福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终3534号 上诉人（原审被告）：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地福建省晋江市世纪大道843号之1号楼，统一社会信用代码913505825709551402。 法定代表人：汤沸，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭传挺，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张佳威，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蔡金枝，女，1981年8月12日出生，汉族，住福建省石狮市。 被上诉人（原审原告）：周亚向，男，1977年7月6日出生，汉族，住福建省石狮市。 以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：施素芳，福建泉中律师事务所律师。 以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：苏鹏，福建泉中律师事务所律师。 上诉人泉州世茂新领域置业有限公司（以下简称世茂公司）因与被上诉人蔡金枝、周亚向商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初13365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 世茂公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回蔡金枝、周亚向要求世茂公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由蔡金枝、周亚向承担。事实和理由：一、在合同约定的交付期限内，涉诉商品房已具备法定和合同约定的交付条件，阳台质量瑕疵不构成拒绝交付之合法事由，世茂公司不存在逾期交付行为。一审判决以“阳台未砌墙未形成完整阳台格局”为由认定构成逾期交房，存在明显错误。该判决与生效判决存在矛盾，也违反《合同法》第一百四十八条以及《商品房买卖合同》附件六第五条第6款的约定。二、一审判决关于交付房屋属于“物权请求权的范畴，不适用诉讼时效”之认定，适用法律错误。买受人要求出卖人交付房屋，应当属于债权请求权，适用诉讼时效的规定，本案涉及交房事项的诉讼时效起算日为2014年6月30日。三、鉴于蔡金枝、周亚向逾期付款的违约行为，世茂公司有权拒绝交房且无需承担任何逾期交房的责任。 蔡金枝、周亚向答辩称，世茂公司对诉争房屋阳台的改造没有告知蔡金枝、周亚向，且没有形成阳台格局的事实是清楚的。世茂公司认为交付房屋需要五方验收，蔡金枝、周亚向没有异议，但是商品房交付不止需要法定条件，还要符合双方合同约定的交付条件。双方在《商品房买卖合同》中已经约定需要三个封闭的阳台，但在交付的房屋中没有三个封闭的阳台。因此，世茂公司存在逾期交房的事实是存在的。我国并非判例法国家，相似的案例，情况都有不同，并非类似的案件就可以指导本案审理，而只能作为参考。世茂公司并非对一审判决的第一、三项进行上诉，其对诉讼时效进行抗辩没有事实基础和法律依据。付款时间问题在本案一审中没有查明，即使蔡金枝、周亚向存在逾期付款的行为，到今天也已经超过诉讼时效，且世茂公司在一审中并未提出反诉或请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请依法予以维持。 蔡金枝、周亚向经撤回部分诉讼请求后向一审法院起诉请求：1.依法确认《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》中的下列条款无效：①第一条4.“本合同正文部分第三条所指该商品房阳台具体以该商品房最终实际交付现状为准”；②第六条1.“如出卖人不能按照合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人6个月（即至2014年12月31日，含该日）的交房宽展期（下称‘宽展期’，宽展期自合同第八条约定的商品房交房期限届满次日开始计算；若发生本合同、及本合同补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任”、第六条5.“买受人同意出卖人除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任”；③第十四条2.“未经出卖人书面允诺之任何承诺，对合同双方当事人均不具有约束力。该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未作约定的，以该商品房交付时现状为准。出卖人的广告、样板房、宣传材料、模型、展示版、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其他宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人责任”；2.世茂公司立即支付逾期交房违约金168331元；3.世茂公司立即对涉案房屋外廊以下部分采取防止物体坠落措施；4.世茂公司赔偿蔡金枝、周亚向20000元。 一审法院认定事实：2012年8月11日，双方签订商品房买卖合同一份，约定蔡金枝、周亚向向世茂公司购买位于晋江世茂人工湖项目（K3-1）9幢1201号商品房一套，房屋总价为1011604元。合同签订后，蔡金枝、周亚向已支付全部购房款。双方于2017年3月6日办理房屋交接手续。诉争房屋于2014年12月20日通过竣工验收（合格），2015年1月22日通过消防验收（合格）。 双方当事人争议焦点为：1.本案诉争条款是否有效；2.世茂公司是否存在逾期交房，若存在逾期交房，逾期交房违约金如何计算；该主张是否超过诉讼时效；3.诉争房屋外廊是否需要采取相关防止物体坠落措施；该主张是否超过诉讼时效；4.