海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终901号 上诉人(原审原告)：周影，男，1970年2月11日出生，汉族，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：郭智玉，重庆市红岩律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：琼海金飞岛房地产开发有限公司，住所地:海南省琼海市嘉积镇元享街（征税中心）601房。 法定代表人：潘明香，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐晓珍，海南威盾律师事务所律师。 上诉人周影因与被上诉人琼海金飞岛房地产开发有限公司（以下简称金飞岛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县（以下简称陵水县）人民法院（2018）琼9028民初26号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人周影的委托诉讼代理人郭智玉、被上诉人金飞岛公司的委托诉讼代理人唐晓珍参加了诉讼。本案现已审理终结。 周影上诉请求：1.依法撤销海南省陵水县人民法院（2018)琼9028民初26号民事判决书；2.依法改判支持上诉人在一审的诉讼请求。3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决查明事实与本案实际情况不符，且与政府机关依职权公示的生效法律文件互相矛盾，其认定“事实”不具有客观真实性。(一）一审判决查明：“现涉案文罗镇农贸市场商业街项目至今仍未办理房屋所有权初始登记，主要原因系该项目尚未通过规划核实及竣工验收，且土地存在历史遗留问题未处理完成，不符合办理房屋所有权初始登记的条件”。并以此为由，驳回周影要求金飞岛公司立即给其办理房屋属权证书的主张。1.根据陵水县国土局的XXXX号地块的土地使用权文件载明，出卖人是以出让方式取得陵水县文罗镇面积为41.5亩的商品房开发综合用地，土地使用年限为50年。出卖人经批准，在该块地上投资建设商品房项目，暂定名为文罗镇农贸市场商业街。2.由海南省建设厅监制，经陵水县住房保障与房产管理局于2012年11月7日颁发给金飞岛公司用于公示的XXX号《商品房预售许可证》清楚载明：项目开发企业系金飞岛公司，具备符合项目开发的资质证书；批准出售房屋建筑面积为11376.47m2/157套房（含周影所购小区H#楼住宅/40套楼房，B#楼住宅/58套……），发证审查时各幢楼盘主体工程已经封顶；楼盘销售有效期限为两年（2012年11月7日-2014年11月7日）；预售许可证上载明“准予预售房层经过审核已符合国家和省法律、法规有关规定”。3.结合我国《城市房地产管理法》第44条商品房预售条件的规定，上述政府批文符合国家法律规定，开发商报备审批程序合法，本楼盘于2012年11月前就已经取得了相关法律手续，所有批准开发文件具备，楼盘售房手续齐全。法院认定未能办理房屋所有权初始登记的主要原因与事实不符。(二）法院认定的“事实”与县国土局、住房保障与房产管理局的文件相悖；与上诉人购房时审阅的政府文件，本案诉讼中提交的证据材料以及走访政府机关的介绍及在本楼亲身经历亲眼所见完全不符。(三）根据上述项目开发的相关批文和许可证书，法院无权作出“事实上不能履行”认定；如果真的不能履行，为何金飞岛公司至今仍对业主强调还在努力办证？而法院认定的事实，无一例有证据予以证明；甚至将开发商的违约行为扩大成为驳回周影依法主张权利的理由，或者将其直接推理为合同已经不能履行的理由。二、一审判决对同一违约事实，采用两种截然相反的认定理由，且适用法律不当，导致判决结果自相矛盾。1.一审判决已认定金飞岛公司逾期办证已构成违约，应对此承担违约责任，并对前期违约判令其支付从逾期办证之日起至提出诉讼之日止，为期903天的违约金12.81万元；2.而针对后期的持续违约行为，周影要求金飞岛公司支付持续逾期办理房屋权证的违约金，却被法院以“是否会出现免责事由无法确定，故对该项请求不予支持”驳回了正当诉求。3.法律对逾期办证纠纷的审判原则应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定。只要是因出卖人原因造成的逾期办证，出卖人均应向购房人承担违约责任的原则性规定。法官违背审判职能，错位充当本案金飞岛公司角色实施举证责任，并以其虚假构思营造未来可能发生免责事由作为判案事实和理由自证免责事由，使金飞岛公司违约不再承担法律责任。何况一审金飞岛公司并未参与诉讼，根本不需要自证免责事由。三、严格执行违约金的计算原则，依法改判诉前违约金为14.50万元。1.一审起诉状第二项诉讼请求的违约天数为903天，实际并不符合合同第15条要求按实际接房时间计算的原则，上诉人希望用购买家具入室、家庭用电等其他消费事实予以证明业已接房的时间。2.在一审庭审当日上诉人直接联系了金飞岛公司的项目负责人，经协商终于取到业主接房登记表，即一审证据13并及时补交到一审法院，并于开庭后向法庭递交书面法律意见，申请调整诉状的第二条请求中违约天数按实际接房时间增加119天，但一审判决不知何故未能采纳。综上所述，一审判决认定事实错误，证据不足，程序违法，适用法律不当，应裁定撤销一审判决，上诉人恳请二审法院查明本案事实依法改判或发回一审法院重审。