北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民初字第09428号原告北京中华民族园有限公司，住所地北京市朝阳区民族园路1号。法定代表人：白若冰，董事长。委托诉讼代理人：王宁，北京库铂律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁也轩，男，北京中华民族园有限公司总经理助理。被告秀水投资有限公司，住所地北京市朝阳区民族园路2号4幢7层710。法定代表人：黄淑平，董事长。被告北京唐人街物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区民族园路1号1号楼1、2层。法定代表人：王英杰，执行董事。二被告之委托代理人涂五洋，北京金诚同达律师事务所律师。二被告之委托代理人张一波，北京金诚同达律师事务所律师。原告北京中华民族园有限公司（以下简称民族园公司）与被告秀水投资有限公司（以下简称秀水公司）、被告北京唐人街物业管理有限公司（以下简称唐人街公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案后，依法适用普通程序，组成由法官刘建刚担任审判长，法官周易、龚勇超参加的合议庭，于2018年6月20日公开开庭进行了审理。原告民族园公司委托诉讼代理人王宁、丁也轩、被告秀水公司、被告唐人街物业公司委托诉讼代理人涂五洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告民族园公司向本院提出诉讼请求：1.秀水公司、唐人街公司腾退、返还中华民族园南园云南景区全部房屋、场地；2.秀水公司向民族园公司支付自2008年8月18日至2015年7月17日租金210072974.44；3.秀水公司按照地上部分面积100389.06平方米，按每天每平方米1.3474元的标准，地下部分面积24921.25平方米，按每天每平方米0.8096元的标准，向民族园公司支付自2015年7月18日至实际腾退之日止的租金和房屋占用费。事实和理由：2007年9月15日民族园公司与秀水投资有限公司签订《中华民族园南园云南山下房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）约定，秀水公司租赁民族园公司的中华民族博物院南园西侧北段，地下一层地上八层（含局部九层），总建筑面积约12万平方米。起租的第一年至第五年地上部分一至八层约95000平方米，平均租金每天每平方米1.3元；地下一层约25000平方米，起租五年全免，从第六年起每天每平方米0.8元。从起租第一年起至第十年每两年递增1.2%，从第十一年至第二十年每两年递增1.3%。承租方延期支付租金，每天按千分之一收取滞纳金。少交或不交租金，连续达六个月以上，民族园公司有权解除合同。秀水公司于2007年9月15日接管了上述房屋，并委托唐人街公司进行管理及代为缴纳租金。双方共同确认起租日为2008年8月18日，在租赁期间，秀水公司未支付地上部分2008年8月18日至2015年7月17日期间的租金196081307.85元，未支付地下部分2013年9月18日至2015年7月17日期间的租金13991666.59元。经多次催缴，秀水公司仍不能支付，民族园公司已向秀水公司送达解除合同通知，双方合同已解除。为维护民族园公司合法权益，故诉至法院，提出上述诉讼请求。秀水公司、唐人街公司共同辩称：第一，秀水公司涉嫌对次承租人的非法吸存，其有关财务材料等被公安机关扣押，相关知情人或被羁押、失联、离职，致使秀水公司无法核实是否欠租、具体欠租金额及原因等。公安机关已委托审计机构对秀水公司的有关财务情况进行审计，审计结果有利于查清本案事实。相关单位建议中止审理一切有关秀水公司的民事案件。所以本案应中止审理。第二，本案涉及数千户次承租人，应通知全体次承租人作为第三人参加诉讼。第三，民族园公司提供的房屋在用途和消防许可方面存在重大瑕疵。房屋用途是公园用地，没有商业用途，但双方合同约定的是综合商业用途，导致商户没有办理营业执照，加上房屋缺少消防许可手续，致使商户拒绝交付租金，并影响后期招商引资。