浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2014）温瓯民初字第338号原告：梅凯。委托代理人：郑小雄、谢海林，浙江高策律师事务所律师。被告：温州市瓯海房屋开发有限公司。住所地：温州市瓯海区新桥街道卧云南苑二期13幢3楼西首。法定代表人：张小武，总经理。委托代理人：黄静，系公司员工。原告梅凯为与被告温州市瓯海房屋开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2014年5月6日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员余立达独任审判，于2014年7月16日公开开庭进行了审理。原告梅凯的委托代理人郑小雄、谢海林，被告温州市瓯海房屋开发有限公司法定代表人张小武、委托代理人黄静到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告梅凯起诉称：2013年上半年起，被告通过电视、报纸、楼书、宣传册、图纸和户型模型等多种途径，宣传其开发的楼盘“国际华府”，公开宣传公司具有三十年历史，楼盘为“公园第一排、奢景大宅”，户型“89㎡三房两厅两卫，朝南双向阳台，4.35m＊5.7m豪阔大客厅，主卧套房（步入式衣柜＋卫生间），挑战130㎡”、“115㎡户型四房两厅两卫”、“115㎡挑战150㎡”“127㎡挑战170㎡”等，在销售现场配套发放国际华府户型手册并摆放户型模型，销售人员也向购房者介绍上述户型和使用面积。原告与众多购房者一样，基于对被告公司和面向大众公开宣传的信任，对宣传内容信以为真，于2013年6月5日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了“115㎡户型”的商品房，支付了首付款799392元。随后，包括“温州网”“人民网”等多家媒体陆续报道被告存在虚假宣传问题，原告与众多购房业主方才得知，被告实为成立不到两年的新房开公司，不具有三十年历史，且不具备开发本案三十层楼盘的资质，销售的楼盘实名是“半塘佳苑”，宣传的实用面积系占用消防通道、采光井及公摊面积，属违建而非可合法使用的面积，并且这种做法直接影响整栋大楼的质量安全，并将因违反建设规划法律法规造成业主不能取得合法房屋所有权证，损害公共利益、损害业主合法权益。原告认为，被告为推动商品房销售，采取虚假宣传等手段，误导消费者购买房屋，签订商品房买卖合同，原告的行为已构成欺诈，并致使原告基于重大误解与被告签订了《商品房买卖合同》。故原告依据《中华人民共和国合同法》第五十条规定：因重大误解订立的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更、撤销，向本院起诉请求判令：一、撤销原告与被告签订的《商品房买卖合同》；二、被告退还原告购房款799392元并赔偿利息损失（自2013年6月5日起按人民银行同期同档贷款利率计算至实际履行之日止）。被告温州市瓯海房屋开发有限公司答辩称：一、原告主张的事实和理由，不符合重大误解的法律规定。原告既然主张其系在所谓的被告严重虚假、不合法的广告宣传下，信以为真，而订立合同，则其主张重大误解系被告造成，其本身没有过错，并不属合同法所指的因重大误解而订立的合同的情形。二、本案事实证明，双方订立商品房买卖合同不存在重大误解。1.有关楼盘名称、企业历史的宣传问题，不是合同的内容或主要内容，即使存在认识错误，也不是对合同主要内容的误解，更不是重大的误解。如果仅仅是合同的非主要条款发生误解且并不影响当事人的权利义务关系，就不应作为重大误解。“国际华府”作为推广名属于行业惯例，企业历史也不足以使原告对合同相对方产生认识错误。这些问题即使存在误解，对原告而言也不会产生《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见》第71条所指的“使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的”的后果。2.关于户型、面积问题，原告不存在因错误认识使行为的后果与自己的意思相悖，依法不构成误解。首先，《商品房买卖合同》以及附件一房屋平面图已明确约定商品房面积为117.83㎡及户型，不可能导致原告错误认识该合同商品房的面积是150㎡，户型的状况是四房两厅两卫。其次，原告订立合同时签署了《装修委托书》，委托第三方对买卖合同项下的商品房进行优化改造，将案涉商品房改造成四房两厅两卫的户型。被告广告宣传的“115㎡挑战150㎡”，也正是来源于此，“挑战”一词就说明被告销售的只是115㎡，而非150㎡。因此，原告明确知晓通过对115㎡商品房的优化改造获得实际使用面积可能达150㎡四房两厅两卫户型的商品房，其对“115㎡挑战150㎡”不存在重大误解。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理，本院认定：坐落于温州市瓯海中心区中心单元d-10-01地块“半塘佳苑”商住项目（推广名：国际华府）系被告温州市瓯海房屋开发有限公司开发建设，于2013年1月开工，3月以推广名“国际华府”对外宣传，5月21日项目名称经温州市地名委员会审核批准为“半塘佳苑”，6月正式公开销售，其宣传楼书、广告上载明“89㎡挑战130㎡，三房两卫两厅双阳台”、“115㎡挑战150㎡，四房两卫两厅双阳台”、“127㎡挑战170㎡，大四房两卫两厅三阳台”、“传承30载，集瓯海房开30载大成”等。