广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0705民初1062号原告：李慧茵，女，汉族，1993年7月10日出生，住江门市新会区。委托诉讼代理人：林莉娴，广东泓科律师事务所律师。委托诉讼代理人：余柏祥，广东泓科律师事务所律师。被告：江门市建泰投资置业发展有限公司。住所地：江门市新会区会城圭阳北路72号圭峰花园雍华苑二座。统一社会信用代码：914407057693226157。负责人：蔡艳。委托诉讼代理人：谢少波，广东东方大卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦颖雯，广东东方大卫律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司新会支行。住所地：江门市新会区会城镇冈州大道中84号。统一社会信用代码：914407058941217241。负责人：梁宗欢。原告李慧茵与被告江门市建泰投资置业发展有限公司（以下简称“建泰公司”）、第三人中国建设银行股份有限公司新会支行（以下简称“建设银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月2日立案受理后，依法适用简易程序分别于2018年4月24日、5月22日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告李慧茵的委托诉讼代理人林莉娴、建泰公司的委托诉讼代理人谢少波、麦颖雯均到庭参加诉讼；第二次开庭，原告李慧茵的委托诉讼代理人余柏祥、建泰公司的委托诉讼代理人谢少波、麦颖雯均到庭参加诉讼，第三人建设银行经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告李慧茵向本院提出诉讼请求：1.解除原告李慧茵与被告建泰公司签订的《商品房买卖合同》，被告退回购房款4040775元、税费87684.82元及利息（自付款之日起按同期银行贷款利率计至退回购房款之日止，暂计至2017年10月31日为566543.08元）；2.被告承担本案诉讼费用。事实理由：2015年5月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于江门市××区××花园××房产（面积538.77平方米），价格为4040775元；合同约定被告应于2015年6月30日前交付房产给原告。合同签订后，原告依约付清房款，并交纳了相关税费87684.82元。但被告没有依期交付房产给原告，2017年初，原告发现被告没有按照原来设计规划进行建设，擅自改变了楼间距。为此，原告已向江门市规划局新会分局反映，并得到新会分局回复确定，且新会分局已对被告该行为作出行政处罚。原告认为被告在没有征得规划部门及买受人同意，擅自变更商品房项目的规划设计，损害原告的合法权益。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条规定，原告享有退房的权利，被告应退回购房款、税费及利息。另外，根据双方签订的商品房买卖合同，被告应当在2015年6月30日前，将涉案的房产交付给原告使用，但截止到今日，原告尚未收到交收涉案房产，根据合同第九条第一款第二小点的约定：“出卖人逾期交付超过90日，买受人有权解除合同”，因此恳求法院解除涉案房屋买卖合同。综上，为维护原告合法权益，故起诉如上。被告建泰公司辩称：一、原、被告双方在就涉案房屋签订购房合同签订时，本案起诉状中所提的楼房已经完成了土建等主体施工且已经竣工验收，不存在合同签订后再调整规划进行施工的问题。1、原、被告于2015年5月5日签订《商品房买卖合同》购买位于圭峰雍雅苑第8幢602房产，该合同并未就涉案房产的楼间距作出约定。原、被告也从未就涉案房屋的楼间距做出过其他补充约定，因此，被告在案涉房产楼间距的问题上根本不存在违约行为。2、早在原告购买涉案房屋前，第8幢楼房及本案起诉状中提到的第11幢和第12幢楼房早已施工完毕且已达到竣工验收条件。换言之，原告是在对涉案房屋的实际楼间距有了明确、充分的了解后才决定购买涉案房屋并与被告签订购房合同，根本不存在合同签订后被告单方调整规划，更不存在被告变更设计的问题，因此，原告以楼间距缩小作为其要求解除合同的理由毫无事实依据，依法应予驳回。二、涉案房屋的楼间距完全符合消防要求，没有对原告的利益造成任何损害，不属于房屋质量问题严重影响正确居住使用的情况。依据江门市城乡规划局新会分局于2017年5月4日作出的《关于反映圭峰花园三期楼间距不符合消防安全要求等投诉事项的回复》，已明确说明圭峰花园三期整体按规划实施，第8幢及第12幢楼房的距离也满足消防规划的要求，没有对原告的合理权益造成损害，不属于涉案房屋存在质量问题严重影响正确居住使用的情况，原告要求解除合同的理由没有法律依据。三、如前所述，在原告解除合同没有事实和法律依据的情况下，要求被告向其返还税费并支付利息的请求依法也应予驳回。四、原告主张解除合同，不存在双方合同约定的情形，也不存在法定可以解除合同的情形。原告所称的被告一直未能交付涉案房屋的理由不能成立。被告多次向原告通知要求其办理收楼手续，但原告方一直拒绝办理，所以不存在被告拒不交楼的事实。而在此之前，被告方从来没有收到原告关于延迟交楼，要求被告承担违约责任以及解除合同的意见。综上，原告所提诉求没有事实和法律依据，恳请法院依法查明事实，驳回原告的所有诉讼请求，以维护被告的合法权益。第三人建设银行庭后向本院提交书面陈述意见称：由于需要购房，原告向我行提出借贷2770000元。李慧茵提供位于江门市××区××圭峰××602为抵押担保，该业务已办理相关抵押财产的抵押登记手续。