广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂13民终515号 上诉人(原审被告)：林肖，男，1973年9月3日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 被上诉人(原审原告)：柳州致上物业服务有限公司来宾分公司，地址：来宾市兴宾区红水河大道与文化路交汇处缤纷江南小区物业中心。 法定代表人：罗宁，总经理。 委托诉讼代理人：林春吉，公司法务专员。 上诉人林肖因与被上诉人柳州致上物业服务有限公司来宾分公司（以下简称致上物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院(2017)桂1302民初2293号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人林肖、被上诉人致上物业公司法定代表人罗宁及其委托诉讼代理人林春吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林肖上诉请求:撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、被上诉人违反合同约定，没尽到管理服务义务，对小高层12部电梯没有维护，造成电梯故障频繁，路灯长期不亮，监控损坏，车辆管理混乱、化粪池溢出等问题；2、小区第二届业委会与被上诉人不按法定程序召开业主大会，私自签订物业服务合同，违反法律规定，是无效合同；3、被上诉人没有履行公开有关账目明细义务；4、被上诉人提起的诉讼已过时效，法院不应该支持；5、被上诉人只尽10%责任和义务，一审却判决支持被上诉人80%诉求不当。致上物业公司辩称，1、关于诉讼时效问题。上诉人在一审时没有提出抗辩，二审中提出应当视为放弃权利，合同期满是2017年12月31日，诉讼时效应从2017年12月31日起算，没有超过诉讼时效；2、关于物业管理混乱问题。致上物业公司管理过程中可能有疏忽、管理不到位的地方，事情发生后公司也进行一些补救措施；3、化粪池已做到定期清理；4、不认可多收费说法；5、物业公司撤出小区时只有1部电梯有故障，至于物业公司撤出小区后发生的电梯瘫痪问题是因为业主委员会接手管理后没有委托电梯公司维护造成，物业公司管理服务期间电梯是经过相关部门检验合格，发有合格证的。 致上物业公司向一审法院起诉请求：判令被告林肖支付物业服务费1466.1元，电梯维护费450元，电梯电费320.5元，水费和二次加压费668.1元，违约金824.68元，合计3729.38元。 一审法院认定事实：：1、林肖与致上物业公司签订《大地景苑小区物业管理服务合同》。致上物业公司认为属于有效合同，林肖认为是无效合同，一审判决认为，合同双方签订的《大地景苑小区物业管理服务合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规规定，属于有效合同。2、林肖欠交物业费、电梯维护费、电梯运行用电公摊费、水费、二次加压费的事实。致上物业公司提供的公摊费用表、发票、交费通知公示、水表底数记录、公摊水发票等证据证明林肖欠交的相关费用；林肖辩称致上物业公司提供的证据都是致上物业公司自行制作、不具有真实性与关联性；一审判决认为，致上物业公司按合同约定的收费标准收取相关费用，即：每月物业管理费0.45/㎡，电梯维护费每户25元/月，公摊水电费按区域内所有使用者户数按比例分摊。林肖房屋面积125.31㎡，欠交2015年4月1日至2017年5月31日物业管理费1466.10元（125.31㎡×0.45/㎡/月×26个月）；欠交2015年12月1日至2017年5月31日电梯维护费450元（25元/月×18个月）；欠交电梯电费320.50元；欠交水费二次加压费668.10元，共计2904.70元。物业公司所计算的费用符合合同约定。3、致上物业公司提供的电梯维修发票及日常维护记录、前台记录表、安保及保洁执勤表、提示语照片、物业人员工作照片、挂号信照片及物流截图等证据证明物业公司已按合同约定提供物业服务、履行了合同约定义务。林肖抗辩称致上物业公司提供证据是其自行制作，不符合客观实际。