浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终2210号 上诉人（原审原告）：支二虎，男，1973年9月5日出生，汉族，住河南省商水县。 委托代理人：林维钢、程婷婷，浙江泽大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江国平，男，1964年12月5日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托代理人：熊辉伦、孙敏华，浙江辉伦律师事务所律师。 上诉人支二虎因与被上诉人江国平房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2017）浙0104民初4945号民事判决，向本院提出上诉，本院于2018年3月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2014年8月20日，支二虎（乙方）与江国平（甲方）签订租赁合同，约定甲方将坐落于杭州市九堡镇牛田村61号建筑面积约500平方米的房屋出租给乙方使用。租赁期限自2014年9月15日至2019年9月14日止，前三年租金150000元，后两年租金160000元。租金六个月一付，先付后用，另支付12500元履约保证金。租房期满后，甲方房屋与设施验收无误后，将履行保证金退还乙方，保证金不计利息。无论在任何情况下，乙方都不能将履约保证金转换为房屋租金，在租赁期限内乙方如有特殊情况需解除协议的，乙方的履约保证金作为违约金赔偿给甲方。乙方不得擅自改变室内结构，并爱惜使用室内设施及物品，若人为损坏的照价赔偿给甲方。如遇国家征用拆迁该房屋，双方约定，乙方未住满12个月，甲方一次性补偿乙方人民币叁万元整。如乙方住满12个月未住满24个月，甲方一次性补偿乙方人民币贰万元整。如乙方住满24个月未住满36个月，甲方一次性补偿乙方人民币壹万元整。如乙方住满36个月遇国家征用拆迁的甲方不做任何补偿，乙方无条件搬离该房屋，等等。 同日，支二虎向江国平支付12500元履约保证金。此后，支二虎对租赁房屋进行改造、装修。 2017年2月28日，支二虎向江国平支付2017年3月15日至2017年9月14日的房租75000元。 2017年5月，因杭州市江干区九堡街道城中村改造，支二虎与江国平解除租赁合同。2017年7月3日，江国平退还支二虎2017年7月3日至2017年9月15日的租金30450元并支付补偿金10000元。 另查明，江国平与案外人江干区人民政府九堡街道办事处签订的《江干区集体土地住宅房屋收购安置协议书》中对提前签约、腾空奖励费进行约定，待江国平户搬迁完毕并将房屋腾空交予案外人江干区人民政府九堡街道办事处时，可领取该笔费用。 支二虎于2017年7月10日向法院起诉，请求判令：1、江国平返还支二虎房租12500元、履约保证金12500元；2、江国平赔偿支二虎房屋装修补偿款及附属物补偿款328292元；3、江国平赔偿支二虎搬迁费、移位费损失10500元；4、本案诉讼费及财产保全费由江国平承担。 原审法院认为，本案争议焦点有三。一是履约保证金返还问题。根据支二虎与江国平签订的租赁合同，租房期满后，江国平应退还履约保证金，如支二虎有特殊情况需解除协议的，该履约保证金作为违约金赔偿。本案中，支二虎与江国平因九堡街道城中村拆迁改造提前解除合同，江国平拒绝返还履约保证金无事实与法律依据，不予支持。二是房租退还问题。根据江干区九堡街道城中村改造工作指挥部的公告，2017年5月31日未搬离租赁房屋的租户将进行清退，租赁合同实际已无法履行，且江国平对其提出的因支二虎逾期腾空导致其损失的辩称未进行举证，对支二虎主张退还2017年6月1日至2017年7月2日期间租金的诉请予以支持。三是装修费、附属物建造费、搬迁费、移位费损失补偿问题。根据支二虎与江国平签订的租赁合同，支二虎与江国平在签订合同时对遇国家征用拆迁情况已有所预见，江国平按合同约定已支付支二虎补偿款10000元。且根据合同相对性，支二虎无权基于江国平与案外人签订的江干区集体土地住宅房屋收购安置协议书提出请求。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、江国平于判决生效之日起十日返还支二虎房屋租金12500元及履约保证金12500元；二、驳回支二虎其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费人民币3378.5元，由支二虎负担3166元，由江国平负担212.5元。 