金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书〔2015〕金婺白民初字第147号原告邵法纯。委托代理人郭涛，浙江志春律师事务所律师。被告林德军。原告邵法纯为与被告林德军房屋租赁合同纠纷一案于2015年5月26日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员徐敏独任审判，于同年6月15日公开开庭审理，原告邵法纯及其委托代理人郭涛、被告林德军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邵法纯起诉称：2012年12月8日，原被告之间签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限为5年，自2012年12月8日起至2017年12月18日止。每年租金为4.5万元，租金以现金形式交付。房租承租后，原告多次对房屋进行装修。2014年因原告承租的房屋被纳入330国道扩建范围，房屋已不能继续使用下去。对于拆迁补偿问题，原告多次与被告协商未果。现原告诉至本院，要求判令：1.解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》。2.被告支付房屋装修补偿费12000元、搬迁费1200元、停产停业损失21978元、可搬迁补偿费336元、腾空费9000元、评估奖5000元，计49514元。3.被告退还2015年4月2日至2015年7月8日房屋租金11250元。4.被告支付因原告承租农房变营业房多出补偿费30000元。合计90764元。5.本案诉讼费由被告承担。为证明上述事实及主张，原告向本院提交的证据有：1.原告的身份证复印件一份，证明原告的身份情况。2.营业执照、房租租赁合同各一份，证明原告承租该房屋并经营的事实。3.征迁安置补偿实施意见一份，证明被告获赔数额及原告计算的标准。被告林德军答辩：房租租赁合同我没有和原告签过。要求看过原告的合同原件。如果按照原告的合同，应该付给我2年半的租金112500元。我没有义务支付原告装修补偿费，原告装修了多少钱要有依据。要求原告按原状归还我房屋。停产停业损失21978元不知怎么计算得来的。我方稍后会提供相应的证据材料。腾空费、评估奖没有依据，都是奖励给农户的。原告要求退房租，但是他并没有交清房租。原告诉讼请求第4条，要求原告拿出证据。其向法庭提交证据：一份告知书，证明腾空奖拿不到。还造成被告相应的损失。在审理过程中，本院依法组织各方当事人对上述证据进行了质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：1.对原告提供的证据，被告对证据1及证据2中的营业执照没有异议。但是被告自己也有营业执照的。对房屋租赁合同的真实性有异议。原告提交的原件与其提交的复印件有出入，合同上有改动。被告也没有按照合同收到过租金。该合同直接从第三条跳到第十条。对证据3的真实性无异议。当时叫原告搬出去他不肯搬，鉴于他不肯搬，政府对我搬迁的奖励也拿不到，要求原告赔偿。本院认为双方对于存在房屋租赁事实以及租赁房屋的位置、面积等基本情况均无异议。对于房屋租金，原告提交的合同中虽有注明，但结合租赁房屋的面积及实际所在地点，原告主张按年支付45000元的租金应当进一步提供证据予以证明，同时，鉴于原告最终搬离的时间，是否需退租金本院将再行认定。故对证据租房合同的部分证明力予以确认，对其他证据的证明力予以确认。2.对被告提供的证据，原告对证据的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，不能证明被告没有拿到腾空奖。本院认为，对于涉案房屋及拆迁安置款项明细以及领取等问题，本院将结合实际调查情况予以确认。庭审后，本院对林德军户的拆迁安置情况进行了调查。根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人当庭陈述以及调查情况，本院确认本案法律事实如下：2012年12月8日起，原告邵法纯租用被告林德军位于金华市婺城区白龙桥镇虹路村自建房屋第一层用于经营副食品。租金以现金形式交付。由于被告上述房屋列入330国道婺城区段改造工程范围需拆迁，结合原告实际使用需要，双方口头约定再将房屋租用半年，据此原告支付了截止至2015年6月8日的房租。