湖南省衡阳市中级人民法院执 行 裁 定 书(2015)衡中法执异字第21号异议人(被执行人)衡阳道伟实业有限公司，申请执行人湖南水口山有色金属集团有限公司，异议人衡阳道伟实业有限公司（以下简称道伟公司）不服本院（2012）衡中法执字第53-4号执行裁定（以下简称53-4号裁定）及（2012）衡中法执字第53-1号通知（以下简称53-1号通知），向本院提出异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人道伟公司称：衡阳市中级人民法院（以下简称衡阳中院）53-4号裁定及53-1号通知适用法律确有错误，裁定显失公正，请求撤销53-4号裁定及53-1号通知，确认衡阳中院关于涉案土地及房产的拍卖行为无效，重新进行评估、拍卖，该案暂缓执行。主要理由为：1.评估委托书未明确委托评估土地使用权的性质和用途，委托评估的土地使用权原登记为工业用地，但衡阳中院（2011）衡中法民三初字第12号民事判决（以下简称12号判决）将该土地的用途明确为商住，类型为出让型；且确认土地使用权人为道伟公司。评估委托书将出让型商住用地作为工业用地评估，导致评估价格畸低。2.评估委托书将正在建造的涉案建筑物表述为在建工程明显错误，因为执行标的是在建开发项目，不是工程造价，而异议人本身就是一家房地产开发企业。新建的房地产价值=土地取得费用+开发成本+管理费用+利息+销售税费+利润，而本案评估公司错误地选用成本法评估，根据没有考虑上述开发成本。3.评估机构没有对地下车库15750立方米土地和1230立方米挖孔桩及周边基础设施与前期费用进行评估作价。4.涉案物在2011年5月31日评估价为办公楼成本价3300元/㎡，其中房价2390元/㎡；而到了2013年7月8日，建筑物的成本价则被评估为998元/㎡。后者评估不仅显失公平，且严重违法。5.涉案房地产评估对象、原则、方法错误。房地产估价报告内容残缺不全，没有估价技术路线方法和测算过程。6.涉案土地及地上在建物应根据“房随地走”、“地随房走”的基本原则，作为一个整体开发项目进行价值评估，而不应分开并分别进行评估。7.土地登记在申请执行人名下，生效判决确定土地使用权归异议人，按照法律规定，应将土地过户至异议人名下，再进行委托拍卖。8.衡阳中院已就新的评估范围进行评估，新的评估报告也未出来，且异议人正在申请再审，异议人建议该案暂缓执行。9.涉案土地买受人未按约定时间及时支付拍卖成交价款，按规定该拍卖无效，合同自动解除。退一步讲，即使买受人补交拍卖价款2930万元，而异议人仅需支付1800余万元，衡阳中院要求异议人移交拍卖物，也应当在结清账目的基础上才能移交，否则，条件即不成就。本院查明：申请执行人湖南水口山有色金属集团有限公司（以下简称水口山公司）与道伟公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2012年5月18日作出12号判决，判决解除水口山公司与道伟公司于2006年6月30日签订的《房地产合作开发协议》，道伟公司于判决生效之日起十日内给付水口山公司补偿款17762310元。在执行12号判决过程中，本院于2013年3月29日以（2012）衡中法执字第53-2号执行裁定查封、拍卖道伟公司实际占用的登记在水口山公司名下的座落于衡阳市高新区23号街区03-04号面积为3067.4平方米的国有土地使用权及该土地上的在建工程（权证号衡国用2006第100号）。2013年7月3日，本院作出（2013）衡中法中技字第156号通知，通知道伟公司7日内向法院提交在建工程的规划、施工、报建手续及完工的面积，如未按时提供，评估公司将按照其实测面积10681平方米的现状评估。该通知于次日邮寄送达并电话通知了道伟公司。道伟公司未按法院通知要求提交相关资料。2013年8月12日，湖南思远四达房地产评估咨询有限公司、湖南思远四达土地评估咨询有限公司（以下简称思远评估公司）对本院委托的位于衡阳市高新区23号街区03-04号一宗国有土地使用权（土地面积为3067.4㎡）及该土地上的在建工程（建筑面积10681㎡）的市场价值出具了编号为湘思远四达（房估）字〔2013〕第F149号房地产估价报告（以下简称F149号估价报告），对10681㎡的建筑物估价结果为1065.9638万元；对3067.4㎡的土地使用权估价结果为138.0532万元；两项合计为1204.0170万元。道伟公司2013年8月16日收到F149号估价报告。同年9月12日，道伟公司对F149号估价报告提出书面异议，称土地评估价格与市场价格相差太远，在建工程的面积少了4779㎡，遗漏了土方和挖孔桩工程的评估，申请重新评估。同年9月16日，思远评估公司对此作出回复：评估结果为工业用地的正常市场价格；面积差异是未收到相关的规划许可证、施工许可证等资料，资料齐全后可相应修改评估结果。