河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民四终字第2112号 上诉人（原审原告）李大勇，男，1947年2月10日出生，汉族。 委托代理人石景美，郑州市管城区西大街道法律服务所法律服务工作者。 委托代理人纠彩红，郑州市管城区西大街道法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审被告）王树国，男，1972年2月6日出生，汉族。 委托代理人孟戈，河南荟智源策律师事务所律师。 上诉人李大勇因与被上诉人王树国房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第4128号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李大勇的委托代理人石景美、纠彩红，被上诉人王树国的委托代理人孟戈，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明以下事实。 1997年1月10日郑州市房产管理局给李大勇颁发的郑房权字第0801**《房屋所有权证》载明：坐落于（郑州市）金水区经一路9号A1楼3单元201号的房屋所有权人是李大勇，所有权性质为私有房产。 2010年9月12日，李大勇、王树国签订了一份《租赁合同》，主要内容有：李大勇将位于（郑州市）经一路北10号院（幸福花园）A-1号楼东单元二号房及地下室二间租给王树国，租赁期限自2010年10月16日至2022年10月15日；2010年10月16日到12年10月15日，每年租金3万元整，每足五年上涨3%，依此类推；未经李大勇同意，王树国不得擅自改变房屋结构，因王树国原因造成房屋破损王树国负责维修，费用由王树国承担。 李大勇称：2014年5月22日李大勇通过郑州市邮政速递向王树国发出了一份《解除合同通知书》。次日，该邮件由“他人（卢彩霞）收”。该通知的主要内容有：李大勇、王树国于2010年9月12日签订了房屋租赁合同，合同中关于双方的权利义务都做了明确约定；但在合同履行过程中，王树国未经李大勇同意擅自将房屋结构改变，未经书面同意转租，这种行为违背了签订合同的目的；希望王树国在收到此通知后的3日内与李大勇协商，解除合同，并腾出房屋，恢复房屋原状。王树国称没有收到该《解除合同通知书》。 2014年6月18日李大勇李大勇提起本诉。 审理中，李大勇举证了一份2013年4月3日“王树国”与“齐为林”签订的《房屋租赁协议》复印件，主要内容有：租赁房屋地址位于（郑州市）经一路幸福家园小区A-1号楼二楼，室内附属设施，租赁期限为3年，自2013年4月10日起至2016年4月9日，房屋租金每年9万元，注：第三年租金为10万元整。该《房屋租赁协议》复印件第2页下方载明有一份《收条》，主要内容有：今收到齐为林租房租金6万元整，下欠4万元整（含押金1万元），收款人“王树国”，2013年4月3日晚。王树国质证时称：是复印件，不认可。 审理中，王树国举证了一份证人齐为林（未到庭）出具的《证人证言》，主要内容有：2010年9月10日，王树国租下李大勇房屋做（作）为共青团南召县委驻郑州总支委会办公和接待使用，因齐为林和王树国关系非常好，就叫齐为林负责二楼装修，在二楼装修完毕后，齐为林就在该房屋负责接待工作，并于2013年4月份从王树国处承包了该房屋，但大小事宜还是由王树国出面负责。证人齐为林未到庭。李大勇质证时称：证人证言与事实不符。 李大勇称：在合同实际履行过程中，王树国未经的李大勇书面同意，擅自改变房屋结构，并改变房屋用途，将房屋转租并改为旅馆。针对此问题，王树国称：王树国把房屋各（隔）成了小间，没有改变承重结构。 审理中，经法庭调查，王树国称卢彩霞不是王树国的人员，李大勇称不知道卢彩霞与王树国是什么关系，不清楚。 原审法院认为：李大勇与王树国签订的房屋租赁合同有效。双方签订的《租赁合同》只约定了租赁，未约定具体房屋用途。李大勇称王树国改变房屋用途，将房屋转租并改为旅馆，并不违反合同约定。李大勇称王树国未经的李大勇书面同意，擅自改变房屋结构，王树国称把房屋各（隔）成了小间，没有改变承重结构。李大勇未进一步举证。李大勇称2014年5月22日给王树国发出了一份《解除合同通知书》，王树国称没有收到，李大勇未能证明通知到了王树国。综上所述，李大勇支持其诉讼请求的证据不足，对其请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，原审法院判决：驳回李大勇的诉讼请求。案件受理费200元，由李大勇负担。 李大勇不服原审判决向本院上诉称：一、一审判决认定事实错误。王树国将其承租的房屋未经李大勇同意擅自转租且改变房屋结构，致使李大勇房屋受到损坏，依据《郑州市城市房屋租赁管理办法》和《城市房屋租赁管理办法》的规定，李大勇有权解除租赁合同，收回房屋。双方签订了租赁合同后，王树国未经李大勇同意，擅自将房屋转租给齐为林，王树国与齐为林签订有租赁合同并收取租金，有合同附件为证。一审对此证据视而不见，导致认定事实错误。王树国将其承租的房屋转租用于开办宾馆，其行为违反了李大勇租赁给王树国使用的意愿，构成合同解除的法定条件，李大勇可以解除租赁合同。 