苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第0441号原告苏州恒励房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州相城经济开发区大楼607室。法定代表人张甬江，董事长。委托代理人周毅，陈全兴，江苏陈全兴律师事务所律师。被告竺卫忠。原告苏州恒励房地产开发有限公司与被告竺卫忠商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月1日受理后，依法由审判员丁亦辛独任审判。因被告竺卫忠下落不明，本院将本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，由审判员丁亦辛担任审判长，人民陪审员邱玉芳、倪桂玉参加评议，并向被告竺卫忠公告送达了诉状副本、开庭传票等诉讼材料。本案于2015年8月31日公开开庭进行了审理。原告苏州恒励房地产开发有限公司的委托代理人周毅到庭参加诉讼。被告竺卫忠经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告苏州恒励房地产开发有限公司诉称，原、被告于2010年12月3日签订《商品房买卖合同》，由原告向被告出售位于苏州相城经济开发区泰元路318号23幢606室房屋一套，房价为680900元，其中被告自付204900元，其余476000元由被告向中国银行苏州相城分行按揭贷款，原告为被告的贷款承担阶段性连带保证责任。被告办妥手续后，未按约定接受房屋、办理产权登记、亦未办理他项权证，还未按约定向银行还款。后中国银行相城支行向法院起诉，法院判决原告对被告的债务承担连带清偿责任，致原告为被告向银行代偿537406.17元。要求判令：1、原、被告之间的《商品房买卖合同》解除，被告协助原告办理网签撤销手续；2、被告返还原告代偿款537406.17元，该款从应退被告的房屋价款中扣除。被告竺卫忠未作答辩。经审理查明，2010年12月3日，以原告为出卖方、被告为买受方签订《商品房买卖合同》（编号：苏相合同201012030231），约定：被告购买原告的位于苏州相城经济开发区泰元路318号23幢606室非酒店式公寓，合计建筑面积73.938平方米，总价款680900元。被告选择贷款方式支付，被告首付款为204900元，签合同之日支付18600元，于2011年1月5日前支付186300元，另应于合同签订后7日内备齐相关材料并办妥银行、公积金或组合按揭贷款手续，支付合同总价款的剩余房屋价款476000元。买受人应按与银行所签的借款合同相关规定履行还款义务，并按出卖人的要求办理房屋所有权证。鉴于出卖人为买受人向银行贷款提供了阶段性担保（在买受人所购商品房办理产证并向银行进行抵押之前，出卖人对买受人向银行的借款承担保证责任），在买受人未能按借款合同履行还款义务而致使出卖人履行还款担保责任的，买受人应于收到出卖人通知之日起10日内向出卖人支付银行扣除的保证金并支付相应违约金；买受人超过30日仍未向出卖人支付上述款项的，出卖人有权解除合同。出卖人应于2011年3月31日前，将已取得《苏州市商品交付使用通知书》的商品房交付买受人。由于买受人的原因未能如期限交付房屋的，双方同意视同出卖人已按合同约定的交付条件向买受人履行了交付、买受人无条件接受了交付。出卖人须于合同签订之日起15日内及时将电子文本提交网上备案。网上备案后，双方行使单方解除合同权或退房权的，应自书面解约通知到达对方后15日内共同向房屋所在区房地产市场管理机构申办合同网上备案注销手续。后被告竺卫忠及阳冬梅于2011年1月13日与中国银行股份有限公司苏州相城支行（下称中国银行相城支行）签订《个人一手住房贷款合同》（编号：2011相中零住借字第79号），向该行借款476000元，借期为2011年3月2日至2041年3月2日，对应的购房合同号为苏相合同201012030231。原告作为保证人在合同上盖章。另查明，因被告竺卫忠未按约向银行还款，中国银行相城支行向本院起诉被告竺卫忠、阳冬梅以及本案原告。本院于2014年6月16日作出（2014）相商初字第0193号民事判决；认定：被告竺卫忠、阳冬梅向银行借款476000元用于购买本案涉案房屋，银行与本案原告签订《个人贷款保证金质押合同》，由本案原告提供保证金担保，保证范围包括本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）、因借款人违约造成的损失和其他应付费用。保证金质押方式为阶段性质押担保，自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且质权人收到他项权证正本之日起。