海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初3878号 原告（反诉被告）：海口喜盈门经营管理有限公司，住海口市海德路。 法定代表人：王绍枢，经理。 委托诉讼代理人：温雅，北京盈科（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐治，北京盈科（海口）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：何浪美，女，1980年8月15日出生，汉族，住海口市。 委托诉讼代理人：林云香，广东深天成（文昌）律师事务所律师。 原告（反诉被告）海口喜盈门经营管理有限公司与被告（反诉原告）何浪美租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人温雅和唐治、被告何浪美及其委托诉讼代理人林云香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海口喜盈门经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金、运营管理费和物业费67009元；2.判令被告向原告赔偿逾期未支付租金、运营管理费和物业费的违约金10883元（计算方式：以被告每季度拖欠的租金、运营管理费和物业费之和为基数，按照年利率24%计算，逾期天数按照被告每季度付款时间的次日分段计算，暂计至2018年3月5日，违约金暂计10883元，违约金实际支付至付清租金、运营管理费、物业费之日止，违约金的计算方法见附件）；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月18日，原告与被告签订《租赁及运营管理合同（餐饮）》（以下简称合同），约定将位于海南省海口市××区号喜盈门[海口]建材家具生活广场C区三层C1-7、25号商铺，租赁给被告经营韩记清补凉，约定的租赁期限自2016年9月28日起至2021年9月27日止。根据合同第三条的约定，被告每一年度的租金、运营管理费和物业费的标准不一样，被告第一年度租金、运营管理费和物业费为租金2008元/月，运营管理费3714元/月、物业费为1305元/月（该租金、运营管理费、物业费价格基于被告遵守合同约定不存在违约的前提下的第一年度优惠价格，如被告未全面履行合同，发生违约情形，租金、运营管理费、物业费按照合同第十二条特殊约定计算），被告选择季度支付方式支付租金、运营管理费、物业费。根据合同第四条第一款的约定，原被告签订合同时，被告向原告交付合同保证金为二个月租金、运营管理费和物业费之和18738元。合同签订后，被告向原告支付2016年9月28日至2017年3月27日期间的六个月的租金、运营管理费和物业费合计44162元。根据合同第三条第十款的规定，被告承租的经营商铺先付后用，下期租金、运营管理费和物业费的支付时间必须在上期租金、运营管理费和物业费所对应的租期届满前10日内付清，逾期超过10日的，原告有权解除合同并收回经营场地。被告应于2017年3月27日前支付下个季度的租金、运营管理费和物业费。原告多次到被告商铺以及通过电话、短信的方式催促被告缴纳租金、运营管理费和物业费，但被告都置之不理。2017年5月27日，原告向被告发出《催款通知》要求被告于2017年6月1日之前支付拖欠的租金、运营管理费、物业费；2017年8月10日，原告向被告发出《违约限时撤场通知》要求被告付清拖欠的款项，并办理撤场手续，但被告因为自身原因自始至终没有向原告履行支付拖欠租金、运营管理费、物业费的义务。2017年9月7日，原告委托律师向被告发函，要求被告于2017年9月12日前向原告支付拖欠的费用，否则按照合同约定的第十二条计算租金、运营管理费和物业费。因此根据合同第三条第十款、第八条第二款第六项、第九条第一款之规定，被告逾期未缴纳租金、运营管理费和物业费，原告有权解除与被告签订的合同。2017年9月22日，原告向被告发出解除《租赁及运营管理合同》的通知，解除与被告签订的《租赁及运营管理合同》。2017年10月17日，原告向被告发出《付款通知》，要求被告于2017年10月20日之前向原告支付2017年3月27日至2017年12月27日期间的租金、运营管理费和物业费。根据合同第十一条第二款的特殊约定，被告未全面履行合同，发生合同约定的违约情形的，被告第一年度（2016年9月28日至2017年9月27日）租赁期间的经营场地的租金、运营管理费、物业费，应按照如下标准向原告支付：租金2677元/月，运营管理费4952元/月，物业费1740元/月。被告自2016年9月28日至2017年9月22日期间的租金、运营管理费和物业费为111171元，即[（2677+4952+1740）×11]+(2677+4952+1740)÷30×26天=111171元，扣减被告已支付44162元租金、运营管理费和物业费，被告尚欠原告租金、运营管理费和物业费67009元（111171-44162=67009元）。