山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁06民终2776号上诉人（原审原告）：烟台金桥建筑开发有限公司，住所地烟台市莱山区成达路19号。法定代表人:刘逢倜，董事长。委托诉讼代理人：王志建，山东康桥（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于民，山东康桥（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台双龙化学产品有限公司，住所地烟台经济技术开发区舟山路2号内1号。法定代表人：赵淑华，总经理。委托诉讼代理人：王立刚，男，1938年10月9日生，汉族，烟台双龙化学产品有限公司顾问，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘晋华，山东一和律师事务所律师。上诉人烟台金桥建筑开发有限公司(以下简称金桥公司)因与被上诉人烟台双龙化学产品有限公司（以下简称双龙公司）合资合作开发房地产合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2016）鲁0691民初1836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金桥公司上诉请求：1、改判被上诉人烟台双龙化学产品有限公司支付上诉人烟台金桥建筑开发有限公司187583.38元；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人对一审法院认定的对账结果（二）中，联建房产过程中未结算的两笔费用，即二期应分摊的费用10.93万元和退回的农民工保证金5.5万元，按上诉人所占37.605%份额，被上诉人应退还上诉人61860.22元，没有异议；二，上诉人对一审法院认定的对账结果（三）中，上诉人应退还被上诉人各项费用63432.39元，且抵扣被上诉人应支付上诉人的费用有异议；1、程序方面，一审法院在被上诉人没有在法定期限内提出反诉的情况下，越俎代庖，直接抵扣被上诉人应支付上诉人的款项，严重违反“不告不理”的民事诉讼原则，二审法院依法应当改判被上诉人另案起诉，在本案中不予抵扣；2、关于建设局退还上诉人的养老保险金的问题，上诉人认为，建筑决算的取费标准全省统一，返还的60%养老保险金是为了弥补施工单位建筑决算中人工费取费不足，而另外支付给施工单位的人工费补偿，是需要支付给施工单位农民工的法定专项费用，该笔费用上诉人已经支付给农民工，一审法院不应当将该笔费用进行分配，更不应该从被上诉人应支付上诉人的款项中予以抵扣。至今，被建设局扣留的剩余40%养老保险金才是应该作为合作三方分配的费用。因该费用建设局至今没有返还，所以说，被上诉人应该和上诉人一起，通过另案来处理上述费用。3、关于因上诉人延期完工应向被上诉人补偿5万元的问题，上诉人认为，该笔款项在被上诉人支付“转股款”210万元时，已予以扣减，一审法院不应当将该笔费用从被上诉人应支付上诉人的款项中予以抵扣。相关事实的证据一，是被上诉人提供的刘大成在2010年6月30日出具的0309761号收款收据（金额为10万元）；该收据写明“预收转让股份款（原借条作废）10万元”，其中的“原借条”就是上诉人前期出具给被上诉人的10万元补偿款的欠条，因刘大成法律知识淡薄，将欠条错写成了“借条”。上诉人从没有向被上诉人借款10万元。被上诉人主张该笔款项是上诉人向其借款，其在一审期间没有提供借款合同和银行转账记录予以证实。实际情况是该笔款项被上诉人并没有实际支付给上诉人，而是以该收据冲抵了欠被上诉人和陈廉的10万元补偿款；证据二是另一合作人陈廉的证言；陈廉可以证明上诉人已支付给了被上诉人10万元的延期完工补偿款，且通过被上诉人将其中的5万元补偿款支付给了陈廉。三、上诉人对一审法院认定的对账结果（一）中，被上诉人应退还上诉人房租收益10626.58元有异议；首先，需要说明的是徐云庆得到的上诉人授权时间是2005年12月12日起至合建厂房建设竣工期间，其授权范围也仅限在该工程建设期间与被上诉人、陈廉关于建设施工厂房的相关业务。2006年4月29日合建厂房竣工验收后，合建厂房租赁期间，徐云庆是受被上诉人的聘请（被上诉人给其发工资）及委派，负责合建厂房的租赁和管理事宜。徐云庆并不是上诉人委派的管理者，其签字的相关费用单据并不当然的认定是上诉人的确认和认可；其次，一审法院认定的下列合作期间费用，缺乏相关的事实和法律证实属于合理费用，不应从房租收入中扣减；1、工资127580元中的93480元的部分；理由是2008年7月20日三方签订的物业管理办法中规定了工作人员每月工资700元，即工资应为一个工作人员工资47个月X700元/月=32900元+补助1200元=34100元。上诉人仅承认的34100元的工资支出为合理费用。