西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2014）雁民初字第02707号原告（反诉被告）张芳芳，女，汉族，1985年2月21日出生，住陕西省永寿县。委托代理人王奋斗，西安市碑林区东关南街法律服务所法律工作者。委托代理人王卫红，西安市碑林区东关南街法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）陕西金莎国际商业管理有限公司，住所地：西安市雁塔区小寨长安中路65号法定代表人余白，系该公司总经理。委托代理人朱振峰，陕西圣拓律师事务所律师。委托代理人宁宝，陕西圣拓律师事务所律师。原告张芳芳与被告陕西金莎国际商业管理有限公司（以下简称“金莎公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王奋斗，被告的委托代理人朱振峰、宁宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张芳芳诉称，原告与被告于2013年10月10日签订了《场地租赁合同》书一份。合同约定，被告将自己拥有出租权的“金莎国际广场”经营地向原告出租使用，其具体出租场地位置编号为“【B-603】”，面积为6.9平方米。合同对所出租场地的租赁时间、租金交纳、商铺装修、商场开业时间等，均作了约定。合同对违约责任及其他事项，亦作了约定。合同签订后，原告依照合同约定，对应交纳保证金与租金及合同的其他义务，全部进行了履行。原告同时按照合同约定的装修时间，对所租赁商铺进行了装修，并对所经营商品进行上架。但被告却无视合同约定和法律规定，单方随意改变开业时间，对商场统一开业时间，一拖再拖，久拖不决，导致原告无法依约开业，经营损失惨重。面对被告的违约，2014年4月底，原告在多次催促被告开业无果的情况下，要求与被告解除《场地租赁合同》，并要求被告退还租金、赔偿损失，却遭到被告无理拒绝。期间，在广大承租人群体抗议，找被告讨要说法时，原告才知道被告所出租商业用房，根本没有办理到合法的消防手续，导致商场无法按时整体开业。综上所述，原告认为，被告在没有取得《消防许可证》的情况下，采取对原告隐瞒事实进行恶意欺诈的手段，擅自违法出租房屋，违背了法律的禁止性规定和强制性规定，其行为已对原告构成严重违约，并导致原告损失惨重，被告具有全部的过错责任，理应承担其全部的违约过错赔偿责任。故原告诉至法院，请求法院依法判令：1、解除原、被告签订的《场地租赁合同》书；2、被告返还原告租金、保证金合计26565元；3、被告承担给原告造成的直接经济损失1604.2元；4、被告向原告承担期间利息损失1140元；5、本案的诉讼费用由被告承担。被告金莎公司辩称，一、被告在履行与原告所签订的《租赁合同》中并不存在根本违约的情况，原告无权单方解除合同。理由为：1、金莎国际商场已于2013年12月30日开业，原告也在该日期开业，且在该房屋名下办理了营业执照，进行了正常的营业。因此，根本就不存在被告未开业的事实。2、金莎国际广场房屋消防验收为合格。因该房屋已在2012年10月24日经西安市公安消防支队进行消防验收为合格，故被告向原告所交付房屋符合消防验收的相关规定。二、原告既无法律依据又无合同约定单方解除合同，且擅自停业均属根本违约，被告有权要求解除合同并要求原告承担违约责任。对此，被告已提出反诉，具体见反诉状。综上所述，原告的诉讼请求及事实理由，无法律依据及事实依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告金莎公司反诉称，2013年10月12日，被告与原告签订《金莎国际租赁合同》（以下简称“合同”），该合同约定被告将位于西安市小寨金莎国际广场B2-A-063号房屋（面积6.9平方米）出租给原告，租赁期限为1年，月租金为2415元，应缴租金为24150元（被告在原告按年支付租金的条件下给予两个月的租金优惠）；原告不得擅自在商场营业时间停止店铺的营业，停止营业超过3日的，视为原告重大违约，被告有权解除合同。同时，合同约定如原告违约，导致合同无法履行，原告应支付租赁期间总金额50%作为违约金。2013年11月8日，被告向原告交付了经验收合格的房屋，原告也接收了房屋，并且开始对房屋进行了装修。2013年12月30日，金莎国际广场统一开业，原告在当日也正常开业营业。因此，被告在履行合同的过程中，并无任何违约行为。现原告擅自停止营业远远超过3日，以及违约要求解除合同，导致合同无法履行，应按合同约定向被告承担违约责任。故被告诉至法院，请求法院依法判令：1、原告向被告支付违约金12075元；2，反诉费由原告承担。原告张芳芳辩称，导致原、被告签订的合同无法履行的系被告而非原告。被告对没有办理《消防许可证》的房屋，隐瞒事实真相，恶意向原告出租，导致本案合同无法履行和成就，被告是本案造成损失的直接过错责任人，理应承担过错责任的赔偿损失。被告的反诉与事实不符，其反诉请求不能成立法院应当驳回其反诉请求，并由被告承担反诉费用。经审理查明，2013年10月12日，乙方（原告）与甲方（被告）双方签订《金莎国际租赁合同》（以下简称“合同”）。该合同第一条约定，甲方将其公司所属的位于西安市小寨金莎国际广场B2层铺号为B-063号面积为6.9平方米的场地出租给乙方。第三条约定，租赁期限为1年，自装修进场起至2014年9月30日止，该合同所称的租赁期限的“年”是指自租赁起始日起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度。装修进场日以甲方发至乙方的装修进场日确认书为准。如遇开业日期调整，则以正式开业日期顺延。甲方给乙方免租装修期10日，装修期内乙方不承担租金、宣传推广费，但该期间发生的水、电、气、暖、通信等实际能源费用及其他一切实际发生的费用由乙方向物业公司承担。第四条约定，首年月租金为2415元，合计应缴租金为24150元。第五条约定，乙方向甲方交纳保证金的金额为一个月租金即2415元，并于合同签订之日向甲方一次性支付。第八条约定，乙方驻店人员的工资、奖金、福利、伙食、制服费及人员培训等费用由乙方承担。合同第九条约定，合同期满或提前解约，乙方交还租赁场所时，应负责恢复原状。乙方不恢复原状或无法恢复原状，甲方有权自行采取恢复措施，相关费用由乙方承担；甲方也可要求乙方按经营现状交还场地，若甲方要求乙方按经营现状交还时，乙方可撤走商品及办公用品，但不得对经营场地现状进行人为破坏、改变。