广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 ﹤h2﹥（2014）穗中法民五终字第2707号﹤／h2﹥上诉人（原审原告）张柏盛，男，1950年12月27日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区大角咀利得街海安楼****。 委托代理人陈震、谢儒浩，广东科德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）广州旭城实业发展有限公司（以下简称旭城公司）。 法定代表人何德赞，该公司董事长。 委托代理人郭清华，该公司职员。 被上诉人（原审被告）广州市东晨房地产开发有限公司（以下简称东晨公司）。 法定代表人梁开智，该公司董事长。 委托代理人王雯宣，该公司职员。 上诉人张柏盛因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2309民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院经审理查明：广州市东华西路永胜西约37号房屋原为陈秋韻所有，总建筑面积143.31平方米。该房屋除二楼使用面积30.79平方米出租给案外人居住外，其余面积由陈秋韻女儿张彩凤居住及由光彩服务部使用，该服务部经营面积有工商档案登记为30平方米。 东晨公司（原广州市东山区房地产经营开发公司）于2000年6月经批准拆迁上述地段兴建综合商住楼。因东晨公司无法与陈秋韻等人协商一致签订房屋拆迁安置补偿合同，东晨公司向广州国土资源和房屋管理局（原广州市房地产管理局）申请裁决，该局于2000年12月21日作出穗房拆裁字（2000）717号房屋拆迁裁决，裁决主文第一项为：东晨公司于2005年4月29日前在原拆迁地段兴建的回迁楼首层西向方位划出有建筑面积30平方米的商场铺面（铺面宽不少于4米）和在第八层西向方位划出有建筑面积113.31平方米的套间，合共建筑面积143.31平方米（含按规定分摊梯间、走廊面积）的房屋给陈秋韻，作为对拆除陈秋韻原有的广州市东华西路永胜西约37号房屋的产权调换补偿并供光彩服务部、张彩凤回迁使用；二、东晨公司与陈秋韻应于该裁决书送达之日起15日内会同前来该局办理拆迁广州市东华西路永胜西约37号房屋的产权调换补偿手续。同时，东晨公司应一次性给付陈秋韻天井补偿费13173.75元；三、光彩服务部和张彩凤（含在住人员）应于该裁定书送达之日起15日内迁出广州市东华西路永胜西约37号房屋，将该屋交东晨公司拆除……五、第三人户光彩服务部和张彩凤自行搬家，东晨公司应于其迁出广州市东华西路永胜西约37号房屋之日给付其搬家补助费（含临、回迁）各900元；六、被申请人及第三人自行办理电话和有线电视线路迁移手续，东晨公司凭发票给付其迁移费用等。陈秋韻、张彩凤、光彩服务部不服该裁决向法院起诉，原审法院作出（2001）东法行初字第11号行政判决书，判决：一、维持穗房拆裁字（2000）717号房屋拆迁裁决第一、二、三、五、六项；二、变更穗房拆裁字（2000）717号房屋拆迁裁决第四项为：陈秋韻、张彩凤、光彩服务部自行解决临迁过渡用房，自2001年4月17日起，东晨公司按月转交本市东华西路永胜西约37号二楼租户所交租金给陈秋韻，按月支付临迁补助费1199元（按使用面积59.95平方米×20元／平方米月计算）给陈秋韻和张彩凤，按月支付停业补偿费1500元给光彩服务部，并应按本市公共交通月卡的标准支付张彩凤户在职人员的交通补助费，至陈秋韻、张彩凤、光彩服务部收到东晨公司书面回迁通知之月止等。该判决作出后陈秋韻、张彩凤、光彩服务部不服一审判决提起上诉。广州市中级人民法院经审理后作出（2001）穗中法行终字第00184号行政判决书，判决：一、维持（2001）东法行初字第11号行政判决第一项；二、撤销（2001）东法行初字第11号行政判决第二项；三、变更为：陈秋韻、张彩凤、光彩服务部自行解决临迁过渡用房，自2001年4月17日起，东晨公司按月支付临迁补助费1814.8元（按使用面积90.74平方米×20元／平方米／月计算）给陈秋韻和张彩凤；按月支付停业补偿费1500元给光彩服务部，并应按本市公共交通月卡的标准支付张彩凤户在职人员的交通补助费，至陈秋韻、张彩凤、光彩服务部收到东晨公司书面回迁通知之月止等。