青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2018）青0105民初2009号原告：栗广芳，女，汉族，1965年2月5日出生，自由职业，住青海省大柴旦行政委员会锡铁山镇家属院18-3-101室，公民身份号码：632824196502050421。委托诉讼代理人：赵小娟，青海延辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：范青玲，青海延辉律师事务所律师。被告：青海和记商业管理有限公司，住所地：西宁市城西区胜利路59号申宝大厦1062室，统一社会信用代码：91630104074570102D（1-1）。法定代表人：贺耀辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：白斌。被告：青海置信传媒有限公司。住所地：西宁市城西区胜利路59号申宝大厦1062室。统一社会信用代码：916301006619085859。法定代表人：朱军，该公司总经理。被告：青海国太房地产开发有限公司。住所地：西宁市城北区朝阳东路49号，统一社会信用代码：9163010578144990X3(1-1)。法定代表人：陈洪文，该公司总经理。委托诉讼代理人：凌爱军。委托诉讼代理人：李洪均。原告栗广芳与被告青海和记商业管理有限公司（以下简称和记公司）、青海置信传媒有限公司（以下简称置信公司）、青海国太房地产开发有限公司（以下简称国太公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告栗广芳委托诉讼代理人赵小娟、范青玲，被告和记公司法定代表人贺耀辉、委托诉讼代理人白斌，被告置信公司法定代表人朱军、被告国太公司委托诉讼代理人凌爱军、李洪均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告栗广芳诉称，原告购买了位于西宁市××区国太旺座商业（即小桥商贸城商铺）3号楼6-668号商铺（以下简称系争商铺），并在2015年1月12日签订了《商品房预售合同》。系争商铺由被告国太公司开发、销售，由置信公司与和记公司负责经营和管理。系争商铺销售过程中，国太公司要求原告购买的商铺不得自营，必须交由置信公司与和记公司经营。不仅如此，国太公司对原告作出置业规划承诺，称置信公司与和记公司系其子公司，保证原告购买商铺交给置信公司与和记公司经营的投资收益。原告基于对国太公司的信任，同意购买并出租系争商铺，且应国太公司要求在签订《商品房预售合同》之前同日和置信公司与和记公司签订了《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同》。《商品房预售合同》对于商铺的价款以及必须出租不许自营等进行了严格约定。原告基于对国太公司的信任，签订了该合同，并依合同约定支付了全部商铺价款。《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同》对委托期限约定为2015年1月1日至2029年12月30日；租金及付款方式约定为：甲方（即原告）租金由乙方（即被告一和被告二）每年度向甲方支付一次，除第一年外，支付时间均为每年度的最后一个月，首年租金从甲方的购房款中扣除；且对委托方和受托方的权利义务以及违约责任进行了明确约定。但是国太公司并未退还第一年租金折抵的房款，和记公司与置信公司也未支付第一年的租金，三被告应将第一年的租金支付给原告。原告在签订了上述两份合同之后，该系争商铺在没有原告参与的情况下，由国太公司直接交付给置信公司与和记公司进行经营管理。但是在经营管理的过程中，从开始支付2017年度租金时，和记公司发文称：因为国太公司干预经营等原因，导致自己无力支付租金。后经业主多次索要，于2018年初支付了2017年度租金的一半，剩余部分一直未支付。依据《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同》第八条约定被告应当支付原告违约金，违约金数额＝同期应付款总额×同期银行月息×3。但是该违约金的约定明显低于给原告造成的损失，因此请求法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，按照实际造成的损失计算违约金，即欠款已经逾期近6个月，因此按照六个月的利息损失计算违约金。国太公司不仅在销售中进行捆绑销售，不许业主自营，只能出租给其选定的商场管理人置信公司与和记公司，并口头承诺保证业主的投资收益，还在对外招商等的宣传中称置信公司与和记公司是其子公司等。