安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2015)蜀民一初字第02384号原告：高少龙，男，汉族，1971年1月9日出生，住安徽省巢湖市无为县。委托代理人：彭州，北京市安博律师事务所律师。被告：合肥大唐置业有限公司，住所地安徽省合肥市，中华人民共和国组织机构代码证代码75487594-6。法定代表人：蒋玉祥，董事长。委托代理人：刘艳萍，该公司职员。委托代理人：宛健长，该公司职员。原告高少龙与被告合肥大唐置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理。依法由审判员戴刚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人彭州,被告委托代理人宛健长到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高少龙诉称：2011年11月16日，原被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告信旺华府骏苑第13-16#、C区商场2层商2442号房屋，房屋用途为商业，总房价为479974元，被告应于2011年12月31日前，将房屋交付原告使用。同时合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。合同签订后，原告已按照约定履行了给付购房款的义务。2014年8月13日，原告一次性将办理房产证的费用30451元交予被告，被告就此向原告开具了收据。同日，被告向原告出具了交房结算明细表，以及交房结算欠款专用凭单。被告本应于2014年11月13日前将讼争房屋房产证办理至原告名下，但直至原告起诉，被告也未将房产证办理至原告名下。期间，原告曾多次催要欠款，但被告至今未付。同时，被告依法应立即将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案，并协助原告办理房屋的产权证。综上，原告诉请判令：1、被告立即协助原告办理信旺华府骏苑第13-16#、C区商场2层商2442号房屋房产证；2、被告给付原告交房结算欠款51412元；3、被告给付原告逾期办理房产证违约金489元；4、本案诉讼费由被告承担。原告高少龙为支持其诉请，举证如下：1、商品房买卖合同；2、购房款收据；3、交房结算明细表及交房结算欠款专用凭单；4、办证费收据；5、合肥市商品房网上认购备案确认单；6、银行按揭放款凭证。被告合肥大唐置业有限公司辩称：1、被告现在愿意协助原告办理所购房屋的产权证，也已为房屋办理了备案；2、2014年8月13日，原被告双方进行交房并结算，在原告支付应补房款及办证费用后，被告应付原告违约金90907元，被告结欠原告51412元，后原告履行了支付办证费用义务，但是依据该份明细表备注一栏及商品房买卖合同第十五条约定，原告并未将办证所需资料向被告交齐，也是违约，被告应享有先履行抗辩权或者说是同时履行抗辩权。因此，原告诉求主张要求被告支付办证违约金489元无事实和法律依据，请求予以驳回；3、被告认为双方结欠的违约金51412元显然过高，请求予以调低。被告合肥大唐置业有限公司对其诉讼主张，未予以举证。经审理查明：2011年3月16日，原告向被告交付信旺华府骏苑13-16号楼C区商场2层2442号商铺定金2万元；2011年3月21日，原告向被告交付信旺华府骏苑13-16号楼C区商场2层2442号商铺款220974元。2011年11月16日，买受人原告与出卖人被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的现定名信旺华府骏苑第13-16#、C区商场2层商2442号，该商品房为预售商品房，用途为商业，建筑面积共21.76平方米，总金额为人民币479974元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权证计算面积最终以房产局复测报告面积为准，据实结算；买受人采取按揭方式付款，首付房款240974元，应在2011-3-21前支付给出卖人。剩余房款239000，办理按揭贷款；第八条交付期限。出卖人应当在2011-12-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……；第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、买受人的房产证由出卖人统一代为办理，由买受人配合，买受人必须在交房前将办证资料及办证费用交给出卖方，如因买受方原因导致不能在规定期限内取得房地产权属证书的，责任由买受方自负；等。当日，双方续签《补充协议》一份，约定：经双方友好协商将《商品房买卖合同》其中第七、九条变更为：……第九条出卖人逾期交房的违约责任。……逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之贰的违约金。当日，双方对案涉《商品房买卖合同》办理了网上认购备案确认，并在《合肥市商品房网上认购备案确认单》上予以签章。此后，原告办理银行按揭于2011年12月28日向被告付款239000元。2014年8月13日，原被告双方办理了交房结算，案涉商铺复测面积为22.17平方米，应补房款9044元，应付违约金90907元。在扣除应补房款9044元、办证费用30451元后，被告应付原告51412元，并明确此款自2014年8月13日起三个月后付款,且约定购买人付清全额房款并提供办证资料齐全后，开发商于90日内办理房屋产权证。至今，被告既未为原告办理房屋产权证，也未向原告支付交房结算欠款51412元。上述事实，有经本院审核认定的原告所举之证据1-6，以及双方当事人的陈述在卷予以证明。本院认为：案涉《商品房买卖合同》、《补充协议》应合法有效，双方应按照约定全面履行各自义务。因案涉商铺已办理了网上认购备案确认，原被告在办理交房结算时，原告向被告交纳了办证费用，被告未能在约定的90日内办理房屋产权证，应认定其行为已构成违约，且该违约行为持续至今。现原告诉请被告协助予以办之，并要求其承担逾期办证违约责任，符合法律规定，应予以支持。因《补充协议》约定的逾期交房违约金，即“出卖人按日向买受人支付已交房款万分之贰的违约金”，并未超出中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍，故对被告抗辩逾期交房违约金过高的主张，不予以采信。对此，原告诉请被告给付交房结算欠款，符合法律规定，应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、合肥大唐置业有限公司于本判决生效之日起30日内协助高少龙办理案涉商铺房产证，即现定名信旺华府骏苑第13-16#、C区商场2层商2442号房屋的产权证；二、合肥大唐置业有限公司于本判决生效之日起10日内向高少龙支付交房结算欠款51412元；三、合肥大唐置业有限公司于本判决生效之日起10日内向高少龙支付逾期办理房产证违约金489元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1098元，减半收取549元，由合肥大唐置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于合肥市中级人民法院。审判员  戴刚二〇一五年八月三日书记员  袁媛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。