广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初13776号原告：陆冰，男，汉族，1977年6月3日出生，住佛山市南海区。被告：佛山市南海区樵宏物业管理有限公司，住所地佛山市南海区西樵镇吉水上坦塱樵乐路中段侧（住所申报）。营业执照号码914406051938022873。法定代表人：苏国锦。委托诉讼代理人：肖福来，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：康云，广东南天明律师事务所实习律师。原告陆冰与被告佛山市南海区樵宏物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案后,适用简易程序,于2018年7月12日公开开庭进行了审理。原告陆冰、被告的诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆冰向本院提起诉讼，请求判令：1.撤销原、被告所签订的《南海区公有物业租赁合同》（水产场租［2017］第071号）；2.被告立即向原告退还按金30000万元、退还2017年11月、12月两个月的租金各10000元，共计50000元；3.被告赔偿原告清理垃圾费、墙身装修费共18600元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月20日，原告在南海公有资产流转有限公司平台竞租南庄笔架山原南庄粮站仓库。由于南庄粮站笔架山仓库的土地同南庄镇吉利高家村有土地纠纷，刚开始装修就有村民出来阻止，并在仓库路口加装铁栏，使得车辆无法驶入，到现在都无法使用。南庄镇吉利高家村在原告未在流转公司平台竞租的时候，已经发文告知被告南庄粮站同高家村有土地纠纷，并发生在村民阻止装修后，被告未能同南庄吉利高家村有效地沟通好，使得原告租用的仓库无法使用。被告事先没有告知原告租赁物所在土地存在权属争议，事后也没有消除妨碍，被告隐瞒关键事实，原告多次要求被告退回押金、租金，被告都未退回。原告为维护自身合法权益，遂提起本案诉讼。被告佛山市南海区樵宏物业管理有限公司辩称，1.涉案租赁物下附土地一直登记在南庄粮食管理所名下，权属清晰，不存在争议；2.虽然涉案租赁物外被其他人加装了围栏，该围栏不影响原告的使用；3.原告从2018年1月起拖欠租金，已经构成违约，无权退还押金和保证金；4.涉案租赁物已经交付原告，且原告已经实际使用，装修费用应由其自行负责，原告无权要求被告赔偿。本院经审理认定如下事实：2017年10月27日，原告作为承租方与被告（原名广东佛山市南海区水产养殖场，2017年12月26日后变更企业名称为佛山市南海区樵宏物业管理有限公司）作为出租方签订《南海区公有物业租赁合同（C）》（水产场租［2017］第071号，以下简称《租赁合同》），约定原告向被告承租位于佛山市禅城区南庄镇杏市笔架山涌边仓库、原饲料仓、宿舍、仓库；其中涌边仓库的房产证号是《粤房字第××号》、租赁面积为48.39平方米，原饲料厂房屋的房产证号是《粤房字第××号》、租赁面积为329.02平方米，宿舍房屋的房产证号是《粤房字第××号》、租赁面积是501.04平方米，仓库无房产证、租赁面积是540平方米；租赁期限从2017年11月1日起至2022年10月31日止；租金前三年每月10000元、后两年每月10800元；原告须于合同签订之日交纳30000元作为按金；租赁物业按现状出租，一切维修和维护及产生费用由承租人负责等。原告于上合同签订前一天向被告交纳了30000元的按金，之后原告于2017年11月8日和当年12月9日分别支付了当月租金各10000元。租赁合同成立后，被告将租赁物交付原告。随后原告雇请人员对该租赁物中原有的废弃物进行清理打扫，对仓库的内外墙壁进行粉刷，共计支出费用18600元。原告陈述：涉案租赁物交付后，原告进行装修。2017年11月3日左右，南庄镇吉利高家村村长高志锦代表村民要求原告不要装修并称该土地是该村的。原告随后联系被告工作人员及法定代表人告知相关情况。2017年11月28日左右，高家村在租赁物外围加装了围栏。加装围栏次日，原告曾带被告方人员至高家村所属的吉利村委进行协商，但至今没有结果。2018年7月12日，经现场查勘，发现涉案租赁物仓库内外墙有新近粉刷的痕迹，仓库内部较为有清扫的痕迹，未见明显的废弃物。经询问，名为高伟潮（自称高家村副村长）的人员陈述：涉案租赁物所在土地是高家村的，高家村从2016年就通过吉利村委会向南庄镇政府反映问题，由镇政府出面来解决，但问题至今没有解决。在问题没有解决的情况下，南庄粮食管理所就自行出租了，村民发现陆冰承租了土地和其上建筑物后意见很大，就马上要求陆冰停止装修，不让陆冰使用。后来我们建了围栏，本来想把整个入口围起来的，但由于有其他人使用这个入口就只围了一部分，迟一些会将整个地方围起来。