河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫12民终1413号上诉人（原审被告）：河南圆方商贸城开发有限公司，住所地河南省三门峡市陕州大道中段南侧。法定代表人吕永安，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈晶，北京大成（广州）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人(原审原告）李红文，男，生于1970年9月21日，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。上诉人河南圆方商贸城开发有限公司（以下简称圆方公司）因与被上诉人李红文房屋买卖合同纠纷一案，不服陕州区人民法院（2018）豫1203民初294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人圆方公司的委托诉讼代理人陈晶、被上诉人李红文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。圆方公司上诉请求：撤销一审判决，改判以李红文证明的实际损失作为基数计算相应的违约金；一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：1、本案为房屋买卖合同纠纷而非民间借贷纠纷，一审法院适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》明显属于适用法律错误。本案调整的是买卖合同关系而非借贷关系，有明确的法律条文就其法律关系进行规范，本案应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的约束。2、本案约定的违约金明显高于被上诉人的实际损失，法院应当予以调整。本案中延期交楼给被上诉人造成的损失，主要体现在房屋租赁方面，因此本案被上诉人的实际损失应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。按照一审判决计算的的两套房屋的违约金，每日违约金为118.5元，每月3544.53元，该金额远远高于所购商品房地段的实际房屋租赁价格，应当进行调整。补充说明，本案涉及的合同不具备履行的可能性，一审法官应该释明；关于违约金，一审的判决明显高于实际损失，应该由李红文承担举证责任。李红文辩称，1、一审法院虽在判决书中写有《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，但判决内容与此无关，一审适用《合同法》解释二的规定正确。一审法院判决适用民间借贷的利率也是正确的。2、售房合同为格式合同，是圆方公司自己定的违约金，自己又认为过高，不符合法律对格式合同的相关解释，我在起诉时已经考虑到违约金过高，按照万分之五计算的，实际损失不应该调整，我们购买的是商铺，比商品房出租获利更大。请求驳回上诉，维持原判。李红文向一审法院起诉请求：圆方公司1、继续履行2014年9月27日与原告签订的《商品房买卖合同》；2、以258602元为基数，按日万分之五支付违约金至交房之日止，截止2018年1月18日，计算为132533元；3、承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2014年9月27日，李红文和圆方公司签订了合同编号为A26-1053《商品房买卖合同》，约定：圆方公司将其开发的陕县张湾乡快速通道南侧A26楼一层1053号房屋出卖给李红文，价款为258602元；付款方式为2014年9月29日一次性付款；圆方公司应当在2015年3月31日前将符合本合同约定的商品房交付使用；圆方公司如未按本合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过30日，自本合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，圆方公司按日向李红文支付已交付房价款万分之十的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，李红文有权解除合同，圆方公司应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款的10%支付违约金。李红文要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，圆方公司按日向李红文支付已交付房价款万分之二十的违约金。双方还对房屋交接、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、关于产权登记等在合同中作了约定。李红文依约向圆方公司支付购房款258602元。后圆方公司未按约定期限即2015年3月31日前向李红文交付房屋，李红文多次催促圆方公司交付房屋未果。2018年1月24日，李红文起诉，请求处理。一审法院认为：李红文与圆方公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，应属有效合同，双方应当依约履行各自的义务。李红文按合同约定履行了缴纳购房款的义务，圆方公司未在合同约定的交房日期向李红文交付房屋，其行为构成违约，应承担继续履行并支付违约金的违约责任。李红文要求圆方公司继续履行合同，支付违约金的请求，理由正当，依法予以支持。本案双方约定按日向李红文支付已付房价款万分之二十的违约金显然高于李红文可预见的合法利益损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的相关规定，对于违约金的额度，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”；逾期付款所造成的损失应为可预见的利益损失，应以不超过合法民间借贷的可得利息为限较为合理，即以最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的民间借贷利率不超过年利率24%为限。李红文在提起诉讼时，已自行调整了请求，请求支付违约金的额度按交付房款的日万分之五计算，该请求未超过上述关于违约金幅度限制的原则，符合法律规定，依法应予支持。关于李红文主张的以258602元为基础，按日万分之五从2015年4月1日起计算至2018年1月18日的违约金经计算为132274.92元，予以支持。圆方公司称李红文请求的违约金已超过法律规定，没有事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十七条、第二十九条的规定，判决：一、河南圆方商贸城开发有限公司继续履行于2014年9月27日与李红文签订的编号为A26-1053《商品房买卖合同》；二、河南圆方商贸城开发有限公司于本判决生效后十日内向李红文支付违约金132274.92元；2018年1月19日至房屋交付之日止的违约金按交付房款258602元的日万分之五计算，仍由河南圆方商贸城开发有限公司承担;四、驳回李红文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2950元，减半收取1475元，由河南圆方商贸城开发有限公司负担。二审与一审查明事实一致。本院认为，一审中，圆方公司代理人陈述涉案房屋正在建设中，二审中圆方公司也未提交证据证明涉案房屋买卖合同不具备履行的可能性，李红文不予认可，要求继续履行合同，故圆方公司主张一审应当释明、房屋买卖合同应当解除的依据不足，本院不予支持。关于涉案违约金计算标准和依据是否适当问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情况下，逾期交付使用房屋的，可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案双方当事人在房屋买卖合同中明确约定了违约金计算方法，圆方公司主张违约金明显高于实际损失,应当按照同地段同类房屋租金标准计算违约金与本案实际情况不符，且圆方公司主张一审判决的违约金仍明显高于实际损失应当提交证据证明。一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金的计算标准和依据并无不当。本案中，一审法院虽认为逾期付款所造成的损失适用最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，但对本案逾期交房支付违约金并未适用该规定。综上，上诉人河南圆方商贸城开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1023元，由上诉人河南圆方商贸城开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭旭飞代理审判员  孟大艳代理审判员  杨 超二〇一八年七月二十七日书 记 员  申胜男