河北省大城县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1025民初1726号原告：刘丽丽，女，1982年2月4日生，汉族，农民，住大城县。委托代理人：李明星，河北恩为律师事务所律师。委托代理人：万雪柏，河北恩为律师事务所律师。被告：李英华，男，1978年8月19日生，汉族，大城县医院职工，住大城县。委托代理人;张振杰，大城县社区服务志愿者协会法律工作者。原告刘丽丽与被告李英华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李明星、万雪柏，被告委托代理人张振杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘丽丽向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行房屋买卖协议，并由被告向原告支付违约金80000元、律师代理费48800元；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年2月5日，原、被告经人介绍签订房屋买卖协议一份。协议约定：被告将自己所有的鼎盛花园1单元502室楼房出售给原告，房款总计70万元，协议签订时原告向被告支付40万元，余款在100天内被告协助原告办理过户时付清。协议签订后，原告已经按协议履行，但被告拒不履行合同义务，拒不协助原告办理房屋产权过户。原告为此诉诸法院，请求依法裁判。被告李英华辩称，一、2018年2月5日，被告找到宋海洋（原告刘丽丽之夫），提出欲与宋海洋借款20万元，宋海洋表示同意，同时提出如下条件：月息12%，额外支付中介费6000元，预先扣除一个月利息24000元，借期三个月；因个人之间的借款不能办理抵押登记手续，要求与被告之间签订一个房屋买卖协议，如被告能按时还清借款本息，便将房产证返还被告。2018年2月5日下午5时许，被告在宋海洋出具的一份房屋买卖合同上签字后，宋海洋用刘丽丽的工行卡（卡号62×××33）给被告转账170000元。2018年2月13日11时许，被告从朋友处筹款25万元找到宋海洋，要求还款付息取回房产证。但宋海洋提出必须还本付息40万元，另付违约金80000元才能取回房产证。经多方协调未果，被告于2018年4月4日向大城县公安局报案。综上事实，被告除涉案房产之外，再无其他容身之所，不存在任何出售房产的可能。而原告既无购买房产的需求，也无购房的意愿。原被告双方名为房屋买卖实为个人借贷，房屋买卖协议只是个人借贷的一种担保形式。因此，本案所涉房屋买卖合同应该认定无效。二、对房产买卖合同或民间借贷法律关系性质的界定，不应受制于当事人之间所签合同外在形式的约束，而应从当事人的意思表示是否真实，权利义务是否对等，履行方式是否有悖常理等方面综合考虑。本案中，如果原被告所签房屋买卖合同是出于双方当事人的真实意思表示，则原告不可能在付出170000元购房款后，只向被告索取房产证。双方对房屋内的物品及房屋附属设施等均未作任何约定，物业费、水电费、宽带费的缴纳也未作约定。显然，双方所签合同有悖常理，并非双方真实意思表示，应属无效。三、被告取得涉案房产所有权的时间是在2009年2月，当时正值被告与前妻杨晓芳夫妻关系存续期间，2015年7月2日，被告与杨晓芳在大城县民政局协议离婚，离婚协议约定，鼎盛花园1单元502室楼房归杨晓芳所有。之后，在亲友调解下，双方虽又在一起生活两年左右，但始终未办理复婚登记手续，2017年8月3日，双方因感情破裂再次分手。在此期间，杨晓芳始终未就该房产办理所有权变更登记手续，被告无权对该房产进行处分。因此，原被告所订房屋买卖合同应属无效。