福建省福州市鼓楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）闽0102执异208号 异议人（案外人）：建瓯市千宅一家建材有限公司，住所地建瓯市东岳路7号，统一社会信用代码：9135078368089297X9。 法定代表人：黄锦林，负责人。 委托代理人：周茂青，福建知信衡律师事务所律师。 委托代理人：陈崇锋，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 申请执行人：招商银行股份有限公司福州东街口支行，住所地福州市鼓楼区杨桥东路19号三坊七巷一期工程5号楼一、三层。 负责人：黄碧丹，该行行长。 委托代理人：张亚俊、黄礼赞，福建君立律师事务所律师。 被执行人：福建省建瓯市天福食品有限公司，住所地福建省建瓯市东岳路7号。 法定代表人：任强，负责人。 被执行人：建瓯市长丰液化气有限公司，住所地福建省建瓯市徐墩镇大园村。 法定代表人：陈品英，负责人。 被执行人：福建苏曼文化体育发展有限公司，住所地福建省建瓯市中国笋竹地A区9-2地块。 法定代表人：李润，负责人。 被执行人：福建省享通工贸发展有限公司，住所地福建省建瓯东门工业园区东岳路7号。 法定代表人：周华春，负责人。 被执行人：任强，男，汉族，1976年11月8日出生，住福建省建瓯市。 本院在执行申请执行人招商银行股份有限公司福州东街口支行与被执行人福建省建瓯市天福食品有限公司（以下简称天福公司）、建瓯市长丰液化气有限公司（以下简称长丰公司）、福建苏曼文化体育发展有限公司（以下简称苏曼公司）、福建省享通工贸发展有限公司（以下简称享通公司）、任强【执行依据为（2017）闽0102执5625号】，案外人建瓯市千宅一家建材有限公司（以下简称千宅一家公司）对本院作出（2017）闽0102执5625《公告》，责令天福公司食品有限公司及居住使用人于2018年4月3日前迁出位于建瓯市城东工业园区5-1#、建瓯市东岳路7号的厂房及土地用使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已经审查终结。 异议人千宅一家公司的异议请求：请求裁定停止执行《腾房通知书》责令异议人腾房并迁出的执行措施。 事实与理由如下：一、异议人是讼争部分房产的合法承租人、实际使用人，从2009年实际占有使用租赁物至今，并于2011年8月26日将异议人的工商登记住所地变更为租赁物所在地。异议人与被执行人福建省建瓯市天福食品有限公司于2010年5月30日签订《房屋租赁合同》，并先后将房屋租金共计70万元分两次支付给天福公司，约定租期从2009年5月28日起至2029年5月27日止，租赁物的范围包括1000平方米空地上建设的工业厂房以及400平方的附属办公房，附属办公楼的装修费用由异议人承担。异议人实际占有使用租赁物后对附属办公楼进行了室内装修与布置，并于2011年8月26日将异议人的住所地变更至租赁物所在地。因此，异议人的租赁合同关系是真实合法有效的，应受法律保护。 二、异议人与被执行人天福公司之间的租赁合同对讼争房产的买受人继续有效。虽然福州市鼓楼区人民法院淘宝网络平台拍卖了被执行人福建省建瓯天福食品有限公司名下座落于福建省建瓯市城东工业园区5-1#、建瓯市东岳路7号的厂房及土地使用权，2019年3月26日，翁珠珍、杨嗣湧、林家忠、戴成镜、李丽华、李道启、谢佳竞得上述厂房及土地使用权。但是由于异议人租赁权的成立早于天福公司将上述厂房抵押给招商银行股份有限公司福州东街口支行的时间以及讼争房产被法院查封的时间。因此，根据《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。以及《合同法》第二百二十九条，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。以上关于买卖不破租赁原则的法律规定，赋予异议人有权以设立在前的租赁关系对抗成立在后的抵押权以及标的物的拍卖人。因此，异议人与被执行人天福公司之间的租赁合同对讼争房产的买受人继续有效。 三、福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102执5625号执行公告《腾房通知书》，责令异议人于2019年6月21日前腾退该房屋是错误的，也是违法的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。异议人与天福公司之间的租赁关系在法院查封之前即已有效存在，且异议人实际占有使用了该租赁物。异议人在租期内依法有权阻止向买受人移交占有被执人的不动产。再者，本案中讼争房产的网络拍卖公司明确表示所拍卖的标的物存在租赁权，对于标的物的瑕疵进行了事先说明与披露，并表示法院不负责清场、交付使用。在明知拍卖标的物存在第三人租赁的瑕疵之下，买受人仍然愿意竞买，依法理应承受拍卖标的瑕疵的法律后果。同时，标的物的瑕疵也是竞买人最终能以远低于市场价格成交的主要原因之一。