江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)连民初字第00077号原告江苏阳光豫信建设投资咨询有限公司。法定代表人李凤军，该公司董事长。委托代理人郭中方、杨亮，江苏田湾律师事务所律师。被告连云港博大房地产开发有限公司。法定代表人夏闻，该公司董事长。原告江苏阳光豫信建设投资咨询有限公司（以下简称阳光豫信公司）与被告连云港博大房地产开发有限公司（以下简称博大房地产公司）房地产价格评估合同纠纷一案，本院于2014年6月9日受理后，依法组成合议庭于2015年2月25日公开开庭审理了本案。原告阳光豫信公司的委托代理人郭中方、杨亮到庭参加诉讼，被告博大房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳光豫信公司诉称，原告(原名连云港豫诚工程造价有限公司，以下简称豫诚公司)与被告博大房地产公司于2009年7月24日签订《商品房买卖合同》(合同编号：BD-D21)，约定原告以被告欠原告的工程造价咨询服务费冲抵购房款，购买被告开发的博纳花园小区西沿街D楼21层，建筑面积1226㎡，交房时间为2010年6月30日前。合同签订后，原告多次通过电话催促被告交付房屋，并于2012年6月20日当面向被告法定代表人夏闻递交《关于交付房屋的函》，又于2014年5月再次向被告发函，要求被告交付房屋，但被告至今既不交付房屋也不与原告联系。据原告查询，销售给原告的房屋已经被被告销售给他人。被告的行为严重损害了原告的利益。另外，对被告“一房二卖”的违约行为，原告保留要求被告依法给付购房款利息、赔偿损失以及承担已付购房款一倍赔偿责任的权利。综上，1、请求依法判令被告履行2009年7月24日签订的《商品房买卖合同》，将博纳花园西沿街ABCD楼西沿街D楼面积1226平方米的21号房屋交付给原告（被告不能交付房屋时，判令被告返还已支付的购房款5884800元）；2、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告阳光豫信公司经本院释明后，变更其诉讼请求为判令被告博大房地产公司给付抵作购房款的工程造价咨询服务费5884800元及利息（自每一笔款项期满时起计算）。被告博大房地产公司未答辩。原告阳光豫信公司向本院提交以下证据：1、公司准予变更登记通知书（2012年5月30日）一份。证明：豫诚公司于2012年5月30日更名为阳光豫信公司。2、商品房买卖合同（2009年7月24日）一份。证明：因被告拖欠原告工程造价咨询费，一直未付，原告与被告于2009年7月24日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的博纳花园西沿街D楼21层房屋，购房款以被告欠付原告的工程造价咨询服务费冲抵，原告已经付清全部购房款，被告应当于2010年6月30日前交房。3、建设工程造价咨询合同（2003年5月16日）一份。4、豫诚公司（结）算审查签证单(2004年1月15日)三张。5、博纳花园玫瑰园工程委托造价审核咨询服务费计算表一份。证据3-5证明：2003年5月16日，原、被告签订《建设工程造价咨询合同》，被告委托原告对被告开发的博纳花园玫瑰园1#、2#、9#、10#楼及附属工程进行工程结算、审核，根据该合同第三部分建设工程造价咨询合同专用条件第二十四条约定：“支付咨询人正常服务酬金：净核减额*4%。”截止2009年6月30日，应收造价咨询费本金66000元，利息23400元，合计89400元。6、建设工程造价咨询合同（2006年6月1日）一份。7、豫诚公司（决）算审查签证单（2006年9月23日）三张。8、博纳花园城3#楼A、B、C幢造价审核咨询服务费计算表一份。证据6-8证明：2006年6月1日，原、被告签订《建设工程造价咨询合同》，被告委托原告对被告开发的博纳花园城3#楼A、B、C幢土建、水、电工程进行决算审核，根据该合同第三部分建设工程造价咨询合同专用条件第二十四条约定：“正常服务酬金：在13000000元内核减计算，按净核减额50%收费”。合同签订后，经原告决算审查并经双方签字确认后，被告应当支付原告造价咨询费2332200元，被告已经支付100000元，截止2009年6月30日，该笔造价咨询费本息合计2634500（2232200+402300）元。9、建设工程造价咨询合同（2007年8月9日）一份。10、江苏省建设工程造价咨询服务收费管理办法（苏价服（2004）483号）一份。11、关于对工程造价咨询服务收费有关问题的复函（苏建价函（2013）54号）一份。