广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第1292号上诉人（原审原告）：杨小青，住广东省广州市越秀区。委托代理人：甘静仪，广东沁森律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：区志伟，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：区家铭（又名区家辉），住广东省广州市越秀区。委托代理人:区志伟，系区家铭父亲,基本情况同上。上诉人杨小青因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法石民初字第816号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，位于广州市番禺区洛浦街丽江花园棕榈滩雪沙道10号房屋一间为区家铭名下物业。区志伟为区家铭父亲。2012年12月29日，杨小青与案外人签订委托合同，案外人代杨小青办理购买位于广州市番禺区洛浦街丽江花园棕榈滩雪沙道10号房屋一间的事宜。委托合同中约定购入价以4250000元为限，房屋交付为净房交付。经过案外人协调，区家铭愿意以该价格出售该房屋。各方达成意向后，杨小青通过案外人向区家铭现金支付定金10000元，另外通过汇款方式向区志伟支付定金20000元，两次支付的定金合计30000元。双方在签订房屋买卖合同之前，杨小青发现区家铭名下的房屋存有长期租赁合同，且承租人正在使用该房屋，区家铭拟出售的房屋的条件不符合其与案外人授权委托协议的约定。2013年4月8日，杨小青与案外人解除授权委托协议，不再购买该房屋。杨小青要求区志伟、区家铭返还购买房屋的定金30000元，但遭拒。杨小青遂于2013年6月5日向原审法院提起本案诉讼，请求：1.由区志伟、区家铭还定金30000元；2.区志伟、区家铭对定金的返还承担连带责任，并由区志伟、区家铭承担案件诉讼费。区志伟、区家铭原审中共同答辩称：区家铭名下的房屋虽然存有长期租赁合同，但该长期租赁合同是可以解除的。杨小青未知该租赁合同能否在房屋交付之前解除的情况下，认定区家铭违约，为其主观臆断。杨小青房屋买卖过程中违约，区家铭没有违约，故不同意返还定金30000元。原审诉讼期间，杨小青向原审法院提供的证据有：1.委托书；2.解除委托协议；3.收款收据；4.区家铭银行卡；5.证明；6.广州市番禺区房地产租赁合同；7.银行转账单；8.个人结算业务申请书，并以此支持其诉讼请求的成立。区志伟、区家铭对杨小青提供的证据予以确认。原审诉讼中，区志伟、区家铭没有向原审法院提供证据。上述事实另有原审庭审笔录为证。原审法院认为:通过庭审查明的事实及质证的证据可知，杨小青与案外人签订委托协议，由案外人代购区家铭名下的房屋。经案外人协调，杨小青拟购区家铭名下的房屋，并且向区志伟、区家铭支付了定金。虽然杨小青与区志伟、区家铭没有签订房地产买卖合同，但双方关于房屋的买卖已经达成合意，且履行了定金支付的合同内容。由此，原审法院确定杨小青与区志伟、区家铭之间存有合同关系。由于双方没有签订正式的房屋买卖合同，双方在合同中的权利义务没有特别约定，由此，处理双方的合同关系，因而依据法律规定。杨小青要求区志伟、区家铭返还定金的理据为区家铭名下的房屋存有长期租赁合同，不符合其与案外人在委托协议中的约定，因而为区志伟、区家铭违约。杨小青的主张为其单方的认定。区家铭名下的房屋的长期租赁合同如果在房屋交付之前解除，该房屋的交付条件是符合杨小青的要求的。由此，杨小青应通知区志伟、区家铭排除妨碍。若区志伟、区家铭受通知后仍然不排除妨碍，则属于区志伟、区家铭违约。整个房屋买卖的协商过程中，杨小青没有通知区志伟、区家铭，为其未尽通知义务。杨小青在不排除其他可能性之时，即认定区志伟、区家铭违约，失却公允。从杨小青提供的证据及其起诉的事实与理由内容可知，杨小青向区志伟、区家铭交付定金是自愿的。对于购买区家铭名下的房屋的意愿是追求的。现杨小青以区家铭名下房屋交付标准不符合其自定购房条件是另有他意的，杨小青要求区志伟、区家铭返还定金的要求有违常理。