浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0783民初1309号 原告：许文辉，男，1969年10月4日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托代理人：王晓凌，浙江国翔律师事务所律师。 被告：王德照，男，1950年7月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被告：王凯，男，1984年6月2日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 被告：李阳，女，1991年12月2日出生，汉族，住江西省九江市彭泽县。 三被告共同委托代理人：王剑萍，东阳市新时代法律服务所法律工作者。 原告许文辉为与被告王德照、王凯、李阳建设用地使用权合同纠纷一案，于2018年1月22日诉至本院，本院于同日立案受理，依法组成合议庭，分别于2018年3月12日、5月11日两次公开开庭进行了审理。原告许文辉的委托代理人王晓凌、被告王德照及三被告共同委托代理人王剑萍均参加了两次庭审。本案现已审理终结。 原告起诉称：2013年10月31日，原告与作为户主代表的被告王德照签订《房地产买卖契约》一份，被告王德照将其与儿子王凯于2011年申请取得的东阳市江北街道猴塘社区东丰小区猴塘角自然村三间屋基（以下简称涉案屋基）指标作价204万元转让给原告，契约中约定：付款方式为2013年11月1日付定金30万元，在开具动工证五日内付150万元，余款24万元在房屋开具动工证后一年内付清。如因自然村原因未能做证，延迟到做好双证后再付清；违约责任为双方约定签订协议后，若一方中途毁约，由毁约方赔偿对方屋基成交价的50%等内容。2013年11月1日，原告依约让妻子吴飒交付被告定金30万元，被告王德照收款后出具收据一份。次日，原告许文辉向东阳市江北街道猴塘社区东丰小区交纳中标款4.65万元。嗣后，原告一直等着被告的动工证（建设规划许可证）建房，但被告一直未通知原告已开具建设规划许可证并要求支付第二期款项，直至2017年3月底原告才从他人口中得知被告因其儿子要在杭州购房急需用钱遂私下已将涉案屋基卖给张萍芳。被告王凯和李阳于2015年1月21日登记结婚，涉案屋基于2016年市政府批准取得，因此王凯获准部分属于夫妻婚后取得的共同财产，涉案屋基属于三被告共同财产。2017年，三被告将涉案屋基卖给张萍芳，可见被告王德照作为户主代表家庭与原告签订契约的行为对被告王凯、李阳同样具有约束力。原告在案件审理过程中曾二次变更诉请，最终诉请为要求判令：1、解除原、被告《房地产买卖契约》；2、被告双倍返还定金60万元、中标款46500元及利息（从2013年11月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还日止）。 为证明其主张，原告向本院提供了以下证据： 一、房地产买卖契约1份，拟证明2013年10月31日证明原告与被告王德照签订房地产买卖契约，约定了原告向被告购买三间涉案屋基及成交价格、付款方式和违约责任的事实； 二、浙江省村集体经济组织统一收据、收据各1份，拟证明原告在合同签订后交纳中标款4.65万元和购房定金30万元的事实； 三、投标保证金交款单1份，拟证明原告参与地基位置投标需要交纳投标保证金（该款项已包括在中标款4.65万元内）的事实； 四、中国农业银行交易明细清单、个人结算业务申请表各1份，拟证明2013年11月1日原告的妻子吴飒通过银行转账向被告王德照支付30万元购房定金的事实。 五、结婚证1份，拟证明原告和证据四的汇款人吴飒系夫妻关系的事实。 六、授权委托书1份（系加盖了浙江省东阳市公证处档案管理专用章及核对章的复印件）、协议书1份，拟证明2017年3月6日三被告委托案外人办理涉案房产的手续并将涉案三间屋基转卖给张萍芳，三被告存在违约的事实。 七、结婚证1份（系加盖了浙江省东阳市公证处档案管理专用章及核对章的复印件），拟证明被告王凯和李阳系夫妻关系的事实。 八、东阳市农村私人建房用地审批表1份（系加盖了浙江省东阳市公证处档案管理专用章及核对章的复印件），拟证明本案涉案屋基系被告王德照及其儿子王凯以旧房拆迁名义申请，2012年1月13日获土地管理部门初审同意上报建房三间，占地面积98.55㎡，2016年7月28日东阳市人民政府批准的事实。 九、建设工程规划许可证5份，拟证明涉案地块其他用户在建房过程中都办理了建设工程规划许可证，原、被告签订的合同中的付款条件中的动工证应理解为取得建设工程规划许可证的事实。 被告王德照、王凯、李阳答辩称：2013年10月31日原、被告达成了房产买卖契约，在被告两次通知原告履行合同后，被告均未回复亦未履行。原告对本案曾起诉过，后又撤诉，就是因为原告方自身违约。