江西省定南县人民法院民 事 判 决 书(2015)定民二初字第189号原告何程建，男，1986年12月28日生，汉族，定南县人，住定南县。委托代理人李妃娥，系定南县章正法律服务所法律工作者。特别授权。原告陈仕珍，女，1986年4月14日生，汉族，定南县人，住定南县。被告赣州市华厦市政工程有限公司，住所地赣州市水东镇花园前附5号。法定代表人蔡美醒，系该公司总经理。委托代理人刘亭华，系江西剑绅律师事务所律师。一般代理。原告何程建诉被告赣州市华厦市政工程有限公司（以下简称华厦市政公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月1日立案受理后，依法由代理审判员蔡艳艳适用简易程序公开开庭进行了审理。审理过程中，经案外人陈仕珍申请，依法追加陈仕珍作为共同原告参加诉讼。原告何程建、陈仕珍、原告何程建的委托代理人李妃娥及被告华厦市政公司的委托代理人刘亭华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何程建、陈仕珍诉称，原告何程建、陈仕珍与被告华厦市政公司于2013年12月4日签订《商品房买卖合同》，购买了被告华厦市政公司在定南开发的源江路源江苑的一处房产，原告何程建购买了一单元601号套房，面积为93.16平方米，杂间一单元1-5号一间，面积为5.37平方米，共计房款298628元整。合同第七条约定被告华厦市政公司应当在2014年8月31日前将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人。合同第八条出卖人逾期交房的违约责任的（2）约定逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告已付款的1%向原告支付违约金。原告在2013年12月4日支付了购房款153628元，但被告至今未交房给原告，根据合同约定原告多次要求被告退房，被告不予理会，起诉后才得知被告未取得商品房销售资格，因此本案合同无效，根据商品房销售管理办法，应予以解除。现为维护原告的合法权益，特依据《合同法》《商品房买卖管理办法》等法律规定提起民事诉讼，请求1、依法解除原告与被告于2013年12月4日签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告返还原告购房款153628元并按已付款每日1%支付违约金（自付款之日起至返回购房款时止）；3、诉讼费由被告承担。原告何程建、陈仕珍向法庭提交以下证据：原告何程建身份证、户口登记卡、陈仕珍户口登记卡及何桂房户口登记卡复印件各一份，拟证明原告的诉讼主体资格。商品房买卖合同复印件一份，拟证明原、被告签订了购房合同，但签订合同时被告未取得商品房销售资格，该合同应当解除，并按约定按日向原告支付违约金。收款收据复印件二份，拟证明原告已向被告支付购房款153628元，该款被告应当予以返还。被告华厦市政公司辩称，一、被告方没有根本性违约，亦有履行能力，应后续履行。被告出售的位于定××××中段的房屋原为非法建筑，经政府组织拍卖合法取得所有权后需时间办理相关手续，而办理相关手续的程序不在被告控制范围内，因而被告没有按期交房不算违约，且原告要求的违约金并不在合同约定的范围内，被告不应支付。二、由于该栋房屋在被告取得权属时就已建成，故被告销售的不是期房，而是现房。根据法律规定，被告的营业执照的经营范围可与实际经营不同，被告可以销售房屋，不需要相关的证件，向法庭提交的“会议纪要”第二条证明被告不需要销售许可证即可销售本案房屋，另涉案房屋的相关报建手续已经完备。三、解除合同前提是合同有效，但原告认为合同无效，是诉讼请求的变更，且原告起诉程序违法，买卖合同中买受人为原告何程建及其妻子陈仕珍，原告作为共有人不能单方起诉。四、本案中原告等人并未按合同约定提出退房要求，而是询问房屋何时交付，并没有达到撤销合同的条件。综上应当驳回原告的诉讼请求。被告华厦市政公司向法庭提交以下证据：企业法人营业执照、企业变更栏、安全生产许可证复印件各一份，拟证明被告华厦市政公司主体资格。定府办抄字〔2013〕1号抄告单、定府办〔2013〕37号通知及协调会议纪要复印件各一份，拟证明政府决定拍卖涉案房地产。国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、鉴定意见书复印件各一份，拟证明被告华厦市政公司拍得房地产后已完善相关手续。电费缴交单、自来水开户缴费单复印件各一份，拟证明涉案房地产已通水电。商品房买卖合同复印件一份，拟证明原告何程建、陈仕珍要求解除合同条件未成就。6、房产证复印件一份，拟证明涉案房屋已办理好产权证，可以办理过户手续。经审理查明，2013年12月4日，原告何程建、陈仕珍共同购买被告华厦市政公司位于定××县城××中××“××”××房屋××及××一间，并签订了1份《商品房买卖合同》，双方对付款方式及期限、面积确定及面积差异处理、交付期限及条件、双方的违约责任等方面进行了约定。其中约定：两原告购买的是1单元601号房，面积为93.16M2，房价为298628元；1单元杂间1-5号1间，面积为5.37M2，房价为25000元；出卖人应当在2014年8月31日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》及符合双方约定条件的房屋交付给买受人，如遭遇不可抗力因素影响工期，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的，出卖人可据予以延期，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。