广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)穗中法民五终字第4339号上诉人（原审被告）：广州市XX贸易有限公司，住所地：广州市XX区。法定代表人：陈灿扬，职务总经理。委托代理人：马菁、黄纯，均为广东汇俊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区人民政府XX街道办事处，住所地：广州市越秀区。负责人：王燕玲，职务主任。委托代理人：刘识文，广东华盈律师事务所律师。委托代理人：周子力，广东华盈律师事务所实习律师。原审被告：广州市XX开发公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：李健，职务经理。原审被告：广州市XX回收公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：张国荣，职务经理。上列二原审被告共同委托代理人樊玉霞、沈庚，均为广东易恒律师事务所律师。上诉人广州市XX贸易有限公司（以下简称XX贸易公司）因与被上诉人广州市越秀区人民政府XX街道办事处（以下简称XX街道）、原审被告广州市XX开发公司（以下简称XX资源公司）、原审被告广州市XX回收公司（以下简称XX回收公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第551号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明:XX回收公司因征用拆迁XX街道（前身红云街道办事处）位于广州市东山区永胜上沙52号房屋（系统房屋，用地业主为黎永燊），于1983年11月3日与红云街办事处签订《征用拆迁安置协议》，约定：XX回收公司经市规划局（82）城地批字第681号文批复，征用东山区永胜上沙52号及路横1号等地段建商店住宅，征用范围有红云街办事处用房永胜上沙52号系统平��（现由红云五金电器社使用），外墙面积231.61㎡（其中生产用房196.42㎡，五金社干部罗锡达住房35.19㎡），经东山区房管局作价残值20340.80元，该款作为双方合资建筑资金。新楼建好后，由XX回收公司按建筑面积235㎡，在新楼北面首、二层面积各50%安排给红云街办事处统筹使用，属红云街办事处所有。红云街办事处用房用地（有旧残墙）是业主黎永燊的地产，有房地产证书，经同业主代理人杨惠姬协商，并征得业主同意由XX回收公司代补偿地租及围残墙费共2548.18元。该费用由红云街办事处付回给XX回收公司。该协议签订后，红云街办事处将房屋腾空交由XX回收公司拆除。该屋所在地段拆建新楼房后，XX回收公司于1986年间在新建的广州市大沙头路永胜上沙52号之一、之二房屋中安排首层102房及二楼北面房屋（即首层120房所对应的二楼房屋）给XX街道回迁管业使用。XX回收公司在拆迁地段房屋住房建成后，于1989年3月20日，对包括上述房屋在内的5922.71平方米新建房向房管部门申办产权登记。1993年2月19日，房管部门按其申报的房屋发出了《广州市房地产权属证明书》。红云街办事处自接管上述讼争房后一直自行安排使用（含出租）至今。XX回收公司至今未为红云街办事处办理涉案的拆迁补偿手续。XX回收公司曾于1989年6月29日致函广州市房地产管理局：大沙头东湖西路永胜上沙52号之一、之二一幢九层商店、住宅，其中向北面的地下、二楼有235平方米用房属红云街办事处所有，由于我司基建部门漏发上述资料给经办产权登记的同志，在1989年3月24日错将红云街办事处那部分登入我公司。特此证明，请给予办理更正手续。1994年12月31日，XX回收公司上级主管部门广州市供销合作社联合社作出决定，将XX回收公司更名为XX公司。XX公司于1996年12��18日向房管部门申请将上述已登记为XX回收公司的房屋登记为其所有。XX公司向房管部门填报权属和原情况申述载明：“我单位于93年2月以统字45540-45550号领取了房地产权属证明书，但据市供销社发文将原市XX回收公司更名为市XX开发公司，故申请将该公司名继续以自报面积核发房产证”。2000年6月25日，房管部门将大沙头永胜上沙52号之一、52号之二102房面积105.73平方米房地产证颁发给了XX公司。2012年11月16日，因XX公司未能履行清偿借款190万元及其利息、复息的义务，原审法院以（2003）荔法民执字第841-19号裁定书，查封了XX公司在广州市越秀区永胜上沙52号之一、之二102房的所有权。其后，XX街道向原审法院提出案外人执行异议，原审法院于2013年3月15日作出（2013）穗荔法执外异字第1号执行裁定书，查明上述事实，并认为由于XX街道提出异议的执行标的房屋至今未有���理权属变更登记手续，未产生所有权变动的法律后果，执行标的房屋一直登记在被执行人名下，而且，XX街道提供的《征用拆迁安置协议》也没有经房管部门办理拆迁监证，也不能证明该协议约定的补偿房屋与执行标的房屋是同一房屋。