成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0115民初2193号 原告：杨岚，女，汉族，1974年8月23日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：蒋科（夫妻关系），男，汉族，1968年3月2日出生，住成都市金牛区，一般授权代理。 被告：隆正才，男，汉族，1962年9月16日出生，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：余梓源（公司员工），男，汉族，1987年1月21日出生，住重庆市江北区,特别授权代理。 杨岚与隆正才房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。杨岚及委托诉讼代理人蒋科、隆正才的委托诉讼代理人余梓源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨岚向本院提出诉讼请求：1、判令解除与被告签订的合同；2、请求判令赔偿因解约而造成的实际损失60万元整，中介费用1万元整，定金3万元整，按揭2000元，合计642000元整；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：双方已于2017年8月28日签订了《房屋买卖交易文件》，约定签订合同后7个工作日之内办理过户手续，但经房屋中介催告后，被告隆正才一直不履行合同，以各种理由推脱，至今8个月，案涉房屋的银行抵押一直没有解除，房价已翻倍，然而原告成都的房子已卖，现租房居住。 隆正才辩称，原被告签订合同之后，被告有突发的资金困难，无法按照合同的约定对案涉房屋的抵押贷款予以清偿和进行过户手续，发生之后被告立即通知了原告，请求原告先行将购房款支付给抵押的银行，将抵押权予以消除，便于履行过户手续，并自愿将房屋总价款71万减少1万元作为给原告的补偿，原告在了解该情况之后拒绝，要求被告继续履行签订的房屋买卖合同，偿还案涉房屋名下的抵押贷款并履行过户手续，因被告确实没有足额的资金偿还抵押款，即迟迟不能把案涉房屋过户给原告，原告请求解除双方签订的合同，我方尊重原告的选择，对于造成的实际损失60万元我方不予认可，因为我方当事人与原告签订协议之后七日内即将无法拿出资金偿还案涉房屋名下的抵押贷款的事实已经立即向原告告知并希望原告能理解，我方当事人虽有一定的违约行为，至今如果原告愿意将案涉房屋名下的抵押贷款予以清偿的话，消除抵押权，我方仍愿意履行房屋的过户手续，所以被告不应该承担房屋差价损失。被告同意与原告解除合同，在与原告签订合同之后发生了资金问题，无法与原告进行过户，并承诺如果原告愿意拿出钱来支付银行的抵押，把抵押权解除了，被告愿意把房屋总价变更为70万元，但原告拒不接受调解意见，变更履行合同，导致房屋买卖合同一直无法履行，原告2018年4月10日向成都市温江区人民法院起诉要求被告继续履行合同，但又于2018年5月14日就该房屋买卖合同纠纷另行起诉，请求解除房屋买卖合同，我方鉴于确实无法解除银行的抵押贷款，所以同意原告的第一项诉讼请求，即解除合同；但是第二项原告请求，即赔偿房屋差价损失我方不予认可，在我方迟迟不能履行办理过户手续之时，原告即应当知晓合同履行出现障碍，且我方在发生资金链断裂的情况之后立即向原告和中介进行了协商，只是原告不同意变通履行房屋买卖合同，原告也没有采取任何适当的措施防止损失扩大，不能就扩大的损失要求赔偿，原告不应该在房屋买卖合同陷入僵局之后任意确认时间点评估房屋价值，即寻求我方赔偿房屋差价损失，且去年到今年房屋价格的暴涨并不是我方能预见的，原告请求赔偿房屋差价损失60万元，既没有事实的依据，也没有法律的依据，应当予以驳回，至于原告诉讼请求赔偿中介费用10000元，购房定金30000元予以认可，关于按揭服务费2000元，原告在明知我方已经发生了违约的情况下，仍然通过担保公司所产生的服务费用，我方不予认可；诉讼费请求法院予以裁决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 隆正才与杨岚于2017年8月28日签订了《成都市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《过户、按揭代理合同》《补充协议》，约定隆正才将位于成都市温江区房屋出售给杨岚，购房款总价为710000元。《补充协议》第二条约定房款支付方式为，在过户递件完成后当日杨岚支付首付款180000元，尾款50000元由放贷银行直接支付给隆正才，若银行实际贷款额不够支付房款，则由杨岚在过户递件当日补足差额。《过户、按揭代理合同》第四条第一款约定：“甲乙双方如未按照本合同约定履行义务，导致合同履行迟延或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失。因乙方或甲方任何一方违反《买卖合同》导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并承担本合同委托事项已产生的费用。”《补充协议》第四条第二款约定：“甲方（隆正才）出现下列第（1）种情形或乙方（杨岚）出现下列第（2）种情形的，则构成根本违约，守约方有权单方面书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交总价10%的违约金。（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，房屋被查封或限制转让，拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格，将房屋出售给第三人导致乙方无法取得房屋所有权的……”。杨岚于2017年8月28日向隆正才支付购房定金30000元，向成都伟业荣晟房地产经纪有限公司支付中介费10000元。2017年9月8日，杨岚向四川欣益诚非融资性担保有限责任公司支付贷款服务费2000元。