广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0405民初1379号 原告（反诉被告）：杨亚保，男，1948年12月16日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：潘冠生，广西荣御律师事务所律师。 被告（反诉原告）：林豪，男，1968年2月11日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：刘彦，广西东中律师事务所律师。 第三人：岑雪芳，女，1949年10月26日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：潘冠生，广西荣御律师事务所律师。 原告杨亚保与被告林豪、第三人岑雪芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在案件审理过程中被告林豪向本院提起反诉，因反诉请求与本诉有牵连，符合反诉的条件，本院予以合并审理。原告杨亚保及其与第三人岑雪芳的委托诉讼代理人潘冠生，被告林豪的委托诉讼代理人刘彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨亚保向本院提出诉讼请求：判令被告向原告归还借款本金人民币180万元及利息（以人民币180万元为基数，按月利率2%，从2015年6月6日起至2017年8月5日为50.4万元，以后至付清之日止）。事实和理由：2014年10月30日，原告与被告签订一份《房地产买卖合同》，约定原告将其和第三人共有的座落于梧州市商铺(以下简称案涉商铺)以380万元卖给被告；在被告没有付清房款前，原告同意以案涉商铺作为抵押由被告到中国银行办理抵押贷款；因原告目前未能办理土地证，待办理并领取土地证当天以380万元本金成交，被告按月利率2.8%支付380万元的利息至被告付清购房款时止。原告与第三人于次日委托梁翠妍全权办理案涉商铺的出租、出售、办理土地证等手续。 2015年1月27日，原告取得案涉商铺的土地证后，便将案涉商铺交付被告使用，同时将案涉商铺的房产证、土地证等交付被告，被告出具《收件确认书》交原告收执，《收件确认书》载明“本人收到杨亚保交来梧州市商铺房权证、土地证”。 2015年3月5日，被告因生产经营需要向梧州市农村信用合作联社借款支付了原告购房款200万元，同时要求余下的180万元作为借款由其用于流动资金周转，并于同日与原告签订了一份《借款合同》，约定借款金额为180万元，借款期限自2015年3月5日至2015年9月4日，月利率为2.8%，于每月4日支付利息，到期不能还款的视为违约，利息双倍计收。 《借款合同》签订后，被告分别向原告支付了2015年1月27日至2月26日的利息106400元，2015年2月27日至3月5日的利息22800元，2015年3月5日至4月4日的利息50400元，2015年4月5日至5月4日的利息50400元，2015年5月5日至6月5日的利息50400元，共280400元。2015年10月4日被告对6月-10月5日欠付的利息20万元向原告出具《欠条》，2016年2月5日被告对欠付的利息35万元向原告出具《欠条》，2016年4月30日被告对欠付的利息50万元向原告出具了《欠条》。由于被告至今没有归还原告借款和利息，故向法院提起诉讼。 原告杨亚保围绕诉讼请求依法向法庭提供的证据有： 1.被告的身份证复印件，证明被告的主体资格适格； 2.《公证书》，证明原告、第三人到梧州市公证处公证委托梁翠妍代为出售案涉商铺； 3.《房地产买卖合同》，证明原告将其所有的案涉商铺以380万元卖给被告； 4.《收件确认书》，证明被告以380万购买原告的案涉商铺，确认从2015年1月27日开始，按月利率2.8%向原告支付拖欠房款的利息； 5.《借款合同》，证明原、被告之间成立180万元的借贷关系； 6.收据5份，证明2015年1月27日至同年6月5日期间被告共向原告支付利息280400元； 7.2015年10月4日《欠条》，证明被告确认2015年6月至10月5日期间共欠原告利息20万元； 8.2016年2月5日《欠息凭据》，证明被告确认至2016年2月5日共欠原告案涉商铺本金的利息35万元； 9.2016年4月30日《欠条》，证明被告确认欠原告借款180万元尚未归还，到2016年4月30日共欠利息50万元； 10.房屋所有权证、土地使用权证，证明案涉商铺属原告所有； 11.收据，证明原告收到被告购房款200万元。 被告林豪辩称，本案的民间借贷纠纷是基于《房地产买卖合同》产生的，《房地产买卖合同》是否有效是审理本案的关键，因原告提供案涉商铺作为贷款的抵押担保，导致被告不能实现《房地产买卖合同》的目的，故法院应支持被告的反诉请求，驳回原告的本诉请求。 被告林豪为其辩解向法庭提供的证据有： 1.