广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初1558号原告：中山市棕榈物业投资管理有限公司，住所地广东省中山市民众镇番中公路多宝路段锦标路口对面，统一社会信用代码91442000590128647N。法定代表人：吴双燕，总经理。委托诉讼代理人：田念，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍东华，广东中元（中山）律师事务所实习律师。被告：中山市科尔玛物业管理服务有限公司，住所地广东省中山市三角镇三鑫路108号102室，统一社会信用代码914420000767000919D。法定代表人：黄文杰，总经理。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄崇仙，广东泰力律师事务所律师。原告（反诉被告）中山市棕榈物业投资管理有限公司（以下简称棕榈公司）与被告（反诉原告）中山市科尔玛物业管理服务有限公司（以下简称科尔玛公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月18日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告棕榈公司的委托诉讼代理人田念、被告科尔玛公司的委托诉讼代理人张世禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告棕榈公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2014年签订的《中山市[皓玥花园]前期物业服务合同》已于2017年12月26日解除；2.被告协助原告注销《中山市皓玥花园前期物业服务合同》在中山市住房和城乡建设局的备案登记手续。事实和理由：2014年，原告与被告签订《中山市皓玥花园前期物业服务合同》（以下简称“合同），约定被告为原告负责开发建设的位于中山市民众镇××大道的皓玥花园物业提供前期物业服务。但合同签订以来，被告一直未按合同约定的物业服务事项提供任何服务。原告曾要求被告在合理期间内整改，但被告仍未整改，被告的根本违约行为已致使合同目的无法实现。原告于2017年12月25日向被告发出《解除合同通知书》，解除原被告双方合同关系。庭审中，原告增加诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2015年1月28日签订的《中山市【皓玥花园】前期物业服务合同》（二、三期）；2.判令被告协助原告注销2015年1月28日签订的合同在中山市住房和城乡建设局的备案登记手续。被告科尔玛公司辩称，1.原告提出解除合同的理由不成立，被告已依约提供相应的服务，并且在2014年至2015年期间，被告已经提供了保安、文员及协助销售等服务。原告在2016年资金链断裂，无法开发房地产，整个楼盘停工，所以被告没有办法提供服务。被告目前这个楼盘仍然处于停工状态，没有任何的进展，也没有办法交付已售的楼，导致被告无法按合同履行，原告也没有按合同约定提供相应的服务条件，所以本案中，是原告违约在先，原告无权提出解除合同。2.即便被告服务质量有瑕疵，原告亦应给予期限整改，但原告未通知整改。3.涉案前期物业服务合同约定“本合同有效期自签字之日起至本物业业委会与物业管理公司签订物业服务合同生效之日止”，故涉案合同仍在有效期内，应继续履行。为此，被告科尔玛公司向本院提出反诉请求：1.判决继续履行合同；2.判令反诉被告支付反诉原告物业管理费200000元（员工工资321297.8元、购置的办公用品费用、部分利润、税费51801.36元）。反诉被告棕榈公司对反诉原告科尔玛公司的反诉辩称，1.科尔玛公司的说辞与事实不符，科尔玛公司认为其在2014在合同签订后有根据合同的约定向原告提供相应的物业服务，科尔玛公司应当进行举证。2.科尔玛公司认为因原告资金链断裂导致其无法继续为皓玥花园提供物业管理服务，也应当提供相应的证据证明。合同签订后，被告未能按合同约定提供任何的物业服务，导致原告多次催促被告整改，被告拒绝整改后，原告起诉有合同及法律依据，诉讼请求应当予以支持。3.涉案合同第4条款明确载明物业服务合同分为两部分，一部分为未竣工验收前的物业服务，另一部分为竣工验收交付使用后的物业服务合同，因此物业的开发进度对合同的履行并不产生任何的影响。而案涉合同履行的状况是2014年签订后，被告未履行任何的服务事项，至今被告也未派驻任何的安保、保洁人员入住皓玥花园，没有为皓玥花园提供日常安保、保洁及相关配套设施的维护及保养，若被告认为其有实际履行物业服务合同，其应当进行举证，否则其应当承担举证不能的法律后果。4.反诉请求超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：棕榈公司（甲方）与科尔玛公司（乙方）于2013年12月17日签订前期物业服务合同一份，约定：乙方为甲方开发建设的中山市民众镇××大道皓玥花园物业提供物业服务；本物业未竣工验收交付之前，物业服务费（包括物业服务成本、法定税金、物业管理企业的利润等）由房地产开发企业交纳；合同第四条载明“本物业在未竣工验收前交付使用前，甲方要求乙方科尔玛公司提供的物业服务事项包括，1.建筑物主体外的共用部位管理、公用设备管理、绿化环境卫生管理、车辆管理”；2.房屋建筑本体共用设施设备（如楼盖、外墙面、楼梯间、垃圾房、水池、公用照明系统、发电机、电梯、消防设施设备等）的维护养护和管理；合同第二十三条载明“乙方违反本合同第四条、第五条和第二十一条第（二）项约定的，甲方有权要求乙方在合理的期限内整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同”；合同第二十五条载明“甲方根据第二十四条或乙方根据第二十三条行使终止合同权利的，应当书面通知另一方，通知在送达另一方时生效，双方应当对物业管理的有关事项进行交接”。