根据合同第三条第十款、第八条第二款第六项、第九条第一款之规定，被告逾期未支付租金、运营管理费和物业费的，原告有权解除合同，被告缴纳的合同保证金不予退还，并按照拖欠租金的每日1%向原告赔偿逾期期间未支付租金、运营管理费和物业费的违约金，因原被告约定违约金过高，原告自愿把违约金降为按照拖欠租金、运营管理费、物业费之和的年利率24%计算逾期期间的违约金，本案中被告选择按季度支付租金、运营管理费、物业费，则逾期支付租金、运营管理费和物业费的违约金按照每季度付款时间的次日分段计算，逾期天数暂计至2018年3月5日，违约金暂计10883元，违约金的计算方法详见附件。原告认为，原被告双方之间签订的《租赁及运营管理合同（餐饮）》系双方真实意思表示，合法有效，被告逾期未支付租金的行为损害了原告了合法权益。为此，原告根据原被告双方之间签订的《租赁及运营管理合同（餐饮）》以及相关法律规定特诉至法院，请求判如所请。 何浪美辩称，一、原告欺骗招商，双方所签订《租赁及运营合同（餐饮）》为无效合同，因此原告依据双方的合同第十二条计算每个月的租金、运营管理费和物业费的错误的。原告在商场招商时，虚假宣传，在商场基础设施配套未完工、消防验收未通过的情况下，向商户隐瞒商场达不到营业条件的重要事实，欺骗商户签订《租赁及运营合同（餐饮）》，强行开业，在第一批商户入驻后，又突然路面施工并进行业态改变，骗取第一批商户的巨额租金。原告以签订《租赁及运营合同（餐饮）》的方式掩盖其骗取商户租金的目的，作为格式合同的提供方，该合同众多条款均是免除原告责任而加重被告责任的霸王条款，且该商场消防在2017年5月24日才通过，在此之前达不到法定的开业营业条件。原告骗取商户签订《租赁及运营合同（餐饮）》，违反法律、行政法规的强制性规定，该《租赁及运营合同（餐饮）》依法应属于无效合同。二、被告只拖欠原告一个半月的租金及运营管理费和物业费，即10540.5元（从2017年3月27日计算至2017年5月15日）。原告从2017年5月15日对广场路面封闭施工改造，被告及众多商户无法营业，原告有过错在先，无权主张2017年5月15日之后的租金、经营管理费及物业费。被告已经支付2016年9月28日至2017年3月27日期间六个月的租金、运营管理费和物业费共计44162元，即每个月的租金、运营管理费和物业费为3989元。原告主张按合同第十二条的特殊约定，被告违约情形计算按每个月的租金、运营管理费和物业费9369元计算是错误的。三、原告主张的违约金与诉求第一条的租金、运营管理费、物业费都按被告违约为前提计算，是重复主张违约金，并且被告从合同签订之日就有过错在先，双方签订的合同无效，违约条款自然无效，原告一而再，再而三的欺骗被告及众多商户，导致被告及众多商户损失惨重，原告无权主张违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 何浪美向本院提出反诉请求：1.确认被告与原告于2016年6月18日签订的《租赁及运营医管理合同（餐饮）》无效；2.判令原告返还合同保证金18738元；3.判令原告返还服务质量押金2000元；4.判令原告赔偿被告装修工程款损失338579元；5.判令原告返还被告店内的所有厨房电器、餐饮用品、办公家具等设备用品，并赔偿厨房电器、餐饮用品、办公家具的折旧费21457.79元；6.判令原告赔偿被告的搬迁15000元；7.判令原告赔偿被告的可预见的经营利润损失200000元；8.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：海口喜盈门商场在招商时向包括被告在内的各商户宣传声称，海口喜盈门是由海南现代科技集团和上海喜盈门集团共同投资开发，项目占地218亩，建筑面积为60万㎡，项目倾力打造国际家具广场、国际建材广场、一站式儿童教育广场、美食休闲广场、艺术品广场五大业态广场，可全方位、多元化满足一城消费者吃住游购娱的所有需求。被告在原告的招商宣传鼓舞下决定投资成立秦一味餐饮店，原告为吸引被告投资入驻，向被告承诺给3个月的免租期，原定第一年月租金为2677元，月运营费为4952元，月物业费为1740元，免去第一年3个月免租期的租金、运营管理费、物业费后分摊到第一年的月租金为2008元，月运营管理费3714元、月物业费为1305元，被告认为原告给出的3个月免租期间是比较合理的，因此被告与原告于2016年6月18日签订了《租赁及运营合同（餐饮）》，被告租赁原告的喜盈门家具广场C1-7、C1-25铺面，租赁期为5年，租赁期从2016年9月28至2021年9月27日止。签订合同后，被告委托海南俊世装饰设计有限公司能做铺面的装修，结算后被告铺面的装修工程总价款为338579元。