海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初75号 原告：郑某，女，1940年5月2日出生，汉族，住北京市东城区。 原告：凤某，男，1972年11月14日出生，汉族，住北京市东城区。 二原告共同委托诉讼代理人：许某，海南法立信律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：朱某，海南法立信律师事务所律师。 被告：琼海中视房地产开发有限公司，住所地：海南省琼海市嘉积镇银海路**，现住址不详。 法定代表人：徐某，总经理。 原告郑某、凤某诉被告琼海中视房地产开发有限公司（以下简称中视公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人许某到庭参加诉讼，被告经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为二原告办理琼海市博鳌金色港湾小区B1栋别墅的不动产权证书；2、判令被告向二原告支付逾期办证违约金791415元（起诉之日起倒推3年计算，按中国银行同期贷款利率年4.09%计算，为期三年收取逾期办证违约金）；3、判令被告向二原告支付琼海市博鳌金色港湾小区B1栋别墅整改费用50万元（实际数额以司法鉴定数额为准）；4、判令被告向二原告赔偿因被告拖延整改，造成二原告未能使用房屋的损失费（房屋损失费按与涉案别墅相同区域房况的同期月租金5000元计算，自2012年2月25日计算至实际整改完毕之日止，暂计至2017年9月25日为335000元）；5、判令被告向原告赔偿被告拖延整改期间的房屋物业管理费用（自2011年8月计算至房屋整改完毕之日止，暂计至2017年5月为130932.2元）；6、诉讼费用由被告承担。在审理过程中，二原告撤回了第3项诉讼请求。事实和理由：2009年9月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市博鳌金色港湾小区B1幢别墅，房屋价款为6450000元，被告于2010年10月1日前向原告交付房屋。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应承担逾期办理产权登记的违约责任，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。上述合同签订后，原告按合同约定向被告支付全部购房款6450000元。被告于2011年5月通知原告可以办理收房手续，因房屋尚未完全具备交房条件，双方约定经被告整改后，于2012年2月25日办理收房手续。 2012年2月25日，原告办理了收房手续，但涉案房屋仍未整改完毕，遗留诸多问题，无法使用，被告现场承诺予以整改。且因被告未按合同约定期限交付房屋，原、被告就逾期交房违约金问题进行协商，双方于2012年2月26日签订《调解协议书》，约定：双方确认被告就原告购买的三套房屋逾期交房违约金为30万元整，其中17952元冲抵1#楼1506房办理房产证相关费用，18280元冲抵1#楼1704房办理房产证相关费用，230835元冲抵B1别墅办理房产证相关费用，剩余32933元在该协议书签订之日起15个工作日内支付给原告。根据上述约定，被告应承担办理房产证相关费用包括维修基金、产权登记费、房产证工本费及契税费用，原告已支付办理房屋产权登记的所有费用。被告交付房屋之后，原告多次催促被告办理房屋产权过户登记，但时至今日，被告仍未整改，也未办理过户登记至原告名下。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》未违反法律强制性效力性规定，是合法有效的合同，原告已支付完全部购房款，被告应按合同约定期限办理房屋产权过户登记至原告名下，被告逾期未办理已构成违约，应立即将涉案房屋不动产权过户登记至原告名下并向原告支付违约金。被告拖延整改已造成原告损失，应向原告赔偿损失。被告应承担的违约责任、赔偿项目及理由如下：一、被告拖延整改至今，导致二原告无法使用B1幢别墅，被告应向原告赔偿拖延整改期间的损失。1、被告自2012年2月25日起至今拖延整改，致使原告无法正常装修使用B1幢别墅，原告在此期间不能使用房屋的损失应由被告赔偿，赔偿标准按与涉案别墅相同区域房况的同期月租金5000元计算，自2012年2月25日计算至整改完毕之日止，暂计至2017年9月25日为335000元。2、对于拖延整改期间的物业管理费应由被告承担，即自2011年8月计算至整改完毕之日止的物业管理费应由被告承担，现暂计至2017年5月原告已缴纳物业管理费为130932.2元。二、原告已支付全部购房款及所有办理房产证的相关费用，但被告至今未为原告办理房产证及土地证，应向原告支付逾期办证违约金。如按《商品房买卖合同》第十五条约定支付违约金，则无论被告拖延多长时间办理过户登记，违约金数额都是6450元不变，而原告的损失则是随着拖延期限不断增加，该条约定不仅是被告提供的格式条款，也明显减少被告的责任，显然不符合设立违约金的目的，该违约金的约定明显过低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，请求调整违约金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金，为791415元，以体现公平原则。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告未提出书面答辩意见，亦未提交证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、《商品房买卖合同》，证明原告向被告购买位于琼海市博鳌金色港湾小区B1幢别墅，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应当承担逾期办理产权登记的违约责任。