文书内容广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初16319号原告：深圳世纪汇商场有限公司（变更前称：深圳和记黄埔中航地产有限公司），住所地深圳市福田区福中三路1280号黄埔雅苑商场3楼B区，统一社会信用代码914403007576060478。法定代表人：周伟淦，董事长。委托代理人：王存，广东商达（福田）律师事务所律师。委托代理人：王新意，广东商达（福田）律师事务所律师。被告：王丽丽，女，汉族，1985年12月22日出生，住所河南省偃师市。委托代理人：王亚辉，河南松盛永进律师事务所律师。上列深圳世纪汇商场有限公司诉被告王丽丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月29日受理后，依法组成合议庭，于2018年7月12日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王存、王新意，被告的委托代理人王亚辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与化冰签订《深圳市房屋租赁合同书》、租赁合同补充协议即《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》。双方约定化冰租赁原告位于深圳市福田区××航路××世纪××广场商场××号铺，租期三年，租赁自2015年10月26日至2018年10月25日止。2016年1月8日，化冰所租物业转租给被告，并与被告重新签订上述合同。补充协议附第一部分明确约定了租金，第三部分约定了经营保证金以及第四部分约定了推广费、销售终端收银机（POS机）租金；补充协议第15.5条逾期支付款项承担的违约责任进行约定；被告自2016年6月起至原告2016年12月8日租赁合同解除之日止，一直未支付上述费用，经原告多次催告，被告未理睬，其行为严重侵害原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》、《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议二》于2016年12月8日解除；2、被告支付原告租赁期间所欠租金227776.61元、推广费3377.48元、销售终端收银机（POS机）租金3129.03元、经营保证金5397元、场地使用费26584.07元；3、被告支付原告逾期违约金16869.31元（违约金计算以266264.19元为基数，按每日0.05%计算，从2016年6月1日起计算至实际付清之日，暂计算至2016年12月8日）；4、被告承担本案的诉讼费。被告答辩称，被告不存在违约情形，原告未尽合同义务，在招商中存在虚假宣传或夸大宣传承诺多家知名品牌入驻，承诺开业率达到70%以上，但商场实际经营惨淡，商铺大量空置，开业率低迷，属于虚假宣传；原告未尽义务兑现承诺，导致合同目的无法实现，属于根本违约，在错误宣传的前提下，被告不但丧失预期利益，而且投资损失惨重，不予支付相应租赁费用，系行使先履行抗辩权，不存在违约情形；原告财务管理混乱，体现在合同解除后其单方出具的两份催款通知，其计算依据不详，数额前后不一，是导致被告与其结算不能的根本原因，故即便双方未能按时结算导致延期，亦不构成违约，因为其完全由原告的单方客观原因所致。原告的主张已经超过诉讼时效，依法丧失胜诉权，双方的租赁合同已于2016年12月8日解除，本案诉讼时效应自2016年12月8日租赁合同关系解除、最后一期租金履行期限届满时起算，原告于2018年6月起诉，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年，则其诉讼时效应当于2017年12月8日前（含当日）届满，原告的主张已超过诉讼时效。应当扣减被告预交费用185141.12元，根据原告及化冰、被告于2016年1月8日签署的《世纪汇广场商铺租赁合同提前终止协议》第三条、第四条之约定王丽丽预交的185141.12元费用应当予以扣减折抵。原告诉求主张的推广费应另案起诉，原告主张的推广费与本案租赁合同属不同的法律关系，不同的案由，不能在一案中一并审理；推广费的目的是为了被告的宣传推广事宜，原告未尽到其对应义务，被告有权拒付。关于原告所主张的经营保证金5397元，其性质为双方履行合同之担保，双方的租赁合同已于2016年12月8日解除，不存在继续履行合同的问题，则原告该项主张不能成立。经审理查明，2016年1月8日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《深圳市房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市福田区××航路××世纪××广场商场××号商铺（下称涉案商铺）出租给乙方使用；租金为每月35980元；乙方应于每月5日前向甲方交付租金；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取3个月租金数额的租赁保证金107940元，甲方向乙方返还租赁保证金的条件见补充协议。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》，约定：本补充协议是甲乙双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》（即标准租赁合同）的补充；标准租赁合同如与本补充协议有不一致的，应以本补充协议的约定为准；租赁期为3年，租赁期开始日为2015年10月26日，免租装修期为60天，从租赁期开始日起算，免租装修期内免交租金，但乙方须按补充协议约定向甲方支付推广费，并向受托管理人支付免租装修期内的物业服务费以及实际发生的杂项费用；乙方应从免租装修期届满之日或实际营业之日（按较早日期为准）起按本补充协议第5条的约定支付租金、物业服务费、推广费、销售终端收银机租金以及实际发生的杂项费用；租金包括基本租金和提成租金，乙方应当自本补充协议附件二约定的免租装修期届满之日或开业日（以较早日期为准）起向甲方支付，租赁期第一年每月基本租金为35980元，租赁期第二年每月基本租金为37779元，租赁期第三年每月基本租金为39668元；推广费指甲方就宣传推广该商场而收取的费用，乙方应当自租赁期开始日起向甲方支付推