成都市青羊区人民法院民 事 判 决 书(2015)青羊民初字第5239号原告金利祥。原告杨荣华。委托代理人段伟杰，四川君合律师事务所律师。一般授权。被告杨聚安。委托诉讼代理人孙培友。中国人民解放军63819部队政治处推荐，一般授权。委托代理人袁宝成，四川恒和信律师事务所律师。一般授权。被告成都致金宏房地产经纪有限公司，住所地：成都市青羊区。法定代表人邹静，总经理。委托代理人赵建平，四川英鼎律师事务所律师。特别授权。原告金利祥、杨荣华与被告杨聚安、被告成都致金宏房地产经纪有限公司（以下简称致金宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员罗维独任审判，公开开庭进行了审理。原告金利祥及原告金利祥、杨荣华的共同委托代理人段伟杰，被告杨聚安及其委托代理人孙培友、袁宝成，被告致金宏公司的委托代理人赵建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金利祥、杨荣华诉称，2015年4月4日，原告在被告致金宏公司的介绍下，与被告杨聚安三方签订《房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告杨聚安位于青羊区培中路，房屋建筑面积189.64平方米。合同第5条约定采用按揭方式付款，在过户递件当日，支付首付款28万元，剩余房款由房贷银行支付给卖方。合同第15条��定，卖方保证该房屋无任何权利瑕疵。合同第18条约定，若卖方违约将按总房价款的10%向买方承担责任。合同签订后，若原告在签订合同当日支付被告杨聚安定金5万元，支付中介佣金11600元。合同履行过程中，在签订合同当日，三方俱在的情况下，被告致金宏公司告知原告该房屋没有任何土地出让金，且在合同第6条房屋交易税费条款中，亦没有约定原告需要缴纳土地出让金。但在2015年5月4日，被告杨聚安告知原告该房屋系经济适用房，可能存在土地出让金。2015年5月22日，被告杨聚安告知原告该房屋系违规购房，建议取消交易，并提出原价退还，赔偿少量利息等损失。2015年5月25日，被告杨聚安再次告知原告确认该房屋系违规购房。后经原告查证，根据《军队经济适用房管理规定》等有关法律规定的规定，被告杨聚安作为营级干部，其没有购买经济适用房的资格，其确系违规购房。基于此，原告已多次要求被告解除合同，退还定金，并赔偿损失，支付违约金，但被告一直不予理睬。原告认为，被告杨聚安明知其不具购房资格，将存在权利瑕疵的房屋出售给原告，其行为存在欺诈。同时被告成都致金宏房地产经纪有限公司未尽合理审查义务，明知上述房屋的产权性质，对被告杨聚安是否具有购买资格未进行合理范围内的审查，并骗取原告不需要缴纳土地出让金，其行为亦存在欺诈和过错，依法应当承担连带责任。综上，为维护原告的合法权益，请求判令：1.解除金利祥、杨荣华与杨聚安、致金宏公司签订的《房屋买卖合同》；2.杨聚安双倍返还金利祥、杨荣华定金10万元；3.杨聚安支付违约金人民币108000元；4.致金宏公司退还佣金11600元；5.致金宏公司对第2、3项诉请承担连带责任；6.被告承担本案全部诉讼费用。审理中，金利祥、杨荣华自愿撤回第四项诉讼请求；金利祥、杨荣华自愿放弃第二项诉讼请求定金的双倍主张，要求返还购房定金50000元，并选择保留第三项关于108000元违约金的主张。被告杨聚安辩称，同意解除房屋买卖合同，但杨聚安不存在违约行为和欺诈行为，同时原告在本案房屋买卖过程中也存在过错，请求法院驳回原告诉请。被告致金宏公司辩称，致金宏公司认为该房屋买卖合同合法有效，既然原告与杨聚安同意解除房屋买卖合同，所以致金宏公司同意原告与杨聚安解除合同。经审理查明，2015年4月4日，出售方杨聚安与购买方金利祥、杨荣华在经纪方致金宏公司的介绍下签订《房屋买卖合同》，主要约定：1.杨聚安将其坐落在成都市青羊区培中路的房屋出售给金利祥、杨荣华，房屋建筑面积189.64平方米，房屋产权性质为房改经济适用��；2.房屋转让价款为108万元，付款方式为：定金交付，在合同签订当日，买方向卖方交付定金50000元，订金在卖方签收后转交给经纪方托管，经纪方给卖方出具收据。经纪方所托管之订金20000元将作为该房屋的物业交割之保证金。房款采用按揭贷款方式支付，过户递件完成后当日内，买方将首付款280000元支付给卖方；剩余房款750000元由放贷银行直接支付给卖方，若银行实际贷款额不够支付房款，由买家支付；3.房屋交易所涉及的税费项目有：维修基金、营业税及附加、纳税保证金（个人所得税）、契税、交易手续费、土地出让金、转移登记费、书证费、委托公证费、印花税，其中买方承担转移登记费、书证费、委托公证费、印花税。