上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三(民)初字第1112号原告桑毅。被告崔海涛。委托代理人黄燕华，上海政明律师事务所律师。被告上海义信房产经纪事务所。投资人崔海涛。第三人刘鸿俊。第三人卢勤。上列第三人共同委托代理人吴毅，康达律师事务所上海分所律师。上列第三人共同委托代理人顾陶，康达律师事务所上海分所律师。原告桑毅诉被告崔海涛、上海义信房产经纪事务所(以下简称“义信事务所”)居间合同纠纷一案，本院受理后，由审判员穆英慧独任审判，并通知刘鸿俊、卢勤作为本案第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告桑毅、被告崔海涛的委托代理人黄燕华、第三人刘鸿俊及其与卢勤的共同委托代理人顾陶到庭参加诉讼。被告义信事务所经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告桑毅诉称，2014年3月12日，经义信事务所居间，桑毅与刘鸿俊、卢勤签署《房地产买卖合同》及补充协议，桑毅将上海市宝山区永清二村XXX号XXX室房屋出售给刘鸿俊及卢勤，房屋总价款为人民币90万元，房屋附属设施、设备和装饰转让价款为28万元。合同签订后，桑毅委托崔海涛和义信事务所代为办理系争房屋上设定抵押的解除及过户手续，桑毅将刘鸿俊与卢勤支付的50万元购房款转汇给崔海涛，同时让刘鸿俊和卢勤将购房款52万元直接付给崔海涛，便于其帮忙办理系争房屋抵押的解除手续。然崔海涛收取102万元房款后，并未办理系争房屋上抵押的解除手续，亦不归还该笔款项。由于义信事务所系个人独资企业，崔海涛系义信事务所的投资人，崔海涛应对义信事务所的债务承担连带清偿责任。加之，102万元款项均直接交付给崔海涛，崔海涛应与义信事务所承担连带责任。故桑毅起诉，要求崔海涛与义信事务所连带返还102万元。被告崔海涛辩称，钱款并非崔海涛本人收取，虽然从账面上看，刘鸿俊支付的50万元款项直接转入至崔海涛帐户，但该帐户并不是由崔海涛自己控制，而是由崔海涛公司的合作伙伴梅礼慧控制。当时公司的分工是崔海涛负责居间事务，梅礼慧负责帮客户还清贷款，注销抵押。因本案涉及刑案，崔海涛已与公安机关协商，本案应当中止审理。另外，2万元定金崔海涛确实收到，钱款还在崔海涛处。关于桑毅所说的支付给崔海涛的50万元，崔海涛没有收到过。事实上，崔海涛本人从未实际控制过这个帐户。故不同意桑毅的诉讼请求。第三人刘鸿俊、卢勤述称，崔海涛称资金帐户被梅礼慧控制，并没有证据证明，对此也不清楚。梅礼慧是义信事务所的业务员，她与本案没有关系，崔海涛是义信事务所的投资人，不认可崔海涛的陈述。崔海涛称的刑事案件，公安机关都没有立案，本案没有中止的法定事由。当时购房时之所以同意将钱款转给崔海涛，是为了让崔海涛帮忙将系争房屋上的抵押借款还清，注销抵押，便于过户。第一笔房款50万元是刘鸿俊支付给桑毅后，桑毅当场就将这笔50万元转到了崔海涛的帐户中，当时刘鸿俊也在场。第二笔50万元，是崔海涛说要归还银行贷款，所以刘鸿俊直接将50万元转给崔海涛，对此桑毅也同意，并且认可这50万元也是支付的房款。所以两次转账，一共支付给崔海涛100万元。之前刘鸿俊还支付了2万元定金，该笔款项也是崔海涛收取，所以一共支付给崔海涛102万元。但崔海涛收取款项后，并未去归还贷款，注销抵押，而且银行的工作人员也说，崔海涛本来和银行约好要办理还贷手续的，最终，崔海涛又没到场。由于崔海涛没有去归还贷款，至今系争房屋上的抵押都没有注销，系争房屋也无法过户。经审理查明，2014年2月24日，崔海涛代桑毅(出卖方、甲方)与刘鸿俊(买受方、乙方)及义信事务所(丙方、居间方)签订《房地产买卖居间协议》，主要约定，甲方向乙方出售的房屋坐落在宝山区永清二村XXX号XXX室，总房价款为118万元。乙方为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金2万元。首期房款47万元，第二期房款为71万元。甲乙双方同意在甲方签署本协议后10天内共同签订《上海市房地产买卖合同》。协议第十三条其他约定：居间方向乙方刘鸿俊先生承诺永清二村XXX号XXX室于2014年3月4日前解封，因房屋解封不成功，造成刘鸿俊先生宝山九村XXX号XXX室甲方违约，违约责任由居间方承担。协议签订后当日，刘鸿俊向崔海涛支付定金2万元，崔海涛出具收款收据予以确认。2014年3月12日，桑毅(卖售人、甲方)与刘鸿俊、卢勤(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，刘鸿俊、卢勤向桑毅购买系争房屋，转让价款为90万元，双方确认于2014年4月15日前双方共同向房地产交易中心申请办理系争房屋的转让过户手续。当日，桑毅(甲方)与刘鸿俊、卢勤(乙方)签署《补充协议》，主要约定，双方确认买卖合同约定的房价款不包含该物业内的附属设施、设备及室内装饰的价格。甲乙双方同意该物业内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为28万元，乙方应当在过户当日直接支付给乙方。甲方收到该转让价后应向乙方出具书面收款凭证，乙方放弃索取转让价发票的权利。