浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终3962号 上诉人（原审原告）：杭州明峰纺织有限公司，住所地杭州市萧山区河庄街道民主村,统一社会信用代码：913301007042802316。 法定代表人：徐海明，董事长。 委托诉讼代理人：谢佳红，杭州市经纬法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：杭州华得链传动有限公司，住所地杭州市萧山区河庄街道民主村，统一社会信用代码：91330100571452035Q。 法定代表人：赵钢，执行董事。 委托诉讼代理人：高源，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 上诉人杭州明峰纺织有限公司（以下简称明峰公司）因与被上诉人杭州华得链传动有限公司（以下简称华得公司）合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2018）浙0109民初3500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：明峰公司与华得公司于2009年12月27日签订《房屋租赁合同》，约定：由华得公司承租位于杭州市萧山区××庄街道××村××房，租赁期限自2010年1月1日起至2016年12月30日止，前5年租金为132000元／年，后2年为158000元／年，付款方式为先交清当年全额租金后方可使用，此后每年必须在上年12月30号前付清。如在合同期内，该地政府开发征用，承租方必须服从搬迁，有政策补贴、动产费归承租方所有。 2016年期间，为加快杭州大江东产业集聚区开发建设进程，杭州市萧山区人民政府河庄街道办事处对案涉厂房所在区域内非住宅房屋实施货币化搬迁补偿。2016年8月，杭州市萧山区人民政府河庄街道办事处对案涉厂房内由华得公司所有的机器设备进行残值评估，确认华得公司所有的机器设备扣除残余价值后的补偿价值为1045668元。2016年12月，杭州市萧山区人民政府河庄街道办事处与明峰公司签订货币化安置补偿协议，明峰公司共计可获得补偿款7695100元（其中含设备搬迁补偿费1344300元、搬迁补助费196400元、停产停业补助费1162900元）。后，经明峰公司与华得公司协商，明峰公司将300000元拆迁款汇入华得公司公司账户，剩余款项未向华得公司进行支付。华得公司为主张其权利，于2017年11月30日向该院提起（2017）浙0109民初20457号民事诉讼。案经审理，该院于2018年1月15日依法作出民事判决：“一、明峰公司于本判决生效之日起十日内支付华得公司设备搬迁补偿费745668元。如明峰公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回华得公司的其余诉讼请求。案件受理费25786元，减半收取12893元，财产保全申请费5000元，合计17893元，由华得公司负担8016元，由明峰公司负担9877元。” 原审另查明，华得公司实际使用案涉房屋至2017年11月20日，明峰公司为华得公司垫付电费5496.91元。华得公司使用案涉房屋期间，曾在租赁场地内建造棚2处、房1处并在腾房时自行拆除。 现明峰公司诉至原审法院，请求判令：华得公司支付明峰公司房屋使用费461589元、利息107720元（以拆迁余款1994830元为基数自2017年3月27日起按年利率6%计算至2017年12月25日）、电费5496.91元、卫生费2000元、拆除房、棚折价62307元，共计639112.91元。 原审法院认为：明峰公司与华得公司之间的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对各方当事人均具有约束力。根据以上《房屋租赁合同》的内容，华得公司承租案涉房屋的期限至2016年12月30日止，租赁期限届满后，华得公司又实际使用房屋至2017年11月20日。该租赁房屋虽在2016年期间涉及当地政府征迁，但根据华得公司在原审庭审中的陈述，该政府征迁情况对其使用租赁房屋并未造成实质性影响。故，华得公司应向明峰公司支付自2016年12月31日起至2017年11月20日止期间的房屋使用费。