广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1322民初3224号原告：吕喷花，女，汉族，1970年11月9日出生，身份证住址：福建省泉州市泉港区，委托代理人：吴勇宏，广东粤威律师事务所律师。被告一：博罗县恒业发展有限公司，地址：博罗县罗阳镇。法定代表人：郭小兰。被告二：郭小兰，女，汉族，1979年9月9日出生，身份证住址：湖南省醴陵市，被告三：刘德明，男，汉族，1963年3月15日出生，身份证住址：广东省博罗县，原告吕喷花与被告一博罗县恒业发展有限公司、被告二郭小兰、被告三刘德明房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴勇宏，被告二郭小兰、被告三刘德明于第一次开庭到庭参加诉讼，第二次开庭时原告的委托代理人吴勇宏、被告三刘德明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法解除原告与被告一于2014年1月27日所签订的《雅乐居认购书》。二、依法判令三被告连带返还购房款293020元及支付占用房款利息（以房款293020元为本金，参照年利率6%，从2014年10月27日起计至全部款项清偿之日止）给原告。三、依法判令三被告连带支付违约金10万元。四、依法判令三被告连带赔偿原告损失20万元。五、本案所有诉讼费用由三被告承担。诉讼中，原告变更请求为：一、将第四项诉讼请求变更为“依法判令三被告连带赔偿原告损失372480元。”；二、增加诉讼请求：判决三被告连带赔偿原告所支付的鉴定费3300元。事实和理由：2014年1月27日，原告与被告一签订了《雅乐居认购书》，双方约定，原告购买被告一位于博罗县石湾镇博罗县石湾镇××楼××室，预购面积约112.7平方米，总楼款为293020元。合同签订后，原告向被告一支付了全部购房款293020元，但被告一却没有按照认购书的约定与原告签订《商品房买卖合同》，亦没有将案涉房屋交付给原告使用。经原告交涉，被告一与被告三于2015年6月16日向原告出具《承诺书》，承诺在2016年4月27日前将案涉楼房交付给原告使用，并承诺办理好案涉房屋证件，但被告一与被告三在立下承诺后却没有兑现承诺。经原告再次交涉，2016年7月27日，被告一与被告三再次向原告出具《承诺书》，再次承诺于2017年6月27日将案涉楼房交付给原告使用，并承诺办理好案涉房屋证件，若未能按承诺将该房屋交付使用，将购房款全额退还给原告，同时注明：按2017年6月份石湾商品房均价退款给乙方（即原告）。在出具《承诺书》后，被告一与被告三仍然没有按照承诺书的内容履行自己的义务。上述承诺书，被告三都有签名予以确认。经查，被告一在销售案涉房屋时，并没有取得《商品房预售许可证》，被告二为被告一的唯一股东，被告一为被告二个人所开办的自然人独资企业。原告认为，被告一在销售案涉房屋时，并没有取得销售许可，违反了法律法规的相关规定，且被告一经两次承诺后仍然不能将房屋交付给原告使用，而原告购买房屋就是为了取得房屋的使用权和所有权，但时至今日，被告一仍不能交付房屋给原告使用，本案案涉合同的目的已不能实现，而造成合同目不能实现的原因在于被告一，被告一已构成根本违约，因此，原告有权解除合同，被告一应退还购房款293020元给原告，且应支付占用房款期间的利息；而被告一的违约行为已造成原告的损失，故此，被告一应赔偿原告的损失。被告二为被告一的唯一股东，被告一为一人有限责任公司，根据《公司法》第六十三条的规定，被告二应对被告一的债务承担连带责任。而被告三在承诺书上签名，也应承担连带责任。综上，为维护自己的合法权益，原告现向法院提起诉讼，请求依法判如所求。被告一向本院提供书面答辩称，双方于2014年10月27日签订的编号20141027的商品房预售合同，因博罗县恒业发展有限公司未取得商品房预售许可证明，与吕喷花订立的商品房预售合同按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，该商品房预售合同应当认定为无效合同。