上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第288号上诉人(原审被告)上海科欣生物技术研究所。法定代表人赵成洪。委托代理人杜建民。被上诉人(原审原告)上海市普陀区职业培训学校。法定代表人何丽玲。被上诉人(原审原告)上海华达电梯工程有限公司。法定代表人吴某某。上述两被上诉人之共同委托代理人岳磊，上海市勋业律师事务所律师。上诉人上海科欣生物技术研究所(下称科欣研究所)因租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2013)普民四(民)初字第1489号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年7月上海华达电梯工程有限公司(以下简称“华达公司”)、上海市普陀区职业培训学校(以下简称“职培学校”)诉至原审法院，请求法院依法判令：一、科欣研究所立即迁出上海市普陀区宁夏路XXX号XXX幢XXX层、XXX层房屋；二、科欣研究所向华达公司、职培学校支付房屋占用费，自2013年1月1日起计算至实际迁出之日止；三、科欣研究所向华达公司、职培学校清偿由华达公司、职培学校垫付的科欣研究所占用期间的水电等公用事业费，自2012年10月1日起算至实际迁出之日止；四、案件受理费由科欣研究所承担。本案审理过程中，科欣研究所向案外人上海市普陀区就业促进中心(以下简称“区就促中心”)及上海市普陀区职业技术培训中心(以下简称“职培中心”)提起(2013)普民四(民)初字第1502号民事诉讼，提出要求案外人全面履行房屋租赁合同的诉讼请求，在该案审理中查明：上海市宁夏路627、657号房屋的权利人为区就促中心。华达公司与科欣研究所签订《房屋租赁合同》，约定将宁夏路XXX号大楼六楼整个楼面出租给科欣研究所，月租金为人民币(以下币种均为人民币)7,000元，年租金为8万元整，出租期限从2008年1月1日至2008年12月31日，房租每三个月结算一次，先付后用，科欣研究所在使用房屋期间对房屋结构有何调整，一定要经过出租方同意进行，科欣研究所房屋退租时须恢复原状，否则将承担赔偿责任。科欣研究所在使用房屋期间，独立承担全部责任。对于不可抗拒因素造成无法继续履约的，则视为自动终止合同，双方不承担责任。合同期满后，双方续签合同，租金调整为9,000元/月，年租金为108,000元，期限从2009年1月1日至2009年12月31日，其他条款一致。嗣后，双方又续签了自2010年1月至2010年12月的租赁合同，将月租金调整至1.2万元、违约金调整为5万元。最后一份合同租期为两年，期限自2011年1月1日至2012年12月31日，月租金为22,380元、年租金为268,560元，其余条款与2010年期一致。合同订立后，科欣研究所按约交付房租至2012年底，科欣研究所称2013年第一季度支付款项被退回，科欣研究所曾书面通知职培中心于2013年4月7日支付的第一季度租金67,140元被退回。2012年10月，区就促中心、职培中心通知科欣研究所不再续签合同，要求科欣研究所搬迁，未果。该案审理中，科欣研究所提供《房屋租赁协议》(以下简称“系争合同”)一份，协议主体出租方为职培中心，承租方为科欣研究所，约定内容：职培中心出租宁夏路XXX号6楼、7楼，共计月租金12,000元整，出租的期限暂定为10年，从2010年1月1日至2019年12月31日。科欣研究所在使用房屋期间，租金在使用前预付，负担房屋的维修责任，如果是原来职培中心的责任，则由职培中心负责，科欣研究所使用房屋完毕，须完好无损。科欣研究所负担房屋使用期间的除房屋租金其他费用如电费、水费、电话费等，在使用房屋期间要注意防火，并安放消防设施，如发生火灾由科欣研究所负全部责任。双方如有一方有客观原因不能正常履行合同应当提前30天提出，经双方协商解决。科欣研究所在使用租房前30天，须预付房租，但未约定金额。如拖欠15天应视作违约行为，由职培中心收回房屋，并由科欣研究所每天承担月租金5%的违约金，并付保证金(此款在合同期到期无欠款时归还科欣研究所)，但双方未约定保证金的具体金额。在履约期间任何一方有违约行为，违约方应赔偿守约方违约金，双方同样未约定具体金额。对非双方责任，造成无法继续履约的则视为自动终止协议不承担责任。职培中心在甲方处、科欣研究所在乙方处盖章，但合同无具体的签订日期。同时，科欣研究所向原审法院提交了书面委托书一份，载明：“现全权委托上海市普陀区职业技术培训中心处理宁夏路XXX号、XXX号楼房屋租赁事宜。”区就促中心在尾部盖章，但无具体的出具日期。同时，科欣研究所提交了职培中心分别出具给案外人职培学校的《委托书》，职培中心均授权两公司进行房屋租赁事宜。”对于上述证据，科欣研究所认为职培中心已经得到区就促中心的授权，有权签署租赁协议，该租赁协议系科欣研究所与职培中心的真实意思表示，并未违反法律规定，应为合法有效；区就促中心、职培中心则认为，科欣研究所是一个生产试剂的企业，生产许可要求高，在科欣研究所的要求下，职培中心为了配合其办证所需，所以签订了上述协议，该协议显然并非双方的真实意思表示，且双方实际并未履行该份协议，双方实际履行的协议仍然是一年一签的。