江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2014）常执异字第41号异议人常州市侨裕集团房地产开发有限公司。住所地江苏省常州市武进区高新技术产业开发区西湖路**。法定代表人陈礼斌，该公司董事长。委托代理人尤震宇，江苏乐天律师事务所律师。委托代理人杨佳文，江苏乐天律师事务所律师。申请执行人常州市武进区通利农村小额贷款股份有限公司。住所地江苏省常州市武进区南夏墅街道常武南路**。法定代表人管正民，该公司董事长。委托代理人匡鹤，江苏源博律师事务所律师。被执行人钦红亚。被执行人钦亮。上述两被执行人的共同委托代理人浦平、崔银春，江苏众泰律师事务所律师。常州市武进区通利农村小额贷款股份有限公司（以下简称通利小贷公司）与钦红亚、钦亮担保合同纠纷一案，本院在执行过程中，常州市侨裕集团房地产开发有限公司（以下简称侨裕公司）提出执行异议，本院受理后依法组成合议庭，于2014年12月24日进行了听证审查。异议人侨裕公司的委托代理人尤震宇，申请执行人通利小贷公司的委托代理人匡鹤，被执行人钦红亚、钦亮的委托代理人浦平到庭参加听证。本案现已审查终结。侨裕公司提出异议称：2011年1月14日，我公司与钦亮就溪湖小镇26-106号房、27-101号房分别签订编号QY20053、QY20054《商品房买卖合同》。合同附件四第六条第（1）款约定：在出卖人承担保证期限内，若买受人违反和贷款人签订的有关按揭贷款合同或在交房前出卖人已承担部分担保责任而买受人未向出卖人清偿所发生的费用，则出卖人有权暂缓向买受人交付该房屋直至买受人向贷款人及出卖人付清应付款项及费用，且出卖人无需承担逾期交房的违约责任；合同附件四第六条第（2）款约定：在出卖人承担保证担保期限内，若因买受人对贷款人的违约行为，致使出卖人因此而承担任何担保责任或贷款人提前收回全部贷款的，出卖人有权解除合同，不论出卖人是否行使合同解除权，买受人均应当承担赔偿责任，赔偿金额为出卖人代为向贷款人偿付的所有费用，以及自出卖人支付该费用之日起买受人实际赔偿之日止的按每天千分之五计算的资金占用费用。由于钦亮与中国建设银行股份有限公司常州武进支行（以下简称建行武进支行）、华夏银行股份有限公司常州分行（以下简称华夏常州分行）的房屋按揭贷款的还款均已逾期，被法院判决偿还借款本息，侨裕公司对钦亮的上述债务承担连带责任。因此，上述两套房屋的产权属于侨裕公司，法院不能处置（司法拍卖）。否则会侵害我公司的合法权益。综上，请求解除溪湖小镇26-106号房、27-101号房的查封手续，不能强制执行并处置该2两套房屋。为支持其异议申请，侨裕公司向本院提交了下列证据：一1、商品房买卖合同。二2、个人住房借款合同。三3、个人贷款支付凭证。四4、不动产统一发票。五5、物业缴费清单。六6、2014武商初字第941号民事判决书和，2014天商初字第1360号民事判决书。申请执行人通利小贷公司答辩称：第一1、侨裕公司与钦亮之间房屋买卖合同的约定不能否定或排除法院对涉案房屋的查封。根据相关规定，对于预售商品房的查封效力等同于一般的查封，限制了双方对该房屋的处置行为。事实上，涉案房屋已经经过房产部门的预登记，应当视为一种物权的登记。虽然法律上没有排除合同双方的解除权，但该解除权应当在法院查封之前行使，否则再无权依照合同约定行使解除权。第二2、侨裕公司因为合同约定的保证责任而代付的款项，实质上是一个普通的债权，并不享有任何的优先权，也无权就该债权而行使对涉案房屋的所有权。综上，侨裕公司的异议理由不能成立，请求依法予以驳回。被执行人钦亮、钦红亚同意申请执行人通利小贷公司的答辩意见。其还答辩称，侨裕公司不是涉案房屋的所有权人，也未发通知要求解除合同。所以，侨裕公司的异议请求应当予以驳回。