江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0303民初3441号 原告（反诉被告）：全球国豪集团有限公司，住所地南京市建邺区庐山路河西中央商务区B块地南京新地中心。 法定代表人：沈朝君，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姚志平，江苏苏安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：瞿苏一，男，1957年6月9日生，汉族，住徐州市泉山区。 被告（反诉原告）：徐州华夏盛典艺博文化有限公司，住所地徐州市云龙区淮海食品城商贸1号楼楼1-3-159。 法定代表人：陈忠海，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈启洪，男，1962年10月7日生，汉族，住盐城市盐都区。 被告（反诉原告）：陈启洪，男，1962年10月7日生，汉族，住盐城市盐都区。 被告（反诉原告）：陈忠海，男，1984年1月16日生，汉族，住徐州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈启洪，男，1962年10月7日生，汉族，住盐城市盐都区。 上述原告（反诉被告）全球国豪集团有限公司与被告（反诉原告）徐州华夏盛典艺博文化有限公司、陈忠海、陈启洪租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人姚志平、瞿苏一、被告（反诉原告）陈启洪并作为被告（反诉原告）徐州华夏盛典艺博文化有限公司、陈忠海的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 全球国豪集团有限公司向本院提出诉讼请求：请求三被告共同向原告支付房屋租金273.89万元（计算至2018年3月1日）及经营保证金200万元。诉讼费由三被告承担。 事实和理由：2014年9月，原告与三被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于本市大厅租赁给被告作为商业经营使用，租赁面积为12848.62平方米，租赁期限从2015年3月1至2030年3月18日，首年租金1850580元。上述合同签订后，原告在2014年9月18日将租赁房屋全部交付给三被告，并由被告进行招商。2014年9月22日，三被告又与原告签署《承诺书》约定被告用淮海食品城商贸1号楼价值200万元的房产作为租赁保证金，确保及时支付租金。如被告违约，原告有权处置该房产。同日，被告又向原告出具欠付原告经营保证金200万元的欠条。但是，被告在经营期间未按《承诺书》约定交付保证金，也未按合同约定按时足额支付租金。2016年3月12日，原告与三被告就租金结算问题协商并签署《付款协议》，约定原告向被告提供租赁场地房产证，被告核减原告使用面积后作为支付2015年租金的依据，被告于三日内核算完，并在核算完成后三日内付清所欠租金。否则，被告暂按8000平方米结算租金。在面积经双方核实后，按照多退少补的原则结算。被告一直未核算面积，也没有按暂定面积支付租金。请求依法处理本次纠纷。 上述三被告共同答辩并共同向本院提出反诉请求：对国豪公司提出的诉讼请求，不认可，不接受。