梧州市区农村信用合作社活期存款历史明细查询，证明被告在得到250万元贷款后通过银行转账到杨亚保的指定账户用于支付购房款； 2.《收据》5份，证明杨亚保收到被告购房款共28.04万元； 3.《房地产买卖合同》，证明原告欠被告借款380万元，在同一日内与被告签订了两份《房地产买卖合同》，合同如何履行应以实际情况认定； 4.证明，证明原告无意将案涉商铺交付被告使用。 第三人岑雪芳述称，对原告的诉讼请求、事实和理由均无意见。 被告林豪同时向本院提出反诉请求：1.解除反诉原告林豪与反诉被告杨亚保签订的《房地产买卖合同》；2.反诉被告杨亚保返还反诉原告林豪购房款人民币278.04万元，并支付违约金38万元。事实和理由：反诉被告与第三人是夫妻关系，案涉商铺为两人的共同财产，反诉被告与反诉原告于2014年10月30日签订的两份《房地产买卖合同》没有经过第三人的确认，因此，反诉被告私自卖房的行为属于无权处分，反诉被告应该承担合同不能履行的违约责任。 2015年3月2日，反诉被告、第三人与广西农村信用合作联社签订一份《抵押担保合同》，提供案涉商铺作为贷款的担保物，第三人无意出卖案涉商铺给反诉原告，反诉被告在明知已经与反诉原告签订《房地产买卖合同》情况下，还签订《抵押担保合同》，明显不想将案涉商铺过户至反诉原告名下，因此，反诉被告为案涉商铺设定抵押的行为是违约行为，反诉原告可以要求解除《房地产买卖合同》，并要求反诉被告承担违约责任。 反诉被告以民间借贷的名义诉请反诉原告归还借款的诉讼请求不符合法律规定，且侵犯了他人的合法权益。因为本案的本诉的法律基础是房屋买卖，反诉被告从来没有借款给反诉原告，双方不存在民间借贷关系。反诉被告将购房款余款转换成民间借贷的行为没有经过第三人的签字确认，也是无权处分行为，因此反诉被告无权将房屋购房款余款转换成借款。 反诉被告在本诉的法律基础关系是房屋买卖关系，购房款余款的请求权是反诉被告与第三人的共同债权请求权，不应单独行使，因此，反诉被告在本诉的起诉主体不适格。 反诉原告林豪围绕反诉请求向法庭提供的证据有：《抵押担保合同》，证明反诉被告将案涉商铺进行抵押以致《房屋买卖合同》的目的无法实现。 反诉被告杨亚保针对反诉辩称，1.反诉被告的卖房行为是合法有效的行为。理由如下：①反诉被告与反诉原告只签订有一份《房地产买卖合同》，即反诉被告提供的《房地产买卖合同》。反诉原告向法庭提供的《房地产买卖合同》是其伪造的，不是真实的《房地产买卖合同》；②反诉被告与开发商就案涉商铺进行了网签，网签时只有反诉被告的名字，故反诉被告于2014年10月与反诉原告签订了《房地产买卖合同》；③案涉商铺是反诉被告与第三人的夫妻共同财产，两人已于2014年10月31日委托梁翠妍全权办理案涉商铺的出租、出售等手续，虽然第三人没有在《房地产买卖合同》上签名，但第三人从来没有提出异议，认可反诉被告出售案涉商铺。2.反诉原告与反诉被告在《房地产买卖合同》约定提供案涉商铺作为抵押担保，所以反诉被告、第三人才与梧州市区农村信用合作联社签订《抵押担保合同》，促使反诉原告得到贷款后向反诉被告支付购房款，不能作为第三人无意出卖案涉商铺的依据。3.反诉被告与反诉原告签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，不存在反诉被告无权处分，也不存在设定抵押造成合同不能履行，只要反诉原告归还银行借款，撤销抵押担保，案涉商铺是能过户至反诉原告名下的。综上，反诉原告的反诉请求依法不能成立，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 反诉被告杨亚保针对反诉向法庭提供的证据与本诉提供的证据一致。 第三人岑雪芳同意反诉被告杨亚保的答辩意见。 第三人岑雪芳没有证据向法庭提供。 经过庭审质证，对于原告提供的证据，被告认为：证据1、4无异议；证据2不予认可，被告没有收到也不知情；被告没有按照证据3约定支付的20万元定金，且同一天原、被告共签订两份《房地产买卖合同》；证据5的依据是《房地产买卖合同》，房屋买卖关系是否成立，如何履行是《借款合同》是否成立的基础；证据6-9的真实性无异议，原告确实收到被告支付的现金，该款是利息还是购房款并不确定，如果《房地产买卖合同》不存在那么原告应当返还对应的利息；证据10的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据证实了原告没有将房屋过户到被告名下，原告没有履行《房地产买卖合同》；证据11是原告单方面出具的收据，支付来源不明，不予认可，被告已经支付原告250万元。第三人对原告提供的证据均无异议。 对于被告针对本诉提供的证据，原告、第三人认为：证据1的真实性没有异议，但原告收到被告支付的200万元而不是250万元；证据2无异议；证据3不予认可。对于被告针对反诉提供的证据，原告、第三人认为：原告提供案涉商铺作为贷款的抵押提供是房屋买卖前的一个步骤。 