被告于2016年9月18日试营业，在商场2016年9月28日正式开业之日被告的店也正式营业，但是被告的商铺出现严重的墙面漏水，导致被告的灯坏掉很多，原告拒绝维修，勉强营业亏损严重，被告于2017年1月底被迫停业，2017年4月20日左右被告店面又重新开业，2017年5月15日，原告在没有任何告知的情况下，突然将喜盈门广场椰海大道的一侧商铺的出入口围挡，对广场门前的路面进行大规模的改造施工，原告路面围挡的标示标明路面改造施工时间为2017年5月15日至2017年5月27日，但是2017年9月份路面施工改造才实际完工，本来商场人气本来非常差，围挡施工三个月，商场几乎没有人来了，因路面施工，众多商户被迫停业，被告也在被迫停业。在路面施工结束后，商场就开始以业态改变为由关闭C区众多餐饮店和艺术品店。2018年3月12日晚上，原告在没有告知被告的情况下将原告租赁的两个铺面里面的所有设备、餐饮用品、电器等全部搬走，将铺面打砸完毕。被告认为原告恶意虚假宣传，以商场有候机楼、有麦当劳、OLIVE、JCAK、BOSS等众多世界知名品牌入驻、有美食不夜城，有免租期间为嘘头，欺骗招商，在相关基础设施和配套设施尚不完善的情况下，匆匆交付使用，强行开业，督促商户进场装修以赚取巨额租金，被告的行为是一种商业欺诈行为，各商户入驻后陆续发现商场管理混乱、乱收费，整个商场排水不畅、众多铺面墙壁渗漏、餐饮区无燃气管道、经常断水断电，商场在开业后人气很差后，被告在不告知商户的情况下进行路面围堵施工三个多月，施工完毕后强行驱赶商户。现原告在没有妥善解决第一批租户的善后赔偿问题情况下，就对已经对被赶走的商户的商铺进行重新装修，准备在2018年5月28日重新开业。在2017年6月份，喜盈门广场的商户向原告要求商场将消防许可证、消防验收手续提供给商户看，但是原告拒绝提供，商户得知商场开业时，广场的消防不过关，因此铺面根本不适合做餐饮，原告表示担心二次消防不过关，因此让商家配合安装天燃气。商场的商户多次通过12345投诉反映消防不过关的问题，商户于2017年11月10日才得知，商场在2017年5月24日才通过消防验收。根据《消防法》第十五条的规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。......未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”第十三条的规定:“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：......（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场”，该商场消防在2017年5月24日才通过，在此之前达不到法定的开业营业条件，原告骗取商户签订《租赁及运营合同（餐饮）》，违反法律、行政法规的强制性规定，该《租赁及运营合同（餐饮）》依法应属于无效合同。根据《合同法》第五十二条的规定，原告以签订《租赁及运营合同（餐饮）》的方式掩盖其骗取商户租金的目的，作为格式合同的提供方，该合同众多条款均是免除原告责任而加重被告责任的霸王条款，根据《合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”作为一个偌大商场的管理方，原告毫无诚信，订立合同隐瞒商场消防验收未通过、基础设施配套未完成的重要事实，虚假宣传、虚假招商，随意封路，随意进行业态改变，暴力抢夺财物，打砸铺面，原告作为严重过错方，一而再再而三的欺骗被告，原告的行为是典型的商业欺诈，原告骗取众多商户的巨额租金，再暴力驱赶出去。被告为经营该饭店，投入巨额资金，损失惨重。被告产生的损失计算如下：1.合同保证金18738元；2.质量押金2000元；3.装修工程款损失338579元；4.店内设备、办公家具、餐具厨房用品等共花费42915.58元，折旧费为21457.79元；5.搬迁15000元；6.可预见的经营利润损失200000元。以上共计595774.79元。综上，为维护被告合法权益，请求法院支持被告的反诉请求。 海口喜盈门经营管理有限公司针对反诉辩称，一、被告主张合同无效缺乏事实和法律规定。《租赁及运营管理合同（餐饮）》（以下简称合同）是在双方平等协商的基础上签订，不存在胁迫或欺诈，亦不违反法律的禁止性规定。被告主张依据《消防法》第十五条的规定应认定为合同无效的主张，依据最高院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定，同法第五十二第（五）项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。只有违反了效力性的强制规范的，才应当认定合同无效。同时，依《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”依举重以明轻原则，消防验收亦应当适用该法理。双方合同也已经实际履行。被告与原告签订合同后，已按照合同的约定向原告缴纳合同保证金、服务质量保证金、租金、物业管理费和运营管理费等费用，并装修运营开业，该合同已实际履行。故，被告主张合同无效缺乏事实和法律依据。二、被告主张的第2项主张缺乏事实和法律依据。依据双方所签订合同第九条第一款的约定，“乙方未能按照本合同约定的期间缴纳各项费用的，甲方有权单方面解除本合同，乙方所缴纳的合同保证金不予退还。”