广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第408号上诉人(原审原告)：姚瑞颜。上诉人(原审原告)：郭建辉。上诉人(原审原告)：郭伟杰。上诉人(原审原告)：郭惠芬。上述四上诉人的共同委托代理人：王晋军，广东易恒律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：陈亚天。委托代理人：郑永成，广东唯杰律师事务所律师。委托代理人：黄彪，广东唯杰律师事务所律师。上诉人姚瑞颜、郭建辉、郭伟杰、郭惠芬因与陈亚天合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2014)穗云法民四初字第827号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。经原审法院审理查明：1994年3月8日，郭某（甲方）与陈亚天（乙方）签订《协议书》，约定：经甲、乙双方多次协商，在平等互利的基础上，甲方将位于同德乡鹅掌村的自有宅基地约107平方米与乙方投资兴建五层住宅楼壹幢，特签订协议书。双方约定：一、甲方提供宅地基地约107平方米，乙方提供工程建设的全部费用，兴建五层框架结构住宅楼一幢，施工水电及堆放场地由甲方解决。二、楼宇首层高四米。二至五层高为3.2米。三、（1）楼宇首层从南面中垂线垂直分成东南及西南两部份。东南部分归乙方所有，西南部分归甲方所有。（2）楼宇二、三层归甲方所有。四、五层归乙方所有。（3）整幢楼建两座楼梯：一座从甲方所有的首层西南部分起垂直建至二、三楼，归甲方所有。一座从乙方所有的首层东南部分起垂直建至四、五楼（经过二、三楼为封闭性梯间）归乙方所有。每座梯间约8-9平方米，楼梯规格壹米见宽。四、楼宇外墙：主墙部分东、南、北面贴瓷条，西面水泥批荡或水擦石。甲、乙双方各自分的部份，按审定的图纸施工。对因各自需另外增加装饰的部份，由各自出资解决。……七、甲、乙各自分得的房屋的产权，由房管部门登记转移，甲方负责办理房产分割登记手续，按甲、乙双方各自所有房屋向房管部门作产权登记为业权所有人，费用甲、乙方各负责一半。八、如产权登记时，按国家政策规定只能以甲方宅基地使用证（即产权不能分割），乙方及其后裔对其所有楼层拥有永久使用权。如产权可以分割，而甲方自知道或应知道之日起一个月内不予办理产权分割手续，则按甲方违约处理。九、在以甲方名誉领取宅基地使用证后，如国家允许换发房屋所有权和使用权证。甲方应及时换取契证并在取得契证起一个月内办理乙方应有份额的产权手续，否则，按违约处理。十、房屋产权未分割之前，公共地方的修缮和房地产税等费用，甲、乙双方各负担一半。……十三、如甲方出现本协议第八、九条的情况，乙方仍对其所有楼层拥有永久使用权，另甲方赔偿乙方投资额的50%，并支付利息（从投资日起按银行定期同期利息计算）。十四、当楼宇建成后，甲方应向乙方写一份赠送乙方所有楼宇部分的赠送书，并到公证处办理公证手续，赠与费及公证费由乙方负责。其后，乙方另向甲方支付人民币2万元整，作为乙方多得二、三楼梯间等面积的补偿费……。陈亚天非案涉宅基地所在村集体经济组织成员。上述协议签订后，双方依合同履行相应义务，建成一栋五层建筑。一层西南边、二层、三层归郭某使用；一层东南边、四层五层归陈亚天使用。1995年广州市白云区石井镇人民政府核发了使用人姓名为郭某，编号为穗郊字第NO.338872号的农村（墟镇）宅基地使用证，该证载明：宅基地座落于同德乡鹅掌坦石井区公所同德乡第十六生产队，宅基地建筑面积为596.3平方米，建筑层数为五层。随后，陈亚天在第五层上加建了第六层房屋并占有使用，双方当事人按上述情况使用案涉房屋至今。另查：姚瑞颜与郭某是夫妻关系，郭建辉、郭伟杰、郭惠芬是姚瑞颜与郭某的子女。郭某于2007年5月17日死亡。姚瑞颜、郭建辉、郭伟杰、郭惠芬以郭某与陈亚天签署的为无效合同为由，要求陈亚天返还案涉房屋，双方协商未果，姚瑞颜、郭建辉、郭伟杰、郭惠芬遂诉至原审法院成讼。