河北省涞源县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0630民初585号 原告任志玲，女，汉族，住天津市静海县。 委托代理人杨观光，河北泉源律师事务所律师。 被告马东星，男，汉族，住涞源县城区。 委托代理人马艳慧，男，与被告马东星系亲属关系。 原告任志玲与被告马东星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任志玲的委托代理人杨观光、被告马东星及其委托代理人马艳慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2016年5月15日，原、被告经协商签订了房屋买卖合同，合同约定原告将位于涞源县城区办住宅楼1号楼3单元402号的楼房一套（房权证涞源县字第××号）卖给被告，双方约定房屋成交价格为50万元整。合同签订当日，原告将房屋交付被告使用，但被告没有履行合同约定的义务，没有按约定支付卖房价款，原告已经通知被告解除房屋买卖合同，但合同解除后被告拒绝返还原告房屋。诉讼请求：1、要求被告立即将位于涞源县城区办住宅楼1号楼3单元402号的楼房返还原告；2、要求被告支付占用原告房屋期间的租金（每年按1.5万元计算）；3、要求被告支付占用原告房屋期间的水电费、物业费、取暖费等相关费用；4、本案诉讼费用由被告承担。 原告为支持自己的诉讼请求，提交下列证据： 1、原告身份证复印件，证明原告主体资格及身份信息。 2、2016年5月15日原、被告签订的房屋买卖合同书一份，证明合同签订后，原告按合同约定将房屋交付给被告，但被告未按合同约定履行付款义务，后原告通知解除。 3、邮寄单一份、送达的照片两张、彩信截图两份，证明原告分别以发送短信、邮局邮寄、当场送达并予以张贴的形式向被告送达的解除合同通知书；同时附有解除合同通知的照片及存根一份，证明双方的合同已经实际解除，解除方式以通知的形式解除，至今均已满三个月。 4、申请证人高小江出庭作证，证明当时卖房时是通过证人进行的、送达解除合同通知书也是通过证人送达的。 5、原告庭审后提交的“安邦共赢2号投资型家庭财产保险”的投保单、批单、保险单、收费凭证及银行卡，证明被告交付给原告的保险单至今未办理变更手续。 6、原告庭审后提交的（2017）冀0630民初524号民事判决书、（2017）冀06民终5056号民事判决书，证明该房屋所涉及的案外人执行异议之诉已审理终结。 被告马东星书面辩称，1、合同已实际履行，现被告在该房屋居住，原告从未向答辩人送达解除合同通知书，也没有口头通知被告解除买卖合同，被告不同意解除合同，为维护交易安全，保障诚信，该合同应继续履行；2、房屋交付后，被告按约定时间交付了保单，但原告因不能办理过户手续，所以合同价款暂缓支付，正在协调过程中。被告同意按合同约定支付价款，但原告应当办理过户手续；3、原告的诉讼请求应当依法驳回，根据合同法规定，合同解除应以通知方式行使，直接提起诉讼，应依法驳回；4、本案应在执行异议之诉出具生效判决后再行审理。 被告马东星在本院指定的举证期内未提交任何证据。 经审理查明，2016年5月15日，原告任志玲作为卖方（甲方）与被告马东星作为买方（乙方），签订《房屋买卖合同》，合同约定：“一、乙方同意购买甲方位于河北省涞源县城区房屋，产权证涞源县字第××号。该房屋原属牛淑花的房产。二、甲、乙双方协商，该房屋的成交价格为50万元整。三、付款方式：1、签约之日马东星将安邦财产保险股份有限公司价值15万元的保单一份付给甲方，并协助甲方办理相关手续；2、2016年6月30日前付甲方3万元；3、2016年12月31日前付给甲方5万元；4、剩余27万元由2017年12月31日前归还，所欠全部款项按月息5‰计息。四、甲、乙双方安排时间办理过户手续，所需税费由乙方负责……”。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告，被告在该房屋中居住至今。被告将“安邦共赢2号投资型家庭财产保险”的投保单、批单、保险单、收费凭证及银行卡交付给原告，该保单的投保人、被保人均为被告马东星。 2017年5月15日，本案原告以案外人王玉明为被告，以案外人马大盼、牛淑花为第三人，向本院提起案外人执行异议之诉，本院于2017年7月27日作出（2017）冀0630民初524号民事判决书，判决停止对登记在第三人牛淑花名下的位于涞源县城区住宅楼（涞源房权证涞源县字第××号）一套的执行。