北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第01392号原告贺典，女，1940年3月4日出生，汉族，上海海运局退休干部，住上海市卢湾区。委托代理人郭华，北京市商泰律师事务所律师。被告王意清，男，1964年8月5日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托代理人田淑慧，北京市亿嘉律师事务所律师。第三人郭祥，男，1978年6月8日出生，汉族，北京畅熠房地产经纪有限公司经理，住北京市西城区。原告贺典与被告王意清、第三人郭祥确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员董丽娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告贺典之委托代理人郭华、被告王意清之委托代理人田淑慧、第三人郭祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺典诉称，原、被告于2014年8月7日在北京畅熠房地产经纪有限公司咨询房屋销售时，其经纪人郭祥接待了原告，郭祥在了解了原告出售房屋的情况后，向原告反复贬损房屋有缺陷，不好卖等，最后郭祥告诉原告可以替找买方即被告王意清购买，并在未向原告出示被告对其委托手续的情况下，以每平方米74805元的低价代被告与原告签订了《房屋买卖合同》，而该地点的房屋市场价为每平方米10万元以上。合同签订后，原告咨询了专业人士，得知该合同系被告串通房地产中介及其经纪人违规且有欺诈前提下签订的：1、违规行为，《房地产经纪管理办法》第十四条规定：房地产经纪人员不得以个人名义接待房地产经纪业务。《北京市房地产经纪管理办法》第二十七条规定：每宗房地产经纪业务应当至少由一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理，以其所受聘的房地产经纪机构名义承接并收取费用。承接房地产经纪业务时，房地产经纪人应当佩戴统一配发的胸牌，并实名从业。而郭祥在畅熠公司接待原告时，着畅熠公司员工胸牌及交给原告名片均可证明郭祥为畅熠房地产经纪公司的员工，但郭祥却没有以房地产经纪机构名义与原告签合同，而以其个人名义代被告签合同，违反了上述规定。《房地产经纪管理办法》第九条规定：国家对房地产经纪人实行职业资格制度。经查郭祥没有经纪人职业资格。2、欺诈及不诚信行为，《房地产经纪管理办法》第四条规定：从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则。第二十一条规定：房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应向委托人告知业务与委托房屋有无利害关系。第二十五条规定：房地产经纪机构及房地产经纪人员不得有以隐瞒、欺诈、胁迫等手段招揽业务，诱骗交易。郭祥在代被告王意清与原告签订合同后，原告发现郭祥存在上述违规及恶意压价行为后，要求解除合同，郭祥不得不告诉原告真正买房人是其所在机构的老板即本案被告王意清。2014年10月23日在你院庭审与本案关联的(2014)西民初字第22479号案件时，被告王意清（前述案件原告）又称与郭祥系亲属关系。因此可以推定在签合同之前，郭祥对原告房屋的种种贬损压价，完全是为其机构内部成员或亲戚买房，原告没有警觉，才会接受每平方米7万余元的低价。《北京市房地产经纪管理办法》第39条明确规定：房地产经纪机构和经纪人员不得同时代理同一房屋的出售与承购。被告串通郭祥及其所在房地产中介机构的行为违反了上述规定。综上，被告串通房地产中介机构及经纪人在欺骗原告及违规操作前提下，诱使原告与之签订《房屋买卖合同》。因此，为维护原告的合法权益。请求依法确认原、被告于2014年8月7日签订的《房屋买卖合同》无效。被告王意清辩称，原告贺典的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。理由是：一、本案事实问题。1、被告和郭祥说欲购买平房一处，郭祥从原告姐姐处得知原告想出售一处平房，其姐姐将原告的电话给了郭祥，郭祥通过电话联系原告沟通确认其意欲出售涉案房屋，双方通过电话商谈价款问题，原告说参照她弟弟的房屋出售价卖，其弟弟房屋大概是75000元左右一平米卖的，双方最终达成一致意见是总价288万元，合单价74805元/平米。双方谈好价款后原告从上海来北京，于8月7日的上午将合同带回家称其与家里人商量一下，下午来签订的合同。双方从电话商谈到正式签订房屋买卖合同持续时间大概近一个月，并非是原告所称其去咨询时就签订了合同。另外，从原告提供的身份证复印件上注明的内容更可以看出原告的法律意识是很强的，根本就不可能存在欺诈。