杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0109民初1100号 原告：吴建生。 委托诉讼代理人：张根，浙江北鼎律师事务所律师。 被告：杭州中栋房地产开发有限公司。 法定代表人：高冲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈仲华，浙江丰原律师事务所律师。 原告吴建生诉被告杭州中栋房地产开发有限公司（以下简称中栋公司）房屋买卖合同纠纷（审理中应变更案由为商品房销售合同纠纷）一案，本院于2018年1月16日立案受理后，依法由审判员葛红卫适用简易程序并由法官助理许璘哲协助审理，于同年3月5日召集双方举行了庭前会议，先后于同年3月5日、7月5日进行了两次开庭审理。原告吴建生参加庭前会议和第一次庭审、原告委托诉讼代理人张根参加第二次庭审，被告委托诉讼代理人陈仲华均到庭参加诉讼。经原、被告双方申请庭外和解但未果，本案现已审理终结。 原告吴建生向本院提出诉讼请求：1、由被告支付原告迟延办证违约金13450元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月25日，原告向被告购买位于杭州市萧山区北干街道中栋国际银座一商品房，并于当日签署房屋买卖合同，约定房屋总价1345000元，首付405000元，按揭贷款940000元。合同第十六条约定：被告承诺于2017年3月31日前取得土地、房屋权属证书并交付给原告，如被告不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起30日以内，按已付房价款1%承担违约责任。后因被告拖延办证至2017年4月24日，给原告的经济利益造成损失，被告构成违约应当依约承担违约责任。 被告杭州中栋房地产开发有限公司答辩称：原告在起诉状中所提出的事实和理由及诉讼请求不成立，请求驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、本案中双方签订购房合同并签订授权委托书，约定委托被告对房屋进行改造的事实，并约定改造工期为商品房交付8个月内，注明交付前已经按照改造完毕，交房后根据授权委托书进行改造，改造可在交付之前和之后，由于改造造成工期、办证延误；2、由于该房屋所在地位于G20主会场核心区块，因政府要求在G20期间进行环境整治等诸多因素而造成停工，造成本案建设工程延误，被告后将主要精力放在赶工期施工上，也由此造成工程资料收集的延误；后被告在合同约定期限内于2017年3月10日按期将房产登记资料交给了登记部门，但又因“二证合一”开始不动产统一登记延误办证进程，如果办证部门在2017年3月31日前办结房产初始登记，被告也就不会向原告延期交证。上述因素造成延误并非被告主观意志，属于被告方无法阻止无法避免的不可抗力，现原告起诉被告承担超过24天的违约金是没有依据的。3、本案原告是按揭购房，约定取得的权属证书是初始登记权证，并无造成原告任何损失；合同法规定的违约金更注重损失性而不是惩罚性，而且根据合同法第一百一十四条之规定对约定违约金高于损失的，当事人可以请求减少违约金。4、被告并不存在违约，根据双方合同文本第5页第九条第二款的规定，规定了因不可抗力和行政行为被告可以延期交付的情形，包括了延期交证，合同履行期限可以延长，所以被告不应承担违约责任；又从双方合同的第十六条第三款来看，合同中约定了由原告委托被告办理商品房转移登记，也就是说被告根本不需要在2017年3月31日前交付原告初始登记权证，上一款要求被告于该期限内向原告交付，与后一款约定相违背；而且事实上原告承认后来是自行办理房产转移登记的，原合同条款事实上已经变更，被告也不应再受原合同交证时间和违约责任的约束。 本案在审理中，原、被告双方均予确认的事实如下：2016年3月25日，原、被告双方签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，由原告向被告购买其依法开发建设的位于杭州市萧山区北干街道中栋国际银座的商品房一套。