浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终2482号 上诉人（原审被告）：余跃花,女,1967年10月29日出生,汉族，住浙江省建德市。 委托诉讼代理人：陈社政，男，1966年11月19日出生，汉族，住址同上，系余跃花丈夫。 被上诉人（原审原告）：建德市国有粮食收储有限公司,住所地浙江省建德市新安江街道望江路**。 法定代表人：方南征，董事长。 委托诉讼代理人：吴志林，浙江贤哲律师事务所律师。 上诉人余跃花因与被上诉人建德市国有粮食收储有限公司（以下简称粮储公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服建德市人民法院（2017）浙0182民初5710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2016年8月25日粮储公司与余跃花签订一份《建德市国有粮食收储有限公司房屋租赁合同》，约定余跃花承租粮储公司所有的房屋（租赁房屋标的物见诉讼请求所显）。租赁期限为2016年10月1日至2019年6月30日。合同签订后，粮储公司向余跃花交付租赁房屋，余跃花交付保证金。余跃花付清了属于2017年6月30日前的租费。 2017年2月2日，浙江省文成县百丈漈镇外大会村发生民房坍塌事件，造成7人伤亡和财产损失。2017年2月2日中共浙江省委办公厅、浙江省人民政府办公厅以“浙委办传【2017】3号”“特级特急”【内部明电】《中共浙江省委办公厅、浙江省人民政府办公厅关于深入开展房屋安全隐患排查坚持不懈打好治危拆违攻坚战的紧急通知》。该通知指示“认真落实风险防范和应急处置措施,对Ｃ、Ｄ级危险房屋要尽快采取修缮、加固、新建等方式予以改造治理。对排查中发现安全隐患的危房，一律不准出租经营、不得用做公共场所。各地在房屋安全隐患排查治理中，要注重运用法律、行政等多种手段，努力破解工作中遇到的疑难问题和重大矛盾，及时消除各类安全隐患。”2017年2月4日，杭州市住房保障和房产管理局下发《全市危旧房治理改造工作情况通报》，该通报显示“强化安全防范和应急处置各区、县（市）须于4月底前全面落实”、“12月底前完成Ｄ级自住危房和涉及公共安全的Ｃ级、Ｄ级危房的治理改造，排除各类隐患……”。根据上级指示，粮储公司在当地政府和主管部门的组织、指导下，对粮储公司出租、管理的原粮食企业的国有房屋进行安全情况鉴定排查，对属于鉴定结果为Ｃ级、Ｄ级的出租危房通知解除合同。本案余跃花承租的房屋经杭州市房屋安全鉴定检测中心有限公司鉴定，鉴定结论为：“根据行标《危险房屋鉴定标准》ＪＧＪ125-2016，综合评定房屋危险性等级为“Ｃ”级，即‘局部危房’（即部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房）。粮储公司于2017年4月7日、9月18日向余跃花致书面信函，传达、宣传上级指示，要求余跃花立即停止使用，解除合同，腾空房屋向粮储公司交付，但均无果。为消除危房可能造成的危害，粮储公司向原审法院提出诉讼请求：1.判令解除2016年8月25日粮储公司与余跃花签订的《建德市国有粮食收储有限公司房屋租赁合同》；2.判令余跃花立即腾空并向粮储公司交付前列合同项下、坐落在建德市××镇××路××房权证号为“建房权证寿移字第00**07号”项下的3号仓库和2号仓库，并清结交房前余跃花应承担的费用（包括水电费等）。3.诉讼费用依法分担。 原审另查明，粮储公司、余跃花所签订的房屋租赁合同，余跃花签字时间为2016年8月25日，而粮储公司签字、盖印时间为2016年11月1日，故认定合同订立时间为2016年11月1日。粮储公司于2017年4月7日、9月18日致余跃花书面信函，要求解除房屋租赁合同，立即停止使用，腾空房屋并向粮储公司交付，均遭到余跃花拒绝。余跃花向粮储公司支付的第二年租金31200元，亦被粮储公司退回。 原审法院认为，粮储公司将国有的房屋出租给余跃花用于存放家用电器的仓库使用，虽然双方约定的租赁期限尚未届满，双方均能按照合同约定履行自己的义务，但是，在省委、省政府紧急通知要求各市、县（市、区）党委、政府深入开展房屋安全隐患排查、治危拆违攻坚战中，该房屋经鉴定机构鉴定“危险等级为Ｃ级”，即该房屋存在严重安全隐患，应及时采用相应措施进行治理改造，“对排查中发现安全隐患的危房，一律不准出租经营、不得用做公共场所”，因该不可抗力致使房屋租赁合同无法继续履行，故粮储公司要求解除双方签订的租赁合同，符合合同法第九十四条第一款第（一）项的规定，原审法院依法予以准许。根据合同法第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的根据履行情况及合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。