安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖12民终1471号 上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽法卫律师事务所，住所地安徽省界首市中原东路59号办公楼二楼。 法定代表人：李斌，该所主任。 委托诉讼代理人：张庆，安徽法卫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹明，安徽法卫律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：界首市总工会，住所地安徽省界首市中原东路59号办公楼三楼，组织机构代码00316804-4。 委托诉讼代理人：蒋武，安徽天宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑华山，安徽天宽律师事务所律师。 上诉人安徽法卫律师事务所与上诉人界首市总工会房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服安徽省界首市人民法院（2017）皖1282民初180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭，于2018年5月18日公开开庭进行了审理。上诉人安徽法卫律师事务所的法定代表人李斌及其委托诉讼代理人张庆、曹明，上诉人界首市总工会的委托诉讼代理人蒋武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安徽法卫律师事务所上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，驳回界首市总工会的反诉请求；继续履行双方之间的租赁合同至2018年10月12日。事实和理由：安徽法卫律师事务所改变办公场所另行租赁办公用房及装修均需要时间，且需层报主管部门审查批准，一审法院给予的时间不足。 界首市总工会辩称，安徽法卫律师事务所在一审起诉时要求房屋租赁期限延至2017年10月12日；在二审时变更一审诉讼请求没有法律依据。 界首市总工会上诉请求：撤销一审判决第三项，改判安徽法卫律师事务所按年租金50000元支付界首市总工会租赁费至腾让房屋时止；并由安徽法卫律师事务所承担本案诉讼费用。 安徽法卫律师事务所辩称，双方未就不定期租赁费用达成合意；安徽杰信资产评估事务所作出的评估结论可以作为定案依据，界首市总工会的上诉请求应予驳回。 安徽法卫律师事务所向一审法院起诉请求：依法将安徽法卫律师事务所与界首市总工会之间房屋租赁合同中2015年10月12日至2016年10月12日的租金，由50000元变更为20000元，并照此价格继续履行双方之间的房屋租赁合同至2017年10月12日（后变更为2018年6月30日）。 界首市总工会向一审法院反诉请求：解除双方的租赁关系，搬出房屋；安徽法卫律师事务所支付自2016年10月13日至搬出时的租金（暂计算到2017年4月13日，计6个月，共计25000元）；并由其承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2007年10月12日，安徽法卫律师事务所与界首市总工会签订房屋租赁合同，租赁界首市总工会位于界首市间房屋用于办公使用，租期3年，年租金10000元。到期后，双方于2010年10月12日续签租赁合同，租期5年，至2015年10月12日，年租金11000元。2015年5月28日，界首市总工会书面通知安徽法卫律师事务所，“你所与我会签订的《房屋租赁合同》将于2015年10月12日租赁期满，按照合同约定，我会提前书面通知，请你所做好交房前的各项工作，我会办公楼整修完毕，若你所有意继续租赁，与其他租赁方租金（拟定50000元／年）同等条件下，有优先租赁权”。安徽法卫律师事务所于合同约定的租赁期限届满后，与界首市总工会未能续签租赁合同，也未继续支付租金。2016年1月6日，界首市总工会又向安徽法卫律师事务所发出书面通知，内容为“你所若继续使用此办公室，年租金50000元，此租金必须于2016年1月16日前一次性缴清”。2016年1月15日，安徽法卫律师事务所向界首市总工会支付租金50000元，界首市总工会为其出具收据，载明：交款单位法卫律师事务所，金额50000元，（租期2015年10月至2016年10月），交款事由收法卫所房租。 安徽法卫律师事务所委托安徽杰信资产评估事务所对涉案租赁房屋的租金市场价格进行评估，确定以2017年1月10日为基准日，租赁房屋10间，租赁面积240平方米，租赁费为20400元。 一审法院认为，涉案房屋租赁合同期限届满后，承租方继续使用租赁物，双方对继续租赁的期限没有明确约定，视为不定期的租赁关系。安徽法卫律师事务所虽然按照界首市总工会的要求支付租金50000元，界首市总工会出具收据载明系一年租金，但与承租方未能达成合意，参照双方之间前期年租金约定的价格及涉案租赁房屋的租金市场评估价格，界首市总工会按年租金50000元收取租赁费，明显属于显失公平，故对承租方主张变更租金价格的诉讼请求予以支持，应当按年租金20400元予以计算，自2015年10月13日至返还租赁物之日止（2016年1月15日支付的租金50000元，予以扣除）。对不定期的租赁关系，出租人依法有随时解除合同的权利，但应当给予承租方一定的合理期限，故对界首市总工会要求解除与安徽法卫律师事务所之间租赁关系的反诉请求予以支持。对于其他反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第五十四条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、解除安徽法卫律师事务所与界首市总工会之间的房屋租赁关系；二、安徽法卫律师事务所于判决生效后30日内搬出所租赁房屋，返还租赁物；三、安徽法卫律师事务所于判决生效后10日内，按年租金20400元支付界首市总工会房屋租金,自2015年10月13日至返还租赁物之日止（2016年1月15日支付租金50000元，予以扣除）；四、驳回安徽法卫律师事务所及界首市总工会的其他诉讼请求。逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元及反诉诉讼费425元，合计505元，由安徽法卫律师事务所承担252.50元，界首市总工会承担252.50元。 在二审期间，当事人均未提交新的证据材料。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：一、一审判决解除涉案房屋租赁合同，安徽法卫律师事务所限期搬出涉案房屋是否适当；二、一审判决确定的租金数额是否有事实和法律依据。 针对争议焦点一，本院认为，涉案房屋租赁合同期限届满后，承租方继续使用租赁物，双方对继续租赁的期限没有明确约定，视为不定期的租赁关系。对不定期的租赁关系，出租人依法有随时解除合同的权利，但应当给予承租方一定的合理期限。一审法院判决解除涉案房屋租赁合同，安徽法卫律师事务所限期搬出涉案房屋并无不当。 针对争议焦点二，本院认为，在不定期的租赁关系期间，界首市总工会未就租赁费用与承租方达成合意，一审法院参照双方之间前期年租金约定的价格及涉案租赁房屋的租金市场评估价格确定涉案房屋租金，符合法律规定。 综上所述，安徽法卫律师事务所、界首市总工会的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1475元，分别由上诉人安徽法卫律师事务所负担425元，上诉人界首市总工会负担1050元。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 马 林 审判员 刘 伟 二〇一八年七月四日 书记员 徐玉洁 附：（2018）皖12民终1471号民事判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。