浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终3916号 上诉人（原审原告）：朱**龄，女，1986年5月13日出生，汉族，户籍所在地广西柳州市柳**。 委托诉讼代理人：王都，女，1947年4月4日出生，汉族，户籍所在地广西柳州市柳**，系朱**龄母亲。 被上诉人（原审被告）：孙斌，男，1972年10月6日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 被上诉人（原审被告）：宋琼，女，1976年12月25日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 被上诉人（原审被告）：杭州我爱我家房地产经纪有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区保俶北路****。 法定代表人：陆斌斌。 上诉人朱**龄因与被上诉人孙斌、宋琼、杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2018）浙0103民初724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2017年9月16日，朱**龄与孙斌、宋琼通过我爱我家公司签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定孙斌、宋琼将坐落于杭州市下城区××小区××幢××单元××室房屋出卖给朱**龄，建筑面积53.97平方米，房屋转让总价1850000元，朱**龄于2017年9月21日前支付首期款555000元至双方约定的银行监管账户，余款1295000元由朱**龄申请银行贷款，朱**龄须于2017年9月21日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准，银行贷款1295000元发放至双方约定的银行第三方监管账户，待银行放贷后5个工作日内，朱**龄同意向孙斌、宋琼支付房款1295000元。合同签订后，朱**龄（乙方）、孙斌（甲方）及我爱我家公司（丙方）于2017年12月1日签订《物业交验单》，对涉案房屋进行交付，《物业交验单》载明，本物业交验单三方签字后，视为物业交验顺利完成，乙方同意支付剩余房款给甲方；物业交割完成后，双方因费用问题或房屋本身的问题不再有任何纠纷，同时丙方已履行全部居间和协助义务，甲乙双方与丙方之间不再有其他任何争议。同时，朱**龄亦按照《杭州市房屋转让合同》的约定支付了全部购房款，涉案房屋的所有权人已变更为朱**龄。 嗣后，朱**龄于2017年12月10日与杭州楚邦上易装饰工程有限公司签订《杭州市住宅装饰装修施工合同》一份对涉案房屋进行装修。2018年1月4日，杭州楚邦上易装饰工程有限公司在拆除涉案房屋原有装修后发现房屋阳台梁下、朝北小房间的窗边及卫生间等存在渗、漏水情况，认为需要对房屋顶面进行防水处理，建议暂停施工。同日，朱**龄将这一情况通过我爱我家公司工作人员告知孙斌、宋琼，双方未就漏、渗水问题达成一致协议。 另查明，2010年3月14日，孙斌、宋琼与案外人鲁子鸿签订《杭州市房屋转让合同》一份，购买涉案房屋。房屋购买后，孙斌、宋琼将涉案房屋用于出租，其中2011年11月10日至2013年11月14日、2014年2月15日至涉案房屋出卖之日委托杭州爱家物业服务有限公司负责出租。 2018年1月29日，朱**龄诉至原审法院，请求判令：1.孙斌、宋琼共同赔偿朱**龄经济损失20600元；2.孙斌、宋琼共同向朱**龄赔偿因房屋质量问题导致装修延误而产生的损失50元/天（从2018年1月5日起为起点计算）；3.我爱我家公司对上述第1、2项诉讼请求承担连带赔偿责任；4.孙斌、宋琼、我爱我家公司共同承担本案诉讼费。 原审法院认为：“二手房”买卖中的标的物一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买受人对房屋的瑕疵状况应有理性的判断。