上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第1410号原告（反诉被告）上海金桥出口加工区开发股份有限公司。法定代表人张素心。委托代理人杨晓，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人蒋国平，上海市锦天城律师事务所律师。被告（反诉原告）上海幼狮高级轿车修理有限公司。法定代表人陶巍。委托代理人钱鸿斌。委托代理人郑志民，上海浩荡律师事务所律师。原告上海金桥出口加工区开发股份有限公司（以下简称金桥公司）诉被告上海幼狮高级轿车修理有限公司（以下简称幼狮公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月31日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2014年2月14日公开开庭进行了审理，诉讼中，被告幼狮公司提起反诉，本院进行了合并审理，后因案件审理需要转为普通程序，并于2014年5月16日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金桥公司的委托代理人蒋国平，被告（反诉原告）幼狮公司的委托代理人钱鸿斌、郑志民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）金桥公司诉称，2000年2月1日，金桥公司与幼狮公司签订《场地租赁合同》，约定由金桥公司将金桥出口加工区34号地块内部分场地出租给幼狮公司使用，租赁场地面积约1，022平方米，租赁期限为20年，自2000年6月1日至2020年5月31日止，租金为每年67，697.28元（人民币，以下币种相同），于每年的5月31日之前支付当年的租金，前四年的租金不予调整，如未按规定支付租金超过30天的，金桥公司可单方面终止合同并收回租赁场地。合同签订后，金桥公司按期将系争场地交付给幼狮公司使用，幼狮公司也按照合同约定向金桥公司支付了直至2007年5月31日的租金。2006年9月，金桥公司根据合同约定决定调高租金，并两次致函通知幼狮公司自2007年1月1日起将场地租金提高10%，幼狮公司从2007年6月1日起拒绝支付租金至今。截至2013年9月30日，幼狮公司拖欠租金共计471，598.49元。该公司长期拖欠租金及滞纳金的行为已构成严重违约，对金桥公司造成了巨大的经济损失，侵害了金桥公司的合法权益，故金桥公司起诉至法院，要求判令：1、解除金桥公司与幼狮公司之间的《场地租赁合同》，2、幼狮公司向金桥公司支付拖欠的租金（自2007年6月1日起至幼狮公司搬离租赁场地之日止，暂计至2013年9月30日为471，598.49元），3、幼狮公司向金桥公司支付逾期付款滞纳金（以未付金额每千分之一计算，自2007年6月1日至其全部付清租金之日止，暂计至2013年9月30日共计471，598.49元），4、幼狮公司立即搬出位于金桥出口加工区34街坊10丘1，022平方米的租赁场地，并将该场地按原状归还给金桥公司。被告（反诉原告）幼狮公司辩称，金桥公司系外商投资企业，其获得的土地不可以直接对外出租，涉案合同客观上无法履行。合同签订后，幼狮公司按约向金桥公司支付租金，但金桥公司至今没有将场地移交给幼狮公司使用，且因金桥公司未为幼狮公司将该场地依法立项建造厂房供幼狮公司依法注册汽车维修公司，幼狮公司一直未能办出所述项目的报备立项手续，故幼狮公司在连续向金桥公司支付7年的租金之后，不得不停止向金桥公司支付租金。此后，幼狮公司发现出租场地已被用作废品收购站，即发函给金桥公司要求金桥公司处理，但金桥公司置若罔闻、不予理睬。综上，解除合同是客观无法履行导致，而不是幼狮公司违约造成，且合同效力有问题，金桥公司的诉请也已超过诉讼时效，故不同意金桥公司的诉讼请求。同时，幼狮公司提起反诉，要求判令金桥公司返还幼狮公司：1、已付租金共计473，880.96元，2、已付租金的利息损失计141，927.34元（按人民银行同期存款利率计算，从2000年1月1日开始计算，2014年1月1日至2月底的利息不主张，但要求金桥公司继续支付自2014年3月1日起至生效判决返还租金之日止的利息损失），3、支付2014年3月起至生效判决返还租金之日为止的利息损失（按人民银行同期存款利率计算），4、支付违约金456，000元（按每日500元计算两年半）。