杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0106民初8952号 原告：杭州快了吧吧餐饮管理有限公司，住所地杭州市西湖区教工路**百脑汇科技大厦**HZA5Y01。 法定代表人:李治国，经理。 委托诉讼代理人：励鼎，浙江汉鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱炼，浙江汉鼎律师事务所律师。 被告：百脑汇电子信息（杭州）有限公司，，住所地杭州市西湖区教工路** 法定代表人：许昆泰，董事长。 委托诉讼代理人：王小草，陕西百望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱洁文，系公司员工。 原告杭州快了吧吧餐饮管理有限公司（以下简称原告）与被告百脑汇电子信息（杭州）有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案受理后，依法由审判员杨志敏独任审判，于2018年7月2日公开开庭进行审理。原告的法定代表人李治国及其委托诉讼代理人励鼎到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的租赁合同无效；2.被告返还原告合同保证金40000元及相应利息损失（自2014年12月25日至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算，暂算至2017年9月18日为5189元）；3.被告赔偿原告装饰装修物损失1524026元；4.被告承担鉴定费损失15000元；5.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原、被告双方于2015年2月16日签订《百脑汇餐饮租赁合同》（以下简称案涉租赁合同），其中约定：被告将位于百脑汇科技大厦第五层编号为HZA5Y01的房产（以下简称案涉房产）提供给原告经营，面积约为400平方米，租赁期限为8年，原告支付被告保证金4万元以及相应的租金数额;合同第6.1条明确，原告保证确实拥有房产的所有权和土地使用权。后原告根据被告提供的房屋产权证明(加盖被告印章)，办理了住所地为“杭州市西湖区教工路23号百脑汇科技大厦5层HZA5Y01”的营业执照。 2017年7月10日，翠苑街道拆违办向被告送达《违法建筑拆除告知书》，确认百脑汇科技大厦顶楼即案涉租赁房产为违法建筑，并明确告知被告若不自行拆除，相关部门将在2017年9月进行强制拆除。被告收到拆违通知后，竟然恶意向原告隐瞒，既不告知也不协商如何善后。直至2017年9月9日，原告才偶然从被告工作人员处打听到原告所经营的餐馆将被拆违。2017年9月11日，翠苑街道拆违办确认了上述情况，并提供了当日的《违法建筑拆除告知书》。根据最高人民法院房屋租赁合同司法解释第二条，被告与原告签订的房屋租赁合同应是无效合同。被告收取的保证金应当返还，并承担利息损失。“百脑汇”作为中国驰名商标、中国电脑大卖场第一品牌，竟然将顶层的违章建筑对外招商，且在租赁合同中故意隐瞒该事实，并提供虚假的产权证明，致使原告在申领营业执照后，投入大额资金进行装修装饰、购买器物设备。现原告不再另行开设餐馆，但餐馆内的所有器物设备均是为餐馆经营使用，原告只能低价处置了上述器物设备，已经造成原告损失。而原告投入的装修装饰物，经评估价值为1524026元，因过错均在于被告，故应予全额赔偿。 被告辩称：一、被告与原告签订的租赁合同合法真实有效。首先，被告向原告出租的席位原始状态为场地，上面房屋是原告承租后自行搭建的。双方签订的案涉租赁合同第6.4款明确约定，乙方(原告)是办理装修或改扩建所需或可能发生的规划、环保等申请报批手续的义务主体,甲方(被告)仅做协助。故案涉租赁合同不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》(以下简称房屋租赁司法解释)第二条的无效规定。其次，原告在充分了解承租席位情况后与被告签订租赁合同，是其真实意思的表现。因此，案涉租赁合同合法真实有效，应受到法律保护。二、原告存在严重的违约行为,被告有权扣留保证金并追究原告责任。