广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初1701号原告：秦镜泉，男，汉族，1952年7月8日出生，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：刘伟华，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李华阜，广东君厚律师事务所律师。被告：广州市黄埔展翔手袋服装有限公司，住所地广东省广州市黄埔区云埔工业区耀南路27号。法定代表人：区汝添，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：关天强，广东高义律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾亮珍，广东高义律师事务所实习人员。第三人：秦宝泉，男，汉族，1956年9月17日出生，住广东省广州市黄埔区。原告秦镜泉诉被告广州市黄埔展翔手袋服装有限公司（以下简称“展翔公司”）建设用地使用权纠纷一案，本院于2018年3月29日立案受理后，依原告秦镜泉申请追加秦宝泉为本案第三人，并依法适用普通程序于2018年5月30日公开开庭进行了审理。原告秦镜泉及其委托诉讼代理人刘伟华、李华阜，被告展翔公司的委托诉讼代理人关天强、曾亮珍，第三人秦宝泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦镜泉向本院提出诉讼请求：一、确认原告秦镜泉对座落于黄埔区云埔工业区（南岗片）52号地块（2003国用字114号）的国有土地使用权享有28.93%的份额；二、判令被告展翔公司协助原告秦镜泉办理座落于黄埔区云埔工业区（南岗片）52号地块国有土地使用权变更登记手续，具体为加名；三、本案诉讼费由被告展翔公司承担。事实与理由：2001年9月，秦镜泉、秦宝泉、展翔公司以展翔公司的名义向广州云埔工业区南岗实业总公司购买位于黄埔区云埔工业区（南岗片）52号地块的土地使用权（以下简称“涉案地块”），总面积11.453亩。2002年9月6日，展翔公司与秦镜泉签订《关于广州云埔工业区南岗片三横路南侧52号E区地块各自拥有使用权证明书》，涉案地块共11.453亩，购地款共为2061540元，展翔公司出资900000元，拥有该地款5亩的土地使用权，秦镜泉出资1161540元拥有涉案地块6.453亩的土地使用权，该购地款已由秦宝泉的云埔工业区市政工程款抵扣付清，展翔公司及秦镜泉应支付的购地款全部支付给秦宝泉。2002年11月6日，秦镜泉、秦宝泉、展翔公司将涉案地块登记在展翔公司名下，国土使用证号为穗府（2003）国用114号，实际使用土地面积为7479平方米。2014年11月25日，秦镜泉、秦宝泉、展翔公司签订《广州市黄埔区展翔手袋服装有限公司在云埔工业区52号地块内的地块尺寸图》，确认秦镜泉对涉案地块拥有2163.5888平方米的土地使用权，即对涉案地块的土地使用权享有28.93%的份额。秦镜泉认为，虽然涉案土地登记在展翔公司名下，但秦镜泉、展翔公司及秦宝泉签订的《关于广州云埔工业区南岗片三横路南侧52号E区地块各自拥有使用权证明书》《广州市黄埔区展翔手袋服装有限公司在云埔工业区52号地块内的地块尺寸图》为各方的真实意思表示，展翔公司在该两份文件中也确认秦镜泉对涉案土地的2163.5888平方米享有份额。因此，秦镜泉依法对涉案土地享有28.93%的份额。综上，为明确各方权益，维护秦镜泉的合法权益，秦镜泉依据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国物权法》及相关司法解释，特向法院提起本次诉讼，望法院判如所请。被告展翔公司辩称：一、展翔公司与广州云埔工业区南岗实业总公司签订《土地使用权有偿使用合同》同样适用于秦镜泉。2001年9月13日我方与广州云埔工业区南岗实业总公司签订《土地使用权有偿使用合同》，并约定位于广州云埔工业区南岗片三横路南侧52号E区地块的土地使用权有偿提供给我方作工业用地使用。第四条第一款约定“乙方确定该地块土地使用权后，在该地块兴建厂房、办公室、宿舍等配套设施，从事手袋、服装、五金等生产经营。