呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终1138号上诉人（原审被告）：王晶，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：马南，内蒙古典源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司呼和浩特市分公司。负责人：王培，该公司经理。委托诉讼代理人：张建忠，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：段立欣，内蒙古誉昊律师事务所律师。上诉人王晶因与被上诉人内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司呼和浩特市分公司（以下简称太伟呼市分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初7464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王晶及其委托诉讼代理人马南、被上诉人太伟呼市分公司的委托诉讼代理人段立欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王晶上诉请求：撤销原判，改判：一、由王晶向太伟公司呼市分公司支付2016年6月20日至2016年9月19日房屋租金24144元及房屋租金的违约金2172.96元；二、由王晶向太伟呼市分公司支付2016年5月20日至2016年8月19日物业费8943元及物业费迟延履行违约金804.87元；三、驳回太伟呼市分公司的其它诉讼请求。事实及理由：一、一审法院认定租赁合同自2017年11月8日解除错误，事实上自王晶与太伟呼市分公司签订租赁合同起商场就没有正常运营，商场实际上没有运转，并且自2016年2月就处于关闭状态。经过沟通，太伟呼市分公司同意王晶因投入巨大，厨房均为大型设备，设备一时无法搬出，暂时将设备存放在商场，并且不再营业。王晶支付最后一期租金至2016年6月18日。按照双方签订的租赁合同第23.6条约定，双方在事实上于2016年10月19日已经解除合同。同样理由，一审判决认定由王晶向太伟呼市分公司支付物业费也应当按照上述约定于2016年9月19日以后不再支付。一审判决判定王晶向太伟呼市分公司支付采暖费及违约金认定错误，按照王晶与太伟呼市分公司签订的租赁合同第11.1条和第11.6条约定，太伟呼市分公司向王晶收取的采暖费由太伟呼市分公司代相关公用事业部门收取，因此太伟呼市分公司向王晶直接主张没有法律依据。二、一审判决适用法律错误。由于一审判决在以上事实部分认定错误，直接导致适用法律上的错误。第一、判决王晶向太伟呼市分公司支付自2016年6月19日计算至2017年11月18日的房屋租金及延迟履行违约金判决错误。第二、判决王晶向太伟呼市分公司支付自2016年5月19日计算至2017年11月18日的物业费及延迟履行违约金判决错误。第三、判决王晶向太伟呼市分公司支付2015、2016年度采暖费及迟延履行金判决错误。被上诉人太伟呼市分公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、双方签订的租赁合同真实、合法、有效，一直存续，王晶称合同于2016年10月19日解除无事实和法律依据。2017年7月13日，太伟呼市分公司再次通知王晶交纳欠付的费用，王晶亦签字，说明双方的租赁关系仍然存续。2、太伟呼市分公司代收采暖费、物业费符合法律规定，合同有约定应当从约定。太伟呼市分公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令王晶继续履行双方签订的《租赁合同》；2、判令王晶支付太伟呼市分公司房屋租金，自2016年6月19日起按每月8048元计算至实际给付之日，计算至2017年11月8日为136011.2元；3、判令王晶支付房屋租金136011.2元的延迟履行违约金，自2016年9月21日起按每日千分之三计算延迟履行违约金至实际给付之日，计算至2017年11月8日为83658.96元；4、判令王晶支付太伟呼市分公司物业费，自2016年5月19日起按每月2981元计算至实际给付之日，计算至2017年11月8日为53459.27元；5、判令王晶支付太伟呼市分公司物业费50378.9元的延迟履行违约金自2016年8月21日起按每日千分之三计算至实际给付之日，计算至2017年11月8日为35038.68元；6、判令王晶支付2015年至2017年采暖费8872.92元；7、判令王晶支付太伟呼市分公司采暖费的延迟履行违约金，其中2015年应交采暖费2957.64元，延迟履行违约金自2015年10月15日起按每日千分之三计算至实际给付之日；2016年应交采暖费2957.64元，延迟履行违约金自2016年10月15日起按每日千分之三计算至实际给付之日；2017年应交采暖费2957.64元，延迟履行违约金自2017年10月15日起按每日千分之三计算至实际给付之日；以上计算至2017年11月8日为10363.57元；8、判令王晶承担本案受理费。一审法院认定事实：2015年6月1日，太伟呼市分公司与王晶签订《租赁合同》及补充协议，将太伟呼市分公司位于呼和浩特市新华东街85号太伟方恒广场生活天地室内步行街2层05A号商铺出租给王晶，经营"味感面包"。租赁面积为98平方米，经营期限自2015年6月20日至2018年6月19日止，租期为36个月，租金为每月8048元。合同第4.2条约定，租金每三个月交纳一次，于每个交租期最后一个月20日前一次性付清；物业服务费2981元每月，合同第10.1约定每三个月交纳一次，于每个交租期最后一个月20日前一次性付清；合同第11.6条约定，水电燃气等能源费用由出租方代相关部门收取并代缴，其中物业费为每月2981元，采暖费每平方米每月5.03元；合同第23.6条约定，承租方延迟缴纳本合同项下租金、物业费用、能源费及其他费用的，每延迟一日，应当向出租方支付相当于欠费金额千分之三的延迟履行违约金。