在过户递件前买卖双方应备齐以上税费。以上税费由哪方承担是由买卖双方协商同意的，故今后遇到政府税费政策调整而导致费用��增加或减少时，按以上约定由买方承担的税费项目仍然由买方全部承担，由卖方承担的税费项目仍然由卖方承担。若遇到政府出台新的税费项目时，则买卖双方应按新政策的规定承担各自应付的新增税费；4.关于经纪方提供的居间服务，经纪方已促成买卖双方签订合同，买方同意在合同签订当日内向经纪方支付佣金21600元。此外，《房屋买卖合同》还载明“18、卖方擅自解除本合同或卖方单方面违约致使本合同被解除的，须向买方支付该房屋成交价10%的违约金。卖方逾期办理房屋过户递件或取件的或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该房屋成交价的5‰向买方支付违约金。逾期30天，买方有权解除本合同，本合同解除的卖方须退还买方已付的所有款项，并向买方支付该房屋成交价20%的违约金，并承担买方支付的佣金损失卖方逾期交房，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向卖方支付违约金。卖方逾期支付佣金，每逾期一天，按未支付佣金的5‰向经纪方支付违约金。……25、约定的其他事项：①此价格包含小区内一个车位，车位号为851号。②若因政策原因导致该房屋无法正常交易，则双方互不承担责任，卖方退还买方已交全款。③经纪方有义务核实房屋产权证真伪，否则由此造成的损失，由经纪方承担。……”合同经金利祥、杨聚安签字以及致金宏公司盖章予以确认。合同签订当日，金利祥、杨荣华向杨聚安支付定金50000元，向致金宏公司支付中介佣金11600元。另查明，1.成都市青羊区培中路的房屋信息摘要载明，建筑面积189.64平方米，登记权利人为杨聚安，备注为房改经济适用房。2.2015年5月30日，杨聚安与致金宏公司签订《关于合同的补充协议》，补充约定“1.卖方与��纪方商议同意，以原合同为基础，卖方在此次房屋交易中净收价为107万元，交易中产生的任何费用（包括各种税费、交易费、服务费、土地出让金等）与卖方无关，由经纪方协买方或经纪方承担。2.本协议作为合同的补充协议，与原合同有不相符指出，以本协议为准。3.本补充协议经卖方签字确认且经纪方加盖合同专用章后方生效。”落款处经杨聚安签名，致金宏公司盖章予以确认。因就合同继续履行与杨聚安产生争议，金利祥、杨荣华遂于2015年6月2日诉来院。上述事实有双方当事人当庭陈述，金利祥、杨荣华、杨聚安的身份证、致金宏公司营业执照、《房屋买卖合同》、购房发票、房屋产权证、房屋信息摘要、《门（楼）牌号变更证明》、《关于合同的补充协议》等证据，及庭审笔录在案为证。审理中，（一）因金利祥、杨荣华第二项诉请与第三项诉请均系违约责任主张，经本院释明后，金利祥、杨荣华自愿放弃定金罚的主张，选择保留按照《房屋买卖合同》第十八条计算的违约金，共计108000元，并要求返还购房订金50000元。（二）金利祥、杨荣华提供录音资料、QQ邮箱往来记录、与杨聚安通话录音整理、房产证、买房过程陈述，证明在与中介的通话录音中，中介明确说明没有税费收取，但是在杨聚安的通话中，杨聚安明确告知中介有相关的税费，说明中介具有明显的欺骗；杨聚安明知其没有购买该房屋的资格而与金利祥、杨荣华签订合同，存在欺骗行为，房屋存在权利瑕疵，存在收回的风险，无法消除；杨聚安、致金宏公司共同欺骗金利祥、杨荣华。杨聚安对通话录音、邮件记录真实性不予认可，对于中介公司的录音真实性无法确认；对房产证三性无异议；买房过程称述，只对2015年5月26日三方同意免责解除合同的事实予以认可，对于其他事实不予认可。致金宏公司对录音资料、QQ邮箱往来记录、杨聚安录音资料真实有异议，认为与本案无关；对房产证无异议；对买房过程称述，同意杨聚安的质证意见，但是不同意退还中介费。（二）杨聚安提供收据（3份）、现金缴款单（2份）、贷款支付凭证、收件凭证、《军队经济适用房建设管理办法》、结婚证、及夫妻双方的军官证，证明杨聚安具有购房资格，依法合规购买的涉案房屋，是涉案房屋的所有权人。金利祥、杨荣华对证据真实性均无异议，但是认为与本案无关，且收件凭证正好反映正致金宏公司故意隐瞒房屋过户应当缴纳相应税费的事实；对军官证有异议，认为不能证明购房时的买房资格。致金宏公司对证据无异议。（三）杨聚安提供《房屋买卖合同》及关于合同的补充协议》，证明杨聚安与���利祥、杨荣华及致金宏公司合法有效的签订了房屋买卖合同；合同中明确了本案所涉房屋是房改经济适用房；杨聚安在本次交易中不承担任何税费，合同中约定的购房价款为杨聚安的净收款。