广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0115民初5164号原告：广州南沙国际物流有限公司，住所地广州市南沙区万顷沙镇广东南沙出口加工区管委会大楼一楼105房，统一社会信用代码91440115747565587Q。法定代表人：黄翔龙，职务总经理。委托代理人：许瑞，广东汇俊律师事务所律师。委托代理人：李晨，广东汇俊律师事务所实习律师。被告：广州市南沙区锋之燕补胎店，住所地广州市南沙区龙穴街围垦区西南侧D地块A栋203房，统一社会信用代码92440101L79306768J。经营者：林富强。被告:广东驰丰轮胎有限公司，住所地广州市南沙区龙穴岛龙穴大道中13号六层601房自编号605（仅限办公用途）（HL），统一社会信用代码914401010859278915。法定代表人：陈秋燕。被告：陈秋燕，女，1990年12月30日出生，汉族，住广东省吴川市，被告：杨水，男，1990年4月22日出生，汉族，住广东省吴川市，原告广州南沙国际物流有限公司（以下简称南沙物流公司）诉被告广州市南沙区锋之燕补胎店(以下简称锋之燕补胎店)、广东驰丰轮胎有限公司（以下简称驰丰轮胎公司）、陈秋燕、杨水土地租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人许瑞、李晨，被告锋之燕补胎店经营者林富强到庭参加诉讼，被告驰丰轮胎公司、陈秋燕、杨水经本院合法送达，没有依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南沙物流公司诉称：锋之燕补胎店与驰丰轮胎公司因经营轮胎生意所需作为共同承租人于2013年12月1日以锋之燕补胎店的名义与其签订了《租赁合同》，于2016年11月28日以驰丰轮胎公司的名义与其签订了《物业租赁合同》。《租赁合同》约定租赁物业为广州市南沙龙穴岛围垦区西南侧自编D地块，租赁期限为2013年12月1日至2020年6月30日；《物业租赁合同》约定租赁物业为广州市南沙港运输服务中心A栋附属楼自编102号房，租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日。现锋之燕补胎店、驰丰轮胎公司违反上述合同约定，长期拖欠租金、水电费等费用，构成严重违约金。另根据《公司法解释（三）》第十三条第二款的规定，陈秋燕、杨水为驰丰轮胎公司的股东未对公司履行过出资义务，应对驰丰轮胎公司不能清偿的上述债务承担补充赔偿责任。故诉至本院，请求判令:1、解除南沙物流公司与锋之燕补胎店签订的《租赁合同》；2、锋之燕补胎店、驰丰轮胎公司共同向南沙物流公司支付拖欠的租金593582.70元[包括:1、D地块的租金，从2015年9月1日计至2017年10月31日，2015年9月份至2016年6月份每月租金按20125元计算，2016年7月至2017年10月每月的租金按23150元计算，共计571650元；2、A102房租金，从2017年1月1日计至2017年8月31日止，该部分租金以每月2600元为标准计算，共计21932.7元，其中2017年1月份的租金为3732.7元(由于该物业的租赁合同是每年签订的，其中1132.7元为上一年度的结余金额)]、从2015年9月1日计至2017年10月31日止电费35695.50元、水费1950元及滞纳金[1、D地块的违约金以每月所欠的租金、水电费为基数（不包含2017年10月份的租金、水电费，其在2017年11月份已经收回了场地），按每日1‰的标准，均从次月5日起计算至2017年10月31日止，之后部分的违约金不主张；A102房的违约金以每月（2017年1月至2017年7月）拖欠的租金2600元为基数，按每日5‰的标准，从2017年1月5日起计算至2017年8月5日止（其于2017年8月5日将该租赁物内的物品搬离）]；3、锋之燕补胎店、驰丰轮胎公司赔偿南沙物流公司为本次诉讼已支付的律师费用20000元；4、陈秋燕、杨水在未出资本息范围内对驰丰轮胎公司的上诉债务承担补充赔偿责任；5、锋之燕补胎店、驰丰轮胎公司、陈秋燕、杨水承担本案诉讼费、保全费等费用。庭审中，南沙物流公司确认2017年11月份收回了涉案场地，物业租赁合同已经实际解除了，故其撤回原诉讼请求1中的要求解除其与驰丰轮胎公司签订的物业租赁合同的诉请。