上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第1239号上诉人(原审原告)上海复欣物业管理发展有限公司。法定代表人丁兰弟。委托代理人陶靖，上海市建纬律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海花嫁喜铺婚礼服务有限公司。法定代表人施丽君。被上诉人(原审被告)上海花嫁丽舍五角场婚庆礼仪服务有限公司。法定代表人施丽君。上述二被上诉人共同委托代理人胡源生，上海宝申理律师事务所律师。上述二被上诉人共同委托代理人周琴，上海宝申理律师事务所实习律师。上诉人上海复欣物业管理发展有限公司(以下简称“复欣物业公司”)因物业服务合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2014)杨民四(民)初字第2671号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人复欣物业公司的委托代理人陶靖、被上诉人上海花嫁喜铺婚礼服务有限公司(以下简称“花嫁喜铺公司”)、上海花嫁丽舍五角场婚庆礼仪服务有限公司(以下简称“花嫁丽舍公司”)的共同委托代理人胡源生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，绿色米兰广场位于上海市杨浦区国权路XXX号，内有三座商务楼，分别为王座、金座和银座，其中王座为商场，金座和银座为办公楼。2008年11月26日，产权人上海上风科盛投资有限公司(以下简称“上风公司”、甲方、委托方)与上海沪东财富国际广场物业管理有限公司(以下简称“沪东物业公司”、乙方、受托方)签订《物业临时服务合同》，约定：甲方将财富国际广场委托乙方实行物业管理，物业座落于上海市杨浦区国权路XXX号，建筑面积107375.96平方米(包括综合办公楼、酒店式办公楼、公寓式办公楼)；委托管理期限自2008年7月起至业主委员会成立止；物业管理费由乙方按建筑面积向物业使用人收取，办公楼每平方米每月人民币(以下币种均为人民币)19元，商业用房每平方米每月38元。2012年3月6日，花嫁喜铺公司与上海米岚城市奥莱企业管理有限公司(以下简称“米岚公司”)签订《绿色米兰广场房屋租赁合同》，向米岚公司承租国权路XXX号王座401－415室。合同主要内容为：该物业的使用面积为1998.27平方米，租赁期限为10年，从2012年4月1日起至2022年3月31日，物业管理交由沪东物业公司负责，花嫁喜铺公司与其另行签订物业管理合同。同日，花嫁喜铺公司与沪东物业公司签订《绿色米兰广场物业管理合同》，约定物业管理费为每月每平方米15元，每月总额29,974元。2012年5月25日，上风公司向上海仲裁委员会申请仲裁，以沪东物业公司不具有对沪东财富国际广场进行物业管理的法定资质、无法实现委托事项为由，要求解除其与沪东物业公司签订的《物业临时服务合同》。2012年9月11日，上海仲裁委员会作出(2012)沪仲裁案字第0498号《裁决书》，裁决系争物业服务合同于2012年9月11日解除。2012年9月29日，花嫁喜铺公司投资成立花嫁丽舍公司。花嫁丽舍公司成立后，花嫁喜铺公司、花嫁丽舍公司与米岚公司签订《绿色米兰广场房屋租赁合同补充协议》，约定：米岚公司将花嫁喜铺公司承租的房屋转租给花嫁丽舍公司用于经营婚礼场所，花嫁丽舍公司替代花嫁喜铺公司成为原合同的承租方，系实际使用人和婚礼会所的经营者，并享受原合同全部权利并承担全部义务。同时，花嫁喜铺公司、花嫁丽舍公司与沪东物业公司签订《绿色米兰广场物业管理合同补充协议》，约定：沪东物业公司系出租方米岚公司指定的物业管理公司，负责“绿色米兰广场”物业管理工作，现花嫁喜铺公司为经营该婚礼会所成立的子公司花嫁丽舍公司已成立，其将替代花嫁喜铺公司成为租赁合同的承租方，享受原合同的全部权利并承担原合同的全部义务。