浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终4396号 上诉人（原审被告）陈琳，男，1964年7月2日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托代理人沈琳，系上诉人妻子。 被上诉人（原审原告）杭州同诚物业管理有限公司，住所地杭州市凤起路68号东园大楼A楼101室。 法定代表人陈忠明，总经理。 委托代理人林文杰，浙江东孚律师事务所律师。 上诉人陈琳因与被上诉人杭州同诚物业管理有限公司（以下简称同诚物业）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2017）浙0111民初4027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，同诚物业与金苑山庄业委会签订物业管理服务合同一份，合同约定，同诚物业为该小区提供物业服务。服务期限从2012年9月21日0时起至2017年12月31日24时止。其中，关于物业费，合同约定，一期业主按其拥有建筑面积每月每平方1.12元标准缴纳物业服务费,二期每月每平方米1.5元向同诚物业缴纳，2012年10-12月作为磨合期，经金苑山庄业委会考核合格后2013年开始合理增加服务费标准。合同同时约定了其他相关事项。后同诚物业与金苑山庄业委会签订金苑山庄物业服务补充协议一份，约定金苑山庄一期物业费由原1.12元/月/平方米调整为1.42元/月/平方米，二期物业费由原1.5元/月/平方米调整为1.8元/月/平方米。调整期间为2013年4月1日起至2017年12月31日止。陈琳系杭州市富阳区银湖街道金苑山庄金梅道121号的业主。该房屋的建筑面积为303.40平方米。陈琳至今未向同诚物业交纳自2015年1月1日起至2016年12月31日止的物业费用。另查明，同诚物业于2016年12月29日通过发律师函的方式向被告催讨物业服务费，要求陈琳于收到律师函后一周内缴清相关费用。陈琳于2017年1月2日收到该律师函。现陈琳并未按律师函载明的付款时间，按时缴纳相关费用，故同诚物业于2017年5月起诉至法院，请求判令：1、陈琳支付其物业服务费10339.9元；2、陈琳支付逾期付款的利息损失98.5元（2015年1月15日至2017年3月20日期间65天，以欠费10339.9元为基数，按同期银行贷款基准年利率5.35%标准计算）；以上标的额合计：10438元；3、本案诉讼费用由陈琳负担。审理中，同诚物业自愿放弃第2项诉讼请求。 原审法院认为：同诚物业与金苑山庄业委会签订的物业管理服务合同及金苑山庄物业服务补充协议合法有效，对全体业主具有法律约束力。陈琳作为金苑山庄小区业主，金苑山庄业委会与同诚物业签订的物业服务合同及补充协议对其具有约束力，陈琳应当按照合同约定交纳物业服务费用。陈琳抗辩称，案涉物业服务合同及补充协议无效，但其并未提交相应的证据予以证明，故原审法院不予采信。至于金苑山庄业委会有无在住建部门备案，系相关部门的管理性规定，并非合同生效的必要条件。故对陈琳的该抗辩意见原审法院亦不予采信。同诚物业公司作为物业服务人，通过向陈琳发律师函的形式，告知陈琳尚欠物业服务费事实，而陈琳在催告后的合理期限内，仍未缴纳物业服务费用，依法应当承担相应的民事责任。关于2015年的物业服务费有无超过诉讼时效的问题。原审法院认为，双方在物业管理合同中并未约定物业服务费缴纳期限，陈琳称按惯例为预缴一年，但其从未缴纳，且陈琳亦未提交相应的证据予以证明。同诚物业称物业服务费缴纳惯例系次年缴纳前一年的费用，故2015年的物业服务费缴纳期限应为2016年12月31日前，其在2016年12月29日向陈琳邮寄了律师函，陈琳于2017年1月2日收到该函，显然尚未超过诉讼时效。故对该抗辩意见原审法院亦不予采信。陈琳以同诚物业公司履行物业服务义务存在瑕疵为由拒交物业服务费的主张，缺乏有效证据证明，且物业服务具有动态性、涉众性，需要物业公司、业委会、业主的相互配合，作为物业公司和业主应当加强沟通和自我提升，共同创建小区和谐环境。因此，陈琳该抗辩意见，原审法院不予支持。综上，陈琳应缴纳自2015年1月1日起至2016年12月31日止物业费数额确定为10339.9元（1.42元/月/平方米×24月×303.40平方米）。故同诚物业之诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。依照《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：陈琳支付杭州同诚物业管理有限公司物业服务费10339.9元，于判决生效之日起十日内支付。 