同时，区就促中心认为职培中心对房屋租赁仅仅承担管理之责，区就促中心已经将房屋出租给案外人并同意该案外人进行转租。”为了证明上述抗辩主张，区就促中心提供了下列证据：1、区就促中心与案外人职培学校签订的《房屋租赁协议书》和《房屋租赁补充协议书》，约定区就促中心将上海市宁夏路627、657号房屋出租给该案外人；2、区就促中心、职培中心签订的《房屋委托管理协议书》，约定区就促中心将上海市宁夏路627、657号房屋委托职培中心进行日常管理。职培中心则向原审法院提供了自2003年1月1日起至2012年12月31日止的出租方先后为上海沪昌实业总公司、华达公司与承租方科欣研究所签订的《房屋租赁合同》，内容与前述合同一致；证人吴某某、赵某某的证词，吴系华达公司的法定代表人，称华达公司接受职培学校的委托与科欣研究所签订租赁合同，委托职培中心办理合同事宜；赵则是职培中心的工作人员，陈述了接受科欣研究所法定代表人的恳请，为了办证需要在科欣研究所填写的十年期合同上盖章，该合同并非真实的合同。科欣研究所对上述证据均认为不能证明区就促中心、职培中心的抗辩主张，区就促中心与案外人职培学校签订的合同与本案无关。同时科欣研究所认为，区就促中心、职培中心所陈述的各级单位彼此之间均有关联，证人证词不是客观真实反映合同签订的整个过程。依据上述查明事实，原审法院依法判决：对上海科欣生物技术研究所要求上海市普陀区就业促进中心、上海市普陀区职业技术培训中心继续全面履行房屋租赁合同的诉讼请求不予支持。科欣研究所不服原审法院对该案所作判决，向本院提起上诉，本院于2014年3月13日依法作出(2013)沪二中民二(民)终字第2688号民事判决书，确认上述查明事实，同时在该案的二审中，科欣研究所提供自2008年第一季度至2012年年底的租金收据，收据上记载的收款人2008年一季度为案外人上海浦都人力资源有限公司、2008年2-3季度为职培中心，其余均为华达公司。对此，科欣研究所表示：自2008年一季度至2012年底与华达公司的租赁合同约定的租金其是以支票来支付，华达公司向其开具相应数额的正规发票，除此之外其还以现金方式另行向上述案外人支付租金，上述案外人向其开具收据。故其实际支付的租金并非与华达公司签订的租赁合同一致，而是远高于该合同金额。被上诉人区就促中心、职培中心则表示：作为原审原告，科欣研究所在原审法院规定的举证期限内未提供上述收据，故上述收据不属于新证据。且在原审审理中科欣研究所已就自2008年起其每年支付租金的具体金额作出了确认，明确发票上记载的金额即是其支付的全部租金，现二审中科欣研究所关于租金的数额显然与原审中确认的金额不一致，故其对上述收据的真实性不予认可。此外，双方当事人一致确认，科欣研究所长期以来实际租赁系争房屋的部位是系争房屋的6层和7层。该案本院审理后认为：自2010年1月起就系争房屋的租赁客观上既存在系争合同，又存在华达公司与科欣研究所签订及续签的租赁合同，关于应认定科欣研究所实际履行的是哪一份租赁合同的问题。第一、科欣研究所与华达公司签订的租赁合同中约定的租期始于2008年1月1日，合同签订后科欣研究所即以支票的形式按该合同约定的金额向华达公司支付租金直至租期届满；而系争合同约定的租期开始时(2010年1月)，科欣研究所并未向合同相对方职培中心支付租金，仍如同签订系争合同之前一样向华达公司支付租金，由华达公司向科欣研究所开具租金发票。第二、职培中心与科欣研究所签订的为期10年的系争合同约定的租金标准为一固定数额自始即为每月1.2万元，而科欣研究所与华达公司在2010年度一年的租赁合同履行完毕后又续签了租期自2011年1月至2012年12月的租赁合同，该合同中约定的租金标准为每月22,380元，根据科欣研究所在原审中的自认及其提供的相应租金发票，原审认定在实际履行过程中，科欣研究所亦是按每月22,380元的标准向华达公司支付租金、由华达公司按此金额开具租金发票，并据此认为科欣研究所实际履行的是与华达公司的租赁合同并无不当。本院审理中，科欣研究所提供了其在支付上述租金外，另行以现金方式向华达公司等案外人支付的自2008至2012年四年租金的收据。对此，本院认为，在2008、2009年度科欣研究所就系争房屋的使用仅与华达公司签有租赁合同，故应当认定在上述两年中双方实际履行的就是该合同，在该合同的履行过程中，按科欣研究所在二审中所述，对于合同约定的租金数额，科欣研究所是以支票形式进行支付，华达公司也开具正规的发票，对于超过合同金额外的租金科欣研究所用现金进行支付，收款人仅开具收据。在系争合同签订后，科欣研究所与华达公司仍按上述模式进行操作，科欣研究所并没有按系争合同约定的租金数额向职培中心开具支票，还是按与华达公司续订租赁合同约定的租金数额继续向华达公司开具支票，对于额外租金以现金向华达公司等案外人支付。