世茂公司应否赔偿蔡金枝、周亚向针对风情公园主张的损失；该主张是否超过诉讼时效。 当事人分别围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。蔡金枝、周亚向提供如下证据：1.商品房买卖合同；2.采访录音光盘、录音文字整理资料；3.报纸、网络资料、照片、宣传图片；4.民事判决书、生效证明。世茂公司提供如下证据：5.竣工验收报告；6.完工确认书；7.（K4）施工许可证。对当事人无异议的证据1，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，一审法院认定如下：证据2、3中的电视采访报道，内容均是记者与业主的访谈内容，无法证明世茂公司曾承诺建设风情公园；报纸、网络资料等，无法体现系世茂公司授权发布或以公司名义组织报道，不能视为世茂公司在其开发的商品房销售中所作的广告、宣传内容；照片、宣传图片等证据无法体现图片拍摄地点系所谓的风情公园，无法证明风情公园的存在及其位置，对其证明力不予认定；证据4的证明力予以认定；证据5、6、7的真实性予以认定 关于争议焦点1。一审法院认为，审理中，世茂公司确认同批次的合同文本一样，故可确认诉争的合同条款均属格式条款。对格式条款效力认定应依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定来确认。第一，双方签订的《商品房买卖合同》第三条第四款约定的内容（该商品房阳台是非封闭式阳台数为：3）与该格式条款约定的内容（“本合同正文第三条所指该商品房阳台具体以该商品房最终实际交付现状为准”）并不一致，前者的约定具体明确，后者的约定含糊不清且任由世茂公司交付，该格式条款约定的内容显失公正，免除世茂公司的责任、排除蔡金枝、周亚向的权利，故认定该条款无效。第二，《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2014年6月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，且约定了出卖人可以据实延期的情形，同时第八条约定了“其他有关交付条件与期限（特别是宽展期）的特别约定等详见本合同附件六补充协议相关条款约定”,即双方在主合同中已对宽展期进行了约定。鉴于世茂公司已对交房宽展期特别指出，可视为对此作出提示，蔡金枝、周亚向的签约行为可认定系其真实意思表示，且该条款并未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。而《合同补充协议》第六条第1款关于交房宽展期的约定与主合同第八条的约定不矛盾，是合同当事人对主合同内容的补充，不存在免除世茂公司责任或者加重蔡金枝、周亚向责任的情况，故该条款也应认定为合法有效。第六条第5款免除了世茂公司基于合同约定或法律规定应当承担的其它责任，且世茂公司在合同中未予充分说明。存在减轻或免除世茂公司责任，加重蔡金枝、周亚向责任，排除蔡金枝、周亚向主要权利的情形，应确认为无效。第三，《合同补充协议》第十四条第2款是关于买卖合同组成部份的约定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。可见广告和宣传资料若符合法定的条件，即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，该条款与该规定相悖，免除世茂公司责任，排除蔡金枝、周亚向主要权利，故应确认为无效。 关于争议焦点2。一审法院认为,虽然《商品房买卖合同》第8条及《合同补充协议》第六条第1款均有如因天气因素达到某种程度均可据实延期的约定，但世茂公司明确第六条第1款约定的6个月交房宽展期是在考虑并预见到诸如天气、政府行为等客观因素，并在与业主充分协商的基础上所确定的，即6个月宽展期包含因天气等据实延期的期限。故，认定双方约定的交房期限为2014年12月31日。《商品房买卖合同》第八条已就诉争房屋的交付条件作出明确约定。诉争房屋于2014年12月20日通过竣工验收（合格），于2015年1月22日通过消防验收（合格）。诉争房屋有关阳台的建造情况在前述生效法律文书中确认，于2016年5月17日现场勘验时已具备。故，认定诉争房屋于2016年5月17日符合交付条件。世茂公司虽通知蔡金枝、周亚向于2014年12月30日交房，但该交房之日诉争房屋并未符合交付条件。鉴于蔡金枝、周亚向在2016年5月17日已知晓诉争房屋已符合交房条件，但其未予办理交房，应承担相应的法律后果。故，世茂公司逾期交房时间应认定自2015年1月1日至2016年5月17日，共计503日。根据诉讼时效的有关规定，因蔡金枝、周亚向于2016年5月17日经现场勘验时才知道诉讼房屋具备交付条件，故世茂公司关于逾期交房违约金超过诉讼时效的主张缺乏事实与法律依据，不予支持。综上，世茂公司未按合同约定交付房屋，构成逾期交房，应承担相应的违约责任。世茂公司应支付蔡金枝、周亚向逾期交房违约金101767元=1011604元×0.02%/日×503日。 关于争议焦点3。关于诉讼时效，一审法院认为，蔡金枝、周亚向系以世茂公司交付的房屋违反合同对商品房质量的保证而提出的主张，该诉求属于物权请求权的范畴，故不适用诉讼时效。关于整改问题，一审法院认为，前述生效法律文书认定：“外廊以下部分没有采取防止物体坠落的措施不符合《住宅设计规范》第6.5.2的规定（位于阳台、外廊及开敞楼梯平台下部的公共出入口，应采取防止物体坠落伤人的安全措施）”，前述情况已构成房屋质量瑕疵。世茂公司应当承担相应的违约责任，应当按照现行《住宅设计规范》第6.5.2的规定予以整改。 关于争议焦点4。一审法院认为，关于风情公园，蔡金枝、周亚向提供的相关证据，无法明确拍摄地点系所谓的风情公园，亦无法证明风情公园存在于K4地块；其提供的报纸等，无法体现系世茂公司授权发布或以公司名义组织报道，不能视为世茂公司在其开发的商品房销售中所作的广告、宣传内容；从规划平面图并结合生效法律文书认定的事实来看，K4地块规划建设的是低密度建筑，目前建设的亦是低密度建筑，与规划内容一致，而新闻报道中提到的景点并结合生效法律文书认定的事实多数仍然存在涉案房屋所在小区。