江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）连民终字第02153号上诉人（原审被告）许珍。委托代理人李进洲，江苏瑞杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）连云港市柏兴无纺布制品有限公司，住所地东海县经济技术开发区晶都大道1069号。法定代表人林文镇，该公司董事长。委托代理人辛长青、傅成竹，江苏海郡律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）陈宽富。上诉人许珍因与被上诉人连云港市柏兴无纺布制品有限公司（以下简称柏兴公司）、陈宽富房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2014）新民初字第02785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月3日受理后，依法组成合议庭于2014年12月17日公开开庭审理了本案，上诉人许珍的委托代理人李进洲，被上诉人柏兴公司的委托代理人辛长青、傅成竹，被上诉人陈宽富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，当事人双方于2013年6月24日签订一份《房屋租赁合同》，约定：乙方（许珍）将坐落于原连云港市新浦区万润怡景苑8号楼2单元501号房屋出租给甲方（柏兴公司）使用。月租金3100元，租赁期限自2013年7月1日起至2014年6月30日止。乙方需提前7天将房屋钥匙交给甲方，以便甲方打扫卫生及搬家。乙方若因权属原因造成本合同无法履行，给甲方造成的损失由乙方承担。租赁期内房屋租金每年共计37200元，由甲方每年一次性支付给乙方，支付日期为乙方钥匙交付甲方时，同时乙方收取甲方押金3100元，押金在甲方交还房屋时退还。双方商定需甲方交纳的各项费用为：水、电、气、暖气费、电话费、物管费。任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的经济损失由责任一方承担。任何一方提前解除本合同，应支付另一方一月房租，作为损失的赔偿。合同还对房屋租赁的其他事项作了约定。合同签订后，柏兴公司依约向许珍交纳房屋租金37200元以及押金3100元，并使用租赁房屋。2014年5月，陈宽富到租赁房屋，向柏兴公司单位工作人员出示其与许珍之间签订的借款合同，并要求柏兴公司限期搬离。柏兴公司于2014年5月11日就此事向公安机关报警，经公安机关现场调解，但无结果。后又与许珍、陈宽富就此事协商，亦无结果。柏兴公司于2014年5月14日搬离涉案房屋。柏兴公司在搬离时，交纳电费的截止时间为2014年4月5日（抄表时间）。另查明，柏兴公司于2014年5月14日重新租房，每月的租金为3200元，截止2014年6月30日，柏兴公司比预期增加了150元的租金差价损失。截至2014年7月14日，涉案房屋尚有616元电费未交。许珍与于2011年4月8日签订《借款合同》，约定许珍向陈宽富借款23万元，许珍将坐落于连云港市新浦区解放东路9号万润怡景苑8号楼2单元501号房屋作抵押，如许珍在2012年4月7日前没有还清全部借款，上述抵押物作为违约赔偿，归第三人所有。但该抵押未办理登记。后许珍未按约还款，至今尚有部分欠款未归还陈宽富。原审法院认为，当事人双方所签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。当事人双方在合同中约定许珍若因权属原因造成本合同无法履行，给柏兴公司造成的损失由许珍承担。对于许珍应向柏兴公司支付的各项费用，原审法院综合认定如下：1、租金损失4950元。柏兴公司在承租期间，陈宽富对租赁房屋主张所有权，并要求柏兴公司限期搬离，致使本合同无法继续履行，柏兴公司于2014年5月14日搬走。许珍应退还柏兴公司2014年5月14日至2014年6月30日之间的租金4800元［3100元+（3100元÷31天×17天）］以及柏兴公司在此期间产生的租金差价损失150元。2、押金3100元。当事人双方一致认可许珍收了柏兴公司租房押金3100元，故许珍应将此3100元押金退还柏兴公司。3、违约赔偿金3100元。当事人双方在合同中约定“任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的经济损失由责任一方承担。柏兴公司主张许珍支付一个月的租金作为违约赔偿金，不违反法律规定，原审法院予以确认。此外，柏兴公司仅交纳了抄表时间至2014年4月5日的电费，其在2014年5月14日前的电费尚未交纳。根据许珍举证的催缴电费通知书，涉案房屋截止2014年7月14日尚欠616元电费未交。原审法院酌情当事人双方各承担一半的电费，即柏兴公司应承担313元电费。综上，许珍还应向柏兴公司支付各项费用共计10837元（4950元+3100元+3100元-313元）。原审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：许珍于判决生效之日起十日内给付连云港市柏兴无纺布制品有限公司各项费用10837元；驳回连云港市柏兴无纺布制品有限公司的其他诉讼请求。上诉人许珍不服一审判决，向本院提起上诉称：上诉人不存在违约，是被上诉人陈宽富抢占房屋，逼迫被上诉人提前终止房屋租赁，应由陈宽富承担违约责任。一审法院通过庭审已经查证了是陈宽富的行为造成了柏兴公司提前终止房租租赁，却判决上诉人承担陈宽富造成的后果，明显不公。请求二审撤销一审判决第一项，改判上诉人承担给付2787元（已扣除电费313元)，另外的7900元由陈宽富承担。被上诉人柏兴公司辩称：本案法律关系是房屋租赁合同法律关系，柏兴公司和许珍为合同双方当事人。根据合同相对性原则，双方当事人之间的合同因第三人侵权造成合同不能履行的，合同一方当事人有权依据合同约定要求合同当事方承担违约责任，第三人的侵权行为不影响合同当事一方按照约定要求对方承担违约责任的权利，上诉人认为应由陈宽富向柏兴公司承担责任的主张不能成立，陈宽富侵权造成合同不能履行的相关责任应由许珍承担。被上诉人陈宽富答辩称：本人与上诉人许珍之间的借款行为，不违反国家法律法规规定，合法有效。许珍向本人借款23万元至今未还清，并用涉案房屋作为抵押，承诺该房屋在未还清借款前归本人处理，上诉人许珍物权处理该房屋。许珍与柏兴公司因房屋租赁发生的纠纷与本人毫无关联。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。二审中，被上诉人陈宽富申请证人崔某出庭作证，证明2014年6月份，因为和许珍有经济纠纷，得知许珍要处理涉诉房屋，电话联系不到许珍，后在涉诉房屋处发现该房已经出租。因为之前和许珍有约定，房屋由陈宽富、崔某处理，现该房被出租，陈宽富、崔某便向租房人柏兴公司说明情况，并打电话给派出所报案。此外，许珍债务很多，该房已被保全，多家债权人向许珍要钱，影响柏兴公司对房屋正常租赁使用。上诉人许珍质证称：对证人证言真实性无异议，对证明目的有异议，从柏兴公司的起诉可以看出，影响房屋使用的是陈宽富。被上诉人柏兴公司质证称：对证人证言的真实性无异议，对关联性及证明目的均有异议，该证言不能证明并否认上诉人许珍的违约事实。本院认为，上诉人许珍、被上诉人柏兴公司对崔某的证人证言真实性均无异议，该证言证明涉诉房屋存在纠纷，柏兴公司无法对房屋正常租赁使用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者约定解决。本案中，当事人双方所签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。当事人在合同中约定许珍若因权属原因造成本合同无法履行，给柏兴公司造成的损失由许珍承担。综上，许珍应当承担本合同无法履行的违约责任以及给柏兴公司造成的损失。许珍与陈宽富之间的纠纷，可依照法律规定或者约定另案解决。综上，上诉人许珍的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90元，由上诉人许珍负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡丹代理审判员  周旭代理审判员  王江二〇一五年一月九日书 记 员  徐萌法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。