广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1704民初654号原告：冯清强，男，1973年7月11日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。原告：许宝文，女，1976年2月16日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上列原告的共同委托诉讼代理人：曾勇军，广东威望律师事务所律师。上列原告的共同委托诉讼代理人：钟斯毓，广东威望律师事务所律师。被告：谭钦文，男，1984年3月5日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区，现住广东省阳江市阳东区。被告：何炳要，男，1978年10月10日出生，汉族，住广东省阳西县，现住广东省阳江市阳东区。原告冯清强、许宝文与被告谭钦文、何炳要建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。被告何炳要经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯清强、许宝文向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告双方签订的土地转让协议无效，判令两被告退还原告已付的购地转让款贰佰壹拾肆万陆仟元（￥2146000元）；二、判令两被告赔偿原告从占用上述款项之日起至退清全部款项时止的利息损失（按照银行同期同类贷款利率计算标准，从实际占用开始至退清全部款项时止。其中，1200000元从2014年11月20日起计至2018年4月16日的利息损失为20.60850000元；94.60000元从2016年12月25日起计至2018年4月16日的利息损失为59538.88元；以后的利息以214.6万为基数，仍按照人民银行同期同类贷款利率计算，直至还清款项时止）；三、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：两原告是夫妻关系，共同经营外贸生意，有意在阳东购地建厂。两被告是亲戚关系，何炳要是谭钦文的姐夫。2014年11月，原告经人介绍认识被告，得知原告购地想法后，两被告称他们在阳东有开发用地，该开发用地已在2008年委托东城镇房地产开发公司代征，位于阳东县城镇端陶村委会坑山（土名）地段一带，约18440平方米土地，表示可以转让其中5000平方米的土地给原告建厂使用。之后，两被告带着两原告到端陶村委会坑山一带指认土地所在位置。2014年11月20日，被告谭钦文与原告签订《土地转让协议》，约定被告将位于阳东县城镇端陶村委会坑山（土名）地段一带约5000平方米的土地（土地四至按附图）转让给原告，总价款为叁佰叁拾万元（￥3300000元）等内容。原告许宝文按约定在协议签订当天即通过工商银行转账1200000元给被告谭钦文作为购买土地定金。之后，被告一直没有平整土地及开通道路，原告多次催促后，被告又以资金不足为由，要求预付土地款。为此，双方又于2015年4月30日签订一份《土地买卖合同补充协议》，约定原告预付130000元地款，被告收到后25天内必须开工平整土地和建围墙，修建地下排水设施等。原告按该补充协议又支付了130000元。然而，被告收款仍然未有开展平整土地及建好围墙等施工，没有交付土地使用。直到2016年下半年，被告才告知，原转让土地第三方制止无法施工，并提出将原转让土地调整为相邻的一块土地。为此，原告无奈又于2016年9月8日与被告重新签订《土地转让协议》，被告提供一份盖有阳东县城镇房地产开发公司印章的红线图确定新土地的位置，新协议约定转让土地面积及总价款不变，但付款时间作了变更，约定原告在原支付1330000元基础上，可按施工进度提前再支付850000元给被告专门用于平整土地使用，被告要在三个月内平整土地和砌好围墙交付土地给原告使用等等。被告谭钦文和何炳要在新协议甲方处签名，并于新协议签订当天，共同出具收据确认之前收取的1330000元作为买地款定金，原告也于当天再另行支付了250000元定金给被告。之后，被告又陆续（四次）向原告共索要566000元，至今被告共收取原告购地定金及地款共计2146000元。现经原告了解，涉案土地并不具备转让条件，两被告无权转让该土地。为此，为了维护原告合法权益，挽回损失，原告现依法向法院提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求。被告谭钦文辩称，一、本案三份协议是有效的，协议不能履行不是我方单方面的原因，主要一是东城镇府被纪委查账，导致暂不能动工，2008年1月30日的协议书有约定东城镇府开发公司要协助我方理顺村民的关系，搞好征地补偿等事宜，但当时东城镇府不能协助我方处理好这些问题，导致不能动工。东城镇府后来换届，新任领导要理清这些事才能回应我方如何处理相关事宜。后来我方基本动了工，原告也知道这一情况，也跟谭钦文一起去支付补偿款给村民，但因为某些村民的山权确权闹到政府，政府让我方停工，由政府理顺这些关系，一直拖了一年多时间，到了又一次换届，现在还在与政府协调当中，因为上述原因不能履行协议，但不影响三份协议有效。原告应当给我方一些时间，如果政府最后没有回应，可以退款给原告，现在谭钦文不同意退款。基于以下两个原因协议有效，即一是土地的权属实际属于谭钦文的，但合同的签名是何炳要；二是涉案土地没有重复转让。