出卖人对其在装潢、使用过程中所产生的瑕疵，未如实告知买受人的，应承担赔偿责任；对于房屋存在并非出卖人在装潢、使用过程中所产生的隐蔽瑕疵，若没有证据证明出卖人对此是知晓的，出卖人不承担责任。本案所买卖的房屋房龄老旧且系顶楼，结合朱**龄陈述，房屋在装修过程中发现存在渗水、漏水系该房子本身是顶楼以及房龄较老等原因造成的，朱**龄未提交证据证明涉案房屋存在楼顶漏水的隐蔽瑕疵系孙斌、宋琼在装潢、使用过程中产生，亦不能证明孙斌、宋琼明知房屋漏水而故意隐瞒朱**龄；另结合二手房屋交易的习惯，朱**龄对二手房屋的瑕疵应有理性的判断且应当负有一定的注意义务和验收义务，而根据双方于2017年12月1日签订的《物业交验单》显示，朱**龄于当日交接房屋时对房屋进行了验收，并确认就房屋本身的问题不再有任何纠纷。综上，朱**龄针对孙斌、宋琼的诉讼请求因缺乏事实与法律依据，不予支持。关于我爱我家公司是否需要承担责任的问题，原审法院认为，二手房买卖中，中介公司主要的责任在于促成交易成立，如实告知买卖双方自己了解的信息，至于房屋质量问题应由买房者自行核实判断，故朱**龄要求我爱我家公司承担因房屋质量问题产生的赔偿责任缺乏事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2018年4月24日判决：驳回朱**龄的全部诉讼请求。案件受理费315元，减半收取计157.5元，由朱**龄负担。 宣判后，朱**龄不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清、认定证据不当。原审法院认定朱**龄未提交证据证明涉案房屋存在顶楼漏水的隐蔽瑕疵系孙斌、吴琼在装璜、使用过程中产生，不符合事实。朱**龄已提供证据说明涉案房屋存在顶楼漏水的隐蔽瑕疵系孙斌、吴琼在装璜、使用过程中产生。首先，孙斌、吴琼提交的视频及照片已经说明房屋确实漏水。其次，从日常逻辑而言，一般的装修并不会伤及楼顶质量，且朱**龄在装修过程中并未对天花板进行改动，更未对防水层进行破坏。据此可以推定房屋确实存在隐蔽瑕疵，而该瑕疵系在出售时就已经存在。最后，双方都承认了一个基本事实，当初已发现阳台外墙有渗漏的迹象（这可以在重新装修的过程中解决），但并没有意识到房屋其他地方会有如此严重的渗漏（主卧、次卧、卫生间）。由于房屋原装修系整体吊顶，而且在交接的过程中天气良好，朱**龄没有及时发现质量瑕疵，情有可原。房屋质量瑕疵既然不是朱**龄在装修中造成的，那么就可以推定房屋质量瑕疵应该是在孙斌、吴琼使用期间造成。再者，目前房屋尚处于停工状况，可以随时进行实地查验或鉴定。二、一审法院运用证据不当，违反了证据规则的一般逻辑。在举证责任的分配上，除了要遵循“谁主张谁举证”的一般原则外，其需要综合考虑当事人的举证能力，作为涉案房屋的原业主孙斌、吴琼对于房屋的漏水情况，不可能不知情。孙斌、吴琼应该就下列两点进行举证：卖方在交付房屋时不存在质量瑕疵；如果房屋存在质量瑕疵，卖方也履行了提示或告知义务。三、原审法院认为中介公司主要的责任在于促成交易的成立，对于房屋的质量问题没有任何责任。但作为房地产业的中介公司具有更强的专业性，相关法律明确规定房产中介公司的告知、提示义务。四、原审判决显失公平，明显偏袒孙斌、吴琼。朱**龄对于没有及时发现质量瑕疵确实应该承担一部分责任，但原审法院确认该责任全部由朱**龄承担则显失公平。故提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。 针对朱**龄的上诉，孙斌、宋琼答辩称：一、孙斌、宋琼已全部履行合同义务，不存在违约或欺瞒行为。房屋系上个世纪八十年代所建，朱**龄购买时对此非常清楚。在签订房屋转让合同前，朱**龄多次实地查看了房屋，是对房屋作了充分了解后才购买。签订转让合同后，朱**龄又多次实地考察过。在2017年12月1日交房时，双方与中介经办人徐浩然又最后一次进行验房，朱**龄对房屋进行了验收并写下了书面《物业交割单》。