福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽09民终921号 上诉人（原审原告）：黄月秀，女，1976年5月25日出生，汉族，住福建省宁德东侨经济技术开发区。 委托诉讼代理人：刘端伟，福建宁鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建中豪房地产开发有限公司，住所地福建省宁德东侨经济技术开发区北湖滨路10号东湖一品售楼部二楼，统一社会信用代码913509016990405319。 法定代表人：肖兰香，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许国荣，男，住浙江省瑞安市，系被上诉人公司员工。 上诉人黄月秀因与被上诉人福建中豪房地产开发有限公司（以下简称“中豪房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院（2018）闽0902民初1959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄月秀上诉请求：撤销原判决，判决支持其一审诉讼请求。事实和理由：1、根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第二条第一项约定：买受人必须在出卖人达到银行放贷条件并在出卖人发出书面通知后规定的时间内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续。第二条第三项约定：买受人应在出卖人发出办理银行按揭手续通知后的3个工作日内按银行贷款规定的条件，向出卖人指定的银行申请住房按揭贷款并提供相应贷款资料，用于付清该商品房剩余部分房款，否则视为逾期付款。本案中因中豪房地产公司不具备银行放贷条件也未向黄月秀发出书面办理银行按揭贷款的通知，再加之中豪房地产公司内部股东矛盾及各种因素导致至今无法办理按揭贷款并无法交房，中豪房地产公司显然违约。2、黄月秀与中豪房地产公司在合同中第六条约定，黄月秀以银行按揭的方式向中豪房地产公司支付剩余70%的总房价款。因此无权要求黄月秀以现金方式支付剩余70%的总房价款。一审法院以合同第八条“买受人(原告)未按合同约定付清全部房款及其他应由买受人支付的款项而买受人尚未支付的，出卖人（被告）有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后7天内，届时出卖人无需另行通知买受人，顺延期限不视为交付逾期；”的约定属歪曲该约定内容。因中豪房地产公司无法办理按揭贷款导致黄月秀无法付清剩余房款，因此黄月秀不存在未按合同约定付清全部购房款的违约行为。3、中豪房地产公司在《商品房买卖合同》约定的2015年12月28日前交房日期时商品房仍处于停工状态，尚未到达合同约定的交付条件，也未施工建设。因此黄月秀在未能确定中豪房地产公司能够按照合同约定履行前，黄月秀有权行使不安抗辩权。4、黄月秀与中豪房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》为格式合同，根据《合同法》第三十九条规定，中豪房地产公司提供格式条款，并没有尽到说明义务，因此该条款无效。 中豪房地产公司辩称：黄月秀与中豪房地产公司双方确实签订了《商品房买卖合同》及附件，黄月秀的抗辩理由是不成立的。合同第八条规定，必须具备按揭款到位才算完成支付交房款义务。黄月秀认为其逾期支付剩余房款是中豪房地产公司导致的，是对合同理解的误解，合同约定无法办理按揭就要用现金来支付。《商品房买卖合同》是统一范本不是格式合同，内容是经双方协商一致填上去的。 黄月秀向一审法院起诉请求：依法判令中豪房地产公司向黄月秀支付逾期交房违约金73000元（自2015年12月29日起至交房之日止，按日万分之二计算，暂计至2017年12月28日）。 一审法院认定的事实：1、2013年11月30日，黄月秀、中豪房地产公司签订合同编号为20131001013的《商品房买卖合同》约定黄月秀向中豪房地产公司购买宁德市华庭路东侧北湖滨路北侧（北湖滨路9号）28幢1005号商品房，总价款1610481元，交房时间为2015年12月28日。黄月秀支付了购房首付款490481元，缴纳契税48314.43元，余款1120000元由黄月秀办理银行按揭贷款支付。目前案涉商品房未交付黄月秀使用，黄月秀也未办理银行揭款贷款； 2、合同第八条交付条件与期限约定：买受人未按合同约定付清全部房款及其他应由买受人支付的款项而买受人尚未支付的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后7天内，届时出卖人无需另行通知买受人，顺延期限不视为交付逾期； 3、合同第九条第1款第（2）项逾期120日交房的违约责任约定：出卖人逾期交房超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金； 4、合同附件六补充协议第二条约定：买受人选择按揭贷款、公积金贷款或组合贷款以及分期付款方式的，买受人已详细了解按揭贷款有关规定及需买受人提交的有关材料和所需缴纳的保险费、抵押监证等相关费用。