上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初7149号原告(反诉被告)：施玉凤，女，1953年6月17日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：杨应生。委托诉讼代理人：徐一鸣，上海市东方理律律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海宝美园艺有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：**忠，总经理。委托诉讼代理人：殷敏，上海丰启耘律师事务所律师。委托诉讼代理人：施卫国，上海丰启耘律师事务所律师。原告(反诉被告)施玉凤与被告(反诉原告)上海宝美园艺有限公司(以下简称宝美公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月3日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)施玉凤及其委托诉讼代理人杨应生、徐一鸣，被告(反诉原告)宝美公司的委托诉讼代理人殷敏、施卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。施玉凤向本院提出诉讼请求：1、判令宝美公司履行房屋租赁合同，继续将上海市呼玛路XXX号门面房(以下简称涉讼房屋)出租给施玉凤，出租期限为20年；2、判令宝美公司将上述房屋的年租金维持在人民币(以下币种均为人民币)16,272元，并保持不变。事实和理由：施玉凤于1995年承租上海市宝山区爱辉路市场经营小吃店。1998年爱辉路市场因市政动迁，施玉凤被安置到上海市宝山区呼玛路市场继续经营。2010年，宝美公司作为呼玛路市场的管理者与施玉凤约定，施玉凤永久承租涉讼房屋，并维持年租金16,272元不变。2017年底，宝美公司要求按市场价收取租金，施玉凤不同意，遂宝美公司拒绝与施玉凤签订新年度的租赁合同。施玉凤认为，施玉凤经营的呼玛路市场商铺是从安置户处受让而来，拥有永久承租权，宝美公司有关租金不变的承诺，具有法律约束力，未经双方同意不能擅自改动，故提出上述诉请。宝美公司反诉并辩称，不同意施玉凤的诉请。对施玉凤陈述的事实不认可。施玉凤陈述其系被安置到呼玛路市场的，不属实。呼玛路市场管理者也没有与施玉凤约定有永久承租权。合同到期后，双方未续签租赁合同，但施玉凤向管理方支付了2017年度租金，故双方的租赁合同实际延续了一年，至2017年12月31日止。2018年，宝美公司决定不再与施玉凤续签租赁合同，并要求施玉凤返还涉讼房屋，但施玉凤拒不交还。施玉凤租赁期间将涉讼房屋转租给第三方经营，已构成违约，且将营业执照给他人使用也违反了工商管理规定。故，宝美公司反诉要求：1、判令施玉凤将涉讼房屋返还给宝美公司；2、判令施玉凤向宝美公司支付房屋使用费(按每月6,800元的标准，自2018年1月1日起算至实际返还房屋之日止)。施玉凤针对反诉辩称，不同意宝美公司的反诉请求。宝美公司的反诉请求无事实和法律依据。理由如下：1、根据双方之间于2016年签订的租赁合同，约定期满后若施玉凤需要继续承租，租金不变。租期届满后，施玉凤要求继续承租涉讼房屋，宝美公司不同意，也没有与施玉凤签订续租合同，但是施玉凤还是向宝美公司支付了2017年度的房租，租金付至2017年12月31日。2017年底，施玉凤继续要求与宝美公司续租，被宝美公司拒绝，施玉凤遂提起诉讼。2、施玉凤不存在转租，只是委托他人经营，一切行为后果是施玉凤承担。且租赁合同也没有约定禁止转租。3、宝美公司要求施玉凤支付每月6,800元的租金，双方没有约定过。本院经审理查明：上海宝绿园林绿化有限公司系涉讼房屋的权利人，授权委托宝美公司经营管理。2014年6月10日，施玉凤取得上海市宝山区双德小吃店(个体工商户)营业执照，经营场所即涉讼房屋所在地址。2016年3月17日，承租方施玉凤(丙方)与出租方宝美公司(甲方)、管理方上海宝众实业有限公司(乙方)就涉讼房屋续签租赁合同，约定，甲方将位于上海市呼玛路XXX号门面房出租给丙方，建筑面积40平方米，结构两层楼结构。第二条约定：租赁用途沙县小吃。第五条约定：租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日。租赁期满，甲方收回租赁物(包括丙方在租赁期间进行的改建、扩建、租赁物所有内外装修及不动产)及附属设施，丙方应无条件按时归还甲方。丙方有意继续承租的，应提前3个月向甲方提出书面续租要求(逾期作为自动放弃)，甲、丙双方就有关租赁事项重新签订租赁协议。第六条约定：年租金为16,272元。合同终止，丙方交清租金及水电、煤气、电话、有线电视、网络宽带等相关费用后，甲方可退还丙方保证金。租赁期内，租金涨幅为0，具体细节由双方根据当时的具体情况协商确定。租赁期满后若丙方需要继续租赁，租金维持不变。第八条约定：租赁期满或合同解除后，丙方应返还租赁物及附属设施及房门钥匙，经乙方验收认可。丙方应结清承担的费用。丙方物品可由其自行收回。除甲方同意丙方续租外，丙方应在本合同的租期届满后的当日内应返还该租赁物，未经甲方同意逾期返还租赁物的，每逾期一日，丙方应按合同所规定的租金标准1.5倍向甲方支付该房屋占用使用费。第十条约定：丙方擅自将租赁物转租给他人的，甲方有权单方面解除本合同，收回租赁物。上述合同期满后，双方虽未续签书面的租赁合同，但施玉凤于2016年12月向上海宝众实业有限公司交纳了2017年度租金16,272元。2017年底，宝美公司不同意续签租赁合同，施玉凤拒绝返还涉讼房屋。故，双方为此涉讼。