海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初7112号 原告：邢丽娜，女，1992年7月3日出生，黎族，住乐东黎族自治县。 原告：曾小姨，女，1983年10月29日出生，汉族，住海口市。 二原告共同委托诉讼代理人：王凤娟，海南维特律师事务所律师。 被告：郑金全，男，汉族，1969年11月1日出生，住海口市。 委托诉讼代理人：邝碧瑶，海南东方国信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏金花，海南东方国信律师事务所律师。 第三人：海南寅鼎实业有限公司，住所地海口市龙华区丘海大道。 法定代表人：林志洪。 原告邢丽娜、曾小姨与被告郑金全及第三人海南寅鼎实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月11日公开开庭进行了审理。原告邢丽娜、曾小姨及其委托诉讼代理人王凤娟，被告郑金全的委托诉讼代理人邝碧瑶到庭参加诉讼。第三人海南寅鼎实业有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邢丽娜、曾小姨向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令被告向原告退还50000元租房押金，并赔偿原告因合同无效所造成的直接损失11900元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年3月22日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告向原告出租位于海口市丘海大道海南金盛达建材商域陶瓷区的T307、308、322，323号铺面，该铺面是由被告向第三人承租后转租给原告。《房屋租赁合同》第三条约定：“本合同租赁期自2017年4月1日至2019年3月30日止。”租期限约定为两年。因原告以该铺面用作商铺经营，为保障长期经营的稳定性，被告在合同中向原告另做承诺：“甲方承诺，除乙方不再续租或不可抗力外，自租用期起肆年内甲方不得转租、转让或自用。”合同签订后，原告在2017年3月24日向被告一次性支付年度租金190090元和50000元押金，共计240080元。2017年4月期同，原告出资23800元对该铺面进行装修。2017年9月，因第三人向各商户发出续租新方案的通知，对租金价格进行调整，被告作为承租人因不配合执行续租新方案并存在其他违约情形，导致第三人收回该铺面不再出租给被告。现该铺面已由第三人收回处理，被告已无法继续履行其与原告签订的《房屋租赁合同》，但被告却拒不退还原告的押金。被告因其过错导致合同无法继续履行已构成违约，并严重侵害原告的合法权益。原告故向法院提起诉讼。 被告郑金全辩称，一、被告与原告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，该合同合法有效、应受法律保护。原告在未经被告同意的情况下，擅自对租赁的铺面进行装修，已经构成违约，应支付违约金，并且应当赔偿被告的损失，因被告与原告双方对违约金及赔偿数额一直未达成合意，所以被告未退还原告押金；二、原告对铺面进行装修没有经过被告的同意，故原告要求被告返还押金及直接损失的，没有事实和法律依据；三、合同无法继续履行不是出于被告的主观故意，而是因为原告自己放弃优先承租权，第三人随意解除与被告公司的铺面租赁合同导致。由于租赁商铺已经交给原告使用，被告已经不是实际占有使用该商铺。第三人发出通知的时候，并不是向被告发出的，被告从来没有收到过第三人关于优先承租权的通知，第三人在将铺面租赁给其他人之前，被告也完全不知道。被告从未放弃优先承租权，被告主观上希望同第三人续租，继续完成与原告的合同。而第三人在答辩状中说到，其招商部工作人员去商铺与原告洽谈合同到期是否续租的问题，铺面工作人员回复是放弃优先租赁权，还约定了交还铺面的时间。被告完全不知情，被告保留另案起诉原告与第三人违约侵犯其合法权益的诉讼权利；四、原告存在未按照合同约定持续经营的违约行为。根据被告与原告《房屋租赁合同》约定，全部铺面、仓库一律严禁作其他用途使用，并遵守被告与海南寅鼎实业有限公司即金盛达商城所签订的一切合同合约，否则视为原告违约。而被告与海南寅鼎实业有限公司签订的合同第五条第七款第7点：“乙方在经营过程中无故连续停止营业时间超过5天时间，或者全年合计停止营业时间15天以上，甲方有权解除合同并按照违约处理”的约定，原告也应该按照该合同约定进行经营不得擅自关闭店面。而原告无视合同的规定，从2017年10月开始断断续续关闭铺面，已经构成违约，根据相关合同约定被告未将押金归还。确有必要，被告请求法院前往调查取证。 第三人海南寅鼎实业有限公司述称，2013年1月，海南铭威建材有限公司（法定代表人郑金全）与第三人签约《金盛达建材商城租赁合同》，该公司租赁第三人位于海口市××区延长线金盛达建材商城瓷砖区T307、308、322、323（因公司财务更新，改为T03-01-07/08/22/23）共720平方米商铺，租期为5年（2017年12月31日止），第三人依约向该司交付出租物，该司依约支付了合同约定的各项费用。