江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2014)昆民初字第263号原告苏州华鼎置业发展有限公司（以下简称华鼎公司），住所地江苏省吴江经济开发区运东大道1199号。法定代表人秦锦春，该公司董事长。委托代理人刘华伟，上海市恒泰（昆山）律师事务所律师。委托代理人杨青柳，上海市恒泰（昆山）律师事务所实习律师。被告苏州爱涛物业管理有限公司（以下简称爱涛公司），住所地江苏省昆山市玉山镇白马泾路超华世纪广场商用房2座156#。法定代表人桂方林，该公司总经理。被告桂方林，男，1971年7月18日出生，住江苏省南京市。委托代理人赵雨兵，江苏同丰律师事务所律师（代理上述二被告）。第三人吴江市经济开发区美岸青城业主委员会（以下简称青城业委会），住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇三兴路1188号。负责人孙国平，该业主委员会主任。原告华鼎公司与被告爱涛公司、桂方林、第三人青城业委会物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月9日立案受理，后因案情复杂转为普通程序，本院于2014年2月18日、2015年1月14日公开开庭审理。原告华鼎公司委托代理人刘华伟、被告爱涛公司委托代理人赵雨兵、被告桂方林到庭参加诉讼，第三人青城业委会经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告华鼎公司诉称：2011年6月，原告与被告爱涛公司签订前期物业管理委托合同，合同约定：由被告爱涛公司负责原告位于吴江“美岸青城”小区物业管理。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告爱涛公司管理十分混乱，给原告造成了极大损失，经原告多次催告，仍然未有起色。后涉案小区依法成立业主大会以及业主委员会，并经合法程序解除了与被告爱涛公司的物业服务合同关系。鉴于此，原告要求被告爱涛公司履行前期物业服务合同解除以及撤场交接义务，但被告爱涛公司一直拒绝履行。另根据合同约定，被告桂方林自愿承诺为被告爱涛公司的行为承担连带责任，故原告诉至法院，要求判令：1、被告爱涛公司承担因其管理不善造成的损失1865000元；2被告爱涛公司承担违约金（按照每日10000元，自2012年9月6日计算至被告爱涛公司实际完成移交义务之日止）；3、被告桂方林对被告爱涛公司的赔偿义务承担连带责任；4、本案诉讼费用由二被告承担。被告爱涛公司辩称：原告无权向两被告主张权利，原告的主体不适格。涉案小区在2012年7月已经成立了业主大会和业主委员会，相应的权利应有业委会来主张。另原告要求二被告赔偿的诉讼请求也没有事实依据，被告爱涛公司已经按照约定撤出小区物业管理，相应资料已经移交，并没有违约行为，原告要求赔偿违约金没有事实的依据。即使有部分物业资料未移交，也不影响涉案小区的业主与原告的权利，原告与业主的利益并未受损，违约金明显过高也不合理，请求法院予以降低或免除。被告桂方林辩称：被告桂方林不应对被告爱涛公司的的赔偿责任承担连带责任，其他答辩意见同被告爱涛公司。第三人青城业委会未作陈述。经审理查明：2006年，吴江“美岸青城”小区业主交房入住，2011年6月28日，原告与被告爱涛公司签订前期物业管理委托合同，被告爱涛公司系第四任前期物业公司，该物业合同约定：原告将吴江“美岸青城”小区委托被告爱涛公司实行物业管理服务，物业管理期限为自2011年7月24日起至2013年7月24日止；本合同终止时，被告爱涛公司向原告或业主委员会移交全部物业管理用房、物业档案资料和属原告或业主委员会所有的其他资产，并办理交接手续；在管理过程中，由于被告爱涛公司管理不当造成原告设施设备及经济损失，被告爱涛公司根据本合同必须承担相应的经济赔���责任；本合同生效后，原告和被告爱涛公司任何一方无正当理由要求终止合同的，除双方签订补充协议外，责任方须按本合同及其补充协议的有关条款之规定承担违约责任，并应向对方支付100000元的违约金；本合同终止时，被告爱涛公司应移交物业管理权，撤出本物业，协助原告或业主委员会做好物业服务的交接和善后工作，移交或配合原告或业主委员会移交管理用房和物业管理的全部档案资料、专项维修资金及账目等，被告爱涛公司在合同终止时，不移交物业管理权,不撤出本物业或移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向原告支付5000元的违约金，超过一个月的，加倍处罚。