苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2015）园民初字��0188号原告殷描春。委托代理人倪晓敏，江苏水城律师事务所律师。被告顾全珍。本院于2015年1月6日受理了原告殷描春诉被告顾全珍房屋买卖合同纠纷一案。因被告顾全珍下落不明，本院依法向其公告送达起诉状等诉讼材料。本案依法转为普通程序，由代理审判员刘虎担任审判长，与人民陪审员蒋克勇、任家绪组成合议庭，于2015年8月10日公开开庭进行了审理。原告殷描春及其委托代理人倪晓敏到庭参加诉讼，被告顾全珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告殷描春诉称：2014年9月19日，原告殷描春在苏州宜居宜家房地产经纪有限公司（以下简称“宜居公司”）的介绍下与被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告名下位于苏州工业园区城邦花园5幢701室的房屋，成���价为1950000元。原告按约需要在2014年9月15日前支付被告定金5000元并于2014年9月26日前再次支付被告定金15000元（中介代收），被告须在2014年11月15日前提供合法相应过户所需材料，否则视为违约。合同签订后，原告按月支付定金5000元及15000元，并自2014年11月9日开始就多次催促被告提供过户材料，并于11月17日向被告邮寄挂号信提醒，但被告拒绝配合办理过户手续。原告交付定金后，聘请装修公司完成房屋装修设计方案，并退出自己承租的房屋，因被告恶意拖延不配合办理过户，导致原告不能办理过户手续并再次租房居住，也无法完成装修。原告认为被告的行为构成违约，现起诉至法院，请求判令：1、依法判令解除双方签订的房屋买卖合同；2、请求判令被告退还收取的定金5000元，并支付违约金97500元；3、请求法院判令被告承担中介费15000元；4、诉讼费被告承担。被告顾全珍未到庭应诉答辩，也未向本院提交书面答辩意见。本院曾电话联系顾全珍，其对原告诉请持有异议，具体理由未明确。经审理查明：位于苏州工业园区高和路58号城邦花园5幢701室房屋登记产权人为被告顾全珍。根据原告于2014年12月24日拉取的房屋简档，该房屋于2014年11月7日被苏州工业园区人民法院查封，查封期限为2014年11月5日至2016年11月4日。2014年9月19日，在宜居公司居间下，原、被告签订《房屋买卖（居间）合同》（编号：0000136），约定被告将上述房屋出售给原告，房屋价款195万元，过户相关税费由原告承担；居间费由原告承担，为15000元。付款部分，双方约定原告于2014年9月19日交付定金5000元，于2014年9月26日前再次支付定金15000元。双方须在2014年11月15日前提供相应合法的过户、贷款证件，否则视为违约。被告承诺在拿到全���款项当日腾空房屋，并将房屋钥匙交付原告。关于违约金，双方约定一方无法履行，每迟延一日必须向另一方支付房屋成交价的万分之五作为逾期履约金；超过七天的或者一方解除合同或者拒绝履行合同，由违约方按照房屋成交价的5%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔付，中介方收取的本合同中介信息费一律不退。其他部分，双方约定交房当天被告应当将房屋恢复到毛坯状态。合同下方原被告均签字，中介方加盖印章。2014年9月11日，殷描春向中介交付定金5000元，中介出具收据；2014年9月21日，殷描春向中介交付定金15000元，中介另行出具收据。庭审原告殷描春确认，上述15000元定金元已由中介退还给原告。2014年9月19日，顾全珍出具《收条》，载明：“今收到殷描春购买位于苏州工业园区城邦花园5幢701室定金5000元”。庭审中，原告提交录音材料，显示原告多次催要被告办理网签以及提供房屋产证，被告主张“最近忙、过两天回来弄”、要求原告“再等等”。庭审中，原告诉称：给付中介两笔定金后，一直与中介联系被告要求过户，但被告多次推托，也不说明理由。因为被告说在当年11月可以交房，原告据此遭受以下损失：1、因未能按照预期时间领取房屋，致使延长租房时间，延迟时间7个月，每个月3000元，合计21000元；租金为现金给付，暂不能提供付款凭证；2、购房差价，之后不得已另行购买位于星港悦湖花园1幢601室房屋，所购房屋价格为1792253元，均价为12325.5元／平米，本案房屋购买均价是11337.2元／平方米，每平米涨幅988.3元，原告提交相关契税发票；契税发票显示，其交付税款时间为2015年2月10日；3、为本案房屋制作效果图支出的施工费，后来新买的房屋重新设计时价格进行过优惠，但实际损失2万元，暂不能提交给付凭证。