福福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽05民终2965号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张文芽，男，1963年10月18日出生，汉族，住福建省晋江市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张天赐，男，1985年3月4日出生，汉族，住福建省晋江市。 上诉人张文芽因与被上诉人张天赐房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初11086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张文芽上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、张文芽与张天赐签订的《房屋出租合同书》明确约定月租金1600元，案涉合同虽无效，但双方已实际履行，故张天赐应依合同约定的1600元/月租金标准支付房屋占有使用费。一审以张文芽存在过错为由，将租金减为60%是错误的。二、张天赐并无证据证明其已经支付了2016年11月15日至2017年1月14日两个月的租金，应予继续支付。三、出租屋内的三相电表虽然是两个承租人公用，但该电表有分主表、副表，张天赐所用电费完全可以核算清楚，故张天赐尚欠张文芽代垫的2016年9月份至2016年12月份单相电费1297.04元、2017年5月份至2017年10月份电费（包含单相、三相）252.64元。 张天赐辩称，房屋租赁合同无效，责任不在张天赐。张天赐已支付水电费至2017年3月份，张文芽主张张天赐还欠水电费，没有证据证明。张文芽上诉中主张的两个月房租已现金支付给张文芽了。 张天赐向一审法院起诉请求判决：1.解除张天赐与张文芽签订的《房屋出租合同书》；2.租赁房屋内属于张天赐的设备和物品（包括烤漆房、液压升降机、货架、空压机、储气罐等设备及可拆除的两个电动卷帘门、店面门外原告出钱搭建的铁皮棚、房顶上的广告架等）由张天赐搬离承租房；3.张文芽补偿张天赐自2017年4月起至2017年9月因张文芽同意政府拆迁房屋而导致的张天赐经济损失80,000元；4.房屋门口的水泥地面由张天赐恢复为之前的水泥地面。 张文芽向一审法院反诉请求判决：1.张天赐支付张文芽自2016年11月15日至2017年1月14日租金3200元、自2017年5月15日至2017年10月14日租金8000元；2.张天赐支付张文芽垫付的2016年9月份至2016年12月份电费1297.04元、2017年5月份至2017年10月份电费252.64元。 一审法院认定事实：张天赐与张文芽于2015年3月15日签订一份《房屋出租合同书》，约定张文芽将位于晋江市××镇××村××街道尾两个门面的水泥瓦片房屋出租给张天赐经营使用，出租押金3200元，合同到期应退还给张天赐，每月租金1600元，张天赐应于每月15日预付给张文芽，租金应支付至张文芽工商银行账户，租赁期限自2015年3月15日起至2018年3月15日。租赁期间双方不得无故解除合同。如遇政府动用及不可阻抗因素的情况下解除合同，张文芽按实际使用时间收取租金及水电费，余额及押金退还给张天赐。张天赐应交清每月水电费、卫生费及政府部门收取的其他费用。租赁期限内如张天赐要将房屋转租他人或改变店内结构须经张文芽同意，张天赐新装电线及不能拆除的物件到期后归张文芽所有。张文芽出租的房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。张文芽于2017年4月22日通过微信发给张天赐一张照片，其标题为《责令限期拆除通知书》，内容为“张文芽：经查，你未取得建设工程规划许可证擅自在内坑镇土安村建设临时建筑物，该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条第一款之规定。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条第一项之规定，现责令你于2017年4月23日前自行拆除该临时建筑物。逾期未拆除的，将依法予以强制拆除。晋江市行政执法局内坑中队。2017年4月20日”，并发送了一段内容为“张老板，你这个月租完就差不多完了，镇政府要来拆迁我也没办法”的微信语音给张天赐。