浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终738号 上诉人（原审原告）：杭州圣河科技有限公司。住所地：浙江省杭州市滨江区西兴街道聚园路****主楼****。统一社会信用代码：91330108MA27XFHR7B。 法定代表人：冯镜浩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑关军、范晓，浙江吴山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江友诚控股集团有限公司。住。住所地：浙江省杭州市滨江区长河街道滨康路********一社会信用代码：913301087620417493。 法定代表人：徐有忠。 委托诉讼代理人：张爱国，上海建纬（杭州）律师事务所律师。 上诉人杭州圣河科技有限公司（以下简称圣河科技公司）因与被上诉人浙江友诚控股集团有限公司（以下简称友诚控股公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市滨江区人民法院（2017）浙0108民初2604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2016年4月8日，友诚控股公司（甲方）和杭州海创生物医药科技园有限公司（以下简称海创公司）（乙方）就甲方现有的资源拟打造“杭州高新区海外高层次人才创新创业基地（医疗器械加速器基地）”的规划和运营事项，达成合作内容，签订了《合作框架协议》。《合作框架协议》第一条约定：甲方以现有资源位于杭州市滨江区××路××号投资兴建的一期三幢房产（1号楼4999.01平方米，2号楼9862.36平方米，3号楼8392.75平方米，合计23254.12平方米）作为载体与乙方合作，授权乙方对（医疗器械加速器基地）进行规划和运营。《合作框架协议》第三条约定：双方确定合作期限自双方签字之日起计算，期限为11年。《合作框架协议》第六条约定：乙方指定圣河科技公司与入驻基地内的公司签订租赁协议及物业管理。圣河科技公司享有的权利义务与甲方另行签订协议，圣河科技公司同时承担与甲方合作中相应的职责和权利及法律责任。2016年6月27日，圣河科技公司（乙方）和友诚控股公司（甲方）签订《租赁合同》。《租赁合同》第一条约定：本合同中租赁房屋位于杭州市滨江区××路××号，为友诚控股公司合法所有的物业。包括办公楼1幢，1号楼交付给乙方的实际租赁面积以双方签字的交付单为准。厂房2幢，其中2号楼面积为9862.36平方米，3号楼面积为8392.75平方米。门卫房2间，面积为105.61平方米。《租赁合同》第三条约定：租赁期为11年，起始日为2016年6月15日，终止日为2027年6月14日，计租日期为2017年3月15日（其中，1号楼及门卫房的计租日以双方签字的交付单日期加6个月的免租期为实际计租日，2号楼的计租日为2017年7月1日）。起始日与计租日之间的时间为免租期。从合同签订之日起，乙方即拥有对外签订租赁合同的权利，并积极开展工作。双方同意分批交付该租赁物，剩余1号楼（按实际面积交付）和2号楼、3号楼及门卫房根据双方确定的进度交付，但最晚不应迟于2016年9月30日。在甲方向乙方交付该物业时，甲乙双方应办理该租赁物的附属设施及钥匙的移交手续，办理租赁物交割单，具体租赁期一交割单为准。《租赁合同》第四条约定：甲方应向乙方交纳的该租赁物的租金及其他费用的标准为：0.8元／平方米／天（含税价）。免租期结束后前三年租金保持不变，第四年起每三年租金及其他费用递增9%。乙方按约支付租金，甲方提供符合法律规定的发票交付给乙方，乙方逾期支付租金的，则乙方应按逾期天数另外支付一倍的房屋日租金作为向甲方支付的逾期付款违约金，以此类推。《租赁合同》第五条约定：乙方需支付一个月的租金作为履约保证金。双方签约后约一个月内支付70%，获得政府批复后5天内支付剩余30%（该保证金根据实际交房面积计算）。《租赁合同》第六条约定：乙方在租赁期间内应按时支付水、电费及其他费用。甲方同意全部交付后将租赁物内的物业管理交由乙方全权负责。《租赁合同》第八条约定：甲方同意乙方转租，转租合同的终止日期不得超过本合同规定的终止日期；转租合同内容不得超越本租赁合同，转租合同不得扩大受转租人的权利，受转租人应当履行乙方在本合同中约定的义务。乙方转租的企业及合同需在甲方备案。《租赁合同》第九条约定：变更或解除本合同的，要求变更或解除合同的乙方应向另一方书面提出。因变更或解除合同，使一方遭受损失的，除本合同规定可免责外，应由另一方负责赔偿损失。