2013年12月4日原告何程建依合同约定分两次以现金方式支付给被告华厦市政公司购房款共计人民币153628元，剩余170000元为银行贷款，尚未办理按揭手续；后被告华厦市政公司没有依合同约定在2014年8月31日前将符合交付条件的涉案房屋交付给两原告，故两原告于2015年年初及同年5月向被告法定代表人蔡美醒交涉要求退房。认定上述事实的证据有：商品房买卖合同、收款收据，以上证据业经庭审质证，本院予以认定。另查，2013年5月31日，县国土局、县规划局、县公安局、县房管局等单位负责人出席了定南县人民政府召开的协调会，并形成了《源江路中段没收的违法建筑物拍卖工作协调会议纪要》。2013年7月19日，江西住友拍卖有限公司接受委托后，对“定××××中段违法没收的在建建筑物一栋，位于定××××中段，系在建工程，占地面积1222平方米，建筑面积7082.10平方米，主体已完成6层钢筋混凝土框架结构，未砌墙体。原设计1-2层为商用店铺，3-6层为商住套房。土地拍卖出让为商住用地，出让年限50年”拍卖标的进行拍卖，被告华厦市政公司以1450万元的价款竞拍成交。被告华厦市政公司对该建筑物进行了续建，并出售了部分房屋，于2015年5月21日取得建设工程规划许可证，2015年5月28日取得建筑工程施工许可证，至法庭辩论终结前（即2015年8月11日止），被告华厦市政公司仍未取得预售许可证和销售许可证。认定上述事实的证据有：定府办抄字〔2013〕1号抄告单、定府办〔2013〕37号通知、协调会议纪要、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，以上证据业经庭审质证，本院予以认定。另查，被告华厦市政公司，法定代表人为蔡美醒，公司类型为私营有限责任公司，经营范围为市政工程、公路、桥梁、机场跑道、建筑基础工程、水电安装、暖气、供（排）水、污水与垃圾处理及室内装饰工程设计、施工；土石方工程开挖、回填；设计、制作、发布、代理国内各类广告。涉案房屋于2015年7月14日取得房屋产权证，房屋登记情况为：赣房权证定房字第××号，房屋所有权人蔡美醒，共有情况林燕如，房屋坐落定南县源江路南侧，总层数4/8，建筑面积89.06㎡，其他住宅1-601，土地使用权取得方式定国用（2014）第159号国有出让，规划用途商住楼。上述事实，有被告华厦市政公司提交的企业法人营业执照复印件及房产证复印件予以证实，业经庭审质证，本院予以认定。本院认为，2013年12月24日原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，受法律保护，原、被告应依约全面履行合同规定的义务。合同签订后，原告何程建、陈仕珍支付了购房款人民币153628元，剩余170000元购房款（银行贷款)因尚未办理银行按揭没有支付，被告华厦市政公司应依合同约定在2014年8月31日前将符合交付条件的涉案房屋交付给两原告。因被告华厦市政公司没有依约交付房屋，两原告于2015年年初及同年5月向被告法定代表人蔡美醒交涉要求退房。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条第1款第（2）项出卖人逾期交房的违约责任的约定，两原告有权解除合同，被告华厦市政公司应当于两原告解除通知到达之日起30日内退还全部购房款，并按两原告已付购房款的1%支付违约金；被告华厦市政公司辩称被告方没有根本性违约，亦有履行能力，应后续履行及原告等人并未按合同约定提出退房要求，而是询问房屋何时交付，并没有达到解除合同的条件。本院认为原被告双方签订的《商品房买卖合同》对于逾期交房导致合同解除的具体条件约定明确，且解除合同的条件已成就，被告华厦市政公司并未提交证据证明原告未按合同约定提出退房要求而是询问房何时交付的事实，故对被告华厦市政公司的辩论意见不予采信，两原告主张解除与被告华厦市政公司于2013年12月4日签订的《商品房买卖合同》的诉求，理据充分，本院予以支持；依合同约定被告华厦市政公司应返还两原告购房款153628元及支付违约金153628元×1%＝1536.28元，故对原告主张的判令被告返还购房153628元并按已付款每日1%支付违约金的诉讼请求予以部分支持。为保护公民、法人的合法权益，维护正常的房地产交易秩序，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第五十六条之规定，判决如下：一、依法解除原告何程建、陈仕珍与被告赣州市华厦市政工程有限公司于2013年12月4日签订的《商品房买卖合同》。二、被告赣州市华厦市政工程有限公司应在本判决发生法律效力后15日内返还原告何程建、陈仕珍购房款人民币153628元并支付违约金人民币1536.28元。三、驳回原告何程建、陈仕珍的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1687元，由被告赣州市华厦市政工程有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。代理审判员  蔡艳艳二〇一五年八月十七日代理书记员  魏天慜