被告锋之燕补胎店辩称：不同意南沙物流公司的诉讼请求，林富强虽然作为锋之燕补胎店的经营者，但一直以来都没有参与过实际的经营。租金一直都是驰丰轮胎公司缴纳的，其并没有参与过驰丰轮胎公司的投资及分红。被告驰丰轮胎公司、陈秋燕、杨水无答辩。经审理查明：南沙物流公司是位于南沙龙穴岛围垦区西南侧D地块土地的权属人，使用土地面积为90649.83平方米，登记日期为2007年12月21日，权证号码为004386429号。2011年12月27日，广州市规划局向南沙物流公司（建设单位）出具《建设工程规划许可证》[穗规南建证（2011）390号]，同意南沙物流公司在上述土地上建设宿舍区B、维修商铺区项目，建设规模为宿舍区B1幢（地上2层、4833平方米）、维修商铺1幢（地上2层、2708平方米），该建设项目为临时建设，使用期为两年。2014年1月8日，广州市规划局南沙开发区分局向南沙物流公司出具《关于临时建设工程使用期限延期申请的复函》[穗规南函（2014）10号]，同意将上述规划许可证批准建设的宿舍区B、维修商铺区使用期限延长至2015年12月27日。2013年12月9日，南沙物流公司（出租方，甲方）与锋之燕补胎店（承租方，乙方）签订《租赁合同》，内容为：租赁土地位置为广州市南沙龙穴岛围垦区西南侧自编D地块，租赁面积为2500平方米，具体所租赁场地四至须符合甲方D地块招商整体规划要求，甲方以熟地标准出租，该地块用地性质为工业用地，租赁期限为2013年12月1日至2020年6月30日，用于乙方建设和经营轮胎形象店，为龙穴岛及港区客户提供轮胎零售及相关服务。租金：起租为7元/平方米/月，2013年12月1日起租，租金从2014年7月1日起递增15%，之后每两年内递增一次，递增率为15%。租金按月结算，每月10日前缴纳当月租金。第三条合同保证金。乙方在签订本合同时一次性向甲方缴纳合同保证金50000元。合同期满如果双方不再续约，并且合同期内乙方无违约情形，在乙方办理退租手续后30日内，由甲方无息全额退还给乙方。第四条水电费。乙方在甲方通知缴纳承租范围内所使用的水电费后3日内缴付，水费3.5元/立方米，电费1.5元/度（含损耗）。合同期间如政府调整水电价格时，甲方应作调整，乙方按政府部门调整后的水电价格缴付水电费。第五条乙方如迟延缴纳水电费，甲方有权在合同保证金中直接扣除，合同保证金被扣除后乙方需在10日内及时补足，否则视为违约。第九条违约责任4、乙方应按期缴纳租金及水电费等各项费用，否则按逾期金额的0.1%每天收取滞纳金，乙方如连续2个月未缴纳租金等费用，甲方有权单方解除合同收土地，保证金不予退还，乙方应承担全部违约责任及由此产生的后果等。庭审中，南沙物流公司与锋之燕补胎店共同确认该合同所约定的租赁物仅为空地2500平方米，没有建筑物。就该租赁物交付时间，南沙物流公司陈述其于2012年10月交付，锋之燕补胎店陈述租赁物的交付时间为2013年12月。锋之燕补胎店经营者林富强陈述该合同是其所签，但不是其所用。南沙物流公司另确认该租赁物2015年9月之前的租金、水电费已经全部缴清，之后的未缴纳;其已于2017年11月上旬收回该租赁物。2016年1月28日，南沙物流公司（出租人，甲方）与驰丰轮胎公司（承租人，乙方）签订《物业服务合同》，内容为：出租物业的名称及编号：广州南沙港运输服务中心A栋附属楼自编102房。交付标准：框架结构，建筑层数2层，按现状出租。102房使用面积约52平方米。第三条用途：乙方租赁该物业仅限于办公使用。未经甲方书面许可，乙方不得改变出租物业的用途。第四条租赁期限。2017年1月1日至2017年12月31日。第五条租金。50元/平方米/月，每月应缴2600元。租金按月结算，每月5号前缴纳当月租金。第六条合同保证金。乙方在签订本合同时一次性向甲方缴纳合同保证金5000元。合同期满如果双方不再续约，并且合同期内乙方无违约情形，在乙方办理退租手续后15日内，甲方无息全额退还给乙方。第七条水电周转金。乙方在签订本合同时按2000元/间缴纳水电周转金。乙方退租后，按扣除水电费用后多退少补。第八条其他应缴费用。1、乙方按规定在甲方通知缴纳承租物业内的水电费后5日内缴付，水费5.2元/立方米、电费1.5元/度（含线损即变损等损耗）。第十二条合同的变更与解除。1、乙方在租赁期内不得转租，否则合同保证金不予退回且租赁合同自动终止。3、因乙方违约，甲方根据本合同的规定单方解除合同的，本合同自解除通知书送达租赁房屋之日起即自行终止。第十三条违约责任。