广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初3658号原告廖义恩，男，汉族，1982年2月27日出生，户籍地址广东省大埔县，委托代理人李雪波，广东鹏乾律师事务所律师。被告熊浩，男，汉族，1990年5月11日出生，户籍地址深圳市，委托代理人胡晓琳，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上列原、被告合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告廖义恩的委托代理人李雪波和被告熊浩的代理人胡晓琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告和被告同属深圳市美原置业有限公司的员工，是朋友关系。原告和被告后来共同出资合作成立深圳市优房世家网络有限公司。被告在工作中发现陈湘铨所有的位于深圳市龙岗区布吉镇的景和园1号楼二单元1811号房产，被告认为该房有投资价值，遂邀请原告合作共同购入该房产。原告基于对被告的信任，同意与被告合作共同购房。因被告是地产分行经理，不宜亲自签约，所以原、被告双方商定以原告名义与业主签署房屋买卖合同。2016年3月13日，陈湘铨作为卖方与原告作为买方签订了《房产买卖合同书》，合同约定陈湘铨将标的房产以总价4700000元出售给原告，定金为80000元，合同还约定了买卖双方的其他权利义务及违约责任。前述《房产买卖合同书》是经被告审定同意的。2016年3月14日，陈湘铨收取定金60000元，其中40000元购房定金是被告支付给原告的，余下的20000元定金转为交楼押金，未实际支付。因种种原因，《房产买卖合同书》未能正常履行，陈湘铨解除了合同，并向深圳市龙岗区人民法院起诉，要求原告赔付违约金等款项。原告将诉讼相关事宜告知了被告，被告要求原告全权处理诉讼相关事宜，并书面承诺承担该案“应诉期间总费的三分之二，包含违约成本及责任”。被告向原告支付了一审诉讼期间的律师费9000元。原告与陈湘铨的房屋买卖合同纠纷，深圳市龙岗区人民法院作出了（2016）粤0307民初10189号民事判决书，原告上诉，深圳市中级人民法院作出（2017）粤03民终12197号民事判决书，判令解除《房产买卖合同书》，原告向陈湘铨支付违约金。2017年12月，原告收到深圳市龙岗区人民法院送达的（2017）粤0307执18987号《执行通知书》，通知原告偿付前述判决确定的款项以及执行费等其他款项。在（2017）粤03民终12197号民事判决书送达之前，被告多次表示会按约定承担三分之二的损失，但是，判决后原告多次联系被告，被告却以各种理由推诿拒绝。现为维护自身权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付被告应该分担的违约金人民币586666.67元；2、被告向原告支付应分担的债务利息人民币3000元；3、被告向原告支付被告应该分担的（2016）粤0307民初10189号案件、（2017）粤03民终12197号案件受理费人民币17192元；4、被告向原告支付被告应该分担的（2017）粤0307执18987号案件执行费人民币7466.67元；5、被告向原告支付被告应该分担的律师费人民币21000元；6、被告承担本案诉讼费。被告答辩称，1、被告并非房产买卖合同一方的当事人，根据合同的相对性，被告不应承担房屋买卖合同的违约金，原告诉称被告支付购房订金40000元，没有证据，被告不应承担买卖双方主体的责任；2、双方签订的协议书中的“违约成本”，系指被告未完全履行中介方促使交易完成违约责任的赔偿，并非买方对卖方的赔偿，这赔偿体现在承担原告应诉总费的三分之二，为了对此费用进行说明，被告将其解释为包含违约成本及责任，此处的违约成本及责任，系被告作为中介没有完全履行好中介义务的违约责任，并非买方对卖方应承担的成本及责任；3、原告提交的证人证言系与其关系密切的下属及小舅子的证言，不具有可采信性，原告仅凭一份几十个字的协议书，就断章取义的将本应由自己承担的几十万元的违约金要求一个第三方承担，不符合民法的公平原则，被告只需承担一审、二审诉讼费用的三分之二。原告为证明其主张，向本院提交证据如下：证据1、房产买卖合同书，用于证明原、被告与卖方陈湘铨进行房屋交易。原告称该份合同除买卖双方落款签名及签署日期之外，其他全部手写内容均为被告亲笔所写，被告清楚交易情况并同意交易条件，该份合同约定了买方责任；证据2、银行流水，用于证明2016年3月13日签订房产买卖合同当日，原告交纳了购房定金80000元，其中有60000元实际系被告支付。