湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2014）芙民初字第3483号原告刘旭芳，男。委托代理人陈熠，湖南云天律师事务所律师。被告中南润海（北京）实业有限公司，住所地北京市海淀区北洼路90号16号楼三层3067室。法定代表人谭晶文，执行董事。委托代理人樊卫东，男。原告刘旭芳与被告中南润海（北京）实业有限公司（以下简称润海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员杨孟庭独任审判，于2014年12月18日公开开庭进行了审理，书记员钟海燕担任庭审记录。原告委托代理人陈熠到庭参加诉讼，被告润海公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院对本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘旭芳诉称：刘旭芳与润海公司于2013年6月8日签订了房屋租赁合同，刘旭芳将位于长沙市芙蓉区五一大道158号人瑞潇湘国际大厦2329号房出租给润海公司，租期5年，即自2013年7月8日至2018年7月7日止，租金按季度支付，每次提前十天支付下一个季度的租金。《房屋租赁合同》签订生效后，润海公司向刘旭芳交纳了租赁押金4265元，并按照约定如期交纳了2013年度的约定租金。润海公司未按约定支付2014年第一季度的租金，刘旭芳于2014年4月30日向润海公司发出告示，催促润海公司交纳租金，润海公司于2014年5月30日交纳了2014年第一季度的租金。至2014年6月28日，润海公司又拖欠第二季度租金，刘旭芳多次催促，因润海公司人去楼空，无法联系，刘旭芳于2014年8月10日再次发出告示，要求解除租赁合同。2014年8月13日，刘旭芳被迫与润海公司终止房屋租赁合同。2014年9月9日至10月19日期间，润海公司先后多次聚集和指使社会闲散人员到现场吵闹、锁门、砸物，严重影响刘旭芳正常的工作和生活，给刘旭芳造成了巨大的经济损失。润海公司不守信誉，违反合同约定拖欠和拒交房屋租金，依约刘旭芳有权解除房屋租赁合同，润海公司应当依约承担违约责任并赔偿损失，将房屋恢复原状。现刘旭芳向法院提起诉讼，请求法院依法判决：1、解除房屋租赁合同；2、被告支付租金19192.5元；3、被告支付违约金4265元；4、被告将原告的房屋恢复原状。被告润海公司经合法传唤未到庭应诉，亦未向法庭提交书面答辩意见和相关证据，本院视其自行放弃答辩、举证、质证以及辩论的权利。经审理查明：2013年6月8日，刘旭芳与润海公司签订了《人瑞潇湘国际房屋租赁合同》，约定：刘旭芳于2013年6月8日将位于长沙市芙蓉区五一大道158号人瑞潇湘国际大厦2329号房交付给润海公司使用，2013年6月8日至2013年7月7日为免租期，租期5年，租期期间为2013年7月8日至2018年7月7日，基准租金每月4265元，前两年租金不递增，从第三年开始逐年递增5%，租金按季度支付，每次提前十天支付下一个季度的租金；违约保证金4265元，合同期满后需要遵循来装去丢原则，违反合同约定的，违约方须向守约方支付违约金4265元，并承担因此造成对守约方的一切损失，双方发生争议由长沙市芙蓉区人民法院裁定。合同签订后，双方即开始履行，刘旭芳向润海公司交付了房屋，润海公司向刘旭芳交纳了租赁押金4256元，并按照约定如期交纳了2013年度的租金。2014年4月30日，因润海公司拖欠租金，刘旭芳在租赁房屋门上粘贴告示，要求润海公司支付租金。润海公司于2014年5月3日交纳了2014年第一季度的租金（即2014年1月8日至2014年4月7日的租金）。2014年8月10日，因润海公司拖欠租金，刘旭芳在租赁房屋门上粘贴告示，告知解除房屋租赁合同等事项。2014年8月13日，刘旭芳将人瑞潇湘国际大厦2329号房出租给深通北斗公司。润海公司所欠刘旭芳租金期间为4个月零2天（即2014年4月8日至2014年8月10日）。刘旭芳没有相关证据证明润海公司对租赁房屋存在损毁而应恢复原状及赔偿损失的情况。以上事实，有《房屋租赁合同》、收款收据、银行卡客户交易查询单、告示、当事人陈述等证据予以证明。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同是在公平、自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，且内容及形式不违反国家法律、法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。润海公司拖欠房屋租金，经刘旭芳2014年4月30日催告支付租金至刘旭芳2014年8月10日通知解除合同，润海公司仍未支付2014年4月8日之后的房屋租金，其拖欠租金的行为违反合同约定，构成了违约，润海公司应当依法承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”的规定，刘旭芳有权解除与润海公司间的房屋租赁合同。刘旭芳于2014年8月10日通知润海公司解除房屋租赁合同，双方的合同已于2014年8月10日解除，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，合同解除不影响双方的权利义务清算。润海公司在2014年8月10日合同解除之后没有义务继续向刘旭芳交纳租金，但其对2014年8月10日之前尚欠的房屋租金仍然应当继续交付。刘旭芳要求润海公司支付所欠租金有法律依据，本院依法予以支持。润海公司应支付刘旭芳房屋租金17344.3元（2014年4月8日至2014年8月10日期间4个月零2天的房屋租金）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，润海公司拖欠房屋租金的行为违反双方合同约定，对其违约行为应承担支付约定违约金的违约责任。刘旭芳要求润海公司向其支付约定的违约金4265元，符合法律规定，本院依法予以支持。上述两项合计21609.3元，但润海公司于2013年6月8日向刘旭芳交付的租赁押金4256元应予以扣除，故润海公司实际应向刘旭芳支付人民币17353.3元。因刘旭芳在解除与润海公司间的房屋租赁合同后，将租赁房屋另行出租给他人，其行为已认可房屋现状，且刘旭芳没有提供相关证据证明租赁房屋存在损毁而应恢复原状的情况，故刘旭芳要求润海公司恢复房屋原状没有事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认刘旭芳与中南润海（北京）实业有限公司于2013年6月8日签订的《人瑞潇湘国际房屋租赁合同》于2014年8月10日已经解除；二、中南润海（北京）实业有限公司支付刘旭芳房屋租金17344.3元；三、中南润海（北京）实业有限公司向刘旭芳支付违约金4265元；四、以上二三项合计人民币21609.3元，扣除中南润海（北京）实业有限公司已付的租赁押金4256元后，中南润海（北京）实业有限公司实际还应支付刘旭芳17353.3元，限于本判决生效后十日内履行；五、驳回刘旭芳其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费386元，因适用简易程序审理，减半收取计193元，由中南润海（北京）实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。代理审判员  杨孟庭二〇一五年一月十九日书 记 员  钟海燕附：法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。