辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）沈中民二终字第124号上诉人（原审第三人）：沈阳理工大学，住所地沈阳市浑南新区南屏中路*号。法定代表人：刘军，该学校校长。委托代理人：娄天武，男，1963年7月7日出生，汉族，该单位法律办主任。委托代理人：余浩，男，1982年6月2日出生，汉族，该学校工作人员。被上诉人（原审原告）：闫家超，男，1964年5月3日出生，汉族，沈阳理工大学职工，住沈阳市皇姑区。委托代理人：高义宝，北京市司舵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳艺欣房产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区东陵路139-1号。法定代表人：刘毅，该公司总经理。委托代理人：毛玉和，男，1941年11月1日出生，汉族，该公司法律顾问。上诉人沈阳理工大学因与被上诉人闫家超、沈阳艺欣房产开发有限公司（以下简称“艺欣公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2014）东陵民二初字第1412号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年12月30日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员李大鹏主审、代理审判员单立参加评议的合议庭，于2015年1月12日公开开庭审理了本案，上诉人沈阳理工大学的委托代理人娄天武、余浩，被上诉人闫家超及其委托代理人高义宝，被上诉人艺欣公司的委托代理人毛玉和到庭参加诉讼。闫家超诉称：2010年7月13日，艺欣公司与沈阳理工大学之间签定了《团体购房协议书》，约定：沈阳理工大学组织教职员工订购艺欣公司开发的住房；艺欣公司与购房人签定商品房预售合同时，购房人向艺欣公司交付定金3万元整，所有购房人交付的定金存到甲乙双方认可的银行甲方账户；违约条款约定艺欣公司在收到沈阳理工大学购房人交付3万元定金后，没有按照本协议约定开工视为违约，应双倍返还购房人定金。同年7月26日，我与艺欣公司签定了《商品房买卖合同》，约定交付定金3万元，如退房定金不退，违约责任按《团购协议书》约定执行。我于签定合同的同时交付定金3万元。沈阳理工大学共组织189名教工参与本次团购活动，189人购房定金计567万元全部交付给沈阳理工大学，沈阳理工大学将该567万元存在其工会银行账户。沈阳理工大学向购房人承诺购房定金由沈阳理工大学工会统一保管，实际上也由沈阳理工大学工会保管至返还。历经两年半，至2012年末，艺欣公司根本不能履约。沈阳理工大学和艺欣公司协商，决定终止此次团购活动。2013年1月份理工大学开始返定金。包括我在内的16名购房人的定金计48万元至今未返还。这16人多次要求理工大学返还定金，但理工大学解释在学校账户保管的定金是519万元（3万元乘173人），该519万元已返还购房人，另48万元已通过转账支票的形式转给艺欣公司，艺欣公司已承诺退还给购房人。但时至今日，艺欣公司和沈阳理工大学未返还定金。我认为，艺欣公司已根本违约，按法律规定和合同约定，应承担违约责任，双倍返还定金。沈阳理工大学组织购房人团购，购房人自始至终未与艺欣公司接触，一切手续都是与沈阳理工大学办理的；沈阳理工大学实际收受并保管购房人交付的定金567万元，应承担相应义务，沈阳理工大学将其中48万元转给艺欣公司，对该笔款未尽保管义务，应承担责任；艺欣公司违约后，由理工大学实际返还给173名购房人定金519万元，沈阳理工大学对包括我在内的16名购房人也有返还义务；沈阳理工大学承诺保管购房定金和购房款的义务，保护购房人的利益不受损害，沈阳理工大学兑现了绝大部分承诺（173人的519万元），但一小部分承诺未兑现（16人48万元），沈阳理工大学应一视同仁，其承诺的效力及于全部购房人（189人），不应该有区别。