当日，协议签订后，刘鸿俊向桑毅转账支付房款50万元，桑毅向刘鸿俊出具了50万元的收款收据。桑毅收取50万元房款后，当即将该笔50万元转入崔海涛名下的银行帐户中，用于归还贷款。2014年3月17日，刘鸿俊又直接向崔海涛银行帐户中转账转入50万元，义信事务所出具收款收据，确认收到买卖系争房屋的部分房款50万元，开票人系梅礼慧。之后，义信事务所及崔海涛并没有去归还系争房屋上的抵押借款，注销抵押。2015年2月2日，梅礼慧与崔海涛出具特别约定，主要内容为：就系争房屋过户时间达成以下协议，崔海涛(法人)、梅礼慧(经办人)承诺2015年4月1日前将贷款全部还清，并撤销全部抵押，为该物业购买方(买卖合同中乙方)办理全部事宜(包括过户)，如未办理成功，乙方有权在尾款中扣除一万。目前系争房屋上仍有中国农业银行股份有限公司上海宝山支行和严宪伟的抵押权，并且系争房屋因案件被本院查封。桑毅与刘鸿俊、卢勤至今未办理系争房屋的产权过户手续。系争房屋已交付给刘鸿俊和卢勤使用。另查明，义信事务所系个人独资企业，其投资人是崔海涛。审理中，桑毅表示，由于崔海涛收到房款后，并未去归还房屋的抵押借款，桑毅现不再要求崔海涛和义信事务所去帮忙归还借款，要崔海涛和义信事务所将102万元房款返还给桑毅。桑毅出售系争房屋，是全权委托义信事务所办理，协议都是崔海涛让桑毅签的。桑毅现在认可已经收到刘鸿俊支付的102万元房款。义信事务所系居间方，桑毅就是通过义信事务所居间进行的房屋买卖。义信事务所系个人独资企业，崔海涛系义信事务所的投资人，102万元钱款也是崔海涛收取的，故崔海涛应对义信事务所承担无限连带责任。刘鸿俊表示，刘鸿俊直接支付给崔海涛的52万元，也是支付给桑毅的房款，同意由桑毅向崔海涛主张。崔海涛表示，桑毅与刘鸿俊的交易主要是与梅礼慧谈的，崔海涛只是做个居间人，他和梅礼慧之间有分工，桑毅提供的证据中承办人都写的是梅礼慧，有张收款收据也只有梅礼慧签字，并没有崔海涛签字，崔海涛从未经手过钱款。特别约定中，当时是承诺要帮他们归还贷款，但崔海涛只是义信事务所的法人，是见证人。根据桑毅提供的抵押信息，两笔借款金额不足100万元，而且正常还款金额会越来越少，桑毅不可能将100万元转给崔海涛，而且转账时崔海涛根本不在场，也不知道这100万元是如何流转的。崔海涛没有收到桑毅转来的50万元。以上事实，有桑毅提供的《房地产买卖居间协议》、企业工商登记信息、《上海市房地产买卖合同》、补充协议、特别约定、收款收据及转账凭证、上海市房地产登记簿，及各方当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，桑毅通过义信事务所居间，与刘鸿俊、卢勤就买卖系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》，义信务所作为居间方，应积极协助买卖双方完成交易。根据桑毅、刘鸿俊、卢勤的陈述及桑毅提供的证据材料，可以认定，当时桑毅和刘鸿俊均同意由义信事务所代桑毅去归还系争房屋上的抵押借款，将房屋抵押注销，便于完成交易过户。根据梅礼慧和崔海涛出具的特别约定，以及刘鸿俊和桑毅将房款转给崔海涛的事实，亦可以认定崔海涛和梅礼慧也同意代桑毅归还系争房屋上的抵押借款，注销抵押。因梅礼慧是系争房屋交易的经办人，崔海涛是义信事务所的投资人，其两人的行为完全可以代表义信事务所。根据桑毅提供的收款收据及银行转账凭证，崔海涛已经收取了桑毅及刘鸿俊支付的102万元钱款。崔海涛关于该帐户实际并不是由其控制的抗辩意见，因该帐户的户名就是崔海涛，该帐户理应由其本人控制，至于该帐户实际是由何人掌控，桑毅和刘鸿俊无从知晓，只能以帐户的登记信息为准。钱款转入崔海涛的帐户，即可认定崔海涛已收到了钱款。然崔海涛收到钱款后，至今未去归还系争房屋上的抵押借款，注销抵押，致使买卖双方无法完成系争房屋的交易过户。现桑毅和刘鸿俊、卢勤均认可这102万元就是房款，刘鸿俊、卢勤也同意由桑毅主张，故桑毅要求义信事务所归还房款102房款，并无不当。因义信事务所系个人独资企业，崔海涛作为其投资人，应以其个人财产对企业债务承担无限责任。加之，102万元款项均系向崔海涛支付，故桑毅要求崔海涛承担连带还款责任的请求，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海义信房产经纪事务所于本判决生效之日起十日内，返还原告桑毅房款102万元；二、被告崔海涛对被告上海义信房产经纪事务所的上述债务承担无限连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为6,990元，由被告上海义信房产经纪事务所及崔海涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  穆英慧二〇一五年八月六日书记员  陶佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。二、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条??本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。