广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3092号上诉人（原审被告）：徐裕辉，住广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：广州市国土资源和房屋管理局，住所地广州市。委托代理人：林小兰、曾文静，均系该局工作人员。上诉人徐裕辉因与广州市国土资源和房屋管理局（下简称广州市国土房管局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第170号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2014年11月10日，广州市国土房管局向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除广州市国土房管局与徐裕辉之间就广州市荔湾区龙津东路西成横街17号406房房屋的租赁关系，徐裕辉及同住人员迁出该屋，将该屋的使用权交还广州市国土房管局；2、本案诉讼费由徐裕辉承担。徐裕辉在原审中答辩称：广州市国土房管局起诉徐裕辉不合法，不同意广州市国土房管局的诉讼请求。原审庭审，徐裕辉确认其与配偶宋小巧购买位于广州市番禺迎宾路锦绣香江花园锦绣山水园7栋808房房屋。原审法院认为：广州市国土房管局与徐裕辉签订的《广州市直管房租赁合同（住宅）》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，广州市国土房管局及徐裕辉应自觉履行合同。现广州市国土房管局以徐裕辉与配偶宋小巧购买位于广州市番禺迎宾路锦绣香江花园锦绣山水园7栋808房房屋为由，要求解除与徐裕辉签订的关于广州市荔湾区龙津东路西成横17号406房的租赁关系及收回讼争房屋的诉讼请求，予以支持。本案徐裕辉已经拥有自有房产，且原合同到期后，双方没有续签租赁合同，双方之间的租赁关系视为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。因此，双方关于讼争房屋的租赁关系应予解除，徐裕辉应将讼争房屋交还给广州市国土房管局。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、解除广州市国土房管局与徐裕辉之间关于广州市荔湾区龙津东路西成横17号406房的租赁关系；二、徐裕辉（含同住人员）自本判决发生法律效力之日起三十日内迁出广州市荔湾区龙津东路西成横17号406房，将该房屋交还给广州市国土房管局。本案受理费50元，由徐裕辉负担。判后，徐裕辉不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审程序违法。其一，广州市国土房管局不是适格的诉讼主体。广州市国土房管局对涉案房屋早已不享有所有权和使用权，其没有权利起诉徐裕辉。原审没有调查涉案房屋的产权人究竟是广州市房屋管理局还是荔湾区房屋管理局。其二，原审法官随意更换，没有通知徐裕辉，剥夺了徐裕辉的申请回避权，程序严重违法。原审庭审时是由审判员候炜邦主审，但是在判决时，却变成了张某审判员，审和判根本不是一个人；二、原审判决认定事实有误。其一，本案争议房屋属于必须房改的房屋。产权如果明晰，就必须进行房改。而产权是否明晰，是本案必须审查清楚的问题，但原审对此毫无调查。其二，徐裕辉是有权利享受房改的企业职工。徐裕辉工作的企业是集体单位，1976年以公房换公房，搬到西成横街17号406房居住，住了十多年，从未签过房屋租赁合同。按照相关法律法规和政策规定，徐裕辉有权享受一次公房房改。本案原审开庭时，徐裕辉才得知：本案争议的西成横街17号房屋整栋大楼内，有两家住户完成了房改。而徐裕辉和其他租户都没有接到任何房改通知。其三，西成横17号楼在规划征地拆迁范围内，争议房屋产权已经不再属于广州市国土房管局。规划文件显示涉案房屋属于2000年前西成横街17号地块和附近地块范围之内。之后，除17号楼外周围的私房陆续拆除，但本案争议的17号楼却最终没有拆除。通过法庭调查才发现，是广州市国土房管局和开发商相互勾结，违反规划，擅自改变争议房屋产权(广州市国土房管局自己就是产权登记人)，拒不执行原来规划中对17号楼的拆迁补偿事宜，损害徐裕辉等住户的合法权益。其三，2009年5月5日的涉案租赁合同是徐裕辉在被欺骗的情形下签订的，应属于无效合同。该份房屋租赁合同的租赁期限为2008年7月1日至2012年5月31日。但是2007年3月1日，广州市国土房管局已经不享有本案争议房屋的产权，并且广州市国土房管局已经对17号楼撤销管理，但其故意隐瞒实情，在撤管期内又逼迫徐裕辉签约，合同当然无效。其五，涉案租赁合同是广州市国土房管局提供的格式化合同，里面全是霸王条款，更无所谓协商。不平等合同亦属于无效合同；三、广州市国土房管局在起诉前连续多年未主张权利，至其在本案起诉徐裕辉时，其诉请所依据的合同已经过期，双方没有再签订过任何租赁合同。在其后的几年期间，没有任何组织和个人向徐裕辉主张过任何权利。因此，本案已经超过诉讼时效，广州市国土房管局无权主张解除。综上，徐裕辉上诉请求撤销原审判决，改判驳回广州市国土房管局的全部诉讼请求，并判令广州市国土房管局承担本案的诉讼费。