成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0106民初3817号 原告：魏珂，男，汉族，1992年6月25日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：母永强，四川律治律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘成，四川律治律师事务所律师。 被告：王杉杉，男，汉族，1982年9月27日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：龚强，北京尚衡（成都）律师事务所律师。 第三人：张剑波，男，汉族，1986年12月23日出生，住四川省犍为县。 原告魏珂诉被告王杉杉、第三人张剑波案外人执行异议之诉一案，本院于2018年4月13日立案受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告魏珂的委托诉讼代理人母永强、被告王杉杉的委托诉讼代理人龚强、第三人张剑波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏珂向本院提出诉讼请求：判令1.解除对成都市双流区协和街道剑南大道×号×栋×单元×楼×号房屋的查封措施；停止对该房屋的强制执行行为，即司法拍卖行为；2.本案诉讼费由王杉杉负担。事实和理由：2016年12月9日，魏珂与张剑波签订房屋买卖合同，约定张剑波将其名下位于成都市双流区协和街道剑南大道×号×栋×单元×楼×号房屋出售给魏珂，房屋总价120万元，签订合同当日支付定金5万元、房管局递件核税成功当日支付首付款45万元，尾款70万元由银行按揭贷款支付。合同约定张剑波应在签订之日起120个工作日内取得产权证，并办理抵押解除手续。2017年4月6日，因张剑波无法在原约定的期限内取得产权证并解除抵押手续，双方在公证处见证下签订了《预约买卖合同》对付款方式进行变更：魏珂于领取公证书当日内支付35万元给张剑波，张剑波在取得房屋所有权证后10日内配合魏珂办理过户登记手续，过户后，魏珂通过银行按揭贷款方式支付剩余80万元。2017年4月7日，魏珂将35万元支付给张剑波，同日，张剑波将案涉房屋的钥匙、业主卡、水电卡等物件交给魏珂。2017年9月，张剑波取得房屋所有证书后，魏珂多次催促要求办理过户手续，但张剑波未予办理。之后，魏珂向成都市双流区人民法院起诉要求张剑波协助办理过户手续，得知案涉房屋已被查封。魏珂提出执行异议，但被驳回，魏珂履行合同的行为就案涉房屋享有足以排除强制执行的权利，综上，请求判如所请。 被告王杉杉辩称，案涉房屋目前有多个查封信息，王杉杉和张剑波之间有合法的债权债务关系，王杉杉申请执行张剑波名下的财产符合法律规定；魏珂没有同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，没有支付全部购房款或者是应人民法院的要求将剩余购房款交付人民法院执行，故其主张停止执行案涉房屋、解除查封是没有法律依据和事实依据的。 第三人张剑波述称，2016年12月，张剑波与魏珂签订房屋买卖合同，约定房价为120万元；2017年4月，张剑波与魏珂在公证处办理了预约登记买卖，魏珂已支付了40万元。2013年欠债权人借款一直未还，2017年8月25日取得房产证，之后房屋被债权人查封。 本院经审理认定事实如下：2016年12月9日，魏珂母亲王会君与张剑波签订《成都存量房买卖合同》，约定张剑波将其名下位于成都市双流区协和街道剑南大道×号×栋×单元×楼×号房屋出售给王会君，房屋总价120万元，签订合同当日支付定金5万元、房管局递件核税成功当日支付首付款45万元，尾款70万元由银行按揭贷款支付。合同约定张剑波应在签订之日起120个工作日内取得产权证，并办理抵押解除手续。合同签订后，王会君向张剑波银行账户转账5万元。2017年4月6日，魏珂与张剑波在成都市蜀都公证处签订了《预约买卖合同》，对案涉房屋付款方式等事项进行变更：魏珂于领取公证书当日内支付35万元给张剑波，张剑波在取得房屋所有权证后10日内配合魏珂办理过户登记手续，过户后，魏珂通过银行按揭贷款方式支付剩余80万元，其余约定与《成都存量房买卖合同》内容一致。2017年4月7日，魏珂向张剑波银行账户转账35万元，同日，张剑波将案涉房屋的钥匙、业主卡、水电卡等物件交给魏珂。嗣后，魏珂缴纳了相关物管费用。2017年8月25日，案涉房屋登记至张剑波名下，魏珂以微信等方式要求协助办理过户手续，但张剑波以出差为由未予办理。 另查明，2017年9月21日，王杉杉向成都市双流区人民法院申请诉前财产保全，申请查封案涉房屋。2017年9月22日，该院作出（2017）川0116财保61号民事裁定书，裁定对案涉房屋予以查封。