在交房时，原告、被告爱涛公司和业主分别签订了前期物业管理服务协议，该协议约定在本物业区域业主委员会成立前，由原告聘请的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理终止期限为小区成立的业主委员会。合同签订后，被告爱涛公司履行物业管理服务。2012年7月15日，涉案小区召开了业主大会并成立了业主委员会即本案第三人。同年7月21日，业主大会和第三人向原告发出函件，告知，经全体业主表决一致通过“解聘苏州爱涛公司管理有限公司”决议，于7月28日之前与苏州爱涛公司管理有限公司进行相关财务账目和固定资产及办公物品的交接，现通知原告做好物业相关交接的配合工作。同日，业主大会和第三人向被告爱涛公司吴江分公司致函，内容大致同前，要求被告爱涛公司对管理区域内损坏的设施设备进行维修，并做好其它与物业相关的移交工作。同年7月26日，第三人在小区发出公告，告知全体业主已解聘被告爱涛公司，并通知业主暂缓缴纳2012年7月31日后的物业管理费用，待物业移交完毕后第三人再行公告。由于被告爱涛公司提出在7月28日前移交有困难，故原告于7月28日再次发函给其，要求在8月1日前完成与第三人的财务资料及所有文件档案的移交。由于被告爱涛公司未能和第三人办理移交手续，同年8月1日第三人再次发函给其，要求办理资料、账目、管理用房、相关费用的交接手续，并完成人员、自有物品的撤离，否则业主委员会将起诉至法院，后附了物业管理交接流程。同年8月，新物业公司进场管理，被告爱涛公司撤场并留了几个工作人员在现场配合对之前收的物业费进行核实。现涉案小区由继任物业公司进行管理。2012年9月1日，原告、被告爱涛公司及被告桂方林签订了美岸青城物业移交协议，约定：1、所有财务台账及应收应缴明细，按照原告要求两天内完成;2、做好所有管理期间设施设备损坏台帐并移交，五日内完成；3、抄录所有公用设施设备的能耗计量表，并与有关单位结算移交前的所有款项，两日内完成；4、整理所有未出售房屋的钥匙及已交房业主的所有档案资料，两日内完成；5、做好所有固定资产台帐及属于全体业主的物资明细，一日内完成；6、其它应移交的部分。被告爱涛公司保证移交工作的顺利完成并经原告书面认可方有效，若被告爱涛公司继续抵触或部分抵触而影响移交的，责任由其自行承担，收款说明是本协议的组成部分；对于本协议的履行及之前所有前期物业委托合同、前期物业管理合同的履行责任，被告爱涛公司应继续依约承担责任义务，被告桂方林对被告爱涛公司的上述合同协议的履行行为进行自愿连带责任担保。同日，原被告双方还就款项进行了结算并形成了收款说明：原告支付被告爱涛公司履约保证金、空置房补贴款、会所办公电费，被告爱涛公司支付原告小区公用电费、电费滞纳金、会所开发商用电，相折抵，原告支付被告爱涛公司款项95172.7元，被告在签署本收款说明后原告两日内支付清算款95172.7元，收到上述结算费用后十天内与下家物业公司的全部移交工作并书面确认，移交进度见附件《美岸青城物业管理移交进度》，如不履行，视同违约。同月3日，原告支付了被告爱涛公司上述款项。另查明：2012年8月11日、8月28日，被告爱涛公司通过网上邮件方式将小区收费台帐发送给原告。同年8月31日，吴江经济技术开发区环境卫生管理处与被告爱涛公司、苏州冠鼎物业管理有限公司签订协议书，该协议书明确了被告爱涛公司撤出了美岸青城小区。2012年9月6日，被告爱涛公司向下一家物业公司移交了21套空置房的钥匙及住宅质量保证书、住宅使用说明书。2014年11月3日，原告向本院提交情况说明，注明：1、关于物业用房，被告爱涛公司并未继续占用；2、维修基金账目掌握在当地主管部门中。又查明：第三人青城业委会出具授权函，言明：关于吴江经济开发区美岸青城小区，第三人青城业委会全权授权原告处理与被告爱涛公司（含吴江分公司）前期物业管理违约及侵权责任追究（含提起诉讼），对其后果第三人青城业委会予以认可。