上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一(民)初字第301号原告余建国。委托代理人陈连喜，上海敏诚善律师事务所律师。委托代理人陈志辉，上海敏诚善律师事务所律师。被告刘建平。委托代理人陈社平，上海社平律师事务所律师。委托代理人朱兆平，上海社平律师事务所律师。第三人陈黎。委托代理人李辉，上海市雄风律师事务所律师。委托代理人俞献强，上海市雄风律师事务所律师。原告余建国诉被告刘建平其他合同纠纷一案，本院于2015年1月20日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员朱雯博独任审判。2015年2月4日，经原告申请，本院依法通知陈黎作为本案第三人参加诉讼。2015年3月10日，本案第一次公开开庭进行审理，原告余建国及其委托代理人陈连喜、陈志辉，被告刘建平及其委托代理人陈社平，第三人委托代理人李辉到庭参加诉讼。2015年3月16日，经被告申请，本院依法通知沈辉作为本案第三人参加诉讼。后因无法查明沈辉身份信息，本院决定沈辉退出诉讼。因案情复杂，本案于2015年6月15日转为普通程序审理，本院依法组成合议庭。2015年7月20日，本案第二次公开开庭进行审理，原告余建国及其委托代理人陈连喜、陈志辉，被告委托代理人陈社平，第三人委托代理人俞献强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余建国诉称：2014年10月，原、被告就上海市青浦区青安路某号商铺（以下简称“某号商铺”）达成经营权转让合意，经过店面所有权人第三人同意，原、被告及第三人达成经营权转让合同。截至2014年11月13日，原告共向被告支付转让费人民币22万元。期间，被告与第三人曾多次保证，第三人已同意被告与原告之间的经营权转让，并以被告与第三人之间的租赁合同原件作为抵押，证明被告及第三人的诚意。同时，第三人要求原告支付当期租金、保证金及物业管理费共计113,061元，原告依约支付。其后原告进行门面装修并支付装修费23,000元。然第三人反悔并多次干扰原告经营活动，致原告无法经营，合同目的无法实现，原告有权解除合同并要求被告及第三人承担违约责任。故诉至法院，要求判令：1、被告与第三人连带返还原告某号商铺经营权转让费22万元；2、被告与第三人连带赔偿原告经济损失23,000元。被告刘建平辩称：不同意原告诉讼请求。被告已于2014年年底将涉案房屋移交给原告，第三人知道或者应当知道房屋已转让，第三人严重违约，对原告造成的损失应该由第三人承担。第三人陈黎述称：不同意原告诉讼请求。被告与第三人的租赁合同明确约定，被告转让房屋需经第三人书面同意，被告未经第三人同意擅自转租给原告，故转让无效。第三人并非干扰原告经营，而是终止原告的侵权行为。第三人并未向原告转让经营权，故第三人不应承担连带责任。经开庭审理查明：2014年3月25日，第三人与被告签订租赁合同，第三人将其所有的某号商铺出租给被告使用，租赁期限自2014年4月1日起至2018年3月31日止，第一年租金为176,400元，此后逐年递增。合同并约定，未事先征得第三人书面同意，被告不得以任何方式将该房屋部分或全部转租给任何第三方。2014年11月，原、被告达成口头协议，由被告将某号商铺租赁权转让给原告。同年11月13日，原告向被告支付转让费22万元，被告将某号商铺交付原告。11月14日，原告通过案外人李进向第三人支付租金、保证金、物业管理费合计113,061元。11月14至11月20日期间，原告对某号商铺进行装修。2014年11月15日，第三人按租赁合同中的被告地址向被告寄送《关于要求刘建平提供青安路某号商铺租赁担保及不同意擅自转租该商铺的函》，后该函件退回第三人处。2014年11月19日，第三人向青安路某号发送《关于要求刘建平提供青安路某号商铺租赁担保及不同意擅自转租该商铺的函》，该函件于12月1日因查无此人退回。其后，第三人将函件张贴于某号店铺门口。2014年12月17日，原告及案外人李进向第三人出具《承诺书》：“本人于2014年11月14日转账支付113,061元，欲租赁您青安路某号商铺，后得知您不同意出租该商铺，经过一段时间考虑，现本人决定放弃租赁该商铺，并承诺于2014年12月25日之前将本人投入该商铺的所有设备、物品等搬离该商铺，未按期搬离的所有物品、设施和装修等，视作本人放弃。请您将上述113,061元在您确认本人搬离后退还至以下账户……。在收到退款后，本人与该商铺不再有任何纠葛，不得再以任何形式占用或干扰该商铺的日后租赁与正常经营。”以上查明的事实，由原、被告、第三人陈述，原告提供的租赁合同、收条、转账凭证，第三人提供的信函、快递单、照片、承诺书等证据予以佐证，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原、被告一致确认：原、被告就某号商铺转租事宜达成口头意向后，第三人委派沈辉与原告重新签订租赁合同，沈辉将原告签字的租赁合同带回去称要给第三人签字，但事后第三人反悔并收回商铺。被告收取原告转让费22万元的对价仅为某号商铺的承租权，不包括设备、装修或经营证照，但由于原告办理营业执照需要时间，故暂借被告的营业执照。根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按约履行。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。原、被告之间达成口头协议，约定被告将其承租的某号商铺的租赁权转让给原告，亦即被告退出与第三人的租赁合同关系，由原告与第三人达成新的租赁合同。本案中，被告的合同义务是确保第三人与原告签订租赁合同。然最终第三人未与原告签订租赁合同，并收回某号商铺。由于被告未能履行合同义务，致使原告合同目的无法实现，原告有权解除合同，并要求被告返还转让费。原告该项诉请于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告主张的经济损失，从原告、第三人提供的照片可知，原告确实进行了装修，然由于某号店铺已被第三人收回并另行出租，现已无法查明装修情况，本院结合在案证据对装修损失酌情予以认定。原告作为具有完全民事行为能力的成年人，在未得到第三人书面同意或签订正式租赁合同的情况下即进行装修，由此产生经济损失，其本身也存在过错。综合原、被告过错程度，本院酌情确定被告补偿原告经济损失1万元。关于原告要求第三人连带返还转让费及赔偿经济损失的诉讼请求，根据被告与第三人的租赁合同约定，未经第三人书面同意，被告不得擅自转租。原、被告均主张第三人同意转租并委托沈辉办理转租事宜，对此未能提供证据予以证明，第三人对此不予确认，故本院对原、被告的主张难以采信。因原告未能举证证明原告与第三人之间存在任何合同关系，在原告未取得某号店铺租赁权的情况下，其对某号店铺的占有属于无权占有，第三人作为所有权人予以收回，并无不当。故第三人对原告并不存在违约或侵权情形，原告要求第三人承担责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘建平应于本判决生效之日起十日内返还原告余建国转让费22万元；二、被告刘建平应于本判决生效之日起十日内补偿原告余建国经济损失1万元；三、原告余建国的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4,945元（原告已预缴），由原告负担195元，被告负担4,750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴小国代理审判员  朱雯博人民陪审员  孙连华二〇一五年八月七日书 记 员  侯瑞娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。