浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0482民初1537号 原告(反诉被告)：平湖市文文电机厂。住所地：平湖市新仓镇秦沙村3组恒业路99号二楼。统一社会信用代码：913304826628797204。 主要负责人：李富根。 委托诉讼代理人：黄伟斌，平湖市新创法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：平湖市佳美电器有限公司。住所地：平湖市新仓镇芦川新街641号。统一社会信用代码：91330482327825979H。 法定代表人：周海明，执行董事。 委托诉讼代理人：程奕、钟凯丽，浙江平行律师事务所律师。 原告(反诉被告)平湖市文文电机厂（以下简称文文厂）与被告（反诉原告）平湖市佳美电器有限公司（以下简称佳美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月29日立案后，依法由审判员万卫忠适用简易程序独任审判，于2018年4月26日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)文文厂的委托诉讼代理人黄伟斌及被告（反诉原告）佳美公司的委托诉讼代理人钟凯丽到庭参加诉讼。被告（反诉原告）佳美公司于2018年4月28日向本院提出反诉，本院于同日受理。本案于2018年6月7日第二次公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)文文厂的委托诉讼代理人黄伟斌及被告（反诉原告）佳美公司的委托诉讼代理人程奕、钟凯丽到庭参加诉讼。原告(反诉被告)文文厂于2018年6月7日向本院提出撤诉申请。其撤诉申请，未违反法律规定，本院予以准许。本案现已审理终结。 被告（反诉原告）佳美公司向本院提出反诉诉讼请求：1、文文厂退还佳美公司房屋租金33300元及利息损失（以33300元为基数，按照年利率6%，自2017年11月23日计算至履行完毕之日）；2、文文厂赔偿佳美公司各项损失等共计101250元（面积差额补偿30000元；装修及水电配套设施25000元、搬迁费30000元、营业损失50000元，合计135000元。由文文厂按主要过错承担损失的75%，即101250元）；3、文文厂赔偿佳美公司实现债权的费用8073元；4、反诉费用由文文厂承担。事实和理由：文文厂与佳美公司于2016年5月1日签订租赁协议，协议约定文文厂将1000平方米的厂房出租给佳美公司，年租金80000元，租赁期限为三年，时间为2016年5月1日至2019年4月30日止。但文文厂未告知其出租的房屋涉及违章，且隐瞒部分厂房系向案外人承租后转租的事实，转租期限超出了其与案外人的承租期限，致使双方之间的租赁协议无效，佳美公司无法继续承租，产生了巨大损失。 原告(反诉被告)文文厂答辩称，佳美公司称文文厂隐瞒相关事实租给佳美公司是不存在的。签订租赁协议之前，双方协商过程中，佳美公司也提出房屋产权归属问题，文文厂当时已经明确告知该房屋没有经过审批，没有产权证，欺骗的事实不成立。针对三项反诉诉讼请求，佳美公司的请求缺乏事实和法律依据，请求驳回佳美公司的反诉请求。 为证明自己的反诉主张，被告（反诉原告）佳美公司提供了下列证据： 证据一、《租房协议》1份，证明文文厂与佳美公司于2016年5月1日签订一份租赁协议，协议约定文文厂将1000平方米的厂房出租给佳美公司，年租金80000元，租赁期限为三年，时间为2016年5月1日至2019年4月30日。但文文厂在签订协议时未告知部分厂房系违章，以及部分厂房系其向案外人承租后，超期转租给佳美公司的事实。 证据二、整改通知书1份，证明2017年11月22日佳美公司收到违章拆除的通知后，才知道文文厂出租给佳美公司的厂房中，涉及137平方米彩钢棚及260平方米系违章需立即拆除的事实。 证据三、照片6份，证明佳美公司租赁的文文厂的厂房后，进行装修的事实。 证据四、照片6份，证明因租赁合同无效造成损失的事实。 证据五、搬运协议、搬运清单各1份，收费收据2份，证明佳美公司因搬运产生的费用的事实。 证据六、简易劳动合同35份，证明佳美公司因文文厂违约造成停工停产的事实。 证据七、租赁合同1份，证明因租赁的部分厂房被拆除，致使佳美公司部分设备及生产无法正常进行，故另租赁了500平方米厂房的事实。 证据八、法律服务委托合同书、发票各1份，证明佳美公司因本案支出实现债权费用的事实。 证据九、询问笔录3份，证明因租赁合同无效，造成的佳美公司损失的事实。 原告(反诉被告)文文厂质证意见：对证据一、二无异议。证据三、四，真实性有异议，照片比较糊涂，不清楚拍摄地，且与本案无关联。证据五，真实性均有异议，且未提供正规发票。从搬运协议的内容看，企业的搬运靠个人并不合理。对证据六有异议，劳动合同与本案无关。即使造成停工，也是佳美公司自己管理的问题。证据七，与本案无关。对证据八的真实性无异议。对证据九无异议。 庭审中，本院出示了本院调取的《房屋租赁合同》及房产证各1份。 原、被告对上述证据均无异议。 