广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1973民初2949号原告：陈瑶，女，汉族，1982年9月1日出生，身份证住址为湖南省汉寿县，委托诉讼代理人：覃金花，系广东顺航律师事务所律师。被告：陈瑕，女，汉族，1970年10月28日出生，身份证住址为甘肃省白银市白银区，被告：吴敬章，男，汉族，1968年9月29日出生，身份证住址为甘肃省白银市白银区，两被告的共同委托诉讼代理人：周聚江、李涛，分别系广东卓尚律师事务所律师、实习律师。第三人：东莞市德才实业投资有限公司，住所为广东省东莞市塘厦镇林村新阳路2号尚林华府4-6栋112号。法定代表人：刘国辉。委托诉讼代理人：张来胜，男，汉族，1979年2月20日出生，身份证住址为武汉市江夏区，系东莞市德才实业投资有限公司的员工。原告陈瑶诉被告陈瑕、吴敬章、第三人东莞市德才实业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈瑶及其委托诉讼代理人覃金花，被告陈瑕、吴敬章的共同委托诉讼代理人周聚江、李涛，第三人东莞市德才实业投资有限公司的委托诉讼代理人张来胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈瑶诉称，经第三人介绍，被告委托其妹妹陈莹与原告于2016年9月17日签订《房屋买卖居间合同》（编号：0089028），双方就位于东莞市××头镇樟洋社区南城新区绿茵山庄112幢2单元1602号的房屋达成买卖协议，该房屋总售价1500000元，其中定金450000元。合同签订后，原告积极履行合同义务，于2016年9月17日合同签订当日即支付被告定金200000元，并积极向银行申请商业贷款。前述《房屋买卖居间合同》合法有效，被告理应严格全面履行合同义务，但被告于2018年1月16日通知原告，借故单方提出解除该合同，其行为已构成根本违约，给原告造成较大损失。在东莞市房价迅速上涨的背景下，被告签订房屋买卖合同后拒不履行合同义务，严重违反诚实信用原则和契约精神，不符合市场交易原则和不遵守交易秩序。严重侵犯了原告的合法权益，为维护自身合法权益，原告起诉至法院，请求判决：1、双方继续履行2016年9月17日签订的《房屋买卖居间合同》，被告立即协助原告办理房产过户登记手续；2、被告支付原告违约金300000元；3、被告承担原告律师费60000元；4、被告承担本案的诉讼费用（含受理费、保全费）。两被告辩称，1、陈瑶请求陈瑕支付违约金300000元，陈瑕不予认可，房屋买卖合同签订之日起，陈瑕积极履行合同向陈瑶交付房屋钥匙以及物业，积极履行物业交付前所交付的物业费、水电费、煤气费、电话电视费、物业管理等费用，向抵押银行申请提前还贷，已一次性偿还贷款；2、陈瑶提出积极向商业银行申请贷款与事实不符，陈瑶一直怠于履行合同义务，不积极向银行申请按揭贷款，经过陈瑕多次催告仍不履行，陈瑶没有拿到银行同贷书，故意迟延；3、陈瑶提出积极履行合同义务与事实不符，2017年12月28日陈瑕向银行申请赎楼，同日批准后陈瑕多次通过电话微信通知陈瑶支付剩余的首付款250000元，陈瑶迟迟不履行付款义务；4、陈瑶的律师费，陈瑕不予承担，陈瑕没有违约行为，引起此诉讼是陈瑶，根据双方合同约定，由违约方承担律师费。第三人东莞市德才实业投资有限公司陈述称，经我单位撮合介绍，陈瑕委托其妹妹陈莹与陈瑶于2016年9月17日签订《房屋买卖居间合同》（编号：0089028），买卖位于东莞市××头镇樟洋社区南城新区绿茵山庄112幢2单元1602号的房屋，约定房屋总价1500000元，含定金450000元（总房价的30%），将来此定金转为首期款，购房款分期支付：合同签订当天支付定金200000元，剩余首付款250000元于卖方提前还贷申请获得银行批准后7个工作日内支付，其他1050000元由买方通过银行贷款方式支付。陈瑶于该合同签订当天即向陈莹支付了部分购房定金200000元。因卖方要求由担保公司担保此次交易，买卖双方和我单位都积极联络担保公司，前后与三家担保公司和两家银行（中国银行和华夏银行）进行约见商谈、咨询办理商业贷款申请手续，但因卖方一再挑剔、不予配合，多次以“有些合同条款不能接受”“要等姐夫回国才能办”等为由迟迟不肯签署房贷申请相关文件，导致久久无法获得银行同贷书。