因此，XX街道认为讼争房屋属于其所有的主张，证据不足，故案外人提出的异议，理由不成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回广州市越秀区人民政府XX街道办事处提出的异议。2013年3月22日,XX街道向原审法院提起本案案外人执行异议之诉，请求：1、确认广州市大沙头路永胜上沙52号之一、之二的首、二层房屋(面积约235平方米，因为52号之一、之二的102房已经有测绘，面积105.73平方米。上面对应的二层没有测绘，所以面积计算是大约的数字)属XX街道所有。2、判令XX公司、XX回收公司为XX街道���理前述房屋的房地产权证。3、停止对现广州市大沙头路永胜上沙52号之一，52号之二102房的执行，解除对该房屋所有权的查封。4、本案诉讼费由被告负担。在一审诉讼期间，XX街道因在广州市越秀区法院起诉XX回收公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案为由，要求撤回确认广州市大沙头路永胜上沙52号之一、之二二层房屋属XX街道所有及要求XX公司、XX回收公司为XX街道办理前述房屋的房地产权证的诉讼请求。原审法院认为：位于本市大沙头路永胜上沙52号是XX回收公司经征地拆迁开发建设的大楼，根据该公司与XX街道前身红云街办事处签订的《征用拆迁安置协议》，约定：新建大楼中的235平方米面积作为对被拆迁人XX街办事处原址房屋安置的拆迁补偿。该大楼建成后，XX回收公司依约将该大楼中的所约定面积（即涉案房屋）移交给XX街道办事处管理使用，且XX街道办事处通过下属单位出租涉案场地。从以上情况可见，XX街道与XX回收公司就所签订的《征用拆迁安置协议》不存在异议。涉案房屋是XX回收公司是通过征拆XX街道原有房屋建成的，新楼建成的初始登记权利人为XX回收公司，XX回收公司应在完成初始登记后按《征用拆迁安置协议》所约定的内容将其中的房屋给XX街道作安置之用，并应为XX街道办理产权调换登记手续。另XX回收公司作为XX公司的前身及广州市供销合作社做出的《关于由市XX回收公司更名为广州市XX开发公司的决定》等证据证明，XX公司实为对上述房屋的权属登记代拆迁人XX回收公司作的初始登记。综上所述，XX街道要求确认广州市大沙头路永胜上沙52号之一、之二的首层归XX街道所有及XX公司、XX回收公司为XX街道办理房地产权证，有合同依据和法律根据，原审法院予以支持。XX贸易公司关于XX街道诉请的房屋产权已登��为XX公司所有，并非XX回收公司所有及XX街道与XX回收公司之间签订的《征用拆迁安置协议》属于其内部的约定，不能对抗XX公司及其债权人的抗辩，该主张于法无据，原审法院不予采纳。鉴于上述讼争房屋已确认为XX街道应得之拆迁补偿房屋，故应停止对该房屋的执行及解除该房屋的查封。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，作出如下判决：一、撤销原审法院（2013）穗荔法执外异字第1号执行裁定；二、原审法院（2003）荔法执字第841-19号案停止对广州市越秀区永胜上沙52号之一、之二102房的执行，解除对该房屋所有权的查封。三、确认广州市越秀区大沙头永胜上沙52号之一、之二102房归广州市越秀区人民政府XX街道办事处所有。四、广州市XX回收公司及广州市XX开发公司应于三十日内为广州市越秀区人民政府XX街道办事处办理该房屋的拆迁补偿产权登记手续。本案一审受理费41400元，由广州市XX回收公司、广州市XX开发公司及广州市XX贸易有限公司共同负担。判后，上诉人XX贸易有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决在XX街道没有提供任何房产权属证明的情况下，直接认定XX回收公司征用拆迁的房屋是XX街道所有，属认定事实错误。XX街道不是涉案《征用拆迁安置协议》的签订人，也不是涉案被征用拆迁房屋的所有人、使用人，因此，涉案被征用拆迂房屋并不是归属XX街道所有的国有资产，也不是政府基层组织办公自用的设施，XX街道无权获得涉案102房的所有权。二、一审认定XX公司对涉案102房的权属登记代拆迁人XX回���公司作的初始登记是没有事实依据，属认定错误。三、涉案《征用拆迁安置协议》不能对抗XX公司及我方，一审认为该主张于法无据是错误的。XX公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回XX街道的全部诉讼请求，本案全部诉讼费用由XX街道承担。被上诉人XX街道二审答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。