浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终3782号 上诉人（原审被告）：蔡伟（曾用名蔡敦永），男，1971年1月8日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区。 上诉人（原审被告）：蔡敦军（曾用名蔡登军），男，1964年5月9日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区。 被上诉人（原审原告）：朱连早，男，1963年8月5日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：邱斌，浙江金道律师事务所律师。 上诉人蔡伟、蔡敦军因与被上诉人朱连早房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初1174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：朱连早系案涉房屋所有权人。2003年6月，朱连早将案涉房屋出租给蔡敦军，为此双方签订《营业房租赁合同》一份，约定租赁期限为2003年6月6日至2005年6月5日，年租金为26000元，半年一付，下次提前一个月支付。 2003年9月5日，蔡敦军以案涉房屋为经营场所注册杭州市西湖区伟丰汽车装饰商行，该商行由蔡伟、蔡敦军实际经营。 2005年8月6日，朱连早与蔡敦军再次就案涉房屋签订《营业房租赁合同》一份，约定租赁期限为2005年8月6日至2006年8月6日，年租金为30000元，半年一付，下次提前一个月支付。 2006年1月25日，朱连早与蔡伟就案涉房屋租赁事宜签订《营业房租赁合同》一份，约定租赁期限为2006年1月1日至2008年12月30日，2006年度的租金为36000元，半年一付，下次提前一个月支付，2007年1月1日至2008年12月30日年租金按市场行情而定。 2011年1月1日，由朱连早签订《门面房租房协议》一份，约定租赁期限为2010年12月31日至2011年12月31日，年租金为42000元。该协议落款处承租方“蔡伟”的签名不是其本人所签。 此后双方再未签订书面租赁合同，也未约定租期，蔡伟、蔡敦军继续使用案涉房屋经营至今，合同履行过程中蔡伟曾支付过租金。2017年，朱连早拟将案涉房屋出售。蔡伟于2017年11月20日出具承诺书一份，确认已接到朱连早拟将案涉房屋出售给第三人的通知，并承诺房屋售价在175万元以上，蔡伟将主动放弃购买权，若售价在此价格以下蔡伟有优先购买权。 2017年11月25日，朱连早与案外人就案涉房屋签订《杭州市房屋转让合同》一份，转让价格为177万元。2018年1月10日和1月20日，朱连早两次向蔡伟邮寄关于要求解除租赁合同的通知书，均遭退件。2018年1月13日，承租方向朱连早支付24000元。现朱连早起诉至原审法院，请求：1、解除双方之间的房屋租赁合同；2、蔡伟、蔡敦军于2018年2月13日前将位于杭州市西湖区××幢××，16室房屋腾空并返还朱连早；3、案件诉讼费由蔡伟、蔡敦军承担。 原审法院认为，该案争议焦点之一为案涉房屋租赁合同关系的承租方如何确定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据已查明的事实，2011年1月1日的《门面房租房协议》不是蔡伟本人所签，也没有证据证明他人代签的行为得到蔡伟的授权或者事后追认，庭审中其对此亦不予认可，故该协议对当事人不具有约束力。而2006年1月25日朱连早与蔡伟签订的《营业房租赁合同》期满后，当事人再未签订合法有效的租赁合同，蔡伟、蔡敦军则继续占有、使用案涉房屋，朱连早亦不持异议，因此该租赁合同继续有效。该合同虽由被告蔡伟作为承租方签署，但根据此前合同的签订情况、租金支付情况及承租房屋经营情况，该院认定案涉房屋租赁合同关系的承租方为蔡伟、蔡敦军。蔡伟有关合同不是其签订，其不是该案适格被告的抗辩意见，与事实不符，该院不予采信。 该案争议焦点之二为朱连早是否有权解除与蔡伟、蔡敦军之间的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。朱连早据此提出解除租赁合同的诉讼请求，理由正当，该院予以支持。该案朱连早并未以租金支付逾期为由要求解除合同，因此蔡伟、蔡敦军不能以按时支付租金来对抗朱连早行使合同解除权。