浙江省武义县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0723民初1394号 原告：张陈孝，男，1989年2月15日出生，汉族，住武义县。 委托诉讼代理人：储勇俊，浙江前程律师事务所律师。 被告：朱跃兴，男，1977年6月10日出生，汉族，住武义县。 委托诉讼代理人：曾宣龙、何姹，浙江今日律师事务所律师。 原告张陈孝与被告朱跃兴租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月25日公开开庭进行了审理。原告张陈孝及其委托诉讼代理人储勇俊，被告朱跃兴的委托诉讼代理人曾宣龙、何姹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张陈孝向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认张陈孝与朱跃兴签订的房屋租赁合同已解除；2.请求依法判令朱跃兴支付张陈孝室内装修补偿费236774元、停产停业损失费270821元、搬迁补偿费27324元、腾空奖78670元、提前腾空奖3933.5元，合计617522.5元；3.请求依法判令朱跃兴返还张陈孝保证金20000元；4.由朱跃兴承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年3月7日，张陈孝与朱跃兴签订《房屋租赁合同》一份，约定朱跃兴将坐落于武义县熟溪北路14号二楼393平方米租给张陈孝经营餐饮，租赁期限为2017年3月7日至2022年3月6日。张陈孝按约支付了租金，对房屋进行了装修，取得相关证照后，进行餐饮服务经营。2017年11月，武义县人民政府发布房屋征收决定公告，张陈孝承租的房屋列入政府征收的范围。2018年3月10日，张陈孝与朱跃兴签订《补充协议》一份，约定原装修板块的赔偿给张陈孝。2018年4月12日，朱跃兴与征收部门签订了《武义县国有土地上房屋征收货币补偿协议》，朱跃兴获得了室内装修补偿费、停产停业损失费、搬迁补偿费、腾空奖等项目的补偿。根据《房屋租赁合同》的约定，房屋被征收后，双方有权解除合同，但张陈孝作为承租方，对房屋进行了装修，是房屋占有使用权人，是实际生产经营者，为配合政府征收，不得不停止营业，并在规定的期限内主动搬迁腾空了房屋。因此，涉及到的室内装修补偿费、停产停业损失费、搬迁补偿费、腾空奖等应由张陈孝享有。因双方对上述有关补偿费用协商未果，特向法院提起诉讼，望予支持。 朱跃兴辩称：1.双方签订租赁合同及补充协议属实，对张陈孝的第一项和第三项诉讼请求无异议。2.张陈孝的第二项诉讼请求中除部分室内装修补偿费外，其余请求均无事实与法律依据。本案系租赁合同纠纷，应按涉案租赁合同的约定或者租赁合同的相关法律规定处理，现张陈孝按拆迁补偿协议提出主张，混淆了法律关系。拆迁补偿协议是政府与产权人签订的，协议中补偿费用是政府对产权人的补偿，其中停产停业损失补偿、腾空奖等是政府为鼓励产权人及时搬迁腾空而对房屋总价补偿作出的分解，因此拆迁补偿协议不适用于租赁合同纠纷，张陈孝的主张缺乏事实和法律依据。3.涉案房屋在出租给张陈孝之前，朱跃兴遗留了部分装修，之后张陈孝进行了部分新装修，补充协议中约定原装修板块归张陈孝所有，是指对张陈孝自己装修部分归其所有，而不是对整个装修补偿的约定。综上，请求法院依法驳回张陈孝不合理的诉讼请求。 张陈孝针对其诉讼请求，向本院提交了下列证据： 1.张陈孝身份证复印件、武义县壶山街道嘉宴饭店（经营者为张陈孝）个体工商户营业执照复印件、朱跃兴身份证明各1份，证明双方诉讼主体资格。 2.房屋租赁合同、补充协议各1份，证明双方签订的房屋租赁合同和补充协议的内容，以及补充协议对装修板块补偿进行约定，其他事项未作明确约定。 3.编号为GS010号的武义县国有土地上房屋征收货币补偿协议书、固定资产——机器设备清查评估明细表、搬迁损失补偿费评估汇总表各1份，证明朱跃兴因房屋拆迁获得的搬迁补偿费用。 