湖北省宜城市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0684民初551号原告：宜城市土地储备中心。住所地：宜城市中华路35号。统一社会信用代码：124206845942238098。法定代表人：刘海涛，该单位总经理。委托诉讼代理人：张渊、徐雅芹，湖北檀溪律师事务所律师。被告：余贤兵，男，1973年11月10日出生，汉族，宜品国际大酒店有限公司酒店经理，住宜城市。委托诉讼代理人：陈辉照，湖北崇法律师事务所律师。原告宜城市土地储备中心（以下简称土地储备中心）与被告余贤兵租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，于2018年4月11日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年8月6日再次公开开庭审理了本案。原告土地储备中心委托诉讼代理人张渊、徐雅芹，被告余贤兵委托诉讼代理人陈辉照到庭参加诉讼。本案现已审理终结。土地储备中心向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告余贤兵向原告支付租金320万元及逾期利息（第一笔利息，以160万元为基数自2017年1月1日起按照银行同期同类贷款利率计算至付清之日止；第二笔利息，以160万元为基数自2018年1月1日起按照银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月22日，原告委托湖北东方拍卖有限公司对宜城市新车站商务中心承租经营权进行拍卖，被告以年租金160万元的成交价格取得宜城市新车站商务中心10年的承租权，但被告一直未按约定支付租金。2016年11月3日，原告向法院起诉后，生效判决确认原告与被告形成有效租赁合同关系，扣减被告余贤兵垫付的工程款及其房屋装修期间、消防检查合格前的房屋租金后，判决余贤兵向原告支付房租35804.36元。现被告应原告向支付2017年和2018年的租金共计320万元，经原告多次催收无果，故请依法支持原告的诉讼请求。余贤兵辩称，1.虽然余贤兵实际租用原告的房屋，但没有参与竞拍，双方也没有签订合同约定租赁价格，原告要求被告按拍卖时约定的年租金160万元支付租金，没有事实依据；2.本案诉争的租赁房屋至今没有竣工验收，该房屋存在重大安全质量隐患，发包方应依法承担违法出租的责任，应按现在实际经营形势重新约定租赁价格后减少租金50%；3.因情势变化可以依法变更和解除合同，余贤兵于2014年初承租原告的房屋，至今已4年多，社会形势发生了重大变化，该酒店经营特别困难，应依法变更合同租金及相关内容，变更要求根据实际情况和情势变化的法定情形，将酒店的年租金确定为80万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对宜城市财政局同意土地储备中心按资产评估底价对新车站商务中心（以下简称案涉租赁房屋）进行公开拍租的文件、委托拍卖合同及拍卖公告、竞买须知、监拍记录表、拍卖成交确认书、余贤兵支付租金100万元的汇款记录等证据，被告质证无异议，认可原告通过公开招拍形式出租了案涉租赁房屋，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.（2017）鄂0684民初2622号民事判决书。土地储备中心举证证明本院生效判决已确认原、被告之间存在合法有效的租赁合同关系，合同双方的资金纠纷已经全部结清，被告应于2016年12月30日和2017年12月30日分别向原告支付下一年的房屋租金共计320万元。被告质证对证据的真实性无异议，认可该民事判决为生效判决，但主张其在上诉期间准备了民事上诉状，后因经营亏损无力缴纳上诉案件受理费而未上诉。