针对反诉部分，金桥公司答辩称，双方之间签订的租赁合同合法有效且存续至今，幼狮公司理应支付租金，故不同意幼狮公司的反诉请求。经审理查明，2000年2月1日，金桥公司作为甲方（出租人），上海幼狮高级轿车修理总厂（系幼狮公司前身）作为乙方（承租人），双方签订《场地租赁合同》一份，约定由乙方向甲方租赁上海市金桥出口加区34号地块内的部分场地。合同第三条约定，下列文件为本合同不可分割的组成部分，与合同正文具有同等效力……2、场地位置示意图……第七条约定，乙方向甲方租赁上海市金桥出口加工区34号地块内的部分场地，作为乙方兴办从事汽车修理、养护的企业。该场地面积共计约1，022平方米，其地理位置详见《场地位置示意图》（以土地管理部门勘测定界的面积为准）。第九条约定，本合同第七条所定场地的租赁期限为20年，自2000年6月1日起至2020年5月31日止。第十一条约定，本合同第七条所定场地租金为每年每平方米66.24元，1，022平方米年租金合计67，697.28元。前款所述场地租金总额最终以土地管理部门勘测定界的面积和前款所述的场地租金单价的乘积为准，并实行多退少补。第十三条约定，本合同第七条所定场地第一年（即2000年6月1日至2001年5月31日）的租金由乙方于本合同签字之日起30天内汇入甲方指定的开户银行账号，以后各年（即当年的6月1日至来年的5月31日）的租金由乙方于租赁当年5月31日前汇入甲方指定的开户银行账号。第十四条约定，本合同第七条所定场地的租金前四年不予调整，自第五年起（即2004年6月1日）开始每四年可调高一次，调高幅度按前一年租金总额的10%计。第二十三条约定，甲方应于2000年6月1日前将本合同第七条所定场地交付于乙方使用。第二十四条约定，甲乙双方的法定代表人或委托代理人应于场地交付使用当日在场地交接单上签字，以示场地交接完毕。第二十五条约定，甲方应于前条所定场地交付日期前十天以书面形式通知乙方进行场地交接。若乙方不按甲方书面通知所截日期进行场地交接，逾期超过十四天的，视作乙方认可本合同第七条所定场地已交接。第三十五条约定，乙方在场地交接后二个月内不开始动工的（以实施项目土建及连续施工为标志），或乙方未按规定支付场地租金超过三十天的，除不可抗力外，甲方有权单方面终止本合同，并收回租赁场地。第三十六条约定，除本合同另有规定外，甲方有下列情况之一的，构成违约：1、未按本合同规定的时间提供场地的；2、所提供场地不符合本合同规定的条件的；3、未事先通报乙方并获得同意而在本合同第七条所定场地内作业造成乙方正常生产经营活动损失的；4、违反本合同其它条款的。第三十七条约定，除本合同另有规定外，乙方有下列情况之一的，构成违约：1、对本合同第七条所定场地的处置与土地使用权出让合同和本合同的有关规定相抵触的；2、未事先通报甲方并获准许而在本合同第七条所定场地内作业损及地下公用基础设施的；3、未按规定将本合同第七条所定场地交还甲方的；4、违反本合同其它条款的。第三十八条约定，违约方应向另一方支付违约金，违约金按日计算，方法如下：1、日违约金为500元；2、违约天数＝自违约事实发生之日起至纠正之日止日历天数；3、违约金金额＝日违约金×违约天数。第四十三条约定，符合下列情况之一的，应视为逾期付款，每逾期一日按未付金额千分之一的比例支付滞纳金。1、乙方逾期支付场地租金的；2、任何一方逾期支付违约金、赔偿金的。上述合同签订后，被告向原告支付了2000年6月1日至2007年5月31日期间的租金，未交纳押金。另查明，2006年9月11日、12月8日，金桥公司先后向幼狮公司送达《关于场地租赁价格调整的函》和《关于调整场地租金的通知》，称自2004年以来，浦东新区及金桥开发区的土地价格已上涨超过50%，经公司研究决定，自2007年1月1日起，对幼狮公司所租赁的场地租赁价格提高10%，即由原来的每年每平方米66.24元调整为每年每平方米72.86元，要求幼狮公司从2007年1月1日起按调整后的租金价格支付租金。