鉴于被告逾期未缴纳租金、运营管理费及物业费且经催告后仍未履行，已构成严重违约，应当承担合同约定的违约责任。消防管道的改造属于合同第四条约定的被告应当承担的己方义务。故，被告的主张缺乏事实和法律依据。三、被告的第4项主张缺乏事实和法律依据。依《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十一条第二款“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”鉴于被告逾期未缴纳租金、运营管理费及物业费且经催告后仍未履行，已构成严重违约，原告依法依约行使了合同解除权，被告的主张缺乏事实和法律依据。四、被告的第5、6、8项主张缺乏事实和法律依据。被告逾期未缴纳租金、运营管理费及物业费且经催告后仍未履行，已构成严重违约，原告依据合同第八条第二款第（6）项的约定行使了合同解除权，并发送了限时违约撤场通知，鉴于被告迟迟不予履行撤场义务，非法占用原告的场地，导致原告无法使用，原告经拍照后已经清点造册将被告的物品封存，并告知被告随时可取回自身物品。原告未向被告主张非法占用费和保管费已体现友好态度，被告的主张没有事实和法律依据。五、被告的第7项主张缺乏事实和法律依据。被告在缴纳六个月的租金、运营管理费和物业费后就未在缴纳任何己方义务下的租赁相关费用，且在2017年5月就未在经营店铺。在严重违约的情况下加之自身经营不善的原因导致关门歇业，也未拿出任何证据证明其预期可预见的经营性损失，其主张没有任何事实和法律依据，不应得到支持。综上，被告未履行合同约定的义务，经催告后仍未履行，已构成严重违约，原告依法行使了合同解除权。被告的主张缺乏事实和法律依据，不应得到支持。为维护原告的合法权利，请法院依法驳回被告的1-2、4-8项诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的：1.租赁及运营合同（餐饮）、2.催款通知、3.违约限时撤场通知、4.付款通知、5.律师函及短信截图、6.解除《租赁及运营管理合同》的通知、7.辅助明细账、8.土地登记信息查询情况说明、委托管理协议。被告对原告提交的证据1、7的真实性没有异议，本院对证据1、7的真实性予以确认。被告对原告提交的证据2有异议，认为被告没有收到该通知，是原告自行制作，催款通知是原告后补的。证据2中的照片为复印件，在任何时间都可以取得之前发行的报纸，因此该报纸显示的时间不能认定为催款通知发生的时间。被告对原告提交的证据3、4、6中的照片有异议，认为是复印件，没有收到过通知，也没有商户的签名，也不能显示是否已通知到被告本人。证据5真实性有异议，商户未收到该律师函，如果该函有签收应当有签收人的签名或邮寄回执单。证据8中的土地登记信息查询情况说明的真实性、关联性、合法性没有异议，对证明内容有异议，认为海南现代美居投资有限公司尚未取得喜盈门广场房屋产权，在一审庭审结束前涉案商铺达不到交付使用条件，原告在与被告签订合同时，原告没有告知影响合同成立的重大情形，因此原告在签订合同时存在隐瞒重要事实的过错。对委托管理协议的真实性不认可，认为该协议没有签订时间，没有约定经营管理期限，也没有约定租金、运营管理费、物业费应交给谁，故被告认为原告不具备对涉案商铺的经营管理和出租权，更没有权利终止租赁合同。本院认为，根据合同约定，原告在涉案商铺处张贴催款通知、违约限时撤场通知、解除合同通知，可以认定被告已收到，故本院对原告提交的证据2、3、4、6的真实性、关联性、合法性予以确认。原告向被告的电话号码发送律师函，可以认定被告已收到，故本院对原告提交的证据5的真实性、关联性、合法性予以确认。原告提交的证据8能够证明原告对涉案商铺有权出租及运营管理，被告亦已实际使用涉案商铺，故本院对其真实性、关联性、合法性予以确认。 被告提交的第一组证据：1.喜盈门招商手册、2.麦当劳广告、3.商场广告、4.《湖南益阳喜盈门突然停业涉嫌欺诈，商户损失数千万》，证明（1）原告虚假宣传，欺骗商户入驻，根本没有依约履行其运营职能。（2）喜盈门在湖南的喜盈门商场也用类似的手段突然停业，涉嫌商业欺诈，商户损失千万，喜盈门的是一个严重商业失信的公司。原告对证据1-3的真实性、合法性无异议，关联性及证明力有异议，招商手册是宣传广告，不具备要约的性质，只是表明要引入什么品牌，和建设城市候机楼，没有明确引入的时间点，且大型的商业体在招商过程中变更入驻商家是正常的商业行为，不对租赁的经营造成任何实质性的影响，不能证明存在虚假宣传及欺骗商户的事实。原告对证据4的真实性、合法性、关联性有异议，该新闻不是报道，而是发布了网友对益阳喜盈门突然停业的评论性意见，不具备认定事实的权利依据，是否存在欺诈行为需权力司法机关或生效文书认定，且湖南益阳喜盈门与海口喜盈门是完全独立的法人主体，两者间没有任何人事财政的隶属关系。本院对被告提交的证据1-4的真实性予以确认，对关联性不予确认。第二组证据：5.租赁及运营管理合同（餐饮）、6.