湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民初173号原告：鲍彬，男，汉族，1985年12月31日出生，住湖北省鄂州市鄂城区，委托诉讼代理人：赵燕萍，湖北忠三律师事务所律师。被告：深圳市德普施教育科技有限公司，住所地：广东省深圳市南山区南山街道东滨路永新时代广场**楼****。法定代表人：李学云，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕军，湖北吕军律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈鹏，湖北吕军律师事务所律师。被告：湖北金利屋房地产有限公司，住所，住所地：湖北省武汉市武昌区紫阳路**紫阳·金利屋******div>法定代表人：鲍友清，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊青山，湖北森生律师事务所律师。被告：冯洪涛，男，汉族，1965年4月26日出生，住湖北省汉川市，被告：湖北天门天普置业有限责任公司，住湖北省天门市竞陵办事处龙潭一小区。法定代表人：冯洪涛。原告鲍彬与被告深圳市德普施教育科技有限公司（以下简称德普施公司）、湖北金利屋房地产有限公司（以下简称金利屋公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭，并依鲍彬的申请，追加冯洪涛、湖北天门天普置业有限责任公司（以下简称天普公司）为本案被告。本案于2018年7月2日公开开庭进行了审理。原告鲍彬的委托诉讼代理人赵燕萍，被告德普施公司委托诉讼代理人陈鹏，被告金利屋公司委托诉讼代理人熊青山到庭参加了诉讼，被告冯洪涛、天普公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案审理期限应扣除公告期间。本案现已审理终结。鲍彬向本院提出诉讼请求：1、撤销（2017）鄂01执异1645号《执行裁定书》；2、解除对湖北省武汉市武昌区紫阳路139号紫阳·金利屋小区3栋1单元27层2室房屋的查封，停止对该房屋评估、拍卖等执行措施；3、本案诉讼费由四被告承担。事实和理由：2013年9月6日，鲍彬与金利屋公司签订《武汉市商品房买卖合同》，认购位于湖北省武汉市武昌区紫阳路139号紫阳·金利屋小区3栋1单元27层2室的商品房后，鲍彬于当月9日即支付了全额购房款，并搬迁到该房屋居住至今。因金利屋公司未向鲍彬开具购房发票等办理产权登记的必备资料，致使鲍彬未能办理房产过户登记手续。由于武汉市中级人民法院在执行德普施公司与金利屋公司、冯洪涛、天普公司股权转让纠纷一案中，以（2015）鄂武汉中民商初字第00364-1号民事裁定，查封了鲍彬购置的该套房屋，且以（2017）鄂01执异1645号执行裁定，就鲍彬提出的异议申请予以驳回。故，现提起执行异议之诉。德普施公司辩称，一、鲍彬与金利屋公司法定代表人鲍友清系父子关系，其与金利屋公司于2013年9月6日签署《武汉市商品房买卖合同》后，至今未办理合同备案登记及产权过户手续，其情形不符合常理。且该合同约定的购房单价为每平方米16128元，与当时同地段同类型的房价水平并不匹配。故，德普施公司有理由怀疑该购房合同的真实性及合法性。二、鲍彬入住涉案房屋虽经社区居委会及物业公司证明，但其于2013年才与金利屋公司订立购房合同，却自2009年入住的事实表明，鲍彬并非合法占有使用该房屋。故，在金利屋公司实质系鲍友清家庭全面控制的企业，鲍彬与其家人共同居住在涉案房屋内的事实，不能证明鲍彬的购房行为及居住行为合法的情形下，其主张已合法占有被执行房产的理由不能成立。三、依买卖双方的约定，该套房屋的购房总价为4000389.12元，然按鲍彬提交的银行凭证显示，其仅支付了400万元，该款项与购房总款并不相符。且由于金利屋公司系家族企业，其间存在多笔资金往来实属正常，然鲍彬并未在银行凭证中注明其支付款项的性质，以致无法区分款项的真实用途。故，鲍彬提交的支付凭证，因不真实、不完整，不能证实其已履行了全额购房款的支付义务。四、鲍彬在其诉状中陈述，其未办理产权过户登记的原因，系金利屋公司不配合所致，然在该小区其他房屋存在办理权属转移登记，且作为现房的该套房产并无过户登记障碍的情形下，鲍彬完全可基于其与金利屋公司法定代表人的亲属关系，比其他购房者更能迅速地办理产权过户手续，而不至于在法院执行时提出异议主张。五、根据湖北省武汉市武昌区人民法院（以下简称武昌区法院）于2016年4月15日作出的（2016）鄂0106民初815-2号民事裁定可知，金利屋公司在法院查封了其名下位于武昌区紫阳路139号紫阳金利屋小区3栋1层5、6、7室后，以置换方式更换被查封的房产中即包含了涉案房产，该事实说明位于湖北省武汉市武昌区紫阳路139号紫阳·金利屋小区3栋1单元27层2室的商品房始终系金利屋公司的财产，并未出售给鲍彬。据此，德普施公司有权要求评估、拍卖被执行标的物，鲍彬全部的诉讼请求应予驳回。金利屋公司辩称，对鲍彬起诉的事实予以认可。因金利屋公司经营状况不佳，人员流动性较大，相关税费也未缴清，致使金利屋公司与鲍彬签订合同后，一直拖延为其办理房产过户手续。故，金利屋公司认为，鲍彬所享有物权期待权可排除执行。