呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终1102号上诉人（原审原告、反诉被告）：魏冰峰，住乌海市。委托诉讼代理人：王滢，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王建峰，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：田汝汝，北京市安理（呼和浩特）律师事务所律师。上诉人魏冰峰因与被上诉人王建峰侵权责任纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2017）内0104民初2811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人魏冰峰及其委托诉讼代理人王滢，被上诉人王建峰及其委托诉讼代理人田汝汝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏冰峰上诉请求：撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2017）内0104民初2811号民事判决，依法改判支持魏冰峰的全部一审诉讼请求；由王建峰承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：原审法院在没有任何证据的情况下，判决认定魏冰峰与刘宝川、李春玲恶意串通，杨来秀与刘宝川、李春玲的房屋买卖无效导致魏冰峰与刘宝川、李春玲的房屋买卖无效，涉案房屋系王建峰所有，均属于认定事实严重错误。房屋已经登记在魏冰峰名下，应当认定魏冰峰取得该房屋的所有权。王建峰辩称，王建峰属于房屋的真实所有权人；魏冰峰与刘宝川恶意串通，故意损害王建峰的合法权益，双方之间的转让行为无效；魏冰峰主观上明知涉案房屋属于"他人已经依法享有不动产物权"，魏冰峰本身存在重大过失，其并没有支付房屋的合理价格，故魏冰峰不属于善意第三人。魏冰峰向一审法院起诉请求：一、判令王建峰限时搬出位于呼和浩特市××区西单元西户房屋；二、判令王建峰支付房屋使用费14000元，并持续计算到实际搬出之日；三、本案全部诉讼费用由王建峰承担。王建峰向一审法院反诉请求：依法确认位于呼和浩特市××区西户房屋属于王建峰所有。一审法院认定事实：2008年1月28日王建峰与案外人杨来秀签订房屋买卖合同，杨来秀将其所有的位于呼和浩特市××区西户房屋出卖给王建峰，王建峰按照合同约定支付了购房款，杨来秀将房屋交付给王建峰。在房屋买卖之时该房屋并没有办理产权证书，随后王建峰入住该房屋并装修一直居住至今，也一直没有办理房屋产权证书。2015年3月24日杨来秀又与刘宝川、李春玲签订房地产买卖契约引发纠纷，2017年11月8日呼和浩特市中级人民法院作出终审判决，认定杨来秀与刘宝川、李春玲签订的房地产买卖契约无效。2017年4月13日刘宝川、李春玲又将房屋过户到魏冰峰名下。现该房屋所有权人登记在魏冰峰名下，依据中华人民共和国不动产权属证书的登记记载，目前该房屋的位置是呼和浩特市××区西单元西户。一审法院认为，魏冰峰与刘宝川、李春玲签订商品房买卖协议后进行了产权变更手续，但是依据（2017）内01民终2688号民事判决书可以证明杨来秀与刘宝川、李春玲签订的房地产买卖协议是无效的，该买卖协议无效，则杨来秀与刘宝川、李春玲之间的房屋买卖行为也是无效，该涉案房屋的所有权并不属于刘宝川和李春玲，虽刘宝川、李春玲持有涉案房屋所有权证书，但与该房屋真实权利状态不符，这并不当然认定其是房屋的合法所有人。涉案房屋的实际所有权人应认定是王建峰。魏冰峰与刘宝川、李春玲进行房屋买卖是一种无权处分行为，案外人刘宝川和李春玲并不是该房屋的实际所有权人，处分该涉案房屋系无权处分，并且该房屋的交易和产权变更是发生在王建峰与杨来秀、刘宝川和李春玲确认合同效力纠纷一案的二审诉讼期间，魏冰峰在房屋的交易和产权变更前未对房屋的真实权利状态充分了解，也未实地了解房屋的实际居住情况，随后就办理了房屋过户手续，不符合人们的日常交易习惯，不能达到其成为房屋的真实所有权人的目的，从而也无权请求王建峰返还房屋。综合以上情况，应当认定魏冰峰与刘宝川、李春玲之间存在恶意串通，损害第三方王建峰的利益并非善意取得。综上所述，魏冰峰与刘宝川、李春玲之间的买卖合同无效，其买卖行为也无效。因此其基于一个无效民事行为而取得的物权就失去了其存在的基础，魏冰峰也就无权取得涉案房屋应有的物权。魏冰峰要求王建峰搬出涉案房屋以及支付租金的诉讼请求，因为要求搬离涉案房屋的基础是请求人系该房屋的所有权人，但是魏冰峰并非是本案涉案房屋的所有权人，因此对于其诉讼请求不予支持。