三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书（2014）城民一初字第4944号原告傅某甲，女，1964年5月13日出生，汉族。原告傅某乙，男，1969年6月15日出生，汉族。共同委托代理人李安，海南三和元律师事务所律师。被告三亚万宝房地产开发有限公司。法定代表人孙占德，该公司总经理。委托代理人叶梅梅，海南云帆律师事务所律师。原告傅某甲、傅某乙诉被告三亚万宝房地产开发有限公司（以下简称万宝公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月18日受理后，依法由代理审判员沈相法独任审判，并于2015年1月19日公开开庭进行审理。原告傅某甲、傅某乙的共同委托代理人李安，被告万宝公司的委托代理人叶梅梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅某甲、傅某乙共同诉称：2009年12月16日，傅某甲、傅某乙与万宝公司签订《商品房买卖合同》，约定：傅某甲、傅某乙购买万宝公司开发的位于三亚市南边海渔港路万宝·威尼斯蓝湾第2栋3层303号房，套内建筑面积为54.19平方米，售价每平方米为14235.76元，房屋总价款为771436元。合同约定，万宝公司应在交房后365日内将办理权属登记需由万宝公司提供的资料报产权登记机关备案，否则以傅某甲、傅某乙已付房价款每日万分之零点五支付违约金，若产权登记面积小于合同约定面积的，万宝公司则依购房合同第五条的约定向傅某甲、傅某乙返还购房款。傅某甲、傅某乙付清购房全款后，于当日向万宝公司预付契税、公共维修基金等办证应缴税费共34719元并收房。但万宝公司既未在合同约定期限内为傅某甲、傅某乙办理房屋权属证书，也从未向傅某甲、傅某乙支付逾期办证违约金。2014年2月25日，三亚市国土环境资源局、三亚市住房和城乡建设局就涉案房屋向原告颁发三土房（2014）字第＊＊＊《土地房屋权证》，涉案房屋登记的套内面积仅为54.03平方米。傅某甲、傅某乙多次要求万宝公司赔付逾期办证违约金、退还税费差额并支付利息，万宝公司均推脱不付。傅某甲、傅某乙与万宝公司双方签订的《房屋买卖合同》意思表示真实，合法有效，万宝公司未按约定为傅某甲、傅某乙办理权属证书、赔付违约金、退还税费差额等行为，已构成违约，根据《合同法》第一百零七条的规定以及《商品房买卖合同》的约定，万宝公司应承担违约责任，向傅某甲、傅某乙赔付逾期办证违约金103835元（771436元＊0.00005天＊152天＋771436元＊0.00002天＊635天），返还房产面积误差款2278元，返还税费差额17954元并支付利息9548元（以34719元为本金，按中国人民银行发布的整存整取五年期存款利率计算，自2009年12月16日起计至2014年12月18日，实际计算至法院判决指定的给付之日止）；综上所述，万宝公司的违约行为给傅某甲、傅某乙造成了经济损失，原告为维护自身的合法权益，依据《合同法》、《民事诉讼法》等法律规定，特诉至法院，请求判令：一、万宝公司向傅某甲、傅某乙赔付逾期办证违约金103835元；二、万宝公司向傅某甲、傅某乙返还房产面积误差款2278元；三、万宝公司向傅某甲、傅某乙退还税费差额17954元并支付利息9548元（以34716元为本金，按中国人民银行发布的整存整取五年期存款利率计算，自2009年12月16日起计算至2014年12月18日，实际计算至法院判决指定的给付之日止）；四、本案诉讼费由万宝公司承担。被告万宝公司辩称：一、逾期办证违约金以万分之二的标准计算过高，要求法院进行调整，应以合同约定进行计算，且傅某甲、傅某乙主张逾期办证违约金已超过2年的法定诉讼时效；二、房屋面积误差款按合同约定进行处理；三、税费差额，经过核算应退还傅某甲、傅某乙的数额为17411.43元，而并非是傅某甲、傅某乙主张的17954元；四、税费的利息，傅某甲、傅某乙主张的没有事实和法律依据，应当予以驳回。经审理查明：位于三亚市南边海渔港路“万宝·威尼斯蓝湾”小区为万宝公司开发的项目。2009年12月16日，傅某甲、傅某乙与万宝公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：傅某甲、傅某乙购买万宝公司开发建设的“万宝·威尼斯蓝湾”小区2栋3层303号房，建筑面积共64.38平方米，其中，套内建筑面积54.19平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.19平方米，按套内面积计算每平米14235.76元，房价款总计771436元；万宝公司应于2009年12月30日前将经政府主管部门验收合格的商品房交付给傅某甲、傅某乙使用；万宝公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属转移登记需由万宝公司提供的资料报产权登记机关备案。