广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3025号上诉人（原审原告、反诉被告）：查洪，住广州市番禺区。上诉人（原审原告、反诉被告）：周永鸿，住址同上。两上诉人共同委托代理人：秦明禄，广东合邦律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：郭志明，广东合邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱洁莹，住广州市越秀区。委托代理人：刘晓军，广东信德盛律师事务所律师。委托代理人：麦嘉文，广东信德盛律师事务所律师。上诉人查洪、周永鸿因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第237号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：据2014年4月14日广州市房地产档案馆查册单显示，位于广州市天河区花城大道766号3119号（以下简称“涉案商铺”）的权属登记人为朱洁莹，建筑面积9.5201平方米，其中套内建筑面积3.924平方米，规划用途为商业。2010年12月28日，朱洁莹办理《委托公证书》，委托广州德馨投资有限公司（以下简称“德馨公司”）、广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称“万城公司”）代为签订涉案商铺认购书和商铺买卖合同、代为收取所有售房款等。2011年1月3日，查洪、周永鸿向万某公司支付30000元。2011年1月16日，查洪、周永鸿向某公司支付20000元。2011年1月30日，查洪、周永鸿向万某公司支付60000元。2011年1月30日，查洪、周永鸿向广州安某顾问有限公司支付1300元，朱洁莹否认委托该公司收取该款。2011年1月30日，查洪、周永鸿向广东银浦担保有限公司支付1650元，称该款用于办理涉案商铺按揭手续，朱洁莹否认委托该公司收取该款。2011年1月30日，查洪、周永鸿（买受人）、万某公司（出卖人即朱洁莹的委托代理人）就涉案商铺签订《商铺买卖合同》（编号：穗房合字3119号），约定：买受人向出卖人购买案涉商铺，该商铺属现房，房价款总金额为679053元，买受人选择按揭付款方式支付购房款：（1）2011年1月30日前支付全部房价款的16%（包含定金）即110000元；（2）2011年2月25日前支付全部房价款的35%即239053元；（3）其中房价款330000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；备注1：买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的办理机构办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任；备注2：如银行实际贷款与买受人的申请贷款额度之间有差额的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的机构）或出卖人电话或书面通知后15天内以现金方式支付该差额部分款项，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；备注3：如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或者银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的办理机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；（第五条）买受人如未按本合同规定的时间付款，出卖人有权单方提出和决定解除本合同，若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约金没收，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款的千分之一的标准向出卖人计付违约金；（第十四条）本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合，出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金，买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款千分之一的标准向买受人支付违约金；等等内容。2011年2月19日，查洪、周永鸿向万某公司支付21561元。2011年7月19日，查洪、周永鸿向万某公司支付239053元。2011年7月28日，查洪、周永鸿向广东银浦担保有限公司支付1600元，称该款用于办理涉案商铺按揭手续，朱洁莹否认委托该公司收取该款。2012年1月10日，查洪、周永鸿（买受人）、万某公司（出卖人即朱洁莹委托代理人）签订《商铺买卖合同补充协议书》（下称《补充协议》），约定：出卖人与买受人于2011年1月30日签订涉案商铺的《商铺买卖合同》，该商铺无抵押，双方同意继续履行房屋交易，买卖双方同意变更房款的支付时间和方式：（1）2011年1月30日前支付房价款16%（包含定金）计110000元；（2）2011年2月25日前支付房价款的35%计239053元；（3）2012年9月30日前支付房价款12.25%计82500元；（4）2012年12月31日前支付房价款的36.75%计247500元；（7）买受人如未能按前述约定的时间支付房款的则按买卖合同第五条约定处理；出卖人在买受人交齐全部房款之日起40个工作日内向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合。出卖人逾期按前述约定时间申办该商铺的交易过户手续的，则按买卖合同第十二条第二款约定承担违约责任，但买受人未提供交易过户必要的文件及配合办理的除外；本补充协议是买卖合同不可分割的部分，如与买卖合同约定有不一致则以本补充协议约定为准等。查洪、周永鸿否认签署该《补充协议》，但未提交反证或在限期内提交笔迹鉴定申请。2014年1月21日，查洪、周永鸿以朱洁莹未能按合同约定办妥按揭贷款手续，也未按合同约定办理商铺产权过户手续，已严重违约为由，向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、解除查洪、周永鸿与朱洁莹签订的《商铺买卖合同》；2、朱洁莹退还查洪、周永鸿已付房款349053元、税费21561元、按揭费3250元、签约费1300元、违约金67905.30元；3、朱洁莹承担诉讼费用。朱洁莹原审答辩并反诉称：不同意查洪、周永鸿的诉讼请求。