广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法��二初字第2344号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市。负责人：张真理，职务行长。委托代理人：郑祝远、丁金石，系该行员工。被告：宋元一，男，1980年11月16日出生，朝鲜族，身份证住址吉林省延吉市，现住广东省广州市海珠区、广东省中山市。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：孙通文，职务董事长兼总经理。委托代理人：王翠琴，该公司法务助理。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告宋元一、中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年9月25日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行中山分行委托代理人郑祝远，通大公司委托代理人王翠琴到庭参加诉讼。被告宋元一经本院合���传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行中山分行诉称：被告宋元一向原告借款423000元，用于购买住房，借款期限从2013年8月5日至2033年8月5日，利率为：基准利率浮动＋0%；被告宋元一从支用借款的次月开始，按月偿还贷款本息，如遇国家法定利率调整，原告可按中国人民银行有关规定相应调整；被告宋元一未按期归还借款或出现其他足以影响其偿债能力的情况时，原告有权提前收回已发放的贷款本息并依法处置抵押物。被告宋元一提供其所购买的中山市三角镇旭日领裕园8幢＊＊＊房作为上述借款的抵押。贷款发放后，被告宋元一未按合同约定履行还款义务，拖欠借款本息，严重违约。至2014年9月16日，被告宋元一尚欠原告借款本金414212.66元，利息6440.64元，共计420653.30元。依据原告与被告通大公司签订的《商品房销售贷款合作协议书》，通大公司对借款本金、利息（包括罚息）、违约金、赔偿金以及原告为实现债权而发生的费用提供连带责任保证，目前尚在保证期间。为保障原告的合法利益，原告依法提起诉讼，请求法院依法判令：1.解除原告与被告宋元一之间的借款合同；2.被告宋元一立即向原告偿还借款本金共计414212.66元及至还清之日止的利息（利息包括正常利息、逾期罚息，且暂计至2014年9月16日为6440.64元，借款逾期之日起至还清之日止按照中国人民银行公布的同期同档次逾期贷款利率计算利息）；3.原告对被告宋元一所提供的抵押物处置价款享有优先受偿权；4.被告通大公司承担连带保证责任；5.上述被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告建行中山分行请求变更第二项诉讼请求：宋元一立即向原告偿还借款本金408706.02元及利息（利息包括正常利息、逾期罚息，且暂计至2015年1月6日为2212.69元，从2015年1月7日起至还清之日止按照中国人民银行公布的同期同档次逾期贷款利率计算利息）。原告建行中山分行对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供以下证据：1.借款合同；2.律师见证书；3.被告宋元一的身份证明；4.个人贷款支付凭证；5.抵押权属证明；6.抵押物权属证明；7.对账单；8.商品房销售贷款合作协议书；9.被告通大公司营业执照。被告通大公司辩称：一、关于承担保证责任的问题。被告宋元一以其购买的中山市三角镇旭日领裕园8幢＊＊＊房为其向原告的借款423000元设定了抵押担保，我方为被告宋元一的借款提供了保证担保，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”的规定，原告应先就被告宋元一提供的抵押物实现债权，我方对处分抵押物后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任。二、关于银行已扣取我司保证金的返还问题。因被告宋元一未按借款合同约定按时将款项返还原告，截至日前，原告已扣取我方保证金代被告宋元一偿还借款本金、利息、违约金合计27728.29元。基于我方以上第一点答辩理由，原告在未处分被告宋元一抵押物的前提下，率先扣取我司保证金代被告宋元一返还相应款项，不符合事实及法律规定，因此，我方要求原告返还已扣取的款项27728.29元。三、关于本案诉讼费承担的问题。本案由被告宋元一的违约行为（未按合同约定履行还款义务）引起，与我方无关，故原告要求我方承担本案诉讼费无事实及法律依据。被告通大公司对其辩解主张在举证期限内向本院提交的证据有：个人贷款划款凭证。因无法按照《中华人民共和国民事诉讼法》第七章第二节规定的其他方式送达法律文书给被告宋元一，以及被告宋元一下落不明，本院依法于2014年10月15日向被告宋元一公告送达诉状副本和开庭传票。但公告期间届满，被告宋元一仍未到庭参加诉讼，也没有提交答辩意见和证据。经审理查明：2013年7月26日，建行中山分行（贷款人、抵押权人）与宋元一（借款人、抵押人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440780014-2012-20130465913）约定：借款人向贷款人借款423000元，用于购买广东省中山市三角镇旭日领裕园8幢＊＊＊房；借款期限240个月，从2013年8月5日至2033年8月5日止；执行浮动利率，即在基准利率水平上浮0.0%，即月利率为5.45833‰；借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为即构成借款逾期，借款逾期的，罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率，如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率；如无此银行同业公认的贷款利率，则基准利率是指贷款人公布的同期同档次贷款利率，双方另有约定除外。本合同项下首次发放借款时，基准利率按借款起息日的基准利率确认；本合同项下贷款利率或罚息调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确认。采用等额本息还款法，约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。贷款人将依照约定的还款法及当期应执行的利率在每期约定还款日的前一日结计借款人当期应还本息、利息及罚息（如有）。借款到期后如仍有未清偿的本金、利息或罚息的，贷款人将按照与借款到期相同的结息频率，在每个约定还款日的前一日结计借款人当期应还本金、利息及罚息，直至全部应还本金、利息或罚息清偿完毕。