呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终1230号上诉人(原审被告)：苏某，女，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘某，内蒙古诚安律师事务所律师。委托诉讼代理人：云某，内蒙古诚安律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王某，女，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。原审被告：张某，男，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：杨某，内蒙古鑫鑫律师事务所律师。上诉人苏某因与被上诉人王某、原审被告张某确认合同无效纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初6412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人苏某的委托诉讼代理人云某、被上诉人王某、原审被告张某的委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏某上诉请求：1.依法撤销一审民事判决中第一、二项，并依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由王某承担。事实和理由：一、一审法院认定内蒙古富源石油化学工业总公司（以下简称富源公司）将房屋分配给王某，王某交纳了相应的购房款，因此，之后出售争议房屋并办理产权证的行为损害了王某的合法权益，显属错误的事实认定。根据王某一审向法庭提供的证据，根本无法证明其是争议房屋的合法占有人和所有人，更无法证明其已经足额支付了争议房屋的购房款。事实上，王某仅支付房款3万余元，剩余购房款一直拒绝支付。庭审中王某也曾自认，内蒙古华北货运信息调配有限公司（以下简称华北公司）一直要求其补足房款，其拒绝补交。王某非法占有和使用争议房屋时，其所交纳各种水、电、物业等相关费用乃是其非法占有必须承担的费用，这些并不能证明其是房屋的所有权人。苏某作为善意第三人通过合法程序购买房屋并办理产权证的行为，并没有损害王某的合法权益，王某的占有行为根本于法无据。二、一审法院在审理过程中存在明显的程序违法。一审判决中出现了呼和浩特市中级人民法院（2014）呼民一终字第00643号判决书，而该判决书在庭审时王某并未出示过，即使该份判决需要作为证据提交，也应依法对其进行质证，一份未经质证的证据不能作为定案依据。此程序的不公，直接导致了本案实体的不公，严重侵犯了苏某的合法权益。三、一审判决适用法律错误。一审判决在认定事实错误和程序违法的基础上，错误适用《中华人民共和国合同法》第五十二条有关合同无效的规定，认定苏某所签合同属恶意串通，损害第三人利益的行为。该法律适用严重违背客观事实，并且是以未经质证的证据而查明的事实来适用法律，实属不当。苏某与华北公司签订的合同根本不存在合同无效的法定情形，更没有恶意串通的情况。双方签订合同并不存在明知的主观恶意，因为根据前述，王某并非争议房屋合法占有人，其占有行为不应得到法律保护。所以，苏某并没有损害王某利益。相反，本案中苏某的合法权益才应受到保护。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，存在程序违法情况，请求依法查清事实，支持苏某的请求。王某辩称，一、位于赛罕区呼伦贝尔南路东瓦窑菜市××区中户的房屋系王某单位富源公司(该公司已被注销)采用住房公积金补贴部分房款,余款由职工个人缴纳的方式购买的。苏某与华北公司签订的《购房合同》总价款是40488元,而王某向单位缴纳购房款共计33219元,加上单位补贴的购房款,王某已经足额缴纳了购房款,无需再缴纳购房款。王某之所以占有和使用该房屋,是王某缴纳房款后,富源公司将房屋钥匙交给王某,自1995年起,王某一直居住至今。苏某称王某非法占有和使用该房屋,必须承担各种费用,苏某既然已于1995年购买了此房屋,既未与王某签订过房屋租赁合同,也没有和王某签订过买卖合同,为何在十一年之后才起诉王某是非法占有该房屋燃气公司系苏某丈夫张某的公司,而出售该房屋华北公司也是张某的公司,如果该房屋的确是在1995年即卖给苏某,在2008年收取燃气置换费的时候,应该向房屋所有人收取,为什么不向苏某收取,而是向王某收费呢可见,该房屋系王某所有,苏某与华北公司的购房合同也不是在1995年签订的，所签署的购房合同明显是伪造的。二、2014年,王继文认为王卫星与华北公司恶意串通伪造虚假购房合同,将位于××区西户房屋的所有权登记在王卫星名下,将华北公司与王卫星诉至法院,要求确认合同无效,一审法院判决华北公司与王卫星签订的购房合同无效,王卫星不服一审判决,提起上诉,二审法院驳回上诉,维持原判。该案中王继文与王某是同事,1994年同时购买的华北公司同一幢楼不同单元的房屋。王继文当时提交了一份证据,即华北公司住宅分户图,该图上诉争房屋所有人登记的就是王某,因此,王某申请一审法院调取了该证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定,已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实,当事人无需举证证明。一审法院的审理完全符合法律规定,并无不当。三、苏某与华北公司签订的购房合同是1995年10月7日,那时呼和浩特市行政区根本没有赛罕区,而购房合同中载明房屋位于赛罕区,明显是一份虚假合同。另外,华北公司的法定代表人张某与苏某是夫妻关系,具备出具任何看似合法文书的便利条件,而且,华北公司房屋分户图上明确写明房屋所有人是王某,华北公司仍与苏某伪造购房合同,将该房登记在苏某名下,实属恶意串通损害他人利益综上,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求法院查明事实,驳回苏某的全部上诉请求,以维护王某的合法权益。