安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2014）琅民一初字第01512号原告：滁州市第二中学，住所地安徽省滁州市，组织机构代码48609082-6。法定代表人：张大银，该校校长。委托代理人：胡野，安徽奇胜律师事务所律师。委托代理人：费文文，安徽奇胜律师事务所律师。被告：李春燕，女，1967年4月1日出生，汉族，住址安徽省滁州市琅琊区。委托代理人：童超，安徽会峰律师事务所律师。原告滁州市第二中学与被告李春燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月16日立案受理后，依法由代理审判员王梦丽独任审判，于2014年11月19日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，于2014年12月24日转为普通程序，并依法组成合议庭，于2014年12月31日公开开庭进行了审理。原告滁州市第二中学的委托代理人胡野、费文文，被告李春燕及其委托代理人童超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。滁州市第二中学诉称：2009年以来，李春燕承租滁州市第二中学位于滁州市明光路xxx号二中商住楼一层门面房（自西向东数）第一间，并在2011年2月28日签订了房屋租赁合同，租赁期限自2011年2月28日起至2012年9月13日止。租赁期限届满后，滁州市第二中学根据“滁政办（2012）18号”、“财资（2012）397号”文件，结合李春燕的要求，同意给予李春燕一年的过渡期。但李春燕没有按照“财资（2012）397号”文件要求，按“报财政局备案评估价格”支付房租，且过渡期满后，李春燕不愿意参与公开招租，没有参与滁州市第二中学与相关部门组织的公开招租。2013年4月10日，滁州市第二中学再次张贴《告知函》，告知包括李春燕在内的相关承租户按照评估价每平米96元／月缴纳房租。2013年11月，滁州市第二中学书面通知李春燕退还所承租的房产。2014年3月，滁州市第二中学书面通知李春燕在接到通知之日起5日内将承租的明光路xxx-1号房产交还并结清所欠房租，否则将依法提起诉讼。2014年7月28日，李春燕将承租的房产交还，但拒绝支付拖欠的房屋使用费。现要求判令李春燕支付自2013年9月13日至2014年7月28日的房屋使用费133056元（10个月零15天，96元／平方米），并承担本案的诉讼费用。审理期间，滁州市第二中学变更诉讼请求，要求李春燕支付自2013年9月14日至2014年3月15日止6个月的房屋使用费76032元，并承担本案的诉讼费用。李春燕在庭审中辩称：1、滁州市第二中学按照两份政府文件及备案的评估价格计算房租，没有法律依据，双方的租赁合同是市场行为，政府无权干预；2、评估报告是单方委托的，载明的评估对象是明光路xxx号的四间房子，不能证明是本案的出租房，评估报告不能作为计算租赁费用的法律依据，且评估报告中载明的房屋与其用途不相吻合，同时评估报告载明该评估价格是在2012年7月12日作出的，应在一年有效期内使用，该评估报告已经超过12个月的有效期；3、租赁合同期满以后，双方没有续签书面合同，本双方之间转为不定期租赁关系，该期间的租赁价格未能达成一致意见，应当视为按原合同标准计算租赁费，即25元每平方米每月计算；4、李春燕交付房屋的时间是2014年3月15日，同意按照原租赁价格计算房租。滁州市第二中学为支持其诉讼请求，举证下列证据：证据一、滁州市第二中学的事业单位法人证书、组织机构代码证复印件各一份。证明滁州市第二中学的基本情况；李春燕质证，对证据一的真实性及证明目的无异议。证据二、滁州市第二中学滁字第xxxxxxxxxx号房屋产权证书及平面图、房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收（备案）表、房屋测绘技术报告书、滁州市发展计划委员会计投字（2003）238号关于滁州市第二中学教工住宅楼工程立项的批复、建筑工程施工许可证、滁州市第二中学校字（2013）41号、83号关于滁州市二中申请招标出租明光东路门面房的报告，滁州市行政事业单位国有资产出租审批表复印件各一份。证明出租房屋为滁州市第二中学所有，滁州市第二中学享有出租权；李春燕质证，对证据二中房屋产权证书、建筑工程施工许可证、房屋测绘技术报告书的真实性无异议，但认为不能证明出租房屋为滁州市第二中学所有并享有出租权，对滁州市第二中学校字（2013）41号、83号关于滁州市二中申请招标出租明光东路门面房的报告认为与本案没有关联性，不能证明其证明目的，对滁州市行政事业单位国有资产出租审批表真实性无异议，但不能证明其证明目的。证据三、2011年2月28日的房屋租赁合同一份。证明滁州市第二中学与李春燕之间签订了租赁合同，合同约定了租金及租期；李春燕质证，对证据三的真实性及证明目的无异议。