2、维修费21626.50元中的16106.5元的部分；理由是无证据证明用在联建厂房中，且未经包括刘大成在内的理事会同意(2008年7月20日三方签订的物业管理办法第三条）;上诉人仅认可维修费中电力维修2200元，地上栓维修720元，水箱保温2000元，装大门字600元合计5520元用于联建厂房为合理费用。3、低值易耗品1080元；理由是无证据证明用在联建厂房出租中，且未经包括刘大成在内的理事会同意。4、物料消耗4871.95元；理由同上。5、广告费4100元；理由同上。6、设计费800元；理由同上。7、综合验收费28660.5元中的26303.5元的部分；上诉人仅认可消防验收费和交通餐费共2357元是用于联建厂房中，其余部分费用无证据证明用在联建厂房出租中，且未经包括刘大成在内的理事会同意。8、保安服务费1200元；理由是无证据证明用在联建厂房出租中，且未经包括刘大成在内的理事会同意。9、业务招待费23612元中的11612元部分；理由是08年三方物业管理办法约定了业务招待费每年3000元，不超4年。10、房产税、营业税和所得税等68944.20元；理由是上诉人从不知道被上诉人办出了涉案房产的房产证，合作的三方也未成立公司，涉案房产也从未评估，上述税费是被上诉人应缴纳的费用，不应从房租收入中扣减。11、其他费用10170元；理由是无证据证明用在合作厂房出租中，且未经包括刘大成在内的理事会同意。12、电力合计损失费23441.47元；理由是该笔费用不应当由作为房东的三方负责而应当由相关承租单位负责分摊，且未经包括刘大成在内的理事会同意。13、松霞公司欠的水电费25568元；理由是该笔费用应由被上诉人负责收回（现在可能已经收回，因松霞公司现仍承租被上诉人的房产），在未经包括刘大成在内的理事会同意的情况下，不应从房租中扣减。综上，房租收入962418.14元扣减相关合理费用434250.67元，房租利润应为528167.47元，按上诉人所占37.605%份额，被上诉人应支付上诉人198617.38元。第三、被上诉人提供的为上诉人垫付款（判决书14页中的借款）73720元中，上诉人仅认可垫付的钢构5万元、卫生间维修3800元、徐云庆借款1000元和上诉人应分摊的维修费2905元，合计57705元，剩余的16015元部分，因被上诉人无证据证明应由上诉人负担，且未经上诉人同意，所以说不应由上诉人负担。第四，大门以南的围墙（被二期工程使用，不在10.93万元以内的工程）共60米，也属于未结算的费用。按每米221.66元的工程造价，共计13299.6元，按上诉人所占37.605%份额，被上诉人应退还上诉人5001.32元。综上所述，被上诉人应当支付上诉人联建房产过程中未结算的两笔费用61860.22元+房租利润198617.38元+大门以南的围墙未结算的费用5001.32元，共计265478.92元；上述费用扣除上诉人的房租和借款等费用77895.54元，被上诉人实际应当支付上诉人187583.38元。双龙公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：一、上诉状第二条无事实和法律依据。1、在程序方面，上诉人称在答辩人没有提出反诉的情况下，一审法院直接抵扣答辩人应支付上诉人的款，违反“不告不理”的民事诉讼原则，该请求没有法律依据。本案系合资合作开发房地产纠纷，不仅上诉人有权分配合作期间的收益，答辩人也有权分配合作期间的收益。既然上诉人请求分配合作期间的收益，人民法院就应当查明事实，对合作各方的收益予以明确并进行分配，答辩人无需提起反诉，根据2007年1月20日的《理事会决议》第5条，上诉人因工程延期完工应支付答辩人5万元补偿款，该款的支付渠道为上诉人在合作期间的分成，一审法院按照当事人约定从上诉人的分成中抵扣5万元给答辩人，不违反法律规定。2、关于建设局退还的养老保险金问题。上诉人已将养老保险金己列入工程预算，作为施工单位，上诉人应当缴纳养老保险金，但在办理开工手续时，上诉人没有资金缴纳，所以由答辩人为上诉人垫付。因此上诉人应当将答辩人垫付的养老金全部退还给答辩人后，由合作三方按照投资比例进行分配。一审法院只分配了建设局退回的60%,对此答辩人不再提出反对意见。3、上诉人延期完工，应补偿答辩人5万元。上诉人在上诉状中称，“在答辩人支付转股款210万元时己经扣减，证据一是2010年6月30日出具的0309761号收款收据（金额10万元），该收据注明原借条作废，原借条就是上诉人前期出具给答辩人的10万元补偿款的欠条，上诉人没有向答辩人借款，将欠条错写成借条；证据二是另一合作人陈廉的证言，证明上诉人已支付答辩人10万元的延期完工补偿款，且通过答辩人将其中5万元支付给了陈廉”。上诉人上述陈述没有事实依据。首先，欠条与借条有明显区别，上诉人称将欠条错写成借条，完全不合情理，系偷换概念，且无证据支持。