文书内容广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初13880号原告（被反诉人）：杜锦滔，男，1966年9月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：宋歌，广东派力律师事务所律师。被告（反诉人）：佛山市南海区桂城街东二村东约股份合作经济社，住所地：佛山市南海区桂城街道东二村，广东省农村集体经济组织证明书证号：粤农集字第060551005001号。负责人：唐柱灿。委托诉讼代理人：黄震，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟成明，广东通建律师事务所律师。原告杜锦滔与被告佛山市南海区桂城街东二村东约股份合作经济社（以下简称东约经济社）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案后，被告提起反诉，本院决定本诉与反诉合并审理。本案依法适用简易公开审理了本案。原告委托诉讼代理人宋歌，被告负责人唐柱灿，被告委托诉讼代理人黄震，均到庭参加了诉讼。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的《土地租赁合同书》；2.被告向原告返还已缴纳的保证金100000元；3.被告赔偿原告建筑物损失500000元（暂定500000元，最终以法院委托评估鉴定结论的价值的1.5倍为准，见《土地租赁合同书》第七条第2项的约定）和租金损失202464元，并支付以此为本金从起诉日起至实际付清日止按中国人民银行同期贷款利率计付的利息，共702464元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2004年8月1日签订《土地租赁合同书》（以下简称涉讼合同），约定原告向被告租赁位于南海区××东约村民小组土名为水围工业区用地3195平方米的土地（有土地使用权证，以下简称涉讼土地），用于建设厂房经营工厂、商铺，租期自2004年8月1日起至2019年12月30日止共15年，签订后原告在涉讼土地上兴建了厂房等建筑物。2005年被告出具《证明》，同意原告把所有厂房出租；但在2018年，被告却拒绝为原告出具场地使用证明导致原告无法变更用电主体及进行营业执照注册等手续，原告曾于2018年6月4日委托律师向被告发出了一份《律师函》，催告其为原告出具场地使用证明，但被告签收后至今拒绝出具；涉讼合同第六条第7项约定被告有为原告办理营业执照等手续提供该宗土地的有关资料和提供必要协助的义务，现被告拒绝出具场地使用证明的行为已经构成了根本性违约，导致涉讼合同已经无法履行，原告无法正常使用该土地。现原告已经于2018年7月1日前搬离了该场地，并于2018年7月5日向被告发出了律师函要求解除涉讼合同并将该场地移交予被告，自2018年7月1日起不再向被告缴纳租金等费用。根据涉讼合同第七条第2项的约定，被告违约须向原告赔偿建筑物价值的一倍半即1.5倍，最终应以法院委托评估鉴定结论的价值的1.5倍为准。被告拒绝出具场地使用证明已经构成根本性的违约，导致次承租人陈炳福事实上无法使用租赁土地，并拒绝向原告缴纳租金，导致原告又产生了租金损失，被告应返还原告已缴纳的保证金并赔偿租金损失202464元（月租金损失为33744元，陈炳福所租赁的3800平方米中原告占2800平方米，即74%，月租金损失按照月租金45600元的74%计算为33744元，从2018年1月起至2018年6月30日止共计6个月）。被告辩称：涉讼合同只是约定被告配合原告在土地上完成建筑物的协助义务，并没有约定原告在转租或出租的相关义务，自2004年起，原告已经建成了建筑物并使用至今超过10年，被告已完成相关义务。2017年年初原告要求将建筑物出租给案外人作公共体育场所使用，由于原告此前已将主结构横梁拆除，在原告无法提供安全使用证明及可以合法作公共体育场所设施的证明的情况下，被告是有权拒绝出具土地使用证明的。关于原告将建筑物出租给案外人作公共体育场所设施的纠纷，由于建筑物没有产权证、规划许可证，已经被生效判决认定无效，所以被告是否出具相关证明已经没有意义，并不影响原告作为承租人的权利。原告一直使用出租土地进行出租和收益，但原告不能按照合同约定支付租金，已构成违约。原告应按被告反诉请求承担责任。被告向本院提出反诉请求：1.解除被告与原告签订的涉讼合同；2.原告立即向被告归还涉讼土地，地上建筑物无偿归被告所有，并将水电设备变更登记到被告名下；3.