福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽09民初267号 原告（反诉被告）：福安市国土资源局，住所地：福安市新华南路5号。 法定代表人：陈子清，局长。 委托诉讼代理人：刘寿安，福建平达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘昌贵，福安市法律援助中心律师。 被告（反诉原告）：福建金瑞嘉园置业有限公司，住所地：福安市城北街道棠兴路466号，统一社会信用代码：913509815653788957。 法定代表人：杨洪源，董事长。 委托诉讼代理人：王孟英，福建智德律所事务所律所。 委托诉讼代理人：陈宇，福建智德律所事务所律所。 原告福安市国土资源局（下称“福安国土局”）因与被告福建金瑞嘉园置业有限公司（下称“金瑞置业公司”）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告福安国土局的委托诉讼代理人刘寿安、刘昌贵，被告金瑞置业公司的委托诉讼代理人王孟英、陈宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福安国土局向本院提出诉讼请求：1.金瑞置业公司向福安国土局支付土地出让金8900万元；2.金瑞置业公司向福安国土局支付以拖欠的出让金8900万元为基数按日1‰标准自2011年5月28日起至缴清之日止的逾期付款违约金；3.金瑞置业公司向福安国土局支付因逾期缴纳第一期出让金而产生的违约金127.2万元。事实和理由： 双方于2010年12月31日签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：福安国土局向金瑞置业公司出让福安市城北街道步下洋，宗地编号为2010-11地块的国有土地使用权，宗地面积19832平方米，土地出让价款为1.78亿元；受让人分二期支付出让款，第一期于2010年12月27日前支付8900万元，第二期于2011年5月27日前支付8900万元；受让人不能按时支付出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。金瑞置业公司仅于2010年11月29日支付定金3000万元、2011年1月14日支付2900万元、2011年1月21日支付3000万元，共计8900万元。虽第一期出让金已全部缴清，但存在逾期。而第二期出让金8900万元至今未支付。金瑞置业公司也构成违约，应承担违约责任。因此，请求判决支持福安国土局的诉讼请求。 金瑞置业公司辩称： 一、在双方就出让地块的规划条件与气象限高冲突问题并未达成一致的解决方案并签订补充协议的前提下,福安国土局要求金瑞置业公司继续支付土地让金8900万元，没有事实和合同依据。 福安国土局在2011年9月30日将土地交付给金瑞置业公司，但金瑞置业公司始终无法对受让的土地进行开发建设，其直接原因福安国土局已经在安国土资[2014]645号文件中作了客观的认定，即“因气象保护大气探测环境要求造成受让人不能如期开发建设的状态至今未消除”，也就是说截止2014年9月9日福安国土局作出[2014]645号文当日，福安国土局仍然不能交付符合出让条件的宗地，并且这种违约状态一直持续至今。 后福安国土局为解决规划条件与气象限高的冲突问题,单方面将项目1#楼的限高调整为63.8米,即福安国土局单方面改变了土地使用条件。福安国土局这种单方面的变更属于根本性违约，金瑞置业公司依法有权解除合同并要求福安国土局承担违约责任。退一步讲，在福安国土局根本违约的情况下，即使金瑞置业公司同意继续履行合同，按照土地出让合同第三十八条的约定,出让方也应“赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失”。因此，福安国土局应和金瑞置业公司进行协商并签订补充协议，但是迄今为止双方并没有签订补充协议，故福安国土局要求金瑞置业公司继续支付土地出让金8900万元，没有事实和合同依据。 二、安政地[2014]313号文是福安市政府对福安国土局请示报告的回复，该文同样要求福安国土局与金瑞置业公司进行协商，并签订相关补充协议，而迄今为止，双方并未签订任何的补充协议。 三、福安国土局主张的违约金标准过高，应予调整。 综上，由于双方并未就如何继续履行出让合同达成一致意见并签订补充协议，因此福安国土局在单方根本违约的前提下要求金瑞置业公司继续支付土地出让金及滞纳金，没有事实和法律依据，请求依法驳回福安国土局的诉讼请求。 金瑞置业公司向本院提出反诉请求：1．判令解除2010年12月31日双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》合同编号：35098120101126P042。