福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2014）丰民初字第3611号原告（反诉被告）福建省金爵房地产开发有限公司，���所地泉州市丰泽区。法定代表人ＸＸＸ，该公司董事长。委托代理人罗金圳、王坤，福建刺桐律师事务所律师。被告（反诉原告）郑紫经，男，1978年2月26日出生，汉族，住福建省永春县。委托代理人陈腾育、吴庆瑞，福建尚品律师事务所律师。原告福建省金爵房地产开发有限公司与被告郑紫经房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月1日立案受理后，被告郑紫经于2014年9月5日提出反诉，本院于2014年9月10日受理后，决定合并审理，将本案由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，于2014年11月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）福建省金爵房地产开发有限公司的委托代理人王坤、被告（反诉原告）郑紫经及其委托代理人陈腾育到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福建省金爵房地产开发有限公司诉称，被告于2012年5月30日与原告签订了一份《商铺租���合同》，编号为（闽）海商街租字第033号。合同约定被告向原告承租位于泉州市江滨北1号海景国际花园海商街B203号商铺，租赁建筑面积为251.6平方米、租金按照建筑面积计为：60元／平方米／月（不含税），月标准租金总额为15096元，租赁期限三年，由2013年1月1日起至2015年12月31日止。被告应于每月5号前一次性付清当月租金，同时原告予以被告一定的租金优惠，即2013年1月1日至2013年12月31日，月租金为7548元（打5折）；2014年1月1日至2014年12月31日，月租金为9058元（打6折）；2015年1月1日至2015年12月31日，月租金为10567元（打7折）。同时在合同期内，原告给予被告第一年6个月、第二年4个月、第三年3个月的免租优惠。该租赁合同还约定被告未按合同约定按期足额支付租金或其他费用的，每逾期1天，被告应按逾期未支付金额的千分之五向原告支付违约金及其他费用，直至���告实际付款日止。除此之外，上述租赁合同还对被告与原告之间的其他权利义务进行了约定。该合同签订后，原告按照约定将被告所承租商铺及附属设施、设备交付被告使用，但被告并未按照约定交付租金，从2013年8月至今被告租赁的B203商铺已拖欠原告8个月租金，被告因逾期支付租金应支付的违约金也未支付。原告多次书面催讨，被告却予以推诿。请求：1、解除原告与被告签订的编号为（闽）海商街租字第033号的《商铺租赁合同》；2、判令被告向原告支付自2013年8月1日起至2014年11月15日止的租金（B203商铺2013年8月至12月的租金为每月7548元，2014年从第5个月起按每月9058元计算租金）；3、判令被告向原告支付逾期支付租金应向原告支付的违约金（按商铺每月应付而未付金额的日千分之五计算，自商铺应付而未付之日起计算至被告付清租金之日止）；4、判令被告承担���案诉讼费用。被告郑紫经辩称，一、双方2012年5月30日签订的《商铺租赁合同》为无效的合同。原告出租给被告的商铺未取得“建设工程规划许可证”或即使取得了，该出租的商铺也是未按照“建设工程规划许可证”的规定所建设的房屋，属违法建筑。二、双方签订的《商铺租赁合同》实际上已终止。2012年8月份左右，原告将被告承租商铺周边的通道、阳台、窗户和公共卫生间改成了商铺另出租他人，严重影响了被告所承租商铺的通风、采光和通行，特别是天然气和排气的问题一直没有解决，该商铺已无法实现承租时的目的，于是被告向原告提出了退铺的申请，原告也同意该申请，至今该商铺的钥匙没有交给被告。