海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海中法民一终字第3号上诉人（原审原告）：黎露强。委托代理人：李家新，北京大成（海口）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴以敬。委托代理人：高毕章，北京康达（海口）律师事务所律师。上诉人黎露强因与被上诉人吴以敬房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2013）琼山民二初字第140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月21日立案受理后，依法由审判员李必雄担任审判长，与代理审判员陈铭、周玲组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：吴以敬将其所有的一栋二层楼（产权证号：琼山房字第0014**号）拆除后，在原址上修建了一栋十层半的楼房，即涉案的房产。该楼未取得建设工程规划许可证，亦未办理新的房屋产权证。2012年10月11日，黎露强（乙方）与吴以敬（甲方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方出租位于海口市琼山区振兴路XX号的房屋1至3层楼房（合计面积1030平方米）给乙方经营娱乐项目，甲方负责提供一楼一条3.3米×7.5米的通道给乙方作为通行之用；租赁期限为3年，从2012年10月10日至2015年10月10日止，乙方支付60000元给甲方作为合同履约定金，该定金不抵作租金，合同期满后由甲方退还给乙方；第一层楼房的月租金每平方米为100元（即170平方米×100元=17000元），二至三层楼房月租金每平方米60元（即860平方米×60元=51600元），叁层楼房月租金合计68600元，年租金合计823200元；租金每半年一缴，合同签订当天，乙方先付给甲方壹拾万元作为合同履约定金，剩下的余款乙方应在2012年10月10日前全部付清，以后每半年的当月3日前乙方必须一次性付给甲方；甲方负责按照本栋楼房建筑设计图纸要求接通消防管道及有关消防器材，保证通电通水至乙方租赁房屋位置，乙方负责所有租赁房屋的装饰，并达到中档装饰水平标准，装饰费用由乙方负责；租赁房屋的消防手续和经营手续由乙方自己办理，如因以上手续不能正常办理而影响经营，由乙方自己负责，所付给甲方租金及合同履约定金，甲方不予退还；从甲乙双方签订合同书之日起给乙方60天作为装饰，装饰时间不计付租金；乙方如不按合同规定的时间和数额支付租金，或者在合同期限内擅自终止合同的履行，除应向甲方按照银行迟延付款的规定偿付违约金外，甲方有权收回房屋，并没收定金，乙方除应向甲方补交租金，还应偿付违约金。2012年10月11日，吴以敬出具收条载明：收到黎露强支付的半年租金411600元及履约定金60000元，合计471600元。吴以敬将毛坯房屋交付黎露强使用。黎露强对1至3层租赁房屋进行装修，包括铺地板砖、墙漆、卫生间、安装吊扇、吊灯等）。由于该租赁的整栋楼没有报建手续，也没办理消防验收手续，导致黎露强准备经营动漫城的1-3层也无法办理消防许可证，从而无法取得工商营业执照，故黎露强装修租赁房屋后一直空置。在本案审理过程中，黎露强申请对其装修的造价进行鉴定，经海口市中级人民法院委托海南博泉工程造价咨询有限公司出具编号（2014）琼博造鉴字第003号《工程造价司法鉴定意见书》，鉴定结论：“海口市琼山区振兴路XX号1至3层房屋的装修费用22500.9元”。其中：二、三楼洗手间的地面、墙面造价26841.92元；因第一楼的地砖和踢脚线是由吴以敬出资装修的，该部分即鉴定意见书中的单位工程结算表中一楼装饰工程中的1、2项，费用共计22322.44元；黎露强在租赁房屋内安装吊扇48个，价值4800元；吊灯58个，价值8700元。可拆除的装物品价值共13500元。另查，吴以敬已将涉诉房屋出租给案外人吴后师，并于2013年9月6日取得由海口市琼山区房产管理局颁发的《房屋租赁证》注明，租赁期限从2013年8月28日至2018年8月27日。此后该房屋曾用于经营餐饮业。