文书内容广东省大埔县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1422民初863号原告（反诉被告）：林奕庆，男，汉族，1962年4月7日出生，住址：广东省大埔县。原告（反诉被告）：曾健英，女，汉族，1937年12月10日出生，住址：广东省大埔县。两原告共同委托代理人：刘保禄，广东法豪律师事务所律师。两原告共同委托代理人：曹思平，广东从信律师事务所律师。被告（反诉原告）:李锡林，男，汉族，1967年3月16日出生，住址：深圳市罗湖区。委托代理人：梁远强、张萍，广东客中梅律师事务所律师。第三人：梅州粤佳房地产有限公司，社会统一信用代码：914414225701316193，住所：大埔县湖寮镇万川路103号三楼。法定代表人：林志胜。原告（反诉被告）林奕庆、曾健英诉被告（反诉原告）李锡林、第三人梅州粤佳房地产有限公司（以下简称粤佳公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林奕庆及其与曾健英的共同委托代理人刘保禄、曹思平，被告（反诉原告）李锡林的委托代理人梁远强、张萍到庭参加诉讼，第三人梅州粤佳房地产有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）曾健英、林奕庆向本院提出诉讼请求：1、确认原告林奕庆与被告李锡林于2010年11月16日签订的《合作建房协议书》及于2015年5月4日签订的《协议书》合法有效；2、判令被告李锡林向两原告支付新兴大厦合作建房面积不足差额补偿款人民币435600元、延期交房租赁补偿款人民币103200元、合同期内一年房租人民币6000元，以上三项款合计为人民币544800元；3、判令被告李锡林向两原告交付新兴大厦10号店铺（登记权属人为林晓君）和1006号、1106号套房（登记权属人为林奕庆）、7号、8号车库（登记产权人为曾健英）的房地产权证书；4、被告李锡林应增加交付店铺27平方米、套房125平方米、车库13平方米、杂间3平方米给两原告；5、被告李锡林应支付逾期交房违约利息363204元给两原告；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年11月16日原告用自己位于大埔城青梅路邑候第二层半楼房、杂物间以及相关用地与被告合作旧房改造，改建为邑候第新兴大厦，以旧房换新房的方式签订了《合作建房协议书》供双方共同遵照执行。在履行合同过程中，被告完全没有履行该协议的义务。一、被告交付的房地产面积少于合同约定的面积，其中店铺面积少17m2，套房面积少27m2。二、被告至今没有向原告交付房地产权证书。三、原告与被告签订的《合作建房协议书》第一条明确约定建设楼层为九层，但被告在原告不知情的情况下向规划部门报建了十八层，按上述《合作建房协议书》的约定，由原告出土地，被告出资金，建设完成后双方按建设成本中土地成本与其他成本1：1的比例进行计算，应增加交付店铺27平方米、套房125平方米、车库13平方米、杂间3平方米给两原告；四、合同约定交房时间为开工之日起12个月交付。开工时间为2011年5月19日，那么交房时间为2012年5月19日，但实际交房时间为2015年5月25日，被告延迟36个月交房给原告。根据《合作建房协议书》第十五条违约责任第2条约定：“除本合同第十四条规定的特殊情况下，乙方如未按合同规定的期限将新楼房交付甲方使用，甲方有权按分配的楼房面积折价的总房款向乙方追究违约利息”，即甲方有权按合同规定向乙方追究违约利息363204元（总房产价值：1681500元*违约时间36个月*房贷利率6厘=利息363204元）。涉案合同虽然是原告林奕庆签订的，而国有土地使用证的权属人是原告曾健英，林奕庆作为曾健英的全权代理人与李锡林签订涉案合同，所以涉案合同的当事人应该是曾健英和李锡林。综上，原告认为原、被告之间签订的《合作建房协议书》及后续2015年5月4日签订的《协议书》属双方的真实意思表示，是合法有效的，但被告没有完全履行上述两份《协议书》确定的义务，损害了原告的合法权益。综上所述，请求法院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）李锡林提出如下答辩意见：一、关于本案的主体问题。被告与原告签订协议之初，欲成立名为“大埔京都房地产开发有限责任公司”的公司来开发涉案房产，后来未注册此公司。后被告将涉案房产交由梅州粤佳房地产有限公司开发。二、关于原告要求交付新兴大厦套房、店铺、车库房屋产权证的诉求。根据《合作建房协议书》第六页之约定，原告应在楼房封顶后退回押金给被告，至今原告仍未将保证金返回给被告，在原告返回保证金给被告后，被告自会交付相关产权证给原告。