上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第142号上诉人（原审被告）唐俊书，*生，汉族，现住*号。委托代理人汤民，上海市郑传本律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海浦东新区副食品有限公司。法定代表人**，董事长。上诉人唐俊书因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第26636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2010年5月27日上海浦东新区副食品有限公司（以下简称副食品公司，甲方）与唐俊书（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同第一条约定：甲方自愿将坐落于上海市浦东新区A路997弄（原**新村90-91号）中的9-10号底层门面房建筑面积约25平方米、二楼整个楼面建筑面积约1,200平方米及改造后的三楼建筑面积约400平方米的房屋出租给乙方作经营使用，……；第二条约定：房屋租赁期限自2010年6月1日起至2020年7月31日止，……；第三条约定：房屋租金10年总计人民币（以下币种相同）110万元，分别为2010年8月1日至2013年7月31日年租金为38万元，2013年8月1日至2016年7月31日年租金为40万元，2016年8月1日至2020年7月31日年租金为44万元；第四条“付款方式”约定：乙方于合同签订当日支付甲方押金3万元，2010年7月20日支付15万元，2010年12月20日支付23万元，2011年7月20日支付19万元，2012年1月20日支付19万元，2012年7月20日支付19万元，2013年1月20日支付19万元，2013年7月20日支付20万元，2014年1月20日支付20万元，……，乙方必须在规定时间内向甲方付款，逾期按规定支付滞纳金，超过30天视为违约，甲方有权解除本合同，收取违约金；合同第五条约定：租赁期间，乙方应每月按时足额向甲方付清水费、电费、电话费等一切有关使用租赁房所发生的费用，逾期30天以上按违约处理；合同第十一条约定：本合同生效后，除不可抗力外，甲乙双方均应全面履行合同约定的义务，一方违约，另一方有权提前解除本合同，违约方应向对方支付相当于三个月租金数额的违约金及房屋装修所发生的费用。因唐俊书拖欠2012年1月20日应支付的19万租金，2012年5月22日副食品公司（甲方）与唐俊书（乙方）又签订了《补充协议书》，约定：1、甲方同意乙方2012年1月20日应付租金19万元延至2012年9月底前付清，2012年7月20日应付租金19万元延至2013年2月底前付清，2013年1月20日应付租金19万元和2013年7月20日应付租金20万元延至2013年12月30日前付清，乙方应按10%的年利率向甲方支付延期支付租金的利息；2、乙方在按上述约定支付延期租金的同时应仍按双方在《房屋租赁合同》中的约定，向甲方支付2014年的租金；3、如乙方未按本补充协议书第一、二条约定正确全面履行义务，甲方有权解除双方之间的《房屋租赁合同》，乙方应在《房屋租赁合同》解除后的三天内将租赁房腾空按约归还甲方，在租赁房内由乙方出资而未形成附合的装饰装修物可由乙方拆除，但不得毁损房屋，虽有乙方出资，但已形成附合的装饰装修物则无偿归甲方所有……。之后，因唐俊书继续拖欠租金，2013年5月13日副食品公司（甲方）与唐俊书（乙方）签订了《协议书》，约定：1、乙方确认截止2013年4月30日共拖欠甲方租金28.50万元，该28.50万元欠租乙方保证在2014年4月30日前付清，并同时应向甲方付清拖欠期间按10%年利率计算的延付租金利息；2、乙方自2013年5月1日起变更为按月支付租金，即乙方自2013年5月1日起，应在每月的5日前向甲方付清当月租金；3、乙方如在2014年4月30日前不付清拖欠的28.50万元租金，或者不按本协议的约定支付自2013年5月1日起的租金，且延期10天以上的，甲方有权解除双方之间的《房屋租赁合同》及其他相关协议，乙方应将租赁房腾空后无条件按约归还甲方，在租赁房内由乙方出资而未形成附合的装饰物可由乙方拆除，但不得毁损房屋，虽有乙方出资，但已形成附合的装饰装修物则无偿归甲方所有；4、甲、乙双方于2010年5月27日签订的《房屋租赁合同》及2012年5月22日签订的《补充协议》中的条款与本协议书相抵触的外，各方仍须（需）履行。