福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）莆民终字第1570号上诉人（原审原告兼反诉被告）莆田万达百货有限公司，住所地福建省莆田市城厢区荔华东大道8号，组织机构代码证代码59786614-8。法定代表人丁本锡，集团执行董事。委托代理人陈卿昭，福建伟盛律师事务所律师。委托代理人洪丽萍，福建伟盛律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告兼反诉原告）刘发章，男，1972年10月6日出生，汉族，居民，住所地福建省厦门市思明区。委托代理人张瑛，福建理则达律师事务所律师。上诉人莆田万达百货有限公司因与被上诉人刘发章房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2014）城民初字第2810号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月7日公开开庭进行了审理。上诉人莆田万达百货有限公司的委托代理人陈卿昭、洪丽萍，被上诉人刘发章的委托代理人张瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2013年8月31日，刘发章与莆田万达百货有限公司签订《租赁合同》一份，双方约定：莆田万达百货有限公司将位于百货商场第三层的场地（使用面积为95M2）出租给刘发章，用于经营红龙水族馆；约定进场日为2013年8月20日，开业日为2013年9月15日；租赁期限为2年，自2013年8月31日至2015年9月30日；第一年租金每月9500元、第二年租金每月10450元，刘发章在每个支付周期开始前3日内交付租金；刘发章应缴纳履约保证金10000元，用以保证其完整妥善地履行合同义务，如出现违约，莆田万达百货有限公司有权从保证金中扣除相应金额作为违约金或赔偿金；刘发章在装修施工过程中应服从莆田万达百货有限公司的管理和指挥，并缴纳因装修发生的收费项目，包括但不限于装修保证金人民币5000元等。如刘发章在装饰装修过程中对莆田万达百货有限公司该场地或其他专柜的设施造成损害，或因其装修装饰工作导致双方及各自工作人员及任何第三方遭受财产或人身损害的，莆田万达百货有限公司有权先行扣除装修保证金用于对己方或第三方的损害赔偿；刘发章应承担并支付该场地所发生的水、电、燃气、热气等公用事业费；刘发章延迟交纳租金、物业服务费或其他费用，经莆田万达百货有限公司书面催告后30日内刘发章未足额缴纳欠费的，莆田万达百货有限公司有权单方解除合同，刘发章应承担合同提前终止的违约责任；租赁期限内，如刘发章延迟交纳租金或物业服务费或公用事业费累计超过3次，莆田万达百货有限公司有权解除本合同，刘发章应承担导致本合同提前终止的违约责任；若刘发章欠付租金、物业服务费等费用，在欠费期间，未经莆田万达百货有限公司书面批准，该场地内刘发章商品、货物及设施设备不得转移出该场地；租赁期限届满或合同终止后，双方已办理交还场地或刘发章已实际撤离场地的，刘发章在该场地内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为其放弃所有权及一切权利，莆田万达百货有限公司有权自行处置（包括作为垃圾丢弃等），如有损失，由刘发章自行承担；若刘发章未办理交还手续而撤离该场地，莆田万达百货有限公司对刘发章撤离后该场地进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合约定交还条件而发生的费用由刘发章承担；合同终止后90日内，经莆田万达百货有限公司确认，扣除刘发章违约造成的损失赔偿、违约金及合同约定的刘发章应付费用，刘发章完好交还租赁场地后，莆田万达百货有限公司应将剩余的履约保证金无息退还刘发章；若因刘发章违约而提前终止合同，莆田万达百货有限公司有权没收履约保证金，刘发章自行承担合同提前终止产生的全部损失等事宜。合同签订后，莆田万达百货有限公司将场地交付给刘发章，刘发章也依约缴纳履约保证金人民币10000元、装修保证金人民币5000元并进场装修、营业。经营期间，刘发章按时支付了2013年9月至2013年11月的租金、水电等费用，但自2013年12月份起，刘发章开始拖欠莆田万达百货有限公司的租金。