广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第3839号上诉人（原审原告、反诉被告）：王本霞，女，1960年7月5日出生，住安徽省六安市金安区。上诉人（原审原告、反诉被告）：张弓，1987年4月8日出生，住安徽省六安市裕安区。以上两上诉人共同委托代理人：徐健，广东百科律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：张利，住安徽省淮南市田家庵区。被上诉人（原审被告，反诉原告）：广东芬尼电器有限公司，住所地广东省广州市番禺区。法定代表人：张利，该司董事长。以上两被上诉人共同委托代理人：贺麦清，广东顺恒律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托代理人：秦政伟，广东芬尼电器有限公司工作人员。上诉人王本霞、张弓因与被上诉人张利、广东芬尼电器有限公司（以下简称芬尼公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第579号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：王本霞、张弓是广州市天河区体育西路103号1406房的共同共有人，相应的房地产权属证书记载上述房屋的规划用途为办公，建筑面积为168.11平方米。2010年9月21日，王本霞与张利签订《广州市房屋租赁合同》（合同首部显示：出租人／甲方为王本霞、张弓，承租人／乙方为张利），约定：甲方同意将坐落在天河区体育西路一街103号1406房号的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑（或使用）面积168.11平方米；甲乙双方协定的租赁期限、租金为2010年10月1日至2012年9月30日的月租金额为19332元，2012年10月1日至2013年9月30日的月租金额为20491元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳39226元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；租赁期届满，乙方应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前90日与甲方协商，双方另行签订合同；每月甲方收到乙方租金后的7天内提供正规租赁发票给乙方；租赁期间该物业的管理费和水电费由乙方支付，如拖欠租金、管理费、水电费超过15天，甲方有权终止合同，收回该物业，甲方可向乙方追讨相关经济损失；2010年10月1日至2012年9月30日为梗约，双方无权提前解除租约，否则赔偿2个月租金作为违约金；甲乙双方须在2012年7月1日前提出是否续2012年10月1日至2013年9月30日之租约，如果续约，则按照每月租金20491元来计算；如果不续约，甲方则退回乙方所付的保证金；租赁期间，该物业所有费用如水电费用、管理费用及装修费用均由乙方交付；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等条款。上述合同签订后，租赁双方于2010年9月29日经由广州市国土资源和房屋管理局天河区分局办理了租赁登记备案。2010年9月1日，案外人广东芬尼克兹节能设备有限公司（以下简称芬尼克兹公司）通过转账方式向王本霞的账户支付57996元（即涉案房屋的租赁保证金38664元和首月租金19332元）。涉案租赁合同签订后，涉案房屋一直由芬尼公司使用（本案中，张利、芬尼公司均称芬尼公司在2012年8月30日之后没有再使用涉案房屋，但王本霞、张弓对此不予认可），涉案房屋截止至2012年12月31日的租金已付清（其中，从2010年10月1日至2011年4月30日期间的租金由芬尼克兹公司通过转账方式支付，之后的租金由芬尼公司通过转账方式支付，两公司支付租金后均自行到出租屋管理部门开具了以乙方为付款人的相应发票；本案中，芬尼克兹公司到庭确认其受张利委托代为支付上述租赁保证金和租金，并表示其不主张租赁保证金的所有权；张利、芬尼公司均称上述租赁保证金和租金的实际支付人均为张利）。