一审判决认为，致上物业公司提供的证据证明物业公司履行合同约定的义务是事实，但不能证明物业公司履行义务即提供服务质量达到合同约定的标准。4、林肖提供的证明书、通知、告知函、多收高层加压水费汇总单、退费通知、 缴费通知、水费发票、自来水公司回复、强制停水情况反映、协调会要求、消防处罚决定书、协议电梯会议记录、停电梯通知、电梯支出费用明细表、光盘说明、车辆被盗报警回执单等证据，证明致上物业公司不作为、乱作为，致使小区管理混乱、提供服务明显不符合合同约定。致上物业公司认为林肖提供的证据部分属实，但不能证明致上物业公司不作为和乱作为。某些后果的发生，是由于业主不听从物业公司管理造成。一审判决认为，林肖提供的证据证明致上物业公司提供服务不符合合同约定可以采信。5、致上物业公司、林肖是否存在违约事实。致上物业公司认为林肖违约，要求林肖按合同支付违约金。林肖认为致上物业公司违约，不应支付物业费。一审判决认为，林肖享受有致上物业公司提供的物业服务，未按约定交纳物业服务费，构成违约是事实。致上物业公司提供物业服务质量达不到合同约定亦是事实，故致上物业公司要求林肖支付违约金不予支持。 一审法院认为，1、关于致上物业公司与大地景苑小区业主委员会签订的《大地景苑小区物业管理服务合同》是否有效问题。《大地景苑小区物业管理服务合同》是业主委员会与物业公司真实意思表示，合同内容没有违反法律法规禁止性规定，属于有效合同。2、关于致上物业公司诉称林肖支付尚欠物业费、电梯维护费、电梯运行用电公摊费、水费、二次加压费有无事实和法律依据问题。致上物业公司是大地景苑小区业主委员会聘请的物业公司对小区进行管理服务。林肖作为致上物业公司管理服务小区的业主，享受了致上物业公司提供物业管理服务，双方之间形成事实上物业服务合同关系。林肖理应按合同约定履行交纳物业服务费义务。3、关于林肖是否应当支付致上物业公司逾期缴费违约金824.68元的问题。致上物业公司提供的服务质量上存在一定问题和林肖逾期不交物业管理服务费，均是事实。故物业公司诉请林肖支付违约金不应支持。4、物业管理服务合同是业主委员会代表业主签订的，带有公众服务性质的一种服务合同，小区物业管理需要物业服务企业与业主相互合作、共同构筑和谐小区，要求物业服务企业不断改进服务质量，以满足业主物业服务需求，同时要求业主按期缴纳物业服务费，以维持物业企业的运营及提高物业管理服务质量。由于致上物业公司对小区管理确实存在不足之处，提供的物业服务质量未达到合同约定的标准。但林肖长期不交物业服务费，却享受小区物业服务，既损害致上物业公司利益也损害林肖自己利益，根据致上物业公司对小区内物业服务实际情况，按照公平原则，对致上物业公司诉请林肖支付尚欠物业服务费等，酌情支持80%，即2323.76元。对致上物业公司要求林肖支付违约金，不予支持。林肖以合同无效、致上物业公司管理混乱等问题为由拒交物业费。理由不成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、被告林肖给付原告柳州致上物业服务有限公司来宾分公司物业服务等费用共2323.76元[（2015年4月1日至2017年5月31日物业管理费1466.10元+2015年12月1日至2017年5月31日电梯维护费450元+电梯电费320.50元+加压水电费668.10元）×80%］；二、驳回原告柳州致上物业服务有限公司来宾分公司的其他诉讼请求。 本院对一审查明事实予以确认。 本院另查明：1、2014年12月13日来宾市大地景苑小区业主委员会与致上物业公司续签《来宾市大地景苑小区物业服务合同》，业主委员会将小区物业委托致上物业公司进行管理，时间是2015年1月1日-2017年12月31日止，物业管理服务费：住宅物业每平方米0.45元/月，电梯维护保养费按25元/户月包干（电梯住户，含小修、维保、年检费）收取，发电机费按50元/户/年收取（电梯住户，含发电机的油费及日常维护费，确保发电机正常使用），物业服务费用按月交纳，不得拖欠，恶意欠费将按每日1.5‰标准计算滞纳金。合同还就委托管理事项、双方权利义务、物业管理共同服务质量、违约责任等进行约定，合同自2015年1月1日起生效。 