广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初2035号原告（反诉被告，以下统称原告）：彭东子，女，1995年2月16日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，委托代理人：苏崎，广东百勤律师事务所律师。委托代理人：程鸣，广东百勤律师事务所律师助理。被告（反诉原告，以下统称被告）：苏霞，女，1976年12月18日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，委托代理人：何亚娣，广东莞茂信律师事务所律师。委托代理人：梁千明，广东莞茂信律师事务所律师。第三人：东莞市华博置业有限公司（以下简称“华博公司”），住所地：东莞市莞城区东纵路3号东湖花园四层Q-549号裙房，统一社会信用代码：914419005682264673。法定代表人：林荣武，总经理。委托代理人：向明燕，女，1985年1月6日出生，汉族，住重庆市万州区，系第三人的员工。原告彭东子诉被告苏霞、第三人东莞市华博置业有限公司以及被告苏霞反诉原告彭东子、第三人东莞市华博置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人苏崎、程鸣，被告苏霞及其委托代理人袁立鹏、陈锦波，第三人的委托代理人向明燕到庭参加第一次庭审；后本院组织第二次庭审，原告的委托代理人苏崎、程鸣，被告苏霞及其委托代理人何亚娣、梁千明，第三人的委托代理人向明燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于本诉中诉称，2017年6月5日，原告与被告及第三人签订了《房屋买卖合同》（合同编号：0000127），约定被告将其名下位于东莞市××城区东××大道××花园××楼Ａ单位以总价900000元转让给原告，第三人为居间方。《房屋买卖合同》签订前，被告自称未婚，涉案物业为其个人财产。《房屋买卖合同》签订后，原告按照约定分别于2017年6月5日、2017年6月10日向被告支付了定金楼款共计100000元，并于2017年6月10日向第三人支付了中介费15000元。2017年7月，原告与被告及第三人到银行办理按揭贷款的申请手续，因被告所出示的户口簿显示其为离异状态，贷款银行要求被告再出具离婚证和离婚协议等资料证明涉案物业为其个人财产才能向原告出具同贷书，但是被告一直未向贷款银行交付上述资料，且经原告和第三人多次催告，被告无动于衷。2017年9月14日，第三人的工作人员向明燕向被告寄发微信聊天记录，再次催告被告配合交付离婚证和离婚协议，被告签收后未作任何回应。2017年10月20日，被告通过第三人向原告出具《律师函》，并以原告不能付清剩余购房款为由，要求解除《房屋买卖合同》。原告认为，在《房屋买卖合同》履行过程中，原告一直积极履行合同义务，而被告不仅在签订《房屋买卖合同》时隐瞒离异事实，在履行《房屋买卖合同》过程中也不配合提供离婚证和离婚协议，被告拒不配合的行为构成违约，之后被告又通过第三人向原告出具《律师函》要求解除合同的行为再次构成违约。为了维护自身权益，依据相关法律规定及合同约定，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、解除原告与被告及第三人于2017年6月5日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：0000127）；二、被告返还已收取的定金楼款100000元；三、被告向原告支付因根本违约产生的违约金180000元；四、被告向原告赔偿已支付给第三人的中介费15000元；五、被告向原告赔偿因本案支出的律师费20000元；六、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、原告本身没有申请贷款的资质，银行已经有回复，原告出生于1995年，尚在读书，且没有收入，银行的放贷条件是有稳定的收入、有足额的银行流水，原告并不符合贷款条件。二、根据案涉合同约定，原告应当在签订合同后35日内提交贷款资料以及支付首期款，但是原告没有及时履行合同义务以及付款义务，致使被告获取房屋款项的目的没有实现，原告已经构成根本违约。三、被告向法庭提交的证据显示被告是属于未婚的，已经证明案涉房产的产权人为被告，且单独所有，被告具有单独出售的权利。四、被告同意解除案涉合同，如果原告同意一次性付款，我方也同意继续履行。五、原告构成根本违约，被告有权没收定金，被告无需支付违约金及其他费用。被告向本院提起反诉称，原、被告于2017年6月5日签订《房屋买卖合同》，合同约定由原告以900000元的价格购买被告位于东湖花园2座28楼A单位房屋，款项支付的方式为按揭支付；原告应当在合同签订后35日内向按揭银行申请贷款，并通过银行的审批。