根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条规定，吕喷花与博罗县恒业发展有限公司签订认购书时，吕喷花明知道涉案房屋未取得商品房预售许可证明而与答辩人签订合同，吕喷花对此存在过错，因此答辩人不应该赔偿吕喷花的损失，而应当向吕喷花返还已经收取的人民币293020元。况且，案涉博罗县石湾镇博罗县石湾镇××楼××室房屋虽然房屋已经建成封顶，但房屋没有安装水电、没有安装电梯、未安装消防设备，未通过合格验收等，不具备交付条件，在未取得商品房预售许可证的情况下，该房屋只能作为小产权出售，博罗县石湾镇的小产权房屋按照目前市场价格每平方米应为2000元-2500元，而广东德信资产房地产土地评估有限公司作出的粤德房评字(2018)0**号《房地产司法鉴定评估报告》，评估单价为每平方米5905元，严重不符合市场价格，没有事实依据。综上所述，异议人对粤德房评字(2018)0**号《房地产司法鉴定评估报告》提出异议，恳请法院查明事实情况，并根据吕喷花自身存在过错，本案异议人应当向吕喷花返还已经收取的人民币293020元。被告二辩称称，一、答辩人郭小兰始终没有实际占用和控制被答辩人交付的购房款，其个人财产与公司财产是独立的。吕喷花与被告一于2014年1月27日签订了《雅乐居认购书》，吕喷花认购涉案房产。被告一于2014年10月27日向吕喷花出具了《收据》，收到雅乐居购房款293020元的，其中被答辩人吕喷花的购房款中约15万元用于抵扣其为雅乐居售楼中心装修的款项，剩余购房款14万多元由被答辩人吕喷花直接支付至被告一，用于雅乐居楼房开发建设。在本案的购房过程中，被答辩人吕喷花是与被告一签订《雅乐居认购书》，购房款是直接支付给被告一，全部实际用于被告一经营，答辩人郭小兰始终没有实际占用和控制被答辩人交付的购房款。恒业公司有独立的银行账户，完整的会计账簿、记帐凭证、审计报告等，答辩人郭小兰作为恒业公司的股东，其财产与公司财产是独立的。二、答辩人郭小兰以其出资为限对公司承担责任。恒业公司是有限责任公司，答辩人郭小兰作为公司的股东，根据《公司法》第三条的规定，答辩人郭小兰仅需要以其出资额为限对公司债务承担责任，无需与恒业公司承担连带赔偿责任。三、答辩人在要求支付房款占有利息外，还要求支付违约金及损失，没有事实依据和法律依据。综上所述，恳请贵院驳回被答辩人吕喷花的诉讼请求。被告三答辩称，一、答辩人非本案适格被告，法院应驳回吕喷花对刘德明提起的所有诉讼请求。吕喷花与刘德明不存在商品房买卖合同和事实关系。根据被答辩人吕喷花提供的《雅乐居认购书》、《收据》、《承诺书》可知，合同的相对方是博罗县恒业发展有限公司，根据合同相对性原则，答辩人刘德明并不是合同的主体，不是本案适格的被告。法院应当依法驳回对刘德明的诉讼请求。二、答辩人刘德明在《承诺书》上签名的行为是公司行为，无需与恒业公司承担连带责任。被答辩人吕喷花与恒业公司于2014年1月27日签订了《雅乐居认购书》，被答辩人吕喷花认购涉案房产后，吕喷花将购房款支付给恒业公司，答辩人刘德明并未实际收取任何购房款。刘德明在2015年6月16日及2016年7月27日的《承诺书》上签名，是作为恒业公司的监事，其代表公司在《承诺书》上签名的行为实属公司行为。根据《民法通则》第四十三条的规定，答辩人刘德明的行为是履行公司职务行为，无需与恒业公司承担连带责任。综上所述，恳请贵院驳回被答辩人吕喷花的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对粤德房评字(2018)0**号《房地产司法鉴定评估报告》，其具有鉴定资质，程序合法，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年1月27日，原告与被告一签订了《雅乐居认购书》（认购书编号：20141027），约定由原告购买被告一位于博罗县石湾镇×村×居×座×室，预购面积约112.7平方米，总楼款为293020元。合同签订后，原告向被告一支付了全部购房款293020元。2015年6月16日，被告一向原告出具《承诺书》，承诺在2016年4月27日前将案涉楼房交付给原告使用，并承诺办理好案涉房屋证件，若未能按承诺将该房屋交付使用，将购房款全额退还给原告，并按中国人民银行当期存款利率赔偿给原告，被告三在甲方（即被告一）一栏签名。