浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙10民终1214号 上诉人（原审原告）：管康方，男，1955年10月10日出生，汉族，住台州市椒江区。 委托诉讼代理人（特别授权）：周兴，浙江鼎联律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈汀，浙江鼎联律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丁昌杰，男，1947年7月2日出生，汉族，住台州市椒江区。 委托诉讼代理人（特别授权）：江志东，浙江海贸律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：郑超，浙江海贸律师事务所律师。 上诉人管康方因与被上诉人丁昌杰股权转让纠纷一案，不服浙江省台州市椒江区人民法院（2018）浙1002民初2047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 管康方上诉请求：一、撤销（2018）浙1002民初2047号民事判决，改判支持上诉人一审诉请或发回重审；二、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对于案件基础事实的认定存在三点错误。（一）一审法院认为，“案件的争议焦点是如何确定光明路2#地块的容积率”、“被告主张容积率应为建筑面积除以国有土地使用权出让合同确定的土地面积22.1亩。故容积率未达到1.2”。这一基础事实认定存在错误，既与客观事实不符，亦与庭审查明的事实不符，背离了双方的客观陈述。被上诉人一审辩称：“该地块容积率大于1.2没有异议，但因土地受让后、规划方案变动，该地块道路代征用地面积较大，规划审批后实际取得土地使用面积减少到9600平方米，因此合同无法履行”。可见，被上诉人一审期间对小区容积率没有异议。并且，一审已经当庭归纳为无争议事实。在庭审过程中，对该事实也没有异议（详见庭审录音，在9点19分30秒至9点20分53秒之间，双方确认对于容积率是1.7这一事实无异议）。但一审判决在“本院认为”部分，认为：“被告主张容积率应为建筑面积除以国有土地使用权出让合同确定的土地面积22.1亩”（第7页倒数第2行至第8页第1-2行），明显缺乏事实依据，这也与法庭认定事实相悖。（二）一审法院认为，“以光明路2#地块开发后确定的建筑面积及该土地开发前的土地面积计算得出的容积率未达到1.2……原告无权要求被告支付相应价款”，法院对于容积率的这一推理演绎是错误的。容积率是房地产领域专业术语，由市建设规划局依国家标准规范测算确定，当事人无权随意决定，审判机构应予遵循。《民用建筑设计通则》GB50352-2005的2.0.11规定：在一定范围内，建筑面积总和与用地面积的比值。住房和城乡建设部颁布的《建设用地容积率管理办法》的第三条规定：容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。二审提供的新证据—总平面图[（存档于台州市椒江区城市建设档案馆）光明路2#地块（项目名称：椒江南门小区）总平面定位图]，已经明确罗列各项“技术经济指标”，其中：总用地面积14739平方米，其中城市道路代征用地5139平方米，净用地面积9600平方米；总建筑面积16691平方米，容积率1.7，绿地率25.5%。此处、容积率1.7就是16691平方米除以9600平方米计算得来。城市道路代征用地5139平方米不纳入容积率指标核算的。代征道路用地具体范围由台州市建设规划局确定，具体性质与代征绿地相类似，仅由建设单位代替政府征用，在完成建设道路或绿化后须交还市政或交通部门进行管理，目的是快速高效地改变周边环境条件，节省时间成本和经济成本，既促进建设项目销售，又减轻政府压力。代征绿地和代征道路使得宗地的价格比较便宜，此外，政府在税费方面也会给予开发商一定的优惠，或在付款条件上给予适当宽限。