云南省马关县人民法院民 事 判 决 书（2018）云2625民初674号原告：平永会，男，1977年10月12日生，汉族，云南省马关县人，住马关县，现住马关县。委托诉讼代理人：付连帅，云南鼎祥律师事务所律师。被告：马关五洲妇产医院有限公司。统一社会信用代码：915326255971488591。法定代表人：陆荣福，职务：院长。住所：马关县马白镇骏城路243号。委托诉讼代理人：张坤祥，云南大道律师事务所律师，特别授权。原告平永会与被告马关五洲妇产医院有限公司（以下称五洲医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法由审判员王瑜适用简易程序，于2018年6月12日公开开庭进行了审理。原告平永会及其委托代理人付连帅，被告五洲医院法定代表人陆荣福及其委托诉讼代理人张坤祥到庭参加诉讼。本案现己审理终结。平永会向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决解除平永会与五洲医院签订的《房屋租赁合同书》。2.依法判决五洲医院支付平永会2017年至2018年度半年的房屋租金23000元，并承担违约金72000元，合计95000元。3.依法判决五洲医院恢复房屋原状或者承担恢复费用99800元（庭审中，平永会变更为请求判决五洲医院恢复房屋原状）。4.本案诉讼费由五洲医院承担。事实与理由：2013年，经平永会、五洲医院协商，签订了一份《房屋租赁合同书》，平永会将位于马关县房屋租给五洲医院使用，租期15年，即自2013年9月20日至2028年9月20日止，约定第一个五年每年租金46000元，第二个五年每年租金48000元，第三个五年每年租金50000元，先付款后用房，第一次付款从签订合同之日起7个工作日内支付第一年租金46000元，以后必须提前一个月付清下一年度租金，任何一方违约，承担合同总金额10%的违约金，如果承租方利用房屋从事违法活动，出租方有权收回房屋。合同履行过程中，五洲医院按照约定四次付清了前4年的租金每年46000元，每次付款平永会都写下收条交五洲医院做账保存。2016年，由于五洲医院违反约定，在经营中从事犯罪活动被司法机关查处，现已停业，一直未付第五年的租金。平永会于2017年8月22日向马关县人民法院起诉，诉讼中双方和解，五洲医院支付了2017年至2018年度上半年的租金，下半年租金约定于2018年3月付清，平永会撤诉。现已超过付款期限，平永会多次找五洲医院协调付款，五洲医院没有付款，给平永会造成了严重的经济损失。平永会为维护其合法权益，遂向人民法院起诉，恳请法院支持其诉讼请求。五洲医院辩称，1.从合同上看，第一个五年房屋租金是46000元，第二个五年房屋租金是48000元，第三个五年房屋租金是50000元，而并不是像平永会说的是每年。2.现在五洲医院的卫生执业证已到期，没有卫生执业证，只有营业执照，所以平永会要求解除合同，我们同意。3.合同中并没有约定对房屋恢复原状的条款。综合双方诉辩主张，本案争议的主要焦点是：1.房屋租金是第一个五年每年46000元、第二个五年每年48000元、第三个五年每年50000元，还是第一个五年46000元、第二个五年48000元、第三个五年50000元？2.平永会要求五洲医院支付2017年至2018年度下半年租金23000元是否应得到支持？3.平永会起诉要求五洲医院支付违约金72000元是否应得到支持？4.平永会要求恢复房屋原状是否应得到支持？针对以上争议焦点，平永会向本院提交如下证据：1.《房屋租赁合同书》原件一份，以此证明双方签订合同，并约定了租金的付款方式以及违约责任等事实。2.《房屋所有权证》、《土地使用证》复印件各一份，以此证明平永会享有租赁合同中房屋的租赁权和使用权。经质证，五洲医院对1号证据《房屋租赁合同书》的真实性、合法性、关联性无异议，但认为按照合同的约定违约金不符合规定，按照相关法律规定，即使有违约，也只能按照23000元来计算，且不能超过23000元的30%。对2号证据《房屋所有权证》、《土地使用证》的真实性无异议，但从《房屋所有权证》看，房屋仅有184平方米，合同约定第一个五年租金46000元、第二个五年48000元、第三个五年50000元，是符合市场价位的。针对以上争议焦点，五洲医院向本院提交如下证据：1.《股东会议决议》复印件一份，以此证明陆荣福只是名义上的代表人，其不得干涉医院的所有工作。2.陆荣福与周清洪签订的《房屋租赁合同》、陆荣福《房屋产权证》复印件各一份，以此证明平永会与五洲医院的租赁合同的单价，按照其房屋面积来算是符合市场价位的，陆荣福的面积是2580.37平方米，每年每个平方50元左右，与双方签订的租赁合同，即每五年46000元、48000元、50000元的单价是基本一致的。经质证，平永会对五洲医院提交的《股东会议决议》的真实性有异议，上面的签字看着像一个人签字按手印的，且与本案无关联性，该《股东会议决议》是2017年3月23日签订，是在医院停业之后形成的。对《房屋租赁合同》、《房屋产权证》的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为与本案无关联，对其用于证明该案的观点不予认可，同时，陆荣福是五洲医院的股东之一，其租金有一部分是作为股份入股的，所以其租金才相对较低。本院依职权调取了本院（2017）云2625民初1148号案件中周平的《调查笔录》及有关租金的《收条》、《领条》。经质证，平永会对《调查笔录》的真实性无异议，认为笔录能够证实本案平永会的诉讼主张；对《收条》及《领条》的真实性、合法性、关联性无异议，能够证实平永会与五洲医院签订的合同租金是第一个五年每年租金是46000元。五洲医院对《调查笔录》的真实性、合法性无异议，但认为当时周平说对合同内容记不清了，应该按照《房屋租赁合同书》的约定履行；对《收条》及《领条》真实性无异议，但认为并没有注明领取的是哪年租金。本院认为，五洲医院对平永会提交的《房屋租赁合同书》真实性、合法性、关联性无异议，本院依法对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信，对于各方的观点将结合本案案情和其他证据综合予以认定。