北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第00828号上诉人（原审被告）马国华，男，1963年9月19日出生。委托代理人张聚浩，北京市京都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京经开万佳国际机械商城有限公司。法定代表人黄雪峰，经理。委托代理人张凌，北京市中银律师事务所律师。委托代理人刘俊锋，男，1985年6月9日出生，北京市中银律师事务所律师实习律师。上诉人马国华因与被上诉人北京经开万佳国际机械商城有限公司（以下简称经开万佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第32187号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2014年7月，经开万佳公司诉至原审法院称：2009年4月21日，双方签订《房屋使用合同》，约定马国华使用我公司的小红门国际机械城项目×号楼×号房屋（下称诉争房屋），使用期限20年，使用费15万元。合同签订后，马国华累计支付9.375万元使用费，剩余使用费5.625万元至今未支付。依照合同约定，马国华迟延支付使用金的，须按照应交付使用金额的万分之二向我公司支付违约金。故诉至法院要求：1.判令马国华支付房屋使用费5.625万元；2.判令马国华支付违约金1.6875万元。马国华辩称：不同意经开万佳公司的诉讼请求。我跟经开万佳公司之间并非租赁关系，而是房屋买卖合同关系。经开万佳公司当初也是这么宣传的，考虑到楼盘的地理位置及价格都不错，我才决定购买。事后我了解到经开万佳公司与北京市朝阳区小红门乡政府有合同约定，约定合同期满后地上物归乡政府所有，经开万佳公司明显存在欺骗行为。我迟延交纳后期购房款是有原因的，经开万佳公司曾经承诺过小区内供水、供电及物业均按照北京市内相关标准执行，但实际上却存在诸多问题：夏天房屋墙面漏水、墙体过薄、供暖季室内温度从来都不达标等，经多次与经开万佳公司交涉，均未得到解决。经开万佳公司将上述问题解决后我再支付剩余购房款。原审法院认为：依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行己方义务。双方签订的《房屋使用合同》及附件均系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，双方均应按照约定全面履行各自义务。合同签订后，经开万佳公司已经向马国华交付了诉争房屋，马国华理应按照约定及时向经开万佳公司支付房屋使用费。关于经开万佳公司要求马国华支付剩余房屋使用费的诉讼请求，法院应予支持。马国华虽主张其与经开万佳公司之间实为房屋买卖关系，但双方签订的《房屋使用合同》及相关附件均未有关于房屋所有权转移的约定，且马国华提供的其他证据亦不足以证明该项主张，故法院对此难以采信。马国华虽以物业服务、供暖服务、道路通行等方面存在问题抗辩房屋使用费，但物业服务、供暖服务与房屋租赁不属于同一法律关系，马国华的上述抗辩理由不能成立。合同违约金带有一定的惩罚性质，考虑到马国华未按期支付房屋使用费系因与经开万佳公司对《房屋使用合同》的性质理解及履行产生争议，并非恶意拖欠，故关于经开万佳公司要求马国华支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2014年10月判决：一、马国华于判决生效之日起七日内向北京经开万佳国际机械商城有限公司支付房屋使用费五万六千二百五十元；二、驳回北京经开万佳国际机械商城有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，马国华不服，上诉至本院称：一、双方之间并非是租赁合同关系，而是买卖合同关系；二、我拖欠房款是因经开万佳公司没有履行承诺不得已采取的措施；三、原审未审理我的反诉请求违反法定程序。请求二审法院查清事实，依法改判驳回经开万佳公司的全部诉讼请求。经开万佳公司同意原判。