呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终1059号上诉人（原审被告）：内蒙古爱屋房地产有限公司。法定代表人：肖绪炎，该公司执行董事。委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李志强，无固定职业。原审被告：中国银行股份有限公司呼和浩特市新华支行。负责人：宝兴文，该行行长。委托诉讼代理人：潘慧，内蒙古融兴律师事务所律师。上诉人内蒙古爱屋房地产有限公司（以下简称爱屋公司）因与被上诉人李志强、原审被告中国银行股份有限公司呼和浩特市新华支行（以下简称新华支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初5030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人爱屋公司的委托诉讼代理锡林图雅、被上诉人李志强、原审被告新华支行的委托诉讼代理人潘慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。爱屋公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回李志强的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由李志强负担。事实和理由：一、本案人民法院无权审查解除合同通知的效力，一审法院违反了不告不理的法律原则和违背法律的规定审查解除合同通知的效力，超越了法律赋予的权限，侵害了爱屋公司的合法权益。1、李志强从一审起诉至判决结束，均未提出确认解除通知效力的诉讼请求。根据不告不理的原则和相关法律规定，一审法院无权超出当事人的请求范围对解除合同通知的效力，即对爱屋公司是否具有商品房买卖合同解除权进行认定和判决；2、本案中，李志强从未提出确认解除合同效力通知的诉请，亦没有在收到解除通知之日起三个月内请求确认解除合同通知效力，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，人民法院无权对解除合同通知效力进行审查。但一审法院却置合同法解释规定的三个月除斥期间不顾，以爱屋公司系行使不安抗辩权为由，主动审查解除合同通知的效力。该行为与法相悖，且超越了审理权限；3、本案那种，李志强系诉请人民法院解除合同，并未单独针对解除通知的效力提出确认。爱屋公司基于该诉请，抗辩合同已经解除，并已举出相关证据。因此，法院的审理权限只能审查李志强所诉请的合同解除的结果是否发生，不能因为李志强以爱屋公司违约进行起诉就扩大审查范围；二、一审法院认定李志强停止偿还按揭贷款，属于李志强行使不安抗辩权，是对法律规定的错误适用。不安抗辩权是指合同成立后，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。而涉案贷款合同与商品房买卖合同是独立的两个合同。如果李志强认定爱屋公司房屋不符合交付条件，可以向爱屋公司行使不安抗辩权，而不能向商品房买卖合同以外的第三人行使，因此，李志强停止偿还贷款的行为不属于行使不安抗辩权；三、李志强行使解除的期限超过了法律规定的一年行使期。李志强辩称，合同约定2014年交房，但2016年也没有交房。还约定了如交付不了房屋则每个月给800元的租房前，但也没有兑现，因此是爱屋公司先构成违约。新华支行述称，一、本案是房屋买卖合同纠纷，新华支行与李志强的法律关系是借款合同关系，新华支行并非本案适格主体；二、新华支行已履行《个人一手住房贷款合同》约定的房款义务，按时、足额发放李志强申请的全部贷款，并不存在任何违约事由，李志强更不能以不能偿还贷款的方式抗辩开发商未能按时交付房屋的行为。李志强向一审法院起诉请求：一、判令解除李志强与爱屋公司签订的《商品房买卖合同》，并返还李志强已支付的全部购房款411530元（首付款131530元，按揭贷款280000元向新华支行的返还）、公证费560元、查档及证明费30元；二、判令判令解除李志强与新华支行签订的《个人一手住房贷款合同》；三、判令爱屋公司向李志强支付因合同解除产生的违约金，以全部购房款为基数，按同期银行贷款利率支付利息（自2014年9月1日起至实际给付之日止）；四、本案诉讼费用由爱屋公司负担。