江苏省南通经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0691民初810号 原告：上海求真物资贸易有限公司，住所地上海市崇明区城桥镇官山路2号8幢A区2025室。 法定代表人：蔡玉香，执行董事。 委托诉讼代理人：石金荣、孙晓晨，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 被告：范宏兵，男，1981年10月28日生，汉族，住江苏省南通市崇川区。 被告：曹祝萍，女，1977年9月13日生，汉族，住江苏省南通市崇川区。 两被告共同委托诉讼代理人：秦建歆，江苏健行律师事务所律师。 原告上海求真物资贸易有限公司（以下简称求真公司）与被告范宏兵、曹祝萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年6月26日公开开庭进行了审理。原告求真公司的委托诉讼代理人石金荣、孙晓晨，被告范宏兵、曹祝萍的共同委托诉讼代理人秦建歆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告求真公司向本院提出诉讼请求：1、二被告共同支付原告逾期付款违约金307050元；2、二被告共同支付原告代付的房屋专项维修资金17763元、有线电视安装费450元，合计18213元；3、二被告共同承担律师费32526.3元；4、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告求真公司与被告范宏兵、曹祝萍于2017年2月17日签订房屋买卖合同书一份，约定原告将位于南通市优山美地第82号别墅出售给两被告，价格为1050万元。两被告应于本合同书签署时支付房屋价款的19%即人民币200万元，于2017年2月24日再支付人民币115万元，余款于2017年5月1日付清。若两被告逾期付款，每逾期一日，应按逾期部分每日万分之六承担违约金。双方还约定，因解决本合同书项下的争议所支付的费用由败诉方承担，该费用包括但不限于诉讼费、律师费等，并确认争议标的额的10%范围内的律师费均为合理。合同签订后，两被告多次逾期支付购房款，此外原告还为两被告垫付了专项维修资金及有线电视安装费。原告认为两被告的行为构成违约，为此，原告诉至法院，望判如所请。 被告范宏兵、曹祝萍辩称：1、双方在2016年春节就谈妥案涉房屋的买卖，被告已明确告知原告需以贷款方式支付房款，原告表示同意。因案涉房屋已被抵押暂无法过户，故双方未签订书面合同，被告按照原告要求陆续支付了部分房款。2017年2月17日，双方签订了房屋买卖合同。同年4月18日的存量房买卖合同明确，房屋抵押贷款金额为7350000元，房屋过户手续应当在2017年4月30日前办理。但原告推脱，直至2017年5月22日才办理过户手续。被告拿到房产证后立即向银行办理贷款。原告配合被告办理贷款应视为双方对房款支付时间协商一致延期支付，且银行贷款的内容流程不受被告控制，被告不存在逾期付款的情况。2、被告购买的是二手房，房屋专项维修资金和有线电视安装费的金额是明确的，如果应由被告承担应当在合同中列明。原告提供的格式合同条款应当向被告提示说明，原告未尽此义务，在双方发生争议时应当作出不利于提供格式合同一方的解释。综上，原告的请求违反诚实信用和公平原则，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告求真公司围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同书、客户回单、房屋专项维修资金专用收据、有线电视初装费发票、委托代理合同、付款凭证及发票。被告范宏兵、曹祝萍提供了存量房买卖合同、发票、税收缴款书、不动产权证。本院组织当事人进行了质证。本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2017年2月17日，甲方求真公司（出卖方）与乙方范宏兵、曹祝萍（买受方）签订房屋买卖合同书，载明在本合同书签署前，甲方和乙方均已经认真阅读并理解本合同书之条款，乙方已经充分注意、理解、接受并遵守其各项内容，尤其是免除或者限制甲方责任、加重乙方责任或排除乙方主要权利、合同违约及解除之条款。