本院认证意见:佳美公司提供的证据一、二、九，文文厂均无异议，本院予以确认，作为本案定案的依据。证据三、四、五、七，无证据佐证，本院不予确认。证据六，无证据佐证，且与本案无关联性，本院不予确认。证据八，文文厂对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。 本院出示的证据，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：文文厂向平湖市星湖灯饰有限公司承租了坐落于平湖市新仓镇芦川新街641号（原平湖市新仓镇芦川新街189号）内的部分房屋，后在未取得建设工程规划许可证的情况下在内的土地上另建设了房屋。之后文文厂将上述其向平湖市星湖灯饰有限公司承租的房屋以及其在未取得建设工程规划许可证的情况下建设的房屋一并租赁给佳美公司，并于2016年5月1日与佳美公司签订《租房协议》一份。协议约定文文厂有约1000平方米厂房租与佳美公司经营，地址位于平湖市新仓镇芦川新街641号。每年房租80000元，租金一年一付，先付后租，租期为三年，时间为2016年5月1日至2019年4月30日止，到期后佳美公司有优先租用权。 2017年11月22日，新仓镇“两违”整治和农村垃圾集中处理领导小组办公室向佳美公司作出整改通知书一份，载明：“佳美公司在的土地建设137㎡+260㎡彩钢棚，违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》和《浙江省村镇规划建设管理条例》等规定。根据相关规定，现通知立即停工并于2017年11月26日之前，自行拆除在该地块上的违法建（构）筑物，退还非法占用的土地，回复土地原状。” 另查，2017年2月1日，文文厂与平湖市星湖灯饰有限公司续签《房屋租赁合同》一份，约定租赁房屋坐落在，租赁期限从2017年2月28日至2018年2月27日。租金一年30000元，自建房地租700平方米，全年计8000元，合计30000元。 再查，庭审中，双方一致确认，佳美公司已按约支付文文厂租金至2018年4月底。佳美公司已于2018年4月底将租赁的房屋腾退给文文厂。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十五条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效。本案中，文文厂向平湖市星湖灯饰有限公司租赁坐落于内的部分房屋，租赁期限至2018年2月27日止。而文文厂承租上述房屋后，在未取得建设工程规划许可证的情况下另建设了房屋，又一并出租给了佳美公司，租赁期限为2016年5月1日至2019年4月39日止。涉案《租房协议》虽系双方的真实意思表示，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十五条规定，涉案《租房协议》中涉及超过租赁期限2018年2月27日部分，以及文文厂建设的违章建筑物部分，应属无效。但上述合同部分无效，未影响其他部分的效力,故涉案《租房协议》的其他部分仍然合法有效。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予以支持。现双方对佳美公司支付租金至2018年4月底以及于2018年4月底腾退租赁房屋的事实，均无异议，本院对上述事实予以确认。涉案《租房协议》仅为部分无效，且就无效部分，文文厂仍有权收取合同约定租金标准的房屋占有使用费，故佳美公司反诉要求文文厂返还自收到整改通知书后的租金33300并支付利息损失，缺乏依据，本院不予支持。 至于佳美公司主张的各项损失。关于装饰装修损失，文文厂虽称佳美公司的装修未经其同意，但自双方签订租房协议至今，其均未提出异议，故对其该项抗辩，本院不予采信。佳美公司已于2018年4月底前将涉案租赁房屋腾退，其中涉及的违章建筑物也已拆除。佳美公司又未提供证据证明其中已形成附合的装饰物的现值，故对其主张赔偿装修损失25000元的反诉请求，本院不予支持。其主张的面积差额补偿30000元、搬迁费30000元、营业损失50000元以及实现债权费用8073元，亦缺乏事实和法律依据，本院不予确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百二十四条，《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回被告（反诉原告）平湖市佳美电器有限公司的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费80元，减半收取计40元，由原告(反诉被告)平湖市文文电机厂负担。反诉案件受理费1576元，由被告（反诉原告）平湖市佳美电器有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  万卫忠 二〇一八年七月二十七日 法官助理朱珺 书记员张颖蕾 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-9-?