辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2015]沈中民二终字第2019号上诉人（原审被告）：王杨，女，无职业，1984年7月2日出生，住沈阳市苏家屯区。委托代理人：陈玉滨，辽宁申扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:沈阳万维物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街156号。法定代表人：陈忠杰，该公司董事长。委托代理人：宋秀清，女，1955年11月12日出生，汉族，该公司副经理。上诉人王杨因与被上诉人沈阳万维物业服务有限公司（以下简称万维物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院[2015]苏民小字第97号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月5日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年8月27日对此案进行了审理，上诉人王杨及其委托代理人陈玉滨，被上诉人万维物业公司的委托代理人宋秀清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。万维物业公司一审诉称，2009年11月15日万维物业公司与莱茵南郡小区业主委员会签订《莱茵南郡别墅物业服务合同》，双方约定，由万维物业公司为莱茵南郡别墅小区全体业主提供物业管理服务，物业管理服务标准为：“别墅住宅按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取,”业主或物业使用人逾期不交纳物业管理费，从逾期之日按千��之二缴纳滞纳金王杨于2006年6月1日购买的莱茵南郡89-32-4住宅，面积为215.25平方米。从2012年7月1日至2014年12月31日万维物业公司未缴纳物业管理服务费。为此根据有关法律、法规及《莱茵南郡别墅物业服务合同》的规定，万维物业公司特向本院提起诉讼，请求判令王杨支付物业费7749元及滞纳金1000元。王杨一审辩称，欠物业费属实，我不交物业费是有原因的，第一、万维物业公司涉及程序违法，业主委员会应该现行催缴，在没有履行催缴程序之前，物业没有权利起诉业主，我申请万维物业公司撤诉。第二、物业不作为，1、物业服务员合同无效，2、没有按物业服务资质，提供一级物业服务，3、万维物业公司无权以无业主委员会，拒绝业主启动房屋维修基金，无业委会可以启动房屋维修基金，4、物业不作为服务不到位，违建、公共绿地种菜、占用公共用地设停车场，散养鸡、私建锅炉房，物业管理条例要求账目公开，请公开物业费收支情况。物业费可以交，冤枉钱不交，提供多少服务交多少物业费，比如垃圾清扫费用可以交。最后本人也相信，在当前的司法体制以及媒体和大众的舆论监督下，法院会给出公正的判决。原审法院审理查明，万维物业公司与沈阳市苏家屯区中兴街道办事处莱茵南郡社区居民委员会分别于2010年1月5日、2013年11月5日签订了《莱茵南郡别墅物业服务合同》，由万维物业公司对被告居住的小区进行物业管理服务，王杨房屋地址在沈阳市苏家屯区云杉路89-32-4门，建筑面积215.25平方米，物业费收费标准为每月每平方米1.2元。王杨从2012年7月1日至2014年12月31日物业费人民币7749元（共计30个月）没有缴纳，此款经万维物业公司多次以书面和电话形式向王杨催缴，王杨均以种种理由拒付，故王杨诉至法院。另查��，万维物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，致使个别业主物品丢失、个别业主私搭乱建影响小区环境。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。万维物业公司为王杨居住的住宅小区的物业提供管理服务，王杨应该按照合同约定缴纳物业费用，王杨拒不履行给付义务，属于违约行为。万维物业公司以书面形式向王杨催缴物业费，王杨拒不给付，万维物业公司的起诉符合起诉条件，故万维物业公司要求王杨给付原告2012年7月1日至2014年12月31日物业费人民币7749元的诉讼请求，原审法院予以支持。关于万维物业公司要求王杨给付滞纳金人民币1000元的主张，因万维物业公司在对涉诉小区管理过程中存在管理混乱、服务不到位等瑕疵，故对万维物业公司的该项诉讼请求，原审法院不予支持。王杨辩称，自己未在物业服务合同上签字，认为合同无效问题，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条一款、第一百零七条之规定，原审法院判决如下：一、被告王杨于本判决发生法律效力后五日内给付原告沈阳万维物业服务有限公司2012年7月1日至2014年12月31日物业费人民币7749元（共计30个月）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求案件受理费50元，由被告负担。宣判后，王杨不服，向本院提出上诉。上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或改判上诉人按70%交纳物业费。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、原审认定合同依法成立的证据不足。二、被上诉人诉讼请求的法定条��未成就。代行业主委员会职责的社区居委会从未督促上诉人限期交纳物业费。三、被上诉人没有履行《莱茵南郡别墅物业服务合同》的全部义务。被上诉人万维物业公司答辩称,原审法院认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。上诉人说我们合同有异议是没有根据的，我们是和业委会签订的合同。我们是按照物业合同来行使我们的职权。上诉人所述的锅炉房等内容是不存在的，没有事实根据，一审法院已经查明。上诉人提出减免物业费的理由我方是拒绝的，我们不同意减免。我们是一级资质，是省物业协会的单位，我们的服务已经超出了价格的服务。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。本院另查明，2010年1月5日，莱茵南郡小区业主委员会与万维物业公司签订了《莱茵南郡别墅物业服务合同》，服务期限自2009年11月15日起至2012年12月31日止；2013��11月5日，沈阳市苏家屯区中兴街道办事处莱茵南郡社区居民委员会与万维物业公司签订《莱茵南郡别墅物业服务合同》，服务期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止。上述事实，有双方当事人陈述、《莱茵南郡别墅物业服务合同》、缴费通知单四份、业主电话催缴记录等证据，经原审法院庭审质证及本院审查，本院予以确认，在原审卷宗佐证。本院认为,根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”本案中，在涉案园区尚未成立业主委员会期间，由沈阳市苏家屯区中兴街道办事处莱茵南郡社区居民委员会代为行使业主委员会的职权，与万维物业公司签订的物业服务合同合法有效，对园区业主具有法律约束力。在万维物业公司提供物业服务期间，王杨作为诉争园区的业主，亦享受了万维物业公司提供了物业服务，原审判决王杨按合同约定标准交纳物业服务费并无不当，本院予以维持。关于王杨提出万维物业公司的诉讼请求法定条件未成就的问题，万维物业公司作为物业服务的提供者，在王杨未交纳物业费期间向其催缴物业服务费并无不当，王杨此主张没有法律依据，本院不予支持。因万维物业公司在提供物业服务期间存在瑕疵，原审法院已予以认定，并驳回万维物业公司提出的要求王杨支付滞纳金的诉讼请求。王杨对于万维物业公司服务瑕疵造成其损失并未提供证据予以证明，故王杨主张要求降低物业费数额依据不足，本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十���第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王杨负担。本判决为终审判决。审 判 长 李             妍代理审判员 韩      彩      霞代理审判员 李      大      鹏二〇一五年八月三十一日书 记 员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。