海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初534号 原告：赵某，男，1954年1月16日出生，汉族，住河北省张家口市。 被告：耿某，女，1963年8月31日出生，汉族，住海南省琼海市。 委托诉讼代理人：万某，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 第三人：闫某，女，1957年2月25日出生，汉族，住河北省石家庄市。 原告赵某与被告耿某、第三人闫某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月22日立案后，依法适用普通程序进行审理。3月13日，被告耿某提起反诉，本院经审查后决定合并进行审理，并于5月14日公开开庭进行了审理。原告赵某，被告耿某及其委托诉讼代理人万某，第三人闫某到庭参加诉讼。5月24日，被告耿某申请撤回反诉，本院已另行制作裁定予以准许。本案现已审理终结。 原告赵某向本院提出诉讼请求：1、判令被告将其出售的房屋过户到第三人闫某名下；2、判令被告承担不按协议约定时间办理过户造成的经济损失4000元；3、被告承担一切诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2016年8月25日签订了房屋买卖协议，被告将其所有的位于琼海市××镇房屋出售给原告。协议的主要内容是：房屋价款38万元，协议签订后付2万元定金，房屋交付后买方再付卖方28万元，余款待办结产权过户手续后结清。房屋交付时间为2016年下半年，过户手续约定于2017年8月10日左右办理，办理产权证时，购房人姓名可根据乙方需要更改。协议签订后，原告于2016年9月2日支付被告购房款30万元，被告于2017年1月17日将房屋交付原告，2017年8月初原告依协议约定通知被告将房屋过户到本案第三人闫某名下，但被告拒绝履行协议约定。原告曾多次与被告交涉，要求被告履行协议约定，但被告至今依然拒绝履行。在这期间琼海市的房产政策有很大变化，尽管协议约定合法有效，但如因限购政策客观上不能过户给第三人，则由被告将房屋过户到原告名下。被告的违约行为，加大了过户费用的支出，被告应承担过错责任，支付增加部分的过户费用。为维护原告及第三人的合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告耿某辩称，1、被告不负有将涉案房屋向第三人过户的义务。被告与原告于2018年8月25日签订《房屋买卖协议》，被告与第三人之间并无合同关系，被告不负有将涉案房屋向第三人过户的合同义务。根据被告与原告之间的《房屋买卖协议》约定，房屋买受人为本案原告（仅限于原告夫妻或子女），并未明确约定为本案第三人，被告与原告也未就涉案房屋过户给第三人达成新的协议，事后被告与原告也未就涉案房屋过户给第三人达成新的协议，且不同意本案第三人购买涉案房屋。事实上被告与原告签订《房屋买卖协议》后不久，原告即将涉案房屋“转卖”给本案第三人，这既违背了双方协议约定，也与国家关于“房子是用来住的不是用来炒的”大政方针相违背，因此，原告诉讼请求第一项应予以驳回，根据我国合同法第一百三十二条规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。本案原告无权将涉案房屋转卖给第三人。2、原告在诉状中诉讼请求第二项应予驳回。被告无任何违约，原告主张被告承担4000元经济损失无合同依据；原告以实际行为表明其已违约，根据双方签订的《房屋买卖协议》第五条：“定金遵守双倍返还原则，即不买定金不退，不卖双倍返还定金”，现原告以实际行为表明，原告并不购买涉案房屋，原告与被告签署《房屋买卖协议》后转手将该房屋“转卖”给第三人，该欺诈行为表明原告不再购买涉案房屋，属于原告违约，依约定金不退还。3、本案诉讼费用应由原告承担。综上所述，被告与第三人之间不存在合同关系，故无合同义务将涉案房屋过户至第三人。被告不存在任何违约行为，恰恰相反，本案原告违约在先，恳请贵院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。4、根据法律规定，诉讼请求应该具体明确，诉讼请求是没有附条件的。 第三人闫某述称，第三人作为独立请求权人，原告与第三人之间的协议是真实意思表示，不违反法规及当时的政策规定，合法有效，法院应当支持原告主张被告向第三人过户的诉讼请求。原告及第三人的行为是正常的交易，不是炒房行为。第三人系善意第三人，合法权益应当受到保护。地方商品房交易政策应该尊重历史客观事实，不能用该房产交易后新政策处理旧事。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据：1、房屋买卖协议，证明原、被告签订购房协议的内容真实合法，原告的诉请符合协议约定。