中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书﹤h2﹥（2014）穗中法民五终字第443号﹤／h2﹥上诉人（原审原告，反诉被告）广州市赫力织缝纫机有限公司（以下简称赫力织公司），住所地广州市白云区机场路521-533单号首层a3铺。法定代表人abrahampomerantzfranklin。委托代理人钟迪生，该公司经理。委托代理人张磊，广东正平天成律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）广州星之源经济发展有限公司（以下简称星之源公司）。法定代表人陈慧雯，该公司总经理。委托代理人饶高明、邓瑾，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）abrahampomerantzfranklin，住址sanjeronimono.72-ccol.centromexicodfcp06090。委托代理人钟迪生，上诉人赫力织公司经理。委托代理人张磊，广东正平天成律师事务所律师。原审被告陈慧雯。上诉人赫力织公司、星之源公司因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第553号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2006年12月6日，星之源公司（甲方）与abrahampomerantzfranklin（乙方）签订《租赁合同》，约定，1、甲方同意将其依法承租的广州市白云区机场路521-533号（单号）（自编号：百荣园首层a3铺）首层之物业有偿分租给乙方，物业用途为出租给乙方每天24小时用作展厅和写字楼使用。未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变物业用途和经营范围（严禁在物业内留宿、煮食或经营饮食业）。2、首层a3铺建筑面积为320平方米，租金30元／平方米，合计9600元／月。管理费（已包含小区物业管理费及商场商业管理费）：30元／平方米，合计9600元／月。乙方须按月与租金同时缴付给甲方，甲方代为支付给物业公司后，由物业公司开具发票。3、租期五年，从2006年12月11日起至2011年12月10日止，共计60个月。4、付款方式遵循先租后用的原则，租金每月为一期结算。在签订本合同之同时先行缴付第一个月租金与管理费19200元。此后乙方须在每月11号前以现金支付下月租金给甲方，甲方在收到租金后提供发票（包括管理费的发票）予乙方，乙方不得以任何理由擅自拒交或拖欠租金或改变按月交租的结算方式。如超过交租期限5天，则从逾期之日起按每天千分之五罚收滞纳金。如连续拖欠租金达15天以上，经甲方催告后10天仍不缴付时，视为乙方违约，甲方可根据本合同第十五条违约责任的有关规定，收回物业自行处理，并没收乙方所缴合同保证金，同时保留追缴欠租的权力，一切损失由乙方自负。5、合同保证金为两个月的租金，即38400元。乙方在签署本租赁合同之同时缴付合同保证金给甲方，甲方收款后开具合法收据给乙方。租赁期满，乙方付清所属全部费用（包括租金、管理费、水电费、杂费等）后，在无违约、物业完整、无赔偿、无续租的前提下，经双方验收交还场地后七天内，甲方将合同保证金免息返还乙方。租期内因使用物业而产生的水、电费（含公共水电分摊）等由乙方向甲方支付，有关收费按商业标准收取。如因乙方逾期缴交水、电费用而造成停水或停电的，由乙方承担全部责任，一切损失自负。6、合同期内，乙方有责任维护和保养好物业，并做好物业内的安全防火工作等。7、合同期内，任何一方违反本合同有关规定的，则属违约，须赔偿对方的经济损失。如属甲方违约，须双倍返还合同保证金予乙方，并适当赔偿乙方投入的装修，甲方收回物业，合同即时终止；如属乙方违约，则甲方没收其合同保证金，并即时终止合同，收回物业自行处理，且甲方损失由乙方负责赔偿等等。