反诉请求为：1、判令国豪公司遵守合同，履行合同义务，按合同约定向反诉原告交付承租的全部房屋，不得违约，必须保障承租人能正常使用开办市场；2、判令国豪公司尽快消除其出租给反诉原告的房屋存在的产权纠纷、债权纠纷、使用权纠纷及房屋重大消防安全隐患问题和屋面漏水，不具有正常使用条件问题；3、确认反诉原被告签订的租赁合同，在现有现实条件下，在诉请1、2未解决期间为中止状态，国豪公司在解决完成诉请1、2项以后，双方签订的租赁合同开始继续履行；4、撤销国豪公司用欺骗手段和反诉原告签订的2014年9月18日《房产交接书》、2014年9月22日《欠据》、2016年3月12日《付款协议》等不合理文件，保障2014年9月16日原被告签订的租赁合同为合法有效合同；5、判定原被告间合同中止履行的责任在于国豪公司，国豪公司应当承担消除诉请第2项请求的责任，承担合同中止责任及损失，驳回国豪公司的诉讼请求；6、判令国豪公司立即解除对陈忠海个人名下的所有财产保全、查封、冻结的严重违法问题或要求国豪公司提供对等的财产担保；7、确认租赁合同主体资格是国豪公司与华夏盛典公司，撤销格式条款中陈忠海、陈启洪合同主体资格；8、判令国豪公司向反诉原告退还已缴付2015年度的房租70万元或按合同10.1条款约定赔偿反诉原告第一年度违约金及损失赔偿合计623592元；9、反诉原告保留对反诉被告进一步违约采取索赔及随时与国豪公司撤销或解除合同的权利，保留对国豪公司请求法院将本案移交政府监察机构，公安检察机关进行并案侦办，依法追究国豪公司刑事责任的权利。10、诉讼费由国豪公司负担。综上，请求驳回国豪公司的诉讼请求，支持反诉原告的反诉请求。 事实和理由：1、2014年9月16日签订的租赁合同第3.1款约定，甲方于2014年9月16日前向乙方交付房屋，国豪公司在2014年9月18日才通知我方办理房屋交接，强行让我方代表先签署交接单再向我方交付房屋。我方在2014年9月18日签署交接单后，国豪公司根本不与我方进行对接向我方测量移交房屋。国豪公司一直对我方承租的房产自行对外出租和自己自由使用，门前停车、主大门入口等进行控制，侵占我方权益，使我方无法整体经营管理。我方多次向国豪集团催促，要求国豪集团将我方向其租赁及按合同约定面积进行实测办理实际移交手续，国豪公司一直拖延，拒不办理，并无理要求我方向其缴付合同约定的全部租金，并向商户散发催缴通知书、公告、传单等。国豪公司应当履行合同义务，向我方移交合同约定的全部房屋，办理实质移交手续。2、2014年9月16日双方签订合同以来，国豪公司与徐州汉风楚韵文化发展有限公司存在合同争议，反诉原告承租的市场一直受到因国豪公司与汉风公司原因引起的种种矛盾及无数次聚众肇事，扰乱市场经营，使反诉原告无法招商、经营管理，是对反诉原告造成重大损失的根源所在，是国豪公司不愿办理测量移交的主要原因。国豪公司与汉风公司间的纠纷给反诉原告造成经营损害应当承担法律责任，国豪集团曾承诺优惠半年房租，后来又反悔不承认，但是依法同样应当因此减免租金。3、2014年9月18日签署房屋交接单后，我方向国豪公司追要所承租的房屋，国豪公司又要求我方有保证措施，我方也要求国豪公司确保按合同执行到位，我方承诺在国豪集团履行承诺的条件下，自愿用位于淮海食品城商贸1号楼评估价值200万元房产作为保证金。国豪公司在未履行承诺的情况下，要求我方将自愿承诺的评估价值200万元的房产做保证金办理一个欠据后就给我方测量移交，然而我方欠据签署后国豪公司还是没有与我方办理移交，并一直欺骗我方，让我方对市场进行装修，全力支持我方，称让我方打欠据是对我方的考验，办不办都无关紧要，因此这是一种欺骗行为。我们要求国豪公司移交我方承租的房屋，他不予办理，还有人阻止招商，扰乱市场。国豪公司与我方签署承诺书是显失公平的，国豪公司以欺诈、胁迫手段或乘人之危使对方在违背真实意思的情况下签署承诺书，应给予撤销，欠据无效。4、2016年3月12日，双方就租金结算问题签署付款协议，该协议是国豪公司违反合同约定，在未移交房屋给反诉原告的情况下，违反诚信原则，用欺诈手段利诱业主商户，再指派员工到市场对商户策反宣传，扰乱我方的招商经营管理，胁迫我方签订的付款协议。协议签订后，我方根据付款协议第一条约定，核算出我方实际使用面积于2016年3月17日，在业主代表监督下到国豪集团找沈朝君落实履行双方付款协议要求测量面积结算，沈朝君在众业主代表面前当面反悔，拒不办理。据此，付款协议应予以撤销。5、国豪集团未按双方约定履行合同及承诺，私自将出租给华夏盛典公司的房屋又高价转租给他人，应当承担违约责任，赔偿我方损失。 