广西壮族自治区柳州铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2018）桂7101民初10号 原告：黄健，男，壮族，1985年7月26日出生，住柳州市鱼峰区，广西泽霖博瀚文化传媒有限公司销售经理。 委托诉讼代理人：张芳兰，广西弘邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷敬雅，广西可以律师事务所律师。 被告：福州酒井餐饮管理有限公司，住所地福州市同鼓楼区东街津泰路津泰新村**地下室。统一社会信用代码913501025595932300。 法定代表人：吴合煌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄恒知，广西金中大（柳州）律师事务所律师。 被告：广西正和商业管理有限公司，，住所地柳州市飞鹅二路**谷埠街国际商城****统一社会信用代码91450200669715358J。 法定代表人：陈学云，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董学能，广西君行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖树武，广西君行律师事务所律师。 原告黄健诉被告福州酒井餐饮管理有限公司（以下简称酒井公司）、广西正和商业管理有限公司（以下简称正和公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2018年1月11日立案后，2018年3月20日依法向被告酒井公司送达应诉材料及开庭传票，2018年6月6日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄健及其委托诉讼代理人雷敬雅、被告正和公司的委托诉讼代理人廖树斌到庭参加诉讼。被告酒井公司的委托诉讼代理人黄恒知在本院公告送达后，亦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄健向本院提出诉讼请求：1.二被告连带退还原告履约保证金12600元；2.二被告连带退还原告水电押金3000元；3.二被告连带退还原告合同更名费2000元；4.二被告连带退还原告预交的租金4200元；5.二被告连带退还原告预交的物业费、保洁费600元；6.二被告连带赔偿原告装修损失5213元；（以上费用合计：27613元）。7.本案的诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年11月1日被告二委托被告一与原告签订了《“谷埠街国际商城Ｋ1区一楼美食广场”协议》将位于柳州市位置（以下简称“租赁点”）租赁给乙方经营巷友记米粉。合同签订后原告向合同指定的被告一法定代表人名下账户支付履约保证金、水电费押金、合同更名费、第一个月租金合计22400元，支付完毕上述款项后，原告对租赁点进行装修，支付了装修费5213元。但签订租赁合同后原告才发现，租赁点根本无法办理营业执照，经原告多次催促被告配合提供办理营业执照更名手续，被告均无法提供。在租赁期开始后，被告租赁给原告的租赁点依然无法办理营业执照，导致原告无法正常使用租赁点进行经营，被告的行为属于根本违约。2017年11月17日，原告停止使用租赁点，将租赁点交还给被告，双方的租赁合同解除。2017年11月21日，被告将抄录了水、电表的确认单交给原告。原告认为，双方的租赁合同解除是由于被告的根本违约行为导致的，被告应当将收取的履约保证金、水电费押金、合同更名费、预付租金合计22400元退还给原告，同时赔偿原告的装修损失5213元。原告经与被告多次协商，被告均未退还相关款项。特向人民法院提起诉讼，请求判准原告之诉讼请求。 被告酒井公司辩称：1.原告的诉讼请求和事实与理由无事实与法律依据，应当依法予以驳回；2.被告签订租赁协议后，依合同履行了约定义务，并不是被告的原因导致其不能办理营业执照，造成合同解除的根本原因在于原告自身的因素不想继续承租该店铺，而非不能办理营业执照，被告从正和商业管理公司承租了20余间店铺，在经其同意转租店铺给原告等人，原告承租的是102号店铺，除了原告任何一名租户都积极顺利的办理了营业执照，唯独原告没有去办理，甚至在原告解除租赁协议后，被告将店铺出租给梁启龙，并与2018年5月15日顺利办得营业执照，足以见得102号店铺并不存在不能办理营业执照的情况；3.