四川省射洪县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0922民初1643号 原告（反诉被告）：射洪县国土资源局，住所地四川省遂宁市射洪县太和镇太和大道112号,统一社会信用代码11510822008503139F。 法定代表人：张朝晖，系该局局长。 委托诉讼代理人（特别授权）：李国宁，系四川子昂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭颖，系该局职工。 被告（反诉原告）：陈勇，男，汉族，四川省射洪县居民。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈奇英，系四川远阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：税元民，系四川远阳律师事务所实习律师。 原告射洪县国土资源局与被告陈勇建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，被告陈勇于2018年6月21日提起反诉，本院依法适用简易程序，于2018年6月21日、7月24日公开开庭进行了审理。原告射洪县国土资源局的委托诉讼代理人李国宁、郭颖、被告陈勇及其委托诉讼代理人陈奇英、税元民到庭参加诉讼，原告射洪县国土资源局法定代表人张朝晖经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告射洪县国土资源局向本院提出诉讼请求：1.请判令被告向原告支付土地出让金20.288万元，违约金160.1298万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告射洪县国土资源局与被告于2011年12月19日签订了《国有建设用地使用权出让合同》，被告竞得位于射洪县仁和镇南星街2504.1㎡商住用地国有土地使用权，合同第十条明确约定被告应于2012年3月19日前分期向出让人支付全部土地出让价款360.576万元。但合同签订后被告由于资金不足出现违约，至今仍欠原告土地出让金202880元。按合同第三十条约定：“受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。”经计算，被告应向原告支付违约金160.1298万元。综上所述，为维护国家财产权益，原告根据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定提起诉讼，请依法判准如请求事项。 被告陈勇答辩称，1.原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法不应得到支持；2.原告的请求超出法定诉讼时效，也明显不合情理；3.原告的违约行为除应当承担违约金外，还给答辩人造成了巨额损失，应当依法赔偿。其中违约金以已交款191.608万元为基数，按照日1‰标准，从2011年12月29日起计算至2012年12月13日，共计350天，违约金共计670628.8元，第二期未能修建的利润损失355.57万元，共计422.8828万元。综上，请驳回原告的诉讼请求。 被告陈勇向本院提出反诉请求：1.依法判令被反诉人赔偿因违约给反诉人造成的损失4228828元；2.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：反诉人于2011年12月19日与被反诉人签订《国有建设用地使用权出让合同》，被反诉人并未按照国家要求（《闲置土地处置办法》第21条）向被反诉人提交“净地”，该土地面积范围内，有若干承租户，租期未满，承租人未搬出。甚至，在土地使用权出让合同签订后，被反诉人也未按约定的时间向反诉人移交土地，部分承租人系反诉人自己向其支付租金才搬出，而承租面积最大的承租户敬德琼及其丈夫刘兴建（己故〉因租期未满，不愿搬出，于2015年才搬离该宗地。被反诉人违反国家规定和违反合同约定的行为，导致反诉被反诉人的一期工程出现亏损，二期工程无法实施，总损失共达4228828元。综上，被反诉人违约的行为给反诉人造成巨大的损失，依法应当承担赔偿责任，根据法律法规的规定，请求贵院依法判令被反诉人支付被反诉人各项损失4228828元。 原告射洪县国土资源局针对反诉答辩称，被告的反诉请求体现了一个最浅显的事实是国家将案涉土地出售给被告，然后国家还要另外赔偿他60、70万元的款项，没有事实和法律依据。具体的答辩意见在辩论意见中体现。 原告射洪县国土资源局、被告陈勇围绕诉讼请求依法提交了证据，该部分证据经对方当事人质证并经本院审查后认为，除被告陈勇提交的修建利润计算依据不予采信外，其余证据符合证据的基本特征，本院予以确认并在卷为证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告射洪县国土资源局受案外人金谷粮油购销公司委托，对其所有的位于射洪县仁和镇南星街2504.1㎡的国有建设用地使用权进行拍卖。2011年11月20日，原告射洪县国土资源局发布射国土资公﹝2011﹞25号国有建设用地使用权拍卖出让公告，公告载明土地基本情况、竞买资格、缴纳竞买保证金、拍卖时间地点等具体事宜，其中公告第二条明确载明：“本次国有土地使用权拍卖出让采用增价拍卖方式，按照价高者得原则确定竞得人。本次拍卖土地不包括地面建筑物，其建筑物作残值处理，由竞得者向金谷粮油购销公司另行支付。本次拍卖设有保留低价”。2011年12月14日，被告陈勇通过拍卖方式以360.576万元价款取得了位于射洪县仁和镇南星街2504.1㎡的国有建设用地使用权（宗地编号：510802-2001-B-040）。用途为商业、住宅用地。