案涉租赁合同3.2款约定，在乙方(原告)违反租赁合同及其附件、补充协议的约定时，甲方(被告)有权扣除或部分扣除保证金作为乙方(原告)支付给甲方(被告)的违约金。原告自2016年起出现延迟支付租金及其他费用的情况，并自2016年4月16日起未支付租金及其他费用长达一年之久，后在被告的多次催促下于2017年3月24日后陆续支付了少部分租金。但截至今日，原告仍然拖欠多笔租金及相关费用未支付，且至2017年9月27日停止营业后至今占用场地未撤离。故被告有权扣留保证金，并有权追究其违约责任。三、原告要求赔偿装修现值及餐厅现有设备无任何依据。首先，依据房屋租赁司法解释第10条，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。租赁合同10.1款明确约定，无论由于何种原因，使用关系终止后，乙方(原告)应依原状将该场地返还甲方(被告)，在上述期限内仍遗留的物品、添附物(装修等)，乙方(原告)同意放弃所有权,甲方(被告)清理这里物品、添附物产生的费用和损失由乙方承担。其次，依据房屋租赁司法解释第11条，对于已形成附合的装饰物的处理，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值的，不予支持。被告在前述第二条中已经陈述了原告的严重违约，且被告已依照租赁合同约定向原告发送解约函。另，租赁合同10.1款明确约定，租赁合同终止或其他原因解除的，对于固定在地上的所有不能拆除的装潢或道具设备，无偿归甲方(被告)所有。退一步讲，如果法院认为被告需要对原告给予补偿，亦应当以餐厅硬装残值为限。 经审理查明：2015年2月16日，原告的法定代表人李治国以原告名义（乙方）与被告（甲方）签订《百脑汇餐饮租赁合同》一份，约定：第1.1条：甲方同意将位于教工路23号百脑汇科技大厦第五层编号为HZA5Y01的房产提供给乙方经营，该房产建筑面积约400平方米（以实际测量为准），用途为商业经营。房产之详细建筑位置、使用范围以附件一为准；第1.2条：甲方同意乙方可将该房产用于开设餐饮…；第2.1条：本合同约定的租赁期限为8年，租赁期暂定自2015年2月16日至2023年2月15日，交付日期为2015年2月16日，实际以甲方发出之《房屋交付通知书》中列明的日期为准…；第2.2条：甲乙双方约定，租赁期满后甲方不进行整改并继续提供该房产用于餐饮经营，乙方在符合甲方统一规定且在本合同租赁期限内无违约情况，与第三方在同等条件下享有优先租赁权…；第3.2条：第一年年租金181440元，月租金15120元；第二、三年年租金197568元，月租金16464元；第四年年租金217728元，月租金18144元…乙方应在本合同签订之日交付40000元的保证金，乙方违约，甲方有权扣除或部分扣除保证金作为违约金；第4.1条：甲方应于房产交接之日向乙方交付已具备乙方要求的房产技术条件的完整房产，交付房产时，双方应派代表到现场检查房产移交情况，并签署房产交付确认书…；第6.1条：甲方保证确实拥有房产的所有权和土地使用权，并提供相应有效的法律证明文件于本合同后。如甲方并非房产所有权利人，则甲方应保证其享有该房屋转租权并将相关可转租的证明文件交予乙方并作为本合同附件；第6.2条：甲方保证拥有完全的资格和权利将房产按本合同之约定给乙方使用；第6.4条：甲方应协助乙方办理经营、设计、装修或改扩建所需的或可能发生的规划、环保、水电（包括水电增容）、通讯、消防、卫生及其他国家规定的申请报批手续，因报批产生的费用由乙方承担；…该份合同的附件（一）张贴一份案涉租赁房屋所在楼顶布局图，且加盖有被告公章。同时，双方还签订《百脑汇商场综合服务管理合同》（以下简称服务合同）一份，约定依照上述合同，甲方向乙方提供租赁房产，并为乙方提供商场综合服务管理，乙方向甲方支付综合服务管理费；房产装潢由乙方负责，乙方进行装修施工作业，必须服从甲方的现场管理，必须严格按照甲方审核同意的方案施工…。 合同签订后，承租人在出租人提供的楼顶北侧，依托各承重立柱，以及各立柱之间的横梁，砌墙盖顶，围建起约400平方米的房屋，即为上述租赁合同中的编号为HZA5Y01的房产，并对房屋内部进行装饰装修。被告提供给李治国加盖有被告公章的房屋所有权证复印件一份，李治国等股东将上述材料提供给杭州市西湖区市场监督管理局，于2015年7月1日开办成立原告，工商注册地为“杭州市西湖区教工路23号百脑汇科技大厦5层HZA5Y01”。