原告立即向被告支付拖欠的租金51183.9元及违约金（租金按合同约定5.34元/月/平方米的标准支付至原告返还土地之日止，现从2018年7月1日暂计至2018年9月30日，违约金按拖欠租金每日百分之一计算，被告主张从2018年7月11日起按年利率24%计算至付清时止）；4.被告没收原告的100000元保证金；5.原告立即向被告返还134486.34元税费及利息（利息从起诉之日起计算）；6.本案诉讼费由原告承担。事实与理由：涉讼合同约定：原告承租涉讼土地用于建设厂房经营工厂、商铺；每个季度第一个月的10日前缴交当季租金，其中从2017年1月1日起租金为5.34元/月/平方米；租赁期间未经被告同意原告不得转让及抵押建筑物，如原告需转租的须以书面形式告知被告，且不能预收转租第三方的租金；原告逾期交租超过三个月或存在违反上述情形的，被告有权收回土地使用权、所有地上建筑物及水电设施无偿归被告所有。自2018年7月10日起至今，原告已拖欠被告2018年第三季度51183.9元租金，经催促后仍未支付，根据合同约定，被告有权收回涉讼土地和无偿取得地上建筑物的所有权，有权没收原告交纳的100000元保证金、追讨原告所拖欠的租金，并要求原告及其租户立即撤出涉讼土地及建筑物。涉讼合同第六条第11点约定除土地使用税由被告承担外，其他一切因使用即租赁该土地和建筑物所产生一切税项及费用由原告承担，由于被告已为原告垫付了租赁期间的所产生的租赁税费134486.34元，现被告要求原告返还该款。原告反诉答辩称：一、同意解除涉讼合同，涉讼合同系因符合法定解除条件而解除的。原告承租涉讼土地并投资兴建地上建筑物，就是为了投资和收取租金，双方的意向书和合同均明确约定了原告可以转租给他人，且被告需要配合出具相关的手续和履行必要的协助义务，可见要正常使用涉讼土地及其地上建筑物，出具相应的场地证明或权属证明等材料是被告必不可少的主要义务，然而被告多次拒绝为原告出具该证明，在与次承租人的诉讼中，被告明确表态拒绝出具场地证明，而在原告向其发出律师函催告其出具证明和变更水电后，仍拒绝出具，被告的行为已经构成了根本违约，导致涉讼土地和地上建筑物无法正常使用，故，是被告的违约行为导致合同的解除。被告于2018年7月5日签收了原告的《律师函》（解除租赁合同通知书），根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，涉讼合同于2018年7月5日解除。被告一直拒绝开具场地证明的原因是其要求原告补交税费及修复被告主张的主体钢梁结构，但该两个问题不应与涉讼合同混为一谈，被告应循另外的诉讼或其他途径进行解决，而不应以此为由拒不履行合同，被告的违约行为是毫无依据的。二、原告已经于2018年7月20日将全部厂房钥匙移交予被告，完成了交接，不再使用涉讼土地和厂房，也没有收取过任何人的租金，不应再支付任何的租金及违约金。三、关于合同的保证金，如上所述，是被告的违约行为导致合同解除，被告应向原告返还保证金，并按照涉讼合同第七条第2款的约定向原告赔偿建筑物的折旧价值的一倍半，因此原告申请对地上建筑物做造价鉴定。四、关于租赁税费的问题，被告所主张的134486.34元没有依据；原告未曾要求被告开具发票，也从未收取过被告的发票，对于被告所主张的税费毫不知情；并且合同虽约定了其他税费由被告承担，但自2004年租赁以来，被告一直按期缴付租金，原告从未要求被告支付过任何税费，视为双方以实际行动已经对该条款进行了实质性变更，即税费由被告自行承担；从另一个角度说，即便真的存在税费，被告的该权利主张也已经超过了诉讼时效，不应予支持。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告组织机构信息复印件各1份，证明原、被告的诉讼主体资格。2.《见证书》（附桂城东二东约水围工业区杜锦滔租地面积租金表、桂城区东二东约水围工业区图纸）原件1份。3.南海区桂城街道集体组织收据（电子）（NO：0040342）原件1份。举证2、3，证明原告于2004年8月1日向被告承租涉讼土地，并向被告缴纳了100000元保证金；合同第六条第7项约定被告应向原告提供该宗土地的有关资料及提供必要的协助；第七条第2项约定如原告需要转租的，须以书面形式告知被告。4.《证明》原件1份，证明被告于2005年出具《证明》予原告，同意原告将其所有地上建筑物转租。5.厂房租赁合同书（附桂城东二东约水围工业区陈炳福租厂房面积租金表）原件、陈炳福身份信息复印件各1份，证明原告于2005年4月1日将涉讼土地及自建的地上建筑物全部转租予案外人陈炳福使用。