广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）茂中法民四终字第161号上诉人（原审被告）黄仪珍。上诉人（原审被告）连宇彤。上述两位上诉人的共同诉讼代理人张学清，广东粤茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）江流沛。诉讼代理人李红霞，广东大贤东宇律师事务所律师。诉讼代理人梁亚颜，广东大贤东宇律师事务所律师。原审被告梁海糖。上诉人黄仪珍、连宇彤因与被上诉人江流沛、原审被告梁海糖房屋买卖合同纠纷一案，不服茂名市茂南区人民法院（2014）茂南法民三初字第300号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2013年10月3日，经房产中介人梁海糖的介绍，被告黄仪珍与原告江流沛签订《房屋转让协议》,该协议约定：被告连宇彤将其所有的、位于茂名市官山四路*号大院*房[房地产证号：粤房地证字第××号；土地使用权证：茂国用（2001）字第*号]的所有权和土地使用权，以总价款508000元一并转让给原告江流沛，由此产生的房屋过户费用全部由原告承担。协议签订后，原告依约支付定金20000元给中介人梁海糖，并由梁海糖立收据给原告收执。依协议约定，该定金暂由中介人梁海糖代管。随后，原、被告到房管部门办理房产过户手续时，被告得知涉案房屋的土地使用权类型为划拨土地，屋主未交付土地出让金，无法转让过户。至此，原、被告就此问题未能达成一致意见，双方致成纠纷。另查明，在一审庭审过程中，关于涉案房屋尚未交付土地出让金的问题，依据双方签订的房屋转让协议没有对此问题进行约定，经调解，双方亦未能达成新的协议。原审法院认为：本案中原、被告所签订的房屋转让协议系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方应全面履行各自的义务。关于涉案房屋未交付土地出让金的问题，依普通商品房的交易习惯，并不涉及土地出让金问题，但涉案房屋属社会集资房，被告连宇彤是该房屋的所有权人，应当知悉及如实披露该重要信息，但房屋转让协议中并未提及该问题，故被告连宇彤存在过错。根据合同法的相关规定，对于合同没有约定或约定不明的，当事人又不能补充协议的，以致合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。本案中，双方未能对土地出让金问题达成一致意见，原告要求解除合同返还定金依法有据，予以支持。原告要求被告连宇彤、黄仪珍连带赔偿违约金20000元依法无据，不予支持。连宇彤与黄仪珍之间属委托代理关系，黄仪珍应连宇彤的委托，代理连宇彤与原告签订房屋转让协议，由此产生的法律后果应当由连宇彤个人承担。故原告请求被告黄仪珍连带赔偿违约金20000元，不予支持。本案合同定金20000元是被告梁海糖收执，故梁海糖负有返还义务。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告江流沛与被告黄仪珍签订的《房屋转让协议》；二、被告梁海糖应在判决生效之日起十日内返还定金20000元给原告江流沛；三、驳回原告江流沛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元(原告已付)，由被告连宇彤负担。被告负担的受理费，被告在履行判决所确定的义务时迳行支付给原告。上诉人连宇彤、黄仪珍不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。（一）江流沛在与上诉人签订《房屋转让协议》前，已详细查阅并复印了涉案房屋的房产证和土地使用证，其对涉案土地的使用权类型为划拨土地以及需要交纳土地出让金的情况是充分了解的。原审判决认定上诉人没有如实向被上诉人披露该重要信息，存在过错是没有依据的。上诉人委托茂名市顺风地产中介服务部寻找买家，自然必须将涉案房屋的全部证件交给中介，否则房屋登记信息不明，根本无法出售，故不存在隐瞒房屋登记信息的可能。（二）原审判决认定关于涉案房屋尚未交付土地出让金的问题在房屋转让协议中未提及的认定是错误的。1、涉案《房屋转让协议》中约定“过户办房地产权证所需一切费用全部由乙方负责”，该“一切费用”已包括了土地出让金在内，约定非常明确，不存在没有约定或约定不明的问题。2、根据我国国土资源部制定的于1999年9月22日起施行的《关于已购公有住房和经济适用房上市出售中有关土地问题的通知》第三条“土地出让金或相当于土地出让金价款由买方缴纳，购买方应在交易双方签订房屋买卖合同后，持房屋买卖合同、原房屋产权人的房屋所有权证及国有土地使用证或土地产权证明等材料到房屋所在地市、县土地行政主管部门办理有关手续”的规定，缴纳土地出让金属于被上诉人的法定义务，是过户的必经程序，属于办理过户的必要费用。