二、王树国擅自改变房屋结构和用途，应腾出房屋，将房屋归还李大勇，并赔偿损失。王树国承租房屋后，未经过李大勇同意而将其承租房屋改变房屋用途，改变和破坏房屋结构，进行非法经营，开办宾馆。对此李大勇多次与王树国沟通，均被拒绝。 三、一审判决错误。王树国的擅自转租行为和改变房屋结构的行为，侵害了李大勇的财产权，破坏了房屋的完整和安全，违反了合同法的规定，李大勇要求解除合同并赔偿损失的请求应予支持。一审法院未经现场实地勘验，判决没有事实依据。王树国称租赁的房屋用于共青团南召县难驻郑州总支委会和接待办公室。但共青团南召县委驻郑州总支委会是否有成立的文件，齐为林是否是工作人员或者房屋的受转租者，涉案房屋是接待办公室或是违法经营的宾馆等，均没有查清。请求撤销一审判决，改判李大勇与王树国的合同解除，交付房屋并赔偿损失，并由王树国承担本案诉讼费用。 王树国答辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据确实充分，合法有效。一审已经查明双方并没有约定房屋具体用途，王树国也没有改变房屋的基本结构，也不存在转租行为，故李大勇的诉讼请求证据不足，应当不予得到支持。 二、双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方如约履行了合同中规定的义务。2010年，涉案房屋一直空闲，出租不出去。王树国正好在李大勇房屋楼下开办幼儿园，李大勇主动找到王树国询问租赁事宜，在此情况下，王树国以每年3万元的价格租赁了李大勇的房屋，并出高价进行了装修。随即作为共青团南召县委驻郑州总支委会和接待使用。租赁房屋4年以来，双方一直相安无事，和睦相处。但去年李大勇生病以来，王树国很久没有见到李大勇，随后李大勇女婿以房屋租金低为由要求涨租金，且态度蛮横，无理要求。 三、李大勇提出解除合同，无约定事由和法定事由，共解除合同的主张依法不能得到支持。本案没有法定解除事由，也不符合约定解除的事由。李大勇单方行使解除协议的情形不符合双方合同的约定，且王树国没有收到解除通知。李大勇一审出示的郑州市邮政速递发送的《解除合同通知书》，漏洞百出，没有注明送达地址，也没有快递编号，签收人卢彩霞与王树国没有任何关系，因此，该证据不符合法律形式，不具有证明力。 四、李大勇一开始就知道王树国并同意对房屋进行局部装修。王树国对房屋用隔板进行分割，并未改动房屋任何承重结构，没有对房屋进行损害。王树国装修时正是在李大勇与物业处的协调下才得以正常进行，而且装修是在2010年，李大勇至今才提起诉讼，居心明显。若李大勇一开始就不同意装修，不可能在近4年后才提起诉讼。李大勇的起诉已经超过诉讼时效。 五、王树国没有对房屋进行转租。齐为林是王树国的雇工，之前是一楼幼儿园的厨师，后来负责涉案房屋的装修。王树国将涉案房屋承包给齐为林管理，王树国与齐为林之间系承包关系。李大勇称租金为每年9万元不符合实际，一套200多平方米的民宅，租金不可能达到9万元。其次双方的租赁合同没有对转租进行约定。即使王树国存在转租行为，按李大勇在一审庭审中的陈述是在2013年4月发现王树国的转租行为，根据相关法律规定，李大勇也因未在六个月内提出异议，其诉讼请求也不应得到支持等。请求维持原判。 本院经审理查明的事实与一审一致外，另查明：二审中，李大勇认可在其起诉前，王树国欠其租金，一审判决下来后，王树国不欠其租金。王树国认为其不欠李大勇租金。 本院认为：李大勇与王树国之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。 虽然双方的《租赁合同》中没有约定王树国租赁房屋后的具体用途，但由于涉案房屋是民用住宅，因此，王树国承租后应当对取得的承租房屋进行合理的使用，也就是应当按照房屋的住宅性质进行使用。李大勇称王树国改变了房屋的结构，并上诉称王树国将承租房屋用于经营宾馆，使房屋受到损坏；王树国答辩其只是对房屋用隔板进行了分割，用于办公和接待。从李大勇的上诉和王树国的答辩可知，涉案房屋仍以用于居住为主，并未根本改变房屋的居住性质，且李大勇称王树国改变了房屋结构致使房屋受到损坏，并未提供证据予以支持。 由于双方的《租赁合同》中对转租行为没有进行约定，因此，李大勇以王树国存在未经同意的转租行为而行使法定的解除权，也应当提供王树国存在转租行为的证据。李大勇一审提供的王树国存在转租行为的证据为落款时间为2013年4月3日，显示出租方为王树国，承租方为齐为林的《房屋租赁协议》复印件一份；李大勇二审提交了落款时间为2013年4月3日，签名人为齐为林的文字表述一份。对此二份证据，因《房屋租赁协议》系复印件，且王树国对其真实性和合法性均有异议；王树国对2013年4月3日签名人为齐为林的文字表述，认为不能确认是齐为林所签，同时也没有齐为林的身份证明。对于李大勇提供的上二份证据，因王树国不予认可，且李大勇没有提供其他证据予以进一步佐证，因此，对于李大勇的上述二份证据不予采信。故李大勇关于王树国存在未经许可的转租行为而应当支持李大勇法定解除权的主张，证据不足，不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由李大勇负担。 本判决为终审判决。 审判长 宁 宇 审判员 杨成国 审判员 闫天文 二○一五年一月二十六日 书记员 苏小东