重庆市忠县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0233民初3036号 原告：重庆市星海物业管理有限责任公司，住所地重庆市忠县忠州街道红星路28号第三层，统一社会信用代码915002337842419366。 法定代表人：周顺勇，系公司总经理。 委托诉讼代理人：谭祥军，重庆泰源（忠县）律师事务所律师，系一般授权。 被告：袁昌龙，男，汉族，住重庆市忠县。 原告重庆市星海物业管理有限责任公司与被告袁昌龙物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭祥军，被告袁昌龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆市星海物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付截止2018年5月31日拖欠的物业服务费4214.70元，能耗费350元，违约金5435.30元，共计1万元；2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2014年1月13日，原告重庆市星海物业管理有限责任公司与重庆皇华文典房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对该房地产开发有限公司开发的X小区进行前期物业管理，物业费用实行包干制，住宅物业服务标准按建筑面积计算为1元/月•平方米（含电梯费），共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分计收。合同期限自2014年1月13日起至2016年1月14日止。业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向原告支付违约金。因X小区一直未成立业主委员会，所以在合同期限届满后，双方在2016年1月30日续签了《前期物业服务合同》，合同内容与前述合同一致，但将合同期限确定为2016年1月30日至2019年1月31日止。被告于2012年2月3日与重庆皇华文典房地产开发有限公司签订了关于X小区房屋的商品房买卖合同，该房屋的建筑面积为120.42平方米。被告于2013年11月1日接房，并于同日签订了《承诺书》，明确了已经详细阅读《X管理规约》，并同意履行业主、各物业使用人的所有责任和义务，同意承担违反规约的法律责任。被告作为小区的业主，享受了原告提供的物业服务，支付了一段时间的物业服务费，但从2015年7月至2018年5月31日止，被告拖欠物业服务费4214.70元，能耗费350元，违约金5435.30元，共计1万元。期间经原告多次催要，被告均以种种理由拖延，原告遂提起本案诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。 被告袁昌龙辩称，原告诉状所称被告的房屋住址及未交物业费的时间属实，房屋面积与原告提交的相关房产信息为准。原告需要出示相关招投标的文件或者审批文件及在签物业服务合同以前取得的物业服务相关资质，以此证明原告为被告小区提供物业服务；原告和小区开发商的两个关联公司存在家族关系，股东和高管有重合、关联关系，违反了《物业服务管理条例》第24条；本案的第一个前期物业合同到期后，在2016年1月30日续签合同前并没有告知所有业主，对该续签合同有意见；原告应提供与业主签订的合同以及取得相关管理部门的批复文件；2018年3月30日，X业主委员会已经成立，自此原告与开发商的合同应该终止，原告应该停止物业服务，不能再收取2018年3月30日之后物业服务费了。原告在物业服务中还存在以下问题：物业服务费标准过高；原告将小区的消防通道、公共面积用于收取高额停车费，但未公布和发放给所有业主；电梯的广告费也未公示和发放给所有业主；建设单位竣工验收未交房的住户和公共部分的物业服务费应当开发商承担，原告应提交开发商将住房、公共部分移交给业主的相关依据；原告收取的能耗费去向不明，不予认可；2015年10月以前的物管费不认可，已过诉讼时效；违约金超出了所欠物业服务费，不予认可。 本院经审理认定事实如下：原告重庆市星海物业管理有限责任公司系物业管理企业，被告袁昌龙系忠县X小区住房的业主，该房屋建筑面积为120.42平方米。2014年1月13日，原告重庆市星海物业管理有限责任公司与重庆皇华文典房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定：“由原告对重庆皇华文典房地产开发有限公司开发的X小区进行前期物业管理。物业服务费用实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），住宅物业服务费用标准（按建筑面积计算）为1元/月•平方米（含电梯费），共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分计收。