山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0281民初6379号原告：万代青，女，汉族，1972年11月15日生，住山东省胶州市。委托代理人孙政玉，山东海金州律师事务所律师。委托代理人战红，山东海金州律师事务所律师。被告：青岛联合利丰房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市胶州市三里河街道办事处刘家村，统一社会信用代码：913702816971867807。法定代表人：梁炳植，董事长。委托代理人：陈松军，山东鲁强律师事务所律师。原告万代青与被告青岛联合利丰房地产开发有限公司（以下简称联合利丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万代青的委托代理人孙政玉、战红及被告联合利丰公司的委托代理人陈松军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万代青向本院提出诉讼请求：依法判决被告支付原告违约金62000元并承担本案的诉讼费。事实和理由：原告购买被告开发的《半岛蓝湾小区》4号楼1单元11层1102户房产。按照合同约定，原告已经履行完毕自己的合同义务交付了422934元的全额房款，但被告却违约交付房屋，没有按期通过验收，致使原告无法按期收房，直至2018年4月12日收房，给原告造成了经济损失以及生活上的不便。严重侵犯原告的合法权利，故向法院依法起诉，请判如所请。庭审中原告明确诉讼请求：要求被告支付逾期交房违约金62000元。计算方式：自2013年10月1日至2018年4月12日共计1650天，以购房款422934元按日万分之一计算，扣除已收到的7000元计62784元。原告仅按照诉状上的数额62000元主张逾期交房违约金。被告联合利丰公司辩称：一、按照合同约定，答辩人逾期交房应予以免责，不应承担违约责任：根据《商品房预售合同》补充条款第九条第一款双方约定：下述情形构成对逾期交房的免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。其中第四项明确约定，非出卖人原因的市政配套设施批准或者安装延误导致工程拖期或逾期交房的免责。答辩人逾期交房正是因未安装市政府配套管网造成无法综合验收所致，而非出卖人的原因。2015年4月14日胶州市城市排水管理站出具了一份情况说明：工程名称：半岛蓝湾1-13#楼16-17#楼室外排水工程，地址：204国道以东，花园路以北，工程排水情况说明:周边暂无市政府配套管网，该证据充分证明了小区周边暂无市政配套管网。2017年4月份胶州市建设局还要求答辩人承诺在半岛蓝湾北区的工程建设中污水的处理要自行处理，待外部市政管网接入时，报市排水行政主管部门审批同意，这也充分证明了涉案小区至今未完善市政管网，因此，答辩人逾期交房并非答辩人的原因，而是因为没有市政府配套管网造成无法综合验收所致，答辩人应予免责，不应承担违约责任。《中华人民共和国住房和城乡建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条规定：住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：----（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全”。据此，答辩人逾期交房非答辩人的责任，且答辩人的涉案工程的延期行为，符合双方在《商品房预售合同》中的约定，且该约定并没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应予以免责，不应承担违约责任。二、退一步讲，即便法院判决答辩人支付违约金，那么原告所购房屋已视为交付，原告要求超期的违约金没有事实根据和法律依据。原告所购答辩人开发的半岛蓝湾小区4号楼1单元1102户商品房已达到交付条件，答辩人于2016年9月3日通过快递方式书面通知原告，通知各业主于2016年9月6日至2016年9月11日办理房屋交付手续，其中通知原告应于2016年的9月7日办理收楼手续。原告逾期收房，视为原告所购房屋已交付，其中，原告主张2016年9月7日起以后的逾期交楼违约金没有事实根据和法律依据。《商品房预售合同》主合同第26条约定：以邮寄的方式送达的在投邮后的第7日将被视为已送达另一方。《商品房预售合同》第十三条约定，该房屋符合本同第十条约定的交付条件后，甲方（答辩人）应在交付日前10天书面通知乙方（原告）办理房屋交付手续，乙方应在收到通知书7天内，会同甲方对房屋进行验收交楼。同时，补充条款第九条对房屋交付的补充约定第4款约定：“在出卖人具备了主合同第十条约定的条件下，买受人（原告）就应在出卖人（答辩人）书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并领受房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房”。第6款约定：“买受人逾期收房的，逾期收房超过30日的，则第31日起，每逾期一天应向出卖人支付总房款的万分之一的违约金，逾期达到80日的，出卖人有权单方面解除主合同，由买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付违约责任”。另按照合同约定，买受人逾期收房，应当承担违约责任，答辩人保留追究原告逾期收房违约责任的权利。三、原告在起诉前答辩人已支付原告7000元违约金，应予减除。原告万代青向本院提交了如下证据材料：证据一、原被告于2012年12月20日签订的《青岛市商品房预售合同》一份，证明原告出资436000元购买被告开发的位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区4号楼1单元1102户商品房一套（合同第二条、第三条）；双方约定于2013年9月30日被告向原告交付该商品房（合同第十一条）；逾期交房由被告按照房价款的日万分之一承担违约金（合同第十二条）；同时合同第十三条约定，房屋交付的标志为签订房屋交接书交接钥匙。证据二、发票一份，证明原告向被告支付了全部房款422934元。说明一下：原被告双方签订合同后，原告按约支付了全部购房款436000元。后因房屋实测面积变小，原告到被告处办理了退还多收房款并更换了新发票即原告提交证据二。证据三，房屋交接书一份，证明涉案房屋于2018年4月12日交付。被告对原告所提交证据材料质证意见如下：对原告提交的证据一二的真实性及证明事项均没有异议。