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的如下事实证据，一审法院予以确认并在卷佐证：1、2013年7月8日，李志强购买了爱屋公司开发建设的金川开发区汇金道路都摩市××楼号房屋，房屋建筑面积共84.33平方米，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：购房总款411530元，李志强支付131510元作为首付款，余款280000元李志强选择银行贷款的方式支付；第八条交付期限出卖人应当在2014年8月31日前将主体经质监站验收通过的商品房交付买受人。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。......；2、同日，双方签订的《商品房买卖合同》附件五中约定：付款方式5、在买受人以按揭贷款方式支付房价款且出卖人为买受人的按揭贷款向银行承担保证责任的情形下，如因买受人未能履行如期向贷款银行支付贷款的义务导致出卖人作为贷款合同保证人承担保证责任时，出卖人有权单方解除《买卖合同》。在出卖人将该商品房转售后并收到全部转售房价款的情形下，出卖人有权在转售所得全部房价款中扣除出卖人为承担保证责任而已代买受人向银行支付的贷款余额，并有权扣除《买卖合同》总房价款的20%作为违约金，将余款无息退还买受人，若因此提起诉讼，买受人还应承担出卖人诉讼费用，律师费用及因此产生的交通费等；3、李志强按照合同约定向爱屋公司支付购房首付款131510元。2013年8月20日，李志强、爱屋公司与新华支行签订《个人一手住房贷款合同》，约定爱屋公司向该行贷款人民币280000元，爱屋公司提供阶段性连带责任保证，三方在该合同附件一中约定："四、保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。......如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。以上合同经呼和浩特市北方公证处进行公证。该行按贷款合同约定将贷款280000元划转给李志强；4、爱屋公司未按合同约定于2014年8月31日向李志强交付房屋。2015年7月，李志强停止向银行支付按揭贷款。新华支行按其与爱屋公司的合同约定，自2015年7月至2016年6月在该行的保证金账户被扣划17798.62元；5、2016年4月30日，爱屋公司以邮政特快专递及短信的方式向李志强发送了《解除商品房买卖合同通知》，通知李志强解除双方签订的《商品房买卖合同》并应向爱屋公司支付购房总价款20%的违约金；6、爱屋公司已取得了《商品房预售许可证》。对于有争议的事实，认定如下：1、2015年1月1日，李志强与他人签订租房合同，以月租金1350元的价格租赁了一套房屋，租期2年；2、李志强在爱屋公司未交付房屋时向有关部门投诉，主要内容为房屋层高不够，布局不合理等房屋质量问题。李志强称其向土默特左旗房屋管理局质监部了解情况，该站称该房屋暂时无法取得验收手续。一审法院要求爱屋公司限期提供涉案房屋的验收手续，爱屋公司在一审法院规定的时间内未予提交。一审法院认为，李志强与爱屋公司签订的商品房买卖合同，李志强与新华支行签订的借款合同是各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同均合法有效。双方在合同中约定，爱屋公司应于2014年8月31日向李志强交付房屋，爱屋公司一直未向李志强交付符合合同约定条件的房屋，且自庭审终结前，也未能提交房屋符合交付条件的证据，说明爱屋公司仍不具备交付条件，爱屋公司未能及时履行《商品房买卖合同》，故对李志强诉请解除商品房买卖合同，予以支持。关于爱屋公司称其因承担了保证责任而通知李志强解除了双方之间签订的《商品房买卖合同》的主张，因《商品房买卖合同》附件五第5条中赋予了爱屋公司承担保证责任后解除合同的权利，该条款未能说明在出卖人违约情况下其是否仍有合同解除权，排除了买受人在出卖人违约时行使不安抗辩权爱屋公司在逾期交房后仍提出解除合同，违背了诚实信用原则，如放任违约方解除合同，实际上使其通过违约行为获益，这与合同法的原则也是相违背的。基于以上理由，爱屋公司关于其已解除合同的主张，不予支持。关于李志强诉请解除与新华支行间的《个人一手住房贷款合同》，虽然双方订立《贷款合同》的目的即是履行《商品房买卖合同》，现《商品房买卖合同》解除，李志强订立合同的目的已无法实现，但该合同仍是李志强与新华支行间的贷款合同，属于另一个法律关系，且新华支行在本案中未提出独立的诉请，对李志强的该项诉请，不予处理，双方当事人可另案解决。