上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第1934号上诉人(原审被告)上海轩成物流有限公司。法定代表人周明昌。上诉人(原审被告)上海江阳水产品批发交易市场经营管理有限公司。法定代表人魏仁礼。上列两上诉人共同委托代理人蒋尉菁，上海市捷华律师事务所律师。上列两上诉人共同委托代理人顾延珺，上海市捷华律师事务所律师。被上诉人(原审原告)周亚国。委托代理人卢峰，上海瑞泽律师事务所律师。上诉人上海轩成物流有限公司(以下简称“轩成公司”)、上海江阳水产品批发交易市场经营管理有限公司(以下简称“江阳公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2015)宝民三(民)初字第582号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人轩成公司、江阳公司的共同委托代理人蒋尉菁，被上诉人周亚国的委托代理人卢峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年7月31日，轩成公司和江阳公司(甲方)与周亚国(乙方)签订《租赁合同》，其中明确，江阳公司受市场业主的委托，全权经营管理上海江阳水产品批发市场(干货经营区)，第一条为市场营业用房租赁席位面积、价格和用途，甲方将泰和路XXX号上海江阳水产品批发市场内两间席位，建筑面积28平方米，出租给乙方进场经营。席位编号为M4-109，2年租金为人民币(以下币种均为人民币)49,056元，1年管理费2,000元。每间席位约28平方米，实际建筑面积以建成后为准，租金多退少补。席位用途限于食品等批发零售。租赁期限自2013年4月28日起至2015年10月27日止，两年六个月(包括六个月的免租期)。租金总额为49,056元，管理费总计2,000元。乙方应于2012年7月31日前，向甲方一次性付清所有应付的租金和管理费共计51,056元。乙方在签订本合同时须一次性交付保证金1万元。双方商定发生下列情形，甲方有权从保证金中直接扣除相应的款额，包括乙方未能全面履行合同以及提前终止合同等违约情形。租赁期间，上述席位内所发生的水、电等费用由乙方承担。甲方根据有关部门颁布的收费标准，结合市场实际使用差额，制定合理的收费标准，按乙方实际使用量按月计收。燃气、通讯等费用由乙方向有关部门自行申请、缴纳。甲方的权利义务包括，督促乙方遵纪守法、执行市场的规章制度，文明经商；具有租赁营业用房的(席位)的经营范围，为乙方提供经营场所，核验乙方的营业执照、税务登记证和各类经营、许可证等。乙方的权利义务包括，依法在工商行政管理部门核准的经营范围内自主经营；按合同约定使用租赁的席位，因甲方违反合同约定造成乙方损失的，有权要求甲方承担违约责任；应当在进场三十天内向行政管理部门申请办理工商营业执照、税务登记及其他经营许可，在承租席位的显著位置亮证经营；未经甲方同意，乙方不得擅自转让或者转租席位等。其他约定事项包括，乙方若以公司名义经营的，应自行办妥工商登记等相关证照，并在七日内凭核准的工商营业执照变更本合同的乙方名称；甲方根据抄表数按月向乙方计收水费、电费等，甲方于每月规定的日期内完成上期水、电的抄表工作，乙方应自觉于每月规定的日期内向甲方缴纳水、电费，逾期不付的，甲方有权切断水电供应；甲方作为房屋出租人，不负有市场兴市与否的任何责任，乙方应独立承担一切经营风险。甲乙双方约定，干货经营区暂定于2013年4月28日开张(以甲方书面通知或公告为准)，若乙方在市场开张后没有进场经营，或没有持续经营，或乙方单方面提前解除合同，则视为乙方违约，甲方有权收回席位另行安排。乙方缴纳的租金、管理费和押金，甲方均不予退还。同日，轩成公司开具收据，载明收到周亚国缴纳的席位租49,056元(2013年4月28日起至2015年10月27日止)，以及1万元押金、管理费2,000元(一年)。2015年4月，周亚国诉至原审法院，请求判决确认与轩成公司、江阳公司就系争商铺签订的租赁合同无效，轩成公司、江阳公司返还全部租金49,056元、管理费2,000元及保证金1万元。原审另查明，2006年9月，上海经济委员会发布沪经食(2006)381号“关于同意开设上海江阳水产品批发交易市场的批复”，其中载明，根据相关规定，经研究，同意在宝山区泰和路XXX号开设上海江阳水产品批发交易市场。2008年5月22日，轩成公司经核准取得沪房地宝字(2008)第017669号《上海市房地产产权证》，登记为泰和路XXX号的房地产权利人。原审审理中，轩成公司、江阳公司申请证人王某某、林某某出庭佐证，证人陈述其均为江阳市场的承租户，在2013年7月接到轩成公司、江阳公司发出的通知领取商铺钥匙，并在大门也发现有商场开业的公告。