江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0481民初3833号原告：溧阳鑫瑞置业有限公司，住所地溧阳市戴埠镇善庆南路61号，统一社会信用代码913204817923219012。法定代表人：陈卓卓，该公司经理。委托诉讼代理人：王云康、芮雪萍，江苏天目湖律师事务所律师。被告：周龙，男，1978年5月27日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。原告溧阳鑫瑞置业有限公司（以下简称：鑫瑞公司）与被告周龙商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年7月5日公开开庭进行了审理。原告鑫瑞公司的委托代理人芮雪萍到庭参加诉讼，被告周龙经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫瑞公司诉称，2016年8月10日，被告就其购买原告开发的溧阳市戴埠镇景秀苑3幢2单元1002号商品房与原告签订《商品房买卖合同》一份，该房屋建筑面积为257.54平方米，单价每平米4000元，总房价为1030000元；付款方式为首付310000元，剩余房款720000元由被告办理按揭抵押贷款支付。因被告当时缺乏首付款资金，且原告也为了促销尚未销售的商品房，在签订该商品房买卖合同的同时，原、被告又分别作为甲方和乙方，并由杨军浩作为丙方（被告保证人）经协商后又签订了一份主要内容为：“一、甲方和乙方签订商品房买卖合同和乙方购房的银行贷款汇入甲方后，甲方可宽延乙方的首付款期限、并可按银行借款合同的还款期限为乙方归还银行借款本息。二、如在乙方办理抵押登记手续前或银行借款合同约定的最后一笔还款期限前不能清偿所欠甲方的首付款以及甲方代还银行的借款本息，则甲方有权解除或撤销与乙方签订的商品房买卖合同，乙方应无条件向甲方退还所购的商品房并应及时配合甲方办结退房的相关全部手续。否则，乙方除应向甲方支付全部代偿款（包括欠付的首付款，下同）本次外，还应承担按甲方代偿款额的银行贷款利率三倍计算的利息以及诉讼费、律师费等甲方损失。三、丙方自愿对乙方在本协议中的债务及其他义务承担连带保证责任”的《三方协议书》一份。上述商品房买卖合同和三方协议签订后，被告于2016年9月30日向溧阳农行借贷了720000元的分期还款至2036年9月29日按揭贷款，该款项汇入原告账户后，原告按三方协议书的约定为被告还款，至今被告的贷款为683188.10元。因原告为被告按揭贷款向银行提供的办理抵押登记前的阶段性担保，而被告虽经原告多次口头和一次书面催告，但一直没有领取不动产证以及办理抵押登记手续，且被告办理的按揭贷款是20年分期贷款，故如由原告长期为其还贷或承担阶段性担保责任，原告将难以实现商品房买卖合同的收益目的。综上事由，原告特诉至法院，请求：1、解除原告和被告签订的商品房买卖合同；2、诉讼费由被告负担。被告周龙未作答辩。经审理查明，2016年8月10日，原告（出卖人）鑫瑞公司与被告（买受人）周龙签订合同编号为JXY20160810-Z321002商品房买卖合同，该合同约定：原告将位于由其开发的溧阳市戴埠镇景秀苑3幢2单元1002号商品房，建筑面积为257.54平方米；单价为每平方米4000元，房屋总金额为1030000元；付款方式约定为贷款方式，首付款为全部房款的30.10%，即310000元，剩余房款720000元应于合同网上备案之日起7日内（2016年8月17日前）申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款；出卖人应当在2016年9月1日前，依照有关规定，将同时符合下列条件的商品房交付买受人使用；买受人逾期接收房屋的违约责任约定：逾期超过60日，买受人不办理接收房屋手续的，出卖人有权解除合同，并由买受人向出卖人支付已付房款20%的违约金等。合同补充协议第18条双方约定：如出卖人为买受人的购房贷款提供担保的，买受人必须在房屋交付后15日内去房产部门办理抵押登记手续，且协助银行办理抵押他项权证，逾期不办理或私自或不协助银行办理抵押登记的，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付总房款20%的违约金。