江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2015)昆民初字第3272号原代昆山乐成置业有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇苇城南路505号新江南大厦三层，组织机构代码79653861-4。法定代表人石建刚，该公司总经理。委托代理人杜阿明，江苏沉浮律师事务所律师。被告王爱军。被告昆山宝曼商务有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇朝阳西路168号18号房。法定代表人薛昌友。原告昆山乐成置业有限公司（以下简称乐成公司）与被告王爱军、昆山宝曼商务有限公司（以下简称宝曼公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月29日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，并于2015年8月26日公开开庭进行了审理，原告昆山乐成置业有限公司委托代理人杜阿明、被告王爱军到庭参加诉讼，被告昆山宝曼商务有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告昆山乐成置业有限公司诉称：2013年5月15日，原告乐成公司与被告王爱军签订拍租协议，约定由被告王爱军承租原告乐成公司的房屋，租期自2013年5月15日止2018年5月16日，年租金2100000元，租金先付后租，逾期支付租金15日，原告乐成公司有权解除租赁合同，违约方应承担守约方年租金25%的违约金。被告宝曼公司为被告王爱军履约承担连带责任保证。根据约定，2014年5月15日至2015年7月1日期间租金为2450000元，但被告王爱军仅支付了420174.9元，余款2029825.1元未支付。故请判令解除原告乐成公司与被告王爱军的租赁合同，被告王爱军返还涉案房屋；被告王爱军支付2014年5月16日开始至实际返还房屋期间的租金、租金损失（按照年租金2100000元为标准计算）及违约金525000元；被告宝曼公司对上述第二项被告王爱军的义务承担连带责任；诉讼费由被告王爱军、宝曼公司负担。被告王爱军辩称：关于解除租赁合同及返还房屋，被告王爱军予以认可，但在承租房屋时继受了三份租赁合同所涉的房屋部分，应当由原告乐成公司自行解决。被告王爱军在承租涉案房屋时，原告乐华公司称消防设施为案外人持有，在租赁房屋后可向案外人租赁。被告王爱军承租房屋后，向案外人租赁未果，且涉案房屋内也无空间新设250吨消防所需的泵房。涉案房屋原属昆山百货公司的一部分，总共用电为250kv，按面积分给涉案房屋部分为100kv至120kv，不能满足涉案房屋内各分租户的需要。被告王爱军承租涉案房屋后，承继的三个商户均不履行支付租金的义务。综上，涉案房屋租金应当按照五折收取，违约金应予免除。关于宝曼公司的责任，如果原告乐成公司同意被告王爱军的意见，则被告王爱军可自行承担全部责任。如被告王爱军不能履行时，则原告乐成公司可以另行向被告宝曼公司主张。被告宝曼公司未作答辩。经审理查明：2013年5月15日，原告乐成公司与被告王爱军签订了《苏州浩天拍卖有限公司拍卖须知及拍卖协议》，苏州浩天拍卖有限公司作为拍卖人在该协议上盖章，被告宝曼公司作为担保人在该协议上盖章。根据上述协议，被告王爱军通过拍卖的形式获得昆山市震川西路XX号房屋的使用权；该房建筑面积为6137.63平方米，其中有证产权面积为4276.28平方米，无证产权面积为1861.35平方米；租赁期限从2013年5月16日至2018年5月15日；年租金为2100000元，租赁期内租金固定不变；租金半年一付，先付后用。关于涉案房屋的状况，协议内约定由竞买人在拍卖前自行现场查看；竞拍人需要继受三份联营及转租合同等；涉案房屋水电、消防等配套设施、设备由承租人自行配置安装和维护，与出租人无涉；出租人提供的电容量为100-120kv。原告乐成公司与被告王爱军在上述协议中对违约责任进行了约定，其中包括“承租人不按约定支付房租逾期30天，守约方可单方面解除合同，并按年租金25%计算违约金，违约金不足损失金额的，还应补充差额部分”。之后，原告乐成公司与被告王爱军按上述约定行使权利，履行义务，被告王爱军也与继受的三份联营及转租合同的承租人另行达成协议。被告王爱军承租涉案房屋后，将部分房屋转租。涉案房屋现由6户承租，其中义乌小商品市场部分中另包含10余户承租人。2014年5月15日前，原告王爱军已经全额支付了约定租金。2014年5月16日之后，原告王爱军仅支付租金为420174.9元。2015年2月2日，原告乐成公司向被告王爱军邮寄了律师函一份，认为被告王爱军存有消防隐患且未依约支付租金，要求其于3日内进行整改，否则将采取法律措施。上述事实由《苏州浩天拍卖有限公司拍卖须知及拍卖协议》、律师函及双方当事人的陈述予以证实。本院认为：原告乐成公司于被告王爱军、宝曼公司签订的《苏州浩天拍卖有限公司拍卖须知及拍卖协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，当事人均应信守。现被告王爱军未依约支付租金且逾期超过30天，应承担违约责任，故对原告乐成公司要求解除与被告王爱军之间租赁合同并要求被告王爱军返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告乐成公司虽然于2015年2月2日向被告王爱军邮寄送达了律师函，但该函并无解除合同的意思表示，其也未提供其他证据证明已另行通知解除合同，故本院以起诉状送达之日即2015年8月1日作为合同解除之日。被告王爱军在2014年5月16日至2015年8月1日期间应支付租金为2100000元+2100000元/365天*77天=2543013.7元，扣除已付租金420174.9元后，还应支付2122838.8元；之后租金损失按照2100000元/365天=5753.42元/天计算至该房屋实际返还之日。关于违约金，原告乐成公司与被告王爱军在合同中对违约金具体计算方式约定为年租金的25%，原告乐成公司据以主张525000元符合法律规定，本院予以支持。被告宝曼公司作为被告王爱军的担保人，在被告王爱军未依约履行合同义务时，应承担保证责任。因《苏州浩天拍卖有限公司拍卖须知及拍卖协议》中就被告宝曼公司的保证责任约定不明确，故被告宝曼公司应承担连带责任保证。被告王爱军关于消防、用电、继受租户的抗辩，因双方已在《苏州浩天拍卖有限公司拍卖须知及拍卖协议》中约定相应责任由被告王爱军自负，其据以提出减免租金抗辩无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七、第九十八条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告昆山乐成置业有限公司与被告王爱军签订的《苏州浩天拍卖有限公司拍卖须知及拍卖协议》于2015年8月1日解除。二、被告王爱军于本判决生效后十日内将其承租的位于昆山市震川西路XX号房屋返还原告昆山乐成置业有限公司。三、被告王爱军于本判决生效之日十日内支付原告昆山乐成置业有限公司2014年5月16日至2015年8月1日期间的欠付租金2122838.8元及后续租金损失（从2015年8月2日开始，按照5753.42元/天计算至上述租赁房屋实际返还之日）。四、被告王爱军于本判决生效之日十日内支付原告昆山乐成置业有限公司违约金525000元。五、被告昆山宝曼商务有限公司对被告王爱军的上述第三、四项付款义务承担连带责任保证。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费84800元，由被告王爱军负担。该款原告昆山乐成置业有限公司已预交，本院不再退还，由被告王爱军于本判决生效后十日内支付原告昆山乐成置业有限公司。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。审 判 长  孙守旺人民陪审员  陈菊英人民陪审员  汤宝钏二〇一五年八月二十七日书 记 员  陈 翩