金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书〔2015〕金婺民初字第798号原告：郭炜。委托代理人：方能地，浙江文达律师事务所律师。被告：金华鼎安置业有限公司。法定代表人：黄伟宇。第三人：浙江洪发建设有限公司金华分公司。负责人：姜建越。委托代理人：蓝林茂、严小燕，浙江浙中律师事务所律师。原告郭炜为与被告金华鼎安置业有限公司（以下简称鼎安公司）、第三人浙江洪发建设有限公司金华分公司（以下简称洪发公司）商品房销售合同纠纷一案，于2015年3月12日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭审理，于2015年5月4日公开开庭进行了审理。原告郭炜的委托代理人方能地，被告鼎安公司的法定代表人黄伟宇，第三人洪发公司的负责人姜建越及其委托代理人蓝林茂、严小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭炜起诉称：2010年12月1日，浙江汉晟置业有限公司（原金华汉晟有限公司，以下简称汉晟公司）、黄伟宇向原告郭炜及张玉宵借款人民币1030万元，后为归还借款双方于2012年9月10日达成协议，约定所剩余款包括本金及利息（滞纳金）等，用金华市中级人民法院北面、寺后王街东侧地块“香榭花园”3#楼两套排屋105、106室抵作还款，双方办理购房协议（以郭炜和徐龙波名义签订）。2012年9月13日，原告与被告鼎安公司签订《浙江省商品房买卖合同》，并办理商品房合同登记备案（编号为：20129140120）及商品房预告登记，且被告分别于2012年9月14日、2013年3月14日开具了金额共计为490万元的《销售不动产统一发票》。根据《商品房买卖合同》第十六条，关于产权登记的约定，出卖人（即被告）承诺于2013年6月27日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人（即原告）。被告至今仍未按合同约定办理上述土地、房屋权属证书。原告现诉请法院判令：1.确定原、被告之间的房地产买卖合同有效，由被告协助原告办理诉争房产的房产证及相关手续的办理；2.被告立即支付原告违约金607600元（按日向原告支付已付房价款490万元的万分之二作为违约金计算自2013年6月28日至2015年3月10日，以后另计）；3.诉讼费用由被告承担。被告鼎安公司答辩称：被告与原告是高中同学，共同出资开发浙江汉晟置业名下两个楼盘，当时原告是公务员，无法出面签订表明股东身份的相关协议等，总共陆续投入1030万元。后因为形式差，原告提出退出，因被告当时没钱，后来就补了一张借条给原告，借条上虽写明1169万元，月息2分，但实际原告只是投资1030万元。后陆续归还原告约625万元。原告要求被告为剩下的欠款提供担保，故被告与原告签订了2012年9月10日的协议，用协议中约定的两套排屋作为担保。综上，双方之间无真实买卖关系，原告无权要求履行买卖合同。第三人洪发公司陈述称：本案原、被告之间实际系股权转让产生的欠款，而非借款，为此，实际债务人是黄伟宇个人，而并非汉晟公司，也并非原告鼎安公司。如果本案最终无法查明是股权转让，双方实际上只是形式上是买卖，实际上是借贷关系，因此本案的买卖合同关系也应当认定无效。双方签订买卖合同，实际上损害了本案第三人的合法权益，因此该合同也是无效的。综上请求法院确认原告与被告签订的香榭花园3幢106室商品房买卖合同无效。在审理过程中，本院依法组织双方当事人当庭举证并进行了质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：对原告提供的证据：1.《浙江省商品房买卖合同》复印件1份，证明原、被告之间买卖商品房的事实；2.销售不动产统一发票复印件1份，证明原告已向被告支付购房款；3.预告登记证明复印件1份，证明原告已就诉争房屋进行房屋预告登记；4.协议复印件1份，证明原告与汉晟公司、黄伟宇以本案讼争房屋来抵债达成还款协议。被告及第三人提出如下质证意见：被告对证据真实性无异议，但是认为不能证明原告已支付购房款。对其他证据无异议。第三人对证据真实性无异议，但是对证明目的有异议，认为原、被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系，不能证明原告的待证事实。证据2也不能证明原告已实际支付购房款，原告应提供其他的付款依据。本院认为，原告提交的上述证据均能证明待证事实，对其证明力均予以确认。被告未向本院提交证据。对第三人提交的证据：1.