余跃花从2017年7月1日起至腾空租赁房屋之日止，实际使用粮储公司房屋，本应按照约定支付使用期间的租金，但粮储公司考虑到余跃花腾空房屋、搬迁物品必将产生一定的费用开支，在庭审中自愿表示将余跃花应支付的该部分租金抵付余跃花用于腾空、搬迁的补偿费用。粮储公司的该意思表示合情合理，且不违反法律、法规强制性规定，原审法院亦予以准许。原审法院考虑到余跃花承租粮储公司房屋系用于存放家用电器的仓库使用，必须另寻仓库存放，腾空、搬迁需要一定的时间，原审法院酌情给予余跃花一定合理的腾空、搬迁宽限时间。余跃花所提的抗辩意见中，除了要求给予一定的宽限时间，原审法院予以采纳外，其他抗辩意见于法无据，原审法院均不予采纳。余跃花交付的履约保证金，可要求粮储公司予以退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项、第九十七条之规定，判决：一、解除建德市国有粮食收储有限公司与余跃花于2016年11月1日签订的《房屋租赁合同》。二、余跃花在判决生效后三十日内腾空并向粮储公司建德市国有粮食收储有限公司交付坐落在建德市××镇××路西侧房权证号为“建房权证寿移字第00**07号”的3号仓库和2号仓库，并清结交房前余跃花应承担的水电费等费用。当事人未按判决指定的期间履行义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当支付迟延履行金。一审案件受理费人民币40元，由建德市国有粮食收储有限公司负担。 宣判后，余跃花不服，向本院提起上诉称：一、余跃花租用案涉房屋用于存放家电历时十余年，双方一致按约履行，余跃花在合同履行过程中不存在违约行为。案涉房屋存在局部安全隐患，完全可以通过维修达到安全使用条件，继续履行双方之间的合同，粮储公司单方面解除合同存在严重违约行为，应当承担相应的法律责任。二、依法签订的合同，应当严格信守执行。余跃花在履行合同过程中不存在违约行为，双方合同中约定的解除合同条件并未出现，依法不能解除案涉合同。案涉房屋经鉴定为“C级危房”，属于局部危房，而且现仅作为仓库使用，并非公共经营场所，根本不存在所谓的“严重安全隐患”，此理由并非解除合同的根本理由。案涉房屋完全可以通过维修、改造的方式达到继续履行合同的目的，并非不可抗力因素。根据合同法的相关规定，粮储公司作为违约方，应当承担搬迁费并赔偿损失，包括合同履行后的可得利益损失。三、原审法院依据不可抗力作为合同解除依据，属于适用法律错误。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决第二项，改判给予余跃花九十日的腾空期，并判决粮储公司支付余跃花搬运费及赔偿金18.8万元。 被上诉人粮储公司在二审期间辩称：本案所涉情形与双方合同第九条约定的粮储公司可以解除合同的情形是类似的，粮储公司解除合同的要求是合理合法的。请求二审依法驳回余跃花的上诉理由及请求。 二审中，余跃花提交照片一组，欲证明案涉房屋已经不存在局部危房情形，双方已经可以正常履行合同。粮储公司经质证后认为，案涉房屋仅是进行了外观的整修，并未对房屋结构进行维修，案涉房屋能够再行出租尚无法确定。本院经审查后认为，该组证据无法证明案涉房屋已经消除危房情形，故对该组证据的证明效力，不予确认。 二审中，被上诉人粮储公司未提交新的证据。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为案涉《房屋租赁合同》能否解除。经审理查明，案涉房屋经排查鉴定为“C级危房”即局部危房，存在安全隐患，根据浙江省人民政府办公厅“浙委办传【2017】3号”“特级特急”【内部明电】《中共浙江省委办公厅、浙江省人民政府办公厅关于深入开展房屋安全隐患排查坚持不懈打好治危拆违攻坚战的紧急通知》的内容及避免人民群众人身、财产遭受损害的角度考虑，解除案涉合同、停止使用案涉房屋符合本案实际情况。至于余跃花提出延长腾空期的上诉请求，余跃花在原审判决作出后并未对解除合同的判项提出上诉，故余跃花对于合同解除后腾空房屋是有预期的，现距原审判决作出后至今已近半年，该期间足够余跃花腾空案涉房屋，故其再行要求延长腾空期，依据不足，本院不予支持。关于余跃花提出的要求粮储公司支付搬迁费及赔偿金18.8万元，因余跃花在一审期间并未就该请求提出反诉，故本院二审不予处理。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人余跃花负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 丹 审判员 张一文 审判员 毕克来 二〇一八年七月十二日 书记员 万丹丹