浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2009）浙台商终字第222号上诉人（原审原告）：王爱连，女，1971年6月28日出生，汉族，个体工商户，住仙居县城区月塘花园弄**号。委托代理人：张立治，男，1972年11月15日出生，汉族，住址同上。被上诉人（原审被告）：金梓娟，女，1978年4月4日出生，汉族，农民，住仙居县城区景凤路***号。被上诉人（原审被告）：林胜利，男，1975年9月20日出生，汉族，职工，住仙居县城区景凤路***号。上诉人王爱连为与被上诉人金梓娟、林胜利居间合同纠纷一案，不服仙居县人民法院（2009）台仙商初字第82号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年5月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2009年5月26日公开开庭进行了审理。上诉人王爱连及其委托代理人张立治，被上诉人金梓娟、林胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2006年7月5日，原告王爱连取得了《经纪从业人员资格证书》。2007年1月9日，原告王爱连在工商部门登记开办了“仙居县我爱我家房产经纪所”，该所性质为个体经营。2008年7月9日，“仙居县我爱我家房产经纪所”因发生转让行为被工商部门注销。两被告为夫妻关系。2007年5月28日，被告金梓娟到原告王爱连经营的“仙居县我爱我家房产经纪所”求购房屋，其在原告王爱连提供的《委托买房地产合同》甲方签字栏内签署了“金梓娟、林胜利”的名字并加盖了自己的指印，同时支付了登记费50元。该《委托买房地产合同》约定：“买方金梓娟、林胜利（甲方），中介方我爱我家房产经纪所（乙方）；乙方接受甲方委托，为其提供相关的房地产信息。一、甲方支付登记费50元；二、甲方支付佣金的比例为①房地产价款在10万元以下的按买卖双方各付壹千元，②房地产价款在10万元至50万元之间的买卖双方各按总成交额的1%支付，③超过50万元的，超过部分按0.5%支付；三、甲方在交易双方支付房地产买卖定金之时（直接签订买卖合同的在签约之时）支付中介费。延期支付的按日10%支付违约金，嗣后任何交易一方反悔，乙方所收中介费不退；四、甲方无论以何种方式私下在一年内买走乙方为其所提供的房地产，皆需按应付中介费的三倍支付给乙方，并同时承担乙方为此所付出的一切损失费用；五、乙方义务：为甲方提供相关的房地产信息至甲方买下合适的房地产为止；六、买卖双方在签约谈价中，一方表示价款不包括应付佣金的，另一方表示愿意接受的，则接受方除了应当支付本方应付的佣金外，还应当支付他方应付的佣金（若发现甲方系中介或中介指使的人员，则乙方有权终止对甲方的服务）；七、甲方故意或无意在乙方带其看了合适的房地产后，又告知乙方说不愿意购买该房地产，之后，若甲方在壹年内依然买下乙方为其所提供的房地产，则甲方需无条件支付总成交额2%的中介费，支付时间在甲方支付卖方定金的当天支付，延迟支付按第三条计算；八、甲方保证在本合同中所签的名字以及相关的填写皆真实可信，与本人身份证或实际情况相符，若有虚假愿意承担一切法律责任。乙方若发现甲方存在虚假，则从发现之日起即终止为甲方提供房屋买卖信息，在此之前乙方为甲方所带的房源地址若甲方买下来需及时支付佣金，反之则需承担一切法律后果；九、甲方登记买房地产，之后又将所看的房源信息告知亲戚朋友，若亲戚朋友买下该房地产，则甲方需为其支付按本合同规定的中介费。乙方保留起诉的权利；十、乙方为甲方提供的房地产信息以乙方为甲方做的内部流水线服务线路上的记录及反内部反馈流水线记录作准。甲方对以上条款均表示同意的在以下签字。购买房地产要求：地基、楼房、东门”等条款。该合同除买方、中介方、双方签名、日期、电话、购买房地产要求为手写体外，其他条款均为印刷体。