广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗南法民三初字第349号原告（反诉被告）：樊炬华，住广州市南沙区。委托代理人：熊飞、李成富，广东明盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市万业房地产开发有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：江福明，职务总经理。委托代理人：罗任平，系该公司员工。原告（反诉被告）樊炬华与被告（反诉原告）广州市万业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员何炎辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人熊飞，被告（反诉原告）委托代理人罗任平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊炬华诉称：其与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买广州市南沙区创鸿雅筑自编1栋A房，被告应于2014年12月31日前将符合合同约定交楼条件的房屋交付原告，逾期应按照总房款以每日万分之五的标准计付违约金等。后原告依约向被告付清全部购房款。在合同补充协议中，被告与原告签订了迟延交楼违约金不超过总房款的2％的霸王条款。被告于2015年1月底通知原告收楼，因与约定交楼条件和标准不符，原告拒绝收楼。被告违反合同约定，未按时将符合合同约定及法定的交楼标准的房屋交付给原告，其违约行为给原告造成了极大的损失。故请求判令：一、被告向原告支付自2015年1月1日起，至被告取得涉案房屋《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及永久用水用电证明的交楼条件后，书面通知原告收楼之日止的违约金，违约金以总房价款922632元为基数，按每日0.05%计算，暂计至2015年3月20日，违约金为36443.96元；二、撤销原告与被告在《商品房买卖合同》补充协议中签订的关于违约按总房价2%的条款；三、被告承担本案诉讼费。被告广州市万业房地产开发有限公司辩称：一、涉案项目因地质原因逾期交楼，属于不可抗力，逾期交楼的责任应当免责。二、涉案项目已经取得竣工验收备案表，且通电、通水、通气、通邮，符合交楼条件。三、逾期交楼的违约金约定过高，应当调整，应当按照2014年12月广州市租赁管理所公布的南沙当时同等地段的租金予以计算，即商用房的租金按照17元每平方每月计算，住宅租金的按20元每平方每月。四、《商品房买卖合同》补充协议第18条是双方真实意思表示，应该履行，且原告提出的撤销申请已经超过1年的除斥期。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告广州市万业房地产开发有限公司诉称：双方签订的《商品房买卖合同》约定，付款方式为按揭贷款方式付款，反诉被告须于2014年1月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。但反诉被告未按合同约定如期提供齐全的银行办理按揭材料，在反诉原告的多次催告下，直至2014年6月28日才提供齐全办理按揭所需的全部资料。按照合同及其补充协议的约定，应视为反诉被告逾期付款，应承担逾期付款违约责任。同时，按照补充协议第九条的约定，反诉原告可以顺延交付房屋期限而不应承担逾期交付的违约责任。故请求判令：一、请求判令被反诉人支付签约日至按揭材料全部提供齐全期间的逾期付款违约金，违约金以562632元为基数，按每日0.02%计算，违约金为225元（自2014年1月25日至2014年1月26日，合计2天）；二、请求判令被反诉人支付签约日至按揭材料全部提供齐全期间的逾期付款违约金，违约金以360000元为基数，按每日0.02%计算，违约金为11088元（自2014年1月25日至2014年6月28日，合计154天）；三、被反诉人承担本案诉讼费用。诉讼中,反诉原告撤回第一项诉讼请求。反诉被告樊炬华辨称：反诉原告的反诉请求与事实不符，应驳回其反诉请求。反诉被告与反诉原告指定的律师事务所有按揭服务法律关系，在签约当天，反诉被告已经向反诉原告提供了按揭所需的相关资料。但由于反诉被告原法定代表人涉嫌犯罪，被刑事拘留，被告开发的涉案楼盘处于瘫痪状态，原按揭银行不同意当初对涉案楼盘的放贷。变更后的股东承接后，与原告签订补充协议将平安银行广州分行变更为中国农业银行南沙支行。反诉原告以广东科德律师事务所于2014年6月28日出具的收取按揭资料的确认函为由，提出我方未按期交纳按揭资料不符合事实。因原提交的银行资产流水证明经过半年已经失效，需要重新提交，所以迟延办理按揭的责任与我方无关。经审理查明：被告是广州市南沙区创鸿雅筑自编1栋楼的开发商。2014年1月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：乙方所购商品房为南沙区创鸿雅筑自编号1栋A房（建筑面积77.53平方米），总金额为922632元，付款方式为按揭贷款方式付款，首期款562632元自本预售合同网上签订之日支付，余款360000元于2014年1月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，按揭银行是平安银行股份有限公司广州分行。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，逾期不超过90日的，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金等。同日签订的上述合同补充协议（附件七）约定：第六条，乙方在签订合同及支付首期款当天内，向甲方或甲方指定第三人提供申请银行按揭贷款所需的全部资料，若乙方未能按照上述约定时间提供全部资料，将视为乙方逾期付款，乙方应按照本补充协议第七条约定承担逾期付款的违约责任。第七条，如果乙方未能按照约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方自逾期付款之日起每日按未支付房价款0.02％的标准支付违约金。第九条，甲、乙双方同意，如遇下列情形，甲方有权顺延交付期限而不承担违约责任：《商品房预售合同》第十三条指的“不可抗力”，即指出现不能预见、不可避免或者不能克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因；乙方有任何违约行为，包括但不限于如合同约定的交付期限届满时，乙方未能依约向甲方支付全部到期款项。第十八条，甲方根据本协议约定向乙方支付的违约金，最高不超过总房款的2％。