河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫03民终5303号上诉人（原审被告）：王岩，女，1987年12月13日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：平新红，河南大鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王琦祥，男，1991年10月28日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：牛正龙，河南一得律师事务所律师。上诉人王岩因与被上诉人王琦祥房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2016）豫0303民初3297号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王岩及其委托诉讼代理人平新红，被上诉人王琦祥委托诉讼代理人牛正龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王岩上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法发回重审或改判驳回王琦祥的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用均由王琦祥承担。事实与理由：一、本案案由为房屋买卖合同纠纷，但实际购房人王建立与王琦祥之妻作为必要诉讼参与人未参与诉讼，致使案件未查清，应发回重审或依法改判。1、王岩仅为名义购房人，实际购房人王建立未参加诉讼。本案案由为买卖合同，合同当事人应该是买卖合同双方当事人。本案诉争房屋系王琦祥在洛阳升龙置业有限公司购买，其系房屋实际所有人。但与王琦祥洽谈诉争房屋买卖并办理相关手续的人都是王岩父亲王建立。王建立与王琦祥协商房屋买卖事宜、支付购房款，甚至为促成房屋买卖为王琦祥垫付房屋面积差价款、房屋维修基金、个人所得税、物业费、房屋转让手续费等。在一审法院提交的相关证据及双方当事人的陈述可以印证上述事实。因此，案外人王建立为本案诉争房屋的实际买受人。之所以由王岩与王琦祥签订《房屋买卖合同》，是因为王建立把诉争房屋赠予给王岩，为省去第二次房产过户的各项费用，在订立合同时由王岩与王琦祥签订，王岩仅为名义购房人。王琦祥明知实际购房人为王建立，为混淆法院视听，故意只列名义购房人王岩为当事人，一审法院在双方当事人举证后，已经明确王建立为实际购房人的情况下，没有依职权追加王建立为当事人参与诉讼不当，致案件事实未查清。2、王琦祥之妻应参与诉讼。王琦祥所售房屋为夫妻关系存续期间买卖，王琦祥之妻与王琦祥为房屋共有人。从协商房屋买卖到接收购房款、办理房屋过户手续等全过程中，王琦祥之妻全程参与协商及接收部分款项，为查清案件事实，王琦祥之妻应作为当事人参与诉讼。二、因必要购房合同当事人未参与诉讼，致使买卖合同购房时间、购房金额等基本事实未查清，原审事实不清，应予发回重审或查清事实后改判驳回王琦祥诉讼请求。1、购房金额不清。一审法院经审理查明部分表述：“双方协商房屋价款为850000元。”但王岩与王琦祥签订的《房屋买卖合同》房款金额为800000元；王琦祥提交的《民事起诉状》也自述房屋价格为800000元。一审认定的购房价款没有任何证据证明。2、争议焦点不清。因为实际购房人为王建立，所有购房款项均由王建立向王琦祥支付，本案争议焦点不是“王建立给王琦祥支付款项时间是在王岩给王琦祥出具《欠条》之前还是之后”，如果全部房款王建立已经付清，即使王岩记不清时间，也可以证实王岩出具的欠条是在付款之前出具的。本案争议焦点定为“王岩与王琦祥房屋买卖的购房款应该是多少，该房款支付了多少。”比较恰当。3、争议的40000元现金是否已经支付。王岩与王琦祥均认可李某知悉本案房屋买卖协商及房款支付、房屋过户相关事宜全部过程，李某已到一审法院接受法院调查，并出具书面证言，证实该40000元已经由王建立交付王琦祥。而该事实与王岩提交的王建立取款记录等相印证。因此，虽然李某未出庭但接受了法院调查，且出具书面证言与银行明细可以印证，应予认定。