河北省霸州市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1081民初1号原告张寒北，男，1973年10月1日出生，汉族，住霸州市。被告胡彦霞，女，1957年5月20日出生，汉族，住霸州市。委托代理人郭建颖，河北天禹律师事务所律师。被告雷彬彬（雷晓宾），男，1985年7月3日出生，汉族，住霸州市。被告雷小亮，男，1982年6月20日出生，汉族，住霸州市。被告雷小连，女，1980年6年20日出生，汉族，住霸州市。第三人雷云涛，男，住霸州市。原告张寒北与被告胡彦霞、雷彬彬、雷小亮、雷小连、第三人雷云涛买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张寒北,被告胡彦霞委托代理人郭建颖到庭参加诉讼，被告雷彬彬、雷小亮、雷小连、第三人雷云涛经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张寒北向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决原告与雷秋义（雷红义）、雷晓宾于2010年4月6日签订的房屋买卖协议合法有效。2、判决被告及第三人协助原告办理土地过户手续。3、诉讼费依法承担。事实和理由：原告于2010年4月6日购买了雷秋义平房一处，集体土地使用证登记为雷云涛，四至为：东公路、西大街、南张贺群、北雷云龙。现雷秋义已去世，胡彦霞系雷秋义之妻，雷彬彬、雷小亮系雷秋义之子，雷小连系雷秋义之女。雷秋义之子雷彬彬于2013年12月份以办营业执照为名将此处房产的集体土地使用证和房契证借走后失踪至今，故起诉。被告胡彦霞辩称，一、被答辩人主张雷秋义已将位于霸州市的平房卖给了被答辩人，被答辩人的主张是不真实的，双方之间根本不存在真实的房屋买卖行为，理由有以下几点：1、雷秋义与被答辩人签订协议书的真实情况是在2010年4月份，答辩人的儿子雷晓宾因为生产资金困难，向被答辩人借款10万元，据答辩人的儿子讲当时借款的月利率是7%，被答辩人要求提供担保，于是答辩人以自己在2004年购买的雷云涛的10间宅基地及2006年在宅基地上建造的五间平房为雷晓宾的10万元借款提供担保，但被答辩人要求雷秋义必须以房屋买卖的形式提供担保，当时雷秋义没有多想就在被答辩人准备的协议书签了字，把平房的契证也给了被答辩人。2013年，雷晓宾将被答辩人的借款本息全部还清，被答辩人也将借款借据及答辩人的契证还给了雷晓宾，但未将协议书撕毁，雷秋义与被答辩人之间的借款担保关系结束。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。因此，被答辩人主张的买卖是不真实的，贵院也不应按照买卖关系审理本案。2、答辩人的宅基地是雷秋义在2004年从雷云涛的手里买来的，共计10间平房的宅基地。2006年左右答辩人与雷秋义在该宅基地上盖了5间平房。在2010年4月6日雷秋义为雷晓宾提供担保的时候，该所平房就价值50万元左右，雷秋义是不可能以明显低于市场的价格卖给被答辩人的。3、被答辩人主张购买的平房一直由答辩人所有并使用，被答辩人从未向答辩人及雷秋义主张他购买了该房屋，一直到2014年7月份左右，在雷晓宾因外债太多离家出走刚刚几天后，被答辩人突然到答辩人的家里，和雷秋义说已将该所平房卖给了被答辩人，并要求雷秋义交付平房。假如被答辩人在2010年4月6日购买了涉案的平房，他又怎么会在2014年7份才要求交付房屋呢。二、即使法庭认定雷秋义与被答辩人签订的协议是真实的。答辩人与雷秋义系夫妻关系，涉案的房产为二人的夫妻共同财产，在答辩人不知情的情况下，雷秋义作出的处分也是无效的，并且一直到现在答辩人也不同意对该处房产进行处分。因此，本案中雷秋义与被答辩人签订的协议是无效的。综上所述，被答辩人主张雷秋义已将位于霸州市的平房卖给了被答辩人，被答辩人的这种主张是不真实的，双方之间根本不存在真实的房屋买卖行为，被答辩人与雷秋义签订的协议是无效的。因此，被答辩人的诉讼请求没有任何的事实和法律依据，请依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告雷彬彬（雷晓宾）、雷小亮、雷小连、第三人雷云涛未出庭亦未答辩。庭审中原告提供如下证据：1、2010年4月6日原告与雷秋义、雷晓宾房屋买卖协议书一份，证明协议合法有效。2、2004年5月21日雷秋义与雷云涛房屋买卖协议书一份，证明协议合法有效，如果第一份协议无效,那雷秋义与雷云涛的协议也是无效的。