浙江省桐庐县人民法院民 事 判 决 书（2009）杭桐商初字第141号原告：华××。委托代理人：夏×。委托代理人：陈××。被告：桐君街道××会，住所地：浙江省××××村。法定代表人：朱××。委托代理人：彭×、邵××。被告：浙江××司，×幢。法定代表人：魏××。委托代理人：杨甲。委托代理人：杨乙。原告华××为与被告桐君街道××会（以下简称上××村委）、被告浙江××司（以下简称嘉成××司）房屋租赁合同纠纷一案，于2008年12月8日向本院提起诉讼，本院于当日受理后，依法组成合议庭，于2009年2月24日公开开庭进行了审理。原告华××及其委托代理人陈××，被告上××村委委托代理人彭×、邵××，被告嘉成××司委托代理人杨甲、杨乙到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结原告华××诉称：2006年11月，被告嘉成××司受被告上××村委的委托，对被告上××村委建造的上洋洲综合市场一、二层的经营使用权甲开拍租，期限为2007年1月1日至2016年12月31日止。原告于同年12月2日以4980000元拍得上述十年的市场经营使用权。为此，原告与被告上××村委于2007年1月1日签订了一份协议。协议约定：综合市场的使用权出让的经营范围一楼为肉类、水产类、蔬菜、干货等农产品，二楼为家用电器、服装、小商品、副食品等超市；协议还对其他事项进行了约定。协议签订后，原告依约向被告嘉成××司支付了拍卖佣金139400元；向被告上××村委支付了履约保证金100000元，租金498000元，综合市场补助金10000元。此后，原告对市场进行必需的改造装修和对外招商。2007年4月5日，原告按照拍卖规定的市场使用权经营范围，与案外人朱丐吉签订了一份上洋洲综合市场二楼超市经营的租赁协议。协议约定了经营范围，租赁期限，协助办理超市营业证照等事项。在朱丐吉筹备超市开业，办理超市营业执照过程中，有关职能部门告知，由于上洋洲综合市场房屋没有经过各种验收，没有取得土地使用权证和房屋所有权证，不能办理超市的经营执照，因此不能开张营业。为此，原告获悉拍租的上洋洲综合市场未经验收，没有土地使用权证和房产证，就与被告上××村委多次交涉，要求办妥土地使用权证和房产证，以便原告实现拍租上洋洲综合市场经营使用权的目的。但被告上××村委根本无法验收房屋，也办不出房屋的土地使用权证和所有权证，朱丐吉的超市也就办不出经营执照。朱丐吉于2007年9月21日提起诉讼，同年12月19日桐庐县人民法院作出（2007）桐民一初字第1323号判决：因上洋洲综合市场房屋没有土地使用权证和房产证，致使朱丐吉不能办理超市的经营执照，合同约定开办超市的目的不能实现，故解除原告与朱丐吉的协议，由原告赔偿朱丐吉经济损失219630.80元，并承担案件诉讼费6100元。为此，原告要求解除与被告的协议，返还已交租金，履约保证金，综合市场补助金，返还拍卖佣金，承担因其过错而产生的责任。被告拒绝了原告的要求。综上，原告认为，被告上××村委建造的上洋洲综合市场至今没有办理建设工程用地批准手续，没有取得房屋所有权证和土地使用权证，也不符合公安、环保、卫生等主管部门的规定，致使原告在租赁后无法办理相关营业执照，无法按照原定的租赁协议使用租赁物。被告上××村委在与原告签订租赁合同时没有明确告知存在的上述瑕疵，给原告造成了重大的经济损失，同时对原告而言合同的继续履行已没有任何意义。按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，违约致使合同目的无法实现时，另一方某某解除合同。