合作三方在2007年1月20日的《理事会决议》第5条明确约定，厂房、办公楼延期9个月，由乙方（上诉人）向甲方（含答辩人和陈廉）补偿10万元，此款在三理事在按股比分配时，在上诉人分成中扣留。该《理事会决议》系合作三方共同签署，对合作三方有完全约束力，根据该决议第5条，上诉人应补偿答辩人和陈廉共10万元，答辩人和陈廉各得5万元,支付渠道为上诉人在合作期间的分成，债权债务关系明确，无需再出具欠条。另外，上诉人应当支付答辩人的延期完工补偿款为5万元，而不是10万元，支付渠道为上诉人在合作期间的分成，而不是转股款。其次，2010年6月30日出具的0309761号收款收据注明原借条作废，说明该收据的10万元转股款系借条抵扣，从中能够证明原借条中的10万元款项属于借款，但不能证明系延期完工补偿款。第三，答辩人没有支付陈廉5万元的延期完工补偿款。二、对账结果所依据的事实清楚，证据充分。1、徐云庆是上诉人的代理人，上诉人的授权委托书中载明“徐云庆全权处理合作开发烟台双龙工业园的一切业务”，厂房建成后，徐云庆代表上诉人，负责物业管理和厂房出租业务，有2006年6月19日三方签字同意的徐云庆的工作报告为证。上诉人并未明确徐云庆的代理期限，答辩人没有聘用过徐云庆，徐云庆所领取的工资，系从房租收入中支付，有陈廉和徐云庆的签字为证。2、合作期间支出的费用合理，证据充分，上诉人的上诉理由不能成立。1至13条所支付的费用，一审中答辩人己全部举证，而且所有费用开支均有财务负责人陈廉和物业负责人徐云床及总负责人王立刚签字核销，合理合法。上诉人己由委代理人徐云庆签字，无需再由刘大成签字。另一案起诉人陈廉对1至13条的列支，在一审法院判决结案时，全部认同，说明一审判定正确。上诉人提出刘大成未签字无效，实属法律概念错误。上诉人称：为上诉人垫付的73702元中，未经上诉人同意，不应由上诉人全部承担是错误的。垫付款有财务负责人陈廉，金桥公司委托代表徐云庆和总负责人王立刚签字核销，被上诉人己全面举证，一审法院判定正确。关于围墙等共摊费用问题:三方2006年12月15日签订的“关于双龙工业园一期工程外围费用的分摊决定”，确定外围工程费用一期工程分摊11.07万元，二期工程分摊10.93万元，己对外围费用全部处理完毕，不存在大门南围墙未付款的问题。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，上诉人上诉请求无事实和法律依据，应当驳回上诉，维持原判。金桥公司向一审法院起诉请求：1.判决双龙公司支付金桥公司2006年6月6日至2010年4月23日期间对外出租共有房产的租金利润30万元（双方对这期间房租总收入无异议，但对是否扣减相关费用支出存有争议，所以金桥公司诉请的30万元是暂定数额，待法院审查确定后予以明确）。2．判决双龙公司支付金桥公司在联建房产过程中未结算的费用61785元（包括二期工程应分摊的费用10.93万元及建设部门退回的农民工保证金5.5万元，合计16.43万元，按金桥公司所占37.605%比例计算分摊得出61785元）。3．本案诉讼费用由双龙公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证，一审法院认定事实如下：2005年3月19日，被上诉人双龙公司（甲方）、烟台开发区一汽东星工贸有限责任公司（简称一汽东星，甲方）与烟台金桥建筑开发有限公司第三分公司（简称金桥三分公司，乙方）签订合建厂房协议书,约定：“甲、乙双方经友好协商，本着平等、互惠互利、利益共享、风险共担的原则，就烟台双龙化学产品有限公司在烟台开发区F-16工业园占地面积16202.34平方米的“双龙工业园”合作开发事宜达成合作条款如下：……二、第一期工程包括三层框架结构办公楼一座和钢结构厂房一座及厂区配套工程，其中办公楼面积为1737平方米，钢结构厂房面积为2300平方米，皆以设计图纸要求为准。三、利益分配：双方按投资比例分享利益与承担风险。四、投资方式：甲方以土地和现金投入，乙方以现金投入。双方一致同意在一期工程中甲方依法取得的土地以每平方米180元作价投入。五、投资总额及各方所占比例。1．投资总额367万元。甲方占51%，乙方占49%。2．甲方投资总额为187万元。其中：土地部分（570+2310）÷0.54×180元/平方米=96万元，投入资金91万元。3．乙方投入现金180万元。……六、筹建与经营管理。1．设立理事会，为最高权力决策机构。理事会下设办公室为常设办事机构，主持筹建与以后的经营管理工作。2．鉴于在开发区的实际情况，甲方委派理事长、副理事长各一名，乙方委派副理事长一名。3．办公室设主任一名、副主任二名，由理事长和副理事长分别担任，工作人员招聘或委派。4．工程建设方面业务由乙方副理事长分管，财务由理事长分管。资金的支出必须经正负理事长共同签字方为有效。5．办公室工作人员（正负理事长除外）的工资及办公、通讯等费用从双方投资中支付。……九、出资时间。……2．根据工程进度需要的费用，双方必须按比例及时出资。否则违约方应赔偿守约方的全部经济损失。