四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终9672号 上诉人（原审被告）：成都佳晟投资有限公司。住所地：四川省成都市双流区东升街道航鹰东路**。 法定代表人：申福合，董事长。 委托诉讼代理人：于乐，女，汉族，1993年1月29日出生，住新疆沙湾县，系公司员工。 委托诉讼代理人：曾金凤，女，汉族，1987年12月19日出生，住新疆图木舒克市，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：向海韬，男，汉族，2000年6月18日出生，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：薛蕾（系向海韬母亲），女，汉族，1976年4月30日出生，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：陈科，四川明炬律师事务所律师。 上诉人成都佳晟投资有限公司（以下简称佳晟公司）因与被上诉人向海韬商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2018）川0116民初2039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 佳晟公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，驳回要求上诉人协助被上诉人到成都市双流区不动产登记中心办理所购房屋的不动产权登记的诉讼请求；2、撤销一审判决第二项，驳回要求上诉人支付违约金的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：依据办理不动产登记的程序，相关职能部门必须先对本案所购房屋进行实测，才能办理本案所购房屋的不动产登记。因相关部门没有对本案所购房屋完成实测，无法办理本案所购房屋的不动产登记。逾期办理本案所购房屋不动产登记的权利和责任均在相关部门，上诉人仅仅是协助办理，并非发证机关，不应承担任何责任。上诉人已经在相关部门办理完成《商品房买卖合同》的签约登记，且上诉人已履行完全部合同义务，不存在任何违约行为，因此，不应承担违约责任。故上诉人为维护自身合法权益，提起上诉，请求撤销一审判决第一项，驳回要求上诉人协助被上诉人到成都市双流区不动产登记中心办理所购房屋不动产权登记的诉讼请求；驳回要求上诉人支付违约金的诉讼请求；本案一、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。请依法予以支持。 向海韬答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。房屋实测按照合同约定应当在交房时就完成实测，房屋实测不是不动产登记部门的职责。本案涉及的房屋已有中院的判决和双流区的判决，业主拿到相应的判决已办理到了不动产登记。 向海韬向一审法院起诉请求：1、佳晟公司立即为向海韬办理其购买的双流区东升街道航鹰东路6号润驰·国际广场房屋的不动产权证书；2、判令佳晟公司支付迟延办理房屋不动产登记的违约金2784元。 一审法院认定事实：佳晟公司系润驰·国际广场的开发商，于2015年1月28日与向海韬签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。双方在《商品房买卖合同》中约定，①由向海韬购买佳晟公司开发的润驰·国际广场商铺。所购商品房总价款为556872元。佳晟公司应当在2013年12月31日前向向海韬交付该商品房。②佳晟公司应在2014年12月31日前取得该商铺所在楼栋的权属证明，如因佳晟公司的责任未能按期取得的，向海韬不退房，合同继续履行，由佳晟公司自应取得该商铺所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止每日按向海韬已付房款的10/000支付违约金，并于佳晟公司实际取得权属证明之日起30日内支付，佳晟公司支付的违约金总额以向海韬已付房款的5‰为限。③商品房交付使用后，向海韬委托佳晟公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因佳晟公司的责任，向海韬未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，向海韬不退房，合同继续履行，由佳晟公司自应取得该商品房所有权证书期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，每日按向海韬已付房款的0.10/000支付违约金，并于佳晟公司实际取得权属证明之日起30日内支付，佳晟公司支付的违约金总额以向海韬已付房款的5‰为限。 《商品房买卖合同补充协议》约定，①办理房屋所有权证的时间从向海韬办理完毕交房手续并向佳晟公司缴纳完毕专项维修资金、相关税费、提交完备的办理房屋所有权证所需资料和办理完毕相关手续之日起计算。②向海韬须于《买卖合同》约定的房屋交付期限届满前向佳晟公司提交办理房屋产权证、他项权抵押登记等手续所需资料（包括购房合同、夫妻双方或单身个人身份证复印件、结婚证明或有效单身证明、购房收据等，具体资料以相关部门最新规定为准）以及相关税、费（以房管部门、税务局的最新规定为准），并签订委托书。如向海韬未能提供上述相关资料、或提供资料不齐全、或所提供资料被相关部门认为不实的，或向海韬未缴纳相关费用的，每迟延一日向海韬应按总房款10/000的比例向佳晟公司支付违约金（采用一次性或分期付款方式的买受人向佳晟公司书面承诺自行办理房屋产权证的除外）。如因上述原因造成产权登记手续超过合同规定期限的，佳晟公司不承担逾期办理产权证的违约责任。③因政策和政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期接收佳晟公司所报送的资料和办理产权登记相关手续的，佳晟公司不承担任何责任。④在政策允许的情况下，佳晟公司在房屋所有权证办理完毕后2年内协助向海韬办理该房的分户国土证。