6.2018年6月4日律师函及ems单、物流信息原件各1份，2018年7月5日律师函及ems单、物流信息原件各1份，证明因被告拒绝开具场地证明导致次承租人陈炳福无法使用，后原告收回了地上建筑物并有意再次向外转租，原告于2018年6月4日向被告发出律师函要求为原告出具场地证明，但被告拒绝出具；后原告于2018年7月5日再次向被告发出律师函，通知被告因根本违约而解除涉讼合同，并明确表示不再承租和缴纳租金等费用。该两份律师函均已经被被告签收。7.（2017）粤0605民初1996号《民事判决书》原件1份，证明次承租人因被告无理拒绝出具场地证明的行为导致无法办理相关证照，无法正常使用土地，系被告违约行为在先；被告在该判决书中的抗辩理由是未收到原告的书面转租申请，不清楚转租给其他人，并且认为拆除了所谓的钢结构存在安全隐患，故拒绝出具场地证明，而次承租人陈炳福又转租予他人的情况被告是明确知道的；上述理由均不能构成被告拒绝出具场地证明的正当理由，不能对抗合同约定中提供必要协助的合同义务；完全是被告加价不成，故意制造障碍，不想再继续租给原告的一面之词。8.东约村工业区租赁意向书原件1份，证明在原告向被告租赁土地的磋商过程中，双方在2003年12月17日签订了该意向书，该意向书第16条明确约定被告允许原告将厂房转租给其他方，并提供给厂房使用者领取各种证照的有关手续；原被告签订租赁合同的背景就是被告同意原告进行转租。9.接收条原件1份，证明在2018年5月20日次承租人陈炳福的弟弟代其向原告返还了租赁厂房，双方完成交接。10.照片1张、录音光盘及录音文字，证明在2018年7月20日，原告与杜全均一同来到被告处，与被告社长唐柱灿及其他副社长进行交接，原告将全部厂房钥匙已经交还予被告，但当时被告不肯签订书面的交接手续，原告并没有再继续使用涉讼土地及厂房；并且录音中表示原告与案外人冯富浩早在之前就与被告协调过开具场地证明的事情，不存在被告不知情的情况。11.一人有限责任公司设立登记提交材料规范一份。12.用电变更所需材料：更名过户、村委证明（租赁性质证明）、村委证明（物业权属证明）、客户声明、租赁户声明、用电办理授权委托书、非居民客户变更用电业务受理表、供用电合同（低压）、增值税专用发票开票申请、开具增值税发票需提供资料各1份。13.用水变更所需材料：自来水业务申请表、代缴水费授权书、代扣费/税服务授权书各1份。举证11-13，证明在2018年向被告发出律师函之前，原告想将厂房进行转租，但经过到相关的工商行政部门、自来水公司和供电局详细了解，办理工商营业执照和办理水电变更手续均需要业主方出具相关的证明材料，如办理用电变更，需要业主出具两份《村委证明》（租赁性质证明和物业权属证明），在《非居民客户变更用电业务受理表》上也需要业主的签章；办理工商营业执照则需要村民委员会出具《住所使用证明》；办理自来水变更，需要业主方签章。因此，无论是原告将厂房用于自用还是对外转租，被告不予配合开具相应的证明和办理水电过户，厂房均无法正常使用。因此并非是原告不想使用厂房，而是根本无法使用，系被告违约在先，应承担违约责任。经质证，被告对原告举证1-8的真实性无异议，对举证9-13的真实性有异议。其中：举证2，涉讼合同第六条第7项只是约定被告有义务配合原告办理土地及建筑物的相关手续，并没有约定要配合转租或出租的义务。举证4，被告在2005年前已出具同意原告出租使用的证明，不存在原告主张的配合办理转租的义务。举证6，在该函之前被告从未收到原告要求被告出具场地证明的申请材料，因此也不知道要出具何种证明以及向谁出具证明，且次承租人已经与案外人产生诉讼纠纷并被认定为租赁合同无效，所以如果被告再出具场地证明，已不符合法律规定。举证7，不论是原告再出租还是次承租人再出租，在没有规划许可证的情况下都应认定为无效，进一步证明被告是否出具场地证明已无任何意义，原告不能因此而追究被告任何责任。举证8，意向书是在双方签订涉讼合同前签订的，应按涉讼合同执行；即使意向书提及到需要厂房使用者领取证照的有关手续，也不能违反法律规定。举证9，据被告了解及现场使用情况来看，涉讼土地上的建筑物现在仍由原告及其次承租人黄海生使用，并且产生的2018年9月的水电费都是由之前的次承租人陈炳福所经营的佛山市满盈贸易有限公司进行支付。