江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)扬民终字第00803号上诉人（原审被告）陈德春。委托代理人王炳亮，江苏安宜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王华军。被上诉人（原审原告）屠丽。两被上诉人委托代理人陈金洪，宝应县国法法律服务所法律工作者。原审被告顾扣花。上诉人陈德春因与被上诉人王华军、屠丽，原审被告顾扣花房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宝应县人民法院（2014）宝民初字第1495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明：王华军、屠丽与陈德春、顾扣花于2013年11月10日签订房屋买卖协议，协议约定陈德春、顾扣花将其位于宝应县城东粮库1号楼305室的房产出售给王华军、屠丽，房产总价款为468800元，王华军、屠丽依约支付了全部价款，房产办理了产权过户手续，且房产已交付王华军、屠丽。王华军、屠丽与陈德春、顾扣花在房屋买卖协议第一条约定房产建筑面积为70.47平方米，车库为5号车库（现为宝应县书香名府7-南53号车库），陈德春、顾扣花将上述房产、车库交付王华军、屠丽后，因房屋买卖协议中约定的5号车库并非陈德春、顾扣花所有，该5号车库被实际所有人江苏安宜房地产开发有限公司出售给他人，致使王华军、屠丽无法使用车库。王华军、屠丽与陈德春、顾扣花就车库款的赔偿问题未能协商一致，王华军、屠丽诉至原审法院要求：1、依法判令陈德春、顾扣花立即赔偿车库22134元、评估费1750元、违约金1888.57元；2、本案的诉讼费用由陈德春、顾扣花承担。经王华军、屠丽申请，原审法院委托扬州一元土地房地产评估咨询有限公司对讼争的宝应县书香名府7-南53号车库进行估价，扬州一元土地房地产评估咨询有限公司于2014年9月17日出具房地产估价报告，经评估，宝应县书香名府7-南53号车库市场价值为单价3100元/平方米，总价为22134元。原审认为：王华军、屠丽与陈德春、顾扣花之间签订的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，合法有效，王华军、屠丽与陈德春、顾扣花应按照合同约定全面履行义务。根据法律规定，缔约双方在签订、履行合同时应遵循诚实信用原则，陈德春、顾扣花在出售房产时明知其对宝应县书香名府7-南53号车库无使用、处分的权利，仍将上述车库随同房产一并出售给王华军、屠丽，并在房屋买卖协议中签名、捺印予以确认，从王华军、屠丽与陈德春、顾扣花房屋买卖协议的内容来看，其所售房产的总价款中应包含了车库的价款。虽陈德春、顾扣花辩称已将没有车库的事实告知王华军、屠丽，但其未能提供证据予以证实其向王华军、屠丽履行上述告知义务以及房产的价款不包含车库的价款，故陈德春、顾扣花负有退还车库价款的义务。对于王华军、屠丽主张的违约金1888.57元，依据不足，且陈德春、顾扣花赔偿的车库价款可对王华军、屠丽的损失予以弥补，故对王华军、屠丽该项请求，原审法院不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、陈德春、顾扣花于判决生效后十日内向王华军、屠丽支付车库款22134元、评估费1750元，合计23884元。二、驳回王华军、屠丽的其他诉讼请求。本案受理费800元，减半收取400元，由陈德春、顾扣花负担。判决后，陈德春不服，向本院提起上诉称：1、在达成房屋买卖协议的过程中，陈德春、顾扣花已经告知买受人讼争所涉车库系其自行领取，无相关权属证书。房屋买卖协议中关于车库的约定是双方在签订房屋买卖协议之后添加，陈德春、顾扣花仅仅是将自己使用的车库无偿善意交付对方使用，不应承担车库费用等损失。2、讼争车库的售价仅为11600元，即便陈德春需要承担相应损失，也仅能以11600元为限，超出部分应由对方自行承担。综上请求：撤销原判，依法改判或发回重审；二审诉讼费用由王华军、屠丽承担。