2006年12月17日，星之源公司（甲方）与abrahampomerantzfranklin（乙方）签订《补充协议》，约定甲方同意另外出租自编号为百荣园首层a5铺予乙方使用，乙方同意租用。甲、乙双方就已签订的《租赁合同》补充约定如下1、增加租赁面积为百荣园首层a5铺的建筑面积640平方米，租金30元／平方米，合计19200元／月。管理费30元／平方米，合计19200元／月。乙方须按月缴付租金给甲方，甲方收款后提供租金发票和管理费发票予乙方。2、合同保证金76800元，乙方在签订本补充协议的同时按原合同的有关约定支付新增租面积的合同保证金和一个月的租金和管理费予甲方。3、甲方及时对乙方的承租范围进行砌墙封闭，一周内完成以上工作。近通道位置预留门口由乙方按商场要求统一安装玻璃门，门内乙方可自行加装两栋铁闸，承租范围内的装修由乙方负责等等。涉案租赁合同及补充协议签订后，星之源公司依约将涉案场地交付abrahampomerantzfranklin使用，2007年3月23日，abrahampomerantzfranklin投资设立赫力织公司，住所地为涉案租赁场地，法定代表人为abrahampomerantzfranklin，公司类型为有限责任公司（台港澳法人独资）。根据赫力织公司提供的2006年12月15日收据显示，赫力织公司向星之源公司支付了涉案场地的全部保证金115200元。赫力织公司依法成立后，涉案场地由赫力织公司实际使用，租金及管理费以赫力织公司名义向星之源公司支付，星之源公司出具的租金及管理费发票亦开具给赫力织公司。根据合同约定，承租方应于2010年2月11日前缴交下月租金，直至2010年3月1日，赫力织公司未有将2010年3月租金交付星之源公司。约在2010年3月1日晚至2010年3月2日晨段期间内，星之源公司暂停赫力织公司一路供电，该路电源为供应赫力织公司场地门户铁闸开启之用。根据星之源公司、陈慧雯陈述，暂停电源的主要目的为催促赫力织公司尽快履行交租义务。2010年3月3日，赫力织公司及abrahampomerantzfranklin分别以已方名义向星之源公司发出《终止租赁合同的通知》，以星之源公司截断电源为由，要求终止涉案租赁合同及补充协议。2010年3月9日，星之源公司答复赫力织公司及abrahampomerantzfranklin，不同意赫力织公司及abrahampomerantzfranklin单方解除合同，并要求赫力织公司及abrahampomerantzfranklin支付拖欠的租金及相关费用。根据赫力织公司及星之源公司、陈慧雯出示的2010年3月16日，星之源公司发给赫力织公司及abrahampomerantzfranklin的邮件，星之源公司再次向赫力织公司及abrahampomerantzfranklin催缴租金及相关费用。另星之源公司出示2010年3月3日发送给赫力织公司及abrahampomerantzfranklin的电子邮件，拟证明其催缴租金及相关费用的事实，邮件地址与2010年3月16日发送地址相同。2011年9月20日，赫力织公司员工钟迪生发现公司财物被盗，随即报警，钟迪生称，9月20日当天，我来到公司，发现公司外墙11台空调主机不见了，办公室因为没有进去，所以不知道物品是否还在，空调主机大约价值13万元。公安部门对此予以立案，但至今未侦破。2012年2月，星之源公司再次在涉案场地张贴了要求赫力织公司及abrahampomerantzfranklin返还场地及缴纳欠款的函件，函件内容为要求赫力织公司及abrahampomerantzfranklin交纳拖欠的租金及相关费用并将场地交还星之源公司处理。赫力织公司于2012年4月17日向原审法院起诉，请求法院判令：1、星之源公司、陈慧雯赔偿违反《租赁合同》及《补充协议》所需承担的违约责任230400元人民币并赔偿装修投入85112元人民币；2、返还保证金115200元人民币；3、星之源公司、陈慧雯赔偿因我司无法正常营业而遭受的直接经济损失30000美元；4、星之源公司、陈慧雯赔偿因其侵占我司财产而给赫力织公司造成的损失100万元；5、星之源公司、陈慧雯返还我司各项公司资料，包括但不限于2007-2010年度会计凭证、会计报表、外汇局核销单、海关报关单、进销存财物软件、出纳软件、银行软件、华夏银行刷卡机、ce认证证书；6、星之源公司、陈慧雯赔偿因未尽物业管理职责而导致我司财产损失人民币50万元；7、本案诉讼费由星之源公司、陈慧雯负担。