案外人王玉明不服该判决向保定市中级人民法院提起上诉，保定市中级人民法院于2017年12月13日作出（2017）冀06民终5056号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 另查明，2018年2月1日，原告丈夫许占军以彩信的方式向号码为133××××0529的手机上发送《解除合同通知》，该通知书内容为：“马东星：2016年5月15日，我们双方签订了一份房屋买卖合同，房屋买卖合同约定的购房价款支付方式为：2016年6月30日前给付30000元，2016年12月31日前付50000元，剩余270000元于2017年12月31日前付清。合同签订后你应该付款时我多次向你催要购房价款，但你方一直都没有给付。合同签订后我就将房屋交付给你使用。鉴于以上情况，现依据《中华人民共和国合同法》第94条、第96条的规定依法通知你，一、自收到本通知之日起，我们双方于2016年5月15日签订的房屋买卖合同解除。二、请你在收到通知后七日内到硕丰园我办公室处理解除合同后的善后事宜，将房屋交付给我，同时支付占用我房屋期间的费用。通知人任志玲2018年1月30日”。庭审中，被告马东星承认133××××0529的手机号码由其使用。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方应按照合同的约定全面的履行自己的义务。 本案争议焦点为原告任志玲解除《房屋买卖合同》的效力如何认定。首先，原告任志玲单方解除《房屋买卖合同》的行为是否属于双方约定解除合同或法定解除合同的情形。对此本院分析如下：一、根据原、被告提交的《房屋买卖合同》，该协议的第六项规定，“如果在办理过户手续前该房屋出现其他纠纷，由甲方负责解决，若不能解决，此合同作废，甲方如数退还乙方所付房款，乙方搬出甲方房屋并交还钥匙，甲方不收取费用”。结合原告庭后提交的（2017）冀0630民初524号民事判决书、（2017）冀06民终5056号民事判决书，涉案房屋虽曾被本院依法查封，但本案原告已就此提起案外人执行异议之诉，该诉讼已经保定市中级人民法院审理终结，已依法停止对涉案房屋的执行，不会导致涉案合同的不能履行，因此不存在约定解除合同的情形；二、根据原、被告提交的《房屋买卖合同》，原告任志玲的主要合同义务为交付涉案房屋，被告马东星的主要合同义务为给付购房款。庭审中，被告承认合同签订后就搬进了涉案房屋并居住至今，因而本院认定原告已完成交付涉案房屋的主要合同义务。原、被告庭审中均认可合同签订后被告仅给付了原告“安邦共赢2号投资型家庭财产保险”，并未给付过原告其他房款，对此本院予以认定。通过核实原告庭后提交的“安邦共赢2号投资型家庭财产保险”的投保单、批单、保险单、收费凭证及银行卡原件，该保险的投保人及被保险人均为被告马东星。根据双方签订的《房屋买卖合同》的第三项，“签约之日马东星将安邦财产保险股份有限公司价值15万元的保单一份付给甲方，并协助甲方办理相关手续”，结合原、被告庭审陈述，双方对“协助甲方办理相关手续”的理解均为将该保险的被保险人或受益人变更为原告。被告仅按照合同约定履行了交付“安邦共赢2号投资型家庭财产保险”的义务，未履行变更该保险被保险人或受益人为原告的义务，亦未履行按照付款时间给付相应房款的义务；三、被告马东星庭审中提出其给原告房款原告拒收的抗辩，因其未提交任何证据予以证明，应承担举证不利的法律后果，且该陈述与其在答辩中的“因原告不能办理过户手续导致被告暂缓支付合同价款”的说法自相矛盾，故对该抗辩，本院不予采纳；四、被告马东星在答辩中虽主张继续履行合同，并表示同意支付合同价款，但其未提出房款支付的具体方式及时间，且其支付合同价款是以原告办理过户手续为前提，因此不能认定被告马东星有继续履行给付房款的主要合同义务的意愿及能力。综上，被告马东星未履行给付房款的主要合同义务，致使原告不能实现及时获得房款的合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告任志玲有权解除合同。 其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方对合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后或解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。