浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2009）浙温民终字第1087号上诉人（原审原告、原审反诉原告）：陈剑生。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：中国农业银行温州市中山支行。法定代表人：金安。委托代理人：徐海锋。委托代理人：胡宏。上诉人陈剑生与被上诉人中国农业银行温州市中山支行房屋租赁合同纠纷一案，温州市鹿城区人民法院于2009年7月7日作出（2009）温鹿民初字第764号民事判决，上诉人陈剑生对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，2001年3月份开始，原告一直将坐落于市区蝉街商厦一层10－03号营业房租给被告使用，被告为此于2004年3月11日向原告交付了押金10000元，被告也已付清了2007年3月8日前的所有租金。2007年3月8日，原、被告就上述房屋租赁事宜再次协商一致，并签订了《房屋租赁协议书》一份。协议书中主要约定：租赁期限为一年，即自2007年3月8日起至2008年3月7日止；税后年租金为人民币128000元，一年一付，先付后用，税金由被告代缴；被告在租赁期内终止租赁，应提前三个月通知原告；如到期不再续租，东、西、北三向格栅墙由被告在移交前保证恢复原状，费用由被告负担；上述合同押金人民币10000元由原告保留，待协议履行完毕后返还被告。协议签订后，被告按约支付了一年租金128000元。租赁期限届满后，被告在租赁房屋内继续营业。因考虑到银行网点规划、可能无法继续使用上述租赁房屋，被告未与原告续签租赁协议，但于2008年3月18日向原告支付了自2008年3月8日起至9月7日止的税后租金64000元，原告对此予以领受，且未提出异议。2008年9月19日，被告收到原告邮寄的要求确定终止租赁日期的信函后，被告于2008年10月19日从上述租赁房屋搬出，但因无法联系原告，故没有与原告办理交接手续。2008年11月16日，原告又向被告邮寄要求确定终止租赁日期的信函，并注明联系方式。被告于2008年11月17日通过特快专递向原告提交书面的终止租赁通知，告知租赁房屋已于2008年11月20日前与被告指定的联系人结算至2008年10月31日止的租金19000元，并提示原告退还押金10000元。因原告没有来与被告结算，被告于2008年12月10日再次通过特快专递向原告提交书面的领取租赁租金通知，重复告知租赁房屋已腾空，提示租金结算日放宽至2008年11月30日，租金共计29667元。而原告却于2009年1月10日发函给被告，表示不同意被告解除租赁合同并将租金结算至2008年11月30日的意见。2009年2月4日，被告又通过特快专递向原告发函，要求一起到中立的法律咨询机构咨询解决纠纷，于是原告就向法院提起诉讼。本案在审理中，原、被告就租赁房屋恢复原状问题进行了协议，原告于2009年4月13日向被告提出要求恢复原状的位置，并作出了具体提示。事后，被告按照原告要求对租赁房屋进行整改。2009年4月27日，被告完成了上述整改工作，并将租赁房屋的两把钥匙交还给原告，原告同意才收回了钥匙。原判认为，原、被告间签订的房屋租赁协议书，内容形式合法，意思表示真实，依法认定有效，双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告已履行了交付房屋的义务，被告也按约支付了租金，原合同的债务已履行完毕。合同期限届满后，双方未办理续订手续，但被告继续占有、使用租赁物，并支付了此后半年的租金，原告对此无异议，故原租赁协议书继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。原告两次向被告邮寄了要求确定终止租赁日期的信函，被告收到原告的第一封信函后已于2008年10月19日腾空房屋，被告在收到原告第二封信函后于2008年11月17日通过特快专递向原告提交了书面的终止租赁通知，告知租赁房屋已搬迁，并要求原告于2008年11月20日前与被告结算租金和退还押金。因此，被告在原告的要求下向原告发出终止租赁的通知，视为向原告提出解除合同的请求，该请求没有违反法律的规定，应予支持，本案原、被告间的租赁合同关系已于2008年11月17日解除。故反诉原告（被告）要求确认双方的租赁合同关系已依法解除的反诉请求，予以支持。原告认为双方的租赁合同至今未解除的意见，与事实不符，不予采纳。合同解除后，原告应当返还租赁房屋，且返还的租赁房屋应当符合按照约定或者租赁房屋的性质使用后的状态。本案被告不及时按约定返还租赁房屋的，应当承担违约责任，即要向原告支付逾期返还租赁房屋的租金或赔偿相应的租金损失。另外，原告也应当采取适当措施防止损失的扩大，合同解除后，被告已多次发函要求原告前来结算和领取租金，并告知房屋已腾空和恢复原状，但原告就是不积极配合，其既不去结算租金也不去办理相关交接手续，直至2009年4月13日，原告才向被告提出房屋整改的要求，并于4月27日很快就办理好交接手续。显然本案原告没有采取积极措施致使租金的损失扩大，其不得就扩大的损失要求赔偿。因此，认为双方应在合同解除后的三个月内办理房屋交接手续（结算租金）较合情合理，即本案租金从2008年9月8日起算至2009年2月17日止，共计5个月多10天，被告应付的租金为128000／12×（5＋10／30）＝56885元。原告主张的租金为64000元，没有事实依据，对超出部分不予支持。被告认为本案租金算至2008年11月30日的意见，没有依据，不予采纳。