河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民初90号原告（案外人）：李红宇，男，1982年10月5日出生，汉族，住河南省汤阴县。委托诉讼代理人：暴立，河南华厚律师事务所律师。被告（申请执行人）：鑫融基投资担保有限公司,住所地河南省洛阳市涧西区中州西路26号。法定代表人：年永安，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘朝峰，男，1988年1月14日出生，汉族，住河南省宜阳县。该公司职工。被告（被执行人）：安阳旺龙矿业集团有限公司，住所地河南省安阳市北关区三府路东段。法定代表人：王俊波，该公司经理。委托诉讼代理人：郭栋，河南安昌律师事务所律师。被告（被执行人）：王俊波，男，1971年11月16日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区。委托诉讼代理人：郭栋，河南安昌律师事务所律师。被告（被执行人）：朱淑霞，女，1972年1月19日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区。被告（被执行人）：王俊海，男，1982年8月15日出生，汉族，住河南省内黄县。被告（被执行人）：王现利，女，1983年7月11日出生，汉族，住河南省内黄县。第三人（被执行人）：河南省传世房地产有限公司，住所地河南省汤阴县铁东路中段。法定代表人：燕鹏飞，该公司董事长。委托诉讼代理人:肖尊峰,男,1977年10月21日出生,汉族,住河南省汤阴县。该公司总经理。原告李红宇与被告鑫融基投资担保有限公司（以下简称鑫融基公司）、安阳旺龙矿业集团有限公司（以下简称安阳旺龙公司）、王俊波、朱淑霞、王俊海、王现利、第三人河南省传世房地产有限公司（以下简称传世房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李红宇的委托诉讼代理人暴立，被告鑫融基公司的委托诉讼代理人刘朝峰，安阳旺龙公司与王俊波的共同委托诉讼送代理人郭栋，传世房地产公司的委托诉讼代理人肖尊峰到庭参加了诉讼。朱淑霞经邮寄送达开庭传票，王俊海、王现利经公告送达开庭传票，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李红宇向本院提出诉讼请求：1.依法确认位于汤阴县××东××南侧××格××住宅××区××楼××号商铺归原告所有，并立即停止对该财产的执行、解除查封;2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月7日，原告收到洛阳中院送达的(2017)豫03执异240号执行裁定书。原告认为洛阳中院驳回原告提出的“执行异议”的裁定事项，属对法律适用错误，特提出异议之诉。理由如下：一、位于汤阴县××东××南侧××格××住宅××区××楼××号商铺归原告所有。2013年8月1日，原告向传世房地产公司预交房款10万元、于2014年4月25日再次交纳房款30万元、2014年5月2日从邮政转款22.72万元，双方于2014年5月17日签订了书面的《购房协议》，约定总价款为102.72万元，面积以施工设计面积96㎡为暂售面积。2015年1月13日从邮政转房款20万元，四次共交纳房款82.72万元，后原告得知汤阴县房管局实测原告购买房屋面积为88.99㎡，原告只应该再交纳12.4993万元该房的所有房款就全部交清，开发商传世房地产公司也同意原告的意见，但因法人在外地迟迟没有签署批准单而搁置，不想，2017年7月11日，洛阳中院查封了原告的上述商铺。原告到洛阳中院提起执行异议，并同意将剩余价款交付法院执行部门。原告于2014年4月25日领取了涉案房屋的房门钥匙，并进行装修，实际占有该房。因传世房地产公司的问题导致该房至今不能过户。可见，李红宇与传世房地产公司之间在人民法院查封之前有合法有效的买卖协议；已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；合法占有该不动产；非因原告的原因未办理过户登记。原告购买涉案房屋的行为，合法有效，完全符合《最高人民法院关于人民法院在办理执行异议和复议案件若干问题规定》的有关规定，完全能够排除鑫融基公司的执行。案涉房屋归原告所有。二、洛阳中院对法律理解错误，导致裁定错误。裁定依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条第一款“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之规定，认为原告的购房协议并非是正式的商品房购销合同，驳回原告异议申请。这纯属理解法律错误。原告与传世房地产公司之间书面《购房协议》符合《中华人民共和国合同法》的有关规定，不仅合法有效，而且已经实际履行，应该受到人民法院的支持。三、执行人员执行行为有问题。