黎露强原审的诉讼请求为：1、确认黎露强、吴以敬于2012年10月11日签订的《房屋租赁合同》无效；2、吴以敬退还黎露强租金及履约定金471600元；3、吴以敬赔偿黎露强装修损失235043.6元。4、本案诉讼费用由吴以敬承担。原审法院认为：一、关于《房屋租赁合同》是否有效的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”吴以敬在一审法庭辩论终结前仍未将建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证件提交法庭，故原审法院认定黎露强、吴以敬签订的《房屋租赁合同》无效。二、关于吴以敬是否应赔偿黎露强装修损失235043.6元的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”《工程造价司法鉴定意见书》的总造价22500XXXXX元，包括由吴以敬自行装修的一楼地砖部分造价22322.44元，该部分费用应扣除；吴以敬不同意利用黎露强的装修，对于未形成附合的吊扇、吊灯由黎露强自行拆除，其支出的13500元不计入装修损失，应在总造价内扣除；由于黎露强装修房屋后未实际使用，对于形成附合的装修可参照鉴定机构评估的装修工程造价认定现值损失。综上，原审法院认定黎露强的装修损失为189180.46元（225002.9-22322.44-13500）。《房屋租赁合同》无效的原因是涉案房产没有取得建设工程规划许可证。吴以敬明知没有相关证件仍将房屋对外出租存在过错，而黎露强对于承租的房屋亦未进行审查，甚至在合同签订后不久发现办理相关证件存在缺陷，仍然继续装修亦存在过错，故双方应各承担50%装修损失的责任。吴以敬应赔偿黎露强装修损失189180.46元的一半即94590.23元，对于黎露强主张超出部分原审法院不予支持。对于吴以敬提出黎露强装修的所有卫生间没做防水，出现渗漏的情况，但并未提供相关证据证明，对于吴以敬的此项抗辩原审法院不予采纳。三、关于吴以敬是否应退还履约定金60000元的问题。由于黎露强、吴以敬签订的《房屋租赁合同》无效，那么合同中涉及双方权利、义务及违约责任等条款均无效，故《房屋租赁合同》第四条约定的如租赁房屋的消防手续和经营手续不能正常办理而影响经营，不予退还租金和定金的条款亦无效。吴以敬以此条款作为不予返还租金和定金的抗辩理由，原审法院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当承担各自的责任。据此，对于黎露强要求吴以敬返还定金60000元的主张，应予支持。四、关于是否应返还租金411600元的问题。因合同签订之日起60日双方约定为免租期，黎露强交纳的租金实为2012年12月11日至2013年6月10日期间的租金。黎露强、吴以敬均未提供证据证实房屋退还时间，但吴以敬已于2013年8月28日将诉争房屋一至三层出租给案外人吴后师，期间黎露强也未采取适当措施防止损失的扩大，据此，应认定黎露强实际控制占有承租房屋至2013年8月27日。吴以敬辩称为证明诉争房屋可用于出租而申请办理《房屋租赁证》，其与吴后师并非实际租赁关系，与原审法院查明事实不符，原审法院不予采信。虽然《房屋租赁合同》无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”黎露强要求退还已付2012年12月11日至2013年6月10日期间的租金，无法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、黎露强与吴以敬于2012年10月11日签订的《房屋租赁合同》无效；二、限吴以敬于本判决生效后十五日内向黎露强返还定金60000元；三、限吴以敬于本判决生效后十五日内向黎露强赔偿装修损失94590.23元；四、驳回黎露强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10866.44元，由黎露强负担8475.44元，吴以敬负担2391元；鉴定费6000元，由双方各负担3000元。