浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0604民初4916号 原告：芦小波，男，1987年8月5日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人：陈钱园，浙江振进律师事务所律师。 被告：周文宾，男，1980年4月6日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。 原告芦小波诉被告周文宾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法由审判员薛敏适用简易程序，于2018年7月4日公开开庭进行了审理。原告芦小波的委托诉讼代理人陈钱园到庭参加诉讼，被告周文宾经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告芦小波向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2017年4月15日签订的房屋租赁合同；2.依法判令被告返还原告剩余房屋租金21131.5元（自2017年8月7日至2018年4月15日的房屋租金，已支付5000元）；3.依法判令被告承担违约金10000元，以上共计31131.5元；4.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2017年4月15日签订一份租房合同协议，合同对租赁期限、租金及支付方式、违约责任等进行了约定，原告按约定执行，已一次性交付第一年房租，现被告在不是房东情形下，明知自己2017年8月6日合同期限届满却仍将房屋转租给原告，使原告被房东明确告知搬走。为减少损失，跟房东沟通后，原告与檀艳青一起重新签订了租赁合同。嗣后，原告多次要求被告返还房租和违约金，至原告起诉之日被告只退还了5000元。至今，原告虽多次催讨，被告仍未支付上述余款。故原告提起诉讼，望依法支持诉讼请求。 被告周文宾未作答辩，亦未向本院提交相关证据。 原告芦小波为证明其主张，依法向本院提交了以下证据材料： 1.原告身份证复印件、被告人口信息复印件各一份，以证明原、被告双方主体资格的事实； 2.租房合同协议原件一份，以证明原、被告之间租赁关系存在的事实； 3.原告、檀艳青与房东签订的营业房租赁合同原件一份，以证明被告实际为承租人且原告现在的租赁关系的事实。 因被告周文宾未到庭，无法对原告提供的上述证据发表质证意见，视为其放弃相应的质证权利。本院经审查认为，原告提供上述证据来源合法、内容真实可信，本院予以认定并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月15日，出租方周文宾与承租方芦小波签订《租房合同协议》一份，载明租房期限1年，从2017年4月15日至2018年4月15日。周文宾出租位于房屋给芦小波使用，一次性支付租金38000元。协议中对双方的违约责任进行了约定，其中“甲方（周文宾）不得在合同未满期间收回店面，如合同期内甲方强制收回店面，甲方必须以10000元赔偿乙方（芦小波）损失，乙方在合同期满后，在同等条件下优先租用，提前两月告知甲方。”2017年8月8日前，案涉房屋的房东邵卫江与承租人檀艳青签订了《营业用房租凭（应为“赁”）合同》，邵卫江将座落于上虞城北菜场保华路38-40号一至三层营业房，共计2间，合计建筑面积274.6平方米，租给檀艳青使用，租赁期限自2017年8月8日至2020年8月7日，其中2017年8月8日至2018年8月7日，年租金为壹拾贰万元，保证金2000元。该份合同背面有檀艳青、芦小波共同签名确认的“保华路38-40号，房租12万元整，拾贰万元由檀艳青与芦小波共同承担，各自一半6万。”本案中，被告周文宾已于2017年9月15日退还原告租金5000元。 本院依职权向案外人檀艳青电话询问，其向本院表示：檀艳青、芦小波在2017年8月8日之前与案涉房屋的二房东即本案被告周文宾分别签订房屋租赁合同，檀艳青的租赁期届满至2017年9月1日，芦小波的租赁期届满至2018年4月15日，檀艳青与芦小波并不知道周文宾与房东邵卫江的租赁期限，租赁期限届满后，邵卫江要收回房屋，后檀艳青、芦小波与邵卫江签订租赁协议，并已支付了一年租金12万元，由檀艳青与芦小波各半负担。 本院认为，本案的主要争议焦点为2017年4月15日原、被告签订的租房合同协议是否符合法定解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了法定解除的五类情形，其中第二项和第四项规定了在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。根据本案已查明事实，被告周文宾与实际出租人邵卫江之间的租赁合同至2017年8月6日届满，但在未续租情形下，周文宾实际以消极不作为的方式，致使其与原告芦小波签订的案涉房屋的转租协议客观上无法继续履行，且被告向本院提交的微信转账及聊天截图中，已经表明其以退还部分租金方式不再继续履行2017年4月15日协议项下的出租人义务，客观上不能实现合同目的，故双方在协议解除无法达成情形下，原告以诉讼的方式要求解除该协议的请求，符合上述法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，结合双方签订合同中约定的租赁期限以及被告周文宾与邵卫江约定的租赁期限、周文宾已经履行的内容，被告尚需退还原告的租金为21131.5元（具体计算方式2017年8月7日至2018年4月15日共计251天的房屋租金为38000元/365天*251天=26131.5元，再扣除被告已支付的5000元，尚有21131.5元）。而关于原告所主张的违约金10000元内容，与协议中所约定的情形并不一致，且原告亦未举证证明实际损失，故本院对此不予支持。 综上，原告诉讼请求中，合理部分予以支持，不合理部分应予驳回。被告周文宾经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法可作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告芦小波与被告周文宾于2017年4月15日签订的《租房合同协议》； 二、被告周文宾应于本判决生效之日起三日内退还原告芦小波剩余房屋租金21131.5元； 三、驳回原告芦小波其他诉讼请求。 如果被告周文宾未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费578元，减半收取计289元，由原告芦小波承担93元，被告周文宾负担196元（于本判决生效之日起三日内向本院履行）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  薛敏 二〇一八年七月六日 书记员  金冰 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。