安徽省黄山市黄山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1003民初640号 原告：黄山宇仁投资有限公司，公司住所地安徽省黄山市黄山区。 法定代表人：欧阳朝信，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈立清，该公司员工。 被告：上海吕王商务咨询有限公司，公司住所地上海市浦东新区。 法定代表人：王健，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱丽玲，上海君澜律师事务所。 委托诉讼代理人：罗军民，上海君澜律师事务所。 原告黄山宇仁投资有限公司（以下简称黄山宇仁公司）与被告上海吕王商务咨询有限公司（以下简称上海吕王公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，于同年6月27日公开开庭进行了审理。原告黄山宇仁公司的委托诉讼代理人陈立清，被告上海吕王公司的委托诉讼代理人朱丽玲、罗军民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄山宇仁公司向本院提出诉讼请求：一、判今2017年4月18日原、被告签定的《宇仁泉景居独家策划销售代理合同》为无效合同；二、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年4月18日原告同被告双方签订《宇仁泉景居独家策划销售代理合同》。合同签订后原告积极推进该项目的建筑进度。合同明确约定被告在合同期间待原告取得该项目所有合法手续后，被告方可销售泉景居项目。在此期间被告应积极按合同做好前期筹划和蓄水工作，实际上被告严重违背合同条款约定，原告未取得完全合法手续前即对外进行销售，甚至恶意串通他人低价大量进行房产销售行动，对原告进行实质隐瞒，超约定承诺，严重违反了市场行业规律、损害了原告的合法利益。合同签订时，被告没有向原告提供合理合法的从业资质手续，也没有如期到有关部门办理备案手续，完全不具备房屋销售代理资格，严重违反了建设部《关于房屋销售管理办法》第二十五条之规定：被告以欺骗的手段同原告签订《宇仁泉景居独家策划销售代理合同》。合同存续期间，被告多次对外进行虚假承诺，夸大宣传，对我们原告方造成许多损害，对该项目的现行销售造成诸多不利影响，多次函告被告均不予理踩。被告以欺骗手段隐瞒事实真相，不具备行业行规许可条件同原告签订销售代理合同，损害原告合法的利益，又同他方恶意串通，扰乱正常市场经营业务，根据《合同法》第五十二条、第五十四条以及相关法律法规之规定，请求法院判令原告同被告2017年4月18日签订的《宇仁泉景居独家策划销售代理合同》为无效合同，按合同约定同时判令被告赔偿原告经济损失。 上海吕王公司辩称，一、原、被告双方签订的《宇仁泉景居独家策划销售代理合同》（下称“《销售代理合同》”）未违反《合同法》第五十二条规定，系双方真实意思表示，合法有效。原告诉称“被告没有房地产经纪资质、被告恶意串通他人损害原告利益”违反了《合同法》第五十二条规定，没有任何依据。1、被告具有房地产营销策划、房地产经纪的营业范围（见被告证据1：被告营业执照）具备房地产经纪主体资格。2、即使被告不具备房地产经纪主体资格，本案原、被告《销售代理合同》也不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。3、原、被告签订的《销售代理合同》并不存在恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的情形。二、被告向原告居间介绍的客户的认购行为、认购价格符合销售代理合同第九条第三款、第五条第一款约定，且原告以定金的形式均予以了确认。被告按约履行《销售代理合同》义务，并不存在损害原告利益的行为。《销售代理合同》第九条第三款销售特别约定：90平米内的小户型，开工时由乙方（即被告）收意向金；90平米以上的收排号金。第五条第一款约定，涉案房产项目住宅底价均价为4400元/平方米。根据合同约定，只要被告居间介绍的客户的认购价不低于4400元/平方米，就符合销售代理合同约定，就不存在损害原告利益的问题。被告向原告居间介绍的客户的认购行为、认购价格符合销售代理合同第九条第三款、第五条第一款约定，且原告以定金的形式均予以了确认。综上所述，原、被告双方签订的《销售代理合同》未违反《合同法》第五十二条规定，系双方真实意思表示，合法有效。原告诉请没有事实和法律依据，请法庭依法驳回原告诉请。 黄山宇仁公司围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：1、黄山宇仁投资股份有限公司营业执照复印件1份，证明原告具有的资质、信息情况；2、《宇仁泉景居商品房认购书》复印件21份，证明上海吕王公司不顾原告意愿，擅自承诺第三方并明确由恶意串通嫌疑的事实；3、宣传单页原件1份，证明被告上海吕王公司对外违法宣传的事实；4、公函复印件3份，证明在合同履行期间，原告黄山宇仁公司多次提醒并要求被告严格法律程序，不得伤害他方利益，纠正其不法行为；5、2017年11月12日上海吕王公司同第三方签订的《商品房认购书》原件2份，黄山宇仁公司与第三方签订的《协议》原件2份、宣传单页1张以及收据复印件1份，证明被告上海吕王公司存在虚假宣传，与他人签订的认购书引起了当事人的投诉，黄山宇仁公司通过与第三方协商签订《协议》，将十万元定金予以退还的事实。6、《销售代理合同》复印件1份，证实该合同为黄山宇仁公司与上海吕王公司于2017年4月18日所签订。 