浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终3772号 上诉人（原审被告）：浙江万凯置业投资有限公司，住所地浙江省杭州市上城区南兴加儿巷****。 法定代表人：林萍。 委托诉讼代理人：关凌云，浙江金麟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州上城区投资控股集团有限公司，住所地浙江省杭州市上城区金隆花园金梅轩****。 法定代表人：陈凌军。 委托诉讼代理人：夏璟，周庆艺，浙江五联律师事务所律师。 原审被告：林萍，女，1973年10月22日出生，汉族，住上海市长宁区。 上诉人浙江万凯置业投资有限公司（以下简称万凯置业公司）因与被上诉人杭州上城区投资控股集团有限公司（以下简称上城控股公司）、原审被告林萍房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2017）浙0102民初6087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2004年10月10日，浙江省杭州市上城区教育局（出租方、甲方）与林萍（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的坐落在杭州市上城区中河路10、11号（原凤山门小学校舍及土地）出租给乙方使用，该房屋建筑面积约为4500平方米，占地面积约为6500平方米；租赁权共二十年，自2005年1月10日起至2025年1月9日止；房屋租金第一年为600000元，以后每一年递增10%，第六年起每年按前一年的租金标准递增5%，第十一年起，每年按前一年的租金标准递增3.5%，租金每半年支付一次，乙方必须在每年的1月1日及7月1日前支付当期租金，先付后用，乙方逾期交付租金的，除应及时如数补缴外，还应承担迟延交付租金的每日万分之三的违约金；甲方同意乙方可将承租的该房屋部分或全部转租给他人，但必须结合本合同的租赁用途；在租赁期内，乙方拖欠租金累计达15天以上的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；乙方承诺在2005年3月份之前，在上城区注册不低于1000万注册资金的公司，作为本租约的附加条件，新公司成立后将成为本合同的承租方，在合同文本上加盖公章，承担相应责任和义务。上述《房屋租赁合同》落款处由万凯置业公司加盖公章，林萍作为代理人签字。 2008年8月12日，杭州市上城区人民政府出具关于进行全区资产整合组建杭州上城区投资控股（集团）有限公司方案的批复【上政函（2008）95号】，决定组建杭州上城区投资控股（集团）有限公司，并将包括浙江省杭州市上城区教育局在内的上城区各行政事业单位、街道的经营性资产划转注入杭州上城区投资控股（集团）有限公司。2008年11月18日，杭州市上城区教育局（原出租方、甲方）与万凯置业公司（承租方、乙方）、上城控股公司（管理方、丙方）签订《房产经营管理权变更协议书》，约定：原甲、乙双方关于中河南路10、11号（南兴加儿巷6号）标的房产签订了租赁合同，根据上城区资产整合工作的要求，现该处房产的经营管理权由甲方变更至丙方，自本协议签订之日起，甲方在合同中的权利义务由丙方概括承担，甲乙双方原已签订的合同内容不变，甲方退出本协议标的房产的租赁关系。 万凯置业公司承租涉案房屋后，将房屋转租给包括浙江宝业建筑设计研究院有限公司（以下简称宝业公司）在内的次承租人。2017年6月30日，上城控股公司向万凯置业公司发送告知函一份，载明：根据《杭州市上城区人民政府房屋征收决定》文件精神，贵单位承租的房产被列入了南兴加儿巷旧城区改建项目征收范围，请贵单位积极配合本次征收工作，提前做好房产腾空准备，于2017年9月30日前将房产交还我司。万凯置业公司收到告知函后将上述情况告知次承租人。2017年9月23日，杭州市上城区人民政府发布《南兴加儿巷旧城区改建项目国有土地上房屋征收决定效力终止公告》，宣布房屋征收决定效力终止。 另查明，宝业公司曾两次起诉至原审法院，要求万凯置业公司、林萍赔偿损失，案号分别为（2017）浙0102民初3672号、（2017）浙0102民初3984号，两案均以宝业公司撤回起诉结案。 再查明，截至2017年9月30日的租金，万凯置业公司已付清；此后的租金，万凯置业公司未付。 上城控股公司诉至原审法院，请求判令：1.解除上城控股公司与万凯置业公司、林萍之间的租赁合同关系；2.万凯置业公司、林萍支付逾期交付的租金282666.46元（按照2017年度日租金3405.62元/天的标准，自2017年10月1日起暂算至2017年12月22日止，共计83天）；3.