同年9月23日，思远评估公司向本院致《函》，该《函》回复称对4779㎡的在建工程面积差异部分评估结果为476.9442万元，加上原评估结果的价值总计为16809612元。同年9月27日，本院通过衡阳市联合产权交易中心有限公司的网络平台公开竞价将涉案土地使用权及在建工程进行拍卖（拍卖保留价为1800万元）。同年9月30日，衡阳市联合产权交易中心有限公司向本院出具《拍卖成交报告》，竞买人衡阳新泰阳电器有限公司以2930万元成功竞得。2013年9月29日，道伟公司对思远评估公司的F149号估价报告和《函》向本院提出异议，请求确认2013年9月27日的拍卖行为无效及要求重新评估。主要异议理由为：1.评估公司评估时遗漏在建工程的面积，测量数据失实；2.评估公司对在建工程面积4779㎡的差异部分以《函》的形式回复法院作为评估结果报告是违法的；3.法院发出拍卖通知是2013年9月22日，评估公司对面积差异部分的函的回复是在后一天，拍卖程序违法；4.评估报告遗漏15750立方米地下室土方和1230立方米挖空桩，且对建筑物的前期费未作评估。5.F149号估价报告和《函》不能作为定价拍卖依据，请求法院撤销，确认拍卖交易行为无效，对标的物另行委托评估。2013年11月7日，本院以（2013）衡中法执异字第50号执行裁定（以下简称50号异议裁定）驳回道伟公司异议。道伟公司申请复议，湖南省高级人民法院（以下简称湖南高院）于2014年1月22日作出（2014）湘高法执复字第3号执行裁定（以下简称3号复议裁定），该裁定认为只有具备《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖、变卖规定》）第六条第二款规定的情形才能重新评估，评估价格高低并非重新评估的法定理由，故裁定驳回复议申请，维持本院50号异议裁定。2015年5月26日，本院作出53-4号裁定，裁定座落于衡阳市高新区23号街区03-04号面积为3067.4平方米的国有土地使用权（原权证号衡国用2006第100号）及该土地上的在建工程的所有权及相应的其他权利归买受人衡阳新泰阳电器有限公司所有；买受人可持本裁定书到相关部门办理土地、在建工程项目的权属转移、变更、登记及相关报批等手续。同日，本院向道伟公司发出53-1号通知，通知道伟公司于2015年5月31日前将属于公司的财物搬迁出已拍卖的土地及在建工程，但不得损毁、破坏在建工程及土地上的任何设施、设备，配合法院作好标的物的实物移交工作。另查明：2014年3月5日，湖南高院以（2013）湘高法民申字第759号民事裁定驳回道伟公司对本院12号判决的再审申请。本院认为：1.《拍卖、变卖规定》第二十三条规定“拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人。”本案执行标的物已拍卖成交，本院作出拍卖成交的53-4号裁定，于法有据。根据《拍卖、变卖规定》第二十九条第二款关于“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”之规定，本案执行标的物所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移，因标的物由道伟公司占有，本院以53-1号通知要求道伟公司腾出标的物并无不当。2.关于涉案土地的物权与类型是否已被12号判决予以确权及定性的问题。由于12号判决的案由是合资、合作开发房地产合同纠纷，属于债权纠纷，且12号判决主文也没有对涉案土地进行物权确权和性质用途的确认，故12号判决并没有变更涉案土地的物权与性质。3.关于评估委托书中将涉案土地上正在建造的建筑物表述为在建工程是否适当的问题。在建工程是指正在建设尚未竣工投入使用的建设项目，本案正在建造的建筑物尚未竣工，评估委托书将其表述为在建工程并无不当。至于该正在建造的建筑物是否应当按照房地产开发项目进行评估？评估机构将综合土地出让金缴纳、项目规划许可、建设许可等情况予以专业认定。且异议人亦未提供评估方式不合法的相关证据。4.关于道伟公司所异议的评估价格、面积及评估、拍卖程序等问题，因该异议内容已被本院50号异议裁定和湖南高院3号复议裁定所处理，本案不宜重复审查。综上，道伟公司的异议理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回衡阳道伟实业有限公司的异议。如不服本裁定，可以在收到裁定书之日起十日内，向湖南省高级人民法院申请复议。审 判 长  姚贤辅审 判 员  许晓华代理审判员  张 健二〇一五年八月二日书 记 员  刘 晨附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。第二十三条拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人。第二十九条动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。