2016年7月27日，被告一再次向原告出具《承诺书》，承诺于2017年6月27日将案涉楼房交付给原告使用，并承诺办理好案涉房屋证件，若未能按承诺将该房屋交付使用，将购房款全额退还给原告，同时注明按2017年6月份石湾商品房均价退款给原告，被告三作为代表在甲方一栏签名。在出具《承诺书》后，被告一仍未在承诺期限内将房屋交付原告。另查明，在本案一审辩论终结前，涉案房屋仍未竣工验收及取得商品房预售许可证明；被告一是于2013年5月31日在博罗县市场监督管理局登记成立的有限责任公司（自然人独资），投资者：郭小兰；诉讼中，原告向本院申请对涉案房屋现有市场价进行评估，本院委托广东德信资产房地产土地评估有限公司进行评估，其于2018年4月2日作出粤德房评字(2018)0**号《房地产司法鉴定评估报告》，评估单价为每平方米5905元/㎡，估价结果：665500元。原告为此支付评估费3300元。另外，原告于2017年8月22日向本院提出财产保全的申请，要求查封、冻结被申请人价值250000元的财产，本院于2017年8月22日作为（2017）粤1322民初3224-1号民事裁定书，裁定：查封、冻结被申请人博罗县恒业发展有限公司价值250000元的财产。本院认为，原告与被告一签订了《雅乐居认购书》，约定由原告购买被告一位于博罗县石湾镇××楼××室，由于涉案房屋在本案一审辩论终结前仍未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，双方签订的《雅乐居认购书》无效。合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告一收取的购房款293020元应予返还给原告。由于原告在涉案房屋在取得商品房预售许可证明前与被告一签订《雅乐居认购书》，存在一定的过错，应自行承担购房款占用期间的利息损失。对违约金，由于双方签订的《雅乐居认购书》对此没有约定，原告请求被告支付违约金缺乏依据，本院不予支持。由于合同无效，原告若在相同地段购置相同面积的房产，则至少需要额外多支付372480元，此为原告可得利益损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告一应予赔偿。原告为此评估支付的评估费3300元，属合理费用，应由被告一支付给原告。对被告二，由于被告一是自然人独资的有限责任公司，被告二系被告一的自然人股东，被告二未提交证据证明公司财产独立于股东自己财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，被告二应对被告一的债务承担连带责任。对被告三，刘德明在2015年6月16日及2016年7月27日的《承诺书》上签名，其行为与本案存在有利害关系，因此可以作为被告参加诉讼。由于被告三作为被告一的代表在《承诺书》上签名，属于被告一的经营行为，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条的规定，被告三无需对被告一的债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告吕喷花与被告一博罗县恒业发展有限公司于2014年1月27日签订的关于买卖位于博罗县石湾镇博罗县石湾镇××楼××室《雅乐居认购书》（认购书编号：****）无效。二、被告一博罗县恒业发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内返还购房款293020元、支付损失372480元及评估费3300元共668800给原告吕喷花。三、被告二郭小兰对上述被告一博罗县恒业发展有限公司的债务承担连带责任。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5624元，保全费1770元，合计7394元，由原告承担731元，被告一承担6663元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。（以下空白）审 判 长  朱友良审 判 员  钟伟志人民陪审员  黎国全二〇一八年七月九日法官助理刘燕琼书记员姚丽霞