另查明，2016年4月22日，上海市宝山区国有资产监督管理委员会就俞赟等3人反映的信访事项答复意见如下：你们系中山北路动迁安置到宝山的个体经营户，由于早期安置在爱辉路集贸市场的经营用房在高压线下需拆除，经有关方面协调，重新搬迁至呼玛路商铺……就你方提出的四项诉求，我们认为使用标准规范的合同版本是行业标准化管理的需求；双方的权益经过协商达成一致可写进合同，如标准版本不能写进则可以用补充协议形式予以约定；租金调整企业可以根据招商定位和市场经济价格决定，双方实行自愿选择原则；至于租赁的营业用房根据房屋的属性，租赁业主是无权给子女接替，但经协商双方达成一致可以继续以租赁形式租用……你方表示你方身份有所特殊，但至今没有相关材料证明其特殊性，所以无法支持你们的诉求。为证明己方主张，施玉凤另向本院提交了如下证据：证据1、谈话录音，证明施玉凤于2017年8月要求按合同约定继续承租涉讼房屋；证据2、2016年9月12日申请书，证明施玉凤要求按合同约定继续承租涉讼房屋，但宝美公司不收；证据3、信访材料，证明施玉凤的信访情况。宝美公司发表如下质证意见：对证据1真实性、合法性不予认可；对证据2宝美公司未收到，不认可证明内容；对证据3没有得到信访部门的处理意见。为证明己方主张，宝美公司另向本院提交了施玉凤与案外人签订的房屋租赁合同，证明施玉凤将涉讼房屋进行转租，每月租金6,800元。施玉凤发表如下质证意见：对真实性不予认可，不是转租而是委托他人经营。审理中，施玉凤表示，双方自1999年就建立房屋租赁合同关系，合同格式一样，租金金额一样，一年一签。宝美公司表示，同意将保证金5,000元返还给施玉凤，不追加次承租人参加诉讼，由宝美公司自行处理。以上事实，有房屋租赁合同、营业执照、收据、信访处理意见书、授权委托书、房地产权证及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，施玉凤与宝美公司就涉讼房屋签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，租期至2016年12月31日止。租期届满后，施玉凤支付了2017年度租金，并继续使用涉讼房屋。审理中，宝美公司认可租期延续至2017年12月31日。故，原租赁合同继续有效。现宝美公司明确表示不再与施玉凤续签租赁合同，并要求施玉凤返还涉讼房屋，故施玉凤应当搬离并返还涉讼房屋，支付使用期间的占用使用费。关于占用使用费的金额，根据合同约定，除甲方同意丙方续租外，丙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该租赁物，未经甲方同意逾期返还租赁物的，每逾期一日，丙方应按合同规定的租金标准的1.5倍向甲方支付该房屋占用使用费，故本院确认占用使用费按年租金24,408元的标准计算。审理中，施玉凤主张宝美公司承诺施玉凤永久承租涉讼房屋，但宝美公司对此予以否认，施玉凤也未提交证据证明，本院不予采信。施玉凤还认为根据合同第五条约定“丙方有意继续承租的，应提前3个月向甲方提出书面续租要求，甲、丙双方就有关租赁事项重新签订租赁协议”、第六条约定“租赁期满后若丙方需要继续租赁，租金维持不变”，隐含着施玉凤有永久承租权，只要施玉凤要求续租，双方就应当续签租赁合同。宝美公司对此不予认可。本院认为，从上述条款约定的内容来看，并无双方对施玉凤就涉讼房屋有永久承租权达成一致意思表示的含义。且，该份合同对合同终止、租赁物的返还及违约责任等权利义务均作了明确约定。故，施玉凤的上述主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。本院注意到，施玉凤多次提到其作为被动迁安置至呼玛路市场的个体经营户具有特殊性，但根据施玉凤提交的信访处理意见书，有关部门也已明确答复至今并无相关材料证明其特殊性。综上，对施玉凤的本诉诉请，本院不予准许。审理中，宝美公司同意返还保证金5,000元，本院予以认可。审理中，宝美公司表示次承租人由宝美公司另行处理，本院予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)施玉凤于本判决生效之日起二十日内，搬离上海市宝山区呼玛路XXX号门面房，并将上述房屋返还给被告(反诉原告)上海宝美园艺有限公司；二、原告(反诉被告)施玉凤于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)上海宝美园艺有限公司按年租金24,408元的标准支付自2018年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；三、被告(反诉原告)上海宝美园艺有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)施玉凤返还保证金5,000元；四、驳回原告(反诉被告)施玉凤的全部诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海宝美园艺有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取为40元，由原告(反诉被告)施玉凤负担；反诉案件受理费减半收取为410元，由原告(反诉被告)施玉凤负担53元，被告(反诉原告)上海宝美园艺有限公司负担357元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 黄 蔚二〇一八年七月三十一日书记员 董程程附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。