重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2014）秀法民���字第02855号原告陈海燕，女，汉族，1966年2月20日出生，重庆市秀山自治县人。原告晏斌，男，土家族，1967年9月5日出生，重庆市秀山自治县人。委托代理人陈海燕，女，汉族，1966年2月20日出生，重庆市秀山自治县人。被告四川荣新房地产开发有限公司，住所地：四川省自贡市大安区盐都大道盐都花园会所。组织机构代码：62073686-0。法定代表人张森，该公司董事长。原告陈海燕、晏斌诉与被告四川荣新房地产开发有限公司（以下简称荣新公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年10月28日立案受理，依法适用简易程序，由本院代理审判员李文雯于2014年11月27日公开开庭进行了审理。原告陈海燕到庭参加诉讼，被告荣新公司经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈海燕、晏斌诉称，原告于2010年9月15日购买了被告开发的位于重庆市秀山县平凯街道凤栖居委会荣新领秀边城××房，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定房屋总价款为298498元，并约定被告在原告交清全部有效资料、税费并办理交付手续后360日内为原告办理房屋所有权证，如因被告的责任未在上述期限内取得房屋所有权证的，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。被告于2011年6月30日交房后，至今未能为原告办理房屋产权证，其行为已构成违约，应按合同约定向原告支付违约金。故原告特诉至法院，请求法院支持以下诉讼请求：1、判令被告立即支付原告逾期办证违约金，暂从2011年6月30日起至2014年10月20日起诉时间止，按总房款298498元万分之一每日计算，合计违约金36028元。2、本案诉讼费由被告承担。被告荣新公司未到庭参加诉讼，亦无书面答辩���见。原告为支撑其所主张的事实，在举证期限内，向本院举示了如下证据材料：证据一《票据》七张，证据二《重庆市商品房买卖合同》一份，证据三《商品房买卖合同补充协议》一份，证据四《补充协议》一份，证据五《重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同》一份，证据六《重庆市预购商品房抵押贷款合同》一份，用以证明原告在被告处购买了商品房，约定了违约责任，原告已付清全部房款及办理房产证的相关费用，被告应为原告办理房产证，其未能按约定办理应当承担违约责任。被告荣新公司未到庭参加诉讼，亦无质证意见。对于原告提交的证据一、二、三、四、五、六，真实、合法，与本案具有关联，能证明本案的案件事实，本院予以确认。综合原告的起诉，庭审中原告的陈述、举证及本院对证据的认定，确认以下法律事实：2010年9月15日，原���陈海燕、晏斌（乙方）与被告荣新公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定乙方在甲方处购买商品房一套，房屋总价款298498元，乙方于2010年9月15日前支付购房首付款98498元，余款200000元于2010年12月15日前向银行贷款支付。属于预售商品房的，甲方应当在2011年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十三条关于办理产权登记的约定：2、预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。同日，原、被告双方亦签订了《商品房买卖合同补充协议》，其中第四条关于权属办理的变更及补充约定：1、买受人委托出卖人办���合同项下商品房的权属转移登记及买受人商品房抵押贷款的他项权利登记时应无条件配合出卖人、贷款银行办理，上述委托为无偿委托。2、买受人须出具办理上述事项的委托书并全力配合出卖人开展办证工作。3、在合同约定的商品房交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，支付按政府规定应由买受人承担的专项维修资金和办理商品房权属转移登记所需的各种税、费并提供全部代办资料，否则，出卖人有权拒绝买受人提出的交付商品房的请求，同时，不能及时办理商品房权属转移登记的后果由买受人自行承担。4、出卖人在买受人交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补偿手续、商品房验收交付手续后的360日内，为买受人办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人未能在上述期限内取得房屋所有权证书，双方同意按以下方式处理：买��人不退房的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于买受人取得房屋所有权证书之日起30日内支付。出卖人与买受人双方同意：关于该商品房的权属办理不适用合同第十三条的约定。5、如因买受人原因导致未在商品房交付时办理上述委托手续和提供办理产权证所需的费用，买受人除自合同约定的商品房交付之日每日向出卖人支付总房款的万分之一违约金外，出卖人不承担逾期办理商品房权属转移登记的责任。6、出卖人延期交房的，则办理房屋所有权证时间相应顺延。买受人按相关政府规定应交大修基金8955元。2011年7月1日，原、被告双方签订《补充协议》，协议约定，该协议是《商品房买卖合同》的补充协议，并对房屋的建筑面积、套内面积进行了确认，以此面积办理产权证书，双方同意按实际套内面积与合同预售套内面积的差额进行找补，购房款为298498元。2011年7月1日，被告荣新公司将商品房交付给了原告。因房地产权证未能办理，两原告诉至法院，要求被告支付逾期办证违约金。另查明，原告所购商品房于2010年10月28日已在房地产交易登记机构办理了预购商品房买卖合同登记备案。原告已经支付了购房款298498元、大修基金8955元、购房契税5970元。再查明，陈海燕与晏斌系夫妻关系。本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系签约双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对签约双方均具有拘束力，双方应依诚实守信原则，行使合同权利，履行合同义务。原、被告双方在《重庆市商品房买卖合���》第十三条对办理产权登记进行了约定，《商品房买卖合同补充协议》亦对权属办理进行约定，并明确了关于该商品房的权属办理不适用合同第十三条，可以认定双方通过补充协议对权属办理约定的权利义务进行了变更，关于权属办理的问题应当适用该补充协议第四条，而非原《重庆市商品房买卖合同》第十三条。《商品房买卖合同补充协议》第四条约定，被告应在原告交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补偿手续、商品房验收交付手续后的360日内，为原告办理房屋所有权证。如因被告的责任，原告未能在上述期限内取得房屋所有权证书，原告不退房的，被告需按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。原告已经将全部购房款298498元、大修基金8955元、购房契税5970元支付给了被告荣新公司，双方也于2011年7月1日签订了《补充协议》对所购商品房的建筑面积、套内面积进行确认，以该确认的面积办理房地产权证，并同意按实际面积与合同预售套内面积的差额进行找补，且原告在签订《补充协议》的当日已接房。同时，被告荣新公司经本院合法传票传唤，没有到庭参加诉讼，亦未提供书面证据证明未能办理房地产权证的责任在于原告。综上，可以认定，房地产权证未能办理的原因系被告荣新公司的违约行为所致。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，由于被告违约导致房地产权证未能办理，其理当按照《商品房���卖合同补充协议》第四条的约定向原告支付逾期办理房地产权证的违约金。违约金的起始时间，应在2011年7月1日后扣除360日，即从2012年6月26日开始起算。因房地产权证未能办理，被告的违约行为处于持续状态，而原告在诉状中要求将违约金暂时计算至2014年10月20日的主张，本院予以支持。故违约金的具体计算方式为，以298498元为基数，按照每日万分之一，从2012年6月26日起计算至2014年10月20日止（违约天数847天），金额为25282.8元。对于原告要求从2011年6月30日计算违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告荣新公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，可缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告四川荣新房地产开发有限公司在本��决生效之日起十日内支付原告晏斌、陈海燕逾期办理房地产权证的违约金25282.8元。二、驳回原告晏斌、陈海燕的其他诉讼请求。案件受理费701元，减半收取350.5元，由原告晏斌、陈海燕负担50.5元，由被告四川荣新房地产开发有限公司负担300元。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  李文雯二〇一五年一月二十八日书 记 员  任海滔