鉴于上述事实和理由，我诉至法院，要求艺欣公司双倍返还购房定金6万元，沈阳理工大学承担连带给付责任；并承担诉讼费用。艺欣公司辩称：一、我公司与沈阳理工大学签订的《团体购房协议书》合法、有效，应当继续履行。因该合同系双方自愿签订，不违背国家法律，是有效合同，应当继续履行。二、至于16户与我公司签订的《商品房买卖合同》问题。因该合同是由《团体购房协议书》衍生而来，是尚未明确指向的《商品房买卖合同》，是依附于《团体购房协议书》而存在的。因《团体购房协议书》合法、有效，16户《商品房买卖合同》也不违反法律规定，亦属双方自愿签订，亦应确定为有效合同。三、我公司早在2010年签订《团体购房协议书》后，就根据该合同规定的权利、义务开始运作了，严格依据《团体购房协议书》的规定履行，我公司没有违约。如果闫家超和沈阳理工大学要单方终止合同，是违约行为，应承担违约责任。四、至于我公司收取的闫家超订购款（注意是“订购款”不是“定金”）问题，是受沈阳理工大学委托，根据与沈阳理工大学签订的《团体购房协议书》代收的，是用于履行合同所必须的前期相关费用，我公司不同意退还给闫家超。沈阳理工大学辩称：一、闫家超要求艺欣公司与我方向其返还购房定金6万元是没有依据的。1、我方是与艺欣公司签订“团体购房协议书”，组织我方单位职工团购艺欣公司开发的房屋，我方不是买卖合同的当事人。2、闫家超与艺欣公司签订的房屋买卖合同，与艺欣公司存在买卖合同关系。3、闫家超所交付的定金是交付给艺欣公司的，由艺欣公司向闫家超开据收款收据的，我方只是将定金转付给艺欣公司的。4、我方不是闫家超与艺欣公司之间买卖合同的当事人，对闫家超不存在违约行为，当然也不需要对闫家超承担违约责任。综上，我方只是组织闫家超团购房屋，我方也不是闫家超买卖合同关系的当事人，没有与闫家超形成合同法律关系，闫家超的定金是交付给艺欣公司的，我方也不存在违约行为，因此，我方没有义务和法律依据向闫家超返还按照定金罚则和约定支付双倍定金。二、闫家超在起诉中所说的部分事实与事实情况是不符的。1、闫家超在起诉状中说：“第三人组织购房人团购，购房人自始至终未与艺欣接触，一切手续都是与理工办理的”。这一说法与事实不符。按照团购协议的约定，我方是组织职工团购艺欣公司房屋，具体办理团购事宜都是艺欣公司派专人在我方单位现场与闫家超办理的。闫家超所签订的商品房买卖合同也是与艺欣公司签订的，加盖艺欣公司单位印章。闫家超持有的收款收据也是艺欣公司给闫家超现场开据的，并不是如闫家超所说的都是与我方办理的。2、闫家超在起诉状中说：“第三人承诺承担保管购房定金和购房款的义务，保护购房人的利益不受损害”。这一说法是没有依据的。其一，团购协议中没有这种约定；其二、我方在其他文件和场合中也没有这种承诺。只是保护本校职工的利益这是我方工作的出发点，出现本案这种情况是艺欣公司不守信用造成的，所有的违约责任应当由艺欣公司承担。综上所述，闫家超在诉讼请求中要求我方与艺欣公司向闫家超双倍返还定金是完全没有依据的。我方要求法庭能够依法查清事实，依法判决驳回闫家超对我方的诉讼请求。原审法院审理查明：2010年7月13日，艺欣公司与沈阳理工大学签订团体购房协议书，约定，团购规模及户型：1、沈阳理工大学组织教职员工预计向艺欣公司团体订购住宅总面积约30000平方米（约300套住房），最后以沈阳理工大学教职员工实际购房数及实际购房面积为准。2、住宅户型：（1）两室一厅一卫建筑面积：约65平方米。（2）三室一厅一卫建筑面积：约95平方米。（3）三室一厅两卫建筑面积：120平方米左右。艺欣公司依据上述三种户型并根据沈阳理工大学教职员工购买情况确定具体户型与建筑面积。团购价格：多层砖混结构均价建筑面积每平方米3230元，高层住宅均价建筑面积每平方米3330元，具体各楼层房屋价格由沈阳理工大学确定。如有沈阳理工大学教职员工需要购买艺欣公司的其他商品房的，则以艺欣公司对外销售的市场价格购买。