4.武义县城中村改造房屋征迁补偿支付单（协议编号GS010）、中国工商银行网上银行电子回单各1份，证明朱跃兴因房屋拆迁获得的各项补偿费用以及已取得相应款项的事实。 朱跃兴未向本院提交证据。 经庭审质证，对上述证据，本院认证如下： 对张陈孝提交的证据1-2，朱跃兴无异议，本院予以认定。对证据3，朱跃兴对真实性无异议，对证明目的和关联性有异议，认为该组证据只能证明政府与产权人之间有关搬迁费用补偿的约定，不适用于双方基于租赁合同的补偿问题。本院对该证据的真实性予以认定，对其证明力将综合全案分析认定。对证据4，朱跃兴对真实性和证明目的无异议，对关联性有异议。本院对该证据的真实性予以认定，对其关联性将综合全案分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月7日，朱跃兴（甲方）与张陈孝（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：朱跃兴将坐落于武义县熟溪北路14号二楼393平方米出租给张陈孝经营餐饮，租赁期限为2017年3月7日起至2022年3月6日止；租金逐年递增，第一年租金在2017年3月7日支付，下一年度租金在当年2月6日前支付；签订合同时，张陈孝支付朱跃兴租房保证金2万元，租赁关系终止时除用以抵充合同约定由张陈孝承担的费用，如张陈孝无违约，剩余部分无息归还张陈孝；返还房屋时，张陈孝室内装修、增设的附属设施朱跃兴不予补偿。室内可移动设备设施张陈孝可以搬移，其他归朱跃兴所有，不得故意损毁；在租赁期内，该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法拆迁或征收的，根据政府赔偿补贴对张陈孝房屋装修进行适当补偿，本合同终止，双方互不承担违约责任。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，朱跃兴按约交付了房屋，张陈孝按约支付了租房保证金2万元和第一年的租金，并对房屋进行了装修，到工商部门领取了营业执照后开展餐饮服务经营。2017年11月，武义县人民政府发布房屋征收决定公告，涉案房屋被列入政府征收范围。2018年3月10日，双方签订补充协议，约定：2018年后的房租按2个月一交；原装修板块的赔偿给张陈孝所有；其他板块双方再协商。2018年4月12日，朱跃兴与房屋征收部门签订房屋征收货币补偿协议。2018年5月20日，张陈孝将涉案房屋腾空交还朱跃兴，双方确认之前的房屋租金已全部付清。2018年5月22日，房屋征收部门就涉案房屋作出武义县城中村改造房屋征迁补偿支付单，具体项目和金额分别为：1.房屋评估金额5416429.5元；2.室内装修补偿236774.98元；3.附属物补偿2032元；4.搬家费补偿3933.5元；5.临时安置补偿费0元；6.停产、停业损失补偿270821.48元；7.住宅用户选择货币补偿奖励金额0元；8.营业用房选择货币方式补偿金额812464.43元；9.签订协议奖118005元；10.腾空奖78670元；11.集体签约腾空奖待定；12.提前腾空奖3933.5元；13.其他（扣除农用征收补偿）0元；14.其他21359元，以上合计6964423.39元。其中第14项其他补偿21359元，包括不可搬迁机器设备损失补偿11339元和可搬迁设备搬迁费用10020元。上述款项房屋征收部门已于2018年5月29日支付朱跃兴。 本院认为，本案双方对涉案房屋租赁合同已于2018年5月20日解除及租金已全部付清均无异议，本院予以确认。庭审中朱跃兴同意返还张陈孝租房保证金20000元，本院亦予以确认。本案双方的争议焦点有四：一是房屋室内装修补偿款的归属问题；二是停产停业损失补偿的归属问题；三是房屋搬迁补偿费的归属问题；四是张陈孝主张的除上述款项以外的其他补偿费用的归属问题。 关于争议焦点一，张陈孝主张2018年3月10日双方签订补充协议，约定“原装修板块的赔偿给乙方所有”，故房屋征收部门支付给朱跃兴的室内装修补偿款236774元应当全部归张陈孝所有。