三、王建立为实际购房人，根据一审双方当事人提交的证据，王建立已付购房款85900.34元，全部房款已付超，因为王建立给王琦祥联系，要求其返还超付房款，王琦祥才以王岩出具的欠条提起本案诉讼。综上所述，房屋买卖合同诉讼，实际购房人王建立与王琦祥妻子未参与诉讼，且购房款及争议焦点、付款金额等基本事实未查清，导致一审法院判决错误。望二审法院查清事实，依法发回重审或改判驳回王琦祥诉讼请求，维护当事人合法权益，维护社会公平正义。王琦祥辩称：一、本案房屋买卖合同的当事人系王岩与王琦祥，不存在有必要共同诉讼当事人未参与诉讼。本案房产买卖合同是王岩与王琦祥签订，房屋买卖合同的当事人是王岩与王琦祥是非常清楚的。王建立作为王岩的父亲，参与王岩购房、代王岩支付购房项是常见的事情，不存在王建立是实际购房人的情况。王琦祥妻子同意出卖房屋，王琦祥已经给王岩办理了房产过户，该房屋买卖合同不存在无效情形。因此，本案不存在必要共同诉讼当事人未参加诉讼问题。二、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、一审法院查明双方协商房款价款850000元，是根据双方当事人的陈述认定，不存在没有证据。2、欠条通常是双方算账后形成的。本案争议的是王建立给王琦祥支付款项时间是在王岩出具《欠条》之前还是之后完全正确。本案王建立所交的维修基金、契税、个人所得税，均是在王岩与王琦祥到房管局窗口办理过户之前，因为不交这些费用不会给办理过户。王岩在办理房产过户现场，王岩对交的这些费用是清楚的，欠条不包括这些费用很明显。欠条是在房管局将要下班时近17时形成的，当时王琦祥只收到王岩转账60000元，王岩不能按约定付清全部购房款，为了办完过户手续，王琦祥也是没有办法，只能认可由王岩出具一个欠条。3、40000元现金王岩没有支付是非常明显的。根据王岩向法庭提交的证据，证实王建立交维修基金12000多元要求王琦祥写个借条，给王琦祥3000多元也要求写个借条。根据上述情况，王建立给王琦祥40000元现金不要王琦祥出具收条完全不符合王建立的做事风格。实际情况是，王建立知道已经给王琦祥出具了欠条，也办完了房屋过户，这40000元不给王琦祥，王琦祥也没有办法。因此，一审法院认定王岩没有支付现金40000元是正确的。三、王岩没有举证证明其支付了所有购房款850000元或800000元，根本不能认定王岩支付了全部购房款。如果王建立支付了全部购房款，王建立一定会当场将欠条收回，或者在支付完最后一笔款现金40000元时收回欠条。但事实是，王建立没有支付所有购房款，也没有支付现金40000元，才会有王琦祥持欠条起诉王岩的事情发生。王岩上诉状所称超付购房款，更不可能成立，按王岩所称，最后现金支付40000元，现金支付一定是欠多少支付多少，不可能出现多付，根本不能自圆其说。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回王岩的上诉请求。王琦祥向一审法院起诉请求：1、王岩支付王琦祥150000元及利息（自2016年1月28日起至实际支付之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、诉讼费由王岩承担。一审法院查明：王琦祥将自己所有的位于王城大道268号汇金广场A区3幢1单元1501室的房屋卖给王岩,双方协商房屋价款为850000元。2016年1月28日，王岩和王琦祥共同到房管局办理房屋过户手续，在此过程中形成了本案所涉150000元欠条一张。同日，王岩之父王建立给王琦祥转账60000元，并从王建立本人银行卡取现40000元。双方争议焦点为王建立给王琦祥支付款项时间是在王岩给王琦祥出具《欠条》之前还是之后。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，该院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，该院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，该院认定事实如下：1、王琦祥提供的《欠条》一张，载明：“王岩欠王琦祥150000人民币，壹拾伍万元整。