金利祥、杨荣华对《房屋买卖合同》真实性无异议，但是认为不能达到杨聚安的证明目的，定金是履约定金而并非签约定金；补充协议与金利祥、杨荣华无关，是杨聚安、致金宏公司之间签订。金利祥、杨荣华在5月28日已经通知双方解除合同，这个是在通知之后补签的。致金宏公司对证据无异议。（四）杨聚安提供《个人贷款还款凭证》、《中国建设银行个人贷款结清证明》、《中国建设银行押品权证转出通知书》、《租房合同》及情况说明》、致金宏公司向杨聚安出具的交易前递件完毕的《证明》，证明杨聚安在合同签署后积极履行了合同的约定义务。金利祥、杨荣华认为��个人贷款还款凭证》、《中国建设银行个人贷款结清证明》、《中国建设银行押品权证转出通知书》、《租房合同》及情况说明》与本案无关，不能否认欺骗行为；《证明》是在5月28日之后签订的，已经在之前通知解除了。致金宏公司对证据无异议。本院认为，金利祥、杨荣华与杨聚安、致金宏公司签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。现金利祥、杨荣华主张解除《房屋买卖合同》，杨聚安、致金宏公司对此无异议，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定��合同各方均同意解除合同，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，金利祥、杨荣华向杨聚安支付了5万元的定金，现金利祥、杨荣华主张杨聚安返还该5万元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于违约金108000元。因《房屋买卖合同》第十八条就违约责任进行了明确约定，但是该违约责任是针对“卖方擅自解除本合同或卖方单方面违约致使本合同被解除的”，但是本案系庭审中各方协商解除，而非任何一方擅自解除，而金利祥、杨荣华主张的杨聚安存在违约情形以及与致金宏公司之间存在欺诈，但是从金利祥、杨荣华提供的证据，杨聚安并不存在擅自解除合同的情形。对于杨聚安是否具有购房资格以及购房面积是否符合标准的问题，属于其部队内部管理范畴，并不因此影响房屋买卖合同的效力，现案涉房屋办理了产权登记，杨聚安即为该房屋的合法所有权人，并有权处置该房屋。杨聚安与金利祥、杨荣华建立买卖合同关系，并未违反法律或者行政法规的强制性规定，故对于金利祥、杨荣华认为杨聚安隐瞒其未归购房的事实，存在欺骗，应承担违约责任，理由不充分，不符合法律规定，本院不予支持。对于金利祥、杨荣华主张杨聚安、致金宏公司存在隐瞒房屋税费信息的情况，恶意串通欺骗其进行交易，对此，本院认为，对于房屋的税费，在《房屋买卖合同》中虽然有所约定，而且杨聚安与致金宏公司之间也就可能产生的费用包括各种税费、土地出让金等也进行了进一步的约定，故杨聚安、致金宏公司不存在恶意串通的情形，���且在《房屋买卖合同》中也明确了该房屋系经济适用房，因此，金利祥、杨荣华在购房该房屋时也清楚该房屋的性质，故现在金利祥、杨荣华主张杨聚安存在违约，并与致金宏公司之间存在串通欺骗，无事实及法律依据，本院不予支持。对于致金宏公司的责任，致金宏公司已经为金利祥、杨荣华以及杨聚安之间建立买卖合同关系提供了中介服务，对于合同解除，致金宏公司并无相关责任，且收取5万元定金系杨聚安收取，合同解除后，致金宏公司并无返还该笔款项的义务。且基于上述分析，金利祥、杨荣华也未提供证据证明致金宏公司存恶意串通欺骗或其他违约情形，故对于金利祥、杨荣华主张致金宏公司承担连带责任，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，金利祥、杨荣华的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告金利祥、杨荣华与被告杨聚安、被告成都致金宏房地产经纪有限公司于2015年4月4日签订的《房屋买卖合同》；二、被告杨聚安本判决发生法律效力之日起十日内退还给原告金利祥、杨荣华定金50000元；三、驳回原告金利祥、杨荣华的其他诉讼请求。如果被告杨聚安未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4594元，减半收取2297元，诉讼保全费1618元，共计3915元，由原告金利祥、杨荣华负担3024元，被告杨聚安负担891元（该款已由原告金利祥、杨荣华预交，被告杨聚安、被告成都致金宏房地产经纪有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给原告金利祥、杨荣华）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 罗 维二〇一五年八月四日书记员 刘彩霞