宣判后，陈琳不服，向本院提起上诉称：一、一审对案涉合同及协议未进行实体审查。上诉人一审提交了富阳区住建局的反馈意见书证明业委会成立时间为2005年5月，至2015年无新的业委会成立备案，物业合同也没备案。根据《杭州市物业管理条例》第二十四条规定，业委会的任期为三到五年，任期届满自行终止。故至2010年5月第一届业委会任期已经届满，应自行终止，按照民政部、公安部《社会团体印章管理规定》第四条第（五）、（六）项之规定，第一届业委会的章应当封存或销毁，而案涉合同签定于2012年9月，业委会无权用废弃的印章签定合同，业委会已经不存在了，非签订合同的适格主体，故案涉物业合同无效。上诉人一审要求法院发协查函去公安机关查询未获得允许。同诚物业称公章系梅建华等盖的，但却未举证，说明有人利用废弃公章加盖，且补充协议上补签的人中“朱国荣”非业主，且所涉房产已经被法院拍卖。二、上诉人一审庭审后就业委会未备案不具有合法主体资格这个观点补充过意见，业委会备案是一种行政确认行为，即对业委会合法性进行审查，物业管理部门对业委会的备案不同于一般的告知性备案，告知性备案对外不产生法律效力，《物业管理条例》第十六条对业委会的备案事宜进行了规定，没有备案公安机关也不会给予刻制印章的材料，不会备案公章。三、根据《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，解聘、选聘物业管理企业是业主大会的职责，须经半数以上业主同意，这是签订物业合同的强制性规定。物业公司选聘要招投标，上诉人一审提交的证据4可以证明原来的物业公司是被同诚物业赶走的，同诚物业进驻案涉小区未经法定程序，是小区个别人（有的非业主）为了自己的私益私自盖的，补充协议的签订也未经业主大会投票程序，不能代表业主利益。根据同诚物业一审的陈述，物业合同和补充协议是与郑雪林、梅建华、朱国荣签订的，并未与上诉人签订，上诉人不知道合同权利义务，同诚物业应去诉合同上签名的人员才符合相对性原则。四、关于2015年物业费已过诉讼时效的问题。上诉人一审中多次强调（2015）杭富民初894号案件庭审笔录和（2015）杭富民初2017号案件判决书认定，同诚物业自认物业费为预交制或者惯例是预交制，（2015）杭富民初字第2017号案件也时按预收制判决的。一审未对证据进行核查。五、虽然目前大部分业主在不知情的情况下缴纳物业费，但不代表合同合法。同诚物业没有履行相应义务，小区用老水管的20户业主有总表，户名是物业公司，原来的物业公司都尽了代收代缴的义务，同诚物业也代收代缴的一段时间，长期住在小区用老水管的业主都及时向同诚物业缴纳了税费，但同诚物业未及时帮业主向水务公司缴纳税费，也未通知业主，导致2015年欠费停水半年，无法入住，业主投诉无门被迫交纳7000元的自来水一户一表安装费，该事实同诚物业在（2015）杭富民初字第894号案件庭审中也认可。六、一审法院在未了解事实真相的情况下就武断认为案涉物业合同和补充协议有效，同诚物业此次起诉近十人，开庭前一审告知有些来电的业主会败诉，缺乏公正性。综上，上诉人陈琳请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人同诚物业负担。二审法庭调查中，上诉人陈琳补充上诉意见如下：已经于2018年7月2日向二审法院提交2份申请书。 被上诉人同诚物业答辩称：一、案涉小区业委会的成立、改选、备案等自治范围内的事项，不能否认物业合同和补充协议上加盖公章的效力。业委会公章系业委会成立后刻制，一直存在，（2017）浙0111民初7488号原告金锦良、陈琳、张德振、宋亚梅、叶云、毛虹诉业委会和同诚物业的物业服务合同纠纷案件中，六原告向法院提交的补充协议复印件右上角有备住“正本已归档，此件为正本复印件2017.7.5”并加盖业委会公章，故本案上诉人对业委会公章一直存在的事实系明知。2017年7月5日之后，业委会公章是否变更不能否认之前公章的效力。且补充协议签订时，业委会曾委托同诚物业书面征求业主意见，双过半的业主对补充协议提及的物业费调价问题予以同意签字认可，超过8成的业主已实际缴纳物业费，说明广大业主对案涉物业合同和补充协议予以认可。同诚物业不可能掌握业委会成立时间、届满时间、改选、业主大会召开等业主自治范围内的事项，上诉人主张业委会公章伪造缺乏依据。二、物业合同和补充协议合法有效，被上诉人有权依约收取物业费。两份合同均加盖业委会和同诚物业公章，补充协议上还有代表签字，梅建华时任业委会副主任，朱国荣时任委员、陈忠明时任被上诉人总经理。对被上诉人而言，业委会是业主大会的执行机构，业委会副主任和委员是业委会代表，被上诉人有理由相信与其签订的合同并加盖公章，合法有效。