上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终1181号上诉人（原审被告）:上海爱法房地产经营开发有限公司，住所地上海市浦东新区机场镇川南奉公路1070号8幢101室。法定代表人：庞爱珠，执行董事。委托诉讼代理人：史峻，上海善法律师事务所律师。委托诉讼代理人：范旭贇，上海善法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:魏明，男，1967年10月21日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：包卫俊，女，1973年12月18日，汉族，住上海市浦东新区。上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：纪雯，上海市捷华律师事务所律师。上诉人上海爱法房地产经营开发有限公司(以下简称爱法公司)与被上诉人魏明、包卫俊因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初60258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人爱法公司上诉请求：撤销一审判决主文第一、二、三项，改判被上诉人按30%的过错责任承担修复费用及空置费损失。事实和理由：被上诉人违章搭建，并在别墅内堆砌过大量材料，然鉴定单位只进行过一次现场勘验，得出的结论仅为房屋倾斜率，并未就被上诉人搭建对房屋倾斜有无影响进行过勘验；外墙渗漏质保期为五年，被上诉人的主张已超过保修期；上诉人已于2013年交付房屋，施工方亦表示将竣工报告交付给被上诉人，因此，被上诉人应自行承担空置房屋的扩大损失。被上诉人魏明、包卫俊辩称，其对房屋主体结构没有进行过改扩建，其打算在南侧花园搭建门厅，后搭建了台阶、两根柱子，物业发现后即被制止；鉴定单位到过现场勘验；如果连建筑材料的堆放都对房屋倾斜率有影响，房屋质量肯定有问题；原审计算的空置费损失低于实际损失；原审庭审中，上诉人同意修复渗水及开裂，故其认为一审判决正确，要求维持原判。魏明、包卫俊诉至一审法院，请求判令：1、爱法公司对系争房屋沉降等质量问题根据鉴定报告进行修复及对地下室东墙面渗水、地下室西南角渗水、地下室西北角渗水、地下室楼梯下面墙壁渗水、一楼东面厨房间内的窗下渗水、二楼东面墙角渗水、地下室东、北、西面外墙保温层大理石进行修复、一楼西南角外墙及排水沟开裂进行修复；2、爱法公司支付因房屋质量问题无法使用造成的房屋空置损失，按照18,000元/月标准（按照市场行情和合同约定的逾期交房违约金综合得出），自2011年1月20日起至实际修复之日止；3、爱法公司支付补偿款63,354元；4、爱法公司支付系争房屋物业管理费，按照1,400元/月标准计算，自2010年10月1日起到质量问题修复完成之日(魏明、包卫俊是从10月份开始交物业费的)；5、爱法公司支付因房屋质量问题无法实际使用造成的增加的房屋装修费10万元；6、承担本案诉讼费用。原审审理中，魏明、包卫俊明确诉讼请求：1、爱法公司根据鉴定意见书对系争房屋沉降倾斜问题进行修复，同时对于地下室东墙面渗水、地下室西南角渗水、地下室西北角渗水、地下室楼梯下面墙壁渗水、一楼东面厨房间内的窗下渗水、二楼东面墙角渗水、地下室东、北、西面外墙保温层大理石进行修复、一楼西南角外墙及排水沟开裂进行修复；2、爱法公司支付因房屋质量问题无法使用造成的房屋空置损失，其中2011年1月20日至2017年5月27日共计917,000元，以及按照12,000元/月标准（根据917,000元除以76个月得出的平均值算出），自2017年5月28日起至实际修复之日止；3爱法公司支付补偿款63,354元，根据合同第22条约定；4、爱法公司支付因房屋质量问题无法实际使用造成的增加的房屋装修费10万元；5、爱法公司承担本案诉讼费用及鉴定费用。一审法院认定事实：2009年7月25日，双方就上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号房屋签订《上海市商品房预售合同》，约定由魏明、包卫俊购买系争房屋，房屋总价600万元，并约定房屋交付条件、交付时间、违约责任等。