本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证，借款人同意以其所购买的广东省中山市三角镇旭日领裕园8幢＊＊＊房作为本合同借款抵押物，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、执行费、评估费、拍卖费等）；除上述担保责任外，本合同条款项下的债权在贷款人与售房人签订的《商品房销售贷款合作协议书》及其补充协议保证范围之内。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息则构成违约，贷款人有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。合同还约定了其他事项。同日，广东邦仁律师事务所出具（2013）广邦律见字第7598号《见证书》，见证该《个人住房（商业用房）借款合同》的双方签章、捺指模属实。2013年8月5日，建行中山分行向宋元一发放贷款423000元。自2013年10月起宋元一未按合同约定时间履行还款义务，时有拖欠贷款本息行为发生，截至2014年9月17日，宋元一尚欠借款本金414212.66元，利息6440.64元。建行中山分行遂向本院起诉，主张前述实体权利。另查：2009年5月22日，通大公司作为甲方与建行中山分行作为乙方签订《商品房销售贷款合作协议书》（编号中山三角楼4号）约定：乙方对��合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于中山市三角镇旭日路的经批准命名为旭日御华庭的商品房发放个人住房贷款；乙方承诺对购买本协议所确认的商品房的全部购房提供最高额280000000元的商品房抵押贷款，每一笔贷款不得超过所购买商品房全部价款的80%，最长贷款期限30年。甲方在乙方开立保证金账户，甲方同意乙方将每笔按揭贷款的3%作为保证金划入该保证金账户，保证金账户的保证金专项用于质押担保全部按揭借款人向乙方的借款。当借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及乙方全额回收贷款时，乙方无需征得甲方同意即可从该保证金账户中直接扣收有关款项；甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债务而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等），并随着借款人逐期还款而相应抵减；保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。甲方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及乙方全额收回贷款时，乙方无需征得甲方同意即可从甲方在乙方开立的任何存款账户中直接扣收有关款项。本协议合作期限为5年，从本协议生效之日起计算。又查：2014年9月24日、2014年12月27日、2014年12月30日，建行中山分行在通大公司的保证金账户依次扣除了9246.46元、8855.40元、9626.33元。截止2015年1月6日，宋元一尚欠借款本金408706.02元及利息（包括正常利息、逾期罚息）2212.69元。再查：宋元一提供的抵��物已办理抵押登记备案手续，编号为易房抵字第DY201327028号，抵押权人为建行中山分行；但至本案法庭辩论阶段结束时尚未取得房屋所有权证和房屋他项权证。本院认为：建行中山分行与宋元一签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，宋元一亦应当全面履行还款义务。因宋元一未在合同约定的时限前足额偿还借款本息，双方约定解除合同的条件已成就，故建行中山分行请求解除合同并提前收回尚欠的贷款本金408706.02元及利息的诉求，理据充分，本院予以支持。宋元一提供的抵押物已办理抵押登记备案手续，当其不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。另��，通大公司承诺为购买旭日御华庭商品房的购房人向建行中山分行的贷款提供连带责任保证，涉案债务属于该连带责任保证范围且尚在保证期限内，故通大公司应对宋元一所欠建行中山分行的本案债务承担连带保证责任。本案中，建行中山分行对宋元一享有的债权既有债务人宋元一提供的物的担保，又有通大公司提供人的担保。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”，本案中，建行中山分行与通大公司在《商品房销售贷款合作协议书》明确约定当借款人未能依照合同按时偿还贷款本息时，建行中山分行无需征得通大���司同意即可从保证金账户中直接扣收有关款项，根据该约定，建行中山分行行使抵押权和要求通大公司承担保证责任系并列的权利，建行中山分行有权选择行使，并无履行顺序之先后。现建行中山分行主张以宋元一提供的抵押房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，通大公司作为连带责任保证人对宋元一的前述债务承担连带清偿责任，理据充分，本院予以支持。通大公司承担连带清偿责任后，有权向宋元一追偿。宋元一经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，并承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共���国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告宋元一于2013年7月26日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440780014-2012-20130465913）；二、被告宋元一于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿借款本金408706.02元及利息（利息包括罚息、复利，截至2015年1月6日，尚欠利息合计2212.69元，从2015年1月7日起按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计至清偿之日止）；三、原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告广东省中山市三角镇旭日领裕园8幢＊＊＊房（抵押登记备案编号为易房抵字第DY2013270**号）的房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿上述债权；四、对处分上述抵押物仍不能清偿的债务部分，由被告中��市通大房地产有限公司承担连带清偿责任。被告中山市通大房地产有限公司承担连带保证责任后，有权向被告宋元一追偿。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7610元（原告已预交），由被告宋元一、中山市通大房地产有限公司连带负担（两被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  尹方玫人民陪审员  陈蔚俊人民陪审员  林锐鹏二〇一五年一月八日书 记 员  鲁淑珍