青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）城商初字第1026号原告陈庆欣，男，1983年3月12日出生，汉族，现住青岛市崂山区。被告青岛招商海德置业发展有限公司，住所地青岛市高新技术开业开发区创业中心210-E室。组织机构代码：05725272-7。法定代表人孟才，该公司董事长。委托代理人曹敏，山东琴岛律师事务所律师。委托代理人蒋广东，山东琴岛律师事务所律师。原告陈庆欣与被告青岛招商海德置业发展有限公司定金合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次开庭审理中，原告陈庆欣及被告的委托代理人曹敏、蒋广东到庭参加了诉讼。第二次开庭审理中，原告陈庆欣及被告的委托代理人曹敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈庆欣诉称，原告与被告于2013年11月30日签订了《青岛招商·海德花园项目楼宇认购书》（编号为0000805），约定原告认购被告开发的位于城阳高新技术产业区的青岛招商·海德花园项目3号楼3单元201户，并约定双方应于2013年12月7日前签订《商品房预售合同》。原告于签订前述认购书当日交纳了23000元定金。后原告多次督促被告要求依约签订《商品房预售合同》，并于12月6日向被告发出书面催告函，要求在12月7日前按时签订《商品房预售合同》，但被告以种种理由敷衍，致双方未能如期签订《商品房预售合同》。原告认为，原告与被告签订了认购书，双方均应依约履行约定义务。原告依约缴纳定金，但被告收取定金后在原告督促下仍不能按期签订《商品房预售合同》，其行为已构成违约，按照相关法律规定，被告应向原告双倍返还定金并赔偿损失。因此诉至法院，请求判令：1、被告向原告双倍返还定金46000元。2、被告向原告支付自2013年12月8日起至生效法律文书确定的给付之日止的利息（按银行同期贷款利率计算）。3、诉讼费用由被告承担。被告青岛招商海德置业发展有限公司辩称，一、原告违反认购书约定拒绝签订《商品房预售合同》，其要求被告双倍返还定金及相应利息无事实及法律依据。首先，原被告双方签订《青岛招商·海德花园项目楼宇认购书》，由原告认购涉案房屋并向被告交纳定金人民币2万元，并非原告所称的2.3万元。其次，认购书认购须知第五条约定：“……如果直至该日，无论任何原因，买方没有前来售楼处与卖方签订《预售合同》并缴纳购房款的，视为买方违约。楼宇认购书自动解除，买方所认购的房屋，卖方将不再为买方保留，买方也将失去定金，且卖方无需另行通知买方即有权将买方认购之房屋另行出售；相反，如果该日前卖方没有为买方保留买方所认购的房屋已将该房屋出售并签署《预售合同》的，视为卖方违约，卖方将向买方双倍返还定金，作为对买方失去所认购的房源的补偿”。认购书签订后，被告多次催告原告签订《预售合同》，但原告始终无理要求被告大幅降低房屋售价而至今未能签订，原告行为已构成严重违约，被告有权没收原告交纳定金而不予返还；同时，被告一直为原告保留涉案房屋，并未将涉案房屋出售，也未与第三方签订《预售合同》，亦不具备认购书约定的双倍返还定金的条件。二、被告有权依据认购书的约定及法律规定没收原告定金。原告无正当理由拒绝与被告签订《预售合同》，是双方未签订《预售合同》的唯一原因。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条：“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第115条：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”之规定，《预售合同》未签订系由原告一方原因导致，其无权要求返还定金，而被告有权没收原告定金。综上，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告合法权益。原告为证实其主张向本院提交证据如下：证据1、《青岛招商·海德花园项目》楼宇认购书一份，证明原、被告存在合同关系，约定2013年12月7日前签订预售合同，关于相关法律文件的效力问题必须以EMS快递文件为准或直接送达签收的文件为准。被告质证认为，真实性无异议。证据2、收费单据二份，证明原告交给被告定金20000元，交纳了海德花园服务费3000元。被告质证认为，对定金收据没有异议，定金数额为20000元。对3000元的收据真实性无异议，但该金额并非定金，而是原告向第三方交纳的服务费，原告无权要求被告返还。证据3、EMS快递回执单一份（详情单原件，回执单复印件），证明原告于2013年12月6日向被告发EMS快递，要求被告在12月7日签约。被告质证认为，无异议。双方于2014年1月份已就重新签订预售合同的时间达成一致。