至2018年5月6日止，该笔贷款本金余额为2631521.95元。该笔贷款是符合国家法律法规的，我行利益应予以承认及保护，请在债务人结清本笔贷款后再实现该房屋权属的变更及相关抵押地产的接触抵押登记手续。原告李慧茵提交了《商品房买卖合同》、《税收缴款书》、《关于反映圭峰花园三期楼间距不符合消防安全要求等投诉事项的回复》各一份作为证据，被告提交了8幢、11幢和12幢分部分项质量验收记录三份、商品房预售许可证、顺丰快递单、《再次催收收楼通知书》、《最后催收收楼通知书》、律师函各一份及邮政特快专递单两份作为证据。上述证据来源合法、真实，与本案待证事实均有关联性，故本院对上述证据均予以确认并在卷佐证。本院经审理，对本案事实认定如下：2015年5月5日，原告李慧茵与被告建泰公司签订《商品房买卖合同》，该合同第二条、第三条约定：原告向被告购买位于江门市××区××花园××房产，该房产为预售商品房，建筑面积538.77平方米。合同第四条、第六条约定：价格总金额为4040775元，房款于2015年5月4日交第一笔款410000元，2015年5月5日交第二笔款860775元，剩余房款2770000元于2015年6月20日前通过申请办理银行按揭方式付清。合同第八条约定：被告应于2015年6月30日前将经验收合格的房产交付给原告使用，但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期（1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2.原告延期付款，被告可相应顺延支付日期；3.长期恶劣天气导致无法正常施工或其他非被告所能控制的如供水、供电和政府部门未能排期验收等问题）。合同第九条约定：除上述第八条约定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付给原告使用的，按逾期时间分别处理（逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金）。合同第十条约定：该商品房预售后，被告不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，被告应书面征得原告同意，不同意变更的原告可要求终止买卖合同，被告应在原告提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。上述《商品房买卖合同》签订后，原告依约付清房款。后原告于2016年4月20日缴纳了房屋买卖的契税80815.5元及契税滞纳金6869.32元，合共87684.82元。《商品房买卖合同》约定的交房时间到期后，被告并未依约交付涉案房屋给原告。2017年9月5日，被告制作《最后催收楼通知书》并向原告邮寄发出，该通知书中称被告曾于2017年7月15日向原告发出《再次催收楼通知书》，但原告并未签收该邮件。2018年2月1日，江门市新会区圭峰花园物业管理有限公司委托广东三良律师事务所向原告邮寄发出《律师函》，该律师函中称原告拖欠物业费及滞纳金共12214.54元，应在收函后与物业公司协商处理有关事宜，但原告并未签收该邮件。原告至今尚未到被告处办理接收涉案房屋手续。另查明，涉案房屋所在的8幢楼房于2014年1月16日取得商品房预售许可证，有效期为一年，后延期至2018年1月16日止。涉案房屋所在的8幢楼房于2015年1月30日完成分项验收，并于2016年10月24日总体验收合格。又查明，2015年5月6日，原告与第三人建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，以涉案房屋作为抵押物向第三人贷款2770000元用于购买涉案房屋，借款期限为360个月（2015年5月6日至2045年5月6日），还款方式为等额本息，借款年利率为浮动利率，在基准利率水平上下浮10%，即为5.31%。至2018年5月6日，原告尚欠第三人贷款本金2631521.95元。再查明，2017年5月4日，江门市城乡规划局新会分局向原告等人作出《关于反映圭峰花园三期楼间距不符合消防安全要求等投诉事项的回复》，认为圭峰花园三期整体按规划实施，由于11幢、12幢未经该局开工验线擅自施工导致11幢、12幢整体向东平移5米，该局已对该行为作出行政处罚；经该局现场核查和实地测量，12幢与东侧相邻的8幢住宅楼外墙间净距为9.7米，阳台的水平净距为7.3米，11幢外凸墙体与东侧住宅楼外墙间净距为7.6米，与阳台的水平净距为5.2米，该距离满足消防规范要求。本院认为，本案立案案由是房屋买卖合同纠纷，但根据审理查明的事实，被告建泰公司出售给原告李慧茵的是正在建设的房屋，案由应变更为商品房预售合同。本案争议焦点是：1.被告是否存在擅自变更规划涉案房产的情况？2.被告是否存在逾期交付房产给原告的情况？3.被告是否存在违约，应否解除涉案《商品房买卖合同》？4.如果解除合同，被告应否向原告退回购房款、税费以及支付违约金？对于第一个争议焦点，原告主张被告没有按照原设计规划进行建设，擅自变更楼间距，违反涉案《商品房买卖合同》第十一条约定，根据查明的事实，涉案《商品房买卖合同》的签订时间是2015年5月5日，而涉案房屋所在的8幢楼房于2015年1月30日已完成分项验收，即在签订涉案《商品房买卖合同》前涉案房屋已建起，原告在签订合同时应对房屋的楼间距有一定的认知，《商品房买卖合同》也没有关于楼间距的书面约定，且原告提交的证据《关于反映圭峰花园三期楼间距不符合消防安全要求等投诉事项的回复》也未能证明被告存在擅自变更楼间距的事实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告并未提供充分的证据证明其主张，故本院对原告的上述主张不予采纳。