广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2014)东一法茶民一初字第304号原告东莞市熙园家居饰品有限公司，住所地：广东省东莞市茶山镇京山村石大路旁。法定代表人施伟伟，该公司董事长。委托代理人徐斌，广东深天成律师事务所律师。委托代理人杨承兵，男，1977年3月29日出生，汉族，住四川省广安市广安区，系该公司员工。被告东莞市大一铝业工程有限公司，住所地：广东省东莞市茶山镇石大路旁茶山工业园。法定代表人袁稳全，该公司董事长。委托代理人肖广林，广东彭代强律师事务所律师。委托代理人陈嘉祺，广东彭代强律师事务所辅助人员。原告东莞市熙园家居饰品有限公司（以下简称“熙园公司”）诉被告东莞市大一铝业工程有限公司（以下简称“大一公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年9月24日、2015年1月5日公开开庭进行了审理。熙园公司的法定代表人施伟伟、委托代理人徐斌及杨承兵，大一公司的委托代理人肖广林、陈嘉祺到庭参加诉讼（施伟伟参加第二次庭审）。本案现已审理终结。原告熙园公司诉称，熙园公司与大一公司于2011年2月13日签订租赁合同，约定熙园公司承租大一公司位于东莞市××镇京山村的厂房和宿舍等物业，租赁期限从2011年2月13日起至2014年4月12日止。租赁合同第十一条第二款约定：因政府行为需征收，拆迁该土地及建筑而使合同提前终止的，双方享受拆迁补偿并互不追究责任；土地、厂房、宿舍、办公室等大一公司享有产权的补偿款归大一公司，属熙园公司出资的机器设备、自建办公楼的搬迁补偿归熙园公司。2012年10月，大一公司告知熙园公司，厂房可能会被征收，要求熙园公司列出搬迁费用明细表。2012年11月，大一公司及东莞市××镇人民政府相关工作人员会同评估公司来到熙园公司处，对熙园公司提交的工厂搬迁费用明细进行核对并现场拍照确认。2013年6月，大一公司告知熙园公司厂房征收的时间未定，工厂一切正常生产，即使搬迁也会至少提前3个月通知熙园公司。然而在2013年10月26日，熙园公司突然接到大一公司的拆迁及租赁合同终止的通知，大一公司要求熙园公司必须在2013年11月25日前搬迁。作为一个在承租厂房持续经营两年多的大型生产企业是不可能在一个月内顺利完成搬迁工作的，大一公司对此也是认可的。熙园公司当日即书面回复大一公司，搬迁需要三个月时间，同时询问补偿费用是否按工厂搬迁费用明细执行。2013年10月31日、2013年11月6日，熙园公司再次书面致函大一公司，再次表达需要三个月的搬迁时间，要求给予补偿，并再次向大一公司提交工厂搬迁费用明细。2013年11月25日，熙园公司在东莞市××镇人民政府有关工作人员坚决要求下，被迫仓促搬迁，致使财物损失严重，同时熙园公司还承担了大量的临时安置费用。2014年1月12日，熙园公司向东莞市××镇人民政府领导提交一份有关拆迁过程的情况汇报，反映熙园公司搬迁的全部过程情况，并希望政府给予补偿及协调大一公司进行补偿，但熙园公司至今仍未得到任何补偿。为此，熙园公司为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、大一公司向熙园公司支付搬迁费用1549167元；2、大一公司向熙园公司支付临时安置费用419200元；3、本案诉讼费用由大一公司承担。庭审中，熙园公司主张其利润损失应由大一公司承担，申请增加一项诉讼请求为：大一公司支付熙园公司利润损失1500000元。本院对熙园公司增加诉讼请求的申请予以准许，并合并审理。被告大一公司辩称，一、大一公司在本案中不存在违约情形，无需向熙园公司承担任何违约责任。首先，造成双方提前终止租赁合同的原因是政府因兴建火车站而征收租赁物，属于不可抗力。按租赁合同第十一条的约定，双方各自承担由此造成的损失。东莞市火车站周边房屋搬迁是众所周知的事实，该新火车站在2009年4月开工建设，熙园公司在签订合同时也知晓案涉租赁物等周边房屋会被拆迁的情况，故熙园公司因拆迁准备不足导致损失应当由其自行承担。同时拆迁事务由政府统一部署、统一安排，不能由大一公司所控制，大一公司已响应政府拆迁要求及时通知熙园公司，而事实上熙园公司也按搬迁要求在规定时间内完成搬迁。其次，熙园公司请求的搬迁费用及临时安置费用没有事实依据，无法证明其实际发生这些费用。