12、工作联系单24张及其附件一份。13、建设工程施工合同(2007年5月10日)一份。14、连云港博纳花园工程A#-D#座（土建）工程《工程决算书》一份。15、建设单位提供资料清单（2013年12月30日）一份。16、博大公司高层商住楼全过程工程造价控制咨询服务费计算表一份。证据9-16证明：2007年8月9日，原、被告签订《建设工程造价咨询合同》，被告委托原告对被告项目建筑与装饰、安装、设备施工阶段全过程工程造价控制。合同的造价咨询业务自2007年8月10日至2009年8月10日止。根据该合同第三部分建设工程造价咨询合同专用条件第二十四条约定：“正常服务酬金：按江苏省物价局、江苏省建设厅。苏价服（2004）483号文规定的收费标准下浮10%计取。支付时间与金额：季末支付，支付金额按每季完成的工作量为计费基础。”合同签订后，原告自2007年8月10日至2013年12月30日为被告高层商住楼全过程工程造价控制提供咨询服务，根据被告提供给原告的连云港博纳花园工程A#-D#座（土建）工程《工程决算书》，工程总造价为130009400元，被告应支付原告造价咨询服务费2310500元及利息。17、豫诚公司（决）算审查签证单18张。18、博大公司零星工程造价咨询服务费计算表一份。证据17-18证明：被告委托原告为被告施工过程中零星工程进行造价审核，并经被告签字确认，被告欠原告该部分造价咨询费共计144900元。19、证明（2014年5月21日）一份。20、工程预（结）算书一份。21、江苏阳光豫信建设投资咨询有限公司工程结算审定单一份。22、工程造价咨询报告书一份。23、博大新城ABCD组团室外砼地坪及附属工程审核咨询服务费计算表一份。证据19-23证明：博大房地产公司于2014年5月21日向原告出具证明，要求原告对博大新城ABCD组团室外砼地坪及附属工程等进行审核结算。原告按照被告的要求进行审核结算，该部分结算审核服务费用为5700元。另，证据3-23还证明：原、被告双方2009年7月24日签订商品房买卖合同第六条第一款约定，为一次性付款，全款已经付清。该房屋款项系以原告为被告提供的工程咨询服务费，抵作房款。所以合同约定房款已经付清。证据3-23即证明原告提供咨询服务的情况。24、关于交付房屋的函一份。25、关于再次要求交付房屋的通知一份。26、顺丰、EMS查询单各一份。证据24-26证明：原告于2012年6月20日、2014年5月19日分别以当面向被告公司法定代表人夏闻递交和邮递方式发函要求被告履行交房义务，但被告至今仍拒不交房，严重损害了原告合法利益。27、网上查询单一份。证明被告将销售给原告的房屋已经销售给他人，销售网上显示为已销售。原告阳光豫信公司向本院另外提交勘察申请书一份，申请到现场查看被告销售给原告的房屋已经被他人占有和使用。被告博大房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃。经审理查明，2003年5月16日，被告博大房地产公司与豫诚公司签订《建设工程造价咨询合同》一份，约定豫诚公司为被告开发的博纳花园玫瑰园1#、2#、9#、10#楼及附属工程提供工程结算、审核。合同第二十四条约定：“按净核减额4%”支付豫诚公司咨询服务费。后经双方结算确认，其中1#楼土建、水、电报审价为4379569.11元，审定后价格为3891923.53元，核减额为487645.58元；2#楼土建、水、电、地坪围栏等室外工程报审价为4262250.76元，审定后造价为3680864.13元，净核减额为581386.63元；9#楼土建、水、电、暖气及附属工程等报审价为4626831.18元，审核后造价为4498133.33元，净核减额为128697.86元；10#楼土建、水、电、暖气报审价为5130464.33元，审核后价格为4677467.33元，净核减额为452997元。上述1#、2#、9#、10#楼及附属工程净核减额共为1650727.07元。2006年6月1日，被告博大公司与豫诚公司签订《建设工程造价咨询合同》一份，约定豫诚公司对博纳花园城3#楼A、B、C幢土建、水、电决算审核。合同第二十四条约定：“在1300万元内核减额计算，按净核减额50%收费”。2006年9月23日经双方结算，3#楼A、B、C幢报审价为16885962.89元，审定后造价为12221558.55元，净核减额为4664404.34元。经原告决算审查并经双方签字确认后，被告应当支付原告造价咨询费2332200元，被告已经支付100000元，尚应支付原告造价咨询费2232200元。