济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初2787号原告：陈永忠，男，1968年8月14日出生，汉族，无业，住济南市。原告：田玲云，女，1970年6月20日出生，汉族，无业，住济南市。共同委托诉讼代理人：李传峰，山东齐鲁律师事务所律师。被告：济南绣阳房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：牛玉良，经理。委托诉讼代理人：禚琳，山东科润律师事务所律师。原告陈永忠、田玲云与被告济南绣阳房地产开发有限公司（以下简称绣阳房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈永忠及陈永忠、田玲云的共同委托诉讼代理人李传峰、被告绣阳房地产公司的委托诉讼代理人禚琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈永忠、田玲云向本院提出诉讼请求：1.依法确认陈永忠、田玲云与绣阳房地产公司双方所签订的《商品房买卖合同》为无效合同；2.请求判令绣阳房地产公司返还陈永忠、田玲云购房款233089元，并以此为基数，自2010年11月22日起至判决生效之日止，按人民银行同期流动资金贷款利率支付赔偿金；3.本案诉讼费全部由绣阳房地产公司承担。事实与理由：2010年10月27日，陈永忠、田玲云与绣阳房地产公司签订《商品房买卖合同》（编号010007）一份，约定陈永忠、田玲云购买绣阳房地产公司开发的景苑·启城商务公寓楼1单元415室，建筑面积103.03平方米，单价为5640元/平方米，总房款为581089元。合同签订后，陈永忠、田玲云于2010年11月22日支付购房款233089元。因绣阳房地产公司未取得商品房预售许可证，依据我国合同法以及商品房买卖合同纠纷司法解释的规定，涉案合同应为无效合同，而且绣阳房地产公司因涉及重大债务纠纷，涉案土地使用权及在建工程已被法院依法查封在拍卖中。由于绣阳房地产公司过错导致涉案合同无效，其应赔偿由此给陈永忠、田玲云造成的损失，请求法院依法判如所请。绣阳房地产公司辩称，我公司不应承担返还购房款及赔偿责任，理由如下：1.本案所涉房产即景苑·启城商务公寓楼是由李某自己独立开发建设，是李某的个人行为，与我公司没有关系；2.李某与我公司在2006年5月18日签订挂靠协议一份，该协议表明李某系借用我公司的资质，其开发的景苑·启城商务公寓楼，我公司在整个项目开发建设过程中，不提供任何的管理、建设及相应的开发事宜；3.陈永忠、田玲云诉称涉诉房产未取得商品房预售许可证，并据此主张合同无效，由此表明，陈永忠、陈永忠是在明知诉争房产在销售时未取得销售许可证等证明的情况下，购买了房屋，并对购买房屋存在的风险自身予以明知，由此，陈永忠、田玲云并非是善意购买人。所以，其不应向我公司要求返还购房款及赔偿款，其可以另案起诉李某。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的庭审陈述、举证和诉讼意见，本院确认的事实如下：2010年10月27日，绣阳房地产公司为出卖方，陈永忠为买受方，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：1.出卖方以出让方式取得位于花园路和华阳路交叉路口西南角6.61亩土地使用权，土地证号为历下国用（2009）第0100055号。根据济南市规划局济规管函[2010]144号规划文件的要求，该地建景苑·启城商务公寓楼；2.买受人所买商品房为公寓楼1单元405室，属期房（现房），建筑面积103.03㎡（空白处载手写体“改签至415室，82.22㎡”），商品房单价为5640元/㎡，总房款记为581089元；3.付款方式为银行按揭，买受人于2010年10月27日前交购房总价款的40%，计贰拾叁万叁仟零佰捌拾玖元整（含定金壹拾万元）作为首期付款，其余房款叁拾肆万捌仟元整，向银行申请按揭；4.出卖方2013年4月30日前将经市质检部门验收合格的商品房交付给买受人使用。但如遇特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖方可延期；5.出卖方逾期交房不超过30天的，自本合同第七条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖方按日向买受方支付已逾期交房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30天的，买受方有权解除合同，买受方解除合同的，出卖方应当自买受方解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受方累计已付款的万分之五向买受人支付违约金。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至双方实际结算购房款之日止，出卖方按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。2010年11月22日，绣阳房地产公司向陈永忠出具收据一张收据号NO0005344)，载明：交款单位陈永忠，收款方式刷卡、现金，人民币贰拾叁万叁仟零捌拾玖元整￥233089，收款事由1-405。此收据由绣阳房地产公司签章。陈永忠、田玲云向本院提交的中国农业银行银行卡交易明细清单显示账号户名为田玲云，账号为6228***********8614的银行卡于2010年11月22日支出人民币110000元。陈永忠、田玲云陈述剩余款项均为现金交付，其中7万元其是向陈永忠的姐姐陈玉玲借款所得。现涉案楼盘尚未取得商品房预售许可证且已被查封，由济南市中级人民法院执行拍卖。另查明，关于李某的责任问题，（2015）历商初字第661号民事判决书、（2015）历民初字第646号民事判决书认为，涉案楼盘施工中，李某与绣阳房地产公司之间系挂靠关系，其有关挂靠方面的权利义务的约定，不能对抗第三人，故绣阳房地产公司的抗辩理由于法无据，不予采信。双方当事人争议的问题是，绣阳房地产公司应否承担本案的民事责任？本院认为，关于双方当事人争议的绣阳房地产公司应否承担本案的民事责任问题，生效的民事判决书已作出认定，在此情形下，绣阳房地产公司以涉案工程系李某挂靠经营，应由李某承担责任的辩称本院不予采信。绣阳房地产公司在未取得商品房预售许可证的情况下，参照《最高人民法院》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，故对于绣阳房地产公司与陈永忠签订的《商品房买卖合同》，本院确认为无效合同。对陈永忠、田玲云主张的返还233089元的购房款，本院认为，因绣阳房地产公司对陈永忠、田玲云已支付11万元的购房款没有异议，且陈永忠、田玲云提供了银行交易明细，本院予以认可；虽然陈永忠、田玲云未提交剩余款项的直接的银行过付单据或其他付款凭证，但是其提交的绣阳房地产公司向其出具的收据、证人证言及其庭审陈述能够相互印证，绣阳房地产公司辩称没有收到该剩余购房款，但未向本院提交证据，也与其出具的收据相矛盾。在此情况下，对陈永忠、田玲云已交纳购房款共计233081元的事实，本院予以认定。在上述商品房买卖合同被确认无效后，陈永忠、田玲云要求返还购房款233089元，理由正当，本院予以支持。对陈永忠、田玲云主张的以233089元为基数，自2010年11月22日起按人民银行同期流动资金贷款利率支付赔偿金的诉请，本院认为，参照《最高人民法院》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。据此，对于陈永忠、田玲云的上述诉请，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院》第二条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三之规定，判决如下：一、原告陈永忠、田玲云与被告济南绣阳房地产开发有限公司于2010年10月27日签订的《商品房买卖合同》为无效合同；二、被告济南绣阳房地产开发有限公司于判决书生效之日起十日内返还原告陈永忠、田玲云购房款233089元；三、被告济南绣阳房地产开发有限公司于判决书生效之日起十日内支付原告陈永忠、田玲云赔偿金（计算方式为：以233089元为基数，自2010年11月22日起至此判决生效之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）。如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4800元，减半收取2400元，保全费2270元，由被告济南绣阳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员  温进才二〇一八年七月十日书记员  申梓诺