福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0205民初421号 原告（执行案外人）：戴萍萍，女，1962年12月28日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林，福建远大联盟律师事务所律师。 被告（申请执行人）：林永星，男，1979年9月27日出生，汉族，住福建省漳州台商投资区。 第三人（被执行人）：张新川，男，1976年8月26日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 第三人（被执行人）：李莉，女，1980年12月7日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 原告戴萍萍与被告林永星、第三人张新川、李莉案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴萍萍及其委托诉讼代理人林、被告林永星到庭参加诉讼，第三人张新川、李莉经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戴萍萍向本院提出诉讼请求：1.立即停止对龙海市角美镇金尚路龙勋花园2幢101号与3幢101号房屋的全部强制执行措施；2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：厦门市海沧区人民法院执行局在处理申请执行人林永星与被执行人张新川、李莉民间借贷纠纷一案（案号：（2017）闽0205执70号）的强制执行过程中，要求原告清空龙海市角美镇金尚路龙勋花园2幢101号与3幢101号房屋，以便法院查封、拍卖该房产。因该房产实际是原告的财产，被法院误当作第三人张新川、李莉的财产将予执行，为此，原告依法提出执行异议。海沧区人民法院执行局为此作出（2017）闽0205执异15号执行裁定书，仅以上述不动产目前登记在第三人张新川名下为由，认定上述房产的权利人是第三人张新川，故驳回原告的执行异议，显然不符合事实，且适用法律错误，并遗漏对原告提出的有权出租上述房产的主张的审查和认定。为维护原告合法权益，特提起诉讼。 被告林永星辩称，厦门市海沧区人民法院执行局对本案认定事实清楚，法律关系定性准确，适用证据恰当，责任确定合理。讼争房屋在2017年6月22日被查封时登记在第三人张新川名下，根据《物权法》有关规定，讼争房屋的权利人属于第三人张新川。海沧区人民法院执行局根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”之规定，认定第三人张新川系讼争房屋的权利人是完全正确的。根据《民事诉讼法》第204条规定，原告对讼争房屋主张所有权应当依照民事诉讼程序依法进行，不是在执行程序中解决。原告将房屋过户后，如存在第三人张新川未支付过房款，原告应当依法起诉第三人张新川。至于原告是否有权出租讼争房屋，属于原告与第三人张新川之间的租赁合同纠纷，在该租赁合同未被依法确认合法有效前，不属执行局审查范围，海沧区人民法院执行局无需对原告与第三人张新川之间的租赁合同纠纷进行审理，故不存在遗漏审查和认定的情形。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告合法权益。 第三人张新川、李莉未作陈述。 原告戴萍萍围绕诉讼请求提供房产证、土地证过户证明、存量房买卖合同、（2017）厦鹭证内字第49090号公证书、（2017）厦鹭证内字第28372号公证书、租赁合同、（2017）闽0205执异15号执行裁定书、EMS详情单、EMS查询信息和福建省龙海市人民法院（2017）闽0681民初390号民事判决书、（2017）闽0681民初390号民事裁定书等证据。对原告提供的证据，经原被告在庭审中质证后，本院予以确认并与庭审笔录一并在卷佐证。 根据原被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2015年3月18日，原告与第三人张新川签订一份《房屋证、土地证过户证明》，约定：由于资金需要本人戴萍萍将漳州（市）龙海龙池龙勋花园贰处房产、土地证共肆本暂转户到张新川名下，在过户后一切所有店面事务都还由原户主戴萍萍全权处理，包括店租及其他费用。以此（条）据为准，特此证明。…转户目的：转户后张新川应负责提供人民币45万元资金给戴萍萍急用。否则张新川应归还（转户）以上二处房产的土地证、房产证给原户主戴萍萍。同日，原告与第三人张新川签订二份《存量房买卖合同》，约定：戴萍萍将其名下座落于角美镇金山路龙勋花园2幢101号与3幢101号房屋分别以210800元和215500元出卖给张新川。同年4月14日和16日，原告与第三人张新川分别将上述两套房屋过户登记至张新川名下。 2.2015年11月9日，第三人张新川作为借款人，将上述两套房屋作为抵押担保，向福建省龙海农村商业银行股份有限公司办理抵押贷款20万元。 3.原告作为上述两处讼争房产的实际管理人，以出租方的名义分别于2015年7月1日将角美镇金山路龙勋花园2幢101号房产出租给陈文喜，租赁期限2015年7月1日至2018年6月30日；于2017年5月17日将角美镇金山路龙勋花园3幢101号房产出租给罗志勇，租赁期限2017年5月17日至2020年5月17日。 4.2017年1月6日，原告以房屋买卖合同纠纷为由向福建省龙海市人民法院提起诉讼。该法院经审查认定，原告与张新川签订的《房屋证、土地证过户证明》和《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，受法律保护。