广东省河源市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤16民终334号上诉人（原审原告）：刘逸雅，女，住广东省河源市源城区。委托诉讼代理人：何美燕，广东卓献律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海琳，广东卓献律师事务所实习律师上诉人（原审被告）：河源市汇景置业有限公司。住所地河源市市区东城西片区越王大道西面、永祥路北边汇景国际商贸中心****A05-A07。法定代表人：卢沛军。委托诉讼代理人：朱传芳，广东竞方律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹晓羚。上诉人刘逸雅、上诉人河源市汇景置业有限公司（以下简称“汇景置业”）因商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省河源市源城区人民法院（2017）粤1602民初961号民事判决，向本院提起上诉。本院受理，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘逸雅上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判汇景置业按刘逸雅购房总价的10%向刘逸雅支付房屋变更设计违约金96870.8元，每日按购房总款万分之一点五计算逾期交房违约金共54199.2元。2、判令由汇景置业承担本案一、二审诉讼费及相关费用。事实与理由：（一）一审判决对于汇景置业私自变更房屋设计的重大违约行为给刘逸雅所造成的实际损失、可期待利益、二次销售的影响等事实认定不清，没有综合考虑实际情况及市场发展，请求二审法院依法查明并改判。1、刘逸雅通过汇景置业对其房屋进行的“一梯一户电梯独立入户等多项河源首创高标设计”以及“一梯一户、私家庭院、刷卡入户，注解高贵”的宣传购买了汇景置业房屋，但其实际交付给刘逸雅的房屋却是普通的二梯二户、电梯不能独立入户的商品房。一审法院从汇景置业构成要约的宣传广告与实际交付的房屋严重不符的事实上认定汇景置业存在违约行为，并且确认了该违约行为与刘逸雅对商品房的购买及房屋价格的确定有重大的影响(详见一审判决书第5页“本院认为”部分)。一审法院既认可该违约行为带来的重大影响，但却未作出与该重大影响认定相符的判决。2、一审判决片面的认定“一梯一户”的宣传对合同的订立及房屋价格确定的影响仅仅是体现在电梯使用功能上的影响而忽视了一梯一户、私家庭院、刷卡入户、电梯独立入户与二梯二户、电梯不能独立入户、二户共用空间的直接影响和间接影响。首先，一梯一户、电梯刷卡入户、电梯独立入户带来的直接影响便是对电梯使用性能上给刘逸雅带来的直接便利和基本配置；其次，一梯一户、电梯刷卡入户、电梯独立入户带来的直接影响还包括刘逸雅对是否以远远高于市场价格选择购买此处房产意愿和初衷；再者，二梯二户、电梯不能独立入户、二户共用空间带来的间接影响则是有私家入户庭院的功能的丧失、私家独立使用面积的减少、私密空间的缩减等；最后，一梯一户、电梯刷卡入户、电梯独立入户而非二梯二户、电梯不能独立入户、二户共用空间带来的间接影响更是对房屋价值有决定性的影响以及作为刘逸雅确定二次出售该商品房价格的重要因素。3、刘逸雅提供的证据中《2012年第三季度河源市区房地产市场检测报告》证实河源市2012年第三季度时的房屋销售基准为4099元／㎡，而刘逸雅因汇景置业这种“一梯一户，电梯独立入户”的河源首创高标设计的宣传和卖点导致以绝对高于市场价格的7302元／㎡购买该房屋。众所周知，2013年度与汇景中央华府所处地段、小区环境及配套设施、周边的商业及公共设施情况等相类似的雅居乐花园、华达新城、世纪年华花园、鸿大城的房价均为5000元左右。综上，一审法院认定的汇景置业房屋卖点及宣传对刘逸雅购买其房屋影响的事实部分不能仅仅体现在汇景置业的违约行为对电梯使用性能上对刘逸雅的影响，而应当更全面的更透彻的考虑汇景置业的违约行为给刘逸雅带来的影响，包括电梯使用性能上、对刘逸雅房屋现状的影响和房屋价值的减少以及以远远高于市场价格购买房屋、房屋二次销售等可期待利益等多个方面的因素。