福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0521民初9883号 原告：谈桂峰，男，1979年5月2日出生，汉族，住泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：潘伟安、江涛，福建协力人律师事务所律师。 被告：蔡小婷，女，1990年2月22日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：陈江峰、陈福东，福建百康律师事务所律师。 原告谈桂峰与被告蔡小婷合同纠纷一案，本院于2017年12月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘伟安、江涛，被告的委托诉讼代理人陈江峰、陈福东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谈桂峰向本院提出诉讼请求：判令被告协助原告以被告的名义办理址在泉州市丰泽区房屋的不动产权证。事实和理由：原、被告系朋友关系。2017年5月3日，原告出资以被告的名义与福建省金爵房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买址在泉州市丰泽区（以下简称“购买房产”），已于2017年4月13日支付了首付款，并以被告的名义向中国建设银行泉州分行办理了房屋按揭贷款。购买房产已由原告办理交房手续，原告缴纳了房屋专项维修基金10988元，预交了六个月物业服务费1790元。交房后，购买房产一直由原告掌管使用至今，房屋按揭贷款由原告按月偿还。2017年11月10日，原、被告签订《协议书》一份，明确原告是购买房产的实际产权人，被告只是代为持有房产，必须配合原告办理购买房产的不动产权证。现购买房产已经可以办理产权手续，经原告一直催促，被告却拒不协助办理。 被告蔡小婷辩称，一、原、被告签订的《协议书》违反国家禁止性规定，属于无效合同。按照《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》的规定，若原告再次申请商业性住房贷款，首付比例不得低于30%。但讼争房屋的首付款比例仅为20%，因此原、被告签订的《协议书》违反“限购”规定，该协议书属于无效合同。二、原告诉称其出资以被告名义购买讼争房屋并非客观事实，讼争房屋购房款均系被告出资，原告诉称其出资购买讼争房屋缺乏事实根据。三、本案讼争房屋所有权登记人为被告，被告依法是讼争房屋的所有权人，有权自由办理讼争房屋的权属证书而不受原告约束。原告要求以被告的名义协助原告办理不动产权证的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，依法应当驳回原告的诉讼请求。 在本院审理过程中，原告提供证据1即泉州市商品房买卖合同登记备案申请表1份，以此证明原告通过被告代为购买讼争房屋的事实。证据2即商品房买卖合同1份，以此证明原告通过被告代为购买讼争房屋的事实。证据3即协议书1份，以此证明讼争房屋是由原告出资以被告的名义购买的，被告负有配合原告办理一手产权并过户到原告名下的义务。协议书中的手写字体部分是被告单方面擅自添加的，原告不予认可的事实。证据4即微信截屏1份6页，以此证明被告拒绝配合原告办理产权手续的事实。证据5即中国建设银行个人账户支出交易明细，以此证明原告直接向开发公司支付220000元购房款的事实。证据6即中国建设银行电子回单1份，以此证明原告向被告支付讼争房屋银行按揭款6317.03元的事实。证据7即微信支付交易记录1份，以此证明原告支付讼争房屋银行按揭款6317.03元的事实。证据8即收款收据1份，以此证明原告于2017年11月15日支付讼争房屋专项维修基金10988元的事实。证据9即福建增值税普通发票及ＰＯＳ单各1份，以此证明原告支付讼争房屋6个月物业服务费1790元的事实。证据10即微信转账截图1份17页、中国建设银行个人账户支出交易明细1份10页，以此证明2015年8月至2017年9月间，原告曾出借给被告1000000元左右，被告交付的讼争房屋认购定金50000元、提取公积金20000元、以及2017年4月13日刷卡的50000元，共计120000元，用于交付讼争房屋首付款，系应原告的要求作为原告的购房款直接支付给开发公司用来偿还被告欠原告的部分借款的事实。