呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终995号上诉人(原审原告)：林立明，职业不详，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：段君毅，慧聪律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：席艳阳，职业不详，住呼和浩特市。被上诉人(原审被告)：李小燕，无固定职业，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：杨晓春，内蒙古巨泓律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：杜雪威，无固定职业，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：杨晓春，内蒙古巨泓律师事务所律师。上诉人林立明因与被上诉人席艳阳、李小燕、杜雪威房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初3555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年04月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林立明及其委托诉讼代理人段君毅，被上诉人杜雪威及其与被上诉人李小燕的共同委托诉讼代理人杨晓春到庭参加诉讼。席艳阳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林立明上诉请求：依法撤销一审判决,改判支持林立明的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误,适用法律错误,依法应当撤销。一审判决认定林立明与席艳阳未明确解除《售房合同协议书》是错误的。关于双方协商解除《售房合同协议书》的事实,席艳阳在一审庭审过程中一直未承认,但是,林立明在一审过程中提交的双方2017年1月26日的通话录音中,完全可以证明双方已经达成了解除协议的真实意思表示,在录音中,林立明明确表示要求"把房子给我退回来""我都说了我现在要把房子退回来""把网签合同拿过来",席艳阳明确表示"嗯""行呢""那咱们年后商量退吧""过了十五以后.........",由双方的前述内容完全可以看出双方已经对解除合同并退房,以及退房的时间进行了商定,虽然对话中没有出现"解除合同""解除协议"之类的专业法律术语,但是双方的真实意思表示已经明确展示,即双方一致同意解除合同并退房。一审法院认为双方是在协商退房还是付款,以及以何种方式付款背离了双方解除合同退房的意思表示。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定,在本案中林立明在对话中提到"把房子给我退回来""我都说了我现在要把房子退回来""把网签合同拿过来",席艳阳明确表示"嗯""行呢""那咱们年后商量退吧""过了十五以后的时候,双方就已经就合同解除达成了一致,双方合同此时就已经解除了,剩下的问题就是合同解除之后,如何退房退房款的问题了。另外,在林立明提交的第四组证据中的两份录音材料内容,也可以认定双方是对退房达成了一致意见的,而且席艳阳在录音中明确表示同意退回房屋。因此,在本案中双方虽然未就合同解除达成了书面的协议,但是通过前后三份录音材料完全可以认定,双方在2017年1月26日就已经一致同意解除合同并退房,达成一致后,席艳阳未能履行退房义务,在林立明将其起诉到法院后,其明确表示同意退房,可见双方解除合同的意思表示是真实存在的,一审法院认定未明确解除协议,进而驳回林立明的诉讼请求是错误的,没有任何事实依据与法律依据。二、一审法院认为林立明行使返还房屋的权利的前提是席艳阳实际占有房屋,房屋返还无法实现,进而驳回林立明的返还房屋的请求是错误的。首先,合同解除后,席艳阳有义务向林立明返还房屋。