浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终3298号 上诉人（原审原告）：王玉，女，1969年8月15日出生，汉族，住湖北省襄樊市襄城区。 委托诉讼代理人：郑胜东，浙江浙同律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王岭，男，1983年4月14日出生，汉族，现住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：王增，浙江浙经律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩琳珺，浙江浙经律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州我爱我家房地产经纪有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区保俶北路****。 法定代表人：陆斌斌，副总裁。 委托诉讼代理人：梅云佳、吴苏华。 上诉人王玉因与被上诉人王岭、杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初5418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2016年9月18日，王玉（甲方、买房）、王岭（乙方、卖方）与我爱我家公司（丙方、居间方）签订《购房意向合同》一份，载明“一、房屋概况1、转让房屋坐落于杭州市××幢××单元××室××转让条件1、转让总价为人民币壹佰捌拾伍万元整……三、甲方权利和义务1、甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，在签订本合同时向丙方支付意向金人民币伍万元整……六、甲、乙、丙三方共同约定1、甲、乙双方同意在本意向合同签订之日后五日内，通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》。2、甲方要求解除本合同的，应书面提出并就解除事项三方进行协商。若无法达成一致意见，甲方无权直接要求丙方返还定金或意向金，可通过诉讼或其他合法方式解决。3、乙方要求解除本合同的，应书面提出并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，乙方无权直接要求丙方返还保证金，可通过诉讼或其他合法方式解决。……5、当乙方签署本合同后，甲、乙双方需积极履行合同约定的义务。若因甲方原因不能按约签订房屋转让合同，已支付的定金由乙方没收，同时乙方同意将没收金额的50%支付给丙方作为代理服务费用（不高于甲乙双方合计代理服务费金额）；若因乙方原因不能按约签订房屋转让合同，则应向甲方双倍返还定金，甲方同意将乙方返还金额的25%支付给丙方作为代理服务费用（不高于甲乙双方合计代理服务费金额）。……”同日，王岭向王玉出具《收条》，载明“本人收到王玉（先生／小姐）购买龙湖滟澜园丽轩7-3-303房屋的购房定金人民币（大写伍万元整）小写￥50000、／元整。” 2016年9月18日，杭州市住房保障与房产管理局发布《实施住房限购有关事项操作细则》，规定：非本市户籍家庭居民购房的，房地产经纪机构凭核对后的身份证明、婚姻证明、户籍证明复印件及拟购房人签字确认的《非本市户籍居民家庭成员及名下住房情况申报表》统**产档案管理部门申请开具《杭州市区非本市户籍居民家庭住房情况查询记录》。该限购措施自2016年9月19日零时开始实施。 2016年9月27日，我爱我家公司通过微信告知王玉“你那边查档已经出来了，可以直接去签合同了，总部放假都可以签”，并向王玉转发王岭的《敦促函》，载明“王玉（身份证号：420601196908××××）：2016年9月18日你与王岭（身份证号：×××1310）通过‘杭州我爱我家房屋房地产经纪有限公司（丙方）’签订了位于杭州龙湖滟澜园丽轩7幢3单元303室房屋的《购房意向合同》。根据《购房意向合同》第六款第1条‘甲、乙双方同意在本意向合同签订后五日内，通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》’要求，你方应在2016年9月23日24：00前与王岭签订《杭州市房屋转让合同》，但至今你方仍未与王岭签订《杭州市房屋转让合同》。现函告于你：2016年9月27日上午9：00丙方告知我：‘你方的房屋产权查档结果已经通过’，为此，请你方以家庭为单位于2016年9月30日18：00前至‘杭州我爱我家房屋房地产经纪有限公司’（下城区西湖文化广场环球中心23楼签约中心）签订《杭州市房屋转让合同》。