河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终3993号上诉人（原审被告）：河南龙辰置业有限公司，住所地河南省洛阳市伊川县城关镇文化路与荆山路交叉口。法定代表人：陈雨，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆会兵，该公司职员。委托诉讼代理人：丹志慧，河南信行律师事务所律师。被上诉人：王庆辉，男，汉族，1975年11月12日出生，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：李云帅，河南开物律师事务所律师。上诉人河南龙辰置业有限公司（以下简称龙辰公司）因与被上诉人王庆辉商品房销售合同纠纷一案，不服河南省伊川县人民法院（2018）豫0329民初1238号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人龙辰公司的委托诉讼代理人陆会兵、丹志慧，被上诉人王庆辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人龙辰公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、王庆辉违约在先，存在合同约定的不予办理交房条件，因王庆辉违约导致的逾期交房责任不应由龙辰公司承担。王庆辉于2016年1月27日向龙辰公司递交申请，申请缓交双气入户费，上诉人考虑其经济困难，同意其缓交该费用。根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第四条规定，“关于房屋交接的约定，买受人未交清国家法律、法规、规章规定应缴纳的款项等，并付清全部房价款及违约金。同时买手人应将办理房地产权属证书所需的相关资料、应缴纳税费、商品房专项维修资金等交至出卖人或出卖人的委托代理人，上述款项未交清之前，买受人不具备收房条件···买受人应向出卖人或者出卖人所指定的物业服务企业按照该合同规定相关标准，交付物业服务费及其他相关费用。”双方对其他相关费用的约定实际上是包括双气费用的，王庆辉的违约处于持续状态，龙辰公司的合法权益没有得到公平公正保障。2、王庆辉所购买房屋在2015年5月26日已经开始办理交房，王庆辉一直拖延至一年后才办理交房，此期间不属于龙辰公司违约，认定龙辰公司承担此期间的逾期交房责任与事实不符。王庆辉答辩称：1、王庆辉不存在违约行为，王庆辉按照合同约定，支付了全部房款及相关手续费用，补充协议约定的应交付的相关费用不是上诉人交付商品房的必要条件。2、龙辰公司对王庆辉缓交相关费用的申请予以认可，故王庆辉不存在违约行为。3、上诉人主张2015年5月26日办理交房，被上诉人不予认可，2015年5月26日该房不具备合同约定的交付条件，截至目前仍然不符合。根据商品房买卖合同第8条约定，该商品房经综合验收合格，但至今龙辰公司未出示相关证据。王庆辉在2016年5月26日之前从未收到过交付房屋的通知。一审认定事实正确，请求驳回上诉人龙辰公司的上诉请求。王庆辉向一审法院起诉请求：1、判令龙辰公司因逾期交房而向王庆辉支付从2014年5月31日至起诉之日（2018年2月11日）止共1352日逾期违约金人民币33266.57元；2、本案诉讼费由龙辰公司承担。一审法院认定事实：2014年1月22日，原告王庆辉为买受人与被告龙辰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告以492109元的价格购买被告开发的龙辰盛世家园住宅小区第12-1-801号房屋，付款方式为总房款492109元，交首付款152109元，余款340000元办理按揭。房屋交付期限：出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付买受人使用。该合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任进行了明确约定，逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。该合同第十一条对房屋交接进行约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”。合同签订后，原告缴纳了契税和住房专项维修资金，原告于2014年2月20日向被告交付首付款152109元，被告给原告出具销售不动产统一发票一张，注明首付款。2014年4月30日，在原告办理剩余房款按揭贷款手续后，被告给原告开具销售不动产统一发票一张，注明系房款余款340000元。2016年1月27日，原告向被告提出书面申请缓交双气费，被告于1月30日签批同意。2016年5月26日，原告在被告龙辰盛世家园准住单上签名，被告将12-1-801号房交付原告入住。一审法院认为：原告、被告之间于2014年1月22日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家的法律法规，应认定为有效合同，双方均应恪守履行。原告已按照合同约定交付了首付房款152109元，剩余房款340000元办理了按揭贷款手续，原告付清了购房全款492109元，被告未按合同约定于2014年5月31前将符合交付条件的商品房交付原告，被告于2016年5月26日才将房屋交付原告，应认定被告逾期交房构成违约，被告应当承担违约责任。关于被告以原告申请缓交双气（暖气、燃气）入户费，且一直未交，根据《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第四条“关于房屋交接”的约定，原告未交清国家法律、法规、规章规定应交清的款项是不具备收房条件的。原告尚有费用未交清，其违约行为处于持续状态，依照约定不应办理交房手续，故被告不存在逾期交房的违约行为，也不应当承担逾期交房的违约责任的辩解，该院认为，双气入户费不属国家法律、法规、规章规定应交清的款项，且被告同意原告缓交双气入户费，被告以此认为原告尚有费用未交清，原告违约处于持续状态，被告因而不构成逾期交房不应承担违约责任的辩解意见于法无据，该院不予采纳。现原告要求被告承担逾期交房的违约责任，理由正当该院予以支持。原告诉求判令被告因逾期交房而向原告支付从2014年5月31日至起诉之日（2018年2月11日）止共1352日逾期违约金人民币33266.57元，按照双方合同约定应是自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，故应从2014年6月1日起计算至实际交付之日2016年5月26日止，共计725天，违约金为492109元×0.00005×725＝17838.95元。虽经调解，原、被告双方无法达成调解协议，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条之规定，判决：一、被告河南龙辰置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王庆辉人民币17838.95元。二、驳回原告王庆辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费630元，减半收取315元，原告王庆辉负担115元，被告河南龙辰置业有限公司负担200元。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，王庆辉与龙辰公司于2014年1月22日签订《商品房买卖合同》后，按照合同约定缴纳首付款并办理按揭手续，该合同中约定2014年5月31日前龙辰公司将经过综合验收合格房屋交付王庆辉使用，后双方因房屋交房及违约责任承担问题发生争议，引发本案纠纷。关于上诉人龙辰公司上诉提出因王庆辉申请缓交双气费用入户费，本案系王庆辉违约导致其不具备收房条件问题，一审法院根据查明情况认定双气入户费不属于国家法律法规等应交清款项并无不当，龙辰公司所提交证据不足以证明本案符合《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第四条所约定买受人不具备收房条件的情形，本院对其上诉主张不予支持。关于龙辰公司上诉提出王庆辉购买房屋于2015年5月26日开始办理交房手续，王庆辉故意迟延收房，龙辰公司不应承担该期间违约责任的问题，根据《商品房买卖合同》中第十一条：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”本案中双方签订的《商品房买卖合同》对交房时间及条件有明确约定，且龙辰公司在本案诉讼过程中所提交证据不足以证明其于2015年5月26日前以书面形式通知王庆辉并出具相关交房手续，且龙辰公司在二审诉讼期间认可该房屋至今未经过综合验收合格，故龙辰公司上诉主张王庆辉故意拖延办理交房手续缺乏事实和法律依据，一审法院判定龙辰公司承担逾期交房违约金并无不当，本院对其该项上诉主张不予支持。综上所述，龙辰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费630元，由上诉人河南龙辰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘龙杰审判员  杨元卿审判员  李 慧二〇一八年七月十八日书记员  单小玉