广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初7206号原告（反诉被告）：张列夫，男，1978年12月10日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：周小兵，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁穗港，男，1973年4月19日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托诉讼代理人：何伟珊，广东万**海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李崇，广东宪鼎律师事务所律师。第三人：中山市港信房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市港口镇兴港南路**绿茵苑8卡，统一社会信用代码9144200084513494P。法定代表人：刘利坚。第三人：黎贤美，女，1984年6月14日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托诉讼代理人：谢德润，广东百昌律师事务所律师。原告张列夫（反诉被告）与被告梁穗港（反诉原告）、第三人中山市港信房地产经纪有限公司（以下简称港信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依职权追加黎贤美为本案无独立请求权第三人参加诉讼。原告张列夫及其委托诉讼代理人周小兵，被告梁穗港及其委托诉讼代理人李崇，第三人黎贤美及其委托诉讼代理人谢德润到庭参加诉讼，第三人港信公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。张列夫向本院提出诉讼请求：判令梁穗港继续履行2016年3月27日的房地产买卖合同，将中山市港口镇世纪东路1号保利怡方花园14幢1003号房地产【预售许可证号：中建房（预）字第2012115号、合同业务编号：HTN2012063384】过户到张列夫名下。诉讼中，张列夫增加诉讼请求：要求第三人黎贤美与梁穗港共同履行张列夫、梁穗港于2016年3月27日签订的房地产买卖合同，将中山市港口镇世纪东路1号保利怡方花园14幢1003号房过户到张列夫名下，并将上述房屋交予张列夫使用。事实与理由：2016年3月27日，梁穗港、张列夫在第三人港信公司的居间服务下签署《房地产买卖合同》，将中山市港口镇世纪东路1号保利怡方花园14幢1003号房转让给张列夫，转让价款为843000元，之后，张列夫在合同约定的时间内向梁穗港支付了定金及首期房款共340000元。2017年初，梁穗港在收取了原告首期房款后，办理了还款赎楼手续，根据合同约定，梁穗港应在房产证赎出之日起二日内，配合张列夫办理过户手续，张列夫亦依约通过了兴业银行的贷款审批。至此，张列夫已全面履行房地产买卖合同的买方义务，只待梁穗港配合办理过户手续。但梁穗港却于2017年4月起不配合张列夫办理过户，单方毁约，且故意与第三人黎贤美离婚将涉案房产约定归第三人黎贤美所有，为此获取不当利益。张列夫为维护自身合法权益，遂提起本案诉讼。张列夫对其本诉的诉讼请求以及主张的事实在举证期限内提交以下证据：1.房地产买卖合同；2.中山市商品房销售合同登记备案证明表；3.收据4张；4.转账凭证；5.中国建设银行个人贷款提前还款预约受理通知书；6.银行流水；7.财产证明书；8.情况说明；9.民事判决书；10.营业执照、案件材料收取单；11.转账凭证；12.微信聊天记录。梁穗港辩称,1.张列夫称梁穗港单方面不配合过户并非事实。2016年3月27日，张列夫、梁穗港签订房地产买卖合同，同年9月梁穗港办理了房产证。房产证办理后，梁穗港曾多次催张列夫支付房屋尾款，但张列夫却一直以各种理由拖延，导致房产不能顺利交易。此外，因张列夫不配合，导致梁穗港在申请银行还贷时出现两次延误。上述情况中介公司的人员也知道。2.涉案房产属于梁穗港与第三人黎贤美共同出资购买的房产，梁穗港未经妻子同意的情况下转让夫妻共同财产属于无权处分行为，因此张列夫、梁穗港签订的房地产买卖合同为无效合同，张列夫以无效合同要求梁穗港履行合同并不能得到支持。3.即使涉案房地产买卖合同有效，该合同也无法继续履行。