四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终6861号 上诉人（原审原告）：王正良，男，汉族，1972年11月15日出生，住四川省仁寿县。 上诉人（原审原告）：刘芳，女，汉族，1972年1月6日出生，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：王正良，男，汉族，1972年11月15日出生，住四川省仁寿县。 被上诉人（原审被告）：四川佳年华置地有限责任公司，住所地：四川省成都市金牛区蜀汉路359号10幢1-6楼。 法定代表人：邢新生，总经理。 委托诉讼代理人：胡亮，四川拓越律师事务所律师。 上诉人王正良、刘芳因与被上诉人四川佳年华置地有限责任公司（以下简称佳年华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都市双流区人民法院（2017）川0116民初9090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 王正良、刘芳上诉请求：1、判令佳年华公司支付王正良、刘芳人民币71380元（产权证违约金61380元，会所违约金10000元）；2、诉讼费及上诉费用由佳年华公司承担。 上诉事实和理由：王正良、刘芳与佳年华公司于2010年11月29日签订了空港晶座3栋1单元1307室的商品房买卖合同。①合同第三条载明所购商品房总价为陆拾陆万元整；②合同第十九条第一项载明了办理产权登记的违约日期为：2013年6月1日；③合同第十九条第二款第二项第二节规定了违约的赔偿细则：出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。④产权证于2015年12月17日才由双流区房管局签发。故请求法院判令被上诉人支付61380元（2013年6月1日-2015年12月17日时间段930天的违约金：930×66万×1/10000）；佳年华公司销售商品房时承诺1栋售楼部将来将作为小区业主的会所，这点在合同第十一条第二款第六项即有体现：2012年6月1日前会所达到使用标准。而事实是：从交房至今已是五年有余，会所仍未开放。虽然会所归开发商所有，有处置权，但也得遵循合同约定，保证业主会所使用功能的基础上合理处置。而今小区没有活动健身之所，还得跑到其他地方去活动健身，基于佳年华公司违约行为，请求法院判令佳年华公司支付王正良、刘芳10000元的会所违约金。 王正良、刘芳先后于2015年5月30日及2017年5月23日两次向佳年华公司发函主张权益，而佳年华公司代表辩称没有收到2015年的函，据事实是王正良、刘芳在2015年5月30日通过邮政快递向佳年华公司发送了权益主张函。证据有五：发函单、函件内容、函件内容保存的电子版本（有初始建档时间及原始资料），发函时手机照片存档（有拍摄时间等原始资料），揽件人出具的收发证明（目前揽件人仍在岗）。而王正良、刘芳清楚记得，在2015年发出函件不久就收到佳年华公司打来的电话，要王正良、刘芳放心，待小区业主产权都下来，公司一定会按合同约定统一来办理相关违约赔付。当时选择2015年5月30日发函主张权益，也就是担心过了两年的权益主张期，所有这些都足以证明王正良、刘芳在权益有效期内向佳年华公司主张了权益，且时间也得从2013年6月1日起算。佳年华公司辩称违约金比例过高，此合同是作为主导地位的佳年华公司拟定，是佳年华公司当时意愿的真实体现，并以文字合同条款方式呈现，具有法律约束力和保障力。佳年华公司在拟定和签订合同时已经选择了约定一方向对方支付一定数额的违约金。再者，佳年华公司请求减少违约金与理不符，合同还没有履行完毕，属于违约。佳年华公司请求法院调减违约金，这就力证了佳年华公司明知自己违约。请求二审法院依据法律，合同秉公判决。 佳年华公司答辩称：佳年华公司并未收到2015年的函，佳年华公司认可收到2017年的函。关于承担违约金的问题，佳年华公司认为违约金过高，故请求法院予以调减，综上，请求二审法院维持原审判决。 王正良、刘芳向一审法院起诉请求：判令佳年华公司支付王正良人民币71380元（逾期办理房屋所有权证违约金61380元，会所违约金10000元）。 一审法院认定事实：王正良、刘芳、佳年华公司于2010年11月29日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》（以下简称“补充协议”），约定王正良以660000元的价格购买佳年华公司开发的空港晶座小区3幢1单元13楼1307号房屋一套；佳年华公司应当在2012年6月1日前向王正良、刘芳交付该商品房，王正良、刘芳委托佳年华公司代交专项维修基金、契税、法律法规、政策规定的应当由王正良、刘芳承担的相关费用（包括但不限于登记费、交易手续费等）。佳年华公司承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：会所2012年6月1日达到使用条件。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：1、买受人允许出卖人再予完善；2、如果逾期三个月未能完善的，则由出卖人赔偿买受人直接经济损失。还约定佳年华公司应当在2013年6月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，同时约定，王正良、刘芳同意委托佳年华公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因佳年华公司的责任，王正良、刘芳未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，佳年华公司按日计算向王正良、刘芳支付已付款万分之一的违约金。