广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初3142号原告：广州越秀物业发展有限公司南沙分公司，住所地广州市南沙区环市大道西海韵路24号403房，统一社会信用代码91440101MA59EP7Q6H。负责人：黄晓玲。委托诉讼代理人：何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈静云，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：潘柏秋，男，1961年10月1日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区。原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（下称越秀物业南沙分公司）诉被告潘柏秋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告越秀物业南沙分公司的委托诉讼代理人何火日到庭参加诉讼，被告潘柏秋经本院合法传唤，无正当理由未依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告越秀物业南沙分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2015年1月1日至2016年4月30日的物业管理服务费3788.48元（按2元/平方/月的标准计算，共16个月）；2.被告向原告支付逾期支付2015年1月1日至2016年4月30日物业管理服务费违约金（违约金的计算方法为：1、2015年1月1日至2016年3月31日违约金，以每季度的物业管理费710.34元为本金，从2015年1月11日起计至付清之日止；2、2016年4月1日至2016年4月30日的违约金，以当月欠缴的物业管理服务费236.78元为本金，从2016年4月11日起计至付清之日止；上述违约金按每日1‰的标准计算，违约金均以本金为限）；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告为滨海水晶湾××房（下称案涉房屋）的业主。原告与被告签订物业管理服务合同，由原告为被告提供物业管理服务。物业管理服务费标准为：2元/平方米/月，按商品房建筑面积计算物业管理服务费。因被告拖欠物业管理服务费。经原告多次催收，被告仍未支付拖欠的费用，根据原告与被告签订的物业管理服务合同，被告应当支付拖欠的物业管理服务费和相应的违约金。被告潘柏秋无答辩。经审理查明：潘柏秋为坐落在广州市南沙区××大道西水晶南街××号××房的产权人，房屋登记建筑面积为120.4944平方米。2006年9月30日，广州城建开发南沙房地产有限公司（甲方）与广州城建开发物业有限公司（乙方，下称城建物业公司）签订《前期物业服务合同》，约定：“根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对南沙滨海水晶湾二期滨海水晶湾提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式。物业管理服务费由业主按专有部分的建筑面积预先交纳，具体标准为住宅：2元/月·平方米、别墅1：3元/月·平方米、别墅2：3.8元/月·平方米、商业：5000元/栋。业主应自房屋买卖合同中约定的收楼之日或者收楼时间期满之日起交纳物业管理服务费。业主或物业使用人应缴的物业服务费应以季度为缴纳周期，并于每月10日前以银行划账方式缴纳当期费用。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业管理服务费用的，每逾期一日，应按欠费总额万分之四的标准向乙方支付违约金”。2010年11月6日，潘柏秋（甲方）与广州城建开发物业有限公司（乙方）签订《滨海·水晶湾前期物业服务合同》，约定：“乙方受发展商广州城建开发南沙房地产有限公司委托，并与发展商签订了《前期物业服务合同》，授权乙方管理滨海·水晶湾楼宇共用部位、小区物业的共用设施设备以及小区的道路、广场、园林绿化、公共环境、治安消防等。本合同有效期为签订之日起至业主大会成立，业委会与物业公司签订新的物业服务合同为止。本物业的物业服务费，计费面积按甲方签订的房屋买卖合同中注明的建筑面积（含共用面积分摊），由乙方按物价部门批准的收费标准向物业使用人收取：住宅2元/平方米·月。交纳服务费的时间为每季度上旬，如甲方自愿可预交。甲方须按本合同规定交纳物业服务费。每延期一天，物业服务费按拖欠款项金额的3‰支付违约金等”。另查明，城建物业公司于2017年6月22日名称变更为广州越秀物业发展有限公司。