南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）鼓民初字第5803号 原告(反诉被告)王健，男，汉族，1970年11月20日生，住本市栖霞区。 委托代理人王保卫，江苏维世德律师事务所律师。 被告（反诉原告）南京金盛商业投资管理有限公司，组织机构代码66066937-5，住本市鼓楼区建宁路**。 法定代表人赵彤，该公司总经理。 委托代理人杨兴建，该公司法务人员。 原告（反诉被告）王健诉被告（反诉原告）南京金盛商业投资管理有限公司（以下简称金盛公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘春晓适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王健及其委托代理人王保卫，被告（反诉原告）金盛公司的委托代理人杨兴建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王健诉称、辩称：2013年11月，原、被告之间签订租赁合同，约定被告将位于本市建宁路31号三楼Ｂ区商铺出租给原告使用，租赁期限为2013年12月9日起至2014年12月8日止，合同期满后被告给予原告2014年12月9日起至2015年4月8日止的免租期优惠。原告进场经营后发现，被告提供的经营场所存在房屋主体未进行验收、消防验收不合格问题，且被告无法提供发票，给原告经营造成巨大风险。原告多次催促，要求被告解决上述问题。2014年5月25日，被告因上述重大过错等行为，为取得原告谅解，又与原告签订了补充协议，约定2014年6月9日至2014年8月8日为免租期，原约定的免租期变更为2014年8月9日至2014年12月8日，即被告给予原告六个月免租期优惠。该补充协议签订后，被告单方违约，要求原告交纳房租。原告拒绝后，被告采取断电、阻挠原告出货等方式干扰原告正常经营。原告多次报警，仍未解决。现原告诉至法院，请求判决解除原、被告之间于2013年11月8日签订的摊位租赁合同，被告配合原告撤场；被告返还原告保证金10000元；被告赔偿原告装修及经营损失148166元，并承担本案诉讼费用。 对于被告的反诉请求，原告认为根据双方合同约定，原告并不拖欠被告租金。在合同履行期间，原告无任何违约行为。因被告过错致使双方合同不能履行，被告的各项反诉主张并无事实和法律依据。故请求法院判决驳回被告的反诉请求。 被告（反诉原告）金盛公司辩称、诉称：其一，双方之间存在租赁合同关系。被告出租给原告使用的房屋是合法建筑，双方所签合同合法有效。其二，原告提出解除合同，被告同意解除，但对于合同解除的理由不予认可。被告出租的商铺能满足原告的经营使用。被告房屋内具有相应的消防设施，并一直在进行相应的消防验收，现已取得消防合格证书，该消防验收事项不影响合同效力。其三，根据2014年5月25日被告与包括原告在内的29户承租户组成的联盟所签的补充协议约定，联盟商户享有六个月免租期，如遇被联盟开除或退出商户，优惠政策全部取消。原告于2014年7月14日、8月15日、9月3日多次作出撤场决定，原告以行为表明退出联盟商户，因此原告不再享受补充协议中的优惠政策。现该联盟已不存在，双方所签补充协议亦不再发生法律效力，故原告应继续向被告支付租金。其四，被告并未干扰原告经营，因原告欠缴租金，被告采取停水停电措施，此系合同赋予被告的权利。其五，因原告提前解除合同，保证金不予返还。其六，被告并无违约行为，原告主张被告赔偿损失并无事实和法律依据。综上，请求法院判决驳回原告的本诉请求。 同时，被告将摊位交付原告使用后，原告已向被告支付租金至2014年6月8日。原告应于2014年5月30日前支付下半年的租金，但未按约履行，并作出退场决定直至以提起诉讼方式与被告解除合同，其行为已构成违约。现被告提起反诉，请求判令原告支付拖欠的租金（自2014年6月9日起至2014年12月8日止）及占用使用费（自2014年12月9日起至实际交还商铺之日止，按2.8元/日/平方米计算）；支付逾期付款滞纳金20067.7元（以年租金355656元为基数计算自2014年5月30日起到2014年12月2日止期间的租金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算滞纳金）；原告支付违约金35565.6元（355656元×10%），并由原告承担本案全部诉讼费用。 经审理查明，本市鼓楼区建宁路27-1-31号房屋（以下简称建宁路房屋）系由南京昆斯兰置业发展有限公司（以下简称昆斯兰公司）于2010年9月20日取得建设工程规划许可证后开发建设。