福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽02民终593号 上诉人（原审原告）：厦门顶尖电子有限公司，住所地厦门火炬高新区火炬园光厦楼北幢第四层西侧。 法定代表人：钮李明，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：许拥军，福建巽明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈菲，福建巽明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门火炬集团物业管理有限公司，住所地厦门火炬高新区火炬园火炬路56-58号。 法定代表人：王卫杰，董事长。 委托诉讼代理人：王昊岑，该公司职员。 委托诉讼代理人：郭跃元，福建天衡联合律师事务所律师。 上诉人厦门顶尖电子有限公司（以下简称顶尖公司）因与被上诉人厦门火炬集团物业管理有限公司（以下简称火炬物业公司）物权保护纠纷一案，不服福建省厦门市海沧区人民法院（2016）闽0205民初4142号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭于2018年4月17日公开开庭进行了审理。上诉人顶尖公司的法定代表人钮李明、委托诉讼代理人许拥军，被上诉人火炬物业公司的委托诉讼代理人王昊岑、郭跃元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 顶尖公司上诉请求：撤销原判，将案件发回重审，或改判火炬物业公司立即停止对顶尖公司厂房红线范围内的设施的侵害，并向顶尖公司赔偿人民币一元，一审、二审诉讼费用由火炬物业公司承担。理由如下：一、一审判决认定事实不清，厦门火炬高技术产业开发区财政服务中心（以下简称财政服务中心）与火炬物业公司签订的《物业管理服务合同》不能作为火炬物业公司有权对顶尖公司红线范围内的设施进行管理的依据。《物业管理服务合同》的内容除了公共设施的维护外，并未规定产权人红线范围内的设施也包含在内；即使包含在内对顶尖公司也是没有法律约束力的。顶尖公司取得了案涉厂房的房屋产权证即取得了案涉厂房的所有权，取得独立的物权。《厦门火炬高技术产业区物业管理暂行规定》（以下简称《物业管理暂行规定》）第六条第（二）项规定：火炬开发区内自建独立厂房的企业，由企业自行管理或委托火炬物业公司管理。本案中，顶尖公司厂房即为自建厂房，顶尖公司有自主管理物业的权利。火炬物业公司无权进入顶尖公司红线范围内的设施进行物业管理。二、一审判决遗漏了重要证据厦门市翔安区发展和改革局文件【翔发价（2007）04号】《厦门市翔安区发展和改革局关于停止执行厦门火炬（翔安）产业区通用厂房物业管理服务费收费标准的函》。该证据证明自2007年6月27日起，火炬物业公司若要对顶尖公司的红线范围内的设施进行管理，则需要与顶尖公司（业主）签订物业服务合同。自2007年6月27日起，火炬物业公司需按照《福建省物业服务收费标准管理实施办法》的有关要求与业务委员会代表或直接同业主签订物业服务合同，按照物业服务合同的约定提供服务和收费。本案顶尖公司未与火炬物业公司签订物业服务合同。火炬物业公司私自对顶尖公司红线范围内的设施进行管理，侵犯了顶尖公司的物权。三、一审以与本案有关的几个生效判决作为依据，认定火炬物业公司对顶尖公司红线范围内的设施具有管理的权利是错误的。综上，火炬物业公司的行为侵犯了顶尖公司对自有厂房的独立物权，给顶尖公司造成了侵害。 火炬物业公司答辩称：一、《物业管理服务合同》对顶尖公司具有法律约束力，火炬物业公司对绿化设施的修剪维护等行为属于履行物业管理服务的行为，不构成侵权。