重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2015)綦法民初字第04530号原告重庆雅捷物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区。法定代表人曾大庆，该公司经理。委托代理人蔡长梅，女，1969年3月15日出生，汉族，该公司员工，住重庆市綦江区。委托代理人冉丽，女，1977年3月1日出生，汉族，该公司员工，住重庆市綦江区。被告肖兰珍，女，1972年11月18日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆雅捷物业管理有限公司（以下简称“雅捷物业公司”）与被告肖兰珍物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月9日立案受理后，依法由审判员陈旭适用简易程序于2015年7月10日公开开庭进行了审理。原告雅捷物业公司的委托代理人蔡长梅、冉丽与被告肖兰珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅捷物业公司诉称，2009年9月22日，原告在接收物业时按《物业管理条例》的相关规定与重庆典汇房地产开发公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告向其开发的重庆市綦江区文龙街道九龙大道68号典汇·越美郡小区（以下简称：越美郡小区）提供物业服务，并收取相关费用，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。被告系该小区3幢24楼6号房的业主，物业面积69.23平方米。原告按照提供物业服务后，被告从2014年1月起未缴纳物业管理费、公共能源费、电梯费、二次供水电费等，故请求法院判令被告支付从2014年1月至2015年5月31日欠缴的前述费用1216.30元及滞纳金993.67元，共计2209.97元。被告肖兰珍辩称，我欠交物业等费用属实，滞纳金不合法。2014年，我发现楼顶在搭建违章建筑，原告未加制止；我的房屋开裂了，原告也没有维修；原告动用我们的大修基金也没有告知我们业主；因我未交物业费用，原告未通知就关闭了我家的自来水。这些就是我不交纳物业费用的原因，什么时候拆除了违章建筑，我什么时候就交纳。经审理查明，被告系越美郡小区3幢24楼6单元业主，房屋面积69.23平方米。2008年11月1日，重庆典汇房地产开发有限公司（以下简称：典汇房地产公司）作为甲方与作为乙方的原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告实施越美郡小区前期物业管理服务事宜，并收取物业服务费用。原告应提供的公共性物业服务内容为：“1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。2、物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤。前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。13、物业费和本合同规定的其他费用的收取。14、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。”物业服务收费：“包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）。”2010年11月4日，原、被告签订《前期物业服务协议》约定：物业服务费按建筑面积计收，公用水电费按建筑面积0.10元/平方米·月计算，如二次加压供水每吨加收1度动力用电的费用；每月5日前缴纳，逾期按每日千分之三收取滞纳金。2010年11月17日，原綦江县发展和改革委员会出台《关于“典汇·越美郡”综合型商住小区物业管理服务收费标准的批复》（綦发改价[2010]92号），该文件规定：“典汇·越美郡”小区高层住宅物管服务费按建筑面积每月每平方米0.57元计收，其中含公共设备设施日常维修养护费0.20元；高层住宅电梯费底层不负担，第二层自愿不乘坐电梯的不负担。第三层及以上按常住人口（连续居住三个月以上）计收，收费标准可在以下两种方法中选择一种。方法一：每月每人平均收取电梯费10元。方法二：在每月每人平均收取电梯费10元的基础上，从第三层起，每增加一层加收0.3元。