《租赁合同》第十条约定：在租赁期限内，甲方擅自退租或因甲方违约导致合同解除的，合同履行时间在第6-10年之内，甲方应支付相当于当年度2个月的租金给乙方作为违约金。《租赁合同》第十一条约定：乙方逾期支付房屋租金30天以上的，甲方有权单方解除合同，视为乙方中途擅自退租，乙方需按第十一条（二）承担违约责任。如果甲方选择继续履行合同，乙方应按照逾期期间应付租金的双倍给甲方作为补偿。2016年7月21日，圣河科技公司（甲方）和浙江浙信医药有限公司（以下简称浙信公司）（乙方）签订《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》第一条约定：甲方同意将坐落于杭州市滨江区××路××号××幢的房屋租赁给乙方使用，租赁区域面积为8644平方米。第二条约定：租赁期限自2016年8月1日起至2022年7月30日止。乙方从2016年8月1日开始缴纳房租和水电费。第三条约定：乙方同意按日租金1.2元／平方米／天的价格（含税），计算后该房屋每月的租金为315506元，其中，2016年8月1日至2017年4月30日租金优惠价946518元，乙方从8月1日开始缴纳房租和水电费。双方同意本合同租金采取预付方式，在合同签订后应在三天内交纳一个月房租的租房保证金和九个月的房租（合计1262024元）。2016年8月12日，圣河科技公司通过网上银行转账的方式向友诚控股公司支付保证金143000元。2016年8月30日，浙信公司向圣河科技公司支付一个月房租的租房保证金和九个月的房租共1262024元。2016年10月12日，友诚控股公司向圣河科技公司发函，称圣河科技公司与友诚控股公司签订的《租赁合同》因特殊原因提前终止。2016年10月14日，友诚控股公司将圣河科技公司已经支付的保证金退回圣河科技公司。另，圣河科技公司为促成杭州高新区海外高层次人才创新创业基地建设等，圣河科技公司作为委托方之一委托杭州环保科技咨询有限公司评估，支付了12000元费用。2017年5月18日，圣河科技公司提起诉讼，请求判令：友诚控股公司赔偿圣河科技公司经济损失9116812元；2、诉讼费由友诚控股公司承担。 原审法院认为：圣河科技公司、友诚控股公司于2016年6月27日签订的《租赁合同》是双方真实的意思表示，合同签订之日即生效，对合同当事人具有约束力，双方应当遵守诚实信用原则，按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案主要的焦点在于友诚控股公司对导致合同解除是否存在过错，以及赔偿损失的数额。友诚控股公司于2016年10月12日向圣河科技公司发函解除合同，并未明确解释解除合同的原因，仅笼统表述为“现因特殊原因”。庭审中友诚控股公司称解除合同的依据主要有：圣河科技公司迟延且未足额支付履约保证金、圣河科技公司转租内容超越《租赁合同》且并未向友诚控股公司备案等。原审法院认为，《租赁合同》第五条约定了保证金的数额及交付时间，圣河科技公司虽然逾期十余天支付保证金，但是友诚控股公司并未催告；友诚控股公司庭审中称对该“一个月的租金”的理解与圣河科技公司存在出入，但是友诚控股公司也未在收到圣河科技公司转账款项143000元时提出任何异议。退一步讲，即使圣河科技公司未足额支付保证金或逾期缴纳保证金，因《租赁合同》仅约定了圣河科技公司逾期支付房屋租金30天以上友诚控股公司享有单方解除权，并未对逾期支付保证金约定单方解除权，故友诚控股公司对于圣河科技公司逾期支付保证金的行为无约定解除权。同时，支付保证金非圣河科技公司在《租赁合同》中的最主要的义务，迟延履行也不会致使合同根本目的无法实现，故不属于法定解除的情形。关于圣河科技公司将房屋转租给浙信公司的备案问题，合同约定圣河科技公司有转租的权利以及转租要向友诚控股公司备案，然而双方并未约定备案是与次租赁人转租合同有效的必要条件，双方也未约定“如未经备案”则友诚控股公司作为出租人有合同解除权等，故不管圣河科技公司是否已经将其转租情况向友诚控股公司备案，友诚控股公司均不享有约定解除权，故友诚控股公司解除《租赁合同》没有合同和法律上的依据。综上，双方的合同系因友诚控股公司违约而解除，友诚控股公司应当赔偿圣河科技公司的损失。对于圣河科技公司的损失，首先圣河科技公司与友诚控股公司之间的《租赁合同》“第十条3”中约定“在租赁期限内，甲方擅自退租或因甲方违约导致合同解除的，合同履行时间在第6-10年之内的，甲方应支付相当于当年度2个月的租金给乙方作为违约金”，该条款限定了解约时间发生在“合同履行时间在第6-10年之内”的违约金适用情形，而本案的合同解除发生在合同签订后的当年内，故该违约金条款不适用于本案圣河科技公司损失的赔偿。