江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0102民初4783号原告：南京玄武湖工贸实业总公司，住所地在南京市玄武区板仓街98号。法定代表人：戚志强，该公司经理。委托诉讼代理人：潘建武，江苏刘洪律师事务所律师。原告：南京师范大学科技实业集团公司，住所地在南京市鼓楼区宁海路122号。法定代表人：杨爱春，该公司经理。委托诉讼代理人：潘建武，江苏刘洪律师事务所律师。被告：江苏省汽车设备供应有限公司，住所地在南京市鼓楼区虎踞北路98号。法定代表人：董永成。委托诉讼代理人：贾清屹，江苏三法（江北新区）律师事务所律师。被告：江苏天泓标远汽车服务有限公司，住所地在南京市玄武区××。法定代表人：张丽娜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙宪超，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：李论，国浩律师（南京）事务所律师。原告南京玄武湖工贸实业总公司（以下简称玄武湖工贸公司）、南京师范大学科技实业集团公司（以下简称南师大科技公司）与被告江苏省汽车设备供应有限公司（以下简称省汽备公司）、江苏天泓标远汽车服务有限公司（以下简称天泓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告玄武湖工贸公司和南师大科技公司的委托诉讼代理人潘建武，被告省汽备公司的委托诉讼代理人贾清屹，被告天泓公司的委托诉讼代理人孙宪超、李论到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玄武湖工贸公司和南师大科技公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告天泓公司返还位于南京市玄武区××厂房（1188平方米）；2、要求被告天泓公司支付房屋使用费（自2017年5月20日起计算，每年标准为27.5万元）；3、要求被告省汽备公司对被告天泓公司的上述义务承担连带责任；4、要求被告省汽备公司支付房屋使用费38.1182万元和垃圾费14000元。事实和理由：2006年4月30日，原告与被告省汽备公司签订一份协议，约定原告将位于南京市玄武区××仪表分厂厂房东侧1188平方米的房屋出租给被告省汽备公司使用，租金每年为27.5万元，租期自2006年5月1日至2011年12月31日。租赁期间，被告省汽备公司将上述房屋转租给被告天泓公司使用。租期届满以后，双方未再续签租赁合同，但是两被告仍然继续占用出租房屋，且未交纳占有使用费用，为此原告诉至法院。被告省汽备公司辩称：原告知道且认可被告将涉案房屋转租给天泓公司，在转租合同履行过程中，原告是向天泓公司直接开具租金发票，因此原、被告之间租赁合同的具体期限，应以两被告间转租合同约定的租期为准。由于2007年道路拓宽，原告曾经同意减免一个年度的房屋租金，所以被告现在并不拖欠原告租金，原告的诉请与事实不符，不应得到法院支持。被告天泓公司辩称：原、被告间并不存在书面的房屋租赁合同，根据省汽备公司与案外人“天泓汽车服务有限公司”签订的房屋租赁合同约定，租赁期限是2008年5月1日至2020年4月30日，所以现在租期尚未届满，被告不应返还涉案出租房屋，也不应当支付所谓使用费。经审理查明，2006年4月30日，原告玄武湖工贸公司（甲方）与被告省汽备公司（乙方）签订一份协议（协议抬头处同时打印了“南师大科技实业集团”，但是落款处并未加盖单位印章），双方约定：1、甲方将位于南京市玄武区××仪表分厂厂房东侧1188平方米的房屋出租给乙方使用，租期6年，自2006年5月1日至2011年12月31日。租金每年为27.5万元，每半年付款一次，先交款后使用，甲方于收款后10个工作日内向乙方提供房屋租赁发票；2、在租赁期内，乙方未经甲方同意不得变动甲方设施以及自行进行其它施工改造。经甲方批准施工改造后的一切建筑设施在租赁期内或终止后不得随意拆除，必须保证完好，并维修损坏设施。乙方不得将租赁场地设施转租、转借第三方，违者加收50%租金，并追究乙方违规所造成的法律责任。