赤峰市松山区人民法院民 事 判 决 书(2015)松民初字第2628号原告张某，男，1983年12月20日出生，公民身份号码×××，汉族，农民，现住赤峰市。委托��理人邹某，内蒙古丹兴律师事务所律师。被告赤峰鸿运达置业有限责任公司。住所地：赤峰市松山区鸭子河路中段。法定代表人孙某，董事长。委托代理人李某，内蒙古红城律师事务所律师。原告张某诉被告赤峰鸿运达置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某及其委托代理人邹某、被告赤峰鸿运达置业有限责任公司的委托代理人李某到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告张某诉称，2013年12月10日，原被告签订商品房认购合同，约定被告将位于赤峰市松山区松北新城C-16号地第6号楼1单元1802室的在建房屋预售给原告，房屋于2014年12月31日前竣工，原告先交纳部分购房款，待房屋竣工后，被告负责为原告办理房���产权登记。原告按合同约定分五次向被告交纳了购房款共计人民币283000元，近期原告得知被告未取得商品房预售许可证，被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实与原告订立商品房买卖合同，致使房屋迟迟不能竣工，亦不能向原告交付房屋。现诉至法院，请求确认原被告签订的商品房认购合同无效；被告退还原告购房款人民币283000元，并支付利息。庭审中，原告变更诉讼请求，请求判令被告退还原告购房款人民币283000元，并按照原告已经交纳购房款人民币283000元的二倍赔偿原告人民币566000元，合计人民币849000元。被告赤峰鸿运达置业有限责任公司庭审答辩称，涉案房屋属单位团购性质，与市场上的商品房买卖有本质区别。被告建设的涉案房屋是在赤峰市公安局松山区分局为解决干警居住困难、改善干警居住环境的背景下，由赤峰市公安局松山区分局申请建设用地，由被告负责开发。根据赤峰市公安局松山分局的要求，尽快开工建设，建设的同时办理相关手续，目的为早日解决干警的住房问题。商品房预售许可解决的是市场准入问题，是一种政府的管理行为。因涉案房屋最初由赤峰市公安局松山区分局组织干警团购，通过团购集资的方式确定房屋的建设，以抓阄的方式进行分房，故不存在被告向原告预售商品房的事实。原告参与赤峰市公安局松山区分局团购房屋，在签订商品房认购合同时就明知被告没有取得商品房预售许可证，被告也没有必要故意告知原告虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使原告作出错误意思表示。事实上被告在建设过程中，始终与赤峰市公安局松山区分局保持信息互通，及时向购买团购房的干警告知团购房建设及办理相关手续的情况，被告多次告知原告至今没有取得商品房预售许可���的事实，赤峰市公安局松山区分局亦多次告知原告该事实，并不断作出解释，原告对被告没有取得商品房预售许可证是知情的。被告不存在欺诈，无需承担赔偿责任。被告没有取得商品房预售许可只是程序上存在瑕疵，且仅是时间问题，商品房认购合同应属效力待定合同。因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。原告为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交证据如下：商品房认购合同一份及收款收据五枚，证明原告与被告签订了商品房认购合同，并交纳了购房款人民币283000元，因被告未取得合法预售许可致使合同无效。被告质证意见为：对商品房认购合同及收款收据的真实性无异议，根据合同中第三条第三款的约定，证明签订商品房认购合同时被告将没有取得商品房预售许可证的事实告知了原告。在认购房屋前��所有团购业主均是通过抓阄的方式，集中予以分房，在抓阄的现场被告将没有取得商品房预售许可证的事情向全部业主予以告知，并解释因为没有取得商品房预售许可证等相关手续，导致房屋不能进行网签，以及为需要办理贷款的业主办理相应手续，故被告没有隐瞒事实。被告在举证期限内向本院提交证据如下：1、商品房认购合同一份，证明原告购买的涉案房屋属赤峰市公安局松山区分局团购房性质，原告对团购房性质、政策均了解，在签订涉案认购合同时明知被告没有取得商品房预售许可证。