逾期不签的，你方将造成实际违约。根据三方签订的《购房意向合同》规定，我方将于2016年9月30日18：00后取回由杭州我爱我家房屋房地产经纪有限公司代为保管的房屋所有权证、土地使用权证、契证，并没收定金五万元（其中，定金的50%作为代理服务费支付给丙方）。同时，我方将保留追究由此造成的损失的权利。特此函告！乙方：王岭2016年9月27日”。同日，王玉微信告知被告我爱我家公司“这个甲方严重影响了我的工作和心情，房子我不考虑再要。”我爱我家公司回复“您确定房子不买了是吗？”。王玉于次日上午微信告知我爱我家公司“在签约过程中，乙方表现很不友好，严重影响了甲方的正常工作和心情，破坏了交易氛围，今正式确定，不再参与此项房屋买卖交易，意向合同终止。请中介转告乙方”。 2016年10月11日，我爱我家公司通过微信向王玉转发王岭至王玉的《解除合同函》，载明“王玉：2016年9月18日你与我通过‘杭州我爱我家房地产经纪公司’签订了位于杭州龙湖滟澜园丽轩7幢3单元303房屋的《购房意向合同》。根据意向合同约定，你应在2016年9月30日前与我签订《杭州市房屋转让合同》；但至今你仍未与我签约，你已违约。现特函告于你：自2016年10月01日起我与你方解除该《购房意向合同》，并没收你方购房定金取回房产三证原件且保留追究你违约责任的权力。特此函告。王岭2016年10月01日”。现王玉起诉至原审法院，请求：1.王岭双倍返还定金100000元；2.王岭、我爱我家公司赔偿车费等费用3000元；3.案件诉讼费用由王岭、我爱我家公司承担。 原审法院认为，王玉与王岭、我爱我家公司签订的《购房意向合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按约履行。根据上述合同约定，王玉和被告王岭自合同签订之日后五日内即2016年9月23日之前签订《杭州市房屋转让合同》。但在此期间，因杭州市出台新的购房政策致使王玉和被告王岭未能在约定时间内签订《杭州市房屋转让合同》，该事由不可归责于双方，故王玉和被告王岭对此互不承担违约责任，并可就签约时间重新达成一致意见。但从双方的微信和短信聊天记录内容来看，王玉于2016年9月27日知道《杭州市区非本市户户籍居民家庭住房情况查询记录》已取得，其与被告王岭签订《杭州市房屋转让合同》的条件已经成就。王岭亦于当日通过我爱我家公司向王玉送达《敦促函》，要求王玉于2016年9月30日下午18：00之前签约。但王玉于2016年9月28日以“在签约过程中，乙方（即被告王岭）表现很不友好，严重影响了甲方（即王玉）的正常工作和心情，破坏了交易氛围”为由明确表示不再购买案涉房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任，王岭有权解除合同并没收王玉交纳的50000元购房定金。现王玉要求王岭双倍返还定金并赔偿车费损失的诉讼请求，缺乏依据，该院不予支持。又因我爱我家公司与王玉及王岭之间系居间合同关系，与本案并非同一基础法律关系，故对我爱我家公司在提供居间服务时是否存在过错，该院在本案中不予审查。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2018年3月21日判决：驳回王玉的诉讼请求。 宣判后，王玉不服，向本院提起上诉称：一、因不可抗力无法签约后，双方就重新签约时间未达成一致，王岭自定签约时间并非双方协商一致的结果。在2016年9月27日得知住房情况查询结果后，王岭并未与王玉协商，而是在当日直接以敦促函的形式，指令王玉在9月30日下午六点之前签约，不签即认定是违约。一审法院在判决书中认为在出现不可归责于双方的事由后，双方就签约时间应重新达成一致意见，但未对王岭的单方意思表示作出评价，致使出现后续说理错误。二、王岭指定的签约时间明显无法实现合同目的。因住房情况查询结果时间的不确定性，原签约时问过后，王玉就申明2016年9月26号过后的几天因工作安排将无法保证签约时间。同时原意向合同规定的也是双方同意在本意向合同签订后五日内再签订房屋转让合同。现购房条件成就后，在王玉己明确告知无法保证签约的时间下，王岭还单方限定在3日内必须签约，该日期一是明显比原意向合同约定的五日内签订房屋转让合同时间苛刻，二是签约时间正值国庆假期，无法购票，未给予上诉人家属合理的时间安排，而签约又须上诉人家属到场，故无法满足。王岭一直在忙于卖房、买房，不停催促王玉签约或解除，如9月18同签订意向书，21日就不停催促要王玉签约或提前解除意向合同。王岭自定签约时间行为无非是其通过设置不公平，不合理的苛刻签约条件，意图达到故意造成王玉违约进而没收定金的目的。