浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终3240号 上诉人（原审被告）万巧丽,女,1979年10月14日出生,汉族，住江苏省泗阳县。 被上诉人（原审原告）邱琳琳,女,1976年3月6日出生,汉族，住浙江省杭州市江干区。 被上诉人（原审原告）王某,女,2005年8月23日出生,汉族，住浙江省杭州市江干区。 两被上诉人共同委托代理人章剑锋，浙江元茂律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）王水土，男，1963年8月17日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 上诉人万巧丽与被上诉人邱琳琳、王某、王水土返还原物纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2017）浙0104民初5868号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年4月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院认定：邱琳琳与王水土原为夫妻，双方于2016年2月17日判决离婚，双方婚生女王某归邱琳琳抚养。此后，（2016）浙0104民初3619号分家析产纠纷民事判决书其中判决坐落于杭州市江干区××幢××单元××室房产归邱琳琳、王某共同共有，该判决书于2017年7月20日发生法律效力。另查明，2016年1月14日，王水土与万巧丽及案外人某房产中介公司签订《购房意向合同》约定，王水土将坐落于杭州市江干区××幢××单元××室转让给万巧丽，转让总价为130万元。 邱琳琳、王某在原审的诉讼请求为：1、万巧丽依法将和谐嘉园南苑9幢1单元2302室予以腾退。2、案件诉讼费用由王巧丽、王水土承担。 原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，案涉杭州市江干区××幢××单元××室原系邱琳琳、王某，王水土等的家庭共有财产，后经法院分家析产纠纷生效判决书确认杭州市江干区××幢××单元××室归邱琳琳、王某共同共有。万巧丽辩称涉案房产已转让给万巧丽，但由于其仅提供了由王水土签字确认的《购房意向合同》，房屋也并未进行过户登记，无法证明房产已转让的事实，故应当认定涉案房产的所有权人为邱琳琳与王某，鉴此，万巧丽应将涉案房产腾空交还给邱琳琳与王某。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：万巧丽于判决生效之日起六十日内将位于杭州市江干区××幢××单元××室腾空交还给邱琳琳、王某。案件受理费人民币50元，由王水土负担。邱琳琳、王某于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；王水土于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。、 宣判后，万巧丽不服，上诉称：一、一审法院脱离本案的基础法律关系，仅审查案涉房屋相关物权关系，刻意回避双方之间存在的房屋租赁关系，片面断定上诉人腾退房屋，以偏概全，错误裁判。双方当事人购买案涉房屋的同时，鉴于房屋过户周期较长，为此，双方另签订一份《杭州市房屋租赁合同》约定：租赁期限自2016年1月15日至2021年1月14日：租金为2500元／月；如甲方原因导致无法履行购房合同，则甲方无条件配合乙方履行本租赁合同直至租赁期满。合同签订后，上诉人支付了15万元款项。由于目前双方的购房合同尚未履行完毕，故该租赁合同尚有效，依据该租赁合同，上诉人完全有权继续占有、使用案涉房屋而不予腾退。上诉人对案涉房屋系合法占有，具有合同依据。租赁合同签订时，被上诉人婚姻存续，户主签署租赁合同，符合百姓习俗和民间惯例，租赁合同合法有效。一审法院只是在分析，确认上诉人无法证明案涉房屋已转让的基础上，认定案涉房屋的所有权人为邱琳琳与王某，进而判决上诉人腾退交还房屋，即仅根据物权关系判决上诉人腾退交还房屋。而上诉人目前占有案涉房屋凭借的并非案涉房屋权，而是租赁法律关系，但一审法院仅审查案涉房屋相关物权关系，刻意回避双方之间的房屋租赁关系，片面判定腾退房屋，显属以偏概全，错误裁判。二、案涉《购房意向合同》合法有效，对各方具有约束力，应当按照约定履行相应义务。