综上，福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102执5625号《腾房通知书》公告中涉及的执行行为损害了异议人的租赁权，异议人有权依据租赁合同约定的租赁期限占有作用租赁物至2029年5月27日止，因此恳请法院停止责令异议人腾空诉争房产的执行措施。 异议人为了证明其主张，向本院提交如下证据：《租赁合同》、《产权证件》、《银行流水单》、《收款收据（房租押金）》、《内资企业登记基本情况表》、《营业执照》、《银行回单（水电费）》、《收款收据（水电费）》、《租赁物的现状照片》。 申请执行人招商银行股份有限公司福州东街口支行针对异议人的请求，发表意见如下：2014年10月10日，我行与福建省建瓯市天福食品有限公司签订建瓯市长丰液化汽有限公司签订2014年最高抵字第50-0050-1、2号《最高额抵押合同》，天福公司将其所有的坐落于建瓯市建东工业园区5-1#、建瓯市东岳路7号的厂房及土地（房屋所有权证号瓯房权证字第200707321、20××20、20××22、20××47号，土地证号：瓯国用（2005）第0862号），长丰公司将其所有位于徐墩镇××、××东的厂房及土地（房屋所有权证号：房权证瓯徐字第××、00××48、00××49号，土地证号：瓯国用（2004）第20017号）抵押给我行。在办理抵押过程中，天福公司、长丰公司从未向我行提供任何关于上述抵押物的租赁合同，亦从未向我行披露上述抵押存在租赁情况。 本院查明，申请执行人招商银行股份有限公司福州东街口支行与被执行人福建省建瓯市天福食品有限公司、建瓯市长丰液化气有限公司、福建苏曼文化体育发展有限公司、福建省享通工贸发展有限公司、任强金融借款合同强制执行一案，执行依据为（2016）闽0102民初1559号民事判决，判决如下：一、福建省建瓯市天福食品有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还招商银行股份有限公司福州东街口支行借款本金14839696.76元，并支付利息、复利、逾期利息（利息、复利、逾期利息暂计至2016年2月17日为647412.58元，之后的利息、复利、逾期利息按照双方合同约定的标准计至福建省建瓯市天福食品有限公司实际还清欠款之日止）；二、福建省建瓯市天福食品有限公司应于本判决生效之日起十日内向招商银行股份有限公司福州东街口支行支付因实现本案债权而支出的律师代理费28000元；三、招商银行股份有限公司福州东街口支行对福建省建瓯市天福食品有限公司提供的抵押物即坐落于建瓯市城东工业园区5-1#、建瓯市东岳路7号的厂房及土地【房屋所有权证号：瓯房权证字第200707321、20××20、20××22、20××47号，土地证号：瓯国用（2005）第0862号】折价或拍卖、变卖所得价款对本判决第一项、第二项确定的债权优先受偿；四、招商银行股份有限公司福州东街口支行对建瓯市长丰液化气有限公司提供的抵押物即位于徐墩镇××、××东的厂房及土地【房屋所有权证号：房权证瓯徐字第××、00××48、00××49号，土地证号：瓯国用（2004）第20017号】有权折价或以拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项、第二项确定的债权优先受偿；五、福建苏曼文化体育发展有限公司、福建省享通工贸发展有限公司、任强对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任。并在实际承担责任后，有权向福建省建瓯市天福食品有限公司追偿。 该判决书生效后，申请执行人招商银行股份有限公司福州东街口支行向本院申请强制执行，本院于2017年11月1立案执行。立案受理后，本院依据（2016）闽0102民初1559号民事判决书作出（2017）闽0102执5625号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人福建省建瓯市天福食品有限公司、建瓯市长丰液化汽有限公司、福建苏曼文化体育发展有限公司、福建省享通工贸发展有限公司、任强在银行等金融机构的存款14839696.76元及利息（详见协助冻结、扣划存款通知书）；二、扣留、提取被执行人福建省建瓯市天福食品有限公司、建瓯长丰液化气有限公司、福建苏曼文化体育发展有限公司、福建省享通工贸发展有限公司、任强应当履行义务部分的收入14839696.76元及利息；三、查封、扣押、冻结被执行人福建省建瓯市天福食品有限公司、建瓯市长丰液化气有限公司、福建苏曼文化体育发展有限公司、福建省享通工贸发展有限公司、任强的部分财产（清单另列），限被执行人于财产被查封、扣押、冻结的次日起七日内自动按照生效法律文书所确定的义务履行完毕。若逾期未履行，本院将上述财产依法予以处理。2017年12月12日，本院作出(2017)闽0102执5625号《协助执行通知书》，请建瓯市房地产交易登记管理中心协助执行下列项目：一、查封被执行人福建省建瓯市天福食品有限公司建瓯市城区工业园区5-1#、建瓯市东岳路7号的土地使用权（土地证号：瓯国用（2005）0862号）；二、查封被执行人建瓯市长丰液化气有限公司所有的位于建瓯市徐墩镇××、××东的土地使用权……。