2．判令福安国土局退还金瑞置业公司已付的国有建设用地使用权出让价款89000000元；3．判令福安国土局支付金瑞置业公司违约金71738333.33元（以金瑞置业公司已交的出让价款为基数按月1%标准，自缴款之日计算至2017年9月19日，后应计至实际退还出让款之日止）；4.判令反诉被告承担全部诉讼费用。事实与理由： 福安国土局在起诉状中所述与事实不符，金瑞置业公司已按合同约定及时支付了应付的第一期国有建设用地使用权出让价款，但福安国土局单方改变《国有建设用地使用权出让合同》约定的土地使用条件，已构成单方违约，金瑞置业公司的合同目的已无法实现。 金瑞置业公司竞买的福安市步下洋用地（宗地编号为2010-11号），在双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》附件3安建[2010]418号文件中规划部门确定的出让宗地规划条件中，对建筑限高为100米以内，金瑞置业公司即以此为准参与竞拍，并竞得该用地。金瑞置业公司签订《国有建设用地使用权出让合同》后，即按出让条件报送的项目规划方案也获得建设局审批通过，金瑞置业公司据此筹备动工建设，但却因政府部门的气象限高等问题，导致项目建设停滞。福安市气象局在《关于金瑞家园房地产建设房屋限高的函》中明确限定，金瑞置业公司建设项目的建筑物高度不得超过52.5米，这与规划部门核准的建筑限高100米严重冲突，导致金瑞置业公司无法按规划设计进行建设。金瑞置业公司多次请求政府协调解决，但是迄今为止政府未能与金瑞置业公司达成解决方案。 综上所述，福安国土局的起诉没有事实依据，法院不应支持其诉讼请求；而金瑞置业公司在按合同约定支付了第一期国有建设用地使用权出让价款后，却因政府气象部门的限高与规划设计严重冲突等原因，导致迄今为止连基本的基建手续都无法办理，福安国土局已经构成根本违约，导致金瑞置业公司的合同目的客观上已经无法实现。据此，金瑞置业公司有权拒付剩余的土地出让价款，并依据合同约定行使合同解除权并追究福安国土局的违约责任。特此具状，请求法院能在查明事实后，依法判如金瑞置业公司所请。 福安国土局辩称： 一、金瑞置业公司要求解除合同的主张，没有事实与法律依据。 1.福安国土局已按约定交付涉案土地。 2.气象限高并不影响合同履行，更不可能导致合同目的无法实现。出现气象限高问题后，政府首先考虑的是选址建新站，安建[2011]247号批复可以证实，同意按合同约定的用地条件进行建设。但金瑞置业公司因资金问题已先行违约，不可能进行项目的后续建设。2011年9月27日，福安市气象局提出限高时，金瑞置业公司早已陷入经济危机，其股东对外融资也无实质性进账。鉴于金瑞置业公司出现的客观实际困难，政府才停止实施搬迁气象观测站的计划。 3.因金瑞置业公司涉及债务纠纷，涉案宗地自2013年6月起被多家法院查封，至今仍在查封中，土地开发建设根本无法继续进行。 4.因涉案宗地被查封，若解除合同，金瑞置业公司根本无法退还土地。 二、金瑞置业公司要求福安国土局退还土地出让金的主张，没有事实与法律依据。福安国土局完全按合同约定履行，没有违约行为，金瑞置业公司所提解除合同的主张，不能成立，其退还已付出让金的请求，不应支持。 三、金瑞置业公司要求福安国土局支付违约金的主张，没有事实与法律依据。福安国土局在并没有违约行为，项目建设不能进行的原因完全是金瑞置业公司自身经济原因造成的，不能以此要求福安国土局支付违约金。退一步言，即便福安国土局改变了合同约定的土地使用条件，也是双方协商的结果，并没有造成实际损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和所提供的证据，本院认定事实如下： 1.2010年12月31日，双方签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：福安国土局向金瑞置业公司出让福安市城北街道步下洋宗地，编号为2010-11地块的国有土地使用权，宗地面积19832平方米，出让人于2011年5月26日前交付土地；土地出让价款为1.78亿元，受让人分二期支付出让款，第一期于2010年12月27日前支付8900万元，第二期于2011年5月27日前支付8900万元；受让人不能按时支付出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日的，经出让人催交后仍不能支付出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失；……由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的出让价款的1‰向受让人给付违约金。