本院认为，虽然余贤兵没有直接参与案涉租赁房屋的招租竞拍活动，亦未直接与原告签订书面租赁合同，但余贤兵实际承租案涉租赁房屋的事实已经本院生效判决确认，余贤兵应当按照招租确认的租金数额逐年向原告交纳房屋租金160万元。为此，本院对该民事判决书予以采信。2.案外人蒋云霞与湖北赞钦置业有限公司签订的酒店租赁合同。余贤兵举证证明与案涉租赁房屋相邻不足百米的酒店每月按每平方米6至7元的标准缴纳租金，而案涉租赁房屋的租金每月每平方米为15元，要求核减案涉租赁房屋的租金。原告对证据的真实性持有异议，认为该证据与本案没有关联性，且该酒店的区位与位于汽车站旁边的案涉租赁房屋没有可比性。本院认为，合同具有相对性，案外人的酒店租赁合同不足以支撑其要求减少租金数额的抗辩。为此，本院对该证据的关联性不予采信。3.照片6张。余贤兵举证证明案涉租赁房屋的顶层漏雨，导致装修好的房间不能使用，经多次要求原告单位领导解决未果。原告认为该照片没有载明拍摄时间、拍摄人，拍摄地点也没有明显的对比参照物，不能确认为案涉租赁房屋的房间，也不能据此证明多次找原告单位的领导解决。本院认为，该照片为房间内部照片，无法确认为案涉租赁房屋，原告提出的抗辩符合法律规定，本院对该证据不予采信。3.情况反映材料。余贤兵举证证明其向市领导反映租金过高等困难，要求减少租金数额。原告对该情况反映材料的真实性无异议，但主张该情况反映材料恰恰证明余贤兵认可原、被告之间存在租赁合同关系及其应缴纳的租金标准，但该材料不能达到被告要求减少租金数额的目的。本院认为，被告余贤兵在原告起诉后，向宜城市政府有关领导递交要求核减租金的书面情况反映材料，原告质证无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，以及本院生效的民事判决认定的事实，本院认定事实如下：2013年11月22日，受土地储备中心委托，湖北东方拍卖有限公司对宜城市新车站商务中心承租经营权进行公开拍租。2013年12月10日，湖北东方拍卖有限公司发出《竞买须知》。该须知第一项说明了标的物简况，告知拍租标的物建筑总面积为8747.7㎡，共13层，总高度54.35米，房屋全部为框架结构，外墙已完成装饰，内部为毛坯；第二项竞买登记告知：竞买者应于拍卖会前自行查看标的物，充分了解拍租标的物的现状和瑕疵，凭保证金收据和竞买登记表领取竞价号牌及《竞买须知》，竞买人一经举牌参与应价即视为已行使了解权，并认可拍租标的物的一切现状，认可本公司拍卖业务规则和竞买须知，并对自己的行为负责；第四项告知：拍卖成交后，买受人须在15日内付清成交款及拍卖佣金，买受人付清成交款及佣金后，办理相关证件过户手续，办理所需的各种税费由买受人承担。拍卖成交后，竞买人即转变为承租人，其所交的竞买保证金自动转为房屋租金，承租人必须在成交之日起5个工作日内签订该商务中心承租合同，并缴清第一年租金。承租人在以后每年的同日向出租人缴清当年的租金；第五项约定买受人须向本公司支付总成交额的5%的佣金。2013年12月12日，湖北东方拍卖有限公司将拍卖标的展示，并制作了《拍卖标的展示记录》。记录载明，竞买人到现场勘察了标的，并查阅了拍卖文件，认可了拍卖标的现状且无其他异议。案外人任国俊于2013年12月12日在《拍卖标的展示记录》、《竞买申请》、《竞买须知》签名捺印，填写了《湖北东方拍卖有限公司竞买登记表》。《湖北东方拍卖有限公司竞买登记表》登记竞买标的为宜城襄沙大道酒店10年的经营权，竞买人承诺：本人已充分了解、查勘了拍卖标的物的质量现状，并查阅了拍卖人提供的关于本人欲购标的物的相关资料，本人谨此确认所竞买标的物与拍卖人提供的资料相符。湖北东方拍卖有限公司竞买说明告知任国俊，买受人另需和委托方签订《酒店租赁合同》，此合同和竞买须知具有同等合同效力。拍卖前，任国俊缴纳了保证金50万元。2013年12月12日，湖北东方拍卖有限公司对宜城襄沙大道酒店（即宜城车站商务中心）10年的承租经营权进行拍卖，任国俊以年160万租金、10年租金总额1600万元的价格竞拍成交。任国俊缴纳的保证金50万元自动转为佣金。