福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终2764号 上诉人（原审原告，反诉被告）：何佩玲，女，汉族，1974年7月17日出生，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：柯双木，福建志立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯曾国，福建志立律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：许春虹，女，汉族，1974年1月3日出生，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：郑文铨，男，汉族，1972年2月2日出生，住址同上，许春虹的配偶。 上诉人何佩玲因与被上诉人许春虹房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2017）闽0502民初1764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月16日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何佩玲上诉请求：撤销一审判决，改判支持何佩玲一审的诉讼请求。事实和理由：一、许春虹未按租赁合同约定提供租赁物，构成违约，即使其后续采取措施，何佩玲仍然有权解除合同。双方在《房地产租赁合同》约定：许春虹在交房前须将整栋三层粉刷干净、安装好厨房灶台、一个水槽、更换三个马桶。交房的时间为2017年1月15日之前。双方曾在2017年1月14日约定交房，但何佩玲发现租赁物不符合交付条件，明确告知许春虹未按照合同约定将租赁物粉刷干净。双方此后约定于2017年1月15日交付房产，但租赁物仍不符合双方约定的交付标准。从双方于2017年1月15日18时20分至23时35分的微信聊天记录可以看出，许春虹在2017年1月15日晚上雇佣了粉刷师傅对租赁物进行重新粉刷以及对地板、门进行清洁。在2017年1月15日，租赁标的物仍不符合交付标准，否则许春虹不必再雇佣粉刷师傅重新粉刷。即使2017年1月15日租赁物经过重新粉刷在外观上达到“粉刷干净”的标准，涂料也会使租赁物存在不利于人体健康的气体，使何佩玲在短期内无法正常使用，许春虹已经严重违约。二、一审法院认定“许春虹将租赁房屋钥匙交付中介并通知何佩玲，视为许春虹已履行交付义务。”与事实不符，也于法无据。（一）何佩玲于2017年1月15日根据《房地产租赁合同》第十四条的约定，当面向许春虹提出解除合同，何佩玲有权拒绝接收房屋。（二）何佩玲从未委托中介吕丽萍代为接收房屋。将钥匙交付中介是许春虹的单方行为。许春虹在严重违约的情况下，将钥匙交付给中介的行为，不能视为已履行交房义务。三、一审判决何佩玲支付租金44000元、违约金6000元是错误的。如前所述，何佩玲已经单方解除《房地产租赁合同》，许春虹也未实际交付租赁物，许春虹应返还何佩玲已经支付的租金和押金。 许春虹辩称，一审判决正确，应予维持。一、许春虹已于2017年1月15日将符合合同约定的标准的房屋交付何佩玲，不存在违约。双方签订的《房地产租赁合同》并未明确约定交房时间。合同签订后，许春虹已经按合同补充条款的约定，及时聘请工人将整幢房屋进行粉刷，安装厨房灶台、一个水槽及更换三个马桶。许春虹及丈夫在2017年1月14日下午电话通知何佩玲交接房屋，何佩玲没接电话。许春虹通过短信通知何佩玲交接房屋，并通过微信要求中介吕丽萍通知何佩玲交接房屋。何佩玲通过中介吕丽萍与许春虹约定于2017年1月15日交接。2017年1月14日之前何佩玲从未向许春虹提出墙壁粉刷不干净的问题。何佩玲于2017年1月15日将房屋的钥匙交付中介并通知何佩玲。许春虹当天雇佣粉刷师傅重新粉刷并当场通过微信发送重新粉刷的视频给何佩玲，何佩玲此后再未提出异议。二、何佩玲在2017年2月15日回复许春虹丈夫的短信中明确提出要求全额退还租金及押金39000（并非一审认定的租金34000元+押金6000元）才让中介把钥匙退还许春虹，证明何佩玲承认许春虹已按期交付房屋，何佩玲已对房屋实际占有并有效管控。 何佩玲向一审法院起诉请求：1.解除双方于2016年12月20日签订的《房地产租赁合同》；2.许春虹将何佩玲交付的租赁押金6000元、已付租金34000元返还给何佩玲，并赔偿何佩玲违约金6000元；3.何佩玲支付的中介佣金2250元由许春虹承担；4.许春虹承担本案的诉讼费。 许春虹向一审法院反诉请求：1.