浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭江民初字第1576号原告浙江南都物业管理有限公司，住所地杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦a幢1单元10楼。法定代表人韩芳，该公司董事长。委托代理人金丽迪，浙江泽大律师事务所律师。委托代理人郑淑云，浙江泽大律师事务所实习律师。被告浙江特福隆房地产开发有限公司，住所地杭州市江干区杭海路219号。法定代表人陈慧，该公司董事长。委托代理人冯泽周，国浩律师（杭州）事务所律师。原告浙江南都物业管理有限公司（以下简称南都公司）为与被告浙江特福隆房地产开发有限公司（以下简称特福隆公司）物业服务合同纠纷一案，于2014年10月8日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员朱若君独任审判，于2014年12月3日公开开庭进行了审理。原告南都公司的委托代理人金丽迪、郑淑云，被告特福隆公司的委托代理人冯泽周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南都公司以被告特福隆公司尚拖欠其2014年1月1日起的物业服务费为由诉至本院，并提供了被告拖欠物业服务费的清单及计算依据，请求判令：一、被告向原告支付截止2014年8月31日的物业服务费3804131.50元。二、被告向原告支付违约金57061.5元（自2014年9月1日起暂计算至2014年9月30日，以3804131.50元为基数，按每日万分之五计算，要求计算至被告实际付款之日止）。被告特福隆公司辩称，一、对原告提交的欠费明细表中记载的总收费面积96716.28平方米、商铺面积2262.86平方米无异议，但是对于被告每月向业主交付房屋的面积、时间及交付车位的个数、时间还需进一步的核实。若有新证据会予以提交，请求法院查实后予以扣减。已出售和已认购的房屋物业服务费和公共能耗费应当由业主自行负担，原告无权向被告收取该部分费用。二、被告在提供物业服务过程中，未按约定配置人手，提供的服务质量未达到合同要求，物业服务费应适当扣减。三、被告需要支付物业服务费的房屋为空置房，工作量与在实际使用的房屋有区别，物业服务费应当给予优惠。四、原告主张的违约金过高，请求调整至按日万分之三计算。原告南都公司为支持其诉称，向本院提交了如下证据：1、《前期物业服务合同》1份，拟证明原告接受被告委托对浙江财富金融中心提供前期物业服务，双方对物业服务委托期限、物业费收费标准及支付时间、违约责任等做了具体约定的事实。2、补充协议1份，拟证明原、被告签订补充协议对案涉物业西楼部分前期物业服务费用的收取标准和支付时间等做了具体约定的事实。3、房地产测绘成果报告1份，拟证明浙江财富金融中心西楼经测绘确定地上建筑分摊后面积为97218.88平方米，其中物业管理用房为502.60平方米，可收取物业服务费的总面积为96716.28平方米及案涉物业各套办公用房的建筑面积。4、商品房交接书、《前期物业服务协议》及发票各1份，拟证明浙江财富金融中心西楼第一位业主进驻时间为2013年6月5日的事实。5、（2014）杭江民初字第333号民事调解书1份，拟证明在该案诉讼中，双方就2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费达成调解协议的事实。6、工作联系单1份，拟证明原、被告确认浙江财富金融中心地下一层商铺被告应付费部分的面积为2262.86平方米的事实。7、商品房交接书、房屋租赁合同及业主通知1组，拟证明被告每月交付的房屋面积及时间，即原告制作的欠费明细中每月扣减空置房面积的依据。8、工作联系单、车位租赁协议、更换车位通知书及传真件1组，拟证明被告每月交付浙江财富金融中心的车位数量及时间，即原告制作的欠费明细中每月扣减空置车位数量的依据。9、通知函及送达凭证1组，拟证明原告向被告催收截止2014年6月30日的物业服务费的事实。10、律师函及送达凭证1组，拟证明原告委托律师发送律师函向被告催讨截止2014年7月31日的物业服务费的事实。11、通知单及送达凭证1组，拟证明原告向被告催收截止2014年8月31日的物业服务费的事实。经庭审质证，被告特福隆公司对证据1、2、3、4、5、6无异议，本院予以确认。