基于原告的单方违约行为，其缴纳的履约保证金是作为原告履行合同义务的一种担保方式，不应予以退回；4.水电费是其实际使用的支出，不应退回。 被告正和公司辩称：不同意原告的诉请，因为不是被告正和公司委托被告酒井公司与原告签订合同，该合同也不是原告与被告正和公司履行。 根据双方的诉辩及陈述，本案的争议焦点是：1.本案合同不能履行的原因是什么，谁应当承担责任；2.原告的各项诉讼请求是否有事实和法律依据。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告黄健提供的2017年10月21日、23日装修发票，发生在原告黄健与被告酒井公司2017年11月1日正式签订合同之前，不能证明与本案的关联性，本院不予采纳。对被告酒井公司提供的与柳州市利嘉商业管理有限公司签订的《谷埠街国际商城K1广场租赁协议》,原告黄健认为协议中约定被告酒井公司对外转租要经过出租人的同意，现被告酒井公司未取得柳州市利嘉商业管理有限公司的同意转租给原告黄健，转租行为无效。本院认为，被告酒井公司与柳州市利嘉商业管理有限公司签订的《谷埠街国际商城K1广场租赁协议》租赁期限6年，自2011年7月1日至2017年6月30日止，而原告黄健与被告酒井公司签订的《“谷埠街国际商城K1区一楼美食广场”协议》租赁期限是从2017年11月1日开始，并不在被告酒井公司与柳州市利嘉商业管理有限公司协议期限内，该证据既不能证明被告酒井公司与柳州市利嘉商业管理有限公司的关系，也不能证明原告黄健与被告酒井公司签订的协议受到被告酒井公司与柳州市利嘉商业管理有限公司签订协议中约定需经过同意才能转租的约束，该证据与本案没有关联性，本院不予采纳。对被告酒井公司提供的梁静电话录音，梁静未出庭作证，又无其他证据与之佐证，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2017年10月左右，原告黄健通过中介机构了解到柳州市原承租人梁静经营的柳南区牛井餐饮店租赁期未满，打算不再经营，出让租赁门面，即通过梁静联系到出租人被告酒井公司。2017年11月1日，被告酒井公司作为甲方，原告黄健作为乙方，签订《“谷埠街国际商城Ｋ1区一楼美食广场”协议》，约定甲方将柳州市店面给乙方经营，经营品牌：巷友记，经营范围：米粉，期限自2017年11月1日至2018年10月31日，租金4200元／月，每月1日交纳租金，先交租金后使用，每店的物业管理费300元／月，按月支付，每月1日前交纳当月费用。公共用餐区的地面、餐桌的清洁及垃圾清运保洁费用每月先收300元，后期如有超出，再次核算成本分摊。乙方在签订合同当日缴纳三个月租金12600元作为履约保证金，缴纳水电押金3000元。合同十四条约定“本协议一式叁份，甲方、乙方及委托方（正和公司）各执壹份，均具同等效力”。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。原告黄健在交纳了履约保证金12600元、水电押金3000元、租金4200元、物业管理费300元、垃圾清运保洁费用300元后进场经营。另外，被告酒井公司还以从原承租人梁静的名字更名为原告黄健为由，收取原告黄健更名费2000元。2017年11月2日，原告黄健支出装修费用353元。原告黄健从2017年11月5日开始营业，至11月17日，柳南区食品药品监督局以原告黄健经营的门面未取得食品经营许可证为由，责令原告黄健立即停止营业，待取得食品经营许可证后方可营业。原告黄健即于2017年11月18日向被告酒井公司提出解除合同，未果，原告黄健表示不再租赁门面后，双方于2017年11月21日在店面办理交接手续，抄水电表，原告黄健将门面钥匙交还被告酒井公司管理人员。原告黄健以被告酒井公司提供门面不能办理营业执照，导致合同无法继续履行为由，诉至法院，诉讼请求如上所述。 另查明，柳州市原承租人梁静经营的柳南区牛井餐饮店营业执照于2017年11月21日注销。 争议焦点是：1.本案合同不能履行的原因是什么，谁应当承担责任；2.原告黄健的各项诉讼请求是否有事实和法律依据。 本院认为，关于本案合同不能履行的原因是什么，谁应当承担责任的问题。原告黄健与被告酒井公司签订的《“谷埠街国际商城K1区一楼美食广场”协议》意思表示真实，内容合法，是有效合同。原告黄健不能经营，2017年11月21日与被告酒井公司办理交接手续时，双方合同解除。