广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初147号原告（反诉被告）：高菊，女，汉族，1986年1月3日出生，住址广东省深圳市龙华新区，委托诉讼代理人：欧阳鹏飞，广东竞德律师事务所律师，执业证号14403201410015488。委托诉讼代理人：张栋，广东竞德律师事务所律师，执业证号14403201810021969。被告（反诉原告）：申坤，男，汉族，1983年9月18日出生，住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：林婷兰，广东华然律师事务所律师，执业证号14403201511146439。原告高菊诉被告申坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，被告申坤在法定期限内提起反诉。本院依法适用简易程序，对本诉与反诉合并、公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人欧阳鹏飞，被告及其委托诉讼代理人林婷兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告承担迟延交房的违约金人民币162360元；二、判令被告赔偿原告租金损失人民币7622元。事实与理由：2017年9月16日，原告（买方）与被告（卖方）签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》，约定了双方二手房买卖的权利和义务。《二手房买卖合同补充协议》约定：“卖方同意收到交易房产的首期款后五个工作日内将房产交付给买方使用，至卖方收到尾款期间产生的物业管理费、水电燃气费由买方承担”。原告按照合同约定于2017年10月16日（2017年10月15日为周日，非银行工作日）向被告支付房屋首期款；2017年11月15日双方对涉案房产权属进行了变更登记，首期款亦于当日转至卖方账号。双方补充协议中约定，卖方同意收到交易房产的首期款后五个工作日内将房产交付给买方使用。但卖方迟迟不肯按照约定履行交房义务，双方经过原告书面催告，被告拖延至2017年12月26日才将房屋交付于原告。原告在被告迟延履行期间一直租住房屋，发生房屋租赁等费用支出。双方在《深圳市二手房买卖及居间服务合同》第十二条约定，如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同。原告认为，双方签订的合同合法有效，被告恶意迟延履行义务，违反合同约定，应承担相应的责任。原告特依据法律规定，提起诉讼，望判如所请。被告答辩称：一、原告要求被告在收到房屋尾款之前交付房屋给其装修与一般的交房规则及交易习惯相违背。《二手房买卖合同补充协议》系被告在重大误解的情形下签订的，内容显失公平，应当予以撤销。二、涉案补充协议真实意思表示仅为给原告便利，方便其照顾年迈的母亲，特供其提前入住，并非无条件提前交房。涉案补充协议系原告及居间方诱导被告签署的，被告未向专业的法律人士咨询，并不明白提前交房与提前入住的根本区别，遂签署了该协议。在协议签订后，被告一直积极腾空房屋准备交予原告赡养老人时使用，但原告违背协议关于交付房产仅用于居住的真实意思表示，要求对房产进行装修时，被告考虑到风险所在，才提出异议。三、根据《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，原告应承担涉案房产所产生的相关税费，包括赎楼借款利息、公证费等，且上述费用应当在交房前支付，在原告未交清涉案房产所有税费及购房款的情况下，被告当日有权拒绝交付涉案房产。四、原告主张违约金明显过高，其因未提前入住产生的损失仅为一个月租金7622元，违约金应予相关损失相当。五、原告主张违约金起算日期错误。涉案补充协议应当撤销，即使不撤销，亦应当是收到首付款之日起5个工作日起算违约金。原告主张违约金起算日期缺乏事实依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告向本院提出如下反诉请求：一、判令被反诉人向反诉人支付因迟延交付购房首期款的违约金人民币3960元；二、判令被反诉人向反诉人支付迟延交付赎楼短期借款利息的违约金人民币35640元；三、判令被反诉人向反诉人支付因本案维权而支付的律师费人民币10000元；四、本案反诉费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2017年9月16日签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定由反诉人向被反诉人出售位于深圳市宝安区××街道人民××路水榭春天花园（××）8-12#楼11#楼木棉苑26B房。协议约定如下本案相关事项：（1）被反诉人应当于2017年10月15日之前将购房款的首期款1776000元支付至买卖双方约定的银行监管账户；（2）买方承担因本次房产买卖产生的相关税费（包括赎楼短期借款利息），短期赎楼利息也应由买方在交房前支付给买方；（3）卖方应于收到全部房款（除交房保证金外）后五个工作日内将房产及钥匙交付卖方；（4）如买方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金；（5）卖方因维权所支出的律师费、诉讼费由买方承担。