原告参加招投标、选址等行为都是政府统一安排的，被告一概未参加，故原告知道政府对动工等方面的统一规划。原、被告之间早在2016年就已经达成合意解除了房屋买卖合同，不存在所谓违约、赔偿及返还定金等情形。双方对30万元的定金也达成了合意，原告构成违约，故不存在返还定金的问题，也不存在原告诉请的利息损失。被告认为原告的诉请不应得到支持，请求法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。 为证明其答辩意见，被告向本院提供了以下证据： 一、建房户新基定点通知书1份（原件存于被告处），拟证明江北街道办事处于2014年9月3日发出屋基定点通知书，建房户据此可动工建房的事实； 二、2017年4月22日发送手机短信打印件1份，拟证明被告多次通知原告合同已解除，原告构成违约的事实； 三、结婚申请书1份，拟证明原告与吴飒系夫妻关系的事实； 四、民事裁定书1份，拟证明原告曾就本案起诉后又撤诉的事实； 五、民事判决书1份，拟证明被告同村同类案件的判例事实。 经开庭审理，对原、被告提供的证据，本院认证如下： 对原告提供的证据一，被告对真实性无异议，证据二，被告对浙江省村集体经济组织统一收据的真实性无异议，认为该笔中标款系直接交给村里的，与被告无关，被告出具的收据上的保证金是笔误，实际上应为定金，对其他无异议。证据三、四、五，被告均无异议。对证据六，被告对真实性无异议，但对协议书与本案的关联性有异议，认为无法达到原告的证明目的。本院认为证据六具有证明2017年3月6日三被告委托案外人办理涉案屋基的手续并已将涉案屋基转卖给张萍芳的证明力，本院予以确认。对证据七被告无异议，对证据八，被告认为系市政府统一办理的，与浙江省村集体经济组织统一收据相印证，实际是原告参与投标和交款，被告未参与，原告对地基和定点情况都很清楚。对证据九，被告对真实性无异议，但认为与本案无关联性，无法达到原告的证明目的，认为获得街道办事处发放的新基定点通知书即可动工建房，新基定点通知书即为双方合同中约定的动工证。对买卖契约中“动工证”的认定问题，本院认为，结合当时涉案屋基所在村落在新基定点通知书批下来以后就动工建房，此后补批建设规划许可证的普遍做法，本案中普遍认知的“动工证”应为新基定点通知书而非建设规划许可证，经审核，本院对该组证据的真实性予以确认。对上述证据一、二、三、四、五、七、八，经审核符合有效证据的认定要件，能证明原告主张的事实，本院予以确认。 对被告提供的证据一，原告认为之前未见过，真实性要求法庭审核，且被告拿到以后也未向原告交付，原告对定点通知书不知情。对证据三、四被告无异议，认为原告确实曾经起诉后又撤诉。经审核，上述三组证据符合有效证据的认定要件，能证明被告主张的事实，本院予以确认。证据二，原告对三性均有异议，认为原告的妻子吴飒从未收到过该短信内容，且该内容不合法，2017年4月22日即使被告发送了信息也与合同约定的内容不相符，合同约定的是拿到动工证5日内交付150万元，而不是短信写的合同价68万元/间全部金额付清，无法以此信息来证明原告违约。对证明目的也有异议，被告称的发送时间晚于被告将涉案屋基卖给他人的时间2017年3月6日，可以看出是被告自己违约在先。经审核，本院对被告王德照发给原告妻子的短信内容真实性予以确认，对其证明原告违约在先的证明力不予确认。对证据五，原告对真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，认为该判决书与本案并不相类似，生效判决也不能作为判例，而是要根据案件具体情况来确定违约方。对该组证据的真实性，本院予以确认。 本院经审理，认定事实如下：被告王德照系被告王凯的父亲。2013年，东阳市江北街道猴塘社区东丰小区猴塘角自然村进行旧村改造，被告享有拆迁所得的国有划拨性质的建设用地三间。2011年9月28日，被告王德照以户主的名义与被告王凯申请在审批占用建设用地建房3间，面积为98.55㎡，经村、街道办事处、国土资源管理所审批于2011年11月28日通过了初审。2013年10月31日，原告与被告王德照签订《房地产买卖契约》一份，约定被告王德照将涉案屋基（包含建筑占地面积和庭院面积）以204万元的价格转让给原告；付款方式为2013年11月1日付定金30万元，在开具动工证五日内付150万元，余款24万元在房屋开具动工证后一年内付清。如因自然村原因未能做证，延迟到做好双证后再付清；违约责任为双方约定签订协议后，若一方中途毁约，由毁约方赔偿对方屋基成交价的50%等内容。2013年11月1日，原告的妻子吴飒通过银行向被告王德照汇付定金30万元，被告王德照收款后出具收据一份。2013年11月2日，原告参与屋基定位投标并在中标后向东阳市江北街道猴塘社区东丰小区交纳屋基定位中标款4.65万元。