四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0114民初2547号 原告：钟英健，男，1983年8月4日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区畅家巷19号703，现住成都市新都区。 委托诉讼代理人：骆庸超（系钟英健之妻），女，1990年7月8日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：田勇，四川公生明律师事务所律师。 被告：朱文兵，男，1973年1月17日出生，汉族，住成都市金牛区金牛乡高家村3组，现住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：余洋，四川集文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨棋茹，四川集文律师事务所律师。 原告钟英健与被告朱文兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理。7月10日，本院作出（2017）川0114民初3107号民事判决。朱文兵不服，向四川省成都市中级人民法院提起上诉。11月16日，四川省成都市中级人民法院作出（2017）川01民终11872号民事裁定，因二审中出现新证据，影响案件审理结果，遂撤销原判，发回本院重审。本院于2018年3月19日进行重审立案登记，并依法另行组成合议庭于4月25日公开开庭进行了审理。钟英健及其委托诉讼代理人骆庸超、田勇，朱文兵及其委托诉讼代理人余洋、杨棋茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟英健向本院提出诉讼请求：1.确认双方当事人2013年3月5日订立的房屋租赁合同已于2017年3月28日解除；2.朱文兵腾退成都市新都区大丰崇义桥南街63号商铺；3.朱文兵支付拖欠的2015年3月5日至2017年3月5日期间的租金合计99280元，并按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计付利息；4.朱文兵按照合同约定的租金支付标准每年117128元支付从2017年3月6日至实际腾退之日止的房屋占有使用费。事实与理由：2013年3月5日，钟英健与朱文兵订立房屋租赁合同，约定将成都市新都区大丰崇义桥南街63号商铺出租给朱文兵，租赁期限最低3年，租金前年按80000元计付，以后按10%递增。钟英健依约向朱文兵交付了商铺，但朱文兵未足额支付租金。3年租赁期限届满后应当视为不定期租赁，钟英健有权随时解除。2017年3月26日，钟英健向朱文兵邮寄解除房屋租赁合同的通知书。28日，朱文兵收到该解除通知书。 朱文兵辩称，双方当事人订立的第二份房屋租赁合同约定租赁期限为不超过最长法定年限，故租赁期限尚未届满。约定租金为前两年80000元，以后按10%递增。钟英健私自把合同书中“前两年”的“两”划掉。2017年3月5日前的租金已付清，此后的租金未支付是因为钟英健以注销原收租银行卡账户的方式拒收。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。根据当事人的举证和质证，本院认定事实如下： （一）案涉商铺情况。案涉商铺为成都市新都区大丰崇义桥南街63号1间40平方米的商铺。当事人提供的新都大丰皇花村字第97023号村镇房屋所有权证显示，所有人为案外人钟建君与谢勇共有。本院在原审中于2017年7月5日向该两位案外人调查，其陈述：1.彼此之间为母子关系，其中钟建君为钟英健的姑妈；2.2008年12月12日，其与钟英健的父亲钟水生达成房产分割协议，案涉商铺分给钟水生，尚未办理所有权转移登记；3.其知晓并认可钟英健对案涉商铺的出租。 （二）房屋租赁合同约定情况。钟英健与朱文兵以案涉商铺为租赁物先后订立2份书面房屋租赁合同，每份均1式2份，各执1份。双方当事人均提供各自持有的该2份合同的合同书原件作为证据。4份合同书每份正文部分均为订书机装订而成的单面打印（有少量笔写字）2页纸。4份合同书打印的正文部分内容基本相同。4份合同书原件相关内容如下： 1.有关租金部分。4份合同书正文第1页，均在第1条第7款租金支付方式与第8款甲方银行账号之间的空白处，笔写了“从2013年3月5日开始递增8000元”。4份合同书正文第1页第3条均打印约定，“租金前两年按人民币8万元计付，以后租金按10%递增，以后每次租金应提前10天交纳下期房租”。钟英健提供的合同书中“前两年”的“两”字被笔写划掉。 2.有关租赁期限部分。2份书面合同正文第1页打印内容的不同主要是有关租赁期限的：一份打印租赁期限为3年，用笔填写起止期间的阿拉伯数字；另一份打印租赁期限为最长法定年限，打印括注最低年限为“壹拾”年。朱文兵提供的合同书打印数字“3”被笔写改为“五”，更改后显示期间为2013年3月15日至2018年3月15日，更改前期间为2012年3月5日至2015年3月5日。钟英健提供的合同书打印数字“3”没有改动，显示期间与朱文兵提供的更改前的相同。朱文兵提供的合同书打印“壹拾”被笔写改为“叁”，笔写注明期间为2013年3月5日至2016年3月5日。钟英健提供的相应合同书有完全相同改动。 3.有关落款时间部分。4份合同书落款时间均在正文第2页，打印的“年、月、日”3字，用笔填写阿拉伯数字。