本案中林立明与席艳阳签订了《售房合同协议书》,林立明已经按照合同约定履行了义务,但是席艳阳却未能按约支付房款,按照双方约定,林立明是有权要求收回房屋的。同时,依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定,虽然涉案房屋已经由林立明配合将合同名字改成了席艳阳指定的被杜雪威、李小燕名下,但是并非不能返还,不能恢复原有状态,只需要杜雪威、李小燕配合林立明到开发商内蒙古祥泰房地产开发有限公司（以下简称祥泰公司）处变更即可,并非法律上的不能履行。另外,在一审庭审过程中,杜雪威、李小燕、席艳阳陈述,案涉房屋是通过债务抵顶方式取得的,其向法庭提供了部分债务抵顶的相关证据,包括顶账协议,收条、视频资料等,但是通过前述证据是不能证明所谓债权债务的真实性,杜雪威、李小燕、席艳阳也未能提交债权债务的相关凭证,而且所谓的顶账协议和收条等书面的材料,通过视频时间显示是在林立明起诉后的2017年7月25日所写,与林立明与席艳阳履行合同时间是不相符的。杜雪威、李小燕、席艳阳,所谓的房屋抵顶债务的真实性存疑,不能作为认定房屋无法返还的理由。因此,一审法院认定返还房屋无法实现没有事实依据,以此为由驳回林立明请求没有法律依据。其次,一审判决认定杜雪威、李小燕是基于与祥泰公司的《商品房买卖合同》合法占有案涉房屋,要求林立明举证证明配合更名行为存在无效或可撤销的法定事由是错误的。一审判决如此认为是背离的本案最基本的事实与法律关系,对举证责任错误理解和错误分配。本案中林立明与席艳阳签订了《售房合同协议书》,合同中虽然仅约定了合同的双方的权利义务,但是在该合同的履行过程中,却涉及到向第三人履行的事实,本质上属于涉他合同,杜雪威、李小燕与祥泰公司签订《商品房买卖合同》是基于林立明与席艳阳之间的售房合同协议书,以及席艳阳指定林立明配合将合同名字变更至杜雪威、李小燕名下,祥泰公司是不可能就案涉房屋与杜雪威、李小燕签订合同。一审判决割裂了《售房合同协议书》与签订《商品房买卖合同》之间的内在联系,事实上,林立明配合杜雪威、李小燕变更名字是在履行其与席艳阳之间的《售房合同协议书》。现在,作为本案最基础法律关系依据的《售房合同协议书》已经被林立明与席艳阳协商一致解除,那么杜雪威、李小燕继续占有案涉房屋就没有事实依据与法律依据,二人应当配合席艳阳将房屋退还林立明,并配合办理更名手续。杜雪威、李小燕辩称，1.林立明的上诉请求及事实理由均不能成立。一审法院认定事实清楚,法院法律正确。林立明的上诉状明确承认是林立明本人去配合杜雪威、李小燕办理了过户更名手续,是双方当事人的真实意思。2.林立明对涉案房产没有诉权,房产通过祥泰公司卖给了杜雪威、李小燕，并办理了网签手续,开具了购房发票。林立明与席艳阳签订的合同,是依据合同主张义务的关系,即便席艳阳到庭,同意解除,也是林立明与席艳阳串通损害杜雪威、李小燕的利益。一审判决认定涉案房屋是席艳阳抵顶高峰,高峰又抵顶给了杜雪威、李小燕,林立明的反悔引起了一系列的诉讼。林立明可以直接起诉席艳主张权利。林立明无权主张杜雪威、李小燕退房并更名。3.祥泰公司没有提出与杜雪威、李小燕解除合同,手续就差办理房本了,后续的费用也是杜雪威、李小燕交纳的,林立明现在要房屋不合理。各方当事人的债务纠纷有高峰作为证人出庭可以作证。即便后面的债权债务有问题,也不影响房地产公司与杜雪威、李小燕签订合同的效力,也不影响林立明配合杜雪威、李小燕更名的权利。4.杜雪威、李小燕对房屋形成了物权,林立明与席艳阳之间是债权。杜雪威、李小燕请求二审法院驳回上诉,维持原判。席艳阳未答辩。林立明向一审法院起诉请求：1．确认林立明与席艳阳于2016年6月17日签订的《售房合同协议书》于2017年1月26日解除；2．判令席艳阳、杜雪威、李小燕共同立即将位于呼和浩特市××区号（价值612664元）房屋的《商品房买卖合同》、《收据》、发票、钥匙及房屋返还给林立明；3．判令席艳阳、杜雪威、李小燕共同协助林立明立即将位于呼和浩特市××区号房屋的《房屋买卖合同》网签备案登记变更至林立明名下；4．判令杜雪威、李小燕、席艳阳负担本次诉讼费用。