河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1503民初3724号原告信阳茗汇茶配套有限公司。地址：信阳市羊山新区国际茶城2号楼2楼。法定代表人郭少军，该公司总经理委托代理人肖春云，公司主管。委托代理人张小龙，河南同信律师事务所律师。被告苏志国，男，汉族，1982年12月18日出生，住信阳市羊山新区。委托代理人李国威，河南法正律师事务所律师。原告信阳茗汇茶配套有限公司（以下简称茗汇茶公司）诉被告苏志国租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法使用普通程序，公开开庭进行了审理。原告茗汇茶公司委托代理人肖春云、张小龙、被告苏志国及委托代理人李国威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告茗汇茶公司诉称，2017年4月28日原告同被告签订《承包经营协议》，原告将位于信阳国际茶城二号楼二楼商铺即卖场铺位承包给被告经营茶叶（合同明确约定仅限于茶叶经营），协议期限为2017年4月28日至2018年4月25日，被告需向原告支付承包金及物业管理费。承包协议履行期间被告严重违反协议约定，不但没有按约定经营茶叶，而是将承包的铺位用于医疗馆，严重影响茶城茶叶经营，原告多次制止无效。其后被告开始拖欠承包金及物业管理费，原告与其协商，被告均置之不理。现协议期限届满，加之被告在协议履行期间的违约行为，原告不再与其续签承包协议，要求被告立即返还占用商铺，但被告拒不返还。为此，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、判令被告立即返还承包经营使用的商铺；2、判令被告支付拖欠的承包金14980元；3、判令被告支付迟延返还房屋占用费1249元（参照房屋承包期间每日费用，暂计算至2018年5月7日，最终数额计算至被告返还占用房屋之日）；4、判令被告支付物业管理费165.2元（暂计算至2018年5月7日，最终数额计算至被告返还占用房屋之日）；5、由被告承担本案一切诉讼费用。被告苏志国辩称，1、原告诉请要求支付拖欠的承包金错误。从原告诉称将位于信阳国际茶城二号楼二楼商铺即卖场铺位承包给答辩人经营茶叶，以及协议内容并未规定承包经营权的内容，所以，本案是租赁合同纠纷。2、被告依约履行，没有违约行为。原告诉称被告违约，主要是没有按约定经营茶叶；拖欠承包金及物业管理费与事实不符。被告在承租商铺进行茶艺、茶博展示、茶叶交易，不能将经营茶叶片面理解为只是茶叶买卖。被告已支付租金33000元，并不拖欠租金和物业费。所以，被告完全是依约履行，反而是原告在2017年8月份，对被告商铺断电断水，造成被告无法正常经营10个月，给被告经济造成巨大损失。原告违约在先，其履行不符合约定，被告享有不安抗辩权，在原告不履行通电通水的情况下，被告有权拒绝其要求履行相应的义务。所以，被告的行为完全合法，不存在违约行为。3、原告诉称被告违约不在续签协议的理由不成立。其一被告不存在违约，其二从协议第8条可以看出双方是有租赁三年的意思。正是此约定被告投入了大量的设备，其价值达100余万元。如果没有此约定，被告根本不可能进行这么大的投资。而是原告违背约定不续签协议，造成此次纠纷。4、原告不享有本案商铺相应的权利，不是本案适格的原告。被告与厦门潘龙一品装饰设计有限公司签订的《承包经营协议》规定承包期限自2016年5月12日至17年4月28日，而原告诉称其与被告就相同的商铺协议期限为2017年4月28日至2018年4月25日，由此可见，原告不可能拥有该案商铺的权利。况且，信阳市中级法院已于2016年12月24日以（2016）豫15执保7号执行公告：查封该案商铺，不得转让、抵押租赁，期限三年。任何违反该规定的行为是无效的。所以，原告主体不适格。因此原告诉讼请求不能成立，请求法院依法予以驳回。经审理查明，信阳国际茶城的商铺是由信阳茶城运营管理有限公司统一返租，再统一招商出租经营。原告方从信阳茶城运营管理有限公司处承租商铺1319.08平方米，承租期限至2020年。2017年4月28日原告茗汇茶公司将其从信阳茶城运营管理有限公司承租商铺中的275.5平方米商铺再次承包给被告苏志国，并签订《承包经营协议》一份，载明：“一、甲方将位于信阳国际茶城二号楼二楼商铺黄茶馆区域，面积275.5平方米（含公摊）的卖场，承包给乙方仅限于茶叶经营，乙方实行独立核算、自担风险、自负盈亏（乙方应承担物业管理费、水电费、租金及人员工资等所有与店面经营相关的费用）….三、承包金：每月（10元/平方）2752元，物业管理费每月（1.5元/平方）413元。乙方应于合同签定后3天内支付下一年度的承包金33024元，不足一年度的，按实际计算支付。合同订立时，乙方应向甲方支付履约保证金壹万元，乙方违约的，无权收回保证金，保证金归甲方所有。乙方无违约的，甲方应在合同期满乙方退回经营场所一个月内无息退还给乙方……五、合同承包经营期限从2017年4月28日起至2018年4月25日止…….八、馆内摆放的家居茶台等，由乙方购买，如若不是人为损坏的情况下乙方3年之内可在甲方卖场自由调换…………”。