但其中的车库、杂间、夹层，根据协议约定，一律不办理房产地产权证。三、原告对被告报建十七层完全是知情且无任何异议，从大埔住建局2011年12月19日的《规划红线批前公示》可以印证，双方达成的《合作建房协议书》、《新村邑候第新兴大厦原业主新户确认协议》等协议对原告应分得房屋的面积、房号进行了明确，特别是该协议约定了新建17层电梯房原告最终分得的具体房产，对此原告从未提出异议，现要求按实际竣工面积进行补差交付，没有事实和法律依据。四、关于原告要求被告支付面积不足差额补偿款435600元的诉讼请求。1.按照双方签订的《合作建房协议书》的约定，套房面积的计算方式为投影面积含分摊面积计算，店铺面积按投影面积计算，而非建筑面积或实用面积。原告提交的面积计算差均以建筑面积计算是错误的，原告需提交证据证明投影面积差额，才能获得补偿，否则应承担举证不能的后果。2.《新村邑候第新兴大厦原业主新户确认协议》未对原《合作建房协议书》的面积计算方式进行变更，因此被告认为应按投影面积计算，若房产证不能体现投影面积的，原告应用其他方式举证面积差额，否则应当承担举证不能的后果。3.即使按照原告的要求补偿其差价，关于补偿的单价，双方签订的《合作建房协议书》第3页第六条已经明确记载套房及商铺候补夹层为2380元/㎡，店铺为7800元/㎡，车库及杂间为3300元/㎡。原告毫无根据漫天要价，请求法院予以驳回。五、关于逾期交房的问题。1、《合作建房协议书》约定拟建9层楼房，新楼的交付期限从开工挖基础之日起至竣工一年，后实际报建为17层电梯房，2012年12月30日原告与被告签订《新村邑候第新兴大厦原业主新户确认协议》重新约定了交付期限为2014年12月30日，并可据实顺延。由于天气原因影响施工及隔壁业主阻挠施工等客观因素的影响，被告在2015年5月19日将房产交付给原告并没有逾期，故原告主张逾期时间为36个月没有事实依据。2、《合作建房协议书》第十五条第2款约定：“逾期交楼的，原告有权按分配的楼房面积折价的总房款向乙方追究违约责任，当原告的实际损失超过违约利息时，被告应据实赔偿差额”，其中“分配楼房面积”应指实际分配的楼房面积，如果被告确实有逾期交房的行为，计算逾期交房违约金的基数也应是按新楼房即实际交付的面积折算的价款来计算，原告主张按总房产价值为基数计算与合同约定不符。3、即使被告存在逾期交房情形，按照双方《合作建房协议书》第十五条的约定，原告不能既要求违约利息，又要求租赁损失。4、原告要求按房贷利率计算违约金没有合同依据和法律依据，双方在合同中并没有约定按房贷利率计算违约金，如果被告确实有逾期交房的行为，应按中国人民银行贷款基准利率计算。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）李锡林反诉请求：1、反诉被告林奕庆、曾健英返还反诉原告李锡林押金20万元并支付利息（以20万元为本金，从2015年5月25日开始按中国人民银行同期同类贷款利率计付至所有押金还清之日止）；2、本案诉讼费由反诉被告林奕庆、曾健英负担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2010年11月16日签订《合作建房协议书》，约定反诉被告用其位于大埔××××新村邑候第地块与反诉原告出资共同合作建房。按该协议附件3的约定，反诉原告需支付20万元押金给反诉被告，反诉被告需在工程竣工验收合格后退回。反诉原告如约支付了押金并履行了《合作建房协议书》约定的其他义务，但反诉被告未在工程竣工验收合格后将押金退回。反诉被告林奕庆是受曾健英的委托签订该协议书，即本案合同的当事人是曾健英和李锡林。但涉案押金20万元实际由林奕庆收取，故林奕庆对此押金也负有返还义务。反诉原告提起本次反诉，请法院判决支持反诉请求。原告（反诉被告）林奕庆反诉答辩意见如下：一、反诉原告要求反诉被告返还押金20万元及利息没有合法依据。《合作建房协议书》附件三补充条款约定反诉原告需向反诉被告支付保证金20万元，该保证金在反诉原告交付产权证书时归还，但是至今其仍未将产权证书交给反诉被告，其请求返还押金20万元的条件没有成就，待条件成就时归还。原告（反诉被告）曾健英答辩称反诉答辩意见与林奕庆一致。第三人粤佳公司述称：首先，本案源于原、被告之间于2010年11月16日签订《合作建房协议书》及2012年12月30日《新村邑候第新兴大厦原业主新户确认协议》。原、被告之间履行《合作建房协议书》发生的纠纷，第三人不是该《合作建房协议书》的当事方，根据合同相对性原则，第三人对《合作建房协议书》不具有权利义务关系，该合同如何履行、是否存在违约等均与第三人无关。其次，第三人只是合作双方旧房改造挂靠的报建和施工单位。