同日，甲方鑫瑞公司、乙方周龙、丙方杨军浩签订三方协议书，该协议书约定：一、甲方和乙方签订商品房买卖合同和乙方购房的银行贷款汇入甲方后，甲方可宽延乙方的首付款期限、并可按银行借款合同约定的还款期限为乙方归还银行借款本息；二、如在乙方办理抵押登记手续前或银行借款合同约定的最后一笔还款期限前不能清偿所欠甲方的首付款以及甲方代其向银行归还的借款本息，则甲方有权解除或撤销乙方签订的商品房买卖合同，乙方应无条件向甲方退还所购的商品房并应及时配合甲方办结退房的相关全部手续，否则，乙方除应向甲方支付全部代偿款（包括欠付的首付款，下同）本息外，还应承担按甲方代偿款额的银行贷款利率三倍计算的利息以及诉讼费、律师费等甲方损失；三、丙方自愿对乙方在本协议中的债务及其他义务承担连带保证责任等。2016年9月30日，借款人周龙、保证人鑫瑞公司、贷款人中国农业银行股份有限公司溧阳市支行签订个人购房担保借款合同，借款金额720000元，借款期限240个月，其中第三十五条阶段性保证担保+抵押条款约定：阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）中情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续等。因房屋买卖合同、三方协议、个人购房担保借款合同中约定的期限内，被告应办理不动产权证书，以及银行按揭抵押登记所需要的相关资料等，被告至今也没有办理接收房屋手续等合同约定的义务。2018年3月13日，原告向被告发出催办通知书，该通知书告之周龙：务必于2018年5月1日前持有效证件及相关资料办理不动产登记手续，以及银行按揭抵押登记所需的相关资料，并签署相关法律文书。否则，由于周龙拖延不办所产生的一切不便及法律后果，均由周龙自行负责。同时鑫瑞公司可根据双方签订的商品房买卖合同规定，撤销或解除合同。周龙在催办通知书上签署“收到此催办通知书原件一份”。到期后，被告仍未按照合同及催办通知书的要求履行义务，致原告向本院提起诉讼。本案在审理中，本院考虑到现行房价与双方签订时存在增值因素，从最大限度保护原、被告双方的合法权益，通知被告周龙到庭应诉，遭其拒绝。因被告原居住地已拆迁，在原址无法送达，故承办法官在本院法综系统中，查找到周龙作为原告起诉他人民间借贷[（2018）苏0481民初2518号]，根据诉状所确定的地址，本院再次依法邮寄送达诉讼法律文书，均遭拒收。承办人又电话与其委托代理人联系，告知本院在审理案件中注意保护双方合法权益的态度，并请代理人告知周龙到庭参加诉讼的必要性。周龙仍未按正常程序到庭应诉。另查明，本案讼争房屋位于溧阳市房屋现仍处于空置状态。以上事实有原告提供的房屋买卖合同、三方协议、个人购房担保借款合同、催办通知书及原告的庭审陈述予以附卷佐证。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同、三方协议、个人购房担保借款合同等合同不违反法律规定，依法应受法律保护。原、被告签订上述合同后，原告按合同约定履行了全部义务，被告应在合同约定的交付日期后90日内，向房屋登记机关提交办理权属登记资料、办理银行按揭抵押登记所需的相关资料等。在原告的多次催促下，仍没有按约履行义务。根据商品房买卖合同的约定，原告有权按合同的约定解除合同，该约定不违反法律规定，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：解除原告溧阳鑫瑞置业有限公司与被告周龙于2016年8月10日签订的商品房买卖合同。案件受理费14070元，减半收取7035元，由被告周龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费14070元。在递交上诉状副本7日内凭判决书可到常州市中级人民法院立案庭预交上诉案件受理费，也可采取银行汇款方式预交，收款人为江苏省常州市中级人民法院，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动放弃上诉处理。（履行款缴纳见缴款通知书，汇款时一律注明本案案号。）审判员  陈东新二〇一八年七月三十一日书记员  李文琴