广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗越法民三初字第2814号原告：陈超，住广州市越秀区。原告：张艳冰，住广州市越秀区。两原告共同委托代理人：张瑛。两原告共同委托代理人：黄容。被告：广州国利大厦建设开发有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：魏旭辉。第三人：中信银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区。负责人：罗焱。委托代理人：比干尧、湛洋，联系地址。原告陈超、张艳冰诉被告广州国利大厦建设开发有限公司、第三人中信银行股份有限公司广州分行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。两原告及其委托代理人张瑛、黄容，第三人委托代理人比干尧、湛洋均到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。两原告诉称：2001年2月12日，两原告与被告签订《国某华庭认购书》及《商品房买卖合同》，约定两原告向被告购买位于广州市东园路国利大厦14楼××号房屋，房价为387218元；由被告办理房屋产权登记手续等。签约后两原告按合同规定支付了全部房款，并收楼入住至今。2007年7月16日，因被告与第三人及广州市茶窖农村信用合作社之间存在银行贷款债务纠纷，涉案房屋被广州市中级人民法院在（2004）穗中法执字第1675号恢字2号执行案件中作为被执行人财产查封。两原告作为异议人参与听证程序，明确了两原告向被告购买了涉案房屋、已支付全部房款并实际入住的事实。2009年2月2日，广州市中级人民法院作出执行裁定书，认为该房屋虽然登记在被告名下，但两原告是没有过错的，两原告在执行异议中的诉请于法有据，故裁定解除对涉案房屋的查封。2011年10月26日，广州市中级人民法院再次作出（2004）穗中法执字第1675号恢字1号之一执行裁定书，将包括涉案房屋在内的共计35套房屋解除查封。另，中国人民解放军广州军区军事法院根据广州军区广州物资站提出的诉前财产保全申请，曾查封了被告占有的国某大厦尚未出售的全部房产。2012年1月11日，中国人民解放军广州军区军事法院向房管部门发出（2002）军广民初字第1号协助执行通知书及民事裁定书，裁定解除了包括涉案房屋在内的一批房屋的查封。至此，涉案房屋已被各法院解除了相关的查封措施。此外，涉案房屋仍处于抵押登记状态，抵押权人为第三人，至今尚未涂销抵押登记。由于被告不协助办理房屋产权过户登记手续，且涉案房屋仍处于抵押登记状态，导致两原告无法取得房屋产权，损害了两原告的合法权益。因此，两原告起诉请求法院判决：1.被告、第三人立即办理广州市越秀区东园路36号（国利大厦）14楼××号房屋的涂销抵押登记手续；2.被告协助两原告办理广州市越秀区东园路36号（国利大厦）14楼××号房屋产权过户登记手续。被告无答辩。第三人述称：确认涉案房屋抵押给我行，我行在2011年与被告签订抵押合同，并取得他项权利证。抵押合同是我行与被告之间签订，两原告并非合同签订人，无权直接要求我行办理涂销抵押登记手续。但考虑到我行的债权已全部实现，故我行同意办理涂销抵押登记手续，只是无法单方办理。2012年，我行曾向房管部门发函表示同意办理涂销抵押登记，但房管部门函复我行称需要被告配合我行共同办理该手续。因被告至今不配合办理涂销抵押手续，希望法院判决被告协助办理或由我行持生效判决等材料单方办理涂销抵押登记手续。经审理查明：2001年1月20日，被告以包括广州市越秀区东园路36号14楼××号房屋在内的国利大厦部分房屋作为抵押物，向第三人申请贷款，并已办理抵押备案登记手续。2001年11月12日，广州市国土资源和房屋管理局核发编号为穗房预字第19980362号的《广东省广州市商品房预售许可证》，载明：开发企业名称为被告，项目名称为国某大厦（二层商场除外），项目坐落为东园路东侧，预售房屋栋号及层数为31层，预售房屋占有土地是否抵押为未抵押，备注抵押范围为（1）地下室1、2层车库全层，首三层商场全层及7A、7B、7K、7L、7N、7P、8B、8K、8N、9A、9B、9E、9K、9N，第四层商铺及16A、16D、16I、16K、16L、17A、17B、17K、17D、17F、17I、17J、17L、15A、15D、19F、22C、25C、26C、27C已抵押给银行，（2）四层裙楼等。2001年2月12日，两原告（认购方）与被告（出售方）签订《国某华庭认购书》，约定认购广州市东园路（国某华庭）南塔14E单元，建筑面积68.90平方米，楼价387218元；定金1万元须于签署认购书时付清，首期楼款116165元于2001年2月19日付清，第二期楼款106166元于2001年3月19日前付清，第三期楼款154887元于2001年4月19日前付清。2001年2月16日，双方签订《商品房买卖合同》，约定：两原告购买广州市东山区东园路东侧国利大厦（商品房预售许可证号为穗房预字第980362号）第14层（自然层14）××号房，建筑面积为68.90平方米，总金额为387218元，总楼款387218元将于2001年4月19日前付清;被告应在2001年1月12日前将经综合验收合格的商品房交付给两原告使用;被告应在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，两原告不能在房屋交付使用后180日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.