广东省英德市人民法院民 事 判 决 书(2015)清英法浛民初字第187号原告钟雪威，男，1994年9月19日出生，汉族，英德市人，住英德市，被告张继良，男，1988年4月10日出生，汉族，英德市人，住英德市，原告钟雪威诉被告张继良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月10日立案受理后，依法由审判员万少坚适用简易程序于2015年8月6日公开开庭进行审理，原、被告均出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟雪威诉称：于2014年4月15日钟雪威租下英德市浛洸镇开发区同兴街B88铺，出租方在与出租方洽谈租赁合同当时口头承诺免费协助我方办理个体户营业执照，和出租方协商一年都没有出到相关材料给我方，至2015年1月份才发现出租方不是业主，并且发现出租方与业主签订所租商铺不得转租。工商部门也追我方要办营业执照，所以被迫搬走。对于被告存在欺骗成份，本人钟雪威要起诉张继良，恳请法院为本人主持公道。要求被告赔偿涉案房屋装修款8000元、移动机房迁移费2000元、新租场地装修费3000元；返还涉案房屋2014年4月至2015年4月15日租金12000元及水电费3500元。原告钟雪威向本院提交的证据有：原、被告签订的店铺租赁合同。二、被告与屋主签订的商铺租赁合同。拟证明原告是签订租赁合同之后办证的时候被告才拿出来给原告看的。三、原、被告身份证信息。四、房产证复印件。拟证明原告是后来办证的时候才知道有这个真正屋主存在。被告对原告提交的证据有如下质证意见：都没有异议。并且我要补充一点，我和原告签订的合同里第一条有提到，“并保证乙方同等享有甲方在原租赁合同中享有同等权利义务，”这句话已经说明了他是明知我不是业主也肯签订合同。他之所以可以拿到我的合同资料，是因为他说他可以办到证，说他有熟人，我才给了我的资料他的。我也有主动帮他处理过这个事情。被告张继良答辩意见：一、在合同签订的过程中，本人不存在欺诈。1、原告声称本人在合同签订的过程中存在欺骗成分，但是原告的前一手转承租人也是用本人转租的同一位置商铺办理了营业许可证并在合同期内正常经营，本人也是给予原告同样的租赁条件，其最后没有办理到营业许可证并不是因为本人存在欺诈所造成。2、在本人与原告签订的租赁合同上写道“保证乙方享有同等甲方在原房屋租赁合同中享有的权利和义务”的约定，原告在合同签订之时就已经知道本人不是产权人，根本就不存在原告所称的“至2015年1月份才发现出租方不是原业主”的事实。3、本人与业主在2013年12月16日这份租赁合同签订之前就有合作，业主也是知道本人将商铺转租的情况，并且从2015年5月30日的那份证明也可以得知，业主也是确认本人转租的事实，所以本人一直和原告签订的合同都是有效的。二、原告违约在先，应承担所有不利于己的风险。1、原告向法院提出的5项诉讼请求是没有依据的，本人没有支付或者返还的义务。案涉及的租赁商铺在合同签订之后直到原告起诉之前都是原告一直经营使用，且在原告提起诉讼之前未经本人同意并在欠交一个多月租金的情况下将商铺内能够拆卸的装修物品都拆除带走，这完全符合解除合同的约定。2、原告声称“2015年1月份”工商部门勒令其办理营业许可执照之前，原告一直在正常经营，期间原告并没有表示要解除或者撤销合同，所以被迫搬走纯属虚构。即使原告要求撤销合同，但是申请撤销合同的期限只有一年，原告签订合同时就知道被告不是业主了，原告却在2015年6月10日才提起诉讼，这个时候早就过了一年，所以本人与原告签订的合同是有效的。被告张继良向本院提交证据有：一、房地产权证复印件。二、林永浩出具的证明一份。拟证明林永浩已经委托被告出租管理商铺。三、朱新喜出具的证明一份。拟证明上一个租客是可以凭被告的资料办到证的。四、林永浩身份证复印件。原告对被告提交的证据有如下质证意见：朱新喜出具的证明和本案无关，另外一份证明我不记得当时我有没有见过。对于合同的第一条，因为我当时签名的时候没有看清楚，但是我后来已经知道自己错了，他的确写了这条。还有他说我欺骗他，说我违约，因为我不能办证，我没办法只好搬走，我也找过他协调，叫他提供资料，但是他无法提供业主资料，导致我无法办证。他当时说我要限期内搬走，他完全不接受协调，我是被迫搬走的。我现在提供一份当时去司法调解委员会申请调解的通知书，因为他不肯调解，所以调解委员会才不肯受理。经审理查明，被告张继良于2013年租下位于英德市××开发区××Ｂ88商铺，与房屋所有人林永浩签订《商铺租赁合同》，合同上第五条写道“非得甲方同意，乙方不得将商铺转租或者分租给他人”。2014年4月15日，被告将该商铺转租给原告钟雪威使用，同日原告钟雪威与被告张继良签订了《店铺租赁合同》，其中合同第一条约定“甲方（张继良）出租于英德市××开发区××Ｂ88商铺给乙方（钟雪威）使用，并保证乙方同等享有甲方在原房屋租赁合同中所享有的权利和义务。”第二条约定“租金为每个月1000元，乙方需要一次性支付按金3000元给甲方。”第四条约定“乙方在签订合同前需要一次性支付按金3000元给甲方，同时市场2013年12月份对按金作调整，甲方有权作出相关调整，年满退回。”