广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第3818号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄社槐，男。委托代理人：黄荣生，广东海印律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谭素庄，女。委托代理人：梁胜才，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托代理人：陈静云，广东诚挚（广州）律师事务所实习律师。上诉人黄社槐因与被上诉人谭素庄房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2013）穗南法民三初字第488号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。原审法院经审理查明：谭素庄与祁满桥于1992年11月16日登记结婚。2012年7月16日，广州市南沙区南沙街板头村民委员会出具《证明》：兹有我村村民祁满桥的房屋位于广州市南沙区集贤大街1号，其产权属祁满桥所有。2013年4月1日，祁满桥因病死亡。2013年8月24日，谭素庄签署《具结书》：“坐落于广州市南沙区南沙街板头村集贤大街1号一层东侧房面积116㎡的房屋产权属于本人”，板头村民委员会在该《具结书》上盖章予以确认。在《具结书》备注上记载，本《具结书》只限于作为符合出租条件使用，不作为领取其它有关证照的依据。2013年3月15日，谭素庄（出租方、甲方）与黄社槐（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将坐落在南沙板头村集贤大街1号附属1的房屋出租，该商铺用于五金电器；租赁期限为五年，从2013年4月15日至2018年4月15日止。租金为每月8500元，从第三年开始每年递增10％；押金17000元，合同期满后乙方按期退还该商铺，押金无息退回给乙方，合同签订时，乙方须交押金及第一个月租金。乙方应在每月16号前自觉向甲方交纳租金，逾期每天按应缴金额的5％收取滞纳金。商铺的使用和装修要求：乙方在使用期间内，不得擅自改变商铺的结构，若因使用需要改变，必须经甲方同意后方能改变；乙方在租用期满后，要把租用的商铺根据甲方的要求修复原状交给甲方。租用期内，如甲方单方终止合同，甲方应退还押金外，并应赔偿两个月租金给乙方；乙方拖欠租金达半个月以上，视作乙方违约，甲方有权收回，并不退回押金给乙方。合同签订后，谭素庄将房屋交付给黄社槐使用。黄社槐于2013年3月18日向谭素庄支付押金17000元及一个月租金8500元，合计25500元。黄社槐在接收房屋后，委托案外人黄福生对房屋进行装修，并在房屋旁边的空地上搭建一钢结构星瓦棚。谭素庄表示，其出租讼争房屋时，旁边空地是同意免费给黄社槐使用的，但未同意黄社槐在空地上搭建建筑物。但谭素庄表示黄社槐委托他人在装修及扩建时，其先生经常过去看，其本人也偶尔过去看。原审诉讼过程中，根据黄社槐的申请，原审法院委托广州永道工程咨询有限公司对黄社槐在承租房屋进行的装修现值及空地上的扩建部分工程造价进行评估，该公司于2014年4月22日出具《评估报告》，评定扩建部分工程造价为65935.34元，改建部分造价为35720.71元。2014年4月18日，黄社槐将讼争房屋交还给谭素庄。2013年9月25日，谭素庄向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、黄社槐向谭素庄支付拖欠的租金85000元（每月租金8500元，从2013年5月15日起至2014年4月18日止，并扣除押金17000元）。2、黄社槐向谭素庄支付租金的滞纳金8508.5元（按每日万分之五标准计算，从逾期之日起计至2014年4月18日止）。