被上诉人广州市国土房管局答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，不同意徐裕辉的上诉请求。徐裕辉已经有私房，与广州市国土房管局签订的合同已到期，所以广州市国土房管局有权要求收回涉案房屋。二审过程中，徐裕辉提供了一组照片，拟证明广州市国土房管局与徐裕辉在2009年签订租赁合同时已将涉案房屋所在的地块移交给新光地产公司，涉案房屋属于征地拆迁范围。广州市国土房管局确认该组照片反映了涉案房屋的现状，但对其关联性不予认可，并称涉案房屋未征拆或被房改。广州市国土房管局提交了穗府﹝2006﹞18号《关于印发广州市国土资源管理体制改革实施意见的通知》及《授权委托书》复印件各一份，拟证明广州市国土房管局、广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（下简称广州市国土房管荔湾分局）、广州市荔湾区土地房屋管理所（下简称荔湾土管所）三者之间的关系。其中，（2006）18号文载明广州市国土房管荔湾分局为广州市国土房管局的派出机构，是荔湾区辖区内直管房（沙面街除外）的行政主管部门。《授权委托书》记载：荔湾土管所是广州市国土房管荔湾分局属下事业单位。广州市国土房管荔湾分局授权荔湾土管所为其代理人，授权荔湾土管所以广州市国土房管荔湾分局的名义与承租人签订直管房租赁合同（包括住宅和非住宅），广州市国土房管荔湾分局确认租赁合同的权利和义务，相关的合同权利和义务由广州市国土房管荔湾分局承担。对此，徐裕辉表示清楚荔湾土管所与广州市国土房管局之间的关系。本院经审理查明：广州市荔湾区龙津东路西成横街17号登记在广州市房地产管理局名下，产别为直管公房。2009年5月5日，荔湾土管所（甲方）与徐裕辉（乙方）签订《广州市直管房租赁合同（住宅）》，合同约定：乙方承租讼争房屋（面积29.38平方米）作住宅用途，租赁期限至2012年5月31日止，月租金101.80元；乙方空置6个月或以上，甲方有权终止合同，按现状收回房屋，由此造成的损失由乙方负责。乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用。违反上述规定视为乙方自动放弃房屋承租权，合同自发生上述情形之日起解除。租赁期满且甲方要求收回房屋的乙方应交回原承租房屋和设备给甲方。乙方或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方。合同期满后，双方没有续签讼争房屋租赁合同，徐裕辉继续使用讼争房屋并支付租金。后广州市国土房管局经调查发现徐裕辉拥有自有住房，但徐裕辉没有退还讼争房屋。另查明：依据2015年2月5日的原审庭审笔录记载，原审法院宣布本案由审判员张某适用简易程序进行独任审理。原审法院作出的（2015）穗荔法民三初字第170号民事判决落款处记载为审判员张某。本院认为：房地产登记簿查册表显示涉案房屋所有权归属广州市国土房管局，产别为直管公房。广州市国土房管荔湾分局作为广州市国土房管局的派出机构，委托荔湾土管所与徐裕辉签订《广州市直管房租赁合同（住宅）》，因此而产生的法律后果应由广州市国土房管局承担。因此，广州市国土房管局系涉案房屋的出租方，有权行使出租人的权利，是本案的适格原告，徐裕辉上诉认为广州市国土房管局不是适格诉讼主体无事实和法律依据，本院不予采纳。徐裕辉上诉认为其签订《广州市直管房租赁合同（住宅）》系受广州市国土房管局逼迫所致，但未就此举证证明，且该《广州市直管房租赁合同（住宅）》也不存在法律法规规定的无效情形，故原审判决认定该《广州市直管房租赁合同（住宅）》有效正确，本院予以确认，双方当事人均应切实履行。根据合同约定，徐裕辉拥有自有房产，广州市国土房管局有权解除合同并收回涉案房屋，且前述《广州市直管房租赁合同（住宅）》约定的租期已届满，广州市国土房管局有权随时主张解除合同，故原审判决支持广州市国土房管局要求解除合同并收回房屋的诉请，有合同依据和法律依据，可予维持。双方当事人签订的《广州市直管房租赁合同（住宅）》约定租期届满后，双方未继续签订租赁合同，徐裕辉继续使用涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，视双方之间成立不定期的租赁合同，当事人可以随时请求解除合同，广州市国土房管局提起本案诉讼不存在超过诉讼时效的情形，故徐裕辉上诉主张本案已经超过诉讼时效不成立，本院不予支持。另，涉案房屋是否属于房改对象或征拆范围，与本案租赁合同纠纷的处理无关，徐裕辉以涉案房屋属于必须房改的房屋，且在规划征地拆迁范围内，原审未对此查明为由，上诉主张原审认定事实不清，缺乏法律依据。此外，原审卷宗材料显示，本案系适用简易程序进行独任审理，原审庭审宣布的审判法官与原审判决书所载明的审判法官一致，故徐裕辉以本案原审审与判不是同一人为由，上诉认为原审程序违法，与事实不符，本院不予支持。综上，上诉人徐裕辉的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人徐裕辉负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  黄 嵩二〇一五年八月六日书记员  王 健