昆斯兰公司建设完工后，将该房屋交由金盛公司使用，用于经营金盛国际家居中央门店。 2013年11月8日，金盛公司（甲方）与王健（乙方）签订《租赁合同》,约定：甲方将位于本市建宁路31号三楼Ｂ区348平方米的摊位（以下简称涉案摊位）出租给乙方开展经营活动；乙方租赁上述摊位用于经营“健威”沙发，乙方应于正式营业前，完成该摊位经营所需的全部审批、登记或备案手续，否则甲方有权解除合同，由此产生的一切费用及后果由乙方自行承担；租赁期限为一年，自2013年12月9日起至2014年12月8日止，甲方给予乙方免租期，在此期间乙方不向甲方支付摊位及设施使用费，免租时间为2014年12月9日起至2015年4月8日；租赁期限届满后，乙方如需继续承租该摊位，应于上述租赁期届满前2个月向甲方书面提出，如甲方不同意乙方继续租赁该摊位，双方租赁关系自本合同期届满之时终止，如甲方同意乙方继续租赁该摊位，双方应于上述租赁期限届满30日之前就有关租赁条件协商一致另行签署租赁合同；乙方摊位及设施使用费按每天每平方米2.8元计算，租赁期内共计355656元；按先付后使用的原则，乙方半年一次向甲方支付，首期使用费应在合同签订之日起3日内支付，此后乙方应于下一付款周期开始之日的10日前支付，逾期交纳的，应按摊位及设施使用总额向甲方支付每日3%的滞纳金；乙方应于合同签订之日向甲方交纳10000元保证金（该保证金作为乙方商品质量及履行本合同、附件以及遵守出租方各项管理制度的保证，不作他用）；乙方存在提前解除合同、逃场或发生本合同与合同附件中约定甲方有权解除合同的乙方违约情形时，乙方所交保证金不予返还；乙方无论因何种原因撤场，撤场时装修应无偿完好地留给甲方，未经甲方同意不得擅自拆除；如甲方同意乙方提前终止合同，乙方除需承担摊位及设施使用费总额10%的违约金外，其他费用不予退还，乙方剩余的摊位及设施使用费可在合同终止六个月后由乙方提出并办理相关手续后无息退还；合同有效期内，乙方累计3次逾期缴纳费用或一次逾期30日以上仍不缴纳费用，乙方擅自停业超过7日等，甲方有权立即解除合同，因此发生的损失由乙方承担；合同终止时，乙方如不能将摊位、设施及时归还，则从合同终止日次日起直至场地归还为止，乙方仍需向甲方支付场地使用费及其他相关费用；因乙方擅自停业、欠租或其他违约行为导致合同解除的，乙方存放在摊位的物品、货物由甲方清点盘存，仓储费由乙方支付，甲方对于乙方自合同解除之日起超过30日仍未领取的物品、货物将按废弃物处理，乙方不得以任何理由要求甲方赔偿等等。合同附件7《依法上缴税（费）责任书》中约定，所有在出租方卖场经营的企业、个人均应依照国家法律、法规的规定办理营业执照和税务登记证，外地企业、本市企业跨区经营的以及个体工商户均应在与出租方签订摊位租赁合同后一个月内办理营业执照，并在取得营业执照后一个月内，分别到国税和地税机关办理税务登记证，按照税法相关规定自行纳税。 上述合同签订后，金盛公司即将涉案摊位交付王健使用，王健亦向金盛公司支付保证金10000元，并支付租金至2014年6月8日。2014年5月25日，金盛公司（甲方）与包括原告在内的29户承租人（乙方）签订《补充协议》，约定：联盟商户由林华山牵头，并于2014年6月10日前向甲方报备所有资料；补充协议是双方《租赁合同》的补充约定，与《租赁合同》具有相同的法律效力；特别约定免租期两个月（2014年6月9日至2014年8月8日），免租两个月优惠在原有合同租赁期限基础上顺延，优惠四个月租金提前使用（2014年8月9日至2014年12月8日），2014年12月9日后，如遇业主撤场，按照撤场报告日期结算，退还剩余租金，甲方承诺在一个月内予以返还……，如遇被联盟开除或退出商户，上述优惠政策全部取消等等。 此后，在合同履行过程中，包括王健在内的承租人向金盛公司递交撤场申请书，称因金盛公司经营管理不善，导致其严重亏损，且金盛公司隐瞒消防验收未通过的事实，不能开具发票，遂提出撤场申请。2014年7月14日，王健等承租人再次发送撤场报告，申请于2014年8月前撤场。同年8月15日，王健等承租人委托江苏当代国安律师事务所律师向金盛公司发送律师函，称因金盛公司存在将未经主体竣工验收和消防验收不合格房屋对外出租等违约行为，其于2014年7月提出解除合同要求撤场，但金盛公司未予答复，现告知其将于2014年8月19日进行撤场。2014年9月3日，王健向金盛公司发送《关于解除摊位租赁合同的函》，要求与金盛公司解除合同，金盛公司承担赔偿损失等违约责任。同年9月20日，金盛公司向王健发送通知函，称其应于2014年6月8日前交纳下一期租金，且因其已逾期履行应支付相应的滞纳金。此后，王健未向金盛公司支付下一期租金，金盛公司亦不同意其撤场。