我司不同意星之源公司的反诉请求，请法院依法驳回星之源公司的反诉请求。星之源公司在原审中辩称及反诉称：不同意赫力织公司的本诉请求，请法院依法驳回赫力织公司的全部本诉请求。我司反诉请法院依法判令：1、赫力织公司立即将所租赁、占用的广州市白云区机场路521-533号百荣园首层a3-a5铺交还我司；2、赫力织公司赔偿我司因强行占用广州市白云区机场路521-533号百荣园首层a3-a5铺给我司造成的经济损失（自2010年2月11日起至赫力织公司实际将占用场地交还我司之日止，按57600元／月计算）；3、赫力织公司向我司支付欠缴的水电费1015.10元；4、本案受理费由赫力织公司负担；5、abrahampomerantzfranklin对我司的全部反诉请求承担连带责任。原审中，赫力织公司出示售货确认书、合同及单据，拟证明其公司不能正常营业造成的损失；赫力织公司出示照片一组，拟证明赫力织公司正常经营下的场地状况。赫力织公司在原审中出示资产负债表，拟证明其公司固定资产和存货金额。星之源公司、陈慧雯出示催款通知书及与赫力织公司及abrahampomerantzfranklin的往来邮件信函若干，拟证明赫力织公司长期拖欠租金及相关费用的事实及催缴的事实；星之源公司、陈慧雯出示2007年3月19日《通知》一份，拟证明已通知赫力织公司出入使用南门的事实。星之源公司、陈慧雯出示与abrahampomerantzfranklin往来邮件，拟证明赫力织公司及abrahampomerantzfranklin自2010年3月3日与星之源公司中断沟通的事实。原审中，赫力织公司陈述，因与星之源公司矛盾较大，自2010年3月3日发出终止通知后，无法与之进行协商。2010年12月15日，星之源公司向广州市白云区国土资源和房屋管理局提起解除涉案租赁合同的申请，该局于2010年12月17日注销了涉案租赁合同的登记备案。星之源公司出示水电费发票，拟证明赫力织公司欠缴水电费的事实。原审中，赫力织公司出示照片一组，拟证明涉案场地被盗后现场状况。2012年9月26日，原审法院到涉案商铺现场勘验，据查，涉案租赁场地西门共同通道钥匙由星之源公司、陈慧雯控制，据赫力织公司陈述，其大批量货物上下货需使用西门。西门内部有黑色推拉门和卷闸门各一，均可进入涉案租赁商铺，黑色推拉门钥匙由赫力织公司控制，至于卷闸门钥匙，赫力织公司及星之源公司、陈慧雯均予以否认由本方所有。涉案场地南门公共通道的钥匙由星之源公司所有，据其陈述，该南门与西门公共通道正常情况下为早开晚关。现场勘验时，上述两门均为锁住状态。面向机场路的东面三扇卷闸门（前门）的钥匙由赫力织公司方控制。勘验中，星之源公司陈述涉案场地的物业管理工作由其负责，赫力织公司缴纳的物业管理由其收取。原审中，星之源公司出示《客户领用物品记录》，拟证明赫力织公司领取涉案场地后门卷闸门钥匙的事实，赫力织公司确认领用人签名为赫力织公司员工钟迪生。2012年10月23日，赫力织公司与星之源公司进行了场地钥匙交接，星之源公司接管场地。原审法院认为，赫力织公司与星之源公司履行的《租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。abrahampomerantzfranklin是赫力织公司的法定代表人，在赫力织公司依法设立后，涉案场地实际使用方和交租方均为赫力织公司，星之源公司催缴租金及开具租金发票的相对方亦为赫力织公司。根据赫力织公司提供的押金收据，在abrahampomerantzfranklin与星之源公司签订租赁合同之前，已以赫力织公司名义向星之源公司交纳了保证金，故星之源公司对abrahampomerantzfranklin是为设立中赫力织公司利益而租赁涉案场地应当知情。