一审法院认定事实：2012年9月24日，林立明与祥泰公司签订《商品房买卖合同》一份，约定林立明购买香榭花堤住××区号房屋，建筑面积117．82平方米，总房款700086元，付款方式为一次性付款。2012年9月25日，祥泰公司向林立明出具收据一张，载明收到林立明交来购房款700086元。2016年6月17日，林立明（甲方、卖方）与席艳阳（乙方、买方）签订《售房合同协议书》。第一条约定，甲方愿将其位于××路的房屋出售给乙方，建筑面积117．82平方米。第二条约定，房屋转让价格612664元，乙方于2016年6月30日前一次性将房款付给甲方，如到期未交款甲方将有权收回房屋，乙方需无条件办理房屋收回手续，并承担一切费用。2016年6月17日，席艳阳出具《欠条》一份，载明欠林立明香榭花堤16号楼2单元1103室售房款人民币612664元，于2016年6月30日前一次性还清，否则自愿承担一切法律责任。2016年6月20日，李小燕与祥泰公司签订《商品房买卖合同》一份，约定李小燕购买香榭花堤住××区号房屋，建筑面积117．82平方米，总房款700086元，付款方式为一次性付清。2016年6月20日，祥泰公司向李小燕出具收据一张，载明收到李小燕交来购房款700086元。2016年6月20日，李小燕、杜雪威与祥泰公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为YS（2016）00022431。约定李小燕、杜雪威购买香榭花堤住××区号房屋，建筑面积117．82平方米，总房款700086元，付款方式为一次性付清。2017年9月5日，祥泰公司出具《证明》一份，载明2012年9月25日林立明自该公司购买涉案房屋并签订了合同，交纳了购房款700086元；2016年6月17日林立明同杜雪威到该公司办理了更名手续，将名字变更为杜雪威、李小燕（夫妻关系），该公司于2016年6月20日为李小燕重新出具了收款收据并和杜雪威、李小燕重新签订了房屋买卖合同，后办理了网签手续。林立明自认，席艳阳已向其支付房款25000元。一审法院认为，林立明与祥泰公司签订《商品房买卖合同》、林立明与席艳阳签订的《售房合同协议书》、祥泰公司与杜雪威、李晓燕签订的《商品房买卖合同》均为当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于林立明主张其已与席艳阳协商解除《售房合同协议书》，请求一审法院确认该协议书于2017年1月26日解除的诉讼请求，一审法院认为，根据林立明提交的录音（2017年1月26日），其与席艳阳就支付剩余购房款还是退房、以何种方式付款等问题进行磋商，但并未明确解除《售房合同协议书》、退还案涉房屋相关内容，席艳阳亦不认可其已与林立明协商解除该协议书，故对该诉讼请求，不予支持。关于林立明主张席艳阳向其返还案涉房屋的诉讼请求及席艳阳能否向林立明返还案涉房屋，一审法院认为，首先，《售房合同协议书》系林立明与席艳阳签订，根据合同的相对性原则，该协议书仅约束林立明与席艳阳，对协议之外的李小燕、杜雪威不产生约束力。协议第二条约定，席艳阳于2016年6月30日前一次性将房款付给林立明，如到期未交款林立明将有权收回房屋。根据该条，在席艳阳未按期支付剩余购房款的情况下，林立明有权主张席艳阳返还房屋。一审法院认为，林立明行使该权利的前提为案涉房屋现由席艳阳实际占有，即席艳阳有权向林立明返还涉案房屋。但案涉房屋的实际情况为：林立明与席艳阳签订《售房合同协议书》后，林立明向涉案房屋的开发商祥泰公司提出合同更名申请，杜雪威、李晓燕在林立明的配合下与祥泰公司签订了《商品房买卖合同》，办理了网签备案，案涉房屋现由杜雪威、李晓燕实际占有。林立明主张席艳阳返还案涉房屋，在客观上已无法实现。故对该诉讼请求，不予支持。关于林立明主张杜雪威、李晓燕向其返还案涉房屋的诉讼请求，一审法院认为，李小燕、杜雪威系在林立明的配合下，与祥泰公司签订了《商品房买卖合同》，办理了网签备案。