西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院民事判决书（2018）藏0103民初533号原告（反诉被告）：次卓嘎，女，1964年3月1日出生，藏族，务农，现住拉萨市。委托诉讼代理人：张福群，拉萨市堆龙德庆区法律援助中心律师。被告（反诉原告）：田西亮，男，1982年11月26日出生，汉族，经商，现住拉萨市。委托诉讼代理人：王献梅，西藏方诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：德吉白姆，西藏方诺律师事务所律师。原告次卓嘎与被告田西亮租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用简易程序进行了审理。原告（反诉被告）次卓嘎及其委托诉讼代理人张福群，被告（反诉原告）田西亮及委托诉讼代理人王献梅、德吉白姆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。次卓嘎向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即停止侵权，将案涉租赁物即坐落于堆龙德庆区羊达乡达康村的一亩土地返还给原告；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告次卓嘎增加诉讼请求：请求确认双方签订的《土地租赁合同》已终止。事实和理由：2017年3月22日，原、被告双方签订了一份《土地租赁合同》，约定原告自愿将位于羊达乡达康村面积为一亩的农用土地出租给被告供其承建厂房。合同约定的租赁期限为一年，即自2017年3月22日起至2018年3月22日止。该租赁期限届满后，双方未达成续租协议。因被告至今一直仍在使用案涉租赁土地拒不返还，故原告诉至人民法院请求依法维护原告的合法权益。被告田西亮辩称，1.原告次卓嘎之诉讼主体不适格。原告无法证明其对案涉租赁土地享有使用权，不能排除案涉租赁土地系由夫妻共同享有亦或是家人共同享有；2.原告在履约过程中存在违约行为。承租人即被告田西亮实于2017年8月8日才取得案涉土地的租赁权，依约定租赁期限应至2018年8月8日才届满，故被告不存在侵害原告权益的行为。综上，请求人民法院依法驳回的全部诉讼请求。被告田西亮向本院提出反诉，请求：1.判令反诉被告次卓嘎向反诉原告赔付厂房转让费23.30万元、搬迁费1.00万元及其他损失3000.00元，以上共计24.60万元；2.判令由反诉被告承担本案反诉费用。事实和理由：2017年3月3日，反诉原、被告双方订立了案涉的《土地租赁合同》，约定：反诉被告将其位于羊达乡达康村面积为一亩的农用土地出租给反诉原告供承建厂房，年租金为5000.00元整；出租人不得无条件收回土地。如承租人继续承租，出租人不得阻止，租金不得递增至拆迁，否则应赔偿承租人的一切经济损失。案涉合同虽约定租赁期限始于签约当日，但直至2017年8月8日反诉原告才实际取得案涉土地的租赁权并受让了案涉土地上的厂房，经营时间至今还不足1年。现反诉原告提出续租时，反诉被告不仅不同意反而强行要求反诉原告搬离厂房。因反诉被告的行为违反合同约定给反诉原告造成的财产损失，理应由反诉被告承担。反诉被告次卓嘎辩称，1.合同约定出租人不得无条件收回土地的适用前提为案涉合同仍在履行期限内，即合同仍在履行过程中。因案涉合同的履行期限已经届满，故原告据该条款约定提出的诉由缺乏事实依据；2.案涉《土地租赁合同》中第六条第四项约定系约定不明且显失公平；3.反诉原告提出的经济损失无充分证据加以证明。综上，反诉被告次卓嘎请求人民法院依法驳回反诉原告的全部诉讼请求。原告次卓嘎向本院提交的证据为《土地租赁合同》一份。对此，被告田西亮对其真实性不持异议，但不予认可其证明目的。本院认为，基于被告的认可，本院对该《土地租赁合同》的真实性予以确认。反诉原告田西亮向本院提交了如下证据：1.