中华人民共和国 福建省福州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）闽01执异115号 案外人：张孔熙，男，汉族，1948年2月5日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈利，福建谨而信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱凯，福建谨而信律师事务所律师。 申请执行人：福建海峡银行股份有限公司福州东街支行，住所地福州市杨桥路东段**楼西部，统一社会信用代码91350100X118660455。 负责人：林晖，该行行长。 委托诉讼代理人：章远志，国浩律师(福州)事务所律师。 委托诉讼代理人：付祖珍，国浩律师(福州)事务所实习律师。 被执行人:福建美利达贸易有限公司，住所地福州市鼓楼区古田路**福达商厦**，组织机构代码77068382-1。 法定代表人：杨利通。 被执行人:杨利通，男，汉族，1954年6月5日出生，住福建省连江县。 被执行人:陈琴琴，女，汉族，1954年12月8日出生，住福建省连江县。 被执行人:福建宜发集团有限公司，住，住所地福州市鼓楼区五四路**宜发大厦**织机构代码61132780-3。 法定代表人：庄惟春。 被执行人:庄惟春，男，汉族，1945年9月13日出生，住福建省连江县。 被执行人:杨金莲(YANGJINLIAN)，女，1948年1月15日出生，美利坚合众国国籍，现住福州市鼓楼区。 被执行人:庄新文(ZHUANGXINWEN)，男，1977年8月16日出生，美利坚合众国国籍，现住福州市鼓楼区。 被执行人:郑敏艳，女，汉族，1981年8月6日出生，住福州市鼓楼区。 被执行人:庄建文(ZHUANGJIANWEN)，男，汉族，1972年3月23日出生，美利坚合众国国籍，现住福州市鼓楼区。 本院在执行申请执行人福建海峡银行股份有限公司福州东街支行（以下简称海峡银行东街支行)与被执行人福建美利达贸易有限公司(以下简称美利达公司)、杨利通、陈琴琴、福建宜发集团有限公司(以下简称宜发集团公司)、庄惟春、杨金莲、庄新文、郑敏艳、庄建文金融借款合同纠纷一案中，案外人张孔熙向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年6月4日进行了听证。案外人张孔熙的委托诉讼代理人陈利、邱凯，申请执行人海峡银行东街支行的委托诉讼代理人章远志到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人张孔熙向本院提出异议，请求中止对坐落于福建省福州市××街道××路××号锦绣温泉公寓22层1603房(以下简称案涉房产)的执行，并解除对案涉房产的查封。其理由如下：一、案外人张孔熙与宜发集团公司签订的《商品房买卖协议》自2006年7月17日起成立并生效。2015年9月25日，张孔熙与宜发集团公司因房屋买卖合同纠纷一案诉至福州市鼓楼区人民法院。经审理，福州市鼓楼区人民法院于2015年12月3日作出民事判决，确认张孔熙与宜发集团公司签订的《商品房买卖协议》成立并生效。二、案外人张孔熙依约支付全部购房款后，于2006年7月21日起实际居住使用案涉房产，至今已近12年时间。2006年7月17日，张孔熙与宜发集团公司签订《商品房买卖协议》后，张孔熙依约分别于2006年7月17日、2006年7月19日，两次向宜发集团公司支付了全部购房款共计334820元，2006年7月21日，宜发集团公司向张孔熙交付案涉房产，之后张孔熙出资30余万元对案涉房产进行装修并办理了有线电视、卫星电视、煤气、温泉、水电等开户手续，装修完成后，张孔熙及其家人四代同堂已在该房屋内居住十余年。可以确信张孔熙已支付全部购房款并从2006年7月21日起开始占有、使用案涉房产。三、案外人张孔熙无法办理案涉房产的过户登记手续系海峡银行东街支行与宜发集团公司在办理最高额抵押贷款中的恶意串通等违法行为造成的，并非异议人张孔熙的原因。1.海峡银行东街支行系宜发集团公司的开户行，也是“锦绣温泉”商品房建设项目的财务收支托管银行，并且承担该建设项目的土地抵押、在建工程、按揭房产抵押等全过程贷款业务。张孔熙与宜发集团公司签订《商品房买卖协议》后，张孔熙向宜发集团公司支付的的购房款已全部汇入海峡银行东街支行。海峡银行东街支行作为“锦绣温泉”商品房建设项目的资金监管方，在保管该笔款项时，应当知道张孔熙向宜发集团公司购房的事实。2.海峡银行东街支行的信贷员在办理抵押贷，核实抵押物的所有权及占有、使用情况时，也应当知道案涉房产的占有、使用情况。从海峡银行东街支行知悉张孔熙已支付全部购房款以及对房产的实际占有、使用情况分析，海峡银行仍然对案涉房产办理抵押贷款手续的行为，明显违反了《中华人民共和国担保法》第三十七条第（四）项“所有权、使用权不明或有争议的财产”不得抵押的规定。因此，案涉房产无法办理过户，是宜发集团公司与海峡银行东街支行恶意串通等违法行为及海峡银行未尽贷款审查、核实职责造成的，并非张孔熙的原因。