江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2014）赣民二终字第73号上诉人（原审原告）袁慎，男，汉族，江西省分宜县人。委托代理人邹文节，江西钤阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）中国工商银行股份有限公司分宜支行。住所地：江西省分宜县。委托代理人邹煌海，该支行职员。委托代理人张华，该支行职员。被上诉人（原审被告）分宜县江宜电子有限公司。住所地：江西省分宜县。法定代表人潘外生，该公司董事长。被上诉人（原审被告）潘外生，男，汉族，江西省分宜县人。上诉人袁慎因与被上诉人中国工商银行股份有限公司分宜支行（下称分宜工行）、分宜县江宜电子有限公司（下称江宜公司）、潘外生第三人撤销之诉一案，不服江西省新余市中级人民法院（2014）余民三初字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月28日对本案进行了公开开庭审理。上诉人袁慎及其委托代理人邹文节，被上诉人分宜工行的委托代理人邹煌海、张华到庭参加诉讼。被上诉人江宜公司、潘外生经本院开庭传票法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。一审法院经审理查明以下事实：2010年8月30日，潘外生因资金周转需要向袁慎借款45万元。此后，潘外生没有如期归还借款，袁慎便向潘外生提出购买江宜公司正在兴建位于分宜县城西工业园丹桂路南侧办公楼的部分房屋。2011年2月26日，江宜公司与袁慎签订了一份《购房协议书》，该协议约定：1、江宜公司将新建办公楼三层的一半，约550平方米左右的房产在房屋竣工后以40万元的价格出售给袁慎，但江宜公司不包含办理房产证及土地证等手续；2、袁慎永久购买该房产，但如果袁慎不再需要该处房产时，江宜公司需按照房屋原价和当时实际发生的费用退还给袁慎，并不得有任何异议；3、如果江宜公司在袁慎购买该房屋后，发生质押或将房产转让等事宜，一切经济损失由江宜公司承担。同时，双方还约定袁慎将此前潘外生的借款中的40万元作为购房款，为此，江宜公司于2011年5月4日向袁慎出具了一张厂房款40万元的收款收据。该栋办公楼竣工后，袁慎对其购买的诉争房屋进行了装修，并将该房屋作为其新成立的江西宏亿贸易有限公司办公用房。2012年7月19日，江宜公司对分宜县城西工业园丹桂路南侧办公楼进行了房屋所有权登记，房屋所有权证号为钤房权证分宜字第00154**号，房屋所有权人为江宜公司。2012年9月27日，江宜公司与分宜工行签订了合同编号为2012年（分宜）字0009号小企业借款合同一份，借款金额为500万元。同日，双方又签订了一份合同编号为2012年（分宜）抵字0013号最高额抵押合同，该抵押合同约定江宜公司以其所有和享有的位于分宜县城西工业园丹桂路南侧房屋和相应的土地使用权为500万元借款的本金、利息、罚息等实现抵押权的费用进行担保。2012年9月28日，分宜工行与江宜公司在分宜县房地产交易中心办理了抵押物登记。在办理抵押时，潘外生没有告知分宜工行其与袁慎就诉争房屋签订过购房协议。此后，也没有告知袁慎诉争房屋已被其抵押向分宜工行借款。2012年9月29日至同年10月10日期间，分宜工行向江宜公司发放500万元贷款。2012年10月23日，江宜公司因债务纠纷等原因停产，公司生产经营停止，所有人员均离开公司。2012年11月9日，潘外生因涉嫌非法吸收公众存款犯罪被分宜县公安局羁押至今。分宜工行遂向法院提起诉讼，要求宣布分宜工行与江宜公司之间签订的借款合同立即到期，分宜工行在江宜公司提供的抵押房产、土地使用权拍卖或变卖的价值范围内享有优先受偿权。一审法院审理后，于2013年4月15日作出（2012）余民二初字第00065号民事判决，该判决第二项认定：分宜工行享有对江宜公司所有和享有并办理抵押登记的位于分宜县城西工业园丹桂路南侧的房产证号为钤房权证分宜字第00154**号、0015414号、0015415号、00154**号房屋及土地使用权证号为分城国用（2010）第2362号土地使用权折价或拍卖、变卖的所得价款的优先受偿权。2013年12月16日，一审法院依法委托江西钢城拍卖有限公司对上诉房屋进行了拍卖，买受人新余市易通通讯有限公司以最高价竟得。此后，袁慎认为原案民事判决侵害了其用益物权，遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为：本案属第三人撤销之诉。