成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初4599号 原告：赵勇，男，1978年10月10日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告：王君君，女，1981年5月1日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：赵勇（系王君君配偶），住成都市锦江区。 被告：成都海昌置业有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市天府新区华阳街道天府大道南段2039号。 法定代表人：杨文杰。 委托诉讼代理人：高君宇，男，公司员工。 委托诉讼代理人：颜宁，男，公司员工。 原告赵勇、王君君与被告成都海昌置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（王君君的委托诉讼代理人）赵勇以及被告成都海昌置业有限公司的委托诉讼代理人高君宇、颜宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵勇、王君君向本院提出诉讼请求：判令被告支付违约金334529.7元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：判令被告支付违约金312113.79元。事实和理由：2014年6月23日，二原告、被告签订了《商品房买卖合同》，签约后二原告按照该合同的约定，一次性支付购房全款2217785元，全面依约履行了合同义务。被告于2015年6月30日向二原告交付了房屋，2017年10月10日取得该房屋不动产所有权证书后将证书交付二原告。根据《商品房买卖合同》第十九条（二）转移登记第2条第（2）小条“在该商品房交付之日起365日期限届满后仍无法取得房屋权属证书的，自该365日期限届满之次日起，每逾期一日，出卖人按照买受人已交付房款的万分之三向买受人支付违约金”之约定，二原告应当自2016年7月1日起至2017年10月10止依约向原告支付违约金：已交付的房款2217785元*万分之三*逾期467日=312113.79元。该违约金支付事宜原告多次与被告协商未果，特起诉至法院。 被告成都海昌置业有限公司辩称，1.被告不存在违约行为。按照法律规定，原告为办理房屋产权证的责任主体，因原告原因导致不能及时办理房屋产权证的不利法律后果应由原告自己承担。按照合同约定，原告委托被告办理房屋产权证，但被告履行义务的前提是原告在办理房屋交接的同时向被告提交办理产权证所需的资料和相关费用。被告已按照合同约定及法律规定及时向办证机关提交了办证资料，并最终协助原告于2017年10月10日取得了房屋产权证书，被告不存在违约行为。2.即便取得房屋产权证的时间晚于合同约定的时间，按照合同约定，被告也不应承担违约责任。合同约定，只有因被告原因导致逾期取得房屋产权证时，被告才承担逾期办证的违约责任。因政策调整或者因原告未能按时提交资料导致取得房屋产权证时间延迟的，被告不承担任何责任。本案中，因天府新区于2016年8月19日起开始实施不动产统一登记制度，导致原告在客观上自2016年8月19日之后已经无法按合同约定为原告办理房屋所有权证书；原告未提供完整的办证资料导致房屋产权证办理时间迟延，被告不应当承担任何责任；因原告名下有一套经济适用房，而又未及时按照法律规定办理相关手续，导致被告无法为原告办理分户产权。3.假设法院审理认为被告存在违约行为并应承担违约责任，合同约定的违约金过高，应予以调减。根据相关法律规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，原告并未举证证明其损失，故合同约定的违约金明显过高。 本院经审理认定事实如下：二原告（买受人）与被告（出卖人）于2014年6月28日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定，二原告购买被告开发的位于麓山大道二段×号海昌天澜小区×幢×层×号房，总价为2217785元。第十条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房…”第十九条产权登记关于转移登记约定：“…2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：…（2）如因出卖人责任导致买受人在该商品房交付之日起365日期限届满后仍无法取得房屋权属证书的，买受人不退房，自该365日期限届满之次日起，每逾期一日，出卖人按照买受人已交付房款的万分之三向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同补充协议》第六条约定：“1、除另有约定外，买受人不可撤销委托出卖人办理该商品房的房屋产权证。买受人须在交房当日与出卖人签订《委托书》，委托出卖人协助办理合同项下商品房的房屋权属证书。2、买受人须在交房当日向出卖人提交齐全政府规定办理房屋权属证书所需资料（具体资料均以相关部门最新规定为准），并向出卖人提供按政府规定应由买受人承担的办理房屋权属证书所需的各种费用（以成都市房地产管理局、税务局的最新规定为准）。如买受人未在上述约定时间向出卖人提供齐全委托办理房屋权属证书所需的资料和费用并办理完毕房屋面积补差手续，则出卖人不承担逾期办理房屋分户权属证书的责任。” 合同签订后，二原告向被告支付了全部购房款。被告于2015年6月25日向二原告发出《海昌天澜入伙通知书》，通知二原告于2015年6月30日至2015年7月5日期间带齐购房合同、缴款收据或发票、产权人（含共有人）有效身份证件、产权人（含共有人）户口本及婚姻证明、房屋面积补差款、物业服务费及代办产权相关费用等资料办理入伙手续。2015年7月3日，被告向二原告交付了房屋，并将钥匙、水卡等物品、住宅质量保证书等资料交付给二原告。