因为国太公司的上述行为导致原告以为自己的商铺是交由国太公司打理的，基于对国太公司的信任签订了上述《商品房预售合同》和《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同》。因此国太公司应当对上述债务承担连带责任。综上，三被告的行为损害了原告的合法权益，经多次协商未果，现诉至法院请求判令：一、解除原告与和记公司、置信公司签订的《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同》；并按照国太公司交房时的装修标准恢复原状后返还原告所有的、位于西宁市××区国太旺座商业（即小桥商贸城商铺）3楼产权房号为6-668号商铺；二、和记公司和置信公司支付原告自2015年1月1日起至2015年12月31日（即第一租赁年度）的租金26227元；支付原告从2017年1月1日至2017年12月31日的未付租金11804.50元，2018年1月1日至2018年6月30日的租金11804.5元，上述租金合计49836元，并对2018年6月1日开始产生的商铺占用费保留诉权；三、和记公司和置信公司支付违约金255元（按照合同第八条：违约金＝同期应付款总额×同期银行月息×6个月＝11804.50元×0.36％×6倍＝255元，按照2017年贷款年利率4.35％，月利率0.36％计算）；四、国太公司对上述债务承担连带责任；五、本案诉讼费用由被告承担。被告和记公司辩称，一、和记公司拖欠原告租金的数额。2015年1月13日，原告与国太公司签订《商品房预售合同》，购买该商业3楼编号为6-668号商铺（建筑面积23.8平方米）后，同日与和记公司签订了《国太旺座商业商铺委托经营管理合同》，将该商铺委托和记公司经营，期限十五年。合同约定首年租金已从房价款中扣除，和记公司再应支付原告14年租金，其中第二年至第五年租金为23609元/年，租金每年支付一次，支付时间为每年度的最后一个月。原告与和记公司签订的租金合同第四条约定，首年度租金已在房价款中扣减，而第二年度及第三年度上半年的租金和记公司已支付给原告，故和记公司仅拖欠第三年度（2017年1月13日至2018年1月12日）下半年租金，并对此按照合同约定承担违约责任，原告关于合同约定违约金过低的理由不成立。而第四年度（2018年1月13日至2019年1月12日）的租金，根据合同约定应在2019年1月12日前的一个月内支付，因未到合同约定的支付时间，对此和记公司并不违约。二、和记公司拖欠业主租金系第三人违约造成。2014年4月，置信公司与国太公司签订《商业用房租赁协议书》，承租国太公司开发的西宁市××区商业铺面，2014年4月15日，置信公司与和记公司签订了《商业委托管理合同》，委托和记公司对其承租的商铺对外招商经营。由于国太公司委托置信公司对商业铺面采取售后包租的形式进行销售，因此双方约定由置信公司配合和记公司与购买上述商铺的买受人签订委托经营管理合同，并由和记公司直接向买受人返租。和记公司接受委托后，投入巨资对国太旺座商业用房进行改造并于2015年1月18日开业经营，截止商城开业，一至三层对外招商面积7283平方米，成功打造了"小桥商贸城"品牌，使该物业初步具备了升值潜力。但合同履行过程中，因国太公司和置信公司的原因导致商贸城的经营一开始就步履维艰。由于国太公司对商业结构的整改至2015年1月18日，为此和记公司给所有承租商户免除了三个月的房租，造成和记公司重大经济损失。2015年3月，因为国太公司在商城外广场施工严重影响了经营环境，以及商场暖气未通等问题，引发了部分商户罢市，导致先期入住的一部分商户退租撤场。2016年1月开始，部分商户以暖气未通，经营环境不好为由陆续退租。2016年2月，置信公司致函和记公司，以惠客家超市拆迁过渡为由，国太公司要求将二层商户清空，配合惠客家超市入住小桥商贸城，和记公司于3月中旬将二层剩余商户全部清空，二层整体空置等待超市入住。2016年12月底，置信公司又告知和记公司惠客家超市不再入住商场，要求和记公司另行招商。由于二层商铺长时间整体空置，严重影响了商贸城的整体经营环境，导致商场客流量严重下降，商户经营困难，2016年11月份开始，一层和三层大多数商户因经营环境不好亦陆续撤离商场，迫使和记公司于2017年1月关闭商贸城，对商场布局重新调整，装修后再次招商，直至2017年6月、7月才重新开业经营。为配合国太公司关于惠客家超市入住的需求，和记公司强行清理了二层商户，为此招致商户起诉。