成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0115民初3031号 原告：沈英桃，女，汉族，1942年2月3日出生，住甘肃省兰州市城关区。 委托诉讼代理人：张蓉，四川天府律师事务所律师，特别授权代理。 被告：四川置信实业有限公司。住所地：成都市青羊工业集中发展区科技创新园（一期）A区8栋孵化楼。 法定代表人：何鹏飞，总经理。 委托诉讼代理人：詹金龙（公司员工），男，汉族，1988年10月17日出生，特别授权代理。 第三人：李春荣，女，汉族，1960年7月12日出生，住甘肃省兰州市城关区。 委托诉讼代理人：廖亚林，四川良材律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：葛津海，男，汉族，1960年2月8日出生，住甘肃省兰州市城关区。 委托诉讼代理人：廖亚林，四川良材律师事务所律师，特别授权代理。 原告沈英桃与被告四川置信实业有限公司（以下简称置信公司）、第三人李春荣、葛津海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。沈英桃委托诉讼代理人张蓉，置信公司委托诉讼代理人詹金龙，第三人李春荣、葛津海委托诉讼代理人廖亚林，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈英桃向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告置信公司与第三人李春荣、葛津海之间签订的置信．国色天香《商品房买卖合同》权利与义务由原告沈英桃享有和承担，由被告置信公司至温江区不动产登记中心将诉讼房屋的买受人变更为沈英桃，被告置信公司立即为原告沈英桃办理不动产登记证书；2、本案诉讼费用由被告置信公司承担。事实与理由：2013年1月10日，被告置信公司与第三人李春荣、葛津海签订了置信．国色天香《商品房买卖合同》，由第三人李春荣、葛津海向被告置信公司购买位于温江区别墅房屋。合同签订后，第三人李春荣、葛津海向被告置信公司支付了房屋款。2013年3月29日，被告置信公司为第三人李春荣、葛津海办理了商品房买卖合同备案手续。2018年2月28日，原告沈英桃与第三人李春荣、葛津海就置信．国色天香《商品房买卖合同》权利与义务转移事宜达成一致意见，由原告沈英桃享有和承担被告置信公司与第三人李春荣、葛津海所签订的置信．国色天香《商品房买卖合同》的权利与义务。原告沈英桃及第三人李春荣、葛津海将合同权利与义务转移的事实告知了被告置信公司，被告置信公司明确表示认可原告沈英桃与第三人李春荣、葛津海对置信．国色天香《商品房买卖合同》权利与义务转移的行为，认可由原告沈英桃代替第三人李春荣、葛津海享有和承担被告置信公司与第三人李春荣、葛津海之间签订的置信．国色天香《商品房买卖合同》的权利与义务。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定，第三人在征得被告同意的情况下将置信．国色天香《商品房买卖合同》中的权利与义务一并转让给了原告方。现在被告置信公司为原告沈英桃办理不动产登记证书的期限已经届满，但是原告沈英桃多次要求被告置信公司按照置信．国色天香《商品房买卖合同》的约定，为原告沈英桃办理不动产登记，但被告置信公司至今未履行其义务。原告沈英桃为了维护自己的合法权益，提出如上诉讼请求，请依法判处。 置信公司辩称，置信公司与沈英桃并没有任何的法律事实关系，置信公司认为将其列为被告是不合适的。置信公司与李春荣、葛津海签订置信．国色天香《商品房买卖合同》，而李春荣、葛津海与沈英桃签订的合同置信公司并不知晓。至于沈英桃提出的协议书，置信公司认为该协议书是李春荣、葛津海和沈英桃签订的，同置信公司没有关系，协议内容被告置信公司并不知晓，置信公司没有任何签字和盖章，无法达到沈英桃的证明目的，且置信公司认为其提供证据证明交房时间是2018年1月8日，其只与李春荣、葛津海存在合同关系，只履行和李春荣、葛津海的义务，没有义务协助沈英桃办理案涉房屋的转移登记。 第三人李春荣、葛津海述称，其承认沈英桃提出的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年1月10日，置信公司与李春荣、葛津海签订《商品房买卖合同》。合同约定，李春荣、葛津海购买置信公司开发的位于成都市温江区房屋，房屋总价款4843100元。 《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项约定“如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：买受人不退房，每逾期一日出卖人……支付违约金”。 2013年3月29日，《商品房买卖合同》办理了登记备案手续，合同签约备案号为：170005。 2018年1月8日，置信公司向李春荣、葛津海出具编号为：NO00726931、NOO00726932、NOO00726933、NOO00726934、NOO00726935四川增值税普通发票5张，收到李春荣、葛津海支付的案涉房屋的全部购房款。 2018年2月28日，沈英桃与李春荣、葛津海签订协议书，协议书约定“现甲（沈英桃）乙（李春荣、葛津海）双方经协商一致，自本协议签订之日起，乙方与置信公司之间签订的置信．国色天乡《商品房买卖合同》权利与义务一并转移甲方，由甲方享有和承担乙方与置信公司所签订的置信．国色天乡《商品房买卖合同》的权利与义务，乙方不再享有和承担原合同的权利与义务”。 另查明，庭审中，置信公司明确表示不会将案涉房屋的不动产权转移登记至沈英桃名下。案涉房屋的不动产权截至法庭辩论终结前仍然登记在置信公司名下，案涉房屋于2018年1月8日交付给李春荣、葛津海。 