第四，民族园起诉的部分租金已超过诉讼时效，不应得到支持；且民族园的解约行为不妥当，导致后续租金无法继续支付，其应自行承担相应损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于本案事实，本院认定如下：2007年9月15日，民族园公司作为出租方（甲方）、秀水公司作为承租方（乙方）签署《租赁合同》。《租赁合同》主要约定了以下内容：一、民族园公司将其所有的附属物业民族园南园云南山下房屋商场工程出租给秀水公司。该商场位于北京市朝阳区民族园路1号，中华民族博物院南园西侧北段，地下一层地上八层（含局部九层），钢筋混凝土框架结构，总建筑面积12万平方米（经涉案房屋产权证确认：地上一至八层面积100389.06平方米，地下一层面积24921.25平方米）。合同约定该商场建筑规划用途为综合型商业用房。二、首期租赁期限为二十年，租赁期限届满后自动顺延二十年，秀水公司自2007年9月15日开始租赁。三、秀水公司缴纳租金的起算时间为：2007年9月15日，自租赁物业房屋交付之日起算。民族园公司同意秀水公司免交装修改造期九个月租金。免租期为：租赁物业房屋交付乙方之日起九个月整（2007年11月1日至2008年7月1日）：2007年10月31日前为民族园公司清场及向秀水公司移交商场时间。四、民族园公司给秀水公司商场免租期结束后，秀水公司开始按月缴纳租金之日起第一年至第五年期间，商场地上部分一至八层约95000平方米，其平均租金为每天每平方米1.3元；地下一层约25000平方米，其租金五年全免，从第六年起视首五年秀水公司经营商场情形再由双方共同确认地下一层的租金，原则上地下一层每平方米每天租金价格不能超过0.8元人民币。从起租第一年起至第十年每两年递增1.2%，从第十一年至第二十年每两年递增1.3%。因房屋租赁涉及的各类房产税由民族园公司负责缴纳支付。租金交付实行月度支付制，采取先缴租金后经营的方式，即后期租金应于前期租金期满三日前五日内缴付。在民族园公司向秀水公司提交正式发票或财务收据的前提下，秀水公司应在每月度前5日向民族园公司支付下月度的承租房屋租金。押金为两个月房租，在正式起租时与第一次租金一并交纳。秀水公司租金延期须经民族园公司同意，否则每天按1‰收取滞纳金。五、秀水公司同意民族园公司要求，分三期提供总金额为1000万的项目保证金给民族园公司。首期保证金100万将在本合同签订生效后十五个工作日内由秀水公司向民族园公司书面指定账号一次性支付完毕；在秀水公司向民族园公司完整接收所租商场标的物后的十五个工作日内由秀水公司向民族园公司书面指定账号一次性支付完毕第二期保证金400万元；在2008年4月30日前由秀水公司向民族园公司书面指定账号一次性支付完毕第三期保证金500万元。该项目保证金不计利息自起租之日起全部转为两个月押金和以后按月交纳的租金。六、租赁期内，如发生违约事件导致本合同提前解除，给对方造成重大损失，责任方应承担违约金，并赔偿由此给合同对方造成的一切损失。七、秀水公司经营不善或因自身原因而少交或不交租金，连续达六个月以上，民族园公司有权解除合同，并有权使用秀水公司支付的押金进行赔偿。2007年10月25日，民族园公司与秀水公司就以下问题达成合作谅解备忘录：一、租赁商场尚未取得房产证，秀水公司应谅解此事，在民族园公司未取得房产证之前，不应向民族园公司索赔或者拒付租金。二、秀水公司保证在双方签订的《租赁合同》生效后，重新装修时应按建设法规办理各项手续，取得竣工验收资料，交付民族园公司。使民族园公司有办理房屋产权的合法文件。双方密切配合，早日办理完毕房产证。三、亚奥世贸商城是民族园云南景区山下工程，由于房顶面积巨大，且是各少数民居建筑和绿化工程，故局部有渗漏问题。虽然每年在不断的维修，但不能彻底解决，所以秀水公司应给予谅解，民族园公司应加大维修力度，采取各种措施。秀水公司不得以此向民族园公司拒付房租和索赔。四、由于民族园公司为中华民族文化文物收藏、展示的单位，周边环境要求必须符合文化特点。因此，秀水公司在装修改建过程中，必须考虑此要求，同时不得在景区周边设立商业广告牌。2008年10月10日，民族园公司向秀水公司出具《关于确认起租期的函》：一、双方同意从2008年8月18日起，正式起租并计算和缴纳租金。二、秀水公司交纳的“项目保证金”自动转为两个月押金和充抵应缴租金。2009年5月11日，民族园取得租赁商场的房屋所有权证（X京房权证朝字第XXXX号），房屋所有权证记载套内建筑面积为125310.31㎡，其中地下一层建筑面积为24921.25㎡，地上一至八层建筑面积为100389.06㎡。