补充协议约定，王正良、刘芳委托佳年华公司办理合同项下房屋的房屋权属转移登记……上述委托为无偿委托；王正良、刘芳须根据佳年华公司的要求出具办理上述事项的委托书并全力配合佳年华公司开展办证工作；在合同约定的房屋交付期限届满前，王正良、刘芳须主动向佳年华公司提交相关资料……支付按政府规定应由王正良承担的维修资金和办理房屋权属转移所需的各种税、费并提供全部代办资料。否则，由此导致的不能及时办理房屋权属转移登记的后果由王正良、刘芳自行承担；佳年华公司在王正良、刘芳交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，协助王正良、刘芳办理房屋所有权证。合同签订后，王正良、刘芳按约向佳年华公司支付了购房款659601元，2012年10月11日王正良、刘芳向佳年华公司支付契税、维修基金、产权登记费、国土分户费等，佳年华公司向王正良、刘芳交付了案涉房屋。“空港晶座”楼盘3幢已办理房屋所有权初始登记，成都市双流区不动产登记中心于2015年9月25日受理王正良、刘芳案涉房屋的转移登记申请，于2015年9月28日完成房屋所有权登记。 2017年5月23日，王正良、刘芳向佳年华公司邮寄一份《关于要求支付房屋违约金的函》，要求佳年华公司支付案涉房屋逾期办理房屋所有权证的违约金。庭审中，佳年华公司陈述其于2017年5月24日收到该函。 此外，《不动产登记暂行条例》于2017年3月1日施行；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各项土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记簿证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。 一审法院认定以上事实有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》、缴纳契税等收款收据、销售不动产统一发票、《关于要求支付房屋违约金的函》以及王正良、刘芳、佳年华公司双方的当庭陈述等证据在案佐证。 一审法院认为，王正良、刘芳与佳年华公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议及附件》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点在于：1、佳年华公司是否违约及应否承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任；2、王正良、刘芳诉请的逾期办理房屋所有权证书违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高及是否超过诉讼时效）；3、王正良、刘芳诉请的未建成会所违约金是否成立。一审法院根据所查明的案件事实，综合评判如下：1、关于佳年华公司是否应当承担逾期办理房屋所有权证书的额违约责任的问题。一审法院认为，首先，佳年华公司协助王正良、刘芳取得案涉房屋的房屋所有权证书系佳年华公司的附随义务。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋买卖合同自佳年华公司与王正良、刘芳签订时生效，但房屋的所有权应当自办理房屋过户手续后才转移到王正良、刘芳。由于办理房屋所有权证所需要的有关的证明文件需要佳年华公司提供，如果佳年华公司未向权属登记机关提交文件则房屋产权证实际无法办理。因此佳年华公司有协助王正良、刘芳取得案涉房屋所有权证书的义务。其次，补充协议第四条“关于权属办理的特别约定”虽约定为无偿委托，但佳年华公司作为案涉房屋的出卖人，其上述办理房屋所有权转移登记是与王正良、刘芳签订的《商品房买卖合同》之内的合同义务。该义务是否履行直接影响《商品房买卖合同》的合同目的是否得以实现，故不能完全将委托关系从案涉买卖合同中剥离，并且佳年华公司为王正良、刘芳办理房屋所有权登记的义务以及相应的违约责任已在《商品房买卖合同》中予以明确，故不应将房屋所有权转移登记义务独立作为委托关系进行审查。但佳年华公司并未在约定的期限内协助王正良、刘芳办理相关的房屋权属证书，综上，王正良、刘芳诉请佳年华公司承担迟延办理房屋所有权证的违约责任具有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。 王正良、刘芳诉请的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高及是否超过诉讼时效）。关于王正良、刘芳主张违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。一审法院认为，因王正良、刘芳、佳年华公司双方签订的《商品房买卖合同》约定，王正良、刘芳同意委托佳年华公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因佳年华公司的责任，王正良、刘芳未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，佳年华公司按日计算向王正良、刘芳支付已付款万分之一的违约金。根据合同约定，佳年华公司应当在2013年10月11日前办理完毕房屋所有权证书，其违约金的诉讼时效应当从合同约定的期限届满之次日开始计算。成都市双流区不动产登记中心于2015年9月25日受理王正良、刘芳案涉房屋的转移登记申请，于2015年9月28日完成房屋所有权登记。2017年5月23日，王正良、刘芳向佳年华公司邮寄一份《关于要求支付车位违约金的函》，要求佳年华公司支付案涉房屋逾期办理房屋所有权证的违约金。佳年华公司于2017年5月24日收到该函。2017年9月14日，王正良、刘芳向一审法院提起诉讼，其在2013年10月12日至2015年5月23日期间的违约金已经超过诉讼时效，对该期间的违约金一审法院不予支持。佳年华公司辩称王正良、刘芳要求违约金的部分时间段诉讼时效已经过的抗辩理由成立，一审法院予以采纳。 对于王正良、刘芳主张佳年华公司给付逾期办理房屋所有权证违约金61380元的问题。