当前显示合同订立时间，钟英健提供的2份合同书分别为2013年12月25日、2013年3月5日；朱文兵提供的则分别为2013年3月15日、2012年12月25日，其中后者明显由2012年3月5日改动而来。 4.正文第1页与第2页的对应关系。钟英健提供的2份合同书原件中，当前显示订立时间在后的合同书对应租赁期限为3年，从2012年3月5日至2015年3月5日。朱文兵提供的2份合同书原件中，当前显示订立时间在后的合同书对应租赁期限为最长法定年限（最低年限3年）。 （三）租金实际支付情况。 1.相关合同租金支付情况。根据朱文兵提供并经钟英健庭审质证认为无关联的4份收条显示，钟水生于2011年5月病故前，3次收到朱文兵支付案涉商铺半年租金，每次12000元；2011年11月，钟英健收到朱文兵支付该年后半年租金12000元。 2.租金支付情况（有书证部分）。2014年3月6日、2015年3月4日、2016年2月23日，钟英健通过银行卡转账方式先后3次收到朱文兵支付租金，每次52000元。钟英健为证明其主张的，于2012年12月25日订立第一份房屋租赁合同（落款时间2013年12月25日系笔误）当日，朱文兵即支付2012年3月至2013年3月共1年租金80000元，提供收条复印件1份（该复印件字迹不清，当前落款时间2012年12月25日有添改可能）。朱文兵经庭审质证后认为，支付的是2012年3月5日至2014年3月5日共2年的租金，但同时否认见过及持有该收条原件。 3.租金支付情况（当事人陈述部分）。（1）本院原审中，钟英健的委托代理律师（与本院重审中的相同）递交的代理词载明案涉商铺的租金支付实际情况为一年一付，从2013年以后每年支付部分租金52000元。（2）本院重审中，经法庭发问要求明确诉讼请求支付拖欠租金共计99280元的具体计算，钟英健明确陈述并再次委托代理律师递交代理词确认：用2015年3月5日至2017年3月5日期间的租金共计应为203280元，扣除该期间租金实际仅付104000元所得之差。 4.租金支付佐证情况。双方当事人为佐证自己主张的租金标准，均提供了若干其他商铺的租赁合同书及其相应租金支付证据。钟英健还提供了其于2013年6月15日的催款函（载明应于2013年3月5日支付2013年租金88000，实际仅于4月3日通过银行转账方式支付12000元，故催收剩余租金76000元）、于同月29日的《关于解除房屋租赁合同的函》（载明解除理由系之前的催收无果）、于2014年1月13日的《商事函告》（载明主要内容包括租金条款约定不明的责任在朱文兵，2013年度租金拖欠是客观存在的，要求接函后7日内结清拖欠租金并协商补充协议）等证据。朱文兵还在本院重审庭审中申请对案涉商铺租金进行价格评估，经合议庭评议后被当庭驳回。 （四）房屋租赁合同解除情况。钟英健于2017年3月26日通过邮政快递向朱文兵邮寄《解除房屋租赁的通知》（载明的内容是，因双方当事人于2013年3月5日订立房屋租赁合同，约定租赁期限3年已经届满且未续订合同，行使随时解除权解除合同），投递信息显示该通知书于2日后由朱文兵的同事签收。 以上事实，有当事人陈述以及村镇房屋所有权证（复印件）、调查询问笔录、房屋租赁合同书、收条、银行转账凭证、催收函、房屋租赁合同解除通知书等证据在卷予以佐证。 本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。双方当事人的争议焦点，在于如何理解合同约定的租赁期限和租金支付标准等条款，主要是有关法律适用的而非事实认定的。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款和《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，民事诉讼应当遵循诚实信用原则；当事人协商一致，可以变更合同。本案中，钟英健与朱文兵向本院提供的合同书原件，分别进行了提高租金支付标准与延长租赁期限的单方改动。应当明确的是，单方改动合同书的行为，不仅不能达到变更合同的目的，而且有违诚实信用原则。双方当事人因此均应被否定评价，单方变更的合同部分本院不予确认。 根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。对合同条款的解释，首要的依据是合同所使用的词句。这不仅是维护交易安全和效率的需要，也是维护语言文字纯洁性的需要。对此，《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款有相同规定：有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。因此，本案中有关租金支付标准等争议，最基本的处理依据应当是合同所使用的词句，而不是申请价格评估或者参照租金市场价格。 根据当事人提供的证据（合同书显明的更改部分）以及租赁期限起止时间先后顺序的日常经验法则，双方当事人先后订立的2份房屋租赁合同：先订立的，租赁期限应当为完全固定的3年，即2012年3月5日至2015年3月5日；后订立的，租赁期限应当为相对固定的3年，即最长法定期限以内的最低3年（2013年3月5日至2016年3月5日）。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，应当认定，订立时间在后的合同具有变更订立时间在先合同的法律效力。 关于租赁期限的争议。