因双方对于合同解除及违约责任等产生争议，王健遂向本院提起诉讼，要求判如所请。案件审理过程中，金盛公司亦向本院提起反诉，要求王健支付租金和占用使用费，并承担违约责任。 庭审中，金盛公司同意双方之间的租赁合同自2014年9月3日起终止履行，但对于王健所称解除合同的理由不予认可，认为王健未按约支付租金并在租赁合同期限内提出解除合同构成违约，应承担由此产生的违约责任。王健称其虽向金盛公司发送解除合同的通知，但根据双方的合同约定，必须由双方达成书面的解除协议，合同才能解除，而其发送解除合同的通知因仅系其单方意思表示，故不发生合同解除的法律后果。2014年12月29日庭审当日，王健要求金盛公司配合其撤场，将承租的摊位腾空后交付金盛公司，金盛公司表示因王健欠付租金，其存放于涉案摊位的物品应由金盛公司盘点，不同意王健撤场。 王健为证明其本诉主张，提供如下证据：1、南京市工商行政管理局鼓楼分局《答复意见书》、南京市公安消防局《关于反映金盛国际家居中央门店相关问题的回复》，内容为：针对金盛国际家居中央门店未经消防验收擅自投入使用的问题，鼓楼消防大队已立案查处，要求其尽快办理消防验收手续等，证明金盛公司存在违约行为；2、接处警工作登记表，证明因金盛公司以阻挠承租人出货、采取停电措施等方式干扰王健等承租人正常经营。 金盛公司质证后，对上述证据1的真实性予以认可，但认为消防验收属于行政管理行为，不影响承租人正常使用摊位，亦不影响双方租赁合同效力；证据2的真实性无异议，但不认可王健的证明目的，认为从2014年8月19日报警内容可见，系因承租人要求撤场，金盛公司未同意其撤场，双方产生争执，2014年9月26日之后的报警记录可印证系因承租人欠付租金，金盛公司于2014年10月4日行使合同抗辩权采取停电措施，待承租人履行支付租金义务后再恢复供电。 同时，金盛公司为证明其反诉主张，提供如下证据：1、建设工程规划许可证、消防安全检查合格证，证明建宁路房屋是合法建筑物，且于2014年9月22日经消防部门验收合格；2、金盛公司与案外人蔡俊等签订的《补充协议》，证明原由29户承租人组成的联盟已解散，双方于2014年5月25日补充协议归于无效，原告不再享有该补充协议中的优惠政策。 王健质证后，对金盛公司提供的证据1的真实性无异议，但认为建宁路房屋消防验收合格的时间是2014年9月22日，系在双方签订租赁合同之后，此前金盛公司的行为仍构成违约；对证据2的真实性无法确认，亦认为与本案无关联性。 因原、被告双方意见分歧较大，致本案调解未果。 以上事实，有当事人陈述、租赁合同、补充协议、撤场报告、律师函、解除合同通知函、接处警工作登记表以及本院开庭笔录等证据予以证实。 本院认为，原、被告之间就涉案摊位所签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应按合同履行各自的合同义务。在双方合同履行期限内，王健于2014年9月3日向金盛公司发送了解除合同通知，庭审中金盛公司同意双方之间的租赁合同自2014年9月3日起终止履行，本院对此予以确认。双方合同终止履行后，王健作为承租人负有将租赁物返还金盛公司的合同义务，金盛公司应予配合协助。 关于合同解除的责任问题。王健称因金盛公司交付其使用的摊位存在房屋主体未竣工及消防验收不合格，且未配合王健办理营业执照、提供营业发票，无正当理由干扰其合法经营等，导致双方合同无法履行，其有权解除合同。对此本院认为，双方合同签订时，建宁路房屋系经规划批准后建设，虽存在未经消防验收问题，但经整改后已于2014年9月22日验收合格，具备正常使用的条件。根据双方合同约定，办理营业执照、税务登记证等经营审批手续系承租人的合同义务，双方亦未明确约定金盛公司负有为承租人提供营业发票的合同义务。王健未提供充分证据证明金盛公司存在阻挠出货等干扰承租人经营的行为。故王健所称解除合同的理由不成立，其单方提出与金盛公司解除合同，不符合法律规定，应承担由此产生的违约责任。 关于王健主张金盛公司返还10000元保证金的问题。根据双方合同约定，因承租人提前解除合同、撤场或发生合同约定的金盛公司有权解除合同的违约行为时，其所交保证金不予退还。本案系王健违约解除合同，故王健主张返还10000元保证金，无事实和合同依据，本院不予支持。 关于王健主张金盛公司赔偿其装修及经营损失148166元的问题。因合同解除的责任在于王健，且其未提供充分证据证明上述损失发生的金额，故对王健该项诉讼请求，本院不予支持。 关于金盛公司主张王健支付租金及占用使用费的问题。根据双方2014年5月25日补充协议约定，承租人享有六个月免租期优惠，如承租人退出则不再享受优惠政策。王健等承租人自该补充协议签订后，多次向金盛公司提出撤场申请，明确表示退出经营，不再承租摊位。