根据《最高人民法院关于适用；若干问题的规定（三）》第二条：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”现赫力织公司已对涉案租赁合同予以确认，并实际承享合同权利义务。星之源公司在合同签订之时，即对abrahampomerantzfranklin为赫力织公司利益设立公司知情。故涉案租赁合同关系的相对方应为赫力织公司与星之源公司，星之源公司主张由赫力织公司作为涉案租赁合同承责主体合理合法，予以支持。abrahampomerantzfranklin作为赫力织公司的法定代表人，其处理租赁事宜的行为代表公司，法律后果应由公司承担，故对于星之源公司要求abrahampomerantzfranklin连带承责的诉求，不予采纳。赫力织公司自2010年2月11日始未有缴交租金，虽其抗辩称根据合同约定，连续拖欠租金达15天以上，经星之源公司催告后10天仍不缴付时，才视为其违约，星之源公司并未进行催交便截断电源的行为应先构成违约。但一方面，虽星之源公司利用截断电源的方式催缴租金确有不妥，亦违反了合同约定，但是经营性场地的租金一般较高，赫力织公司与星之源公司之间约定的交租方式又为月初交租，赫力织公司欠租，其实已经是实际使用了场地却未有支付租金的违约行为，此种情形下，为维护自身权益，星之源公司截断电源虽不合理，但其实已在行使对赫力织公司违约行为的抗辩。另一方面，从双方是否积极要求履约的行为看，星之源公司截断电源后，立即向赫力织公司发出催款通知，要求其出面协商交租事宜，可见星之源公司仍有继续履行租赁合同的诚意；反观赫力织公司，在电源截断后，既没有要求星之源公司对电源进行恢复，也没有积极与星之源公司就涉案商铺交租事宜进行磋商，而是单方提出了解约申请而又将涉案场地大门锁住，其一系列行为不符合要求履约之正常情形，有违诚信。况且，在截断赫力织公司电源后，星之源公司多次要求与赫力织公司协商并催交欠租，但时至今日，赫力织公司仍未有将2010年3月份租金及拖欠的水电费、物业管理费交付星之源公司。综合以上两方面，可以认定对于租赁合同不能继续履行，赫力织公司应承担主要责任，由其单方发出的解约通知于理于法无据，不能产生解除涉案租赁合同的效力，对于其要求星之源公司、陈慧雯支付违约金及赔偿直接经济损失的诉请无理，不予支持。因其并未提供充分证据证明其装修投入又不申请对涉案商铺进行评估，故对其要求星之源公司、陈慧雯赔偿装修投入的诉请，不予采纳。但因星之源公司对于涉案租赁合同不能履行同样存在责任，不符合由其没收合同保证金的情形。赫力织公司要求星之源公司返还合同保证金的诉请合理合法，予以支持；因陈慧雯不是涉案合同的相对人，故赫力织公司要求陈慧雯返还合同保证金的诉请无理，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”赫力织公司在2010年3月3日后以行动表示不履行主要的合同义务，星之源公司于2012年2月10日在赫力织公司住所地张贴函件的形式要求收回涉案场地，视为送达赫力织公司。因星之源公司亦已明确了不再履行合同的意思表示，故赫力织公司与星之源公司就abrahampomerantzfranklin与星之源公司于2006年12月6日就广州市白云区机场路521-533号（单号）（自编号：百荣园首层a3铺）签订的《租赁合同》及2006年12月17日就百荣园首层a5铺签订的《补充协议》所确立的租赁关系于2012年2月10日解除。星之源公司于2010年12月15日向国土部门要求单方解除合同的申请不是向合同相对人发出，不产生解除合同的法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条，“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”根据《中华人民共和国侵权责任法》第三条，“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任”，赫力织公司在2010年2月11日至2010年12月15日期间占用涉案场地却不支付租金的行为已经侵犯了星之源公司的合法财产权益，星之源公司要求赫力织公司赔偿自2010年2月11日至2010年12月15日期间的场地占用费的诉请合理合法，予以支持，每月支付标准可参照租金，即以28800元／月计算。