浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙06民终1721号 上诉人（原审被告）：孟翠燕，女，1966年8月6日出生，汉族，住新昌县。 被上诉人（原审原告）：梁月玲，女，1969年3月8日出生，汉族，住新昌县。 被上诉人（原审被告）：梁其均，男，1966年6月9日出生，汉族，住新昌县。 被上诉人（原审被告）：周竹青，男，1965年11月13日出生，汉族，住新昌县。 上诉人孟翠燕因与被上诉人梁月玲、梁其均、周竹青确认合同效力纠纷一案，不服浙江省新昌县人民法院（2018）浙0624民初94号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 上诉人孟翠燕上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：2017年7月29日，被上诉人的哥哥梁其均将其从母亲处继承所得的坐落于新昌县楼基安溪自然村的一处年久失修、濒临倒塌的木结构房子卖给邻居孟翠燕，并在同村人周某、施某的见证下，签订了房屋买卖《协议书》一份，事后，由村委主任签名，加盖了所在村民委员会的公章。签订协议后，钱当场付清，房子也同时交付。对于买受人而言，深信该案涉房子系出卖人梁其均从其母亲杨芹香处继承的房子，梁其均对案涉房子享有完全所有权，上诉人买受了案涉房子也完全是善意取得，应当认定该买卖协议有效。因此，房子买卖完成后，上诉人投入了相当的人力和物力对案涉房子进行了全面修理，目前案涉房子已经完好，并可以使用生活居住。如此买卖行为，既符合情理习惯，又不违法违规。《协议书》中明确载明案涉房子是梁其均继承所得，这应当理解为是梁其均继承了杨芹香的全部遗产，一审法院却不顾客观事实和农村习惯，以继承法律关系来处理本案，并支持了被上诉人的请求，上诉人认为这是错误的。被上诉人出于对案涉房子将要拆迁而产生的利益驱动，与出卖人梁其均共同串通反悔，这是极不诚信的恶意诉讼，一审法院是不应当支持的。一审法院的判决也没有按照《合同法》第五十八条规定对确认合同无效后作出处理。 被上诉人梁月玲答辩称，一、涉案房产系梁月玲父母的遗产，梁月玲依法享有份额。梁六相、杨芹香夫妇生前育有梁月玲和梁其均二子女。坐落新昌县下堪头土木结构二层楼房一间系梁六相、杨芹香夫妇生前所有的房产，集体土地使用权面积为32.75平方米。按《继承法》的规定，继承从被继承人死亡时开始。对此，涉案房产梁月玲依法享有份额，而且梁其均也认可的。二、孟翠燕购买涉案房产不是“善意取得”。首先，涉案房产坐落新昌县，属计划中的“地质公园”内，迟早要被国家征用。事关这一点，孟翠燕和周竹青早已“心知肚明”，眼睛早就盯住了涉案房产，曾几次提出要购买此房屋。而梁其均属老实人，对涉案房产的前景一概不知。梁其均出卖涉案房产系被骗所致。其次，孟翠燕和周竹青明明知道梁其均有一位妹妹，名叫梁月玲，就是不征得答辩人同意，擅自签订了房屋买卖协议。再次，房屋买卖协议必须一式二份，买卖双方各执一份，但孟翠燕和周竹青就是没有给梁其均一份买卖协议。对此，孟翠燕取得涉案房产不是“善意取得”。三、涉案房产的整修，与房屋买卖协议是否有效是两个不同的法律关系。孟翠燕非法占有涉案房产后，梁月玲承认孟翠燕作过一点整修，但整修不能对抗涉案房产的买卖无效。事关涉案房产的整修费用，在确认涉案房产买卖无效的前提下，梁月玲与梁其均会妥善支付的。 被上诉人周竹青答辩称，同意上诉人提出的上诉请求及事实与理由。 被上诉人梁其均未作答辩。 梁月玲向一审法院起诉请求：1、依法判决被告梁其均与被告孟翠燕、周竹青夫妇的房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：梁六相、杨芹香生前育有原告梁月玲与被告梁其均二子女。梁六相于1988年死亡，杨芹香于2013年死亡。坐落于新昌县下堪头集体土地使用权面积32.75平方米，土木结构的二层楼房屋一间（新集用（2000）字第5917号）经新昌县国土资源局登记为杨芹香所有，并与被告周竹青母亲居住土木结构的二间二层楼房屋木柱隔壁相邻。2013年杨芹香去世后，房屋因疏于管理，造成杨芹香房屋部分倒塌，因原、被告房屋系连牵屋，故危及被告周竹青母亲居住房屋及人身安全，为此，被告孟翠燕、周竹青在征求被告梁其均不作修复的情况下，于2017年7月29日，由被告梁其均与被告孟翠燕双方签订《协议书》，协议内容载明：梁其均将其母亲杨芹香处继承的坐落于新昌县楼基村安溪自然村的一处木结构房子卖给孟翠燕；价格5000元，立即付清；相关房产凭证给孟翠燕。