嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0411民初2564号原告：王润龙,男,1952年4月21日出生,汉族,住上海市普陀区。原告：班玉珍,女,1952年4月3日出生,汉族,住上海市普陀区。两原告共同委托诉讼代理人：陈琳、张韵凡，上海铭森律师事务所律师。被告：嘉兴市好一家家居购物广场有限公司。住所地浙江省嘉兴市秀洲工业区秀园路。法定代表人：夏良祖，董事长。被告：嘉兴市嘉瓯置业有限公司。住所地浙江省嘉兴市秀洲工业区。法定代表人：夏良祖，董事长。以上二被告共同委托诉讼代理人：查宇东、吴霞芳，浙江泰豪律师事务所律师。原告王润龙、班玉珍诉被告嘉兴市好一家家居购物广场有限公司（以下简称好一家公司）、嘉兴市嘉瓯置业有限公司（以下简称嘉瓯公司）合同纠纷一案，于2017年6月7日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于2017年7月2日公开开庭进行了审理。原告王润龙、班玉珍共同委托诉讼代理人陈琳、张韵凡及被告好一家公司、嘉瓯公司的共同委托诉讼代理人吴霞芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王润龙、班玉珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告自收到起诉状副本之日起，原告与被告好一家公司于2010年1月12日签订的《好一家家居购物广场商铺委托经营管理合同》解除；2、判令二被告共同支付原告2013-2014年度委托委托经营管理费35107.44元（按房价总款的12%计算）；3、判令二被告共同支付原告自2013年7月16日起至判决生效之日止的预期违约金（按照中国人民银行同期贷款利率分段计算）；4、判令二被告共同支付原告违约金58512.4元；5、判令诉讼费由二被告承担。事实和理由：2010年1月12日原告与被告嘉瓯公司于签订《商品房买卖合同》，原告购买位于嘉兴市××广场××号楼××单元××号商铺，购房总价为292562元。2010年1月12日，原告与被告好一家公司签订《好一家家居购物广场商铺委托经营管理合同》。原告将该商铺委托给被告好一家公司经营，委托期限为10年，自2009年12月28日至2019年12月27日止。从2012年11月28日起至2013年11月27日，被告应支付原告租金为房款总价的11%；2013年11月28日至2014年11月27日，被告应向原告支付租金为房款总价的12%，并按照约定时间支付；2014年11月28日至2019年11月27日，收益按实际委托管理经验费9：1分成。合同签订后，被告好一家公司未按合同约定对商铺进行经营管理，也未支付过原告委托经营收益。被告嘉瓯公司与被告好一家公司系关联公司，存在关联公司人格混同。两被告共同发布的《关于好一家市场的解决方案》中明确了两被告共同履行前述钱款的给付义务，被告嘉瓯公司理应在本案中承担连带责任。被告好一家公司、嘉瓯公司答辩意见：同意解除双方的委托经营合同。合同约定的最后付款时间是2014年6月，诉讼时效已过。原告主张违约金过高，被告一直处于亏损状态，请求法庭考虑不被告的支付能力。被告好一家公司答辩意见：对原告第1项诉请中的租金无异议，但违约金（利息损失）计算标准过高，因好一家公司已经于2015年退出经营管理，2012年至2015年期间也是处于亏损状态，故请求法院考虑好一家公司的偿付能力，降低违约金的数额。关于委托经营期限内第六年至第十年的收益问题，合同约定有实际收益才按比例分成，但涉案商铺自始处于空置状态，并没有收益产生，原告对此也是明知的。另外，原告在第3项诉请中主张了购房价款20%的违约赔偿金，两项相加超过了原告的实际损失，故不应支持。被告嘉瓯公司在好一家公司答辩意见基础上补充：好一家公司、嘉瓯公司均是独立法人，嘉瓯公司虽对委托经营合同作出过担保，但担保的债务有明确的指向，也有明确的担保责任范围，原告主张的债权不在该担保范围之内，故原告要求嘉瓯公司承担共同付款责任的诉讼请求不应得到支持。针对自己的诉讼主张，原告王润龙、班玉珍提交了下列证据：1.原告与好一家公司于2009年10月31日签订的《商品房买卖合同》1份，证明三原告系涉案房屋的所有权人。2.原告与好一家公司于2009年10月28日签订的《好一家家居购物广场商铺委托经营管理合同》1份，证明原告将商铺委托给好一家公司经营管理的事实。3.嘉兴市秀洲新区好一家家居购物广场10号楼2164所有权证3份、土地使用权证1份、不动产销售发票1份，证明涉案房屋系三原告共同所有的事实。4.宣传材料7份（其中5份为复印件），证明二被告承诺给予高额回报的事实。5.计算单据1份，证明原告与嘉瓯公司签订合同的回报，嘉瓯公司是以返租的形式租给原告的事实。6.