浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终997号 上诉人（原审被告）朱建红，男，1963年7月7日出生，汉族，户籍所在地建德市，现住建德市。 委托诉讼代理人：孔建祥，浙江后宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：余志顺，男，1941年12月6日出生，汉族，住建德市。 委托诉讼代理人：邵飞，浙江东创律师事务所律师。 上诉人朱建红因与被上诉人余志顺确认合同无效纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2017）浙0182民初5041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：余志顺与朱建红系叔侄关系。1992年11月1日，余志顺在中证人卢某、洪某见证下，与朱建红形成一份房屋杜卖契，内容为“我因另行新建房屋，愿将坐落在洋溪中街丁字弄四号平房两间出卖给朱建洪名下永远为业。该房屋之宅基地也同时转让使用权。土地使用证上的号码是：建集建（90）字第03060065号。原土地使用者是家母陈金梅的名字，因家母逝世，由我继承出卖。……凭中证人当场议定房价款7500元整，凭中证人当场一次付清。上述房屋所有权及土地使用权即属朱建洪所有”。落款处为立房屋杜卖契人：余志顺，中证人卢某、洪某签字，并加盖建德市新安江镇新丰村治安调解委员会印章。同日，余志顺出具收据收到朱建红7500元。后朱建红一家人搬进该两间平房内居住。2000年，朱建红将两间平房拆除并在原址重建两间两层新房居住至今。2003年，朱建红将一家人户口均迁入洋溪中街丁字弄**房屋内；2005年，朱建红将父母户口亦迁入该房屋内，户别为非农业家庭户。 原审法院另查明，××街××弄××号房屋所占土地类别为农民宅基地，土地使用权人仍登记在陈金梅（已逝世，系余志顺母亲，朱建红奶奶）名下。现××街××弄××号房屋已被征迁，余志顺以签订房屋杜卖契时不清楚国家规定为由，于2017年10月23日提起诉讼，请求：1、依法确认××街××弄××号房屋及宅基地的买卖合同无效；2、诉讼费由朱建红承担。 原审法院认为：本案的争议焦点有三个：一、本案是否已过诉讼时效；二、余志顺与朱建红之间的房屋杜卖契是否为分家析产协议；三、余志顺与朱建红之间的房屋杜卖契是否有效。对于第一个争议焦点，余志顺申请的是确认合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同系自始无效，故不能因为时间的长短而改变无效合同的违法性，故当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制。因此，本案并未超过诉讼时效。对于第二个争议焦点，分家析产一般是指一个家庭中，财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共有财产予以分割，而将共有财产明确财产所有人的约定。本案杜卖契所涉的房屋系老宅，余志顺的母亲陈金梅去世后本应由各继承人进行继承，现并无证据证明陈金梅在世时立有遗嘱，故按照法定继承，在有第一顺位继承人的情况下，朱建红作为第二顺位继承人并不发生继承，故朱建红对老宅并不享有共有权，亦即不存在朱建红所称的分家析产之性质，故该房屋杜卖契法律性质上是一份买卖协议。对于第三个争议焦点，房屋杜卖契中明确约定，双方杜卖的对象是洋溪街道丁字弄4号老宅，并约定上述房屋所有权及土地使用权即属朱建红所有。杜卖契中所涉土地使用权的性质属农村宅基地，故焦点核心即在于朱建红有无权利获得案涉土地使用权。根据《中华人民共和国物权法》的规定，农村的宅基地归农民集体所有。农民取得宅基地使用权主要通过申请并获得审批的形式，而申请的条件之一就是具有农村集体经济组织成员的资格。同时，我国现行的法律和国有监管政策对宅基地使用权向本集体经济组织之外成员转让采取了原则禁止的态度，即使转让，也必须在村集体成员内部进行，且需符合一户一宅的规定。根据原审庭审查明的事实，朱建红虽现已将户口迁入案涉房屋内，但从签订房屋杜卖契至今，其并不具有案涉宅基地所在村集体组织成员的身份，故其既不符合申请案涉宅基的资格，亦不能转让取得该宅基地的使用权。故余志顺与朱建红之间订立的房屋杜卖契因违反了国家法律、行政法规的强制性规定，应属无效，余志顺所提诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国和合同法》第五十二条之规定，于2017年12月19日判决：余志顺与朱建红关于××街××弄××号房屋及宅基地的房屋杜卖契无效。案件受理费减半收取计40元，由余志顺、朱建红各半负担。余志顺在判决书生效后十五日内向原审法院申请退费；朱建红在判决生效后七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，朱建红不服，向本院提起上诉称：一、一审认定事实有误。1、原审认定证据有误，对于土地使用证，既认定与本案无关，但又在认定事实中确认了土地使用证登记在陈金梅名下的事实，自相矛盾。