四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）成民终字第6143号上诉人（原审被告）吴金方，男，1962年2月1日出生，汉族，住成都市新都区。委托代理人李凡，四川金援律师事务所律师。上诉人（原审第三人）廖波，女，1975年5月25日出生，汉族，住成都市成华区。委托代理人米成亮，四川青平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）成都颠峰软件有限公司。住所地：成都高新区。法定代表人张玮，董事长。委托代理人冯光，四川汇韬律师事务所律师。原审被告张玉凤，女，1977年7月3日出生，汉族，住成都市锦江区。委托代理人李凡，四川金援律师事务所律师。上诉人吴金方、廖波因与被上诉人成都颠峰软件有限公司（以下简称颠峰公司）、原审被告张玉凤债权人撤销权纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2014）新都民初字第1309号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴金方的委托代理人李凡，上诉人廖波的委托代理人米成亮，被上诉人颠峰公司的委托代理人冯光，原审被告张玉凤及其委托代理人李凡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审经审理查明，吴金方与张玉凤系夫妻，颠峰公司因与吴金方合同纠纷一案，经成都市高新区人民法院于2011年11月29日作出（2011）高新民初字1735号民事判决书，判决吴金方支付颠峰公司2000000元及利息。后吴金方未履行判决义务，颠峰公司于2012年2月14日向成都市高新区人民法院申请强制执行，在执行过程中，成都市公安局高新区分局于2013年10月25日将吴金方因涉嫌拒不执行判决刑事拘留。2012年3月12日吴金方、张玉凤与廖波签订房屋买卖合同将自己所有的位于成都市龙泉驿区大面街道办事处梧桐路（上东阳光楼盘）9号20幢1楼2号的房屋【建筑面积130.27平方米，书证号：监证0140084，丘（地）号：权0111206）以156000元的价格转让给廖波，并在成都市龙泉驿区房管局办理登记。2012年5月31日，成都市龙泉驿区房管局向廖波颁发（房监证0577903号、档案保管号权0111206）房屋所有权证。颠峰公司要求吴金方、张玉凤将撤销后买卖的房屋恢复原状，吴金方、张玉凤不同意，引起纠纷。原审法院另查明，庭审中，吴金方在办理取保候审时已支付颠峰公司500000元，颠峰公司予以认可。现吴金方、张玉凤一直在成都市龙泉驿区大面街道办事处梧桐路9号20幢1楼2号的房屋居住。颠峰公司向原审法院提起诉讼，请求判令：撤销吴金方、张玉凤向廖波转让位于成都市龙泉驿区大面街道办事处梧桐路9号20幢1楼2号房地产的行为，将该房地产的产权登记恢复原状（从廖波名下过户回吴金方、张玉凤名下）。原审法院认定以上事实，有当事人的当庭陈述及双方提供的经庭审质证的（2011）高新民初字1735号民事判决书、（2012）高新执字第207号受理案件通知书、强制执行申请书、成都市存量房买卖合同、城市房地产转让市场指导价的通知、刑事拘留通知书、房屋产权证等证据在卷佐证。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情况的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。吴金方作为债务人，是否以明显不合理的低价转让房屋，对债权人造成损害，是本案的争议焦点。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价，或者市场交易价的百分之七十时，一般可以视为明显不合理的低价。庭审中，吴金方、张玉凤及廖波均认为转让的位于成都市龙泉驿区大面街道办事处梧桐路（上东阳光楼盘）9号20幢1楼2号的房屋（面积130.27平方米）房屋价值156000元是成都市龙泉驿区的指导价，但提供的成都市房管局成都市物价局关于调整公布城市房地产转让市场指导价的通知（成房发（2007）10号文）作为证据证明该转让的房屋指导价为1500元。颠峰公司认为2007年的市场指导价不能作为2012年的市场指导价，也不是房屋所在地的指导价，不予认可。吴金方、张玉凤与廖波签订房屋买卖合同，实际以156000元的价格转让给廖波，并在成都市龙泉驿区房管局办理登记。吴金方、张玉凤辩称为了合理避税登记为156000元，当时的龙泉驿区的指导价就是合同上的价格，但实际是以450000元抵消债务，有税务局开具的税单作为指导价依据的理由缺乏证据支持，其抗辩不予支持。