云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院民 事 判 决 书(2015)元民一初字第112号原告玉溪市汇源房地产开发有限公司元江县分公司。负责人张自成，分公司经理。委托代理人李保祥，云南热城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告张石模，男，1986年生。被告张凡，女，1985年生。原告玉溪市汇源房地产开发有限公司元江县分公司（以下简称汇源元江分公司）与被告张石模、张凡房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汇源元江分公司负责人张自成及其委托代理人李保祥到庭参加诉讼。被告张石模、张凡经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇源元江分公司诉称，2011年10月27日，其公司与张石模、张凡签订了一份《商品房购销合同》，合同约定：张石模、张凡向汇源元江分公司购买XX小区XXX号房屋，面积129.32平方米，单价为1920元/平方米，总价款248294元；张石模、张凡于签订合同之日付清房屋总价款的30%，2011年11月30日前交房交钥匙时，付清全部总房款。2012年2月5日，张石模、张凡向其公司支付了第一笔购房款170000元。2013年3月20日，张石模、张凡又支付了购房款6926.90元。因张石模、张凡未能按《商品房购销合同》约定给付购房款，经协商，张石模、张凡于2013年3月20日向其公司出具了欠条：今欠汇源元江分公司XX小区XXX号房款100000元，在2013年8月30日付清全款，如不付清，按银行利息8率算直到付清为止。其公司于同日将XX小区XXX号房交付给张石模、张凡。因张石模、张凡未按约定在2013年8月30日前给付购房余款，其公司于2014年诉至元江县人民法院要求解决。诉讼中，其公司与张石模、张凡于2014年5月15日达成一份《商品房购销合同》补充协议，协议约定:张石模、张凡未付清房款前，其公司保留房屋的所有权；张石模、张凡于签订协议之日给付其公司违约金20000元，于2014年7月15日前付清房款、太阳能热水器款、房产证办理费用合计90000元，付清2013年8月30日前资金占用费10000元和2013年8月30日至2014年7月15日期间按月利率8‰计算的资金占用费用；张石模、张凡未按补充协议约定于2014年7月15日前付清所欠购房款、太阳能热水器款、房产证办理费用的，应向汇源元江分公司支付每逾期一日80元的资金占用费；张石模、张凡未按补充协议约定于2014年7月15日前付清所欠购房款、太阳能热水器款、房产证办理费用及资金占用费，逾期超过10天的，汇源元江分公司有权解除《商品房购销合同》及《商品房购销合同》补充协议，收回房屋，除退还已交付的购房款外，不对张石模、张凡的装修和其他投入进行补偿，损失由张石模、张凡承担，同时向汇源元江分公司支付违约金40000元，于汇源元江分公司通知解除合同及补充协议后15日内腾空房屋，交付汇源元江分公司处理，逾期按每日150元支付房屋占用费；并约定了其他相关事项。其公司按约定向元江县人民法院申请撤回了起诉。然而，事后张石模、张凡仍未按补充协议约定及时履行付款义务，经催要也未果。同时，因张石模、张凡也未按约向农行元江支行偿还住房贷款本息，农行元江县支行于2014年12月11日从其公司保证金账户中直接划收了张石模、张凡尚欠的借款本息162505.86元。张石模、张凡的违约行为严重损害了其公司的合法权益，为维护其公司权益，特诉至法院要求：1、判决解除汇源元江分公司与张石模、张凡于2011年10月27日签订的《商品房购销合同》及2014年5月15日签订的《商品房购销合同》补充协议；2、判令被告张石模、张凡及时将坐落于元江县XX小区XXX号房屋交还原告汇源元江分公司；3、判令被告张石模、张凡及时向原告汇源元江分公司支付2015年1月30日前资金占用费33576元，扣除汇源元江分公司应退还张石模、张凡购房款14421.04元，被告张石模、张凡还应支付汇源元江分公司19154.96元；4、判令被告张石模、张凡向原告汇源元江分公司支付违约金10000元。