万凯置业公司、林萍支付迟延交租金的违约金14755.19元（以282666.46为基数，按照万分之三/日的标准，自2017年7月2日起暂计算至2017年12月22日止，共计174天），此后违约金应计算至实际支付之日止；4.万凯置业公司、林萍将中河南路10、11号（南兴加儿巷6号）（房屋建筑面积约4500平方米、占地面积约6500平方米）房屋腾退交还给上城控股公司；5.万凯置业公司、林萍按照每日租金标准（2017年的按租金标准3405.62元/天；2018年的按租金标准3524.82元/天），向上城控股公司支付至2017年12月23日起至实际腾退之日止的逾期腾房占有使用费；6.本案的全部诉讼费由万凯置业公司、林萍承担。后上城控股公司变更诉讼请求为：1.解除上城控股公司与万凯置业公司、林萍之间的租赁合同关系；2.万凯置业公司、林萍支付逾期交付的租金51084.3元（按照2017年度日租金3405.62元/天的标准，自2017年10月1日起暂算至2017年10月15日止，共计15天）；3.万凯置业公司、林萍将中河南路10、11号（南兴加儿巷6号）（房屋建筑面积约4500平方米、占地面积约6500平方米）房屋腾退交还给上城控股公司；4.万凯置业公司、林萍按照每日租金标准（2017年的按租金标准3405.62元/天；2018年的按租金标准3524.82元/天），向上城控股公司支付至2017年10月16日起至实际腾退之日止的逾期腾房占有使用费；5.本案的全部诉讼费由万凯置业公司、林萍承担。 原审法院认为：关于本案合同主体，上城控股公司主张万凯置业公司、林萍均为租赁关系的主体，但根据《房屋租赁合同》第十二条双方约定其他事项“乙方承诺在2005年3月份之前，在上城区注册不低于1000万注册资金的公司，作为本租约的附加条件，新公司成立后将成为本合同的承租方，在合同文本上加盖公章，承担相应责任和义务”之约定，万凯置业公司成立后将取代林萍成为合同主体，且合同落款处也实际由万凯置业公司加盖公章，故《房屋租赁合同》、《房产经营管理权变更协议书》的合同主体应为万凯置业公司。关于《房屋租赁合同》、《房产经营管理权变更协议书》效力，两份合同均系各方当事人的真实意思表示，合法有效，虽上城控股公司曾向万凯置业公司发送告知函一份，要求万凯置业公司于2017年9月30日前将房产交还上城控股公司，但万凯置业公司未向上城控股公司交还房屋，同时，庭审中双方均确认2017年9月23日征收决定效力终止以后，涉案合同的状态为继续有效，故案涉协议对双方均有约束力，各方应按约继续履行。现万凯置业公司未按约支付自2017年10月1日起的租金，上城控股公司有权解除双方之间的租赁合同关系，对其诉请依法予以支持。同时，上城控股公司亦有权要求万凯置业公司腾退归还案涉房屋、支付至合同解除之日止的租金及支付自租赁合同关系解除之次日起至房屋实际腾退之日止按《房屋租赁合同》约定的租金标准计算的房屋占有使用费。但上城控股公司主张的租金及占用使用费标准有误，原审法院依法调整为2017年度为3290.46元/天、2018年度为3405.62元/天，暂计算至2017年10月15日为49356.9元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2018年3月16日判决：一、上城控股公司与万凯置业公司于2008年11月18日签订的《房产经营管理权变更协议书》于判决生效之日起解除；二、万凯置业公司于判决生效之日起十日内将杭州市上城区中河南路10、11号（南兴加儿巷6号）房屋腾退并交还上城控股公司；三、万凯置业公司应于判决生效之日起十日内支付上城控股公司暂计算至2017年10月15日的租金49356.9元，此后至实际腾退之日止的租金及占用使用费以3290.46元/天（2017年度）、3405.62元/天（2018年度）的标准计算；四、驳回上城控股公司的其他诉讼请求。预收案件受理费5761元，因上城控股公司减少诉讼请求，实际收取1077元，由上城控股公司负担36元，剩余案件受理费1041元、财产保全申请费2007元，合计3048元，由万凯置业公司负担。 宣判后，万凯置业公司不服，向本院提起上诉称：一、因上城控股公司单方面提出解除合同，万凯置业公司已经回复同意终止合同，万凯置业公司与上城控股公司之间的租赁合同已于2017年9月30日终止。2017年9月30日之后，不存在上城控股公司另行要求解除合同的任何条件。双方之间的函件已经终止合同。2017年6月30日，上城控股公司向万凯置业公司发函要求解除合同，腾空并交还房屋。万凯置业公司收到该函件后，同时将该函的内容转发给了次承租人，次承租人部分搬出并另行租赁了房屋。2017年10月9日，万凯置业公司回函同意于2017年9月30日合同终止。