最后，退一步来说，即使存在搬迁费用，也应当由政府予以赔偿，理由如下：一方面，虽然双方就搬迁问题协商过，熙园公司也向政府提出过补偿要求，但因熙园公司要求不合理，而无法满足。按举证责任分配原则，熙园公司应对产生的实际搬迁费用承担举证责任，而熙园公司仅提供费用清单，并没有委托相关部门对搬迁费用进行鉴定或评估，也没有提供实际产生的费用根据予以证实，应当承担举证不能的后果。另一方面，按相关规定，熙园公司的机器设备拆迁补偿应由政府补偿，且政府对租赁物周边的房屋均采取类似本案“一刀切”的做法，并非按补偿标准进行补偿；同时，相关法律法规规定，政府或大一公司与熙园公司达不成拆迁补偿协议的，熙园公司应向拆迁管理部门申请裁决，对裁决不服的可向法院起诉，但熙园公司并未申请过裁决。二、在政府的补偿项目中，并没有明确细分相关赔偿项目的产生依据，政府只是为方便统计报表而自由分配，并不包含熙园公司的拆迁费用，大一公司也没有代熙园公司领取补偿款，熙园公司无权向大一公司主张相关拆迁费用。同时，虽然熙园公司可能产生一定的搬迁费，但如上所述，按照“谁主张谁举证”的原则，熙园公司提供的证据不充分，提供的部分票据也不是必要产生的费用，不能真实反映其实际是否有支出相关费用。因此，请求法院驳回熙园公司的诉讼请求。经审理查明，2011年2月13日，熙园公司与大一公司签订《租赁合同》，约定：大一公司将其位于东莞市××镇京山村的厂房一幢、宿舍第一幢及第二幢、门卫室一间、消防池、配电房单层三间等物业（建筑面积8200平方米）出租给熙园公司用于生产、经营活动及相关人员住宿使用；租赁期限为三年，从2011年2月13日起至2014年4月12日止，免租装修期两个月；每月租金共计61500元，熙园公司应于每月20日前付清当月租金，逾期需每日按租金总额的1‰支付滞纳金；熙园公司应向大一公司支付两个月的租金金额作为按金，此按金待合同期满双方结清有关手续后，大一公司退回熙园公司；熙园公司需要在厂区空地上进行增建的，应提前通知大一公司，增建部分对原有厂房不造成影响的，大一公司可书面同意增建，熙园公司应在办妥相关手续后动工，合同期满或因其它原因终止时，熙园公司增建部分可以无偿归大一公司所有，不按原貌恢复；厂区内的水电增加安装部分于合同终止时归大一公司所有，熙园公司不得拆除，但在不影响厂房结构条件下熙园公司有权选择拆除所有原价值在100元以上的用电器或经协商选择不予拆除，并作价抵付租金；在合同履行期间，若发生如政府征收的不可抗力，拆迁该地及建筑而使合同提前终止的，双方享受拆迁补偿并互不追究责任，但大一公司应退回熙园公司的押金，土地、厂房、宿舍、办公室等大一公司享有产权的补偿款归大一公司，属熙园公司出资的机器设备、自建办公楼的搬迁补偿归熙园公司；违约一方应向对方支付两个月租金作为违约金等等。2013年10月26日，熙园公司接到大一公司《拆迁及租赁合同终止的通知》，大一公司称：其收到东莞市××镇人民政府下发的拆迁通知，政府要求其位于茶山镇京山村的物业全部搬迁配合政府相关工程；大一公司正式通知熙园公司于2013年11月25日前搬迁出案涉租赁物业，大一公司在熙园公司搬迁完成结算水电费用等十个工作日内退回押金，双方所签合同自动解除。对此熙园公司于同日回复《搬迁通知回执函》，熙园公司称：大一公司提前要求熙园公司工厂搬迁，视为提前终止租赁合同；大一公司需确认熙园公司工厂搬迁所需补偿费用是否按2012年11月提交的《工厂搬迁费用明细表》执行，同时租赁押金及用电押金何时退返；因熙园公司属生产企业，不能接受大一公司提出的一个月内搬迁，但熙园公司尽力在与大一公司达成共识后的三个月内搬迁完毕。另双方确认大一公司已向熙园公司退回租赁押金123000元，大一公司支付租金至2013年10月份。熙园公司主张，大一公司于2013年10月26日单方书面通知终止合同，而熙园公司实际搬迁日期是2013年11月25日；大一公司则主张，大一公司是按政府拆迁要求向熙园公司发出搬迁通知，是不可抗力导致双方提前终止合同，熙园公司实际搬迁日期为2013年12月初。根据熙园公司的申请，本院向东莞市××镇人民政府调查案涉征收补偿的相关情况，东莞市××镇人民政府向本院书面复函，称该镇与大一公司签订《东莞市新火车站站前广场茶山镇征收（东莞市大一铝业工程有限公司JS3-058、059）土地及其地上建筑物补偿协议书》，所征收涉及的土地为国有土地，征收补偿方式采用货币补偿，征收补偿款中有设备搬迁补偿890692.52元、临时安置费0元、停业经济损失补偿6689263.88元，而被征收厂房在征收前有三家企业经营，但没有细分被征收厂房相关承租人的补偿及金额。