合同期限自2014年1月13日起至2016年1月14日止或者业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向原告支付违约金。合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应当就延长合同期限达成协议，双方未达成协议的，双方应当在合同届满后三个月内继续履行本合同。”。《前期物业服务合同》还对物业服务的其他相关权利义务也进行了约定。2016年1月30日，原告重庆市星海物业管理有限责任公司与重庆皇华文典房地产开发有限公司再次签订了《前期物业服务合同》，合同内容与前述合同一致，但将合同期限确定为2016年1月30日至2019年1月31日止。截止2018年5月31日，上述《前期物业服务合同》合法有效。经原告书面催交，被告尚拖欠原告2015年7月至2018年5月31日止的物业服务费4214.70元（1元/月·平方米×120.42平方米×35个月）、能耗费（共用的专项设备运行的能源消耗）350元，共计4564.70元。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告与重庆皇华文典房地产开发有限公司签订的两份物业服务合同，其内容与形式并不违反国家法律法规的相关规定，故该合同合法有效。被告辩称，原告与开发商签订的两份《前期物业服务合同》无效，未提供充分的证据和法律依据予以证实，对此本院不予支持。被告还辩称，2018年3月30日，X业主委员会已经成立，自此原告与开发商的合同应该终止。根据原告与重庆皇华文典房地产开发有限公司于2016年1月30日签订的《前期物业服务合同》第十七条之约定：“本合同期限为3年，自2016年1月30日至2019年1月31日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。”。本案中，原告与重庆皇华文典房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》的合同期未满，且被告并未提交X业主委员会与其选聘的其他物业管理企业已经签订了合法有效的《物业服务合同》的任何证据，故即使X业主委员会已经成立，但只要该业主委员会未与其选聘的物业管理企业签订有效的《物业服务合同》，则原告与重庆皇华文典房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》将继续生效，且原告亦一直按照《前期物业服务合同》履行物业服务义务，被告作为涉案小区业主理应受该合同约束，对被告的该辩称本院不予支持。从《前期物业服务合同》签订至今，原告依约对X小区履行了相应的物业管理服务义务，但被告却未依约向原告支付物业服务费、能耗费，违反了合同的约定，应当承担相应的民事责任。故对原告主张要求被告支付自2015年7月起至2018年5月31日止的物业服务费4214.70元（1元/月·平方米×120.42平方米×35个月）、能耗费（共用的专项设备运行的能源消耗）350元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告应当支付违约金，本院认为原告虽依照合同约定提供了物业服务，被告未按时交纳物业服务费，但鉴于原告在平时的物业服务过程中对被告进行沟通、解释、催收等工作方面存在不当，故对于原告主张的违约金，本院不予支持。 被告辩称原告没有尽到物业服务义务，其提交的照片不能充分证实。其中，即使有原告因物业服务影响被告日常生活，给被告造成损失，被告可另案起诉。被告辩称物业服务费过高，但根据《前期物业服务合同》的约定，住宅物业服务费用标准（按建筑面积计算）为1元/月•平方米，故被告的该辩称不能成立。被告称原告未将小区公共面积广告费、停车费等费用发放给业主，未提交证据证实，如被告有充分证据证实原告确有截留业主收入的行为，亦可另案起诉，但不能就此作为被告拒交物业服务费的理由。物业管理是一个阶段性的工作，周到地服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流；作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，原告应不断提升物业服务质量，对小区业主提出的物业服务合理要求和重大关切，及时核实、处理和反馈；对小区业主物业服务要求非物业服务范围的，应当及时告知、协调，以实实在在的物业服务质量推进物业服务关系的良性维系。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告袁昌龙于本判决生效之日起十日内向原告重庆市星海物业管理有限责任公司支付自2015年7月起至2018年5月31日止的物业服务费4214.70元、能耗费350元，共计4564.70元。 二、驳回原告重庆市星海物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告袁昌龙负担。 本判决为终审判决。 审判员  罗燕 二〇一八年七月四日 书记员  蒋瑶