广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3597号上诉人（原审被告）：广东利海集团有限公司，住所地广州市。法定代表人：谢海榆，该司董事长。委托代理人：孙争光，该司职员。被上诉人（原审原告）：韩剑宇，住广州市天河区。被上诉人（原审原告）���曾宇灵，住广州市天河区。两被上诉人共同委托代理人：洪绮媚，广东卓信律师事务所律师。上诉人广东利海集团有限公司（以下简称利海公司）因与被上诉人韩剑宇、曾宇灵商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第87号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年1月17日，韩剑宇、曾宇灵、利海公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定韩剑宇、曾宇灵向利海公司购买位于海珠区赤岗轻工部甘科所原生活区地段利海假日轩第104号106号幢6层603号房，房屋地址：海珠区华怡路104号、106号（104号106号）603房，总金额1483378元；(第二十一条)利某公司应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意选择韩���宇、曾宇灵委托利某公司为韩剑宇、曾宇灵办理《房地产权证》：利某公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为韩剑宇、曾宇灵办妥产权登记，并将以韩剑宇、曾宇灵为产权人的房地产权证交付韩剑宇、曾宇灵；在此情况下，韩剑宇、曾宇灵应当在收到利某公司书面通知后3个工作日内向某甲公司提供房地产登记机构要求的、需韩剑宇、曾宇灵提供的证件资料；利某公司应一次性如实告知韩剑宇、曾宇灵为办理产权登记需要由韩剑宇、曾宇灵提供的证件资料，利某公司未告知或告知的内容不完备、不准确，致使韩剑宇、曾宇灵未能及时提供证件资料的，由利某公司承担责任；若利某公司未在规定时间或者上述约定的期限内与韩剑宇、曾宇灵申请房地产转移登记的，韩剑宇、曾宇灵可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记；(第二十二条)如因利某公司未履行相关义务造成韩剑宇、曾宇灵不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，利某公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向某乙剑宇、曾宇灵支付违约金；逾期达到120日的，则韩剑宇、曾宇灵有权在该120日届满之日起半年内解除合同；韩剑宇、曾宇灵要求继续履行合同的，合同继续履行，利某公司应当自逾期之日的次日起至韩剑宇、曾宇灵实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向某乙剑宇、曾宇灵支付违约金；等。合同附件七补充协议约定，（第九条）如利某公司已于商品房交付使用后210个工作日内向产权登记机关提交办理产权登记手续所需资料，而因产权登记机关的原因未能办妥产权登记的，���某公司不承担责任；等。合同签订后，韩剑宇、曾宇灵依约向某甲公司支付了全部房款。2013年8月16日，韩剑宇、曾宇灵购买的涉案房屋由广州市房管局登记出具了《广东省房地产权证》。2014年12月25日，韩剑宇、曾宇灵向原审法院提起本案诉讼，请求：1、判令利某公司向某乙剑宇、曾宇灵立即延迟办理房产证的违约金共计人民币69718.77元（自2013年5月16日起至2013年8月16日止，每日按商品房总价款即1483378元的0.05%计算）；2、本案诉讼费由利某公司承担。原审庭审中，韩剑宇、曾宇灵、利某公司均确认以下事实：韩剑宇、曾宇灵向某甲公司支付的房价款为1483378元；涉案房屋于2012年7月1日交付，涉案房屋交付之日起210个工作日的截止时间为2013年5月15日。韩剑宇、曾宇灵表示利某公司于2013年8月16日交付房产证给其，利某公司则认为其于2013年8月15日交付房产证给韩剑���、曾宇灵。原审法院认为，韩剑宇、曾宇灵、利海公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。上述合同约定，利某公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为韩剑宇、曾宇灵办妥产权登记，并将以韩剑宇、曾宇灵为产权人的房地产权证交付韩剑宇、曾宇灵。如因利某公司未履行相关义务造成韩剑宇、曾宇灵不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，逾期达到120日的，韩剑宇、曾宇灵要求继续履行合同的，合同继续履行，利某公司应当自逾期之日的次日起至韩剑宇、曾宇灵实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向某乙剑宇、曾宇灵支付违约金。韩��宇、曾宇灵、利某公司均确认涉案房屋交付之日起210个工作日的截止时间为2013年5月15日，对此予以认定。关于房产证的交付时间，利某公司主张其于2013年8月15日就交付了登记时间为2013年8月16日的涉案房屋的房产证没有证据予以证实，应承担不利后果，故对于韩剑宇、曾宇灵主张其于2013年8月16日收到房产证予以采信。故对利某公司存在逾期违约的事实，予以认定。利海公司提供的证据无法证明导致延期出具房屋所有权证书是因为广州市房地产交易登记中心的延误，属于不可抗力的客观因素，故其认为其不应当承担违约责任，由于广州市房地产交易登记中延误的2012年8月28日至2013年5月17日的期间应该剔除出合同约定的期限的抗辩意见没有事实依据，不予采纳。韩剑宇、曾宇灵要求利某公司每日按总房价1483378元的万分之五的标准支付从2013年5月16日起至2013年8月16日止的迟办证违约金，合法合理，予以支持，总额应以韩剑宇、曾宇灵主张的69718.77元为限。