山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0105民初2451号原告：牛小川，男，1984年1月30日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：路舜惟，山东圣义律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔令珍，山东圣义律师事务所律师。被告：李键，女，1962年5月17出生，汉族，住济南市。被告：李强，女，1968年9月23出生，汉族，住济南市。被告：李宏阳，男，1963年10月9出生，汉族，住济南市。被告：李文静，女，1971年4月28出生，汉族，住广东省普宁市。被告：济南旧城开发投资集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：聂军，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙桂华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周继勇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告：济南康都置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：JEROMEKIANG，该公司董事长。原告牛小川与被告李键、被告李强、被告李宏阳、被告李文静、被告济南旧城开发投资集团有限公司（以下简称旧投集团公司）、被告济南康都置业有限公司（以下简称康都置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告牛小川委托诉讼代理人路舜惟、孔令珍，被告旧投集团公司的委托诉讼代理人孙桂华到庭参加诉讼。被告李键、被告黎强、被告李宏阳、被告李文静、被告康都置业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛小川向本院提出诉讼请求：1.判令康都置业公司协助将位于济南市天桥区某某花园X号楼X单元X室房产所有权转移登记至马桂兰名下；2.判令李键、李强、李宏阳、李文静协助将上述房产所有权转移登记至牛小川名下；3.判令李键、李强、李宏阳、李文静向牛小川赔偿损失，以50万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算，自违约之日计算至实际办理完毕过户之日止；4.案件受理费由被告负担。事实与理由：牛小川于2011年5月7日与马桂兰签订了房屋买卖合同一份，协议约定马桂兰以56万元的价格将其享有的位于济南市天桥区某某花园X号楼X单元X室房产（以下简称涉案房产）转让给牛小川，该合同同时约定，如因马桂兰年老、健康原因无法办理产权变更登记，马桂兰的委托代理人继续履行房产变更登记义务。协议签订后，牛小川依约支付了房款并入住至今，但在房产权属登记前马桂兰因病去世。现李键、李强、李宏阳、李文静一直不予协助牛小川办理房屋过户手续。为维护合法权益，牛小川诉至法院，望判如所请。旧投集团公司辩称，旧投集团公司并非涉案房产房产大证的权利人，无法直接协助被拆迁人马桂兰办理产权登记，且涉案房产的安置房屋差价款尚未结清，亦不具备办证条件。李键、李强、李宏阳、李文静及康都置业公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月17日，马桂兰（甲方出卖人）与牛小川（乙方购买人）签订了房屋买卖合同一份，约定：“第一条甲方的权利担保及承诺2007年9月4日，济南市旧城改造投融资管理中心及其委托代理人济南市天桥区拆迁办公室与马桂兰签订《济南市城市公有住宅房屋拆迁安置协议》，依据安置协议约定，马桂兰选择的安置房是某小区X号楼X室，马桂兰在补缴被拆迁房屋与安置房屋的差价84984元后即办理该房屋产权登记，取得安置房屋所有权。马桂兰欲将该安置房屋卖给乙方牛小川，为保障买卖合同有效及乙方的合法权益，甲方作出以下担保和承诺：一、对安置房屋享有产权，有权出卖。二、对该房屋没有设定抵押担保及在产权变更登记在牛小川之前不设定抵押担保；该房屋不存在债权债务纠纷及继承权纠纷；该房屋没有被查封保全及产权变更登记在牛小川之前不会被查封保全；该房屋不存在任何争议。三、保证本人及委托代理人提交给乙方的证件材料复印件与原件相符、真实有效合法。四、确认委托代理人收取乙方支付的定金、购房款或预付款、买卖房屋的交易税费有效。五、向乙方提供该房屋买卖所需要的证明文件，积极协助乙方去拆迁办或房产、土地登记机关办理房产买卖登记、过户登记或公证手续。六、在收取乙方支付本协议约定的购房款后，交付房屋钥匙，协助办理乙方入住手续、物业服务手续，及水、电、暖、燃气、网线、有线、通讯、户籍等登记手续。七、本协议约定的购房款价格在房屋产权登记在乙方之前，不因任何原因改变。八、如因甲方年老、身体健康原因无法办理房产变更登记，甲方的委托代理人继续履行房产变更登记义务，以保障乙方权利实现。第二条买卖房屋位置该房屋位于某小区X号楼X室，如因小区、楼号变更，按照规定变更。第三条买卖房屋的建筑面积该房屋的建筑面积为73.58平方米，不因房产登记重新测量而产生面积差额，而变更购买房屋总价款。房屋的附属设施包括在购房总价款之内。第四条房屋价款及支付房屋总价款为56万元。合同签订后五日内乙方支付45万元，包括已经支付的定金；合同签订一年内再支付5万元。房产登记在乙方名下后30日内乙方付清购房余款。第五条交易税费的承担甲方取得房产登记的税费由甲方承担，乙方取得房产登记的费用按照规定（或本协议约定）由乙方承担。第六条房产过户登记一、甲方须按照拆迁安置协议及交款通知要求补交安置房屋差价款等，及时办理产权登记。二、甲方取得房屋产权后，须及时通知乙方，并与乙方去房产登记机关办理房产权变更登记。