广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3846号上诉人（原审被告）梁月嫦，身份证住址广州市越秀区。委托代理人陈菁菁，广东浩瀚明扬律师事务所律师。委托代理人唐晓菁，身份证住址广州市越秀区，与梁月嫦关系。被上诉人（原审原告）唐树根，身份证住址广州市越秀区。委托代理人梁树权，广东同益律师事务所律师。委托代理人唐志茹，住广州市，与唐树根关系。上诉人梁月嫦因与被上诉人唐树根共有财产分割纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2862号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员岳为群担任审判长、审判员郑怀勇、助理审判员柳玮玮组成的合议庭对本案进行了审理，书记员张旭燕担任法庭记录。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年1月12日，唐树根曾因离婚后财产纠纷将梁月嫦诉至原审法院，要求判令夫妻共同财产广州市寺右南一街六巷2号604房，由梁月嫦、唐树根各占二分之一所有权。经审理，原审法院作出（2012）穗越某一初字第615号民事判决，判令：座落广州市寺右南一街六巷2号604房由唐树根与梁月嫦各占有二分之一所有权。上述判决于2012年4月12日发生法律效力。在上述判决中，查明有以下事实：唐树根、梁月嫦于1991年9月20日登记结婚，婚姻关系存续期间，梁月嫦于2005年4月向广州东华实业股份有限公司购买广州市寺右南一街六巷2号604房。2011年8月17日唐树根、梁月嫦经原审法院调解协议离婚，但对广州市寺右南一街六巷2号604房没有进行协商处理。同时，据粤房地权证穗字第××号房地产权证载明：广州市越秀区寺右南一街六巷2号604房的建筑面积为39.44平方米，权属人为唐树根、梁月嫦，共有情况为按份共有，各占有二分之一产权份额，房屋所有权取得方式为析产，登记时间为2012年11月13日等。另查明：唐树根曾因房屋买卖合同纠纷将梁月嫦以及案外人梁某甲诉至原审法院，请求判决确认梁月嫦私自变卖与唐树根共有位于广州市越秀区寺右新马路南一街六巷2号604房给梁月嫦梁某甲的交易行为无效。经审理，原审法院于2011年3月15日作出（2010）越某三初字第3097号民事判决，判令：梁月嫦转让广州市越秀区寺右新马路南一街六巷2号604房屋给梁某甲的行为，以及转让双方为此所订买卖合同均无效。本案诉讼过程中，唐树根申请对涉讼房屋的房屋价值进行评估。经原审法院摇珠委托广州中誉房地产及土地评估有限公司对涉案房屋进行评估，报告编号为中誉评字[2015]第0194号，载明：受贵院的委托，我公司对坐落于广州市寺右南一街六巷2号604房，房屋建筑面积为39.44平方米，房屋用途为住宅的房地产，在二O一四年十二月十一日市场价值进行了评估……最终确定估价对象房地产于二O一四年十二月十一日的市场价总额为1113391元（评估单价为28230元/㎡）。另，根据该评估公司现场实勘，涉案房屋平面布局为一房一厅一厨一卫。唐树根、梁月嫦均表示对评估结果无异议，认可评估价格。根据评估结果，唐树根表示可以通过拍卖、对拍卖价款进行分割，不考虑将自己的产权份额出售予梁月嫦或者购买梁月嫦的产权份额。梁月嫦则表示坚决不同意拍卖，现唯一认可方式是进行实物分割，即可以将厅和房分给唐树根、梁月嫦各一间，厨房和厕所共用。对此唐树根表示不同意实物分割。除此之外，双方没有其他析产方案。因本案纠纷，唐树根于2014年12月11日向原审法院起诉请求：依法分割唐树根、梁月嫦共有财产广州市越秀区寺右南一街六巷2号604号房产一套。梁月嫦原审答辩称唐树根所诉无事实依据，证据有重大瑕疵，与待证事实毫无关联，不能证明其主张，请求法院予以驳回。原审法院经审理认为：据前述（2012）穗越某一初字第615号生效民事判决以及房产证所载，唐树根、梁月嫦就涉案房屋各占有二分之一产权份额，因产权份额已明晰和确定，故梁月嫦就此所持异议不能成立，原审法院不予采信。对于本案应否进行析产的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九十九条之规定，“在共有人之间无特别约定的情况下，按份共有人可以随时请求分割房产，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割房产”，现未有证据显示双方曾作出特别约定，故唐树根作为按份共有人之一，主张进行析产，符合上述法律规定，原审法院予以支持。至于具体如何析产的问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百条之规定，“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”，本案中，梁月嫦主张进行实物分割，鉴于涉案房屋面积较小、仅有一房一厅，实物分割会对涉案房屋价值有所减损；而且，唐树根不同意实物分割的方案，且唐树根、梁月嫦业已离婚，双方并不具备共用房屋的基础，故本案不适宜进行实物分割。