四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终7580号 上诉人（原审被告）：新都区新民镇学海糕点厂，经营地：成都市新都区新民镇高祖村。 投资人：韩学海。 上诉人（原审被告）：韩学海，男，1973年3月26日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：陈波，四川博深律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：雷文君，女，1974年2月26日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：陈波，四川博深律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川冠亨商贸有限公司，住所地：成都市高新区天府大道中段1388号1栋6层637号。 法定代表人：刘科，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈天强，四川志存律师事务所律师。 上诉人新都区新民镇学海糕点厂（以下简称学海糕点厂）、韩学海、雷文君因与被上诉人四川冠亨商贸有限公司（以下简称冠亨公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2017）川0114民初6295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 学海糕点厂、韩学海、雷文君上诉请求：1.请求撤销（2017）川0114民初6295号民事判决，依法改判；2.一、二审案件受理费由冠亨公司负担。学海糕点厂、韩学海、雷文君当庭明确第一项上诉请求为：请求撤销（2017）川0114民初6295号民事判决，依法改判驳回冠亨公司的诉讼请求。事实和理由：1.一审认定事实错误，学海糕点厂、韩学海、雷文君不应退还冠亨公司各项费用共计83800元，不应赔偿损失16450元。第一，案涉房屋系雷文君所有，其享有处置的权利，故案涉合同系有效合同。第二，学海糕点厂不是本案适格主体，其系设备所有权人，在合同上盖章的行为是为了履行买卖合同，一审判令学海糕点厂承担责任错误。第三，案涉合同至今有效亦未解除，即使合同解除，也应该是冠亨公司腾退房屋，经验收无误后才会退还1万元保证金。第四，案涉合同有效且尚未解除，且冠亨公司至今仍占有使用案涉房屋，其应该支付租金，而且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，无论合同有效与否，冠亨公司均应支付租赁费，故学海糕点厂、韩学海、雷文君不应退还34800元租赁费。第五，学海糕点厂、韩学海、雷文君受冠亨公司委托为其办理环评等事宜，冠亨公司也承诺支付相应费用，故一审认定双方系证件挂靠关系，学海糕点厂、韩学海、雷文君应返还环评费、QS费错误。第六，冠亨公司的损失与学海糕点厂、韩学海、雷文君无关，是其自身原因造成的，且其提供的证据不足以证明其损失的具体金额，故学海糕点厂、韩学海、雷文君不应支付损失。2.一审程序违法。第一，案涉房屋系雷文君与案外人共有，应追加案外人参与本案诉讼，但一审并未追加相关案外人参与诉讼。第二，冠亨公司的诉讼请求是请求解除合同，一审判令合同无效，也未依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第35条进行告知，亦未给予相应的举证期，侵犯了学海糕点厂、韩学海、雷文君的程序利益。3.一审适用法律错误。一审适用合同法第58条错误，应该适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。 冠亨公司辩称，1.学海糕点厂是本案适格主体。学海糕点厂一审中的辩论意见与韩学海、雷文君一致，三者一审中是同一代理人。且上诉状中并未区分三者的责任，而是归为一体。学海糕点厂的工商登记地址就是案涉房屋所在地，且学海糕点厂在案涉合同及附件中均加盖印章。2.一审除判决书第9页所述的向孙进打款10000元与冠亨公司无关外，其余事实认定正确，适用法律正确。3.一审法院在庭审中释明后，冠亨公司当庭变更诉讼请求为确认合同无效，一审法院询问学海糕点厂、韩学海、雷文君是否需要新的举证期限，其表示不需要，故一审程序并无不当，应予维持。 冠亨公司向一审法院起诉请求：1．