同时根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，原告有权要求被告上××村委给予相关的赔偿。被告嘉成××司明知拍卖的标的没有取得相关证件，仍然接受拍卖委托，并且没有告知原告，由此给原告造成了重大的经济损失，根据《中华人民共和国拍卖法》第十八条、第六十一条规定，被告嘉成××司应某某担损害赔偿责任，同时退还拍卖佣金。为此，原告向法院提起诉讼，请求解除原告与被告上××村委之间签订的上洋洲综合市场租赁协议；被告上××村委返还租金498000元，履约保证金100000元，综合市场补助费10000元，共计608000元；被告上××村委赔偿因合同解除后给原告造成的经济损失423830.8元；被告嘉成××司返还拍卖佣金139000元；诉讼费用由两被告承担。原告华××为支持其诉讼主张，提出如下证据：1、拍卖须知、市场租赁协议。证明双方存在合同关系及该合同约定的内容。2、桐庐县人民法院（2007）桐民一初字第1323号民事判决书，证明村委会没有取得房屋的土地使用权证和房屋所有权证，导致原告造成了损失；3、桐庐县人民法院（2008）桐民一初字第455号民事判决书，证明双方签订的租赁协议合法有效；4、桐庐县人民法院（2008）桐民一初字第455号的庭审笔录，证明两被告没有告知原告房屋有瑕疵的问题；5、桐君街道××会申请一份，证明执照应当由村委办理的，但是没有办理出来，没有告知华××，同时证明双方的租赁协议不是纯粹的房屋租赁协议，而是涉及到经营权的租赁协议；6、责令改正通知书、商品交易市场名称登记，证明被告上××村委曾有相关违反工商行政管理部某某的情况，没有核准名称就进行招商，也提到了名称核准时要提交营业执照的，但是村委没有提交。被告上××村委辩称：原、被告双方签订的是一份房屋租赁协议，被告上××村委将综合市场的房屋出租给原告，这份协议经过桐庐县人民法院的判决确认是有效的；原告陈述不能办理营业执照的原因是由于两被告没有告知该租赁房屋有瑕疵所造成的，而被告上××村委认为办理营业执照的义务是原告的，当时拍卖的整个过程原告是知晓的，原告对房屋的有关状况是非常清楚的，拍卖须知上写得很清楚。标的物现状既包括权乙现状也包括物理现状，房产证与土地使用权证在拍卖过程中，两被告已明确告知了原告，房屋使用权的拍卖公告时间是11月16日，房屋的竣工时间在12月底，作为原告是当地的村民，对于房屋没有竣工的现状应当非常清楚的，不存在被告上××村委没有告知原告房屋瑕疵的问题；没有办理营业执照仅仅是原告单方面的陈述，工商行政管理机关没有办理营业执照，到现在也没有看到原告采取什么救济途径；房屋租赁协议中有明确的约定，原告在承租了房屋后，不得整体转租，可原告将二楼房屋整体转租给朱丐吉，这不符合原、被告间协议的约定；针对双方的房屋租赁协议约定，有关涉及到办证及消防等事项都是由原告负责办理的，而不是被告上××村委的责任，由于原告没有履行改造报批手续，这与被告上××村委没有关系；针对原告的诉讼请求，被告上××村委已经向法院起诉，要求原告支付租金及没收履约保证金，原告已经实际使用市场到现在，既然使用了市场，就应当支付相应的租金。作为履约保证金，被告上××村委不存在违约行为，由于原告没有及时支付租金，存在违约，原告的履约保证金应当予以没收，归被告上××村委所有；补助费10000元问题，原告不是支付给被告上××村委的，而是支付给上洋洲老年协会的，同被告上××村委是没有关系的；赔偿经济损失423800元问题，原告的损失主要是房屋装修的损失及赔偿给朱丐吉的损失。被告上××村委认为根据拍卖须知第十二条和承诺书的第三条，因标的物瑕疵引起的责任，根据约定原告自愿承担。