广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2823号上诉人(原审被告):广州市致岭房地产开发有限公司，住所地广东省广州市花都区。法定代表人：罗永强，该司总经理。委托代理人：程祥煌，广东信德盛律师事务所律师。委托代理人：严东兴，广东信德盛律师事务所律师。被上诉人(原审原告):杨滚龙，住湖南省平江县。委托代理人：侯文秀，广东裕信律师事务所律师。委托代理人：刘嘉仪，广东裕信律师事务所律师。上诉人广州市致岭房地产开发有限公司（以下简称致岭公司）因与被上诉人杨滚龙商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院(2015)穗花法民三初字第34号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭大道东8号致岭假日花园29栋804房。致岭公司是致岭假日花园的开发商。2012年3月29日，杨滚龙（乙方）与致岭公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同》，约定杨滚龙向致岭公司购买涉案房屋，购房总价款为794407元，乙方以按揭贷款方式付款，甲方应当在2013年1月1日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第二十一条约定，甲方应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机关要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条约定，如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为本合同补充协议，协议第19条约定：乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知(需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的除外)。乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内(按揭付款的业主除外)，向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清、结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延。合同签订后，杨滚龙按约定向致岭公司支付了全部购房款，实际付款金额为797573元，致岭公司于2013年1月1日将涉案房屋交付给杨滚龙使用。2014年5月19日，涉案房屋所在项目办妥了大确权登记手续。2014年8月18日，杨滚龙向致岭公司提交办理房地产权证所需的契税完税证等相关资料。2014年9月23日，致岭公司向房地产登记机关提交办证申请及办证所需的资料。2014年11月26日，涉案房屋办妥房地产权证，权属人为杨滚龙。杨滚龙向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、致岭公司向杨滚龙支付逾期办证违约金暂计168811元（以房价款794407元为基数，按每日0.05%计算，从2013年11月1日起，计某滚龙取得房产证之日止，暂计至2014年12月31日，共425天）；2、致岭公司承担本案诉讼费用。原审法院认为：杨滚龙与致岭公司签订的《广州市商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。合同签订后，杨滚龙已按约定向致岭公司支付全部购房款。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务；且双方合同及附件约定致岭公司应在该商品房交付之日起210个工作日内为杨滚龙办妥产权登记，并将以杨滚龙为产权人的房地产权证交付杨滚龙。涉案房屋已于2013年1月1日交付杨滚龙使用，应办证截止日期为交楼后210个工作日，即2013年11月5日。致岭公司未在约定期限内为杨滚龙办妥产权登记，构成违约，应承担向某乙滚龙交付房地产权证及支付逾期办证违约金的违约责任。逾期办证违约金应自2013年11月6日起计算。关于杨滚龙在本案中是否存在过错的问题。根据查明事实，涉案房屋所在项目于2014年5月19日才办妥大确权登记手续，已超出合同约定的办证时间。在办妥大确权登记手续之前，致岭公司当然无法按时为杨滚龙办理房地产权证。在致岭公司办妥大确权登记手续后，涉案房屋已具备办证条件，杨滚龙于2014年8月18日才向某甲公司提交办证所需资料，杨滚龙在此也存在过错。因此，在大确权手续办妥之日（2014年5月19日）至杨滚龙向某甲公司提交办证所需资料之日（2014年8月18日）共92天时间应从逾期办证天数中予以扣除。