上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第1413号上诉人(原审原告)王茂洪。委托代理人王卫东，北京德和衡(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)居惠奇。被上诉人(原审被告)居云胜。被上诉人(原审被告)孙秀芳。上诉人王茂洪因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2014)嘉民三(民)初字第246号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，居云胜、孙秀芳系夫妻关系，居惠奇系二人之子。上海市嘉定区爱特路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)系由承租人为居云胜、户主孙秀芳的位于闸北区曲阜路XXX弄XXX号房屋动迁而来，该户明确所购买的系争房屋产权人为居惠奇、居云胜、孙秀芳。2011年6月3日，案外人上海金丽华房地产发展有限公司(以下简称“金丽华公司”)将系争房屋交付居惠奇、居云胜、孙秀芳。2013年1、2月间，居惠奇与王茂洪签订《动迁房买卖合同》，约定系争房屋出卖人(甲方)为居云胜、孙秀芳、居惠奇，买受人(乙方)为王茂洪；房屋所有权来源：甲方家庭原住房动拆迁补偿安置配购，拆迁安置人口为居云胜、孙秀芳、居惠奇，房屋所有权人：经甲方家庭协商一致，本房屋归甲方所有，房屋产权证尚未办出；房屋建筑面积125.53平米，转让价为人民币(以下币种均为人民币)1,600,000元。第一期300,000元于合同签订后当日支付，第二期1,000,000元于2013年2月1日前支付，第三期300,000元于公证当日支付；关于办理产证和过户：在大产证办出后，甲方应在收到通知后或办理产证的条件成就后5日内办理房产证，甲方保证申办产权证时，房屋所有权人仅登记为甲方一人，名字为居惠奇，甲、乙双方确认房屋限制交易期满后三日内，甲、乙双方共同向房屋所在地房屋交易中心申请办理产权转移登记(过户)手续；若甲方未按本合同约定期间办理有关事宜的，超过30日的，乙方有权解除合同，并要求甲方支付房屋总价款30%的违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失(包括但不限于逾期利益损失，即房屋限制交易期满后的房屋市场价值与本合同约定房价款的差额、装修损失、乙方聘请律师维权费用等)且乙方实际损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。2013年1月14日，王茂洪向案外人李廷尧帐户转账250,000元；2013年2月1日，因居惠奇出具同意将房款转给杨鹤帐户的书面材料，王茂洪通过银行转账方式向杨鹤支付款项1,000,000元。原审庭审中，王茂洪陈述其通过现金方式另支付李廷尧50,000元。2013年2月1日，居惠奇出具《房款收据》载明：收到王茂洪购买系争房屋的房款1,300,000元。此后，王茂洪在居惠奇、居云胜、孙秀芳未向其交房的情况下，自行入住系争房屋并对房屋进行装修，而后，王茂洪与居惠奇因房产证办理、房价款金额等事项产生争议。2014年2月，王茂洪诉至原审法院称，其与居惠奇、居云胜、孙秀芳签订的《动迁房买卖合同》合法有效，为维护王茂洪的合法权益，请求法院判令：1、解除其与居惠奇、居云胜、孙秀芳签订的《动迁房买卖合同》；2、居惠奇、居云胜、孙秀芳返还王茂洪购房款130万元，并赔偿装修费损失149,600元；3、居惠奇、居云胜、孙秀芳支付违约金48万元；4、居惠奇、居云胜、孙秀芳支付王茂洪实际损失与违约金差额430,600元；5、居惠奇、居云胜、孙秀芳支付律师服务费15万元；6、居惠奇、居云胜、孙秀芳支付王茂洪房屋中介费损失14,000元；7、在未完全履行金钱给付义务之前，系争房屋归王茂洪继续使用，居惠奇、居云胜、孙秀芳不得转让、赠与、抵押该房屋。