浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终3926号 上诉人（原审原告）：陈冬仙，女，1971年2月18日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：崔克海，北京泰维律师事务所律师。 被上诉人：钟方池，男，1968年10月11日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：王建华，浙江辰杰律师事务所律师。 上诉人陈冬仙因与被上诉人钟方池确认合同有效纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初15635民事判决，向本院提出上诉，本院于2018年5月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 陈冬仙原系余杭街道沈家店社区（原沈家店村7组）村民。1996年，陈冬仙根据当时余杭区政府有关政策文件的规定，交纳相关费用后落户小城镇，户籍迁入闲林集镇，并办理了农转非，后陈冬仙一直居住生活在闲林集镇。2007年5月，陈冬仙经家庭共有房屋析产，分得位于××村××组××房××楼××房屋（集体土地建设用地使用权登记人户主陈水清，即陈冬仙父亲，共三间二层楼房）。同年7月，该房屋因西溪山庄房地产建设项目需要被拆迁征用。 钟方池也系沈家店村**村民，其农村宅基地房屋被拆迁后，于2007年12月，经审批在沈家店村新农居点建造占地面积75平方米房屋一幢（现地址为沈家店农居点西区11号）。2013年12月12日，陈冬仙与钟方池签订房屋转让协议一份，约定钟方池将上述房屋转让给陈冬仙，价款98万元；钟方池必须在5天内腾空房屋交付陈冬仙，陈冬仙同时付清房屋转让款。2015年8月26日，陈冬仙与钟方池又签订补充协议一份，其中第一条约定：钟方池确认已经在2013年12月收到协议约定的购房款98万元，至此与陈冬仙房款两讫，双方再无纠葛；第四条约定：如钟方池违约或有其他行为导致陈冬仙无法实现房屋所有权的，视为钟方池违约，应全额返还购房款，并按每月购房款的2%承担违约金；第五条约定：如因任何原因导致购房合同无效的，该购房款视作借款，利息自款项交付日起按月息2分计算，陈冬仙有权随时要求还款。补充协议签订当天，陈冬仙还增加支付给钟方池房屋装修补偿款15万元。房屋转让协议签订后，钟方池于2014年期间将房屋钥匙移交给陈冬仙，但陈冬仙未居住，房屋长期空置。2016年7月，钟方池乘房屋闲置擅自搬回该房屋居住，一直至今。 另查明，根据2007年7月30日核发的沈家店股份经济合作社股权证记载，陈冬仙在户主为母亲钟阿留户内享有自1983年至1996年期间“农龄股”股份3.556，但不享受每人5.93的“人口股”股份。 陈冬仙于2017年9月11日向法院提起诉讼，请求判决确认陈冬仙与钟方池双方签订的房屋转让协议及补充协议合法有效。 原审法院认为，本案陈冬仙与钟方池间转让的房屋属农村宅基地性质，而农村宅基地是农村村民基于所在集体经济组织成员身份而享有的权利，与享有者特定的身份相联系，具有福利性质和社会保障功能，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。对此，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“宅基地、自留地、自留山属于农民集体所有”；第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”；另外，《国土资源部关于印发的通知》（国土资发【2004】234号）和国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）等政府文件也多次强调：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，，农村住宅用地只能分配给本村村民，镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”。本案中，陈冬仙自1996年落户小城镇后，户籍关系一直保留在闲林街道集镇，并在闲林街道集镇居住生活，其在沈家店股份经济合作社的股权也是其在落户小城镇之前形成，故在案涉房屋转让协议签订时，，应当认定陈冬仙系城镇居民，非沈家店村集体经济组织成员。陈冬仙作为城镇居民在农村购置农民住宅为法律、政策所禁止。因此，虽然房屋转让事项系当事人双方的真实意思表示，但因违反了有关法律、法规的强制性规定而应认定为无效。就案涉房屋转让协议及补充协议的具体内容来说，仅补充协议第五条为合同无效后责任承担方面的约定，该约定系当事人双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应当认定为有效；而其余内容均是基于有效房屋转让为前提下的权利义务约定，现房屋转让认定为无效，故该约定内容也应无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈冬仙与钟方池于2015年8月26日签订的补充协议第五条内容合法有效。二、驳回陈冬仙的其他诉讼请求。