上海吕王公司向法庭提交的证据：1、上海吕王公司营业执照复印件1份，证明上海吕王公司具有房地产营销策划、房地产经纪的经营范围；2、《黄山宇仁集团收款收据》21份（与原告提交的21份《宇仁泉景居商品房认购书》相对应），证明上海吕王公司向黄山宇仁公司居间介绍客户，其认购行为、认购价格符合《销售代理合同》第九条第三款和第五条第一款的约定，且黄山宇仁公司以定金形式予以确认的事实；3、认购价格为4800元/平米的认购书和4900元/平米的认购书及相应的《黄山宇仁集团收款收据》3份，证明了上海吕王公司居间介绍的客户的认购行为、认购价格符合《销售代理合同》第九条第三款和第五条第一款的约定，且是一房一单价的事实。4、补充说明及黄山宇仁集团收款收据复印件各1张，证实与原告证据五对应的《收据》所收取的定金十万元，上海吕王公司已于同月30日打入黄山宇仁公司的账户。 对当事人提供的证据，本院组织双方当事人进行了质证，上海吕王公司对黄山宇仁公司提交的证据1、2、3真实性、合法性无异议，关联性有异议；对证据4的真实性、合法性均有异议，认为该三份公函的内容前后相矛盾，黄山宇仁公司反复强调解除合同，反证了销售代理合同是有效的，只有有效合同才存在解除的说法；对证据5中的两份认购书的真实性无异议，对《协议书》的真实性无法核实，对2份收据的十万元定金，上海吕王公司代收后及时转给了黄山宇仁公司，有黄山宇仁公司收款收据为证，对宣传单页上的内容，上海吕王公司不存在虚假和夸大宣传；对证据6的三性无异议。黄山宇仁公司对上海吕王公司提交的证据无异议，但认为上海吕王公司出具的认购书不是全部，仅仅出具了三份。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黄山宇仁公司于2016年初开发位于黄山市黄山区汤口镇泉景居#3、#4、#5三栋楼房，开工后黄山宇仁公司与上海吕王公司于2017年4月18日签订了《销售代理合同》，委托上海吕王公司独家代理销售黄山宇仁公司开发的这三栋楼房。该合同有双方法定代表人的签名，并加盖了双方公司的印章。上海吕王公司依据《销售代理合同》的约定，开展了全程策划销售代理业务，2017年11月至12月间，上海吕王公司居间介绍第三方与黄山宇仁公司签订了多份认购书，认购客户的定金由黄山宇仁公司财务人员收取，进入了黄山宇仁公司的账户，对上海吕王公司居间介绍第三方与黄山宇仁公司签订的多份认购书,黄山宇仁公司以定金的形式均予以了确认。黄山宇仁公司在上海吕王公司进行全程策划销售代理业务时，发现了一些问题，以函告的方式通知上海吕王公司，但没有解除双方签订的《销售代理合同》。 另查明上海吕王公司是2016年8月23日成立，其营业期限为2016年8月23日至2036年8月22日，其经营范围有“房地产经纪，房地产营销策划”等。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”，第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据合同法的精神，在合同的效力方面，应严格适用合同无效的法定条件，坚持从宽认定合同效力的立场。关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制规定。”法律、行政法规的强制性规定分为效力性强制规定和管理性强制规定。认定合同违反强制性规定的，应当是违反效力性强制规定，而非管理性强制规定，人民法院不得仅以违反管理性强制规定为由认定合同无效。黄山宇仁公司认为上海吕王公司的行为违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，在订立合同时隐瞒自己没有取得完全合法的资格，并且在明知没有取得销售证的前提下擅自单方同他人签订认购协议，其行为构成欺诈。同时也违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条、《房地产经纪管理办法》、《商品房销售管理办法》及《中华人民共和国广告法》的相关规定没有备案登记，且进行了虚假夸大的宣传。而黄山宇仁公司所列举的《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产经纪管理办法》、《商品房销售管理办法》等均系管理性强制规定，而非效力性强制规定，该条款不能作为认定合同无效的依据。因黄山宇仁公司在庭审中未能向法庭举证证明其与上海吕王公司所签订的《销售代理合同》违反了法律、行政法规的效力性强制规定，只能由其自身承担不利后果。从已查明的事实来看，上海吕王公司实际成立日期为2016年8月23日，其营业期限为2016年8月23日至2036年8月22日，其经营范围有“房地产经纪，房地产营销策划”等，上海吕王公司是在取得工商登记并领取营业执照后才开展代理销售业务。 综上所述，黄山宇仁公司和上海吕王公司于2017年4月18日签订的《销售代理合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该代理合同应认定合法有效。原告要求确认双方签订的《宇仁泉景居独家策划销售代理合同》无效的诉讼请求，证据不足，对其诉求本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告黄山宇仁投资有限公司诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取计40元，由原告黄山宇仁投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  焦香梅 二〇一八年七月九日 书记员  贝芷影