关于砗水马龙、水到磲成两店相关事宜的说明，证明（1）原告主张的被告违约按合同第十一条第二款计算租金、运营费、物业费，被告不违约按第三条计算，这不是双方真实意思的表示，原告为吸引被告投资入驻，向被告承诺给3个月的免租期，合同第三条约定的租金是除去第一年三个月免租期后分摊到第一年的月租金、月运营管理费，月物业费。（2）原告作为格式合同的提供方其提供的格式合同基本都是商户要承担义务、承担违约责任，合同条款基本都是霸王条款。（3）原告给商户都有免租期的约定，C区的砗水马龙、水到磲成两店在原告要求退场后，退回了两店的合同保证金，并按合同给予了半年的免租（租金、运营费、管理费）。原告对证据5的真实性、合法性、关联性无异议，证明力有异议，合同是在双方平等协商下签署的，不存在胁迫行为，且合同第十三条第二段明确写明，签订本合同时乙方已作详细阅读及质询，说明被告已清晰知道自己的权利义务，不存在欺诈。对证据6真实性、合法性、关联性无异议，证明力有异议，该说明第一句话写明两店因政府立法不允许砗磲行业市场销售所以无法经营提出撤场，是因政府行为而导致合同无法继续履行，与原告所主张的证明内容不一致。本院对被告提交的证据5、6的真实性予以确认，对证据6的关联性不予确认。第三组证据：7.《海口喜盈门“开业总攻：工程进展顺利”预备8月26日试营业》、8.《喜盈门城管喊你整改啦》、9.《传说中的“喜盈门”明天真能开张？？》，证明在2016年6月21日，喜盈门开业前三个月喜盈门郑总在接受媒体采访时表示消防管道已经全部安装完毕，商铺的门楣、门框已经全部完工，而事实是此时很多商户都还在装修中，很多商铺没有任何的门楣、门框消防管道也未完工。（2）2016年9月19日环卫工向12345投诉，后经海口新闻频道报道，在离海口喜盈门开业不足8天前，喜盈门广场在学院路、美各路椰海大道四处堆放大量建筑物、污水满地，人行道被损毁，喜盈门态度非常恶劣，从当时拍摄的新闻照片可以看到广场的装修脚手架都还未去掉。（3）离在海口喜盈门开业不足12小时的2016年9月27日下午五点半左右，天涯社区一楼主“雷屎人不偿命”发贴拍摄当天喜盈门广场里的工人还正在铺设一楼及公共区域电梯附近的地板砖，商场到处堆放了建筑垃圾，到处是正在施工的工人。（4）原告经营管理的喜盈门广场在媒体虚假宣传，在商场连最基本的装修都未完工，在相关基础设施和配套设施尚不完善的情况下，就强行在2016年9月28日令商户强行开业，匆匆交付使用，督促商户进场装修以赚取巨额租金，导致商户无法正常营业，损失惨重。原告对证据7、8、9真实性、合法性、关联性有异议，所有的内容都只是网友评论性意见，其内容不能做为认定是否具备开业条件的依据，且如被告自己主张的所有改造行为均在正式开业之前，开业是在合理的范围内。第四组证据：10.《海口一大型商场开业半年即改造引质疑》，证明中国青年报在2017年6月19日报道，在2017年5月15日起原告未告知商户征求商户同意的情况下，擅自对商场靠近椰海大道一侧围挡，对广场门前的路面进行大规模的改造施工，对广场前面的道路和绿化带施工，原告路面围挡的标示标明路面改造施工时间为2017年5月15日至2017年5月27日，但是2017年9月路面施工改造才实际完工，本来商场人气本来非常差，围挡施工三个多月，商场几乎没有人来了，因路面施工围堵了铺面，众多商户被迫停业。商户停止营业合同无法履行的原因，不是原告称的商户欠租，在2017年5月15日前原告没有向商户要求交纳拖欠的租金，无法营业的原因是从2017年5月15日起原告进行路面施工三个多月，原告隐瞒商户无法营业才是合同解除的根本原因。原告对证据10有异议，认为提到对椰海大道的改造虽在开业后，但只是对人行道路面的改造不是对商场经营范围内的改造，不影响实际经营范围的经营行为。第五组证据：11.海口12345市长服务热线投诉17份，证明（1）喜盈门多家商户投诉反映原告虚假招商，未尽到经营管理职责，无权要运营费。（2）喜盈门多家商铺投诉反映铺面漏水严重，商户要求原告修复，原告推诿，要求商户自己维修。（3）喜盈门多家商铺投诉反映广场施工未完毕原告就开始招商营业，导致商铺无法正常经营，损失严重。（4）在2017年6月喜盈门广场的商户要求商场将消防许可证、消防验收手续提供给商户看，但是原告拒绝提供，商户得知商场开业时，广场的消防不关，燃气管道不通，因此铺面不适合做餐饮，被告担心二次消防不过关，让商家配合安装天燃气。商户于2017年11月10日才得知，商场在2017年5月24日才通过消防验收。原告隐瞒商场消防验收未通过不能营业的重要事实，商户在不知情的情况下签订了《租赁及运营合同》。原告在合同履行过程中存在重大过错，因此，商户的燃气改造费用应由原告承担。（5）商户投诉原告将绿化带改为停车位，影响商户营业，城西中队认为是喜盈门内部装修，不属于他们管辖范围。（6）2017年下半年开始，原告以业态改变为由陆续锁住一些商户的铺面大门，不让其作生意。在2018年春节过后，原告开始恐吓C区多家商户，强夺商户店内设备、财物，打砸铺面，单方解除合同，准备重新出租给租价更高的商户。