浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0782民初2652号 原告（反诉被告）：周松贵，男，1966年8月15日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：吴苏琴，女，1968年10月9日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。（系周松贵的妻子） 委托诉讼代理人：陈杰，山西冠言律师事务所律师。 被告（反诉原告）：义乌市振兴首饰品电镀厂，住所地浙江省义乌市稠江街道江湾工业区。 投资人：吴冠。 委托诉讼代理人：何啸风、张浩然，浙江元谷律师事务所律师。 被告：郑兴林，男，1953年9月25日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告周松贵诉被告义乌市振兴首饰品电镀厂（以下简称振兴电镀厂）、郑兴林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月31日立案受理。被告振兴电镀厂于2018年2月13日向本院提起反诉，本院于2018年2月15日立案受理。本案依法由审判员叶迪龙适用简易程序，于2018年3月27日、7月11日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）周松贵及其委托诉讼代理人吴苏琴、陈杰，被告（反诉原告）振兴电镀厂的委托诉讼代理人何啸风（第二次未到庭）、张浩然，被告郑兴林（第二次未到庭）到庭参加诉讼。经征得双方当事人的同意，并经本院院长批准本案仍适用简易程序延长审理期限三个月。本案现已审理终结。 周松贵向本院提出诉讼请求：1.判令被告振兴电镀厂返还原告其与稠江街道办事处签订的征收补偿协议中关于装饰装修价值的补偿款80000元；2.判令被告振兴电镀厂返还原告其与稠江街道办事处签订的征收补偿协议中的搬迁费12000元；3.判令被告振兴电镀厂返还原告其与稠江街道办事处签订的征收补偿协议中的一次性临时安置费15840元；4.判令被告振兴电镀厂返还原告其与稠江街道办事处签订的征收补偿协议中关于停产停业损失的补偿款158400元；5.判令被告振兴电镀厂返还原告其与稠江街道办事处签订的征收补偿协议中的补助款132000元；上述款项均暂计，以实际协议标的为准，共计398240元；6.判令被告郑兴林对上述赔偿款承担连带责任；7.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年3月20日，原告与被告郑兴林（任振兴电镀厂厂长）签订《房屋租赁合同书》，承租被告振兴电镀厂所有的位于稠江街道江湾工业区的120平方米厂房用于经营，约定租赁期限一年一签，原告依约缴纳租金，被告也将涉案房屋交付原告使用。此后原告对涉案房屋进行装饰装修，并办理营业执照将涉案房屋作为住所。2017年6月，因进行浙中生态廊道建设，稠江街道江湾老工业区有机更新项目正式启动。被告振兴电镀厂于2017年9月29日、2018年1月10日、1月25日向原告下达通知，称因生态廊道和小城镇环境综合整治等需要，按照稠江街道有机更新办公室的工作部署，要求包括原告在内的承租户腾空店面，搬离现场，并明确表示振兴电镀厂将于2018年1月31日搬迁。据悉，被告振兴电镀厂已领取征收补偿款。根据《关于义乌市重点工程建设拆迁工业企业安置若干意见》及《浙中生态廊义乌稠江江湾工业区收购方案（讨论稿）》的相关规定，征收非住宅房屋的，被征收人可获得相应的补偿、补助与奖励。具体包括：1）房屋总价值补偿：包括房屋价值、装饰装修价值和附属物价值，由评估机构评估确定；2）搬迁费，工业企业按被征收面积100元/㎡计算；3）一次性临时安置费，按被征收房屋总价值的0.6%计算；4）停产停业损失补偿，按被征收房屋评估总价值的6%计算；5）补助，按被征收房屋评估总价值5%给予货币补助。由此可知，被告振兴电镀厂获得的征收补偿中包含了房屋装饰装修价值、搬迁费、一次性临时安置费、停产停业损失及补助。原告与被告郑兴林签订的《房屋租赁合同书》第六条约定，原告装修涉案房屋的，须经被告郑兴林同意，且装修费用与被告郑兴林无关。事实上原告对涉案房屋进行装修是征得被告郑兴林同意的，且装修费用全部由原告负担。因此，原告对涉案房屋的装饰装修价值享有合法权益。同时，根据相关规定及立法精神，搬迁费、一次性临时安置费、停产停业损失及补助旨在弥补额外支出费用，因此，原告有权享受该等补偿。