江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书(2015)丹导民初字第6号原告葛建平。委托代理人张华，丹阳市开发区法律服务所法律工作者。被告丹阳市棉织七厂，住所地：丹阳市皇塘镇蒋墅东风路**号。法定代表人姜才忠，厂长。被告丹阳市铖丰纺织有限公司，住所地：丹阳市皇塘镇蒋墅东风路87号。法定代表人顾琴芳，总经理。两被告委托代理人陈炳正，丹阳市新世纪法律服务所法律工作者。原告葛建平与被告丹阳市棉织七厂、丹阳市铖丰纺织有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月26日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告葛建平及其委托代理人张华，被告丹阳市棉织七厂、丹阳市铖丰纺织有限公司的委托代理人陈炳正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1988年1月21日，原告与原丹阳县房管所订立买卖协议并于1988年2月1日经丹阳市公证处公证，购买了位于蒋墅建材厂院内建筑面积为84.88平方米的房屋三间。1995年被告丹阳市棉织七厂需扩建厂房，其当时的法定代表人顾细龙与原告协商将该厂西北角房屋楼下一间半面积为48平方米的门面房调换原告上述三间房屋。原、被告遂于1995年12月25日签订了调换协议并于1996年1月15日经丹阳市公证处公证。随后，原告一直实际占有并使用该房屋至今。1999年6月30日，两被告未征得原告同意私自将上述房屋连同其他部分一起办理了房产登记手续和土地使用权登记手续。原告在今年得知该情况后即向两被告提出要求根据换房协议履行房屋过户手续，两被告以各种理由推托拒绝。现原告要求：1、确认原告拥有丹证（1996）民内字第417号公证书中所列房屋的所有权及土地使用权；2、要求两被告协助办理上述房屋的产权登记过户手续；3、要求两被告承担损失1万元；4、本案诉讼费用由两被告承担。原告为证实其主张，向本院提供如下证据：1、1988年2月1日丹阳市公证处颁发的公证书1份，编号为（88）苏丹证内字第512号，1988年1月25日的收款收据1份，拟证明原告于上述时间从原丹阳市房管所购得了位于原蒋墅建材厂内的房屋三间。2、1996年1月15日丹阳市公证处颁发的丹证1996民内字第417号公证书1份，拟证明经当时的丹阳市棉织七厂要求，原告与该厂置换了相应房屋，本案涉及的房屋所有权应该归原告所有。3、原告与案外人高红方、顾红明签订的房屋租房协议各1份，拟证明自1996年1月起，原告即实际占有并使用本案所涉房屋，房屋的收益一直由原告享有。被告辩称：原告所诉事实部分不实。现被告拥有的房屋是原丹阳市蒋墅镇政府改制给被告的，并经过了公证，原告本人也曾经在当时的资产评估清单上签字。原告没有理由主张权利，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为证实其主张，向本院提供如下证据：1、丹阳市蒋墅镇1995（05）号文件，此文件任命姜才忠担任丹阳市棉织七厂副厂长(主持工作)，原告担任丹阳市棉织七厂党支部书记。2、1996年9月10日原丹阳市蒋墅镇政府对棉织七厂的资产评估表汇总表1份，该表中有原告即被告法定代表人姜才忠的签名，拟证明原告明确知晓房屋转让情况并且不持异议。3、原丹阳市蒋墅镇政府与姜才忠资产转让协议1份，拟证明原丹阳市蒋墅镇政府已经将丹阳市棉织七厂资产转让给了姜才忠，并且办理了公证手续。4、丹房权证字第××号房产证2本、丹国用2005第8832号土地使用权证1本，拟证明本案所涉房屋、土地均已经登记至两被告名下。经审理查明：1988年1月21日，原告与原丹阳县房管所订立买卖协议一份，约定将位于原蒋墅建材厂内的面积为84.88平方米房屋出卖给原告，原告于1988年1月25日支付了购房款，上述买卖协议双方于1988年2月1日经丹阳市公证处公证。1995年12月25日，原告与被告丹阳市棉织七厂签订房屋调换协议一份，约定因丹阳市棉织七厂扩建厂房需要，该厂以位于厂西北角房屋楼下面积为48平方米的一间半房屋与原告调换前文所述的84.88平方米房屋。协议中载明房屋的所有权及土地使用权在调换后即归原告所有。