山西省浑源县人民法院民事判决书（2018）晋0225民初413号原告：孙某，女，汉族，住浑源县。委托诉讼代理人：穆某，山西华瑞律师事务所律师。被告：刘某，女，汉族，住大同市。委托诉讼代理人：梁某，男，汉族，大同市城区北街街道法律服务所法律工作者。原告孙某与被告刘某确认合同无效纠纷一案，本院于2018年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙某的委托诉讼代理人穆某、被告刘某及其委托诉讼代理人梁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙某向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认被告与刘成文关于永安镇兴安村大石头巷4号房屋的买卖行为无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与刘成文于2001年2月26日结婚，婚后于2003年购买位于永安镇兴安村大石头巷4号房屋一套，属于夫妻共同财产。刘成文于2017年起诉原告离婚，原告才得知该房屋登记于被告刘某名下，房产证上载明系刘某从刘成文名下购入，原告此前毫不知情。刘某系刘成文之女，明知该房屋系其父与原告的共同财产，在未征得原告同意的情况下购买该房屋，且未支付合理对价，不能构成善意取得，不能依据婚姻法司法解释（三）第十一条的规定取得房屋所有权。且被告与其父恶意串通，严重侵害了原告的合法权益，依据民法总则第一百五十四条的规定，应当依法确认其买卖行为无效。刘成文于2018年1月16日在被告家中去世，被告未通知原告，且恶意侵吞原告与刘成文的大量共同财产，原告为维护合法权益故提起诉讼。刘某辩称，一、原告所诉与事实不符，本案所涉房产系被告依法善意取得。被告刘某与父亲刘成文双方自愿签订房屋买卖契约，该契约依法成立，合法有效。浑源县房屋产权部门依法办理了该房屋产权登记手续，取得房屋所有权证书。本案所涉房屋买卖契约不存在合同法第52条、54条规定的合同无效和可撤销的情形，因此被告与其父亲刘成文签订的房屋买卖契约合法、有效，应当受到法律保护。被告父亲刘成文房屋买卖行为属于法定“表见代理行为”。被告母亲于1998年去世之后，原告于2000年经人介绍到被告父亲家做保姆，在2003年房屋买卖过程中，被告只知道原告是父亲雇来的保姆，根本不知道她们办理了结婚登记手续。被告始终认为原告是父亲雇的保姆，相信父亲刘成文房屋买卖权利是独立享有的。刘成文与被告的房屋买卖行为符合合同法49条规定的表见代理法定要件。二、本案被告已经依法取得该争议房屋的所有权。根据物权法106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记。根据以上法律规定，本案被告买卖该房屋时与父亲刘成文双方自愿签订房屋买卖契约，支付了合理价款，并办理了房屋产权登记手续。双方房屋买卖行为公平、合法，善意，完全符合物权法第106条规定的三个法定要件。该房屋的所有权15年前已经经过法定程序依法变更并转移至被告名下，原告的主张确认房屋买卖行为无效明显缺乏事实和法律依据。根据婚姻法司法解释（三）第11条的规定，请依法认定被告刘某与父亲刘成文签订的房屋买卖契约合法有效，认定被告刘某购买该房屋符合法律规定的善意取得，依法驳回原告的诉求。三、原告超过了法定诉讼时效，应予依法驳回诉讼请求。本案诉争房屋买卖时间为2003年9月份，至今已经过去15年之久，原告这么多年从未提出过任何不同异议，原告所述不知情不符合常理，且没有任何证据证明其诉讼时效中止、中断，根据我国《民法总则》第188条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，原告时隔15年才提起诉讼显然早已超过法定诉讼时效，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。原告针对其主张向本院提交如下证据：1、结婚证，证明原告与刘成文是夫妻关系，于2001年结婚；2、房屋产权证书及票据4份，证明被告与刘成文存在非法买卖房屋的行为；3、（2017）晋0225民初670号判决书及送达回证复印件2份，证明原告在2017年11月27日得知本案涉案房屋登记在被告名下；4、张文举、白淑玲、张兰锁的证人证言，证明涉案房屋是刘成文于2003年购买；被告对原告提供的结婚证、房屋产权证书及四份票据、（2017）晋0225民初670号判决书及两份送达回证复印件、证人证言本身均无异议。