冯洪涛、天普公司未答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对2013年9月6日《武汉市商品房买卖合同》、2013年9月9日银行凭证、2013年9月10日《收据》、2016年4月25日《收据》、2008年4月30日《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，虽德普施公司表示不清楚该组证据的真实性，但经核实证据原件后，因德普施公司未举示反驳证据，本院予以采信。2、对金利屋公司于2018年7月3日作出的《关于鲍彬入住紫阳金利屋小区3栋2702室情况说明》，因金利屋公司属本案利害关系人，且其法定代表人及股东均与本案原告存在特殊关系。故，在鲍彬与金利屋公司并无实质证据佐证该说明所阐述的事实客观存在的情形下，对该份证据，本院不予采信。经审理查明，鲍友清与陈少英系夫妻关系，其婚姻状况存续至今。鲍彬、陈芬为该夫妇的婚生子女。金利屋公司设立于2004年12月27日，注册资本8000万元，公司股东鲍友清、陈少英分别持股98.12%、1.88%，鲍友清为该公司法定代表人。2006年11月15日、2007年1月12日，金利屋公司就其开发建设的位于武昌区紫阳路139号紫阳金利屋小区1-3#楼分别取得编号武开管预售（2006）252号、武开管预售（2007）009号《武汉市商品房预售许可证》。2008年4月30日，鲍彬与北京东易日盛装饰股份有限公司武汉分公司签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》约定，北京东易日盛装饰股份有限公司武汉分公司承包紫阳·金利屋3-2702号房屋的室内装修等。该合同经签约双方签名、盖章确认。2013年9月6日，鲍彬与金利屋公司签订《武汉市商品房买卖合同》约定，金利屋公司投资建设的紫阳·金利屋商品房项目已取得编号武国用（2006）第547号《国有土地使用证》、武规昌建证（2006）026号《建设工程规划许可证》、编号4210620060425006《建设工程施工许可证》、（武开管）预售（2007）009号《武汉市商品房预售许可证》。现以每平方米16128元的价格向鲍彬出售该项目第3栋27层02号商品房，建筑面积248.01平方米，总金额3999905元，付款方式为一次性支付。商品房为预售的，由金利屋公司向房地产管理部门申请登记备案等。该合同经签约双方分别签名、盖章确认后，鲍彬于当月9日通过银行转账方式向金利屋公司汇付400万元，金利屋公司亦于次日向鲍彬开出《收据》，表明收到鲍彬以转账方式支付的金利屋3-2702号房房款3999905元。2016年4月15日，湖北省武汉市武昌区人民法院作出（2016）鄂0106民初815-2号民事裁定载明，金利屋公司与李朝晖、湖南辉宏控股集团有限公司民间借贷纠纷一案，于2016年2月22日申请财产保全，请求依法冻结李朝晖、湖南辉宏控股集团有限公司的银行存款1950万元或查封其他相应价值的财产，并以其提供的自有房产作担保。现金利屋公司请求将担保财产三间商铺更换为等价值的商品房，因其申请符合法律规定，遂裁定：一、解除对金利屋公司名下位于武昌区紫阳路139号紫阳·金利屋小区3栋1层5、6、7室三处房产的查封；二、查封金利屋公司名下位于武昌区紫阳路139号紫阳·金利屋小区3栋27-28层2室房屋。金利屋公司在该裁定作出后的当月25日即开具一份《收据》记载，收到3-2702鲍友清交纳的前期水费338元。2017年9月22日，武汉市武昌区黄鹤楼街读书社区居民委员会及武汉东木物业管理有限公司（金利屋服务中心）分别出具《证明》称，兹有鲍彬、陈少英、鲍友清自2009年年初至今一直居住在武昌区张之洞路139号紫阳·金利屋小区3栋2702室。同年12月25日，本院作出（2017）鄂01执异1645号执行裁定载明，原告德普施公司与被告冯洪涛、金利屋公司、天普公司及第三人湖北省天门市德普施教育有限公司、天门职业学院股权转让纠纷一案，本院于2015年11月12日作出（2015）鄂武汉中民商初字第00364号民事判决：一、冯洪涛向德普施公司支付股权转让款1780万元及截至2015年2月2日的违约金928.2万元，并支付自2015年2月3日起按逾期部分总额每日千分之一标准计算的违约金至债务履行完毕之日止；二、天普公司对股权转让款1780万元向德普施公司承担连带清偿责任；以上判项于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回德普施公司其他诉讼请求。德普施公司不服该判决，上诉至湖北省高级人民法院。湖北省高级人民法院于2016年6月16日作出（2016）鄂民终643号民事判决：一、维持（2015）鄂武汉中民商初字第00364号民事判决主文第一、二项；二、撤销（2015）鄂武汉中民商初字第00364号民事判决主文第三项；三、金利屋公司对本判决第一项中冯洪涛应付的股权转让款1500万元及违约金（截至2015年2月2日的违约金为819万元，自2015年2月3日起至本判决确定的给付之日止，以1500万元为基数，按逾期部分总额每日千分之一标准计算违约金）向德普施公司承担连带清偿责任等。