江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0205民初2528号原告（反诉被告）：薛炳良，男，1939年12月22日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：过春凌，江苏可德律师事务所律师。被告（反诉原告）：尤红，男，1964年1月25日出生，汉族，住无锡市锡山区。原告薛炳良与被告尤红租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼期间尤红对薛炳良提起反诉，本院合并审理，于2018年6月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）薛炳良及其委托诉讼代理人过春凌，被告（反诉原告）尤红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛炳良向本院提出诉讼请求：1、判令尤红继续履行双方于2015年9月13日签订的租房合同，薛炳良有权依照租房合同约定继续使用涉案房屋至2020年9月30日；2、本案诉讼费由尤红承担。事实和理由：双方于2015年9月13日签订租房合同，约定其向尤红租用位于无锡市锡山区原无锡市申宝磁性器材厂（以下简称申宝厂）的厂房，期限为5年，年租金为110000元；2018年4月，尤红在无锡市锡山区人民法院被申请强制执行，该院作出执行裁定及履行到期债务通知书，要求其停止向尤红支付租金并直接扣划其房屋租金作为执行款，尤红以其未支付租金而违约为由，于2018年3月31日向其发出告知书，要求解除租房合同，并要求其向尤红支付违约金1000000元；其认为房屋租金系被法院强制扣划，其并非不付租金，租房合同应继续履行。据此，其提出上述诉讼请求。被告尤红辩称，按照租房合同的约定，薛炳良应先付租金后使用房屋，并应于2018年3月30日前一次性付清2018年3月31日至2020年9月30日的租金275000元，但是薛炳良未按期付款，已经构成违约；2018年4月，法院未强制扣划薛炳良的任何款项。其不同意继续履行租房合同。反诉原告尤红向本院提出诉讼请求：1、判令薛炳良支付违约金1000000元；2、判令租房合同于2018年6月11日解除，其于2018年6月11日收回涉案房屋的使用权。事实和理由：薛炳良与其系租房合同的当事人，但是薛炳良未按合同第4条的约定如期支付租金，构成违约；法院扣划的租金并非属于薛炳良，而系扣划无锡市耐力空调净化设备有限公司（以下简称耐力公司）的款项，该款项与租房合同无关。故其认为薛炳良违反了租房合同的约定，要求解除租房合同，并要求薛炳良赔偿违约金。反诉被告薛炳良辩称，其已经支付了2018年4月1日至2020年9月30日的房屋租金275000万元，该款被法院强制扣划，其未违反租房合同，请求法驳回尤红的反诉请求。经审理查明，2015年9月13日，尤红（甲方）与薛炳良（乙方）签订租房合同，约定薛炳良继续承租尤红位于无锡市锡山区原申宝厂厂房，合同期限自2015年10月1日至2020年9月30日，年租金为110000元，薛炳良应于2015年9月25日前支付275000元，余款275000元于2018年3月31日前一次性付清，合同期内，甲方在无任何条件的情况下中止合同的，需赔偿乙方1000000元，并退回租金，乙方若违约，则需同价赔偿甲方，租金不退。2018年3月27日，本院工作人员在另案执行过程中向薛炳良了解尤红与薛炳良房屋租赁及租金交纳相关事宜并制作执行笔录。笔录中，薛炳良陈述其应支付租金275000元，本院工作人员告知其因尤红在本院有执行案件未结，故需冻结并提取尤红应收取的租金152744.91元，同时，因尤红、李红有其他案件未了结，故要求薛炳良暂停支付其他租金。同日，本院作出（2018）苏0205执恢67号执行裁定，裁定强制冻结并提取尤红所有的厂房出租款152744.91元，并向耐力公司（薛炳良）送达（2018）苏0205执恢67号协助执行通知书，要求耐力公司（薛炳良）协助冻结并提取尤红所有的厂房出租款152744.91元。2018年4月9日，本院扣划了耐力公司在无锡农村商业银行的存款152744.91元。2018年4月10日，本院工作人员向薛炳良了解耐力公司厂房租赁及租金交纳相关事宜并制作执行笔录。笔录中，薛炳良陈述耐力公司系租用尤红、李红的厂房，耐力公司有275000元的到期租金需向尤红、李红支付。工作人员告知薛炳良除（2018）苏0205执恢67号案件中法院扣划的152744.91元租金外，其应就剩余租金122255.09元按照法院的要求履行。薛炳良陈述122255.09元的租金已在耐力公司的账上，若其未能按时向法院支付该款项，同意由法院在耐力公司的账户内进行冻结、扣划等手续。同日，本院向耐力公司送达履行到期债务通知书，要求耐力公司在接到通知后15日内向申请执行人无锡市锡山区人民政府或者本院履行耐力公司对被执行人李红的到期债务122255.09元，并不得向被执行人清偿。2018年4月26日，本院扣划了耐力公司在无锡农村商业银行的存款122255.09元。2018年3月31日，尤红向薛炳良出具告知书，载明因薛炳良违法租房合同关于付款的约定，已构成违约，要求薛炳良向其支付违约金1000000元，并将强制驱离薛炳良。