四、依法应中止对案涉房产的执行并解除对该房产的查封。本案中，张孔熙与宜发集团公司签订的《商品房买卖协议》自2006年7月17日起成立并生效，张孔熙依约支付全部购房款后，于2006年7月21日起实际占有、使用案涉房产，张孔熙无法办理案涉房产的过户登记手续系海峡银行东街支行与宜发集团公司在办理最高额抵押贷款中的违法行为造成的，并非张孔熙的原因，鉴于该房屋于2015年9月10日被福州市中级人民法院查封，那么，张孔熙作为房产买受人对登记在被执行人宜发集团公司名下的该房产提出异议的情形，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《异议复议规定》)第二十八条所规定的情形，故张孔熙请求依法中止对案涉房产的执行并解除对案涉房产的查封。五、权利价值发生冲突时，应首先保障案外人及其家庭共居人的基本人权居住权利。福建省高级人民法院作出的（2017）闽民终744号民事判决书以及福州市中级人民法院作出的（2015）榕民初字第1207号民事判决书，保护的是海峡银行东街支行作为债权人的利益。福州市鼓楼区人民法院作出的（2015）鼓民初字第6518号民事判决书，保护的是案外人张孔熙作为善意第三人的居住权以及对物所有权的期待权。显然，在债权（即便含有合法的担保物权）与人权中的居住权、物权的期待权发生冲突时，人权中的居住权以及物权期待权显然应处于价值位价的上层，而海峡银行东街支行的债权则应处于次要地位。综上，案外人请求依法中止对案涉房产的执行程序并解除对案涉房产的查封。 申请执行人海峡银行东街支行辨称，其对案涉房产享有合法有效的抵押权，法院有权依据其申请拍卖案涉房产。其理由如下：一、海峡银行东街支行对案涉房产依法享有合法有效的抵押权，其抵押担保物权优于案外人的普通债权。案涉房产所有权人宜发集团公司已将案涉房产抵押给海峡银行东街支行，并依法办理了抵押登记，其依法享有优先受偿权，对此，本院及福建省高级人民法院作出的生效判决，已明确确认。而福州市鼓楼区人民法院作出的民事判决书确认案外人张孔熙与宜发集团公司签署的商品房买卖合同合法有效，但案涉房产目前设置了抵押权，并被本院司法查封冻结，不具备办理预告登记和产权过户手续的条件，并据此驳回了案外人张孔熙要求办理预告登记和产权过户手续的诉讼请求，即案外人的房屋买卖合同并不具备对抗抵押权的效力。因此，海峡银行东街支行的抵押权属于担保物权，物权优于债权，海峡银行有权就案涉房产优先受偿。二、本案争议应适用《异议复议规定》第二十七条的规定，驳回案外人排除执行异议的申请。海峡银行对案涉房产享有合法有效的抵押权，本院的执行裁定也是依据生效法律文书而作出。根据《异议复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。因此，对于案外人提出的排除海峡银行东街支行对抵押房产执行的异议，不应予以支持。而案外人依据的《异议复议规定》第二十八条是适用于普通金钱债权执行案件中，依法不适用于本案。三、案外人对案涉房产至今未办理买卖合同备案和不动产过户登记具有明显过错。1994年7月5日颂布的《中华人民共和国城市房地产管理法》就已经对商品房预售合同办理备案登记作出明确规定，建立了商品房预售合同备案登记制度。此后的《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》都对合同备案登记制度进行了具体化规定。而案外人作为案涉房产开发企业的高管员工，对于合同备案登记制度及未备案登记的法律后果应十分清楚了解。宜发集团公司于2006年12月21日即已办理了产权登记，并取得产权证，具备了办理过户登记的条件。案外人作为案涉房产开发企业的高管员工，同样应对上述情况完全知晓。但案外人自2006年签订合同至今十余年，均未要求宜发集团办理合同备案登记，并导致抵押权2014年10月14日依法设立，案外人具有明显过错。四、从案外人目前提供的现有证据无法证明其已合法实际占有案涉房产及名下无其他用于居住的房屋。五、因抵押权导致案外人房屋买卖合同目的不能实现的，案外人的救济途径为请求解除合同并要求出卖人承担相应违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，或者出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的情形下，买受人的救济途径为请求解除合同并要求出卖人承担违约责任。即案外人作为未经不动产登记的房屋买卖合同的一方主体，享有的是合同债权请求权，而非房屋物权请求权。 被执行人美利达公司、杨利通、陈琴琴、宜发集团公司、庄惟春、杨金莲、庄新文、郑敏艳、庄建文未作答辩。 