综合当事人的质证意见，本院认证如下：对于当事人没有异议的证据予以确认，并作为认定案件事实的依据。对于当事人有异议的其他证据，结合其与本案的关联性予以采纳取舍。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告杨亚保与第三人岑雪芳是夫妻关系。2012年12月10日，原告与广西梧州中恒集团股份有限公司签订一份《梧州市商品房买卖合同》，约定原告以1631700元购买广西梧州中恒集团股份有限公司开发的座落于梧州市商业用房。 2014年10月30日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房地产买卖合同》，约定：1.甲方自愿将属其所有的案涉商铺出售给乙方；2.上述房地产成交价格为380万元；3.乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解,因开发商原因甲方目前未能办理该物业的土地证，双方约定付款方式为签订本合同当天乙方支付20万元给甲方作为定金；乙方没有付清该物业所有房款前，甲方愿意以该物业作为抵押物由乙方到中国银行办理该物业抵押贷款，该物业贷款金额为400万元，最终以银行贷款审批放款额度为准，该贷款由中国银行直接放款到甲方名下，再由甲方退回给乙方，若贷款金额不足，乙方应在30个工作日内以现金补足；4.因开发商原因甲方目前未能办理该物业土地证，待甲方办理该物业土地证并领取土地证当天，乙方以380万元按每月2.8%的利率支付利息给甲方，直至乙方可以完全支付该物业所有房款为止。 2014年10月31日，原告与第三人委托梁翠妍代为办理、领取案涉商铺的《国有土地使用证》，办理案涉商铺的还款解押手续，代为出租案涉商铺、收取租金，代为出售案涉商铺等，并在梧州市公证处公证员的见证下在《委托书》上签名捺印。 2015年1月27日，被告出具《收件确认书》给原告收执，《收件确认书》载明“林豪现收到杨亚保交来新兴二路3号D幢一层8号商铺（房权证号：梧房权证长洲区字第××号、国有土地使用证证号：梧国用（2015）第000752号）”内容，同时备注：按双方签订《房地产买卖合同》第三点第(2)条：…待甲方领取土地证当天，乙方以380万元整按每月2.8%的利率计算利息给甲方，直至乙方可以完全支付完该物业所有房款为止”中的约定，被告于2015年1月27日开始向原告支付利息。 2015年3月2日，原告作为抵押人，第三人作为财产共有人与梧州市区农村信用合作联社作为抵押权人签订一份《抵押担保合同》，约定原告、第三人自愿提供其共有的案涉商铺作为抵押物，为被告向梧州市区农村信用合作联社借款250万元提供抵押担保。原告、第三人与梧州市区农村信用合作联社就案涉商铺办理了抵押登记手续。 2015年3月5日，原告作为乙方与被告作为甲方签订一份《借款合同》，约定：1.乙方出借180万元给甲方使用，借款期限为六个月，自2015年3月5日至2015年9月4日；2.借款月利率为2.8%，借款利息为50400元/月，按月付息，每月的4日由甲方以转账或现金方式支付；3.借款到期后，甲方不能偿还的，视为违约，自违约之日起，利息双倍计收。 被告于2015年3月1日向原告支付2015年1月27日至2月26日的利息106400元，于2015年3月5日向原告支付2015年2月27日至3月5日的利息22800元，于2015年4月5日向原告支付2015年3月5日至4月4日的利息50400元，于2015年5月5日向原告支付2015年4月5日至5月4日的利息50400元，于2015年6月向原告支付2015年5月5日至6月5日的利息50400元，共计28.04万元。 2015年10月4日，被告出具《欠条》交原告收执，《欠条》注明“今本人林豪从6月-10月份5号为止结欠杨亚保利息贰拾万元”字样。2016年2月5日，被告出具内容为“利息到2月5日为止买恒祥豪苑8号铺本金的利息合计叁拾伍万”的凭条交原告收执。2016年4月30日，被告出具《欠条》交原告收执，《欠条》载明“今欠杨亚保在2015年3月5日借给我的180万元，月利息为50400元，到目前为止，本金尚未归还，共结欠伍拾万元正（接2016年3月5日为35万元）”内容。 2016年5月2日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《补充协议》，约定：根据借款合同作如下补充，1.甲方购买乙方的恒祥豪苑（新兴二路3号D幢一层8号）商铺；2.乙方同意甲方购买商铺时可暂不过户，用乙方的尚未过户的商铺，甲方在市农信社借款250万元，甲方在借到钱后，只归还200万元给乙方，尚欠180万元；3.甲、乙两方商定，乙方同意甲方用借款方式另签借款合同，双方签订的借款合同实是甲方购买乙方商铺尚未支付给乙方的数额；甲方确认在本协议签字之后，确认借款合同第三条乙方已完成；甲方承认收受乙方的款项无需底单和凭证。 