2013年4月8日，上风公司与复欣物业公司签订《沪东财富广场物业服务委托合同》，将财富广场委托给复欣物业公司进行物业管理，约定：复欣物业公司按建筑面积向业主和使用人收取物业管理费，委托期限自沪二中法院执行财富广场现有物业管理公司之日起至业委会成立并另行签订聘请物业服务公司之日止，办公楼物业管理服务费为每平方米每月19元，商业部分物业管理服务费为每平方米每月38元。2013年5月21日，沪东物业公司经工商核准更名为上海欣通物业管理有限公司(以下简称“欣通物业公司”)。2013年10月至2014年7月30日期间，花嫁丽舍公司按每月29,974元的标准按期向欣通物业公司支付物业管理费。2013年9月，经上海市第二中级人民法院执行，欣通物业公司将其管理的变电所、泵房、低压电表间、空调总机房、保洁、绿化、保安全部移交给上风公司，移交后双方签署《项目设备设施移交确认单》。2013年10月15日，上风公司与复欣物业公司共同出具《关于物业管理缴费问题的通知》，该通知载明：经法院强制执行，欣通物业公司已退出财富广场的物业管理服务，经政府主管部门同意由复欣物业公司全面接管物业管理，接管后物业管理服务费标准不变，为保障物业设备设施安全运行及管理服务秩序，请广大业主及时将物业服务费交给新的物业公司。2014年6月13日，上海市杨浦区住房保障和房屋管理局就陈建华等居民的信访作出复函。言明：2013年10月起，由复欣物业公司实施物业管理，其按照规定正常收取物业管理费。2014年9月30日，复欣物业公司在绿色米兰广场张贴《告业主书》，言明：2014年10月1日起，其不再担任物业管理工作，2014年9月30日之前的物业服务收费归复欣物业公司所有。2014年9月5日，复欣物业公司向原审法院提起诉讼称，花嫁喜铺公司、花嫁丽舍公司未支付物业管理费，故请求判令花嫁喜铺公司、花嫁丽舍公司支付2013年10月至2014年7月物业管理费911,211.12元。原审审理中，花嫁喜铺公司、花嫁丽舍公司辩称，系争房屋一直由欣通物业公司进行物业管理，且花嫁丽舍公司已向欣通物业公司支付了物业管理费，故不同意复欣物业公司的诉讼请求。原审法院经审理后认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。系争房屋最初的承租人虽系花嫁喜铺公司，但花嫁丽舍公司成立后，花嫁喜铺公司作为承租人及物业服务费交纳人的权利义务已悉数转移给花嫁丽舍公司，其转移行为已获出租人米兰公司和物业服务人沪东物业公司认可，系争房屋物业服务费由花嫁丽舍公司负责支付，并无不当。花嫁丽舍公司虽系花嫁喜铺公司投资成立，但系独立法人，复欣物业公司以花嫁喜铺公司、花嫁丽舍公司经营范围重合、业务性质混同为由主张花嫁喜铺公司、花嫁丽舍公司共同承担支付义务，于法无据。上风公司与沪东物业公司签订的《物业临时服务合同》约定物业服务费向物业使用人收取，沪东物业公司依据该合同条款与花嫁喜铺公司、花嫁丽舍公司约定物业服务费由花嫁丽舍公司支付，并无不当。上风公司与沪东物业公司的合同被依法解除后，上风公司与复欣物业公司签订的《财富广场物业服务委托合同》约定复欣物业公司向业主和使用人收取物业管理费，而花嫁丽舍公司与复欣物业公司、上风公司之间并无关于物业服务费支付的约定。本案系复欣物业公司与欣通物业公司新老物业公司交替产生的纠纷，花嫁丽舍公司已按原协议约定向原物业公司支付了物业服务费，因物业公司交替之间产生的纠纷要求花嫁丽舍公司重复支付物业服务费，显失公平。如复欣物业公司坚持认为己方提供了相应的物业服务应当收取相应的物业服务费，可向收费人即原物业公司提出相应主张。