3、本案诉讼费由黄社槐承担。黄社槐反诉请求判令：1、确认双方签订的《商品租赁合同》无效；2、谭素庄向黄社槐返还按金和租金25500元；3、谭素庄赔偿装修损失166291元；4、谭素庄向黄社槐支付因无法开业所受的损失每月1.8万元（自2013年4月5日计至法院判决生效之日止）；5、谭素庄承担本案全部诉讼费用。原审诉讼中，谭素庄提交位于广州市南沙区南沙街板头村集贤大街1号的广州市南沙区南沙新都窗帘布艺店、位于广州市南沙区南沙街板头村集贤大街1号二房的广州市南沙区南沙志达汽车美容服务部的个体工商户开业基本资料，以证明同一幢房屋的其它商户可以办理个体工商户营业执照，并正在经营。黄社槐表示因谭素庄无法提供房产证，故其没有去申请办理营业执照。另据广州市工商局发布的《个体工商户开业登记提交材料规范》规定：租赁房屋的，提交租赁合同和房屋产权证明；没有房屋产权证明，但符合《关于解决生产经营场所场地证明若干问题的意见》规定的临时经营场所要求的，提交租赁合同和镇政府（街道办事处）出具的《临时生产经营场所使用证明》。而广州市人民政府办公厅《关于解决生产经营场所场地证明若干问题的意见》规定：集体土地上的物业办理《临时经营场所使用证明》，因历史原因造成申请开业登记时无法提供合法房地产权利证明的，提供村委会或镇国土所的有关证明文件。原审诉讼过程中，双方均表示是由于村委不同意出具证明，才导致无法办理营业执照。原审法院到广州市南沙区南沙街板头村民委员会进行调查，该村委会表示：谭素庄房屋旁边的空地是村集体所有的宅基地，谭素庄将空地交付给黄社槐使用侵犯了村集体的土地利益，故村委不同意出具办理营业执照的相关证明；若仅是出租谭素庄的宅基地房屋，则谭素庄是有权出租并可以办理营业执照。谭素庄为证明其有权出租讼争房屋，提交原审法院于2012年11月20日作出的（2012）穗南法民三初字第257号《民事判决书》，该生效判决认定广州市南沙区南沙街板头村集贤大街1号东侧房屋（301.21平方米主体房屋及116.12平方米附属房屋）是祁满桥建造的，其对房屋享有使用权。原审法院认为，谭素庄、黄社槐签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。原审法院在祁满桥去世前作出的生效判决已认定祁满桥享有讼争房屋的使用权，而板头村委会出具的具结书也确认讼争房屋属谭素庄所有，故黄社槐以谭素庄房屋没有房产证为由，要求确认合同无效依据不足，不予支持。合同签订后，黄社槐仅向谭素庄支付押金及一个月的租金，未按合同约定的期限继续向谭素庄支付租金，已构成违约。因黄社槐在2014年4月18日将讼争房屋交还给谭素庄，即双方在该日已实际解除租赁合同。故谭素庄要求黄社槐支付从2013年5月15日起至交回房屋时的租金及从逾期之日起的逾期交租滞纳金合理，予以支持，黄社槐要求谭素庄退回租金没有依据，不予支持。合同约定逾期交租滞纳金为每日5％，谭素庄仅要求按每日万分之五的标准计算，并只要求计算到交回房屋之日止，属于其对自身权利的处分，予以准许。谭素庄已在租金请求中扣除黄社槐已交纳的押金，故对黄社槐要求谭素庄退回押金的请求，不予支持。租赁合同虽然约定谭素庄出租给黄社槐的是集贤大街1号附属1的房屋，但谭素庄在诉讼中明确表示房屋旁边的空地是其同意给黄社槐使用的，且谭素庄对黄社槐在租赁房屋及空地内进行装修和搭建构筑物是知情并同意的。现双方确认黄社槐无法办理营业执照的原因是村委会不同意出具证明，而村委会不同意出具证明的原因是谭素庄交付给黄社槐使用的空地侵占了村集体的权益，故黄社槐无法办理营业执照并导致合同无法继续履行的主要过错责任在于谭素庄；而黄社槐未按约定期限支付租金，且在使用讼争空地时未合理审查土地权属，对合同无法继续履行也有一定的过错，故对于黄社槐的装修损失及扩建费用损失，酌情确定谭素庄应承担80％的损失费用。