广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初1653号原告：刘舒海，男，1996年5月16日出生，汉族，住江西省萍乡市莲花县，委托诉讼代理人：陈清才，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈芬梅，广东广信君达（东莞）律师事务所律师助理。被告：廖松，女，1976年5月10日出生，汉族，住广东省东莞市东城区，委托诉讼代理人：苏崎，广东百勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：程鸣，广东百勤律师事务所律师助理。第三人：东莞市金钥匙房地产咨询服务有限公司，住所地：广东省东莞市东城街道石井支路黄旗山一号21号铺。法定代表人：李玲。委托诉讼代理人：尹倩，男，1993年6月15日出生，汉族，住江西省赣州市于都县，该公司员工。第三人：招商银行股份有限公司东莞分行，住所地：广东省东莞市南城区鸿福路200号第一国际招商银行大厦一至四层、二十三至二十五层。负责人：姜杰，该行行长。委托诉讼代理人：郑濠杰，男，1994年9月17日出生，汉族，住广东省东莞市，该行员工。委托诉讼代理人：严妙婷，女，1990年5月27日出生，汉族，住湖南省涟源市，该行员工。原告刘舒海与被告廖松，第三人东莞市金钥匙房地产咨询服务有限公司（以下简称“金钥匙房地产公司”）、招商银行股份有限公司东莞分行（以下简称“招商银行东莞分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月12日受理后，依法适用简易程序于2018年4月4日公开开庭进行了审理。后根据案情需要，依法组成合议庭，于2018年6月29日公开开庭进行了审理。原告刘舒海及其委托诉讼代理人陈清才、陈芬梅，被告廖松的委托诉讼代理人苏崎、程鸣，第三人金钥匙房地产公司的委托诉讼代理人尹倩，第三人招商银行东莞分行的委托诉讼代理人郑濠杰到庭参加第一次庭审；原告刘舒海的委托诉讼代理人陈清才，被告廖松的委托诉讼代理人苏崎、程鸣到庭参加第二次庭审；第三人金钥匙房地产公司、招商银行东莞分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告诉称，2017年8月16日，原告、被告和第三人金钥匙房地产公司签订编号为NO.0003331的《房地产买卖及居间合同》。合同约定，被告将其位于东莞市道滘镇××沿海××别墅03，建筑面积为245.95平方米的房产以3200000元的总价出售给原告；付款方式为原告在合同签订日向被告支付购房定金200000元，在过户当天支付首期房款1400000元（不含购房定金），剩余房款1600000元通过银行贷款的方式支付给被告。另外，原、被告双方约定在原告取得同贷书后的5个工作日到房管部门办理过户手续。合同签订后，原告于2017年8月16日（即签约当日）向被告支付200000元购房定金。之后原告积极与第三人金钥匙房地产公司配合签署申请贷款所需的全部材料，在第三人金钥匙房地产公司的协助下向广发银行愉景支行申请按揭贷款。但是之后被告知银行审批不通过未能获批同贷书。期间，原告积极与被告协商要求被告配合重新办理贷款手续，但被告均以各种理由推脱。之后原告也同意变更付款方式一次性支付款项要求被告继续履行合同，被告亦拒绝继续履行合同并提出要求解除合同。原、被告签订的《房地产买卖及居间合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。原告在合同履行过程中依约支付了定金，申请按揭贷款，不存在任何违约行为。但被告在合同履行过程中明确表示不履行合同，其已构成根本违约。根据《合同法》第一百零七条、第一百零八条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。因此，原告有权要求被告继续履行合同。为维护原告的合法权利，特诉至法院。请求判令：1、被告继续履行原、被告及第三人签订的NO.0003331《房地产买卖及居间合同》；2、被告去办理注销东莞市道滘镇××沿海××别墅03房地产（房产证号为粤房地权证莞字第××号）抵押登记手续，第三人招商银行东莞分行予以协助办理注销抵押登记；3、被告将东莞市道滘镇××沿海××别墅03房地产转移登记至原告名下；4、被告将东莞市道滘镇××沿海××别墅03房地产交付给原告；5、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，案涉合同已经终止，被告已按照案涉合同约定退还定金，且原、被告就案涉合同达成终止协议，是在双方真实意思下达成终止协议，而原告确提起本案诉讼，要求被告继续履行合同，没有任何事实依据和法律依据。