浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)浙01民终1335号上诉人（原审原告）：朱清旦，男，1971年2月24日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：谢如程，浙江双经律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杭州盛晋国际投资管理有限公司，住所地：杭州市江干区杭海路**三堡产业大厦****。统一社会信用代码：91330104MA27W9UM73。法定代表人：王妙法，该公司总经理。委托诉讼代理人：裘志伟，浙江厚儒律师事务所律师。上诉人朱清旦因与被上诉人杭州盛晋国际投资管理有限公司（以下简称盛晋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2017）浙0104民初7466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审判决认定：2017年5月6日，朱清旦与盛晋公司签订《租赁合同》一份，约定：出租方（甲方）盛晋公司将坐落于杭州市江干区钱江新城杭海路601号江和美海洋生活广场2-35/36/37/38/39/40/41/42/43/44/45/46/47/48/49/64商铺出租给承租方（乙方）朱清旦，建筑面积暂定为2410平方米，甲方于2017年6月1日（该日为交付日）将租赁物业交付给乙方，乙方应当按照甲方的通知和本合同的约定及时办理租赁物业交付手续，乙方应当于交付日与甲方共同验收该租赁物业，验收完毕双方应当签署验收书；乙方接收租赁物业后，应当自费进行装修，装修方案和计划应当报经甲方同意后方可实施，装修期为6个月，自交付日开始计算，至2017年11月30日止。乙方必须在装修期内完成租赁物业的装修工作，如不能按期完成，视为乙方违约，甲方有权追究乙方违约责任，乙方如因特殊原因无法在装修期内完成装修工作的，应当向甲方提出申请，经甲方同意后可予以延期；装修期内，甲方免收乙方租金，乙方装修结束后，应报甲方进行验收；租赁物业的开业日期为2017年12月1日（该日为暂定日期，具体时间以甲乙书面通知为准），自开业日起开始计算租金，租赁期限为8年，自开业日开始计算；若乙方未能于交付日对该租赁物业进行验收并办妥交付手续的，甲方仍有权从交付日期收取乙方在本合同项下于交付日起应当支付之各项费用；如因乙方原因，乙方自交付日其起15日内仍未能办妥交付手续，则甲乙有权书面通知乙方解除本合同，并有权以乙方已支付的所有款项（包括但不限于租赁保证金、租金等费用）作为违约金而不予返还乙方；乙方应于本合同生效之日内向甲方交付租赁保证金10万元；乙方如有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同的，甲方有权扣除乙方支付的租赁保证金作为违约金，违约金不足弥补甲方损失的，乙方应赔偿甲方损失：……乙方未按照本合同约定的期限和要求进行装修和开业，且经甲方书面催告后在15日内仍未改正的……；除上述情形外，甲方如解除本合同（或提前终止本合同）、提前收回该租赁物业的，应书面通知乙方，甲方应赔偿乙方直接损失，即扣除可以拆卸的设施、设备、装修以外的其他不可拆卸的设施、设备、装修的市场价值，双方如对价值认可有争议的，则以甲方委托的第三方评估机构评估为准，评估费用由双方均摊；等等。2017年5月6日、2017年5月19日，朱清旦分别向盛晋公司交纳保证金共计10万元。2017年5月16日，朱清旦委托案外人杭州新人为本营销策划有限公司对案涉商铺进行开业筹备策划。2017年6月9日，朱清旦与案外人陶春华及江和美海洋生活广场的物业管理单位杭州至高物业管理有限公司签订室内装修管理服务协议；朱清旦还与杭州至高物业管理有限公司签订了消防安全责任书。同日，朱清旦向杭州至高物业管理有限公司交纳装修管理费25050元。杭州至高物业管理有限公司出具了《入住缴费手续完成确认书》，该确认书中载明：一、应交费用25050元，下有经办人签名，落款时间为2017年6月9日；二、物业财务部，在“已按规定交纳费用”选项处已打勾，下有经办人签名；三、物业工程服务部，“已陪同业主去现场验房，业主完成验房确认并签字”选项处为空白；四、物业综合服务部，“商户入场已递交资料”、“已将商铺移交给业主，业主已签字确认”两选项处均为空白。2017年6月10日，朱清旦就案涉商铺装修与陶春华签订工程承包协议书。2017年6月10日至2017年7月12日期间，朱清旦向案外人杭州合田建材有限公司订购瓷砖，杭州合田建材有限公司送货至案涉商铺。