上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第2405号上诉人（原审原告）顾水宝。上诉人（原审原告）桂建明。上诉人（原审原告）桂建方。上诉人（原审原告）桂建中。四上诉人之共同委托代理人王馨。被上诉人（原审被告）孟海旺。委托代理人马晓旻。被上诉人（原审被告）桂燕清。委托代理人叶培维。原审第三人桂建平。上诉人顾水宝、桂建明、桂建方、桂建中因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第3570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，顾水宝与桂系夫妻，共生育四子，即桂建明、桂建方、桂建中、桂建平，桂燕清系桂建平之子。桂于2013年11月24日过世。上海市浦东新区康桥镇康沈路***弄***号101室房屋（以下简称系争房屋、建筑面积56.1平方米）原登记于顾水宝、桂名下。2012年3月1日，顾水宝、桂出具委托书，委托桂燕清代为办理系争房屋抵押登记，签订抵押合同，办理相关公证手续；代为签订房地产的买卖合同及撤销买卖合同、领取房地产转让价款，并协助买受方办理按揭贷款及其它相关手续；代为办理向有关房地产交易管理、登记部门办理该房屋的产权交易过户、登记等手续；代为交纳与办理上述事项有关的正当费用和税款；代为办理上述房地产的水电、煤气、有线电视、电话等产权过户手续；代为办理上述房地产的交付事宜及物业维修基金户名变更手续、结算物业管理费等10项事宜。凡受托人在上述委托权限内所实施的法律行为及所签署的法律文书，委托人均以认可。委托期限自2012年3月1日起至2013年2月28日止。委托人处有顾水宝、桂印章并捺印。就该委托书上的印鉴及指印真实性，由公证处出具公证书。2012年8月14日，桂燕清作为顾水宝、桂的代理人与孟海旺签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》），将系争房屋出售给孟海旺，转让价款为人民币（以下币种相同）65万元，双方于2012年9月30日之前申请办理转让过户手续。合同对付款时间、房屋交付时间以及逾期付款、逾期交房的违约责任均未作约定。孟海旺向桂燕清支付2万元定金后，分别于2012年8月14日、8月23日、9月29日通过银行转账向桂燕清支付房款10万元、26万元、27万元。2012年8月23日，桂燕清与孟海旺办理了房屋过户手续，系争房屋于2012年9月26日核准登记于孟海旺名下。2014年11月，孟海旺向法院提起诉讼，要求顾水宝迁出系争房屋。顾水宝、桂建明、桂建方、桂建中向原审法院提起诉讼，诉称，系争房屋为顾水宝与桂共同共有，俩人一直居住在内，桂于2013年过世。数年前，俩人的孙子桂燕清欺骗顾水宝和桂，称其借款需要提供一套房屋作担保，并保证绝不损害到俩人的利益。考虑到并不是卖掉房屋，顾水宝夫妇同意和桂燕清一起办理了担保手续。2014年11月，顾水宝被孟海旺起诉到法院，要求顾水宝迁出系争房屋，至此顾水宝才了解到房屋买卖合同签署的具体内容，对此非常震惊，该合同并非顾水宝的真实意思表示。顾水宝夫妇没有前往房地产交易中心办理过过户手续，也没有收取过售房款。同时，系争房屋转让价远远低于市场价，而孟海旺买房时没有实地查看系争房屋更是有违常理，孟海旺自2012年至今从未要求顾水宝迁离。据此，请求法院判令：一、顾水宝、桂建明、桂建方、桂建中与孟海旺之间的《买卖合同》无效；二、系争房屋产权返还顾水宝、桂建明、桂建方、桂建中；三、本案诉讼费由孟海旺、桂燕清承担。孟海旺辩称，顾水宝、桂建明、桂建方、桂建中所述与事实不符。顾水宝、桂授权桂燕清出售系争房屋，孟海旺支付全部购房款，系争房屋买卖已经完成。房屋买卖为交易双方真实意思表示，应属合法有效。请求法院驳回顾水宝、桂建明、桂建方、桂建中的诉讼请求。桂燕清辩称，不同意顾水宝、桂建明、桂建方、桂建中的诉讼请求。其受顾水宝、桂委托出售系争房屋，买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。桂建平述称，系争房屋当初是顾水宝、桂委托桂燕清出售。如果法院确认该买卖合同无效，桂建平不放弃其作为桂法定继承人的继承权。原审认为，顾水宝、桂就委托桂燕清代其办理包括买卖系争房屋在内的多项事宜出具委托书，且该委托书经公证处公证，确立了双方委托关系。顾水宝称桂燕清骗取代理人，但并无证据佐证，法院难以采信。孟海旺基于对公证委托书的信赖，相信桂燕清有权代房屋产权人出售系争房屋，而与桂燕清签订房屋买卖合同，且转让价亦处于正常交易价格范围之内。