王岩2016.1.28”，证明双方债权债务关系存在。王岩对于欠条真实性予以认可，但认为其已将该150000元还清；对于欠条的真实性，应予采信；2、王岩提供的转账凭证两笔：2016年1月28日，通过张利可的银行卡给王琦祥转账50000元；同日，通过王建立的银行卡给王琦祥转账10000元。对于该笔转账，王琦祥予以认可，但认为转账是在王岩给其出具的《欠条》之前，欠条是经双方算账后形成。对于转账的真实性，有银行交易明细为证，该院予以采信；3、王岩提供的其父王建立于2016年1月28日分别在农业银行及建设银行的取现凭证：农业银行银行卡分四次取现共计20000元；建设银行银行卡分四次取现共计20000元。对于王建立取现真实性有银行凭证为据，予以认可；4、李某出具的《证明》一份，证明其是王建立付给王琦祥现金40000元的见证人。对于该证明，李某未出庭接受各方当事人询问，王琦祥对于证明内容真实性不予认可。该院于庭后通知李某到庭进行询问，其表示王建立给付王琦祥现金40000元时，李某本人在房产交易管理局办证大厅，王建立给付王琦祥现金是在银行给的，该事是事后王琦祥给其说的。对于李某的陈述与其出具的《证明》内容不一致，该证明内容，不予采信。一审法院认为：王岩给王琦祥出具的《欠条》，双方均予认可，该院予以确认。王岩辩称该欠条是三方抵账所形成，且欠条上所欠款项已支付完毕，根据举证规则，王岩应当对其主张承担证明责任。王琦祥否认房屋买卖是三方抵账形成，王岩亦未提供书面证据证明以房抵债的数额，洛阳鑫鼎实业有限公司经理李某对三方债权债务问题拒绝回答。李某陈述其仅介绍王琦祥、王岩房屋买卖。对于王岩的该辩称理由，不予采信。王岩之父王建立给王琦祥转账60000元的事实，双方均予认可。但王岩未提供证据证明该转账是在欠条形成之后给付；王岩辩称其父王建立支取现金40000元交付王琦祥，其仅有李某的证明，但李某的证言属于传来证据，李某本人未出庭，李某本人庭后向本院陈述与其出具的证明内容不符，对于李某的证明，不予采信。王岩辩称交付的契税、维修基金等均系欠条形成之前先行交付的款项，与本案所涉欠条无关。综上，王岩未能提供充足证据证明其事实主张的，应当承担不利后果。对于王琦祥的诉讼请求，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院》第二条规定，判决：一、王岩于该判决生效之日起十日内支付王琦祥150000元；二、驳回王琦祥的其他诉讼请求；如王岩未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3300元，由王岩负担。（王岩负担的受理费已由王琦祥先行垫付，待执行时一并清结。）本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：一、关于本案是否遗漏当事人的问题。本案房屋买卖合同的双方当事人为王琦祥、王岩，案外人王建立、王琦祥之妻均非合同当事人，根据合同相对性原则，王琦祥依据房屋买卖合同向王岩主张合同权利符合法律规定，王岩上诉主张应追加案外人王建立、王琦祥之妻为当事人，无事实和法律依据，本院不予采纳。二、关于本案房屋价款问题。本案房屋买卖合同中显示的房屋价款为800000元，但王琦祥、王岩在本案审理过程中均认可双方实际约定的房屋价款为850000元，一审据此认定本案房屋价款符合当事人的真实意思表示，并无不当。三、关于王岩是否在出具15万元欠条之后又向王琦祥支付40000元的问题。王岩虽提供了其父王建立2016年1月28日取款40000万元的凭证并申请证人李某出庭作证，但证人李某称并未见到王岩或王建立将该款交付给王琦祥，且王岩在王琦祥未给其出具收条、王琦祥仍持有15万元欠条的情况下交付40000元现金，也不符合常理。因此王岩提交的现有证据不能证明其在向王琦祥出具15万元欠条后又交付了40000元现金。综上，一审认定事实清楚，判决并无不当。王岩的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人王岩负担。本判决为终审判决。审 判 长 王鑫杰审 判 员 邢 蕾审 判 员 赵淑婷二〇一八年七月十日代书记员 石 昕