福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0602民初8号 原告（执行案外人）：高春辉，男，1982年12月26日出生，汉族，户籍地福建省龙海市，现住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：郑庆祥，福建衡评律师事务所律师。 被告（申请执行人）：肖振通，男，1963年3月19日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：黄恩泽，福建簪华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅晓莉，福建簪华律师事务所律师。 被告（被执行人）：毕昌月，女，1974年5月6日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 被告（被执行人）：王顺南，男，1966年3月2日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 原告高春辉与被告毕昌月、王顺南、肖振通案外人执行异议之诉一案，本院2018年1月2日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告高春辉的委托诉讼代理人郑庆祥、被告肖振通的委托诉讼代理人傅晓莉到庭参加诉讼，被告毕昌月、被告王顺南经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高春辉向本院提出诉讼请求：1、确认原告与毕昌月签订房屋租赁合同有效；2、撤销（2017）闽0602执320号关于腾房的公告。事实及理由：1、原告于2016年7月10日（自2012年起租用续租至今）向毕昌月承租位于芗城区房屋一套，租赁期限四年（从2016.7.10至2020.7.10），租金1000元/月，每季度支付租金一次。现原告还在承租期限内，按房屋租赁协议书约定完全有权继续使用承租房屋直至协议约定期满止。2、根据《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力”。《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应该继续履行原租赁合同的规定”。《合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”等法律、法规之规定，因此，原告对被执行的标的物（芗城区房屋）具有继续使用权和优先购买权。综上所述，原告认为本人合法向毕昌月承租其私有的芗城区房屋，现还在租赁期限内，有权继续使用该房屋，贵院做出腾房公告是不符合法律规定，依法应予撤销。因此，原告根据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，请法院给予支持。 被告肖振通辩称：原告主张与被告毕昌月就芗城区房屋存在租赁关系与事实不符。1、本案租赁协议系原告与被告毕昌月、王顺南为阻挠执行而串通伪造的合同，不具有真实性。首先，原告诉状中称自2012年起就租赁涉诉房屋至今，但原告在执行异议申请及本次诉讼中均未提供之前的租赁合同以证明；其次，原告提供的租赁合同约定按季度支付租金，涉诉房屋于2017年9月被查封，原告明知房屋被查封仍于2017年10月继续缴纳租金，是有违常理。再次，假使2017年10月原告确有向被告毕昌月缴纳三个月租金，到现在三个月也已经到期，原告完全可以以租赁房屋已被查封为由解除合同另行租赁其他地方，而原告在被告毕昌月没有占用原告大量资金的情况下，却选择大费周章向答辩人起诉以维持租赁关系，这完全不符合一般承租人的逻辑。2、即使合同真实有效，原告也未提供有效证据证明合同有实际履行。被告王顺南与答辩人在执行阶段的调解过程中均未向执行法官提起过该执行标的物有出租给任何人的信息，且涉诉房屋在被查封时，室内室外均落满灰尘，根本不像是有人居住的样子，连隔壁邻居都不确认有人居住。原告无提供有效证据证明涉诉房屋在被查封之前原告已经实际占有使用该涉诉房屋，无权要求撤销腾房公告。综上，原告主张缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。 被告毕昌月、被告王顺南经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面的答辩意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定主要事实如下：原告高春辉与妻子周巧红因在芗城区就业以及小孩读书所需，向被告毕昌月持续租赁使用漳州市芗城区的房屋多年。后在2017年7月10日，原告高春辉作为乙方（承租方）和被告毕昌月作为甲方（出租方）签订了一份《漳州市房屋租赁协议书》，约定（摘录）“甲方同意将坐落于金峰南路鑫荣嘉园1幢210的房屋以每月人民币1000元的租金承租给乙方。租赁期48个月，自2016年7月10日至2020年7月10日止。租赁期内每次支付租金3个月，计人民币3000元整。第一次实付租金期限为2016年7月10日至2016年10月10日。租赁期间内发生的物业费、卫生费、公摊费、水电费、有线电视费及宽带使用费等费用均由乙方承担。……”在该《漳州市房屋租赁协议书》签订之后，原告（执行案外人）高春辉依约履行按期支付租金的义务并持续占有使用该房屋。 