呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终992号上诉人（原审被告）：内蒙古民心房地产开发有限责任公司。法定代表人：武占魁，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈钢，内蒙古伊达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：呼和浩特市赛罕区巧报镇锦绣嘉苑B区业主委员会。负责人：张云峰，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：李慧敏，男，该业主委员会工作人员。委托诉讼代理人：李文生，内蒙古蒙银律师事务所律师。上诉人内蒙古民心房地产开发有限责任公司（以下简称民心房地产公司）因与被上诉人呼和浩特市赛罕区巧报镇锦绣嘉苑B区业主委员会（以下简称锦绣嘉苑B区业委会）排除妨害纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初5947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日立案后，依法组成合议庭，于2018年6月1日公开开庭进行了审理。上诉人民心房地产公司的委托诉讼代理人陈钢，被上诉人锦绣嘉苑B区业委会的委托诉讼代理人李慧敏、李文生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。民心房地产公司上诉请求：撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初5947号民事判决，依法改判，驳回锦绣嘉苑B区业委会的一审诉讼请求。事实和理由：一、锦绣嘉苑B区业委会主体不适格，不合法。从一审诉讼中锦绣嘉苑B区业委会成立业主委员会的材料分析，其选举人数等内容不仅虚假，而且违反选举规则，故锦绣嘉苑B区业委会不具备合法的诉讼主体资格。二、按照《物业管理条例》规定，业主大会选聘和解聘物业管理企业必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3通过。然而综观本案，锦绣嘉苑B区业委会选聘和解聘物业公司违法，锦绣嘉苑B区业委会选聘和解聘物业企业没有经过锦绣嘉苑B区全体业主所持投票权2/3通过，故锦绣嘉苑B区业委会与内蒙古智通物业服务有限公司所签物业合同严重违法，属无效合同，从始自终没有法律效力。三、从2012年至今锦绣嘉苑B区物业基本一直由民心房地产公司代管，民心房地产公司为此垫付了大额资金维护锦绣嘉苑B区物业，现仍有部分业主拖欠民心房地产公司几年物业费不交，其中就包括锦绣嘉苑B区业委会组织中的负责人，但该问题锦绣嘉苑B区业委会却避而不谈不做处理，故锦绣嘉苑B区业委会亦无权主张权利。四、一审法院系无据错判。巧报镇锦绣嘉苑B区物业服务区域在哪里，物业办公室又在哪里，物业服务必须的材料是什么，锦绣嘉苑B区业委会无任何证据证实。现锦绣嘉苑B区前期物业未终止，仍是民心房地产公司维持该小区物业；而且锦绣嘉苑B区业委会与内蒙古智通物业服务有限公司签订的锦绣嘉苑B区物业合同严重违法，系无效合同。所以，锦绣嘉苑B区业委会的一审诉请亦没有任何依据得到支持。锦绣嘉苑B区业委会辩称，一审判决事实清楚、法律适用正确、程序合法，应予维持。一、锦绣嘉苑B区业委会成立合法，依法备案，依法具有合法的诉讼主体资格。锦绣嘉苑B区业委会系2017年1月14日经锦绣嘉苑B区业主依法选举产生，且于2017年1月23日在赛罕区巧报镇备案。二、无论锦绣嘉苑B区业主聘用智通物业公司是否合法都不影响锦绣嘉苑B区业主辞退民心房地产公司。本案中锦绣嘉苑B区业主于2017年4月征求了多数业主的意见，终止了民心房地产公司提供的物业服务。2017年6月锦绣嘉苑B区业主通过招投标的形式依法选聘了智通物业公司为锦绣嘉苑B区提供物业服务，2017年6月25日签订了物业管理服务委托合同；且民心房地产公司认为的选聘物业服务企业需要2/3以上业主通过的认识是错误的，现行有效的物业管理条例规定的条件是双过二分之一。三、锦绣嘉苑B区业主拖欠民心房地产公司物业费不能成为民心房地产公司拒绝撤离小区的理由，民心房地产公司应该另行通过其他渠道进行解决；何况民心房地产公司的服务是否符合物业服务合同的约定，也需要审查。如果民心房地产公司的服务不达标或者没有提供服务，锦绣嘉苑B区业主不能向民心房地产公司支付物业服务费。四、民心房地产公司作为锦绣嘉苑B区的开发建设单位，对于该小区的区域划定是清楚的，有关的技术资料由民心房地产公司掌握，故该证据依法应当由民心房地产公司提供。