贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)黔04民初67号 原告：安顺市平坝区农村信用合作联社。住所地贵州省安顺市平坝区安平办事处高新区迎宾大道华城大厦。统一社会信用代码91520421709563097N。 法定代表人：李伟，系该信用联社理事长。 委托代理人：方伟，系贵州联通律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 委托代理人：勾嘉嘉，系贵州联通律师事务所实习律师，代理权限为特别授权代理。 被告：平坝县为明生态养殖有限责任公司。住所地贵州省安顺市平坝县城关镇大关村赵家地。组织机构代码69273138-0。 法定代表人：邱继明,现羁押于安顺市。 委托代理人：罗志刚，系贵州巨人律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：邱继明，男，汉族，1958年10月4日出生，住贵州省平坝县，现羁押于安顺市。 被告：李霞，女，汉族，1964年6月4日出生，住贵州省平坝县。 原告安顺市平坝区农村信用合作联社（以下简称平坝信用社）与被告平坝县为明生态养殖有限责任公司（以下简称为明生态公司）、邱继明、李霞金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案受理后，依法组成合议庭于2018年7月11日公开开庭进行了审理。原告平坝信用社的委托代理人方伟、勾嘉嘉，被告为明生态公司的委托代理人罗志刚、被告邱继明和李霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告平坝信用社向本院提出诉讼请求：1、依法拍卖、变卖提供抵押物以实现原告抵押权优先偿还原告的借款本息；2、判令被告清偿原告借款人民币11179743.74元及截至2017年4月28日利息895224.32元、自2017年4月28日后产生的利息和罚息按合同约定的利率计算至借款还清之日；3、本案的诉讼费由被告承担。 事实和理由：被告为明生态公司于2015年1月2日向我社申请流动资金贷款1550万元，用途为养殖并于当日签订《流动资金借款合同》和《最高额抵押合同》。合同约定贷款期限为11个月，原定月利率为7.7057‰，贷款到期日为2015年12月1日。2015年11月27日，被告申请展期，双方当日签订展期协议，展期金额为1350万元，展期月利率为9.2468‰，展期到期日为2016年10月28日，利息付至2016年10月28日，现该笔贷款已逾期，逾期利率为13.8702‰。截至2017年4月28日，尚欠余额为11179743.74元，利息为895224.32元。被告邱继明、李霞为该笔贷款提供平坝县城××镇珍珠苑和平坝县中山南路房屋和土地作抵押并办理抵押手续，《房屋他项权证》号为平房他证城关镇字第××号。借款期满，被告未按合同约定偿还本金和利息，为维护原告合法利益特向人民法院起诉。 被告为明生态公司答辩称：对于本息原告方应提供详实的证据证明，对于抵押因未办理抵押登记抵押不成立。 被告邱继明答辩称：借款的本金和利息都属实，抵押也属实，但是抵押给原告的房产卖出三套但没有办理过户手续，这三套不属于抵押范围。 被告李霞答辩称：原告所说属实，但是贷款资料不是我办理的我只是签字，借钱办养殖场后一直亏损，现在无力偿还。 原告在举证期限内向本院提交以下证据： 1、营业执照、《法定代表人身份证明书》、法定代表人居民身份证复印件,拟证明原告的诉讼主体资格及身份情况、原告法定代表人身份情况及任职情况。 2、被告营业执照、组织机构代码证、税务登记证、居民身份证、结婚证复印件,拟证明被告的诉讼主体资格。 3、借款申请书复印件,拟证明被告为明生态公司在2014年12月14日向原告提出借款申请。 4、《流动资金借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》、借据复印件,拟证明原告与被告邱继明、李霞在2014年1月23日签订《抵押合同》,2015年1月2日签订《保证合同》，约定被告邱继明、李霞作为抵押人、保证人为被告为明生态公司贷款人民币1550万元提供抵押担保责任。同日，原告与被告为明生态公司签订《流动资金借款合同》，原告向被告为明生态公司发放贷款人民币1550万元。 5、借款展期申请表、借款展期协议书、展期抵押承诺书、保证人展期承诺书复印件，拟证明被告在约定的借款到期之前，于2015年11月13日向原告提出借款展期申请，要求对借款1350万元进行展期。同月27日，原告与被告为明生态公司签订《借款展期协议书》，借款展期到期时间为2016年10月28日。 6、他项权证（当庭提交原件核对）、土地使用权证、房屋所有权证、抵押物照片复印件，拟证明被告自愿提供抵押担保，保证抵押物合法，权属无争议的事实。 7、情况说明、欠息说明、贷款账户查询复印件，拟证明平坝县农村信用合作联社营业部系原告下属金融分支机构，其权利义务均由原告行使；被告在借款展期期间的正常利率为年利率11.096160%，月利率为9.2468‰，年罚息利率为16.644240%，月罚息利率为13.8702‰。