浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)浙01民终1347号上诉人（原审被告）：杭州好客隆企业管理有限公司。住所地：住浙江省杭州市上城区复兴南街**。统一社会信用代码：913301027909439774。法定代表人：张荣林，总经理。委托诉讼代理人：周潮星、周隽华，浙江同策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周忠军，男，1983年1月13日出生，汉族，住浙江省江山市。委托诉讼代理人：盛建坤，浙江富奥律师事务所律师。原审第三人：徐良华，男，1980年3月23日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。上诉人杭州好客隆企业管理有限公司（以下简称好客隆公司）因与被上诉人周忠军，原审第三人徐良华房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2017）浙0109民初17340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：好客隆公司与陈晓燕曾存在房屋租赁关系，双方合同终止后，陈晓燕将其经营酒店内物品移交给好客隆公司，双方约定在未付清房租前，一切留存物品归好客隆公司保管及使用等。后（2016）浙0303执1799号案件执行过程中，因被执行人陈晓燕目前无可供执行的财产，温州市龙湾区人民法院裁定该案本次执行程序终结。2014年8月22日，好客隆公司（甲方）与周忠军（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将建筑面积约3100㎡的案涉房屋出租给乙方，出租房屋用途为工业用房，经营所需有关证照由乙方自行办理，费用自理；租赁期限为五年，自2014年8月23日至2019年8月22日。租赁保证金为100000元，租赁期限届满，在乙方已向甲方付清全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本协议规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任事项后3日内，甲方向乙方无息退还租赁保证金（中途退场，保证金不予退回）。租金第一年为930000元，第二年开始每年按5%递增。乙方应于本协议签订时向甲方一次性支付全部保证金，于第一次协议签订时支付当年租费的50%即465000元，第二次在协议签订后六个月内支付当年租费的余额50%部分，即每期租金到期应提前30天支付下期租金（租期内以此类推，租期免一个月，即从2014年8月23日至同年9月22日）；租赁期满或提前终止时，乙方装修、改建后形成的固定添附物所有权归属甲方；租赁期限内，乙方如欠交租金或物业管理费超过10日，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失均由乙方承担。乙方如拖欠租金等超过30日或在租赁屋内从事违法经营活动被相关行政部门查处的，甲方有权提前解除本协议，甲方以传真或信函等书面通知方式到达乙方的第3日起，本协议即自动终止。本协议提前解除后，甲方有权留置租赁物内的乙方财产等内容。周忠军交付了前述保证金，并在此经营恒八酒店。之后，双方于2015年1月20日、同年3月3日二次就“五楼棋牌室通道由恒八酒店电梯上下进出问题”签订《补充协议》。2015年9月17日，好客隆公司向原审法院起诉要求周忠军支付第三期房租488250元，原审法院于2016年2月14日以“在五楼棋牌室通道问题未解决前，好客隆公司同意延付租金。好客隆公司在两次《补充协议》约定的时间后一直未为周忠军解决五楼棋牌室通道由恒八酒店电梯上下进出问题，有违诚信”等为由判决驳回其诉讼请求。好客隆公司不服该判决并上诉至二审法院，后因其未按规定时间交纳上诉费用而被裁定按其撤回上诉处理。2016年4月11日，好客隆公司向原审法院起诉要求周忠军、恒八酒店支付第二期房租余额187500元、第三期及第四期房租各488250元及相应利息，原审法院于同年8月16日判决周忠军支付好客隆公司房租1164000元及利息4610元等，后周忠军不服该判决并上诉，该案经二审法院于同年10月31日判决驳回上诉并维持原判。后该案进入强制执行程序，并由双方达成和解协议。其间，好客隆公司曾发函催款，并于同年9月9日张贴通告，主张周忠军“经多次催缴，仍未支付，已构成违约”等，并要求周忠军于同年9月11日前腾空租赁房屋。期间，双方因拆除设备等问题发生纠纷，并于同年9月11日、12日向公安机关报警处理。2016年9月23日，周忠军起诉至原审法院，要求确认双方协议于2016年9月11日解除，好客隆公司赔偿营业损失及物品损毁的损失等，原审法院认定合同解除的原因为周忠军违约，以及“至今尚有原告方的物品仍存于案涉租赁物内，且由被告另行出租使用”等事实，并于2017年4月12日判决确认双方签订的《租赁协议》及《补充协议》于2016年9月11日解除，并驳回周忠军的其余诉讼请求。