成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初5513号 原告：周秦，男，汉族，1971年2月5日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：蒲德洪，北京京师（成都）律师事务所律师。 被告：四川汇能水利电力工程有限公司。住所地：成都市金牛区金府路218号1栋1单元11层1号。 法定代表人：张陈，执行董事。 委托诉讼代理人：郭亚星，四川佳兴律师事务所律师。 原告周秦与被告四川汇能水利电力工程有限公司（以下简称“汇能水电工程公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周秦的委托诉讼代理人蒲德洪、被告汇能水电工程公司的委托诉讼代理人郭亚星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周秦向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告拖欠租金人民币128000元，并从2017年4月14日起按同期中国人民银行贷款利息计算至被告清偿租金及利息之日止（现从2017年4月15日起暂计算至2018年5月15日，利息为人民币6671.11元）；2.判令被告支付原告2018年1月1日至2018年4月14日期间拖欠的物业管理费、垃圾费、电费、水费合计5342.96元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年3月14日，原、被告双方签订《房屋租赁协议》，该协议约定被告租赁原告位于金牛区金府路218号1栋1单元11层1号房屋作为办公场地，租期五年，即从2011年4月15日至2016年4月14日。租金未2011年4月15日至2012年12月31日每月6000元，2013年1月1日起每月8000元，押金20000元。2016年4月14日期限届满前，原、被告双方续签合同续租2年，至2018年4月14日止，租金为每月8000元。被告自2011年4月15日至2018年4月14日应付租金631000元，押金20000元，合计651000元。但被告自2011年4月至2018年4月实际拖欠原告租金128000元。租赁期间届满，原告催促被告支付拖欠租金，但被告均予以推诿。为维护原告自身利益，特诉至法院，王判如诉请。 被告汇能水电工程公司辩称，第一份房屋租赁协议签订于2011年3月14日，终止于2016年4月14日，即该协议已于2016年4月14日履行完毕，在此之前双方的债权债务理应已经结清，即使被告在第一份房屋租赁合同有效期间中有拖欠行为，也已经超出诉讼时效，原告无权主张被告予以履行。原、被告双方于2016年年初签订第二份房屋租赁协议，租赁起始日为2016年4月15日，合同终止日应为2018年4月14日。2017年年底，被告向原告事先提出解除双方尚未到期的房屋租赁协议的要求，并于2018年1月底及时与承租房屋所在地的物业管理部门结清了物业管理、水电等费用，次日即搬离了所承租的房屋。由于原告拒绝配合被告就所承租房屋及室内属于原告物品的移转，经被告多次联系，原告于2018年3月22日才派人办理了交接手续。因此，被告自2018年1月31日起就已经不再承租原告的房屋，即事实上自2018年1月31日起双方房屋租赁协议已经解除。根据被告交纳租金的记录，原告还应当退还已多收取的租金。此外，原告收取租金后至今没有向被告开具发票，严重损害被告的合法权益，请求原告立即就已经收取的房屋租金依法出具正式发票。另，原告不实收取物业管理费、水电费的适格主体，无权要求被告交纳物业管理费、水电费等，且被告没有拖欠应交纳的物业管理费和水电费等。 本院经审理认定事实如下：2011年3月14日，原、被告双方签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将位于成都市金牛区金府路218号1栋1单元11层1号的房屋出租给被告使用，租期五年，时间自2011年4月15日起至2016年4月14日。双方约定，2011年4月15日至2012年12月31日，租金每月人民币6000元；2013年1月1日至2013年12月31日，租金每月8000元；2014年1月1日起，租金在每月8000元的基础上随行就市，由双方协商定价。同时，双方就付款方式达成一致约定，即乙方（本案被告）第一次缴纳租金36000元，2011年10月15日开始房屋租金每年一付，第一次付款时另付押金20000元，以保证乙方向甲方（本案原告）退房时，甲方的家具、装修、电气设备、设施等的完好和乙方已向物管部门、水、电、燃气部门清算相关费用。还约定租赁期间的水、电、燃气、电话、有线电视、卫生治安、物业管理费用由乙方支付以及在租赁期间，乙方如果有特殊情况需要解除协议，必须提前三个月通知对方，经与甲方协商一致后方可解除协议。协议签订后，原告向被告交付了租赁房屋。2012年4月13日，被告支付原告租金36000元。2012年4月16日支付12,000元。2012年12月11日支付租金50000元、2012年12月13日支付租金45000元、2013年11月25日支付租金95000元、2014年12月29日支付租金95000元、2015年11月16日支付租金95000元。 2016年年初，原、被告双方签订第二份房屋租赁协议，约定由被告续租上述房屋两年，时间自2016年4月15日起至2018年4月14日。双方约定，每月租金8000元，房屋租金每年一付，年租金一次性付清；第一次付款时已收押金20000元。租赁期内的水、电、燃气、电话、有线电视、卫生治安、物业管理费用由乙方支付。