2018年6月6日杨岚向本院提交了房产价值评估申请书，杨岚和隆正才协商选定成都精至诚房地产评估有限公司为评估案涉房屋的评估机构，2018年6月27日，估价报告书制作完成，报告书中显示估价对象（案涉房屋）在价值时点的市场价值为122.1万元。本院于2018年5月24日将传票、起诉状副本等法律文书送达给隆正才。 另查明，截止法庭辩论终结前案涉房屋上存在抵押权登记，案涉房屋所有权人依然为隆正才，所有方式为单独所有。抵押权人为内江市东兴区农村信用合作联社,抵押权尚未注销。案涉房屋于2018年5月7日被四川省内江市东兴区人民法院依法查封，查封文书为（2018）川1011民初1933号。不动产权未登记到杨岚名下。 上述事实，有当事人陈述、《成都市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《过户、按揭代理合同》《补充协议》《购房意向协议》《评估申请书》《估价报告》、隆正才出具的收条、成都伟业荣晟房地产经纪有限公司出具的收据、四川欣益诚非融资性担保有限责任公司出具的收据、送达回证、房屋信息查询记录等证据在案佐证，本院予以采信。 本院认为，隆正才和杨岚签订《成都市存量房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务合同》和《过户、按揭代理合同》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《成都市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》有效，双方均应按照合同约定履行义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”。《补充协议》第四条第二项约定了隆正才的房屋出现被查封或限制转让情形的，则构成根本违约，守约方有权单方面书面解除合同。庭审中，双方一致认可约定的房屋过户登记时间为合同签订后七个工作日内。但截至法庭辩论终结前隆正才都未向贷款银行偿还贷款以解除案涉房屋的抵押权登记，消除权利障碍，且案涉房屋被查封，限制转移登记，导致案涉房屋的不动产权无法转移登记到杨岚名下，故，合同约定的解除条件已经成就，杨岚有权解除双方关于案涉房屋签订的合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，本院于2018年5月24日向隆正才送达了传票、起诉状副本等法律文书，该起诉状副本含有解除合同的意思表示，故杨岚通过本院送达起诉状副本的形式向隆正才发出了解除合同的通知，隆正才收到起诉状副本之时视为解除合同的意思表示到达。故，本院认为杨岚与隆正才签订的《成都市存量房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务合同》《过户、按揭代理合同》于2018年5月24日解除。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”庭审中隆正才对杨岚要求支付中介费用10000元、返还定金30000元的诉讼请求表示认可，其实质是对中介费和定金事实的自认，不违反法律规定，本院予以认可。杨岚向四川欣益诚非融资性担保有限责任公司支付的贷款服务费属于杨岚为获取银行按揭贷款自行委托第三方发生的费用，该费用不属于履行案涉房屋买卖合同所必需的合理费用，不属于杨岚的损失，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。《过户、按揭代理合同》第四条第一款约定：“甲乙双方如未按照本合同约定履行义务，导致合同履行迟延或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失。因乙方或甲方任何一方违反《买卖合同》导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并承担本合同委托事项已产生的费用。”本案中，隆正才未办理案涉房屋的抵押权注销登记手续，不履行合同中房屋所有权转移登记义务，案涉房屋价格上涨，给杨岚造成了损失。经评估，案涉房屋的差价为511000元（评估价值1221000元减去合同约定成交价710000元），因案涉房屋的差价损失系隆正才的违约行为所造成的，对杨岚要求隆正才赔偿房屋因涨价造成的差价损失有合同依据和法律依据，但赔偿金额以评估公司评估价值1221000元减去合同约定成交价710000元作为差价损失为宜，杨岚主张超出511000元部分没有事实依据，本院不予支持。虽然隆正才当庭抗辩杨岚未能采取适当措施防止损失扩大，而且也不能预见案涉房屋价值暴涨的事实，但其未提交有效证据予以证明，况且，杨岚在2018年4月10日向本院提起履行合同诉讼，主张隆正才消除权利障碍（注销抵押权登记）协助其办理过户登记手续，双方就过户事宜仍然在协商，只要注销抵押权登记，案涉房屋的不动产权能够转移登记到杨岚名下，隆正才也没有明确表明其不履行合同，故杨岚有理由相信隆正才能够继续履行合同，其提起诉讼本身就表明杨岚在采取措施防止任何一方的损失扩大。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 一、确认杨岚和隆正才签订的《成都市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《过户、按揭代理合同》《补充协议》于2018年5月24日解除； 二、隆正才于本判决生效之日起十五日内向杨岚返还购房定金30000元； 三、隆正才于本判决生效之日起十五日内向杨岚支付中介服务费损失10000元、房屋涨价损失511000元； 四、驳回杨岚在本案中的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取5110元，由隆正才负担。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  魏义欢 二〇一八年七月二十四日 书记员  邱心一