍文祥租房押金3000元，一个月租金2800元，支付霍文祥房屋违约金3000元，退还物业管理费360元，支付霍文祥未开发票的违约金62898元，扣除应付款733.40元。庭审中，霍文祥当庭增加诉讼请求，要求曹伟运赔偿误工费1379.31元及受理费50元。曹伟运答辩及反诉称：2013年7月21日，霍文祥通过百胜诚信中介公司介绍租住曹伟运位于宁波市高新区翡翠湾xx号xx室精装修房屋，约定租期一年，自2013年7月23日至2014年7月22日，月租金2860元，租赁期间各项费用均由霍文祥支付，押金3000元，押一付三，以后各期租金提前一个月支付等内容。当时曹伟运口头再三叮嘱霍文祥，要求其爱护房屋，仔细使用。按合同约定，涉案房屋第二期租金应于2013年9月23日支付，但经曹伟运几次电话提醒，霍文祥直到2013年10月11日才支付，拖欠18天。第四期租金应于2014年3月23日支付，霍文祥拖欠至2014年3月27日支付，拖欠3天。租赁期间，霍文祥还经常拖欠水、电、煤气等费用。2014年6月8日，霍文祥打电话给曹伟运表示准备不再租赁房屋并退房，要求办理交接手续，曹伟运表示可以提前退租，但剩余一个月的租金不予退回，对此霍文祥并无异议。后曹伟运准备前去办理交接手续，霍文祥女儿打电话给曹伟运表示等其丈夫回来再说，曹伟运提醒霍文祥女儿缴清所有相关费用，恢复房屋原貌，霍文祥女儿承诺在办理交接前会缴清所有费用，并请保洁人员将房屋打扫干净。2014年6月21日9时，曹伟运按约定时间到涉案房屋处，霍文祥的女婿前来办理交接手续。曹伟运发现客厅墙面靠窗下部大面积霉变、门口鞋柜处下部墙纸霉变翘起、电视机墙下部分墙纸部分霉变翘起、卫生间移门封边损坏、所有窗帘不翼而飞、整个厨房满是油腻、脱排油烟机油杯几乎溢出、厨房不锈钢水槽已看不出原来颜色、客厅家具、开关等异常油腻，且房屋所有的欠费也尚未支付。霍文祥的女婿承诺东西损坏可以作价赔偿，并马上请钟点工打扫卫生，所有未付费用均从押金当中扣除。考虑到既成事实，曹伟运与霍文祥女婿一同查看了水、电煤气度数及损坏的物品，交接了钥匙，并口头约定按照租房合同条款，结算后多退少补。根据当时的计算，霍文祥支付的3000元押金根本不足以弥补损失，但曹伟运没有时间和精力要求对方补偿，只能自认倒霉。当天中午，霍文祥女儿打电话给曹伟运要求退钱，曹伟运告知要霍文祥自己前来按合同结算，究竟是哪方拖欠哪方款项。下午，霍文祥女儿、女婿前来涉案房屋并报警，警察上门了解情况后即离开，霍文祥并未露面。当天交接完毕后，曹伟运找来保洁大姐、与其丈夫三人从上午11时一直打扫到下午5点多，才将房屋粗略打扫干净。后霍文祥多次电话、短信威胁曹伟运，并找到曹伟运单位告状等，曹伟运为此报警。请求判令：一、霍文祥支付曹伟运房租滞纳金4002.6元；二、霍文祥支付曹伟运相关欠费2217.49元（其中水费326元、电费61元、煤气费232.4元、清洁费400元、物业费1083.39元、有线电视费114.7元）；三、霍文祥赔偿家具损坏费用320元（其中卫生间移门及封边100元、不锈钢水槽100元、冰箱置物架30元、窗帘清洗60元、窗帘挂钩30元）；四、霍文祥赔偿曹伟运装修损失2000元；五、霍文祥违反租赁合同约定扣除一月租金2860元。霍文祥针对曹伟运的反诉答辩称：霍文祥愿意承担电费、煤气费和有线电视费用。因2014年6月28日曹伟运已将房屋另行出租，故曹伟运违约在先，对其要求扣除2860元租金的请求不予认可。因房屋租金都是用霍文祥女儿账户支付，霍文祥女儿有时要去北京，延期缴纳租金都是双方沟通好的，否则曹伟运肯定不会收取下个月租金。另外，曹伟运收取租金不开具发票，霍文祥有权拒交租金。