被告胡彦霞的质证意见为：证据1真实性有异议，该份协议书并没有明确住房的面积、土地的面积，10万元的价格明显低于市场价格，是显失公平的，并且不能证实原告已经向雷秋义支付了相应的房屋款项，该协议中并没有共同使用权人胡彦霞的签字。证据2真实性无异议，证明本案所涉及的宅基地雷秋义及胡彦霞拥有使用权。庭审中被告胡彦霞提供如下证据：涉案房屋契证一份，集体土地使用证一份，证明涉案房屋相关手续，原告已经交还了被告，双方签订的所谓的买卖协议是不真实的。原告的质证意见为：对于被告提交的两份证据真实性无异议。本院经审理认定事实如下：被告胡彦霞系雷秋义之妻，被告雷彬彬（雷晓宾）、雷小亮系雷秋义之子，被告雷小连系雷秋义之女。雷秋义于2016年7月20日死亡。2004年5月21日卖方雷云涛（第三人）与买方雷秋义（二人均系霸州市人）签订房屋买卖协议书，内容为：我村雷云涛现有宅基地一处，坐落在村东，此处，东公路，西大街，南张贺群，北雷云龙，备有房屋证、房契证各一份，手续齐全，经协商愿意卖与雷秋义所有，合价人民币15000元整，由井永宽作证，当时付清款项，此协议当日生效，立字为证，空口无凭。下有签字人卖方雷云涛，买方雷秋义，中人井永宽，村委会参加人李树忠、张广信、李树信、杨玉华，代笔人张泽勋，以上各方在协议书上签字，时间为2004年5月21日。协议中所称的“房屋证”实为集体土地使用证，证号为霸集用（）字第09140029号，土地使用者为雷云涛，土地所有者为霸州市，用途为住宅，使用面积200平方米，时间为2002年9月9日。契证一份，立契人姓名雷云涛，房屋间数5间，承受人姓名雷云涛，填发时间为2001年9月14日。2010年4月6日甲方被告雷彬彬（雷晓宾）、雷秋义（雷红义）与乙方原告张寒北签订房屋买卖协议书，内容为：甲方现有住房一所转卖给乙方，甲方位置;东公路、西大街、南张贺群、北雷云龙，备有房证房契证各一份手续齐全，经甲乙双方协商卖给乙方（包括甲方住房内的所有设备全部为乙方所有）人民币100000元一次性付清，付款凭证以甲方在协议书上签字为证。签字人有证明人井凯，甲方雷晓宾、雷红义，乙方张寒北，时间为2010年4月6日。庭审中原告称：“从2013、2014年开始使用涉案房屋，2017年将房屋进行装修，现在原告一家子都在涉案房屋居住，我另一处房屋卖了还账了。原告与雷秋义的买卖协议，雷秋义与雷云涛的买卖协议，有一个集体土地使用证，一个房的契证，都是雷云涛名字，雷晓宾后来找我说办下营业执照把集体土地使用证和房的契证要走了，2013或者2014年在我家里要走的”。庭审中被告胡彦霞称：“协议上签字的是雷晓宾和雷红义，雷秋义现在已经去世，之前的庭审中雷秋义承认是本人签字，但是雷秋义表示喝多了签的字，原告和雷晓宾、井凯到家里找的雷秋义，雷晓宾向原告借款10万元，原告要求用房屋作为抵押，雷秋义没有见过10万元，另要求雷秋义在原告提供的借款担保协议上签字，直到诉讼雷秋义才知道原告提供的并不是借款担保协议，在签订协议之后，涉案土地及房屋由被告胡彦霞的大姑爷在使用，直到2014年7月份雷晓宾离家出走之后原告才带人进驻到涉案土地和房屋占有，后来雷晓宾将向原告的借款10万元借款本息全部还清，原告将借条以及当时房屋的契证还给了雷晓宾，借款担保关系已经终止”。本院认为，原告张寒北与雷秋义（已故）、被告雷彬彬（雷晓宾）签订的房屋买卖协议，系双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。被告胡彦霞主张：“雷晓宾（雷彬彬）因资金困难，向原告借款100000元，原告要求以该房产为借款提供担保”，未提供证据证实，故对其主张本院不予支持。关于原告请求：“判决被告及第三人协助原告办理土地过户手续”的主张，因依据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准”，故宅基地使用权的取得应由政府土地主管部门审批。被告雷彬彬、雷小亮、雷小连、第三人雷云涛经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《最高人民法院民事诉讼证据若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张寒北与雷秋义、被告雷彬彬（雷晓宾）于2010年4月6日签订的房屋买卖协议合法有效。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由四被告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  张晨雨二〇一八年七月二日书记员  白向东