两原告退房，被告在两原告提出退房要求之日起60日内将两原告已付房价款退还给两原告，并按已付房价款的0.03%赔偿两原告损失；2.两原告不退房，被告按已付房价款的0.05%向两原告支付违约金。上述合同未经房管部门鉴证备案。此后，广州市中级人民法院在并案执行中信银行广州分行、广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行与广州市中盘图书有限公司、被告借款纠纷一案中，依法查封了被告所有的位于广州市东园路36号“国利大厦”的有关房产。为此，两原告向该院提出执行异议申请，要求解除对涉案房屋的查封。经审查，2009年2月2日，该院作出（2003）穗中法执字第1444号、（2004）穗中法执字第1675号恢字2号执行裁定书，裁定异议人陈超、张艳冰（即本案两原告）的异议成立，解除（2004）穗中法执字第1675号恢字1号民事裁定书中对广州市东园路36号国利大厦14E房的查封等。2011年10月26日，广州市中级人民法院又作出（2003）穗中法执字第1444号之一、（2004）穗中法执字第1675号恢字1号之一号执行裁定书，裁定解除对广州市东园路36号国利大厦14××号房的查封。另查明：据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2014年8月14日的《房地产登记簿查册表》显示：中国人民解放军广州军区军事法院曾分别于2006年2月24日、2007年2月12日、2008年1月30日、2009年1月12日、2011年1月26日向广州市国土资源和房屋管理局发出协助执行通知书及民事裁定书，要求查封（续封）国某大厦尚未售出的全部房产（除2002年2月10日止已办理预售登记和已查封外）。2012年1月11日，中国人民解放军广州军区军事法院又以（2002）军广民初字第1号协助执行通知书及民事裁定书要求解除对包括涉案14××号房在内的一批房屋的查封。该查册表还显示涉案14××号房现抵押权人为本案第三人。2014年11月12日，两原告向本院提起本次诉讼。诉讼过程中，两原告为证明已经支付全部房款并实际入住至今，向本院提交以下证据：1.被告于2001年5月22日向两原告开具的发票，显示两原告交来地址为广州市东园路36号14楼E单元的楼款387218元，发票上盖有“广州国某大厦建设开发有限公司发票专用章”；2.涉案房屋2001年至2014年管理费、水电费、煤气费单据等。第三人对上述证据均无异议。此外，第三人为证明其曾申请办理过涉案房屋的涂销抵押登记手续，向本院提交了如下证据：1.第三人向广州市房地产交易登记中心发出的《关于申请解除国利大厦20套房产抵押登记的函》；2.第三人向被告发出的《关于同意解除国某大厦20套房产抵押登记的函》；3.上述两函件的快递邮寄详情单及签收回单；4.广州市房地产交易登记中心于2012年10月24日向第三人作出的《关于申请单方办理国利大厦20套房产涂销抵押登记的复函》。两原告对上述证据均无异议。本院认为：两原告与被告签订的《国某华庭认购书》、《商品房买卖合同》是买卖双方的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应依约履行。两原告已经按约定向被告支付了全部购房款，且实际入住涉案房屋至今。虽然该房屋曾被法院查封，但根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有的，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”广州市中级人民法院及中国人民解放军广州军区军事法院经审查已裁定解除对涉案房屋的查封，限制该房屋过户的情形已不存在。在此情况下，两原告要求被告依约协助其办理涉案房屋的产权过户登记手续依据充分，本院予以支持。至于涉案房屋上设定的抵押权问题，现作为抵押权人的第三人已明确表示其债权已实现，同意涂销抵押，仅仅因被告不配合而未能办理。因抵押权的存在将影响两原告房屋所有权的实现和行使，故两原告要求被告和第三人办理涉案房屋涂销抵押登记手续的诉讼请求合理合法，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，判决如下：一、被告广州国利大厦建设开发有限公司及第三人中信银行股份有限公司广州分行应于本判决发生法律效力之日起十日内，到广州市房地产行政主管部门办理广州市东园路国利大厦第14层（自然层14）××号房（现地址为广州市东园路36号X房）的涂销抵押登记手续。二、被告广州国利大厦建设开发有限公司应于前述抵押登记涂销之日起十日内，协助原告陈超、张艳冰到广州市房地产行政主管部门办理广州市东园路国利大厦第14层（自然层14）××号房（现地址为广州市东园路36号X房）的产权交易过户登记手续（即为原告陈超、张艳冰办理该房屋《房地产权证》）。本案受理费7108元，由被告广州国利大厦建设开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  陈 燕人民陪审员  何霭如二〇一五年一月二十日书 记 员  曾小丽