十、第二期及以后工程的开发建设应另立新协议。……十二、本协议未尽事宜，经双方协商可作补充条款，与本协议具有同等法律效力。”落款处甲方有双龙公司签章，乙方有金桥三分公司签章和刘大成签名。协议签订后，三方于2005年4月即开始按协议约定进行了出资、施工。2006年6月，三方建成“双龙工业园”一期办公楼及钢结构厂房。2006年12月13日，三方签订烟台双龙工业园一期工程决算书（以下简称决算书），载明：“一、双龙公司与一汽东星（以下简称双龙公司）在开发区舟山路一期工程中双龙公司共支出工程费用现金为1218707.62元（见甲方付款明细表）。其中：1．在金桥三分公司承包工程总造价中双龙公司支出工程款629183元（见甲方付款明细表）；2．在工程总造价中双龙公司支出589524.62元（见甲方付款明细表）。二、三方确认金桥三分公司在一期建设中未完成总工程量为2406000元，扣除双龙公司支出629183元，金桥三分公司总投资为1776817元。三、双龙公司与金桥三分公司一期工程总投资：1．双龙公司实际出资1218707.62+960000=2178707.62元，2．金桥三分公司实际出资1776817元，1、2两项共计实际出资即目前工程总投资为3955524.62元。3．三方贷款20万元，各方按1/3的比例分担，各债各还本息。（1）甲方出资为2112040.95元（2178707.62-66666.67），（2）乙方出资为1843483.67元（1776817+66666.67）。四、各方目前出资比例：1．双龙公司53.395%，2．金桥三分公司46.605%。五、各方目前实际出资比例。金桥三分公司已转让给双龙公司9%。双龙公司实际占有股份53.395%+9%=62.395%（双龙公司与一汽东星各占31.1975%）。金桥三分公司实际占有股份46.605-9%=37.605%。六、其他。1．未结算部分欠付工程款97531元（见附表）。2．未完工程款为87800元（见附表）。合计185331元。3．应退双龙公司垫付的两项费用：71760元+55200元=126960元（见甲方付款明细表18、19）。4．综上1、2、3双方按实际出资比例分担分配。七、关于工程罚款，专题另行研究。”陈廉、王立刚、刘大成在落款处签名确认。2006年12月16日，三方签订《关于双龙工业园一期工程外围费用分摊的决定》（以下简称分摊决定），载明：“就双龙工业园一期工程外网费用分摊的问题，理事会作如下决定：一、外网包括的内容：厂区道路、上下水管路、围墙大门、自来水管道碰头工程、配电室。二、分摊的原则。按一期工程占地面积占整个双龙工业园土地面积比例分摊。1．厂区道路上下水管路总投资14万元，一期工程分摊（60%）8.4万，2．围墙大门预计2万元，自来水碰头预计4万元，变电室2万元，共计8万元，一期工程承担三分之一，即2.67万元。合计一期承担11.07万元，二期工程分摊10.93万元。三、关于围墙，厂区围墙自一期工程厂房东侧起至西侧围墙，北自办公楼外5米起，南至大门门库止，所有费用由一期工程负担，其余均由以后开发商承担。四、关于分摊价格的确定，本决定第二项中确定的价格为原始投资价，考虑资产升值等因素，具体价格按以后开发的当时评估价计算。五、考虑双龙工业园一期工程以外的土地所属权归双龙公司所有，因此以后开发应分摊的费用由双方公司负责收回，按一期股东投资比例分配。如果双龙公司转让土地，在转让土地时应将转让的土地应承担的费用同时收回并分配给一期投资的股东。”陈廉、王立刚、刘大成在落款处签名确认。另查，2006年5月16日，三方签订双龙工业园管理办法，主要内容是组建物业管理办公室，明确管理职责，明确物业管理人员基本条件及费用待遇、明确房屋出租办法等。陈廉、王立刚、刘大成在该文件上签名。金桥三分公司由刘大成担任理事，并委派徐云庆全权处理金桥三分公司与双龙公司、陈廉合资开发双龙工业园的一切业务。2006年12月15日，三方签订会议纪要，内容为“双龙工业园一期建设理事会，于2006年11月14日上午在理事长办公室召开了会议。理事长王立刚、副理事长刘大成、陈廉，出席了会议，徐云庆列席。会议决议如下：1．全体理事一致同意，将一期建造的办公楼约1700平方米，厂房约2300平方米对外销售。2．会议决定总销售额最低价格为754万元，此销售底价到2007年5月6日前有效。……5．销售过程的全部税费，三位理事按各自的股权比例分担。6．销售税费包括：（1）首次办理房地产证所用的税费。（2）二次对外销售过程中需交纳的税费。7．收益部分（去税费实收不低于650万元）应扣除贷款本息、未付工程款、未完成工程款，对租用厂房用户的经济补偿等后，股东收益按股份比例直接分配到各股东账户。”陈廉、王立刚、刘大成在落款处签名确认。2007年6月22日，三方签订理事会纪要，载明：“王立刚、刘大成、陈廉三位理事均出席了理事会，徐云庆主任列席了会议，会议纪要如下：……3．