浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭江笕民初字第309号原告（反诉被告）钟红萍。委托代理人沈奔、张清，浙江金浙律师事务所律师。被告（反诉原告）缪其沅，身份证号码：3308211973********。原告钟红萍为与被告缪其沅房屋租赁合同纠纷一案，于2014年7月1日向本院提起诉讼，本院受理后，被告缪其沅在法定期间内提起反诉，本院依法适用简易程序，由代理审判员张夜尽独任审判，于2014年8月15日、2014年9月10日公开开庭进行了合并审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，组成合议庭，于2014年11月28日再次公开开庭进行了审理。原告暨反诉被告钟红萍及委托代理人沈奔、张清，被告暨反诉原告缪其沅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟红萍诉称，原、被告在2011年12月15日签订《房屋租赁合同》一份，被告向原告租赁杭州市江干区水墩村三区28号面积约500平方米的原告农村自建房开设饭店，租期三年，年租金人民币118000元。合同签订后，被告因在笕桥政府对面开有另一家餐馆无法分身，遂将租房交由其弟弟缪志兵经营，并告知原告有关租赁事宜找缪志兵即可。合同签订后被告迟迟未付租金，原告多次向缪志兵催讨，缪志兵方于2012年4月10日支付2012年租金人民币118000元、2012年12月17日支付2013年租金人民币118000元。2013年底缪志兵向原告提出提前解除合同，原告表示同意并于2014年与被告的委托代理人缪志兵签订了补充协议，约定：合同期限到2014年1月19日止，乙方支付租金人民币4800元，到期乙方必须自动停止营业，甲方再次出租后乙方应立即搬走店内物品。春节过后原告联系了新租户，通知被告腾空，但被告却反悔认为缪志兵签订的协议无效拒绝腾退。2014年2月18日原告书面通知被告，要求被告于2014年2月28日前搬清店内所有物品、结清房租和水电费。但被告对原告的通知置若罔闻、拒不腾房，严重损害了原告的合法利益。原告认为被告弟弟缪志兵代理被告签订的补充协议合法有效，且缪志兵的代理行为被告也完全知情，2014年春节前被告在租赁房屋附加贴出温馨提示，告知该店于2014年1月19日歇业及本店设备转让，下面写有被告的座机和手机号，证明被告对缪志兵代理行为的肯定。即使被告未授权其弟弟缪志兵提前解除合同的权利，上述事实也可使原告相信缪志兵具有解除合同的权利，即成立表见代理。因此，被告违反补充协议拒不交房，侵害了原告的合法利益，故具状起诉请求法院判令：1、确认原被告于2011年12月5日签订的关于杭州市江干区水墩村三区28号房屋租赁合同于2014年1月19日解除；2、判令被告腾空杭州市江干区水墩村三区28号房屋并返还给原告；3、判令被告按合同约定租金标准支付自2014年1月19日起至2014年8月19日延期腾房7个月房屋占有使用费人民币68831元；4、被告承担本案诉讼费。被告缪其沅辩称，补充协议是缪志兵私下与原告钟红萍签订的，被告并没有委托弟弟缪志兵处理此事，虽然被告租赁原告店面开连锁餐馆交由弟弟缪志兵打理，但并未授权其签订合同事宜。原告称被告在门口张贴告示，其实是想转让设备而非转让店面，不是对缪志兵无权代理行为的追认。所以，被告并未同意与原告提前解除合同，而是原告无理要求被告腾空并阻碍被告正常经营餐馆，请求驳回原告的诉请。反诉原告缪其沅诉称，位于杭州市江干区水墩村三区28号500平方米的营业饭店用房，反诉人从2008年12月5日签订第一期租赁合同，2011年12月5日续签第二期租赁合同，经营大汇堂土菜馆餐饮，合同期截至2014年12月31日。因2013年至2014年期间餐饮的整体环境不好且春节期间人员难请，期间反诉人弟弟缪志兵因从事保健品直销很少管理饭店，遂私下与原告联系签订补充协议提前解除合同。而反诉人本人的意见是想歇业转让设备、重新装修转换经营模式再开张，并与被反诉人沟通经其同意，2014年1月19日本店歇业。2014年春节期间又多次与被反诉人沟通表示餐馆要重新开业、租金一并补交，但被反诉人及其叔叔表示开业租金需加27%。双方沟通无效，被反诉人于2014年2月26日将饭店大门锁上，因此造成大汇堂土菜馆无法营业造成损失。反诉人认为并未授权弟弟缪志兵处理租赁事宜，其无权代理反诉人签订提前解除合同的协议，故补充协议无效，被反诉人据此要求被告搬离租赁房屋，并加锁导致被告无法营业，所致的营业损失应由被反诉人赔偿，故请求判令：1、被反诉人继续履行合同；2、被反诉人赔偿反诉人自2014年2月起至2014年8月止参照2013年营业额的20%计算利润损失为人民币190089.04元；3、诉讼费由被反诉人承担。