原审法院据此作出判决：复欣物业公司要求花嫁喜铺公司、花嫁丽舍公司共同支付2013年10月至2014年9月30日的物业管理费911,211.12元的诉讼请求，不予支持。原审判决后，上诉人复欣物业公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定花嫁丽舍公司与复欣物业公司、上风公司之间并无关于物业管理费支付的约定，与事实有悖。基于上风公司与米岚公司的协议，米岚公司作为转租人，在与花嫁喜铺公司签订的租赁合同中约定花嫁喜铺公司需向物业管理方支付物业管理费。花嫁丽舍公司承继花嫁喜铺公司原合同全部权利义务，理应遵守上述约定。复欣物业公司实施物业管理的行为客观存在，作为实际使用人的花嫁喜铺公司、花嫁丽舍公司，理应向复欣物业公司支付物业管理费用。原审法院认定本案系新老物业交替产生的纠纷，于实无据。欣通物业公司被裁决于2012年9月解除了其与上风公司的合同，2013年9月被强制执行退出系争物业的管理现场，并与上风公司办理了移交手续。复欣物业公司受上风公司的委托实施管理，与欣通物业公司不存在交替关系。原审法院认为复欣物业公司可向欣通物业公司主张，混淆了合同相对性原则，对复欣物业公司显失公平。花嫁丽舍公司明知欣通物业公司已丧失物业管理资格，欣通物业公司在被清场后，也未再提供服务，其仍向欣通物业公司付费，显属恶意。据此请求撤销原审法院的判决，依法改判支持复欣物业公司原审时的诉讼请求。被上诉人花嫁喜铺公司、花嫁丽舍公司答辩称：复欣物业公司要求花嫁喜铺公司、花嫁丽舍公司直接向其缴纳物业费没有事实及法律依据。《物业管理条例》规定的是业主应当交纳物业服务费，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定业主与物业承租人、借用人等约定由物业使用人交纳物业费的，物业服务企业请求业主承担连带责任的，应予支持。花嫁喜铺公司与业主上风公司之间并没有合同关系，复欣物业公司无权引用米岚公司与花嫁喜铺公司的合同作为权利依据。且涉案房屋所在的王坐实际管理方一直是欣通物业公司，在复欣物业公司所称的管理期间，从未要求支付王座的物业费。花嫁丽舍公司已向提供实际管理的欣通物业公司支付了全部物业费，没有任何的过错，如支付对象错误，责任也不在花嫁喜铺公司、花嫁丽舍公司。据此请求驳回复欣物业公司的上诉请求，维持原审法院的判决。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，复欣物业公司是由上风公司委托的物业管理企业，其对物业管理小区实施了物业管理的，依法有义务向其支付物业管理服务费的，应是小区业主，作为承租人的花嫁喜铺公司、花嫁丽舍公司并不当然负有支付物业管理费的义务。本案中，上风公司在其与复欣物业公司之间的合同中约定复欣物业公司有权向实际使用人收取物业服务费以及花嫁喜铺公司、花嫁丽舍公司与米岚公司约定由花嫁喜铺公司、花嫁丽舍公司向物业服务企业支付物业服务费，均是基于各自的合同约定，花嫁喜铺公司、花嫁丽舍公司支付物业服务费的行为，是替代上风公司履行其与复欣物业公司的合同。按照合同相对性原则，复欣物业公司缺乏直接向花嫁喜铺公司、花嫁丽舍公司主张物业服务费的依据。故原审法院判决对复欣物业公司要求花嫁喜铺公司、花嫁丽舍公司支付物业管理费的诉讼请求不予支持，并无不当。复欣物业公司可另行合法主张权益。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,393元，由上诉人上海复欣物业管理发展有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理孙幸冬审判长  卢薇薇审判员  邬海蓉审判员  成 皿二〇一五年八月三日书记员  陈 洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……