陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）西中民一终字第01158号上诉人（原审原告）张小英。委托代理人沈秀磊，陕西方正时代律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陕西东城房地产开发有限公司，住所地西安市文艺北路21号。法定代表人刘桃英，总经理。委托代理人刘瑞娜，甘肃隆庆律师事务所西安分所律师。委托代理人魏小峰，甘肃隆庆律师事务所律师。上诉人张小英因与被上诉人陕西东城房地产开发有限公司（以下简称东城房地产公司）物权纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2014）碑民初字第00861号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张小英及其委托代理人沈秀磊、被上诉人东城房地产公司的委托代理人刘瑞娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张小英于2014年3月18日向原审法院起诉称，东城房地产公司于2003年1月6日给其出具《承诺书》：东城房地产公司同意其购买本市文艺北路21号新艺城一层商铺。此外，在D2户型北侧向北延伸长1.2米，宽以D2户型前沿为准。这部分面积东城房地产公司承诺其永久使用，不收取购房款。2003年4月4日，这份承诺在西安市碑林区公证处进行了公证，公证书的编号为（2003）西碑证内字第363号。按照《承诺书》，东城房地产公司应该将本市文艺北路21号新艺城一层商铺D2户型向北延伸2.784平方米的商铺交付其永久使用，不收取购房款。由于东城房地产公司至今未兑现其承诺，故诉至法院，请求：判令东城房地产公司将本市文艺北路21号新艺城一层商铺D2户型向北延伸的2.784平方米的商铺交付其永久使用，不收取购房款；诉讼费由东城房地产公司承担。东城房地产公司辩称，张小英、东城房地产公司于2003年1月14日签订了一份《商品房买卖合同》，约定：张小英购买其开发的西安市文艺北路21号第一幢一层D1、D2号商铺。建筑面积共26.06平方米，每平方米7449.35元，房款共计194130元。其给张小英实际交付的D1、D2号商铺的面积是37.82平方米。《商品买卖合同》中约定的3%的面积误差是0.7818平方米，这部分面积的房款应由张小英承担，故其只向张小英收取了这0.7818平方米商铺的房款1942元（每平方米7449.35元，共计5824元，打折后实际收取了1942元）。其余多出的10.9782平方米，其并未收取张小英的购房款。张小英主张的2.784平方米的商铺面积已经包含在这10.9782平方米范围内。因此，其已经超出《承诺书》的范围履行了承诺义务。后张小英通过仲裁，将D1、D2号商铺与东城房地产公司的C23、C24号商铺进行了置换。现张小英对D1、D2号商铺不再享有所有权，D1、D2号商铺现在归东城房地产公司所有。综上，其不同意张小英的诉讼请求。原审法院经审理查明，2003年1月6日，东城房地产公司给张小英出具了一份《承诺书》，承诺：东城房地产公司同意张小英购买本市文艺北路21号新艺城一层商铺。此外，在D2户型北侧向北延伸长1.2米，宽以D2户型前沿为准。这部分面积东城房地产公司承诺张小英永久使用，不收取购房款。2003年1月4日，张小英、东城房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：张小英购买东城房地产公司开发的西安市文艺北路21号第一幢一层D1、D2号商铺。商铺面积误差比绝对值超出3%时，张小英有权退房。如果张小英不要求退房，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由张小英补足，超出3%部分的房价款由东城房地产公司承担，产权归张小英。《商品房买卖合同》附件1显示D2户型前沿宽度为1.8米。2003年4月4日，上述《承诺书》在西安碑林区公证处进行了公证，公证书的编号为（2003）西碑证内字第363号。