北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2014）西民初字第17335号原告北京长安兴业房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-2157。法定代表人阜柏楠，董事长。委托代理人陈晓桦，北京市华博金隆律师事务所律师。委托代理人郝振刚，北京市华博金隆律师事务所律师。被告赵文辉，男，1982年10月20日出生。被告河北兴弘嘉纺织服装有限公司，住所地河北省衡水市故城县城西苑工业园区。法定代表人郭凯，总经理。以上二被告之委托代理人马辉，北京市盈科律师事务所律师。原告北京长安兴业房地产开发有限公司（以下简称长安兴业公司）与被告赵文辉、被告河北兴弘嘉纺织服装有限公司（以下简称兴弘嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告长安兴业公司之委托代理人陈晓桦，被告赵文辉及其委托代理人马辉，即被告兴弘嘉公司之委托代理人马辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长安兴业公司诉称，原告系北京市西城区闹市口大街1号院1、2、3、4号楼，即长安兴融中心的所有权人。2013年12月18日，原告与被告一签订《房屋租赁意向书》（以下简称意向书）一份，约定租赁期限3年3个月。2013年12月20日，被告二向原告支付意向书项下定金人民币20万元。2014年1月7日，原告与被告一签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，约定原告将长安兴融中心地下一层B、C、D、F、G、H单元出租给被告一，建筑面积1030.31平方米，租赁期限自2014年1月10日至2017年4月9日（其中，2014年1月10日至2014年4月9日为免租期），年租金3709116元，被告一应于租赁合同签订后三日内向原告支付租赁保证金、首期三个月租金、免租期物业费等各项费用共计1978195.2元，意向书项下定金20万元自动核转为租金部分。2014年1月8日，原告向被告一交付租赁合同项下房屋，被告一却迟迟未能按照租赁合同约定向原告支付相应款项，没有交纳任何租金。经原告多次催告，被告一分别以口头和书面形式要求原告予以一定期限宽延。2014年5月27日，被告二向原告出具《担保函》一份，确认对于被告一的租赁行为承担连带担保责任。综上所述，原告认为原告与被告一之间的房屋租赁合同关系依法成立，被告一的违约行为严重损害了原告的利益，使原告承受了巨大经济损失，被告一应按照租赁合同约定向原告支付租金并承担相应赔偿责任，被告二作为连带责任保证人应对被告一的债务承担连带清偿责任。房屋租金损失927279元是按照合同约定的每月租金标准主张3个月。违约金是按照合同约定，按月租金309093元千分之三支付违约金，自1月11日起算违约金至10月10日，共273天。2014年10月10日，原告与被告一在法院主持下办理完毕交接手续，同意双方租赁合同于该日解除。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，诉讼请求为：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告赵文辉支付原告2014年4月10日至10月10日的房屋租金1685467.3元（已抵扣订金200000元）；3、被告赵文辉支付原告2014年1月10日至2014年4月9日的房屋租金损失927279元；4、被告赵文辉支付原告2014年1月11日至2014年10月10日延期付款违约金253147.17元；5、被告河北兴弘嘉纺织服装有限公司对上述债务承担连带清偿责任；6、诉讼费由二被告承担。被告赵文辉辩称，被告一是被告二的代理人，代理被告二签订租赁合同，被告一不应承担任何法律后果，所有法律后果应由被告二承担。被告租赁房屋是为了开餐厅，但是原告隐瞒情况，房屋实际无法办理餐饮执照，导致被告无法实现租房目的。原告既主张违约金又主张损失，被告认为违约金过高，请法院酌减。双方签订合同后，双方有意向解除合同，且原告给被告在2014年5月15日发了律师函，应有解除的意思表示，此后的损失不应由被告承担。2014年5月20日，被告已经将租赁房屋交回原告不再占有房屋，交回后的损失不应由被告承担。