查洪、周永鸿未按补充协议约定支付房款，已构成违约，为此提起反诉，请求法院判令：1、查洪、周永鸿向朱洁莹支付购房余款330000元；2、查洪、周永鸿向朱洁莹支付逾期付款违约金（以82500元为本金，按每日1‰标准，自2012年10月1日计至2012年12月31日；以247500元为本金，按每日1‰标准，自2013年1月1日计至实际付清为止）；3、查洪、周永鸿承担本案诉讼费用。查洪、周永鸿针对朱洁莹的反诉原审答辩称：不同意朱洁莹的反诉请求。依据合同第十四条约定，朱洁莹应当为查洪、周永鸿办理产权过户手续，现已达到约定解除的条件，因此朱洁莹称查洪、周永鸿的起诉状陈述的事实和理由的观点是错误的。原审庭审时，原审法院询问双方是否愿意继续履行合同，查洪、周永鸿表示要求解除合同，朱洁莹则表示要求继续履行合同。另双方均对对方主张的违约金的标准抗辩过高，请求法院调整。再双方均确认按揭至今未办妥。原审法院认为：案外人德馨公司、万某公司作为朱洁莹的委托代理人在授权范围内代为签订合同及收取相关款项等代理行为产生的相应民事责任应由作为委托人的朱洁莹承受。查洪、周永鸿与朱洁莹的委托代理人万某公司于2011年1月30日签订的《商铺买卖合同》及于2012年1月10日签订的《补充协议》是查洪、周永鸿与朱洁莹双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。《商铺买卖合同》约定购房余款330000元以按揭方式支付，但《补充协议》变更付款方式及“出卖人在买受人交齐全部房款之日起40个工作日内向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续”，按《补充协议》约定“本补充协议是买卖合同不可分割的部分，如与买卖合同约定有不一致则以本补充协议约定为准”，故此购房余款330000元应执行“2012年9月30日前支付房价款12.25%计82500元；2012年12月31日前支付房价款的36.75%计247500元”，另过户应在朱洁莹收齐全部房款后办理，而非依照合同第十四条约定，现查洪、周永鸿未按约定支付余款，过户的约定条件未成就，查洪、周永鸿主张朱洁莹逾期办证解除合同缺乏事实及法律依据，依法驳回。对于其基于解除合同主张返还本金及违约金等请求，亦缺乏合同依据，予以驳回。朱洁莹不存在违约事实，其为守约方，现涉案房产不存在交易障碍，其请求查洪、周永鸿支付购房余款继续履行合同具有合同依据，原审法院予以支持。查洪、周永鸿逾期未按约定支付，朱洁莹请求查洪、周永鸿支付逾期付款违约金具有合同依据，现查洪、周永鸿抗辩该违约金标准过高，在朱洁莹未能充分合理说明举证其实际损失，原审法院从公平角度，予以调整该违约金标准为中国人民银行同期同类贷款利率计算，即以82500元为本金，自2012年10月1日计至2012年12月31日；以247500元为本金，自2013年1月1日计至实际付清之日止。违约金总额以本金330000元为限。对于朱洁莹主张的超出部分，原审法院予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年1月20日作出如下判决：一、驳回查洪、周永鸿的诉讼请求。二、查洪、周永鸿于本判决发生法律效力之日起10日内向朱洁莹支付购房余款330000元。三、查洪、周永鸿于本判决发生法律效力之日起10日内向朱洁莹支付逾期付款违约金（以82500元为本金，自2012年10月1日计至2012年12月31日；以247500元为本金，自2013年1月1日计至实际付清之日止；均按中国人民银行同期同类贷款利率计算；违约金总额以本金330000元为限）。四、驳回朱洁莹的其他反诉请求。本案一审本诉受理费7950元及反诉受理费4254元均由查洪、周永鸿负担。判后，上诉人查洪、周永鸿不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判。朱洁莹隐瞒了其代理人万某公司与查洪、周永鸿签订借款协议的事实。原审判决对该事实未予以查明，是事实认定不清。在朱洁莹先后指定的两家银行均拒绝提供抵押贷款的情况下，2012年1月10日，万某公司的工作人员通知查洪、周永鸿，到万某公司协商合同履行事宜。双方商定，在银行不提供抵押贷款的情况下，由万某公司先借款给查洪、周永鸿，万某公司与查洪、周永鸿签订了一份借款协议，借款金额为剩余房款的金额；同日，再由朱洁莹与查洪、周永鸿签订一份补充协议，补充协议约定查洪、周永鸿以分期付款的方式支付剩余房款。但两份协议的原件均未交给查洪、周永鸿。万某公司以提供借款为由诱使查洪、周永鸿先与其签订借款协议，再诱使查洪、周永鸿签订补充协议。且以公司领导不在需择日盖章为由，故意不将两份协议的原件交由查洪、周永鸿。但在原审庭审时，刻意提交对其有利的补充协议书、不提交对其不利的借款协议书。原审判决对此事实未予以查明，导致适用法律错误。综上，上诉请求：1.撤销原审判决；2.驳回朱洁莹的诉讼请求；3.请求判令解除双方签订的《商铺买卖合同》及《补充协议》，并退还查洪、周永鸿已付房款349053元、税费21561元、按揭费3200元、签约费1300元，共计375114元；4.案件诉讼费由朱洁莹承担。被上诉人朱洁莹答辩同意原审判决，不同意被上诉人查洪、周永鸿的上诉主张和请求。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，综合双方庭审发表的意见和上诉人查洪、周永鸿提出的上诉主张，本案争议焦点为：朱洁莹的代理人万某公司是否以提供借款为由诱使查洪、周永鸿先与其签订借款协议，再诱使查洪、周永鸿签订《补充协议》，查洪、周永鸿主张解除合同的请求能否成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，查洪、周永鸿虽称朱洁莹的代理人万某公司以提供借款为由诱使其两人与万某公司签订借款协议，但对此没有提供任何证据予以证实，故本院对其上诉主张不予采信。合同解除权是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利。本案中，双方当事人另行签订的《补充协议》已变更了《商铺买卖合同》约定的付款方式和商铺过户条件，查洪、周永鸿没有依照合同的约定付清购房款，其行为已构成违约，应承担违约责任。在涉案商铺不存在过户交易障碍的情况下，查洪、周永鸿以朱洁莹未为其申办商铺过户手续为由要求解除合同理由不成立，本院不予支持。综上所述，审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人查洪、周永鸿的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费12204元，由上诉人查洪、周永鸿负担。本判决为终审判决。审判长  郭伟裕审判员  陈 涛审判员  陈珊彬二〇一五年八月三日书记员  李 杨