利某公司提出合同约定的违约金过高的抗辩意见，依据不足，不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年4月15日作出判决：利某公司在本判决生效之日起十日内，向某乙剑宇、曾宇灵支付从2013年5月16日起至2013年8月16日止的迟办证违约金（每日按1483378元的万分之五的标准计算，总额以韩剑宇、曾宇灵主张的69718.77元为限）。本案受理费1543元，由利某公司负担。判后，上诉人利某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、导致延期出具房屋所有权证书系属于不可抗力的客观因素，并非我公司的原因，根据合同附件七补充协议第九条的规定不应当由我公司承担违约责任《广州市城镇房地产登记办法》第二十八条、第二十九条规定：“房地产开发经营企业应当自新建商品房屋建设工程规划验收合格之日起九十日内申请初始登记；房地产行政主管部门办理初始登记，应当自受理申请之日起六十日内完成审核，核准登记的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，发给房地产权证书。”在本案中，我公司早已将办理楼栋权属证书所需的全部资料准备完毕，在2012年7月17日上交至广州市房地产交易登记中心，广州市房地产交易登记中心立案并出具受理回执，承诺在2012年8月28日领取楼栋权属证书。但是广州市房地产交易登记中心一直未予办理。在此过程中，我公司一直在与政府相关部门进行沟通，以求尽快解决。由于此种不可抗力的客观因素存在，我公司无法也无能力要求政府部门��快完成其本职工作。其次，政府部门登记制度长期相对不规范，拖延时间导致办理时间过长，无法按时完成。因政府的行为不受我公司的控制且办理房权证也并非我公司一人就能够完成。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任”；《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条解释：“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其己在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。”综上，我公司在约定期限内已完成资料提交、备案等工作，现不属于我公司的责任，也不应当由我公司承担违约责任。二、我公司认为关于未办理房屋所有权登记的违约金约定过高，请求法院予以调整《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”即使真的逾期办证，但这并不影响韩剑宇、曾宇灵对房屋的实际占有、使用、支配、收益的权利；而且，涉讼房屋不存在转让租赁等经济交易活动；再者，目前因广州整体环境的影响，房屋价格一直处于上升趋势，故对韩剑宇、曾宇灵来说并未造成实际损失，因此我公司请求法院予以降低至日万分之一的标准，根据目前的市场调研结果，该标准的违约金足以对购房者的实际损失能够补偿。韩剑宇、曾宇灵主张的违约金在长达一年之久已经达到总房款的20％，远远超出了实际损失(且无实际损失)，这严重与我国违约金的立法精神相悖。综上，应以韩剑宇、曾宇灵的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、我公司的过错程度以及韩剑宇、曾宇灵已获得的房价升值利益等综合因素，对合同约定的违约金数额予以酌减，以保障我公司的合法权益。据此请求：1、依法撤销原审判决；2、本案一、二审诉讼费由韩剑宇、曾宇灵承担。二审中，利某公司撤回了上述第二点上诉理由。韩剑宇、曾宇灵答辩称同意原审判决。利某公司、韩剑宇、曾宇灵对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。本院认为:利海公司与韩剑宇、曾宇灵签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应切实履行。双方合同约定，利某公司应在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为韩剑宇、曾宇灵办妥产权登记，并将房产证交付给韩剑宇、曾宇灵；如因利某公司未履行相关义务造成韩剑宇、曾宇灵未能按约定的期限办妥并取得房产证的，韩剑宇、曾宇灵要求继续履行合同的，合同继续履行，利某公司应自逾期之日起���韩剑宇、曾宇灵实际取得房产证之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向某乙剑宇、曾宇灵支付违约金。利某公司未能在约定的期限内为韩剑宇、曾宇灵办妥房产证，应当根据上述合同约定承担违约责任。利某公司抗辩称是因产权登记机关的原因造成办证期间延误，属于不可抗力，故其不需承担责任。本院认为，利某公司并未能举证证明其所述的办证期间延误是产权登记机关的原因造成的，且利某公司作为房产开发商，理应清楚知道登记机关收件后，会有一定办理周期，其对办理周期延误的可能性应当有所预见，其主张迟延办证是由于不可抗力造成的，不能成立。因此，利某公司未能按约定的期限为韩剑宇、曾宇灵办妥并交付房产证，构成违约，应按合同约定承担逾期办理房产证的违约责任。原审处理无误，本院予以维持。综上所述，利某公司的上诉理由不���立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实基本清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1543元，由上诉人广东利海集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军代理审判员  陈嘉贤代理审判员  刘 卉二〇一五年八月××日书 记 员  党春婷