安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1302民初5532号 原告：李垠昊，女，1991年05月30日出生，汉族，安徽省宿州市埇桥区人，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：李文安，男，1962年07月15日出生，汉族，安徽省宿州市埇桥区人，原住址安徽省宿州市埇桥区北关街道办事处雪峰路兴才巷兴才小区2幢二单元103室，现住址安徽省宿州市埇桥区。 被告：深圳市卓耕商业经营管理有限公司，住所地：广东省深圳市福田区深南中路2008号华联大厦14楼1407室。 法定代表人：胡庆环，该公司经理。 委托诉讼代理人：聂道明，深圳市卓耕商业经营管理有限公司员工。 被告：宿州市卓耕置业有限公司，住所地：安徽省宿州市经济技术开发区金海大道08号。 法定代表人：胡庆环，该公司经理。 委托诉讼代理人：葛军军，宿州市卓耕置业有限公司员工。 原告李垠昊与被告深圳市卓耕商业经营管理有限公司、宿州市卓耕置业有限公司委托合同纠纷一案，本院于2017年06月14日立案后，依法由本院审判员杨浩担任审判长、与人民陪审员**、王艳侠组成合议庭，由书记员张竣豪担任法庭记录，于2018年07月02日15时00分在本院宿州开发区法庭公开开庭进行了审理，原告李垠昊的委托诉讼代理人李文安、被告深圳市卓耕商业经营管理有限公司（以下简称卓耕经营管理公司）的委托诉讼代理人聂道明、宿州市卓耕置业有限公司（以下简称卓耕置业公司）的委托诉讼代理人葛军军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李垠昊向本院提出的诉讼请求：一、卓耕经营管理公司、卓耕置业公司向李垠昊支付租金16,087元和支付截止2017年06月30日的违约金1，515元，合计17,602元； 二、卓耕经营管理公司、卓耕置业公司继续履行委托经营管理合同约定支付至合同终止时止的租金； 三、案件受理费，由卓耕经营管理公司、卓耕置业公司负担。 事实与理由：2013年07月09日，李垠昊购买卓耕置业公司开发的坐落于宿州市埇桥区商铺（以下统称涉案房屋），双方签订买卖合同，同时李垠昊与卓耕经营管理公司、卓耕置业公司签订《委托经营管理合同》约定，李垠昊将从卓耕置业公司处购买的涉案房屋委托给卓耕经营管理公司经营管理，委托期限自2014年05月30日起共计十年，期满可以续租，由卓耕置业公司直接向卓耕经营管理公司交付涉案房屋，卓耕经营管理公司向李垠昊支付房屋租金收益。卓耕置业公司作为担保人。签订合同后，李垠昊按照约定支付涉案房屋价款，但卓耕经营管理公司、卓耕置业公司未按约定支付涉案房屋租金，经李垠昊多次提出债权请求权均无果。 卓耕经营管理公司辩称：卓耕经营管理公司对李垠昊请求支付租金数额存在异议，李垠昊计算租金方式不正确。 卓耕置业公司辩称：李垠昊领取租金数额超过收条载明金额。 在诉讼中，李垠昊为证明其提出的诉讼主张，向本院提交证据材料如下： 第一组、身份证复印件一份，证明李垠昊诉讼主体资格； 第二组、《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》复印件各一份，证明李垠昊与卓耕置业公司存在商品房买卖合同关系，委托卓耕经营管理公司经营管理，卓耕经营管理公司支付租金，卓耕置业公司提供保证担保； 在诉讼中，卓耕置业公司为证明其提出的抗辩主张，向本院提交证据材料如下： 第一组、卓耕经营管理公司财务情况说明一份，证明李垠昊计算租金方法不正确； 第二组、收据凭证复印件一份，证明卓耕经营管理公司向李垠昊支付租金合计4,930元。 卓耕经营管理公司向本院提交的证据材料如下： 收据凭证复印件十张，证明卓耕经营管理公司向李垠昊支付涉案房屋经营收益合计4，930元。 在诉讼中，李垠昊、卓耕经营管理公司、卓耕置业公司分别对对方提交的证据证明效力发表质证意见如下： 卓耕经营管理公司、卓耕置业公司对李垠昊提交的第一、二组均无异议。 李垠昊对卓耕经营管理公司提交的第一组证据持有异议，认为应与收条凭证相互印证；对第二组证据无异议。 