广东省广宁县人民法院民 事 判 决 书（2014）肇宁法江民初字第198号原告陈忠贤，男，汉族，1972年11月出生，广东省广宁县人。住广宁县.原告杜春容，女，汉族，1969年10月出生，广东省广宁县人。住广宁县.原告委托代理人胡海丽，广东鼎都律师事务所律师助理。被告熊学森，男，汉族，1970年10月出生，广东省广宁县人。住广宁县。原告陈忠贤、杜春容诉被告熊学森房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月19日公开开庭对本案进行了审理。原告委托代理人胡海丽、被告熊学森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈忠贤、杜春容诉称：经朋友介绍，原告找到广宁县易安居房地产信息咨询中心想出售其所有的房屋，于2013年11月25日，在广宁县易安居房地产信息咨询中心中介员罗乐鸿的主持下，原、被告签订了《房地产买卖合同》。该合同约定：被告购买原告位于广宁县南街镇五一粮垌金碧花园八幢506号个人住房，建筑面积为118.72平方米。双方约定在签署本合同之日起30日内办理过户手续，2014年1月15日原告将该房产交付给被告使用。广宁县易安居房地产信息中心提议为了规避税款，要求原、被告双方把实际购房总价款40万在合同上写成28万。原、被告双方还口头约定，购房款分两期支付，被告先支付首期房价款12万元，原告收到款项后，双方再去办理产权转移手续后，被告再支付给原告剩余房款28万。合同签订后，被告并没有支付了首期购房款12万元。原告多次催促，被告仍无理拒不支付购房首期款项12万元。原告曾多次与其协商继续履行合同，但被告坚决表示不予履行。2014年3月12日，原告向被告发出《解除合同通知书》，但被告置之不理。因此，原告向被告主张解除合同，但遭到被告拒绝，被告的这种行为不仅浪费了原告巨大的精力和时间，同时也严重损害了原告的利益。综上所述，为了维护原告的合法权益，依法特向法院提起以下诉讼请求：1.判令解除原被告之间签订的《房地产买卖合同》；2.由被告承担本案的诉讼费用。被告熊学森辩称：我在网上查询到原告委托罗乐鸿经营的中介公司发出有房产出售的信息。便找到罗乐鸿，看楼后，约定房价款为40万元。之后，罗乐鸿要求我预交定金2万元给他。到2013年11月25日，罗乐鸿召集我与原告在广宁县住建局签订了房屋买卖合同。口头约定由我先付购房款的30%，即12万元，余下28万元，待我办理好贷款再转账支付。因我已支付了定金2万元给罗乐鸿，当我在邮政银行准备转账10万元给原告时，罗乐鸿要求先将10万元转到他的账号，由他负责将贷款的28万元和收取的12万元一并转交给原告。因罗乐鸿说他全权代理原告出售房子的事儿，由始至终我都是与他联系，而且当时原告夫妻两也在场，他们都不说话，就这样，我就把10万元转到了罗乐鸿的账号。2013年12月25日，罗乐鸿通知我办理房产契税需要3万元，当天，我又把3元转账给罗乐鸿。到2014年1月底，原告告知我尚未收到12万元及房贷28万元。我已经支付了首期购房款12万元给中介公司，因为原告没有拿房产证过户，致无法在邮政银行办理房贷。现在原告要求解除房屋买卖合同，我认为，原告明知签订合同时需要收款，但他确没有收取我支付的首期购房款，只是过了半个月才告知我。因此，原告必须把12万元退给我，并赔偿我支付了给罗乐鸿的契税3万元后，我才同意解除合同。现在罗乐鸿因涉嫌诈骗被公安机关刑事拘留，其诈骗案对本案有影响，我建议先中止本案审理。经审理查明：原、被告通过广宁县南街镇易安居房地产信息咨询中心中介员罗乐鸿，双方约定被告以40万元的价格购买原告位于广宁县南街镇五一粮垌金碧花园八幢506房。2013年11月14日，被告应中介员罗乐鸿要求以转账方式支付了定金2万元给罗乐鸿。2013年11月25日，罗乐鸿召集双方在广宁县住房和城乡建设规划局签订《房地产买卖合同》。为了规避税款，在用来办理房产过户的那份合同的第二条“买卖房地产价格、付款方式‘甲、乙双方议定该房地产交易总金额为（人民币）贰拾捌万元’”。用来办理房贷的那份合同的第二条“买卖房地产价格、付款方式‘甲、乙双方议定该房地产交易总金额为（人民币）肆拾万元。乙方应于合同签订后7天内支付定金贰万元。乙方于2013年12月25日前支付第一期壹拾万元’”。其余内容如下：“甲方（转让方）：陈忠贤、杜春容乙方（受让方）：熊学森。根据国家和省法律、法规和有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就下列房地产买卖达成如下协议：第一条买卖房地产情况甲方拟将位于南街镇五一粮垌金碧花园八幢506房的房地产（房屋平面图见附件一）转让给乙方。乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产。该房地产【共用】【自用】土地使用权面积X平方米，土地使用权类型为X，房屋建筑面积为118.72平方米，其中【套内】【整层内】的建筑面积为104.14平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为X，平方米（以上面积均以《房地产权证》登记的面积为准）。该房地产甲方于2010年10月22日向广宁县住建局申请产权登记，领取了《房地产权证》，房地产权共有（用）证号码为第二条买卖房地产价格、付款方式（内容略……）第三条登记过户手续办理本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到广宁县住建局办理过户手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。第四条房地产交接双方同意于2014年1月15日由甲方将该房地产交付给乙方使用。