原告汇源元江分公司为证明其诉讼请求向法庭提供了如下证据：1、分公司营业执照、组织机构代码证、税务登记证、张自成居民身份证的复印件各1份，分公司负责人身份证明书原件1份，欲证明汇源元江分公司的诉讼主体资格及负责人为张自成；2、商品房预售许可证明复印件1份，欲证明汇源元江分公司依法取得了商品房预售许可；3、XXXXXXXXXXXX号《商品房购销合同》复印件1份，欲证明汇源元江分公司与张石模、张凡签订了《商品房购销合同》，张石模、张凡向汇源元江分公司购买元江县XX路中段以北的XX小区XXX号房屋，房屋面积129.32平方米，总房款248294元，分期付款；4、购房发票复印件1份、张石模与张凡于2013年3月20日出具的欠条复印件1份，欲证明张石模、张凡于2012年2月5日向汇源元江分公司支付了170000元购房款，因张石模、张凡未按《商品房购销合同》的约定及时支付购房款，经双方协商，张石模、张凡承诺在2013年8月30日付清尚欠购房总费用100000元；5、《商品房购销合同》补充协议复印件1份，欲证明因张石模、张凡未能按欠条上承诺的期限付清购房费用，双方自愿签订了该补充协议，张石模、张凡再次承诺于2014年7月15日前付清购房款、太阳能热水器款、房产证办理费用、资金占用费，逾期应向汇源元江分公司支付每日80元的资金占用费，逾期超过10天的，汇源元江分公司有权解除《商品房购销合同》及补充协议，汇源元江分公司收回房屋，除退还已交付的购房款外，不对张石模、张凡的装修和其他投入做任何补偿，同时向汇源元江分公司支付40000元违约金；6、（2014）元民一初字第101号民事裁定书复印件1份，欲证明汇源元江分公司于2014年向元江县人民法院提起诉讼，汇源元江分公司与张石模、张凡签订了补充协议后，汇源元江分公司撤回了对张石模、张凡的起诉；7、债务逾期催收通知书复印件1份、一手房贷款业务银企合伙协议复印件1份、农行元江县支行告知书复印件1份、农行元江县支行证明原件1份，欲证明汇源元江分公司的购房客户张凡在农行元江县支行申请一手房住房贷款17万元，期限20年，自2014年9月3日起，张凡未按约定向银行还款，经多次催收未果，依据汇源元江分公司与农行元江县支行签订的《一手房贷款业务银企合作协议》，农行元江县支行于2014年12月11日从汇源元江分公司保证金账户中划收了张凡尚欠的本息共计162505.86元；8、汇源元江分公司于2015年1月15日向张石模、张凡发出手机短信摘录复印件1份，欲证明汇源元江分公司于2015年1月15日向张石模、张凡发出要求解除合同及补充协议，交回房屋的手机短信。被告张石模、张凡未提供书面答辩。经审理查明，2011年10月27日，汇源元江分公司与张石模、张凡签订了编号为XXXXXXXXXXXX号《商品房购销合同》，合同约定：张石模、张凡向汇源元江分公司购买XX小区XXX号房，建筑面积为129.32平方米，单价为1920元/平方米，总价款为248294元，本合同签订之日付清房屋总价款的30%，2011年11月30日前交房交钥匙时，付清按产权登记建筑面积结算的全部总房款；自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止15天内，张石模、张凡按每天150元向汇源元江分公司支付违约金，合同继续履行；逾期15天后，汇源元江分公司有权解除合同，张石模、张凡按房屋总价款的20%支付违约金……。事后，张石模、张凡未能按《商品房购销合同》约定向汇源元江分公司给付购房款。2012年2月3日，张凡持张石模、张凡与汇源元江分公司签订的XXXXXXXXXXXX号《商品房购销合同》向农行元江县支行申请一手房住房贷款，借款金额170000元，借款期限20年，即自2012年2月3日至2032年2月2日止。2012年2月5日，张石模、张凡向汇源元江分公司支付了购房款170000元。2013年3月20日，张石模、张凡又向汇源元江分公司支付了6926.90元。2013年3月20日，张石模、张凡向汇源元江分公司出具了一张欠条：今欠玉溪市汇源房地产开发有限公司元江分公司XX小区XXX号房款100000元，其中利息10000元、代收费17032.50元、太阳能1600元、房款71367.50元，在2013年8月30日付清全款，如不付清100000元，按银行利息8率算直到付清为止。出具欠条当日，汇源元江分公司将XX小区XXX号房交付给张石模、张凡，张石模、张凡随之对该房屋进行了装修。