C区商户反映在未提前公告的情况下，2017年11月开始文玩区商户被原告逐步赶出商场，对该区域的商铺拆设改进，在施工过程不做任何维护，导致众多商户无法经营。（7）原告不是因欠租的原因将商户打砸出去，双方合同无法履行，商铺被迫停止经营的原因是，商场在2017年下半年进行业态改变不再经营餐饮及艺术品。原告对证据9真实性、合法性、关联性无异议，证明力有异议。所有有12345网站所登记的事项只是商户的单方面反映，在处理的过程中没有政府认定被告所主张的内容。在第61页中城西派出所的回复表明由于商户违约后继续占据商铺的行为，原告为维护自身经营场所能合理利用的权利，将物品拍照清单造册后封存，与被告主张的打砸不一致。第六组证据：12.《市民向智慧海口投诉：喜盈门施工噪音太大影响商铺经营》，证明C区商户反映在未提前公告的情况下，2017年11月开始起文玩区商户被原告逐步赶出商场，对该区域的商铺拆设改造，在施工过程不做任何维护，导致众多商户无法经营。原告对证据12真实性、合法性、关联性无异议，证明力有异议。该证据的回复中，已写明因内部施工的噪单的影响双方协调，不能证明2017年11月多人被逐出商场的事实。本院对被告提交的证据7-12的真实性予以确认。第七组证据：13.铺面装修合同、14.装修结算表、15.收据（8张）,证明被告委托海南俊世装饰设计有限公司做铺面的装修，结算后被告铺面装修总价款为338579元。第八组证据：16.淘宝订单（34份），证明2018年3月12日晚上，原告在没有告知被告的情况下将被告租赁的铺面里面的所有设备、餐饮用品、电器等全部搬走，将铺面打砸完毕，所有购买的厨房设备、餐饮用品、电器等，被告在淘宝上购买店内设备、办公家具、餐具厨房用品等共花费42915.58元，折旧费为21457.79元。第九组证据：17.照片，证明（1）截止至2017年7月29日，被告拍摄到喜盈门广场还在路面施工，水泥搅拌车停在广场内，商户无法营业。（2）2018年3月13日，被告发现铺面被打砸完毕，铺面内物品被抢夺走，店内一片狼藉。原告对证据13-17真实性、合法性、关联性有异议，认为是被告与第三方签订的装修合同，与被告没有关联，且原告所实施的拆除行为均在解除合同发出后等待半年没有得到回复的情况下，采取的自救行为。原告只能证明被告购买的物品，购买后使用在何处不得而知。本院对被告提交的证据13-17的真实性予以确认。被告庭后补充证据：18.陈小惠与喜盈门建材家具生活广场C区负责人左卫华的谈话录音，证明2017年10月份，原告公司老板通知要求C区商户全部清场进行业态改变。原告对证据18的真实性不能确认，关联性提出异议，认为陈小惠跟本案的涉诉商铺不存在任何关联，而且根据原、被告签订的合同，原告有权对商场进行企划和调整，包括业态调整，被告不缴纳租赁费已经构成违约，原告有权解除合同，与原告进行业态调整不存在冲突。因原告对喜盈门建材家具生活广场C区业态改变的事实未予否认，本院对被告提交的证据18的真实性予以确认。 本院依职权要求原、被告确认现存于原告处的涉案商铺中的物品清单，原、被告于2018年7月2日清点后向本院提交了双方一致确认的物品清单，本院对该清单予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月18日，原告与被告签订一份《租赁及运营管理合同（餐饮）》，约定：被告承租位于海口市××区号喜盈门[海口]建材家具生活广场C区三层C1-7、C1-25号铺面（面积133.84㎡）用于经营韩记清补凉1号店；租赁期限自2016年9月28日起至2021年9月27日止；被告承租的经营场地必须在2016年8月20日前装修结束并出样；第一个租金计收年度的月租金为2008元，全年租金为24096元，运营管理费3714元/月，全年运营管理费为44568元，物业费1305元/月，全年物业费为15660元；合同生效后被告应按照原告要求支付二个月的租金、物业费及运营管理费，并由原告提供贷款担保，通过银行办理剩余租金、物业费及运营管理费分期贷款；对于经营场地，被告应先付后用，即被告先按约定的支付方式支付约定的租金、物业费及运营管理费后，方能取得已付租金、物业费及运营管理费所对应租期的经营场地使用权，下期租金、物业费和运营管理费的支付时间必须在上期租金、物业费及运营管理费所对应的租期届满前10日内付清，逾期超过10日的，原告有权解除本合同并收回被告所租赁场地，被告除按其实际使用租赁经营场地的期限给付租金、物业费和运营管理费外，已给付的合同保证金视为违约金不予退还；为保证本合同的全面履行，被告应向原告交付合同保证金（合同保证金用于保障合同履行、投诉处理、售后服务等）18738元，由被告在合同签订之日一次性付清，合同保证金的使用范围包括被告未在规定时间交纳税款或者有关管理费用等，发生上述情形，原告均有权从该保证金中直接扣除相应的款项；被告在使用原告经营场地期间，向原告缴纳服务质量承诺押金2000元；原告有权将被告使用的经营场地纳入整体企划范围内，被告应予以配合；原告向被告送达任何书面文件、通知等，被告有义务签收，如被告拒绝签收或柜台无人签收，则原告将该书面文件、通知等张贴