杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2009）杭下民重字第1号原告钱晓玲。委托代理人俞丹。被告徐卓屹。被告李安琪。两被告共同委托代理人徐关寿。两被告共同委托代理人王云、浙江君策律师事务所律师。被告李根美。被告李马寿。被告李森林。被告李松美。对原告钱晓玲诉被告徐卓屹、李安琪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2008年6月27日做出（2008）下民一初字第1937号民事判决，之后被告徐卓屹、李安琪不服，向杭州市中级人民法院提起上诉，经审查，2008年12月16日杭州市中级人民法院确认该案遗漏了必须共同参加诉讼的当事人，故裁定将案件发回我院重审。就此本院依法另行组成合议庭进行审理，在追加了李根美、李马寿、李森林、李松美为本案被告后，分别于2009年7月24日与9月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人俞丹、被告徐卓屹、李安琪共同委托代理人徐关寿、王云到庭参加诉讼，其余被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告钱晓玲诉称，1997年10月30日李生富与原告签订房屋转让协议一份，将其名下的位于本市青春坊16幢4单元1102室的房屋以67.75万元的价格将转让给原告，签约时原告立即付清房款，李生富也即刻将房屋及产权证交付给原告。嗣后原告对房屋进行了装修并入住至今。此后因工作繁忙双方未能及时办理房产过户手续。2001年3月5日，李生富因车祸意外死亡。被告徐卓屹系李生富之妻，被告李安琪系李生富之女，另一继承人李生富之母叶菊弟于2006年1月死亡，叶菊弟其他四个子女即李根美、李马寿、李森林、李松美为转继承人。在李生富死亡后，原告向徐卓屹要求协助办理上述房产的过户手续遭到拒绝，无奈之下遂提起诉讼。原告认为，原告与李生富系近邻，深知被告家事均由李生富出面的习惯。因此当时签订履行房屋转让协议时，原告深信李生富代表了其夫妻二人的共同意愿，且产权证载明的产权人也只有李生富个人，因此该房屋买卖行为是符合当时房屋交易习惯的，原告对该房屋系善意取得并又已居住至今。被告徐卓屹称对该房屋转让行为并不知情，但就此并未提交有证据，退一步讲，即便如此那也是李生富擅自处分了他与妻子的共有财产而导致房屋转让协议无效的，过错全部在于李生富，对于协议无效给原告造成的损失应由李生富及其继承人承担全部责任。此外，原审房产评估费由原告先行垫付，现评估报告时间已失效，需要重新评估，费用应由被告承担。综上，诉请判令：1、杭州市青春坊16幢4单元1102室房屋转让协议无效，合同无效的全部过错责任由李生富及其继承人即被告承担；2、被告向原告返还杭州市青春坊16幢4单元1102室的购房款677000元；3、被告赔偿原告经济损失（含装修款，具体金额按房屋评估价扣除购房款为准），后经评估确定金额为1150512.5元；4、本案评估费由被告承担；5、本案诉讼费由被告承担。被告徐卓屹、李安琪辩称，所谓的房屋转让协议是原告自行书写的，李生富只有一个签名。实际上李生富与原告之间根本就未达成有房屋买卖协议，原告也无法举证证明自己已经支付了房款，转让协议仅仅是一份孤证。当时原告刚刚从国企离职，是无力支付这笔巨款的，从交易习惯来讲，这么大的款项没有单独由对方出具收款收据也是不正常的。退一步讲，即使李生富与原告之间真的签有房屋转让协议，原告明知李生富和徐卓屹是夫妻关系，在没有得到徐卓屹同意的情况下与李生富一人签订房屋转让协议也是有过错的。原告主动提出合同无效的主张，就说明这笔买卖根本不存在。此外原告主张的增值部分损失是不成立的，房产的增值是不为人控制的，这是物权引起的，并不是债权引起的，实际上直接受损失的是产权人即两被告。原告未经被告同意擅自装修，对其装修不应进行补偿，而且所作的装修历时12年使用也基本耗尽了。综上，被告认为，原告的诉讼请求缺乏依据，要求判令驳回原告的诉讼请求。被告李根美、李马寿、李森林、李松美未作答辩。为证明诉讼请求所依据的事实，原告钱晓玲提交如下证据：1、房屋产权证，欲证明诉争房屋产权原归李生富个人所有，现产权证由原告持有，即李生富已经将房屋产权证移交给原告的事实；2、房屋转让协议、杭州市下城区法院证据收据，欲证明原告于1997年10月经签订并履行协议取得诉争房屋，诉争房屋的所有权应归原告所有；3、民事判决书二份，欲证明：1、房屋转让协议的真实性已经司法鉴定确认，一、二审法院判决认定。2、诉争房屋由原告依法享有居住使用权；4、原告户籍证明，欲证明诉争房屋原告于1997年底居住至今；5、居住证明，欲证明诉争房屋原告于1997年底居住至今；6、房屋装修发票、收据，欲证明诉争房屋原告取得后即进行了装修，原告事实上是诉争房屋的产权人；7、外贸买卖合同（97年初签订），欲证明90年代初原告个人的外贸交易能力，其完全具有经济能力购买诉争房屋；8、营业执照，欲证明原告是大力外贸公司的法定代表人；9、证明，欲证明原告和李生富各自都有自己独立的外贸交易客户；10、评估发票，欲证明评估费用。