至于2010年12月15日之后的损失，星之源公司于2010年12月15日向国土部门要求单方解除合同的申请，虽未产生解除合同的法律效果，但已可显示其在当时已有与赫力织公司解除合同的意思并付诸行动，故对于其要求解除合同之后收回场地的主张完全可以通过诉讼或其他合法途径加以解决，但根据现有证据显示，星之源公司虽欲解除合同却并未积极的行使其权利收回场地，任由损失继续扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿……”，故星之源公司对于2010年12月15日之后扩大的场地占用损失应由其自行承担，不得要求赔偿。赫力织公司欠缴的水电费1015.1元，星之源公司已经先行垫付，赫力织公司理应将欠缴的水电费返还星之源公司。关于赫力织公司抗辩星之源公司主张的占用场地损失及水电费的诉请已过诉讼时效的问题，因有证据显示星之源公司通过函件及网上邮件方式继续对欠租及相关费用进行了催缴，故星之源公司的催缴行为构成诉讼时效的中断，对赫力织公司的上述抗辩，不予采纳。涉案场地已于2012年10月23日由星之源公司接管，故星之源公司要求返还涉案场地的诉请已得到实现，不再予以调处。至于赫力织公司要求星之源公司、陈慧雯赔偿侵占财产损失及返还公司资料的诉请，应属于先行就刑事侦查破案后，再行就双方民事关系处理的纠纷。因赫力织公司已向公安机关报案，公安机关亦已立案进行处理，在公安机关未有破案及作出定性处理之前，赫力织公司的损失数额难以确定，亦不能认定赫力织公司主张的损失是否可归责于星之源公司、陈慧雯，故对赫力织公司要求星之源公司、陈慧雯赔偿损失及返还公司资料的诉请不予采纳。星之源公司是为赫力织公司提供物业服务的物业服务企业，其收取赫力织公司的高额物业管理费，根据权利义务对等原则，应提供相应的物业管理服务。但根据原审法院现场勘验及现有证据显示，星之源公司疏于管理的行为与赫力织公司财物失窃存在一定关联性，星之源公司应承担相应的赔偿责任。但考虑到星之源公司并不负有杜绝物业服务范围内一切违法犯罪的义务。故对星之源公司赔偿赫力织公司款项之数额，由原审法院酌情确定为10000元。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百一十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条，《最高人民法院关于适用；若干问题的规定（三）》第二条，《物业管理条例》第三十六条的规定，判决：一、于本判决生效之日起十日内，广州星之源经济发展有限公司返还广州市赫力织缝纫机有限公司保证金人民币115200元；二、于本判决生效之日起十日内，广州星之源经济发展有限公司赔偿广州市赫力织缝纫机有限公司因物业管理失职导致的财产损失人民币10000元；三、于本判决生效之日起十日内，广州市赫力织缝纫机有限公司支付广州星之源经济发展有限公司自2010年2月11日至2010年12月15日期间场地占用费（以人民币28800元／月计算）；四、于本判决生效之日起十日内，广州市赫力织缝纫机有限公司返还广州星之源经济发展有限公司水电费人民币1015.10元；五、驳回广州市赫力织缝纫机有限公司其他的本诉请求；六、驳回广州星之源经济发展有限公司其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费23753元，由广州市赫力织缝纫机有限公司负担22350元，由广州星之源经济发展有限公司负担1403元；反诉受理费9503元，由广州星之源经济发展有限公司负担7757元，由广州市赫力织缝纫机有限公司负担1746元。