广费为每月539.70元（按建筑面积计算，每平方米每月6元）；自本补充协议签署之日起7日内，乙方须向甲方及受托管理人支付经营保证金，作为乙方在整个租赁期内全面、忠实履行本补充协议各项条款的担保，经营保证金为117925.45元（相当于三个月的基本租金以及物业服务费），其中107940元向甲方支付，剩余9984.45元向受托管理人支付；如乙方需租用销售终端收银机系统（以下简称POS机），应向甲方支付押金并按月支付租金，POS机押金为每月0元，租金为每月500元；乙方应于租赁合同签订之日起七日内或之前，向甲方预付一个月的基本租金、推广费、POS机租金，并向受托管理人预付一个月的物业服务费、支付装修服务费及水电周转金；乙方占用该房产不足一个月时，基本租金、提成租金、物业服务费、推广费、POS机租金以及杂项费用将根据当月实际占用天数按比例计算，若在租赁期的某一公历月内上述费用出现不同的计费标准，则参照本款所述租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月的情形分段计算；自开业日起的任何一个公历年度内，乙方不得连续3日或累计7日中途停业，乙方如需中途停业，应事先征得甲方的书面批准，否则视为乙方违约；除本补充协议另有约定外，租赁期届满或租赁合同提前终止时，乙方应在租赁期届满或租赁合同提前终止当日将已恢复至该房产首次交付时原状或甲方指示的其他状态下的该房产交还甲方，乙方应负责弥补因将该房产恢复原状而直接或间接对第三人造成的损害，由此产生的费用由乙方自行承担；若乙方未经甲方同意，擅自撤离该房产的，甲方有权书面通知乙方终止租赁合同、收回该房产、甲方及受托管理人无需返还乙方已付的经营保证金；若甲方及受托管理人授权的经营保证金不足以弥补甲方及受托管理人实际发生的损失，甲方及受托管理人仍有权向乙方追偿（即本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施，下同）；乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五（0.05%）的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金；乙方欠缴以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施。同日，原告（甲方、出租方）与化冰（乙方、上一承租方）被告（丙方、承租方）签订《世纪汇广场商铺租赁合同提前终止协议》，约定：甲乙双方同意原租赁合同与2015年10月26日起终止，在原租赁合同终止之日后，由丙方继续租赁B201单元；乙方已向甲方及其受托管理人（家利物业管理深圳有限公司世纪汇分公司）支付了185141.12元，乙丙方同意将前项款项作为丙方承租B201单元的预交费用，甲方须开具“王丽丽”抬头的收据，甲乙丙三方同意，前述费用转为丙方预交费用后，即视为该费用为丙方根据新租赁合同缴纳的，乙方不得以任何理由要求甲方及受托管理人退还；如丙方未按照本协议约定签署新租赁合同或缴纳新租赁合同约定的相关款项，甲方有权扣除上述乙方已向甲方支付的费用作为违约金，如扣除的费用不足以弥补甲方损失的，甲方还有权向乙方及丙方追偿。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《深圳世纪汇广场场地使用协议》，约定：从甲乙双方约定场地的交付使用之日即2015年10月31日起，乙方须于每个公历月第五日或之前预缴当月的场地使用费，场地使用费为每月4247.23元；合同签署之日起七日内，乙方向甲方支付相当于三个月场地使用费的款项共12742元（以下简称经营保证金款项）；乙方如未能按本协议约定按时缴纳场地使用费，乙方除应补缴欠款外，须按所欠金额每日万分之五计算违约金支付给甲方；若乙方有上述任一违约行为时，甲方有权从乙方根据租赁合同缴纳的保证金中扣除以上欠款和违约金，如乙方缴纳的保证金不足，甲方有权向乙方追偿。2015年10月27日，原告向化冰发出《深圳世纪汇商场交铺通知书》，通知于2015年10月28日办理商铺交接手续，租赁开始日为2015年10月26日。2015年10月28日，化冰接收涉案商铺并与原告代表签署《世纪汇商铺验收记录》。2016年4月11日、5月10日、7月7日，原告分别作出《催款通知书》并通过EMS向被告邮寄，要求被告立即清偿所欠租金及相关费用。被告否认收到该通知。2016年10月19日，原告向被告邮寄《律师函》，要求被告收到函件三日内清偿所欠截止至2016年8月31日的租金、场地使用费、推广费、POS机租金共计124339.49元。2016年12月7日，原告向被告发出《深圳世纪汇商场租赁合同终止通知书》载明，被告长期拖欠原告款项，为避免原告的损失进一步扩大，根据租赁合同第15.4以及15.5条约定，现通知被告于2016年12月8日正式解除双方签订的租赁合同，并收回该房产；原告及委托管理人将不退换被告已付的经营保证金，如原告及委托管理人收取的经营保证金不足以弥补原告及委托管理人实际发生的损失，原告及委托管理人有权向被告追偿。2016年12月16日，原告向被告发出《深圳世纪汇商场装修、物品清理通知书》载明，如被告未在2016年12月21日内清理遗留在商铺的物品，均视为阁下放弃前述物品的所有权，原告有权留置或以其他方式处理前述物品；同时原告有权向被告追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用。另查，2014年7月至2017年2月期间，原告与多家广告、传媒公司签订合同举行世纪汇广场商场的各类推广活动。再查，原告于2017年8月31日向本院提起本案的诉讼，本院先行立了诉前联调案号，因调解不成，后于2018年3月29日正式立案受理。2017年10月30日，原告的名称由深圳和记黄埔中航地产有限公司变更为现用名称。庭审时，原告确认其主张的被告的欠费未扣除被告已预交的费用185141.12元。被告确认其自2016年6月份开始未向原告支付租金及相关费用。本院认为，原告与被告签订的《深圳市房屋租赁合同》、《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》、《世纪汇广场商铺租赁合同提前终止协议》是双方真是意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，原告与被告据此成立合法有效的房屋租赁合同关系。