照片复印件3份，证明涉案房屋没有正常经营的事实。7.网络打印件1份，证明二被告公司参股、投资情况，被告未认真经营商铺的事实。8.2009年10月25日上海楼市周刊1份，证明好一家公司广告宣传承诺委托经营收益的事实。9.黄秀良、何飞的名片各1张，证明该二人同时属于好一家公司、嘉瓯公司的工作人员的事实。10.《关于好一家家居市场的解决方案》、《致好一家家居购物广场业主的公开信》各1份（打印件），证明嘉瓯公司承诺和好一家公司共同承担付款责任的事实。11.高照街道办事处出具的情况说明1份（复印件），证明2013年1月25日，高照街道给好一家业主发放了公开信，政府参与处理好一家问题的事实。12.好一家公司出具的报告1份（复印件），证明好一家公司与嘉瓯公司并非独立的公司，是互相依靠的关系。13.好一家公司出具给业主委员会的复函1份（复印件），证明好一家公司曾经承诺要把租金支付给业主，但后来没有兑现承诺的事实。14.“好一家人”宣传海报1份（复印件），证明好一家公司欺骗业主要改善经营状况，但事实上并没有认真经营的事实。被告好一家公司、嘉瓯公司共同质证意见：对证据1、2、3无异议。对证据4中的2份原件宣传材料的真实性无异议，对5份复印件的宣传材料的真实性有异议。对证据5的真实性有异议，认为无法确定该证据的来源。对证据6的真实性无异议，但认为并非好一家公司经营不善导致商铺空置。对证据7的真实性无异议，但认为不能证明原告的待证事实。对证据8的真实性无异议，但认为其只是广告宣传资料，最终还是应以委托经营管理合同的约定为准。对证据9的三性有异议，该二人与嘉瓯公司、好一家公司没有劳动关系，并非嘉瓯公司、好一家公司工作人员。对证据10、11的真实性无异议，但解决方案是好一家公司、嘉瓯公司内部作出的方案，是单方的意思表示，且好一家公司、嘉瓯公司亦未盖章或者签字，不符合担保的形式要件；公开信是好一家工作组对解决好一家业主纠纷的一个回复，以及对未来工作的意见，并不是二被告对租金支付作出的承诺。对证据12的真实性无异议，但认为系好一家公司单方出具，嘉瓯公司并未对此报告作出确认，因此不能证明原告的待证事实。对证据13的真实性有异议，即使是真实的，也不能证明嘉瓯公司应当对涉案租金承担共同付款责任。对证据14的真实性有异议。被告好一家公司、嘉瓯公司未提交证据。本院认证意见：原告提交的证据1、2、3，能够证明原告系涉案商铺的所有权人及与好一家公司签订委托经营管理合同的事实，予以认定。证据4中的原件宣传资料，证据三性均能确认，予以认定；其余5份宣传资料虽系复印件，但有本案其他证据佐证，其真实性及关联性能够确认，予以认定。证据5计算单据不能证明嘉瓯公司将涉案商铺返租给原告的事实，故不予认定。证据6的三性能够确认，予以认定，能够证明涉案商铺一直空置的事实。证据7与本案无关联，不予认定。证据8的三性能够确认，予以认定。证据9不能确认其真实性，不予认定。证据10、11的三性能够确认，予以认定。证据12的三性能够确认，予以认定，但不能证明原告的待证事实。证据13复函主要涉及好一家公司计划于2012年4月25日前安排发放所欠租金问题，但涉案商铺自2012年10月28日起才开始计算保底收益，故该证据与本案无关联，不予认定。证据14虽系复印件，但有本案其他证据佐证，其真实性及关联性能够确认，予以认定，但不能证明原告的待证事实。本院经审理，认定案件事实如下：2009年10月31日，原告与嘉瓯公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买嘉瓯公司开发的嘉兴市秀洲新区好一家家居购物广场10号楼2164号房产，建筑面积28.62平方米，性质为商办综合，房价总额139007元。嘉瓯公司、好一家公司联名刊登的房产销售宣传资料上载有“十年统一经营管理，即买即收三年租金，第四年保底收益11%，第五年保底年收益12%”、“前三年每年收益为商铺总价的8%，共计24%，一次性从总价中扣除”等有关收益的字样。涉案商铺前三年的收益已在购房款中扣除，扣除后的实际成交价为139007元。该房屋于2010年2月3日办理房屋所有权登记，系三原告共同共有。2009年10月28日，三原告（甲方）与好一家公司（乙方）签订《好一家家居购物广场商铺委托经营管理合同》（以下简称委托经营管理合同）1份，约定甲方将好一家家居购物广场10号楼2164号商铺的房产委托给乙方经营管理，委托经营管理的期限为10年，自2009年10月28日起至2019年10月27日止；乙方在约定的委托经营管理期限内对该物业所有权采用自营、委托他人经营、代为出租、许可经营等形式进行经营管理，甲方无权干涉；乙方已将好一家家居购物广场的整体规划经营的情况充分告知甲方，甲方对此已充分了解并予以认可；甲方承诺支持乙方培育市场，并共同约定委托经营管理费将于第37个月开始支付，即自2012年10月28日起至2013年