同意在西北角依托两围墙搭一个自行车棚，并对办公楼西侧地面进行水泥地面硬化。4．建设工程税收按地税局要求办理，……5．房产税、地产税、出租税等按国家规定办理……”。刘大成、王立刚、陈廉均在理事会纪要上签名确认。2008年7月20日，三方签订双龙工业园物业管理办法，载明：“根据前段管理的经验和问题，重新制定物业管理办法如下：一、管理人员：理事会指定王立刚任负责人，工作人员短期聘任。二、管理职责：……三、管理者待遇：1．工作人员每月工资700元，每月底发给。2．负责人每月公务费900元用于交通、通讯、办公、接待、财务管理人员补贴（负责账目及各种费用收缴），上述补贴范围的开支不再列入财务账目。四、财务开支：1．管理人员工资及补贴、电费、自来水费、卫生管理费、各种税费及理事会决定的开支项目，由负责人签字盖章并核销。2．小额维修费、工具费、农药费等，每月不超过300元，直接由负责人签章核销，年终送礼，掌握在3000元以内。3．本条第1、2项外的任何开支项目均需经理事会决定后列支。4．资金管理，银行背书由负责人签章，每月给各理事财务报表一份。五、上述条款到2008年底有效。六、房产建设当中的质量问题由原建设方负责维修并承担费用。”刘大成、王立刚、陈廉均在落款处签名确认。2010年4月23日，上诉人金桥公司与被上诉人双龙公司签订转股协议，载明：“双方于2005年4月在烟台开发区双龙工业园合建厂房、办公楼3988平方米。双龙公司投资股份为62.395%（其中含陈廉先生31.1975%的股份），金桥公司投资股份为37.605%。为便于使用和管理，经双方协商签订转股协议如下：1．金桥公司愿将37.605%的股份作价人民币贰佰壹拾万元整（210万元），转让给双龙公司。建设期间，金桥公司对外所欠工程材料、人工费等款项，由金桥公司在本合同生效前清算完毕，并出具单证。2．双龙公司愿接受金桥公司37.605%的股份，并付给金桥公司贰佰壹拾万元整（210万元），双龙公司接受金桥公司股份后，原金桥公司所占37.605%股份的权利随之移交双龙公司。（陈廉先生仍占有31.1975%的股份）。金桥公司所欠双龙公司款项（含欠陈廉的款项），在双龙公司向金桥公司付款中扣除。3．双方商定：双龙公司于2010年5月付给金桥公司捌拾万元（80万元）。2011年6月份付给金桥公司伍拾万元（50万元）。2011年11月付清余款。金桥公司每次收款时，向双龙公司出具正式收款票据。4．合建的厂房、办公楼，是由金桥公司施工建造的，对于建筑质量存在的问题（如办公楼外墙透水、三楼卫生间渗水、楼梯间顶渗水、彩窗密封条脱落、厂房漏水、管道井盖粉化破裂等），维修发生的费用由金桥公司承担。5．金桥公司应在2010年5月10日前向双龙公司开具建筑营业税发票。6．本协议自金桥公司收到双龙公司2010年5月第一次付款生效。7．本协议履约地为烟台经济技术开发区，协议未尽事宜，双方协商处理。8．本协议一式三份，双龙公司两份（含陈廉先生壹份），金桥公司壹份，具有同等法律效力。”协议签订后，被上诉人双龙公司按约定向上诉人金桥公司支付了转让款210万元。诉讼过程中，上诉人金桥公司主张上述转股协议仅是上诉人对其持有涉案房产的37.605%物权的转让，并没有包含物权转让前的涉案房产的出租收益和联建房产过程中未结算的费用，被上诉人双龙公司理应向上诉人支付。被上诉人双龙公司则主张虽然双方签订转股协议时没有就联建房产房租收益及各项费用支出进行清算对账，但上诉人向被上诉人转让的37.605%股份作价210万元是双方协商确定的，其对应的资产应理解为双方在合作开发双龙工业园一期项目过程中所产生的所有收益，不存在上诉人所提出的房租收益和联建未结算费用问题。退一步讲，如果金桥公司将原有的全部权利转让给双龙公司，可以不包括房租利润和公摊费用分配的话，经双龙公司核算金桥公司可分配数额如下：1.2006年6月至2010年4月30日期间可分房租利润6543.71元；2.分摊费用可得41102.26元（可分得二期工程公摊费用109300元乘以37.605%）；3.应退回劳动保险金71760元（见决算书第6条第3款）；4.金桥公司应补偿双龙公司50000元（见2007年1月20日理事会决议第5条）；5.金桥公司应承担维修费26510元（见转股协议第4条）；6.应返还借款预支10000元（见刘大成借条）。综上1至6条合计金桥公司应退还双龙公司110624.03元。（一）关于出租收益问题。上诉人、被上诉人双方对房租总收入无异议，但对是否扣减费用支出存有争议。被上诉人双龙公司提交了2006年6月至2010年4月30日股东预分配方案材料一宗及各项费用支出账本凭证，显示在这期间房租总收入962418.14元，减各项费用支出672118.82元（详见附表3费用明细），减电费损失23441.47元，减应收松霞公司欠交的水电费25568元，余240489.85元为应分配金额，应当按照三家各自的比例进行分配，被上诉人双龙公司应当分配75026.82元、一汽东星（陈廉）75026.82元、金桥公司分配90436.21元。