根据广州永道工程咨询有限公司出具的《评估报告》，扩建部分及改建部分工程总造价为101656.05元，即谭素庄应向黄社槐赔偿装修损失81324.84元，黄社槐要求谭素庄赔偿装修损失166291元依据不足，不予支持。另黄社槐未能提供证据证明无法开业的损失，故其要求谭素庄赔偿该损失也没有依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项、第十四条第（二）项的规定，原审法院于2014年8月4日作出如下判决：一、黄社槐应于本判决发生法律效力之日起十日内向谭素庄支付租金85000元；二、黄社槐应于本判决发生法律效力之日起十日内向谭素庄支付租金的滞纳金8508.5元；三、谭素庄应于本判决发生法律效力之日十日内赔偿黄社槐装修损失81324.84元；四、驳回黄社槐的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2138元由黄社槐负担；反诉受理费2948元由谭素庄负担800元，黄社槐负担2148元；评估费2000元由谭素庄负担1600元，黄社槐负担400元。上述本诉受理费已经由谭素庄预交，反诉受理费、评估费已经由黄社槐预交，双方均同意由对方在履行本判决时将其应承担部分直接支付给本方。判后，上诉人黄社槐不服原审判决，向本院提起上诉，认为：一、本案的损失包括两部分，一是因谭素庄过错的原因不能办理营业执照而无法开业，黄社槐投资扩建和改建工程后不能得到收益，利益受到损害，从本案来看，因违约没有将“商铺”交付的是谭素庄，由此致使《商铺租赁合同》无法履行。黄社槐对于谭素庄的租金损失没有过错。根据民事责任的构成要件，原审判决让黄社槐对谭素庄承担交付租金的民事责任缺乏依据，该部分损失应该由过错人谭素庄自己承担；二是黄社槐改建费和扩建费的损失，这部分损失对黄社槐而言是100%的损失，对谭素庄来说却是100%收益。本案主要过错在谭素庄，却让没有过错的黄社槐倒贴了装修费、租金、违约金和押金，不公平。二、谭素庄出租的“商铺”根本不是“商铺”，不能办理营业执照，谭素庄提交的《具结书》“备注”上也记载，谭素庄的房屋符合出租条件，不作为领取其他证照的依据。这与双方租赁合同的约定不符，且黄社槐根本没有使用过该“商铺”，在明知租赁物不再成为“商铺”的情况下，再以“商铺”的价格来计算租金，显然违背事实。2013年4月中旬，装修工程和搭建工程刚完工，谭素庄就收到南沙城管部门的停工通知，不能开业；而村委会也不愿出具办理营业执照的证明。办理营业执照这条路被堵死，责任在谭素庄。针对上述事实，租赁物不能作商业用途，不能开业的情况，谭素庄已经构成违约。在法律上，为防止损失扩大，黄社槐不必交租金和押金，且根据《合同法》第六十七条的规定，由于谭素庄出租的房屋货不对板，黄社槐有权行使后履行抗辩权，拒绝交付租金，直至谭素庄提供的出租物满足《商铺租赁合同》约定的用于“经营五金电器”的“商铺”的要求，黄社槐在2013年4月之后不再交付租金不构成违约，无需向谭素庄承担违约责任；谭素庄在本案中负有80%的过错，因此租金损失也应由谭素庄负担80%；鉴于谭素庄应承担80%的责任当时没有确定，租金因为损失也无法确定如何承担，因此黄社槐不应该承担滞纳金。三、原审法院在没有确定改建和扩建构成的归属的前提下，就对改建和扩建部分的费用进行处理是错误的。首先改建和扩建的构成随着谭素庄收回用于租赁的房屋，事实上已经由谭素庄所拥有，现在由谭素庄占有和使用，原审本应根据这一事实，判决这些工程由谭素庄所有，然后判决这些工程费用全部由谭素庄承担。假设扩建部分完全被拆除，拆除后的材料不能再使用，残值为零，才能作如下处理：1、扩建部分，谭素庄承担80%的费用；2、改建部分，因在谭素庄屋内，由谭素庄继续使用，谭素庄应承担100%的费用；两项合计88468.98元。但从现状来看，并没有出现扩建部分被拆除的情况，因此应以101656.05元的工程造价计算，全额由谭素庄支付给黄社槐。