2014年3月24日21时许，莆田万达百货有限公司的工作人员王军向刘发章发送短信，告知刘发章承租的柜台已于当晚被莆田万达百货有限公司封场处理，请刘发章通知店员明日暂停上班。刘发章遂回复“安排快点”。次日起，刘发章停止营业。2014年4月26日，莆田万达百货有限公司拆除刘发章承租的诉争商铺。当日，刘发章向莆田市公安局霞林派出所报案，后被告知不属公安机关受理范围，可向法院起诉。2014年5月1日起，诉争店铺被莆田万达百货有限公司另行出租给他人使用并已被重新装修。2014年6月10日，莆田万达百货有限公司以刘发章未依约支付租金已构成违约为由，向本院提起诉讼。刘发章在法定期限内提出反诉。庭审期间，莆田万达百货有限公司向原审法院提供一份落款时间为2014年4月9日的《解除﹤红龙水族馆租赁合同﹥通知函》，内容为通知刘发章该租赁合同于当日起正式解除，并要求刘发章应于2014年4月15日前支付拖欠的租金及其他费用合计人民币49185.6元（其中：2013年11月水电费2886元、宽带费40元、违约扣款20元；2013年12月租金9500元、电费1910.6元、宽带费111.8元；2014年1月租金9500元、水电费3518.4元、宽带费71.4元；2014年2月租金9500元、水电费2599.2元、宽带费37.2元；2014年3月租金9500元）。本案审理期间，莆田万达百货有限公司与刘发章双方均表示同意解除租赁合同，原审法院予以确认。原审法院认为，莆田万达百货有限公司与刘发章签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，也未损害社会公共利益，是合法有效的，双方当事人均应依约履行约定的义务。刘发章依照合同约定使用莆田万达百货有限公司交付的商铺，但拒不按约支付租金，已构成违约；莆田万达百货有限公司在租赁合同有效期内没有通知刘发章到场即单方面强行拆除、收回讼争店铺，亦构成违约。庭审期间，双方均表示同意解除租赁合同，应予以确认。对合同解除造成的损失，双方应该依据各自的过错承担责任。莆田万达百货有限公司要求刘发章支付自2013年12月份至2014年3月份止拖欠的租金人民币38000元，符合双方约定和法律规定，依法予以支持，但要求刘发章支付拖欠的水电费和宽带费，因未能提供证据证明其已为刘发章代缴上述费用，故其该主张缺乏依据，不予支持；莆田万达百货有限公司请求刘发章支付违约扣款的诉讼请求，亦缺乏依据，亦不予支持。莆田万达百货有限公司单方面强行拆除、收回讼争店铺的行为，已构成违约，故对其要求刘发章支付搬迁费用的诉讼请求，不予支持。刘发章要求莆田万达百货有限公司赔偿装修损失人民币361951元的反诉请求，虽莆田万达百货有限公司不能免除对刘发章装饰装修损失的赔偿责任，但刘发章先行违约亦存在过错且诉争商铺已由其使用七个月余，故原审法院酌情认定莆田万达百货有限公司应对刘发章剩余租期内的装修装饰残值损失承担60%的赔偿责任。而刘发章剩余租赁期间的装修装饰残值损失应为362500×（24-7.86）／24=243781.25元，故莆田万达百货有限公司应支付刘发章装修装饰损失为人民币243781.25元×60%=146268.75元。刘发章要求莆田万达百货有限公司赔偿因强行拆除所致的货物损失人民币285331元，但没有提供证据证明损失价值，考虑到莆田万达百货有限公司强行收回诉争商铺的违约行为确给刘发章造成了损失，莆田万达百货有限公司应予赔偿，但刘发章先行违约亦存在过错，故可酌情认定莆田万达百货有限公司应赔偿刘发章货物损失人民币20000元。按照租赁合同约定，履约保证金应扣除合同终止时刘发章应交付费用、损失赔偿及违约金后才予以返还，且双方均存在违约行为，故莆田万达百货有限公司关于刘发章拖欠的租金数额远超于履约保证金的主张有理，该履约保证金应当用于抵扣刘发章拖欠的租金，故刘发章要求返还履约保证金人民币10000元的主张，不予支持。刘发章已按照租赁合同的约定完成装修，故其要求莆田万达百货有限公司返还装修保证金人民币5000元的主张，应予以支持。