曹伟运提交法庭的物业费、水费、公摊电费数额是不真实的，都是在2014年8月21日开具的，上述费用霍文祥在退房时已经跟物业公司结算清楚了。双方交接时，并未提及家具损坏，也没有证据证明家具损坏是霍文祥造成的。涉案房屋租金其实是每月2800元，因物业费120元双方各承担一半，所以合同上的租金才写成2860元。当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：1.霍文祥提供接警单、回执各一份，拟证明霍文祥与曹伟运双方存在房屋租赁合同纠纷的事实。经质证，曹伟运对霍文祥报警事实没有异议，但认为其报警所述的事实不实，曹伟运没有私扣霍文祥的《房屋租赁合同》。本院认为，因曹伟运对霍文祥报警的事实没有异议，故本院对双方因租房事宜发生纠纷并报警的事实予以确认。2.霍文祥提供房屋租赁合同拍照件一份，拟证明曹伟运在2014年6月21日将涉案房屋另行出租等事实。同时，霍文祥陈述称，其是在2014年6月8日搬出房屋的，当时霍文祥提前一个月打电话给曹伟运表示要求提前退租，到期不再续租，6月20日曹伟运联系霍文祥女儿要求办理房屋交接手续，6月21日上午，霍文祥女婿前去办理交接，曹伟运打电话给霍文祥，表示愿意退还押金3000元及半个月租金，霍文祥对此表示同意并愿意交房。后霍文祥女婿电话告知霍文祥对方要收取400元，霍文祥表示不同意交房，但由于女婿已将钥匙交给曹伟运，故霍文祥就此作罢，但等女婿回来后发现《房屋租赁合同》落在曹伟运处，故当天下午霍文祥女儿、女婿前去取回合同，但曹伟运不同意将合同交还，霍文祥女儿就此报警。经质证，曹伟运认为2014年6月8日霍文祥电话联系曹伟运表示要求提前退房并办理交接手续，对此曹伟运表示租金未到期故不着急办理交接手续，且对方违约，不再退还剩余租金，霍文祥表示同意，后双方约定于2014年6月21日办理交接手续。经现场查清费用及查看房屋现状，涉案房屋损坏严重，霍文祥女婿表示房屋损坏可作价赔偿，并会找清洁工将房屋打扫干净，所有未付费用从押金中扣除，曹伟运表示租房押金需在结清所有费用后多退少补，但扣除所有费用后的押金余额无法弥补曹伟运的损失，对此霍文祥女婿未有异议，将钥匙及门禁卡交还曹伟运，并放下《房屋租赁合同》离开，曹伟运在与霍文祥办理好钥匙、门禁卡等交接手续后才将房屋另行出租的。为此，曹伟运提供微信截图三份、银行对账单一份，拟证明涉案房屋新租客是2014年6月21日来看房的，当时曹伟运与新租客查看了涉案房屋的水电、煤气度数，并一起去物业公司缴纳水费，水费共计126元，由于曹伟运没有6元零钱，故由新租客支付，并约定在租金支付时扣除该6元，付清相应费用后曹伟运与新租客签订房屋租赁合同，租期自2014年6月28日起算，2014年6月28日新租客将租金支付给曹伟运及2014年8月25日霍文祥曾擅自闯入涉案房屋等事实。霍文祥质证后认为上述证据可以证明被告存在违约行为，且霍文祥并未擅自闯入涉案房屋，而是进入房屋查看有无曹伟运所称的损坏情况。本院认为，因曹伟运提供的银行对账单有银行盖章，故本院对该证据的真实性予以确认。结合原告与被告的庭审陈述，因曹伟运自认于2014年6月21日与他人就涉案房屋签订新的房屋租赁合同，故本院对该事实予以确认。3.霍文祥提供录音光盘一份，拟证明2014年6月21日9时35分许双方在电话中约定曹伟运退还霍文祥押金3000元、半个月房租1400元，故霍文祥才委托其女婿办理房屋交接手续以及涉案房屋物业费自2014年1月才开始收取等事实。经质证，曹伟运认为2013年的物业费是房产公司交付给物业公司的，因为房款是先交给房产公司的，房产公司为回拢资金以赠送业主物业费为条件要求业主先付清房款。为此，曹伟运提供交房通知书一份、银行签约单一份。经质证，霍文祥对上述证据不予认可，认为涉案房屋所在小区所有的住户均免除一年的物业费。