2017年12月，经第三人招商部工作人员到该铺面洽谈合同到期是否续租时，该铺面人员回复放弃优先租赁（续租）权后，于2018年1月25日才交还铺面给第三人（实际多占用上述铺面25天）。2017年，第三人未办理过上述铺面的装修备案。综上，第三人认为被告未经第三人同意私自转让、转租，第三人对此不知情，该转让、转租行为违反了《金盛达建材商城合同》之关于乙方私自转让、转租商铺的约定，合同到期后，本案被告放弃了续租优先权。至于被告与原告的房屋租赁合同，本司不知情，也与第三人没有任何法律关系，第三人依法保留主张追诉被告占用第三人25天的租金和被告违约将第三人铺面转让、转租的权利。 本院经审理认定事实如下： 位于海口市××区海南金盛达建材商城属于第三人所有。 2013年1月1日，第三人与海南铭威建材有限公司签订《商铺租赁合同》《管理合同》《海南金盛达家居建材商城商铺装修协议》，约定第三人将海南金盛达建材商城内的瓷砖区T03-01-07/08/22/23号（即T307、308、322、323号铺面），720平方米的营业场地出租给海南铭威建材有限公司经营，租赁期限为2013年1月1日起至2017年12月31日止，海南铭威建材有限公司私自转租、转让商铺行为无效，合同并对租金、违约责任、装修管理等进行了约定。 2017年3月22日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将海南金盛达建材商城内的瓷砖区T307、308、322、323号铺面、仓库共720平方米出租给原告使用，原告应遵守被告与第三人签订的一切合同，否则视为原告违约，被告有权单方解除合同；租赁期限为2年，自2017年4月1日至2019年3月30日止；租金每月每平方米20元，市场服务费每月每平方米2元，租金和市场服务费按年支付，须在该期年度第一个月的5日前缴付当期年度租金172800元和市场服务费17280元；合同期间第三人已予2018年元月对本租赁商铺涨价，原告应按本合同租金单价涨价给予被告；签订合同之日，原告应向被告交纳租赁保证金50000元，租约期满或合同解除后十五个工作日内，如原告无违约无赔偿的前提下，被告不计利息退还原告，但原告租赁期未满2年，押金及租赁被告不予退还；原告对租赁铺面、仓库进行装修等需经被告书面同意；租赁期内，原告未经被告同意进行装修等，被告可要求原告恢复原状，并赔偿被告损失。 合同签订后，原告通过银行转账方式于2017年3月24日向被告支付了租金172800元、市场服务费17280元、租赁保证金50000元。被告将海南金盛达建材商城内的瓷砖区T307、308、322、323号铺面交付给原告使用后，原告对铺面进行了装修，并入住经营。 2017年12月，因第三人与海南铭威建材有限公司到期，海南铭威建材有限公司未续租，原告于2018年1月25日将海南金盛达建材商城内的瓷砖区T307、308、322、323号铺面交还给第三人。 另查明，海南铭威建材有限公司的法定代表人为郑金全。 以上事实，有不动产权证书、商铺租赁合同、转账汇款回单、营业执照及庭审笔录等证据予以证明。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第224条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，被告作为承租人，未经出租人第三人同意擅自将房屋转租给原告，并收取租赁保证金50000元。被告擅自转租系无权处分行为，事后又未征得第三人的追认，故原、被告签订的《商铺租赁合同》为无效合同。现第三人将房屋收回，原告要求确认《商铺租赁合同》无效的诉讼请求于法有据。《中华人民共和国合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告未取得第三人同意转租，且转租期限超过被告剩余租赁期限是造成《商铺租赁合同》无效的主要原因，但原告在签订合同时未尽到谨慎的审查义务，故原、被告双方对造成《商铺租赁合同》无效均存在过错，应当各自承担相应的责任。故原告诉请被告返还租赁保证金50000元有事实和法律依据，本院予以支持；原告诉请被告支付因合同无效所造成的直接损失11900元无事实和法律依据，本院不予支持。第三人经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条规定，判决如下： 一、确认原告邢丽娜、曾小姨与被告郑金全于2017年3月22日订立的《商铺租赁合同》为无效合同； 二、被告郑金全于本判决生效之日起十日内返还原告邢丽娜、曾小姨租赁保证金50000元； 三、驳回原告邢丽娜、曾小姨的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1348元，减半收取计674元，由原告邢丽娜、曾小姨负担130元，由被告郑金全负担544元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判员 王 敏 二〇一八年七月二十四日 书记员 康雅琪 附：相关法律及司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。