合同签订后王晶仅支付了部分房屋租金和物业费，至今拖欠房屋租金及物业费和采暖费等费用，太伟呼市分公司多次向王晶发出缴费通知，但王晶均拒绝支付。经与太伟呼市分公司核实，王晶于2017年11月18日搬离商场。一审法院认为，太伟呼市分公司与王晶签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。太伟呼市分公司将商铺出租给王晶，王晶应依照合同约定履行支付房租等费用的义务。王晶已搬离商场，不再经营店铺，双方合同无法继续履行，双方的合同应予解除。王晶支付太伟呼市分公司租金、物业费至2017年11月18日止。由于王晶已经于2017年11月搬离商场，太伟呼市分公司要求王晶支付2017年度供热费的诉讼请求，该院不予支持。合同约定的违约金过高，该院酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率计算。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、王晶支付太伟呼市分公司内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司呼和浩特市分公司房屋租金，自2016年6月19日计算至2017年11月8日为136011.2元，及至2017年11月18日止的租金，按每月8048元计算；二、王晶支付内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司呼和浩特市分公司房屋租金的延迟履行违约金，自2016年9月21日起按中国人民银行同期贷款利率计算，支付至实际给付之日止；三、王晶支付内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司呼和浩特市分公司物业费，自2016年5月19日计算至2017年11月8日为53459.27元，及至2017年11月18日止的物业费，按每月2981元计算；四、王晶支付内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司呼和浩特市分公司物业费的延迟履行违约金自2016年8月21日起按中国人民银行同期贷款利率计算，支付至实际给付之日止；五、王晶支付内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司呼和浩特市分公司2015、2016年度采暖费共计5315.28元；六、王晶支付内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司呼和浩特市分公司2015年度采暖费2957.64元的迟延履行金，从2015年10月15日起按中国人民银行同期贷款利率计算，支付至之实际给付之日止；2016年度采暖费2957.64元的迟延履行金，从2016年10月15日起按中国人民银行同期贷款利率计算，支付至实际给付之日止；七、驳回内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司呼和浩特市分公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3106元，由王晶负担2045元，由太伟呼市分公司负担1061元。二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据。除一审证据外，王晶向本院提交了一组新证据，即2016年2月1日太伟方恒管理公司下发的通知一份。证明由于该商场没有正常的经营和运转，所以决定在2月2日前，所有租户交清费用，如果不交就解除合同，同时自2月2日起商场将停电撤场。撤场就意味着解除合同；太伟呼市分公司向本院提交了一组新证据，包括2016年12月8日缴费通知单2张、2017年6月22日缴费通知单1张；2017年6月22日通知一张；2017年7月13日通知1张；商户通知回执单2张。证明至合同约定的租赁期限届满，王晶不与太伟呼市分公司续签合同，亦不腾退房屋，无理占有、使用房屋至今，应当支付房屋占有使用费。本院组织双方进行了证据交换和质证。太伟呼市分公司对王晶所举新证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。该份通知未加盖太伟呼市分公司的公章，且通知的时间与王晶主张的合同解除时间不同，故该份通知不应适用于本案；王晶对太伟呼市分公司所举新证据中有王晶签字的真实性予以认可，但认为并不知道通知单的内容。不能证明王晶拖欠物业费、租金，反而能证明经营中有几次停电撤场的情况，说明商场营业不正常。对于双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：2016年12月8日及6月22日，太伟呼市分公司多次向王晶发出《商户欠费清缴通知单》，载明王晶欠付的租金及物业费的期限及数额，王晶在《客户通知回执单》上签字。"太伟方恒生活天地"并于2017年6月22日、7月13日向王晶发出通知，通知其及时缴纳租金及物业费，否则将停电处理。本院二审认定的其它事实与一审认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，王晶与太伟呼市分公司签订的《租赁合同》是双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应依约全面履行其合同义务。上述租赁合同中约定了租金及物业费的收费标准、交费方式等，故王晶应该按照合同约定按时足额支付租金和物业费。虽然双方约定的租赁期限尚未届满，但鉴于双方均认可王晶已于2017年11月18日搬离涉案租赁物，故双方的租赁合同已于2017年11月18日终止。