乙方交还租赁场所时，不得要求任何形式的补偿，对此乙方保证已有充分的认知，并在装修设计时充分考虑了这一因素。2013年8月6日原告向被告交纳了保证金2415元，于2013年10月10日向被告支付了合同约定的租金24150元。2013年11月8日，经原告签字确认，被告向原告交付了合同约定的场地（房屋），后原告对其租赁的场地（房屋）开始装修。2013年11月20日，西安市工商管理局雁塔分局向原告发放个体工商户营业执照。2012年7月24日，西安东大置业有限责任公司向金莎公司出具商函一份，该商函显示，西安东大置业有限责任公司将位于西安市长安中路65号小寨金莎国际负3层至6层（含6层夹层）的房屋授权金莎公司统一运营，授权期限为2013年1月1日至2023年12月31日。由金莎公司对外招商并签订相关房屋租赁合同。对于以金莎公司名义对外所签的房屋租赁合同所产生的权利义务均由金莎公司承担，西安东大置业有限责任公司只保留上述商业用房的所有权。2012年10月24日，西安市公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，该意见书系关于西安东大置业有限责任公司小寨工人文化宫改建（小寨金莎）建设工程消防验收合格的意见。该意见书显示，西安市公安消防支队监督员对小寨工人文化宫改建项目（该工程位于西安市××区××号，总建筑面积131260平方米。该项目地上26层、地下**，其中地下3层为Ⅱ类汽车库，地下2至地下**为商业和库房，地上**及裙房为商业，地，地上**住宅于一类高层公共建筑）建设工程进行了消防验收，经审查资料及现场检查测试，综合评定该建设工程消防验收合格。但应注意以下问题中包括：该工程地下2至地上6层商业部分尚未装修，装修应另报消防审核，验收合格后方可投入使用。另查明，小寨金莎项目位于小寨长安中路65号。西安市雁塔区小寨长安中路65号土地使用权人为西安东大置业有限责任公司，建设项目为小寨金莎。上述事实，有租赁合同、收款收据、营业执照、西公消验[2012]第0191号建设工程消防验收意见书、商函、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、西安市商品房预售许可证、当事人陈述以及庭审调查笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证核对无误。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。故原、被告双方签订的租赁合同已经成立并生效。依据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。本案中的涉案房屋系公众聚集场所，应需消防验收及安全检查，而该消防验收及安全检查系法律的强制性规定。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第八条第（三）项的规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。故原告要求解除其与被告租赁合同的诉请，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因原、被告签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定导致合同解除，被告应当返还原告所交纳的租金。但原告至诉讼前即2014年5月5日前尚未搬离，故应当扣除2014年1月1日至2014年5月4日期间的占用租金即9982元后，被告应当返还原告租金14168元。合同解除后，合同已无需再履行，故原告要求被告返还履约保证金2415元的诉请，本院依法予以支持。关于装修后承担申报消防验收义务的主体并未约定，故原、被告双方在合同的履行中均未存在违约行为。因不可归责于双方的事由解除合同的，出租人同意承租人装修的，形成附合的装修装饰物，合同有约定的按照合同的约定，未形成附合的装修装饰，由承租人拆除。原、被告双方签订的合同在关于装修的约定为，合同期满或提前解约，原告交还租赁场所时，应负责恢复原状。原告不恢复原状或无法恢复原状，被告有权自行采取恢复措施，相关费用由原告承担；被告也可要求原告按经营现状交还场地，若被告要求原告按经营现状交还时，原告可撤走商品及办公用品，但不得对经营场地现状进行人为破坏、改变。原告交还租赁场所时，不得要求任何形式的补偿，对此原告保证已有充分的认知，并在装修设计时充分考虑了这一因素。本案中，合同的解除不可归责于双方，双方在合同的履行中均不存在违约行为，故原告要求被告承担给原告造成的直接经济损失1604.2元、期间利息损失1140元的诉请以及被告要求原告承担违约金12075元的反诉请求，本院依法不予支持。庭审中，原告称被告以欺诈手段、违背法律禁止性规定和原告签订租赁合同，应当承担全部过错责任。但被告提供消防验收合格意见书证明涉案房屋所在的项目已经消防验收合格。原告未提供被告以欺诈的手段与原告签订合同的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，对于原告的主张，本院依法不予采信。综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条第（五）项、第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第八条第（三）项、第十条、第十一条的规定，判决如下：一、解除原告张芳芳与被告陕西金莎国际商业管理有限公司签订的租赁合同。二、被告陕西金莎国际商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张芳芳房屋租金14168元及保证金2415元合计16583元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告张芳芳其余的诉讼请求。四、驳回被告陕西金莎国际商业管理有限公司的反诉请求。本案案件受理费664元，由原告张芳芳承担415元，被告陕西金莎国际商业管理有限公司承担249元，因原告张芳芳已预交，被告陕西金莎国际商业管理有限公司在支付上述款项时一并交付给原告。本案反诉费51元，由被告陕西金莎国际商业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 赵 妍人民陪审员 王 华人民陪审员 尹顺安二〇一五年一月二十七日书 记 员 鲁 蔓打印：扈艳红校对：鲁蔓2015年月日送达