对于第二个争议焦点，涉案《商品房买卖合同》中第八条约定被告除非遇到特殊原因可延期交房，否则应于2015年6月30日前将经验收合格的房产交付给原告使用，但涉案房屋在2016年10月24日才完成总体验收合格达到交房条件，且未出现可延期交房的特殊原因，故本院认为被告存在逾期交房的情形。对于第三个争议焦点，被告存在逾期交房是否构成违约的问题，被告抗辩认为其逾期交房存在合理理由，原告从来没有提出过异议也没有提出过解除合同，且原告在签订合同时对存在逾期交房的情形应当合理预见到，故逾期交房不存在违约，对此，本院在上述分析中已确认被告存在逾期交房的情形，虽然原告在本案起诉前并未有证据证实其曾提出过异议，也没有提出过解除合同，但被告逾期交房并不存在涉案《商品房买卖合同》第八条约定的可延期交房的特殊原因，也没有就延期交房与原告进行协商变更交房时间，而且涉案房屋在涉案《商品房买卖合同》约定的交房时间到期后近一年四个月的2016年10月24日才验收合格达到交房条件，明显违反了涉案《商品房买卖合同》第八条关于被告应于2015年6月30日前将经验收合格的房产交付给原告使用的约定，已构成违约，故本院对被告的上述抗辩不予采信。对于原告主张解除涉案《商品房买卖合同》应否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，原告与被告在涉案《商品房买卖合同》中约定了“被告如未按合同规定的期限将该商品房交付给原告使用的，逾期超过90日后，原告有权解除合同”现被告逾期远超过90天才通知原告收房，而原告至今也未到被告处办理收房手续，故原告提出解除涉案《商品房买卖合同》，没有违反法律规定及合同约定，本院对原告主张解除涉案《商品房买卖合同》的诉请予以支持，对被告提出不应解除合同的主张不予采纳。因被告是于2018年3月16日收到本案的民事起诉状等有关应诉资料，故本院确定2018年3月16日为涉案《商品房买卖合同》解除之日。对于第四个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，涉案《商品房买卖合同》中第九条约定了违约责任“被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金”故涉案《商品房买卖合同》解除后，被告应向原告退还涉案房屋的房款4040775元、税款及支付违约金。对于税款的金额，因原告主张的税款包括契税80815.5元及契税滞纳金6869.32元，但原告没有提供证据证明其缴纳契税滞纳金是因被告的原因造成，故本院确认被告退回税款的金额为80815.5元，对原告超出部分的主张不予支持。至于违约金的计算标准问题，原告庭审中明确其第一项诉讼请求中主张的利息即为违约金且违约金应按中国人民银行同期贷款利率计算，被告认为原告主张计算的违约金的标准过高，本院认为，被告存在违反涉案《商品房买卖合同》第八条约定的违约行为，违约责任应以涉案《商品房买卖合同》第九条的约定计算违约金，即“按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金”按此标准计算的违约金为20203.88元（4040775元×0.5%），但原告认为按此标准计算明显过低，考虑涉案房屋的购房款4040775元数额较大，且其中2770000元是向第三人建设银行贷款的，该笔贷款的还款方式是等额本息，贷款利息为基准利率下浮10%，原告也一直在向第三人偿还贷款本息，故现因被告存在违约，原告产生的损失远远大于20203.88元，若按上述标准计算违约金确存在过低的情况，不足以弥补原告的损失，故本院酌定违约金应自被告违约次日2015年7月1日起以4040775元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告退回全部购房款之日止为宜，对原告超出部分的主张不予支持。第三人建设银行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。”的规定，本案依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：一、确认原告李慧茵与被告江门市建泰投资置业发展有限公司于2015年5月5日签订的《商品房买卖合同》于2018年3月16日解除；二、被告江门市建泰投资置业发展有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告李慧茵退还购房款4040775元；三、被告江门市建泰投资置业发展有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告李慧茵支付税款80815.5元；四、被告江门市建泰投资置业发展有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告李慧茵支付违约金（自2015年7月1日起以4040775元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告江门市建泰投资置业发展有限公司退回购房款之日止）；五、驳回原告李慧茵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计收22180.01元，由被告江门市建泰投资置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  袁婷姗二〇一八年七月四日法官助理翁卓亮书记员伍颖瑜