请求依法确认学海糕点厂、韩学海、雷文君、冠亨公司之间的《租房合同》及附件无效；2．请求判令学海糕点厂、韩学海、雷文君向冠亨公司退还半年租金34800元、保证金10000元、环评办理费36000元、生产许可证办理费12457元和设备转让款14585元，共计107842元；3．请求判令学海糕点厂、韩学海、雷文君赔偿冠亨公司各项损失218040元；4．诉讼费由学海糕点厂、韩学海、雷文君承担。 一审法院查明，学海糕点厂、韩学海、雷文君作为出租方（甲方），冠亨公司作为承租方（乙方），双方于2017年3月27日签订了一份《租房合同》，约定一、甲方将位于成都市新都区厂区外两间房屋租赁给乙方使用，面积约1300平方米；二、乙方租用该厂房期限为五年，即自2017年4月5日至2022年4月5日止。前10天为装修期，装修期内甲方免收租金，水、电费用按实际使用支付。正式起租时间为2017年4月15日。租金标准为1．2017年4月15日至2018年4月15日，月租金人民币6000元；2．2018年4月16日至2019年4月16日，月租金人民币7150元；3．2019年4月17日至2022年4月17日，月租金人民币7800元；乙方向甲方支付合同违约金20000元，第一笔资金10000元与首期房租及设备转让款一起支付给甲方；剩下的10000元在4月30日前支付给甲方；三、另外厂区部分设备一同转让给乙方，具体明细见附件：1．设备转让款共计140000元，转让形式为分月付款，从2017年4月15日至2019年4月15日每月支付金额为2917元，从2019年4月16日至2022年4月16日每月支付金额为1945元，共计140000元；2．甲方需保证上述转让设备性能完好，符合正常使用预期，并将设备相应凭证票据一并交付给乙方。如厂房租赁期间上述设备半年内非乙方原因出现故障，甲方应免费负责维修处理；四、房屋租金和设备转让金每六个月支付一次。甲乙双方签订合同之日，乙方向甲方支付首期房租和设备转让金，金额为53502元，甲方同时向乙方出具相关票据。乙方支付首期设备转让金后即取得设备的使用权。如乙方五年内向甲方付清设备转让款，设备的所有权归乙方所有。在租赁厂房期内如乙方在五年内未向甲方付清设备转让款，设备的所有权归甲方所有；但乙方保证设备正常使用；五、乙方应于上次款项到期前10日内向甲方支付下一期租金及设备转让金，甲方同时出具相关收据或发票；六、甲方将厂房出租给乙方作生产用途使用；七、在厂房租赁期内甲方应将外接水、电线路接至厂房内并保证水电路正常运行；八、乙方应保持厂房和宿舍的原貌，不得随意拆改建筑物、设施、设备。如乙方需改建建筑物，须经甲方同意方能实施，但乙方基于经营需要和特点进行改建、装修可在通知甲方经甲方同意后自行进行，租赁期满或解除时，可拆卸的装修物由乙方带走并恢复原貌，已和建筑物形成附和的装修物由双方协商折价补偿处理；九、双方并对其他相关事宜进行了约定。后学海糕点厂、韩学海、雷文君、冠亨公司签订租房合同附件，韩学海、学海糕点厂作为甲方，冠亨公司作为乙方，约定甲、乙双方在平等互利的基础上就甲方将其新都区新民镇高祖村六社42号厂房与乙方合作，甲方有权对营业执照、生产许可证等相关证件的使用合法性进行监督，同时协助该厂产品的化验及产品质量检查；生产许可证换证费用由乙方全额承担，如乙方单方面终止租房合同，甲方不承担生产许可证换证相关费用；在租房合同期开始一年后于2018年4月15日向甲方支付食品安全保证金30000元；如租赁该厂后环评手续在租赁期间半年内未办下，政府部门责令关闭该厂：甲方将退还乙方半年房租36000元，如政府部门没有对该厂做任何要求，甲、乙双方继续履行；另在办理环评手续的相关费用超过20000元，房租在3年内按照6000元每月计算；甲方必须无条件协助乙方办理厂区内所有证件；双方并对其他事项作出了约定。合同签订后，学海糕点厂、韩学海、雷文君向冠亨公司交付了厂房以及转让的机器设备，冠亨公司对厂房装修后即投入使用。关于双方往来款项，冠亨公司于2017年3月27日向韩学海支付保证金10000元（即合同第二条第4款载明的合同违约金），于2017年3月28日向孙进尾号为2411的账号打款10000元，于2017年4月15日向韩学海支付52300元（其中含6个月房租34800元，减让1200元；设备转让款17500元，减让2元），于2017年4月24日向韩学海支付环评费用36000元，于2017年5月5日向韩学海支付办理ＱＳ（企业生产许可证）费用3000元。