2016年5月，程玲、张艳丽、曹辉等18户商户向西宁市城北区人民法院提起诉讼，以承租的商铺未经消防验收为由，要求确认租赁合同无效并赔偿损失，此案经一审、二审和再审，最终法院以商城未经消防验收，商场暖气不通，严重影响了商户经营为由，认定商户解除合同并赔偿损失。之后又有9户商户以同样的理由提起诉讼，双方在法院主持下调解，本次诉讼给和记公司造成直接经济损失50多万元。综上，和记公司接受委托以来，因物业基础设施存在的问题以及国太公司和置信公司的原因，导致先期招商入住的商户解除合同退租，致使和记公司的招商工作前功尽弃，商户退租后，二层商铺整体空置16个月之久，一层和三层商铺仅2017年空置7个月，从2015年1月18日开业至今，和记公司连续经营不到15个月时间，一层至三层的租金收益从2015年开业时的1470万元逐年下降，2017年6月8日重新招商开业时，一层至三层商铺合同约定的年租金收入不到700万元，连年亏损导致和记公司拖欠业主2017年度下半年的租金。2018年1月，和记公司多方举债，勉强支付了部分租金，剩余租金和记公司无力支付。鉴于目前困境，和记公司无力履行合同，故同意原告解除合同的诉讼请求。被告置信公司辩称，2014年4月1日，国太公司与置信公司签订《商业用房租赁协议书》，将其开发的西宁市××区商业铺面出租给置信公司，2014年4月15日，置信公司与和记公司签订了《商业委托管理合同》，委托和记公司对该商业统一对外招商经营，并约定由和记公司与购买上述商铺的业主签订委托经营管理合同。2015年1月13日，原告与国太公司签订《商品房预售合同》，向国太公司购买该商业3楼编号为6-668号（建筑面积23.8平方米）商铺，同日与和记公司签订《国太旺座商业商铺委托经营管理合同》，将该商铺出租给和记公司经营。由于国太公司对小桥大街商品房负一至四层商业铺面采取售后包租的形式销售，置信公司作为国太公司委托的销售代理人，在原告认购商铺时，明确告知原告购买的商铺不能自营，只能返租并委托和记公司统一经营，且首年租金已从原告所购商铺的总房价款中扣减，故和记公司不再支付首年度租金，原告亦于2014年7月27日签署《承诺书》和首年度租金的收款收据。综上，置信公司并不是《商业商铺委托经营管理合同》的当事人，与本案原告没有合同关系，故请求驳回原告对置信公司的诉讼请求。被告国太公司辩称，2015年1月12日，原告与被告国太公司签订了编号为YS0216726《商品房预售合同》，原告购买了被告国太公司位于西宁市××区商铺一套，建筑面积为23.8平方米，每平方米15427.44元，合同总价款为367173元。上述合同签订后，原告按约向被告国太公司支付了全部购房款，被告国太公司向原告交付了上述商铺。被告国太公司认为，原告与被告国太公司之间存在买卖合同关系而非租赁合同关系，原告要求被告国太公司支付租金、违约金的请求权基础不存在。再者，无论是从法律规定还是合同约定，均未体现被告国太公司负有承担支付租金、违约金的义务，故原告要求被告国太公司对案涉请求金额承担连带责任，于法无据。原告为主张其诉讼请求，当庭提交如下证据：1.1－1原告《身份证》复印件一份、1－2《商品房预售合同》一份、1－3《收据》一份、1－4《确认单》一份。证明：（1）合同存在捆绑销售等违反法律行政法规规定的行为；（2）原告已经按照合同约定金额支付房款，第一年的租金并未在房款中扣除；（3）国太公司应承担连带责任。2.2－1《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同》一份、2－2《收条》一份。证明：（1）和记、置信作为商铺管理人已经违反了合同约定，未按时支付租金；（2）和记、置信无力继续经营，合同应予解除。3.《告业主书》一份。证明：国太公司参与了综合体的经营，应承担连带责任。4.4－1《商业用房租赁协议》一份、4－2《宣传册》一份、4－3《报纸广告》二份。证明：宣传广告的内容中国太公司将置信、和记公司作为子公司进行虚假宣传，宣传广告的内容作为商品房买卖的内容，国太公司应对置信、和记公司与原告签订的合同承担连带责任。被告和记公司发表质证意见，对原告提交的《身份证》《商品房预售合同》《收据》《确认单》《告业主书》的真实性和证明方向没有异议；对证据《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同》《收条》的真实性没有异议，但认为首年租金已从购房款中扣除，不应再支付首年租金；对《商业用房租赁协议》《宣传册》《报纸广告》因与我公司无关，不发表质证意见。