海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初6279号 原告（反诉被告）：徐春雨，女，1975年5月3日出生，汉族，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：黎青艳、朱晓宇，海南法立信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：海南中润泛华置业有限公司，住所地海口市金龙路。 法定代表人：林成国，执行董事。 委托诉讼代理人：陆云泽，北京康达（海口）律师事务所律师。 原告（反诉被告）徐春雨与被告（反诉原告）海南中润泛华置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐春雨及委托诉讼代理人黎青艳、朱晓宇、被告的委托诉讼代理人陆云泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金242745.3元（自2014年12月31日起至2018年1月17日止，按已付房款日万分之三计算逾期交房违约金）；2.被告向原告支付占用该笔违约金期间的利息992.90元（自2018年1月17日起至实际支付违约金之日止，暂计至2018年2月17日，按银行同期贷款利率4.75%计算）；3.本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：2013年9月28日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，约定原告购买由被告投资建设的位于海口市××路房，商品房价款为每平方米8947元，总金额为727000元；付款方式为签署合同时，一次性付清100%房款；约定交房期限为2014年12月31日前，被告若未能按合同约定期限交房，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期天数每日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告于2013年10月15日向被告支付双龙苑X栋XXX全额购房款727000元，已充分履行合同义务。合同约定的交房期限2014年12月31日届满后，被告未向原告发送交房通知也未书面说明无法按期交房的理由，直至2018年1月17日被告才向原告送达《双龙苑交房通知》，己逾期交房达1113天，同时也未提供达到房屋交付条件的证明文件及资料，给原告造成了较大损失。被告应向原告支付逾期交房违约金242745.3元。被告应在完成实际交房后向原告支付该笔违约金，现至今被告仍未支付，已给原告造成一定的资金占有损失，并且该损失将持续至被告支付完毕该笔违约金，故，应按银行同期贷款利率计算自实际交房之日即2018年1月17日起至实际支付完毕违约金之日止这期间被告占用该笔违约金的利息。综上所述，为维护原告的合法权益，请求贵院依据事实与法律，判决支持原告的全部诉讼请求。 被告辩称，一、逾期交房的根本原因是是政府原因导致，依照会同约定交房时间可据实予以延期。2013年10月17日，海口市人民政府作出《海口市新建住建住宅小区电力抄表收费到户供配电设施建设及维护管理暂行办法》的通知，2015年3月9日海口市物价价局作出《关于新建住宅小区抄表到户供配电设施建设维护费标准的通知》，海南电网有限责任公司海口供电局（以下简称海口供电局）依据上述规定向被告开发建设的“双龙苑”小区征收新建住宅小区供配电设施建设维护费，被告以该项目为于2013年3月报建审批、2013年4月18日开工建设的，早于该通知发布时间，故不属于新建住宅小区，因此不属于征收费用范围之内进行说明。但海口市供电局以被告拒绝缴纳新建住宅小区供配电设施建设维护费为由，于2018年5月15日要求海南省社会保险事业局停止向被告工地的临时供电，导致被告工地全面停电，无法正常施工。后经被告多方反映、投诉，海口市发展和改革委员会于2017年2月18日作出《关于废止的通知》，决定废止《海口市物价局关于新建住宅小区电力抄表收费到户供配电设施建设及维护标准的通知》。后海口市供电局于2017年4月26日才向被告发出《正式供电方案通知书》，于2017年7月28日才恢复对被告的临时用电供应，于2017年8月29日与被告签订《用电协议书》。至此，被告因海口市物价局的错误征收行为导致停电长达1113天之久，直接导致“双龙苑”无法正常施工长达1113天之久。依照原、被告签订《海口市商品房买卖合同》第八条约定：因政府原因，导致商品房交付延误的；因停水、停电或其他严重影响工程工期而导致该商品房交付延误的，被告可据实予以延期。停电时间长达1113之久，因此房屋交付时间应自2014年12月31日开始延后1113日，即延后的交房时间为2018年1月17日。被告于2018年1月17日通知原告前来办理房屋交付手手续，被告不存在逾期交房的事实，原告主张违约金无事实依据。