山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁07民终1626号 上诉人（原审被告）：杨连彩，女，1977年4月8日生，汉族，潍坊七中教师，住潍坊市潍城区。 委托诉讼代理人：辛明伟，男，1975年2月1日生，汉族，住潍坊市潍城区，系杨连彩之夫。 被上诉人（原审原告）：潍坊锦明物业管理有限公司，住所地潍坊市潍城区西园街1639号三友华锦苑小区12号楼2单元502号。 法定代表人：朱彩红，总经理。 委托诉讼代理人：张秀珍，潍坊潍城昌潍法律服务所法律工作者。 上诉人杨连彩因与被上诉人潍坊锦明物业管理有限公司（以下简称锦明公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院(2017)鲁0702民初2096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨连彩上诉请求：撤销（2017）鲁0702民初2096号民事判决，依法驳回锦明公司的诉讼请求；诉讼费用由锦明公司承担。事实和理由：1.长城小区业主委员会未召开业主大会，其委托山东省潍坊第七中学（以下简称潍坊七中）与被上诉人签署物业服务合同的行为，不能体现业主大会的决定，违反了法律法规及规约。长城业主委员会的涉案决定不是业主大会或全体业主的意思表示。2.一审中锦明公司提交的书证证明不具备合法性，只表明业主委员会是潍坊七中指派的三名人员担任，经杨连彩询问潍坊七中领导均予以否认。3.锦明公司未先行履行合同义务，收取物业服务费的条件未能满足。涉案小区二号楼顶是平顶，且无单独建构和使用特点，应属于物业服务范围内公共设施，但楼顶长期严重漏水，锦明公司应承担维修义务。锦明公司对小区内的公共设施维护、卫生、场地管理安全隐患的处理严重不到位。4.在业主委员会成立前，涉案合同不是法律意义上的前期物业服务合同，在业主委员会成立后，涉案合同不是业主大会的决定；涉案合同因违反法律法规强制性规范而无效，锦明公司应自行承担缔约过失的全部过错责任。 锦明公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，锦明公司按合同约定履行了物业服务义务，请求二审驳回上诉，维持原判。 锦明公司向一审法院起诉请求：1.依法判令杨连彩支付锦明公司物业管理费1599.5元、垃圾处理费420元，共计2019.5元；2.诉讼费由杨连彩承担。 一审法院认定事实：锦明公司系经核准登记成立的服务性企业，具备物业服务三级资质。潍城区长城小区系潍坊七中教师家属院，该小区共5栋楼155户。杨连彩系2号楼2单元502室业主，建筑面积为84.64平方米，现该房屋由其母亲居住。2013年5月23日，锦明公司（乙方）与潍坊七中（甲方）签定《物业服务合同》一份。主要内容约定：甲方选聘乙方对长城小区提供物业管理服务，具体包括物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件一）；物业共用设施设备的运行维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；物业服务费用为每平方米0.45元/月，垃圾处理费每户10元/月；物业管理费和垃圾处理费，每半年收取一次，于第一个月的月底收取；乙方按照甲方审议通过的收费标准向业主收取有关费用；合同期限自2013年3月16日至2015年3月15日；双方还对其他事项作了约定。合同附件一中物业共用部位及设施设备明细包括绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井消防设施消防栓、公共照明设施、监控设施、避雷设施、物业管理用房。合同签订后，锦明公司即为长城小区提供物业管理服务。2015年6月20日，由潍坊七中指派学校职工唐明涛、封新宽、胡玉强组成业主委员会，经业主委员会同意，潍坊七中又与锦明公司签订《物业服务合同》一份，合同内容与2013年5月23日双方签订的《物业服务合同》内容基本一致，约定继续由锦明公司为长城小区提供物业管理服务，期限自2015年3月16日起至2018年3月15日止。自2013年3月16日至2017年9月15日，杨连彩共计欠锦明公司物业费1599.5元（0.45元/月·平方米×84.64平方米×12个月×3.5年）、垃圾处理费420元（10元/月×42个月）。 一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点是：1、锦明公司是否适格，其是否有权向杨连彩主张物业费。