因向海韬原因导致办理分户国有土地使用权证时间滞后，由向海韬承担相应责任。 佳晟公司与四川世纪晶诚机电工程有限公司签订了《房屋抵付工程款协议》，约定佳晟公司将位于双流东升街道航鹰东路6号润驰国际广场房屋面积193.04㎡，价值人民币1500066.00元，抵付双方签订的《防排烟工程施工合同》、《防排烟设备购销合同》项下佳晟公司欠付四川世纪晶诚机电工程有限公司的工程款1393503元（含工程质保金）。房款与工程款差额106563.00元，由四川世纪晶诚机电工程有限公司向佳晟公司以现金方式补足。                            楼层                       房号                       面积                       金额             （元）                       产权人名                       楼层                       房号                       面积                       金额             （元）                       产权             人名                               5                                   50106                       61.38                       467716                       范其平             朱丹                       5                       50131                       69.33                       556872                       薛蕾             向海韬                               5                                   50130                       62.33                       475478                       侯建                                                                                                                              四川世纪晶诚机电工程有限公司委托佳晟公司佳晟公司将以上抵款房屋相关权证手续直接办理至四川世纪晶诚机电工程有限公司指定人名下（见上表中“产权人名”），本合同生效且四川世纪晶诚机电工程有限公司开具与抵付款等额的有效工程款发票后，由上述四川世纪晶诚机电工程有限公司指定产权人与佳晟公司签署正式的商品房买卖合同。四川世纪晶诚机电工程有限公司与四川世纪晶诚机电工程有限公司指定产权人之间产生的一切经济法律责任由四川世纪晶诚机电工程有限公司及四川世纪晶诚机电工程有限公司指定人承担，与佳晟公司无关。由上述抵款房屋办理入住手续产生的一切费用及房屋办理所需税费由四川世纪晶诚机电工程有限公司自行负担，四川世纪晶诚机电工程有限公司应在商品房买卖合同签订时向佳晟公司支付房屋价值超过抵付所欠四川世纪晶诚机电工程有限公司款项部分人民币106563元整（大写：壹拾万零陆仟伍佰陆拾叁圆整）以及办理权证所需费用。本协议生效后，四川世纪晶诚机电工程有限公司减少应收甲方工程款1393503元（大写：人民币壹佰叁拾玖萬叁仟伍佰零叁圆整），佳晟公司与四川世纪晶诚机电工程有限公司须以本协议做为双方在工程款的账务处理依据。四川世纪晶诚机电工程有限公司应在本合同签订当日向佳晟公司出具与抵付款等额的有效工程款发票。如因四川世纪晶诚机电工程有限公司或四川世纪晶诚机电工程有限公司指定的产权人原因，导致已签署的商品房买卖合同效力受到任何影响（包含但不限于合同变更、无效、解除、撤销、条款无效执行等），双方确认已抵偿的工程款不受任何影响，仍视为佳晟公司已就抵偿部分的工程款向四川世纪晶诚机电工程有限公司履行了付款义务。四川世纪晶诚机电工程有限公司保证四川世纪晶诚机电工程有限公司指定的产权人不得退房，四川世纪晶诚机电工程有限公司与四川世纪晶诚机电工程有限公司指定产权人之间的任何纠纷与佳晟公司无关。四川世纪晶诚机电工程有限公司指定的产权人若退房的，退款责任由四川世纪晶诚机电工程有限公司承担，所退款项全部由四川世纪晶诚机电工程有限公司支付。本合同签订后，四川世纪晶诚机电工程有限公司不得擅自解除本合同，否则按本合同抵工程款总额的20%向佳晟公司支付违约金。佳晟公司与四川世纪晶诚机电工程有限公司对本合同如有异议，可友好协商；协商不成，可向四川省双流县人民法院提起诉讼。本协议壹式两份，佳晟公司与四川世纪晶诚机电工程有限公司各执壹份，具有同等法律效力。经佳晟公司与四川世纪晶诚机电工程有限公司双方签字盖章后即生效。 2015年1月9日，向海韬向佳晟公司支付（房号5-131）契税16706元，印花税278元，专项维修基金1248元，共计18232元，佳晟公司向其出具收款收据一份。2015年1月9日，向海韬向四川阳光尚和物业管理有限公司支付交易登记费550元，交易手续费2227元，印花税票5元，国土局印花税票5元，共计2787元。四川阳光尚和物业管理有限公司向其出具收款收据一份。 另查明，润驰·国际广场项目的初始产权登记为2013年12月27日；截止2018年4月10日，佳晟公司未向该中心提交办理上述向海韬产权转移登记所需资料。 另查明，位于东升街道航鹰东路号商业用房现处于签约备案状态（合同备案号：4XX4；产权人：向海韬；证件号码：××）。 庭审中，向海韬陈述交房时间为签订《商品房买卖合同》当日。 诉讼中，薛蕾向一审法院陈述其自愿放弃对涉案房屋享有的权利义务，涉案房屋由向海韬一人所有。 