该判决为终审判决。 2003年8月19日，陈秋韻去世。广东省公证处于2004年4月30日出具（2004）粤公证内字第18554号《公证书》，证明陈秋韻所有的原广州市东山区东华西路永胜西约37号房屋由其儿子张柏盛一人继承。 原审另查明，光彩服务部全称广州市东山区光彩首饰工艺服务部，法定代表人刘炳光，属集体所有制企业，因不按照规定接受年检，于2003年10月30日被吊销营业执照，刘炳光已于2007年去世。 2009年8月12日，广州市房地产交易登记中心（拍卖转让主持方）和旭城公司（买受人）签订了《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》［穗国土交易（2009）第01000017号］，载明：广州市房地产交易登记中心受原审法院委托，于2009年8月12日对越秀区东华西路以南、东濠涌永胜西以东地段（第二期用地）（穗府国用（2003）第82号《国有土地使用证》）的国有建设用地使用权进行拍卖转让，经过公开竞价，确认成交情况如下：买受人为旭城公司，标的面积5057.55平方米，成交价款6060万元，成交时间2009年8月12日；原拆迁合同仍然有效，拍卖成交后，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议所产生的一切纠纷，均由买受人与相关的被拆迁人共同解决等。2012年9月7日，旭城公司取得广州市国土资源和房屋管理局核发的越秀区东华西路以南、东濠涌永胜西以东地段（第二期用地）的国有土地使用权证，使用权面积5057.55平方米。旭城公司至今未安置张柏盛回迁，双方亦无重新签订拆迁安置补偿协议。 张柏盛于2013年8月23日向原审法院提起诉讼，请求依法判决：1、东晨公司、旭城公司赔偿张柏盛自2011年8月23日起至2013年8月22日止的逾期交付回迁商铺的损失［按照评估公司出具的高迪评估（2013）087号价格评估结论书上评估的月租金标准8871元／月计算，其中2011年8月23日到2013年8月31日已经领取旭城公司支付的停业补偿费每月1500元，该款项从张柏盛主张的损失中扣减］；2、东晨公司、旭城公司自2013年8月23日起，每月按照上述标准向张柏盛赔偿损失至交付商铺为止。 原审过程中，张柏盛称其是以产权人的身份提起本案诉讼的；理由主要是光彩服务部的经营人刘炳光（与张柏盛是亲属关系）已经去世，营业执照也已经被吊销，同时光彩服务部的经营人没有向张柏盛支付过租金，根据生效判决，东晨公司、旭城公司应于2005年4月29日前安排张柏盛回迁，如东晨公司、旭城公司按期安排回迁，张柏盛可以安排其他人承租，但东晨公司、旭城公司至今未安排回迁，导致张柏盛没有收益，故张柏盛本案主张的就是租金损失。 为此，张柏盛申请以2013年8月23日为评估时点，对回迁房（商铺部分）租金标准进行评估。原审法院依法委托广东高迪评估咨询有限公司（以下简称高迪公司）对旭城公司应安排张柏盛回迁的原东华西路永胜西约37号房屋所在地段首层西向建筑面积30平方米、铺面宽度不少于4米的商铺在2013年8月23日的租金标准进行评估。张柏盛向高迪公司支付了评估费3450元。2013年11月27日，高迪公司出具高迪评估（2013）087号《价格评估结论书》，评定上述商铺在2013年8月23日的月租金为8871元。东晨公司、旭城公司对上述《价格评估结论书》真实性无异议，但认为比照房管部门公布的同地段租金参考价，评估的租金价格过高，且东晨公司、旭城公司已向光彩服务部支付停业补偿费，张柏盛主张租金损失于法无据。 另，张柏盛与旭城公司共同确认，旭城公司已经按照1500元／月的标准向张柏盛支付了2009年8月13日至2013年8月31日期间被拆迁房屋商业部分的停业补偿费。 原审法院认为，根据（2004）粤公证内字第18554号《公证书》，张柏盛继承陈秋韻所有的原广州市东山区东华西路永胜西约37号房屋，依法承接有关该房屋拆迁过程中被拆迁人的权利义务，故其具备提起本案诉讼的主体资格。张柏盛以东晨公司、旭城公司逾期交付商业部分的回迁房屋致张柏盛无法安排他人承租，造成其租金损失为由提起本案诉讼。但根据已发生法律效力的（2001）穗中法行终字第00184号行政判决书，东晨公司应于2005年4月29日前在回迁楼首层西向划出建筑面积30平方米的商铺给张柏盛，该房屋除作为对拆除张柏盛原有房屋的产权调换补偿外，还供光彩服务部回迁使用，即光彩服务部对回迁商铺有使用权。