后被告竺卫忠、阳冬梅仅履行了部分还款义务，银行遂起诉。本院判决，被告竺卫忠、阳冬梅支付中国银行相城支行借款本金461842.41元、利息8667.91元、罚息104.28元，并支付470510.32元自2013年12月21日起至判决给付之日止按照中国人民银行同期同档贷款利率1.33倍计算的逾期付款利息，支付律师费31036元；本案原告对上述债务（含诉讼费）承担连带清偿责任；诉讼费合计9497元由被告竺卫忠、阳冬梅负担。该判决生效后，中国银行相城支行于2014年11月6日向本案原告发出《履行担保责任通知书》，要求原告履行担保责任，向银行支付借款本金及利息496873.17元（利息计算至2014年10月29日）、诉讼费8897元、公告费600元、律师费31036元，共计537406.17元。本案原告于当日向银行支付上述款项。现原告为向被告竺卫忠追偿而诉讼来院。上述事实，由原告的身份证复印件、被告的流动人口信息、《商品房买卖合同》、《个人一手住房贷款合同》、本院（2014）相商初字第0193号民事判决书、《履行担保责任通知书》、付款凭证复印件以及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，原告明确，收到被告竺卫忠支付的首付款204900元和银行向其支付的按揭贷款476000元，合计680900元。原告另举证2013年8月1日、2013年11月14日两份通知复印件，称均以挂号信方式寄送被告竺卫忠，要求被告竺卫忠办理交房手续、交费以便办理房产证和他项权证。原告另举证2014年11月7日的律师函复印件1份，称被中国银行相城支行催款，原告为被告向银行代偿537406.17元，要求被告返还该款并支付违约金，并通知被告竺卫忠解除《商品房买卖合同》。原告未举证证明上述3份通知均已送达被告。原告另称，被告在未办理交房手续的情况下擅自占用了涉案房屋，原告不要求法院在本案中判决被告向原告返还房屋。本院认为，原告与被告竺卫忠所签《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法有效，双方应履行各自的义务。涉案房屋的房价为680900元，其中被告自付204900元，其余476000元由被告向中国银行苏州相城分行按揭贷款支付，原告为被告的贷款承担阶段性连带保证责任。双方合同约定，在被告未能按借款合同履行还款义务而致使原告履行还款担保责任的，被告应于收到原告通知之日起10日内向原告支付银行扣除的保证金并支付相应违约金；被告超过30日仍未向原告支付上述款项的，原告有权解除合同。被告竺卫忠因未按约向银行偿还按揭贷款，本院判决本案原告应对被告竺卫忠向银行的还款承担连带清偿责任，据此，原告向贷款人中国银行相城支行偿付借款本金、利息、诉讼费、律师费等合计537406.17元。原告虽举证其于2014年11月7日向被告发出律师函，要求被告返还代偿款并解除合同，但无证据证实该律师函已有效送达被告。本案审理中向被告公告送达了起诉书副本及相关诉讼材料，起诉书送达之日可认定为原告解除合同通知的送达之日。因给予了被告30日的举证期，故至本案开庭之日、双方约定的解除合同的条件已成就，原告要求与被告解除《商品房买卖合同》的请求可予支持。双方还约定，合同解除，一方还应配合对方至房产管理部门申办合同网上备案注销手续，原告的该请求应可准许。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求返还。因原告作为保证人为被告向银行代偿537406.17元，原告有权向被告追偿，该款被告应向原告支付。本案中，被告共支付原告680900元，537406.17元可在该款中抵扣。因被告拒不到庭，放弃答辩权利，应负对己不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告苏州恒励房地产开发有限公司与被告竺卫忠所签《商品房买卖合同》（合同编号：苏相合同201012030231）解除。二、被告竺卫忠于本判决生效之日起十五日内协助原告苏州恒励房地产开发有限公司至房产管理部门办理《商品房买卖合同》网上备案注销手续。三、被告竺卫忠返还原告苏州恒励房地产开发有限公司代偿款人民币537406.17元，该款在被告竺卫忠向原告苏州恒励房地产开发有限公司交纳的房款人民币680900元中扣除。本案案件受理费10609元、公告费690元，合计人民币11299元，由被告竺卫忠负担（此款原告已自愿垫付，不再退还，被告竺卫忠于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）预交上诉案件受理费。审 判 长  丁亦辛人民陪审员  邱玉芳人民陪审员  倪桂玉二〇一五年八月三十一日书 记 员  顾艺纬