王华军、屠丽答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。顾扣花未答辩。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。二审审理过程中，陈德春向法庭提供两份证据：1、宝应县房地产管理存档的双方买卖房屋合同，证明：讼争双方买卖的时候并未包含车库在内。2、2014年5月12日，江苏安宜房地产开发有限公司的销售发票一张，证明：讼争车库的出售价格是11600元。王华军、屠丽的质证意见：对于证据1，该买卖协议虽由双方当事人签订，但该合同是为领取房地产证书需要合理的避税，且双方签订的另外一份买卖协议上面注明的购房价款为468800元，王华军、屠丽已按此价款给付。买卖协议中车库仅标注是5号，没有标注面积，是因为当事人对该车库面积多少不能确定；且该车库号通过原审法院庭审查明，“5号车库”都是陈德春所书写并捺印。对于证据2，因是复印件，对该证据的真实性无法确定，同时该票据上注明自开，这个情况在原审法院我们已经陈述，该车库是江苏安宜房地产开发有限公司开发，与顾扣花在一审中当庭陈述，该车库是从江苏安宜房地产开发公司强占的一致。事后，江苏安宜房地产开发公司发出责令退让的手续，在该情况下，江苏安宜房地产开发有限公司为了处理车库纠纷，可能按照降低价格处理。车库价款应当按照市场价格处理，而非该售价。顾扣花未质证。二审另查明，讼争车库已于2014年5月12日由江苏安宜房地产开发有限公司售出，售价为11600元。本案二审的争议焦点是：因讼争车库无法再由王华军、屠丽使用，陈德春、顾扣花应否作出赔偿？如应赔偿，损失数额如何认定？本院认为，陈德春、顾扣花应对讼争车库无法再由王华军、屠丽使用予以赔偿，具体数额应确定为11600元。理由：1、讼争双方于2013年11月10日签订房屋买卖协议第一条中约定，房产建筑面积为70.47平方米，车库为5号车库，且陈德春在原审庭审中认可此处指印系其本人所按，故其对协议中约定5号车库事宜应当明知，其现上诉认为买卖时并不包含车库在内，并无事实和法律依据，依法不予采纳。2、虽王华军、屠丽认为，陈德春、顾扣花系在明知其对于讼争车库没有所有权的情况下将讼争车库一并出售；但本院认为，该起房屋买卖合同系经中介居间完成，在一审庭审中，王华军、屠丽还申请其时为交易双方提供房屋买卖居间服务的唐明久出庭作证，该证人在庭审中陈述：陈德春告知了王华军方讼争车库并无任何手续；加之，讼争房屋已于2014年1月15日变更登记至王华军、屠丽名下，讼争车库并未在房屋权属证书上登记显示；综上本院认为，讼争双方在签订房屋买卖协议时，并未形成交付讼争车库所有权的合意，结合前述证人证言可知，王华军、屠丽作为房屋买受人应当对于车库并无产权知悉，故应当认定，陈德春、顾扣花实际将讼争车库的使用权转移给王华军、屠丽。现因客观因素导致其使用权丧失，陈德春、顾扣花对此应作出适当补偿。3、至于补偿的数额如何确定。本院认为，因讼争车库的出售价格为11600元，在订立房屋买卖协议时讼争双方对于车库的现状亦知悉，故原审法院通过鉴定的方式确定讼争车库的市场价格有违合同双方签订房屋买卖协议时对于车库价值的真实意思表示，因此，陈德春、顾扣花应以车库出售价格即11600元作为其对于房屋买受人的补偿。综上，一审判决认定事实清楚，但因出现新证据导致处理结果略有不当，本院依法予以纠正。据此，依照中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省宝应县人民法院（2014）宝民初字第1495号民事判决及诉讼费用负担部分；二、陈德春、顾扣花于判决生效后十日内向王华军、屠丽支付车库款11600元；三、驳回王华军、屠丽的其他诉讼请求。一审案件受理费800元，减半收取400元，由陈德春、顾扣花负担300元，王华军、屠丽负担100元；一审评估费用1750元，由王华军、屠丽负担（已交）；二审案件受理费用800元，由陈德春负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  陈明霞审 判 员  蒋金生代理审判员  刘莉莉二〇一五年八月十一日书 记 员  王 媛