广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1704民初1042号原告：陈爱眉，女，1978年11月29日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被告：阳江市阳东区华科市场经营管理有限公司，住所地：广东省阳江市阳**东城镇广雅路**。法定代表人：林乃科。委托诉讼代理人：冯正铭，该公司员工。原告陈爱眉与被告阳江市阳东区华科市场经营管理有限公司（以下简称华科管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈爱眉、被告华科管理公司的委托诉讼代理人冯正铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈爱眉向本院提出诉讼请求，1.判令被告支付2017年12月1日至2018年11月30日两期的租金28152元给原告；2.判令被告支付第三期、第四期两期违约金按拖欠各期租金的万分之三／天计至被告付清时止给原告；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼期间，原告陈爱眉变更诉讼请求为：1.判令被告支付2017年12月1日至2018年5月31日的第三期违约金724.13元（以11950.46元为本金，从2017年12月1日至2018年6月22日按每天万分之三的标准计算）；2.判令被告支付2018年6月1日至2018年11月30日的第四期租金11950.46元以及违约金（以11950.46元为本金，按万分之三／天从2018年6月1日起计至被告付清时止）；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2013年1月3日购买了阳江市华科市场投资有限公司坐落在阳江市阳东区。当日原告与被告签订了由被告提供统一格式的《华科国际家居生活广场委托经营管理合同》，原告为合同的甲方，被告为合同的乙方。合同第四条约定从第4年开始乙方向甲方支付租金，合同中记载：第四年的年租金收益按甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的合同总价除以79%后总价的8%计算，由乙方向甲方支付。乙方承诺其中2017年12月1日至2018年5月31日的租金（即第三期租金）于2017年12月1日前支付给甲方；2018年6月1日至2018年11月30日的租金（即第四期租金）于2018年6月1日前支付给甲方，但被告违约，第三、四期租金至今未支付，原告追讨多次，但被告拒付。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告华科管理公司辩称，1、原告主张被告支付租金28152元给原告与事实不符。根据原告与被告于2013年1月3日签订的《华科国际生活广场委托经营管理合同》的约定，2017年12月1日至2018年5月31日期间的租金为14075.95元，扣减被告代原告交纳的该时间段相关房屋租赁税费2125.49元后，余款11950.48元，被告已于2018年6月22日全部付清给原告。2018年6月l日至2018年11月30日期间的租金为14075.95元，扣减被告代原告交纳的该时间段相关房屋租赁税费2125.5元后，被告实际应支付给原告租金为11950.45元。因此，原告主张被告应支付租金28152元给原告，显然与事实不符。2、原告是租赁房屋的所有人，是租金利益所得者，依法应履行相应的纳税义务。根据上述委托经营管理合同的约定，相关税费由双方各自承担。被告于2018年6月26日代原告缴纳了2017年12月l日至2018年11月30日租金对应的房屋租赁税费4250.99元。原告将其购买的房屋委托被告经营并取得租金收益，依法应履行纳税义务，被告代原告交纳了上述相关税费后，有权从其应支付给原告的租金中进行抵扣。因此，该房屋租赁税费应由原告承担。经审理查明，2013年1月3日，原告（作为买受人）与阳江市华科市场投资有限公司（作为出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向阳江市华科市场投资有限公司购买位于阳江市阳东区，该商品房的用途为商业，房屋总价为278000元。上述商品房买卖合同签订后，原告按照合同的约定付清了房屋的价款给阳江市华科市场投资有限公司。同日，原告（作为甲方、委托方）与被告（作为乙方、受托方）签订一份《华科国际家居生活广场委托经营管理合同》，该合同主要约定：一、委托标的：位于广东省阳江市阳**，建筑面积暂测为41.60平方米，用途为商业用房；二、甲方将该商铺在委托期限内的所有使用权、收益权、出租权及其他经营权利唯一授权给乙方，即甲方在委托期限内不再享有该商铺的使用权、出租于他人的权利及其他经营权利；三、委托经营管理期限：在该商铺竣工验收合格交付乙方使用后，自2013年12月1日起至2023年11月31日止，共十年；四、经营收入的支出和分配方式：2、经营所得收益（指租金收益）由双方按以下约定方式分配：（1）委托期内前三年甲乙双方为了共同培育市场，甲方自愿免收该商铺的前三年租金，前三年的经营收益不再分配，经营所得全部归乙方，经营成本由乙方承担。