上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第1409号原告（反诉被告）上海金桥出口加工区联合发展有限公司。法定代表人张素心。委托代理人杨晓，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人蒋国平，上海市锦天城律师事务所律师。被告（反诉原告）上海联北经贸有限公司。法定代表人陈文忠。委托代理人崔玲发。委托代理人杨骏，北京市中银律师事务所上海分所律师。原告上海金桥出口加工区开发股份有限公司（以下简称金桥公司）诉被告上海联北经贸有限公司（以下简称联北公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月31日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2014年3月18日公开开庭进行了审理，诉讼中，被告联北公司提起反诉，本院进行了合并审理，后因案件审理需要转为普通程序，并于2014年5月13日、12月15日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金桥公司的委托代理人蒋国平，被告（反诉原告）联北公司的委托代理人崔玲发、杨骏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）金桥公司诉称，2010年，金桥公司与联北公司签订《临时借地协议》，约定金桥公司将金桥出口加工区北区1#地块（金海路以北、杨高北路与金高路之间的临时土地）出租给联北公司作搭设停车场及绿化景观之用，租赁面积约8，000平方米，租期为3年，自2010年5月1日至2013年4月30日止，年租金为43.20万元（人民币，以下币种相同）。租赁期间，若联北公司随意改变土地用途或违反相关规定的，金桥公司有权无偿收回该临时借地，联北公司应承担所有后果。协议签订后，金桥公司按约将租赁场地移交给联北公司使用。2011年3月，上海市浦东新区建设工程安全质量监督站发函指出联北公司的“临时售楼处”工程存在无报建、无施工许可证和无报安质监，属违法、违规建设项目。2011年12月，金桥公司发现联北公司在租赁场地上搭建脚手架进行建设，故向联北公司发出整改通知书，要求其停止一切违反协议的开发建设活动。联北公司虽回函，但未表示按照金桥公司要求进行整改。联北公司至今未拆除任何违规搭建物。借地协议终止后，联北公司仍占用租赁场地，也未支付场地占用费。联北公司的行为违反了借地协议的相关规定，还违反了有关法律、法规的规定，金桥公司有权收回租赁场地，全部后果由联北公司承担，为此，起诉至法院，要求判令联北公司：1、立即搬出《临时借地协议》项下租赁场地，拆除所有违规搭建物并将该场地按原状归还给金桥公司；2、向金桥公司支付自2013年5月1日起至联北公司拆除所有违规搭建物并将该场地按原状返还之日止的占用场地使用费（暂计至2013年12月31日为291，156元）。被告（反诉原告）联北公司辩称，其与金桥公司之间存在长期的土地租赁关系，其从2000年起即承租系争土地用作开办建材市场，其只是在原有建筑物的基础上进行加固更新，并未违反协议约定，金桥公司承诺过只有在国家征用或该公司有相关用地计划的情况下才收回系争土地，且其租赁后已将场地和建筑物转租给了金桥建材市场的经营户，金桥公司也未表示过反对，要求继续履行协议。关于金桥公司主张的占用费，涉案借地协议中约定租借的土地面积为8，000平方米，但联北公司已于2004年通过土地使用权转让获得了其中1，338.50平方米土地使用权，金桥公司无权向其主张该部分使用费。综上，要求驳回金桥公司的诉讼请求。因金桥公司收取的租赁费中包括联北公司已经取得土地使用权的土地租赁费用，故联北公司提起反诉，要求判令金桥公司返还联北公司2012年1月1日至2013年12月31日期间按每亩每年4万元的标准计算的土地租赁费用160，620元。审理中，联北公司变更其反诉请求为要求金桥公司返还从2011年5月1日至2013年4月30日期间的租金。