原告多次向被告振兴电镀厂主张以上权利，但至今双方未能就补偿款如何分割达成合意。为维护原告合法权益，特依法起诉，望依法判令分割。庭审中，原告变更诉讼请求，将第三项临时安置费15840元变更为1742元；将第四项停产停业损失158400元变更为17417元；将第五项征收补偿款132000元变更为搬迁奖励5806元，其他诉请不变，合计116965元。 振兴电镀厂辩称：1.本案的处理结果与郑兴林无关，郑兴林是接受被告一的委托办理。2.不存在约定租赁期限一年一签的合同条款，案涉租赁合同的租赁期限自2017年3月20日至2018年3月20日，目前已到期。3.原告未按照房屋租赁合同第三条的约定付清房屋租金，被告有权按照约定有权行使提前收回房屋的权利，即解除合同的权利。4.案涉房屋涉及政府征收，客观条件发生重大变化，也不具备继续履行的条件，答辩人有权解除合同，收回房屋，原告在被告通知的2018年1月31日搬迁日起诉至法院，要求补偿，亦应认定为同意解除合同。5.原告未按约定支付租金，未及时交还房屋，应当承担支付租金及违约金的责任，并支付在合同解除后占有使用房屋的费用、承担腾空交还房屋的责任。6.涉案的房屋租赁合同，系依法解除，原合同中并无租赁房屋遇征收出租人应对承租人进行补偿的约定，被告作为房屋所有权人是法定的被征收人，因涉案房屋被征收的补偿款，包括房屋价值补偿、搬迁费、一次性临时安置费、停产停业损失补偿及补助等均归被告所有，原告无权主张分割。综上，原告的诉请没有事实及法律依据，恳请法院驳回。 郑兴林辩称：同意振兴电镀厂的意见。 振兴电镀厂向本院提出反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告周松贵签订的《房屋租赁合同》于2018年1月31日解除；2.判令反诉被告周松贵支付拖欠的租金21501.37元（按年租金66000元，除以365日，乘以房屋租赁合同解除前的实际租赁时间318天，得出当年应付租金为57501.37元，减去已付租金36000元，余租金21501.37元）；3.判令反诉被告周松贵腾空涉案的租赁房屋并交还给反诉原告；4.判令反诉被告周松贵支付房屋使用费2350.68元（按年租金66000元，除以365天，乘以房屋租赁合同解除后反诉被告占用、使用房屋的时间，即自2018年2月1日起暂计至2018年2月13日计13天，请求计算至实际腾空交还房屋之日止）；5.判令反诉被告周松贵支付拖欠房屋租金的违约金7019.46元（以第二项诉请中拖欠的租金21501.37元为基数，按每月3%的比例，自2017年3月20日起计算，暂计至2018年2月13日计331天，请求计算至实际付清房屋租金之日止）。事实和理由：反诉被告周松贵自2016年开始租赁反诉原告振兴电镀厂位于义乌市稠江街道江湾工业区的房屋3间，用于经营荷优烟酒商店。反诉原告委托郑兴林作为甲方，与作为反诉被告的乙方于2017年3月20日签订最后一期《房屋租赁合同》，合同约定租赁房屋3间，租期一年，年租金66000元。“房屋租金在交付房屋前付清，如延期交付租金，自延期之日起按3%计算违约金至实际退房之日止，并由甲方提前收回房屋。乙方需要将租赁的房屋装修的，需经甲方同意，装修的费用与甲方无关。”续租的合同签订后，反诉被告仅支付了租金36000元，余款30000元一直未支付。因涉案租赁房屋涉及有机更新改造被政府征收，反诉原告多次通知反诉被告腾空店面，交还房屋，等待拆迁。2018年1月25日，反诉原告再次通知反诉被告，房屋将于2018年1月31日搬迁，希望反诉被告于2018年1月31日前搬迁，但反诉被告漫天要价，双方一直未能就合同解除或终止事宜达成一致意见，反诉被告既未付清拖欠的房租，也未腾空店面交还反诉原告。2018年1月31日，反诉被告就本诉一案起诉至义乌法院。反诉原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应为合法有效。反诉原告提供了符合合同约定的房屋，反诉被告未按照合同约定支付全部租金，应当承担支付拖欠租金并承担违约金的责任。在涉案的房屋被政府征收拆迁后，涉案合同已经不具备履行条件，应当解除。反诉原告通知反诉被告于2018年1月31日前搬迁，反诉被告于同日起诉至义乌法院要求征收补偿，证明双方就合同解除应无异议，因此，双方于2017年3月20日签订的《房屋租赁合同》已于2018年1月31日解除。合同解除后，反诉被告应当交还房屋给反诉原告，否则应当按照房屋租金的约定支付房屋使用费。