甘肃省金昌市金川区人民法院民事判决书（2018）甘0302民初456号原告（反诉被告）：张某，男，汉族，1975年4月21日出生，个体户，住金昌市。委托诉讼代理人：陈某，甘肃清锋律师事务所律师。被告（反诉原告）：李某，男，汉族，1973年4月14日出生，住金昌市。原告（反诉被告）张某诉被告（反诉原告）李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张某及其委托诉讼代理人陈某、被告（反诉原告）李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张某向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告返还原告装修押金36000元。事实及理由：2016年8月1日，原告与被告签订房屋租赁合同，被告将其承租经营的金川区步行街美食汇饮食大厅其中一个档口出租给原告使用。除租金外，原告还向被告缴纳各类押金46000元（其中10000元保证金，36000元装修押金）。2017年6月16日，饮食大厅发生火灾，导致原告无法继续经营，合同目的不能实现。原告要求被告解除租赁合同返还押金，被告拒绝，故提起诉讼，请求依法判处。李某辩称，原、被告存在租赁合同的事实无异议。被告收到原告保证金10000元，现原告尚欠租赁费、水电费、卫生费等费用未支付，10000元保证金抵顶欠付上述费用后被告不应该再返还。原告另外交付的36000元是装修费，不是装修押金，被告不应该返还。李某向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告给付拖欠租赁费、水电费、卫生费等各项费用23505元；2、承担违约金31731.75元（23505元×5‰×270天）；3、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2016年8月1日前签订房屋租赁合同，期限自2016年8月1日至2017年7月31日。租金3000元/月，于每月15日前付清。逾期每日按应交金额的千分之五支付违约金。为保证合同履行，反诉被告于签订合同时向反诉原告交纳保证金10000元，若反诉被告违约，反诉原告有权将保证金作为违约金、赔偿金扣除；同时约定如因意外发生火灾或他人原因引起火灾所造成反诉被告损失，反诉原告不承担责任。合同签订后，反诉被告按约缴纳了保证金10000元及部分装修费，委托反诉原告统一对摊位进行装修，双方开始履行合同。2017年6月16日，因经营者徐超、秦雷使用燃料不当引起火灾，导致美食城被迫停业，善后赔偿事宜尚在处理之中。经核算，截止2017年6月15日，反诉被告尚欠房租、水电费、卫生费等各项费用23505元、延期支付违约金31731.75元。张某对反诉辩称，反诉原告与反诉被告签订合同后，反诉被告自2016年8月1日开始使用涉案摊位至2016年12月29日，反诉原告将摊位贴上封条导致反诉被告无法经营。2017年4月，双方对欠费事宜进行了协商。2017年4月15日，反诉被告交纳了部分欠付租赁费后开始继续营业至2017年6月16日，因美食城发生火灾整体停业，双方再未履行合同。反诉被告同意承担2016年8月1日至2016年12月29日、2017年4月1日至2017年6月16日期间租赁费等费用。2016年12月30日至2017年3月31日期间租赁费反诉被告不应承担，且反诉原告亦同意免除该期间租赁费。反诉被告拖欠2016年8月1日至2016年12月29日期间租金、水电费、卫生费等各项费用为11800元。2017年4月1日至2017年6月16日期间产生租金、水电费、卫生费等各项费用为7704元（租金2000元/月，其他费用合计1704元）。反诉被告共计向反诉原告交费12748元。对反诉原告主张的欠费数额不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张某提交证据：租赁合同、电话录音。李某对上述证据未提出异议，本院予以确认；李某提交证据：预算协议书、价格表、（2018）甘03民终38号民事判决书、（2017）甘0302民初1947号判决书。上述证据均无法证实李某"张某交纳的36000元款项系装修费"之辩解，与本案缺乏关联性，本院不予确认。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月1日，张某与李某签订房屋租赁合同，约定李某将位于金昌市金川区步行街美食汇饮食大厅水吧（建筑面积约10㎡）出租给张某使用，房屋内水、电、排烟等配套设施齐全，质量完好。租赁费2500元/月，按月支付，于每月15日前一次付清。