证据11即Ｐｏｓ单照片1份1页，以此证明原告在2017年4月13日刷卡支付给开发公司220000元，用于交付本案讼争房屋的购房款，该ｐｏｓ单上有被告本人签名以及房号13Ａ＃2809的事实。证据12即中国建设银行个人账户支出交易明细1份2页，以此证明原告在2017年11月10日通过微信转账6317.03元给被告，用于交付讼争房屋2017年11月份的银行按揭款，2017年12月13日转账给被告账户6317.03元，用于交付2017年12月份的银行按揭款，2017年11月15日通过ＡＴＭ机取款11000元现金，用于交付讼争房屋的公共维修基金10988元的事实。证据13即福建历思司法鉴定所泉州分所司法鉴定意见书1份，以此证明《协议书》中第六条内容是被告单方添加，与原告的签字、捺印不是同时形成的，对被告添加的条款金额原告并不认可。被告蔡小婷质证称：对证据1、2的真实性无异议，但无法证明被告代原告购买讼争房屋的事实，只能证明被告系讼争房屋所有权人。对证据3的真实性无异议，但对原告所称的系被告单方面添加的条款有异议，协议书系由原、被告双方共同签字确认的。对证据4，微信截屏真实性无法确认，不予质证。对证据5，真实性无异议，但只能证明原告向房地产公司支付过220000元，无法证明是原告代被告支付购房款的事实。证据6、7的真实性无法确认，不予质证。对证据8、9的真实性无异议，只能证明交款人系被告蔡小婷，与原告无关。但证据9中的ＰＯＳ单只能证明原告曾消费1790元，不能证明是交付讼争房屋的物业管理费的事实。对证据10的真实性、关联性均有异议，被告曾将其银行卡及信用卡、社保卡等放在原告处交由原告使用，原告转给被告的款项是原告套取被告的信用卡金额后进行的还款，被告支付的购房款并非用于偿还原告的借款。对证据11的真实性有异议，原告未提供原件以供核对，且其中ＰＯＳ单上的房号13Ａ＃2809并非被告所写。对证据12的真实性无异议，但原告转给被告的两笔款项并非用于交付银行贷款。原告主张其于2017年11月15日通过ＡＴＭ机取款11000元用于交付房屋专项维修基金没有证据证明，原告取款的用途真实性无法体现。对证据13的真实性无异议，但对于添加内容，是经原告同意，被告才进行添加的。被告提供证据14即泉州市商品房认购书、招商银行信用卡对账单各1份，以此证明被告为购买讼争房屋向福建省金爵房地产开发有限公司交付50000元认购定金的事实。证据15即个人住房公积金（补贴）账户明细单1份、中国农业银行银行卡交易明细清单1份2页、福建增值税普通发票1份4页、贷款账户基本信息1份，以此证明被告提取20000元公积金用于交付讼争房屋首付款，2017年4月13日通过银行转账方式交付讼争房屋首付款50000元，并通过建设银行办理讼争房屋贷款手续并已在还款的事实。证据16即银发［2015］98号《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》1份3页、《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》1份，以此证明对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善住房条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例不低于30%；原告已贷款购买一套住房，其再通过商业贷款购买房屋的，最低首付不得低于30%，但讼争房屋的首付比例仅20%，原、被告签订的《协议书》因违反限购规定，该协议无效的事实。证据17即泉州市房屋登记信息查询结果表1份，以此证明原告已通过贷款方式购买址于丰泽区海滩涂整理项目区域内Ｃ-3-1地块海宸尊域九龙居Ａ-4号楼1302号房屋，其再通过商业贷款购买房屋的，最低首付不得低于30%的事实。证据18即微信聊天记录截图1份2页、微信转账记录截图1份5页、银行交易明细清单1份4页，以此证明被告将自己的信用卡寄放在原告处交由原告使用，原告转给被告的款项为被告信用卡刷卡资金；原、被告之间存在频繁的经济往来，原告转给被告的资金并非借款的事实。