针对反诉部分，金桥公司答辩称，联北公司仅支付了截止2013年4月30日止的租金，2011年1月1日至2013年4月30日期间，联北公司对争议的1，338.50平方米土地不享有使用权，故不同意联北公司的反诉请求。经审理查明，2010年，金桥公司作为甲方，联北公司作为乙方，双方签订一份《临时借地协议》，协议开宗明确“鉴于乙方因业务需要，临时借用甲方金桥出口加工区部分土地作停车场及绿化景观之用”。协议第一条约定，甲方同意将1#地块，面积约8，000平方米（约12亩）的土地（以下简称场地）临时租借给乙方使用。第二条约定，上述出借场地仅限于乙方作搭设停车场及绿化景观使用，借用期间不得影响周围的市容、景观、交通等，并自觉接受甲方及受甲方委托的金桥综合监察大队的管理。乙方承诺不随意改变土地用途，否则甲方有权无偿收回该临时借地，并要求乙方承担可能造成的一切后果。第四条约定，借用期限自2010年5月1日起至2013年4月30日止。第五条约定，借用期间的土地租赁费分为：1、土地用途停车场，每亩每年4万元，面积约4，000平方米（约6亩）；2、土地用途绿化景观，每亩每年2，000元，面积约4，000平方米（约6亩）。年租借费总计6亩×4万元／亩／年＋6亩×3.20万元／亩／年＝43.20万元／年；乙方应在每年4月10日前以支票形式支付当年的借地租金。经双方协商，原JQ2004P1062X合同中甲方向乙方收取的押金继续作为本合同的押金（不计息）。第六条约定，借用期间，乙方应确保周边环境完好，同时应遵守上海市金桥出口加工区内有关市容、消防、安全等管理办法及合同约定，自觉接受甲方及金桥综合监察大队的监督管理。如乙方违反上述规定，经甲方提出而不予纠正的，甲方有权随时收回该出借土地，乙方已支付的借地费用不予退还。一旦因甲方开发需要使用本协议第一条所述场地，甲方将提前十天书面通知乙方，乙方应将场地内的所有设施及物件在甲方规定的期限内无条件搬迁，甲方不作任何赔偿或补偿。乙方应在借地到期日之前，将所借土地做好平整，由甲方确认后归还给甲方。乙方负责拆除所建的地上和地下构筑物（含场地及下水道），清楚建筑及生活垃圾，填写还地交接情况表。甲方凭《土地返借交接单》如数无息退还乙方的押金。如乙方未按上述要求交还所借土地，甲方有权扣留乙方的押金，用于支付清场费用。第七条约定，如乙方需要延长借用期，应在本协议到期日提前两月向甲方提出延期申请。由甲乙双方根据实际情况协商，重新签订借地协议。协商不成，乙方应履行本协议第六条所约定的内容。第八条约定，如乙方未按时支付临时借地款或未恢复土地原状将土地归还甲方，则视作违约，应承担相应的违约责任，甲方将不退还乙方所缴纳的押金，并无条件收回租赁土地。合同签订后，联北公司向原告支付了截止2013年4月30日的租金。2011年3月，上海市浦东新区建设工程安全质量监督站向金桥镇人民政府作出《关于上海联北经贸有限公司违规建设的函》，内容为：“经查，位于金高路XXX号的由上海联北经贸有限公司投资建设的‘临时售楼处’工程，施工中存在以下问题：无报建、无施工许可证和无报安质监。该工程违反了《建设工程质量管理条例》第十一条、第十三条等有关规定，属违法、违规建设项目。为确保工程的施工质量安全和浦东新区文明城区创建活动，请你镇充分重视，并督促该单位按建设工程有关规定进行处理。”2011年12月5日，金桥公司向联北公司作出《整改通知书》，称根据该司巡查发现，联北公司正在出借场地上搭设脚手架，准备进行开发建设。根据临时借地协议的相关约定，请联北公司在收到本函起的十个工作日内，向该公司提交现场情况说明与承诺书，并停止一切可能违反借地协议规定的开发建设活动。若联北公司不予配合，该公司将根据借地协议相关规定，提着无偿收回该临时借地。2011年12月15日，联北公司向金桥公司回复《临时借地的情况说明及承诺书》，表示该公司向金桥公司借临时用地已续借该土地2次，已使用12年多，由于该临时用地上原来有建筑物，该公司考虑到整体美观及安全生产问题，对原有房屋进行外部整修及加固，如该地块在市政动迁时公司承诺无条件搬出该临时用地。