2007年7月22日，西安市国土资源和房屋管理局为上述D1、D2号商铺颁发了产权证，证号分别为1125106011-12-1-40401-1、1125106011-12-1-40402-1，面积分别为20.32平方米、17.50平方米，面积合计为37.82平方米。D2号商铺产权证显示东城房地产公司实际交付张小英的D2户型的前沿宽度为2.32米。张小英、东城房地产公司均同意以2.32米与1.2米分别作为D2户型的长和宽。2.32米与1.2米的乘积为2.784平方米。2008年，张小英、东城房地产公司因为购买的上述D1、D2号商铺发生了纠纷，张小英按照上述《商品房买卖合同》对争议解决方式的约定，申请西安仲裁委员会对其与东城房地产公司的纠纷进行仲裁。西安仲裁委员会于2012年先后作出了西仲调字（2008）第930号调解书及西仲调补字（2008）第930号补正调解书。调解书中调解协议的第一项约定：“张小英所有房屋D1（房产证上房号40101）、D2（房产证上房号40102）号房退给被申请人陕西东城房地产开发有限公司，被申请人将所有房屋C23（房产证上房号30124）、C24（房产证上房号30125）卖给申请人张小英。”第三项约定：“申请人所有的房屋面积为37.82平方米，被申请人所有的房屋面积为47.88平方米，房屋交换所产生的面积差为10.06平方米，每平方米以1.1万元计算，共计110660元，双方当事人到房地产管理局办理换房手续完毕后，申请人七日内将该笔款项支付被申请人。”东城房地产公司提交了张小英交付房款的单据及陕西省西安市销售不动产统一发票，证明其已经超出《承诺书》的承诺范围履行了承诺义务。张小英交付房款的单据显示其为D1、D2号商铺应补交购房款分别为3359元、2465元，合计5824元；打折后实际分别补交了1120元、822元，合计1942元，陕西省西安市销售不动产统一发票显示张小英于2005年8月12日总计给东城房地产公司交付了196072元的购房款。张小英对陕西省西安市销售不动产统一发票的真实性无异议，认可其交付房款的单据中3359元、2465元这两项数据，但不认可1120元、822元这两项数据。原审法院经审理认为，张小英交付房款的单据显示其为D1、D2号商铺应补交购房款分别为3359元、2465元，合计5824元；打折后实际分别补交了1120元、822元，合计1942元。陕西省西安市销售不动产统一发票显示张小英总计给东城房地产公司交付了196072元的购房款。张小英对陕西省西安市销售不动产统一发票的真实性无异议，认可其交付房款的单据中3359元、2465元这两项数据，但不认可1120元、822元这两项数据。由于196072元与《商品房买卖合同》中约定的购房款194130元的差值刚好是1942元，东城房地产公司这两份证据能够相互印证，故应认定除了《商品房买卖合同》中约定的购房款194130元外，张小英只补交了《商品房买卖合同》中约定的3％的面积误差0.7818平方米商铺的购房款1942元。其余多出的10.9782平方米，东城房地产公司并未再收取张小英的购房款。西安仲裁委员会于2012年作出的西仲调字（2008）第930号调解书中调解协议的第一、三项约定显示张小英已经将其购买的D1、D2号商铺与东城房地产公司所有的C23、C24号商铺进行了置换，上述10.9782平方米的商铺张小英依然没有补交购房款。故东城房地产公司辩称张小英主张的2.784平方米的商铺面积已经包含在这10.9782平方米范围内，其已经超出《承诺书》的承诺范围履行了承诺义务的辩称理由成立。张小英请求判令东城房地产公司将本市文艺北路21号新艺城一层商铺D2户型向北延伸的2.784平方米的商铺交付其永久使用，不收取购房款的诉请，理由不成立，依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第四条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回原告张小英请求判令被告陕西东城房地产开发有限公司将本市文艺北路21号新艺城一层商铺D2户型向北延伸的2.784平方米的商铺交付原告张小英永久使用，不收取购房款之诉讼请求。