广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0112民初6600号原告：广州凯云物业管理有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区科学城开源大道11号A8栋五层501-502。法定代表人：易武，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈丽婵，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：林敏珊，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广东珏祥生态科技有限公司，住所地广州高新技术产业开发区科学大道245号301房。法定代表人：梁炜坤。原告广州凯云物业管理有限公司（以下简称“凯云公司”）诉被告广东珏祥生态科技有限公司（以下简称“珏祥公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告凯云公司的委托诉讼代理人陈丽婵、林敏珊到庭参加诉讼，被告珏祥公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告凯云公司向本院提出诉讼请求：1.请求珏祥公司向凯云公司支付2017年5月1日至2017年11月30日拖欠的物业管理费17518.2元，2017年5月1日至2017年8月31日公摊水电费8747.98元、自用水电费10597.21元，有偿服务费31.8元，共计36895.19元，以及暂计至2017年11月15日的违约金约为9116.59元(物业管理费按每日0.3%的标准，公摊水电费和自用水电费按中国人民银行同期贷款利率计算)，共计为46011.78元；2.请求判令双方签订的KY-WG-01-A6-第3层全层新的《物业管理服务合同》在2017年11月30日解除，珏祥公司于2017年12月7日前腾空租赁场地，并恢复原状归还;3.珏祥公司承担本案诉讼费。凯云公司当庭变更诉讼请求：1.请求珏祥公司向凯云公司支付2017年5月1日至2017年11月30日拖欠的物业管理费30656.85元，2017年5月1日至2017年8月31日公摊水电费8747.98元、自用水电费10597.21元，有偿服务费31.8元，共计变更为50033.84元，以及暂计至2018年5月22日的违约金约为26839.46元(物业管理费按每日0.3%的标准，公摊水电费和自用水电费按中国人民银行同期贷款利率计算)，共计为76873.3元；2.请求判令双方签订的KY-WG-01-A6-第三层全层新的《物业管理服务合同》变更为在2017年12月14日解除，当庭撤销要求珏祥公司于腾空租赁场地并恢复原状归还的诉讼请求。事实和理由如下：珏祥公司与凯云公司签订了合同编号为KY-WG-01-A6-第3层全层新的《物业管理服务合同》，协议有效期限自2016年11月1日起至2018年10月31日，物业管理服务费为5元/平方米/月，物业管理服务费为4379.55元/月。在每月10日前缴纳物业管理费、公摊水电费、自用水电费等其他费用。公摊水电费根据园区每月实际公共水电使用度数以本合同中所约定的物业管理费计费面积875.91平方米按比例分摊。自用电费、水费按相应计量系统计算出的金额收取。珏祥公司按承租房屋面积在每月10日前缴纳当月的物业管理费，否则，每逾期1日，珏祥公司须按当月物业管理费的3‰向凯云公司支付违约金。然而，自2017年5月1日起，珏祥公司开始出现拖欠物业管理费、公摊水电费、自用水电费等费用，珏祥公司无故拒绝向凯云公司支付上述费用，经多次催缴及发律师函仍置之不理。截止至起诉时，珏祥公司依然欠凯云公司物业管理费、公摊水电费、自用水电费，其欠费已超过合同约定时间，凯云公司依合同解除。被告珏祥公司未到庭应诉答辩。本院经审理认定事实如下：2016年10月24日，广州永龙建设投资有限公司（甲方）与珏祥公司（乙方）签订合同编号为YLZJA601001的《房屋租赁合同》，约定：“一、甲方同意将位于广州开发区科学大道245号301房出租给乙方作办公用房使用，并限于从事与营业执照规定的经营范围一致的经营活动。该房屋设计建筑面积875.91平方米，……。二、租赁期限、收费标准、付款方式：1.甲方同意乙方自2016年11月1日起至2018年10月31日止租赁使用上述场地。……2.2016年11月1日起至2018年10月31日止，管理费收费标准5元/平方米/月，管理费为￥4379.55元/月。3.乙方房屋内自用水电费、空调费等据实收取。公摊水电费根据大厦园区每月实际公共水电使用度数由乙方按照租赁房屋面875.91平方米比例分摊。4.