据此，为维护公民、法人的合法财产权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除莆田万达百货有限公司与刘发章于2013年8月31日签订的《莆田万达百货红龙水族馆租赁合同》；二、刘发章应支付给莆田万达百货有限公司租金人民币三万八千元（刘发章缴纳的履约保证金人民币一万元应予抵扣）；三、驳回莆田万达百货有限公司其他的诉讼请求；四、莆田万达百货有限公司应支付给刘发章装修装饰损失人民币十四万六千二百六十八元七角五分；五、莆田万达百货有限公司支付给刘发章货物损失人民币二万元；六、莆田万达百货有限公司应返还给刘发章装修保证金人民币五千元；七、上述第二、四、五、六项判决对抵后，莆田万达百货有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给刘发章人民币十四万三千二百六十八元七角五分；八、驳回刘发章的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币3568元，由莆田万达百货有限公司负担1317元，刘发章负担2251元；反诉案件受理费人民币5261元（已减半收取），由刘发章负担3900元，莆田万达百货有限公司负担1361元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审宣判后，上诉人莆田万达百货有限公司不服，向本院提出上诉。上诉人莆田万达百货有限公司上诉称：一、一审法院认定上诉人未能提供证据证明被上诉人已收到《解除〈红龙水族馆租赁合同〉通知函》，因而该租赁合同未解除，对合同当事人双方仍有约束力，是错误的。由于上诉人通过顺丰速运邮寄的快件，其收件人的地址及联系电话跟租赁合同中双方明确的送达地址及一审法院判决书中被上诉人的基本信息是一致的，且通过网络快递查询情况显示，该快件的状态是“已签收”。一审结束后上诉人通过顺丰速运查询快件存根，也显示该快件已于2014年4月12日被签收。根据《合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”。因此上诉人与被上诉人签订的租赁合同实际于2014年4月12日依法解除，一审法院认定该租赁合同未解除，系事实认定错误。二、上诉人与被上诉人之间的租赁合同业已解除，一审法院支持被上诉人要求上诉人承担的装修、财产损失、扣除履约保证金的判决是错误的。首先，根据上诉人与被上诉人签订的租赁合同第8.7条及23.6条的约定，由于乙方违约导致合同解除，上诉人有权处置场地内装修物、装饰物并无须向被上诉人赔偿装修物及装饰物的损失。同时因被上诉人违约造成合同解除，上诉人有权没收被上诉人缴纳的履约保证金。其次，对于被上诉人的欠款违约事宜，上诉人于2014年3月19日向被上诉人发送一份电子邮件，详细载明要求被上诉人需在两日内缴纳所欠费用，之后又通过顺丰快递将解除合同的邮件送达被上诉人。上诉人给予被上诉人充分的时间缴纳所欠费用及搬离物品，但被上诉人都怠于履行，因此上诉人依照租赁合同第25.5条的约定，上诉人有权自行处置场地内的物品，并要求被上诉人承担搬迁费用。三、一审法院认定上诉人要求被上诉人支付拖欠的水电费、宽带费及违约扣款费用缺乏依据，不予支持系错误的。由于被上诉人迟延缴纳的水电费、宽带费，及违约扣款的费用，上诉人已经实际垫付。该部分费用理应由被上诉人承担，因此一审法院驳回上诉人诉求的判决并不正确。综上，上诉请求：1、撤销原审判决，改判上诉人无需承担被上诉人的装修、财产损失及上诉人有权没收履约保证金、被上诉人应承担租赁期间产生的水电费、宽带费、违约扣款、搬迁费，如不直接改判则裁定将本案发回重审。2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人刘发章答辩称：一、一审对“租赁合同未解除，对合同当事人双方仍有约束力”的事实认定正确，上诉人主张的“租赁合同实际于2014年4月12日依法解除”的理由不成立。1、上诉人因答辩人迟延缴纳租金而行使的单方解除合同程序不符合《租赁合同》第23.3条“乙方延迟交纳租金、物业服务费或其他费用…经甲方书面催告后30日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除本合同”及《合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”时当事人可以解除合同之规定，上诉人未经任何催告即单方解除合同不符合法律和合同约定，解除合同无效。2、上诉人的单方解除通知书并未送达给答辩人，其主张合同于2014年4月12日解除不能成立。首先，上诉人据以主张通知送达的证据仅有网络快递查询单上显示“已签收”，但上述“已签收”无法证明系答辩人所签字，亦无其他证据证明答辩人业已收到，故其主张通知送达不能成立。