该《物业交割单》第三条写明：“本物业校验单三方签字后，视为物业交验顺利完成，乙方同意支付剩余房款给甲方。物业交割完成，双方因费用问题和房屋本身的问题不再有任何纠纷。”根据《房屋转让合同》、《房地产经纪服务合同》及《物业校验单》，孙斌、吴琼应该履行的义务已全部履行完毕。《房地产经纪服务合同》第一条第一款载明“乙方对甲方要转让的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋”，说明朱**龄对涉案房屋情况已充分了解，包括存在或有可能出现渗水问题。另外，朱**龄认为孙斌、吴琼应履行告知义务不符合实际也不符合法律规定。孙斌、吴琼在交付房屋时及之前都没有发现房屋渗漏现象，且房屋一直委托我爱我家公司正常出租使用，期间并无任何房屋质量问题导致租客退租；朱**龄在签订合同前对房屋进行多次实地考察，没有发现任何房屋渗水及其他质量问题，且签字同意合同所有条款。朱**龄收房装修后主张房屋存在渗漏问题，由于装修敲打破坏导致渗漏的可能性更大。二、朱**龄的诉讼主体错误。根据建筑法、物权法、物业管理条例等法律法规规定，商品房楼顶屋面漏水应属于开发商或物业公司的维修义务。如房屋确实存在漏水问题，由于朱**龄现在是业主，完全可以找开发商或物业公司进行维修或赔偿。综上，请求驳回朱**龄的诉讼请求。 针对朱**龄的上诉，我爱我家公司答辩称：朱**龄认为我爱我家公司应对涉案房屋存在的质量瑕疵承担责任，我爱我家公司对此不予认可。第一，我爱我家公司作为居间人，主要任务是如实报告信息，促成交易成立。朱**龄提及的房屋质量瑕疵，我爱我家公司作为居间方，事先并不知情，更不存在刻意隐瞒瑕疵的情况。二、朱**龄的发现涉案房屋存在渗漏水问题是在2018年1月4日即朱**龄将涉案房屋交由杭州楚邦上易装饰公司有限公司进行大面积拆除后发现的。此时，朱**龄已验收完涉案房屋。因此，不排除装修公司不合理的拆除行为导致房屋出现渗漏问题。假设该严重渗漏一直存在，从常理来讲，房屋内的租客及孙斌、吴琼、我爱我家公司均能明显判断，房屋内的天花板及墙面也早已开裂脱落。三、涉案房屋系属建成年代较老且位于顶楼的二手房，同时已装修使用近30年。朱**龄购买涉案房屋时，应当对此有合理预见及注意义务。综上，我爱我家公司对房屋质量瑕疵并无过错，且已履行相关合理居间义务。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 二审期间，朱**龄、孙斌、宋琼、我爱我家公司均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，朱**龄以涉案房屋存在渗漏而要求赔偿损失。对于发现房屋存在渗漏的过程，朱**龄陈述为：在与孙斌、宋琼完成房屋交接后，其委托装修公司对房屋进行重新装修；在装修过程中，装修公司发现涉案房屋部分房间存在渗漏现象。本院经审查后认为，朱**龄作为买受人，在签订房屋转让合同前理应对标的房屋进行全面了解与察看。同时，朱**龄也未提供有效证据证明房屋在交接时已存在渗漏且孙斌、宋琼对此故意隐瞒的情形。根据朱**龄所陈述的发现渗漏的过程，亦不能必然推断出渗漏所产生的时间节点。而依据朱**龄于2017年12月1日签署的《物业交验单》，已确认双方就房屋本身的问题不再有任何纠纷。在此情形下，朱**龄要求孙斌、宋琼对所谓房屋渗漏进行赔偿的请求，依据不足，无法得到支持。显见，朱**龄要求我爱我家公司承担连带赔偿责任的请求，亦无法予以支持。因此，根据在案有效证据及当事人相关陈述，原审法院驳回朱**龄在本案中的诉讼请求，并无不当。综上，朱**龄上诉理由不能成立，无法予以采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费315元，由朱**龄负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵为民 审 判 员 陈 艳 审 判 员 睢晓鹏 二〇一八年七月十九日 法官助理 秦海龙 书 记 员 董 悦