重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书(2015)中区法民初字第03440号原告交通银行股份有限公司重庆渝中支行，地址重庆市渝中区邹容路149号邹容广场A栋，组织机构代码45044249-8。负责人陈萍，行长。委托代理人况铭茜，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托代理人朱磊，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告孙念，男，汉族，1988年11月8日出生，住四川省武胜县。被告联发集团重庆房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区西彭铝城大道88号附7号。法定代表人孙诚华。原告交通银行股份有限公司重庆市分行营业部（以下简称交通银行渝中支行）诉被告孙念、被告联发集团重庆房地产开发有限公司（以下简称联发集团公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告交通银行渝中支行的委托代理人况铭茜到庭参加了诉讼，被告孙念、被告联发集团公司经本院公告送达传票传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告交通银行渝中支行诉称，孙念因购买房产向交通银行渝中支行申请个人贷款，并以该房产作为抵押。该房产位于重庆市北部新区。孙念和联发集团公司于2013年11月25日与交通银行渝中支行签订了《个人房产抵押贷款合同》（编号渝交银2013年渝中个贷字第00656号）（以下简称贷款合同），约定孙念向交通银行渝中支行借款34万元人民币，月利率5.458333‰，贷款期限180个月，自放款之日起；合同履行期内被申请人如果有违约行为，交通银行渝中支行有权停止发放贷款，并单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求孙念立即偿还所有到期贷款本金并结清利息，且交通银行渝中支行有权对逾期贷款按合同约定利率上浮50%计收罚息和复利；孙念还要承担交通银行渝中支行为实现债权而支付的催收费用、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。贷款合同中的保证条款约定,联发集团公司作为保证人为孙念偿还上述贷款承担连带保证责任，其保证期间为最后一期贷款到期之日起两年，保证责任范围为贷款合同项下的贷款本金、利息、复利、罚息及实现债权的费用。同时，合同约定以该借款购买的房屋向交通银行渝中支行提供抵押担保，范围为借款合同项下的借款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和抵押权人实现债权及抵押权的费用；孙念连续三个月或者累计六个月未按时足额还款，交通银行渝中支行有权行使抵押权。2013年11月25日孙念、联发集团公司与交通银行渝中支行签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，并办理了抵押登记。为维护交通银行渝中支行的合法权益，特起诉来院，请求判令：1、判决孙念立即偿还借款本金336629.52元，并支付截止至2015年2月10日的借款利息16173.49元、罚息339.52元；2、判决孙念支付自2015年2月11日起至贷款本息结清之日止的罚息和复利（其中罚息以未偿还的贷款本金336629.52元为基数，在贷款执行利率水平上上浮50%计算，复利以未偿还的贷款利息16173.49元为基数，在贷款执行利率水平上上浮50%计算）；3、本案诉讼费用及公告费用全部由孙念承担；4、联发集团公司对孙念的上述债务承担连带责任；5、判决孙念不清偿上述债务时，交通银行渝中支行对孙念提供抵押的位于重庆市北部新区房屋享有抵押权，有权以该抵押物折价、拍卖或者变卖的价款在上述范围内优先受偿。被告孙念未答辩。被告联发集团公司未答辩。经审理查明，2013年8月17日，孙念向交通银行渝中支行提交了个人贷款申请表，申请贷款34万元。2013年11月25日，交通银行渝中支行与孙念、联发集团公司签订了《个人房产抵押贷款合同》，合同约定：交通银行渝中支行向孙念提供贷款34万元；贷款期限180个月，月利率5.458333‰，遇人民银行调整基准的以次年1月1日为合同利率调整日，贷款的偿还采用等额本息还款法；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。孙念以其名下的位于重庆市北部新区房屋作为抵押担保；其担保的范围为借款合同项下的贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。实现债权及抵押权的费用包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它相关费用。同时联发集团公司作为保证人为孙念的上述贷款提供连带责任保证。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。贷款本金及利息、复利、罚息、及交通银行渝中支行实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它相关费用。孙念未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，交通银行渝中支行有权按逾期贷款的罚息利率计收罚息，并对应付未付利息计收复利。逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。