黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）哈民一民终字第1059���上诉人（原审原告、反诉被告）郭世滨，住哈尔滨市道外区。委托代理人郭玲玲，黑龙江法纲律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）范丽娜，住哈尔滨市南岗区。委托代理人盖文泉，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审被告、反诉原告）盖文泉，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审被告、反诉被告）哈尔滨鑫业房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市南岗区黄河绿园B10栋3单元1号门市房。法定代表人孙伟光，职务总经理。委托代理人张宪君，住黑龙江省木兰县。委托代理人张卫星，住哈尔滨市道里区。上诉人郭世滨因与被上诉人范丽娜、盖文泉、哈尔滨鑫业房地产经纪有限公司（以下简称鑫业公司）居间合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院���2014）南民一初字第00725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月16日公开开庭审理本案。上诉人郭世滨及其委托代理人郭玲玲，被上诉人范丽娜的委托代理人盖文泉，被上诉人盖文泉，被上诉人鑫业公司的委托代理人张宪军、张卫星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：范丽娜与盖文泉系夫妻关系。范丽娜系哈尔滨市南岗区新苑小区1栋1单元3层2号的房屋（以下简称诉争房屋）所有权人。2013年10月8日，郭世滨与范丽娜通过中介公司即鑫业公司签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：范丽娜将诉争房屋转让给郭世滨，成交价格100万元，郭世滨向范丽娜交付定金1万元，定金由鑫业公司代为保管，范丽娜委托其丈夫盖文泉代理签订此合同。合同第五条第2款约定：郭世滨保证依据合同的约定如实提交有银行贷款所需证件及符合贷款条件的证明材料，同时保证提供的相关证件齐全、真实有效，并按照中介机构通知及时到指定部门按当日政策办理贷款审批、产权交易或资金监管手续，以确保正常交易。每逾期一日向范丽娜赔偿房款金额万分之三的违约金；逾期十五日视为根本违约，范丽娜有权解除合同，郭世滨承担违约责任。合同第七条第2款约定：如郭世滨违约，提出不买或不协助办理过户手续等行为造成本合同无法履行的，范丽娜有权解除合同，不返还郭世滨购房定金。合同签订后，郭世滨向范丽娜缴纳购房定金1万元，此款由鑫业公司代为收取。2013年10月12日，郭世滨、范丽娜及鑫业公司到哈尔滨市开发区产权交易中心办理房产交易手续，在签订房屋买卖合同时郭世滨提出实际购房人系其姐夫案外人王荣天，范丽娜认为在中介公司与之签订合同的系郭���滨，不同意将购房人变更为王荣天，故交易未成功。后双方多次商谈未果，诉至法院。郭世滨诉至一审法院，请求：1.解除2013年10月8日郭世滨、范丽娜双方签订的《房屋买卖居间合同》；2.范丽娜双倍返还郭世滨定金人民币2万元；3.由范丽娜承担本案诉讼费用。鑫业公司在一审辩称：对郭世滨陈述事实不持异议，签订合同当天郭世滨及其姐姐郭晓君到现场，但郭晓君没有带身份证，委托郭世滨代理签署买卖协议，在进一步办理交易过程中盖文泉和范丽娜认为房屋价格过低提出应该由郭世滨作为买房人签订买房合同，进而拒绝交易。签约当天鑫业公司根据合同约定代表卖房人收取买房人定金，出具定金收据一份。范丽娜在一审辩称及反诉称：范丽娜及委托代理人盖文泉是严肃认真的履行合同的，不存在任何违约行为；郭世滨没有向范丽娜交付购房定金。在签订该居间合同时，盖文泉曾要求收取该购房定金，但是郭世滨不同意，而是执意将该定金直接交付给了鑫业公司，由鑫业公司直接向范丽娜返还定金；郭世滨在其起诉状中所述严重失实，与客观事实不符，其本诉所列的事实、理由和请求不成立。郭世滨未履行合同约定向鑫业公司交付购房款、且逾期未履行购房义务和拒绝买方的违约行为，是使居间合同不能履行和无法履行的唯一原因。