由此，杨小青要求区志伟、区家铭返还定金的请求有违法律规定及常理，故其诉讼请求，原审法院不予支持。反观区志伟、区家铭的抗辩主张符合法律规定，原审法院采纳。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，于2014年11月24日作出如下判决：驳回杨小青的全部诉讼请求。案件一审诉讼费275元，由杨小青负担。判后，上诉人杨小青不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清。（一）杨小青知晓诉争房屋存在长期租赁合同后，已多次通过案外人要求区志伟、区家铭尽快解除租赁合同，排除妨碍。但直至杨小青与区志伟、区家铭、案外人支付定金当天，诉争房产的租赁合同仍未解除。原审法院认定杨小青未通知区志伟、区家铭排除妨碍就解除合同，属于认定事实不清；（二）区志伟、区家铭收取杨小青订金30000元后，至今仍未与杨小青签订房屋买卖合同，却已将诉争房屋出售给他人，区志伟、区家铭已事实违约；（三）杨小青与广州市远见房地产中介有限公司解除委托协议之前，区志伟、区家铭已将案涉房屋出售给他人，致使杨小青无法按自己的意愿通过委托协议购买诉争房屋。因此，区志伟、区家铭应将30000元返还杨小青。二、原审法院适用法律错误。（一）定金合同作为担保合同，根据《中华人民共和国担保法》第五条规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。杨小青与区志伟、区家铭之间尚未签订房屋买卖合同，则主合同尚未成立，定金合同亦未成立。故杨小青向区志伟、区家铭缴纳的30000元并非“定金”而是“订金”；（二）区志伟、区家铭已经将诉争房屋转售他人，故杨小青与区志伟、区家铭之间的买卖合同无法成立，定金合同也不可能成立。因此，因区志伟、区家铭的原因致使房屋买卖合同无法成立，区志伟、区家铭收取的30000元应当返还杨小青。综上，上诉请求：1.撤销原审判决，区志伟、区家铭向杨小青返还人民币30000元，区志伟、区家铭对返还承担连带责任；2.区志伟、区家铭承担本案一审、二审全部诉讼费用。被上诉人区志伟、区家铭共同答辩称：同意原审判决，不同意上诉人杨小青的诉讼请求、事实和理由。请求二审法院驳回上诉，维持原判。经二审庭询，上诉人杨小青与被上诉人区志伟、区家铭对原审查明事实均无异议，本院予以确认。二审中，杨小青向本院提供两份证据：证据1.询问时间为2013年3月29日的广州市房地产交易与权属登记询问记录表、证据2.发证日期为2013年4月15日的房地产权情况证明，拟共同证明区志伟、区家铭于2013年3月29日前已将涉案房屋出售给案外人，上述证据一审后才发现，故一审并未提交亦无申请延期举证。区志伟、区家铭对此表示：确认证据1的真实性、合法性，但不确认关联性，该证据只能证明我方与案外人为了办理交易过户手续而去查询过涉案房屋权属情况，而不能证明交易时间。不确认证据2的真实性、合法性和关联性，该证据内容上并无记载权属人、产权证号等。区志伟、区家铭向本院提供两份证据：证据1.区志伟、区家铭与广州市远见房地产中介有限公司于2012年12月29日签订的《委托书（卖）》，证据2.区家铭与案外人于2013年3月18日签订的《丽江花园房屋买卖合同》，上述两份证据拟共同证明区志伟、区家铭是在委托书约定的交易日期2013年3月1日之后与案外人签订房屋买卖合同，故杨小青陈述一房两卖不属实。杨小青对此表示：上述证据因我方没有参与签订，故真实性无法确认。关于证据1，《委托书》记载的交易日期为2013年3月1日，如果区志伟、区家铭与中介公司委托合同到期应通知杨小青，但是其没有履行该义务。而且区志伟、区家铭已经接受了三万元定金，就存在买卖承诺，该承诺不因区志伟、区家铭与中介公司之间的关系而有所影响；关于证据2，如果该合同真实就意味着区志伟、区家铭在2013年3月18日将案涉房屋出售给第三方，区志伟、区家铭违反了买卖承诺，致使杨小青无法实现购房目的。区志伟、区家铭存在违约行为，应双倍返还定金，但是鉴于我方一审没有提出双倍返还定金，故仅主张返还定金。二审庭询中，区志伟、区家铭确认以下事实：1.案涉房屋于2013年4月17日同案外人解除租赁关系；2.