2017年7月11日，执行法院来执行时，原告曾向其提供被执行人王俊海及其亲属名下78套经过汤阴房管局备案的商品房房产，但执行法院一套也没有査封，任凭被执行人处置，导致申请执行人权利不能实现。综上，请求人民法院以事实为依据，保护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。鑫融基公司辩称，李红宇与传世房地产公司并未签订正式的商品房买卖合同，也未缴清所谓的购房款，这在执行异议程序中已经查明，请求人民法院驳回李红宇的诉讼请求。安阳旺龙公司与王俊波共同辩称，李红宇的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。传世房地产公司辩称，李红宇的房屋面积与房管局登记的有误差，当时跟李红宇签合同的时候，房管局测算面积还没出来，房管局测算面积出来后，房屋已经被法院查封，李红宇遂不再交付房屋余款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人举证及与质证的情况，本院认定事实如下：2014年5月17日，李红宇与肖尊峰在《购房协议》中签字，传世房地产公司在协议开头甲方传世房地产公司处加盖了公章，双方就李红宇购买传世房地产公司开发建设的香格里拉住宅小区A区2#楼2#商铺达成协议。协议约定，李红宇于2014年5月16日前将首付款62.72万元交付给传世房地产公司，剩余40万元分两次交付给传世房地产公司，2014年12月底前交付50%，剩余50%于2015年12月底前付清，全部款项付清后，传世房地产公司负责办理正规购房手续。2013年8月1日李红宇向肖尊锋转款10万元，2014年4月25日李红宇用pos机支出款项30万元，2014年5月22日李红宇向肖尊锋转款22.72万元，2015年1月13日李红宇给肖尊锋转款20万元。李红宇提交的4份房款收据复印件显示传世房地产公司分别于上述款项流转的当日给李红宇出具收据，确认收到李红宇相应房款。传世房地产公司的财务记账凭证显示受到李红宇上述购房款。汤阴金瑞祥和物业服务有限公司出具的营业售电日报表显示用户编号为000296号的用户李红宇自2014年5月3日起开始购电，并出具证明称000296户主系河南省安阳市汤阴县香格里拉A区2号楼2号商铺户主李红宇。鑫融基公司依据河南省高级人民法院作出的已发生法律效力的（2015）豫法民一终字第251号民事判决书申请执行安阳旺龙公司、王俊波、朱淑霞、王俊海、王现利及传世房地产公司，本院以（2016）豫03执135号案件立案执行，在执行过程中于2017年7月11日查封了传世房地产公司名下位于汤阴县××东××南侧××格××住宅××区××楼××号商业用房。李红宇提出执行异议后，我院以（2017）豫03执异240号执行裁定书裁定驳回李红宇的异议申请。李红宇不服该裁定在法定期限内提起了执行异议之诉。本院另查明，肖尊锋为传世房地产公司股东，在传世房地产公司任总经理。另因涉案房产所在小区的审批手续不全等相关原因，该小区房产均未办理房屋所有权证。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，李红宇提交了购房协议、转款凭证、传世房地产公司出具的房款收据及财务记账凭证，传世房地产公司当庭对出售涉案房产给李红宇及李红宇交款的事实均予以认可，结合李红宇提交的物业公司出具的证明及售电报表，李红宇主张其已合法购买并实际占有涉案房产具有证据优势，本院予以认定。依据购房协议的约定，涉案房产价值总额为102.72万元，李红宇已经按照合同约定交纳了82.72万元，根据李红宇及传世房地产公司的陈述及传世房地产公司提交的图纸，对李红宇关于未缴纳剩余房款系因对房产面积及剩余款项数额存在争议的理由本院予以认可。另传世房地产公司因手续不全至今不具备为涉案房产办理房产证的条件，李红宇对于未办理房产证没有过错，且李红宇当庭表示愿意按照购房协议约定交纳剩余房款，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，李红宇主张其对涉案房屋享有排除执行的民事权益具有事实及法律依据，本院予以支持。不动产物权的变动自登记时发生效力，因涉案房产尚不具备办理房产证的条件，李红宇可以依法向传世房地产公司主张协助办理房产登记手续，但其根据购房协议等主张确认物权缺乏法律依据，对李红宇关于确认其对涉案房产享有所有权的诉讼请求本院不予支持。综上所述，李红宇的部分诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，判决如下：不得执行位于汤阴县人民路东段南侧香格里拉住宅A区2号楼2号商业用房；驳回李红宇的其他诉讼请求。案件受理费12072元，由李红宇负担10000元，由鑫融基投资担保有限公司负担2072元。如不服本判决可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇一八年七月四日书记员 刘 博