河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终3981号上诉人（原审被告）：河南龙辰置业有限公司，住所地河南省洛阳市伊川县城关镇文化路与荆山路交叉口。法定代表人：陈雨，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆会兵，该公司职员。委托诉讼代理人：丹志慧，河南信行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐小伟，男，汉族，1973年2月5日出生，住河南省伊川县。上诉人河南龙辰置业有限公司（以下简称龙辰公司）因与被上诉人唐小伟商品房销售合同纠纷一案，不服河南省伊川县（2018）豫0329民初1233号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人龙辰公司的委托诉讼代理人陆会兵、丹志慧，被上诉人唐小伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人龙辰公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：唐小伟所购房屋在2016年8月27日已经具备使用条件并开始办理交房。唐小伟拖延至今不办理交房，没有采取适当措施防止损失进一步扩大。此期间不属于龙辰公司违约，认定龙辰公司承担此期间的逾期交房责任与客观事实不符。上诉人已经采取在小区张贴交房公告、电话通知购房客户办理交房的形式已经履行了通知义务。龙辰公司提交同楼栋已经办理交房手续的准住单，证明龙辰公司通知过唐小伟。一审法院查明事实不清、适用法律错误，依法应当撤销或者改判。唐小伟答辩称，一审判决认定事实清楚、证据充分、应予以维持。双方签订的《商品房买卖合同》中已经明确约定交房时间是2014年10月31日前，且合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定。合同签订后，唐小伟缴纳了契税和维修资金及购房款。此后龙辰公司未书面通知唐小伟交接房屋，至唐小伟起诉时，龙辰公司仍未将符合合同约定交付条件的房屋交给唐小伟。一审判决龙辰公司因逾期交房向唐小伟支付从合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，符合双方合同约定和法律规定。唐小伟向一审法院起诉请求：1、判令龙辰公司因逾期交房而向唐小伟支付从2014年10月31日至起诉之日（2018年2月11日）止共1199日逾期违约金人民币32212.33元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月11日，原告唐小伟为买受人与被告龙辰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告以537320元的价格购买被告开发的龙辰盛世家园住宅小区第13-1-1601房屋，付款方式为一次性支付总房款537320元，房屋交付期限：出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付买受人使用。该合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任进行了明确约定，逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。该合同第十一条对房屋交接进行约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”。合同签订后，原告缴纳了契税和住房专项维修资金，一次性交付被告购房款537320元，2013年11月15日，被告给原告开具销售不动产统一发票两张，一张购房款为237320元，一张为300000万元，共计537320元。此后，被告未书面通知原告交接房屋，截至目前，被告仍未将符合交付条件的商品房交给原告。一审法院认为：原告、被告之间于2013年11月11日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家的法律法规，应认定为有效合同，双方均应恪守履行。原告已按照合同约定交付了全部购房款537320元，被告未按合同约定于2014年10月31前将符合交付条件的商品房交付原告，应认定被告违约。被告以施工方拖延工期且不配合办理竣工备案手续，导致被告无法按约定向原告交付房屋。被告无法交付房屋并不是自身原因造成的理由推卸违约责任，该院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。施工方拖延工期不是违约免责的法定事由，且被告所述情形不符合双方买卖合同第八条约定的延期交房情形，该院不予采纳。被告辩称为防止双方损失进一步扩大，在房屋具备入住使用的条件下，已通知原告交房，故被告不存在违约行为。原告购买房屋所在楼栋最早交房时间是2016年8月27日，原告迟迟不来办理交房手续，此期间的逾期交房责任不应由被告承担。该院认为，被告并没有向本院提交曾经通知原告交房的证据，却以原告购买房屋所在楼栋他人的《龙辰盛世家园准住单》证明原告迟迟不来办理交房手续，他人入住与被告通知原告是两个没有必然联系的两个行为，并不能相互证明，对被告的辩解，该院不予采信。现原告要求被告继续履行合同，承担逾期交房的违约责任，理由正当，该院予以支持。原告诉求判令被告因逾期交房而向原告支付从2014年10月31日至起诉之日（2018年2月11日）止共1199日逾期违约金人民币32212.33元，按照双方合同约定应是自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，故应从2014年11月1日起计算至2018年2月11日止，共计1198天，违约金为537320元×0.00005×1198＝32185.47元。虽经调解，原、被告双方无法达成调解协议，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条之规定，判决：一、被告河南龙辰置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告人民币32185.47元。二、驳回原告唐小伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费605元，减半收取302元，由被告河南龙辰置业有限公司负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，唐小伟与龙辰公司于2013年11月11日签订《商品房买卖合同》后，按照合同约定缴纳全部购房款，该合同中约定2014年10月31日前龙辰公司将经过综合验收合格房屋交付唐小伟使用，后双方因房屋交房及违约责任承担问题发生争议，引发本案纠纷。关于龙辰公司上诉提出涉案房屋于2016年8月27日已经可以交房，唐小伟故意迟延收房，龙辰公司不应承担延迟期间违约责任的问题，根据《商品房买卖合同》中第十一条对房屋交付的约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”，本案中双方签订的《商品房买卖合同》对交房日期及条件有明确约定，龙辰公司在诉讼过程中所提交证据不足以证明其以书面形式通知唐小伟并出具相关交房手续，且龙辰公司在二审诉讼期间认可该房屋至今未经过综合验收合格，故龙辰公司上诉主张唐小伟故意拖延办理交房手续缺乏事实和法律依据，龙辰公司至今未按约定向唐小伟交付房屋，一审判决龙辰公司承担逾期交房违约金并无不当，本院对其该项上诉主张不予支持。综上所述，龙辰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费605元，由上诉人河南龙辰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘龙杰审判员  杨元卿审判员  李 慧二〇一八年七月十八日书记员  单小玉