南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2009）玄民一初字第1383号原告邓庆。委托代理人史定国、蔡卫民，江苏刘洪律师事务所律师。被告南京北太投资有限公司（以下简称北太公司），住所地在南京市白下区淮海路50号楼2310室。法定代表人陈海峰，北太公司董事长。委托代理人陈清、姚彬，江苏博事达律师事务所律师。被告南京信息管理学院（以下简称信息学院），住所地在南京市白下区明瓦廊64号。法定代表人童隆俊，信息学院常务副院长。委托代理人叶树理、尹磊，江苏致邦律师事务所律师。第三人创维数码置业（南京）有限公司（以下简称创维公司），住所地在南京市玄武区珠江路455号0827室。法定代表人叶贵宏，创维公司总经理。委托代理人李欲斌、陈丹丹，江苏三法律师事务所律师。原告邓庆与被告北太公司、信息学院、第三人创维公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓庆的委托代理人史定国、被告北太公司的委托代理人陈清、被告信息学院的委托代理人尹磊及第三人创维公司的委托代理人李欲斌、陈丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓庆诉称，2008年8月26日，原告与被告北太公司签订租赁合同一份，约定由北太公司将位于珠江路224号1层B105、建筑面积为10.31平方米的商铺出租给原告使用，租期一年，租金为19000元，押金为5000元。双方同时约定了各自的权利义务、违约责任以及装修等事项。原告按约支付了租金和押金并对承租商铺进行了装修。后原告在申办营业执照等相关手续过程中发现被告北太公司用于出租的房屋系由其从被告信息学院处承租所得，该商铺的产权人系第三人创维公司。创维公司在得知原告与北太公司的租赁事宜后，多次函告北太公司及信息学院，确认二者的转租行为无效。由于北太公司无法出具合法的经营场所证明，致使原告无法办理营业手续，无法经营。故请求法院判令：1、解除原告与被告北太公司的租赁合同；2、被告北太公司返还原告租金19000元、押金5000元，被告信息学院承担连带责任。被告北太公司辩称：1、北太公司已致函信息学院解除双方的租赁合同，故北太公司与原告之间的租赁合同已不能履行，同意解除该合同。2、北太公司与原告之间的租赁合同是有效合同，租金应当按照原告实际经营时间按比例予以扣除，余款北太公司同意退还。3、如原告没有违反合同约定和商场管理规定的行为，以及在撤场搬迁时没有对商场造成破坏及其他损失的，北太公司同意返还押金。4、由于此次纠纷系信息学院与创维公司的纠纷及创维公司不负责任地两次向经营户发函所致，故信息学院和创维公司应承担相应的责任。被告信息学院辩称，信息学院与原告无合同关系，不是合同的当事人，故原告要求信息学院承担连带责任没有法律依据。第三人创维公司辩称，创维公司与信息学院之间的租赁纠纷已由法院处理。信息学院未经创维公司同意擅自向北太公司转租房屋，由此引起的纠纷创维公司不承担责任。经审理查明，南京市珠江路224号房屋的所有权人系第三人创维公司，该公司将珠江路224号房屋出租与被告信息学院。2008年7月，信息学院将上述房屋转租与被告北太公司。北太公司对珠江路224号房屋进行装修、改造并对外招租，用于开办“美美时尚购物广场”。2008年8月26日，原告与被告北太公司订立租赁合同，约定：北太公司将珠江路224号1层B105室、建筑面积10.31平方米的商铺出租给原告，租期1年，自2008年10月1日起至2009年9月30日止。双方还对各自的权利义务、违约责任等做出了约定。同日，原告向北太公司支付管理押金5000元和一年租金19000元。合同签订后，北太公司按约将商铺交付原告。2009年1月7日、2月18日，第三人创维公司两次向北太公司及原告等经营户发出函告，主要内容为：北太公司非法侵占我公司位于珠江路224号的房屋所有权，信息学院向北太公司转租的行为非法无效，要求北太公司撤出珠江路224号房屋并赔偿一切损失。