原告（反诉被告）全球国豪集团有限公司针对反诉请求辩称，我公司已经将房屋全部交付，仅自己占用了少量面积，愿意在核实清楚承租人实际使用的面积后据实结算租金。我公司不存在违约行为，反诉请求缺乏事实依据和法律根据，请求驳回反诉请求。 经审理查明：2014年9月，出租方（甲方）全球国豪集团有限公司和承租方（乙方）徐州华夏盛典艺博文化有限公司（陈忠海或陈启洪）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于徐州市云龙区大厅，该房屋实测面积12848.62平方米，乙方实际向甲方租赁的建筑面积为11548平方米，其中一层夹层1267平方米，土地用途为商业用地，房屋类型为商业和仓储用途。（以上面积已扣除甲方所使用的1300平方米面积，如有误可以调整）。双方约定甲方于2014年9月16日前向乙方交付该房屋。该房屋租赁期限自2015年3月1日起至2030年2月28日止共计15年。乙方同意支付甲方首年租金为每月15元/平方米，一层年租金15元*10281平方米*12月为1850580元。一层夹层首年度租金1267平方米*13元*12月为197652元。租金支付方式为先交租金后使用房屋，每年度支付一次，乙方于本合同签订后3日内首付第一年度三个月租金，2015年1月1日（开业定于3月1日即计租日）再交第一年度6个月租金，3月30日前付清全年租金，以后年度提前10日一次交付全年度租金。乙方在本合同签订后3日内向甲方缴纳租赁保证金170000元，租赁期满，乙方按合同要求退房并结算后，保证金如数退还。开业前10天（1月1日前）乙方再向甲方缴纳水电费押金10万元。本合同签订后3年内租金保持不变，不再递增，第四年起租金每年在上年基础上递增幅度为5%。2014年9月18日，陈启洪签署了《房产交接书》，载明：我公司于二零一四年九月十八日将位于交于承租人陈启洪，并陈启洪已于同日进场招商。2014年9月22日，陈启洪签订《承诺书》，自愿用位于淮海食品城商贸1#楼评估价值贰佰万元的房产作为保证金，并确保按租赁合同及时支付租金。同日，陈启洪出具欠条，确认欠经营保证金200万元，并注明在一月内办理好承诺书所说的房产抵押手续后该欠条自动作废。 2015年4月3日，国豪公司向徐州华夏盛典艺博文化有限公司（陈忠海及陈启洪）发出《催缴房屋租金通知书》，主张承租人仅支付了租赁保证金17万元和第一年度首三个月租金51万元，剩余租金逾期未付，陈启洪收到该通知。2015年6月23日，国豪公司再次发出催缴租金的通知。2016年3月12日，甲方全球国豪集团有限公司和乙方华夏盛典艺博文化有限公司签订了《付款协议》约定：1、甲方向乙方提供该租赁场地房产证复印件以此核算该租赁场地的总面积，乙方在此基础上减去甲方使用的面积，双方按该方式核算出面积作为2015年租金计算依据，乙方须于三日内完成核算，并于核算完成后三日内付清所欠款项。否则按照以下条款结算；2、乙方暂按8000平方米面积结算2015年租金，即15*8000*12等于1440000元，乙方已经支付70万元；3、乙方将上述欠款在3个月内分3次向甲方支付，分别于3月4月5月支付；4、甲方收到乙方欠款后，会同乙方一起对奇石城有争议的面积进行测绘核实出2015年和2016年的面积。面积经双方核实后，按照多退少补的原则进行清算。 诉讼中，经反诉原告申请对涉案房产中其实际使用的建筑面积进行测绘，南京国础资产评估有限公司于2018年1月10日出具《淮海食品城会展路10号房产建筑面积测绘报告》，该报告载明，经核实，此建筑物一楼总建筑面积为11850.11平方米，二楼总建筑面积1396.15平方米，合计面积13246.26平方米，其中分为五项：1、原告（指出租人）设置的消防通道占2088.78平方米；2、原告自行出租及使用的面积占4168.73平方米（其中含外部楼梯面积930.68平方米）；3、闲置面积占2737.15平方米；4、被告（指承租人）经营商户使用的面积占3545.46平方米；5、原告提出8处有争议房间，经核算有706.14平方米，此处面积未体现在原被告使用的面积之中，仅为有争议部分。 