”湖北省麻城市人民法院民事判决书（2014）鄂麻城民一初字第00931号原告（反诉被告）麻城成华市场经营管理有限公司法定代表人贺红兰，该公司经理。委托代理人陈伟，湖北诚信联合律师事务所律师。被告（反诉原告）陶德明。委托代理人刘炳林，麻城市司法局正杰法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）麻城成华市场经营管理有限公司诉被告（反诉原告）陶德明租赁合同纠纷一案，原告（反诉被告）麻城成华市场经营管理有限公司于2014年6月23日向本院提起诉讼，本院立案受理后依法组成由麻城市人民法院审判员郭显宏担任审判长，与审判员蔡永光，人民陪审员胡宗和参加的合议庭分别于2014年9月17日、2014年10月29日、2015年1月23日公开开庭审理，原告（反诉被告）麻城成华市场经营管理有限公司委托代理人陈伟及被告（反诉原告）陶德明和委托代理人刘炳林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）麻城成华市场经营管理有限公司诉称并辩称，麻城成华商贸物流开发有限公司经麻城市人民政府招商引资，新建开发麻城商贸物流城，并将商贸物流城的商铺委托原告代为经营管理；2011年12月25日，原告与被告经协商达成《商铺租赁合同》，由原告将位于麻城市孝感乡北路商贸物流城商贸15路14-16号商铺二间出租给被告从事电动车销售经营；《商铺租赁合同》约定租赁期限为两年，即从2011年12月25日起至2013年12月24日止，在此期间为免租期。《商铺租赁合同》签订后，原告即向被告移交了商铺，并免收了被告此期间的租金；现免租期已届满，但被告不仅未按合同约定提前签订合同，还未支付合同约定的市场管理服务费，并强行占领铺位使用至今，经原告工作人员多次催收，但被告拒绝支付及腾房。综上所述，原、被告之间的《商铺租赁合同》依法成立，合法有效，现被告未按合同约定按期腾房和交纳市场管理服务费，已构成合同违约，依法应该承担违约责任；故此，为维护公司合法权益，特提起民事诉讼，请求判令1、请求判令被告无条件腾房，2、要求被告支付占用店铺的占用费计币50519.7元（从2013年12月25日计算至2014年9月24日止，按15元平方计算）3、交纳市场管理服务费2357.6元，4、请求判令被告支付违约金7000元。被告（反诉原告）其反诉和事实不符，原告公司没有和被告（反诉原告）陶德明签订返还补贴协议，也没有约定要给被告（反诉原告）陶德明店铺补贴的承诺，要求被告（反诉原告）陶德明提供证据佐证，关于反诉原告的店铺装修损失，此不是反诉被告承担范围，且也没有事实和合同依据，故应依法驳回反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、原告营业执照、组织机构代码证复印件各一份，拟证明原告的企业登记信息。证据二、被告的营业执照复印件一份，拟证明被告的身份信息。证明三、竣工验收备案证明书一份，拟证明位于麻城孝感乡北路麻城商贸物流城C区5#楼竣工备案信息。证明四、证明一份、拟证明麻城成华商贸物流开发有限公司将麻城市商贸物流城交由原告经营和管理.证明五、2011年12月25日原被告签订的商铺租赁合同书一份、拟证明1、原告将麻城商贸物流城15路C5-14-16号商铺二间租赁给被告从事电动车销售经营；2、原告免收被告两年租赁商铺的租金；3、被告应于2013年12月24日无条件腾房，逾期腾房将承担占用期间的占用费以及承担违约金、诉讼费、律师费。证据六、涉案相邻商铺租赁合同书二份，拟证明同一区域的商铺的租金为15元一平方。证据七、律师函、快递查询单各一份，拟证明原告委托律师要求被告腾房的事实。被告（反诉原告）陶德明辩称并反诉称，本案是原告管理混乱，不讲诚信，违约在先，没有按约定支付我搬迁补贴款60000元，原告应承担赔偿责任，被告为保护自己的合法权益，被告不存在无条件退房，也因此造成原被告无法续签租赁合同，故被告也不存在支付店铺租金及市场管理费，要求法院依法驳回原告的诉请。