该调换协议于1996年1月15日经丹阳市公证处公证。1996年11月12日，原丹阳市蒋墅镇人民政府与现丹阳市棉织七厂的法定代表人姜才忠签订企业转、租协议一份，约定将丹阳市棉织七厂的资产、债权债务（除土地、电力外）一并转让给姜才忠，该协议中还约定姜才忠使用丹阳市棉织七厂的土地属有偿租用。该转、租协议于1996年11月16日经丹阳市公证处公证。1999年6月30日，丹阳市棉织七厂就其名下房产领取了编号为丹房权证蒋墅字第××号房屋所有权证书，该房屋所有权证书中记载的房屋包括本案涉及的一楼一间半房屋。2005年11月10日，被告丹阳市铖丰纺织有限公司领取了编号为丹国用（2005）第8832号国有土地使用权证书，该证书中所列土地包括本案所涉一间半房屋所处土地，另该国有土地使用权证书中载明土地使用权类型为出让土地，用途为工业用地。另查明，本案涉及的一间半一层房屋位于丹阳市棉织七厂西面、该厂厂门北边，现由案外人顾红明开办东风小吃店。该房屋自案外人顾红明租用之前即由原告出租给他人收取租金，顾红明自2008年开始在此房屋中开办个体经营，租金由原告收取。上述事实由原、被告提供的证据及双方当事人的陈述所证实。本院认为，本案系因房屋所有权权属争议产生的纠纷，故案由应为所有权确认纠纷。1995年12月25日，原告与丹阳市棉织七厂签订的房屋调换协议系双方真实意思表示且经过公证机关公证，协议内容也无违反法律禁止性规定部分，故该协议合法有效。根据该协议约定，本案争议的一层一间半房屋应属原告所有。丹阳市棉织七厂虽经改制，但其改制前后均属企业法人，能够独立的作出民事行为并承担相应的民事责任，该房屋调换协议中约定的相应合同义务应由改制后的丹阳市棉织七厂继续承担。另从常识、常理考虑，自房屋调换协议签订后，该房屋一直由原告用以出租并收取租金，本案涉及房屋位于丹阳市棉织七厂外侧、大门北面，丹阳市棉织七厂对于该房屋的出租、使用情况必然知晓。自调换协议签订之后至本案诉讼之前的十多年中，被告丹阳市棉织七厂对于房屋的归属及使用均没有提出异议的情况也可印证丹阳市棉织七厂及其改制后的法定代表人姜才忠对于本案涉及房屋的归属及使用情况是认可的。综上，本案所涉的一层一间半房屋应属原告葛建平所有。关于原告要求确认本案所涉房屋的土地使用权归原告所有的请求，本院认为，丹阳市棉织七厂在改制之初的土地使用根据改制协议约定属于租用，可以看出改制之初土地的使用性质必定不是以出让形式享有的国有土地使用权，后本案涉及房屋对应的土地已经由被告丹阳市铖丰纺织有限公司领取了出让形式的国有土地使用权证书。原告与被告丹阳市棉织七厂的调换协议在改制之前，则签订调换协议时的土地使用性质与现在的土地使用性质并不一致。根据现在土地使用权情况，原告根据调换协议可以享有的土地使用权部分的权利已无法实现，故对于原告要求确认土地使用权的诉请予以驳回。房屋买卖合同中，出卖人协助办理房屋过户登记手续的义务属于房屋买卖的附属义务，即使调换协议中没有明确列明，买受人主张上述权利也应予考虑。但本案中存在登记的土地使用权人与土地上房屋所有权人不一致的情况，土地使用权人丹阳市铖丰纺织有限公司并不是房屋调换协议的当事方，故调换协议对应的合同义务不应当由丹阳市铖丰纺织有限公司承担，如果房屋变更登记则势必影响到丹阳市铖丰纺织有限公司权益，故对于原告要求协助办理变更登记手续的诉讼请求应予驳回。两被告均为独立的企业法人，原告仅以两单位均是由姜才忠实际控制且法定代表人分别为姜才忠及其妻子为由主张两被告共同承担合同义务的主张不符合相关法律规定，应予驳回。原告要求被告承担损失1万元但未提供证据予以佐证，故予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、位于丹阳市棉织七厂厂门北边、现开办东风小吃店的一层一间半房屋（登记于丹房权证蒋墅字第××号房屋所有权证内）属原告葛建平所有。二、驳回原告的其他各项诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院(开户行：工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61)预交案件受理费。审 判 长  葛丹开人民陪审员  符朝生人民陪审员  陈国防二〇一五年八月二十六日书 记 员  符艳清