越秀物业南沙分公司向本院提交了由广州越秀物业发展有限公司于2017年10月16日出具的《声明书》，上载“我司是广州市南沙区滨海水晶湾（2期）、滨海半岛（3期）、滨海珺城（4期）、滨海隽城（8期）等小区（以下统称“物业小区”）的物业管理单位，原名称为广州城建开发物业有限公司，现更名为广州越秀物业发展有限公司，广州越秀物业发展有限公司南沙分公司为我公司的分公司，现实际负责上述物业小区的物业管理。现我司声明同意由广州越秀物业发展有限公司南沙分公司代表我司对物业小区拖欠物业管理费的业主提起诉讼。”越秀物业南沙分公司在庭审中陈述南沙区水晶湾高层住宅××房即广州市南沙区××大道西水晶南街××号××房；案涉房产买卖合同约定面积为118.39平方米，月物业管理费为236.78元；潘柏秋未缴纳2015年1月1日至2016年4月30日的物业管理服务费3788.48元；合同约定逾期付款违约金是按照每日千分之三计算，越秀物业南沙分公司申请调整为按照每日千分之一的标准计算。案涉房产《商品房交楼书》注明建筑面积为118.39平方米。本院认为：广州城建开发南沙房地产有限公司与城建物业公司签订的《前期物业服务合同》、城建物业公司与潘柏秋签订的《滨海·水晶湾前期物业服务合同》均是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按合同的约定履行自己的义务。潘柏秋作为案涉房屋的业主，应当按约定向提供物业服务的城建物业公司支付物业服务费，潘柏秋未按约定交纳2015年1月1日至2016年4月30日的物业服务费，已构成违约。因城建物业公司依法更名为广州越秀物业发展有限公司，广州越秀物业发展有限公司又将其对潘柏秋所拥有的物业服务费及相应违约金的债权转让给越秀物业南沙分公司，现越秀物业南沙分公司要求潘柏秋支付2015年1月1日至2016年4月30日的物业服务费以及相应的违约金，合法有据，本院予以支持。《商品房交楼书》注明案涉房屋建筑面积为118.39平方米，越秀物业南沙分公司据此计算物业服务费，符合合同约定，本院予以照准。《滨海·水晶湾前期物业服务合同》约定住宅的物业服务费的收费标准为2元/平方米/月，故涉案房屋每月物业服务费为236.78元（118.39平方米×2元/平方米/月），每季度为710.34元。据此，潘柏秋应向越秀物业南沙分公司支付2015年1月1日至2016年4月30日的物业服务费为3788.48元（236.78元/月×16个月）。潘柏秋与城建物业公司签订的《滨海·水晶湾前期物业服务合同》约定逾期支付物业服务费，按拖欠款项金额的每日3‰支付违约金，越秀物业南沙分公司申请调整至每日1‰的标准计算违约金，违约金均以本金为限，是对其自身权利的处分，潘柏秋未出庭对此标准进行抗辩，本院予以照准，潘柏秋与城建物业公司签订的《滨海·水晶湾前期物业服务合同》约定缴纳物业服务费时间为每季度上旬，故2015年1月1日至2016年3月31日违约金，应当以当季度的物业管理费710.34元为本金，分别从2015年1月11日、2015年4月11日、2015年7月11日、2015年10月11日、2016年1月11日起计至付清之日止；2016年4月1日至2016年4月30日的违约金，应当以当月欠缴的物业管理服务费236.78元为本金，从2016年4月11日起计至付清之日止。对越秀物业南沙分公司超过该起算日期的主张，本院不予支持。潘柏秋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告潘柏秋应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司支付2015年1月1日至2016年4月30日的物业管理服务费3788.48元；二、被告潘柏秋应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司支付拖欠2015年1月1日至2016年4月30日物业管理服务费的违约金（违约金的计算方法：1、2015年1月1日至2016年3月31日违约金，以当季度的物业管理费710.34元为本金，分别从2015年1月11日、2015年4月11日、2015年7月11日、2015年10月11日、2016年1月11日起计至付清之日止；2、2016年4月1日至2016年4月30日的违约金，以当月欠缴的物业管理服务费236.78元为本金，从2016年4月11日起计至付清之日止；上述违约金按每日1‰的标准计算，违约金均以本金为限）；三、驳回原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告潘柏秋负担。本判决为终审判决。审判员  王健二〇一八年七月二十四日法官助理李叶豪书记员陈洁莹