二原告向被告提交了房屋所有权登记申请表、个人委托书、契税委托书、面积确认函、诚信保证书、婚姻家庭状况承诺书（房产交易），支付了产权税费72508.59元。 2017年5月9日，被告向王君君邮寄了《关于尽快补齐房屋所有权转移登记资料的函》，表明因缺少户口簿、结婚证、查房证明且资料未填全，暂时无法办理房屋权属证，请尽快到海昌天澜物业中心完善手续。2017年9月12日，被告告知赵勇因其名下有一套经济适用房，无法办理案涉房屋的不动产权证，需补缴相关税费后方能办理。后赵勇补缴了经济适用房的相关税费。二原告于2017年10月10日取得案涉房屋的不动产权证书。 另查明，《不动产登记暂行条例》已于2015年3月1日生效。四川天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月12日发布了关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月19日起在成都天府新区直管区实施不动产统一登记。 以上事实有原告提交的原、被告身份信息、不动产权证、商品房买卖合同、发票、海昌天澜入伙通知书、房屋所有权登记申请表、个人委托书、契税委托书、面积确认函、诚信保证书、婚姻家庭状况承诺书（房产交易）、收据、被告提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、资料签收确认书、钥匙、物品移交确认书、诚信保证书、韵达快递单、关于尽快补齐房屋所有权转移登记资料的函、关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证。本院认为，上述证据经庭审质证，符合证据的构成要件且能够相互印证本案的基本事实，故本院予以采信；对于其他证据材料，因欠缺证据的有效要件或与待证事实之间缺乏必要的关联性且不能充分证明其诉讼主张，故本院在本案中不予采信。 本院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据原告的起诉及被告的答辩，本院根据所查明的事实，综合评判如下： 双方在《商品房买卖合同》及其补充协议中约定买受人委托出卖人办理案涉房屋的产权证，买受人应当在办理房屋交接的同时向出卖人提交办理产权证所需资料和相关费用。被告于2015年7月3日向二原告交付案涉房屋，根据合同约定，被告应于商品房交付之日起365日内即2016年7月3日前协助原告办理完毕房屋产权证，但二原告实际于2017年10月10日取得案涉房屋的不动产权证。被告主张系因二原告未提交完整的办证资料导致办证迟延、且二原告名下有一套经济适用房导致核税错误以及未办理相关手续导致无法办理案涉房屋产权证的答辩理由，本院认为，被告在向二原告发送的《海昌天澜入伙通知书》中通知二原告带齐购房合同、缴款收据或发票、产权人（含共有人）有效身份证件、产权人（含共有人）户口本及婚姻证明、房屋面积补差款、物业服务费及代办产权相关费用等资料办理入伙手续，且二原告也于当天签署了相关文书并交纳了相关费用，接收了房屋，应视为二原告系交齐了相关资料后接收的房屋。如二原告提交资料存在欠缺，被告亦应及时通知二原告补交。但本案中，被告提交的证据仅能证明其在超过约定的办证期限后曾通知二原告补充提交材料，不能证明其在约定的办证期间内再次以合理且充分有效的方式向二原告履行了提交相关资料的通知义务。且被告系于2017年5月9日后才向房屋权属登记部门提交办证资料，已超过双方约定的办证期限。因二原告名下有一套经济适用房但未如实告知被告，对案涉房屋的税费产生影响，亦导致在补交经济适用房相关税费前无法办理案涉房屋的权属证书，故被告对在向房屋权属登记部门提交办证资料后因原告的过错导致的办证迟延不应承担违约责任。被告主张因天府新区于2016年8月19日起开始实施不动产统一登记制度，导致原告自2016年8月19日之后已经无法按合同约定为原告办理房屋所有权证书的答辩意见，本院认为，由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的出台，四川天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月19日只能进行不动产统一登记，在该时间之后被告已经无法为原告办理房屋所有权证书，故被告在2016年8月19日之后不应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。综上所述，被告应承担自2016年7月4日起至2016年8月19日期间的逾期办证违约责任。 原、被告双方约定违约金计算标准为每日万分之三，被告主张该违约金标准过高应予调整，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少…”同时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”违约金应以“补偿为主，惩罚为辅”，本案中，二原告未举证证明因被告逾期办理房屋所有权证书造成的实际损失，但被告违约的事实客观存在，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，确定违约金数额为10423.6元为宜。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告成都海昌置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵勇、王君君支付逾期办理房屋所有权证书的违约金10423.6元； 二、驳回原告赵勇、王君君的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2991元，由原告赵勇、王君君负担1000元，被告成都海昌置业有限公司负担1991元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  叶若兰 二〇一八年七月二十三日 法官助理明琼 书记员干雪玲