（三）对于光明路2#地块开发收益及补偿问题，一审法院对相关事实的认定存在遗漏。在一审期间，被上诉人确认“椒江区人民政府已就土地使用权面积减少对其进行了货币补偿”。并且，源自台州市椒江区城市建设档案馆的证据《关于要求先办发土地证的请示》及政府批复，明确显示“该地块延迟开发多年，规划所占用的土地面积待协商后再处理”、“政府恳谈后另作协商补偿”。综上，一审法院对于案件基础事实的认定存在错误，涉案地块的容积率是1.7，双方对此不存在争议。二、一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人形成的《结算方法》之6明确约定：“若今后规划方案定稿，容积率达不到1.2，三处小商店价值应归受让人；超过1.2及以上按实结算，受让人按比例支付现金给转让人；小商店作价税后净值1000万元。”这是典型的附条件的合同，该合同自条件成就时生效：现在条件成立，小商店的对价须由受让人向转让人支付。合同法第45条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。该条件约定不可变更、不可撤销。上诉人认为，双方已明确约定按最终规划定稿的容积率来决定小商店价值的归属，“定稿”是公文中的标准用语，是指内容确定、已履行法定生效程序的最后完成稿。现规划方案已确认涉案南门小区容积率是1.7，远超过1.2，故合同生效条件己成立，被上诉人须按约定向上诉人支付相应款项（按作价1000万元/43名转让人计算）。被上诉人抗辩“因规划发生变动，致使合同不能按原先约定履行”，这一抗辩没有事实和法律依据。根据2000年9月12日公司与国土部门签订的《土地使用条件》（二审提供的新证据）明确约定：用地范围东至小路，南至本厂路，西至太湖山，北至路；建筑后退道路红线或用地界线距离：后退北用地界限不少于6米，南用地界限不少于8米，离开现有中间支路东西两侧各不少于3米；城市环境景观要求：保留两地块中间现有的公用道路。也就是说，该地块中间原本就存在公用道路、四周也有道路，且建筑应当按规定距离后退，所以，受让取得的22.1亩（计14739平方米）并不是净用地。现涉案地块开发后的建筑面积是16991平方米，按容积率1.2推算，只要道路代征用地超过830平方米，能建成的建筑面积就不会大于16991平方米，即（14739-830）*1.2=16991平方米。显然，在2005年10月27日进行股权转让时，被上诉人是知道按照容积率1.2计算得出的建筑面积不超过16991平方米的。综上，被上诉人明知涉案地块实际使用面积会减少，所以也应当预估到相应的建筑面积也会减少。被上诉人与上诉人之间关于小商店对价支付与否是附条件的合同，以规划定稿的容积率超过1.2为生效条件，现条件已成就，被上诉人须履行付款义务。三、涉案地块容积率1.7在庭审时本是无争议的事实，然而一审判决却径自认为容积率有争议，在没有任何事实和理由佐证的前提下直接作出裁判，这存在程序上的违法。庭审中，上诉人与被上诉人对光明路2#容积率超过1.2一直是认可的，从未有过争议。如果一审法院在庭审结束后认为容积率存在异议、需要将其归纳为案件争议焦点的，则应当要向双方当事人释明，并给予重新举证、质证的时间，由双方再行辩论，而不是直接将其归纳为争议焦点，更不应当自行作出认定。四、实体处理上，一审法院驳回上诉人全部诉讼请求是错误的。《结算方法》对小商店对价的支付条件有着清楚明确的约定，以规划定稿地块容积率是否达到1.2为付款条件，该约定不存在歧义，当事人的意思应当予以尊重，所以应按约定执行。涉案台州市中房置业有限公司（下称中房公司）进行股权转让时，被上诉人是公司董事长，公司主营房地产开发、经营，具备房地产开发三级资质。根据《中房公司股东大会会议纪要》显示，在本次股份转让前，中房公司开发了包括椒江区东方丽景、桂花园、康平嘉园等住宅小区，在江苏省连云港市也有开发房地产项目。被上诉人作为在房地产开发行业20余年的高管及法定代表人，其与上诉人达成中房公司的股权转让一揽子协议，各方权利义务约定明确，相关协议文意表述清晰、不存在歧义，现被上诉人付款条件成就，上诉人可随时要求被上诉人按约履行合同付款义务。 