与本诉原告次卓嘎所举证据具一致性的《土地租赁合同》一份。庭审中，反诉被告对该份证据的三性不予认可。对此，本院认为，该份《土地租赁合同》亦为本诉原告为支持其诉讼主张而提交的证据，其在反诉过程中提出的该质证意见与本诉的主张相矛盾，故本院对其提出的异议不予采信。2.《收款收据》原件两份，中国建设银行股份有限公司拉萨开发区支行于2018年4月26日打印的《中国建设银行个人活期账户交易明细》一份、《结婚证》原件一份，拟证明反诉原告及配偶向第三人支付了受让案涉土地上厂房等不动产的费用计23.30万元。对此，反诉被告次卓嘎的质证意见为：对于《中国建设银行个人活期账户交易明细》和《结婚证》的真实性无异议，但不予认可其证明目的和关联性。对于《收款收据》的三性不予认可，收款人与本案无关且不知此款是否用于案涉土地。本院认为，基于反诉被告的认可，本院确认案涉《中国建设银行个人活期账户交易明细》和《结婚证》的真实性。对两份《收款收据》的认证本院将在反诉原告所举证据4中一并作出。3.一份复印件材料，载明："因田西亮厂房在前方，补给梁红强3000.00元作为土地租金赔偿，每年续租续补。补偿人：田西亮。时间段为：2017.3.22-2018.3.22。"反诉被告次卓嘎对该份证据的三性不予认可。本院认为，该份证据所载事项系田西亮单方作出予以补偿的意思表示，因其不能体现受偿人的认可和已予补偿的内容，加之此系复印件，不符合证据形式要件，故，对该份证据本院不予采信。4.证人王某的证词。证人王某于庭审中作证如下："其认识原告次卓嘎且与她签订有合同。因田西亮在找房子从而认识了田西亮。2017年8月左右将厂房转让给田西亮，该转让系双方自愿达成。除《收款收据》外，其与田西亮间无任何书面协议。当时村长和次卓嘎都在场，也给他们说了租赁期限是一年一续直到国家要拆迁。关于田西亮签订案涉合同的目的，其并不知道。次卓嘎知道其与田西亮之间的转让款，当时是自己把收款账户提供给了田西亮。"对此，反诉被告次卓嘎的质证意见为：不予认可证人证言的真实性，证人与反诉原告间存有串通的可能。本院认为，证人王某所作证词与两份《收款收据》在内容上虽有牵连，但均系反诉原告田西亮单方举证，因不能确认其与本案的关联性，故本院对此不予采信。本院经审理查明案件事实如下：2017年3月22日，原告次卓嘎作为合同甲方与乙方即被告田西亮双方签订了一份《土地租赁合同》，约定：甲方自愿将位于羊达乡达康村面积为一亩的农用土地出租给乙方供其承建厂房；租赁期限为1年，即自2017年3月22日起至2018年3月22日止；该土地的承租金为5000.00元／年。关于甲方的义务，合同约定：甲方不得无条件收回土地，否则按国家建设征用土地补偿标准补偿乙方及搬迁费用。合同还约定：如乙方继续承租，甲方不得阻止，租金不得递增直至拆迁，否则应赔偿乙方的一切经济损失；本合同在履行过程中如发生纠纷，由双方协商解决。协商不成，双方可一同向堆龙德庆县仲裁委员会申请仲裁。庭审中，原告次卓嘎认可案涉《土地租赁合同》所约定的租金5000.00元系由案外人王某支付。对此，被告田西亮予以认可但补充说明此款已含在其向王某支付的转让费当中。庭审后，关于案涉《土地租赁合同》中所约定的仲裁条款，经本院征询，被告田西亮称因约定的仲裁机构并不存在，故该仲裁机构应视为是拉萨仲裁委员会。原告次卓嘎称请求人民法院对本案依法作出裁判。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案是否应由人民法院主管及本院对本案是否享有管辖权？二、案涉《土地租赁合同》的效力应予如何认定？三、本诉原告、反诉原告的诉请能否成立。对此，本院析解如下：一、本案是否应由人民法院主管及本院对本案是否享有管辖权问题的认定本院认为，当事人就纠纷的解决方式所约定的有效仲裁条款具排除人民法院主管的法律效果。