广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初7894号原告：广东宏德科技物业有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区玫瑰东路3号四楼，统一社会信用代码9144060473856171X4。负责人：陈辉。委托诉讼代理人：林晓春，广东至简律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙国艳，广东至简律师事务所实习律师。被告：谷明玮，男，1978年11月14日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告广东宏德科技物业有限公司佛山分公司诉被告谷明玮物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告公摊电费5588.37元、物业管理费33489.90元及滞纳金51431.57元（暂计至2018年3月31日，后续滞纳金另计），暂合计90509.84元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年10月31日至今，原告一直为东建世纪嘉园小区提供物业管理服务，并与业主委员会多次续签了《世纪嘉园物业管理服务委托合同》，根据合同约定，2013年4月30日前住宅的物业管理费为1.5元/平方米/月，2013年4月30日后住宅的物业管理费升为1.6元/平方米/月，上述费用在当月30日前向业主及物业使用人收取，业主和使用人逾期缴纳的，自公布通知30日后每日按欠缴金额的千分之一缴纳滞纳金。被告系东建世纪嘉园小区5幢1502房的业主，物业面积208.79平方米，从2009年6月1日起被告拒绝支付公摊电费，从2009年9月1日起被告拒绝支付物业管理费。原告长期以来不断催收未果，遂起诉。被告辩称，确认原告起诉状的起始时间，无异议，公摊电费和管理费无异议，对滞纳金有异议，不交管理费的原因是2009年被告的房屋连续被盗，物业公司没有处理好盗窃事件，因此一直拖到现在。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照、被告公安信息系统查询结果，证明原、被告的诉讼主体资格。2、世纪嘉园物业管理服务委托合同3份（2010年6月21日、2013年7月10日、2016年6月15日），证明原告与被告居住的世纪嘉园小区签订物业服务合同，规定了物业管理费、滞纳金的标准。3、佛山市（禅城区）商品房合同登记信息查询结果，证明被告是世纪嘉园小区5座1502房的业主，房屋建筑面积是208.79平方米。4、《证明》，证明原告从2004年进驻涉案小区，为世纪嘉园小区提供物业服务。诉讼中，被告未举证。诉讼中，根据被告申请，本院向公安机关调取了两份询问笔录及一份立案决定书。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认定如下：对原告举证的证据1、3，被告无异议，本院予以确认。对证据2、4，经核对原件，本院确认其真实性。对本院调取的证据，双方当事人对真实性均无异议，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2010年6月21日、2013年7月10日、2016年6月15日，佛山市禅城区汾江南路金源街33号世纪嘉园小区住宅业主委员会作为委托方（甲方）、原告作为受托方（乙方）分别签订了《世纪嘉园物业管理服务委托合同》，均约定甲方将佛山市世纪嘉园委托于乙方实行物业管理服务，委托期限各为三年，第十一条约定，委托管理服务事项包括维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤；第二十条约定，安防实行24小时治安、加强全封闭管理，消防管理，配备对讲机、全套安防器械以及统一着装。乙方在世纪嘉园配置4个安防工作岗位，实行24小时值班和监控制度；第一份委托合同约定，住宅的物业管理费为1.5元/平方米/月，后两份委托合同约定，住宅的物业管理费为1.6元/平方米/月，上述费用按月收取，在当月30日前向业主及物业使用人收取；业主和使用人逾期缴纳的，乙方有责任提醒逾期交费住户，自公布通知30天后每日按欠缴金额的千分之一缴纳滞纳金。另查明一，根据商品房登记信息查询，禅城区金源街33号五座1502房权属人为谷明玮，登记日期2006年4月18日，建筑面积为208.79平方米。另查明二：2018年4月13日，佛山市禅城区世纪嘉园第三届业主委员会出具《证明》，内容为：兹有广东宏德科技物业有限公司佛山分公司（原广东华银物业有限公司佛山分公司）从2004年进驻世纪嘉园小区前期物业服务开始至今一直都是该公司进行物业管理服务工作，得到了广大业主的好评！物业管理处工作人员每月都会按业委会的要求将业主、使用人缴费通知单（缴费通知单中写明管理费与公共分摊电费金额）派发到业主家门口插单处、公共电费是由物业公司先行垫付给供电局，然后按供电局的发票金额分摊到每户业主，业主缴纳物业管理费的同时也需要缴纳公共分摊的电费。另查明三：根据本院调取的澜石派出所制作的询问笔录，原告在2009年10月17日笔录中陈述：2009年10月12日12时许至2009年10月13日12时许在案涉小区5座1502房被盗，被盗物品为人民币7000元和案涉房屋购房合同和发票、佛山市禅城区朝安北路11号尚辉苑C9座703房的购房合同和发票；门锁没有被毁坏，因为原告家在15楼顶楼，小偷从阳台爬进来。原告在2009年6月22日笔录中陈述：其车内物品在佛山市禅城区世纪嘉园与南方电网之间的路边被盗。2009年10月20日，佛山市公安局禅城分局出具《立案决定书》，决定对谷明玮被入屋盗窃案立案侦查。本院认为,本案系物业服务合同纠纷,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，原告与业委会签订的物业服务合同对被告具有约束力。原告依约为被告提供了物业管理服务，被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。被告在答辩中对公摊电费和管理费的金额无异议，故原告主张被告支付公摊电费5588.37元、物业管理费33489.9元，本院予以支持。关于被告拒交管理费用理由的正当性审查问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，业主拒交物业费需基于正当理由。由于物业管理公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，因此，从维护整个小区的稳定性及全体业主的合法权益考虑，对个别业主提出的减免物业费主张应慎重处理。故上述正当理由，应当限定为物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。在该种情况下，业主的合同权利被侵犯，有权要求减免物业费。本案中，被告因家中被盗认为物业管理存在安保疏漏，从而拒交物业费，对此，因尚无证据证明该盗窃案已侦破，偷盗人员、手法等均未查清，是否为熟人或小区内居民作案存疑，故仅凭公安机关的询问笔录和立案决定书，不足以证明原告在安保服务方面存在疏漏，即无法证明案发时小区内的安全监控系统是否运作正常，保安人员是否巡逻到位，保安人员有否按照制度规定对小区出入人员进行登记或者实行刷卡出入等，被告也未提供证据证明原告的安保服务不符合案涉物业服务合同第十一、二十条的约定，结合案涉小区业委会出具的《证明》，本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。如被告确有证据证明原告未尽到安保义务导致其遭受财产损失，可另行主张。关于违约金。被告未依约交纳物业费，构成违约，原告有权按照合同计收违约金，合同约定的违约金标准为日千分之一，即年利率36%，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，该标准显然过高，且被告提出异议，应予调整。结合案情，考虑到被告的违约时间，本院参照上述司法解释的规定，将违约金标准调整为年利率24%。经审查，原告提交的滞纳金计算说明中对逾期天数、每期管理费的计算，符合合同约定，可作为计算违约金的依据，则按年利率24%计算后，其总额应为原告主张的51431.57元的2/3（24%/36%）,即计至2018年3月31日，被告应支付的违约金为34287.71元。对原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告谷明玮于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东宏德科技物业有限公司佛山分公司支付公摊电费（2009年6月至2017年12月）5588.37元、物业管理费（2009年9月至2018年3月）33489.90元及违约金34287.71元；二、驳回原告广东宏德科技物业有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1031元，由原告广东宏德科技物业有限公司佛山分公司负担195元，由被告谷明玮负担836元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一八年七月二十日书记员  潘有鹏