举证10，从现场播放的录音内容来看，原告已删除其中部分内容，被告的负责人在原告进入办公室后已经第一时间要求原告办理厂房移交手续并填写移交清单表格，但当时原告表示需要与律师核实再签名交还给被告，该录音中缺少了该部分的对话，因此录音是不完整的；录音内容也反映出被告负责人明确提出一定要将水电设备移交后才终止合同，被告无主动接收原告的钥匙，是原告自己将钥匙留下；大概过了二十天左右，被告将该些钥匙交给了黄海生，所以在原告留下钥匙后仍由黄海生继续使用厂房并产生了相应的水电费，擅自交钥匙的行为不能视为将租赁物交还的行为。举证11-13，原告从来没有向被告出示过，工商登记注册需要的材料是明确要求需要房产权证明，而原告在出租土地上建设建筑物后并没有办理产权证，所以不符合办理工商登记的法定要求；水表不是登记在被告名下，按照变更过户的要求，水变更登记并不需要出具土地证明；根据更名过户要求，只是新用户办理时才需要；对于电表变更，因为电表的用户名并不是被告，如果变更也不需要被告出具相关证明，可直接由原告办理。诉讼中，被告举证如下：1.《广东省农村集体经济组织证明书》、粤（2017）佛南不动产权第0174146号不动产权证原件各1份，证明被告的主体资格、被告有权将涉讼土地出租。2.《证明》（杜全均、杜锦滔各1张）复印件各1份，证明因原告、杜全均将涉讼土地及建筑物转租给他人，被告已于2005年为两人开具证明，已完成提供场地使用证明或资料的义务。3.《催促支付租金函》及快递单原件1份，证明原告拖欠2018年第三季度的租金，经被告催促仍不支付租金，根据涉讼合同的约定，被告有权收回土地及没收保证金。4.收据（NO:0269721）复印件1份。5.转款凭证复印件1份。6.佛山市满盈贸易有限公司企业信息打印件1份，缴纳电费收费凭据1份。7.球场及厂房现场照片9张复印件。举证4-7，证明原告至今还使用涉讼土地及建筑物，其转租的厂房及球场在运营，而且杜全均和杜锦滔继续收取其他人的场地订金和缴纳电费。8.厂房现场照片1张（2016年10月14日摄）复印件1份。9.《告知函》2份（杜全均、杜锦滔各1份）原件。举证8、9，证明杜全均和原告将厂房出租给陈炳福，并拆除厂房横梁，却一直未告知被告。杜全均、原告和陈炳福将拆除横梁的厂房出租给冯富浩开办运动场，改变厂房用途已违约，且未经主管部门审批，导致严重安全隐患。10.（2017）粤0605民初1996号民事判决书、（2018）粤06民终6245号民事判决书原件各1份，证明经法院审判，杜全均、原告出租厂房给冯富浩签订的《厂房租赁合同》认定为无效。11.广东省佛山市租赁业发票20张、广东省地方税收通用发票4张、电子发票记账清单4张、南海区桂城街道集体组织收据24张复印件各1份，证明被告已为原告垫付了税费合计134486.34元，根据涉讼合同第六条11点的约定，上述税费由原告承担，故原告应当返还被告134486.34元。经质证，原告对被告举证1-5、9、10的真实性无异议，对举证6-8、11的真实性有异议。其中：举证2，被告同意原告将涉讼土地和地上建筑物进行转租，但提供场地证明的义务并非只是一次性的，因为场地使用人是不断变化的，经营牌照也是经常变更的，不排除需要被告多次出具场地证明的可能性，被告不能仅凭在2005年出具的一份证明即证明其已履行完毕协助义务，被告的协助义务应为只要原告需要办理手续被告均应予以协助。举证3，原告于2018年7月20日已移交了涉讼土地及地上建筑物予被告，原告没有继续使用，不应支付任何的租金。举证4，原告于2018年5月20日从陈炳福手中收回厂房后，原有的租户黄海生还想继续使用厂房，就向原告交纳了近两个月的租金50000元，使用至2018年6月30日。举证5，2018年6月14日有案外人想租赁厂房，向原告提出先支付10000元诚意金，再与被告商量具体事宜，但最终该案外人没有承租厂房。举证6，并非原告使用，原告也没有向任何人收取过任何的租金，原告不清楚具体使用人。举证7、8，原告不清楚何人在使用，原告也没有收取过任何人的租金。举证9，被告一直拒绝开具场地证明的原因是原告不交税费及修复被告认为的主体钢梁结构，但该两个问题不应与涉讼合同混为一谈，被告应循另外的诉讼或其他途径进行解决，而不应以此为由拒不履行合同；钢梁结构是被告单方认为属于主体结构存在安全隐患，但该结论并没有任何的根据，钢梁结构本来是次承租人陈炳福加装后又拆掉的，是可移动的导轨，不属于主体结构，并不存在任何的安全隐患；退一步说，是否影响主体安全问题也需要科学的论证，不能仅凭被告的一厢情愿认定，更不能像被告这样毫无论证的以不开具场地证明为由要挟原告一定要修复，该理由不能构成不履行合同义务的正当理由。