天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2015)南民二初字第983号原告张炳祥。原告张启洋，农民。委托代理人于欢，天津卓茂律师事务所律师。被告天津星耀投资有限公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。法定代表人颜语，职务董事长。委托代理人李铭扬，该公司法务。原告张炳祥、张启洋与被告天津星耀投资有限公司（以下简称“星耀公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月20日立案后，依法由代理审判员汪国平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张炳祥、张启洋的委托代理人于欢和被告星耀公司的委托代理人李铭扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张炳祥、张启洋诉称，原、被告于2009年5月22日签订了商品房买卖合同，原告购买被告开发的坐落于津南区八里台镇天嘉湖澜海庄园34号楼-1-301号商品房一套，房屋总价款为1028798元，被告应在2010年10月30日前向原告交付房屋。同时约定，如被告逾期交付房屋，被告应自交付房屋之次日起，按银行同期贷款利率向原告支付已付款利息，并按房屋价款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告依约交付了房款，但被告至今未向原告交付房屋。故呈讼法院要求判令被告支付原告自2013年7月21日至2015年7月20日逾期交房的利息131686元、违约金39505元，合计171191元；诉讼费由被告承担。被告星耀公司辩称，双方签订了商品房买卖合同属实，原告已交齐了购房款。诉争房屋已于2010年10月15日经四方单位验收竣工合格，符合合同约定的交房条件，并且配套设施齐全，能够正常运行，符合合同关于配套设施的约定。被告已于2010年10月以邮政特快专递书面通知原告于2010年10月30日办理入住手续，所以被告不存在违约行为。另，合同约定的交房时间为2010年10月30日，原告起诉已经超过两年诉讼时效，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。双方争议焦点：1、原告的起诉是否超过诉讼时效；2、原告主张的逾期交房的利息和违约金是否符合法律规定。原告提交如下证据：1、天津市商品房买卖合同1份，以此证明原、被告之间签订了商品房买卖合同。2、发票1张，以此证明原告已交纳了全部房款。被告提交证据如下：1、工程验收报告1份，以此证明本案涉诉房屋于2010年10月15日验收合格，符合交付条件。2、大配套、小配套证明，证明房屋符合交付条件。3、交付通知书一份、特快专递详情单一份，证明已经通知原告于2010年10月30日办理入住手续，履行了书面通知义务。经庭审质证，被告对原告提交的证据均无异议。原告对被告提交的证据1、2真实性没有异议，对关联性不认可；对证据3不认可，原告没有收到过交付通知书，详情单上没有寄件日期、收件日期也没有原告签字。本院对上述证据审核分析后，认为原告提交的证据及被告提交的证据1、2均符合证据的合法性、真实性、关联性，对其证明效力本院均予以确认；被告证据3，因原告否认，且邮件详情单上没有投递及原告签收的记载，不能证明被告已通知原告办理入住手续，故本院对该证据的证明效力不予确认。本院根据认定的证据，结合庭审情况认定如下事实：原、被告于2009年5月22日签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定：“乙方（注：原告）购买甲方（注：被告）开发的坐落于天津市津南区八里台镇天嘉湖澜海庄园34号楼-1-301号的商品房一套，价格为1028798元。商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方应于2010年10月30日前将房屋交付给乙方”。第五条规定：“甲方逾期交付商品房的处理如下：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，双方继续履行合同，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。同时约定商品房交付时，甲方应通知乙方办理商品交接手续。合同签订后，原告按约向被告交付购房款1028798元。2010年10月15日天嘉湖澜海庄园34号楼经相关部门进行工程竣工验收合格。另查明，中国人民银行三年至五年贷款年利率分别为：2012年7月6日至2014年11月21日为6.4%；2014年11月22日至2015年2月28日为6%；2015年3月1日至2015年5月10日为5.75%；2015年5月11日至2015年6月27日为5.50%；2015年6月28日至2015年7月20日为5.25%。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》后，双方均应按照合同约定全面履行义务。原告依约支付了房款，被告亦应按期交付房屋。被告未能按期交付房屋，应当按照双方签订的合同承担违约责任。原、被告合同约定：“商品房竣工，经验收合格后方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付”。本案涉及的房屋于2010年10月15日经相关部门验收合格，符合双方约定的交房条件。被告应依照合同约定通知原告办理商品房交接手续，现被告不能提供充足证据证明被告已经履行了通知义务，因此被告应承担违约交房的责任。原告从合同约定的交房日期次日起，就应当知道权利被侵害，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条诉讼时效期间为二年的规定，原告就逾期交付利息及违约金的损失应在二年内主张权利，原告未能提供证明其有诉讼时效中断的证据，故应从原告起诉之日倒计二年即2013年7月21日开始计算。原告主张逾期交房的期间为2013年7月21日至2015年7月20日，符合相关规定，本院予以确认。依据合同约定，被告首先应按照银行同期贷款利率向原告支付已付款利息。被告现已逾期三年有余，因此应参照银行三至五年同期贷款利率计算已付款利息，其计算方法为：1、2013年7月21日至2014年11月21日，共计489天，按照银行同期贷款利率年6.4%计算，1028798×6.4%÷365×489=88211.68元；2、2014年11月22日至2015年2月28日，共计99天，按照银行同期贷款利率年6.0%计算，1028798×6%÷365×99=16742.63元；3、2015年3月1日至2015年5月10日，共计71天，按照银行同期贷款利率年5.75%计算，1028798×5.75%÷365×71=11507.04元，4、2015年5月11日至2015年6月27日，共计48天，按照银行同期贷款利率年5.50%计算，1028798×5.50%÷365×48=7441.17元，5、2015年6月28日至2015年7月20日，共计23天，按照银行同期贷款利率年5.25%计算，1028798×5.25%÷365×23=3403.49元，合计127306.01元。其次，被告还应支付违约金。虽然双方在合同中约定了违约金的计算标准，但被告主张违约金过高。根据相关规定，当事人约定的违约金过高的可以请求减少，违约金过低的可以请求增加，违约金应以不超过实际损失的30%为宜。本案原告就其实际损失未提供证据证实，而被告逾期交房的行为确实会给原告带来损失，因此本院根据本案的实际情况酌定原告的实际损失为按银行同期贷款利率计算的已付款利息。按照双方签订的合同计算的违约金远高于已付款利息的30%，故本院对双方约定的违约金予以减少，被告应支付的违约金按照已付款利息的30%计算。按照上述标准计算，被告应向原告支付逾期期间（逾期期间与已付款利息的逾期期间一致）的违约金为38191.80元。被告应支付原告自2013年7月21日至2015年7月20日的已付款利息127306.01元和违约金38191.80元，共计165497.81元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告天津星耀投资有限公司于本判决书生效后5日内给付原告张炳祥、张启洋2013年7月21日至2015年7月20日的已付款利息127306.01元和违约金38191.80元，共计165497.81元。二、驳回原告张炳祥、张启洋的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1862元，原告张炳祥、张启洋承担62元，被告天津星耀投资有限公司承担1800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院交纳上诉案件受理费，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  汪国平二〇一五年八月三日书 记 员  王梓璇速 录 员  元 东