同月19日，原告射洪县国土资源局（出让人）与被告陈勇（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：出让人将位于射洪县仁和镇南星街2504.1㎡的国有建设用地使用权以360.576万元价款出让与受让人（宗地编号为510802-2011-B-040），出让人同意在2012年4月30日前将出让宗地按现状交付给受让人；本合同项下宗地的定金为人民币486800元，定金抵作土地出让价款，受让人同意于2012年1月4日前、2012年3月19日前各支付出让价款1802880元，分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息；受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记；主体建筑物性质为商业、住宅，建筑容积率不高于2.0，建筑限高小于或等于5层，建筑密度不高于40%并按乡镇规划要求进行建设；受让人同意在2012年9月30日前开工，2014年9月30日前竣工；受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金,延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失；受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1.00‰的违约金，出让人有权要求受让人继续履约。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1.00‰的违约金；受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人己经支付的国有建设用地使用权出让价款的1.00‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算，出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失；出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。 合同签订后，被告陈勇对案涉土地进行房地产开发，楼盘名为“南方雅苑”。2012年4月18日，射洪县仁和镇人民政府根据人大主席团决议，决定打造川西民居仿古一条街，将仁和面粉厂规划变更为6+1高层规划方案并报县规划局批准。被告陈勇根据该规划改变原修建设计，确定先修建一期房屋，第二期因容积率不够另征地修建。原告射洪县国土资源局2012年7月23日为被告陈勇办理了建设用地批准书。2012年11月5日，被告陈勇与射洪县金谷粮油购销公司达成协议并支付地上建筑物残值款1万元。期间，被告陈勇与仁和面粉厂承租户协商搬迁，除不在一期修建范围内的承租户刘兴建2015年初才搬离外，其余承租户均搬离租赁房屋。被告陈勇分别于2012年12月13日、18日到取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，于2013年1月9日取得建设工程施工许可证，并进行“南方雅苑”一期工程开发建设，现已完工出售。“南方雅苑”二期尚未新征土地，工程尚未开工。被告陈勇未按合同约定支付土地出让金，经原告射洪县国土资源局多次催收，被告陈勇于2011年12月29日支付486800元、2012年1月17日支付316080元、2012年1月20日支付100万元、2012年12月17日支付50万元、2013年11月8日支付30万元、2014年8月1日支付20万元、2015年1月30日支付60万元，共计向原告射洪国土资源局支付土地出让金340.288万元,下欠20.288万元未付。原告射洪县国土资源局于2018年5月15日向本院提起诉讼，被告陈勇于2018年6月21日向本院提出反诉，要求按前述请求判决。审理中，原告射洪县国土资源局表示违约金从2015年1月1日起，以20.288万为基数，按照日1.00‰标准计算至付清之日止。被告陈勇提出原告射洪县国土资源局主张违约金过高，要求依法调整。 本院认为，被、原告签订的《国有建设用地使用权出让合同》属双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。该合同对付款时间、土地的交付、办证条件、违约责任等内容进行了明确的约定，其中合同第十一条约定“受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关材料，申请出让国有建设用地使用权登记。”、第三十七条约定“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按本合同约定按时交付出让土地”，按此约定，被告陈勇应当先行交清出让金，原告射洪县国土资源局再进行土地使用权交付。就本诉而言，原、被告双方对被告陈勇下欠土地出让金20.288万元的事实无异议，本院予以确认，被告陈勇对拖欠的土地出让金20.288万元应当承担给付责任。被告陈勇提出原告射洪县国土资源局主张的违约金过高，要求依法调整，该请求符合法律规定，本院予以支持，对违约金本院确定按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮３０％的标准计算至土地出让金付清为止。针对反诉而言，合同约定了交付土地的具体时间节点，被告陈勇在尚未完全履行合同约定的缴纳全部土地出让金义务的时候，已经对涉案土地进行了实际的开发，并将修建好的“南方雅苑”第一期的房子进行出售，且2012年11月5日，被告陈勇才与射洪县金谷粮油购销公司达成协议并支付地上建筑物残值款1万元，在此期间，第一期修建内的承租户已经搬离，故本院对被告陈勇要求原告射洪县国土资源局支付违约金的反诉请求不予支持。导致“南方雅苑”二期未开发的根本原因是因仁和镇人民政府总体规划的改变后，“南方雅苑”一期房屋的修建后的容积率不足以修建第二期，需要另行征地进行修建，被告陈勇至今未启动二期修建，其要求原告射洪县国土资源局赔偿二期利润损失的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、由被告陈勇在本判决生效之日起十五日内支付原告射洪县国土资源局土地出让金202880元及违约金，违约金以202880元为基数，从2015年1月1日起按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%的标准计算，至付清之日止； 二、驳回被告陈勇的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10519元，由原告射洪县国土资源局负担8000元，被告陈勇负担2519元；反诉费20306元，由被告陈勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员 宋 兴 二〇一八年七月二十四日 书记员 杜宇琳