上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五(民)初字第1746号原告李伍山，男，1987年6月21日出生，汉族，住上海市闵行区。委托代理人黄斌，上海圣瑞敕律师事务所律师。被告高增妹，女，1962年9月12日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人洪英，上海市东泰律师事务所律师。第三人上海明明房产经纪有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人薛超。委托代理人王龙，上海富石律师事务所律师。委托代理人毛维赫，上海富石律师事务所律师。第三人朱军，男，1973年11月15日出生，汉族，住江苏省。第三人徐宗报，男，1983年2月8日出生，汉族，住河南省。原告李伍山与被告高增妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月31日立案受理。因上海明明房产经纪有限公司(以下简称明明房产)与本案处理结果存在利害关系，本院依法追加其为第三人参与诉讼，并于2014年9月22日公开开庭进行审理；因朱军与本案处理结果存在利害关系，本院依法追加其为第三人参与诉讼，并于2014年11月17日公开开庭进行审理；因徐宗报与本案处理结果存在利害关系，本院依法追加其为第三人参与诉讼，并于2015年1月15日公开开庭进行审理。原告李伍山及其委托代理人黄斌，被告的委托代理人洪英，第三人明明房产的委托代理人王龙，第三人朱军，第三人徐宗报到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李伍山诉称，原告欲购买“浦江瑞和城(二期)”小区房屋，先到上海A房地产经纪事务所(以下简称A房产)询问，第三人徐宗报接待并告知A房产没有该小区房源，并带至明明房产航头店，明明房产航头店负责人朱军向其推荐了该小区的房屋，朱军与原告谈妥了购房合同的全部内容。2013年12月22日上午，原、被告在航头路XXX号航头路店的营业现场签订协议，航头路店朱军、徐宗报均以“见证人”名义在协议上签名。协议约定买卖标的物为拆迁安置配套商品房，房屋总价款为人民币(币种下同)62万元，若发生争议向房屋所在地的人民法院提起诉讼。签约后，原、被告当即前往附近的建设银行，通过柜台转账的形式，从原告之妻李a的建设银行账户向被告高增妹的银行账户转账支付了第一笔房款40万元，被告出具《首付款收据》确认首款。被告当场又将刚刚收到的房款40万元，以同样的柜台转账方式全部转给朱军之妻胡a的建行账户。被告向原告解释，原、被告所交易的房屋，实际早就作价57万元被第三人明明房产收购了，且被告已经全额收到了这57万元，并用于支付了拆迁安置房的购房款。故此，当2013年12月29日原告前往航头店支付第二笔房款的时候，原告按照朱军的指示和要求，通过银行柜台转账的方式，将11万元的房款直接转账支付至朱军之妻胡a的建行账户中，朱军出具《房款收据》确认首款，至此原告共支付房款51万元。2014年2月初，原告浏览上海市房地产交易中心“网上房地产”网站时发现闸航路XXX弄XXX号XXX室的签约房屋属于“永康城玉兰苑”小区，并非当初所称的“浦江瑞和城”小区，通过地图发现二者相距超过2.50公里。原告当即与被告及朱军、徐宗报交涉，但被告以原告实际是在和第三人进行交易为由进行推脱，即使交易中存在欺诈误导也是与第三人之间的事。第三人朱军原以为系争房屋为“浦江瑞和城”，后发现确实有误即承诺将系争房屋再次转卖后退还原告已支付房款。第三人朱军并于2014年3月2日出具书面承诺：“朱军承诺在2014年7月1日如果本房卖不出，本人全款收购(减去欠本人款项)”，但至今并未履行承诺。后原告发现被告所有的证据仅为一张《预订房联系单》，被征收人为高某某而非被告。