原告的损失中，天井及室外楼道的改造，不是装修、装璜，而是对房屋结构的改造，根据原、被告双方签订的协议约定，应当征得被告上××村委的同意，但是原告对天井和室外楼道的改造是没有征得被告上××村委的同意，其改造的目的是为了扩大二楼的营业面积，原告违反了租赁物的使用是以现状为准的约定。原告赔偿朱丐吉的损失，由于原告还没有支付，还没有转化为原告的实际损失，这个损失原告不享有向被告上××村委主张的权乙，原告与被告上××村委及原告同朱丐吉之间是两种不同的租赁关系，原告对案外人的赔偿不能转嫁到被告上××村委。为此，被告上××村委也要求解除与原告间的房屋租赁协议，但要求驳回原告要求被告上××村委返还租金498000元，履约保证金100000元，综合市场补助费10000元，共计608000元及赔偿经济损失423830.8元的诉讼请求。被告上××村委为支持其诉讼主张，提出如下证据：1、拍卖须知、参拍申请表、成某某认书，证明华××参加拍卖时已经对拍卖标的物的现状经过认真的考察，对房屋的瑕疵作了充分的了解；2、桐庐县人民法院（2008）桐民一初字第455号民事判决书，证明双方之间签订的房屋租赁合同是合法有效的；3、桐庐县人民法院（2008）桐民一初字第455号案件的庭审笔录，该笔录第21页中的内容能证明华××当时是知道房屋没有产权证的。被告嘉成××司辩称，被告嘉成××司对被告上××村委的综合市场拍卖是符合拍卖法的规定，手续是完备的，程序也是合法的；标的物产权是明确的，属于被告上××村委的集体资产；标的物的瑕疵问题，拍卖须知第十二条中已经明确作了说明；标的物产权的问题，原告作为该村村民，应当知道。至于原告不能办理营业执照，是原告自己的责任，与被告嘉成××司没有直接的法律关系。为此，请求驳回原告要求被告嘉成××司返还拍卖佣金139000元的诉讼请求。被告嘉成××司对自己的主张，提出如下证据：桐庐县人民法院（2008）桐民一初字第455号案件中已经举证的拍卖公告、拍卖须知、号牌领用登记表、拍卖现场记录、拍卖成某某认书、参拍申请表，证明拍卖的过程是公平公正、程序是合法的，告知了房屋的现状及瑕疵，是没有产权证的。上述原、被告提出的证据，经庭审质证。原告提出的证据，两被告质证认为，证据1中的拍卖须知和租赁协议的真实性没异议，但拍卖须知应与参拍申请表、成某某认书组成一组，原告只提交了其中的一项，不能证明被告没有告知其房屋的瑕疵问题；证据2的真实性没异议，但该判决书解除的是华××与朱丐吉间的合同关系，华××与朱丐吉的合同关系不能转嫁到华××同村委的合同关系；证据3的真实性没异议，该判决确认了原、被告间的协议是有效的，但与本案没有关联；证据4的真实性没异议，华××对当时没有房产证的情况是清楚的；证据5与本案没有关联。被告上××村委提出的证据，原告质证认为，证据1的真实性没有异议，但对其证明对象有异议；证据2的真实性没有异议，但对其要证明的内容有异议；证据3，原告作了更改，手写的部分是对前面部分的更改，应当以手写内容为准。被告嘉成××司对被告上××村委提出的证据质证无异议。对被告嘉成××司提出的证据，原告质证认为，对真实性没有异议，但对其要证明已经将瑕疵告知了原告有异议，没有任何文字能证明拍卖公司已经将瑕疵告知了原告；被告上××村委对被告嘉成××司提出的证据质证无异议。对原、被告双方提出的上述证据，本院综合认证认为，结合本院（2007）桐民一初字第1323号和本院（2008）桐民一初字第455号民事判决书认定的事实，上述证据来源合法，具备证据的三性，具有证明本案案件事实的证明力，本院予以确认。根据上述有效证据，结合双方当事人的陈述，本院确认事实如下：2006年11月，被告上××村委对其建造所有的上洋洲综合市场1-2层的房产自2007年1月1日起至2016年12月31日止使用权某某被告嘉成××司公开拍租。