截止2017年4月28日，拖欠利息、罚息金额为895224.32元。 8、被告邱继明、李霞的申明，拟证明案涉的抵押房产在贷款之前没有出售。 三被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、7、8三性无异议，本院予以认证。对于原告提交的证据6，三被告对其中的他项权证有意见，认为除了抵押合同，他项权证需要双方到相关部门办理，但是邱继明、李霞并未参与办理，庭后可能提起撤销他项权证的诉讼。本院认为，三被告对其中的他项权证有异议，但该证是行政部门依据职权办理且被告邱继明和李霞自愿提供证上的房产进行担保，现主张未参与办理未举出有效的反驳证据，本院对该证据的真实性予以采信。 被告为明生态公司在举证期限内申请其子出庭证实提供抵押的房产中有三套已经出卖，本院认为对于案涉抵押物是否出卖应提供书面的转让合同等直接证据加以证明；且证人与被告为明生态公司的法定代表人邱继明系父子关系，其申请达不到证明目的，本院不予准许。 被告邱继明、李霞未提交证据。 本院经审理查明：2014年1月24日，被告为明生态公司为发展生猪养殖，向平坝县农村信用合作联社营业部（以下简称营业部）提出借款申请。同日，被告为明生态公司作为借款人与营业部签订了《流动资金借款合同》【编号平农信社营（2014）年流贷字002-1号】，约定向平坝信用社借款1550万元，借款期限12个月即从2014年1月24日至2015年1月23日。贷款利率为固定月利率9.0322‰。贷款逾期的，罚息利率在合同载明的利率基础上加收50%。贷款利息自贷款转存借款人账户之日计算。贷款按日计息，日利率=月利率/30=年利率/360。如借款人不能按期付息，则自次日起计收复利。贷款按月结息，结息日为每月第20日。借款人指定账户名系为明生态公司，账号2342010001201100087195，同时约定担保方式为抵押。同日，营业部将1550万元转入被告为明公司账户。被告邱继明、李霞自愿为上述借款提供连带责任担保。2015年1月2日，营业部与被告为明生态公司签订《流动资金借款合同》（编号平农信社2015年流贷字001号），约定的贷款月利率为7.7057‰。贷款逾期的，罚息利率在合同载明的利率基础上加收50%。因被告为明生态公司流动资金周转困难，营业部、被告为明生态公司、邱继明、李霞三方于2015年11月27日签订《借款展期协议书》，确认截止2015年11月27日，为明生态公司尚欠本金1350万元，营业部同意展期11个月，展期后，借款到期日为2016年10月31日。还款计划约定最后一笔还款到期日为2016年10月28日。展期期间贷款利率为固定月利率9.2468‰。罚息月利率为18.4936‰。贷款逾期罚息月利率为固定利率13.8702‰。被告邱继明、李霞向营业部出具《展期抵押承诺书》和《保证展期承诺书》。 同时查明：2014年1月23日，被告邱继明、李霞作为抵押人与营业部签订《最高额抵押合同》（编号平农信营（2014）最抵字第002号），约定被告邱继明、李霞自愿为为明生态公司2014年1月23日至2016年1月22日期间最高债权额1550万元提供抵押担保。抵押担保范围:债权本金人民币1550万元及利息（包括利息和罚息）、违约金、赔偿金、抵押权人垫付的有关费用及保管担保财产和实现债权和抵押权的费用。抵押房屋清单如下：1、平国用（2005）第000250号土地使用权738㎡坐落于平坝县城××镇珍珠苑小区使用权人邱继明；2、平房权证南28私字第××号房屋所有于××关镇珍珠苑小区所有权人邱继明；3、平集用（2013）第1000181号土地使用权159.69㎡坐落于城关镇××路使用权人城关××村农民集体；4、平房权证城关镇字第××号房屋所有于××中山南路所有权人邱继明、共有人李霞。清单显示1、2项房屋土地评估价值为1980.42万元；3、4项房屋土地评估价为467.7万元。各方当事人办理了上述房产的他项权证，证号为平房他证城关镇字第T1400150。他项权证载明房屋所有权证号为007749等本证（见附记）、房屋坐落城关镇中山南路等（见附记）。附记载明：抵押物用途为住宅面积1645.44/495.28平方米；用途商业面积1446.56平方米。借款期限2014年1月23日—2016年1月22日，展期到2016年11月30日，债权数额为1350万元。债务人系为明生态公司，所有权证号/所有权人/坐落：007749邱继明、李霞城关镇中山南路，平南28私000086号邱继明平坝县城××镇高新开发区。 另查明：被告邱继明、李霞2011年补办结婚证。营业部出具《情况说明》认为该营业部系安顺市平坝区农村信用合作联社下属金融分支机构，营业部的合同权利义务均由安顺市平坝区农村信用合作联社行使。截止到2017年4月28日，被告为明生态公司尚欠本金11179744元、利息895224.32元。 本院认为：案涉的《流动资金借款合同》、《借款展期协议书》及《最高额抵押合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，均应确认为合法有效。