二、《厦门市翔安区发展和改革局关于停止执行厦门火炬（翔安）产业区通用厂房物业管理服务费收费标准的函》并未否认《物业管理服务合同》的效力，《物业管理服务合同》作为民事合同仍具有法律效力。三、相关生效判决均认定火炬物业公司有权按照《物业管理服务合同》约定履行物业管理职责，是否侵权与红线范围无关。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 顶尖公司向一审法院起诉请求：1.确认顶尖公司对其厦门市翔安区舫山南路1号厂房红线范围内的绿化设施有自行管理的权利；2.火炬物业公司停止对顶尖公司厂房红线范围内的绿化设施的侵害，并赔偿顶尖公司绿化损失2000元。 一审法院认定事实：厦门火炬（翔安）高技术产业开发区系国家科委和厦门市人民政府共同于2003年9月创办的产业基地，该基地设立的火炬开发区管委会是市政府的派出机构，作为火炬高新区的管理服务部门，负责高新区的发展规划、产业布局、政策法规的制定和实施、基础设施建设以及招商引资等工作。该基地的物业自2006年起由火炬物业公司负责提供物业管理和服务。火炬物业公司是火炬开发区管委会的下属企业，前身厦门火炬开发区物业管理有限公司，于2004年2月26日经核准更名为火炬物业公司，该公司取得由福建省建设厅核发的二级物业资质及厦门市城市园林绿化三级资质等级。 厦门市国土资源与房产管理局翔安分局（出让人）与顶尖公司（受让人）、火炬开发区管委会（第三方）签订《厦门市火炬高新区（翔安）产业区国有土地使用权有偿使用合同》，约定：出让人出让给受让人的宗地位于厦门火炬高新区，宗地总面积15246.62平方米，用途为工业（自用），土地使用权出让年限为2006年3月31日起至2056年3月30日止；第三方负责对受让方在受让宗地内的开发建设和生产经营活动进行监督管理；受让人在本合同项下宗地内新建建筑物由受让人委托第三方建设，并签订《委托建设合同》，总建筑面积29820.10平方米。2005年8月2日，顶尖公司（甲方）与火炬开发区管委会（乙方）签订《委托建设合同书》，约定：甲方委托乙方建设的厂房坐落于厦门火炬高新区。《委托建设合同书》第十一条约定：甲方若在委托建设的厂房周围建设围墙、栅栏等隔离设施或占用公共空间，须先向乙方提出书面申请；隔离设施的实际应与周边整体环境相协调，不能突破甲方的用地红线，并且不得妨碍周边公共设施的使用；未取得乙方的书面同意，甲方不得实施隔离设施的建设或占用公共空间。2009年2月18日，顶尖公司取得案涉通用厂房的《土地房屋权证》，厂房登记坐落翔安区舫山南路1号。 2006年6月1日，火炬开发区管委会开办的事业法人即财政服务中心（甲方）与火炬物业公司（乙方）签订委托期限自2006年6月1日至2007年6月30日止的《物业管理服务合同》，后双方签订委托期限自2009年1月1日至2011年12月31日止的《物业管理服务合同》。两份合同均约定：“甲方委托乙方为厦门火炬（翔安）产业区（建筑面积130万平方米）提供专业化物业管理服务，乙方提供物业管理服务的受益人为本物业的业主、代业主或使用人，本物业业主、代业主和使用人应履行本合同并承担相应的责任。委托管理事项为规划红线内属物业管理范围的市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外排水管道、化粪池、沟渠、池、井、路灯、停车场等；管理区域内公共环境，包括公共场所的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运、四害的消除等；管理区域内车辆停放及交通秩序的维持；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修的管理；物业档案资料管理；公共绿化及建筑小品等的养护和管理。