广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4044号上诉人(原审原告)：张慕贞，身份证住址：广州市越秀区。委托代理人：江仕东，广东明镜律师事务所律师。上诉人(原审被告)：黄志明，身份证住址：广州市越秀区。上诉人张慕贞、黄志明因物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第989号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：区登汉原为广州市文德路兆元街15号房屋的产权人之一，产权份额为16/96。据2011年7月28日广东省广州市南方公证处作出的（2011）南公证内字第31086号《公证书》记载，区登汉于2011年3月2日死亡；广州市文德路兆元街15号房屋九十六分之十六的房屋产权是张慕贞和区登汉的夫妻共同财产，区登汉的子女区子聪、区慧孜自愿放弃继承权，区登汉名下的上述财产由张慕贞一人继承等。同时，区登汉等人（作为被拆迁人、乙方）和广东省福利南方图书公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定内容包括：现市房地产管理局以（85）房拆字许（040）《城市房屋拆迁许可证》批准甲方拆除产权属于乙方所有的房屋；乙方同意甲方拆除座落在文德北路兆元街15号的房屋，建筑面积152.36平方米；甲方将自有的文德北路大塘街回迁区自编D幢第四楼、六楼、七楼南向的自有房屋，建筑面积为174.36平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共14.6㎡在内）共5个单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；经核定乙方的原址房屋面积为152.36平方米，而甲方调换（补偿）给乙方的174.36平方米，两者对比，相差了22平方米，乙方根据有关规定其中10㎡按1300元/㎡、其中12㎡按2000元/㎡的标准计算，付给甲方37000元，并于1998年10月10日前付清；甲方调换（补偿）给乙方的单元，其中有建筑面积118.016平方米交由乙方安排使用，另有建筑面积56.3444平方米，乙方根据有关规定继续出租给原承租户，乙方应与原承租户重新订立租赁合约等。该协议第十一条“其他事项”还约定有：该屋业主之一区登汉住该屋同意其按建筑成本价1300元/㎡购买10/㎡扩大其继承部分；该屋回迁总产权174.36㎡分5个套间，业主之一任泉娱（即区登汉）户33㎡建积（即居积20㎡）在4楼，业主之一区登汉户57.189㎡建积（即居积34.66㎡）在6楼，业主之一香港籍区佩文户27.8266㎡建积在六楼、二户承租共56.3444㎡建积在七楼，区佩文户与区登汉户单元相贴邻或安排独立阳台。另查明，2010年12月15日，广州禾城房地产有限公司出具《入住确认书》，上记载：楼房位置为文德路仁康里46号208、46号712、46号1303、42号724-2（建积30㎡），收楼人为区登汉（区子聪代），收楼时间为2010年12月15日。原审诉讼中，黄志明为证明入住涉讼房屋情况，提交有以下证据：1.1985年6月15日，梁美好作为拆迁户户主所签订的《中国南方图书公司征用文德路段拆迁安置协议书》；2.梁美好（为被拆迁人、乙方）和广东省福利南方图书公司（为拆迁人、甲方）签订的《房屋拆迁安置协议》；3.广州禾城房地产有限公司于2003年1月27日向梁美好发出的《入住通知书》以及于2003年3月10日出具的《入住确认书》。同时，黄志明当庭表示：梁美好与其是母子关系，现在涉案房屋是其一家四口即夫妻和两个小孩在居住使用。对于入住涉案房屋与《入住确认书》房号不符的问题，其表示回迁当时没有门牌号，不清楚哪里是2楼201。12楼14房有安置回迁，有门牌对应，使用面积为20多平方米，是由梁美好的大儿子（即黄志明的哥哥）一家在居住使用。同时还表示：现在楼层中有2楼201②房的房号，只有二十多平方米没有厕所，其在那里堆放杂物，无法居住。其本人不是在2003年回迁时，而是在很长一段时间有了临水临电之后才开始使用2楼201②房。原审法院认为：双方当事人的争议焦点在于涉讼房屋应由哪一方使用的问题。本案中，双方均为文德路大塘小区回迁户，与拆迁单位均签订有拆迁协议，但最终所确定回迁房屋楼层、位置等均与协议有所出入，现考察广州禾城房地产有限公司出具的《入住确认书》，区登汉户回迁房屋为文德路仁康里46号208、46号712、46号1303、42号724-2（建积30㎡），包括涉讼房屋在内；梁美好户回迁房屋为D幢2楼201②房、12楼14房，并不包括涉讼房屋在内。