上述事实有当事人陈述，《商品房买卖合同》《协议书》，商品房买卖合同摘要、四川增值税普通发票等证据在案佐证，本院予以采信。 本院认为，李春荣、葛津海与置信公司签订《商品房买卖合同》时行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。 沈英桃与李春荣、葛津海在签订《协议书》时行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述《协议书》依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。 《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让”，本案中，李春荣、葛津海与置信公司签订的《商品房买卖合同》为双务合同，李春荣、葛津海在合同中的主要义务为向置信公司支付购房款，置信公司在合同中的主要义务为按照合同约定协助李春荣、葛津海办理案涉房屋的转移登记手续并将房屋交付给李春荣、葛津海。2018年1月8日置信公司向李春荣、葛津海出具购房款的四川增值税普通发票，并在庭审中承认李春荣、葛津海已经支付完毕案涉房屋的全部购房款。李春荣、葛津海已经履行完毕其在《商品房买卖合同》主要义务。故，李春荣、葛津海与沈英桃签订《协议书》时，转让的仅仅是李春荣、葛津海在《商品房买卖合同》中的部分权利，而非权利义务的概括转让。即李春荣、葛津海将《商品房买卖合同》中的部分权利转让于沈英桃，具体为李春荣、葛津海将其享有的请求置信公司协助其办理案涉房屋不动产权转移登记的合同请求权转让于沈英桃。根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款关于“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，债权人转让债权须经通知债务人才对债务人发生法律效力。2018年7月3日沈英桃向本院提起诉讼，置信公司收到起诉状副本，李春荣、葛津海在庭审中出示债权转让的相关证据（协议书），本院认定李春荣、葛津海以诉讼的方式向置信公司行使了债权转让的通知义务，置信公司通过质证的行为已知悉李春荣、葛津海转让债权的事实。因此，李春荣、葛津海基于《商品房买卖合同》享有的案涉房屋的不动产权转移登记请求权已经转让给沈英桃，沈英桃和置信公司之间设立商品房买卖合同关系，沈英桃作为合同主体有权依据《商品房买卖合同》对置信公司提出协助其办理案涉房屋的不动产权转移登记手续的诉请。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项约定，李春荣、葛津海已将《商品房买卖合同》中的权利转让于沈英桃，置信公司应当在交付案涉房屋后的365个工作日内协助沈英桃办理案涉房屋不动产权的转移登记手续。庭审中，置信公司与李春荣、葛津海共同认可案涉房屋的交付时间为2018年1月8日，如果置信公司于2019年6月19日之前未协助沈英桃办理案涉房屋的不动产权转移登记手续，则置信公司构成违约，其应当承担继续履行合同的违约责任。但是置信公司当庭抗辩其合同中约定的过户登记的履行期限尚未届满，置信公司不构成违约，无需承担继续履行合同的违约责任。本院认为，虽然《商品房买卖合同》约定的过户登记期限尚未届满，但是置信公司当庭明确表示不向沈英桃履行协助办理案涉房屋的不动产权转移登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条关于“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，沈英桃在履行期限届满之前要求置信公司承担继续履行合同的违约责任于法有据。故，本院对沈英桃要求置信公司协助其办理案涉房屋的不动产权转移登记手续的诉讼请求予以支持。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款关于“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定，《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款关于“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”的规定，《城市商品房预售管理办法》第十条关于“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”的规定，商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，是政府主管部门行使监管职权的一项行政管理行为，系行政管理范畴，是否变更登记，均应由行政管理部门审查后决定，不属于人民法院受理民事案件的受案范围。故，本院对沈英桃要求置信公司将案涉房屋的登记备案合同的买受人变更为沈英桃的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川置信实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助沈英桃办理位于成都市温江区房屋的不动产权（房屋所有权、国有建设用地使用权）的转移登记手续，将该房屋的不动产权转移登记至沈英桃名下； 二、驳回沈英桃的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取50元，由四川置信实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  魏义欢 二〇一八年七月二十三日 书记员  岳 霄