该两份合同的有效性在多起物业服务合同纠纷案件中被法院认定。三、上诉人主张2015年物业费超过时效不当。被上诉人进驻小区后，部分业主对历史遗留问题（水管管道改造）不满，拒缴物业费，上诉人即是。2013-2014年的物业费，被上诉人催讨无果后委托律师从2015年3月至2016年4月诉讼讨要，二审中，本案双方也在调解中提及如果物业费金额和折扣协商一致可以一并处理2015年物业费问题。据被上诉人在案涉小区的物业主任反映，其一直电话向上诉人催收物业费，并在小区入口处宣传栏按照业主房产房号标注物业费欠缴及已付费信息，并上门催讨。因上诉人主张要免交半年物业费，其他物业费七折缴纳，同诚物业不予同意，故双方未能和解。案涉2015-2016年的物业费，同诚物业已在法定诉讼时效期间内按照上诉人家庭住址于2016年12月29日向上诉人发催讨函，故时效未超过。对于上诉人主张的物业瑕疵、水费代缴问题是历史遗留问题，对于没有缴纳水管改造费7000元的业主，其向水务公司缴纳费用后，水管改造问题已经解决，故停水问题与被上诉人无关。综上，被上诉人同诚物业请求二审法院驳回上诉，维持原判。 上诉人陈琳在二审举证期限内向本院提交以下证据材料：1、通知复印件1份，拟证明第二届业委会成立于2009年12月，业委会3年一届；2、申请书一份，申请法院给上诉人开具其向公安部门对业委会公章是否依法进行报备及合法性进行调查的查询函；3、申请书一份，申请物业合同当事人出庭作证。证据2、3均拟证明本案事实。 被上诉人同诚物业在二审举证期限内未向本院提交新证据。 对上诉人陈琳二审提交的新证据，被上诉人同诚物业认为，对证据1三性都有异议，该材料被上诉人最初看到时是打印件，业委会的公章并未加盖，也无法证明上诉人所欲证明的内容；对证据2，与本案无关，且公民可以通过信息公开渠道进行查询，上诉人也认可公章真实存在并与公安留存的印章一致；对证据3，并非被上诉人可控范围。本院对该三份证据的认证意见将在本院认为部分一并表述。 本院经审理查明的事实与原审法院经审理查明的事实一致。另查明，已生效的（2016）浙01民终575号上诉人同诚物业与被上诉人陈琳物业服务合同纠纷民事判决，判令陈琳支付同诚物业2014年1月1日至2014年12月31日的物业费5169.94元，并认定2013年1月1日至2013年12月31日的物业费已经超过诉讼时效。该案认定以下事实：陈琳系金苑山庄金梅道121号的业主；同诚物业与金苑山庄业委会签订物业合同，合同约定的期限自2012年9月21日0时至2017年12月31日24时；同诚物业自认“物业费应该是预交一年的物业费”、“合同没有约定，但是行业惯例预交一年”；因陈琳未缴纳2013年1月1日至2014年12月31日的物业费，同诚物业起诉要求陈琳支付两年物业费10067元及与其付款利息损失337元。 本院认为，业主委员会系业主大会的执行机构，同诚物业有理由相信金苑山庄业委会有权代表全体业主与其订立物业合同、补充协议，且同诚物业已实际提供物业服务，另案生效判决也对案涉物业合同、补充协议效力进行了认定，故同诚物业有权依据物业合同、补充协议向作为业主的上诉人陈琳收取物业费。陈琳上诉主张的业委会任期届满、公章作废等问题系案涉小区自治管理事宜，亦无证据证明同诚物业在签订合同时对此系明知，上诉人陈琳主张业委会备案系业委会合法有效成立的前提亦缺乏法律依据，且陈琳上述主张均系围绕物业合同、补充协议无效而展开，与生效判决认定不符，故本院对上诉人陈琳二审提交的证据1不予采信，对证据2、3两份申请均不予准许，对上诉人陈琳据此主张物业合同和补充协议无效不予支持。对于2015年物业费的诉讼时效问题，因同诚物业在前案与陈琳的物业服务合同纠纷中已经明确表示物业费系预交，现同诚物业在本案中无正当理由变更为次年缴纳，本院不予支持，故2015年的物业费最迟应在2014年12月31日前缴纳，但同诚物业已在2016年12月29日向陈琳邮寄催交物业费的律师函，故2015年的物业费并未超过诉讼时效。对于陈琳主张的物业瑕疵问题，因物业服务具有动态性、涉众性，故物业服务的完善需要物业公司、全体业主的相互配合、共同努力，个别业主对物业服务所持异议不能代表全体业主，个别业主不缴纳物业费的行为亦会影响物业公司的正常运行和小区物业服务的提供，故本院对陈琳以物业服务瑕疵为由拒交物业费的主张不予支持。综上，上诉人陈琳的上诉请求依据不足，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费58.5元，由陈琳负担，并于本判决生效之日起十五日内向本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 李国标 审判员 韩圣超 二0一八年七月二十五日 书记员姚亦驰