安徽省安庆市宜秀区人民法院民 事 判 决 书(2015)宜秀民一初字第00697号原告：安庆市平安物业管理服务有限公司，住所地安徽省安庆市。法定代表人：吴平，该公司总经理。委托代理人：饶亻于成，该公司副总经理。委托代理人：张珺，安庆市宜秀区大桥法律服务所法律工作者。被告：冯道庆，男，1975年1月9日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。原告安庆市平安物业管理服务有限公司（以下简称平安物业）诉被告冯道庆物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理。依法由审判员郑磊适用简易程序独任审判，于2015年5月29日公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。原告诉称：2011年、2013年，原告与安庆市康来特家苑业主委员会分别签订《安庆市康来特家苑物业服务合同》一份，约定由原告对康来特家苑进行物业管理，每年向业主收取一次物业管理费。被告冯道庆系康来特家苑6号楼102室业主，其住房面积为105.36㎡，按约定每月应缴纳物业管理费29.5008元。被告自2012年1月1日至2014年12月31日，累计欠物业管理费1062元，期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳，故原告诉至法院请求判决:1.依法判令被告立即给付所拖欠的物业管理费1062元并支付该款至被告给付之日止滞纳金969元；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告当庭将滞纳金的计算标准从日千分之二变更为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。被告冯道庆辩称：对被告未缴纳2012年1月1日至2014年12月31日的物业费1062元的事实和滞纳金均无异议。但被告未缴纳物业费的原因主要有：1.原告没有及时履行其物业服务管理义务，如监控损坏未维修，消防通道被乱占，小区绿化管理和治安巡逻不到位等；2.原告拒绝给付被告正规发票；3.原告的保安人员有的年龄偏大，有的身体残疾，不能保护业主生命财产安全；4.被告于2011年丢失了摩托车和电瓶车，但原告说监控已损坏，未尽到协助义务；5.被告至今未收到业主委员会的任何督促缴纳费用通知。在举证期限内，原告为支持自己的诉求，举出如下证据：1.原告的组织机构代码证和营业执照复印件一份，证明原告诉讼主体资格。2.物业服务合同复印件两份、服务价格登记证复印件一份，证明被告应当向原告缴纳物业费1062元；3.缴费催款通知书一份、国内挂号信函收据一张，证明原告多次向被告催收物业费。在举证期限内，被告冯道庆未提交证据。经庭审质证，被告对原告所提交证据1-3的真实性均无异议，本院予以认定。根据当事人的陈述、提交的证据和本院认证，确认如下事实：被告系安徽省安庆市开发区康来特家苑6号楼102室业主，其住房面积为105.36㎡。2011年12月28日和2013年12月31日，原告与安庆市康来特家苑业主委员会签订《安庆市康来特家苑物业服务合同》各一份，约定由原告自2012年1月1日开始为该市场提供物业管理服务，物业管理费按每月0.28元/㎡收取，每半年或一年交纳，逾期不交纳的，按每天2‰交纳滞纳金。因被告未交纳2012年1月1日至2014年12月31日的物业服务费1062元，原告采取邮寄通知等方式予以催缴。因被告仍未缴纳，原告于2015年5月以诉称理由诉至法院。庭审中，原告陈述物业管理的项目包括治安巡逻、环境卫生、绿化管理、公共设施的维护和保养，由于小区停车位饱和，造成小区的消防通道有堵塞的情况。被告认可原告对小区内的环境卫生和垃圾清运进行了管理，但认为原告治安巡逻不到位、楼道垃圾没有清理，小区绿化没有完全履行责任，没有对公共设施进行维护和保养，消防问题严重和监控设施破损。另查明，2011年和2012年，原告分别取得了物业管理服务经营范围的企业法人营业执照和服务价格登记证。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与安庆市康来特家苑业主委员会签订的《安庆市康来特家苑物业服务合同》合法有效，对原、被告具有约束力。双方均应按照合同的约定履行自己的义务。原告依据合同的约定为小区提供了物业服务，被告作为业主应当履行按时缴纳物业服务费的义务。被告提出原告未完全履行物业管理服务的职责，鉴于原告进行的物业服务项目所涵盖的内容较为广泛，所进行的物业服务是一种具有长期性、持续性的行为，被告以原告在部分管理项目上存在的瑕疵拒交全部物业服务费用的抗辩理由，本院不予采纳。原告要求被告交纳2012年1月1日至2014年12月31日物业服务费1062元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。对于被告提出的2011年摩托车等丢失问题，因原告签订物业服务合同起始时间为2012年，故被告可另行主张其合法权益。对于被告提出原告拒绝给付发票的抗辩主张。本院认为，双方当事人在合同中未对发票的开具作出约定，则不能作为合同的附随义务。开具发票行为属于行政法律关系，不属于民事法律关系，双方当事人可按相关财务制度另行处理。就本案讼争的物业服务合同而言，进行物业服务和支付物业服务费分别是双方当事人的主要合同义务。原告已经完成了物业服务的主要义务，被告不能以对方未开具发票作为迟延履行其主要合同义务的抗辩理由。被告应当按约履行缴纳物业服务费的义务。对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，虽然原、被告签订的《安庆市康来特家苑物业服务合同》对滞纳金已有约定，但考虑到被告拖欠物业服务费事出有因，故对原告该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第二条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：一、被告冯道庆于本判决生效后十日内支付原告安庆市平安物业管理服务有限公司自2012年1月1日至2014年12月31日物业管理费1062元。二、驳回原告安庆市平安物业管理服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告冯道庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员 郑 磊二〇一五年八月四日书记员 纪江龙附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张，应当及时提供证据。