2007年8月9日，被告博大房地产公司与豫诚公司签订《建设工程造价咨询合同》一份，约定豫诚公司对博大新城西沿街ABCD楼施工阶段全过程工程造价控制。合同第六条约定：“本合同的建设工程造价咨询业务自2007年8月10日开始实施，至2009年8月10日终结”、第二十四条约定：“委托人同意按照以下的计算方法、支付时间与金额，支付咨询人的正常服务酬金：按江苏省物价局、江苏省建设厅，苏价服（2004）483号文规定的收费标准下浮10%计取。支付时间与金额：季末支付，支付金额按每季完成的工作量为计费基础。委托人同意按以下计算方法、支付时间与金额，支付附加服务酬金：实际发生时另行协商。委托人同意按以下计算方法、支付时间与金额，支付额外服务酬金：实际发生时另行协商。”博大新城西沿街ABCD楼土建工程于2013年6月23日完工。2009年7月24日，原告阳光豫信公司与被告博大房地产公司签订《商品房买卖合同》(合同编号：BD-D21)，约定原告以被告欠原告工程造价咨询服务费冲抵购房款，购买被告开发的博纳花园小区西沿街D楼21层，建筑面积1226㎡，交房时间为2010年6月30日前。合同签订后，被告未向原告交付房屋。原告多次通过电话催促被告交付房屋，并于2012年6月20日当面向被告法定代表人夏闻递交《关于交付房屋的函》，又于2014年5月19日再次向被告发函，要求被告交付房屋，但被告未交付房屋，也未与原告联系。据原告查询提供的网上查询单记载，被告将销售给原告的房屋已经销售给他人，网上显示为已销售。原告所提供的26份证据，除了证据1原告公司更名的工商登记和证据2双方2009年7月24日订立的商品房买卖合同、第24-26份证据证明本案的房屋买卖事实以外，其他证据都证明原告与被告之间存在造价咨询业务关系。另查明，2012年5月30日，连云港市豫诚工程造价有限公司变更登记为江苏阳光豫信建设投资咨询有限公司，具有国家住建部颁发的工程造价咨询企业甲级资质证书。诉讼中，依原告阳光豫信公司财产保全的申请，本院依法对被告博大房地产公司6000000元存款或等值财产予以查封、冻结。上述事实，有原告陈述、原告提供的江苏省连云港工商行政管理局公司准予变更登记通知书、建设工程造价咨询合同3份、工程结(决)算审定单29张，苏价服（2004）483号江苏省建设工程造价咨询服务收费管理办法、苏建价函（2013）54号关于对工程造价咨询服务收费有关问题的复函、建设单位提供资料清单等在案为证，本院予以确认。本院认为，原告自2003年开始为被告提供造价咨询服务，但被告因一直未支付原告造价咨询费用，双方于2009年7月经协商，由原告购买被告开发的博纳花园西沿街D楼21层房屋，购房款以被告所欠原告的造价咨询费冲抵，是双方协商一致的结果。在商品房买卖合同第六条价款的支付明确全款已经付清，充分说明原、被告对于以造价咨询费冲抵购房款的事实清楚。本案原、被告虽签订商品房买卖合同，并约定以造价咨询费冲抵购房款，但原告并未实际付款，也未到房屋登记机关登记备案，故本案商品房买卖合同实质是以物抵债协议。当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债，但没有办理物权转移手续的，如一方反悔，另一方要求履行以物抵债协议的，不应予以支持。但如当事人经释明，要求履行原债权债务的，应予支持。因被告将约定抵债的房屋已另行出卖给了他人，且已经进行备案登记，被告“一房两卖”且对原告要求交付房屋的主张不予回应的行为，表明其对以物抵债协议的反悔，故本院对原告要求按商品房买卖合同交付房屋的诉讼请求不予支持。但原告阳光豫信公司庭审中经本院释明后，明确选择要求被告博大房地产公司给付抵作购房款的工程造价咨询服务费，对此本院予以支持。原、被告之间签订的三份《建设工程造价咨询合同》是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告已经按照合同的约定提供了造价咨询服务，被告也应当按合同的约定支付造价咨询服务费。双方在合同中对造价咨询服务费的计算有明确约定，该约定不违反法律强制性规定，本院予以确认。博纳花园玫瑰园1#、2#、9#、10#楼及附属工程净核减额1650727.07元，合同约定“按净核减额4%”计算，被告博大房地产公司应支付咨询服务费66029.08元。博纳花园城3#楼A、B、C幢土建、水、电决算审核净核减额为4664404.34元，按合同约定“在13000000元内核减额计算，按净核减额50%收费”，被告博大房地产公司应支付咨询服务费2332202.17元（已经原告决算审查并经双方签字确认），被告已经支付100000元，应当予以扣除，被告尚应支付原告造价咨询费2232202.17元。