《330国道改建工程白龙桥段土地征用及农房征迁安置补偿实施意见》中对于补偿方式、搬迁费等标准、奖励作出规定，其中搬迁费按每户1200元予以补偿，超出100平方米的按4元/平方计算；被征收人在规定时间内配合做好评估工作，一次性奖励5000元；在规定时间内完成房屋腾空交付的，按规定予以奖励，逾期腾空的，不予发放等。对于农房认定为营业房的停产停业损失补偿方案，被告林德军选择按每个经营户以2人计，按金华市统计局公布的上一年度城镇集团以上单位的在岗职工平均工资收入的一个月工资的标准予以补偿。2015年3月19日，就上述房屋整体被告林德军及其儿子林杰与政府部门签订农房征迁货币安置补偿协议以及农房征迁异地安置补偿协议各一份，对该三层楼房总计面积297.33平方米中的218.68平方米林德军同意以货币形式予以安置，评估单价1021元/平方米，装修补偿款87345元、搬家补助费789元，房屋评估奖5000元，提前腾空奖21868元，按时签约奖21868元，认定营业房及停产停业损失补偿92384元（其中农房认定为营业房补偿85058元，停产停业损失7326元）。其余78.65平方米林杰同意异地安置，补偿搬家补助费2400元，电视机移机补助费100元，电话移机补助216元，宽带移机补助356元，太阳能拆装补助900元，挂机移机补助1800元，自来水安装补助1400元，提前腾空奖励7865元，按时签约奖7865元。被告林德军户在2015年4月3日前将房屋腾空的，可按上述标准领取提前腾空奖29733元。根据拆迁安置的相关文件，林德军上述房屋的一层84.15平方米认定为营业房，提交的认定材料中商店名称为金华市婺城区法纯副食品商店，经营人邵法纯。因原、被告对于拆迁中的问题未能协商一致，原告一直未搬离直至2015年7月8日。因此拆迁部门在发放安置款项时，扣除提前腾空奖未发放给被告。本院认为，原告邵法纯租用被告林德军自建农房一楼84.15平方米用于副食品经营以及原、被告在2014年底即清楚涉案房屋因被列入拆迁范围故缴纳截止至2015年6月8日租金的事实双方均无异议，本院予以确认。双方虽签订过期限至2017年12月的《房屋租赁合同》，但双方在明知房屋已列入拆迁范围，并以实际再缴纳半年租金的形式确认双方合同实际履行至2015年6月8日，且原告实际搬离的时间为2015年7月8日，双方以实际行为确认所签订的书面房屋租赁合同已于2015年7月8日解除，被告在此情况下亦无需退还已收取的租金。对于原告主张的房屋装修补偿费12000元、搬迁费1200元、停产停业损失21978元、可搬迁补偿费336元、腾空费9000元、评估奖5000元以及原告承租农房变营业房多出补偿费30000元应当如何认定，本院认为，关于房屋的装修，原告承租房屋系用于副食品经营，在未提供证据证明其另行装修以及装修内容的情况下，在对房屋整体装修补偿中，无法确认原告对于一楼房屋的另行装修投入，对于原告的该诉讼请求，本院不予支持；原告主张的腾空费无依据，本院不予支持。对于农房认定为营业房的补偿，被告虽将一楼房屋租赁给原告使用，房屋认定为营业房并按相应的标准予以补偿，该补偿的性质系针对房屋本身用途变化的补偿，该用途变化是根据房屋所有人的意志为主导而非基于原告的租用行为，原告作为承租人其支付租金所对应的合同对价系对租赁房屋的使用，原告并不能享有针对房屋使用性质变化所带来的增值，故对于原告主张被告应支付其农房认定营业房的部分补偿款30000元的诉讼请求，本院亦不予支持。原告租用被告房屋，因拆迁需评估、搬迁，评估奖系对被告所有的房屋评估，但原告作为一楼房屋的实际使用人，配合完成整体房屋的评估，故在评估奖中，本院酌情给予原告1000元；相应的搬迁费按4元/平方米计算84.15平方米为336元应支付原告；停产停业损失确系针对农房认定为营业房情况下的补偿，从被告选择“按照经营者为2人计算”的补偿标准，结合被告实际收取至2015年6月8日的房屋租金，其作为出租人而言，并无租金损失，该费用7326元应支付给作为实际经营人的原告作为因拆迁带来的经营损失，故上述费用合计金额8662元应支付原告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告邵法纯与被告林德军解除于2012年12月8日签订的《房屋租赁合同》。二、被告林德军应于本判决生效之日起十日内支付原告邵法纯评估奖1000元、搬迁费336元、停产停业损失7326元，合计8662元。三、驳回原告邵法纯的其他诉讼请求。本案受理费1035元（已减半收取，原告已预交），由原告邵法纯负担1010元，由被告林德军负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员  徐 敏二〇一五年八月二十四日代书记员  洪慧玲