由被告向原告妻子廖秀娟转账100000元，廖秀娟将该款转给原告，原告将其中60000元转给卖方陈湘铨，将剩余40000元退回给廖秀娟，廖秀娟又将剩余40000元退还给被告。此外，原告还主张该银行流水亦能证明被告实际承担了律师费9000元的事实；证据3、结婚证，用于证明原告与廖秀娟夫妻关系。证据4、证人证词、证明、证人身份证复印件，用于证明原、被告双方合伙购买涉案房屋的相关事实，其中原告占三分之一、被告占三分之二；证据5、2016粤0307民初10189号民事判决书、2017年粤03民终12197号民事判决书，用于证明涉案房屋买卖一案中，法院认定买方违约，判令原告向卖方陈湘铨支付违约金880000元并承担案件受理费；证据6、2017粤0307执18987执行通知书，用于证明陈湘铨就上述判决申请强制执行；证据7、协议书，证明内容同证据4；证据8、微信聊天记录，证明内容同证据4，以及原告将其与陈湘铨的诉讼告知被告，被告全权委托原告并同意承担诉讼费用及损失；证据9、委托代理合同、律师费发票，用于证明原告处理其与陈湘铨案件支出的律师费；证据10、执行和解协议，用于证明原告与陈湘铨就上述案件达成执行和解；证据11、银行流水，用于证明原告支付了部分执行款；证据12、工商信息查询单，用于证明原、被告及周友均系深圳市优房世家网络有限公司的股东。被告就原告提交的证据发表质证意见为：对证据1不认可，因被告系美原地产的工作人员，属于涉案房产交易中介方，按照中介房产买卖居间的交易惯例，合同的手写部分均由中介方书写；对证据2真实性、合法性认可，关联性不认可，其中廖秀娟个人活期明细因廖秀娟系美原地产公司财务，其尾号为0270的银行账户，实际为公司的交易账户，明细可说明转账为公司划账行为，且即使有序号为198、199、200、204、209几笔转账，实际为被告以营运管理部的名义向廖秀娟转账100000元，廖秀娟向廖义恩转账100000元，2016年3月14日，廖秀娟向廖义恩转账40000元，3月15日廖秀娟向熊浩转账40000元。对周友银行转账记录，与本案无关，该卡备注的网点并非被告所备注，其内容不具有可采信；对证据3不认可，因廖秀娟系公司财务，其个人银行卡实际担负着公司运营资金进出的功能，故不能以其与被告的交易来证明原、被告有交易行为；对证据4不认可，陈阳作出证词时，在原告公司任职系原告下属，且未出庭，其证言不可采信。对廖永杭系原告的小舅子，其证词不可采信；对证据5、6的真实性、合法性认可、关联性不认可，但被告承诺支付的是诉讼费用的三分之二，所以判决书与本案无关；对证据7认可，但协议书约定被告仅承担原告应诉期间费用的三分之二，包含违约成本及责任，此违约成本及责任仅为被告未尽到中介义务的违约成本及责任，而并非买方违约责任；对证据8、9、10予以认可；对证据11认为与本案无关；对证据12的真实性、合法性认可，关联性不认可。被告为证明其主张，向本院提交证据如下：证据1、社保缴纳明细；证据2、收入证明。两份证据共同证明2016年3月在原告与案外人陈湘铨签订房屋买卖合同时，被告为中介方美原置业工作人员；证据3、微信聊天记录及公证光盘，用于证明原告提交的证人证言中两名证人签署证言期间均在原告公司任职，其中廖永杭系原告小舅子；证据4、证人证言，用于证明原告所述无事实依据。原告就被告提交的证据发表质证意见为：对证据1真实性认可，但对证据1、2的证明目的不认可，被告系真实买方之一；对证据3真实性认可，但证明目的不认可；对证据4不予认可。经查，2016年3月14日，原告与案外人陈湘铨签订《房产买卖合同书》1份，约定由原告购买案外人陈湘铨所有的位于深圳市龙岗区布吉镇景和园1号楼二单元1811号房产，成交价4700000元，定金80000元。2016年3月14日，原告向案外人陈湘铨支付定金60000元。此后，因原告未按期支付首期款，案外人陈湘铨向本院提起房屋买卖合同纠纷之诉，要求1、解除房屋买卖合同；2、本案原告支付违约金880000元，3、本案原告支付公证费4220元。2017年4月20日，本院作出（2016）粤0307民初10189号民事判决，认定本案原告违约，判令：1、解除房屋买卖合同；2、本案原告支付案外人陈湘铨违约金880000元。此后，因本案原告不服判决，向深圳市中级人民法院提起上诉，2017年10月27日，深圳市中级人民法院作出（2017）粤03民终12197号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。此后，案外人陈湘铨向本院申请强制执行，2018年1月，本案原告与案外人陈湘铨达成执行和解协议，约定由本案原告向案外人陈湘铨支付违约金880000元，延迟履行金20000元，共计900000元，款项分批支付，原告已于2018年1月30日支付了300000元。