2008年11月10日，民族园公司向秀水公司出具《关于催缴租金的通知》：秀水公司2008年10月18日——11月17日租期应缴租金￥3756458元，尚未向民族园公司财务缴付，请在租期内缴付。同时请秀水公司做好付款计划，及时缴付2008年11月18日——12月17日租期租金3756458元。2009年6月16日，秀水公司向民族园公司出具还款计划书，主要内容如下：自双方合同签订后，交纳租金保证金751万元。民族园公司给予免租期9个月，起租日为2008年8月18日，后又申请今年缓交3个月的租金分三次在未来3年中分期支付。据此计算，在2008年8月18日至2009年8月17日的第一个交租年度，至2009年6月17日我司应交纳租金约37564583.30元，扣除缓交3月租金11269374.99元，已交纳8512916.66元，尚欠17782291.65元。基于上述情况，秀水公司提出如下分期还款计划，请民族园公司综合考虑并给予照顾：1.2009年6月付50万元；2.2009年7月、8月、9月各付50万元；3.2009年10月及以后各月，每月付100万元，直至付清所欠款项；4.自2009年10月份开业后，每月按合同约定付清当月应付款项。2009年11月5日，秀水公司出具承诺书承诺于2009年12月31日前向民族园公司缴纳房租1000万元。2009年12月4日，2010年1月26日、2012年10月15日民族园公司分别向秀水公司发出催缴租金的通知，秀水公司于2009年12月16日对民族园做出补交计划：自2010年起，每年补交一个月租金，分三年（2010年、2011年、2012年）将所欠租金补齐。2013年8月15日，民族园公司通知秀水公司按照《租赁合同》约定，涉案房屋地下一层2013年8月18日开始计收租金，租金标准按照每平方米每天0.8元；秀水公司如有异议，可在接到该通知后三个工作日向民族园公司书面函告。2014年9月9日，民族园公司通知秀水公司按照《租赁合同》约定于2013年8月18日起按照每平方米每天租金0.8元的标准支付涉案房屋地下一层房屋租金，即月租金608333.33元；秀水公司如有异议，可在接到该通知五日内向民族园公司书面提出。2014年11月28日，民族园公司在北京市国立公证处的公证下，向秀水公司邮寄送达了《关于限期偿还欠租和补偿款的通知》写明，根据双方2007年9月15日签订的《租赁合同》，截至2014年12月17日，秀水公司欠付租金178113925.86元，秀水公司构成严重违约，且按租赁合同已构成民族园公司有权解除合同的条件。民族园公司要求秀水公司在本通知文本寄达或送达之日起十个工作日内，向民族园公司偿还欠租。2015年7月20日，民族园公司向秀水公司邮寄《解约函》，并将《解约函》的内容在民族园公司官方网站上进行了公示，该网站公示经过了公证。《解约函》主要内容：第一，自秀水公司接到本《解约函》寄达（送达）之后三十日内，双方签订的《租赁合同》正式解除。第二，解约、交接、腾退之前，秀水公司所产生的债务均由秀水公司及实际控制人陆长青承担连带责任。第三，秀水公司应在接到本《解约函》寄达（送达）之后三十日内，向我公司移交秀水公司向承租房屋内各分租户收取的各种保证金或押金、各种名目预收租金和费用，册列清单明细。秀水公司移交清单明细并不免除秀水公司应向分租户承担的责任。第四，秀水公司应在接到《解约函》寄达（送达）之日起三十日内，撤出所有工作人员，腾退并移交所租房屋。秀水公司应按《租赁合同》项下约定的租金标准的两倍，向民族园公司支付租赁合同解除之日至秀水公司实际腾退所租房屋之日期间的房屋占有使用费。2015年8月4日，唐人街公司出具《关于稳妥处理贵我双方当前合作关系的致函》，致函中唐人街公司表示民族园公司于2015年7月20日，以网络公示方式与我秀水公司解约，并不妥当，建议民族园公司撤销刊登在网上的《解约函》。2015年8月21日，秀水公司向民族园公司出具《关于贵司收取我方场地占用费》的回函。在回函中，秀水公司表示民族园公司2015年7月20日在网上刊登的“解约函”影响稳定，商户（次承租方）拒付租金，导致秀水公司无法正常收取商户租金，难以按时支付民族园公司的房租。大厦中仍有十余万平方米的区域空闲，无法外租和相应的业态调整，究其原因因民族园公司未能及时提供房产有效手续导致。