四、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，律师费并非原告主张权利必然发生的费用，在当事人对此并无特别约定的情况下，原告的此项诉求，不应得到支持。综上理由，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求提交证据如下：一、房屋买卖协议（原件）一份。该协议大部分内容为打印字体，少部分改动部分为手写字体。协议的卖方（乙方）是李英华；买方（甲方）是刘丽丽。协议内容：一、乙方将位于大城县城区.96平方米的房屋出售给甲方，房号为1-502室，房产证号为Ａ0××02；二、乙方保证标的房屋为自己所有，不会有任何人主张任何权利（离婚协议附后）；三、价款70万元（原来写的是80万元，后将80勾掉用手写字体改作70，并在修改处捺有手印），甲方于本协议签订时向乙方支付价款40万元现金，乙方收到后在本协议上签字，不另行出具收到凭证，本条之后用手写字体写有“总房款七十万元整”字样；四、乙方于签订本协议后100天内无偿协助甲方办理过户手续，甲方于过户时付清余款30万元（原来写的是40万元，后将40勾掉用手写字体改作30，并在修改处捺有手印），本条之后用手写字体写有“叁拾万元整”字样；5、如果乙方100日内拒不协助甲方办理过户手续，乙方支付甲方违约金8万元，甲方还可以要求本协议继续履行或者解除本协议并返还购房款；6、如形成诉讼，违约方除按本协议履行外，还应支付非违约方按照《河北省律师服务收费指导意见》规定的财产案件标准交纳的聘请律师的代理费；7、本协议一式两份。落款处是甲方刘丽丽和乙方李英华的签名及捺印。协议日期是2018年2月5日。二、离婚协议书（原件）一份。该协议书载明，男方李英华和女方杨晓芳自愿协议离婚，所生两个女儿均由女方抚养，男方每月支付抚养费1200元。位于大城县城区（房产证号：大房权证城区字第××号）及廊坊市广阳区燕丰园小区7号楼204室的两处楼房归女方所有。该协议最后是双方签字和捺印，并加盖大城县民政局婚姻登记印章，时间是2015年7月2日。三、协议书（复印件）一份。该协议订立的双方是杨晓芳和李英华。协议内容是：双方离婚时，将位于大城县给予女方，因男方有债务，女方放弃房产，原离婚协议时，两个孩子由女方抚养，现将次女李旭童变更给男方。后面是双方签字和证明人李文生签字。时间是2017年9月17日。四、大城县人民政府颁发的大房权证城区字第××号房产证（复印件，已经和原件核实一致）一个。该房产证载明房屋所有人为李英华，房屋坐落在大城县城区，幢号3，所在层数5，面积144.96平方米。五、河北恩为律师事务所盖章的增值税发票一张。该发票载明收取刘丽丽律师代理费（含税款）48800元。六、富德财产保险股份有限公司河北分公司盖章的诉讼财产保全责任保险单及保单保函各一份，保险金额为700000元，保险期间为2018年5月9日至2019年5月8日，保险费为2100元；富德财产保险股份有限公司石家庄中心支公司盖章的增值税发票一张，金额为2100元。原告提供上述证据一、二、三、四拟证实原被告签订房屋买卖协议的事实；证据五拟证实原告支付律师代理费的事实；证据六拟证实原告向法院申请诉讼保全时因需提供担保而向保险公司缴纳保费的事实。被告围绕其辩称事实提交证据如下：I、原告申请法院从大城县公安局刑警大队平舒刑警队调取的档案资料一份，包括刑警队民警对李英华、杨秋立、慈赵杰所作的询问笔录三份及李英华农行信用卡的交易明细单一份。证人慈赵杰出庭作证时的证言一份。慈赵杰在证言中称其和原告不认识，和原告前夫宋海洋是朋友，和被告是朋友，还是对门邻居。慈赵杰证实，是他介绍李英华从宋海洋那借的钱。具体情况是：今年春节前，李英华提出让慈赵杰帮他借20万元钱，慈赵杰便联系了宋海洋，宋海洋同意借钱给李英华，但提出得用李英华的房产证作抵押，还得收取利息。李英华同意宋海洋的要求。