成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初300号 原告（反诉被告）：汤定霖，男，1980年2月2日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：徐晓冬，四川明炬律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郑东，男，1967年7月9日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：王锐，北京市金开（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁强，北京市金开（重庆）律师事务所律师。 原告(反诉被告)汤定霖与被告（反诉原告）郑东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理后，郑东于2018年3月5日提起反诉，汤定霖于2018年3月20日增加诉讼请求，郑东于2018年3月29日增加反诉请求，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)汤定霖的委托诉讼代理人徐晓冬、被告（反诉原告）郑东及其委托诉讼代理人王锐、梁强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）汤定霖向本院提出诉讼请求：1、判令继续履行原、被告签订的《房产买卖合同》；2、判令被告承担律师费210000元、保函费3200元；3、判令被告支付原告违约金830580元。事实和理由：2017年8月2日，原告通过成都城池房地产经纪有限公司居间介绍与被告郑东就其单独所有的位于成都市麓山国际社区茵特拉肯Ｂ3区12栋1单元203号房屋买卖签订了《房产买卖合同》。合同签订后，原告向被告支付了定金100000元。此后，被告一直不按照双方签订的合同约定履行过户义务，期间原告多次与被告电话沟通，但被告一直采取拖延态度，拒不履行过户手续。2017年12月6日，原告找到中介城池经纪的陈军，陈军告诉原告被告已经明确表示不会继续履行合同了。截至2017年12月7日，案涉房屋同小区的二手房价格已达16000元／平方米，相比2017年8月已经上涨约30%。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告（反诉原告）郑东辩称，原、被告之间的买卖合同关系属实。原告在诉状上陈述合同约定买卖双方共同前往成都市天府新区房产交易中心递件不属实，不是共同。2017年8月，被告跟经纪公司的陈军联系，在签订购房合同时见过原告，后来就再也没有见过，所有的联系都是通过陈军。合同签订后，中介把本案案涉房屋又挂到网上登记出售，致使很多中介电话询问被告是否出售房屋。被告联系陈军，陈军解释说是原告让他挂上去卖的。2017年9月1日，被告向房管部门投诉，此后中介撤回了网上登记。在10月20日前，原告从来没有联系过被告。后来原告联系被告表示继续购买房屋，被告同意继续履行的条件是在2017年11月30日前过户。2017年11月29日晚上9点多，被告又发短信告知原告表示如果在30日下午1点前收到购房款就愿意协助办理房屋过户。2017年11月30日，被告按照约定达到房管局，原告表示其也到了房管局，但双方一直未能在房管局碰面。被告曾两次短信告知原告，让他先付房款便办理过户，但截至到下午两三点被告仍然没有收到购房款便离开了。后来原告联系被告说他要向法院起诉。被告在合同履行过程中没有违约行为，不应当承担违约金。原告没有履行合同约定的付款义务，构成根本违约，被告要求解除买卖合同。 被告（反诉原告）郑东向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人签订的《房产买卖合同》；2、判令被反诉人向反诉人支付违约金12.7万元、律师费14万元。事实和理由：反诉人与被反诉人通过成都市城池房地产经纪有限公司达成房屋买卖合意并于2017年8月2日签订《房产买卖合同》。双方约定按照中介公司负责人陈军指引的所谓“市场价格”254万元作为房产交易总价款。合同约定，签订合同时由被反诉人向反诉人支付购房定金100000元，被反诉人应在2017年11月30日前前往房产交易中心递件时向反诉人支付首付款94万元，尾款150万元于2017年11月30日前以被反诉人向银行申请的按揭贷款支付。或者于2017年11月30日前一次性全款支付。双方约定的付款顺序为先付款后办理产权过户。合同签订后，反诉人收到定金10万元。但是在两个星期后便发生了网挂事件，反诉人发现被反诉人将诉争房屋以318万元的价格在多家网站上挂牌出售。反诉人质疑被反诉人和中介涉嫌违法炒房并以虚假房价信息欺骗反诉人。网挂事件后，反诉人与被反诉人及中介陈军发生争议，并开始协商解除合同，经反诉人多次催促，陈军始终没有给出解决方案。