其次，双方之间的《租赁合同》第三条第（一）项约定圣河科技公司与友诚控股公司签订之日起圣河科技公司即拥有对外签订租赁合同的权利，可见友诚控股公司对圣河科技公司通过转租房屋获取租金差价应有所预见。再次圣河科技公司已提供其与浙信公司之间的《房屋租赁合同》，圣河科技公司的租金差价损失客观存在，故对于圣河科技公司的可得利益损失，予以支持。对于损失的金额，圣河科技公司主张的按照圣河科技公司与浙信公司的《房屋租赁合同》及圣河科技公司与友诚控股公司的《租赁合同》6年租金差价来计算，原审法院认为《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。圣河科技公司在履行和浙信公司的《房屋租赁合同》期间，需要支出相应人员工资、税收、管理费用等成本，同时还可能面临履行合同过程中的其他不稳定因素和风险。且友诚控股公司系在免租期内提出解除合同，圣河科技公司在与友诚控股公司解除《租赁合同》后仍可继续寻求与第三方的新的合作机会，结合圣河科技公司为履行圣河科技公司与友诚控股公司之间的《租赁合同》支出的费用、未来可预期收益、友诚控股公司的违约情况等，酌定为608080元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，于2017年11月23日判决：友诚控股公司于判决生效之日起七日内支付圣河科技公司损失赔偿款608080元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75618元，由圣河科技公司负担70574元，友诚控股公司负担5044元。 宣判后，圣河科技公司不服，向本院提起上诉称：原审法院对圣河科技公司诉请的911万元损失仅判决支持608080元，远远低于圣河科技公司的可得利益损失，有失公平。一、原审只赔偿608080元的三项理由均不成立。圣河科技公司基本上是个中介关系，除租赁前期工作外，无多少实质性义务需要履行，圣河科技公司在与浙信公司签订《房屋租赁合同》后主要义务基本上已经完成，无需承担其他过多的工资和管理成本。圣河科技公司与浙信公司已经签订了《房屋租赁合同》，且浙信公司在合同签订后已经依约支付了一个月的保证金和九个月的租金，合同已经开始履行。浙信公司的履约意识和履行能力都是很强的。友诚控股公司是否在免租期内解除与其过错程度及圣河科技公司的可得利益损失没有任何关系，在免租期内也并非是友诚控股公司可以解除的理由。友诚控股公司解除租赁合同后圣河科技公司就不可能再与第三方合作打造第二个杭州高新区海外高层次人才创新创业基地（医疗器械加速基地）。二、原审适用法律错误，裁判不当。圣河科技公司在本案中已经就友诚控股公司违约而会给圣河科技公司造成可得利益的损失承担了举证责任。3号楼8466平方米6年的租金差价就是圣河科技公司的可得利益损失。圣河科技公司也认可在计算可得利益损失时应适当扣除相应的利益和成本，但原审扣除的部分高达8508732元，实际获赔仅为圣河科技公司损失额的6.7%，显然是不公平的。请求二审法院：一、撤销原判，二、判令友诚控股公司增加可得利益损失8508732元；三、一、二审诉讼费由友诚控股公司承担。 上诉人圣河科技公司在二审中未提交新证据。 被上诉人友诚控股公司在二审中辩称：一、一审判决认为“原告（上诉人）在履行和浙信公司的《房屋租赁合同》期间，需要支出相应人员工资、税收、管理费用等成本，同时还可能面临履行合同过程中的其他不稳定因素和风险。且被告系在免租期内提出解除合同，原告在与被告解除《房屋租赁合同》后仍可继续寻求与第三方的新的合作机会。结合原告为履行原被告之间《租赁合同》支出的费用、未来可预期收益、被告的违约情况等”，酌定判决友诚控股公司支付圣河科技公司608080元，理由充分，判决结果公平、合理。圣河科技公司的上诉理由不能成立。1、圣河科技公司在履行其与浙信公司《房屋租赁合同》期间，需要支出相应人员工资、税收、管理费用等成本。圣河科技公司单纯以其与浙信公司《房屋租赁合同》中约定的租金和其与友诚控股公司《租赁合同》约定的租金的差价计算可得利益损失显然是错误的。2、圣河科技公司与浙信公司的《房屋租赁合同》在履行过程中面临其他不稳定因素和风险，这是客观存在的。《租赁合同》第二条就明确：租赁物作为“杭州高新区海外高层次人才创新创业基地（海创医疗器械园区）”使用。而根据政府的批复文件（见一审原告证据7），设立“海创医疗器械园区”是为了引进医用软件企业和医疗器械生产企业。