2008年4月29日，被告省汽备公司（出租方、甲方）与被告天泓公司（承租方、乙方）签订一份房屋租赁合同，双方约定：1、甲方出租给乙方的房屋位于南京市，迎街四层楼一栋厂房三垮、楼房和厂房东侧通道以及空置面积，租赁期限自2008年5月1日至2020年4月30日。乙方承诺，租赁房屋仅作为汽车销售、维修以及办公用房和不影响安全的其他用途；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方如要继续租用，应在租期届满3个月前通知甲方，经甲方同意后，重新签订房屋租赁合同；2、年租金为105万元，每三年递增5%。合同生效后，乙方即支付给甲方第一年租金，第二个年度起每年4月25日和10月25日为房租支付日，先付款后用房。2011年7月20日，两原告共同书面通知被告省汽备公司：2006年4月30日双方签订了××的房屋出租协议，被告未按约定履行尚欠租金27.5万元以及垫付垃圾费1.4万元，近期得知被告已将涉案房屋转租给被告天泓公司，因此要求被告省汽备公司支付拖欠房租以及垃圾处理费共计28.9万元，约定租期届满以后不会再与被告省汽备公司续租，到期应将涉案房屋返还。自2006年5月22日至2016年9月8日，被告省汽备公司和江苏天泓汽车服务有限公司共向玄武湖（街道）办事处支付租金2509658.33元、代缴税款48675元。2017年4月19日，原告玄武湖工贸公司和南京师范大学资产经营有限责任公司共同书面通知被告省汽备公司：租赁合同已经到期，被告尚欠房租以及使用费55万元（截止2016年12月31日）以及垃圾清运费1.4万元，被告应于接到通知起7日内缴清，并于30日内归还租赁厂房。同日，原告玄武湖工贸公司和南京师范大学资产经营有限责任公司又共同书面通知江苏天泓汽车集团有限公司：两原告与被告省汽备公司的租赁合同已经到期，已通知省汽备公司30日内交还场地设施，所以通知天泓公司配合省汽备公司清退场地以及归还租赁厂房。另查明：2013年2月4日江苏省南京市中级人民法院（2012）宁民终字第3310号民事判决书，载明：（1）原审原告是南京市玄武湖工业公司（以下简称玄武湖工业公司），原审被告是玄武湖工贸公司和省汽备公司，原审第三人是南京市玄武区人民政府玄武湖办事处（以下简称玄武湖办事处）。玄武湖工业公司起诉要求确认玄武湖工贸公司和省汽备公司签订的关于××土地转让的协议无效；（2）1997年和2002年，玄武湖办事处将原玄武湖木材加工厂和南京化工仪表厂玄武湖分厂全部移交给玄武湖工业公司管理，2007年玄武湖工业公司取得涉案土地的使用权利，土地性质为划拨。玄武湖工业公司、玄武湖工贸公司与玄武湖办事处，办公地点完全一致，玄武湖工业公司和玄武湖工贸公司的法定代表人相同，玄武湖办事处的部分工作人员，也在两家公司任职，玄武湖办事处是两家公司的唯一投资人。涉案土地曾由玄武湖工贸公司交给南京朗驰集团有限公司（以下简称朗驰集团）使用，朗驰集团又将涉案土地交给省汽备公司使用；（3）原审法院认为，省汽备公司是涉案土地的实际使用人，玄武湖工贸公司与省汽备公司签订的土地使用权转让协议，系土地使用权的转让合同，因玄武湖工贸公司作为出让方并未取得使用权证，所以该转让协议无效；（4）省汽备公司不服一审判决、提出上诉。二审法院认为，原审法院认定事实清楚，适用法院准确，所以判决驳回上诉。审理中，两原告表示：（1）两原告当时是联合办厂，在涉案场地上新建一部分基础设施即厂房，涉案场地的使用权人是玄武湖工业公司，但是授权玄武湖工贸公司使用；（2）两原告与被告省汽备公司约定的租赁期限为2006年5月1日至2011年12月31日，但是被告至今仍然实际使用，双方约定年租金为27.5万元，截至2017年5月19日，总计应付租金3039315元，被告实际支付租金2609656.33元、代付税款48675元，因此尚欠租金380982元。