上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二(民)终字第3500号上诉人（原审被告）羊家餐饮管理（上海）有限公司，住所地*****。法定代表人**，职务董事长。委托代理人张巨波，上海市罗顿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海浦东社发资产管理有限公司，住所地***。法定代表人**，职务执行董事。委托代理人刘卫东，上海君鼎律师事务所律师。委托代理人朱文秀，上海君鼎律师事务所律师。上诉人羊家餐饮管理（上海）有限公司（以下简称羊家餐饮公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一(民)初字第12164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，坐落于上海市***的房屋系上海市***学校（以下简称**职校）在1992年9月11日经当时**委员会批准立项，由政府出资建造，资产属于上海市**，现由上海市**资产管理中心统一管理。2011年3月20日上海浦东社发资产管理有限公司（甲方，以下简称浦东社发公司）与上海**餐饮管理有限公司**酒楼（乙方，以下简称**酒楼）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于***的**职校辅助房租赁给乙方用于经营中型饭店（含熟食卤味）酒类（不含散装酒），建筑面积650平方米，占地面积216平方米。租赁期限为两年两个月，自2011年2月1日起至2013年3月31日止。房屋年租金为人民币（币种下同）320,000元，每天每平方米租金为1.35元；房屋物业管理费全年为100,000元，每天每平方米物业费为0.42元，房屋租金和物业管理费全年合计为420,000元。付款日期为2011年2月1日、5月1日、8月1日、11月1日，2012年2月1日、5月1日、8月1日、11月1日，每季度付金额为105,000元。合同第5条约定：乙方交纳房屋租赁保证金，上期租赁合同乙方已交纳的房屋租赁保证金35,000元转入本合同，甲方不再另行收取。租赁关系终止时，房屋租赁保证金用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，其余部分无息归还乙方。合同第8.1、8.2条约定：租赁合同到期后，乙方在合同期满日后的7天内返还所承租的房屋及相关设施、设备。逾期返还一日，乙方按照双倍日租金额向甲方支付违约金。合同终止，乙方使用期间布置的装修物等无偿移交甲方。乙方不得提出任何补偿要求。2013年2月5日浦东社发公司向**酒楼发送了一份《告知函》，内容为：贵单位与我公司签订的租赁*****职校辅助房的《租赁合同》将于2013年3月31日到期。接上级部门的通知，**职校在2013年将实施“校安工程”项目，你单位所租赁的房屋也在工程实施的范围内，现根据学校的要求，学校将收回所出租的房屋，实施“校安工程”。鉴于上述情况，我公司正式函告贵单位，本轮合同到期后，届时将不再与贵单位续签该处房屋的《租赁合同》，同时请提前做好各项善后工作。2013年2月6日**酒楼向浦东社发公司发送了一份《知会函》，内容为：我公司于2010年1月开始接手原“***”**酒楼，并经过贵单位认可将原租赁合同继续履行。今获悉贵单位要求，我公司提出以下意见，请贵单位理解。一、我公司投资305万元改建装修，经过近3年的经营尚未回收投资。如不能继续租赁，我公司将蒙受巨大经济损失。二、我公司当时决定接手原“***”，能够持续经营6至8年是决策的重要因素。三、妥善安置员工，维护和谐稳定的社会环境是我公司的责任。四、贵单位即使要求终止租赁，望能给予我公司一段时间过渡，以求尽量减少损失。综上所述，我公司恳请能够继续租赁***经营3至5年，望贵单位考虑。2014年3月7日浦东社发公司委托上海君鼎律师事务所刘卫东律师向**酒楼发送了一份《关于立即交还占用房屋的律师函》，内容为：2011年3月20日，委托人与你单位签订《租赁合同》，约定坐落于上海市***的**职校辅助房（建筑面积650平方米，占地面积216平方米）出租给你单位作为中型饭店营业用房。租赁期限自2011年2月1日起至2013年3月31日止，租金每年32万元，物业管理费每年10万元，租金及物业费按照先付后用原则每季度支付一次。《租赁合同》签订后，委托人依照约定将上述房屋交由你单位使用。2012年12月14日你单位支付了2013年第一季度（即合同最后一期）的租金和物业费共计105,000元。2013年2月5日，委托人发《告知函》给你单位，告知：接上级通知**职校2013年将实施“校安工程”，届时校方将收回出租房屋，即《租赁合同》到期后，将不再续签租赁合同，请提前做好各项善后工作。2013年2月6日，你单位向委托人发出书面《回执》及《告知函》，表示要续租3－5年，即使终止租赁望给予一段时间过渡，尽量减少损失。委托人收悉后，于2013年3月5日授权**职校对该出租房屋的承租户（即你单位）实施到期清退。2013年3月31日《租赁合同》到期，**职校工作人员曾多次口头要求你单位交还房屋，但你单位至今占用房屋拒不交还。鉴于上述事实，本律师认为你单位在《承租合同》到期后仍占用该房屋的行为，已构成侵权，应当承担相应的法律责任。现郑重告知你单位：接到本《律师函》之日起10日内交还占用的房屋并恢复原状，在此前提条件下，委托人同意就相关经济补偿事宜进行协商。