重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2015)渝五中法民终字第04257号上诉人（原审原告）张力。委托代理人杨燕，重庆钧睿律师事务所律师。委托代理人陈迪，重庆钧睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆众诚物业发展有限公司,住所地重庆市南岸区茶园新城区玉马路1号。法定代表人向勇，总经理。委托代理人张璐璐，系该公司员工。上诉人张力与被上诉人重庆众诚物业发展有限公司（以下简称：众诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，张力不服重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第07516号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2009年7月31日，重庆众诚物业发展有限公司与张力签订合同编号为CQ-572886的《重庆市商品房买卖合同》，主要约定为：张力向重庆众诚物业发展有限公司购买位于重庆市××茶园××城区玉马路××号××号的商品房，套内面积为365.21平方米，购房总价款为3442590元；出卖人应在2010年12月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付买受人使用；非因出卖人原因而受到国家及有关部门不准施工或限制施工的政策和规定的影响而无法施工，出卖人可据实延期交房。除本合同第七条约定的情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同签订后，张力按照合同约定向众诚公司付清房款。2010年7月5日，重庆市公安局经济犯罪侦查总队向重庆市南岸区国土资源管理分局致函，要求重庆市南岸区国土资源管理分局对重庆众诚物业发展有限公司、重庆庆隆屋业发展有限公司、重庆联星投资有限公司在重庆市南岸区国土资源管理分局登记的土地立即予以冻结。重庆市南岸区国土资源管理分局随后对登记在重庆众诚物业发展有限公司、重庆庆隆屋业发展有限公司名下的96个土地证进行了冻结登记。其后重庆众诚物业发展有限公司、重庆庆隆屋业发展有限公司名下在建的“庆隆·南山高尔夫”项目按相关部门要求全面停工。2011年4月28日，重庆庆隆屋业发展有限公司托管领带小组发布公告，通知业主按众诚公司通知，如实提供相关资料，配合办理合同清理及相关手续。同日，众诚公司发布了通知，告知业主带齐文件到指定地点办理购房合同清理核实相应手续，以便尽快完成核实清理及相关工作，实现项目复工续建。该项目于2010年7月5日起全部停工后，到2011年6月9日第10.12组团开始恢复施工。2011年11月3日的情况说明，载明重庆市南岸区城乡建设委员会对“庆隆·南山高尔夫国际社区”项目第10、12组团的竣工时间同意延至2012年6月30日。2012年6月4日，讼争房屋所属工程经过竣工验收；2012年6月15日，众诚公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。落款为2012年6月18日的《庆隆·南山高尔夫国际社区柏翠庄业主接房通知书》载明：众诚公司将于2012年6月28日9时至17时集中办理交接房手续。请张力于2012年6月28日前来办理接房手续。2013年1月6日，张力向众诚公司邮寄了《要求支付逾期交房违约金的函》，向众诚公司主张逾期交房的违约责任。2014年12月19日，张力代理人郭庆向众诚公司邮寄送达了《律师函》，要求众诚公司承担逾期交房的违约责任。张力在一审中诉称，2009年7月31日，张力与众诚公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定张力购买众诚公司开发的位于重庆市南岸区茶园新城区玉马路1号庆隆·南山高尔夫国际社区X组团柏翠庄X号房屋（原茶园新区K标准分区住宅10-12组团）。合同约定，众诚公司应在2010年12月31日前将张力所购房屋交付张力使用；然而众诚公司直至2012年6月18日才向张力发送了编号为0152《庆隆·南山高尔夫国际社区16组团柏翠庄业主接房通知书》，通知张力于2012年6月28日办理接房手续。众诚公司的行为违反了张力、众诚公司双方合同约定，应当向张力承担逾期交房的违约责任。张力多次要求众诚公司协商处理逾期交房事宜，众诚公司一直置之不理。为维护张力合法权益，张力起诉至一审法院，请求判令：1、众诚公司向张力支付逾期交房违约金562863元（以购房款3442590元为基数，自2011年1月1日起按日万分之一计算至2012年6月18日止）；2、本案诉讼费用由众诚公司承担。众诚公司在一审中辩称，因不可抗力导致的延期，众诚公司未违约，不应承担违约责任；而且合同第七条第二款约定了免责条款，本案应适用该条款。请求驳回张力诉讼请求。一审法院认为：张力、众诚公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应属合法有效，合同当事人均应依照约定全面履行各自义务。鉴于涉案商品房买卖合同对于房屋交付期限的约定为：出卖人应于2010年12月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付买受人使用；非因出卖人的原因而受到国家及有关部门不准施工或限制性施工的政策和规定的影响而无法施工，出卖人可据实延期交房。据一审法院查明的事实，本案中，由于相关行政部门要求包含涉案商品房在内的建设项目停工，导致众诚公司无法正常施工，未能在约定的交付时间即2010年12月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付买受人使用，符合合同约定的“非因出卖人的原因而受到国家及有关部门不准施工或限制性施工的政策和规定的影响而无法施工，出卖人可据实延期交房”之情形。停工所导致的延期交房非众诚公司原因。众诚公司恢复施工后，因停工导致的施工作业条件发生变化，再行指定的竣工时间合理。众诚公司在2012年6月30日前取得竣工验收备案登记，房屋达到合同约定的交付条件；众诚公司并在此前通知张力接房。综合上述情况，众诚公司在2012年6月30日前不承担逾期交房责任。因此，众诚公司虽未按合同约定交房时间履行交房义务，但根据双方合同约定，众诚公司不承担延迟交房的违约责任。故对张力的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：驳回张力的诉讼请求。案件受理费9428元，由张力负担。宣判后，张力不服向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期交房的违约金216883元。理由是：一审判决以本案商品房项目被南岸区建委责令停工，被上诉人由于此客观上的停工事实导致工程无法继续施工，导致无法交付房屋，是符合双方合同约定的“非因出卖人的原因而受到国家及有关部门不准施工或限制性施工的政策和规定的影响而无法施工，出卖人可据实延期交房”之情形。因此判定被上诉人不承担迟延交房的违约责任，一审以此为由的判决是错误的，该情形不属于不可抗力。被上诉人众诚公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，依法维持原审判决。二审查明的事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，张力与众诚公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规禁止性规定，依法有效，双方当事人均应按约履行合同义务。按照合同约定，众诚公司本应在2010年12月31日前将已进行建设竣工验收备案登记的商品房交付上诉人张力，但由于在履行合同过程中即2010年7月5日起，因案涉房屋所在工程项目被重庆市南岸区建委责令停工，并将竣工时间延至2012年6月30日，致使众诚公司不能按照合同约定的时间向上诉人交房，该事实有重庆市南岸区城乡建设委员会出具的情况说明等相关证据予以证实，足以确认众诚公司非因自身原因导致其交房延期，而是基于政府相关部门不准施工的政策影响，该情形属于不可抗力的政策因素所致，按照合同约定及法律规定，众诚公司可据实延期交房，不构成违约，不应对此承担逾期交房的违约责任。故上诉人要求众诚公司支付2011年1月1日至2012年6月28日的逾期交房违约金的上诉请求，缺乏事实依据，于法无据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4553.24元，由上诉人张力负担。本判决为终审判决。审 判 长  江信红审 判 员  邓方彬代理审判员  钱昳心二〇一五年八月二十七日书 记 员  肖 姗