合同第二十二条约定，爱法公司交付的系争房屋有其他工程质量问题的，魏明、包卫俊在保修期内有权要求爱法公司除免费修复外，还须按照修复费的0.1倍给予补偿。合同签订后，魏明、包卫俊依约支付房款，双方于2011年1月19日就系争房屋签订《房屋交接书》，办理了房屋的交付手续，并明确系争房屋总价款为5,980,469.55元。2011年2月10日，系争房屋被核准登记至魏明、包卫俊名下。原审另认定，2013年2月5日，上海A有限公司出具《爱法奥朗新庄园192#别墅房屋纠偏施工竣工报告》，该报告工程概况中描述系争房屋于2009年施工，竣工期间发现有不均匀沉降，为此2010年8月系争房屋建设开发单位委托其进行了房屋的加固设计与施工……房屋虽加固止沉，但倾斜率仍然较大，因此房屋建设开发单位委托其公司对192#房进行纠偏加固设计与施工；公司于2012年2月5日进场，经过多次施工方案修改，最终192#房的室内倾斜率为3.4‰，室外倾斜率为3.6‰，倾斜率符合国家规范，沉降已达稳定标准。2016年10月23日，魏明、包卫俊与物业工作人员谈某就系争房屋漏水问题确认如下：1、地下东墙面渗水；2、地下西南角渗水+对角处渗水；3、地下室楼梯下面渗水；4、地下室外墙变色（绿色）三面墙（东北西）；5、一楼东面厨房间外面小窗下渗水；6、一层墙角开裂（西南角）(外墙);7、二楼东面地平和墙角处渗水。原审审理中，法院依据当事人申请，依法委托上海XX有限责任公司对系争房屋沉降、倾斜问题进行鉴定，并出具修复方案。上海XX有限责任公司于2017年1月10日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：经现场检测，系争房屋存在不均匀沉降，房屋整体向南倾斜，倾斜值介于3.5‰～8.2‰之间，部分测点倾斜值已超出《建筑地基基础设计规范》限值（4‰）要求，但尚未超出《危险房屋鉴定标准》中危险值（10‰）；修复建议：根据房屋受损现状，建议按下列修复方案进行修复：（1）原房屋加固采用锚杆静压桩封桩凿除，使桩与房屋基础分离。（2）房屋北侧、东北角、西北角开挖至基础底板，卸除北侧基础底板土体荷载，较小土体对房屋侧壁摩擦阻力。（3）房屋内部沿北侧外墙采用沙包堆载加压，房屋南侧土体采用锚杆静压桩加固，房屋室内北侧设掏土孔人工掏土，掏土孔数量及掏土量根据房屋纠偏量进行调整。（4）房屋纠偏期间及纠偏完成后应设房屋沉降观测点对房屋倾斜及沉降情况进行监测，监测次数不低于2次/日，直至房屋日沉降量满足规定要求停测值（0.04mmd）。（5）房屋纠偏至房屋并行满足国家相关要求后，原加固锚杆静压桩封桩，卸除室内堆载。（6）纠偏工作完成后，房屋地坪基土采用压力注浆法做加固处理，灌浆处理采用42.5普通硅酸盐水泥1-3%水玻璃，梅花状布孔，孔间距离1.5m，深度3m。2017年8月25日，上海XX有限责任公司出具《补充说明》，认为系争房屋产生不均匀沉降、倾斜质量问题形成主要原因系房屋基础施工过程中回填土施工不当所致。另根据当事人申请，法院依法委托上海B有限公司对系争房屋租金进行评估，该公司于2017年5月27日出具估价报告，估价结果为系争房屋于2011年1月20日至2017年5月27日的房屋租金为917,000元。原审审理中，魏明、包卫俊称爱法公司于2012年2月对房屋进行纠偏后，并未收到爱法公司已完成纠偏工作的通知，魏明、包卫俊后于2015年6月1日向物业备案正式进入系争房屋装修，之后于2015年7月就漏水问题向物业报修，装修公司表示可以进行内部调整，就继续进行了装修；2015年12月底就房屋倾斜问题进行报修；之后又于2016年5、6月份再次向物业报修，但物业均未进行维修。爱法公司称魏明、包卫俊于2016年6月就漏水问题进行报修，但未报修过房屋倾斜问题。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。双方之间就系争房屋签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。魏明、包卫俊依约支付房款，爱法公司理应向魏明、包卫俊交付符合合同约定的房屋。