湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2014）娄星民二初字第448号原告蒋爱香，女。委托代理人童应龙，娄底市贤明法律服务所法律工作者。被告娄底三优华邦房地产开发有限公司。公司住所地娄底市乐坪西街。法定代表人颜均初，该公司董事长。原告蒋爱香诉被告娄底三优华邦房地产开发有限公司（以下简称三优华邦公司）商品房预售合同纠纷一案于2014年9月19日诉至本院。本院受理后于同年12月29日由审判员石婕担任审判长，与审判员戴跃辉、人民陪审员陈燕依法组成合议庭，由书记员汤志远担任记录，在冷水江市看守所对本案公开开庭进行了审理。原告蒋爱香的特别授权委托代理人童应龙，被告三优华邦公司的法定代表人颜均初到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋爱香诉称：2010年4月21日，原告通过一次性付款的方式购买了被告开发的娄底市乐坪西街南侧“西街印象”项目第1栋2008号房并签订了《商品房买卖合同》。合同约定被告在交房365日内将办理房屋、土地权属登记需要的资料向产权登记机关备案，被告收取了原告专项物业维修基金10525元、契税7016元及办理房产、土地权属证书的相关费用，原告依约支付全部房款，但被告却没有依照合同约定将办理房屋、土地权属登记的资料向产权登记机关备案，并且被告将收取的专项物业维修基金和契税侵占、挪用。之后原告多次要求被告办理房屋、土地权属证书，被告每次都承诺马上办好，但每次都言而无信，至今仍未办好。原告通过向房产局和税务局反映，房产局和税务局都作出答复，娄星区地方税务局已将契税冻结，但专项物业维修基金还在追缴之中。基于上述事实，被告没有按时将办理房屋、土地权属登记的资料向产权登记机关备案的行为已严重违约，侵占、挪用原告的专项物业维修基金、契税及办证费用不上缴房产和税务部门，导致原告的房屋和土地权属证书迟迟不能办理，侵占了原告的公摊面积，严重侵害了原告的合法权益。为此特诉请人民法院依法判令：1、被告立即为原告办理西街印象第1栋2008号房屋的所有权证和土地使用权证；2、依法判令被告立即将收取原告的专项物业维修基金、契税及办理房产、土地权属证书等一切费用上缴至娄底市房地产管理局和娄星区地方税务局，并承担挪用原告上述费用的利息损失；3、依法判令被告支付逾期提供房屋、土地权属登记资料的违约金3508元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。被告三优华邦公司辩称：被告公司未能按合同约定期限为原告办理好房屋所有权证和土地使用权证属实，因为严辉军是西街印象项目部的负责人，应当由他具体负责办好该项目部所售楼房的两证，故公司会督促该项目部的负责人严辉军将两证办好，也应该按规定将原告缴纳的专项物业维修基金和契税等费用上缴到相关职能部门。至于对违约金赔偿的问题，因为西街印象项目部不能按期办理好两证，也是存在一定的客观原因，所以还是希望原告方能考虑到被告公司目前的状况，对该项诉求予以放弃。一、原告蒋爱香提交的证据以及被告方对原告所提交证据的质证意见。原告蒋爱香为支持其诉讼请求的成立，向本院提交了如下证据：1、《商品房买卖合同》（2010年4月21日），拟证明：原告购买了被告开发的西街印象小区商品房并签订了《商品房买卖合同》，原告按合同约定履行了支付购房款的义务，被告亦应当按合同约定的期限将办理权属登记资料报登记机关备案。2、购房款收款收据，拟证明：原告按合同约定履行了支付购房款的义务。3、契税、物业维修基金等收款收据，拟证明：原告根据合同约定及相关规定向被告支付契税、物业维修基金、水、电、气开户等代收费用。4、娄底市房地产管理局的答复，拟证明：被告没有将办理房屋权属证明的资料向产权登记机关备案，被告代收原告的维修基金没有上缴到房产局，该费用被被告擅自挪用了。5、娄底市地方税务局的答复，拟证明：被告代收原告的契税没有上缴到税务局，该费用被被告擅自挪用。6、《协议书》（2012年6月26日），拟证明：①被告未能在《商品房买卖合同》约定期限内提供办理房屋产权登记备案资料，致使原告不能在规定期限内取得房屋权属证书；②被告在不能提供办理房屋产权登记备案资料的情况下，于2012年6月26日与西街印象小区全体维权业主代表签订了《西街印象小区商品房买卖合同补充协议书》，被告应当在2012年9月1日前将房屋权证办好，2012年12底前将土地使用权证办好。如被告违约没在规定时间为西街印象小区全体业主办好房屋权证和土地使用证，被告不仅应向西街印象业主支付10万元的违约金，还应当按原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定承担违约责任；③被告将“提供办理房屋产权登记备案资料”义务，变更为“为原告办理好房屋权属证书并交付给原告”。