江苏省江阴市人民法院民 事 裁 定 书（2014）澄徐民初字第0580号-2原告ＸＸ华。委托代理人季苏阴、张晓菲，江苏滨江律师事务所律师。被告徐士才。委托代理人吴遨达、周娴，江阴市峭岐法律服务所法律工作者。原告ＸＸ华与被告徐士才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告ＸＸ华的委托代理人季苏阴、张晓菲，被告徐士才的委托代理人吴遨达、周娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ华诉称：2014年9月27日，他与徐士才签订超市转让房屋租赁协议书一份，约定他向徐士才租赁江阴市徐霞客镇峭岐人民路134号房产（一层面积3500平方米、二层面积600平方米），用于开办超市。双方同时就租赁期限、租金、违约责任等内容进行了约定，合同注明该房产的所有人为江阴市青鹰针纺有限公司，协议签订当日他向徐士才支付定金50万元。合同签订后，他发现徐士才提供的房产证复印件上载明的地址、建筑层数、面积与实际现状、合同约定不一致，且徐士才承诺的消防验收报告、土地使用权等资料迟迟没有提供给他核查。后他向周边商户打听，据讲该房产部分面积是徐士才私自搭建的违章建筑，不可能有产权证书，也不可能通过消防安全验收，而且该地块系工业用地性质，不能用于开办超市等商业目的。他感到事态严重，找律师咨询相关事宜，并委托律师向徐士才发函，要求徐士才提供相关资料并就相关问题予以说明，但徐士才收函后坚称所有手续合法，但未提供任何书面资料给他核实。他认为：徐士才隐瞒了涉案房屋的实际情况，将没有产权证、未通过消防验收的房屋出租给他，同时在明知他租赁房屋是用于经营超市的情况下，未告知该地块可能系工业用地性质，违反了相关法律的强制性规定，该合同系无效合同。请求判令：1、确认双方于2014年9月27日签订的超市转让房屋租赁协议书无效；2、徐士才退还定金50万元，并支付占用期间的利息（自2014年9月28日起按同期银行贷款利率计算至实际给付之日）；3、本案诉讼费由徐士才负担。被告徐士才辩称：1、双方签订的超市转让房屋租赁协议书形式要件完备，签订协议前，ＸＸ华多次到超市实地察看，经双方反复协商订立协议，是双方真实意思表示。2、协议内容真实、合法，他将超市转让给ＸＸ华，同时将具有出租权的房屋转租给ＸＸ华，签订协议前，他将超市的营业执照、房屋可出租证明、安全许可等证书出示给ＸＸ华，在ＸＸ华无异议的情况下双方签订协议。3、协议签订后，均已开始履行，ＸＸ华按约支付了50万元定金，他按约将超市停业、清场，对原超市中的部分经营者进行赔偿。4、本次纠纷责任在ＸＸ华，在接到律师函后，他在2014年10月30日再次约见ＸＸ华，再次将相关证书向ＸＸ华出示，在ＸＸ华没有异议的情况下，他向ＸＸ华复函，限期ＸＸ华支付设施费118万元并接收超市，但ＸＸ华未履行，反而又2次发函催促他履行直至起诉。5、因ＸＸ华不履行约定，他的损失在放大。双方约定他在30天内清场，腾空后ＸＸ华交付设施费118万元后进场，现ＸＸ华不交款，也不接收进场，导致他原正常经营的超市停业，为腾空超市对原超市相关部门作价赔偿清场，以及房租金和其他费用共计百余万元，且损失还在扩大，希望ＸＸ华立即履行约定，否则造成的损失，他随时依法主张。综上，请求法院驳回ＸＸ华的诉讼请求。经审理查明：本案所涉房屋原为江阴市徐霞客镇峭岐人民路134号，现为125号，登记所有权人为江阴市青鹰针纺有限公司（以下简称青鹰公司）。2014年9月起，青鹰公司将涉案房屋租给江阴市徐霞客锦嘉隆百货超市（以下简称锦嘉隆超市）使用，可以出租，期限为10年。锦嘉隆超市系个体工商户，经营者为管小妹。锦嘉隆超市持有锡澄公消安检许字（2009）第035号公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，地址为峭岐人民路134号1-2层，使用面积为2900平方米，消防安全责任人为管小妹，使用性质为百货超市，建筑层数为2层。