上述协议内容均为双方真实意思表示。上述协议履行期间，被反诉人交付房屋首期款的时间为2017年10月16日；赎楼短期借款利息反诉人在2018年1月2日就已经要求被反诉人补齐剩余部分金额47906.55元，被反诉人一再拒绝，直到居间方多次沟通，才于2018年1月11日支付，为此被反诉人应当依据合同约定支付违约金，并承担律师费用。请求法院支持反诉人的反诉请求。针对被告的反诉，原告辩称：一、原告按照约定支付双方约定的首期款，被告的诉求应当予以驳回。虽然合同约定原告需于2017年10月15日前支付首期款，但该日期为周日，并非银行工作日，原告顺延至2017年10月16日符合约定。二、被告未在补充协议约定的时间内交房，违约意图明显，原告未支付赎楼短期借款利息是履行抗辩权，不构成违约。三、本案诉讼因被告迟延交房引起，被告应承担全部责任。四、补充协议第二条对房产交付期限有明确约定，且有被告签名确认，并无证据证明存在重大误解或显失公平的情形。请求驳回被告的反诉请求。本院经审理查明如下事实：一、涉案房产系位于深圳市龙华区××街道人民××路水榭春天花园（××）8-12#楼11#楼木棉苑26B房，属市场商品房，房屋用途为住宅，建筑面积113.85平方米，现登记的权利人为原告高菊。二、2017年9月16日，在案外人深圳市乐有家房产交易有限公司提供居间服务下，原告（买方）与被告（卖方）签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》约定：被告将涉案房产出售予原告，房产转让总价款为792万元；买方同意在本合同签订时向卖方支付定金10万元，合同签订后2个工作日内再支付定金50万元；买方须于2017年10月15日前支付首期款177.6万元至双方约定的银行监管账户并提交按揭贷款相关资料；合同第八条约定，买方自愿承担担保赎楼费及本次房屋买卖产生的相关税费；合同第十二条约定，如一方当事人未按照合同约定履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交总价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，原被告签订《二手房买卖合同补充协议》，其中第2条约定，卖方同意收到交易房产的首期款后五个工作日内将房产交付给买方使用，至卖方收到尾款期间产生的物业管理费、水电燃气费由买方承担。三、2017年10月16日，原告办理了首期款178万元的资金监管手续。2017年11月21日，涉案房产办理了过户登记，由被告过户登记至原告名下。2017年12月26日，被告向原告交付了涉案房产。四、2017年11月1日至12月26日期间，原告承租润达圆庭F栋9D房产用以自住，实际发生租金7622元。2018年1月11日，原告通过银行转账方式向被告支付赎楼短期借款利息47906.55元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》均为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。被告关于补充协议关于交楼之约定存在重大误解且显失公平之答辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。原被告签订涉案合同的主要目的在于完成涉案房产之买卖，在合同签订后，原告完成了购房款的支付义务，被告亦将涉案房产过户至原告名下，故买卖双方之主合同义务均已完成。根据法律规定，违约金具有补偿性，应与守约方因违约方之违约行为导致的损失相当。原、被告针对合同履行过程中的部分瑕疵履约问题提起本案诉讼，要求对方承担以购房款为基数计算的违约金不符合违约责任之补偿性原则，对于原、被告超出损失部分之违约金诉求，本院不予支持。综合本案案情，本院对双方之损失分析如下：其一，原、被告签订补充协议后，被告未按约定向原告交付涉案房产，构成违约，且直接导致原告发生租金损失7622元，应予赔偿，原告起诉要求被告支付租金7622元具有事实和法律依据，本院予以支持。其二，被告对原告迟延1天办理首期款资金所发生之损失未提供证据予以证明，其要求原告支付迟延交付首期款违约金缺乏事实依据，本院不予支持。其三，被告对其应付赎楼短期借款利息之期限未提供证据予以证明，其要求原告支付迟延交付赎楼短期借款利息违约金缺乏事实依据，本院不予支持。其四，涉案合同已经履行完毕，且被告迟延交付房产存在违约，其要求原告支付律师费缺乏合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告申坤应于本判决生效之日起十日内向原告高菊支付租金人民币7622元。二、驳回原告高菊的其他诉讼请求。三、驳回被告申坤的反诉请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币1950元，由原告负担人民币1910元，由被告负担人民币40元。反诉受理费人民币520元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李知擎二〇一八年七月二十七日书记员  唐 聪书记员  沐凤云