本院认为，霍文祥提供的录音资料无法反映曹伟运曾与其约定退还押金3000元及半个月房租1400元等事实，且曹伟运对此予以否认，故本院对原告的上述主张不予采信。曹伟运提供的上述证据系原件，霍文祥对该证据的真实性有异议，但并未提供充分的证据予以反驳，故本院对上述证据的真实性予以确认。4.霍文祥提供照片一组，拟证明物业公司对涉案房屋进行维修的事实。经质证，曹伟运认为上述证据可以证明霍文祥对房屋造成损害的事实。本院认为，因曹伟运对上述证据的真实性未表异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。5.霍文祥提供照片打印件两份，拟证明房屋交接时曹伟运记载的事项。经质证，曹伟运对该证据的真实性无异议，表示相关费用均开具发票，目前交接单原件已找不到。同时，曹伟运陈述称，相关费用在交接时已记录下来，费用是明确的，曹伟运表示霍文祥一方损害房屋严重，故押金已无法抵扣损失费用，当时霍文祥的女婿表示认可，并将房屋钥匙及门禁卡交给曹伟运，留下合同离开。本院认为，因曹伟运对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。6.霍文祥提供诉讼费票据一份、工资证明一份、存折一份、工资条打印件三份，拟证明原告的误工损失及起诉费用损失等事实。经质证，曹伟运对上述证据无异议。本院认为，因曹伟运对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。7.曹伟运提供《房屋租赁合同》一份，拟证明双方存在房屋租赁关系的事实。经质证，霍文祥对该证据无异议。本院认为，因霍文祥对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。8.曹伟运提供有线电视费发票一份、电费收款收据一份、煤气费发票一份，拟证明涉案房屋的有线电视费用、电费及煤气费用的事实。经质证，霍文祥对上述证据无异议。本院认为，因霍文祥对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。9.曹伟运提供缴费告知书一份、发票一份、致业主的信打印件一份，拟证明水费和公摊电费为120元的事实。经质证，霍文祥认为其在2014年6月8日搬走时已将租赁期间的水费和公摊电费结清。本院认为，曹伟运提供的缴费告知书与发票相互结合，可以证明曹伟运就涉案房屋所缴纳的水费和公摊电费，故本院对该事实予以确认。10.曹伟运提供收条一份、证人证言资料一份，拟证明其为打扫涉案房屋支付保洁费400元的事实。经质证，霍文祥对该证据不予认可，认为其搬走时已将涉案房屋打扫干净的。本院认为，结合曹伟运提供的上述证据及霍文祥关于当天其女婿来电表示曹伟运要收取400元，其不同意交房，后因其女婿表示已交钥匙故作罢等的庭审陈述，曹伟运关于其雇佣清洁工打扫房屋并支出清洁费具有一定的可信度，故本院对此予以确认。11.曹伟运提供银行明细二份，拟证明霍文祥延期支付房屋租金的事实。经质证，霍文祥对上述证据的真实性无异议，但认为租金延期几日支付是双方事先沟通好的。本院认为，因霍文祥对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。12.曹伟运提供照片一组，拟证明霍文祥使用房屋不当，造成房屋损害的事实。经质证，霍文祥对上述证据不予认可，认为无法证明拍摄时间，且其搬出时房屋并非如此。本院认为，曹伟运提供的上述证据未有相应的拍摄时间记载，对上述证据本院将综合全案予以认定。