辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2015]沈中民二终字第1739号上诉人（原审被告）：沈阳世洋房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区沙岭镇沙岭小区。法定代表人：侯士君，职务系董事长。委托代理人：闫学刚，系辽宁国奥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳泓阁房地产顾问有限公司，住所地：沈阳市苏家屯区玫瑰街1号门市房厢1-22。法定代表人：苏彦华，职务系经理。委托代理人：单忠明，系辽宁沈南律师事务所律师。上诉人沈阳世洋房地产开发有限公司(以下简称世洋房地产公司)因与被上诉人沈阳泓阁房地产顾问有限公司（以下简称泓阁顾问公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院[2014]于民三初字第00872号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员那卓担任审判长，审判员周海鹏、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭公开审理了本案，上诉人世洋房地产公司的委托代理人闫学刚，被上诉人泓阁顾问公司的法定代表人苏彦华、委托代理人单忠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告泓阁顾问公司诉称，2009年6月26日，原被告签订假日小城二期销售代理合同，2009年7月签订假日小城二期销售代理合同补充协议，约定：被告委托原告独家销售由被告开发的假日小城二期项目，销售代理费为总销售的1.7%，售价在2,750元/平方米—2,800元/平方米部分被告和原告按6/4分成，售价高出2,800元/平方米部分，被告和原告按5/5分成。同时约定了其他权利义务。现该项目楼盘已售完，原告销售面积57,756平方米（856套），被告应给付原告代理费7,574,993元，但被告只给付了代理费3,530,000元，尚有4,044,993元未给付。故诉至人民法院，请求判令被告给付代理费4,044,993元并承担本案诉讼费。原审被告世洋房地产公司辩称：双方签订代理合同属实，但在2009年9月23日、2009年7月对合同相关内容即结算条款进行了变更。原告在代理期限内没有按约定完成销售指标，提前撤场构成违约。对销售数量和价款没有进行结算。原告在代理期间和撤场后我公司依照合同给付了被告代理佣金。关于提成问题，均价2,750部分原告按照1.7%提成，售价在2,750元/平方米—2,800元/平方米部分被告和原告按6/4分成，售价高出2,800元/平方米部分，按销售价格表提成，销售价格表都给原告了，现在没有销售价格表就是没有约定，对超出部分不同意给付原告提成。原告共销售848套房源，扣除超出2,800元/平方米部分，我方基本上已经结清了应付原告的代理费。原审法院经审理查明，原告泓阁房地产顾问公司与被告世洋房地产公司于2009年6月26日签订“假日小城二期”销售代理合同一份，约定被告将其开发的位于沈阳市于洪区沙岭街道102国道南的假日小城二期项目授权销售房源委托原告代理销售，销售期限为一年。关于项目的销售价格，双方共同协商，制作项目销售之《销售价格表》，《销售价格表》作为本合同附件，销售每平方米平均价格暂定为2800元人民币。在销售过程中如需对房屋售价进行调整，应在双方协商一致的基础上制作相应的《销售价格表》，并作为合同的补充附件。原告以经双方协商确定的《销售价格表》为依据执行销售。如高出《销售价格表》部分双方五五分成。关于销售代理费用的支付方式，双方约定主体封顶时第一次为原告销售代理费用结算，如果原告完成销售指标，结算销售代理费用的90%，余额10%在售磬后统一支付；主体封顶后售代理费用结算周期为销售自然月，每周期结算时，如果乙方完成销售指标，结算销售代理费的85%，余额15%在售罄后统一支付原告；被告应于每一结算周期结束后3个工作日内就销售代理费用与原告完成结算，被告于收到请款明细单后5个工作日内向原告支付其应提取的销售代理费用。2009年7月，原、被告签订“假日小城二期”销售代理合同补充协议一份，对项目的销售价格及销售代理费用的支付方式作了修订和补充，补充协议约定：该项目每平方米的销售均价暂定为2,750元人民币，售价在2,750元/平方米—2,800元/平方米部分被告与原告按6：4分成。超均价部分提成款的结算在楼盘售罄时（完成楼盘总量95%）一并进行，原告取得超均价部分提成款时，被告不再向原告支付销售代理佣金。上述销售代理合同及补充协议签订后，原告开始销售“假日小城二期”房源，共销售房屋856套，面积57,756.04平方米，销售金额169,156,552.04元，代理费用合计7,574,993.43元。被告已向原告支付代理费用3,530,000元，尚欠4,044,993.43元未向原告支付。原审法院认为，原告泓阁房地产销售公司与被告世洋房地产公司签订的商品房委托代理销售合同及补充协议合法、有效，双方均应全面履行合同义务。依据该协议，原告已为被告代理销售房源856套，面积57,756.04平方米，代理费用合计7,574,993.43元。被告未将代理费全额支付给原告，至今尚欠代理费4,044,993元系违约行为，应承担相应的违约责任，即将所拖欠的代理费4,044,993元给付原告。