三、我爱我家公司在此次购房过程中，一是隐瞒限购信息极力劝王玉购买房屋，二是对业务流程未明确告知，查档时间及签约时闻对当事人前后答复不一，导致王玉无法合理安排时间，三是正式签约时间暂时无法达成一致的情况下，不仅没有做到居中撮合、促成协商一致的签约时间，中介应有职责，反而在王岭自定签约时间、违法解除合同时，一味地去迎合迁就王岭，而对王玉的合理诉求置之不理。四是根据意向合同第六条第四款约定，房屋权属证书应在王岭书面提出解除合同并要求取回之日起15日后返还。王岭10月l日书面提出解除合同，按规定应在10月16号返还，但实际是王岭已在10月11日与第三人成交。因政策原因，双方未能在约定时间签约，双方本应友好协商后续签约事宜，但王岭通过设置苛刻、不合理的时间逼迫王玉，通过发函刺激王玉说出言不由衷的话语。按常理，在房屋住房信息查询结果出来后，双方应友好协商重新签订的时间，而王岭却不与王玉协商，而是一纸函告王玉，不在3日限定时间内签订即违约，还要没收定金等内容刺激王玉，其实王岭早就没有再与王玉交易的诚意，在查档期间就告知王玉还有很多人表示要购买案涉房屋。综上，请求：撤销原审判决，依法改判支持原审诉讼请求；案件一、二审诉讼费用由王岭承担。 针对王玉的上诉，王岭答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本案系王玉违约。王玉于2016年9月28日以在签约过程中乙方表现很不友好，严重影响甲方正常工作和心情，破坏交易氛围为由，明确表示不再购买案涉房屋，这个行为已构成违约，应当承担违约责任。据此，请求法院驳回上诉。 针对王玉的上诉请求，我爱我家公司答辩称：2016年9月18日，杭州市住房保障与房产管理局发布实施住房限购有关事项操作细则明确规定，非本市户籍、家庭居民自2016年9月19日起在杭州限购，签署杭州市房屋转让合同前须进行查档操作，针对这一政策的发布与实施属于不可抗力，我爱我家公司先前并不知情，故根本不存在我爱我家公司隐瞒限购信息书。我爱我家公司于2016年9月19日告知王玉尽快将查档所需材料提交至我爱我家公司，并告知其查档需3到5个工作日，同年9月22日提交了查档资料，我爱我家公司按正常程序于9月26日初查档结论，并第一时间告知尽快安排时间前往我爱我家公司签署房屋转让合同，并告知其节假日亦可签署合同。我爱我家公司以完全履行告知义务，王玉无法合理安排时间是其自身原因导致，与我爱我家公司无关。综上，请求依法驳回全部上诉请求。 二审中，在本院指定的举证期限内，王玉向本院提交：1、微信、短信聊天记录的照片14张、EMS快递单复印件一份，拟共同证明王岭设置了苛刻条件，造成王玉无法签署购房合同。在本院指定的举证期限届满之后，王玉向本院提交；2、微信图片一组，拟证明王玉是一直想要买房，而王玲的督促函导致王玉无法买房以及督促函不符合事实与情理。王岭、我爱我家公司并未向本院提交新的证据。 针对王玉提交的证据，王岭认为，证据1不属二审新证据的范畴。和王岭有关的短信一审就已提交过了，其他的微信记录因为不是和王岭发生的，真实性无法确定，其中的文字表述也与本案无关，不能达到证明目的；证据2不是新的证据，且对证据三性有异议。我爱我家公司认为，证据1中有些记录一审已提交过了，另外一部分真实性不确定，因为当时的经办人已离职了；证据2不属于新的证据，且对关联性有异议。本院认为，上述证据无法达到王玉的证明目的，本院不予采纳。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：王玉、王岭、我爱我家公司签订的《购房意向合同》系各方的真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对各方均具有约束力。现王玉以王岭违约为由要求双倍返还定金并赔偿车费损失，而王岭则认为系王玉违约在先，对此，本院认为，王岭发函通知王玉签约的行为表明其在积极履行合同义务，而王玉在接到通知后并未再与王岭协商签约的时间并告知拒绝履行合同义务，故原审法院据此认定王玉违约并判令驳回王玉的上述请求并无不当。关于王玉要求我爱我家公司赔偿车费损失的请求，因其并未提供证据证明损失的数额以及该损失系由我爱我家公司的过错造成，故原审法院驳回该项请求并无不妥。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2360元，由王玉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 宇 审 判 员  金瑞芳 审 判 员  盛 峰 二〇一八年七月三十日 法官助理  丁 晔 书 记 员  王 勤