原审庭审中，居云胜、孙秀芳表示《动迁房买卖合同》上甲方“居云胜、孙秀芳”的签名并非本人所签，而王茂洪坚称该签名系本人所签，故居云胜、孙秀芳对该签名的真实性申请司法鉴定。法院依法委托了华东政法大学司法鉴定中心进行鉴定，鉴定结论为：检材《动迁房买卖合同》第5页甲方签字处的“孙秀芳”、“居云胜”签名字迹与样本材料上的“孙秀芳”、“居云胜”的签名字迹非同一人所写。王茂洪对此鉴定意见不予认可；居惠奇对鉴定意见认可，确认其父母签名实为居惠奇签署；居云胜、孙秀芳对鉴定结论认可。另，居云胜、孙秀芳向法庭提交了一组仅有王茂洪及居惠奇签名的《动迁房买卖合同》复印件以及仅有王茂洪签名的《借款抵押合同》复印件等材料，以证明居惠奇及杨鹤曾要求其二人签字出售遭拒绝。原审又查，1、2012年10月17日，居云胜、孙秀芳致信上海市嘉定区房地产交易中心称系争房屋系居惠奇、居云胜、孙秀芳动迁而来，尚未办理房地产权证，尚不符合出售条件，案外人杨鹤及居惠奇胁迫其二人将系争房屋签字出售，遭其拒绝，并希望交易中心备案，没有居云胜、孙秀芳同意签字盖章的买卖合同均为无效合同。2、截至2014年11月23日，居惠奇、居云胜、孙秀芳尚未办理系争房屋的房地产权证，系争房屋仍登记在金丽华公司名下。3、2013年1月11日，王茂洪曾向上海沪居房地产经济有限公司支付佣金14,000元。4、关于装修损失，经王茂洪申请，法院依法委托了万隆建设工程咨询集团对此进行鉴定，鉴定结果为系争房屋的装修工程造价为143,404元。王茂洪及居云胜、孙秀芳对该份司法鉴定意见书均无异议。对于该部分损失的负担，王茂洪认为应由违约方居惠奇、居云胜、孙秀芳负担；居云胜、孙秀芳认为合同并不成立，其不同意承担。5、关于房屋返还问题，王茂洪表示在支持其全部诉请的前提下，同意返还；居云胜、孙秀芳表示不同意王茂洪的诉讼请求，要求将房屋返还居惠奇、居云胜、孙秀芳。原审法院经审理后认为，无处分权的人处分他人财产，无处分权人之后未取得处分权，且权利人拒绝追认的，该合同不生效。本案中，系争房屋属于动迁安置配套商品房，该房购房预约单载明购房人及产权人均为居惠奇、居云胜、孙秀芳。但《动迁房买卖合同》仅有居惠奇一人签名，居云胜、孙秀芳并未签名确认。另结合此前居云胜、孙秀芳曾致信嘉定区房地产交易中心表示没有其二人签字盖章同意的买卖合同均为无效合同，以及二人并未书面授权居惠奇代签合同，王茂洪亦未与居云胜、孙秀芳磋商过购房事宜，二人未收受过任何购房款，也未向王茂洪交房可以看出，居惠奇代签合同的行为并非出于居云胜、孙秀芳的授意，且二人事后明确表示不予追认，故该合同不生效，居惠奇对此存在过错。王茂洪明知系争房屋的权利人为居惠奇、居云胜、孙秀芳，却未与居云胜、孙秀芳磋商购房事宜、征询出售意愿，也未要求居惠奇出具其父母授权出售的相关材料，王茂洪对此亦有过错。现王茂洪主张解除合同、返还购房款，因合同未获得共有人追认无法继续履行，法院对此予以照准。关于返还购房款的金额，王茂洪主张返还1,300,000元，而居惠奇辩称，其是因受胁迫才出具已收到1,300,000元房款的收据，其中150,000元并未收到，但其并未对受胁迫一节进行举证，故法院对其抗辩意见不予采信，居惠奇应返还王茂洪已付款1,300,000元，王茂洪应将系争房屋返还给居惠奇、居云胜、孙秀芳。对于王茂洪主张的违约金480,000元以及实际损失与违约金差额430,600元，因合同并未生效，且王茂洪亦有过错，依法不予支持。律师费150,000元缺乏法律依据，法院不予支持。关于装修损失，王茂洪是在居惠奇、居云胜、孙秀芳均未向其交房的情况下，自行入住并装修，王茂洪自身存在主要过错；但鉴于装修系王茂洪实际投入，房屋返还后该装修利益将归属居惠奇、居云胜、孙秀芳，且居惠奇在合同签订中存有过错，应对王茂洪的损失承担赔偿责任。结合王茂洪已对系争房屋实际居住使用的客观情况，法院酌定王茂洪自担装修损失之20%，居惠奇承担80%，即114,723.20元。居云胜、孙秀芳作为房屋共有人，对于共有物获利部分应承担连带责任，即居云胜、孙秀芳对于装修补偿款114,723.20元承担连带责任。关于中介费14,000元，因该损失的产生王茂洪与居惠奇均有过错，法院酌定王茂洪与居惠奇各半承担。