在被告柜台上并拍照或摄像留存证据后，即视为送达该文件、通知等；被告逾期缴纳租金或各项费用，在双方约定期限内或原告通知的期限仍不缴纳的，原告有权通知被告解除本合同，合同自原告解除合同通知送达被告之日起解除（发送或者张贴在被告承租的经营场所视为送达），被告合同保证金不予以退还；被告未能按照本合同所约定的期间缴纳各项费用的，原告有权单方面解除本合同，被告所缴纳的合同保证金不予退还，并由被告赔偿未交款项逾期期间每日1%的违约金；本合同有效期间，因被告违反原告的管理规定和规章制度等导致原告单方面解除合同的，被告承担本合同及附件所约定的违约责任外，其所交纳的合同保证金不予退还，服务质量承诺押金按合同约定执行，对原告造成其他损失的，应由被告按照原告的实际损失另行赔付；合同第12.2条约定，被告未全面履行本合同、发生合同约定的违约情形的，被告应按照如下标准向原告支付租赁期间的租金、运营管理费、物业费等费用，其中第一年经营场地租金2677元，全年租金32124元，运营管理费4952元/月，全年运营管理费59424元，物业费1740元，全年物业费20880元。合同签订后，原告依约向被告提供了涉案商铺，被告向原告交付了2016年9月28日至2017年3月27日的租金、运营管理费和物业费合计44162元及合同保证金18738元、服务质量承诺押金2000元，并对涉案商铺进行了装修。后因被告拖欠租金、运营管理费、物业费未付，原告于2017年5月27日作出一份《催款通知》，要求被告于2017年6月1日前缴纳2016年12月28日至2017年6月28日的租金、运营管理费、物业费。2017年8月10日，原告作出一份《违约限时撤场通知》要求被告付清拖欠的款项，并于2017年8月15日前办理撤场手续等。上述两通知均以张贴在涉案商铺的方式向被告送达。2017年9月7日，原告委托海南大兴天泰律师事务所作出一份《律师函》，要求被告支付截止2017年9月12日所欠费用42162元及办理撤场手续等，并通过短信方式向被告发送。2017年9月22日，原告向被告送达一份《解除的通知》，通知被告正式解除合同，原告将对承租铺位重新招商，并扣除合同保证金和租金不予退还，另要求被告在2017年9月28日前办理撤场手续并缴清所欠费用，逾期将对滞留在商场内的商品按照废弃物处理等。2017年10月17日，原告在涉案商铺张贴一份《付款通知》，要求被告支付2017年3月28日至2017年12月27日的租金和经营场地管理费合计73077元。后，原告将涉案商铺内的物品搬离。因被告至今仍拖欠租金、运营管理费、物业费67009元未付，原告遂诉至法院。 庭审中，本院向被告释明本院认定原、被告签订的《租赁及运营管理合同（餐饮）》为有效合同，并询问其是否变更诉讼请求，被告明确表示不变更诉讼请求。另，经询问，原告表示同意返还其从涉案商铺内搬离的物品（物品明细详见2018年7月2日原、被告共同出具的物品清单），并同意返还服务质量押金2000元。 另查，2017年5月15日至9月期间，涉案商铺所在的喜盈门建材家具生活广场对靠近椰海大道一侧围挡进行外围整改，对广场门前路面和绿化带进行改造施工。 再查，涉案商铺的土地使用权人为海南现代美居投资有限公司。海南现代美居投资有限公司与原告签订一份《委托管理协议》，将海口市龙华区龙昆南路与椰海大道交界处西侧300米处、海口现代美居项目B区和C区（包括涉案商铺在内）物业全权委托原告进行运营管理。 本院认为，原、被告签订的《租赁及运营管理合同（餐饮）》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原告已依约将涉案商铺交付被告使用，被告未依约按时支付商铺租金、运营管理费、物业费，已构成违约，应承担违约责任。根据原告提供的证据，能够认定双方签订的《租赁及运营管理合同（餐饮）》已于2017年9月22日解除。根据合同约定，被告发生违约情形的，原告有权按照租金2677元/月、运营管理费4952元/月、物业费1740元/月的标准向被告收取租赁期间的租金、运营管理费和物业费，故原告诉请被告支付自2016年9月28日至2017年9月22日期间的租金、运营管理费和物业费67009元[（2677元+4952元+1740元）×11个月+(2677元+4952元+1740元)÷30天×26天-44162元]的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。双方于合同中亦约定，被告逾期未支付租金、运营管理费和物业费的，被告缴纳的合同保证金不予退还，并由被告赔偿未交款项逾期期间每日1%的违约金，故被告反诉要求原告返还合同保证金18738元，没有事实和法律依据，本院不予支持，原告诉请被告支付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。