广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初1414号原告：广州市联安物业管理有限公司，住所地广东省广州市南沙区大岗镇高沙路329、331号，统一社会信用代码91440115781222924N。法定代表人：陈巧芳，职务总经理。委托诉讼代理人：何逸贤，广东品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈健明，广东品智律师事务所律师。被告：左双平，男，1990年10月16日出生，汉族，住湖南省双峰县，原告广州市联安物业管理有限公司（下称“联安物业公司”）与被告左双平物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈健明到庭参加诉讼，被告左双平经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。联安物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2015年10月1日起至2018年1月31日止的物业管理费3290.7元及违约金（违约金以每月欠付的物业管理费为本金，按每日金额的3‰的标准计算，自当月16日起计算至实际付清物业管理费之日止）；2、被告向原告支付自2015年8月1日起至2017年11月30日止的公共水电分摊费261.3元；3、被告向原告支付因追讨本案债权而产生的律师费2000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年1月20日，原告与开发商签订了《前期物业管理服务合同》，约定由原告为广州市南沙区大岗镇翡翠蓝湾花园提供前期物业管理服务。被告是位于广州市南沙区大岗镇灵兴路蓝翠街123号1座4梯904房屋的业主，其于2014年3月2日与原告签订《翡翠蓝湾花园管理规约》、《翡翠蓝湾花园物业管理服务协议》。约定管理费按照每月每平方1.5元，缴纳时间为每月15日前，逾期缴纳按照每日应缴费用的千分之三缴纳违约金，原告委托律师追讨的律师费由被告承担。2013年11月29日，案涉房屋登记至被告名下，被告自2014年10月1日起一直未依约缴纳物业服务费，亦未支付2015年8月1日起至2017年11月30日止的公共水电分摊费。被告左双平无答辩。本院经审理认定事实如下：联安物业公司为证明其主张，向本院提供了资质证书、《前期物业管理服务合同》（签订时间为2012年1月20日）、《产权情况表》、《翡翠蓝湾花园公共管理规约》、委托代理合同、水电费发票、律师费发票等。左双平经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为对联安物业公司提供的证据放弃质证的权利，本院在核实上述证据原件的情况下，依法认定事实如下：联安物业公司具备三级物业管理资质,其于2012年1月20日与广州市百盛房地产发展有限公司就“大岗翡翠蓝湾东区、南区、西区、北区，大岗翡翠商业园商铺”提供前期物业服务一事订立期限从2012年1月20日起至2017年12月30日止的《前期物业管理服务合同》，该合同约定：物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，北区9层住宅按照1.5元/月/平方米计算；物业服务费用按季度缴纳，业主或物业使用人应在每个季度的第一个月5号前履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，由联安物业公司酌情进行处理。2018年1月1日，联安物业公司与广州市百盛房地产发展有限公司对上述《前期物业管理服务合同》进行续签，合同期限自签订之日起至2020年12月31日止。联安物业公司于2014年3月2日与左双平订立《翡翠蓝湾花园公共管理规约》。其中，在《管理规约》部分中约定，物业管理服务费不包括所有公共水电分摊费，物业服务费按照建筑面积计算，业主在每月十五日预先缴交其单元当月应付之管理费；欠款累积达一个月以上，将自逾期之日按所欠金额加收每天千分之三滞纳金计算；联安物业公司有权以民事诉讼的形式提出追讨，在该诉讼中委托律师的费用应由欠费业主承担。在《翡翠蓝湾花园物业管理服务协议》部分中约定，电梯、二次加压供水水泵、大堂及梯间照明、公共路灯、监控设备等所有公共设施设备运行的公共电费由受益人按照政府有关规定分摊；北区1座9层单电梯住宅（含6层无电梯住宅）管理费按建筑面积每月每平方米1.5元；受有关部门或单位的委托，联安物业公司提供水费、电费、燃（煤）气费、有线电视使用费、网络使用费、房租等代收代缴收费。原告陈述涉案小区尚未成立业主委员会。案涉房屋的建筑面积为78.35平方米，于2013年11月29日登记至左双平名下。联安物业公司确认案涉房屋物业服务费为117.525元/月（1.5元/平方米×78.35平方米），左双平从2015年10月1日起至今均未缴纳过物业服务费，亦未缴纳从2015年8月1日起至2017年11月30日止的公共水电公摊费用。联安物业公司提供的2015年8月1日起至2017年11月30日止水电公摊费清单及明细表显示期间每两个月的费用分别为20.2元、22.5元、20.1元、17.7元、21.6元、19.4元、24元、20.8元、25.7元、21.5元、23.6元、23.7元、23.1元、19.7元，费用总额为303.6元，并提供联安物业公司代为缴纳上述水电公摊费用的发票，联安物业公司在庭审中表示仅主张上述期间的水电公摊费用261.3元。因本案纠纷，联安物业公司委托广东品智律师事务所而支出律师费2000元。本院认为，鉴于案涉小区尚未成立业主委员会，故联安物业公司与广州市百盛房地产发展有限公司签订的《前期物业管理服务合同》及联安物业公司与左双平签订的《翡翠蓝湾花园公共管理规约》对左双平均具有约束力。左双平于2013年11月29日取得案涉房屋所有权后，未缴纳2015年10月1日至2018年1月31日止的物业费，故联安物业公司要求左双平支付上述期间的的物业管理费3290.7元（117.525元×28个月）的诉请，符合合同约定，本院予以支持。同时，左双平长期拖欠物业管理费的不诚信行为已经构成违约，且对联安物业公司造成实际损失，故本院对联安物业公司主张物业管理费的违约金予以支持。对于违约金的标准，《翡翠蓝湾花园公共管理规约》中确定的“每日千分之三”的标准，该标准并不违反法律相关规定，被告未出庭对此标准提出异议，故本院对违约金的计算标准予以支持。依据《翡翠蓝湾花园公共管理规约》的规定，业主在每月十五日预先缴交其单元当月应付之管理费，原告主张被告拖欠物业管理费的违约金应当按每月16号开始计算，符合合同约定，本院予以确认。联安物业公司主张每月违约金总额以当月欠付的物业管理费为限合理，本院予以支持。《翡翠蓝湾花园公共管理规约》公共水电分摊费用由受益人负担，左双平作为业主应当承担上述公共水电分摊费用，联安物业公司提供相应期间的发票佐证其代为缴纳自2015年8月1日起至2017年11月30日止公共水电分摊费用303.6元，故联安物业公司主张左双平支付上述期间的公共水电分摊费261.3元合理，本院予以支持。《翡翠蓝湾花园公共管理规约》约定因拖欠物业费导致联安物业公司聘请律师维权产生的律师费由欠费业主承担，故本院对联安物业公司按照上述约定而要求左双平支付律师费2000元的主张予以支持。被告左双平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告左双平应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市联安物业管理有限公司支付从2015年10月1日起至2018年1月31日止的物业管理费3290.7元及迟延支付2015年10月至2018年1月期间物业管理费的违约金(违约金的计算方法：各以当月应缴的物业管理费117.525元为本金，分别于当月16日起计至付清之日止，按每日千分之三的标准计算，每月违约金总额以当月欠付的物业管理费为限）；二、被告左双平应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市联安物业管理有限公司支付自2015年8月1日起至2017年11月30日止的公共水电分摊费261.3元；三、被告左双平应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市联安物业管理有限公司支付因追讨本案债权而产生的律师费2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告左双平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  吴伯南人民陪审员  陈润彰二〇一八年七月十九日书 记 员  谢芝华