2006年11月16日，嘉成××司向参拍人发出的《拍卖须知》载明：拍卖标的物以现状为准，参拍者事先应认真考察，未考察或对标的物不了解而参加竞拍的，责任自负；买受人在房屋装修时不得破坏整体建筑结构，不得损坏管道及消防设施等；租赁期满后，装修费上洋洲村不予补偿，承租人对属于自己动产部分可以自行处置，不动产部分、地面、墙面、顶面不得拆除损坏等。同月26日，原告在参拍申请表上签字，该参拍申请表上载明竞投人承诺：本人已收到贵公司提供的《拍卖须知》、《拍卖规则》，并进行仔细阅读，在拍卖交易过程中，保证遵守该规定；本人同意所有在本次拍卖会上成交标的物的现状，包括瑕疵都经过慎重考虑，才作出竞买决定。因此本人将对此竞投行为承担全部的责任，并不以任何理由提出退货或拒付货款等。次日，原告在拍卖会上以4980000元的价格拍得上洋洲综合市场1-2层的房产自2007年1月1日起至2016年12月31日止10年的使用权并在成某某认书上签字确认。该成某某认书载明：拍卖人在拍卖前已对拍卖物作了说明，买受人对标的所有情况已做充分了解，买受人不能以该拍卖物存在的瑕疵、缺陷而向拍卖人提出退货或要求赔偿。后原告依约向被告上××村委交纳了第一年租金498000元和履约保证金100000元，向某桐庐县桐庐镇上洋洲村老年人协会交纳了综合市场补助金10000元，向被告嘉成××司支付拍卖佣金139400元。2007年1月1日，原告与被告上××村委签订了一份《上洋洲综合市场租赁协议》，约定：原告取得被告新建的综合市场1-2层房产2007年1月1日至2016年12月31日止为期10年使用权；综合市场的经营范围限定为：一楼为肉类、水产类、蔬菜、干货等农副产品，二楼为家用电器、服装、小商品、副食品等超市；综合市场的建筑面积按现状为准；10年中标价为4980000元，房租实行分段递增，2007年1月1日至2009年12月31日为每年498000元，并对以后租赁期内每年应交租金进行了约定；房租费按年支付，原告必须于每年11月30日前付清第二年的房租，先付后用，不能按时付清的，被告有权单方终止使用权，没收100000元保证金；原告未经被告同意不得私自转让整体使用权；原告享有自主经营权和自主招商权；原告在房屋装修时不得破坏整体建筑结构，不得损坏管道及消防设施，租赁期满或合同终止后，装修费被告不予补偿，原告对属于自己的可动产部分可以自行处置，不动产部分、地面、墙面、顶面不得拆除损坏。合同还对付款方式等作了约定。2007年4月5日，原告与案外人朱丐吉签订了一份上洋洲综合市场租赁协议，约定原告将上洋洲综合市场2楼房产自2007年7月1日起至2016年12月31日止10年的使用权租赁给朱丐吉使用，房租每年200000元，分段递增；原告将天井加层，市场外增加楼梯至二楼，6月底前交付使用并协助朱丐吉办理一切证照，直至正常营业。协议还对其它事项进行了约定。协议签订后，原告委托他人对天井进行加层和市场外增加楼梯至二楼，支付费用198100元，并将市场二楼交付朱丐吉使用，朱丐吉依约预付房租费100000元，并对二楼市场进行装修等进行开办超市的前期准备工作，后因不能办理超市的经营执照致使不能开张营业。2007年9月21日，朱丐吉向本院起诉，要求解除租赁协议，并要求原告和被告上××村委赔偿损失。本院于2007年12月19日作出（2007）桐民一初字第1323号民事判决，判令解除协议，原告返还租赁费100000元并赔偿经济损失219630.8元。原告承担案件受理费6100元。该判决已生效但至今尚未履行完毕。