乙方并负有开发、利用保护土地的义务。”第五条第二款约定“乙方应按合同约定期限完成投资建设，甲方有权予以督办。如超过六个月未开发，甲方有权收取该地块土地使用权有偿使用费20%的土地闲置费。如超过壹年未开发，则甲方有权终止本合同，并无偿收回该地块土地使用权。”涉案土地使用权于2003年5月16日以协议出让的形式登记在我方名下[登记号：穗府（2003）国用第114号]。我方已在属于自己的地块上投资建设。2002年9月6日双方签订《关于广州云埔工业区南岗三横路南侧52号E区地块各自拥有使用权证明书》，约定购买该工业用地的使用权，共用款为2061540元，由我方出资900000元，占5亩，而秦镜泉出资1161540元，占6.543亩，并约定我方与秦镜泉双方同等享有展翔公司与广州云埔工业区南岗实业总公司所签订该块工业用地使用权合同的各项权利和义务。故《土地使用权有偿使用合同》中的权利义务同样适用秦镜泉。2014年11月25日，我方与秦镜泉签订《广州市黄埔展翔手袋服装有限公司在云埔工业区52号地块内的地块尺寸图（未搞建筑部份地块使用权分值图）》约定我方的涉案土地的地块面积为2163.5888㎡。二、秦镜泉取得涉案土地使用权后，改变原来用途，违反《土地使用权有偿使用合同》中作为受让方应履行的义务。将可能导致广州云埔工业区南岗实业总公司无偿收回涉案土地使用权，故请求该涉案土地使用权归我方所有，由我方投入开发建设。自我方取得涉案土地使用权后，至今已十多年的时间，我方发现秦镜泉挂靠在我方的地块改变原来用途，至今未按约定开发使用，以停车场的形式出租空场地，我方反复要求秦镜泉投资开发挂靠的地块，但秦镜泉一直不予理会。我方为了避免秦镜泉违约使用涉案地块产生的责任，于2014年10月11日向秦镜泉发出声明，明确秦镜泉挂靠在我方的土地改变原来用途，此地块出现的所有问题与我方无关，由秦镜泉和秦宝泉负责，并要求三年内把此地块转出。但至今该涉案地块继续空置，未投入任何的开发建设。秦镜泉的行为违反了《土地使用权有偿使用合同》中作为受让方应履行的义务，将可能导致广州云埔工业区南岗实业总公司无偿收回涉案土地使用权。由于秦镜泉的违约行为，涉案土地使用权继续为秦镜泉使用，将严重损害我方的合法权益，导致我方对土地出让方的继续违约，不能将涉案土地使用权达到利益最大化。为了秦镜泉的利益和尽快履行《土地使用权有偿使用合同》，我方只能独自承担《土地使用权有偿使用合同》的开发建设义务。故请求涉案土地使用权不应当继续为秦镜泉所有，应当解除我方与秦镜泉的挂靠关系，依法驳回秦镜泉的全部诉求。三、我方确认秦镜泉、展翔公司及秦宝泉共同出资购买涉案土地的使用权，三方的出资比例及地块尺寸图均没有争议，秦镜泉与展翔公司的股东之间是亲戚关系，涉案土地有偿出让，系开发建设用地应按照城市规划进行开发使用，我方在涉案土地属于我方的范围内进行开发建设，并取得房产证，秦镜泉则没有开发建设涉案土地，出租用于停车场，我方不同意秦镜泉陈述的我方不配合其办理开发建设手续。涉案土地不可分，但在涉案土地上建设的建筑物可以独立使用，涉案土地涉及到的违法行为及民事责任将由我方承担，所以我方有催促秦镜泉开发使用涉案土地。涉案土地变更登记在法律上是不能进行变更，《国有土地出让和转让暂行条例》第19条规定了不允许涉案土地转让的情形，建设用地进行出租也是违法的行为，基于该行为的风险，我方认为秦镜泉的诉求没有法律依据。第三人秦宝泉陈述：2002年9月6日三方签订协议共同使用涉案土地，不属于挂靠，我方同意秦镜泉的诉求。经审理查明：2001年9月13日，广州云埔工业区南岗实业总公司（甲方）与展翔公司（乙方）签订《土地使用权有偿使用合同》，约定：甲方将广州市国土局批准甲方成片征用开发的地块中位于广州云埔工业区南岗片三横路南侧52号E区地块的土地使用权有偿提供给乙方使用;该地块面积约为11.453亩，自乙方取得该地块《建设用地批准证书》后，该地块的土地使用权属乙方，该地块的土地使用年限为50年；根据《建设用地规划许可证》及广州市规划局“穗规批字（1998）第129号”文的规定，该地块为工业用地，乙方未经政府主管部门批准，不可改变该地块的用地性质;该地块的土地使用权有偿使用费为每亩18万元整，该地块暂按11.453亩计算，计206.159万元，上述金额包含菜田鱼塘建设基金、菜蔗转移费、“农转非”粮差、耕地占用税、国有土地使用权出让金等，该地块的土地使用权有偿使用费总额待办理房地产证时，按国土局实测面积计算，金额多退少补;乙方取得该地块的《建设用地批准书》后，乙方开发所需的一切费用全部由乙方负责，乙方并于十八个月内完成厂房等设施的首期建设。