被告何炳要未到庭，未提供诉讼意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告冯清强、许宝文提供的证据如下：证据一、身份证及结婚证，拟证明原告的诉讼主体及夫妻关系；证据二，身份证，拟证明被告的诉讼主体及基本信息；证据三，《协议书》，拟证明何炳要2008年1月30日与阳东县城镇房地产开发公司签订委托征地《协议书》，征用阳东县城镇端陶村委会坑山（土名）地段一带约18440平方米土地；证据四，《土地转让协议》，拟证明谭钦文与原告冯清强2014年11月20日签订《土地转让协议》，购买位于阳东县城镇端陶村委会坑山（土名）地段一带约5000平方米土地；证据五，工商银行转账凭证，拟证明许宝文于2014年11月20日通过转账方式支付购地定金1200000元给谭钦文；证据六，《土地买卖合同补充协议》，拟证明谭钦文与冯清强于2015年4月30日签订《土地买卖合同补充协议》及提前支付130000元购地款事宜；证据七，《土地转让协议》，拟证明谭钦文、何炳要与冯清强、许宝文于2016年9月8日重新签订《土地转让协议》，变更调整转让土地及付款安排的事实；证据八，收据，拟证明谭钦文、何炳要于2016年9月8日确认之前收取的1330000元为购地定金；证据九，收据，拟证明被告于2016年9月8日又收取买地款定金250000元；证据十，收据，拟证明被告在2016年9月8日至2016年12月25日期间又分四次共收取原告购地款566000元。谭钦文对冯清强、许宝文提供的上述证据发表质证意见如下：对证据一、二没有异议；证据三的原件交给了原告，内容真实没有异议；证据五是真实的，收到了有关款项；证据四、六、七、十内容真实没有异议；证据八真实，收到了有关款项，这份收据是包含之前转了1200000元和后来签了土地买卖合同补充协议支付了130000元，合共写的1330000元收据；证据九真实，何炳要收到了相关款项。本院经审理认定事实如下：2008年1月30日，何炳要作为甲方（委托人），阳东县城镇房地产开发公司作为乙方（被委托单位），双方签订《协议书》，合同第一条约定“乙方受甲方委托拟开发端陶村委会崩坑山（土名）地段一带土地，面积18440平方米，用地范围及面积按拟征地红线图及规划设计图。”，合同第三条约定“1、在签订协议时，甲方一次性支付给乙方收征地工作费165960元。2、签订协议后三天内，甲方支付村委会征地工作费36880元给乙方，乙方再支付给被征地村委会。”合同第四条约定“1、甲方必须按照县城控制总体规划要求，完善该宗用地的一切手续、2、在办理该用地的征地用地手续所需的一切费用均由甲方负责，与乙方无关。3、完善开发范围内的土石方工程、地下排水道路工程、挡土墙工程，按规划设计架设高压线路（即按控制总体规划设计要求完善开发范围内的“三通一平”）”，合同第六条约定“3、甲方如把该块土地转让给其他单位（或个人），甲、乙双方必须与购地客户重新签订协议，分清职责”，合同第七条约定“如甲方未能按进度支付征地工作费及征地补偿费，乙方有权解除与甲方签订协议”。2014年11月20日，谭钦文作为甲方，冯清强作为乙方，双方签订《土地转让协议》及附件，合同第一条约定“土地位置在阳东县城镇端陶村委会坑山（土名）地段一带土地，总面积约5000平方米的土地以叁佰叁拾万元人民币转让给乙方。该土地四至方位以合同附图为准。乙方支付甲方该土地的转让费后，该宅基地的产权、所有权、永久使用权归乙方所有”，第二条约定“1、合同生效时支付定金人民币壹佰贰拾万元整。2、在土地围墙和排水的基础建设完成后，20天内支付剩余款项”，第三条约定“乙方完全支付该土地的转让费叁佰叁拾万元人民币给甲方后，该土地的产权、所有权、永久使用权归属乙方。2、土地手续甲方负责帮助完善，还未推土出的路也由甲方完善（该土地道路未推好之前，允许乙方从南面地块出入，直至道路开通为止），否则乙方所造成的经济损失，由甲方按乙方损失经济总值赔偿给乙方。3、三通一平后，乙方办理本土地产权、三旧等的有关手续，甲方负责协调办理。4、日后乙方需完善该土地国土证时所产生的需缴交给国家的包括但不限于国土出让金、税、费等一概由乙方负责，与甲方无关”。前述协议签订后，谭钦文当即收到许宝文转账支付的1200000元。2015年4月30日，谭钦文作为甲方（卖方），冯清强作为乙方（买方），双方签订《土地买卖合同补充协议》，合同约定“因卖方暂需130000元，提前预付土地款130000元。卖方承诺收到土地款130000元后（2015年5月30日付）25天内（即2015年5月25日前）必须开工平整土地和建围墙，修建地下排水设施。如果逾期不能按时进场施工，则视卖方违约。买方有权要求卖方退回所有已支付款项及损失共1500000元。卖方自收到买方追讨款项通知起（短信，电话，邮件等形式）七天内必须支付1500000元回买方。如果逾期不能支付则按月息2%计提利息，直至卖方支付全部款项止。如果卖方2015年5月25日前能进场开工，卖方必须在三个月内（2015年8月25日前）完善土地各种手续（三方土地买卖协议，四至方位定位图）并交付给买方使用。如果逾期不能按时交付土地给买方使用，如因政府原因，属不可抗力的可协商，则买方有权终止合同，要求卖方退回所有已支付款项及损失共1800000元。卖方自收到买方追讨款项通知（短信，电话，邮件等形式）七天内必须支付1800000元回买方。如果逾期不能支付则按月息2%计提利息，直至卖方支付全部款项止”。2016年9月8日，何炳要作为甲方，冯清强、许宝文作为乙方，双方签订《土地转让协议》，合同第一条约定“甲方同意将位于阳东区东城镇端陶村委会崩坑山（土名）地段一带土地，面积约5000平方米（按照政府开发公司出具的红线图）土地转让给乙方”，第二条约定“1、转让价格：该宗土地5000平方米转让价为3300000元。