山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0202民初248号 原告：毛素英，女，1953年3月26日出生，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：管延葆，山东国人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林君，山东国人律师事务所律师。 被告：青岛农村商业银行股份有限公司闽江二路支行，住所地青岛市市**闽江二路**。 法定代表人：曲守峰，职务行长。 委托诉讼代理人：王俐君，北京大成（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘泽龙，北京大成（青岛）律师事务所律师。 被告：青岛海名园房地产开发有限公司，，住所地莱西市水集街道办事处银泰山水景园** 法定代表人：袁有福,职务总经理。 被告：青岛海陆丰水产有限公司，住所地青，住所地青岛市四方区嘉定路****v> 法定代表人：袁有福，职务总经理。 被告：袁有福，男，1962年11月14日出生，汉族，户籍所在地青岛市市**。 原告毛素英诉被告青岛农村商业银行股份有限公司闽江二路支行、被告青岛海名园房地产开发有限公司、被告青岛海陆丰水产有限公司、被告袁有福执行异议之诉纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人管延葆及林君、被告青岛农村商业银行股份有限公司闽江二路支行委托代理人刘泽龙到庭参加诉讼；被告青岛海名园房地产开发有限公司、被告青岛海陆丰水产有限公司、被告袁有福经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 毛素英向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对原告购买的位于莱西市银泰山水景园第B14幢B14-4号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、请求贵院依法判令原告与被告青岛海名园房地产开发有限公司签订的关于莱西市银泰山水景园第B14幢B14-4号房屋的《商品房买卖合同》合法有效，并依法判令该房屋为申请人所有；3、判令被告青岛海名园房地产开发有限公司协助和配合原告办理莱西市银泰山水景园第B14幢B14-4号房屋的产权过户登记；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2004年8月，原告的丈夫赵建中与被告青岛海名园房地产开发有限公司（以下简称“海名园”）签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：赵建中向被告海名园支付377074元用于购买由海名园开发的位于莱西市银泰山水景园第B14幢B14-4号房的住房一套，2004年8月27日，赵建中即按照约定付清了所有的房款等各项费用，2007年8月份，被告海名园已经将房屋交付给赵建中占有使用。2013年5月17日原告的丈夫赵建中因病去世，继承人一致同意涉案房产由原告继承和所有。但是之后被告海名园公司在原告毫不知情的情况下，将原告购买的涉案房屋抵押给了被告青岛农村商业银行股份有限公司闽江二路支行（以下简称“农商银行闽江二路支行）”，但原告与被告海名园签订的《商品房买卖合同》已经在房产交易中心登记备案，被告农商银行闽江二路支行在不查清楚登记备案，也不查清楚居住的情况下，直接接受被告海名园的抵押，最终的不利后果应当由农商银行闽江二路支行承担。同时依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。《最高人民法院关于适用的解释》第312条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”；以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条“案外人依照民事诉讼法的规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判”。基于以上事实，现申请人为维护自身合法权益，特向贵院依法提起诉讼，望判如所求。 青岛农村商业银行股份有限公司闽江二路支行辩称，即使原告买卖合同有效，也仅是一般债权，无法对抗抵押物权。即使该合同经过房产局登记备案，也仅是行政行为，并非物权确权行为。本案被告享有的抵押权经生效判决确认，合法有效。原告诉状所称其所享有的权利需提供相应证据予以佐证，无法对抗被告享有的合法的抵押权。综上，请求驳回原告诉讼请求。 