2013年11月25日，交通银行渝中支行与孙念、联发集团公司签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定孙念以位于重庆市北部新区房屋为上述借款提供抵押担保。该抵押合同同时约定在领取《房屋所有权证》之前，如孙念不按期清偿债务，联发集团公司保证代孙念履行该项义务，若联发集团公司履行该项义务后，可按有关规定处分抵押物。2013年12月24日，上述房屋在重庆市国土资源和房屋管理局办理了重庆市土地房屋预告登记。该预告登记证明载明：预告登记权利人为交通银行渝中支行，预告登记义务人为孙念，房地产坐落于重庆市北部新区，预告登记业务种类为预购商品房抵押权，担保借款金额为340000元，抵押期限自2013年11月25日至2028年11月25日。2014年2月10日，交通银行渝中支行按约向孙念发放贷款340000元。但孙念未按约归还借款本息，截至2015年2月10日，孙念尚欠借款本金336629.52元，利息16173.49元、罚息339.52元。再查明，交通银行渝中支行与孙念、联发集团公司签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》中所涉及的位于重庆市北部新区房屋尚未办理房屋所有权证。上述事实，有《个人房产抵押贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、借款凭证、贷款详细信息查询等证据及原告交通银行渝中支行的陈述载卷为凭，足以认定。本院认为，孙念、联发集团公司与交通银行渝中支行签订的《个人房产抵押贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》均系各方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，交通银行渝中支行按照合同的约定向孙念放了贷款，履行了合同的义务，但孙念未按约履行还款义务，联发集团公司也未按约承担保证义务，其行为已构成违约。综上，交通银行渝中支行在按约发放了借款后，孙念未能按时偿还借款本息，其行为已构成违约，交通银行渝中支行有权宣布合同项下贷款立即到期，要求孙念立即偿还借款本息，并按照合同约定计收罚息和复利。关于交通银行渝中支行对涉案房屋是否享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《中华人民共和国物权法》规定的预告登记制度，旨在保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记并不等同于物权登记。本案中，孙念以其所购商品房为交通银行渝中支行设定抵押权，交通银行渝中支行对此项请求权进行了预告登记，由于孙念对抵押房屋尚未取得产权证并完成实现物权的登记，交通银行渝中支行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对孙念抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对孙念抵押房屋的处分，但并非对孙念抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。原告交通银行渝中支行要求对孙念办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据。据此，在抵押权登记完成前，对交通银行渝中支行要求对讼争房屋享有优先受偿权的诉请应不予支持。关于交通银行渝中支行要求联发集团公司对孙念的债务承担连带清偿责任的问题。抵押合同约定，在领取房屋所有权证之前，如孙念不能按期清偿债务，联发集团公司保证代孙念履行该项义务。现孙念未按合同约定还款，联发集团公司也未办理房屋所有权证并交付交通银行渝中支行，联发集团公司应当按照抵押合同的约定承担保证责任。根据担保法的规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。本案中抵押贷款合同未明确约定保证方式，故联发集团公司应当按照连带责任保证承担保证责任。孙念、联发集团公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条；《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条；《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告孙念应当自本判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司重庆渝中支行借款本金336629.52元，截至2015年2月10日的利息16173.49元、罚息339.52元；并支付自2015年2月11日起至贷款本息结清之日止的罚息及复利（罚息以借款本金336629.52元为基数，在贷款执行利率水平上上浮50%计算，复利以未偿还的贷款利息16173.49元为基数，在贷款执行利率水平上上浮50%计算）；二、被告联发集团重庆房地产开发有限公司对被告孙念的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告交通银行股份有限公司重庆渝中支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6517元，公告费150元，合计6667元，由被告孙念承担，被告联发集团重庆房地产开发有限公司承担连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  汪曼霞人民陪审员  龚成秀人民陪审员  张 莉二〇一五年八月二十六日书 记 员  马 嘉