反诉称，反诉被告的业务员蔡国生要求我将在将军路销售电动车的店铺搬迁到原告（反诉被告）公司，并承诺只要我在2012年5月1日前将销售电动车的店铺搬迁到原告（反诉被告）公司，并将营业执照中住所地及相关信息变更，便可得到原告（反诉被告）公司提供的经济补贴60000元、商铺装修每间补偿4000元、还可免租两年房租，这样我于2012年5月1日前将销售电动车的店铺搬迁到原告（反诉被告）公司指定场所，店铺搬迁后，原告（反诉被告）公司未按约定兑现承诺，不支付我经济补贴60000元和商铺装修每间的补偿费4000元，原告（反诉被告）公司不讲诚信，出入反入的行为严重损害我的合法利益。故现反诉要求反诉被告赔偿反诉原告支付搬迁补偿款60000元、店铺装修补偿款8000元，合计68000元.被告（反诉原告）陶德明为支持其辩解主张，向本院提交如下证据：证据一、被告（反诉原告）陶德明身份证复印件一份，拟证明被告（反诉原告）陶德明身份信息情况。证据二、原告（反诉被告）公司和李胜乔于2012年4月28日签订的协议书和原告（反诉被告）公司和王派电动车于2012年4月24日签订的协议书复印件各一份，拟证明与被告同时间同期同等条件下迁至原告（反诉被告）公司均享受经济补贴的事实。因原被告在庭审中不能就占用店铺租金达成一致意见，原告（反诉被告）公司于2014年7月15日向本院提出鉴定申请，麻城正大会计师事务有限责任公司司法鉴定所于2014年12月26日出具麻正大鉴字（2014）004号司法鉴定报告书鉴定被告（反诉原告）陶德明从2014年1月1日至2014年11月2日所租赁原告（反诉被告）公司15路C5-14、16号商铺二间，建筑面积为374022平方米，商铺租金为（374.22平方米×9.76元／平方米×10月）36523.87元。另麻城正大会计师事务有限责任公司司法鉴定所收取原告（反诉被告）公司鉴定费3000元票据一张。上述证据经庭审认证，原告（反诉被告）公司对被告（反诉原告）提供的证据一无异议，对麻城正大会计师事务有限责任公司司法鉴定所出具的司法鉴定报告书及鉴定费票据均无异议，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据一、二、四、五、七无异议，本院依法对上述原被告均无异议证据的效力予以确认。原告（反诉被告）公司对被告（反诉原告）提供的证据二真实性无异议，但认为和本案无关联性，只能对协议双方有效，此协议不能对抗第三人。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）公司提供的证据三真实性无异议，但认为的原被告先签合同后店铺再竣工验收的，且没有经过消防验收和本案无关，对原告提供的证据六真实性无异议，对拟证目的有异议，认为根据现陶德明所租店铺隔壁为8000元间／年，应按此标准计算。被告（反诉原告）对麻城正大会计师事务有限责任公司司法鉴定所出具的司法鉴定报告书及鉴定费票据真实性无异议，但认为和本案无关，是原告（反诉被告）公司承诺未兑现造成的。对上述有争议的证据，本院认为原告（反诉被告）提供的证据三系相关单位依职权出具，合法有效，被告（反诉原告）在庭审中未提供证据反驳，故本院对原告（反诉被告）提供的证据三的效力予以确认，对原告提供的证据六在庭审中原被告就占用商铺期间的租金计算未达成一致意见，并申请鉴定，经麻城正大会计师事务有限责任公司司法鉴定所出具的司法鉴定报告书鉴定商铺租金按9.76元一平方进行计算，故本院对原告提供的证据六商铺租金按9.76元一平方进行计算予以确认。对被告（反诉原告）提供的证据二和本案无关，故本院对被告（反诉原告）提供的证据二的效力不予确认。对麻城正大会计师事务有限责任公司司法鉴定所出具的司法鉴定报告书及鉴定费票据，系鉴定资质部门依职权出具的，合法有效，且被告（反诉原告）未在庭审中提供证据佐证，故本院对麻城正大会计师事务有限责任公司司法鉴定所出具的司法鉴定报告书及鉴定费票据的效力予以确认。经审理查明，麻城成华商贸物流开发有限公司经麻城市人民政府招商引资，新建开发麻城商贸物流城，并将商贸物流城的商铺委托原告代为经营管理；2011年12月25日原告（反诉被告）麻城成华市场经营管理有限公司与被告（反诉原告）陶德明签订﹤﹤商铺租赁合同﹥﹥，由原告将位于麻城市孝感乡北路商贸物流城商贸15路C5-14、16号商铺二间出租给被告从事电动车销售经营；《商铺租赁合同》约定租赁期限从2011年12月25日起至2013年12月24日止，在此期间为免租期。合同还约定被告于合同签订之日按所租商铺面积每月0.7元平方米向原告交纳市场管理服务费。