但原告的贷款申请并未获得银行的批准。其后，原告并未依照上述合同约定用其他方式履行付款义务，根据被告向贷款银行了解所知，原告系在校大学生，无还款来源，不符合贷款条件，故此，原告无法按照原合同履行付款义务。后被告虽又致函致信给原告，要求一次性履行付款义务，原告又未在被告要求的时间内履行。被告为了维护自己的合法权益，于2017年10月17日发信函给原告催款，但原告没有回应。后被告又于2017年10月20日函告原告，要求原告尽快履行付款义务，否则，被告有权解除合同。后原告并未在被告函告的日期内履行付款义务，致使被告签署合同的目的无法实现。被告认为导致案涉交易无法继续履行的过错在于原告。据此，被告提起反诉，请求法院依法判令：一、解除原、被告于2017年6月5日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：0000127）；二、原告除已支付定金100000元以外，还需向被告支付80000元违约金损失；三、本案本诉、反诉费用均由原告承担。针对被告反诉，原告辩称，一、被告已构成根本违约，原告通过起诉的方式要求解除合同是合法的。二、被告因自身婚姻信息出现矛盾，事实上造成了房屋产权不明确，存在可能的隐性共有人，而将直接导致无法办理贷款及过户手续。三、被告因自身原因无法履行合同反而催促要求原告一次性支付全部楼款，已构成根本违约。因此，原告并不存在任何违约，而应当由被告承担本诉诉请的违约责任。对于原告的本诉及被告的反诉，第三人述称，一、案涉交易没有继续履行的主要原因是买卖双方按揭贷款资料提交不完整，其一是因被告的户口本上显示离异，但被告无法提供婚姻证明及离婚财产分割的证明；其二是因原告在国外，但经审查原告的银行流水不够，且银行告知第三人如果流水不够可以做父母的接力贷，但前提是需要被告提交离婚财产分割证明，以证明房产的产权清晰。二、中介费尚有5000元未支付，第三人在收讫中介费的情况下同意解除案涉合同。经审理查明，位于东莞市××城区东××大道××花园××楼××房的权属人为被告苏霞，占有全部份额，该房于2007年9月8日向东莞东湖花园置业有限公司购买。被告称，其在2008年8月与陈登纵相识，在2013年1月10日未婚生育双胞胎。2017年6月5日，原、被告及第三人签订编号为0000127的《房屋买卖合同》，主要约定：一、原告购买被告位于东莞市××城区东××大道××花园××楼Ａ单位房屋，转让成交价900000元，买方在合同签订当日内向卖方支付定金50000元，在合同签订后十日内再向卖方支付定金50000元。二、买方按揭贷款支付楼款，具体履行方式如下：A、买方须将首期款（不含定金）于买卖双方在房管所过户当天支付卖方或存入买卖双方共同在银行开设的资金托管账户，买方所付的首期款为转让成交价减去定金后的楼款中非由银行承诺以贷款形式支付的楼款（即：首期款=转让成交价-定金-银行承诺贷款金额）；B、买方于签三方合同后三十五日内向按揭银行提交按揭贷款申请所需的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方须配合买方提供申请按揭银行贷款所需的卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；C、若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向卖方要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方退回。三、如买方选择银行按揭付款，则在银行出具贷款承诺函之日起三十日内（含当日），买卖双方需签署东莞市房产局《房地产买卖合同》并办理递件过户手续；卖方应当于收齐房屋尾款后五日前将该房屋交付予买方。四、如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。五、买方在本合同签订当日支付中介费20000元；等等。2017年6月5日，原告向被告支付定金50000元；2017年6月10日，原告向被告支付定金50000元。2017年6月10日，原告向第三人支付中介费15000元。2017年7月3日，第三人组织原、被告一并到中国农业银行股份有限公司东莞城区支行申请办理二手住房按揭贷款。该行员工收取了双方身份证、户口本、婚姻证明材料（彭东子未婚无需提供）、二手房买卖合同、定金收据等材料；收取了彭东子收入证明、银行流水、支付宝流水等资信证明；双方填写了贷款申请书、同意售房声明等文件。随后双方离开银行。该行在初审该笔业务时发现以下几点问题并向双方提出质疑：1、苏霞户口本显示为离婚，该行要求其出示离婚证，同时该户口本为2008年3月登记，房产证登记日期为2007年12月，该行认为该房产购买日期与苏霞离婚日期极为接近，为明确该房产的产权权属，该行要求苏霞提供离婚协议或相关法律判决证明，以明确该房产的出资人及产权归属；2、彭东子出生于1995年，经与其父亲彭鹏核实，彭东子尚在读书，无收入，该行认为贷款申请人无稳定、足额的收入，不满足该行贷款发放条件。