2008年2月19日，原告曾向本院提起诉讼，请求解除原告与被告上××村委之间签订的上洋洲综合市场租赁协议；被告上××村委返还租金498000元，履约保证金100000元，综合市场补助费10000元，共计608000元；被告嘉成××司返还拍卖佣金139400元；被告上××村委和被告嘉成××司连带赔偿原告经济损失423830.8元；诉讼费用由两被告承担。由于原告在诉讼中变更了第一项诉讼请求为：确认原告与被告上××村委签订的上洋洲综合市场租赁协议无效。经本院审理，认为原告与被告上××村委签订的上洋洲综合市场租赁协议合法有效，遂于2008年8月4日作出（2008）桐民一初字第455号判决，驳回了原告的全部诉讼请求。原告对上洋洲综合市场第一层一直在正常使用中，第二层一直占有闲置中。另查明：2004年7月13日，上××村委向桐庐经济开发区管理委员会提出报告，要求建村综合市场。次日，桐庐经济开发区管理委员会下发桐开管（2004）39号文件，批复同意建造上洋洲综合市场，并提出抓紧办好相关审批手续，再行开工建设。2006年12月5日，桐庐县人民政府办公室抄告（2006）33号抄告单某某：经县政府研究，同意在桐君街道××村建设一个农贸市场。项目以上洋洲村为主体开发建设，并必须符合《浙江省农贸市场建设技术规范地方标准》和桐政办（2006）59号文件规定的有关要求。2007年8月，上××村委补办了上洋洲综合市场的建设项目选址意见书及建设用地规划许可证等有关手续，但至今未取得房屋所有权证和土地使用权证。2007年8月28日，杭州市工商行政管理局桐庐分局对上洋洲村经济联合社发出杭工商桐庐字（2007）第011号责令改正通知书，载明：上洋洲村经济联合社在未××市场名称××登记情况下在桐君街道上洋洲村从事市场招商活动行为，违反了《浙江省商品交易市场管理条例》的相关规定，责令上洋洲村经济联合社于2007年10月30日前改正上述违法行为。本院认为，原告与被告上××村委签订的上洋洲综合市场租赁协议已被本院（2008）桐民一初字第455号案民事判决确认为有效。现原、被告在庭审中均主张解除该租赁协议，本院予以准许。原告根据该租赁协议对综合市场经营范围的限定和自己享有自主经营权和自主招商权的约定，将综合市场的一楼出租给他人经营蔬菜、干货等农副产品，二楼出租给朱丐吉经营超市。后由于该综合市场的房产未取得房屋所有权证和土地使用权证及经消防验收，致使原告未能履行协助朱丐吉办理超市的经营执照之义务，朱丐吉的超市未能开张营业。朱丐吉向本院提起诉讼，过错在原告，本院判决确定原告赔偿朱丐吉经济损失219630.8元。该综合市场的房产产权人为被告上××村委，在被告上××村委委托被告嘉成××司对外拍租时对该房屋未取得房屋所有权证和土地使用权证及经消防验收情况未予以明确，且被告上××村委至2007年7月由于尚未办理市场名称核准登记，而从事市场招商活动的行为，违反了《浙江省商品交易市场管理条例》的相关规定，被县工商行政管理部门认定为违法并处罚。致原告拍租后自主招商不成，不能实现合同目的，原因在于上洋洲综合市场的房屋未取得房屋所有权证和土地使用权证及经消防验收，被告上××村委作为上洋洲综合市场的房产产权人存在明显过错。被告上××村委将综合市场委托被告嘉成××司对外拍租时，该综合市场的房产尚未竣工验收，原告作为被告上××村委的村民，对综合市场的房产在对外拍租时未取得房屋所有权证和土地使用权证及经消防验收的情况也应明知，其在不充分了解办理市场经营执照需具备哪些相应手续的情况下盲目拍租，签订租赁协议之时对办理市场的经营执照之义务由谁履行又未予以明确，致使拍租后未能实现合同目的，原告也存在一定的过错，故原告赔偿朱丐吉的该部分损失应由原告与被告上××村委分担，由原告分担30%，被告上××村委分担70%为宜。