本案涉及以下争议焦点：一、袁慎是否知道原案审理，为何没有参加诉讼；二、袁慎认为原案民事判决侵害其权益，其何时知道权益受到侵害；三、《购房协议书》是否具有法律效力，该协议是否可以对抗分宜工行行使抵押权。一、关于袁慎是否知道原案审理，为何没有参加诉讼的问题。分宜工行提出袁慎对于潘外生于2012年11月被公安机关羁押后，导致江宜公司停产，且公司资产被法院查封冻结的事实清楚，如果其认为利益受到损害，应当参加原案诉讼。袁慎提出其虽知潘外生被羁押及江宜公司停产的事实，也知道江西省分宜县人民法院曾经去查封江宜公司的办公楼，但他向法院的工作人员说明了其对部分办公楼拥有使用权，后来办公楼由于停水停电，其公司被迫搬出办公楼，之后并不知道法院审理分宜工行与江宜公司借款合同纠纷。一审法院认为，分宜工行及江宜公司、潘外生均没有提供证据证明袁慎知道原案审理，一审法院在审理该案时，也没有通知袁慎参加诉讼。因此，分宜工行的抗辩意见不能成立，可以认定袁慎是不能归责其本人的事由未参加诉讼。二、关于袁慎认为原案民事判决侵害其权益，其何时知道权益受到侵害的问题。分宜工行提出原案判决于2013年4月15日作出，袁慎应当在6个月内即2013年10月15日前提起第三人撤销之诉。袁慎则提出其于一审法院委托拍卖江宜公司房屋之后才知道原案判决，并于2014年1月21日向一审法院提出执行异议，由于提出申请时，原案已经执行完毕，故提起本案诉讼。一审法院认为，分宜工行没有提交证据证明袁慎此前知道原案判决内容，因此，对其抗辩意见不予以采纳，可以认定袁慎于一审法院委托拍卖江宜公司房屋之后才知道原案的判决内容。三、关于《购房协议书》是否具有法律效力，该协议是否可以对抗分宜工行行使抵押权的问题。一审法院认为，该协议系江宜公司和袁慎的真实意思表示，且内容没有违反相关法律、法规的规定，合法有效，江宜公司与袁慎均应履行该协议。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，该协议书虽然名为购房协议，但从该协议的内容来看，江宜公司不为袁慎办理房屋所有权及土地使用权证的变更手续，以及袁慎不再需要办公楼时，可将房屋按原价和当时实际发生的费用退还给江宜公司等。由此可见，在该协议中并不涉及诉争房屋所有权的转移，江宜公司对诉争房屋仍然保留所有权。因此，该协议不符合房屋买卖合同的法律特征，江宜公司与袁慎之间没有形成房屋买卖合同法律关系。根据《中华人民共和国物权法》第四十条规定：所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权，用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。江宜公司在其所有的房屋上设立抵押权向分宜工行贷款时，没有告知分宜工行《购房协议书》的存在，并且江宜公司与分宜工行在房地产交易中心办理了抵押物登记，该抵押权合法有效。因此，《购房协议书》不能对抗分宜工行行使抵押权。综上，一审法院认为，袁慎对其购买的诉争房屋仅享有使用权，不享有所有权，江宜公司以其所有的房屋进行抵押，虽然违反了《购房协议书》的约定，侵害了袁慎的使用权，但袁慎不能以此来对抗分宜工行行使抵押权，原案判决认定江宜公司与分宜工行签订的抵押合同合法有效，并判决分宜工行对江宜公司所有的位于分宜县城西工业园丹桂路南侧的房产享有优先受偿权并无不当，袁慎申请撤销原案判决的诉讼请求于法无据，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四十条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款之规定，一审法院判决：驳回袁慎的诉讼请求。一审案件受理费7300元，由袁慎承担。袁慎的上诉请求为：撤销一审判决，确认上诉人袁慎对涉诉房屋第三层享有约550平方米面积的占有权、使用权。事实与理由如下：一、房屋买卖合同不因是否登记而影响其效力，抵押登记并非必然对抗有效房屋买卖合同，抵押登记并非法律、行政法规强制性的规定，法律、行政法规亦未规定设定抵押一方享有优先受偿权，一审判决认为《购房协议书》不能对抗工行行使抵押权没有法律依据。二、同等保护债权人是为立法的宗旨，上诉人对所购房屋享有合法的占有权。占有并非物权，但具有权利推定、占有保护、占有持续三大功能，是事实物权。上诉人与分宜工行同为江宜公司、潘外生的债权人，分宜工行为借款合同的债权人。