上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初34714号原告(反诉被告)：刘聪，女，1974年9月29日出生，汉族，住四川省内江市。委托诉讼代理人：李昊文，上海耶林律师事务所律师。被告(反诉原告)：王银卫，女，1984年1月24日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：姚丹文，上海市四方律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾蔚雯，上海市四方律师事务所律师。原告(反诉被告)刘聪与被告(反诉原告)王银卫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案受理。被告王银卫于答辩期内提起反诉，本院受理后依法适用简易程序于2017年12月13日公开开庭予以合并审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2018年7月26日公开开庭予以审理。原告刘聪的委托诉讼代理人李昊文，被告王银卫及其委托诉讼代理人姚丹文、顾蔚雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)刘聪向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2017年5月1日签订的租赁合同；2.判令被告腾退并归还上海市闵行区黄桦路XXX-XXX号二楼房屋；3.判令被告支付原告房屋租金，从2017年6月1日起至2017年9月7日，共计人民币(币种下同)71,133.33元;4.判令没收保证金38,000元作为违约金。本案审理过程中，因双方已实际解除合同，刘聪并于2017年9月8日收回了房屋，故原告撤回了第1、2项诉讼请求。事实和理由：2017年5月1日，原、被告双方签订《租赁合同》，合同约定原告将上海市闵行区黄桦路XXX-XXX号二楼房屋出租给被告作办公室使用，租赁期从2017年5月1日起至2019年4月15日止，第一年租金为月租金22,000元，第二年度月租金上调5%，租金1个月交一次，续交租金须在到达日期5日为限。如果被告不按期缴纳租金的，原告有权终止合同，收回房屋使用权，保证金不予退还。被告违约，应向原告赔偿双倍保证金。合同签订后，原、被告双方均能按约履行，但自2017年6月起被告未能按约支付原告租金。后虽经原告催讨，但被告仍未能按约向原告支付租金，故原告以讼称事由诉至法院。被告(反诉原告)王银卫辩称，不同意原告的诉讼请求。1、双方合同合法有效，原告出租该房屋并未向被告说明房屋内已经有公司予以注册，不允许再另行办理营业执照，使得被告的合同目的无法实现。2、双方的合同于2017年9月7日已经协商解除，合同目的不能实现有原告的原因，被告已同意没收押金。原告与房东之间另有诉讼，该案已于2017年9月12日撤诉，原告提供的出租屋存在瑕疵，未能履行系原告违约造成。3、双方调解过程中，被告考虑到房屋实际取得后没有开展过经营，本应无需支付租金。但考虑到房屋在此期间由被告占有，还是愿意将原支付的租金及押金作为这段时间内原告的损失补偿。但还是认为系因原告违约，未交付符合使用目的的房屋，致使合同目的无法实现。同时，基于上述理由，被告(反诉原告)王银卫向本院提出诉讼请求：判令原告赔偿被告损失124,400元。该损失包括麻将桌38,080元，摄像头、显示屏、网线等损失6,320元，转让费8万元。针对反诉，原告(反诉被告)刘聪辩称，不同意反诉诉讼请求，原告并无违约，按照合同约定如期交付了房屋，且8万元转让费原告并不清楚，请求驳回反诉诉讼请求。经审理查明，上海市闵行区黄桦路XXX-XXX号房屋的产权人为李德胜，房屋为2层，建筑面积为269.86平方米。2014年4月12日，李德胜(出租方、签约甲方)与胡亚芳、刘聪(承租方、签约乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将闵行区黄桦路XXX-XXX号二楼商铺出租给乙方，租赁期为五年，自2014年5月1日起至2019年4月30日止，用于餐饮；乙方租赁甲方上述房屋，月租金为18,000元，第三年起按上年的基础上每年递增6%；付款方式每2各月以现金方式支付，房屋在每年5月、7月、9月、11月、1月、3月支付，拖欠不得超过十天，如果超过十天作为违约，本合同自动终止，在签订合同后，乙方支付甲方押金18,000元等。2017年5月1日，刘聪(出租方、签约甲方)与王银卫(承租方、签约乙方)签订《租赁合同》一份，约定：甲方将位于黄桦路XXX号出租给乙方经营办公使用，在经营期间所发生的水费、电费、电话费、物业费、租金发票费等相关费用由乙方承担，乙方对甲方出租的房屋做了充分了解，愿意承担；租期自2017年5月1日至2019年4月15日止；签订房屋租赁合同时，乙方向甲方交纳履约保证金38,000元，合同到期后乙方无违约现象，甲方无息无条件退还保证金给乙方；甲乙双方议定该房屋前一年度，每月22,000元，第二年月租金上调5%，每月23,100元；租金交纳方式和时间甲乙双方议定为1个月交1次，续交租金须在到达日期前5日为限；乙方不按期缴纳租金的，甲方有权止合同，收回房屋使用权，履行保证金不予退还；以上合同条款甲乙双方不得单面随意违反，否则都要给双方予以经济赔偿，甲方违约，退还乙方双倍保证金，乙方违约，乙方应向甲方赔偿双倍保证金；如乙方营业执照等相关证件不能正常办理均与甲方无关，甲方不负违约责任，押金不予退回。如遇其他不可抗拒的因素，导致本合同不能履行，均与甲方无关。甲方不负违约责任，押金不予退回等。合同约定的租赁地址为黄桦路XXX号，刘聪实际交付王银卫使用的租赁场所为黄桦路XXX-XXX号二楼。合同签订后，王银卫支付了履约保证金38,000元及租金22,000。