湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初4032号原告：长沙旭美商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路208号华菱新城地标大厦505号房。法定代表人：黄涛，总经理。委托诉讼代理人：苏慧，湖南清枫律师事务所律师。委托诉讼代理人：文芳，湖南清枫律师事务所律师。被告：长沙迪信通电子科技信息有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放中路239号（长沙电脑城一楼）。法定代表人：刘东海。委托诉讼代理人：邓叶周，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁璇姬，湖南通程律师事务所律师。原告长沙旭美商业管理有限公司与被告长沙迪信通电子科技信息有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏慧、文芳及被告的委托诉讼代理人邓叶周、鲁璇姬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认《房屋租赁合同》于2017年12月29日解除；2、被告向原告支付拖欠的2017年5月1日至12月29日期间的租金174847元及逾期付款的违约金30062.75元（按每日千分之五，暂计算至2018年5月15日，实际支付至付清欠款之日），合计204909.75元；3、被告向原告支付拖欠的2017年5月1日至2017年12月29日期间的物业费14995.73元及逾期付款的违约金2578.33元（按每日千分之五，暂计算至2018年5月15日，实际支付至付清欠款之日），合计17574.06元；4、被告向原告支付装修期的房屋使用费21735元；5、被告支付违约金71781元（相当于合同解除时被告月固定租金22037元与月物业管理费1890元之和的三倍）；6、被告支付房屋占用费72308.6元（按每日租金734.6元与日物业费63元之和797.6元的标准的1.3倍，即1036.88元/天，自2018年1月6日起计算至2018年3月16日，计70天）；7、被告按照《房屋租赁合同》的约定将租赁商铺恢复至交付时状态；8、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年1月签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于长沙市雨花区商铺，合同对租金标准及支付方式均进行了约定。合同签订后，原告交付商铺给被告，但被告始终未履行支付房租、物业费等义务，原告多次催收无果后，于2017年12月22日向被告方寄送解约通知，但被告未返还商铺，仍恶意占用商铺至2018年3月16日。原告认为，被告行为已构成严重违约，严重侵害原告合法权益，原告特提起诉讼，望判如所请。被告辩称：1、原告单方于2017年9月30日在招商率、开业率低下的情况下开业，整个商场多处被施工围挡遮挡，死气沉沉，原告该行为构成欺诈。原告一直未能办理并向被告出具其通过消防设计审核的文件，在招商开始即存在虚假宣传，在被告对商铺投入大量资金后未按最初承诺对商场进行宣传。商业街本身存在质量问题，多出漏水，对被告造成了重大损失。2、原告至今未达到开业条件，被告未支付租金系行使抗辩权，原告无权向被告收取租金、违约金及场地占用费等。3、原告不是《物业服务合同》的签订方，不是向被告主张物业费的适格主体。4、租赁合同文本系原告提供的格式文本，合同内容本身缺乏公平性，租赁行业装修采取来装去丢原则，原告要求被告将店铺恢复毛坯状态不具备操作性。综上，请求驳回原告除确认合同解除以外的其他诉讼请求。经审理查明，2017年1月13日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告位于长沙市雨花区劳动东路222号项目C4区1F层21012103号商铺，期限为56个月；被告应向原告交纳保证金47854元，租金采取月固定租金方式进行支付，第一年即2017年5月1日至2018年4月30日月租金为22037元；租金按照先付后用原则，每三个月支付一次，被告于每个支付周期最后一个月20日之前支付下一期租金；商铺物业管理费每月为1890元，支付方式同租金；被告若逾期支付租金、物业管理费，应承担每日0.5%的利息，若逾期累计超过15天，原告有权解除合同，并没收被告已支付的保证金；原告给予被告30日装修期，自商铺交付之日起计算，在装修期内被告免交租金及物业管理费；该项目统一开业日期暂定为2017年5月1日，原告有权调整开业日期；租赁期满，被告应当自费将商铺恢复至交付时本合同附件2（合同附件2处为空白页）所列明的装修状态或者原告书面认可的状态。合同签订后，被告向原告交纳保证金47854元，原告于2017年3月23日向被告交付涉案商铺，被告对商铺进行了一定程度装修。2017年9月30日，涉案商铺所在商场统一开业，被告进行短暂经营后因客流量不足持续亏损未再经营，亦未向原告支付租金。2017年11月10日，原告向被告发出《首期租金和物业管理费催缴通知书》，要求被告支付2017年9月30日至12月29日期间的租金66111元及物业管理费5670元，被告未予回应。2017年12月22日，原告向被告发送《解除通知函》，以被告拖欠租金、物业管理费为由要求解除双方的租赁合同，该函件于2017年12月23日被退回。2018年1月17日，原告向被告发送《清铺函》，要求被告将涉案商铺恢复至合同约定的交付标准后返还原告。2018年3月16日，原告将涉案商铺重新上锁后收回。在本案审理过程中，被告陈述称涉案商铺在招商率较低的情况下，原告于2017年9月30日强行开业，因整个商场处于地铁施工状态客流不足处于亏损状态，被告仅经营20多天后未再经营。以上事实，有原、被告的身份资料、《房屋租赁合同》、《首期租金和物业管理费催缴通知书》、《解除通知函》以及原、被告双方的陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。一、关于合同解除问题。被告在暂短经营涉案商铺后，因客流量少经营状况较差未支付原告租金，后被告未再继续经营涉案商铺，原告已于2017年12月22日向被告发出解除合同通知，现被告对合同解除无异议，故双方合同已经实际解除，解除时间以原告解除通知退回之日即2017年12月23日为准。二、关于欠付租金及违约责任认定问题。根据审理查明事实，涉案商铺开业后因地铁施工等问题导致客流量较少属客观事实，被告在短暂经营后因无法盈利而歇业，故被告未支付原告租金并非属于恶意违约，结合双方合同履行情况，从衡平双方权利义务关系角度考虑，本院认定被告从涉案商铺开业之日即2017年9月30日支付原告三个月租金及物业管理费合计71781元（22037元／月*3个月+1890元／月*3个月），冲抵被告已经交纳的保证金47854元后，被告还应当向原告支付租金及物业管理费23927元，对于原告主张的其他违约责任、装修期间的房屋使用费及房屋占用费依法不予支持。原告请求被告将涉案商铺恢复至交付状态，本院认为原告已将商铺重新上锁收回，且涉案租赁合同附件2亦未明确交付时的装修标准，故原告该项请求依据不足，本院依法不予支持。被告辩称其拒付租金系行使抗辩权，原告主张物业管理费主体不适格，无合同依据，本院依法不予采信。鉴于本案纠纷起因的特殊性，诉讼费用由原、被告各自负担一半为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告长沙旭美商业管理有限公司与被告长沙迪信通电子科技信息有限公司于2017年1月13日签订的《房屋租赁合同》于2017年12月23日解除；二、被告长沙迪信通电子科技信息有限公司于本判决生效后7日支付原告长沙旭美商业管理有限公司租金及物业管理费23927元；三、驳回原告长沙旭美商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7125元，因适用简易程序减半收取3562.5元，由原告长沙旭美商业管理有限公司、被告长沙迪信通电子科技信息有限公司各自负担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张松杰二〇一八年七月十二日法官助理周璇书记员王洪附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。