造成秀水公司高达数千万乃至上亿元的损失，势必造成秀水公司支付民族园公司租金的难度。建议民族园公司撤销网上发布的《解约函》，解决双方的问题。2016年10月24日，秀水公司、唐人街公司向民族园公司就本案出具和解协议。在和解协议中，秀水公司确认累计截至2015年7月17日累计欠付民族园公司租金2.1亿余元。秀水公司在租赁合同履行过程中将承租的商场委托唐人街公司进行物业管理。后秀水公司、唐人街公司等先以秀水公司名义与案外人签订《商铺租赁合同》，向案外人出租商铺，再以唐人街公司等名义与案外人签订《商铺承包经营合同》，加价承包经营案外人承租的商铺，或者以唐人街公司名义与案外人签订《唐人街购物广场合同书》，将商铺出租给案外人并委托唐人街物业公司经营管理的模式，以收取租金、押金、品牌使用保证金等。因上述行为涉嫌非法吸收公众存款罪，公安机关于2015年5月立案侦查，后检察院提起公诉，现该刑事案件一审判决已经做出。审理中，民族园明确表示不在本案中追加次承租人作为第三人；并认可2015年8月以后至2018年6月6日收到他人代秀水公司支付的房屋占有使用费共计31086415.12元。本院认为：结合民族园公司、秀水公司和唐人街公司各方的诉辩意见及本案查明事实，本案的争议焦点归纳为：一、本案是否因刑事案件而予以中止审理；第二，次承租人是否应该追加为本案的第三人；第三，民族园公司的诉讼请求是否应该予以支持。下面分别予以阐述。一、本案是否因刑事案件而予以中止审理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第五项关于“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结”的规定，民事案件的审理必须以刑事案件的审理结果为依据的情形下，民事案件才应中止审理。本案系民族园公司和秀水公司的租赁合同纠纷，虽然相关转租行为涉及非法吸收公众存款罪的刑事案件正在刑事诉讼程序过程中，但该刑事案件的审理结果并非本案的依据，且该刑事案件的审理结果并不影响秀水公司对《租赁合同》项下义务的承担，故本案不应予以中止审理。二、次承租人是否应该追加为本案的第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第二款规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。本案系民族园公司与秀水公司的租赁合同纠纷，审理的是民族园公司与秀水公司签订的《租赁合同》，次承租人并非《租赁合同》的当事人，次承租人与秀水公司等签订相关合同亦非本案审理对象。另，民族园公司亦明确表示不在本案中追加次承租人为第三人，且本案次承租人为多人，各方利益不尽相同，故本案不宜追加次承租人为第三人。三、民族园公司的诉讼请求是否应该予以支持。民族园公司和秀水公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效成立，双方均应按照约定各自享有权利、履行义务。第一，关于秀水公司、唐人街公司是否应腾退、返还中华民族园南园云南景区全部房屋、场地。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《租赁合同》第十四条14.1约定，秀水公司经营不善或因自身原因而少交或不交租金，连续达六个月以上，民族园公司有权解除合同。根据秀水公司向民族园公司出具的《还款计划书》以及《承诺书》等文件可以确认秀水公司连续六个月以上欠付民族园公司的租金，故民族园公司依照合同约定享有合同解除权。民族园公司于2015年7月20日向秀水公司邮寄《解约函》，并将《解约函》发布于民族园公司官方网站上，通知秀水公司接到《解约函》之后三十日内，双方签订的《租赁合同》正式解除。根据秀水公司于2015年8月21日向民族园公司出具的《关于贵司收取我方场地占用费》的回函，秀水公司确认已知悉民族园公司发送的《解约函》内容。本院依据民族园公司发出《解约函》的形式，认定民族园公司的解约通知于2015年7月21日送达秀水公司，秀水公司知悉《解约函》内容。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因民族园公司在《解约函》中明确合同于秀水公司接到函件之后三十日内双方合同解除，不违反法律规定，故此本院认为，民族园公司和秀水公司双方签订的《租赁合同》于2015年8月21日解除。