内蒙古鄂托克旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内0624民初2909号原告：赵轩，1994年7月18日出生，女，汉族，学生。委托诉讼代理人：陈建军，系内蒙古蒙西律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵怀兵，系原告父亲。被告鄂托克旗康庄房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码×××，住所地内蒙古鄂托克旗棋盘井镇康庄花园10号楼3号商铺。法定代表人康焕堂，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王伟军，系内蒙古京蒙律师事务所律师。委托诉讼代理人：王慧，系内蒙古京蒙律师事务所律师。原告赵轩与被告鄂托克旗康庄房地产开发有限责任公司（以下称康庄房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵轩的委托诉讼代理人陈建军、赵怀兵，被告鄂托克旗康庄房地产开发有限责任公司的法定代表人康焕堂及委托诉讼代理人王伟军、王慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵轩向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除被告与原告口头协议达成的康庄花园10号楼1号、2号两套商业房屋买卖合同；2、判令由被告偿还原告购房款4909089元并赔偿损失4909089元;3、判令被告赔偿原告装修费92634元及承担评估费8000元。事实和理由：2013年3月21日和2013年5月26日，赵轩与康庄房地产分别达成口头协议，康庄房地产将其公司开发的位于康庄花园的10号楼1号、2号两套商业用房（其中1号底商258.85平方米，2013年3月21日购买，2013年4月25日领钥匙;2号底商255.6平方米，2013年5月26日购买，2013年6月1日领钥匙）,以当即支付的方式付款4909089元，并接受了房屋（毛坯房）。根据房屋情况，原告自费安装了水电、暖、室内室外的一切设施设备，支出各项装修费。经鄂尔多斯市东资产评估有限责任公司评估装修费为92634元，并支出评估费8000元。当时双方还约定年内办理房屋产权手续。为了搞清康庄房地产不予办理房产手续的原因，原告去房屋管理部门了解情况，才知道在原告购买之前就将房产过户给另一人，并用这套房屋在银行做了贷款抵押。原告认为被告的行为已侵害了原告的权益。现原告为维护自己合法权益，向法院提起诉讼。被告康庄房地产辩称：答辩人不同意被答辩人的全部诉讼请求，理由如下：一、被答辩人主张解除房屋买卖合同并返还房款，那么应当由被答辩人举证证明双方之间存在买卖合同关系，且被答辩人已经实际支付房屋价款的事实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及第五条的规定，谁主张谁举证，现被答辩人提交的证据不能证明其与答辩人存在房屋买卖合同关系以及其已经实际支付房屋价款的事实。本案中，在房款的支付方面，被答辩人在起诉书中诉称，2013年3月21日、2013年5月26日被答辩人一次性当即付清共计4909089元房款。但4909089元属于数额特别巨大的款项，不可能现金支付，被答辩人应当提供银行转款凭证，否则无法证明其履行了支付房屋价款的事实。二、被答辩人请求的房屋装修费没有事实根据和法律依据，被答辩人没有提供房屋装修的任何证据材料，包括是否进行装修、装修价款以及装修价款应当由谁承担的材料，按照谁主张谁举证的原则，被答辩人属于举证不能，依法应当承担举证不能的不利后果。即使房屋已经装修，评估报告收费不合理，没有提供相应的技术报告，没有事实根据不予赔偿。三、即使双方存在房屋买卖合同关系，被答辩人行使解除权不符合法律规定的条件。《合同法》第94条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条规定了法定解除的情形，即开发商存在不履行主要债务、恶意违约、欺诈等情形。本案中，被答辩人以答辩人故意隐瞒房屋已经出售给第三人为由请求行使解除权。案涉房屋是答辩人与鑫宇煤化公司共同开发，赵怀兵是鑫宇煤化公司派驻该项目的副董事长，对该项目的运作全程参与、决策和监督，不存在所谓的一房二卖情形。因此，即使双方存在房屋买卖合同关系，被答辩人主张解除合同的情形不存在，被答辩人无权要求答辩人返还房款赔偿损失。四、即使双方存在房屋买卖合同关系，被答辩人行使解除权也已经超过除斥期间，依法不应得到支持。