成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0107民初7401号 上诉人（原审被告）：周培骐，男，土家族，1947年9月1日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：朱界平，四川琨爵律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑志永，曾用名郑志远，男，汉族，1990年5月21日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：潘松，北京大成（成都）律师事务所律师。 原审第三人：保利物业发展股份有限公司成都分公司，住所地：成都市人民南路三段2号汇日·央扩国际广场25F。 负责人：刘旭奔，总经理。 委托诉讼代理人：何良江，男，汉族，1991年2月18日出生，住四川省江安县。 上诉人周培骐因与被上诉人郑志永、原审第三人保利物业发展股份有限公司成都分公司（以下简称保利物业成都分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初7401号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 周培骐上诉请求：1、撤销原判；2、驳回郑志永的全部诉讼请求；3、一审、二审诉讼费用由郑志永承担。事实与理由：一、原审认定事实错误，案涉合同的解除应归因于郑志永怠于履行合同的行为。案涉《房屋买卖合同》解除的真正原因并非周培骐拒绝将房屋出售给郑志永，而是因为郑志永明显怠于履行合同，案涉合同于2017年1月15日签订，郑志永在签订合同时并不具备购房资格，在合同签订后，郑志永也未积极办理户口迁移手续以取得购房资格，致使案涉合同无法履行，故周培骐无需向郑志永返还定金50000元。二、原审判决适用法律错误，合同解除后不应支付违约金。郑志永于2017年7月24日向周培骐发出《解除房屋买卖合同通知书》，周培骐即时向郑志永送达《回复函》同意解除合同，因此该合同已经解除。根据《合同法》相关规定，合同解除后周培骐无需支付违约金，且即使郑志永主张赔偿，其也没有提供有关的证据证明其损失。 郑志永辩称，第一，一审认定事实正确。郑志永在周培骐明确不再出售案涉房屋前，已实际取得案涉房屋所在地的购房资格，不存在周培骐所称导致合同无法履行的情形。第二，一审适用法律正确，一审判决周培骐返还定金50000元并支付违约金200000元符合法律规定。 保利物业成都分公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 郑志永向一审法院起诉请求：1.判决周培骐向郑志永返还定金50000元；2.判决周培骐向郑志永支付违约金100000元；3.判决周培骐向郑志永增加支付违约金150000元；4.本案诉讼费由周培骐承担。 一审法院认定事实：2017年1月15日，郑志永作为买方，周培骐作为卖方签订了《房屋买卖合同》，合同有周培骐、郑志永的签字，在落款处居间方经办人处有案外人凌伟签名。合同约定，周培骐将位于成都市双流区保利叶语18栋2单元5楼2号房屋，建筑面积63.69平方米，合同签约备案号为363238，总价款为500000元，定金50000元，首付款100000元，按揭贷款350000元；在签订合同时，郑志永向中介方支付10000元中介费，周培骐向中介方支付5000元中介费；违约责任约定，郑志永未能履行合同定金由周培骐没收，周培骐收取定金后不将房产售予郑志永，则向郑志永双倍返还定金；无论在任何情况下，若郑志永或周培骐任何一方未能依本合同条款买入或卖出该房产，则违约方向守约方支付100000元违约金；备注载明，双方已知此房暂无产权证，双方均配合办理产权证，双方在自愿、公平的基础上签订此预约买卖合同，待产权证下来由中介方通知双方过户事宜，以中介方通知7日为准。 合同签订当日，郑志永向周培骐支付了50000元定金，周培骐向郑志永出具了《定金收取凭条》，载明收到定金50000元，且注明“此房除非本人自愿放弃否则不得转卖他人”。同时，郑志永支付了10000元中介费，收据上有案外人凌伟签名并加盖了“保利·叶语物业服务中心”章。 根据郑志永、周培骐当庭认可的双方于2017年6月29日的通话录音，周培骐明确向郑志永表示了不愿意将案涉房屋出售给郑志永，要求通过司法程序解决问题。 2017年7月24日，郑志永通过邮政特快专递EMS向周培骐邮寄了《解除房屋买卖合同通知书》，载明因周培骐不愿意出售案涉房屋给郑志永，郑志永正式通知周培骐解除合同，要求周培骐退还定金并赔偿损失。一审庭审中，周培骐认可在2017年7月25日收到该通知书，且周培骐当庭向郑志永送达《回复函》，称同意解除合同。 一审庭审中，郑志永陈述第二项诉请为合同约定的100000元违约金，因该违约金低于房屋增值350000元左右的实际损失，故第三项诉请要求增加违约金150000元，即第二、三项诉讼请求共计为赔偿250000元的损失。为此，郑志永出示了链家网上案涉房屋相同的户型、面积的房屋销售价格，其中一套2017年8月8日成交价格为857000元，另外两套挂牌价为价860000和880000元。 一审法院另查明，郑志永原户口所在地为河南省济源市，于2017年6月27日将户口迁入成都市青羊区。 一审法院认为，郑志永与周培骐签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，双方均应当依照合同享受权利、履行义务。在合同签订时，周培骐、郑志永均知晓周培骐没有取得房屋的产权登记，合同载明了该合同为预约合同，关于申请贷款、办理过户等均需要在周培骐取得案涉房屋的权属登记后才能办理，因此双方并未约定具体的办理日期，而是约定了在周培骐取得案涉房屋的产权权属登记后办理相应手续。郑志永按照约定向周培骐支付了50000元定金，但是周培骐在2017年6月29日明确表示不愿意向郑志永出售案涉房屋，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，履行期限届满之前，周培骐明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务即不向郑志永出售房屋，郑志永有权解除合同。