而根据浙信公司的工商登记材料，其是一家医疗器械销售企业，不具备生产医疗器械的资格，也就是说不符合入园条件。圣河科技公司租赁房屋是有特定用途的，必须用于经营“杭州高新区海外高层次人才创新创业基地（海创医疗器械园区）”，对入园企业的经营范围是由要求的，但在浙信公司《房屋租赁合同》对此并没有约定，双方很可能会对此产生争议。也许这是圣河科技公司未将该合同向友诚控股公司备案的原因。《房屋租赁合同》约定从2016年8月1日开始缴纳房租，但此时友诚控股公司尚未将物业交付给圣河科技公司（合同约定的最迟交付时间伟2016年9月30日）。所以，该份合同尚不具备履行的条件。3、一审判决认为“被告系在免租期内提出解除合同，原告在与被告解除《租赁合同》后仍可继续寻求与第三方的新的合作机会”。这种说法是合情合理、于法有据。首先，免租期内就解除合同，此时圣河科技公司投入非常少，也有充分的时间寻找新的合作方，如果像圣河科技公司所说，项目真的好，完全可以找到新的合作伙伴，获得同样的利益；其次，根据圣河科技公司在一审提供的证据，其为了获得政府批准设立“杭州高新区海外高层次人才创新创业基地（海创医疗器械园区）”，支出的仅仅是委托第三方出具《项目节能报告》的12000元。其完全有可能另找合作方重新打造医疗器械加速基地，前期所做的招商引资（如果有的话）工作也不会白费。二、一审判决适用法律正确，判决结果公平合理。9116812元是圣河科技公司与浙信公司合同完全履行的可得收益，并非其损失。根据前述内容，该份合同是否得到履行具有很大不稳定因素和风险。而圣河科技公司可以证明的实际损失只有12000元。如果圣河科技公司的一审请求得到支持，意味着在合同尚未开始履行时，圣河科技公司12000元的投入，获得超过900万元的收益，这才是不公平的；其次，友诚控股公司在解除合同后，并没有与浙信公司或其他承租人签订租赁合同而获益，友诚控股公司因违约已经承担责任，这是公平合理的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人友诚控股公司在二审中未提交新证据。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实除原审认定的“《租赁合同》第九条约定：变更或解除本合同的，要求变更或解除合同的乙方应向另一方书面提出”应为《租赁合同》第九条约定：变更或解除本合同的，要求变更或解除合同的一方应向另一方书面提出外，其余与原审判决认定的事实一致，予以确认。 本院认为，友诚控股公司与圣河科技公司于2016年6月27日签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。本案中，对于原审认定上述《租赁合同》因友诚控股公司违约而解除，并判决友诚控股公司应向圣河科技公司承担违约责任，友诚控股公司未提出上诉，本院予以确认。二审争议焦点在于友诚控股公司应赔偿圣河科技公司的经济损失数额。圣河科技公司在本案中诉请主张的经济损失9116812元系友诚控股公司与圣河科技公司《租赁合同》约定的租金与圣河科技公司与浙信公司《房屋租赁合同》约定的租金差价，即圣河科技公司所主张的可得利益损失。对于友诚控股公司在免租期内即单方提前解除合同的违约责任，在其与圣河科技公司签订的《租赁合同》中未作出约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”圣河科技公司在本案中简单地以两份租赁合同的租金差价作为可得利益损失缺乏依据，两份合同在租赁面积、租赁时间等上均不一致，缺乏可比性和参照性，且友诚控股公司在与圣河科技公司订立合同后不久即提出解除合同，时间上较短，结合考虑友诚控股公司在订立合同时可能预见到的损失情况，原审酌情判决的608080尚属合理范围。圣河科技公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定基本事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费71361元，由杭州圣河科技有限公司负担（杭州圣河科技有限公司已向本院预缴上诉案件受理费75618元，杭州圣河科技有限公司应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费4257元）。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 盛 峰 审判员 毕克来 二〇一八年七月十三日 书记员 袁其伟