本院经审理，认定事实如下：2013年7月21日，霍文祥与曹伟运签订《房屋租赁合同》一份，约定曹伟运将位于宁波市高新区翡翠湾1号楼811室的房屋出租给霍文祥使用，租赁期间自2013年7月23日至2014年7月22日，月租金2860元，押一付三，首次支付一月租金及押金3000元，余下两月租金15日内付清，下季度房租提前一月支付。如霍文祥逾期支付租金，逾期7日内按日向曹伟运支付贰倍日租金的违约金，逾期超过7日的，曹伟运有权终止合同，曹伟运终止合同的，曹伟运应向曹伟运支付违约金3000元，如实际损失超过违约金的，超过部分由霍文祥据实赔偿。曹伟运收取租房保证金3000元，合同期满后，无欠费则全额无息退还。霍文祥在使用期间发生的水、电、煤、电话、宽带、有线电视、物业管理等费用，由霍文祥按时向有关部门缴纳。租赁期内，曹伟运无正当理由，要求提前收回该房屋的，曹伟运应向霍文祥支付违约金3000元整，霍文祥未经曹伟运同意中途退租，霍文祥应向曹伟运支付违约金3000元。本合同经双方签署后，应按规定向物业所在地房地产管理部门申请备案，领取《房屋租赁证》，同时曹伟运应向相关税务部门缴纳以上出租物业的租赁税，如因曹伟运未及时缴纳，由此造成的影响和损失由曹伟运承担全部责任。曹伟运已支付200元水费押金，由霍文祥支付，如不支付可从押金中扣除等内容。合同签订后，曹伟运将涉案房屋交付霍文祥使用，霍文祥向曹伟运支付租金，其中霍文祥分别于2013年10月11日、2014年3月27日向曹伟运支付第二期、第四期的房屋租金8580元。2014年6月8日，霍文祥电话联系曹伟运要求提前退租。2014年6月21日，霍文祥女婿杨炎霖与曹伟运办理交接手续，在杨炎霖与曹伟运的交接单中载明：“6212263901011181373工行杨炎霖6228480310524489宁行霍莉莉押金3000元，煤气274232.40元电费2789度61元有线电视20×6=”120元水费200＋120=320元”733.40元2266元押金扣水电费等”。当日，杨炎霖将涉案房屋钥匙及门禁卡交予曹伟运，并将霍文祥与曹伟运签订的《房屋租赁合同》留在涉案房屋内。当日下午，霍文祥女儿及女婿杨炎霖到涉案房屋处，报警称曹伟运私扣其合同。霍文祥租赁期限实际产生有线电视费114.70元，水费和公摊电费326元。本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。首先，霍文祥与曹伟运签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。霍文祥要求提前解除合同，并就此与曹伟运进行协商，曹伟运亦表示可在不退还剩余租金的情况下解除合同，霍文祥对此表示同意，双方的上述行为应视为双方已就提前解除房屋租赁合同及解除合同的条件是曹伟运不再退还剩余租金等达成一致意见，故霍文祥要求曹伟运退还租金及曹伟运要求霍文祥另行支付提前解约的违约金的请求，均缺乏相应的事实和法律依据，故本院对此不予支持。在霍文祥提出要求提前解除合同，且曹伟运亦已表示同意解除合同的情况下，曹伟运在2014年6月21日与他人签订涉案房屋租赁合同，并不存在违约情形，故霍文祥要求曹伟运赔偿违约金3000元缺乏相应的事实和法律依据，本院对此不予支持。霍文祥称双方约定的月租金2860元中的60元系物业费用，但并未提供充分的证据予以证明，故本院对此不予采信，对霍文祥要求曹伟运返还360元物业费的主张，本院亦不予支持。霍文祥称曹伟运未出具租金发票，故要求其承担相应的违约责任，但双方在合同中并未明确约定曹伟运开具发票的合同义务及相应的违约金条款，霍文祥亦未提供充分的证据证明其因曹伟运未出具发票而遭受的损失和影响，故本院对霍文祥的该项请求，不予支持。霍文祥主张的误工费及受理费，与双方基于房屋租赁合同项下的权利义务及违约责任并无关联，霍文祥要求曹伟运赔偿上述费用的主张，缺乏法律依据，且霍文祥未在本院指定的举证期限内提出上述请求，故本院对此不予支持。