2016年8月1日，本院作出（2015）鄂武汉中民商初字第00364-1号民事裁定及协助执行通知书，查封金利屋公司名下位于武汉市武昌区紫阳路139号紫阳·金利屋小区共计24套房屋，其中包括该小区3栋27层2室。上述判决生效后，德普施公司申请强制执行，本院以（2016）鄂01执1253号立案执行。因鲍彬提出执行异议，请求解除对位于武汉市武昌区紫阳路139号紫阳·金利屋小区3栋27层2室房屋的查封，经查，鲍彬名下尚有其他用于居住的房屋。故，基于涉案房产现登记于金利屋公司名下之事实，即便鲍彬在法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同，并按约支付了购房款，但其名下因存在其他用于居住的房屋，不符合法律保护物权期待权的条件，遂裁定驳回鲍彬的异议请求。庭审中，金利屋公司表明其开发建设的紫阳·金利屋小区存在其他购房者已办理房产过户登记的事实。庭审后，金利屋公司于2018年7月4日出具一份《关于紫阳·金利屋小区办证情况的说明》称，金利屋公司开发的紫阳·金利屋小区共有房屋412套，截至2016年8月1日，尚有8套房产未销售。因法院于查封该小区的相关房产后，我公司才知销售给王立强、陈芬及鲍彬等十三名业主的房屋，尚未办理房产过户登记。对于已办理产权过户登记业主的具体情况，因未接受该部分业主的委托，故，对其他业主办证情况并不清楚。另查明，鲍彬名下存有位于武汉市武昌区临江大道98号武汉积玉桥万达广场（二期）7栋2单元14层2室的房屋，产权证编号为武房权证昌字第**。本院认为，执行异议之诉的关键在于审查购房者享有的实体权利是否足以阻却执行措施。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，鲍彬与金利屋公司所签订的《武汉市商品房买卖合同》，系当事双方的真实意思表示，合同内容未违反我国法律禁止性规定，应认定为有效。鲍彬虽在人民法院查封前即已交清了涉案房产的购房款，且经社区居委会及物业公司的证实，其自2009年起至今入住该套房屋，并存在其家人向物业公司交纳水费的记录，但作为与被执行人房地产开发企业金利屋公司法定代表人及股东具有亲属关系的特殊购房者，在购房合同尚未签订及购房款尚未缴纳之前便可装修入住涉案房屋，却在入住后，甚至购房合同签订及购房款缴清后，长期怠于办理产权过户登记，其行为具有一定的过错。具体理由为，因较其他购房者而言，存在诸多便利的鲍彬，在金利屋公司能够配合其他购房者办理产权过户的情况下，却单就为其办理产权过户予以推诿的说词，并不符合常理。且结合金利屋公司于2018年7月4日所作出《关于紫阳·金利屋小区办证情况的说明》之内容可知，金利屋公司系在本院于2016年8月1日查封该小区的相关房产后，才获知销售给鲍彬的房产尚未办理产权过户登记，而该说明恰好证实，鲍彬并未在涉案房产被查封前，要求金利屋公司配合其办理涉案房产的物权凭证，这才导致金利屋公司并不清楚该套房产权属变更的相关情况。同时，依双方间《武汉市商品房买卖合同》的约定，金利屋公司应就该合同向房地产管理部门申请登记备案，然鲍彬却无视合同约定，其放任行为致使金利屋公司在明知涉案房屋已出售且已交付的情况下，仍以权利人的身份将该套房产用于其他民事案件诉讼保全的担保财产，故而，即便鲍彬表示对该事实不知情，但仍不能推卸其应向金利屋公司主张合同义务的责任。据此，在鲍彬未举示实质证据证实自己在2013年签订购房合同后至本院于2016年查封涉案房屋时的期间内，曾向金利屋公司提出过权利主张的情形下，其将未办理物权变更登记的责任完全归咎于金利屋公司的理由，本院不予支持。由于目前鲍彬名下尚有其他住房，其购置的涉案房产已超出了基本生活所需，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定的物权期待权保护条件，不具有足以排除对执行标的物正当执行的民事权益。至于鲍彬以本院在作出（2017）鄂01执异1645号执行裁定时，未适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定为由，认为其享有的实体权利可排除执行的观点，因鲍彬对于涉案房产不能办理产权过户登记具有一定的过错，依《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第四项“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，其主张的权利亦不能对抗执行申请人德普施公司对执行标的物的执行申请。故，其要求停止对涉案房产执行及撤销本院（2017）鄂01执异1645号执行裁定的主张，本院均不予支持。且根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第一款规定，就其要求解除对涉案房屋查封的诉请，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回鲍彬的诉讼请求。本案案件受理费38799.24元，由鲍彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审 判 长  胡 劲审 判 员  林宏文人民陪审员  罗文玲二〇一八年七月十八日法官助理陈细凤书记员毛亚坤