2、一审认定“杜卖契”为一般的房屋买卖系错误。本案所涉房屋属于朱建红爷爷奶奶的遗产，非一般普通房屋买卖，实为朱建红继承了爷爷奶奶的遗产并已经给予了余志顺一家相应补贴，涉案“杜卖契”实为一份分家析产协议。所涉房屋“买卖”系名为买卖，实为继承。二、一审判决适用法律错误。国家法律法规没有禁止农村房屋买卖，只是规定买卖后再申请宅基地的不予批准。余志顺当时已经独立成户，涉案房屋属于其父母的遗产，否则余志顺不可能另外审批建房。朱建红父母为了余志顺，一家四口离浙移民江西，本来就是建德洋溪人，2003年户口已经迁回洋溪，就算是一般的房屋“买卖”协议，也应有效。两名村委干部作证，村委治安调解委员会盖章确认“杜卖契”，说明村里同意“买卖”。余志顺“出卖”的所涉房屋其实只是自己三分之一的继承份额（6人中尚剩3位至今健在），其完全可以自行处置。请求二审法院：撤销原判，改判驳回余志顺一审诉讼请求。 上诉人朱建红在二审中未提交新证据。 被上诉人余志顺在二审中辩称：?一审法院认定本案中的杜卖契即买卖协议符合法律规定，认定事实也正确。朱建红认为这份杜卖契是一份分家析产的协议，完全曲解了法律，罔顾事实。理由如下：一、上诉状第一大点认为一审判决认定事实错误部分，该杜卖契中内容详细，有详细明确的标的物，有完全的买卖对价，有交付的方式，有中间人作保，完全符合传统意义上的房屋买卖，买卖契约字里行间没有一点显示出朱建红对标的物拥有的这么一个权利，是完全没有变为有的这么一个表述，可以说是相当于完全发生在陌生人之间的一个交易状态。从任何角度看不出一点继承或者分家的内容。从朱建红提供的收据来看，里面明确写的购房字样也完全可以证实双方之间房屋买卖合意的真实性。二、朱建红认为与余志顺是叔侄关系，就认为不是买卖关系，认为是其他的一种关系，这完全是一种主观臆想。房屋买卖现实中，在兄弟姐妹之间甚至在父母、子女之间发生也是正常，更何况在几乎等同于陌生人之间的叔侄之间发生买卖，更是自然不过的事情。仅仅是因为叔侄关系就改变一手交房，一手交钱的买卖实质变成家庭内部的分家协议，实在是与常理不通，与事实也不符。三、朱建红认为余志顺侵犯了其哥哥姐姐的应得房屋上的遗产份额，认为是私自单独卖掉父母的遗产。本案中的朱建红父亲和姑姑的确没有明确表示放弃继承权，这也是本案中房屋权利上复杂性的一个体现。也恰恰证明了余志顺的确不具有完全的卖房和分房资格，同样也证明了朱建红不具有继承遗产的资格。因为朱建红是第二顺序继承人，在第一顺序继承人没有放弃的情况下，第二顺序继承人是没有继承资格。在此种情况下朱建红无法通过继承的途径获得房屋，但是其又想得到房屋，那只有唯一的一条路，出钱买。朱建红明知余志顺没有卖房的资格，为避免出现纠纷对自己不利，想到请村委成员做中间人，在余志顺保证房屋权利不受其他人干涉的前提下，以一次性全款买断的形式获得了全部遗产。退一万步，如果我国法律没有规定非集体内部成员买卖宅基地的农村房屋是违法的，朱建红不会坚持杜卖契是一份分家析产的协议了。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人余志顺在二审中未提交新证据。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 另查明，1992年11月1日的《房屋杜卖契》上所写的“朱建洪”，即为本案朱建红本人。 本院认为，关于证据，朱建红在一审中提交了土地使用权证复印件，余志顺经庭审质证，对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故对该证据应予确认，该证据证实了案涉房屋所占土地类别为农民宅基地，土地使用者仍登记在陈金梅名下的事实。根据《中华人民共和国和土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”；第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国和物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。从本案的《房屋杜卖契》内容上看，系余志顺将××街××弄××号房屋及宅基地出卖（转让）给朱建红，在余志顺出具的《收据》上也载明收到的系购房款，在该《房屋杜卖契》中没有关于朱建红继承房屋的内容，且若是分家析产，协议的当事人亦不应是余志顺和朱建红，故朱建红所主张的《房屋杜卖契》实为分家析产协议缺乏依据，本院不予采信。朱建红在签订《房屋杜卖契》时，其并不具有案涉房屋宅基地所在村集体经济组织成员的身份，根据上述法律规定，其不能通过转让方式取得该宅基地使用权。故《房屋杜卖契》因违反法律强制性规定而无效。朱建红的上诉请求不成立，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由朱建红负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 盛 峰 审判员 毕克来 二〇一八年七月十七日 书记员 袁其伟