上诉人黎露强不服原审判决，向本院上诉称：一、一审判决认定黎露强实际控制占有租赁房屋至2013年8月27日，并根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款认为黎露强应支付房屋占用使用费，故对黎露强主张退还租金的诉讼请求不予支持，属于认定事实不清，适用法律错误。本案黎露强租赁房屋的目的是经营娱乐项目。黎露强在房屋装修完毕后，在办理消防许可证的过程中，黎露强被告知涉案房屋无规划报建手续，无法办理消防许可证，也无法办理营业执照。黎露强在签订合同后大约2个月就知道租赁房屋无法正常经营使用，无法实现合同目的，遂多次与吴以敬协商退还租金并赔偿损失事宜。租赁房屋无法正常经营使用，黎露强占用控制租赁房屋无任何意义，因此双方协商退租期间，租赁房屋已实际由吴以敬控制支配。在多次协商不成的情况下，黎露强于2013年8月6日提起诉讼。黎露强在已经起诉的情况下不可能还占用控制租赁房屋，故一审判决认定黎露强实际占用控制租赁房屋至2013年8月27日不符合常理。一审判决以涉案房屋另外出租给他人的时间来认定黎露强实际控制占用租赁房屋的时间没有任何依据，属于认定事实不清。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。黎露强与吴以敬承租涉案房屋的目的是用于经营娱乐项目，而非居住或闲置，只有在涉案房屋符合经营条件的情况下，黎露强才可能使用。本案由于涉案房屋无法办理消防许可证，黎露强经营的娱乐项目无法正常开业，黎露强对租赁房屋并未实际使用。最高院的上述司法解释立法本意是为了平衡出租方和承租方的利益，因为一般情况下租赁合同效力不影响房屋的正常使用，比如居住使用。但对于经营性房屋出租，认定占用使用的前提应为该房屋能够正常营业使用。本案中，黎露强对租赁房屋未能正常经营使用一天，却要按照合同约定支付巨额租金，对黎露强显失公平，租赁双方权利义务严重失衡。而且，本案租赁合同无效的过错方为吴以敬，吴以敬对黎露强租金损失不承担任何责任，也不符合无效合同的处理原则。黎露强并未实际使用租赁房屋，无需支付占有使用费，本案不适用上述司法解释，故一审判决根据上述司法解释认定黎露强应支付房屋占有使用费属于适用法律错误。二、导致本案租赁合同无效的过错方为吴以敬，黎露强对租赁合同无效没有过错，一审判决黎露强承担50%的装修损失没有依据，吴以敬应赔偿黎露强全部装修损失。综上所述，黎露强提起上述，请求：1、判令撤销原审判决第三、第四项；2、依法改判原审判决第三项为吴以敬向黎露强赔偿装修损失189180.46元；3、判令吴以敬向黎露强返还租金411600元；4、本案一审、二审诉讼费用由吴以敬承担。吴以敬答辩称：一、吴以敬的房屋未办理建设工程规划许可证，但并不影响房屋的使用。首先，吴以敬所有的位于海口市琼山区振兴路XX号房屋系将原有房屋拆除后于2005年9月至2009年期间兴建的，当时因海口市政府停止办理私宅报建手续，致使房屋无法办理规划报建。但自2005年开始动工兴建至今，从未有任何部门认定吴以敬的房屋为违章建筑，甚至在2013年9月，琼山区住房保障中心还为吴以敬房屋办理《房屋租赁证》，认定“该房屋符合经营用房出租标准及有关租赁条件”。故吴以敬虽未办理建设工程规划许可证，但并不影响房屋的使用。其次，黎露强既然租赁房屋“经营娱乐项目”，其首先就应审查该房屋是否具备经营条件，即房屋是否办理规划报建、是否消防验收。但黎露强在明知吴以敬房屋没有规划报建、没有消防验收情况下，与吴以敬签订《房屋租赁合同》，并约定“甲方（吴以敬）负责按本栋楼房建筑设计图纸要求接通消防管道及有关消防器材，保证通电通水至乙方（黎露强）租赁房屋位置……租赁房屋的消防手续和经营手续由乙方自己办理，如因以上手续不能正常办理而影响经营，由乙方自己负责”。故合同无效的主要过错在于黎露强，后果应由黎露强自行承担。再次，黎露强也没有举证证明其曾申请办理消防许可证或工商营业执照，更不能证明系因吴以敬的房屋没有报建手续和消防验收手续，而无法办理消防许可证和工商营业执照。二、黎露强在签订租赁合同后，占用吴以敬房屋属客观事实，原审依法判决黎露强支付房屋占有使用费符合法律规定。