出让人延期交付土地超过60日，经买受人催缴后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付的出出让价的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。 2.2011年1月30日，双方签订《国有建设用地交地确认书》，确认福安国土局于2011年1月30日将涉案宗地实际交付给金瑞置业公司。 3.金瑞置业公司缴纳出让金情况，其于2010年11月29日支付定金3000万元、2011年1月14日支付2900万元、2011年1月21日支付3000万元，共计8900万元。 4.2011年9月27日，福安市气象局向福安市政府递交《关于福安市气象局要求保护大气探测环境的报告》，称金瑞嘉园最高建筑规划为100米，观测场海拔高度高出金瑞嘉园现地面26.1米，经计算，金瑞嘉园建筑物高度不得超过52.5米。否则，违反《气象法》第二十一条规定。申请市政府在规划时，限制该建筑物高度。 5.2013年4月9日，福安市气象局向金瑞置业公司发出《关于金瑞嘉园房地产建设房屋限高的函》，认为：金瑞嘉园最高建筑规划为100米，观测场海拔高度高出金瑞嘉园现地面26.1米，经计算，金瑞嘉园建筑物高度不得超过52.5米。否则，违反《气象法》第二十一条规定及《气象设施和气象探测环境保护条例》的规定，将依法处罚。 6.2014年2月27日，金瑞置业公司向福安市委、市政府递交《金瑞置业公司关于请求解决金瑞嘉园项目有关问题的请示》，称“原股东陈少昌在转让股权时隐瞒了假冒公司为其关联企业担保金额多达2.23个亿的情况，现在项目用地遭遇其中两位债权人的查封，后续建设根本无法进行，项目直接面临烂尾的风险。”2014年6月12日，金瑞置业公司向福安市人民政府递交《金瑞置业公司关于解决金瑞嘉园项目建设问题的请示》，其中内容有：“鉴于金瑞嘉园项目的复杂性，……其三，原股东陈少昌在转让股权时隐瞒了假冒公司为其关联企业担保金额2.23亿，在两位债权人诉讼保全后，项目用地遭遇福州市中级人民法院查封。这是项目直接亏损且面临烂尾风险的最大因素。……关于气象局限高与土地出让的规划设计条件的法律冲突的解决方案。……我司计划与拟收购的新主体一起请示政府规划部门，是否用调整规划设计方案满足福安市气象局的限高要求。” 7.2014年9月5日，福安市住房和城乡规划建设局向福安国土局发函（安建规[2014]函338号）：按照金瑞嘉园项目原设计方案，1#楼计容建筑面积为13683.96平方米，建筑层数为31层，建筑高度为94.2米。若1#楼建筑高度降至63.8米以下，建筑层数需降至18层，计容建筑面积将减少5900平方米。 8.2014年9月9日，福安国土局向福安市人民政府递交《福安市国土资源局关于处置福建金瑞嘉园置业有限公司城北街道步下洋（原农校实习农场）地块的请示》（安国土资[2014]645号），称经市政多次召集法制办、国土、气象等部门与金瑞置业公司多次协商，达成意见如下：1.金瑞置业公司同意将1#楼降至63.8米以内（即由设计31层调整为18层），按减少计容面积计算应核减土地出让金1892.661万元。同时缴纳一期出让金滞纳金106.2万元2.由我局与金瑞置业公司签订补充协议，重新约定出让金缴纳时限至9月10日前缴纳出让金余款7007.339万元。开发商不得要求政府补偿因气象限高原因造成的违约金以及因此造成的重复设计费用、基础建设投入费用等补偿。同日，福安市人民政府向福安国土局发出《福安市人民政府关于处置福建金瑞嘉园置业有限公司城北街道步下洋（原农校实习农场）地块的批复》：1.原则同意你局提出的处置意见，金瑞置业公司原则上应于9月10日前缴纳7007.339万元出让金和一期出让金滞纳金106.2万元。2.同意你局与金瑞置业公司协商，做好签订出让金缴纳期限和开、竣工时间等内容的补充协议手续。 9.2013年6月27日，因金瑞置业公司涉及债务纠纷，涉案宗地被法院预查封，此后相继被多次预查封，至今未解除强制措施。 本案争议焦点为：本案双方是否存在违约及其违约责任如何认定。对此，本院认为： 一、关于金瑞置业公司的反诉请求问题。 金瑞置业公司主张因气象限高导致其无法开发项目，合同目的无法实现，因而请求解除合同。首先应明确，虽然福安国土局主张交地时间为2011年1月30日，而金瑞置业公司则主张是2011年9月30日，双方对交地时间有异议，但是可以确认本案宗地确已交付，福安国土局已履行交地义务。其次，依据金瑞置业公司陈述，涉案项目原规划建设7栋楼，气象限高影响其1#楼的建筑高度；且根据无争议事实，1#楼建筑高度从94.2米降至63.8米，楼层从31层降至18层。对此，气象限高仅是影响涉案项目7栋楼中的一栋楼层高度，只是影响涉案项目的小部分，而不是影响涉案项目整体。而且，2014年6月12日金瑞置业公司向福安市人民政府递交《金瑞置业公司关于解决金瑞嘉园项目建设问题的请示》，建议“是否用调整规划设计方案满足福安市气象局的限高要求。”