二、合同约定的违约金明显过高，应依法予以调整。退一步来讲，我国《合同法》对违约金的规定侧重于违约金的补偿性，并且合同中约定的违约金设定本意就是为了弥补原告的损失，原告因逾期交付房屋所遭受的损失，实际上就是因无法及时入住造成必须租赁房屋居住的租金损失。根据中介机构发布的同路段、类似条件的房屋租金价格大至在2500-3000元／月之间。依照相关法律规定，违约金的计算标准应注重考虑逾期交房的根本原因、各方的过错程度因素。本案中，首先导致逾期交房的根本原因是政府原因导致，被告无过错；其次，恢复临时用电之后，被告倾尽全力加快建设，希望尽快将房屋交付予原告，被告由始至终本着积极、主动的态度尽可能减少损失发生。因此被告认为应当按上述租金标准来计算原告的实际损失，不能依照合同约定的高违约金标准来计算违约金，房屋总价727000元，而违约金高达242745.30元，违约金高达总房款的34%，明显过高，明显显失公平，应依法调整。三、原告主张的违约金计算存在错误，依照合同第十一条约定：逾期在90日之内的，每逾期一天日按照已付房款的万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期在90日后，每逾期一天每日按照已付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行；被告认为，逾期交房违约金不是全部按照万分之三计算，而是前90日按照万分之一标准计算，90后的才开始按照万分之三计算。四、原告主张的违约金已超过诉讼时效期间。《民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为2年。本案中，原告主张2014年12月31日起至2018年1月17日止的违约金，而期间并无任何导致诉讼时效期间中止、中断的法定事由。因此原告主张的违约金中2016年1月17日之前的部分已超过诉讼期间，不应得到贵院的支持。五、原告的第二项诉请请求没有法律依据。 被告提出反诉请求：1.原告向被告支付违约金1421.70元；2.案件受理费由原告承担。事实和理由：双方签订的涉案商品房买卖合同约定原告以总价727000元购买被告开发建设的“双龙苑”B栋（幢）XX层（层）XXXX（房号）房屋，并约定原告于签署合同时，一次性支付100%房款。涉案合同第六条约定：原告逾期在15日之内的，每逾期一天，被告有权要求原告按逾期日数每日按未付房价款部分的万分之一支付违约金。逾期在15日后的，每逾期一天，被告有权要求原告按逾期日数每日按未付房价款部分的万分之三支付违约金。原告于2013年9月26日向被告支付50000元定金，后于2013年10月15日才向被告支付全部剩余房款。当日，由被告向其开具《销售不动产统一发票》。原告未依照购房合同约定的支付时间支付房款，逾期支付房款17天已构成违约，应依照合同约定向反诉原告支付违约金。 原告针对被告反诉辩称，原告的答辩意见与起诉意见一致，原告已于2013年9月28日（签订涉案合同当日）支付全部购房款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的证据：1.《海口市商品房买卖合同》；2.2013年10月15日被告开具的购房发票；3.双龙苑交房通知；4.光碟、录音证据；5.原告与被告王总、林总的短信记录截屏。被告对证据1-3的三性没有异议，本院对证据1-3的真实性、合法性、关联性予以确认。对于证据4，原告提交的表明对方身份的录音真实性予以认可。原告提交的证据5无法确定短信发送的对方身份，本院对该证据的真实性不予认可。 被告针对本诉提交以下证据：1.海口市物价局文件（关于新建住宅小区抄表到户供配电设施建设维护费标准的通知）；2.海口市物价局琼价价管函（2013）611号关于海口市新建住宅小区供配电设施建设费用问题的复函；3.海口市人民政府文件、海府(2013)233号海口市人民政府关于印发《海口市新建住宅小区电力抄表收费到户供配电设施建设及维护管理暂行办法》的通知；4.海口市发展和改革委员会文件，海发改物价(2017)27号海口市发展和改革委员会关于废止《海口市物价局关于新建住宅小区电力抄表收费到户供配电设施建设及维修费标准的通知》的通知；5.海口市发展和改革委员会的海发改物价函（2016）26号海口市发展和改革委员会关于《双龙小区供配电收费问题的请示》的复函；6.海南电网公司海口供电高压正式供电方案通知书；7.客户错避峰用电协议书；8.建设工程施工许可证；9.周边房屋租赁信息。原告对证据1-7的真实性予以认可，本院对证据1-7的真实性予以确认。证据8，被告提交原件核对无异，本院对该证据的真实性予以确认。证据9，原告对该证据的三性均有异议。本院认为，该证据与本案没有关联性，本院对该证据关联性不予认可。 被告提交反诉以下证据：《海口市商品房买卖合同》；2013年10月15日被告开具的购房发票。