另查明，徐州华夏盛典艺博文化有限公司在工商部门登记注册时间为2011年10月27日，登记股东是陈忠海、赵紫琦，陈忠海登记备案职务是公司执行董事、总经理，赵紫琦是监事。陈启洪在公司的身份未出现在工商登记备案资料中，其自述自己是陈忠海的父亲。陈启洪提供给法院的签署日期为2016年8月18日的华夏盛典公司盖章的授权委托书上，书写其职务为总经理，该情况与工商备案资料不符。该公司登记备案的经营范围是：奇石、金银珠宝、古玩字画等。 诉讼中，本院为保障审理反诉请求的顺利进行，曾与陈启洪就其《民事反诉请求调整申请书》中每一项反诉请求口头释明指导意见，指出其反诉请求中存在的不规范、不明确、不具体、不适当等问题并建议其适当修改反诉请求，但陈启洪最终仍坚持提交上述《申请书》中记载的各项反诉请求。 以上事实有国豪公司提供的《房屋租赁合同》、《付款协议》等证据，华夏盛典公司、陈启洪和陈忠海提供的《测绘报告书》等及双方当事人陈述等证据证实。 本院认为，涉案的《房屋租赁合同》系合同当事人自愿签署，内容合法有效。关于租赁合同当事人的问题。国豪公司认为承租人是华夏盛典公司、陈忠海、陈启洪，是共同承租行为；华夏盛典公司、陈忠海、陈启洪认为承租人仅是华夏盛典公司，不包括陈忠海、陈启洪个人，是公司承租行为。租赁合同首部承租方处打印文字为“徐州华夏盛典艺博文化有限公司（陈忠海或陈启洪）”，合同尾部承租方处有陈忠海、陈启洪二人签字并按手印，但未加盖该公司公章。从该合同首部出租方行文内容表示看，该租赁合同的承租方在当时至少计划是二个合同主体。陈忠海是华夏盛典公司的法定代表人，其签字足以代表公司，其行使法定代表人职务时的签字等同于该公司盖章的法律效力。据此，华夏盛典公司一定是合同承租方之一，但不是唯一的承租方。从整个租赁过程看，陈忠海虽然是登记的法定代表人，但是仅签订租赁合同及付款协议时参与了签字过程，且该两次签字同时还有陈启洪连同签字，其他与国豪公司商谈租赁事宜或签署《房产交接书》、《承诺书》、《经营保证金欠条》等与租赁事宜有关的重要文件时，均是陈启洪出面签字，陈启洪个人还自愿提供价值200万元的房产作为经营保证金，以上可见陈启洪在不是华夏盛典公司法定代表人或者工商登记的股东的情况下，以个人身份及个人利益积极参与涉案租赁事宜。在签订租赁合同及付款协议时，如果承租人仅是华夏盛典公司的话，则有该公司盖章或公司法定代表人陈忠海签字即足矣完成租赁需要的有关文件手续，而陈启洪偏偏同时和陈忠海连同签字，再结合陈启洪参与租赁事宜的整个过程分析，可以认定陈启洪个人也是承租方之一。缺乏证据证实陈忠海除行使公司法定代表人职权外，另以个人身份积极参与涉案租赁事项，因此被告陈忠海个人不应认定为承租方之一。综上，涉案租赁关系的当事人是出租人国豪公司与承租人华夏盛典公司及承租人陈启洪。承租人应当按照合同约定的计算租金标准及时足额向承租人缴纳租金。 关于如何计算租金数额的问题。首先需要确定承租人华夏盛典公司及承租人陈启洪实际承租面积。依据鉴定测绘报告，涉案建筑物总面积13246.26平方米，细分为几个部分：消防通道、外部楼梯面积、出租人自行出租及使用面积、承租人使用面积、闲置面积、有争议的房间面积。测绘报告载明的出租人自行出租及使用的面积4168.73平方米（含外部楼梯面积930.68平方米），不包含外部楼梯则面积为3238.05平方米；出租人设置的消防通道2088.78平方米；承租人经营商户使用的面积3545.46平方米；闲置面积2737.15平方米，承租人直接否认其接收了该部分面积，本院分析认为，如该闲置面积与承租人无关，则承租人租赁涉案房屋后其转租率就达到100%，在承租人所陈述的该市场种种不利因素和不利环境之下，竟然足以达到承租多少面积即转租多少面积，没有闲置现象（也没有退租尚未再转租出去的现象），如此其经营状况之好和承租人抱怨的种种市场整体环境及不利状况不符，如果如此，则承租人承租经营的商业风险为零，承租人又何必有诸多不满之处，因此闲置面积无关于承租人的论述，令人质疑。