而为此福安市人民政府及其职能部门同意规划调整并同意核减土地出让金。因此，从这过程来看，金瑞置业公司当时也不认为因气象限高导致其无法开发项目，且与政府部门协调调整规划。政府部门也根据金瑞置业公司的建议，调整了规划并核减土地出让金。再次，2014年2月27日，金瑞置业公司向福安市委、市政府递交《金瑞置业公司关于请求解决金瑞嘉园项目有关问题的请示》，称因企业担保债务，项目用地遭遇查封，后续建设根本无法进行，项目直接面临烂尾的风险。2014年6月12日，金瑞置业公司又向福安市人民政府递交《金瑞置业公司关于解决金瑞嘉园项目建设问题的请示》中再次陈述，因企业担保债务导致项目用地遭遇法院查封，这是项目直接亏损且面临烂尾风险的最大因素。可见，涉案项目无法开发建设的根本原因在于金瑞置业公司自身债务纠纷。因此，综合上述事由，气象限高问题并不导致涉案项目整体无法开发，金瑞置业公司以气象限高为由主张解除合同，于法无据，不予支持。涉案合同不能解除的情况下，金瑞置业公司要求福安国土局退还其已付的土地出让金，亦于法无据，不予支持。相应地，金瑞置业公司以“福安国土局违约造成合同解除的损失”为由而主张的违约金，亦不予支持。 二、关于福安国土局的诉讼请求问题。 根据涉案合同约定，福安国土局应于2011年5月26日前交地。双方于2011年1月30日签订《国有建设用地交地确认书》，确认福安国土局于2011年1月30日将涉案宗地实际交付给金瑞置业公司。金瑞置业公司也陈述其在2011年初就开始对涉案土地进行平整等工作，说明此时涉案宗地已处于金瑞置业公司控制之下，亦可证明土地已交付。故金瑞置业公司主张福安国土局于2011年9月30日才交地，与事实不符，不予支持。故应认定福安国土局系按约定时间交地。 相反，金瑞置业公司却逾期支付出让金。合同约定第一期出让金支付时间系在2010年12月27日前，而金瑞置业公司于2010年11月29日支付3000万元、2011年1月14日支付2900万元、2011年1月21日支付3000万元。金瑞置业公司存在逾期支付第一期出让金，构成违约，其中2900万元逾期18天，3000万元逾期25天。第一期出让金支付与气象限高无关，因此，金瑞置业公司应按合同约定承担逾期付款违约责任。根据合同约定，逾期付款的，每日按迟延付款金额的1‰标准支付违约金，但此标准过高，应予调整，本院调低至按月利率2%标准计算。因此，2900万元逾期18天，违约金为349740元；3000万元逾期25天，违约金为502500元，共计852240元。故金瑞置业公司应承担逾期支付第一期出让金的违约金852240元。 第二期出让金8900万元应于2011年5月27日前支付，但金瑞置业公司至今未支付，已构成违约，应承担相应的违约责任。对此，金瑞置业公司应继续履行合同，向福安国土局支付第二期出让金8900万元，并承担逾期付款违约责任。因福安国土局交付的土地存在气象限高因素，履行有瑕疵，而气象限高因素对涉案项目的开发有一定的影响，故在确定逾期付款违约金时，应考虑此因素。本院酌定按月利率1%的标准计算逾期支付第二期出让金的违约金。 综上所述，福安国土局的诉讼请求大部分成立，应予支持，金瑞置业公司应向福安国土局支付第二期出让金8900万元及自2011年5月28日起按月利率1%标准计算的逾期付款违约金，并承担逾期支付第一期出让金的违约金852240元。金瑞置业公司的反诉请求均不成立，应予驳回。另需说明的是，因金瑞置业公司在反诉中并未提出因气象限高而减少出让金，若气象限高导致涉案项目计容面积减少等后果的，金瑞置业公司可与福安国土局另行处理，此问题不在本案审理范围。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下： 一、福建金瑞嘉园置业有限公司应于本判决生效之日起30日内向福安市国土资源局支付第二期土地出让金8900万元及自2011年5月28日起至实际支付之日止按月利率1%标准计算的逾期付款违约金； 二、福建金瑞嘉园置业有限公司应于本判决生效之日起30日内向福安市国土资源局支付第一期土地出让金的逾期付款违约金852240元； 三、驳回福安市国土资源局的其他诉讼请求； 四、驳回福建金瑞嘉园置业有限公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费749541元，由福安市国土资源局、福建金瑞嘉园置业有限公司各负担一半。反诉案件受理费845490元减半收取422745元，由福建金瑞嘉园置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  余梓安 审判员  郑 彦 审判员  陈光华 二〇一八年七月二十三日 法官助理陆学宇 书记员龚冬平 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。