广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2015）深福法民三初字第970号原告（反诉被告）肖燕委托代理人朱尔特，国信信扬（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）阎瑾委托代理人高晓艳，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。委托代理人邱兵，北京市炜衡（深圳）律师事务所实习律师。上列原告肖燕诉被告阎瑾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理后，依法由代理审判员吴颂适用简易程序审理本案，于2015年7月8日公开开庭进行了审理，原告委托代理人朱尔特、被告本人及委托代理人高晓艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年3月4日，原、被告双方签订《房地产买卖合同》，约定被告将其所有的位于深圳市福田区新洲三街与新洲八街交汇处蜜园83105房屋（房地产证号码30005157**）以人民币209万元的价格卖给原告。后原告按照房地产买卖合同履行了全部约定义务，但被告却向原告明确表示拒绝将涉案房屋出卖给原告，并拒绝继续履行合同约定义务。据此，请求法院判令：1、被告继续履行《房地产买卖合同》约定的义务，直至其将诉争房产（房产地址：深圳市福田区新洲三街与新洲八街交汇处蜜园B3105，房地产证号码30005157**）过户至原告名下；2、被告承担本案诉讼费用。被告答辩称：1、原、被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应合法有效。原告于2015年1月28日与被告签署了第一份房屋买卖合同，但由于原告逾期违约行为，导致合同无法履行，而被告没有追究原告违约责任。同年3月4日就同一套房产以同等价格，双方重新签订第二份房屋买卖合同，正因为原告不想因自己的违约行为承担相应违约责任，所以在签署第二份合同时原告要求中介员工在备注条款写明如果交易不成，双方互不追究责任，卖方仅需退还25万元定金即可，并对该条款进行解释，双方对条款无争议。任何一方均有解除合同的权利，并互不追究责任。该条款对原告非常有利，即使违约，也没有任何损失。基于公平，被告也应享有对等的权利义务。2、合同签订后，被告一直积极履行合同，不断催促原告，从贷款承诺书下达当天就约原告过户，当时房价已经上涨，被告依旧按合同履行过户义务。但原告却依旧不断拖延，且找各种理由不去过户，被告都从老家赶回来过户，但原告依旧称周四不确定，要考试之类。原告之前有逾期违约的行为，被告有理由相信原告有可能再次违约，且2015年4月16日即合同约定过户的最后一天，原告依旧不配合被告过户。原告存在明显违约行为，导致被告首期款及尾款迟迟无法拿到，被告按照合同约定可解除合同。3、原告申请的贷款存在一定问题，且贷款承诺书期限快到了，原告无法按合同约定给付房款，构成根本违约，合同应予以解除。综上，请求法庭驳回原告诉讼请求。被告并提起反诉称：原告于2015年1月28日向被告购买位于深圳市福田区新洲三街蜜园B3105房屋，并在深圳市安阳房地产经纪有限公司处签订房屋买卖合同，约定原告以209万元购买被告该处房屋，签订合同当天原告支付定金5万元，被告也出具了定金收据给原告。但是在合同履行过程中，原告不断拖延，首付款迟迟都没有按合同约定的时间支付，双方约定在2015年2月15日前去银行做资金监管，但原告一直拖延到2月28日都没有去，后原告就要求解除合同，被告基于好心就没有追究原告的违约责任。原告于2015年3月4日又向被告以同等价格购买该房屋，因为前一次原告的违约行为，被告不想再因为自己违约而承担责任则要求在这次房屋买卖合同中加上备注条款：“如果交易不成功，双方互不追究责任，卖方仅需退回贰拾伍万定金即可”，签订该条款时中介公司员工己向买卖双方解释该条款的含义，并且双方没有任何争议，签订合同时该条款是对原告非常有利的。合同签订后，被告积极履行该合同，并在每个环节不断催促原告，但是原告一直拖延，导致被告迟迟无法拿到首期款，更何况尾款？被告本身就着急用钱而且也需要过户指标，但原告一直不积极履行合同，造成了被告重大损失。综上，原告违背诚实信用原则，己构成严重违约，请求法院判令：1、解除双方于2015年3月4日签订的《房地产买卖合同》；2、诉讼费用由原告承担。原告针对被告的反诉答辩称：1、被告称2015年1月28日签署的房屋买卖协议与本案无关，涉案房产房屋买卖协议签署于2015年3月4日，原、被告应严格按照该日签署的房屋买卖协议履行合同。原告在2015年3月4日当天先后完成签署房屋买卖协议、交付定金、支付中介佣金、签署资金监管协议、划入监管首期款，原告已经完全按照3月4日的房屋买卖协议履行全部合同义务。2、被告在反诉状中所称的原告的违约行为全部针对1月28日签署的房屋买卖协议，但被告根本未提交该份买卖协议原件。3、被告提供的中介公司员工的证人证言与实际情况严重不符。3月4日房屋买卖协议的备注条款不代表被告可以肆意解除合同，该条款真实意思是只有在非原、被告双方原因的情况下导致房屋买卖合同无法履行，原、被告互不追究违约责任。