原告自愿将违约金的计算标准降低为年利率24%，并以28107元（2677元×3个月+4952元×3个月+1740元×3个月）为本金，自2017年3月28日起至债务付清之日止；以26850元（2677元×2个月+4952元×2个月+1740元×2个月）+[（2677元+4952元+1740元）÷30天×26天]为本金，自2017年6月28日起至债务付清之日止，以上均按年利率24%计算违约金，符合法律规定，本院予以照准。 根据《中华人民共和国合同法》第十五条第一款关于“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”的规定，要约邀请系针对不特定对象发出的商业广告等意思表示。本案中，原告的招商手册等依法应认定为要约邀请，被告以原告在招商时虚假宣传、欺骗商户为由，主张《租赁及运营合同（餐饮）》无效及原告违约，理由不能成立。被告认为《租赁及运营合同（餐饮）》众多条款均是免除原告责任而加重被告责任的霸王条款，属于格式合同，应认定为无效。本院认为，该合同中条款不属于格式条款无效的情形，故对被告的该项意见，本院不予采纳。根据双方合同中关于“原告有权将被告使用的经营场地纳入整体企划范围内，被告应予以配合”的约定，原告对涉案商铺所在区域进行业态改变及对涉案商铺所在区域的外围整改属于原告进行物业管理、整体企划的范畴，虽对被告的正常经营会造成一定的影响，但不能成为被告拒不付租的合法理由，被告亦不能因此要求原告予以赔偿。被告以涉案商铺未通过消防验收为由，主张《租赁及运营合同（餐饮）》无效及要求原告赔偿损失。本院认为，未通过消防验收并非合同无效的法定事由，且双方签订的合同中未约定被告向原告交纳租金、运费管理费和物业费须以涉案商铺通过消防验收为先决条件，被告因此主张合同无效并主张原告赔偿损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告认为涉案商铺尚未取得不动产权证，原告在与被告签订租赁合同时存在隐瞒重要事实的过错，故对《租赁及运营合同（餐饮）》的效力存在质疑。本院认为，涉案商铺的土地所有权人为海南现代美居投资有限公司，海南现代美居投资有限公司将涉案商铺全权委托原告进行运营管理，故原告有权与被告签订《租赁及运营合同（餐饮）》，涉案商铺是否已办理不动产权证，不影响《租赁及运营合同（餐饮）》的效力，亦不影响被告对涉案商铺的使用。因此，被告的此项理由不成立，本院不予采纳。 庭审中，原告同意退还被告交付的服务质量押金2000元，故对被告要求原告返还服务质量押金2000元的诉求，本院予以支持。关于被告反诉要求原告赔偿装修工程款损失、赔偿涉案商铺内电器家具折旧费、赔偿搬迁费、可预见的经营利润损失的诉求。本院认为，系因被告逾期未缴纳租金、运营管理费和物业费，存在违约行为，导致双方解除合同，故原告要求被告赔偿上述损失，没有合同及法律依据，本院不予支持。庭审中，原告表示同意返还其从涉案商铺内搬离的物品（物品明细详见2018年7月2日原、被告共同出具的物品清单），故被告要求原告返还从涉案商铺内搬离的双方共同确认的物品清单中的物品的部分，本院予以支持。被告主张返还的其他部分的物品，因被告所举证据不足以证明其确存放在涉案商铺内，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十五条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十一条第二款规定，判决如下： 一、限被告（反诉原告）何浪美于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）海口喜盈门经营管理有限公司支付租金、运营管理费和物业费67009元及违约金（违约金的计算方式：以28107元为本金，自2017年3月28日起至债务付清之日止；以26850元为本金，自2017年6月28日起至债务付清之日止，以上均按年利率24%计算）； 二、限原告（反诉被告）海口喜盈门经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向（反诉原告）何浪美返还服务质量押金2000元； 三、限原告（反诉被告）海口喜盈门经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向（反诉原告）何浪美返还从海口市龙华区椰海大道321号喜盈门[海口]建材家具生活广场C区一层C1-7、C1-25号铺面内搬离的物品（物品明细详见2018年7月2日双方共同确认的物品清单）； 四、驳回被告（反诉原告）何浪美的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1747元，反诉费4879元，由被告（反诉原告）何浪美负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  王晓静 人民陪审员  王雪云 人民陪审员  王 映 二〇一八年七月五日 书 记 员  孙秀清 附相关法律法规条文： 《中华人民共和国合同法》 第十五条第一款要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。