双方之所以终止案涉合同，完全基于原告无法取得银行按揭贷款申请，根据案涉合同补充条款的约定而终止，符合合同及事实依据。第三人金钥匙房地产公司陈述，同贷书一直没有办下来，被告到第三人金钥匙房地产公司处要求退还定金给原告，根据合同约定，不能取得同贷书就退钱。由于时间比较久，四个月同贷书办不下来，但是银行也没有否定。被告要求解除合同，第三人金钥匙公司的员工尹倩就出具协议，但是原告没有签订。后来原告说要一次性付款，时间大概是一两天后，被告不同意。第三人招商银行东莞分行陈述，第三人招商银行东莞分行不是案涉《房地产买卖及居间合同》（NO.0003331）的当事人，合同是否有效由法院判定。根据第三人招商银行东莞分行与被告签订的编号为139999769588023731的《个人授信及担保协议》、《个人贷款借款合同》以及《个人贷款借款借据》，第三人招商银行东莞分行于2013年6月25日向被告发放贷款金额共计3400000元，截止2018年1月31日被告尚欠贷款本息2124122.04元，其中本金2122058.71元、利息2063.33元，相应的利息、罚息、复息应计算至被告实际清偿之日为止。第三人招商银行东莞分行是案涉房产的抵押权人，只是在被告或者第三方结清贷款的情况下，第三人招商银行东莞分行才会协助解除抵押手续。根据《个人授信及担保协议》，被告以其位于东莞市道滘镇××沿海××别墅××向第三人招商银行东莞分行提供抵押担保，第三人招商银行东莞分行已针对案涉房产办理抵押登记，他项权证证号为莞字第1200240082号。经审理查明，根据房地产权证（粤房地权证莞字第××号），坐落于东莞市道滘镇××沿海××别墅××房屋的房地产权属人是被告单独所有。根据房地产他项权证（粤房地他项权证莞字第1200240082号），上述房地产于2013年6月27日办理抵押登记，房地产他项权利人是第三人招商银行东莞分行，债权数额是3400000元。2017年8月16日，被告作为卖方，原告作为买方，第三人金钥匙房地产公司作为居间方，三方签订《房地产买卖及居间合同》，其主要约定：原、被告双方就房地产买卖，原、被告和第三人金钥匙房地产公司就房地产买卖居间事宜达成如下协议：合同标的是坐落于东莞市道滘镇××沿海××别墅03房地产（房地产权证编号：莞字第××号），该房地产处于被第三人招商银行东莞分行设定抵押状态，原、被告双方约定被告自筹资金还款赎楼，被告承诺于本合同生效之日起5个工作日内申请提前还款，并积极协助办理提前还款和解除抵押登记相关手续；转让总价款3200000元，签订《房地产买卖及居间合同》时，原告向被告支付购房定金200000元，首期房款1400000元（不含购房定金）由原告于过户当天一次性支付至被告指定的收款账户，原、被告双方约定于原告出具同贷书后5个工作日去政府房管部门办理过户相关手续，剩余房款1600000元由原告通过银行贷款的方式支付给被告，原告实际按揭贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准，若银行承诺发放贷款少于应交剩余房款的，原告应于银行出具贷款意见书之日起15日内补足应交房款；原、被告双方约定于收齐楼款当天进行物业交割；备注处书写“产权共有人不得以不知悉出售该物业为由拒绝履行合同，甲（被告）乙（原告）双方协商乙方出80万给甲方还款（扣款前1天）；甲方的债权债务以及银行贷款事务与乙方无关；乙方如银行贷款双方清楚不能出具同贷书时，甲方须无条件退回定金贰拾万元整。”同日，被告出具收款收据，确认收到原告定金200000元。原、被告双方确认被告已于2018年1月25日将定金200000元退还给原告。2013年6月24日，被告与招商银行东莞分行签订《个人贷款借款合同》两份以及被告、案外人蒋文武与招商银行东莞分行签订《个人授信及担保协议》，约定：被告向招商银行东莞分行贷款共计3400000元，贷款期限为60个月，即从2013年6月24日起到2018年6月24日止，被告以位于东莞市道滘镇××沿海××别墅03房地产作抵押，蒋文武作为保证人。2017年8月17日，被告向第三人招商银行东莞分行申请个人贷款提前还款，第三人招商银行东莞分行当日审批予以同意。被告确认实际上没有提前还款。原告、被告与第三人金钥匙房地产公司确认，签署上述《房地产买卖及居间合同》并交付定金后，当日三方到银行办理原告的贷款申请手续。截止2018年4月4日庭审之日，原告未能取得银行同贷书。第三人金钥匙房地产公司陈述，分行审核已经通过，但总行审核不通过，因原告年龄较小，并总行提议由原告的父母亲作为担保人申请贷款，需要补充材料的但逾期没有补充提交相关材料；之后再次提交资料，银行一直告知可以出同贷书，但是一直没有出具，2017年12月15日14时多被告要求取消交易，15时第三人金钥匙房地产公司打电话给银行要求取消申请同贷书，经询问银行回复17时会催促总行出具同贷书，但还是没有明确可以出具同贷书。