届时拒不交还房屋，委托人将依法提起诉讼并保留追究由此造成校方巨大经济损失的权利。2014年3月浦东社发公司诉至原审法院，要求判令：1、羊家餐饮公司立即将坐落于上海市***的房屋返还给浦东社发公司；2、羊家餐饮公司赔偿经济损失63万元（即占用房屋2013年4月1日至2014年10月1日的租金和物业费）。羊家餐饮公司不同意返还系争房屋，并辩称：其在收购“***”公司时曾与浦东社发公司沟通，双方约定租赁期限在5年以上，由于手续关系双方只能签订租期2年的租赁合同。之后羊家餐饮公司投入300余万元进行装修。因浦东社发公司与**职校关系未搞好，故欲强行收回系争房屋，此举将给羊家餐饮公司造成巨大损失。羊家餐饮公司对于浦东社发公司主张的租金和物业费的计算标准和数额无异议，亦同意支付。原审另查明，2013年8月26日，上海**餐饮管理有限公司的企业名称变更核准登记为羊家餐饮管理（上海）有限公司。原审庭审中，双方一致确认羊家餐饮公司已向浦东社发公司支付了截止至2013年3月31日的租金和押金35,000元，之后未付。关于押金的处理，浦东社发公司要求将该押金用于抵扣羊家餐饮公司应付的房屋使用费和物业管理费，羊家餐饮公司则要求予以返还。原审认为，双方所签订的租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。租赁合同到期后，承租人应履行返还租赁物的义务，浦东社发公司要求羊家餐饮公司立即将坐落于上海市***的房屋返还，于法有据，予以支持。羊家餐饮公司辩称其在收购“***”公司时曾与浦东社发公司做过沟通，双方约定租赁期限在5年以上，由于手续关系双方只能签订租期2年的租赁合同，此一说法遭到浦东社发公司否认，羊家餐饮公司对此未能提供充分证据予以证明，故对此抗辩意见不予采纳。鉴于羊家餐饮公司至今仍在使用系争房屋，故应当继续向浦东社发公司支付房屋使用费和物业管理费。现浦东社发公司要求按每月35,000元向其支付自2013年4月1日起至2014年10月1日止的房屋使用费和物业管理费共计630,000元，于法有据，予以支持。关于羊家餐饮公司支付的押金35,000元，浦东社发公司要求将该押金用于抵扣应付的房屋使用费和物业管理费，符合合同约定，予以支持，该款不再返还。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，于二〇一四年十一月六日判决如下：一、羊家餐饮管理（上海）有限公司应于判决生效之日起十五日内搬离上海市***房屋，并将上述房屋返还给上海浦东社发资产管理有限公司；二、羊家餐饮管理（上海）有限公司应支付上海浦东社发资产管理有限公司自2013年4月1日起至2014年10月1日止的房屋使用费和物业管理费共计630,000元，扣除已支付的押金35,000元，余款595,000元羊家餐饮管理（上海）有限公司应于判决生效之日起十五日内支付给上海浦东社发资产管理有限公司。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,600元，由羊家餐饮管理（上海）有限公司负担。原审法院判决后，上诉人羊家餐饮公司不服，向本院提起上诉称：原审法院关于“坐落于上海市***房屋系上海市***学校在1992年9月11日经当时**委员会批准立项，由政府出资建造，资产属于上海市**，现由上海市**资产管理中心统一管理”一节事实的认定，依据不足。根据被上诉人所提供的**委员会关于**职校在该地建房的多个批准文号，当时教育局的申请文号与**委员会的批准文号不配套。原审庭审中，被上诉人无法提供系争房屋的产权证，故被上诉人无法证明其对系争房屋享有合法产权。综上，要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审中的诉讼请求。被上诉人浦东社发公司辩称：原审判决正确，要求维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋所签订的租赁合同系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，原审认定该合同有效，当属正确，双方均应严格恪守。双方签订的租赁合同已于2013年3月31日到期，且被上诉人已经明确告知不再续租，则上诉人应及时清退房屋并交还给被上诉人。现上诉人在租赁合同到期后一直占有使用系争房屋，被上诉人起诉要求上诉人返还房屋并支付占用期间的租金及物业费，于法有据，应予支持。上诉人现对租赁房屋的合法性提出质疑，但关于系争房屋的建造及权利归属情况，原审中被上诉人已经提供相应的证据材料予以证明，被上诉人系受房屋权利人及管理人的授权负责该房屋的经营管理，其与**酒楼签订的租赁合同合法有效。上诉人仅以被上诉人未能提供系争房屋的产权证，而否定其对系争房屋的出租经营权，其上诉理由不能成立。综上，上诉人的上诉请求不能成立，原审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,600元，由上诉人羊家餐饮管理（上海）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  方方代理审判员  孙飞代理审判员  毛焱二〇一五年一月二十三日书 记 员  曹靖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……