2018年1月9日本院向建瓯市不动产登记中心送达了《协助执行通知书》、《执行裁定书》，查封了上述房产。上述涉案房产于2014年均办理了抵押登记，抵押权人为招商银行股份有限公司福州东街口支行。 2018年3月20日，本院作出（2017）闽0102执5625号之一《执行裁定书》，裁定：拍卖、变卖被执行人福建省建瓯市天福食品有限公司所有的位于建瓯市城东工业园区5-1#、建瓯市东岳路7号的厂房（房屋所有权证号：瓯房权证字第200707321、20××20、20××22、20××47号）及土地使用权（土地证号：瓯国用（2005）第0862号）。根据上述《执行裁定书》，本院通过淘宝网司法拍卖平台拍卖案涉房产，2019年3月26日，买受人翁珠珍等人以5819600元人民币的最高价竞得，并支付了全部拍卖款。 2019年3月27日本院作出（2017）闽0102执5625号《公告》，责令被执行人福建省建瓯市天福食品有限公司及居住使用人于2018年4月3日前迁出位于建瓯市城区工业园区5-1#、建瓯市东岳路7号的厂房及土地使用权，逾期仍未履行，本院将依法强制执行。 2019年4月8日，本院作出（2017）闽0102执5625号之三《执行裁定书》，裁定：一、解除对被执行人福建省建瓯市天福食品有限公司名下坐落于福建省建瓯市城东工业园区5-1#、建瓯市东岳路7号的厂房及土地（房屋所有权证号：瓯房权证字第200707321、20××20、20××22、20××47号，土地证号：瓯国用（2005）第0862号）的查封；二、对被执行人福建省建瓯市天福食品有限公司名下坐落于福建省建瓯市城东工业园区5-1#、建瓯市东岳路7号的厂房及土地（瓯房权证字第200707321、20××20、20××22、20××47号，土地证号：瓯国用（2005）第0862号）的所有权证、共有权证、土地使用权证、他项权证、抵押权证等相关权证宣布作废；三、坐落于福建省建瓯东工业园区5-1#、建瓯市东岳路7号的厂房及土地归买受人翁珠珍……等按份共有……；四、买受人翁珠珍……可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。 另查明，异议人向本院提交的《租赁合同》一份，合同约定：甲方福建省建瓯市天福食品有限公司位于建瓯市东岳路7号城东工业园区、甲方将持有的国有土地使用权证的空地及附属办公楼出租给乙方建瓯市千宅一家建材有限公司使用经营，厂区空地建设面积和1000平方米，附属办公楼面积为400平方米，建设完成的厂房左右和后面的空地，及附属办公楼门前空地使用权归乙方所有。空地建设面积为1000平方米，由乙方出资，甲方建设，规定类型为钢架结构，做为乙方仓储生厂使用。钢构厂房及地面整平和附属建设价70万元整，乙方一次性投入建设付款给甲方，乙方投入的建设资金成本做为20年租金(含附属办公楼租金)，租赁合同期满后钢构厂房及地面建筑归甲方所有；租赁保证金两万元，乙方在签订本合同前已付给甲方意向押金转为保证金，合同期满后，以验收租赁场所及附属设施无损坏，甲方如数退还乙方租赁保证金；租赁期限为二十年，即自2009年5月28日起至2029年5有27日止。合同签订时间为2010年5月30日。 2010年5月30日，黄莺通过银行转账向任强汇款20万元，2010年6月17日，黄莺通过银行转账向任强汇款50万元，摘要为“往账”。2万元押金仅有收款收据，支付时间分别为2009年3月15日，2009年1月18日，没有转账凭证。 再查明，异议人千宅一家公司于2008年11月17日登记成立，营业期限为2008年11月17日至2028年11月16日，性质为自然人独资公司，注册资本10万元。目前法定代表人及股东为黄锦林，由2015年2月3日黄莺变更而来。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”根据上述规定，异议人千宅一家公司与被执行人天福公司签订租赁合同虽然早于申请执行人抵押权成立时间，但是签订合同的落款时间为2010年5月30日，系在合同约定租赁期限2009年5月28日至2029年5月27日止的起始时间的一年后，租期20年畸长。租赁总面积1400平方米，平均每年租金才3.5万元，租金过低。签订时间与租金均与常理不符。关于租金的支付问题，2万元的押金仅有收款收据，没有提供其他的证据予以印证。70万元租金银行转账系两个自然人之间的转账，并非异议人千宅一家公司与被执行人天福公司，摘要为“往账”并非“租金”，对这70万元的款项的性质是否是租金也存疑。综上，本院对租赁合同的合法有效性存疑，异议人关于停止执行《腾房通知书》责令异议人腾房并迁出的异议请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 驳回案外人建瓯市千宅一家建材有限公司的执行异议请求。 如对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  赵 南 审 判 员  张莉珍 人民陪审员  朱小英 二〇一八年七月二十九日 法官 助理  李 榕 书 记 员  张哲敏 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。