河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0311民初1128号原告：洛阳市凯瑞房地产置业有限公司，住所地：洛阳市洛龙区牡丹大道246号院5-1幢2，统一社会信用代码：91410300706793380D。法定代表人：王新立，系该公司董事长。委托诉讼代理人:肖春,河南先为律师事务所律师,特别授权。被告:郑倩，女，汉族，1973年1月18日出生，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：卢伟，河南永晖律师事务所律师，特别授权。第三人：中国银行股份有限公司洛阳分行，住所地：洛阳市西工区中州中路439号。负责人：武超。原告洛阳市凯瑞房地产置业有限公司诉被告郑倩、第三人中国银行股份有限公司洛阳分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月9日受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。庭审中，原告的委托诉讼代理人肖春和被告的委托诉讼代理人卢伟到庭参加了诉讼，第三人经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告洛阳市凯瑞房地产置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的合同编号为YS0188565的《商品房预售合同》；2、判令被告返还原告“国宝花园”第3-11幢1单元1-101号房屋；3、判令被告向原告支付代其偿还第三人的款项183150.41元，并向原告支付该款项从代付之日起至实际还清之日止按年利率24%的标准计算违约金（暂计1000元）；4、判令被告向原告支付解除合同违约金1230000元并承担原告另行出售涉案房屋的相关费用；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2013年8月1日，被告以银行按揭方式购买原告开发的“国宝花园”第3-11幢1单元1-101号房屋，原被告双方签订了合同编号为YS0188565的《商品房预售合同》，约定该套房屋总价为820万元。被告首付房款410万元，向第三人贷款410万元。另外，原、被告及第三人于2013年12月6日签订《个人一手住房贷款合同》，约定由第三人向被告发放贷款410万元，期限自2013年12月6日起至2033年12月6日止。被告以所购买房屋提供抵押担保，原告对被告取得房产证并办妥抵押登记之前所产生的所有应付款项提供阶段性连带责任保证。为约束被告按期偿还第三人贷款本息，原告在《商品房预售合同》附件四“合同补充协议”中明确约定，如被告未按期偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告从原告代其还款之日按日百分之一的标准向原告支付违约金；若被告连续三期以上（含三期）不能按借款合同向贷款银行履行还款义务的，原告有权与被告按照合同价解除商品房买卖合同，并另行出售房屋，同时，被告应当支付房款15%的违约金。上述合同签订后，被告支付了首付款，第三人发放了贷款，原告也已向被告交付了房屋，但被告却因个人原因停止向第三人偿还贷款本息，第三人直接从原告账户进行了扣划，经原告与第三人多次催促，被告未补交拖欠款项及偿还原告被划扣款项，且拖欠本息早已超过三期，截至2018年1月，第三人共扣划原告183150.41元。为维护原告合法权益，现诉至贵院，望贵院依法审理，支持原告的全部诉讼请求。庭审中，原告放弃诉讼请求第1、2、4项。被告郑倩辩称：关于原告诉讼请求第三条要求被告支付其向第三人代偿的183150.41元，以及该款项自代偿之日至实际还清之日止按年利率24%标准计算违约金。根据原被告签订的《商品房预售合同》附件四《补充协议》第八条约定，原告代被告还款，按照还款金额每日1%的标准向原告支付违约金。《补充条款》约定的违约金显然过高，原告也意识到违约金约定过高，起诉时降为24%，但被告认为按照年利率24%标准计算违约金也显然过高，与原告实际损失之间差距巨大。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，由此可见，违约金主要作用是当一方违约时对守约方损失的补偿。本案中，原告承担保证责任由银行代扣其183150.41元保证金，其损失也仅仅是该部分资金的利息而已，除非原告能举证因承担保证责任对其造成实际损失的具体数额，否则应按照银行贷款利率标准计算违约金。原被告签订的《商品房预售合同》及附件四《补充协议》属于原告事先拟定，单方制作的格式条款，签订合同时未与被告事先协商，也没有采取合理方式，例如特别说明、加黑字体等方式提请被告注意关于加重被告义务的违约条款。根据《合同法》第39条、40条、41条规定，《补充协议》第八条关于被告按照还款金额每日1%的标准向原告支付违约金，该条款因加重了被告的责任应认定为无效条款。原告要求按照183150.41元的年利率24%计算违约金数额过高，依据的《补充协议》属于格式条款，应认定为无效条款，原告仅有权主张其承担保证责任代偿的保证金。请求合议庭查明事实，公正审理。第三人中国银行股份有限公司洛阳分行经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面意见及证据。依据原告提供无异议的证据及本院对持有异议的证据进行分析与认定，结合原告与被告的陈述、质辩意见，本院查明如下事实：2013年8月1日，原告洛阳市凯瑞房地产置业有限公司与被告郑倩签订《商品房预售合同》一份，约定被告购买原告开发建设的位于洛阳市××大道××“国宝花园”××单元××商品房住宅××套，总价款为820万元。合同约定首付款410万元，贷款余额以借款合同为准。被告已支付首付款410万元，余款410万元由被告向第三人申请按揭贷款。2013年12月6日，被告与第三人、原告三方签订《个人一手住房贷款合同》一份，合同约定第三人借给被告410万元整，用于购买以上房产，借款期限为240个月，由原告提供连带责任担保，同时合同约定了其他相关条款。协议签订后，第三人按照约定将410万元整汇入合同约定的原告账户。后因被告未按期偿还第三人以上借款及利息，导致原告于2017年3月27日被第三人划扣167142.19元，于2018年1月30日被第三人划扣54008.22元，于2018年2月9日被第三人划扣27156.34元，于2018年3月9日被第三人划扣27156.34元，于2018年4月13日被第三人划扣27178.74元,2017年4月25日，被告偿还代扣款38000元，以上原告共计被第三人划扣264641.83元。原告在本案中的诉讼请求为要求被告支付代其偿还第三人的款项183150.41元（计算至2018年1月30日），并向原告支付该款项从代付之日起至实际还清之日止按年利率24%的标准计算违约金。审理中，因原、被告双方意见分歧较大，至调解不能。本院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》和原、被告及第三人签订的《个人一手住房贷款合同》，均系合同各方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法、有效。合同各方当事人均应按照合同约定严格履行各自的义务，被告郑倩应当偿还原告主张的2018年1月31日之前的代偿款183150.41元。因合同约定的违约金过高，原告洛阳市凯瑞房地产置业有限公司将违约金标准调整为以183150.41元为基数按照年利率24%计算的从代偿之日起至实际还清之日止的利息，符合法律规定，本院予以支持。依照划扣时间，违约金以167142.19元为基数按年利率24%自2017年3月27日计算至2017年4月25日为3187.14元（167142.19元×24%÷365天×29天），以129142.19元为基数按年利率24%自2017年4月26日计算至2018年1月30日为23861.23元（129142.19元×24%÷365天×281天），以上两项共计27048.37元，以183150.41元为基数按年利率24%自2018年1月31日计算至该代偿款实际付清之日。第三人中国银行股份有限公司洛阳分行经本院合法传唤未到庭，视为对其民事诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告郑倩于本判决生效后十日内偿还原告洛阳市凯瑞房地产置业有限公司2018年1月31日之前的代偿款183150.41元及违约金（违约金为27048.37元加上以183150.41元为基数按年利率24%自2018年1月31日计算至代偿款实际付清之日的数额之和）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50400元，保全费5000元，共计55400元，由原告负担49500元，被告郑倩负担5900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  陈 雷代理审判员  曹艳敏人民陪审员  段国华二〇一八年七月三十日书 记 员  商格格