河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终4103号上诉人（原审被告）：洛阳君领房地产营销策划有限公司，住所地：洛阳市西工区行署路2号院30幢1-102室。法定代表人：白玉虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭晓波，该公司部门经理。被上诉人（原审原告）：孟凡众，男，1983年4月13日出生，汉族，住洛阳市涧西区。被上诉人（原审被告）：朱建立，男，1957年2月11日出生，汉族，住洛阳市涧西区。被上诉人（原审被告）：朱慧，男，1983年3月20日出生，汉族，住洛阳市涧西区。上诉人洛阳君领房地产营销策划有限公司（以下简称君领公司）因与被上诉人孟凡众、朱建立、朱慧房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初1515号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。君领公司上诉请求：1、依法撤销一审判决。改判上诉人收取的咨询服务费(中介佣金)9900元不予退还，并且无息退还孟凡众交纳的其他费用。2、本案一审、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定“被告朱慧未经朱建立授权，无权处分该房产。孟凡众、朱慧和君领公司签订的《房屋买卖居间合同》未经朱建立签字同意，事后也未得到朱建立的追认，故该合同无效。君领公司签订该无效合同存在过错”是完全错误的。一、朱慧代父亲朱建立签订房屋买卖合同，上诉人有充足理由相信其是经过朱建立授权，并且合同签订后朱建立通过事实行为证明其授权朱慧签订房屋买卖合同的事实。朱慧的代理行为成立，且合法有效。上诉人已经尽到足够的注意义务，履行了居间义务，促使买卖双方签订了《房屋买卖合同》，依双方约定及法律规定应当收取居间服务的费用，不应当退还居间服务费。1、朱慧与朱建立是父子关系，双方共同居住在欲××房屋××路××栋2门502号。朱慧分别于2017年3月20日与2017年4月8日两次持房产证原件、土地证原件到君领公司签订《限时速销合同》和《房屋买卖居间合同》。签订合同当时及出售之前，君领公司员工多次带领买房客户到朱慧和朱建立家看房，并与其协商房屋价格等各项事宜。合同是在该出售房产家里签署的，当时朱慧及其家人均在场，直至合同签订后至本案起诉前，君领公司在与朱慧父亲朱建立联系沟通(过户必须是本人亲自办理)办理过户手续等事宜的过程中，其从未提出过任何异议，并且一直配合，只是在本案起诉前以合同签订时价格低，现在涨价为由拒不履行合同。朱建立擅自涨价的事实从孟凡众的起诉状中陈述的事实可以得到印证。2、授权有口头授权和书面授权等多种方式。在本案中朱慧和朱建立是父子关系，并且共同居住。签订合同时朱慧均持有房产证和土地证原件，并出示其本人身份证。在君领公司员工多次带买方客户看房中，朱建立和其其他家人均未提出过任何异议。君领公司有充足理由相信朱慧已经经过朱建立及其家人的口头授权，代朱建立(家庭)出售房屋，这一事实也符合一般的日常生活经验。通过上述事实可以证明君领公司在签订《房屋买卖居间服务合同》已经尽到谨慎注意的义务，在履行居间服务过程中，不存在任何过错。且已经完成了居间服务的义务，促使买卖双方签订了《房屋买卖合同》，君领公司依法不应当退还已经收取的居间服务费用。导致本案的根本原因是朱建立受利益驱使，违反诚信，不履行合同导致。二、《房屋买卖居间合同》依法成立，一审认定并判决合同无效是错误的。1、《合同法》第52条明确规定了合同无效的五种法定情形，本案的合同不属于法定的五种情形。2、《合同法》解释三第3条明确规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。3、孟凡众的其中一项诉讼请求为解除《房屋买卖居间合同》。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第35条，人民法院不得径直做出无效判决。综上，一审法院认定事实错误，据以做出的判决也是错误的。请二审法院查明事实，依法撤销一审判决，改判支持上诉人的全部上诉请求。孟凡众辩称，本案的合同应该认定为有效合同，卖房人朱慧，朱建立应该根据合同约定，承担购房款百分之十的违约责任。上诉人作为专业的房屋中介机构，其上诉理由不能成立。答辩人作为一个普通的老百姓，无法判断卖房人的资格，中介机构必须保证卖房人有权利卖房，同时也必须保证买房人的利益，现在导致答辩人买房的目的无法实现，中介必须退还答辩人所交的费用，同时对答辩人交的定金应该双倍返还。退一万步讲，即便合同被认定为无效，作为朱慧和中介机构也应该承担缔约过失责任，应该弥补对答辩人造成的损失。请求二审法院依法改判朱慧、朱建立承担百分之十的违约金，上诉人应该双倍返还购房定金，并退还答辩人的中介费用。朱建立辩称，卖房的事情答辩人不知情，答辩人没有见过孟凡众和君领公司的员工。朱慧辩称，卖房的事情答辩人父亲朱建立不知情，是答辩人私下跟君领公司签订的合同，该合同应认定为无效，君领公司应退还孟凡众各项费用。