上诉人金桥公司应分配的数额减去应交房租7124.70元，减去应交水电费3065.80元，减去预支借款73702元（系2006年6月至2010年4月30日期间被上诉人为金桥公司垫付款），最后上诉人金桥公司实际应分配6543.71元。上诉人质证称，对房租总收入962418.14元、金桥公司应交房租7124.70元、应交水电费3065.80元无异议；对减电费损失23441.47元、减应收松霞公司欠水电费25568元的账目无异议，但认为不应该由上诉人承担，当时物业管理由被上诉人负责，松霞公司欠水电费，上诉人提出断水断电，王立刚不同意，应由被上诉人自担损失；对借款73702元有异议，我方只承认被上诉人替刘大成垫付的牟平海德钢结构50000元、替刘大成垫付门厅变电室防水款1376元、徐云庆借款1000元、维修卫生间墙面防水3800元，对其他的费用不认可；对减各项费用支出中的办公费1379元、电话费400元、垃圾费300元、财务费20元、土地使用税142229.4元、利息30000元无异议，对其他费用有异议。经一审法院组织双方查看原始会计凭证并对账，对上诉人有异议的借款73702元：1．上诉人承认被上诉人替刘大成垫付牟平海德钢结构50000元、门厅变电室防水款1376元、卫生间返修费3800元、卫生间墙面防水3800元和徐云庆借款1000元，合计59976元，一审法院予以认定；2．办公楼楼顶防水1700元、装修款1500元、东南雨台防水360元、办公楼楼顶维修400元、自来水管道抢修1320元、办公楼外墙防水维修款6000元、工程装饰款2000元、三楼防水费用300元、内墙乳胶漆维修146元，合计13726元，均属于维修建筑工程质量问题所花费的费用。根据双方签订的转股协议第4条约定“对于建筑质量存在的问题（如办公楼外墙透水、三楼卫生间渗水、楼梯间顶渗水、彩窗密封条脱落、厂房漏水、管道井盖粉化破裂等），维修发生的费用由金桥公司承担”，前述1、2项费用合计73702元应由上诉人金桥公司负担，被上诉人代上诉人垫付后计入上诉人预支借款项目内，并无不妥，一审法院予以认定。对上诉人有异议的费用支出：1.工资发放情况均有相应会计单据记载，有陈廉签字或陈廉、徐云庆（××）两人签字确认，还有王立刚签字确认，系真实有效，一审法院予以认定，共计127580元。2.给负责人每月公务费900元，在三方签署的双龙工业园物业管理办法中有明确规定，共计18900元，应予认定。3.从双龙公司提供的具体维修项目的会计凭证中，可看出维修费21626.50元系多次小额维修费累计而成，根据物业管理办法的规定，小额维修费应从财务开支，由三方分担。4.低值易耗品1080元的会计凭证中有陈廉的签字，应予认定。5.物料消耗4871.95元的会计凭证中有陈廉、徐云庆的签字，或者王立刚、徐云庆的签字，应予认定。6.广告费，其中600元发票中有理事陈廉、金桥公司委派的负责人徐云庆签字，应予认定；1500元发票附有广告合同书，发布的广告内容为对外租售厂房工业用地，系为合作双方利益所支出，应予认定；其余2000元虽有发票，但未列明为何支出，且仅有王立刚签字，根据三方签署的物业管理办法规定广告费需经理事会决定后列支，故不应认定。7.以前未付费用90356.97元的会计凭证中列支的消防检测、自来水井、配电柜款、回填土方款均属于三方合作建房过程中发生的未付费用，与双方签署的决算书中第六条第1项列明的未结算部分欠付工程款金额相符，各方应按出资比例分担，故应予认定。8.工程费49703.30元系因消防验收而对三方合建的厂房进行重修而产生，且会计单据上有金桥公司委派的徐云庆签字，应予认定。9.以前未完工程费46985元的会计单据上有徐云庆、陈廉签字，且未高于双方决算书中第六条第2项列明的未完工程款金额，故应予认定。10.设计费800元系因三方合作建房所产生，应予认定。11.综合验收费28660.50元的会计凭证上均有徐云庆、王立刚的签字，应予认定。12.根据三方物业管理办法的规定，各种税费由负责人签字盖章并核销，保安服务费1200元的会计凭证上有负责人王立刚的签字，应予认定。13.根据三方签订的物业管理办法的规定，年终送礼掌握在3000元以内，2009年5月18日支出公共关系费8000元，超出该规定，且只有王立刚一人签字，不予认定；对其他2009年支出的招待费均符合规定应予认定，2009年之前发生的招待费13282元系在2008年7月20日三方签订物业管理办法之前，单据中有徐云庆、王立刚的签名，亦应予认定。14.双方均同意房产税、营业税、所得税等按68086.92元认定。15．其他费用10170元明细凭证中或有陈廉、徐云庆签字或有王立刚、徐云庆签字，应予认定。对上诉人无异议的其他费用，一审法院予以确认。综上，应扣减的各项费用支出总计为662061.54元。