2014年10月10日，原告与被告一在法院主持下办理完毕交接手续，同意双方租赁合同于该日解除。认可原告所述签订合同、意向书、交纳定金、租金的情况。不同意原告的诉讼请求。被告兴弘嘉公司辩称，2014年1月7日，被告一代理被告二与原告签订《房屋租赁合同》，被告二准备开设餐饮业相关事项。因被告二资金未及时到位，致使未按约定履行合同，现相应法律后果应由被告二承担，被告一作为被告二的代理人不应承担责任。原告在2014年5月15日发了律师函，应有解除的意思表示，此后的损失不应由被告承担。2014年5月20日，被告一作为代理人已经将钥匙交给原告，双方交接完毕。2014年10月10日，原告与被告一在法院主持下办理完毕交接手续，同意双方租赁合同于该日解除。2014年1月10日至2014年4月9日期间是租赁合同约定的免租期，被告二在此期间没有经营、没有得到经济利益，不应承担免租期内的租金。租赁合同第15条违约责任第六款约定了被告二不按约定支付租金，但未达到解除条件的情形，按照月租金的千分之三支付违约金过高。不同意原告的诉讼请求。经审理查明：北京市西城区闹市口大街1号院1、2、3、4号楼登记的所有权人为原告。2013年12月18日，原告（甲方）与被告赵文辉（乙方）签订《房屋租赁意向书》，约定：“甲乙双方经友好协商，达成如下协议，以资信守：一、乙方自愿租赁甲方开发的长安兴融中心地下一层房屋，建筑面积904.27平方米（以下简称该商品房）；二、该商品房租金为人民币300元／建筑平方米／月（含物业管理费）；三、乙方须于签署本意向书的当日向甲方支付人民币200000元（大写金额：贰拾万元整），作为乙方租赁该商品房的订金。甲方在收到乙方订金后，为乙方保留该商品房十个工作日（下称“认租期限”），乙方应当在认租期限内（即至2013年12月31日止），携此意向书、订金收据正本及签约时须缴付的首期款到长安兴融中心租售部签署《房屋租赁合同》，乙方已缴纳的订金抵作租赁合同项下之租金；……五、甲乙双方同意在双方就租赁该商品房签署《房屋租赁合同》时此意向书同时终止；六、本意向书一式叁份，乙方壹份，甲方贰份，叁份具有同等法律效力。”2013年12月20日，被告兴弘嘉公司支付原告订金20万元。2014年1月7日，原告（甲方）与被告赵文辉（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：“……，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：第一条，房屋基本情况，该房屋坐落于北京市西城区闹市口大街1号院长安兴融中心，该房屋为地下一层，建筑面积1030.31平方米，装修状况为甲方遗留装修，其他条件为公共部分如大厅、电梯厅、走廊已装修，内部区域中央空调、消防系统安装到位，该房屋已设定抵押；第二条，房屋权属状况，该房屋权属状况为第（一）种，（一）甲方对该房屋享有所有权的，甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权证，证书编号为：京房权证市西其字第101**号；第三条，房屋用途，该房屋规划用途为商业，乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途；……第六条，租赁期限，（一）房屋租赁期自2014年1月10日至2017年4月9日，共计3年3个月（期限超过20年的，超过部分无效），（二）免租期，乙方享有三个月的免租期，即自2014年1月10日至2014年4月9日止，在此期间甲方免收乙方承租房屋租金，但物业管理公司收取物业管理费每月每平方米40元人民币，共计人民币123637.2元……；第七条，租金，（一）租金标准：300元人民币／月／建筑平米（含物业管理费），年租金共计：人民币3709116元（人民币大写：叁佰柒拾万玖仟壹佰壹拾陆元整），该房屋租金在租赁期内保持不变，（二）租金支付时间：双方约定本合同项下的租金支付方式为按季度支付，乙方应于本合同生效后3日内向甲方支付首期三个月的租金，计人民币927279元及本合同第八条约定的房屋租赁保证金和免租期的物业管理费共计人民币1978195.2元（人民币大写：壹佰玖拾柒万捌仟壹佰玖拾伍元贰角整），订金人民币200000元自动转为该期租金，此后每三个月租金人民币927279元（人民币大