原告主张博大新城西沿街ABCD幢工程至今整体未完工，一直都在提供全过程造价控制服务，2009年8月11日至2013年12月30日期间，双方虽未约定超期部分咨询服务费计算方法，但该期间原告的工作性质、内容并无变化，被告博大房地产公司应支付咨询服务费1475442元（921元/日*1602日）但原告提供的建设单位资料清单落款日期为2013年12月30日，该份证据可以证明原告在2013年12月30日以后未再提供全过程造价咨询服务，并且原告提供的2007年8月9日被告博大房地产公司与豫诚公司签订《建设工程造价咨询合同》第二十四条约定：“委托人同意按照以下的计算方法、支付时间与金额，支付咨询人的正常服务酬金：按江苏省物价局、江苏省建设厅，苏价服（2004）483号文规定的收费标准下浮10%计取。支付时间与金额：季末支付，支付金额按每季完成的工作量为计费基础。委托人同意按以下计算方法、支付时间与金额，支付附加服务酬金：实际发生时另行协商。委托人同意按以下计算方法、支付时间与金额，支付额外服务酬金：实际发生时另行协商”，原告未提供双方支付附加服务酬金和额外服务酬金实际发生时已经另行协商的依据，故对原告主张博大新城西沿街ABCD幢工程至今整体未完工，一直都在提供全过程造价控制服务，要求支付之后的咨询服务费的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。对于2007年8月10日至2009年8月10日期间的咨询服务费，按苏价服（2004）483号文件下浮10%计算，施工单位报送的工程决算书金额为130009416元，被告博大公司应支付该期间咨询服务费672333.88元[（100万*12‰+400万*10‰+500万*9‰+4000万*7‰+5000万*5‰+3000.9416万*4‰）*（1-10%）]。关于利息，原告阳光豫信主张自咨询服务期届满之日起计算。本院认为，原告怠于行使权利，自身也存在过错，对其要求被告博大公司支付起诉之前的利息不予支持。被告博大公司应当从原告阳光豫信起诉之日（2014年6月4日）起支付利息给原告。被告博大房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩，质证等权利，应承担相应的法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第三百六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告连云港博大房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告江苏阳光豫信建设投资咨询有限公司造价咨询服务费共计人民币2960565.13元及利息（自2014年6月4日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告江苏阳光豫信建设投资咨询有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52994元、保全费5000元，共57994元（原告江苏阳光豫信建设投资咨询有限公司均已预交），由被告连云港博大房地产开发有限公司负担50000元（被告连云港博大房地产开发有限公司在履行上述款项时一并支付给原告江苏阳光豫信建设投资咨询有限公司），原告江苏阳光豫信建设投资咨询有限公司负担7994元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，应向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费52994元。江苏省高级人民法院开户银行：南京农业银行山西路支行，帐号：03×××75。审 判 长  胡 丹审 判 员  周兴国代理审判员  张 奇二〇一五年八月十五日书 记 员  祝蔷薇法律条文及上诉须知附录一、法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第三百六十条：技术服务合同的委托人应当按照约定提供工作条件，完成配合事项；接受工作成果并支付报酬。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省高级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。