重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2015)石法民初字第03107号原告孙清传，男，生于1940年9月2日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。原告云金珍，女，生于1945年12月26日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。二原告的委托代理人谭登胜，重庆星兴律师事务所律师。二原告的委托代理人孙海军（系原告孙清传、云金珍之子），生于1973年12月29日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。被告谭权（谭正权），男，生于1967年7月3日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。委托代理人崔美荣，重庆经冠律师事务所律师。委托代理人向阳开，石柱土家族自治县法律援助中心法律服务工作者。被告隆仁香，女，生于1967年9月28日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。原告孙清传、云金珍诉被告谭权、隆仁香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月16日立案受理后，依法由审判员戴晓东独任审判，于2015年7月28日公开开庭进行了审理。原告孙清传、云金珍及其委托代理人谭登胜、孙海军和被告谭权及其委托代理人向阳开、崔美荣、被告隆仁香均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙清传、云金珍诉称：2007年2月16日，原、被告达成口头协议：二被告将其在本县的土木结构房屋(其中用地面积41.33平方米，建筑面积33．73平方米)一间以600.00元人民币的价款转让给二原告。当日原告交清了房款后，被告便将房屋交原告执业至今。2008年7月14日，原、被告为了避免以后产生纠纷，由谭*怀执笔书写了《房屋买卖文约》，被告谭权将涉案房屋的权属证书交付原告持有。事后原告多次要求被告履行协助过户义务，但被告拒不履行。诉请判决被告：1、确认二原告与二被告于2007年2月16日达成的农村房屋转让协议有效；2、判令二被告履行将其所转让的上述房地产的房地产权变更登记过户到二原告名下的义务；3、本案诉讼费用由被告负担。被告谭权辩称：2007年和2008年，被告谭权在外打工，没有回过老家石柱土家族自治县。回家后才知道其妻在家将房子出售给二原告，曾对出售房屋的介绍人孙*发讲对其妻出售房屋一事不认可。此房系其婚前财产，其妻单方出售其婚前财产属于无效行为，请求判决其妻出售房屋的行为无效。被告隆仁香辩称：当时涉案的房屋要垮了，二哥孙*发就给她说一个烂房子放在那里没有用，不如卖点钱，所以在2008年写了卖房协议后，二原告才支付房款600.00元，被告隆仁香才将房产证交给二原告。当时出售房子时，被告谭权在外打工，写协议后，被告隆仁香才打电话告诉被告谭权出售房屋的事。经审理查明：二原告与二被告分别系夫妻关系，二原告与二被告均系石柱土家族自治县村民，两家的房屋相邻。由于二被告在本组另修了房屋，与二原告相邻的房屋快垮塌了，孙*发（系谭权同母异父之兄）给被告隆仁香讲：房子在那里烂掉，还不如卖点钱。2008年7月14日，由时任组长的谭*怀执笔书写了《房屋买卖文约》，文约约定：谭权、隆仁香夫妇为卖房者，隆仁香为甲方，孙清传、云金珍夫妇为买房者，孙清传为乙方。谭权、隆仁香将其在石柱土家族自治县土木结构的房屋(用地面积41.33平方米，建筑面积33．73平方米)一间以600元人民币的价款出售给二原告。合同第六条约定的付款方式为：一手现，交钱交接房产证。第八条约定：交接时间为2007年2月16日，立约时间为2008年7月14日。文约写好后，隆仁香、孙清传在此文约上签字捺了手印。梁**、谭*华（孙*发之妻）作为在场人也在此文约上捺了手印。原、被告所在的村组也在此文约上签字：情况属实，并加盖了组长的私章和村民委员会的公章。二原告一直执业此房至今。以上事实，不仅有原、被告双方的陈词诉辩在卷佐证，更有涉案的《房屋买卖文约》、集体土地建设用地使用证经庭审举示质证后，收集在卷相互印证，可以认定。本案的争议焦点：一、出售涉案房屋时，被告谭权是否在家并同意出售。二、隆仁香出售涉案的房屋是否合法有效。本院认为，在民事诉讼活动中，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当及时提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现结合本案的举证情况，针对本案的争议焦点，评判如下：一、关于出售涉案房屋时，被告谭权是否在场并同意出售的问题。对原告举示的《房屋买卖文约》的真实性和关联性，二原告和二被告均无异议。此文约上虽然将被告谭权列为卖房者，但却无被告谭权的签字和捺印，故本院认定出售涉案房屋时，被告谭权没在场。一是房屋作为家庭的重要财产和家庭赖以生活的居住场所，按常理作为家庭成员对其处分均十分关注。二是出售涉案房屋时，二被告系夫妻关系，被告谭权没有提供证据证明被告隆仁香在处分涉案房屋时与被告谭权的夫妻关系不和或被告隆仁香将处分涉案房屋的钱用于家庭以处的开销。三是假设出售涉案房屋时被告谭权不知晓，但从2008年被告谭权返回老家后至今也近七年时间，如其不同意出售涉案的房屋，按常理早就应当告知二原告其不同意出售涉案的房屋，并将隆仁香所收的房款退还二原告。四是被告夫妇在出售涉案房屋前已另在本组修有房屋，涉案房屋不是其生活的必需住所。所以，可以推定被告隆仁香在出售涉案房前已告知了被告谭权出售房屋的事宜，并取得了谭权的同意。二、隆仁香出售涉案的房屋是否合法有效的问题。被告谭权辩称案的房屋系其与被告隆仁香结婚前的个人婚前财产，在庭审中举示了二份证据：一份是被告谭权的委托代理人询问孙*发记录，孙*发讲涉案的房屋是在1988年他以600.00元出售给被告谭权，谭权与隆仁香是1990年才结婚。一是由于被告谭权与孙勤发系同母异父的兄弟关系，其陈述可能受亲戚关系的影响。二是孙*发关于涉案房是1988年才出售给被告谭权的陈述系孤证，没有其它证据加以印证，三是孙*发作为证人不出庭作证，有违证人应当出庭作证并接受当事人质询的规定，故对孙*发向被告谭权的委托代理人在询问中所作的陈述，本院不予采信。另一份是证人孙*荣的《证明》，孙*荣证明涉案房屋是1988年才由孙*发出售给被告谭权。在此证明上，孙*荣、谭*淮、秦**和被告所在的村委签字证明孙*荣所证属实，此证明不仅有违证人应当出庭作证并接受当事人质询的规定，在一份证明中，多名证人作出一致相同的证明，更违反了证据的形式要求，本院不予认可。因此，对被告谭权关于涉案房屋系其与被告隆仁香结婚前的个人婚前财产的辩称理由，本院不予采信。被告谭权辩称案的《房屋买卖文约》无效，但却不能提供相应证据加以证明，故对其此项辩称理由，本院不予采信。故，2008年7月14日，谭正怀书写的《房屋买卖文约》，系本案二原告与二被告双方真实意思的反映，其内容并不违反国家法律和行政法规关于合同效力性的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力。二被告不履行协助二原告办理涉案房屋的过户义务，不仅有违诚信原则，更违反了合同法关于合同当事人应当根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助义务的规定。二原告请求判决涉案协议有效和二被告履行协助办理涉案房屋过户义务的请求，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、2008年7月14日，谭*怀书写的《房屋买卖文约》有效。二、限被告谭权、隆仁香在本判决生效后十日内履行协助原告孙清传、云金珍办理涉案房的过户义务。案件受理费80.00元，减半收取40.00元，由被告谭权、隆仁香连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  戴晓东二〇一五年八月十一日书记员  石章润