租赁期限内产生的水费、电费、暖气费、燃气费、卫生费、物业管理费等费用由张某承担。承租人逾期交纳租赁费等各项费用，按照应交金额5‰/天承担违约金。签订合同时，张某向李某交纳保证金10000元，作为合同履约担保。合同还约定了其他事项。张某按合同约定向李某交纳保证金10000元，张某于2016年8月1日开始使用房屋。2016年12月29日，因张某拖欠租金，李某将张某店铺断电并张贴封条，次日撕毁封条、恢复供电。张某于2016年12月29日停止营业。2017年4月5日，双方就欠付租金等费用进行了协商，确定张某拖欠2016年12月29日前租金等各项费用共计11800元；李某免收2017年1月、2月、3月租赁房屋产生费用，张某继续租赁房屋经营。达成协议后，张某于当月给付李某5000元，于次月给付李某2800元。其余未予给付。2017年6月16日，李某经营的金昌市金川区步行街美食汇饮食大厅发生火灾后整体停业，张某再未使用涉案房屋。2017年4月1日至2017年6月16日期间涉案房屋产生租金6250元（2500元+2500元+1250元）。张某在庭审中自认2017年4月1日至2017年6月16日期间除租金外租赁房屋产生水电费、卫生费等各项费用1704元。2017年4月1日至2017年6月16日期间涉案房屋产生租金、水电费、卫生费等各项费用共计7954元。李某在庭审中同意以10000元保证金抵顶欠付费用。另查明，张某在合同签订前向李某交纳现金36000元，对该笔款的性质、用途双方未在签订的租赁合同中进行约定。本院认为，对于本案争议36000元的用途、性质，张某与李某在房屋租赁合同中未做约定。该款系张某在双方签订房屋租赁合同前向李某交付的款项，如该款为房屋装修费，双方在签订房屋租赁合同时应该对此进行约定，但双方并未对承租人是否承担装修费进行约定，相反在合同中明确约定李某向张某出租的房屋"水、电、排烟等配套设施齐全，质量完好"，即李某向张某出租的房屋应具备直接使用条件。按照租赁行业习惯，房屋租金系出租人与承租人依据房屋现状协商确定的房屋使用费，该使用费是对出租房屋综合使用状况作出的评价，其中应包括出租人对房屋装饰装修的费用。如果出租人与承租人未进行特别约定，房屋装修费用应当由出租人承担。综上所述，李某辩解36000元款为装修费显然与常理相悖，对该辩解本院不予采信。李某收取36000元款没有合同依据，应当向张某返还。对张某要求李某返还36000元款的诉讼请求本院予以支持。张某与李某之间的房屋租赁合同期限已于2017年7月31日届满，合同自然终止，对张某解除合同的诉讼请求本院不予处理。关于张某欠付费用。张某与李某于2018年4月5日对2018年3月31日前欠付费用进行了协商，约定2017年12月29日前欠付费用为11800元；2018年1月1日至2018年3月31日期间费用李某予以免除。该协议系双方真实意思表示，合法有效。张某应向李某给付2017年12月29日前欠费11800元。2018年1月1日至2018年3月31日期间费用李某同意免除，不应再向张某主张。李某辩解双方约定张某一次交清欠费方免除2018年1月-3月期间费用没有依据，本院不予采信。2017年4月1日至2017年6月16日期间租金本院按合同约定租金2500元/月计算为6250元；2017年4月1日至2017年6月16日期间产生其他费用本院按照张某自认事实认定为1704元；扣除张某2018年4月、5月给付的7800元，张某尚欠李某各项费用11954元，以10000元保证金抵顶后，张某应给付李某各项费用1954元。双方于2018年4月5日、4月20日对欠付费用另行约定了支付方式，李某按照原合同约定支付时间主张违约金没有事实依据，对李某主张的违约金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、九十七条、二百二十六条规定，判决如下：一、被告李某返还原告张某现金36000元；二、驳回原告张某其他诉讼请求；三、反诉被告张某给付反诉原告李某款1954元；四、驳回反诉原告李某其他诉讼请求。上述第一、三项抵顶后，被告李某给付原告张某款34046元，限判决生效后十五日内履行。如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费700元，减半收取350元，由被告李某负担；反诉案件受理费517元，减半收取258.5元，由反诉原告李某负担248.5元，反诉被告张某负担10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于甘肃省金昌市中级人民法院。审判员 王恩惠 二〇一八年七月二十日书记员 王秀萍