案涉房屋于2013年5月1日前同案外人办理了房屋交易过户手续，但是具体时间不清楚。二审另查明，杨小青与广州市远见房地产中介有限公司签订的《委托书》载明：交吉情况为不带租约。一审庭审中区志伟、区家铭确认其与该中介公司签订《委托书》时曾经看过杨小青与该中介公司签订的《委托书》。本院认为：本案争议的焦点在于区志伟、区家铭应否向杨小青返还三万元定金。首先，关于讼争三万元定金的性质认定问题。《最高人民法院关于适用若干问题解释》第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同的担保，给付定金一方拒绝订立合同的无权要求返还定金，接受定金一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。结合本案查明事实，本案双方当事人分别与广州市远见房地产中介有限公司签订《委托书》，并约定按照《委托书》约定的条件进行房屋买卖交易，如果一方逾期或者违反上述条件的，则买方不予退还订金（定金）或卖方按定金双倍返还。可见，杨小青支付给区志伟、区家铭三万元定金的性质应属于立约定金，其目的是为了保证双方进一步订立正式房屋买卖合同。因此，如果因一方违约导致未能签订正式的房屋买卖合同，守约方有权依照定金罚则追究责任。其次，关于三万元定金应否返还的问题。本案中，案涉双方并未签订正式房屋买卖合同的原因在于杨小青支付定金后发现案涉房屋带有长期租约。双方当事人与广州市远见房地产中介有限公司分别签订的《委托书》均明确约定案涉房屋为不带租约交易，而且区志伟、区家铭亦确认其与中介公司签订《委托书》时曾经看过杨小青与该中介公司签订的《委托书》。由此可见，案涉双方分别委托中介公司交易并达成了订立合同意向的前提是案涉房屋为不带租约房屋。现案涉房产带有长期租约，即便如区志伟陈述其已于2013年4月17日解除租约，亦在《委托书》签订之后，而且杨小青已于2013年4月8日向广州市远见房地产中介有限公司提出解除《委托书》，上述解除租约日期亦在杨小青提出解除委托之后，故案涉房屋带有租约的事实与原《委托书》中约定情况不符，且足以影响杨小青实现其合同目的，杨小青以该理由表示不愿意签订正式房屋买卖合同并无过错。结合二审中区志伟、区家铭其提供的《丽江花园房屋买卖合同》显示其与案外人交易的日期为2013年4月18日，庭询中其自认案涉房屋已于2013年5月1日前同案外人办理了房屋交易过户手续，故案涉房屋已经转让案外人，事实上《委托书》约定的房屋交易无法履行。综上，本案在杨小青并无过错且事实上合同无法履行的情况下，杨小青主张返还三万元定金并无不妥，应予支持。原审法院处理欠妥，应予纠正。另，区志伟、区家铭二审提供证据《委托书》、《丽江花园房屋买卖合同》拟证明其不存在一房二卖行为，经查，《委托书》中载明的交易日期为2013年3月1日，并非委托关系终止日期，并不能就此推断区志伟、区家铭有权在2013年4月18日有权与案外人另行签订房屋买卖合同，故区志伟、区家铭该主张不成立，本院不予采信。至于杨小青二审提交证据，均形成于本案诉讼之前，杨小青一审并未提交该证据，亦无申请延期举证，故不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定二审程序中的新证据。因此，上述证据本院不予采纳。综上，审查原审判决查明事实清楚，但处理不当，应予改判。上诉人杨小青的上诉请求成立，本院予以采纳。依照《最高人民法院关于适用若干问题解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:一、撤销广州市番禺区人民法院（2013）穗番法石民初字第816号民事判决；二、区志伟、区家铭于本判决送达之日起十日内向杨小青返还定金30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费各550元，均由区志伟、区家铭共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  张怡代理审判员  蔡峰代理审判员  余盾二〇一五年八月二十七日书 记 员  张辉李杨