三、根据《商铺租赁合同》第1.2条的约定：“商铺租赁建筑面积为251.6平方米，租金、管理费等相应费用，均按建筑面积计算”。但原告实际交付给被告���铺的建筑面积不到150平方米。如果法院认为被告要支付原告租金的话，被告请求按原告所交付的实际面积计算租金和物业管理费。四、原告存在违约行为。《商铺租赁合同》约定的：水、电、气、广告宣传、维修、维护等物业管理均无兑现。原告在招商时承诺的经营条件如：商铺的基础设施建设及配套的娱乐项目等均也无兑现，这一结果直接导致海商街的人流量严重不足，商户们生意惨淡。综上所述，双方签订的合同实际上已终止，原告交付的商铺与合同约定的不符，原告在履约中存在严重违约行为，被告根本无法使用商铺，因此原告的诉讼请求依法不能成立，应予以驳回。反诉原告郑紫经诉称，原、被告于2012年5月30日签订了《商铺租赁合同》，约定：由反诉原告向反诉被告承租商铺。反诉原告于2012年5月30日支付给反诉被告保证金30192元，同时也支付了租金和��业管理费。合同签订后，因反诉被告所交付的商铺格局和周围的情况已发生改变，无法实现反诉原告签订合同时已确定的经营餐馆的合同目的，因此反诉原告提出了退铺。客观上合同也未履行。根据合同的约定：商铺的建筑面积为251.6平方米，但反诉被告交付的商铺实际不到150平方米，如果要计算租金、物业管理费的应按实际面积计算。请求：一、确认原、被告于2012年5月30日签订的《商铺租赁合同》无效；二、判令反诉被告退还反诉原告30192元并按银行同期同类贷款利率计算支付自收取之日（2012年5月30日）至退还之日的利息。反诉被告福建省金爵房地产开发有限公司辩称，1、双方签订的商铺租赁合同是双方真实意思表示，合同内容合法，属于有效合同。反诉被告在签订合同时就将商铺交付给反诉原告使用，已经履行了合同约定义务。反诉原告请求确认合同无效无法得到支持。2、该商铺的面积为合同约定的面积。3、反诉原告要求退还保证金的请求不能得到法庭支持，因为反诉原告存在违约行为，其保证金不应退还给反诉原告。经审理查明，原告（反诉被告）福建省金爵房地产开发有限公司（甲方）与被告（反诉原告）郑紫经（乙方）于2012年5月30日签订了合同编号为（闽）海商街租字第033号的《商铺租赁合同》，约定原告将位于泉州市江滨北路一号海景国际花园海商街B203号商铺出租给被告使用。被告于合同签订当日向原告支付了保证金30192元并预付租金7548元，此后未再向原告支付租金。被告于2014年11月15日与原告签署交接单一份，双方共同确认该商铺已于当日由原告接收。以上事实，有原告提供的营业执照、组织机构代码证、（闽）海商街租字第033号《商铺租赁合同》，被告提供的身份证、收款收据，以及当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。双方当事人争议的焦点为：一、诉争租赁合同的效力问题；二、原告是否将租赁标的物交付被告使用；三、租赁标的物的租金计算标准为多少；四、双方哪一方存在违约行为以及应当相应承担的法律后果。关于焦点，原告认为，一、双方签订的租赁合同真实合法有效。二、原告在签订合同时就将租赁标的物交付被告。首先，被告在反诉状中主张原告交付的商铺面积不足并因此提出退铺，且双方达成租赁关系两年多，被告从未提出原告没有将商铺交付被告的异议，特别是在原告发出催缴单之后，被告也没有就交付问题提出异议，可知原告实际上已经将商铺交给被告使用。三、原告交付的商铺面积达到300多平方米，原告主张按照合同约定的面积251.6平方米计算租金应当得到支持。四、本案中原告并没有违约，被告存在拖欠租金及违约���的事实。原告已经将商铺交给被告使用，履行了合同约定的交付义务，但是被告除了支付一个月的租金之外，并没有履行支付后续租金的义务，按照合同约定以及法律规定，原告要求解除租赁合同的请求应当得到支持，且被告应向原告支付租金及违约金。