重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2014）江法民初字第09422号原告：肖江渝，女，1963年6月17日生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托代理人：翁诗其，重庆鼎凌律师事务所律师。委托代理人：罗骋，重庆鼎凌律师事务所律师。原告：李上玉，女，1940年7月16日生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托代理人：翁诗其，重庆鼎凌律师事务所律师。委托代理人：罗骋，重庆鼎凌律师事务所律师。被告：重庆嘉逊地产开发有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园金开大道1111号，组织机构代码75309682-8。法定代表人：崔恒忠，总经理。委托代理人：杨艳红，重庆百君律师事务所律师。委托代理人：刘洪波，重庆百君律师事务所律师。原告肖江渝、李上玉与被告重庆嘉逊地产开发有限公司（以下简称嘉逊地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张成勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告肖江渝本人，肖江渝、李上玉的委托代理人翁诗其、罗骋，被告嘉逊地产公司的委托代理人杨艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖江渝、李上玉诉称：2011年12月10日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，被告将坐落于重庆市江北区大石坝组团某号商铺出售与原告，约定被告于2013年12月30日之前将房屋交付原告使用。2014年1月2日，原告验房时发现房屋墙体存在多处质量问题，达不到商铺正常使用条件，立即要求被告整改，并拒绝接房。因被告原因，直至2014年8月19日方整改完毕，达到使用标准，超过一个月的合理维修期限。故起诉请求判令：嘉逊地产公司支付原告从2014年1月3日起至2014年8月19日止占用房屋维修致使原告无法使用房屋的损失53418元，具体计算标准为：按建筑面积每平方米80元／月，房屋面积89.03平方米，排除一个月的合理维修期限，共计7个半月。被告嘉逊地产公司辩称：我方同意对原告进行损失赔偿和损失赔偿的具体计算标准，但是不同意原告主张的损失起算时间和截止时间。我方认为损失计算期间应从2014年3月19日起至2014年7月23日止，具体理由是：原告2014年1月2日报修的事项被告已经处理完毕，并于当月15日销单，不应计入损失赔偿期间；原告在接房后于2014年3月19日向被告反映房屋渗水等问题，被告在2014年7月23日对上述问题处理完毕。经审理查明：2011年12月10日，原、被告签订一份《重庆市商品房买卖合同》，被告将坐落于重庆市江北区大石坝组团某号房屋出售与原告，房屋属预售商品房。合同第七条（交房期限及交付条件）约定，属预售商品房的，被告应当在2013年12月30日前，依照国家和地方的相关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；本商品房交付时应已通过验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第八条（交房手续的办理）约定，被告应于确定交房日的七日前书面通知原告做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，被告应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，验收交接后，双方应签署房屋交接单，被告还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如原告无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由原告承担。合同第十八条（保修责任）约定，在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，被告应当履行保修义务，并对原告造成的损失承担赔偿责任。该合同附件五（合同补充协议）第九条（对房屋交付、交房手续的补充约定）约定，原告逾期收房或因原告原因被告拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同被告按时交房，自交房通知书规定的交付期限届满之日起开始计算该商品房的保修期。该诉争房屋《新建商品房屋质量保证书》载明保修范围和期限为：本商品房自竣工验收合格交付业主使用之日起，在正常使用和维护的情况下，被告对下表所列部位或部件在保修期限内出现的质量问题免费承担保修责任；墙体开裂（填充墙）保修期限为2年，合理保修完成时间为1月内；层面防水工程、有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏保修期限为5年，合理保修完成时间为1月内；墙面、顶棚抹灰层、地面空鼓开裂、大面积起沙保修期限为2年，合理保修完成时间为20日内；装修工程（墙面及地面铺装、空鼓、脱落、返潮等）保修期限为2年，合理保修完成时间为20日内；门窗及五金件、防护栏杆细部工程保修期限为2年，合理保修完成时间为10日内。保证书还对电气管线等维修项目的保修期限和合理保修完成时间进行了保证。房屋房款原告已经全部付清。2013年12月22日，被告向原告送达了交房通知书，该通知书载明交房时间为2013年12月30日。2014年1月2日，原告肖江渝签署商品房交接单和收房记录单。除2014年1月2日外，原告又分别于2014年3月19日，2014年3月31日，2014年5月8日，2014年7月23日，通过在收房记录单上载明的形式向被告反映房屋存在的问题：一、2014年1月2日，房屋存在以下问题：1、没有刷腻子（最里面）顶部；2、柱子没有补好（塌陷）；3、入户门关不到；4、入户门上方有裂纹有缺口；5、内侧顶部中间腻子颜色偏深，确定是否漏水。二、2014年3月19日，房屋存在以下问题：1、入户门上方空调洞未开孔；2、进门口左上方墙有渗水；3、户内排水管墙角有潮湿；4、厨房通风有问题（开孔可以开在哪里）。