原告主张其已经履行完合同约定的义务，即将讼争的二套房产依约过户到张新川名下，而张新川违约未将45万元支付给原告，要求解除与张新川签订的《房屋证、土地证过户证明》和《存量房买卖合同》等。原告与张新川签订的《房屋证、土地证过户证明》和《存量房买卖合同》未约定解除条件，张新川在房产过户后将相应的资金给原告，但双方未约定支付具体时间，原告又未能提供其有要求张新川履行支付资金的催告凭证，认定张新川违约的依据不足；双方约定的是在张新川未能提供资金的情况下，应将该房产的“土地证、房产证”归还给原告，因张新川已将讼争房产的土地证、房产证原件交付不动产登记处用于办理产权转移登记，故该约定已不能履行。若张新川确实存在未能给付约定的资金，则原告应另行主张。2017年3月30日，该法院依法作出（2017）闽0681民初390号民事判决书，驳回戴萍萍的诉讼请求。该判决书已经发生法律效力。 5.2017年5月10日，原告向第三人张新川发函，催告其履行付款义务。 6.2017年6月22日，福建省厦门市海沧区人民法院在执行申请执行人林永星与被执行人张新川、李莉民间借贷纠纷一案过程中，依法作出（2017）闽0205执70号执行裁定书，查封张新川名下的上述两处讼争房产，并要求原告清空上述两处房产，以便法院查封、拍卖。 7.2017年8月15日，原告向张新川发函，解除双方签订的《房屋证、土地证过户证明》和《存量房买卖合同》。 8.2017年9月，原告向福建省龙海市人民法院依法提起诉讼，要求确认解除原告与张新川签订的《房屋证、土地证过户证明》和《存量房买卖合同》，并代为偿还抵押贷款，要求张新川等协助办理抵押注销和房屋过户手续，该法院以违背一事不二理原则，不予立案。 9.原告以本院查封张新川名下的上述两处讼争房产实际上是原告的财产为由，向本院提出执行异议要求中止对龙海市角美镇金山路龙勋花园2幢101号、3幢101号房产的执行并解除查封。2017年11月1日，本院经审查认定，张新川系上述两处讼争房产的权利人，戴萍萍因出售上述房产所引起的购房款纠纷系其与张新川之间的债权债务纠纷，不属于本案审查范围，戴萍萍不能据此否认张新川系上述两处讼争房产的权利人，故戴萍萍的异议理由不成立。本院依法作出（2017）闽0205执异15号执行裁定书，驳回戴萍萍的异议。戴萍萍不服该裁定，向本院提起诉讼。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案争议焦点：一、本案讼争两处房产的所有权归谁所有。福建省龙海市人民法院依法作出的（2017）闽0681民初390号民事判决书已经发生法律效力，该判决书认定原告与张新川签订的《房屋证、土地证过户证明》和《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，受法律保护。原告认为张新川违约未支付45万元的依据不足；双方约定张新川未能提供资金的情况下，应将该房产的“土地证、房产证”归还给原告，因张新川已将讼争房产的土地证、房产证原件交付不动产登记处用于办理产权转移登记，故该约定已不能履行，并依法驳回戴萍萍的诉讼请求。因此，原告提出上述两处讼争房产系其财产的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信，本案讼争两处房产的所有权归第三人张新川所有。二、原告出租上述两处讼争房产的效力问题。原告与第三人张新川签订的《房屋证、土地证过户证明》约定本案讼争两处房产过户至张新川名下后一切所有店面事务都还由原户主戴萍萍全权处理，包括店租及其他费用。原告因此取得了张新川特别授权的代理权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。因此，原告在行使代理权时，须以被代理人的名义实施民事法律行为。而原告与他人签订的两份租赁合同的出租方均为原告本人，而非张新川，这有违法律规定，且原告提供的证据无法证明其出租行为已取得张新川的认可，应承担举证不能的法律后果，因此，原告与他人签订的两份租赁合同对外不具有法律效力，不能对抗善意的第三人和人民法院依法采取的强制执行措施，而原告作为上述两处讼争房产的实际管理人，负有积极配合人民法院依法履行公务的义务。 综上，本院作出（2017）闽0205执异15号执行裁定书认为张新川系上述两处讼争房产的权利人，戴萍萍因出售上述房产所引起的购房款纠纷系其与张新川之间的债权债务纠纷，不属于本案审查范围，戴萍萍不能据此否认张新川系上述两处讼争房产的权利人，戴萍萍的异议理由不成立，依法驳回戴萍萍执行异议并无不当。原告提出立即停止对上述两处讼争房产的全部强制执行措施的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未书面提出陈述意见，视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席审判。因此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项、第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告戴萍萍的全部诉讼请求。 本案受理费100元，由原告戴萍萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  沈国兴 人民陪审员  周毅芳 人民陪审员  高闪曲 二〇一八年七月十八日 法官助理谢依婷 代书 记员  胡启帆 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十三条第一款第五项下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第8页共9页