甲方所购买（或租赁）的房屋内部自用部位、自用设施设备应由甲方自行负责维修、维护。若合同到期一方不续签本合同，应于合同到期前一个月通知另一方，否则本合同自动延续”。合同还约定物业管理服务费用等事项。 2007年6月7日，厦门市翔安区发展和改革局向火炬物业公司下发翔发价（2007）03号《关于重新核定厦门火炬（翔安）产业区通用厂房物业管理服务收费标准的通知》，同意厦门火炬（翔安）产业区通用厂房物业管理收费按原规定的标准继续执行。2007年6月25日，厦门市翔安区发展和改革局向火炬物业公司下发翔发价（2007）04号《关于停止执行厦门火炬（翔安）产业区通用厂房物业管理服务收费标准的函》，告知火炬物业公司，根据闽价房（2007）31号文第七条规定，厦门火炬（翔安）产业区通用厂房物业管理服务费属于市场调节价，翔发价（2007）03号文自2007年6月27日起停止执行，请火炬物业公司按照《福建省物业服务收费管理实施办法》的有关要求与业主委员会代表或直接同业主签定物业服务合同，按照物业服务合同的约定提供服务和收费，同时在收费窗口按要求明码标价。顶尖公司主张，按照上述文件要求，火炬物业公司若要对顶尖公司红线范围内的设施进行管理，则需要与顶尖公司签订物业服务合同，顶尖公司并未与火炬物业公司签订物业服务合同，自2007年6月27日开始，火炬物业公司不得依据前期物业合同进入顶尖公司红线范围内进行物业管理，侵犯顶尖公司的物权。火炬物业公司认为，上述文件说明案涉厂房的物业收费属于市场调节价，不需报物价部门批准，文件没有废止前期物业的内容。 2007年9月5日，顶尖公司函告火炬物业公司，反映其厂房排水管道周围出现排水不畅并请求予以处理。火炬物业公司以此主张顶尖公司认同火炬物业公司在园区内开展物业管理服务工作。顶尖公司认为，其向火炬物业公司发函，是因为火炬物业公司是火炬园区的公共设施管理单位，顶尖公司只是依程序反映情况以解决问题，并非认同火炬物业公司在顶尖公司的红线范围内进行物业管理。 火炬物业公司提供一份顶尖公司等业主单位致厦门火炬集团马董事长的函，载明：因为规划错误，将公共道路划入私地（红线图边缘在道路中央，应同其它独立自建厂房划在路外），故我们这些委托管委会代建独立厂房的倒霉业主，不但已经是无偿贡献自己红线图内的土地供园区当公共道路、公共绿化等使用，而且还要为此付所谓的物业管理费和公维金，这些费用依正确的规划都属于政府财政支出。火炬物业公司主张顶尖公司在信函中自认园区公共道路、公共绿化涉及其红线图内。火炬物业公司未出示该函原件，顶尖公司对该函真实性不予确认。 2016年3月30日，顶尖公司向火炬物业公司发出《关于支付翔安厂房物业费用的意见函》，表明“我司是独栋业主可自主管理，无需支付管理费用。但我司为了事情圆满解决，愿意依照贵司与火炬财政中心相同的计费方式付费，即按道路和绿化带占地面积计费……为了让事情有初步的解决方案，我司本着‘求同存异’的精神，有交集之部分的管理费用（即道路和绿化带占地面积部分的管理费用），我司愿意按火炬财政中心的计费方式先追付过去两年的费用给贵司，且今后每个月按月先付……”。火炬物业公司以此主张顶尖公司作出愿就交集部分（道路和绿化）向火炬物业公司支付物业管理费用的意思表示。顶尖公司认为该函不能证明火炬物业公司的主张。 2013年9月30日，厦门市翔安区人民法院受理火炬物业公司与厦门市兴致电子工业有限公司（以下简称兴致公司）物业服务合同纠纷一案，请求判令兴致公司支付综合管理服务费等。