在2018年7月24日，本院组织双方询问时，上诉人恳请二审法院查明本案事实依法改判，不再请求发回重审。 金飞岛公司辩称，一、答辩人不是办理本案房屋权属证书的义务人，法院应当追加陵水县城乡投资有限公司(以下简称陵水城投公司)作为本案的当事人。答辩人于2016年10月14日已将文罗农贸市场商业街项目整体转让给陵水城投公司，约定由该公司办理房屋所有权证和权属转移登记手续。答辩人不应承担逾期办证的违约责任。二、答辩人无法为上诉人办证是不可抗力导致，故答辩人无需承担违约责任。本案项目之所以至今未办理房屋所有权初始登记，主要原因是该项目尚未通过规划核实及竣工验收，且土地存在历史遗留问题尚未完成，不符合办理房屋所有权初始登记的条件。可见无法办理产权证是政府原因，而非答辩人的原因，答辩人也希望能够尽快为业主办理产权证书，避免高额的赔偿。一审判决认定事实不清，应当发回重审，请求法院依法判决。 周影向一审法院提出诉讼请求：1.判令金飞岛公司立即履行为周影办理房屋权属证书的义务；2.判令金飞岛公司支付周影逾期办理房屋权属证书违约金12.81万元（从2015年7月1日起至2017年12月19日起诉之日止历时903天）；3.判令金飞岛公司继续承担从2017年12月20日起至房产权证下达之日止，按周影已付房价的每日万分之三支付违约金；4.判令金飞岛公司承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年3月3日，周影与金飞岛公司签订《陵水县商品房买卖合同》，约定周影购买金飞岛公司在陵水县文罗镇农贸市××街商品房；房屋建筑面积87.59平方米；房屋定价为5400元/平方米，总价为473000元；周影应在签订本合同之日起七日内一次性付清全部房款；金飞岛公司应在2014年6月30日前向周影交付经过规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房。合同第十五条还约定，金飞岛公司应在房屋交付之日起365日内为周影办理房屋权属证书，否则，应自逾期之日起每日按已付房价款的万分之三向周影支付违约金，逾期365日以上的，周影有权单方解除合同。合同签订后，周影依约向金飞岛公司全额支付了购房款473000元，并于2014年3月4日领取了涉案房屋的钥匙，但金飞岛公司却至今未按约给周影办理房屋权属证书。 另查明，现涉案“文罗镇农贸市场商业街”项目至今仍未办理房屋所有权初始登记，主要原因系该项目尚未通过规划核实及竣工验收，且土地存在历史遗留问题未处理完成，不符合办理房屋所有权初始登记的条件。庭审中，本院告知周影房屋权属证书未能依约办理的原因，但周影表示其不主张解除合同，并坚持要求金飞岛公司继续履行合同为其办理房屋权属证书。 一审法院认为，本案的争议焦点是：金飞岛公司是否存在逾期办证的违约行为以及是否应当承担违约责任。本案中，双方于2014年3月3日签订《陵水县商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约履行。合同签订后，周影依约全额支付了购房款，金飞岛公司亦应依约履行合同义务。根据合同第十五条约定，金飞岛公司应在房屋交付之日起365日内为周影办理房屋权属证书，否则，应自逾期之日起每日按已付房价款的万分之三向周影支付违约金。根据本案查明的事实，周影已于2014年3月4日领取了涉案房屋钥匙，即金飞岛公司已向周影交付了房屋，但却至今未给其办理房屋权属证书，该行为已构成违约，金飞岛公司应对此承担违约责任。根据双方约定，金飞岛公司应于房屋交付之日起365日内即应在2015年3月4日前为周影办理涉案房屋权属证书，从2015年3月4日起至周影起诉之日即2017年12月19日止，金飞岛公司逾期办证违约天数共计1022天，逾期办证违约金为145021.8元（473000元×0.0003×1022）。现周影在本案中主张要求金飞岛公司支付从2015年7月1日起计至2017年12月19日止期间的逾期办证违约金12.81万元，系其对诉权的自主处分，符合法律规定，一审法院予以支持。至于周影主张的要求金飞岛公司继续承担从2017年12月20日起至房产证下达之日止期间的违约金，由于该期间内金飞岛公司的违约行为是否会出现免责事由无法确定，故对该项请求，一审法院不予支持。此外，周影要求金飞岛公司立即给其办理涉案房屋权属证书，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。本案中，因金飞岛公司尚未办理好本案商品房所有权初始登记，涉案项目亦未通过竣工验收，因此，周影的该项请求事实上不能履行，对此，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下：琼海金飞岛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向周影支付暂计至2017年12月19日的逾期办理房屋权属证书违约金12.81万元；二、驳回周影的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2862元，减半收取1431元，由琼海金飞岛房地产开发有限公司负担。 二审期间，上诉人周影没有提供新的证据。金飞岛公司提交了2份证据：1、《文罗镇农贸市场商业街项目整体转让协议》，证明涉案项目已于2016年10月14日转让给陵水城投公司。