对《房屋所有权证》、《土地使用证》的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以采信，能够证明平永会对租赁合同中涉及房屋享有租赁的权利和使用权。对于五洲医院向本院提交的《股东会议决议》和陆荣福与周清洪签订的《房屋租赁合同》、陆荣福《房屋产权证》，与本案不具有关联性，本院依法不予认定。平永会对本院依职权调取的本院（2017）云2625民初1148号案件中周平的《调查笔录》及租金的《收条》、《领条》真实性、合法性、关联性无异议，五洲医院对真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以采信，对于各方的观点将结合本案案情和其他证据综合予以认定。通过庭审调查、举证、质证及认证，本院确认本案法律事实如下：2013年7月13日，平永会与五洲医院签订《房屋租赁合同书》，约定平永会将其位于马关县房屋整体出租给五洲医院。《房屋租赁合同书》约定租赁期限为15年，自2013年9月20日至2028年9月20日；房屋租金：第一个五年（即2013年9月20日至2018年9月20日）租金为46000元，第二个五年（即2018年9月20日至2023年9月20日）租金为48000元，第三个五年（即2023年9月20日至2028年9月20日）租金为50000元。违约责任约定乙方（五洲医院）有下列行为之一的，甲方（平永会）有权终止合同，收回该房屋，且乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金：（1）未经甲方同意，将房屋转租，转借给他人使用的；（2）未经甲方同意，擅自拆改变房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计2个月以上的。五洲医院对平永会房屋已进行改造装修。现平永会以五洲医院仅支付2017年至2018年度上半年租金23000元后，未支付下半年度租金为由向法院提起诉讼，请求法院依法判决解除双方于2013年7月13日签订的《房屋租赁合同书》，判决由五洲医院支付2017年至2018年度下半年租金23000元及违约金72000元，并由五洲医院对房屋恢复原状。平永会曾于2017年向本院提起诉讼，因周平代五洲医院支付了租金23000元，故平永会撤回起诉。另查明，《房屋租赁合同书》上所加盖公章“马关五洲妇产医院”与五洲医院系同一机构，现处于停业状态。本院认为，一、关于解除2013年7月13日平永会与五洲医院签订的《房屋租赁合同书》问题，平永会起诉要求解除合同，五洲医院也同意解除，本院依法予以解除。二、关于房屋租金是第一个五年每年46000元、第二个五年每年48000元、第三个五年每年50000元，还是第一个五年46000元、第二个五年48000元、第三个五年50000元的问题，虽然《房屋租赁合同书》载明第一个五年（即2013年9月20日至2018年9月20日）租金为46000元，第二个五年(即2018年9月20日至2023年9月20日)租金为48000元，第三个五年（即2023年9月20日至2028年9月20日）租金为50000元，但2013年7月13日作为五洲医院代理人的周平与平永会签订合同，从周平的《调查笔录》看，周平认可每年的租金是46000元，每次都是提前支付下一年的租金，同时根据《房屋租赁合同书》在房屋租金支付方式上载明第一次付款从签订之日起7个工作日内先行支付46000元，以后房租必须提前一个月付清下一年的租金，能与周平的《调查笔录》相互印证，即可推出实际租金是第一个五年每年46000元、第二个五年每年48000元、第三个五年每年50000元。三、关于平永会要求五洲医院支付2017年至2018年度下半年租金23000元是否应得到支持的问题，既然第一个五年每年租金为46000元，且必须提前一个月付清下一年租金，五洲医院已支付了2017年至2018年半年度租金23000元，那么所剩余2017年至2018年度下半年租金23000元也应该支付给平永会，故平永会要求五洲医院支付2017年至2018年半年度租金23000元的诉讼请求符合法律规定，本院应依法予以支持。四、关于平永会要求五洲医院支付违约金72000元是否应得到支持的问题，根据《房屋租赁合同书》第五块第3条约定乙方（五洲医院）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的，拖欠房租累计2个月以上的等，甲方（平永会）有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。本案因五洲医院未按合同约定支付2017年至2018年租金，平永会曾于2017年向法院提起诉讼，因诉讼期间五洲医院支付了2017年至2018年度上半年租金23000元而撤诉，但剩余下半年租金23000元至今仍未支付，故平永会再次起诉至法院，平永会起诉要求解除合同，五洲医院也同意解除，五洲医院应按照合同总租金的10%向平永会支付违约金，即2013年9月20日至2023年9月20日总租金共计720000元，违约金按照合同约定计算共计72000元。五、关于平永会要求恢复房屋原状是否应得到支持的问题，因平永会与五洲医院在《房屋租赁合同书》中未对房屋恢复情况进行约定，故对平永会的此项诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告平永会与被告马关五洲妇产医院有限公司于2013年7月13日签订的《房屋租赁合同书》。二、被告马关五洲妇产医院有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告平永会2017年至2018年度下半年房屋租金23000元，并支付违约金72000元。三、驳回原告平永会的其他诉讼请求。案件受理费4196元，减半收取2098元，原告平永会负担1070元，被告马关五洲妇产医院有限公司负担1028元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。本判决生效后。若负有义务的当事人不自动履行，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行，本案申请强制执行的期限为二年。审判员 王 瑜二〇一八年七月三十一日书记员 郭安康