另2014年10月30日，原告作为甲方与被告作为乙方还签订一份《房地产买卖合同》，约定：1.甲方自愿将属其所有的坐落在新兴二路3号D幢一层8号商业用房出售给乙方；2.上述房地产成交价格为380万元，以原来乙方借甲方380万元作为冲减；3.乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解,因开发商原因甲方目前未能办理该物业的土地证，双方约定付款方式为：因之前生意周转不灵，乙方曾借给甲方380万元，现上述房产成交价格同乙方借给甲方的借款冲减。原告否认该合同的签名为其本人签名，并向本院申请对合同上的“杨亚保”签名是否本人书写及“杨亚保”字迹处的指印是否为本人指印进行司法鉴定，本院遂委托广西公众司法鉴定中心对原告的申请进行了鉴定。广西公众司法鉴定中心分别于2018年3月27日、4月20日作出桂公众司鉴中心[2018]文鉴字第15号、痕鉴字第19号司法鉴定意见书，司法鉴定意见为2014年10月30日的《房地产买卖合同》上“杨亚保”签名笔迹是杨亚保书写、“杨亚保”字迹处的指印比较模糊，纹线细节特征显现少，达不到比对检验基本要求。 本院认为，本案原告和被告均向法院提供了二份内容不一致《房地产买卖合同》，其中原告提供的《房地产买卖合同》约定了“待甲方办理该物业土地证并领取土地证当天，乙方以380万元按每月2.8%的利率支付利息给甲方，直至乙方可以完全支付该物业所有房款为止”,而被告提供的《房地产买卖合同》约定“上述房地产成交价格为380万元，以原来乙方借甲方380万元作为冲减”,结合原告提供的《收件确认书》中约定的“按双方签订《房地产买卖合同》约定的待甲方领取土地证当天，乙方以380万元整按每月2.8%的利率计算利息，林豪于2015年1月27日开始向杨亚保支付利息……”，以及被告向原告出具的《欠条》，如果在被告应支付的购房款冲减原告借款的情况下，本案被告根本不存在向原告支付利息，也不可能多次向原告就利息出具《欠条》，且被告也没有提供证据证明其向原告出借了380万元，因此原告提供的证据形成了证据链，其证明力大于被告证据的证明力，故本院对原告主张的被告尚欠其购房款180万元，且该180万元转为借款的意见予以采纳。原告提供的《房地产买卖合同》是原、被告的真实意思表示，被告提供的《房地产买卖合同》并不是原、被告的真实意思表示。 关于本诉方面。原、被告在对被告尚欠的购房款180万元转为借款达成合意后，原告在取得案涉商铺的土地证后将相关证件及商铺交付被告，被告应及时支付原告购房款，在无法支付原告购房款的情况下应按《收件确认书》的约定从2015年1月27日开始向原告支付利息，被告不按期付款的行为构成违约，被告应向原告支付尚欠的购房款及逾期付款利息。原、被告约定180万元从2015年1月27日起按月利率2.8%计付利息，截止至2015年6月5日，被告应支付的利息为216720元，被告实际支付了280400元，超出部分63680元抵减为本金，故被告尚欠原告的购房款为1736320元。原、被告在合同中约定180万元按月利率2.8%计付利息，现原告请求按月利率2%支付欠款利息，符合法律规定，本院予以支持。综上，被告应向原告支付购房款1736320元和利息。 关于反诉方面。本案原告和第三人虽然提供了案涉商铺给梧州市区农村信用合作联社作为抵押担保，但被告对原告和第三人的该设定抵押行为是知情的，且被告作为借款人，没有按合同约定向梧州市区农村信用合作联社归还借款本息，导致案涉商铺未能注销抵押及过户至其名下，是被告的责任，只要被告清偿梧州市区农村信用合作联社的借款，注销抵押，《房地产买卖合同》的合同目的并不是不能实现，因此被告要求解除《房地产买卖合同》、返还购房款及原告支付违约金，依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百六十一条规定，判决如下： 一、被告林豪应向原告杨亚保支付购房款人民币1736320元和利息（以人民币1736320元为基数，按月利率2%，从2015年6月6日起至实际清偿之日止）； 二、驳回反诉原告林豪的反诉请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25232元，由原告杨亚保负担893元，被告林豪负担24339元。反诉案件受理费12616元，由反诉原告林豪负担。鉴定费23320元，由原告杨亚保负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  黄爱琴 人民陪审员  李树新 人民陪审员  李巧琼 二〇一八年七月二十三日 法官 助理  林 蕊 书 记 员  王 珊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。