上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0101民初1043号原告：周泽民，男，1949年1月5日出生，汉族，住址上海市黄浦区。委托诉讼代理人：冷鲁平，上海市申房律师事务所律师。被告：詹建军，男，1975年2月9日出生，汉族，住址河南省驻马店市。委托诉讼代理人：潘清连(系被告詹建军之妻)，女，住址河南省驻马店市。委托诉讼代理人：范如苗，上海申如律师事务所律师。原告周泽民与被告詹建军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，原、被告同意延长适用简易程序三个月。原告周泽民的委托诉讼代理人冷鲁平，被告詹建军的委托诉讼代理人潘清连、范如苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周泽民向本院提出诉讼请求：1、原、被告签订的房屋租赁合同于判决生效之日解除；2、被告迁出本市成都北路XXX弄XXX号房屋并结清水电煤费用；3、被告支付原告恢复房屋原状费用人民币(以下币种同)4000元；4、被告支付原告自2018年3月1日起至判决生效之日止的租金；5、被告支付原告自判决生效之日起至被告归还房屋之日止的房屋使用费，按照每月租金标准支付。事实和理由：原、被告于2015年11月27日就本市成都北路XXX弄XXX号二楼房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》，原告将该房屋租借于被告使用，租期约定为长期，系不定期合同。被告在租赁期内擅自改变房屋结构违规装修并将房屋用于群租，被告还于2017年11月迟延支付相应租金，其行为均已构成严重违约，故原告要求解除合同，但被告对原告解约要求置之不理，故原告诉至法院，请求判如所请。被告詹建军辩称，不同意解除合同，原告所述理由均不存在，没有合同约定的解除条件。房屋内没有群租，由被告一家四口及一位亲戚居住。原、被告先后签过两份租赁合同，第一份合同签订时，房屋内没有卫生设施，双方约定租到拆迁为止，租期肯定是超过五年的，所以被告经原告同意后进行了装修，增加了卫生设施、对房屋进行隔断等。之后双方又签订第二份合同，口头说定五年以上，合同中租期写为长期，原告现认为长期的性质为不定期合同是失信的行为，应当继续履行合同。本院经审理认定事实如下：系争本市成都北路XXX弄XXX号二层前楼房屋系原告周泽民承租公有居住房屋。2013年10月，原、被告建立租赁关系，双方签订《租房合同》约定被告租借系争房屋到拆迁为止，每月租金1700元，原告同意被告装修此房，对房屋内设施进行改动。2015年7月22日，原、被告又就系争房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》，约定租赁期为长期，自2015年7月22日起(租期截止日未作约定)；每月租金1700元，每三个月为一期，于1月、4月、7月、10月底支付；保证金1700元；被告拖欠租金的，被告未经原告许可擅自将房屋转租、转让或转借的，原告可以终止合同，收回房屋；被告在租期内不得对房屋结构进行任何改动。2016年3月，被告与原告联系称其长子要参加中考，急用长期居住证，请求原告帮忙及早回沪协助办理相关手续。原告因当时不在本市，遂委托其外甥女携系争房屋租赁凭证等与被告前往街道相关部门办理手续。在申办手续材料中，登记备案申请的租赁期限一栏填写为“2015年7月22日至2025年8月30日”，登记预告表的承租人、同住人信息填写为被告一家四口。提交街道备案的租赁合同即原、被告2015年7月22日所签订合同，但合同中原空白的租赁期满日期填写为“2025年8月30日”。2017年5、6月期间，原告微信联系被告，表示因原告夫妇年纪大了，在外借住不便，亲朋好友也都在租赁房屋附近，希望终止合同，收回房屋自住。被告回复表示双方签订的合同是长期的，不予同意。2017年11月19日，被告逾期支付本应于2017年10月底之前支付的当期租金。审理中，原、被告确认：被告已付保证金1700元；被告按合同约定租金标准向原告转账支付至2018年7月31日。原告撤回关于水电煤费用及房屋恢复原状费用的诉请,并表示基于多年的友好租赁关系，若被告配合按时搬离系争房屋，原告自愿补偿被告5000元。另，被告于庭审后向本院提交租赁合同备案材料，并另辩称因备案时街道工作人员要求明确租期，经原告外甥女与原告电话确认，原、被告协商确定租期为十年。对此，原告表示没有被告与原告进行协商的事实，原告外甥女也没有变更租期的授权，在街道备案的租赁合同中所填写的租期截止日期是被告私自添加的，故该合同期限并非原告真实意思表示，应为无效。上述事实，有当事人陈述、租用居住公房凭证、房屋租赁合同、微信聊天记录、租赁合同登记备案材料等主要证据证明，本院予以确认。本院认为，虽然在备案租赁合同等材料中对租期起止时间有明确记载，但对该合同内容的变更，是否已取得原告同意，原告外甥女是否有变更合同内容的委托权限等，被告并未举证证实，原告亦不予认可，故本院对备案租赁合同中的变更内容，不予认定系原、被告达成的一致意思表示，该变更后的条款对原告不发生效力。被告在原告提出终止合同后所作回复内容，及被告在本案庭审终结前所作多次辩称，均是表示租期约定为长期且应理解为五年以上，从未提出原、被告已达成新的租期(十年)约定的意见。上述被告客观行为亦表明，被告自身原本也是认为，备案时填写租期起止日期的行为系应填报要求，为完成办理居住证之目的而为，并无双方合意变更合同内容的实质。故综上，被告以租期已变更确定为由提出的抗辩意见，本院不予采纳。根据双方2015年7月所签租赁合同之内容，合同中租期的约定属不明确，应视为不定期租赁。依据法律规定，当事人可以随时解除合同。此外，合同中还约定，被告逾期支付租金的，原告亦有权终止合同，而被告于2017年11月有逾期支付的行为，构成合同约定的违约情形。故本案原告要求解除合同并要求被告搬离房屋、支付房屋使用费用的诉讼请求，于法有据，应予支持。双方所签租赁合同于本案判决之日解除，被告按租金标准已转账支付至2018年7月底的款项，在扣除计至解除日的应付租金金额后，剩余部分结算房屋使用费，多退少补。原告自愿予以附条件补偿被告，本院不作干预，双方可待案件生效后，视具体情况另行解决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、解除原告周泽民与被告詹建军于2015年7月22日签订的《房屋租赁合同》；二、被告詹建军应于本判决生效之日起十日内迁出上海市黄浦区成都北路XXX弄XXX号二层前楼房屋，并将该房屋返还原告周泽民；三、被告詹建军应于本判决生效之日起十日内，按《房屋租赁合同》约定的租金标准支付原告周泽民自2018年7月7日起至返还房屋之日止的房屋使用费(被告詹建军已转账款项在扣除计至2018年7月6日的租金金额后的剩余部分、被告詹建军在原告周泽民处的保证金人民币1700元，予以结算被告应付房屋使用费)。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，本案适用简易程序，减半收取，计人民币25元，由被告詹建军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  赵海生二〇一八年七月三日书记员  王亦男附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。