上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第1789号上诉人（原审被告、反诉原告）上海见承实业有限公司。法定代表人***，总经理。委托代理人***。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海强贤厨房设备有限公司。法定代表人***。委托代理人董卫平,上海景昊律师事务所律师。上诉人上海见承实业有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三(民)初字第2335号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，系争位于上海市某区某镇甲公路8505号厂房权利登记人为案外人上海乙塑胶制品有限公司，该厂房房地产权证登记面积为3,236.05平方米,上海强贤厨房设备有限公司（以下简称“强贤公司”）通过资产转让方式取得上述厂房的所有权。2013年5月7日，强贤公司与上海见承实业有限公司(以下简称“见承公司”)签订了《上海市厂房租赁合同》1份，合同约定强贤公司将其所有的上述厂房出租给见承公司使用，厂房面积5,000平方米，包括彩钢板搭建棚子。租赁期限为6年，自2013年6月20日起至2019年6月19日止。年租金为人民币500,000元（以下币种均为人民币），第四年至第六年租金为535,000元，租金支付方式为每年5月30日前支付租金的一半，11月30日前支付租金的一半，先付后用。见承公司需支付30,000元押金。强贤公司负责房屋漏水的维修，见承公司负责房屋的门、窗在生产过程中的保养、维护。上述合同签订后，双方按约履行了各自的义务。见承公司在使用中，对于电费问题与强贤公司产生分歧，经协商，双方于2013年11月26日对电费分担达成了《补充协议》。期间，由于房屋存在漏水的情况，见承公司要求强贤公司修缮，强贤公司曾在2014年上半年对部分房屋屋顶进行了修缮，双方也各出资15,000元对租赁厂房内东北侧的房屋的屋顶进行了翻修。2014年7月，由于暴雨再次造成房屋漏水，为此见承公司拒绝支付2014年6月20日起的租金。原审法院另查明，租赁的位于某区某镇甲公路8505号房屋，有权证的房屋分别登记为3幢、4幢、5幢、6幢、9幢、10幢、12幢、13幢、14幢。现3幢和5幢之间、5幢和12幢之间、10幢和14幢之间以及12幢中间原空余地方均搭建有铁棚相连。原审审理中，强贤公司提起诉讼，请求判令：1、解除强贤公司、见承公司签订的《上海市厂房租赁合同》，见承公司立即搬离厂房；2、见承公司支付自2014年6月20日起至实际搬离日止的租金；3、诉讼费由见承公司承担。见承公司辩称：不同意强贤公司的诉讼请求，并提起反诉，请求判令：1、确认见承公司与强贤公司于2013年5月7日签订的《上海市厂房租赁合同》及2013年11月26日签订的《补充协议》无效；2、强贤公司赔偿见承公司漏雨物损300,000元；3、强贤公司赔偿见承公司装修损失165,000元，搬迁费80,000元，退还押金30,000元；4、反诉费由强贤公司承担。强贤公司针对见承公司的反诉请求，辩称：不同意见承公司的反诉请求。原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。强贤公司与见承公司签订的《上海市厂房租赁合同》中，强贤公司出租的房屋部分有产权证，该部分租赁合同有效；而对于搭建的铁棚部分，无产权证也未办理建设规划许可证，该部分租赁合同无效。在租赁期间，由于部分房屋存在漏水现象，强贤公司应见承公司要求也曾进行维修。2014年6月后，强贤公司要求见承公司支付半年租金，但见承公司以房屋存在漏水而拒付租金，为此双方产生矛盾。原审认为，如房屋确存在漏水，承租人可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。作为承租人支付租金是其主要义务，其以房屋漏水拒付租金的行为存在违约。原审审理期间，见承公司仍拒绝支付租金，故对强贤公司要求解除租赁合同的请求予以支持。对于强贤公司主张的租金部分，原审认为，其中合同有效部分租金按照合同约定金额予以计取，合同无效部分的使用费参照租金标准酌定减少计取。