因双方均认可王晶仅支付租金至2017年6月18日、支付物业费至2017年5月18日，故一审法院认定王晶应按8048元/月的标准支付2017年6月19日至2017年11月18日的租金、按2981元/月的标准支付2017年5月19日至2017年11月18日物业费符合双方约定，并无不当；但计算至2017年11月8日的租金及物业费数额错误，应予纠正。王晶主张按照涉案租赁合同第23.6条的约定，王晶迟延交付租金及物业费已超过30日，太伟呼市分公司有权解除合同并收取相当于三个月的租金的空置补偿，故太伟呼市分公司仅应收取至2017年9月19日的租金及2017年8月19日的物业费。但是，涉案租赁合同第23.6条约定的系太伟呼市分公司有权单方解除合同的情形，在约定情形出现时，太伟呼市分公司享有决定是否行使合同解除权的权利。现尽管约定情形已经出现，但无证据表明太伟呼市分公司依该约定向王晶发出了解除合同的通知，故本院对王晶的此项主张不予支持。王晶又主张涉案店铺所在的商场未能正常经营，多次通知其停水、停电，但根据王晶所举的通知单，太伟呼市分公司通知停水、停电、撤场等是其采取的敦促租户按时交清租金的手段，符合合同约定，故王晶的此项主张亦不能成立，本院不予支持。关于2015、2016年度的采暖费。涉案租赁合同第11.6条约定由太伟呼市分公司代收取并代缴，该约定并不违反强制性法律规定，故由太伟呼市分公司代为向王晶收取符合约定，王晶主张应由相关部门收取无约定和法定依据，本院不予支持。关于2017年度采暖费，一审法院并未支持，太伟呼市分公司亦未对此问题提出上诉，故不属于本院审理范围，本院不予处理。关于王晶迟延交付租金、物业费及采暖费的延迟履约违约金。双方合同约定按照欠费金额的3‰计算，因王晶请求调整，一审法院按中国人民银行同期贷款利率计算并不无当。但一审判决未予明确计算租金及物业费的延迟履约违约金的基数，应予纠正。此外，因涉案合同约定租金及物业费的支付期限为每三个月交纳一次、于每个交租期最后一个月20日前一次性付清，而王晶搬离涉案商铺的日期早于相应租期的租金交付日期，故本院对于太伟呼市分公司请求计算2017年9月20日之后相应租金的延迟履约违约金的主张不予支持。综上，王晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但存在瑕疵，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初7464号民事判决第五项，即王晶支付内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司呼和浩特市分公司2015、2016年度采暖费共计5315.28元；二、维持呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初7464号民事判决第六项，即王晶支付内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司呼和浩特市分公司2015年度采暖费2957.64元的迟延履行金，从2015年10月15日起按中国人民银行同期贷款利率计算，支付至之实际给付之日止；2016年度采暖费2957.64元的迟延履行金，从2016年10月15日起按中国人民银行同期贷款利率计算，支付至之实际给付之日止；三、维持呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初7464号民事判决第七项，即驳回内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司呼和浩特市分公司的其他诉讼请求；四、变更呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初7464号民事判决第一项为：王晶于本判决生效之日起十日内支付内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司呼和浩特市分公司房屋租金，自2016年6月19日计算至2017年11月8日为134133.3元，及至2017年11月18日止的租金，按每月8048元计算；五、变更呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初7464号民事判决第二项为，王晶于判决生效之日起十日内支付内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司呼和浩特市分公司房屋租金的延迟履行金，自2016年9月21日、2016年12月21日、2017年3月21、2017年6月21日、2017年9月21日分别起算，以24144元为基数，按中国人民银行同期贷款利率分别计算至实际给付之日；六、变更呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初7464号民事判决第三项为，王晶于判决生效之日起十日内支付内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司呼和浩特市分公司物业费，自2016年5月19日计算至2017年11月8日为52664.3元，及至2017年11月18日的物业费，按每月2981元计算；七、变更呼和浩特市新城区新城区人民法院（2017）内0102民初7464号民事判决第四项为，王晶于判决生效之日起十日内支付内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司呼和浩特市分公司物业费的延迟履行违约金，自2016年8月21日、2016年11月21日、2017年2月21日、2017年5月21日、2017年8月21日起分别起算，以8943元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日。如果王晶未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费4090元，由王晶负担。本判决为终审判决。审判长 冯蒙艺审判员 何玉山审判员 王海莹二○一八年七月二十三日书记员 刘亚楠