光彩服务部虽然被吊销营业执照，但民事主体资格并未丧失，张柏盛亦未举证证明光彩服务部对回迁商铺的使用权已依法终止，故张柏盛可以将回迁商铺出租他人的假设目前不成立，因此，张柏盛要求东晨公司、旭城公司赔偿回迁商铺租金损失的诉讼请求依据不足，不予支持，评估费由张柏盛负担。 综上，原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第三十六条、第八十四条的规定，判决：驳回原告张柏盛的诉讼请求。本案受理费3900元，由原告张柏盛负担。 判决后，张柏盛不服，向本院提起上诉称：一、东晨公司应于裁判书生效之日起2005年4月29日前在原拆迁地段兴建的回迁楼首层西向方位划出有建筑面积30平方米的铺面（铺面宽不少于4米）给上诉人，但东晨公司至今未向上诉人交付回迁商铺，已构成违约，理应承担违约责任，上诉人以涉讼商铺逾期交付之日起的租金损失作为东晨公司、旭城公司应承担的赔偿责任合情合理。二、涉讼房产在拆迁前是由原产权人租赁给光彩服务部使用，该营业部对回迁商铺曾经具有使用权，其也收取了旭城公司支付的停业补偿金，但这并不妨碍上诉人作为房产权利人主张权利，更不能妨碍上诉人主张的逾期交付回迁商铺应承担的补偿费，两者的费用性质完全不同。若涉讼房产能及时回迁，上诉人是可以行使产权人权利，至于光彩服务部是否拥有该房产使用权则是另一法律关系所确定，与产权人权利受损无关。三、上诉人与光彩服务部签了一份协议备忘录，停业补偿金不足以补足损失的话可以要求东晨公司、旭城公司增加补偿金额，现上诉人与原承租人光彩服务部租赁关系已解除。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，请求判令：1、两被上诉人支付2011年8月23日至2013年8月22日两被上诉人逾期交付回迁商铺的损失176904元（按评估报告租金标准扣除已支付停业补偿金）；2、两被上诉人每月按照上述标准支付上诉人商铺租赁损失直至交付商铺为止；3、两被上诉人承担本案的诉讼费用。 被上诉人旭城公司、东晨公司共同答辩称：光彩服务部的租赁关系经行政诉讼，双方形成了补助费的关系，即使承租人与产权人达成了终止租赁关系，但与我方拆迁安置回迁的法律关系没有消灭。综上，不同意上诉人的上诉请求，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 二审中，上诉人张柏盛提交了一份其与广州市东山区光彩首饰工艺服务部于2008年12月30日签订的《关于光彩首饰营业部终止租赁的备忘录》，拟证明上诉人张柏盛与光彩服务部之间的租赁关系已终止。被上诉人旭城公司、东晨公司共同质证的意见为：上述备忘录不是新证据，不同意质证，且上诉人张柏盛与光彩服务部的原法定代表人刘炳光是亲戚关系，有可能为了诉讼而串通伪造证据。 被上诉人旭城公司、东晨公司在二审中均没有新证据提交。 二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。 本院认为，原判认定上诉人张柏盛具备提起本案诉讼的主体资格正确，本院予以确认。被上诉人旭城公司通过拍卖竞价于2009年8月12日取得了涉案地块使用权，承担涉案地块范围内因拆迁、回迁安置协议所产生的一切纠纷。 根据生效的原审法院（2001）东法行初字第11号行政判决书及本院（2001）穗中法行终字第00184号行政判决书，被上诉人旭城公司应按月支付停业补偿费1500元给光彩服务部。在缺乏相关法规对本案涉及的商铺房屋逾期回迁责任作出明确规定的情况下，仍应按上述生效的行政判决书所确定的标准予以确定被上诉人旭城公司应承担的违约责任。上诉人张柏盛提出按评估租金标准赔偿其租金损失缺乏法律依据，本院不予支持。 综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费3900元，由上诉人张柏盛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  韩志军 代理审判员  刘 卉 代理审判员  李 焕 ﹤h4﹥﹤／h4﹥﹤h4﹥﹤／h4﹥﹤h4﹥﹤／h4﹥﹤h4﹥﹤／h4﹥ ﹤h4﹥二o一五年月日﹤／h4﹥ 书记员党春婷