其次，顺丰速递单上托寄物品内容名称与上诉人主张发出的《解除〈红龙水族馆租赁合同〉通知函》的名称不一致，无法确认顺丰速递单寄送的就是解除通知书，更不用说送达到。再次，答辩人的身份证地址是厦门市湖里区台湾街153号202室，与上诉人所发地址并不相同，且函件接收人为“刘总”，亦无法确认为答辩人本人。综上，答辩人认为一审法院关于上诉人解除合同通知未送达答辩人，租赁合同依始有效，对双方仍有约束力的事实认定是正确的。二、基于租赁合同依然有效之事实，上诉人在租赁合同有效期内没有通知答辩人到场即单方面强行拆除、收回店铺之行为，构成违约；其擅自处分答辩人店内合法财产，给答辩人财产造成损失，理应赔偿。一审法院根据查明事实判决上诉人赔偿装修损失、货物损失依法有据，应予维持。1、上诉人承认其2014年3月24日晚对答辩人店铺进行封场处理之事实充分证明：租赁合同有效期间，上诉人已依《租赁合同》第17.7条之约定，禁止答辩人将店铺内的商品、货物及设施设备转移出去，但封场处理不意味着答辩人已放弃对上述物品、货物和设施设备的所有权。在封场处理后，答辩人虽然失去了对店铺的实际控制权，但不因此赋予上诉人有强行收回店铺的权利，上诉人强行拆除、收回店铺之行为既不符合法律规定，也不符合合同约定，其违约行为已侵犯了答辩人的财产所有权，依法应承担由此造成的装修、货物损失。2、上诉人并未将其强行拆除店铺时所搬移的货物交还给答辩人，也未折价补偿。一审时答辩人已提出补偿金额依据，虽然答辩人未提供相应的票据，但不等于货物无价值，故一审法院在上诉人确认拆除时搬移货物且未返还货物情形下，酌情判定上诉人承担货物损失是正确的。3、上诉人的强拆商铺行为是单方面的违约，并未取得答辩人的同意，故其因违约而产生的费用，如搬迁费等应由其自行承担，故一审判决上诉人赔偿装修装饰费、货物损失、驳回上诉人搬迁费用之请求是正确的。三、一审判决驳回上诉人关于宽带费、水电费及违约扣款等费用的请求是正确的。首先，上诉人主张的宽带费、违约扣款费用在双方所签订的租赁合同中并无约定。其次，上诉人并未向法庭提交关于前述费用上诉人已实际垫付之证据，故前述费用是否发生、金额多少、有否经答辩人确认等事实均无法查明，故上诉人要求答辩人承担上述费用依实依约无据。经审理查明，上诉人、被上诉人对原审法院查明的事实均没有异议，本院予以确认。在本院审理过程中，上诉人提供以下证据：1、《财务具体明细表》一份，欲证明：被上诉人在承租上诉人商铺期间应支付租金、水电费、宽带费共计人民币83714.9元。2、《中国农业银行支付入账通知书》、《缴费单》、《记账联》各一份，欲证明：（1）上诉人收讫被上诉人用于支付上述费用共计人民币31920元；（2）结合证据1证明：被上诉人尚拖欠上诉人租金、水电费、宽带费共计人民币51794.9元。3、《中国农业银行客户收付款入账通知书》一份，欲证明：上诉人已实际向第三方公司支付上诉人名下所有水电费、宽带费，当中包括被上诉人欠缴的水电、宽带费共计人民币13794.9元。4、《致红龙水族馆第二份沟通函件》、《顺丰速运快递存根》、《证明》各一份，欲证明：2014年4月12日被上诉人已实际签收上诉人发出的《解除合同通知函》，本案诉争合同已实际解除，上诉人依法有权处置商铺内物品，并有权要求被上诉人承担相应的费用。5、中国移动通信集团福建有限公司莆田分公司2014年10月31日的证明，欲证明上诉人已经结清了与通信公司之间相关的通信费用，不存在拖欠款项的情况。6、与厦门顺丰速运有限公司编号399992派件员邱其盛的通话录音记录及录音光盘（当庭播放录音内容），欲证明：通过录音内容，清楚说明快件的送达过程，该快件确已遵照载明的地址和电话通知过刘发章本人，并送达指定地点厦门思明区会展南二路410号红龙水族馆，由馆内员工签收。经质证，被上诉人认为：一、对于上诉人提供的证据1，对真实性、合法性、关联性被上诉人不予认定，这是上诉人单方制作的，被上诉人并不知道，上面的金额怎么来的被上诉人也不清楚。二、对于证据2、3，对第2页至第14页证据真实性、合法性、关联性我方予以认可，因为2013年11月之前所有的费用被上诉人都已经缴纳。证据第15页网络初装费与被上诉人没有关联性。第16页开始网络费、水电费等费用都是由上诉人缴纳，但是否有包括被上诉人的部分，在这些清单中无法体现，所以上诉人是否有代缴被上诉人并不清楚。