霍文祥称其已在腾退房屋时结清所有费用，但并未提供充分的证据予以证明，故霍文祥应按实结清租赁期间的相关费用。结合霍文祥提供的水电度数等清单照片及曹伟运提供的水电、煤气、有线电视费用等票据，因霍文祥对有线电视费、煤气和电费予以认可，上述费用与该清单上记载的数额基本相符，且涉案清单照片系霍文祥提供，其亦在明确诉讼请求时陈述扣除的费用为733.40元，故霍文祥的女婿杨炎霖与曹伟运在2014年6月21日交接时对上述费用应是明知并予以审核的，霍文祥现对水费和公摊电费提出异议，缺乏相应的事实依据，故本院对此不予采信。根据合同约定，除第一季度租金外，其余租金应提前一月支付，虽霍文祥在支付第二期及第四期租金时存在延期支付的情形，但曹伟运已按时收取第三期租金，且曹伟运未提供证据证明其在霍文祥支付租金时曾就延期支付问题提出异议，亦未在2014年6月21日涉案房屋交接时与霍文祥女婿对此予以当场明确，故对曹伟运要求霍文祥支付房租滞纳金的请求，本院不予支持。曹伟运称因提前支付房款从而享受涉案房屋物业费免费一年的优惠，该优惠不应及于霍文祥，但根据合同约定，霍文祥仅就房屋使用期内发生的物业管理费用承担向有关部门缴纳的义务，曹伟运并未提供证据证明其实际就涉案房屋支出过2013年度的物业服务费用，故本院对曹伟运主张的2013年度物业服务费用不予认可，因霍文祥称涉案房屋自2014年1月开始收取物业费用，故霍文祥应向曹伟运支付2014年1月1日至2014年6月21日的物业费用，经核算，本院确认物业费用为556.95元。结合曹伟运提供的证人证言材料、收条及双方的庭审陈述，霍文祥称当天其女婿来电表示曹伟运要收取400元，故其不同意交房，后因其女婿表示已交钥匙故作罢，故曹伟运雇佣清洁工打扫房屋并支出清洁费400元具有一定的可信度。霍文祥称曹伟运在交接当天在电话中表示同意退还其押金及半月租金，但并未提供充分的证据予以证明，故本院对此不予采信。曹伟运称因霍文祥损害房屋严重导致其家具及装修损坏，但其并未提供充分的证据证明损失的依据，故本院对曹伟运的上述主张亦不予采信。根据合同约定，租房保证金3000元在合同期满后，无欠费则全额无息归还，现霍文祥未能结清拖欠的水电、煤气等费用，故上述费用应在租房保证金中予以扣除。双方的诉讼请求，合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）曹伟运返还原告（反诉被告）霍文祥租房保证金3000元；二、原告（反诉被告）霍文祥支付被告（反诉原告）曹伟运水费和公摊电费326元，电费61元，煤气费232.40元，清洁费400元，物业费556.95元，有线电视费114.70元，共计1691.05元；上述第一至二项相互抵扣后，被告（反诉原告）曹伟运尚需支付原告（反诉被告）霍文祥1308.95元，于本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告（反诉被告）霍文祥的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）曹伟运的其他诉讼请求。如果曹伟运未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×延迟履行期间）。本案本诉受理费1618元，由霍文祥负担1568元，由曹伟运负担50元。反诉受理费25元，由曹伟运负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  杨锦晶代理审判员  陈 奕人民陪审员  钱晓波二〇一五年一月二十七日代书 记员  黄群英