广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初6875号原告：曾晓平，男，1985年9月20日出生，汉族，身份证住址四川省高县。委托诉讼代理人：廖秀文，广东铭致律师事务所律师。委托诉讼代理人：马璐，广东铭致律师事务所律师。被告：林伟斌，男，1993年4月20日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市金平区。原告曾晓平与被告林伟斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾晓平及其委托诉讼代理人廖秀文、马璐，被告林伟斌经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾晓平向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年11月22日签订的《房地产买卖合同》及补充协议；2.被告向原告双倍返还定金人民币300000元；3.被告赔偿原告经济损失人民币309200元；4.被告赔偿原告中介费损失人民币3000元。庭审中，原告变更诉求为：被告向原告退回定金15万元以及赔偿原告经济损失309200元。事实与理由：原、被告于2017年11月22日签订《房地产买卖合同》及补充协议，双方约定原告购买被告位于中山市东区，购买价为人民币80万元。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房定金15万元，并向中介公司支付了中介费3000元，而被告也已于2018年1月份正式办理并取得了房屋的不动产权证。根据合同约定，被告应在取得房屋不动产权证后与原告继续履行房屋过户等交易手续，但被告由于自身债务原因，涉案房屋经第三人申请于2018年3月13日被中山市第一人民法院查封。原告于2018年3月28日向被告出具律师函，要求被告在收到律师函后5日内自行处理有关的债务问题并解除相关的查封，但至起诉之日，涉案房屋的查封仍未解除，致使房屋无法实际进行交易，合同目的已不能实现，被告的行为已构成根本违约，根据合同的相关约定，原告有权解除合同并要求被告返还定金。此外，依据《合同法》第113条、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第40条规定，由于涉案房屋目前的市场价格已不同于签订合同之时，若合同继续履行，则房屋上涨的利益应归原告所有，而根据广东国信土地房地产估价咨询有限公司于2018年3月16日出具的评估报告，涉案房屋的评估价值为1109200元，对比合同价80万元，由于合同已不能履行所导致原告可得利润的损失309200元被告应予以赔偿。被告林伟斌未作答辩，亦未提交答辩状、证据。原告曾晓平围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：1.2017年4月11日，曾晓平作为买方与作为居间方的创汇联地产中海锦珹分公司（以下简称创汇联公司）及作为卖方的林伟斌签订的《房地产买卖合同》及补充协议，约定：交易的房地产位于中山市东区；转让成交价80万元，定金15万元须在2017年11月22日前支付给卖方；买方出资赎契的，卖方必须与本合同签署后三天内不可缴销的全权委托经纪方或经纪方指定之有限公司人员办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料交给经纪方保管并全力协助经纪方指定之服务有限公司人员办理赎契手续，同时签署公证委托，委托经纪方或经纪人指定之有限公司人员代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途擅自撤销委托或未取得经纪方同意的前提下擅自从贷款银行取回产权资料，否则视为严重违约。买方赎楼款项一旦划至卖方贷款账户，到账即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用，买方承担还贷之一切手续费用。买卖双方于签订本合同后十天内书面委托创汇联公司办理该业务转名之一切手续并提交交易所需之全部资料及各自承担之公证、交易费用。买卖双方须在完成提前贷款、涂销抵押登记及归档手续后（买方须按揭付款的，除具备上述条件外，还需在得到银行出具同意贷款通知书或相关意向回复）十天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖。因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需材料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收至房款应于解除合同发出之日起五天内退还；（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。备选条款合同三方同意以提交仲裁委员会裁决的途径解决本合同制任何争议纠纷；备注条款约定楼款总价减去定金再减去还去银行的贷款余额，过户后通过银行直接支付给卖方。补充协议约定签署本合同时，因为到期出房产证的原因，该物业未办理出房地产证，买卖双方都清楚并自愿是以购房合同为产权依据的情况下自愿签署本合同。卖方承诺在本合同签署后120个工作日内办理出房地产证，在办理出房地产证后双方委托经纪方办理交易所有手续。卖方承诺此房除正常房贷外无其他债务，如有其他债务与本次交易无关，卖方自行解决。