于是，双方经过协商便在李英华家签订了协议。协议是提前打印好的。当时，宋海洋只拿出一份协议，双方也只签订这一份协议，具体他们是怎样修改的协议，慈赵杰说不清。签订协议时，在场人有原被告、宋海洋和慈赵杰四个人。签完协议后，李英华回家拿来房产证给了宋海洋。之后，听李英华讲，宋海洋给李英华转款转了170000元，之所以借200000元，给170000元，是因为已经将利息提前扣除了。慈赵杰还证实，借钱后过了几天，李英华就找到慈赵杰说想把借的钱还了，之后，慈赵杰联系宋海洋，宋海洋说得要违约金，李英华因此没有还钱。慈赵杰又证实，听李英华说，在李英华和前妻离婚时，涉案房屋给了李英华的前妻。II、被告李英华和杨晓芳的离婚证（复印件，已核实一致）一份；离婚协议书（复印件）一份。两份证据的时间均是2015年7月2日。其中离婚协议书和原告提供的离婚协议书内容一致。本院组织当事人对证据进行了质证，根据质证及当事人陈述，本院认定事实如下：一、关于原告和案外人宋海洋以及被告和案外人杨晓芳的关系原告称，宋海洋是其前夫，双方已经于2007年5月22日办理了离婚手续，为此提供离婚证和离婚协议书一份。被告对此事实及原告提供的证据均无异议。诉讼中，原被告均提供了被告与杨晓芳的离婚协议书，并且被告还提供了离婚证，双方对证据的真实性也均没有异议。本院认为，原被告提供的离婚证及离婚协议书均为法定机构颁发的文书，真实、合法、有效，并且当事人对上述证据的真实性均未提出异议，故本院对原告和宋海洋原系夫妻，已于2007年5月22日协议离婚的事实以及被告与杨晓芳原系夫妻，已于2015年7月2日协议离婚的事实均予以认定。二、关于原被告之间是存在房屋买卖关系还是存在民间借贷关系。原被告对此说法不一。原告为此提供证据一、证据二、证据三和证据四予以证实。被告为此提供证据I、II予以证实。原告称证据一是在原被告双方协商一致后，由原告打印，打印后又经双方确认无误后才签的字，该协议一式两份，被告手中也持有一份。证据二、三、四是原被告双方在签订房屋买卖协议时被告提供的。被告对原告提供的证据一质证称，一、该协议乙方签名处的签名确实为被告李英华所签，但被告手中并没有该协议。二、该协议存在多处修改，修改的内容是手写的，从书写习惯看显然和李英华的签名不一致，该修改内容为协议的关键内容，修改处没有修改人的签名，修改的时间不确定，不排除合同签订后被篡改的可能，修改的内容和被告没有关联性。三、该房屋买卖协议为打印字体，但房产证号为手写，表述形式不一致；如该协议确如原告所说是在双方协商一致后形成的，那么和协议内容又多处被修改存在矛盾。四、被告与原告签订带有很大瑕疵的房屋买卖协议并将房屋产权证交给原告，只能说明这是借贷的一种保证形式。五、房屋买卖协议第三条的约定存在歧义，该条两处修改均非被告所为。原告对40万元现金应该讲清来源，否则不能证实现金给付情况。被告已经就此案向大城县公安局报案，本案所涉款项的真实性有待进一步查证，但被告方只收到原告的17万元借款。六、原告称，是被告收到40万房款后才在协议上签字确认，并在第三条按手印。对原告的主张，其有义务向法庭进一步提供证据。另外，原告的陈述与其在开庭时所讲双方在楼下原告车内转款17万元、给付现金23万元以及房屋买卖协议是由原被告协商一致后，由原告打印，而后双方签字的内容相矛盾，前后不一。显然原告是在作虚假陈述。七、事关23万元巨款，双方在协议中未作特别约定，收款方也未另外签字，该协议第三条存在重大瑕疵。对证据二质证称，对该协议书的真实性认可，但对于该证据的来源不认可，该离婚协议书并非如原告所说是被告提供。对证据三质证称，该证据不符合证据的法定形式，不能确认其真实性及来源的合法性。就其内容而言，双方变更离婚协议内容应该经过公证或在婚姻登记机关备案，所以该协议不具备任何证明效力。