被告三优华邦公司的质证意见：三优华邦公司对原告提交的证据1-6的真实性均无异议。二、被告三优华邦公司无相关证据向本院提交。三、本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十五条、第六十六条之规定对上述证据进行了审查，并分析双方当事人的质证意见，认证如下：关于原告蒋爱香提交的证据1-6的真实性，双方当事人均无异议，且符合证据的三性，故对原告方提交的证据1-6的证明效力，本院予以认定。综上，本院根据上述定案的证据以及庭审查明的情况，认定本案以下基本事实：2010年4月21日，以原告蒋爱香为买受人，被告三优华邦公司为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，具体约定：“…第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于娄底市乐坪西街南侧、编号为1-3-106-162的地块的土地使用权。[土地使用权证号]为娄国用（2007）第A0229号。该地块土地面积为2767㎡，规划用途为综合，土地使用年限70年。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，[现定名]西街印象，建设工程规划许可证号为0801005，施工许可证号43250020080603010122。第二条商品房销售依据及预售款监管情况。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为娄底市房地产管理局，商品房预售许可证号为：预许字（2008）第25号…。第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为合同第一条规定的项目中的下表所列房屋：幢号房号层次用途结构层高（米）地上层地下层建筑面积（平方米）套内面积（平方米）分摊面积0001200820综合框架3.00291138.97112.61026.36该商品房阳台是[封闭式]，以上所列该商品房面积为[合同约定]面积。第四条计价方式与价款：出卖人与买受人约定合同第三条所列房屋的计价方式与价款如下：幢号房号计价方式单价单位总价00012008建筑面积2524.49元/平方米350828该商品房房款合计350828.00元，币种为人民币。…第六条付款方式及期限：买受人按一次性付款方式按期付款：乙方在签订本合同时支付金额为人民币350828元。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。…第八条交付期限：出卖人应当在2010年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格。…第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。…第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房竣工后90日内向产权登记机关申请办理房屋初始登记，并在365日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关申请办理房地产转移登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理。1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金…。”2010年4月18日、4月21日，原告蒋爱香按约定将购房款支付给被告三优华邦公司，同年6月24日又将该套房屋的契税7016元、维修基金10525元支付给被告三优华邦公司。被告三优华邦公司亦将西街印象住宅小区第1栋2008号商品房交付与原告蒋爱香。但被告三优华邦公司却未能按上述合同约定，在商品房交付给原告使用后的365日内，将办理权属登记的资料提供给产权登记机关进行备案，由此致使原告蒋爱香迟迟未能取得房地产权属证书以及土地权使用证书。还查明，2012年6月26日，以西街印象小区全体维权业主代表为甲方，被告三优华邦公司为乙方，双方签订了一份《西街印象小区商品房买卖合同的补充》，具体约定：“西街印象小区业主代表与娄底三优华邦房地产开发有限公司就西街印象小区商品房产权等问题经协商后达成如下协议条款，愿意共同遵守执行。一、按商品房买卖合同规定，甲方应该在乙方购得商品房的1年零90天内办好房屋产权证、国土使用证。商品房成交已有几年了，手续仍然没有办好，乙方承认已经严重违约。