写：玖拾贰万柒仟贰佰柒拾玖元整），乙方应于上月25日前向甲方支付，（三）租金支付方式：甲方直接收取，乙方每期租金汇至甲方在招商银行北京分行营业部的账户，账号为：×××，（四）甲方收取租金后3日内，应向乙方开具正式发票；第八条，房屋租赁保证金，（一）甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付相当于三个月租金的房屋租赁保证金，具体金额为：人民币927279元（人民币大写：玖拾贰万柒仟贰佰柒拾玖元整），……第十条，房屋的交付及返还，（一）交付：甲方应于2014年1月10日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋附属设施、设备清单》（附件1）经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及办理完毕相关交验手续后视为交付完成，（二）返还：租赁期满或合同解除后7日内，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，甲乙双方应结清各自应当承担的费用……第十四条，合同的解除，……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达30日的，2、擅自改变该房屋用途的，3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，4、擅自将该房屋转租给第三人的，5、利用该房屋从事违法活动的；第十五条，违约责任……，（四）乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，应按月租金的5%向甲方支付违约金，（五）租赁期内，乙方需提前退租的，应提前90日通知甲方，并按月租金的50%支付违约金，（六）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每延期一日，按月租金的3‰支付违约金……；第十七条，合同争议的解决办法，本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决或申请调解解决，协商或调解不成的，依法向有管辖权人民法院起诉，或按照另行达成的仲裁条款或仲裁协议申请仲裁。……”。2014年1月8日，原告将涉案房屋交付被告赵文辉。2014年3月24日，被告赵文辉出具《告知函》，内容为：“尊敬的长安投资集团各位领导：我已承租长安兴融中心地下一层1000平米左右商业，因大股东个人时间原因，暂时未将余租付清，敬请给予一定的缓和时间，我个人全力以赴处理此事，请诸位领导信任，给大家造成的不便，敬请海涵。”2014年4月11日，原告出具《催缴函》，内容为：“致赵文辉先生，鉴于2013年12月18日，我司与您签订《房屋租赁意向书》，您于2013年12月20日按照《房屋租赁意向书》的约定向我司支付了人民币20万元订金，2014年1月7日我司与您签署了正式的《房屋租赁合同》，按《房屋租赁合同》约定，我司于2014年1月8日交付了房屋，您未按照合同约定于2014年1月10日支付人民币1778195.20元（人民币大写：壹佰柒拾柒万捌仟壹佰玖拾伍元贰角）长达三个月之久。据此，我公司函告您：1、收到本函告五日内支付上述全部款项，2、如未按时支付上述款项，我司将按照法律的规定及合同的约定行使我司的权益。特此函告。”2014年4月25日，被告赵文辉出具《申请书》，内容为：“致北京长安兴业房地产开发有限公司，我因个人资金链原因，申请延缓支付长安兴融中心地下一层，建筑面积1030.31平方米的租金。预估资金链将于5月10日缓解，届时我将交上剩余租金。恳请批准为盼。”2014年5月12日，被告赵文辉出具《合同解除申请书》，内容为：“致北京长安兴业房地产开发有限公司：本人赵文辉与贵公司于2014年1月7日签署了贵公司所有的位于长安兴融中心B11030.31平米《房屋租赁合同》，现因个人资金链周转困难原因，特向贵公司申请提前解除此合同，由此给贵公司造成的不便表示深感歉意。”2014年5月15日，北京市华博金隆律师事务所出具《律师函》，内容为：“赵文辉：北京市华博金隆律师事务所接受北京长安兴业房地产开发有限公司（以下简称“长安兴业”）的委托，指派郝振刚律师就您拖欠长安兴业租金一事特致函您。