二、原审判决适用法律错误，应予撤销。（一）关于涉案房屋土地出让金的承担问题。双方签订的《房屋转让协议》已经明确约定办理过户所需的一切费用均由被上诉人承担，上述《关于已购公有住房和经济适用房上市出售中有关土地问题的通知》第三条也明确规定，土地出让金由购买方支付。（二）涉案《房屋转让协议》已经被原审判决认定为合法有效的合同，不存在合同目的不能实现的问题，亦不存在因对土地出让金没有约定或者约定不明需解除合同的情况。（三）《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定只是列举了法定解除中的不可抗力、预期违约、迟延履行致使无法实现合同目的之情形，没有包含约定不明导致合同目的不能实现的情况，故原审判决适用法律错误。三、被上诉人应依法承担违约责任，按约定向上诉人支付20000元违约金。四、原审判决判令上诉人承担本案案件受理费没有依据。综上，请求：1、撤销（2014）茂南法民三初字第300号民事判决；2、判令被上诉人承担违约责任，并支付违约金20000元给上诉人；3、驳回被上诉人的一切诉讼请求；4、本案一切诉讼费用均由被上诉人承担。被上诉人江流沛答辩称：一、上诉人的上诉理由没有事实依据。被上诉人与上诉人到房管部门办理房产过户手续时，才被告知涉案房屋所在地的土地使用权类型为划拨土地，且上诉人尚未交付土地出让金，即涉案房屋无法转让。上诉人主张《房屋转让协议》中约定的“一切费用”已包括了土地出让金在内，没有事实依据。如果双方已有约定，上诉人不可能在一审庭审时会承认双方没有约定过。所以，原审判决认定上诉人未向被上诉人披露该重要信息，使被上诉人在不了解涉案房屋真实状况的情况下与上诉人签订涉案合同，符合客观事实。二、原审判决适用法律正确，上诉人的上诉请求没有依据。上诉人认为土地出让金补交的义务已经明确约定，没有事实和法律依据。土地出让金的承担是合同的重要条款，上诉人不同意承担土地出让金导致合同目的不能实现，原审判决依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定法判令解除涉案合同，适用法律正确。至于上诉人引用我国国土资源部制定的《关于已购公有住房和经济适用房上市出售中有关土地问题的通知》第三条的规定，辩称缴纳土地出让金属于被上诉人的法定义务，这纯属是上诉人对上述规定的一种误解，应不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。原审被告梁桂糖发表意见称：同意上诉人的上诉请求以及事实理由，无其他补充。本院对原审判决查明的事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点是涉案土地的出让金应由谁承担以及江流沛应否承担违约责任的问题。连宇彤、黄仪珍上诉称涉案《房屋转让协议》中载明办理涉案房屋的房地产权证所需的一切费用全部由江流沛承担，上述“一切费用”已包含土地出让金在内，江流沛未按约定缴纳土地出让金导致合同目的不能实现，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。江流沛辩称涉案《房屋转让协议》中约定的“一切费用”只是指办理房地产权过户手续所需的一切费用，并不包含土地出让金在内。经查，2013年10月3日，黄仪珍与江流沛签订《房屋转让协议》，约定黄仪珍将连宇彤所有的涉案房屋的所有权和土地使用权一并转让给江流沛，并约定办理涉案房屋的房地产权证过户手续所须的“一切费用”全部由江流沛负责。双方对该“一切费用”未作具体的约定。本院认为，由于涉案合同中所约定的“一切费用”所包含的项目未作具体的约定，而且从《房屋转让协议》的内容来看，连宇彤与黄仪珍未对涉案房屋的性质以及未缴纳土地出让金的情况作出书面说明，也未能提供证据证实连宇彤与黄仪珍已将上述情况告知江流沛，因此无法确认涉案合同中所约定的“一切费用”已包含土地出让金在内并由江流沛承担，黄仪珍、连宇彤对此存在过错，江流沛请求返还定金20000元理由充分。综上所述，黄仪珍、连宇彤上述上诉意见理由不充分，本院予以驳回。原审判决处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人黄仪珍、连宇彤负担。本判决为终审判决。审 判 长  江剑兵代理审判员  陈春何代理审判员  杨春辉二〇一五年一月十九日书 记 员  梁 哲速 录 员  陈 颖