福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽民终96号 上诉人（一审原告）：林文伙，男，1955年7月9日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：陈武，福建合立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王兴，福建合立律师事务所律师。 上诉人（一审被告）：福州河海水运工程技术开发有限公司，住所地福建省福州市五一南路122号。 法定代表人：吴正翔。 委托诉讼代理人：贾青，女，1983年12月9日出生，满族，住福建省福州市台江区。系河海公司职工。 委托诉讼代理人：林跃，男，1965年10月11日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。系河海公司职工。 原审被告：福建白鹭洲拍卖有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇横屿路21号东二环泰禾城市广场一期9#407。 法定代表人：罗义贵，董事长。 委托诉讼代理人：余锋振，福建亚太天正律师事务所律师。 上诉人林文伙与上诉人福州河海水运工程技术有限公司（以下简称河海公司）、原审被告福建白鹭洲拍卖有限公司（以下简称白鹭洲公司）拍卖合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2016）闽01民初734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林文伙的委托诉讼代理人陈武、王兴，上诉人河海公司的委托诉讼代理人贾青、林跃、原审被告白鹭洲公司的委托诉讼代理人余锋振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林文伙上诉请求：撤销一审判决，改判支持林文伙的一审诉讼请求。事实和理由是：一、河海公司违反诚实信用原则，应承担过错责任。1、林文伙在参与竞买时并不知道《福建省委托拍卖合同》的内容。《福建省委托拍卖合同》是白鹭洲公司与河海公司双方之间的合同，“划拨地瑕疵”是河海公司作为特别提示告知白鹭洲公司的，白鹭洲公司和河海公司都没有告知林文伙。2、林文伙提交的《拍卖公告》、《竞买合同书》、《福建省拍卖成交确认书》等证据证明林文伙在参与竞买时并不知道拍卖标的有“划拨地瑕疵”。3、河海公司没有及时去补交土地出让金，导致无法履行本案合同，应认定过错方是河海公司。二、由于河海公司的过错，导致合同成立但未能生效，其所造成的损失是客观真实存在的，这个损失包括了林文伙的信赖利益损失及可以获得的利益损失。 河海公司答辩称，一、河海公司已经履行了拍卖合同所约定的各项义务及责任，不存在过错和责任，不应承担任何赔偿责任。1、河海公司与白鹭洲公司签订《委托拍卖合同》，并将房屋所有权证书和土地使用权证书交由白鹭洲公司工作人员，足以说明河海公司已尽到谨慎及注意义务，对拍卖行为不存在过错。2、河海公司已经对土地使用权存在的瑕疵问题进行了明确告知。讼争《委托拍卖合同》第一条就声明了讼争土地性质是划拨地。白鹭洲公司在拍卖过程中亦向林文伙就土地瑕疵问题进行了说明，故林文伙是明知的，其仍然参与讼争地块的竞拍并签订了《竞买合同书》。3、河海公司积极配合办理产权过户手续。河海公司履行了合同项下义务，提供了相关证书，也积极配合林文伙办理过户手续，只是因为福州市人民政府对该地块房屋、土地的冻结才导致无法过户，并非是归咎于河海公司的原因，河海公司不存在任何过错和责任。二、讼争房地产买卖合同属于可以解除的合同，双方解除合同并恢复原状，且双方无需承担赔偿责任。讼争合同无法履行的原因均非三方当事人的原因和责任，对所涉房屋土地的买卖合同应当解除，河海公司返还林文伙所缴的房屋拍卖款，林文伙无权向河海公司主张经济损失赔偿。三、林文伙主张的经济损失，无任何事实和法律依据。林文伙参加竞拍所获得的仅仅是对讼争土地和房屋的债权主张，并不能将其视为既得利益。