江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)常民终字第1156号上诉人（原审原告）廖伟。委托代理人苏怀斌，江苏阳湖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）钟楼区新闸吉得信特超市加盟店（系个体工商户），住所地江苏省常州市钟楼区飞龙西路***号（新闸综合市场内）。经营者周吉得。委托代理人曹卫国，江苏正气浩然律师事务所律师。上诉人廖伟与被上诉人钟楼区新闸吉得信特超市加盟店（以下简称超市加盟店）房屋租赁合同纠纷一案，因廖伟不服常州市钟楼区人民法院（2014）钟民初字第3043号民事判决，向本院提起上诉。本院受理本案以后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审情况：廖伟诉称，2014年11月17日，超市加盟店委托其负责人潘修丰与廖伟签订了店铺租赁合同，合同约定租期为2014年12月1日至2019年11月30日，年租金7万元，租赁场所为新闸农贸市场三楼，包括三楼的营业场所、仓库、员工宿舍、卫生间、三楼楼道等场所，用于家具经营。合同签订后，廖伟要对三楼进行清理、装修，但超市加盟店有大量物质存放在三楼，廖伟多次要求超市加盟店搬离其存放的物资，但超市加盟店以种种理由推脱，不履行交付三楼营业场所的合同义务，超市加盟店的行为已构成严重违约，并给廖伟经济造成巨大损失，依法应当承担违约责任。超市加盟店与廖伟签订商铺租赁合同时存在欺诈。超市加盟店在与廖伟签订商铺租赁合同时，隐瞒了商铺的真实情况，超市加盟店既没有提供租赁商铺合法的产权证明，也未提供经营场所的租赁合同，超市加盟店只向廖伟告知该商铺系租赁所得，后经廖伟了解，该商铺于2012年10月18日就租赁给承租人卢某。超市加盟店的行为已构成严重欺诈。综上，廖伟为维护自己的合法权益，现向法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方之间签订的商铺租赁合同；2、超市加盟店返还商铺租金70000元并承担租金利息（以人民银行贷款利率计）；3、超市加盟店赔偿廖伟经济损失30000元（按每天利润3000元暂计算10天，具体计算至合同解除时止）；4、诉讼费由超市加盟店承担。超市加盟店辩称，廖伟诉状中陈述的事实与客观事实不符。廖伟是看到超市加盟店招租广告才来洽谈签订租赁合同。在商谈之前，双方的人员到三楼的租赁场所看过，超市加盟店当时对廖伟讲明了三楼租赁给廖伟经营的面积仅为900个平方米左右，整个三楼的建筑面积是1700多个平方米。超市加盟店保留卫生间、仓库、职工宿舍，卫生间廖伟租赁后也可以共同使用。合同签订后，因为超市加盟店仅仅支付了房屋租金，没有支付履约保证金，是廖伟没有来接收承租的房屋。双方在电话交涉和函件交涉过程中也反复说明了承租面积与履约保证金的情况。综上，廖伟指责超市加盟店欺诈毫无事实根据，合同签订后真正违约的是廖伟方，因此，请求驳回廖伟的所有诉讼请求。原审经审理查明，超市加盟店经营者为周吉得。2014年11月17日，超市加盟店工作人员潘修丰以超市加盟店的名义与廖伟签订店铺租赁合同，合同约定廖伟租赁新闸农贸市场三楼，经营品种为家具，租期为五年，2014年12月1日至2019年11月30日止。第一年租金为70000元，并于签署之日起付清。以后租金每年递增6%。合同第四条第三款规定合同一经签署，廖伟应缴纳20000元履约保证金。合同签订后，廖伟当日向超市加盟店缴纳租金70000元，但未支付履约保证金20000元。双方在履行合同中发生争议。因协商未果，廖伟诉至法院，要求判如所请。原审另查明，常州市钟楼区飞龙西路188号房屋产权人为周某。2012年10月18日，周吉得合伙人卢珍敏与周某签订商铺租赁协议，租期为2013年1月1日至2022年12月31日，租赁面积约为2900平方米，承租大楼二、三层。合同签订后，卢珍敏与周吉得使用房屋第二层以及第三层部分面积共同经营超市加盟店，并以周吉得名义领取超市加盟店个体工商户营业执照，第三层主体部分对外出租。审理中，原审法院现场勘查，经查房屋第三层由二部分组成,中间有铁门相隔。房屋北部约300平方米，设有通道、卫生间、职工宿舍、仓库、厨房等，供超市加盟店员工使用。房屋南部为整个三层主体部分，约为900平方米左右，房屋地面堆放廖伟部分物品。在整个大楼西侧外立面竖立招租广告，广告书写“三楼招租，面积900M2”等字样。原审法院认为，本案争议焦点:1、廖伟承租面积是否包括卫生间、职工宿舍、仓库、厨房；2、超市加盟店是否按约交付租赁房屋。关于第1点，双方签订的店铺租赁合同，虽未明确卫生间、职工宿舍、仓库、厨房归属，但从超市加盟店经营超市加盟店正常需要考虑，卫生间、职工宿舍、仓库、厨房均为必要附属设施，从常识讲更不会转租他人，且超市加盟店在广告要约中也写明900平方米。