综上，蔡金枝、周亚向关于赔偿请求的主张证据不足，不予支持。因蔡金枝、周亚向的该赔偿主张不予支持，故有关是否超过诉讼时效的争议一审法院不再分析认定。 一审法院认为，蔡金枝、周亚向与世茂公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的强制性规定的条款应确认合法有效，双方当事人应依照合同约定的有效条款全面履行各自义务。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一条第4款、第六条第5款、第十四条第2款，因条款内容存在免除世茂公司责任或者加重蔡金枝、周亚向责任，排除蔡金枝、周亚向主要权利的情形，应确认为无效。世茂公司逾期交房503日，应支付蔡金枝、周亚向逾期交房违约金101767元。诉争房屋外廊以下部分没有采取防止物体坠落的措施不符合现行《住宅设计规范》的相关规定，世茂公司对此应当按照《住宅设计规范》第6.5.2的规定予以整改，整改费用由其自行承担。蔡金枝、周亚向的其他主张缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认原告蔡金枝、周亚向与被告泉州世茂新领域置业有限公司签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一条第4款、第六条第5款、第十四条第2款条款无效；二、被告泉州世茂新领域置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告蔡金枝、周亚向逾期交房违约金101767元；三、被告泉州世茂新领域置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内对诉争房屋外廊以下部分没有采取防止物体坠落的措施按照现行《住宅设计规范》第6.5.2的规定予以整改，整改费用由被告泉州世茂新领域置业有限公司承担；四、驳回原告蔡金枝、周亚向的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费4067元，因适用简易程序减半计2033元，由原告蔡金枝、周亚向负担866元,由被告泉州世茂新领域置业有限公司负担1167元。 二审中，当事人没有提交新证据。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点在于世茂公司是否存在逾期交房以及应否支付给蔡金枝、周亚向逾期交房违约金。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条及附件六《合同补充协议》第六条第1款的约定，本案交房期限截止至2014年12月31日。诉争商品房于2014年12月20日通过竣工验收（合格），于2015年1月22日通过消防验收（合格），应认定该房屋于2015年1月22日符合交付条件。世茂公司虽通知蔡金枝、周亚向于2014年12月30日交房，但此时诉争商品房尚未符合交付条件，之后世茂公司也未能举证证明其有再次通知蔡金枝、周亚向交房，导致诉争商品房迟延交付，据此世茂公司应承担逾期交房的违约责任。世茂公司逾期交房时间从2015年1月1日起算，截止一审判决确定的2016年5月17日，共计503日。但蔡金枝、周亚向向一审法院提起本案诉讼的时间为2017年12月11日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条即“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”和第三条即“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，蔡金枝、周亚向要求世茂公司支付2015年9月30日前的逾期交房违约金已经超过诉讼时效，不予支持。因此，世茂公司应支付给蔡金枝、周亚向的逾期交房违约金自2015年10月1日起计至2016年5月17日止共46533.78元（1011604元×0.02%／日×230日），一审判决对此认定有误，应予纠正。世茂公司主张蔡金枝、周亚向有关逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，本院予以部分采纳。另外，双方当事人在一审庭审中共认本案购房款已付清，世茂公司在一审期间并未提出蔡金枝、周亚向存在逾期付款的违约行为，其到二审中才提出，且未提供证据予以证实，故其据此主张无需承担逾期交房的违约责任，缺乏依据，不予采纳。 综上所述，世茂公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初13365号民事判决第一、三项； 二、撤销福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初13365号民事判决第二、四项； 三、泉州世茂新领域置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付蔡金枝、周亚向逾期交房违约金46533.78元； 四、驳回蔡金枝、周亚向一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。 一审案件受理费4067元，减半收取2033.5元，由蔡金枝、周亚向负担1016.75元（多预交的3050.25元予以退回），由泉州世茂新领域置业有限公司负担1016.75元，应在本判决生效后五日内缴交。二审案件受理费2335元，由泉州世茂新领域置业有限公司负担1068元（多预交的1267元予以退回），由蔡金枝、周亚向负担1267元，应在本判决生效后五日内缴交。 本判决为终审判决。 审判长  陈灿彬 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一八年七月二十七日 书记员  周成铸 附：本案引用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。  12-