被告的违约责任：租金在免租期届满前三个月一次性全额缴清，若逾期缴纳在30日内，每逾期一天须向原告支付租金总额的1%作为滞纳金，逾期超过30日后，原告有权解除合同。在合同有效期内，被告有责任按合同的约定按时交纳租金，并履行物管合同的义务，并交纳相关的物业管理及其他费用，否则视为违约，原告有权停止被告的水、电及锁闭商铺，被告交纳的租赁保证金及当年度剩余租期的租金全部作为违约金交付原告以承担违约责任。《商铺租赁合同》签订后，原告即向被告移交了商铺，并免收了被告此期间的租金；现免租期已届满，但被告不仅未按合同约定提前签订合同，还未支付合同约定的市场管理服务费，并强行占领铺位使用至今，经原告工作人员多次催收，但被告拒绝支付及腾房。现免租期已届满，被告仅交纳租赁保证金7000元，但未续签租赁合同，也未按合同约定支付从2013年1月起至今的市场管理服务费，经原告工作人员多次催收，被告拒绝支付，故双方酿成纠纷诉至本院。本院认为，原告（反诉原告）麻城成华市场经营管理有限公司与被告（反诉原告）陶德明签订的商铺租赁合同主体适格，意思表示真实，不存在违反法律、行政法规效力性强制规定的情行。应合法有效，双方均应全面依约履行各自的义务，被告作为涉案房屋的承租人，其向出租方原告交纳租金及市场管理费的义务，系约定和法定义务，被告合同到期后，不按合同约定与原告续签合同，又未退店并实际占用店铺和交纳市场管理费至今的行为，已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告腾房及交纳市场管理费的诉请，本院予以支持。根据我国合同法第114条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，故本院对此诉请应予支持，但应依合同约定保证金作为违约金为宜。反诉原告诉请要求反诉被告承担告支付搬迁补偿款60000元、店铺装修补偿款8000元等损失因其在庭审中未提供证据佐证，故本院对此反诉请求不予支持，根据《中华人民共和国合同法》第114条、第60条、第107条、第226条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条、《中华人民共和国民事诉讼法》第144条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陶德明于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）麻城成华市场经营管理有限公司将位于麻城市孝感乡北路商贸物流城商贸15路C5-14、16号商铺二间腾空归还原告（反诉被告）麻城成华市场经营管理有限公司。二、被告（反诉原告）陶德明于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）麻城成华市场经营管理有限公司支付占用店铺的占用费（从2014年1月1日起按店铺总面积374.22平方，月租金9.76元一平方计算至腾店之日止）。三、被告（反诉原告）陶德明于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）麻城成华市场经营管理有限公司支付市场管理服务费2613元（从2013年1月-2014年12月按店铺总面积374.22平方，月0.7元一平方计算）。四、被告（反诉原告）陶德明于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）麻城成华市场经营管理有限公司支付违约金7000元。五、驳回被告（反诉原告）陶德明反诉诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延期履行期间的债务利息。本案案件受理费600元及反诉诉讼费1200元由被告（反诉原告）陶德明负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应预交上诉案件受理费（注：按一审裁判文书诉讼费预交）款汇至黄冈市中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤诉处理。审 判 长 郭 显 宏审 判 员 蔡 永 光人民陪审员 胡 宗 和二〇一五年一月三十一日书 记 员 李永平”