广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初2059号原告：李沛霞，女，1991年8月15日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，委托代理人：朱恒强，国信信扬（南沙）律师事务所律师。被告:胡朋,男,1984年11月27日出生,汉族，住广东省广州市白云区,委托代理人：卢彦声，北京市盈科（广州）律师事务所律师。第三人：李永华，男,1987年8月23日出生,汉族,住广东省广州市南沙区,委托代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。第三人：黄艳,女，1988年8月12日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，委托代理人：卢彦声，北京市盈科（广州）律师事务所律师。第三人：广州农村商业银行股份有限公司天河支行，住所地：广东省广州市天河区。法定代表人：张新忠。原告李沛霞诉被告胡朋、第三人李永华、黄艳、广州农村商业银行股份有限公司天河支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱恒强，被告胡朋、第三人黄艳的共同委托代理人卢彦声及第三人李永华的委托代理人林闻娥均到庭参加了诉讼，第三人广州农村商业银行股份有限公司天河支行经本院合法传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告李沛霞诉称：第三人李永华与被告胡朋签订《房屋买卖合同》，购买南沙区金沙路海庭四街9号1601房，成交价为1260000元。在签订《房屋买卖合同》后支付了70000元定金，剩余房款通过贷款支付。李永华与被告约定，买方申请银行贷款超过成交总价（包含定金首期），卖方在收到超过房价部分的贷款5个工作日内还给乙方。其后，李永华与被告协商，将《房屋买卖合同》中李永华的全部权利义务全部转给原告李沛霞，并签订了《补充协议》。《房屋买卖合同》第一条第7款约定，物业移交时间为装修完后交楼，房屋在2017年12月份已经装修完毕，并且被告已经将房屋的钥匙交给原告。2017年3月9日原告及第三人李永华到涉案房屋位置，发现被告将房屋的门锁更换了，原告无法进入涉案房屋。另根据《房屋买卖合同》第八条第2款约定，被告逾期交付物业的，从逾期之日起按日向买家支付成交价的千份之一的违约金。被告已经违约，应向原告支付违约金。另，因被告没有足够资金去涂销涉案房屋的抵押，因此被告借款150000元给原告，用于涂销涉案房屋的抵押产生的费用。原告办理了涉案房屋的跨行转贷，向银行贷款1600000元，贷款已经全部到被告的银行帐户，被告应将涉案房屋过户至原告的名下。另，扣除已支付的房款及被告借给原告的借款，原告多支付了260000元房款，被告需要在收到银行贷款的5个工作日向原告返还的，现被告仍没有向原告返还，被告的违约行为对原告造成了严重的损害，故起诉至本院请求判令：一、原告代被告支付南沙区的抵押贷款本金金额及其利息、罚息给第三人广州农村商业银行股份有限公司天河支行；二、被告与第三人广州农村商业银行股份有限公司天河支行共同到房屋管理部门办理涂消南沙区抵押登记手续；三、被告向原告返还原告为被告代垫的本诉讼请求第一项的金额；四、被告协助原告将南沙区过户至原告的名下；五、被告向原告交付南沙区金沙路海庭四街9号1601房屋；六、被告向原告支付迟延交付房屋的违约金（从2018年3月9日起计算，以总房价1260000元每日千分之一计算违约金，计算至被告向原告交付房屋之日止，暂计至2018年4月3日，共计32760元）；七、被告向原告返还多支付的房款260000元及利息（利息从起诉之日起，以260000元为标准按照中国人民银行同期贷款利率计算，计算至被告全部返还260000元房款之日止）；八、判令被告承担本案的保全费及诉讼费。被告辩称，不同意原告的诉讼请求:1、原告并未按照合同约定支付1260000元的购房款;2、原、被告已重新签订购房合同，约定购房款为2300000元;3、且双方已经按照2300000元的购房合同履行了部分支付义务。第三人黄艳述称：房屋的购房时间是2013年，但当时被告只支付了首期款，2014年被告与黄艳结婚，到现在每月还款均是以夫妻共同财产在偿还。根据婚姻法的相关规定，扣除首期款的剩余房屋价值应属于夫妻共同财产，但我方只与原告沟通过房屋价格以2300000元成交，并不知道被告与原告签订了1260000元的合同。第三人李永华述称：同意原告的意见。《存量房买卖合同》是原、被告双方为了贷款而所签订的合同，被告清楚知道涉案的房屋成交价为1260000元，该证据签订的时间为2017年9月19日，打印的时间为2017年11月23日，因此双方怕混淆，在2017年12月14日原告委托我跟被告签定补充协议，该补充协议明确涉案房屋的成交总房价为1260000元，按揭款多出部分被告需要退回给原告。