综上，上诉请求：1、撤销原审判决第一、二项，改判驳回谭素庄对黄社槐的诉讼请求；2、改判谭素庄向黄社槐返还按金和租金25500元；3、撤销原审判决第三项，改判谭素庄向黄社槐赔偿101656.05元装修损失；4、判令谭素庄承担本案一、二审诉讼费、评估费用。被上诉人谭素庄答辩称，一、谭素庄与黄社槐所签订的《商铺租赁合同》是双方意思的真实表示，合法有效，涉案房屋完全具有办理商业营业执照的资质，谭素庄从黄社槐处收回商铺后分别出租给梁培英与刘立凯，两人现经营的广州市南沙区南沙情浓花愿花店及广州市南沙区南沙庄姐大排档都到工商管理部门领取了营业执照。因此，双方签订的合同是真实、合法有效的。黄社槐应当按期支付合同持续期间的租金，如逾期不支付租金，谭素庄有权在扣除押金之后还可以要求黄社槐支付差额租金及滞纳金。根据双方合同约定，谭素庄是可以以每日百分之五滞纳金要求黄社槐给付的，但考虑黄社槐也有了一定损失，所以谭素庄在一审时要求万分之五的滞纳金计算，这已经是对黄社槐的一个变相补助了。黄社槐要求撤销原审判决第一项和第二项判决没有事实及法律依据。二、黄社槐在施工及办理营业执照过程中有过错，黄社槐应当对工程的损失承担过错责任。在黄社槐开工扩建的第三天，黄社槐已经收到城建部门的停工通知，但黄社槐仍继续施工，人为的扩大损失。其次，黄社槐无法办理营业执照的根本原因是：1、黄社槐对商铺进行违规扩建；2、黄社槐在本案中从来没有向谭素庄提出办理营业执照的要求，也没有积极配合谭素庄办理相关手续及证件。三、整个装修工程分两个部分，一个是扩建部分，一个是商铺内部装修。对于扩建部分，谭素庄和黄社槐都没有土地使用权，谭素庄只是说这个土地是可以用来放东西，但黄社槐直接把扩建部分土地建了围墙，并打了架棚，因为土地不是双方的，所以这部分是无法确权的，目前扩建部分也无法使用，村委也不给谭素庄使用。对于商铺内部装修，双方合同约定谭素庄是把商铺租给黄社槐，黄社槐可以自行装修，但由于黄社槐原因，导致无法办理营业执照，这部分损失其实也应当有黄社槐自己承担的。整个案件过程都是因为黄社槐的违建及违约才导致诉讼，谭素庄认可原审法院对装修损失的过错责任划分，原审法院判定黄社槐支付谭素庄租金85000元及滞纳金8508.5元认定事实清楚，适用法律正确，请求法院给予维持。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，上诉人黄社槐向本院提交了：1、照片两张，拍摄时间在2014年10月27日，证明谭素庄已经把涉案房屋和黄社槐装修的工程出租给他人来做餐馆使用，即证明扩建和改建工程被谭素庄所占有。2、手机照片，证明开业时扩建部分是开门的，可以使用。谭素庄质证确认照片两张的真实性和合法性，承认涉案房屋出租给了梁培英、刘立凯，分别开潮汕大排档和情浓花愿花店，并且都办理了营业执照，也已经正常经营。对手机照片的真实性、合法性、关联性不予确认，照片模糊不清，而且没有照到扩建部分里面的真实使用情况，无法证明谭素庄已经在使用扩建部分，扩建部分属于村集体用地，不属于谭素庄用地，谭素庄根本不可能从扩建部分获得利益。被上诉人谭素庄向本院提交了：1、谭素庄与梁培英签订的《房屋租赁合同》；2、谭素庄与刘立凯签订的《房屋租赁合同》；3、广州市南沙区南沙情浓花愿花店营业执照；4、广州市南沙区南沙庄姐大排档营业执照；5、涉案房屋照片两张；用以证明涉案商铺现每月收租9000元，并且可以办理营业执照。黄社槐质证认为，两份租赁合同是谭素庄与第三人签订，对其真实性无法确认；对于照片的真实性予以确认，对于两份营业执照真实性没有异议，但关联性有异议，黄社槐承租时涉案商铺无法办理营业执照，在原审时双方已经确认黄社槐无法办理营业执照的原因是村委会不同意出具证明，而村委会不同意出具证明的原因是谭素庄交付给黄社槐使用的空地侵占了村集体的权益。