根据本案审理查明的事实，爱法公司虽与魏明、包卫俊就系争房屋签署房屋交接书，但房屋交付后因房屋倾斜问题爱法公司对房屋进行了纠偏，根据本案审理中委托鉴定部门进行的鉴定，系争房屋仍存在倾斜问题，且鉴定部门亦明确该倾斜形成非魏明、包卫俊方原因造成，故魏明、包卫俊要求爱法公司依据鉴定报告意见对系争房屋进行修复，法院予以支持。对魏明、包卫俊主张要求爱法公司就渗水问题进行修复，根据魏明、包卫俊提交的材料，双方对于渗水问题的存在并无争议，爱法公司曾在庭审答辩中明确同意修复，而之后爱法公司又以渗水问题超过质保期为由不同意修复，爱法公司行为显然有违诚信，爱法公司应根据其庭审中陈述，对系争房屋渗水问题进行修复。对于魏明、包卫俊主张爱法公司对保温层大理石修复，魏明、包卫俊未举证其已在保修期内向爱法公司或物业进行报修，爱法公司亦明确不同意进行修复，故法院对该请求难以支持。魏明、包卫俊主张房屋空置费损失，因爱法公司在交房后对房屋进行了纠偏，之后也无证据证明其已将纠偏工作已完成情况及时告知魏明、包卫俊，且系争房屋经相应鉴定部门进行鉴定仍存在倾斜等情况，造成魏明、包卫俊确实无法安全使用系争房屋，但考虑到魏明、包卫俊在收房后自己长时间未对系争房屋进行使用，且在爱法公司对房屋纠偏工作开展之后，在长时间内亦从未向爱法公司就纠偏实施等情况进行沟通等事实，法院就2011年1月20日至2017年5月27日期间房屋空置损失参照租金标准，酌情支持50万元；对魏明、包卫俊主张的2017年5月28日起空置费，根据鉴定意见房屋存在倾斜，对魏明、包卫俊安全使用系争房屋存在影响，魏明、包卫俊综合2011年1月至2017年5月期间租金，参照12,000元/月标准主张损失，并无不当，法院予以支持。爱法公司提出诉讼时效问题，法院认为爱法公司于2012年起对系争房屋进行纠偏，爱法公司在纠偏工作完成后无证据证明其已向魏明、包卫俊告知过相应工作已经完成，且房屋至今仍存在倾斜问题，故对于爱法公司的抗辩法院不予采纳。魏明、包卫俊要求依据合同约定主张修复费用0.1倍的补偿款，鉴于魏明、包卫俊对于修复费用具体金额并未予以举证，故法院对魏明、包卫俊该请求难以支持。魏明、包卫俊要求爱法公司支付因房屋质量问题造成无法使用而增加的房屋装修费，魏明、包卫俊未就该费用发生提供相应证据，故法院不予支持。魏明、包卫俊明确诉讼请求，自愿撤回其要求爱法公司承担物业管理费的请求，系其对自身权利的处分，法院予以准许。一审法院审理后，根据《《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定,于二〇一七年九月二十二日判决：一、爱法公司于判决生效之日起十五日内按照上海XX有限责任公司于2017年1月10日出具司法鉴定意见书修复方案对上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号房屋倾斜问题进行修复；二、爱法公司于判决生效之日起十五日内对上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号房屋地下室东墙面渗水、地下室西南角渗水、地下室西北角渗水、地下室楼梯下面墙壁渗水、一楼东面厨房间内的窗下渗水、二楼东面墙角渗水、一楼西南角外墙及排水沟开裂进行修复；三、爱法公司于判决生效之日起十五日内支付包卫俊、魏明至2017年5月27日止房屋空置费损失50万元，并按照12,000元/月标准向包卫俊、魏明支付自2017年5月28日起至房屋倾斜问题修复之日止的房屋空置费损失；四、驳回包卫俊、魏明的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,523元，由包卫俊、魏明负担7,800，由爱法公司负担6,723元；鉴定费20,000元；由爱法公司负担；评估费4,100元，由包卫俊、魏明负担1,500元，爱法公司负担2,600元。二审中，上诉人向本院申请调查令，至上海市浦东新区航头镇人民政府调查。上诉人经调查取得并递交如下证据材料：政府信息公开申请收件回执、告知书、责令停止正在违法建设行为通知书、照片两张，包卫俊承诺书，旨在证明被上诉人在涉讼房屋南侧建造门廊，被上诉人明知房屋经过纠偏施工还进行较大装修扩建，双方应按评估后责任比例分担损失。