安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书(2015)包民一初字第01889号原告：合肥旭滨房地产开发有限公司，住所地合肥市庐阳区。法定代表人：林中，该公司董事长。委托代理人：季必林，安徽安泰达律师事务所律。被告：董选保，男，汉族，1984年11月20日出生，住安徽省巢湖市庐江县。被告：许雪，女，汉族，1989年1月2日出生，住安徽省巢湖市庐江县。合肥旭滨房地产开发有限公司（以下简称：旭滨公司）与董选保、许雪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理后，依法由审判员阮怀祥适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告旭滨公司委托代理人季必林、被告董选保、许雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旭滨公司诉称：2013年5月14日，双方签订了一份《定金合同》，董选保、许雪预购买我方的旭辉御府13幢2602室房屋，共计77.83平方米并支付了20000元的定金。以后，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：董选保、许雪购买旭辉御府26幢2602室房屋，合同价605840元，董选保、许雪于2013年5月31日支付首付房款181840元，剩余424000元房款，办理按揭贷款，并在《补充协议》中约定：被告提供银行按揭贷款，在房屋小产权证没有办妥之前由原告提供担保；在担保期限内，若非原告原因导致原告承担担保责任的，被告应在10内向原告清偿所发生的全部款项，并承担全部款项的10%的资金占用费，否则原告有权选择以下方法处理，1.出卖人选择继续履行合同的，买受人按逾期应付款额的日万分之一向出卖人支付逾期期间的违约金；2.出卖人选择单方面解除本合同的，买受人除应向出卖人支付出卖人代为向银行偿付的违约金及其他费用外，还应向出卖人支付总房款的10%作为违约金。合同签订后，被告按照合同约定支付了房屋首付款，并在光大银行办理房屋按揭贷款。交房时，被告尚未办理产权证和抵押权登记，也未按月缴纳房屋贷款，导致光大银行直接在原告提供的保证金账户中直接扣除了贷款总额及利息共计429625.4元，导致原告承担了担保责任。现起诉要求，解除双方签订的《商品房买卖合同》；董选保、许雪向我单位返还代为支付银行贷款10933.6元人民币；董选保、许雪支付违约金60584元；董选保、许雪承担本案全部诉讼费用。董选保、许雪辩称：1.同意解除合同，因为资金困难，自2014年8月至今未偿还房屋贷款是事实；2.我方已经支付首付款部分和按揭贷款应当计入已付款；3.违约金过高，要求降低；4.自愿承担案件受理费。经审理查明：2013年6月4日，董选保、许雪(买受人)与旭滨公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的合肥市滨湖新区旭辉御府13栋2602室房屋，建筑面积77.83平方米，合同价605840元；买受人在2013年5月31日前首付房款181840元，剩余房款424000元办理按揭贷款；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按应累计付款的10%向出卖人支付违约金；出卖人应当在2014年12月31日前，将符合本合同约定并取得该商品房《建设工程规划许可证》（正本）的商品房交付买受人使用。双方在合同附件四中约定：买受人应在签订本合同后3天内向银行提供办理按揭贷款所需的全部资料，并在签订本合同7天内前往银行及房地产管理部门办理有无贷款手续，否则买受人应向出卖人支付买房款的10%作为违约金；买受人提供银行按揭贷款，在房屋小产权没有办妥之前，由出卖人提供担保；在担保期内，发生非出卖人的原因导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人承担责任后10日内向出卖人清偿所发生的全部款项；出卖人选择解除合同的，买受人除应向出卖人支付出卖人代为向银行偿付的违约金及其他费用外，还应向出卖人支付总房款10%的违约金。双方还对其它事项进行了约定。合同签订后，董选保、许雪按照合同约定支付了首付款181840元，并在中国光大银行合肥阜阳路支行办理按揭贷款。但到交房时间后，董选保、许雪因自身经济困难未继续办理产权证和抵押登记，也未能按时支付每月的按揭贷款，导致银行直接从旭滨公司提供的保证金账户直接扣划了贷款总额和利息429625.4元从而承担了担保责任。该款中，包括四期按揭款10933.6元。以上事实，有旭滨公司提供的《商品房买卖合同》、《个人贷款合同》、《关于代偿董选保住房按揭贷款证明》等及双方当事人的当庭陈述在卷，本院予以确认。本院认为：旭滨公司与董选保、许雪签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。依法签订的合同具有法律效力。双方均应依约履行。旭滨公司诉请解除合同，董选保、许雪表示同意解除，并不违反法律规定，本院予以准许。董选保、许雪未按合同约定支付购房款，违反了合同约定，应依据合同的约定支付违约金。但是双方合同约定按房屋总价款的10%支付违约金，本院认为过高，应予调整，本院酌定按房款总价支付购房的5%支付违约金。即605840×5%=30292元，合同解除后，旭滨公司应返还董选保、许雪已付购房款181840元。另外，旭滨公司代董选保、许雪偿还的贷款10933.6元，应由董选保、许雪承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，第九十七条，一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除合肥旭滨房地产开发有限公司与董选保、许雪签订的《商品房买卖合同》；二、董选保、许雪支付合肥旭滨房地产开发有限公司违约金30292元；三、董选保、许雪支付合肥旭滨房地产开发有限公司代为支付银行贷款10933.6元；四、合肥旭滨房地产有限公司返还董选保、许雪购房款181840元；上述二、三、四项合计，合肥旭滨房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还董选保、许雪140614.4元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回合肥旭滨房地产有限公司其他诉讼请求。本案由原告预交案件受理费1688元，减半收取844元，由董选保、许雪负担，随上述款项一并扣付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  阮怀祥二〇一五年八月四日书记员  袁 野附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实由责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。