10月27日止（委托期限内第37个月至第48个月），乙方承诺给予甲方房款总价11%（含税）的保底收益；自2013年10月28日起至2014年10月27日止（委托期限内第49个月至第60个月），乙方承诺给予甲方房款总价12%（含税）的保底收益；如实收委托经营管理费收益高于11%、12%的部分按甲方90%、乙方10%的比例分成；委托经营收益均分二期支付，乙方受托每6个月向甲方代付一次，付款时间为每个计费期的第一个月15日前；第6年至第10年，即2014年10月28日至2019年10月27日（委托期限内第61个月至第120个月），收益按实收委托经营管理费甲方90%、乙方10%的比例分成；在委托经营管理期限内，甲乙双方均无权单方面要求终止合同，若乙方单方面终止合同，甲方有权收回该物业的经营使用权，乙方另须支付甲方房款总价的20%作为违约金；若甲方单方面终止合同，则乙方立即停止支付该物业的经营管理费，甲方另须支付乙方房款总价的20%作为违约金；在委托经营管理期限内，若乙方拖欠甲方委托经营管理费，则视为乙方违约，乙方应根据当期应付委托经营管理费，按中国人民银行同期固定资产贷款利息，向甲方支付逾期违约金；若逾期超过6个月，则甲方有权终止合同，并视为乙方单方面终止合同。双方还对其他相关事项作了约定。上述合同签订后，原告将涉案商铺交与好一家公司经营管理，但未能成功招租，一直处于空置状态。好一家公司未按约定向原告支付保底收益。后，好一家公司向原告邮寄《关于好一家家居市场的解决方案》1份（以下简称129方案），主要内容有：对售楼包租的业主租金由嘉瓯公司和好一家公司共同负责履行，2015年租金按合同约定的时间支付，此方案在业主大会通过后执行，等等。2013年1月25日，高照街道处理好一家问题工作组向全体业主出具了《致好一家家居购物广场业主的公开信》，主要内容有：129方案已暂缓实施；招商进展不顺；对于好一家的后续发展业主分歧较大，未对经营模式达成一致意见；对于嘉瓯欠租问题，提供了三种解决方式，即法律途径、“129方案”和“以资抵租”方案，希望广大业主可以进行选择确定，如“129方案”和“以资抵租”方案均难以实行，则宣告街道所作调解努力失败，政府将继续冻结嘉瓯资产，请业主通过法律途径解决拖欠租金的问题，政府将依法处置；等等。但最终也未由业主达成一致意见。另查明，好一家公司、嘉瓯公司股东均为叶盛、严昌通、徐周金、夏良祖，法定代表人均为夏良祖（董事长），徐周金同时担任好一家公司、嘉瓯公司总经理，叶盛、严昌通、徐周金同时担任好一家公司、嘉瓯公司董事，华雪花同时担任好一家公司、嘉瓯公司监事。本院认为，本案的争议焦点为：一、好一家公司应否支付2014年10月28日至2019年10月27日（委托期内第61个月至第120个月）期间的“收益”；二、好一家公司应否支付逾期付款违约金和终止合同违约金；三、嘉瓯公司应否与好一家公司共同承担付款责任。关于第一个争议焦点。原告购买商铺后委托好一家公司进行经营管理以获取收益，其性质属于商铺投资。原告与好一家公司签订有商铺委托经营管理合同，对委托经营管理收益有明确的约定，该约定合法有效，对双方具有约束力。根据合同约定，委托期内第37个月至第60个月，好一家公司须按房款的一定比例支付原告保底收益，即不论涉案商铺是否实际出租或有其他收益，好一家公司都应当按照合同约定支付原告收益，这与商铺销售宣传海报中载明的第四年保底收益11%，第五年保底收益12%的承诺也是一致的。关于双方有争议的委托期内第61个月至第120个月即2014年10月28日至2019年10月27日的收益问题。根据合同约定，收益按实收委托经营管理费9:1分成，即原告收取实收委托经营管理费的90%为其收益，好一家公司收取实收委托经营管理费的10%用于商场的运营管理费用。该条款明确约定原告获取收益的前提是上述委托期内涉案商铺有实际收益，亦即是否获取收益具有不确定性。由此可见，相对于委托期内第37个月至第60个月期间的保底收益而言，该条款实质是关于风险收益的约定。这与商铺投资具有的风险特征也是一致的。双方对涉案商铺一直处于空置状态，未有任何实际收益并无异议，根据合同约定，双方均不能（事实上也无法）从涉案商铺获取收益。原告要求好一家公司支付2014年10月28日至2019年10月27日期间的委托经营管理收益及相应的逾期付款违约金的诉讼请求，既无事实依据，也不符合合同约定，不予支持。原告认为商铺未能出租获取收益系好一家公司怠于履行经营管理义务所致，但事实上，涉案商铺所在的好一家家居购物广场10号楼二层全部商铺均未成功招租，而同时期1号楼、2号楼等位置较好的楼层，商铺出租率却较高，这充分说明商铺能否出租与其位置有重要的关系。另外，市场环境的变化包括同业竞争的程度等外部因素也对商铺的出租收益存在客观影响。原告将其商铺未能出租获取收益简单地归咎于好一家公司怠于履行经营管理义务并不公允。