江苏省洪泽县人民法院民 事 判 决 书(2015)泽商初字第00304号原告江苏洪泽农村商业银行股份有限公司（原洪泽县农村信用合作联社），住所地江苏省洪泽县城人民路23号。法定代表人朱彩涛，该公司董事长。委托代理人赵洪连，该公司资产保全部员工。委托代理人赵万礼，该公司资产保全部员工。被告黄辉。被告魏媛媛，现因非法吸收公众存款罪被羁押于淮安市看守所。委托代理人黄辉（系被告魏媛媛丈夫）。被告淮安宸德房地产开发有限公司，住所地江苏省洪泽县东风路94号。法定代表人魏殿德，该公司董事长。原告江苏洪泽农村商业银行股份有限公司（原洪泽县农村信用合作联社）诉被告黄辉、魏媛媛、淮安宸德房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月1日立案受理后，依法由审判员刘林厚适用简易程序进行审理。于2015年6月13日公开开庭进行了审理，原告江苏洪泽农村商业银行股份有限公司（原洪泽县农村信用合作联社）的委托代理人赵洪连、被告黄辉、被告魏媛媛的委托代理人黄辉、淮安宸德房地产开发有限公司的法定代表人魏殿德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪泽农村商业银行股份有限公司（原洪泽县农村信用合作联社）诉称：2012年1月16日，被告黄辉、魏媛媛、淮安宸德房地产开发有限公司与我原洪泽农村信用合作联社签订《个人楼宇（抵押）借款合同》，借款期限为2012年2月7日起至2022年1月28日止，最高额借款金额为人民币4274000元，并由黄辉、魏媛媛提供房产抵押担保，以及淮安宸德房地产开发有限公司提供连带责任保证担保。2012年2月7日，被告黄辉在我社借款金额为人民币4274000元，用于购买商品房，双方在借据上约定按照年利率为7.205%计算。《个人楼宇（抵押）借款合同》第六条第2款约定，还款方式为等额本息还款法，还款时间为每月20日。被告于2014年9月21日已归还本金708545.85元，利息851980.62元，剩余本金3565454.15元及利息未履行还款义务。根据《个人楼宇（抵押）借款合同》第八条第7款约定，现特起诉请求判令被告黄辉偿还借款本金3565454.15元及合同约定利息314616.42元（利息暂计算至2015年5月29日，以后利息、罚息顺延计算至实际还款日），合计3880070.57元整；原告对抵押房产（洪房预高良涧镇字第H201201770号、洪房预高良涧镇字第H201201768号）享有优先受偿权；被告承担本案诉讼费用；被告淮安宸德房地产开发有限公司对被告黄辉所有债务承担连带责任。被告黄辉、魏媛媛辩称：是事实。被告淮安宸德房地产开发有限公司辩称：需要把帐算清楚。经审理查明：2012年1月19日，原告作为贷款人（甲方）、被告黄辉、魏媛媛作为借款人（乙方）与被告淮安宸德房地产开发有限公司作为保证人（丙方）签订《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》，合同约定：第一条、乙方借款向丙方所购买并作为抵押物的房屋具体内容如下：房屋坐落于东风路1幢1、2门面、惠民三期商住楼，房屋类型商住，房屋结构为框架，建筑面积712.46㎡，房地产价值8549520元，购房合同编号CF-2000-0171。第二条、借款金额（大写）人民币：肆佰贰拾柒万肆仟元（小写4274000元），为乙方所购房屋总价款的50%。第三条、借款期限。本合同约定借款期限为自2012年2月7日起至2022年1月28日止，共10年，分120期归还。本合同记载的借款期限如与借款借据记载不一致时，以借款借据记载为准。借款借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第四条、借款利率。1、借款利率按年利率9.173%执行。…第六条、借款偿还。1、还款办法…(2)借款期限在一年以上的，经甲乙双方约定还款法确定每月还本、付息额，每月第20日为乙方的每期还款日，最后一次利随本清。a、等额本息还款法=贷款本金*[月利率*（1+月利率）还款总期数/（1+月利率）还款总期数-1]…4、逾期还款。（1）对逾期未交的贷款本息，乙方须在上述存款账户内存足款项，由甲方直接扣收。在存款日至划款日之间，甲方仍向乙方计收逾期罚息及其复利。（2）贷款逾期超过3个月，甲方有权终止合同，向乙方收取全部贷款本息、逾期罚息及其复利。…第七条、贷款担保。本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证。抵押加阶段性保证是指以乙方提供的所购住房及其全部权益作抵押，乙方未取得《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由丙方提供阶段性连带责任保证而向乙方发放贷款的方式。第八条、房产抵押。1、抵押物。本合同中的抵押物是指乙方向甲方借款所购买的住房及其全部权益。抵押房产具体内容见本合同的第一条。2、抵押担保范围：借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、诉讼费、律师代理费、抵押物处置费、过户费等甲方实现抵押权的一切费用。3、抵押登记（预登记）。乙方出具《授权委托书》委托丙方后乙丙双方共同以本合同、购房合同以及其他有关房地产所有权证明文件在有权受理的房地产管理机关先后办理预购商品和商品房的抵押预登记手续和抵押登记手续。抵押的房产所有权证明文件、抵押登记的《房屋他项权证》及其他有关文件须交甲方收执和保管。4、抵押期限。抵押担保时期限自办妥所购商品房抵押登记之日起至乙方向甲方还清本合同项下的借款本息及其他应付款项之日止。