为维护原告的合法权益，依法起诉望判如所请。 反诉被告周松贵辩称：对反诉的租金，认可。对房屋实际使用费，不认可。原告事实搬离房屋是在2018年1月底，不存在实际占用房屋的事实。对违约金，不认可。在合同履行过程中，被告以其实际行为改变了租金的交付期限和方式即半年一付，协商人就是被告二和原告，双方系口头约定，之所以没有及时缴纳房屋租金，原告是在征得被告同意之后才没有及时支付租金。在2018年1月20日被告即对原告断水断电，1月20日之后原告对涉案房屋是不完整的使用状态，恳请法庭对1月20日之后的租金酌定进行减免。 被告郑兴林就反诉答辩，无意见。 经审理查明：振兴电镀厂系吴冠投资创办的个人独资企业，郑兴林系该厂厂长。2015年3月20日，郑兴林以甲方，周松贵以乙方，双方签订房屋租赁合同一份，甲方将位于振兴电镀厂8、9、10三间房屋出租给乙方使用，租期一年。嗣后，周松贵以租赁的厂房为经营场所向义乌市市场监督管理局注册登记了义乌市荷优超市，领取了个体工商户营业执照。2017年3月20日，双方续签房屋租赁合同，约定：租期一年，自2017年3月20日至2018年3月20日，租金66000元；房屋租金在交付房屋前付清，如延期交付租金，自延期之日起按3%计算违约金至实际退房之日止，并由甲方提前收回房屋；乙方需要将租得的房屋装修的，需经甲方同意，装修的费用与甲方无关；以及约定的其他权利义务等内容。合同签订后，周松贵支付租金36000元，尚欠30000元未付。因本市生态廊道建设和小城镇环境综合整治等需要，案涉房屋列入拆迁范围，振兴电镀厂分别于2017年9月29日、2018年1月10日、1月25日向周松贵发出腾空店面，搬离拆迁现场的书面通知。2018年1月19日，振兴电镀厂与义乌市人民政府稠江街道办事处签订《房屋收购货币》安置协议，政府以货币收购振兴电镀厂坐落于义乌市江湾工业区滨江北路185号房地产，振兴电镀厂于2018年3月15日前腾空并交付被收购的房屋。2018年1月底，周松贵腾空案涉房屋中的物品，但未将房屋交还给振兴电镀厂。案涉房屋于2018年4月中下旬被拆除。因双方未能就案涉房屋装修补偿款、搬迁费、安置费、停产停业损失、补助款等协商一致，周松贵诉至本院，振兴电镀厂提起反诉。 另查明，浙江明达房地产评估有限公司2018年1月16日出具给义乌市人民政府稠江街道办事处（估价委托方）的浙明达征字〔2018〕第063号国有土地上房屋收购估价报告的估价结果为确定估价对象（义乌市江湾工业区义乌市振兴首饰品电镀厂）房地产在价值时点的评估总价值为人民币2510.34万元（其中土地价值1259.55万元，房屋价值为718.70万元，装修附属物价值为532.09万元）。其中装修、构筑物及附属物评估明细表载明：荷优烟酒评估价值为广告牌4957.58元，PVC吊顶429元，玻璃窗2795.52元，合计8182.10元。 上述事实，有双方当事人的庭审陈述及原告周松贵提供的房屋租赁合同、营业执照、通知、《浙中生态廊道义乌稠江江湾工业区收购方案（讨论稿）》、光盘、国有土地上房屋收购估价报告、资产评估咨询报告、水、电费发票，被告振兴电镀厂提供的房屋租赁合同、房屋收购货币安置协议、通知，本院调取的装修、构筑物及附属物评估明细表等证据，在卷佐证。 本院认为：原告（反诉被告）周松贵与被告郑兴林签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。被告郑兴林系受振兴电镀厂投资人吴冠的委托管理该厂，其签约行为系履行职务所为，所产生的权利、义务应由被告（反诉原告）振兴电镀厂享有和承担。原告（反诉被告）周松贵要求被告郑兴林承担连带责任的诉讼请求，与法不符，本院不予支持。关于装修价值补偿费，双方租赁合同约定，乙方需对涉案房屋进行装修，需经甲方同意，装修费用与甲方无关，该约定实际是对承租房屋进行装修产生的费用由谁承担的约定，该约定未明确租赁的房屋到期后装修残值归谁享有，也未约定如遇租赁的房屋被征收时，房屋装修补偿费由谁享有，根据双方约定，装修费实际是由承租方负担，再结合本案因租赁房屋被征收，租赁期限尚未到期的实际情况，案涉房屋装修补偿费由原告（反诉被告）周松贵享有为宜。关于装修费补偿数额，原告（反诉被告）周松贵提供案外人黄文飞的证明，用以证明其装修费8万元，但其同时又提供浙明达征字〔2018〕第063号国有土地上房屋收购估价报告，该报告对案涉房屋装修及附属物价值进行了评估，且政府征收被告（反诉原告）振兴电镀厂的房地产，也是按照该评估报告评估价值支付相应的价值补偿款，故本案装修价值补偿款应当以该评估报告为准，对案外人黄文飞的证明不予采信。