根据席艳阳及杜雪威、李晓燕陈述，林立明与席艳阳签订协议后，因席艳阳欠案外人高峰款项，将案涉房屋抵顶给高峰；高峰又欠杜雪威、李晓燕款项，将房屋抵顶给杜雪威、李晓燕；最终，由林立明直接配合杜雪威、李晓燕办理合同更名。虽然杜雪威、李晓燕未办理房屋权属证书，尚未取得案涉房屋的所有权，但杜雪威、李晓燕是基于《商品房买卖合同》合法占有案涉房屋。林立明主张杜雪威、李晓燕向其返还案涉房屋，应当举证证明其配合办理合同更名的行为存在无效或可撤销的法定事由，但其仅依据席艳阳的违约行为主张杜雪威、李小燕返还房屋，无事实及法律依据，不予支持。另外，林立明作为完全民事行为能力人，在明知席艳阳欠付其大部分购房款的情况下，应当预见一旦配合他人办理合同更名，案涉房屋存在无法返还的风险，但其仍配合李小燕、杜雪威办理了案涉房屋的合同更名，对此应承担不利的法律后果。基于上述理由，对林立明主张席艳阳、杜雪威、李小燕配合其变更网签备案登记的诉讼请求，不予支持。对于案涉房屋可能存在无法返还的情况，经释明，林立明拒绝变更诉讼请求，其可另行主张席艳阳支付剩余购房款、赔偿相关损失。关于林立明主张席艳阳、杜雪威、李小燕向其返还《商品房买卖合同》、《收据》、发票的诉讼请求，一审法院认为，上述物品为杜雪威、李小燕与祥泰公司之间的合同和票据，林立明对上述物品不享有权利，故对该诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回林立明的诉讼请求。案件受理费9927元（原告已预交），由原告负担；保全费3583元（原告已预交），由原告负担。本院二审期间，杜雪威、李小燕申请证人高峰作证，拟证明涉案房屋由高峰抵顶给杜雪威。结合杜雪威、李小燕一审出具的《顶账协议》、《收条》，本院另查明席艳阳在与林立明签订《售房合同协议书》后将涉案房屋抵顶给高峰，高峰又将涉案房屋售予杜雪威。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、林立明请求确认其与席艳阳签订的《售房合同协议书》已解除有无事实及法律依据;二、《售房合同协议书》如已解除,是否必然产生杜雪威、李小燕向林立明返还涉案房屋并配合办理网签备案登记的法律后果。针对第一个争议焦点，林立明与席艳阳2017年1月26日对话录音中，仅对合同继续履行的可能性进行探讨，并对能否以及如何退房进行磋商，无林立明与席艳阳就解除《售房合同协议书》事宜达成的一致意思表示，并不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款关于当事人协商一致，可以解除合同的规定，故林立明请求确认其与席艳阳签订的《售房合同协议书》已于2017年7月26日解除的诉讼请求不能成立。针对第二个争议焦点，如前所述，林立明与席艳阳签订的《售房合同协议书》并未解除，故林立明仅能请求席艳阳继续履行合同，对于其违约行为主张相应的违约责任，其无权请求杜雪威、李小燕向林立明返还涉案房屋并配合办理网签备案登记等。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定："合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。"据此，合同解除后，根据合同履行情况和合同的性质的不同，产生恢复原状或者采取其他补救措施的法律后果，并非所有合同解除后均适用恢复原状。本案中，即使席艳阳与林立明签订的《售房合同协议书》已解除，因席艳阳已将涉案房屋抵顶给高峰，高峰又将涉案房屋售予杜雪威，杜雪威、李小燕又与开发商祥泰公司重新签订了《商品房买卖合同》，故《售房合同协议书》解除后不适用恢复原状，杜雪威、李小燕通过合法有效合同取得的对于涉案房屋的合法权益应受法律保护。综上所述，林立明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9927元，由林立明负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨蔚堃审 判 员 鄂晓红代理审判员 韩东妹二〇一八年七月二十三日书 记 员 齐兴宇