浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)浙杭民终字第1017号上诉人（原审被告）周宇青。委托代理人周智民。被上诉人（原审原告）临安市天阳物业管理有限公司。法定代表人何伟丽。委托代理人张杰、方晓燕，浙江钱王律师事务所律师。上诉人周宇青因与被上诉人临安市天阳物业管理有限公司（以下简称天阳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省临安市人民法院（2014）杭临民初字第2594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定：天阳物业公司于2011年11月开始为临安市锦北街道筑境花园小区提供物业服务，与临安市筑境花园业主委员会签订物业服务合同，约定服务时间分别为2011年11月1日起至2013年10月31日，和2013年11月1日起至2016年10月31日。在合同中，双方对管理服务事项、质量及双方权利义务作了约定，还对物业服务费的收取作了约定，由多层公寓业主按物业建筑面积每月每平方米0.9元的标准交纳，逾期交纳的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。原审法院另查明，周宇青系临安市锦北街道筑境花园小区20幢605室房屋的所有权人，房屋面积为150.74平方米。自2011年11月1日至2014年11月30日止，周宇青未向天阳物业公司支付物业服务费5019.6元。2014年12月，天阳物业公司诉至原审法院，请求判令：1、周宇青立即向天阳物业公司支付2011年11月1日至2014年11月30日期间的物业服务费5019.6元；2、周宇青向天阳物业公司支付逾期付款利息损失至实际付清之日止（按银行同期利率的四倍计算至2014年11月30日为2172.65元）。天阳物业公司在庭审中更正事实，认为其在筑境花园小区的服务从2011年11月开始。原审法院认为：天阳物业公司与临安市筑境花园业主委员会签订的物业服务合同意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。天阳物业公司依据物业服务合同在物业管理方面投入了相应的人力物力，业主及物业使用人作为被服务的对象，应按照合同约定缴纳物业服务费用。本案争议焦点为周宇青所述的拖欠理由是否与天阳物业公司有关联、天阳物业公司主张的逾期付款利息损失是否有依据。一、关于周宇青所述的拖欠理由是否与天阳物业公司有关联的问题。周宇青陈述其房屋物品曾被盗，房间墙壁渗水导致墙体霉变，单元门长期损害未修，这些问题发生在天阳物业公司物业服务期间。原审法院经查明事实后认为，周宇青房屋被盗事件发生时未在天阳物业公司服务期间，故与天阳物业公司无关。房间渗水问题双方均确认是窗户安装时与墙体有缝隙所致，该问题在天阳物业公司提供服务前已经产生，且系建设单位施工不到位所致。周宇青也承认天阳物业公司曾多次上门查看，并且在查找到原因之后将缝隙进行填补，对墙壁进行粉刷。虽然维修时间为2013年8月，但天阳物业公司已经在其服务范围外尽力满足周宇青的维修要求，周宇青认为天阳物业公司拖延维修的理由不成立，应当按约支付物业服务费。至于周宇青提到的单元门损害问题，在天阳物业公司服务期间内确实未能得到及时解决，天阳物业公司也表示将申请维修基金对单元门统一进行维修。但天阳物业公司收取物业服务费是维持其正常运转的重要方式，也是提高小区服务质量的重要保障。若物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上，周宇青应当及时支付物业服务费5019.6元。二、关于逾期付款利息损失是否合理的问题。虽然在物业服务合同中对于迟延支付物业服务费约定了滞纳金及支付标准，但根据周宇青提出的合理理由以及其一直在与天阳物业公司就物业服务费的问题进行协商的事实看，其并非恶意拖欠，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，故对于天阳物业公司提出要求周宇青支付逾期付款利息损失的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，原审法院依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决：一、周宇青应在判决生效之日起十日内支付给天阳物业公司物业服务费5019.6元。二、驳回天阳物业公司的其他诉讼请求。如果周宇青未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由周宇青负担。宣判后，周宇青不服，向本院上诉称：一、一审对上诉人提出的被上诉人拖延修理的事实不予认定错误。一审质证时，被上诉人承认收到了上诉人要求其尽快维修的书面函，这份书面函的时间为2012年6月，而实际修理时间为2013年10月23日，仅仅十几分钟的维修拖延达16个月，如果从被上诉人进驻之日计算则长达24个月。期间上诉人多次催促被上诉人尽快修理，但被上诉人均推脱，认为外墙的维修需维修基金。直到2013年10月，被上诉人来了一位工程部的经理，检查后认为系窗框连接处有问题，上诉人同意其观点，故到被上诉人处拿来玻璃胶粘合，粘合长度不超过10公分，时间不超过10分钟。