太原市万柏林区人民法院民 事 判 决 书(2014)万民初字第01236号原告李玲玲，女，1955年6月28日出生，住太原市。委托代理人杨尚业，山西晋一律师事务所律师。委托代理人赵乐，山西晋一律师事务所律师。被告山西晋煤房地产开发有限公司，住所地太原经济技术开发区金枫服务中心319号。法定代表人朱忠章，董事长。委托代理人贾春政，山西慧科律师事务所律师。原告李玲玲与被告山西晋煤房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告李玲玲的委托代理人杨尚业、赵乐与被告山西晋煤房地产开发有限公司的委托代理人贾春政均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李玲玲诉称，2009年8月7日，我与被告签订了”晋煤-悦城”项目内部认购协议，协议约定，我以按揭付款的方式购买被告开发的”晋煤-悦城”项目的房；被告应当在2010年12月31日前依照国家有关规定，将符合《商品房买卖合同》中约定的房屋交付我使用。协议签订后，我在2009年8月1日与2009年8月7日向被告交付现金共计173094元。由于被告至今仍未能依约如期交房，故我起诉至法院请求依法确认原、被告签订的”晋煤-悦城”项目内部认购协议合法有效；依法判令被告向原告交付房屋，并配合为原告办理房屋权属登记手续；依法判令被告支付违约金36943元（自2010年12月31日至2014年5月31日期间的贷款利息）；诉讼费用由被告承担。被告山西晋煤房地产开发有限公司辩称，我公司与李玲玲之间签订的《”晋煤-悦城”项目内部认购协议》已经解除，双方不存在继续履行协议内容以及交付房屋，故请求法院依法驳回原告李玲玲的诉讼请求。经审理查明，2009年8月7日，原告李玲玲与被告山西晋煤房地产开发有限公司签订了一份《”晋煤-悦城”项目内部认购协议》，协议第一条约定，该项目已取得《国有土地使用许可证》证号为：并政地国用（2006）第00227号以及《建设用地规划许可证》证号为：并规许字（2008）第0136号；第二条约定原告所认购的房屋位于被告开发的”晋煤-悦城”项目房屋；该房屋建筑面积为130.16平方米；套内建筑面积99.44平方米；第三条约定该房屋单价为4402.99元/每平方米；总金额为573094元；第五条约定付款方式，原告于2009年8月7日前一次性支付该房屋总价款的30%，即173094元，其余认购款，待项目正式取得按揭资格后，办理银行按揭手续。第六条约定交付期限，被告应当在2010年12月31日前，依照国家有关规定，将符合《商品房买卖合同》中约定的房屋交付原告使用，但如遭遇不可抗力等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；第八条约定违约责任，除协议第六条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期在30日之内，自本协议规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付该房屋总认购款的万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，原告有权解除本协议。原告解除本协议的，被告退还原告已付认购款，并按银行同期活期利率向原告支付已付认购款的利息；原告如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付该房屋总认购款的万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，被告有权解除本协议，被告解除本协议的，被告退还原告已付认购款。协议签订后，原告分别于2009年8月1日、2009年8月7日向被告交付共计173094元首付款。2011年7月24日被告向原告发出晋房字[2011]第105号解除协议告知函，告知原告三日内携带有效的、符合国家政策的个人资料及家庭相关资料到”晋煤悦城”展示中心换签相关协议，如逾期未能办理相关换签手续，被告将依法解除与原告所签订的协议并退还原告的全部认购款项等内容；2011年8月10日被告又发出晋房发[2011]第105号通知，告知原告2009年8月7日所签订的认购协议已经解除，所交纳的认购款已经提存，并办理相关退款事宜等内容；上述函件均以快递邮件形式向原告进行了投送。2011年8月30日，被告以”公示告之”形式，通知原告解除内部认购协议，并将购房款提存。2012年12月7日被告在山西晚报刊登公告，再次通知原告解除合同并办理退款事宜等内容。2014年4月2日被告取得了《商品房预售许可证》；2014年9月份被告发出再次告知函，告知双方所签内部认购协议已经解除，并办理解除后的相关事宜。现原告起诉至法院请求依法确认原、被告签订的”晋煤-悦城”项目内部认购协议合法有效；依法判令被告向原告交付房屋，并配合为原告办理房屋权属登记手续；依法判令被告支付违约金36943元（自2010年12月31日至2014年5月31日期间的贷款利息）；诉讼费用10000元由被告承担。庭审中，经协商双方未能达成一致意见。上述事实有原告提供的内部认购协议、购房收据、房屋预售许可证，被告提供的内部认购协议、告知函、通知、快递回单、公告、商品房预售许可证、客户资料清单、再次告知函以及原、被告当庭陈述等在案佐证。本院认为，当事人的合法权益依法受到法律保护。原告李玲玲与被告山西晋煤房地产开发有限公司签订的《”晋煤-悦城”项目内部认购协议》，其协议内容已经具备了商品房买卖合同的主要内容，且原告已经向被告交纳了部分购房款，因此该协议不符合预约合同性质，其实质上是商品房买卖合同。被告在未取得《商品房预售许可证》的情形下，将房屋出售给原告的行为，不符合法律规定，原告在签订协议时明知所购买的房屋只有两证的情形下，仍与被告签订协议，其应当遇见到今后被告可能由于手续不完善而存在的不能按期交付房屋以及办理相关银行按揭手续风险，加之在2011年左右政府部门又对房地产行业实行调控政策，属情势变更，在双方就换签合同以及如何变更交纳剩余购房款形式等协商不成的情形下，被告以通知函，张贴公告、登报公告的形式多次向原告下达了解除合同通知书，原告对此未作出回应，也未办理相关退款事宜，造成本案的纠纷，双方在整个买卖交易过程中均存在一定的过错，虽然被告于2014年4月份取得了《商品房预售许可证》，但双方签订的协议已经不具备履行的条件，故对于原告要求确认《”晋煤-悦城”项目内部认购协议》合法有效，并由被告向原告交付房屋、办理房屋权属登记手续、支付违约金的诉讼请求，不予支持。但被告实际占有使用原告交纳的购房款至今，除应当返还购房款本金以及按照中国人民银行同期贷款基准利率支付原告从交纳最后一笔购房款第二日即2009年8月8日起至提起诉讼前即2014年7月27日期间占有使用资金的相应利息，还应当按照公平原则及诚实信用原则支付原告已付购房款20%作为补偿为宜。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第四十四条、第九十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告山西晋煤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告李玲玲购房款173094元及利息（从2009年8月8日起至2014年7月27日止按中国人民银行同期贷款基准利率计付。）。二、被告山西晋煤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告李玲玲补偿款34618.8元。三、驳回原告李玲玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10000元，由原告李玲玲负担2000元，被告山西晋煤房地产开发有限公司负担8000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 李 毅人民陪审员 武 智人民陪审员 张瑞鲜二〇一五年一月十三日书 记 员 李 燕