合同约定：1、甲方出卖给乙方的房屋位于南通市地段优山美地花园项目的第82幢别墅。2、本合同书项下的房屋成交价款为1050万元，于本合同书签署时支付房屋价款的19%即200万元，于2017年2月24日前再付115万元，余款于2017年5月1日前付清。3、本合同书项下房屋价款以外的其他费用应当由乙方另行承担。该等费用包括但不限于：（1）共用部位共用设施设备维修基金；（2）公共设施的开户及服务费用、包括但不限于下列各项设施的购置、开通、安装及服务提供的费用：水、电、煤气、天然气、电话、有线电视；（3）与该房屋物业管理有关的任何费用，包括但不限于物业管理费、装潢垃圾清运费、装潢押金、公共设施维护费等。4、除房屋价款外，乙方还应在房屋交付前向甲方付清所有代收费用，该等代收费用包括但不限于：有线电视初装费、共用部位共用设施设备维修基金等。5、房屋所有权由甲方过户至乙方名下的条件和时间为：（1）甲方已经收到本合同书项下的全部房屋价款；（2）甲方已经收到乙方应当予以支付的代收费用；（3）乙方已经支付了全部税费；（4）若乙方以贷款方式支付了房屋价款的，则必须在甲方收到了金融机构确认关于乙方贷款已经符合该金融机构规定的书面确认函；（5）上述各项条件具备后一百二十个工作日内。6、为办理本合同书项下房屋的所有权过户登记，甲乙双方可能会按照房屋所有权登记机构提供的示范文本签署一份诸如《存量房买卖合同》之类的房屋买卖合同。甲乙双方一致同意，存放于房屋所有权登记机构的诸如《存量房买卖合同》之类的房屋买卖合同与本合同书在表述上或理解上不一致的，均以本合同书为准。7、甲方逾期交房或乙方逾期付款的，每逾期一日，应按逾期部分每日万分之六承担违约金。8、因解决本合同书项下的争议所支付的费用由败诉方承担，该等费用包括但不限于：诉讼费、律师费等，律师费应当合理，甲乙双方确认争议标的额的10%范围内的律师费均为合理。 2017年4月18日，甲方求真公司（出卖方）与乙方范宏兵、曹祝萍（买受方）针对优山美地花园82幢签订存量房买卖合同，甲乙双方协议约定本合同项下的房地产成交总价款为1050万元，乙方向甲方支付房款的方式为首付315万元和抵押贷款735万元。房屋过户手续办理期限2017年4月30日前。此后，2017年5月22日，案涉房屋开具了1050万元发票，并缴纳了311706.66元契税。2017年5月24日，范宏兵、曹祝萍领取了案涉房屋的不动产权证。 另查明，2016年5月3日，中国建设银行单位客户专用回单载明上海美玫实业有限公司（以下简称美玫公司）收款49965元，用途部分注明代求真收82号房款50000元；2016年7月10日，范振云向美玫公司转账100000元；2016年12月19日，范振云向美玫公司转账100000元；2016年12月20日，范振云向美玫公司转账200000元；2016年12月30日，范振云向美玫公司转账100000元；2017年1月4日，范振云向美玫公司转账300000元；2017年1月17日，范振云向美玫公司转账150000元；2017年2月17日，范宏兵向美玫公司转账1000000元；2017年3月1日，范宏兵向美玫公司转账1150000元；2017年7月10日，范宏兵贷款向美玫公司转账7350000元，上述款项共计10500000元。 再查明，优山美地花园82幢有线电视初装费为450元，开票日期为2008年1月22日；该房屋专项维修资金为17763元，收据日期为2014年9月29日。 还查明，求真公司为本案诉讼与北京市炜衡（南通）律师事务所签订委托代理合同，并支付代理费32526.3元。 本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同书是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照房屋买卖合同书的约定履行各自的义务。