对于见承公司提出由于漏雨造成其300,000元的物损，要求强贤公司予以赔偿的请求，原审认为，当事人确认在2014年7月因暴雨排水不及，致使墙面渗水和雨水倒灌进房屋，但在本案中，见承公司无证据证明造成达300,000元物损事实，以及该损失与强贤公司之间有关联性，故原审法院对于见承公司的该请求不予支持。对于见承公司提出的装修损失的赔偿，原审认为，见承公司提出在有证范围内的房屋的装修部分，其中添附的烘漆房强贤公司也明确不予利用，鉴于造成合同解除的主要原因在见承公司，故对于其主张的装修损失赔偿的请求，原审不予支持。对于见承公司提出的搬迁费请求，无法律依据，亦不予支持。合同解除后，强贤公司因合同收取的押金应予返还，故对见承公司要求返还押金的请求予以支持。需要说明的是，本案部分租赁的标的物不具有合法审批手续，考虑到租赁标的物整体性，无法单独区分租金与使用费，原审酌定自2014年6月起至判决生效之日止的租金按年租金400,000元计取；判决生效之日起至实际撤离日止的使用费按500,000元计取。原审法院审理后于二〇一五年四月二十八日作出判决：一、确认上海强贤厨房设备有限公司与上海见承实业有限公司于2013年5月7日签订的《上海市厂房租赁合同》中涉及铁棚搭建部分厂房的租赁关系无效；二、解除上海强贤厨房设备有限公司与上海见承实业有限公司于2013年5月7日签订的《上海市厂房租赁合同》；三、上海见承实业有限公司于判决生效后十日内搬离租赁的位于上海市某区某镇甲公路8505号厂房；四、上海见承实业有限公司于判决生效后十日内支付上海强贤厨房设备有限公司自2014年6月20日起至判决生效日止的租金按年租金400,000元计取；判决生效之日至实际搬离之日止的使用费按每年500,000元计取；五、上海强贤厨房设备有限公司于判决生效后十日内返还上海见承实业有限公司押金30,000元；六、驳回上海见承实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1,300元，减半收取计人民币650元，由强贤公司负担250元，由见承公司负担400元。反诉案件受理费4,775元，由见承公司负担。判决后，见承公司不服，上诉于本院称：上诉人提供的证据，足以证明因被上诉人出租的涉案厂房严重漏雨，致上诉人重大经济损失，应对上诉人之损失进行鉴定，并由被上诉人予以赔偿，且上诉人对涉案厂房进行了部分装修，相应的装修损失，亦应由被上诉人承担。根据原审法院的认定，涉案厂房有证面积为3,236.05平方米，租金合同约定的租赁物尚有将近1,800平方米的违章建筑，根据法律规定，违章建筑涉及的部分，应自始无效，无效部分对应之租金，不应计取。故上诉请求维持原审判决第一、第二、第三、第五项，撤销原审判决第四、第六项，改判见承公司按照产证面积计算以每年323,605元的标准支付租金及占有使用费，强贤公司赔偿见承公司漏雨物损300,000元、装修损失165,000元。被上诉人强贤公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。就上诉人主张的因漏雨造成的物品损失问题，上诉人仅提供涉案物损清单及照片，但上述证据不足以证明其实际损失，且上诉人亦未能提供证据证明其主张的上述损失与涉案厂房漏雨之间存在因果联系，故上诉人要求被上诉人赔偿因漏雨造成的物品损失的诉讼请求，因缺乏证据证明，本院不予支持。就上诉人主张的装修损失问题，因系上诉人违约致合同解除，且被上诉人明确表示不同意利用上诉人之添附，故上诉人主张之装修损失，依法不予支持。就上诉人应承担的租金及占用费的支付标准问题，根据相关法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故就租赁合同无效部分涉及的占有使用费，参照合同约定的标准计算，具有相应的法律依据，上诉人关于租赁合同无效部分不应计取占有使用费的上诉意见，于法无据，本院不予采纳，原审法院酌定之租金及占有使用费的支付标准，符合本案的实际情况，本院予以认同。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币8,275元，由上诉人上海见承实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾 依代理审判员 娄 永代理审判员 蒋庆琨二〇一五年八月三十一日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……