山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁07民终3010号 上诉人（原审被告）：山东金江置业有限公司，住所地：潍坊高新区清池街办泊子村。 法定代表人：石承惠，经理。 委托诉讼代理人：卢绍华，山东日中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王崇本，男，1954年2月10日生，汉族，住潍坊高新区。 上诉人山东金江置业有限公司（以下简称金江公司）因与被上诉人王崇本商品房预售合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0791民初1624号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金江公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由对方负担。事实与理由：上诉人与被上诉人签订商品房预售合同，约定交付时间为2012年7月1日，被上诉人在金泊家园小区交房流转表签字确认实际交房时间为2013年5月17日，一审法院认定逾期交房的期限有误。且被上诉人要求逾期交房违约金的诉讼时效期间，应为2013年5月18日至2015年5月17日，被上诉人于2016年诉前调解以及起诉时均已超诉讼时效。在之前的判决及本案诉前调解均能送达上诉人，均有上诉人联系地址、联系方式的情况下，被上诉人却采取公告送达的方式，使得上诉人未能参加本案的庭审，严重侵害了上诉人参加诉讼的权利。 被上诉人王崇本未提供答辩意见。 王崇本向一审法院起诉请求：1、请求判令金江公司继续履行合同并为我办理房屋产权登记；2、判令金江公司支付逾期交房违约金53570.7元（计算至2016年2月20日，之后违约金按合同约定计算）和逾期办理房屋产权登记的违约金40.3元，共计53611元；3、诉讼费用由对方负担。 一审法院认定事实：王崇本与金江公司签订编号为YS00162358的《商品房预售合同》一份，约定王崇本向金江公司购买其开发的金泊家园A区3号楼2单元101室的房屋，预测建筑面积133.88平方米，含地下室总价款为403090元，付款方式为合同签订之日缴纳全额购房款，出卖人应在2012年7月1日前交付经验收合格的该房屋，逾期交房的，超过90日后买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交付期限第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，出卖人亦应于商品房交付使用后360日内办理产权登记，若延期办理，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；王崇本在买受人处签字，金江公司在出卖人处盖章确认；2、2010年2月10日，金江公司向王崇本出具收款收据一份，载明收到购房定金10万元；2011年3月14日，金江公司向王崇本出具收款收据一份，载明收到3-2-101首付款13000元；2012年1月11日，金江公司向王崇本出具收款收据二份，载明收到房款2143.33元和127946.67元；2012年5月11日，金江公司向王崇本出具收款收据一份，载明收到房款16万元；2013年5月17日，金江公司向王崇本出具收款收据一份，载明收到房款5665元；3、王崇本自认涉案房屋所在小区已竣工，涉案房屋已交钥匙，但无法提供具体时间，且认为不符合交付条件，并曾提出鉴定申请，要求鉴定涉案房屋是否符合交付条件；经法院向潍坊高新区质监站查证，并未查到本案中涉案房屋所在小区的竣工验收备案材料，涉案房屋也至今未能办理房屋产权登记手续；4、一审法院曾受理(2016)鲁0791民初298号、(2016)鲁0791民初299号、(2016)鲁0791民初337号、(2016)鲁0791民初352号、(2016)鲁0791民初353号、(2016)鲁0791民初382号、(2016)鲁0791民初395号等民事案件，原告均为金泊家园小区业主，被告均为金江公司，诉讼请求均为要求支付逾期交房违约金，前述民事案件中确认的交房时间自2013年12月28日至2014年3月21日不等，上述案件所作判决均已生效；5、本案曾经过诉前调解，在诉前调解期间金江公司曾向法院出具情况说明一份，辩称王崇本起诉已超二年诉讼时效，应当驳回王崇本的诉讼请求；以上事实均予以确认。 一审法院认为，王崇本与金江公司之间签订的《商品房预售合同》为双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，依法认定为有效合同，双方均应依约履行，对于王崇本主张继续履行合同的主张予以支持。王崇本主张金江公司办理产权登记，虽然依据合同约定协助办理产权登记系金江公司应承担的义务，但据法院查证并无涉案小区的竣工验收资料，王崇本亦自认涉案小区未经验收，经竣工验收合格系办理产权登记的先决条件，而该条件至今未成就，故对王崇本的该项主张不予支持。王崇本按约向金江公司交付了所有房款，金江公司本应依约向王崇本交付验收合格的商品房，虽然本案不能确定金江公司向王崇本交付的具体时间，但在一审法院审理的其他相关案件中金江公司均延迟交付，在确认房屋具体交付时间且交付时间延迟的基础上，金江公司应承担相应的违约责任。