第三人业委会及业主大会出具函，言明：关于授权人所在小区“美岸青城”原物业公司被告爱涛公司已经被解聘，因原告熟悉相应情况，故授权人同意其与被告爱涛公司进行所有物业相关的交接工作（如物业用房、档案资料、维修资金及帐目、房屋钥匙、公用设备计量、相关台账，等等），授权人对于原告和被告爱涛公司在交接后其形成的协议予以认可，对原告解决争议的措施予以认可（含华鼎公司有权提起诉讼），对相应后果也予以认可。该二份函件均未标注时间。再查明：原告为证明其损失内容，提交了索赔费用目录一份以及照片一组，包括绿化死亡、消防设施损坏、外墙水管损坏、护栏脱落等。上述事实有原告提供的前期物业管理委托合同、前期物业管理服务协议、函件、公告、移交协议、授权函、业主委会员及业主大会函、情况说明及被告提供的邮件记录、协议书、收款说明、转账凭证、移交钥匙汇总及原被告在庭审中的陈述所证实。本院认为：原告与被告爱涛公司签���的前期物业管理委托合同合法有效，应当受法律保护。该合同中约定“本合同终止时，被告爱涛公司向原告或业主委员会移交全部物业管理用房、物业档案资料和属原告或业主委员会所有的其他资产，并办理交接手续”，且被告爱涛公司在撤出涉案小区后与原告亦签订了移交协议，该份移交协议对于被告爱涛公司应当移交的内容作了约定，故被告爱涛公司应当按该前期物业管理协议及移交协议履行义务，经查，被告爱涛公司已通过电子邮件形式向原告移交了物业费的应收应付明细、向下一家物业公司移交了未售房钥匙及明细，但其未将其它材料移交，故其存在违约，应当承担违约责任。关于原告主张的要求被告爱涛公司承担因管理不善所导致的损失问题，原告所提交的涉案小区照片已能说明被告爱涛公司确实未能按约履行物业管理服务并���成损失，但现涉案小区已由其他物业公司进行管理，无法就原告主张的损失进行认定，且原告未能提供其他证据证明损失金额以及组成，因此本院难以支持，但是应当认定被告爱涛公司未按约提供物业服务的行为确实给原告造成了损失。关于违约金标准，本院认为双方对于超过一个月需要按照每日10000元的标准来计算违约金明显过高，本院调整为每日2500元，而至于起算期限，原告和被告爱涛公司于2012年9月1日签订的移交协议中对于各项移交内容所约定的最后截止日为五日内即2012年9月6日，因此违约金应当自此计算，截止日应为判决生效之日。关于被告桂方林是否应当承担连带责任的问题，原告、被告爱涛公司、被告桂方林所签订的移交协议中明确了被告桂方林对于移交协议的履行以及此前所有前期物业委托合同、前期物业管理��同进行担保，因此被告桂方林应对被告爱涛公司所应承担的违约金承担保证责任，由于三方未对保证方式进行约定，因此被告桂方林应当承担连带保证责任。关于被告爱涛公司称原告起诉主体不适格的问题，本院认为，原告与被告爱涛公司签订有前期物业管理委托合同，且该合同中对于合同终止时被告爱涛公司的移交义务以及未按约履行移交时应当承担的违约责任作了约定，原告作为合同的相对方自然有权向被告爱涛公司进行主张，被告爱涛公司的抗辩理由本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条之规定，判决如下：一、被告苏州爱涛物业管理有限公司向原告苏州华鼎置业发展有限公司支付违约金（违约金以每日2500元为标准，自2012年9月6日计算至判决生效之日止。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，账号为：32×××60）二、被告桂方林对被告苏州爱涛物业管理有限公司的上述付款义务承担连带保证责任。三、驳回原告苏州华鼎置业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、止断、适用法律有关诉讼时效中止��中断的规定。前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费61186元，财产保全费5000元，合计66186元，由被告爱涛公司、桂方林承担44601元，原告承担21585元，二被告应当承担的部分该款原告已预交，本院不再退还，二被告在本判决生效之日起十日内一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。审 判 长  吕 彬人民陪审员  吴伟萍人民陪审员  张晓娟二〇一五年一月十五日书 记 员  张 磊