广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初2065号原告（反诉被告）程爱传，男，汉族，1971年6月13日出生，户籍地址广东省海丰县，委托代理人吴秀生，广东万仁律师事务所律师。被告（反诉原告）劳亚惠，男，汉族，1972年11月17日出生，户籍地址广东省化州市，委托代理人龙李平，广东文顺律师事务所律师。原告程爱传与被告劳亚惠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行了公开开庭审理，原告代理人吴秀生、被告代理人龙李平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年12月1日，原告（承租方）与被告（出租方）签订一份《铺位租赁合同》，约定原告租用被告位于深圳市龙岗区平湖街道新屋村富新路22号和26号第一层4-5号铺位，用于经营“尚亚美容院”。原告于2017年11月17日向此铺面前一任承租人谢伙兴交付转让费20000元（人民币，下同），2017年11月22日向被告预交租赁铺面押金12000元，并支付给被告铺位转让进场费3000元。2017年12月1日，原告与被告签订《铺位租赁合同》，被告向原告交付租赁铺面，原告当天依租赁合同向被告交付了1个月月租6000元。取得铺面租赁使用权后，原告与案外人东莞市集英社装饰设计有限公司签订装修施工合同，委托其按预定方案进行铺面装修装饰，工程总价和主材工程定价合计为81400元，制作户外门面广告标识牌、门头铝塑板以及玻璃门合计8600元。同时，原告从案外人天津尚赫保健用品有限公司已付款采购美容设备及产品价值53734元。当原告积极筹备营业时，2017年12月8日，原告收到被告微信通知，称其租赁的铺面房屋已被征收，并将于2018年1月底前全部拆迁。被告于2017年12月10日正式向原告送达了《房屋征收告知书》。从签订铺面租赁合同到送达房屋征收告知书，前后不到10天，原告对铺面的装修、经营采购及装修准备正在紧锣密鼓进行，这一突如其来的拆迁通告让原告不知所措，被告隐瞒此处铺面将要被征收拆迁的实情与原告订立租赁合同，导致原告面临巨大的损失，而且原拟定的经营计划和投资全部打水漂。原告因此多次与被告交涉，要求其赔偿因其欺诈订立租赁合同导致原告的全部损失及利息无果。被告的主观恶意不可饶恕，现原告为了维护自己的合法权益，诉至法院要求判令：一、被告退还原告35000元（其中包括支付给被告的租赁铺位押金12000元、合同转让费3000元、支付给谢伙兴的转让费20000元）；二、被告因合同违约给原告造成的损失费137734元（其中包括装饰装修费81400元、广告牌费7600元、玻璃门1000元、购买理疗床费用4800元、购买其他美容设备款53734元，上述金额总共148534元，减去购买美容设备款10800元，原告请求137734元）；三、被告支付上述两项请求的利息（按中国人民银行同期贷款利率从租赁合同签订之日2017年12月1日起算至实际付清之日止）；四、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩并反诉称，一、涉案房屋并无建设规划许可证，也未办理不动产权登记，因此涉案的租赁合同应属于无效合同。二、涉案的租赁合同并未约定租赁期限，因此应视为不定期租赁，不定期的租赁合同任何一方均可通知解除，本案中被告已提前通知原告搬离，已经给予原告合理的期间。三、原告所主张的转让费是其自行交由案外人谢伙兴的，与被告无关，其要求被告向其退还该20000元转让费，没有任何事实和法律依据。四、因涉案租赁合同无效，原告向被告交付的押金及进场费，共计15000元，应优先折抵原告应向被告支付的房屋使用费，剩余的部分再由被告退还给原告。五、涉案的房屋面临拆迁，被告已经向原告说明，且原告已经知悉涉案房屋周围面临拆迁的状况，其仍决定与被告签署涉案的租赁合同，因此被告在签署合同过程中并不存在任何过错，无需向其承担任何损失费用。六、原告所主张的所谓装修费、其他购买物品的费用，没有任何事实和法律依据。综上，反诉请求判令：一、原告返还房屋；二、原告按合同约定的每月6000元标准支付从合同签署之日即2017年12月1日开始至原告返还房屋为止的占有使用费。针对被告的反诉，原告辩称，自从被告通知原告终止合同后，原告就没有实际使用过房屋，不同意支付使用费。装修也是空在那里没有使用过。而且原告认为其已经在2017年12月16日就把房子交还给了被告，由于原告没有使用房屋，被告请求的每月6000元使用费过高，应当降低。