江西省樟树市人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0982民初1120号原告：胡琳娜，女，汉族，1973年1月13日出生，住江西省樟树市。委托诉讼代理人：陈建国，广东旗峰律师事务所律师。被告：宜春恒丰房地产开发有限公司，住所地：江西省宜春市上高县徐家渡集镇。法定代表人：颜平，公司总经理。委托诉讼代理人：彭顺生，江西爱心律师事务所律师。原告胡琳娜与被告宜春恒丰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年7月17日公开开庭进行了审理，原告胡琳娜及其委托诉讼代理人陈建国，被告宜春恒丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人彭顺生到庭参加了诉讼。庭审中原告胡琳娜撤回了对宜春恒丰房地产开发有限公司樟树分公司的起诉，本院依法予以准许。现已审理终结。原告胡琳娜向本院提出诉讼请求：1、被告宜春恒丰房地产开发有限公司为原告胡琳娜办理香樟外准A幢14号、15号、16号、17号商铺的房地产权登记手续（权属证书）；2、被告宜春恒丰房地产开发有限公司向原告胡琳娜支付违约金171174元（详见违约金计算表，认为当时约定过低，原告产生损失。）；3、本案诉讼费由被告宜春恒丰房地产开发有限公司承担。事实和理由为：2009年8月25日，原告胡琳娜与被告宜春恒丰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向其购买位于樟树市××××路香樟外滩A幢14号、15号、16号、17号商铺，建筑面积共计210．42平方米，用途为商业，购房总款为568134元，付款方式为分期付款，首付390000元，余款178134元在领取三证时一次性付清。双方还约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金（因违约金约定过低，原告已请求人民法院予以提高）。签订合同当天，原告向被告支付了首期购房款39000元，2010年5月26日，被告向原告交付了案涉房屋。其后被告一直没有为原告办理案涉房屋的房地产权属证书。期间，原告多次催促，被告一直以各种理由拖延。后经原告查询得知，被告在与原告签订涉案合同之后，未经原告同意擅自将案涉房屋抵押给宜春市农村商业银行办理贷款，因此才导致涉案房屋迟迟未能办理房地产权属证书。2017年3月8日，被告向原告出具《承诺》，确认“由于公司未按规定时间为原告办理产权证，经樟树市房管局协调与原告、案外人伍正根、曾凯沟通一致，恒丰公司承诺于2018年3月30日之前为上述三位客户办理产权证，并承诺如逾期未办理承担全部责任”。然而，截至起诉之日，被告仍未为原告办理案涉房屋的房地产权属证书，其行为已构成违约，因此其应按合同约定为原告办理涉案房屋的房地产权属证书及支付违约金。原告为维护其合法权益，特依据相关法律起诉至人民法院，望判如所请！被告宜春恒丰房地产开发有限公司辩称，对于违约金的约定，我方认为原告按照现在起诉变更合同约定不符合本案事实也不符合法律规定。原、被告合同中已经约定了违约金，应当按照双方约定来计算违约金。原告购买被告的店面已经交付了，而且原告也在使用，没有造成原告的损失，不存在使用合同法解释二违约金的约定。原、被告双方在2017年对办证已经有一个重新的约定，约定在2018年3月30日办好这个证，如果没有办好再计算违约，这个约定是对前面房屋买卖合同约定的一个补充条款。关于办证，等条件成熟了就会给原告办理产权证。总产权证在宜春农商行做了抵押，需要还清贷款才能为原告办证。原告为证明自己的主张向法庭提交的证据有：证据一，原告的身份证，证明原告的身份信息主体资格。被告质证无异议；证据二，《商品房买卖合同》、收据1张；证明原、被告存在合法的房屋买卖关系，合同约定原告向被告购买位于樟树市××××路香樟外滩A幢14号、15号、16号、17号商铺，建筑面积210．42平方米，用途为商业，购房款为568134元，付款方式为分期付款，首付390000元，余款178134元在领取三证时一次性付清。合同还约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金，签订合同当天，原告向被告支付了首期购房款390000元。被告质证对其真实性、关联系无异议，对合法性有异议，提出合同约定的出卖人是宜春恒丰房地产开发有限公司，但是盖章是宜春恒丰房地产开发有限公司樟树分公司，公章与出卖人名称不一致；证据三，《证明》、2010年6月13日供电费发票、供电手册及购电卡，证明被告已于2010年5月26日交付涉案商铺的事实，交付当天，原告在樟树市供电有限公司责任公司（以下简称供电公司）办理了案涉房屋的开户用电手续。2010年6月13日，原告向供电公司缴纳了电费497.5元用。被告质证无异议；证据四，《承诺》（附情况反映），证明被告应对原告承担办理案涉房屋地产权属登记证书及支付违约金的事实。被告违反合同约定，一直没有为原告办理产权登记手续。此前原告多次催促被告办理，并向樟树市政府信访局求助。