重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2015)綦法民初字第04767号原告重庆凯美物业管理有限公司,住所地重庆市渝北区龙塔街道红黄路441号青青丽苑1栋7楼，组织机构代码67100867-9。法定代表人张书兵，该公司总经理。委托代理人代世群，女，1971年7月12日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告陈程，女，1989年11月23日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆凯美物业管理有限公司（以下简称凯美物管公司）与被告陈程物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月16日立案受理后，依法由审判员陈仁伟适用简易程序，于2015年7月15日公开开庭进行了审理。原告凯美物管公司的委托代理人代世群，被告陈程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯美物管公司诉称，2011年3月2日，被告购买了位于重庆市綦江区XX街道XX号XX城XX栋XX号房屋（面积75.81平方米），按照原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定，物管费（含电梯费）1.2元/平方米，公摊费15元/月，合计106元/月。原告一直按相关约定对被告居住的楼栋实施规范的物业管理服务，履行了自己应尽的义务，但原告自2013年10月至2015年5月期间拖欠物管费、公共能源费、二次供水加压费共计2305.6元，经原告多次催收，拒不支付。被告的拖欠行为导致原告正常服务运营受到影响，已严重损害原告及其他业主的利益。现起诉要求被告立即支付原告2013年10月1日至2015年5月30日期间物管费1820元、公共能源费300元、二次供水加压电费185.6元，并承担按日3‰计算的违约金1682.99元，合计3988.59元。被告陈程辩称，原、被告签订的物管协议内容很多，但原告很多都没有做到位：小区小卖部擅自将石板搁置在花园中形成道路，2号楼有乱搭乱建，原告没有制止；小区车库漏水没有处理好；消防通道中安装了空调外机，容易碰着，只用了纸板来包了，有安全隐患；有业主占用公共部位，原告也没有制止；小区保安未尽职，被告家的门锁被小偷透了三次钥匙了，被告叫原告调监控，但原告工作人员也不及时，只是叫被告等到；原告的安全措施做得不好，小区后门处未设置岗亭，保安是否是持证上岗，对业主的安全很重要。所以，被告没有交纳物管费。经审理查明，被告陈程系重庆市綦江区XX街道XX号XX小区XX栋XX号房屋（建筑面积75.81平方米）业主，该小区的前期物业管理由原告提供。2013年2月28日，被告陈程为甲方，原告凯美物管公司为乙方，双方签订了XX城前期物业管理服务协议，该协议约定的物业管理服务内容为：一、房屋建筑本体共用部分的日常维修、养护和管理；二、房屋建筑本体共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；三、本物业规划区内属物业管理范围的共用设施和附属建筑物、建筑物的日常维修、养护和管理；四、公用绿地、花木、建筑小物品等的养护和管理；五、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；六、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集与清运；七、交通与车辆停放的管理，本物业区域内的业主和物业使用人在本物业区域内的共用场地停车，车位使用人应与物业管理处签订专项合同；八、维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤、治安消防等全天候、全方位的安全防范工作；九、管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料；十、组织开展社区文化娱乐活动；十一、代收代发书信邮件；十二、负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理费；2、受有关部门或单位委托收取水电费等代收代缴收费服务；十三、业主和物业使用人房屋自用部分、自用设施及设备的维修养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；十四、对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规约、警告、制止、经济惩罚等措施；十五、法律和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。该协议约定的物业管理服务质量为：一、房屋外观：房屋整体外观统一、完好、整洁，公共区域无违章、乱搭、乱建现象；二、设备运行：设备良好，运行正常，无事故隐患，特殊工种人员持证上岗；三、共用部位、共用设施设备的维护管理：共用部位、共用设施设备完好率达95%，保养、检修制度完善；水电急修在接到报修通知后15分钟到达现场；道路通畅，路面平坦，污水排放通畅，二次供水无污染及隐患；四、环境卫生：整体环境及环卫设施保持清洁，垃圾日产日清，定期杀虫灭鼠，无四害；五、绿化：绿化地布局优美合理，花草树木长势良好，修剪整齐、美观，无践踏、折损现象；绿化地无病虫害，无大面积黄土裸露；六、交通秩序与车辆管理：车辆停放、行驶有序，主要干道和消防通道交通畅通；七、安全管理：公共区域内文明有序，可能危及住户安全处有明显标识；八、消防：各类消防设施完好有效，发生火警及时通报，并协助消防部门救助。