2017年10月，陈军突然短信联系反诉人，提出被反诉人想继续履行合同，让反诉人配合办理银行按揭手续，反诉人表示同意协助。但反诉人从北京到成都后，陈军及被反诉人未再联系反诉人，亦没有通知反诉人协助办理按揭手续。在双方协商解除合同期间，被反诉人始终委托陈军向反诉人提出违约赔偿金，但双方未能达成一致意见。综上，反诉人认为，被反诉人及中介的真实目的并非是购买房屋而是倒房谋利，由于反诉人未在约定时间完成付款义务，致使在约定期限内未能完成合同交易，故反诉人要求解除合同并由被反诉人赔偿违约金等相关损失。综上，为维护反诉人的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 原告（反诉被告）汤定霖辩称，反诉人要求解除合同被反诉人不予认可。双方签订的《房产买卖合同》无论形式还是内容均符合法律规定。关于反诉人要求被反诉人承担违约金亦无依据。合同履行过程中，是反诉人违约不愿意继续履行合同。在2017年11月30日前，双方约定了两次时间到房产中心办理过户手续。第一次是2017年11月17日上午，但是反诉人未按约定前往。第二次是2017年11月29日，反诉人短信被反诉人要求其在2017年11月30日中午一点前将房款打入反诉人账户，被反诉人短信回复按照合同约定可以办理过户。2017年11月30日中午13点15分，被反诉人达到天府新区房产交易中心大厅但未见到反诉人。反诉人短信告知其已到达但一直拒绝见面，双方在电话中发生争吵，被反诉人明确表示最迟等到三点否则就离开，但反诉人未回复。被反诉人认为，导致合同未能按照约定履行的责任在于反诉人，请求依法驳回反诉人的全部反诉请求。 本院经审理后认定事实如下：2017年8月2日，郑东作为甲方与作为乙方的汤定霖及作为丙方（居间方）的成都城池房地产经纪有限公司签订《房产买卖合同》，约定郑东将其所有的位于成都市麓山国际社区茵特拉肯Ｂ312栋1单元203号，建筑面积233.84㎡的房屋出售给汤定霖。房屋总价款为2540000元，乙方在签订合同同时支付甲方购房定金人民币100000元。首付款人民币940000元，乙方在2017年11月30前前往成都市天府新区房产交易中心递件时交付甲方。部分款项1500000元，乙方以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付甲方。甲乙双方应在2017年11月30日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同。届时，如果乙方不能申请到贷款或贷款额度不够，则甲乙双方协商以下方式处理：则由乙方一次性付款支付给甲方。甲方指定收款账户，户名：郑东，开户行：招商银行成都分行营业部，帐号：52×××05。丙方协助甲乙双方办理该房屋的产权过户手续，甲乙双方应在2017年11月30日前／由丙方协助甲乙双方安排时间前往房管部门办理过户手续。违约责任：1、逾期过户，甲乙双方任何一方未按本合同约定的期限办理过户，每逾期1日，违约方应向守约方支付该房产成交价千分之三的违约金；2、逾期付款，乙方未按本合同约定期限，约定方式支付各项款项的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同约定的付款期限到期的第二日起至实际付款之日止，每逾期1日，乙方向甲方支付逾期未付款的千分之五的违约金，合同继续履行。逾期天数超过七日，乙方仍未付款的，甲方有权单独解除本合同、书面通知乙方并依法及依据合同第7.4条的约定追究乙方违约责任；4、甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款5%的违约金，同时还应承担守约方实现权益而支付的诉讼费、律师费、保全费、担保费等相关费用。2017年8月3日，汤定霖通过银行向郑东转账支付购房定金100000元。 另查明，陈军系丙方（中介方）成都城池房地产经纪有限公司的法定代表人。在原、被告合同签订后，中介方将本案诉争房屋继续挂上网出售，致使郑东与中介方发生纠纷。2017年9月1日，郑东向成都市天府新区华阳房产管理所投诉，反映中介方(陈军)以汤定霖的名义购房后另挂售房信息，涉嫌以赚取卖房差价为目的违法炒房。2017年9月1日，郑东又因此事向成都市公安局天府新区万安派出所报案。 2017年10月20日，陈军短信告知郑东买家的银行按揭贷款已通过审核，故告知郑东协商去银行签订按揭贷款协议时间。同天，郑东与中介陈军的通话录音载明，陈军陈述“反正就是过户当天，如果说他贷款申请不下来的话，到时候过户当天，他全款给，然后这边就可以把房子过户给他”。此后，中介告知郑东买家全款购买诉争房屋，郑东与中介方陈军短信约定于2017年11月17日上午10时在房管局办理房屋过户手续。后因郑东迟到，致使双方未能办理过户手续。2017年11月29日晚上21时，郑东短信告知汤定霖，定于11月30日下午二点在天府新区房产交易中心按合同约定办理房产证交易手续，要求汤定霖下午1点之前将全部剩余购房款244万元打入郑东合同上载明的定金收款账户，下午2点收到房款后准时到达并办理过户手续。