2017年7月24日，郑志永向周培骐邮寄了《解除房屋买卖合同通知书》，周培骐认可在2017年7月25日收到该通知书且对解除无异议，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，郑志永依照第九十四条的规定通知周培骐解除合同，该通知在2017年7月25日周培骐收到时发生合同解除的效力。周培骐抗辩的郑志永被限购没有买房资格，但是郑志永在周培骐明确不再出售房屋前，已经取得了成都市青羊区的户口，有在成都市双流区购房的资格，并不影响双方合同的效力和实际履行，故周培骐的该抗辩理由不成立。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的部分终止，由于合同解除是因周培骐的根本性违约导致的，郑志永有权要求周培骐退还定金50000元并赔偿损失。虽然郑永志、周培骐在合同中约定了因周培骐不出售房屋应当承担100000元的违约金，但是郑志永依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，请求法院增加违约金至250000元。一审法院认为，郑志永签订合同以500000元的价格购买案涉房屋，此后房屋增值为郑志永的可期待利益，周培骐违约导致合同解除，致使郑志永的利益受损，由于从2017年1月15日合同签订之时至今房屋价格涨幅较大，虽然郑志永主张房屋增值实际损失在350000元左右，仅有中介公司相同二手房屋挂牌信息没有案涉房屋的评估报告，在约定的100000元违约金明显低于郑志永的实际损失的情况下，一审法院酌情将违约金增加至200000元。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决：一、周培骐于判决生效之日起十日内，向郑志永返还定金50000元；二、周培骐于判决生效之日起十日内，向郑志永支付违约金200000元；三、驳回郑志永的其他诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元，由周培骐负担2415元，由郑志永负担485元。 二审中，郑志永与保利物业成都分公司对一审查明的事实无异议。周培骐对一审查明事实存在异议。第一，其认为一审判决书第四页第三段的表述“根据郑志永和周培骐当庭认可的双方于2017年6月29日的通话录音，周培骐明确向郑志永表示了不愿意将案涉房屋出售给郑志永，要求通过司法程序解决问题。”没有明确周培骐要求郑志永积极地办理相应过户手续的前提条件是需要具备成都户口，周培骐要求通过司法程序解决问题是基于郑志永本身存在着违约行为，一审对此关键事实没有进行表述。第二，其认为一审判决书第四页第五段的表述“郑志永出示了链家网上案涉房屋相同的户型、面积的房屋销售价格，其中一套2017年8月8日成交价格为857000元，另外两套挂牌价为价860000和880000元。”中，一审法院将郑志永出示的链家网上打印的资料作为证据认定，违反了最高人民法院证据规则的规定。对当事人无异议的事实，本院予以确认。 二审中，周培骐与保利物业成都分公司无新证据提交。郑志永提交了以下证据：1、三份房屋信息查询记录，拟证明周培骐包括涉案房屋在内其名下有三套房屋，因此周培骐称卖房是为了买房存在疑点；2、涉案房屋链家网上的信息，拟证明案涉房屋的价格在持续上涨，这是周培骐拒绝履行买卖合同的原因。周培骐不认可房屋信息查询记录的证明目的、不认可涉案房屋链家网信息的关联性。保利物业成都分公司认可屋信息查询记录的真实性，认为涉案房屋链家网信息与其无关。本院认为，房屋信息查询记录、涉案房屋链家网信息与本案待证事实无关联性，本院不予采信。 本院认为，本案的争议焦点为：1、周培骐是否违约；2、周培骐是否应当向郑志永返还定金及支付相应的违约金。现将以上焦点问题分述如下： 一、周培骐是否违约 首先，案涉《房屋买卖合同》已载明合同性质为预约合同，该合同中并未约定支付首付款、办理银行按揭、过户等具体时间，仅约定待周培骐领取产权证后才能办理后续手续。故，在周培骐领取产权证前，郑志永已按约向周培骐支付了定金50000元，不存在怠于履行合同义务的情形。其次，关于购房资格的问题。周培骐上诉认为案涉合同的解除系郑志永不具备购房资格而怠于履行合同所致。但根据已查明的事实，周培骐于2017年6月29日明确表示不愿意向郑志永出售案涉房屋之前，郑志永已取得了成都市青羊区户口，具备在成都市双流区的购房资格。本案中，不存在因不具备购房资格而导致合同客观无法履行的障碍。故，周培骐以此为由主张郑志永违约无事实依据，本院不予支持。 二、周培骐是否应当向郑志永返还定金及支付相应的违约金 本院认为，周培骐于2017年6月29日明确表示不再履行出售案涉房屋的合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”的规定，郑志永据此享有合同解除权。本案中，郑志永于2017年7月24日向周培骐送达《解除房屋买卖合同通知书》，周培骐于次日收到并对解除无异议，故案涉《房屋买卖合同》于2017年7月25日解除。 如上文所述，郑志永在合同履行过程中不存在违约行为，案涉《房屋买卖合同》的解除系因周培骐明确表示不愿意履行合同义务的根本性违约行为导致。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，郑志永有权要求周培骐返还定金50000元并赔偿损失。一审根据本案实际履行情况、双方过错程度及郑志永实际遭受损失的大小，酌定违约金为200000元并无不当，本院予以支持。 综上，周培骐的上诉请求不成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一审案件受理费负担方式不变；二审案件受理费5800元，由周培骐负担。 本判决为终审判决。 审判长  尹英 审判员廖方 审判员袁晟翔 二○一八年七月二十六日 书记员芶冰皓