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，应由被代理人承担民事责任，《买卖合同》系买卖双方的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，当属合法有效。孟海旺已付清全部购房款并取得了房屋所有权，顾水宝若认为桂燕清侵犯其财产权利，可向其主张权利。综前所述，顾水宝、桂建明、桂建方、桂建中的诉讼请求难以支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，于二○一五年六月十日作出判决：驳回顾水宝、桂建明、桂建方、桂建中的全部诉讼请求。案件受理费10,300元，减半收取计5,150元，由顾水宝、桂建明、桂建方、桂建中负担。判决后，顾水宝、桂建明、桂建方、桂建中不服，上诉于本院称，1、上诉人顾水宝和丈夫桂受到被上诉人桂燕清的欺骗办理公证委托书。2、根据孟海旺购买房屋的过程来看，其购买价格显然低于市场价、其也无法说明与被上诉人桂燕清的关系、更没有实地看房、在2012年至2014年两年期间没有要求上诉人搬离房屋，说明其应当知晓实际居住人情况。另外，上诉人没有收到桂燕清的房款，其无其他住房，上诉人不可能同意将自己的房屋出售给孟海旺。原审法院对孟海旺与桂燕清之间的买卖合同是否真实没有查明认定。3、桂建中、桂建方、桂建明为桂的法定继承人，对桂名下房产份额享有继承权利，三人与顾水宝的上诉意见一致。综上所述，四上诉人认为桂燕清与孟海旺签订的买卖合同应认定无效。据此，请求二审撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审诉请。被上诉人孟海旺辩称，孟海旺和桂燕清事先并不认识，通过中介介绍认识，价格也是双方商定的，并没有低于市场价购买。孟海旺在该小区附近开修理店多年，一直准备买房，对该小区情况较熟悉，孟海旺看房时两老人不在家，所以没到房内看房，但不能因此否认孟海旺的看房行为。因桂燕清告知孟海旺给上诉人顾水宝夫妇居住一段时间，孟海旺也答应了桂燕清的要求，所以没有及时要求两人搬离房屋。孟海旺相信公证书而与桂燕清签订买卖合同，并向桂燕清支付了全部房款，孟海旺是善意购买人，合同合法有效。至于上诉人顾水宝的年龄与居住问题，与买卖合同效力的认定无关。被上诉人孟海旺已经提起迁让之诉。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人桂燕清辩称，桂燕清告知其祖父母其在外欠债、信用卡透支，如果还不了钱可能要坐牢的后果，祖父母出于对孙子的爱护，自愿出具公证书，授权内容包括抵押、出售房产等，公证人员宣读授权委托书的内容，程序合法，不存在桂燕清欺骗顾水宝的事实。上诉人顾水宝称其只知道办理房产抵押，不清楚有房产出售的委托事项，实质是对公证合法性的异议，上诉人应向公证机关提出。又称，桂燕清会解决顾水宝的居住问题。原审第三人桂建平述称，顾水宝、桂同意桂燕清出售房产，授权委托公证书办出后，桂燕清先没有将房屋出售，因借不到钱，外面又催债，系争房屋才被出售的。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人顾水宝的丈夫桂生前与上诉人顾水宝一起至公证机关，就系争房屋办理了授权被上诉人桂燕清的公证书，在委托书中有抵押、出售等授权事项，因上诉人顾水宝对其夫妇两人与被上诉人桂燕清一起前往公证处办理公证委托书这节事实没有异议，且上诉人顾水宝在本案审理中也没有证据否认该份公证书的合法性，故可以认定被上诉人桂燕清之后实施的出售房产之行为构成有权代理。上诉人顾水宝称其受到被上诉人桂燕清的欺骗，因缺乏依据，故本院不予采信。在本案中，被上诉人孟海旺举证证明其付清房款，且无证据表明成交价明显低于市场价，也没有充分证据证明孟海旺在购买过程中未尽购买人的注意义务，可认定其为善意购买人。同时，桂燕清对孟海旺表述的其购房过程予以确认，桂燕清也明确其出售房产的目的是为了还债，属于事出有因，故该份买卖合同的签署不存在无效之情形，应认定合法有效。综上所述，上诉人顾水宝、桂建明、桂建方、桂建中的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10,300元，由上诉人顾水宝、桂建明、桂建方、桂建中负担。本判决为终审判决。审 判 长  孔美君审 判 员  郑卫青代理审判员  杨斯空二〇一五年八月二十日书 记 员  赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……