广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第2046号上诉人（原审被告）：马伟标，男，汉族，1987年1月30日生。被上诉人（原审原告）：齐亚锋，男，汉族，1977年11月22日生。委托代理人：刘晓荣，广东德纳律师事务所律师。上诉人马伟标因与被上诉人齐亚锋房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第626号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年2月24日，齐亚锋与马伟标签订《场地租赁合同》一份，约定：马伟标将深圳市宝安区民治街道万众城数码中心x楼面积为470平方米场地出租给齐亚锋使用，租期为2012年4月1日至2015年4月1日，租金每月17860元，押金35720元。合同签订后，马伟标将上述房屋交付齐亚锋使用。齐亚锋向马伟标支付押金35720元。2014年2月19日，齐亚锋将其在承租场所内经营的健身会会员转给案外人，齐亚锋向案外人支付了接收费25000元。齐亚锋在原审起诉请求：1、马伟标向齐亚锋退还租赁保证金35720元；2、马伟标向齐亚锋支付租赁合同违约金53580元；3、马伟标向齐亚锋支付经营损失25000元；4、解除双方的租赁合同；5、马伟标承担齐亚锋为诉讼支付的律师费30000元，并承担本案诉讼费用。原审法院认为，齐亚锋与马伟标双方均未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案齐亚锋与马伟标签订的《场地租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，马伟标应将租赁保证金35720元返还给齐亚锋。齐亚锋向案外人支付的会员接收费25000元是由于合同无效造成的损失，该损失应由齐亚锋与马伟标双方按过错程度分担，本案中对于合同无效齐亚锋与马伟标双方均有过错，故马伟标应赔偿齐亚锋全部损失的50%即12500元。因合同无效，齐亚锋要求马伟标支付违约金及解除合同的诉讼请求没有法律依据，原审法院不予支持。律师费不是齐亚锋为主张合法债权而支付的必要费用，故对齐亚锋要求马伟标支付律师费的诉讼请求原审法院不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、齐亚锋与马伟标签订的《场地租赁合同》为无效合同；二、马伟标于本判决生效之日起三日内向齐亚锋返还租赁保证金35720元；三、马伟标于本判决生效之日起三日内向齐亚锋赔偿损失12500元；四、驳回齐亚锋其他诉讼请求。马伟标不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）齐亚锋违约在先，其交付的租赁保证金应不予返还。本案租赁合同第3.2条约定：租金采取“先付后租”的方式按月支付，齐亚锋应提前一个月向马伟标缴纳下个月租金。齐亚锋自2012年承租该物业以来从未按照合同约定给付租金，不但没有依约提前交付租金，就连当月租金也是长期拖欠，往往一个月的租金要分数次支付才交清。按照租赁合同第4.3、11.3、12.2条约定，由于齐亚锋的长期违约行为，其所交付的租赁保证金应不予返还，且其应向马伟标支付三个月的租金作为违约金。（二）齐亚锋的损失应由其自行承担。由于齐亚锋的长期违约，马伟标在2013年11月即通知齐亚锋解除租赁合同，租赁期至2013年12月31日止。同时，马伟标要求齐亚锋在该期限届满前搬离租赁场所。因此，齐亚锋搬迁的损失应由其自行承担。（三）马伟标无过错，无需向齐亚锋给付任何款项。租赁场所业主于2013年12月底擅自截断场所的供电，该断电行为由租赁场所业主实施，马伟标并无过错。因此，断电给齐亚锋造成的损失与马伟标无关，马伟标无需向齐亚锋给付任何款项。据此，马伟标请求本院：1、撤销一审判决；2、依法改判，判决驳回齐亚锋的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由齐亚锋承担。齐亚锋答辩称：（一）原审法院基于出租屋本身没有取得合法资格而判定本案的租赁合同无效，双方应根据各自的行为承担相应的责任，原审法院判令马伟标向齐亚锋退还租赁保证金并赔偿相应的损失，公平合理。（二）关于马伟标提出的由于齐亚锋延期支付租金，从而马伟标可以没收租赁保证金的问题，首先，涉案的租赁合同无效，相应的条款也丧失效力；其次，双方早在2012年就变更了交纳租金的方式，齐亚锋从承租开始一直是按当月的租金分两次当月缴清的方式缴纳租金，双方对此从未产生争议，系在实际履行过程中对缴纳方式作出变更；再次，马伟标也从未通知齐亚锋解除合同。（三）齐亚锋为了经营健身房，投入的装修款超过20万元，现在能提供的票据计算达116929元，根据三年经营折旧，现提前1.2年停止经营，造成齐亚锋因不能分摊完毕装修款的直接损失约4万，现要求马伟标予以赔偿。（四）租赁场所在2013年12月被彻底断电，虽然断电是涉案房屋业主的行为，但正是由于马伟标与业主的租赁纠纷，才导致整个租赁场所被断电、封锁，最终造成齐亚锋终止经营的损失，马伟标应承担齐亚锋的经济损失。本院经审理查明：原审法院查明事实清楚，本院予以确认。二审期间，双方当事人确认齐亚锋使用涉案房屋的期间为2012年4月至2013年12月，涉案房屋现由案外人控制。二审期间本院向深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局发函查询涉案的深圳市宝安区民治街道万众城数码中心x楼是否办理了建设工程许可证或其他合法报建手续，该局复函称未查到涉案房屋的有关报建审批记录。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，结合当事人的上诉请求及庭审陈述，本案二审的争议焦点是涉案房屋租赁合同的效力及其法律后果。关于涉案房屋租赁合同的效力，因双方当事人均未提供涉案房屋的建设工程规划许可证，规划国土部门亦无涉案房屋的报建审批记录，故原审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，认定涉案的租赁合同无效正确，本院予以确认。关于租赁保证金问题，因涉案合同无效，原审法院根据无效合同的处理原则，判令马伟标向齐亚锋返还租赁保证金35720元，并无不当，本院予以维持。上诉人马伟标援引涉案合同中的相关条款，主张齐亚锋违约在先，其交付的租赁保证金不予返还，在涉案租赁合同无效的情况下，该主张欠缺事实与法律依据，本院不予采纳。关于齐亚锋向案外人支付的25000元会员接收费损失问题，原审时齐亚锋向原审法院提交了与案外人签订的健身会员会籍转让协议以及案外人出具的会员接收费收款收据，而马伟标在原审时既未提出质证意见，亦未提供反驳证据，原审法院采信上述证据，对该25000元损失予以认定并无不当，本院予以确认。因双方的租赁合同无效，齐亚锋无法按合同约定继续使用涉案房屋，原审判决认定该25000元损失为合同无效的损失，并根据双方当事人对合同无效的过错程度分担，判令马伟标承担该25000元损失的50%即12500元，并无不当，本院予以维持。关于上诉人马伟标在二审中主张的齐亚锋拖欠租用涉案房屋期间的房屋使用费以及齐亚锋在二审答辩中主张的装修损失问题，双方当事人均未在一审时提出相应的请求，故上述问题不属于本案的审理范围，当事人应另循法律途径解决。综上，上诉人马伟标的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1005元，由上诉人马伟标负担。本判决为终审判决。审 判 长 柯  云  宗代理审判员 吴  春  泷代理审判员 庄  齐  明二〇一五年一月八日书 记 员 廖冉冉（兼）附本判决相关法律条文第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。