安徽省安庆市大观区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0803民初1059号原告：王燕，女，1978年11月10日出生，汉族，住枞阳县。原告：王金元，男，汉族，1976年11月10日出生，住枞阳县。以上两原告共同委托诉讼代理人：刘洋，安徽安泰达（安庆）律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：昝垚，安徽安泰达（安庆）律师事务所律师。被告：吕罡，男，汉族，1976年2月25日出生，住安庆市大观区。被告：刘璇，女，汉族，1980年1月20日出生，住安庆市大观区。以上两被告共同委托诉讼代理人：刘和兵，安徽益上律师事务所律师。第三人：安庆市得圣房地产经纪有限公司，住所地安徽省安庆市近圣公寓9-103号门面。法定代表人：徐静。委托诉讼代理人：徐瑛，该公司员工。原告王燕、王金元诉被告吕罡、刘璇、第三人安庆市得圣房地产经纪有限公司（以下简称得圣经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年7月17日公开开庭进行了审理，原告王燕、王金元及其委托诉讼代理人刘洋到庭参加诉讼，被告吕罡及其委托诉讼代理人刘和兵到庭参加诉讼，第三人安庆市得圣房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人徐瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王燕、王金元向本院提出诉讼请求：1、判令吕罡、刘璇全面覆行签订的《房屋买卖合同》，于判决生效后十日内配合王燕、王金元办理资金托管手续，在办理资金托管手续后一个月内配合办理房屋过户等与二手房交易有关的所有手续；2、吕罡、刘璇连带承担6万元违约金；3、王金元、王燕的房屋交易佣金4200元由吕罡、刘璇承担；4、安庆市得圣房地产经纪有限公司退还押金1万元；5、吕罡、刘璇承担本案诉讼费等。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告2017年10月17日签订的《房屋买卖合同》；2、吕罡、刘璇连带承担6万元违约金；3、王金元、王燕的房屋交易佣金4200元由吕罡、刘璇承担；4、安庆市得圣房地产经纪有限公司退还押金1万元；5、吕罡、刘璇承担本案诉讼费等。事实与理由：2017年10月17日，原告王金元、王燕在第三人得圣经纪公司的居间下，与被告吕罡签订了一份《房屋买卖合同》。第三人告知原告，该房产的所有权人刘璇与签字人吕罡系夫妻关系，且刘璇授权吕罡签订合同。合同约定，原告支付42.5万元购买坐落于安庆市大观区近圣街住宅楼501室的房屋。被告应于2018年5月15日前，双方向中介方提供真实有效的相关材料以申办该房屋产权过户手续并约定违约金为6万元。后原告于2018年5月15日前告知中介，要求中介通知吕罡、刘璇履行合同。中介称已多次通知，但吕罡、刘璇拒不配合办理相关手续。刘璇要求增加房屋价格，并要求中介口头通知王燕、王金元因不能达成一致，单方面解约合同。原告认为，合法成立的合同应当得到覆行，吕罡、刘璇拒不配合办理各种手续，应当承担相应的违约责任。综上，原告为维护自身的合法权益，特具状望判如所请。被告吕罡辩称，本案的被告刘璇不是适格被告，并没有在房屋买卖合同中签字，且事后没有进行追认；该份房屋买卖合同已无继续履行的可能，涉案的房产已出售他人且已经办理了房屋变更登记；该份合同约定的违约金明显过高；合同约定的佣金由违约方承担是格式条款且并没有对该款进行加粗，不能证明其尽到了提醒告知的义务且本案第三人在居间活动中存在明显的过错。第三人得圣经纪公司述称，签约时我们得知该房产属于刘璇就进行了电话沟通，就过户日期及其房产金额进行确定，吕罡将房产证交付于我们，还主动支付了一万元定金，今年原告要求履约时我们与被告沟通过，想协商处理，但是被告拒绝与我们沟通；我们只收取应得的中介费，定金可以退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，双方当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告王燕与原告王金元系夫妻关系，被告吕罡与被告刘璇系夫妻关系。2017年10月17日，被告吕罡与原告王金元、王燕在第三人得圣经纪公司的居间下，签订了《房屋买卖合同》。合同约定，原告支付42.5万元购买被告刘璇名下位于安庆市大观区近圣街住宅楼501室的房屋；合同甲乙双方应于2018年5月15日前，向第三人丙方提供真实有效完整的相关材料用于办理该房屋产权过户等工作；第三人收取被告4200元交易佣金、收取原告4000元交易佣金；不能按合同条款履行视为中途违约，违约方应向守约方支付违约金6万元整并承担由此导致的其他经济损失，同时违约方应承担本合同约定的全部佣金。被告吕罡在合同书“甲方或委托代理人”签字栏上书写“吕罡代刘璇”字样，并将刘璇名下的不动产产权证交由第三人得圣经纪公司处留存。原、被告均向第三人交纳履约定金1万元整。后王燕、王金元于2018年5月15日前要求履行合同，得圣经纪公司告知原告经过多次确认，吕罡、刘璇不配合办理相关手续，未如约履行义务。另查明，2018年5月19日，刘璇通过安庆市大观区金泰房屋经纪信息咨询服务部将案涉房屋卖出并变更登记，经于2018年7月20日向安庆市不动产登记服务中心查询，该房屋已不在刘璇名下，故案涉房屋已无事实履行可能。本院认为：一、本案中被告吕罡的签字行为属于表见代理，相对人有理由相信行为人有代理权，该代理行为有效。其与原告王燕、王金元在第三人得圣经纪公司处订立的《房屋买卖合同》不违反法律规定，合法有效，应按约履行。吕罡、刘璇已将案涉房屋卖出并变更登记，其行为明确表示不履行合同义务，造成合同目的不能实现的后果，应当承担违约责任，王燕、王金元依据合同条款要求吕罡、刘璇承担违约金的诉求，不违反法律规定，应予支持。被告主张违约金过高，但未举证证明其主张，本院对该抗辩意见不予采纳。二、《房屋买卖合同》系得圣房产提供的格式化合同书，被告提出合同约定的佣金由违约方承担的条款是格式条款，并未对该条款进行加粗，不能证明其尽到了提醒告知的义务，经审理查看，该条款字体较小，间距较紧，未黑体加粗，不能引起注意，故被告的该答辩意见，本院予以采纳。三、第三人居间促成合同成立，委托人应按照约定支付报酬，第三人陈述中收取佣金费用退还定金的意见予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、解除原告王燕、王金元与被告吕罡、刘璇于2017年10月17日签订的《房屋买卖合同》；二、被告吕罡、刘璇于本判决生效后七日内支付原告违约金人民币6万元整；三、第三人安庆市得圣房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还原告王燕、王金元定金人民币6000元整；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1655元，减半收取为828元，由原告承担178元，由被告承担650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  沈源盛二〇一八年七月二十七日书记员  汪 杨附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称"采取合理的方式"。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。第九条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。