上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）静民一(民)初字第723号原告上海梅龙镇广场有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人王邦煜，董事长。委托代理人王健，上海段和段律师事务所律师。委托代理人胡晓佳，上海段和段律师事务所律师。被告上海比西商贸有限责任公司，住所地上海市静安区。法定代表人张东梅。原告上海梅龙镇广场有限公司诉被告上海比西商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月4日受理后，依法适用普通程序，并依法组成合议庭，于2015年6月30日公开开庭进行了审理。原告上海梅龙镇广场有限公司的委托代理人王健、胡晓佳到庭参加诉讼。被告上海比西商贸有限责任公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海梅龙镇广场有限公司诉称，2013年10月18日，原、被告签订了一份《上海市房屋租赁合同》，约定，原告将其所有的坐落于上海市南京西路XXX号梅龙镇广场商厦1903-1904单元(以下简称系争房屋)出租给被告使用，租赁期限自2013年11月1日至2016年10月31日止,月租金为人民币61,768.60元(以下币种均为人民币)。自2014年8月起，被告未按约支付租金、物业管理费、水电费。经原告催讨后，被告向原告申请退租，但未支付所欠费用。原告遂于2014年10月22日向被告发出了《收铺通知》，并于2014年10月28日通过公证方式收回了房屋，现原告诉至法院，请求法院判令：1、双方签订的房屋租赁合同于2014年10月28日解除；2、被告支付原告欠租、物业管理费、水电费、空调延时使用费及滞纳金共计203,209.18元(滞纳金计算至2014年10月28日，其中租金178,885.93元、物业管理费14,735元、空调延时费1,706元、水电费2,047.73元、滞纳金5,834.52元)；3、被告支付原告违约金208,532.16元；4、被告支付原告房屋恢复原状费用94,692元；5、被告支付原告公证费3,500元。被告上海比西商贸有限责任公司未到庭应诉。经审理查明，2013年10月18日，原、被告签订了一份《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》，约定，原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2013年11月1日起至2016年10月31日止；月租金为61,768.60元，被告须在免租期满之日或之前支付该月的租金，此后以每一个日历月的首日为当月租金支付日，以此类推，被告租赁期满之日，应结清全部租金及其他费用；被告须按时支付当期租金，若非原告原因，被告逾期支付租金或其他费用，被告应按日向原告支付未付款总金额的0.05%的逾期付款利息，直至被告支付应付的租金或其他费用之日为止；物业管理费自2013年10月1日起算，按每月每平方米租赁面积31.73元计，被告每月应向原告支付物业管理费7,742.12元，被告应在租赁单元预定交付日或之前缴付物业管理费，以后在每一个日历月的首日及之前缴付当月的物业管理费；为保证本合同的履行，被告必须向原告支付相当于租赁单元三个月的租金及物业管理费的履约保证金，共计208,532.16元；被告应按本合同规定的金额、期限、方式支付租金及其他费用，如被告逾期一个月仍不能支付租金或其他费用，则原告有权终止本合同、中止租赁单元之电及中央空调等的供应，收回场地，并没收其履约保证金，同时保留追偿的权利；租赁期满，被告应将租赁单元全部归还原告，若被告没有违反或不履行本合同及与本合同不可分割的所有附件或补充协议中约定的有关被告应履行的义务，则原告将履约保证金余款(如有)以人民币形式无息退还给被告；若在合同有效期限内，被告欲终止合同，须提前三个月向原告提出，并征得原告事先书面同意，且原告有权没收被告已缴纳的全部保证金，若保证金或其中部分已因被告违反合同的规定而被原告根据补充条款扣除，则被告应立刻补足所扣除的部分及清缴所有拖欠的款项及对违约行为作出赔偿，原告并有权向被告追讨由于被告要求提前终止合同而造成的损失；合同签订后，租赁期开始前，由于被告的原因需解除合同，则原告无须退还被告已支付的履约保证金，原告并有权向被告追索赔偿超过履约保证金的实际损失；合同终止时，被告应将租赁单元恢复原状归还原告(正常的损耗除外)，如果被告征得原告事先同意后，对租赁场所做了任何添加、修改，并得到原告的书面确认，同意在租赁期满时保持该状态，则被告不再有义务使租赁单元恢复原状，如原告不同意保持该状态，则须在合同期满前通知被告，要求被告恢复原状(正常的损耗除外)，所需费用由被告承担；租赁单元归还给原告后，被告遗留在租赁单元内的所有物品，及设施、设备(若有的话)，将视为被告自动放弃该等物品、设施及设备的所有权或使用权，原告可自由处理，对此，被告或其他相关第三方均不得对原告提出追索；原告或被告若未按合同及补充条款规定及时退还或支付各种费用，则守约方有权要求对方按日支付该费用0.05%的逾期付款利息，合同及补充条款另有规定的除外。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告也向原告支付了租赁保证金208,532.16元，并支付租金和物业管理费至2014年7月31日。