林文伙按照拆迁依据和标准，计算其所谓可得利益损失，不符合客观事实和缺乏法律依据。四、河海公司同意由白鹭洲公司退给林文伙的91.75万元并非独立的借贷关系，而是河海公司实际少收林文伙拍卖成交款。 白鹭洲公司答辩称，1、白鹭洲公司对讼争房产、土地进行拍卖时已积极履行瑕疵告知义务，林文伙竞买时对讼争土地性质属于划拨地是明知的。2、林文伙要求白鹭洲公司赔偿的请求权已经超过诉讼时效。3、讼争房产、土地无法过户是由于福州市政府进行土地收储所致，与白鹭洲公司的拍卖行为无关，白鹭洲公司没有任何过错，不应承担赔偿责任。 河海公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回林文伙的一审诉讼请求。一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定林文伙已按合同约定履行支付土地转让款是错误的。林文伙至今没有按照合同约定履行全部付款义务，仍有91.75万元没有付清。2、林文伙未提供合法有效证据证明其对构建物进行改造，投入资金。一审判决认定林文伙在讼争土地上对构建物进行改造是错误的。3、一审判决认定讼争土地已实际交付是错误的。双方未办理土地交付手续，林文伙使用讼争土地是基于之前的房屋租赁合同。二、一审判决结果缺乏事实和法律依据。一审判决认定本案拍卖合同为未生效合同，却按照生效合同对林文伙进行补偿，缺乏事实和法律依据。且河海公司至今未签订任何征收补偿协议，没有收到任何征收补偿款项，却要给林文伙征收补偿。 林文伙答辩称，1、拍卖成交金额全部支付完毕之后，因为土地证办理过程中没有如期办理，各方都同意将91.75万元暂时退还给林文伙。2、林文伙提供证据证明有对构建物进行二次改造。3、林文伙从1998年开始租赁讼争土地，直到拍卖时都是由林文伙在使用并且改造，不存在办理土地交接手续。4、讼争拍卖成立但未生效，从缔约过失责任来看也要追究河海公司的责任。 林文伙向一审法院起诉请求：河海公司、白鹭洲公司共同赔偿林文伙因无法办理福州市台江区东滨路11号仓库等房产（总建筑面积2263.9平方米）及土地使用权（面积1217.7平方米）过户手续给林文伙造成的损失3000万元（暂定，实际金额以评估价为准）。庭审中，林文伙变更诉讼请求为：1、河海公司退还林文伙254.75万元（拍卖成交金额330万元及佣金16.5万元，共计346.5万元，扣除已退还的91.75万元后，计254.75万元）及利息（按年利率24%，从2009年12月24日起计算至还清之日止）；2、河海公司、白鹭洲公司共同赔偿林文伙可得利益损失21669626.5元（包括房屋建筑物补偿金额6298377元+拆迁补偿奖励5762757元+停产停业损失113195元+构筑物1458636元+可搬迁设备465811元+不可搬迁设备1690298元+存货210350元+房屋二次装修5591052元+土地可得利益损失79150.5元=21669626.5元）。 一审法院认定事实，林文伙自1998年开始租用河海公司所有的位于福建省福州市台江区的公司仓库及其他用房。2009年10月20日中国海员工会福建省航道局工作委员会出具《授权委托书》，受委托人杨武，工作单位河海公司，职务总经理，受托人全权代理行使福建省航道局工会在河海公司大股东的权利。代理人的代理权限为：河海公司日常管理；河海公司仓库土地拍卖等债权债务处理，直至公司清盘关闭。2009年12月11日，河海公司召开股东会（除占股比2%的股东林美玉未出席外，其余股东均到会）形成决议：决定将位于福建省福州市台江区的公司仓库及其他用房，所占土地面积1217.7平方米，土地用途由划拨用途改为出让用途，补缴土地出让金后进行拍卖出让。2009年12月15日，河海公司与白鹭洲公司的前身福建金祥宇拍卖行有限责任公司签订《福建省委托拍卖合同》，约定，河海公司将位于福建省福州市台江区的公司仓库2263.9平方米，土地面积1217.7平方米（房产编号为榕房权证Ｒ字第××号，土地编号为榕国用［2005］字第34635600528号）委托白鹭洲公司公开拍卖，保留价330万元，瑕疵划拨地；交付方式：委托方与买受人自行转移；佣金按保留价以内（含保留价）2.5%收取，保留价以上部分按5%收取。