云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0111民初9956号原告：云南俊华投资有限公司，住所地云南省昆明市官渡区关上南路**。法定代表人：李如俊，总经理。委托代理人：和慧莲，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被告：艾伟，男，汉，1992年9月11日生，住云南省昭通市镇雄县。委托代理人：蒋宏莉，云南曲直律师事务所律师，特别授权代理。原告云南云南俊华投资有限公司诉被告艾伟商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年5月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人和慧莲到庭参加诉讼，被告委托代理人蒋宏莉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原、被告双方于2013年4月10日签订的合同编号为滇池华府俊园Ⅱ住宅3-8-3的《商品房购销合同》及合同补充协议；二、请求判令合同解除后被告配合原告办理《商品房购销合同》解除备案手续，原告将被告已经支付的购房款在扣除应偿还的银行贷款本息余额、原告已代偿的银行贷款总额、按银行同期贷款利率从原告代偿之日起计算原告代偿款的资金占用费之后返还给被告；三、请求判令本案的诉讼费、保全费、担保费、律师费等全部费用由被告承担。事实与理由：2013年4月10日，原告与被告签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，依据合同约定：被告购买原告开发的滇池华府俊园Ⅱ住宅3-8-3号房，该套房产的总价为14,937,971元。同时，2013年11月28日，原告于被告、中国银行股份有限公司云南省分行（以下简称“中国银行”）签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，住房贷款合同约定：被告向中国银行贷款10,450,000元用于购买原告开发的以上房屋，借款期限为20年，由原告对被告的贷款承担连带保证责任。现因被告怠于偿还贷款月供，致使原告承担阶段性担保责任，依据《商品房购销合同补充协议》第一条第四款的规定：如乙方无能按照担保贷款合同的约定偿还贷款或违反担保贷款合同的其他约定，甲方有权解除《商品房购销合同》，造成甲方直接或间接经济损失（包括但不限于诉讼费、执行费、评估费、拍卖费、律师费、公告费等）的，乙方应承担赔偿责任。故原告为维护自己的合法权益，特诉至法院。被告发表答辩意见如下：对原告的第一项诉讼请求，我方不同意解除合同，虽然我方拖欠了部分贷款，但仍希望继续履行合同，望法庭居中调解。其次，关于拖欠的欠款、剩余款项我方也会予以履行。对原告的第三项诉讼请求，就相关费用的承担，原告方并没有实际交房，房产证也没有办下来，原告自身也存在违约情况，不应当由我方来承担。原告针对其主张向本院提交如下证据材料：第一组：1.《商品房购销合同》及补充协议，欲证明：被告购买了原告开发的滇池华府俊园Ⅱ住宅3-8-3号房产的事实，合同约定若被告未按照贷款合同的约定偿还贷款，原告有权解除合同；第二组：2.《个人一手住房贷款合同》，欲证明：原、被告及中国银行股份有限公司云南省分行签订了《个人一手住房贷款合同》，被告借款人民币10,450,000元用于购买滇池华府俊园Ⅱ住宅3-8-3号房产，由原告对被告的贷款承担连带保证责任；第三组：3.《关于履行个人住房贷款担保义务的告知函》；4.《个人贷款还款凭证》，欲证明：被告未按规定偿还银行贷款，原告已代被告向银行偿还了1,183,434.22元；第四组：5.《诉讼费发票》；6.《保全费发票》；7.《保险单》；8.《委托合同》；9.《律师费发票》，欲证明：被告的违约行为已造成原告诉讼费损失、保全费损失、担保费损失及律师费损失。原告当庭补充提交：《情况说明》两份，欲证明：银行已同意原告与客户艾伟解除商品房购下合同，并通知原告一次性代偿被告所欠贷款及原告代偿、被告自己偿还的款项明细。被告发表质证意见如下：对原告提交的第一组证据中《购销合同》真实性无异议，对补充合同的第一页第二页真实性不予认可，其中要求我方承担相关费用的约定我方也不予认可，这是原告提交的格式条款，应当作出对被告有利的解释。对补充协议最后一页予以认可。对原告提交的第二组证据，三性予以认可。对原告提交的第三组证据，三性予以认可，但是对于代偿款项具体金额，我方需向银行进行核实。