证据四、2012年3月2日滁州市人民政府办公室滁政办（2012）18号转发市财政局等部门关于进一步加强市直行政事业单位房产租售管理意见的通知、2012年11月16日滁州市监察局、审计局、招标局、财政局财资（2012）397号关于进一步做好行政事业单位房产公开招租工作的通知、房地产评估报告书复印件各一份。证明政府文件规定滁州市第二中学的房屋出租要经过招投标，按评估价收房租，考虑实际情况，给予不超过一年的过渡期，过渡期房租按评估价计算；李春燕质证，对证据四的真实性均无异议，但认为两份政府文件，不能作为收取房租的依据，政府不应干预市场行为，评估报告中的每平方米96元的租金不合理，评估报告的对象不是诉称租赁物，且评估报告过了有效期。证据五、2013年4月10日的滁州市第二中学《告知函》及2013年11月22日给李春燕的《告知函》、2014年3月还房公告及相关照片各一份。证明滁州市第二中学已经告知且李春燕过渡期内按评估价交房租，李春燕知道房屋租金应按评估价缴纳。李春燕质证，对证据五中的两份《告知函》称不知道，照片中没有李春燕，没有李春燕的交接手续，不认可96元／平方米的价格。证据六、濮海、周登峰的证人证言各一份。证明李春燕拖欠2013年9月13日至2014年7月28日的房租；李春燕质证，对证据六不认可，李春燕称2014年3月15日已交房。证据七，中共滁州市委群众工作部信访联合接待中心的信访号为“56132960092”的信访记录表、信访接待中心关于2013年5月22日二中承租户信访的会议签到簿及二中门面房承租户李春燕等13人签字的信访书复印件7页。证明1、2013年5月，承租户到市委信访，提交了书面的信访材料并按照信访部门的要求签到，其中，签到的人中有赵家成，在信访材料上的签字按手印的有李春燕、王士虎、李春燕、以及徐庆红的先生王玉民；2、承租户认真学习了“滁政办（2012）18号文件”即《关于进一步加强市直行政实业单位门面房租住管理的意见》；3、信访书中承租户称2013年4月10日，告知书要求按照96元每平方米补交过渡期的房租，可以证明李春燕看到校方2013年4月10日张贴的公告且知晓过渡期内房租为96元每平方米的事实。李春燕质证，对证据七认为信访材料上的签名不是她的。李春燕为支持其答辩理由，举证了如下证据：证据一、李春燕的身份证复印件一份。证明李春燕的基本情况；滁州市第二中学质证，对证据一的真实性无异议，证据二、房屋转让费收条一份。证明2014年3月15日李春燕已经搬迁，和张伍萍产生了租赁关系。滁州市第二中学质证，对证据二的真实性、关联性、客观性有异议。本院认为：滁州市第二中学举证的证据一至四、证据六、证据七及李春燕举证的证据一，均符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明力均予以确认，滁州市第二中学举证的证据五及李春燕举证的证据二，不能证明其证明目的，本院对其证明力不予确认。依据上述有效证据，并结合庭审调查，本院查明如下事实：2011年2月28日，滁州市第二中学将位于滁州市明光路xxx号商住楼一层门面房（自西向东数）第一间，建筑面积共132平方米的房屋出租给李春燕使用，双方签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2011年2月28日起至2013年9月13日。每月每平米建筑面积的租金是25元，每月租金3300元，一年租金39600元。承租方的一切经营活动必须依法进行，并及时足额缴纳各种税费（如水、电、通讯、税收、工商管理、物业管理等费用），合同对其他事项另有约定。合同签订后，滁州市第二中学将房屋交付给李春燕经营使用。2012年3月2日，滁州市人民政府办公室滁政办（2012）18号转发市财政局等部门关于进一步加强市直行政事业单位房产租售管理意见的通知，该通知要求滁州市行政事业单位对租售的房产进行资产评估。2012年7月11日，滁州市第二中学委托安徽建英房地产土地评估经纪有限公司对位于滁州市明光路xxx号4间门面进行评估，评估结果为该门面房的市场参考价格为月租金单价96元／平方米。2012年8月，滁州市第二中学的承租户刘义俊就门面房租金价格上涨的问题进行信访。2012年9月滁州市第二中学就门面房出租公开招标和刘义俊反映的情况向市教育局监察室进行回复，学校和原承租户多次沟通和协调达成如下协议：原承租户现有的合同到期后给予一年的过渡期，过渡期内按原承租价续租，一年的合同续租期满后按上级文件公开招标出租。2012年11月16日，滁州市监察局、审计局、招标局、财政局财资（2012）397号关于进一步做好行政事业单位房产公开招租工作的通知要求市直各行政事业单位租售的房屋要公开招租，并规定对2012年3月2日市政府出台18号文件之前已签订的房产出租合同，合同到期后符合公开招租条件的房产，可给予现承租户延续经营原则上不超过6个月，特殊情况不超过12个月的时间作为过渡期（2012年3月2日之前出租合同到期尚未进行公开招租的房产，过渡期起始日为2012年3月2日，其他房产的过渡期起始日为出租合同到期日），但现承租户应承诺或保证过渡期满及时交还承租的房产，过渡期内的房产出租价格参考报财政局备案的评估价格确定。