第五条权利保证约定甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。第六条违约责任甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方（X币）X仟X佰X拾X万X仟X佰X拾X元整的违约金。乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方（X币）X仟X佰X拾X万X仟X佰X拾X元整的违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除。第七条税务承担办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由乙方按规定各自负责。第八条合同争议的解决方法本合同履行过程中如发生争议，双方应及时协商解决，协商不成，按下述第X种方式解决：1.提交X仲裁委员会仲裁。2.依法向人民法院起诉。第九条合同未尽事宜处置及生效本合同未尽事宜，双方可协商签订补充协议（附件二），补充协议与本合同具有同等法律效力。第十条本合同保存本合同一式三份，甲、乙双方各存一份，当地房地产管理部门存一份。”签订合同后，当天，原、被告与中介员罗乐鸿一齐到邮政储蓄银行广宁县支行办理储户开户及申请房贷等手续，被告应罗乐鸿要求，以转账方式将10万元转给罗乐鸿，连同之前预交的2万元定金，作为支付首期购房款12万元。2013年12月25日，中介员罗乐鸿称办理房产过户需交税款，被告熊学森再次应其要求，把3万元转给罗乐鸿。罗乐鸿于2014年2月24日给被告保证书，保证于同年3月7日前将购房款15万元归还给被告。因原告没有收到被告支付的首期购房款12万元，原告没有把房产证交给被告办理房产过户手续，致被告无法办理房贷。原告于2014年3月12日向被告发出解除合同通知书，要求从即日起解除2013年11月25日签订的《广东省房地产买卖合同》。广宁县南街镇易安居房地产信息咨询中心是经广宁县工商管理局登记成立的，由罗乐鸿个人经营的个体工商户。中介员罗乐鸿因涉嫌诈骗，现被公安机关实行刑事拘留。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、确认原告陈忠贤、杜春容与被告熊学森于2013年11月25日签订的，其中“第二条买卖房地产价格、付款方式：甲、乙双方议定该房地产交易总金额为人民币贰拾捌万元”的《房地产买卖合同》无效；2、解除原、被告于2013年11月25日签订的，其中“第二条买卖房地产价格、付款方式：甲、乙双方议定该房地产交易总金额为人民币肆拾万元”的《房地产买卖合同》；3、本案诉讼费由被告承担。上述事实，有原、被告陈述，身份证、结婚证、户口簿，《房地产买卖合同》，《房地产权证》，《解除合同通知书》，《收款收据》，《保证书》等证据予以证实。本院认为，原、被告在同一标的签订有两份《房地产买卖合同》。其中，为了规避税款，在用来办理房产过户的那份合同的第二条“买卖房地产价格、付款方式‘甲、乙双方议定该房地产交易总金额为（人民币）贰拾捌万元’”。用来办理房贷的那份合同的第二条“买卖房地产价格、付款方式‘甲、乙双方议定该房地产交易总金额为（人民币）肆拾万元。乙方应于合同签订后7天内支付定金贰万元。乙方于2013年12月25日前支付第一期壹拾万元’”。为了规避税款，在用来办理房产过户的那份合同，属于恶意串通，损害了国家利益的行为，违反了有关法律规定，属于无效合同。用来办理房贷的那份合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反有关法律规定，该合同合法、有效，双方应依合同约定履行义务。合同约定，原、被告双方议定该房地产交易总金额为40万元，被告应于合同签订后7天内支付定金2万元，于2013年12月25日前支付第一期10万元；被告决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作被告悔约处理，本合同即告解除，被告方所交定金，原告方不予退回，已付购房款原告方在七日内退回被告方，另赔偿原告方的违约金，由原告方在被告方已付房款中扣除。本案中，被告只是把定金2万元和首期购房款10万元交付给中介员罗乐鸿，无证据证实原告有授权中介员罗乐鸿收取定金和房款的权限，按交易习惯，被告应该把定金和房款支付给原告。因此，被告支付定金及首期购房款给中介员罗乐鸿，罗乐鸿并没有把款项转交给原告，是被告的过错。原告没有依合同约定收到被告的定金及首期购房款，是被告违约，原告要求解除《房地产买卖合同》，依法予以支持。被告支付给中介员罗乐鸿的15万元，由被告与罗乐鸿另行解决。被告要求原告把12万元退退还，并赔偿其支付了给罗乐鸿的契税3万元，才同意解除合同及因罗乐鸿涉嫌诈骗被公安机关刑事拘留，其诈骗案对本案有影响，建议先中止本案审理的抗辩意见，依据不充分，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项、第六十一条、第九十四条（四）项、第一百二十一条、第一百六十一条的规定，判决如下：一、原告陈忠贤、杜春容与被告熊学森于2013年11月25日签订的，其中“第二条买卖房地产价格、付款方式：甲、乙双方议定该房地产交易总金额为人民币贰拾捌万元”的《房地产买卖合同》无效。二、解除原告陈忠贤、杜春容与被告熊学森于2013年11月25日签订的，其中“第二条买卖房地产价格、付款方式：甲、乙双方议定该房地产交易总金额为人民币肆拾万元”的《房地产买卖合同》。本案受理费7300元由被告熊学森负担。此刻原告已预付，被告应在本判决发生法律效力之日起五天内退回给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员  陈维雄审 判 员  陈钰修人民陪审员  冯志海二〇一五年一月二十二日书 记 员  雷 远