何佩玲赔偿许春虹经济损失40120元，并支付违约金6000元；2.何佩玲向许春虹支付自2017年7月15日至2017年10月31日租金16500元；3.判令何佩玲承担中介佣金2750元。 一审法院认定事实：2016年12月20日，何佩玲作为承租方与许春虹作为出租方签订一份《房地产租赁合同》，约定：许春虹将坐落于泉州市鲤城区××路××栋××单元的房产出租给何佩玲，房屋用途为住宅；租期自2017年1月15日至2020年1月14日止；月租金为5500元；每6个月付租金一次，租金必须于付租当月15号之前支付，采取先付后租的方式，每次支付租金逾期超过三天，属于违约，许春虹有权终止合同，同时扣留押金作为违约金并收回房屋；许春虹收取何佩玲房屋及设备押金6000元；双方应在签订合同时向中介支付中介佣金，各2250元；任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由违约方承担；在租赁期间内，任何一方须提前终止合同的行为，均属违约行为，违约方须赔偿相当于押金作为违约金给守约方，同时在结清已经发生的物管、水电、有线电视等费用后合同自行终止；交房前许春虹要把整栋三层粉刷干净、把厨房灶台装好、装一个水槽及更换三个马桶给何佩玲。该合同还就其他相关事项进行了约定。同日，何佩玲向许春虹支付押金6000元，并支付租金34000元。双方各向中介方支付中介佣金2250元。合同签订后，许春虹按照合同的约定雇佣工人进行粉刷，并依约装了厨房灶台、水槽及更换三个马桶，花费装修费用33620元。 2017年1月14日下午，许春虹发短信通知何佩玲：“房屋已按合同约定完成，具备交付条件且已清洗干净，请于今天下午或晚上来交接钥匙”。何佩玲回复：“我和中介小吕早上已看过，房子都没修缮完整。当时口头讲的要修地板，换玻璃到现在都还没修好。”2017年1月15日中午，中介与许春虹的丈夫郑文铨通过短信约定当天12点半交接租赁房屋。三方于约定的时间到场后，何佩玲以粉刷不干净为由拒绝接收房屋。郑文铨遂将房屋钥匙交给中介方。当天下午郑文铨发短信给何佩玲，表示房屋已粉刷足够干净，若何佩玲认为哪个地方不干净，可以再让粉刷师傅刷干净，并通知何佩玲三串房屋钥匙已交给中介。何佩玲回复表示拒绝接收房屋。当天晚上，许春虹请粉刷师傅对租赁房屋重新粉刷完毕，并将情况通知何佩玲。2017年1月16日，许春虹再次发微信通知何佩玲向中介拿房屋钥匙。但何佩玲未再回复，也未到租赁房屋查看。2017年2月12日、13日，因发现何佩玲一直未搬入租赁房屋，郑文铨多次发短信给何佩玲，询问其是否继续承租。何佩玲直至2月15日才回复已于1月15日明确表示拒绝接收及要求房东退还押金、租金，并表示收到退回的款项后再让中介把钥匙送还。郑文铨回复表示不同意。双方未就解除合同达成一致。租赁房屋长期空置。在一审法院受理许春虹的反诉后，许春虹于2017年9月15日自行收回租赁房屋，并已更换门锁。涉案租赁房屋登记的房屋所有权人为郑文铨。 一审法院认为，许春虹将其夫妻共有的房屋出租给何佩玲，并签订《房地产租赁合同》，该合同系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。关于该合同履行过程中哪一方存在违约行为的问题。何佩玲主张许春虹未依约在交付之前将房屋粉刷干净。但从双方的微信、短信记录可以看出，许春虹在2016年12月底就已着手装修事宜，且在2017年1月14日已履行了“粉刷房屋、安装厨房灶台、装一个水槽、换三个马桶”的合同义务，为此支出了装修费用，并已通知何佩玲接收房屋。何佩玲在1月14日拒绝接收房屋时，仅提到“口头讲的修地板、换玻璃到现在都没修好”，并未提及粉刷问题。1月15日，双方约定交房时，何佩玲提出房屋未粉刷干净，再次拒绝接收。至于粉刷是否干净，人的感观因人而异。虽然许春虹不认同何佩玲关于房屋未粉刷干净的理由，但仍在当天要求粉刷师傅重新粉刷完毕，并再次通知何佩玲。从上述事实经过来看，许春虹在合同履行过程中，积极主动履行合同约定的义务，并无违约行为。何佩玲主张许春虹存在违约行为，缺乏事实依据，不予采信。2017年1月15日，何佩玲不具备单方合同解除权。庭审中，许春虹表示同意解除租赁合同，故何佩玲要求解除双方于2016年12月20日签订的《房地产租赁合同》的诉求，予以支持。因何佩玲拒绝接收房屋，许春虹将租赁房屋钥匙交付中介并通知何佩玲，视为许春虹已履行交房义务。何佩玲应自交房之日2017年1月15日起计付租金给许春虹。2017年9月15日，许春虹自行收回房屋，并更换门锁，何佩玲就此丧失对租赁房屋的控制，故何佩玲应支付租金至2017年9月15日，共计44000元。