广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2014）江开法民一初字第17号原告麦汉标，男。委托代理人马玉文，广东广鸿律师事务所律师。被告招连忠，男。被告谭成弟，女。以上两被告委托代理人罗春宝，广东中亿律师事务所律师。以上两被告委托代理人张博洋，广东中亿律师事务所律师。原告麦汉标诉被告招连忠、谭成弟建设用地使用权转让合同纠纷一案，原由广东省中山市第二人民法院审理并判决，原告麦汉标不服上诉，广东省中山市中级人民法院认为原判决违反专属管辖的规定，裁定撤销广东省中山市第二人民法院（2012）中二法民一初字第1145号民事判决，本案移送广东省开平市人民法院审理。本院于2014年2月10日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2014年5月21日公开开庭进行了审理。原告麦汉标的委托代理人马玉文，被告招连忠及两被告的委托代理人罗春宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦汉标诉称，被告招连忠自有位于开平市蚬冈镇工业园B1区1号之工业用地，土地证号为开府国用（2005）第0&tim**;号，土地使用权面积为60735.69平方米（以下简称涉案土地使用权）。2009年1月1日，原告麦汉标与被告招连忠签订国有土地使用权转让合同，约定：被告招连忠将涉案土地使用权的50%份额转让给原告麦汉标，转让价格为4449520元；被告招连忠先将涉案土地使用权的50%份额过户至原告麦汉标名下，双方再协商转让款的支付方式。双方签订合同后，原告麦汉标支付了转让款3633562.60元给被告招连忠。同时，被告招连忠于2009年7月31日以涉案土地使用权为抵押向开平市蚬冈农村信用社贷款400万元，期限为3年，即截止于2012年7月31日。此次贷款期限即将届满，但被告招连忠无意还款，注销抵押，致使原告麦汉标的合法权益无法实现。原告麦汉标于2011年3月4日向被告招连忠发出复函，要求被告招连忠在收取复函之日起15日内先行清还上述贷款本息，待还清上述贷款、办理涉案土地使用权注销抵押登记手续后7日内，将涉案土地使用权的50%份额过户至原告麦汉标名下。被告招连忠收取复函后，并未清还上述贷款，也未回复协商解决问题的具体方案。为维护自己的合法权益，原告麦汉标特诉至法院，请求判令：1、解除原告麦汉标与被告招连忠于2009年1月1日签订的国有土地使用权转让合同；2、被告招连忠、谭成弟立即返还转让款3633562.60元及利息损失（从2010年7月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）给原告麦汉标；3、被告招连忠、谭成弟支付违约金889904元给原告麦汉标；4、由被告招连忠、谭成弟承担本案的诉讼费用。本案在重新审理过程中，原告麦汉标请求撤销原诉讼请求中的第一项和第二项，变更诉讼请求为：1、判决被告继续履行2009年1月1日签订的《国有土地使用权转让合同》；2、判决被告立即将位于开平市蚬冈镇工业园B1区1号之土地使用权【土地证号：开府国用（2005）第0&tim**;号】的50%份额过户至原告名下；3、判决开府国用（2005）第0×号国有土地使用权过户变更登记在原告名下后依法分割、分证；4、判决被告支付违约金889904元给原告；5、本案诉讼费用由被告承担。原告麦汉标对其陈述的事实在举证期限内提供有如下证据：1、《国有土地使用权转让合同》、《土地使用权证》复印件、规划用地图纸；2、被告招连忠于2009年4月30日、2010年3月26日、2011年2月14的《收据》3份；3、麦汉标、陈美玉、招连忠签订的《协议书》；4、广东广鸿律师事务所的《复函》及国内特快专递邮件详情单各1份；5、被告招连忠的《担保借款合同》1份。被告招连忠、谭成弟辩称：一、原、被告双方已经变更了国有使用权转让约定，被告没有协助原告办理国有土地使用权证的义务。原告的诉讼请求反复无常，目的为了逃避双方于2011年4月份签订的《协议书》的付款义务。被告认为原告的行为极不诚信。事实上《协议书》已经对涉案土地进行了重新约定，即该土地以1200万元转让给第三人。《协议书》签订后被告已经积极履行了义务，但原告没有按照协议的约定履行义务。原告甚至故意制造了借条，导致冯国铿于2011年9月6日起诉原、被告，并在案件中查封了涉案的土地，致使原、被告双方不能按照协议书的约定对涉案土地的使用权转让给第三人，该事实有裁定书为证。原告的种种行为只是为了阻挠《协议书》的履行。