本案中被告李锡林在与原告合作开发新兴大厦均是自己全额投资资金，也是自己经营新兴大厦商品房的销售，只是借我公司的资质才能在住建局报建，我公司均不参与涉案的新兴大厦资金投入，建好后也未参与销售和利润的分配，只收取挂靠的管理费。本案系《合作建房协议书》的协议双方内部争议，而非第三人与原告或被告之间或双方在房屋建设活动中发生的纠纷，两者之间属于不同的法律关系。综上，第三人粤佳公司对本案不存在任何权利义务关系，原、被告之间的争议与第三人无关。本院经审理认定事实如下：原告曾健英与原告林奕庆是母子关系。曾健英与林超常（于2001年4月逝世）系夫妻，共生育了四个子女，分别是林奕庆、林瑞萍、林瑞玲、林瑞眉。涉案广东省××县湖寮镇××村邑候第小组登记的土地使用权人为曾健英。2010年11月16日，林奕庆（甲方）与大埔京都房地产开发有限公司（乙方）签订了《大埔城青梅路旧房改造合作建房协议书》（以下简称《合作建房协议书》），约定：一、合作建房总则：甲方土地落座于大埔青梅路新村邑候第，总占地面积约1800㎡，其中临青梅路前排泥木旧房；后排三幢钢筋水泥屋及空地菜地，经甲、乙双方现场勘察，预测可建一幢九层楼房，经初步设计方案：第一层为12间店铺，后部7间车库和5间杂间，第二层南半部4套房，北半部44间杂间，三至九层建套房，准确设计方案待规划部门放正规红线及正规图纸设计为准。二、合作方式：经甲、乙双方商议（以土地换新房原则），甲方出土地，乙方全额出资合作新建九层楼房。改建后的楼房，除甲方取得以地换房或店的面积以外，其余归乙方自主经营。三、土地补偿：1、（临青梅路）前排泥木旧房前至旁边新楼阳台滴水垂直横线至后15米按占地面积以新商铺面积补偿，原一平方补一平方面积，（泥木旧房以前后顶层滴水计算面积）。前排泥木旧房第二层楼按投影面积每平方补偿1200元计算。2、后排三幢楼房按每层建筑投影计算面积，原一平方补一平方新套房。3、其他空地、菜地除去前排至后15米之外，原一平方补一平方新套房。4、甲方补偿的面积根据甲、乙双方丈量原房产及空地面积经双方认可为准。……六、补偿房产定价：1、套房每平方面积定为平均价2380元。（按投影面积含分摊面积计算）2、店铺每平方面积定为7800元。（按投影面积计算）3、商铺后部夹层每平方2380元（按实建面积计算）4、车库每平方定为3300元、杂间每平方定为3300元。（按建筑面积计算）七、结算方式：1、分配甲方房产时，出现面积差额，以上述价格为准进行相互补偿。2、结算时间在新楼房主体封顶后半个月内（即15天内）甲、乙双方把补偿差额相互结算支付清楚。八、新楼房分配时间：待建设局规划部门规划红线、设计正规图纸并审图合格后进行分配新房产并签订新房产确认书。九、办理产权证：……②补偿甲方所属的店铺、套房《房产证》面积和土地分摊面积以国土局、房管局颁发的证件为准。……⑤车库、杂间、夹层一律不办理《房地产权证》。……十三、补偿面积：甲方土地补偿新店铺、新套房面积参照（附件三）原土地业主房产补偿表。十四、新楼交付期限及交接方式：工期从开工挖基础之日起至竣工为一年（十二个月），乙方须于年月日前，将经竣工验收合格并符合本合同《附件二》所规定的装饰和设备标准，将补偿的房产交付甲方使用。但如遇下列特殊原因，乙方可据实予以延期：1、人力不可抗拒的火灾、水灾、地震、战争等自然灾害。十五、违约责任：1、在建楼施工过程中，如周边邻居发生土地纠纷或其他异议由甲方负责协助调解。2、除本合同第十四条规定的特殊情况外，乙方如未按合同规定的期限将新楼房交付甲方使用，甲方有权按分配的楼房面积折价的总房款向乙方追究违约利息。3、甲方实际经济损失超过乙方支付的违约利息时，实际经济损失与违约利息的差额部分由乙方据实赔偿。附件三：原土地业主房产补偿表：            原产权      名称              面积m2              应补偿      名称              面积              备注              业主签名                  二层半楼房及                            套房三套              每套125平方              临街西向                                空地杂间                            新店铺一间              80平方以上              五楼2套      西向一套                                                            车库两间              每间20平方以上                                                                          杂物间一间              6平方以上              电梯一间无偿使用                    补充条款：1、房地产权证需更改户名，所需办证，变更税费及费用由乙方负责。