上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第1491号原告张燕。委托代理人朱平，上海朱平律师事务所律师。委托代理人朱言超，上海朱平律师事务所律师。被某上海驰远房地产经纪事务所。法定代表人赵超。委托代理人张艳玲，上海市志致远律师事务所律师。委托代理人李越，上海市志致远律师事务所律师原告张燕与被某上海驰远房地产经纪事务所居间合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2015年6月10日、7月16日公开开庭进行了审理。原告张燕及其委托代理人朱言超均到庭参加诉讼，被某的委托代理人张艳玲到庭参加了第一次庭审，原告的委托代理人朱平及被某的委托代理人李越到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告诉称：2014年5月26日，原、被某签订《居间委托书》，原告委托被某以1,600,000元(人民币，以下币种同)的价格出售其自有的位于本市松江区思贤路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，被某承诺于2014年8月15日前以上述价格出售该房屋，且购买方首付不得低于800,000元，否则由此造成的损失由被某承担。在得到被某的书面承诺后，原告与案外人邱某某签订《房地产买卖居间合同》，约定由原告购买邱某某所有的位于本市松江区新松江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“案外房屋”)。很显然，原告需要先把自有的房屋卖出才能再买邱某某的房屋。嗣后，原告与邱某某签订了正式的《上海市房地产买卖合同》，约定了相应付款期限及违约责任，但被某的承诺却迟迟未能兑现，并由此导致原告不能按约向邱某某支付房款。为了履行合同，原告无奈向案外人张某某、夏某等人借某以支付购房款，并因偿还借某而向案外人支付了利息26,423.01元。此外，由于付款迟延，原告向邱某某支付了滞纳金4,800元。最终原告迫于无奈只能委托他人以1,550,000元的价格出售了系争房屋。综上，原告认为，其基于对被某承诺的信任，才与邱某某签订了买卖合同，而被某却未兑现承诺，造成原告包括逾期付款滞纳金、筹措房款的借某利息及售房款差额在内的多项损失，故诉至本院，请求判令：1、被某支付原告因被某原因造成原告未能向案外人邱某某按期付款所产生的滞纳金4,800元；2、被某支付原告因筹措房款而向他人借某所产生的利息26,423.01元；3、被某支付原告售房款差额50,000元。被某辩称：首先，原告不存在损失，即便有损失也非被某原因所致。其次，原告系先签订了购买邱某某房屋的居间合同，再就系争房屋签订了本案的《居间委托书》，而原告就签约顺序的陈述却于此相反，明显不实。综上，原告的诉请无事实和法律依据，被某不予同意。经审理查明：2014年5月26日，原告(甲方、委托方)与被某(乙方、受托方)签订《居间委托书》，约定由原告将系争房屋委托被某代理出售，委托售价为1,600,000元(赠送固定装修)。服务报酬为无，委托期限从2014年5月26日起。协议第六条处以手写字体载明：本委托为甲方给乙方的独家委托；另协议第十条特别约定事项处同样以书写字体载明：乙方承诺于2014年8月15日之前以上述价格出售该房屋且购买方的首付不得低于人民币捌拾万元整，否则由此造成的损失由乙方承担。协议另对其他事宜进行了约定。该协议甲方落款处有原告的签名，乙方落款处有承办员“吴焕成”的签名和被某公司的公章。对上述《居间委托书》，审理中，原、被某双方尚有如下争议：1、委托期限的截止日期。因经双方举证质证的《居间委托书》上显示的该截止日期有改动痕迹(疑似将“8”月改成了“10”月)，庭审中，原告认为委托期限至2014年8月15日止，并称其当初签订该居间委托书时填写的就是2014年8月15日，事后中介工作人员将签订好的《居间委托书》给了她一份，其对委托期限的截止日期并未留意，至于为什么该截止时间变成了10月15日，其表示不清楚。而被某不同意原告的意见，其认为委托期限的截止日期是经过修改的，应该以修改后的2014年10月15日为准。2、缔约时间的先后问题。原告坚称其先签订了该居间委托书，在得到被某保证能将系争房屋以约定价格卖出的承诺后，其才与案外人邱某某、被某签订了案外房屋的房地产买卖居间协议。而被某则称，确实是同一天就两套房屋签署了两份协议，但缔约的顺序跟原告的称述刚好相反，先是原告想买房子，通过中介居间与案外人邱某某签订了房地产买卖居间协议，此后原告才提出自己的房子需要出售，让被某一起居间，并签订了《居间委托书》。3、对《居间委托书》第十条特别约定事项处书写字体所载内容的理解问题。首先，从形式上，原告认为该居间委托书系被某提供的格式合同，但被某认为虽然除了手写字体外其余内容均是被某提供的格式文本，但手写体内容系应原告要求所写。