认购合同第三条第三项住房公积金贷款约定：”住房公积金贷款在乙方按前述要求交付购房款后，在该住宅小区整体具备办理住房公积金贷款时，必须在甲方预售许可获批后60日内将贷款资金打入甲方账户。”此款规定足以说明被告已经明确告知因没有取得预售许可证，故不能为原告网签合同及办理公积金贷款手续。原告签订涉案认购合同之前，被告及赤峰市公安局松山区分局均向原告告知未取得商品房预售许可证，原告签订合同是其真实意思表示，并非错误判断。2、松山区公安民警”团购房”有关事宜的说明及通知一份，证明涉案房屋属赤峰市公安局松山区分局团购房，带有政策性，目的为改善干警居住条件，区别其他商品房开发和销售。团购房组织、协调人是办公室主任田某及干警吴某，办公地点在赤峰市××区。关于团购房在建设的同时办理相关手续、团购房交款的方式、分房的方式等均已告知原告，证明原告对被告没有取得商品房预售许可证是知晓的。3、赤峰市公安局松山区分局证明一份，证明赤峰市公安局松山区分局为解决干警居住难题，与被告协商为本��干警建设团购房，区别与其他市场商品房开发，原告是参加团购的成员，赤峰市公安局松山区分局在内部信息平台明确告知原告等购房者团购房在建设的同时办理相关手续的事实；2013年10月份，团购房分房前，赤峰市公安局松山区分局经被告要求，就团购房没有取得商品房预售许可证的事实向包括原告在内的所有团购者予以说明；被告不存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，不应该承担赔偿责任。4、证人田某、吴某的书面证言各一份，二位干警系赤峰市公安局松山区分局团购房的具体组织、协调者，其证言能够与赤峰市公安局松山区分局出具的证明相互印证，证明2013年10月，被告通知原告交纳购房款、参与分房、签订认购合同等一系列活动中均告知原告商品房预售许可手续尚在办理之中，不能办理贷款。被告及赤峰市公安局松山区分局均将被告没有取得商品房预售许可证的事实告知原告。5、通知一份，证明2013年9月22日，被告通知包括原告在内的所有团购者，因商品房预售许可证尚在办理中，不能办理网签手续，证明被告在不存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实。6、关于松北新城C-16号地块的建设说明一份、赤峰市规划局赤规发〔2014〕24号关于松山北城区C-15、C-16两地块规划建设情况的说明一份，证明被告没有取得商品房预售许可证是因政府规划、设计变更、修改，影响被告相关手续的办理进度，现一切手续均在办理中，原被告签订的商品房认购合同目的完全可实现，被告不存在隐瞒的必要和动机。7、松山区公安局干警团购房花名表一份，证明原告在2013年1月30日认可赤峰市公安局松山区分局的团购政策，自愿参与团购房的购买，对被告没有取得商品房预售许可证��事实是明知的，被告没有故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实。8、赤峰市松山区人民法院（2015）松民初字第1036号民事判决书一份，证明经过人民法院已经生效的判决确认，被告在签订商品房认购合同的过程中以及全部的团购、认购、收款一系列的活动中均没有故意隐瞒尚未取得商品房预售许可证的事实，也没有提供虚假信息，诱使原告签订商品房认购合同，故被告不存在故意隐瞒尚未取得商品房预售许可证的事实，不应该承担赔偿责任。原告质证意见为：对商品房认购合同的真实性无异议，但是合同中第三条第三款是住房公积金贷款的约定并不是对没有取得商品房房屋预售许可证的告知；对松山区公安民警”团购房”有关事宜的说明及通知和赤峰市公安局松山区分局证明的真实性、合法性、关联性均有异议，该通知是对赤峰���公安局松山区分局的内部通知，原告是普通购房者，不能作为证据使用；对证人田某、吴某的书面证言有异议，证人未出庭，对其证言不予认可，且该证据与本案没有任何关联性；对通知有异议，该证据为复印件，字迹无法看清，不能证明被告告知原告其未取得商品房预售许可证的事实；对关于松北新城C-16号地块的建设说明有异议，并非有权机关出具，而是被告自行出具的；对赤峰市规划局赤规发〔2014〕24号关于松山北城区C-15、C-16两地块规划建设情况的说明有异议，证明被告未办理准建许可证即开工建设房屋并出售房屋的事实，被告具有过错；对松山区公安局干警团购房花名表的真实性无异议，仅能够证明原告购买房屋一处，不能证明被告已经告知原告其未取得商品房预售许可证的事实；对赤峰市松山区人民法院（2015）松民初字第1036号民事判决书有异议，不知道该判决是否生效，案件的诉讼主体不一致，不具有诉讼指导性。