2、车库二间，每间20平方平方米以上，配卫生间，水、电。3、补偿装修费贰拾壹万元。4、拆迁楼房建房保证金贰拾万元，搬迁前付清。5、补偿租房费18个月，每月500元，搬家费1000元。6、店铺后部夹层赠送，店铺后部半层由乙方建好。7、保证金楼房封顶时归还乙方。8、保证金交付房地产权证时归还乙方。林奕庆在“甲方全权代表：（签章）”处签名并捺印，李锡林在“乙方：大埔京都房地产开发有限公司代表：（签章）”处签名并捺印，该签章处还有“张来瑞代”的字样。大埔京都房地产开发有限公司没有在“乙方”处加盖印章。张来瑞陈述，“张来瑞代”是其的亲笔签名。该合同签订的情况是，当时新村邑候第老住户与李锡林老板合作建房，因邑候第的老住户他较熟悉，李锡林长期在深圳，就雇请其代表李锡林与老住户先洽谈双方合作的条件。林奕庆这户谈妥后，其代表李锡林先在合同的乙方处签名，故有其签名后加一个“代”字。后李锡林回来后才在他的签名下补签上名字并加摁手印。李锡林才是合同的当事人，他只是李锡林的代理人。原来李锡林开发新兴大厦时是想挂靠大埔京都房地产开发有限公司，后来没有挂靠，而是挂靠了梅州粤佳房地产有限公司。2011年4月4日，林奕庆收取了李锡林建房押金人民币20万元，至今未将押金退回。2012年8月8日，粤佳公司（甲方）与李锡林（乙方）签订了《房地产合作开发协议书》，约定：县城青梅路新兴大厦的房地产开发，甲方负责同施工企业签订《建筑施工合同》，并按照《广东省商品房预售管理条例》协助乙方签订商品房的买卖合同和售后服务协议书。在甲、乙双方的房产权开发合作项目中，按双方约定，甲方不承担一切经济和法律责任。乙方负责对本开发工程项目的全部投资，独立核算、自负盈亏并负责合作开发工程的所有税费、开发费用和有关报建的一切费用，甲方不参与利润分配，合作开发过程中及今所产生的经济和法律责任均由乙方承担。同日，双方又再行签订了《房地产合作开发补充协议书》，约定：甲方、乙方已于2012年8月8日签订了房地产合作开发协议书，根据此协议第11项规定，现就合作开发服务费等项订立补充协议：一、甲方按建筑总造价0.5%收取服务费。二、服务费交款时间：开工前交50%，工程竣工验收前交清。三、其他事项仍以2012年8月8日签订的协议执行。2012年12月30日，林奕庆（甲方原业主）与李锡林（乙方投资方）另行签订了《新村邑候第新兴大厦原业主新户确认协议》（以下简称《确认协议》），约定：大埔青梅路邑候第原《合作建房协议书》计划新建九层新楼房，现改为新建17层电梯房，使该大厦升级增值，原甲方签订的《合作建房协议书》合同上所分得的新房产套房第一套为：……调整后的房号为1006号，四房二厅；第二套房号为：1106，四房二厅；第三套房号为1406，四房二厅；店铺编号10号，面积71.2平方米；车库编号为8、7，面积40平方米；杂物间编号为103，面积10.12平方米。二、交楼期限及交接方式；乙方在取得施工许可证开工挖基础至工程完工验收合格后交付给甲方二次装修为期两年。即在2014年12月30日前交付给甲方装修使用。如遇不可抗拒的原因或自然灾害、政府行为，设计变更造成的特殊原因，乙方可据实予以延期交楼给甲方。补充条款：店铺按合同结算给甲方，本协议与原协议具同等法律效力。林奕庆在“甲方”处签名并捺印，李锡林在“乙方”处签名并捺印并加盖“大埔新兴大厦售楼部合同专用章”的印章。2015年5月4日，林奕庆为甲方与李锡林为乙方签订《协议书》，约定：甲、乙双方在大埔青梅邑候第合作建房，甲方出部分土地（原集体土地证，证名曾健英），乙方出资兴建一栋框架结构房屋商住楼，地上十七层（含复式），地下一层什物间，取物业名称新兴大厦，该大厦已落成，土建工程已验收合格完毕。进入做证阶段，现甲方已分得该大厦住宅楼叁套四房二厅，房号为1006、1106、1406房，店铺编号由东至西第十间壹间。后排车库由东至西第7和8号，什物间103#（有什间图标）。甲方现已将1406房向外卖出。乙方同意做证费用由乙方承担。一：乙方同意将原业主土地证证名曾健英分得的1006、1106房更名到业主子孙名下。费用由乙方承担。二：乙方同意将店铺10号过户到原业主孙子名下，过户费用由乙方承担，经甲、乙双方协商后同意上述内容，以上甲、乙双方无异议。涉案新兴大厦竣工验收后，分配给曾健英、林奕庆的房产已于2015年5月25日交付、使用。