2013年2月28日，广东任高扬律师事务所的律师高德刚受王本霞、张弓委托，采用ems全球邮政特快专递方式，分别向张利、芬尼公司邮寄《律师函》。其中，邮寄给张利的《律师函》称：王本霞及张弓将涉案房屋出租予张利使用，租期至2013年9月30日，涉案房屋的实际使用人为张利所投资的芬尼公司；2013年1月至今未按约支付租金和管理费；要求张利在收到本律师函之日起2日内支付到期尚未支付的租金和管理费等。邮寄给芬尼公司的《律师函》称：王本霞及张弓虽然与芬尼公司的股东张利就涉案房屋签订租赁合同，租期至2013年9月30日，但芬尼公司是实际使用人，自2013年1月至今芬尼公司未按约支付租金和管理费；要求芬尼公司在收到本律师函之日起2日内支付到期尚未支付的租金和管理费等。张利和芬尼公司均已收到上述邮件。2013年3月4日，涉案房屋所在楼宇的物业服务企业案外人广州怡城物业管理有限公司（以下简称怡城公司）依据王本霞的要求出具了芬尼公司支付涉案房屋相关费用的《关于物业服务费缴纳记录》。上述记录显示：涉案房屋2012年6月至2013年1月期间的物业服务费均为每月4263.75元（双方当事人对于该物业服务费计付标准均予以认可）；除了2012年6月的电费为418.96元、2012年10月的电费为1227.96元外，上述期间其他月份的电费均在225元至345元的幅度范围内（其中，2013年1月的电费为239.26元）；2012年12月还产生违约金166.29元。2013年3月5日，王本霞向怡城公司支付了涉案房屋2013年1-2月的电费259.12元和2013年2-3月的管理费8527.5元及违约金358.15元（本案中，张利、芬尼公司认为上述2013年1-2月的电费应是公摊电费，且上述费用均应由王本霞、张弓自行承担）。2013年3月13日，广东任高扬律师事务所律师高德刚受王本霞、张弓的委托，作出致张利、芬尼公司的《律师函》，函称：关于你方租赁并使用涉案房屋事宜，现你方既不缴纳租金和管理费，也不交还房屋，已构成根本违约；要求你方自接到本律师函之日起5日内搬离涉案房屋里的一切物品，否则王本霞及张弓本人视为涉案房屋里的一切物品为废弃物并进行处理；由此导致的一切后果由你方承担。张利、芬尼公司已收到上述律师函。2013年3月16日，芬尼公司腾空并搬离涉案房屋。王本霞、张弓亦于此后收回涉案房屋。另，芬尼公司于2011年3月15日登记成立，张利是芬尼公司的股东之一并兼任法定代表人。王本霞、张弓在本案中提交的其从工商行政主管部门调取的芬尼公司的工商资料显示：张利于2011年3月2日出具关于其无偿提供涉案房屋给芬尼公司作为经营场所使用的《无偿提供使用证明》；芬尼公司的股东会于2012年8月15日形成决议，决定将其司的住所地由涉案房屋所在地址变更为广州市番禺区番禺大道北番禺节能科技园内天安总部中心2号楼2001房，并于2012年8月30日办理了相应的住所地变更的工商备案手续。一审中，王本霞、张弓诉请：1、解除王本霞、张弓与张利、芬尼公司之间的租赁合同；2、张利、芬尼公司向王本霞、张弓支付2013年1、2月的租金（按每月20491元的标准计付）及迟延支付上述期间租金的违约金合计45080.2元（均以20491元为本金，按照每日2%的标准，从当月1日起计至2013年3月10日止）、提前解除租赁合同的违约金40982元（即相当于2个月租金），以及代为垫付的2013年1、2月的电费259.12元和2013年2、3月的管理费8527.5元及迟延支付上述期间管理费的违约金358.15元；3、张利、芬尼公司承担本案诉讼费用。（王本霞、张弓在案件审理中撤回了关于要求张利、芬尼公司立即向其交还涉案房屋的诉讼请求。