广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛城法民一初字第1230号原告潘华东，男，汉族，1970年10月11日出生。委托代理人廖克平，广东金石行律师事务所律师。被告陈惠冰，女，汉族，1970年9月9日出生。原告潘华东诉被告陈惠冰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月11日立案受理后，依法由审判员田媛适用简易程序独任审判。因被告陈惠冰下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员田媛担任审判长，与人民陪审员朱建忠、李玉珠组成合议庭，于2015年1月28日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人廖克平到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称,原告与被告于2014年6月6日通过经纪代理满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司(下简称满堂红公司)签订《房地产买卖合同》，约定原告通过经纪方向被告购买位于佛山市禅城区张槎三路16号一座608房（下简称涉案608房）一套，总价款为570000元。合同签订后，原告按合同约定分别在2014年6月6日支付定金10000元、2014年6月11日支付定金90000元，合计支付定金100000元。但是，虽经原告多次催促，被告一直未能按合同约定，在2014年8月22日前办理交易过户手续。2014年8月22日，该房屋被法院查封。被告不按合同约定办理过户手续，构成违约，合同已无继续履行可能，根据相关法律规定，原告有权请求予以解除，并要求双倍返还定金，同时，合同约定被告须承担原告已支付的中介服务费10000元。综上，请求判令：1、解除原、被告于2014年6月6日签订的《房地产买卖合同》；2、被告向原告双倍返还定金200000元；3、被告向原告支付已交中介服务费10000元；4、被告承担本案的诉讼费。由于原、被告及案外人满堂红公司2014年6月6日签订的《房地产买卖合同》实际是房屋买卖合同及居间合同的混同合同，经本院询问，原告明确第一项诉讼请求为解除上述《房地产买卖合同》中原、被告的房屋买卖合同部分。被告陈惠冰未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告的身份证、被告的身份证复印件。拟证明原、被告的诉讼主体资格。2、房地产买卖合同、收款证明两份。拟证明原、被告就涉案608房存在房屋买卖关系，原告已依约向被告支付定金合计10万元。3、收款收据。拟证明原告向中介方满堂红公司支付服务费10000元。被告陈惠冰诉讼中没有提交证据。为查明案件事实，本院依职权向佛山市禅城区房地产档案馆调取涉案608房的房屋登记信息查询结果六份，并对满堂红公司的工作人员姚柳保进行询问，制作询问笔录一份。经质证，本院对证据作如下认证：被告陈惠冰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告的证据，有原件核对，且和本案具有关联性，本院予以采信。本院依职权调取的信息查询结果和制作的询问笔录，原告经质证无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：被告陈惠冰系涉案608房的产权人。2014年6月6日，原告（买方）、被告（卖方）、满堂红公司（经纪方）就涉案608房签订《房地产买卖合同》，主要约定：……第二条、物业情况。1、该物业建筑面积为88.18平方米，其中住宅面积88.18平方米，车房（位）面积3平方米……5、该物业之成交价为570000元……6、该物业现时之抵押状况属于第②项：②抵押中，欠款额约100000元（以银行通知为准），涂销抵押方式如下：卖方在签署本合同后5日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，提前还贷出资方应于银行通知提前还贷3个工作日内将款项付至卖方还贷账户内，到账即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用于提前还贷，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约。……提前还贷出资方式为以下第①项：①卖方出资；……第三条、付款方式。买卖双方同意按银行按揭付款方式收付房款：买方选择商业贷款方式办理银行按揭贷款：1、定金10000元，买方须在签署本合同当天支付给卖方，卖方在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日。定金余款90000元，买方须在2014年6月11日前支付给卖方。2、按揭贷款：买方应于2011年7月15日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。3、交易递件：买卖双方同意于2014年8月22日前办理交易过户手续。4、首期房款（含定金）170000元，买方支付时间为完税当天。5、尾期房款：即申请贷款额400000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户。……第七条、违约责任。……2、违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：①解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。除买方有证据证实实际损失大于上述赔偿标准外，买方不得再向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失；②继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金。