2、银行转账回单2张。证据1、2共同证明：1、答辩人已将文罗农贸市场商业街项目已售房产整体转让给了陵水城投公司，该公司已经支付了项目95%的转让款，该项目的所有权、源文件均转让给了陵水城投公司，该公司负有办证义务。2、陵水城投公司是本案适格被告。 周影质证认为，经核对原件，对其真实性认可，但不能证明被上诉人履行了与上诉人签订的合同的第15条应尽的义务。该转让协议是被上诉人和第三人的合同关系，与上诉人无直接关系。 本院认证：对金飞岛公司提交的2份证据的真实性、关联性、合法性予以认可。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，2016年10月14日，金飞岛公司与陵水县城乡投资有限公司（以下简称陵水城投公司）签订《文罗镇农贸市场商业街项目整体转让协议》，约定以人民币19890632.65元将文罗镇农贸市场商业街项目整体转让给陵水城投公司，其中一期为商铺70套，已售65套，转让5套，二期为三栋住宅楼144套，含首层商铺13套，已售65套及已交购房定金4套，转让首层商铺13套，二期住宅75套及买受人承接已售房产权利，负责办理出卖人已售部分房产证，出卖人需配合等内容。 再查明，在本案二审诉讼之前，金飞岛公司没有将转让涉案项目给陵水城投公司之事宜告知上诉人。上诉人自认一直在找开发商、政府出面协调办证，也去找过陵水城投公司协调，陵水城投公司表示只是接收了部分房屋，不包括上诉人购买的房屋。 本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。而本案中开发商出售的房屋还没有办理房屋所有权属证书，因此引发的合同纠纷，应依照最高人民法院《民事案件案由规定》定为商品房预售合同纠纷。本案双方争议的焦点：1、金飞岛公司是否违约，是否应承担违约责任及如何承担的问题。2、金飞岛公司是否应履行为上诉人办理房屋权属证书的问题。 一、关于金飞岛公司是否违约，是否应承担违约责任及如何承担的问题。本案中，涉案房屋于2014年3月4日交付，根据双方签订的合同约定，出卖人应当自房屋交付之日起365日内为买受人办理房屋权属证书，金飞岛公司应于2015年3月4日之前为周影办理涉案房屋产权证书。现金飞岛公司在合同约定的时间内未能为周影办理产权证书，已构成违约，应承担相应的违约责任。金飞岛公司辩称2016年10月14日，文罗农贸市场商业街项目已整体转让给陵水城投公司，约定由该公司办理房屋所有权证和权属转移登记手续，其不应承担逾期办证的违约责任。但该转让事宜及权利义务的转移，金飞岛公司并没有告知（业主）上诉人，且上诉人是向金飞岛公司购买涉案房屋，依双方合同的约定，金飞岛公司仍有协助办证的义务。故对金飞岛公司以项目已整体转让给陵水城投公司为由，不承担逾期办证违约责任的抗辩理由，不予采纳。上诉人请求金飞岛公司承担违约责任有理，应予支持。因周影在一审中诉请从2015年7月1日起计付违约金，是其对合法权益的处分，应予照准。其称于一审开庭后向法庭递交书面法律意见，申请调整诉状的第二条请求中违约天数按实际接房时间增加119天而未被采纳。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第二百三十二条的规定，周影增加诉讼请求，应法庭辩论结束前提出。现其上诉要求以金飞岛公司违约之日作为违约金起算日，超出了其一审诉讼请求的范围。因周影没有在一审法庭辩论前增加诉讼请求，而是在庭后，已超出了法定的期限，一审判决对其增加的诉讼请求未予审理，并无不妥。现其二审请求以违约之日作为违约金起算日，亦为增加诉讼请求，没有法律依据，不予支持。至于从2017年12月20日起至房产权证下达之日的违约金，因房产权证下达之日尚不明确，周影主张的违约金的总数是否符合法律的规定也无法确定，故不予支持。一审判决关于违约责任的认定及违约金的计算方法正确，应予维持。 二、关于金飞岛公司是否应履行为上诉人办理房屋权属证书的问题。协助办理房屋权属证书是金飞岛公司的合同义务，而能否给予办理房屋权属证书则应由政府相关部门依法律规定和法定程序来审批决定。因涉案房屋未能办证的主要原因系涉案项目尚未通过规划核实及竣工验收，且土地存在历史遗留问题未处理完成，不符合办理房屋所有权初始登记的条件，也无法办理房屋权属证书。上诉人也自认一直在找开发商、政府出面协调办证，也去找过城投公司协调。2016年10月14日，金飞岛公司将涉案项目整体转让给陵水城投公司，也没能解决涉案房屋的土地历史遗留问题。金飞岛公司将涉案项目整体转让给陵水城投公司，并没有告知（业主）上诉人，即便约定由陵水城投公司办理房屋所有权证和权属转移登记手续，也不能免除其依法应承担协助办证的义务。但是在涉案房屋的土地存在历史遗留问题未处理完成之前，涉案房屋是无法办理房屋权属证书的。因此，上诉人的该项上诉请求在现阶段在事实上不能履行，故不予支持。 综上所述，上诉人周影的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2862元，由上诉人周影负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈秀儒 审 判 员 阮慧婷 审 判 员 林 敏 二〇一八年七月三十一日 法官助理 闫海宁 书 记 员 陈素园 附：《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。