广州中院已经作出（2014）穗中法民五终字第2753号判决，该判决已经确认涉案拆迁协议的效力，并且确认XX街道有权依据该协议取得该合同项下房屋所有权，因此原审判决依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条判决XX回收公司及XX公司为XX街道办办理产权登记，并且判决停止将涉案房屋作为XX公司财产进行执行是正确的。原审被告XX回收公司、XX公司共同答辩称：不同意原审判决，同意XX公司的上诉请求事实及理由。涉案房屋无论房屋还是土地权属人、使用人都不是XX街道，XX街道无权与XX回收公司签订拆迁安置协议，并以此主张权利。经审查，原审认定以下事实错误：1、广州市东山区永胜上沙52号房屋用地业主为黎永燊有误，应为其中旧城墙部分用地业主为黎永燊；2、XX回收公司更名为XX公司错误。除此之外，原审查明的其他事实无误，且各方均未能提供新证据，本院予以确认。二审另查明：广州市供销合作联社于1992年6月17日以穗联业字（1992）266号《关于申请办理广州市XX开发公司企业法人登记的函》具函广州市工商行政管理局称：该社决定从广州市XX回收公司中拨出部分企业组成广州市XX开发公司，实行独立核算，自负盈亏，直属市联社领导。经工商机关批准，XX公司于1992年7月18日成立。1996年12月18日，XX公司以XX回收公司更名为XX公���为由，向房管部门申请以该公司名继续以自报面积核发房产证。一审中，XX街道提交了红云五金电器社于1983年11月9日出具的《房屋保证书》：“永胜上沙52号是1958年大跃进时红云办事处自建办居民食堂，1959年居民食堂结束后为第五居委会，1966年转为工业打铁组使用，1970年转为拉丝弹簧组，1978年扩大生产转为现在的红云五金社。该房从建房至今一直由街道自建自用，该地是国家土地，不用向房管局及私人交地租，没有交房地产税。当时没有办理报建手续，因此没有房地产及报建等依据。”XX回收公司、再审资源公司质证认为：对证据的真实性没有异议，但是红云五金社自己写的，不清楚发给什么部门，该保证书没有法律效力；XX公司质证认为：对真实性不予确认，因为该保证书不是一份具有律效力的文书，而且红云五金社是红云街道的下属企业，与XX街道有利害��系，其出具的保证书真实性不予认可。该保证书也承认房产是没有任何报建手续，也没有任何法律文件可以证该房产的产权。另查：1985年5月20日，广州市东山区人民政府办公室发出“东府办【1985】22号”文件《关于红云街等四个街道办事处更名的通知》，内容有红云街道办事处更名为XX街道办事处。在二审审理过程中，本院向广州市国土资源和房屋管理局发函询问以下问题：1、关于东湖西路永胜上沙52号之一、之二的首、二层共235平方米用房，XX回收公司曾于1989年6月29日致函贵局要求更正登记，XX街道办事处也于同年7月2日向贵局提交《广州市公有房屋产权登记申请书》，要求办理产权登记，贵局就此发出《房屋所有权申请登记证件收据》。但该申请未获贵局批准，是何原因？2、XX街道办事处依据其与XX回收公司的《征用拆迁安置协议》，能否向贵局申请办理约��房产的产权登记？2015年7月8日，广州市国土资源和房屋管理局以穗国房协查(2015)191号复函：1989年XX街道向该局下设的广州市房地产登记所申请征用补偿登记，该登记所立案受理。1996年9月3日，登记所向XX街道发出《催办通知》，要求10日内补充权属证明书、经拆迁办监证的产权交换协议书、提供回迁门牌等资料，由于XX街道未按要求提交资料，登记所于1996年10月3日作出暂缓登记决定。办理征用补偿登记应提交经备案的产权交换协议书、回迁房及被拆迁房的房地产证等材料，并非来函提及的《征用拆迁安置协议》。对于上述《复函》，XX公司认为：该函可证实未能办证的责任在XX街道，其有过错，应当驳回其诉讼请求；XX街道提交书面意见认为：由于无法查找到相关原始文件资料，故难以确认复函中的相关表述是否真实，涉案《征用拆迁安置协议》的合法性是不可否���的，第七条充分表明签约双方具以被拆迁房屋残值定价作为“合资建筑资金”，并在此基础上以新建房屋分配产权的真实意思表示，因此即使认为我办事处客观上无按产权交换方式实现征用补偿，也应认定我办事处可依《物权法》第三十条之规定，基于合资建房的事实直接取得涉案房屋的所有权。这就意味着，我办事处对涉案房屋所享有的权利应足以对抗XX公司就该房屋申请强制执行的权利。对于涉案《征用拆迁安置协议》为何没有备案、为何未按房管局的要求补充材料不清楚，如果按拆迁安置补偿我方自行办理房屋的产权登记可能办不了。XX回收公司、XX公司认为：XX街道对涉案房产还未办理产权登记存在过错。双方之间不存在签订已经备案的产权交换协议，其对征用拆迁协议是有异议的，XX回收公司在签订拆迁安置协议时，没有弄清被拆迁房屋的产权情况，就与XX街道签订了该协议。本院认为：本案为案外人执行异议之诉，审查的是案外人的实体权利能否阻却执行案件对涉案102房的执行。关于原被拆迁房屋的历史使用情况。一审中，XX街道提交了红云五金电器社于1983年11月9日出具的《房屋保证书》：“永胜上沙52号是1958年大跃进时红云办事处自建办居民食堂，1959年居民食堂结束后为第五居委会，1966年转为工业打铁组使用，1970年转为拉丝弹簧组，1978年扩大生产转为现在的红云五金社。