2016年11月18日，好客隆公司起诉至原审法院，要求确认双方协议于2016年12月16日解除，周忠军支付第五期按实际使用天数计算的租金等，原审法院认定合同解除的原因为周忠军违约，以及“至今尚有被告方的物品仍存于案涉租赁物内，且由原告另行出租使用”、“被告应承担的实际使用的第五期租金为56182元，双方均同意该款在被告已交的保证金中扣除”等事实，并于2017年4月12日判决确认双方签订的《租赁协议》及《补充协议》于2016年9月11日解除，并驳回好客隆公司的其余诉讼请求。二案因双方均未上诉，现已生效。因案涉争议，周忠军于2017年10月18日起诉至原审法院，请求判令：1、好客隆公司返还周忠军保证金43818元，并按银行同期贷款利率支付该款自2016年9月11日起至实际付清日止的利息损失；2、好客隆公司赔偿周忠军损失1173396元（按总价1467245.99元的80%计算），并按银行同期贷款利率支付该款自2016年12月24日起至实际付清日止的利息损失；3、本案诉讼费由好客隆公司承担。原审另查明，2016年12月15日，好客隆公司（甲方）与徐良华等人（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将案涉房屋租给乙方作为单身公寓、酒店使用等。同时，双方就酒店内全部物品另行签订《酒店转让协议》，约定甲方将萧山区人民路845号陈晓燕遗留的酒店装修物品（含酒店装修固定物）转让给乙方，金额为800000元，具体明细为：固定装修77个标准客房及1个酒店大堂分别为686650元、53000元，空调、电视40000元，沙发350元，床、床头柜14000元，桌子及椅子各3000元。其中包括供水系统（空气能、太阳能）等，酒店内设施第三方（恒八）来取走属于他的物品，乙方最多同意支付100000元买下，以实际支付为准，超出100000元的物品，由甲方购买给乙方使用（由甲方决定是否购买第三方物品），如不购买第三方物品，由甲方按同标准添置，如半年内第三方不来取走酒店物品，乙方需另支付50000元给甲方等内容，后双方制作了物品移交清单，并办理了移交手续。原审法院认为：周忠军、好客隆公司之间的房屋租赁合同关系合法有效，就合同解除的原因，前案中已认定系周忠军违约所致。针对本案主要争议点，其一、关于剩余保证金的返还问题。前案中双方于庭审中均同意所欠租金56182元在周忠军已交的保证金中予以扣除，好客隆公司并无异议，系其自愿行使处分权，故前案予以确认。就剩余保证金43818元是否应予返还，应遵循双方协议约定，案涉协议中明确“中途退场，保证金不予退回”等，结合前案认定的事实，可知周忠军在好客隆公司发函解除合同后撤离案涉房屋，系中途退场，应认定系其违约所致，双方仅在退场后就拆除设备等问题发生纠纷，退场原因不可归责于好客隆公司，故周忠军关于返还保证金及支付相应利息损失的主张，无合同依据，故不予支持。好客隆公司的相应合理辩称，具有事实依据，故予以采信。其二、关于周忠军主张的酒店物品归属及损失赔偿问题。就酒店物品的归属，周忠军主张“双方在租赁协议中已把相应物品送给或处理给其使用”等，依据为周光明出具的承诺等，但前案中已认定该承诺未经好客隆公司授权或追认，对好客隆公司不具法律约束力，故不予认定该主张，且不能据此认定租赁物内物品均为周忠军所有。同时，本案庭审中，好客隆公司陈述“其中部分物品带有‘恒8’标志，这些物品是周忠军的，其可以拿走”，徐良华予以认可，并于庭后提供了相应清单，这也同好客隆公司与徐良华等人之间的《酒店转让协议》所涉及“第三方所有的物品”情形一致，结合前案中明确的“至今尚有周忠军的物品仍存于案涉租赁物内，且由好客隆公司另行出租使用”等事实，可认定部分物品即带“恒8”标志的物品应为周忠军所有，因该部分现已由好客隆公司处分并转让给徐良华等人，故应由好客隆公司承担相应赔偿责任；至于其余物品，结合前述分析，不能据此认定当时已送给或处理给周忠军使用。关于该部分带“恒8”标志物品的价值确定问题，庭审中，经释明，若存在周忠军主张的损失，由原审法院酌情确定物品价值，双方对此均无异议。针对周忠军关于按购置价格的80%确定损失的主张，因难以确定损失范围及当时购置价格、使用年限及折旧标准等，该主张依据不足，故不予认定。考虑到好客隆公司与徐良华之间的《酒店转让协议》系双方真实意思表示，且一定程度上能反映物品的市场价值，其中第三方物品价值的确定应属好客隆公司的合理预期范围，以此作为参照衡定周忠军损失，具有一定的合理性。基于此，结合使用情形、租赁期限及合同解除等因素，酌情确定好客隆公司应承担的物品及相应利息损失为150000元，对周忠军主张的合理损失部分予以支持，其余部分不予支持。好客隆公司辩称其可自行处理，依据不足，故不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2017年12月29日判决：一、好客隆公司在判决生效后十日内赔偿周忠军损失150000元；二、驳回周忠军的其余诉讼请求。如好客隆公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15754元，减半收取计7877元，由周忠军负担6906元，好客隆公司负担971元。宣判后，好客隆公司不服，向本院提起上诉称：原审法院酌情判决好客隆公司承担损失赔偿金150000元，缺乏事实和法律依据。