至于折价分割方式，评估价格出具后，唐树根、梁月嫦双方均表态不同意由对方折价购买自己的产权份额，亦无任何一方表态同意购买对方的产权份额，如强令一方将其产权份额折价给对方，难免会激化双方之间的矛盾，不利于纠纷的解决，故本案亦不适宜采用折价分割方式进行。在前述两种方式均不适宜的情形下，仅能考虑本案是否适宜以拍卖、变卖方式进行分割，因唐树根主张以该方式解决析产问题，可见其对该方式处置房屋的后果有所预知，不存在履行障碍；至于梁月嫦方而言，梁月嫦抗辩一直居住该房且无搬迁去向，但在（2010）越某三初字第3097号案中梁月嫦曾将涉案房屋出售予他人，虽梁月嫦表示系为女儿上学筹款而不得已出卖房屋，但该行为却足以表明涉讼房屋并非梁月嫦生活必需房屋，综合考虑后以拍卖、变卖方式进行分割的方式最为适宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条之规定，于2015年5月27日判决：自本判决发生法律效力之日起三十日内，唐树根和梁月嫦共同将共有的广州市寺右南一街六巷2号604房予以拍卖或变卖，所得价款由唐树根和梁月嫦各占有二分之一。一审案件诉讼费14083元（其中，受理费8800元，评估费5283元），由唐树根负担7041.5元，由梁月嫦负担7041.5元。判后，梁月嫦均不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实和理由如下：梁月嫦、唐树根于1991年9月20日登记结婚，2011年8月17日离婚。在双方婚姻存续期间，购买位于广州市越秀区寺右南一街六巷2号604房产一套，是夫妻共同财产，各占二分之一所有权。梁月嫦离婚前和离婚后，均也女儿一直居住在该房屋，是梁月嫦与女儿唯一住所。梁月嫦属于低收入人员，每月仅有3000余元的退休金，女儿大学刚毕业，现尚未找到工作，没有任何经济能力，一审判决却罔顾梁月嫦的上述困难，判决将涉讼房屋予以拍卖，所有价款由梁月嫦与唐树根各占二分之一。如此，梁月嫦与女儿将失去住所，并且无经济能力购买其他房屋居住，梁月嫦与女儿将流离失所。梁月嫦主张将涉案房屋客厅和房间隔开，厨厕共用。梁月嫦虽经济困难，为了更好的处理双方纠纷，同意按同地段同类型房屋的租金标准向梁某乙支付1/2的房屋使用费。因此，梁月嫦不同意将房屋拍卖，请求撤销一审判决，将梁月嫦与唐树根共有的广州市越秀区寺右南一街六巷2号604房进行实物分割。唐树根二审答辩称：实物分割并不现实，房间与客厅是相连的，经房间要经过客厅，会造成以后的纠纷，不利于双方纠纷的解决。梁月嫦在2012年已经私下将该房产卖与第三人。当时，唐树根行使了撤销权，根据越秀区法院的判决取得了1/2的产权份额。从梁月嫦上述行为可以看出梁月嫦不只涉案房产一套房屋，其肯定有第二处的居住地，否则梁月嫦不会将涉案房屋出卖给第三人。本院对原审查明的事实予以确认。另查明，本案双方所生女儿唐晓菁已大学毕业。二审期间，本案双方均无新证据提交本院。本院认为，根据梁月嫦的上诉请求和唐树根针对梁月嫦的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：对涉案房屋应进行实物分割还是变价分割？对梁月嫦的上述，分析如下：根据生效的（2012）穗越某一初字第615号民事判决及涉案房屋房产证的记载，梁月嫦与唐树根对涉案房屋各占有二分之一的产权份额，原审法院对梁月嫦所持异议不予采信并无不妥。根据《中华人民共和国物权法》第一百条的规定，“共有人可以协商确定分割方式，达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”现梁月嫦与唐树根已由原审法院调解离婚，双方感情已破裂，故本案双方对涉案房屋已不具备共用房屋的基础。涉案房屋面积较小，仅有一房一厅，实物分割对涉案房屋的价值有所减损，原审法院认为涉案房屋不适宜进行实物分割并无不当。一审诉讼中原审法院已委托评估公司对涉案房屋进行评估。对涉案房屋的评估价格，本案双方均无异议，但本案双方均表态不同意由对方折价购买自己的产权份额，亦无任何一方表态同意购买对方的产权份额，故对涉案房屋亦不适宜采用折价分割方式进行。原审法院综合考虑后以拍卖、变卖方式分割涉案房屋于法无悖，梁月嫦以其收入有限为由不同意唐树根提出拍卖、变卖方式分割涉案房屋缺乏依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。梁月嫦上诉请求、理由不成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由8800元，由梁月嫦负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一五年八月十八日书 记 员  璩方慧