重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝五中法民终字第04211号重庆市第五中级人民法院民事判决书（2015）渝五中法民终字第4211号上诉人（原审原告）：张敏。委托代理人：张国鹏。被上诉人（原审被告）：重庆蜀安置业顾问有限公司，住所地重庆市渝中区长江二路148号附11号。法定代表人：程苗，总经理。原审第三人：徐首屹。上诉人张敏与被上诉人重庆蜀安置业顾问有限公司（简称蜀安公司）、原审第三人徐首屹居间合同纠纷一案，重庆市渝中区人民法院于2015年2月16日作出（2014）中区法民初字第08761号民事判决，上诉人张敏对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2013年12月17日，蜀安公司（居间人）、徐首屹（出卖人）、张敏（购买人）签订《房地产买卖居间协议》，其中约定：徐首屹将其所有的位于重庆市九龙坡区杨家坪正街26号附6号24-6号房屋出售给张敏；总成交金额为700000元，该成交价格包含该房屋设施设备、装饰装修、相关物品等；张敏分期付款，其中于签署本协议时向徐首屹支付定金10000元，于2013年12月31日内向徐首屹支付270000元，于2014年1月20日内向徐首屹支付365000元等；徐首屹和张敏双方同意自本合同签订之日起注销取证当日内，由三方共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋可能性转移登记手续；若遇争议，三方应协商解决，协商不成，可依法向蜀安公司所在地人民法院起诉；补充条款：1、徐首屹承诺该房屋无继承、无赠予、无司法纠纷、无债权债务，如有以上因素由徐首屹负责；2、张敏支付蜀安公司52000元已包含全部过户费、中介费；3如卫生间存在漏水迹象，徐首屹未修补完善由其负责；4、剩余房屋尾款55000元张敏将于过户当时支付于徐首屹；5、徐首屹收了定金后任何一方有违约行为将赔偿对方100000元；6、如在房屋交易过程中，出现任何问题导致张敏经济损失，由徐首屹和蜀安公司共同赔偿。另，蜀安公司石坪桥店店长邓智亦在该协议上签名。2014年5月29日，张敏、蜀安公司、徐首屹签订《协议》约定：张敏购买徐首屹位于杨家坪斌鑫世纪城A2-24-6，今是第三次过户，张敏和徐首屹同意下星期过户。1、张敏将54000元减去648元共计53352元，在过户前10分钟交给蜀安公司，过户手续办理好后再将钱由蜀安公司交给徐首屹。2、过户若再扯皮，谁的责任谁支付200（元）于对方。3、蜀安公司只负责全程配合过户，如因徐首屹和张敏双方的问题，与蜀安公司无关。4、张敏付给蜀安公司的52000元中介费，在过户前10分钟交给蜀安公司，蜀安公司保证张敏拿到房产证，否则蜀安公司要赔偿张敏500元的损失费并退还52000元中介费给张敏。5、徐首屹和张敏双方要配合蜀安公司完善过户相关手续及核税签字等相关手续，因张敏和徐首屹双方的问题与蜀安公司无关。6、此据一式三份，各执一份，有共同法律效率（力）。2014年6月10日，张敏向蜀安公司支付了包干费用52000元。同日，本案所涉房屋过户登记到张国鹏、张光英、张敏名下。2014年8月25日，蜀安公司石坪桥店店长邓智出具承诺，载明：“经蜀安房产石坪桥店邓智和公司老板协商于2014年9月5日内将张国鹏房产证取出”。2014年11月6日，蜀安公司为本案所涉房屋过户交纳了相关税费等共计43184.09元。之后，张敏取得了本案所涉房屋的房地产权证。一审审理中，蜀安公司、张敏、徐首屹均确认交齐了相关税费后才能取得房地产权证。张敏一审诉称，张敏一家需购房，2013年12月17日，张敏通过蜀安公司与徐首屹签订《房地产买卖居间协议》，约定张敏购买徐首屹所有的位于重庆市九龙坡区杨家坪正街26号附6号24-6房屋；转让房屋的有关税费由张敏承担，该费用和中介费共计52000元在房屋过户前支付给蜀安公司，由蜀安公司在办理过户及办产权证时缴纳；同时还对各方的权利义务进行了约定。上述协议签订后，履约过程中，在已按约缴纳定金和前期大部分购房款后，张敏发现房屋有瑕疵，并多次找蜀安公司要求协商解决和及早办理房屋过户登记等手续，但蜀安公司迟迟不予解决。2014年5月29日，张敏找到蜀安公司，要求其按约履行上述协议，因双方发生争议，遂在当地派出所协调下签订《协议》，约定张敏在办理房屋过户前支付蜀安公司52000元，蜀安公司保证张敏拿到房产证，否则，蜀安公司支付张敏损失费500元及退还所收取的52000元款项。2014年6月10日，张敏按《协议》约定付清各方款项，同日亦办理了房屋过户登记手续。之后，张敏多次催促蜀安公司办理产权证，但蜀安公司借口推辞。2014年8月24日，张敏又亲自找到蜀安公司催办产权证，经当地110出面协调，蜀安公司书面承诺在2014年9月5日前取房产证。截至起诉时，蜀安公司也未办理产权证。张敏提起本案诉讼后，蜀安公司于2014年11月6日在房管部门交清了相关税费等，张敏领取了产权证。张敏现诉至法院，请求判令：蜀安公司退还张敏中介费8815.91元及向张敏赔偿损失500元。蜀安公司一审答辩称，张敏、蜀安公司、徐首屹三方签订《房地产买卖居间协议》属实。该协议签订后，由于张敏拖延，房屋买卖直到2014年6月份才成交。签订《协议》后，因蜀安公司内部调整导致无法取得房产证。后通知张敏，因需要张敏到现场签字确认，而张敏拖延不到场，导致不能领取产权证原件。蜀安公司已经履行了中介义务，促使了房屋买卖协议的履行，未能及时取得房产证的原因是张敏多次拖延所导致。