…7、抵押物的处分。有下列情形之一，甲方有权依法处分抵押物并优先受偿：（1）乙方连续超过3个月未偿还借款本息和相关费用的。（2）本合同借款总期限届满，但乙方尚有欠款未还的。（3）乙方或丙方不遵守本合同其他条款的。8、处分抵押物所得价款的分配顺序：（1）支付处分抵押物所需费用及有关税款。（2）清偿乙方所欠甲方的借款本息、逾期利息、复利、罚息及其他抵押担保范围内的费用。（3）处分抵押物所得价款偿还本合同项下债务后剩余部分退还乙方，不足部分甲方有权继续向乙方和丙方追索。第九条、保证责任。1、保证方式：在保证期间，丙方对乙方的债务承担连带责任保证。2、保证期间：保证期间从本合同签订之日起至抵押的房产取得房屋所有权证和土地使用权证，办妥抵押登记，并将《房屋他项权证》及有关资料交甲方代为保管之日止。3、保证范围：本合同项下借款本金和利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用、逾期利息、复利、罚息以及其他本合同规定由借款人缴纳的一切费用和本合同引起的有关法律费用。…第十四条、违约责任。1、乙方在合同期内，未按月偿还借款本息，甲方按中国人民银行规定对其逾期本息计收逾期利息和复利。2、本贷款发生后，乙方连续3个月未偿还借款本息及相关费用，甲方即可按本合同有关条款处理。第十五条、合同争议解决方式。本合同在履行过程中，当事人各方发生争议，可由各方协商解决；若通过诉讼解决的，可由贷款人所在地人民法院管辖。在协商或诉讼期间，不涉及争议部分的条款，应继续履行。合同还约定了其他事项。在合同的借款人（抵押人）处有被告黄辉及被告魏媛媛的签字，贷款人（抵押权人）处有原告的签字并加盖公章，保证人处加盖被告淮安宸德房地产开发有限公司的公章及签章。2012年2月6日，被告黄辉、魏媛媛作为预告登记义务人，原告作为预告登记权利人，双方在洪泽县住房和城乡建设局办理预购商品房抵押权预告登记分别为洪房预高良涧镇字第H201201770号和洪房预高良涧镇字第H201201768号。登记的房屋分别位于惠民三期商住楼1幢1室和惠民三期商住楼1幢2室。洪房预高良涧镇字第H201201770号在洪泽县商品房预告登记证明的附记栏注明：债权数额为2918000元，抵押期限自2012年1月29日至2022年1月28日。洪房预高良涧镇字第H201201768号在洪泽县商品房预告登记证明的附记栏注明：债权数额为1356000元，抵押期限自2012年1月29日至2022年1月28日。2012年2月7日，被告黄辉向原告借款4274000元，借款年利率为9.165%，贷款种类为中长期农户住房消费贷款，贷款用途为购买商品房，结息方式为每1个月21日结息，借款到期日期为2022年1月28日。被告黄辉从原告处贷款后，还款至2014年7月21日，偿还本金708545.85元，偿还利息851980.62元，尚余3565454.15元贷款本金未偿还。后被告黄辉未能按照约定向原告偿还借款，原告索要无着诉来我院。上述事实，由原、被告的当庭陈述及原告提供的借款借据、《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》、洪泽县商品房预告登记证明、贷款还款明细加以证实，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》是双方的真实意思表示，符合法律规定，是有效合同。原、被告双方应按合同的约定履行义务。原告已向被告黄辉发放了贷款，被告黄辉系借款人，应按约定承担还款义务，其未能按照约定偿还借款，应负偿还责任。合同约定贷款逾期超过3个月，原告有权终止合同，向被告黄辉收取全部贷款本息、逾期罚息及其复利。被告黄辉、魏媛媛偿还贷款至2014年7月21日，已经超过3个月，故原告请求被告黄辉偿还借款本金及利息的主张，符合法律规定，本院予以支持。被告黄辉、魏媛媛以其所购房屋作为抵押物，原告与被告黄辉、魏媛媛办理了预购商品房抵押权预告登记，但是该房屋所有权至今未转移至被告黄辉、魏媛媛名下，亦未办理正式的抵押权登记手续。根据我国《物权法》第一百八十七条的规定，惠民三期1幢1、2室房屋的抵押权并未设立。因此，原告要求对被告黄辉、魏媛媛抵押的惠民三期1幢1、2室享有优先受偿权无事实和法律依据，本院不予支持。但原告基于《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》所产生的债权，具有对抗第三人的效力。被告淮安宸德房地产开发有限公司系被告黄辉借款的连带责任保证人，应当对被告黄辉、魏媛媛的借款承担连带偿还责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄辉应于判决生效后十日内偿还原告江苏农村商业银行股份有限公司（原洪泽县农村信用合作联社）借款本金3565454.15元及利息314616.42元（从2014年7月21日按年利率9.165%计算至2015年5月29日），另从2015年5月29日按年利率9.165%计算利息至判决确定给付之日。二、被告淮安宸德房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37841元，减半收取18920.5元，由被告黄辉、魏媛媛、淮安宸德房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：淮安市农业银行城中支行，开户名：淮安市财政局，账号:34×××54）预交上诉案件受理费。审判员  刘林厚二〇一五年八月十二日书记员  陈 禹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。