在2017年12月中下旬至2018年1月初，在听说卖方已拿到房产证，准备向银行申请赎楼后，陈瑶曾多次直接或通过我单位向陈莹提出立即一次性付清剩余首期款250000元、并要求卖方提供陈瑕本人的账户信息以便转账付款，但陈莹却表示不用急着付款、等1月19号她姐夫回国再处理，亦不予告知陈瑕的账户信息，又突然通知我单位说房子不卖给陈瑶了，要解除房屋买卖合同。陈瑶则一直强烈要求继续履行合同。以上情况系我单位工作人员在参与经办前述房屋买卖过程中所了解，确保完全属实。经审理查明，位于东莞市××头镇樟洋社区南城新区绿茵山庄（三期）112幢2单元1602号[粤（2017）东莞不动产权第0223684号]的房屋（以下简称“案涉房屋”）登记的权属人为陈瑕，陈瑕与吴敬章为夫妻关系，该房产属夫妻共同财产，吴敬章对案涉房屋交易知晓并同意，认可陈莹在案涉交易中的代理行为。2016年9月17日，陈瑶、陈瑕（陈莹代签）及第三人签订《房屋买卖居间合同》一份（编号NO.0089028），约定陈瑕（卖方）将案涉房屋出售给陈瑶（买方），该物业《房地产权证》在抵押中，建筑面积103.53平方米，转让总价为1500000元，定金450000元（该定金在成交时抵作第一部分楼款），签署本合同时支付部分定金200000元，剩余定金250000元，买方须在/年/月/日前支付给卖方，第二部分楼款1050000元由买方通过银行贷款方式支付；银行按揭费用（含担保）由买方支付，政府部门（含房管、地税及财政）收取的税费由买方支付；在签订本合同后，将该物业交付给买方使用，双方交接物业钥匙即标志交付完毕，交付前卖方须将该物业交付之前所产生的水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理费等费用缴清，且在交房之前无条件将上述卖方所拥有的设施过户给买方，过户所产生的手续费用由买方支付；如买方在约定期限未能履行本合同之条款，以至本合同不能顺利完成，即视为违约，则卖方有权不予退还定金还要求买方支付房款总价的20%违约金，而卖方有权将该物业售予任何人；如卖方在约定期限未能履行本合同之条款，以至合同不能顺利完成，即视为违约，则卖方须返还双倍定金给买方还要求卖方支付房款总价的20%违约金给买方；三方约定，如一方违约最终导致诉讼，则守约方因诉讼产生的律师费应由违约方承担；随楼交付物品清单为毛坯交楼，卖方买卖合同、公证书及收楼收费单据交与买方；本合同签订后，所有买卖手续正常交易，卖方不能拿该物业做其他交易，同时卖方供楼手续与买方无关；买卖双方同意，后续手续费以卖方产权证办出来时间为准；买方首期款于卖方赎楼时提前一个星期转给卖方；本合同签订后，买方购房费用与卖方无关，卖方实收楼款，卖方对于该物业的一切权益归买方所有，本合同卖方陈莹代签同具法律效力。同日，陈瑶委托杨芳杰通过其6222……9695的银行账户向陈莹9666……6713的银行账户转账200000元用于支付案涉房屋购房定金，陈莹代陈瑕签名捺印出具《收据》确认收到案涉《房屋买卖居间合同》约定的定金200000元。2017年12月28日，陈瑕向中国工商银行东莞常平支行申请提前还款（赎楼），并获得同意，后于2018年1月10日结清案涉房屋的贷款。2018年1月16日，陈莹、陈瑕以短信、快递方式向陈瑶发出解除合同的通知，认为合同约定买方（陈瑶）首期款于卖方（陈瑕）赎楼时提前一个星期转给卖方，卖方于2017年12月28日申请赎楼，并于2018年1月10日偿还剩余贷款，经陈莹多次通知陈瑶按约定支付首期款，陈瑶未在合同约定的期限内履行相关义务，导致合同履行不能，故通知即日起解除案涉《房屋买卖居间合同》。陈瑶确认收到该通知。陈瑕、吴敬章为处理本案纠纷，委托广东卓尚律师事务所律师为代理人，支出律师费50000元。陈瑶为处理本案纠纷，委托广东顺航律师事务所律师为代理人，支出律师费60000元。截止本案第二次庭审之日即2018年6月21日，案涉房屋的物业管理费、水电费等均为陈瑕一方缴付。双方签订案涉《房屋买卖居间合同》后，陈瑕有将案涉房屋的钥匙交予陈瑶，陈瑶取得钥匙后拟进行装修，放入部分装修用品在案涉房屋内，后双方因为分歧，陈瑕将案涉房屋换锁，至本案第二次庭审之日即2018年6月21日仍未将换锁后钥匙交予陈瑶，案涉房屋仍为毛坯房。