原告相应提供证据1即建设工程规划许可证，以此证明本案诉争商铺已取得建设工程规划许可证的事实；证据2即（闽）海商街租字第033号《商铺租赁合同》，以此证明原、被告就房屋租赁事宜约定的权利义务内容；证据3即催缴商铺租金通知书、邮政特快专递详情单、特快专递邮件查询查单，以此证明原告于2014年1月7日、2014年3月7日、2014年4月7日、2014年5月21日分别向被告发出催缴商铺租金通知书；证据4即泉州市建设工程竣工验收备案证明书，以此证明本案诉争铺位所在的海商街已于2009年9月7日通过竣工验收并���2011年7月28日通过建设工程竣工验收备案，相关设施已配套到位；证据5即泉州市燃气输配有限公司工程竣工验收证书，以此证明诉争店铺所在的海商街已完成天然气管道的室外及室内安装，店家开通天然气须至燃气公司自行办理开户手续，但被告并未履行，未开通天然气的责任在于被告；证据6即泉州市房产测绘报告书、泉房权证（丰）字第2012208**号、20120869号、201220857号、201208**号房屋所有权证，以此证明本案诉争店铺的实际面积及已取得房屋所有权证的事实；证据7即泉州市公安消防支队建筑工程消防验收意见书（泉公消验（2009）第240号）、建设工程消防验收意见书（泉公消验字（2013）第0005号）及室内装修工程合格证明，以此证明海景国际花园城商业街已经通过消防验收。被告质证称：1、对规划许可证的真实性没有异议，对证明目的有异议，该商铺是否取得建筑许可，还应当结合红线图予以确定；2、对租赁合同的真实性没有异议，但该合同是无效合同；3、被告没有收到该催缴通知书，快递上记载的寄送情况是退回的；4、对是否竣工的事实不清楚，由法院确定；5、泉州市燃气输配有限公司工程竣工验收证书无法证明燃气已经接入店内；6、房产测绘报告书、房屋所有权证由法院认定；7、对消防验收意见书、室内装修工程合格证明的真实性无法确定，消防的验收时间为2013年，但原、被告签订合同及争议的时间是在2012年。关于焦点，被告认为，一、应当确认租赁合同无效。原告未按照建设工程规划许可证进行建筑，在被告租赁店铺的周围又增加了违法建筑，本案应当以建筑的整体来看，而不是针对出租的商铺来看该审批手续。二、原告并没有将出租的商铺交付被告。现场勘验中可看出出租的商铺属于毛坯房，且合同当中明文规定一旦交付就有签订交接手续，但原、被告并没有签订该手续。三、原告实际交付给被告商铺的建筑面积不到150平方米。如果法院认为被告要支付原告租金的话，应按原告所交付的实际面积计算，且租金标准应当降低。四、原告存在违约行为。《商铺租赁合同》约定的：水、电、气、广告宣传、维修、维护等物业管理均无兑现。原告在招商时承诺的经营条件如：商铺的基础设施建设及配套的娱乐项目等均也无兑现。被告相应提供证据1即平面图、招商手册、退铺申请、邮件记录、证明，以此证明出租的商铺系违法建筑，合同已实际上终止；证据2即名片，以此证明“杨晓森”系原告海商街项目的负责人，其代表原告负责海商街的具体工作。原告质证称：1、对平面图、招商手册、退铺申请、邮件记录、证明的真实性有异议。平面图、招商手册没有原告的���章。退铺申请、邮件记录无法证明被告的主张，从邮件上可以看出被告实际上已经接收了房屋。证明的内容不属实，属于证人证言，证人应当出庭作证，否则无法作为认定案件事实的证据；2、杨晓森并不是原告的代表人员，证明内容不属实，与本案无关。本案在审理过程中，本院根据被告的申请，依法对诉争商铺进行现场勘验并制作勘验笔录一份，原、被告均对该勘验笔录没有意见。另，本院根据被告的申请，依法通知证人李永里出庭作证。证人到庭后，向本院陈述：证人向原告承租了海景国际花园海商街B127号商铺，当时交接店铺的时候有和物业签署了一份交接单由物业收执。证人承租的商铺有装修并经营过，但是现在没有开铺，有向原告要求退铺。杨晓森是原告的代表人员，是海商街招商部经理，已于2014年上半年从原告处离职。