广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3363号上诉人(原审原告)：广东汇沣物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：尚维平，该公司总经理。委托代理人：尚维忠，该公司职员。委托代理人：陈乙凤，该公司职员。被上诉人(原审被告)：周镜苏，身份证住址广州市海珠区。上诉人广东汇沣物业管理有限公司(以下简称汇沣公司)因与被上诉人周镜苏物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第352号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，周镜苏是广州市白云区同和路春兰一街12号705房（系涉案房屋）的登记产权人，该房屋建筑面积为106.2119平方米。汇沣公司是为涉案房屋所在小区提供物业服务的物业服务企业。2010年9月3日，春兰花园业主委员会（甲方）与汇沣公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，双方约定：由甲方将广州市春兰花园委托于乙方实行物业管理。委托管理期限为5年，自2010年9月1日起至2015年9月1日止。乙方提供服务受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：（1）物业管理服务费；（2）代收缴商铺的电费；（3）车辆管理费。本物业的管理服务费，由乙方按物价部门批准的收费标准向业主或物业使用人收取。（1）住宅：0.5元/月.平方米。（2）写字楼：1.3元/月.平方米。（3）商业：1.3元/月.平方米。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之2交纳滞纳金等等。2011年11月18日，春兰花园业主委员会出具《关于春兰花园物业管理费调至0.7元/平方米的告知》，主要内容为：业主委员会于2011年11月14日召开了春兰花园业主代表大会……大会到会代表对物业管理费调至0.7元/平方米意见进行了认真审议表决，表决结束监督小组和恒骏居委会陈主任现场监督，鉴证统计表决过程，经统计超过三分之二多数票通过了春兰花园物业管理费调至0.7元/平方米，并从2012年元月1日起实施。周镜苏对于汇沣公司与春兰花园业主委员会签订合同程序有异议。汇沣公司向原审法院提交广州市国土资源和房屋管理局白云区分局于2009年8月14日出具的《关于春兰花园第五届业主委员会备案的通知》，拟证明春兰花园业主委员会的合法性。周镜苏认为该证据与本案无关。周镜苏欠交自2010年9月至2014年12月期间的物业管理费。汇沣公司于2015年2月6日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：周镜苏向某公司支付自2010年9月1日至2014年12月31日期间的物业管理费3577.5元（2010年9月1日至2011年12月31日期间，按照0.5元/月/平方米计算；2012年1月1日至2014年12月31日按照0.7元/月/平方米计算）及滞纳金（滞纳金以欠缴物业管理费为本金，按照每日千分之二的标准，自次月1日起计至实际付清之日止）。原审诉讼中，汇沣公司向原审法院提交落款日期分别为2011年12月8日、2013年10月8日的催收函两份，拟证明向周镜苏催收物业管理费的事实，周镜苏表示没有收到，但确认汇沣公司在2010年向其本人催收过物业管理费。以上事实：有物业管理委托合同、催费通知、人口信息资料、查册表、告知、备案通知及双方当事人陈述等证据证实。原审法院认为：汇沣公司接受春兰花园业主委员会的委托对涉案房屋实施的物业管理服务行为合法有效，据此，其按委托合同的约定收取周镜苏的物业管理费合法合理。周镜苏虽对汇沣公司与业委会签订合同的程序存有异议，但并未提出要求撤销上述合同的诉请，对其已方主张也未提交证据证实，故对周镜苏相应抗辩意见，原审法院不予采纳。汇沣公司已向原审法院提交业委会的告知书，证实涉案小区自2012年起的物业管理费升至0.7元/平方米，原审法院对此予以采信。关于周镜苏应缴物业管理费的起止时间，虽汇沣公司提交了两份催缴通知，但并无相应的送达证明，周镜苏亦否认收到。汇沣公司没有提交构成诉讼时效中断或中止的有效证据，其主张的自起诉之日起倒推两年即2013年2月6日之前的部分物业管理费已超过诉讼时效，原审法院不予支持。周镜苏应向某公司交纳自2013年2月7日至2014年12月31日止的物业管理费，每月管理费为0.7元/月/平方米×106.2119平方米=74.3元/月，经计算，周镜苏应缴物业管理费为1692.9元。