证据19即个人住房借款合同、个人贷款支付凭证各1份，以此证明被告与中国建设银行泉州分行签订《个人住房借款合同》，向建设银行借款1260000元，用于交付讼争房屋购房款的事实。证据20即微信聊天记录1份，以此证明本案协议书中手写的内容系经原告同意后被告才添加的事实。原告质证称：对被告提供的证据14的证明对象有异议，被告系基于原告的要求购买讼争房屋，交付50000元认购定金是应原告要求以被告偿还给原告的借款直接支付用于购房。对证据15的真实性无异议，但被告提取的20000元公积金、农业银行的转账50000元均系基于原告的要求直接交付到开发公司的账户用于清偿被告欠原告的借款。贷款账户信息每期的还款金额与原告支付给被告的金额是一样的，也是支付了两期，原告通过被告偿还按揭贷款，可以证明按揭贷款是由原告偿还的。首付款340000元的增值税发票，与被告支付给开发公司的120000元、原告支付给开发公司的220000元，合计340000元相互吻合。对证据16的真实性无异议，该通知不属于法律或行政法规，只是银行的限贷政策而非限购政策。对证据17的真实性无异议，但原告是否存在其他房产，与本案没有关联性，不影响本案合同的效力。对证据18的真实性无异议，但该证据无法证明被告将信用卡寄放在原告处交由原告使用的事实；被告向原告转账是归还向原告的部分借款。对证据19的真实性无异议，但基于原告以被告的名义购房，所以只能以被告的名义办理按揭贷款，但实际上是原告向银行偿还按揭贷款。对证据20的真实性无异议，可以证明被告在原先的陈述中存在虚假。但该证据未能证明原、被告之间对于添加条款的金额达成一致。 本院经审查认为，原告提供的证据1、2，被告经质证后对其真实性无异议，但主张无法证明被告代原告购买房屋的事实，只能证明被告系讼争房屋的所有权人。原告主张证据1、2可以证明被告代原告购买讼争房屋的事实。因证据1即泉州市商品房买卖合同登记备案申请表、证据2即《商品房买卖合同》虽登记的买受人均为被告，但结合证据3即《协议书》上载明：“甲方（原告）出资以乙方（被告）名义签订合同购买丰泽区东海中芸洲海景花园城东部住宅11组团13A号楼2809号房”，可以证明被告代原告购买讼争房屋的事实，故对原告的主张予以采信。证据3，被告经质证后对证据的真实性无异议，故该证据可以证明讼争房屋是由原告出资以被告的名义购买，被告负有配合原告办理一手产权并过户到原告名下的义务。证据4，可以证明被告没有配合原告办理产权手续的事实。证据5，结合证据11，可以证明原告以被告的名义于2017年4月13日向福建省金爵房地产开发有限公司交付购房款220000元的事实。证据6、7，结合证据3、证据12，可以证明原告分别于2017年11月10日、同年12月13日向被告转账交付讼争房屋银行按揭款各6317.03元的事实。证据8，结合证据12，可以证明原告于2017年11月15日以被告的名义交付讼争房屋专项维修基金10988元的事实。证据9，可以证明原告以被告的名义交付讼争房屋6个月物业服务费1790元的事实。证据10，只能证明原、被告间有频繁的其他经济往来，原告主张2015年8月至2017年9月间，原告曾出借给被告1000000元左右，被告交付的讼争房屋认购定金50000元、提取公积金20000元、以及2017年4月13日刷卡的50000元，共计120000元，系应原告的要求作为原告的购房首付款直接交付给开发公司用来偿还被告欠原告的部分借款。被告予以否认。原告未能提供被告出具给原告的借据及其他证据予以证明，对其主张不予采信。证据13，经被告质证后对其真实性无异议，可以证明原告于2017年11月1日在协议书上甲方一栏签字捺印，被告于2017年11月10日在协议书上乙方一栏签字捺印，且协议书上的第六条及备注内容系被告在签字时添加。被告提供的证据14，原告经质证后对其真实性无异议，但主张被告交付50000元认购定金是应原告要求以被告偿还给原告的借款直接交付用于购房。被告予以否认。原告未能提供证据证明其主张，对其主张不予采信。故该证据可以证明被告为购买讼争房屋向福建省金爵房地产开发有限公司交付50000元认购定金的事实。