协议约定的物业管理服务费用为：高层住宅物业建筑面积为1.2元/平方米/月（含电梯费）；公共区域用电收费每户每月15元；如二次供水系统由物业管理公司进行管理维护，水费的收费标准为政府收费标准基础上每吨加收一度动力用电的费用；甲方每季度第一个月5日前缴纳本季度物业费；甲方未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按日加收应交纳费用3‰的滞纳金。该协议还对双方的有关权利义务、维修基金的管理使用、广告牌设置及权益、协议期限（本协议自签字之日生效，至业主委员会与物业管理企业签订物业服务管理委托合同生效时止）等进行了约定。在原告对该小区提供物业管理服务过程中，该小区业主有违章搭建、侵占公共通道、擅自在小区花园内设置通道现象，原告亦采取了相关措施（通知整改、向行政主管部门反映、拆除花园内私设通道等），但前述现象至今仍有不同程度的存在；该小区后门岗亭因秋实.又一城二期建设而被拆除，至今未恢复；车库自来水管返潮滴水，经原告处理后，至今仍有滴水现象；消防通道墙壁上安装有为物管设备降温空调的外机，虽然原告用纸质材料将该外机的安装支架端口作了包装处理，但被告对此认为存在安全隐患；小区花园内有小面积黄土裸露；每栋楼的大门长期处于开启状态，门禁系统未正常使用。另外，被告认为原告的保安工作未做到位，保安人员对进出该小区的人员没有进行管理，存在安全问题。被告从2013年10月1日起便拒绝向原告交纳物业管理费。庭审中，原告表示对被告反映的物业管理过程中存在的问题该改进就改进；被告对原告起诉的物管费、公共能源费、二次供水加压电费金额无异议，表示只要原告对存在的问题整改了，就同意缴纳物管费。前述事实，有物业管理服务协议、綦江区国土资源和房屋管理局责令停止违法行为通知书、整改通知书、报告、每日防火巡查记录、护卫值班记录、出门条、保洁部品质检查标准、电梯服务记录、电梯安全巡记录、配电所巡查表、消防水泵房运行巡查表、二次供水泵房运行巡查表、消防控制室值班记录、巡逻签到表、来电来访记录、业主报修记录、维修记录、小区环境照片及双方当事人陈述等证据证实，并经庭审质证和本院审查属实，予以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务。居民生活小区除了物业管理公司按约定提供物业服务外，还需要全体小区业主共同努力，共同遵守相关规定和约定，环境品质才能不断的保持、改善和提高。由于居民生活小区居住的人员较多，不同的业主从不同角度对物业管理的要求也不一样，有些要求往往还相互冲突，极易形成业主对抗交纳物业管理费的事由。物业管理公司往往是对整个小区提供物业管理，而物业管理费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，往往涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业管理费的交纳。本案中，原、被告签订了物业管理服务协议，对XX城小区的相关物业管理进行了约定，该协议是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应当认定合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按该协议约定享有并履行相应的权利义务。在原告对该小区提供了相应物业管理服务后，包含被告在内的整个小区业主均应按约定支付原告物业服务费用。从审理查明的情况看，虽然之前原告对该小区提供的物业管理中有瑕疵，但从整体而言，原告按约定完成了主要的物业管理事务，并确保了大多数管理服务的质量，被告不能据此对抗物业管理费的交纳，本院对原告请求被告交纳2013年10月1日至2015年5月30日期间物业管理费、公共能源费、二次供水加压电费的请求予以支持。本院确认被告在2013年10月1日至2015年5月30日期间共计欠物业管理费1819.44元（75.81平方米×1.2元/平方米×20个月）、公共能源费300元、二次供水加压电费185.6元，合计2305.04元。对于原告请求的违约金，鉴于原告在之前提供的物业管理中存有瑕疵，本院在本案中对原告的违约金请求不予支持。虽然本院在本案中支持了原告要求被告支付按约定计算的物业管理费用的请求，但原告在之前的物业管理中存在瑕疵是事实，原告对此也当庭表示愿意整改，希望原告对物业管理中已发现的问题尽快予以解决，并在今后的物业管理中按法律规定和合同约定全面履行好自己的物管义务，避免类似纠纷的发生。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告陈程在本判决生效后3日内支付原告重庆凯美物业管理有限公司2013年10月1日至2015年5月30日期间的物业管理费1819.44元、公共能源费300元、二次供水加压电费185.6元，合计2305.04元；二、驳回原告重庆凯美物业管理有限公司的其余诉讼请求。若当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告陈程负担，在本判决生效后3日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  陈仁伟二〇一五年八月十四日书记员  权珊珊