在2016年8月22日庭审笔录第11页，承租人在最初回答法庭询问其实际占有使用的承租房屋面积问题时，曾当庭自认实际占有使用的承租房屋面积是6394平方米。而测绘报告中记载的闲置面积2737.15平方米加上承租人经营商户使用的面积3545.46平方米合计为6282.61平方米，该两项面积数额与承租人在最初庭审中的自认占有使用建筑面积相差无几，且在自认面积范围内，且承租人在最初自认时也即在申请测绘之前回答法庭上述询问时，其从维护自身正当利益角度出发不会也不必故意夸大或过于夸大自身实际占有使用的即实际承租到的建筑面积。纵观闲置面积的具体构成，2737.15平方米中有2370.05平方米在一楼范围内，且分布相对零散，闲置房屋与在用房屋相互混同，不成规律，并非同一方位整片整片的闲置，且从租赁协议约定内容看，不能得出承租人在承租涉案建筑物时是有所挑选特定位置特定范围内特定房屋进行选择性租赁的结论，因此由出租人整体、统一闲置且不交付给承租人的情形，不足以采信。综上分析，承租人在2016年8月22日庭审笔录第11页中关于其实际占有使用承租建筑面积的自认数额6394平方米，较为接近真实情况，再结合测绘报告数据，可以互相印证测绘报告里的闲置面积2737.15平方米应包括在承租人实际承租控制的建筑面积内。 有争议房间面积706.14平方米，出租人和承租人均否认在自身控制或使用之中，出租人陈述该面积内情况多样，有被业户私自占用、退租闲置、长期未使用的、共用等情况，据此陈述的复杂情况，出租人应当进一步提供证据证实该706.14平方米已经全部或部分交付给承租人，《房产交接书》本身不能全面反映交接情况，因此不能单独据此得出706.14平方米已经全部交付给承租人的结论，鉴于目前证据不够充分，该706.14平方米不能认定为承租人实际承租的建筑面积内。 消防通道和外部楼梯属于涉案租赁建筑物的公共设施，该公共设施的自有建筑面积是涉案出租建筑物整体建筑面积（或者包含在房产登记的建筑面积范围内）的不可分割的一部分，如消防通道或公共楼梯缺失则会影响该租赁物的整体使用价值，承租人向出租人支付租金换取对租赁建筑物的使用权，其租金利益相对应的租赁范围当然包括了公共设施部分的使用权，涉案租赁协议并未特别约定排除对公共设施的租赁使用，公共设施的价值和作用是实际使用人所共享的。鉴于本案中，出租人和承租人均同时占有使用了涉案租赁建筑物的部分面积，共享了公共设施带来的实际或潜在利益，则承租人可以按其实际控制使用的建筑面积分摊公共设施的租赁使用费，这样相对公平合理。退一步讲，即便承租人不使用公共设施，但不能证实承租人的受转租人（具体业户）不使用或不必使用上述设施。 综上，承租人实际承租的建筑面积计算方式为：闲置面积2737.15平方米+承租人经营商户使用的面积3545.46平方米+消防通道和公共楼梯分摊的部分面积1419.14平方米即“6282.61平方米/13246.26平方米*（外部楼梯面积930.68平方米+消防通道2088.78平方米）”，以上合计建筑面积为7701.75平方米。其中一楼内的建筑面积7054.96平方米（1419.14+2370.05+3265.77）；二楼内的建筑面积646.79平方米（279.69+367.1）。租金计算：从计租日2015年3月1日计算到2018年3月1日，共计3年整。一楼租金按15元/月/平方米*7054.96平方米*12个月*3等于3809678.4元；二楼租金按13元/月/平方米*646.79平方米*12个月*3等于302697.72元，以上租金合计为4112376.12元。对于承租人已经支付的总款项，出租人和承租人一致认可为231万元且其中含保证金17万元，国豪公司认为其中含水电押金10万元，但是在2017年2月17日庭审笔录第7页中法庭问到水电押金是否交纳过的问题时，本案出租人和承租人均答没有交纳。