浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终793号 上诉人（原审被告）：占德志，男，1979年11月27日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：沈建杰，浙江广政律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吕书影，女，1989年11月4日出生，汉族，户籍所在地：浙江省桐庐县，现住浙江省杭州市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：张仕艳，浙江坤旺律师事务所律师。 上诉人占德志因与被上诉人吕书影房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2017）浙0191民初2827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2017年9月14日，吕书影（甲方）、占德志（乙方）以及居间方杭州美琦房地产经济有限责任公司（以下简称美琦公司）（丙方）签订《购房意向合同》，约定转让房屋坐落于杭州市××幢××室，建筑面积为83.17平方米，转让总价为218万元。甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，同意向丙方支付意向金5万元，若乙方接受甲方的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为购房定金。若乙方不依约履行合同，需双倍返还定金。甲、乙双方同意在本《购房意向合同》签订后15日内签订《杭州市房屋转让合同》。本意向合同经甲乙双方签字后，甲方或乙方违约，违约方应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。同日，吕书影向美琦公司支付购房意向金5万元。后占德志以其欲购买的房子未交易成功为由拒绝向吕书影出售案涉房屋。2017年10月12日，吕书影提起诉讼，请求判令：1、解除吕书影与占德志签订的《购房意向合同》；2、占德志支付吕书影违约金218000元；3、占德志承担诉讼费、保全费、律师费等全部诉讼费用。 原审法院另查明，2017年11月25日，吕书影与案外人王强、李海燕、王光火、严阿素签订《杭州市房屋转让合同》，约定吕书影购买的房屋坐落于杭州经济技术开发区××幢××室，建筑面积为81.66平方米，转让总价为230万元。美琦公司已向吕书影退还其为履行案涉意向合同支付的定金5万元。本案审理过程中，经原审法院依法询问居间方美琦公司，美琦公司亦同意解除案涉意向合同。 原审法院认为：吕书影、占德志及美琦公司签订的《购房意向合同》系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。吕书影、占德志应按约全面履行自己的义务。《购房意向合同》约定吕书影、占德志同意在意向合同签订后15日内签订《杭州市房屋转让合同》，但占德志未依约在上述日期签订转让合同，已构成违约，吕书影有权要求占德志承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，吕书影现要求解除《购房意向合同》的请求，于法有据，予以支持。吕书影另主张占德志按房屋转让总价的10%支付违约金，占德志主张约定的违约金过高请求予以适当减少。综合考虑吕书影另行购房所支出的费用，意向合同的履行情况，占德志的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，吕书影主张的违约金数额并未过分高于其实际损失，不作调整。吕书影要求占德志承担律师费的主张，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，于2017年12月12日判决：一、吕书影与占德志、美琦公司于2017年9月14日签订的《购房意向合同》于判决生效之日解除；二、占德志于判决生效之日起十日内向吕书影支付违约金218000元；三、驳回吕书影的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4570元，减半收取2285元，财产保全费2110元，共计4395元，由占德志负担。吕书影于判决书生效之日起十五日内向原审法院申请退费。占德志于判决书生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，占德志不服，向本院提起上诉称：一、原判在未认定吕书影因违约造成的实际损失的情况下，贸然认定按房屋转让总价10%支付违约金并未过分高于实际损失显属错误。吕书影购买的景冉佳园7幢1503室房屋是精装修房，而本案涉案房产为简装房，不能以景冉佳园7幢1503室房产的价格作为衡量吕书影实际损失的依据。二、即使吕书影因购买景冉佳园7幢1503室房屋房价上涨造成损失，也并非全部由占德志的原因造成。吕书影起诉后，占德志曾于2017年11月初向吕书影表示愿意以原意向合同约定的条件继续履行合同，并同意承担吕书影因本次诉讼所导致的全部损失，但吕书影执意认为占德志缺乏诚信，拒绝继续履行合同，并在2017年11月24日另行购买了景冉佳园7幢1503室房产。吕书影的行为进一步导致了损失的产生。故即使本案中存在损失，也是双方混合过错导致。请求二审法院：1、撤销原判第二项，依法改判驳回吕书影的其他诉讼请求；2、诉讼费由吕书影负担。 上诉人占德志在二审中未提交新证据。 被上诉人吕书影在二审中辩称：一审法院的判决事实清楚，证据确实充分，判决并无不当，应当予以维持。理由如下：一是双方于2017年9月14日签订三方购房意向合同是三方的真实意思表示，各方均是成年人，且无违反法律及行政法规的强制性规定的情形，一审法院认定有效无任何问题。一审法院根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条即当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同，并主张损害赔偿的，人民法院应予支持的规定判决并无不当。在一审中占德志也并未否认三方意向合同签订以后未能签订正式商品房买卖合同主要的过错是在占德志。另外，在上诉状中占德志认为吕书影在原审当庭提交的《杭州市房屋转让合同》以及相应价款支付凭证属于失权证据，吕书影认为这一点不能成立，首先这一份证据本身就是后来形成的证据，属于新证据的范畴，第二一审也并没有严格意义上的规定举证期限，第三就是在当庭质证的过程当中，占德志的代理人也并未提出任何异议，因此法院采信这一份合同并没有不恰当性。该证据是一个补强的功能，属于补强证据，即证明正因为占德志的违约行为导致吕书影不得不另行积极地寻找房源，并且购买房屋，而且该房屋的价款是明显高于双方案涉标的房屋的。所谓的装修，其实两套是差不多的，但是户型第二套明显不如占德志这一套，因此其实这个房屋是明显涨价了的，再加上吕书影本身工作非常繁忙，因为占德志的违约，导致吕书影不得不每天去看房，再去签订购房合同等等，其实给其精神上和经济上造成的损失是远非一审判决的违约金能够补偿的，但是吕书影愿意尊重司法的权威及公信力，尊重一审判决。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人吕书影在二审中未提交新证据。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 本院认为，二审争议在于原审所判决的占德志承担违约金218000元数额是否过高的问题。吕书影与占德志及美琦公司签订的《购房意向合同》系各方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，对各方均具有拘束力。在《购房意向合同》中约定了吕书影或占德志违约，违约方应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，占德志未在约定的时间内与吕书影签订转让合同，已构成违约的事实清楚。对于违约金的数额，从吕书影另行购房所支付的费用、占德志的过错程度以及双方实际履行的情况等，原审依照公平及诚实信用原则进行考量，认定吕书影主张的总房价10%即218000元违约金并未过分高于其实际损失，并以此判决占德志承担并无不当。占德志上诉主张其在诉讼过程中曾向吕书影表示愿意以原意向合同约定的条件继续履行合同，但吕书影不同意，从而其损失的绝大部分是吕书影自己导致的观点不能成立。占德志在本案中系违约方，即使其事后提出愿意再继续履行合同，但是否接受是吕书影的权利，不能因吕书影不愿意继续接受履行而让其自行承担部分违约造成的损失。占德志的上诉理由不成立，不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4570元，由占德志负担（占德志已向本院预缴上诉案件受理费6070元，占德志应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费1500元）。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 盛 峰 审判员 毕克来 二〇一八年七月十六日 书记员 袁其伟