2006年12月18日，幼狮公司向金桥公司回函称其已收悉金桥公司的通知，并表明该公司与金桥公司于2000年2月1日签订《场地租赁合同》至今已将进（近）6年，租用场地后，该公司曾遇到过一次极好的机遇，同时打报告给金桥公司相关部门审批，但申请项目将近一年才被批下来，已经错过了此项目投产的黄金时间；由于上述场地的形状、面积等原因，利用率不是很高，几次合作项目均因上述因素而被搁浅，至今为止，场地未被利用，但该公司还是按合同缴纳每年的场地租金。鉴于上述实际情况，请求金桥公司对场地租金暂时不作调整，仍按原价收取，另外，该公司正在积极寻找合适项目，尽早将场地盘活起来。2012年12月20日，幼狮公司出具《通知书》给金桥公司，称双方签订租赁合同至今，金桥公司从未向该公司办理租赁场地的交接手续，且至今为止，场地上有外来人员占用从事经营活动，致该公司根本无法使用，金桥公司应对金桥加工区34号场地予以清场（清除掉场地上现有的外来无关人员），在场地具备移交条件时，就场地的租赁事宜、该公司已付的租金用于抵扣后期租赁所付的租金等事宜洽谈一致后，进行租赁场地的交接手续。2013年11月7日，金桥公司向幼狮公司发出《律师函》，表示幼狮公司自收到租金调价函后就再未支付任何租金，经金桥公司多次催款仍未支付，截至2013年9月30日，幼狮公司已拖欠租金共计471，598.49元，共产生滞纳金628，740.08元。现通知幼狮公司：1、在收到律师函之日起，租赁合同立即解除；2、于律师函出具后的10日内，无条件向金桥公司支付自2007年6月1日起至搬离特任场地之日期间的全部租金、场地使用费以及相应的滞纳金；3、立即无条件搬离租赁场地，并将场地按原状归还给金桥公司。2013年11月20日，幼狮公司申请上海市徐汇公证处就其租赁的金桥出口加工区34号地块（新金桥路XXX号）进行证据保全，根据保全证据照片显示，系争场地上现有搭建物及废品。2014年5月26日，本院组织金桥公司及幼狮公司至租赁场地进行现场勘察。经查看，双方确认争议的场地位于新金桥路XXX号内，南侧为新金桥路，东侧是申江路，地块东侧间距约5米处是浦东供电公司金藤变电站，与变电站相邻的北侧和东侧建有围墙，另外，在争议场地上建有一栋临时建筑物。对于租赁场地的面积，金桥公司向本院提供了由上海市房屋土地测绘中心出具的项目名称为“上海幼狮高级轿车修理总厂”的《房屋土地测绘技术报告书（土地堪测）》，证明租赁场地的面积为1，022平方米。幼狮公司对该报告书不予认可，并认为根据现场情况，租赁土地前面被大量绿化带占用，故无法认定界址，但表示证明土地面积是多少的责任在于金桥公司。对于场地上的临时建筑物，金桥公司认为其交付给幼狮公司的是空地，上面的搭建物应是幼狮公司租赁给第三方时进行的搭建，幼狮公司则表示其从未将场地出租给他人，其也从未在场地上进行过搭建。当天，本院向租赁场地目前的使用人程亚进行调查，程亚向本院反映其系在五、六年前向案外人徐记方购买了系争场地并在场地上开设了“上海浦东程亚金属材料经营部”，场地上的房屋是徐记方建造的，但不知场地的来源，也没见徐记方出示过相关权证，其与金桥公司及幼狮公司均不认识。又查明，金桥公司系中外合资的上市股份有限公司，经营范围为在依法取得的地块上从事房地产开发、经营、销售、出租、和中介等。审理中，幼狮公司称其基于信任金桥公司去办理土地面积堪测，且合同约定租金根据实际面积多退少补，才按约预付了租金，但不代表其承认金桥公司主张的租金标准，至于金桥公司发出的租金调价通知只是该公司单方意思表示，未经其同意；其次，金桥公司作为中外合资企业，只能出租开发完毕后的土地，即房屋和土地一起出租，不能单独出租土地；另外，地块边上有变电站，影响幼狮公司使用地块。而且，金桥公司并未向幼狮公司交付场地，应要求场地的实际使用人承担场地使用费或租金。金桥公司则表示，租赁土地面积是金桥公司内部测量并经幼狮公司同意的，且已提供相应测绘报告证明土地面积；其已于签订合同当天交付了土地，出租时是一片空地，土地上的搭建物和实际使用人员是幼狮公司应尽的管理义务；其出租争议场地也未违反法律法规的强制性规定。另外，已经收取的2007年1月至5月31日期间的租金不再要求调整，但2007年6月1日起的租金要求在原年租金标准上调整10%由幼狮公司支付。