在案件审理中，原审法院还向王本霞、张弓释明张利虽以其自身名义签订上述《广州市房屋租赁合同》，但芬尼公司实际使用了涉案房屋并支付了相应的租金，因此王本霞、张弓应在张利和芬尼公司之间择一承担《广州市房屋租赁合同》中承租人的相关责任。王本霞、张弓选择由芬尼公司承担《广州市房屋租赁合同》中承租人的相关责任。）张利反诉请求：1、王本霞、张弓向张利返还租赁保证金38664元；2、本案诉讼费用由王本霞、张弓承担。一审中，王本霞、张弓为证明涉案房屋一直由芬尼公司使用等问题，提供了怡城公司于2013年4月24日出具的《证明》予以证明。该《证明》记载：王本霞、张弓是涉案房屋的业主，涉案房屋在2010年10月1日至2013年9月30日出租给承租人张利（实际使用人为芬尼公司）使用；承租方提前与业主终止租赁合约并在2013年3月16日办理退伙手续及搬出大厦；此证明仅供业主到街道出租屋管理中心办理撤租赁相关手续。张利、芬尼公司对上述《证明》内容的真实性不予确认，认为其中提及的租赁期限、合同解除原因和搬离时间均不属实，且其中已说明《证明》的作用是“办理撤租赁相关手续”。另张利、芬尼公司为证明其答辩意见，提供了以下证据：1、手机短信，其中，于2013年1月5日18：00发送给180××××2791（注：张利、芬尼公司称该号码是王本霞的联系电话）的信息内容为：“把您儿子的手机号发给我一下”；于2013年1月6日7：36发送给180××××2791的信息内容为：“王姐，早上好！烦请您抽空把您儿子的手机号发给我一下，关于租房之事，想和他谈一下。芬尼，小秦”；于2013年1月11日16：14发送给133××××4601（注：张利、芬尼公司称该号码是张弓的联系电话）的信息内容为：“张先生，您好！关于广州天河维多利a塔1406办公室退租之事作如下说明：由于两年的梗约期已过，我们在2012年12月12日已经提出退租事宜，当时没有谈妥，我们接受续租一个月，现在近一个月已经过去，我们准备办理退租，并给出如下方案：1、租房时总押金是38664元，留一半作为给你们的补偿，也即是你们退一半（19332元）给我们即可；2、我们需要尽快办理退房，并把里面的东西拿走，请您安排开放行条并办理退房手续。3、请把您的邮寄地址发给我，我把退租的书面通知发给您。请您收到信息后及时处理，如果有疑议，请及时回复并告知我。芬尼电器，秦先生”；133××××4601于2013年1月11日16：29回复的信息内容为：“执行合同，其它不罗嗦！”；于2013年1月11日18：09发送给133××××4601的信息内容分别为：“退租通知的图片［附照片1张；显示：芬尼公司于2013年1月10日作出的《房屋租赁退租通知》，内容为：“承租人（乙方）张利于2013年1月10日正式向出租人（甲方）王本霞提出退租，……租赁场所：天河区体育西路103号1406房。请甲方知悉。”］，请提供邮寄地址，我把纸质的快递给您”和“张先生，您好！1、按照合同，在续约期内我们可以退租的；2、您把邮寄地址发给我一下，我需要把退租通知寄给你。稍后我先把退租通知的图片用彩信发给你。3、我们需要办理退租，请您知悉并安排。芬尼电器，秦先生”；于2013年1月12日19：33发送给133××××4601的信息内容为：“张先生，您好！我们左总想和您约在2013年1月14日（周一）上午9：00在天河店面谈一下店面之事。看您是否有空？收到请回复！芬尼电器，秦先生”；于2013年1月13日15：52发送给133××××4601的信息内容为：“张先生，您好！我们左总想和您约在2013年1月14日（周一）上午9：00在天河店面谈一下店面之事。看您是否有空？收到请回复！芬尼电器，秦先生”；于2013年1月13日17：57发送给180××××2791的信息内容为：“王女士，您好！我们左总想和您及您儿子在天河店面谈一下店面之事。时间想安排在明天（周一）上午9：00，看您和您儿子是否有空？另外，您儿子的电话一直打不通，请您和他商量下。确定时间后回复！如果您觉得时间不妥，请您及时告知我。