团购办法：1、艺欣公司应当依法取得商品房开发的有关批准文件证照，并应当依法与沈阳理工大学教职员工签订商品房预售合同和商品房买卖合同。2、本协议签订后10日内，沈阳理工大学组织教职员工选购该商品房，向艺欣公司提供购房人姓名和想购买的房屋面积（大约面积）。3、在艺欣公司与购房人签订商品房预售合同时，购房人向艺欣公司交付定金3万元整，所有购房人交付的定金存到艺欣公司和沈阳理工大学双方认可的银行艺欣公司账户。待沈阳理工大学交纳完定金后，艺欣公司为其设计，经沈阳理工大学认可后开工建设。购房人交付定金后，没有选到欲购买的户型，不视为购房人违约，艺欣公司应当在5日内向购房人返还所交付的定金。4、有关艺欣公司与购房人之间的权利和义务由双方签订的商品房预售合同和商品房买卖合同约定。沈阳理工大学负责监督及组织购房人抽签确定具体楼房号。5、在艺欣公司与购房人签订商品房预售合同后的30日内，艺欣公司按照购房人的要求完成房屋设计工作，并经沈阳理工大学认可。艺欣公司建设进度和付款方式及比例：艺欣公司按照本协议下列条款的约定办理相关证件，进行房屋建设，并拟与购房人签订商品房预售合同按照下列条款约定付款条件及方式。总房款暂时按照商品房预售合同中注明的房屋面积计算。沈阳理工大学按照本条的约定在艺欣公司具备条件（艺欣公司应当向沈阳理工大学出示相关证照）组织教职员工履行付款义务。具体付款时间为：1、艺欣公司在本协议签订90日内办理完毕《国有土地使用权证》和《建设工程规划许可证》，在艺欣公司取得上述两证后10日内，购房人交付总房款的40%（含已交付的定金部分）；2、艺欣公司应当在取得《国有土地使用权证》和《建设工程规划许可证》后60日内取得《建设工程施工许可证》。艺欣公司取得《建设工程施工许可证》后10日内，购房人交付总房款的10%。艺欣公司应当在收到该笔购房款后一个月内开工建设。3、艺欣公司在该建筑封顶时10日内，购房人交付总房款的15%。4、艺欣公司在取得《商品房预售许可证》后10日内，购房人交付总房款的30%；5、艺欣公司在国家法律法规规定的期限内具备办理房证相关手续后的10日内，购买人交付总房款的5%，即全部余款。艺欣公司与购房人签订的商品房预售合同约定的房屋面积与最终确定的购房人实际购买房屋面积差额在交付该期购房款时结清。违约责任：1、艺欣公司在收到购房人交付3万元定金后，没有按照本协议约定开工视为违约，应双倍返还购房人定金。2、艺欣公司如未按本协议约定的期限和方式将商品房交付给购买人的，则应按照逾期天数向购房人支付违约金，违约金的数额为已交纳购房款的日万分之二。3、购买人违反本协议约定，没有按期付款的，则购房人按照逾期天数向艺欣公司支付违约金，违约金数额为当期应付款的日万分之二。4、沈阳理工大学如在本协议签订后60日内不履行组织团购义务，由此给艺欣公司造成损失的，沈阳理工大学应当赔偿该损失。5、艺欣公司与购房人签订商品房预售合同和商品房买卖合同中所约定的违约责任条款包括但不限于上述违约责任条款。双方应当依法订立其他违约责任条款或者按照有关法律法规规定承担违约责任。协议签订后，沈阳理工大学即组织教职工进行团购，2010年7月23日，即组织173人进行了团购，173名购房人每人交付了3万元定金，存入沈阳理工大学工会帐户，由艺欣公司向购房人开具收款收据，同时与艺欣公司签订了商品房买卖合同。2010年7月26日，又组织16人进行团购，该16名购房人也每人交付了3万元定金，存入沈阳理工大学工会帐户，同样由艺欣公司向购房人开具收款收据，并与艺欣公司签订了商品房买卖合同。而后，沈阳理工大学未经购房人的同意，于2010年7月26日将存入其工会帐户的定金款径行转给艺欣公司48万元，艺欣公司向沈阳理工大学出具了收款收据。