王银卫对房屋做了一些装修后于2017年5月1日开张使用了一天，后发现无法注册棋牌室办理营业执照，未继续经营。2017年9月7日，刘聪(签约甲方)与王银卫(签约乙方)签订《解除租赁关系协议书》一份，约定：甲乙双方经协商，对双方签订的“甲方将位于黄桦路XXX号的房屋出租给乙方的租赁合同”于本合同(协议)签订之日予以解除；乙方应在本协议签订之日将该房屋的钥匙交给甲方；双方同意办理钥匙交接手续作为房屋交还甲方的凭证；乙方确认自钥匙交还甲方时，房屋中已无乙方任何财物；对租赁合同涉及的房租和违约金，甲乙双方同意另行协商解决。当日，王银卫将承租场所的钥匙交还刘聪，刘聪出具《钥匙交接确认书》。李德胜与刘聪、胡亚芳因本案系争房屋租赁事宜产生纠纷，李德胜于2017年09月起诉于本院。该该案审理过程中，李德胜(出租方、签约甲方)与胡玉芳、刘聪(承租方、签约乙方)于2017年9月12日达成《和解协议》，约定：甲、乙双方于2014年4月12日签订的《房屋租赁合同》于2017年9月12日解除；乙方应于2017年9月12日将租赁房屋的钥匙返还给甲方；双方一直同意办理房屋钥匙交接手续作为房屋返还给甲方的凭证；乙方确认自房屋钥匙返还给甲方时，房屋内已无乙方及次承租人的任何财物；2014年4月12日乙方支付给甲方的租房押金18,000元，乙方不再向甲方主张，甲方无需向乙方返还押金，乙方自2017年6月1日起至2017年9月12日期间拖欠甲方的租金，无需再向甲方支付，甲方同意不再向乙方追讨该部分租金；甲方同意不再追究乙方的违约责任，不再向乙方主张违约金；因乙方承租房屋后将租赁房屋转租给他人，若乙方与次承租人之间因租赁房屋而引起的一切纠纷与甲方无关，由此产生的一切后果由乙方自行承担；本协议签订后，甲方应向上海市闵行区人民法院撤回起诉。后李德胜于2017年9月18日向本院撤回了该案起诉。另查明，上海可的便利店有限公司黄桦店于2000年9月19日成立，现注册的营业场所为上海市黄桦路XXX号。上海市闵行区依馨美容店于2017年12月5日注册成立，现注册的经营场所为上海市闵行区虹桥镇黄桦路XXX-XXX号二层。上述事实，由刘聪提交的《房屋租赁合同》、《租赁合同》、上海市房地产权证、《解除租赁关系协议书》、《钥匙交接确认书》、上海市闵行区依馨美容店工商登记信息，由王银卫提供的上海可的便利店有限公司黄桦店工商登记信息、《和解协议》等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，刘聪自李德胜处承租了本案系争房屋后，转租与王银卫经营使用。刘聪、王银卫签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。虽王银卫于庭审中抗辩，认为刘聪未经李德胜同意而转租，但从李德胜与刘聪、胡玉芳达成的《和解协议》来看，对于转租事实李德胜系明知，且未提出异议，故王银卫的该意见本院不予采信。现双方争议焦点为解除合同之责任在何方，就此王银卫则认为系因承租房屋无法办理营业执照经营，并认为《租赁合同》中第十四条系格式条款，该条款应属无效。本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。而《租赁合同》系双方协商达成一致后予以签订，该合同文本并非反复使用之格式文本，对于王银卫的该意见本院不予支持。双方于《租赁合同》第十四条中约定：“如乙方营业执照等相关证件不能正常办理均与甲方无关，甲方不负违约责任，押金不予退回”，王银卫作为承租人，在承租该房屋时应对房屋情况予以了解，并评估相应之风险后予以经营使用，并按合同约定予以履行。然虽王银卫应承担办理营业执照之责任，但刘聪作为出租方，应保证租赁物符合租赁用途，并在王银卫办理营业执照及其他经营许可证时予以协助。又王银卫实际租赁范围系黄桦路XXX号-290号二层，但合同约定为黄桦路XXX号，出租该房屋时刘聪并未尽其审慎告知义务，未能将该房屋的具体情况准确告知，就此刘聪存在责任。在“黄桦路XXX号”该地址被案外人使用予以注册的情况下，王银卫已无法使用合同约定的租赁地址再行工商登记。虽后经刘聪举证，黄桦路XXX号-XXX号二层可另行予以工商登记，但其在履行与王银卫的租赁合同中，并未及时予以协助，而是在双方协商过程中迳行要求解除双方租赁合同。在该合同的履行过程中，刘聪未能协助办理营业执照，王银卫未能支付租金均存在过错，刘聪认为系因王银卫违约导致合同解除的主张，本院难以支持。另本院注意到，李德胜与刘聪、胡玉芳达成之《和解协议中》，免除了刘聪一方自2017年6月1日起至2017年9月12日期间的租金。现刘聪及王银卫的租赁合同经双方协商予以解除，王银卫同意以已支付的押金及租金承担其相应之责任，该款项可弥补刘聪之损失，也与王银卫之过错相当，本院予以确认，故刘聪要求王银卫支付租金及违约金的诉讼请求，本院不再支持。关于王银卫的反诉诉讼请求，王银卫并未能向本院提交相应证据予以证明，本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)王银卫支付的保证金38,000元，原告(反诉被告)刘聪无需返还；二、驳回原告(反诉被告)刘聪的其余本诉诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)王银卫的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计2,482.67元，由原告(反诉被告)刘聪负担；反诉案件受理费减半收取计1,394元，由被告(反诉原告)王银卫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  殷 雪人民陪审员  王晓蕾人民陪审员  叶菊花二〇一八年七月三十日书 记 员  倪晶旌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。