同时，结合当事人所确认事实，涉案回迁大楼确系存在供黄志明方回迁的2楼201②房、12楼14房的门牌号，该2楼201②房、12楼14房现亦均由黄志明掌控和使用。由此可见，黄志明主张继续使用涉讼房屋的理由难以成立，而张慕贞作为区登汉的合法继承人，在本案主张黄志明将涉讼房屋交给张慕贞使用，较为合理，故法院予以支持。至于张慕贞主张的租金问题，考虑到本案双方均为回迁户，并不存在租赁关系；张慕贞也并未取得涉讼房屋的产权，本案处理的仅是房屋使用权的问题；而涉案地块本身存在回迁混乱的历史遗留问题，本案讼争产生亦不可全归责于黄志明，鉴于此，对于张慕贞该项租金主张，法院不予支持。至于张慕贞主张恢复原状并赔偿损失的问题，因未有证据显示拆迁单位与其有就回迁房屋状况进行详尽约定，其主张的房屋原状缺乏合理而明确的标准；张慕贞也无法明确和固定损失事实以及赔偿数额，故对于其该项主张，法院亦不予支持。据此，原审法院于2015年6月25日依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决：一、黄志明及同住人员应在判决发生法律效力之日起三个月内，将广州市越秀区仁康里46号208房腾空交还给张慕贞使用；二、驳回张慕贞的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取593元，由张慕贞负担543元，由黄志明负担50元。判后，张慕贞、黄志明均不服，向本院提起上诉。张慕贞上诉称：1.本案事实清楚，权利义务关系明确，黄志明在半天之内即可将广东省广州市越秀区仁康里46号208房腾空并交还给上诉人使用，一审判决第一项中的“三个月内”腾房不利于迅速确定民事法律关系以定纷止争。2.2010年12月15日广州禾城房地产有限公司回迁安置办公室为区登汉出具《入住确认书》，确认区登汉有权于当日入住位于文德路仁康里46号的208房。从即日起，上诉人在法律上即取得了涉讼房产的房屋使用权。上诉人也于同日通知黄志明腾空并交还该房给上诉人使用，否则按市场行情给付房租。虽然涉案地块本身存在回迁混乱的历史遗留问题，但本案讼争的产生却应全部归责于黄志明，其侵权行为一直处于持续状态。3.本案讼争的产生应全部归责于黄志明，上诉人是无过错的受害者，因此本案的诉讼费应全部由黄志明负担。据此请求：一、改判黄志明于2015年8月20日前将广东省广州市越秀区仁康里46号208房腾空并交还给上诉人使用；二、改判黄志明向上诉人支付租金55475元（从2010年12月16日暂计至2015年6月20日止，共计1585天，每日租金为35元）；三、本案诉讼费均由黄志明负担。黄志明答辩称不同意张慕贞的上诉请求。黄志明上诉称：原审法院查明事实不清，基于张慕贞向原审法院提交的证据，无法证明涉案房屋就是其产权的事实，其以涉案房屋的唯一产权人提起诉请，明显没有事实依据和法律依据。原审法院裁决此类案件过往的惯例是待涉案房屋的房地产权证办理后再作处置，而本案原审判决却与其相悖。因此，涉案房屋应在办理房地产权证再作裁决，而原审判决第一项明显依据不足、判决不当。据此请求：一、撤销原判第一项；二、本案一、二审诉讼费由张慕贞承担。张慕贞答辩称不同意黄志明的上诉请求。二审查明的事实与原审查明事实基本一致，本院予以确认。本院认为：根据广州禾城房地产出具的《入户确认书》，区登汉户的回迁房屋包括涉案房屋在内，而梁美好户的回迁房屋并不包括涉案房屋在内。原审法院据此认定张慕贞作为区登汉的合法继承人，对涉案房屋拥有使用权，黄志明对涉案房屋无权继续使用，进而判决黄志明及同住人员腾空涉案房屋并交还给张慕贞使用并无不当，本院予以维持。张慕贞虽尚未拥有涉案房屋的所有权，但不妨碍其因房屋使用权受到侵害而提起诉讼，故对黄志明上诉所提张慕贞的举证不足以证实其是涉案房屋产权人，无权提起本案诉讼的主张不予支持。黄志明已在涉案房屋长期居住，其腾空涉案房屋确实需要一定时间，原审酌情给予其三个月时间搬迁合理，本院亦予维持。由于黄志明入住涉案房屋是产生于回迁混乱的历史遗留问题，并非完全由其自身过错导致，原审基于公平考虑，对张慕贞所提由黄志明缴纳租金的主张未予支持正确，本院予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人张慕贞、黄志明的上诉均理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1186元，由上诉人张慕贞负担1086元，由上诉人黄志明负担100元。本判决为终审判决。审 判 长  张 姝审 判 员  赵剑奕代理审判员  任 慧二〇一五年八月二十六日书 记 员  赵 琳黄蔚