铜川市王益区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0202民初53号 原告：铜川万盛物业管理有限公司,住所地铜川市王益区玉华路外贸二楼，统一社会信用代码91610200575600839A。 法定代表人：许峰，执行董事。 委托诉讼代理人：赵国强，陕西纳杰律师事务所律师。 被告：石伟，男，1971年4月23日出生，汉族。 委托诉讼代理人：成冰芳，女，1971年7月21日出生，汉族，系石伟之妻。 原告铜川万盛物业管理有限公司（以下简称万盛物业）与被告石伟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月22日作出（2017）陕0202民初428号民事判决，原告不服，提出上诉。2017年12月26日，铜川市中级人民法院作出(2017)陕02民终441号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 万盛物业向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付2015年度、2016年度取暖费4502.8元；2、判令被告向原告支付自2015年12月30日至2017年6月5日逾期交款的滞纳金4502.25元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月1日，铜川市机关事务管理局与原告签订了原市机关住宅区物业管理权移交合同，依据该合同约定，原告于2015年9月1日对铜川市王益区原市委家属院进行物业管理。铜川市机关事务管理局在管理时冬季取暖费定价为每平方米26.5元，原告进入管理后，仍依照以前的定价收取取暖费。被告现住铜川市王益区原市委家属院，住房面积84.96平方米，每个取暖季应交2251.40元，2015、2016年度取暖季期间，原告多次找被告收取取暖费，但被告却以种种理由拒绝缴纳，严重危害了小区的管理，故诉至法院请求维护合法权益。 被告石伟辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告拖欠取暖费是因为原告未达到供暖标准，原告违约在先，被告应免交取暖费；2、原告收取采暖费没有收费依据，违反收费规定标准，被告有权拒交；3、请求支付滞纳金没有依据，且有任意扩大损失的故意，滞纳金金额超过年度取暖费标准；4、原告在被告拒交的情况下亦未履行书面催缴的法律义务，其请求应予驳回。 万盛物业向本院提交以下证据以支持其诉讼请求： 证据1、《原市机关住宅区物业管理权移交合同书》，证明原告取得了该小区的物业管理权。 证据2、2016年11月1日《通知》，证明通知业主缴纳取暖费的时间、单价等事项。 证据3、2015年11月3日铜川市物价局发布《铜川市供热价格政策解读》，证明万盛物业收取的取暖费低于政府定价。 证据4、《2016年收取暖费明细表》，证明被告没有缴纳取暖费。 证据5、《暖气改造意见表》，证明因暖气老化，万盛物业征求改造意见，由于业主意见不一致，暖气无法改造。 证据6、《被告的购电明细报表》，证明自2014年4月15日至2017年4月2日成冰芳累计购电是3000度，剩余223.4度，计算出来的明细表成冰芳日均用电3.79度，取暖时被告没有使用空调而依靠小区供暖来取暖。 证据7、原告书写的小区供暖时间，证明供暖时间是早上5点至9点，中午11点至1点，下午5点至晚上11点，供暖符合规定。 证据8、（2017）陕0202民初252号民事裁定书，证明曾经通过诉讼追讨过取暖费，因为其他原因撤诉。 石伟向本院提交以下证据以支持其抗辩理由： 证据1、西部网转发成冰芳《铜川市原市政府家属院物业管理差供暖不达标》情况反映以及铜川市机关事务管理局的回复，证明成冰芳因暖气供暖不达标向有关部门的反映情况及铜川市机关事务管理局答复。 证据2、手机短信截图照片三张，证明成冰芳向原铜川市机关事务管理局王铁良局长反映供暖不达标的手机短信记录。 证据3、《通知》照片一张，证明原告曾经张贴通知因自 身设备原因没有供暖。 证据4、温湿度指标照片八张，证明在2015年至2017年度供暖期间，被告测试家中温度最低5度、最高10度。 证据5、《致铜川市王益区人民法院的公开信》，证明小区供暖不达标，有小区三十几户人的签名并按有手印。 证据6、韩思宪书面证言，证明小区供暖情况一直不好。 证据7、证人吴忠强、李文凤出庭证言，证明供暖不达标。 上述原、被告的证据，本院当庭组织双方当事人进行了质证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对原告提供的证据，被告认为证据1系复印件，不予认可；证据2是否张贴、公示不知道；证据3中7.4元的价格适用于南市区，不适用本案小区，且是非居民价格标准；证据4系原告单方制作，不予认可；证据5没有被告的名字和意见；证据6虽然没有用电，但可以使用无烟煤取暖；证据7供暖时间没有公章，不能证明是按此时间进行的供暖；证据8裁定书不能作为催缴的依据。本院认为，诉讼中原告未对证据1提供原件，复印件不予认定,但原告对被告居住的小区“原机关住宅区”进行物业服务的事实应予认定；原告未对证据2提供证据证明张贴、公告的时间和地点，不予认定；证据3中供热价格政策，供热单位应当遵守；对证据4被告予以自认，未缴纳取暖费的事实应予认定；对证据5原告暖气改造征求业主意见的事实应予认定；证据6无法达到证明目的；证据7系原告单方书写，不予认定；证据8原告通过诉讼追讨取暖费的事实应予认定。 