在租赁期间，乙方如果有特殊情况需要解除协议，必须提前三个月通知对方，经与甲方协商一致后方可解除合同。签订协议后，2017年1月17日以及2017年2月17日。被告支付原告租金95000元。租赁期满后，被告未再续租，已搬离。 另查明，本案原告周秦曾用名为周**。 以上事实，有双方当事人身份信息、《房屋租赁协议》、中国工商银行网上银行电子回单、金府五金机电城缴费通知书、庭审笔录及当事人陈述等证据在案予以证实。 本院认为，承租人应当按照约定支付租金。未依约支付租金者，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条之规定承担继续履行、赔偿损失等民事责任。原告与被告所签订的二份《房屋租赁协议》系原、被告双方真实的意思表示，内容未违法法律或行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原告已依约将租赁房屋交付给被告，被告应依约支付租金。第二份租赁协议中约定租赁期限是自2016年4月15日至2018年4月14日止。现被告辩称因原告提出解除，被告已于2018年1月底结清相关费用并搬离了租赁房屋，租赁协议应自2018年1月31日起解除。并递交了《合同解除》及收条一份。原告就该事实予以否认。被告所递交的《合同解除》及收条上无原告的签名、租赁房屋或者租赁协议的信息，与本案的关联性无法核实，故本院不予采信。则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，被告所提原、被告已经提前解除合同的抗辩意见因其举证不足，本院不予支持。因此，被告应支付租金至租赁协议届满之日即2018年4月14日止。关于租金，原、被告各执一词，争议较大。因双方没有结算，故租金是否足额支付应当结合双方的约定以及实际支付租金情况予以判断。被告第一笔租金是2012年4月13日支付36000元。符合双方于第一份租房协议中第二条第三款“乙方第一次缴纳租金36,000元”之约定。即虽然双方租赁协议是2011年4月签订，但是被告是从2012年4月13日开始按照租赁协议支付租金。之后，2012年12月支付95000元、2013年11月支付95000元、2014年12月支付95000元、2015年11月支付95000元。与双方合同约定全年96000元相差1000元（自10月15日起每一年按照每月8000元支付租金）。即被告于每年的11月至12月支付新一年度的全年租金95000元。原、被告以实际行为变更了合同关于年租金的约定。故被告所提双方按照每年95000元支付租金的抗辩意见成立，本院予以支持。因此，2015年11月被告已经支付了原告2015年10月15日至2016年10月15日的租金。原告同意被告续租后，又签订了第二份租赁协议。虽然双方约定租赁期限是从2016年4月15日起至2018年4月14日止。但被告实际上未间断租赁该房屋并已经支付租金到2016年10月15日止。后被告于2017年1月至2月支付了租金95000元，应为2016年10月15日至2017年10月15日的租金。故被告没有支付的租金是2017年10月15日至2018年4月14日的租金，即半年的租金47500元。又原告已收取了被告押金20000元，按双方的约定“第一次付款时已收押金20000元（贰万）元，以保证乙方向甲方退房时甲方的家具、装修、电气设备、实施等的完好和乙方向物管部门、水、电、燃气部门结清相关费用。如无上述损坏、短少、费用拖欠，租房终止后甲方将押金如数退还乙方，不计利息”，现期限届满，该押金应予以抵扣，故未付租金为27500元。按照双方之约定，租金一年付一次，被告应于2017年10月15日起相应的合理期限内支付租金。按照双方之前交易习惯，本院酌情认定合理期限为两个月。但被告至今仍未付清租金，已构成违约，给原告造成了资金占用的利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应承担继续履行、赔偿损失等民事责任。关于资金占用的利息损失，原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，未违反法律有关利息之规定，本院予以支持。综上，原告要求被告支付未付租金128000元及从2017年12月25日起按同期中国人民银行贷款利息计算至被告清偿租金及利息之日止的诉请，本院予以部分支持。即被告应支付原告未付租金27500元以及利息，利息以未付款为基数按照同期中国人民贷款利率从2017年12月15日起计算至付清为止。按照原、被告的约定，被告应承担物业管理费、垃圾费、水电费等费用的支付义务。但原告所举的物业催缴通知书是复印件，未在举证期限内递交原件。又未以其他证据予以佐证。故原告要求被告支付2018年1月1日至2018年4月14日期间的物业管理费、垃圾费和水电费5342.96元，因其举证不利，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、四川汇能水利电力工程有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付周秦租金27500元以及利息，利息以未付款为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2017年12月15日起计算至付清为止； 二、驳回周秦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3100元，减半收取1550元，由四川汇能水利电力工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 刘 洋 二〇一八年七月六日 书记员 陈凤蓉