后由于政府没能对双方合作开发的地块完成腾迁，导致沈阳理工大学与艺欣公司于2010年7月13日签订的《团体购房协议书》无法继续履行，为促进退还购房者定金等有关问题的快速、顺利解决，沈阳理工大学与艺欣公司于2012年12月26日召开会议，就退还参与团体购房者的定金（每人3万元，共189人）的问题达成一致意见：1、退款手续已完备的151名购房人的定金，由学校于2012年12月26日起一个月之内退还完毕。2、退还定金手续尚未完备的15名购房人于2012年12月28日下午2点到学校科学会堂，由艺欣公司负责办理相关退还定金手续，于2013年1月26日前，学校负责退款完毕。若购房人本人因故不能亲自办理相关手续，可委托亲属办理，受委托人应持本人身份证件及购房人身份证件办理手续。3、定金发票或合同丢失的7名购房人，以个人名义将丢失发票或合同情况进行登报公示两个月（沈阳日报）。公示期满后，由艺欣公司办理退款手续，学校负责退款。4、存放在艺欣公司处的16名购房人的定金，艺欣公司承诺于2013年1月26日前向购房人本人退还完毕。会后，沈阳理工大学将173人的定金退还，但艺欣公司却迟迟未将16名购房人的定金退还。闫家超与艺欣公司及沈阳理工大学多次沟通未果，起诉来院。原审法院认为，艺欣公司与沈阳理工大学于2010年7月13日签订的团体购房协议书，系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性、禁止性规定，系合法有效的，对双方当事人均有约束力，双方应全面履行合同义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案中，闫家超与艺欣公司于2010年7月26日签订商品房买卖合同时，未取得商品房预售许可证明，故合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。故闫家超请求艺欣公司返还定金30，000元的诉讼请求，原审法院予以支持。关于闫家超要求艺欣公司双倍返还定金的诉讼请求，因该项约定是艺欣公司与沈阳理工大学签订的团体购房协议书中的条款，仅对合同相对人具有约束力，故原审法院对闫家超的该项请求不予支持。鉴于艺欣公司至今尚未取得商品房预售许可证明，对双方合同无效应负主要责任，且占用闫家超资金长达4年多，故艺欣公司应按中国人民银行同期贷款利率赔偿闫家超资金占用期间的利息损失。关于闫家超请求沈阳理工大学承担连带给付责任的诉讼请求，闫家超与艺欣公司签订商品房买卖合同是基于沈阳理工大学与艺欣公司的团购协议，沈阳理工大学应全面按团体购房协议书的约定履行义务，而且本案中，闫家超交付的定金先存至沈阳理工大学工会帐户，后转入艺欣公司帐户，在整个购房过程中，闫家超完全是出于对沈阳理工大学的信任，亦即客观上讲，沈阳理工大学在该房屋买卖过程中从合同签订到交付定金、保管定金以至到返还定金，对闫家超、艺欣公司均起到了事实上的保证作用，故闫家超要求沈阳理工大学承担连带给付责任的请求原审法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告沈阳艺欣房产开发有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告闫家超定金30000元，并从2010年7月26日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算给付原告利息损失；二、第三人沈阳理工大学对上述款项承担连带给付责任；三、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由被告承担。宣判后，沈阳理工大学不服，向本院提出上诉。上诉请求：请求二审法院依法撤销原判，依法改判驳回被上诉人（原审原告）对上诉人的诉讼请求。上诉理由：一、原审判决认定事实错误。从本案事实和法律关系看，原审判决认定上诉人“对原被告均起到了事实上的保证作用”是错误认定，从有关法律规定看，原审判决认定上诉人为二被上诉人之间签订商品房买卖合同“起到事实上的保证作用”也是没有依据的；二、原审判决适用法律错误，上诉人不应当承担“连带给付责任”。