宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民 事 判 决 书（2015）金��初字第1584号原告焦爱萍，女，1976年2月10日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托代理人郭学军，宁夏国信嘉华律师事务所律师。被告宁夏鼎辉置业有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人卢武清，该公司董事长。委托代理人吕文迪，宁夏方和圆律师事务所律师。原告焦爱萍与被告宁夏鼎辉置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月8日立案受理。依法由代理审判员吴娟适用简易程序，于2015年8月14日公开开庭进行了审理。原告焦爱萍及其委托代理人郭学军，被告宁夏鼎辉置业有限公司的委托代理人吕文迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告焦爱萍诉称，原告与被告签订商铺租赁合同，约定原告承租被告开发建设的银川市金凤区火车站（新站）前广场地下一层A3区商铺，面积为18.6平方米，后补充协议迁移位置到���产区域，面积变更为19.36平米。租赁合同及补充协议约定原告应交纳保证金5万元，商铺租赁费36358元。原告交纳了上述款项，被告向原告出具了收款收据四份，注明保证金5万元，商铺租赁费36358元。租赁合同中明确约定商铺交付时间为2011年10月1日之前。合同第十二条关于违约责任约定中第1款违约解除合同的一方承担租赁费金额20%的违约金，第2款迟延交付的违约赔偿金约定为每日按租赁费金额千分之五计算。后双方签订的补充协议第六条对违约责任进行重新约定，如被告违约则赔偿已交付押金同等金额的违约金于原告。但合同签订至今被告未向原告交付协议约定的商铺，2012年10月，被告又要求原告与其签订一份延期交房补偿及免责协议，承认其延期交房的事实，故对原告免租费延长租期一年，以补偿原告损失，但延长期后仍未能交付约定商铺。且据原告所知，该商铺至今已停工近三年，无法交付。原告多次与被告交涉退款无果。原告认为，双方签订的租赁协议合法有效，原告已按照协议约定交纳了保证金与租赁费用86358元，但被告却未能如期交付商铺，且依该商铺停工之现状，被告实在无法交付，给原告造成重大经济损失。依《中华人民共和国合同法》之规定，被告不能履行合同或迟延履行合同等违约行为致使原告合同目的无法实现的，原告有权提出解除合同，并按照补充协议第六条约定要求被告承担与已交付押金同等金额违约金的违约责任。现原告依法诉至法院，请求依法判令解除租赁合同、补充协议及延期交房补偿及免责协议；判令被告退返原告已缴纳保证金5万元、预交商铺租赁费36358元，承担违约赔偿金5万元，合计136358元；本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼主张，当庭提交以下证据材料：1、《租赁合��》一份、《补充协议》一份、《延期交房补偿及免责协议》一份。据以证明（1）原告与被告签订《商铺租赁合同》，原告承租被告开发火车站广场地下一层A3区商铺，后《补充协议》变更为特产区域，面积为19.36平米。（2）《租赁合同》及《补充协议》约定原告应交纳保证金5万元，租赁费36358元。（3）《租赁合同》第十二条关于违约责任约定中，第1款违约解除合同的一方承担租赁费金额20%的违约金，第2款迟延交付的违约赔偿金约定为每日按租赁费金额千分之五计算。双方签订的《补充协议》第六条对违约责任进行重新约定，如被告违约则赔偿已交付押金同等金额的违约金于原告。经质证，被告对《租赁合同》及《延期交房补偿及免责协议》的真实性、合法性、关联性及部分证明目的无异议，但认为该证据中双方对违约责任作了详细约定，在租赁合同第12-3条约定，如被告违约，向原告支付租赁费千分之五的违约金，对保证金双方没有约定违约责任，且每日千分之五的违约金约定过高，在此请求法庭依法予以调整；延期交房补偿金免责协议也确定了原告放弃追究甲方（被告）延期的违约责任。对《补充协议》的真实性、合法性、关联性及部分证明目的无异议，原、被告双方在2011年11月5日将商铺进行调整属实，但该合同第六条约定的违约金系合同期内非合同条件内的解约，且约定过高违反法律规定，被告至今无法向原告交付商铺的原因在于银川市市政府及人防办，被告也遭受了较大的损失，原告以此主张5万元违约金不符合法律规定。2、保证金收据一份、租赁费收据三份。据以证明原告向被告交付租金36358元，保证金5万元，原告依约履行了合同义务。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议��被告宁夏鼎辉置业有限公司辩称，被告系2010年银川市市政府招商引资企业，被告垫资4.2亿元承建了银川市火车站地下广场。到目前为止因为银川市政府、银川市人防局等相关单位多次对地下广场进行设计变更，致使被告无法及时向原告本人交付商铺，此为不可抗力的因素，给原告及被告均造成了较大的损失。被告同意与被告解除租赁合同及相关的协议，同意给原告退还保证金5万元，预交商铺租赁费36358元。