2006年6月至2010年4月30日期间三方应分配的房租收益为251347.13元（房租收入962418.14元-各项费用支出662061.54元-电费损失23441.47元-应收松霞公司欠交的水电费25568元），应当按照三家各自的比例进行分配，金桥公司应分配94519.08元。金桥公司应分配的数额减去应交房租7124.70元，减去应交水电费3065.80元，减去借款73702元，最后金桥公司实际应分配房租收益10626.58元。（二）关于联建房产过程中未结算的费用问题。上诉人主张包括应分摊的二期工程费用10.93万元和退回的农民工保证金5.52万元。1．二期工程分摊费用10.93万元。上诉人主张在三方签署的2006年12月16日分摊决定中写的很清楚，一期分摊11.07万元，二期分摊10.93万元，三方合作的是一期工程，应当由三方各承担费用，二期是被上诉人自己做的，应当由被上诉人负担，但这个钱在一期中已经做好了，被上诉人应将这10.93万元按比例退还给金桥公司、陈廉，上诉人诉请的就是按照上诉人所占的37.605%份额折算应退还的费用（10.93万元×上诉人所占比例37.605%）。被上诉人则主张三方签署的分摊决定中虽然提到二期工程费用10.93万元应由三方按投资比例分摊，但分摊决定签署后未履行，且因分摊决定是决算书的一个组成部分，双方在转股协议中已经就相关的权利义务做了最终处理，上诉人原有的37.605%股份的全部权利已经转交给被上诉人，无权再主张未分摊费用。2．农民工保证金5.52万元。上诉人主张从三方签署的决算书后附的甲方付款明细表可以看出，农民工保证金5.52万元虽由双龙公司垫付，但该笔款项已经计算在双龙公司投资的总工程款1218707.62元中了，双龙公司已经以此分得了联建房产的31.1975%的份额，决算后，建设管理部门退还的农民工保证金5.52万元，属于三方的共同收入，应当按照三方签署的决算书第六条第4项的约定，按三方实际出资比例分配，上诉人诉请的就是按照上诉人所占的37.605%份额折算应退还的费用。被上诉人则主张农民工保证金5.52万元系双龙公司垫付，应退还双龙公司，不应分配。对上诉人、被上诉人争议的联建房产过程中未结算的两笔费用问题，一审法院认定如下：1.二期工程分摊费用10.93万元，在三方签署的分摊决定中有明确约定，“以后开发应分摊的费用由双龙公司负责收回，按一期股东投资比例分配”，因上诉人、被上诉人仅合作开发了一期工程，以后开发的二期工程分摊费用，应由双龙公司按上诉人在一期工程所占投资比例予以分配。2.农民工保证金5.52万元，虽由被上诉人双龙公司垫付，但该款项已被双龙公司列入其投资额内，且根据三方签署的决算书第六条的约定“应退双龙公司垫付的两项费用：71760+55200=126960元（见甲方付款明细表18、19），按实际出资比例分担分配”，现该款已由建设部门退还给双龙公司，双龙公司理应按上诉人所占比例予以分配。（三）关于被上诉人双龙公司要求上诉人金桥公司退还的费用问题。1.被上诉人主张其垫付的养老保险金71760元被上诉人金桥公司从建设局领走，应退还。上诉人否认领走了养老保险金71760元。被上诉人申请法院调查取证，一审法院至建设局查询获知，按规定建筑企业养老保险金由建设单位缴纳，工程完工后已按60%的比例退还给施工单位，该款项最终实际退还施工单位43056元。2.被上诉人主张上诉人应补偿工程工期延误费50000元，并提供2007年1月20日理事会决议予以证明，第5条约定“厂房、办公楼延期9个月，三理事均同意由乙方刘大成向甲方（含双龙公司、一汽工贸公司）补偿10万元，此款在三理事按股比分配时，在刘大成分成中扣留”。上诉人质证称，该10万元在被上诉人支付转股款210万元时已予以扣减。被上诉人否认，并向法庭提交上诉人收到转股款210万元时出具的收据，未有记载扣减工期延误费的内容。3.被上诉人主张上诉人应负担维修费26510元，提交两份单据予以证明。上诉人对两份单据有异议，认为该两份单据与本案无关，无法证明所花费的防水费是用在涉案房产中，且所花费的防水费用发生在涉案房产保修期以后。4.被上诉人要求上诉人返还预支的借款10000元，提供有刘大成签名的借条予以证明。上诉人质证称该借条是刘有为和刘大成与被上诉人之间的私人借款，与本案没有关系，且借款的时间2014年8月是双方签订转股协议以后的事情。一审法院认定，1．养老保险金实际退还43056元，已由上诉人金桥公司领取，根据三方签订的决算书第六条的规定“双龙公司预缴的养老保险金71760元，退还后按实际出资比例分配”，上诉人金桥公司应退还给被上诉人双龙公司13432.39元（43056元×31.1975%）。2．根据三方签订的2007年1月20日理事会决议第5条约定，上诉人因延期完工应向被上诉人双龙公司补偿50000元，根据被上诉人提供的上诉人出具的收到转股款210万元收据载明内容可知，此款在三理事按股比分配时未予扣留，故上诉人金桥公司应退还被上诉人双龙公司50000元。3．