上述租金、管理费、公摊水电费的收费若广州经济技术开发区管理委员会重新进行定价调整，甲乙双方同意按管委会调整后的新标准立即执行。5.租金、管理费、水电费等费用按月结算，除本合同另有约定外，租金由乙方在每月10日前以银行转账方式转至甲方指定账户或以现金支付的方式缴付，管理费、水电费等费用由乙方根据物业服务合同的规定缴付。”广州永龙建设投资有限公司（甲方）与凯云公司（乙方）签订了《广州科学城总部经济区A1-A6栋物业管理服务合同》，就甲方聘选乙方为广州科学城总部经济区A1-A6栋提供物业管理服务事宜，订立本合同。合同约定，物业服务期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止。基于上述《房屋租赁合同》及《广州科学城总部经济区A1-A6栋物业管理服务合同》，珏祥公司（甲方）与凯云公司（乙方）签订了合同编号为KY-WG-01-A6-第三层全层新的《物业管理服务合同》，合同期限自2016年11月1日起至2018年10月31日止。合同约定乙方对大厦实行管理，并为甲方及使用人提供有关服务。合同第五章第（二）点约定：“2）按承租房屋面积在每月10日前缴纳当月物业管理费（不包含公摊水电费、甲方自用的水电费、房屋室内设施设备维护费、人身及财产保险和保管费、停车费等）。否则，每逾期1日，承租人须按当月物业管理费的3‰向乙方支付违约金。物业管理费自2016年11月1日始，以甲方与广州永龙建设投资有限公司签订的《房屋租赁合同》中所约定物业管理计费面积875.91平方米收取，计费单价为5元/平方米/月。该套房屋管理费总计4379.55元/月。3）在每月10日前缴纳公摊水电费、自用水电费等其他费用。公摊水电费根据园区每月实际公共水电使用度数以本合同中所约定的物业管理计费面积875.91平方米按比例分摊。逾期缴纳必须按广州市相关供应部门文件规定进行处理和收取滞纳金。”同时，珏祥公司与凯云公司还签署了《消防安全责任书》。凯云公司主张每月均向珏祥公司送达收费通知单，告知其欠费情况。2017年5月的收费通知单显示该月应缴自用水电费共760.11元、物业管理费4379.55元、公摊水电费共1740.7元，有偿服务费31.80元；2017年6月显示该月应缴自用水电费共1614.65元、物业管理费4379.55元、公摊水电费共1626.15元；2017年7月显示该月应缴自用水电费共4008.82元、物业管理费4379.55元、公摊水电费共2516.5元；2017年8月显示该月应缴自用水电费共4213.63元、物业管理费4379.55元、公摊水电费共2864.63元；2017年9月显示该月应缴自用水电费共615.75元、物业管理费4379.55元、公摊水电费共834.88元；2017年10月显示该月应缴自用水电费共0.83元、物业管理费4379.55元、公摊水电费共2086.43元；2017年11月显示该月应缴自用水电费共0元、物业管理费4379.55元、公摊水电费共1822.99元。2017年5月至7月的收费通知单均由黄亿妮签名签收，后面几个月无人签收。凯云公司确认2017年7月至9月共三个月的公摊水电费与珏祥公司无关，同时提交了票据证明已为案涉园区内的用户缴纳水费、排污水费、电费。2017年7月14日，凯云公司向珏祥公司发出《欠款催缴通知函》，《通知函》显示珏祥公司拖欠2017年5月1日至2017年7月31日的管理费、水电费、有偿服务费共25437.38元，违约金/滞纳金2125.14元。2017年8月4日，凯云公司向珏祥公司发布温馨提示，称因珏祥公司已欠费3个月，凯云公司将于2017年8月11日10:00分采取停电措施。2017年9月5日，凯云公司委托广东广开律师事务所向珏祥公司发送律师函，要求珏祥公司在收到律师函后十日内向凯云公司付清自2017年5月1日至2017年8月31日止所欠缴的物业管理费17518.2元、水电费19345.19元，有偿服务费31.8元，共计36895.19元。否则，律师所依授权将循诉讼途径保护凯云公司的合法权益。2017年11月23日，凯云公司向珏祥公司发出《解除物业服务合同通知书》，该《通知书》载明：“因贵司欠费已达30日以上，根据合同的相关约定，我司有权解除《物业管理服务合同》。现正式通知贵司：一、《物业管理服务合同》自本通知书发出后立即解除，贵方需在2017年11月30日之前与我司办理交接手续，否则视为我司交接完成，房屋内的一切物品视为无主物，我司有权自行处理，所租赁房屋及所有设施设备丢失、损毁等一切风险由贵司自行承担；二、贵司应在2017年11月30日之前赔偿因自身欠费和违约给我司造成的一切损失。”快递单显示，2017年12月13日凯云公司向梁炜坤寄出邮件，邮件于2017年12月14日被本人签收。凯云公司起诉后，依法向本院申请诉讼保全，本院于2017年12月1日作出《民事裁定书》，裁定：一、查封、扣押、冻结被告广东珏祥生态科技有限公司价值46011.78元的财产；二、冻结原告广州凯云物业管理有限公司名下中国建设银行广州萝岗支行的银行存款46011.78元。