已办理《房地产权证》登记的有：粤房地权大埔产字第00××49号《房地产权证》登记10号店（商铺）的建筑面积为64.00m2、粤房地权大埔产字第00××59号《房地产权证》登记1006房的建筑面积为116.93㎡、粤房地权大埔产字第00××60号《房地产权证》登记1106房的建筑面积为116.93㎡、粤房地权大埔产字第00××57号《房地产权证》登记7号车库建筑面积为23.20㎡、粤房地权大埔产字第00××27号《房地产权证》登记8号车库建筑面积为16.82㎡。上述《房地产权证》登记房地产权属人均为曾健英。李锡林至今没有将上述《房地产权证》交付给曾健英、林奕庆。1406号房屋因原告方已经出让，故《房地产权证》已登记在新的受让方名下，面积与1006房、1106房一致，为116.93㎡。杂间没有办理《房地产权证》，双方确认交付的杂间面积为10㎡。原、被告双方确认对分配给原告的房产面积未进行结算和补偿。关于涉案新兴大厦的开工日期，原告提供张来瑞、林国兴的《证明》，证明2011年5月19日是大埔湖寮镇青梅路紫云楼旁边三栋两层半水泥房（业主林奕庆、林超汉、林仕立）及邑候第后楼两层老房开工拆建的日子，即是涉案新兴大厦的“开工挖基础之日”。被告对该《证明》不予认可，认为实际开工日期应为《建设工程规划许可证》上的颁证日期2013年1月7日。被告提供大埔住房和城乡规划建设局（以下简称大埔住建局）对涉案的新兴大厦商住楼颁发《建设工程规划许可证》的时间是2011年11月19日，颁发《建筑工程施工许可证》的时间为2013年1月7日，颁发的《建设工程规划验收合格证》显示该工程竣工时间为2015年1月13日。两原告向本院提交曾健英（甲方）与林奕庆（乙方）、林瑞萍（丙方）、林瑞玲（丁方）、林瑞眉（戊方）于2017年11月17日签订的《继承协议书》，约定：“曾健英与林超常夫妇共同所有位于广东省××县湖寮镇××村邑候第小组的土地使用权及房屋所有权，因林超常已于2001年4月逝世，现甲、乙、丙、丁、戊对林超常名下遗留财产份额的分配继承问题，达成以下协议：一、甲、乙、丙、丁、戊五方共同确认，曾健英与林超常是广东省××县湖寮镇××村邑候第小组的土地使用权及房屋所有权的财产所有人。二、乙方、丙方、丁方、戊方同意不参与此次土地使用权和房屋所有权的分配继承，同意甲方是以上土地使用权和房屋所有权的唯一继承人，旧房改造分得的土地使用权和房屋所有权均归甲方所有”等内容。两原告还提交林奕庆、林瑞萍、林瑞玲、林瑞眉于2017年11月17日签订的《自愿放弃房地产继承权声明书》，声明林奕庆、林瑞萍、林瑞玲、林瑞眉自愿放弃对父亲林超常该项房地产的继承权。因涉案《合作建房协议书》的乙方为“大埔京都房地产开发有限公司”原告提起本案诉讼时把“大埔京都房地产开发有限公司”列为共同被告，在第一次庭审的法庭调查阶段，又认为该协议书的乙方中实际签订和履行协议的只是李锡林，与“大埔京都房地产开发有限公司”无关，当庭撤回对“大埔京都实业发展有限公司”的起诉，本院亦当庭予以准许。庭审中，原告当庭放弃本诉中的第4项诉讼请求。对下列问题，双方的意见如下：1、关于面积不足补偿款，原告认为实际面积应指房产证上记载的面积，补偿单价参考周边市场价格；被告认为实际面积应按投影面积，补偿单价应按《合作建房协议书》的第六、第七条计算。2、原告明确延期交房租赁补偿款103200元月补偿金额是参照周边租赁的市场价格，延期标准是24个月（约定交付时间是2012年5月29日前，被告实际于2015年5月25日交付，原告主张24个月的延期交房租赁补偿费用），具体计算方式：店铺1间×2000元/月×24个月=48000元，套房3间×500元/月×24个月=36000元，车库2间×400元/月×24个月=19200元，合计103200元。被告对补偿单价无异议，但不认可延期时间，并认为即使存在逾期交付的情况，也应按照涉案合同第十五条第2款的约定承担违约责任。3、原告明确其诉讼请求中“合同期内一年房租6000元”是因被告延期交房不止一年，但其只请求延期一年（即12个月）的房租补偿，参照《合作建房协议书》附件三补充条款的约定按每月房租500元计算。以上事实，有经过庭审质证的《大埔城青梅路旧房改造合作建房协议书》、《新村邑候第新兴大厦原业主新户确认协议》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划红线图》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划验收合格证》、规划红线批前公示、涉案店铺、套房、车库的房地产权证书、《收据》、张来瑞、林国兴联合出具的证明、2013年1月份至2015年1月份大埔湖寮镇日降水量资料、李锡林与林文庆等六户签订的《新村邑候新兴大厦原业主新户确认协议》、梅州粤佳房地产公司的营业执照、《房地产合作开发协议书》、《房地产合作开发补充协议书》、《自愿放弃房地产继承权声明书》、《继承协议书》等证据及当事人在庭审中的陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案属合资、合作开发房地产合同纠纷。