案件受理费80元，由陈冬仙负担。 宣判后，陈冬仙不服，向本院提出上诉称：原审法院认定案件事实和适用法律均存在根本错误。一、案涉房屋实际上是国有土地上的房屋，并非宅基地房屋，原审法院不依法给予认定明显是故意认定案件事实根本错误。沈家店村早已实现了撤村建居，早已转为沈家店社区。根据《中华人民共和国土地管理法事实条例》第二条：“下列土地属于全面所有即国家所有：（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地。”所以既然陈冬仙居住的村早已撤村建居，，村民全部转为城镇居民，以根据法律规定，事实上本案所涉房屋所在地块早已是国有土地，陈冬仙购买的案涉房屋早已属于国有土地上的房屋，原宅基地的性质已经发生根本转变，根本不是宅基地房屋，原审法院将案涉房屋认定为宅基地性质房屋明显是故意认定案件事实根本错误。二、陈冬仙购买的案涉房屋并非陈冬仙原有的农村宅基地房屋，实际上钟方池原农村宅基地房屋早已被拆，陈冬仙购买的房屋系钟方池的拆迁安置房屋，且案涉房屋根本不存在宅基地证书，原审法院将案涉房屋判定为宅基地性质的房屋明显系认定案件事实根本错误。三、陈冬仙购买的钟方池的案涉拆迁安置房屋经过沈家店社区居委会这一集体组织同意，陈冬仙的房屋被拆除后，其安置问题一直未能妥善解决，沈家店社区居委会承诺给予陈冬仙安置一套公寓楼，后因没有兑现，才又共同协商确定购买钟方池的房屋给予陈冬仙进行安置。原审法院不依法给予认定明显是认定案件事实根本错误。四、案涉房屋转让协议及补充协议系陈冬仙与钟方池的真实意思表示，且支付合理对价，根本不存在合同无效情形，从尊重历史、照顾现实出发，依法应当确认有效，但是原审法院不依法确认案涉转让协议及补充协议有效，反而作出驳回陈冬仙诉讼请求的判决，实属适用法律根本错误。综上，原审法院作出的判决认定案件事实和适用法律存在根本错误，请求撤销原判，依法改判陈冬仙与钟方池签订的房屋转让协议及补充协议合法有效并由钟方池承担本案诉讼费用。 被上诉人钟方池辩称：一、根据当时的余杭区撤村建居的一个有关政策，人均耕地面积在0.2亩以下，人均耕地面积0.2亩以上，已完成了股份制改革的，可以申报撤村建居。经依法批准，户口可以转化为城镇户口。但有个前提，剩余的集体所有土地，经依法征收为国有土地后，国有土地所有权归国家。并不是陈冬仙在一审诉状所说的土地全部已经转为国有土地了。这个规定，包括浙江省杭州市余杭区对撤村建居土地处理都有明确规定，必须是剩余的，所有的土地征收为国有土地，国有土地所有权才归国家。而本案并不是上诉所说的这个事实。二、该拆迁安置房屋当时在审批土地的性质仍然为农村集体宅基地的性质，同时也说明了沈家店村撤村建居的时候，并不是剩余的所有土地全部征收国有，也变国家所有，三、陈冬仙所诉，经社区居委会组织同意，或确认也好，与本案无关。退一步讲，实际上也违反了法律的相关规定，为什么这样讲，因为根据国家土管部门，包括国家土地管理局明确规定小城镇户口是不能购买农村宅基地的房屋，何况根据陈冬仙包括钟方池的所在的村，虽然是同一个村，但不是同一个组，一个是七组，一个是十一组，沈家店村是三级集体所有制，也就是七组有自己的集体组织。所以退一步讲，陈冬仙是农村户口，也不能购买七组，土地所有权的性质决定了不能购买。四、协议系真实意思，但是真实意思不能违背法律的规定，实际上本案的一审已作出了明确的认定。所以原审不管是程序、认定事实，包括适用法律都是正确的，请求驳回上诉，维持原判。 上诉人陈冬仙和被上诉人钟方池在二审期间均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，损害社会公共利益的合同和违反法律、行政法规强制性规定的合同均为无效合同。《中华人民共和国民法通则》第六条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。基于农村土地所有权性质、农村宅基地使用权对于农民的福利保障性质及农村土地房屋的“房地一体”原则，《中华人民共和国土地管理法》、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》均明令禁止城镇户口人员到农村购买房屋。本案中，陈冬仙自1996年落户小城镇后，户籍关系一直保留在闲林街道集镇，并在闲林街道集镇居住生活，其在沈家店股份经济合作社的股权也是其在落户小城镇之前形成，在2013年12月12日陈冬仙与钟方池签订《房屋转让协议》时，，陈冬仙系城镇居民，非沈家店村集体经济组织成员。陈冬仙作为城镇居民在农村购置农民住宅为法律、政策所禁止。陈冬仙认为案涉房屋并非宅基地房屋，但陈冬仙既未提交证据证明，也不能推翻2007年12月3日钟方池申请建房的余杭区私人原基翻建用地呈报表。故陈冬仙与钟方池签订《房屋转让协议》虽系双方当事人真实意思的表示，但因违反了有关法律、法规的强制性规定而被原审法院认定为无效并无不当。陈冬仙的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由陈冬仙负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  徐 丹 审判员  毕克来 二〇一八年七月三十日 书记员  周 杨