故即便科欣研究所所述额外租金的支付情况属实，还是证明了科欣研究所在系争合同签订后，其实际履行的仍是与华达公司续订的租赁合同，只是对于该续租合同约定的租金数额双方按正规财务手续操作，再以该续租合同约定的租金数额为基础，额外增加租金的支付，无法认定双方实际履行了系争合同。此外，根据科欣研究所在原审中关于区就促中心、职培中心、华达公司三者的委托关系陈述，结合其提供的区就促中心出具给职培中心的委托书、职培中心出具给华达公司的委托书，原审法院得出了虽职培中心有权与科欣研究所签订系争合同，但华达公司根据职培中心的委托亦有权在此后通过与科欣研究所续签最后一期租赁合同将系争合同的租金及租赁期限进行变更的结论，并据此判决驳回了科欣研究所要求继续履行系争合同的请求，并无不妥。综上，原审法院根据查明事实所作判决并无不当，上诉人科欣研究所的上诉请求依据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，作出判决如下：驳回上诉，维持原判。现该案已经生效。原审法院另查明，科欣研究所支付租金至2012年底，水电费支付至2013年底。出租人在合同期满前向科欣研究所表示房屋将不再予以出租，并要求科欣研究所合同期满后迁出，经协商，未果。华达公司、职培学校遂向法院提起诉讼，请求法院判决依法支持如其诉请。原审法院认为：根据现已生效的(2013)普民四(民)初字第1502号民事判决书及(2013)沪二中民二(民)终字第2688号民事判决书认定的事实，华达公司与科欣研究所间签订的租赁合同系双方的真实意思表示，双方亦一直予以履行。合同期满后，双方未能续约，故华达公司、职培学校要求科欣研究所迁出系争房屋的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。合同期满后，科欣研究所仍在使用系争房屋，应当支付使用费和水电费，金额按照合同约定标准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条之规定，原审法院作出判决如下：一、上海科欣生物技术研究所应于判决生效之日起十日内迁出上海市普陀区宁夏路XXX号XXX幢XXX层、XXX层房屋；二、上海科欣生物技术研究所应于判决生效之日起十日内支付上海华达电梯工程有限公司租金，按月租金人民币22,380元，自2013年1月1日起，计算至上海科欣生物技术研究所实际迁出之日止；三、上海科欣生物技术研究所应于判决生效之日起十日内支付上海华达电梯工程有限公司水、电费，自2014年1月1日起，计算至上海科欣生物技术研究所实际迁出之日止。科欣研究所不服原审法院判决第一、二项，向本院提起上诉称：其与职培中心另有租赁合同即前案所提到的系争合同，该合同约定的租赁期限至2019年届满，其在前案中要求出租人继续履行的即是该份到2019年届满的租赁合同，现其仍坚持该意见。此外，由于在诉讼期间出租人故意实施将大楼通道封闭、设置障碍等行为使其无法正常使用系争房屋，故其不同意支付租金。被上诉人华达公司与职培学校共同辩称：系争合同是在科欣研究所的要求下，职培中心为了配合其办理生产许可证而制作的，但实际并未履行，双方实际履行的租赁合同已于2012年12月31日到期，对此2014年3月的生效判决已有认定。在双方诉讼之前，出租人已明确告知科欣研究所不再续租，但科欣研究所拒不迁出，其只能按原计划于2015年春节后对房屋改建，但并不涉及系争房屋所在楼层，其也没有故意设置障碍，故其不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。本院经审理查明：原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为：科欣研究所虽与职培中心另签有系争租赁合同，但双方实际并未履行，多年来科欣研究所实际履行的是与华达公司签订的租赁合同，对此生效判决已作了充分论述。鉴于科欣研究所与华达公司签订的租赁合同已到期，出租人亦在合同到期前告知科欣研究所不再续签合同并要求其到期迁出，科欣研究所在合同到期后仍未迁出，故其对系争房屋属违法占有，原审法院据此支持了华达公司和职培学校的诉讼请求并无不当。关于占有系争房屋期间应当向出租人支付的使用费标准，原审法院参照合同约定的租金标准予以酌定并无不当。鉴于在租赁合同到期前出租人已要求科欣研究所迁出，科欣研究所却予以拒绝，故因违法占有系争房屋给其自身造成的损失人民法院不予保护，科欣研究所以系争房屋所在大楼的改建影响其正常生产为由不同意支付占用期间租金的意见，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,478.50元，由上海科欣生物技术研究所负担。本判决为终审判决。审 判 长  张志煜审 判 员  吴 俊代理审判员  马忆蔺二〇一五年八月七日书 记 员  朱伟静附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……