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对李志强诉请爱屋公司返还已支付的全部购房款411530元、公证费560元，查档及证明费30元，系李志强在合同签订后向爱屋公司支付的购房款及李志强签订合同时支付的费用，故对李志强的该项诉请予以支持。关于李志强诉请的违约金，因《商品房买卖合同》约定的违约金少于李志强受到的损失，且由于爱屋公司未能按合同约定向李志强交付房屋，故对李志强诉请爱屋公司以购房款支付从2014年9月1日至爱屋公司实际交付房屋之日止的违约金，利率按中国人民银行同期贷款利率计算，符合法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，判决：一、解除李志强与爱屋公司签订的《商品房买卖合同》；二、爱屋公司于本判决生效之日起十日内向李志强返还总购房款411530元、公证费560元，查档及证明费30元，以及自2014年9月1日起计算至爱屋公司实际交房之日止的违约金，违约金利率按年利率6%执行；三、驳回李志强的其他诉讼请求。案件受理费人民币7480元，由爱屋公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。新华支行新出示的一组证据为：《贷款已还款明细清单》、《扣划保证金清单》。拟证明贷款合同签订后，新华支行向李志强支付了贷款，李志强通过其在银行开立的账户每月向银行还款。从2015年7月开始至今，李志强未履行还款义务，其行为已构成违约。违约金为56526.27元，截止到2018年3月16日。爱屋公司的质证意见为：对该证据的真实性及证明问题均予以认可。李志强的质证意见为：对该证据的真实性认可，对证明问题不清楚。爱屋公司与李志强均没有新证据出示。除以上事实以外，本院对一审法院确定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一审判令解除李志强与爱屋公司签订的合同，爱屋公司向李志强返还购房款、公证费、查岗证明费及相应的违约金是否有事实及法律依据。针对该争议焦点，本院认为，第一、关于涉案《商品房买卖合同》解除的问题。首先，当事人在合同中约定的权利义务在未违反相关法律法规的情形下，签订各方均应予遵守。本案中，在李志强与爱屋公司签订的《商品房买卖合同》中已作出了"爱屋公司如未在2014年8月31日前将主体经质监站验收通过的商品房交付李志强，则李志强有权在逾期交房90日后解除合同"的约定。经一审法院审理查明，爱屋公司未能按照前述合同约定内容履行交付房屋义务。因此，爱屋公司应承担相应的违约责任；其次，爱屋公司上诉称李志强的起诉超过了三个月的除斥期间，但其在本案一审时并未就期间问题进行抗辩。由于爱屋公司首先违反了合同中关于交付房屋的相关约定，导致了李志强因爱屋公司的该违约行为而拒绝清偿涉案房屋贷款这一情形的发生。本院认为，作为合同的先违约方如仍能享有行使解除合同的权利，对于守约一方的合法利益将无法得到保障，且亦违反了公平原则。因此，一审法院依照李志强的诉请判令解除其与爱屋公司签订的《商品房买卖合同》并无不当，本院予以确认；第二、返还购房款、公证费、查岗证明费的问题。本院认为，根据上述对于涉案《商品房买卖合同》应予解除及爱屋公司因违约而应承担相应责任的阐述，且爱屋公司对于李志强在一审中提供的《收据》及《发票》（该组证据显示爱屋公司已收到李志强交来购房款411530元及查档费30元；相关公证部门收到李志强公证费560元）的真实性亦予以认可，故一审判令爱屋公司返还李志强购房款、公证费、查档及证明费并无不当，本院予以确认；第三、关于违约金的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。由此，一审法院结合案件事实对违约金约定数额予以调整的认定并无不当，本院予以确认。综上，爱屋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7480元，由内蒙古爱屋房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 孙 昊审判员 张蒙江二〇一八年七月十一日书记员 乌日汗