关于滞纳金，汇沣公司主张按照千分之二的标准计算，周镜苏对滞纳金标准提出异议，考虑到周镜苏不缴纳物业管理费也与汇沣公司未对周镜苏提出的问题进行回应有关，汇沣公司主张的滞纳金标准较高，原审法院酌情调整至按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，另汇沣公司主张滞纳金自次月起算的意见合理，原审法院予以采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十二条第四款，第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2015年4月21日作出如下判决：一、本判决生效之日起十日内，周镜苏向广东汇沣物业管理有限公司支付自2013年2月7日至2014年12月31日期间的物业管理费1692.9元及滞纳金（以当月欠缴物业管理费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自次月1日计至实际付清之日止，并以本金为限）。二、驳回广东汇沣物业管理有限公司其他的诉讼请求。一审案件受理费25元，由周镜苏负担。判后，上诉人汇沣公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、汇沣公司按物业委托合同的约定收取周镜苏的物业管理费是合法合理的，且目前合同还在有效期内，所以不存在部分物业管理费已超过诉讼时效的问题。二、汇沣公司实际给春兰花园小区提供服务的时间为2010年8月1日，试用期为一个月，正式签订物业服务合同时间为2010年9月1日，期限为五年，但从2010年8月1日起汇沣公司已在涉案小区提供物业服务，所以周镜苏所欠费用为：（1）2010年8月1日-2011年12月31日合计902.7元（53.1元/月×17个月）；（2）2012年1月1日-2014年12月31日合计2674.8元（74.3元/月×36个月）；(3)滞纳金，汇沣公司与春兰花园业主委员会签订的物业服务合同约定每日按2‰收取滞纳金，据此计算滞纳金为19714.00元，合计周镜苏欠费金额为23291.50元。三、业主缴纳物业管理费是其应尽的合同义务和法定义务，该项请求应当得到支持。一审法院认为周镜苏仅应向某公司支付2013年2月7日至2014年12月31日期间的物业管理费1692.9元及滞纳金是事实认定错误，应依法改判。综上所述，汇沣公司上诉请求撤销原审判决，支持其原审全部诉请。被上诉人周镜苏答辩称：虽然原审判决没有全部支持周镜苏的抗辩意见，但周镜苏基本认可。基于汇沣公司提起上诉，周镜苏坚持原审答辩意见：一、根据物业管理条例，物业管理公司进场必须获得过半业主的同意，但是汇沣公司一直没有拿出证据证明，由于其进场程序不合法，周镜苏不应当向其缴纳物业管理费。二、汇沣公司主张按每日2‰的标准计收滞纳金不合理，应当按照同期贷款利率计算才合理。三、物业管理费提升没有经过正规流程，汇沣公司除提起本案诉讼，也从未向周镜苏催收过物业管理费。本院二审经庭询调查确认原审查明事实。本院认为，原审法院对汇沣公司、周镜苏之间的合同效力及双方权利义务的认定，合法有据，不作赘述。针对汇沣公司的上诉主张，本院认定如下：一、汇沣公司原审诉请有无超过诉讼时效期间的问题。汇沣公司接受春兰花园业主委员会的委托实际对涉案房屋提供物业管理服务行为理应有权按委托合同的约定收取周镜苏的物业管理费。虽然汇沣公司提交了两份催缴通知，但并无相应的送达证明，周镜苏亦否认收到。汇沣公司没有提交构成诉讼时效中断或中止的有效证据，其原审诉请的自起诉之日起倒推两年即2013年2月6日之前的部分物业管理费已超过诉讼时效，原审认定周镜苏应向某公司交纳自2013年2月7日至2014年12月31日止的物业管理费1692.9元，合法有据。汇沣公司上诉称因物业管理委托合同尚处有效期内，故其不存在部分物业管理费已超过诉讼时效，缺乏法律依据，本院不予采信。周镜苏负有向某公司支付物业管理费的合同义务和法定义务，但汇沣公司怠于行使权利导致部分物业管理费丧失胜诉权，相应后果应由汇沣公司自行承担。二、关于滞纳金的问题。汇沣公司主张按照千分之二的标准计算，周镜苏对滞纳金标准提出异议，原审综合具体案情酌情调整滞纳金标准至按照中国人民银行同期同类贷款利率计算属于其行使自由裁量权的范畴，并无不妥。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人汇沣公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广东汇沣物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一五年八月二十八日书 记 员  璩方慧