学海糕点厂、韩学海、雷文君认为2017年4月24日款项中10000元是保证金，余款以及2017年5月5日的款项系设备转让款。冠亨公司反驳称，学海糕点厂、韩学海、雷文君陈述不属实，且学海糕点厂、韩学海、雷文君于2017年7月通过短信向该公司催收剩余保证金10000元。2017年6月14日，成都市新都区新民镇人民政府对冠亨公司承租的厂房予以查封并断电。同年7月2日，冠亨公司将原有机器设备从租赁的位于成都市新都区的厂房搬离（学海糕点厂、韩学海、雷文君转让给冠亨公司的机器设备未搬离），双方为此发生纠纷，并报警处理。 另查明，学海糕点厂、韩学海、雷文君出租的厂房位于城镇范围内，系拆除原住房后修建的厂房，无产权证或相关建房批准手续。冠亨公司生产的食品包装上载明生产厂家系学海糕点厂，生产许可证编号QS510124010408，有效期至2017年7月1日，持证人系学海糕点厂。冠亨公司租赁期间花去装修费43287元，搬家费2900元。 一审法院认为，一、关于合同效力。虽然学海糕点厂、韩学海、雷文君、冠亨公司签订的《租房合同》及《租房合同附件》系双方当事人真实意思表示，但租赁合同标的物位于城镇范围内，属未经相关部门批准建造的厂房，且学海糕点厂、韩学海、雷文君并未举证证明涉案厂房由谁建造，故学海糕点厂、韩学海、雷文君、冠亨公司签订的《租房合同》及《租房合同附件》中涉及房屋租赁的条款，在内容上违反法律、行政法规的规定，应属无效。关于《租房合同》及《租房合同附件》中设备买卖条款的效力问题，不属于本案审理的范围，一审法院在此不作评判。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 二、关于学海糕点厂、韩学海、雷文君、冠亨公司往来款项的性质以及该款是否应当退还的问题。关于双方往来款项，冠亨公司于2017年3月27日向韩学海支付保证金10000元，于2017年4月15日向韩学海支付52300元（其中含6个月房租34800元、设备转让款17500元），学海糕点厂、韩学海、雷文君、冠亨公司均无异议，一审法院予以确认；冠亨公司称应韩学海的要求，该公司于2017年3月28日向孙进尾号为2411的账号打款10000元，但学海糕点厂、韩学海、雷文君予以否认，且冠亨公司并未举证证明打款系韩学海要求，故该款与学海糕点厂、韩学海、雷文君无关；冠亨公司于2017年4月24日向韩学海支付36000元，打款摘要显示用途新工厂环评费用，于2017年5月5日向韩学海支付3000元，打款摘要显示办理QS用。学海糕点厂、韩学海、雷文君认为2017年4月24日款项中10000元是保证金，余款以及2017年5月5日款项系设备转让款，但依据合同约定房屋租金和设备转让金每六个月支付一次，首期6个月房租和设备转让金已支付完毕，第二期房租和设备转让金应在该6个月到期前10日内支付，2017年4月24日、5月5日并不是冠亨公司支付第二期房租和设备转让金的约定时间，且学海糕点厂、韩学海、雷文君于2017年7月通过短信方式向冠亨公司催收剩余保证金10000元，可见，学海糕点厂、韩学海、雷文君的该项辩解意见，与事实不符，一审法院不予采纳，2017年4月24日、5月5日的往来款项应为办理环评、QS的费用。综上所述，冠亨公司向学海糕点厂、韩学海、雷文君支付了保证金10000元、6个月房租34800元、设备转让款17500元、办理环评费用36000元、办理QS费用3000元。上款是否应退还，分述如下：依据《租房合同附件》约定，学海糕点厂、韩学海、雷文君有权对营业执照、生产许可证等相关证件的使用合法性进行监督，同时协助该厂产品的化验及产品质量检查，冠亨公司生产的食品包装上载明生产厂家系学海糕点厂，生产许可证编号QS510124010408，且学海糕点厂、韩学海、雷文君必须无条件协助冠亨公司办理厂区内所有证件。由此可见，学海糕点厂、韩学海、雷文君、冠亨公司在租赁厂房的同时，学海糕点厂、韩学海、雷文君将学海糕点厂的营业执照、生产许可证交由冠亨公司使用，申请更换QS以及办理环评手续的主体应为学海糕点厂，而不是冠亨公司，所需办证费用也应由学海糕点厂以自己的名义向相关部门缴纳，现学海糕点厂、韩学海、雷文君并未办下环评手续以及更换QS，也未举证证明办理环评手续、更换QS的进度以及费用支出，故租赁合同无效后，冠亨公司已支付给学海糕点厂、韩学海、雷文君办理环评以及QS的费用39000元，应予以退还；关于保证金10000元，应予以退还；关于学海糕点厂、韩学海、雷文君已收取的6个月房租34800元，《租房合同附件》约定如租赁该厂后环评手续在租赁期间半年内未办下，政府部门责令关闭该厂：学海糕点厂、韩学海、雷文君将退还冠亨公司半年房租。