嗣后，本院受理王杉杉与张剑波民间借贷合同纠纷一案，成都市双流区人民法院将（2017）川0116财保61号保全手续移交本院。王杉杉与张剑波在本院主持调解下达成如下协议：张剑波于2017年10月24日前向王杉杉支付借款本金100万元及利息80万元共计180万元等。本院于2017年10月24日作出（2017）川0106民初10230号民事调解书予以确认。 因张剑波未履行还款义务，2017年11月3日，王杉杉向本院申请强制执行。2018年1月12日，本院作出（2017）川0106执7916号执行裁定书，裁定对案涉房屋予以拍卖。魏珂不服提出执行异议，本院经审查后作出（2018）川0106执异24号民事裁定书，裁定驳回魏珂的异议请求，之后，魏珂提起本案诉讼。2018年5月10日，张剑波出具情况说明一份，内容为“……关于房屋过户的问题，2017年8月25日，我知道房产证办下来后，魏珂及其母亲也一直催促我办理过户，但当时由于我的个人原因要处理，加上当时我在深圳出差一直未能办理，后来在2017年10月份准备过户时，房屋被查封无法办理过户，在这个过程中房屋未过户并非魏珂的原因造成的。” 以上事实有《成都存量房买卖合同》、《预约买卖合同》、公证书、银行转账明细、收条、微信截屏、物业费交费票据、民事调解书、民事裁定书、执行裁定书、情况说明等证据以及庭审笔录在案予以佐证，本院予以确认。 本院认为，关于魏珂请求停止对案涉房屋强制执行的理由是否成立？《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。现实生活中，买受人按照约定支付相应价款后，若因客观原因导致房屋尚未取得不动产登记证书或出卖人不主动履行协助办理过户登记手续义务时，买受人便不能即时取得房屋所有权，并常需借助诉讼等法律手段才能取得房屋所有权，而房屋所有权仍登记在出卖人名下，买受人所购买的房屋便处于面临风险状态，一旦出卖人面临其他金钱债务时，买受人所购房屋可能会处于被查封、被执行状态，故为保护善意买受人，对不动产买卖中的善意买受人在执行过程中予以优先保护是执行活动的一项原则。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，张剑波在尚未取得房屋所有权证书的情况下，于2016年12月9日将案涉房屋出售给魏珂，按照合同约定，魏珂支付40万元后，剩余80万元待过户后通过按揭贷款方式支付，2017年8月25日，案涉房屋登记至张剑波名下，魏珂多次催促办理过户手续，张剑波以出差等为由不予配合，2017年9月21日，案涉房屋被查封，导致房屋无法过户至魏珂名下。以上事实反映，魏珂和张剑波之间的房屋买卖合同关系客观存在，张剑波将案涉房屋钥匙、业主卡、水电卡等物件交给魏珂，视为将房屋交给魏珂占有使用，未及时办理过户手续并非因魏珂自身原因导致。案涉房屋查封前，魏珂未能履行全部付款义务，是基于买卖合同约定的付款方式、付款条件尚未成就，但其已按照合同约定方式支付相应价款，符合其与张剑波的约定。因此，魏珂在取得法定物权的行为中无任何过错，其对案涉房屋享有的物权期待权具有排除执行的法定效力，足以阻止对案涉房屋的执行。综上，本院认为，魏珂就案涉房屋享有的权利优先于王杉杉享有的债权，为保护不动产买卖中的善意买受人的合法权益、维护交易安全，魏珂请求停止对案涉房屋强制执行的诉讼请求，符合前述法律规定，本院予以支持。魏珂应向张剑波支付的购房款80万元，系张剑波享有的债权，可作为被执行对象。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百六十条规定“当事人向采取诉前保全措施以外的其他有管辖权的人民法院起诉的，采取诉前保全措施的人民法院应当将保全手续移送受理案件的人民法院。诉前保全的裁定视为受移送人民法院作出的裁定”。根据该规定，成都市双流区人民法院已将对案涉房屋的保全手续移送本院，本院对该保全行为有权予以处理，案涉房屋不作为被本院执行对象的情况下，相应保全行为应予以解除。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百六十条之规定，判决如下： 一、停止本院（2017）川0106执7916号执行裁定书对被执行人张剑波名下位于成都市双流区协和街道剑南大道×号×栋×单元×楼×号房屋的执行行为； 二、解除对被执行人张剑波名下位于成都市双流区协和街道剑南大道×号×栋×单元×楼×号房屋的查封、冻结。 案件受理费100元，由王杉杉负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本院（2018）川0106执异24号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  施建华 人民陪审员  秦昌正 人民陪审员  姜绍刚 二〇一八年七月六日 书 记 员  杨倩梅