第33页2014年4月份的水电费、网络通信费，上诉人于2014年3月25日已经对店铺进行封场，被上诉人没有进行经营，相关费用与被上诉人无关，也不存在上诉人缴纳的费用中包括被上诉人的部分。2013年11月份直至2014年3月份之间的费用问题，上诉人实际上仍然没有提交具体的明细清单，就是每月实际应缴的水电费、宽带费由被上诉人进行确认再缴纳这个责任上诉人并没有履行。对于上诉人主张的费用到底是多少，有没有缴纳，有没有垫付，上诉人是没有证据证实的，上诉人提供的证据并不能看出这些问题，所以这些证据是与本案无关的。三、对证据4，真实性不予确认。被上诉人没有收到这份邮件，也没有看到这份内容，因为发件人与收件人我们都不知道是谁。从第二份提交的通知函件内容看的话，恰恰可以证明一点上诉人的封场是在3月25日之前。邮件速递单真实性我们无法确认，因为上面的收件人并不是被上诉人，并且上面的详细资料上也没有详细的说明，顺丰公司提交的证明实际上是冲突的，与一审提交的解除函件是相矛盾的，所以这份证明是不真实的，真实性不予确认。所以上诉人是无法证明其有通知到达被上诉人，而且快递公司出具的证明与函件内容也是不一致的。四、对证据5，对这份证据的三性都不予确认。首先，上诉人是否有拖欠通信费用与本案没有关联，移动通信费用与宽带费用是否同一个概念不清楚。而且，包括网络初装、移动短信等，是否这些费用被上诉人需要承担，要承担多少无法证明。最后，关于宽带费用的缴交在合同中并没有约定。五、对证据6，对这份证据材料三性我们不予确认。首先，关于真实性，派件员是否是这个人我们不清楚，是否有这个人，这个人是否为顺丰快递的职工无法确认。其次，关于合法性，上诉人代理人与这个人进行录音的时候并没有告知这个人。最后，关于关联性，上诉人认为通过这个内容可以认定已送达给被上诉人刘发章，这个内容无法从录音中体现。录音中当上诉人代理人问是谁签收的时候，派件员开始是说是一个姓赖的男的，后在上诉人代理人的引导下又改口了；派件员是送到红龙水族馆，并不是送给刘发章，派件员自始至终不知道是送给红龙水族馆的哪个人，是否是送给红龙水族馆的员工不清楚，签收人与收件人的关系，快递公司都没有按照相关的签收程序去履行；关于送达前后是否有打电话给刘发章本人，快递员是明确说没有。因此，解除通知并没有送达给被上诉人刘发章，上诉人的主张是不能成立的。本院经审查认为，被上诉人针对上诉人二审期间提供的证据，遂一进行分析辩驳，理由充分，故本院对上诉人提供的上述证据均不予采信。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》第二十七条第（一）项对送达通知的方式明确约定，上诉人发送给被上诉人的通知地址及收件人是“厦门市思明区会展南二路410号刘发章收”，但上诉人却将《解除〈红龙水族馆租赁合同〉通知函》邮寄给“红龙水族馆”收，收件人是林某某，故上诉人主张其已将解除《租赁合同》的通知函送达给被上诉人，本院不予采信。退一步讲，即使被上诉人已收到上诉人邮寄的《解除〈红龙水族馆租赁合同〉通知函》，也是上诉人单方行为，且按双方签订的《租赁合同》第二十三条第（三）项约定“乙方（被上诉人）延迟交纳租金、物业服务费或其他费用…经甲方（上诉人）书面催告后30日内乙方（被上诉人）未足额交纳欠费的，甲方（上诉人）有权单方解除本合同”，但上诉人不经书面催告，就以被上诉人三次未交纳欠费为由，于2014年4月11日向“红龙水族馆”邮寄《解除〈红龙水族馆租赁合同〉通知函》后，于2014年4月26日在被上诉人不同意解除合同的情况下强行拆除、搬离被上诉人在租赁店铺内的财物，随后，于2014年5月1日将该讼争的店铺另行出租给他人重新装修使用。上诉人不通过法律程序主张权利，擅自采取强制手段，给被上诉人造成的损失，应承担赔偿责任。上诉人主张被上诉人应支付拖欠的水电费和宽带费，但其提供的证据未能证实其已为被上诉人代缴上述费用，本院不予支持。综上，原审法院判决并无不当，上诉人上诉理由及诉求不能成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币4270元，由上诉人莆田万达百货有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈利强代理审判员  黄珊珊代理审判员  吴瑞雪二〇一五年一月三十日书 记 员  吴恩华附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。