经审查，查明：通利小贷公司与钦红亚、钦亮担保合同纠纷一案，常州仲裁委员会于2014年3月19日作2014常仲调字第57号仲裁调解书，确认当事人达成如下调解协议：一、（一）钦红亚、钦亮承担连带保证责任，于2014年3月20日向通利小贷公司支付借款本金1050万元，并从2014年3月15日起至实际付清之日止按月利率2%支付利息；二、（二）通利小贷公司支付的律师费377800元由钦红亚、钦亮承担，于2014年3月20日前付清；三、（三）仲裁费40392元由钦红亚、钦亮承担，于2014年3月20日前付清。由于钦红亚、钦亮未按照上述仲裁调解书履行，通利小贷公司向本院申请执行，本院予以执行立案。2014年3月28日，本院作出（2014）常执字第127号执行裁定书，裁定冻结、划拨钦红亚、钦亮的银行存款10918192元或查封、扣押其相应价值的财产。同日，本院预查封溪湖小镇26-106号房、27-101号房。侨裕公司不服，提出上述执行异议。另查明，2011年1月14日，钦亮与侨裕公司签订2两份商品房买卖合同，购买溪湖小镇26-106号房和27-101号房。合同备案号分别是5574799E006042AFA744和4981C0616FD54837B561。合同约定：前者房屋首付款89万元，剩余房款206万按贷款方式支付；后者房屋首付款978888元，剩余房款228万元按贷款方式支付。合同对钦亮逾期归还银行贷款致使侨裕公司承担保证责任时双方的责任也作出了约定。2011年1月18日，侨裕公司向钦亮开具两张销售不动产发票，金额分别是890000元、978888元。2011年3月2日，钦亮与建行武进支行就溪湖小镇26-106号房签订个人住房借款合同，借款金额206万元。侨裕公司系保证人之一。同2011年4月22日，钦亮与华夏常州分行就溪湖小镇27-101号房签订个人房屋抵押借款合同，借款金额228万元。侨裕公司系保证人。因钦亮还款均违约，2014年11月3日，常州市武进区人民法院作出（2014）武商初字第941号民事判决书，判决钦亮向建行武进支行归还借款1699500.14元，以及承担相应利息、建行武进支行的律师费等，侨裕公司对钦亮的上述义务承担连带保证责任。该判决还查明，侨裕公司在判决前已经支付代偿金72185.54元。2014年11月18日，常州市天宁区人民法院作出（2014）天商初字第1360号民事判决书，判决钦亮向华夏常州分行归还借款本金1918555.87元，以及承担相应利息、华夏常州分行的律师费等，侨裕公司对钦亮的上述义务承担连带清偿责任。该判决还查明，侨裕公司在判决前已经支付代偿金36967.59元。本院认为，：根据钦亮与侨裕公司签订的商品房买卖合同及实际履行情况，钦亮通过支付首付款和银行贷款的方式向侨裕公司付清了全部价款，购买了侨裕公司开发的溪湖小镇26-106号房和27-101号房。该2两套房屋虽然尚未进行房屋所有权登记，但已经办理了商品房预售合同登记备案手续。因此，钦亮作为本案的被执行人，依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项的规定，人民法院可以对该两套房屋采取预查封措施。虽然钦亮归还银行贷款违约，导致侨裕公司被法院判决对此承担保证责任，但根据侨裕公司提供的证据，目前上述该2两套房屋的权属法律状态没有改变。因此，侨裕公司现在要求法院解除对该2两套房屋的查封没有事实和法律依据。综上，侨裕公司的异议理由不能成立，本院对于侨裕公司的请求依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回常州市侨裕集团房地产开发有限公司提出的执行异议。本裁定书送达后立即生效。审 判 长  肖 江审 判 员  赵玉冰代理审判员  金瑞彬二〇一五年一月九日书 记 员  胡晓岚附录法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。