乙方应按本合同约定期限完成投资建设，甲方有权予以督办。如超过六个月未开发，甲方有权收取该地块土地使用权有偿使用费20%的土地闲置费。如超过壹年未开发，则甲方有权终止本合同，并无偿收回该地块土地使用权。2002年2月7日，广州市城市规划局黄埔区分局向展翔公司出具《关于广州市黄埔展翔手袋服装有限公司厂房修建性详细规划的批复》及附图，载明：涉案土地经规划批准建设共5栋建筑物，总建筑面积为11808平方米，总建筑基底面积2907平方米等。2002年9月6日，展翔公司（甲方）与秦镜泉（乙方）签订《关于广州云埔工业区南岗片三横路南侧52号E区地块各自拥有使用权证明书》，约定：该块工业用地有11.453亩，由于受客观条件限制不能以个人的名义拥有工业用地的使用权，所以双方同时使用展翔公司的名义与广州云埔工业区南岗实业总公司签合同，以每亩18万元价格购买该工业用地的使用权，共用款为2061540元，此款已用秦宝泉云埔工业区市政工程款抵扣付清给广州云埔工业区南岗实业总公司。在2001年12月，甲、乙双方共用2061540元全部付清给秦宝泉，其中展翔公司出资900000元，即拥有该块地5亩使用权，秦镜泉出资1161540元即拥有该块地6.453亩使用权。甲、乙双方同等享有展翔公司与广州云埔工业区南岗实业总公司所签订该块工业用地使用权合同的各项权利和义务。该证明书中秦宝泉作为证明人签名。2003年5月16日，展翔公司取得广州市黄埔区云埔工业区（南岗片）52号土地的权属证，权属证号为穗府国用（2003）第14号，土地使用权面积为7479平方米，使用权类型为协议出让，用途为工矿仓储用地[工业用地]。截至2018年5月31日，涉案土地上无他项权利和法院查封信息。2003年12月25日，展翔公司取得《建设工程规划许可证》，建设位置位于耀南路以西、云埔工业区南岗片52号地块，建设项目名称为厂房、办公楼、宿舍。此后，展翔公司在该地块上建设黄埔区云埔工业区耀南路27号厂房、办公楼、宿舍楼，厂房、办公楼、宿舍楼的建筑面积分别为2905.19平方米、978.06平方米、1625.32平方米，除展翔公司建设的上述建筑物外，其他土地处于空置状态。展翔公司于2010年4月取得上述厂房、办公楼、宿舍楼的《房地产权证》，房屋所有权取得方式为自建。秦镜泉、秦宝泉及展翔公司三方确认上述建筑物由展翔公司出资建设，秦镜泉、秦宝泉未出资。2014年11月25日，秦镜泉、秦宝泉及展翔公司的经办人区汝添在《广州市黄埔展翔手袋服装有限公司在云埔工业区52号地块内的地块尺寸图（未搞建筑部分地块使用权分值图）》签名，确认：展翔公司在云埔工业区52号地块内的未搞建筑部份地块约64米×63.312米，实际尺寸按规划部门实测量为准，属秦镜泉、秦宝泉2人共同拥有该地块的使用权。其中，秦镜泉分值该地块53.396%的使用权，秦宝泉分值该地块46.604%的使用权。秦镜泉分值：4051.968平方米×0.53396=2163.5888平方米，秦宝泉分值：4051.968平方米×0.46604=1888.3791平方米。2014年10月11日，展翔公司出具《声明》称：2014年10月10日，展翔公司发现秦镜泉、秦宝泉挂靠该公司的地块改变原来用途，要求三年内把此地块转出展翔公司名下等。秦镜泉、秦宝泉在挂靠人处签名。展翔公司还提交了其作为乙方与作为甲方的广州市国土资源和房屋管理局于2002年11月6日签订的《广州市国有土地使用权出让合同》复印件一份，该合同约定：甲方代表国家，将位于黄埔区云埔工业区（南岗片）52号地块出让给乙方，面积为7497平方米，使用年限工业份额用地为50年，规划用途是工业，土地使用权出让金总额为452480元，在2002年11月10日前支付完毕等。