另查明，2004年6月21日，金桥公司作为转让人（甲方），联北公司作为受让人（乙方），双方签订一份《土地使用权转让合同》，约定由金桥公司向联北公司转让上海市金桥出口加工区1-2号地块内的部分场地的土地使用权，共计约14，890平方米，用于乙方兴办建材市场，转让地块的面积最终以土地管理部门勘测定界的面积为准；转让地块的土地使用权转让金合计为13，401，000元，在联北公司支付了全部土地使用权转让金并具备申办转让地块的《上海市房地产权证》的全部条件后，由联北公司向有关部门申办土地使用权证。2013年3月27日，双方又签订一份《补充协议》，言明双方于2004年6月21日签订《土地使用权转让合同》，就甲方向乙方转让上海市金桥出口加工区1-2号地块内部分场地的综合土地使用权事宜作出了约定，现双方为全面履行合同，就乙方补交地价以及办理土地使用权过户等事宜，签订补充协议，其中第二条第（1）项约定，合同中约定的土地面积为14，890平方米，土地使用权转让金总额为13，401，000元，乙方已向甲方支付850万元的土地使用权转让金，尚需向甲方支付4，901，000元；第（2）项约定，因规划改变，甲方总计向乙方补收土地使用权转让金45，297，152元。第四条约定，自乙方向甲方支付土地使用权转让金补交款3，700万元之日起三十天内，甲方应协助乙方向浦东新区规土局等相关部门申请办理本土地使用权补地价手续；自乙方向甲方付清全部土地使用权转让金补收价款并完成相关过户所需资料后，甲方协助乙方办理过户事宜。2013年8月8日，金桥出口加区区1街坊22／1丘、宗地（丘）面积10，118平方米、使用权面积10，118.20平方米房地产经核准登记至联北公司名下。产证附记中记载：“商业：自2004年6月21日至2044年6月20日止；办公：自2004年6月21日至2054年6月20日”。金桥公司及联北公司一致确认联北公司争议的1，338.50平方米包括在前述10，118.20平方米土地中。又查明，涉案双方曾于2000年4月签订《临时借地协议》（协议编号：JQ2000P123X），由金桥公司将杨高路、金海路口立交控制线内的部分土地（1#地块内）土地借给联北公司，金桥公司向联北公司收取押金1万元。2004年2月，双方签订《JQ2000P123X借地协议的补充协议》（协议编号：JQ2004P1062X），将临时借地期限延长至2010年5月1日。该两份协议中均明确出借场地仅限于乙方作堆放胶合板之用，不能建任何建筑物。审理中，关于争议土地使用权的取得时间，金桥公司认为根据补充协议及产证，联北公司直至2013年8月才取得了系争土地使用权，联北公司则称，虽然产证颁发日期为2013年8月，但根据产证附记记载，其从2004年6月21日即取得了系争土地的使用权。同时，联北公司表示，2013年5月1日起的使用费应当扣除争议的1，338.50平方米土地的使用费，按每平方米每年60元的标准进行扣除，金桥公司则表示只能按每平方米每年45元的标准进行扣除。关于押金，金桥公司认为其没有收取过押金，联北公司则称其于2000年向金桥公司支付了押金1万元，目前无法查找到该原始凭证，但涉案的2010年借地协议中明确载明“原JQ2004P1062X合同中甲方向乙方收取的押金继续作为本合同的押金”，故无需再提供押金凭证。关于恢复原状问题，金桥公司认为其租赁给联北公司的是土地，上面没有房屋，故要求联北公司拆除土地上的所有搭建物之后将土地返还给金桥公司，联北公司则认为土地上有金桥公司建造的无证建筑，其之后进行了翻修和加固，如金桥公司一定要收回土地的话，要给予联北公司适当补偿。金桥公司则表示联北公司主张的搭建物系违章搭建，且涉案协议已到期终止，联北公司应根据协议约定拆除全部搭建物，做好土地平整后归还给金桥公司，故不同意联北公司的补偿意见。上述事实，由当事人的陈述及《上海市房地产权证》、《临时借地协议》、《关于上海联北经贸有限公司违规建设的函》、《整改通知书》、《土地使用权转让合同》、《＜土地使用权转让合同＞的补充协议》等证据予以佐证。本院认为，涉案租赁协议系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。