孟凡众向一审法院起诉请求：1、请求判决解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、请求依法判令被告朱建立、朱慧支付原告违约金66000元；3、请求依法判令被告洛阳君领房地产营销策划有限公司双倍退还原告交付的定金22000元，退还原告缴纳的代办过户费5000元，按揭担保费4000元，咨询服务费9900元；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月20日，被告朱建立之子被告朱慧（委托方、甲方）以朱建立代理人名义与被告君领公司（受托方、乙方）签订《限时速销合同》一份，将被告朱建立名下坐落于涧西区南昌路××单元××室房屋委托被告君领公司速销。2017年4月8日，被告朱慧持被告朱建立的房产证，以被告朱建立代理人名义与原告孟凡众（买方、乙方）、被告君领公司（经纪方、丙方）签订《房屋买卖居间合同》一份，以66万元价格将被告朱建立所有的坐落于涧西区南昌路××单元××室（建筑面积159.3平方米，房产证证号：洛房权证字第××号）出售给原告孟凡众。该合同对服务费、付款、违约责任等均进行了明确约定。被告君领公司当日收取原告孟凡众代办过户费5000元、定金11000元、按揭担保费4000元、咨询服务费9900元，合计29900元。被告朱建立未在该合同上签名，事后也不认可该合同。一审法院认为，坐落于涧西区南昌路××单元××室的房屋系被告朱建立所有，被告朱慧未经朱建立授权，无权处分该房产。原告孟凡众、被告朱慧、被告君领公司签订的《房屋买卖居间合同》未经被告朱建立签字同意，事后也未得到朱建立的追认，故该合同无效。被告朱慧没有被告朱建立的售房委托书却出卖该房产，存在过错。原告孟凡众、被告君领公司明知该房不属于被告朱慧所有，也未见到被告朱建立出具的授权委托书，却签订无效合同，也存在过错。合同无效，被告君领公司收取原告孟凡众的29900元应退还原告孟凡众，并承担利息损失。原告孟凡众的其他诉讼请求证据不足，一审法院不予支持。被告朱慧不到庭应诉，是对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、原告孟凡众、被告朱慧、被告洛阳君领房地产营销策划有限公司2017年4月8日签订的《房屋买卖(居间)合同》无效。二、被告洛阳君领房地产营销策划有限公司于判决生效后十日内向原告孟凡众退还代办过户费5000元、定金11000元、按揭担保费4000元、咨询服务费9900元，合计29900元及利息（按同期银行贷款利率，从2017年4月8日起计算至付清之日止）。三、驳回原告孟凡众其他诉讼请求。案件受理费2438元，由原告孟凡众负担500元，被告朱慧负担1000元，被告洛阳君领房地产营销策划有限公司负担938元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，君领公司称其有理由相信朱慧是经过朱建立授权代为出售房屋，但并未提供充分的证据予以证明。涉案房屋登记在朱建立名下，房屋买卖合同系由朱慧签订，朱慧并未出具朱建立的售房委托书。君领公司作为专业的房屋中介机构，明知该房不属于朱慧所有，在未见到朱建立出具的授权委托书情况下，却与朱慧、孟凡众签订《房屋买卖(居间)合同》，最终合同未能履行，其存在过错。一审判令君领公司退还收取孟凡众的29900元并无不当，但在判令君领公司在退还孟凡众该费用时，由其承担相应的利息，依据不足，且孟凡众诉讼请求中并未主张该部分费用的利息，故本院对此予以纠正。此外，孟凡众的一审诉讼请求为解除涉案的房屋买卖合同，一审法院认定涉案合同无效，依据不足。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故应支持孟凡众要求解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求，而非确认合同无效。综上所述，君领公司部分上诉主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初1515号民事判决第三项及诉讼费负担内容；二、变更洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初1515号民事判决第一项为：解除孟凡众、朱慧、洛阳君领房地产营销策划有限公司2017年4月8日签订的《房屋买卖(居间)合同》；三、变更洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初1515号民事判决第二项为：洛阳君领房地产营销策划有限公司于判决生效后十日内退还孟凡众代办过户费5000元、定金11000元、按揭担保费4000元、咨询服务费9900元，合计29900元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由洛阳君领房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵国欣审判员  沈可可审判员  李依芳二〇一八年七月三十日书记员  殷春雪