汤定霖短信回复，合同约定是房管中心递件成功付94万元，取件付150万元。郑东回复，再次重申是先付款244万元，后办理过户。汤定霖回复按照合同约定办理，明天可以办理。2017年11月30日，汤定霖与中介方陈军到达天府新区房屋交易中心，但未将款项支付至郑东账户，郑东未协助汤定霖办理产权过户手续，致使本案纠纷产生。 另查明，2017年12月1日，汤定霖与四川明炬律师事务所签订《委托代理合同》，约定代理费210000元。汤定霖于2018年1月4日支付律师费30000元。2018年1月23日、3月27日，郑东与北京市金开（成都）律师事务所签订《委托代理合同》及《委托代理合同补充协议》，并于2018年1月26日支付律师费100000元，2018年3月28日支付律师费40000元。 本院认为，本案的争议焦点为原、被告双方签订的《房产买卖合同》约定的购房款应当如何支付。2017年8月2日，郑东与汤定霖签订《房产买卖合同》系双方当事人真实意思，该合同合法、有效，原、被告双方均应当按照合同约定行使权利、履行义务。根据《房产买卖合同》约定，房屋总价款为2540000元，在签订合同时由原告汤定霖支付被告郑东购房定金人民币100000元。首付款人民币940000元，原告在2017年11月30前前往成都市天府新区房产交易中心递件时交付被告。部分款项1500000元，原告以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付被告。双方应在2017年11月30日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同。届时，如果原告不能申请到贷款或贷款额度不够，则由原告一次性付款支付给被告。中介方协助原、被告双方办理该房屋的产权过户手续，双方应在2017年11月30日前/由中介方协助双方安排时间前往房管部门办理过户手续。由此可见，合同约定原告汤定霖选择以按揭贷款方式支付购房款，若贷款未能通过审批则一次性付款方式支付被告。庭审中，汤定霖认可未通过银行贷款审批故选择一次性付款方式支付购房款。在合同履行过程中，汤定霖及中介陈军主张一次性付款是指在过户递件当天支付购房款940000元，在房屋产权过户登记取件后再行支付购房尾款1500000元。被告郑东主张，一次性付款即指在房屋过户前应当由汤定霖一次性支付购房款2440000元，双方因此发生纠纷。本院认为，双方约定一次性付款，从字面上看一次性付款应当是指一次性付清全部款项。同时根据二手房交易习惯，一次性付款亦是指在过户当天将购房款全额支付给房屋出售方。同时，根据被告郑东提交的2017年10月20日其与中介陈军的通话录音载明，陈军在电话中陈述“反正就是过户当天，如果说他贷款申请不下来的话，到时候过户当天，他全款给，然后这边就可以把房子过户给他”。由此可见，中介方给卖家的回复亦是在过户当天全款支付。2017年10月30日，在双方约定的过户当天，汤定霖坚持付款方式为递件时支付940000元，取件时支付剩余购房款，致使双方就过户事宜产生纠纷。庭审中，汤定霖亦坚持该种付款方式且未提交证据证明其具有一次性支付剩余购房款能力。本院认为，汤定霖选择的付款方式违反了合同约定，根据合同约定逾期天数超过七日，买方仍未付款的，卖方有权单独解除本合同并依法追究其违约责任。同时，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项亦规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。故郑东要求解除合同的请求本院予以支持。关于郑东主张的律师费，其已证明实际产生且符合合同约定，本院予以支持。关于郑东主张的违约金，因其未能提交除律师费外的其他损失证据，故考虑到合同履行情况，本院对其主张的违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）汤定霖与被告（反诉原告）郑东于2017年8月2日签订的《房产买卖合同》； 二、原告（反诉被告）汤定霖于判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）郑东律师费140000元； 三、被告（反诉原告）郑东于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）汤定霖购房定金100000元； 四、驳回原告（反诉被告）汤定霖的诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）郑东的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9209元、保全费5000元，反诉案件受理费2353元、保全费1670元，由原告（反诉被告）汤定霖负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  姚雪莉 二〇一八年七月二日 书记员周文莉