3、乙方应按期缴纳租金及水电费等各项费用，否则按逾期金额的0.5%每天收取滞纳金。乙方如连续2个月未缴纳租金等费用，甲方有权单方解除合同收回物业，已收取的租金、物业管理费、公摊费及合同保证金不做退还。乙方应承担全部违约责任。造成甲方损失的，还应赔偿甲方全部损失。庭审中，锋之燕补胎店确认该物业是驰丰轮胎公司使用的。南沙物流公司确认上述租赁物102房属于上述《关于临时建设工程使用期限延期申请的复函》[穗规南函（2014）10号]中所列的宿舍区B，其已于2017年11月上旬收回该房。南沙物流公司陈述驰丰轮胎公司、锋之燕补胎店就上述102房仅缴纳了5000元保证金。2015年9月9日，南沙物流公司向锋之燕补胎店发出《通知》，内容为“……一、南沙物流公司单方解除合同，停水断电并收回商铺，保证金不予退还……”该通知的附件为《运输服务中心（D地块）土地（补胎店）欠租付款明细表》，附件内容为：于2015年10月15日之前缴纳2015年1月-6月土地租金120750元，于2015年10月30日前缴纳2015年7月-9月土地租金60375元。该附件下方载有“万丽珍代陈秋燕”签名字样的承诺书一份，时间为2015年9月25日。南沙物流公司陈述上述签名人万丽珍系驰丰轮胎公司、锋之燕补胎店的员工。2016年11月7日，南沙物流公司向驰丰轮胎公司、锋之燕补胎店发出了《缴费通告》，内容为“贵司租赁我司位于南沙围垦区西南侧D地块D4地块、A102房及配套宿舍2间，并于2012年7月1日签署租赁合同。自2015年1月1日起至2016年10月31日，贵司已欠租共计474300.6元（详见附件）……”。当日，陈秋燕于该缴费通告上签名捺手印。2017年2月28日，南沙物流公司分别向驰丰轮胎公司、锋之燕补胎店涉案租赁物地址邮寄《律师函》催缴拖欠的租赁费用。2017年9月11日，南沙物流公司向驰丰轮胎公司、锋之燕补胎店发出《催缴函》，内容为“锋之燕补胎店、驰丰轮胎公司作为共同承租方，以锋之燕补胎店的名义与我司于2013年12月1日签订了《租赁合同》，租赁我司位于南沙龙穴岛围垦区西南侧自编D地块；以驰丰轮胎公司名义与我司于2016年11月28日签订了《物业租赁合同》，租赁我司位于南沙港运输服务中心A栋附属楼自编102房。……截止2017年9月30日，贵司已欠租金606611.40元：D4土地，欠租周期2015年9月-2017年9月，租金548500元、电费34249.5元、水费1929.2元；A102，欠租周期2017年1月-2017年9月，租金21932.70元。请在2017年9月20日前支付清应缴费用等。”该函回执内容为“我司已经知悉上述内容，对上述内容予以确认，并承诺按贵司要求执行。如我司未按上述要求时间结清上述各项费用，我司愿承担由此导致的后果。”该回执签名栏有陈秋燕签名，驰丰轮胎公司、锋之燕补胎店分别于该催缴函的附件D地块《2015年缴费通知书》《2016年缴费通知书》《2017年缴费通知书》及《2017年缴费通知书》上盖章。锋之燕补胎店对该证据的真实性予以确认，并陈述锋之燕补胎店的公章并非其盖的，是陈秋燕在其不知情的情况下加盖的。南沙物流公司的出具日期为2016年6月15日的《广东增值税专用发票》1份显示“名称：广东驰丰轮胎有限公司，D地块2014年12月-2015年4月，金额5738.41元、税额745.99元，合计6484.40元”。南沙物流公司另提供其单方制作的《D4地块租金、水电费、滞纳金计算明细表（截止2017年10月31日）》、《A102房租金、水电费、滞纳金计算明细表（截止2017年10月31日）证明驰丰轮胎公司、锋之燕补胎店向南沙物流公司支付的租金、水电费及滞纳金的计算依据。另查明：驰丰轮胎公司成立于2013年12月25日，注册资本为10000000元，杨水认缴出资额为700000元、陈秋燕认缴出资额为300000元，实际出资额均为0元。2017年，南沙物流公司与广东汇俊律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该所处理与驰丰轮胎公司、锋之燕补胎店的租赁合同纠纷，其中一审阶段的代理费为20000元等。同年9月5日，该律所向南沙物流公司开具了金额为20000元的律师费发票。以上事实，有原告证据及当事人陈述证实。以上证据经过庭审质证，本院予以采信。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。