原告对其商铺至始未能出租是知情的，其完全可以在风险收益阶段选择收回商铺另行处理。综上，原告要求好一家公司支付风险收益的理由不能成立。关于第二个争议焦点。根据合同约定，好一家公司应当支付2012年10月28日至2014年10月27日的保底收益，付款时间分别为2012年11月15日、2013年5月15日、2013年11月15日、2014年5月15日，付款数额分别为7645.39元、7645.39元、8340.42元、8340.42元。好一家公司逾期支付保底收益应当承担违约责任。违约金的计算方式为：1.以7645.39元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，分别自2012年11月16日、2013年5月16日起计算至判决确定履行之日止；2.以8340.42元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，分别自2013年11月16日、2014年5月16日起计算至判决确定履行之日止。关于原告主张终止合同的违约金27801.4元。合同第六条约定，好一家公司逾期支付委托经营管理费超过6个月的，原告有权终止合同，并视为好一家单方面终止合同，原告有权收回物业的经营使用权，好一家公司另须支付房款总价的20%作为违约赔偿金。合同签订后，好一家公司从未支付过原告任何收益，已无力继续经营商铺，涉案合同事实上已经终止履行，其责任在于好一家公司。因此，原告要求好一家公司按照房价的20%支付终止合同违约金27801.4元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于第三个争议焦点。本院认为，嘉瓯公司应当与好一家公司共同承担付款责任。理由如下：一、嘉瓯公司、好一家公司的法定代表人均为夏良祖，其组织机构和人员上存在严重的交叉、重叠，二者系关联公司，存在人员混同的情形。嘉瓯公司、好一家公司在好一家家居购物广场项目销售过程中，联名对外宣传、承诺收益，并使用相同的电话号码（财富热线）从事业务，存在业务混同的情形。另外，嘉瓯公司将本应由好一家公司承担的涉案商铺前三年的收益一次性从房款总价中扣除，即以收益直接抵扣房款的方式进行商铺促销，表明嘉瓯公司与好一家公司在财务方面存在混同的情形。综上事实，可以认定嘉瓯公司与好一家公司存在人格混同的情形，因此嘉瓯公司应当与好一家公司共同承担付款责任。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，嘉瓯公司在销售好一家家居购物广场商铺时，在宣传海报上对商铺保底收益作出过承诺，该承诺对原告决定购买涉案商铺并委托好一家公司经营管理具有重大影响，因此嘉瓯公司对保底收益的承诺应当视为要约，应当承担保底收益的付款责任。三、嘉瓯公司虽非委托经营管理合同相对人，但鉴于嘉瓯公司与好一家公司在《关于好一家家居市场的解决方案》中已明确，对售楼包租的业主租金由嘉瓯公司和好一家公司共同负责履行，因此嘉瓯公司应当遵照其承诺与好一家公司共同承担付款责任。原告要求嘉瓯公司与好一家公司共同承担付款责任的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：一、被告嘉兴市好一家家居购物广场有限公司、嘉兴市嘉瓯置业有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告王润龙、班玉珍委托经营收益31971.62元及逾期付款违约金（计算方式为：1.以7645.39元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，分别自2012年11月16日、2013年5月16日起计算至判决确定履行之日止；2.以8340.42元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，分别自2013年11月16日、2014年5月16日起计算至判决确定履行之日止）；二、被告嘉兴市好一家家居购物广场有限公司、嘉兴市嘉瓯置业有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告王润龙、班玉珍终止合同违约金27801.4元；三、驳回原告王润龙、班玉珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，由原告王润龙、班玉珍负担2000元，被告嘉兴市好一家家居购物广场有限公司、嘉兴市嘉瓯置业有限公司共同负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审 判 长  杨维均人民陪审员  邱国春人民陪审员  凌金荣二〇一八年七月十六日书 记 员  郑 莉·4··3·