浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)浙杭民终字第1123号上诉人（原审被告）：浙江中实经贸有限公司。法定代表人：羊朱平。委托代理人：陈晓春。被上诉人（原审原告）：卢佳楠。委托代理人：宋国忠。原审被告：陈晓春。上诉人浙江中实经贸有限公司（以下简称中实公司）因与被上诉人卢佳楠、原审被告陈晓春房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2014）杭下民初字第2282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：中实公司与卢佳楠签订《房屋租赁合同》，约定卢佳楠将其位于杭州市下城区环城北路××号××室的房屋出租给中实公司作办公使用，租赁期限从2011年10月1日至2012年9月30日，租金每月5000元。保证金5000元在租赁关系消除后交割完毕退还，未经卢佳楠同意不得抵付租金。卢佳楠母亲谢丽珠及陈晓春在合同上签字，2011年9月23日，谢丽珠出具收条一张收到陈晓春房屋押金5000元。2012年11月6日，陈晓春出具承诺书，中实公司盖章，承诺本公司结欠2012年10月1日至今的房租在一周内付清，若不能支付，自动搬迁并付清10月1日起至搬迁日的房租及物管费。2013年1月23日，中实公司作为证明人，陈晓春作为经办人出具未付款证明，中实公司未付卢佳楠房租18780.74元，承诺付清。现卢佳楠以中实公司、陈晓春未付租金为由，提起诉讼，请求判决：陈晓春、中实公司立即向卢佳楠支付房租18780.74元；陈晓春、中实公司立即向卢佳楠支付违约金5000元；本案诉讼费由陈晓春、中实公司承担。原审法院认为：租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案所涉租赁合同已届满，中实公司继续使用房屋卢佳楠未提出异议。故双方继续按原租赁合同履行，租赁期限为不定期。中实公司出具的承诺书、未付款证明系确认租赁物使用期限、应付租金额，因此中实公司、陈晓春认为双方不存在租赁关系的抗辩理由，缺乏依据，原审法院不予以采信。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案所涉租赁合同、承诺书、未付款证明虽有陈晓春签字，但其为中实公司股东并担任经理职务，且上述文本内容均为中实公司“办公使用”、“结欠房租”、“未付租金”，故陈晓春无需承担案涉租赁关系的民事责任。中实公司未支付租金18780.74元，事实清楚，卢佳楠主张其支付的请求，原审法院予以支持。不定期租赁按原租赁合同约定的权利、义务履行，卢佳楠主张中实公司支付违约金5000元的请求，原审法院予以支持。中实公司请求押金5000元在欠付租金中抵扣，因合同约定抵扣需卢佳楠同意，现卢佳楠不同意抵扣，且中实公司未提起反诉。故押金5000元在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2015年2月15日判决：一、中实公司于判决生效之日起十日内向卢佳楠支付租金18780.74元；二、中实公司于判决生效之日起十日内向卢佳楠支付违约金5000元；三、驳回卢佳楠的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费395元，减半收取为197.5元，由中实公司负担。宣判后，中实公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实缺乏证据证明。1、中实公司与卢佳楠签订的《房屋租赁合同》，于2012年9月30日履行完毕。根据该合同第九条9.1项明确约定“乙方在租赁期满后，如需续租，应提前30天通知对方，由双方另行协商续租事宜”。2、《房屋租赁合同》届满之后，由于卢佳楠要求变更原合同的租金支付方式，中实公司不同意一次性支付全年租金，双方未能达成续租事宜。卢佳楠于2012年11月6日向110报警，要求警方采取强制措施搬离中实公司的办公用品，未被准许。由于中实公司一时难以落实新的租赁房，为此，应卢佳楠的要求，出具了《承诺书》。3、原审判决“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效”的认定，与事实不符。卢佳楠的报警行为，结合《承诺书》的内容互相印证，可以证明，卢佳楠已经明确表示了异议：如中实公司不能一次性支付全年租金，就不同意中实公司继续使用租赁房。