黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0109民初981号原告：哈尔滨华和物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市松北区怡乐街赛丽斯家园会所。法定代表人：高岩，职务经理。委托诉讼代理人：左淑范，女，1954年12月14日出生，汉族，该公司员工，住哈尔滨市松北区。被告：马迪，女，1969年5月14日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：赵兴宏（系马迪之夫），男，1965年12月9日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市松北区原告哈尔滨华和物业管理有限责任公司（以下简称华和物业公司）与被告马迪物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华和物业公司法定代表人、委托诉讼代理人，被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告缴纳拖欠的住宅物业费4498.54元，并给付2016年至2018年3月31日期间的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）。原告当庭变更诉讼请求，放弃向被告主张自2016年至2018年3月31日期间的物业服务费利息。事实和理由：马迪系哈尔滨市松北区赛丽斯家园小区联排1-4号房主，华和物业公司系该小区物业管理服务单位。2007年7月25日，马迪办理了进户手续，与华和物业公司签订了物业管理协议。协议签订后，华和物业公司履行了物业管理服务义务，马迪自2016年至2018年3月31日共拖欠物业费4498.54元，经原告多次上门、电话催缴，至今被告未履行，故诉至法院。被告马迪辩称，不同意原告的诉讼请求。其拒不缴纳物业费是因为华和物业公司违约在先，未按照合同及相关规定提供物业服务。具体如下：一、华和物业公司未对小区的配套附属设施进行维修、养护和管理、小区的监控设备缺失，缺乏维护更新，所拍摄监控影像模糊，致使马迪的车辆被划无法为警方提供线索；二、小区道路破损严重，影响业主及车辆出行，对车辆造成损坏；三、小区内有其他业主毁坏树木及绿地，改建私家花园，华和物业公司对此不闻不问；四、马迪住宅内的排水口与下水井之间管线堵塞，经其多次给物业打电话，物业未来人维修，其自行花钱疏通；五、华和物业公司利用小区共用部分、公共设施设备张贴广告，广告费收入应归全体业主所有，但被物业截留私用；六、华和物业公司利用小区施工时留下的潜水井为业主提供基建用水，收取水费，致使小区内很多业主患病、马迪家淋浴喷头堵塞掉落、马桶水箱配件损坏；七、2015年10月，小区使用江北供水公司的自来水，但华和物业公司威胁业主购买由物业提供的新水表，违法收取水表费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：华和物业公司提交的证据：证据1.2013年10月21日至2016年10月21日、2016年10月21日至2019年10月21日物业服务合同各一份；证据2.路面维修图（复印件）四张；证据3.2007年、2008年、2009年、2018年保安巡逻记录一份；证据4.2008年12月31日至2013年12月31日、2013年10月8日至2018年10月8日取水许可证两份、卫生报告、卫生检测报告及供排水协议书各一份、水表收费票据2张、用水计划合并表一份；证据5.收费标准的台账一份；证据6.物业收费发票一份；马迪提交的证据：2018年5月至2018年6月期间的小区照片共23张，华和物业公司提供的证据、马迪提交的证据中第一、二、三、十页内容真实、来源合法、与本案具有关联性，故本院予以采信，对马迪提供的其他证据，虽然有真实性，但与本案无关联性，本院不予采信。本院根据原告、被告的陈述及提交的证据，经审理认定事实如下：马迪系哈尔滨市松北区赛丽斯家园小区联排1-4号业主，房屋使用面积187.44平方米。2013年，赛丽斯家园小区前期物业服务合同到期后，因该小区没有成立业主委员会，哈尔滨市松北区松北街道办事处怡园社区居民委员会（以下简称松北怡园社区）代行业主委员会职责，与华和物业公司签订物业服务合同，委托华和物业公司为赛丽斯家园小区提供物业服务，管理期限自2013年10月21日起至2016年10月20止。合同期满后，松北怡园社区与华和物业公司续签了物业服务合同，约定：管理期限自2016年10月21日起至2019年10月20日止，联排别墅的物业服务费由业主按使用面积每月每平方米1.2元交纳，物业管理服务范围包括房屋共用部位、公用设施设备及其运行、附属配套设施的维护和管理服务、公共环境卫生等服务内容。依据合同约定，马迪每月应交纳物业费224.928元，现其尚欠华和物业公司自2016年8月1日至2018年3月31计20个月的物业管理费，共4498.54元。另查明，赛丽斯家园小区竣工时的生活用水系开采地下水，取水储水装置及净水设施均系黑龙江省供销房地产开发公司在开发房产时自行建设。