梁穗港转让涉案房产并未经共有人同意，且共有人并不同意涉案房产的转让。银行批准原告的购房贷款已经过期而且张列夫也无法按合同约定全额支付房款。因张列夫一直未能支付购房尾款，造成梁穗港无法使用该购房款购买新的住房，失去了再次置业的机会，期间供楼款一直由梁穗港支付，梁穗港在这过程中产生的损失不断扩大，继续履行合同违背了梁穗港签订涉案合同时的交易意向，对梁穗港极不公平。4.即使梁穗港不履行房地产买卖合同构成违约，根据双方合同第九条约定，由梁穗港承担违约责任，张列夫不可再要求梁穗港继续履行合同。因此，若认定梁穗港违约，梁穗港愿意按法律规定承担违约责任，但本合同应予解除。综上，请法院驳回张列夫的诉讼请求。诉讼中，梁穗港向本院提出反诉请求：判令解除张列夫、梁穗港签订的房屋买卖合同。梁穗港就其辩解意见及反诉请求在举证期限内提交以下证据：1.结婚证复印件；2.离婚证、离婚协议。反诉被告张列夫辩称.1.梁穗港与黎贤美于2013年5月8日结婚，而涉案房屋购买时间为2012年11月28日，之后产权亦登记在梁穗港名下，可见涉案房屋由梁穗港于婚前取得，属于梁穗港个人财产，不属于梁穗港与黎贤美的夫妻共同财产；2.张列夫已提供证据证明有支付余下购房款能力，涉案合同并非无法履行；3.张列夫购买涉案房屋时并不清楚梁穗港的婚姻状况。综上，请法院驳回梁穗港的反诉请求。反诉被告张列夫就其辩解在举证期限内提交的证据与张列夫在本诉中提供的证据一致。第三人黎贤美述称，1.涉案房屋首付款、供楼款均由其支付，黎贤美已经对涉案房屋进行实际占有、使用,故涉案房屋理应属黎贤美所有。2.黎贤美与被告离婚时，在离婚协议书上约定涉案房屋归黎贤美所有。3.黎贤美并不知晓梁穗港与张列夫的房屋买卖合同关系，也不清楚张列夫支付房款情况，现得知张列夫未向梁穗港支付涉案房屋合理对价并办理房屋过户手续，所以法院不应判决涉案房屋归原告所有。4.同意解除梁穗港与张列夫签订的涉案合同。5.根据合同相对性，张列夫无权要求黎贤美履行涉案合同义务。第三人黎贤美对其陈述意见在举证期限内提交以下证据：1.银行流水记录；2.离婚证；3.离婚协议书。第三人港信公司提供书面意见述称，其司于2016年3月通过居间介绍推荐梁穗港所有的中山市港口镇世纪东路××花园××房给张列夫，并于2016年3月27日在其司的居间服务下三方签署《房地产买卖合同》，张列夫向梁穗港购买上述房屋，购买价为843000元，后张列夫在合同约定时间内向梁穗港支付了定金和首期款共340000元，2017年初，梁穗港在收取上述款项后办理了还款赎楼手续，张列夫已通过兴业银行贷款审批，其司通知梁穗港配合办理过户时遭到拒绝，梁穗港拒不配合办理涉案房屋的过户手续。期间，因张列夫与梁穗港未主动支付其司居间服务费，其司诉至本院，本院已判决张列夫向其支付居间服务费及违约金共33627元并已执行完毕。第三人港信公司未提交相关证据。在本案审理期间，原告张列夫向本院申请诉讼保全申请，要求查封被告梁穗港价值843000元的财产并提供了浙商财产保险股份有限公司深圳分公司出具的保函作为担保。本院依张列夫申请于2017年5月3日作出（2017）粤2071民初7206号民事裁定，查封梁穗港相应的财产份额。本院经审理认定事实如下：2016年3月27日，张列夫（买方）、梁穗港（卖方）及港信公司（居间方）签订《房地产买卖合同》，约定：买方以843000元购买卖方位于中山市港口镇世纪东路××花园××房的房产（建筑面积为120.95平方米）；定金50000元在签订合同时支付,在本合同生效后2个工作日内再支付50000元，买方意向贷款550000元，并于过户之前申请按揭，卖方无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，买方于过户当天支付首期款193000元；在银行出具《同意购房抵押贷款通知书》之日（若卖方需赎楼的，则在赎出房地产证原件并在注销抵押登记完毕后）两个工作日内，买卖双方签署《广东省房地产买卖合同》并办理递件手续，在递件回执载明的答复日期之日起七个工作日内，买方须到房管局等相关部门交纳税费并办理过户手续；买方向居间方支付佣金25290元；如果卖方在收取定金后不依合同条约将该房地产售予买方，则卖方除双倍返还定金予买方外，还应当赔偿买方相当于房屋总价款的10%违约金，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同；无论买方或卖方违约，均不影响经纪方收取中介服务费的权利【按成交价的3%收取】。