原告为履行合同，对综合市场的天井进行加层，原告与被告上××村委签订的租赁合同虽明确原告在房屋装修时不得破坏整体建筑结构，不得损坏管道及消防设施，租赁期满或合同终止后，装修费被告不予补偿，但从本院（2008）桐民一初字第455号案通知的证人即时任被告上××村委主任柯立军的证词分析，原告将综合市场的天井进行加层情况口头告知了被告上××村委，被告上××村委考虑到原告拍租的价格比较高，默许了原告对综合市场的天井进行加层，且原告对综合市场的天井进行加层施工之时，被告上××村委明知该情况也从未提出异议，也应认定被告上××村委同意原告对综合市场的天井进行加层。现该加层扩大了综合市场二楼的使用面积，提高了综合市场的利用率，原、被告解除综合市场租赁协议后，原告将综合市场返还被告上××村委，对产权人即被告上××村委是有实际利用价值的，故对原告支付的该笔天井加层费用根据前述的过错责任大小由原告与被告上××村委分担，由被告上××村委补偿原告70%为宜。解除综合市场租赁协议后，被告上××村委根据协议收取的履约保证金100000元应予以返还。租赁协议对综合市场补助费10000元未予以约定，且为原桐庐县桐庐镇上洋洲村老年人协会收取，故本院对原告主张返还该笔款项的请求不予支持。原告租赁综合市场后，由于该综合市场的房产未取得房屋所有权证和土地使用权证及经消防验收，致使原告对综合市场二楼对外租赁不成，租赁后综合市场二楼一直空闲至今，但其将综合市场一楼仍对外出租，收取租金，对原告应付租金可在本院（2009）桐民初字第3号案中另行结算，故在本案中对原告要求被告上××村委返还已付租金498000元的诉讼请求不予审查。朱丐吉经营超市不成引起诉讼，使得原告承担诉讼费用6100元，纠纷系由原告与朱丐吉协商不成而引起，该费用并非必然发生，系扩大的经济损失，应由原告自行承担，故对原告要求被告上××村委赔偿该6100元的诉讼请求不予支持。被告嘉成××司系受被告上××村委的委托，将被告上××村委所有的上洋洲综合市场1-2层的房产使用权对外公开拍租，其与被告上××村委成立的是委托合同关系。同时，被告嘉成××司向参拍人发出的《拍卖须知》明确：拍卖标的物以现状为准，参拍者事先应认真考察，未考察或对标的物不了解而参加竞拍的，责任自负。其拍租行为合法，程序公正，导致原告自主招商不成并造成佣金损失之原因并非由被告嘉成××司造成，故对原告要求被告嘉成××司返还拍卖佣金139000元的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告华××与被告桐君街道××会于2007年1月1日签订的上洋洲综合市场租赁协议予以解除。二、被告桐君街道××会应返还原告华××履约保证金100000元，于本判决生效之日起十日内付清。三、被告桐君街道××会应赔偿原告华××经济损失153741.56元，于本判决生效之日起十日内付清。四、被告桐君街道××会应补偿原告华××天井加层费用138970元，于本判决生效之日起十日内付清五、驳回原告华××要求被告桐君街道××会承担其他民事责任的诉讼请求。六、驳回原告华××要求被告浙江××司返还拍卖佣金139000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15337元，由原告华××负担7300元，由被告桐君街道××会负担8037元，均于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费15337元。款汇浙江省杭州市中级人民法院（开户银行：工行湖滨分理处；帐号：1202024409008802968）。逾期未交纳的，按自动撤诉处理。审 判 长  袁来红审 判 员  曾春红人民陪审员  袁中军二〇〇九年五月二十五日书 记 员  宋红英