《建设工程施工合同》及《补充合同》复印件各1份，证明汉晟公司将鼎尚华府的工程发包给第三人；2.《未付工程款项确认书》复印件1份，证明至2014年6月26日，汉晟公司欠第三人工程款7657307.22元，并从2014年6月1日起按月利率2%计息；3.《保证函》复印件1份，证明鼎安公司自愿为汉晟公司拖欠第三人工程款承担保证责任。原、被告提出如下质证意见：原告对证据真实性均无异议，对关联性有异议，认为与本案无关。被告对上述证据均无异议。本院认为，原告所提异议成立，对其证明力不予确认。根据本院确认证明力的上述证据及双方当事人及其代理人的当庭陈述，本院确认本案事实如下：2012年9月10日，张玉宵、郭炜作为甲方与汉晟公司作为乙方签订《协议》，约定：2010年12月1日乙方实际向甲方借款1030万元，借条上写借款为1169万元。截至2012年8月31日为止，乙方已归还甲方人民币625万元，采用先还本再还利息方法。经双方友好协商如下：所剩余款包括本金及利息（或滞纳金）等，用金华市中级人民法院北面、寺后王街东侧地块香榭花园3#楼两套排屋105室、106室（约定价人民币980万元）抵作还款，双方办理购房协议（以郭炜和徐龙波名义签订），产生的相关房产证税费等购房费用由甲方承担，等等。2012年9月13日，原告与被告鼎安公司就上述位于金华市宾虹路以南、双龙南街以西的香榭花园第3幢106号房屋签订《浙江省商品房买卖合同》，约定：总价款为490万元；出卖人应当在2013年3月30日前将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人承诺于2013年6月27日前取得前款规定的土地、房屋权属证书交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。次日，原、被告就上述商品房进行了预告登记。2012年9月14日、2013年3月14日，被告分别向原告开具了共计490万元的《销售不动产统一发票》。被告至今未办理上述商品房的土地使用权及商品房所有权初始登记。另查明，2014年6月26日，汉晟公司与第三人洪发公司核对确认，汉晟公司未付第三人工程款7657307.22元。同年8月3日，被告鼎安公司出具保证函，自愿对上述款项承担连带保证责任，保证期限为三年。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法予以确认。原告已按约支付全部购房款，被告未按约办理相应权属登记证明，应承担继续履行及按合同约定支付违约金的违约责任。第三人述称原、被告双方实际上是股权转让产生的欠款，而非借款，依据不足，不予采信；第三人认为如最终无法查明是股权转让，原、被告只是形式上是买卖，实际上是借贷，因此本案的买卖合同关系也应当认定无效，本院认为双方之间以房抵债系真实意思表示，且不违反法律规定，第三人的该意见不予采信；第三人认为原、被告签订的买卖合同实际上损害了第三人的合法权益，依据不足，亦不予采信。综上，原告的诉讼请求合理合法，本院依法予以支持。第三人的诉讼请求，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告郭炜与被告金华鼎安置业有限公司于2012年9月13日签订的《浙江省商品房买卖合同》有效。二、被告金华鼎安置业有限公司于本判决生效之日起10日内协助原告办理位于金华市宾虹路以南、双龙南街以西的香榭花园第3幢106号房屋的权属登记证明。三、被告金华鼎安置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告郭炜逾期办证违约金（按已付房价款490万元从2013年6月28日起按日万分之二计算至实际办理权属登记证明之日止）。四、驳回第三人浙江洪发建设有限公司金华分公司的诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50353元，由被告金华鼎安置业有限公司负担；案件受理费80元，由被告浙江洪发建设有限公司金华分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。应在递交上诉状时按不服部分诉讼标的额预交案件受理费，可汇至金华市财政局政府非税资金财政专户，开户银行：中国农业银行金华市分行，账号：19×××90-106003，或直接交浙江省金华市中级人民法院立案大厅收费处。上诉期满之日起7日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘文胜人民陪审员  胡国强人民陪审员  邢根启二〇一五年八月二十七日代书 记员  黄慧媛