围绕异议请求，案外人张孔熙向本院提交了如下证据：证据一、宜发集团公司开据的购房款《收款收据》；证据二、《福建省福州市商品房销售（预收款）统一票据》；证据三、《福州市商业银行解款单》；证据四、《交房通知书》；证据五、宜发集团公司开据的案涉房产的有线电视、卫星电视、煤气、温泉开户的《收款收据》；证据六、宜发集团公司出具的《购房情况确认/说明书》；证据七、福州市鼓楼区人民法院作出的（2015）鼓民初字第6518号《民事判决书》及法律文书生效证明；证据八、本院作出的（2015）榕民保字第626号民事裁定书；证据九、《商品房买卖协议》；证据十、交通银行福建省分行《缴费通知业务委托书》；证据十一、交通银行存款回单；证据十二、福州广播电视集团出具的发票；证据十三、中国工商银行活期一本通。以上证据一至六，以及证据九至十三用以证明：张孔熙于2006年7月17日向宜发集团公司购买案涉房产，并分别于2006年7月17日、2006年7月19日分两次向宜发集团公司支付了全部购房款共计334820元。该款项已全部汇入海峡银行东街支行，海峡银行东街支行作为锦绣温泉商品房建设项目的资金监管方，在保管购房款时应当知道张孔熙向宜发集团公司购房的事宜，海峡银行东街支行事后仍对案涉房产予以抵押有与宜发集团公司恶意串通的行为。2006年7月21日，张孔熙收到福建宜发房地产开发有限公司“锦绣温泉”售楼部的交房通知后已接收案涉房产，并办理了有线电视、卫星电视、煤气、温泉的开户手续，之后，张孔熙实际占有、使用案涉房产至今近12年；证据七用以证明张孔熙与宜发集团公司签订的《商品房买卖协议》自2006年7月17日起成立并生效；证据八用以证明本院对案涉房产查封的事实。 围绕答辩意见，申请执行人海峡银行东街支行向本院提交了如下证据：证据一、房屋所有权证（权证号：房权证Ｒ字第××号），用以证明宜发集团公司于2006年12月21日即取得案涉房产的所有权，并于2010年5月21日将锦秀温泉公寓2103号房产过户给他人；证据二、《最高额抵押合同》、《房屋他项权证》、《抵押房产使用情况声明书》、《房地产抵押评估报告》、《授信敞口调查报告》，用以证明其已实地查看抵押物状况，并对房产进行评估，与宜发集团公司签署最高额抵押合同，并办理了抵押登记，其对案涉房产享有抵押权。 本院查明，在审理海峡银行东街支行与美利达公司、杨利通、陈琴琴、宜发集团公司、庄惟春、杨金莲、庄新文、庄建文、郑敏艳、孙丹凤、庄峰金融借款合同纠纷一案中，本院于2015年9月10日作出(2015)榕民保字第626号民事裁定，查封了宜发集团公司名下的案涉房产。2016年8月26日，本院作出（2015）榕民初字第1207号民事判决，判令：一、美利达公司应于判决生效之日起十日内向海峡银行东街支行偿还借款本金2600万元及利息（含罚息、复利）（截至2015年5月21日为589304.74元；自2015年5月22日起至款项还清之日止，按合同约定利率计算）；二、美利达公司应于判决生效之日起十日内向海峡银行东街支行偿付律师费99637元；三、杨利通、陈琴琴、庄惟春、杨金莲(YANGJINLIAN)、庄新文(ZHUANGXINWEN)、郑敏艳、庄建文（ZHUANGJIANWEN）应对上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任，在承担连带清偿责任后，有权向美利达公司追偿；四、宜发集团公司应在最高债权限额3120万元范围内对上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任，在承担连带清偿责任后，有权向美利达公司追偿；五、海峡银行东街支行对以下房产在最高债权限额3120万元范围内对上述第一项、第二项债务享有优先受偿权：1．宜发集团公司名下的坐落于福建省福州市××街道××路××温泉公寓××01店面的房产（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）；2．宜发集团公司名下的坐落于福建省福州市××街道××路××温泉公寓××、××、××、××、××、××单元的房产（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）；3．宜发集团公司名下的坐落于福建省福州市××街道××路××温泉公寓××单元的房产（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）；4．宜发集团公司名下的坐落于福建省福州市××街道××路××号锦绣温泉公寓福建省地下2层06、07、08、09车位、地下3层、地下**08的房产（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）；5．孙丹凤名下的坐落于福建省福州市××街道××路××温泉公寓××单元的房产（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175245元，以及财产保全申请费5000元，由美利达公司、杨利通、陈琴琴、宜发集团公司、庄惟春、杨金莲(YANGJINLIAN)、庄新文(ZHUANGXINWEN)、郑敏艳、庄建文（ZHUANGJIANWEN）、孙丹凤负担。后，庄建文提出上诉。