其次，从内容上，原告认为，该处手写字体约定的内容明显是被某的一种保证或者承诺，被某作为专业的中介机构，在对原告必须先卖后买房屋的情形是知晓的情况下作此承诺，未兑现的话就应当承担责任，且协议上也载明了“否则由此造成的损失由乙方承担”这样的字眼。而被某则认为，一则毕竟被某只是房产中介，对于系争房屋以怎样的条件出售无权决定，房屋的售价是以买卖双方合意及市场价格来确定的。二则所谓“否则由此造成的损失由乙方承担”属于约定不明，原告在委托被某对系争房屋进行出售时，并未告知其出售房屋的目的是什么，被某也无法预见到系争房屋未能按约及时售出所可能导致的损失是什么，故该处手写体约定的内容，无法作为原告要求被某承担赔偿责任的相关依据。审理中，为证明自己的各项损失系由被某造成以及损失的具体内容，原告还提供了如下证据：1、有关案外房屋的合同两份，一份是2014年5月26日原告(乙方、买受方)与案外人邱某某(甲方、出卖方)及被某(丙方、居间方)签订的《房地产买卖居间协议》，另一份是原告与案外人邱某某签订的网签时间为2014年5月29日的《上海市房地产买卖合同》，综合证明原告按约应于2014年8月15日前向案外人邱某某支付750,000元房款。这样的约定内容，一方面可以与上述居间协议书第十条特别约定事项相互印证，说明被某作出相关承诺的原因；另一方面也可以看出就系争房屋和案外房屋进行买卖的缔约顺序。2、2014年9月10日其与案外人邱某某签订的补充协议及收条，证明原告向案外人邱某某支付了案外房屋的购房款并支付了4,800元的滞纳金。3、银行账户历史交易明细表，证明原告为筹措案外房屋的购房款，向他人借某并已归还。4、合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，证明原告最终以1,550,000元的价格出售了系争房屋。5、原告制作的借某清单、原告律师对案外人夏某、仲某某所做的询问笔录以及其他5位贷款人或相关人出具的证明及实际借某的凭据，综合证明原告向案外人借某并支付了利息的事实。对上述证据，被某质证意见如下：1、对证据1的真实性无异议，但对原告的证明内容不认可。从该组证据与本案所涉《居间委托书》的比照来看，根本无法得出原告所要证明的内容。2、对证据2的真实性无法确认，即便原告确实向案外人邱某某支付了4,800元的滞纳金，该损失也系原告自身原因所致，与被某无涉。3、对证据3形式上的真实性予以认可，但对证明内容有予以，看不出相关的款项是借某。4、对证据4的真实性无异议，但一则原告自愿以1,550,000元的价格将系争房屋卖于他人，与被某无涉。二则该份合同是房地产交易中心的备案合同，真实的交易价格到底为多少尚不清楚。三则该1,550,000元的最终售价反过来也可证明1,600,000元的价格是过于市场价的。5、对证据5的真实性均不予认可，一则出具证明的人及接受询问的人均是原告的亲戚或朋友；二则即便借某及支付利息属实，但从内容来看，原告与这些案外人之间并没有约定利息标准，贷款人也未要求原告支付利息，原告却自愿主动支付利息，该行为所产生的不利后果原告应自负其责。此外，从原告制作的借某清单来看，其借某金额高达930,000元，与原告所述的750,000元之需并不一致，由此亦可说明证据的真实性存在问题。审理中，原告称其共向七个案外人借某，还款时实际共支付了利息26,900元。本案中其主张按照年息12%来计算利息，所得金额本应为26,455.89元，因其诉状上列明的金额为26,423.01元，故关于利息的主张就以该26,423.01元为准，该金额与实际所付利息之间的差额部分，原告表示予以放弃。同时，为了证明自己的利息损失，原告申请证人夏某和仲某某出庭作证。证人夏某称：其与原告系同学关系，2014年9月初因原告称在买房过程中因中介方原因急需用钱，欲向其借某25万元。其答应后，向原告支付了借某250,000元(其中160,000元系其向案外人马永胜筹借而来)。此后原告分三次偿还了借某，连本带利共支付其256,500元。其与原告之间就该250,000元借某未写借条，对利息虽无书面约定，但借某时其曾口头告知原告因部分钱款系向朋友筹借，故希望原告能付些利息。另其称除了该250,000元借某外，其与原告之间无其他债务往来。证人仲某某称：原告系其外甥女。2014年9月2日，原告称因自己的房子没卖掉、新买的房子又要付钱，故而遇到了困难而向其借某300,000元。次日，其就将一笔定期存款取出，在损失了一定利息的情况下将300,000元借给了原告。大概3个月后，原告将300,000元通过银行转账方式归还，且向其支付了现金1万元以示答谢。另其称就300,000元借某一事无书面借条，也未主动向原告要过利息。对上述证人证言，原告均无异议，被某均不认可。被某认为：一则证人与原告存在利害关系，对其证言的真实性存疑；二则借某的原因是否确因购房所需无从考证；三则利息没有书面约定，也无口头约定，原告自愿给付应自负其责，不能以此作为损失来要求被某支付。审理中，为证明自己尽到了勤勉义务，被某则提供了如下证据：1、房地产买卖居间协议及收据，证明案外人冯某愿意出价1,500,000元购买系争房屋，签署了居间协议并支付了意向金，但因原告坚持以1,600,000元的价格出售而交易未成。