三、甲、乙双方办理房屋产权变更登记时，依据本合同的约定，按照房产登记机关的规定提交有关证件、签订协议、申请过户登记、交纳有关费用。第七条房屋使用乙方交付购房款，甲方应当将房屋、钥匙、住房质量保证书、入住通知书等有关文件交付乙方。乙方入住使用后有权处置房屋，包括转让、出租、装修等。乙方入住后，甲方协助乙方购置储藏室、车库、车位等辅助设施。第八条违约责任一、甲方或代理人违反本合同约定的，承担违约责任，违约金按照乙方已交购房款的百分之五十支付；并从违约之日起按照银行同期贷款利率的四倍赔偿乙方损失。二、如果因变更登记前房屋设定抵押、被查封保全、甲方不履行拆迁安置协议等原因，致乙方无法取得房屋产权的，甲方应当双倍返还已付购房款。三、如因甲方出卖房屋发生的甲方与其利害关系人之间的争议，由甲方与利害关系人自行解决，与乙方无关；如因此项争议给乙方造成损害，甲方承担赔偿责任。第九条合同生效本合同经甲乙双方签字生效。甲方委托代理人的签字视为对本合同内容的确认及履行义务的担保…”，李键、李强、李宏阳均作为马桂兰的委托代理人在该合同上签字。2012年5月1日，马桂兰、李宏阳、李键、李强出具收条一份，载明已收到牛小川购房款50万元。另查，涉案房产系2007年9月4日马桂兰与旧投集团公司签订《济南市城市公有住宅房屋产权安置协议》而取得的安置房屋，该协议第七条约定，甲方（即旧投集团公司）提供的安置房屋应当符合国家质量技术标准，并为乙方提供能够办理房屋确权登记手续的证明材料。乙方（马桂兰）应当按照规定缴纳税费。拆迁安置协议中约定的安置房，现登记地址为济南市天桥区明湖西路X号某花园X号楼X号，即涉案房产，该房产于2016年3月4日登记在康都置业公司名下，登记证号济南2016XXXXXXX号，实测建筑面积78.69平方米，马桂兰尚欠房屋面积差价款19791.03元。再查，马桂兰与李世良生前系夫妻关系，马桂兰于2013年11月24日去世，李世良于1997年9月去世。在其双方婚姻关系存续期间共生育子女四人，分别为李键、李强、李宏阳、李文静。又查，济南市旧城改造投融资管理中心、济南市天桥区旧城改造指挥部及康都置业公司签订了《济南市棚户区改造馆驿街西项目安置房工程建设合同》一份，约定由康都置业公司开发济南市棚户区改造馆驿街西项目安置房工程，建设规模一期设计总建筑面积119708平方米，其中用于安置的建筑面积约73464.72平方米，涉案房产在该安置面积之内。2013年11月28日济南市人民政府发布了《关于研究加快棚户区改造安置房屋确权有关问题的会议纪要》（[2013]60号）文件，该文件第二条“关于旧城集团委托开发商代建的棚改安置房确权问题”中规定，“开发商办理房屋初始登记后不再过户至旧城集团，直接为被拆迁人办理个人安置房分户登记手续。旧城集团负责督促相关开发商尽快完善代建棚改安置房各项手续。”本院认为，牛小川与马桂兰之间的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据房屋买卖合同第六条约定，马桂兰在涉案房产符合权属登记条件情形下，应当及时进行权属登记，并及时将涉案房产所有权转移登记在牛小川名下。双方履行房屋买卖合同过程中，马桂兰于2013年11月24日去世，现牛小川已无法直接要求马桂兰办理涉案房屋的权属登记。《中华人民共和国合同法》第七十三条规定，因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。因马桂兰已经去世，牛小川可以行使代位权，要求涉案房产开发单位将涉案房产所有权转移登记在马桂兰名下。马桂兰与旧城集团公司签订有房屋拆迁安置协议，马桂兰享有请求旧城集团公司转移涉案房产所有权的权利。根据旧城集团公司与康都置业公司的代建协议以及济南市人民政府[2013]60号文件的约定或规定，现涉案房产登记康都置业公司名下，应由康都置业公司直接将涉案房产过户至马桂兰名下，无需再先行过户至旧城集团公司名下。参照《最高人民法院关于产权人生前已处分的房屋死后不宜认定为遗产的批复》精神，涉案房产在马桂兰去世后不宜再认定为其名下遗产，李键、李强、李宏阳、李文静仅对涉案房屋买卖合同中未付尾款享有债权权利，该四人应继续履行马桂兰与牛小川签订的房屋买卖合同，在涉案房产登记在马桂兰名下后，协助牛小川将涉案房产所有权转移登记在牛小川的名下。马桂兰尚欠涉案房产房屋面积差价款19791.03元，为及时办理涉案房产过户登记手续，牛小川亦同意垫付该款项，本院予以准许，牛小川可在房屋尾款中予以扣除。关于牛小川要求李键、李强、李宏阳、李文静承担违约赔偿责任的请求，房屋买卖合同中并未明确约定双方转移所有权登记的具体日期，马桂兰去世后，待涉案房产具备产权登记条件后，马桂兰的继承人应在合理期间内办理权属登记，牛小川未能举证证实其书面催告李键、李强、李宏阳、李文静在合理期间内履行合同义务的事实，其直接要求李键、李强、李宏阳、李文静承担违约责任，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告济南康都置业有限公司于本判决生效之日起10日内协助原告牛小川将位于济南市天桥区明湖西路X号某花园X号楼X号（登记证号济南2016XXXXXXX号）所有权转移登记在马桂兰名下；二、被告李键、被告李强、被告李宏阳、被告李文静于上述房产登记在马桂兰名下之日起10日内协助原告牛小川将该房产所有权转移登记在原告牛小川名下；三、原告牛小川于本判决生效之日起10日内向被告济南旧城开发投资集团有限公司支付房屋面积差价款19791.03元；四、驳回原告牛小川的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告李键、被告李强、被告李宏阳、被告李文静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判长 韩 峰审判员 王 善审判员 刘彩凤二〇一八年七月十六日书记员 郝慧明