根据上述往来函件，双方均以书面形式同意于2017年9月30解除、终止合同，且万凯置业公司也按照函件确定的内容将租金缴纳至2017年9月30日，严格履行了双方书面约定。上城控股公司于2017年10月13日发送给万凯置业公司的函件并不能导致2017年6月30日的告知函效力终止，因万凯置业公司已承诺同意解除合同，要约、承诺均已生效。租赁合同已解除，2017年6月30日的告知函无法撤回或终止。2017年10月13日的告知函没有提及任何关于合同恢复的事情，即使有也系其单方面意思表示，并不能达成新的租赁合同。宝业公司曾两次起诉就涉案房屋限期腾退造成的损失向万凯置业公司及上城控股公司索赔，上述案件以及万凯置业公司与上城控股公司之间均在协商赔偿事宜，不存在双方另行达成租赁合同。假设存在庭审中万凯置业公司代理人表述为租赁合同继续有效，也系万凯置业公司代理人的抗辩，不存在因此抗辩而导致租赁合同自动恢复。且庭审中万凯置业公司提交了反诉状，要求因上城控股公司提出解除合同而导致租赁合同解除承担违约责任，充分地说明双方并未达成新的租赁合同。2017年9月30日未交付房屋并不构成双方仍然存在租赁合同，双方尚在协商赔偿事宜。假设因万凯置业公司未交付房屋给上城控股公司造成损失，该事由也与本案没有任何关联。二、退一步说，假设2017年9月30日之后双方存在租赁合同，也不存在万凯置业公司违约的问题。因为上城控股公司的行为给万凯置业公司造成巨大损失，上城控股公司应支付万凯置业公司相应赔偿款、违约金。2017年6月30日，自上城控股公司向万凯置业公司发送告知函要求限期腾退后，万凯置业公司即将该情况通知了涉案房屋实际承租人，并陆续开展了腾退行为，从而导致了一系列纠纷的产生。万凯置业公司、上城控股公司及实际承租人在该期间一直就该系列纠纷处于商谈之中，仍未达成一致意见。本案纠纷起因系上城控股公司向万凯置业公司发送解除合同、腾退告知函引起，万凯置业公司的财产也因上城控股公司的原因被第三人全部冻结。即使2017年9月30日后存在租赁合同，万凯置业公司也因财产被冻结而无法履行，万凯置业公司没有任何过错。上城控股公司发出的告知函是本次纠纷产生的导火索，假设双方之间存在租赁合同，万凯置业公司有权基于不安抗辩权拒付租金。综上，原审法院认定事实错误，适用法律不当。因上城控股公司单方面提出不再履行合同，要求腾退房屋。万凯置业公司回复同意终止合同，万凯置业公司与上城控股公司之间的租赁合同已于2017年9月30日终止。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，改判驳回上城控股公司的诉讼请求；2.本案的诉讼费用由上城控股公司承担。 针对万凯置业公司的上诉，上城控股公司答辩称：万凯置业公司在一审中明确房屋租赁合同的状态为继续有效。在一审庭审中，法官曾多次征询万凯置业公司的意见，万凯置业公司确认2017年9月23日征收决定效力终止以后，上城控股公司与万凯置业公司之间的房屋租赁合同状态为继续有效。而万凯置业公司在上诉状中却声称其于2017年10月11日发函给上城控股公司同意终止合同，认为双方之间的租赁合同已于2017年9月30日终止。万凯置业公司的上诉陈述与一审时的陈述不符，未遵循诚实信用原则，枉顾诉讼程序的严肃性和禁止反言之规定，万凯置业公司应该就其陈述承担相应法律责任。事实上，上城控股公司因政府征收拆迁于2017年6月30日向万凯置业公司发函，要求于2017年9月30日前将房产交还，万凯置业公司收到告知函后将上述情况告知次承租人。2017年9月23日，杭州市上城区人民政府发布《南兴加儿巷旧城区改建项目国有土地上房屋征收决定效力终止公告》，宣布房屋征收决定效力终止。此时，导致双方租赁合同关系终止的事由已经消失。万凯置业公司并未于2017年9月30日前将房产交还上城控股公司，亦未在2017年9月30日前向上城控股公司给予具体书面回复，而是继续占有使用房屋，仍然向次承租人（实际使用人）收取租金。万凯置业公司的上述行为显示，在原来导致合同解除的政府征收行为的情形已消除的情况下，上城控股公司与万凯置业公司之间的房屋租赁合同继续履行。在政府征收行为取消后，万凯置业公司直至2017年10月11日委托律师发出了律师函，认为租赁合同已于2017年9月30日终止。但该陈述仅为万凯置业公司的单方观点，上城控股公司并未同意解除租赁合同。从万凯置业公司实际履行行为来看，万凯置业公司依然在继续使用租赁房屋。万凯置业公司的一审代理人系其特别授权代理人，其陈述视为万凯置业公司的陈述，对万凯置业公司发生法律效力。同时，万凯置业公司虽然在一审中提交了反诉状，但并未缴纳相关反诉费用，该行为并不能达到万凯置业公司声称双方并未达成新的租赁合同的证明目的。万凯置业公司存在逾期付款行为，上城控股公司有权行使合同解除权。