原告接手越美郡小区物业后，按照合同履行了自己的义务；被告从接房之日起至2013年12月止也按约定支付了缴纳相关费用的义务。2013年5月28日，暴雨造成越美郡3幢17楼4号外墙出现约6平方米瓷砖脱落和部分外墙瓷砖空鼓。同年7月2日，原告以张贴的方式向越美郡小区3幢业主通知：为保证物业的使用安全和正常使用寿命及各位业主和出入行人的安全，要使用房屋专项维修基金及时进行维修，需本幢业主签字同意。同日，越美郡小区所在的重庆市綦江区文龙街道天桥社区居民委员会（以下简称：天桥居委会）在通知上签字：“属实，同意修复。”同年7月8日，原告就该事项向重庆市綦江区文龙街道办事处社区科进行了书面请示。同年7月11日，原告将该处外墙维修的工程范围及总造价向越美郡3幢业主进行了通报，并请业主于同年7月12日前签字确认，天桥居委会也在书面确认表上加盖了印章。3幢多数业主进行了书面确认，原告陈述，因当时未能联系到被告，被告未签字确认。同年7月12日，原告就该事项向重庆市綦江区物业管理所书面请求预先拨付专项维修资金进行维修。同年7月22日，在天桥居委会监督下，原告将该维修工程承包给了重庆市綦江区巨匠装饰工程有限公司。工程完工后，原告向该公司支付了工程款11340.63元。在履行物业服务过程中，原告发现业主张正恒、余正英、罗袖梅等业主在房顶违规搭建，均分别向前述业主发出了《整改通知》，并向綦江规划局、綦江区拆违办等相关部门进行了书面报告、请示，要求予以处理。原、被告双方陈述，上述违章建筑尚未拆除。也因此致该幢避雷设施未完善，原告承诺，违章建筑一旦拆除，避雷设施即可恢复完善。因认为原告未尽到物业服务公司应尽的义务，被告从2014年1月起未再缴纳物业服务费、公共能源费（即公用水电费）、电梯费及二次供水电费等相关费用。审理中，被告对欠交的前述费用及滞纳金金额没有异议。前述事实，有前期物业服务合同、资质证书、前期物业服务协议、文件、通知、通报、请示、证明、确认单、发票、征求意见表、处理报告、明细表及双方当事人陈述等证据记录在案为凭，并经庭审质证和审查，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务。本案中，原告与典汇房地产公司、被告签订的物业服务合同符合法律、法规规定，是合法有效的，对当事人具有法律约束力。原告按约定提供了物业服务后，被告应当按照约定支付物业服务费等相关费用。故本院对原告要求被告支付物业服务费等费用的请求予以支持。双方合同约定，被告逾期交纳相关费用应按千分之三支付滞纳金，故本院对原告要求被告按照约定支付滞纳金的请求予以支持。原、被告双方对欠交费用及滞纳金的数额没有异议，本院予以确认。对于被告辩称原告未制止违章建筑的问题，原告在发现业主有违章建筑的情况下及时进行了制止，发出了书面整改通知，并将情况报告了规划局、拆违办等相关职能部门，其履行了一个物业服务公司应尽的义务，但基于其不具有行政执法职能，违章建筑未予拆除不能归责于原告，故本院对被告以此为由认为原告未履行义务的意见不予采信，对其以此为由拒绝交纳物业服务费等相关费用的主张不予支持。也基于同样的原因，原告未能完善避雷设施也属不得已。关于动用专项维修基金的问题，由于情况紧急，在小区尚未成立业主委员会的情况下，原告征得了多数小区业主同意，向社区居委会及相关行政职能部门进行了汇报，并在社区居委会监督下，以公开透明的方式对被损物业进行维修并支付相关费用，其行为是合法的，故本院对被告以原告没有告知业主就动用专项维修基金的意见不予采信。被告房屋属于其专有物业，不属于原告维修、养护的范围，故本院对被告以原告未对其房屋裂缝予以维修为由拒绝交纳物业服务费等费用的主张不予支持。被告陈述，原告在其未交纳物业服务费的情况下，未予通知就将其自来水关闭，但被告没有证据予以证明，故本院对被告以此为由拒绝交纳物业服务等费用的意见不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条（五）项之规定，判决如下：被告肖兰珍在本判决生效后五日内支付原告重庆雅捷物业管理有限公司2014年1月至2015年5月期间的物业服务费、公共能源费、电梯费及二次供水电费1216.30元及滞纳金993.67元，共计2209.97元。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告肖兰珍负担（原告已预交，被告在履行前述义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  陈旭二〇一五年八月十八日书记员  权军