而朱跃兴则主张该补充协议只是约定张陈孝自己新装修部分的相应补偿归其所有，而不是约定全部装修补偿归其所有。对此，本院认为，对“原装修板块的赔偿给乙方所有”这一约定，应理解为朱跃兴同意将房屋出租之前遗留的装修部分的补偿归张陈孝所有，举重以明轻，张陈孝承租后新装修部分的补偿自然应归张陈孝所有，故按照双方的约定，室内装修补偿款236774元应归张陈孝所有。 关于争议焦点二，张陈孝主张拆迁补偿中的停产停业损失补偿270821元归其所有，朱跃兴则不予认可。对此，本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。该条例第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十九条规定，征收非住宅房屋造成停产停业损失的，应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。补偿的标准不低于被征收房屋价值的百分之五，具体标准由设区的市、县（市）人民政府规定。根据上述规定，房屋征收过程中停产停业损失的补偿主体属于房屋所有人，而非承租人。具体到本案中，虽然张陈孝无权要求房屋征收部门补偿给朱跃兴的停产停业损失补偿款归其所有，但本案系因房屋被政府征收导致合同提前终止，给双方均造成了损失，而朱跃兴尚可从政府给予的补偿中填补其部分损失，为平衡双方的利益，应由朱跃兴给予张陈孝一定的补偿为宜。基于朱跃兴在补充协议中同意将其遗留的装修部分的补偿给张陈孝，实际也属于对张陈孝的补偿，结合张陈孝的实际经营时间及剩余的房屋租赁期限等因素，本院酌定按停产停业损失补偿的10%即27082元作为对张陈孝损失的补偿。 关于争议焦点三，张陈孝主张拆迁补偿中搬家费3933元及其他补偿21359元归其所有，朱跃兴则不予认可。对此，本院认为，房屋征收部门给予朱跃兴的第14项其他补偿21359元，实际包括不可搬迁机器设备损失补偿11339元和可搬迁设备搬迁费用10020元。张陈孝主张相关的不可搬迁机器设备及可搬迁设备系由其购买添置，从评估清单来看也确属于餐饮经营的用途，且朱跃兴也未提出相应的反驳证据。鉴于政府征收前涉案房屋确系张陈孝实际占有使用，因部分固定资产不能搬迁给其造成了实际损失，机器设备的搬迁也产生了实际支出，且张陈孝及时配合朱跃兴将房屋搬迁腾空客观上也使朱跃兴及早获得了政府补偿款项，故本院酌定房屋征收部门支付给朱跃兴的第4项搬家费补偿3933元和第14项其他补偿21359元合计25292元，由朱跃兴支付张陈孝为宜。 关于争议焦点四，张陈孝主张附属物补偿2032元、腾空奖78670元、提前腾空奖3933.5元归其所有，但无相应的事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，张陈孝合理的诉讼请求，本院予以支持。朱跃兴合理的辩解意见，本院亦予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、确认朱跃兴与张陈孝签订的涉案房屋租赁合同于2018年5月20日解除； 二、由朱跃兴支付张陈孝室内装修损失236774元、因终止合同的损失补偿27082元、固定资产损失及机器设备搬迁补偿25292元； 三、由朱跃兴返还张陈孝租房保证金20000元； 上述第二、三项判决款项合计309148元，限本判决生效之日起十日内支付。 四、驳回张陈孝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10236元，减半收取计5118元，由张陈孝负担2660元（已预交），朱跃兴负担2458元，限本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 徐旭军 二〇一八年七月三日 代书记员 顾亚萍 ?*ArabicDash?-6-? ?*ArabicDash?-7-?