虽然租赁合同无效，但涉及租金处理的条款仍应参照执行，现租赁期间半年内未办下环评手续，且成都市新都区新民镇人民政府已责令关闭该厂，故学海糕点厂、韩学海、雷文君收取的房租34800元应退还给冠亨公司。关于设备转让款17500元，涉及学海糕点厂、韩学海、雷文君、冠亨公司之间的设备买卖法律关系，不属于本案审理的范围，一审法院在此不作处理。综上，学海糕点厂、韩学海、雷文君应退还给冠亨公司保证金10000元、房屋租金34800元、环评办理费36000元、生产许可证办理费3000元，共计83800元。 三、关于冠亨公司主张的相关损失，学海糕点厂、韩学海、雷文君作为出租人，将未经批准建造的房屋出租，存在过错，应承担相应的责任。冠亨公司作为承租人，没有对拟租赁房屋的性质尽到谨慎的审查义务，且在学海糕点厂生产许可证有限期仅有2个月以及该厂无任何环评手续的情况下，租赁涉案厂房以及借用学海糕点厂名义生产，亦存在相应的过错，故冠亨公司的损失，应由学海糕点厂、韩学海、雷文君、冠亨公司各承担一半。冠亨公司主张的厂房装修损失43287元，有装修人康忠祥、实际施工工人袁学超和潘志出具的证明以及装修费支付凭证为证，一审法院予以确认，考虑该厂房实际租赁时间以及双方过错程度，酌情确定学海糕点厂、韩学海、雷文君赔偿冠亨公司15000元；搬家费2900元，有承运人胡建章出具的证明、打款凭证为证，一审法院予以确认，该款由学海糕点厂、韩学海、雷文君赔偿1450元；冠亨公司主张的2017年4月18日、5月17日断电损失，证据不足，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、四川冠亨商贸有限公司、韩学海、雷文君、新都区新民镇学海糕点厂签订的《租房合同》及《租房合同附件》（除设备买卖的条款外）无效；二、韩学海、雷文君、新都区新民镇学海糕点厂于判决生效后十日内退还四川冠亨商贸有限公司人民币83800元；三、韩学海、雷文君、新都区新民镇学海糕点厂于判决生效后十日内赔偿四川冠亨商贸有限公司损失16450元；四、驳回四川冠亨商贸有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3103元，由四川冠亨商贸有限公司负担2103元，韩学海、雷文君、新都区新民镇学海糕点厂连带负担1000元（此款四川冠亨商贸有限公司已垫付，韩学海、雷文君、新都区新民镇学海糕点厂在履行上述给付义务时一并结清）。 二审中，学海糕点厂、韩学海、雷文君提供以下新证据：1.《食品生产许可证》一份，拟证明韩学海已按照合同约定办理了食品生产许可证，费用3000元，不应该返还冠亨公司该办证款项。2.《环境影响备案项目服务合同》及缴纳环评费用的收据各一份，拟证明学海糕点厂已以学海糕点厂之名义申请环评手续，并缴纳36000元环评费，该费用亦不应退还。3.国盛彩钢厂向学海糕点厂出具的收货单一份，拟证明因冠亨公司使用不当，导致学海糕点厂维修厂房造成了23300元的实际损失。冠亨公司质证认为，对于第1组证据，对真实性、合法性、金额均无异议，但与本案不具有关联性。对于第2组证据，对三性均不予认可，该合同的主体是学海糕点厂与审查华睿川协管理咨询有限责任公司（以下简称华睿公司）签订的，无法确认是为了本案办理环评签订的，关于收据可能是双方之间存在其他合同关系从而支付金额产生的发票。对于第3组证据，对三性均不予认可，该售货单没有经办人员签字，也没有国盛彩钢厂的印章，亦没有载明收款时间，也不能证明采购的材料用于修复厂房的哪一部分。本院认为，对于第1组证据，不能达到学海糕点厂、韩学海、雷文君要求冠亨公司承担3000元办证费的证明目的。对于第2组证据，该合同上并未载明签订时间，亦无华睿公司签章，收据产生的时间远超过合同约定的办理期限，且学海糕点厂在庭审中亦认可现在仍未办理成功，不能证明学海糕点厂在合同约定的半年期限内办理了相关证件，不能达到学海糕点厂的证明目的。对于第3组证据，该售货单上并无国盛彩钢厂的签章，且不能证明学海糕点厂采购时间及用途，不能达到学海糕点厂的证明目的。故，对于学海糕点厂、韩学海、雷文君提供的以上三组证据，本院均不予采信。 二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本院对双方争议的焦点问题作如下评析： 一、关于案涉合同的效力问题。