为证明答辩意见所依据的事实，被告徐卓屹、李安琪提交如下证据：1、户口簿，欲证明两被告为李生富的合法继承人；2、原告户籍证明，欲证明原、被告系多年的邻居关系；3、庭审笔录，欲证明原告与李生富生前有不正当的男女关系，李生富生前与原告共有一个保险箱，双方都有钥匙，也就是原告完全有可能自己取得诉争房屋的产权证；4、房屋所有权证，欲证明诉争房屋目前为止仍登记在李生富名下，现李生富死亡后，诉争房屋的所有权人应为李生富的合法继承人；5、结婚证，欲证明被告徐卓屹与李生富系夫妻关系，系李生富的合法继承人；6、二审判决书，欲证明原告与李生富转让诉争房屋的行为无效；7、证人证言，欲证明原告与李生富未就诉争房屋达成买卖协议，事实上李生富是想将诉争房屋赠送给原告的；8、公证书，证明内容同证据7，同时也证明了1997年原告根本不具备买房一次性付款的经济能力；9、茶叶进出口公司同意钱晓玲提前解除合同的通知，欲证明原告在1996年1月21日才提出辞职，之前都是茶叶公司的职工，因此在1997年不具备一次性支付六十几万元购房款的经济能力。对上述证据，因被告李根美、李马寿、李森林、李松美未到庭应诉，自动放弃了质证的权利。经庭审质证，被告对原告的证据1的真实性无异议，证明对象有异议，对李生富已将产权证移交给原告的事实不予认可。本院认为该证据客观真实，对产权证现由原告持有的事实具有证明力，对其证据效力予以确认。证据2被告对真实性不予认可，认为虽然协议上李生富的签字经过司法鉴定确认是真的，但内容不是双方当事人的真实意思，本院认为对签字是李生富的亲笔的事实被告并无异议，从形式上看签字是表示对内容的认可，被告对协议内容真实性所提出的异议缺乏依据，对该证据的效力本院予以确认。证据3被告对真实性无异议，但认为不能证明原告因此就得到了诉争房屋的合法使用权。本院认为被告关于证明力的异议成立，鉴于该证据系生效的法律文书，对签名真实性的事实具有证明力，与本案纠纷之间存在关联性，故对其证据效力本院予以确认。证据4、5被告对原告从1997年一直居住至今的事实予以认可，但对居住的合法性有异议，本院认为原告提供该组证据的目的是证明她从1997年底居住至今，对此被告亦无异议，本院予以确认。证据6被告认为与本案缺乏关联性，真实性也无法确认，本院认为对房屋进行过装修的事实被告并无异议，而对原告事实上是诉争房屋的产权人的事实该证并无证明力，故对其证据效力本院不予以认定。证据7被告对真实性和关联性提出异议，证据8、9被告认为与本案不具有关联性，本院认为上述三证据均与本案缺乏必然的关联性，对其证据效力不予认定。对证据10被告对真实性无异议，关联性有异议，本院认为该发票与原告诉讼请求具有直接关联性，对其证据效力予以认定。原告对被告的证据1、2无异议，本院予以确认。证据3原告对真实性无异议，证明对象有异议。本院认为该证据不能当然证明诉争房屋的产权证系原告自行取得的，故对其证据效力不予以认定。对于证据4、5原告无异议，本院予以确认。证据6原告对真实性无异议，证明对象有异议，本院认为该证据并不能证明被告的主张。证据7原告认为是证人证言，证人必须到庭。对证据8真实性原告无异议，证明力有异议，认为赵卫平是被公司辞退的，与案件有利害关系，其证言是不可信的。本院认为在证据7与证据8中证人对于诉争房屋转让的情况的说法不尽一致，在仅有证人证言并无其他证据能够印证的情况下，对证据7、8的证据效力本院不予认定。对证据9真实性原告无异议，证明对象有异议。本院认为原告1996年辞职与其有无能力支付诉争房屋房款之间并无必然关联性，对其证据效力不予认定。此外，根据当事人的申请，本院委托评估机构对诉争房屋的价值进行了评估，经评估确认该房屋总价值为1828100元，其中房屋本身价值为1794000元，装修价值为34100元。对评估机构的评估报告及异议答复经质证，原告无异议，被告之前对评估报告提出异议，在评估机构作出异议答复后，对答复意见表示无异议。本院认为评估报告及答复意见对诉争房屋价值及装修价值作出了估价，对此原、被告均无异议，对其证据效力本院予以认定。根据上述有效证据及有关当事人的陈述，本案确认如下事实：坐落于杭州市青春坊16幢4单元1102室、建筑面积126.51平方米的房屋产权原登记于案外人李生富名下，1997年10月28日李生富取得该房屋所有权证。1997年10月30日李生富与原告钱晓玲自行签订协议一份，双方约定：李生富同意将新购置的位于青春坊16幢4单元1102室住房转让给钱晓玲。房款（含房产税）计677587.56元，钱晓玲已于1997年10月30日一次性全额付清，李生富同意在适当时候办理过户手续。上述协议签订后，李生富将房屋交给原告钱晓玲，原告钱在对该房屋进行装修后入住至今，房屋所有权证亦在原告处。被告徐卓屹系李生富之妻，被告李安琪系李生富之女，案外人叶菊弟系李生富的母亲。