此外，本案原告支付了该案执行费18188元，并应承担了（2016）粤0307民初10189号房屋买卖合同纠纷一案诉讼费12588元，（2017）粤03民终12197号房屋买卖合同纠纷一案诉讼费13200元，一、二审律师费45000元。原告确认被告已支付一审期间律师费9000元。另查明，2016年3月13日，被告向原告之妻廖秀娟转账人民币100000元，随后廖秀娟向原告转账100000元，同日，原告向案外人陈湘铨转账60000元（需说明，廖秀娟向原告转账60000元前，原告账户内余额为30615.37元，不足以支付案外人陈湘铨定金60000元，上述转账为连续操作行为，其中廖秀娟收到被告转账的银行交易序号为第198号、廖秀娟向原告转账的银行交易序号为第199、200号，原告收到廖秀娟转账的银行交易序号为第66、67号，原告向案外人陈湘铨转账的银行交易序号为第68号）。2016年3月14日，原告向廖秀娟转账40000元，次日廖秀娟向被告转账40000元。2016年8月9日，原、被告就涉案房屋买卖相关事宜签订《协议书》1份，约定由被告承担原告应诉期间总费用的三分之二，包含违约成本及责任。2016年8月至12月、2017年5月至12月期间，原、被告曾多次通过微信聊天工具进行交流，其中2016年8月17日，被告说“那个资料该签的签了吧！然后赶紧快递给那个高律师，赶紧弄吧！然后这边要给多少钱，你跟我说一声，我的那一半的话，你放心，我会承担的，赶紧弄吧”，2016年8月19日，被告说“你去搞吧，然后的话，出了任何问题的话要赔钱，我承担60%吧，就可以了，不要搞那些虚的，什么到时候给我，也不用给了，你就承担40%吧，60%算我的！”。被告对其主张的廖秀娟系财务人员，其与廖秀娟之间的转账系公司划账行为的意见，未提交证据证明。被告对其主张的《协议书》约定被告承担总费用的三分之二（包含违约成本及责任）系指被告未尽到中介义务而承担中介违约责任的意见，未提交证据证明其为涉案房屋买卖的中介人。本院认为，当事人对自己提出的主张，负有举证责任。原告所提交的银行转账记录、《协议书》、微信聊天记录等证据证明内容清晰、明确，如2016年3月13日、14日的连续转账行为、2016年8月9日《协议书》中约定的“违约成本及责任承担”、2016年8月17日、19日被告微信聊天中承诺的“出了问题要赔钱，我承担60%”等内容，均显示原、被告之间对买卖深圳市龙岗区布吉镇景和园1号楼二单元1811号房产有共同协商、操作的合意及具体行动，故对原告主张的原、被告合意共同购买涉案房产的意见，本院予以采信。关于被告的答辩意见，其中被告对与原告提交的银行转账记录的意见，因其未提交证据证明其向廖秀娟转账款项的用途，故本院不予采信；对被告就《协议书》中约定的“违约成本及责任承担”、微信聊天内容的解释，本院认为，房产交易中介人承担的所谓违约成本系指中介人未妥善履行中介义务而承担的责任，既包括中介人对买方的违约责任，也包括中介人对卖方的违约责任，但按一般常理，中介人的违约责任应由中介人自行承担，而不应出现中介人与买方共同向卖方承担中介违约责任的情形，现被告既未提交证据证明其系涉案房屋买卖中介人，也未提交证据证明其与原告曾就共同向卖方承担中介违约责任达成过合意，故对被告该解释，证据不足，本院不予采信。综上，原、被告达成合意共同购买涉案房屋，并签订《协议书》约定房屋买卖行为产生的违约责任及成本，由被告承担三份之二，现相关房屋买卖合同被人民法院依法解除并判令买方承担违约责任，故被告应当按照《协议书》的约定承担违约金及相关诉讼费、律师费等成本开支。原告因涉案房屋买卖行为产生了违约金880000元、一二审诉讼费25788元、律师费45000元，由被告承担三分之二分别为586666.67元、17192元、30000元，原告确认被告已支付律师费9000元，故剩余律师费为21000元。关于原告主张的延迟履行债务利息、执行费均系原告拒不履行生效法律文书而产生，属于扩大的损失，并非涉案房屋买卖纠纷中必然产生的成本，不应作为成本分摊，故对原告该部分诉讼请求，本院不予支持。现依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告熊浩于本判决生效之日起5日内向原告廖义恩支付深圳市龙岗区布吉镇景和园1号楼二单元1811号房产买卖合同纠纷一案的违约金计人民币586666.67元、诉讼费计人民币17192元、律师费计人民币21000元；二、驳回原告廖义恩的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计人民币5077元（原告已预缴），由原告廖义恩承担50元，由被告熊浩承担5027元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 李 怡二〇一八年七月二日书记员 陈桂兰