经审理查明，2015年3月4日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定：卖方将位于深圳市福田区新洲三街与新洲八街交汇处蜜园B3105号房以2090000元价格转让给买方，购房定金共计25万元，买方在签订合同当日支付；第二部分房款为184万元，买方需在签署合同之日起7日内付清首期款41万元；买方应于约定的应付首期房款之日起7日内向银行提交按揭贷款申请及相关资料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日起7日内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；卖方房地产产权现状为没有设定抵押；交易过程中所产生的所有税费均由买方承担。该合同备注条款约定：如果交易不成功，双方互不追究责任，卖方仅需退回25万定金即可。同日，原告向被告转账支付定金20万元，现金支付5万元。同日被告开具收据称收到原告支付定金25万元。同日，原告与被告前往中国银行股份有限公司深圳曦湾支行办理二手楼交易资金监管，原告将41万元首期款存入该行指定监管账户。2015年4月10日，中国银行股份有限公司深圳蛇口支行向原告出具《个人二手住房公积金组合贷款承诺书》，承诺向原告发放32万元的公积金贷款和111万元的商业贷款。该承诺书有效期为3个月。2015年4月10日，被告通过微信方式催促原告办理过户手续，经双方协商，约定下周四（即2015年4月16日）下午办理过户手续。2015年4月20日，原告再次催促被告去中介签合同办理过户手续，被告则回复称2015年4月14日已告知原告不再出售涉案房产，并在当日通知原告解除合同，并要求原告前往中介去办理解除合同手续。庭审中，对于合同为何会约定如果交易不成功，卖方仅需退回25万元定金的条款。原告解释称该条款的意思是如果因为政策的原因，即非原被告违反合同约定的原因导致合同无法交易，则被告仅需退还25万元定金。被告则称是因为2015年1月28日，原告与被告即已在深圳市安阳房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同，但该份合同因为原告逾期付款违约，导致合同解除。所以被告才要求在这份合同上加注该条款。该条款的意思是无论是何方违约导致合同无法履行，都无需向对方承担责任，卖方退回定金即可。且在签署合同时，已将该条款的意思告知原告，原告也不存异议。被告为证明自己的主张，提交深圳市安阳房地产经纪有限公司的证明以及深圳市星联地产顾问有限公司工作人员刘浩文及赵娟的证明。对于上述三份证明，原告均不予确认。另查，原告家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格。原告当庭也表示对于剩余的房款可以一次性支付。本院认为，原告与被告签订的《房屋转让合同书》系当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同的约定履行相应的合同义务。被告未按照合同约定在贷款承诺函出具后7日内与原告签订《二手房买卖合同》并办理过户手续，构成违约，应承担继续履行合同的义务。被告虽辩称合同约定交易不成功，双方互不追究责任，卖方仅需退回25万元定金，并提交中介机构的工作人员的证言予以佐证。但首先，中介机构的工作人员并未出庭接受当事人的质询；其次，被告也未提交证据证明在签订合同之时，双方已明确该条款的意思即是无论何方违约，均可以不继续履行合同，而不向守约方承担违约责任；再次，原告对该条款的理解不同于被告，而原告认为该条款的意思是如果是政策或其他不是原被告的过错导致的交易无法履行，则互不追究责任。原告的主张较为符合常理。通常情况下来说，如合同约定一方违约导致合同无法履行仍无需承担违约责任，明显显失公平。对于被告的辩称，本院不予确认。原告的诉请有理，本院予以支持。被告反诉没有事实和法律依据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告闫瑾应于本判决生效之日起两日内向原告肖燕提交收款账号，原告肖燕在收到被告闫瑾提供的收款账号之日起三十日内向被告闫瑾支付购房款1840000元；如被告闫瑾拒不提供收款账号，则原告肖燕有权在被告闫瑾履行本项判决期限届满之日起三十日内将房款1840000元到公证部门进行提存；二、被告闫瑾应于原告肖燕履行完毕上述第一项判决内容之日起三日内与原告肖燕一起共同向深圳市房地产权登记机关申请将其名下位于深圳市福田区新洲三街和新洲八街交汇处蜜园B3105号房产过户登记至原告肖燕名下，办理过户的各项税费由原告肖燕承担；三、被告闫瑾应于原告肖燕履行完毕上述第一项判决内容之日起二日内将涉案房产交付于原告肖燕；四、驳回被告阎瑾的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果当事人未按本判决指定的期限履行其他义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延迟履行金。本诉案件受理费23520元，因适用简易程序而由法院收取的11760元、保全费5000元（均已由原告预交），由被告负担。反诉案件受理费100元，因适用简易程序而由法院收取的50元（已由被告预交），由被告负担。如不服本判决，原告、被告应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。代理审判员 吴    颂二〇一五年八月三日书 记 员 俞婷婷（代）