2007年5月28日至7月24日，被告金梓娟在原告王爱连指派业务员带领下察看了工业路百叶酒店后座等处房地产。2007年8月11日，原告王爱连向被告林胜利提供了景凤路114号、穿城南路二幢、环城南路267号三处房产信息，被告林胜利也在《所看房地产路线表》“买主签字”栏署名，其中景凤路114号房产“客户意见栏”显示空白，另2处房产“客户意见栏”内标注了“考”字。2007年9月7日，在仙居县房地产管理处的监证下，被告金梓娟、林胜利与卖主张海水就景凤路114号房产办理了转户手续，双方《房屋买卖合同》的见证人为王镇荣等三人，成交价43万元，落款时间是2007年1月4日。王爱连于2009年1月9日，向原审法院起诉称：其原系“仙居县我爱我家房产经纪所”业主。2007年5月28日，两被告委托本人代为购买房屋，双方签订了《委托买房地产合同》一份，约定被告方无论以何种方式私下买走本人为其所带的房地产，皆需按应支付佣金的三倍向本人支付佣金。双方合同成立后，本人带被告方看了位于仙居县景凤路114号的街面房，而被告方却私下与卖主达成100万元成交协议，至今拒不支付本人中介费。现请求判令两被告按100万元交易价给付三倍佣金计22500元。金梓娟、林胜利在原审中辩称：2007年5月28日，原告王爱连以“仙居县我爱我家房产中介所”名义与我签订《委托买房地产合同》属实，但该中介所未按规定到有关部门备案，违反了建设部《城市房地产中介服务管理规定》，且原告王爱连提供的《委托买房地产合同》是一份格式合同，其中的三、四、六、七、八、九条为霸王条款，致双方的权利与义务极不对等，应确认为无效合同。此外，在原告王爱连带我看景凤路114号房屋前，我早已知道该房源信息，因此其《所看房地产路线表》中“客户意见栏”为空白，并未标注客户意向，对我有意向的房产均标注了“考”字。2007年1月4日，我与卖方已就景凤路114号房产达成了初步协议，只因当时一些细节问题需进一步协商而推迟到同年9月成交，成交价为43万元。综上，原告王爱连的诉讼请求无理，请求予以驳回。原审法院审理认为：原、被告于2007年5月28日签订的《委托买房地产合同》，符合我国合同法第四百二十四条关于居间合同的规定，即居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。该合同条款由原告王爱连事先印制属于格式合同。本案当事人在合同上签名时，双方的居间合同关系即已成立。那么，该合同或其中的部分条款是否如被告金梓娟、林胜利所言，属于无效的呢？首先，原告王爱连开办的中介所，未按建设部《城市房地产中介服务管理规定》第十三条“在领取营业执照后的一个月内，到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案”，是违反行政管理行为。但《城市房地产中介服务管理规定》属行政规章，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条的规定，人民法院不得以行政规章为依据确认合同无效。故被告金梓娟、林胜利以原告王爱连的中介所未按规定到有关部门备案，而主张《委托买房地产合同》无效的理由不成立。其次，一般而言，从事房屋中介交易的公司，主要是通过向客户提供房屋租赁、买卖等相关信息，促成客户签署合同，提供合同的拟订、签署及履行等服务，从而获取报酬。但实际经营过程中，往往会有部分客户为了达到不交或少交中介费用的目的，在通过中介公司了解到有关房屋信息后，私下进行交易。为了防止上述行为，中介公司会采取相应措施来维护自身的权益，本案合同中第四、七条“甲方无论以何种方式私下在一年内买走乙方为其所提供的房地产，皆需按应付中介费的三倍支付给乙方，并同时承担乙方为此所付出的一切损失费用；甲方故意或无意在乙方带其看了合适的房地产后，又告知乙方说不愿意购买该房地产，之后若甲方在壹年内依然买下乙方为其所提供的房地产，则甲方需无条件支付总成交额2%的中介费，支付时间在甲方支付卖方定金的当天支付，延迟支付按第三条计算”的规定，便是基于这一原因而设立。