包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终1187号     上诉人（原审被告）：包头市圣龙房地产开发有限责任公司。   法定代表人：陈立静。   委托诉讼代理人：龚磊，内蒙古诚誉律师事务所律师。   委托诉讼代理人：黄少轩，内蒙古诚誉律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：朱峰，男，1987年1月9日出生，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：张骄，内蒙古昆峰律师事务所律师。   上诉人包头市圣龙房地产开发有限责任公司（以下简称：圣龙房地产公司）与被上诉人朱峰因商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2018）内0291民初517号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   圣龙房地产公司上诉请求：一、请求法院依法撤销（2018）内0291民初517号《民事判决书》，并改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，依法应当予以撤销，并予以改判，具体理由如下：一、《包头市商品房买卖合同》中并未约定由上诉人为被上诉人办理房屋权属证书，一审法院在判决书中认定：“对于原告要求被告办理房地产权属证书的诉讼请求，因办理房屋产权证书需由被告提供资料报产权登记机关备案进行初始登记并办理产权分证，故对原告朱峰要求被告包头市圣龙房地产开发有限责任公司为其办理房地产权属证书的诉讼请求，本院予以支持。”对此，上诉人认为：首先，在《包头市商品房买卖合同》中并未约定由上诉人为被上诉人办理房屋权属证书，仅仅是约定在房屋交付使用90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而在上诉人将办理权属登记需由上诉人提供的资料报至产权登记机关备案后，上诉人的合同义务即己结束，至于办理房屋权属证书等事宜，在合同中并未明确约定。因此，上诉人对被上诉人不承担办理房屋权属证书的义务。故此，一审法院显然对《包头市商品房买卖合同》中的条款理解存在偏差，进而认定上诉人应当为被上诉人办理房屋权属证书是明显错误的。二、被上诉人至今未取得房屋权属证书完全是其自身原因导致一审过程中，上诉人就己经多次向法庭申明：被上诉人至今未取得房屋权属证书完全是因其拒绝向包头房地产置业担保有限公司交纳保证金（抵押金）所导致，与上诉人无关。对于此项事实，上诉人在一审过程中已经提供了上诉人与被上诉人之间的录音予以佐证。但一审法院并未对上诉人的上述证据予以采纳，更未针对此项事实向包头房地产置业担保有限公司进行核实，直接认定上诉人应当为被上诉人办理房屋权属证书是非常草率的。三、被上诉人主张违约金的诉讼请求己经超过诉讼时效。上诉人对于审法院在审理被上诉人针对违约金的诉讼请求中适用诉讼时效的法律规定予以认可。但上诉人认为，被上诉人的违约金诉讼请求己经全部超过诉讼时效。一审法院认定被上诉人主张违约金的时间为2013年10月31日起。对此，上诉人认为：上诉人在2013年10月6日即向被上诉人交付了房屋。根据合同约定，被上诉人违约行为的开始时间应为2014年1月7日。那么，自2014年1月7日起计算三年的诉讼时效期间至2017年1月7日，诉讼时效期间即已届满。而被上诉人于2018年4月3日才向人民法院起诉，己经超过诉讼时效期间。又因一审法院认定被上诉人未提供诉讼时效中止或中断的相关证据，故被上诉人己经丧失了主张违约金的胜诉权。综上所述，上诉人恳请二审法院查清案件事实，依法支持上诉人的上诉请求！   朱峰辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   朱峰向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告为原告办理房地产权属证书；2、被告支付原告逾期办理房地产权属证书的违约金360000元；3、本案诉讼费用由被告承担。   一审法院经审理认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2013年7月22日，原告朱峰与被告包头市圣龙房地产开发有限责任公司签订《包头市商品房买卖合同》一份，合同编号：2012-0001309。合同约定，原告朱峰购买被告开发的位于包头稀土高新技术产业开发区四季花城小区3-1101号房屋一套，房屋总价款688521元。被告应于2013年7月31日向原告交付以上房产，并在房产交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告应每日按商品房价款的5?向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行合同义务缴纳了购房首付款、维修基金、契税。被告于2013年10月6日将房产交付原告，但被告并未在约定的或实际交付房产后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2016年10月26日被告办理完涉案房产3号楼的初始登记，但截止目前原告依然尚未取得房地产权属登记证书。庭审中因违约金数额过高，原告自愿将违约金数额由360000元调整为206556元。   