判决后，赫力织公司、星之源公司均不服，分别向本院提起上诉。赫力织公司上诉并答辩称：一、星之源公司的租金及水电费诉请已过诉讼时效，没有任何证据证明星之源公司通过任何方式在规定的诉讼时效期限内，依照法律的要求进行了催缴并依法送达赫力织公司。二、星之源公司并未按合同规定适当履行催告义务便实施了停电的根本违约行为，导致赫力织公司无法正常经营，应承担合同违约责任，根本不存在赫力织公司在断电后还将涉案场地大门锁住的情况。三、租赁合同第十五条明确规定，无论哪一方违反合同，均要求即时终止合同。赫力织公司在星之源公司根本违约后，发出单方终止合同的函根本不是原判所述有违诚信，而是严格履行合同上述约定的表现，正因星之源公司的拒绝导致了赫力织公司的财产和存货无法撤出场地，应承担违约责任。即使是赫力织公司违约，星之源公司最多只能获得的是保证金的补偿，是无权要求继续履行合同的。四、星之源公司在断电后一直控制场地并进入场地，将公司财物拆除、搬离。五、原判酌情赔偿物业管理失职造成的财产损失数额过低。六、关于星之源公司侵占财产损失及返还公司资料的诉讼请求，本案已提交的相关证据资料已达到了民事案件的证明标准，法院可以做出民事判决。综上，原判事实认定和法律适用存在错误，请求：1、撤销原判第二项，改判星之源公司赔偿赫力织公司因物业管理失职导致的财产损失500000元人民币。2、撤销原判第三项，驳回星之源公司要求自2010年2月11日至2010年12月15日期间场地占用费的诉讼请求。3、撤销原判第四项，驳回星之源公司要求水电费人民币1015.10元。4、撤销原判第五项，改判星之源公司向赫力织公司赔偿违反《租赁合同》及《补充协议》所需承担的违约责任230400元人民币并赔偿装修投入85112元人民币；改判星之源公司赔偿因赫力织公司无法正常营业而遭受的直接经济损失30000美元（按照汇率折算为人民币18.84万元；改判星之源公司赔偿因其侵占赫力织公司财产而给赫力织公司造成的损失1000000元人民币；改判星之源公司返还赫力织公司各项资料，包括但不限于2007-2010年度会计凭证、会计报表、外汇局核销单、海关报关单、进销存财务软件、出纳软件、银行软件、华夏银行刷卡机、ce认证证书。5、一审、二审案件诉讼费用由星之源公司负担。星之源公司上诉并答辩称：一、依《租赁合同》第一、五、十五条的约定，结合赫力织公司擅自变更场所用途、拖欠租金水电费、单方违法解约等违约行为事实，星之源公司有权没收保证金，原判认为星之源公司对租赁合同不能履行有责任不符合没收保证金情形属认定事实错误。合同不能履行完全是赫力织公司违约造成，星之源公司没有任何过错。二、无证据证明赫力织公司是否存在失窃，即使存在失窃也无证据证明其何时失窃及具体损失，更无证据证明是星之源公司物业管理过失所导致，赫力织公司声称失窃时亦无交任何物业管理费，原审却判令星之源公司赔偿赫力织公司因物业管理失职导致财产损失1万元属认定事实、适用法律错误，严重不公平。三、2010年12月15日后，讼争商铺完全由赫力织公司、abrahampomerantzfranklin控制甚至其在2011年9月20日报警声称失窃，即使是诉讼后也一直拖延到2012年10月23日才交还场地，该事实证明星之源公司已采取了适当措施防止损失扩大，星之源公司的行为完全是善意合理，所有损失完全是赫力织公司、abrahampomerantzfranklin造成，原审判决不支持2010年12月15日之后的损失是错误的。四、abrahampomerantzfranklin是《租赁合同》及补充协议签订者，亦是场地控制拒绝返还者，星之源公司有权要求其承担赔偿责任。五、原审判决按照28800元／月标准计算2010年2月11日至2010年12月15日的损失远低于广州市房屋租金参考价，本案中亦未考虑逾期付款滞纳金及利息损失，该标准对星之源公司严重不公平，亦属于严重利益失衡，星之源公司主张至少按照57600元／月计算2010年2月11日至2012年10月23日损失。