因《租赁合同》已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失的规定，秀水公司、唐人街公司无权继续占用涉案房屋、场地。秀水公司、唐人街公司应依据法律规定和合同约定腾退涉案房屋、场地。因民族园公司在本案中明确表示不追加次承租人为本案第三人，故在实际腾退过程中，若涉及次承租人相关占用问题，由民族园公司根据实际情况另行解决。第二，关于秀水公司应支付的租金。其中对于截至2015年7月17日秀水公司欠付民族园公司的租金数额。2016年10月24日，秀水公司、唐人街公司向民族园公司就本案出具和解协议。在和解协议中，秀水公司确认累计截至2015年7月17日累计欠付民族园公司租金2.1亿余元，与民族园公司起诉要求秀水公司支付2008年8月18日至2015年7月17日租金210072974.44元的金额基本吻合，在民族园向本院提交了租金支付凭证和明细，秀水公司未予以反驳的情况下，本院对于民族园诉请的上述租金金额予以确认。上述租金对于地下部分面积是按照每天每平方米0.8元及合同约定的递增金额计算的，且秀水公司对于民族园公司于2013年8月15日和2014年9月9日向其发出的实际地下部分面积按照每平方米每天0.8元计算租金的通知未提出异议。民族园公司与秀水公司《租赁合同》于2015年8月21日解除，故关于2015年7月18日至2015年8月21日的房屋租金，民族园公司主张地上部分面积100389.06平方米，按照每天每平方米1.3474元的标准计算，地下部分面积24921.25平方米，按照每天每平方米按照0.8096元的标准计算，不高于双方《租赁合同》约定的租金计算标准，本院对此不持异议，对民族园公司主张的该部分租金予以支持。第三，关于秀水公司应支付的房屋占用费。民族园公司和秀水公司《租赁合同》于2015年8月21日解除。故自2015年8月22日起至秀水公司与唐人街公司实际腾退之日止，秀水公司应参照双方租赁合同约定的房屋租金标准支付房屋占有费。民族园公司主张2015年8月22日至实际腾退之日止的房屋占用费，地上部分面积100389.06平方米按照每天每平方米1.3474元的标准计算，地下部分面积24921.25平方米，按照每天每平方米0.8096元的标准计算，不高于双方《租赁合同》约定的房屋租金标准，本院对此不持异议，对民族园公司主张的该部分房屋占用费予以支持。因民族园公司确认2015年8月后已收到相关费用共计31086415.12元，所以上述费用应从其主张的上述请求中予以扣除。另，对于秀水公司关于诉讼时效的抗辩，因民族园公司已提供证据证明其持续向秀水公司主张权利，所以该抗辩理由不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款和第二款、第一百五十条第一款第五项的规定，判决如下：一、秀水投资有限公司、北京唐人街物业管理有限公司于本判决生效后三十日内将中华民族园南园云南景区全部房屋、场地腾退交付给北京中华民族园有限公司；二、秀水投资有限公司于本判决生效后七日内向北京中华民族园有限公司支付自2008年8月18日至2015年7月17日的租金共计210072974.44元；三、秀水投资有限公司于本判决生效后七日内分别按照地上部分面积100389.06平方米，每天每平方米1.3474元的标准，地下部分面积24921.25平方米，每天每平方米0.8096元的标准，向北京中华民族园有限公司支付自2015年7月18日至实际腾退之日止的租金和房屋占用费（最终计算金额时应扣除北京中华民族园有限公司已收到的31086415.12元）；四、驳回北京中华民族园有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元（北京中华民族园有限公司已预交），由秀水投资有限公司负担（于本判决生效后七日内给付北京中华民族园有限公司）。案件受理费1921439.74元（北京中华民族园有限公司已预交），由秀水投资有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 刘建刚审 判 员 周 易审 判 员 龚勇超二〇一八年七月二日法官助理 吴可加书 记 员 张晓华