河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终3804号上诉人（原审被告）：洛阳军拓商贸有限公司，住所地：洛阳市涧西区广文路2号院招待所院内。法定代表人：花根荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：王苏楠、赵飞虎，河南博同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军战略支援部队信息工程大学洛阳校区，住所地：洛阳市涧西区广文路2号院。法定代表人：孟繁浩，该学院院长。委托诉讼代理人：李晖，河南永晖律师事务所律师。上诉人洛阳军拓商贸有限公司（以下简称军拓公司）因与被上诉人中国人民解放军战略支援部队信息工程大学洛阳校区（以下简称信息工程大学洛阳校区）租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院作出（2017）豫0305民初4551号民事判决向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理，现已审理终结。军拓公司向本院提出如下上诉请求：一、请求依法改判涧西区人民法院作出（2017）豫0305民初4551号民事判决第二项、第三项、改判军拓公司不承担违约金及暖气使用费；二、一、二审诉讼费用由信息工程大学洛阳校区承担。事实和理由：一、军拓公司在履行租赁合同期间没有违约不应支付违约金。军拓公司在租赁该房屋之时其目的是做招待所使用，并已经花费巨额资金装修，在接到部队上级机关通知后无奈将招待所改为培训机构，随后信息工程大学洛阳校区又于2016年1月18日向军拓公司出具《终止租赁通知书》，其单方变更租赁时间，已经严重违反了双方签订的租赁合同，给军拓公司造成巨大的经济损失。军拓公司并未违反租赁合同不应当承担违约金。二、双方合同中没有约定收取暖气费用，并且军拓公司在租赁期间由于信息工程大学洛阳校区原因无法正常经营使用租赁房屋，因此军拓公司不应当支付暖气费用，另因对方违约要求提前终止租赁合同，提出可以免除水电暖费用。综上，一审判决军拓公司支付违约金、暖气费用实属显失公平，损害了军拓公司的合法权益，请求二审法院依法改判。信息工程大学洛阳校区辩称，一审判决认定事实清楚，军拓公司不支付违约金和暖气费，与事实不符，请求二审法院查明事实，维持原判。信息工程大学洛阳校区向一审法院起诉请求：依法判令军拓公司向信息工程大学洛阳校区支付欠缴的租金333334元整、逾期付款违约金72000元整，以上共计405334元；依法判令军拓公司向信息工程大学洛阳校区支付房屋租赁期间欠缴的水费18443.3元、电费140495.72元、取暖费99843.84元，以上共计258782.86元；要求军拓公司承担本次诉讼产生的所有费用。一审法院经审理认定如下事实：中国人民解放军外国语学院的名称现已变更为中国人民解放军战略支援部队信息工程大学洛阳校区。2014年5月31日，双方当事人签订《军队房地产租赁合同》，约定信息工程大学洛阳校区将洛阳市涧西区广文路2号、坐落号为济豫字第8597号、建筑面积为2140平方米的房产出租给军拓公司使用，租赁用途为教育培训，租赁期限自2014年6月1日至2016年5月31日，租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）为捌拾万元，年租金为肆拾万元，租金按半年结算。该合同第九条约定了合同提前解除的条件及后果，同时，第九条第（四）项约定，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任；第九条第（五）项约定，租赁期满，合同解除。该合同第十一条约定，乙方洛阳军拓公司逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方中国人民解放军外国语学院按滞交经费总额的千分之三向乙方军拓公司加收违约金。合同第十五条约定，由于租赁场地的用途由住宿变更为教育培训，需提供一段时间用于设备更新及房屋改造，所以第一年承租金额按10个月进行计算。2016年1月18日，信息工程大学洛阳校区向军拓公司出具《终止租赁通知书》，记载：按照全军工程建设项目和房地产资源管理专项整治要求，依据总参谋部《军队空余房地产租赁问题整改实施细则》，经总参党委审核，贵单位承租我院的位于广文路2号院的原东招招待所场地及房屋租赁终止，由我方收回房地产，请于2016年3月31日按合同要求将房地产及权属归我方的全部财产交还我方。军拓公司于2016年1月19日签收该通知书。