被告与第三人黄艳于2014年11月27日结婚，涉案的房屋是在2013年10月17日由被告一人购买，故双方的买卖合同及网签合同都只有被告一人。原告李沛霞提交证据：《房屋买卖合同》《补充协议》《收款收据》《收据》《补充协议/借据》《南沙区室内装饰工程〈项目施工合同〉》《照片（一）》《照片（二）》《借款借据及贷款还款明细表》《广州市不动产登记查册表》。被告胡朋提交证据：《声明书》《存量房网签申请表》《照片》《存量房买卖合同》。第三人黄艳提交证据：《结婚证》《中华人民共和国不动产权证书》《广州住房公积金还贷申请书》。第三人李永华没有向本院提交证据。第三人广州农村商业银行股份有限公司天河支行没有到庭参加诉讼，也没有提交证据及书面意见。根据原告、被告、第三人李永华、黄艳的陈述和经审查确认、的证据，本院认定事实如下：被告胡朋是广州市南沙区房屋[不动产权证书号：粤（2016）广州市不动产权第11001341号]（以下简称涉案房屋）的业主。2016年12月13日，被告胡朋（卖方，甲方）与第三人李永华（买方，乙方）签订《房屋买卖合同》，约定被告胡朋向第三人李永华出让“南沙区”房屋一间，该房屋建筑面积为115.3857平方米，总金额1260000元整。甲、乙双方确认，该物业移交时间：装修完交楼。合同备注：甲乙双方就楼价款的交付方式达成以下协议①买方于签订本合同支付¥70000元作为定金②甲乙双方约定在2018年8月31日前办理手续③甲乙双方友好协商如任意一方不能按本合同约定，应支付总房价100%的违约金④甲乙双方约定装修费由乙方（买方）支付，装修费为：¥800元一平方⑤甲乙双方约定如乙方（买方）申请银行贷款超出成交总价（包含定金首付），甲方应在收到超出部分贷款的5个工作日内归还乙方。合同签订后，被告胡朋于2016年12月17日立据确认收到第三人李永华定金70000元。2017年2月5日，被告胡朋与第三人李永华签订《补充协议》，约定“原合同业主方同意买家下名于第三方：李沛霞；身份证号。如本协议内容与合约内容不一致时，则以本协议为准。”2017年5月5日，被告胡朋立据确认收到第三人李永华装修工程款46000元。2017年12月14日，被告胡朋与第三人李永华签订《补充协议/借据》，约定“卖方同意借给买方人民币150000元整，其中扣除卖方帮买方装修该交易房子的装修尾款人民币46000元整，实际转账给买方人民币104000元整，……买方可以用交易该房子的按揭贷款多出实际给付卖方成交总房价1260000元的钱直接抵扣上述借款来还款。买卖双方要在银行放款后两个工作日内结清所有相互欠款。”2017年11月23日，被告胡朋与原告李沛霞、中介机构广州竞宇金融服务有限公司签订《存量房买卖合同》，约定将涉案房屋出售给原告李沛霞，总金额为2300000元，定金70000元。后，原告李沛霞获得中国银行股份有限公司广州番禺支行发出的《同意个人住房贷款意向书》。2018年1月4日，原告李沛霞将获得的1600000元贷款转入被告胡朋的账户内。庭审中，被告胡朋确认已收到银行放款1600000元，但认为该1600000元的支付是基于2300000元的《存量房买卖合同》，非原《房屋买卖合同》。经查，被告胡朋于2013年10月17日购买涉案房屋，并于2016年1月18日办理抵押登记，抵押人为被告胡朋，抵押权人为第三人广州农村商业银行股份有限公司天河支行，权利价值945027元。该房产现仍由被告胡朋控制，仍登记在其名下。被告胡朋与第三人黄艳是夫妻关系，两人于2014年11月27日登记结婚。以上事实，有原告、被告、第三人李永华、黄艳提交的证据以及当事人的相关陈述附卷为据。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。第三人李永华与被告胡朋签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。原告李沛霞通过《补充协议》承受第三人李永华在原合同中的权利义务，并经被告胡朋签字确认，已取代原买家李永华在合同中的合法地位，本院依法予以确认。双方签订的《存量房买卖合同》因虚构交易价格，该价格条款无效。原告请求按照真实的交易价格履行合同，本院予以支持。关于本案争议的焦点，本院归纳如下：1、关于违约责任的认定问题。从现有证据看，在原告李沛霞已依约向被告胡朋支付购房款1260000元的情况下，被告胡朋拒绝配合办理过户递件手续是造成涉案房屋的买卖交易未能继续履行的根本原因，据此认定被告胡朋违约，应承担违约责任。同时，依合同约定未交付房产，需按成交价的千分之一支付违约金。另一方面，涉案合同中明确约定了买方李永华有权选择落名人，约定“甲乙双方须按规定委托中介方通过广州市存量房网上交易系统，签订《存量房买卖合同》，该合同与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。”被告胡朋亦配合李永华与其选定的人员李沛霞签订了网签合同，且目前没有证据证明胡朋在签约时曾对此明确提出过异议，而事后胡朋又以“合同已变更”为由拒绝继续履行原合同，明显有违诚信原则。2、网签合同的价格条款是否双方真实意思表示的问题。