约定房屋建筑面积共计96.23平方米，总价1345000元，除部分首付款外，其余为按揭付款，应于2016年12月31日前将符合要求的商品房交付给买受人使用；又于合同第十六条约定，被告承诺于2017年3月31日前取得土地、房屋权属证书并交付给原告，由原告委托被告办理该商品房转移登记，若在上述约定的交证日期起30日内交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；等等相关约定。嗣后，原告按约履行其付款义务，向被告交付了首付款，其余款项办理按揭付款手续，被告于2016年12月9日向原告开具了浙江增值税普通发票，并且已经按约定日期向原告交付了房屋；后被告逾期于2017年4月24日取得并向原告交付其房产的初始登记权属证书。因被告未按约向原告支付延期交证的违约金，双方为此发生纠纷。 上述事实由原告提交的并由双方签订的《浙江省商品房买卖合同》及由被告向原告开具的《浙江增值税普通发票》、杭州市国土资源局萧山分局出具的《杭州市萧山区不动产登记信息查询记录》各一份，以及双方在庭审中陈述等证据证实。 本案双方的争议焦点是：1、被告有无违约？2、若存在被告违约，是否存在法定的可以免除被告违约责任的事由？3、本案是否可以酌情减轻被告的违约责任？ 针对争议焦点，原告并无举证。被告为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：1、《授权委托书》一份，欲证明因原告委托被告进行房屋改建和改造延长工期的事实；2、由杭州市萧山区住房和城乡建设局出具的萧住建建【2016】4号关于印发《萧山区建筑工地环境整治专项行动方案》的文件一份，欲证明被告方的施工因杭州G20峰会而停工，造成工期延误，从而造成房屋产权证的办理发生延误的事实。审理中被告对此补充举证意见，认为G20峰会影响主要造成施工延误，需要提交给办证部门的相应资料出现延迟，导致后续办证时间顺延。3、由被告出具并且由杭州市萧山区不动产登记服务中心（以下简称登记中心）和杭州市萧山区房地产交易管理中心盖章和备注的《情况说明》一份，以证明因G20峰会影响建筑施工及办证等，在随后被告抓紧于2017年3月10日申请办理不动产登记手续，但又因不动产登记部门成立不久、人员不足、流程不熟等一系列客观因素影响，导致被告申请的不动产登记与其他审批件被大量积压，后延迟至2017年4月24日办结初始登记的事实。 经原告质证认为，对证据1、2的形式真实性均无异议，但认为均无关联性。因为改建委托书是委托改建，且是在房屋交付之后才开始改建的，也仅仅是延长工期；被告约定交房的时间是2016年12月31日前，显然之前G20的召开并未影响房子的施工与按时交付。因此，被告的该两项证据对办证并无任何影响，上述证据与本案均没有关联。对证据3的形式真实性并无异议，对内容的真实性有异议，且盖章备注的两单位有作伪证之嫌，迎合了被告的辩称，以达到配合被告逃避违约责任之目的，且证明单位应当到庭说明，该证明也不能证明被告已经于2017年3月10日向办证部门提交了办证资料，并且即使该证据属实，也不能当然豁免被告因迟延办证而应当承担的违约责任。 本院在审理中为进一步查明案件事实，依职权向杭州市国土资源局萧山分局就相关情况发函调查，该局复函本院如下：我区于2016年9月18日正式开展不动产统一登记，即房屋所有权证和土地使用权证“二证合一”。中栋公司向我局下属单位登记中心办理的不动产登记业务属开发商批量件业务，不属于窗口业务，因此未出具受理单，根据工作人员回忆，该公司提交全部办证资料的时间与其自述《情况说明》中的2017年3月10日之前基本属实。