故根据双方补充合同的约定，王健不应享受金盛公司承诺的免租期优惠，其仍应根据双方租赁合同约定，向金盛公司支付承租使用摊位期间的租金。双方之间的合同于2014年9月3日终止履行。对于合同终止前的租金，王健应予支付。金盛公司认可王健的租金已付至2014年6月8日。故王健应向金盛公司支付自2014年6月9日起至2014年9月3日止的租金84772.8元（2.8元/月/平方米×348平方米×87天）。 合同终止后，双方应及时办理租赁物交接手续，以减少双方损失。王健等承租人多次发函明确提出撤场后，金盛公司未及时与承租人沟通协商合同争议。王健提供的2014年8月19日接处警工作登记表可以印证，承租人欲腾空场地向金盛公司交还摊位时，金盛公司以其未结清租金为由，不同意其搬离，此后亦未采取积极措施，提存涉案摊位上遗留的物品，致使租赁摊位处于持续被占用状态，客观上造成了损失的持续扩大。因系金盛公司原因致使损失扩大，对于该扩大部分的损失应由其自行承担。2014年12月29日庭审中，金盛公司虽确认双方之间的合同于2014年9月3日终止履行，但仍明确不同意王健腾空涉案摊位以交还摊位。故本院结合本案案情，酌定王健应给付金盛公司2014年9月4日至2014年12月29日期间的占用使用费20000元。 关于金盛公司主张王健支付逾期付款滞纳金20067.7元的问题。根据双方合同约定，承租人应于下一付款周期开始之日的10日前支付下一期租金。王健迟延支付租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。金盛公司自愿主张王健支付逾期付款违约金至2014年12月2日止，符合法律规定，本院予以准许。金盛公司主张以年租金355656元为基数计算延迟支付期间的租金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算违约金。王健认为其主张的违约金标准过高，请求法院予以调整。本院以金盛公司实际损失为基础，结合双方合同履行、当事人过错等，酌定王健以欠付的84772.8元租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准向金盛公司支付逾期付款违约金。 关于金盛公司主张王健支付违约金35565.6元（355656元×10%）问题。因王健单方提出解除合同，构成违约解除合同，应承担由此产生的违约责任。王健认为金盛公司主张违约金过高，请求法院予以调整。本院认为，违约金不应过分高于实际损失，本案中金盛公司主张的房屋占有使用费、滞纳金等均已处理，其再次主张的违约金过高应该予以调整，结合合同终止原因、双方当事人过错程度等案情，酌定王健给付金盛公司违约金8000元。 综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）王健与被告（反诉原告）南京金盛商业投资管理有限公司之间签订的关于本市建宁路31号三楼Ｂ区摊位租赁合同于2014年9月3日解除，被告（反诉原告）南京金盛商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内配合原告（反诉被告）王健办理上述摊位返还及物品交接手续。 二、原告（反诉被告）王健于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）南京金盛商业投资管理有限公司租金84772.8元、占用使用费20000元及逾期付款违约金（以84772.8元为基数，自2014年5月30日起至2014年12月2日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准计算）。 三、原告（反诉被告）王健于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）南京金盛商业投资管理有限公司违约金8000元。 四、驳回原告（反诉被告）王健的其他本诉请求。 五、驳回被告（反诉原告）南京金盛商业投资管理有限公司的其他反诉请求。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2028元（已减半收取），反诉案件受理费2361元，合计4389元，由王健负担3389元，南京金盛商业投资管理有限公司负担1000元（南京金盛商业投资管理有限公司已预交2028元，王健在履行上述给付义务时一并给付南京金盛商业投资管理有限公司1028元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  刘春晓 二〇一五年一月八日 见习书记员  宋文天