原告黄健通过原承租人梁静租赁该门面时，梁静与被告酒井公司解除未到期的合同时，梁静的营业执照并未注销，在未注销时期内，是影响到原告黄健办理营业执照的，并因未能办理执照而致食品经营许可证未能办理。被告酒井公司签订合同时，有提供适合租赁使用的租赁物的义务，但是被告酒井公司未注意到与原承租人梁静的合同中，营业执照未注销的问题，就与原告黄健签订合同，未尽到应有的义务。在原告黄健被食品药品监督局行政处罚后，被告酒井公司也未能及时引起注意，对原告黄健办理营业执照、食品经营许可证之事起到配合协调作用，对合同解除的后果，被告酒井公司有一定责任。原告黄健从事饮食经营，对有关证照的办理应当有所了解和准备，但其在原承租人梁静的营业执照未注销的情况下即签订合同，没有尽到自己应由的审慎义务。又在没有营业执照、食品经营许可证的情况下营业，在被食品药品监督局行政处罚后，原告黄健也没采取积极有效的措施补救，而是选择解除合同，事实上，2017年11月21日，原告黄健与被告酒井公司解除合同的当日，原承租人梁静也办理好了营业执照注销手续，原告黄健营业执照办理只是时间和手续的问题，食品经营许可证也是可以办理的。原告黄健对合同的解除也应当承担一定责任。综合全案，对合同解除所造成的损失，原告黄健与被告酒井公司各应承担50%的责任。合同第十四条虽然写有被告正和公司为委托方，执一份合同，但并没有相关权利义务的规定。被告正和公司否认与被告酒井公司有委托关系，原告黄健不能举证证明被告正和公司与被告酒井公司有委托关系，其要求被告正和公司承担责任的请求本院不予支持。 关于原告黄健的各项诉讼请求是否有事实和法律依据的问题。原告黄健为该门面的经营投入可以认定的有：履约保证金12600元、更名费2000元。水电费双方未结清，被告酒井公司在举证期限内未能对水电费进行举证，应承担举证不能的后果，水电押金3000元先行退回给原告黄健，水电费可另行处理。物业管理费按合同约定300元/月，原告黄健从2017年11月1日使用门面至2017年11月17日被柳南区食品药品监督局责令立即停止经营共17天，应支付物业管理费170元。垃圾清运保洁费按合同约定“每月预收300元/月，如有超出，再次核算成本分摊”，原告黄健亦应支付物业管理费170元。对于租金，原告黄健亦应支付4200元÷30天×17天=2380元。对于装修损失5213元，原告黄健的装修费发票中，有两张金额共计4860元是在2117年10月21日、23日发生，而原告黄健与被告酒井公司签订合同是在2117年11月1日，应当在合同正式签订后再装修，原告黄健未尽审慎义务，被告酒井公司对该单据不予认可，该单据也无法证实是否是该门面装修所用，本院对4860元装修款不予认定，原告黄健装修款认定为2017年11月2日票据上的金额353元。原告黄健诉请的款项中，扣除应支付部分和不能认定部分，损失为：履约保证金12600元、水电押金3000元、更名费2000元、租金1820元、物业管理费、垃圾清运保洁费260元、装修损失353元，合计20033元，原告黄健与被告酒井公司应各承担50%，即被告酒井公司应退还原告黄健履约保证金6300元、水电押金1500元、更名费1000元、租金910元、物业管理费、垃圾清运保洁费130元，赔偿装修损失176.5元，合计10016.5元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告福州酒井餐饮管理有限公司退还原告黄健履约保证金6300元； 二、被告福州酒井餐饮管理有限公司退还原告黄健水电押金1500元； 三、被告福州酒井餐饮管理有限公司退还原告黄健更名费1000元； 四、被告福州酒井餐饮管理有限公司退还原告黄健租金910元； 五、被告福州酒井餐饮管理有限公司退还原告黄健物业管理费、垃圾清运保洁费130元； 六、被告福州酒井餐饮管理有限公司赔偿原告黄健装修损失176.5元； 七、驳回原告黄健的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费490元（原告已预交），由原告黄健负担314元，被告福州酒井餐饮管理有限公司负担176元，被告在支付上述款项时一并支付给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  刘智虹 人民陪审员  李文文 人民陪审员  梁 惠 二〇一八年七月二十七日 书 记 员  黄 妍 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 。