天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0112民初782号原告：孙文祥，男，1989年5月12日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：王忠琦，上海锦天城（天津）律师事务所律师。被告：李毅，女，1953年3月8日出生，汉族，住天津市河**。第三人：天津嘉森房地产经纪有限公司，住所地天津市河**黄埔南路与围堤道交口西南侧峰汇广场1-2104-1。法定代表人：韩静，职务总经理。委托诉讼代理人：张宝坤，该公司职员。原告孙文祥诉被告李毅、第三人天津嘉森房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙文祥及其委托诉讼代理人王忠琦、第三人天津嘉森房地产经纪有限公司之委托诉讼代理人张宝坤到庭参加诉讼；被告李毅经本院依法公告传唤后拒不到庭。本案现已审理终结。原告孙文祥向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的编号为0000167的《房屋买卖居间合同》（以下简称“涉案合同”）及编号为27301-031517的《天津市存量房屋买卖协议》（以下简称“涉案协议”）；2.判令被告双倍返还原告定金150000元；3.判令被告向原告支付中介费用损失16500元；4.判令被告向原告支付首付款380000元及自2017年11月7日至该款实际给付之日的利息；5.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告及第三人于2017年3月4日签订涉案合同，约定原告购买被告名下坐落于天津市津南区××镇××路××号房屋（以下简称“涉案房屋”），总价款130000元，合同约定了双方权利义务及房屋基本情况。原告于签订合同当日向被告交付定金100000元，向第三人支付房屋中介费、评估费共计16500元，后双方于2017年11月7日签订了涉案协议，当日原告向资金监管账户存入首付款380000元，包含其中被告依约存入的50000元。后原告贷款审批通过后，2017年12月5日，原、被告共同到房管局办理房屋过户手续，但因涉诉房屋被法院依法查封，故无法办理过户手续。后原告多次催告被告解决涉诉房屋查封，协助办理过户手续，但被告仍未解决查封问题，因被告的违约行为导致合同无法继续履行，故原告起诉。第三人述称，原告所述合同订立及履行过程属实。被告未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.《房屋买卖居间合同》1份；2.中介费、评估费收据各1份；3.定金收条1份；4.天津市存量房屋买卖协议1份；5.天津市存量房屋交易监管资金收款凭证1份；6.催告函及邮件查询单复印件各1份；7.解约函1份。原告提交的证据1、2、3、4、5均符合民事证据规则的相关规定，本院对其证明效力予以确认；证据6、7组成了较为完整的证据锁链，能够反映被告怠于履行合同义务的行为，但快递结果显示并非本人签收，不能证明合同解除的通知已到达被告。根据原告提交的证据及相关陈述，本院确认如下事实：原告与被告及第三人于2017年3月4日签订涉案合同，约定：原告购买被告名下涉案房屋，房屋总价款1300000元；买方于2017年3月4日交付定金100000元并作为第一部分房款，第二部分房款1200000元于2017年4月10日前将首付款筹齐存入资金监管机构；如卖方未能履行合同条款至合同不能顺利完成，则卖方需双倍返还定金予买方，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方、居间方履行此合同，违约方应向非过错方承担居间服务费的损失；买方逾期超过十五日仍不交付该房屋，卖方应向买方支付该房屋售价10%作为违约金；卖方保证该房屋无纠纷等。原告于签订合同当日向被告交付定金100000元，向第三人支付房屋中介费、评估费共计16500元。原、被告于2017年11月7日签订了涉案协议，约定房屋价款为1250000元。涉案协议签订后原告将首付款330000元及被告支付的50000元共计380000元作为首付款存入天津市房地产交易资金监管中心在天津市建设银行设立的专用账户。后原、被告双方于2017年12月5日共同到房管局办理房屋过户手续，但因涉诉房屋已于2017年10月19日被天津市河西区人民法院查封，故无法过户。原告多次催告被告解决涉诉房屋查封未果，原告于2018年1月4日向被告邮寄限期履行合同催告函，于2018年1月10日向被告邮寄解除合同通知函，现原告及第三人均无法与被告取得联系。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。买卖合同中出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。原、被告签订的涉案合同及涉案协议系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当具备法律效力，原、被告均应按照合同约定履行各自义务。原告已按照约定交付定金100000元及首付款330000元，并依约办理了银行贷款手续履行了合同约定的相关义务；被告应按照约定协助办理房屋过户手续，但因被告原因导致涉诉房屋被依法查封无法办理过户手续，违反被告在合同中所做承诺，且在合理期限内未采取有效措施解除司法机关对涉案房屋的查封，严重违反合同约定，致使合同无法过户。根据法律规定，当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。现原告依约存入首付款及办理贷款等合同义务，被告未履行义务协助原告办理过户手续，且经原告催告后在合理期限内仍未履行，故原告诉请解除原、被告签订的涉案合同、涉案协议符合法律规定，应当予以支持。涉案合同中同时约定了定金及违约金，根据法律规定，原告可择一主张要求对方承担违约责任。另当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。故原告要求被告双倍返还定金符合法律规定，应当予以支持，本案中原告已向被告支付100000元定金，被告应向原告返还200000元定金，因被告已存入监管资金账户50000元，故被告仍需向原告支付150000元。关于原告主张的居间服务费损失，因对于该项费用由违约方承担在涉诉合同中已明确约定，被告方应向原告给付居间服务费13500元；原告主张的另3000元系评估费为评估费，该项费用的承担未经合同明确约定，应按照原告的实际损失处理。原告主张的利息损失与上述评估费3000元系被告违约造成的损失，因被告应双倍返还定金，原告未能证明实际损失高于定金数额，故原告该两项主张于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告孙文祥与被告李毅签订的编号为0000167的《房屋买卖居间合同》及编号为27301-031517的《天津市存量房屋买卖协议》解除；二、被告李毅于本判决书生效后三日内返还原告孙文祥定金150000元；三、被告李毅于本判决书生效后三日内向原告孙文祥给付中介服务费13500元；四、驳回原告孙文祥的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3692元及公告费560元，由被告李毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  国 艳代理审判员  叶程鹏人民陪审员  王洪刚二〇一八年七月三十日书 记 员  张勇昊附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。