因此导致了盖文泉依据合同约定的条款而行使买房人的合同解除权，提出了示权解除合同的意见；鑫业公司在范丽娜毫不知情、并且在没有与本人协商、未取得范丽娜同意的情况下，就私下向郭世滨许诺其可以擅自变更合同中买房人的错误行为，以及鑫业公司强行直接收取买房人郭世滨本应依法交付给范丽娜的购房定金的行为，以及至今仍然非法扣留范丽娜房权���原件的行为均违反了《合同法》、《担保法》、《物权法》、《民法通则》等民事法律；郭世滨及鑫业公司均侵犯了范丽娜的合法权益，应当予以追究。范丽娜反诉请求：1.确认编号为0001038号《房屋买卖居间合同》合法有效，并依法解除该合同；2.郭世滨将1万元购房定金实际交付范丽娜，因郭世滨已经违约，该定金范丽娜收取后不予返还；3.郭世滨依据合同的约定承担违约赔偿责任（鑫业公司承担连带赔偿责任），向范丽娜支付逾期未履行合同的违约赔偿金81900元（按照逾期未履行合同违约天数273天乘以每天300元违约赔偿金计算）；4.郭世滨向范丽娜偿付参加本案诉讼活动所支出的必要费用5000元；5.本案诉讼费、反诉费由郭世滨承担。盖文泉在一审辩称及反诉称，盖文泉不是合同标的物的所有权人，也不是合同中约定的卖房人，仅是本诉范丽娜���委托代理人，郭世滨乱用诉权在其起诉状中列盖文泉为被告是毫无道理的；其他答辩意见同范丽娜的答辩意见。盖文泉反诉请求：1.确认编号为0001038号《房屋买卖居间合同》合法有效，并依法解除该合同；2.郭世滨向盖文泉偿付参加本案诉讼活动所支出的必要费用5000元；3.本案诉讼费、反诉费由郭世滨负担。郭世滨针对范丽娜、盖文泉的反诉辩称：关于代理，本人与姐姐郭晓君到中介公司谈购买房屋相关事情时，李伟和盖文泉都在场，实际购房人王荣天没在场，王荣天与郭晓君没带身份证，当时说在实际交付时谁买谁签字就可以，当时就是郭世滨替姐姐郭晓君签的合同。因为看房子的事情，盖文泉与王荣天见过面。在交易大厅时，范丽娜提出签居间合同时谁签字买房人应该写谁，所以不同意卖房子了，鑫业公司ＸＸ在场，如果买房人换作王荣��就由原来的100万元涨到102万元，交易终止，后来郭世滨找范丽娜、盖文泉一直找不到；关于交房款，需去国家有关部门交监管资金。鑫业公司针对范丽娜、盖文泉的反诉辩称：同郭世滨起诉答辩意见相同。一、中介收取定金是根据三方合同约定，代出卖方收取，并且当时三方均无异议，如果出卖方有异议，签署合同约定定金，不会不收取定金。二、双方在2013年10月8日签订合同后，于2013年10月12日约定三方到房产交易部门办理资金监管及签订购房合同办理交易手续是为了积极促成交易，而不是对交易造成任何负担。原审判决认为：郭世滨与范丽娜、鑫业公司签订的《房屋买卖居间合同》系三方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，三方应按约定履行。在范丽娜配合郭世滨到产权部门办理房屋产权手续时，郭世滨提出变更购房��为合同以外的案外人，导致合同无法继续履行。根据《合同法》合同自愿原则，合同当事人有订立合同的自由。范丽娜在出卖房屋时与之协商及签订购房合同的系郭世滨，在履行合同过程中郭世滨提出变更他人为购房人，范丽娜有权不同意与他人建立合同关系。故该合同无法履行责任在郭世滨。根据《房屋买卖居间合同》第五条第2款约定，郭世滨应自其拒绝履行交易之日即2013年10月12日起向范丽娜支付逾期15日违约金，即4500元。根据《房屋买卖居间合同》第五条第2款及第七条第2款的约定，如原告逾期15日未履行合同，范丽娜作为卖房人有权解除合同，并不返还定金。故对范丽娜反诉解除合同及不返还定金的诉讼请求，予以支持。庭审中郭世滨辩称，其在与范丽娜进行房屋买卖协商过程中已向其表明郭世滨是代理其姐夫王荣天购买房屋，但其提交的证据不充分。根��对范丽娜提交的证据分析，范丽娜、盖文泉在签订及履行合同过程中并不知道郭世滨代理他人购房事实，且在三方签订的《房屋买卖居间合同》中有“代理人”一栏，范丽娜的委托事项已在该合同中体现，如郭世滨有委托事实该在合同中体现，因此在合同中未体现郭世滨的代理事项不符合常理，故对郭世滨的答辩意见不予采纳。因郭世滨所交定金由鑫业公司代管，鑫业公司将定金1万元交付范丽娜。