后在信访局、房管局等部门的协调下，2017年3月8日，被告向原告出具《承诺》，确认“由于公司未按规定时间为原告办理产权证，经樟树市房管局协调与原告、案外人伍正根、曾凯沟通一致，被告承诺于2018年3月30日之前为上述三位客户办理产权证，并承诺如逾期未办理承担全部责任”。然而，截至起诉之日，被告仍未为原告办理案涉房屋的房地产权属证书，其行为已构成违约。被告质证对三性均无异议，提出这个承诺书就是对原来合同的一个补充变更，是双方在房管局组织下做出的。被告宜春恒丰房地产开发有限公司为证明自己的主张向法庭提供的证据有：宜春恒丰房地产开发有限公司营业执照一份，证明被告的主体资格。原告质证无异议。另庭审查明，宜春恒丰房地产开发有限公司樟树分公司系宜春恒丰房地产开发有限公司下属不具备独立法人资格的分公司，已于2016年6月17日被吊销执照。涉案商铺于2010年5月26日交付原告胡琳娜实际占有、使用。被告宜春恒丰房地产开发有限公司没有给原告办理产权登记的原因是被告将涉案商铺作了银行贷款抵押，贷款至今未还。以上双方当事人的举证、质证情况及庭审查明的情况将作为本院认定本案事实的依据，并存卷佐证。根据以上当事人的举证、质证情况及庭审查明的情况，本院认定本案事实如下：2009年8月25日，原告胡琳娜与被告宜春恒丰房地产开发有限公司（落款盖章为宜春恒丰房地产开发有限公司樟树分公司）签订《商品房买卖合同》，约定原告向其购买位于樟树市××××路香樟外滩A幢14号、15号、16号、17号商铺，建筑面积共计210．42平方米，用途为商业，购房总款为568134元，付款方式为分期付款，首付390000元，余款178134元在领取三证时一次性付清。合同第15条约定，出卖人（宜春恒丰房地产开发有限公司）应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人（伍正根）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金（原告认为违约金约定过低，请求人民法院予以提高）。签订合同当天，原告向被告支付了首期购房款39000元，2010年5月26日被告将涉案商铺交付给了原告实际占有、使用。尔后虽经原告多次催促，均因被告将案涉商铺在银行办理了贷款抵押，一直没有为原告办理涉案商铺的房地产权登记手续（权属证书）。2017年3月8日，被告向原告出具《承诺》，确认“由于公司未按规定时间为原告办理产权证，经樟树市房管局协调与原告、案外人胡琳娜、曾凯沟通一致，恒丰公司承诺于2018年3月30日之前为上述三位客户办理产权证，并承诺如逾期未办理承担全部责任”。然而，截至原告起诉之日，被告仍未为原告办理涉案商铺的房地产权登记手续。本院认为，原告胡琳娜与被告宜春恒丰房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，虽然落款盖章为被告宜春恒丰房地产开发有限公司下属不具独立法人资格的宜春恒丰房地产开发有限公司樟树分公司，但宜春恒丰房地产开发有限公司樟树分公司已被注销，该合同已由本案双方当事人实际履行了大部分，合同真实、合法、有效，本院依法予以确认，双方应按合同约定全面履行各自义务。原告胡琳娜依约向被告宜春恒丰房地产开发有限公司支付了首期购房款390000元，被告宜春恒丰房地产开发有限公司虽然将涉案商铺交付给了原告胡琳娜占有、使用，但因自身原因未按合同第15条规定给原告胡琳娜办理商铺产权登记手续，属于违约，应承担违约责任。合同第15条明确约定了出卖人被告宜春恒丰房地产开发有限公司应按买受人胡琳娜已付房价款的1%向胡琳娜支付违约金，本案中原告胡琳娜向被告宜春恒丰房地产开发有限公司支付的购房款为390000元，其2010年5月26日就实际占有、使用了涉案商铺，诉讼中原告胡琳娜没有证据证明其产生了经济损失，也不能确认当时约定按已付房价款的1%支付违约金过低，因此原告胡琳娜要求被告宜春恒丰房地产开发有限公司支付171174元违约金的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持，依合同约定确认违约金为3900元。原告胡琳娜提出的要求被告宜春恒丰房地产开发有限公司给其办理商铺产权登记手续（权属证书）的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、限被告宜春恒丰房地产开发有限公司在本判决书生效后三十日内为原告胡琳娜办理樟树市沿江路香樟外滩A幢14号、15号、16号、17号商铺产权登记手续（权属证书）；二、由被告宜春恒丰房地产开发有限公司在本判决书生效后三十日内向原告胡琳娜支付违约金3900元。三、驳回原告胡琳娜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3723元减半收取1861.50元、诉讼保全费3360元，合计5221.50元，由被告宜春恒丰房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。审判员  徐新平二〇一八年七月十八日书记员  钱 瑶