原告于2017年8月31日向本院提起诉讼，原告的主张并未超出诉讼时效。关于合同解除的问题。合同履行过程中，被告长期拖欠租金以及其他费用，构成违约，依据合同约定，原告据此有权单方终止合同，行使合同解除权。合同法规定，当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。涉案租赁合同、补充协议应于原告的解除通知确定的日期即2016年12月8日解除。原告与被告并未签署《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议二》，原告要求解除该补充协议无事实依据。关于原告主张经营保证金。合同约定经营保证金作为被告在整个租赁期内全面、忠实履行本补充协议各项条款的担保，涉案合同已解，故原告要求被告支付经营保证金，缺乏依据，本院不予支持。涉案合同于2016年12月8日解除，原告于2016年6月开始没有支付租金和费用，其应向原告支付2016年6月至2016年12月8日期间的租金、场地使用费、推广费、POS机租金。根据补充协议约定，因合同租赁开始日为2015年10月26日，则协议第一个租赁年度为2015年10月26日至2016年10月25日，该年度涉案商铺的月租金为35980元；第二个租赁年度为2016年10月26日至2017年11月25日，该年度涉案商铺的月租金为37779元。2016年10月1日至31日期间的租金应为36328.19（35980×25/31+37779×6/31）。根据合同约定，被告支付的185141.12元中包含的经营保证金应为107940元，被告另支付了12742元相当于经营保证金的场地使用费，被告预付的其他费用77201.12元（185141.12-107940）应先行抵扣其拖欠的2016年6月份的租金、场地使用费、推广费、POS机租金及2016年7月份的部分租金，抵扣后，2016年7月份的租金还剩余45.81元（35980+4247.23+539.7+500+35980-77201.12）未抵扣。关于基本租金。根据补充协议第15条第15.5款约定：“乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金。乙方欠缴以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施”。据此，被告已向原告支付租金的经营保证金107940元，原告自被告逾期支付租金之日的第30日起有权在经营保证金中扣除被告欠缴费用及相应违约金以减少损失。故对于2016年7月份的租金45.81元，应于2016年7月5日缴纳，原告可于2016年8月5日从租金的经营保证金扣除该月份租金45.81元及逾期付款违约金0.69元（45.81×0.0005×30天），扣除后剩余经营保证金为107893.50元（107940-45.81-0.69）。2016年8月份的租金及场地使用费应于2016年8月5日支付，原告可于2016年9月5日从租金的经营保证金扣除该月份租金35980元及逾期付款违约金539.70元（35980×0.0005×30天），扣除后剩余经营保证金为71373.80元（107893.50-35980-539.70）。2016年9月份的租金应于2016年9月5日缴纳，原告可于2016年10月5日从租金的经营保证金扣除该月份租金35980元及逾期付款违约金539.70元，扣除后剩余经营保证金为34854.10元（71373.80-35980-539.70）。2016年10月的租金36328.19元应于2016年10月5日支付，原告可于2016年11月5日从租金的经营保证金扣除该月份的部分租金36328.19元及全部逾期付款违约金544.92元（36328.19×0.0005×30），扣除后，2016年10月份的租金还有2019.01元（36328.19+544.92-34854.10）未抵扣。被告共应向原告支付租金49547.43元（2019.01+37779+9749.42）。对原告诉请的租金超出部分，本院不予支持。关于场地使用费。如上所述，被告支付的相当于经营保证金的12742元的费用，原告自被告逾期支付场地使用费之日的第30日起有权在经营保证金中扣除被告欠缴费用及相应违约金以减少损失。故对于2016年7月份的场地使用费4247.23元，应于2016年7月5日缴纳，原告可于2016年8月5日从租金的经营保证金扣除该月份场地使用费4247.23元及逾期付款违约金63.71元（4247.23×0.0005×30天），扣除后剩余经营保证金为8431.06元（12742-4247.23-63.71）。2016年8月份的场地使用费4247.23元，应于2016年8月5日缴纳，原告可于2016年9月5日从租金的经营保证金扣除该月份场地使用费4247.23元及逾期付款违约金63.71元，扣除后剩余经营保证金为4120.12元（8334.06-4247.23-63.71）。剩余的经营保证金扣除2016年9月份部分场地使用费及逾期付款违约金后，还剩余190.82元（4247.23+63.71-4120.12），被告共应向原告支付场地使用费9781.53元（190.82+4247.23+4247.23+1096.25）。关于推广费。原告已就其对商场进行推广活动完成了基本举证义务，原告要求被告支付推广费，符合合同约定，在合同解除之前，被告仍需支付推广费。2016年6月份的推广费已抵扣，被告还应向原告支付2016年7月1日至12月8日期间的推广费共计2837.78（具体金额详见判决附表），对原告主张推广费超出的部分，本院不予支持。关于POS机租金。2016年6月份的POS机租金已抵扣，被告还应向原告支付2016年7月份至2016年12月8日期间的POS机租金2629.03元（具体金额详见判决附表），对原告主张POS机租金超出的部分，本院不予支持。关于逾期付款违约金。