另从本院到东莞市房产及土地主管部门调取的房产登记信息查询结果、房地产权证、房屋产权注销证明、土地登记资料查询结果表、土地宗地图显示：大一公司在东莞市××镇京山村分别有三处房产（粤房地证字第C5866860、C5866861、C5866862），土地使用权性质均为国家所有[均为东府国用（2004）第特864号]，房屋用途分别为集体宿舍、集体宿舍及厂房，且房屋产权均已被注销。从熙园公司提供的临时安置费用清单、工厂搬迁费用明细显示，其主张的临时安置费用包括临时仓租费30000元、员工食宿费408000元、租车接送工人费11200元、临时增加车队及外聘人员费用30000元，共计479200元；搬运费包括铁皮棚搭建126360元、办公室及样品间装修费用155669元、电路安装材料费用269438元、水管及气管材料费148694元、车间照明/风扇安装费用30486元、设备拆装费169020元、物品搬迁费80000元、搬迁期间误工费及生活费523500元、环保申请及评估费用40000元、电梯年审及检测费6000元，共计1549167元。另熙园公司主张其平均每月税后利润500000元，因停产停业3个月，停产停业损失为1500000元。以上事实，有租赁合同、拆迁及租赁合同终止的通知、搬迁通知回执函、临时安置费用清单、工厂搬迁费用明细、押金收据、转账（汇款）凭证、东莞市××镇人民政府复函、房产登记信息查询结果、房地产权证、房屋产权注销证明、土地登记资料查询结果表、土地宗地图及本院庭审笔录、质证笔录等附卷为证。本院认为，熙园公司与大一公司之间的租赁合同关系合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自身的义务。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第二十五条的规定，政府为公共利益的需要，征收国有土地上的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿，房屋征收部门应与被征收房屋所有权人订立补偿协议。本案中当地政府征收大一公司国有土地上包括案涉租赁物在内的房屋，其签订补偿协议的主体及补偿款交付对象是大一公司；同时从东莞市××镇人民政府的复函可见，被征收房屋征收前有三家企业经营，只是补偿款没有细分各承租人的补偿金额，而大一公司在签订补偿协议时理应考虑到因征收导致租赁合同提前解除给承租人带来的损失，在大一公司无正当理由拒绝提供相关补偿协议书的情况下，本院对大一公司主张领取的征收补偿款中不包含熙园公司补偿款的抗辩不予采信。现本案争议的主要焦点是：大一公司是否应当向熙园公司支付临时安置费用、搬迁费用、停产停业损失及数额分别是多少。一、对于临时安置费用问题。一方面，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条“选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房”的规定，支付临时安置费的前提是补偿方式为房屋产权调换。而从东莞市××镇人民政府的复函可见，案涉的征收补偿是货币补偿，且没有临时安置费项目的补偿。另一方面，案涉租赁合同因政府征收的不可抗力而解除，根据双方租赁合同约定，双方享受拆迁补偿并互不追究责任。同时熙园公司主张临时安置费用是在政府给大一公司补偿后才发生的，可见政府补偿款中不包括该费用。另熙园公司提供的员工住宿费用发放明细表没有各员工的签收确认，况且熙园公司正常经营中也应付出相应的厂房租金、员工食宿成本。因此，本院对熙园公司诉请临时安置费419200元不予支持。二、对于搬迁费用问题。首先，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；而熙园公司客观上也必然产生一定的搬迁费用。同时，东莞市茶山人民政府的复函显示有设备搬迁补偿，但没有细分被征收厂房相关几家承租人的补偿及金额，况且该补偿协议是大一公司与当地政府部门协商达成，对于熙园公司的搬迁费用应主要以实际损失为基础计算。其次，熙园公司为证明其搬迁费用仅提供工厂搬迁费用明细及若干运费收据予以佐证，而大一公司对此均不予确认；同时工厂搬迁费用明细没有任何单位及个人的签章确认，而运费收据共计金额18700元，均由个人出具，且均未注明运输何物。