被告自2014年8月1日起未再支付租金，自2014年9月1日起未再支付物业管理费。原告遂于2014年9月3日发函被告，要求被告付清欠租及物业管理费。被告收到函件后，复函原告称，因经营困难，被告在努力寻找解决方案，计划本周偿还应缴纳房租，恳请原告给予一些时间，至少到9月15日；为不影响原告下一步招商工作，现提出退租申请，预计退租时间为9月20日。2014年10月22日，原告向被告发出了一份《收铺通知》，内容为，因被告欠租，原告将安排于2014年10月27日后处置该租赁单元内物品，并进行恢复原状工程，希望被告授权相关人员携带相应授权文件及身份证明文件提前清理私人物品(若有)并进行复原工作，否则所有遗留物品及装修将视为无主物处理。2014年10月28日，在上海市徐汇公证处公证员见证下，原告自行收回了系争房屋。之后，原告诉至法院，请求法院判如诉请。又查，根据《梅龙镇商厦租户守则》的规定，中央空调系统将在正常办公时间内运作，其余时间和星期日及公众假期停止供应，物业管理部可安排非正常时间以外的空调供应，费用另计。相关物业额外提供空调服务收费参考《物业管理收费标准》。而《物业管理费收费标准》规定，空调延时费每平方米每小时按0.25元计算。被告在2014年7月6日至8月23日期间，额外使用空调30小时，应支付空调延时费1,830元。另查，被告账户在原告处尚有余款442.26元，原告同意将该笔费用冲抵空调延时费。审理中，原告表示被告租赁房屋内没有独自使用的水电表，水电费均由原告按总表数额分摊结算后，另行口头通知被告缴费。诉请中的逾期付款违约金变更为自2014年10月28日起按欠缴的租金和物业管理费的金额计算。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》、原告函件、被告复函、《收铺通知》及公证书、《收铺清单》和公证书、《梅龙镇商厦租户守则》、《物业管理收费标准》、申请、空调延时派工单以及原告的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同签订后,因被告中途提出解除租赁合同,原告同意合同解除，并于2014年10月28日自行收回了系争房屋，故租赁合同因被告中途提前退租而于2014年10月28日解除。被告自2014年8月1日起未按合同约定支付租金，自2014年9月1日起未支付物业管理费，原告据此提出诉讼请求，本院予以支持。被告逾期支付租金及物业管理费，按合同约定，被告应按日支付欠缴费用0.05%的逾期付款利息，原告请求租金及物业管理费自2014年10月28日起算逾期付款利息，并无不当，本院也予以准许。被告中途擅自退租，构成根本性违约，原告有权将被告缴纳的租赁保证金208,532.16元作为违约金予以没收。违约金本身兼具赔偿和惩罚的双重性质，是为了弥补一方违约后，另一方所遭受的损失。被告在没收相当于系争房屋三个月的租金及物业管理费的履约保证金后，再要求原告赔偿房屋恢复原状费用94,692元及公证费3,500元，缺乏法律依据，本院不予支持。租赁期间被告使用房屋发生的空调延时费1,830元，应由被告承担，原告愿意用被告留存的余款442.26元冲抵空调延时费，本院予以准许。至于原告主张的水电费，因原告未提供实际由被告使用且被告对缴纳水电费的金额无异议的证据，被告又未到庭应诉，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃答辩，本院依法作缺席审判。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告上海梅龙镇广场有限公司与被告上海比西商贸有限责任公司于2013年10月18日签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》于2014年10月28日解除；二、被告上海比西商贸有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海梅龙镇广场有限公司2014年8月1日至2014年10月28日的房租人民币178,885.93元及2014年9月1日至2014年10月28日的物业管理费人民币14,735元；三、被告上海比西商贸有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海梅龙镇广场有限公司空调延时费人民币1,387.74元；四、被告上海比西商贸有限责任公司应于本判决生效之日起十日内按照每日万分之五的标准支付原告上海梅龙镇广场有限公司逾期付款利息，自2014年10月28日起按欠款人民币193,620.93元计算至判决生效之日止；五、被告上海比西商贸有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海梅龙镇广场有限公司提前解除合同违约金人民币208,532.16元(与被告上海比西商贸有限责任公司支付的租赁保证金人民币208,532.16元折抵)；六、原告上海梅龙镇广场有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,736.30元，由被告上海比西商贸有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  姚 青审 判 员  刘志宏人民陪审员  陈洪林二〇一五年八月二十五日书 记 员  黄青兰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。