根据装修、构筑物及附属物评估明细表，案涉房屋装修价值补偿款为8182.10元。本案虽涉及房屋征收，但基础法律关系仍为租赁合同法律关系。关于停产停业损失，政府部门与被征收人之间达成的补偿系基于统一标准而得出的结果，与承租人之间的实际损失不具有同一性。本案中，原告（反诉被告）周松贵因租赁房屋被征收停业产生的损失客观存在，但从本院查明的事实看，原告（反诉被告）周松贵对于重新选择经营地点等具有较为充裕的准备时间，故结合租赁剩余期限，易地经营投入等综合因素，酌情确定本案停产停业损失为2000元。关于搬迁费、安置费，系基于其他补偿项目应由被告（反诉原告）振兴电镀厂享有这一前提，而且即使非因本次征迁，双方租赁合同期满后，承租人也面临搬迁、另选他址的事实，故该两项费用应由原告（反诉被告）周松贵承担。关于奖励费，是基于被征收的房地产所有权人按时与政府签订相关征收合同，并及时履行合同义务才享有的政府给予的奖励，该奖励只能由被征收人即被告（反诉原告）振兴电镀厂享有。由于案涉房屋被政府征收，被告（反诉原告）振兴电镀厂多次向原告（反诉被告）周松贵发出通知，要求其腾空租赁的房屋，原告（反诉被告）周松贵于2018年1月底腾空所承租的房屋，并提起诉讼要求被告（反诉原告）振兴电镀厂支付补偿款等，表明双方均有解除合同的意愿，同时租赁的房屋被政府征收，租赁合同因无法继续履行，故对被告（反诉原告）振兴电镀厂反诉要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年1月31日解除的请求，本院予以支持。关于拖欠的房租费，原告（反诉被告）周松贵对被告（反诉原告）振兴电镀厂主张尚欠房租费21501.37元认可，本院予以认定，该房租费应当支付。关于占用费，因原告（反诉被告）周松贵于2018年1月底已经搬空案涉房屋内的物品，虽然没有将案涉房屋交付给被告（反诉原告）振兴电镀厂，但已不再使用案涉房屋，结合本案的实际情况，对被告（反诉原告）振兴电镀厂的该项诉请，本院不予支持。关于违约金，虽然合同约定如延期交付租金，自延期之日起按3%计算违约金至实际退房之日止，但被告（反诉原告）振兴电镀厂在原告（反诉被告）周松贵未付清房租时，其也同意，实际是对合同约定租金交付时间的变更，现被告（反诉原告）振兴电镀厂未提供其要求原告（反诉被告）周松贵支付房租的证据，直到原告（反诉被告）周松贵提起诉讼，被告（反诉原告）振兴电镀厂才提起反诉要求原告（反诉被告）周松贵支付拖欠的房租，故被告（反诉原告）振兴电镀厂主张原告（反诉被告）周松贵违约的证据不足，对被告（反诉原告）振兴电镀厂的该项诉请，本院不予支持。关于腾空及交付案涉房屋，因案涉房屋已经拆除，故对被告（反诉原告）振兴电镀厂要求腾空并交付房屋的诉请，不予支持。综上，对原告（反诉被告）周松贵的诉讼请求，以及被告（反诉原告）振兴电镀厂的反诉请求当中合法合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）义乌市振兴首饰品电镀厂于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）周松贵装饰装修价值补偿款8182.10元，停产停业损失补偿款2000元，合计10182.10元。 二、驳回原告（反诉被告）周松贵的其他诉讼请求。 三、原告（反诉被告）周松贵于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）义乌市振兴首饰品电镀厂房租费21501.37元。 四、驳回被告（反诉原告）义乌市振兴首饰品电镀厂的其他反诉请求。 上述第一、三项双方应付款项相抵，原告（反诉被告）周松贵尚应支付被告（反诉原告）义乌市振兴首饰品电镀厂11319.27元。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1320元（已减半），由原告（反诉被告）周松贵负担1205元，由被告（反诉原告）义乌市振兴首饰品电镀厂负担115元。反诉案件受理费286元（已减半），由原告（反诉被告）周松贵负担200元，由被告（反诉原告）义乌市振兴首饰品电镀厂负担86元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  叶迪龙 二〇一八年七月十七日 书记员  赵 麒 ?*ArabicDash?-10-? ?*ArabicDash?-9-?