2、付款方式：因甲方在收取定金1330000元后，还没能对该地块平整和围墙交付给乙方使用，经与乙方协商，达成以下付款方式：1）乙方可以支付甲方提出平整该土地的前期费用250000元，开推时按进度再支付600000元作放坡补偿农户的费用。甲乙方协商订此资金为双方利益相关，需专款专用。2）待土地平整和按红线图标的砌好围墙交付，乙方再一次性付清剩下土地款（乙方可扣押100000元待甲方跟进开出该地块的手续到乙方名下时退回）”，第三条约定“1、自签订协议之日起的三个月内要平整土地和砌好围墙交付土地给乙方使用，如果甲方未能按时交付土地给乙方使用，乙方有权将剩余款项当自我完善土地平整的费用或甲方和政府开发公司签署的协议18440平方由乙方全权处理解决本协议问题。……”谭钦文和何炳要在甲方落款处签名并按指模，冯清强、许宝文在乙方落款处签名并按指模。另查明，冯清强、许宝文系夫妻关系，两人在夫妻关系存续期间向谭钦文、何炳要购买涉案土地。诉讼过程中，冯清强、许宝文向本院申请诉讼保全并提供相应的担保，本院经审查并于2018年4月27日作出（2018）粤1704民初654号民事裁定，裁定查封被申请何炳要所有的位于广东省阳江市××江北路××号的房产（房地产权证号：阳0100006293）以及查封申请人冯清强、许宝文共同所有的位于广东省阳江市××华侨新村××之一的房产（房地产权证号：粤房地证字第××号）。本院认为：本案是建设用地转让合同纠纷。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点为，一是讼争的《土地转让协议》、《土地买卖合同补充协议》和《土地转让协议》是否有效；二是谭钦文、何炳要应否向冯清强、许宝文承担返还购地款及相关利息的责任。从何炳要与阳东县城镇房地产开发公司签订的《协议书》可知，讼争的位于阳东县城镇端陶村委会崩坑山（土名）一带土地属于政府规划用地范围内的被征收宅基地。由何炳要提供征地工作费支付给被征地村委会、完善征地用地手续等再行销售土地。而谭钦文、何炳要据该《协议书》将讼争的土地转让给冯清强、许宝文，并收取了214.60000元购地款。因上述讼争土地的征收工作未能完成，阳东县城镇房地产开发公司亦未实际取得讼争土地的权属，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”和第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，以及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，故谭钦文、何炳要处分讼争的土地违反了农村宅基地禁止买卖的强制性规定。应认定谭钦文、何炳要与冯清强、许宝文签订的两份《土地转让协议》和《土地买卖合同补充协议》无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条和第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力。因无效合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。如前所述，在讼争的《土地转让协议》和《土地买卖合同补充协议》无效的情况下，被告谭钦文、何炳要占用原告冯清强、许宝文的资金并由此而给原告冯清强、许宝文造成的利息损失应予赔偿。本案中，原告冯清强、许宝文主张被告谭钦文、何炳要按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率赔偿占用其资金的利息损失，未超过法律规定的限度，应予支持。利息具体计算方法：按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，以占用资金的付款时间分段计算，其中，以1200000元为基数，从2014年11月20日起计算至本判决确定给付之日止；以946000元从2016年12月25日起计算至本判决确定给付之日止。被告何炳要经法院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩、举证、质证等诉讼权利，不影响本院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原、被告双方分别于2014年11月20日、2015年4月30日、2016年9月8日签订的《土地转让协议》、《土地买卖合同补充协议》、《土地转让协议》无效；二、限被告谭钦文、何炳要在本判决发生法律效力之日起十日内返还购地款2146000元及其相应的利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，以占用资金的付款时间分段计算，其中，以1200000元为基数，从2014年11月20日起计算至本判决确定给付之日止；以946000元从2016年12月25日起计算至本判决确定给付之日止）给原告冯清强、许宝文。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33200元，案件保全费3020元，由被告谭钦文、何炳要负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判长  冯荣晶审判员  周国汉审判员  柳华想二〇一八年七月二十三日书记员  姜拔萃