学海糕点厂、韩学海、雷文君认为案涉房屋系雷文君所有，其享有所有权，案涉合同应属有效。根据学海糕点厂、韩学海、雷文君一审提交的《房屋信息摘要3》及一审查明的情况，可知案涉土地先修建的住宅用房，后来雷文君等人将住宅拆除后修建了案涉厂房，但学海糕点厂、韩学海、雷文君并未提供案涉厂房的产权信息或修建许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”之规定，双方建立在案涉房屋之上的《租房合同》及《租房合同附件》应属无效，学海糕点厂、韩学海、雷文君该项主张无证据证实，本院不予支持。 二、关于学海糕点厂是否是本案适格主体问题。学海糕点厂认为其在合同上盖章的行为是履行买卖合同，一审判令其承担责任错误。根据《中华人民共和国合同法》第九条“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”、第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”之规定，学海糕点厂在《租房合同》及《租房合同附件》上盖章的行为表示其对合同内容的认可，其是本案适格主体。故学海糕点厂认为其不是本案适格主体的主张，没有法律依据，本院不予支持。 三、关于房屋租金、保证金、环评办理费、生产许可证办理费是否应该返还问题。学海糕点厂、韩学海、雷文君认为案涉合同有效且并未解除，不应该退换租金及保证金，且其已经支付了办理环评和生产许可证的费用，该费用也不应退还。第一、关于房屋租金的问题。本案中，学海糕点厂、韩学海、雷文君将未经批准建造的房屋出租，致使合同无效，导致冠亨公司合同目的无法实现，存在过错。另，双方亦在签订合同时表示“如租赁该厂后环评手续在租赁期间半年内未办下，政府部门责令关闭该厂：学海糕点厂、韩学海、雷文君将退还冠亨公司半年房租。”，虽然案涉合同无效，但该条款亦属于双方对于租金处理的条款，属于双方的结算清算条款，双方应按照约定执行。故学海糕点厂、韩学海、雷文君上诉提出租金不予退还，本院不予支持。第二、关于保证金的问题。案涉合同系无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，学海糕点厂、韩学海、雷文君因此获得的保证金，应当予以返还，学海糕点厂、韩学海、雷文君的该项请求于法无据，本院不予支持。第三，关于环评办理费、生产许可证办理费的问题。根据庭审查明的情况，学海糕点厂、韩学海、雷文君提供的证据无法证明其实际产生的相关办证费用，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，学海糕点厂、韩学海、雷文君并未提供证据证明其主张，况且环评手续未获通过，故学海糕点厂、韩学海、雷文君不返还其费用的主张与事实不符，本院不予支持。 四、关于一审程序是否存在瑕疵问题。学海糕点厂、韩学海、雷文君认为案涉房屋系雷文君与案外人共有，应追加其他房屋共有人作为本案当事人，以查清案情。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，案涉合同系学海糕点厂、韩学海、雷文君与冠亨公司所签订，学海糕点厂、韩学海、雷文君与冠亨公司系合同相对方，与案外人无关，故一审并未遗漏必须参加诉讼的当事人，学海糕点厂、韩学海、雷文君该项主张不能成立，本院不予支持。 五、关于是否应进行损失赔偿问题。学海糕点厂、韩学海、雷文君认为冠亨公司的损失是其自身原因导致的，不应该赔偿冠亨公司损失费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”、《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，一审法院根据，学海糕点厂、韩学海、雷文君提供未经批准建造的房屋存在过错，冠亨公司未谨慎审查房屋的性质及借用资质等亦存在过错，认定双方各自承担一半的过错责任并无不当，本院予以维持，学海糕点厂、韩学海、雷文君该项请求没有证据证实，本院不予支持。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3103元，由上诉人韩学海、雷文君、新都区新民镇学海糕点厂负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐云国 审判员唐骥 审判员冯璐 二〇一八年七月十一日 书记员谭小雨