宣判后，支二虎不服，向本院提出上诉称：综合支二虎在一审中向法院提交装修费用统计表、装修费用凭证、录音等证据，结合一审法庭调查情况，足以证明案涉房屋交付时一层、四层、五楼均为毛坯，二层、三层为简装修，支二虎承租房屋后，对一至五层进行全面装修并建造附属物的事实，一审法院对此事实认定不清。（一）装修问题。在一审中，支二虎与江国平双方均一致认可：案涉房屋交付时，一层、四层、五楼均为毛坯，二层、三层为简装修。支二虎承租房屋后，对一至五层进行全面装修，为此支出费用五十余万元。为证明上述装修费用支出，支二虎在一审中向法院提交装修费统计表、装修费用凭证等证据。支二虎对案涉房屋进行装修，无经济能力发包给大型装修公司，案涉房屋系农民房，客观上也不需要做精致的装修，支二虎只是自行采购装修设施、找来装修工人进行装修，不可能提供正规的增值税发票等，装修凭证为收据形式是客观发生的，也是支二虎实际支付的费用，一审法院不能不结合实际情况，以此简单否定支二虎支出费用的事实。结合双方法庭调查的情况及支二虎的举证，已经能够相互印证支二虎对案涉房屋进行装修且支付巨额费用的事实。此外，因装修时间间隔久远，且并非所有支出均有票据，支二虎在一审中仅能举证部分票据，已经受到了巨大的损失。在本案中，江国平提前与支二虎解除《租赁合同》，明显系被上诉人违约。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”即便法院认为江国平因拆迁导致的合同解除不能认定江国平具有主观违约的恶意，上述司法解释第十一条同样规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。”但是，对于为装修案涉房屋支付巨额费用的支二虎，一审判决在认定“支二虎对租赁房屋进行改造、装修”的前提下，却未补偿支二虎分文，明显于理不合，难言公平。（二）附属物问题。支二虎在装修案涉房屋的同时，也在案涉房屋院内建造附属物数间。在支二虎向一审法院提交的证据七录音中，江国平对“附属物系支二虎建造”这一事实明确予以认可。支二虎因拆迁受到损失，江国平平白获益，损益变动之间具有因果关系，该部分费用的补偿权利人应为支二虎，江国平因支二虎建造的附属物获得拆迁赔偿应当支付给支二虎。一、搬迁移位费问题：因江国平违约提前解除合同，造成支二虎搬迁空调、电话、宽带、三相电等设施，江国平却获得拆迁搬迁费用，该部分费用的补偿权利人应为支二虎，一审判决对此事实认定不清。因江国平违约提前解除合同，造成支二虎搬迁空调、电话、宽带、三相电等设施，江国平却获得拆迁搬迁费用，支二虎在搬迁时支出的设施迁移费一万余元，江国平因支二虎的损失平白获益，该部分费用的补偿权利人应为支二虎，理应将该部分费用补偿给支二虎。二、支二虎因拆迁受到损失，江国平因支二虎的支出获得拆迁补偿，两者之间具有因果关系，江国平系不当得利，一审判决对此事实认定不清，适用法律错误。一方面，支二虎为案涉房屋支付装修费用、建造附属物费用、搬迁移位费用等巨额费用，因被上诉人提前解除合同受到巨大损失；另一方面，江国平却因为支二虎的损失获益，二者之间具有因果关系，江国平系不当得利。《民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”《民法通则》第九十二条：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”一审判决对此重要事实认定不清，简单以合同相对性否定支二虎正当合法的权利诉求，系适用法律错误。综上所述，因江国平房屋拆迁，导致《租赁合同》提前解除，支二虎为此遭受巨大的经济损失，案涉补偿款项的享有主体本应是支二虎。支二虎也并非主张全部补偿款均应补偿给自己，而是应当基于公平合理的原则、就支二虎支出费用获得补偿部分予以合理分配。一审判决对部分事实认定不清，支二虎向一审法院调取评估报告，安置协议等证据，一审在调取后未向支二虎开示，并经法庭质证，违反程序规范，并且该些证据对本案的事实认定有重大影响。请求撤销原判第二项，依法改判江国平向支二虎支付房屋装修补偿款及附属物补偿款328292元、搬迁移位费损失10500元并由江国平承担本案一、二审诉讼费。 被上诉人江国平辩称：本案双方当事人于2014年8月20日签订案涉《租赁合同》。