二、因为原告违约在先，所以被告才有权选择在原告承担违约责任之后解除合同或者继续履行合同。虽然双方签订的《国有土地使用权转让合同》没有具体约定支付转让款或办证的期限，但是按照一般交易习惯，应先付款后交付。被告于2012年2月26日发出了律师函，要求原告在接函一周内付清相关的余款。原告在接函后至今尚未支付，所以被告完全可以行使抗辩权。原告在接函后不支付余款，反而发函要求被告将涉案土地使用权的50%份额过户到其名下，这显然是违背事实的。2009年7月31日被告招连忠作为借款人和抵押人，开平市创隆鞋业有限公司、原告和被告谭成弟作为保证人向开平市蚬冈农村信用合作社贷款400万元，贷款期限是自2009年7月31日至2012年7月31日止。400万元贷款中的100万元已被法院查明是由原告独自经营的中山市小榄镇鸿兴鞋厂在2009年8月1日借用。因原告未能及时偿还100万元贷款的本金和利息致使涉案土地的使用权于2011年3月份时仍处于抵押状态。原告作为实际借款人，并明知土地尚在抵押阶段情况下仍起诉要求过户，显然是违背常理。另外，原告请求被告支付违约金没有事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告招连忠、谭成弟就其辩解在举证期限内提供有如下证据：1、开平市创隆鞋业有限公司的《企业法人营业执照》、《企业机读档案登记资料》、开平市蚬冈镇人民政府的《证明》和完税凭据，《珠江商报分公司广告合同》；2、《国有土地使用权证》，《国有土地使用权权转让合同》；3、广东帅毅律师事务所《律师函》；4、广东广鸿律师事务所《律师函》；5、中山市小榄镇永骏鞋业制品厂与陈飞乐的《合伙协议书》，麦汉标、陈美玉、招连忠、陈飞乐的《协议书》；6、担保借款合同；7、机读档案登记资料，贷款协议书；8、起诉状、民事裁定书；9、存款账户转账结清凭证、查询回复。经庭审质证，原、被告均对对方提供的证据的真实性确认，本院予以认定。本院经审理查明：麦汉标与招连忠于2008年7月21日共同投资设立了创隆公司，麦汉标占40%股份，招连忠占60%股份。涉案土地位于开平市蚬冈镇工业园B1区1号，土地证号为开府国用（2005）第0&tim**;号，土地使用权人为招连忠，土地用途为工业用地，土地使用权面积为60735.69平方米。2009年1月1日，麦汉标与招连忠签订了一份《国有土地使用权转让合同》，约定：双方共同出资成立创隆公司，双方各占50%股份，现招连忠将涉案土地使用权的50%份额转让给麦汉标，以使双方按股份比例向创隆公司出资；转让价格为4449520元，具体支付日期双方另作协商；因为该转让的土地使用权作为向创隆公司的出资，故转让中办证的费用由创隆公司承担；任何一方违约必须给对方以转让款总额20%的违约补偿款。合同签订后，麦汉标先后共支付了转让款3633562.6元给招连忠。自2009年6月30日至2010年4月止，创隆公司多次以自己的名义向开平市蚬冈镇人民政府缴纳涉案土地使用权的土地使用税243092.55元。2011年2月26日，招连忠委托律师向麦汉标发出一份律师函，要求麦汉标支付尚欠的转让款。2011年3月4日，麦汉标委托律师向招连忠发出一份复函，要求招连忠在收取复函之日起15日先行清还以涉案土地使用权为抵押向开平市蚬冈农村信用合作社所借之贷款本息，待还清上述贷款、办理涉案土地使用权注销抵押登记手续后7日内，将涉案土地使用权50%份额过户至麦汉标名下。2011年9月21日、同年12月12日，创隆公司两次与佛山珠江传媒集团股份有限公司珠江商报分公司签订广告合同，委托该报为其刊登工业用地转让广告。另查明，2009年5月1日，中山市小榄镇永骏鞋业制品厂（登记经营者陈美玉，麦汉标之妻子）与陈飞乐签订合伙协议书，合伙投资经营鸿兴鞋厂（登记经营者为麦汉标）。2009年7月31日，招连忠曾以涉案土地使用权为抵押向开平市蚬冈农村信用合作社贷款400万元，期限为3年，即截止于2012年7月31日，创隆公司、麦汉标、谭成弟均作为上述贷款的保证人在担保借款合同上签章。2009年8月1日，鸿兴鞋厂与招连忠签订一份贷款协议书，约定由招连忠向开平市（蚬冈）农村信用合作社贷款100万元给鸿兴鞋厂使用。2011年9月16日，案外人冯国铿以鸿兴鞋厂拖欠其借款为由向中山市第二人民法院提起诉讼，并将麦汉标、招连忠、陈美玉列为共同被告，案号为（2011）中二法民一初字第1816号，该案并依据冯国铿的申请查封了涉案土地使用权。2012年5月30日，招连忠向开平市蚬冈农村信用合作社结清上述贷款本息。