根据协议约定，借用期限截至2013年4月10日止，现租赁期限已经届满，双方又未签订续租协议，金桥公司要求联北公司搬出租赁场地，应予支持；协议另约定，联北公司应在借地到期日之前，将所借土地做好平整后归还给金桥公司，包括所建地上和地下构筑物（含场地及下水道）、清除建筑及生活垃圾，故金桥公司要求联北公司拆除所有建筑物后将场地按原状返还给该公司具有合同和法律依据，本院予以支持，联北公司辩称金桥公司交付的土地上原来有无证房屋，其只是对原有房屋进行翻修的加固，但金桥公司不予认可，联北公司又未能提供证据予以证实，本院不予采信。联北公司仅向金桥公司支付了截止2013年4月30日的租金，目前仍占有使用租赁场地，应向金桥公司支付至迁出并返还场地之日止的场地使用费；鉴于联北公司已取得争议的1，338.5平方米土地的使用权，故在计算使用费时应扣除该部分土地的使用费。联北公司要求金桥公司返还2011年5月1日至2013年4月30日期间有关1，338.50平方米土地的租金，对此，本院认为，虽然涉案双方于2004年签订过土地使用权转让合同，但由于土地调整及联北公司未付清土地转让金等问题，双方于2013年就此又签订了补充协议，联北公司直至2013年8月才取得包括争议的1，338.50平方米土地在内的房地产权证，其要求金桥公司返还取得产证之前的土地租赁费用于法无据，本院难以支持。审理中，联北公司要求对其出资改建的房屋进行评估后由金桥公司作出适当补偿，但根据本案现有证据来看，涉案协议内容未涉及地上建筑，之后联北公司进行搭建既未征得金桥公司同意，也未取得相关合法建造手续，且协议亦明确，在借地到期之前，联北公司应负责拆除所建的地上和地下构筑物（含场地及下水道），清楚建筑及生活垃圾，将平整好的土地交还给金桥公司，现租赁期限已经届满，故本案已无评估必要，对于联北公司提出的补偿请求本院亦不予支持。关于押金，根据现有证据显示，联北公司曾于2000年向金桥公司支付了1万元押金，双方在签订本案借地协议时明确金桥公司原向联北公司收取的押金继续作为本合同的押金，因协议已到期终止，故金桥公司再行占有押金已失去了合同依据，应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条及《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）上海联北经贸有限公司于本判决生效之日起三十日内自协议编号为JQ2010联0141的《临时借地协议》约定的上海市浦东新区金桥出口加工区1#地块的土地内迁出（除上海联北经贸有限公司已获得土地使用权的1，338.50平方米土地以外），并拆除前述土地上的建筑物后将土地返还给原告（反诉被告）上海金桥出口加工区联合发展有限公司；二、被告（反诉原告）上海联北经贸有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）上海金桥出口加工区联合发展有限公司自2013年5月1日起至实际返还土地之日止的土地使用费（其中2013年5月1日至2013年8月7日期间的土地使用费按每年人民币432，000元的标准计算，2013年8月8日起至实际返还土地之日止的土地使用费按每年人民币359，721元的标准计算）；三、原告（反诉被告）上海金桥出口加工区联合发展有限公司于本判决生效之日起三十日内返还被告（反诉原告）上海联北经贸有限公司押金人民币10，000元；四、驳回被告（反诉原告）上海联北经贸有限公司的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币5，667元、反诉案件受理费人民币1，756元，共计人民币7，423元，由被告（反诉原告）上海联北经贸有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政代理审判员  倪军燕人民陪审员  曹 璐二〇一五年一月三十日书 记 员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。