居惠奇经法院合法传唤，无正当理由未到庭，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。原审法院据此作出判决：一、解除王茂洪与居惠奇签订的关于上海市嘉定区爱特路XXX弄XXX号XXX室房屋的《动迁房买卖合同》；二、居惠奇应于判决生效之日起十日内返还王茂洪已付款1,300,000元；三、居惠奇应于判决生效之日起十日内支付王茂洪装修补偿款114,723.20元；四、居云胜、孙秀芳对居惠奇的上述第三项付款义务承担连带责任；五、居惠奇应于判决生效之日起十日内支付王茂洪中介费损失7,000元；六、王茂洪应于判决生效之日起十日内搬离上海市嘉定区爱特路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将该房屋按装修现状交付居惠奇、居云胜、孙秀芳；七、驳回王茂洪的其他诉讼请求。原审判决后，上诉人王茂洪不服，向本院提起上诉称：本案合同效力应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定。即：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故本案合同应属有效。由于居惠奇代其父母在合同中签名，存在欺骗行为，给王茂洪造成损失，应当承担损害赔偿责任。王茂洪要求其赔偿违约金、房屋差价、律师费、装修费，符合法律规定。居云胜、孙秀芳在原审中提交了《动迁房买卖合同》及《定金保管书》等证据，由此可证明居云胜、孙秀芳知道居惠奇将系争房屋出售给王茂洪。而当王茂洪实际入住后，也从未去住处提出反对意见，其以实际行为表示认可了出售房屋一事。因此，居云胜、孙秀芳应承担连带赔偿责任。综上，请求本院撤销原判第二、三、四、五、六、七项，改判支持其原审诉请。被上诉人居云胜、孙秀芳共同答辩称：一切责任应由居惠奇本人承担，居云胜、孙秀芳从未同意出售系争房屋。原审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。被上诉人居惠奇答辩称：居云胜、孙秀芳当时不同意其出售房屋。其同意原审判决，愿意承担相应责任。请求本院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，系争房屋实际权利人为居云胜、孙秀芳、居惠奇三人，王茂洪对此明知。因此，作为出卖人，只有居云胜、孙秀芳、居惠奇三人均在买卖合同上签字，买卖合同才发生法律效力。根据查明的事实，买卖合同上居云胜、孙秀芳签名系他人代签、非己签字，居云胜、孙秀芳对于居惠奇出售房屋一事自始至终均持否定态度。故系争房屋买卖合同应属无效。原审法院认定买卖合同未生效，并判决合同解除，有所不当，本院予以纠正。因合同无效，王茂洪要求居惠奇依照合同承担违约责任以及违约金与实际损失差额430,600元、赔偿律师费等部分上诉请求，缺乏相应依据，本院不予支持。有关装修损失及中介费用，由于王茂洪在购房过程中明显未尽审慎义务，原审酌定其与居惠奇共同分担，并无不当。基于前文分析，王茂洪要求居云胜、孙秀芳应对居惠奇支付相应款项承担连带赔偿责任的上诉主张，显然不符法律规定，本院不予支持。综上所述，原审判决对于纠纷最终处理结果并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院(2014)嘉民三(民)初字第246号民事判决第二、三、四、五、六、七项；二、变更上海市嘉定区人民法院(2014)嘉民三(民)初字第246号民事判决第一项为：王茂洪与居惠奇签订的关于上海市嘉定区爱特路XXX弄XXX号XXX室房屋的《动迁房买卖合同》无效。二审案件受理费人民币26,993.60元，由上诉人王茂洪负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁康威审 判 员  徐 江代理审判员  俞 璐二〇一五年八月六日书 记 员  薛凤来附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。