芬尼电器，小秦”；于2013年1月15日14：11发送给133××××4601的信息内容为：“张先生，您好！我们左总想和您约个时间谈一下天河店面之事。看您哪天有空？确定时间后，请给予回复！芬尼电器，秦先生”；于2013年2月26日17：29发送给180××××2791的信息内容为“王女士，你好！关于维多利店面退租之事，我们已经正式提出过退租，现在需要把店里的东西拿走，请你安排时间把放行条开好！请收到信息后及时回复”；于2013年2月28日16：17和2013年3月7日17：08发送给180××××2791的信息内容均为：“王女士，你好！关于维多利退租／房之事，请安排时间开放行条，我们需要把东西拿走。收到请尽快回复！”；180××××2791于2013年3月8日9：36回复的信息内容为：“你谁啊，什么退租，租客怎么没有提过。租客自己的东西爱搬就搬，没人阻拦”；于2013年3月8日11：48发送给180××××2791的信息内容为：“王女士，你好！我是芬尼电器的小秦，我们搬东西需要放行条，只有你才能开的。请你尽快安排开好放行条，我们拿到放行条，即刻把东西拿走。请你们重视此事，否则走法律程序对大家都没好处”；于2013年3月14日发送给180××××2791的信息内容为：“王女士，你好！和你约一个时间到天河开一下放行条，我们即可安排把东西搬走。你明天早上9：30可以吗？收到请及时回复。芬尼电器，小秦”；180××××2791于2013年3月14日12：58回复的信息内容为：“这是你们自己的东西，管理处说了只要芬尼公司自己开具证明就放行。你们故意拖吧。我律师已经给你们发了律师函，要求你们5天内搬走，否则按垃圾处理，后果你们自己负”。该组证据用于证明：张利、芬尼公司于2012年8月30日至2012年9月30日期间提出终止租赁合同关系，但王本霞、张弓多次拖延；后双方于2012年12月13日在涉案房屋当面协商；2013年1月11日，张利通过其他案外人的手机将《房屋租赁退租通知》以彩信方式发送给张弓。2、中国移动通信集团广东有限公司番禺分公司打印的通话及信息详情单，用于证明张利、芬尼公司与上述证据1中两个手机号码的联系情况及双方协商解除租赁合同关系事宜。3、广东顺恒律师事务所律师贺麦清受张利委托于2013年1月21日作出的致王本霞、张弓的《律师函》，函称：张利未于2012年7月1日前（以及之后）向王本霞、张弓提出生约续约，并于其后多次向王本霞、张弓提出终止租赁合同；但王本霞、张弓一直怠于接收涉案房屋、办理放行手续（致使张利一直未能搬走其物品腾空房屋），且拒绝退还保证金；王本霞、张弓应当就上述行为承担相应法律责任；特致函通知：张利决定于2013年1月25日终止租赁合同，并在涉案房屋内与王本霞、张弓办理房屋交接手续，请王本霞、张弓务必到场（否则，张利将锁存涉案房屋，并视为将涉案房屋交回王本霞、张弓，租金自此截止，并要求王本霞、张弓赔偿其未能搬出物品及其相关损失）；王本霞、张弓务必于2013年1月25日退还保证金39226元给张利等。该证据用于证明张利、芬尼公司取得王本霞、张弓的联系地址后在2013年1月下旬以邮件快递的方式向其发出《律师函》。王本霞、张弓对上述证据发表以下质证意见：对于证据1，王本霞、张弓不确认180××××2791、133××××4601是其联系电话，且张利、芬尼公司的证据也不足以证明上述两个号码是王本霞、张弓的联系电话；如果张利、芬尼公司早已搬离涉案房屋，则2013年1月和2月不可能产生与以往各月金额相近的电费；短信记录或者是串通他人伪造，或者是恶意磋商以逃避张利、芬尼公司应尽的租金支付义务。对证据2的真实性没有异议，但无法确认通话内容是否是双方协商解除租赁合同关系事宜。对证据3不予确认，没有收到上述《律师函》（注：张利、芬尼公司以时间太久为由，称无法提供上述《律师函》的交寄和妥投证明）。鉴于王本霞、张弓不确认180××××2791、133××××4601是其联系电话，原审法院依据张利、芬尼公司的申请就此问题向电信部门调查取证，调查结果是：180××××2791、133××××4601登记的客户名称不是王本霞和张弓。