反诉被告钟红萍辩称，双方签订补充协议约定租房合同于2014年1月19日终止，反诉人称合同继续有效，则应于2014年1月1日缴纳2014年全年租金人民币118000元，但是反诉人仅仅交了从2014年1月1日至1月19日的19天房租人民币4800元，即补充协议规定的合同期租金，可见反诉人已承认补充协议并按此履行。反诉人多次与被反诉人协商整体转让店面被被反诉人拒绝，并贴出温馨提示找人看房，加上租金只付19天，都显示出反诉人无意继续营业。该店是反诉人经营不善倒闭歇业，歇业是反诉人的主动行为，与被反诉人没有任何关系，而且反诉人经营的饭店被反诉人从没有见过工商登记、卫生许可、纳税凭证，系非法营业。故反诉人提出赔偿营业损失人民币190089.04元缺乏根据，应予驳回。原告（反诉被告）钟红萍为证明其主张，向本院提供了下列证据：1、租房合同一份，拟证明双方发生房屋租赁合同关系的事实；2、汇兑支付来账凭证2份，拟证明2012年4月10日、2012年12月17日缪志兵支付2012年和2013年各人民币118000元租金给原告；3、补充协议一份，拟证明原告与被告弟弟缪志兵就提前解除房屋租赁合同达成协议的事实；4、通知一份，拟证明原告于2014年2月18日就腾房向被告通知的事实；5、名片一份，拟证明被告经营另一家大汇堂餐馆及其联系方式；6、照片一张，拟证明被告张贴温馨提示依照补充协议告知租赁房屋所开餐馆于2014年1月19日歇业的事实；7、农村房屋建房审批表一份，拟证明租赁房屋系农村集体土地建造的房屋，审批面积为105平米，原告系产权人之一。经庭审质证，被告对于原告提供的上述证据的真实性均无异议，本院亦予以确认。但被告认为证据2缪志兵代为支付租金的事实不能证实其有全权代理权，证据3补充协议签订时被告并不知情，证据4腾退房屋的通知并未收到，证据6温馨提示虽是原告张贴但春节员工难找暂时歇业亦属正常，本院认为原告关于上述证据是否能证实被告弟弟缪志兵具有代理权一节，涉及法律关系，故留待说理部分予以认定。被告（反诉原告）缪其沅为证明其主张，向本院提供了下列证据：1、告房东书一份，拟证明被告曾于2014年2月26日张贴租赁房屋大门，告知房东单方违反合同擅自提高租金、拒收房租、加锁关门造成大汇堂土菜馆无法营业的损失应由房东承担；2、租金收条一份，拟证明是被告将租金交与原告，说明原告知道被告是法人而非被告弟弟缪志兵，缪志兵并没有代理权；3、大汇堂土菜馆账目，拟证明2013年3月至2013年8月的营业额；4、照片一组，拟证明被告将告房东书交由原告、原告并给租赁房屋加锁的事实；5、江干区笕桥镇水墩社区3区28号饭店工商营业执照、餐饮服务许可证各一份，拟证明大汇堂土菜馆合法经营的事实。经庭审质证，原告对于被告提供的证据1、2、4、5的真实性无异议，本院亦予以确认。但原告认为证据1告知书虽是真实的，但告知书中关于单方违反合同提高房租、拒收房租、擅自加锁导致被告损失等内容系失实，本院认为该证据可以证实被告有张贴告知书的行为；证据2租金收条收款人系缪其沅是因为原告对该名字比较熟悉，本院认为该证据是否能反证被告弟弟缪志兵无代理权事宜，留待说理部分一并论证；证据3账目明细的真实性及证明对象均有异议，认为被告提供的自制账目表没有发票及交税凭证等予以印证，根本无法判定其真实性，本院认为该账目明细系复印件，被告提交的是2012年的账目明细原件而未提交2013年的原件予以核对，故应认定该证据缺乏证明力，不予采信；对于证据4认为原告虽有加锁的行为，但仅上锁两三天，本院认为该证据可证明原告有加锁的行为。综合对于上述证据的认证及原、被告在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：2011年12月15日，钟红萍和缪其沅签订房屋租赁合同，约定：乙方（缪其沅）向甲方（钟红萍）承租座落于杭州市江干区水墩村三区28号500平方米的房屋为营业饭店用房；租期三年自2012年1月1日至2014年12月31日，房租每年人民币118000元，三年不涨，租金一年付，以后每次提前15天支付，实付租金以甲方收条为准；合同期内若甲方产权发生变化或收回房屋，由甲方赔偿乙方全部装修费和一切营业损失；乙方在租用期间如饭店转让，需经甲方认可，下一承租人按合同条件不变，续租合同需重新签订等。合同签订后，缪其沅在租赁房屋开办了大汇堂土菜馆水墩村店，因缪其沅尚有经营笕桥大汇堂店，故委托其弟弟缪志兵管理该店。2012年4月10日、2012年12月17日，缪志兵通过银行转账向钟红萍支付了首期及第二期租金人民币各118000元。2014年1月2日，缪志兵与钟红萍签订了补充协议，约定：根据2013年租房协议经甲乙双方协商，甲方同意乙方经营至2014年1月19日止，到时乙方必须自动停止营业，同时结清所有水电费用及半月房租，否则视为乙方违约，甲方有权立即收回出租房。乙方门窗归甲方所有，否则需恢复甲方出租前的原状（卷帘门铁制），其余乙方财产归乙方自行处理。协议下方并备注：房租人民币4800元在本月6号前付清，乙方财产暂时存放在甲方原有出租房内，甲方出租后由乙方立即搬离，甲方不作保管责任。