当时房产过户登记程序主要包括交易确认、纳税、登记等三方面，分别由房管、财税、不动产三个不同部门办理，对于这种开发商的批量件，在办理流程上，先要完成房管的交易确认，然后向我局下属的登记中心提供全部资料，期间开发商再向财税部门办理纳税业务，整个办理过程时间在3-4个月，其中开发商完税后，登记中心办理时间在1-2个月，遇到量特别大时，所需时间更长，为此，改革后推行三部门统一受理平台建设，于2017年10月8日上线后房产过户实行一窗受理，大大提高办理效率。中栋公司向我局登记中心申办案涉批量件业务时，一方面实施不动产统一登记只是短短几个月时间，从流程梳理、人员配置、业务熟悉和衔接都是有很大的提升空间，另一方面正值萧山区房地产市场十分火爆之时，我局登记中心各项业务激增，主要力量都是去应对窗口业务，部分批量件业务办理延缓不可避免。其他开发商在统一登记之后是否存在交证延期情况我局未有了解。受峰会召开影响，开发商交房未延期而交证延期，在交房与交证过程中，有资料收集齐全的过程，也有分别向三个部门办理的过程，也有可能影响了办证时间。等等内容。 经原告质证认为，该局《复函》的形式上的真实性无异议，但是对合法性、内容的真实性和关联性有异议。1、原告对法院向杭州市国土资源局萧山分局咨询调查有意见，调查存在倾向性。2、谁主张谁举证，对被告之前举证的《情况说明》本该由本案被告补全，而不是由其中盖章的登记中心的上级单位证明，上级单位具有包庇下级单位的嫌疑。3、复函中称被告提交资料办理不动产登记的时间为2017年3月10日基本属实，是根据工作人员回忆，对此真实性有异议，仅凭工作人回忆，而不进行登记，很难让人相信。经被告质证对该证据三性无异议，且与被告之前举证《情况说明》相一致。 审理中本院准许原告申请，责令原告提交或陈述因被告逾期交付产权证书所造成的实际损失。对此原告未予举证，认为并无必要。 上述被告对争议焦点的举证，以及本院查证，经本院审查认证如下：首先对被告的举证审查认为，被告举证1的后续实施系在交房之后，该证据与向原告延期交付权证并无事实上的关联，故不应采信。对证据2，经审查其内容明显结合“峰会期间环境整治要求，特制定萧山区建筑工地环境整治专项行动方案”，该方案内容和要求系明显针对迎接峰会的特别要求。由此对照分析，建筑业及在建工程在峰会前后期间对施工进程的延缓有一定影响，按建筑工程施工的流程和规律，当然会一定程度影响到工程施工资料后续收集和向上级行业主管部门审报等环节。故该证据与本案延期办证事实的发生原因存在一定关联，与本案中已经查明的其他证据一致，故本院对其相应证明力予以确认。证据3，应结合本院审理中进一步查证收集的区国土资源分局的《回函》一并进行分析认证。本院认为，该说明中打印部分文字内容为被告单方书写，结合登记中心和杭州市萧山区房地产交易中心的备注，本院对被告因杭州G20峰会和开展不动产统一登记对其迟延办理房产初始登记和向原告交证存在一定的负面影响的事实，与本院其他认证一致，故予以确认，该证据中的该部分内容具有相应证明力，但该证据不能证明被告何时向登记中心完成办证资料的提交。同时，对办证流程和相关案情事实的进一步咨询和调查，本院详细列具调查提纲向区国土资源分局调查，系本院职责所在，程序合法且存在合理性和必要性，也并无倾向性，该局给本院的《复函》，其证据来源和形式合法，对案涉事实存在关联性，其内容中有关我区何时开展不动产统一登记工作、相关流程、其工作中的遇到的客观因素和情况等部分表述内容应当认定客观真实，且与本院审理中查明的其他事实一致，但对被告何时完成向登记中心提交办证资料的时间认定，因并无其他证据和事实印证而不予采信，故本院确认《复函》中部分内容具有相应证明力。 综上对争议证据的认证，结合审理中本院主动收集由互联网相关媒体公布的众所周知的事实，另查明如下事实： 2016中国杭州G20峰会于2016年9月4日至5日在杭州召开，主会场杭州国际博览中心位于我区钱江世纪城，案涉合同标的商品房楼盘临近主会场周边区域。政府相关职能部门为迎接和保障峰会召开，对案涉在建工程在内的建筑业和在建工程以专项行动加强整治，以确保峰会召开所必须的环境要求。2016年9月18日起，我区全面启动不动产统一登记工作，将房屋所有权证和土地使用权证二合一，统一登记到不动产权证上。