对证据7、8的真实性、合法性无异议，但认为还需核对是否有遗漏未扣减的面积；本院对上述证据予以确认。对证据9、10、11的真实性无异议，确认收到了相关通知，但对通知中所载明的金额还需进一步核对；本院对原告已书面向被告催缴物业服务费的事实予以确认。被告特福隆公司为支持其辩称，向本院提交了财富金融中心西楼已出售（或已认购）清单、房屋交付通知书1组，拟证明已出售和已认购的房屋物业服务费和公共能耗费应当由业主自行负担，原告无权向被告收取该部分费用。原告南都公司发表了书面质证意见，对上述证据均有异议，认为出售（或已认购）清单系被告单方制作，未提供商品房买卖合同、商品房租赁合同或者商品房交接书等进行印证，被告提供的商品房交付通知书系被告单方面出具，并无相应的邮寄凭证，部分交付通知书中记载的内容为被告与案外人签订有借款协议，且事实上被告并未与上述通知书中记载的业主到原告处办理交房手续，故该组证据无法证明被告欲证明的对象。本院认为，被告提供的上述证据均为其单方制作，并不能证明被告已将相关房屋交付给业主，或其已通知业主收房但系业主原因导致房屋未实际交付，故对该组证据不予确认。综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对本案以下事实依法予以确认：2008年12月28日，原告南都公司与被告特福隆公司签订了《前期物业服务合同》1份，约定被告委托原告对浙江财富金融中心提供前期物业服务，物业基本情况为写字楼总建筑面积209180平方米，地下建筑面积44180平方米，地下机动车停车位暂定400个；委托服务事项为房屋建筑共用部位的日常维护和管理，共用设施、设备的日常维护、运行和管理，公用绿地、花木等的日常养护与管理，公共环境卫生，维护公共秩序，管理与物业相关的工程图纸、业主／物业使用人档案与竣工验收资料，负责向业主／物业使用人收取物业服务费、公共能耗费和车位服务费；委托服务期限为合同签订之日起至业委会成立与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日止。双方约定，物业服务费按产权建筑面积收费，写字楼5.5元／平方米·月，商铺6元／平方米·月，地下车位服务费80元／个·月；自被告通知交付写字楼的次月1号起，业主／物业使用人须全额承担物业服务费，首次支付物业服务费具体时间为被告通知交付房屋之日；写字楼通知交付之日，业主／物业使用人须支付半年物业服务费，以后每半年首月5日前，业主／物业使用人须支付该半年物业服务费用；空置房的物业服务费按核定标准的100%由被告向原告按时支付；被告应及时按照约定的物业服务费标准向原告全额交纳空置物业或由于被告原因未能按时交付的问题房物业服务费及其他被告应支付的费用；业主／物业使用人或被告逾期交纳物业服务费及其他费用的，从逾期十日起加收逾期费用每日千分之三的违约金。同日，因案涉物业为地下室连通的东西两幢建筑，而西楼尚需进行进一步内部装修后再予交付，双方就西楼部分前期物业服务费的相关事宜签订了《补充协议》1份，约定，自东楼通知交付之日起至西楼内部装修完毕，以西楼第一位业主或物业使用人进驻之日为交付节点，双方约定在此期间原告不对西楼提供前期物业服务；被告支付东、西楼两楼的共用设施设备分摊费，该费用的标准按原定物业服务费标准的10%即0.55元／平方米·月收取，空置车位按原定物业服务费标准的30%即24元／个·月收取；自西楼第一位业主／物业使用人入驻之日起，原告按照《前期物业服务合同》约定与被告办理承接验收西楼公共部位以及公共设施设备手续，并开始依约提供物业服务，自西楼第一位业主／物业使用人入驻之日，被告需按《前期物业服务合同》约定支付物业服务相关费用。2011年11月1日东楼第一位业主进驻，2013年6月5日西楼第一位业主进驻。原告依约向案涉物业提供了相应的物业服务。浙江财富金融中心东楼为浙江财富金融中心1幢，浙江财富金融中心西楼为浙江财富金融中心2幢。2014年2月18日，原告向被告提起诉讼，要求被告支付截至2013年12月31日止的物业服务费，并提供了相应的清单。被告对该案中原告所提交的物业服务费计费清单记载的空置房的面积、空置车位的数量无异议。根据该份物业服务费计费清单的记载，案涉物业截止2013年12月被告应付费的空置房面积为84177.14平方米；截止2013年12月31日被告应付费的空置车位数量为302个。