庭审中原告提供《信阳国际茶城商铺租赁合同》二份、《承包经营协议》二份、照片8张、信阳茶城运营管理有限公司出具的情况说明一份、马志霞出具的证人证言一份，证明双方签订的协议已经到期，要求被告及时搬出商铺，承担租赁期间拖欠租金10024元（一年租金33024元减已付23000元）、物业费4956元（按照合同约定413元/月乘以12个月）并承担逾期占用期间产生承包金、物业费等费用及违约责任。被告提供信阳市中级人民法院执行公告复印件一份、支付租金（23000元）及押金（10000元）票据三张、照片1张、信阳市平桥区人民政府办公室文件复印一份，认为其不存在违约，要求继续租赁商铺。另查明，案涉商铺于2016年12月被信阳市中级人民法院（2016）豫15财保3号民事裁定书裁定查封，查封期限为三年，查封资产不得转让、抵押租赁等。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。本案双方的当事人的争议焦点：一、本案被告是否应当返还商铺；二、原告是否有权要求被告支付承包金、物业费及承担违约责任。首先，判断当事人之间的权利义务，应当结合当事人的事实行为及举证规则予以界定，综合本案情况来看，原被告系案涉《承包经营协议》的签订双方，主体明确，且被告举证的支付承包金、押金费用票据显示，在《承包经营协议》签订后被告一直在向原告履行支付承包金的义务，被告的事实行为证明，被告一直是认可原告是商铺的出租方，即商铺使用权利人。且信阳茶城运营管理有限公司、厦门潘龙家具装饰设计有限公司对原告系商铺出租人身份予以认可，有《信阳国际茶城商铺租赁合同》、授权委托书、信阳茶城运营管理有限公司出具的情况说明在卷佐证。庭审中被告虽提出案涉商铺是其购买，但没有提供证据证明，也没有提供证据证明案涉商铺不受信阳茶城运营管理有限公司的返租协议约束，且本案的关键问题并不是商铺所有权的归属问题，而是案涉商铺仍需履行租赁协议的问题，即现在谁享有商铺的租赁权益。根据信阳茶城运营管理有限公司与原告方签订的租赁协议显示，原告方的租赁期限至2020年。因此，原告现在仍是商铺的使用权利人。就被告而言原告作为案涉商铺的出租方，现原被告之间的协议履行期限届满，原告要求被告返还商铺的诉讼请求成立，本院予以支持。其次，在原被告签订的《承包经营协议》中约定的经营期限是一年，即2017年4月28日起至2018年4月25日止。庭审查明，被告在协议约定的经营期限内行使了占有、使用、收益的租赁权益，原告要求被告相对应的履行支付商铺使用费用10024元及物业管理费4956元的诉求符合法律规定，本院予以支持。庭审中原告认为被告存在违约行为，被告预交押金根据协议约定不予返还，被告答辩其不存在违约行为，要求其向原告预交的10000元押金应当冲抵租赁费用。结合原被告举证及庭审情况，被告答辩意见成立，本院予以支持。对被告提出案涉商铺被信阳市中级人民法院查封一事，本院认为，原被告签订的《承包经营协议》现已履行完毕，现认定该协议是否有效对本案争议问题的解决已不具有实质意义。第一，原告方与信阳茶城运营管理有限公司签订的租赁协议约定，原告对案涉商铺的租赁权至2020年，现无论原被告协议是否有效，案涉商铺的租赁权人现仍是原告方，其依法有权要求被告向其返还案涉商铺；第二，即使认定原被告之间的协议无效，但被告在协议履行期间内确实对案涉商铺进行了占有、使用、收益，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，被告也应当参照协议约定支付协议期内及其逾期占用期间的费用。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百三十五条之规定，判决如下：一、被告苏志国于本判决生效后十五日内返还给原告信阳茗汇茶配套有限公司位于信阳国际茶城二号楼二楼黄茶馆区域的商铺；二、被告苏志国于本判决生效后十五日内支付原告信阳茗汇茶配套有限公司拖欠的租金24元（其中被告押金10000元已冲抵拖欠承包金10000元）及物业管理费4956元（逾期返还商铺的占用费、物业管理费，参照《承包经营协议》标准，从2018年4月25日计算至被告实际返还占用商铺之日止）；三、驳回原告信阳茗汇茶配套有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费209元，由被告苏志国承担。如不服本判决，可以本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内交纳上诉费，并在交费后（从交纳上诉费的次日开始计算）5日内将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费并交付交纳凭证的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。当事人财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收费单位：河南省信阳市中级人民法案，开户行：河南省建行信阳市分行老城支行，账户：41×××96。判决生效后，当事人主动履行给付金钱判决义务的，请汇入本院下列执行账户，户名：信阳市平桥区人民法院，开户行：中国银行信阳平桥支行，账号：25×××79，并在付款凭证上注明收款人、相应的法律文书案号。审判长  易艳玲审判员  王晓蕾审判员  蒋 荟二〇一八年七月十九日书记员  段月姣