再查明，哈尔滨市松北供排水有限公司（简称松北供排水公司）与华和物业公司签订协议书，约定自2009年7月至2012年11月，华和物业公司向松北供排水公司交纳污水处理费35310.5元。自2012年12月起，华和物业公司每季度根据收费账目明细，按标准向松北供排水公司交纳污水处理费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。马迪作为小区内的业主，享受了物业管理服务，理应按照合同约定向华和物业公司交纳物业服务费。现华和物业公司起诉，要求马迪给付2016年8月1日至2018年3月31日期间的物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。其当庭放弃自2016年至2018年3月31日期间的物业服务费利息的主张，是合法处分自己的权利，本院不予干涉。对于马迪主张华和物业公司未对小区内的配套附属设施进行维修、养护和管理，小区道路破损严重、大门损坏、未给业主提供活动用房、监控设备缺失，所拍摄监控影像模糊，致使其车辆被划的情况，本院认为物业企业不履行或者不完全履行合同约定，以及相关行业规范确定的维护、养护和管理义务，业主可以请求物业企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是拒缴物业费，且被告未能举示证据证明其车辆是在小区内受损，其所举示车辆划痕照片无法证明与监控缺失的因果关系，物业服务合同中仅约定了物业公司负责小区治安管理服务，是对行为的约定，而未约定结果，物业公司非公安机关，不能要求其承担绝对的安保义务，故不能以小区内摄像头缺失认定原告未履行合同义务，同时，原告华和物业公司举示证据证明其正在修复小区道路，因地砖成本过高，用水泥代替地砖能够保证地面的正常使用，小区大门位置是风口，将部分栏杆摘除是避免挡车器的损坏，根据物业服务合同的约定，华和物业公司的收费服务范围没有为业主提供休闲活动场所的义务，故对马迪的该项抗辩理由本院不予支持。被告抗辩称饮用水系开采地下水，水质不合格，致使其患结石病，对此被告未充分举示证据证明其生命健康的损坏结果与华和物业公司物业服务质量有因果关系，业主进户时所饮用水虽来自地下水，但该取水井及供水设施均由开发商建设该小区时自行修建且经政府相关部门批准，与华和物业公司无关，华和物业公司只是在提供物业服务时依法接管上述设施。对于马迪主张有部分业主私自圈占公共绿地的情况，本院认为，有关行政管理部门在物业管理区域内发现违法行为或者接到举报后，应依法及时予以制止或者处理，物业服务企业应当对有关行政管理部门的调查予以配合。本案中，华和物业公司对部分业主圈占公共绿地、私建花园的行为，仅有配合行政管理部门调查的义务，无制止和处罚的义务，不能以此认定华和物业公司构成违约行为，若业主认为该类行为侵犯业主的公共利益，可另行诉讼维护其合法权益。小区环境的良好状况与物业公司的服务规范程度、业主素质、小区配套设施的自然老化程度、小区的规划及相关配套设施的完善程度、交费率、物业费标准的高低等重多因素密切联系。无论哪一因素环节出现问题，势必会影响小区的环境，并可能导致小区环境质量下降。业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运营以及对小区的日常管理会造成影响，从而影响小区全体业主的利益。如业主认为物业公司在服务中存在不当行为，可依法另行主张，而不应采取拒交物业费的方式。另外，本案被告提供的小区环境图片，其自述拍摄时间为2018年5月至6月期间，以此无法证明华和物业公司自2016年至2018年期间物业服务水平下降，证据不足。故马迪的抗辩意见，本院不予采纳。需要指出，原告作为小区的物业服务公司应当对小区安保及环境卫生等事务全面履行合同约定之义务，虽不能苛求物业公司到达所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的全面与完善，力求赢得广大业主的理解和支持。小区的公共收益系全体业主所有，在小区未成立业主委员会的情形下，物业公司应当按照善良保管人的要求保管小区公共收益，公共收益的收支应当定期公示，使业主知晓，待将来小区成立业主委员会后再与业主委员会就费用交接予以协商，同时，业主亦可进行监督，若发现物业公司有损害业主利益情形时，应及时运用法律武器以维护自己的合法权利，而不应以欠付物业费作为手段消极维权，最终可能影响其合法权益的实现。综上，华和物业公司在物业服务中提供了符合合同约定标准的服务，其请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：马迪于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨华和物业管理有限责任公司自2016年8月1至2018年3月31日计20个月的物业管理费4498.54元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由马迪负担，马迪须于本判决生效之日起十日内将此款给付哈尔滨华和物业管理有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  许湘辉二〇一八年七月二十五日法官助理李超群书记员刘莹