被告青岛海名园房地产开发有限公司、被告青岛海陆丰水产有限公司、被告袁有福经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未于法律规定期限内向本院提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人庭审中的陈述及提交的证据，本院确认事实如下： 1、本院于2016年1月15日出具了（2015）南商初字第20857号民事判决书，判决内容如下：一、被告青岛海陆丰水产有限公司于本判决生效后十日内偿还原告青岛农村商业银行股份有限公司闽江二路支行借款本金2995073.73元及截至2015年9月2日的利息369144.58元，并按合同约定的计算方式支付自2015年9月3日起至实际清偿完毕之日止的利息。二、原告青岛农村商业银行股份有限公司闽江二路支行对莱西市银泰山水景园B8-7、B14-3、B14-4、B10-6、B12-5、B10-8、B21-8、A8-5、A8-××号的房产（房产证号西房自字第××、2××3号、西房私字第9916709号）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。该案于2015年9月22日查封了莱西市银泰山水景园第B14幢B14-4号房屋。 2、2016年7月19日青岛农村商业银行股份有限公司闽江二路支行对（2015）南商初字第20857号案件申请执行，其要求执行莱西市银泰山水景园第B14幢B14-4号房屋，执行案号为(2016)鲁0202执2109号。毛素英遂提起本案执行异议之诉。 3、2005年11月1日毛素英的配偶赵建中与青岛海名园房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，赵建中购买位于莱西市银泰山水景园第B14幢B14-4号房屋一处，价款为377074元。赵建中以现金的方式向青岛海名园房地产开发有限公司支付了房屋的购房款，青岛海名园房地产开发有限公司向赵建中出具了收款收据。 2016年11月3日毛素英（甲方）与青岛海名园房地产开发有限公司（乙方）签订了协议书一份，内容为：甲乙双方确认双方之间签订的《房屋买卖合同》真实、有效，并且乙方承诺于三个工作日内为甲方办理其购买的位于莱西市银泰山水景园第B14幢B14-4号房屋的购房正式发票……乙方承诺在两年内排除一切办理莱西市银泰山水景园第B14幢B14-4号房屋房产证的抵押、法院查封（除本协议双方同意的查封外）等障碍……办理房产证时由乙方与毛素英重新签订商品房买卖合同，产权人只写毛素英的名字……。 2016年11月9日青岛海名园房地产开发有限公司给毛素英开具了涉案房屋的购房发票。 4、毛素英与赵建中为夫妻关系，二人生育一女赵潇瑜，赵建中于2013年5月17日去世，其父亲赵富贵于2011年6月8日去世，其母亲刘素兰于2013年4月17日去世。赵潇瑜出具了放弃继承声明一份，放弃对涉案房屋的继承。 5、原告称涉案房屋进行了简单的装修，因距离较远，其时不时的过去几次。我方跟袁有福提出办房产证时，袁有福与他人存在纠纷，无法办理。我方催了袁有福好几次，一直没有办理。后来有一些房屋可以办理房产证了，但袁有福也没有告知我们。在莱西市人民法院审理案件中，毛素英曾起诉青岛海名园房地产开发有限公司要求办理涉案房屋的产权证，后来双方达成了协议，我方就撤诉了。 原告称当时签订房屋买卖合同时在房产部门办理了备案登记，但现在无法查询到备案登记。 6、毛素英名下另有房屋两处，一处位于青岛市市北区人民路28号4号楼3单元605户，一处位于青岛市市北区延吉路3号605户。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据上述规定，买受人对登记于被执行房地产开发企业名下被强制执行的商品房提出执行异议之诉的，需要同时符合上述规定中的三项条件。而本案毛素英并非一直居住在涉案房屋，其自己也称因距离较远，时不时的过去几次，毛素英名下另有其他房屋可以居住使用，因此本案毛素英对涉案房屋不符合排除强制执行的条件。 本院（2015）南商初字第20857号民事判决书已经生效，判决青岛农村商业银行股份有限公司闽江二路支行对涉案房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，人民法院依据生效的法律文书执行涉案房屋符合法律规定，原告诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 被告青岛海名园房地产开发有限公司、被告青岛海陆丰水产有限公司、被告袁有福经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告毛素英的诉讼请求。 案件受理费6956元，公告费600元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  赵方栋 人民陪审员  张严之 人民陪审员  来玉杰 二〇一八年七月二十三日 书 记 员  唐燕东