翔安区人民法院审理查明：位于厦门火炬（翔安）产业区厂房系兴致公司所有，该厂房的土地房屋权证为厦地房证第00537523号，用地面积4692.58平方米，建筑面积7028.92平方米（四层）；上述厂房系兴致公司于2005年8月2日委托火炬开发区管委会所建；火炬物业公司未为兴致公司修剪厂房旁边的绿化。翔安区人民法院判决兴致公司应向火炬物业公司支付综合管理服务费等。兴致公司不服判决提出上诉。厦门市中级人民法院在该案二审期间，因兴致公司是否受《物业管理服务合同》的约束以及是否有权自行管理存在争议，发函火炬开发区管委会要求作书面答复。火炬开发区管委会函复称：“……兴致公司作为园区内企业，显然与该园区配套公共设施和公共服务密不可分，应当受到《物业管理服务合同》的约束，其有权自行管理的区域仅为其自有产权的建筑物内部区域”。厦门市中级人民法院经审理认为：“厦门火炬（翔安）产业区系由政府部门开发、创办，并由火炬开发区管委会负责管理。鉴于厦门火炬（翔安）产业区内的企业尚未成立业主大会或者业主委员会，相关的物业服务由火炬开发区管委会开办的事业单位法人财政服务中心根据有关职责划分，代表厦门火炬（翔安）产业区内的企业与火炬物业公司签订《物业管理服务合同》，由火炬物业公司对厦门火炬（翔安）产业区内的企业提供物业管理服务，该行为并不违反法律法规的强制性规定。因此，即便本案双方当事人未直接签订书面的物业管理合同，前述的《物业管理服务合同》对于兴致公司亦具有法律约束力，兴致公司应当支付有关的物业管理费用。从《物业管理暂行规定》的内容及现场勘验结果可知，兴致公司作为地理位置位于厦门火炬（翔安）产业区内的企业，其日常的生产、生活均无法脱离厦门火炬（翔安）产业区而独立存在，而火炬物业公司系厦门火炬（翔安）产业区入驻的唯一物业管理单位，因此兴致公司对公共环境及公共设施不可避免存在实际使用的事实，这也导致兴致公司客观上成为火炬物业公司提供物业服务的受益人，即二者之间存在事实上的物业法律关系。综上，原审判决认定兴致公司承担物业管理费用并无不当。至于兴致公司主张火炬物业公司提供的是市政公共设施管理行为，市政公共服务，有关合同系行政委托合同而兴致公司无须缴纳费用，兴致公司有权对其厂房进行自行管理等理由，因兴致公司自行管理厂房系企业自有产权的建筑物内部范围，并非《物业管理服务合同》项下的服务区域，故不能免除兴致公司承担物业管理费用的义务”。厦门市中级人民法院于2014年7月30日作出判决：驳回上诉，维持原判。 2016年5月11日，一审法院受理火炬物业公司与顶尖公司、厦门先德开关有限公司（以下简称先德公司）物业服务合同纠纷一案，火炬物业公司请求判令顶尖公司、先德公司支付综合管理服务费、公共维修金等。一审法院审理认为：“火炬物业公司与顶尖公司存在事实上的物业关系，顶尖公司应当支付相关物业管理费用；根据庭审查明，火炬物业公司未及时为顶尖公司清运垃圾、修剪厂房周围绿化、维护丢失栏杆，故将火炬物业公司的收费标准酌情予以调整”。一审法院作出判决后，顶尖公司不服提出上诉。厦门市中级人民法院经审理认为：“顶尖公司位于厦门火炬（翔安）产业区内。火炬物业公司系厦门火炬（翔安）产业区入驻的唯一物业管理单位。厦门火炬（翔安）产业区系由政府部门开发、创办，并由火炬开发区管委会负责管理。厦门火炬（翔安）产业区内的企业尚未成立业主大会或者业主委员会，火炬开发区管委会开办的事业单位法人财政服务中心根据有关的职责划分，代表厦门火炬（翔安）产业区内的企业与火炬物业公司签订《物业管理服务合同》，由火炬物业公司对厦门火炬（翔安）产业区提供物业管理服务，该行为并不违反法律、行政法规的规定。虽然顶尖公司与火炬物业公司未直接签订物业管理合同，但前述的《物业管理服务合同》对于顶尖公司亦具有法律约束力。