被告置信公司发表质证意见，对原告提交的证据《身份证》《商品房预售合同》《收据》《确认单》的真实性没有异议，但认为置信公司代为销售商铺，首年租金扣减完毕后才签订的合同，所以不应该支付首年租金；对证据《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同》《收条》的真实性没有异议，但认为置信公司与原告没有合同关系，不应承担责任；对证据《告业主书》不发表质证意见；对证据《商业用房租赁协议》《宣传册》《报纸广告》的真实性和证明方向没有异议。被告国太公司发表质证意见，对原告提交的《身份证》《商品房预售合同》《收据》《确认单》的真实性没有异议，但认为国太公司没有承诺捆绑销售，不应承担连带责任；对《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同》《收条》不发表质证意见；对《告业主书》的真实性和证明方向均有异议，《告业主书》的内容与事实不符；对《商业用房租赁协议》和《报纸广告》的真实性没有异议，但内容无法证实国太公司承担连带责任，《宣传册》的内容与事实不符，置信公司不是国太公司的子公司，国太公司不应承担连带责任。被告和记公司为主张其抗辩意见，当庭提交如下证据：1.《商业委托管理合同》一份。证明：和记公司与原告签订委托经营合同前，就已经与置信公司签订委托合同，取得并占有涉案商铺。2.2－1《承诺书》、2－2《收条》各一份。证明：原告购买商铺时，承诺与和记公司签订《国太旺座商业商铺委托经营管理合同》，并认可首年度租金已从房价款中扣除并签署了首年度租金收据。3.《国太旺座商业商铺委托经营管理合同》一份。证明：首年度租金已提前从房价款中扣除，和记公司不再支付原告首年度租金；剩余年度租金在每一合同年度的最后一个月支付。4.4－1《收条》、4－2《银行回单》各一份。证明：和记公司仅拖欠原告2017年度（2017年1月13日至2018年1月12日）半年租金11804.5元，并对此承担违约责任。原告发表质证意见，对和记公司提交的所有证据的真实性均没有异议，但认为置信公司在销售中存在售后包租的行为，同宣传册中的内容相符，国太公司对售后包租的行为知情，国太公司同意从房款中扣除第一年租金，租金折抵方式得到了国太公司的认可。被告置信公司发表质证意见，对和记公司提交的证据的真实性和证明方向均没有异议。被告国太公司发表质证意见，对和记公司提交的所有证据的真实性均没有异议，但认为合同中没有承诺将首年度租金从购房款中扣除，原告以国太公司知情而推断国太公司参与合同签订与事实不符。承诺书是置信公司与原告签订，国太公司并不知情。被告置信公司为主张其抗辩意见，当庭提交如下证据：1.《商业用房租赁协议书》一份。2.《商业委托管理合同》一份。3.《国太旺座商业商铺委托经营管理合同》一份。三份证据证明：置信公司将其承租的商铺委托和记公司经营管理，原告购买置信公司承租的商铺后，重新与和记公司签订委托管理合同，与置信公司没有直接合同关系，置信公司对和记公司债务不承担连带责任。原告发表质证意见，对置信公司提交的三份证据的真实性没有异议。但认为国太公司委托置信公司销售管理，国太公司和置信公司在销售中存在售后包租的行为，首年度租金并非免除，而是以房款折抵，置信公司对和记公司应承担连带责任。被告和记公司发表质证意见，对置信公司提交的证据的真实性和证明方向均没有异议。被告国太公司发表质证意见，对置信公司提交的证据《商业用房租赁协议书》的真实性和证明方向没有异议，对《商业委托管理合同》《国太旺座商业商铺委托经营管理合同》不发表质证意见。被告国太公司为主张其抗辩意见，当庭提交如下证据：1.《委托代理合同》一份。证明：国太公司与置信公司签订合同，国太公司委托置信公司负责小桥大街"国太旺座"商住楼的销售。双方对代理销售范围、销售均价、各自的权利义务等事项作出了约定。2.《国太旺座不动产测量报告》（BDCBGC2018-019）一份。证明：西宁市测绘院针对国太公司小桥大街6号宗地内1、2、3号楼、地下车库开展不动产权籍调查的测量工作。3、《小桥商贸城商铺销售汇总表》一份。证明：小桥商贸城一至三层商铺的实际销售情况。4、4－1《商品房预售合同》一份、4－2《收据》三张。证明：原告与被告国太公司签订了《商品房预售合同》，原告依约向被告国太公司支付了全部购房款，双方形成了房屋买卖合同法律关系。5、5－1《关于国太旺座的结算函》、5－2《青海国太房地产开发有限公司与青海置信传媒有限公司费用确认单》、5－3《相关费用核算确认单》、5－4《收据》、5－5《付款回单》。