经审理查明，2017年12月1日，原告与被告签订一份《铺位租赁合同》，约定被告将位于深圳市龙岗区平湖街道新屋村富新路22号和26号第一层4-5号铺位出租给原告使用，每月租金为6000元，未约定租赁期限，租赁押金为12000元。上述合同签订前，原告已于2017年11月20日向被告支付铺位转让合同费3000元、租赁押金12000元。原告接收涉案商铺后开始对商铺进行装修。2017年12月10日，被告通知原告称涉案商铺将被拆迁，2018年1月30日前要搬空。原告收到通知后，遂停止了装修。2018年1月16日，被告称之前2017年12月10日发的拆迁通知作废，要求原告按时交纳租金，原告认为因被告违约在先，导致原告已停工停业，拒绝交纳租金，双方就此发生争议，原告遂于2018年1月5日诉至本院提出上述诉讼请求。诉讼中，经原、被告确认，涉案商铺未取得房地产权证，亦未取得建设工程规划许可证。原告提交其与案外人东莞市集英社装饰设计有限公司之前签订《施工合同》，相关的发票及收据，称其装修费损失为81400元，后又提交银行流水记录，证明其已向东莞市集英社装饰设计有限公司支付工程款59800元。原告提交两张收据主张其支付广告标牌、玻璃门等装修费8600元。被告对原告的上述证据均不予认可，原告向本院申请对其装修损失进行评估，经本院委托深圳市国颂资产评估有限公司进行评估，评估公司出具评估报告评估原告的装修损失为39154元。原告提交一张收据及一张订货单主张其支付购买美容设备费用为58534元，被告对此不予认可。2018年5月22日，本院召集原、被告进行现场评估时，经现场勘察，未发现上述美容设备，为减少房屋空置损失，本院组织原、被告对涉案商铺进行了交接退回被告。另原告称其于2017年11月22日向案外人（前承租人）谢伙兴支付了铺位转让费20000元，并提交了收条及银行转账记录为证，要求被告承担该损失。本院认为，因被告出租给原告的商铺未取得建设工程规划许可证和房地产证，原告与被告签订的《铺位租赁合同》为无效合同。根据无效合同的处理原则，被告应将收取原告的租赁押金12000元及转让费3000元返还原告，原告应将涉案商铺返还被告，对造成的损失，应按各自过错承担。对于合同无效，由于被告系出租人，其对房屋产权较为清楚，其将不合法商铺出租给原告使用，应对合同无效造成的损失承担主要过错（本院酌情被告承担70%），原告作为承租人，未对涉案商铺产权情况尽到审查义务，应承担次要过错（30%）。因本院已于2018年5月22日组织双方交接，已将涉案商铺返还被告，故被告请求返还商铺的反诉请求，本院不再支持。关于原告的装修损失，由于原告提交的装修合同、收据等证据系案外人向原告出具的，被告并未参与，故原告的装修损失应以本院委托评估的评估结果39154元为准，被告应赔偿原告装修损失27407.8元（39154元×70%）。关于原告的购买美容设备的损失，由于美容设备属于动产，原告可以搬走，且涉案商铺现场也无该美容设备，故对该损失，本院不予支持。关于被告反诉请求原告支付占用使用费问题，由于原告尚未装修完毕就被被告通知拆迁，原告一直未能使用涉案商铺，故参照租金标准要求原告支付占有使用费并不合理，应作为房屋空置损失按双方过错分担。双方发生纠纷期间（2017年12月1日至2018年5月22日）产生的房屋空置损失为34258元（6000元×5个月＋6000元÷31天×22天），由原告承担10277.4元（34258元×30%）。关于原告支付前承租人转让费20000元问题，因该转让费系原告与案外人之间的关系，被告并未参与，亦无法预见该损失，故原告要求被告赔偿该转让费20000元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告劳亚惠应于本判决生效之日起三日内返还原告程爱传租赁押金12000元及转让费3000元共计人民币15000元；二、被告劳亚惠应于本判决生效之日起三日内赔偿原告程爱传装修损失人民币27407.8元；三、原告程爱传应于本判决生效之日起三日内支付被告劳亚惠房屋空置损失人民币10277.4元；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1962元（原告已预交），由原告承担1503元，由被告承担459元。反诉费200元（被告已预交），由原告承担60元，由被告承担140元。评估费5000元（原告已预交），由原告1500元，由被告承担3500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张智强二〇一八年七月十六日书记员  刘 青