《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。 一审法院认为，向海韬、佳晟公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，内容不存在违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。各方应按约履行各自的权利义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定并结合合同约定，佳晟公司作为房地产开发企业，协助作为预售商品房购买人的向海韬办理房屋产权转移登记是其应当履行的法定义务和合同义务。 由于《不动产登记暂行条例》已经开始实施，案涉房屋所在地的不动产登记中心已于2016年10月30日起正式实行统一的不动产权登记。对向海韬关于协助办理不动产权登记的诉讼请求，一审法院认为，（1）双方在合同中约定由佳晟公司协助向海韬办理房屋所有权证和国有土地使用证，但该约定因目前国家关于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一的新政策的出台而在事实和法律上不能实现。佳晟公司应当按照国家现行政策的要求，协助向海韬办理案涉房屋的不动产权登记。（2）佳晟公司至今未协助向海韬办理案涉房屋的所有权登记，其行为恶意阻止办理房屋所有权证、分户土地证书的条件成就，应当视为办理房屋所有权证、分户土地证书的条件均已成就。办理房屋所有权证及办理分户土地证的期限应当视为都已届满。故佳晟公司应当协助向海韬办理案涉房屋的不动产权登记。 关于违约金的问题。该问题首先涉及佳晟公司是否应支付违约金。对此，一审法院认为，办理房屋所有权证属于行政管理部门的职责范围，在行政管理部门履行该职责的过程中，需要佳晟公司将买受人办理房屋权属登记所需的资料报送该部门备案，至于何时能够办理房屋所有权证则属于行政管理部门的流程管理范畴。因此，向海韬、佳晟公司关于办理房屋所有权证的约定应界定为“在合同的约定期限内，将为业主办理房屋权属登记的相关资料报送产权登记机关备案并履行其相应的义务”。佳晟公司应当及时将办理房屋权属登记相关资料报送产权登记机关备案并实际履行其相应的义务。 结合本案事实，佳晟公司未将办理案涉房屋分户产权证、国有土地使用权证所需资料向房产、国土管理部门进行递件登记（备案）的行为持续至今，该行为违反了合同的约定，且未举证证明该情形系向海韬所致，应承担因此所产生的违约责任。因双方在合同中约定了违约金的支付，佳晟公司应当向向海韬支付违约金。 其次，涉及违约金应当如何计算。双方在合同中约定了违约金的支付标准，但违约金以弥补损失为主、惩罚为辅，故佳晟公司应承担的违约金应以向海韬的实际损失为基础，而向海韬并未举证证明其损失的大小，一审法院兼顾合同履行情况、佳晟公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为2784元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、成都佳晟投资有限公司自本判决生效之日起三十日内协助向海韬到成都市双流区房屋（合同备案号：4XX4）的不动产权登记； 二、成都佳晟投资有限公司自本判决生效之日起三日内向向海韬支付逾期办理产权证的违约金2784元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由成都佳晟投资有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明，向海韬与佳晟公司签订的《商品房买卖合同》第二条约定：“出卖人委托测绘商品房面积的房产测绘机构是四川腾辉房地产测绘有限公司”；第十条第（二）款约定“商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件……1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告”。 经二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为：关于佳晟公司上诉提出案涉房屋未完成面积实测，故无法办理不动产权登记的上诉理由。本院经审查认为：首先，根据双方合同约定，佳晟公司负有协助买受人办理案涉房屋权属登记的义务，且现在房屋所有权证和国有土地使用权证的办证时间均已届满、根据现行二证合一的政策，佳晟公司应当协助买受人办理不动产权登记，原审法院对此认定正确，本院予以确认。其次，佳晟公司的协助办证义务系将办证相关资料报送产权登记机关备案并履行相应业务，而迄今为止佳晟公司仍未完成上述义务，故佳晟公司应当立即履行上述义务。再次，即便现在未完成面积实测，但佳晟公司作为案涉楼盘的建设单位，申请相关单位对案涉房屋进行实测系其应该完成的合同义务。而佳晟公司至今未完成面积实测，也未提交证据证明其申请了相关机构对案涉房屋进行测绘，系故意拖延为买受人办理相关权属证书的行为，其以该项理由提出上诉，本院不予支持。最后，原审法院判决佳晟公司于判决生效之日起三十日内协助买受人办理案涉房屋不动产权登记，本院认为，一审法院指定的三十日期间已足够佳晟公司完成面积实测工作。故佳晟公司的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。 关于佳晟公司另上诉提出其不应当支付违约金的理由。本院经审查认为，佳晟公司违反合同约定未为买受人办理权属登记，已构成违约，应当承担违约责任。原审法院已考虑合同履行情况、佳晟公司的过错程度等因素对违约金予以酌情调整，佳晟公司提出其不应支付违约金的理由明显不能成立，本院不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费100元，由上诉人成都佳晟投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 张卫敏 审判员 曹 洁 二〇一八年七月二十五日 书记员 龙春光