涉案土地的国有土地使用证登记的权属人是曾健英，林奕庆与被告李锡林签订《合作建房协议书》、《确认协议》以及《协议书》，因其不是本案土地使用权人，无权与李锡林签订上述协议，但曾健英在本案中对林奕庆签订上述合同的行为进行追认，林奕庆在上述合同中签名的行为法律上认定为系代理曾健英的代理行为，故本案的合同主体应为曾健英与李锡林。从上述合同及双方提交的证据看，双方合作开发房地产项目是原告曾健英提供土地，被告方全额出资，双方合作兴建新兴大厦商住楼项目，项目竣工后原告曾健英分得部分房产，其余归被告自主经营的合作模式。根据我国的相关法律规定，房地产开发应由符合一定资质的房地产企业进行，被告属自然人，虽然没有开发经营房地产的资质，但其通过有开发房地产资质的第三人粤佳公司对涉案新兴大厦商住楼项目在住建部门完善报批报建等行政审批手续，涉案工程也已竣工验收，整个商住楼项目开发完成并且交付使用，故应认定原、被之间签订合同是双方真实意思表示，并且合资、合作开发房地产已完成，合同目的已实现，属有效的合同。从被告与第三人签订的《房地产合作开发协议书》、《房地产合作开发补充协议书》及整个新兴大厦的开发经营中，粤佳公司没有投入资金、也没有参与整个开发项目的经营管理、利润分配及风险承担，被告与粤佳公司之间纯属挂靠与收取管理费的关系。本院认为，涉案的纠纷只是原、被告之间的纠纷，与粤佳公司无关。粤佳公司在本案中的诉讼地位属无独立请求权的第三人，本案纠纷的处理结果与其没有直接利害关系。庭审中，两原告当庭放弃原第4项诉讼请求，是其有权处分自己实体权利的行为，本院予以准许。本案原、被告双方争执的焦点是：原告要求被告交付涉案已分配房产的产权证是否合理、分配给原告的房产面积按何标准结算及出现面积差时如何补偿、被告逾期交房违约责任的认定、被告要求原告返还押金及支付利息应否支持。本院综合当事人的诉讼请求、答辩意见以及庭审质证的情况，认定如下：一、关于原告要求被告交付涉案《房地产权证》的问题。涉案新兴大厦商住楼已竣工验收且应分配给原告的房产也已实际交付，但被告一直没有将已办好的相关《房地产权证》一并交付给原告。被告抗辩待原告退回保证金后其自会交付产权证。涉案合同《合作建房协议书》附件三“补充条款”约定：“保证金交付房产证时归还乙方”。根据该约定的文义理解，应是被告先履行交付房产证义务，原告后退回押金。被告应在分配给原告的房产实际交付后的合理期限内将相关《房地产权证》交付给原告，现被告以原告没有退回押金为由将已办理的《房地产权证》滞留在自己手中不予交付，于法无据，不予支持。原告要求被告交付相关房产的《房地产权证》的请求，应予准许。至于原告诉请被告交付登记在指定人名下的房地产权证书【具体包括新兴大厦10号店铺（登记权属人为林晓君）和1006号、1106号套房（登记权属人为林奕庆）、7号、8号车库（登记产权人为曾健英）】的问题。《合作建房协议书》第九条第一点约定：“补偿甲方的房产所办理的《房地产权证》只限办在原楼主及土地主所有的原《国有土地使用证》本人名下，如业主无《国有土地使用证》和需更改户名，所需要的办证、变更税费及费用，由甲方自行承担”。2015年5月4日林奕庆与李锡林签订的《协议书》约定“乙方（即李锡林）同意将原业主土地证证名曾健英分得的1006、1106房更名到业主子孙名下。费用由乙方承担。乙方同意将店铺10号过户到原业主孙子名下，过户费用由乙方承担”，该条款约定相关房产更名到业主子孙名下，从我国的传统对“子孙”的理解，并非只是指儿子和孙子，而是泛指后代的意思，故该条款应视为双方没有约定。现涉案房产的房产证已办理至原土地使用权人曾健英名下，原告要求被告交付登记在指定人名下的房地产权证书的诉讼请求，本院不予支持。二、对涉案分配给原告的房产面积如何结算及出现面积差补偿的认定问题。根据双方签订的《合作建房协议书》及《确认协议》约定，新兴大厦竣工验收后应分配给原告的房产为：1006号套房125㎡，1106号套房125㎡，1406号套房125㎡，10号店铺71.2㎡，7号、8号车库共40㎡，杂103号杂物间10.12㎡。《合作建房协议书》第九条第2点约定：“补充甲方所属的店铺、套房《房产证》面积和土地分摊面积以国土局、房管局办法的证件为准。”被告抗辩称实际面积应按第六条约定按投影面积计算，于理无据，本院不予采纳。