对原告提交的第四组证据，诉讼费发票、保全费发票三性予以认可，保险单、委托合同、律师费三性不予认可，保险单以及担保费合同中没有约定，不应由我方承担。就律师费需要向法庭说明，原告三月份开庭时就提交了律师费发票，但实际交付律师费的时间是2018年4月，因此，我方对律师费持有异议，且本案的案由是合同解除，没有具体的标的额，何以产生如此高额的律师费，请求法庭对律师费真实性、补充协议予以查证。对原告补充提交的证据，真实性予以认可，对原告代偿了1,183,434.22元予以认可。被告未向法院提交相应证据。本院对上述证据认证如下：原告提交的证据2、3、4、5、6及情况说明，被告予以认可，本院予以采纳。证据1中被告签章明晰，本院予以采纳；证据7系中国太平洋财产保险有限公司云南分公司为原告对被告申请财产保全出具的保单，本院对其予以采纳；证据8系原告委托代理律师与律所签订的合同，本院对其予以采纳；证据9符合云南省正规发票格式，本院对其予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月10日，原告云南俊华投资有限公司与被告艾伟签订《商品房购销合同》，约定：被告（合同列乙方）向原告（合同列甲方）购买原告开发的位于昆明市官渡区矣六街道办事处滇池华府俊园Ⅱ第3-8幢第-2-3层3号房（用途为住宅），建筑面积套内面积为673.2平方米，总价款为14,937,971元，付款方式为首期支付总价款的30.04%，即4,487,971元，付款日期为2013年4月10日，其余价款10,450,000元，由被告向中国银行云南省分行贷款支付。同日，原、被告签订《合同补充协议》，其中第一条第四款约定“如乙方未按照担保贷款合同的约定偿还贷款或违反担保贷款合同的其他约定，甲方有权解除《商品房购销合同》，造成甲方直接或间接经济损失（包括但不限于诉讼费、执行费、评估费、拍卖费、律师费、公告费等）的，被告应承担赔偿责任。”上述《商品房购销合同》于2013年4月10日备案[合同登记号（KM2013041023854）]，《商品房买卖合同备案登记表》载明：建筑面积按包括套内面积673.2平方米、公摊面积28.15平方米，总计701.35平方米。随后，原、被告与中国银行股份有限公司云南省分行签订《个人一手住房贷款合同》，并于2013年8月16日进行了公证，该合同约定：由被告向中国银行股份有限公司云南省分行贷款10,450,000元用于购买滇池华府俊园Ⅱ第3-8幢3号房屋（贷款期限为20年），并授权银行将贷款一次性划入原告云南俊华投资有限公司的账号为：13×××43的账户，原告就相应贷款向银行提供阶段性连带责任保证担保。2016年9月20日、2017年9月5日、2017年10月20日，中国银行股份有限公司云南省分行分别向原告发出了一份《履行担保责任通知书》及两份《关于承担保证责任的函》，以被告艾伟逾期还款为由要求原告履行相关担保责任。后，原告从2016年9月29日起（2016年9月29日、2016年10月1日、2016年11月1日、2017年6月28日、2017年8月28日、2017年9月29日、2017年11月10日、2018年1月12日）共八次向中国银行股份有限公司云南省分行代偿被告艾伟的应还本息共计1,183,434.22元。2018年4月11日，中国银行股份有限公司云南省分行出具《情况说明》，记载“兹有我行贷款客户艾伟，与我行签订合同编号为2013年15944字JV4UAA20131294的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，用于购买云南俊华投资有限公司开发的滇池华府俊园项目住房，所购房号为3-8-3号。截至2018年4月9日该笔贷款已还总金额4,070,574.43元，其中开发商云南俊华投资有限公司代偿金额1,183,434.22元。”在本案审理过程中，原告向本院提出诉讼保全申请，请求对备案买受人为艾伟的滇池华府俊园Ⅱ第3-8幢3号房屋进行查封，并提交中国太平洋财产保险股份有限公司出具的诉讼财产保全责任保险保险单作为担保，因此支出保险费11,950.38元。2018年3月7日，本院作出（2017）云0111民初9956号民事裁定书，裁定“对被申请人艾伟向申请人云南俊华投资有限公司购买的滇池华府俊园Ⅱ第3-8幢-2-3层3号房进行查封，查封期限为三年。”本案庭审中，原告确认被告已于2013年4月10日交付其首付款4,487,971元，被告按揭贷款10,450,000元已于2013年8月实际发放至原告账户。此外，原告确认涉案房屋未办理交房手续。