2014年9月3日，东阳市江北街道办事处（以下简称办事处）向被告王德照所在小区的建房户开具了一批建房户新基定点通知书（含被告王德照户），王德照户新基定点在地块，新基3间，占地面积98.55㎡，东至路，南至路，西至朱孝德，北至路，地坪以84.15为准，基础做止±0.000时报城镇建设管理办公室验收后方可施工。但原告一直未去办事处领取新基定点通知书，也未按合同约定履行付款义务。2015年1月21日，被告王凯与被告李阳登记结婚。2016年7月28日，涉案屋基通过东阳市人民政府最终审批。2017年2月8日，被告王德照领取了建房户新基定点通知书。2017年3月6日，被告王德照、王凯、李阳授权贾国花代为办理涉案屋基转让过户给张萍芳等相关手续，将涉案屋基以162万元的价格出售给张萍芳。2017年4月22日，被告王德照向原告妻子吴飒发送短信，内容为“介于全方面考虑，现在仍然给你10天时间，把合同价68万/间的全款付清，三间宅基地还是卖给你的，如若超过时间，将不予保留”，但原告方未予理睬。 本院认为，原、被告间签订的《房地产买卖契约》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，双方均应依照诚信原则行使自己的权利，履行各自的义务。本案双方的争议焦点为：一、合同中所称的“动工证”应如何理解？在合同履行过程中是原告违约在先还是被告违约在先？二、原告的诉讼请求是否应予支持？ 对争议焦点一，原告认为合同中的“动工证”应理解为建设工程规划许可证，被告方主张应理解为新基定点通知书。对此，本院认为，根据本案认定的事实、涉案居民小区建房户在实际建房中的普遍做法及承办人在案件审理过程中就土地权属性质、土地指标、动工证等问题向相关职能部门进行的走访咨询，综合认定本案中原告所主张的建设工程规划许可证是否办出并不影响房屋的建造，建房户在领取办事处发放新基定点通知书后即可按要求动工建房。故本院确认双方合同中约定的“动工证”应理解为新基定点通知书。对原告是否存在违约的问题，本院认为，自2014年9月3日办事处开具王德照户新基定点通知书至2017年2月8日被告王德照从办事处领取新基定点通知书期间，王德照所在居民小区的建房户均在获取新基定点通知书后陆续动工建房，但原告一致未主动前去办事处领取。原告在签订合同后即向被告支付了定金30万元，并以被告名义参与居民小区对涉案屋基定位的招投标及缴纳保证金等事宜。原告理应对涉案屋基的动工建造及建房政策足够关注，但其在长达两年半时间内对屋基定点及动工建造事宜持放任不管的态度不符合常理。被告陈述其在新基定点通知书可领后多次打电话通知原告去办事处领取，且前后排建房户也在领取新基定点通知书后开始动工建房。现原告以被告从未通知其领取新基定点通知书，也不清楚可动工建房为由，认为其并未违约。根据日常生活经验法则，可推定原告知晓涉案屋基的新基定点通知书已开具，领取后即可动工建房的事实。但原告一直持消极态度，未及时前往办事处领取新基定点通知书，也未要求被告领取。原告在主观上存在消极履行合同的故意，客观上存在未按合同约定支付款项的事实，故应认定原告违约在先。 对争议焦点二，本院认为，在原告不积极履行合同义务且存在违约的情况下，被告方将涉案屋基以低于原合同价款的价格另售他人既是一种减损行为，也是一种无奈之举。现涉案屋基已转卖他人，客观上已不存在继续履行合同的可能，且被告在庭审中陈述认为双方已合意解除合同，说明被告亦有解除合同的意思表示，故原告要求解除《房地产买卖契约》的诉讼请求于法有据，本院予以支持。鉴于双方在庭审中一致确认已付的30万元款项为定金，在原告违约在先的情况下依法无权要求被告方加倍返还定金。至于原告因参与屋基定位投标而支付给居民小区的中标款4.65万元，该损失并非由被告违约造成，不应由被告承担。故原告要求被告返还定金60万元、中标款4.65万元及利息的诉讼请求，于法无据，故本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四款，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下： 一、原、被告签订的《房地产买卖契约》解除； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10265元，由原告许文辉负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  冯青海 人民陪审员  韦乐姣 人民陪审员  张均寅 二〇一八年七月四日 代书 记员  吴阳青 ? 适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条第四款有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 ?*ArabicDash?-4-? ?*ArabicDash?-3-?