原审判决“卢佳楠未提出异议，故双方继续按原租赁合同履行”的认定，缺乏证据证明。二、原审法院判令中实公司承担5000元违约金，缺乏事实以及法律依据。1、《房屋租赁合同》第十条10.1明确约定“甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为人民币5000元”。中实公司与卢佳楠的《房屋租赁合同》于2012年9月30日履行完毕，中实公司并未违约，更没有“导致终止合同”的过错行为，没有理由承担违约责任。即使本案纠纷属于涉案《房屋租赁合同》的续租，也属于不定期租赁，不符合承担违约责任的条件。三、其他。1、原审判决认定“中实公司请求押金5000元在欠付租金中抵扣，因合同的约定抵扣需卢佳楠同意，现卢佳楠不同意抵扣，且中实公司未提出反诉。故押金5000元在本案中不予处理”。中实公司保留5000元保证金的债权，待本案执行期间抵付债款。2、事实证明，本案不属于“房屋租赁合同纠纷”，因为涉案《房屋租赁合同》已经履行完毕，没有发生纠纷。根据卢佳楠提交的《承诺书》、《未付款证明》等证据，中实公司有理由相信，双方的房屋租赁关系已经终结，并且有书面文件变更为其他债权债务关系。但是，为了避免人民法院以及各方当事人的讼累，中实公司不再坚持主张案由不当的请求。综上，请求改判中实公司不承担5000元违约金，一审、二审诉讼费由卢佳楠承担。针对中实公司的上诉，卢佳楠答辩认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回中实公司的上诉请求，维持原判。陈晓春表示认可中实公司的上诉。二审举证期限内，卢佳楠、陈晓春未向本院提交属于二审程序的新的证据。中实公司向本院申请调取杭州市公安局下城分局潮鸣派出所2012年11月6日中午在下城区环城北路××号××室的接出警记录，结合《承诺书》的内容，拟证明卢佳楠要求中实公司一次性支付全年租金，否则就不同意中实公司继续使用租赁房的事实。本院依法予以准许，并调取接警单一份，经出示，卢佳楠发表意见认为真实性、合法性无异议，但与本案没有关联性，无法达到中实公司的证明目的，接警单没有载明卢佳楠不同意出租房屋的内容，与本案租赁纠纷没有关联。陈晓春表示没有意见，认可中实公司的证明目的，结合该份证据与一审陈晓春出具的承诺书可以看出是同一天发生的，所以可以达到中实公司的证明目的。本院经审核认为，上述证据材料中并未记载卢佳楠不同意出租房屋的内容，卢佳楠的异议成立，对该证据本院不予确认。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，各方当事人对中实公司应当支付卢佳楠租金18780.74元均未提出异议，本案二审争议焦点为：中实公司是否应当支付卢佳楠违约金5000元。就上述问题，二审中卢佳楠明确其要求中实公司承担违约金的合同依据为双方签订的《房屋租赁合同》第十条违约责任第10.1约定，即“甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为人民币5000元（大写：伍仟元整）。”但是，经查，本案所涉《房屋租赁合同》的期限为从2011年10月1日起至2012年9月30日止，而根据卢佳楠提交的用以证明中实公司、陈晓春拖欠房租的证据，亦即陈晓春2012年11月6日出具，并由中实公司盖章的承诺书中，载明“本公司结欠2012年10月1日至今的房租在一周内付清”，因此，中实公司拖欠租金的行为发生在上述租赁合同履行完毕之后，该拖欠房租的行为亦未导致上述租赁合同“中途终止”，故中实公司虽对其拖欠房租的行为应承担相应责任，但卢佳楠以上述约定为由，要求中实公司承担违约金5000元不应支持，原审法院对此节问题处理有误，本院予以纠正。对于押金5000元的问题，中实公司二审中明确在本案中不主张权利，而另行主张，故对此问题本院不予审查处理。综上，中实公司的上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持杭州市下城区人民法院（2014）杭下民初字第2282号民事判决第一项。二、撤销杭州市下城区人民法院（2014）杭下民初字第2282号民事判决第二项、第三项及诉讼费用负担部分。三、驳回卢佳楠的其他诉讼请求。一审案件受理费395元，减半收取为197.5元，由卢佳楠负担41.5元，由浙江中实经贸有限公司负担156元。二审案件受理费50元，由卢佳楠负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  赵瑞玲代理审判员  睢晓鹏二〇一五年八月十四日书 记 员  王 颖