.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}                     中华人民共和国                                              辽宁省沈阳市和平区人民法院                                 民 事 判 决 书                             沈 阳 市 和 平 区 人 民 法 院民事判决书 （2018）辽0102民初6357号原告：沈阳绿建物业服务有限公司，住所地：沈阳市和平区和平北大街55号，统一社会信用代码：×××。法定代表人：孙洪涛，系该公司总经理。委托代理人：王书民，男，1961年12月3日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市和平区长白乡下夹河村220，公民身份号码：×××。被告：崔万俊，男，1981年12月30日出生，汉族，住沈阳市和平区长白东路17-3号2-10-3，公民身份号码：×××。 原告沈阳绿建物业服务有限公司（以下简称“绿建物业公司”）诉被告崔万俊物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员庄玉伟适用简易程序于2018年5月15日公开开庭进行了审理。原告绿建物业公司的委托代理人王书民及被告崔万俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿建物业公司诉称，被告系位于沈阳市和平区长白东路17号长白五街58-3翰逸华园一期13号2-10-3房产（建筑面积81.91平方米）的业主。2013年1月，原告沈阳绿建物业服务有限公司（乙方）与被告所住小区业主委员会（甲方）签订物业服务合同，合同约定，甲方翰逸华园业主委员会选聘原告作为翰逸华园小区物业服务机构，自2013年1月起提供物业服务，并约定该小区物业管理费收取标准为住宅1.2元/月/平方米。缴费期一年，上打租收费。逾期交费的，除应补交物业管理服务费外，自逾期之日起按应缴物业管理服务费的日千分之三收取滞纳金。现被告未按合同约定缴纳物业费，故原告起诉至法院，请求判令：被告支付2013年1月1日至2014年12月31日及2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费3,539元（81.91平方米×1.2元/月/平方米×36个月），2013年1月1日至2014年12月31日期间的电梯费576元（12元/月/人×24个月×2人），合计4,115元；2、被告支付物业费违约金4,103元；3、诉讼费用由被告承担。被告崔万俊辩称,我与原来的开发商有一份协议，协议的内容是免除我一年的物业费，和以前的物业公司免过一年的物业费；房屋漏水，从入住开始，每年都报修，虽然物业来过人，但是问题一直没有解决。经审理查明，被告崔万俊系位于沈阳市和平区长白东路17号长白五街58-3号2-10-3建筑面积81.91平方米房产的业主。翰逸华园业主委员会（甲方）与原告绿建物业公司（乙方）签订《翰逸华园（一期）物业管理服务合同书》，约定甲方选聘乙方继续对翰逸华园住宅区（一期）小区提供物业管理服务。合同约定，物业服务费高层住宅为1.2元/月·平方米；多层住宅为1.2元/月·平方米；电梯费12元/月/人。业主应于入住通知书确定的入住之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在上次物业服务费到期之日起提前一个月履行交纳义务。逾期不缴纳的，从逾期之日起按每日3‰向乙方交纳滞纳金。合同期限自2013年1月5日至2016年1月4日。2016年8月13日，翰逸华园业主委员会（甲方）与原告绿建物业公司（乙方）签订《翰逸华园物业管理服务合同书》一份。合同约定，甲方选聘乙方为翰逸华园小区提供物业管理服务，合同有效期为5年，自2016年8月13日起至2021年8月12日止，并约定该小区物业管理费高层、多层住宅，商业网点，地下车库均按1.2元/月·平方米收取，电梯费按12元/月/人收取；业主应于入住通知书确定的入住之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在上次物业服务费到期之日前履行交纳义务。业主和物业使用人逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日3‰向乙方交纳滞纳金；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，双方同意依法向有管辖权限的人民法院起诉，业主拖欠物业服务费用的，乙方有权按照有关规定向有管辖权限的人民法院起诉。另查明，原告绿建物业公司依约在被告小区提供物业服务至今，被告崔万俊未缴纳2013年1月1日至2014年12月31日及2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费及2013年1月1日至2014年12月31日期间的电梯费。上述事实，有《翰逸华园（一期）物业管理服务合同书》、《翰逸华园物业管理服务合同书》、《商品房买卖合同》等证据以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，原告绿建物业公司与翰逸华园业主委员会签订的物业管理服务合同不违反我国法律、法规的规定，合法有效，本院予以确认。被告系涉案“翰逸华园”小区的业主之一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故上述前期物业管理服务合同及物业管理服务合同对被告均具有约束力。原告绿建物业公司基于上述合同对被告崔万俊所在小区提供物业管理服务至今，享有向作为业主的被告收取物业服务费、电梯费的权利。现被告未履行交费义务，应承担民事责任。关于被告支付的物业服务费的具体数额问题。根据原告的房屋面积、物业服务合同的约定及物业服务费收取标准，被告所应支付的2014年1月1日至2014年12月31日及2017年1月1日至2017年12月31日物业服务费的具体数额为2,359元（1.2元/月/平方米×81.91平方米×24个月）。因原、被告均认可2013年物业费收费标准为0.7元/月/平方米，故被告应支付的2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费金额为688元（0.7元/月/平方米×81.91平方米×12个月），以上两项共计3,047元。关于被告应支付的电梯费，因原告未提供证据证明被告物业电梯使用人为二人，而被告仅认可电梯使用人为一人，本院按照一人使用电梯认定，自2013年1月1日至2014年12月31日被告应向原告支付的电梯费为288元（12元/月/人×24个月×1人）。关于原告主张的被告逾期交费所产生的违约金的诉求，因原告提供的证据不足以认定被告系恶意拖欠物业服务费，故本院不予支持。关于被告崔万俊提交的《关于给予客户优惠政策的补充协议》，因该协议系案外人辽宁荣麟房地产开发有限公司与被告所签，原告不认可该份协议对其具有约束力，故对该份证据，本院不予采信。被告崔万俊另主张房屋漏水问题没有得到解决未提交证据加以证明，本院不予采信。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《辽宁省物业管理条例》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告崔万俊于本判决生效后十日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司2013年1月1日至2014年12月31日及2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费3,047元；二、被告崔万俊于本判决生效后十日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司2013年1月1日至2014年12月31日期间的电梯费288元；三、驳回原告沈阳绿建物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告崔万俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，缴纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。   审判员庄玉伟二〇一八年七月十一日 书记员张雅萍  本判决所依据的相关法律规定 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《辽宁省物业管理条例》第四十条 业主应当根据物业服务合同的约定按时缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。  违反物业服务合同约定，业主未按时缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。