综上，该行认定该笔业务存在较多疑点和不确定性、业务风险较高，故该行没有办理此笔贷款业务。为此，买卖双方对房款支付方式进行协商。卖方询问买方是否还购买案涉房产，若购买的话则要一次性付款；买方称，可以买的话还是继续买，但要通过贷款支付房款，若不买的话则要卖方退还定金；但双方对退还金额未能达成一致。2017年10月18日，被告通过手机短信向原告的父亲彭鹏发送《律师函》；2017年10月20日，被告通过快递方式向原告的父亲彭鹏及第三人邮寄《律师函》，要求原告在收到函后的三日内向被告出具银行同意贷款的承诺函或采用一次性付款的方式付清剩余购房款，否则将视原告单方解除《房屋买卖合同》，被告有权选择没收定金或主张房屋总价款百分之二十的违约金。嗣后，双方对房款支付方式及定金退还数额问题一直僵持不下，且各自认为对方构成违约，遂成讼。以上事实，有原告提交的《房屋买卖合同》、房产证、定金收据、居间费收据、微信聊天记录、律师函、民事委托代理合同及发票、通话录音光盘及文字说明，被告提交的《房屋买卖合同》、短信、律师函、快递单、火车票、机票、不动产（房产）登记信息查询结果、民事调解书、通话录音光盘及文字说明、银行贷款所需材料清单、租赁合同、证明、流动人口婚育证明，第三人提交的微信聊天记录及短信截图等证据材料，《中国农业银行股份有限公司东莞城区支行关于苏霞、彭东子与东莞市华博置业有限公司房屋买卖合同纠纷案件的回复》，以及本院的庭审笔录等书证附卷为证。本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》，为各方当事人真实的意思表示，其内容未违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效。合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，且应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，相互协助，积极配合，以达到合同顺利履行之目的。从中国农业银行股份有限公司东莞城区支行的回复可以看出，原、被告双方已到该行申请办理二手房按揭贷款，但因买卖双方的原因导致该行认定该笔业务存在较多疑点和不确定性、业务风险较高，故该行没有办理此笔贷款业务。为此，本院认定，原、被告双方对于按揭贷款未获批均有责任。在按揭贷款无法获批的情况下，由于案涉合同并未对此后房款如何支付做出进一步约定，买卖双方应积极沟通，协商确定其他房款支付方式以促进合同的继续履行。然而，原、被告双方出于各自角度考量，对于房款支付方式及定金退还数额问题无法达成一致意见，从而导致案涉房产交易停滞不前，进而引发了本案纠纷。原告主张，在被告提交相应婚姻证明后，原告可以通过“接力贷”的方式完成按揭贷款，但并未提交任何证据予以佐证，且与中国农业银行股份有限公司东莞城区支行的书面回复不相符，故本院对原告的该主张不予采纳。现双方均要求解除合同，故本院予以确认。但综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等相关因素，本院认定，原、被告双方对于案涉合同未能顺利履行均存在过错，本院根据诚实信用原则和公平原则，酌情判令被告向原告返还定金100000元，并应对原告已向第三人支付的中介费承担一半的责任，即应负担7500元，另驳回各自的其他诉讼请求。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告彭东子与被告苏霞、第三人东莞市华博置业有限公司于2017年6月5日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：0000127）中关于房屋买卖条款已解除；二、限被告苏霞于本判决发生法律效力之日起七日内向原告彭东子返还购房定金100000元；三、限被告苏霞于本判决发生法律效力之日起七日内向原告彭东子支付中介费7500元；四、驳回原告彭东子的其他本诉诉讼请求；五、驳回被告苏霞的其他反诉诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费6025元（已由原告预交），由原告负担3968.85元，由被告负担2056.15元；反诉诉讼费减半收取1950元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 刘  洋人民陪审员 毛 俊 凯人民陪审员 欧阳斌辉二〇一八年七月十六日书 记 员 杨 晓 琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。