.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}                     中华人民共和国                                              辽宁省沈阳市和平区人民法院                                 民 事 判 决 书                            沈 阳 市 和 平 区 人 民 法 院民事判决书 （2018）辽0102民初5607号原告：沈阳翡翠物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区长白街10号，统一社会信用代码×××。法定代表人：陈江，系该公司总经理。委托代理人：张艺莹，女，1989年2月6日出生，汉族，住沈阳市和平区振兴街3-1号2-6-1，公民身份号码×××，该公司员工。委托代理人：王冬佳，辽宁泽云律师事务所律师。被告：陈善斌，男，1976年6月1日出生，汉族，住沈阳市皇姑区宁山东路12-13号5-1-1，公民身份号码×××。被告：孙冬梅，女，1978年1月16日出生，汉族，住沈阳市皇姑区宁山东路12-13号5-1-1，公民身份号码×××。委托代理人：陈善斌，男，1976年6月1日出生，汉族，住沈阳市皇姑区宁山东路12-13号5-1-1，公民身份号码×××。 原告沈阳翡翠物业管理有限公司（以下简称“翡翠物业”）诉被告陈善斌、孙冬梅物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员庄玉伟适用简易程序于2018年6月20日公开开庭进行了审理。原告翡翠物业的委托代理人王冬佳、张艺莹，被告陈善斌（同时作为被告孙冬梅委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翡翠物业诉称，原告与被告签订了前期物业服务协议，协议约定由原告向被告位于南京南街228-27号1-5-2号建筑面积为138.08平方米的房产提供物业服务。被告自2016年3月31日起至2017年4月30日止，未按照前期物业服务协议缴纳物业管理服务费，原告多次催促被告履行协议，但被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求判令：被告给付所欠物业管理服务费人民币2,692.56元，滞纳金1,050元，共计3,742.56元。被告陈善斌辩称, 1、对于对方提出的前期物业服务合同，我认为前期物业服务合同是无效的，因为当时2010年在交房的时候沈阳翡翠物业管理有限公司物业资质是三级，根据沈阳市物业管理条例第27条规定，物业服务企业应该在其资质范围内承接物业服务业务，沈阳翡翠物业管理有限公司不具备管理园区的资质。2、当时签订服务协议的原因是被逼无奈，因为不签手续就不能办理入住。3、在服务过程中遇到的质量问题证明翡翠物业不具备应有的管理园区的水平，同时民心网站也指出了物业公司超资质承担物业服务的事情，基于这种情况下我的物业费也已交了6年，我认为我不应该再继续交物业费，而且如果物业公司达不到标准我认为物业公司应该补偿我的损失，如果合同无效我希望物业公司返还6年的物业费。被告孙冬梅的答辩意见与被告陈善斌一致。经审理查明，被告陈善斌、孙冬梅系位于沈阳市和平区南京南街228-27号16-4幢号1-5-2号建筑面积为138.08平方米房产的业主。2009年6月12日，原告翡翠物业（乙方）与深航（沈阳）置业有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》（以下简称前期物业合同），甲方委托乙方翡翠物业对沈阳市深航翡翠城提供物业管理服务，合同自签署之日起至小区合法成立业主大会（业主委员会）并与业主委员会签订合同之日止，物业管理服务费暂按住宅每月每平方米建筑面积1.5元，水景洋房以及办公物业每月每平方米建筑面积3元。2010年8月18日，原告与被告陈善斌签署《业主管理规约》；2010年5月2日，原告与被告陈善斌签署《前期物业管理服务协议》，《前期物业管理服务协议》约定甲方（被告陈善斌）交纳物业费时间为每季度第一个月（即1月、4月、7月、10月）的5日前，车位管理服务费按每个每月100元计（办理月卡的住户）；《业主管理规约》约定业主不按规定缴交物业管理服务费等费用以及赔偿金违约金的，处以每日千分之三的滞纳金。又查明，2017年4月26日，沈阳市和平区深航翡翠城小区业主委员会向原告出具《业委会致沈阳翡翠物业撤场交接函》，该交接函载明，2017年1月17日,业主大会决议“同意选聘新物业服务企业”，业主委员会按照决议结果对“深航翡翠城”小区采用公开招投标的方式进行公开选聘。2017年3月9日，辽宁中恒物业管理有限公司（中恒物业与万科“睿服务”合作模式对深航翡翠城小区进行物业服务管理）中标。该交接函还载明，2017年4月28日，中恒物业及万科团队将正式进入园区与原告进行交接。另查明，被告陈善斌、孙冬梅未缴纳2016年4月1日至2017年4月30日期间的物业服务费。原告翡翠物业自认其在履行前期物业管理服务合同期间存在对地下停车场地面维修不及时的情形。上述事实，有房屋电子登记查询证明、前期物业管理服务合同、业主管理规约及前期物业管理服务协议、业委会致沈阳翡翠物业撤场交接函，以及原告、被告当庭陈述笔录等在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，原告翡翠物业与深航（沈阳）置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》及原告与被告陈善斌、孙冬梅签订的《业主管理规约》、《前期物业管理服务协议》均系双方的真实意思表示，不违反我国相关法律、法规的规定，合法有效，本院予以确认。原告翡翠物业基于《前期物业管理服务合同》及《前期物业管理服务协议》对被告所在小区提供物业服务，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。现被告陈善斌、孙冬梅未履行交费义务，应承担民事责任。故对原告翡翠物业要求被告陈善斌、孙冬梅支付2016年4月1日至2017年4月28日期间物业服务费的诉求，本院予以支持。关于2017年4月29日至4月30日期间原告是否仍向被告提供物业服务原告未提交充分证据加以证明，被告亦不予认可，本院不予支持。因原告自认其为被告提供物业服务期间存在地下停车位地面维修不及时的情况，本院酌情予以考虑，被告需向原告支付的物业费的数额为2,140.24元（138.08平方米×1.5元/平方米/月×0.8×13个月-138.08平方米×1.5元/30天×0.8×2天），关于原告主张的被告逾期交费所产生的违约金的诉求，因原告提供的证据不足以认定被告系恶意拖欠物业费，故本院不予支持。关于被告陈善斌、孙冬梅提出原告翡翠物业不具有相应的服务资质的问题。被告提出该意见所依据的《物业服务企业资质管理办法》及《沈阳市物业管理条例》相关条款非效力性规定，故不能作为认定物业服务合同效力的依据。二被告的其他主张未提交充分证据加以证明。故对于被告陈善斌、孙冬梅的上述答辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《辽宁省物业管理条例》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告陈善斌、孙冬梅于本判决生效后十日内给付原告沈阳翡翠物业管理有限公司2016年4月1日至2017年4月28日期间的物业服务费2,140.24元。如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告陈善斌、孙冬梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。  审判员庄玉伟二0一八年七月四日 书记员张雅萍    本判决所依据的相关法律规定 《中华人民共和国合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《辽宁省物业管理条例》第四十条 业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。  违反物业服务合同约定，业主未按时交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。