2、收据，证明原告向被告支付B1幢别墅定金50万元。3、转账凭证，证明原告向被告B1幢别墅购房款首付金额273万元，加上定金一共是323万元首付款。4、交房遗留问题清单、业主验收房屋遗留问题整改通知单，证明2012年2月25日，原告与被告办理收房手续，但B1栋别墅遗留诸多问题，无法使用，被告现场承诺予以整改。5、B1幢别墅现状现场照片，证明大铁门损坏仅用铁丝绑扎，左侧门轴断裂、室内电梯完全损坏无法使用、通道地面多处破损、室内弱电箱内杂乱无章并伸出电箱外、大门及别墅门均无钥匙、墙面墙脚接合处多处渗水问题，在整改修缮完成前无法装修居住使用，至今被告尚未进行整改。6、《调解协议书》，证明依照《调解协议书》约定，被告应承担办理房产证相关费用包括维修基金、产权登记费、房产证工本费及契税等费用，原告已支付办理房屋产权登记的所有费用。7、物业费收据及发票，证明B1幢别墅由于未整改完毕一直未能使用，自2011年8月1日至2017年5月31日，物业费共计131536.12元，整改期间的物业费应由被告承担。8、诉讼费专用缴款书，证明海南中视物业管理有限公司琼海分公司因物业合同纠纷起诉二原告，最终二原告垫付物业费及诉讼费。9、认购协议书，证明2009年11月6日，原、被告签订《认购协议书》，约定原告认购博鳌金色湾别墅一幢，总价款为645万元，首付款323万元在2009年11月30日前支付，按揭手续在签订正式购房合同时办理。10、个人购房借款、担保合同，证明原告通过按揭贷款方式向被告支付完全部购房款。11、房屋国有土地使用权分割转让证明书，证明原告购买的B1幢别墅已进行土地使用分割，B1幢别墅具备办理房屋所有权转移登记至原告名下的条件。12、博鳌金色湾小区周边房屋租金标准截图，证明金色湾周边小区面积在130平方米以上300平方米的房屋租金水平大致为5000元/月至20000元/月。原告提交证据1-3、5-11，经与原件核对一致，能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，且证据的来源和形式符合法律规定，本院对原告提交证据1-3、5-11的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据12的真实性予以确认；证据4为复印件，对于编号为022的交房遗留问题清单，结合原告的当庭陈述及证据5，可以证实涉案房屋交房时遗留的问题需要整改，故本院对证据4中的编号为022的交房遗留问题清单的真实性、合法性、关联性予以确认；对于证据4中的编号为023的交房遗留问题清单及编号为025业主验收房屋遗留问题整改通知单，因无相关人员的签名，故本院对其不予以确认；证据4中编号为024、026、027的业主验收房屋遗留问题整改通知单，与本案无关，本院亦不予以确认。 经审理查明：2010年2月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市博鳌金色港湾小区B1幢别墅，建筑面积584.52平方米，房屋价款为6450000元。合同第六条约定，买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式，以合同补充协议为主。第八条约定，出卖人（被告）应当在2010年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人（原告）使用。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。第十六条约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为合同的附件。出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应履行保修义务。合同还对买受人逾期付款的违约责任、房屋交接等进行了约定。合同补充协议约定购房款通过银行按揭方式支付。合同签订前，原告已向被告支付了购房款3230000元。2010年3月16日，原、被告及中国工商银行股份有限公司海南省分行营业部签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告通过个人购置住房贷款3220000元用于向被告支付余下购房款。 被告通知原告于2011年6月30日办理收房手续，但原告认为房屋尚未完全具备交房条件。经被告整改后，原告于2012年2月25日才办理收房手续，但涉案房屋仍未整改完毕。经双方确认的交房遗留问题清单上，涉案房屋交房遗留的问题主要为：1、配电箱内容仍不具备验收条件，配电箱门锈渍未处理。2、入户铁门转轴破断（左侧门），入口门前手台有破损，大量污渍需清理。。地面局部未铺地砖应补充。3、游泳池底有一条鼓包，另有装修垃圾需清理。4、入门处小箱（信息箱？）门扣锈蚀太严重，是普通的小铁片，需整改。5、外墙及门箱污渍应清洗。门禁不能正常使用。清单上还注明了“电梯问题不属于他们整改的内容，要找电梯公司”的内容。 2012年2月26日，原、被告签订《调解协议书》，就1号楼1605号房屋、1号楼1704号房屋及B1号别墅的延期交房等相关事宜达成了调解协议。主要内容为：一、经双方协商并确认，甲方（被告）须向乙方（原告）支付逾期交房违约金为300000元整，其中17952元冲抵1#楼1506房办理房产证相关费用，18280元冲抵1#楼1704房办理房产证相关费用，230835元冲抵B1别墅办理房产证相关费用，剩余32933元在该协议书签订之日起15个工作日内支付给原告。二、本协议生效后，双方就房屋延期交付、逾期办证的违约责任等相关事宜已经处理完毕，不再存有任何争议。同时，乙方承诺并保证：不再就上述事宜向甲方提出任何权利主张，上述事宜彻底解决。并约定该协议经各方当事人签字盖章后生效。签订《调解协议书》后，被告已将剩余32933元支付给原告。