举证10，虽然《厂房租赁合同》无效，但不能构成被告拒不开具场地证明的理由，涉讼合同有效，根据约定，原告如果报建或者办理营业执照手续，费用由原告负责，若有关部门不批准基建项目或登记注册，由原告负责，被告不负责，合同继续履行；由此可知，即使厂房无相关报建或产权证，但合同继续履行，被告依然承担出具场地证明的配合义务；判决已反映是被告拒绝开具场地证明的违约行为才导致诉讼，被告因税费和钢梁修复问题而故意拒绝履行合同义务；原告于2018年5月20日收回涉讼土地及厂房后，需要再次对外出租当然有必要再度出具场地证明，而非被告所说是否出具场地证明毫无意义，因为被告拒不出具场地证明的违约行为导致之前的次承租人无法使用，也导致原告无法使用，而原告从2018年1月开始就无收取过陈炳福的任何租金，但却一直有向被告交租，被告的违约行为已经严重损害了原告的利益。举证11，开具给长盈公司的收据和发票均是被告直接开给次承租人陈炳福的，原告不知情，且印证被告是明知并同意转租的；被告所主张的134486.34元没有依据，原告未要求被告开具发票，也从未收取过被告的发票，对于被告主张的税费不知情；且合同虽约定其他税费由被告承担，但自2004年租赁以来，原告一直按期缴付租金，被告从未要求原告支付任何税费，视为双方以实际行动对该条款进行了实质性的变更，即税费由被告自行承担；从另一角度来说，即使真的存在税费，被告的主张也已超过了诉讼时效，不应支持。诉讼中，本院依法调查取证并向双方出示《佛山市政府12345热线受理单》。经质证，原告对本院出示的材料的真实性予以确认，但该回复中所提及的文件是在2018年4月9日才出台的，而冯富浩因不能办理证照早在2017年2月15日就已有诉讼纠纷，该文件出台在后，不能适用于发生在前的情况；该受理单中所涉及的问题仅为办理营业执照是否需要使用场所盖章，而本案中所涉及的除了出具场地使用证明，还有配合变更用电主体，在原告2018年6月4日律师函中已明确向被告主张该要求。根据当时向供电局所获取的所需材料的清单及版本，均要求村委盖章出具两份村委证明；办理工商执照所需材料规范第七条，明确规定办理营业执照依然需要村委会开具住所使用证明，并且结合该受理单中询问人的问题可见，政府文件和相关主体部门的实际操作有出入，相关部门的实操可能会没有遵循文件的规定。被告对本院出示的材料的真实性予以确认，根据回复的处理意见显示，对于游戏游艺公共活动场所，此类公共场所应有产权证明，因此2017年冯富浩承租的场地作篮球馆和羽毛球馆使用，明显是需要有特殊的申报，被告是有权在原告无法处理之前已拆除的钢梁的前提下不出具场地证明，是符合相关规定的；根据处理意见，2018年4月9日以后在没有产权证明的情况下，被告作为村委会一级的机构也不具备出具场地证明的资格，所以原告建设的建筑物在没有产权登记证，也没有规划许可证的前提下，不具备出租的法定资格。经审查，原被告对对方举证无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告举证9、11-13，被告举证6-8、11，到庭相对方有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。2.原告举证10，被告虽有异议但未能举证予以推翻，本院对其真实性予以采信。综合原被告的陈述及本院采信的证据，认定以下事实：涉讼土地位于佛山市南海区桂城街东二社区东约（土名）“水围”华翠南路××地段，面积3195平方米，登记权属人为被告，权利类型为集体建设用地使用权。2003年12月17日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《东约村工业区租赁意向书》，约定：甲方将位于东二村约村民小组土名水围工业区用地西北边租赁给乙方；甲方提供土地租用期内，乙方只有租赁权和使用权，甲方允许乙方将厂房转租给其它方，并提供给乙方使用者领取各种证照的有关手续。2004年8月1日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《土地租赁合同书》（即涉讼合同），约定：乙方租赁涉讼土地用于建设厂房经营工厂、商铺；租赁期限从2004年8月1日至2019年12月30日止，从2017年1月1日起每月租金17061.3元；租金每年分四次缴交，每个季度第一个月的10日前缴交当季租金；在租赁期的第十三年一月一日，乙方应向甲方交纳10万元给甲方作保证金，合同期满后如乙方无违约，由甲方不计息返还给乙方，若乙方违约，则该保证金归甲方所有，并由乙方承担其他违约责任；租赁期间，除土地使用税由甲方承担外，其他一切因使用及租赁该土地和建筑物所产生的一切税项及费用（包括房产税、物业税、堤围税等等所有税费，由乙方承担）；乙方逾期缴交租金的按每日百分之一支付违约金，但拖欠不得超过三个月，否则甲方即终止本合同，收回土地使用权，地上建筑物无条件归甲方所有，甲方并有权向乙方追讨乙方所欠的租金；若乙方毁约，甲方有权收回土地使用权，所有地上建筑物及水电设施全部无偿归甲方。