本案中，原、被告确认地下一层商铺的收费面积为2262.86平方米。2014年7月16日，原告向被告发送通知函，催缴截止2014年6月30日的物业服务费。2014年8月7日，原告委托律师向被告发送律师函，催缴截止2014年7月31日的物业服务费。2014年9月3日，被告向原告发送通知单，催缴截止2014年8月31日的物业服务费。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务和享受权利。原告作为物业服务企业按照合同约定为浙江财富金融中心提供了物业服务，被告作为案涉物业的开发商理应按合同约定支付相应的物业服务费。庭审中，被告对原告每月扣减的房屋面积和车位数量表示需要进一步核实，本院给予被告合理的时间要求其进行补充说明并提交相关的证据。但截止该时间届满，被告并未就此提供相应的证据，故本院将依据原告提供的证据7和证据8计算每月扣减的房屋面积和车位数量。关于被告辩称应当扣减其已出售或被认购房屋的物业服务费的问题。因被告未提供证据证明相关房屋已出售并交付，或已通知业主收房系因业主原因未交付，故应由被告承担举证不能的责任，对其辩称不予采信。另，原、被告在2014年2月的诉讼中确认截止2013年12月31日的空置房面积为84177.14平方米，2014年1月被告并无可扣减的付费面积，而原告主张2014年1月被告的付费面积为83270.18平方米。因该面积较双方前次诉讼中确认的要少，本院对原告所做的调整予以确认。2014年1月被告并无可扣减的付费车位数量，而原告主张的2014年1月的空置车位数量302个与前次诉讼中双方确认的2013年12月的数量一致，本院予以确认。原、被告确认地下一层商铺的收费面积为2262.86平方米。依据上述认定，本院按照原告提供的商品房交接书、房屋租赁合同和车位租赁协议对被告欠付的物业服务费金额进行了核算，确认被告所欠的2014年1月1日至2014年8月31日期间的物业服务费为3804131.50元。而被告辩称原告未就案涉物业提供符合合同要求的服务，但未提供证据予以证明，本院不予采信。被告还辩称空置物业部分的服务量较少，应当予以适当优惠。本院认为，双方合同对空置物业收取全额物业服务费有明确的约定，该辩称没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于逾期付款违约金的问题。被告逾期支付物业服务费的事实明确，原告主张自2014年9月1日起计算逾期付款违约金具有合同依据，本院予以确认。虽然原告已将合同约定的违约金计算标准由日千分之三调整至日万分之五，但该计算标准仍然过高，本院酌情调整为日万分之三，暂计算至2014年9月30日，为34236.90元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第二款之规定，判决如下：一、被告浙江特福隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告浙江南都物业管理有限公司支付截止2014年8月31日的物业服务费人民币3804131.50元。二、被告浙江特福隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告浙江南都物业管理有限公司支付逾期付款违约金人民币34236.90元（暂计算至2014年9月30日，此后以3804131.50元为基数，按日万分之三的标准计算至实际付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告浙江南都物业管理有限公司的其他诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费人民币18845元，由原告浙江南都物业管理有限公司负担人民币100元，由被告浙江特福隆房地产开发有限公司负担人民币18745元。被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币37690元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。代理审判员  朱若君二〇一五年一月二十六日书 记 员  蒋敏芝