案件受理费200元，由张小英负担（已预交）。宣判后，张小英不服上述判决，向本院提起上诉称，一、D2户型的面积为17.5平方米，而其主张的使用面积恰恰是2.784平方米。原审法院已查明其主张的使用面积，东城房地产公司也认可了承诺的使用面积，原审法院却未认定这一事实。二、东城房地产公司辩称其主张的2.784平方米的商铺面积已经包含在10.9782平米范围内，并未拿出任何相关证据，原审法院却支持了辩称理由。三、原审法院把所有权与使用权这两种不同的物权混为一谈。Dl、D2户型的实际面积为37.82平方米，根据《商品房买卖合同》约定以及国家相关法律规定，误差面积误差比绝对值超出3％时，超出部分价款由东城房地产公司承担，产权归其所有。尽管其未缴纳多出3％的购房款，但Dl、D2户型的所有权已经归其所有。而东城房地产公司承诺的2.784平方米是对D2户型的之外面积的使用权承诺。且双方之前关于Dl、D2户型的纠纷己经另案处理且是所有权纠纷与使用权无关。原审法院却把此两种权利混为一谈，在没有任何相反证据的情况下驳回了其请求，于法无据。请求：撤销原判，依法改判东城房地产公司履行承诺且承担全部诉讼费用。东城房地产公司辩称，一、张小英系其开发新艺城当时的拆迁户，根据新艺城最初设计方案与最终交付面积来看，承诺张小英永久性使用部分面积由原2.16平方米扩大至2.784平方米，对此，张小英在原审法庭调查过程中对承诺面积实际变为2.784平方米已确认。二、东城房地产公司已充分举证2.784平方米面积已经包含在多交付面积范围内。因将2.784平方米独立划分出来独立交付不利于发挥其利用价值且承诺该2.784平方米的永久性使用权实质己与赠与无异，故将该承诺面积一并交付而未单独交付。三、东城房地产公司已超标准履行承诺，2.784平方米面积的永久性使用权包含在所有权内。请求维持原判。本院经审理查明，D2号商铺产权证显示东城房地产公司D2户型的前沿宽度为2.32米。2.32米与1.2米分别是D2户型向北延伸面积的长和宽。原审判决查明其余事实属实。本院认为，2003年1月4日，张小英与东城房地产公司签订的《商品房买卖合同》约定：张小英购买东城房地产公司开发的西安市文艺北路21号第一幢一层D1、D2号商铺。商铺面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由张小英补足，超出3%部分的房价由东城房地产公司承担，产权归张小英。《商品房买卖合同》附件1显示D2户型前沿宽度为1.8米。2003年1月6日，东城房地产公司给张小英出具了一份《承诺书》承诺：东城房地产公司同意张小英购买本市文艺北路21号新艺城一层商铺。此外，在D2户型北侧向北延伸长1.2米，宽以D2户型前沿为准。这部分面积东城房地产公司承诺张小英永久使用，不收取购房款。东城房地产公司提供的D1、D2商铺产权证面积分别为20.32平方米、17.5平方米，产权证上记载D2商铺前沿宽度为2.32米。双方确认争议的承诺永久使用面积为D2户型向北延伸2.784平方米。现张小英已补交多交付的D1、D2商铺3%以内面积房款，其余多交付面积10.9782平方米其未补交房款。西安仲裁委员会于2012年4月22日作出的西仲调字（2008）第930号调解书第一、三项约定显示张小英已经将其购买的D1、D2号商铺与东城房地产公司所有的C23、C24号商铺进行了置换。上述10.9782平方米的商铺张小英依然没有补交购房款。故东城房地产公司辩称张小英主张的2.784平方米的商铺面积已经包含在这10.9782平方米范围内，其已经超出《承诺书》的承诺范围履行了承诺义务的理由成立，本院予以采纳。因《承诺书》载明东城房地产公司应提供D2户型向北延伸部分供张小英使用系特定区域，该《承诺书》客观上已履行不能，故张小英的上诉请求本院不予支持。据此，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费200元由张小英负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 平代理审判员  朱筱滢代理审判员  秦燕燕二〇一五年一月九日书 记 员  张小赛