本案双方当事人虽在案涉《土地租赁合同》约定有产生纠纷后向堆龙德庆县仲裁委员会申请仲裁的条款，但因仲裁委员会并不依行政区划设立，双方所约定的仲裁机构即堆龙德庆县仲裁委员会并不存在，对此问题，经本院询问后双方当事人就仲裁机构的确定无法协商一致。依照《中华人民共和国仲裁法》第十八条："仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效。"之规定，本院依法认定案涉《土地租赁合同》中的仲裁条款无效，故本案纠纷应由人民法院主管。因本案纠纷履行地为拉萨市堆龙德庆区，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条："因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。"之规定，本院对本案纠纷依法享有管辖权。二、对于案涉《土地租赁合同》的效力问题的认定本院认为，出租人对租赁标的物应享有物之所有权或用益物权。本案中，案涉租赁标的物系农村农用土地。《中华人民共和国农村土地承包法》第三条规定："国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式......"故，作为出租人的原告次卓嘎依法负有证明其对案涉出租土地享有承包权或经营权的举证义务。然至本案庭审结束，原告次卓嘎并未就此提交任何证据予以证明。对原告次卓嘎就案涉出租土地是否依法享有出租权的问题，本院认为不具合法性。因此，本院认定案涉的《土地租赁合同》无效。原告次卓嘎不具案涉租赁土地之用益物权系造成案涉合同无效的原因之一。同时，因被告田西亮在签约时未能尽到合理谨慎注意义务，亦为导致合同无效的原因之一。故，关于造成案涉合同无效的过错责任问题，本院认为双方负有同等过错责任。三、对于本诉原告次卓嘎、反诉原告田西亮的诉请能否成立问题的认定本院认为，案涉《土地租赁合同》因自始无效，故签约双方当事人因该合同取得的财产无法律依据，应予恢复至签约前的状态。本案中，被告田西亮现仍占有和使用案涉土地无法律依据，但因该宗土地的真正权利人现无法查明，在此情形下，本院认为判令被告田西亮向原告次卓嘎返还案涉租赁土地是合适的。同理，原告次卓嘎因案涉《土地租赁合同》而收取的5000.00元租金亦应返还给承租人。但对此问题，本院认为，反诉原告田西亮于庭审中虽作出此款已含在其从证人王某处受让厂房而支付的转让费中之补充说明，但因案涉两份《收款收据》所载事项均不能反映此内容，加之此证据于本案不具关联性，故本院对该补充说明不予采信。因该笔5000.00元租金应由实际支付人即王某主张权利，故本院在本案中对此不作返还判决。本院认为，反诉原告田西亮所提诉请与案涉合同被确认为无效后人民法院应予裁判项相符。对反诉原告田西亮提出的反诉被告次卓嘎应向其赔付厂房转让费23.30万元、搬迁费1.00万元之诉请，本院认为，转让费与案涉合同无效之间并不具有法律上的因果关系，即该费用并非因合同无效从而给反诉原告田西亮造成的损失。关于搬迁费的诉请，反诉原告田西亮应承担举证不能的法律后果。因反诉原告提出的诉讼主张均无证据加以证实，依法不能成立，本院不予支持。综上所述，原告次卓嘎与反诉原告田西亮提出的诉讼请求均不能成立，应于驳回。依照《中华人民共和国仲裁法》第十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告次卓嘎与被告田西亮于2017年3月22日签订的案涉《土地租赁合同》无效；二、被告田西亮于本判决生效之日起十五日内向原告次卓嘎返还案涉租赁土地；三、驳回原告次卓嘎的全部诉讼请求；四、驳回反诉原告田西亮的全部诉讼请求。本诉案件受理费200.00元（原告已预交），减半收取计100.00元，由原告次卓嘎负担。反诉案件受理费2495.00元（反诉原告已预交），由反诉原告田西亮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区拉萨市中级人民法院。审判员 白玛曲措二○一八年七月十四日书记员 陈  洁