之后，缪志兵向钟红萍交纳了余下19天的房租人民币4800元，缪其沅也在该店张贴了温馨提示：感谢各位顾客多年来对我店的照顾，本店于2014年1月19日止歇业，如需过年定餐可以去我们笕桥大汇堂预订，本店设备转让。春节过后，缪其沅提出要继续承租或者自行转让，钟红萍拒绝，双方发生纠纷。2014年2月18日钟红萍向缪其沅书面出具通知书，要求缪其沅于2014年2月28日前搬清店内所有物品并结清所欠费用。2014年2月26日，钟红萍对租赁房屋大门加锁，缪其沅则在租赁房屋大门上张贴告房东书，其中内容载明：房东单方面违反合同擅自提高房租27%，合同期内拒收大汇堂土菜馆应付房租费118000元，未经大汇堂土菜馆同意，擅自加锁关门，造成大汇堂土菜馆无法正常营业，一切经济损失由房东负责。关于房屋上锁时间，钟红萍自认有两三天，缪其沅则称历时5个月。此后，缪其沅一直拒绝腾退，双方因此成讼诉至本院。另查明：涉案租赁房屋系农村住宅，由主房一楼和在院子搭建的一层平房即附房组成，主房有经过农村建房合法审批，对于附房钟红萍未提供合法审批手续。诉讼过程中，经本院释明，钟红萍变更诉求为对合同无效和有效部分皆主张自2014年1月19日起至2014年8月19日止的占用使用费，缪其沅则称对无效合同产生的占用费不同意支付。本院认为，钟红萍与缪其沅签订的租赁合同系双方真实意思表示，但因钟红萍仅能提供诉争房屋主房部分的合法建房手续，而不能提供附房部分的合法建房手续，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条之规定，钟红萍与缪其沅签订的房屋租赁协议中关于涉及主房部分内容有效，附房部分无效。本案中，缪其沅委托其弟弟缪志兵管理大汇堂土菜馆水墩村店，而该店亦实际由缪志兵经营管理，涉及租金交付等重大事宜皆由缪志兵承办，缪志兵与钟红萍签订补充协议同意于2014年1月19日解除房屋租赁合同，并同时结清截止解除日的尚余房租人民币4800元；且客观上缪其沅经营大汇堂另一连锁店，无法分身管理水墩村店，水墩村店是否继续经营取决于其弟弟缪志兵；随后，缪其沅本人亦在该店张贴了温馨提示，认同土菜馆于2014年1月19日歇业并广告设备转让，应视为缪其沅对缪志兵签订的补充协议的追认。基于上述理由及缪志兵与缪其沅的兄弟关系，应认定缪志兵享有管理土菜馆并处理相关重大事务的代理权，钟红萍提出缪志兵解除合同的行为未超越代理权的观点成立，本院予以支持。合同应予信守，故缪其沅事后以张贴告房东书方式反悔，本院不予支持。合同应予信守，故缪其沅事后以张贴告房东书方式反悔，本院不予支持。缪其沅与钟红萍之间的房屋租赁协议涉及合法审批部分有效，未审批部分自始无效，其中有效部分应于2014年1月19日解除，故缪其沅在解除日过后仍拒绝腾退至今系违约占用。房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人请求支付逾期腾房占用费的，法院应予支持。故不论无效或者有效部分，2014年1月19日之后缪其沅继续使用该租赁房屋皆应支付占有使用费，钟红萍诉请确认于2011年12月15日签订的关于杭州市江干区水墩村三区28号房屋租赁合同于2014年1月19日解除并予以腾空，及按合同约定租金标准支付自合同约定解除日起延期腾房7个月的占有使用费人民币68831元，诉请理由正当，应予支持。缪其沅诉请钟红萍赔偿自2014年2月至2014年8月的营业损失人民币190089.04元，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第四十九条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、原告钟红萍与被告缪其沅于2011年12月15日签订的房屋租赁合同于2014年1月19日解除；二、被告缪其沅于本判决生效后十日内支付给原告钟红萍截止至2014年8月19日止的房屋占有使用费人民币68831元；三、被告缪其沅于本判决生效后三十日内将座落于杭州市江干区水墩村三区28号房屋腾空返还给原告钟红萍；四、驳回反诉原告缪其沅的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1520元，由被告缪其沅负担（被告应于本判决生效后三日内支付至本院）；反诉案件受理费人民币4102元，减半收取为人民币2051元，由反诉原告缪其沅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对本诉部分不服的，应预缴上诉案件受理费人民币1520元；对反诉部分不服的，应预缴上诉案件受理费人民币4102元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张夜尽代理审判员  韩 涛人民陪审员  周桂芳二〇一五年一月八日书 记 员  柳运武