作为地理位置位于厦门火炬（翔安）产业区内的企业，顶尖公司日常的生产、生活均无法脱离厦门火炬（翔安）产业区而独立存在。顶尖公司对公共环境及公共设施不可避免存在实际使用的事实，因此顶尖公司也是火炬物业公司提供的物业服务的受益人，即二者之间存在事实上的物业法律关系。顶尖公司主张火炬物业公司提供的是市政公共设施管理行为，市政公共服务，火炬物业公司属于重复收费，因政府财政支出所针对的管理范围限于政府所有市政公共区域，并非《物业管理服务合同》项下的服务区域，故不能免除顶尖公司承担物业管理费用的义务。原审认定顶尖公司应支付物业管理费用并无不当。顶尖公司关于其与火炬物业公司之间不存在物业服务法律关系，其无须缴纳物业管理费用的上诉缺乏依据，不予采纳”。厦门市中级人民法院于2017年10月17日作出判决：驳回上诉，维持原判。 顶尖公司提供一份2016年4月15日致火炬物业公司的函件，内容反映在顶尖公司与紫金公司之间的绿化带上建了一个水泥堆场乱放垃圾，水泥堆场坐落在顶尖公司红线图内的土地，并请将该堆场迁移改善。顶尖公司提供五张照片、视频，主张火炬物业公司组织人员到顶尖公司红线范围内擅自对顶尖公司的绿化带进行破坏。 顶尖公司提供火炬开发区管委会于1999年7月29日发布的关于印发《物业管理暂行规定》的通知。顶尖公司主张，顶尖公司的厂房属于自建独立厂房，且顶尖公司未与火炬物业公司签订物业管理合同，根据《物业管理暂行规定》第六条第（二）项的规定，火炬物业公司无权进入顶尖公司红线内进行物业活动。火炬物业公司主张，顶尖公司的厂房系委托火炬开发区管委会建设，不是自建厂房。《物业管理暂行规定》第二条规定，本规定适用于火炬开发区内建成区域的物业管理。第三条规定，本规定所称物业管理，系指对开发区内各种房屋、建筑物及其设备、设施、市政设施、各类场地、环境卫生、治安、消防、车辆道路、绿化的维护和整治等管理。第五条规定，火炬物业公司是开发区设立的物业管理机构，按照火炬开发区管委会的授权，具体负责开发区物业管理工作。第六条规定，火炬开发区物业管理实行统一管理和自行管理相结合，并按下列规定分工负责：（一）火炬开发区内已建成的公共配套设施由火炬物业公司管理；（二）火炬开发区内自建独立厂房的企业，由企业自行管理或委托火炬物业公司管理；（三）火炬开发区内公用厂房的企业，由企业委托火炬物业公司管理；（四）火炬开发区南部生活区物业管理办法另行规定颁布。第二十三条规定，本规定由开发区管委会负责解释。第二十四条规定，本规定自印发之日起试行。 火炬物业公司提供财政服务中心（发包人）与厦门市江景绿化工程有限公司（承包人）签订的《绿化工程施工合同》、《工程现场移交单》《绿化水表底数确认表》《翔安产业区（C1＋E）绿化苗木缺损数量确认统计表》及照片。《绿化工程施工合同》载明：工程名称厦门火炬（翔安）产业区通用厂房C1＆E组团绿化景观工程，工程内容苗木种植养护、园林小品、绿化喷灌、绿化照明。火炬物业公司主张，案涉厂房周边绿化系园区E组团公共绿化，该绿化工程资金由财政拨款，由火炬开发区管委会组织施工，是园区公用，不专属顶尖公司所有，顶尖公司委托建设部分未包含绿化，火炬物业公司从2006年开始就对园区内包括顶尖公司厂房周边绿化进行修剪维护。顶尖公司主张，厂房红线范围内的绿化属于《委托建设合同书》中厂房的配套设施。顶尖公司向一审法院申请对案涉厂房红线范围内设施进行现场勘验，以确定绿化带在案涉厂房红线范围内。因火炬物业公司对顶尖公司请求查明的事实并无异议，故无需再行勘验。 一审法院认为：顶尖公司系台资企业，本案系物权保护纠纷，属厦门市中级人民法院指定由一审法院集中管辖的涉台案件，原审法院对本案享有管辖权。 