在履行本案租赁合同过程中，张天赐分别于2017年3月15日、2017年4月16日通过微信转账将2017年3月15日至2017年5月14日房租合计3200元支付给张文芽。一审法院认为，一、关于张天赐主张解除合同的诉讼请求问题。由于张文芽用于出租的水泥瓦片店面尚未取得建设工程规划许可证，其与张天赐于2015年3月15日签订的租赁合同为无效合同。因该租赁合同无效，张天赐应将该店面返还张文芽，并腾空其所有的、现存放于该店面内的一切物品，张文芽应配合张天赐腾退租房。张天赐主张现有店面门口水泥地面系其铺设并要求恢复店面门口的水泥地面原貌，但其提供的证据无法证明其主张，张文芽也否认存在该事实，对张天赐该项请求不予支持。二、关于张文芽要求张天赐支付自2016年11月15日起至2017年1月14日租金3200元的问题。根据双方微信记录截图，张天赐微信转账给张文芽的两笔租金分别注明是“4月份店租”“5月店租”，张文芽收款后也不持异议，且张文芽于2017年8月26日发微信向张天赐催讨房租的内容也不包含其主张的该部分租金，因此张天赐关于其并未拖欠张文芽该部分租金的主张，从证据上看更具有盖然性优势，依法予以采信。三、关于张天赐主张张文芽赔偿其经济损失80000元的诉讼请求及张文芽主张张天赐支付自2017年5月15日至2017年10月14日租金8000元的反诉请求的问题。本案租赁合同虽然无效，但双方已经实际履行，承租人依法应当按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。该房屋自张文芽于2017年4月22日要求张天赐下个月搬出后，至今仍未腾退，究其原因，一方面是张天赐腾退房屋将产生相应经济损失故其仍希望继续履行，另一方面是虽然张天赐已经支付租金至2017年5月14日，但张文芽以张天赐拖欠其他租金为由要求张天赐付清所有房租才同意其搬走租房内物品，且张文芽通知张天赐称政府要拆迁房屋要求其搬离而使得租房无法正常经营，后又称系其对通知理解错误、政府实际并没有要拆迁房屋并要求张天赐继续履行合同，上述两方面原因导致双方对此未能达成协议、未能及时腾退房屋，对于因此而产生的自2017年5月15日至2017年10月14日的房屋占有使用费8000元，根据前述分析意见并依照公平原则，酌情认定张天赐承担60%的费用即应支付张文芽4800元，而自2017年10月15日之后至实际腾空房屋之日的房屋占有使用费，同样按照上述比例进行分担。张天赐主张张文芽赔偿其经济损失80000元，但未能提供证据证明其经济损失，不予支持。张文芽主张张天赐拖欠电费，但张天赐不予认可，根据庭审双方共同认可的关于该租房三相电表是两个承租人公用的事实，而该电表涉及的电费双方仍尚未进行核算区分，庭审时双方也未能达成一致意见，对此不予支持，该部分电费张文芽可待核算清楚后另案主张。综上，张文芽未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，其就该房屋与张天赐签订的租赁合同为无效合同。因租赁合同无效，张天赐应将该租房返还张天赐，并腾空其现存放于该租房内的物品，对于张天赐腾退房屋张文芽应予以配合。对于张天赐自2017年5月15日起仍占用张文芽房屋，张天赐应当支付相应的房屋占有使用费。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十三条规定，判决：一、确认张天赐与张文芽于2015年3月15日签订的《房屋出租合同书》为无效合同；二、张天赐应于判决生效之日起十日内将位于晋江市××镇××村××街道尾两个门面的水泥瓦片房屋返还给张文芽并腾空其存放于该房屋内的设备及物品，张文芽应配合张天赐腾空房屋；三、张天赐应于判决生效之日起十日内支付张文芽自2017年5月15日起至2017年10月14日期间的房屋占有使用费4800元；自2017年10月15日起的房屋占有使用费，张天赐应按每月960元的标准计付至实际腾退之日并于实际腾退之日付清；四、驳回张天赐的其他诉讼请求；五、驳回张文芽的其他反诉请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张文芽主张天赐尚有两个月租金及电费未支付，对此提供了电话录音、电费明细表予以证明。经审查，2016年10月27日的电话录音内容仅涉及到9、10月两个月，与张文芽主张的2016年11月15日至2017年1月14日两个月的租金并无关系，故不予采纳。