同日，案外人杜全均向被告承租了与涉讼土地相邻的1150平方米土地。后原告及杜全均在上述两土地上兴建了建筑物，并于2005年4月1日将其中3800平方米的厂房出租予案外人陈炳福。2005年，被告出具二份证明，证明杜全均、原告分别租赁其桂城东二村民委员会东约村民小组（土名：水围）平二路西侧1150平方米和3195平方米土地，合同上土地名称与土地使用证相符其地上所有建筑的厂房等，同意杜全均、原告把所有厂房出租。2016年11月23日，陈炳福将其中建筑面积为1250平方米的厂房转租给案外人冯富浩。被告以“杜锦滔”、“佛山市南海区长盈金属加工有限公司”、“杜锦滔杜全均”的名义开具了2004年11月至2016年6月期间的部分租赁业发票，其中2015年1月起的租赁业发票的内容如下：            开票日期              付款方名称              开票项目说明              开票项目金额              原告应交税费                  2015年1月29日              杜锦滔 杜全均              收2015年1-3月份租水围工业区租金              63350.1              3703.36元                  2015年5月19日              杜锦滔 杜全均              收2015年4至6月份租水围工业区租金              63350.1              3703.36元                  2015年8月3日              杜锦滔 杜全均              收2015年7-9月水围工业区租地租金              63350.1              3703.36元                  2015年11月6日              杜锦滔 杜全均              收2015年10至12月份租地租金              63350.1              3703.36元                  2016年1月19日              杜锦滔 杜全均              收2016年1-3月租金              63350.1              3703.36元                  2016年4月26日              杜锦滔 杜全均              收2016年4月至6月份水围工业区租金              63350.1              3703.36元                  合共              22220.16元      2017年1月17日，被告出具《南海区桂城街道集体组织收据（电子）》确认收到原告支付的租地保证金100000元。2017年1月20日，被告分别向原告及杜全均发出《告知函》，载明：根据涉讼合同约定租期内除土地使用税由甲方承担外，其余一切因使用及租赁该土地和建筑物所产生的一切税项及费用由乙方承担，由于上届社长及承租方没有细阅内容而产生误会，导致合作社未能扣除代租用方所支付的税金，租用方应按所发生的税金返还合作社。由于原告及杜全均未经甲方同意，及没有文书函擅自改变经营性质，纯属违约，由于擅自改变经营性质擅自拆除主体钢梁结构，经营公益性文体经营属公共场所，因经营者未办理相关证照手续不能开业经营，故要求停止场内文体经营活动。文体活动要求按原有主钢梁补装维护结构使用安全，恢复结构原样，逾期未恢复，合作社有权无偿终止承租合同。合同约定被告负责支付土地租用税费，其他税费由原告和杜全均开具发票返纳补缴给被告。2017年2月15日，冯富浩因与陈炳福的租赁合同纠纷提起诉讼，并主张佛山市南海区桂城街东二村约股份合作经济社拒绝不出具场地证明，本院经审理后作出（2017）粤0605民初1996号民事判决书，认定：当事人均未能提供租赁的厂房经区一级行政部门批准的规划报建及竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，冯富浩与陈炳福于2016年11月23日签订的二份《厂房出租合同》无效。