2、汇款凭证2份，证明原告依合同约定向被告支付了购房款。3、2017年2月22日上午10点15分原、被告双方的通话录音，证明被告依协议约定认可原告对涉案房屋有权处分，原告取得非所有权依法享有的处分权。4、证人证言，证明当时原、被告共同去梦佳缘房产营销有限公司说明情况，房子是被告2017年1月17日交给原告，之后原告称房屋不想要了，被告让原告找中介卖掉。5、原告与第三人签订的转让房屋协议书，证明房屋转让给原告的朋友，第三人看了原告与被告之间的协议后，就签订了协议。6、原、被告双方的短信记录6份，证明原告书面通知被告，被告拒绝履行。被告质证认为，对证据1、2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明原告的证明目的。对证据3的真实性予以认可，对关联性不予认可，从录音里面可以看到双方是在原告先违约要退房，而且原告买房的时候双方多次谈话，有很多的没有录音，从文字来看，被告没有最终确认配合过户到第三人名下，这是磋商的过程，双方在2017年磋商了无数次，原因是原告始终要求被告配合，被告说要配合但没有明确约定配合到什么程度。对证据4的证人证言，对其真实性有异议，被告没有见过证人。通过问话被告发现整个过程是以原告为主去中介登记、转让事宜，现有的证据也不能得出耿某同意卖给第三人，没有任何书面文件确认。对证据5的真实性有异议，从内容来看像是事后达成的，对协议签订的时间和内容都不认可，在协议里提到原、被告约定的内容，这个是原告与第三人的理解，被告对协议的内容不予认可。对证据6的真实性予以认可，从短信中也看到被告是不同意将房子转让给第三人的。第三人质证认为，对证据1-6的真实性、合法性、关联性均无异议。本院审查认为，对证据1、2、5、6的真实性、合法性、关联性予以确认；证人韩玉萍已出庭作证并经询问，且证据3、4能相互印证，故对证据3、4的真实性、合法性、关联性予以确认。被告提供的证据：录音材料两份。原告及第三人质证认为，对该证据的真实性有异议，认为该录音有删减。本院审查认为，被告仅提供录音的文字整理内容，未提供原始的录音载体核对，故对其真实性不予认可。第三人提供的证据：1、原告与第三人签订的转让房屋协议书，证明原告将观景台9号楼A单元207房转让给第三人，第三人也实际居住；2、汇款凭证及银行流水，证明已付房款29.4万元；3、收据，证明第三人已于2017年3月25日入住，交水电费共3次，并缴交电视费。原告质证认为，对证据1-3的真实性、合法性、关联性无异议。被告质证认为，对证据1的形成时间不予认可，协议里房款38万元，与被告提供录音证据里第三人说的不一致；对证据2的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，第三人不能依据该凭证和流水向被告主张过户；对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，因为房主仍然是被告，所有人办理房屋的水电均显示为被告，第三人对该房屋缴纳水费不能形成对该房屋的合法占有，所以对其证明目的不予认可。本院审查认为，对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2016年8月25日，原、被告签订《房屋买卖协议书》一份，约定甲方（被告）自愿将位于海南省琼海市××路，约62平方米的房屋，以38万元卖给乙方（原告）。协议书第一条约定，38万元购房款不包括转让过程中发生的评估、税金等费用，房屋转让过程中发生的其他费用由乙方承担。购房款中包括出售房屋已经装修的费用，房屋内现有空调、电视、洗衣机、冰箱、灶具、吸油烟机、热水器及现有的床、沙发等家具。第三条约定，双方约定房屋交付时间为2016年下半年，具体时间双方另行约定。房屋产权转移手续等到甲方出售房屋按规定不需要缴纳增值部分营业税时办理。本协议签订后乙方付甲方定金2万元，房屋交付乙方后，乙方再付甲方28万元，待房屋转移手续办完后，乙方将剩余的8万元房款付清。购房款交付以收条为据。第五条约定，如果该房先付定金，定金遵守双倍返还原则，即不买定金不退，不卖双倍返还定金。办理产权证时，购房人姓名可根据乙方需要更改。双方还对其他事项进行了约定。协议签订后，原告于2016年9月2日通过银行转账方式向被告支付购房款30万元。2017年1月17日，被告将涉案房屋交付给原告。后因原告的妻子吴建荣表示原告所购涉案房屋有人居住过，不想要了，原告便于2017年2月中下旬到海南梦佳缘房产营销有限公司登记出售涉案房屋。该公司的工作人员韩玉萍去查看房屋情况时，见到了原、被告，了解到涉案房屋是被告的，卖给了原告；后来原告不想要了，被告同意原告不想要就可以卖掉，并表示找到买主后由其配合办理过户。2017年2月22日，原、被告通过电话沟通，被告在电话中表示“现在是你要退房，又不是我不卖你了，你别和我讲了，你这边咋的我配合你，你要是能找到主我配合你”。 