苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2014)虎民初字第1899号原告苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司，住所地苏州市东环路300号葑谊写字楼3楼301室。法定代表人李辉，董事长。委托代理人陈文东，公司员工。委托代理人周丽，公司员工。被告朱蓓蓓。被告钟文宽。委托代理人朱蓓蓓。原告苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司与被告朱蓓蓓物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月27日受理后，依法由代理审判员刘志华独任审判，于2014年9月19日公开开庭进行了审理，原告苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司的委托代理人陈文东、周丽，被告朱蓓蓓到庭参加诉讼。诉讼过程中，本院依原告苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司申请，追加钟文宽为本案共同被告参加诉讼。本院于2014年11月25日公开开庭进行了审理，原告苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司的委托代理人陈文东、周丽，被告朱蓓蓓到庭参加诉讼。被告钟文宽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。后本院又于2015年8月6日公开开庭进行了审理，原告苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司的委托代理人陈文东，被告朱蓓蓓并作为被告钟文宽的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司诉称，2007年11月29日，苏州山水映象小区X幢X01室业主与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定被告应缴纳的物业费标准为多层住宅0.90元/月/平方米，花园洋房1.05元/月/平方米，联体别墅2.2元/月/平方米，小高层住宅1.55元/月/平方米，按其实际建筑面积收取；交费时间为每年缴纳一次；业主逾期交纳物业服务费的，原告可从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。房屋权属登记信息查询结果证明二被告为苏州山水映象小区X幢X01室房屋共同共有人，应当共同承担物业费。合同签订后，原告已经按照合同的约定全面履行了自己的义务，但被告作为山水映象小区的业主，却拒绝支付相应的物业费。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：1、二被告即时支付原告自2012年1月1日至2014年3月31日期间的物业管理费人民币1882.28元，并支付滞纳金人民币543.14元，两项合计人民币2425.42元；2、二被告承担本案诉讼费。被告朱蓓蓓、钟文宽辩称，结欠物业费属实，但不认可结欠滞纳金。原告的服务工作不到位，被告未享受到物业带来的好处。根据《苏州市住宅区物业管理条例》规定，车库不能住人，但其家地下就有四间车库住人，地基下挖很危险，经反映并未解决。车库住人后，有使用煤气罐的，有作废品收购使用的，存在安全隐患。住车库的人经常在门口晒衣服、聚众聊天扰民，违建搭帐篷，影响被告生活。小区单元门门禁坏了五个月未修，每天晚上小区单元门口都有辆车停着。被告与物业产生纠纷，物业伤害到其家小狗，要求物业道歉。房屋防水问题造成装修墙面起皮。综上原因，故拒绝缴纳物业费。经审理查明，2007年11月29日，原告接受苏州中锐地产有限公司的委托，与苏州中锐地产有限公司、被告朱蓓蓓签订《苏州市前期物业管理服务协议》，对山水映象花园提供物业服务，服务期限自《苏州市前期物业管理服务协议》签订后，至业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》生效之日止。约定物业费的收费标准为：公共服务费多层住宅0.8元/月·平方米，花园洋房0.95元/月·平方米，联排别墅2.02元/月·平方米；代收代缴费多层住宅0.1元/月·平方米，花园洋房0.1元/月·平方米，联排别墅0.18元/月·平方米，物业管理费每年缴纳一次，于交房之日起预收一年物业管理费，业主或物业使用人不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求补交，并从逾期之日起每日加收千分之三的滞纳金。2010年12月1日起，原告接受苏州市山水映象业主大会委托，为该小区提供物业服务，双方签订《山水映象物业合同》，期限自2010年12月1日至2012年11月30日止，物业费的收费标准为：公共服务费多层住宅0.8元/月·平方米，花园洋房0.95元/月·平方米，联排别墅2.02元/月·平方米，小高层住宅0.8元/月·平方米，代收代缴费多层住宅0.1元/月·平方米，花园洋房0.1元/月·平方米，联排别墅0.18元/月·平方米，小高层住宅0.1元/月·平方米，业主或物业使用人应在每半年起始月的25号前向原告交纳物业服务费，逾期交纳的，原告可从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。合同期满，苏州市山水映象业主大会没有将续聘或解聘意见通知苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司，且没有选聘新的物业管理企业，苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司继续管理的，视为合同自动延续。合同签订后，合同约定期间及2012年12月1日至2014年3月31日期间。另查明，被告朱蓓蓓、钟文宽为该小区X幢X01室房屋所有人，该房屋建筑面积为77.46平方米，按照多层住宅0.9元/月·平方米标准计算物业管理服务费。被告于2009年11月26日取得该房屋产权，但二被告自2012年1月1日起至2014年3月31日止一直未缴纳物业费1882.28元（计算方式：77.46平方米×0.9/月·平方米×27个月），故原告诉至法院，要求被告补缴结欠的物业费，并从逾期之日起加收万分之五的滞纳金。诉讼中，原告明确滞纳金仅主张200元。再查明，2013年4月至5月期间，原告向车库住人的业主发放告知书，告知车库不得住人，并联系城管部门进行了联合执法，同时联系开发商希望协助配合解决车库住人问题。关于单元门门禁损坏及单元门门口停车现象，原告也采取了相关措施。庭审中，原告苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司与被告朱蓓蓓一致确认二被告自2012年1月1日至2014年3月31日期间结欠原告的物业费共计1882.28元。原告承诺如二被告支付物业费，即让保安就小狗的事情上门道歉。被告朱蓓蓓确认所述房屋防水问题造成装修墙面起皮系房屋质量问题，原告表示会继续要求施工方进行维修。以上事实，有原告提供的《苏州市前期物业管理服务协议》、《山水映象物业服务合同》、结欠物业费明细、房屋权属登记信息查询结果证明、告知书、工作联系函、照片，被告朱蓓蓓、钟文宽提供的照片及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原告与苏州中锐地产有限公司、被告朱蓓蓓签订的《苏州市前期物业管理服务协议》，原告与苏州市山水映象业主大会签订的《山水映象物业服务合同》均系各自的真实意思表示，不违反法律规定，属合法有效的合同，上述合同对小区业主具有约束力，应严格履行。二被告作为该小区的物业使用人，是物业管理服务的受益人，应当依照合同的约定支付物业服务费等费用。原告按约提供了物业管理服务，二被告拖欠物业服务费已构成违约，应承担相应的违约责任，故对原告要求二被告支付物业服务费1882.28元及支付滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。关于滞纳金的金额，原告明确仅要求二被告支付200元，此系其自由处分民事权利的行为，并未侵害国家、集体及其他第三人的权益，未超过合同约定的标准，也未明显过高，符合法律规定，本院予以支持。关于二被告辩称的原告的服务工作不到位，二被告未享受到物业带来的好处的辩解意见，因二被告所陈述及提供的照片仅系个别事实，并无证据证实为一种持续性的状态或者因原告原因所导致，且即使上述情况属实，二被告可就原告未履行合同义务致其损害而主张相应的赔偿，但其以此作为拒付物业费的理由不能成立。综上，依照《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，判决如下：被告朱蓓蓓、钟文宽于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区易通亚信物业管理有限公司2012年1月1日至2014年3月31日期间的物业服务费1882.28元及滞纳金200元，合计2082.28元。如采用转帐方式支付，请汇入原告指定的帐户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街支行，帐号：548401040002924。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告朱蓓蓓、钟文宽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农行园区支行，帐号：10-550101040009599。代理审判员  刘志华二〇一五年八月十日书 记 员  姚 丽