被上诉人拖延维修系不争的事实，应予认定。书面函中写明从修好之日起支付物业费，这是双方当事人的书面约定，是为了敦促被上诉人及时维修，也没有违反相关的法律规定。二、原《杭州市物业管理条例》第四十六条规定，空房按照70%收取物业管理费，上诉人有30个月是在该条例的施行期间，且没有居住的原因是房屋未及时得到维修而充满霉味，且室内两套床上用品、煤气灶、电磁炉均被盗。被上诉人接手案涉小区时，单元门是可以关闭的，被上诉人没有及时养护导致单元门现无法关闭，又长期没有修复，上诉人因害怕再次失窃而未重新添置生活必需品而导致空房，但责任不在上诉人，故应当按照70%计算物业费。且单元门不能关闭不符合《杭州市物业管理条例》第三十四条的规定，由此可以看出，被上诉人平时的服务是不负责任的。三、收房时原先的物业公司承诺维修由其负责。根据《杭州市物业管理条例》第三十六条规定可以推定被上诉人在接手案涉小区时应当知道上诉人房屋存在外墙严重渗水的情况，亦应承担维修责任，不能以建筑质量问题推得一干二净。且被上诉人本身负有维修的职责，是其服务范围内的事情。四、上诉人根据新旧《杭州市物业管理条例》第三十七条之规定，认为收费应与服务相适应，提出维修之前按50%收费、维修之后按70%收费，被上诉人要求按照全额收取物业服务费是没有根据的。五、2013年10月23日即被上诉人对上诉人的房屋进行维修的当日，上诉人主动与被上诉人对物业费的缴纳进行协商，提出调解方案，并于11月5日书面与被上诉人进行沟通，未得到及时应答，拖到2014年12月8日被上诉人却起诉了上诉人。六、被上诉人没有公布过物业服务收费的项目和标准，但没有电梯的多层住宅物业服务费为0.45元/平方米/月，电梯住宅为0.9元/平方米/月，显然增加的0.45元系电梯费用，包括运行电费和日常维护的费用，上诉人没有居住，亦没有使用电梯，故电梯的电费不应支付。七、根据《住宅共用设施设备维修基金管理办法》第三条，户外墙面属于共用部位，而物业维修基金是用于共用部位的维修基金，由此可见被上诉人应当知道外墙属于共用部分，是其维修范围。且案涉合同第四条委托管理事项中也明确载明“外墙面”是其受托管理事项。综上，上诉人请求撤销原判，改判上诉人支付被上诉人2971.06元。被上诉人天阳物业公司答辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确。二、上诉人的房屋已经装修过了，不能按照空房来计算物业费。即便是空房，双方的物业管理合同约定空房100%收取物业费。三、被上诉人不存在拖延维修的情况，上诉人房屋墙壁渗水的情况系在被上诉人进驻小区之前就已存在，系建设单位遗留的历史问题。被上诉人在知道这个问题后，已经多次上门察看，也对上诉人的房屋进行了维修粉刷，提供物业服务是到位的。综上，被上诉人请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院认定的事实与原审法院认定事实一致。本院认为：案涉小区业主委员会代表案涉小区全体业主与天阳物业公司分别于2011年8月2日和2013年10月30日签订的《物业服务合同》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，对案涉小区的全体业主均具有法律约束力。该两份合同均明确约定空置房屋按照物业服务费的100%收取，且周宇青的房屋已经装修，故周宇青以自己的房屋为空房为由主张按照70%的比例或扣除电梯电费来计算物业费，与合同约定不符，亦缺乏其他依据，本院不予支持。周宇青发给天阳物业公司的书面函系其单方意思表示，并没有得到天阳物业公司的承诺，故双方当事人并没有就物业收费达成新的合意，周宇青要求按照维修之前50%、维修之后70%收取物业费，没有依据，本院不予支持。因一审中周宇青自认房间渗水问题早在案涉房屋装修之前已经产生，是窗户安装时与墙体有缝隙所致，非系天阳物业公司所致，且周宇青承认天阳物业公司多次上门查看，亦于2013年8月查明原因后，对缝隙进行了填补，并粉刷了房间墙壁，故上诉人主张天阳物业公司故意拖延维修，依据不足，本院不予支持。对上诉人以单元门损坏为由减免物业费的主张，本院认为，良好的物业服务需业主与物业公司长期良性互动，业主不能简单地以物业公司服务存在瑕疵而拒交物业费，物业公司则应对业主反映问题及时回复并尽量改进服务质量。案涉小区交付使用多年，周宇青所住房屋的单元门损坏情况属实，但其维修涉及动用维修基金，须业主大会作出决议，故上诉人以此为由要求减免物业费不当。二审中，天阳物业公司自愿减免周宇青物业费200元，未违反法律强制性规定或侵犯他人权益，本院予以确认。二审依据二审新情况进行改判，原审法院不属错判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、撤销浙江省临安市人民法院（2014）杭临民初字第2594号民事判决；二、周宇青于本判决生效之日起十日内向临安市天阳物业管理有限公司支付物业服务费4819.6元；三、驳回临安市天阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，均由周宇青负担。本判决为终审判决。审 判 长  王亮审 判 员  韩昱代理审判员  韦薇二〇一五年八月四日书 记 员  周佳