涉案房屋于2017年6月13日办理出了房屋国有土地使用权分割转让证明书。原告于2018年1月2日向本院提起诉讼，请求判如所请。本院立案后，因被告住所地不详，无法送达起诉书副本、开庭传票等法律文书，本院于2018年4月10日依法在《人民法院报》上公告向被告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等法律文书，被告经本院合法传唤没有正当理由而拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。 另查明，2011年8月1日至2017年5月31日，涉案房屋的物业费共计131536.12元。因原告拖欠物业费，海南中视物业管理有限公司琼海分公司于2017年7月将原告起诉至法院。之后，原告向海南中视物业管理有限公司琼海分公司支付了物业费131536.12元及违约金2000元。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应遵守履行。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，办理房屋权属证书的主要义务人是商品房买受人，作为出卖人的房地产开发企业仅负协助义务。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，原告已依约付清了全部购房款，且根据双方签订的《调解协议书》，就涉案房屋办理房产证被告代收的相关费用原告已用被告应支付的逾期交房违约金230835元冲抵，双方事实上形成了代办产权证的委托关系。原告于2012年2月25日办理了收房手续，则被告应于2012年8月23日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理产权证，但被告至今未能完成产权证办理，其行为已构成违约。故现原告请求被告为原告办理涉案房屋的不动产权证，有事实根据和法律依据，本院予以支持。合同第十五条约定：……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。而双方在《调解协议书》中约定已就逾期办证违约责任事宜处理完毕，该《调解协议书》为原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，且被告亦按约定将剩余32933元支付给原告。故原告主张被告支付逾期办证违约金及请求调整违约金数额，无事实根据和法律依据，本院不予支持。 对于原告主张被告赔偿拖延整改造成其未能使用房屋的损失费及物业管理费用。从原告提交的有效证据及庭审查明的事实来看，被告已向原告交房，经双方确认的交房遗留问题清单上所记载的问题主要为配电箱、入户铁门转轴破断（左侧门）、游泳池底鼓包及电梯等问题，这些并非是房屋主体结构质量问题。双方在合同第十六条约定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应履行保修义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二项规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”故对于上述房屋存在的问题，被告作为出售房屋的一方，负有积极修复涉案房屋的义务。在被告拖延修复情况下，原告也可自行修复。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，原告明知被告不进行修复的情况下，拖延了几年的时间都没有自行或者委托他人修复，造成扩大损失自身存在过错,造成损失扩大。因此，对自行扩大的损失应当由原告自行承担。综合涉案房屋需要整改的内容、面积、、地段博鳌地区房屋租金水平，从公平原则出发，本院酌定因交房遗留问题需要的修复时间为3个月，因未能使用房屋每月的损失参照5000元计算，共计15000元。原告主张的物业管理费用亦按3个月计算，2011年8月1日至2017年5月31日共70个月，涉案房屋3个月的物业管理费为5637元（131536.12÷70×3）。上述两项损失共计20637元。对原告主张被告赔偿拖延整改造成其未能使用房屋的损失费及物业管理费用超出20637元的部分，本院不予支持。在审理过程中，原告撤回“判令被告向二原告支付琼海市博鳌金色港湾小区B1栋别墅整改费用50万元（实际数额以司法鉴定数额为准）”的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以照准。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告琼海中视房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告郑某、凤某办理位于琼海市××镇的博鳌·金色港湾B1幢别墅的不动产权证书。 二、限被告琼海中视房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑某、凤某赔偿未能使用房屋的损失费及物业管理费共计20637元。 三、驳回原告郑某、凤某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16116元，由原告郑某、凤某负担15752元，由被告琼海中视房地产开发有限公司负担364元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  祁永芳 审 判 员  周英俊 人民陪审员  杨照明 二〇一八年七月二十日 法官 助理  李昌琴 书 记 员  王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条第二项交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。