上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）黄浦民四(民)重字第6号原告孙掉花。委托代理人马晓旻，上海市金石律师事务所律师。被告李波。被告章健。被告李舜璋。三被告共同委托代理人杨燕亭，上海市勋业律师事务所律师。原告孙掉花诉被告李波、被告章健、被告李舜璋房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2014年3月27日作出(2013)黄浦民四(民)初字第2028号民事判决。原告孙掉花不服判决，提起上诉，上海市第二中级人民法院于2014年7月18日作出(2014)沪二中民二(民)终字第1119号民事裁定，撤销该判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2014年10月11日公开开庭进行了审理。原告孙掉花及委托代理人马晓旻，被告章健及被告李波、章健、李舜璋委托代理人杨燕亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙掉花诉称：2013年7月15日，原告与被告李波签订《房地产买卖居间协议》，约定原告以总房价款人民币(以下币种均为人民币)532万元购置三被告名下的上海市迎勋北路XXX弄XXX号XXX室房产(以下简称系争房屋)。协议订立后，原告依约支付被告定金45万元,但三被告未按约履行协议。原告诉请要求判令被告继续履行上海市迎勋北路XXX弄XXX号XXX室的房屋买卖协议。重审时原告变更诉请为要求判令三被告双倍返还定金90万元。被告李波、被告章健、被告李舜璋辩称：1、被告章健作为系争房屋共有权人，未在《房地产买卖居间协议》上签字，事后也未追认，故被告李波签约出售系争房屋系无权处分。因被告李波与原告签订《房地产买卖居间协议》时未取得系争房屋其它共有权人的同意，应当确认该协议无效。2、即使该协议有效，原告要求双倍返回定金的诉请无事实依据。该协议约定的房价款为532万元税费各付且被告到手价500万元，事实上按房价款532万元备案交易，被告无法实现到手500万元的合同目的。如果原被告继续交易，就必须对备案房价重新协商，因为双方协商不成导致买卖合同无法签订。故房屋买卖合同无法签订非被告过错。请求驳回原告诉讼请求。原告提供以下证据：1、《房地产买卖居间协议》，证明原告与三被告之间的房屋买卖关系；2、《收款收据》，证明原告于签约当日支付定金5万元；3、银行转帐凭证，证明原告于签约次日支付定金40万元；4、《催告函》，证明原告书面催告被告履约；5、《告知函》，证明三被告要求解除协议；6、原审庭审笔录复印件、证明双方交易情况。三被告对原告提供证据的真实性均无异议，对证据1证明内容予以确认。对证据2、3确认已收取定金45万元。对原告证据4、5、6认为系因原告原因导致交易不能。三被告提供如下证据：1、税费计算表，证明按照532万元进行交易无法实现到手500万元的目的。2、短信记录，证明被告已经提出要求停止房屋交易。3、接报回执单、视频文字记录及中介方提供的备案价为412万元的买卖合同，证明双方就合同价格进行协商发生争议后原告放弃签约。原告对三被告提供证据的质证意见如下：对证据1认为不符合证据形式要件，但对计算公式及结果认可。对证据2、3中被告与中介的信息记录的真实性无法确认。对证据3中的接报回执单、视频文字记录及中介方提供的备案价为412万元的买卖合同真实性无异议。经审理查明：三被告是系争房屋上海市迎勋北路XXX弄XXX号XXX室权利人，被告李波与被告章健系夫妻关系，被告李舜璋系被告李波与被告章健之子。2013年7月19日，经中介方上海德佑房地产经纪有限公司居间，原告与被告李波签订《房地产买卖居间协议》一份，约定原告以总房价款532万元购置系争房屋，同时约定原告于签约后2日内支付定金45万元。该《房地产买卖居间协议》另附《房地产买卖协议》，其中约定总房价款为532万元，该总房价款中包括其他房价款即装修补偿款120万元，同时约定该房地产上的维修基金、管理费押金、电话初装费、煤气初装费、有线电视申请费等均已包含在总房价款内，被告李波提供户名为章健的XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户作为原告支付购房款项使用，约定双方于2013年9月15日之前至中介处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，双方同时在其它约定中写明：本协议房价款为532万元税费各付且甲方到手500万元。签约后，原告按约于2013年7月19日支付被告李波定金5万元、2013年7月20日向被告章健名下账户转帐支付定金40万元，共计支付定金45万元。2013年9月15日，原告与被告李波、章健至中介处准备签订《上海市房地产买卖合同》。在协商合同条款时，原告认为系争房屋的买卖合同价格应当为412万元，被告李波、章健则要求将在《房地产买卖居间协议》中约定的总房价款532万元作为双方《上海市房地产买卖合同》中系争房屋的房价款，并将被告到手价500万元作为该买卖合同的条款。但被告李波、章健也提出如按照房价人民币532万元进行交易，扣除应缴税费后，被告无法实际到手500万元。双方为此磋商不成，当日未能签订《上海市房地产买卖合同》。原告称其同意通过补足差价等方式保证被告可实现到手500万元之交易目的，但被告仍明确表示拒绝签约。原告遂起诉来院。以上事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议》、《收款收据》、银行转帐凭证、往来函件以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：1、对本案所涉《房地产买卖居间协议》的效力。被告章健以其为系争房屋共有权人，但其认为未参加系争房屋买卖的签约及委托被告李波出售房屋，对被告李波的签约行为其不予追认，故认为该协议无效。本院经查被告章健与被告李波系夫妻关系，其知晓被告李波将系争房屋在中介处挂牌出售，李波签订《房地产买卖居间协议》时约定以章健名下银行账户作为原告支付购房款所用，章健也确认收到原告支付的定金，章健并参与了《房地产买卖居间协议》中约定的在2013年9月15日双方签订《上海市房地产买卖合同》的协商。据此本院确认被告章健对被告李波出售系争房屋的行为是明知的，故本院对三被告称章健未参加系争房屋买卖的签约及未委托李波出售房屋、要求确认该协议无效的辩称不予支持。2、对双方房屋买卖合同(协议)未能履行的违约责任认定。双方所签《房地产买卖居间协议》及所附《房屋买卖协议》中明确，系争房屋总房价款为532万元，但同时亦明确其中包含了装修补偿款120万元，故系争房屋实际价款应当为412万元。被告坚持要求以总房价款532万元签订《上海市房地产买卖合同》，与双方《房地产买卖居间协议》的约定不符。双方在《房地产买卖居间协议》中约定被告实际到手价为500万元，被告明知按照532万元价格进行交易，在扣除应缴税费后，被告无法最终获取500万元，仍坚持要求将到手价500万元作为签订《上海市房地产买卖合同》的条款，本院据此认为被告存在阻碍双方房屋买卖合同(协议)履行的行为，系违约，应当承担相应的违约责任。综上，本院认为，《房地产买卖居间协议》系签约各方依据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，签约各方均应恪守协议约定的义务。双方未能履行《房地产买卖居间协议》，系被告违约所致，原告据此要求判令三被告双倍返还定金90万元，于法有据，应予支持。据此并依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条之规定，判决如下：被告李波、章健、李舜璋于本判决生效之日起十日内返还原告孙掉花双倍定金人民币900,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12,800元由被告李波、章健、李舜璋共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 曹 云代理审判员 黄 啸人民陪审员 刘美琳二〇一五年八月四日书 记 员 陈佩华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。