湖南省永州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘11民终529号 上诉人（原审被告、执行案外人）：邓海军，男，1975年12月18日出生，汉族，居民，广东省广州市人，住广州市。 上诉人（原审被告、执行案外人）：李群英，女，1976年3月5日出生，汉族，居民，广东省广州市人，住广州市越秀区。 二上诉人委托诉讼代理人：雷鸣，湖南杰联律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：李秋莲，女，1968年8月6日出生，汉族，居民，湖南省永州市冷水滩区人，现住冷水滩区。 委托诉讼代理人：屈玉旺，湖南湘永律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：永州市吉发房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区零陵中路145号。 法定代表人：何华吉，总经理。 原审第三人（被执行人）：**，男，1972年1月13日出生，汉族，居民，湖南省永州市冷水滩区人，住冷水滩区。 原审第三人（被执行人）：冯晓燕，女，1962年12月5日出生，汉族，居民，湖南省永州市冷水滩区人，住冷水滩区。 上诉人邓海军、李群英因与被上诉人李秋莲、原审第三人永州市吉发房地产开发有限公司（以下简称吉发房地产公司）执行异议纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2017）湘1103民初3453号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人邓海军、李群英的委托诉讼代理人雷鸣与被上诉人李秋莲的委托诉讼代理人屈玉旺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 邓海军、李群英上诉的主要请求：请求依法撤销永州市冷水滩区人民法院（2017）湘1103民初3453号民事判决，改判驳回被上诉人李秋莲的诉讼请求。理由：1、本案第三人吉发房地产公司将已出售给上诉人的门面仍然拿去抵押，其行为构成欺骗行为，双方恶意串通损害了上诉人的利益，违反了《合同法》第52条第一、二项之规定，其签订的抵押合同无效。2、上诉人邓海军、李群英与吉发房地产公司签订合法有效的合同，交付了全部房款，并已合法占有了所购门面，没有办理房屋过户手续的原因是房地产公司，上述条件符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，上诉人就执行标的106号门面享有足以排除强制执行的民事权利。 被上诉人李秋莲辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由：1、被上诉人对涉案房屋到房产局相关部门办理了抵押登记，取得了他项权证权；2、上诉人没有实际占有该房屋。 原审第三人吉发房地产开发公司未予答辩。 李秋莲起诉请求：1、请求继续执行登记在吉发房地产公司名下位于永州市冷水滩区白竹路与银象路交汇处东南角B栋房产（产权证号为永房权证冷字第70908382号）中的106门面；2、本案诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：2009年11月5日，邓海军、李群英与吉发房地产公司签订《门面（商铺）买卖合同》，邓海军、李群英购买吉发房地产公司位于永州市冷水滩区凤凰园银竹家园银竹区门面（不含地下层）B栋第一层3、5、6号（106号、108号门面），建筑面积139㎡，价格为10,000元∕㎡，总价款为1,390,000元，合同对房屋的面积、价格、交款时间、交房时间等做了约定，吉发房地产公司需在2010年12月30日前交付房屋，交付之后一年内协助邓海军、李群英办理好门面的房产证，逾期按已付购房款金额支付银行同期存款利息作为违约金给邓海军、李群英。合同签订后，邓海军、李群英分三次向吉发房地产公司付款1,251,000元。2013年3月29日交纳了税款36,558元，吉发房地产公司一直没有为邓海军、李群英办理过户手续。2016年8月9日邓海军、李群英向法院起诉，永州市冷水滩区人民法院于2017年7月6日作出（2016）湘1103民初2601号民事判决：一、确认原告邓海军、李群英与被告吉发房地产公司于2009年11月5日签订的《门面（商铺）买卖合同》合法有效，被告吉发房地产公司在本判决生效后三十日内将购买的门面（商铺）过户到原告邓海军、李群英名下；二、被告吉发房地产公司在本判决生效后十日内向原告邓海军、李群英支付逾期交房及逾期办理房屋过户事宜的违约金201,689元。 2012年1月18日，吉发房地产公司（甲方）与李秋莲（乙方）签订了一份借款合同，向乙方借款人民币1,000,000元，约定借款期限一年，即自2012年1月19日起至2013年1月18日止，月利率2.5%，借款利息按季度给付，甲方自愿以其所有的两个门面做抵押，借款到期一次将本息付清，如逾期15天未付清，则甲方将抵押门面按10,000元/平方抵偿给乙方。乙方为实现债权所支付的费用由甲方承担。同日，甲乙双方签订了一份房地产抵押合同，约定甲方吉发房地产公司将其所有的位于永州市冷水滩区白竹路与银象路交汇处东南角B栋房产（产权证号为永房权证冷字第709008382号）中的106、107两个门面抵押给乙方，被担保的主债权数额为1,000,000元，抵押担保的范围包括：主合同中约定的主债权及利息、债务人不按时清偿债务的违约金、损害赔偿和实现抵押权的费用。 申请人李秋莲与被申请人吉发房地产公司、**、冯晓燕申请实现担保物权一案，于2015年5月27日向法院起诉，永州市冷水滩区人民法院于2015年6月25日作出的（2015）永冷民特字第6号民事裁定：一、对被申请人吉发房地产公司所有的位于永州市冷水滩区白竹路与银象路交汇处东南角B栋房产（产权证号为永房权证冷字第70908382号）中的106、107两个门面产权准予采取拍卖、变卖方式依法变价，申请人李秋莲对变价后所得款项在借款本金100万元范围内优先受偿；二、驳回申请人李秋莲的其他申请请求。