被上诉人双龙公司对其主张的垫付房屋维修费26510元仅提供两份单据予以证明，未有相应合同也未经上诉人确认，一审法院不予认定。4．刘大成向被上诉人双龙公司的借款10000元，系双方在签订转股协议之后发生的，不属于本案审理的双方在签订转股协议之前的未分配权益，被上诉人应另行主张权利。综上，上诉人金桥公司应退还给被上诉人双龙公司63432.39元。一审法院认为，本案被上诉人双龙公司与陈廉、上诉人金桥公司（金桥三分公司）签订的合建厂房协议书、双龙工业园管理办法、理事会纪要、决算书及分摊决定等文件，均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照约定全面履行各自的权利、义务。通过前述三方签署的协议书等文件内容，所体现的上诉人、被上诉人之间的关系符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件使用法律问题的解释》第十四条规定的合作开发房地产合同关系，“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。本案上诉人的各项诉请也均是基于合作建房过程中产生的，故本案案由确定为合资合作开发房地产合同纠纷。被上诉人双龙公司在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审、重审期间提出，却未有新的证据证明对方请求权超过诉讼时效，一审法院对其时效抗辩的主张不予支持。上诉人与被上诉人签订的转股协议，实质是对合作双方权益和利润的分配。上诉人、被上诉人对合作建房过程中的权益依据各自投资比例进行分配后，在双方有证据证明存在未分配利润、未结算费用的情况下，应根据各自投资比例对未分配的利润、费用进行分配。上诉人主张的房租收益、分摊费用及农民工保证金，双方在签订转股协议前未进行过确认，在签订的转股协议中对此未进行明确约定，被上诉人也无证据证明上述款项已包含于转让款中，故应重新审查合作各方在开发房地产过程中的权益和利润分配的情况，以确定各自权益和利润分配的比例和金额。根据一审法院组织双方对账的结果，（一）被上诉人双龙公司应退还上诉人房租收益10626.58元；（二）联建房产过程中未结算的两笔费用，二期应分摊费用10.93万元和农民工保证金5.52万元，合计16.45万元，按照上诉人金桥公司所占37.605%份额，被上诉人双龙公司应退还上诉人金桥公司61860.22元；（三）上诉人金桥公司应退还被上诉人双龙公司各项费用63432.39元。综上，与被上诉人应分配给上诉人的房租收益和未结算费用合计72486.80元（10626.58元+61860.22元）抵扣后，被上诉人双龙公司仅需再支付上诉人9054.41元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件使用法律问题的解释》第十四条规定，一审法院判决：烟台双龙化学产品有限公司于本判决生效之日起十日内支付烟台金桥建筑开发有限公司9054.41元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6726元，由烟台金桥建筑开发有限公司负担6676元、烟台双龙化学产品有限公司负担50元。本院审理期间，上诉人金桥公司提交2011年7月5日被上诉人出具的被上诉人收到上诉人一期工程延期的费用50000元收据，证明一审判决中关于扣减上诉人50000元的事实不符，应从一审判决认定的上诉人应退还被上诉人各项费用63432.39元中再扣除该50000元。被上诉人双龙公司对该证据的真实性无异议，并认可应该扣除50000元。本院对金桥公司提交的证据予以采信。本院二审查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案二审中，对金桥公司提交的新证据50000元收据，双龙公司认可应当从金桥公司应退还其各项费用中扣除，本院予以认定，即兑除后双龙公司应支付金桥公司各项费用59054.41元。金桥公司该上诉理由成立，本院予以支持。金桥公司其他上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：变更烟台经济技术开发区人民法院（2016）鲁0691民初1836号民事判决主文“烟台双龙化学产品有限公司于本判决生效之日起十日内支付烟台金桥建筑开发有限公司9054.41元。”为“烟台双龙化学产品有限公司于本判决生效之日起十日内支付烟台金桥建筑开发有限公司59054.41元。”如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费4052元，由上诉人烟台金桥建筑开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨卫东审判员  慈勤哲审判员  陈晓彦二０一八年七月二十六日书记员  张 筱