因张石模、张凡未按欠条约定的时间给付欠款，2014年年初，汇源元江分公司将张石模、张凡诉至元江县人民法院要求解除双方签订的《商品房购销合同》。在该诉讼中，汇源元江分公司作为合同乙方与作为合同甲方的张石模、张凡于2014年5月15日签订了《商品房购销合同》补充协议，该协议约定：一、甲乙双方确认房屋价款按建筑面积计价，每平方米1920元，面积约为129.32平方米，总价款约为248294元，建筑面积与产权登记面积误差时对房价按约定单价进行调整，乙方已于2013年3月20日将房屋交付甲方使用。二、甲方未按2013年3月20日的承诺期限即2013年8月30日付清所欠的购房款等款项，已构成违约。甲方于本补充协议签订之日向乙方支付上述未履约违约金20000元。三、甲方于2014年7月15日前向乙方付清2013年8月30日前所欠购房款、太阳能热水器款的资金占用利息10000元。四、甲方于2014年7月15日前向乙方付清所欠购房款71367.50元、太阳能热水器款1600元和应由甲方承担的房产相关费用17032.50元，合计90000元，并由甲方按月利率8‰向乙方支付该条款项资金占用利息。五、甲方未付清房款前，乙方保留所出售房屋的所有权即不发生房屋所有权的转移。六、甲方未按本补充协议约定期限付清所欠购房款、太阳能热水器款和应由甲方承担的房产相关费用的，应向乙方支付每逾期一日80元的资金占用费用。七、甲方未按本补充协议第三、四条约定全面履行义务逾期超过10天的，乙方有权解除双方签订的《商品房购销合同》及本补充协议并收回房屋，且仅向甲方返还已交付的购房款，而不对甲方的装修和其他投入进行补偿，同时甲方不得拆除水电设施、太阳能热水器等配套设施，由此产生的损失由甲方承担。八、乙方按本补充协议约定解除《商品房购销合同》及本补充协议的，甲方同时必须承担向乙方支付违约金40000元的违约责任，并承担给乙方造成的损失。乙方不向甲方返还已给付的的资金占用费等。九、乙方按本补充协议第七条约定解除《商品房购销合同》及本补充协议时以书面（可邮寄）或手机短信方式通知甲方，甲方应在乙方通知解除《商品房购销合同》及本补充协议后15日内腾空房屋并交付乙方处理。甲方逾期交付房屋的，应向乙方支付每逾期一日150元的房屋租金（房屋占用费）。十、乙方按本补充协议第七条约定解除《商品房购销合同》及本补充协议应向甲方退还的购房款，乙方有权先用于偿还甲方的房屋抵押借款，扣除甲方应承担的违约金和其他费用后退还甲方。十一、本补充协议生效后，乙方撤回起诉，双方继续履行《商品房购销合同》及本补充协议，若乙方在甲方未违约的情况下擅自终止房屋交易，应向甲方承担《商品房购销合同》约定的违约责任……。同日，汇源元江分公司向元江县人民法院申请撤诉，元江县人民法院于2014年5月16日作出（2014）元民一初字第101号民事裁定：准许原告汇源元江分公司撤回起诉。张石模、张凡根据补充协议第二条的约定向汇源元江分公司给付了部分违约金。然而，张石模、张凡事后仍未按补充协议的约定给付欠款本息。因张凡未按其与农行元江县支行签订的住房贷款合同约定全面履行还款义务，且经催要未果。农行元江县支行根据其与汇源元江分公司签订的《一手房贷款业务银企合作协议》约定，于2014年12月11日从汇源元江分公司保证金账户中划收了张凡尚欠农行元江县支行的借款本金159278.86元、利息3227元，本息合计162505.86元。2015年1月15日，汇源元江分公司向张石模、张凡发出手机短信要求解除合同及补充协议，腾出并交回房屋。因未果，现汇源元江分公司诉至法院要求解决。诉讼中，张石模、张凡于2015年5月下旬搬离了XX小区XXX号房，并向汇源元江分公司交付了一把房屋钥匙。本院认为,债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利义务关系。债务应当清偿。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张石模、张凡与汇源元江分公司签订《商品房购销合同》后，张石模未按约定给付购房款；张石模、张凡向汇源元江分公司出具欠条后未能按欠条约定的时间给付欠款；张石模、张凡与汇源元江分公司签订《商品房购销合同》补充协议后，也未按补充协议约定给付相应款项，张石模、张凡的行为已构成违约，且张石模、张凡早已逾期超过10天，张石模、张凡与汇源元江分公司约定解除《商品房购销合同》及《商品房购销合同》补充协议的条件已成就，现原告汇源元江分公司要求判令解除双方签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同》补充协议的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。