根据原告陈述、被告答辩以及原告、被告举证质证情况，本院对原告、被告所举证据作如下认证：原告提交的商品房认购合同与被告提交的商品房认购合同一致，原、被告对证据真实性均无异议，本院予以采信；原告提交的收款收据，因被告对证据真实性无异议，本院予以采信；被告提交的松山区公安民警”团购房”有关事宜的说明及通知中并未体现被告明确告知原告其未取得商品房预售许可证明的事实，不能证明被告主张的待证事实，本院不予采信；被告提交的赤峰市公安局松山区分局证明，虽未有经办人或单位负责人的签名，但证据加盖了单位公章，单位在其出具的书面证据材料上加盖单位公章这一行为表明该单位对该书证所载明内容的真实性愿承担相应法律责��的意思表示，应认定已经该单位法定代表人的同意或者确认，故本院对该证据予以采信；被告提交的田某、吴某书面证言，因证人未到庭，且原告对证据持有异议，无法确认证据的真实性，本院不予采信；被告提交的通知，因无法确认通知的张贴时间及地点，不能证实被告主张，本院不予采信；被告提交的关于松北新城C-16号地块的建设说明，系由被告公司自行出具，无其他证据佐证，本院对该证据的证明力不予确认；被告提交的赤峰市规划局赤规发〔2014〕24号关于松山北城区C-15、C-16两地块规划建设情况的说明，被告未取得商品房预售许可证是否系因政府规划的原因与本案不具有关联性，本院不予采信；被告提交的松山区公安局干警团购房花名表，有原告的签名捺印，原告对此不持异议，单位处填写的是敖汉检察院张小辉，原告认可赤峰市敖汉旗检察院的张小辉系其叔叔，可以认定原告购买的房屋系赤峰市公安局松山区分局团购房的事实，本院予以采信；被告提交的赤峰市松山区人民法院（2015）松民初字第1036号民事判决书与本案不具有关联性，本院不予采信。根据上述有效证据，本院确认如下案件事实：2013年12月10日，原告张某参加赤峰市公安局松山分局团购购房，与被告赤峰鸿运达置业有限责任公司签订商品房认购合同，约定原告张某购买被告赤峰鸿运达置业有限责任公司开发的坐落于赤峰市松山区松北新城C-16号地第6号楼1单元1802室房屋及车库；原告张某认购的房屋建筑面积属于100平方米的团购户型分组范畴；房屋按建筑面积计算价款，单价为人民币3870.00元/平方米，附属地下车库单价为人民币7100元/平方米；付款方式及期限；住房公积金贷款在原告张某按前述要求交付购房款后，在该住宅小区整体具备办理住房公积金贷款条件时，被告赤峰鸿运达置业有限责任公司提供相应材料，由原告张某自行申请及向管理部门提交所需材料，但必须在被告赤峰鸿运达置业有限责任公司预售许可获批后60日内将贷款资金金额全部打入被告赤峰鸿运达置业有限责任公司指定账户，贷款打入被告赤峰鸿运达置业有限责任公司账户后，视资金数额多退少补；本合同经双方签字、盖章后生效，本协议之前所签商品房订购协议书废止，在双方签订网签合同后，本合同自动终止，本合同由被告赤峰鸿运达置业有限责任公司收回存档。另查明，原告张某于2013年1月30日向被告赤峰鸿运达置业有限责任公司交纳预定购房款人民币170000元，于2013年4月13日向被告赤峰鸿运达置业有限责任公司交纳预定购房款人民币23000元，于2013年6月24日向被告赤峰鸿运达置业有限责任公司交纳预定车库���人民币30000元，于2013年7月6日向被告赤峰鸿运达置业有限责任公司交纳预定车库款人民币20000元，于2013年12月4日向被告赤峰鸿运达置业有限责任公司交纳预定购房款人民币40000元。又查明，至原告张某起诉时，被告赤峰鸿运达置业有限责任公司尚未取得其开发建设的赤峰市松山区松北新城C-16号地商品房预售许可证明。本院认为，被告赤峰鸿运达置业有限责任公司在没有取得商品房预售许可证明的情况下与原告张某签订了商品房认购合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：”商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原���张某与被告赤峰鸿运达置业有限责任公司签订的商品房认购合同已具备了商品房买卖合同的主要内容，且被告赤峰鸿运达置业有限责任公司已收取了原告张某的购房款，原告张某与被告赤峰鸿运达置业有限责任公司签订的认购合同应认定为商品房买卖合同。