随后，白鹭洲公司在报纸上刊登拍卖公告。2009年12月22日，林文伙与白鹭洲公司签订《竞买合同书》，约定：拍卖时间：2009年12月23日上午9时28分；拍品为福州市台江区东滨路11号仓库等房产总面积2263.9平米，土地使用权面积为1217.7平米；报名竞买时，林文伙须缴纳竞买保证金50万元，若拍品未成交，则保证金在三个工作日内不计利息如数退还；竞买成交的，于当天双方签订《拍卖成交确认书》，林文伙向白鹭洲公司交纳拍卖成交价款的5%佣金；河海公司向林文伙提供办理过户手续的《房产证》、《土地证》等相关材料，由买受人林文伙自行办理过户手续并承担过户产生的一切费用（含土地出让金）。2009年12月23日，林文伙竞买成功，与白鹭洲公司签订了《福建省拍卖成交确认书》，确认林文伙成为法定买受人，成交金额为330万元，佣金16.5万元，总金额为346.5万元。随后林文伙向白鹭洲公司支付了上述全部款项。2010年6月8日林文伙与河海公司签订《协议》，约定，由于林文伙在办理土地证过户过程中遇到土地过户冻结，根据林文伙提出资金周转困难，河海公司决定将部分拍卖款91.75万元暂时退还给林文伙使用。如河海公司在缴交拍卖所得税、办理仓库过户、拆迁等时需要使用该款项时，林文伙应在一周内归还。之后，林文伙在白鹭洲公司处领取91.75万元款项。 2010年3月22日河海公司出具《申请书》向福州市国土资源局申请：该公司将位于福建省福州市台江区的公司仓库及其他用房，所占土地面积1217.7平方米，现将土地用途由划拨用途改为出让用途，望给予办理。2010年4月28日福建省港航管理局向福州市国土资源局出具《福建省港航管理局关于请求支持办理相关土地证变更的函》，主要内容为：我局为增加职工福利，经上级批准，成立了河海公司，其为独立核算，自负盈亏，自主经营、具有独立法人资格的集体所有制企业，隶属省港航管理局、省航道局管理。2009年2月省编办、省人事厅正式批准我局列入参照公务员管理单位，根据国家《公务员法》和省人事厅的要求，我局参公后不能办任何三产公司，2009年3月开始，我局对所属的河海公司的债权债务、资产等进行清盘，以尽快将河海公司注销。经公司股东会议决定于2009年12月23日将位于福建省福州市台江区的公司仓库（所占土地面积1217.7平方米），通过拍卖行竞拍给个人，现需办土地证件变更，请给予大力支持。之后林文伙办理土地证件变更为其名下未果。 河海公司股东为自然人和中国海员工会福建省航道局工作委员会，为非公企业。2011年4月17日，福州市土地发展中心以榕地中函［2011］512号向福建省港道局发出《关于收储福州河海公司鳌峰洲地块的函》。主要内容为：根据福州市政府［2010］174号《专题会议纪要》，由我中心负责台江区鳌峰洲片区内企事业单位用地的收储工作。按照省政府【2009】160号《专题会议纪要》精神，我中心收储省属单位用地均参照省交通控股公司下属的台江港务公司地块运作模式，即今后土地出让总收入省、市按6比4分成。为此，特函请尽快提供贵局下属的河海公司位于台江区亩土地的土地、房产“两权证”相关复印件，在双方签订《土地收购合同》后三个月内，贵局应自行负责河海公司的人员分流等。2013年12月11日，福州市财政投资评审中心作出榕财投评【2013】3213号《关于福州鸿鑫泉水产冷冻实业有限公司建构筑物设备存货和房屋二次装修及改造征收补偿费评估的报告》。结论为，福州鸿鑫泉水产冷冻实业有限公司建（构）筑物、设备、存货、房屋二次装修及改造征收补偿费，在评估基准日（2013年2月1日）公开市场条件下的评估价值为13971321元。 河海公司持有的编号为：榕国用[2005]字第34635600528号国有土地使用权证“记事”一栏中载明“改变用途、转让、出租、抵押须到国土资源部门办理有关手续”。土地来源一栏载明：福州市台江区人民法院（1996）台执字第299号民事裁定书（执行拍卖所得），土地出让金未缴。 