2、2014年因物业管理服务问题，大地景苑小区电梯楼业主投诉致上物业公司，后经业主委员会、物业公司及部分电梯楼业主代表三方核表，发现确有空转现象产生，多收业主空转部分水电费人民币5万元。2014年5月17日大地景苑物业服务中心及大地景苑业主委员会决定将已多收空转部分的费用，以代业主交纳二次加压水电费形式退还给电梯楼业主。同时通知尚未交纳水电费业主，在抵减或抵扣后还欠加压水电费的，尽快到物业公司交纳所欠费用。2014年9月大地景苑小区电梯楼业主因电梯维保、消防、用水、车辆停放等问题投诉致上物业公司到来宾市自来水公司、来宾市公安消防支队以及来宾市质量技术监督局。2014年9月27日业主代表与房开、物业公司代表开会沟通电梯问题。2014年9月30日来宾市自来水有限公司给电梯楼二次供水用户《关于是否授权物业停水等问题回复》：自来水公司没有授权物业公司停水，高层二次供水的用户管理由物业公司负责，物业公司对拖欠水费的二次供水用户采取停水措施，自来水公司无权干涉。来宾市消防支队于2015年1月30日及2017年2月8日两次对致上物业公司因消防设施未保持完好有效等，进行行政处罚并责令改正。来宾市质量技术监督局于2016年6月2日对小区电梯因超期未检验存在安全隐患予以查封。 3、2016年4月23日小区部分业主自制《关于大地景苑物业和业委会不作为和乱作为的证明书》，陈述电梯楼12台电梯维护不到位，电梯故障频繁、经常困人，多次出现滑梯事故及走道路灯损坏率严重，车辆管理混乱等问题，小区173户业主在证明书上签字证明。2016年8月后，大地景苑小区电梯楼业主多次对小区高层电梯使用安全问题向所辖社区投诉要求解决。2017年11月8日大地景苑小区第三届业主委员会将小区电梯维保及消防隐患问题向来宾市人民政府、文明办、住建委呈《关于大地景苑小区上一届业主委员会工作不到位以及小区物业问题严重的情况汇报》。2017年12月22日大地景苑业主委员会向来宾市安监局作《关于对大地景苑小区电梯安全和消防安全进行督查的请示》，反映：致上物业公司对12台电梯维保不到位，维保记录造假，电梯经常出故障、困人和滑梯、报警系统瘫痪，目前3部电梯瘫痪无法使用等问题。 4、2017年12月27日致上物业公司撤离大地景苑小区，没有办理实物移交手续。2018年1月2日来宾市住建委、街道、社区干部到大地景苑与业主代表、致上物业公司解决物业交接问题，但因缺电梯维保记录、部分电梯无法安全使用以及小区业主委员会向政府举报电梯维保等方面问题而交接不成功。2018年1月2日大地景苑业主委员会清点公共设备设施，发现有4台电梯不能运行。2018年1月3日大地景苑业主委员会向来宾市公安消防支队发出《关于对大地景苑小区消防安全隐患进行彻底排查的请示》，反映自动报警系统、自动灭火系统瘫痪等问题。2018年1月10日大地景苑业主委员会向来宾市安监局反映《关于对大地景苑小区电梯安全和消防安全进行督查的第二次请示》要求对小区12台电梯使用安全隐患督查。2018年1月11日大地景苑业主委员会向来宾市住建委提交《关于致上物业服务公司来宾分公司提前撤出大地景苑小区情况汇报》，反映物业公司带走有关电梯等技术资料、钥匙等财产、设备，同时反映12台电梯使用安全隐患等问题。2018年1月20日在兴宾区工商质监局参与下，致上物业公司将电梯维保报告记录、电梯使用标志及电梯定期检验报告等资料移交小区业主委员会及小区业主自治服务中心。2018年1月26日大地景苑业主委员会向来宾市质监局作《关于大地景苑小区电梯维保记录造假的举报》，对12台电梯维保记录存在造假疑点进行举报。同年2月11日大地景苑业主委员会委托来宾市特种设备检验所对小区12台电梯维修调整的所有部件进行检测。2018年3月14日自治区特种设备检验研究所下发《特种设备检验意见通知书》，提出问题和意见：对6台电梯经维保公司确认，电梯无法正常运行，不具备正常检验条件，所以无法检验。2018年5月15日兴宾区工商行政管理和质量技术监督局制作《告大地景苑居民书》，称2017年12月29日-2018年5月11日发现小区电梯存在严重安全隐患，对小区电梯进行查封。2018年6月21日来宾市兴宾区工商行政管理和质量技术监督局下发《关于停止使用电梯的通知》给居民，责令停止使用小区12台电梯并进行查封，待业委会按国家法律法规要求落实整改，消除安全隐患，经检验合格后方可重新投入使用。 