范丽娜、盖文泉提出的其他损失请求无事实及法律依据，不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、郭世滨与范丽娜于2013年10月8日签订的合同编号为0001038号《房屋买卖居间合同》予以解除；二、鑫业公司于本判决生效后十日内给付范丽娜定金1万元；三、郭世滨于本判决生效后十日内支付范丽娜违约金4500元；四、驳回郭世滨其他诉讼请求；五、驳回范丽娜其他诉讼请求；六、驳回盖文泉其他诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，郭世滨、鑫业公司如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元、范丽娜反诉费1111元、盖文泉反诉费25元，由郭世滨负担463元、范丽娜负担948元、盖文泉负担25元。原审原告、反诉被告郭世滨不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.依法撤销一审法院判决；2.改判范丽娜、盖文泉给付郭世滨定金2万元；3.一、二审诉讼费由范丽娜、盖文泉负担。理由：一审法院认定事实错误，证据采信错误。1.本案的基础事实为：郭世滨的姐夫王荣天购买范丽娜的房产，由其爱人及郭世滨共同看房，并在中介公司商谈房屋买卖事宜。同时，王荣天授权郭世滨签署《房屋买卖居间合同》及看房、验房、交付定金等。以上事实可以从郭世滨陈述，鑫业公司出示王荣天《授权委托书》、《情况说明》，李博的证言等证据足以证实委托代理关系成立，且已经形成完整的证据链。本案中，房屋的购买人一直就是王荣天，郭世滨对此没有任何隐瞒，而且签署《房屋买卖居间合同》时就向中介公司及盖文泉明确表明，不存在三方到哈尔滨产权交易中心办理过户手续时郭世滨才要求将买受人变更为王荣天的事实，一审法院对此事实认定错误。范丽娜虽然否认郭世滨变更为王荣天的事实，在没有其他证据证明鑫业公司出示的授权委托书原件系伪造的情况下，就应当认定其有效。2.范丽娜代理人盖文泉在庭审中也承认，其卖给郭世滨100万元，卖��王荣天就102万元，充分表明范丽娜想要涨价的主观心态。故郭世滨不存在违约行为，请求二审法院予以纠正。被上诉人范丽娜、盖文泉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。被上诉人鑫业公司辩称：同意郭世滨的第二项、第三项上诉请求；签订合同当日郭世滨及其姐姐王荣天到现场，因王荣天没带身份证，即委托郭世滨代理签署买卖协议。鑫业公司在郭世滨与范丽娜、盖文泉签订合同及履行过程中没有任何责任。在二审庭审过程中，各方当事人均未提交证据。二审对一审认定的案件事实予以认定。二审另查明：范丽娜已将诉争房屋以105万元出卖。本院认为：依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。郭世滨与范丽娜、鑫业公司三方签订的《房屋买卖居间合同》系三方当事人真实意思表示，合法有效，三方均应依约履行。该合同中购房人为郭世滨，现鑫业公司虽承认郭世滨代理行为及郭世滨提交案外人王荣天签署的授权委托书证明其代理行为外，无其他证据证明合同相对方范丽娜承认或认可郭世滨代理案外人王荣天签订购房行为的事实，且范丽娜否认该事实。综上，范丽娜、郭世滨在履行房屋买卖合同过程中，并非范丽娜私自调整房价，导致买卖合同无法履行，而是郭世滨在办理产权交易时提出变更购房人为王荣天，范丽娜不接受，导致买卖合同无法履行。故导致买卖合同无法履行的过错方应为郭世滨。一审判决认定范丽娜作为卖房人有权解除合同，并要求郭世滨支付逾期违约金，不返还定金并无不当。且在三方签订的《房屋买卖居间合同》中有“代理人”一栏，范丽娜委托盖文泉出售房屋已在该合同中体现，然而郭世滨��托事实在该合同中未体现，且郭世滨与盖文泉在协商购房过程中及签署买卖合同时未对郭世滨代案外人王荣天购房事实进行明示，现郭世滨称其代理案外人王荣天签订购房合同的主张不符合常理，故郭世滨该上诉请求不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费463元，由上诉人郭世滨负担。本判决为终审判决。审 判 长  许 静审 判 员  孙树清代理审判员  赵峻峰二〇一五年八月二十二日书 记 员  齐 跃于凯华