本案中，火炬开发区管委会开办的事业单位法人财政服务中心代表厦门火炬（翔安）产业区内的企业，与火炬物业公司签订的《物业管理服务合同》对顶尖公司具有法律约束力，以及火炬物业公司与顶尖公司之间存在事实上的物业法律关系，业经法院生效判决确定。根据火炬开发区管委会于1999年7月29日发布的《物业管理暂行规定》第三条规定，物业管理包括开发区内绿化的维护和整治。兴致公司与火炬物业公司物业服务合同纠纷一案中，火炬开发区管委会针对厦门市中级人民法院关于“兴致公司是否受《物业管理服务合同》约束，是否有权自行管理”的问题所作的函复，明确“兴致公司应当受到《物业管理服务合同》的约束，其有权自行管理的区域仅为其自有产权的建筑物内部区域”。因火炬开发区管委会系厦门火炬（翔安）产业区的管理单位，同时也是《物业管理暂行规定》的制定者及解释者，故该函复内容具有证明效力。顶尖公司与兴致公司同属于厦门火炬（翔安）产业区内的企业，厂房也均属委托火炬开发区管委会建设，故上述函复同样适用于顶尖公司。由此可见，除顶尖公司厂房建筑物外，火炬物业公司的物业管理范围包含顶尖公司红线区域内的绿化设施，火炬物业公司对顶尖公司红线区域内绿化进行修剪维护属于履行物业管理服务的行为，不构成侵权。综上，顶尖公司提出的诉讼请求，没有充分的事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回厦门顶尖电子有限公司的诉讼请求。案件受理费50元减半收取25元，由厦门顶尖电子有限公司负担。 本院二审期间，上诉人顶尖公司提供：1.照片一组，证明其已在公司设立围墙，实际上行使物权；2.（2015）海行初字第29号其他行政行为纠纷一案的庭审笔录，证明该案中厦门火炬高技术产业开发区管理委员会认可案涉厂房系独立自建厂房的事实。火炬物业公司质证认为，证据1照片上的围墙实为产业园区的围墙，对证明对象不予认可；证据2的真实性无异议，但案涉厂房是代建厂房。 经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，顶尖公司位于厦门火炬（翔安）产业区内。火炬物业公司系厦门火炬（翔安）产业区入驻的唯一物业管理单位。厦门火炬（翔安）产业区系由政府部门开发、创办，并由火炬开发区管委会负责管理。厦门火炬（翔安）产业区内的企业尚未成立业主大会或者业主委员会，厦门火炬开发区管委会开办的事业单位法人财政服务中心根据有关的职责划分，代表厦门火炬（翔安）产业区的企业与火炬物业公司签订《物业管理服务合同》，由火炬物业公司对厦门火炬（翔安）产业区提供物业管理服务，该行为并不违反法律、行政法规的规定。虽然顶尖公司与火炬物业公司未直接签订物业管理合同，但前述的《物业管理服务合同》对于顶尖公司亦具有法律约束力。火炬物业公司的物业管理范围包含顶尖公司红线区域内的绿化设施，火炬物业公司对顶尖公司红线区域内绿化进行修剪维护属于履行物业管理服务的行为，不构成侵权。顶尖公司关于火炬物业公司的行为构成侵权的主张缺乏依据，不予采纳。综上，顶尖公司要求火炬物业公司立即停止对顶尖公司厂房红线范围内的设施的侵害、向顶尖公司赔偿人民币一元的上诉请求，缺乏依据，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由厦门顶尖电子有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 江 伟 审 判 员 郑文雅 审 判 员 龙 辉 二〇一八年七月二十五日 代书记员 巫粤峰 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。