姚瑞颜、郭建辉、郭伟杰和郭慧芬请求判令：1、确认陈亚天与郭某签订的《协议书》无效；2、陈亚天将其占有的位于白云区同德围鹅掌坦西街一巷16号房产交还给姚瑞颜、郭建辉、郭伟杰、郭惠芬使用；3、本案诉讼费由陈亚天承担。一审中陈亚天答辩不同意姚瑞颜、郭建辉、郭伟杰、郭惠芬的诉讼请求。审理中，陈亚天提出了诉讼时效的抗辩，主张姚瑞颜、郭建辉、郭伟杰、郭惠芬的起诉已超过法律规定的20年最长诉讼时效。以上事实：有协议书、宅基地使用证、证明、户口注销证明、证明、租赁合同及双方当事人陈述等证据证实。原审法院认为：案涉《协议书》签署于1994年3月8日，双方已实际履约，并于1995年核发了宅基地使用权人为郭某的宅基地使用权证。故双方签订的《协议书》应适用于1988年12月29日修正之《中华人民共和国土地管理法》。根据该法第四十一条，“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”，由此可见，在郭某与陈亚天履行案涉《协议书》之时，国家法律并未明令禁止城镇非农业户口居民使用集体所有土地建房。而是否经县级人民政府批准则影响建房合同能否继续履行的问题而非关乎合同效力。故姚瑞颜、郭建辉、郭伟杰、郭惠芬提出因陈亚天属城镇居民，其与郭某合建房行为违法国家法律的强制性规定应为无效的理由不能成立，对其要求确认案涉《协议书》无效的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，姚瑞颜、郭建辉、郭伟杰、郭惠芬提出要求陈亚天返还房屋的诉讼请求亦无充分的事实与法律依据。且从诉讼时效角度考量：姚瑞颜、郭建辉、郭伟杰、郭惠芬向原审法院提起诉讼之日为2014年7月30日，自签订协议到起诉之日已超过20年。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定，“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”，如郭某因合建房而使自身权益遭受侵害的，也应从协议签订之日起算，就此，姚瑞颜、郭建辉、郭伟杰、郭惠芬要求陈亚天返还房屋的诉讼请求已超过20年的最长诉讼时效，法院不予保护。另外，从履约情况考虑，双方已实际履行《协议书》，合建房屋已核发了宅基地使用权人为郭某的宅基地使用证。但并无证据显示郭某及其配偶对于陈亚天的履约提出过异议。据此，作为宅基使用权人的配偶及子女，在郭某死亡后也没有办理继承手续的情况下，在郭某签约后20年及在郭某死亡7年后菜起诉要求确认《协议书》无效，明显违反了诚实信用原则，欠缺理据。而且，案涉房屋尚存在超出宅基地登记的超建部分未经行政主管部门处理的问题，应先向行政主管部门申请解决。综合上述情形，对于姚瑞颜、郭建辉、郭伟杰、郭惠芬要求确认《协议书》无效及返还房屋的诉讼请求，原审法院均予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》（1988年12月29日修正版）第四十一条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项之规定。作出如下判决：驳回姚瑞颜、郭建辉、郭伟杰、郭惠芬全部的诉讼请求。本案受理费100元，由姚瑞颜、郭建辉、郭伟杰、郭惠芬负担。判后，姚瑞颜、郭建辉、郭伟杰、郭惠芬不服原审判决，向本院提起上诉称：一、陈亚天未经县级人民政府批准与郭某签订《协议书》，受让案涉宅基地及地上房产，明显属于以其他形式非法转让土地的违法行为，显然违反1988年12月29日修订的《中华人民共和国土地管理法》；同时，案涉《协议书》签订时现行《合同法》尚未施行，本案应适用1981年《经济合同法》，案涉《协议书》当属无效经济合同。因此，原审判决适用法律错误，二、姚瑞颜、郭建辉、郭伟杰、郭惠芬起诉要求陈亚天承担侵权责任，前提是确认《协议》无效，法律后果是返还财产。