债权具有平等的属性，不因标的数额的大小、多寡而区别对待，均应同等保护。上诉人付清了全部购房款，实际占有所购房屋，虽未办理物权登记，但并不违法，亦无过错，属善意取得。如果仅仅因为未办理物权登记，无视上诉人与江宜公司、潘外生合同的效力，从而否认上诉人对所购房屋的占有权、使用权、收益权，是无法体现法律的公平正义。三、（2012）余民二初字第00065号民事判决书排除了上诉人的事实物权，请求撤销判决第二项。一审判决是以牺牲一个合法权益的代价去保护另一个合法权益，这违背了债权同等保护的原则，侵害了上诉人的用益物权。根据物权法的相关规定，上诉人对所购房屋行使了有效的管理，享有当然的占有权、使用权、收益权。上诉人的用益物权依法受保护，一审判决损害了上诉人的权利。综上，行使抵押权并非优先受偿权的前置程序，法律无此规定，管理性的规范亦不能对抗效力性规范。一审判决分宜工行对涉诉房屋优先受偿无法律依据，判决错误。分宜工行庭审中答辩称：1、上诉人提起第三人撤销之诉不符合民诉法相关规定，依法应驳回。一审过程中没有证据证明上诉人是因为不可归责于自己的事由未参加诉讼，一审审判人员询问上诉人时，其明确表示知道涉诉房产已被查封。上诉人明显怠于行使撤销权，未在6个月内提起撤销之诉。一审判决没有任何错误。2、上诉人在一审和上诉状中都自认自己对诉争房产的权利是债权而非物权，购房协议书也不符合房屋买卖合同的基本特征，根据不动产登记的规定，上诉人也没有取得物权。相反，我行的抵押权合法有效，有充分的排他效力。上诉人与被上诉人江宜公司、潘外生的纠纷不影响我行的优先受偿权。请法院驳回上诉人对我行的全部上诉请求。江宜公司、潘外生未到庭，视为放弃相关诉讼权利。各方当事人二审均未提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。本案二审争议的问题是：涉案的《购房协议书》能否对抗分宜工行的抵押权，也即分宜工行对抵押房产是否享有优先受偿权。本院认为：本案已查明的事实表明，潘外生因欠袁慎外债无法归还，袁慎提出购买诉争房屋，《购房协议书》签订时并未实际支付购房款，2011年5月4日江宜公司向袁慎出具的40万元房款收据系之前潘外生对袁慎的欠款，该协议书也是后面补签的。按当时的价格，诉争房产远不止40万元，市价近100万元。本案因欠债导致上诉人袁慎与江宜公司签订了《购房协议书》，而协议书约定的主要内容是，双方同意不办理产权证，袁慎可长期使用，不需要时可按房屋原价和当时实际发生的费用退还给江宜公司，如发生房屋质押或转让他人等事宜，损失由江宜公司承担。故根据协议书签订的背景及约定的内容分析，双方的真实意思表示并不是购买房屋，而是潘外生欠债无法归还，债权人袁慎通过长期占有使用房屋抵债。该协议不具有房屋买卖特征，上诉人袁慎与江宜公司没有形成房屋买卖的法律关系。一审根据本案实际情况认定袁慎与江宜公司之间没有形成房屋买卖合同法律关系是正确的，应予维持。上诉人袁慎认为其系付清了全部购房款，虽未办理物权登记，但对所购房屋享有占有权、使用权、收益权的主张明显与事实不符，依法不能成立。《中华人民共和国物权法》第四十条规定，所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。江宜公司在贷款时依法将其所有的房产抵押给被上诉人分宜工行，并办理抵押登记，该抵押行为符合相关法律规定，合法有效。且在贷款抵押过程中，房屋所有权人江宜公司并未告知分宜工行其与袁慎之间签订了《购房协议书》，分宜工行在房管部门查询到的信息表明，该抵押房产权属并不存在争议。故分宜工行在办理贷款抵押过程中并不存在明显的过错或过失，分宜工行依法对抵押物享有优先受偿权。上诉人袁慎主张以《购房协议书》中的使用权对抗分宜工行的抵押权没有法律依据，对其主张本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人袁慎的上诉请求，没有事实及法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由袁慎负担。本判决为终审判决。审判长  杜玉东审判员  肖玉华审判员  王 冬二〇一五年一月十二日书记员  陈 娟附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决、裁定认定事实不清，裁定撤销原判决发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；……