山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0481民初6854号原告：滕州瑞源置业发展有限公司，住所地：滕州市春滕东路899号。法定代表人：裴青，执行董事。委托诉讼代理人：刘廷，山东五蕴律师事务所律师。委托诉讼代理人：张滕，山东五蕴律师事务所（实习）律师。被告：李国华，男，1991年4月19日出生，汉族，居民，住滕州市。委托诉讼代理人：刘统文，滕州市善南法律服务所法律工作者。原告滕州瑞源置业发展有限公司与被告李国华商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告滕州瑞源置业发展有限公司的委托诉讼代理人刘廷、张滕、被告李国华及其委托诉讼代理人刘统文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告滕州瑞源置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除2017年1月6日原、被告签订的滕州市优品天地小区房屋买卖合同补充协议（不含103、104号房屋）；二、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告于2017年1月16日达成《补充协议》，约定原告以350万元的价格将位于滕州市优品天地小区12号楼101、102、103、104、201、202号房屋转让给被告。协议签订后，被告未依照协议约定履行义务，在仅履行了部分付款义务后，经原告催要未再向原告给付房款。根据双方签订的《补充协议》第七条约定：被告未按协议规定按时向原告交纳房款的，被告要按所欠房款的日千分之五赔偿原告损失，同时自被告违约之日起15天后，原告有权随时终止协议并收回房屋使用权，将未与原告签订销售合同的房屋出售。原告诉来本院，要求判如所请。被告辩称，原告陈述不实，被告不存在违约行为，原告要求解除房屋买卖合同，即不符合法定条件，也不符合约定条件，被告已按约定支付了40万元的首付款，双方已经以实际履行行为变更了原约定的付款方式，第二批购房款是按揭付款，被告一直等待原告办理第二批购房款的按揭手续，被告不存在民事违约行为，被告已实际占有涉案房屋，如果解除合同明显有违交易安全、违背诚实信用原则，请求调解处理以维护双方的利益。经审理查明，2011年9月5日，滕州市地名委员会依据原告申请对原告开发的东至五里坂村西至益康大道，南至工伟一路，北至青啤大道的区域同意“优品天地小区”的命名，后更名为“香江名邸小区”。2015年5月27日原告将其开发建设的香江名邸12号楼办理不动产登记，房产证号为滕房权证城区字第××号，后原告对其所有的12号楼101、102、201、202办理不动产权属登记，证号分别为鲁（2018）滕州市不动产权第0005580号、第0005583号、第0005581号、第0005582号。2017年1月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订补充协议一份，约定：甲乙双方经协商，就甲方位于优品天地小区12号楼101号、102号、103号、104号、201号、202号的房屋达成如下协议:甲方同意将上述房屋以总价3500000(叁佰伍拾万元整)转让给乙方:乙方分期将上述房款交予甲方。二、本协议签订后，乙方向甲方支付房款1050000(一佰零伍万元整)后，甲方将上述12号楼101、102、103、104、201、202号房屋交予乙方使用。三、其余房款2450000(贰佰肆拾伍万元整)乙方按如下约定向甲方支付:(1)到2017年12月30日之前乙方一次或分多次向甲方支付共计1200000(壹佰贰拾万元整)(2)剩余1250000(佰贰拾伍万元整)，乙方在2018年12月30日之前付清。四、在乙方向甲方付清总房款3500000(叁佰伍拾万元整)之前，乙方如出租上述房屋，租期不得超过2年，并由甲乙双方共同与承租方签词出租协议。如因乙方原因无法履行本协议，甲方可收回乙方房屋使用权且乙方需将房屋租金交予甲方，出租房屋的装修损失由乙方负责，甲方不承担赔偿责任。六、如在房款付清前，乙方向第三方出售上述房屋，所收款项必须交予甲方冲抵乙方房款，如乙方违反约定，则甲方不予办理该房屋相关手续，并收回其房屋使用权。七、乙方如违反本协议约定，未按协议规定按时向甲方交纳房款，乙方要按所欠房款的日千分之五赔偿甲方相关损失，同时自乙方违约之日起15天后甲方有权随时终止协议并收回房屋使用权，甲方有权将乙方未与甲方签订销售合同的房屋出售给第三方。八、乙方自行缴纳上述房屋契税、维修基金等相关费用，甲方协助乙方办理产权证。九、本协议一式两份，双方各执壹份。十、未尽事宜双方协商解决，协商不成，可向房屋所在地人民法院提起诉讼。此前，被告于2016年9月将103、104两处房屋出售给高波、王梅。2016年9月27日原告收取高波房款25万元，收取王梅房款17万元，其余房款高波、王梅办理按揭贷款。2016年11月9日原告向高波开具发票载明收取房款49万元。