2013年4月10日，滁州市第二中学书面告知各承租户近期将对合同已到期且过渡期即将到期的门面房进行公开招标，过渡期内按评估价每月每平方方96元缴纳房租。2013年5月，李春燕就96元／平方米的价格到信访部门进行信访。李春燕的房屋租赁合同在2012年9月13日到期，其承租的房屋过渡期自2012年9月13日起至2013年9月13日止，过渡期内滁州市第二中学按原出租价每月每平方米25元标准收取租金，李春燕也按此标准缴纳了过渡期内的租金。2014年1月12日过渡期满后，李春燕一直占用滁州市第二中学明光路xxx-3号两间门面房。2013年12月29日过渡期满后，徐庆红一直占用滁州市第二中学明光路xxx-1号门面房。本案审理期间，滁州市第二中学本着解决纠纷的态度，认可李春燕的还房时间为2014年3月15日。本院认为：综合双方当事人的诉称、辩称、举证和质证意见，本案的争议焦点是：一、滁州市第二中学对房屋是否有出租权及评估报告是否有效；二、李春燕是否应当自2013年9月14日起至2014年3月15日止按月租金单价96元／平方米的标准支付房屋使用费。关于滁州市第二中学对房屋是否有出租权及评估报告是否有效的问题：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，第四条规定“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持”。滁州市第二中学出租的房屋是经上级管理部门批准并取得建设工程规划许可证，因此滁州市第二中学与承租人订立的租赁合同有效，学校对该房产享有出租权。2012年7月11日，滁州市第二中学按照市政府文件的要求委托评估公司对出租房进行评估，评估报告作出时间是2012年7月12日，有效期一年。2013年4月10日，滁州市第二中学书面告知各承租户评估价每月每平方米96元，承租户知晓评估结果并对96元每平方米的评估价格不满，于2013年5月到信访接待部门进行了信访并登记，证明了评估报告结果是在一年有效期内告知承租户的且承租户知晓评估报告的具体内容，对李春燕关于评估报告超过一年有效期的辩称意见不予采信。关于李春燕是否应当自2013年9月14日起至2014年3月15日止按月租金单价96元／平方米的标准支付房屋使用费的问题：2012年3月2日，滁州市第二中学接到滁州市人民政府办公室滁政办（2012）18号文件，于2012年7月11日委托评估公司对位于滁州市明光路xxx号的门面房进行评估，评估结果为月租金96元／平方米。2012年11月16日滁州市监察局、审计局、招标局、财政局财资（2012）397号文件要求市直各行政事业单位租售的房屋要公开招租，并规定对2012年3月2日市政府出台18号文件之前已签订的房产出租合同，合同到期后符合公开招租条件的房产，可给予现承租户延续经营原则上不超过6个月，特殊情况不超过12个月的时间作为过渡期，过渡期内的房产出租价格参考报财政局备案的评估价格确定。2012年9月，滁州市第二中学根据就门面房出租公开招标和刘义俊反映情况向市教育局监察室进行回复给予李春燕一年的过渡期且过渡期内的租金按原承租价缴纳，李春燕也按原承租价缴纳了房租。2013年4月10日，滁州市第二中学书面告知李春燕学校近期将对合同已到期且过渡期即将到期的门面房进行公开招标，过渡期内按评估价月租金96元／平方米缴纳房租。2013年5月，李春燕至中共滁州市委群众工作信访联合接待中心进行信访并在信访书中签字，对滁州市第二中学将按照96元／平方米收取房租明确表示不满，李春燕对过渡期按评估价月租金96元／平方米收取房租是知情的，李春燕在一年过渡期满后并未缴纳房租，故理应支付占用房屋6个月的使用费，本院对滁州市第二中学要求徐庆红支付6个月的房屋使用费76032元予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第二条、第四条第一款之规定，判决如下：被告李春燕于判决生效后十五日内给付原告滁州市第二中学房屋使用费76032元。如果被告李春燕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2960元，因变更诉讼请求减少的1270元由原告滁州市第二中学负担，被告李春燕负担1690元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  王梦丽人民陪审员  陈兆泉人民陪审员  王维娜二〇一五年一月八日代理书记员  王金敏附：所引用法律、法规条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。