首先，吴以敬在签订合同后，已按照约定将房屋交付给黎露强，并由黎露强进行装修，房屋钥匙也由黎露强控制，即便是在黎露强2013年8月向法院提起诉讼，黎露强也没有将房屋交还给吴以敬（虽吴以敬在黎露强起诉后，为证明该房屋具备租赁条件而办理《房屋租赁证》，但并非真实的房屋租赁，吴以敬实际在2014年3月份才收回房屋）。故在黎露强向吴以敬移交房屋或吴以敬收回房屋之前，该房屋均应认定为系黎露强占有。其次，虽然黎露强租赁房屋后没有经营，但黎露强装修及装修后形成的设施设备占用了该房屋，该设施设备为黎露强的财产，故也应认定为黎露强实际使用了该房屋。黎露强以没有经营为由主张没有占有使用，没有法律依据。再次，租赁合同的本质是出租人以让与租赁物使用权来换取承租人支付的租金。出租人让与租赁物使用权后，承租人是否实际使用并不影响其支付租金的义务。本案，吴以敬将房屋交付给黎露强后，致使吴以敬在一定期限内失去了该房屋使用权，造成了吴以敬的损失。故原审依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，判决黎露强支付吴以敬房屋占有使用费，符合法律规定。三、原审判决双方各承担50%的装修损失的责任，符合法律规定。综上所述，黎露强明知吴以敬的房屋没有相关证照仍与吴以敬签订房屋租赁合同，并装修房屋，致使合同无效。因此，黎露强的上诉没有事实和法律依据，应依法驳回其上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。本院认为：一、关于黎露强与吴以敬签订的《房屋租赁合同》效力问题。因吴以敬出租给黎露强的房屋并未取得建设工程规划许可证，也没有房屋产权证，因此，原审法院根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，确认双方签订的《房屋租赁合同》无效正确，本院予以确认。二、关于吴以敬是否应向黎露强退还租金411600元的问题。黎露强上诉以其无法办理消防证导致其未能经营使用，且一直与黎露强协商退还租金及赔偿事宜，该房屋实际由吴以敬控制支配为由主张吴以敬退还其已经支付的租金411600元。对此，本院认为，根据查明的事实，黎露强所缴纳的411600元租金系2012年12月11日至2013年6月10日期间的租金。因双方2012年10月11日签订合同后，吴以敬即将房屋交付给黎露强，黎露强也已对该房进行装修，故应认定双方签订合同后房屋就由黎露强控制使用，现黎露强主张双方一直在协商退款赔偿事宜，并于2013年3月份就明确表示退出房子，但其并未举证证明其在2013年6月10日前就已经退出房屋，并将房屋交还给吴以敬，对此应由黎露强承担举证不能的不利后果，据此，本院认定2012年12月11日至2013年6月10日期间房屋仍由黎露强占有使用，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，原审法院认定黎露强应按合同约定的租金向吴以敬支付占用房屋期间的使用费正确，黎露强上诉请求吴以敬向其退还租金411600元没有法律依据，本院不予支持。三、关于吴以敬是否应赔偿黎露强的装修损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”根据海南博泉工程造价咨询有限公司出具的《工程造价司法鉴定意见书》，吴以敬出租给黎露强的位于海口市琼山区振兴路XX号房屋1至3层的装修费用为225002.90元，扣除吴以敬自行装修的费用22322.44元以及黎露强可自行拆除的装饰装修物费用13500元，原审法院认定黎露强的装修损失为225002.9-22322.44元-13500元=189180.46元正确，本院予以确认。又因合同双方对房屋租赁合同无效均有过错，因此，原审判决双方对于上述装修损失各承担50%的责任正确，即吴以敬应向黎露强支付装修损失189180.46元×50%=94590.23元。黎露强上诉请求吴以敬向其支付装修损失超出94590.23元的部分，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9807.8元，由上诉人黎露强负担。本判决为终审判决。审 判 长  李必雄代理审判员  陈 铭代理审判员  周 玲二〇一五年一月八日书 记 员  韦佳艺