承租方于2018年1月13日支付的24000元，不在当事人的请求范围内，该案中不作处理。合同解除后，蔡伟、蔡敦军理应向朱连早返还租赁物。故朱连早要求蔡伟、蔡敦军腾退并返还案涉房屋的请求，该院亦予支持，但腾退返还期限应以判决生效之日为准加以确定。 依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，于2018年4月12日判决：一、解除朱连早与蔡伟、蔡敦军之间的房屋租赁合同。二、蔡伟、蔡敦军于判决生效之日起十五日内将其承租的杭州市翠苑二区东3幢15，16室房屋腾退并返还给朱连早。如果蔡伟、蔡敦军未按照判决指定的期间履行第二条确定的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取40元，由蔡伟、蔡敦军负担。 宣判后，蔡伟、蔡敦军不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误、适用法律错误。1、本案双方早在2003年6月签订了《营业房租赁合同》形成了租赁关系，此后虽然原先约定合同早已到期，但双方有几年签租赁协议，有几年也未签租赁协议，双方都以付房租即为续租的交易方式履行了将近14年，付租以每半年支付一次。但本案件一审认为双方租期不定期是错误的，朱连早并不能随时解除合同，因为蔡伟、蔡敦军支付的租金租期还没有到期，不存在解约情形存在，应继续履行合同。2、蔡伟、蔡敦军于2018年1月13日将2018年1月至2018年6月底的房租24000元支付给朱连早，且该日期是在朱连早于2018年1月10日第一次发出解除合同之后支付的，直至今日，朱连早并没有拒绝或退还租金的意义表示，蔡伟、蔡敦军有充分的理由相信和朱连早就继续续租事宜达成了合意。依据《合同法》第三十六条规定：“规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因此该续租合同成立，原审的判决的适用法律错误。二、蔡伟、蔡敦军并未全部散失优先购买权。本案件中，蔡伟虽然明确了175万元之内放弃优先购买权，但蔡敦军作为营业用房的业主，并未申明放弃，蔡伟行为并不能完全代表了蔡敦军的意思表示。四、朱连早为达到解约目的提供了虚假证据。蔡伟、蔡敦军有理由相信朱连早一审提供的《杭州市房屋转让合同》是虚假签订的，目的就是不想支付提前解约的赔偿款、装修损失款，该合同是无效的，也就是说里面虽然约定177万交易价款是无效的，因为并未实际履行。四、本案件蔡伟、蔡敦军的租赁期未到且双方之间未达成解约之共识，朱连早要求解除合同是没有依据的。综上，请求：1、撤销原审判决，发回重审或驳回全部诉讼请求；2、依法改判继续履行租赁合同；3、朱连早承担本案的诉讼费用。 针对蔡伟、蔡敦军的上诉，朱连早答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，蔡伟、蔡敦军向本院提交：中国农业银行转帐凭证一份，拟证明2018年6月到12月的房租已经支付。朱连早未向本院提交新的证据。 针对蔡伟、蔡敦军提交的证据，朱连早对该证据的真实性没有异议，但对关联性有异议。本院认为，朱连早对上述证据的真实性没有异议，本院予以确认。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，双方在2006年1月25日签订的《营业房租赁合同》期满后并未再签订书面合同，且亦没有证据证明双方就租赁期限进行过约定，故原审法院认定双方之间成立不定期租赁合同关系且朱连早有权解除案涉合同并要求蔡伟、蔡敦军返还案涉房屋当属正确。至于蔡伟、蔡敦军主张朱连早收取后续租金的行为应视为双方之间达成续租合同的上诉意见，本院认为，该租金系蔡伟、蔡敦军主动缴纳，而非朱连早催讨，且蔡伟、蔡敦军在朱连早提出解除请求后仍在实际使用案涉房屋，故朱连早未退还租金的行为并不能视为朱连早同意续租，本院对于上述意见不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由蔡伟、蔡敦军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 宇 审 判 员  金瑞芳 审 判 员  盛 峰 二〇一八年七月十六日 法官助理  丁 晔 书 记 员  王 勤 1