广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书(2014)佛三法乐民初字第527号原告：中技源（佛山）实业有限公司，住所地：广东省佛山市三水区乐平镇横山涡，机构代码：74997959-9。法定代表人：郑徐平，该公司总经理。委托代理人：王跃文，该公司职员。委托代理人：陈伟强，广东深天正律师事务所律师。被告：佛山市南海区姆明食品有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇盐步东秀高村盐秀路2号二楼A25号，机构代码：55730683-2。法定代表人：陈耀钦。被告：广东姆明食品股份有限公司，住所地：广东省佛山市三水区乐平镇横山涡，机构代码：06672725-3。法定代表人：陈清和。两被告的委托代理人：林冬晓，广东华法（三水）律师事务所律师。原告中技源（佛山）实业有限公司诉被告佛山市南海区姆明食品有限公司（以下简称：南海姆明公司）、广东姆明食品股份有限公司（以下简称：广东姆明公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月1日立案受理。依法由审判员翁晓炜任审判长，与代理审判员蒋红梅、周绪阳组成合议庭公开开庭进行了审理。本案开庭时，原、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年10月30日，原、被告签订租赁合同，原告将佛山市三水区乐平镇横山涡中技源（佛山）实业有限公司工业区内的厂房、宿舍、办公室（以下简称：涉案租赁物）出租给被告，面积14526平方米。合同第七条（四）约定如被告拖欠租金未超过30天，则须支付拖欠租金每日1%的利息给予原告。合同第七条（���）约定如被告拖欠租金超过30天，则原告有权解除合同且不退回押金，由被告向原告支付违约金50万元。故起诉请求法院判令：1、解除双方签订的《租赁合同》，被告给付恢复租赁物原状的费用；2、被告向原告支付租金我、水电费、税费及滞纳金1272469.4元；3、被告向原告支付违约金50万元；4、诉讼费由被告承担。原告在诉讼中提供了以下证据：1、建设用地规划许可证报批表一份，土地77.97亩，性质为国有，建筑面积21840平方米，来源为横山涡劳教所国有土地，有三水环保局同意办理的印章，公安消防大队同意按规划用地的印章，证明工业区土地是经过佛山市三水区国土资源局批准用于工业区建设。2、建设工程规划许可证、佛山市建设工程规划许可证报批表、三水区公安消防大队建筑工程消防意见书、建设用地规划许可证各一份，证���原告对涉案土地有合法的使用权，原告出租给被告的宿舍有相应的合法手续，符合国家规定的要求。被告广东姆明公司的注册地址是横山涡工业区，原告公司是由原告投资建设，土地是劳教所的，原告与劳教所有合同关系，原告经横山涡同意出租厂房。3、租赁合同、租赁款对账单、水电费对帐单、税费对帐单各一份，证明租赁情况及两被告欠款情况。被告南海姆明公司辩称：一、答辩人认为本案属于租赁合同纠纷，首先，根据证据规则，中技源公司有举证证明“其对涉案租赁物享有所有权或者合法使用权及租赁权”的义务。在本案中，中技源公司既未提供涉案租赁物的土地证及房产证，也未提供任何证据证明其享有涉案租赁物使用权及租赁权，根本无权提起本案诉讼或要求答辩人缴纳租金。二、在与中技源公司签订本案所涉租赁合同之时，答辩人根本不知道所租赁的厂房及土地原来根本就不属于中技源公司所有，而是横山涡劳教所的。在合同签订后，答辩人投入了大量的人力、物力、财力对租赁物进行了装修，购置、安装了昂贵的生产设备，但随后却从横山涡劳教所工作人员处获悉：涉案租赁物根本不属于中技源公司所有，而是属于横山涡劳教所所有，当初中技源公司承诺成立加工企业，将产品外发给横山涡劳教所的劳教人员加工，每年支付不低于600万元的加工费给横山涡劳教所，因此，横山涡劳教所才会以协议的方式允许中技源公司免费使用该土地，并以横山涡养殖场的名义在土地上兴建厂房、宿舍，但协议中明确约定该土地及土地上兴建的厂房仅用于中技源公司办理加工企业，不得对外转租，否则横山涡劳教所有权随时解除协议收回土地及厂房、宿舍。现中技源公司不仅违反约定将全部厂房、宿舍出租，而且事实上中技源公司已经没有履行将产品外发给横山涡劳教所的劳教人员加工，也没有按约定向横山涡劳教所支付加工费，所以横山涡劳教所随时都会采取法律行动收回土地及厂房、宿舍，届时，所有像答辩人一样的租户都将面临被清退的命运。三、合同签订后，答辩人一直按时缴纳租金、水电费，2014年后之所以一直拒付租金，是由于从横山涡劳教所工作人员处获悉上述情况后，经多次要求，但中技源公司仍拒绝提供租赁物土地证、房产证或者使用协议，致使答辩人对“中技源公司是否享有合法租赁权”，以及“合同能否按租赁合同约定履行至租赁期满”产生极大怀疑，答辩人拒绝支付租金确属无奈之举，答辩人行使的是不安抗辩权，不构成违约。四、答辩人签订租赁合同时对于中技源公司出租厂房所在土地的来源并不清楚，答辩人是基于对厂房十年租赁期间的使用预期，投入了大量的资金对厂房进行了装修，购置、安装了大量的机器、设备、设施、生产线，投资金额达到数千万，因此，答辩人希望中技源公司即便不再经营，都能协助答辩人等租户与横山涡劳教所理顺租赁关系，保证租户可以在剩余的租赁期限能继续按约定使用厂房及所在的土地，但中技源公司一直回避我们租户的诉求，拒绝协商，导致我们数千万的投资岌岌可危。