被上诉人艺欣公司答辩称：我公司本想提出上诉，但是因一些原因没有提出上诉。原审原告基于我公司与上诉人签订的团购协议履行过程中发生纠纷，一审本应判决上诉人“单方撕毁合同的违约行为”承担违约赔偿责任，但一审却只判决上诉人承担“连带给付责任”是不够的，现对上诉人的上诉理由，作如下答辩：一、一审法院认定团购协议合法有效是正确的。既然团购协议合法有效，就应当继续履行。现上诉人单方撕毁合同是违约行为，应当承担违约责任，并赔偿我公司因此所遭受的损失。一审判决对此没有提及，是错误的。二、上诉人是团购协议的主体，就应当履行合同约定义务，现却以不是买卖合同当事人，也不是担保人为由拒绝承担团购协议执行过程中的后果责任，是没有道理的。至于购房人支付定金，我公司没有直接收取，应判决上诉人直接返还，判决我公司返还，是错误的。三、该笔款项是上诉人划拨给我公司未履行团购合同所用（设计费），我公司已经用于为履行团购合同支出，现上诉人单方撕毁合同，一审判决我公司将该笔费用的损失由我公司承担，是不公平的。四、商品房买卖合同没有具体指向，故不适用最高法的司法解释规定。从合同内容看，合法有效，我公司没有违约，应当继续履行。一审判决无效，并判定我公司应负主要责任是不妥当的，应予更正。综上，上诉人是本合同的主要违约方，上诉人应承担单方撕毁合同的违约赔偿责任，而不应当仅仅承担“连带责任”，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。被上诉人闫家超答辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：一、按沈阳理工大学和艺欣公司签订的《团体购房协议书》第五条第3款约定，购房定金存到甲乙双方认可的银行甲方账户。第七条第1款约定，购房款必须专款专用。总购房款中的25%部分（按第六条第1款约定包含定金）由甲乙双方指定的银行统一代收监管。甲方动用该部分购房款时须经甲乙双方共同签批后使用。上述的约定，说明上诉人对购房定金有监管使用的义务和责任。二、本案事实上，189名购房人全部定金567万元都交付上诉人了，并由上诉人存于本校银行账户保管。且上诉人向已交定金的购房人郑重承诺对定金严格保管，开发商未履行义务时，不向开发商交付定金。事实上，上诉人相对于173人的519万元尽了保管和监管义务，始终将该519万元存于本校的银行账户，并返还给购房人。但对于本案的16名购房人却违背了约定义务和承诺，没有对48万元定金（购房款）进行监管，却交给了开发商。三、包括本案16人在内的189名购房人是基于对上诉人的信任决定购房并把定金实际交给上诉人的。并且是基于上诉人与开发商签订的《团体购房协议书》而决定购房和交定金的。四、16名购房人定金48万元交付上诉人后，随即由上诉人的工作人员采取非正常手段转付给开发商，涉嫌违法腐败。对此，16名购房人及教职员工已向学校和有关部门进行了情况反映。如该16人的合法权益不能得到保障，仍坚持要求有关部门追究相关人员的责任。总之，上诉人违反合同约定和作出的承诺，没有履行对48万元购房定金的保管、监管义务，擅自将购房定金转付给开发商，应承担相应责任。本院认为：本院经审查认为，一审法院判决认定上诉人沈阳理工大学应承担连带给付责任依据不足，只有在我国法律有明确规定的情形下，才适用连带责任的承担方式，故本案应发回重审，建议一审法院在查清事实的基础上，正确适用法律，作出相应的裁判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，裁定如下：一、撤销沈阳市浑南区人民法院（2014）东陵民二初字第1412号民事判决；二、发回沈阳市浑南区人民法院重审。审 判 长 李 妍代理审判员 单 立代理审判员 李大鹏二〇一五年一月十六日书 记 员 郑金玲本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。