据此，实际已交付给原告的房产面积（以《房地产权证》登记面积为准）是：1006号套房116.93㎡，相差8.07㎡（125㎡-116.93㎡=8.07㎡）；1106号套房116.93㎡，相差8.07㎡（125㎡-116.93㎡=8.07㎡）;1406号套房116.93㎡，相差8.07㎡（125㎡-116.93㎡=8.07㎡）；10号店铺64.00㎡，相差7.2㎡（71.2㎡-64.00㎡=7.2㎡）；车库相差0.02㎡（7号车库23.20㎡、8号车库16.82㎡，23.20㎡+16.82㎡-40㎡=0.02㎡）；杂间经双方确认，面积为10㎡，相差0.12㎡（10.12㎡-10㎡=0.12㎡）。综上所述，被告实际交付给原告的房产面积除车库面积超面积交付外，均没有足额交付《确认协议》约定的房产面积，又根据《合作建房协议书》第七条“结算方式”的约定，分配甲方房产时，出现面积差额，按第六条的补偿定价进行相互补偿。本院认为，按照合同约定，被告没有足额交付的面积，应予原告相应价款的补偿，对多交付的面积原告也按相应价款给予被告补偿。《合作建房协议书》第六条“补偿房产定价”约定，面积差额的补偿单价为：套房2380元/㎡，店铺7800元/㎡，车库和杂间3300元/㎡、店铺后部夹层2380元/㎡。原告主张面积差补偿标准按市场价格计算，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，根据《合作建房协议书》第六条的约定，被告应补偿给原告的房产面积差的补偿款为：套房57620元（8.07㎡×3×2380元/㎡=57620元）、店铺56160元（7.2㎡×7800元/㎡=56160元）、杂间396元（0.12㎡×3300元/㎡元=396元）。原告应补偿给被告的面积差补偿款为66元（0.02㎡×3300元/㎡=66元），两者相抵，被告还应补偿给原告的房产面积差补偿款为114110元（57620元+56160元+396元-66元=114110元）。故原告请求被告支付合作建房面积差的补偿金额只支持其中的114110元，其余部分不予支持。三、对原告请求被告支付逾期交房违约利息的认定问题。首先，关于涉案工程的开工日期的认定。本院认为，原告主张张来瑞、林国兴证明拆除原老屋邑侯第的2011年5月19日为开工挖基础之日，理解错误，因原告等其他原老屋邑侯第16户老住户需拆除原老屋邑侯第后才可以规划兴建涉案新兴大厦的红线图，然后到住建部门报建新兴大厦的商住楼项目，报建手续完备后达到可以施工条作时住建部门才颁发建筑工程施工许可证，建设单位需在取得建设工程施工许可证后才可对报建项目开工挖基础。即“开工挖基础之日”定是建设项目取得施工许可证之日或之后的日期。双方在《新户确认协议》也约定交楼期限为“乙方在取得施工许可证后开工挖基础至工程完工验收合格后交付给甲方二次装修为期两年”因此，本院认定大埔住建部局批准颁发建筑工程施工许可证的日期2013年1月7日应为开工挖基础之日。其次，关于涉案工程工期的认定。原《合作建房协议》约定拟建一幢9层的楼房，并约定新楼的交付期限从开工挖基础之日起至竣工为一年，被告需将竣工验收合格的房产交付原告使用。后双方签订的《确认协议》确认原《合作建房协议书》计划从原拟建9层楼房后实际报建17层电梯房，并重新约定在2014年12月30日前交楼。涉案房产实际竣工验收时间为2015年1月13日，因双方在《确认协议》已重新约定交付期限，被告在本案抗辩工期应予以顺延，与合同约定不符，本院不予采纳。被告于2015年5月25日才将房产交付给原告，已逾期交付147天，被告应承担逾期交房的违约责任。最后，对逾期交房违约利息的计算。原告主张按《合作建房协议书》第十五条第2点“乙方如未按合同规定的期限将新楼房交付使用，甲方有权按分配的楼房面积折价的总房款向乙方追究违约利息”的约定计算。对“按分配的楼房面积折价总房款”的理解，原告认为“分配的楼房面积”应包括《合作建房协议书》、《确认协议》确认的套房、店铺、车库、杂物间总面积；“折价总房款”应根据《合作建房协议书》第六条的单价各自折算出的房款的总和为1613256元（其中：店铺71.2㎡×7800元/㎡=555360元，套房375㎡×2380元/㎡=892500元，车库40㎡×3300元/㎡=132000元，杂间10.12㎡×3300元/㎡=33396元，以上合计1613256元）。被告对计算单价无异议，但认为“分配的楼房面积”应按实际交付的房产面积。本院认为，“分配的楼房面积”应是涉案合同约定分配给原告的所有房产面积，被告该抗辩意见理由不足，本院不予支持。双方均确认“折价总房款”均按《合作建房协议书》第六条的单价折算，本院认为原告根据该条款折算得出总房款为1613256元合理。关于违约利息的计算标准，原告请求按照房贷利率月利率6厘计算，原告该主张依据不足，本院不予采纳。被告认为应按中国人民银行同期贷款利率计算的抗辩，较为合理，予以采纳。