根据长安兴业提供之文件资料：2013年12月18日，您与长安兴业签订《房屋租赁意向书》（以下简称“意向书”）一份，……。2014年1月7日，您与长安兴业签订《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）一份，约定……。2014年1月8日，长安兴业向您交付租赁合同项下房屋，您却迟迟未能按照租赁合同约定向长安兴业支付相应款项。经长安兴业多次催告，您分别以口头和书面形式要求长安兴业予以一定期限宽延。2014年5月12日，您向长安兴业提交《合同解除申请书》，要求提前解除合同。本律师认为：租赁合同系您与长安兴业双方真实意思表示，基于您的承租期限长达三年三个月，长安兴业遂给予您三个月免租期。现您在承租房屋四个月后要求提前解除合同，长安兴业根据相关法律有权要求您全额支付您实际占用相关房屋期间的租金（含物业费），以及租赁合同约定的违约金。鉴于您拖欠长安兴业租金及要求提前解约的违约行为，已严重侵犯了长安兴业依据租赁合同所应享有的合法权益。截至2014年5月15日本律师函发出之日止，您拖欠长安兴业租金人民币1098190.60元、延期付款违约金人民币115909.88元、提前解约违约金人民币154546.50元（最终金额以您至长安兴业实际偿付之日止为准）。长安兴业现授权本所向您致函，要求您在收到本律师函五日内向长安兴业偿付上述款项。若您在限定期限内至长安兴业偿付完毕上述款项且交还租赁合同项下房屋，长安兴业将同意与您解除租赁合同；若您不能于限定期限内偿付上述款项，则长安兴业将通过诉讼途径向您予以追讨，届时长安兴业除要求您偿付上述款项外，还将要求您承担截至相关人民法院确认双方解除租赁合同之日止的全部租金。若有任何问题，请以书面形式送达本所郝振刚律师。”2014年5月20日，被告赵文辉将租赁房屋钥匙交付原告营销总监潘志刚。庭审中，潘志刚到庭就相关情况进行说明，称其负责原告公司的项目租售工作，系租售负责人、本案房屋的租赁经办人，2014年5月20日租赁房屋物业公司要检查管线，需进入租赁房屋，因钥匙在被告赵文辉处，其通知被告赵文辉过来开门，被告赵文辉来到租赁房屋处开门，因钥匙较多，需要一把一把试开，被告赵文辉着急走，故将钥匙放在其处，被告赵文辉走后其将钥匙交给物业公司，钥匙就一直在物业公司处保存，根据其公司规定，空置房屋的钥匙都在物业公司保管，房屋存在租售的情况下，钥匙交给租户，钥匙用完后其多次与被告赵文辉联系，要求其将钥匙取回，被告赵文辉称到时抽空过来但一直未来。被告赵文辉称，当日原告公司组织员工体检，与其联系借用房屋一天，当日其带钥匙过来，在试钥匙过程中，潘志刚让其直接交了钥匙，其就把钥匙当场交付潘志刚。2014年5月27日，被告兴弘嘉公司出具《担保函》，内容为：“北京长安兴业房地产开发有限公司：本公司曾授权赵文辉（4101……）处理北京长安兴融中心地下一层物业1030.31平米租赁事宜，用来经营意大利西餐厅和服装展厅，并对其在此过程中的合法合理行为，承担一切连带担保责任。并承诺欠缴租金将来在未来一个月内付清。”2014年10月10日，本院赴租赁房屋处组织原告、被告赵文辉办理完毕租赁房屋的交接手续。诉讼中，被告赵文辉提交被告兴弘嘉公司于2014年5月13日出具的《授权书》一份，证明被告赵文辉系被告兴弘嘉公司的代理人，代理兴弘嘉公司与原告签订租赁合同，认为应由兴弘嘉公司承担相应法律后果，《授权书》的内容为：“河北兴弘嘉纺织服装有限公司兹授权赵文辉（4101……）筹建金融街意大利西餐厅，并代为处理有关转让、续租等一系列问题。”原告认可《授权书》的真实性，但不认可被告赵文辉的证明目的，并称双方签订租赁合同时被告赵文辉没有出具授权书，不认可被告赵文辉与被告兴弘嘉公司系代理关系。庭审中，原、被告均同意双方租赁合同于2014年10月10日解除，在被告赵文辉应当支付的租金中抵扣订金200000元。上述事实，有房屋所有权证、房屋租赁意向书、房屋租赁合同、招商银行收款回单、收楼信息表、领取钥匙登记表、催缴函、律师函、告知函、申请书、担保函及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案中，二被告均认可被告赵文辉系代理被告兴弘嘉公司与原告签订《房屋租赁合同》，且房屋租赁意向书项下的订金确系被告兴弘嘉公司支付，原告对此虽不认可，但未提供反证予以证明，故本院对二被告关于双方系代理关系的主张予以采信，但原告作为第三人享有选择相对人的权利，现原告明确选择被告赵文辉为其租赁合同相对方，符合法律规定，本院予以支持。