张某述称，对苏某的上诉请求及事实理由予以认可,除此之外,还需补充一点,原审认为富源公司用公积金补贴一部分购房款,剩余房款由职工个人缴纳的方式购买了房屋的事实认定错误,1994年呼和浩特市并没有落实住房公积金政策，国家首次发布住房公积金政策是在1994年12月，原审中王某作为负有举证责任的一方并没有提交单位用公积金补贴房款的证据,请法庭予以调查这个事实。王某向一审法院起诉请求：1.依法确认苏某、华北公司于1995年10月7日签订的《购房合同》无效；2.判令苏某返还房屋并协助王某办理房屋所有权证；3.诉讼费用由苏某、张某承担。一审法院认定事实：1995年10月7日，华北公司（甲方）与苏某（乙方）签订《购房合同》，甲方将上述房屋即赛罕区呼伦贝尔南路东瓦窑菜市场南墙外华运小区商品房一套，南楼二单元二层中户，面积67.48平米，总售价40488元出售给乙方。乙方一次性付款。2011年，呼和浩特市住房保障与房产管理局为苏某登记办理了上述房屋的产权证，号码为呼房权证赛罕区字第XXXX号。另外，呼和浩特市中级人民法院在（2014）呼民一终字第00643号案件中查明，1994年富源公司的员工购买上述集资房屋时，华北公司向房管部门备案了上述房屋的分户图。据该分户图显示，本案争议房屋亦在其中，且户主登记姓名为王某。一审法院认为，华北公司与苏某虽于1995年签订了《购房合同》，但在此之前华北公司已经以集资房形式将争议房屋出售给了富源公司，富源公司将该房屋分配给其员工王某，王某也交纳了相应的购房款。同时，华北公司将上述集资房的统一分户图进行备案，并向各个住户交付了该房屋。因此，华北公司在1995年向苏某出售争议房屋时应当知道该房屋的现有状态，其应当知道王某居住使用该房屋的情形下将争议房屋出售给苏某并于2011年办理产权证的行为实际损害了王某的合法权益，应为无效。而苏某现办理产权证的房屋系王某自1994购买并一直居住使用的房屋，与王某的权利有直接的利害关系，因此苏某以“主体不适格”抗辩，不予采信。基于在诉讼过程中华北货运公司予以注销，王某追加其股东张某为被告，符合法律规定。因本案房屋一直由王某居住使用，不存在返还的问题。但该房屋的产权证已经办理在苏某名下，苏某以及张某应当协助王某办理房屋所有权证。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条规定，判决：一、内蒙古华北货运信息调配有限公司与苏某于1995年10月7日签订的《购房合同》无效；二、苏某、张某于本判决生效之日起十五日内协助王某办理房屋所有权证；三、驳回王某的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、华北公司曾通知过王某补交房款；二、苏某知道在未付清房款的情况下，将房屋钥匙交给富源公司，后钥匙由富源公司交给王某，王某一直居住；三、王某未与富源公司签订过书面购房合同，未与华北公司订立过购房合同；四、张某认可其父张成江去世后，华北公司由张某一人经营，2016年注销。上述事实各方当事人二审中予以认可。对于苏某和张某提交的华北公司与富源公司签订的《协议书》，协议书约定二十套总面积1768平方米房屋，总造价266万元，拟证明按照该均价，王某房价为10万余元，且约定了滞纳金。因富源公司未参加本案诉讼，王某非该协议当事人，王某对此亦不认可，故该事实本院无法确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、苏某与华北公司签订的《购房合同》效力如何确定；二、苏某、张某是否应协助王某办理房屋所有权证。一、关于一审程序是否违法的问题。因本院（2014）呼民一终字第00643号判决系法院生效法律文书，华北公司系该案当事人，且在二审中对该生效法律文书组织了当庭质证，当事人没有证据推翻该文书认定的事实，二审亦对该判决认定的事实予以采信，故一审审判程序虽然存在瑕疵，但未对当事人权利造成严重影响，不应据此发回重审。二、关于争议焦点一的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：…（二）恶意串通，损害国家、集体、第三人利益”。本案中，苏某和华北公司法定代表人张某，均明知已经交由富源公司分配给王某居住的房屋，双方仍订立《购房合同》，并在未解决与王某房屋纠纷的情况下，基于该《购房合同》，将房屋产权证办理到苏某名下的行为，侵犯了王某的合法权益。符合上述法律规定的合同无效情形，应当确认该合同无效。苏某主张《购房合同》有效的上诉请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。三、关于争议焦点二的问题。办理房屋产权证一般情况下为房屋买卖合同约定的义务，或者是附随的义务。首先，本院（2014）呼民一终字第00643号判决中查明另案当事人王继文于2009年补交了部分房款，华北公司收取后开始办理房屋所有权证，即表明王继文与华北公司后期形成了合同关系。本案中，王某未与华北公司订立过购房合同，也未通过后期行为形成合同关系；再次，即便双方有其他间接的合同关系，现有证据也不能证明王某已经履行了支付全部价款的义务。故王某主张苏某、张某协助办理房屋产权证的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，苏某的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实存在瑕疵，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初6412号民事判决第一项，即内蒙古华北货运信息调配有限公司与苏某于1995年10月7日签订的《购房合同》无效；二、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初6412号民事判决第二项、第三项；三、驳回王某的其他诉讼请求。一审案件受理费5800元，二审案件受理费5800元，共计11600元，由王某负担11200元，由苏某负担200元，由张某负担200元。本判决为终审判决。审判长 达林太代理审判员 王 晶代理审判员 王 璐二〇一八年七月三日书记员 秦俐娟