（2）第四年的年租金收益按甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的合同总价除以79%后总价的8%计算，由乙方向甲方支付。乙方承诺其中2016年12月1日至2017年5月31日的租金于2016年12月1日前支付给甲方；2017年6月1日至2017年11月30日的租金于2017年5月1日前支付给甲方；相关税费由双方各自承担。（3）第五年的年租金收益按甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的合同总价除以79%后总价的8%计算，由乙方向甲方支付。乙方承诺其中2017年12月1日至2018年5月31日的租金于2017年12月1日前支付给甲方；2018年6月1日至2018年11月30日的租金于2018年6月1日前支付给甲方；相关税费由双方各自承担。七、合同的变更和终止：2、本合同在以下情况下终止：（6）在无甲方违约在先等其他无抗辩事由的前提下，乙方应按本合同约定的时间足额支付甲方应得租金收益，否则乙方应按拖欠租金的万分之三／每天的标准承担违约金。乙方拖欠租金达两个月以上的，甲方可解除合同。合同还约定了其他条款。上述两份合同签订后，阳江市华科市场投资有限公司将涉案商铺交付给被告经营管理。根据合同计算，2017年12月1日至2018年5月31日的租金为14075.95元（278000元÷79%×8%÷2），被告应于2017年12月1日前支付该时间段的租金给原告，但被告于2017年12月1日前并未支付该租金给原告。2018年6月1日至2018年11月30日的租金为14075.95元（278000元÷79%×8%÷2），被告应于2018年6月1日前支付该时间段的租金给原告，但被告于2018年6月1日前亦未支付。另，被告于2018年6月27日代原告支付了2017年12月1日至2018年11月30日对应的出租涉案商铺所产生的个人所得税、印花税、房产税等税费4250.99元。2018年6月7日，原告诉至本院，请求如诉称。庭审中，原告确认被告于2018年6月22日支付了2017年12月1日至2018年5月31日的租金11940.48元，该数额扣除了被告代原告支付的该期间内出租涉案商铺所产生的个人所得税、印花税、房产税等税费2125.49元。以上事实，有原告提供的身份证、委托经营管理合同、商品房买卖合同、购房发票、企业信用公示信息、民事判决书；被告提供的付款凭证、税收缴款书、增值税发票以及本案的庭审笔录等在卷证实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告于2013年1月3日签订的《华科国际家居生活广场委托经营管理合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。关于租金和违约金的问题。根据上述委托经营管理合同的约定，2017年12月1日至2018年5月31日的租金，被告应于2017年12月1日前支付给原告，但被告于2018年6月22日才支付给原告，其行为已构成违约，被告应当从2017年12月2日起至2018年6月22日止以11950.46元为基准，按每日万分之三的标准计付违约金给原告，即被告应支付违约金724.13元[278000元×3‰×（30天/月×6个月+22天）]。此外，原告于2018年6月1日至2018年11月30日可收取的租金为14075.95元，被告于2018年6月27日代原告支付了该时间段相关房屋租赁的税费2125.49元，扣减该税费后，被告还应当支付给原告的租金数额为11950.46元。根据上述委托经营管理合同的约定，被告应于2018年6月1日前将2018年6月1日至2018年11月30日的租金支付给原告，被告逾期未支付租金给原告，其行为已构成违约。根据上述委托经营管理合同的约定，被告应按拖欠租金的万分之三/天的标准承担违约金，故被告应当从2018年6月2日起以11950.46元为基准，按每日万分之三的标准计付违约金给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告阳江市阳东区华科市场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的租金11950.46元及第三、四期违约金（其中第三期违约金724.13元，第四期违约金从2018年6月2日起按每日万分之三计算至本判决确定的付款之日止）给原告陈爱眉；二、驳回原告陈爱眉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费504元，减半收取252元，由被告阳江市阳东区华科市场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  冯荣晶二〇一八年七月二十五日书记员  姜拔萃