证据15，经原告质证后对其真实性无异议，但主张被告提取20000元公积金、农业银行转账50000元用于交付讼争房屋首付款，均系基于原告的要求直接交付到开发公司的账户用于清偿被告欠原告的借款。被告予以否认。原告未能提供证据证明其主张，对其主张不予采信。故该组证据可以证明被告于2017年5月18日提取公积金20000元、2017年4月13日通过农业银行转账50000元，用于交付讼争房屋首付款，通过中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行办理讼争房屋按揭贷款1260000元，用于交付福建省金爵房地产开发有限公司购房款的事实。证据16，原告对其真实性无异议，但该组证据只能证明相关部门的购房限贷政策。证据17，原告对其真实性无异议，该证据只能证明原告有以其名义登记的房产。证据18，结合证据10，只能证明原、被告间有频繁的其他经济往来。证据19，原告经质证后对其真实性无异议，可以证明被告于2017年7月26日与中国建设银行泉州分行签订《个人住房借款合同》，贷款1260000元用于交付讼争房屋购房款的事实。证据20，原告经质证后对其真实性无异议，可以证明协议书中手写的内容系经原告同意后被告才添加的事实。 经庭审认证，结合原、被告的陈述，对本案主要事实作如下认定： 被告于2017年3月28日与福建省金爵房地产开发有限公司签订《泉州市商品房认购书》，并交付认购定金50000元。2017年4月13日，被告向福建省金爵房地产开发有限公司交付本案讼争房屋首付款50000元；同日，原告以被告的名义向福建省金爵房地产开发有限公司交付本案讼争房屋首付款220000元。2017年5月3日，被告与福建省金爵房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于泉州市丰泽区，商品房价款1600000元，同日办理商品房买卖合同登记备案。2017年5月23日，被告提取公积金20000元交付房屋首付款。2017年7月26日，被告与中国建设银行股份有限公司泉州分行签订《个人住房借款合同》，贷款1260000元，并于2017年10月13日向福建省金爵房地产开发有限公司交付购房款。原、被告共认签订《协议书》一份，协议书内容：2017年5月3日，甲方（原告）出资以乙方（被告）名义签订合同购买丰泽区东海中芸洲海景花园城东部住宅11组团13Ａ号楼2809号房，现在银行按揭期间，因根据现行法律规定，暂时无法变更产权。为了明确双方的权利义务，特签订如下协议书，以资信守。一、该房产的房屋所有权及土地使用权归甲方所有，乙方只是代为持有该房产，该房产的实际所有权人是甲方。二、该房产具备办理不动产权证时，乙方应及时配合办理。甲方要求乙方把产权变更登记到甲方或甲方指定人名下的，乙方必须配合甲方办理相关变更登记手续，所有税费由甲方承担。三、甲方要求将该房产产权变更登记到甲方或甲方指定人名下前，甲方承诺按期偿还该房产的按揭房款。四、该房产目前及今后一直由甲方掌管使用，乙方不得以任何方式干扰甲方或甲方授权使用人。五、该房产产权可以变更登记到甲方或甲方指定人名下时，因乙方问题导致该房产无法及时变更登记的，乙方需赔偿甲方遭受的直接和间接经济损失。乙方不得使用该房产或将其转让、出租、抵押等形式转让所有权和使用权，否则，乙方需赔偿甲方遭受的直接和间接经济损失。六、甲方支付乙方150000元（壹拾伍万圆整），甲乙双方签订协议后30日内向乙方支付150000元人民币。注：甲方应按期偿还该房产的按揭房款6317.03元／月，如若甲方未按时按揭房款造成乙方个人征信信誉黑名单，此协议书无效可撤回，并且甲方需赔偿乙方遭受的直接和间接经济损失。甲方：谈桂峰时间：2017.11.1。乙方：蔡小婷时间：2017.11.10。原告主张协议书的形成系原告于2017年11月1日将《协议书》打印签字捺印后邮寄给被告，被告收件后添加了第六条及备注手写内容，于2017年11月10日签字捺印后邮寄回原告处保存。被告主张协议书系由原、被告双方当面签订的。原告于2018年3月12日向本院提出鉴定申请，申请对《协议书》上第六条：甲方支付乙方150000元（壹拾伍万圆整），甲乙双方签订协议后30日内向乙方支付150000元人民币。