因此，法院认为，廖伟承租面积不应包括卫生间、职工宿舍、仓库、厨房等，仅为三楼主体部分约900平方米，故廖伟诉请理由与双方合同约定不符。关于第2点，法院认为，房屋三楼主体部分超市加盟店存放少量物品，可随时搬走，对廖伟接受房屋、进场装修并无实质性妨碍，因此超市加盟店在合同履行中并无违反合同约定的行为。综上，原审法院认为，双方签订的店铺租赁合同，合法有效，具有法律约束力，双方均应按约履行。本案中廖伟未提供充分证据予以证明其主张成立，其诉讼请求，因证据不足，法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决驳回廖伟的诉讼请求。上诉人廖伟不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，无视合同中租赁面积的明确约定。（一）上诉人与被上诉人在合同中明确约定房屋租赁面积为“新闸超市三楼”，通常理解就是三楼全部面积，包括营业面积及相关配套面积。（二）原审认为“生活设施一般不会出租”没有依据。从经营家具的行业特点来看，除了经营场所还需要仓库、员工宿舍、卫生间等相关配套设施，从现场情况来看，仓库、宿舍、洗手间所在区域不仅是三楼营业场所的配套设施而且是三楼营业场所的唯一通道，如果该区域不出租，经营场所无法使用，更无法开展营业。营业场所与配套设施同时出租是很正常的。原审无视该常识，片面强调被上诉人对生活设施的使用，而置上诉人家具行业特点及经营场所现状、常理于不顾，偏向被上诉人。（三）广告是一般要约，不能代替合同，合同的约定明确具体，也是双方当事人真实意思表示和权利义务的集中体现，对双方当事人具有约束力。（四）从现场以及上诉人提供的照片证据来看，经营场所仍存放大量物资没有清理，严重影响了上诉人对租赁物的使用，虽经上诉人多次函告、电话通知，被上诉人仍置之不理。这一违约行为已构成根本违约，上诉人完全有理由依法解除合同，原审法院对此未予支持错误。二、本案审理程序存在瑕疵。本案开庭当天上诉人不知道陪审员徐文龙来自新闸街道，本案诉争租赁物位于新闸农贸市场内，新闸街道是其直接的管理者，陪审员徐文龙本应自行回避，但其参与了本案审理，且当庭作出判决。综上，请求：1、撤销原判，改判支持上诉人的全部诉请；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人超市加盟店未作书面答辩，庭审中口头答辩称：原审中法院到现场进行了查看，就面积问题已经向上诉人进行了释明，上诉人认为原审事实不清的理由不能成立。本案一审中由简易程序转为普通程序向双方当事人出具了转换程序的材料，且在2015年4月14日开庭时告知了陪审员产生的方式，且告知了权利义务。上诉人仅仅是主观猜测陪审员与本案有关，但没有说明陪审员按照民诉法存在应当回避的事项。被上诉人认为原审查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持。二审中，上诉人廖伟向本院陈述：签订合同时我到现场去看过，当时卢智达在场，他说三楼堆放的物品是超市加盟店的。卢智达说只要我把房租交了，就把三楼物品全部搬走的。我当时说三楼要全给我，卢智达说合同签了钱交了，帮我把东西全部搬走。当时告知我租赁面积是整个三楼、没有告诉我具体多少平方米，只说大概一千平方米。二审中，经查阅原审卷宗，双方当事人所签订的本案《店铺租赁合同》在第一条“场地基本情况”中约定：“位置：新闸农贸市场三楼”。二审查明的事实与一审相同，本院对一审法院经审理所查明的事实依法予以确认。本院认为，合同的内容由当事人约定，一般包括当事人的名称或姓名和住所、标的、数量、质量、价款等条款；合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。就本案租赁范围的确定及被上诉人超市加盟店是否存在违约的问题。本案中，双方当事人在书面《店铺租赁协议》中仅明确约定租赁标的物位于新闸农贸市场三楼，但未明确租赁面积及具体范围；原审综合被上诉人在招租过程中所作广告、双方陈述及现场情况，确定本案出租面积不包括卫生间、职工宿舍、仓库、厨房，并无不当。据此，被上诉人交付租赁物不存在违约行为。上诉人廖伟在一审中主张被上诉人订立合同过程中对其存在欺诈，对此在一、二审中并未举证证明。就本案原审是否存在程序错误的问题。上诉人主张原审中担任合议庭成员的人民陪审员属于应自行回避人员，但其未能举证证明该陪审员存在《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条及最高人民法院《关于适用的解释》第四十三条规定的情形，上诉人该上诉主张无事实依据，本院对此不予采纳。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人廖伟承担。本判决为终审判决。自身性嗯人：代码证上被上诉人已经位租给第三方使用。一审法院判决被审 判 长  段若鹏代理审判员  顾 佳代理审判员  周韵琪二〇一五年八月二十四日书 记 员  蒋 洁