请法院驳回张敏的诉讼请求。原审法院认为：《协议》是蜀安公司和张敏的真实意思表示，其内容不违反法律行政法规的禁止性规定，对蜀安公司和张敏均具有法律约束力。根据《协议》约定，张敏在本案所涉房屋过户前10分钟支付蜀安公司52000元（包含全部过户费、中介费），蜀安公司保证张敏拿到房产证，否则，蜀安公司赔偿张敏500的损失费并退还张敏52000元。《协议》签订后，张敏按约于过户当日向蜀安公司支付了52000元。蜀安公司亦应按约定保证张敏拿到房产证。2014年8月25日，蜀安公司石坪桥店店长邓智承诺于2014年9月5日内取得房产证。此后，直到2014年11月6日，蜀安公司交清相关税费等43184.09元后，张敏才取得了本案所涉房屋的房地产权证。审理中，蜀安公司、张敏均确认交齐了相关税费后才能取得房地产权证。故蜀安公司迟迟未缴纳相关税费是未能取得房地产权证的主要原因。一审审理中，蜀安公司辩称因张敏拖延不到场导致不能领取产权证原件，其未举示相应证据证明，故其该辩解意见，缺乏证据支撑，原审法院不予采纳。综合上述事实，本院认定蜀安公司已构成违约，应承担相应责任。本案中，张敏称蜀安公司未按约定的期限为张敏办理房地产权证，张敏未能在蜀安公司承诺的期限前拿到房地产权证，故要求蜀安公司退还中介费8815.91元及向张敏赔偿损失500元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原审法院认为，张敏与蜀安公司关于“张敏付给蜀安公司的52000元中介费，在过户前10分钟交给蜀安公司，蜀安公司保证张敏拿到房产证，否则蜀安公司要赔偿张敏500元的损失费并退还52000元中介费给张敏”中约定的赔偿500元的损失以及退还52000元中介费的约定，均系基于因蜀安公司原因导致张敏不能按双方约定拿到房地产权证的违约行为，其性质属违约金。审理中，蜀安公司辩称张敏主张的上述金额过高，应予以减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，张敏因诉讼支付的律师代理费不属于必然产生的支出。审理中，双方均未举示张敏实际损失的相应证据。结合蜀安公司的违约行为及其过错程序，兼顾合同的性质及实际履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，原审法院酌定蜀安公司应向张敏支付违约金1500元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：1、蜀安公司在原审判决生效之日起十日内支付张敏1500元违约金；2、驳回张敏的其他诉讼请求。本案受理费减半收取25元，由张敏承担10元，蜀安公司负担15元。张敏不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判决，依法改判，案件受理费由蜀安公司负担。其主要事实和理由如下：原审审法院认定蜀安公司违约，蜀安公司应当按照协议约定承担违约责任，支付500元及退还52000元中介费扣减办证手续费后的8815.91元，但一审判决仅确认蜀安公司支付1500元违约金与其违约行为极不相当，也不符合协议约定。被上诉人蜀安公司二审未答辩称。本院二审查明的案件事实与一审认定的案件事实相同。本院认为，张敏与蜀安公司签署的协议及蜀安公司石坪桥店店长出具的承诺，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。蜀安公司应当保证张敏最迟于2014年9月5日前拿到房产证。但因蜀安公司原因，张敏于2014年11月6日才拿到房产证。蜀安公司违反协议约定，应当承担违约责任，即赔偿张敏500元并退还52000元中介费。诚如原审法院认定赔偿500元的损失以及退还52000元中介费的约定，均系基于因蜀安公司原因导致张敏不能按双方约定拿到房地产权证的违约行为，其性质属违约金。蜀安公司认为违约金过高，应予调整。本院认为，张敏起诉要求蜀安公司仅退还52000元扣减已付税费43184.09元后的8815.91元及赔偿500元，一定程度上已调减了违约金，减轻了蜀安公司的违约责任。虽然张敏因诉讼支出的律师代理费不属于必然产生的支出，但张敏已因本案所涉纠纷实际支出了律师代理费，其仍是张敏的实际损失。一审法院酌情确认蜀安公司支付1500元违约金明显过低，与蜀安公司违约后应承担的违约责任不符，也未充分考虑张敏自行调减违约金的因素。因此，本院确认蜀安公司应支付张敏违约金5000元。上诉人张敏的上诉理由成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但酌情确认违约金数额过低，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、维持重庆市渝中区人民法院（2014）中区法民初字第08761号民事判决书第二项；一、撤销重庆市渝中区人民法院（2014）中区法民初字第08761号民事判决书第一项；三、被上诉人重庆蜀安置业顾问有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人张敏违约金5000元。如果被上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费维持不变，二审案件受理费25元，由被上诉人重庆蜀安置业顾问有限公司负担15元，张敏负担10元。本判决为终审判决。审 判 长  陈秀良审 判 员  夏东鹏代理审判员  王丽丹二〇一五年八月二十六日书 记 员  吴跃辉