但是，国豪公司在提供租金计算方式时，又将水电押金10万元计入到231万元已缴总款项中，鉴于国豪公司的前后不一致的行为，本院采纳之前庭审中一致确认过的意见即认定水电押金10万元并未实际缴纳。租赁保证金17万元，在租赁合同中约定承租人要“按合同要求退房并结算后”，“保证金如数退还”承租人，目前承租人尚未解除或终止该租赁合同关系后退房，因此保证金暂不予退还或冲抵现阶段发生的租金。承租人已经缴纳的租金为231万元减去17万元保证金为214万元。承租人华夏盛典公司、陈启洪在现租赁阶段尚欠租金为4112376.12元减去214万元即1972376.12元，该债务应当清偿。 关于经营保证金200万元的问题。2014年9月22日，陈启洪签字的《承诺书》，主要内容为国豪公司和陈启洪互相承诺，陈启洪承诺“全力以赴投资启动经营艺博古玩城”，国豪公司承诺“全力支持陈启洪经营市场”，“不干涉正常经营活动”，“支持正常的市场经营管理”等，双方承诺相互配合相互支持，同时互为条件，由此陈启洪自愿用房产作为担保，“确保及时支付租金”。可见，在当时的情况下，是双方真实意思表示，都有着将涉案场地经营好发展好的愿望。同日，陈启洪书写的《欠条》，从内容上看是为了配合《承诺书》而形成，即为了督促和约束陈启洪尽快办理房产担保的抵押手续，而不是以实际收取或缴纳200万元的保证担保金为真实意思或最终目的，办理房产抵押手续即房产担保发生法律效力后则“欠条自动作废”，同日书写的另一《欠据》内容也足以印证上述以陈启洪提供房产担保为真实意思及目的的实际情况。鉴于承租人和出租人约定的真实意思是以价值200万元的房产作为抵押担保，且约定要办理房产抵押手续，后由于双方发生纠纷，导致未能办理房产抵押登记手续，房产抵押未果。所谓的经营保证金200万元的表述，是上述约定房产担保的外部表现形式和督促实现房产抵押担保的外部手段，因此在房产抵押担保不能成就之下，出租人国豪公司直接主张承租人给付经营保证金200万元，违背了双方约定的真实意思表示，故本院不予支持。 关于本案的反诉请求是否应当支持的问题。本案中，最初由华夏盛典公司提出反诉，2018年3月19日，陈启洪本人并作为华夏盛典公司、陈忠海的代理人在《反诉请求调整申请书》上签字，在2018年4月27日庭审笔录中陈启洪又明确提起反诉的反诉原告为华夏盛典公司、陈忠海、陈启洪。 本院认为：陈忠海个人不是涉案租赁关系的承租人，其个人不是租赁合同关系当事人，其无权针对国豪公司的本诉请求提出反诉，故对陈忠海提起的反诉，应予驳回。下面针对华夏盛典公司、陈启洪的反诉请求，逐一分析判定。 1、判令国豪公司遵守合同，履行合同义务，按合同约定向反诉原告交付承租的全部房屋，不得违约，必须保障承租人能正常使用开办市场。该请求主要是要求国豪公司全面履行交付租赁物的义务，该交付“全部房屋”的请求，应理解为交付双方明确约定的应交付房屋面积与实际已经交付房屋面积的差额部分，将差额房屋面积进行补足性交付。根据2014年9月16日的《房屋租赁合同》，出租人向承租人租赁的建筑面积为11548平方米，但是陈启洪在签订《房产交接书》时，应明知一楼中部分建筑面积为国豪公司占用，但是未当即提出异议，其默认了实际交付租赁房屋建筑面积的现状。从《付款协议》内容可见，租赁双方需要“减去国豪公司使用的面积”，也需要“对有争议的面积进行测绘核算”，按照“多退少补”的原则清算。可见，《房屋租赁合同》虽然形式上约定了确定的租赁房屋面积，但是由于该租赁地块的实际使用现状，租赁当事人均以自身的实际行为变更了原合同约定的租赁面积，即租赁面积是以实际租到的面积为准，且据实结算。并且，在国豪公司起诉承租人要求给付租金等费用之前，承租人也未向出租人明确提出上述交付“全部房屋”的主张，交付“全部房屋”从房屋实际使用现状看，客观上也难以实现。至于，保障承租人能正常使用房屋开办市场，出租人有义务保证承租人正常使用租赁物，这是合同义务也是法律责任，如因出租人原因造成承租人不能正常使用租赁物且产生实际损失，承租人可以主张赔偿。