并由见证人周某、施某签字后，再由原、被告所在村民委员会盖章，村委主任签名。协议签订后，被告孟翠燕取得了诉争房屋，并对诉争房屋进行了整修。2018年1月3日原告梁月玲以其系杨芹香女儿，对杨芹香所留遗产享有继承权，被告梁其均和被告孟翠燕在未征得原告梁月玲的同意下，擅自签订了房屋买卖合同，侵犯了原告的合法权益为由向该院起诉，请求依法判决被告梁其均与被告孟翠燕、周竹青夫妇的房屋买卖合同无效。 一审法院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。继承从被继承人死亡开始。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括公民的房屋、储蓄和生活用品。遗产按照下列顺序继承：第一顺序为：配偶、子女、父母。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，被告梁其均和被告孟翠燕签订《协议书》中的买卖房屋登记为杨芹香所有的事实清楚，因杨芹香的丈夫梁六相先于杨芹香去世，目前无证据证明梁六相、杨芹香生前采用对其遗产继承的其他种类，故依照《继承法》的相关规定，本案按照法定顺序继承，原告梁月玲、被告梁其均为梁六相、杨芹香的子女，属第一顺序的法定继承人，依法享有对梁六相、杨芹香的遗产继承权。因本案诉争房屋系原告父母所遗留的遗产，原告依法享有继承权，故系涉案房产的利害关系人，其原告主体适格。被告梁其均与被告孟翠燕签订的登记为杨芹香所有的坐落新昌县下堪头的房屋买卖合同，虽有道德和农村风俗及客观原因的存在，但依照相关法律规定侵犯了原告的合法权益，现原告梁月玲诉请确认被告梁其均与被告孟翠燕签订的《协议书》无效，符合相关法律规定，该院予支持；但原告诉请周竹青为被告，因周竹青非本案合同的相对人，其与本案诉争合同效力不存在利害关系，原告将其列为被告主体不适格，依法应当裁定驳回原告对周竹青作为被告的起诉。鉴于原告对于其他被告的诉讼请求采用判决的方式予以处理，故根据判决吸收裁定的原则，该院统一适用判决方式予以处理，符合相关法律规定。对被告孟翠燕、周竹青辩称，原告主体不适格，请求驳回的意见，与法律规定和事实不符，该院不予采纳。周竹青被告主体不适格的意见，合法有理，该院予以采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条和《中华人民共和国物权法》第十七条、第九十七条、《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、条十条第二十五条之规定，判决：一、被告梁其均与被告孟翠燕于2017年7月29日签订的《协议书》无效。二、驳回原告梁月玲对被告周竹青的起诉。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告梁月玲负担20元，被告梁其均负担10元，被告孟翠燕负担10元。限于判决生效后七日内缴纳。 二审中，上诉人孟翠燕、被上诉人周竹青、被上诉人梁其均均未向本院提交新的证据。被上诉人梁月玲提交了网络打印件1份，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。本院认证认为，被上诉人梁月玲提交的证据系打印件，且也不能达到被上诉人梁月玲的证明目的，本院不予认定。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，上诉人孟翠燕与被上诉人梁其均系新昌县镜岭镇楼基村村民，被上诉人梁月玲主张其系涉案房屋的共有权人，上诉人孟翠燕与被上诉人梁其均未征得其同意，擅自签订了房屋买卖合同，侵犯其合法权益，故涉案房屋买卖合同应属无效，该主张与最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定相悖，本院不予支持。上诉人孟翠燕与被上诉人梁其均签订的涉案房屋买卖合同应属有效。原审法院认定上诉人孟翠燕与被上诉人梁其均于2017年7月29日签订的《协议书》无效不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省新昌县人民法院（2018）浙0624民初94号民事判决； 二、驳回被上诉人梁月玲的全部诉讼请求。 一审案件受理费80元，依法减半收取40元，由被上诉人梁月玲承担；二审案件受理费80元，由被上诉人梁月玲承担。 本判决为终审判决。 审判长  夏鸿 审判员  韦玮 审判员  姚瑶 二〇一八年七月二十日 书记员  叶婷