与谈桂峰签名捺印的形成时间先后进行司法鉴定，本院予以准许并依法委托鉴定机构进行司法鉴定。福建历思司法鉴定所泉州分所于2018年5月21日出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见认为：协议书上“谈桂峰”签名笔迹及捺印指纹、落款时间“2017.11.1”形成在先，手写笔迹“六、甲方支付乙方150000元（壹拾伍万圆整），甲乙双方签订协议后30日内向乙方支付150000元人民币”形成在后。原告支付司法鉴定费2500元。协议书签订后，原告于2017年11月15日以被告的名义交付商品房专项维修基金10988元及6个月的物业服务费1790元、同年11月10日、同年12月13日分别支付被告银行按揭款各6317.03元。 综上事实，本院认为，原、被告双方签订的协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应认定有效。被告主张协议书违反银发［2015］98号《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》、《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，原、被告签订的协议书属于无效合同。因上述两个通知只是相关部门的“限贷”规定，不是法律法规的禁止性规定，故对被告的主张不予采纳。本案讼争商品房系被告与福建省金爵房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并与中国建设银行股份有限公司泉州分行签订《个人住房借款合同》。被告交付首付款120000元，并贷款1260000元交付购房款；原告交付首付款220000元。被告主张商品房价款1600000元，全部由被告交付与事实不符，不予采信；主张本案讼争房屋登记的所有权人为被告，被告有权自由办理讼争房屋的权属证书而不受原告约束。原告要求以被告的名义协助原告办理不动产权证的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。因协议书上已载明原告出资以被告名义签订合同购买丰泽区东海中芸洲海景花园城东部住宅11组团13Ａ号楼2809号房，故对被告的主张不予采纳。原告主张其出资以被告名义签订合同购买讼争房屋，首付款340000元全部由原告交付，房屋银行贷款1260000元，也由原告按月交付，被告交付的120000元首付款系应原告的要求以被告向原告的借款交付，被告予以否认，原告未能提供充分的证据予以证明，原告只交付讼争房屋首付款220000元、专项维修基金10988元、6个月物业服务费1790元、2个月的银行按揭款各6317.03元。故对原告的主张不予采信。协议书上被告手写添加的部分即：“六、甲方支付乙方150000元（壹拾伍万圆整），甲乙双方签订协议后30日内向乙方支付150000元人民币”，“甲方应按期偿还该房产的按揭房款6317.03元／月，如若甲方未按时按揭房款造成乙方个人征信信誉黑名单，此协议书无效可撤回，并且甲方需赔偿乙方遭受的直接和间接经济损失”。系经被告与原告在微信上协商后添加的，是合同的组成部分，原告主张协议书中的手写字体部分是被告单方面擅自添加的，原告不予认可，理由不能成立，不予采纳。原、被告均应按协议书的约定履行义务。原告未能按协议书第六条的约定在签订协议书后30日内支付被告150000元，而请求判令被告协助原告以被告的名义办理址在泉州市丰泽区房屋的不动产权证。理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告谈桂峰的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由原告谈桂峰负担；司法鉴定费2500元，由原告谈桂峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  庄碧山 二〇一八年七月二十七日 书记员  柳云凤 速录员  张月红 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。  14