河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0191民初6128号原告郑州市郑东新区恒通新城小区业主委员会,住所地河南省郑州市郑东新区恒通新城物业办公楼二楼。负责人梁芳静，主任。委托代理人李全永，河南春屹律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人刘君，河南春屹律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。被告郑州恒通置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区白沙园区郑开大道南、大有路西“恒通新城”商业B-（1-2）-101、102铺。法定代表人徐军，总经理。委托代理人王军锋，男，1973年10月20日出生，汉族，住河南省荥阳市，系公司员工。代理权限：一般代理。被告郑州弘润物业管理有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区白沙镇振兴路北、恒通路西恒通风景苑小区供电设备房3-5层。法庭代表人栗春芬，执行董事。委托代理人张荷增，男，1973年6月24日出生，汉族，住河南省中牟县，系公司员工。代理权限：一般代理。委托代理人徐莹莹，女，1991年1月10日出生，汉族，住河南省兰考县，系公司员工。代理权限：一般代理。原告郑州市郑东新区恒通新城小区业主委员会（以下简称“恒通新城业委会”）与被告郑州恒通置业有限公司（以下简称“恒通置业”）、郑州弘润物业管理有限公司（以下简称“弘润物业”）修理、重做、更换纠纷一案，本院受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告恒通新城业委会的委托代理人李全永、刘君，被告恒通置业的委托代理人王军锋及弘润物业的委托代理人张荷增、徐莹莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒通新城业委会诉称，郑州市郑东新区恒通新城小区是由恒通置业开发建设，弘润物业是恒通置业指定的恒通新城小区的物业服务企业。2017年2月恒通新城业主委员会经批准合法成立，鉴于弘润物业提供的物业服务不达标，引起全体业主不满，原告于2017年6月解除与弘润物业的物业服务合同关系，并更换深圳市恒博物业管理有限公司郑州航空港区分公司（以下简称“恒博物业”）。在弘润物业与恒博物业交接过程中，发现该小区存在严重的公共设施不能使用或已经损坏，特别是部分消防系统在恒通置业将小区建成后就无法正常使用，严重威胁了业主的生命安全。2017年6月，原告、弘润物业、恒博物业三方对小区内遗留问题进行汇总确认。后原告对此要求就核查出的遗留问题进行维修或者更换，二被告均置之不理，严重侵犯了全体业主的合法权益。综上，为维护恒通新城小区全体业主的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令：二被告限期将恒通新城小区已损坏照明系统、消防系统等公共设施修复、更换至符合要求并正常使用状态，并由二被告承担本案诉讼费用。被告恒通置业答辩称，一、原告诉称的公共设施不能使用和已损坏问题与其无关，恒通新城小区所有公共设备于2013年10月正常运行并投入使用，恒通置业按照相关规定承担了所有保修期内的公共设备维修、维护及更换，公共设施照明、消防设施的自然损耗、损坏、丢失不归被告承担。二、恒通新城小区按照国家要求对项目的消防进行设计，经消防部门审查后进行备案，原告按规划进行施工，项目竣工后，消防设备启用正常，设施按质、按量交付物业公司，并承担了质保期内的维护维修。2018年6月15日，原告再次将小区的消防设施进行整改，该工程将于2018年6月29日进行验收，验收合格后交付现有小区物业。三、原告业委会作为一个临时机构，起诉主体不适格，代表全体业主起诉应由业主大会授权，原告并未取得业主大会的授权。综上所述，原告的起诉没有事实及法律依据，主体不适格，请求依法驳回原告的起诉或诉讼请求。被告弘润物业答辩称，一、原告所称的公共设施不能使用或者已损坏问题与事实不完全相符，恒通新城于2013年10月交付入住，所有的公共设备在我公司管理服务期间运行正常，并按规定承担了公共设备维修、维护及管理责任。二、原告所称的消防系统无法正常启用不完全属实，我公司自2013年9月入住该小区实施前期物业服务，在小区业主委员会成立之前的管理服务活动得到了大多数住户的认可，各项工作也曾是该区域的先进样板，业主委员会成立后，由于许多原因的影响致使正常的服务工作不能开展顺利，公司研究决定报相关单位和业主委员会备案停止小区前期物业服务，但直到新物业入住的前一天才回复同意退出，对各项工作造成很大被动；在我公司与新物业交接过程中发现的个别问题已有计划安排维修，但在此期间业主委员会未经我公司同意擅自收取部分业主欠交的物业服务费和水电费共计数万元之多，并公告利用该费用修复有关共用设施和设备，而且无理由扣压我公司部分自有资产，致使维修工作暂停；我公司积极协调参与了对有关设施设备进行整改修复，消防系统已经正常运行等待消防部门验收。三、原告业委会作为一个临时机构，起诉主体不适格，代表全体业主起诉应由业主大会授权，原告并未取得业主大会的授权。