2014年5月26日副食品公司向原审法院提起诉讼，要求判令：1、解除副食品公司与唐俊书于2010年5月27日签订的《房屋租赁合同》；2、唐俊书立即从上海市浦东新区A路997弄9-10号1-3层的承租房屋中迁出；3、唐俊书支付拖欠租金373,331元及逾期付款利息3.80万元；4、唐俊书支付房屋使用费，从2014年7月1日起计算至实际迁出之日止，按照33,333元/月的标准计算。原审法院另查明，就副食品公司用地范围内的建构筑物（包括临时搭建的简易用房、各类可用于商业使用的构筑物）申办经营许可手续之需要，副食品公司（乙方）与案外人上海市D办公室（甲方）签订有《上海市浦东新区商业用房挂靠管理合同》，协议约定甲方自2013年1月1日起，将坐落于浦东新区**二村90、91号乙方使用的房屋（或构筑物）作为服务社区，便民利民的商业网点纳入甲方统一管理，合同有效期三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。原审中，副食品公司提出，根据副食品公司与唐俊书2013年5月13日签订的协议书，唐俊书确认拖欠截止2013年4月30日的租金为28.50万元，并确认了最后的付款期限为2014年4月30日，唐俊书至今未支付28.50万元，所以要求法院判决解除副食品公司与唐俊书签订的房屋租赁合同。合同解除后，唐俊书应将租赁的上海市浦东新区**二村90号（编号为9号、10号）的底层门面房及**二村90号两楼、三楼的全部房屋（建筑）腾空并返还副食品公司；唐俊书支付截止至2014年6月30日的租金共计333,331元（2013年4月30日前唐俊书累计欠付租金28.50万元、2013年10月欠付租金1,666元、2014年2月-6月欠付租金46,665元）；唐俊书支付逾期付款利息30,000元；唐俊书支付副食品公司从2014年7月1日起计算至实际迁出之日止的房屋租金和使用费，按照月租金33,333元的标准计算。唐俊书则认为，2013年5月13日的协议书并没有约定唐俊书应在合同约定的付款期限内付清全部欠款，因此只有在唐俊书未付全部欠款的情况下，副食品公司才可以解除合同，现唐俊书已用重复支付的15万元抵充了部分租金，所以副食品公司不具备合同解除权，唐俊书不同意解除合同及返还房屋；对于2013年10月欠付租金1,666元、2014年2月-6月欠付租金46,665元无异议；唐俊书举证的记账联显示唐俊书已经支付了2011年7月20日至12月20日期间的15万元租金，发票显示的也是该时段的15万元租金，所以唐俊书已经重复支付了15万元，双方也口头达成协议从28.50万元中扣除15万元，副食品公司主张的2013年4月30日前欠付的28.50万元租金中应扣除该笔唐俊书重复支付的15万元租金，对副食品公司主张的逾期支付租金利息3万元同意支付。唐俊书自2014年7月1日起确实没有支付过租金，对2014年7月1日起的月租金标准为33,333元无异议，因唐俊书是要求继续合同履行，所以支付的应是房屋租金而不是房屋使用费，系争房屋的3楼系改建，属违章搭建，请求法庭酌情对该面积的租金或使用费予以调低。副食品公司则认为唐俊书承租的底层商铺及2楼、3楼都属于商业网点服务区范围，3楼没有被定性为违章建筑，唐俊书实际承租了该面积，不同意调低租金；副食品公司另表示同意返还唐俊书已付的押金3万元。原审法院认为，副食品公司与案外人上海市D办公室就系争房屋签订了《上海市浦东新区商业用房挂靠管理合同》，所以系争房屋属服务社区的便民利民商业网点的配套商业用房。副食品公司与唐俊书就系争房屋签订《房屋租赁合同》后，双方均应按约全面履行合同。因唐俊书在合同履行期间屡次拖欠房租，双方于2013年5月13日签署的《协议书》中约定唐俊书在2014年4月30日前不付清拖欠房租或延期支付自2013年5月1日起的租金超过10天以上的，副食品公司有权解除合同。