经双方友好协商并同意签订本合同当天付齐定金，卖方将钥匙交给买方进行装修，如因卖方造成此次交易无法完成，则卖方除赔偿买方双倍定金外，另须赔偿买方因装修所投入的所有损失……买卖双方承诺签订本合同起，必须要无条件配合经纪方办理该房产公证书等相关的所有手续。2.合同签订后，曾晓平于2017年11月22日向林伟斌支付购房定金150000元、于2017年12月11日向创汇联公司支付佣金3000元，并提相关汇款凭证及收款证明、收据为证。3.案涉房地产登记的权利人是林伟斌，房产证号为粤（2018）011422，于2018年1月15日抵押给中国建设银行中山市分行。2018年3月3日，本院根据案外人吴丽丽申请，依法诉讼保全查封了该房产[（2018）粤2071民初4565号案件]。4.2018年3月28日，曾晓平委托广东铭致律师事务所向林伟斌发出律师函（2018）广铭律函字第318号，载道“根据委托人提供的其与阁下于2017年11月22日签订的《房地产买卖合同》及补充协议显示，委托人购买了阁下位于中山市东区方，购房总价为人民币80万元，而阁下也已于2018年1月份正式办理房屋的不动产权证后与委托人继续履行房屋过户等交易手续，但根据委托人提供的2018年3月21日《中山市不动产登记资料证明表》显示，阁下的房屋已于2018年3月13日被第三人吴丽丽查封。《房地产买卖合同》及补充协议系双方真实意义表示，合法有效，双方均应切实履行，若委托人的陈述为事实之全部，则阁下由于自身原因导致房屋被查封，并致使房屋事实上不能交易的行为已构成根部违约。为保障双方的合法权益，妥善解决问题，现本律师代表委托人正式通知阁下：请阁下在收到本律师函5日内自行处理有关的债务问题并解除相关的查封，否则，委托人将正式解除与阁下于2017年11月22日签订的《房地产买卖合同》及补充协议，阁下除需双倍返还定金外，还需赔偿委托人因合同不能履行所产生的实际经济损失。”被告林伟斌对上述律师函没有回应，涉案房产也没有解除查封。5.2018年3月16日，曾晓平提供银行委托广东国信土地房地产评估咨询有限公司对案涉房屋进行预测评估，参考抵押价值为1109200元。6.本案在审理过程中，案外人陈霞连申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，要求解封涉案房产，继续履行其与被告林伟斌于2017年12月28日签订的《二手房产买卖合同》。本院经审查驳回了案外人陈霞连的申请。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案《房地产买卖合同》及补充协议由卖方林伟斌，居间方创汇联公司，买方曾晓平共同签署，内容包含有卖方与买方之间的房屋买卖合同条款，及居间方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为《房地产买卖合同》及补充协议中的房屋买卖合同部分。该房屋买卖合同部分系曾晓平与林伟斌的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。曾晓平如约向林伟斌支付定金15万元，积极履行了合同义务。林伟斌收取定金后未依照合同约定注销案涉房地产的抵押登记，并协助办理过户手续，案涉房屋还因另案被第三人申请查封造成合同已实际履行不能，其行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。现原告请求返还已支付的购房定金150000元、赔偿中介费3000元理据充分，本院应予以支持。关于经济损失：《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，被告与原告签订房屋买卖合同时隐瞒了该房屋已转卖他人的事实，与原告签订买卖合同收取定金后再次与他人签订合同将房屋转卖，导致该房屋因他人起诉而被查封，合同目的无法实现，应赔偿原告经济损失。又因原告因本案申请银行按揭时银行委托广东国信土地房地产评估咨询有限公司对案涉房屋进行预测评估，参考价值为1109200元。该评估公司具有相应资质，估价方法不违反法律规定，对其结果本院予以采信。对比原、被告签订房屋买卖合同价格80万元及原告已付的购房款15万元（定金），依照上述法律规定，被告应赔偿原告不超过已付购房款一倍的经济损失30万元。被告林伟斌经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、举证、质证及辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。综上所述，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款,《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除被告林伟斌与原告曾晓平于2017年11月22日签订的《房地产买卖合同》的房屋买卖合同部分；二、被告林伟斌于本判决生效之日起七日内向原告曾晓平返还购房定金15万元，赔偿中介服务费损失3000元；三、被告林伟斌于本判决生效之日起七日内向原告曾晓平赔偿购房经济损失30万元；三、驳回原告曾晓平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9922元，减半收取4961元，诉讼保全费3581元，合计8542元（该款原告已预付），由原告负担1290元，被告林伟斌负担7252元（该款被告林伟斌于本判决生效之日起七日内迳付给原告曾晓平）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陆永伟二〇一八年七月四日书记员  李杰华冯冰冰