证据4、被告“声明”一份，证明因被告的原因不能在12月7日签订合同。被告质证认为，真实性无异议。从该声明的内容看，原告之所以让被告出具该声明，也是同意延期签约的证据，与双方延期签约的事实相印证。证据5、EMS快递文件一份（详情单原件，回执单复印件），证明原告向被告主张要求双倍返还定金。被告质证认为，真实性无异议。函件的内容上看，原告是无权要求被告双倍返还定金，在该函件发送之前，被告已多次向原告发送通知，要求其签订预售合同，但原告拒不签署，系原告违约在先，其无权要求双倍返还定金，且被告有权没收定金。证据6、青岛市网上房地产网上打印件一份及预售许可证复印件一份，证明被告的预售许可证是在2014年1月20日颁发的。被告质证认为，无异议。是否取得项目的预售许可证与签订预售合同没有必然联系，原被告仍然可以签订。证据7、大众日报3月14日的网页打印件一份，证明被告的海德花园违规预售，导致无法签订预售合同，被告应双倍返还定金。被告质证认为，打印件来自网络没有异议。但与本案没有关系，被告并没有违规预售的情况。被告为证实其主张向本院提交证据如下：证据1、认购书一份，证明原被告双方签订认购书，原告认购被告的海德花园项目3-3-201户房屋；认购书第4条约定：买方（即原告）须于2013年12月7日前携带本认购书、定金收据及身份证到被告售楼处签订预售合同并按预售合同约定支付房款；认购书第5条约定无论任何原因，买方没有前来售楼处与卖方签订预售合同并缴纳购房款的视为违约…；原告应予2013年12月7日前与被告签订预售合同，否则被告有权没收原告缴纳的定金。原告质证认为，真实性无异议。但认购书须知的第5项是格式条款，违反了合同法规定，属于免除自己责任，加重对方责任。如果依照该约定，因为被告没有办理预售证而售房的违法行为将导致原告违约，该条款无效。证据2、收款通知单、海德花园项目认购销控单各一份，证明原告交纳定金20000元，而非原告诉称的2.3万元。原告质证认为，真实性无异议。但原告在被告的售楼处同时刷卡支付了3000元服务费，收费的理由明确注明是海德花园项目，另外在认购书上明确记载对享受爱家卡优惠3%，因此原告有理由相信这3000元仍是定金，否则有违原告交纳费用签订认购书的真实目的。证据3、联络函和告知书复印件各一份，证明被告于2014年2月27日向原告发送联络函，催促原告限期与被告签订预售合同，否则将另销售涉案房屋并没收原告定金；在被告多次催促原告仍拒绝签订预售合同后，被告于2014年4月22日向原告发送关于没收定金告知书；被告一直为原告预留涉案房屋，然而虽经被告多次催促，原告始终拒绝与被告签订预售合同，原告的行为已经构成严重违约，被告有权没收原告的定金而不予返还。原告质证认为，未有原告本人签收记录，证据没有原件，对真实性有异议；原告已于2013年12月6日发函被告要求依约签订预售合同，因被告原因未能在12月7日前签订预售合同，被告已构成违约，所以被告提交的文件，仅仅视为要约行为或作为被告违约行为的补救措施，原告无义务遵守。经本院当庭询问，原告认可收到上述联络函及告知书。证据4、短信通信记录一份，证明2014年1月29日被告的销售代表杨少君与原告就重新签订涉案房屋的预售合同的日期达成一致，双方明确在2014年春节以后签订预售合同，并且详细约定了签订合同的资料，原告也明确表示同意，该证据与原告提交的证据4可以相互印证。该证据可以证明系原告恶意拒不签署预售合同。原告质证认为，真实性无异议。原告与被告在认购书中明确约定，一方向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用邮政快递邮寄或直接送达的方式，送达本认购书所列明的另一方的地址或另一方以本条所述方式更改后的联系方式，因此，本短信通信记录不具有任何证明效力；如果按照被告所言，原告同被告就重新签订认购书，被告应提供原告签名的符合法律规定项目的书面文件，而本记录，原告只说了一句话，只是原告与杨少君私下交流，同本合同争议无任何法律关系，另外被告于2013年12月7日违约，原告所有的行为都是在依法维护自己的合法权益，包括要求被告提供补救措施、损害赔偿、双倍返还定金等等。本院认证如下：对原告提交的证据，因被告对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。对被告提交的证据，因原告对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。经审理查明，2013年11月30日，原告与被告签订《青岛招商·海德花园项目楼宇认购书》，原告认购被告的招商·海德花园项目3号楼3单元201户房屋，双方约定房屋每建筑平方米单价为人民币7567元，被告同时承诺上述单价在享受爱家卡3%优惠、开盘当天总价1%优惠及七天内按时签约1%优惠后，房屋每建筑平方米单价实际为人民币7196元。