锦嘉隆超市委托徐士才处理锦嘉隆超市一切事务。2014年9月27日，徐士才代表锦嘉隆超市（出租方，甲方）与ＸＸ华（承租方，乙方）签订超市转让房屋租赁协议书一份，约定了以下内容：第一条：转让补偿。1、甲方于2014年11月15日前将位于江阴市徐霞客镇峭岐社区峭岐人民路134号锦嘉隆超市店铺（一层房屋面积大约为3500平方米，二层房屋面积大约为600平方米）清空店内货物和原有租户，整体转让给乙方经营使用。……3、超市旧的设施全部归乙方所有，原有的冰箱冷柜如甲方在供应商付有押金的则由甲方退回，其余的则归乙方所有。乙方对甲方原有超市旧的设施给予人民币168万元的补偿。合同签订日付定金50万元，房屋腾空完成交付日，乙方付款118万元，并确定为正式房租计租日。4、对于乙方装修所需时间比较长，甲方给予乙方减免租金5万元。……第二条：房租租赁。1、租赁期十年，租金每年88万元，租期内租金不变动。……第四条：合同签订后，如乙方反悔的，没收所付款项，如甲方反悔的，按乙方已付款项双倍赔偿。……第十一条：本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，任何一方均可向人民法院起诉。第十二条：本合同未尽事宜，甲乙双方可共同协商，签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。……房产所有权：江阴市青鹰针纺有限公司（附复印件两张）。协议签订当日，ＸＸ华向徐士才支付定金50万元，徐士才出具了收条。2014年10月27日，ＸＸ华委托律师向徐士才邮寄律师函一份，限徐士才在收到函件后三日内提供相应资料（包括消防验收资料、土地证复印件、改建的合法手续等），并对相关问题进行说明，如逾期不提供或者不能提供的，他将根据实际情况采取进一步措施以维护合法权利。徐士才于10月28日收到该律师函，并于10月30日、11月4日、11月10日回函三份，告知ＸＸ华所指缺少有关证件不实，并催告ＸＸ华依照协议约定前来付款接收。2014年11月10日，ＸＸ华以徐士才为被告具状起诉来院。审理中，本院向管小妹调查，管小妹陈述：江阴市徐霞客锦嘉隆百货超市出具的授权委托书的授权范围是“处理本超市一切事务”，包括超市的经营、经营权的转让、超市承租房屋的使用、出租、转租等一切事务；超市租赁的是青鹰公司靠东侧的四幢，具体的幢号不清楚，超市的二楼部分是承租后自行搭建上去的。上述事实，有ＸＸ华提供的超市房屋租赁协议书、房屋所有权证复印件、收条、律师函、EMS回单复印件、流程单打印件、徐士才提供的超市房屋租赁协议书、授权委托书、个体工商户营业执照复印件、江阴市青鹰针纺有限公司出具的证明、消防办事大厅公告信息、公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、复函、催告函、损失清单、照片打印件、释明告知书、本院调取的房产登记信息、调查笔录、谈话笔录等及当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，涉案房屋系锦嘉隆超市向青鹰公司租用，锦嘉隆超市委托徐士才处理锦嘉隆超市的经营、转让、房屋转租等事务，故徐士才与ＸＸ华签订超市房屋租赁协议书系代表锦嘉隆超市，相应的民事责任应由锦嘉隆超市承担，徐士才与ＸＸ华之间不存在租赁合同关系，ＸＸ华起诉徐士才系被告主体错误，ＸＸ华的起诉应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，判决如下：驳回ＸＸ华的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起10日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  康晓光代理审判员  施君晟人民陪审员  赵永生二〇一五年八月二十七日书 记 员  陈蓉蓉本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。