湖南省长沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0121民初323号 原告湖南长沙榔梨新城建设开发有限公司，住所地长沙县榔梨镇龙华路**，统一社会信用代码：91430121554916715U。 法定代表人王子忠，董事长。 委托代理人邓尚武，男，1968年12月27日出生，汉族，住湖南省长沙县，系公司员工。 委托代理人王伦科，湖南湘军律师事务所律师。 被告陈志祥，男，1957年8月15日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。 原告湖南长沙榔梨新城建设开发有限公司（以下简称新城公司）与被告陈志祥商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新城公司代理人邓尚武、王伦科到庭参加了诉讼，被告陈志祥经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告新城公司请求判令：1、解除2012年5月25日与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、判令被告支付原告赔偿款、实际支付的交易税费、违约金（339624元*3%）共计84132.21元（赔偿款50000元、实际支出的税费23943.49元、违约金10188.72元）；3、支付原告为履行岳麓区人民法院（2016）湘0104民初1215号民事判决书代被告向中国银行股份有限公司湖南湘江新区支行192103.46元，以及在判决之前已经垫付的23567.26元。4、判令被告立即腾空房屋、恢复原状交还原告；5、判令被告承担诉讼费用。 被告陈志祥未作答辩。 查明的事实 经审理查明，本院确认如下法律事实： 原被告双方于2012年5月25日签订了一份《长沙县商品房买卖合同》，合同标的物为江城豪庭住宅小区2栋11层1104房，房屋建筑面积79.5平方米，单价4272元/平方米，总价格339624元。被告陈志祥支付首付房款109624元，剩余房款230000元向银行贷款。除此之外，原被告之间还就双方的解除合同、违约责任等做了明确约定。 2012年8月10日被告陈志祥与中国银行股份有限公司湖南湘江新区支行签订一份《中国银行个人住房/商业用房贷款合同》，中国银行股份有限公司湖南湘江新区支行向被告陈志祥发放贷款230000元，被告以江城豪庭住宅小区2栋11层1104房作为抵押，原告新城公司为被告提供担保，承担连带保证责任。《中国银行个人住房/商业用房贷款合同》签订后，被告陈志祥时有未按期还款的现象发生，原告新城公司至2016年1月25日之前，陆续以担保人身份、从保证金账户中为其垫付贷款本金23567.26元，利息10212元，合计33779.26元。 2016年2月，因被告陈志祥连续多期未按时偿还银行贷款，中国银行股份有限公司湖南湘江新区支行诉至湖南省长沙市岳麓区人民法院，要求解除贷款合同。2016年6月27日湖南省长沙市岳麓区人民法院作出（2016）湘0104民初1215号民事判决书，解除了陈志祥与中国银行股份有限公司湖南湘江新区支行的贷款合同，并判令本案原告新城公司与被告陈志祥连带偿还银行如下款项：2016年1月25日之前欠付的贷款本金8007.54元，利息4357.53元，罚息385.81元；2016年1月26日之后的到期借款本金157795.11元；律师费8625元。2016年12月9日，新城公司以担保人身份向贷款银行代偿款项，包括有：贷款本金165802.65元，算至实际支付之日止的银行利息及罚息14219.58元，诉讼受理费3923元，公告费560元，律师费5625元，法院执行费2650元。上述款项合计192780.23元。岳麓区人民法院开具了（2016）湘0104执3470号执行结案通知书。 在该次商品房买卖合同履行过程中，原告新城公司还实际支付了税费23943.49元，包括营业税16981.20元，城建税849.06元，教育费附加849.06元，土地增值税5094.38元，印花税169.81元。 至本案审理过程中，涉案房屋仍未办理权证，其产权仍以房屋栋证形式登记在原告新城公司名下。且被告陈志祥一直下落不明，至本案中经本院合法传唤后仍未出庭应诉。 判决理由与结果 本院认为，当事人应当全面履行合同约定的义务，履行义务不符合约定时，应当承担违约责任；当事人一方不履行主要债务的，相对方有权依法解除合同，解除合同后，当事人有权要求赔偿损失。在本案中，被告陈志祥未按期偿还银行贷款，导致原告新城公司以担保人身份向银行偿还本金、支付罚息等，原告新城公司实际未能收取的房屋销售款达到189369.91元（23567.26元+8007.54元+157795.11元），双方合同目的已经无法实现，合同应予解除。根据本案实际履行情况，原告新城公司还承担了2016年1月25日银行起诉之前直接从保证金账户中扣划的利息10212元、2016年1月25日之后银行以诉讼途径追索债权产生的14219.58元利息及罚息，诉讼受理费3923元，公告费560元，律师费5625元，法院执行费2650元，实际支付了税费23943.49元（包括营业税16981.20元，城建税849.06元，教育费附加849.06元，土地增值税5094.38元，印花税169.81元），上述款项合计61133.07元，应视为原告新城公司损失，由被告陈志祥承担赔偿责任；另根据双方合同约定，原告新城公司主张被告陈志祥还应承担赔偿款50000元，并承担合同金额3%的违约金10188.72元，本院认为上述违约金款项属于重复计算，酌情选择按照合同总金额339624元的3%计算违约金10188.72元，50000元赔偿款部分不予支持；原告新城公司主张被告陈志祥腾空房屋、自行承担装修损失，符合法律规定及双方合同约定，本院亦予以支持。综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百三十三条、第一百五十九条之规定，判决如下： 一、解除原告湖南长沙榔梨新城建设开发有限公司与被告陈志祥2012年5月25日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议； 二、限被告陈志祥在本判决生效后十日内向湖南长沙榔梨新城建设开发有限公司赔偿损失61133.07元，并支付违约金10188.72元； 三、限被告陈志祥在本判决生效后十日内腾空房屋、恢复原状，并交还原告湖南长沙榔梨新城建设开发有限公司； 四、驳回原告湖南长沙榔梨新城建设开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2726元，公告费560元，合计3286元，由原告湖南长沙榔梨新城建设开发有限公司负担1340元，由被告陈志祥负担1946元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  游 宇 人民陪审员  罗海强 人民陪审员  李黄平 二〇一八年七月二日 书 记 员  朱微微 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。