答辩人等租户一直在密切与中技源公司以及横山涡劳教所进行沟通，希望三方理顺租赁关系，答辩人投资了数千万的装修、机器、设备、设施、生产线在租赁厂房，不可能恶意拖欠租金的，只是希望自己的租赁权益得到一个保障。只要中技源公司提供其合法享有租赁物使用权的证明，或者其合法享有租赁物租赁权的证明，答辩人愿意继续履行合同，立即履行交付租金的义务。被告佛山姆明公司在诉讼没有中提供证据。被告广东姆明公司辩称：一、涉案租赁合同并非答辩人签订的，基于合同的相对性，中技源公司主张答辩人承担连带责任没有事实和法律依据。二、答辩人认为本案属于租赁合同纠纷，首先，根据证据规则，中技源公司有举证证明“其对涉案租赁物享有所有权或者合法使用权及租赁权”的义务。在本案中，中技源公司既未提供涉案租赁物的土地证及房产证，也未提供任何证据证明其享有涉案租赁物使用权及租赁权，根本无权提起本案诉讼或要求缴纳租金。三、同意答辩人佛山市南海区姆明食品有限公司的答辩意见。因为租赁物所在的土地不是原告的，厂房建造也不是原告建造，原告请求的水电费、税费等，应当提供证据进行核对。不同意原告的第三项诉讼请求，不同意解除合同。因为答辩人在厂房购置、安装了���量生产设备。被告广东姆明公司在诉讼中没有提供证据。经审理查明，原告提供的证据是原件，与本案有关联性，合法有理，本院对其真实性予以确认。结合原、被告的一致陈述，本院确认以下基本事实：广东省横山涡劳动教养管理所于2003年5月5日将其所有的土地有偿提供给中技源（佛山市三水）工艺制品有限公司建设使用，中技源（佛山市三水）工艺制品有限公司建设了涉案租赁物，中技源（佛山市三水）工艺制品有限公司于2013年12月23日变更为原告中技源（佛山）实业有限公司。2012年10月30日，原告与被告佛山姆明公司签订《租赁合同》，由被告佛山姆明公司租赁原告的厂房、宿舍、办公室，租赁物共计面积14526平方米，租赁期从2013年1月1日至2022年11月30日，每月每平方米租金7元，租金年递增率为2%，每月5日前交纳租金。合同第七条（三）约定：“如乙方（被告）拖欠租金超过30天，则甲方（原告）有权解除合同且不退回押金，同时由乙方向甲方支付违约金50万元。”合同第七条（四）约定：“如乙方拖欠租金未超过30天，则乙方须支付拖欠租金每日1%的利息给予甲方。”被告佛山姆明公司从2014年1月至2014年11月共拖欠原告租金726005元。被告佛山姆明公司从2014年1月至2014年10月共拖欠原告水电费447134.6元。被告佛山姆明公司从2013年5月至2014年10月共拖欠原告应交房租发票税费52536.68元。本院于2014年12月5日向被告佛山姆明公司送达应诉材料。被告广东姆明公司注册登记地为涉案租赁物，其实际使用了租赁物，于2014年11月18日确认欠原告租金、水电费和税费。本院认为，原告对租赁物拥有合法的使用权，本院对其出租租赁物的权益予以保护。原告与被告佛山姆明公司的《租赁合同》，合法有效，双方应按合同条款履行相应义务，被告佛山姆明公司从2014年1月至2014年11月共拖欠原告租金726005元，该违约行为已导致原告的合同目的无法实现，本院于2014年12月5日送达应诉材料给被告，可视为通知解除《租赁合同》，故本院准许原告与被告佛山姆明公司解除《租赁合同》。现被告佛山姆明公司从2014年1月至2014年11月共拖欠原告租金726005元，从2014年1月至2014年10月共拖欠原告水电费447134.6元，从2013年5月至2014年10月共拖欠原告应交房租发票税费52536.68元，本院对原告诉请的租金、水电费、税费均予支持。因被告欠租已超过30天，故双方应适用合同第七条（三）的约定：“如乙方（被告）拖欠租金超过30天，则甲方（原告）有权解除合同且不退回押金，同时由乙方向甲方支付违约金50万元。”故本院对原告诉请的违约金50万元予以支持，对30天内的违约金不予��持。至于水电费和税费的滞纳金，双方无约定，本院酌情支持从起诉之日至本判决确定还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。因被告广东姆明公司注册登记地为涉案租赁物，其也实际使用了租赁物，并于2014年11月18日确认欠原告租金、水电费和税费，故被告广东姆明公司应对上述债务承担连带清偿责任。原告没有提供证据证明租赁物的原状，故对原告诉请被告支付恢复租赁物原状的费用的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告中技源（佛山）实业有限公司与被告佛山市南海区姆明食品有限公司签订的《租赁合同》于2014年12月5日解除；二、被告佛山市南海区姆明食品有限公司、广东姆明食品股份有限公司应于本判决生效之日起十日内连带向原告支付租金726005元、水电费447134.6元及房租发票税费52536.68元，合计1225676.28元；三、被告佛山市南海区姆明食品有限公司、广东姆明食品股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金500000元和水电费、房租发票税费的利息（利息计算如下：以499671.48元为基数，从2014年12月1日起至本判决确定还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20752元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  翁晓炜代理审判员  周绪阳代理审判员  蒋红梅二〇一五年八月十三日书 记 员  李艳菊