山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁1302民初6936号 原告：临沂管理有限公司，住所地临沂市兰山区。 法定代表人：张某某，总经理。 委托诉讼代理人：王天蔚，国浩律师（济南）事务所律师。 委托诉讼代理人：王鹏飞，国浩律师（济南）事务所律师。 被告：临沂集团有限公司，住所地临沂市兰山区。 法定代表人：宋某，经理。 委托诉讼代理人：孙某某，男，该公司职工，住址同上。 委托诉讼代理人：沈孝国，山东三禾律师事务所律师。 原告临沂管理有限公司（以下简称管理有限公司）与被告临沂集团有限公司（以下简称集团有限公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告管理有限公司的委托诉讼代理人王天蔚、王鹏飞，被告集团有限公司的委托诉讼代理人沈孝国、孙某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原被告签订的房屋租赁合同，并判决被告返还房屋。2、判决被告支付房屋占用费并支付违约金200万元。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告签订房屋租赁合同，合同编号：2015-****-****，约定被告承租原告位于兰山区的房屋，作为客房使用，使用期限自2015年9月1日至2031年3月31日，2016年4月1日至2019年3月31日期间，被告应提前支付下半个年租金，第一、二年应于每年3月1日和8月1日前支付下个半年度租金，迟延支付租金甲方向乙方发出催款通知后30日天仍未支付的，原告可以解除合同。被告对2016年8月1日前应支付的部分租金没有付，对2017年3月1日前应支付的租金没支付。在经原告多次催交、通过起诉至贵院要求支付，被告仍然没有支付，已经符合解除合同的条件。2017年4月，临沂管理有限公司变更临沂集团有限公司。为此特诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。原告管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原被告签订的房屋租赁合同，并判决被告返还房屋。2、判决被告支付房屋占用费并支付违约金200万元。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告签订房屋租赁合同，合同编号：2015-****-****，约定被告承租原告位于兰山区的房屋，作为客房使用，使用期限自2015年9月1日至2031年3月31日，2016年4月1日至2019年3月31日期间，被告应提前支付下半个年租金，第一、二年应于每年3月1日和8月1日前支付下个半年度租金，迟延支付租金甲方向乙方发出催款通知后30日天仍未支付的，原告可以解除合同。被告对2016年8月1日前应支付的部分租金没有付，对2017年3月1日前应支付的租金没支付。在经原告多次催交、通过起诉至贵院要求支付，被告仍然没有支付，已经符合解除合同的条件。2017年4月，临沂管理有限公司变更临沂集团有限公司。为此特诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告集团有限公司辩称，一、被告公司享有先履行抗辩权，通过被告提交的证据及被告起诉原告租赁合同违约损害赔偿一案可以证明原告没有按合同约定向被告交付房屋，涉案房屋存在噪音超标。另外《合同法》第67条规定：先履行抗辩权，是指当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。被告拒绝支付第二年房租的要求符合先履行抗辩权的法定条件。二、双方签订的房屋租赁合同，双方互负对待给付义务，该合同属双务合同。既然属于双务合同，就有适用先履行抗辩权的前提条件。另外房屋租赁合同作为继续性合同，随着时间的推移在原被告之间不断产生新的权利义务，其履行具有持续性，不能将本案原告诉被告解除合同、给付租金与被告诉原告违约产生的损害赔偿之债分成两个分别的给付，这样会给被告造成实质性损害，不符合债权保障的立法目的。原告违约后的损害赔偿之债先于被告支付租金的债务。因原告违约致使被告损害，被告对原告享有债权。被告认为它与原合同的债权或履行请求权具有同一性，或者说违约损害赔偿请求权，为原合同债权的扩张或变更。因此被告要求原告负损害赔偿之债务与原告请求被告履行房租、占用费的债务具有同一性，且被告请求原告履行损害赔偿之债务先于原告请求被告支付房租之债务。符合先履行抗辩权的法定条件。三、根据《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国发票管理办法》的相关规定，开具发票是出租人的法定义务，有关当事人必须履行这一法定义务，不存在当时是否约定的问题。《中华人民共和国合同法》第七条规定：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，遵守社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。因此双方当事人不能就不开具发票进行约定，如约定了也属无效。所以租赁合同订立时，开具发票是出租人当然义务，不能免除。交纳租金是主要义务，而开具发票是附随义务的观点是不对的。开具发票出租人的当然法定义务，不存在主要义务与附随义务之说。另外出租人不开具发票是一种违法行为，损害的国家利益，而承租人拒付租金损害的出租人的利益，当两种利益发生冲突时，应先考虑国家利益或两者同时兼顾，不能因保护个人利益而损害国家利益。