根据《物业管理条例》第二十九条的规定：在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。综上所述，民心房地产公司的上诉理由既无事实依据也无法律依据，应予驳回。锦绣嘉苑B区业委会向一审法院起诉请求：1.判令民心房地产公司停止侵害、排除妨害，立即退出物业服务区域、搬出物业服务办公室，以及移交物业服务所必需的相关材料；2.民心房地产公司赔偿其因妨害行为给锦绣嘉苑B区业委会造成的损失5600元；3.民心房地产公司承担律师费5000元、交通费210元及案件受理费等相关费用。一审法院认定事实：锦绣嘉苑B区住宅小区系由民心房地产公司开发建设，并于2009年开始销售，2012至2013年陆续交付使用。该小区没有聘请前期物业服务企业，由民心房地产公司下设物业部代为管理并收取物业费。民心房地产公司的经营范围不包括物业服务管理，其下设的物业部也并非独立法人，不具备物业服务资质。另查明，2016年12月7日，在赛罕区物业办的监督指导下，在炼化居委会的组织协调下，锦绣嘉苑B区首次业主大会筹备小组组建完成，组成人员有包括张云峰在内的9人，并将该成员名单进行了公示。2017年1月14日,锦绣嘉苑B区业主大会筹备组按规则组织召开了首次业主大会，选举产生了业主委员会5名成员，随即召开了首次业主委员会会议，选举产生了主任张云峰、副主任李慧敏、成员皇甫智慧、赵延飞、高尚军。又查明，锦绣嘉苑B区业委会已于2017年1月23日经呼和浩特市赛罕区物业管理办公室备案。2017年6月12日锦绣嘉苑B区业委会向智通物业公司发出《中标通知书》，同日向民心房地产公司物业部发出通知，载明："物业部已在锦绣嘉苑B区服务5年，在此期间物业与业主之间产生的矛盾不断，且物业部一直没有正式物业服务资质，根据业主大会业主要求公开招标物业公司，现内蒙古智通物业服务有限公司中标，请物业部于2017年7月1日前与内蒙古智通物业服务管理有限公司完成交接工作。"2017年6月25日，锦绣嘉苑B区业委会与智通物业公司签订《锦绣嘉苑B区物业管理合同》，约定由智通物业公司为锦绣嘉苑B区住宅小区提供物业管理服务。但至今民心房地产公司仍未退出锦绣嘉苑B区物业服务范围。一审法院认为，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。锦绣嘉苑B区业委会系在赛罕区物业办的监督指导和炼化居委会的组织协调下依法选举产生，并在呼和浩特市赛罕区物业管理办公室备案，故该院认定锦绣嘉苑B区业委会有权代表业主对妨害业主公共部分的行为请求排除，锦绣嘉苑B区业委会具备本案的诉讼主体资格。关于民心房地产公司抗辩锦绣嘉苑B区业委会不能代表全体业主利益的理由，业主可以该业主委员会作出的决定侵害其合法权益或违反法律规定程序为由请求撤销决定，与本案无关，可另行解决。依照《物业管理条例》相关规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，故民心房地产公司及其下设的物业部均无提供物业管理服务的资质，故锦绣嘉苑B区业委会主张民心房地产公司退出锦绣嘉园B区物业服务区域的诉讼请求，该院应予支持。建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，建筑区划内的公共场所、共用设施和物业服务用房等，属于业主共有，建设单位不得擅自处分，故锦绣嘉苑B区业委会主张民心房地产公司搬出物业服务办公室的诉讼请求，该院予以支持。依照《物业管理条例》相关规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必须的其他资料；物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将上述资料移交给业主委员会，故锦绣嘉苑B区业委会主张民心房地产公司移交物业服务相关材料的诉讼请求，该院予以支持。关于锦绣嘉苑B区业委会主张民心房地产公司的妨害行为给锦绣嘉苑B区业委会造成损失5600元，且要求民心房地产公司承担律师费5000元、交通费210元的诉讼请求，由于民心房地产公司不认可，且锦绣嘉苑B区业委会未向该院提交证据证明造成损害的事实及数额，故对该主张该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十五条、第七十八条、第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、民心房地产公司于本判决生效之日起五日内停止侵害、排除妨害，立即退出赛罕区巧报镇锦绣嘉苑B区物业服务区域、搬出物业服务办公室，并向锦绣嘉苑B区业委会移交物业服务所必需的材料；二、驳回锦绣嘉苑B区业委会的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取计25元（锦绣嘉苑B区业委会已预交），由民心房地产公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：依据呼和浩特市物业管理处出具的物业用房备案登记材料，呼和浩特市赛罕区巧报镇锦绣嘉苑B区在呼和浩特市物业管理处备案登记的物业管理用房是锦绣嘉苑B区8号楼3层1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号等10套房屋。