被告出售系争房屋未能披露系争房屋的实际权利归属信息，第三人误导原告房屋地址，因其二人存在重大过错，导致原告在重大误解的情况下签订买卖协议，故原告起诉至法院，请求判令：1、撤销原告与被告就上海市闵行区闸航路XXX弄XXX号XXX室房产签订的《出售转让协议》；2、被告高增妹返还购房款51万元；3、被告高增妹向原告支付损失赔偿款10万元。被告高增妹辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告在2013年的时候在第三人徐宗报的带领下对于房屋进行了实地查看，其对系争房屋的实际情况是知晓的，并且支付了大部分房款，被告对系争房屋享有权利，不存在明明房产朱军收购的情况，故原告认为撤销的理由不成立；2、对于系争房屋的座落，原告实地查看过，其签订合同时并无提出异议，该协议系双方真实意思表示，要求继续履行合同。第三人明明房产陈述到，不同意原告的诉讼请求，明明房产并不知晓此事，也未在买卖合同上盖章。第三人朱军陈述到，不同意原告的诉讼请求。1、其与被告系朋友关系，被告向其借款，后被告家庭房屋遇动拆迁，被告自己分到房屋找了其出售；2、原告找到自己认识的中介去看房，该中介知道其这里有该房源，当时其只知道房子的地址，其就是签约的时候把被告叫过来促成了交易。第三人徐宗报陈述到，不同意原告的诉讼请求。1、其在A房产工作，被告委托朱军出售房屋，该房源信息为朱军告诉其的；2、其与原告的姐夫相熟，原告找到其表示要买该区域的房子，2013年12月的时候其向原告推荐了该房屋，因该房屋还未能交房，其带原告看了瑞和城一期的一套一室户房屋，位于闸航路以北、靠近浦星公路，虽然系争房屋还未交房，但是根据订购单上写的面积为55平方米，该片区该面积的房屋都是一个房型，所以其就带原告看了瑞和城一期的房屋；3、原告看好房屋后就签订了买卖合同，其并没有告知原告该房屋是瑞和城二期，系争房屋没有进户，派出所没有定门牌号，当时并不知道这套房子的具体地址，统称这一片小区为瑞和城，原告自己去网上查地址的，系争房屋与瑞和城二期就隔着一条马路，系争房屋的地址要以动迁单位最终确定的为准；4、其收取过原告8,000元的中介费及3万元的房价补差款，当时告知原告房屋转让价格为62万元，但其无法以该价格买到类似的房屋，故需要支付3万元的款项，该款项与合同价款62万元无关。经审理查明，第三人朱军系第三人明明房产航头店的工作人员。第三人朱军与被告高增妹相识，其二人于2013年有资金借贷往来。2013年9月12日，案外人上海市杨浦区住房保障和房屋管理局(签约甲方)、杨浦第二房屋征收服务事务所有限公司(房屋征收事实单位)与案外人高某某(签约乙方)签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》一份，约定：因杨浦区123街坊、124街坊(部分)旧城区改建项目，杨浦区人民政府于2013年7月30日作出《房屋征收决定》，编号为杨府房征[2013]2号；乙方的房屋坐落于周家牌路XXX弄XXX号甲，属于上述征收决定的征收范围内，房屋类型旧里，房屋性质私房，房屋用途居住；认定建筑面积41.15平方米，未认定面积181.59平方米；被征收房屋经上海申杨房地产土地估价有限公司评估，居住部分房地产市场评估公司计算，并在征收基地公布，房屋征收范围内被拆除房屋评估均价22,029元/平方米，房屋征收价格补贴系数为0.30，套型面积补贴15平方米，计算居住困难货币补贴的折算单价为11,150元/平方米；被征收房屋价值补偿款为1,511,551.11元；乙方选择房屋产权调换，甲方提供给乙方的产权调换房屋计9套，房屋总建筑面积591.43平方米，为闸航路4398弄1-2幢2号402室等；本地块适用征询制，在规定的签约期内(含签约附加期)，房屋征收范围内签约户数达到被征收总户数的85%，本协议生效等。后该地块签约数超过85%，该协议生效。