如因万宝公司的责任，傅某甲、傅某乙不能在规定期限内取得房地产权属证书的，万宝公司按已付房价款每日万分之零点五向傅某甲、傅某乙支付违约金，直到房产证办妥。合同签订后，傅某甲、傅某乙按约定支付了房款771436元，万宝公司亦依约将房屋交付给傅某甲、傅某乙。因万宝公司未按约定将涉案房屋办证所需资料报产权登记机关备案，经傅某甲、傅某乙要求，万宝公司于2012年3月16日向傅某甲、傅某乙出具一份《承诺书》，内容为“我公司因房产证未按合同约定时间办理完成，依据业主要求，特此承诺在2012年5月31日前将房屋产权证办理完毕。如不能按期完成，承诺自2012年6月1日起按照已付房款每日万分之二计算违约金补偿业主，2012年1月1日至2012年5月31日按原合同约定执行，并将业主已交契税及同期银行定期存款利息一并返还给业主，本承诺作为购房主合同的补充协议自签定之日起生效”。同年3月29日，万宝公司又发出一份《通知》，内容为“尊敬的业主：您好！关于房产证办理违约金一中，我公司已于3月16日对各业主做出承诺，因此，公司决定在5月31日前办理产权证并依据合同约定一次性计算违约金支付给业主，在此之前，我公司暂时停止发放违约金。特此通知”。2014年2月28日，傅某甲、傅某乙向万宝公司邮寄了一份信件，要求万宝公司承担承诺的违约责任。2009年12月16日，傅某甲、傅某乙以契税名义和维修基金的名义向万宝公司预缴办证所需费用34719元；2012年10月12日，万宝公司为办理分户证为傅某甲、傅某乙缴纳契税10994.99元费用；2013年9月23日，缴纳维修基金3847.2元。涉案房屋所缴纳的契税、维修基金等费用共计17307.57元。另外，2012年1月11日，万宝公司向傅某甲、傅某乙支付了2010年12月30日至2011年12月31日的逾期办证违约金14079元。另查明，2013年8月26日，万宝公司取得“万宝·威尼斯蓝湾”小区2幢房产的土地房屋权证。2014年2月5日，万宝公司将涉案房屋的办证资料报三亚住房和城乡建设局办理备案。2014年2月25日，傅某甲、傅某乙取得2栋3层303号房的土地房屋权证。该证载明，涉案房屋的建筑面积为64.12平方米，分摊公共建筑面积为10.09平方米。以上事实，有商品房买卖合同、收款收据、承诺书、通知书、谈话记录、信件、邮寄凭证、契税发票、土地房屋权证、转帐凭证及当事人陈述等证据佐证，并经当事人当庭举证质证，足以认定。本院认为：傅某甲、傅某乙与万宝公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。一、关于支付逾期办证违约金及是否超过2年诉讼时效的问题。合同约定万宝公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由万宝公司提供的资料报产权登记机关办理备案登记，否则，万宝公司应按已付房价款每日0.005%向傅某甲、傅某乙支付违约金，直到房屋产权证办妥为止。本案涉诉房屋的交付时间为2009年12月30日，万宝公司按合同约定应在2010年12月30日前将符合办理权属转移登记需由万宝公司提供的资料报产权登记机关办理备案登记。万宝公司至2013年8月取得“万宝·威尼斯蓝湾”小区2幢楼的土地房屋权证，明显已超过合同约定的交房之日起365日内办理分户权证备案时间。万宝公司逾期完成房屋产权备案登记义务行为，已经构成违约，应当按照约定支付逾期办证违约金。傅某甲、傅某乙根据《商品房买卖合同》及《承诺书》的内容诉求2012年1月1日至2012年5月31日期间的逾期办证违约金按已付房款的万分之零点五计算、自2012年6月1日至房产证办妥之日即2014年2月25日的逾期办证违约金按万分之二计算具有事实和法律依据，本院予以支持。据此，万宝公司应给付傅某甲、傅某乙逾期办证违约金为103835元（（771436元×0.00005×152天］＋（771436元×0.0002×635天］）。万宝公司承诺2012年6月1日起的逾期办证违约金按每日万分之二计算方式较为合理，不存在约定明显偏高的情形，万宝公司主张调整逾期办证违约金于法无据，本院不予支持。万宝公司于2009年12月30日将涉案房屋交付傅某甲、傅某乙使用，按合同约定，万宝公司应于2010年12月30日前办理权属转移备案登记，诉讼时效开始起算。