嗣后，任国俊未与土地储备中心签订房屋租赁合同，也未按照《竞买须知》在5个工作日内签订房屋租赁合同。2013年12月25日，余贤兵以任国俊合伙人身份向宜城市建设投资经营有限公司转账100万元，用于支付宜城襄沙大道酒店租金。土地储备中心给余贤兵出具了100万元收据，事由是宜城车站商务中心租金。嗣后，余贤兵投入资金完成了宜城车站商务中心尾期工程及建筑物本身和酒店的消防建设工程。2014年3月18日，余贤兵独资注册成立了宜城市宜品国际大酒店（以下简称宜品酒店）。2015年1月28日，宜品酒店正式开始营业。2015年5月12日，宜城市公安局消防大队向宜品酒店颁发公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，2015年5月18日，宜城市公安局向宜品酒店颁发了特种行业许可证。宜品酒店在经营过程中，发现前期未布置中央空调机房，对酒店经营产生影响，市政府遂同意建造机房，拟建筑面积为276平方米。余贤兵遂投资建造了机房。嗣后，余贤兵未缴纳租金，土地储备中心也未对余贤兵支付的工程款进行结算。2016年11月3日，土地储备中心向本院起诉，要求余贤兵、任国俊支付租金380万元，并从2016年10月21日起按照银行同期同类贷款利率支付利息。经审理，本院于2017年12月21日作出（2017）鄂0684民初2622号民事判决，对余贤兵主张经济形势下滑应减少租金数额的抗辩意见不予采纳，并认定余贤兵与土地储备中心之间形成有效房屋租赁合同，余贤兵应当在2013年12月30日前交纳第一年的租金，并从2013年12月30日开始负担房租，此后每年该日交纳下一年的租金，截止2016年11月3日土地储备中心起诉时，余贤兵应缴纳的房屋租金为480万元，扣减余贤兵已经支付的租金100万元，垫付的消防工程改造款1965067.9元，修建中央空调机房的工程款352461.07元，三个月装修期的房租40万元，消防工程施工期间六个月的房租80万元，以及土地储备中心在消防设施检查合格之日前即交付使用应分担的租金损失246666.67元，余贤兵尚应向土地储备中心支付房租35804.36元。之后，判决余贤兵于判决生效之日起10日内支付房租35804.36元。宣判后，双方当事人均未上诉，该民事判决发生法律效力。此后，因余贤兵未在2016年12月30日和2017年12月30日前交纳2017年度和2018年度的房屋租金，导致本案纠纷发生。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系，以及承租人余贤兵应向出租人土地储备中心交纳租金的时间和标准，已经本院生效民事判决认定。本案审理过程中，余贤兵没有提交足以推翻生效判决确认的事实的相反证据，依裁判文书既判力理论，本案裁判应当对先诉生效判决予以遵循。为此，对土地储备中心要求余贤兵给付房屋租金320万元的诉讼请求，本院予以支持。对土地储备中心要求余贤兵按照银行同期同类贷款利率给付房屋租金的诉讼请求，本院认为，余贤兵未按期向土地储备中心给付租金，依法应承担违约责任，故本院酌定由余贤兵从本案立案之日起按年利率6%向土地储备中心支付利息。综上所述，余贤兵未依约履行租金给付义务，依法应承担相应违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，判决如下：一、余贤兵于本判决生效之日起十日内向宜城市土地储备中心支付房租3200000元，并从2018年2月8日起，按年利率6%支付逾期付款利息；二、驳回宜城市土地储备中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32400元，由余贤兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  张松郁审 判 员  李边防人民陪审员  胡劲祥二〇一八年七月二十六日书 记 员  张湘楠