综上，经计算，致岭公司应向某乙滚龙支付2013年11月6日起至2014年11月26日止，并扣除92天时间的逾期办证违约金116777.83元【794407元×0.05%×（386天－92天）】。对杨滚龙主张未超过53355.66元的部分，原审法院予以支持，对超出部分，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款的规定，作出如下判决：一、广州市致岭房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，向某乙滚龙支付逾期办证违约金116777.83元；二、驳回杨滚龙的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1838元，由杨滚龙负担567元，由广州市致岭房地产开发有限公司负担1271元。判后，上诉人广州市致岭房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决违反事实与法律规定认定违约金起算时间。1、办理房产证期限。办理房产证期限是210工作日,过此期限才能计算违约金，这是杨滚龙与致岭公司双方均无争议的事实。2、办理房产证权利自愿起点。办理房产证是杨滚龙的权利，但该权利必须由杨滚龙自愿主张，而杨滚龙主张权利的标志是提交办证资料。一审判决在杨滚龙没有主张办证，没有提交办证资料，或者提交办证资料未到办证期限的情况下，判决致岭公司支付违约金，明显违反合同及法律规定，而且也违反广州中院审判惯例。杨滚龙2014年8月18日交办证资料，一审判决从2013年11与6日开始计算违约金。由上可知，即使致岭公司在杨滚龙提交办证资料的当天就办好房产证，一审仍然判决致岭公司支付违约金。3、前提期限起点。办理房产证必须具备的前提是：杨滚龙交清购房款提交购房发票、缴清契税提交完税发票、缴纳住房维修基金提交缴款发票，没有这一前提，房管局不受理，根本不可能办理房产证。但一审判决在杨滚龙没有交清购房款，没有缴税，没有交住房维修基金的前提下，判决致岭公司支付延迟办证违约金。一审判决为了掩盖这一偏袒杨滚龙的事实，在判决书中故意不写明杨滚龙交清购房款时间，并且完全不写缴税时间和缴纳住房维修基金时间。4、合同期限起点。按照双方合同约定，杨滚龙委托致岭公司办证，杨滚龙必须将办理房产证所需资料递交致岭公司，致岭公司只有在收到杨滚龙办证资料后，才能在约定的210工作日，为杨滚龙办好房产证。但一审判决完全不顾杨滚龙延迟提交办证资料的事实，判决致岭公司在杨滚龙不具备办证条件的前提下支付违约金，明显违反合同约定及法律规定。等于剥夺了合同约定的、双方认可的致岭公司210工作日的办证期限。二、一审判决违反事实与法律规定认定违约金计算终点。根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发[2003]24号)第2条“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的杨滚龙因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任”。这里明确规定了致岭公司只要将办证资料交到房管局，就不再承担违约责任。致岭公司在收到杨滚龙提交的办证资料后，即转交花都区房管局，房管局经审查资料齐全并且符合房屋限购政策后，出具《受理回执》交给杨滚龙或者按揭银行的。从致岭公司将资料转交房管局，到房管局出具房产证是需要时间的，这个时间致岭公司不能控制。一审判决将违约金计算终点确定为房产证出证日，明显违反法律规定和案件事实。三、一审判决违法更改合同约定，免除了杨滚龙延迟提交办证资料的责任，明显偏袒杨滚龙一方。一审判决认为，在大确权手续办妥之前，杨滚龙是否提交办证所需资料对办证期限并不造成影响，并且据此免除了杨滚龙延迟提交办证资料的责任。如果这一逻辑能够成立，那么也可以认为：在杨滚龙提交办证资料之前，致岭公司是否大确权对办证期限并不造成影响。很明显，谁都不能这么随心所欲，应当依照合同约定确认提交办证资料责任。四、一审判决歪曲合同约定，剥夺办证期限。1、一审判决认为，杨滚龙所选择的付款方式为按揭付款，《商品房买卖合同》及该合同附件五第14条(或第19条)关于致岭公司有权顺延办证时间的约定，并不包括按揭付款的业主在内，致岭公司亦不能以此作为顺延办证时间的理由。这一认定完全不顾事实。2、请看合同文本：“乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知(需提交办理《房地产权证》资料发生变化的除外)。乙方应在收到甲方交楼通知书之曰起15日内(按揭付款的业主除外)，向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清、结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延”。这里“按揭付款的业主除外”是用括号附属在15日内之后的，不是独立的一句话，在语法上仅仅只是对15日内作补充说明，因按揭业主提交资料牵涉到银行，15日期限可能不够。