三、2014年3月31日，房屋存在以下问题：1、进户门左侧离地1.2米，上方1米左右出现渗水；2、室内墙角大部渗水（已出现积水）；3、空调洞和室内通风问题未解决。四、2014年5月8日，房屋存在以下问题：1、进户门左侧上方1米左右未做漆；2、室内左侧沿边已处理但潮；3、空调洞未开。五、2014年7月23日，房屋存在以下问题：1、房屋内墙体下方有4处（离地2-3厘米）未干完全；2、房屋内墙面有部分污物，须用白色漆处理，另外脚线部分无。原告举示诉争房屋情况照片一组及光盘（录像），拟证明：房屋修复的过程。被告质证称：照片和光盘的真实性无法确认。原告还举示《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房使用说明书》和整改方案、照片（交接清单、物品领用登记表）一组，借以证明：房屋存在质量问题，被告作出整改方案并组织人员进行维修，原告2014年8月19日在质量保证书上签字，领取了钥匙、水电气卡、质量保证书等，确认了被告的修复整改结果，整改完毕，故损失赔偿截止时间应为2014年8月19日。被告质证认为：对房屋的质量保证书、使用说明书真实性没有异议，但是对两书中原告的签字时间有异议，该时间不能证明是整改完毕时间，若出现质量保修问题，应在两书后的保修联系单上进行相应记载，但该单为空白；整改方案无被告印章，无法确定真实性；照片真实性认可，但是只能反映在2014年8月19日原告在物管公司处领取了诉争房屋的相关物品，无法证明是整改完毕时间。被告举示备案登记证、商品房交接单及附件（收房记录单、示意图、报事单），借以证明：诉争房屋已经符合交付条件，2014年1月2日，原告已经实际接房，接房后，2014年3月19日反映房屋存在漏水问题，2014年7月23日的报事单记录问题已经处理完毕。2014年1月2日原告反映的问题与2014年3月19日反映的问题不同，而且问题较小，不影响对房屋的使用。原告质证称：认可证据的真实性，但是交接单不能证明原告认可2014年1月2日已经接房，交接单对钥匙、水电气卡等必要物品没有记录；记录单中2014年1月2日记录事项不能证明在2014年3月19日前已经修复完毕，2014年7月23日，房屋仍存在问题，无法满足使用条件；报事单事项无法涵盖反映的所有问题，不能证明2014年7月23日问题已经解决。被告又举示光盘（录音），该录音为两部分，2014年1月3日，被告工作人员与肖江渝对报修事项沟通，2014年1月15日，被告工作人员告知肖江渝问题已处理完毕，并征求肖江渝是否对问题销单，肖江渝同意销单。原告质证认为：对录音真实性没有异议，但不认可证明目的。以上事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房使用说明书》、发票、缴款收据、照片、光盘（录像）、整改方案（复印件）、商品房交接单及其附件（记录单、示意图、报事单）、备案登记证、交房通知书、EMS快递单、光盘（录音）及当事人的陈述等证据佐证并经庭审质证，足以认定。本院认为：原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应按照合同约定享受权利，履行义务。同时，被告应按照《新建商品房屋质量保证书》的约定，对诉争房屋承担保修责任；按照双方合同及附件五的约定，2013年12月30日视为被告已将诉争房屋交付与原告，并从此日起开始计算该房屋的保修期。本案中，对原告要求被告赔偿因维修诉争房屋导致房屋无法使用的损失的请求，被告认可原告的计算标准，仅对损失期间提出异议。本院对双方当事人认可一致的损失计算标准（每平方米80元／月）予以确定。关于损失期间如何确定的问题。根据庭审查明的事实和原告的诉讼请求，损失期间应分二段计算。一、第一段时间段为2014年1月3日-2014年1月15日，共计13日。被告辩称此段时间为保修正常完成时限，不应计入损失赔偿期间，但是双方并无关于“保修正常完成时限”不计入损失赔偿时限的约定，且合同明确约定被告履行保修义务时应对原告受有的损失承担赔偿责任，故被告的此项抗辩事由本院不予采纳。二、第二段时间段为2014年3月19日-2014年7月23日，共计3个整月零36日。原告方认为2014年1月16日-2014年3月18日，2014年7月24日-2014年8月19日均应计入损失赔偿期间。但2014年1月15日原告对2014年1月2日反映的问题进行了电话销单，在2014年1月16日至2014年3月18日期间并无保修事项。因此，2014年1月16日-2014年3月18日并非损失期间；2014年7月23日，原告在报事单中确认“房屋进门口左上方墙面有渗水；户内排水管墙脚潮湿；进门外墙面出现掉漆。”已经处理完毕，但房屋还存在以下问题：“1、房屋内墙体下方有4处（离地2-3厘米）未干完全；2、房屋内墙面有部分污物，须用白色漆处理，另外脚线部分无。”问题1未干完全的表述并非反映新的问题，而是在2014年7月23日验收渗水保修项目时对墙面的情况说明，结合报事单中渗水处理完毕的签字时间亦为2014年7月23日，应认定渗水问题被告已经在2014年7月23日解决并得到原告的确认。问题2并不属于质量保证书的保修范围。所以，2014年7月23日应为损失期间的最后截止时间，2014年7月24日-2014年8月19日并非损失期间。依据双方确定的计算标准，扣除双方约定的一个月合理维修期限，被告应向原告支付损失赔偿的金额为89.03平方米×80元／月÷30日×（13日＋36日）＋89.03平方米×80元／月（3月-1月）=25878.05元。故，对原告要求被告赔偿因房屋维修造成无法使用的损失25878.05元，本院予以支持，超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告重庆嘉逊地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告肖江渝、李上玉因房屋维修造成无法使用的损失25878.05元。二、驳回原告肖江渝、李上玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取568元，由原告肖江渝、李上玉负担345元，由被告重庆嘉逊地产开发有限公司负担223元。被告重庆嘉逊地产开发有限公司负担部分已由原告肖江渝、李上玉预交，被告重庆嘉逊地产开发有限公司履行上述义务时一并支付给原告肖江渝、李上玉。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员 张 成 勇二〇一五年一月十二日书 记 员 欧阳敏娜