合同签订当天，原告向被告支付首期房款562632元。2014年8月22日，原、被告签订补充协议，约定将按揭银行由平安银行股份有限公司广州分行变更为中国农业银行股份有限公司南沙支行。原告于2015年2月4日前向被告支付按揭款360000元。涉案楼宇于2015年1月15日受电工程竣工验收合格，并于同日签订用电类别为住宅的《高压供用电合同》，于2015年3月16日通过环保验收、3月31日取得《建设工程规划验收合格证》、3月20日取得工程竣工验收报告、3月25日光纤工程竣工验收、3月31日消防验收合格、3月31日通过人防验收、3月31日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年3月31日，涉案楼盘符合通邮条件，同日，广州南沙发展燃气有限公司出具证明，证实燃气安装工程燃气表前部份已完工。2015年4月10日，该楼盘永久用水工程竣工验收合格，并于同日签订《供用水合同》。被告曾于2015年1月27日、2015年4月1日和10日分别向原告发出两份《收楼通知书》及一份《催告收楼通知书》。原告确认收到上述通知，其中于2015年4月13日收到被告于2015年4月10日邮寄的《催告收楼通知书》。原告于2015年2月1日向被告邮寄《收楼异议通知书》，但因被告拒收而被退回。诉讼中，被告认为其于2015年3月31日符合交楼条件；原告提出被告于2015年4月10日符合交楼条件，并要求逾期交楼违约金计算至2015年4月13日止。另被告提交2011年8月19日的《施工联系函》，记载在水泥搅拌桩施工过程中遇大面积孤石群，以证明讼争楼宇因地质原因属不可抗力导致延期交楼。诉讼过程中，原、被告均确认在合同履行过程时，原告委托广东科德律师事务所办理按揭贷款手续。根据原告的申请，本院向广东科德律师事务所调查原告办理按揭贷款情况，该所向本院出具《樊炬华个人按揭情况说明》，记载：2014年1月25日樊炬华与万业公司签署《广州市商品房买卖合同》并完成网上备案登记，同日向平安银行股份有限公司广州分行提出办理公积金贷款申请，由广东科德律师事务所代为收集办理银行按揭所需资料，樊炬华办理按揭贷款申请过程中未按银行按揭所需资料交齐，尚欠结婚证、配偶身份证、配偶户口本、小孩户口本、小孩出生证、银行流水、重新查册、配偶签名，原告于2014年1月27日补齐了上述资料；2014年8月20日由平安银行转为中国农业银行南沙支行申请商业贷款；2014年8月25日，广东科德律师事务所向中国农业银行南沙支行移交樊炬华申请公积金贷款审批资料等等。经质证，原告对该证据的真实性、合法性无异议，原告认为该证据也反映了其在2014年1月27日补齐了欠缺的按揭资料；被告对该证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被告未能按照合同约定的期限，将符合合同约定的房屋交付给原告使用，已构成违约，原告要求被告按合同约定的标准计付逾期交楼违约金合理，本院予以支持。原、被告在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故被告以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，本院不予采纳。被告于2015年4月10日才具备永久用水，故被告提出在2015年3月31日已经符合交楼条件依据不足，本院不予采信。原告提出被告于2015年4月10日才符合交楼条件，并要求逾期交楼违约金计算至2015年4月13日止合理，本院予以支持。合同补充协议约定被告向原告支付的违约金最高不超过总房款的2％，故对于原告诉讼请求中超过总房款2％部分的违约金本院不予支持，即被告应向原告支付逾期交楼违约金18453元。双方在2014年1月25日已经签订了补充协议，原告未在一年内提出撤销补充协议中关于“违约金最高不超过总房款2％”的条款，其撤销权已经消灭，故对于原告要求撤销上述条款的请求，本院不予支持。另被告提出施工过程中出现地质问题的时间是在双方签订讼争的《商品房买卖合同》前，即被告在签订合同时已明知该问题的存在，故其以该地质问题属不可抗力为由要求不承担逾期交楼违约责任依据不足，本院不予支持。《商品房买卖合同》及其补充协议约定，反诉被告应于2014年1月25日提供申请银行按揭贷款所需的全部资料，逾期将承担逾期付款的违约责任，即按未付房款每日0.02％的标准支付违约金。根据反诉被告委托的办理按揭贷款手续的广东科德律师事务所出具的情况说明记载，在2014年1月25日反诉被告未交齐银行按揭所需资料，直至2014年1月27日才补齐所有资料。故反诉被告已经构成违约，反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金符合合同约定，本院予以支持。但违约金应从约定的交齐资料次日开始计算，反诉原告要求从约定的交齐资料当日开始计算依据不足，本院不予支持，即反诉被告应向反诉原告支付自2014年1月26日至2014年1月27日止未付款部分的违约金144元（以360000元为本金，按每日0.02％的标准计算）。反诉被告未能提供证据证明已经于签约当日交齐按揭资料，故对其该抗辩理由，本院不予采信。合同对逾期交楼及逾期付款均约定了相应的违约责任，双方均应根据合同约定对自己的违约行为承担相应的违约责任，故反诉原告以反诉被告存在逾期付款为由要求无需承担逾期交楼的违约责任依据不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条第（一）项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市万业房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告樊炬华支付逾期交楼违约金18453元；二、反诉被告樊炬华应于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告广州市万业房地产开发有限公司支付逾期付款违约金144元；三、驳回原告樊炬华的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告广州市万业房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费356元,由原告负担225元,被告负担131元;反诉受理费41元,由反诉原告负担37元,反诉被告负担4元。诉讼保全费205元由被告承担。上述本诉受理费、诉讼保全费已经由原告预交，反诉受理费已经由反诉原告预交，双方均同意由对方在履行本判决时将其应承担部分直接支付给己方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。代理审判员  何炎辉二〇一五年八月二十六日书 记 员  万 策