根据订立时间在后的合同书，双方当事人的租赁期限是相对固定的：即在2013年3月5日至2016年3月5日这3年期间内是确定的；在约定的最低3年后与法定的最长20年之间则是不确定的。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方当事人在该约定的最低3年租赁期限届满之后的租赁，因当事人并未达成新的补充协议、也不能根据其他方法依法确定，应当视为不定期租赁。因此，钟英健要求确认双方当事人的房屋租赁合同已于2017年3月28日解除并因此返还案涉商铺的请求，本院予以支持。 关于租金支付标准的争议。当事人约定的租金支付标准实际包括基础部分和递增部分两个部分。（一）基础部分的争议。双方当事人的合同书明文记载“租金前两年按人民币8万元计付”。其明显不同于“租金前年按人民币8万元计付”或者“租金前两年每年按人民币8万元计付”。钟英健单方将其中的“两”字用笔划去，恰好印证其能够正确理解这些词句的不同。根据合同书所使用的词句，租金支付的基础标准是“前两年按8万元计付”，即每年40000元。所以钟英健主张基础租金每年80000元，明显不符合双方当事人的合同约定，本院不予支持。（二）递增部分的争议。递增部分的租金支付在双方当事人的合同书中共有两处相隔较远的表述：一处是打印的紧跟基础租金支付标准之后的“以后租金按10%递增”；另一处是笔写的“从2013年3月5日开始递增8000元”。从合同书所使用的词句来看，不论是打印的“递增”还是笔写的“递增”，均无“逐期递增”或者“逐年递增”的明文。“以后租金按10%递增”与“以后租金逐期按10%递增”、“从2013年3月5日开始递增8000元”与“从2013年3月5日开始逐年递增8000元”在文义上均是有区别的。而且由于这两处表述相隔较远，应当认为，它们并不是注释与被注释的关系，而是明显的并列有效的关系。 根据2014年3月6日、2015年3月4日、2016年2月23日3次银行转账凭证，该3次租金支付时间每次相隔1年左右而且数额均为52000元。从双方当事人的争议情况来看，双方当事人在订立第一份房屋租赁合同之后，因钟英健认为租金条款约定不明的责任在朱文兵、发函催收租金并要求重新协商，于是订立第二份房屋租赁合同，然后接续存在这3次租金支付行为，再往后就是钟英健于2017年3月26日向朱文兵邮寄《解除房屋租赁的通知》（解除原因是行使不定期租赁的随时解除权）。由此可见，双方当事人在订立第二份合同之后直至钟英健发出解除通知之前（其间发生了这3次租金支付行为），并无证据显示存在租金支付争议。因此，应当认定双方当事人合同约定的租金支付标准，从2013年3月5日开始，每年均为52000元（40000元+40000元×10%+8000元=52000元）。 另外，从证据角度来看，钟英健主张的租金支付标准和实际履行情况也是不成立的。首先，在双方当事人订立房屋租赁合同之前，朱文兵就承租了案涉商铺，只不过此前的出租人是钟英健的父亲。钟英健于其父亲去世后还收取过前份合同项下的租金，而当时的实际租金是每月2000元。朱文兵提供的前份合同项下支付租金的收条，因其租赁关系与双方当事人订立合同产生的租赁关系存在连续性，至少可以部分佐证双方当事人订立合同时的交易基础，故与本案具有关联性。其次，其提供1份收条复印件主张于2012年12月25日订立第一份房屋租赁合同当日收到朱文兵2012年至2013年3月5日共1年租金80000元，不仅因其为复印件、存在更改可能致难以认定相关事实，而且其主张的该合同订立时间2012年明显与自己提供的合同书当前显示的2013年不符、明显与相对应的对方当事人提供的合同书笔写的落款时间不符、明显缺乏合同租赁期限起始时间的印证，所以其提出的笔误成2013年的解释明显难以成立。最后，钟英健一方面主张租金支付实际情况为一年一付，自2013年以后每年收到部分租金52000元；另一方面却明确诉讼请求拖欠租金共计99280元是2015年3月5日至2017年3月5日期间的补差部分。其前后主张明显存在矛盾：其收到2013年3月至2015年2月期间的租金每年52000元既是“部分的”又是“全部的”。 综上所述，钟英健请求支付拖欠租金99280元，因缺乏合同依据而不成立，本院予以驳回。其请求按照合同约定标准每年117128元支付从2017年3月6日起至实际腾退之日止的占有使用费，本院依法予以部分支持（含已付租金截止时间次日2017年3月6日至解除房屋租赁合同通知于28日到达期间的租金）。双方当事人的房屋租赁合同因钟英健行使随时解除权而解除。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十五条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认钟英健与朱文兵订立的房屋租赁合同已于2017年3月28日解除； 二、朱文兵于本判决发生法律效力之日起15日内返还钟英健成都市新都区大丰崇义桥南街63号商铺； 三、朱文兵于本判决发生法律效力之日起15日内按每年租金52000元的标准向钟英健计付从2017年3月6日起至上述房屋实际腾退之日止的占有使用费； 四、驳回钟英健的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2480元，由钟英健负担2080元，朱文兵负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长 付建勇审判员苏平 二〇一八年七月四日 书记员 冯   荣   荣 —1—