后冯富浩不服上诉，佛山市中级人民法院经审理后作出（2018）粤06民终6245号民事判决书，判令：驳回上诉，维持原判。2018年5月20日，陈炳福将承租的厂房返还予原告及杜全均，案外人黄海生使用着涉讼土地上的部分厂房。2018年5月25日，原告收取案外人黄海生支付的50000元，并出具《收据》确认：今收到黄海生付桂城东一东约杜锦滔厂房部分押金50000元。2018年6月4日，原告及杜全均向被告发出律师函，称：原告及杜全均并没有要求被告开具任何的税务发票；原告及杜全均需要对厂房进行出租和变更用电的主体，请被告收到本函3天内出具场地使用证明。该函于次日邮寄送达予被告。2018年7月5日，原告及杜全均向被告送达律师函，称：被告拒绝配合原告及杜全均出具场地使用证明，导致无法变更用电主体及进行营业执照注册等手续，被告拒绝出具场地使用证明的行为已构成了根本性违约，导致涉讼合同无法履行，原告及杜全均无法正常使用该土地，现原告及杜全均已搬离该场地，并将该场地移交被告，自2018年7月1日起不再向被告交纳租金等费用。2018年7月20日，原告及杜全均到被告处将涉讼土地上盖建筑物的钥匙（除黄海生使用部分的钥匙）交给被告负责人，并称有人想租，但原告没得赚，村出租还可以，原告出租的话要亏本，租不出去了；被告负责人提出要办理变压器的更名，如果原告不租的，黄海生也要搬走，都办好了才能停止计租，同意先保管着钥匙。后被告将该钥匙交给了案外人黄海生。诉讼中，原告陈述：黄海生并未将钥匙交给原告。2018年9月6日，被告向原告送达《催促支付租金函》，称：原告未支付2018年第三季度的租金，已构成违约；被告从未收到原告移交的场地，亦没有与原告办理过任何交接手续，原告至今仍在使用涉讼土地；原告应尽快支付租金及滞纳金。2018年11月19日，黄海生向本院提交照片并主张其已搬离厂房。诉讼中，被告陈述：黄海生曾拿着已经搬空的照片告知被告其已经搬离，但没有要求被告配合接收场地；被告同意按现状接收涉讼土地。诉讼中，案外人黄海生向本院陈述：黄海生于2016年向陈炳福承租了1300平方米厂房；2018年5月，陈炳福提出要将厂房返还给原告及杜全均，便与黄海生解除租赁关系，黄海生于当月25日向原告支付了50000元租赁押金，因原告觉得黄海生不能把整个厂房都承租下来，故约定先不签订合同；此后，原被告都没有向黄海生主张过交租，黄海生也不知道原被告就租赁场地持何种态度；原告将厂房钥匙交给被告后，黄海生找到人想承租剩余的场地，并到被告处提出想签合同，但被告提出其与原告的租赁关系未解除、被告未接收场地无法出租；此前原告把厂房钥匙交由黄海生保管，并由黄海生出具了收条，但原告取走钥匙交给被告时没有出具收条给黄海生，故后来黄海生要求被告将厂房钥匙返还给黄海生。本院认为：涉讼合同是原被告双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，原被告应依约履行。被告出租土地给原告建造厂房经营，被告对于原告在使用涉讼土地过程中需办理的各项变更登记手续有相应的配合用印义务，从本案现有证据材料反映，被告曾拒绝原告的配合用印请求，被告此举违反了其作为土地出租方的义务，但因原告未能举证证实其有需要被告配合用印的迫切需求、而被告拒绝配合用印确实影响了原告对涉讼土地的利用，故此，被告上述拒绝配合用印的行为属于履行瑕疵，但尚未构成根本违约；原告认为涉讼土地及地上建筑物招租困难、难以获取租金收益，又以被告不配合用印为由单方要求解除合同，是导致《土地租赁合同书》解除的直接原因，故涉讼合同是因原告单方违约解除的。关于涉讼土地的返还。原告将部分厂房出租予黄海生经营使用，至原告移交钥匙给被告时，黄海生仍占有使用着部分厂房，被告亦明确表示不同意按照该状态接收涉讼土地，故涉讼土地返还的日期应以黄海生向本院提交照片主张其已腾空厂房的日期即2018年11月19日为准，本院确认涉讼合同于2018年11月19日解除。原告应支付2018年7月1日至2018年11月19日的租金79050.69元（17061.3元/月×4个月＋17061.3元/月×19天÷30天）予被告，被告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。