江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏02民终1961号上诉人（原审原告）：周高达，男，1963年4月5日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：秦晓红，江苏金匮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈福南，男，1961年3月19日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：过建忠，江苏庆源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周祥娣，女，1961年1月10日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：过建忠，江苏庆源律师事务所律师。上诉人周高达因与被上诉人陈福南、周祥娣房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院(2017)苏0214民初8190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周高达上诉请求：撤销原审判决，依法改判无锡市新吴区春潮花园二区220号201室房屋归周高达所有，被上诉人配合办理过户手续；诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1、一审法院在法庭调查环节没有很好行使职权及释明权，查明涉案事实。2、周高达在原审判决后想方设法调取了新证据，周高达认为签订合同当天的取款凭证结合其他证据能够说明周高达已支付12.5万元购房款的事实，二审法院应当采信。陈福南、周祥娣答辩，原审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。周高达向一审法院起诉请求：确认新吴区春潮花园二区220号201室房屋归其所有，陈福南、周祥娣配合其办理过户手续。事实与理由：2004年10月22日，陈福南夫妇与其夫妇在春潮花园二区220号201室签订了房屋买卖协议，房屋总价135000元，当场一次性支付125000元，房屋交接。约定留1万元待政策允许过户后付清。现案涉房屋已可办理过户，但陈福南、周祥娣不同意办理过户，故诉至法院。陈福南、周祥娣共同辩称：周高达拿了钥匙以后一直没有支付转让款，其多次催讨未果。2005年开始其一再求周高达退还房屋以便其再行接受安置房，而周高达已接受联心嘉园增补房两套，不符合受让安置房的条件。如果周高达要买案涉房屋，应当按照市价再行协商。周高达拿到房子后只收房租，不修理房屋，房屋的维修都由其进行，自2004年10月22日起，其共花费维修费15550元。2004年后周高达也多次承诺归还房屋。周高达还多次叫人到其家中吵闹。本案当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，一审法院组织了双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，法院认定事实如下：2004年10月22日，陈福南与周高达签订《买（卖）房协议》1份，约定：陈福南将春潮二区201室220#卖给周高达，周高达付现金135000元，125000元一次性付清，其余1万元办好房产证立即付清给陈福南，陈福南将钥匙、水电费缴费卡等移交给周高达，周高达要保管好证件、协议等，并要管理好房屋；如果5年后，周高达有经济困难，可以将房屋优先卖给陈福南，房屋价格不变（现金135000元），周高达是为老娘安居，也可以出租，但不能卖给第三者，五、六年后办土地证双方协商解决，双方都有义务配合；两证费用由周高达负担。现案涉房屋登记于陈福南、周祥娣名下，登记座落为春潮花园二区220-201。一审诉讼中，经法院释明，周高达未能提供证据证明其已经支付相应购房款。一审法院认为，陈福南、周高达签订的《买（卖）房协议》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的规定，双方应当按照约定履行各自义务。周高达未提供证据证明其已支付购房款，故其无权要求陈福南、周祥娣将房屋过户给其。综上所述，对于周高达的诉讼请求，法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回周高达的诉讼请求。案件受理费5978元，减半收取2989元（此款已由周高达预交），由周高达负担。二审中，经法院询问，双方均认可之前并不认识，只是在房屋中介介绍下认识的。二审中，周高达提交一份银行查询单，上面显示周高达在2004年10月22日取出16万元，后又存入35000元，欲证明周高达当日取出125000元交付给了陈福南。对此，陈福南认为周高达在银行取款的真实性没有异议，但与此款有没有交付陈福南，没有必然联系，陈福南至今没有收到房款。鉴于陈福南拒不承认收到房款，为查明周高达是否又把房款存入银行，或陈福南在收到房款后是否存入银行，法院根据周高达提供的取款银行信息，依法向农行无锡新吴支行作出查询。经银行调取传票影像，发现：1、周高达在2004年5月14日在该行存入16万元，储种为定活两便；2、周高达在2004年10月22日取出16万元；3、周高达在2004年10月22日存入35000元，储种为定活两便；（上述情况与周高达提供的证据相符）4、陈福南在2004年10月22日在该行存入105000元，储种为定活两便；5、陈福南在2004年10月23日取出105000元。根据查询情况，法院让陈福南质证，其代理律师发表质证意见：周高达从银行拿出16万元没有异议，是否交付给陈福南是有疑问的，因为两者之间没有必然联系。陈福南当日存入银行105000元，那个年代陈福南家里经济条件存入10万余元也很正常。法院要求陈福南在一周内说明存入105000元现金的来源，以证明该款项与周高达支付的房款无关，但在法院规定的时间内，陈福南未向法院提供证据证明。上述事实，由开庭笔录、谈话笔录及银行查询等证据在卷佐证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，陈福南与周高达签订的《买（卖）房协议》，系双方真实愿意表示，合法、有效。本案的争议焦点为：周高达有没有按照协议向陈福南支付125000元购房款。本院认为，一、2004年10月22日买卖协议中约定乙方周高达现金125000元一次性付清，余款1万元办好房产证立即付清甲方陈福南。周高达当日从银行取出125000元，具备现金交付的条件。二、陈福南在当日存入105000元。虽然陈福南存入的款项与周高达支付的房款没有必然联系，但是，陈福南有责任说明存入105000元现金的来源，以证明该款项与周高达支付的房款无关，在法院规定的时间内，陈福南未向法院提供证据证明，应承担举证不能的法律后果。三、2004年10月22日至2016年无锡市人民政府出台农民安置房可以买卖的政策，争议房屋一直由周高达占有、使用、收益，而陈福南与周高达只是普通的房屋买卖双方，非亲非故，陈福南在没有取得购房款的情况下，长期让周高达占有、使用、收益，这根本不符合常理。四、陈福南反复陈述自己一直上门催讨房款，还派人去负责房屋维修，证据不足。上述证据构成一个完整的证据链，可以证明周高达2004年10月22日按照协议向陈福南支付了125000元购房款。二审中，周高达提供了新证据，上诉理由成立，一审判决予以改判。综上所述，周高达的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第㈡项的规定，判决如下：一、撤销无锡市新吴区人民法院（2017）苏0214民初8190号民事判决；二、陈福南、周祥娣于本判决书生效之日起十五日内协助周高达将无锡市新吴区春潮花园二区220号201室房屋过户至周高达名下。所有过户产生的费用由周高达承担。三、周高达在取得无锡市新吴区春潮花园二区220号201室房地产证后，即支付陈福南、周祥娣购房款尾款1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5978元，减半收取2989元（此款已由周高达预交），由周高达负担。二审案件5978元（此款已由周高达预交），由陈福南、周祥娣负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 王一川审判员 朱光烁二〇一八年七月二日书记员 蔡为民