2、锦明公司是否履行物业管理服务。关于第一个焦点，杨连彩辩称锦明公司与杨连彩之间并不存在物业管理服务合同关系，锦明公司系与潍坊七中签订的物业服务合同，也未经过业主委员会同意。锦明公司不予认可。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，长城小区系潍坊七中教师家属宿舍区，在该小区未成立业主委员会前，潍坊七中与锦明公司签订《物业服务合同》委托锦明公司为该小区提供物业管理服务不违反法律规定。2013年5月23日潍坊七中经业主委员会同意又与锦明公司签订《物业服务合同》继续委托锦明公司为该小区提供物业管理服务，潍坊七中作为合同甲方其代理权得到了长城小区业主委员会认可，该合同合法有效，对所有业主均具有约束力。综上，锦明公司有权依据《物业服务合同》约定向杨连彩主张物业费。关于第二个焦点，杨连彩提供视频及照片一宗欲证明锦明公司未履行管理服务职责。锦明公司对此不予认可。一审法院认为，杨连彩提供的视频、照片无法确定与本案的关联性，且系在某一时刻录制，并不能全面客观反映情况，对此一审法院不予采信；关于屋顶漏水，根据合同约定，锦明公司对物业共用部位的维修、养护和管理的明细中并不包含物业主体维修，且合同第九条约定“因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；……”从中可以看出“维修物业”应为合同甲方义务。综上所述，一审法院认为，锦明公司与潍坊七中签订的《物业服务合同》，对杨连彩具有约束力，锦明公司与杨连彩之间物业服务关系成立，杨连彩应按标准、按时间交纳物业费、垃圾处理费，拖欠至今，致成纠纷，杨连彩应负全部责任。锦明公司要求杨连彩支付物业费、垃圾处理费共计2019.5元，合法有据，一审法院予以支持。杨连彩抗辩理由证据不足，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：杨连彩支付潍坊锦明物业管理有限公司物业管理费2019.5元，于判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费50元，减半收取25元，由杨连彩负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交视频、音频及照片的光盘一份及长城小区业主大会及业主委员会情况说明一份，拟证明被上诉人物业服务不到位，未履行物业服务，同时证明案涉物业服务合同不合法。锦明公司质证称，对上述证据均不认可，情况说明系复印件，不发表质证意见。锦明公司提交2018年3月12日物业服务合同一份，证明被上诉人履行了合同约定的服务义务及签订合同的合法性。经质证，上诉人对该证据不予认可。对此，本院认为，杨连彩提交的上述证据不足以证明锦明公司提供的物业服务不符合合同约定，小区业主签字亦不足以推翻长城小区业主委员会在合同上盖章的真实性及法律效力。被上诉人提交的物业合同中加盖了潍坊七中、潍城区长城小区业主委员会的公章，并有相关人员签字确认，能够证实该合同系合同各方的真实意思表示。 本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，杨连彩所在的潍城区长城小区系潍坊七中教师家属院，在小区业主委员会未成立前由潍坊七中与锦明公司签订了物业服务合同，在小区成立业主委员会后，潍坊七中经业主委员会同意又与锦明公司签订物业服务合同，继续委托锦明公司为该小区提供物业管理服务，潍坊七中作为合同甲方其代理权得到了长城小区业主委员会认可，且本案审理过程中，潍坊七中、潍城区长城小区业主委员会与锦明公司又签订了新的物业服务合同，继续委托锦明公司为案涉小区提供物业服务，上述合同合法有效，对包括杨连彩在内的所有业主均具有约束力，故锦明公司有权依据合同约定向杨连彩主张物业费。杨连彩主张业主委员会的产生不符合相关规定，但现有证据不足以否认业主委员会对外签订合同的效力。故杨连彩主张涉案物业服务合同无效无法律依据，本院不予采信。杨连彩以楼顶漏水等为由主张被上诉人未履行先合同义务，该主张缺少合同依据，本院不予采信。杨连彩提交的照片、视频等证据亦不足以证明锦明公司未尽到合同约定的物业服务义务。 综上所述，杨连彩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人杨连彩负担。 本判决为终审判决。 审判长  李 霞 审判员 尹臣正 审判员 李金桦 二〇一八年七月九日 书记员 解伟娜