对于本院认定的租金、推广费、POS机租金、场地使用费的逾期付款违约金，该主张符合合同约定，被告应以每月应付款项为基数，以每月应付款之日为起算日期，按每日万分之五计算至实际履行之日止（详见判决附表）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳世纪汇商场有限公司与被告王丽丽签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》以及《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议二》于2016年12月8日解除；二、被告王丽丽应于本判决生效之日起十日内向原告深圳世纪汇商场有限公司支付截至2016年12月8日的租金49547.43元、场地使用费9781.53元、推广费2837.78元、销售终端收银机（POS机）租金2629.03元及上述费用的相应逾期付款违约金（违约金的计算基数和起算及计算截止时间详见判决附表，各项费用的相应违约金均以各项费用每月发生金额为基数按每日万分之五计算）；三、驳回原告深圳世纪汇商场有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5547元（原告已预交），由原告负担3947元，被告负担1600元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  肖 英人民陪审员  王红华人民陪审员  吴日莲二〇一八年七月二十五日书 记 员  王 芸附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。判决书附表：单位：元（人民币）            租金、场地使用费、推广费、POS机租金的违约金计算明细                  序号              费用名称              发生期间              费用金额（即违约金计算基数）              相应违约金起算日期              相应违约金计算截止时间                  1              基本租金              2016年10月              2019.01              2016年11月6日              均计至实际履行之日止                  2              基本租金              2016年11月              37779              2016年11月6日                  3              基本租金              2016年12月              9749.42              2016年12月6日                  4              场地使用费              2016年9月              190.82              2016年10月6日                  5              场地使用费              2016年10月              4247.23              2016年10月6日                  6              场地使用费              2016年11月              4247.23              2016年11月6日                  7              场地使用费              2016年12月              1096.25              2016年12月6日                  8              推广费              2016年7月              539.7              2016年7月6日                  9              推广费              2016年8月              539.7              2016年8月6日                  10              推广费              2016年9月              539.7              2016年9月6日                  11              推广费              2016年10月              539.7              2016年10月6日                  12              推广费              2016年11月              539.7              2016年11月6日                  13              推广费              2016年12月              139.28              2016年12月6日                  14              POS租金              2016年7月              500              2016年7月6日                  15              POS租金              2016年8月              500              2016年8月6日                  16              POS租金              2016年9月              500              2016年9月6日                  17              POS租金              2016年10月              500              2016年10月6日                  18              POS租金              2016年11月              500              2016年11月6日                  19              POS租金              2016年12月              129.03              2016年12月6日