2017年7月9日至2017年9月15日期间，朱清旦与盛晋公司员工吴垒通过微信就合同解除多次进行协商。最终朱清旦与盛晋公司双方无法就合同解除协商一致。2017年9月18日，盛晋公司作出《合同解除通知书》。朱清旦曾与盛晋公司法定代表人王妙法就合同是否继续履行进行商议。2017年9月28日，朱清旦诉至一审法院，请求判令：1.盛晋公司2017年9月18日的《合同解除通知书》无效；2.盛晋公司向朱清旦支付违约金20万元；3.双方签订的《租赁合同》继续履行，并顺延朱清旦的免租金装修期（从本案裁判确定《租赁合同》继续履行之日顺延4月19天）；4.诉讼费由盛晋公司承担。一审法院认为，朱清旦与盛晋公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，对当事人双方均具有约束力。现盛晋公司单方提出解除合同并无事实和法律依据，有违诚信，系无效行为。因双方并未就解除该租赁合同协商一致，而案涉租赁合同亦未存在法定解除情形，故案涉租赁合同尚未解除，双方应继续履行该合同。对于盛晋公司辩称朱清旦交付手续尚未实际办理完成的意见，一审法院认为，庭审中盛晋公司明确其所称交付手续系指《入住缴费手续完成确认书》中的约定，而根据该份确认书显示，朱清旦已完成了交纳装修管理费、装修保证金、装修许可证的费用25050元，而盛晋公司所称朱清旦未完成的“已陪同业主去现场验房，业主完成验房确认并签字”、“已将商铺移交给业主，业主已签字确认”手续，应为盛晋公司的义务，而盛晋公司并未提供证据证明其已履行了通知朱清旦验房和移交商铺的义务；因现无证据证明系因朱清旦原因导致案涉商铺交付手续未能办妥，故对于盛晋公司的该项辩称意见，不予采信。对于盛晋公司辩称朱清旦迟迟未进场装修的意见，一审法院认为，自租赁合同签订后，朱清旦即对案涉商铺进行开业筹备策划，且就案涉商铺装修签订工程承包协议书，并和工程承包人与物业管理公司共同签订室内装修管理服务协议，还订购瓷砖运至案涉商铺，朱清旦的行为足以证明其已开始进场装修，故对于盛晋公司的该项辩称意见，不予采信。对于朱清旦认为免租金装修期为2017年6月1日起计算的6个月，因盛晋公司于2017年7月11日单方提出废止合同，已使用的装修期为1个月11天，故主张免租金装修期顺延4个月零19天的诉讼请求，一审法院认为，合同约定的装修期为2017年6月1日至2017年11月30日共计182天，因现无充分证据证明盛晋公司已于2017年7月11日单方提出废止合同，亦无充分证据证明盛晋公司存在阻挠朱清旦进行装修的行为，故朱清旦理应按照合同约定在182天内完成装修，但因盛晋公司于2017年9月18日作出《合同解除通知书》，而此后朱清旦基于继续装修可能扩大损失而停止施工符合情理，2017年6月1日至2017年9月18日为109天，故对于装修期到期日应顺延73天。对于朱清旦主张违约金20万元的诉讼请求，一审法院认为，因合同并未对此违约情况约定违约金，而现亦无充分证据证明朱清旦产生损失，故对于朱清旦的该项诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认盛晋公司于2017年9月18日作出的《合同解除通知书》无效；二、确认朱清旦与盛晋公司于2017年5月6日签订的《租赁合同》有效，该合同继续履行，装修期到期日顺延至判决生效之日起第73天；三、驳回朱清旦的其他诉讼请求。案件受理费4300元,减半收取2150元，由朱清旦负担2110元，由盛晋公司负担40元。财产保全费1520元，由盛晋公司负担。宣判后，朱清旦不服，向本院提起上诉称：一、装修期到期日应顺延到判决生效之日起第141天(4月19天)，有充分的事实和法律依据，一审判决仅认定73天，认定事实错误，判决不当。1.根据《租赁合同》，盛晋公司应于2017年6月1日交付租赁物业，给予朱清旦免租金装修期6个月(自交付之日起至2017年11月30日)共计182天。2.朱清旦在签订合同之后，即积极准备，并及时开始进场装修。一审对此事实予以认定是正确的。3.2017年7月11日，盛晋公司的法定代表人突然以“合同租金押金过低”、“租期8年过长”等无理事由，向朱清旦提出单方废除《租赁合同》。对此，朱清旦一审提交的证据足以证实。由于出租人的法定代表人明确提出反悔，足以导致承租人不敢投入资金继续装修，这显然是符合人之常情，也符合合同法“预期违约”的规定。因此，朱清旦据此暂停装修而寻求与盛晋公司协商解决，其中消耗的时间，不能归咎于朱清旦，理应由盛晋公司承受。因此，合同约定的装修期182天，在扣除2017年6月1日至2017年7月11日计41天之后，应顺延141天。一审判决对相应事实不予认定，最终导致装修顺延日期计算错误。4.