在双方无明确约定的情况下，本院酌情认定上述房屋使用费应参照2016年度房屋租金标准计算，计140252.05元（15.80万元/年÷365日×324日）。明峰公司所主张的超出部分的房屋使用费，依据不足，该院不予支持。华得公司辩称其无需支付上述期间的房屋使用费，该院对此认为，明峰公司与华得公司之间虽存在拆迁赔偿款支付的争议，但该争议已通过另案诉讼解决。华得公司自2016年12月31日起继续使用案涉房屋用于生产经营并实际获得利益，而明峰公司在此期间的经济损失客观存在。明峰公司与华得公司之间存在拆迁赔偿款支付的争议，但这并不构成华得公司拒不支付房屋使用费的合理理由，该院对华得公司的相关抗辩意见不予采纳。同时，明峰公司为华得公司垫付电费5496.91元，华得公司对此无异议，故对明峰公司要求华得公司支付电费5496.91元的诉讼请求，该院予以支持。明峰公司关于利息107720元、垫付卫生费2000元、拆除房棚折价62307元的诉讼请求，未提供充分证据予以证明，该院不予支持。华得公司的相关抗辩意见，该院予以采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年4月16日判决：一、华得公司于判决生效之日起十日内支付明峰公司房屋使用费140252.05元及电费5496.91元。如华得公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回明峰公司的其余诉讼请求。案件受理费10192元，减半收取5096元，财产保全申请费3020元，合计8116元，由明峰公司负担5259元，由华得公司负担2857元。 宣判后，明峰公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。1、原审法院将华得公司使用房屋的截止时间认定为2017年11月20日是错误的。在原审中华得公司代理人一直未给出腾房时间的准确回答，并且华得公司从未跟明峰公司交接过腾房验收事宜。在（2017）浙0109民初20457号另案中华得公司代理人也未给出准确回答，只对已经搬空表示认可。明峰公司催促其腾房是通过口头并发函形式，认定华得公司是否腾房也应按正式形式（在法庭上承认之日为准），认定腾房时间为2017年12月25日。2、原审法院认定房屋使用费按15.8万元/年计算是错误的。首先，案涉房屋使用费产生在合同期外，应按市场定价；其次，案涉房屋租金在合同期内有涨幅，更何况合同期外；最后，应当考虑华得公司系违约占有使用的事实。故应当认定为15元/月/平方米。3、原审法院对明峰公司提交的原审证据2认定错误。首先，明峰公司无法拿到《搬迁货币化安置补偿协议》的原因系个人无法取得；其次，原审明峰公司代理人说迟延验收的原因是河庄街道办事处拆迁办人力有限，无法及时安排验收，其意指在2017年12月25日华得公司确认腾房后，明峰公司才能拆除地面附属物，申请验收到安排验收需要一定时间，加上人力有限，时间有一定延长，并不是无论早腾房还是晚腾房都要到这时候安排验收；最后，合同期满华得公司应当根据合同约定时间腾房，明峰公司也多次通过口头、短信形式直至书面形式要求其腾房（明峰公司想按期领取尾款必定会催促其腾房）。因此，应当认定华得公司无故逾期腾房导致明峰公司迟迟拿不到尾款造成的损失。4、原审法院不予认定拆除房、棚折价款是错误的。首先，根据案涉《房屋租赁合同》的约定，租赁期内或满，其改变建筑面貌添置材料归出租方所有，到期不得拆掉，损坏照价赔偿，可见华得公司不得拆除其在租赁土地上搭建的棚、房；其次，原审中华得公司代理人认可在2017年12月25日已拆除棚2处、房1处。因此，应当认定华得公司照价赔偿明峰公司棚、房折价款。二、原审法院适用法律错误。根据“谁主张谁举证”原则、自认原则，明峰公司已完成举证责任，华得公司不能就明峰公司主张提出相反证据，应当支持明峰公司诉求。综上，请求二审法院判令：1、撤销原审判决，依法改判支持诉讼请求；2、华得公司承担本案一审、二审诉讼费。 被上诉人华得公司答辩称：1、关于腾房时间，已在（2017）浙0109民初20457号另案中确认。2、关于房屋使用费。华得公司系行使同时履行抗辩权。案涉房屋租赁合同中约定，合同期内如有政策补贴、动产费归承租人所有，而明峰公司在取得应归属于华得公司的拆迁赔偿款后拒不支付，故华得公司未按期腾房是合法行使同时履行抗辩权。