以上事实有原告提供的《包头市商品房买卖合同》复印件一份，契税、维修基金收款收据复印件一份，《关于商品房初始登记和转移登记的程序和要件》复印件一份；被告提供的《四季花城物品接受确认书》、《办理收楼程序单》、《业主承诺书》、《四季花城养犬承诺书》、《业主验房记录表》、《前期物业管理服务协议》复印件各一份，2018年1月17日电话录音证据一份及原、被告双方当庭陈述经庭审质证、认证在案予以佐证。   一审法院审理认为,2013年7月22日，原告朱峰与被告包头市圣龙房地产开发有限责任公司签订的《包头市商品房买卖合同》(合同编号：2012-0001309),是当事人双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同依法成立并生效，当事人的合法权益应受法律保护。对于原告要求被告办理房地产权属证书的诉讼请求，因办理房屋产权证书需由被告提供资料报产权登记机关备案进行初始登记并办理产权分证，故对原告朱峰要求被告包头市圣龙房地产开发有限责任公司为其办理房地产权属证书的诉讼请求本院予以支持。   对于原告要求被告承担逾期办理房地产权属证书违约金的诉讼请求，因被告未在合同约定的商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并导致原告至今未取得房地产权属证书，故被告已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张违约金的时间为2013年10月31日起至2016年10月31日止，因2013年10月31至2015年10月31日主张的违约金，已经超过诉讼时效，且原告未提供诉讼时效中止或中断的相关证据，本院对该部分违约金的请求不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效新的规定，本院仅支持2015年10月31日起至2016年10月31日止的违约金。   关于被告辩称，原告未取得房地产权属证书系公安部对消防验收实施改革，导致被告无法及时办理消防验收属于不可抗力及合同约定的90日内办理房本的约定不是双方真实意思的表示的抗辩理由，因不符合相关法律法规的规定本院不予支持。   关于被告辩称，因原告未及时缴纳保证金导致其无法取得房地产权属证书的抗辩理由，因被告未提供充分的证据证明本院亦不予支持。   关于逾期办理房地产权属证书违约金数额过高，要求调整的辩称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款之规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；而合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，原告在庭审中未提交因迟延办理权属登记而给自己造成实际损失的证据，其损失数额难以计算。故对被告的该项抗辩理由，本院予以支持。故原告主张的违约金应以房屋总价款688521元为基数，从2015年10月31日起至2016年10月31日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，按年利率6%的标准计算。   综上所述，因被告包头市圣龙房地产开发有限责任公司违反合同约定，没有完全履行合同义务。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告包头市圣龙房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内为原告朱峰办理位于包头稀土高新技术产业开发区四季花城小区3-1101号房屋的房地产权属证书。二、被告包头市圣龙房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告朱峰逾期办理房地产权属证书违约金，以房屋总价款688521元为基数，从2015年10月31日起至2016年10月31日止，按年利率6%的标准计算。三、驳回原告朱峰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，减半收取3350元，原告朱峰已预交。因原告朱峰变更违约金诉讼请求金额为206556元，故应交诉讼费4398元，减半收取2199元，由被告包头市圣龙房地产开发有限责任公司负担439元，由原告朱峰负担1760元。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院认为，上诉人圣龙房地产公司与被上诉人朱峰双方签订的合同约定明确，迟延办理房屋产权证上诉人圣龙房地产公司承担违约责任。房屋交付后，上诉人圣龙房地产公司应积极履行办理房屋产权证的义务，现上诉人圣龙房地产公司未按合同约定给被上诉人朱峰办理房屋产权证，应按合同约定承担逾期办理房屋产权证的违约金。一审法院也充分考虑了双方合同约定的违约金计算过高，并予以适当调整。关于上诉人圣龙房地产公司认为被上诉人朱峰主张诉请超过诉讼时效，一审法院对超过诉讼时效的部分已经驳回。   综上所述，上诉人圣龙房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费6700元，由上诉人圣龙房地产公司承担。   本判决为终审判决。   审判长 杨励昕   审判员 赵红玲   审判员 岳海岩     二○一八年七月三十一日   书记员 于 雁