对被告提供的证据，原告认为证据1中西部网不是铜川市政府的官方网站，机关事务管理局的答复应是书面答复而不是网上转载，真实性存疑，不予认可；证据2王铁良局长的短信回复不能证明供暖不达标；证据3暂时一台水泵循环，但没有停暖；证据4是被告单方制作的，对拍摄地点也存疑；证据5公开信只有二三十人签名，小区现有住户三百多户，代表不了多数人的意见；证据6韩思宪的证人证言是伪造的；证据7证人家里没有温度计，不能证明供暖不达标。本院认为，证据1和证据2证明被告向机关事务管理局反映供暖问题的事实应予认定；证据3《通知》内容是“暂时一台泵循环，温度提不高”，不能证明原告未供暖；证据4照片不能证明拍摄地点，不予认定；证据5公开信中签名人反映供暖问题的事实应予认定；证据6原告没有提供其他证据证明韩思宪的证人证言系伪造；证据7证人吴忠强、李文凤证明暖气不热不能代表全体业主。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 石伟居住的位于本市王益区现王益区委、区政府西侧的“原机关住宅区”,建于上世纪七十年代，设施陈旧、老化，规划设施不健全，属于小区自备锅炉供热，不属于市政集中供热，原由铜川市机关事务管理局管理。2015年9月，万盛物业开始对“原机关住宅区”进行物业管理和服务，并在当年采暖季提供暖气服务。同年11月3日,铜川市物价局发布《铜川市供热价格政策解读》：集中供热分为市政集中供热和小区自备锅炉集中供热两种。市政集中供热价格属于政府定价。小区自备锅炉供热价格实行协商备案公示管理。2016年2月，成冰芳在西部网《民生热线》以《铜川市原市政府家属院物业管理差供暖不达标》为标题反映其家属院物业管理差、供暖不达标问题，铜川市机关事务管理局以《保证住宅区供暖需要》进行了回复。成冰芳还以短信形式向铜川市机关事务管理局王铁良局长反映暖气供应不足问题。同年2月14日，万盛物业发布《通知》“各位业主：因锅炉房循环泵正在修理中，暂时一台泵循环，温度提不高，请大家谅解”。 另查明，石伟未向万盛物业缴纳2015年度和2016年度的取暖费合计4502.8元。 本院认为，我国合同法第三十六条规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。第一百零九条规定，“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”。本案中，万盛物业与石伟虽未签订书面物业服务合同，但万盛物业对石伟居住的“原机关住宅区”提供了供暖等物业服务，石伟作为小区业主，客观上接受了服务，万盛物业与石伟形成了事实上的物业服务合同法律关系，石伟在接受供暖服务的同时负有缴纳供暖费的义务，故万盛物业要求石伟缴纳2015年和2016年采暖季的供暖费的诉讼请求，合法有据，予以支持。万盛物业主张按照原来采暖季标准26.5元/平方米计算石伟住房面积84.96平方米应缴纳的两年采暖季供暖费用合计4502.8元，合理有据，予以支持。万盛物业要求石伟支付逾期交款的滞纳金的诉讼请求，缺乏合同依据，不予支持。因此，石伟应当向万盛物业缴纳2015年、2016年采暖季期间的供暖费4502.8元。 庭审中，石伟抗辩拖欠取暖费是因为原告未达到供暖标准，原告违约在先，被告应免交取暖费。本院认为，虽然每位业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但供暖服务具有公共性，表现为部分设施的使用及服务对象、内容不是针对某个业主而是全体业主，还表现为供暖服务费用的构成也并非由某个业主一人缴纳，因此在衡量某个业主是否应当就取暖费一项缴纳费用或是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保护少数人的利益而损害大多数人的利益的现象的发生。若石伟所述成立，即是对“原机关住宅区”全体业主公共权益的损害，应由业主委员会或全体业主共同另行主张，不能作为石伟拒付取暖费的依据，抗辩意见不予采信。 石伟还抗辩原告收取采暖费没有收费依据，违反市物价局、市住建局《关于铜川市物业收费有关问题的通知》（2013）100号文件第二款第五条收费规定标准，被告有权拒交；抗辩原告在被告拒交的情况下未履行书面催缴的法律义务，其请求应予驳回。本院认为，该100号文件第二款第五条规定了小区自备锅炉供热价格实行协商备案程序，虽然原告没有提供证据证明供热价格履行了协商备案程序，但原告已经按照原管理服务单位制定的供热价格收取取暖费并提供了供暖服务，双方已经形成事实上的物业服务合同法律关系，石伟以此抗辩，没有法律依据，不予采信。 石伟还抗辩原告在被告拒交的情况下未履行书面催缴的法律义务，其请求应予驳回。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，本案中，原告已经按照原管理服务单位制定的供热价格收取取暖费并提供了供暖服务，石伟以此抗辩，没有法律依据，不予采信。 石伟抗辩的原告请求支付滞纳金没有依据的意见，合法有据，予以釆信。 依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、自本判决生效后十日内被告石伟一次性给付原告铜川万盛物业管理有限公司2015年度和2016年度取暖费合计4502.8元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由石伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。 审 判 长  王遂成 人民陪审员  秦爱云 人民陪审员  党宝琴 二〇一八年七月二十七日 书 记 员  戚 寅