同年2月5日，创维公司以信息学院为被告、北太公司为第三人诉至本院，要求解除其与信息学院之间的租赁合同。2月27日，南京市工商行政管理局玄武分局珠江路工商所向原告发出了不予受理通知书，言明原告提交的设立登记申请因经营场所材料不符合法定条件而不予受理。后原告与北太公司因押金及租金退还事宜发生争议，原告遂诉至本院要求处理。审理中，原告表示，追加创维公司为第三人是为查明事实，不要求其承担民事责任。以上事实有房屋所有权证、租赁合同、管理押金收据、房租及管理费收据、函告、再次函告、不予受理通知书、本院（2009）玄民一初字第515号民事判决书、质证笔录、庭审笔录中原、被告陈述等证据证实。庭审中，原、被告的争议焦点是原告是否已实际经营、北太公司应否全额退还原告已付的租金。对此，原告提交了北太公司与美美时尚购物广场一、二层部分经营户于2008年10月9日订立的补充协议，内容为：关于美美时尚购物广场一层、二层开业及房租起算日期事宜，形成以下决议，1、网络宽带于2008年10月20日前到位；2、关于美美时尚购物广场一层、二层商户起算房租日期为一层小吃街区60%交付营业及电梯交付使用之日为起始，原商户房租起算日期顺延至本日。原告认为，北太公司虽按时交付了商铺，但原告无法办理营业执照、无法正常经营，且根据上述补充协议约定，北太公司承诺的购物广场电梯始终未交付使用，故北太公司应全额退还房租。北太公司对补充协议的真实性不持异议，但认为协议中约定的“原商户房租起算日期顺延至本日”是指订立补充协议之日，即2008年10月9日。对于电梯是否交付使用，北太公司未提交相关证据。另，北太公司提交了美美时尚购物广场管理规定、考勤记录本、请假记录本等证据，证明原告等经营户已实际开业经营，北太公司按管理规定对经营户进行考勤管理，经营户如不开门营业需办理请假手续。原告对北太公司提交的以上证据的真实性不持异议，但认为是北太公司要求各经营户必须开门，否则就对经营户处以罚款。因原、被告各执诉、辩称意见，致本案调解无效。本院认为，被告北太公司作为珠江路224号房屋的次承租人，在未经房屋所有权人创维公司同意的情况下承租珠江路224号房屋，并将承租的房屋又转租与原告，故北太公司与原告之间的租赁合同应属无效，北太公司对合同无效的后果负有过错。合同认定无效后，北太公司已收取原告的租金应视为房屋占有使用费，北太公司应将该费用及管理押金返还原告，原告应将占有使用的商铺腾空后返还北太公司。北太公司与部分经营户于2008年10月9日订立的补充协议是对双方租赁合同的补充，亦属无效，其中关于北太公司在“一层小吃街区60%交付营业及电梯交付使用”等条件成就之日开始起算一、二层经营户租金的约定，是对租赁合同中租金支付标准和期限的补充，在合同无效情形下，可参照上述约定计付房屋占有使用费。现北太公司无证据证明上述房屋占有使用费起算的条件已经成就，故原告要求北太公司全额返还房屋占有使用费的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。北太公司关于补充协议约定的房屋占有使用费起算日为补充协议订立之日的抗辩意见，不能成立，本院不予采纳。信息学院非本案讼争合同的当事人，故原告要求信息学院承担连带责任的诉讼请求，缺乏合同与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十四条之规定，判决如下：原告邓庆与被告北太公司的租赁合同无效。二、原告邓庆于本判决生效后十日内将南京市珠江路224号1层B105室商铺腾空后返还给被告北太公司。三、被告北太公司于本判决生效后十日内向原告邓庆返还管理押金5000元、房屋占有使用费19000元，合计24000元。四、驳回原告邓庆对被告信息学院的诉讼请求。本案案件受理费400元，由被告北太公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 长  时 超审 判 员  王翔飞审 判 员  杨晓峰二〇〇九年十一月九日见习书记员  吴 琼