呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终782号上诉人（原审被告）：内蒙古力挽房地产开发有限公司。法定代表人：王郁郁，该公司总经理。委托诉讼代理人：李洋，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思思，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈小强，无固定职业，住福建省南安市。委托诉讼代理人：张苏赫，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜磊，慧聪律师事务所律师。上诉人内蒙古力挽房地产开发有限公司（以下简称力挽公司）因与被上诉人陈小强房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2017）内0104民初2405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人力挽公司的委托诉讼代理人李洋、王思思，被上诉人陈小强的委托诉讼代理人张苏赫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。力挽公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判，驳回陈小强的诉讼请求，本案一、二审的诉讼费由陈小强承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审判决认定力挽公司与陈小强签订的秀水华宸认购协议是双方真实意思表示，合法有效，该事实认定错误。本案中，力挽公司与陈小强并未形成事实上的法律关系。根据一审庭审查明的事实可知，涉案秀水华宸认购协议书系力挽公司向案外人李烨提供空白的秀水华宸认购协议书作为担保。案外人李烨认可力挽公司与陈小强不存在真实的房屋买卖合同法律关系，涉案认购协议书是李烨提供给陈小强的抵押，且陈小强从未向力挽公司支付过购房款。一审判决认定事实错误。（二）一审判决认定"力挽公司属于自愿向案外人李烨提供协议约定的住房用于抵顶所欠陈小强的债务"，该事实认定错误。本案中，根据一审庭审查明的事实，力挽公司与陈小强从未就欲达成房屋买卖合同进行协商，双方没有形成房屋买卖合同的合意，力挽公司亦没有用其所建商品房抵顶案外人李烨对陈小强欠款的意思表示，一审判决认定力挽公司自愿提供住房抵偿陈小强的债务，认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。（一）一审判决法律关系认定错误。本案中陈小强取得涉案秀水华宸认购协议书是基于与案外人李烨之间的买卖合同关系，因李烨无法支付所欠货款，故向陈小强提供涉案房屋作为担保，而非直接以涉案房屋抵顶欠款，故本案基础法律关系为陈小强与案外人李烨之间的买卖合同的法律关系，而非房屋买卖合同。即使认定陈小强与案外人李烨形成口头以物抵债协议，涉案房屋系用于抵偿债务，但以物抵债协议属于实践性合同，涉案房屋至今未完工，不具备交付条件，该协议无法履行。基于此，本案应当适用按照基础法律关系即买卖合同法律关系进行审理，一审判决适用法律错误。（二）一审判决违反了当事人意思自治原则，适用法律错误。本案中，根据秀水华宸认购协议书第六条的约定，若力挽公司不能如期交房，按照陈小强已交购房款总价的万分之五支付违约金，故一审判决判令力挽公司以527562元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，适用法律错误。综上，力挽公司认为一审判决认定事实错误，适用法律错误，恳请法院支持力挽公司的上诉请求，保护力挽公司的合法权益。陈小强辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请法院予以维持。陈小强向一审法院起诉请求：1、依法解除陈小强与力挽公司之间签订的认购协议书；2、判令力挽公司向陈小强返还购房款527562元；3、判令力挽公司向陈小强支付利息，按银行同期贷款利率计算，自2015年2月13日起，至购房款全部付清为止，现暂计为10万元。一审法院认定的事实：2015年2月13日，陈小强与力挽公司签订秀水华宸认购协议书一份，合同编号（LWZ0001），合同约定：陈小强订购力挽公司"秀水华宸"小区房屋一套，面积约为99.54平米，该商品房单价为每平方米5300元整，房屋总价款527562元；力挽公司计划于2016年12月31日以前交付房屋。同日，力挽公司为陈小强出具收据一份，内容为：今收到陈小强秀水华宸购房款9号西单元301号人民币（大写）伍拾贰万柒仟伍佰陆拾贰元整。上述合同由于秀水华宸小区第09号楼刚开始动工，处于在建状态，导致合同无法履行。另查明，"秀水华宸"小区*号楼西单元*层*室房屋的单元号"西单元"对应的是1单元。一审法院认为，陈小强与力挽公司双方签订的秀水华宸认购协议书是双方的真实意思表示，合法有效，但由于合同中的房屋至今尚不具备交付条件，导致合同无法履行，力挽公司已构成违约。故对陈小强要求解除双方签订的认购协议书的诉讼请求，予以支持；对要求返还购房款527562元的诉讼请求，予以支持；对要求支付利息的诉讼请求，力挽公司应支付占用资金期间的利息，予以支持（以527562元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2015年2月13日起计算至实际给付之日）。力挽公司辩解认为双方并未形成真正的合同法律关系，陈小强未支付协议对应的购房款，对此该院认为即使证人证言属实，力挽公司也属于自愿向案外人李烨提供协议约定的住房用于抵偿所欠陈小强的债务，力挽公司应当对其所作出的行为承担相应的法律责任。至于力挽公司同案外人李烨之间如何算账，同本案并非同一法律关系，力挽公司可在对外承担责任后向实际受益人李烨另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除陈小强与力挽公司签订的《秀水华宸认购协议书》（合同编号LWZ0001，房屋位置"秀水华宸"，面积约为99.54平米）；二、力挽公司在本判决生效后立即返还陈小强购房款527562元及利息，以527562元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2015年2月13日起计算至实际付清之日止。案件受理费5038元，被告内蒙古力挽房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案秀水华宸认购协议书是否真实、合法、有效，如有效是否应予解除；二、一审判决力挽公司返还陈小强购房款及利息（以527562元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算）有无事实及法律依据。针对第一个争议焦点，力挽公司诉称陈小强与力挽公司签订的秀水华宸认购协议书系力挽公司向案外人李烨提供的空白的认购协议书，与陈小强不存在真实的房屋买卖合同关系，本院认为，秀水华宸认购协议书落款处有力挽公司公章及法定代表人公章，且力挽公司向陈小强出具收据并盖有力挽公司财务专用章。在其空白合同上盖章签字视为具有签订合同的意思表示，力挽公司应对其自身的行为承担相应的法律后果。力挽公司无其他证据证明合同并非真实意思表示，其签章具有效力，力挽公司与陈小强签订秀水华宸认购协议书系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律禁止性规定，应认定该合同有效，双方均应依照合同约定履行各自的义务。本案中，秀水华宸认购协议书中房屋所在的9号楼至今未竣工，力挽公司已构成违约，陈小强主张解除合同符合法律规定。一审法院判令解除陈小强与力挽公司签订的秀水华宸认购协议书并无不当，本院予以确认。针对第二个争议焦点，根据秀水华宸认购协议书的约定，力挽公司未依约交付房屋，已构成违约，应返还陈小强购房款527562元及利息。一审法院判决并无不当，本院予以确认。综上所述，力挽公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10076元，由上诉人内蒙古力挽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 孙 昊审判员 张蒙江二〇一八年七月九日书记员 吴丽诗书记员 乌日汗