认购书同时约定，原告支付定金人民币2万元，并于2013年12月7日前携带认购书、定金收据及身份证到青岛市高新区同顺路16号招商·海德花园售楼处与被告签订《预售合同》并按《预售合同》约定支付房款。认购书签订后，原告于当日支付给被告定金人民币2万元，支付给北京搜狐新媒体信息技术有限公司海德花园项目焦点爱家卡服务费人民币3000元。2013年12月6日，原告向被告发送催告函，催促被告按时办理《预售合同》签订相关事宜，并根据《预售合同》约定协助办理房款缴纳等相关后续工作。2013年12月7日，被告向原告出具声明，内容为“陈庆欣购买招商海德花园3-3-201户房屋，约定签约时间为2013/12/7号，若非客户原因导致延期签约，公司将不追究陈庆欣违约责任，同时陈庆欣将继续享受2013/11/30日开盘优惠。”2014年1月29日，原告与被告工作人员杨少君通过手机短信进行联系，被告方表示年后就可以签合同，并告知原告在签订合同之前需要带身份证、户口簿、单身证明、社保单到房产交易中心开具住房情况证明，并到民生银行缴纳维修基金，同时开具三份单身证明。后因双方未进一步签订预售合同，被告向原告发送联络函，称因原告仍未与被告签订预售合同，被告有权不再为原告保留认购的房屋并没收其所缴纳的定金，现允许原告自收到该函之日起三日内到售楼处与被告签订预售合同并缴纳购房款，逾期，被告有权另行出售房屋并没收定金。2014年4月22日，被告向原告发出告知书，称原告已构成根本违约，现楼宇认购书已解除，被告将另行出售该房屋，同时没收原告所缴纳的定金人民币2万元。同日，原告向被告发送双倍返还定金催告函，称根据认购书的约定，双方应于2013年12月7日前签订《预售合同》，经原告多次催告，被告仍违反该约定，鉴于被告的违法、违约事实，原告要求被告双倍返还定金。另查明，2014年1月20日，被告具备招商·海德花园1-6号、13-14号楼的预售条件，取得预售许可证。本院认为，本案系定金合同纠纷。当事人双方可以约定以给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因被告已于2014年1月20日取得青岛招商·海德花园项目的预售资格，故本院对原被告之间签订的《青岛招商·海德花园项目楼宇认购书》的效力予以认定，原被告均应按照该认购书的约定履行各自的合同义务。因被告未于认购书约定的日期与原告签订《预售合同》，原告要求被告双倍返还定金共计人民币46000元。本院认为，首先，根据认购书及收款收据内容显示，被告收取原告定金的数额应为人民币20000元，原告另行交纳的3000元系原告为办理焦点爱家卡支付给北京搜狐新媒体信息技术有限公司的服务费，原告无权向被告主张。其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》的规定，原告要求被告双倍返还定金的条件应系被告的行为构成根本违约，导致合同目的无法实现。本案中，被告延期取得预售许可证的行为并不能导致原告按约定条件购买认购房屋这一合同目的落空，不构成根本违约，且原告在被告具备预售资格后仍有购房意向，故本院对原告以被告未按约定日期与其签订《预售合同》为由要求被告双倍返还定金的主张不予支持。因被告未于认购书约定的时间与原告签订《预售合同》，对合同未能订立存有一定的过错，且原被告均同意解除双方之间的《青岛招商·海德花园项目楼宇认购书》，故被告对原告缴纳的20000元定金应予返还，并返还自解除合同之日开始计算的利息。综上，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条之规定，判决如下：一、被告青岛招商海德置业发展有限公司于本判决生效后10日内返还原告陈庆欣定金人民币20000元。二、被告青岛招商海德置业发展有限公司于本判决生效后10日内返还原告陈庆欣自2015年1月27日起至判决确定的给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。三、驳回原告陈庆欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950元，由原告负担650元，由被告负担300元。被告在履行上述付款义务时，将应负担的诉讼费用一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  姜国华代理审判员  王红丹人民陪审员  王晓英二〇一五年一月二十八日书 记 员  韩均善附相关法律规定：1、《中华人民共和国担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款：因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。