请求二审法院依法查明案件事实，对于汇景置业重大违约的行为给刘逸雅所造成的损失和影响的事实予以查明，并作出改判。（二）一审判决汇景置业对其变更设计的违约行为仅承担1％的违约责任明显有失公平，由此导致汇景置业通过极低的违约成本却获得了高额的商品房销售利润，既不符合法律规定也不符合常理，请求二审法院依法改判。我国合同立法和司法实践重视违约金制度。刘逸雅认为违约金作为一种违约责任形式，也当然的具备惩罚性、补偿性和政府协调等的性质。1、刘逸雅以高于市场价值70％的价格购买了汇景置业的房屋主要是基于其拥有“一梯一户电梯独立入户等多项河源首创高标设计”“一梯一户、私家庭院、刷卡入户，注解高贵”的宣传，能够实现新都市下的创新生活理念，通俗点讲就是为了拥有自己私人楼层并打开电梯门就是自己家的入户花园，摆脱了入户大门的约束，实现了现代住房的理念，及显示所购房屋的高贵性及与众不同。而如果刘逸雅所购的房屋真的拥有上述汇景置业宣传卖点中的设计房屋，则刘逸雅在二次出售该房屋时，其出售的价格也将远远提高，获得更大的可期待利益。为此，一审法院判决按房屋总价的1％计算违约金违背了其补偿性的基本原则。2、从对社会及司法实践的影响上看，汇景置业通过在房屋销售初期对房屋进行高端宣传，吸引社会公众以高于市场价购买了其与宣传不符的普通房屋。汇景置业因此种宣传平均每套商品房均获得了高于市场价20万元至30万元的额外利润，而一审法院却判决汇景置业仅承担了9687.08元的违约金。而汇景置业即使违约了，却仍然是该案的最大利益获得者，并不能达到违约金惩罚性的目的，也违背了违约金惩罚性的原则和立法初衷，也是极度不公平公正的!且从一定程度上，一审判决也鼓励了房地产行业通过此种违法行为获得高额利润，扰乱了市场经济，不利于社会的稳定。（三）刘逸雅与汇景置业在购房时签订的《广东省商品房买卖合同》明确约定了逾期交房的违约责任及违约金的计算方法，该约定系刘逸雅与汇景置业的真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，应予以支持。针对逾期交房所应该支付的违约金在双方签订的合同编号为2012061355《广东省商品房买卖合同》第九条中有着明确的约定：出卖人逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之1.5的违约金。该约定是双方真实意思的体现，且未违反法律强制性规定，理应受到法律的保护和法院的支持。而一审法院在判决中认为刘逸雅逾期收楼的损失应是不能使用房屋而花费在承租相同或类似房屋上的费用，而片面的以2500元／月的标准计算违约金。首先，该认定违背了双方在《广东省商品房买卖合同》中关于违约金的约定，合同中的违约方应按照合同的约定向守约方支付违约金，而人民法院应仅在违约金过分高于违约造成的损失时，才需要适当调整。其次，刘逸雅在购买案涉房屋时的价格是比当时河源房屋价格甚至附近同类型小区房屋价格高出70%，而一审法院擅自将违约金调整为2500元／月的标准计算，完全忽略了应结合合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、合同目的等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，汇景置业违约在先，且在计算刘逸雅的预期利益时也应该以刘逸雅购买房屋时的价格因素来考量，而不是片面的机械的以当时的租房价格水平来确定违约金。合同法体现公民意思自治的原则，即在不违反法律法规的情况下，公民可以自主签订合同，自由处分自己的权利，而不受国家和他人干预。这是民法的精髓之处，也是合同法的精髓，让人们得以按照自己的意思，自由、自主的与他人签订合同、进行交易、处分自己的权益。《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”综上所述，刘逸雅因汇景置业的违约行为而造成重大的损失，一审法院错误的认清部分案件事实，作出了有失公平的判决实属不当。请二审人民法院依法查明事实后，依法予以改判，以维护法律的严肃性和公正性！