一审法院认为，因补充协议约定“佳年华公司在王正良、刘芳交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，协助王正良、刘芳办理房屋所有权证”，王正良、刘芳于2013年10月11日履行完毕补充协议所约定的全部义务，而王正良、刘芳主张2013年10月12日至2015年5月23日期间的违约金已经超过诉讼时效，故违约金应当从2015年5月24日开始计算。 同时，《商品房买卖合同》虽约定迟延办证佳年华公司需按日向王正良、刘芳支付已付款万分之一的违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而王正良、刘芳并未举证证明其损失的额大小，一审法院兼顾合同履行情况、佳年华公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为818元为宜。 王正良、刘芳诉请的未建成会所违约金是否成立。根据《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：会所2012年6月1日达到使用条件。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：1、买受人允许出卖人再予完善；2、如果逾期三个月未能完善的，则由出卖人赔偿买受人直接经济损失”。一审法院因王正良、刘芳并未举证证明其直接损失的额大小，王正良、刘芳的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，王正良、刘芳、佳年华公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，佳年华公司未在约定时间内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记，应依约承担违约责任，结合本案情况，一审法院酌情支持818元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、地一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下：一、四川佳年华置地有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付王正良、刘芳逾期办理房屋所有权证违约金818元；二、驳回王正良、刘芳的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费792元，由四川佳年华置地有限责任公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 王正良、刘芳在二审中提交了以下证据：1.发函快件照片；2.影像文件信息；3.揽件人证明复印件；4.房产证复印件。王正良拟以上述证据证明其在诉讼时效期间内向佳年华公司主张权利。 佳年华公司发表质证意见称：1、邮单上没有邮戳和收件人的签章，佳年华公司对邮单的真实性不予认可；2、对照片的真实性持有异议，因为不能提供原始载体的信息；3、关于快递员的身份信息，佳年华公司对其合法性不予认可，且证人并未出庭，证言不应采信；4、佳年华公司对房屋产权证信息的真实性、合法性无异议，但与本案无关。 本院经审查认为：关于王正良提交的发函快件照片系EMS邮单，该邮单上并未加盖邮戳、寄件人一栏签署的交件时间仅标注“5月30日”并未载明何年交件，内件品名也未载明具体函件的名称，且王正良也未能提交其他证据证明该邮件揽收时间，故不能达到其证明目的。关于其提交的影像文件信息，显示的系该邮单照片的拍摄时间、尺寸、拍摄设备和保存路径，但王正良自述拍摄设备HUAWEIC199中已无该份照片。故本院认为，该照片已无原始储存设备以供比对，本院不予采信。关于其提交的向学珍的身份证复印件以及《证明》，属于证人证言，但向学珍并未出庭作证，也未提交其符合法律规定可以不出庭作证的相应证据。故本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（三）存有疑点的视听资料；（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；（五）无正当理由未出庭作证的证人证言”之规定，其提交的函件照片、影像文件信息、揽件人证明复印件本院不予采纳。关于其提交的房产证复印件，载明取得房屋权属证明的时间，但与本案诉争违约金的计算起止时间并无关联性，本院不予采纳。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人王正良的上诉请求与被上诉人佳年华公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：原审法院对逾期办证违约金的确定是否正确。 关于王正良上诉提出其起诉要求佳年华公司给付逾期办证违约金并未超过诉讼时效的问题。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。王正良认为其在2015年5月30日向佳年华公司主张过权利，但其在本案诉讼中提交的证据不能达到其该项证明目的，故本院对其提出诉讼时效并未超过的主张不予支持。关于王正良提出原审法院调减违约金不合理的问题，本院经审查认为，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释（二）》第二十九条第一款的规定，酌情调整违约金符合法律规定，本院予以确认。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1585元，由上诉人王正良负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 曹 洁 审判员 张卫敏 二〇一八年七月五日 书记员 龙春光