经审理查明：2009年4月21日，经开万佳公司（甲方）与马国华（乙方）就诉争房屋签订《北京×公寓（小红门国际机械城项目）房屋使用合同》（下称《房屋使用合同》）及附件一《房屋使用合同补充条款》、附件二《分期付款方式及期限的约定》，约定：建筑面积45平方米，房屋为毛坯房；乙方使用期限自2009年5月1日至2029年4月30日；使用金总计15万元；付款方式为分期付款，合同签订之日起一次性支付50%的首付款，即7.5万元，余款于2年内分四期付清，每期不少于1.875万元，每期付款期限分别为2009年9月30日前、2010年3月31日前、2010年9月30日前、2011年3月31日前；甲方应于2009年4月30日前交付房屋；乙方延期交付使用金的，每延期一日按须支付额的百分之二付违约金，延期达30日的，甲方有权解除合同并要求乙方支付违约金，已收取的款项不予退还。经开万佳公司于2009年向马国华交付诉争房屋。马国华已支付房屋使用费9.375万元，尚有5.625万元未支付。另查，2009年3月2日，经开万佳公司与北京市朝阳区小红门乡经济组织合作联社（以下简称小红门经联社）签订《小红门工程机械城合作合同书》，约定：小红门经联社投入地上物拆迁腾退费和土地使用权，经开万佳公司投入建设资金，双方合作开发小红门工程机械城项目，占地总面积213亩；经开万佳公司负责施工建设，建设完成后经开万佳公司对项目采取租赁经营，按合同约定支付租赁费；合同期限为20年，自2009年5月1日至2029年4月30日；合同期满小红门经联社有权无偿收回全部土地及所有建（构）筑物和附属设施。原审庭审中，经开万佳公司提交北京市朝阳区小红门乡人民政府分别于2010年12月23日、2011年6月8日、2011年11月1日出具的三份“证明”，欲证明诉争房屋所在的经开万佳国际机械商城不属于违法建筑、经开万佳公司受委托有权对外出租。马国华认可该份证据的真实性，但不认可其证明目的。马国华提交付款收据、银行卡刷卡记录、《房屋使用合同》、案外人李×与经开万佳公司签订的《房屋认购书》（复印件）、刊登在报纸上的房源广告、案外人梁×自经开万佳公司处领取的《北京经开万佳国际机械城配套住房使用证明》（复印件）、《小红门工程机械城合作合同书》等，欲证明双方之间实为房屋买卖合同关系、经开万佳公司存在欺骗行为。经开万佳公司仅认可《房屋使用合同》及《小红门工程机械城合作合同书》的真实性，对其余证据的真实性及该组证据的证明目的均不认可。马国华提交房屋泡水、漏水、道路破损等照片，欲证明房屋存在质量问题。经开万佳公司对该份证据的真实性及证明目的均不认可。另，马国华在原审中当庭以买卖合同纠纷为由提出反诉，要求经开万佳公司赔偿其房屋修理费5万元及将工业用电改为居民用电每度0.5元等。原审法院向其释明其反诉的案由与本案并非同一法律关系，且提出反诉应当在规定的期限内，故对其反诉未予受理。以上事实，有当事人陈述及相关证据材料在案证明。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《房屋使用合同》及附件均系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，经开万佳公司已经向马国华交付了诉争房屋，马国华应按照约定及时向经开万佳公司支付房屋使用费。经开万佳公司要求马国华支付剩余房屋使用费，于法有据，本院予以支持。马国华虽主张其与经开万佳公司之间实为房屋买卖关系，但双方签订的《房屋使用合同》及相关附件均未有关于房屋所有权转移的约定，且马国华提供的其他证据亦不足以证明该项主张，故本院对其此项主张不予采信。马国华主张其之所以拖欠费用是因经开万佳公司没有履行承诺不得已采取的措施，但马国华所称的物业服务、供暖服务等与房屋租赁不属于同一法律关系，故本院对其此项意见不予采纳。至于马国华上诉主张的原审违反法定程序问题，因马国华所提出的反诉请求所依据的法律关系与本案并非同一法律关系，且未在法律规定的期限内提出，原审法院对其反诉未予受理并无不当。原审法院对其他争项的处理均无不当，本院均予以维持。综上，原审法院根据本案实际情况所作判决并无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费814元，由北京经开万佳国际机械商城有限公司负担188元（已交纳），由马国华负担626元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费1207元，由马国华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王东军代理审判员曾彦代理审判员龚勇超二〇一五年一月二十日书记员 赵                纳