杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0103民初2590号 原告：浙江铁道发展集团有限公司。住所地：杭州市白塔岭44号。统一社会信用代码：91330000143052908B。 法定代表人：方润泽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆加翔，该公司职员。 委托诉讼代理人：胡宏，浙江五联律师事务所律师。 被告：杭州市下城区耀桔旅舍。经营场所：杭州市下城区绍兴路64号1幢。 经营者：宣建耀，男，汉族，住杭州市江干区。 被告：杭州力汇房地产代理有限公司。住所地：杭州市江干区亿龙商务楼204室。 法定代表人：宣建耀，该公司总经理。 原告浙江铁道发展集团有限公司（以下简称铁道发展公司）诉被告杭州市下城区耀桔旅舍（以下简称耀桔旅舍）、杭州力汇房地产代理有限公司（以下简称力汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后，依法由审判员章幼戎独任审判，于2018年6月11日公开开庭进行了审理。原告铁道发展公司委托诉讼代理人陆加翔、胡宏，被告耀桔旅舍经营者、力汇公司法定代表人宣建耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告铁道发展公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告耀桔旅舍支付2017年12月1日至2018年2月28日期间三个月的房屋租金270000元，支付违约金108000元（以上合计支付378000元）；2.判令被告耀桔旅舍支付2018年3月11日起至实际腾退归还房屋之日期间的占用费（每逾期一日腾退按日租金的2倍计算支付）；3.判令被告力汇公司对以上费用承担连带保证支付责任；4.由两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年11月12日，原告与被告耀桔旅舍签订位于杭州市艮山门站1幢《房屋租赁合同》一份（合同编号2015-163号），由被告耀桔旅舍租用于旅馆住宿经营。合同约定：租赁期限自2015年12月1日起至2019年5月14日止，共计三年零五个半月，第一年租金为100万元，第二年租金为104万元，第三年为108万元，剩余五个半月租金为50.6万元。合同还对房屋装修、合同解除、违约责任、纠纷处理等事项作了明确的约定，被告力汇公司作为被告耀桔旅舍的连带责任保证人在合同上盖章签字。合同生效履行后，被告耀桔旅舍多次迟延支付租金的情形发生，特别是2017年11月25日应当支付的第三年度租金108万元（为2017年12月1日至2018年11月30日期间的租金），经原告多次电话催款、约见谈话和发出书面《催款通知书》后，被告耀桔旅舍虽多次承诺支付但一直未予履行。无奈之下，原告于2018年2月12日委托律师发出律师公函，限期其在2018年2月25日前支付拖欠的年度租金，超期未付解除合同并依法提起诉讼，但被告耀桔旅舍在收函后仍分文不付。2018年2月27日，原告根据双方《房屋租赁合同》第4条、第9条、第10条、第11条和第12条等条款的约定，经总经理办公会议研究决定，向被告耀桔旅舍送达了《关于解除﹤房屋租赁合同﹥的通知书》，双方合同至2018年2月28日止予以正式解除，并责令耀桔旅舍必须在合同解除后的10日内（至2018年3月10日止）无条件地腾退房屋并完好返还房屋，可移动的装修和相关设施归被告方处理进行搬迁，不可移动的装修和相关设施归原告所有不作经济补偿，逾期不搬离的视为被告方放弃，并告知其将在2018年3月11日起对该出租房屋进行停水停电处置。令人遗憾的是，被告在收到原告的解除合同通知后，全然不顾双方的合同约定和法律规定，既不支付应付租金，也不腾空归还房屋，给原告的正常生产经营活动带来了严重不利影响。为维护原告合法权益，依法提起诉讼，望判如所请。 两被告辩称：被告耀桔旅舍租了原告的房子作为酒店，按理12月1日是要支付租金，因为资金问题没有及时支付，但原告有两个问题，一是合同马上要到期了，二是酒店存在瑕疵，本身是仓储用地，不能作为酒店使用，产权证至今还没有办好，致使被告不能转让收益。被告认为，该酒店投入四百多万元后只收回了几十万，希望可以继续履行合同。要求判决驳回原告的诉讼请求。 综上有效证据及有关当事人陈述，本院认定下述案件事实： 2015年11月12日原告铁道发展公司作为出租方，被告耀桔旅舍作为承租方，力汇公司作为保证人，共同签订《房屋租赁合同》，合同约定：耀桔旅舍向原告承租杭州市艮山门站1幢用于旅馆住宿，原告应保证对租赁房屋拥有合法出租权。