被告在收取了原告交付的厂房钥匙后将钥匙转交给黄海生，被告未能举证证实其有将该转交钥匙情况告知原告，被告此举一定程度上导致了原告迟延交租，故此，本院对于被告请求原告承担迟延付款违约金的主张不予支持。因被告已按现状接收了涉讼土地，被告第2项反诉请求已得到解决，本院不再予以支持。原告单方违约导致涉讼合同解除，原告应承担相应的违约责任，原告请求被告赔偿建筑物损失、租金损失及相应利息，缺乏依据，本院不予支持。原告申请对涉讼土地上盖建筑物的价值进行评估，已没有必要，本院不予准许。原告单方解除合同，被告存在空租期损失，现被告主张没收原告已支付的保证金，实质上是要原告承担单方解除合同的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，本院酌定原告应赔偿相当于三个月租金的违约金51183.9元（17061.3元/月×3个月）予被告，则被告应返还保证金48816.1元（100000－51183.9）予原告，原被告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。被告主张涉讼土地在租赁期间的租赁业税费由原告承担，符合双方在涉讼合同的约定，本院予以支持，故原告应支付2015年1月至2016年6月租赁业税费22220.16元并从被告提起反诉之日即2018年9月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予被告。至于2014年12月及此前的租赁业税费，因被告将每季度租金单独开具发票，故租赁业税费应单独结算；从本案现有的证据材料反映，被告是在2017年1月20日才向原告提出要求其承担租赁业税费的，被告未能举证证实存在其他导致诉讼时效中止、中断的情形，故被告关于原告支付2014年12月及此前的租赁期间的租赁业税费的主张已超出了人民法院保护权利的两年诉讼期间，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，本院不予支持。涉讼土地上盖建筑物并未办理权属证书，被告作为涉讼土地的登记权属人，可以自行到相关部门办理建筑物内水电设施的更名手续，故对于被告要求原告办理水电设施更名的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认原告（反诉被告）杜锦滔与被告（反诉原告）佛山市南海区桂城街东二村东约股份合作经济社于2004年8月1日签订的《土地租赁合同书》已于2018年11月19日解除；二、原告（反诉被告）杜锦滔已向被告（反诉原告）佛山市南海区桂城街东二村东约股份合作经济社交纳的保证金100000元中的51183.9元归被告（反诉原告）佛山市南海区桂城街东二村东约股份合作经济社所有；三、被告（反诉原告）佛山市南海区桂城街东二村东约股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内返还已收取的保证金100000元中的48816.1元予原告（反诉被告）杜锦滔；四、原告（反诉被告）杜锦滔应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金79050.69元予被告（反诉原告）佛山市南海区桂城街东二村东约股份合作经济社；五、原告（反诉被告）杜锦滔应于本判决发生法律效力之日起十日内支付22220.16元及以此为本金从2018年9月21日起至实际清偿日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息予被告（反诉原告）佛山市南海区桂城街东二村东约股份合作经济社；六、驳回原告（反诉被告）杜锦滔的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）佛山市南海区桂城街东二村东约股份合作经济社的其他反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10824.64元，减半收取5412.32元（原告已预交），反诉受理费2792.53元（被告已预交），由原告负担6577.32元，被告负担1627.53元。经比对，原告负担的1165元（6577.32－5412.32）应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予被告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇一九年六月六日书记员  钟 丹