合同成立后，各方应按照约定行使权利，履行义务。被告为明生态公司应当按照《流动资金借款合同》、《借款展期协议书》归还借款本金和利息。根据原告平坝信用社的《欠息说明》、《情况说明》、《贷款账户查询》和诉状陈述，截至2017年4月28日，被告为明生态公司尚欠本金11179743.74元，利息895224.32元，三被告对此不持异议，本院予以确认。对于逾期利率，《借款展期协议》中明确展期贷款月利率9.2468‰，贷款逾期罚息利率为固定利率13.8702‰,折合年利率为16.6442%，三被告对折合为年利率均不持异议，对贷款逾期罚息利率本院予以支持。在本案中签订合同的主体虽然为信用社的营业部，但营业部作为分支机构将其权利义务转由总部行使符合法律规定，本院予以准许。 关于原告平坝信用社是否享有优先受偿权的问题。三方签订的《最高额抵押合同》约定被告邱继明、李霞提供抵押财产的名称、数量、位置，抵押行为是各方当事人真实意思表示，案涉房产具有合法权属证实，且办理了抵押权登记抵押权成立。本案中，虽然位于城关镇××495.28平方米的房产土地性质属于农村宅基地，但是《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》规定的是宅基地使用权不得设定抵押，对于宅基地上的合法建筑物法律并未禁止抵押。随着我国经济和社会形势的发展，城镇化进程的推进，农民对其农村住房财产性权益保障的需要在增长，赋予农民更多财产性权利符合经济社会和有关农村住房财产权抵押贷款的政策精神。但是《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款也规定了“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”，建设部《房屋登记办法》第八十七条亦规定“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”，根据上述规定，当事人用农村宅基地合法建筑设定的抵押，在抵押权实现时可能存在风险，但是并不妨碍抵押行为本身的合法有效性。故对原告平坝信用社要求对案涉抵押物实现抵押权，本院予以支持。至于被告为明生态公司所提及抵押房产在抵押前已经出卖的抗辩理由，首先，被告为明生态公司未举出有效证据加以证明；其次，被告邱继明、李霞在给原告平坝信用社的《申明》和《展期抵押承诺书》中保证抵押房产在抵押前未出租、物权合法无权属争议；再次，即便该房产在设定抵押前已经出卖，但由于未办理过户手续，在被告为明生态公司将其抵押并办理抵押登记的情况下，符合《中华人民共和国物权法》的公示、公信原则，抵押行为成立。案外人可以基于买卖合同关系向被告主张违约责任，如要求办理过户应当经行政部门进行身份审查后进行，因此，违约、过户问题不属于本案审查范围。综上，依照依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零七条、第二百零九条及《中华人民共和国物权法》第一百七十九条之规定，判决如下： 一、被告平坝县为明生态养殖有限责任公司于本判决生效之日起十五日内归还原告安顺市平坝区农村信用合作联社借款本金11179743.74元及截至2017年4月28日利息895224.32元；2017年4月28日起以11179743.74元为基数，按逾期月利率13.8702‰计算至本息付清之日止。 二、被告平坝县为明生态养殖有限责任公司未在上述期限内归还借款本金及利息的，原告安顺市平坝区农村信用合作联社对被告邱继明、李霞提供抵押担保的他项权证号为平房他证城关镇字第××号附记记载的房产享有优先受偿权。 案件受理费94220元，由被告平坝县为明生态养殖有限责任公司、邱继明、李霞共同负担；上述款项原告安顺市平坝区农村信用合作联社已经预交，在执行时由其向三被告收取，不再向本院申请退还。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。 审判长 杨    虹 审判员 宋    颂 审判员 黄  光  美 二〇一八年七月十一日 书记员 袁文婷（代） 附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果： （一）承担加倍罚息或迟延履行金。 （二）被强制进行审计。 （三）被限制出境。 （四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。 （五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。 （六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。 （七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。 （八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。