……4、经纪方已促成买卖双方签订本合同，买卖各方应向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行。买卖双方解除或终止本合同、自行办理或委托其它任何第三方办理该物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退……。原告分别于2014年6月6日、2014年6月11日向被告支付定金10000元、90000元，被告收款后向原告出具《收款证明》两份，确认已收取原告支付的定金合计100000元。2014年6月11日，原告向经纪方满堂红公司支付中介服务费10000元，满堂红公司收款后向原告出具了《收款收据》。为查明案件事实，本院依职权向满堂红公司的工作人员姚柳保进行了询问，姚柳保陈述：我是经办涉案房屋买卖的经纪方工作人员，现仍任职于满堂红公司汾江南店，这个买卖是我公司介绍的，业主起初愿意以56万元的价格出售，前提是定金为10万元，用于偿还她的银行贷款，经双方协商，在双方同意的情况下签订了买卖合同；签订合同后，买方就在我公司以现金形式向卖方支付了10万元，由我公司出具正规的收据。到了约定的赎契时间，卖方迟迟没有去办理，后我方与买方一同去查询，就发现涉案608房已被两家公司查封了，所以买方起诉到法院，这个房屋交易到卖方赎契阶段就停了；中介费经双方协商，业主以实收的形式即业主无需支付中介费，约定中介费16000元由买方给，我公司实收了10000元。另查明，涉案608房产权登记的建筑面积为88.18平方米，已登记的抵押权人为霍柳萍、中国工商银行股份有限公司佛山石湾支行，2014年8月22日因（2014）佛城法民三初字第1902号案被本院查封，2014年8月25日因（2014）佛城法民三初字第1797号案被轮候查封，2014年9月26日因（2014）佛城法执字第2555号案被轮候查封。原告陈述：原告委托满堂红公司买房，该公司介绍原告查看涉案608房时，原告才发现被告原来是原告妻子的老同事，满堂红公司查询过房屋状况，当时只有银行的贷款抵押，并没有被查封；原、被告约定8月去办理房贷，但因为被告没有赎契，即没有涂销抵押，无法拿回房产证，所以什么都提供不了给原告去办理房贷的申请手续，之后就发现房屋被查封了；起诉前原告与被告曾在满堂红公司处口头谈过解除合同，但原告没有向被告发出过书面的解除合同通知。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告及满堂红公司签订的《房地产买卖合同》是各方的真实意思表示,内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。关于原告诉请解除房屋买卖合同。据前查明的事实，原告已按照《房地产买卖合同》约定的期限向被告支付了定金100000元，被告亦应按照《房地产买卖合同》关于“卖方在签署本合同后5日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用”的约定，在2014年6月11日前办理提前还贷手续，涂销抵押。原告主张被告未依约申请提前还贷、涂销抵押，已构成违约，由于被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭对原告的诉请进行抗辩并提供证据予以反驳，故本院对原告的主张予以采信，确认被告已构成违约，原告有权依据《房地产买卖合同》第七条第2点的约定，选择解除合同。另据本院依职权查明的事实可知，涉案608房上现仍登记有抵押权，亦陆续被法院的裁判文书限制权利，处于查封状态，即涉案的《房地产买卖合同》已不具有继续履行的可能性，故原告作为守约方，诉请解除其与被告的房屋买卖合同关系，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，原告以起诉的方式行使合同解除权，本院以公告方式于2014年12月26日将原告的起诉状送达给被告，故原、被告就涉案608房的房屋买卖合同关系已于2014年12月26日解除。关于原告诉请被告双倍返还定金和支付中介服务费。如前所述，被告未依约申请提前还贷、涂销抵押的行为已构成违约，且原、被告就涉案608房的房屋买卖合同关系已于2014年12月26日解除，原告根据《房地产买卖合同》第七条第2点“违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：①解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。”的约定，诉请被告承担定金责任和支付其已向满堂红公司缴纳的中介服务费，有事实根据和合同依据，本院予以支持，被告应向原告返还定金200000元并支付中介服务费10000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：一、确认2014年6月6日签订的《房地产买卖合同》中原告潘华东与被告陈惠冰就佛山市禅城区张槎三路16号一座608房的房屋买卖合同关系已于2014年12月26日解除；二、被告陈惠冰于本判决生效之日起十日内，向原告潘华东退还定金200000元；三、被告陈惠冰于本判决生效之日起十日内，向原告潘华东支付中介服务费10000元。如被告陈惠冰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费4450元，由被告陈惠冰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  田 媛人民陪审员  朱建忠人民陪审员  李玉珠二〇一五年一月二十九日书 记 员  李若梅附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供依据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。