民事权利包括支配权（支配权又包含人格权和物权）、抗辩权、形成权和请求权，合同解除权是民事权利中的形成权，形成权不适用关于请求权诉讼时效的规定，而适用除斥期间的规定。同理除斥期间也不适用关于诉讼时效中止、中断、延长的规定。《合同法》第95条规定，如果当事人约定了解除权行使的期限的，则必须在约定的期限内行使。如果没有约定期限，必须在法律规定的期限内行使。同时，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款对解除权的行使期限作出了明确规定。该款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”。现赵怀兵自述早在2013年6月份，答辩人公司法定代表人就已经告知其房屋产权办理在他人名下，即解除权的除斥期间应当从2013年6月份开始计算，至本案被答辩人2016年8月起诉，已经远远超过一年的除斥期间（即使从被答辩人在贵院提起确认之诉的时间2015年3月23日开始计算，也超过了一年的除斥期间）。因此，被答辩人请求行使解除权应当依法予以驳回，进而被答辩人解除合同为前提而要求的第2、3项诉讼请求，依法也不应得到支持。综上所述，应当依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的收据两张、钥匙领取单一份，证明被告向原告出售案涉房屋，被告交付钥匙，原告交付现金，被告向原告出具收条的事实。被告对以该组证据的真实性认可，证明目的不予认可。双方不存在买卖关系，原告也没有实际交付价款，原告应提交转款的银行凭证。2、原告提供的房屋所有权证复印件，证明被告在2012年3月27日之前将康庄花园小区10号楼1-2号商铺卖给康卫龙，康卫龙已在2012年3月27日取得权利人为自己的房屋所有权证。该房屋在出售给原告之前，被告早已出售给他人，原告的诉讼请求成立。被告对以上证据的真实性认可，证明目的不予认可。案涉房屋办理在康卫龙名下，是康庄项目合作双方协商同意，将房屋产权办理在康卫龙名下，贷款最终也用在房地产项目开发建设。3、原告提供的调取证据通知书、证明、询问笔录、不予立案通知书各一份，证明被告已将康庄花园小区10号楼1、2号商铺出售给他人，并办理房屋所有权证，被告的行为不构成犯罪。被告对该证据的真实性认可，证明目的不予认可。康焕堂的询问笔录陈述有些与事实有出入。原、被告之间不存在买卖关系。本院认为原告提供的上述证据真实、合法，与本案有关联性，予以采信。4、原告提供的评估报告及鉴定费发票各一张，证明被告卖给原告康庄花园的1、2号商铺装修评估价值为92634元，原告交纳评估费8000元。被告对该证据的真实性及证明的问题均不认可。首先办公装修的使用年限为5-8年，现赵轩的10号楼已经在2013年装修使用，至评估基准日2018年3月10日已经达到5年时限，只能进行残值评估，而不应采用成本法重置评估；其次，评估报告中的评估单价以及成新率均没有提供市场采样及计算过程，也就是缺少技术评估的部分。另外评估单价相比较基准日而言严重背离市场价值；再次，报告中评估师李文琴的签字存在差异，我们有理由认为评估的真实性存在问题。对收费发票也不认可，因为评估机构自己出具的收费说明中写明应当说明如何计算，而该报告中没有，说明收费不合理。正常的收费应该是有零有整，而该收费票据中全部是整数。本院认为评估报告系由原告申请本院委托具有相关资质的部门作出，被告不认可，既未申请重新评估也未提供相反证据予以推翻，故对其抗辩理由不予采信，对该组证据予以采信。5、被告提供的鄂旗经侦大队对赵怀兵的询问笔录一份，证明早在2013年6月份赵怀兵就已经知道房屋产权办理到他人名下，及用于抵押贷款的事实，即使双方存在买卖合同关系，原告也应当在此时间之后一年内行使解除权。原告对该证据的真实性认可，证明目的不予认可。其并不能证明2013年6月赵轩买房时，已经知晓两套房屋已经抵押的事实，不属于一年内行使解除权的事由。本院认为该证据系公安部门的询问笔录，真实、合法，且可以证实2013年6月份赵怀兵就已经知道房屋产权办理到他人名下，及用于抵押贷款的事实，本院对该证据予以采信。6、房屋租赁合同一份，证明赵怀兵在2012年10月1日就明确知悉房屋产权办理在他人名下及用于抵押贷款的事实，与原告的诉状陈述不符，也不是其在鄂旗经侦大队陈述的2013年6月。原告认为该证据和本案无关，不予认可。经对比，房屋租赁合同中，张立雄的名字并非本人所签。本院认为该证据系复印件，即使合同真实，也系赵怀兵与张利雄之间的合同，与本案没有关联性，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告赵轩分别于2013年3月21日和2013年5月26日向被告康庄房地产购买了位于内蒙古鄂托克旗棋盘井康庄花园10号楼1号、2号两套商业用房。