综上，对该项反诉请求，本院不予支持。 2、判令国豪公司尽快消除其出租给反诉原告的房屋存在的产权纠纷、债权纠纷、使用权纠纷及房屋重大消防安全隐患问题和屋面漏水，不具有正常使用条件问题。承租人主张涉案房屋存在产权纠纷、债权纠纷、使用权纠纷问题，但未提供充分证据证实纠纷的具体情况，且本案法律关系是租赁合同纠纷，消除或者如何消除案外的其他性质纠纷不是在本案租赁纠纷中能够一并解决的问题，对此请求，本院不予支持。承租人主张涉案房屋存在重大消防安全隐患及屋面漏水问题，未提供充分证据证实，承租人未证实消防隐患问题的具体情况、产生原因、隐患程度、责任主体，且消防安全隐患问题属于消防部门管理范围，承租人可以先向消防管理部门反映，寻求主管部门的监督解决。屋面漏水问题，承租人未提供充分证据（仅提供视频证据，缺乏进一步印证性证据）证实屋面漏水时间、范围、程度，特别是漏水的原因，对此问题，因反诉原告提供的证据不足，本院暂无法处理。出租人对租赁物有维修义务，如确因出租人原因造成屋面漏水而影响租赁物的正常使用，则待承租人搜集证据充分后，可另行主张解决。故对该反诉请求，暂不予支持。 3、确认反诉原、被告签订的租赁合同，在现有现实条件下，在反诉请求1、2项未解决期间为中止状态，国豪公司在解决完成反诉请求1、2项以后，双方签订的租赁合同开始继续履行。反诉原告主张涉案租赁合同应为中止状态，但是合同当事人未约定中止合同的条件，反诉原告也未提供充分证据证实该合同不能履行或不能解除而只能中止履行。并且，承租人虽对出租人提出种种质疑，但是不能否认承租人至今仍控制使用涉案的租赁房屋，租赁合同仍在实际履行中。故对该反诉请求，本院不予支持。承租人如认为出租人存在违约行为，可以主张由出租人承担违约责任，如认为出租人违约情形足以影响承租人合同目的的实现，或可以主张解除租赁合同。 4、撤销国豪公司用欺骗手段和反诉原告签订的2014年9月18日《房产交接书》、2014年9月22日《欠据》、2016年3月12日《付款协议》等不合理文件，保障2014年9月16日原被告签订的租赁合同为合法有效合同。反诉原告主张的2014年9月18日《房产交接书》、2014年9月22日《欠据》、2016年3月12日《付款协议》等文件，包括2014年9月22日《承诺书》在内，都是陈启洪亲自参与并亲笔签字确认的，陈启洪作为完全民事行为能力在从事商业活动过程中自身具有选择判断能力，也应为自己的行为承担相应后果及责任。上述文件内容在本次诉讼中看，虽然具有一定的局限性，不能全面反映合同当事人实际履行合同的情况。其中比如2014年9月18日陈启洪签字的《房产交接书》不能如实全面反映实际承租面积情况，交接书表述为“位于交于承租人陈启洪”，该表述相对模糊，实际情况是国豪公司在一楼自己占有使用了部分面积，属于一楼面积“部分”交于陈启洪，一楼面积中“部分”面积自用。但是，上述陈启洪签署的文件，也在一定程度上表现出租赁合同当事人为租赁事项在特定阶段进行的意思联络，也是双方当事人在特定时期的妥协成果及努力方向。反诉原告未提供充分证据证实国豪公司如何采取欺骗手段骗取签订上述文件，故反诉原告主张撤销上述文件，本院不予支持。至于2014年9月16日的《租赁合同》，本身就是具有法律约束力的有效合同，只是在后续履行中双方以实际行为变更了租赁物的实际承租面积并约定据实结算。故对该项反诉请求，本院不予支持。 5、判定原被告间合同中止履行的责任在于国豪公司，国豪公司应当承担消除诉请第2项诉请责任，承担反诉被告在处理该项问题期间的中止责任及损失，驳回国豪公司的诉讼请求。反诉原告关于应当中止履行租赁合同的请求不成立，因此再要求确认中止履行责任在国豪公司，承担反诉被告在处理该项问题期间的中止责任及损失，本院亦不予支持。针对反诉请求第2项，本院已经做出上述意见，反诉原告再主张“国豪公司应当承担消除诉请第2项诉请责任”，属于在第5项反诉请求中重复第2项反诉请求，本院不再赘述，可详见针对第2项反诉请求的意见。 