原告肖振通与被告王顺南、被告毕昌月民间借贷纠纷一案，经本院组织调解，双方当事人自愿达成调解协议，本院于2016年10月13日依法作出（2016）闽0602民初7958号民事调解书，该调解书的调解协议内容为“一、被告王顺南、被告毕昌月尚欠原告肖振通本金211.45万元及利息（利息为年利率24%，其中1564500元的利息从2015年10月15日起算至还清之日止，550000元的利息从2014年8月16日起算至还清之日止），被告王顺南、被告毕昌月同意于2016年11月15日前偿还15万元，于2016年12月15日前再偿还15万元，于2017年1月15日前偿还20万元，余下161.45万元及211.45万元的全部利息从2017年2月开始于每月的15日偿还10万元直至上述款项全部还清为止；2、被告王顺南、毕昌月若未按上述约定按期还款，原告有权就被告尚未偿还的全部的款项向法院一次性申请强制执行。3、上述协议履行完毕后，原被告双方有关本案民间借贷纠纷所产生的权利义务终止；本案受理费27716元，调解减半收取13858元，由被告王顺南、毕昌月负担。”因被告王顺南、毕昌月未自动履行该生效调解书所确定的义务，肖振通于2017年2月4日向本院申请强制执行。2017年2月8日，本院依法作出（2017）闽0602执320号执行裁定书，查封、扣押被执行人王顺南、毕昌月应当履行义务部分的财产等。2017年3月23日，本院向漳州市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封了备案登记在被执行人毕昌月名下的漳州芗城区室的房屋，查封期限为2017年3月23日至2019年3月23日止，本院于2017年9月14日至案涉房屋张贴查封公告及封条。2017年10月26日，本院发出并在涉案房屋外张贴腾房公告，责令被执行人毕昌月、王顺南及现占有人在2017年11月15日前将涉案房屋腾出。 原告（执行案外人）高春辉对本院公告责令现占有人在2017年11月15日前将讼争房屋腾出提出书面异议，但仅提供《漳州市房屋租赁协议书》一份作为证据；本院依法组成合议庭进行审查，并于2017年12月14日作出（2017）闽0602执异69号执行裁定书，以高春辉提供的证据尚不足以证明与被执行人的租赁关系合法有效并占有使用该房屋为由裁定驳回案外人高春辉的异议请求。原告（执行案外人）高春辉不服该（2017）闽0602执异69号执行裁定，于2018年1月2日向本院提起案外人执行异议之诉。 在本案审理过程中，原告（执行案外人）高春辉向法院表示其仅主张对讼争房屋享有继续使用权，不主张优先购买权。另本院至讼争房屋处调查，确认原告高春辉一家目前仍在讼争房屋内居住生活。 以上事实有（2017）闽0602执异69号民事裁定书、《漳州市房屋租赁协议书》、租金支付凭证、水电费支付凭证、房屋使用现状照片、漳州市洋坪小学出具的工作证明以及在学证明、庭审笔录等证据为据，足以确认。 本院认为，原告高春辉与被告毕昌月于2016年7月10日签订的《漳州市房屋租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，并未违反相关的法律法规规定，该《漳州市房屋租赁协议书》有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”，该司法解释的立法本意在于贯彻“买卖不破租赁”原则，维护承租人的合法权益。该司法解释所保护的租赁关系须符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条所规定的“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的租赁关系。具体到本案中，一方面，原告高春辉与被告毕昌月就讼争房屋在2016年7月10日签订了书面租赁合同，是在本院查封该讼争房屋的2017年3月23日之前。另一方面，根据相应的证据证明，原告高春辉在签订书面租赁合同前后确实已经占有和使用该讼争房屋。综上，原告高春辉请求确认房屋租赁合同有效，撤销（2017）闽0602执320号执行案件中关于腾房的公告的诉讼请求依法成立，本院予以支持。被告肖振通未提供充分证据证实其主张，其辩称也与本院审理查明的事实不符，故不予采纳。被告王顺南、被告毕昌月经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条的规定，判决如下： 一、原告高春辉与被告毕昌月于2016年7月10日签订的《漳州市房屋租赁协议书》有效； 二、撤销本院在（2017）闽0602执320号执行案件中于2017年10月26日作出的腾房公告，原告高春辉对漳州芗城区的房屋享有租赁权，租赁期限至2020年7月10日止。 案件受理费1000元，由被告毕昌月、王顺南负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 本院（2017）闽0602执异69号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  陈立达 人民陪审员  杨丽虹 人民陪审员  洪添福 二〇一八年七月二日 书 记 员  黄小群 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 最高人民法院 《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条第一款承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院 《关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。