本案王崇本自认金江公司向其交付房屋钥匙，该交付行为实际转移了房屋的占有，其实质就是房屋的交付，因王崇本未能提供交付钥匙时间，金江公司又未能到庭，故以前述法院审理的关联案件中确定的最晚交付时间即2014年3月21日为交付日。关于王崇本所称的不符合交房条件的问题，亦即涉案商品房是否验收合格，应先确定验收合格与否是否影响实际交付的效力，《建筑法》和《商品房销售管理办法》均明确规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用，因此如开发商将未经竣工验收合格的房屋交付使用，其行为违反法律的禁止性规定，但禁止性规范又分为效力性的禁止性规范和管理性的禁止性规范，只有违反了效力性的禁止性规范的行为才无效，其中效力性的禁止性规范禁止的是特定交易行为的发生，而管理性的禁止性规范并不指向特定交易行为本身，其禁止的是未取得相应资格进行该交易行为，因此本案应确认我国法律、法规中关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的规范到底是效力性的禁止性规范还是管理性的禁止性规范；《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经验管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《商品房销售管理办法》第四十条规定“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”而《建设工程质量管理条例》第五十八条规定：“违反本规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；（二）验收不合格，擅自交付使用的；（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。”从该类规范设立的目的上看，其禁止的并非房屋交付使用行为本身，而是将未经竣工验收合格的商品房交付使用，而且从行为后果上看，房产开发商如果违反了相关规定，则其应承担相应的行政责任，所以该类关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的规范应为管理性的禁止性规范；在本案中，即便金江公司将未将竣工验收合格的商品房转移给王崇本占有，其也是违反了管理性的禁止性规范，对该转移占有行为应视为有效的交付使用。现金江公司延期交付，按照合同约定应自约定交房日次日即2012年7月2日起至交付日即2014年3月21日承担违约金，该约定不违反法律、法规的强制性规定，予以确认，据此计算违约金数额为25314.05元（403090元*0.1‰*628）。王崇本主张逾期办理房屋产权登记的违约金，符合法律规定及合同约定，予以支持。金江公司在诉前调解过程中提出诉讼时效问题，虽然诉前调解时并未进入诉讼程序，但诉前调解亦须向金江公司送达起诉状，金江公司在收到起诉状后向法院提交的相关书面意见应当视为答辩意见，应当予以审查，经询问，王崇本主张从交付钥匙至今曾多次向金江公司主张交付验收合格的房屋及办理房屋产权登记，并曾到潍坊高新区管委会反映相关问题，经查证属实，故王崇本每次主张权利的行为都导致诉讼时效中断，王崇本起诉并未超过二年诉讼时效期间，对金江公司的相关意见不予采信。金江公司未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（八）项、第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、山东金江置业有限公司继续履行与王崇本签订的《商品房预售合同》；二、山东金江置业有限公司于判决生效之日起十日内支付王崇本逾期交房违约金25314.05元及逾期办理房屋产权登记的违约金40.3元；三、驳回王崇本的其他诉讼请求。一审案件受理费1140元，保全费556元，合计1696元，由王崇本负担894元，由山东金江置业有限公司负担802元。 二审中，山东金江置业有限公司提供金泊家园小区交房流转表一份，其中载明业主已经收房，落款为“王崇本”，落款时间为2013年5月17日。被上诉人称该证据不能证明对方的主张。 本院认为，关于逾期交房期限的问题。上诉人主张其向被上诉人交房的时间为2013年5月17日，并提供了交房流转表予以证明，被上诉人对该流转表的真实性不予认可，且该流转表缺乏其他证据予以佐证，故仅凭该证据不足以证明上诉人的交房时间为2013年5月17日，对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。 关于诉讼时效问题，经一审法院查证，被上诉人曾多次向潍坊高新区管委会反映上诉人逾期交房及逾期办证的问题，故一审法院据此认定诉讼时效发生中断，被上诉人的起诉并未超出诉讼时效期间，并无不当，对上诉人的相应上诉主张，本院不予支持。上诉人曾参与到本案诉前调解程序中，并留下了联系方式，一审法院按照上诉人留下的联系方式无法直接送达相关诉讼材料，相关不利后果应由上诉人承担，原审法院按照法律规定采取公告送达的方式，并无不当，对上诉人的相应上诉主张，本院不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费1140元，由上诉人山东金江置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋允厚 审判员  尹 义 审判员  宫 磊 二〇一八年七月十六日 书记员  张瑞丰