2017年5月29日的电话录音内容，虽有谈到尚欠两个月房租问题，但并未指明具体哪两个月，且张天赐亦未予以确认，结合张文芽于2017年8月26日通过微信向张天赐催讨“房租五月份六月份七月份八月份四个月房租共计陆仟肆百元，6400元”时并未提出2016年11月15日至2017年1月14日两个月的房租，根据证据的高度盖然性原则，一审据此判决对张文芽的上述主张不予采纳并无不当。虽然张天赐承租的房屋电表有三相跟单相，但张文芽主张其本案中是对张天赐应支付的单相电费提出诉求。根据单相电费明细中“201702总电费74.25元”“201703总电费54.31元”以及张天赐于2017年3月16日13:57微信转账3月份电费54.31元和当日14:07微信转账2月份电费75元，可以证明该单相电费明细系张天赐应承担部分电费的依据。张文芽主张张天赐应根据该单相电费明细支付2016年9月-2016年12月的电费1297.04元，经审查，张文芽对张天赐于2017年3月16日支付其2、3月份电费并标注“理清”后并未对之前未支付的电费提出异议，且在2017年8月26日向张天赐催讨房租、水电费时，亦未对上述电费1297.04元提出主张，故不予支持。张天赐自认其支付电费至2017年3月份，但张天赐实际至2018年3月20日才搬离，故张天赐应对2017年3月份之后的电费承担支付责任，张文芽主张张天赐应支付2017年4月-2017年11月的单相电费252.64元，于法有据，予以支持。一审判决对此认定错误，予以纠正。经审查，双方当事人对一审查明的事实均无异议，对无异议的事实，本院予以确认。另经查明，一审法院于2018年2月12日作出判决后，张天赐根据一审判决的第三项于2018年3月5日以微信转账的方式向张文芽支付6100元，张天赐自认其已于2018年3月20日将其承租房屋内物品搬离并腾空，本院对此予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，案涉房屋因未取得建设工程规划许可证导致租赁合同无效，合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还，鉴于双方合同已实际履行，张天赐也已实际占有使用该房屋，一审据此判决认定张天赐应按合同约定的租金标准支付其自2015年3月15日至2017年5月14日的房屋占有使用费并无不当。张文芽于2017年4月22日以政府要拆迁房屋为由通知张天赐搬离房屋，后又以对通知理解错误为由要求张天赐继续履行合同，张天赐亦基于腾退房屋将造成经营损失的考虑而希望继续履行，一审法院基于上述两方面的考虑酌情认定张天赐应按60%的比例支付房屋占有使用费并无不当。鉴于张天赐已于2018年3月5日向张文芽微信转账6100元，并主张因案涉合同无效，张文芽应返还给张天赐的押金3200元予以抵扣，即张天赐已按月租金1600元的60%比例向张文芽支付了自2017年5月15日至2018年3月5日的房屋占有使用费9300元，并于当日向张文芽主张配合其搬离房屋，后因张文芽的原因导致2018年3月20日才搬离并腾退，故本案应认定张天赐已实际结清案涉房屋占有使用费并搬离、腾退，但张天赐对其尚欠的电费仍负有向张文芽履行的义务。 综上所述，张文芽的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省晋江市人民法院（2018）闽0582民初11086号民事判决第一项； 二、撤销福建省晋江市人民法院（2018）闽0582民初11086号民事判决第二、三、四、五项； 三、张天赐应于本判决生效之日起十日内支付张文芽代为支付的电费252.64元； 四、驳回张天赐的一审其他诉讼请求； 五、驳回张文芽的一审其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费1800元，减半收取900元，由张天赐负担800元，张文芽负担100元；一审案件反诉受理费120元，减半收取60元，由张天赐负担24元，张文芽负担36元。二审案件受理费134.5元，由张天赐负担10元，张文芽负担124.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长 潘丰源 审 判 员 黄有志 审 判 员 郑玉蒜 二〇一八年七月十三日 法官助理 肖森华 书 记 员 陈威鸿 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  9