证明：国太公司与置信公司经过多次核算、确认，并将涉及小桥商贸城二层返租用于惠客家过度费已向置信公司支付，并未干预他方经营，亦未造成其他不利后果及影响。原告发表质证意见，对国太公司提交的证据《委托代理合同》的真实性没有异议，但认为国太公司从虚假的宣传内容中获益且售后包租行为经过国太公司同意，是国太公司的真实意思。对《国太旺座不动产测量报告》的真实性没有异议，但认为销售时间及合同签订时间、商品房预售合同存在对未竣工的商品房售后包租的行为；对《小桥商贸城商铺销售汇总表》的真实性和证明方向没有异议；对《商品房预售合同》《收据》的真实性没有异议，但认为商品房交接没有经过原告，是三被告自行交接；对《关于国太旺座的结算函》《青海国太房地产开发有限公司与青海置信传媒有限公司费用确认单》《相关费用核算确认单》《收据》《付款回单》的真实性没有异议，但认为置信公司与和记公司是国太公司的子公司为虚假宣传，广告的内容是国太公司的真实意思。被告和记公司发表质证意见，对国太公司提交的证据《委托代理合同》《国太旺座不动产测量报告》《小桥商贸城商铺销售汇总表》《商品房预售合同》《收据》因与和记公司无关，不发表质证意见。对《商品房预售合同》《收据》的真实性没有异议，但认为商品房交接没有经过原告，是三被告自行交接；对《青海国太房地产开发有限公司与青海置信传媒有限公司费用确认单》的真实性没有异议，但认为小桥商贸城二层用于惠客家超市过渡费与本案无关。被告置信公司发表质证意见，对国太公司提交的全部证据的真实性没有异议，但认为国太公司对房款扣减房租知情，反映出国太公司参与经营。经当庭质证，对各方当事人提交的证据的真实性，经合议庭审查，具有真实性、合法性和关联性，对其证明力本院予以采信。经审理查明，被告国太公司开发的"国太·旺座"建设项目，分为住宅、办公用房、商业用房、地下车库以及人防配套用房等。2014年3月1日，被告国太公司与被告置信公司签订了《委托代理合同》，合同约定，被告国太公司将其开发的位于西宁市××区"国太·旺座"委托被告置信公司进行销售。2014年4月1日，国太公司又与置信公司签订了《商业用房租赁协议书》，合同约定，国太公司将其开发的西宁市××区商业用房出租给置信公司使用，其中，商业用房共4层（建筑面积18738.19平方米），除被告国太公司用于回迁安置和实际使用的外，实际出租面积为11833.38平方米。2014年4月15日，置信公司（甲方）又与和记公司（乙方）签订了《商业委托管理合同》，合同约定，置信公司将上述商业用房（现命名为小桥商贸城）委托和记公司进行经营管理，同时，还约定了"所委托物业出售给第三人时，甲方应保证物业买受人承诺首年租金为免租期，乙方不支付首年度租金，甲方可从房价款中给予买受人折扣优惠以作为首年度的返租"。被告置信公司将上述商业用房的第一层分割为57间商铺、第二层分割为149间商铺、第三层分割为144间商铺，以国太公司的名义对外进行销售。上述商铺确定了四至，但未进行物理隔离。2015年1月13日，原告向被告国太公司付清购房款后，与被告国太公司签订了《商品房预售合同》（YS0216726）。合同主要约定："1、买受人所购商品房基本情况：西宁市城北区小桥大街6号1号楼6-668号；2、商品房预测建筑面积23.8平方米，其中，套内建筑面积13.6平方米，分摊面积10.2平方米；商品房单价为人民币每平方米15427.44元，总金额人民币叁拾陆万柒仟壹佰柒拾叁元整；3、买受人在合同签订当日或之前一次性向出卖人支付人民币叁拾陆万柒仟壹佰柒拾叁元整（367173元），房款已交清"。同日，原告（甲方）又与被告和记公司（乙方）签订了《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同书》。合同涉及争议的主要约定为："1、委托商业商铺坐落位置：西宁市××区国太旺座商业（即小桥商贸城商铺）3楼产权房号为6-668号商铺，商铺暂定建筑面积23.8平方米；2、委托期限为15年，自2015年1月1日起至2029年12月30日止；3、甲方月平均租金按15年收回购房成本的平均收益为基数计算，即：月平均租金＝签约房价款总额367173元÷14年÷12个月＝2186元（备注：因首年租金已从甲方的购房款中扣减，故应再给甲方14年租金）；4、第二年至第五年每年租金＝月平均租金×12个月×90％，即：年租金＝月平均租金2186元×12个月×90％＝23609元；5、租金支付时间：甲方租金由乙方（和记公司）每一年度向甲方支付一次，除第一年外，支付时间均为每一年度的最后一个月；6、如乙方逾期六个月未支付或未按约足额支付甲方租金的，应向甲方支付违约金，违约金＝同期应付款总额×同期银行月息×3。