各方关于何时交付钥匙说法不一致，陈瑕主张于签订案涉《房屋买卖居间合同》当天将合同约定随楼交付物品及钥匙交付给陈瑶，陈瑶主张于2017年12月初拿到可用的钥匙，第三人陈述称合同签订后几天陈瑕一方表示终止交易，并将案涉房屋换锁，2017年7月18日，陈莹将换锁后的新钥匙交给第三人保管，并交代如陈瑶来拿钥匙就给陈瑶，直到2017年12月陈瑶说进屋放一些装修的东西，从第三人处拿走钥匙。陈莹2017年12月28日发现陈瑶将案涉房屋换锁，陈瑶解释为因拿到的钥匙无法打开案涉房屋而换锁，后陈瑕将案涉房屋再次换锁。陈瑕主张最新的案涉房屋钥匙放在物业管理处，没有交付给陈瑶，但有交代物业管理处如陈瑶需要可以进去，可以拿东西。从双方的微信聊天内容可知，双方签订案涉《房屋买卖居间合同》后就交易细节一直进行沟通协调，陈莹曾于2016年9月28日，微信告知陈瑶表示经其与陈瑕商量，决定不交易，约个时间返还200000元给陈瑶；后经协商，双方继续履行案涉《房屋买卖居间合同》；2017年8月8日开始，陈莹多次催促陈瑶支付250000元，陈瑶均因故未能及时付款，双方多次沟通协调；微信沟通中，提及担保公司赎楼问题，但未有明确约定；陈瑶提及更改买方为其前夫，但未达成一致；2017年12月28日，陈莹去案涉房屋查看情况，发现门锁已换，陈瑶表示换锁是因为陈莹之前给的钥匙无法开门，锁芯坏了；2017年12月28日，微信中有提及赎楼，以及尚欠贷款数额，未明确250000元的支付约定；2017年12月29日，陈瑶询问“定金（首期）尾款250000元”是否需要现在转给陈莹，陈莹表示该款项应在赎楼七天之前支付，现在等决定了担保那天再转也不迟；2018年1月3日，陈瑶提出见面将“尾款”给“你们”（陈莹、陈瑕），担保费由陈瑶承担，加快收款速度的费用由卖方承担，双方选择“龙辉”办理担保公司赎楼手续并约定办理时间地点，陈瑶表示需陈瑕夫妻双方到场；2018年1月10日，各方拟到华夏银行东莞分行办理手续，后因陈瑕需11点离开去坐飞机，陈瑶11点之前尚未到达约定地点，未能最终办理相关手续；2018年1月16日陈莹微信向陈瑶发出解除通知，陈瑶回复“把你姐账号发来，不用你们开书面收据了”。庭审中，双方确认案涉《房屋买卖居间合同》中约定的“定金450000元”，已经支付200000元，剩余250000元未支付，性质为首期款，按16条③点关于“赎楼时提前一个星期转给卖方”的约定支付，但双方对“赎楼时”的含义理解存在分歧，陈瑕认为“赎楼时”是指申请赎楼时，陈瑶则认为是指赎楼成功时。陈瑶明确表示同意一次性支付剩余购房款，并提交《中国工商银行个人客户卡内账户详细清单》一份拟证明其有付款能力，该清单显示，2018年4月16日，陈瑶在中国工商银行账号6212……4956银行账户内账户余额为1300000元。双方因发生纠纷，陈瑶于2018年1月24日提起本案诉讼，陈瑕、吴敬章于2018年2月7日亦提起诉讼，案号为（2018）粤1973民初4209号，提出确认涉房屋买卖合同已经解除等6项诉讼请求。以上事实，有《公证书》《房屋买卖居间合同》、手机短信截图、解除委托代理合同通知书、汇款电子回单、微信聊天记录、情况说明、中国工商银行个人客户卡内账户详细清单、不动产权证书、申请赎楼资料及还贷银行流水、缴纳物业费凭证、占用房屋照片、委托代理合同、发票（律师费）、不动产登记受理凭证等证据及本院的庭审笔录等附卷予以证实。本院认为,本案为房屋买卖合同纠纷，本案与（2018）粤1973民初4209号属关联案件，因分别立案，故就事实统一分析，就两案的诉求分别进行判令。陈瑶与陈瑕、吴敬章在两案中争议的焦点在于案涉《房屋买卖居间合同》履行过程中是否存在违约及合同应继续履行还是解除的问题。一、关于案涉《房屋买卖居间合同》履行过程中是否存在违约。案涉《房屋买卖居间合同》签订后，在履行中双方对具体细节均有所调整，均在协商沟通中继续履行合同，双方诉至法院后，争议的“违约事实”主要为：1、陈瑶未支付首期款250000元是否构成违约；2、陈瑕是否有权单方解除案涉《房屋买卖居间合同》。双方确认案涉《房屋买卖居间合同》中约定的“定金450000元”，已经支付200000元，剩余250000元未支付，性质为首期款，按16条③点关于“赎楼时提前一个星期转给卖方”的约定支付，但双方对“赎楼时”的含义理解存在分歧，陈瑕认为“赎楼时”是指申请赎楼时，陈瑶则认为是指赎楼成功时。