关于被告提出的代理费已经付清，售房单价超出2,800元的部分不应给付原告代理费的辩解意见，法院认为，原、被告在2009年6月26日所签的销售代理合同中约定，双方共同协商，制作项目销售之《销售价格表》，《销售价格表》作为本合同附件，销售每平方米平均价格暂定为2,800元人民币。在销售过程中如需对房屋售价进行调整，应在双方协商一致的基础上制作相应的《销售价格表》，并作为合同的补充附件。原告以经双方协商确定的《销售价格表》为依据执行销售。如高出《销售价格表》部分双方五五分成。由此合同条款分析可知，《销售价格表》体现的内容是原、被告双方经协商一致后调整销售价格，并以此作为执行销售的依据。在庭审中，被告提出双方制作了《销售价格表》，但不能提供《销售价格表》，亦不能说明《销售价格表》的内容。在原、被告2009年7月签订的补充协议中约定，该项目每平方米的销售均价暂定为2,750元人民币，售价在2,750元/平方米—2,800元/平方米部分被告与原告按6：4的比例分成。可见，补充协议中体现了原、被告双方对销售价格进行调整的一致意思表示，该约定体现了双方在销售代理合同中约定的《销售价格表》的内容，并最终作为执行销售的依据，故对超出该协议约定的单价2,800元/平方米的部分，双方应该按照销售代理合同中约定的“超出销售价格表的部分双方五五分成”来执行。此外，原告向法庭提交的证据请款报告中显示了2,800元/平方米以上部分应结代理费部分，但没有体现2,750元/平方米—2,800元/平方米之间应结代理费部分，该请款报告有被告法定代表人侯士君确认，并且系在被告向原告给付了3,530,000元代理费后出具。该份请款报告能够证明2,800元/平方米以上部分被告应给付原告代理费，被告在给付了原告3,530,000元代理费后至少还拖欠原告3,000,000元代理费。因此，对于被告所提出的代理费已经付清，售房单价超出2,800元的部分不应给付原告代理费的辩解意见，法院不予采纳。关于被告提出的原告未完成销售指标，应赔偿损失的辩解意见，因被告未在法定期限内提出反诉，法院不予一并审理，被告可另行诉讼。原审法院判决：被告沈阳世洋房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳泓阁房地产顾问有限公司代理费4,044,993元。案件受理费39,159.9元，由沈阳世洋房地产开发有限公司承担并直接给付原告。宣判后，世洋房地产公司不服原判，向本院提出上诉，请求撤销原审判决；判令被上诉人与上诉人签订的《房屋租赁合同》继续履行，如不能继续履行，被上诉人应当赔偿上诉人装修费用15.3万元；诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：原审法院查明事实有误。1、被上诉人撤场时间为2010年11月16日，而非2011年3月31日；2、被上诉人至2011年11月16日撤场时销售848套，而非856套；3、2010年8月31日之前的代理费已经结算完毕；4、从2010年8月31日至2010年11月16日部分的代理费未予结算；5、2010年8月31日钱上诉人多付被上诉人400343元，上诉人不欠被上诉人代理费。被上诉人泓阁顾问公司答辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。上述事实，有当事人提供的销售代理合同、补充协议、销售明细等证据及庭审笔录在卷为凭，上述材料经庭审质证并经本院审查，予以确认。本院认为，关于上诉人以2010年11月16日以后为四名售楼人员开工资为由，主张销售房屋的数量扣除八套的问题。双方当事人均认可2010年11月16日以后的八套房屋为被上诉人原有的四名工作人员售出的，该四名工作人员一直均为被上诉人工作，其工作条件以及资源均由被上诉人提供。虽然上诉人主张曾经为该四名工作人员开过工资，但是上诉人并未与该四人签订劳动合同，也没有进行备案，无法认定在该四人在2010年11月16日以后属于上诉人公司的员工。并且上诉人无法确定2010年11月16日以后的出售的八套房屋为哪几套，故应当认定2010年11月16日以后的八套房屋为被上诉人销售，即被上诉人销售房屋的总数为856套。关于售楼佣金代理费的计算方法问题。上诉人主张根据2010年8月31日确认单显示，认可售价2800元/平方米以上五五分成，但应当扣除售价2750元/平方米至2800元/平方米四六分成部分的主张。根据双方在2009年7月签订的《“假日小城二期”销售代理合同补充协议》中第1条约定，售价2750元/平方米至2800元/平方米部分甲（上诉人世洋房地产公司）乙（被上诉人泓阁顾问公司）六四分成。截止2010年8月31日的请款单是一个阶段性请款的依据，并非最终结算依据，故从该证据中无法看出被上诉人泓阁顾问公司认可放弃售价2750元/平方米至2800元/平方米部分六四分成的意思表示。故原审法院对于佣金代理费的计算标准并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39159.9元，由上诉人沈阳世洋房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  那 卓审 判 员  周海鹏代理审判员  史舒畅二〇一五年八月二十七日书 记 员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；