本案中，吴金方、张玉凤将登记在自己名下的自有房屋出售给亲戚廖波，经原审法院通过成都市城乡房产管理网站查询成都市龙泉驿区上东阳光楼盘在2010年办理预售许可的均价为5599元／平方米，故吴金方、张玉凤按1500元／平方米的价格出售给廖波明显偏低，而吴金方尚欠颠峰公司1500000余元至今未能全部清偿，其低价转让房屋的行为对颠峰公司的债权利益已造成实际损害，故颠峰公司要求撤销该转让行为，事实清楚，证据充分，理由正当，原审法院予以支持。颠峰公司要求将该房屋的产权登记恢复原状即从廖波名下过户回吴金方、张玉凤名下的请求，有利于颠峰公司向吴金方主张债权，应予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，判决如下：一、撤销吴金方、张玉凤与廖波于2012年3月12日签订的成存房买（2012）第2855号房屋买卖合同；二、吴金方、张玉凤及廖波于本判决生效后三十日内办理房屋过户手续即将位于成都市龙泉驿区大面街道办事处梧桐路9号20幢1楼2号房屋【建筑面积130.27平方米，书证号：监证0140084，丘（地）号：权0111206）的所有权登记人由廖波变更为吴金方、张玉凤；三、驳回颠峰公司其他诉讼请求。案件受理费400元，由吴金方、张玉凤负担（此款已由颠峰公司垫付，吴金方、张玉凤于本判决生效后三十日内给付颠峰公司）。宣判后，原审被告吴金方、第三人廖波均不服原审法院作出的上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，发回重审或改判驳回颠峰公司的诉讼请求。吴金方的主要上诉理由为：案涉房屋实际交易价格为450000元，交易时以1500元／平方米的价格在房管部门登记是为了合理避税，而1500元／平方米的单价就是当时龙泉驿区房屋的指导价。原审法院通过成都市城乡房产管理网站查询成都市龙泉驿区上东阳光楼盘在2010年办理预售许可的“均价”为5599元／平方米不实，经查询网站并无此内容，该“均价”也未经过双方质证，不能作为定案依据。上诉人廖波的上诉理由除与吴金方的上诉理由相同外，其还上诉称，廖波按相关部门认可的指导价向吴金方、张玉凤支付了房屋对价，且买卖合同已履行完毕并已完成登记手续，廖波依法取得了房屋所有权，原判撤销该买卖合同不符合法律规定。被上诉人颠峰公司针对上诉人吴金方及廖波的上诉意见答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。1、张玉凤和吴金方在对颠峰公司的债务没有偿还的情况下，将上东阳光的房屋以明显低于市场价的价格转让给了廖波。上东阳光是规模很大的楼盘，其价格无需当事人举证说明。2、房屋所有权转让登记不能对抗颠峰公司的撤销权。原审被告张玉凤述称，同意上诉人吴金方、廖波的上诉意见。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，吴金方、廖波上诉称房屋的实际交易价格为450000元，但廖波在上诉状中又称其按照房管部门的指导价支付了对价，而按照房管部门的指导价1500元／平方米计算，房屋价格仅为195000元，与450000元差距太大，可见廖波的前后陈述明显矛盾，且吴金方、廖波也无证据证明房屋的实际交易价格为450000元，故对其该项上诉主张，本院不予采纳。房管部门公布的房屋市场指导价并非房屋的市场交易价格，房屋买卖价格是否过高或者过低应当以房屋的市场交易价格为依据。原审法院从相关公开网站上查询的房屋价格系市场交易价格，普通大众均可登录该网站查阅相关信息，因此对从公开网站上查询的信息无需质证。吴金方、廖波上诉认为网站无此信息且信息应当质证的说法既与事实不符又缺乏法律依据。原审法院以从相关网站查阅的交易价格为依据认定债务人吴金方以明显不合理的低价转让房屋并无不当。案涉房屋是否办理了所有权转移登记手续并非审查房屋买卖合同是否应当被撤销的要件，原审法院从债务人是否以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害等为审查要件而作出的买卖合同应当被撤销的认定亦无不当。综上所述，上诉人吴金方、廖波的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费400元（上诉人吴金方、廖波各预交400元），由吴金方、廖波各承担200元。一审案件受理费负担不变。本判决为终审判决。审 判 长  王卫红代理审判员  叶 歆代理审判员  姚 兰二〇一五年一月八日书 记 员  廖颖异