四、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同法明确规定将承租人拒付租金的“正当理由”作为抗辩支付租金的法定理由。五、原被告签订的合同意思表示真实，内容合法，被告认为合同有效正确。被告提出由于原告拒绝开具发票自己享有先履行抗辩权，并不构成违约。原告收取租金开具发票是法定义务，被告索取发票也是法定权利。原告已收租金出具的收款收据可以印证被告的主张。因此被告迟延支付租金是行使先履行抗辩权，不构成违约。综上被告不构成违约，没有达到合同解除的法定条件，双方应继续履行合同。原告所诉与事实不符，其诉求不能得到支持。被告集团有限公司辩称，一、被告公司享有先履行抗辩权，通过被告提交的证据及被告起诉原告租赁合同违约损害赔偿一案可以证明原告没有按合同约定向被告交付房屋，涉案房屋存在噪音超标。另外《合同法》第67条规定：先履行抗辩权，是指当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。被告拒绝支付第二年房租的要求符合先履行抗辩权的法定条件。二、双方签订的房屋租赁合同，双方互负对待给付义务，该合同属双务合同。既然属于双务合同，就有适用先履行抗辩权的前提条件。另外房屋租赁合同作为继续性合同，随着时间的推移在原被告之间不断产生新的权利义务，其履行具有持续性，不能将本案原告诉被告解除合同、给付租金与被告诉原告违约产生的损害赔偿之债分成两个分别的给付，这样会给被告造成实质性损害，不符合债权保障的立法目的。原告违约后的损害赔偿之债先于被告支付租金的债务。因原告违约致使被告损害，被告对原告享有债权。被告认为它与原合同的债权或履行请求权具有同一性，或者说违约损害赔偿请求权，为原合同债权的扩张或变更。因此被告要求原告负损害赔偿之债务与原告请求被告履行房租、占用费的债务具有同一性，且被告请求原告履行损害赔偿之债务先于原告请求被告支付房租之债务。符合先履行抗辩权的法定条件。三、根据《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国发票管理办法》的相关规定，开具发票是出租人的法定义务，有关当事人必须履行这一法定义务，不存在当时是否约定的问题。《中华人民共和国合同法》第七条规定：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，遵守社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。因此双方当事人不能就不开具发票进行约定，如约定了也属无效。所以租赁合同订立时，开具发票是出租人当然义务，不能免除。交纳租金是主要义务，而开具发票是附随义务的观点是不对的。开具发票出租人的当然法定义务，不存在主要义务与附随义务之说。另外出租人不开具发票是一种违法行为，损害的国家利益，而承租人拒付租金损害的出租人的利益，当两种利益发生冲突时，应先考虑国家利益或两者同时兼顾，不能因保护个人利益而损害国家利益。四、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同法明确规定将承租人拒付租金的“正当理由”作为抗辩支付租金的法定理由。五、原被告签订的合同意思表示真实，内容合法，被告认为合同有效正确。被告提出由于原告拒绝开具发票自己享有先履行抗辩权，并不构成违约。原告收取租金开具发票是法定义务，被告索取发票也是法定权利。原告已收租金出具的收款收据可以印证被告的主张。因此被告迟延支付租金是行使先履行抗辩权，不构成违约。综上被告不构成违约，没有达到合同解除的法定条件，双方应继续履行合同。原告所诉与事实不符，其诉求不能得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人举证及经审查确认的证据，本院认定事实如下：临沂管理有限公司在2017年4月份更名为被告集团有限公司。原被告双方签订编号为2015-****-****的房屋租赁合同一份，约定被告租赁原告位于临沂市兰山区的房屋一处作为客房使用，租赁范围为：1、大厦一层B轴-E/2轴、8轴-9轴位置，租赁房屋建筑面积245平方米；2、4-6层整层（去除6层A轴-C轴、12轴-13轴120平米的区域，以房产证的建筑面积为准），面积为7525.86平方米；以上被告租赁的房屋面积共计7770.86平方米。租赁期限为15年，自2015年9月1日起至2031年3月31日，自2016年4月1日起开始计租。其中2016年4月1日至2019年3月31日期间，每年租金为240万元。在合同签订后二日内被告应支付首个半年度的租金120万元，第一年、第二年应于3月1日和8月1日前向原告支付下个半年度的租金，从第三年开始以后原告应于每年的3月1日前支付下年度租金。原被告双方还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告使用，被告支付了部分租金。现原告管理有限公司以被告未按约定支付租金为由诉至本院，要求解除涉案房屋租赁合同，并支付房屋占用费及违约金。庭审中，原告主张被告在2017年8月1日前应付而未付的租金280万元，其中包括被告应在2017年8月1日前支付的2017年10月1日至2018年3月31日期间的租金120万元；2017年10月1日前尚欠的租金160万元。被告对上述所欠租金的事实无异议，但称其租赁的涉案房屋是用于经营客房，该房屋存在噪音超标问题，造成其营业受损，原告对该问题至今未解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人举证及经审查确认的证据，本院认定事实如下：临沂管理有限公司在2017年4月份更名为被告集团有限公司。