6、判令国豪公司立即解除对陈忠海个人名下的所有财产保全、查封、冻结的严重违法问题或要求国豪公司提供对等的财产担保。该请求是针对保全措施的异议，本院在保全复议程序中作出回复，该异议不成为双方本案租赁合同纠纷中围绕租赁当事人权利义务争议的独立诉求。关于该保全措施的意见，陈启洪之前也和作出保全裁定及组织实施保全的当时承办人（田锋）联系过，但该问题不是属于本案实体裁判范围内的问题。 7、确认租赁合同主体资格是国豪公司与华夏盛典公司，撤销格式条款中陈忠海、陈启洪合同主体资格。该项反诉请求涉及租赁合同当事人主体的认定问题，该问题属于审理合同纠纷案件必然审查的问题，该问题已经在回应本诉请求的部分予以了认定，不再赘述。 8、判令国豪公司向反诉原告退还已缴付2015年度的房租70万元或按合同10.1条款约定赔偿反诉原告第一年度违约金及损失赔偿合计623592元。纵观涉案已经实际履行的租赁期间，反诉原告尚欠出租人租金未付清，现反诉原告还要求退还租金70万元，缺乏依据，本院不予支持。本案租赁纠纷特殊之处在于，当事人签订的《房屋租赁合同》关于实际承租面积其实具有不确定性，比如“如有误可以调整”的表述以及《付款协议》中比如“核算出的面积”，“暂按”，“测绘核实出”的表述，都说明出租房屋的实际承租面积和合同约定面积是不一致的，对此合同当事人是双方明知的，陈启洪在《房产交接书》上签字时也未提出有关异议。综上，《房屋租赁合同》约定的出租面积在合同实际履行中结合租赁场地的现状以当事人双方的行为实际发生了变更，即以实际交付给承租人的建筑面积为租赁面积并据实结算租金。据实结算租金的约定，本身并没有损害承租人的利益，实际控制使用多少租赁房屋就交多少租金，公平合理。合同10.1条规定的是出租人提前收回房屋的违约责任及损失赔偿责任，但是本案出租人不存在提前收回房屋的情形，故对反诉原告主张的按10.1条赔偿违约金及损失合计623592元的请求，本院不予支持。 9、反诉原告保留对反诉被告进一步违约采取索赔及随时与国豪公司撤销或解除合同的权利，保留对国豪公司请求法院将本案移交政府监察机构，公安检察机关进行并案侦办，依法追究国豪公司刑事责任的权利。本条表达了反诉原告的权利诉求计划，只要反诉原告实事求是的在法律范围内行使权利，皆受到法律保护。本条不单独成立一个诉讼请求，本院不予理涉。 10、诉讼费由国豪公司负担。鉴于反诉原告的反诉请求未能成立，因此反诉费应由反诉原告负担。 关于反诉原告提及的国豪公司曾承诺优惠半年房租的事情，国豪公司未予认可，承租人未提供充分证据证实双方有此约定及约定内容，故反诉原告提出减免租金，本院不予支持。 综上，对全球国豪集团有限公司的本诉请求，部分予以支持；对徐州华夏盛典艺博文化有限公司和陈启洪的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、本诉被告徐州华夏盛典艺博文化有限公司、陈启洪于本判决生效后十日内，连带给付本诉原告全球国豪集团有限公司租金1972376.12元。 二、驳回本诉原告全球国豪集团有限公司其他本诉请求。 三、驳回反诉原告徐州华夏盛典艺博文化有限公司、陈启洪的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费44711元、财产保全费5000元，本诉原告负担29021元，本诉被告徐州华夏盛典艺博文化有限公司和陈启洪连带负担20690元；鉴定费20000元，本诉原告负担11676元，本诉被告徐州华夏盛典艺博文化有限公司和陈启洪连带负担8324元；反诉受理费5500元，由反诉原告徐州华夏盛典艺博文化有限公司和陈启洪连带负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  马 宁 人民陪审员  苟长国 人民陪审员  范淑敏 二〇一八年七月十八日 书 记 员  马雪羽