开平市人民政府土地登记部门于2012年8月6日出具的查询回复显示，涉案土地使用权于2011年9月20日被中山市第二人民法院查封[查封文号为（2011）中二法民一初字第1816-1号]；无抵押情况。庭审中，麦汉标确认上述查封已解除。2011年4月19日，麦汉标、招连忠曾在一份列明当事人为麦汉标、陈美玉、招连忠、陈飞乐的协议书（麦汉标、陈美玉、招连忠均于当天签名，陈飞乐事后于2012年8月9日签名）第三条中约定，招连忠名下的涉案土地使用权属于麦汉标、招连忠共同共有，各占50%份额，双方同意将涉案土地使用权转让给第三人，转让价格为1200万元；上述转让款扣除兴建围墙的费用、应交纳的闲置费、过户费用后，余款由麦汉标、招连忠各按50%分配。再查明，本院于2014年10月22日发函给开平市国土资源局关于土地使用权转让问题，其答复“部分转让同一宗地的土地使用权，需先取得规划许可。在规划许可分割的情况下，凭规划许可证、规划红线图、国土证和其他相关资料到国土管理部门办理土地使用权宗地分割。分割后才能办理土地使用权转让。”本院认为：本案为建设用地使用权转让合同纠纷。本案争议的焦点为：一、涉案的土地能否分割、分证的问题；二、被告应否支付违约金889904元给原告。关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十二条规定“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”原、被告于2009年1月1日签订的《国有土地使用权转让合同》是双方自愿、真实的意思表示，应受法律保护。虽然双方对办理土地使用权过户手续的期限没有明确约定，但鉴于涉案土地的抵押权已注销，已具备了办理过户手续的条件，且原告已支付了五分之四的转让款，履行了主要义务，现原告请求被告协助将涉案土地使用权50%的份额过户至原告名下，本院依法予以支持。但涉案土地若需分割，需双方当事人先到有关部门办理土地分割手续，鉴于涉案土地暂不具备分割条件，因此原告请求对涉案土地进行分割暂不在本案中予以调整，原告日后可另行起诉。虽然被告抗辩双方应按《协议书》第三项第一款：“1、将位于开平市蚬冈镇工业园B1区1号之国有工业用地使用权依法转让给第三人，转让价格为1200万元（大写：壹仟贰佰万元正）。丙方须积极办理该土地抵押注销手续，配合买方办理过户登记事宜。”处理，但将涉案土地使用权50%的份额过户至原告名下并不影响双方协商按《协议书》继续履行。况且《协议书》自签订至今已接近四年时间，期间被告也通过刊登广告的方式寻找买家，但至今仍无果，若涉案土地一直不办理过户手续，也不利于保障原告的合法权益。因此，被告的抗辩理据不足，本院依法不予采纳。至于剩余的转让款815957.4元，被告可另行起诉。关于第二个争议焦点。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”被告招连忠与开平市蚬冈农村信用合作社于2009年7月31日签订的《担保借款合同》中，约定以涉案土地作抵押物。原告麦汉标作为《担保借款合同》的保证人之一，已充分了解上述情况，应视为其同意以涉案土地的作抵押。上述债务于2012年5月30日结清。同时，案外人冯国铿于2011年9月以民间借贷纠纷为由起诉招连忠与麦汉标等，并申请查封了涉案土地，后冯国铿于2012年7月31日提出撤诉申请，涉案的土地得以解封。因此，原、被告双方自签订《国有土地使用权转让合同》后，因各种客观原因导致无法办理土地使用权的过户手续，且原告十分清楚该情况，因此原告认为被告拒不协助其办理涉案土地使用权的过户手续，要求被告赔偿原告违约金889904元，理据不足，本院依法不予支持。经本院主持调解，原、被告无法达成一致协议，本院依法进行判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、被告招连忠、谭成弟应于本判决生效之日起三十日内协助原告麦汉标将位于开平市蚬冈镇工业园B1区1号土地使用权50%的份额过户至原告麦汉标名下；二、驳回原告麦汉标其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费47850元、诉讼保全费5000元，由原告麦汉标负担35233元，由被告招连忠、谭成弟负担17617元。原告麦汉标已预交52850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长 司徒有劲审 判 员 梁 素 娟代理审判员 甄 灼 辉二〇一五年一月八日书 记 员 朱 晓 贤梁佩琼