如乙方逾期六个月以上未支付或未按约足额支付甲方费用的，甲方有权单方面终止合同"。2014年7月27日，原告出具《收条》，收到该商铺首年返租费用26227元。后被告和记公司对小桥商贸城进行了整体规划，修缮了商场的基础设施并进行装修，通过招商引资，由置信公司与和记公司同商户签订了《商铺租赁合同书》，整体经营商场，于2015年1月18日开业经营。被告和记公司于2016年12月8日向原告支付了2016年度租金23609元，2018年2月9日向原告支付了2017年度租金的一半即11804.5元。至2018年3月26日，和记公司发出《告业主书》，称："...因为国太公司干预经营等原因，导致自己无力支付租金"。后经业主多次索要未果，原告遂诉至本院。以上事实，有《委托代理合同》《青海国太房地产开发有限公司国太·旺座不动产测量报告》《商品房预售合同》《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同书》《收据》《收条》《小桥商贸城商铺销售面积汇总》《告业主书》等证据材料及当事人的当庭陈述为凭，本院予以确认。本院认为，首先要明确被告国太公司销售商铺的经营模式。被告国太公司委托置信公司与原告签订的《商品房预售合同》及原告与和记公司、置信公司签订的《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同书》构成售后包租。《商品房销售管理办法》第四十五条规定："本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。从本案实际来看，该售后包租采取的具体操作方式是：开发商委托房屋销售公司将整铺分割成若干小铺位出售给业主，给予业主一定金额的回报（从首付款中扣除），从而降低购买门槛。业主购买商铺后，通过销售公司安排的商业管理公司与业主签订委托经营管理合同，约定由商业管理公司负责招商，并与商家签订房屋租赁协议，商业管理公司按约定支付业主租金。其次要明确案涉商铺的性质。原告购买的商铺系产权式商铺。所谓产权式商铺是开发商将大型商场分割成若干小部分出售，并承诺给予投资者一定年限内固定回报的商铺产品形式。产权式商铺是地产界约定俗称的称谓，不仅指具有产权的商铺，更侧重于售后返租的商铺销售模式。一般由开发商或第三方公司将产权式商铺整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺的所有权与经营权分离。产权式商铺有两种类型：一种是现实性产权式商铺，即开发商将商场进行物理形态上的实质分割，如以墙壁作为界线，或者没有墙壁间隔，但以划线、地钉等作为界线、确定四至，各商铺之间具有构造上的独立性；一种是虚拟性产权式商铺，即开发商只对商场进行概念上的面积分割，根本不确定四至。本案原告涉案商铺从测绘报告中明确了四至，但未实行物理隔离，系现实性产权式商铺。再次要明确《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同书》的效力。根据《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，只要没有办理房屋产权过户登记，即使签定了房屋买卖合同，甚至付清了房款交付了房屋，也不能取得房屋所有权。本案中，原告与被告国太公司签订了《商品房预售合同》并付清房款接收了商铺，虽然尚未办理产权登记手续，但其作为预购登记的权利人，对涉案商铺的所有权法律关系已经比较清晰，此时开发商对涉案房屋已不享有民事权益，仅具有在符合办理房屋所有权登记条件之时为购房者办理登记的义务。而原告作为对标的物享有合法的使用收益权的人，有权将其使用的标的物转由他人使用。就本案而言，签订商铺买卖合同并支付房款后，作为原告的业主虽未取得商铺的所有权，但已合法享有权益，即对标的物享有合法的使用收益权，其与和记公司和置信公司签订的《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同书》，系双方真实意思的表示，不违反法律规定，为有效合同。本案争议焦点可归纳为五个方面：一是《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同书》是否应当解除；二是被告和记公司向原告支付租金的数额；三是被告和记公司是否应当支付违约金及违约金的数额；四是被告置信公司是否应当承担连带责任；五是被告国太公司是否应当承担连带责任。