合同签订后，原告支付了3000元按金给被告并按月支付租金，在涉案房屋进行商业经营。2015年1月，原告到工商部门办理工商执照时，工商部门提出要求原告提供房屋所有人同意被告转租的证明方可办理营业执照，原告因此要求被告提供该证明，但被告至今没有把符合要求的相关资料交给原告。原告因被告无法提供房屋所有人同意被告转租的资料从2015年5月起不交租金给被告，并于2015年6月10日搬走了在涉案房屋内自己的物品并拆除了自己添附于该房屋的装修物。2015年7月23日，原告将涉案房屋钥匙交还被告。2015年6月10日，原告向本院起诉，提出以上诉讼请求，庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告返还按金3000元。案经调解，因原、被告就赔偿问题有较大争议，本案无法调解结案。上述事实，有原告提交的起诉状、被告提交的答辩状及双方提交的证据和庭审笔录在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告之间签订的店铺租赁合同不存在法律规定的无效情形，应为有效合同。原告提出被告隐瞒自己不是屋主的情况欺骗原告签订店铺租赁合同的主张，因原、被告签订的店铺租赁合同上有“保证乙方同等享有甲方在原房屋租赁合同中享有的权利和义务”的约定，该约定很明显地显示了被告不是屋主，故原告的该主张本院不予支持。被告将自己承租的房屋转租给原告，而被告与房屋的所有人签订的商铺租赁合同约定“非得甲方同意，乙方不得将商铺转租或者分租给他人”，从法律规定和被告与房屋所有人的约定来说，在未取得房屋所有人同意转租前被告将自己承租的房屋转租他人，被告的转租权是有瑕疵的，而该瑕疵会影响次承租人（原告）的利益，故在原、被告签订店铺租赁合同后原告要求被告提供房屋的所有人同意被告转租的有关资料的情况下被告有在合理时间内向原告提供房屋的所有人同意被告转租的有关资料的义务。原、被告签订的是店铺租赁合同，很明显原告租赁涉案房屋是用于商业经营，从原告向被告提出要求被告提供房屋的所有人同意被告转租的有关资料到原告搬出涉案房屋有几个月的时间，被告一直未向原告提供房屋的所有人同意被告转租的有关资料，致使原告未能办理工商营业执照，不能正常营业，应视为被告迟延履行合同义务致使不能实现合同目的。在此情形下按法律规定原告有权解除合同，并可要求被告赔偿因此而造成的损失。原告于2015年6月10日搬离涉案房屋，2015年7月23日将涉案房屋钥匙交还被告，应视为原告于2015年7月23日以实际行为与被告解除了店铺租赁合同。关于原告要求被告赔偿涉案房屋装修款8000元、移动机房迁移费2000元的问题：因原告没有提交任何证据证明损失的情况，且原告已将装修物拆除搬走，本院对原告的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告新租场地装修费3000元问题：因原告新租场地装修费应与本案没有直接的关系，该费用不属因被告违约造成的损失，本院对原告的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告返还涉案房屋2014年4月至2015年4月15日租金12000元及水电费3500元的问题：因原、被告签订的店铺租赁合同应视为于2015年7月23日解除，原告在合同解除前对自己使用水电所产生的水电费和使用租赁房屋产生的租金有支付的义务，原告要求被告返还于法无据，本院对原告的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告返还按金3000元及原告拖欠租金的问题：按金是非正规的法律概念，无法规范定义按金的法律意义，应遵从原、被告合同约定为宜。本案中，原、被告双方约定按金“年满退回”，而原、被告签订的店铺租赁合同是从2014年4月15日开始履行，至2015年7月23日，履行期已满一年，故被告应按合同规定退还原告按金3000元。原告在庭审中确认自己2015年5-7月租金没有支付，而原、被告签订的店铺租赁合同应视为于2015年7月23日解除，原告在2015年5-7月实际占用了租赁房屋，双方约定每月租金1000元，故原告应支付被告2015年5-7月房租3000元。原、被告因租赁互负债务，而且金额相同，应相互抵销。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。本案受理费256.25元，由原告钟雪威负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判长  万少坚二〇一五年八月三十一日书记员  林 愈附：一、本院标的款的帐号情况：户名---英德市人民法院；开户行---中国银行清远英德和平中路支行；账号---71×××45。如当事人要汇款到该账户，请在汇款单上将案件的案号附上，否则无法确认案号，无法入账。二、有关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（三）债务相互抵销；第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。