因万凯置业公司并未按合同约定于2017年7月1日前支付当期租金（自2017年7月10日至2018年1月9日期间）合计621526元，其仅于2017年9月30日支付了部分租金310763元，万凯置业公司仅付清截止至2017年9月30日的租金，自2017年10月1日起至此后的租金未付，存在逾期支付租金的行为。万凯置业公司提起诉讼的方式，行使了合同解除权。合同解除后，万凯置业公司应承担的违约责任。万凯置业公司应将涉案房屋腾退并交还给上城控股公司，同时支付拖欠的租金和占有使用费。综上，万凯置业公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 针对万凯置业公司的上诉，林萍未作陈述。 二审期间，万凯置业公司、上城控股公司、林萍均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，予以确认。 本院认为：根据万凯置业公司的上诉请求与上城控股公司的答辩意见，本案二审的争议焦点为双方之间租赁合同的履行及解除。涉案《房屋租赁合同》及《房产经营管理权变更协议书》系各方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。上述租赁合同及协议书对各方当事人均具有法律约束力，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。（一）关于涉案租赁合同的履行。对此，万凯置业公司上诉认为，因上城控股公司于2017年6月30日发函要求万凯置业公司于2017年9月30日前腾空租赁房屋，故双方之间的租赁合同关系已于2017年9月30日终止。而上城控股公司则答辩认为，在一审审理过程中，万凯置业公司确认在2017年9月23日征收决定终止后，双方之间的租赁合同状态为继续有效。本院经审查后认为，上城控股公司系基于杭州市上城区人民政府的征收决定于2017年6月30日发送告知函，但杭州市上城区人民政府后于2017年9月23日宣布征收决定效力终止。在此过程中，万凯置业公司并未将涉案租赁房屋实际腾空并退还上城控股公司。同时，在一审审理过程中，万凯置业公司对上城控股公司主张在2017年9月23日以后租赁合同状态为继续履行的意见，也并不持异议；且对于上城控股公司要求解除租赁合同关系的请求，万凯置业公司明确为不同意解除租赁合同，并希望租赁合同继续履行。显而易见，双方当事人关于租赁合同状态的陈述与前述相关行为可相互印证，也即双方之间的租赁合同关系实质上尚在继续履行中。现万凯置业公司欲对一审中的相关陈述予以否认，本院认为，民事行为应当遵循诚实信用原则，在万凯置业公司未提供有效证据足以推翻在先陈述的情况下，万凯置业公司在一审审理过程所作的陈述应当作为认定本案相关事实的依据。因此，在本案诉讼过程中，双方之间的租赁合同关系仍在继续履行。（二）关于涉案租赁合同关系的解除。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用及收益，承租人支付租金的合同。本案中，上城控股公司将房屋交付万凯置业公司，万凯置业公司理应按照合同约定及时支付租金。万凯置业公司未按照约定如期支付租金，其行为构成根本性违约，应承担相应违约责任。万凯置业公司未按照约定及时支付租金的违约行为，导致合同目的无法实现，上城控股公司依法有权解除双方之间的租赁合同。根据本案案件事实及当事人的请求，原审法院判定双方之间的租赁合同关系自判决生效之日起解除，并无不当。关于租赁房屋的返还。租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。本案中，租赁合同因万凯置业公司未按照约定及时支付租金而解除；租赁合同解除后，万凯置业公司作为承租人理应将涉案租赁房屋返还给出租人上城控股公司。因此，原审法院判定由万凯置业公司将租赁房屋腾空并返还给上城控股公司，也无不当。关于租金及占有使用费的支付。万凯置业公司未按照约定如期支付租金，其应承担继续支付租赁期限内租金的义务。租赁合同解除后，如万凯置业公司未依法及时返还房屋的，其应当支付自合同解除之日至其实际将租赁房屋腾空并返还给上城控股公司之日止的占有使用费。因此，原审法院判定由万凯置业公司向上城控股公司支付相应期间的租金及占有使用费，亦无不当。综上，万凯置业公司的上诉理由，均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1034元，由浙江万凯置业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 艳 审 判 员  盛 峰 审 判 员  睢晓鹏 二〇一八年七月十二日 法官助理  秦海龙 书 记 员  董 悦