张石模、张凡与汇源元江分公司签订的《商品房购销合同》补充协议第七条中已约定张石模、张凡未按本补充协议第三、四条约定全面履行义务逾期超过10天的，汇源元江分公司有权收回房屋，且仅向张石模、张凡返还已交付的购房款，而不对张石模、张凡的装修和其他投入进行补偿，现原告汇源元江分公司要求判令被告张石模、张凡及时将元江县XX小区XXX号房返还给汇源元江分公司的诉讼请求，符合法律规定，本院也予以支持。张石模、张凡与汇源元江分公司签订的《商品房购销合同》补充协议第三条、第四条约定张石模、张凡于2014年7月15日前向汇源元江分公司付清2013年8月30日前所欠购房款、太阳能热水器款的资金占用利息（资金占用费）10000元;张石模、张凡于2014年7月15日前向汇源元江分公司付清所欠购房款71367.50元、太阳能热水器款1600元和应由张石模、张凡承担的房产相关费用17032.50元，合计90000元，并由张石模、张凡按月利率8‰向汇源元江分公司支付该条款项资金占用利息（资金占用费）。现原告汇源元江分公司要求判令张石模、张凡给付2015年1月30日前资金占用费（资金占用利息）的诉讼请求，符合法律规定，本院也予以支持。张石模、张凡与汇源元江分公司签订的《商品房购销合同》补充协议第十条约定汇源元江分公司按本补充协议第七条约定解除《商品房购销合同》及本补充协议应向张石模、张凡退还的购房款，汇源元江分公司有权先用于偿还张石模、张凡的房屋抵押借款，扣除张石模、张凡应承担的违约金和其他费用后退还汇源元江分公司。本案中，因张凡未按其与农行元江县支行签订的住房贷款合同约定全面履行还款义务，且经催要未果。农行元江县支行根据农行与汇源元江分公司签订的《一手房贷款业务银企合作协议》约定，于2014年12月11日从汇源元江分公司保证金账户中划收了张凡尚欠农行元江县支行的借款本息合计162505.86元。张石模、张凡向汇源元江分公司交回房屋后，汇源元江分公司应退还给张石模、张凡的购房余款为14421.04元（170000+6926.90－162505.86）。张石模、张凡与汇源元江分公司签订的《商品房购销合同》补充协议第八条约定汇源元江分公司按本补充协议约定解除《商品房购销合同》及本补充协议的，张石模、张凡同时必须承担向汇源元江分公司支付违约金40000元的违约责任，现原告汇源元江分公司要求判令张石模、张凡给付10000元违约金的诉讼请求，系其真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下:一、解除原告玉溪市汇源房地产开发有限公司元江县分公司与被告张石模、张凡于2011年10月27日签订的编号为XXXXXXXXXXXX号《商品房购销合同》及于2014年5月15日签订的《商品房购销合同》补充协议；二、由被告张石模、张凡于判决生效之日起将坐落于元江县XX小区XXX号房屋返还给原告玉溪市汇源房地产开发有限公司元江县分公司；三、由被告张石模、张凡向原告玉溪市汇源房地产开发有限公司元江县分公司给付2015年1月30日前的资金占用费33576元，扣除原告玉溪市汇源房地产开发有限公司元江县分公司应退还给被告张石模、张凡的购房款14421.04元后，资金占用费余款19154.96元于判决生效后十日内一次性付清；四、由被告张石模、张凡向原告玉溪市汇源房地产开发有限公司元江县分公司给付违约金10000元，于判决生效后十日内一次性付清。如果被告张石模、张凡未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费529元，由被告张石模、张凡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。双方当事人均不上诉的，本判决发生法律效力后，负有义务的一方当事人不自动履行本判决，另一方当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判长  宗春明审判员  李田兵审判员  苏 栩二〇一五年八月五日书记员  钱俊宇