丁昌杰答辩称，一、当事人作出《结算方法》第6条第2款约定的背景、条件、结果：1.背景：光明路2#地块规划方案变动，容积率下降；2.条件：光明路2#地块容积率达不到1.2；3.结果：公司未处置的“工人路小商店、云西小商店、翠华小商店”三处“小商店”产权归被上诉人。二、应结合其他证据对《结算方法》第6条第2款作出符合当事人真意的解读。1.双方为什么作出上述约定。因为规划方案变动、容积率下降，被上诉人就会吃亏，所以被上诉人要求将三处“小商店”与光明路2#地块捆绑，并以所谓“容积率”高低确定该三处“小商店”产权归属。2.原容积率是多少。2000年9月12日《出让合同》所附“土地使用条件”规定，该地块原容积率为1.3－1.5。3.原容积率是如何计算的。2000年9月12日《出让合同》第二条约定用地面积22.1亩，《出让合同》所附“土地使用条件”规定总建筑面积不大于22899㎡。经计算，原容积率 管康方向一审法院起诉请求：要求被告支付给原告股权转让款233558.14元（暂定按10000000元/43人计算），并赔偿原告自违约之日起至实际付款完毕之日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率计算的利息损失。庭审过程中，原告将利息损失的起诉时间从违约之日变更为起诉之日，其他诉讼请求不变。 一审法院认定事实：中房公司成立于2002年1月18日，注册资本10000000元。2002年1月16日形成的公司章程载明，公司注册资本由参加公司改制的44名职工共同出资组成，其出资额通过产权转让方式设置。股东以现金出资，公司注册后不得抽回出资，出资额分配按政府批复的原公司改制方案设置，分职工股（基本股），人均1.3%，其出资额可继承、转让、馈赠，其余为董事、监事股、集体股。中房公司向原告发放股权证明书，载明原告股东身份，持有股金额130000元。2005年4月5日，中房公司召开股东大会，并形成会议纪要，载明：中房公司为理顺出资人间的关系，提升企业发展后劲，依照《公司法》有关规定，经全体出资人（股东）协商一致以竞价的形式将公司出资人的股权有偿转让，最后被告丁昌杰以董事长的身份取得公司股份受让人资格。为了平稳完成转让受让工作，会议就相关问题进行了界定，并形成决议如下：1.上缴国资16650000元由受让人承担；2.公司工人路小商店、云西小商店、翠华小商店、中山西路一间营业房、欣园朝北步行街一间营业房（上下楼）、花园34号楼一套住宅房不含在转让股份价格之中，由股东自行处理（税由股东负责）；3.国家优惠的2600000元由股东按原设定的方案分配，不在转让资产内；4.公司负债资金由受让人承担；5.股东收到的股份转让金为个调税后的净价格；6.受让人支付转款分四期，第一期为4月15日前（第一期支付的转让款中40%为保证金），第二期为5月15日前，第三期为8月31日前，余款在10月30日前支付，同时办理股东工商登记变更手续，交出股权证，转移权利和义务。如受让人支付首期转让款后，拖欠后三期转让款，其中一期超过三十天则转让约定无效，第一期支付的保证金由转让人没收，公司股份重新组织转让；7.转让人首次接受转让款时，出具收条给受让人。后三期以欠条结算（即受让人支付一次转让款，转让人归还一次欠条）；8.受让人在支付首期转让款后可操作连云港项目，未最后付清转让款前，不得动用康平嘉园房款对外投资，但支付股份转让款、康平嘉园工程款和偿还康平嘉园银行贷款除外；9.转让人月薪按现行标准发至10月30日止。2005年10月27日，各转受让人形成中房公司内部股份转让结算方法，载明：根据2005年4月5日公司股东大会股份转让决议，经转受让双方协商，达成以下结算方法：1.受让方应遵守2005年4月5日股份转让决议规定的受让支付结算期限。最迟在2005年10月31日前支付完转让金，以康平嘉园商品房实物结算的应在上述期限内出具销售发票或收款收据；2.