张利、芬尼公司认为上述180××××2791、133××××4601登记的客户名称虽不是王本霞和张弓，但实际使用人确实是王本霞和张弓。为此，张利、芬尼公司于举证期限届满之后提供了电话录音（共4段）予以证明，其中拨打189××××7887（通话时间为2014年4月2日）的通话主要内容为主叫方询问被叫方是否是张弓；被叫方没有否认其是张弓，并询问主叫方是何人；主叫方告知被叫方其想承租或购买主叫方位于体育西维多利1406的商铺；被叫方告知主叫方上述房屋是写字楼且已经出租，并询问被叫方是否是中介、如何知道其电话号码；主叫方答复其不是中介，是拨打被叫方原来所留的133××××4601，但接听的人告知主叫方：被叫方没有使用那个电话号码了；被叫方对此予以确认。王本霞、张弓对上述电话录音的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为上述证据的采集不合法，且是在举证期限届满后提供的。原审法院已告知王本霞、张弓如对上述录音的真实性有异议，应在指定的期间内申请鉴定，但王本霞、张弓表示不就此申请鉴定。此外，一审中，王本霞、张弓还称：1、芬尼公司在成立前必须承租房屋作为住所地，即使其他人代为支付租赁保证金，亦应视为是芬尼公司支付，且芬尼公司是涉案房屋的实际使用人，应当支付涉案房屋的租金。2、张利、芬尼公司在2012年9月30日之后继续支付涉案房屋的租金，应视为其要求续约；续约不必然要求签订书面续约合同，只要张利、芬尼公司支付租金就应视为其同意续约。3、张利、芬尼公司于2013年2月告知其不再承租涉案房屋，故王本霞、张弓要求其支付相当于两个月租金的违约金。张利、芬尼公司则称：1、张利在承租涉案房屋后将其无偿提供给芬尼公司作为营业场所，芬尼公司只是涉案房屋的实际使用人，张利才是涉案房屋的承租人。2、双方如需续租生约，必须在2012年7月1日前提出，而张利、芬尼公司均未提出续约，故《广州市房屋租赁合同》已于2012年10月1日终止。3、芬尼公司于2012年8月30日搬离涉案房屋后，张利也无法使用涉案房屋，只是由于王本霞、张弓因2012年经济不景气而怠于接收涉案房屋，张利出于善意支付了涉案房屋的空置费用，该空置费用不属于涉案房屋的租金。4、王本霞、张弓没有在梗约期限内提出解除租赁合同，故不适用没收租赁保证金的相关约定；上述租赁合同也没有约定王本霞、张弓有权没收租赁保证金，故租赁保证金应予以退还。5、造成涉案房屋不能在2013年1月11日之前办理交接手续的原因在于王本霞、张弓拒绝接收涉案房屋，故导致2013年1月起的租金及相关费用的损失扩大部分，应由王本霞、张弓自行承担。6、芬尼公司表示即使法院认定其是实际承租人，其也同意由张利主张王本霞、张弓返还已付租赁保证金，其与张利之间的内部关系由其自行解决。原审法院认为：作为涉案房屋的共有人之一的王本霞与张利于2010年9月21日签订的《广州市房屋租赁合同》，张弓作为涉案房屋的另一共有人虽然没有在上述合同中签章，但其在此后作出的与王本霞共同委托律师于2013年2月28日向张利、芬尼公司发出催讨租金、管理费的《律师函》的行为，应视为张弓已对上述合同予以追认。从本案查明的事实看，上述合同约定涉案房屋出租给张利作为办公用途使用，且涉案房屋所在地址于此后的2011年3月15日登记为芬尼公司的住所地，涉案房屋2011年5月至2012年12月期间的租金均是由芬尼公司支付，相应的租金发票亦显示付款方为芬尼公司，现有证据并未显示张利已向芬尼公司返还上述租金，而王本霞、张弓亦认可芬尼公司是涉案房屋的实际使用人，由上可知，张利于2011年3月2日出具的《无偿提供使用证明》的内容与事实不相符，据此认定作为芬尼公司的股东和法定代表人的张利以自身名义订立的《广州市房屋买卖合同》，在芬尼公司成立之后，上述合同的承租人实际为芬尼公司。