上述规定的目的在于通过设定异议期间促使合同相对方及时行使异议权，避免解除合同的效力长期处于不确定状态，以维护合同交易的安全和稳定。根据原告提交的彩信截图，并经本庭与该彩信原始载体核实，2018年2月1日10时19分，原告丈夫许占军通过手机号码为139××××0388以彩信方式向手机号码为133××××0529上发送涉案《解除合同通知》，该彩信的状态为已发送。庭审中，被告马东星虽承认手机号码133××××0529是其所用，但否认收到涉案《解除合同通知》，该陈述自相矛盾，且被告又未能在举证期内提交任何证据予以反驳，故对被告该抗辩，本院不予采纳。综上，原告提交的证据足以证实其在2018年2月1日以彩信的形式向被告送达了涉案《解除合同通知》。本案中，原、被告未约定异议期间，被告马东星应自收到《解除合同通知》之日起三个月内向人民法院起诉。截止原告任志玲向本院提起诉讼（2018年5月11日），已超出三个月法定异议期间，且在该法定异议期间，被告既未对解除合同提出异议，亦未针对该异议向本院起诉。 综上，被告马东星未履行给付购房款的主要合同义务，从而使原告任志玲享有法定解除《房屋买卖合同》的权利，且原告任志玲依法向被告马东星送达了《解除合同通知》，被告马东星未向原告提出异议，亦未在法定的异议期间提起诉讼或仲裁，《房屋买卖合同》已依法解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，涉案《房屋买卖合同》解除后，应根据该合同的性质及履行情况来恢复原状。本案中，被告交付的“安邦共赢2号投资型家庭财产保险”的投保单、批单、保险单、收费凭证及银行卡是用于冲抵购房款，且该保单的投保人、被保险人均未变更，因而在合同解除后，原告理应返还被告。原、被告虽均未对此提出诉讼请求，但考虑到涉案合同已依法解除，为节省诉讼资源，应一并处理。综上，原告应返还被告交付的“安邦共赢2号投资型家庭财产保险”的投保单、批单、保险单、收费凭证及银行卡原件，被告马东星应返还原告交付的涞源县城区办住宅楼1号楼3单元402号（产权证涞源县字第××号）房屋。 对于被告马东星提出的因涉案房屋进行案外人执行异议之诉而要求中止本案审理的抗辩，根据原告庭后提交的（2017）冀0630民初524号民事判决书、（2017）冀06民终5056号民事判决书，本案原告针对涉案房屋所提起的案外人执行异议之诉，已经保定市中级人民法院审理终结，且被告亦未提供其他证据证明涉案房屋还涉及其他诉讼，故对该抗辩，本院不予采纳。 对于原告要求被告给付占用房屋期间的租金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案中，因被告根本违约导致原告解除合同，因而原告有权要求被告赔偿损失。原、被告签订的《房屋买卖合同》中，未对违约事项进行约定，且因涉案合同所导致原告的损失主要为失去对涉案房屋的占有、使用及收益，因此原告主张向被告收取租金，符合交易习惯及常理，故对该诉讼请求，本院予以支持。庭审中，原、被告均陈述被告于合同签订后搬入涉案房屋，即2016年5月15日起被告占有、使用涉案房屋。因原告未提交相关机构出具的涉案房屋出租价值的评估意见，参考本地租赁行情及涉案房屋面积，本院酌情认定涉案房屋的租金为1万元/年。 对于原告要求被告支付占用原告房屋期间的水电费、物业费、取暖费等相关费用，因其未提交任何证据予以证明，且被告否认占用期间欠缴相关费用，故对该主张，本院不予支持。 本案经调解无效，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告马东星于本判决生效之日起二十日内将涞源县城区办住宅楼1号楼3单元402号（产权证涞源县字第××号）房屋返还原告任志玲，原告任志玲于本判决生效之日起二十日内将“安邦共赢2号投资型家庭财产保险”的投保单、批单、保险单、收费凭证及银行卡原件返还被告马东星。 二、被告马东星按照每年10000元的标准给付原告任志玲自2016年5月15日起至涉案房屋实际返还之日止的租金。 三、驳回原告任志玲的其他诉讼请求。 案件受理费550元，减半收取275元，由被告马东星承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  闫俊敏 二〇一八年七月十日 书记员  赵 玲