二审庭询过程中，黄社槐述称涉案房屋本来是由谭素庄的丈夫管理的，说可以办理营业执照，但在装修快结束时谭素庄丈夫去世了，所以黄社槐知道无法办理营业执照了。涉案房屋装修完毕以后，黄社槐没有使用涉案房屋，房屋一直空置，但也没有及时交还房屋，因为首先由于城管说扩建部分和装修部分是违法的，其次涉及到黄社槐装修房屋的补偿问题双方没有达成协议，谭素庄起诉的时候，黄社槐也是要求把补偿问题解决以后其才交还房屋。本院认为，上诉人黄社槐与被上诉人谭素庄签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。法院生效判决已认定涉案房屋是谭素庄配偶祁满桥建造，其对房屋享有的使用权，且板头村委会亦出具具结书确认涉案房屋属谭素庄所有，原审法院驳回黄社槐以谭素庄没有房产证而要求确认合同无效的请求，依据充分，黄社槐亦无就此提出上诉，故本院予以维持。黄社槐接收涉案房屋后，未依约向谭素庄支付租金，已构成违约，故谭素庄请求黄社槐向其支付欠付的租金及依约计付的滞纳金，符合合同约定，原审予以支持处理正确。黄社槐上诉辩称因无法办理营业执照而没有实际经营使用涉案房屋，故不应支付“商铺”租金的意见，首先，双方合同并无约定以办妥营业执照及实际经营使用作为交付租金的前提，其次，黄社槐在房屋装修完毕得知房屋不能办理营业执照后，并无没有采取适当措施将房屋及时交还，而是继续控制占有涉案房屋，造成房屋空置损失属黄社槐扩大的损失，应由黄社槐自行承担，故黄社槐上诉称其不应支付租金的理由不成立，本院不予采纳。黄社槐上诉称其行使后履行抗辩权一节，因谭素庄已依约履行了交付租赁标的房屋的义务，故黄社槐所称后履行抗辩权亦不成立，其上诉称其无需支付租金滞纳金的意见亦理据不足，本院不予采纳。现黄社槐已将涉案房屋交还给谭素庄，双方已实际解除租赁合同，双方二审争议的焦点在于合同解除后对扩建、改建损失应如何分担的问题。本案纠纷产生的原因在于黄社槐接收房屋后在房屋旁边的属村集体所有的空地上搭建建筑物，村委会不同意出具证明所致，鉴于谭素庄表示房屋旁边的空地是其同意给黄社槐使用，而黄社槐未审查土地权属且又未经报建即搭建建筑物，由此产生纠纷并最终导致租赁合同提前解除，双方均负有过错。原审判决认定谭素庄负有主要过错责任，谭素庄在二审答辩中表示认可该过错责任划分，本院予以认可。为此，原审判决双方对黄社槐的装修损失及扩建费用损失由谭素庄承担80%的损失费用，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”以及第十四条第（二）项“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”的规定，处理并无不当。黄社槐上诉称扩建部分应确定归谭素庄所有的问题，因扩建部分占用村集体土地，且未办理报建手续，故该扩建部分有待行政主管部门先行处理后才能确定其财产权益关系，黄社槐上诉请求确认扩建部分归谭素庄所有，不具备前提基础，本院不予采纳。黄社槐二审提交的证据亦不足以确切证明扩建部分由谭素庄实际占有和使用，谭素庄亦否认有占有和使用扩建部分，故黄社槐上诉主张应由谭素庄负担扩建部分的全部损失依据不足，本院不予采纳。在双方对合同解除均有过错，且谭素庄已就改建部分承担80%费用损失的情况下，黄社槐仅以谭素庄实际使用改建部分为由主张谭素庄应承担改建部分的全部损失费用，依据不足，本院不予采纳。综上，审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人黄社槐的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3087元，由上诉人黄社槐负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  黄 嵩审判员  谭红玉二〇一五年一月三十日书记员  杨银桃