原被告双方签订编号为2015-****-****的房屋租赁合同一份，约定被告租赁原告位于临沂市兰山区的房屋一处作为客房使用，租赁范围为：1、大厦一层B轴-E/2轴、8轴-9轴位置，租赁房屋建筑面积245平方米；2、4-6层整层（去除6层A轴-C轴、12轴-13轴120平米的区域，以房产证的建筑面积为准），面积为7525.86平方米；以上被告租赁的房屋面积共计7770.86平方米。租赁期限为15年，自2015年9月1日起至2031年3月31日，自2016年4月1日起开始计租。其中2016年4月1日至2019年3月31日期间，每年租金为240万元。在合同签订后二日内被告应支付首个半年度的租金120万元，第一年、第二年应于3月1日和8月1日前向原告支付下个半年度的租金，从第三年开始以后原告应于每年的3月1日前支付下年度租金。原被告双方还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告使用，被告支付了部分租金。现原告管理有限公司以被告未按约定支付租金为由诉至本院，要求解除涉案房屋租赁合同，并支付房屋占用费及违约金。庭审中，原告主张被告在2017年8月1日前应付而未付的租金280万元，其中包括被告应在2017年8月1日前支付的2017年10月1日至2018年3月31日期间的租金120万元；2017年10月1日前尚欠的租金160万元。被告对上述所欠租金的事实无异议，但称其租赁的涉案房屋是用于经营客房，该房屋存在噪音超标问题，造成其营业受损，原告对该问题至今未解决。 另查明，在原、被告签订房屋租赁合同前，原告将涉案房屋一层的部分区域出租给他人经营酒吧使用。被告在经营客房过程中，多次以酒吧声音太大、原告未做好相应的隔音造成噪音超标为由向原告公司反映情况。原告公司员工郭某某在被告提交的录音中承认曾于签订合同时保证酒吧对被告经营不会产生影响。对于被告集团有限公司所主张的租赁房屋噪音超标问题，其在本案立案前已向本院提起了诉讼，其诉讼请求为：请求法院判决管理有限公司赔偿集团有限公司从营业至实际消除噪音之日期间的损失355320元，并判决管理有限公司消除噪音。现该案已作出管理有限公司应消除涉案租赁房屋噪音，并赔偿集团有限公司营业损失的判决。另查明，在原、被告签订房屋租赁合同前，原告将涉案房屋一层的部分区域出租给他人经营酒吧使用。被告在经营客房过程中，多次以酒吧声音太大、原告未做好相应的隔音造成噪音超标为由向原告公司反映情况。原告公司员工郭某某在被告提交的录音中承认曾于签订合同时保证酒吧对被告经营不会产生影响。对于被告集团有限公司所主张的租赁房屋噪音超标问题，其在本案立案前已向本院提起了诉讼，其诉讼请求为：请求法院判决管理有限公司赔偿集团有限公司从营业至实际消除噪音之日期间的损失355320元，并判决管理有限公司消除噪音。现该案已作出管理有限公司应消除涉案租赁房屋噪音，并赔偿集团有限公司营业损失的判决。 还查明，对于2017年10月1日前被告尚欠的租金160万元，原告管理有限公司另案提起了诉讼，本院在（2017）鲁1302民初3878号案件中作出了认定。 本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效协议，本院予以确认。对于涉案房屋租赁合同能否解除的问题，本院认为，双方签订的合同明确约定被告所租房屋作为客房使用，原告理应保证涉案房屋在租赁期内符合约定的用途，亦应保证房屋的噪音在国家规定标准之内，同时被告提交的录音证据也可证实被告在租赁涉案房屋时原告工作人员郭某某保证一楼经营的酒吧不会影响被告的经营，而实际上被告租赁房屋后在经营客房过程中即存在40间客房噪音超标问题，致使被告营业受损，虽然被告存在未按约定交纳租金的事实，但因原告对被告所租赁房屋噪音超标问题一直未予处理，也未赔偿原告损失，被告以拒交房屋租金来要求原告处理房屋噪音超标问题并无不妥，且本案无其他应当解除合同的法定理由，被告亦要求继续履行涉案合同，故原告要求解除涉案合同，不符合法律规定，本院不予支持。对于原告主张的租金280万元，其中2017年10月1日前尚欠的租金160万元已在（2017）鲁1302民初3878号案件中处理，对于被告应在2017年8月1日前支付的2017年10月1日至2018年3月31日期间的租金120万元，被告对此无异议，其应当予以支付。对于原告主张的违约金，因原告对被告所租赁房屋噪音超标问题一直未予处理，也未赔偿原告损失，其存在违约在先，被告享有正当的抗辩权，故其主张的违约金，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告临沂集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告临沂管理有限公司2017年10月1日至2018年3月31日期间的租金120万元。一、被告临沂集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告临沂管理有限公司2017年10月1日至2018年3月31日期间的租金120万元。 二、驳回原告临沂管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22800元，由被告负担15600元，原告负担7200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  王东方 人民陪审员  孙丽峰 人民陪审员  薛 丽 二〇一八年七月二十四日 书 记 员  闫加帅