浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0483民初184号 原告：陈安友，男，1969年11月15日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：张石晟，浙江时代商务律师事务所律师。 被告：桐乡市世贸中心（一期）业主委员会。住所地：浙江省桐乡市振东新区世纪大道235号桐乡世贸中心。 主任：方贵平。 委托诉讼代理人：朱华，浙江国圣律师事务所律师。 第三人：苏州新城花园物业管理有限公司。住所地：江苏省苏州市苏州高新区狮山路1号。统一社会信用代码913205057558506951。 法定代表人：朱凡，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩信，男，1985年10月5日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。该公司工作人员。 原告陈安友与被告桐乡市世贸中心（一期）业主委员会、第三人苏州新城花园物业管理有限公司业主撤销权纠纷一案，本院于2017年11月13日作出（2017）浙0483民初9545号民事裁定书，裁定不予受理。原告不服，向浙江省嘉兴市中级人民法院提出上诉。浙江省嘉兴市中级人民法院于2017年12月18日作出（2017）浙04民终2366号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）浙0483民初9545号民事裁定书，本案指令本院立案受理。本院于2018年1月5日立案后，原告于2018年1月9日向本院申请行为保全，请求本院责令第三人禁止入驻桐乡市世贸中心（一期）提供物业管理服务，禁止收取桐乡市世贸中心业主的物业管理费和其他任何费用，本院依法不予准许。被告于2018年3月1日向本院申请证据保全，请求本院保全被告存放于桐乡世贸中心（一期）业主委员会办公室内的证据，本院依法予以准许并采取保全措施。本案依法适用普通程序，于2018年3月1日、2018年5月22日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告主任、被告委托诉讼代理人、第三人委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1、撤销被告聘请第三人作为桐乡世贸中心（一期）物业管理单位的决定；2、确认被告与第三人签订的《桐乡世贸中心一期物业管理合作框架协议》无效；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：桐乡世贸中心系桐乡市振东新区世纪大道235号的一家市场，共有业主2000多人。2016年8月，被告经过大量篡改选票成立。2017年10月15日，被告未经业主大会决议，即在中国采购与招标网上发布招标物业管理公司的公告，并因此得以与第三人开始接洽。不久，被告与第三人签订了《物业委托管理合同》。被告在未经业主大会决议的情况下，擅自解聘、选聘物业管理公司，违反了《物业管理条例》第十一条和《桐乡世贸中心（一期）业主大会议事规则》第四条的规定。第三人经原告告知后，依然与被告签约。 被告答辩称：被告依法成立并登记备案。原告称被告成员系大量篡改选票产生，与事实不符。被告的决定未损害原告利益，未违反法律规定。业主认为业委会有关决定侵害其权利，业主有权起诉。被告认为，通过公开招标的方式选聘物业服务企业是最有效和公正公平的。被告在选择新的物业服务企业前，绝大多数的业主是给予授权的。合计拥有3638间商铺的业主中，被告获得2897票，支持比例高，完全符合法律规定。法律赋予业主有权请求撤销业委会做出的决定，但并未赋予业主有权撤销业委会与第三人签订的合同。综上，被告在政府行政部门指导下，取得绝大多数业主的授权，通过公开招标形式选择第三人作为物业服务企业，并未侵害原告利益，反而使得业主经济利益最大化。原告的诉请，无事实和法律依据，应依法予以驳回。 第三人陈述：第三人公开招标获得管理权，合法有效。本案不存在撤销事由，请求驳回原告诉请。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告系坐落于桐乡市振东新区的房屋的所有权人。桐乡市世贸中心（一期）第一届业主委员会于2016年8月12日成立，并在桐乡市房地产管理处备案，任期三年。2017年初，被告就“选择和更换市场经营管理公司”问题，向桐乡市世贸中心（一期）众多业主征求意见。被告称，桐乡市世贸中心（一期）3638个商铺中，有2897个商铺的业主同意“选择和更换市场经营管理公司”，并在被告起草的《授权委托书》上签名，表示“委托桐乡市世贸中心（一期）业主委员会根据市场发展需要，全权代理本人选择和更换市场经营管理公司”。2017年5月18日，被告（甲方）、桐乡市世贸中心有限公司（乙方）、桐乡市振东新区社会服务管理中心（丙方）签订《租金、管理费监管协议》，约定协议有效期为2017年5月18日至2018年8月31日，还约定“在协议有效期内，如果更换新物业公司，甲、乙双方终止合作关系，乙方须无条件接受，双方不作任何补偿或赔偿。丙方配合甲、乙双方解除本协议并配合甲方与新的乙方签订新的协议”。2017年10月6日，被告作出《关于物业招标的决议》，决定启动桐乡市世贸中心（一期）物业管理公司的招标程序。