结算后尚余部分余款的，受让人重新出具欠条给转让人，并最迟于2005年11月31日前支付完毕，到期尚不能支付，以康平嘉园尚余商品房结算，方法是尚有余款的转让人组合整套结算，仍有余款不能清偿的以中山东路343弄9号公司办公室设定抵押，办理他项权证。3.股份转让价格：基本股1.3股的净值为260000元，职务股按比例计算价格，个税已由受让人代扣，并由其负责缴纳；4.股东在股份持有期间公司所产生的经营利润，由受让人包干支付给转让人，转让人所得的价款是完税后的净值，个税已由受让人代扣，并由其负责缴纳。5.2005年12月30日前，受让人应负责为其办理好养老、社保、医保、失业及档案等转移手续。同时完成财务账调整，出具财务审计报告。6.在受让人完成上述几项工作后，鉴于原打包转让的总资产中有部分项目存在不确定因素，转让人原则同意按以下几点意见办理。（1）因政府收回中房蓝天幼儿园，双方经协商同意其评估增值额在转让价格中作相应扣减。若今后政府不收回，则中房蓝天幼儿园产权按公司改制时的政府评估价由转让人购回。（2）由于光明路2#地块规划方案变动，容积率下降，因受让人要求，转让人同意将不在打包转让范围内的公司工人路小商店、云西小商店、翠华小商店同该地块捆绑在一起。若今后规划方案定稿，容积率达不到1.2，三处小商店应归受让人；超过1.2及以上按实结算，受让人或按比例返还小商店，或按比例支付现金给转让人。小商店作价税后净值10000000元。7.股东工商登记名册变更时间为2006年1月底至2月初，权利义务转让时间见股份转让协议书。8.2005年2月21日中房公司股东大会决议第1号至第4号作为本结算方法的附件。另查明，台州市土地管理局与中房集团椒江房地产开发公司在2000年9月12日签订的《国有土地使用权出让合同》中载明，中房集团椒江房地产开发公司以现状出让给台州市土地管理局的宗地位于，面积22.1亩；中房公司于2010年1月1日取得椒江区土地使用权证，载明使用权面积9600平方米；2010年10月11日，台州市建设规划局椒江分局发给中房公司商品房预售证，载明境内预售建筑面积为16445.78平方米；坐落于椒江区地块的椒江南门小区1#—7#楼工程由中房公司作为建设单位，开工日期2010年3月18日，竣工日期2011年11月30日，建筑面积16691平方米。原告主张南门小区工程容积率已超过原约定的1.2，要求被告按比例支付三处小商店的价款，本案因此涉诉。 一审法院认为，原、被告之间的股权转让合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。各方出具的结算方法确认将不在打包范围内的工人路小商店、云西小商店、翠华小商店同光明路2#地块捆绑在一起，根据该地块后续规划方案确定的容积率数值，来决定上述三处小商店的归属。故本案的争议焦点是如何确定光明路2#地块的容积率，被告是否应将三处小商店的相应价值按比例支付给原告。该院认为，容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。现双方对计算公式中用地面积的确定存在不同理解。原告主张容积率为建筑面积（竣工报告上的面积为16691平方米，商品房预售证的面积为16445.78平方米）除以权属证明中确定的土地面积9600平方米，容积率已大于1.2。被告主张光明路2#地块原土地面积22.1亩，规划后建筑用地面积减少为9600平方米，容积率应为建筑面积（竣工报告上的面积为16691平方米，商品房预售证的面积为16445.78平方米）除以国有土地使用权出让合同确定的土地面积22.1亩，容积率未达到1.2。该院认为，结算方法中载明的根据容积率数值确定三处小商店归属的原则，实际上是通过对光明路2#地块开发后产生的经济效益的预判来确定归属。容积率高，则被告的回报高，其让渡给股权转让方的利益就多，反之，容积率低，被告的回报低，其让渡给股权转让方的利益就少。故被告据以作出决策的容积率应是能明确计算的量值，否则其缺少判断的依据。而形成结算方法时，该地块尚未规划，更未开发，故建筑面积无法确定。