耐力公司出具情况说明，载明薛炳良系耐力公司法定代表人，其司于2018年3月27日接到法院通知要求停止向尤红支付房屋租金275000元，经耐力公司股东决议，同意为薛炳良支付上述租金，法院分别于2018年4月9日、2018年4月26日扣划其152744.91元和122255.09元，共计275000元。审理中，薛炳良陈述其与尤红的租赁关系从2007年开始，合同均由其与尤红签署，关于租金的支付，有些租金是从薛炳良的儿子薛晓康账户转账给尤红，有些是由其直接向尤红交付现金。尤红对薛炳良陈述的事实予以认可，并明确只有一次是薛晓康向其转账，其与均由薛炳良向其交付现金。双方均陈述涉案房屋不存在导致租房合同无法继续履行的客观情况。上述事实，由薛炳良提供的告知书、租房合同、执行裁定书、履行到期债务通知书，情况说明，本院依法调取的执行笔录、协助执行通知书、协助扣划存款通知书及当事人陈述在案佐证。本院认为，本案的争议焦点为：第一，薛炳良未直接向尤红支付租房合同约定的租金275000元是否构成违约；第二，薛炳良是否可以依据本院扣划耐力公司款项的事实对抗尤红要求其个人支付租金的义务；第三，薛炳良是否有权要求尤红继续履行租房合同。关于第一个争议焦点，本院认为薛炳良未直接向尤红支付租金不属于租房合同约定的违约情形，理由如下：人民法院执行被执行人对他人的到期债权，可以作出冻结债权的裁定，并通知该他人向申请执行人履行，也可以依申请执行人或被执行人的申请，向第三人发出履行到期债务的通知，第三人应直接向申请执行人履行其对被执行人所负的债务，不得向被执行人清偿。本案中，尤红和薛炳良签订的租房合同合法有效，依约薛炳良应于2018年3月31日之前向尤红支付2018年4月1日至2020年9月30日的租金275000元。然而，在租房合同约定的付款日期之前，本院在另案执行过程中于2018年3月27日向耐力公司（薛炳良）送达了协助执行通知书，要求耐力公司（薛炳良）协助冻结并提取尤红所有的厂房出租款152744.91元。同时，本院要求薛炳良暂停支付其他租金。薛炳良据此暂停向尤红支付到期租金，系履行人民法院要求的协助义务，该协助义务阻却了其直接如期向尤红履行支付租金的合同义务。故，尤红关于薛炳良未于2018年3月31日之前向其支付房屋租金构成违约的意见，本院不予采纳，其据此主张解除租房合同，并要求薛炳良支付违约金1000000元的诉讼请求，本院不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为薛炳良可以依据本院扣划耐力公司款项的事实对抗尤红要求其个人支付租金的义务，理由如下：首先，根据租房合同的约定，薛炳良向尤红承租的系厂房，审理中，薛炳良和尤红均确认双方之间的租赁关系始于2007年左右，薛炳良陈述其租用案涉厂房即为开设耐力公司，尤红对此未持异议，因此，可以确认尤红应该知道薛炳良租用涉案厂房系用于开设耐力公司；其次，双方在租房合同中虽然约定了支付租金的期限和金额，但未明确具体的支付租金的方式，审理中，双方均确认薛炳良以往支付租金时存在现金交付和通过薛炳良的儿子薛晓康转账两种方式，因此，可以确认双方对薛炳良支付租金的方式未作明确约定；再次，本院分别于2018年3月27日和2018年4月10日两次就涉案租金与薛炳良谈话，谈话内容均涉及耐力公司，要求耐力公司配合本院执行工作，其中，2018年4月10日的谈话中，薛炳良明确了相应租金在耐力公司的银行账户内，若其未按时支付，本院可对耐力公司的银行账户实施相关执行措施，同时，本院送达的协助执行通知书和履行到期债务通知书所确定的就涉案租金的协助义务人均包括耐力公司，据此，可以确认薛炳良无恶意规避其应履行的合同义务之意；最后，耐力公司出具情况说明，明确薛炳良系其法定代表人，其同意为薛炳良支付涉案租金，本院从其银行账户内扣划的275000元即涉案租金。故，尤红关于本院扣划的耐力公司的相关款项与租房合同无关的意见，本院不予采纳。关于第三个争议焦点，本院认为薛炳良有权要求尤红继续履行租房合同，理由如下：本院分别于2018年4月9日和2018年4月26日扣划了耐力公司的银行存款152744.91元和122255.09元，合计275000元，该款项系尤红对薛炳良的到期债权，经法院采取扣划措施后，可视为薛炳良已经履行了租房合同约定的付款义务。薛炳良作为租房合同的承租人，已履行了合同约定支付租金的义务，尤红未证明存在可以解除租房合同的其他情形。故，薛炳良主张尤红继续履行租房合同的诉讼请求，本院予以支持，尤红要求解除租房合同的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第61条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第五百零一条之规定，判决如下：一、尤红应按照其与薛炳良于2015年9月13日签订的租房合同的约定继续履行合同义务，薛炳良有权依照租房合同约定继续使用位于无锡市锡山区原无锡市申宝磁性器材厂的房屋至2020年9月30日；二、驳回尤红的反诉诉讼请求。本诉案件受理费减半收取4650元，由尤红负担（薛炳良同意其预交的诉讼费用，本院不再退还，由尤红在本判决生效之日起十日内向其直接支付）。反诉案件受理费6900元，由尤红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  刘家强二〇一八年七月二日书记员  严笑晨