此后，高某某等确认预定房联系单和订房回执，载明闸航路XXX弄XXX号XXX室房屋的建筑面积为55.998平方米，订房人为高增妹。2013年年底，原告欲购买附近房屋，第三人徐宗报带原告至附近已交付房屋内现场看房，并告知原告系争房屋的房源信息，原告得知了系争房屋的来源并知晓尚未交房入住等信息。同年12月22日，原、被告及第三人朱军、第三人徐宗报共同至明明房产航头店签订买卖合同，被告高增妹(出卖方、签约甲方)与原告李伍山(购买方、签约乙方)、第三人朱军(见证方、签约丙方)签订《上海市闵行区闸航路XXX弄XXX号XXX室房产出售转让协议》，约定：甲方于2013年依法取得了闵行区闸航路XXX弄XXX号XXX室房屋动迁安置房，面积约为55.99平方米(以实际产证为准)；该房屋尚未办理以甲方为权利人的《上海市房地产权证》，因甲方出售的该房屋是拆迁安置配套商品房受国家政策限制，限制期内无法办理该房屋以乙方为产权人的上海市房地产权证和签订上海市房屋土地资源管理局制定，上海市工商行政管理局监制的网络版商品房《上海市房地产买卖合同》，乙方于2013年12月20日实地看房，看房后对以上情况已知道并且无异议，经甲、乙双方协商后，乙方决定购买上海市闵行区闸航路XXX弄XXX号XXX室；甲乙双方经友好协商一致，同意上述房屋转让价款为62万元，甲方净到手价格(但甲方承诺涉及遗产税，若有由甲方承担)，该价格包含房屋的维修基金(若有)、水、电、煤初装(若有)、有线电视初装(若有)。该房自带固定设备(含全部)、装饰(若有)等均包含在房屋转让价款内，乙方无需另行支付，包含甲方办理以甲方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》，甲方办理所需的百分之一契税由乙方自行承担，乙方无异议(多出部分由甲方自行承担)；经甲乙双方友好协商一致，同意由乙方承担办理以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》时政府、财政、税务、房地产交易中心、及中介方按国家定规定对甲、乙双方征收的中介费，乙方不得以国家及地方政策等导致税、费调整为由阻碍本合同的履行；基于甲乙双方买卖的该房屋为动迁配套商品房甲方未取得该房屋的《上海市房地产权证》经双方友好协商于该房屋主管部门批准该房屋可以办理，以甲方为权利人该房屋的《上海市房地产权证》的，乙方有权追究甲方违约责任，在根据国家政策有关规定允许甲乙双方约定双方签订《上海市房地产买卖合同》后双方进行该房屋的产权交易过户，收件收据由乙方领取并保管供乙方领取该房屋以乙方为权利人的新产证使用甲乙双方无异议；甲方及共同共有人同时声明产权人有权出售该房屋，已经得到相关权利人和共同共有人同意，同时承诺该房屋无其他债务抵押、司法查封、无产权纠纷及其他任何法律纠纷，保证国家政策限制期满后按约定可以为乙方办理小产证过户登记手续，否则由此而产生的阻碍本合同履行，则由甲方承担违约责任；甲方拿到产证后，中介公司应积极配合甲乙双方领取产证并交由乙方保管，取得产证后30日内由中介陪同到交易中心办理该房屋抵押(国家政策允许情况下)和公证手续(国家政策允许情况下)，甲方需无条件同意配合，费用由乙方承担；本套房产满足上市条件后可以上市交易后，甲方必须配合乙方办理产证，如上市交易后甲方拖延超过十天，或甲方进行一房二卖、抵押他人或者其他原因导致乙方不能顺利取得产权，严重损害乙方利益的，甲方需按本套房市场价的二倍给予乙方赔偿；甲乙双方约定甲方最迟于动迁办公室通知交房日前结清由甲方使用该房屋产生的所有使用费用并将房屋钥匙及房地产权证(若有)、动迁协议以及与奔放有关的材料交给乙方；动迁组通知打款二十五日内(或者签本协议当日)乙方支付甲方至40万元，2013年12月30日之前支付至59万元，在甲方产证搬出，做好全权委托公证，(或)过户当日乙方支付剩余房款3万元；若乙方要求甲方做全权委托公证，甲方无偿配合，公证费由乙方承担；在甲乙双方签订本协议之日至甲方乙方为产权人期间，乙方有权变更、减少、增加买受人，甲方无效行配合，乙方客户支付的本房本金以及溢价所得利益由乙方支配，贬值风险由乙方承担，甲乙双方均无异议，甲方配合乙方和乙方指定客户签订出售转让协议；甲方净到现金62万元，其他进户，其他一切费用由乙方付，和甲方无关等。