本院认为，本案原、被告于2013年4月10日签订《商品房购销合同》，双方之间存在房屋买卖合同关系，该合同为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。就房屋买卖合同的履行，被告已按合同约定交付原告购房款14,937,971元。但就与房屋买卖合同关联的按揭贷款合同的履行，被告未依约偿还银行贷款本息，致使原告在承担阶段性保证责任的情形下代为提前清偿银行贷款本息共计1,183,434.22元。故本院结合原告诉请做如下评述及认定：（一）关于解除双方签订的《商品房购销合同》，根据原、被告签订的《合同补充协议》第一条第四款的规定：如乙方未能按照担保贷款合同的约定偿还贷款或违反担保贷款合同的其他约定，甲方有权解除《商品房购销合同》，造成甲方直接或间接经济损失（包括但不限于诉讼费、执行费、评估费、拍卖费、律师费、公告费等）的，乙方应承担赔偿责任。现协议所约定合同解除条件已成，对原告要求解除双方于2013年4月10日签订的《商品房购销合同》的诉求，本院予以支持。在涉案合同解除的情形下，根据我国合同法第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，原告作为房屋买卖的出卖方时，应当返还已收取的被告购房款项14,937,971元；原告作为按揭贷款合同的阶段性保证人时，其代被告向银行偿还的贷款本金可视为被告购房时交付的首付款项，在将买卖合同与银行按揭贷款合同关联而确定合同解除的情形下，被告交付原告的首期购房款和原告代偿的被告贷款本金相互冲抵，不再计算原告该部分款项的利息损失，其余代偿款项（利息、罚息、复利）为被告作为借款人就履行按揭贷款合同应承担的债务，理应由被告支付给原告。其次，在双方签订的《商品房购销合同》解除后，附加在涉案房屋上的银行贷款本息余额亦应由被告支付给原告。据此，本院确定由原告返还被告从被告已付购房款14,937,971元（含被告支付的首付款4,487,971元及被告向中国银行股份有限公司云南省分行贷款支付的10,450,000元），其中扣除原告代为清偿的中国银行股份有限公司云南省分行贷款本息1,183,434.22元及中国银行股份有限公司云南省分行贷款余额8,978,953.88元后的剩余款项，即4,775,582.9元。（二）关于被告配合原告办理《商品房购销合同》解除备案手续，商品房买卖合同备案为商品房销售行政管理措施，在买卖合同解除时，合同当事人应当依照相关规定申请注销（或撤销）备案，该事项的办理亦为合同当事人的附随义务。故本院对原告要求被告配合原告解除商品房买卖合同登记备案的请求予以支持。（三）关于担保费、律师费的承担。本案中，原、被告在《合同补充协议》中约定：如乙方无能按照担保贷款合同的约定偿还贷款或违反担保贷款合同的其他约定，甲方有权解除《商品房购销合同》，造成甲方直接或间接经济损失（包括但不限于诉讼费、执行费、评估费、拍卖费、律师费、公告费等）的，乙方应承担赔偿责任。据此，原告要求被告承担其行使追偿权支出的保险费11,950.38元，本院予以支持。另，对原告要求被告承担律师费256,844元的诉请，鉴于本案案情简单，事实清楚，原告行使追偿权支出的本案律师费并不属于原告因承担保证责任而支付的必要费用，因此对原告要求被告承担律师费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：一、原告云南俊华投资有限公司与被告艾伟于2013年4月10日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》于2018年7月31日解除；二、由被告艾伟于本判决生效之日起十日内配合原告云南俊华投资有限公司办理上述商品房买卖合同登记备案[合同登记号（KM2013041023854）]的撤销手续；三、由原告云南俊华投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告艾伟购房剩余款项4,775,582.9元；四、由被告艾伟承担原告云南俊华投资有限公司为行使追偿权而支出的保险费11,950.38元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,100元、诉讼保全申请费5,000元，由被告艾伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 卢 旭人民陪审员 曾 熙人民陪审员 车志昆二〇一八年七月三十一日书记 员代 飞 洋