因双方签订商品房认购合同时被告赤峰鸿运达置业有限责任公司未取得商品房预售许可证明，依照法律”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，该商品房认购合同应确认为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，现原告张某请求被告返还购房款及赔偿利息损失，于法有据，本院应予支持。关于返还数额，应以原告张某实际交纳的购房款、车库款为准。《最高人民法���关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定”出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”。诉讼中，原告张某称其请求赔偿的事实依据为被告故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，经查，原、被告签订认购合同时，合同第三条第（三）款”住房公积金贷款住房公积金贷款在乙方（原告张某）按前述要求交付购房款后，在该住宅小区整体具备办理住房公积金贷款条件时，甲方（被告赤峰鸿运达置业有限责任公司）提供相应材料，由乙方自行申请及向管理部门提交所需材料，但必��在甲方预售许可获批后60日内将贷款资金金额全部打入甲方指定账户。贷款打入甲方账户后，视资金数额多退少补。”的规定中，已明确乙方将公积金贷款打入甲方指定账户的条件是在甲方预售许可获批后，且被告赤峰鸿运达置业有限责任公司为原告张某出具的收取预定购房款的收款收据中均注明为团购，及原告张某在被告赤峰鸿运达置业有限责任公司提供的松山区公安局干警团购房花名表中予以签字确认，因此，以上证据可以认定原告张某购买的诉争房屋系赤峰市公安局松山区分局的干警团购房屋，而并不能体现被告赤峰鸿运达置业有限责任公司存在向原告张某故意隐瞒其未取得商品房预售许可证的事实，且赤峰市公安局松山区分局亦证明对于被告赤峰鸿运达置业有限责任公司未取得商品房预售许可的事实已向参与购房者进行了告知。综上，本案并非是原��张某在被告赤峰鸿运达置业有限责任公司故意隐瞒或是提供虚假的商品房预售许可证明的情况下签订的购买协议，原告张某是在明知诉争房屋在销售之时未取得预售许可证等证件的事实及购买该房屋存在风险的情况下购买的该房屋。原告张某在合同的签订过程中亦存在过错，对合同无效导致的后果应承担相应的责任。故原告张某要求被告承担预付购房款两倍的赔偿责任的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、原告张某与被告赤峰鸿运达置业有限责任公司2013年12月10日签订的商品房认购合同无效；二、被告赤峰鸿运达置业有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告张某购房款及车库款项合计人民币283000元及利息人民币34310元（购房款人民币170000元×月利率0.5%×自2013年1月至2015年4月计27个月＋购房款人民币23000元×月利率0.5%×自2013年4月至2015年4月计24个月＋车库款人民币30000元×月利率0.5%×自2013年6月至2015年4月计22个月＋车库款人民币20000元×月利率0.5%×自2013年7月至2015年4月计21个月＋购房款人民币40000元×月利率0.5%×自2013年12月至2015年4月计16个月），以上合计人民币317310元，并支付自2015年5月起至判决确定的履行期限届满之日止以本金人民币283000元为基础按照月利率0.5%计算的利息；三、驳回原告张某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15005元，��原告张某负担9397元，由被告赤峰鸿运达置业有限责任公司负担5608元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长  王黎黎代理审判员  王 亮人民陪审员  丁玉芳二〇一五年八月二十八日书 记 员  王笑涵