合同还约定了其他事项。上述合同签订后，张列夫分别于签订合同当天、2016年3月29日、2016年11月24日向梁穗港支付定金50000元、定金50000元、10000元。后张列夫又于2017年3月6日提前向梁穗港支付了230000元首期购房款。以上张列夫共向梁穗港支付购房款340000元，梁穗港分别向张列夫开立收据予以确认。梁穗港在收取上述款项后于2017年3月7日向银行申请提前还贷手续，涉案房屋于2017年4月6日注销了抵押登记。2017年1月10日，张列夫向兴业银行中山分行申请办理个人二手住房按揭贷款，申请贷款金额为500000元。张列夫称梁穗港在符合过户条件情况下拒不配合办理房产过户手续、履行涉案合同义务，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，梁穗港于2012年11月28日购买中山市港口镇世纪东路××花园××房屋（建筑面积121平方米），于2016年9月18日办理了产权登记，产权人为梁穗港，土地权属性质为国有。梁穗港与黎贤美于2013年5月8日登记结婚，于2017年7月11日离婚，离婚时双方达成书面离婚协议约定涉案房屋归黎贤美所有。又查，张列夫向本院提交了上海浦东发展银行财产证明书，账户余额显示原告有能力一次性支付购房余款503000元。再查，港信公司以居间合同纠纷为由诉至本院，本院于2018年1月9日作出（2017）粤2071民初12805号民事判决，判令：梁穗港、张列夫向港信公司支付中介服务费25290元及违约金7587元。该判决已发生法律效力。诉讼中，张列夫、梁穗港称若法院确认涉案房屋买卖合同需继续履行，则要求对张列夫未付购房款的支付在本案中一并处理。庭审中，梁穗港称在2016年期间，张列夫一直没有办法办理银行按揭贷款，其催促多次未果，后张列夫听说涉案房屋房价上涨才主动提出付款，张列夫此前未见过黎贤美。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。张列夫与梁穗港及港信公司签订的房地产买卖合同是各方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。关于梁穗港是否有权出卖涉案房屋的问题。涉案房屋是被告梁穗港婚前所购，并依法登记于梁穗港名下，梁穗港与第三人黎贤美未能就涉案房屋为二人共同购买提供充分证据，应承担举证不能的不利后果。故本院认定涉案房屋不属于梁穗港与黎贤美的夫妻共同财产。此外，梁穗港与张列夫签订房地产买卖合同的时间亦在离婚协议书签订生效之前，故本院认为梁穗港有权出卖涉案房屋。关于买卖合同是否具备解除条件的问题。张列夫按照合同约定的时间向梁穗港支付了100000元定金，于过户前向梁穗港支付了首付款230000元，并向银行申请了按揭贷款，已履行其主要义务。从张列夫提交的微信聊天记录来看，梁穗港经张列夫多次催告，仍拒不配合办理过户，违反了合同约定的主要义务，构成违约。依据合同约定，如果卖方在收取定金后不依合同条约将该房地产售予买方，卖方承担违约赔偿责任，但买方不可逼使卖方履行此合同。故对原告主张继续履行涉案买卖合同、要求被告与第三人黎美贤协助办理过户手续的诉讼请求理据不足，本院不予支持。现被告以其自身行为表明不再履行涉案买卖合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定法定解除条件，现被告反诉要求解除涉案买卖合同，本院予以支持。若被告存在违约，原告可另案向被告主张违约责任等。被告港信公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除反诉被告张列夫与反诉原告梁穗港于2016年3月27日签订的房地产买卖合同；二、驳回原告张列夫的诉讼请求。本诉案件受理费12230元,诉讼保全费4735元,合计16965元（原告张列夫已预交），由原告张列夫负担；反诉案件受理费6115元（反诉原告梁穗港已预交），由反诉被告张列夫负担（反诉被告张列夫于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  仇丽君人民陪审员  郭绮文人民陪审员  吴妙玲二〇一八年七月二十四日书 记 员  林文丽许晓丹