原告原本承诺给租户的广告���事项都没有兑现。对于证人证言，原告质证称：证人证言不具有真实性，证人是原告的租户，其与原告就租赁问题也有争议，与其他租户已经组成利益共同体，与被告有利害关系，其证言不能采信。证人的店面已经装修，所以跟物业有装修的审批手续，本案诉争店铺并没有装修，但已经交付。被告质证称：证人证言真实可信，与本案其他证据可相互印证，正因为证人是商户，才知道其中的交接手续。本院经审查认为，一、被告对原告提供的建设工程规划许可证真实性没有异议，本院对其真实性予以认定。原告提供的房产测绘报告书、泉房权证（丰）字第2012208**号房屋所有权证的真实性应予认定。经调查，原、被告共同确认诉争商铺即该房产测绘报告书中所附二层平面图上的店面2-59、2-61。因此，以上证据可以证明诉争商铺已取得建设工程规划许可证并已取得房屋���有权证的事实，原告就该商铺与被告订立的租赁合同应为有效合同。二、被告对原告提供的《商铺租赁合同》真实性没有异议，本院对其真实性予以认定。双方在合同第二条2.3中约定：“商铺交付标准以现场状况为准，双方应于交付时签署交付确认文件，商铺交付清单详【附件四】，该附件做为今后验收的重要依据，双方同意以该交付确认文件作为租赁关系终止时乙方向甲方返还商铺的验收依据。”原、被告对勘验笔录没有异议，本院予以认定，可以证明诉争商铺现状为毛坯房的事实。原告主张其已在签订合同时将租赁标的物交付被告，因交付确认文件带有装修审批性质，而被告未对诉争商铺进行装修，故原告未与被告签署交付确认文件。本院认为，原告所主张的交付确认文件带有装修审批性质与合同约定不符，该主张没有依据，不予采纳。根据双方在合同中对商铺交付的相关约定，原告未能提供诉争商铺的交付确认文件或其他交付依据，依法应承担举证不能的法律后果，结合诉争商铺现状为毛坯房的事实，被告主张原告未将租赁标的物交付给被告使用，本院予以采信。综上事实，本院认为，原告（反诉被告）福建省金爵房地产开发有限公司与被告（反诉原告）郑紫经于2012年5月30日签订了合同编号为（闽）海商街租字第033号的《商铺租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告于合同签订当日向原告支付了保证金30192元并预付租金7548元，但原告并未履行交付租赁物的义务，被告未支付租金具有正当理由，不构成违约。因被告于2014年11月15日与原告签署交接单一份，双方共同确认该商铺已于当日由原告接收，应视为双方当��人一致同意并实际解除了本案租赁合同，故原告要求解除合同的请求应予支持。原告以被告违约为由要求其支付租金及违约金的请求，没有事实依据，本院不予支持。双方签订的《商铺租赁合同》系有效合同，经本院释明，反诉原告不变更反诉请求，现反诉原告要求确认该合同无效，并要求反诉被告退还保证金及支付利息的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十三条第一款、第二百一十六条的规定，判决如下：一、解除原告福建省金爵房地产开发有限公司与被告郑紫经于2012年5月30日签订的合同编号为（闽）海商街租字第033号的《商铺租赁合同》；二、驳回原告福建省金爵房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告郑紫经的反诉请求。本案本诉受理费4693元，由原告负担；反诉受理费4693元，减半收取2346.5元，由反诉原告���担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  胡剑涛代理审判员  黄达婧人民陪审员  秦贵美二〇一五年一月五日书 记 员  郑锦芬附注：本案引用的主要法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。