（一）就案涉房屋转让事宜，上诉人有理由认为王水土对于邱琳琳、王某具有代理权，具体理由如下：1、案涉《购房意向合同》签订时，王水土和邱琳琳的夫妻关系尚且存续，且上诉人不知道也无从知晓其夫妻二人正涉及离婚纠纷诉讼；而王某又系王水土女儿且年幼。王水土作为案涉房屋目前的所有权人邱琳琳的配偶、王某的父亲，上诉人有理由认为王水土就案涉房产转让事宜对于邱琳琳、王某具有代理权。2、案涉房屋于2016年2月开始装修，2016年4月装修完成后上诉人立即入住，因双方居住在同一小区，被上诉人邱琳琳、王某对此必定完全知情。3、案涉《购房意向合同》签订时，案涉房屋系被上诉人方共同所有，而根据案涉房屋交易相关居间服务房产经纪人吴松英出具的《证人证言》，在案涉《购房意向合同》签订过程中，王水土明确表示其配偶邱琳琳知情且同意其出售案涉房屋；同时，上诉人在与王水土商谈转让价格过程中，对于上诉人的还价，王水土也曾多次表示要与其配偶商量，并表示130万为其夫妻二人可以接受的最低价格，并多次走出中介公司与邱琳琳电话沟通出售价格。4、上诉人签订合同时，相关房屋回迁安置表等材料显示，王水土系户主及房屋所有权人。（二）即便王水土系未经邱琳琳、王某同意签订的《购房意向合同》，但两人知晓后却未在合理期间内表示异议，视为其已同意王水土的合同代理行为。案涉《购房意向合同》于2016年1月14日签订，2016年2月，根据王水土的示意，上诉人对案涉房屋开始装修，装修完成后，上诉人于2016年4月入住。从万巧丽装修入住到Ｇ20峰会后杭州房价大涨之间的漫长时间内，作为共同所有人的邱琳琳、王某不可能不知道案涉房屋已被王水土转让的事实，但在此期间内两人却未向上诉人提出任何异议。即便王水土未经邱琳琳、王某同意与上诉人签订《购房意向合同》，但两人未在合理期间提出异议，视为其已同意王水土的前述合同代理行为。基于以上事实，案涉《购房意向合同》对于各方具有约束力，各方应当按照约定履行相应义务。三、双方矛盾并非单纯的房屋占有及腾退问题，实际系房屋买卖合同纠纷，且上诉人在开庭前已另案诉至西湖法院，相关判决下达前，上诉人有权拒绝腾退房屋；一审法院不顾上诉人的中止审理申请，径直判决腾退，程序不合法，亦不利于纠纷化解。双方之间并非单纯的房屋占有及腾退矛盾，实际系房屋买卖合同纠纷，故在该房屋买卖合同纠纷判决下达、生效前，上诉人有权继续占有案涉房屋。对于双方房屋买卖合同纠纷，在本案开庭前，上诉人就已于2017年10月30日另案诉至杭州市西湖区人民法院（目前该案件正在审理中）。本案一审开庭前及开庭期间，上诉人也曾分别书面和口头申请法院中止审理，并在一审法院的要求下，提供了相关案件受理通知书等诉讼材料，介绍了该房屋买卖合同纠纷案相关诉讼情况；但一审法院不顾双方买卖合同纠纷诉讼尚在进行的事实，直接拒绝中止审理，并径直判决上诉人腾退房屋，程序不合法。同时，如此判决操作，不但导致作为双方纠纷的直接受害方的上诉人在未得到任何赔偿的情况下，就要被迫带领其单独抚养的两名子女流离失所，不利于纠纷有效合理的解决。综上所述，请求二审法院：1、撤销一审判决，依法驳回被上诉人一审全部诉讼请求。2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担 被上诉人邱琳琳、王某二审答辩称：上诉人的上诉请求缺乏事实依据，适用法律不准确，请求驳回上诉。 被上诉人王水土二审未做答辩。 各方在二审期中均未提交证据 本院经审理，查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：案涉房屋经法院生效判决确认归邱琳琳、王某共同共有，因此，邱琳琳、王某有权要求非权利人排除妨害。万巧丽在原审中抗辩其与王水土签订购房意向协议及房屋租赁合同，故其有权占有。但经法院查明，上述协议所涉标的并未登记于王水土名下，且万巧丽对此亦知情，其在未经权利人邱琳琳、王某授权或同意的情形下，与王水土签订的相关协议，显然对邱琳琳、王某不发生效力，故原审法院支持邱琳琳、王某的诉请，判决万巧丽予以腾退并无不当。此外，万巧丽与王水土租赁合同纠纷的处理结果，不影响邱琳琳、王某在本案中行使其合法权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费用50元，由上诉人万巧丽负担。 本判决为终审判决。 审判长  余江中 审判员  周志军 审判员  韩 昱 二〇一八年七月二十三日 书记员  姚亦驰