2017年10月15日，被告与欧邦工程管理有限公司签订《招标代理委托合同》，约定被告委托欧邦工程管理有限公司就“桐乡世贸中心一期物业管理项目”进行招标代理。同日，被告在中国采购与招标网上发布《嘉兴世贸一期物业服务项目》的招标信息，招标内容为“桐乡世贸一期物业服务”。2017年11月1日，被告与欧邦工程管理有限公司共同作出《中标通知书》，确定第三人为中标单位，要求第三人在2017年11月30日前与被告洽谈有关物业服务发包合同。2017年11月2日，第三人向被告出具《委派书》，载明授权第三人项目副总经理李惠强、项目经理余桂明负责桐乡市世贸中心（一期）项目接管的前期筹备工作。2017年11月7日，被告与第三人签订《桐乡世贸中心一期物业管理合作框架协议》，约定被告将“桐乡世贸中心（一期）的物业项目”交付给第三人进行管理，管理期限为2017年11月7日至2020年10月27日。2017年11月8日，被告在桐乡世贸中心市场信息宣传栏张贴《关于请桐乡市世贸中心置业有限公司办理项目交接事宜的函》，要求桐乡市世贸中心置业有限公司于2017年11月10日前做好物业交接工作，并于2017年11月16日中午12时前全面撤离桐乡市世贸中心（一期）物业区域。2017年11月15日，被告向桐乡世贸一期市场全体经营户发布业公告字2017（第15号）公告，宣布第三人合法中标，并告知自2017年11月7日起，除第三人外，其他任何公司或个人均无权向广大商户收取物业费和其他费用。2017年11月17日，被告向桐乡市世贸中心市场帮扶工作小组、桐乡市城区开发管理委员会、桐乡市住房和城乡规划局、桐乡市公安局振东派出所发送业函字2017（第8号）公函，表示被告通过招标的形式确定第三人为中标物业服务企业，并与第三人签订了合作框架协议，因第三人来函要求被告对第三人的进场提供配合，故被告为避免意外发生，请求政府提供全方位的支持和协助。 以上事实由房产证、《授权委托书》、《租金、管理费监管协议》、《关于物业招标的决议》、《嘉兴世贸一期物业服务项目》、《中标通知书》、《委派书》、《桐乡世贸中心一期物业管理合作框架协议》、《关于请桐乡市世贸中心置业有限公司办理项目交接事宜的函》、业公告字2017（第15号）公告、业函字2017（第8号）公函等证据和当事人庭审陈述为证。 本院认为，业主撤销权是基于建筑物区分所有权所享有的对专有部分的所有权以及对专有部分以外的共有部分享有和共同管理的权利派生的从权利。业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 一、任何权利的行使皆应受到合理的限制。在建筑物区分所有权中，业主兼具专有部分所有权、共有部分所有权以及成员权的特质，决定了单个业主在行使权利时应对业主委员会作出的决定负有必要限度内的容忍义务。作为同一物业管理区域内的全体业主在建筑构造、利用上紧密相连，形成了事实共同体，相互之间利益攸关。故单个业主不得以行使专有部分所有权之名，而行侵害业主共有部分所有权之实。若单个业主为一己私欲，置业主公共利益于不顾，拒绝承担合理、必要限度内的容忍义务，随意提起业主撤销权之诉，必然会加剧业主与业主委员会之间、业主与业主之间的矛盾，不利于社区和谐，亦增加了业主委员会的管理难度及成本，最终损害了全体业主的共同利益。本案中，原告未提供证据证明被告选聘物业服务企业的决定关系到原告的人身安全或重大财产损失等优位价值，故应认定为被告选聘物业服务企业的决定未超出原告必要的容忍限度。 二、选聘物业服务企业应当符合法律规定。本案中，原告对被告依据桐乡市世贸中心（一期）众多业主签字的“全权代理本人选择和更换市场经营管理公司”的数千份《授权委托书》召开桐乡市世贸中心（一期）业主大会并表决的程序，存在重大异议。本院认为，物业服务是指对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。市场经营管理公司系市场经济发展过程中的新兴经济实体，目前对其尚无明确法律规范，但实践中其经营范围通常包括市场管理、市场运营、物业服务等。本案中，《授权委托书》表述的“市场经营管理公司”虽不等同于物业服务企业，但物业服务应系其应有之义。且我国《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。故《授权委托书》虽存在表述上的瑕疵，但对被告据此召开桐乡市世贸中心（一期）业主大会并表决，并无实体上的必然影响。 综上，被告选聘物业服务企业并作出《关于物业招标的决议》的决定，并未侵害原告作为桐乡市世贸中心（一期）业主的合法权益，不应予以撤销。此外，对于原告要求确认被告与第三人签订的《桐乡世贸中心一期物业管理合作框架协议》无效的主张，已超出业主撤销权的范围，本院不予审理。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第六条、第八条、第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告陈安友要求撤销被告桐乡市世贸中心（一期）业主委员会聘请第三人苏州新城花园物业管理有限公司作为桐乡世贸中心（一期）物业管理单位的决定的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告陈安友负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。 审 判 长  陈 勇 审 判 员  胡立恒 人民陪审员  朱武英 二〇一八年七月三日 书 记 员  周 斐