再次，对大一公司主张的搬迁损失中，大一公司对熙园公司搭建有铁皮棚不予确认，而双方在案涉租赁合同约定：熙园公司需在厂区空地上增建，应经大一公司同意，合同期满或因其它原因终止时，熙园公司增建部分可以无偿归大一公司所有，不按原貌恢复，故熙园公司主张有铁皮棚损失缺乏理据；同时双方在租赁合同中还约定：水电增加安装部分于合同终止时归大一公司所有，熙园公司在不影响厂房结构条件下有权选择拆除所有原价值在100元以上的用电器。因案涉厂房需被征收拆除，熙园公司对其所有并有一定价值的物品完全可以拆除拿走，故其主张门窗、电路材料、照明、风扇等损失缺乏理据。最后，即使存在熙园主张的装修投入、环评及电梯检测等经营成本损失，因案涉租赁合同的租赁期限至2014年4月12日止，相隔熙园公司搬迁的时间不长，故对熙园公司主张的损失影响不大。综上，熙园公司应对其主张的搬迁费用承担举证不能的责任，考虑熙园公司因搬迁客观上存在损失、熙园公司的举证情况及当地政府对大一公司补偿搬迁费的情况，本院酌情支持80000元，对熙园公司相应的诉讼请求予以部分支持。三、对于停产停业损失问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条的规定：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益，停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”同时，广东省住房和城乡建设厅关于实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关具体问题的通知第四条规定，停产停业损失补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，房屋被征收前的效益原则上以房屋征收决定作出前4年内实际月平均税后利润为准，不能提供纳税情况等证明或者无法核算税后利润的，按上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算；停产停业期限的确定，选择货币补偿的按6个月计算。征收搬迁客观上造成熙园公司在一定期间及程度上停产停业，也必然带来损失。正如上文所述，东莞市茶山人民政府的复函显示有停业经济损失补偿，但没有细分被征收厂房相关几家承租人的补偿及金额，况且该补偿协议是大一公司与当地政府部门协商达成，对于熙园公司的停产停业损失费用应主要以实际损失为基础计算。熙园公司未提供任何证据证实其在征收前的实际月平均税后利润等情况，应承担举证不能的不利后果，本院酌定熙园公司的停产停业损失以案涉租赁合同约定的租金标准的6倍计算，同时抵扣大一公司未收取熙园公司的最后一个月租金，即61500元×5=307500元，对熙园公司诉请停产停业损失1500000元，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条、第二十二条、第二十三条、第二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告东莞市大一铝业工程有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市熙园家居饰品有限公司支付搬迁补偿款80000元；二、限被告东莞市大一铝业工程有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市熙园家居饰品有限公司支付停产停业损失补偿307500元;三、驳回原告东莞市熙园家居饰品有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费34546.94元（原告东莞市熙园家居饰品有限公司已预交），由原告东莞市熙园家居饰品有限公司负担30786.94元，被告东莞市大一铝业工程有限公司负担3760元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  龙泽云代理审判员  陆春明人民陪审员  梁玉银二〇一五年一月十日书 记 员  肖婵娟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。第二十二条因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。