重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2015)足法民初字第00672号原告：重庆平顶物业管理有限公司（组织机构代码67335182-5），住所地重庆市大足区龙岗街道办事处国梁路6号商贸中心3幢A单元30层2号。法定代表人：李红，总经理。委托代理人：张誉川，重庆市大足区双龙法律服务所法律工作者。委托代理人：罗加斌，男，1961年8月11日出生，汉族，系重庆平顶物业管理有限公司职工。被告：黄同中，男，1965年10月7日出生，汉族。原告重庆平顶物业管理有限公司（以下简称平顶物业公司）与被告黄同中物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月29日受理后，依法由代理审判员邓美玲适用简易程序，于2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告平顶物业公司特别授权委托代理人罗加斌，被告黄同中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平顶物业公司诉称：原告于2008年11月、2010年4月与重庆富士达建设房地产开发有限公司（以下简称富士达开发公司）签订前期物业管理服务合同，到期后，原告又于2011年8月、2012年9月与某中心业主委员会签订物业委托合同，由原告为其小区提供物业服务。合同于2014年8月31日到期，到期后，原告仍然为该小区提供服务至今，被告却不按合同约定交纳物业管理费，截止2014年10月30日，被告下欠原告物业管理费、公摊费4496元、违约金12120元，经原告多次催收未果。为维护原告的合法权益，根据法律规定，特起诉来院，请求判决：1、被告立即支付物业管理费、公摊费4496元、违约金12120元，共计16616元；2、本案诉讼费用由被告负担。被告黄同中辩称：平顶物业公司是从2008年11月28日与开发商签订物业合同，这个时候业委会已经成立了，该物业合同无效。2011年8月10日至2012年8月9日期间签订的物业合同，业主与业委会的主要成员都不知情，该合同效力请法院核实。2012年9月1日至2014年8月30日期间签订的物业合同，是原告与第三届业委会签订的，但到底是和业委会签的还是与某一个人签订的被告无法评判。某中心四通八达，没有门岗，不可能产生巡逻，被告所有的房屋是靠菜市这边的，没有设立门岗，平顶物业公司要收取业主的物业管理费，就应该要有门岗、巡逻、保洁等才能收取。根据上述情况，平顶物业公司起诉被告的事实和理由不充分。且原告应该在两年内起诉被告，2012年8月9日之前的物业合同已经超过了两年的诉讼时效，原告就不具有作为原告的诉讼主体，被告要求就平顶物业公司诉被告物业服务合同纠纷一案应认定无效，并予以撤销；诉讼时效以内的物业管理费、公摊费被告愿意按照23元/月交纳给原告。在被告庭后提交的《说明》中进一步提出原告所主张的2013年8月11日之前的物业合同相关权利义务已超过两年诉讼时效，被告认为原告不具有作为原告的诉讼主体，要求就本案认定起诉无效，并予以撤销。经审理查明：被告黄同中系大足区某街道某路某中心业主，该物业面积114.67平方米，被告于2006年左右入住该物业。2008年11月21日，原告平顶物业公司与重庆富士达建设房地产开发有限公司（以下简称富士达开发公司）签订《大足某中心前期物业服务合同》，约定由平顶物业公司为富士达开发公司开发的原大足县某中心已开发房屋提供物业服务；对于物业服务费用，合同第六条第二款第1项约定：住宅0.35元/月.平方米；对于物业服务费用的缴费时间，合同第七条约定：业主应于2009年元月1日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务。合同第十九条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三（此处“千”与“三”为刮擦后手填）的标准支付违约金。合同期限为1年，自2008年12月1日起至2009年12月31日止。2010年4月23日，原告平顶物业公司又与富士达开发公司签订《大足某中心前期物业服务合同》，约定由原告平顶物业公司为富士达开发公司开发的原大足县某中心已开发房屋提供物业服务；对于物业服务费用，合同第六条第二款第1项约定：住宅/0.35元/月.平方米；对于物业服务费用的交费时间，合同第七条约定：业主应于2009年元月1日起交纳物业服务费用，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内在物管办公室履行交纳义务。合同第十九条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三（此处“千”与“三”为刮擦后手填）的标准支付违约金。