广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终4932号上诉人（原审被告）：东莞市碧桂园房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇朗东路18号大朗碧桂园1#商业楼206号。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：马其友，广东名道律师事务所律师。委托诉讼代理人：王祉琪，广东名道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐再忠，男，1976年11月1日出生，汉族，住广东省东莞市，被上诉人（原审原告）：邱叶，女，1981年7月6日出生，汉族，住广东省深圳市龙华新区，上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：赵立柱，广东莞信律师事务所律师。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：张小文，广东莞信律师事务所辅助人员。上诉人东莞市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人徐再忠、邱叶商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初3294号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条法律规定，判决：东莞市碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向徐再忠、邱叶赔偿损失5999.86元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（徐再忠、邱叶已预交），由东莞市碧桂园房地产开发有限公司负担。原审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初3294号民事判决书。上诉人碧桂园公司向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回徐再忠、邱叶全部诉讼请求。2.依法判决徐再忠、邱叶承担本案的诉讼费用。事实与理由：（一）原审判决根据生效判决认定碧桂园公司在宣传、销售天麓山花园二期时明确说明和允诺有游泳池错误。1.徐再忠、邱叶在本案中并未提交任何直接证明碧桂园公司在宣传、销售天麓山花园二期时明确说明和允诺有游泳池的证据，之前的个案不代表本案中碧桂园公司在宣传时表明天麓山花园二期将配套游泳池，另案判例的案情与本案不完全一致。2.碧桂园公司在天麓山花园二期的网络媒体推广、销售大厅项目规划图和销售广告及宣传资料均未宣传将配套游泳池，原审法院对碧桂园公司提交的照片上提示内容不采信依据不充分。（二）原审法院适用法律错误。适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定需具备两个前提条件：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，和对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，而本案显然不存在该两种前提。（三）徐再忠、邱叶提起本案诉讼已超过法定诉讼时效。碧桂园公司并未允诺天麓山花园二期有游泳池，因此双方签订《商品房买卖合同》中不存在约定关于游泳池的规划建设及交付时间。依据（2015）东三法民一初字第1061号案件中业主提交的《案涉楼盘目前的现状照片》及碧桂园公司提交的《照片》可知，2015年7月前天麓山花园二期已经竣工，徐再忠、邱叶主张建造游泳池的位置已建成水系景观池，不存在任何封闭的情形，徐再忠、邱叶在接收自有房屋的同时接收了包括景观池（即徐再忠、邱叶所称游泳池）在内的整个小区公共设施，并与物业公司签订了前期服务协议，授权物业公司对整个小区的公共设施进行管理，可见徐再忠、邱叶在收楼时就已明确知道天麓山花园二期没有游泳池以及其权利受到侵害。但徐再忠、邱叶在收楼时以及起诉前均未主张过权利。物业管理费按照合同约定的房屋交付时间之次月开始计收，且有部分业主已于2014年12月起开始缴纳物业管理费，另物业管理费的计收时间与案涉小区整体投入使用时间并无必然联系，原审据此认定案涉小区自2015年12月起整体投入使用缺乏依据。综上，徐再忠、邱叶的起诉已超过2年的诉讼时效。被上诉人徐再忠、邱叶向本院答辩称：（一）原审判决认定碧桂园公司在宣传、销售天麓山花园二期房屋时说明和承诺有游泳池正确。东莞市两级法院作出的系列生效判决已经明确认定了碧桂园公司在销售二期物业时通过宣传、沙盘、广告等方式承诺有游泳池，碧桂园公司最终没有实现承诺，明显构成违约。原审法院按照生效判决认定的事实来处理本案符合法律规定。碧桂园公司作为知名企业，至今仍不承认存在欺诈行为，对基本违约事实进行否认，是一个没有担当的企业。（二）徐再忠、邱叶的起诉没有超过诉讼时效。首先，碧桂园公司承诺修建的游泳池属于公共区域，其没有明确约定交付日期，诉讼时效不能从交付房屋时起算，而应根据权利人主张开始计算诉讼时效。其次，碧桂园公司上诉主张二期物业配套是在2015年7月建设完成，但徐再忠、邱叶对此并不知情，碧桂园公司也没有通知徐再忠、邱叶。最后，退一步而言，虽然部分业主在2015年10月1日前签署了收楼文件，但实际收楼是从2015年12月1日才开始进行，因为徐再忠、邱叶是从2015年12月1日才缴纳物业管理费。本院经审理查明，对原审法院查明的事实予以确认。二审期间，碧桂园公司提交了以下证据：1.原审法院（2015）东三法民一初字第1048号等21宗系列案的一审开庭笔录及在该系列案中提交的案涉楼盘现状照片，拟证明徐再忠、邱叶主张的游泳池区域于2015年7月之前已经建成水系景观池，徐再忠、邱叶最迟在收楼时即可知晓案涉小区不再建设泳池，故应从此时计算诉讼时效。2.前期物业服务协议，拟证明徐再忠、邱叶在收楼时一并接收了基础设施和公共设施，并授权碧桂园公司的物业公司进行管理。徐再忠、邱叶对于原审法院（2015）东三法民一初字第1048号等21宗系列案的一审开庭笔录及在该系列案中提交的案涉楼盘现状照片的真实性确认，但对于关联性不予确认，认为上述证据是相关案件当事人意见的记载，与本案没有关系。徐再忠、邱叶对前期物业服务协议的签名真实性确认，但对于签名落款的时间不确认，其提出签订协议时只有签名，没有签时间，实际上交楼时间是在2015年12月之后，且该协议只是对物业管理的约定，不是对物业公共部分交付的约定，与本案没有任何关系。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人碧桂园公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕双方当事人的上诉和答辩，本案二审的争议焦点为：徐再忠、邱叶的起诉是否超过诉讼时效。对此，本院作以下分析：碧桂园公司提交的收楼资料上有徐再忠、邱叶的签名，本院对其真实性予以认可并据此认定徐再忠、邱叶的收楼时间为2015年9月26日。根据（2015）东三法民一初字第1048号等21宗系列案于2015年9月1日进行的原审庭审笔录以及照片反映，案涉小区公共配套设施包括宣传销售时承诺为游泳池的地方此时已经建成景观，且已在徐再忠、邱叶收楼前施工完毕。业主自收楼开始对其购买的房屋进行接收，对于房屋及所在小区公共配套设施应开始有了解及关注，故自收楼之日，业主对于碧桂园公司在宣传、销售时承诺的配套设施有无实现应有明确认识，尤其是对合同订立以及房价确定均具有重大影响的游泳池。在此时，案涉小区并没有建设宣传、销售时承诺的游泳池，业主应当知道权利受到侵害，故本案诉讼时效应从业主收楼之日起计算，徐再忠、邱叶收楼之日起至2017年9月30日已经超过两年，其也未举证证明存在诉讼时效中止、中断的情形，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，徐再忠、邱叶在2018年提起本案诉讼已超过诉讼时效，对其要求碧桂园公司支付因未建设游泳池需承担违约损失的诉讼请求应不予支持，原审法院对此处理不当，本院依法予以纠正。综上所述，碧桂园公司关于案涉业主的起诉超过诉讼时效的上诉理由成立，本院予以支持。原审法院认定事实不清致实体处理不当，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初3294号民事判决。二、驳回徐再忠、邱叶的全部诉讼请求。本案一审受理费25元（徐再忠、邱叶已预交），由徐再忠、邱叶负担。二审案件受理费50元（东莞市碧桂园房地产开发有限公司已预交），由徐再忠、邱叶负担。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  陈加雄审判员  冯婉娥二〇一八年七月二十七日书记员  李淑仪