对于唐俊书提出其在2013年4月30日前的租金中重复支付了2011年7月20日至2011年12月20日期间的租金15万元的意见，原审法院认为，唐俊书于2013年5月13日确认欠付2013年4月30日前的租金为28.50万元，而其提交的证明重复支付的相关证据均发生在2013年5月13日之前，该证据不足以证明其重复支付的事实，副食品公司也没有确认唐俊书的上述观点，故唐俊书认为欠付的28.50万元租金中已通过抵扣的方式支付了15万元的观点原审法院不予采纳，因唐俊书没有按约履行支付租金的义务，故副食品公司要求解除租赁合同于法有据，对此诉请原审法院应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。副食品公司与唐俊书租赁合同解除后，唐俊书应从系争房屋中搬迁并支付截止至2014年6月30日的租金333,331元，故副食品公司上述诉请原审法院应予支持。副食品公司与唐俊书对逾期支付租金的利息确定为3万元意见一致，对此原审法院予以确认。唐俊书确认自2014年7月1日起的月租金标准为33,333元，因合同解除后至唐俊书搬迁时止的房屋使用费参照原租金标准执行，故副食品公司主张自2014年7月1日起租金包括使用费的标准为33,333元/月并无不当，唐俊书认为系争房屋中包括有违章建筑而要求调低租金或使用费的观点于法无据，对此观点原审法院不予采纳。副食品公司同意返还押金3万元并无不当，原审法院予以确认。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于二O一四年十月十七日作出判决：一、解除上海浦东新区副食品有限公司与唐俊书签订的《房屋租赁合同》；二、唐俊书应于判决生效之日起十日内从坐落于上海市浦东新区**二村90号（编号为9号、10号）的底层门面房及**二村90号两楼、三楼的全部房屋（建筑）中迁出，将上述房屋（建筑）返还上海浦东新区副食品有限公司；三、唐俊书应于判决生效之日起十日内支付上海浦东新区副食品有限公司截止至2014年6月30日止的租金333,331元；四、唐俊书应于判决生效之日起十日内支付上海浦东新区副食品有限公司自2014年7月1日起至唐俊书实际迁出时止按33,333元/月计算的租金（使用费）；五、唐俊书应于判决生效之日起十日内支付上海浦东新区副食品有限公司逾期支付租金利息3万元；六、上海浦东新区副食品有限公司应于判决生效之日起十日内返还唐俊书押金3万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7,469元，减半收取计3,734.50元，由唐俊书负担。判决后，上诉人唐俊书不服，向本院提出上诉称：根据《上海市浦东新区商业用房挂靠管理合同》，出租系争房屋的适格权利人应为上海市D办公室，不应为被上诉人。上诉人重复支付了2011年7月20日至12月20日期间的租金15万余元，故上诉人已支付了部分租金，被上诉人不能单方解除合同。系争房屋第三层约400平方米属违章建筑，该部分的租金权益不应得到支持。请求二审撤销原审判决第一至第五项，依法改判驳回被上诉人原审的诉讼请求。被上诉人副食品公司未作辩称。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合同双方均应恪守合同约定，履行各自义务。因上诉人屡次未按合同约定支付租金，双方于2013年5月13日签订《协议书》，就解除租赁合同的条件进行了明确约定。上诉人在该《协议书》中确认截止2013年4月30日其拖欠被上诉人租金共计28.50万元，现上诉人称其曾重复支付了2011年7月20日至12月20日的租金15万元，双方口头约定该15万元在28.50万元中予以抵扣。上诉人的该项抗辩理由并无充分证据予以证明，本院不予采信。鉴于上诉人未履行《协议书》约定，故被上诉人单方解除租赁合同的条件成就。原审法院判决解除双方租赁合同，上诉人将系争房屋返还被上诉人，于法有据。上诉人拖欠被上诉人租金，其应按合同约定向被上诉人支付租金及逾期利息，上诉人主张系争房屋中违章建筑部分的租金不予支付的意见，缺乏法律依据，本院不予采信。本案租赁合同系上诉人与被上诉人之间订立，对合同双方具有约束力，上诉人主张被上诉人并非本案诉讼适格主体的意见，于法无据，本院亦不予采信。原审法院根据查明事实所作判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,469元，由上诉人唐俊书负担。本判决为终审判决。审 判 长  方 方代理审判员  陈蓓蓉代理审判员  毛 焱二〇一五年一月二十一日书 记 员  陈韫鏐附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……