2017年3月20日，第三人看了原、被告所签订的《房屋买卖协议书》后，认为根据合同约定可以过户给第三人，便与原告签订《协议书》一份。主要内容为：赵某购买耿某所有的涉案房屋后，因家中意见不统一，不想要了，闫某愿意要此房；赵某负责在过户前（2017.8）通知耿某过户给闫某；闫某付给赵某房款38万元，于2017年3月底前付28万元，同时闫某愿意补偿赵某（2016.9-2017.1）利息1万元。2017年3月23日至3月28日期间，第三人通过其丈夫周大力的账户向原告的妻子吴建荣的账户汇入购房款共计29.4万元。缴交房款后，第三人于2017年3月25日起入住涉案房屋至今。 2017年8月份，原告通知被告将房屋过户到第三人名下，被告表示不同意过户给原告及其直系亲属以外的任何人。原、被告就涉案房屋过户问题进行了多次沟通无果。庭审过程中，原告表示如因限购政策客观上不能过户给第三人，则由被告将房屋过户到原告名下；并表示合同中约定的按规定不需要缴纳增值部分营业税的时间应为2017年8月10日；因被告不履行合同约定，现在的评估价格与2017年8月份房屋评估价格有变化，契税缴纳的多一些，故向被告主张的4000元经济损失。 另查明，2015年11月3日，涉案房屋办理出了房屋权属证书（海房权证海字第XXXX号），登记在被告名下，目前亦办理出土地使用权分割转让证明书。原告与第三人不存在亲属关系。 本院认为，原、被告签订的《房屋买卖协议书》及原告与第三人签订的《协议书》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点为：一、原告主张被告将涉案房屋过户到第三人的名下能否得到支持；二、原告主张被告承担不按协议约定时间办理过户造成的经济损失4000元能否得到支持。 关于争议焦点一。原、被告在《房屋买卖协议书》第五条中约定，办理产权证时，购房人姓名可根据乙方需要更改。原告认为可以根据原告的要求过户到任一人名下，被告认为仅能过户给原告及其直系亲属名下，双方对该条款的理解发生争议。该条款并未指明仅能过户给原告及其直系亲属名下，结合韩玉萍的证人证言及被告在电话中表示“现在是你要退房，又不是我不卖你了，你别和我讲了，你这边咋的我配合你，你要是能找到主我配合你”的事实，应认定被告同意配合原告将房屋过户给原告指定的人名下。第三人认为根据原、被告所签订的《房屋买卖协议书》约定，可以由被告将房屋过户给第三人，便与原告签订《协议书》并向原告支付了部分购房款。从查明的事实来看，是原告从被告处购买房屋后，尚未办理产权过户登记，再将房屋转手卖给第三人，然后原告依据双方签订的《房屋买卖协议书》第五条约定，主张被告将涉案房屋过户到第三人的名下。实质上，原、被告及第三人之间已形成了房屋连环买卖关系。根据我国房地产税收有关法律规定，二手房交易需要缴纳营业税、个人所得税、契税等税种，如果允许原告主张被告直接向第三人过户，将使中间环节的税收被规避，导致国有资产流失之嫌，该行为应予纠正。故原告主张被告将涉案房屋过户到第三人名下，于法无据，本院不予支持。 庭审过程中，原告主张如因限购政策客观上不能过户给第三人，则由被告将房屋过户到原告名下。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”房屋的出卖人依法应当协助买受人办理房屋转移登记手续。原告已按合同约定向被告支付了办理房屋过户手续之前应付的购房款，且被告亦向原告交付了房屋，为减少讼累，对原告关于被告将涉案房屋过户到其名下的主张，本院予以支持。被告抗辩原告存在违约行为，缺乏理据，本院不予采纳。 关于争议焦点二。原、被告在合同中约定房屋产权转移手续等到被告出售房屋按规定不需要缴纳增值部分营业税时办理。原告认为该时间为2017年8月10日，并以被告不履行合同约定，导致需缴纳契税多一些为由，主张被告赔偿经济损失4000元，但其并未提供证据证明其具体损失的情况。且原告在起诉之前，均主张被告将房屋过户给第三人，故对其上述主张，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、限被告耿某于本判决生效之日起三十日内协助原告赵某办理位于琼海市××镇房屋（房产证号：海房权证海字第XXXX号）的不动产权变更登记手续，将此房屋的不动产权变更登记到原告赵某名下。 二、驳回原告赵某的其他诉讼请求。 案件受理费7060元，由原告赵某负担735元，被告耿某负担6325元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  祁永芳 审 判 员  周英俊 人民陪审员  王国锋 二〇一八年七月二十六日 法官 助理  李昌琴 书 记 员  王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。