案涉房屋在拆迁范围内，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和浙江及杭州的相关法规，案涉房屋不得租赁，属于事实上无法进行租赁收益的房产，根本没有所谓的市场价，如有市场价，市场价也是零。明峰公司主张按照15元/月/平方米的市场价计算占有使用费无任何依据。3、案涉拆迁协议是明峰公司和拆迁人签订的，华得公司对明峰公司何时能拿尾款、拆迁办何时验收、尾款金额多少均不知情。如果明峰公司想按期领尾款，就应当支付给华得公司其应支付的款项。如果明峰公司真有所谓的损失，也是因为其没有按约向华得公司付款。4、案涉所谓房、棚都是在空地上临时搭建便于华得公司堆放材料的，根本没有对案涉租赁房屋的建筑面貌进行改变。因此，案涉三个房、棚属于华得公司所有，华得公司有权随时拆除，且华得公司在拆除后除了钢梁外，其他属于华得公司所有的材料均未拿走。另外，拆迁补偿时对案涉三个房、棚已经进行了赔偿，已经支付给了明峰公司相应款项，该款项应属华得公司，华得公司将会另行向明峰公司主张。综上，华得公司认可原审判决，请求二审法院驳回上诉。 二审中，在本院指定的举证期限内，明峰公司向本院提交证据如下：证据1，《评估报告》，用以证明华得公司拆除的两处棚、一处房的价格，以及明峰公司原审诉请的合理性；证据2，《杭州大江东产业集聚区非住宅房屋搬迁货币化安置补偿协议》，用以证明因华得公司未按期腾房，明峰公司存在利息损失的事实；证据3，短信及国家电网网站查询至2017年11月27日的电费单，用以证明经明峰公司催促，华得公司不愿意搬走的事实，以及腾房时间是晚于2017年11月20日的事实。华得公司质证称，对证据1的三性均不认可，其不属于二审新证据,且证据来源不清楚；对证据2的真实性认可但对其关联性不认可，其与本案无关联，且不属于二审新证据；对证据3中电费单的真实性认可，这恰恰证明了华得公司使用房屋至2017年11月，对短信的真实性认可，但与本案没有关联性。本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据及当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 华得公司未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：本案的争议焦点是华得公司是否应当支付明峰公司房屋占有使用费、拆迁余款利息、卫生费、拆除的房、棚折价款等款项，以及各款项金额的确定。第一，关于房屋占有使用费。明峰公司主张华得公司的腾房时间为2017年12月25日，房屋占有使用费应当按市场价从2016年12月31日计算至该日。但从本案查明的事实来看，（2017）浙0109民初20457号另案生效判决已经确认华得公司实际使用案涉厂房至2017年11月，且经原审法院进一步查实，确定华得公司腾房时间为2017年11月20日，而明峰公司并未能提供充分有效的证据证明其关于腾房时间的主张，故其应当承担举证不能的不利后果。因双方当事人对于合同期外的房屋占有使用费并未有明确约定，原审法院酌情参照2016年度案涉房屋租金标准，计算所得之2016年12月31日至2017年11月20日的房屋占有使用费金额，并无不当。第二，关于拆迁余款利息。明峰公司主张华得公司应当以拆迁余款为基数计算利息，以补偿明峰公司未及时拿到拆迁余款所受到的损失，但明峰公司并未能充分举证证明该损失的确实存在及该损失与华得公司之间存在必然关联，故原审法院对明峰公司的该主张因依据不足而不予支持，亦无不当。第三，关于卫生费及拆除的房、棚折价款。明峰公司并未能提供充分有效的证据证明华得公司应当支付上述款项，且明峰公司自认其已经收到了拆除房、棚的相应拆迁赔偿款，故原审法院对明峰公司的该项诉请不予支持，亦无不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8700元，由杭州明峰纺织有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 宇 审 判 员  盛 峰 审 判 员  金瑞芳 二〇一八年七月十七日 法官助理  张 琪 书 记 员  刘婧函