虽然网签《存量房买卖合同》与《房屋买卖合同》相比，两份合同中的房屋总价并不相同，李沛霞亦自认在网签合同中为了多贷款而故意提高购房总价，具有规避国家限购政策及套取过高银行贷款的故意，上述行为亦违反诚实信用原则。但根据房屋买卖合同（第十八条），约定“⑤甲乙双方约定如乙方（买方）申请银行贷款超出成交总价（包含定金首付），甲方应在收到超出部分贷款的5个工作日内归还乙方。”由此可见，《存量房买卖合同》的价格条款只是为了办理抵押贷款，不是原、被告的真实意思表示。3、关于原告是否向被告多支付购楼款的问题。原告李沛霞已于2018年1月4日将银行发放的贷款1600000元转入被告胡朋的账户内，已按《房屋买卖合同》约定支付购房款。由于《房屋买卖合同》约定“申请银行贷款超出成交总价（包含定金首付），甲方应在收到超出部分贷款的5个工作日内归还乙方”，现原告已向被告支付定金70000元及上述1600000元，合计1670000元，扣减应付房款1260000元、装修借款150000元后，余款260000元应返还原告李沛霞。现被告违约，原告要求被告向原告返还多支付的房款260000元及利息（利息从起诉之日起，以260000元为标准按照中国人民银行同期贷款利率计算，计算至被告全部返还260000元房款之日止），合情合理，本院予以支持。4、关于交楼时间的确定问题。由于《房屋买卖合同》约定交楼时间是“装修完毕”，现原告称已装修完毕，被告称未装修完毕。双方对是否“装修完毕”各持己见。因《房屋买卖合同》的条款未明确装修时间，而从《南沙区室内装饰工程〈项目施工合同〉》的签订时间看，装修合同签约时间为2017年5月5日，至起诉时的2018年4月11日止，已接近一年，按常理推断，涉案房屋应当已完成装修工程。故被告应依合同约定将涉案房屋交付原告管业使用。由于具体交楼时间没有明确，本院酌定按原告起诉之日即2018年4月11日为交付房产的最后期限，迟延交楼违约金从当天起算。5、关于涉案房屋的涂销抵押问题。涉案房屋在本次买卖之前已设置他项权，按照房屋买卖的一般交易习惯，需撤销该他项权，方能进行本次房屋买卖的产权变更登记，从而形成涉案房屋他项权的处置为双方进行房屋买卖的前提条件。现被告没有在房屋买卖合同的约定期限内处理涉案房屋的他项权，故责任归于被告。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。……。”的规定，原告可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。6、关于第三人黄艳的辩解是否成立的问题。由于被告胡朋购买涉案房屋在前，与黄艳登记结婚在后，故涉案房屋属于被告胡朋的婚前财产，归胡朋单独所有。又因涉案的《房屋买卖合同》与《存量房买卖合同》（网签合同）价格相差1040000元，而房屋买卖是普通家庭生活中的大事，被告胡朋必然会告知第三人黄艳该房屋买卖的真实成交价格，否则无法解释形成巨大差额的原因。由此推断，第三人黄艳是知道或应当知道《房屋买卖合同》才是买卖双方真实的意思表示。故其辩解显然无理，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条之规定，判决如下：一、被告胡朋于本判决发生法律效力之日起五日内，将广州市南沙区金沙路海庭四街9号1601房交付原告李沛霞管业使用；二、在本判决生效之日起五日内，原告李沛霞直接向第三人广州农村商业银行股份有限公司天河支行清偿涉案房屋广州市南沙区[不动产权证书号：粤（2016）广州市不动产权第11001341号]尚欠的抵押贷款本金及相关提前还贷的费用；原告代垫上述费用后，被告应于五日内将相关代垫款项向原告返还；三、在原告李沛霞清偿上述判决第二项的本金和费用后的五日内，广州农村商业银行股份有限公司天河支行和被告胡朋协助原告李沛霞办理涉案房屋的抵押登记涂销手续；四、在涉案房屋的抵押登记涂销手续办妥后五日内，被告胡朋协助原告李沛霞办理涉案房屋广州市南沙区[不动产权证书号：粤（2016）广州市不动产权第11001341号]过户至李沛霞名下的登记手续；五、被告胡朋于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告支付迟延交付房屋的违约金（从起诉之日起即2018年4月11日至向原告交付之日止，以总房价1260000元每日千分之一计算）；六、被告胡朋于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告返还多付的房款260000元及相关利息（利息从起诉之日起即2018年4月11日至还清之日止，以260000元为标准，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5691.4元，财产保全费5000元由被告胡朋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  刘国恒人民陪审员  彭淑妹人民陪审员  黎建成二〇一八年七月四书 记 员  游佳男