一、关于原告要求解除《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同》并将涉案商铺恢复原状予以返还的主张。首先，应当明确，所有权不是绝对的、不受限制的。本案中，原告对涉案商铺享有合法的使用收益权，其有权将其使用的标的物转由他人使用，其与和记公司、置信公司签订的《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。而和记公司与原告等小业主签订《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同书》后，对涉案商铺所在的商场即小桥商贸城进行了统一规划，修缮了商场的基础设施并进行其他装修，通过招商引资，整体经营商场。由于涉案商铺面积划分过细，各业主没有各自独立经营的客观条件，故对原告就涉案商铺使用权的保护应全面考量案件的具体情况，不能机械简单地适用法律规定。本案中，涉案商铺是所在商场350余间商铺中的一个，虽然有明确的四至，但未进行物理隔离，为产权式商铺。各商铺面积狭小，位置集中，且取得商铺的产权不是业主的最终目的，其目的还是在于通过使用商铺取得收益。虽然原告以被告和记公司、置信公司拖欠租金超过六个月为由，要求判令解除合同返还商铺，符合合同约定。但若实际解除合同，一方面涉案商铺实际无法分割且予以返还，另一方面必将侵害案外人即现承租了商铺的商户的利益，再一方面若其他业主可能出于各种原因纷纷效仿，将会使得商场无法继续按现状经营、承租人退场，影响其他业主的合法权益，最终造成社会财富的极大浪费。因此，本案暂不具备返还条件。在此基础上，根据诚实信用原则，本院认为虽然原告的使用权应当受到保护，但对其行使方式可进行适当限制，即暂不支持其解除合同返还涉案商铺的诉讼请求。但若被告和记公司迟延履行合同义务或者有其他违约行为，致使无法实现合同目的时，原告仍有权依据法律规定和合同约定，享有合同解除权。故本院对原告要求解除《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同书》的诉讼请求，现不能予以支持。但是，对使用权的限制，不代表否认收益权能，被告和记公司也应当严格按约履行合同义务，及时向原告支付拖欠的租金，以防损害全体业主的利益。二、关于原告要求被告和记公司支付租金的主张。首先，原告主张支付首年租金的请求。置信公司（甲方）与和记公司（乙方）签订的《商业委托管理合同》中约定："所委托物业出售给第三人时，甲方应保证物业买受人承诺首年度租金为免租期，乙方不支付首年度租金，甲方可从房价款中给予买受人折扣优惠以作为首年度租金"。和记公司、置信公司（乙方）与原告（甲方）签订的《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同书》中约定："...因首年租金已从甲方的购房款中扣减，..."。原告于2014年7月27日出具的《收条》："今收到...首年返租费用26227元...，此款从所购商铺的总房款中已扣减"。上述三份证据表明，原告的首年度租金已与国太公司在购房时，达成从购房款中扣减的合意，其再要求被告和记公司支付该款项无事实依据，本院不予支持。其次，被告和记公司认可拖欠原告2017年半年租金11804.5元，双方的债权债务关系明确，按照《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同书》的约定，2017年度租金应当在该年的最后一个月支付，故对原告要求被告和记公司支付2017年度拖欠租金11804.5元的主张，本院予以支持。再次，原告要求被告支付2018年1-6月租金的主张，因合同约定，年度租金在每年最后一个月支付，原告的该项主张尚未到期，故本院不予支持。三、关于原告要求被告和记公司支付违约金的主张。《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同书》中约定："如乙方逾期六个月未支付或未按约足额支付甲方费用的，应向甲方支付违约金，违约金＝同期应付款总额×同期银行月息×3"。本院认为，双方对违约金约定的利息为"同期银行月息"，属于约定不明。根据《合同法》第四十一条："对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释"的规定和第一百一十四条第二款："约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。"