居间人通过设定该条款，防止私下交易，维护自身权益，本无可厚非。但该规定限制了交易当事人的自由缔约权利，使交易双方在居间人无法促成交易的情况下，丧失了获得其他中介服务的可能，无疑对相对方权利的行使造成了妨碍，明显加重了买方在合同未成立情形下的责任，这显然有违公平原则。因此，原告王爱连在与被告金梓娟、林胜利签署《委托买房地产合同》时，有义务就争议条款进行合理说明或提请其注意，以保护相对方的合法权益。然本案诉讼期间，原告王爱连并未提供证据，证实其对涉案合同相关争议条款已经尽到向被告金梓娟、林胜利合理说明、提示义务，故该格式条款应认定为无效，对双方当事人没有法律上的约束力。假使按照该争议条款履行，则居间人无论是否促成合同成立，均可从中获益；而且，没有促成合同成立时的补偿金额还大于促成合同成立时的居间报酬，也有悖于等价有偿原则和当事人权利义务相一致原则。综上所述，原告王爱连要求被告金梓娟、林胜利按照买卖双方一百万元交易价计付三倍佣金22500元，没有事实根据和法律依据，其诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条的规定，判决如下：驳回原告王爱连的诉讼请求。一审案件受理费360元，减半收取180元，由原告王爱连负担。上诉人王爱连不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、本案事实清楚，证据确凿充分。2007年9月7日，张海水与被上诉人瞒着上诉人办理了房产转户手续，共同逃避支付“中间费”。二、原审擅自解释法律条文，越权滥用了法官的自由裁量权，从而作出了错误的判决。原审判决所谓限制缔约说，纯粹是法官个人的解释。从上诉人带被上诉人看房，到被上诉人瞒着上诉人办理转户手续，前后不到一个月时间，又何来“限制缔约自由”？退一步说，即便该条款无效，也不影响整个合同的有效成立。原审判决逻辑上混乱，本案的根源在于被上诉人的背信弃义的道德行为。故请求撤销原审判决，并改判被上诉人立即支付佣金及违约金22500元，一、二审案件受理费由被上诉人承担。被上诉人林胜利、金梓娟共同答辩称：一、上诉人是以登记为名诱骗签下这份显失公平的合同，现场看房也只是走马看花，房屋内部根本没有看，也没有与卖主见面。在不知房源情况下，上诉人要求被上诉人无条件在“所看房地产服务线路表”上签字，其目的是为了获取中介交易不成功后的高额索赔。二、上诉人在本次房屋买卖过程中没有尽任何有用的义务。被上诉人林胜利与卖方张海水同是月塘村村民，且同住河口路，是邻居，其景凤路114号房屋出售信息2007年初就知道。张海水还于2007年4月27日在仙居《生活向导》报纸上公开刊登了此房源的出售信息，而上诉人是在2007年8月11日才带被上诉人去看这早已公开的房源。被上诉人是在月塘村干部王镇荣作中介人，经双方多次协商于2007年1月4日达成了初步协议，2007年9月7日才正式交易成功，上诉人没有参与其中。三、原审判决条理清楚，依据充足。双方所订立的合同与“公平、公正、诚实信用”的市场准则相违背。合同的权利义务是极不对称的，且有诸多霸王条款。“所看房地产服务线路表”内的其中景凤路114号的客户意见栏是空白，是因为被上诉人知道此房源，故不需要代理。且所看14处房源，卖主栏均无人签字。综上，请求驳回上诉，维持原判，并要求上诉人赔礼道歉，赔偿因诉讼而支出的误工费、差旅费1000元。二审中，上诉人王爱连向本院提供以下证据：（2009）台仙商初字第106号民事判决书复印件一份、与沈施英签订的委托出售房地产合同复印件一份、精通房产信息记录表复印件十份，拟证明（2009）台仙商初字第106号民事判决书已把本案的无效合同的观点否定了，且合同中“50元以内按照1%”的内容是笔误，上诉人也带被上诉人林胜利去看过涉案房产的事实。被上诉人林胜利、金梓娟认为上述证据不是新的证据，不予质证。