在2017年7月11日盛晋公司的法定代表人突然提出单方废除《租赁合同》之后的次日，即2017年7月12日，盛晋公司又派员将朱清旦运至涉案商铺供装修使用的瓷砖，在朱清旦完全不知情的情况下，运走了其中价值约16000元的瓷砖。这是盛晋公司法定代表人恶意单方废止合同之后的升级表现和具体落实，更是直接破坏和阻碍了朱清旦的装修工作。且盛晋公司在一审庭审时，其对派员擅自运走朱清旦瓷砖之事实，亦无异议。由于盛晋公司的破坏和阻挠行为发生在2017年7月12日，且至今未归还被偷运走的瓷砖，因此，在顺延装修日期的计算时，因盛晋公司实施上述破坏和阻挠朱清旦装修的积极行为产生的时间消耗应由盛晋公司担责。即便不考虑盛晋公司的法定代表人在2017年7月11日突然提出废止合同，仅按此“偷运瓷砖”发生日期计算，合同约定的装修期182天在扣除2017年6月1日至2017年7月12日计42天之后，也应顺延140天。5.电源接通是装修的基本条件，但盛晋公司至今未按约定提供电源，这也是导致朱清旦装修工作停滞的重要原因。一审判决对此亦视而不见。显然，其确定的73天顺延装修期，过于随意。二、朱清旦因盛晋公司的恶意单方废止合同行为，产生了延误工期等实际损失，这是客观事实，朱清旦主张参照向盛晋公司交纳的租赁保证金10万元的二倍主张违约金，有正当性，一审判决对朱清旦的诉请分文不予支持，是错误的，请二审纠正。1.一审庭审已经查明，合同版本系由盛晋公司单方制作提供，双方只是对租赁物业、租金等可以修改的横线空格地方进行协商填写；盛晋公司提供的合同版本对朱清旦的违约责任作了明确的规定，对其自身的违约责任的约定相对欠明确，这种情形是盛晋公司原因造成的。按照民事合同的平等原则，朱清旦提出按已交纳押金10万元的二倍计算盛晋公司单方废止合同、破坏朱清旦装修而应支付的违约金20万元，这一主张是合理的、公平的，应得到法院的支持。2.退一步讲，假定法院生效裁判确定自2017年12月1日顺延装修期，则延误时间为6个月(2017年12月1日至2017年6月1日合同约定交付租赁物业)，根据社会常识，该6个月的延误，也给朱清旦至少造成以下损失：(1)全职投入的工时损失，按2016年杭州市区全社会单位在岗职工年平均工资60170元计算，损失为30085元。(2)为落实承租事项付出的交通费用18000元。以上损失金额也有48085元。一审判决驳回朱清旦关于违约金的全部请求，显然不公正。三、双方当事人最重要的纷争即朱清旦的首要诉讼请求，是确认盛晋公司《合同解除通知书》无效，即确定《租赁合同》有效而继续履行。一审判决支持朱清旦这一诉请是正确的，但同时又判朱清旦承担2150元诉讼费中的2110元，仅判令盛晋公司承担40元，显然有失公正，请二审一并纠正。综上，请求判令：1.撤销一审判决第二项中的“装修期到期日顺延至本判决生效之日起第73天”，改判为“装修期到期日顺延到本判决生效之日起第141天(4月19天)”；2.撤销一审判决第三项，改判盛晋公司向朱清旦支付违约金20万元；3.一二审诉讼费全部由盛晋公司承担。盛晋公司答辩称：一、关于装修期延期，一审判决明确，盛晋公司即使存在违约，装修期延期也应该从2017年9月18日开始计算。二、盛晋公司与朱清旦就违约金没有约定，将保证金作为违约金基数没有法律依据。综上，一审判决正确。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，盛晋公司与朱清旦签订的案涉《租赁合同》约定盛晋公司于2017年6月1日交付案涉房屋，装修期为六个月，至2017年11月30日止，装修期内免收朱清旦租金。盛晋公司于2017年9月18日作出《合同解除通知书》，在收到解除通知书后，基于继续装修可能扩大损失朱清旦未进行施工符合情理，由于盛晋公司作出的《合同解除通知书》无效，此后的装修期应当顺延，故一审法院确认案涉《租赁合同》继续履行，经核算装修期顺延73天并无不当。朱清旦认为2017年7月11日盛晋公司已经提出单方废止合同，但该时间盛晋公司仅系对解除合同提出协商，此后双方就合同是否解除并未协商一致，也无有效证据证实盛晋公司阻止朱清旦进行装修，盛晋公司直至2017年9月18日通知单方解除合同，故朱清旦认为应从2017年7月12日开始起算顺延时间的上诉理由不能成立。关于朱清旦主张由盛晋公司支付其违约金的上诉请求，因双方在合同中并未约定相关违约金条款，因此朱清旦主张盛晋公司按照保证金两倍支付其200000元违约金无合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，朱清旦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由朱清旦负担。本判决为终审判决。审判长 盛 峰审判员 徐 丹审判员 陈 艳二〇一八年七月十六日书记员 朱创威