之后，原告进场经营。 2017年9月11日，杭州市西湖区人民政府翠苑街道办事处拆违办公室向被告发出《违法建筑拆除告知书》，认定杭州市教工路23号楼顶（即案涉租赁房屋所建的位置）存在违法建筑，责令拆除。之后，原告停止经营，并为此诉至本院，要求判如所请。 另查明：2014年12月25日，案外人郑娜向被告缴纳意向金40000元。2015年5月4日，郑娜出具书面承诺书，同意将该笔款项作为案涉租赁合同的保证金。 经原告申请，本院委托银信资产评估有限公司对原告搭设的违章建筑及位于违章建筑内已形成附合的装饰装修物的现值损失进行评估。该评估公司出具银信评报字（2018）沪第0319号资产评估报告书，评估结论为：在评估基准日2018年1月10日，评估对象市场价为人民币1524026元。原告支付了评估费用15000元。 上述事实有租赁合同、营业执照、违法建筑拆除告知书、保证金缴纳收据、承诺书、资产评估报告等在案佐证。 本院认为：关于案涉租赁合同的效力。被告以案涉房产原始状态为楼顶场地而非房屋结构，抗辩案涉租赁合同标的物是场地而非房屋，主张案涉租赁合同有效。被告的该项辩称既不符合合同约定也不符合客观实际。案涉租赁合同约定的出租物明确为房产，用途是餐饮，约定的租金标准亦非场地租金市场标准，双方所签订的服务合同又明确提供的是房产服务管理，原告实际又按照房产用途予以使用，故双方的合同十分明确租赁物为房产。案涉房产在合同签订时尚未违建形成，并不会改变案涉租赁合同的标的物为将来建造完成的房屋这一客观事实。由于案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，系违章建筑，故案涉租赁合同无效。 关于案涉租赁合同无效后的法律适用。导致案涉租赁合同无效的情形是案涉房屋为违章建筑，按照法律规定，应当全部拆除，由此在该房屋内形成的附合装饰装修物均无可能再次利用，故建造案涉违章建筑的费用以及装饰装修物的现值损失均为无效合同所造成的损失。案涉违章建筑虽系原告建造形成，但经被告同意建造，被告明知在该处搭建房屋并未办理合法建设手续，而原告亦明知并无合法建设手续准许搭建房屋，故对于案涉违章建筑的形成以及使用该违章建筑获取各自经济利益，原、被告双方从中所起作用基本相当，故双方对导致案涉租赁合同无效而产生的损失应各半负担。 关于保证金返还问题。根据合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。案涉租赁合同无效，原告要求返还保证金，本院予以支持，但该保证金的交付不属于资金占用的情形，故对原告要求支付利息损失的请求本院不予支持。关于评估费用的负担，按照前述原则由原、被告各半负担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定之规定，判决如下： 一、确认2015年2月16日签订的、合同双方为杭州快了吧吧餐饮管理有限公司和百脑汇电子信息（杭州）有限公司的《百脑汇餐饮租赁合同》无效； 二、百脑汇电子信息（杭州）有限公司于本判决生效之日起十日内返还杭州快了吧吧餐饮管理有限公司保证金40000元； 三、百脑汇电子信息（杭州）有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿杭州快了吧吧餐饮管理有限公司建造及装饰装修物现值损失共计762013元； 四、百脑汇电子信息（杭州）有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州快了吧吧餐饮管理有限公司评估费7500元； 五、驳回杭州快了吧吧餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取9529元，财产保全申请费5000元，合计14529元，由杭州快了吧吧餐饮管理有限公司负担4015元，百脑汇电子信息（杭州）有限公司负担10514元。 原告杭州快了吧吧餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五内向本院申请退费；被告百脑汇电子信息（杭州）有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  杨志敏 二〇一八年七月九日 书记员  陈 赛