其中1号底商258.85平方米，房价为2683800元，2号底商255.6平方米，房价为2225289.52元，合计总房价为4909089.52元。原告分别于2013年4月25日和2013年6月1日领取了10号楼1号、2号商业房的钥匙。被告就上述事实向原告出具了两张收据及一张钥匙领取单。领取钥匙后原告自行对房屋进行了装修并使用至今。本案在审理中，经原告申请本院委托鄂尔多斯市东审资产评估有限责任对案涉房屋的装修费用进行评估，评估价为92634元，原告支出评估费8000元2012年3月27日案涉房屋办理了房屋产权证书，登记权利所有人均为康卫龙。康卫龙系被告康庄房地产法定代表人康焕堂的儿子，担任康庄房地产的经理。2012年7月鄂托克旗康庄物业管理服务有限责任公司以登记在康卫龙名下的康庄花园10号楼1号商业用房为抵押担保在内蒙古鄂托克农村商业银行股份有限公司金海路支行办理了贷款，银行在房管部门作了他项权利登记。2013年7月因贷款未能偿还，又办理转贷业务。2014年4月23日案外人康伟芳（康焕堂的女儿）以登记在康卫龙名下的康庄花园10号楼2号商业用房为抵押担保在乌海市海勃湾黄河村镇银行股份有限公司办理贷款，银行在房管部门作了他项权利登记。庭审中被告自认上述贷款均未偿还完毕，银行已提起诉讼，案涉房屋已被查封，被告也无力偿还银行贷款。2014年4月29日原告的父亲赵怀兵以被告康庄房地产将其购买的6套底商（包括案涉底商）的房产证全部办理在他人名下为由向鄂托克旗公安局报案。当日鄂托克旗公安局经侦大队与赵怀兵作了询问笔录，其在笔录中陈述“2013年6月（具体时间我记不楚了），康焕堂告诉我，我购买的上述6套底商他已经将房产证都办理在鄂托克旗康庄房地产有限责任公司总经理康卫龙的名下，并且以此作为抵押在银行贷款用于公司周转，待银行贷款还清之后，在将我购买的上述6套底商变更在我名下，但是之后经我多次催促，康焕堂迟迟都没有将我购买的上述6套底商变更在我名下。”2014年4月30日鄂托克旗公安局经侦大队就该报案事宜与被告法定代表人康焕堂作了询问笔录，康焕堂在笔录中认可赵怀兵向其购买过包括案涉底商在内的6套商业房屋，双方当时并没有签订合同。关于赵怀兵的购房款是否和公司结清，康焕堂在询问笔录中的陈述是“具体我不清楚，赵怀兵每交一笔房款，我公司财务都会相应的出具收款收据”。2016年4月18日鄂托克旗公安局就被告涉嫌合同诈骗案作出不予立案通知书，经审查认为被告的行为没有犯罪的事实。2015年3月26日原告赵轩以确认合同无效为由将被告康庄房地产及康卫龙、鄂托克旗农村商业银行股份有限公司、乌海市海勃湾区黄河村镇银行诉至本院。本院就该案于2015年6月16日所作的开庭笔录中记录如下事实：关于案涉房款交付问题，被告法定代表人康焕堂陈述赵轩已将房款支付，其中赵怀兵付了部分现金，剩余房款是新宇公司转帐过来，当时赵怀兵说让将房子写在其女儿名下，公司就将收据中的交款人写为赵轩。另查明案涉房屋系被告与鄂尔多斯市鑫宇煤化集团联合开发，被告占股60%,鄂尔多斯市鑫宇煤化集团占股40%，赵怀兵系鄂尔多斯市鑫宇煤化集团股东，因该联合项目，赵怀兵于2012年时在被告处的任职为副董事长。本院认为，本案争议的焦点是：一、原告赵轩与被告康庄房地产是否形成房屋买卖合同关系；二、原告赵轩是否有权解除合同，其行使的解除权是否受除斥期间的限制，解除权是否归于消灭；三、被告康庄房地产是否应返还房款并赔偿损失。（一）原告赵轩与被告康庄房地产是否形成了房屋买卖合同关系。庭审中被告康庄房地产辩称被告当初将房屋交付给了赵怀兵，是基于被告与赵怀兵的公司鄂尔多斯市鑫宇煤化集团的合作关系，是股东之间对现有房屋的分配，赵怀兵要求将收据中的交款人写为原告赵轩。对于上述事实原告赵轩及其代理人赵怀兵并不认可，被告也未就此事实向法庭提供证据，本院对此抗辩事由不予采信。关于房屋付款问题，被告辩称原告并未实际交款，并要求原告提供交款凭证。在被告所提供的2015年6月16日我院的开庭笔录中被告法定代表人康焕堂认可原告已给付了房款。再结合被告向原告出具的收款收据，可以认定原告向被告交付了房款并接受房屋，原、被告之间形成了买卖合同关系。尽管房款由赵怀兵支付，但赵怀兵明确告知被告其为女儿赵轩购买，被告在出具收据时便对此知晓，故原告赵轩系涉案房屋的买受人，赵怀兵付款、接受房屋及以之后的报案等行为应视为代理行为。（二）原告是否有权解除合同，其行使的解除权是否受除斥期间的限制，解除权是否归于消灭。