本案的争议焦点：1、双方对于付款方式及付款期限应当按照哪份合同履行，被告是否存在逾期付款的行为；2、如被告存在逾期付款，原告主张的违约金是否有事实和法律依据；3、被告是否应当支付房屋专项维修基金及有线电视初装费；4、原告主张的律师费是否超过法律规定。 关于争议焦点一、双方对于付款方式及付款期限应当按照哪份合同履行，被告是否存在逾期付款的行为。原、被告之间针对案涉房屋的买卖签订过两份合同，一份是2017年2月17日签订的房屋买卖合同书，另一份是2017年4月18日签订的存量房买卖合同。原告主张双方应当按照房屋买卖合同书履行，被告主张双方应当按照存量房买卖合同履行。本院认为，对于付款方式及付款期限，两份合同表述不一，但原、被告在签订房屋买卖合同书时已经预见到今后需要在房屋所有权登记机构另行签订合同，故在2017年2月17日签订房屋买卖合同书时就明确约定“甲乙双方一致同意，存放于房屋所有权登记机构的诸如《存量房买卖合同》之类的房屋买卖合同与本合同书在表述上或理解上不一致的，均以本合同书为准。”现双方争议的付款方式及付款期限在两份合同中均有表述，但理解不一致，根据双方的约定仍然应当按照2017年2月17日签订的房屋买卖合同书履行。被告陈述双方在洽谈过程中被告已经向原告表示需要贷款购房，房屋买卖合同书是原告提供的格式合同，原告并未提示被告，而且存量房买卖合同中约定的付款方式为首付和贷款，同时原告配合被告办理过户及贷款手续，说明原告认可被告的行为，被告不存在违约。本院认为购买不动产系重大财产处分行为，本案标的高达1050万元，被告在签订房屋买卖合同书时应当慎之又慎，合同书中也明确注明签署前双方已经认真阅读并理解本合同书中的条款，合同书中明确约定了付款时间，被告的陈述与房屋买卖合同书的约定并不相符。故本院认定被告存在逾期付款，对被告的抗辩意见本院不予采纳。 关于争议焦点二、如被告存在逾期付款，原告主张的违约金是否有事实和法律依据。本院认为，即便原告配合被告办理了产权过户及贷款手续，并不代表原告放弃追究被告逾期付款的违约责任。现原告主张以逾期部分每日万分之六计算逾期付款的违约金，符合双方房屋买卖合同书的约定，且不超过法律的规定，故原告要求被告支付违约金307050元的请求，本院予以支持。 关于争议焦点三、被告是否应当支付房屋专项维修基金及有线电视初装费。虽然两项费用发生于原、被告签订房屋买卖合同书之前，但是双方的房屋买卖合同书中明确约定了房屋价款以外的费用包括但不限于专项维修基金、有线电视初装费等，故该两项费用应由被告承担。 关于争议焦点四、原告主张的律师费是否超过法律规定。双方的房屋买卖合同书中约定的律师费的收费标准为争议标的额的10%，而该约定超过了江苏省律师服务收费试行标准，本院参照该标准认定原告的合理律师费损失为20516元。由于被告的违约导致原告诉讼，且合同中约定律师费由败诉方承担，故被告应当支付原告律师费损失，对于超出的部分，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、被告范宏兵、曹祝萍给付原告上海求真物资贸易有限公司违约金307050元； 二、被告范宏兵、曹祝萍给付原告上海求真物资贸易有限公司房屋专项维修资金17763元、有线电视安装费450元，合计18213元； 三、被告范宏兵、曹祝萍给付原告上海求真物资贸易有限公司律师费损失20516元； 上述三项合计345779元，由被告范宏兵、曹祝萍于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告上海求真物资贸易有限公司。 四、驳回原告上海求真物资贸易有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6666元，减半收取3333元，由原告上海求真物资贸易有限公司负担112元,由被告范宏兵、曹祝萍负担3221元（被告负担部分原告已垫付，由被告在履行时一并给付原告）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6666元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。 审判员  曹维维 二〇一八年七月二十三日 书记员  张圣威