完全不是说按揭业主可以无限期的延迟提交办证资料，完全不是说致岭公司办证时间不能顺延。3、事实上不管是不是按揭业主，15日内或者150日内等提交资料，权利在杨滚龙，致岭公司不能干涉。但致岭公司的办证时间只能顺延，否则就剥夺了合同约定的210工作日是双方认可的办证期限。4、如果按揭付款业主可以无限期延迟提交办证资料，而致岭公司办证时间不能顺延，那么杨滚龙都可以通过故意延迟提交办证资料来索取违约金，谋求非法利益，那还有什么公平正义可言。本案判决书无论在合同文本上还是在法律公平正义上均站不住脚。五、判决违约金过高。关于延迟办理房产证违约金的约定0.05%，杨滚龙没有任何损失，杨滚龙也没有举证证明自己存在任何损失，致岭公司没有过错，即使要判违约金，依法也应当适当，判决几万元至二、三十余万元的违约金，明显是显失公平。六、一审判决不符合最高人民法院关于民事判决书制作规范，不列举证据，不做证据认定，这是导致一审判决认定的事实错误原因，起到了偏袒杨滚龙的实际效果。七、一审判决回避了致岭公司一审时的五项答辩意见，对致岭公司答辩意见不作实质性回应，并且在一审判决书中省略致岭公司答辩意见。没有阐述不予采纳致岭公司答辩意见的法律依据，存在法理缺陷。同时，致岭公司根据最新实施的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》“第一百一十二条“书证在对方当事人控制之下的，承担举证证明责任的当事人可以在举证期限届满前书面申请人民法院责令对方当事人提交。申请理由成立的，人民法院应当责令对方当事人提交”。致岭公司请求二审法院依法责令杨滚龙提交购房发票、完税发票、维修基金发票等相关证据。以上意见敬呈二审法院合议庭法官审查并望采纳，维护司法公正。综上所述，请求判令：一、请求二审广州市中级人民法院依法驳回杨滚龙没有事实及法律依据的诉讼请求。二、请求二审法院依照证据和法律公正认定一审双方当事人过错责任，纠正致岭公司不应承担的赔偿数额。被上诉人杨滚龙答辩称：第一，原审查明事实清楚，证据切实充分，我方提供了缴税发票等证据，致岭公司根据其他系列案件查明初始登记的时间合法合理有效，原审的证据足以证明双方之间的合同关系，上诉人违约的事实和答辩人的损失是否清楚。第二，原审适用法律正确，依据相关的法律规定，房屋权属登记应当是上诉人进行初始登记，并取得房屋所有权证，只有开发商办理大确权之后，房产部门才会为业主办理产权证，因此，不管答辩人有无交齐材料，致岭公司未办理大确权都不能为业主办理房产证。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为：本案二审争议焦点为致岭公司应否承担逾期办证违约责任以及违约金起止日期的认定。《商品房买卖合同》及附件明确约定了致岭公司应于交楼之日起210个工作日内办妥房产证并交付给杨滚龙，否则应承担逾期办证的违约责任，涉案房屋以按揭贷款的方式已支付了全部购房款并交付使用，致岭公司未依约履行办证义务，已构成违约，故原审认定致岭公司应承担合同约定的违约责任，并无不当，本院予以维持。关于逾期办证违约金起算日期的问题。涉案房屋已于2013年1月1日交付使用，按照合同约定，致岭公司应当在2013年11月5日前办妥产权登记，致岭公司未依约履行，应自2013年11月6日起承担违约责任。致岭公司上诉认为违约金起算日期应以买受人提交办证资料为准，本院认为，致岭公司作为房地产开发商和办证义务人，首先应办理涉案房屋所在项目的大确权登记手续之后才能为买受人办理房产证，在大确权手续办妥之前，买受人是否提交办证资料对办证期限无影响。而在大确权手续办妥之后，杨滚龙在2014年8月18日才提交办证所需资料，杨滚龙对此迟延办理产权证存在过错。原审法院因此从逾期办证天数中扣除了92天时间，即大确权手续办妥之日（2014年5月19日）至杨滚龙向某甲公司提交办证所需资料之日（2014年8月18日）共92天。在原审法院已扣除杨滚龙逾期提交办证资料的92天期间情况下，致岭公司上诉主张将逾期办证违约金起算日期顺延为杨滚龙提交办证所需资料之日，理据不充分，本院不予支持。关于逾期办证违约金的止算日期问题。根据合同约定，致岭公司应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为杨滚龙办妥产权登记，并将以杨滚龙为产权人的房地产权证交付杨滚龙。故原审法院认定逾期办证违约金应计算至房产证办妥之日，并无不当，本院予以维持。致岭公司认为逾期办证违约金的截止日期应计算至其向房管部门递件之日与合同约定不符，本院不予采纳。综上所述，致岭公司的上诉请求和理由，均不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2542元，由上诉人广州市致岭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一五年八月二十四日书 记 员  宋德光