被上诉人确认该些材料的真实性、合法性，同时认为，其在装修过程中有扩建行为，但扩建的工程量、程度及拆除的工程量并未对房屋目前产生的沉降等问题有任何影响。本院认为，该些材料具有真实性，依法具备证据效力。二审中，本院就被上诉人违法搭建行为对房屋倾斜率影响问题至上海房屋质量检测站进行了调查。周云总工程师表示：根据现有照片等资料来看，搭建行为对房屋倾斜率有影响，但影响不大，倾斜主要还是由房屋本来原因造成的；如需补充鉴定，则需要还原搭建情况，比如基础情况、上部结构情况等。经质证，上诉人认为质量检测站认为违章搭建对房屋倾斜率有影响，这与原审鉴定结论有实质性不同，法院应根据双方过错责任大小来调整损失承担；被上诉人则认为该调查内容没有参考意义，被上诉人对房屋倾斜没有任何过错。本院注意到，原审中，鉴定人员陈述其在鉴定现场没有看到违章搭建，如果罗马柱是在地面上造的，不会对鉴定结果造成影响。二审中，双方一致认为因系违章搭建，现恢复搭建用以鉴定显有障碍。因此，本院认为，上海房屋质量检测站周云总工程师的调查、答复，系在现有条件下作出的相对客观的专家意见，应予参考。二审中，本院组织双方调解。上诉人的调解方案是其赔偿各类损失及修复费用100万元，免除被上诉人自交房始至出具调解书一年后的物业管理费。被上诉人提出两个调解方案：方案一，上诉人修复、纠偏，被上诉人免除上诉人修复期间的空置费损失；方案二，被上诉人自行修复、纠偏，上诉人赔偿损失150万元，被上诉人保留主张装修损失的权利。因双方差距过大，致调解不成。经本院审理查明，2015年4月，上海市浦东新区城市管理行政执法局责任停止正在违法建设行为通知书通知魏明，于2015年4月4日在XX镇XX路XX弄XX号查获其正在实施违法建设的行为，责令其停止建设，于2015年4月15日10时前自行拆除。本院另查明，一审法院认定的其余事实无误，本院予以确认。本院认为，本案双方间签订的商品房预售合同，合法有效，双方均应恪守。司法鉴定意见书载明涉讼房屋存在不均匀沉降，房屋整体向南倾斜，倾斜值超出限值要求。司法鉴定意见书补充说明明确涉讼房屋产生不均匀沉降、倾斜质量问题形成原因主要系房屋基础施工过程中回填施工不当所致。并且，爱法公司没有证据证明其已将纠偏工作完成情况通知包卫俊、魏明，因此，原审法院判决爱法公司中修复倾斜问题及渗水，并无不妥，本院予以维持。原审庭审中，鉴定人员陈述其在鉴定现场没有看到违章搭建。而爱法公司调查取得的材料显示魏明、包卫俊曾于涉讼房屋进行部分违章搭建，考虑搭建内容与方位，结合参考上海房屋质量检测站的相关答复，本院认为，魏明、包卫俊的违章搭建行为对于房屋的倾斜率有一定影响，应对此承担次要、有限责任。综上所述，原审法院对于房屋空置费损失的处理未考虑违章搭建行为对于房屋倾斜率影响这一因素，有失妥当，对此本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初60258号民事判决主文第一、二、四项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初60258号民事判决主文第三项为：上海爱法房地产经营开发有限公司于本判决生效之日起十五日支付包卫俊、魏明至2017年5月27日止房屋空置费损失45万元，并按照10,800元/月标准向包卫俊、魏明支付自2017年5月28日起至房屋倾斜问题修复之日止的房屋空置费损失。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14,523元，由包卫俊、魏明负担7,800，由上海爱法房地产经营开发有限公司负担6,723元；鉴定费20,000元；由上海爱法房地产经营开发有限公司负担；评估费4,100元，由包卫俊、魏明负担1,500元，上海爱法房地产经营开发有限公司负担2,600元。二审案件受理费人民币9,280元，由上海爱法房地产经营开发有限公司负担8,352元，魏明、包卫俊负担928元。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  刘 佳审判员  蒋辉霞二〇一八年七月十一日书记员  金雯佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……