汇景置业上诉请求：1、依法撤销(2017)粤1602民初961号民事判决书，改判为驳回刘逸雅的全部诉讼请求；2、上诉费用由刘逸雅承担。事实和理由：（一）刘逸雅请求权已过诉讼时效。刘逸雅自办理收楼手续之日起便应当知道权利是否受损，刘逸雅收楼时间为2014年4月8日，其收楼时对自身权利是否受损具备充分认识条件。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”刘逸雅向一审法院提起诉讼主张权利的时间已超过两年的诉讼时效。（二）原判认定汇景置业存在逾期交房的情形，属于认定事实错误。汇景置业不存在逾期交房的行为。汇景·中央华府于2013年1月29日通过竣工验收，汇景置业于2013年3月15日通过中国邮政（快递编号EE526765129GD）按照双方签订的《商品房买卖合同》指定的收件地址寄送《汇景·中央华府商品房交付使用通知书》，要求刘逸雅于2013年3月28日前来办理商品房交付手续。快递单、通知书及政府部门对竣工验收事实的确认形成了完整的证据链，相互印证，刘逸雅称没收到交付使用通知书的说辞，不符合事实逻辑。一审法院无视汇景置业提交的证据，将刘逸雅因自身的原因未按时收楼的责任归责于汇景置业，显失公平。至于刘逸雅称汇景·中央华府的消防工程于2013年8月23日才验收合格。根据《中华人民共和国消防法》第十一条和第十三条，案涉房屋不属于上述规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，无须进行消防验收才能投入使用。刘逸雅因单方面原因于2014年4月8日才过来办收楼手续，延期交楼的原因不在汇景置业。（三）原判认定事实错误，对是否变更规划设计的举证责任分配错误，加重汇景置业应当承担的举证责任。对于汇景置业“一梯一户”的广告宣传语，属于双方理解上的偏差。“一梯一户”概念只是电梯的使用方式，本案中每栋楼层有两户人家，两户电梯，其在概念上称为“一梯一户”并无不妥。又，依据《民事诉讼法》第六十四条的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”因此，刘逸雅提出规划设计变更的主张，应当提供证据予以证明，否则需要承担举证不能的不利后果。汇景置业对刘逸雅的主张进行辩驳，一审判决却认定汇景置业需要承担证明规划设计不存在变更的举证责任，违反了举证原则。综上，原判漏查本案已过诉讼时效，认定事实错误，恳请人民法院查清案情，正确适用法律，依法支持汇景置业的上诉请求，以维护法律的正确实施，维护汇景置业的合法权益。刘逸雅向一审法院起诉请求：1、判令汇景置业向刘逸雅支付其擅自变更房屋规划、设计的违约金96870.8元（按刘逸雅购房总款10%计）。2、判令汇景置业逾期交房给刘逸雅的违约金54199.2元。3、本案诉讼费由汇景置业承担。一审法院认定事实：关于规划设计是否变更。原告根据被告各种宣传资料中“一梯一户、电梯独立入户、刷卡入户”的表述，结合交付商品房“二梯二户”现状，推定被告在开发销售过程中变更规划设计。被告对此予以否认。一审法院认为，作为开发商，完全有能力且有责任对此予以举证。但诉讼过程中，被告并未对此举示相关证据。据此，一审法院采信原告的主张。关于被告是否逾期交房。原、被告对该问题焦点不一。被告主张已于2013年3月15日书面通知原告收楼。原告则否认收到原告的书面通知，且主张“汇景·中央华府”消防工程于2013年8月23日才验收合格。一审法院认为，举证责任应在被告方。被告不仅应举证已书面通知原告收楼，还应举证“汇景·中央华府”在2013年3月31日前已经验收合格。但被告提供的快递单无邮政部门签收证明，且未对“汇景·中央华府”验收合格时间等举证，原告直至2014年4月8日才签收《汇景·中央华府交付文件及物品确认书》。据此，一审法院采信原告的主张，认定被告逾期交房，逾期交房约9个月（2013年4月1日至2014年4月8日）。被告汇景置业开发销售“汇景·中央华府”项目，各类宣传资料中含“河源市首席豪宅·御城中央，纯大户格局、一梯一户电梯独立入户等多项河源首创高标设计”“一梯一户、私人庭院、刷卡入户，注解高贵”等内容表述。