展翔公司陈述之所以先后与广州云埔工业区南岗实业总公司、广州市国土资源和房屋管理局就涉案土地签订《土地使用权有偿使用合同》《广州市国有土地使用权出让合同》，是因为《土地使用权有偿使用合同》中约定的地块价格包含了国有土地使用权出让金、税收等其他总价，而《广州市国有土地使用权出让合同》中约定的价格仅指国有土地使用权出让金，展翔公司没有支付《广州市国有土地使用权出让合同》中约定的对价，对价是广州云埔工业区南岗实业总公司支付的。秦镜泉、秦宝泉对该份证据真实性不予确认，双方均表示从未见过该份合同。庭审中，三方当事人陈述合同约定的土地使用权有偿使用费为2061590元，但最后实际购买价为2061540元，其中秦镜泉、秦宝泉二人共同出资1161540元（两人各付一半即580770元），展翔公司出资90万元。关于付款情况，秦镜泉陈述广州云埔工业区南岗实业总公司欠秦宝泉工程款1832464.33元，涉案土地价格为2061590元，中间的差价由展翔公司支付给广州云埔工业区南岗实业总公司，秦镜泉向秦宝泉支付款项580770元，其中有359346元转账给展翔公司的股东，再由展翔公司支付给秦宝泉，另外，还有现金、转账等方式支付，有些是秦镜泉与秦宝泉之前的债权债务进行抵扣，但无法提交凭据。秦镜泉拟证实其出资情况提交了一份展翔公司的法定代表人区汝添出具的《收据》，载明区汝添代秦宝泉收到秦镜泉359346元。秦宝泉和展翔公司对该份收据的真实性均予以确认。秦宝泉拟证实涉案土地是广州云埔工业区南岗实业总公司用来抵偿工程款的对价，向法院提交了其作为乙方与作为甲方的广州云埔工业区南岗实业总公司于1998年5月25日签订的《土地使用权出让合同（抵偿市政工程工程款合同）》，该合同约定：甲方将南苑新村内的地块A和云埔工业区南岗片内的地块B的土地使用权出让给乙方，出让地块B的面积以“民营工业区市政工程施工合同”中的总工程款扣除抵偿地块A的地价款后所剩多少，结合相邻地块投标（土地使用权出让）价折算，实际工程造价按双方确认的工程量和预算单价结算。秦宝泉陈述该合同签订后，并没有将涉案土地进行更名，其与秦镜泉、展翔公司三方协商将涉案土地登记在展翔公司名下以便进行报建，之后，广州云埔工业区南岗实业总公司与展翔公司签订了《土地使用权有偿使用合同》，将涉案土地更名至展翔公司名下，但展翔公司提交的《广州市国有土地使用权出让合同》其并不知情。秦镜泉陈述，根据土地权属证书中记载的黄埔区云埔工业区（南岗片）52号土地的面积为7479平方米，秦镜泉享有2163.5888平方米，按比例计算秦镜泉享有28.93%的份额。秦镜泉还表示，其享有2163.5888平方米的土地使用权是按照其出资比例确定的。展翔公司、秦宝泉确认秦镜泉享有涉案土地28.93%的份额，面积为2163.5888平方米。秦镜泉还陈述其只要求在土地证上加名，建筑物上不要求加名。上述事实有《土地使用权有偿使用合同》《关于广州市黄埔展翔手袋服装有限公司厂房修建性详细规划的批复》及附图、《广州市国有土地使用权出让合同》、土地证、《关于广州云埔工业区南岗片三横路南侧52号E区地块各自拥有使用权证明书》《广州市黄埔展翔手袋服装有限公司在云埔工业区52号地块内的地块尺寸图（未搞建筑部分地块使用权分值图）》《声明》《建设工程规划许可证》《房地产权证》《土地使用权出让合同（抵偿市政工程工程款合同）》、收据、查册表及当事人陈述等予以证实。本院认为，本案是建设用地使用权纠纷。秦镜泉请求确认对涉案地块的国有土地使用权享有28.93%的份额，虽然展翔公司、秦宝泉对此无异议，但是秦镜泉提交的证据不足以证实其已经足额支付了全部出资，秦镜泉主张部分出资是通过其与秦宝泉、展翔公司之间的债权债务进行抵扣，但秦镜泉也未提交三方之间债权债务关系的凭证以及三方对债权债务进行清理的记录，且其主张的出资额占三方总出资金额的比例与其现要求确认享有28.93%的份额并不一致，故秦镜泉要求确认对涉案土地享有份额和在涉案土地的国有土地使用权证上加名理据不足，本院依法予以全部驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告秦镜泉的全部诉讼请求。案件受理费9764元，全部由原告秦镜泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟审 判 员  王 梦人民陪审员  麦国华二〇一八年七月十一日书 记 员  黄曼玲陈婷玉