李垠昊、卓耕置业公司对卓耕经营管理公司提交的证据证明效力均无异议。 卓耕经营管理公司、李垠昊对卓耕置业公司提交的证据证明效力均无异议。 结合审判庭对李垠昊、卓耕经营管理公司提交的证据证明效力审查，本院对各方提交的证据证明效力认定如下： 李垠昊提交的证据能够得到其证明目的，来源具有合法性、与本案具有关联性，本院予以认定。 卓耕置业公司、卓耕经营管理公司提交的证据能够相互印证计算租金和扣税金额方法以及李垠昊领取租金数额，来源具有合法性、与本案具有关联性，本院予以认定。 结合法庭审理调查，本院认定本案基本事实如下： 2013年07月09日，李垠昊与卓耕置业公司签订编号201207192《商品房买卖合同》，李垠昊购买卓耕置业公司开发的涉案房屋，2014年05月30日前卓耕置业公司向李垠昊履行交付涉案房屋义务。同年2013年06月27日，李垠昊作为甲方（委托方）、卓耕经营管理公司作为乙方（经营方）、卓耕置业公司作为丙方（担保方）签订编号1#D3077《委托经营管理合同》约定的主要内容为：甲方同意将坐落于安徽省宿州市经济开发区西昌南路与外环三路交口处的备案名称“中国（宿州）纺织服装鞋帽城”（推广名：卓耕广场）第1#D号楼3层3077号铺位（以下简称该商铺）委托乙方经营，该商铺总建筑面积为7.18平方米，合同总价人民币73,954元；由乙方全权负责该商铺的经营、管理并自主决定所经营的业态；委托经营期限从甲方将该商铺实际交付乙方之日起共十年，具体日期以甲、丙双方约定的交铺日期为准，如因丙方原因延误交铺，则延误期内的经营收益由乙方承担；在委托经营期内交付每年享受的经营收益为：第一年至第二年均按该商铺合同总价的8%即每年支付给甲方租金5,916元；第三年至第五年按该商铺合同总价的9%，每年支付给甲方租金6,656元；第六年至第八年按该商铺合同总价的10%即每年支付给甲方租金7,395元；第九年按该商铺合同总价的11%支付给甲方租金8,135元；甲方的经营收益以半年为一个计租周期，乙方按上述标准的方式支付，且在每一个计租周期开始前十五日内将经营收益支付至甲方账户，甲方第一个计租的起始日后的30天内存入甲乙双方确认的银行账户（此账户须在乙方指定的银行开户）；甲方有权要求乙方按期支付经营收益，甲方所获得的经营收益应按国家有关规定承担相应的税费，该税费由乙方代扣代缴；若甲方与丙方所签订的该商铺的买卖合同解除或终止，则本合同自动终止，甲方应如数退还已从乙方实际领取的经营收益（经乙方同意的商铺转让行为除外）；甲、乙、丙三方共同同意，甲方委托乙方在《商品房买卖合同》约定的交付日期代为办理全部房屋交付手续，由丙方直接向乙方交付甲方所购商铺，并办理交付手续，按照交房规定需要交纳相关契税、办证等费用由甲方承担；乙方逾期支付甲方经营收益，除应补偿所欠经营收益外，并按日向甲方支付应付而未支付经营收益总额的万分之一的违约金；丙方作为本合同乙方的担保方，在乙方不能安装合同约定之条款履行义务时将代替乙方履行上述义务及权利；甲乙双方就履行本合同发生纠纷时，应通过友好协商的方式解决，协商不成，任何一方均可向合同签署地人民法院提起诉讼（详见合同），。李垠昊、卓耕经营管理公司、卓耕置业公司分别在甲方、乙方、丙方签名和加盖印章予以确认。 2014年05月30日，卓耕置业公司按照约定直接与卓耕经营管理公司办理交付涉案房屋相关手续，由卓耕经营管理公司代李垠昊经营管理涉案房屋。2013年11月04日、11月29日、2014年02月25日和04月25日，卓耕经营管理公司分别按月向李垠昊支付自2014年06月01日至2015年03月31日期间的涉案房屋经营收益合计4,930元。 在庭审中，李垠昊自认其在诉状中主张自2014年05月30日至2017年06月29日期间涉案房屋经营收益，在计算涉案房屋时并未扣除税款。按照双方约定计算每年涉案房屋经营收益标准和数额，卓耕经营管理公司应向李垠昊涉案房屋经营收益如下：第一、二年度自2014年05月30日至2016年05月29日的经营收益合计11,832元（73,954元×8%×2年）；第三、四、五年度自2016年05月30日至2019年05月29日的经营收益合计为19,968元（73,954元×9%×3年），其中每月经营收益为554.67元（6656元/年÷12个月）。