被告省汽备公司认为：被告已向原告总计支付了2658333.33元租金而非原告认可的2609658.33元，原告遗漏了被告为其缴纳的2016年度税款48675元，应支付的租金为366667元而非381182元，2017年1月1日至5月1日的租金确实未付，其余275000元租金原告曾经同意免除，原因是2007年道路拓宽被告迁让部分承租厂房，即使原告否认免除一个年度租金一事，原告主张2017年1月1日以前的租金，也已超过两年的诉讼时效。上述事实有协议、通知、支付凭证、代缴税证明、发票、租赁合同、（2012）宁民终字第3310号民事判决书以及本院庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，两原告与被告省汽备公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应当成立且有效，双方当事人应严格依照约定履行各自的义务。在承租涉案房屋以后，两被告又签订了一份房屋租赁合同，约定被告省汽备公司将涉案房屋再转租给被告天泓公司，所以对于作为出租人的两原告而言，被告省汽备公司是涉案房屋的承租人，而被告天泓公司则是涉案房屋的次承租人，被告天泓公司占用使用涉案房屋的相应权利应从属于被告省汽备公司。依照两原告与被告省汽备公司的租赁协议约定，租期6年、自2006年5月1日至2011年12月31日，所以自2012年1月1日起双方的租赁合同，应属于不定期的租赁合同，作为出租人的两原告随时可以要求终止履行租赁合同。现在两原告要求被告省汽备公司返还涉案房屋且支付实际占用费用的主张，符合已查明的事实和法律规定，本院予以支持；由于被告天泓公司是涉案房屋的次承租人，所以原告要求被告天泓公司对涉案房屋的返还承担连带责任的主张，也符合法律规定，本院亦予以支持。在涉案房屋的租赁协议中，被告天泓公司并非两原告的合同相对人，并不负有支付租金的义务，所以两原告要求被告天泓公司支付实际占用费用的主张，不符合已查明的事实和法律规定，本院不予支持。原告认为：截至2017年5月19日，被告省汽备公司应付租金3039315元，实际支付租金2609656.33元、代缴税款48675元，因此尚欠租金380982元。但是被告省汽备公司却认为：已向原告支付租金2658333.33元，且原告遗漏计算被告代缴的2016年度税款48675元，所以尚欠租金应为366667元而非381182元，其余275000元租金原告同意免除，2017年1月1日前的租金，现在原告主张也已超过两年的诉讼时效。在本案审理中，原告提供了被告实际支付每笔租金的相应证据，但是被告省汽备公司未能提供相反证据予以反驳，且作为次承租人的被告天泓公司至今仍然占有使用涉案房屋，两原告与被告省汽备公司的租赁合同仍在持续实际履行，两原告可以随时要求被告省汽备公司支付相应的租金（占有使用费），且原告的租金主张不应受到两年诉讼时效的限制。所以被告省汽备公司的上述抗辩意见，因不符合已查明的事实和法律规定，本院不予采信。两原告要求被告省汽备公司给付租金380982元的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏省汽车设备供应有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于南京市玄武区××的厂房（建筑面积1188平方米）返还原告南京玄武湖工贸实业总公司和南京师范大学科技实业集团公司；二、被告江苏省汽车设备供应有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告南京玄武湖工贸实业总公司房屋占用使用费（计算至2017年5月19日的费用为381182元，自2017年5月20日起至被告实际付清之日止的应支付费用，按照每年275000元的标准计算）和垃圾清理费14000元；三、被告江苏天泓标远汽车服务有限公司对被告江苏省汽车设备供应有限公司的房屋返还义务承担连带责任；四、驳回原告南京玄武湖工贸实业总公司和南京师范大学科技实业集团公司的其它诉讼请求。本案案件受理费7573元，由被告江苏省汽车设备供应有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李海桥人民陪审员  朱永东人民陪审员  周 群二〇一八年七月四日书 记 员  罗安迪