2012年6月29日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》（编号：2012061355,下称“合同”）及《合同补充协议》的附件一、二、三、四。合同约定:买受人购买的商品房为预售房，预售许可证号为河市区预许201149号，买受人购买3栋A单元901房；商品房按套出售，按套内建筑面积132.65平方米计算，单价每平方米7302.74元，总金额968708元；商品房于2013年3月31日前交付，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金；合同第十条约定“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需要变更的，出卖人应当书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在受买人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。”另外，附件四《合同补充协议》第十一条约定“出卖人的销售广告、售楼模型、户型图、样板房以及宣传资料中的所有图片、资料、数据、说明，按照合同法的规定，属于要约邀请，仅供买受人参考，买受人同意双方的权利和义务以本合同及其附件约定为准。未经出卖人书面授权，出卖人雇佣的任何人员所做出的约定不得作为为双方执行依据”。2014年4月8日，原告签收《汇景·中央华府交付文件及物品确认书》、《汇景·中央华府房屋（室内）验收表》。接收的商品房为“二梯二户”设计。2014年12月28日起至本案受理之日，原告及“汇景·中央华府”其他业主多次向开发商提出诉求，主张维权，最终未达成一致处理意见。一审法院认为，原告刘逸雅与被告汇景置业签订的合同及附件，合法、有效，双方应当全面履行。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”原、被告合同附件四第十一条条款，有悖前述司法解释规定，一审法院确认无效。被告宣传资料中关于“一梯一户电梯独立入户”“一梯一户、私家庭院、刷卡入户”等表述，具体、确定，且影响合同的订立及房屋价格的确定，应当视为要约，被告交付的商品房现状与要约不符，不论在开发销售过程中是否变更规划设计，被告的行为均已构成违约。原告请求支付违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。原告作为守约方，有权选择解除合同或要求违约方承担赔偿。被告辩称支付违约金与合同第十条“解除合同”条款不符，一审法院不予采纳。关于原告请求被告按房价款10%赔偿交房与要约不符的违约金。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原、被告合同未对交房不符合要约的违约金数额及计算方法作约定。因双方未就此达成一致处理意见，据此，一审法院综合考虑原告的损失予以确定被告交房不符合要约的违约金。原告遭受的损失主要体现在购买商品房时的定价。无可否认，“一梯一户”概念对于商品房定价，较之“一梯多户”“多梯多户”而言较高，但该概念并非确定商品房价格的唯一因素，除此还应综合考虑商品房所处地段、小区环境及配套设施，周边的商业及公共设施情况等各种因素。因此，原告仅以商品房未达“一梯一户”现状主张房价款10%赔偿，数额过高，一审法院不予支持。综合商品房定价的各种因素，一审法院确定违约金计算方法为总房价1%，即被告应支付968708×1%=9687.08元违约金。被告逾期交房，构成违约，原告请求支付违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条约定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”据此，原告逾期收楼的损失，应是不能使用房屋而花费在承租相同或类似房屋上的费用。对于被告逾期交付的涉案行为，双方合同约定每月应支付违约金约为968708元×0.00015×30≈4359元，明显偏高，一审法院酌情予以调整，被告应支付原告逾期交房违约金2500元/月×9个月=22500元。