二、在此期间甲方代表多次找乙方催讨房屋产权证、国土使用许可证，乙方均承诺在三个月内办妥，直到2012年5月30日止这样的口头和书面承诺已经超过了六次，严重地影响了甲方的正常工作和生活。乙方的诚信度几乎为零。为了恢复乙方在业主心目中的形象，乙方再次郑重承诺：1、乙方保证在2012年9月1日前将2-8栋的房屋产权证办好，2012年12月底前将土地使用证办好。2、乙方严格履行协议条款，愿意交纳壹拾万元作为履行此次承诺的保证金，房产证办好后。该款自动转入土地使用证的保证金。在规定时间内办好手续退还保证金。3、乙方如果没有在规定时间内办好商品房的所有买卖手续，乙方视其再次违约。此次保证金不予退还，并仍然承担商品房买卖合同的违约责任。三、本协议书中的甲方为西街印象120多户维权业主，代表小区内全部业主的利益，代表签字视同所有业主签字…”。此后，被告三优华邦公司仍未能按上述承诺期限将两证办好予以交付，为此原告苏小平等西街印象小区业主遂起诉至本院，要求判决如前所述。本院认为，原告蒋爱香与被告三优华邦公司所签订的《商品房买卖合同》以及西街印象小区全体维权业主代表同被告三优华邦公司所签订的《西街印象小区商品房买卖合同的补充》，均是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的限制性规定，应合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。在上述协议的履行过程中，原告蒋爱香已按约履行了自己支付房价等各项款项的义务，被告三优华邦公司有按合同约定期限交付房屋与原告，但其却未能按《商品房买卖合同》约定的期限履行办理房屋产权证、国土使用权证的相关手续。虽然被告三优华邦公司与西街印象小区全体维权业主代表有对自己履行办证义务的期限进行合意后的更改，但更改后被告却仍未能按期办理好两证，被告的行为已构成违约，现原告蒋爱香提出要求由被告按约定办理西街印象第1栋2008室的房屋所有权证和土地使用权证并支付逾期办证的违约金之主张，合理合法，本院予以支持。另原告蒋爱香诉讼提出，要求被告公司立即将收取原告的专项物业维修基金、契税及办理房产、土地权属证书等一切费用上缴至娄底市房地产管理局和娄星区地方税务局，并承担挪用原告上述费用的利息损失。对此经核对后查明，被告三优华邦公司代为收取了原告契税7016元以及物业维修基金10525元情况属实，双方当事人对此亦无异议，被告应当将所代为收取的上述费用按照相关规定标准缴纳至税务以及房产部门，故对原告方该项诉请予以支持。至于原告提出由被告承担挪用上述费用的利息损失之诉求，经审查后本院认为，并不符合本案合同之约定，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：一、由被告娄底三优华邦房地产开发有限公司在本判决生效后六十日内为原告蒋爱香所购的西街印象第1栋2008号商品房办理好房屋所有权证和土地使用权证；二、由被告娄底三优华邦房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告蒋爱香逾期办证违约金3508元。如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向权利人支付迟延履行期间的债务利息。三、由被告娄底三优华邦房地产开发有限公司在本判决生效后十日内将所代为收取原告蒋爱香的契税以及物业维修基金按国家规定的标准缴纳至相关税务以及房地产管理部门；四、驳回原告蒋爱香其他的诉讼请求。案件受理费200元，由被告娄底三优华邦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院，同时直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状、上诉期满后七日内仍未预交诉讼费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期限内均未提起上诉或上诉又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行本判决确定的全部义务。拒绝履行的，本判决生效后，权利人可持本判决书向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，自本判决确定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  石 婕审 判 员  戴跃辉人民陪审员  陈 燕二〇一五年一月八日书 记 员  汤志远附：本判决所适用的法律条文---《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。