案涉房产是1995年3月10日拿到《宅基地使用证》，无论陈亚天在此之前还是之后搬入或使用案涉房产，其侵权行为的起算时间都应为1995年3月10日，并且该侵权行为一直延续至今。因此，本案并未超过20年诉讼时效，原审法院不应支持陈亚天关于“超过诉讼时效的抗辩”。另外，本案不适用诉讼时效的规定，本案是属于间接的形成权之诉。三、宅基地使用权是农民基于集体成员身份而享有的专属福利保障，陈亚天作为城镇居民已经获取了近20年的房租收入，如果还要享受案涉房产的增值部分，这将是对农民专属福利的一种赤裸裸的抢劫，造成极大的不公平。四、案涉房产的增值是基于该宅基地的地理位置，合同无效，陈亚天无合法权属，因此增值部分与陈亚天无关。五、陈亚天过错明显大于郭某，因为陈亚天作为城镇居民，文化素质及对法律政策的认识远高于郭某。综上，姚瑞颜、郭建辉、郭伟杰、郭惠芬请求：1、撤销原审判决，改判支持姚瑞颜、郭建辉、郭伟杰、郭惠芬原诉讼请求；2、案件受理费全部由陈亚天负担。陈亚天答辩称：关于上诉状第二点，本案与侵权无关，本案是合同效力确定之诉，应适用诉讼时效。原审法院认定事实清楚，使用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，关于案涉《协议书》效力的问题，由行政部门核发案涉土地农村宅基地使用证可知，案涉土地性质为农村宅基地，属于农村集体所有。陈亚天为非案涉宅基地所在集体经济组织成员，其与郭某签订《协议书》中约定的合建行为实质是集体土地使用权的转让。案涉协议书签订于1994年3月8日，认定该协议效力的问题应适用1988年12月29日修订的《中华人民共和国土地管理法》。根据该法第四十一条之规定“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准”，本案中，陈亚天作为城镇非农业户口居民，未提供证据证明其与郭某签订《协议书》，利用农村宅基地建房有经过县级人民政府批准。未经政府部门批准，陈亚天与郭荣枝利用农村宅基地合建房屋行为未经合法化。依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条之规定，违反法律的民事行为无效。依据上述法律规定，陈亚天与郭某签订的《协议书》无效为无效合同。关于返还案涉房屋的问题，依据《中华人民共和国民法通则》第六十一条之规定：民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。本案中，陈亚天应将与郭某合建的、由其占有的案涉房屋返还给郭某的合法继承人姚瑞颜、郭建辉、郭伟杰、郭惠芬。至于陈亚天因该合建行为无效所受损失，其可另案主张。关于诉讼时效的问题，本案涉及合同效力之诉及宅基地上盖房屋返还的物权纠纷，不适用诉讼时效的规定。原审法院认定姚瑞颜、郭建辉、郭伟杰、郭惠芬要求返还房屋的诉讼请求已过诉讼时效，有失妥当，本院予以纠正。综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律有失妥当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定,判决如下：一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第827号民事判决；二、陈亚天与郭荣枝签订的《协议书》无效；三、陈亚天于本判决发生法律效力之日起一个月内将其所占有的位于广州市白云区同德围鹅掌坦西街一巷16号房屋交还给姚瑞颜、郭建辉、郭伟杰、郭惠芬。本案一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由被上诉人陈亚天负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁代理审判员  陈慧芳代理审判员  黄春成二〇一五年八月三日书 记 员  杨仁义