1、从好客隆公司提交的证据，能够证明移交给徐华良的酒店物品均系前承租人陈晓燕所留存，抵债给好客隆公司的物品。一审中周忠军称：物品上带有恒8标志的物品均是属于周忠军所有物。但从好客隆公司移交给徐华良的物品清单来看，该批物品中并无带有恒8标志的物品，也就是说该批移交的物品中没有周忠军的所有物，好客隆公司亦无理由向周忠军承担15万元的损失赔偿。2、双方的“租赁协议”第十三条约定：合同终止应及时搬离租赁屋内物品且乙方(好客隆公司)不负保管责任。现根据生效判决书，认定因周忠军违约，导致合同于2016年9月11日解除。而好客隆公司2016年12月15日才与徐华良签订“租赁协议”，并交付涉案的价值80万元的物品。周忠军在此三个月内均未搬离自己留在租赁屋内的物品，现在却起诉要求好客隆公司承担赔偿责任，这是毫无理由的。请求二审法院：一、撤销(2017)浙0109民初17340号民事判决书第一项；二、本案一审、二审诉讼费均由周忠军承担。上诉人好客隆公司在二审中提交：1、温州市龙湾区人民法院（2016）浙0303执1799号执行裁定书复印件一份，证明好客隆公司转让给徐良华的物品全部都是之前承包人陈晓燕抵债抵给好客隆公司的；2、2016年12月15日《酒店转让协议》复印件一份（已与原件核对），证明转让酒店物品总价值80万元，这80万元中不包含周忠军的财物，周忠军的财物在徐良华处。上述两份证据共同证明转让的物品不是周忠军的，因此一审法院要判好客隆公司承担15万的费用，好客隆公司认为是不合理的。被上诉人周忠军在二审中辩称：一审法院认定基本事实清楚，但并未全面客观反映事实。案涉酒店所有物品全部由周忠军事后添置，一审仅仅认定带有“恒8”标志为周忠军购买，价值为15万元，但实际财物价值远远高于15万元。所有案涉酒店物品空调、电视，全是是周忠军添置、购买。周忠军为了避免诉累，未提起上诉。被上诉人周忠军在二审中未提交新证据。原审第三人徐良华在二审中未作陈述，亦未提交新证据。上诉人好客隆公司在二审中提交的证据，经出示，被上诉人周忠军认为好客隆公司当庭提交的证据不符合二审新证据的法律规定；其次，被上诉人对证据1的真实性无异议，对关联性、证明目的有异议，认为裁定书针对的是2015年的案件，陈晓燕的设备在使用几年之后没有办法正常使用，周忠军在承租案涉房屋之后将设备进行相应更换，该事实有好客隆公司经理周光明的承诺书予以证实。对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，认为一审中该份酒店转让协议好客隆公司并未提交，明显是在一审判决之后好客隆公司与徐良华形成的所谓转让协议。一审过程中徐良华是出庭作证的，其对于有恒8标志的电视等设备有过充分说明，酒店留下的空调等设备是周忠军事后添加购买的，这份转让协议是虚假的，与其在一审中的说明是有出入的。徐良华未参加二审诉讼，视为其放弃质证的权利。本院认为，上诉人好客隆公司在二审中提交的证据均不属于二审程序中的新证据，且证据1已经在原审中作为证据予以了提交，上诉人对其逾期提交亦未作出合理说明，故本院对上述证据不予确认。本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，关于好客隆公司移交给徐良华的酒店物品中是否有属于周忠军的物品。根据已经生效的（2016）浙0109民初14207号及（2016）浙0109民初17408号民事判决书的认定，至今尚有周忠军的物品仍存于案涉租赁物内，且由好客隆公司另行出租使用；在本案原审庭审中，好客隆公司及徐良华均认可徐良华处有带有“恒8”标志的物品，好客隆公司同意这些物品是周忠军的，周忠军可以拿走；好客隆公司对于原审认定的其与徐良华等人签订的《酒店转让协议》无异议，在该协议中明确写明了酒店内的设施有第三方“恒8”的物品；徐良华在原审中根据原审法院的要求，亦列出了在其处带“恒8”标志的物品清单。故，好客隆公司移交给徐良华使用的酒店物品中有周忠军的物品。因对于该部分属于周忠军的物品，好客隆公司已移交给徐良华使用，好客隆公司与徐良华对此还作出了特别的约定，故周忠军诉请要求好客隆公司就该部分物品的价值进行赔偿理由正当，应予支持。至于具体的金额，原审参考好客隆公司与徐良华签订的《酒店转让协议》中的约定价格及物品使用年限、合同履行的客观情况等因素，酌情确定好客隆公司承担物品及相应利息损失150000元属于合理范围，并无不当。虽然在好客隆公司与周忠军签订的《租赁协议》第十二条中约定了合同终止后周忠军搬离租赁物内物品，好客隆公司不负保管责任。但根据已经生效的判决书，周忠军搬离租赁房屋，要求拆除相应设施，但好客隆公司客观上存在阻挠拆除及搬空物品的情形，双方发生争执并报案，故好客隆公司上诉主张因周忠军未按合同约定及时搬离物品，其不应承担赔偿责任的理由不成立，不予采纳。好客隆公司的上诉请求本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由杭州好客隆企业管理有限公司负担（杭州好客隆企业管理有限公司已向本院预缴上诉案件受理费15755元，杭州好客隆企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费12455元）。本判决为终审判决。审判长 陈 艳审判员 盛 峰审判员 毕克来二〇一八年七月三十一日书记员 袁其伟