综上，被告应向原告支付交房不符合要约及逾期交房的违约金共计9687.08元+22500元=32187.08元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第六十条、第一百三十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：被告河源市汇景置业有限公司在判决生效后十日内，支付原告刘逸雅违约金32187.08元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3321元，由原告负担1979元，由被告负担1342元。本院经审理查明，原审查明的事实除认定汇景置业在开发销售过程中变更了规划设计，2013年4月1日至2014年4月8日约9个月，以及“2014年12月28日起至本案受理之日，原告及汇景·中央华府其他业主多次向开发商提出诉求，主张维权，最终未达成一致处理意见”这三部分事实有误外，其他事实均认定清楚，本院予以确认。本院另查明，刘逸雅购买的涉案房屋于2013年1月29日竣工验收，于2013年8月21日通过消防验收。上述事实有刘逸雅于一审提供的《建设工程消防验收意见书》、“消防监督结果公开”信息、汇景置业于一审提供的《商品房屋产权权属证明书》予以证实，足以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点是：1、刘逸雅起诉时是否超过了诉讼时效。2、汇景公司是否存在未按合同约定的房屋户型规划设计交付房屋的行为，应否按刘逸雅购房总款10%向刘逸雅计付擅自变更涉案房屋规划设计的违约金96870.8元。3、汇景公司是否逾期交付房屋，应否向刘逸雅支付逾期交房违约金54199.2元。根据各方当事人的诉辩意见，本院针对争议的焦点作如下分析与认定：关于第一个争议焦点。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定：“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；（三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的；（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。”本案中，汇景置业于2014年4月8日向刘逸雅交付了涉案房屋，至刘逸雅2017年5月8日起诉时，已经超过了二年。刘逸雅为证实其提出过要求，存在诉讼时效中断的情形，于一审提供了刘逸雅授权“杨帆”、“叶秀镰”代为维权的《授权委托书》，“杨帆”签名的《接待笔录》，光盘及内容清单、录音书面材料；于二审提供了河源市源城区居民委员会出具的《关于2015年5月8日下午参与汇景华府中央40名业主维权调解的说明》、《关于拒交停车费管理费的说明及解决问题的意见》、《会议签到表》。经审查，刘逸雅于一审提供的《授权委托书》及《接待笔录》表明“杨帆”、“叶秀镰”亦为与汇景置业发生纠纷的业主之一，与刘逸雅有利害关系，故该两份证据不能作为认定案件事实的依据。刘逸雅于一审提供的光盘及内容清单、录音书面材料等，均不能证实其所主张的事件发生的时间，亦不能证实录音中出现的人物身份等，故本院不予采信。刘逸雅二审提供的河源市源城区东埔街道永安社区居民委员会出具的《关于2015年5月8日下午参与汇景华府中央40名业主维权调解的说明》、《关于拒交停车费管理费的说明及解决问题的意见》、《会议签到表》，可以证明刘逸雅于2015年5月8日向汇景置业提出过要求这一待证事实的存在具有高度可能性，本院认定该事实存在。因此，本案的诉讼时效于2015年5月8日中断，诉讼时效期间于该日重新计算，则至2015年5月7日已满二年，又因2015年5月7日为法定休假日，依《中华人民共和国民法通则》第一百五十四条第三款规定，期间的最后一天是星期日或者其他法定休假日的，以休假日的次日为期间的最后一天，故刘逸雅于2017年5月8日起诉，并未超过二年的诉讼时效。汇景置业提出的诉讼时效抗辩事由不能成立，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”经审查，刘逸雅购买涉案房屋是按套内建筑面积132.65平方米计算，单价为每平方米7302.74元。