合同第五条约定：“如遇国家征用拆迁该房屋，经双方协定：…3：如乙方住满24个月未住满36个月，甲方一次性补偿乙方人民币壹万元整。”至2017年5月止，双方租赁合同履行满24个月未满36个月，江国平于2017年7月3日依约一次性补偿乙方即支二虎壹万元整。依据《合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”案涉《租赁合同》合法有效，对相关事项双方有约定从约定，综上，一审判决事实清楚，证据确凿，适用法律正确，并无不当。请求驳回上诉，维持原判。 二审期间，上诉人支二虎向本院提交了对《评估报告书》、《江干区集体土地住宅房屋收购安置协议书（调产安置）》、《江干区集体土地住宅房屋收购安置协议书（货币安置）》摘抄之后的表格，欲证明江国平因房屋拆迁实际获赔金额为8831801.6元及建筑面积为165平方米的安置房，其中，案涉房屋收购金额为人民币142万元，《评估》中与本案诉争相关的项目有装修补偿金636667元、附属物补偿金额37329元、设施迁移费12440元（包含支二虎所有的21件空调移机、3件宽带移机、1件三相电移位等设施搬迁费共计8090元）的事实。被上诉人江国平在向本院提交了1、《电费通知》，欲证明支二虎2017年6月仍在使用案涉房屋，并未腾空等相关事实；2、《照片》，欲证明案涉房屋部分装修属江国平所为等相关事实。经质证，对上诉人支二虎提交的证据，被上诉人江国平认为支二虎所提交的材料与本案无关，并且，这并非证据，而是支二虎自制表格，不能作为证据。对被上诉人江国平提交的证据，上诉人支二虎认为：证据1是单方制作表格，没有第三方盖章或出具原件，故对真实性、合法性予认可。对于关联性，本案二审是装修、设施补偿赔偿问题，因此，该证据与本案没有关联性。因此，对证据三性不予认可。证据2，关于装修的问题，因为现在案涉房屋已经拆除，该照片系江国平提交的打印件，支二虎对真实性合法性不认可，并且双方已经就装修的事实问题进行了确认，这在一审法院的庭审笔录第5页已经明确双方确认无争议。本院认为对上诉人支二虎提交的证据，系自制表格，不符合证据的形式要件。对被上诉人江国平提交的证据1，亦系单方制作表格，不符合证据的形式要件。证据2，与本案争议无直接关联，故对上诉人支二虎和被上诉人江国平所提交的证据均不予采纳。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”支二虎与江国平于2014年8月20日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均具有约束力。合同签订后，江国平已按合同约定向支二虎交付了房屋。因本案所涉房屋，属于杭州市江干区城中村改造牛田区块范围内，支二虎与江国平于2017年5月解除租赁合同。合同解除后，对于支二虎未承租期间（即2017年6月1日至2017年7月2日）的租金12500元和缴纳的履约保证金12500元，原审法院判决江国平返还给支二虎正确。支二虎认为江国平已经从拆迁办处获得房屋装修补偿款及附属物补偿款328292元、搬迁费、移位费损失10500元，从而要求江国平赔偿。而江国平取得上述款项是依据江国平户与杭州市江干区九堡街道办事处签订的《江干区集体土地住宅房屋收购安置协议书》，该协议书是杭州市江干区九堡街道办事处与江国平户就被收购房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。支二虎以房屋租赁合同的法律关系提起诉讼，对如遇国家征用拆迁该房屋，支二虎与江国平在签订合同时已有所预见，双方在《租赁合同》约定，“乙方未住满12个月，甲方一次性补偿乙方人民币叁万元整。如乙方住满12个月未住满24个月，甲方一次性补偿乙方人民币贰万元整。如乙方住满24个月未住满36个月，甲方一次性补偿乙方人民币壹万元整。如乙方住满36个月遇国家征用拆迁的甲方不做任何补偿，乙方无条件搬离该房屋。”根据上述合同约定，按支二虎实际承租年限，江国平已依约补偿了支二虎10000元。对支二虎要求江国平支付的房屋装修补偿款及附属物补偿款、搬迁费、移位费损失，没有合同依据，原审法院未予支持并无不当。支二虎的上诉请求依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6757元，由支二虎负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  徐 丹 审判员  毕克来 二〇一八年七月三十日 书记员  项 琳