租赁期限自2015年12月1日起至2019年5月14日止，共计三年零五个半月，第一年租金为100万元，第二年租金为104万元，第三年为108万元，剩余五个半月租金为50.6万元。合同签订后三日内耀桔旅舍应支付履约保证金10万元及第一年租金100万元，保证金不计息，在合同终止时退还，但应扣除因耀桔旅舍未能交付的费用。第二年起的租金在每年11月25日前付清，先付后用。力汇公司在耀桔旅舍不能履行合同时承担连带保证责任，保证范围包括租金、违约金、赔偿金及原告为实现上述权利而支付的诉讼费等合理费用。若逾期未足额支付租金超过15日的，原告有权单方面解除合同，除当月租金不予返还外，还应支付年租金10%的违约金。合同签订后，原告按约将房屋交付耀桔旅舍使用，合同履行过程中耀桔旅舍未按约在2017年11月25日支付第三年度即2017年12月1日至2018年11月30日期间的租金108万元。2017年12月18日原告约谈被告耀桔旅舍，并发出催款通知书，要求耀桔旅舍按合同约定支付租金，因被告仍未履行。2018年2月12日原告委托律师向宣建耀发出律师公函，要求在2018年2月25日之前支付拖欠的租金，如超期未付，将依约解除合同。因被告仍未支付，2018年2月27日原告向被告耀桔旅舍提交《关于解除房屋租赁合同的通知书》，通知于2018年2月28日正式解除合同，要求在2018年3月10日前腾退返还房屋，并支付2017年12月1日起至2018年2月28日止三个月的租金27万元和合同约定的违约金。因被告未能按照通知内容履行，现原告提起诉讼。 以上事实，有《房屋租赁合同》、《催款通知书》、《约谈记录》、《关于限期支付房屋租金的律师公函》、《关于解除房屋租赁合同的通知书》、手机短信微信截图等证据在卷佐证。 本院认为，铁道发展公司与两被告之间签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原告将案涉房屋租赁给被告耀桔旅舍，被告使用至今，无权利人对该合同效力提出异议，对双方之间的房屋租赁合同效力应确认有效。耀桔旅舍在承租前亦应对房屋的性质、状况、用途等进行过了解，对相关情况是知晓的，耀桔旅舍称涉案房屋不能用于租赁的意见缺乏依据，本院不予采信。对原告提出的拖欠房租金的事实，被告不持异议，根据合同约定，在被告拖欠租金超过15天的情况下原告有权解除合同，合同自2018年2月28日解除。对于合同解除之前的欠付租金27万元被告应予以支付，因被告已经交纳保证金10万元，根据约定在合同终止时应抵扣未付费用，故被告尚应支付租金17万元，对原告请求中超出部分本院不予支持。原告要求被告承担违约金10.8万元的请求与合同约定相符，本院亦予支持。原告关于被告腾退房屋之前的未付使用费，虽符合合同约定，但过分高于实际损失，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，比照合同约定的年租金标准，上浮20%。以此为标准自2018年3月11日暂计至2018年7月11日期间的违约责任为433184元，对于超出部分本院不予准许。力汇公司自愿为耀桔旅舍支付租金的义务承担连带责任担保，故本院对铁道发展公司主张力汇公司对上述债务承担连带清偿责任的诉请，亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州市下城区耀桔旅舍于本判决生效之日起十日内向原告浙江铁道发展集团有限公司给付租金17万元； 二、被告杭州市下城区耀桔旅舍于本判决生效之日起十日内向原告浙江铁道发展集团有限公司支付违约金10.8万元； 三、被告杭州市下城区耀桔旅舍于本判决生效之日起十日内向原告浙江铁道发展集团有限公司赔偿占用损失费433184元（按照年租金108万元的1.2倍自2018年3月11日暂计至2018年7月11日122天，实际按照同期租金的1.2倍计算至案涉房屋实际腾退归还日止）； 四、被告杭州力汇房地产代理有限公司对上述还款承担连带清偿责任； 五、驳回原告浙江铁道发展集团有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币6970元，减半收取3485元，由原告浙江铁道发展集团有限公司负担1500元，被告杭州市下城区耀桔旅舍、杭州力汇房地产代理有限公司负担1985元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 章幼戎 二〇一八年七月十一日 代书记员 黄河君 ?*ArabicDash?-6-? ?*ArabicDash?-5-?