2013年6月5日，原告梅凯与被告温州市瓯海房屋开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》（编号：201390005960282）及附件，约定原告向被告购买“半塘佳苑”3幢2205室商品房，建筑面积为117.83㎡，单价为22400元／㎡，总房价为2639392元，合同签订时支付不低于总房款30%的首付款799392元，剩余房款1840000元，原告同意按银行或公积金管理中心贷款设定的条件，向被告指定的银行或公积金管理中心申请个人住房按揭贷款予以付清，被告应当在2015年12月31日前，将符合约定的房屋交付给原告使用。合同附件八第十一条特别约定，如原告申请深圳十方设计顾问有限公司对房屋内部、小区内部进行相应的优化改造的，被告可根据原告的授权将房屋直接交付给该公司，以便该公司完成优化改造后再将房屋交付给原告。合同签订前有关文件、楼书及其他资料中就商品房买卖合同项下商品房及相关设备设施（含建筑区划内公共部分、绿化）所做的表述，与《商品房买卖合同》及其附件规定不一致的，以《商品房买卖合同》及其附件为准，原有的表述不视为合同要约或组成部分。销售宣传资料、户型布置图、精装修示意图、沙盘模型、样板房等仅作为参考，没有任何合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准。本合同在办理产权证时以政府部门提供的公安编号及地名办批文等政府部门为准，本小区地名批复为“半塘佳苑”等。同日，原告在被告处签订一份《装修委托书》（含附件户型平面图），委托深圳十方设计顾问有限公司对原告购得的商品房公共阳台、构架等区域（详见附件：户型平面图中a区、b区、c区等部分）进行优化改造，将a区封闭为厨房、客厅，b区增加钢砼楼地面为客厅，c区增加钢砼楼地面为阳台。上述合同签订后原告依约向被告支付首付款799392元。合同履行过程中双方发生争议，原告起诉至本院。现该讼争预售商品房及所在小区尚在施工建设。庭审中，原告不再要求本院对被告的房产开发资质问题进行审查。证明上述事实的证据有原、被告的陈述，原告提供的楼书、户型鉴赏手册、宣传册、温州都市报刊登的广告、《商品房买卖合同》及附件、发票、收据、被告工商登记信息、温州顺达房地产开发有限公司公司登记信息及变更情况、温州市工商行政管理局瓯海分局询问（调查）笔录、录音记录、资质证明、楼层规划平面图、联名报告；被告提供的装修委托书、温州市标准地名登记表、“半塘佳苑”一期预售方案及证人温某、潘某的证言等证据。上述证据均经庭审出示，本院审查后予以认定。本院认为，本案的焦点在于原告主张的下列事实是否足以导致原告就与被告建立商品房预售合同关系产生重大误解，进而原告主张撤销合同、退还购房款并赔偿利息损失的相关基础是否存在、理由是否成立。一、关于讼争楼盘项目原推广名为“国际华府”，后经温州市地名委员会审核批准为“半塘佳苑”。项目名称的改变，并不会影响合同双方的权利义务，且双方签订的《商品房买卖合同》中已经将本案项目明确为“半塘佳苑”。企业历史亦不是合同的主要内容，并不影响当事人的权利义务。故原告对楼盘项目名称及被告公司企业历史的认识问题均不构成重大误解，其相应的意见，本院不予采纳。二、关于讼争商品房面积及户型差异问题。双方签订的《商品房买卖合同》中已经载明商品房的建筑面积为117.83㎡，并附有商品房平面图。原告在购买关乎自身重大利益的商品房时应当保持审慎的注意义务，结合其签订的《装修委托书》的内容，可以认定原告知晓自己购买的商品房建筑面积为117.83㎡，“实用面积”挑战150㎡，150㎡与117.83㎡之间的面积差及被告宣传的“四房两厅两卫”的户型需要通过其他途径获得，故原告不存在因错误认识使行为的后果与自己的意思相悖。故原告主张被告就商品房面积、户型的宣传构成欺诈，导致原告因被告的欺诈宣传而对合同产生重大误解，现基于重大误解请求撤销《商品房买卖合同》，依据不足，本院不予支持。综上，原告在购买关乎自身重大利益的商品房时应当保持审慎的注意义务，特别是对于合同条款应当仔细认真解读，并与被告进行充分磋商，故原告认为被告宣传广告中存在欺诈行为，导致原告对合同产生重大误解，现基于原告存在重大误解，请求撤销双方签订的《商品房买卖合同》并由被告返还购房款及赔偿利息损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第71条的规定，判决如下：驳回原告梅凯的诉讼请求。本案受理费12267元，减半收取6133.5元，由原告梅凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。代理审判员  余立达二〇一五年一月十六日代书 记员  吴博闻附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第71条行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.根据法律、司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。被执行人未按法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。5.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的两年内向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。