综上，请求：1、撤销原判第一项、第二项，改判驳回赫力织公司所有的本诉请求；2、撤销原判第三项、第六项，改判赫力织公司、abrahampomerantzfranklin赔偿星之源公司2010年2月11日至2012年10月23日期间损失1868160元（按照57600元／月计算）；3、改判赫力织公司承担一审本诉、反诉及二审所有诉讼费用。被上诉人abrahampomerantzfranklin的答辩意见与上诉人赫力织公司的上诉意见一致。原审被告陈慧雯的答辩意见与上诉人星之源公司的上诉意见一致。二审中，上诉人赫力织公司提交了以下证据：证据1、台港澳侨投资企业批准证书及相关登记申请书，拟证明上诉人赫力织公司的发起人并非被上诉人abrahampomerantzfranklin，以及该公司的经营范围是经上诉人星之源公司确认；证据2、上诉人赫力织公司员工钟迪生到广州市白云区房地产租赁管理所提取的相关解除、终止房屋合同申请及资料，拟证明上诉人星之源公司已于2010年12月17日注销了涉案租赁合同；证据3、空调安装证明及市场价格询价、现场勘验笔录资料，拟证明上诉人赫力织公司在涉案场地安装了空调的事实以及公安机关已对空调被盗作出了说明。上诉人星之源公司公司质证意见为：证据1可以证明被上诉人abrahampomerantzfranklin需承担责任，上诉人赫力织公司占用场地要赔偿场地费用，我方没有同意上诉人赫力织公司的经营范围；对证据2无异议；对证据3的拟证明内容不予确认，空调被盗并未证实何人所为。二审中，上诉人星之源公司提交了广州房屋租金参考价及同地段相关租赁合同、物价局文件等，拟证明原审判决上诉人赫力织公司支付场地使用费的标准过低。上诉人赫力织公司质证意见为：对上述证据的真实性、关联性均不予确认，且均不属新证据。二审中，上诉人赫力织公司向本院申请调取涉案场地的监控录像视频以及公安机关对空调被盗案的处理证明。二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。本院认为，原判认定上诉人赫力织公司与上诉人星之源公司履行的《租赁合同》及《补充协议》合法有效正确，本院予以确认。原判已就涉案租赁合同关系的相对方应为上诉人赫力织公司与上诉人星之源公司，对上诉人星之源公司要求被上诉人abrahampomerantzfranklin连带承责的诉求不予采纳的理据作了充分的论述，合法合理，本院不再赘述，予以维持。上诉人星之源公司在没有提供新证据的情况下上诉再次提出该诉请，本院不予采纳。根据合同的约定，如上诉人赫力织公司连续拖欠租金达15天以上，经上诉人星之源公司催告后10天仍不缴付时，才视为上诉人赫力织公司违约。上诉人赫力织公司自2010年2月11日始未有缴交租金，上诉人星之源公司虽利用截断电源的方式催缴租金违反了上述合同约定，但同样根据合同的约定，上诉人赫力织公司欠租，实际亦是使用了场地却未有支付租金的违约行为，且根据本案查明的事实，之前上诉人赫力织公司就已曾多次出现过拖欠租金的情况，在此情形下，上诉人星之源公司截断电源其实是在行使对上诉人赫力织公司违约行为的抗辩。另外，上诉人星之源公司截断电源后即向上诉人赫力织公司发出催款通知要求协商交租事宜，显示上诉人星之源公司仍有继续履行租赁合同的诚意，反观上诉人赫力织公司在电源截断后，既无要求上诉人星之源公司对电源进行恢复，亦无积极与上诉人星之源公司就涉案商铺交租事宜进行磋商，却是单方提出了解约申请而又将涉案场地大门锁住，其行为并不符合要求履约之正常情形。事实上，在上诉人星之源公司多次要求与上诉人赫力织公司协商并催交欠租的情况下，上诉人赫力织公司时至今日仍未有支付2010年3月份租金及拖欠的水电费、物业管理费。因此，原判认为上诉人赫力织公司对于租赁合同不能继续履行应承担主要责任并无不当，对于其要求上诉人星之源公司、被上诉人陈慧雯支付违约金及赔偿直接经济损失的诉请不予支持亦正确。因上诉人赫力织公司并未提供充分的证据证明其装修投入亦不申请对涉案商铺进行评估，原判对其要求上诉人星之源公司、被上诉人陈慧雯赔偿装修投入的诉请不予采纳正确。