原告认为该违约金的约定明显低于给原告造成的损失，因此请求法院依法调整，其主张的计算方式为：违约金＝同期应付款总额×同期银行贷款月息×6个月＝11804.50元×0.36％×6个月＝255元，符合法律规定，本院予以支持。四、关于原告要求被告置信公司共同承担责任的主张。从已经向本院提起诉讼的作为小桥商贸城部分业主的原告提交的证据材料可以看出，购买了小桥商贸城商铺的业主签订的《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同书》中，经营管理方有的仅加盖了和记公司的印章，有的除和记公司的印章外，还加盖了置信公司的印章，那么如何认定该合同的相对方。对于加盖了和记公司与置信公司印章的《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同书》，可以认定该合同的相对方（经营管理方）为和记公司和置信公司。而仅加盖和记公司的印章、没有置信公司的印章的《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同书》，如何认定经营管理方？纵观全体业主签订的《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同书》，即便置信公司没有在部分业主的合同上盖章，但从合同实际履行方面上来看，本院已审理的（2016）青0105民初1281－1289号系列案中的《商铺租赁合同书》表明，小桥商贸城在前期招商过程中，与承租商铺的商户签订《商铺租赁合同书》的相对方（出租人）均是和记公司和置信公司，表明置信公司也实际参与到商场的经营管理中，因此可以认定置信公司也是《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同书》的经营管理方之一。故不论置信公司是否在《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同书》上签字或盖章，其都应当就各业主在该委托经营管理合同中的义务与和记公司共同承担责任。五、关于原告要求被告国太公司承担连带责任的主张。原告认为国太公司在销售商品房时的《宣传册》中表明了置信公司、和记公司系国太公司的子公司，进行虚假宣传，致使原告对置信公司与和记公司产生合理信赖，要求国太公司承担连带责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条："商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。"的规定，国太公司作出的《宣传册》并不属于要约。业主购买商铺的目的，是为了实现商铺的收益权能，而该权能由谁去实现，并非是影响其是否购买商铺的决定性信息，开发商与经营管理公司之间是否存在关联关系对业主签订合同不产生决定性影响。本案在售后包租商业项目中，原告在购买房屋时是与开发商国太公司委托的置信公司签订的《商品房预售合同》，经置信公司的安排与和记公司和置信公司签订了《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同书》，在发生《国太·旺座商业商铺委托经营管理合同书》纠纷时，原告将开发商国太公司一并作为被告，要求其承担相应责任。但主张租金只能在相对当事人之间发生法律效力，即原告只能向被告和记公司与置信公司主张，原告要求开发商国太公司承担连带责任，突破了合同相对性，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第一百一十四条第二款、第四十一条、《物权法》第七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：一、被告青海和记商业管理有限公司、被告青海置信传媒有限公司自本判决生效之日起十五日内，共同向原告栗广芳支付拖欠的2017年度租金11804.5元，并承担逾期违约金225元，共计12059.5元。二、驳回原告栗广芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1053元，由被告青海和记商业管理有限公司、被告青海置信传媒有限公司承担253元，原告栗广芳承担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长 仙军文审 判 员 李建萍人民陪审员 郑晓玉 二○一八年七月九日书 记 员 姜 洁