买受人同意按银行贷款设定的条件，向出卖人指定的银行申请个人住房按揭贷款，用于付清该商品房剩余部分房款。买受人必须在出卖人达到银行放贷条件并在出卖人发出书面通知后规定的时间内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续。如买受人没有在规定的时间去银行办理按揭贷款手续，则出卖人有权要求买受人一次性付清剩余购房款。买受人应在收到出卖人书面通知后10天内到指定地点支付该商品房剩余部分房款，否则视为买受人根本违约，出卖人有权解除合同，并买受人还应按总房款的20%向出卖人支付违约金。买受人应在出卖人发出办理银行按揭手续通知后的3个工作日内按银行贷款规定的条件，向出卖人指定的银行申请住房按揭贷款并提供相应贷款资料，用于付清该商品房剩余部分房款，否则视为逾期付款。 一审法院认为：黄月秀所出示的《商品房买卖合同》(备案合同号20131001013)及补充协议，系原始凭证，证据形式合法，其所记载的内容，双方均无异议，该合同及补充协议系双方的真实意思表示，合法有效，黄月秀与中豪房地产公司应当按照合同全面履行自己的义务。本案系商品房买卖合同纠纷，黄月秀作为买受人，在购得商品房的同时，有支付房价款的义务。中豪房地产公司作为出卖人，在出售商品房的同时，有获得对价款的权利。案涉商品房的交易价格为1610481元，目前黄月秀只向中豪房地产公司支付了购房首付款490481元，缴纳了契税48314.43元，剩余购房款1120000元，虽然双方选择的是银行按揭贷款支付，但毕竟目前银行按揭贷款尚未办理，中豪房地产公司未获得剩余购房款。经法庭释明后，黄月秀表示不愿意选择现金支付剩余购房款。因此，作为出卖人的中豪房地产公司，在未获得对价款的情况下，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条“买受人未按合同约定付清全部房款及其他应由买受人支付的款项而买受人尚未支付的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后7天内，届时出卖人无需另行通知买受人，顺延期限不视为交付逾期”的约定，中豪房地产公司有权拒绝向黄月秀交房。现黄月秀主张双方约定的交房时间为2015年12月28日，中豪房地产公司逾期交房，应支付逾期交房违约金，证据不足，不予支持。 综上所述，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。黄月秀主张中豪房地产公司逾期交付宁德市华庭路东侧北湖滨路北侧（北湖滨路9号）28幢1005号商品房，应支付逾期交房违约金，证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回黄月秀的诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的无争议的事实双方均无异议，本院予以确认。本案争议的焦点：中豪房地产公司是否应当向黄月秀支付逾期交房违约金。对此本院分析认定如下： 黄月秀与中豪房地产公司订立的《商品房买卖合同》(备案合同号20131001013)及补充协议，系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同全面履行自己的义务。黄月秀向中豪房地产公司支付购房款，中豪房地产公司向黄月秀交付房屋是《商品房买卖合同》最主要的内容。案涉商品房的交易价格为1610481元，目前黄月秀只向中豪房地产公司支付了购房首付款490481元，缴纳了契税48314.43元，剩余购房款1120000元，虽然双方选择的是银行按揭贷款支付，但目前银行按揭贷款仍未办理，中豪房地产公司未获得剩余购房款，依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，中豪房地产公司有权拒绝向黄月秀交房。因此在黄月秀未付清全部购房款前其获得房屋的权利无法兑现，其要求逾期交房违约金的前提不存在。另黄月秀主张其未支付剩余购房款主要原因在于中豪房地产公司内部矛盾混乱导致其不具备办理按揭贷款条件且未向其发出办理按揭贷款的书面通知，该主张黄月秀无法提供证据，本院不予支持。中豪房地产公司因其公司原因导致其开发的楼盘至今无法交房，黄月秀有权行使不安抗辩权拒绝支付剩余购房款，但相对地，因其未支付全部购房款，其无权要求中豪房地产公司支付逾期交房违约金。 本院认为，黄月秀与中豪房地产公司应当按照双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议履行合同义务。因黄月秀未付清全部购房款，其主张中豪房地产公司支付逾期交房违约金的依据不足，不予支持。据此，黄月秀的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1625元，由上诉人黄月秀负担。 本判决为终审判决。 审判长  彭祖斌 审判员  林 斌 审判员  孙 雯 二〇一八年七月二十七日 法官助理周荣鑫 书记员黄以琳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……