2016年11月10日原告向王梅开具发票，载明收取房款56万元。双方并办理房屋转移登记手续。高波购得的青啤大道123号香江名邸12号楼103不动产号为鲁（2016）滕州市不动产权第000709号，王梅购得的青啤大道东路123号香江名邸12号104不动产号为鲁（2016）滕州市不动产权第000828号，原告对收取上述两处房屋总计105万元房款的事实无异议。并表示该105万元房款等履行双方签订的协议第二条约定支付105万元房款的合同义务，被告亦无异议。协议签订后，原告依约将房屋交付被告。在履行过程中，被告未依约定在2017年12月30日前支付120万元房款。2018年1月29日被告向原告支付房款40万元。原告出具收据，载明交款单位：王峰。被告表示因201号房屋预转卖给王峰，所以载明交款单位系王峰。原告亦无异议。2018年9月20日，原告以快递方式向被告邮寄通知书一份，内容为：李国华（）先生：我公司与你在2017年1月16日签订协议书，协议约定我公司以350万元的价格将位于优品天地小区12号楼的部分房屋转让与你。签订合同后你应支付105万元；2017年12月30日前应分一次或者多次支付120万元。同时该协议第七条还约定“乙方如违反本协议约定，未按协议规定按时向甲方交纳房款，乙方要按所欠房款的日千分之五赔偿甲方的相关损失，同时自乙方违约之日起15天后甲方有权随时终止协议并收回房屋使用权，甲方有权将乙方未与甲方签订销售合同的房屋出售给第三人。”但截至2017年12月30日我公司未收到你第二期应支付的任何款项，2018年1月29日你向我公司支付房款40万元。至今我公司总计收到你支付房款145万元（含第一期支付的105万元）。对上述事实，我公司已有足够证据证实，因此我公司依据《合同法》规定，作出如下决定：1、请你自接到本通知书十日内，将剩余房款以及按所欠房款的日千分之五的赔偿金一并交付到我公司。2、如逾期不交，我公司将解除双方于2017年1月16日签订的《补充协议》（不含已办完证的103和104房产）。3、因你存在上述违约行为，导致我公司已遭受巨大损失，我公司保留追究你的法律责任。特此通知。被告拒收。2018年9月25日，原告方工作人员以短信方式将通知书内容告知被告，被告对原告通知要求未作出回应。原告诉至本院，请求判如所请。上述事实，有当事人陈述、协议书、邮寄单、通知书、收据、不动产权属证书、证明等证据在卷为凭。本院认为，原告滕州瑞源置业发展有限公司与李国华签订的商品房买卖合同，权利义务约定明确，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人约定解除权的意思表示是在解除事由发生之前，该约定是为日后出现当事人不欲合同继续存在的特别情形做准备的。依据原、被告签订的《补充协议》第三条第一款的约定，到2017年12月30日前，乙方一次或多次向甲方支付共1200000（壹佰贰拾万元整）在该约定期间内，被告未有向原告支付房款。该补充协议第七条约定，未按协议规定按时向甲方交纳房款，乙方要按所欠房款的日千分之五赔偿甲方相关损失，同时自乙方违约之日起15天后甲方有权随时终止协议并收回房屋使用权，甲方有权将乙方未与甲方签订销售合同的房屋出售给第三方。该约定系对双方解除合同约定的条件。2018年9月20日、9月25日原告以通知、短信方式要求被告履行支付房款并支付赔偿金的意思表示通知被告，并应合同解除的行使进行了催告，但被告亦未作出回应。据此，原告诉请解除合同，事实清楚，符合双方约定的解除的条件，本院予以支持。依据《合同法》第一百六十五条之规定，标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除，但该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，当事人可以就数物解除合同。原、被告签订的《补充协议》第103、104号房屋，已经出卖给案外人高波、王梅。被告已将房款依《补充协议》第二条交付原告，双方对上述房屋的交易均无异议，不符合协议解除的合同内容，对此原、被告均无异议。被告辩称对房款的支付原告已同意以按揭贷款方式支付，原告亦予以否认。因双方对合同有关内容的变更需协商一致，被告未有提供充分有效的证据证明双方对合同内容进行了变更，对被告的辩解意见，本院不予采信。原告于2018年11月28日向本院提起诉讼，要求解除合同，双方解除合同的时间应为诉状副本送达被告之日，即2018年11月30日。双方基于合同的解除产生的权利如有诉请，可另行主张权利，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第一百六十五条之规定，判决如下：原告滕州瑞源置业发展有限公司与被告李国华于2017年1月6日签订的《补充协议》（不含103、104号房屋部分）于2018年11月30日解除。案件受理费24600元，由被告李国华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判长  侯成文审判员  赵曰涛审判员  蒋继伟二〇一八年七月九日书记员  陈 琛