5、二审期间，致上物业公司提供二份其与南宁永捷电梯有限责任公司签订的《电梯维护保养合同》：一份是2016年7月15日签订的2016年7月15日-2017年7月14日为期一年的《电梯维护保养合同》；第二份是2017年7月15日签订的2017年7月15日-2018年7月15日为期一年的《电梯维护保养合同》。同时致上物业公司还提供2017年11月16日其与广西正富电梯工程有限公司签订2017年11月16日-2017年12月31日《电梯维保合同》一份。经上诉人林肖质证，林肖认为，被上诉人致上物业公司所提供的电梯维保合同是造假的，致上物业公司与南宁永捷电梯公司是挂靠关系，电梯公司根本没有派技术人员来维保，《保养报告》上签字的罗永只是大地景苑小区保安队长。经查，2017年7月15日《电梯维护保养合同》，存在问题：（1）没有合同编号，（2）、乙方没有书写签署日期，（3）甲方法定代表人或委托人签名与乙方的法定代表或委托人签名存在字迹相似的嫌疑；（4）致上物业公司与南宁永捷公司签订的《电梯维护保养合同》有效期是2017年7月15日-2018年7月14日，与致上物业公司提供的其与广西正富电梯公司于2017年11月16日签订2017年11月16日-2017年12月31日的《电梯维保合同》在时间上重叠。 6、二审期间，致上物业公司举证《保养报告》，以证明其履行对电梯维保义务。经上诉人林肖质证，认为该《保养报告》造假。经查，《保养报告》存在问题：（1）2016年之前的《保养报告》有“年”“月”“日”详细记载，但其称的2017年《保养报告》只有“月”和“日”的时间记载，没有具体“年”的时间记载，故无法判定该《保养报告》的具体年份；（2）、罗永在2016年《保养报告》上以物业公司客户代表身份签字，却在2017年1月28日后以南宁永捷电梯公司保养员工身份签字；（3）南宁永捷电梯公司提供的罗永《聘用记录》聘用起止日期是2017年6月27日-2021年6月27日，故无法判定2017年1月28日-2017年6月27日之间罗永的身份。 7、二审期间本院令广西南宁永捷公司及致上物业公司提供电梯维保费用的支出及收取的合法凭证，双方均不能提供。 本院认为，一、关于合同效力问题。 被上诉人致上物业公司与大地景苑业主委员会2014年12月13日签订的《来宾市大地景苑小区物业服务合同》，该合同形式和内容符合法律法规规定，是合同双方当事人即大地景苑业主委员会与致上物业公司真实意思表示，且是履行完两年合同后又续签的三年合同。大地景苑小区业主们不是该合同相对人，若有异议，可以通过正当途径行使撤销权。但在本案中，小区的业主并没有就大地景苑业主委员会与致上物业公司签订的物业服务合同开过全体业主会议，就该合同是否违反民主程序问题行使撤销权，因此应视为小区业主对致上物业公司行使大地景苑小区物业管理服务不反对，大地景苑业主委员会与致上物业公司签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。现上诉人林肖就该问题提起上诉，认为合同无效理由不成立，本院不予支持。 二、致上物业公司是否尽到对小区电梯定期维保义务的问题。 上诉人林肖是小高层住户，日常生活中常为电梯不能正常运行所困，认为致上物业公司收取业主电梯维护费和电梯电费却没有定期对电梯进行维护保养，因此不应该支付给致上物业公司电梯维护费和电梯电费。被上诉人致上物业公司认为高层电梯每年都经特种设备检验所检验，发有合格证，不存在质量问题。为证明致上物业公司对电梯尽了维护保养义务，被上诉人致上物业公司提供了2017年7月15日其与南宁永捷电梯有限公司签订的《电梯维护保养合同》和电梯的《保养报告》以及其与广西正富电梯公司2017年11月16日《电梯维保合同》。经审查，首先，《电梯维护保养合同》存在形式上的不完整、不规范；存在合同甲、乙方签字的字迹相似嫌疑；被上诉人致上物业公司与南宁永捷公司签订的电梯维保合同在时间上与被上诉人致上物业公司与广西正富电梯公司签订维保合同重叠，且南宁永捷公司及致上物业公司并不能提供排除这些疑点的有效证据。其次，《保养报告》也存在报告形式上的不完整，致上物业公司及南宁永捷电梯公司提供的电梯维保报告上时间仅能证明“月”和“日”，没有2017年的时间记载，故无法判定该《保养报告》是否是2017年制作。