被告提交的上述证据与原告提交的一致，本院对上述证据的质证意见与前述一致。 原告针对被告反诉请求提交以下证据：1.购买意向书、中国建设银行持卡人存根；2.被告及海南巨成实业投资有限公司（以下简称巨成公司）的主体信息。原告对证据1、2的真实性予以确认，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 对当事人以下无争议的事实，本院予以确认：2013年9月26日，原、被告签订《购房意向书》，原告选中并决定购买被告开发的位于海口市××路房。原告于签订该合同当日向被告支付购房定金50000元。2013年9月28日，原、被告签订《海口市商品房买卖合同》，约定：被告将位于海口市××路房出售给原告，面积81.26㎡，房产总价727000元；付款方式为签订合同时。一次性付清100%的房款。关于交付期限：被告于2014年12月31日前向原告交付完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的涉案房产；遇到以下特殊原因，被告可据实予以延期：1.因不可抗力且被告在事实上发生之日起15日内告知原告的；2.因政府原因，导致该商品房交付延误的；3.因停水、停电或其他严重影响工程工期而导致该商品房交付延误的。关于逾期付款的违约责任：逾期在15日之内，每逾期一天，被告有权要求原告每日按应付而未付房价款部分的万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，被告有权解除合同，被告解除合同的，有权按逾期日数要求原告每日按应付而未付房价款部分的万分之三支付违约金；逾期超过15日后，原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，原告应按逾期日数每日向被告支付应付而未付房价款部分万分之一的违约金。关于逾期交房的违约责任：逾期在90日内，每逾期一日，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权单方面解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。 2013年11月29日，海口市人民政府印发海府[2013]233号《海口市新建住建住宅小区电力抄表收费到户供配电设施建设及维护管理暂行办法》的通知，该办法自2014年1月1日执行。据此，海口市人民政府办公厅向海南省物价局去函，申请对海口市新建住宅小区供配电设施建设及维护进行收费。海南省物价局对海口市人民政府办公厅来函作出琼价价管函[2013]611号《关于海口市新建住宅小区供配电设施建设费用问题的复函》。2015年3月9日，海口市物价局根据前述两个文件，作出《关于新建住宅小区抄表到户供配电设施建设维护费标准的通知》，规定新建住宅小区供配电设施建设维护费收费标准为每平方米计容建筑面积170元。海口市供电局依据《关于新建住宅小区抄表到户供配电设施建设维护费标准的通知》，要求被告缴纳其开发建设的“双龙苑”小区的新建住宅小区供配电设施建设维护费。被告认为涉案工程于2013年3月报建审批、2013年4月18日开工建设的，不属于新建住宅小区，拒绝按新标准缴纳供配电设施建设维护费。海口市供电局以被告拒绝缴纳新建住宅小区供配电设施建设维护费为由，停止向被告涉案工地的供电。被告以新建住宅小区供配电设施建设维护费不合理为由，向海口市发展和改革委员会请示，该委于2016年12月19日对其请示进行复函答复。2017年2月18日，海口市发展和改革委员会作出《关于废止的通知》，废止《海口市物价局关于新建住宅小区电力抄表收费到户供配电设施建设及维护标准的通知》。海口市供电局于2017年4月26日向被告发出《高压正式供电方案通知书》，于2017年8月29日与被告签订《客户错避峰用电协议书》。 2018年1月17日，被告向原告发出《双龙苑交房通知》，通知原告携带相关资料办理收房。 被告的法定代表人林成国系巨成公司的股东。 对当事人存在争议的证据和事实，本院认定如下： 关于原告支付全部购房款的时间问题。被告主张原告未按约定期限向其支付全部购房款，原告提交银行转账凭证，认为其已于签订合同当日向被告支付全部购房款。被告自认原告已于签订合同当日向其支付定金50000元。根据原告提交银行转账存根显示，原告及其配偶夏险峰于签订商品房买卖合同当日，向巨成公司支付购房款余款667000元。被告2013年10月15日向原告开具发票。对于原告向巨成公司付款的行为，原告主张系被告提供的刷卡机，其依据被告的指示付款。被告对原告向巨成公司付款，而巨成公司将该款项转账至被告账户的行为表示不清楚。被告的法定代表人林成国系巨成公司的股东，被告与巨成公司系关联公司。虽然原告支付购房款余款的账户系巨成公司的账户，但，原告于签订商品房当日向被告提供的刷卡机刷卡支付购房款，原告已经履行了付款的义务。巨成公司向被告转账的时间、被告开具发票的时间均不能作为认定原告支付购房款余款的时间。 