原、被告之间形成房屋买卖合同，但未签订书面买卖合同，也未对合同的解除作出口头约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八、九条规定了商品房买卖合同中可以行使法定解除的情形，即出卖人在商品房买卖合同订立后在未告知买受人的情况下又将该房屋抵押或卖给第三人，出卖人故意隐瞒所售房屋已抵押或卖给第三人的事实。本案原告也以此为依据提出解除合同的诉讼请求。但本案中原告赵轩购买房屋的时间分别为2013年3月21日和2013年5月26日，而案涉房屋登记在康卫龙名下的时间是2012年3月27日，显然被告将房屋登记在他人名下在先，原告买房在后。此外，买房时房屋的权属状况是一重大事项，买房人理应对此进行审查，原告赵轩在购买案涉房屋时均是由其父亲赵怀兵代办，赵怀兵作为当时被告的副董事长，理应清楚房屋的权属状况。原告赵轩及父亲赵怀兵自认其并未进行审查，原告也未向法庭提供证据证明被告存在故意隐瞒所售房屋已抵押或卖给第三人的事实，故被告并不存在上述司法解释第八条规定的法定解除的情形，原告据此解除合同无事实依据。被告将案涉房屋均登记在康卫龙名下，不论被告与康卫龙之间是买卖还是借名登记，房屋上设有抵押权且被告也没有涤除该权利。从2013年购房至今未进行产权变更，对原告而言无法办理房屋所有权登记，无法实现合同目的，被告构成合同的根本性违约，故符合我国合同法第九十四条第四款解除合同的法定情形，原告有权解除合同。根据我国合同法第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理的期限内不行使的，该权利消灭。”法定解除权属当事人的法定权利，该解除权的消灭必须要有具体法律条文的明确规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条所规定的解除权的行使期间仅仅是针对合同法第九十四条第（三）项，即仅针对一方当事人迟延履行的情形下，如何行使解除权及解除权的消灭问题。本案系被告不能履行合同（不能办理房屋过户手续），理应适用合同法第九十四条第（四）项，即一方当事人有其他违约行为致使不能实现合同目的时，对方当事人所享有的法定解除权。对于该项解除权问题，我国合同法及其相关司法解释均未就其进行明确限制，故原告赵轩可直接行使法定解除权。另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定：“出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。”据此，原告赵轩解除合同的法定解除权并未超出除斥期间而消灭。被告对解除权行使期限的理解存在偏差，本院对其抗辩意见不予支持。（三）被告是否应返还房款并赔偿损失。依据《中华人民共同国合同法》第九十七条的规定:合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同已解除，被告应向原告赵轩返还购房款4909089元，原告在购买房屋后对房屋进行了装饰装修，经评估其装修费用为92634元并支出评估费8000元，均应由被告承担给付责任。被告不存在隐瞒案涉房屋抵押或卖给他人的事实，故原告请求赔偿房款4909089元的诉讼请求本院不予支持。同时原告也应向被告返还案涉房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十五条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定判决如下：一、解除被告鄂托克旗康庄房地产开发有限责任公司与原告赵轩形成的关于鄂托克旗棋盘井镇康庄花园10号楼1号、2号两套商业房屋的买卖合同；二、被告鄂托克旗康庄房地产开发有限责任公司于本判决生之日起10日内向原告赵轩返还购房款4909089元及赔偿装修费92634元、评估费8000元，以上共计5009723元；原告赵轩于本判决生之日起10日内返还被告鄂托克旗康庄房地产开发有限责任公司位于鄂托克旗棋盘井镇康庄花园10号楼1号、2号两套商业房；三、驳回原告赵轩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86710元（缓交），由被告鄂托克旗康庄房地产开发有限责任公司负担46869元，原告赵轩负担39841元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。申请执行期限：二年。审 判 长  刘海荣审 判 员  宝丽尔人民陪审员  李玉兰二〇一八年七月九日书 记 员  潘东科附:适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。