合同期限为2009年元月1日起至2011年4月30日止。2011年8月10日，原告平顶物业公司与大足某中心业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同第十八条约定：委托管理期限为壹年，自2011年8月10日起至2012年8月9日时止。对于物业服务费用,合同第十九条约定：每季度的第一个月为缴费时间。合同第二十二条约定：1、本物业的管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.35元（多层），公摊用能费暂定5元/月。……。4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按总额（原告举示的合同显示“总额”为刮擦后手填，有某中心业委会盖章确认）应交管理费的3‰交纳滞纳金。双方在重庆市大足区国土资源和房屋管理局备案的《物业管理委托合同》第二十二条第4款约定为“业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的……从逾期之日起按每天应交管理费的万分之伍交纳滞纳金”。2012年9月1日，原告平顶物业公司与大足某中心业主委员会签订《某中心物业管理合同》，合同第十八条约定：委托管理期限为2年，自2012年9月1日起至2014年8月30日时止。对于物业服务费用,合同第十九条约定：每季度的第一个月为缴费时间。合同第二十二条约定：1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.50元（多层），公摊用能费每月每户暂定5元/月。……。4、业主或和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，从逾期之日起按总额（原告举示的合同显示“总额”为刮擦后手填，有某中心业委会盖章确认）应交管理费的千分之三交纳违约金。双方在重庆市大足区国土资源和房屋管理局备案的《某中心物业管理合同》备案合同中第二十二条第4款约定为“业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的……从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳违约金”。从2008年12月1日起，原告平顶物业公司一直为被告所在小区提供物业服务至2014年10月30日。被告黄同中从2009年1月起至2014年10月止未交纳相关费用。经平顶物业公司催收未果，现起诉请求法院按照其诉讼请求依法判决。本院所确认的上述事实，有当事人陈述，原告提供的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、资质证书、《大足某中心前期物业服务合同》二份、《物业管理委托合同》、《某中心物业管理合同》、召开业主大会的通知及会议记录、关于某中心老区物业管理费调价的公示、通知、报价及费用预算、物业服务成本预算书、业主征询表、照片三页、某中心清理化粪池事实情况、平顶物业公司某中心维修故障记录单、大足某中心化粪池清掏验收单、关于电梯故障的函、故障通知单、照片三页、催费通知及对各业主的提示、路灯电费缴费发票、被告房屋产权面积的证明等证据材料在卷，经庭审质证和本院的审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告平顶物业公司与富士达开发公司签订的《大足某中心前期物业服务合同》二份，以及与大足某中心业主委员会签订的《物业管理委托合同》和《某中心物业管理合同》各一份，系合同双方自愿签订，合法有效，合同部分条款的修改或瑕疵不影响合同整体的效力，且原告就有关修改的违约金或滞纳金相关约定，放弃了对2011年9月1日之前，包括二份《大足某中心前期物业服务合同》履行期间在内的违约金或滞纳金的主张，对于《物业管理委托合同》和《某中心物业管理合同》中关于违约金或滞纳金部分虽有修改，但原告已自愿表示按照每天万分之五计算，本院认为原告主张的违约金计算标准并不加重被告负担，符合法律规定，也符合备案合同内容，本院予以支持。