2017年9月14日，福建省高级人民法院作出（2017）闽民终字第744号民事判决，判令：一、维持福建省福州市中级人民法院（2015）闽民初字第1207号民事判决第二、三、四项；二、变更福建省福州市中级人民法院（2015）闽民初字第1207号民事判决第一项为：美利达公司应于本判决生效之日起十日内向海峡银行东街支行偿还借款本金2600万元及利息（含罚息、复利）(截至2015年5月21日为589304.74元；自2015年5月22日起至款项还清之日止，按合同约定利率计算。但应扣除孙丹凤于2016年12月30日已偿还的281.11万元）；三、变更福建省福州市中级人民法院（2015）闽民初字第1207号民事判决第五项为海峡银行东街支行对以下房产在最高债权限额3120万元范围内对上述第一项、第二项债务享有优先受偿权：1．宜发集团公司名下的坐落于福建省福州市××街道××路××温泉公寓××01店面的房产（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）；2．宜发集团公司名下的坐落于福建省福州市××街道××路××温泉公寓××、××、××、××、××、××单元的房产（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）；3．宜发集团公司名下的坐落于福建省福州市××街道××路××温泉公寓××单元的房产（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）；4．宜发集团公司名下的坐落于福建省福州市××街道××路××号锦绣温泉公寓福建省地下2层06、07、08、09车位、地下3层、地下**08的房产（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）。二审案件受理费175245元，由庄建文负担157720.5元，美利达公司负担17524.5元。上述判决发生法律效力后，申请执行人海峡银行东街支行向本院申请强制执行。本院于2018年3月19日依法立案执行。在执行过程中，本院于2018年5月15日作出(2018)闽01执267号执行裁定，裁定拍卖案涉房产及项下的国有土地使用权。2018年5月18日，本院在案涉房产处张贴了迁出公告。 另查明，2014年9月22日，海峡银行东街支行与宜发集团公司、孙丹凤、庄峰签订编号为003001080220140035的《最高额抵押合同》，约定了以案涉房产及其他不动产为美利达公司与海峡银行东街支行于2014年9月22日至2015年9月22日期间签订的所有合同、协议和其他书面文件项下债务在3120万元范围内提供最高额抵押担保，并于2014年10月14日办理了对案涉房产及其他不动产的抵押登记。 再查明，福州宜发房地产开发有限公司于2005年8月29日更名为福建宜发集团有限公司。该公司所属行业为房地产业。 本院认为，本案争议焦点是案外人张孔熙的异议请求能否排除法院对案涉房产的执行。《异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。该条是关于申请执行人优先受偿权对抗案外人排除执行的一般规定。《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条是关于保护无过错买受人物权期待权的规定，是司法解释明确规定能够排除执行的情形。即《异议复议规定》二十七条规定的“法律、司法解释另有规定的除外”的情形。也就是说，申请执行人对执行标的设定了担保物权等优先受偿权，在该担保物权设定之后买受人买受该执行标的的，不能以《异议复议规定》第二十八条的规定排除执行。在该担保物权设定之前买受执行标的，符合《异议复议规定》第二十八条规定的条件，人民法院对案外人提出的排除执行异议予以支持，不符合的，应当予以驳回。具体到本案，虽然案外人张孔熙与宜发集团公司签订的案涉房产买卖协议及支付购房款的时间均在案涉房产设定抵押及被查封之前，且在本院查封之前已合法占有该不动产，但其作为原宜发集团公司(福州宜发房地产开发有限公司)员工，对于不动产不进行登记所产生的法律后果在一般情况下应当有所了解。其在案涉房产于2006年12月21日具备办理过户登记条件至2014年10月14日抵押权设立，长达近八年的时间内怠于行使要求宜发集团公司将案涉房产登记过户至其名下的权利，存在过错。故，其提出的异议理由不符合《异议复议规定》第二十八条关于无过错买受人物权期待权保护规定的条件，不足以排除法院对案涉房产的执行。 综上所述，案外人张孔熙提出中止对案涉房产的执行，并解除对案涉房产查封的理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回张孔熙的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  严菊生 审判员  王 强 审判员  孙军挺 二〇一八年七月十九日 书记员  林润城 附：本裁定所适用的主要法律条文 中华人民共和国民事诉讼法 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。