本院认为，一、关于诉讼时效问题。原告于2018年4月11日向本院起诉，主张被告支付自2014年12月31日至2018年1月17日期间的违约金及占用违约金利息。被告认为原告起诉的违约金部分已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法总则》）第一百八十八条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”涉案商品房买卖合同约定交房期限为2014年10月31日前，被告未按约定期限交房，原告权利受到损害的事实发生在《民法总则》实施之前。对于权利受到损害事实发生在《民法总则》实施之前的，按照《民法通则》的规定诉讼时效在2017年9月30日前已经届满的，义务人取得不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《民法总则》施行而消灭。但，按《民法通则》规定诉讼时效在2017年10月1日前尚未届满的，直接适用《民法总则》关于诉讼时效的规定。故，原告主张的2014年12月31日至2015年9月30日期间的违约金适用《民法通则》规定的2年诉讼时效，自2015年10月1日至2018年1月17日的违约金适用《民法总则》规定的3年诉讼时效。原告未能证明自2014年12月31日至2015年9月30日期间存在诉讼时效中断、中止的情形，原告主张的2014年12月31日至2015年9月30日期间的违约金已超过诉讼时效。 二、关于本诉请求。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告作为买受人，已依约向被告足额支付购房房款，被告应依约定期限向原告交付验收合格的房产。被告以政府停水、停电的行为导致涉案工程延期为由，认为交付涉案房产的期限应延期，其延期交房应予以免责。双方在商品房买卖合同中约定，因政府行为、因停水、停电行为或其他严重影响工程工期而导致商品房交付延误的，被告可以延期交房。本院认为，被告据以延期交房、免除逾期交房责任的原因，只能系因签订合同时不可预见的客观原因引起的。本案中，海口市人民政府、海口市物价局、海南电网有限责任公司海口供电局将被告开发的双龙苑按新建住宅小区收取电费，被告认为其开发建设的涉案工程不属于新建住宅小区范畴，拒绝按新收费标准缴纳电费，但未提起行政复议或行政诉讼。被告未按新的电费收费标准缴纳电费，应当预见相关部门会采取停电行为。且，海南电网有限责任公司海口供电局责令海南省保险社会保险事业局停止向被告停止供电后，被告依然拒绝缴纳电费。对被告的涉案工程停止供应电系相关部门的决定，但，导致涉案工程长期停电的直接原因系被告未按规定缴纳电费。政府相关部门的具体行政行为是否合法，应通过行政复议或行政诉讼程序予以解决。被告径直拒绝缴纳电费导致涉案工程长期停电，不属于不可预见的政府行为。因此，被告据此主张延期交房免责的意见，本院不予采纳。被告未依约定期限向原告交付涉案房产已构成违约，应向原告承担违约责任。故，原告主张被告支付违约金有理，本院予以支持。2014年12月31日至2015年9月30日期间的违约金已超过诉讼时效。诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。被告提出诉讼时效届满的抗辩意见，本院予以采纳。但，被告应按已付房价款727000元万分之三向原告支付自2015年10月1日至2018年1月17日期间的违约金，即183204元（727000元×840日×0.3‰=183204元）。对于原告主张超出部分，本院不予支持。原告主张被告支付占用违约金的利息没有法律依据，本院不予支持。 三、关于反诉请求。原告已约定期限向被告足额支付全部购房款，被告主张原告逾期付款违约金没有事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）海南中润泛华置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）徐春雨支付违约金183204元； 二、驳回原告（反诉被告）徐春雨的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）海南中润泛华置业有限公司的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4956元，保全费1770元，合计6726元;由原告（反诉被告）徐春雨负担1650元，被告（反诉原告）海南中润泛华置业有限公司负担5076元；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）海南中润泛华置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 员  文国琼 人民陪审员  林 录 人民陪审员  林 莲 二〇一八年七月二日 书 记 员  骆天霞