通过计算，卓耕经营管理公司应向李垠昊支付自2014年05月30日至2017年06月29日计三年一个月的经营收益合计19，042.67元（11，832元＋6，656元＋554.67元），扣除卓耕经营管理公司支付经营收益4,930元，卓耕经营管理公司尚欠该期间经营收益14,112.67元。 本院认为：李垠昊与卓耕经营管理公司、卓耕置业公司自愿签订《委托经营管理合同》，是双方真实意思表示、内容并不违反法律法规强制性规定，为有效合同，双方当事人应全面履行合同约定的义务。 本案中，双方约定以半年为一个计租周期，卓耕经营管理公司在每个计租周期开始前十五日内向李垠昊支付经营收益，而卓耕经营管理公司仅向李垠昊支付经营收益4,930元尚未达到第一年度自2014年05月30日至2015年06月29日期间应支付经营收益5916元，显然，卓耕经营管理公司违反诚实信用原则，存在未全面履行合同约定的义务，已构成违约行为，应承担继续履行支付经营收益14,112.67的违约责任。 卓耕经营管理公司尚欠李垠昊上述期间经营收益14,112.67元，李垠昊请求卓耕经营管理公司支付经营收益16，087元，超出经营收益1,974.33元部分，本院不予以支持。 通过计算，第一年度每月经营收益为493元（5916元/年÷12个月），卓耕经营管理公司尚欠第一年度的2015年05月和06月的经营收益合计986元，综合卓耕经营管理公司违约程度和本案具体情况，以尚欠经营收益数额为基数，按照违约金比率日万分之一即0.3%/月标准，卓耕经营管理公司向李垠昊经营收益完毕之日时止的违约金。 李垠昊与卓耕经营管理公司均未提交相关证据证明双方约定税费比率，导致无法确定李垠昊应承担的税费数额，可以由卓耕经营管理公司在向李垠昊支付经营收益时，按照国家税收标准予以扣除。 卓耕置业公司在《委托经营管理合同》保证条款中并未与李垠昊明确约定保证范围和保证方式，卓耕置业公司应对卓耕经营管理公司全部全部债务承担连带责任保证担保。 由于合同期限尚未届满，双方均未解除合同，李垠昊请求继续履行支付经营收益至合同终止为止的诉讼请求，理由成立，与法有据，本应予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第四百零四条、《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、被告深圳市卓耕商业经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李垠昊支付涉案房屋经营收益14,112.67元，以经营收益14,112.67元为基数（原告李垠昊承担的税费，在支付时一并扣除），按照违约金比率0.3%/月标准，被告深圳市卓耕商业经营管理有限公司向原告李垠昊支付自2015年05月01日始至支付经营收益完毕之日时止的违约金，被告宿州市卓耕置业有限公司承担连带支付保证担保责任； 二、被告深圳市卓耕商业经营管理有限公司按照约定继续向李垠昊履行支付自2017年07月始至合同期限届满之日时止的经营收益，被告宿州市卓耕置业有限公司承担连带保证担保责任； 三、驳回原告李垠昊的其他诉讼请求。 如果未按判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费240元，原告李垠昊负担25元，被告深圳市卓耕商业经营管理有限公司、宿州市卓耕置业有限公司负担215元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长 杨 浩 人民陪审员 王 勇 人民陪审员 王艳侠 二〇一八年七月三日 书 记 员 张竣豪 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。 《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。