二审经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、锦绣嘉苑B区业委会是否有诉讼主体资格；二、锦绣嘉苑B区业委会请求民心房地产公司停止侵害、排除妨害，退出物业服务区域、搬出物业服务办公室、移交物业服务所必需的相关材料是否有事实及法律依据。针对第一个争议焦点，民心房地产公司主张锦绣嘉苑B区业委会成立程序不合法，不具备合法的诉讼主体资格，并提交了锦绣嘉苑B区业主起诉请求确认锦绣嘉苑B区业委会选举程序违法、请求撤销该业委会的民事起诉状及受理案件通知书予以证明。鉴于锦绣嘉苑B区业委会已依据《物业管理条例》第十六条之规定向呼和浩特市赛罕区物业管理办公室和呼和浩特市赛罕区巧报镇人民政府备案，故其基于业主共同利益提起本案诉讼具备诉讼主体资格。针对第二个争议焦点，民心房地产公司提出了锦绣嘉苑B区业委会选聘和解聘物业管理企业违法、包括锦绣嘉苑B区业委会负责人在内的部分业主拖欠物业费以及一审判决内容不明确等三条上诉理由。对于锦绣嘉苑B区业委会选聘和解聘物业管理企业违法的上诉理由，因锦绣嘉苑B区业委会在作出终止民心房地产公司继续提供物业服务、更换物业公司的决定前已征求了该小区业主意见，且根据锦绣嘉苑B区业委会提供的投票结果该小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主均同意上述决定，故锦绣嘉苑B区业委会选聘和解聘物业公司不违反《中华人民共和国物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十二条之规定，民心房地产公司主张选聘和解聘物业管理企业必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3通过没有法律依据。对于包括锦绣嘉苑B区业委会负责人在内的部分业主拖欠物业费的上诉理由，民心房地产公司可另行诉讼解决，其以部分业主拖欠物业费为由主张锦绣嘉苑B区业委会无权主张权利没有法律依据。对于一审判决内容不明确的上诉理由，民心房地产公司认为一审判决内容不明确的具体表现是锦绣嘉苑B区业委会没有证据证明锦绣嘉苑B区物业服务区域范围、物业服务办公室具体位置以及物业服务必需材料具体内容。关于物业服务区域范围划定，根据2012年3月31日修正、现仍实施的《内蒙古自治区物业管理条例》第八条规定，物业管理区域划定系旗县级人民政府房地产行政主管部门的法定职责，故锦绣嘉苑B区物业服务区域范围应以呼和浩特市赛罕区房地产行政主管部门划定范围为准；关于物业服务办公室具体位置，一审判决虽未查清，但锦绣嘉苑B区业委会二审提供的物业用房备案登记材料可以证明锦绣嘉苑B区8号楼3层1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号等10套房屋即是锦绣嘉苑B区登记备案的物业管理用房，故锦绣嘉苑B区物业服务办公室具体位置应以上述备案登记材料所列为准；关于物业服务必需材料，因《物业管理条例》第二十九条第一款已对相关移交材料作出明确规定，故民心房地产公司应向锦绣嘉苑B区业委会移交物业服务必需材料的具体内容应以上述规定为准。综上，因锦绣嘉苑B区物业服务区域范围、物业服务办公室具体位置以及物业服务必需材料具体内容的确定均有相应的事实及法律依据，故民心房地产公司主张一审判决内容不明确的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，民心房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但其判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由内蒙古民心房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 巴特尔仓审判员 何 建 军审判员 蔡 世 杰二〇一八年七月十日书记员 王  侯