上述事实，由原、被告的陈述及《上海市房地产权证》、《场地租赁合同》、《场地租赁合同配套确认书》、《关于场地租赁价格调整的函》、《关于调整场地租金的通知》、《公函》、《通知书》、《律师函》、《房屋土地测绘技术报告书（土地勘测）》、《公证书》等证据予以佐证。本院认为，涉案租赁合同协议系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。本案合同签订以后，幼狮公司按约支付了至2007年5月31日的租金，期间曾发函阐述了其面临的困难从而要求金桥公司暂时对租金不作调整、仍按原价收取，现幼狮公司在时隔多年后主张金桥公司并未交付场地显然不合常理，本院难以支持。根据合同约定，每年度的租金由幼狮公司于当年5月31日前支付给金桥公司，幼狮公司仅支付了截止2007年5月31日止的租金，故金桥公司要求解除合同并返还场地具有合同和法律依据，本院予以支持；双方已租赁多年，金桥公司认为搭建未征得其认可，缺乏依据，其要求按原状返还场地本院不予支持。合同解除后，双方仍应按约结算。根据合同约定，前四年租金不变，第五年即2004年6月1日开始每四年可调高一次租金，调高幅度按前一年租金总额的10%计，故金桥公司要求幼狮公司按照其通知调整后的金额支付租金并无不当，但幼狮公司主张租金已超过诉讼时效，本案中并无证据表明金桥公司在2013年11月7日之前曾向幼狮公司催讨过租金，故金桥公司主张的2013年5月31日之前的租金已经超过诉讼时效，本院不予支持。金桥公司要求幼狮公司支付逾期付款滞纳金具有合同依据，但幼狮公司认为违约金标准过高，要求予以调整，本院认为，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后作出裁决。根据上述原则，本院根据本案实际情况、结合现有证据对违约金数额进行酌定。对于幼狮公司的反诉请求，本院认为，根据现有证据显示，租赁场地已经实际交付，至于交付以后的使用和管理责任在于幼狮公司，幼狮公司未能提供证据证明金桥公司将场地租赁给其他人员使用，故幼狮公司要求金桥公司返还已支付的租金并承担利息损失和违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条及《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）上海金桥出口加工区开发股份有限公司与被告（反诉原告）上海幼狮高级轿车修理有限公司之间的《场地租赁合同》；二、被告（反诉原告）上海幼狮高级轿车修理有限公司于本判决生效之日起三十日内自上海市金桥出口加区34号地块内（新金桥路XXX号）迁出，并将租赁场地返还给原告（反诉被告）上海金桥出口加工区开发股份有限公司；三、被告（反诉原告）上海幼狮高级轿车修理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）上海金桥出口加工区开发股份有限公司自2013年6月1日起至实际迁出之日止、按每年人民币74，462.92元的标准计算的租金和场地使用费；四、被告（反诉原告）上海幼狮高级轿车修理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）上海金桥出口加工区开发股份有限公司自2013年6月1日至判决生效之日止、按每日人民币40元的标准计算的逾期付款滞纳金；五、驳回被告（反诉原告）上海幼狮高级轿车修理有限公司的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币14，703元，由原告（反诉被告）上海金桥出口加工区开发股份有限公司承担人民币11，703元，被告（反诉原告）上海幼狮高级轿车修理有限公司承担人民币3，000元。反诉案件受理费人民币7，223元，由被告（反诉原告）上海幼狮高级轿车修理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政代理审判员  倪军燕人民陪审员  张友根二〇一五年一月八日书 记 员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。