被告认可原告购买房屋实测面积与合同约定面积有面积差，所以发票上的房款与合同约定价款不一致。对证据三的真实性无异议，但是对证明事项有异议，该证据是在双方办理不动产登记证明时应房产管理部门要求出具的，按照合同约定原告应在被告发出的入伙通知书规定的时间内接收房屋，被告逾期接收，按合同约定视为已经交付，并应当承担逾期收房的违约责任，被告保留追究其违约责任的权利。被告联合利丰公司向本院提交了如下证据材料：证据一、工程竣工验收备案证一份。证明涉案工程在2016年9月2日已经过竣工验收，具备合同约定的交付条件。证据二、入伙通知书及邮寄单复印件各一份。证明被告于2016年9月3日通过快递方式书面通知原告，通知各业主于2016年9月6日至2016年9月11日办理房屋交付手续，其中通知原告应于2016年的9月7日办理收楼手续，原告于2016年9月4日签收。证据三、收据一份，证明原告在起诉前已经收取逾期交楼违约金7000元。证据四、情况说明及承诺书各一份。证明逾期交房是由于涉案工程没有市政府配套管网而无法综合验收，符合《商品房预售合同》中约定延期交付的约定，被告应当予以免责。证据五、业主情况登记表一份，该证据系原告在房屋交接时在物业处亲自书写的，上面记载的工作单位和地址及电话号码与被告邮寄的地址一致。证据六、收楼确认单一份，证明原告于2017年4月23日收房。原告经核实认可该证据的真实性。原告对被告所提交证据材料质证意见如下：对证据一、三、四、五的真实性均没有异议。证据二的真实性不予认可，该证据非原告本人签收，签收人“张德来”原告不认识。且邮寄单上的地址与合同约定的邮寄地址不一致。对证据四的证明事项有异议，证据四所记载的事由不能成为被告逾期交房的免责理由。对证据五的证明事项有异议，证据五应该是在房屋实际交接时书写的，与被告主张的变更邮寄地址无关，按照常理被告应该按照合同约定的邮寄地址邮寄即可。对收楼确认单，原告经核实后认可该证据的真实性。本院对于当事人提供的证据材料认证如下：原告提交的证据一、二、三和被告提交的证据一、三、四、六真实合法与本案具有关联性，且原被告双方对上述证据的真实性均无异议，故，本院对上述证据的真实性予以采信。原告对被告提交的证据二的真实性不予认可，称该证据非原告本人签收，不认识签收人“张德来”。且邮寄单上的地址与合同约定的邮寄地址不一致。被告亦未提交证据证实张德来的身份，故对该证据本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2012年12月21日年签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买胶州市福州南路半岛蓝湾小区267号半岛蓝湾小区4号楼1单元1102户商品房一套，房屋价款436000元。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，原告按照约定履行了付款及其他约定义务。合同第十一条约定，被告应于2013年9月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定，被告如未在约定期限内将房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。2016年9月2日，涉案房屋办理了胶州市建设工程竣工验收备案证。被告在原告起诉前已经支付给原告违约金7000元。原告于2017年4月23日到被告处收取房屋钥匙完成房屋交接。本院认为，被告抗辩逾期交房系市政配套设施不足等因素所致，要求根据相关法律规定及双方合同约定应予以免责。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因被告提交的证据不足以判断是否属于法律规定及合同约定不可抗力的免责情形，应当承担举证不能的法律后果，对被告该抗辩主张本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原被告双方签订的合同，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均是合法有效的合同，双方应依其约定全面履行各自义务。根据双方签订的合同约定，涉案房屋交付时间应为2013年9月30日前，原告已经支付全部购房款，被告逾期未交付房屋，逾期交付房屋的违约事实存在，应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。按照合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，乙方按约定履行了付款及其他约定的义务，合同第二十六条约定，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。涉案房屋在2016年9月2日取得了胶州市建设工程竣工验收备案证后，虽被告抗辩主张曾向原告邮寄送达了入伙通知书，但是该文书被告并未按照原告合同中所列的的地址邮寄送达，亦未证明其邮寄的地址是按照合同约定的“另一方以本条所述方式通知更改后的地址”，在原告对被告提交的邮寄单不予认可的情况下，也未能证实收件人“张德来”的身份。故，对被告的“原告主张2016年9月7日起以后的逾期交楼违约金没有事实根据和法律依据”的抗辩主张，本院不予采信。原被告均认可原告于2017年4月23日到被告处收取了房屋钥匙，完成了房屋交接，故，逾期交房违约金应计算至2017年4月23日，原告主张自2013年10月1日至2017年4月23日共计1300天的违约金于法有据，本院予以支持。以436000元为基数，按日万分之一计算，被告已经支付给原告的7000元违约金应予以扣除。综上，被告应支付逾期交房违约金共计49680元（本金436000元×日万分之一×1300天-7000元）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定之规定，判决如下：一、被告青岛联合利丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告万代青逾期交付房屋违约金共计49680元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，减半收取675元，由被告青岛联合利丰房地产开发有限公司负担521元，由原告万代青负担154元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一八年七月三十日书记员 汤振生