关于案涉合同效力问题。南沙物流公司作为案涉土地的权属人，其与锋之燕补胎店签订的《租赁合同》未违反法律的强制性规定，为有效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”根据南沙物流公司自认，其与驰丰轮胎公司签订的《物业租赁合同》所约定的租赁物使用期限至2015年12月，在双方签订合同时已经超过临时建筑的使用期限，且至今未获准延长使用期限，故该合同为无效合同。关于《租赁合同》解除问题。南沙物流公司要求解除案涉的《租赁合同》，根据该合同约定，锋之燕补胎店连续2个月未缴纳租金等费用，南沙物流公司有权解除合同，根据南沙物流公司证据《通知》内容，由于锋之燕补胎店拖欠2015年1月-6月土地租金，其已于2015年9月9日通知对方解除合同，且该通知已经于当月25日送达对方，故该《租赁合同》实际已于送达之日即2015年9月25日解除，现其要求解除合同没有事实依据，本院不予支持。关于南沙物流公司主张的租赁费用及违约金问题。虽然双方的《租赁合同》已经解除，但锋之燕补胎店在合同解除后继续占有使用所租赁的D地块土地，其理应参照合同约定的标准给付租赁费用。现双方在《催缴函》中确认2015年9月至2017年9月期间的D土地租金为548500元、电费为34249.5元、水费为1929.20元，参照双方合同约定的2017年1-12月的租金标准为23150元，故南沙物流公司诉请锋之燕补胎店给付D土地2015年9月1日至2017年10月31日期间的使用费571650元（548500元+23150元）合理有据，本院予以支持。根据上述合同约定，锋之燕补胎店应在每月10日前缴纳，否则应按逾期金额的每日1‰标准给付违约金，虽然锋之燕补胎店未按时缴纳该月的租金，但双方的合同已于2015年9月25日解除，南沙物流公司依据上述约定主张违约金依据不足，本院不予支持。南沙物流公司主张2015年9月1日至2017年10月31日期间的电费35695.50元、水费1950元，但对2017年9月后的电费、水费金额并未举证证实，应承担举证不能的法律后果，故本院采信双方确认的电费34249.5元、水费1929.20元，对其主张的超过该金额部分，本院不予支持。案涉的《物业租赁合同》无效，但驰丰轮胎公司占有使用了该合同所约定的租赁物，且双方在《催缴函》中确认尚欠租金金额为21932.70元，驰丰轮胎公司理应参照合同约定向南沙物流公司给付该部分租金。合同无效，南沙物流公司依据该合同约定主张违约金缺乏依据，本院不予支持。锋之燕补胎店、驰丰轮胎公司在《催缴函》中确认案涉场地为其共同使用，且在该函件附件中对所欠租赁费用盖章予以确认，南沙物流公司要求其对上述租赁费用[使用费593582.70元（571650元+21932.70元）、电费35695.50元、水费1950元]承担连带清偿责任合理有据，本院予以支持。关于南沙物流公司请求陈秋燕、杨水承担补充赔偿责任的诉请，本案处理的是南沙物流公司与锋之燕补胎店及其与驰丰轮胎公司之间的租赁合同关系，陈秋燕、杨水并非案涉合同的相对方，依据合同相对性原则，案涉合同义务应由合同相对方承担，陈秋燕、杨水应否承担股东责任与本案不属同一法律关系，故本案对南沙物流公司的该项主张不予调处，当事人可另循合法途径解决。关于律师费问题。虽然根据南沙物流公司证据显示其有支付了律师费20000元，但案涉的合同对律师费并未有明确约定，且该费用并非其维权的必要支出，其要求对方给付上述律师费依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州市南沙区锋之燕补胎店、广东驰丰轮胎有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州南沙国际物流有限公司给付使用费593582.70元、电费35695.50元、水费1950元；二、驳回原告广州南沙国际物流有限公司的其他诉讼请求。本案受理费12949.6元，由原告广州南沙国际物流有限公司承担4015.8元，被告广州市南沙区锋之燕补胎店、广东驰丰轮胎有限公司负担8933.8元；保全费5000元，由被告广州市南沙区锋之燕补胎店、广东驰丰轮胎有限公司公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春人民陪审员  梁金志人民陪审员  郭顺潮二〇一八年七月二十七日书 记 员  梁凤茵