对证据四质证称，对该房屋产权证书的真实性认可，但被告认为该证据是借款行为的担保，理由是如果是履行房屋买卖协议的行为，那么房屋买卖协议还应当对房屋的腾退时间、房屋钥匙交付、水电费缴纳等一系列善后问题进行约定，因此对原告提供该房屋产权证书的证明目的不认可。对证据五质证称，加盖有河北恩为律师事务所公章发票的支付内容为鉴证、咨询服务、律师代理费，该证据和本案没有关联性。对证据六质证称，对盖有富德财产保险股份有限公司石家庄中心支公司公章的发票，因该证据缺乏其他证据相佐证，因此对该证据的证明目的不认可，对关联性也不认可，对其真实性有待进一步核实。原告对被告提供的证据质证称，对于证据I，证人慈赵杰和被告系朋友关系，有红白事来往，对该证据的真实性有异议。另该证言前后矛盾，故依据民诉法的规定，该证言不能单独作为认定事实的依据。对法院从公安局调取的档案资料，认为公安局没有立案手续，上述证据只能显示是公安机关恶意插手民事纠纷的结果，因此对该证据的合法性存有异议。另外，档案资料显示的证人应该出庭作证，否则不能作为认定案件事实的依据。对于证据II，原告质证称，对该证据的真实性认可，但对于被告的证明目的不认可。本院认为，公安机关在接到当事人报案后，对案件进行调查核实，对相关人员进行询问是公安机关的法定职权，该行为并不属于恶意插手民事纠纷的范畴，公安机关与相关人员所作的询问材料具有权威性、合法性和真实性，可以作为认定案件事实的证据。本案中，原告提供的证据一和被告提供的证据I中证人慈赵杰的证言相互矛盾。证据一即房屋买卖协议确为原被告所签，原被告对此均予认可，但原被告均认可证人慈赵杰是他们之间建立联系的介绍人，是重要的知情人，而慈赵杰和原被告及原告前夫宋海洋均没有法律上的利害关系，证言可靠。并且原被告又没有再提供其他证据进一步佐证其主张。因此，两个证据之间的矛盾无法排除。据此，本院对原被告之间是房屋买卖关系还是民间借贷关系不能确定。三、关于能否认定原被告所签房屋买卖协议的合法有效性。本案中，依据原被告提供的证据来看，位于大城县城区新风路鼎盛花园3号楼1单元502室的房屋即本案争议房屋虽然产权登记在被告李英华名下，但应属于被告和其前妻杨晓芳共同所有，李英华和杨晓芳已经于2015年7月2日协议离婚，离婚协议约定房屋归杨晓芳所有，原告虽提供证据三证实之后房屋经李英华和杨晓芳协商又归属了李英华，但所举证据是复印件，称该证据原件在被告手中，但被告对此予以否认，原告对此没有再提供其他证据相佐证。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定：无法与原件、原物核对的复印件、复制品，不能单独作为认定案件事实的依据。根据上述案件情况，本院不能确定证据三是真实的，不能根据这唯一证据来认定本案相关事实。因此，本院不能认定涉案房屋产权又归属了被告李英华，在此种情况下，被告李英华与原告刘丽丽签订的房屋买卖协议，本院不能认定为合法有效。本院认为，只有真实、合法、有效的协议才能得到全面履行，而根据对案件事实的认定，本院对原被告所签房屋买卖协议的真实性和合法有效性均不能予以认定，因此，原告的诉讼请求本院不能予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第8条，《中华人民共和国民事诉讼法》第64条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第90条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第69条之规定，判决如下：驳回原告刘丽丽的诉讼请求案件受理费3866元，诉讼保全申请费4020元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  李桂伟二〇一八年七月七日书记员  卞志媛