原告主张因被告要求解除合同，第三人金钥匙房地产公司没有再向银行追问同贷书。被告主张其并未阻止申请同贷书，而是第三人金钥匙房地产公司与原告电话联系后才要求终止办理同贷书申请，前提是原告与被告已达成终止案涉合同的意思表示，且无法取得同贷书的原因在于原告。被告主张经第三人金钥匙房地产公司工作人员电话联系协商，原告同意终止案涉《房地产买卖及居间合同》，并把银行账户信息发给第三人金钥匙房地产公司工作人员，由第三人金钥匙房地产公司工作人员拟写终止协议并交给被告签名，但最后由于原告反悔拒绝签署。为此，被告提供微信记录、合同书复印件予以证明。合同书的主要内容：被告作为甲方，原告作为乙方，第三人金钥匙房地产公司作为丙方；三方均同意解除2017年8月16日签订的《房地产买卖及居间合同》，被告已经收取原告200000元定金，在2017年月日退回原告；甲方处有被告的签名及捺印，乙方、丙方处空白。原告主张对微信记录、合同书不予确认，合同书没有原告的签名，双方没有达成解除合同的合意。第三人金钥匙房地产公司陈述，被告在第三人金钥匙房地产公司打电话给原告称可以一次性付款，但不清楚原告如何答复，第三人金钥匙房地产公司根据被告的意见拟写了终止协议，并告知原告终止协议的内容，原告称需要考虑，并让被告先签名；在被告签署终止协议后，原告打电话称要一次性付款，不签署终止协议，不同意终止合同。原告主张继续履行案涉《房地产买卖及居间合同》，原告有能力履行合同，被告退还定金200000元的行为并不表示合同解除，并提供广发银行个人活期、储蓄对账单予以证明。广发银行个人活期显示：截止2018年1月3日，原告广发银行尾号1080账户活期存款800573.33元。储蓄对账单显示：截止2018年4月9日，原告东莞农村商业银行尾号0762账户存款3209509.61元。被告主张案涉《房地产买卖及居间合同》备注明确约定如原告无法出具同贷书，案涉合同自动终止，被告退还原告定金，双方并未约定原告可通过一次性付款的方式购买上述房地产，被告据此向原告退还定金200000元。以上事实，有《房地产买卖及居间合同》、房地产权证、业务凭证、收款收据、广发银行个人活期、储蓄对账单、微信记录、合同书复印件、《个人贷款借款合同》、《个人授信及担保协议》、个人贷款借款借据、贷款附属信息及关键信息、账单列表、房地产他项权证、个人贷款提前还款申请书以及本院的庭审笔录等附卷为据。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，原告与被告签订的《房地产买卖及居间合同》是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于案涉《房地产买卖及居间合同》继续履行还是解除的问题。原告主张继续履行案涉合同；被告主张案涉合同已经终止。根据第三人金钥匙房地产公司的陈述，原告与被告就解除案涉合同进行协商，并由第三人金钥匙房地产公司拟写合同书，但合同书只有被告的签名，没有原告的签名，故本院对于合同书不予采信。根据案涉《房地产买卖及居间合同》，双方约定剩余房款1600000元由原告通过银行贷款的方式支付给被告，且在备注处书写“乙方（原告）如银行贷款双方清楚不能出具同贷书时，甲方（被告）须无条件退回定金贰拾万元整。”根据原告、被告提供的证据以及原告、被告与第三人金钥匙房地产公司的陈述，三方到银行办理原告的贷款申请手续，但银行审核不通过没有出具同贷书，且原告逾期没有根据银行提议补充提交相关材料；虽然之后原告再次向银行提交资料，但截止2018年4月4日庭审之日，原告未能取得银行同贷书，原告亦未能提供充分的证据予以证明银行审核贷款申请的具体情况。由于原告未能取得银行同贷书，根据案涉《房地产买卖及居间合同》的约定，被告无条件退回定金200000元给原告，原、被告双方确认被告已于2018年1月25日将定金200000元退回给原告，可见，案涉《房地产买卖及居间合同》事实上已经解除。原告主张继续履行案涉合同，被告表示不同意，故对于原告的该主张，本院不予支持。因此，对于原告的全部诉讼请求，因欠缺依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告刘舒海的全部诉讼请求。本案受理费32400元、保全费5000元，合计37400元（原告已预交），由原告刘舒海负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  梁园园人民陪审员  万玉珍人民陪审员  江正峰二〇一八年七月十日法官助理王冕书记员张慧瑜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。