租赁期限为不定期后，支付租金的期限视为没有约定，被告可以在交付房屋时支付租金，被告在房屋交付前并未逾期支付租金，因此，原告要求被告赔偿从2008年3月8日起至2009年3月7日止的经济损失7380元的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。是否已缴纳租赁税，不属于民事案件解决的范围，实际上被告已提供了2008年4月8日的完税证，故原告要求被告提供代缴税金的完税凭证的诉讼请求，也不予支持。协议书中已约定，押金待协议履行完毕后返还，因此，在被告支付租金时，原告也应将押金返还给被告，故被告（反诉原告）要求反诉被告（原告）返还押金10000元的反诉请求，合法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决：一、被告（反诉原告）中国农业银行温州市中山支行于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陈剑生租金人民币56885元；二、原告（反诉被告）陈剑生于判决生效之日其十日内返还被告（反诉原告）中国农业银行温州市中山支行押金人民币10000元（可以直接从上述租金中抵扣）；三、驳回原告（反诉被告）陈剑生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1585元，由原告（反诉被告）陈剑生负担363元，被告（反诉原告）中国农业银行温州市中山支行负担1222元；反诉案件受理费人民币50元，由原告（反诉被告）陈剑生负担。一审宣判后，陈剑生不服，向本院提起上诉称，1、一审判决对双方当事人之间的租赁关系解除时间认定错误。被上诉人虽于2008年11月17日第一次书面向上诉人发出“终止租赁通知”，上诉人于2008年11月20日签收，但2008年11月20日至2009年3月31日，被上诉人仍持续占有、使用租赁物向全市范围内广而告之举办“农行个贷利率大幅优惠大酬宾”促贷活动。金融促贷结束后，被上诉人才对租赁物进行恢复原状，直至2009年4月27日，租赁物改造仍不符合合同约定，尚未恢复原状，故当天移交不成功，双方未签署租赁物验收交接单。据此要求二审法院改判被上诉人抓紧履行“恢复原状”的合同义务；依租赁物占有、使用的实际日期（包括其改造、整改期间）按日追加租金。2、一审判决认为租赁期限为不定期后，支付租金的期限视为没有约定，缺乏法律依据。原租赁合同对租金价格和支付方式作了约定，租赁期限转为不定期后，当事人并未对原约定租金价格及支付方式作出任何变更，仍应以原租赁合同对租金支付方式的约定支付租金，否则有违租金价格和支付方式之间的对应关系。请求改判被上诉人承担逾期付款的违约责任，按日追加赔偿金额。3、一审判决认为被上诉人是否已经缴纳租赁税，不属于民事案件解决范围，一审法院该不作为不利于国家税收征收的管理。请求改判被上诉人依法开具2001年以来连续九年的代扣、代收税款凭证，切实捍卫法律尊严。综上，请求二审法院撤销原判，在查清事实的基础上依法改判。被上诉人中国农业银行温州市中山支行答辩称，1、关于租赁物恢复原状问题，被上诉人在对租赁物恢复原状时所进行的改造与修改均是经过上诉人同意的。2、双方的租赁合同于2008年3月份到期后，并未续订书面合同，被上诉人缴纳了半年的租金，上诉人予以受领并默认继续租赁，双方的租赁关系转为不定期租赁。3、关于完税凭证，被上诉人已按相关规定代缴税金。一审时已向上诉人提交完税凭证，上诉人不予受领。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均无新的证据提供。本院审查了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院认为，双方当事人于2007年3月8日签订的为期一年的《房屋租赁协议书》到期后，没有续签书面合同，但被上诉人继续使用租赁房屋，并于2008年3月18日向上诉人支付半年的租金，上诉人予以领受并无异议，据此，根据合同法第二百三十六条之规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。上诉人于2008年9月19日、2008年11月16日两次向被上诉人邮寄了要求确定终止租赁日期的信函后，上诉人于2008年11月20日收到被上诉人于2008年11月17日通过特快专递向被上诉人提交书面的终止租赁通知，根据合同法第二百三十二条之规定，双方的租赁关系依法解除。合同解除后，双方当事人应积极、及时地办理交接手续，一审法院确定三个月的时间给双方当事人办理交接手续，合情合理，本院予以支持。但上诉人在收到被上诉人向其发出终止租赁通知，并在被上诉人多次发函告知房屋已腾空、要求其前来结算和领取租金的情况下，没有及时、积极地与被上诉人办理交接手续，由此导致的扩大损失，即2009年2月17日之后的租金损失，被上诉人不应承担赔偿责任。在2008年3月7之前，被上诉人不存在迟延支付租金的行为；在2008年3月7日之后双方的租赁关系转为不定期后，被上诉人于2008年3月18日向上诉人支付了半年的租金，上诉人予以领受且未提出异议，据此可视为上诉人对被上诉人租金支付时间和方式予以认可，故其主张被上诉人承担逾期付款的违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因租赁物现已出租给他人，故上诉人请求被上诉人对租赁物恢复原状已无实际意义。另，被上诉人已于二审当庭向上诉人提供了完税凭证。综上，上诉人的上诉理由与请求均不成立，本院不予采纳与支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费162元，由上诉人陈剑生负担。本判决为终审判决。审 判 长  邹挺骞审 判 员  马永利代理审判员  郑文平二〇〇九年十一月二日代书 记员  林 英