当时光明路2#地块规划方案尚未确定，规划内的用地面积也不可知，如果按照原告的理解，以实际用地面积为计算依据，那么在形成结算方法时，被告不知道建筑面积，也不知道实际用地面积，其无法对容积率进行预估。故该院认为，双方确定容积率为1.2，其本意应是以当时能确定的土地面积，即该地块规划变动前的土地面积22.1亩为依据。综上，该院认为，以光明路2#地块开发后确定的建筑面积及该土地开发前的土地面积计算得出的容积率未达到1.2，根据结算方法约定，三处小商店归受让人，原告无权要求被告支付相应价款。关于被告主张的诉讼时效问题，该院在本案中不另作分析。综上，原告变更后的诉讼请求缺乏事实及法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告管康方的诉讼请求。案件受理费2402元（已减半），由原告管康方负担。 原审对另查明，台州市土地管理局与中房集团椒江房地产开发公司在2000年9月12日签订的《国有土地使用权出让合同》中载明，中房集团椒江房地产开发公司以现状出让给台州市土地管理局的宗地位于，面积22.1亩有误，应予纠正。本院另认定：台州市土地管理局与中房集团椒江房地产开发公司在2000年9月12日签订的《国有土地使用权出让合同》中载明，台州市土地管理局以现状出让给中房集团椒江房地产开发公司的宗地位于，面积22.1亩。对原审法院认定的其他事实，本院予以确认。 本院认为，双方当事人对2005年10月27日出具的《台州市中房置业有限公司内部股份转让结算方法》中第六条第二款约定“由于光明路2#地块规划方案变动，容积率下降，因受让人要求，转让人同意将不在打包转让范围内的公司工人路小商店、云西小商店、翠华小商店同该地块捆绑在一起。若今后规划方案定稿，容积率达不到1.2，三处小商店应归受让人；超过1.2及以上按实结算，受让人或按比例返还小商店，或按比例支付现金给转让人。小商店作价税后净值1000万元。”，现如何确定光明路2#地块的容积率，被上诉人是否应将三处小商店的相应价值按比例支付给上诉人成为本案的争议焦点。光明路2#地块，系中房集团椒江房地产开发公司在2000年9月12日与台州市土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》所取得的，面积为22.1亩。同时依据该土地使用条件规定，建筑容积率：1.3－1.5；总建筑面积：不大于22899平方米等。因该地块取得后，尚未规划，更未开发，因此，当事人才在2005年10月27日达成《台州市中房置业有限公司内部股份转让结算方法》第六条第二款的约定，目的是为了合同双方之间利益平衡，容积率高低问题和三处小商店的归属权问题均是为了避免双方当事人利益失衡。涉案土地在2010年取得的土地使用权证，载明使用权面积9600平方米，远低于2000年9月12日《国有土地使用权出让合同》载明22.1亩（约14733平方米），即被上诉人实际取得涉案土地的使用面积明显减少，更不能以减少后的面积来计算容积率，否则违背了双方达成结算方法的本意。据此，原审法院依据当事人达成的结算方法，对涉案光明路2#地块的容积率，按开发后确定的建筑面积（竣工报告上的面积为16691平方米，商品房预售证的面积为16445.78平方米）与该土地开发前的土地面积22.1亩计算得出的容积率未达到1.2，涉案三处小商店归受让人即被上诉人，并判决驳回上诉人主张被上诉人对涉案三处小商店的相应价值按比例支付给上诉人233558.14元的诉讼请求是得当的。 综上所述，上诉人管康方的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4804元，由上诉人管康方负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 勇 审判员 黎利荣 审判员 陈文杰 二〇一八年七月三日 书记员 马 里 ?*ArabicDash?-14-? ?*ArabicDash?-15-?