2012年3月16日，万宝公司出具承诺书，承诺在2012年5月31日前办妥土地房屋权证，诉讼时效中断，诉讼时效应从2012年6月1日重新开始计算2年至2014年5月31日。在2014年2月28日，傅某甲、傅某乙又以邮件邮寄的方式向万宝公司主张逾期办证违约责任的权益，诉讼时效又产生中断的情形，傅某甲、傅某乙于2014年12月18日起诉主张逾期办证违约金，并未超过2年诉讼时效。因此，万宝公司抗辩超过2年诉讼时效的理由不成立，本院不予采纳。二、关于退还面积误差款及办证契税费、维修基金差额及支付契税利息问题。傅某甲、傅某乙与万宝公司的《商品房买卖合同》约定购买房屋套内建筑面积54.19平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.19平方米，按套内面积计算每平米14235.76元。而万宝公司交付给傅某甲、傅某乙的房屋实际建筑面积为64.12平方米，分摊公共建筑面积为10.09平方米。建筑面积－公摊面积＝套内建筑面积，因此，万宝公司交付的涉案房屋实际套内面积为54.03平方米，与合同约定的套内建筑面积少了0.16平方米。按合同约定，万宝公司应退还傅某甲、傅某乙房屋面积误差款2278元。傅某甲、傅某乙主张万宝公司返还面积误差房款2278元，于法有据，本院予以支持。傅某甲、傅某乙向万宝公司缴纳契税、维修基金共计34719元。万宝公司为傅某甲、傅某乙缴纳了房产契税、维修基金、办证费用共计17307.75元，万宝公司多收傅某甲、傅某乙各项办证应缴费用17411.25元。万宝公司多收的款项，应予以退还。傅某甲、傅某乙诉求万宝公司退还多收的办证契税费、维修基金等共计17411.25元，于法有据，本院予以支持。诉求的超额部份，本院不予支持。万宝公司于2012年3月16日出具的《承诺书》中承诺向业主退还已交契税的利息，同时承诺利息按同期银行定期存款利率计付。因此，傅某甲、傅某乙诉求万宝公司支付契税利息于法有据，本院予以支持。《承诺书》中所称的“契税”应为傅某甲、傅某乙向万宝公司预缴的各项办证费用34719元。利息计算从傅某甲、傅某乙缴纳税费之日即2009年12月16日起计付。2012年10月12日，万宝公司为办理分户证为傅某甲、傅某乙缴纳10994.99元费用；2013年9月23日，万宝公司为傅某甲、傅某乙缴纳3847.2元；2013年9月29日，万宝公司为傅某甲、傅某乙缴纳1923元；2014年1月20日，万宝公司为傅某甲、傅某乙缴纳542.38元。据此，返还契税利息计算具体为本金34719元从2009年12月17日计至2012年10月11日、本金23724.01元从2012年10月12日计至2013年9月22日、本金19876.81元从2013年9月23日计至2013年9月28日、本金17953.81元从2013年9月29日计至2014年1月19日、本金17411.43元从2014年1月20日计至本判决确定的履行之日。万宝公司约定利息按人民银行同期定期存款利率计付属约定不明，应以中国人民银行一年期定期存款（整存整取）基准利率计付，2014年1月19日之前的利息共计3338.9元。对于傅某甲、傅某乙诉求超出的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告三亚万宝房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告傅某甲、傅某乙逾期办证违约金103835元；二、被告三亚万宝房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告傅某甲、傅某乙退还面积误差款2278元；三、被告三亚万宝房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告傅某甲、傅某乙退还契税、维修基金17411.43元及支付利息（2014年1月19日之前的利息为3338.9元，从2014年1月20日起，以17411.43元为本金，按中国人民银行一年期定期存款（整存整取）基准利率计算至本判决确定履行之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1486元（原告已预缴），由被告万宝公司负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。代理审判员  沈相法二〇一五年一月二十六日书 记 员  王 丹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。