鉴于王本霞、张弓已选择芬尼公司承担上述合同中承租人的相关责任，且上述合同的主要内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是当事人的真实意思表示，认定上述合同合法有效，对作为出租人的王本霞、张弓和作为承租人的芬尼公司具有约束力。关于租赁合同解除之后的责任承担问题。依据《广州市房屋租赁合同》的约定，租赁双方在2010年10月1日至2012年9月30日期间均无权提前解除租约，2012年10月1日至2013年9月30日期间是否续约应由租赁双方在2012年7月1日前提出，现有证据未显示租赁双方在上述期限届满前提出续约，芬尼公司的股东会虽于2012年8月15日决议将芬尼公司的住所地由涉案房屋所在地址变更为“广州市番禺区番禺大道北番禺节能科技园内天安总部中心2号楼2001房”，并于2012年8月30日办理了工商登记备案手续，但芬尼公司提供的证据不足以证明其在2012年9月30日前曾告知王本霞、张弓其不再承租涉案房屋及要求退回涉案房屋，且仍继续支付涉案房屋2012年10月1日至2012年12月31日期间的租金（芬尼公司称其出于善意而支付租金给王本霞、张弓作为补偿，依据不足），应认定双方的租赁关系继续存续。但如前所述，由于租赁双方没有明确续租的期限为2012年10月1日至2013年9月30日，应视为双方从2012年10月1日起成立不定期租赁关系。现有证据显示芬尼公司的“秦先生”于2013年1月11日向16：14发送信息给133××××4601，要求办理涉案房屋的退租手续，从芬尼公司提供的上述4段电话录音中通话时间为2014年4月2日的通话内容可知，被叫方确认其是张弓和133××××4601曾是其电话号码的事实，张弓虽对上述录音的真实性不予认可，但并未通过申请鉴定的方式提供反驳证据，亦未举证证明其于何时开始不再使用上述号码，据此，原审法院采信133××××4601在芬尼公司发出上述信息之时仍是张弓的联系电话。关于张利、芬尼公司提供的前述中国移动通信集团广东有限公司番禺分公司打印的通话及信息详情单，无法证明双方的通话内容，对此不予认定。至于张利、芬尼公司提供的前述委托律师于2013年1月21日作出的致王本霞、张弓的《律师函》，由于王本霞、张弓称其没有收到该邮件，而张利、芬尼公司又无法提供邮件的相关交寄和妥投证明，不采纳该证据作为认定本案事实的依据。如前所述，租赁双方在2012年10月1日之后成立不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同而不构成违约。在芬尼公司提出解除合同后，王本霞、张弓本应在合理期限内（该期限本院认为以5天为宜）配合芬尼公司办理涉案房屋的相关退租手续，但王本霞、张弓并未履行配合义务，因此导致的相关损失扩大的责任应由其自行承担。据此，认为芬尼公司只需向王本霞、张弓支付涉案房屋2013年1月1日至2013年1月16日期间的租金10576元（即20491元÷31天×16天）和电费123.49元（即239.26元÷31天×16天）及从2013年1月11日起至王本霞、张弓主张的2013年3月10日止的迟延支付上述期间租金的违约金10576元（按照双方约定的每日2%的标准计付，违约金的总额截止至2013年3月10日已超过本金金额，从公平原则出发，认定该违约金总额应以拖欠的租金本金为限）。至于王本霞、张弓主张芬尼公司支付涉案房屋2013年1月17日至2013年2月28日期间的租金和迟延支付上述期间租金的违约金、2013年2月1日至2013年3月31日期间的物业管理费及违约金、2013年1月17日至2013年2月28日期间的电费和支付提前解除合同的违约金的诉讼请求，均不予支持。另如前所述，王本霞、张弓已选择芬尼公司承担《广州市房屋租赁合同》中承租人的相关责任，因此，对王本霞、张弓主张张利承担相关责任的请求不予支持。