陆冰不可能再使用涉案租赁物。另查明，涉案租赁房屋的登记所有权人以及房屋所附土地的登记使用权人为南庄粮食管理所，上述财产从2013年4月8日起由被告进行管理。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案双方争议的焦点在于涉案《租赁合同》是否符合撤销或解除的条件？撤销或解除的法律后果如何？一、合同应否撤销或解除问题原告主张被告在签订《租赁合同》前隐瞒租赁物存在权利争议这一重要事实，构成欺诈，应当撤销合同。对此，被告抗辩称其在合同签订之前并不知道案外人高家村对涉案租赁物下附土地存在权利争议一事，而根据本院上述调查的事实，案外人自称高家村通过吉利村委会向南庄镇政府反映问题，由南庄镇政府出面解决，但无证据显示南庄镇政府在本案合同签订前已经向南庄粮食管理所、被告或者其他主管单位作出了相应通知，故不足以认定被告存在隐瞒事实的故意，原告主张被告欺诈证据不能成立，《租赁合同》不符合合同撤销的法定要件。涉案《租赁合同》是原、被告双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合同有效，双方均应诚实全面履行。《合同法》第二百一十六条规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，被告作为涉案房屋的出租人，负有保持租赁物不存在因其与他人之间的争议而影响承租人对租赁物正常使用的义务。根据上述查明的事实，禅城区南庄镇吉利高家村对涉案租赁所附着的土地所有权存在明确权利诉求，并以此妨碍原告对租赁物的使用。被告未能排除租赁物上的妨碍致使原告未能按照《租赁合同》的约定对租赁物行使占有、使用的权利，构成违约。原告未能使用租赁物，其合同目的无法实现。根据《合同法》第九十四条第四项的规定：“有下列情形之一的，可以解除合同：……当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”原告经本院释明后主张解除《租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。关于合同解除的时间，合同解除通知到达对方时解除。本案原告在庭审当天明确作出解除合同的意思表示，合同解除时间以2018年7月12日为准。二、合同解除的法律后果《合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，关于原告主张的按金和已付租金问题，由于被告违约，涉案租赁物自始未能投入使用，根据《合同法》第二百二十八条关于“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或不支付租金”的规定，原告要求被告退还已经付租赁按金30000元和2017年11月、12月租金各10000元，本院予以支持。关于原告主张的清理垃圾和墙身装修费用问题。原告对租赁物进行废弃物清理并墙壁粉刷，支出费用18600元，有收据证明，本院予以确认。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项关于“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时……因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，应予支持”的规定，由于原告自始不能使用涉案租赁物，故其要求被告赔偿上述费用支出，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第二百二十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、确认原告陆冰与被告佛山市南海区樵宏物业管理有限公司签订的《南海区公有物业租赁合同（C）》（水产场租［2017］第071号）于2018年7月12日解除；二、被告佛山市南海区樵宏物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陆冰退还已付按金和租金共计50000元；三、被告佛山市南海区樵宏物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陆冰赔偿垃圾清理及装修费用共计18600元；四、驳回原告陆冰的其他诉讼请求；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取为758元（原告已经预交）,由被告佛山市南海区樵宏物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 羊 挺二〇一八年七月十六日书记员 冯嘉欣