广州市海珠区人民法院诉讼文书呈批表案由：房屋买卖合同纠纷案号：（2014）穗海法民三初字第1758号经办单位和拟稿人：民三庭专职审委核发：核稿：签发：原告唐仿成被告涂国钧、广州市万城商业经营管路有限公司处理结果综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除被告广州市万城商业经营管理有限公司代被告涂国钧与原告唐仿成于2011年1月21日签订的《商铺买卖合同》；二、被告涂国钧在本判决生效之日起10日内，返还房款330000元、税费20961元给原告；三、被告涂国钧在本判决生效之日起10日内，支付违约金66000元给原告；四、驳回原告的其余诉讼请求。重印、加印事由重印、加印庭领导审批意见重印、加印院领导审批意见机密度打印份数校对人签名文书类别判 决 书备注广东省广州市海珠区人民法院民事判决书（2014）穗海法民三初字第1758号原告：鲁文芳，住所地广州市天河区。被告：涂国钧，住所地广州市荔湾区。被告：广州市万城商业经营管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人涂国钧。两被告共同委托代理人：陈琪璋、黄京穗，均为广东恒生律师事务所律师。原告鲁文芳诉被告涂国钧、广州市万城商业经营管理有限公司（下称万城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鲁文芳，两被告的共同委托代理人黄京穗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2011年1月28日签订《商铺买卖合同》，原告随即支付房价款。根据合同第十五条约定，出卖人在合同生效后210个工作日内，负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日，买受人可以解除合同，并要求出卖人退还已付房款和支付违约金。现涉案房屋因被告的原因无法办理过户手续，原告无法取得该商铺的所有权，故原告有权单方解除合同。由于原告是与被告万某签订合同和支付相关款项的，因此被告万某公司应承担连带责任。故起诉请求判令：1、解除原、被告签订的《商铺买卖合同》；2、被告向原告返还购房款330000元及税费20961元；3、被告向原告支付违约金66000元（按总房价款660000元的10%的标准计算）；4、判令被告承担本案诉讼费。两被告共同辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、被告万某公司不是本案适格主体，不应承担连带责任。被告涂国钧通过公证委托授权被告万某公司出售其商铺，被告万某公司仅是代理人，根据委托书代理权限内依法履行代理职责。商铺买卖合同中明确显示产权业主是被告涂国钧，合同签字处有原告的签名，原告是清楚代理关系的情况下同意购买被告涂国钧名下商铺并签订合同。被告涂国钧应对代理人被告万某公司的代理行为承担民事责任，被告万某公司不应承担连带责任；2、原告以被告超过合同约定的期限为其办理产权过户手续为由要求解除合同，被告认为其已过解除合同的提起期限，无权要求解除合同；3、本案原告未按合同约定缴付全额的购房款项，因此要求按照合同约定的房价款10%的标准主张违约金，被告认为其违约金标准计算过高，要求依法予以调低。综上，请求法院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2010年9月26日，被告涂国钧经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为被告涂国钧，受托人为被告万某公司；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。2011年1月28日，被告万某公司代被告涂国钧（出卖人）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）1层43号铺（第二条）；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为660000元（第三条）；付款方式为按揭付款：2011年1月8日前支付330000元，余下房价款330000元向银行申请抵押贷款，由贷款方直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行（第五条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉（第六条）；出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续（第七条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权（第八条）；买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部己付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十一条）；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达（第十四条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十五条）；等。原告共向被告万某公司支付了房款330000元、税费20961元。被告涂国钧确认被告万某公司已将上述房款和税费转交给其。据查册时间为2014年12月5日的《房地产登记簿查册表》记载，涉案房屋的产权人为被告涂国钧，本院以（2014）穗海法民三初字第434-86号协助执行通知书及执行裁定书查封该业，查封时效为2014年9月9日至2016年9月8日；广州市黄埔区人民法院以（2014）穗黄法立保字第41号协助执行通知书及民事裁定书轮候查封该业；等。原告以被告逾期办理涉案商铺的交易过户手续为由于2014年11月13日提起本案诉讼。诉讼中，双方当事人均确认：1、合同生效后的210个工作日的届满日期为2011年12月3日；2、涉案房屋的现址为海珠区南珠路14号143。本院认为：被告万某公司经被告涂国钧授权委托，以被告涂国钧名义与原告签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对原告和被告涂国钧均有约束力，双方均应按合同约定切实履行。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故原告要求被告万某公司对被告涂国钧的债务承担连带责任的请求，依据不足，本院不予支持。上述合同约定，该合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金。诉讼中，双方当事人均确认合同生效后的210个工作日的届满日期为2011年12月3日，故本院对此予以认定。被告涂国钧至今没有为原告办理涉案商铺的过户手续，其行为已构成违约，原告有权单方提出和决定解除涉案合同。虽原告直至2014年11月13日才提起本案诉讼，但鉴于涉案房屋现已被查封，涉案合同的合同目的也无法实现，因此，原告要求解除涉案的《商铺买卖合同》，并要求被告涂国钧返还已付购房款、税费及按房价款10%的标准计付违约金的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。被告涂国钧不同意解除合同的抗辩意见无理，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除被告广州市万城商业经营管理有限公司代被告涂国钧与原告鲁文芳于2011年1月28日签订的《商铺买卖合同》；二、被告涂国钧在本判决生效之日起10日内，返还房款330000元、税费20961元给原告；三、被告涂国钧在本判决生效之日起10日内，支付违约金66000元给原告；四、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10400元，由被告涂国钧负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩建文代理审判员  林丽娜人民陪审员  王穗仪二〇一五年一月××日书 记 员  童 双书 记 员  童 双钱国雄