关于张利主张王本霞、张弓返还租赁保证金的问题，因已认定芬尼公司是涉案房屋的承租人，该租赁保证金本应由其主张，但从本案查明的事实看，上述租赁保证金由芬尼克兹公司支付，该司在本案审理中已表示其是代张利支付上述款项，且芬尼公司也表示即使原审法院认定其是实际承租人，其也同意由张利主张该款项，其与张利之间的内部关系由其与张利自行解决，有鉴于此，同时为了减少当事人的诉累，对张利的上述请求予以支持。但应当指出的是，张利取回上述租赁保证金后，应与芬尼公司自行协商该租赁保证金的归属问题，芬尼公司此后亦不得再主张王本霞、张弓向其返还上述租赁保证金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国公司法>；若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款的规定，原审法院于2014年8月13日判决：一、广东芬尼电器有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向王本霞、张弓支付2013年1月1日至2013年1月16日期间的租金10576元及迟延支付上述期间租金的违约金10576元。二、广东芬尼电器有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向王本霞、张弓支付2013年1月1日至2013年1月16日期间的电费123.49元。三、王本霞、张弓于本判决发生法律效力之日起10日内，向张利返还租赁保证金38664元。四、驳回王本霞、张弓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3020元，由王本霞、张弓负担2690元，广东芬尼电器有限公司负担330元；反诉受理费减半收取380元，由王本霞、张弓负担。判后，王本霞、张弓不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原判认定其与被上诉人之间自2012年10月1日起为不定期租赁关系，以及涉案租赁合同解除之日为2013年1月16日均属认定事实错误，实际解除合同时间应为2013年3月16日，被上诉人清缴租金、水电费和违约金的数额应计至该16日止。2、被上诉人违约在先，原判返还租赁保证金38664元给张利不当。请求撤销原判，改判支持其一审全部诉请，并由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。被上诉人张利、芬尼公司辩称上诉人上诉请求无理，原判被上诉人支付违约金10576元不当，但为了节约司法资源，故没有上诉，同意维持原判。本院经审查，原判认定事实清楚，本院予以确认。二审中，王本霞、张弓提交和解方案，同意在被上诉人交纳2013年1月至3月16日期间租金51558元、相关电费及管理费8786.6元等基础上，返还租赁保证金38664元等。被上诉人不同意和解。本院认为，涉案当事人签订于2010年9月21日的《广州市房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，对出租人王本霞、张弓和承租人芬尼公司具有约束力。依据该合同有关“2010年10月1日至2012年9月30日为梗约，双方无权提前解除租约；甲乙双方须在2012年7月1日前提出是否续2012年10月1日至2013年9月30日之租约；如需继续承租房屋，双方另行签订合同”的约定，考察双方当事人实际履约情况，原审认定其之间自2012年10月1日后为不定期租赁关系，王本霞等在芬尼公司提出解除合同后应在合理期间（以5日为宜）配合办理退租手续，并应自行承担2013年1月17日后扩大的损失，并无不当。王本霞、张弓坚持诉请芬尼公司交纳租金等至2013年3月，在本案一、二审中所举证据及提出理由均不充足，原判对其诉请不予支持，并无不当。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3400元由上诉人王本霞、张弓负担。本判决为终审判决。审判长  闵海蓉审判员  蔡培娟审判员  谭红玉二〇一五年一月二十七日书记员  仪文娟