2、原告并没有委托郭祥或郭祥所在单位为其出售房屋，本案所涉及的合同不存在有居间方，系买卖双方自行达成的协议，所以原告所称的《房地产经纪管理办法》不适用本案。二、本案法律适用。1、合同的效力问题应当由《合同法》来评价。原告所称合同无效的事实不存在，其未提供证据证明涉案合同有《合同法》52条的情形之一。原告应当遵守诚实信用原则，继续履行合同。因原被告签订的合同系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，依法成立的合同，应受法律保护。2、本案不适用《房地产管理经纪办法》，该办法系部门规章，本案所涉及的合同系当事人双方自行协商达成的一致意见，不存在经纪方，亦不存在居间服务法律关系，所以原告所提到的该办法不适用本案。第三人郭祥述称，原告所述8月7日来店面接待与事实不符，前期原告把房本的复印件寄过来，我当时是在中介公司看见她姐姐的房子，我觉得价格比较贵，她告诉我她妹妹也要卖房，把电话给了我，当时当着她姐姐的面联系的原告。这是个人买卖，并不是经过北京畅熠房地产经纪有限公司的，所以我认为原告所述与事实不符。我认为签订的合同是有效的，应当继续履行。经审理查明：2014年8月7日，贺典作为甲方（卖方）与乙方（买方）王意清签订《房屋买卖合同》，约定甲方在北京市西城区南长街76号，房屋产权证号为京房权证西私字XXXX号，建筑面积为38.5平方米。甲方将此房卖给乙方，售价为人民币贰佰捌拾捌万元整。甲乙双方商定按如下方式交付房款：乙方在签订本合同同时支付甲方定金贰万，余款贰佰捌拾陆万元于2014年8月30日前办理房屋过户手续后支付给甲方，甲方同时将该房屋交给乙方。双方还约定了费用交纳、违约责任、补充条款等内容。合同甲方处由贺典签字，乙方处由郭祥代王意清签字。合同签订当日，王意清交纳定金2万元，贺典出具收条。现贺典诉至本院，要求依法确认其与王意清于2014年8月7日签订的《房屋买卖合同》无效，王意清以其答辩意见，不同意贺典的诉讼请求。为查明本案事实，本院依法追加郭祥作为第三人参加诉讼，郭祥向本院陈述其意见。庭审中，王意清对于郭祥代签合同的行为表示知晓和认可，为此，郭祥提交了王意清出具的委托书一份，王意清对此表示认可，贺典表示签订《房屋买卖合同》时未见过该委托书，对此不予认可。关于《房屋买卖合同》的签订过程，贺典与王意清各执一词，贺典表示2014年8月7日第一次到北京畅熠房地产经纪有限公司咨询房屋销售时即签订了《房屋买卖合同》，贺典认为郭祥是以北京畅熠房地产经纪有限公司名义签订的合同。王意清表示2014年7月10日其向郭祥表达了要买平房的意思，后郭祥通过贺典的姐姐了解到贺典要卖房的信息，郭祥与贺典多次电话沟通，2014年7月27日，贺典将诉争房屋产权证与身份证复印件邮寄给郭祥。2014年8月7日，郭祥代王意清与贺典签订《房屋买卖合同》。郭祥认可王意清的陈述。经本院询问，贺典与王意清均未与郭祥工作的北京畅熠房地产经纪有限公司签订居间服务合同。另查，郭祥系北京畅熠房地产经纪有限公司的工作人员，其表示与王意清系朋友关系。再查，2014年9月，王意清诉至本院，要求贺典继续履行合同，贺典提出中止审理申请，就合同效力问题提起本案诉讼。本案经本院主持调解，双方当事人各持己见。上述事实，有双方当事人的陈述、名片、《房屋买卖合同》、起诉状、答辩状、中止审理申请书、快递回执、身份证、产权证、照片、委托书等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告贺典与被告王意清签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同落款乙方处虽系郭祥代王意清签署，但王意清出具委托书对郭祥代签合同的行为予以认可；同时，根据本院查明的事实，贺典与王意清并未与郭祥的工作单位北京畅熠房地产经纪有限公司签订居间服务合同，《房屋买卖合同》系贺典与王意清自愿签署达成，合同落款乙方处亦明确载明“郭祥代王意清”，虽贺典与王意清就《房屋买卖合同》签订过程的陈述不一致，但该《房屋买卖合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，故贺典主张《房屋买卖合同》系王意清串通房地产中介及其经纪人违规且有欺诈前提下签订的理由不能成立，《房屋买卖合同》应属合法有效。综上，贺典主张其与王意清于2014年8月7日签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告贺典的诉讼请求。案件受理费三十五元，由原告贺典负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  董丽娜二〇一五年一月二十九日书记员  李春晖