江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏02民终2224号上诉人（原审原告）:谢丽娟,女,1968年12月20日生,汉族，住无锡市阳光城市花园Ｂ区。委托诉讼代理人：赵江锋，江苏云崖律师事务所律师。委托诉讼代理人：高敏，江苏云崖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:无锡融创绿城湖滨置业有限公司,住所地无锡市蠡湖大道168号蠡湖大厦2001室。法定代表人：顾国华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：闫侠，系该公司员工。上诉人谢丽娟因与被上诉人无锡融创绿城湖滨置业有限公司（以下简称融创公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院(2018)苏0211民初633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。谢丽娟上诉请求：一审判决适用法律错误，请求二审依法改判融创公司将无锡市蠡湖香樟园2单元602室（以下简称香樟园602号）过户至谢丽娟名下并承担违约金1860元；诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决适用法律错误，不应当适用合同法第六十四条、第六十五条，而应当适用第八十四条；2、融创公司已书面方式放弃抗辩权。审理中，事实与理由补充为：95万元的付款义务主体为江苏壹家房地产经纪有限公司（以下简称壹家公司），而不是谢丽娟，有三方协议佐证。谢丽娟不再支付购房款，是因为拿出一套坐落于无锡市（以下简称瑞成801号）的房屋交由壹家公司进行销售。生效的（2017）苏0211民初1222号民事判决书已判令壹家公司向融创公司支付购房款95万元并赔偿违约金20万元。融创公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。谢丽娟向一审法院起诉请求：1、判令被告将香樟园602室过户至其名下。2、依法判决被告向其支付违约金1860元。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年8月，融创公司通过壹家公司联系其称可享受“旧房置换”。后三方于2014年9月13日签订《商品房买卖合同付款协议》，约定由壹家公司负责销售其位于瑞成801号的房屋，壹家公司在2014年12月12日前向融创公司支付其向融创公司购买房屋的尾款95万元，该部分尾款与其无关。后2014年9月15日，其与融创公司签订《商品房买卖合同》一份，约定其向融创公司购买香樟园602号。合同签订后其支付910208元，也已将瑞成801号房屋交由壹家公司出售。融创公司以壹家公司未向其支付95万元为由迟迟不向其开具发票不将房屋过户至其名下，构成违约。一审法院认定事实：2014年9月13日，融创公司（甲方）与谢丽娟（乙方）、壹家公司(丙方)签订《商品房买卖合同付款协议》（以下简称《付款协议》）一份，主要内容如下：1、鉴于甲乙两方约定乙方购买甲方开发的香樟园602号房屋，三方确认房屋总价款为1860208元，2014年9月30日前乙方向甲方支付910208元，2014年12月12日前丙方代乙方向甲方支付95万元；丙方负责销售乙方所有的瑞成801号房屋，丙方于本协议签订后三个月内完成销售并将销售所得款项95万元直接支付给甲方；无论丙方是否于2014年12月12日前完成销售，丙方必须在本协议签订后三个月内将房款95万元支付给甲方，即由丙方代乙方支付房款95万元，该部分房款支付事宜与乙方无关。2、三方共同确认甲乙双方签订的购房合同真实有效，丙方自愿代乙方就购房合同约定的部分房款95万元承担付款责任；丙方承诺丙方与乙方或任何第三方的其他任何协议或债权债务均与本协议无关，本协议生效后，丙方不因其与乙方之间或丙方与第三方之间的任何其他协议或债券债务的无效、撤销或解除，拒绝履行本协议；协议自三方签字或盖章后生效。2014年9月15日，融创公司与谢丽娟签订《商品房买卖合同》一份，约定谢丽娟向融创公司购买香樟园602号，每平米11200元，总价1860208元；谢丽娟于2014年9月25日前支付910208元，于2014年12月12日前支付95万元；融创公司应在交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能再规定期限内取得权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；谢丽娟在约定的交房期限或办理商品房权属登记的期限届满之日，尚有应付款未付清的，则房屋交付日期及办理房屋权属登记日期相应顺延至谢丽娟付清上述款项之日。因谢丽娟未支付房款中的95万元，壹家公司亦未能按《付款协议》履行付款义务，故融创公司未向谢丽娟开具香樟园602号的销售房款发票，谢丽娟亦未能领取权属证书。一审法院认为，本案所涉《商品房买卖合同付款协议》及《商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人具有约束力。故各方当事人均应按照合同约定的内容履行各自的义务。谢丽娟作为买受人应按照合同约定支付房屋价款，根据三方《商品房买卖合同付款协议》约定“2014年12月12日前丙方代乙方向甲方支付95万元”，故就谢丽娟与融创公司之间的买卖合同中谢丽娟所应负担的95万元的付款义务，三方以协议的形式将该谢丽娟应负债务约定由壹家公司向融创公司履行。在壹家公司未履行该债务的情况下，融创公司并不丧失作为出卖义务人对买受权利人谢丽娟的抗辩权。对于融创公司的抗辩权双方《商品房买卖合同》对此有明确约定，合同法亦有明确规定。故在壹家公司尚未代谢丽娟向融创公司付款且谢丽娟亦未付款的情况下，对谢丽娟要求融创公司协助过户及承担违约金的诉请，法院不予支持。关于谢丽娟所称其已将自有房屋交于壹家公司出售的情况，系壹家公司与谢丽娟之间的关系，壹家公司未按约定履行义务，谢丽娟可自行向壹家公司主张违约责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条、第六十五条、第六十六条、第六十七条、第八十四条之规定，判决如下：驳回谢丽娟的诉讼请求。案件受理费21560元减半收取10780元，由谢丽娟负担。二审中，谢丽娟提交（2015）锡滨民初字第01033号民事判决书，证明融创公司与壹家公司之间签订过《销售代理合同》，本案争议房屋属于代理销售范围之内。壹家公司收到了谢丽娟的房屋，就表示融创公司收到了谢丽娟的房屋。对此，融创公司认为该证据与本案无关，（2015）锡滨民初字第01033号案件中邓志明的情况与谢丽娟的购房情况完全不同，（2015）锡滨民初字第01033号案件是法院认定壹家公司收取邓志明购房款的行为构成表见代理。本院另查明，融创公司与谢丽娟签订的《商品房买卖合同》的补充协议第七条第7项约定：如在买卖约定的交房期限届满之日，买受人尚有应付款（含拖欠按揭银行本息、出卖人代垫代付款、面积误差增加的房款等）或违约金未付清的，则房屋交付日期相应顺延，……第十条第3项约定：如在出卖人通知的办理商品房权属登记的期限届满之日，买受人对出卖人尚有应付款（含拖欠按揭银行本息、出卖人代垫代付款、面积误差增加的房款等）或违约金未付清以及其他未了的先期违约事项的，则买卖双方均同意办结房屋权属登记的期限相应顺延至买受人付清上述款项之日，出卖人无需承担逾期办证责任。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案所涉《商品房买卖合同付款协议》及《商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人具有约束力。《商品房买卖合同付款协议》及《商品房买卖合同》是一个整体，相互之间是联系的，不是割裂开的。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，融创公司至今没有收到争议房款95万元，融创公司当然无义务向谢丽娟开具香樟园602号的销售房款发票，并将房屋过户至谢丽娟名下。虽然《商品房买卖合同付款协议》约定95万元房款由壹家公司向融创公司支付，但是，谢丽娟在将瑞成801号房屋销售过户时，未督促壹家公司将瑞成801号房屋销售款支付给融创公司，也应承担相应责任。综上所述，谢丽娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21560元，由谢丽娟负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 王一川审判员 朱光烁二〇一八年七月十一日书记员 华智旸