实际查封、扣押和冻结财产为0元。凯云公司提交的《房屋租赁合同》、《广州科学城总部经济区A1-A6栋物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》、收费通知单、催费通知单、《律师函》、发票、欠费明细、《解除物业服务合同通知书》及快递单等证据的原件予法庭核对无误，且珏祥公司未举证抗辩，视为放弃抗辩权，本院确认其证据效力。本院认为，凯云公司当庭撤销要求珏祥公司于2017年12月7日前腾空租赁场地并恢复原状归还的诉讼请求，是对其自身权利义务的处分，本院予以准许。珏祥公司与凯云公司签署的《物业管理服务合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，珏祥公司应恪守履行。合同约定了珏祥公司作为承租方租用的广州开发区科学大道245号A6栋第301房，由凯云公司作为服务方提供物业管理服务。合同第五章第（二）项第2）条、第3）条约定，承租方按承租房屋面积在每月10日前缴纳当月物业管理费及公摊水电费、自用水电费等其他费用。逾期将按照规定支付违约金或滞纳金。关于物业管理费及违约金。合同约定案涉房屋的管理费为4379.55元每月，凯云公司主张珏祥公司应向其缴纳2017年5月至2017年11月的物业管理费共30656.85元并提交了发票及费用明细，且珏祥公司未到庭应诉，视为放弃抗辩权，应自行承担不利后果。故，本院对凯云公司主张珏祥公司应向其支付的物业管理费30656.85元予以支持。关于违约金，由于凯云公司并未提交证据证明其实际损失，其主张珏祥公司按每逾期一日按当月物业管理费的3‰向其支付拖欠物业管理费违约金的标准过高，本院酌情调整为每逾期一日以每月应缴物业管理费为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算违约金，但分段计算的违约金均以不超过本金为限。对于超出上述标准的诉讼请求，本院予以驳回。关于公摊水电费、自用水电费及滞纳金。凯云公司提交了缴费发票及缴费明细，该证据原件经法庭核对，且珏祥公司未到庭应诉，视为放弃抗辩权，应自行承担不利后果。故本院对凯云公司主张珏祥公司应支付2017年5月1日至2017年8月21日公摊水电费8747.98元、自用水电费10597.21元予以支持。关于滞纳金，从性质上属于违约金，凯云公司并未提交有效证据证明其实际损失，且滞纳金并未实际产生，故本院对凯云公司主张公摊水电费、自用水电费的滞纳金不予支持。关于有偿服务费31.8元，从凯云公司提交的2017年5月份的收费通知单看出该笔服务费已实际产生，且已有人签收，故本院对于凯云公司主张的31.8元有偿服务费予以支持。关于《物业管理服务合同》是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，截至2017年11月，珏祥公司拖欠凯云公司物业管理费、公摊水电费、自用水电费已七个月，凯云公司几经催告后，珏祥公司仍未能履行。故，凯云公司主张双方《物业管理服务合同》于2017年12月14日解除，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告广东珏祥生态科技有限公司应当于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州凯云物业管理有限公司支付2017年5月至2017年11月的物业管理费30656.85元及违约金（每月物业服务费的违约金以每月物业管理费为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从次月10日起计算至被告实际支付之日止，每期违约金均以不超过每期物业服务费的本金为限）、2017年5月1日至2017年8月31日的自用水电费10597.21元及公摊水电费8747.98元、有偿服务费31.8元；二、原告广州凯云物业管理有限公司与被告广东珏祥生态科技有限公司签订的KY-WG-01-A6-第3层全层新的《物业管理服务合同》于2017年12月14日解除；三、驳回原告广州凯云物业管理有限公司的其他诉讼请求。债务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1722元，由原告广州凯云物业管理有限公司负担601.2元，被告广东珏祥生态科技有限公司负担1120.8元；诉讼保全费480.12元，由被告广东珏祥生态科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周荧辉人民陪审员  丁树祥人民陪审员  臧玉林二〇一八年七月四日书 记 员  胡灏玲