合同还对其他内容进行了约定。买卖合同签订当日，原告通过妻子李a账户向高增妹支付房款40万元，高增妹出具收据；2013年12月29日，原告通过妻子李a账户向第三人朱军妻子胡a账户转账11万元房款，朱军代高增妹签署房款收据，被告高增妹时候予以认可收到该房款。同时因原告资金困难，剩余房款8万元未能支付，要求迟延支付，朱军载明剩余8万元于2014年3月10前支付给朱军，对此被告高增妹于庭审中亦予以追认。后因原告对系争房屋的座落存在异议，先后给朱军及被告高增妹致电。朱军表示愿意代原告将该房屋再出售他人，2014年3月2日，第三人朱军书面签字说明：“本人承诺在2014年7月1日如果本房卖不出，本人全款收购(减去欠本人款项)”；同日第三人徐宗报亦书面签字说明：“徐宗报承诺在2014年7月1日之前将李伍山中计费8,000元及房屋转让款3万元归还李伍山”。另查明，系争房屋现未能办理出上海市房地产权证，亦未能交付使用。上述事实，由原告提交的《上海市闵行区闸航路XXX弄XXX号XXX室房产出售转让协议》、收据及转账凭证、《预订房联系单》、电话录音及文字整理稿、明明房产网站信息，由被告提交的《上海市国有土地房屋补偿协议》及订房回执等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案的争议焦点为原、被告双方签订的买卖合同的效力，对此原告认为其在购买系争房屋中因第三人徐宗报、朱军及被告对系争房屋位置存在误导，导致其重大误解，同时现并无相应凭证证明房屋系被告所有，故认为该合同存在效力瑕疵，请求撤销该买卖合同。对此本院认为就本案交易情况而言：首先，签订该买卖合同时，被告出具了系争房屋的预购订单，并告知原告该房屋的权利来源，原告对该买卖合同的标的物即系争房屋未能交房及办理出房地产权证的情况系明知，故双方于买卖合同中约定了产证办理及交房的具体方式方法，有别于一般现房交易；其次，对于系争房屋的实际情况，因该房屋未能交付并办理产权证，故原、被告双方及中介方并未能得知该房屋的具体实际情况，原告对此知晓，同时就原告调取的系争房屋的地址而言，其与瑞和城均位于闸航路浦星公路附近，仅被浦星公路分割为东西二侧，距离并非如原告陈述的相距甚远；最后，就原告提交的证据来看，并未能表明原告在此次购买房屋过程中明确其要求购买的小区名称及房屋座落，原告作为购买方在明知系争房屋未能交付的情况下应预估该购买行为的风险。故现并无证据证明被告及第三人在签订买卖合同中存在隐瞒房屋实际情况等欺诈行为，原告主张因此签订买卖合同存在重大误解的主张，不符合合同法的相关规定，本院难以支持。至于原告认为现无证据证明被告系房屋的实际产权人，本院认为依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，对于原告因此对房屋买卖合同效力的异议，本院亦不予支持。至于原告与第三人朱军、徐宗报之间就系争房屋中介事宜的纠纷，原告可另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：驳回原告李伍山的诉讼请求。案件受理费减半收取计4,950元，由原告李伍山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 殷 雪二〇一五年一月二十二日书 记 员 许雯燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。