现上诉人赫力织公司在没有新证据的情况下，上诉再次提出上述诉请，本院不予采纳。因上诉人星之源公司对于涉案租赁合同不能履行同样存在责任，不符合由其没收合同保证金的情形，原判认为上诉人赫力织公司要求上诉人星之源公司返还合同保证金的诉请合理合法而予以支持正确，上诉人星之源公司关于其有权没收保证金的上诉意见不成立，本院不予采纳。上诉人赫力织公司在合同期内的2010年2月11日至2010年12月15日期间占用涉案场地而不支付租金的行为已经侵犯了上诉人星之源公司的合法财产权益，上诉人星之源公司要求上诉人赫力织公司赔偿自2010年2月11日至2010年12月15日期间的场地占用费的诉请合理合法，原判予以支持正确，每月支付标准参照租金以28800元／月计算亦无不妥，上诉人星之源公司关于原审判决上诉人赫力织公司支付场地使用费的标准过低不成立，本院不予采纳。关于2010年12月15日之后的损失，上诉人星之源公司于2010年12月15日向国土部门要求单方解除合同的申请，虽未产生解除合同的法律效果，但已可显示其在当时已有与上诉人赫力织公司解除合同的意思并付诸行动，故对于其要求解除合同之后收回场地的主张完全可以通过诉讼或其他合法途径加以解决，但根据现有证据显示，上诉人星之源公司虽欲解除合同却并未积极的行使其权利收回场地，任由损失继续扩大，且没有证据证明上诉人赫力织公司仍在实际经营，故原判根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，认为上诉人星之源公司对于2010年12月15日之后扩大的场地占用损失应由其自行承担正确。上诉人赫力织公司欠缴的水电费1015.1元，上诉人星之源公司已经先行垫付，原判认定上诉人赫力织公司理应将欠缴的水电费返还上诉人星之源公司正确。关于上诉人赫力织公司抗辩上诉人星之源公司主张的占用场地损失及水电费的诉请已过诉讼时效的问题。本案证据显示上诉人星之源公司多次通过函件及网上邮件方式继续对上诉人赫力织公司的欠租及相关费用进行了催缴，其间还因上诉人赫力织公司中断沟通无法与之进行协商而于2010年12月15日向房管部门提出解除涉案租赁合同的申请，在上诉人赫力织公司员工发现公司财物被盗而报警后的次日即2011年9月27日，上诉人星之源公司亦即向上诉人赫力织公司发出催缴函，2012年2月也再次在涉案场地张贴了催缴函，故原判认定上诉人星之源公司的催缴行为构成诉讼时效的中断，对上诉人赫力织公司的上述抗辩不予采纳正确。上诉人赫力织公司上诉再次提出该抗辩，本院不予采纳。关于上诉人赫力织公司要求上诉人星之源公司赔偿侵占财产损失及返还公司资料的诉请，因上诉人赫力织公司已向公安机关报案，公安机关亦已立案进行处理，在公安机关至今尚未破案及作出定性处理之前，上诉人赫力织公司的损失数额难以确定，亦不能认定上诉人赫力织公司主张的损失是否应归责于上诉人星之源公司，故原判对上诉人赫力织公司要求上诉人星之源公司赔偿损失及返还公司资料的诉请不予采纳正确。现上诉人赫力织公司在没有新证据的情况下，上诉再次提出该诉请，本院不予采纳，其向本院提出关于调取涉案场地的监控录像视频的申请亦不符法律规定，本院亦不予采纳。但是，上诉人星之源公司在原审中承认涉案场地的物业管理工作由其负责，上诉人赫力织公司缴纳的物业管理费亦由其收取，上诉人赫力织公司的财物失窃与上诉人星之源公司疏于管理的行为有一定关联性，故原判酌情确定上诉人星之源公司承担10000元的赔偿责任并无不当，本院予以维持。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费39856元，由上诉人广州市赫力织缝纫机有限公司负担22939元、上诉人广州星之源经济发展有限公司负担16917元。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军代理审判员  刘 卉代理审判员  蔡 峰﹤h4﹥﹤／h4﹥﹤h4﹥﹤／h4﹥﹤h4﹥﹤／h4﹥﹤h4﹥﹤／h4﹥﹤h4﹥﹤／h4﹥﹤h4﹥二o一五年月日﹤／h4﹥书 记 员  党春婷