关于王建峰要求确认该房屋属于其所有的反诉请求，依据（2017）内01民终2688号民事判决书和事实认定，王建峰已实际占有、使用涉案房屋十多年，且杨来秀与王建峰的房屋买卖合同在先，杨来秀与刘宝川、李春玲的房屋买卖合同在后，王建峰没有办理房屋过户手续是因为杨来秀未告知王建峰其房本已经办理，导致王建峰无法办理房屋过户手续，不能因此排除王建峰对该房的所有权，因此对于王建峰确认位于呼和浩特市××区西单元西户房屋属于王建峰所有的反诉请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、驳回原告魏冰峰的诉讼请求；二、依法确认位于呼和浩特市××区西单元西户房屋属于被告王建峰所有。案件受理费75元，由原告魏冰峰负担。反诉费25元，由原告魏冰峰负担。本院二审期间，当事人进行了举证、质证。本院对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，魏冰峰要求王建峰限时搬出位于呼和浩特市××区西单元西户（即呼和浩特市玉泉区石羊桥西路统建楼8号楼1单元5楼西户）房屋的诉讼请求，其争议焦点在于：当所有权与占有权能发生分离的情况下，后手买受人是否可以其为房屋所有权人基于返还原物请求权，要求前手买受人和实际占有人搬出。对此本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定："无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。"签订房屋买卖合同后，出卖人应向买受人履行权利与实物的双重交付，在买受人已取得房屋产权证书而未实际占有的情况下，其仅仅基于物权请求权中的返还原物请求权要求实际占有人搬出，人民法院应作慎重审查。若实际占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，属于有权占有，在房屋客观上无法交付的情况下，买受人不能请求有权占有人搬出房屋。王建峰与杨来秀就本案诉争房屋签订买卖合同，并支付全部房款，系房屋第一手买受人，十多年来一直居住在该房屋内，占有、使用房屋至今具有合法依据，王建峰的占有行为当属有权占有，而非无权占有，房屋客观上无法交付给第三手买受人魏冰峰，魏冰峰请求判令王建峰限时搬出该房屋并支付房屋使用费，本院不予支持。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，具有证据资格。但不动产登记簿和不动产权属证书也不能最终实体上决定不动产物权的归属，它只有权利推定的效力，即推定登记的物权人为该不动产的权利人，也有与真实权利状态不符的情况。对发生争议的不动产物权归属的最终判断，不能唯登记论。因此，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定："当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。"王建峰对登记在魏冰峰名下的房屋提出异议，并提供了证据，认为王建峰为该房屋的真实权利人，请求确认玉泉区石羊桥西路8号楼1单元5楼西户（即呼和浩特市××区西单元西户）房屋属于王建峰所有。对上述请求本院认为，对于普通人来讲，购买房屋是家庭或个人支出的重要事项，在购买时对房屋的自然状态，如界址、楼层、朝向等，以及现实居住和占有使用情况一般应当进行实地查看。没有考察房屋的居住和占有使用状况就受让房屋，难以认定无重大过失。魏冰峰购买房屋时未对房屋的真实权利状态充分了解，也未实地了解房屋的居住和占有使用情况，在进行房屋这类重大交易时，欠缺一般人具有的注意，有重大过失，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条的规定，魏冰峰不构成善意。在物权不涉及善意第三人的情况下，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人时，应该维护不动产物权真实权利人的权益，登记人不能达到真实权利人的目的。在杨来秀与刘宝川、李春玲，刘宝川、李春玲与魏冰峰买卖房屋之前，王建峰与杨来秀已签订房屋买卖合同，王建峰已支付全部房款，并已占有该房屋十多年，非因王建峰自身原因未办理过户登记，现有证据能够证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、王建峰为涉案房屋物权的真实权利人，王建峰请求确认其享有物权，房屋属于王建峰所有，一审法院予以支持是可以的。综上所述，魏冰峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由魏冰峰负担。本判决为终审判决。审判长 包永海审判员 徐金平审判员 宋连军二0一八年七月十六日书记员 伊丽娜