2、被某与案外人上海信瑞房地产经纪事务所签订的《出售委托书》和《房地产买卖居间协议》，证明被某曾与其他中介公司合作，并由该中介公司招来一个客户，愿意出价1,550,000元购买系争房屋，但同样因为没有达到原告的预期价格而未将房屋售出。以上两组证据综合证明：1、被某在签署《居间委托书》后，积极寻找买家，并努力将原告的房子卖出；2、系争房屋最终未在委托期限内卖出的原因是因为原告坚持1,600,000元的卖价，该卖价与当时的市场价相比太高。对上述两组证据的真实性和关联性，原告均不认可，其认为：一则部分证据材料无原件；二则1,600,000元的价格是《居间委托书》明确约定且经被某承诺的；三则既然是独家委托，被某就不应再与其他中介公司合作而转委托；四则从案外人冯某的身份信息来看，其属于限购对象，且意向金的支付也未看到转账单，故这些证据有作假嫌疑。审理中，本院要求被某通知吴焕成到庭或提供其联系方式，但被某回复，该人已离职，无法取得联系。上述事实，有《居间委托书》、原告与案外人邱某某之间《房地产买卖居间协议》和《上海市房地产买卖合同》、补充协议及收条、合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》、银行卡历史交易明细、证人证言及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点在于原告是否存在损失；若存在，则被某是否应为此承担责任以及如何承担。首先，根据本案已查明的事实，2014年5月26日原告既与被某签订了出售系争房屋的《居间委托书》，又在被某居间下就案外房屋与案外人邱某某签订了《房地产买卖居间协议》，此中，被某作为专业的房地产中介机构，对其业务情况理应及时掌握。审理中，原告对买卖房屋的缔约过程及连环买卖一事能够做出详尽的表述，而被某一方却称因业务员吴焕成的离职而难以作出对原告称述有力的质辩。再结合日常生活经验判断，原告需要先卖掉自己的房屋才能支付案外房屋的房款一事具有高度盖然性且被某对此应当知情。在此情形下，被某理应尽到充分的忠实和勤勉义务。其次，从合同约定的具体内容来看，“乙方承诺于2014年8月15日之前以上述价格出售该房屋且购买方的首付不得低于人民币捌拾万元整，否则由此造成的损失由乙方承担”。虽然被某抗辩称手写体内容系应原告要求所写，但其毕竟在《居间委托书》上敲章确认，自然应当受此条款的约束。从条款文意来看，该条款可视为被某对其成功居间卖出房屋的一种承诺或者保证，亦可推断出被某对不能在委托期限内按约定价格售出房屋需承担赔偿责任存在一定的预期。且由专业中介机构所做的这种承诺，更容易使作为普通社会人的原告产生合理信赖，也势必影响其对与邱某某之间的买卖事宜(如付款方案)作出相应安排。若中介公司没能兑现承诺，致使原告连环买卖的计划受阻的话，原告因此而遭受的不利益，中介公司理应对此承担相应的责任。但与此同时，原告作为完全民事行为能力人，对连环买卖可能因中间环节受阻(如因情事变更或者其他不可归责于双方的原因导致《居间委托书》难以完全履行)所产生的不利后果应当有合理预见，对此亦应承担一定的责任。最后，对于责任如何承担的问题。虽然双方在《居间委托书》第十条中并未明确“由此造成的损失”的具体所指，但根据原告对其所受损失的举证情况，尤其是借某一事，有相应的银行卡明细表及证人证言相佐证，可信度较高，虽然被某对此不予认可，但从日常生活经验判断，原告借某一事具有相当盖然性。至于原告向邱某某所付滞纳金一事，根据本案已查明的事实，也应将该款纳入原告的损失范畴予以考量。但对于原告所诉请的借某利息损失的问题，一方面确实应当纳入原告损失的范畴予以适当考量，另一方面也要考虑到其中存在着超出被某合理预期的成分因素。至于原告所提委托期限结束后其又以1,550,000元的价格出售房屋所造成的50,000元差额损失的问题，一方面缺乏直接的合同依据，另一方面也超出了被某的可预见范围，且房屋售价也势必受到市场因素的影响，故不应纳入原告的损失范畴予以考量。综上，统合本案案情，再结合双方的实际情况、合同的履行状况等因素，本院酌情确定由被某赔偿原告15,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：被某上海驰远房地产经纪事务所于本判决生效之日起十日内支付原告张燕15,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,831元，减半收取915.50元，由原告张燕负担828元(已付)，由被某上海驰远房地产经纪事务所负担87.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  方美玲二〇一五年八月七日书 记 员  林梅均附：相关法律条文第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。……