何佩玲已支付租金34000元，尚欠租金10000元应支付给许春虹，故许春虹关于要求何佩玲支付自2017年7月15日至10月31日的租金16500元的反诉诉求，予以部分支持。何佩玲要求许春虹返还租金34000元的诉求，缺乏事实与法律依据，不予支持。因何佩玲提出解除合同，根据双方合同的约定，何佩玲应赔偿押金作为违约金给许春虹，现许春虹要求何佩玲支付违约金6000元的反诉诉求，符合合同约定，予以支持，但因何佩玲已将押金6000元支付给许春虹，该笔押金应作为违约金归许春虹所有。何佩玲要求许春虹返还押金6000元的诉求，不予支持。因许春虹不存在违约行为，故何佩玲要求许春虹支付违约金6000元、中介佣金2250元的诉求，不予支持。许春虹为了履行租赁合同，对租赁房屋进行装修，虽然支付了装修费用，但装修、添置附属于其夫妻共有的房屋之上，该价值仍属于许春虹所有，并未造成损失。许春虹要求何佩玲赔偿装修损失40120元的反诉诉求，不予支持。双方已约定违约金为6000元，违约金具有补偿性，可以弥补因违约给守约方造成的损失，故许春虹要求何佩玲赔偿中介佣金2750元的反诉诉求，缺乏法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除何佩玲与许春虹于2016年12月20日签订的《房地产租赁合同》；二、何佩玲应于本判决生效之日起十日内向许春虹支付租金10000元；三、何佩玲已支付的押金6000元作为违约金归许春虹所有；四、驳回何佩玲的其他诉讼请求；五、驳回许春虹的其他反诉诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。一审认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，许春虹与何佩玲于2016年12月20日签订的签订的《房地产租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。双方的微信、短信记录体现许春虹在2016年12月底就已进行装修事宜，且在2017年1月14日已履行“粉刷房屋、安装厨房灶台、装一个水槽、换三个马桶”的合同义务，并通知何佩玲接收房屋。何佩玲主张许春虹未依约在交付之前将房屋粉刷干净，但其在1月14日拒绝接收房屋时，仅提到“口头讲的修地板、换玻璃到现在都没修好”，并未提及粉刷问题。2017年1月15日，双方约定交房时，何佩玲提出房屋未粉刷干净，再次拒绝接收。虽然许春虹不认同何佩玲关于房屋未粉刷干净的理由，但仍在当天要求粉刷师傅重新粉刷完毕，并再次通知何佩玲。许春虹积极主动履行合同约定的义务，并无违约行为。何佩玲主张许春虹存在违约行为，缺乏事实依据，不予采纳。2017年1月15日，何佩玲不具备单方合同解除权。许春虹在一审庭审中表示同意解除租赁合同，故何佩玲要求解除《房地产租赁合同》的诉求，予以支持。何佩玲拒绝接收房屋，故许春虹将租赁房屋钥匙交付中介并通知何佩玲，应认定许春虹按约履行交房义务。何佩玲拒绝接收房屋，导致房屋闲置，其应自交房之日2017年1月15日起计付租金给许春虹。许春虹于2017年9月15日收回房屋，并更换门锁，何佩玲就此丧失对租赁房屋的控制，故何佩玲应支付自2017年1月15起至2017年9月15日的租金，共计44000元。何佩玲已支付租金34000元，尚欠许春虹租金10000元，应予支付。许春虹请求何佩玲支付自2017年7月15日至10月31日的租金16500元，予以部分支持。何佩玲要求许春虹返还租金34000元的请求，不予支持。根据《房地产租赁合同》第十五条约定，何佩玲提出解除合同，应赔偿押金作为违约金给许春虹。许春虹要求何佩玲支付违约金6000元的反诉诉求，符合合同约定，予以支持，但因何佩玲已将押金6000元支付给许春虹，该笔押金应作为违约金归许春虹所有。何佩玲要求许春虹返还押金6000元的诉求，不予支持。许春虹不存在违约行为，故何佩玲要求许春虹支付违约金6000元、中介佣金2250元的请求，不予支持。 综上所述，何佩玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4584元，由何佩玲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林海峰 审 判 员 戴 强 审 判 员 傅嘉钦 二〇一八年七月十五日 法官助理 黄德福 书 记 员 陈文能 本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 1 1-