该裁定发生法律效力后，李秋莲向法院申请强制执行，永州市冷水滩区人民法院于2015年11月13日以（2015）永冷执字第1013号案件受理了其申请。因被执行人吉发房地产公司未按执行通知书履行法律文书确定的义务，永州市冷水滩区人民法院于2016年1月5日作出（2015）永冷执字第1013号执行裁定书：拍卖被执行人永州市吉发房地产公司位于永州市冷水滩区白竹路与银象路交汇处东南角B栋房产中的106、107两个门面。法院于2016年1月8日将该裁定书送达了被执行人永州市吉发房地产公司。 案外人邓海军、李群英于2017年8月8日，对执行登记在被执行人吉发房地产公司名下位于永州市冷水滩区白竹路与银象路交汇处东南角B栋房产中的106号门面提出书面异议，永州市冷水滩区人民法院于2017年8月21日作出（2017）湘1103执异81号执行裁定书，中止对登记在被执行人吉发房地产公司名下位于永州市冷水滩区白竹路与银象路交汇处东南角B栋房产中的106门面的执行。原告李秋莲遂向法院提起诉讼。 一审法院认为，本案讼争的标的为吉发房地产公司名下的106门面，该门面已抵押给李秋莲，依照《中华人民共和国物权法》的规定，抵押担保权是物权，永州市冷水滩区人民法院（2016）湘1103民初2601号民事判决，确认的是买卖合同合法有效，该判决并没有发生物权变更，因此，李秋莲申请执行担保物权，法院应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十三条的规定，判决：准许执行本院（2015）永冷执字第1013号执行裁定，拍卖被执行人吉发房地产公司名下的106门面。本案受理费200元，由被告邓海军、李群英承担。永州市冷水滩区人民法院（2017）湘1103执异81号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 二审期间上诉人邓海军、李群英向本院提交了三组证据。证据一、吉发房地产公司出具的证明。拟证明1、上诉人购买了第三人吉发房地产公司的106、108号铺面，并支付了总价款的90%，即125.1万元整、并对购买的商铺进行实际管控。2、吉发房地产开发有限公司经彭文祥（当时财务总监）做工作暂时借用了上诉人购买的商铺作为售楼营业厅使用，至2014年公司售楼完毕，以息代租共应付246,864元给上诉人。证据二、永州市房产局出具涉案房屋的产权情况。拟证明购买房屋的建成时间。证据三、上诉人付款及转账情况。 被上诉人李秋莲对上诉人提交的证据质证认为：证据一、按照最高院关于证据的规定，该证据首先是无效的；这个证据与本案是相互矛盾的，从头到尾房子没有封顶，没有实际交付，后面出具的证明不具有法律效力；彭文祥在一审已经出庭作证了，当时其不能证明彭文祥是公司什么实际的职务，而且一个财务，不能证明实际交付。证据二、对证据的真实性有怀疑，与本案没有关系。证据三、不符合证据的三性，与上诉人实际占用不动产、争议的标的没有实际关系。 本院对上诉人提交的证据认证认为：证据一、吉发房地产公司作为本案原审第三人，其出具的证明，应作为当事人的陈述。证据二三、分别是房产部门出具的证明及上诉人付款凭证，本院对其真实性予以认定。 结合本案其他证据，二审本院对吉发房地产公司已实际交付上诉人邓海军、李群英所购商铺并借用其所购买的商铺作为售楼营业厅使用的事实予以认定。除上述查明的事实外，与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，本案系执行异议之诉。双方争议的焦点问题即：1、李秋莲对本案涉案房屋是否有优先受偿权。2、邓海军、李群英对诉争房产是否享有排除强制执行的权益。 一、关于李秋莲对本案涉案房屋是否有优先受偿权。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《》第的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人……。因此，抵押权和其他债权不得对抗已经交付购买商品房的全部或者大部分款项的买受人。本案邓海军、李群英于2009年与吉发房地产公司签订了房屋买卖合同，并按合同要求交纳了绝大部分房款及房屋契税。2012年吉发房地产公司隐瞒涉案房产已出售给邓海军、李群英的事实，因借款又将已出售的房屋抵押给李秋莲，该行为违反诚实信用原则，虽然李秋莲对该涉案房屋办理了抵押登记，但其优先受偿权不得对抗房屋的买受人邓海军、李群英。 二、关于邓海军、李群英对诉争房产是否享有排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；已合法占有该动产；已支付全部价款或者按合同约定支付部分价款；非因买受人自身原因未办理过户登记的，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其权利能够排除执行，人民法院应当支持。本案中邓海军、李群英与吉发房地产公司签订《门面（商铺）买卖合同》的时间是2009年11月5日，发生在2012年借款和抵押登记之前。在门面买卖合同成立后，邓海军、李群英按照合同约定支付了90%的价款及房屋契税，且房屋已交付，双方均履行了合同约定的主要义务。没有办理产权变更登记的责任在于吉发房地产公司，现有生效的法律文书确认了吉发房地产公司将涉案的门面（商铺）过户到邓海军、李群英名下的义务。因此、邓海军、李群英有权对涉争议的房产提出执行异议，排除执行。故上诉人邓海军、李群英提出要求驳回李秋莲要求继续执行涉案房屋的诉讼请求的上诉理由成立，本院予以采纳。 综上，邓海军、李群英的上诉请求成立，本院予以支持。一审认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款二项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、撤销永州市冷水滩区人民法院（2017）湘1103民初3453号民事判决； 二、驳回原审原告李秋莲的诉讼请求。 一、二审案件受理费400元，由被上诉人李秋莲负担。 本判决为终审判决。 审判长  李振湘 审判员  万竹婷 审判员  陈久余 二〇一八年七月十三日 书记员  张玲慧  附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。