庭审中，原告提交一份《债权转让书》复印件，内容为：宜居公司居间上述房屋买卖，但被告尚欠中介15000元，现将该债权转让给原告，由被告直接向原告交付，原告据此取得受让人的资格及诉讼权利，有权以债权人的名义通过诉讼途径向被告主张。该债权转让书下端宜居公司在债权人处加盖公章，殷描春在受让人处签字。关于该份《债权转让书》，原告诉称由中介以电话形式通知过被告。庭审原告诉称，根据协议，应由原告交付居间费，该款尚未支付，中介方已经向原告在主张；现在被告违约，中介方认为是被告的原因导致合同不能履行，故该中介费应当被告承担，同时将相应的债权转让给原告，原告第三项诉请主张中介费即为该费用。以上事实，由《住宅装饰工程合同》、收条、收据、信函、《债权转让书》等以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当有效。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当根据诚实信用原则履行合同。根据约定，被告应当在2014年11月15日前提供过户相关证件。结合现有证据及庭审称述，但被告未在该时间前向原告提供相关证件，且经原告多次催要仍怠于履行合同，致使原告签订合同的目的不能实现；且房屋在约定的过户时间前被法院依法查封，客观上也无法过户。现原告据此诉请解除合同，符合法律规定，本院予以支持。我国《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告据此诉请被告退还已收取的定金5000元，本院予以支持。因被告顾全珍口头辩称不予认可原告的诉请，故对于原告诉请主张的违约金，应当参照原告的实际损失及被告的过错程度进行计算。本案中，原被告之间的合同未明确约定过户时间，双方应就此另行协商并确定合理的过户时间。现原告在催促无果后及时另行购买房屋，其主张延迟租赁房屋所致租金损失是否能全部归责于被告不能确认；原告主张另购房屋多支出房款，但另购房屋的价款受该房屋地段、房源数量及购买时间等因素影响较大，原告是否因此必然受损及受损程度也不确定；至于原告主张的设计费损失，缺乏合同、支付凭证等相关证据，本院难以确认。故不能以原告的上述全部主张作为违约金计算依据。但被告作为违约方，其仍然应当向原告支付违约金。综合考量本案交易过程、原告的维权成本以及被告的过错程度，本院酌情支持违约金20000元。至于原告主张的中介费15000元，本院认为，一方面，合同并未赋予中介向被告主张居间费或主张多少居间费的权利，故中介方对于被告是否享有债权不明确；另一方面，债权转让依法应当通知债务人，但现有证据不足以显示相关债权转让已经通知被告。此种情况下原告主张由被告承担中介费，缺乏事实与法律依据，本院难以采信。被告顾全珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、质证的权利，应承担由此所致的不利后果。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法确认原告殷描春与被告顾全珍之间就苏州工业园区高和路58号城邦花园5幢701室房屋的���房屋买卖（居间）合同》（编号：0000136）已经解除；二、被告顾全珍于本判决生效之日起10日内归还原告殷描春购房定金5000元；三、被告顾全珍于本判决生效之日起10日内支付原告殷描春违约金20000元；四、驳回原告殷描春的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22350元，公告费690元，合计23040元，由原告殷描春负担2140元，被告顾全珍负担20900元。被告应负担之款项已由原告预交，本院不再退回，被告于履行上述判决时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级��民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。审 判 长  刘 虎人民陪审员  蒋克勇人民陪审员  任家绪二〇一五年八月二十日书 记 员  张 欢