上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第29188号原告上海沧达投资经济发展有限公司分公司。法定代表人洪流。委托代理人周涛，上海徐伟奇律师事务所律师。委托代理人徐伟奇，上海徐伟奇律师事务所律师。被告高玉。委托代理人曹俊，上海市万达律师事务所律师。原告上海沧达投资经济发展有限公司分公司（以下简称沧达分公司）诉被告高玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。沧达分公司的委托代理人周涛及高玉的委托代理人曹俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沧达分公司诉称，上海市浦东新区灵山路XXX号、XXX号房屋系上海沧达投资经济发展有限公司（以下简称沧达公司）所有的商铺，沧达公司授权其下属分公司即原告对上述房屋进行经营管理。2013年原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将灵山路XXX号房屋（以下简称系争房屋）出租给被告用于美发美容经营，租期自2013年10月1日起至2014年12月31日止，每月租金人民币2万元（以下币种相同），支付期限为每季度首月15日前由被告向原告支付。逾期支付租金的，每逾期一日，被告需按日租金的3%支付违约金。2014年1月起，被告即未按约缴纳租金，经原告多次催缴后，被告才于2014年6月底缴纳了2万元租金，截止到2014年7月30日，被告已拖欠租金12万元。2014年9月26日原告委托律师发函解除原、被告双方签订的房屋租赁合同。原告诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金22万元（从2014年1月1日计算至2014年12月31日，其中被告2014年6月支付过2万元）；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金（按每天20元自2014年1月1日计算至实际付款之日止）；3、判令被告于2014年12月31日合同到期后腾空并返还系争房屋；4、判令被告支付房屋占用使用费，从2015年1月1日起至实际迁出日按照每日1，800元计算；5、诉讼费由被告承担。被告高玉辩称，不同意原告的诉讼请求。2014年年初被告发现系争房屋最里面一间屋顶和墙壁漏水，该间房屋无法使用，原告几次维修未修好，影响被告使用，故被告有同时履行抗辩权，在房屋修缮完毕前被告可不支付租金，在修缮完毕后被告愿意支付租金。原告主张从2015年1月1日起按照每日1，800元计算房屋使用费标准过高，应按每月2万元租金标准计算。经审理查明，上海市浦东新区灵山路XXX号、XXX号房屋系沧达公司所有，沧达公司授权其下属分公司即原告对上述房屋进行经营管理。系争房屋原由原告出租给案外人张杰经营“上海灵山美容美发部”，后来被告高玉承接继续经营“上海灵山美容美发部”，2013年9月24日原告（甲方）与被告（乙方）双方签订《上海市房屋租赁合同》，将承租方由张杰改为高玉，约定房屋租赁期自2013年10月1日起至2014年12月31日止；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方需继续出（承）租该房屋的，则应于租赁期届满前一个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；每月租金为2万元，乙方应于每季度首月15日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按日租金的3%支付违约金；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按5元／平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费；乙方逾期不支付租金累计超过1个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同。2014年7月2日，原告通知被告，因产权人已作出对灵山路XXX-XXX号房屋实施改造计划，《房屋租赁合同》到期后将不再与各承租户续签租赁合同。2014年1月1日至今，被告仅于2014年6月向原告支付了2万元租金。本案审理中，高玉曾提出反诉，要求沧达分公司赔偿因房屋漏水造成的房租损失、装修损失、营运损失及人员误工损失等，因高玉未按规定缴纳反诉诉讼费，本院于2014年11月18日裁定反诉按撤诉处理。另高玉申请对系争房屋漏水原因、损失进行司法鉴定及对装修进行评估，沧达公司均表示不予同意。以上事实，有相关《上海市房屋租赁合同》、上海市房地产权证、授权经营委托书、相关通知及原、被告的陈述在案佐证。本院认为，原、被告双方签订的《上海市房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，应属有效。被告承租使用系争房屋，应当按约定向原告支付租金。2014年1月1日至2014年12月31日日期间，被告仅向原告支付了2万元租金，拖欠租金22万元未付，原告诉请被告支付租金22万元，应予支持。被告辩称2014年年初系争房屋漏水，原告几次维修未修好，影响被告使用，被告有同时履行抗辩权，在房屋修缮完毕前被告可不支付租金。原告否认系争房屋存在漏水及进行过维修，被告未能提供证据证明其所称系争房屋存在漏水的事实，也无证据证明其向原告提出过房屋漏水及不付租金的抗辩，故对被告上述辩称本院不予采信。被告拖欠租金未付，按合同约定应当按日租金的3%向原告支付逾期付款违约金，但被告2014年支付过一个月租金2万元，故违约金自2014年2月16日起计算至实际付清日。原、被告双方约定的租期已于2014年12月31日届满，原告已明确告知被告到期后不再续租，故合同到期后被告应按约立即腾空并返还系争房屋，原告诉请要求被告腾空并返还系争房屋，应予支持。被告至今未返还系争房屋，按约应支付从2015年1月1日起至实际返还日的房屋占用费。双方签订的《上海市房屋租赁合同》约定逾期返还房屋应按5元／平方米的标准支付房屋占用期间的使用费，该约定标准显属过高，本院酌情调整为按双方约定租金标准的1.5倍计算使用费。因被告不能证明系争房屋存在漏水事实及租赁期间已届满，其申请对系争房屋漏水原因、损失进行司法鉴定及对装修进行评估均不应准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告高玉应于本判决生效之日起十日内支付原告上海沧达投资经济发展有限公司分公司租金22万元及按每日20元自2014年2月16日起计算至实际付清上述租金之日止的逾期付款违约金；二、被告高玉应于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区灵山路XXX号房屋腾空并归还给原告上海沧达投资经济发展有限公司分公司；三、被告高玉应于本判决生效之日起十日内支付原告上海沧达投资经济发展有限公司分公司自2015年1月1日起至实际返还上海市浦东新区灵山路XXX号房屋之日止按照每月3万元标准计算的房屋使用费。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，479元，减半收取计2，239.50元，财产保全费1，141元，由被告高玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陆罡二〇一五年一月二十日书记员  刘露附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。