云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2018)云2504民初1457号原告：曾欣，女，1987年6月21日出生，汉族，居民，住云南省安宁市。委托诉讼代理人：秦世臣，云南民定律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：云南昆润高宏投资有限公司，住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：余镕材，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈诗霖，女，系公司职员。代理权限：特别授权。原告曾欣与被告云南昆润高宏投资有限公司（以下简称“昆润高宏公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾欣的委托诉讼代理人秦世臣，被告昆润高宏公司的委托诉讼代理人陈诗霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾欣向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2018年的租房款35109.70元；2.判令被告支付原告2018年2月1日至5月15日的违约金1825.70元及到付款日止的违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年8月18日，我与被告签订《商品房购销合同》，购买被告开发的位于弥勒财富新天地综合旅游项目湖景公寓湖泉湾1号1幢14层05号房屋。同时签订《房屋租赁合同》，约定：自2013年1月1日起至2015年12月31日止，由被告承租我购买的该房屋，租期届满后，双方同意继续租赁的，另行协商签订合同；租期内被告按购房款的8%于每个租赁年度开始的第一个月内付清租金，若迟延支付租金，每迟延一天按未付款额的万分之五承担违约金。2014年1月7日，我与被告签订《补充协议》，在原租赁合同其余条款不变的基础上，将租赁期限延长至2018年12月31日。按照合同约定，被告应于2018年1月31日前支付租金，但被告一直不履行义务，侵害了我的合法权益。为维护合法权益，请依法判决支持我的诉讼请求。被告昆润高宏公司辩称：1.向原告支付的2018年租金应为扣除税费后的净租金；2.租金过高，请法院予以调整；3.违约金应以扣除税费的净租金按银行同期贷款利率为准计算，合同约定的违约金高于法律规定的最高上限。对于当事人双方没有争议的证据,即原告曾欣提交的商品房购销合同复印件一份，税收缴款书一份，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人双方有争议的证据,质证和认定情况如下：原告曾欣为证实其主张的事实和支持其诉讼请求，向本院提交的证据材料为：房屋租赁合同及补充协议复印件各一份，欲证实2011年8月18日、2014年1月7日，原、被告签订房屋租赁合同及补充协议，就双方的权利义务进行了明确约定，补充协议对合同期限进行变更为6年，即自2013年1月1日起至2018年12月31日止。经质证，被告昆润高宏公司对原告曾欣提交的证据的证明力有异议，认为购房款的8%包含税费，支付给原告方的租金应是扣减税费以后的净租金。被告昆润高宏公司向本院提交的证据材料为：房屋租赁合同复印件一份，欲证实租金的构成、租金的支付方式及税费由被告方代扣代缴。经质证，原告曾欣对被告昆润高宏公司提交的证据的证明力有异议，认为合同中虽然约定在租期内税费由被告代扣代缴，但原告属于纳税主体，被告应将含税租金全额支付原告，原告自行缴纳。经举证、质证，本院认为，原告曾欣提交的证据中的房屋租赁合同与被告昆润高宏公司提交的证据系同一书证，能相互印证原、被告对房屋租赁事项进行约定，采信能证实的事实；原告曾欣提交的补充协议，能证实原告待证事实，予以采信。本院经审理认定事实如下：被告昆润高宏公司系2007年11月27日登记成立的有限责任公司，法定代表人为余镕材，经营范围为房地产开发、医院管理。2017年3月29日，被告云南昆润高鸿投资有限公司变更名称为云南昆润高宏投资有限公司。2011年8月18日，原告曾欣与被告昆润高宏公司签订商品房购销合同（合同编号为：湖销住第1-1405号），原告曾欣购买由被告昆润高宏公司开发的位于弥勒市”1幢14层05号房屋，建筑面积为51.39㎡，每平方米单价为8540.01元，房屋总价为438871元。同日，原告曾欣与被告昆润高宏公司签订《房屋租赁合同》，将上述房屋出租给被告昆润高宏公司经营管理，合同约定的主要内容为：租期自2013年1月1日起至2015年12月31日止，租期届满后，双方同意继续租赁的，应另行协商并签订合同；租金由净租金和租赁税费组成，被告昆润高宏公司按房屋价款的8%向原告曾欣支付租金，以双方签署的《商品房购销合同》及《补充协议》中所列“商品房价款”金额为准；租金每年支付一次，于每个租赁年度开始的第一个月内，代扣代缴租赁税费后支付，将应付的该年度全部净租金付清；若迟延支付租金，每迟延一天，按未付款额的万分之五承担逾期付款的违约金。2014年1月7日，原、被告签订补充协议，就上述房屋租赁合同约定的租期延长至2018年12月31日，其余约定事项不变。上述合同及协议均系被告昆润高宏公司提供的格式合同。截至2018年6月12日，被告昆润高宏公司未按《房屋租赁合同》的约定向原告曾欣支付2018年度的房屋净租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2011年8月18日、2014年1月7日，原告曾欣与被告昆润高宏公司分别签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告曾欣向被告昆润高宏公司购买商品房后再将该房屋返租给被告昆润高宏公司经营管理，该房屋已实际由被告昆润高宏公司经营管理，其应按租赁合同及补充协议的约定向原告曾欣支付租金。现原告曾欣主张由被告昆润高宏公司支付2018年度的租金35109.70元的诉讼请求，因双方约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见。因此，2018年度的租金35109.70元，系原告曾欣按合同约定标准计算所得。被告昆润高宏公司辩称，租赁合同约定的租金过高，应予调整并应扣除代扣代缴税费后支付原告曾欣净租金。首先，原、被告双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告曾欣购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告昆润高宏公司在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行五年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，涉案房屋系被告昆润高宏公司用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告昆润高宏公司违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方；其次，虽然合同约定由被告昆润高宏公司代扣代缴税费后支付租金，但因被告昆润高宏公司尚未实际代扣代缴税费，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，且核定税率、税收征缴系税务部门之职权，不属于法院审理认定范畴。原告曾欣系纳税义务人，应对租金收入应缴纳的税费，依法申报或由税务部门依法征缴。故被告昆润高宏公司的辩解理由不成立，不予采纳。本院依法支持由被告昆润高宏公司支付原告曾欣2018年度租金35109.70元。原告曾欣主张由被告昆润高宏公司按未付租金额的万分之五计算支付自2018年2月1日起至2018年5月15日止的违约金1825.70元，以及自2018年5月16日起至租金付清之日止的违约金的诉讼请求。在租赁合同中，双方约定了租金的支付期限及相应的违约金计算标准，合同系双方自愿签订，且该合同系被告昆润高宏公司制作提供的格式合同，在合同履行过程中，被告昆润高宏公司未按照合同约定支付原告曾欣房屋租金，违反了诚实信用原则，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。因此，原告曾欣的诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告曾欣自2018年1月1日起至2018年12月31日止的房屋租金35109.70元。（按购房款438871元的8%计算）二、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告曾欣自2018年2月1日起至2018年5月15日止的违约金1825.70元（以租金35109.70为基数，按日万分之五计算），并支付自2018年5月16日起至付清租金之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费724元，减半收取计362元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  陈建芸二〇一八年七月六日书记员  杨飞龙