被告对案涉房产的初始登记申请办理的迟延，因上述事件存在一定的负面影响。被告何时向登记中心完成提交申办资料本院无法查证。原告因被告办理房产初始登记和向原告交证的迟延所造成的实际损失，因原告未予举证本院无法认定。 本院认为：原、被告之间的商品房买卖合同合法有效。本案原确定的第三级案由房屋买卖合同纠纷应当根据审理中查明的事实变更为第四级案由商品房销售合同纠纷。针对争议焦点，首先分析被告延期交付权证是否构成违约？如前确认事实，被告向原告延期交付权证是事实，被告关于原告委托其拓展空间和改造工程延期和逾期交证，因被告已经按约定期限交房并系在交房后改建，故对延期交证无关联性；被告又以双方合同中的第5页和第九条第二款中约定了可以延期交付的条件为由认为可以延期交证来抗辩，经本院审查该项文义内容，系针对逾期交房的可以延期的情形，该条款内容并不适用于延期交付权证的情形，故本院对被告的该项辩称不予采信；另被告关于合同中第十六条前后相关内容冲突、事实上原告自行办理转移登记系合同变更，由此被告可以不受交证时间约定和不承担违约责任等抗辩，经本院审查双方并无后续补充或变更合同条款，故该合同中对被告交证时间和相应违约责任承担的约定当然有效，本院对被告的该项辩称不予采信。故确认被告逾期交付权证的违约事实成立。其二，被告违约是否存在法定免责情形？被告在审理中抗辩存在相关不可抗力情形。本院认为，不可抗力是指人力所不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，包括自然现象和社会现象，具有不为当事人意志所支配的特点，是我国民事法律所规定的免责条件，本院认定G20峰会和不动产统一登记的客观事件对被告向原告约定的交付权证时间为不同年度，相距较长时间，显然不构成不可抗力。故被告以此作为其免除承担合同违约责任的抗辩，本院不予采信。其三，被告违约后，是否可以准许被告申请减小违约金承担的情形？众所周知，2016年9月杭州G20峰会的召开是国家的一项重大事件，杭州作为主办城市，其前期准备和会中、会后的各项整治对包括环境道路和建筑施工在内的社会生产生活的影响都是空前的，对案涉商品房楼盘接近会议中心的核心地带所要求的会议环境保障要求更为严格；又逢峰会后的当年下半年要求不动产进行统一登记的实施，加上当时因前期萧山大拆迁带来的不动产办证压力，又是对刚组建的不动产办证部门带来了较大的工作压力是现实存在的。上述客观事件虽未成为法定免责事由，但对造成延期交付产权证件的负面影响是现实存在的，是一种客观因素，合同虽已明确约定了被告延期交付权证应当承担相应的违约责任，但基于公平原则，本院应当酌情考量原告由此造成的合理损失以审核其约定违约金的合理性，用以平衡合同各方的利益；并且基于合同法第一百一十四条第二款和相关司法解释的规定，违约方对约定违约金认为过高可以请求适当减小有其法律依据。故本院准许了被告申请要求原告进一步举证其合理损失的存在，但原告并未举证证明。另本院考虑原告房款系按揭支付，被告向原告交房后，其居住使用和收益的权利并未受到重大影响。综上，本院依法酌情合理认定本案被告应当承担约定违约金的三分之一；原告其余请求本院据情不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、杭州中栋房地产开发有限公司支付吴建生违约金13450元的三分之一即4483.33元，此款在判决生效后十日内支付； 二、驳回吴建生的其余诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费136元，减半收取68元，由吴建生负担45元，由杭州中栋房地产开发有限公司负担23元。 原告吴建生于本判决生效之日起十五日内向本院申请相应退费；被告杭州中栋房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  葛红卫 二〇一八年七月五日 法官助理许璘哲 书记员冯思琦