根据福州市人民政府【2013】342号《福州市人民政府专题会议纪要》、福州市土地发展中心向案涉土地使用权人河海公司土地收购款为748.8万元（收储土地面积1.8亩，每亩收购款为416万元）。 一审法院认为，由于本案所涉《竞买合同书》、《福建省拍卖合同成交确认书》中所涉土地性质为划拨地，出让该划拨地依法应当办理相关批准手续。林文伙通过竞拍取得案涉土地。当林文伙持出让案涉土地使用权人河海公司提供的《房产证》、《土地证》等相关材料前往土地管理机关办理过户手续时，未能取得土地管理机关的批准。据此，可确认案涉《竞买合同书》、《福建省拍卖合同成交确认书》系签约各方的真实意思表示，虽成立，但根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条进一步明确“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。”本案所涉合同依法属于应当办理相关批准手续的合同，需经相关部门批准才能生效，况且现讼争土地已被福州市土地发展中心收储，继续办理土地所有权过户手续已不可能实现，故应依法认定为未生效合同。因案涉《竞买合同书》、《福建省拍卖合同成交确认书》不生效，林文伙请求河海公司、白鹭洲公司承担违约责任的主张缺乏合同依据，不予支持。案涉土地出让时虽存在批准手续欠缺问题，但林文伙已按合同约定履行支付土地转让价款等，案涉土地也已经实际交付，林文伙也在案涉土地上的构建物投入资金进行改造。因此，从维护各方合法权益的角度出发，福州市土地发展中心给案涉土地使用权人河海公司的土地收购款可作为补偿款支付给林文伙。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条之规定，判决：一、河海公司以取得福州市土地发展中心土地收购款748.8万元补偿给林文伙；二、驳回林文伙的其他诉讼请求。一审案件受理费191800元，由林文伙、河海公司各负担95900元。 二审中，本院对一审判决查明的事实予以确认。 二审中，各方当事人未提供新证据。 本院认为，河海公司与白鹭洲公司签订的《福建省委托拍卖合同》，林文伙与白鹭洲公司签订的《竞买合同书》、《福建省拍卖合同成交确认书》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定。上述合同所涉及的讼争土地性质为划拨地，河海公司在拍卖前未取得有关政府部门的批准，系无权处分讼争土地。但参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，上述合同应认定为有效。一审法院认定《竞买合同书》、《福建省拍卖合同成交确认书》不生效，系适用法律错误。因讼争合同有效，且林文伙并未提出解除讼争合同的主张，林文伙请求返还拍卖成交金额330万元、佣金16.5万元及上述款项利息的主张，没有合同和法律依据，本院不予支持。林文伙提出的可得利益损失均为其租用的讼争土地被征迁后的各项补偿，系租赁合同法律关系项下的补偿，与本案拍卖合同纠纷并非同一法律关系，不应在本案中进行审理，故林文伙在本案提出的可得利益损失的诉讼请求应当予以驳回。现讼争土地已被福州市土地发展中心收储，继续办理土地使用权过户手续已不可能得到有关政府部门批准，林文伙可另行要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。 综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市中级人民法院（2016）闽01民初734号民事判决； 二、驳回林文伙的诉讼请求。 二审案件受理费191800元，由林文伙负担。一审案件受理费191800元，由林文伙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘炳荣 审 判 员  朱宏海 代理审判员  蔡素洁 二〇一八年七月三十一日 书 记 员  王 鸯