罗永在2016年《保养报告》上以物业公司客户代表身份签字，2017年1月28日后罗永却以电梯公司保养员工身份签字，而南宁永捷电梯公司提供的罗永《聘用记录》聘用起止日期是2017年6月27日-2021年6月27日，因此2017年1月28日-2017年6月27日《保养报告》上的罗永身份存疑。再次，广西南宁永捷公司及被上诉人致上物业公司均不能提供维保费用支付及收取的合法有效凭证。故对被上诉人致上物业公司所称其2017年全年对小区12台电梯尽到定期维保义务，证据不足，本院不予认定。 三、关于责任分担的问题。 上诉人林肖作为业主，自被上诉人致上物业公司进驻大地景苑小区后，享受了致上物业公司的物业管理服务，就应该履行合同约定的交费义务。上诉人林肖自2015年4月1日至2017年5月31日未交纳物业服务费、电梯维护费、电梯电费及水费二次加压费共3729.38元，违反合同义务，存在违约。上诉人林肖的不交费行为，损害致上物业公司利益，同时也造成物业公司因收费上不来，无资金在物业管理服务上的投资，物业管理服务质量不到位，损害小区其他业主及上诉人自身利益，上诉人林肖对此有责任。被上诉人物业公司没能按合同约定义务进行有效管理服务，在消防、路灯、安保、下水道、二次加压水费等方面服务存在管理混乱，服务质量不到位等情况，存在违约；造成小区众多业主不愿意交纳物业管理服务等费用，并向有关部门举报的严重局面，被上诉人致上物业公司有责任。一审判决不支持致上物业公司要求支付违约金的诉请正确。一审判决根据公平原则酌情支持致上物业公司要求的物业服务费、水费二次加压费80%的诉请合理，本院予以支持。二审期间电梯住户意见最大的是电梯运行及现状的问题。出现目前多台电梯瘫痪局面，原因很多，目前尚没有权威部门得出造成目前局面的责任在谁的结论，因此本院不在此评论。虽然致上物业公司每年为电梯申请特种设备检验部门对电梯进行年检，每次检验合格，但在致上物业公司管理服务期间，电梯运行问题严重是客观事实，致上物业公司在二审时也承认其撤出小区之前有1台电梯瘫痪。在随后致上物业公司撤出小区后不久，小区便出现多台电梯瘫痪局面。出现这样局面固然与电梯本身质量有关，但同时与平时养护也不无关系。现被上诉人致上物业公司提供的2017年电梯维保相关证据，不能证明其于2017年全年尽到了维保义务，故在电梯维保上其服务缺失显而易见，与其收取电梯维保费用要求不符。综合本案实际情况，酌定减少上诉人林肖电梯维护费、电梯电费50%。电梯运行故障给上诉人林肖造成损害远大于其他物业服务不到位的损害，一审判决将电梯维护费及电梯电费和物业管理费、二次加压水费同样按拖欠费用80%判决不当，本院予以纠正。 四、诉讼时效问题。上诉人林肖拖欠费用后，被上诉人致上物业公司在小区公告栏、物业公司等处针对本小区拖欠费用业主在2014年、2015年、2016年用张贴《通知》或《致小区业主的公开信》等催缴费用内容的方式，催促业主缴费。2014年5月17日物业服务中心与业委会联合发出的《通知》也具有催费内容。因此其诉讼时效并未超过，上诉人林肖该上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持兴宾区人民法院（2017）桂1302民初2293号民 事判决第二项，即驳回柳州致上物业服务有限公司来宾分公司其他诉讼请求； 二、变更同一判决第一项，即将被告林肖给付原告柳州致上物业服务有限公司来宾分公司物业服务等费用共2323.76元[（2015年4月1日至2017年5月31日物业管理费1466.10元+2015年12月1日至2017年5月31日电梯维护费450元+电梯电费320.50元+加压水电费668.10元）×80%］，变更为：上诉人林肖给付被上诉人柳州致上物业服务有限公司来宾分公司物业服务费等费用2092.61元[（1466.1+668.1）×80%+（450+320.5）×50%］。限于判决生效后一个月内付清。 本案一审案件受理费50元，由林肖承担25元，致上物业公 司承担25元；二审案件受理费50元，由林肖承担25元，致上物业公司承担25元。 本判决为终审判决。 审判长  李德彬 审判员  张 敏 审判员  罗永森 二〇一八年七月十六日 书记员  黄欣杨