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告与被告赵文辉签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制规定，应为合法有效，双方当事人均应依约行使权利、履行义务。被告赵文辉未依约支付租金，在原告催告后仍未按时支付，且单方出具《合同解除申请书》表示申请提前解除合同，应为违约，原告主张解除房屋租赁合同的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原、被告均同意租赁合同于2014年10月10日解除，本院不持异议。原告主张被告赵文辉支付2014年4月10日至2014年10月10日的租金，因原告已于2014年1月8日履行完毕租赁房屋交付义务，被告赵文辉于2014年5月20日将租赁房屋钥匙交付原告经办人，在此期间被告赵文辉实际占有租赁房屋，应当依照双方合同约定的租金标准支付原告2014年4月10日至2014年5月20日期间的租金，经核算，数额为422427.1元。考虑到此后被告赵文辉不再实际占有租赁房屋，且被告赵文辉此前已数次致函原告申请延缓支付租金，原告对被告赵文辉的履约能力应有充分认识，在被告赵文辉最终申请解除租赁合同，并实际返还租赁房屋钥匙后，原告作为守约方亦应当负有减少自身损失扩大的义务，故对2014年5月21日至2014年10月10日期间的租金，本院综合以上情况酌减为400000元。原、被告均同意在被告赵文辉应当支付的租金中抵扣订金200000元，本院对此不持异议。经核算，被告赵文辉应当支付的租金数额共计为622427.1元（已抵扣订金200000元）。二被告辩称租赁房屋不能满足其经营餐饮的合同目的，但未就双方约定租赁房屋系经营餐饮提供证据证明，二被告的该项答辩意见，本院不予采纳。关于原告主张的2014年1月10日至2014年4月9日的房屋租金损失一项，因系被告赵文辉违约导致原告主张解除合同，故原告主张赔偿上述免租期的租金损失，有事实和法律依据，且数额合理，本院予以支持。关于原告主张的2014年1月11日至2014年10月10日延期付款违约金一项，因被告赵文辉延期付款已达合同解除条件，根据双方租赁合同约定该情形不适用延期付款违约金的约定，经本院释明，原告坚持主张该性质违约金，故原告该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。本案中，被告兴弘嘉公司出具《担保函》同意对被告赵文辉应承担的责任承担连带担保责任，故原告主张被告兴弘嘉公司承担连带责任的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、原告北京长安兴业房地产开发有限公司与被告赵文辉二〇一四年一月七日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一四年十月十日解除；二、本判决生效后十五日内，被告赵文辉给付原告北京长安兴业房地产开发有限公司二〇一四年四月十日至二〇一四年十月十日的租金六十二万二千四百二十七元一角（已抵扣订金二十万元）；三、本判决生效后十五日内，被告赵文辉给付原告北京长安兴业房地产开发有限公司二〇一四年一月十日至二〇一四年四月九日的租金损失九十二万七千二百七十九元；四、被告河北兴弘嘉纺织服装有限公司对被告赵文辉负担的上述第二项和第三项给付义务承担连带责任；五、驳回原告北京长安兴业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告赵文辉、被告河北兴弘嘉纺织服装有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万九千七百二十七元，由原告北京长安兴业房地产开发有限公司负担九千一百八十元（已交纳），被告赵文辉、被告河北兴弘嘉纺织服装有限公司负担二万零五百四十七元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 长  王 蒙人民陪审员  果振敏人民陪审员  闫玉梅二〇一五年一月二十日书 记 员  周凯雯