该房从建房至今一直由街道自建自用，该地是国家土地，不用向房管局及私人交地租，没有交房地产税。当时没有办理报建手续，因此没有房地产及报建等依据。”该保证书形成于1983年，从其反映的原房屋的历史使用情况看，该房屋由XX街道的前身红云街道自建，相继作为居民食堂、居委会、打铁组、拉丝弹簧组使用，之后交给其下属的集���所有制企业红云五金电器社一直使用至被拆迁时止。1983年XX街道与XX回收公司签订《征用拆迁安置协议》，移交房屋交付XX回收公司拆迁，没有任何权利人提出异议。从1986年大楼建好后XX回收公司按照协议约定将涉案102房及对应的二楼房屋交付给XX街道使用、出租至今，也没有任何权利人提出异议。因此，虽然XX街道对原被拆迁房屋没有经登记拥有产权，但该房屋为XX街道的前身红云街道自建自用，实际上，除了XX街道与XX回收公司协议确认的其中旧残墙部分房屋业主为黎永燊外，也不存在其他合法的权利人。因此，XX街道对原被拆迁房屋具有占有、使用以及收益的权利。关于XX街道对涉案102房的权利能否阻却执行以及XX街道主张确权、办证能否支持的问题。首先，如上所述，XX街道自建房屋，对原被拆迁房屋具有占用、使用、收益的权利，且目前无证据显示该房屋有��他合法的产权人。虽然XX街道与XX回收公司签订的《征用拆迁安置协议》未经房管部门监证备案，但系双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。根据该协议第七条的约定，XX街道以原房屋残值作价20340.8元作为与XX回收公司合资建筑资金，故应视为XX街道对约定回迁的房屋付出相应对价。而且，涉案102房系该协议约定的给予XX街道回迁的房屋，XX回收公司也依据协议交付XX街道使用，XX街道也从1986年使用至今，并用于出租收益，本案亦无证据显示XX回收公司以及其他的权利人对此提出过异议。其次，虽然102房现登记在被执行人XX公司名下，但根据本院二审查明的事实，XX公司并非由XX回收公司更名，而是从XX回收公司中拨出部分企业组成成立的，XX公司在其上级部门的配合下，却以其由XX回收公司更名为由向房管部门申请变更产权登记而取得102房的产权，XX公司并未支付房屋对价，其并非善意取得的第三人。最后，根据房管部门的复函，以产权补偿的方式办理产权登记的必须提交经拆迁办监证的产权交换协议书，而涉案《征用拆迁安置协议》未经监证备案，故涉案102房未能办证的根本原因是涉案协议未经相关部门的监证备案。本案XX街道与XX回收公司对于当时为何不办理监证备案均未能清楚解释，因此，双方对涉案房屋未能办证均应负有责任，不能归责于XX街道一方，XX公司及XX回收公司、XX公司认为XX街道对未能办证负有全部的过错责任，本院不予采纳。综合上述事实，XX街道对涉案102房已经支付了相应对价，且实际占有该房屋，虽未办理过户登记手续，但不能完全归责于XX街道，因此，XX街道对涉案102房具有足以阻却执行的实体权利，应停止执行，并解除查封。至于XX街道主张确权、办证的问题，因XX街道与XX回收公司之间系合同关系，涉案102房未经房管部门产权登记，XX街道不能取得房屋的所有权，故XX街道主张确权不符合法律规定，应不予支持。至于办证，根据房管局的复函，由于缺少经拆迁办监证的产权交换协议书，XX街道要求以产权补偿方式登记涉案102房是无法办理的，故XX街道要求办证存在事实上的履行不能，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，应不予支持。综上所述，XX公司的上诉请求和理由部分成立，其他不能成立，不应支持。原审判决认定部分事实清楚，但适用法律部分法律错误，导致理结果不当，应予以改判，其他处理结果可予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法��（2013）穗荔法民三初字第551号民事判决第一、二项；二、撤销广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第551号民事判决第三、四项；三、驳回广州市越秀区人民政府XX街道办事处其他的诉讼请求。本案一审受理费41400元，由广州市越秀区人民政府XX街道办事处负担100元，由广州市XX贸易有限公司负担13770元，由广州市XX开发公司、广州市XX回收公司共同负担27530元；二审受理费41400元，由广州市越秀区人民政府XX街道办事处负担100元，由广州市XX贸易有限公司负担13770元，由广州市XX开发公司、广州市XX回收公司共同负担27530元。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁代理审判员  黄春成代理审判员  陈慧芳二〇一五年八月三十一日书 记 员  杨仁义