综上所述，原告的起诉没有事实及法律依据，主体不适格，请求依法驳回原告的起诉或诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交以下证据：证据一、郑州市恒通新城业主委员会备案证明、恒通置业营业执照、弘润物业工商登记信息各一份，证明原、被告主体适格；证据二、恒通新城照明系统、消防系统、主控柜等经业委会、弘润物业、新物业公司三方确认的小区内问题的汇总明细一份，证明弘润物业离开恒通新城小区时对小区内存在的公共设施的损坏情况的统计，其没有交付正常使用的公共设施的物权，应当承担修复、更换的责任，第一被告恒通置业是否向弘润物业交付合格的公共设施，若无相关证明交付公共设施合格的证据，应当与弘润物业对小区公共设施的损坏共同承担修复、更换的责任；证据三、调解协议书一份，证明本诉公共设施的损坏的情形已得到弘润物业的确认。被告恒通置业对原告提交的证据均无异议，但该证据均与被告恒通置业无关，不能证明恒通置业需承担责任。被告弘润物业对原告提交的证据均无异议，但就证据二消防系统问题明细，被告弘润物业已进行整改，等待消防验收。被告恒通置业、弘润物业均未提交证据。经审查，本院认为原告提交的证据均真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以采信。本院根据原、被告陈述、举证、质证及庭审查明情况，对本案事实确认如下：郑州市郑东新区恒通新城小区是由郑州恒通置业有限公司开发建设而成，于2013年建成交付，该小区的前期物业为郑州弘润物业管理有限公司。2017年2月10日，恒通新城小区业主委员会成立，并在郑州市住房保障和房地产管理局直属分局备案。2017年6月，恒通新城小区业主委员会解除与郑州弘润物业管理有限公司的物业服务合作关系，并更换物业公司为深圳市恒博物业管理有限公司郑州航空港区分公司。在新老物业交接的过程中发现小区公共设施存在严重的问题，严重威胁了业主的安全，后恒通新城业主委员会、弘润物业和恒博物业三方对小区内遗留问题进行汇总确认，并制作汇总明细表对小区内消防等问题进行确认，三方负责人均在该汇总明细表上签字。2017年8月15日，恒通新城业委会与弘润物业签订《调解协议书》就物业服务问题及物业费问题做出调解，该协议书第二项载明新老物业交接双方签字责任认定后，未进行改善，小区前期物业管理造成小区设施及设备的损害、保养不到位等；第三项载明小区消防交控系统损坏无法使用，使业主生命安全无法保障，这些问题需老物业解决；协议显示以上内容属实，由前期物业给业主造成的损失导致物业费缴费不及时，如解决上述问题业主愿意交费。后因弘润物业未就上述三方共同确认汇总的问题进行解决，遂引起本案纠纷。庭审中，弘润物业自认其入住恒通新城小区时向恒通置业出具有认可接收合格公共设施的交接证明。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款关于“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”的规定，恒通新城小区业主委员会作为依法成立的其他组织，可以作为民事诉讼中的当事人。对恒通置业、弘润物业关于恒通新城小区业主委员会不具备原告主体资格的辩称，本院不予支持。弘润物业作为建设方恒通置业选聘的物业服务企业，在其服务合同期限内，应当对小区内房屋及配套的公共设施及场地负有维修、养护及管理的义务。根据《中华人民共国物业管理条例》第三十九条第二款的规定，物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。本案中，根据恒通新城小区业主委员会、弘润物业及恒博物业三方共同确定汇总的问题明细，可以认定该小区公共设施并不符合交接条件，恒润物业应当对不符合交付条件的公共设施进行修整或更换，以使该公共设施达到交付条件，为新老物业之间的交接工作顺利完成。故对恒通新城小区业主委员会请求弘润物业将小区内已损坏的照明系统、消防系统等公共设施修复、更换至符合要求并正常使用状态的诉讼请求，本院予以支持。关于恒通新城小区业主委员会请求恒通置业将小区内已损坏的照明系统、消防系统等公共设施修复、更换至符合要求并正常使用状态的诉讼请求，因恒通新城小区于2013年已经交付使用，并选聘有弘润物业为该小区提供物业服务，且弘润物业自认在进驻该小区时向恒通置业出具有认可接收合格公共设施的证明，故恒通置业对涉案公共设施的损坏不具有过错，对恒通新城小区业主委员会的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共国物业管理条例》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州弘润物业管理有限公司于本判决生效后一个月内对郑州市郑东新区恒通新城小区内照明、消防系统等公共设施修复、更换至符合要求并正常使用状态；二、驳回原告郑州市郑东新区恒通新城小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告郑州弘润物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇一八年七月九日书记员 朱智阳