刘逸雅据此提出其为购买“一梯一户、电梯独立入户”的户型而以远高于市场价值的价格购买了涉案房屋。本院认为，本地房屋买卖按每平方米单价计价时，多按建筑面积而非按套内建筑面积予以计算，而涉案房屋约定的建筑面积为173.32平方米，据此计算，则刘逸雅购买涉案房屋时的每立方米单价约为5589元，与涉案房屋当时的价值大体相符。根据上述分析，汇景公司广告宣传资料中虽然有关于“一梯一户电梯独立入户”、“一梯一户、私家庭院、刷卡入户”等表述，对涉案商品房买卖合同的订立可能存在一定的影响，但因房屋价格与市场价大体相符，故难以认定汇景公司的上述广告宣传内容对合同的订立有重大影响。因此，本院认为汇景置业的广告宣传内容不能视为要约，不能视为涉案商品房买卖合同的内容。另外，刘逸雅主张汇景置业对涉案房屋进行了规划设计上的变更，所提供的证据并不充足，而汇景置业不应对其主张不存在的事实负举证责任，故本院对刘逸雅的该项主张不予采信。本院认定刘逸雅与汇景置业于2012年6月29日签订的《广东省商品房买卖合同》中约定买卖的房屋是按“二梯二户”设计，刘逸雅接收的房屋亦为“二梯二户”设计，故汇景置业并未构成违约。刘逸雅请求汇景公司按刘逸雅购房总款的10%向刘逸雅计付擅自变更涉案房屋规划设计的违约金96870.8元，本院不予支持。关于第三个争议焦点。一审法院于事实查明部分就汇景置业逾期交房的事实予以了认定，本院予以确认，理由如下：汇景置业主张已于2013年3月15日书面通知刘逸雅收楼，刘逸雅则予以否认，故汇景置业对此负有举证责任。汇景置业于一审所提供的快递单上没有收件方的签收信息，其也未提供邮政部门关于收件方已收件的相应记录，故该证据不能证明汇景置业所主张的已于2013年3月15日书面通知刘逸雅收楼的待证事实。根据查明的事实，刘逸雅直至2014年4月8日才签收《汇景·中央华府交付文件及物品确认书》。因此，汇景置业存在逾期交房行为，逾期交房共计十二个月（2013年4月1日至2014年4月8日）。涉案商品房买卖合同就汇景置业逾期交房应按刘逸雅已交付房屋价款的万分之一点五按日支付违约金作出了约定。经审查，双方当事人的该项约定是基于双方的真实意思表示，并不违约法律的强制性规定，本院认定双方当事人应依约履行。另外，汇景公司并未提出违约金约定的标准过高而应予以调整的抗辩，且基于刘逸雅已支付的房屋价款按日万分之一点五，即每月0.45%计付违约金并未明显过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条适用于商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情形，一审法院适用该条属适用法律错误。因此，汇景置业因逾期交房应向刘逸雅支付的违约金，每月为968708元×0.00015×30≈4359元。汇景置业逾期交房共计十二个月，则应付违约金数额应为4359元/月×12个月＝52308元。刘逸雅的请求中超出前述违约金数额的部分，本院不予支持。综上所述，刘逸雅起诉时并未超过诉讼时效，但其请求请求汇景置业按购房总款10%计付擅自变更涉案房屋规划设计的违约金96870.8元依据不足，本院不予以支持。汇景公司存在逾期交房行为，构成了违约，应依合同约定计付逾期交房违约金52308元给刘逸雅。一审判决认定事实部分不清，适用法律部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省河源市源城区人民法院（2017）粤1602民初961号民事判决。二、河源市汇景置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向刘逸雅支付逾期交房违约金52308元。三、驳回刘逸雅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3321元，二审案件受理费3321元，均由河源市汇景置业有限公司负担。刘逸雅预交的二审案件受理费3321元，由本院予以退回。本判决为终审判决。审判长  谢健生审判员  高晓鸣审判员  曾贵芳二〇一八年七月五日书记员  黄秋君