综上，本院认定被告应支付原告自2014年12月30日至2015年5月25日的逾期交房违约利息（以1613256元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息）。原告对违约利息的请求，本院予以部分支持。四、关于原告要求被告支付房租损失以及租金损失的问题。《合作建房协议》第十五条第2点、第3点约定：“2、除本合同第十四条规定的特殊情况外，乙方如未按合同规定的期限将新楼房交付甲方使用，甲方有权按分配的楼房面积折价的总房款向乙方追究违约利息。3、甲方实际经济损失超过乙方支付的违约利息时，实际经济损失与违约利息的差额部分由乙方据实赔偿。”根据上述2、3点的文义解释，第3点是对第2点承担违约责任的补充，而非独立存在。即如果被告逾期交楼，其应承担的违约责任为支付相关的违约利息，但如果实际损失数额比应支付的违约利息数额较大，则以实际损失数额作为承担违约责任的赔偿数额。原告主张被告逾期交房造成其实际损失为房产租金损失，包括房租损失6000元以及租赁补偿款103200元。本院认为，即使被告如期交房，原告只能将套房用于自住（自用）或者对外出租，其既主张房租损失又主张套房的租赁补偿款，属重复主张，没有事实和法律无据，本院不予采纳。被告对原告主张的延期交房租赁补偿款的租金标准予以确认，即套房为500元/月/间，店铺为2000元/月/间，车库400元/月/间。则原告主张的租金损失应为：套房7350元（3×500元/月/间×147天=7350元），店铺9800元（1×2000元/月/间×147天=9800元），车库3920元（2×400元/月/间×147天=3920元），以上合计21070元即为被告逾期交房对原告造成的实际损失。如果实际损失数额低于前述认定的违约利息，则该租金请求不予支持；如果实际损失数额高于前述认定的违约利息，则以实际损失21070元支付违约金。五、对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）还返押金及支付利息的认定问题。涉案《合作建房协议书》附件三“补充条款”约定：“保证金交付房产证时归还乙方”。如前所述，本院认为被告应先履行交付房产证义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行，后履行一方有权拒绝其履行要求”的规定，在被告交付房产证之前，原告有权不予退还押金，故被告要求原告支付押金利息的反诉请求，本院不予支持。两原告应在被告交付涉案房产（包括新兴大厦10号店铺、1006号套房、1106号套房、7号车库、8号车库）的房地产权证当日将20万元押金退还被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）林奕庆与被告（反诉原告）李锡林于2010年11月16日签订的《大埔县城青梅路旧房改造合作建房协议书》和2015年5月4日签订的《协议书》有效；二、被告（反诉原告）李锡林应在本判决发生法律效力后十日内向原告（反诉被告）曾健英交付新兴大厦1006房、1106房、10号店铺、7号车库和8号车库的《房地产权证》（登记权属人为曾健英）；三、被告（反诉原告）李锡林应在本判决发生法律效力后十日内向原告（反诉被告）曾健英支付房产面积差额补偿款114110元；四、被告（反诉原告）李锡林应在本判决发生法律效力后十日内向原告（反诉被告）曾健英支付自2014年12月30日起至2015年5月25日止，以1613256元为本金数，按中国人民银行同期同类贷款利率计付的逾期交房违约利息，如违约利息的数额低于实际损失21070元，以实际损失21070元支付违约金；五、原告（反诉被告）曾健英、林奕庆应在被告（反诉原告）李锡林交付新兴大厦10号店铺、1006号套房、1106号套房、7号车库、8号车库《房地产权证》当日将20万元押金退还被告李锡林；六、驳回原告（反诉被告）曾健英、林奕庆的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）李锡林的其他反诉请求。如原、被告任何一方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12980元，由原告（反诉被告）曾健英、林奕庆负担8505元，被告（反诉原告）李锡林负担4475元；反诉案件受理费2150元，由被告（反诉原告）李锡林负担230元，原告（反诉被告）曾健英、林奕庆负担1920元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  林德胜审 判 员  范庆红人民陪审员  何云鹏二〇一八年七月九日书 记 员  邹文芳