本院认为：原审法院对本案双方当事人签订的合同的部分条款的效力认定无效，与（2009）台仙商初字第106号民事判决的理由并不矛盾，该民事判决与本案无关联。关于合同第二条第（二）款中的“50元”是否系笔误，从该条内容的上下条款看，应当认定系“50万元”的笔误，但这只有在判决被上诉人承担支付佣金的情形下才有认定的意义，否则，对本案处理没有意义。上诉人提供的十份记录表，只有其中一份记载被上诉人的姓名，其余是其他客户去张海水处看房的记录，而被上诉人并不否认上诉人带其到现场看过房屋，只是认为没有进入房屋内部观看，故该记录表涉及被上诉人的部分予以认定，其余与本案无关，不予认定。被上诉人林胜利、金梓娟向本院提供一份2007年4月27日的《生活向导-仙居版》原件一份，拟证明张海水出售房屋的信息是社会公众公知的信息。上诉人王爱连质证认为：在报纸上登记的房屋出售价格是106万元，在我处登记的房屋出售价格是100万元，而被上诉人说与张海水达成的房屋买卖价格是43万元，这怎么可能？本院认为：被上诉人提供的证据可证明张海水于2007年4月27日在《生活向导-仙居版》上发布了景凤路房屋出售的信息。至于真实的成交价格是多少，只有在被上诉人需承担支付佣金的情形下才有认定的意义，否则对本案的处理没有意义。综上，本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明：出卖人张海水曾于2007年4月27日在《生活向导-仙居版》刊登了出售坐落于仙居县城区景凤路房屋的信息。本院认为：上诉人与被上诉人之间所签订的居间合同，系双方当事人真实意思表示，除了与法律基本原则相抵触的条款外，其余合同条款合法有效，故本案的居间合同的效力属于部分有效部分无效的情形。对于双方当事人所争执的合同第四条、第七条的效力问题，当以法律的基本原则及价值为判断之标准。合同本是自我约束的行为，合同的履行，也会对双方的经济活动自由产生一定程度的限制，但该限制并非是无限和任意的，合理的限制应与社会及法律的普遍价值相吻合。一个合同或其条款，如果过度束缚一方当事人的经济自由行动，与保护人的基本权利的法律价值是相违背的，故此类合同有违公序良俗的法律原则，而应判定其无效。具体到本案，讼争合同条款是否过度束缚被上诉人的经济活动自由，应当根据居间合同的特点来进行判定。居间的目的在于，向接受服务的委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。居间人向委托人披露订立合同的信息，委托人据此自行订立合同，或假如委托人交易能力有所欠缺，也可委托居间人促成合同的订立，以上两者情形均无不可，也是符合法律规定。故委托人有权选择居间人是否介入合同的订立。而本案合同第四条、第七条的约定，实际上是规定居间人必须介入委托方的房屋买卖，且也限制委托人在一年内自由进行房屋买卖交易的权利，该合同条款因违反公序良俗的法律基本原则而无效。并且，在本案居间合同中，委托人在支付登记费后取得相关信息，应当允许其为交易目的而使用该信息，更何况本案所涉房地产的出售信息早在双方订立居间合同前，张海水就已通过媒介向社会公开，这与商业秘密中的对信息秘密性的保护是有所不同的。当然，居间人所拥有的订立合同的各种信息也是有其经济成本的，在居间人提供订立合同的信息，而委托人选择自行订立合同的情形下，居间人可通过适当提高提供信息服务的中介费用，以保护其合理的利益。综上所述，上诉人依据无效的合同条款请求判令被上诉人支付三倍佣金的上诉理由不能成立，本院不予支持。被上诉人在二审中请求判令上诉人赔礼道歉并赔偿损失，与法定程序不符，本院同样不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下驳回上诉，维持原判。二审案件受理费360元，由上诉人王爱连负担。本判决为终审判决。审 判 长  许战平审 判 员  钱为民代理审判员  吴 谦二〇〇九年七月二十七日代书 记员  项海英