被告辩称2008年某中心已成立业主委员会，原告此时仍与开发商富士达开发公司签订物业服务合同应属无效，但被告未就此举证证实，本院对其辩解不予采纳；被告关于2011年8月10日，原告与大足某中心业主委员会签订《物业管理委托合同》，业主与业主委员会主要成员对该合同均不知情、对其效力存疑，以及2012年9月1日原告与大足某中心业主委员会签订的《某中心物业管理合同》系原告与谁签订及其效力存疑的辩解，被告未就其辩解举证，且原告已举示充分证据证明了上述合同的签订主体及其效力，本院对被告的上述辩解不予采纳；被告关于其未享受到充分的物业服务，故不应交纳全部物业管理费的意见，本院认为原告举证证明其已履行物业管理的基本职责，而被告未对其没享受到相关服务或原告物业服务不到位进行举证证明，且对于平顶物业公司履行物业管理服务质量的好坏，业主可以行使监督权，并可通过其他救济途径加以解决，故本院对被告的上述辩解意见不予采纳；被告关于原告超出两年诉讼时效的主张，即认为2013年8月11日之前的物业管理费、公摊费及违约金部分应不予支持的辩解，本院经审查认为，原告虽起诉了2009年1月-2014年10月的物业管理费、公摊费及相关违约金，但2009年至起诉前，原告一直在通过张贴通知或催费通知等方式对欠费业主进行催缴，主张自己的权利，故其主张未超过诉讼时效。综上，被告黄同中作为大足某中心业主，亦应遵守、履行上述物业服务合同约定的义务。因此，被告黄同中拖欠物业服务费用不交纳，违背有关法律规定和物业服务合同的约定，应承担相应的民事责任。被告黄同中在大足区某中心房屋（多层）物业面积为114.67平方米，原告平顶物业公司于2008年11月21日和2010年4月23日与富士达开发公司签订的《大足某中心前期物业服务合同》，其物业服务费均约定为每月0.35元/平方米，合同实际履行期限为2009年1月至2011年8月，共计32个月，因此，在这期间，被告黄同中每月应当支付的物业服务费为114.67平方米×0.35元/月.平方米=40.13元，即被告黄同中在此期间所欠物业服务费累计为40.13元/月×32月=1284.16元。根据2011年8月10日签订的《物业管理委托合同》，其物业服务费约定为每月0.35元/平方米，合同实际履行期限为2011年9月至2012年8月，共计12个月，因此，在这期间，被告黄同中每月应当支付的物业服务费为114.67平方米×0.35元/月.平方米=40.13元，即被告黄同中在此期间所欠物业服务费累计为40.13元/月×12月=481.56元。原告平顶物业公司于2012年9月1日与大足某中心业主委员会签订的《某中心物业管理合同》，其物业服务费约定为每月0.50元/平方米，合同实际履行至2014年10月30日止，共计26个月，因此，在这期间，被告黄同中每月应当支付的物业服务费为114.67平方米×0.50元/月.平方米=57.34元,即被告黄同中在此期间所欠物业服务费累计为57.34元/月×26月=1490.84元。物业服务费共计3256.56元，本院予以支持。原告起诉要求被告支付公摊费70个月，每个月5元，合计350元，由于二份《大足某中心前期物业服务合同》未对公摊费进行约定，故本院对2011年8月10日之前的公摊费主张不予支持，《物业管理委托合同》和《某中心物业管理合同》中约定公摊用能费为5元/月，故，公摊用能费应从2011年8月10日起计算至2014年10月30日止，为：21天÷30天×5元/月+38月×5元/月=193.5元。关于原告主张由被告支付从2011年9月1日起至2014年10月30日期间被告所欠物业管理费（不包括公摊用能费）所产生的违约金的请求，结合原告的主张，被告黄同中应当对其在2011年9月1日至2012年8月的欠费40.13元/月×12月=481.56元，以其每季度所欠物业服务费40.13元/月×3月=120.39元为基数，从应交物业服务费之季度末开始至2014年10月30日止，按照每天万分之五支付违约金。对被告黄同中在2012年9月1日至2014年10月30日的欠费57.34元/月×26月=1490.84元，以其每季度所欠物业服务费57.34元×3月=172.02元为基数，从应交物业服务费之季度末开始至2014年10月30日止，按照每天万分之五支付违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、由被告黄同中在本判决生效后十日内支付其所欠原告重庆平顶物业管理有限公司物业服务费3256.56元、公摊费193.5元；对被告黄同中在2011年9月1日至2012年8月期间所欠物业服务费，以其每季度所欠物业服务费120.39元为基数，从应交物业服务费之季度末开始至2014年10月30日止，按照每天万分之五支付违约金；对被告黄同中在2012年9月1日至2014年10月30日期间所欠物业服务费，以其每季度所欠物业服务费172.02元为基数，从应交物业服务费之季度末开始至2014年10月30日止，按照每天万分之五支付违约金；二、驳回原告重庆平顶物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费108元（已减半），由原告重庆平顶物业管理有限公司负担83元，由被告黄同中负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  邓美玲二〇一五年八月十八日书 记 员  何 丽