合同还约定了其他事项。合同签订后，科尔玛公司开始为棕榈公司商住小区提供物业服务。2015年1月28日，棕榈公司与科尔玛公司签订《中山市[皓玥花园]前期物业服务合同》（二、三期），约定由科尔玛公司为皓玥花园提供物业服务。签订合同后，科尔玛公司未向皓玥花园（二三期）物业提供任何物业服务。皓玥花园部分房屋已销售，但未通过综合验收。2016年开始，科尔玛公司不再为涉案物业提供物业服务。2017年12月25日，棕榈公司向科尔玛公司发出解除于2013年12月17日签订的涉案合同的通知。科尔玛公司于2017年12月26日收到上述通知。科尔玛公司申请证人罗某、周某、付某出庭作证。罗某述称，1.其于2014年1月至2015年10月中旬在皓玥花园工作，工资是科尔玛公司发放的。2.我们有2-3个客服，还有保洁、保安人员。中劳人仲案字[2015]5504号仲裁裁决书载明：罗某供职于皓玥花园；科尔玛公司须支付罗某2014年5月至2015年10月的工资10782元。证人付某述称，其在皓玥花园任保安工作，皓玥花园共有十几个保安，全部是科尔玛公司安排到皓玥花园的，保安平时工作就负责保安、秩序维护等方面。中劳人仲案字[2015]6189号仲裁裁决书载明：付某2013年3月入职科尔玛公司，每月工作24天工资为每月3600元，科尔玛公司未支付付某2015年5月至2015年8月工资差额共11223.3元。证人周某述称，其2014年8月25日入职并管理科尔玛公司接管的两个物业项目（皓玥花园、琪玥花园）。科尔玛公司拖欠其2015年4月至2015年5月9日的工资14374.43元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。棕榈公司与科尔玛公司签订的三份《中山市皓玥花园前期物业服务合同》是当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。科尔玛公司在庭审中承认从2016年起就不再为皓玥花园提供物业服务，科尔玛公司的行为已违反涉案前期物业服务合同的约定，构成违约，应承担相应的违约责任。棕榈公司主张双方解除于2015年1月28日签订的《中山市[皓玥花园]前期物业服务合同》（二、三期），理据充分，本院予以支持。科尔玛公司于2017年12月26日收到棕榈公司发出的解除双方于2013年12月17日签订的《中山市皓玥花园前期物业服务合同》的通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，该合同的解除时间为2017年12月26日。棕榈公司主张科尔玛公司从未向涉案物业提供任何物业服务。根据常理，若是科尔玛公司未向棕榈公司提供任何物业服务，棕榈公司是几乎不可能继续允许科尔玛公司与其合作至2016年，且根据证人陈述及本院确认的仲裁裁决书，可知科尔玛公司有为涉案物业提供物业服务。故对棕榈公司该项主张，本院不予采信。棕榈公司辩称科尔玛公司主张的涉案民事权利，已超过诉讼时效。本院认为，科尔玛公司主张的物业管理费为普通债权，讼时效期间为三年。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”的规定及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，科尔玛公司于2016年1月起不再为皓玥花园提供物业服务，又于2018年5月16日提出反诉请求，主张棕榈公司支付物业服务费，符合上述规定，并未超过诉讼时效。棕榈公司主张科尔玛公司协助其注销涉案合同的在中山市住房和城乡建设局的备案登记手续的诉求，其可通过行政途径寻求解决，故其该项诉求，本院不予支持。对于证人的陈述，本院予以采信。科尔玛公司虽然科尔玛公司无充分证据证明截止至2016年1月，科尔玛公司因向棕榈公司提供物业服务而支出了多少的具体数额的工资、社保费、购置办公用品费、税费的具体数额，且双方亦未在涉案合同中约定物业管理费收费标准，但科尔玛公司确实为提供物业服务而支付了此段期间的费用。本院根据证人陈述及本院确认的证据，综合本案案情，认为科尔玛公司主张物业管理费200000元（包含员工工资、购置的办公用品费用、部分利润），符合常理，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条的规定，判决如下：一、确认本诉原告中山市棕榈物业投资管理有限公司与本诉被告中山市科尔玛物业管理服务有限公司于2013年12月17日签订的《中山市[皓玥花园]前期物业服务合同》已于2017年12月26日解除；二、解除本诉原告中山市棕榈物业投资管理有限公司与本诉被告中山市科尔玛物业管理服务有限公司于2015年1月28日签订的《中山市[皓玥花园]前期物业服务合同》（二、三期）；三、反诉被告中山市棕榈物业投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向反诉原告中山市科尔玛物业管理服务有限公司支付费用200000元；四、驳回本诉原告中山市棕榈物业投资管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告中山市科尔玛物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元（该款本诉原告中山市棕榈物业投资管理有限公司已预交），由本诉被告中山市科尔玛物业管理服务有限公司负担。反诉案件受理费12900元，减半收取计6450元（该款反诉原告中山市科尔玛物业管理服务有限公司已预交），由反诉被告中山市棕榈物业投资管理有限公司负担（该款反诉被告中山市棕榈物业投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告中山市科尔玛物业管理服务有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  何明伟审判员  易承辉审判员  陈春华二〇一八年七月二十六日书记员  粟昭林姚志