请求法庭依法驳回原告要求被告支付5万元违约金的诉请。被告宁夏鼎辉置业有限公司除当庭陈述外，未提交其它证据。经审理查明，2011年5月20日，原、被告签订《商场摊位租赁合同》，约定被告将位于银川市金凤区银川市火车站（新站）前广场地下一层A3区某号商铺租赁给原告，租赁期限五年（自租赁物交付给原告之日起壹仟捌佰贰拾伍天），租赁费为陆仟���／年，五年共计叁万元整（￥30000元），租赁费签订租赁合同时一次性付清。租赁费不包括水费、电费、燃气费、物业管理费及政府部门规定的费用。印花税按照国家规定承担。原告交纳伍万元（￥50000元）履约保证金，租赁期满，若原告无任何违约，且无相关费用欠缴（包括租赁费、物业管理费等），则被告全额无息退还。摊位交付时间为2011年10月1日之前。如遇不可抗力或政府行为（例如因拆迁、广场交工日期推迟造成延期交工等因素）影响交付的，交付时间自动顺延。摊位租赁用途只能用于经营特产，原告不得擅自改变用途。被告未按双方约定期限将租赁摊位交于原告的，每延期一日，承担租赁费总额的仟分之五（5‰）的违约赔偿金。除（1）合同期限届满；（2）双方书面协商一致解除合同；（3）经法院（或仲裁委）裁决；（4）不可抗力，致使本合同的目的���法实现。任何一方不得单方面提前终止或解除本合同，否则视为违约。违约方应向守约方支付合同未履行期限涉及租赁费金额的百分之二十（20％）的违约金。2011年11月5日，原、被告签订《补充协议》对此前的《商场摊位租赁合同》做了补充约定，商铺面积为19.36平方米，新增商铺租金6358元，迁移后的商铺位置为特产区域。商场正式开业日为2012年5月1日（暂定），商户的正式入场时间由被告通知原告，交房日为被告通知原告的实际交房日为准。被告有权利提前交房或提前开业的时间。除原合同内所承租面积的租金价格等不发生变化外，其他原合同内条款与本协议条款发生冲突的时，以本协议为最终认定条款。合同期内原告非合同条件内解约的，则押金作为违约金扣除，合同期内被告非合同条件内解约则赔偿原告相当于原告承租商铺交付押金同等金额作为违约金。2012年10月14日，原、被告签订《鼎辉财富广场“五一”延期交房补偿及免责协议》约定，因被告延期交付“鼎辉财富广场”项目，导致原告经营受到损失，同意以免租期延长补偿原告损失。原告商铺位于鼎辉财富广场某号，免租期期限为商场开业日起计算延长365天，以此作为被告对原告的补偿，原告同意以上条款作为被告延期对原告损失的补偿，并放弃追究被告延期的违约责任。2011年5月20日，原告向被告交履约保证金50000元。2011年5月18日、2011年6月28日、2011年11月5日原告分别向被告交纳租金1万元、2万元及6358元。现原告以被告未按约定交付摊位，构成违约为由诉至本院，请求判如所请。以上事实，由原、被告的陈述及原告向法庭提交的《租赁合同》、《补充协议》、《延期交房补偿及免责协议》收据等证据在卷为凭，予以证实。本院认为，原、被告签订的《商场摊位租赁合同》属双方真实意思表示，合法有效，合同当事人均应严格按合同约定履行各自的义务。被告鼎辉公司未能按合同约定于2011年10月1日向原告交付房屋，迟延履行合同主要义务，致使原告不能实现合同目的构成违约，应当承担相应的违约责任。原告要求解除《商场摊位租赁合同》及要求返还租金36358元、要求返还履约保证金5万元，被告同意，本院照准。原告主张5万元违约金，系依据双方签订的《补充协议》，但该违约金的明确约定为合同期内被告非合同条件内解约，则赔偿原告相当于原告交付押金等同金额，即5万元作为违约金，故本案中，原告依此主张5万元违约金不适当，而《商场摊位租赁合同》中约定被告未按约定期限将租赁摊位交于原告，每延期一日承担租赁费总额5‰的违约金，被告提出该违约金的约定过高，请求予以减少，本院依法调整为以租赁��36358元为基数，按照每日万分之五自2011年10月1日起向原告支付违约金至生效判决确定的给付之日。被告称因政府原因致使被告无法及时向原告交付租赁摊位，但未能提交充分证据证明，故该辩解意见不成立，本院不予采纳。被告辩解《延期交房补偿及免责协议》中已约定以延长免租期补偿原告损失，原告放弃追究被告延期的违约责任，但被告并未履行该免责协议中约定的义务，故被告该辩解不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告焦爱萍与被告宁夏鼎辉置业有限公司签订的《商场摊位租赁合同》；二、被告宁夏鼎辉置业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告焦爱萍租赁费人民币36358元、履约保证金人民币5万元，并以人民币36358元为基数，自2011年10月1日��按照每日万分之五向原告支付违约金至生效判决确定的给付之日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3027元，减半收取1513.5元，由被告宁夏鼎辉置业有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。代理审判员  吴娟二〇一五年八月二十五日书 记 员  汪娟附：相关法规《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。