案涉房屋存在抵押贷款未清偿的情形，赎楼为案涉交易的必经环节，且从申请赎楼到获得抵押银行同意到赎楼成功是一个过程，而不是一个单行为，需用时一段时间，故该“赎楼时”无法确定为一个具体的时间点；如按照陈瑶或者陈瑕的理解，签订案涉《房屋买卖居间合同》时，交易双方对于陈瑕何时申请赎楼、抵押银行是否同意赎楼、何时能赎楼成功均难以具体预测，由于时间的一维性，在后时间点无法确定的情况下约定以在后的时间点为起点往前提前一个星期为付款期限，无法确定付款期限，故根据案涉《房屋买卖居间合同》“赎楼时提前一个星期转给卖方”的约定，无法确定陈瑶应支付首期款250000元的付款期限，属约定不明。本案中根据双方约定，可知双方明确表示将支付首期款250000元与赎楼这一事件关联，在具体付款时间约定不明的情况下，陈瑕于2017年12月28日申请赎楼，陈瑶于2018年1月3日表示将首期款250000元转给陈瑕，后双方相约于2018年1月10日办理签署担保合同等手续用于赎楼并支付首期款250000元，但未能成功签约并支付，双方后续未再就签署担保合同及支付首期款达成一致意见，故在于陈瑶一方看来，赎楼事件尚在进行中。陈瑶承诺的付款时间距离2017年12月28日时隔不久，属合理期限，在未能成功签署担保合同的情况下，陈瑶未支付首期款亦合乎情理，不宜认定为违反双方约定。在陈瑶未有违约事实的情况下，陈瑕无权单方解除合同，陈瑕以陈瑶未按约支付首期款为由向陈瑶发出解除通知书，无事实和法律依据，本院不予确认。二、关于合同应继续履行还是解除。案涉《房屋买卖居间合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，本院依法予以确认。如前所述，该合同履行过程中，双方多次就细节进行沟通调整，不宜认定为违约行为，故双方应继续履行案涉《房屋买卖居间合同》。本院依法进一步审查案涉《房屋买卖居间合同》是否存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的法律上和事实上的障碍。首先，案涉房屋为陈瑕单独所有，吴敬章作为陈瑕配偶，为案涉房屋的隐形共有人，庭审中明确表示对案涉房屋交易知情并同意，故陈瑕对案涉房屋的转让行为合法有效。其次，陈瑕已于2018年1月10日清偿案涉房屋的全部抵押贷款，并后续取得案涉房屋的《不动产权证》，庭审中双方确认案涉房屋现无其他抵押、查封情况。再次，案涉《房屋买卖居间合同》约定“银行按揭费用（含担保）由买方支付，政府部门（含房管、地税及财政）收取的税费由买方支付”、“买方购房费用与卖方无关，卖方实收楼款”。案涉《房屋买卖居间合同》约定案涉房屋的转让总价为1500000元，扣除陈瑶已支付定金200000元后，还剩余1300000元。该1300000元即为陈瑶还应支付给陈瑕的购房款，剩余款项陈瑶亦表示愿意且有能力一次性支付给陈瑕，陈瑶提供的《中国工商银行个人客户卡内账户详细清单》显示余款1300000元已经准备妥当，有利于合同的履行，本院予以准许。至于违约金、律师费，案涉《房屋买卖居间合同》约定“至本合同不能顺利完成，视为违约”，本案中已确认合同应继续履行，故不存在“合同不能顺利完成”需要支付违约金的事实，原告关于违约金及律师费的主张均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百一十条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告陈瑕、吴敬章应于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于东莞市樟木头镇樟洋社区南城新区绿茵山庄（三期）112幢2单元1602号[粤（2017）东莞不动产权第0223684号]的房屋过户登记至原告陈瑶名下，陈瑶予以协助，相应的过户税费由原告陈瑶承担；二、原告陈瑶应于案涉房屋办理过户登记当天向被告陈瑕、吴敬章支付案涉房屋转让余款1300000元；三、驳回原告陈瑶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费21540元、保全费5000元，合计26540元，由被告陈瑕、吴敬章负担21403元，原告陈瑶负担5137元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  崔丽君人民陪审员  利见弟人民陪审员  蔡雪萍二〇一八年七月十八日书 记 员  王雅仪附相关法律法规条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。