2001年3月5日李生富因车祸意外死亡，2001年8月徐卓屹、李安琪、叶菊弟向钱晓玲提起诉讼，诉请判令钱晓玲归还上述杭州市青春坊16幢4单元1102室房产（当时李生富的父亲已先于李生富死亡）。后经法院审理认为该房产权属尚存在争议，判决驳回了徐卓屹、李安琪、叶菊弟的诉讼请求。2006年1月叶菊弟死亡，除李生富之外，叶菊弟还生育有李根美、李马寿、李森林、李松美四子女。2007年11月原告钱晓玲向被告徐卓屹、李安琪提起诉讼，要求判决杭州市青春坊16幢4单元1102室房屋归其所有，由被告协助其办理房屋过户手续。后经法院释明后原告变更了诉讼请求。该案审理过程中经评估确定该房屋价值1834000元，装修价值44000元。评估费为6834元。该案收回重新审理过程中，因原房产估价报告有效期满，原告又申请对该处房产重新进行评估，经评估确定该房屋现总价值为1828100元，其中房屋评估值为1794000元，室内装修值为34000元。评估费为6600元。本院认为，对于与李生富就诉争房屋达成转让协议并支付转让款的事实，原告提出有双方签字确认的转让协议，且该协议书能够与诉争房屋实际由原告居住使用、房屋所有权证亦由原告保管的事实相印证，故本院予以确认。被告认为双方实际并未就诉争房屋达成转让协议的意见，缺乏相应依据，本院不予采信。对于诉争房屋，虽然登记于李生富一人名下，但就客观情况来看，原告应当有能力知道该房产系李生富夫妻的共同财产，在此情况下原告仅凭主观臆断而擅自与李生富一人达成房屋转让协议，有失审慎，不符合相关法律对于善意第三人的严格标准，对原告提出的其对该诉争房屋系善意取得的意见本院不予采纳。李生富对于共有财产的处分，未经共有权人许可和事后追认，侵害了共有权人的合法利益，其擅自与原告签订的房屋转让协议无效，对于原告因之而取得的房产原告依法应予返还，被告在取得房产后也应同时返还原告当时所支付的购房款并支付装修残值，对原告该两项请求本院予以支持。原告就诉争房屋支付了购房款并已实际取得房产，在返还诉争房屋后，对于原告而言，购置同样房产所需多支付的房款即为因合同无效而导致的损失，被告认为房产增值不由人为控制，原告所提出的房价损失不成立的意见，理由欠充分。但鉴于在李生富擅自处分共有房产的活动中，原告亦有过错，故对原告提出的要求被告承担全部过错责任，赔偿全部房价差额损失（经评估确定为1794000－677587.56＝1116412.5）的意见，本院不予采纳，综合全案情况，本院酌情确定被告应将房价差额的40％即446565元（（1794000－677587.56）×40％）赔偿给原告。对原告所请求赔偿的其他部分，则不予支持。对于原告所支出的评估费用，依法应由原、被告双方按相关比例承担，对原告诉请全部由被告承担的请求本院不予全部支持。李生富先于叶菊弟死亡，对于诉争房产叶菊弟作为第一顺序继承人依法享有继承权，在叶菊弟死亡后，被告李根美、李马寿、李森林、李松美作为其权利的继受者依法应共同参加诉讼并承担相应权利及义务，四被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，自动放弃了其依法享有的诉讼权利。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款、最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第八十九条之规定，判决如下：一、确认原告钱晓玲与李生富就杭州市青春坊16幢4单元1102室房屋所签订的转让协议无效；二、被告徐卓屹、李安琪、李根美、李马寿、李森林、李松美于本判决生效后十日内返还原告钱晓玲购房款677000元，原告钱晓玲同时将杭州市青春坊16幢4单元1102室房屋腾空归还被告徐卓屹、李安琪、李根美、李马寿、李森林、李松美；三、被告徐卓屹、李安琪、李根美、李马寿、李森林、李松美于本判决生效后十日内赔偿原告钱晓玲损失446565元；四、被告徐卓屹、李安琪、李根美、李马寿、李森林、李松美于本判决生效后十日内赔偿原告钱晓玲装修费34000元；四、驳回原告钱晓玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币21248元，由原告钱晓玲承担7789元，被告徐卓屹、李安琪、李根美、李马寿、李森林、李松美承担13459元。评估费共计13434元，由原告钱晓玲承担4925元，被告徐卓屹、李安琪、李根美、李马寿、李森林、李松美承担8509元（于本判决生效后十日内履行完毕）。原告所预缴的其他诉讼费用予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费21248元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。审 判 长  章幼戎代理审判员  周菁晖人民陪审员  陈国义二〇〇九年九月十六日书 记 员  楼一平