湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2015)浏民初字第02576号原告刘卫民，男，1971年1月28日出生，汉族。委托代理人张湘江，浏阳市远大法律服务所法律工作者。被告张天武，男，1966年12月22日出生，汉族。委托代理人邵建新，浏阳市至诚法律服务所法律工作者。原告刘卫民与被告张天武合同纠纷一案，本院于2015年6月3日受理后，依法由审判员陈钟婧适用简易程序，于2015年7月20日公开开庭进行了审理。本案原告刘卫民及���诉讼代理人张湘江、被告张天武的诉讼代理人邵建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘卫民诉称，2012年，原告见有人在工业园附近购地建房，后原告便通过熟人介绍与被告相识，被告称自己在工业园靠北盛的永社公路边上有二份地，可以卖给原告建房。后通过协商以10万元成交，被告还给了一份其取得二份地的转让协议给原告，原告便信以为真，即支付购地定金1万元给被告，尔后通过鲁方定又将剩余的9万元支付给被告，但至今被告都没有能将土地交付给原告。原告认为，被告构成违约，应依法返还购地款10万元，原、被告之间购卖土地的行为应自始无效，因购地行为违反法律的规定。请求法院判令被告偿还原告购地款10万元及利息。被告张天武辩称，1、原告明知被告是通过合法途径在浏阳市北盛镇环园村黄江片大岭村民小组（以下简称大岭组）流转过来的土地再行流转给原告，作为大岭组及原告组上都是同意认可的。兑田协议中已经明确了大岭组不能对该土地有任何的权力和干涉。故原告提出返还流转费定金1万元是没有依据的。2、原告给付被告10万元的事实不成立，事实上该份土地是由于北盛镇人民政府招商引进的强盛开发商征收了而导致原告合同目的不能实现，而原告没有把强盛开发公司追加为当事人，应该属于遗漏诉讼主体。3、本案已过诉讼时效。原告从2011年2月份与被告达成土地流转协议，并支付定金1万元，那么原告明知权利被侵害时算起也应在2013年2月份提起，在这期间原告从来没有找过被告要求交付土地和返还流转款，原告诉讼时效早已超过两年的诉讼时效。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年，周扬进、周上稳（甲方）与张天武、朱渐长（乙方）签订《兑田协议》，约定：“一、为满足乙方建房，周扬进与周上稳将周健生房屋东边责任田全部合并，合并后靠北圣水圳边16m满足乙方建房（北面水圳留1米），东至老永社公路边，西至彭雪英责任田与周扬进责任田埂，南至合并后责任田靠北圣水圳16m处），合并后16m以外的责任田全部归周扬进所有，周上稳不得对周扬进有任何干涉。二、乙方自愿将责任田与周扬进和周上稳合并后责任田靠水圳边16m宽责任田兑换。乙方并付给甲方肆万贰仟七佰元兑田差价，乙方不得对靠北圣水圳边16m以外周扬进责任田有任何损失。三、乙方建房时，靠周扬进责任田那板墙必须留有共墙位置，并且不论谁建房，乙方无条件地任其共墙，并且甲方不出任何费用。四、若周扬进责任田先建房，乙方建房时必须付给周扬进父子共墙费用。五、乙方建房时，必须将合并后责任田边、田中电线、电缆移开，不得对合并后周扬进责任田以后建房有任何影响。六、兑田协议签订后，乙方必须把北盛镇环园村大岭组手续处理清楚，甲方不存在对大岭组有任何费用。七、甲方不得对乙方兑田后地方有任何干涉。八、乙方付清甲方兑田差价后，本协议签字生效，甲、乙方无任何手续”。周扬进、周上稳、张天武、朱渐长均在该协议上签字，大岭组代表周学农以及三十余名大岭组成员亦在该协议上签字。后张天武、朱渐长向大岭组支付了购屋基管理费1700元。2011年2月，原、被告双方达成口头协议，约定被告将上述兑换而来的屋基地中的两份屋基地转让给原告，价格为10万元，原告先支付了定金1万元，并由被告出具了收条，载明：“收条刘为民人币一万元整购地定金张天武”。后原告又给付被告9万元。原告付款后，未实际使用该土地，该土地一直处于闲置状态。2013年，该土地被征收，征收��分到大岭组，原告无法再使用该土地，且无法向大岭组要求分配征收款。2014年，原告得知其与被告达成的转让协议系无效协议，便与被告协商退款事宜未果，原告遂起诉至本院。诉讼过程中，原告自愿放弃要求被告支付利息的诉讼请求。以上事实，有当事人陈述、常口信息、兑田协议、收条、（2015）浏民初字第434号民事判决书、证人证言等证据证实，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为，宅基地是农民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地，宅基地的使用主体为农民。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，故农民转让宅基地须征得本集体经济组织同意。本案被告与朱渐长因建房之需与周扬进、周上稳兑换田土，并签订协议，后经大岭组上确认，故该协议合法有效。后被告未经过大岭组同意，擅自将宅基地又转让给原告，双方虽然未签订书面协议，但事实上形成了转让协议关系，该转让行为违反法律的强制性规定，故原、被告口头达成的转让协议无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告应返还原告10万元。诉讼过程中，原告自愿放弃要求被告支付利息的诉讼请求，系自由处分权利，本院依法准许。原、被告之间的转让协议因违反法律强制规定而自始无效，其效力并不因为土地被征收而受影响，且该协议当事人系原、被告双方，故根据合同相对性原则，对于被告要求追加强盛开发公司的申请，本院不予准许。在原告向被告支付定金时原告并不知道其与被告之间的转让协议无效，该口头协议亦未经法院确认无效，而原告起诉系基于转让协议无效而要求被告返还10万元，现协议已被确认无效，原告才有权要求返还10万元，故原告的诉讼请求未超过诉讼时效，对于被告辩称原告的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第二条、第八条、第九条、第十条、《中华人民共和国土地承包法》第三十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、张天武于本判决生效之日起五日内返还刘卫民100000元。二、驳回刘卫民的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元，减半收取1150元，由刘卫民负担150元，由张天武负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  陈钟婧二〇一五年八月十四日书记员  罗 勇附相关法律条文：1、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。2、《中华人民共和国土地管理法》第二条：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即公民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第���条：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第九条：国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。第十条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农民集体经济组织经营、管理。3、《中华人民共和国土地承包法》第三十七条：土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。土地承包经营权流转合同一般包括以下条款：（一）双方当事人的姓名、住所；（二）流转土地的名称、坐落、面积、质量等级；（三）流转的期限和起止日期；（四）双方当事人的权利和义务；（五）流转价款及支付方式；（六）违约责任。4、《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。