此后，军拓公司因搬离租赁房产的相关事项与信息工程大学洛阳校区进行协商，信息工程大学洛阳校区于2016年10月26日作出《清退场地通知书》和《缴纳租金通知书》、于2016年10月28日作出《解除合同通知书》，向军拓公司声明双方的租赁合同已于2016年5月31日到期、军拓公司尚有四十万元租金未交付，要求军拓公司于2016年11月30日前将所欠房租交给信息工程大学洛阳校区的财务部门，搬离并返还其租赁的房地产及权属归信息工程大学洛阳校区的全部财产，军拓公司承诺并实际于2016年12月31日前搬离。军拓公司所使用的水、电是由信息工程大学洛阳校区记录使用数据；信息工程大学洛阳校区是自己供暖，信息工程大学洛阳校区按照租赁房产的面积向军拓公司主张暖气费。庭审中，信息工程大学洛阳校区明确，其主张的逾期付款违约金是按《军队房地产租赁合同》第十一条约定计算了60天。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约定力。双方当事人自愿签订《军队房地产租赁合同》，该合同不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。现军拓公司没有按照合同约定支付租金，已构成违约，对信息工程大学洛阳校区要求军拓公司支付拖欠租金333334元及逾期付款违约金的诉求，该院予以支持。根据合同约定及信息工程大学洛阳校区陈述的违约金计算方式，军拓公司应向信息工程大学洛阳校区支付违约金60000元。军拓公司主张信息工程大学洛阳校区同意免除其水费和电费，但未提供证据证明，该院不予支持。军拓公司对使用水、电的事实予以认可，但双方当事人没有提交在租赁房产交接时共同对水、电使用情况进行确认的证据，而军拓公司对信息工程大学洛阳校区单方记录的水、电使用情况及信息工程大学洛阳校区主张的水费、电费不予认可，现有证据不足以判断军拓公司应付的水费、电费金额，因此，信息工程大学洛阳校区主张的水费、电费，证据不足，该院不予支持。信息工程大学洛阳校区也没有提供暖气费的收费标准及依据，其暖气使用费参照洛阳市居民暖气费收费标准计算；考虑到军拓公司使用租赁房产的情况，其暖气费按使用暖气150天计算，即军拓公司应向信息工程大学洛阳校区支付暖气费52002元（2140平方米×0.18元/平方米﹒天×折算系数0.9×150天）。信息工程大学洛阳校区的其它诉讼请求，于法无据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、洛阳军拓商贸有限公司于判决生效后十五日内向中国人民解放军战略支援部队信息工程大学洛阳校区支付租金333334元。二、洛阳军拓商贸有限公司于判决生效后十五日内向中国人民解放军战略支援部队信息工程大学洛阳校区支付违约金60000元。三、洛阳军拓商贸有限公司于判决生效后十五日内向中国人民解放军战略支援部队信息工程大学洛阳校区支付暖气使用费52002元。四、驳回中国人民解放军战略支援部队信息工程大学洛阳校区的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10442元，中国人民解放军战略支援部队信息工程大学洛阳校区承担3440元，洛阳军拓商贸有限公司承担7002元。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，2014年5月31日，双方当事人签订的《军队房地产租赁合同》合法有效，该合同约定的租赁期限截止2016年5月31日，该合同第四条约定租金按半年结算，军拓公司于每半年的前十日内交付。虽然信息工程大学于2016年1月18日向军拓公司发出《终止租赁通知书》，要求军拓公司于2016年3月31日将有关房产交还，但军拓公司此前并未按照租赁合同约定支付2016年租金，且实际占用到2016年12月31日才搬离，已构成违约。原审法院扣除两个月房租，判令军拓公司支付房租和违约金60000元符合法律规定和合同约定。关于暖气费，因军拓公司租赁房屋所用暖气系信息工程大学洛阳校区提供且已经实际使用，故原审判决按照洛阳市居民暖气费标准计算并无不当，应予维持。军拓公司主张信息工程大学相关人员承诺免收其水、电、暖费用，并未提供充分的证据予以证明，信息工程大学洛阳校区对此亦不予认可，故本院无法认定。军拓公司的上诉请求理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2540元，由上诉人洛阳军拓商贸有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王惠谦审判员  王 睿审判员  蔡美丽二〇一八年七月五日书记员  张 利