山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0403民初3457号 原告：袁彪，男，1989年4月7日出生，汉族，现住：枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：许恩涛，山东龙头律师事务所律师。 被告：山东昂立房地产集团有限公司，住所地：枣庄高新区长白山路西侧，统一社会信用代码91370400779711411T。 法定代表人：张建昂，董事长。 委托诉讼代理人：李采薇，山东长明阳律师事务所律师。 原告袁彪与被告山东昂立房地产集团有限公司（以下简称昂立公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后经本院审查认为，本案案情复杂，不宜适用简易程序，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条规定，裁定转为适用普通程序审理。原告袁彪的委托诉讼代理人许恩涛、被告昂立公司的委托诉讼代理人李采薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁彪向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告所购来泉山庄小区住房（26号楼202号）办理房产证，并向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金25097.4元（自2013年4月1日起至2017年10月20日止，每日按已付购房款302379元的万分之零点五计算，2017年10月21日之后的另行主张）；2、判令被告立即将代收的维修基金上交维修基金管理办公室，给原告开具发票，并按银行同期利率赔付原告；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年8月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于薛城区房屋一套，总价款302,379元，原告交清房款后入住。根据合同约定，被告应于2012年12月31日前将符合条件的商品房交付给原告使用，并在交付使用后的90日内办理产权证书，逾期没有办理而买受人又不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。现被告违反合同约定，未在规定时间内提供资料报产权登记机关备案，致使原告至今无法办理房产证，应承担违约责任。因商品房买卖合同系由被告提供的格式合同，合同中约定的违约金太低，原告要求增加违约金的数额，按每日已付购房款的0.5%计算违约金。另外，原告在上房时，被告违规收取了应由房管部门收取的维修基金，并挪作他用，至今未给原告正式发票。诉讼过程中，袁彪变更第一项诉讼请求的前半部分，要求判决被告将原告购买的坐落于来泉山庄小区26号楼202室房产权属登记的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房产证。 昂立公司辩称，1．被告已将房屋交付给原告，不存在违约行为，房屋因地理位置优势已大幅增值，不存在损失，原告要求支付违约金的诉请不成立；2．被告已按规定申请相关部门验收、备案和办理相关手续，并非不履行合同义务或不予积极配合，而是因山东地区消防验收标准发生变化，导致消防验收手续仍在审核中，目前不具备协助办理产权证书的条件，只要条件具备，会积极将房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案；3．根据合同约定，买受人同意委托出卖人代交专项维修资金，但并未约定出卖人向买受人交付发票的具体时间，对利息损失不予认可，原告可随时到被告处更换正式票据；4．本案已经超过诉讼时效，请求不予保护原告的胜诉权。综上，要求驳回原告诉请。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于薛城区。合同约定的房屋总价款为302,379元，同时约定出卖人应当在2012年12月31日前将符合条件的商品房交付给买受人使用，并应当在交付使用后的90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同同时约定，买受人自行向相关单位缴纳专项维修资金，并在接收商品房的同时向出卖人出示缴纳的凭据。合同签订后，原告分别于2010年12月6日付房款120,952元，2011年8月15日付房款120,951元，2013年1月9日付房款64,759元，合计306,662元。2013年4月3日，原告向被告交纳了住宅专项维修资金9,200元，被告开具了代收收据，原告接收了房屋。另查明，被告至今未将权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。诉讼过程中，原告明确表示不解除合同、不退房。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。依据《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，涉案房屋的实际交付日期为2013年4月3日，被告应在2013年4月3日后的90日内即2013年7月3日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未履行备案义务，并致使原告至今未能取得房屋权属证书，被告的行为构成违约，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，买受人选择不解除合同的，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金，原、被告对违约金约定的计算标准，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。原告要求调整违约金的依据不足，本院不予支持。原告实际交纳的购房款为306,662元，故被告应向原告支付的违约金为1,533.31元。（已付房款306,662元×0.5%） 关于本案是否已超过诉讼时效问题。依照双方所签订的商品房买卖合同的约定，被告应在商品房交付使用后90日内将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，即诉讼时效应从被告违约之日即2013年7月3日开始计算。2015年4月16日，被告向包括原告在内的来泉山庄业主发布了“致来泉山庄一期业主函”，承诺11月份为原告等业主办理房屋产权证书，属于诉讼时效中断的情形，本案诉讼时效从2015年12月1日开始重新计算，至原告起诉之日2017年11月24日，未超过三年的诉讼时效，因此，被告关于本案已超过诉讼时效的辩解，本院不予采信。 关于原告诉请的要求被告将代收的维修基金上交维修基金管理办公室、开具发票及赔偿利息损失是否有事实和法律依据问题。本院认为，双方在合同中约定买受人自行向相关单位缴纳专项维修资金，在实际履行过程中被告代收了原告应缴纳的专项维修资金，系双方在实际履行合同过程中对合同内容的变更，并无不当。双方对专项维修资金专用票据的交付时间并无约定，诉讼过程中被告亦明确表示原告可随时到被告处更换正式票据，双方并无实质争议，原告要求赔偿利息损失亦无法律依据，综上原告的此项请求无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，原告的部分诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告山东昂立房地产集团有限公司于本判决生效后三十日内将办理薛城区房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案； 二、被告山东昂立房地产集团有限公司于本判决生效后十日内向原告袁彪支付逾期办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关进行备案的违约金1,533.31元； 三、驳回原告袁彪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费427元，由被告山东昂立房地产集团有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判长  李运海 审判员  金 娜 审判员  陈 平 二〇一八年七月三十日 书记员  李亚波