轩成公司、江阳公司表示，由此可证明轩成公司、江阳公司按照合同约定履行了通知收房和公告开张的义务。周亚国对证人证言的真实性不予认可，并表示证人与轩成公司、江阳公司之间存在利害关系。原审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照规划许可证的规定建造的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据本案查明的事实，轩成公司、江阳公司所出租的商铺至今未经过相关行政审批手续，未取得合法权证，故其就此与周亚国订立的租赁合同，应依法认定为无效。其次，关于双方就是否通知交付商铺的争议焦点，法院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。依照双方租赁合同第九条第二款的约定，包含系争商铺在内的干货经营区暂定于2013年4月28日开张(以轩成公司、江阳公司书面通知或公告为准)。该条款系当事人就商铺交付的标准、条件的明确约定，对双方均具有约束力，轩成公司、江阳公司作为出租方应严格按照上述约定履行其交付义务。周亚国称，轩成公司、江阳公司至今未履行通知义务，轩成公司、江阳公司辩称已尽到通知义务，系周亚国怠于接收租赁标的。依照民事诉讼证据的若干规定，在合同纠纷案件中，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。轩成公司、江阳公司作为履行义务一方未能举证证明其按照合同约定的方法履行了书面告知或者张贴公告的义务，其辩称以发短信、打电话的方式通知周亚国进场，周亚国对此均不予认可，轩成公司、江阳公司就该节陈述亦未能提供证据佐证。综上，轩成公司、江阳公司应承担举证不能的法律后果，即周亚国主张轩成公司、江阳公司未能完成交付商铺的义务的观点依法成立，予以确认。轩成公司、江阳公司于签订合同当时便预收了周亚国合同期限内的全部租金、管理费及保证金，但却至今未交付商铺供周亚国正常使用，周亚国现要求返还全部已付款项的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款的规定，判决如下：一、周亚国与上海轩成物流有限公司、上海江阳水产品批发交易市场经营管理有限公司于2012年7月31日签订的《租赁合同》无效；二、上海轩成物流有限公司、上海江阳水产品批发交易市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内，共同返还周亚国租金49,056元、管理费2,000元及保证金10,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审法院判决后，上诉人轩成公司、江阳公司不服，向本院提起上诉称：其本着为政府分忧的前提提供江阳市场作为动迁安置场地，该场地的改扩建已经杨行镇政府及杨行规土所同意，在此过程中也经过相关部门检查未认定为违章建筑，故双方签订的租赁合同有效。商铺竣工后，上诉人在市场内张贴了公告，并通过电话等方式通知承租人入场经营，上诉人是针对整个市场全部租户的交付，并非单个租户的交付，被上诉人认为没有得到通知不符合常理，有违诚实信用原则，且被上诉人代理人在一审庭审中承认对租赁物“没有收”，可见不是上诉人没有通知，而是被上诉人接到通知后故意不收，故本案应当认定上诉人完成了交付义务。如果法院认定合同无效，原审法院判决上诉人承担全部责任也显失公平。原审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人要求撤销原判，依法改判。被上诉人周亚国辩称：上诉人未取得相关权证，租赁合同无效。被上诉人交纳租金后一直没有收到上诉人的进场通知，市场上相关铺位也没有完工，上诉人应当返还租金等款项。原审法院的判决正确，要求维持原判。本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》所涉的商铺未履行相应的行政审批手续，未取得合法权证，故原审法院认定《租赁合同》无效并无不当。因审理中双方对是否交付存有争议，而上诉人作为出租方不能提供已经通知被上诉人进场及进行交付的充分证据，故不能认定上诉人已经完成交付，原审法院据此判决上诉人返还被上诉人租金等并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币1,326.4元，由上诉人上海轩成物流有限公司、上海江阳水产品批发交易市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱 川审判员 虞恒龄审判员 顾继红二〇一五年八月二十四日书记员 肖 英附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……