认为原告与刘成文系再婚，何时办理的结婚证原告和被告父亲没有向家人申明过，被告始终不知道。被告与父亲刘成文自愿签订房屋买卖契约，履行了给付购房款15000元的约定义务，向房管部门缴纳了契税和交易税等相关费用，依法履行了房屋买卖交易的法定义务。形式内容均符合合同法规定，契约内容全部履行完毕，该房屋买卖行为依法成立，合法有效。房屋买卖是2003年的事情，至今15年之久，原告说不知情根本不符合常理。原告15年来没有就该房屋提出过任何不同异议，对该房屋买卖事实应当认为为默认，而且在判决书中也未提及到该房屋。原告15年后提起诉讼早已超过法定诉讼时效，应当依法驳回。被告向本院提交如下证据：1、2003年3月13日房屋买卖契约一份，证明被告父亲刘成文购买张文举房屋，购房款为15000元，该房屋买方系刘成文个人，该房屋系刘成文个人购买财产；2、2003年8月29日房屋买卖契约一份，证明被告刘某出资15000元购买父亲刘成文房屋，双方自愿签约，房屋买卖契约合法有效；3、2003年9月2日契税完税证票据两份、行政事业收费票据两份，证明买卖双方依法缴纳房屋买卖契税及相关费用；4、房权证城字第XXXX号房屋房产权证一份，证明被告依法办理房屋产权登记，依法取得房屋所有权，房屋买卖合法有效；5、证人证言，证明被告购买房屋是双方自愿行为，由见证人见证了房屋买卖过程，被告履行了房屋15000元的交易手续，房屋买卖依法成立。原告对被告提交的证据1的真实性没有异议，从证据中的时间可以看出刘成文是婚后购买的房屋，属于夫妻共同财产；对证据2的真实性不认可，中证人黄某未到庭证实契约的真实性，从内容书写看，卖主和中证人的签字是出自同一人之手，对契约的形成时间有异议，契约是同一年的，但是保存的新旧程度不一样，所以认为有后补伪造的嫌疑。对证据3、4的真实性没有异议，但是不能证明被告是善意取得房屋。对证据5的真实性不认可，因为证人未到庭。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据和被告提交的证据1、3、4均客观、真实，双方当事人亦没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的证据2和5客观上真实，且被告与刘成文于2003年9月2日完成房屋过户登记手续，故本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘成文与张文举于2003年3月13日签订房屋买卖契约一份，刘成文以15000元的价格购买张文举位于浑源县永安镇兴安村大石头巷4号房屋三间，购房款当交不欠。刘成文于2003年8月29日与被告刘某签订房屋买卖契约一份，约定被告以15000元的价格购买刘成文的兴安村大石头巷4号房屋三间，购房款当交不欠。后刘成文与被告于同年9月2日在浑源县房产管理局办理了房屋过户登记手续，登记房屋所有权人为刘某，房屋所有权证号为房权证城字第XXXX号，附记：此房产权是从刘成文名下购入。刘成文系被告的父亲，于2018年初去世。刘成文与原告孙某于2001年2月26日登记结婚，双方均系再婚。本院认为，刘成文于2003年3月购买的案涉房屋系与原告婚姻关系存续期间，被告未举证证明该房产系刘成文的个人财产，故该房屋应当认定为刘成文与原告的夫妻共同财产。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。刘成文与被告刘某于2003年8月29日签订房屋买卖契约，被告支付合理对价，双方并于2003年9月2日办理房屋产权登记手续，双方的买卖合同合法成立并生效。原告主张被告与刘成文恶意串通侵害其合法权益，要求确认被告与刘成文的房屋买卖行为无效，但其提交的证据并不能证明其主张，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告孙某的诉讼请求。案件受理费50元，由原告孙某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审 判 长 薄宏伟人民陪审员 王文锦人民陪审员 龚 静 二○一八年七月十二日书 记 员 李 波