上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三(民)初字第342号原告上海国际贸易中心有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人施建培，职务董事长。委托代理人吴坚，国浩律师(上海)事务所律师。委托代理人王辰，国浩律师(上海)事务所律师。被告金粤渔村投资管理有限公司，注册地上海市长宁区。法定代表人庄镇贤，职务董事长。被告上海金粤渔村实业有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人庄镇贤，职务董事长。上列两被告的共同委托代理人沈伟民，上海市申华律师事务所律师。原告上海国际贸易中心有限公司诉被告金粤渔村投资管理有限公司、被告上海金粤渔村实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月26日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张艨独任审判，于2015年4月23日组织双方当事人进行了证据交换。后本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2015年6月10日再次组织双方当事人进行了证据交换，并于2015年7月31日公开开庭进行了审理。原告上海国际贸易中心有限公司的委托代理人吴坚和王辰、被告金粤渔村投资管理有限公司的法定代表人庄镇贤(同时系被告上海金粤渔村实业有限公司的法定代表人)及两被告的共同委托代理人沈伟民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海国际贸易中心有限公司诉称，原告与第一被告于2012年12月21日签订了餐饮用房租赁合同，合同约定，原告将其合法拥有的上海市长宁区延安西路XXX号XXX层XXX室面积为1,350平方米的房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给第一被告用于餐饮经营，租赁期自2013年7月1日起至2027年6月30日止，租金每月人民币180,000元，租金须预付；第一被告未按合同约定及时支付各种费用，原告有权要求第一被告按日支付该费用千分之五的滞纳金，第一被告如发生租金超过2个月以上未付行为时，原告可不通知被告而解除合同。租赁合同签订后，原告依约交付了涉案房屋。租赁期间，餐厅的实际经营和使用人系第二被告，第二被告于2013年10月支付了当年8月的租金，两被告的法定代表人庄镇贤于2014年8月支付了2013年9月至12月的租金，以及2013年8月的水电费55,344元，尚欠付原告2013年7月的租金以及自2014年1月起至2015年1月的房屋租金、2013年9月至今的水电费等。原告曾多次催讨未果。原告认为第一被告未按约支付租金及水电费的行为，已构成违约，侵害了原告的合法权益，应承担支付责任和违约责任。第一被告承租涉案房屋后，由第二被告实际使用，第二被告应对第一被告不能支付的租金和水电费的金额部分承担支付责任。故原告诉至本院，请求判令：1、确认原告与第一被告之间的《上海国际贸易中心餐饮用房租赁合同》于2015年4月3日解除；2、两被告立即归还原告涉案房屋；3、第一被告向原告支付2013年7月、2014年1月至2015年3月的租金2,880,000元(按照每月180,000元计算)；4、第一被告向原告支付自2015年4月4日起至返还涉案房屋之日止的房屋使用费(按照每月180,000元计算)；5、第一被告向原告支付自2013年9月至2014年12月的水费84,790元、电费492,497元、服务费11,547元，共计588,834元；6、第一被告向原告支付欠付租金(使用费)、水费、电费及服务费的滞纳金(按照每日千分之五分段计付，至本金付清之日止)；7、第二被告对第一被告不能支付的租金(使用费)、水费、电费、服务费及滞纳金部分承担补充支付责任。被告金粤渔村投资管理有限公司、被告上海金粤渔村实业有限公司共同辩称，不同意原告的全部诉请。关于合同解除的诉请，原告于2015年4月2日寄出解除函，被告于4月3日收到，被告已提起撤销权之诉，故该项诉请不能支持；2013年7月的租金不应计算，因当时口头约定7月租金免收，开具发票从8月开始计算；2014年1月至2015年3月租金是没有支付，但被告是行使不安抗辩权，原告不依照合同给被告设置店招，存在违约；合同不解除不存在返还房屋的问题；支付服务费无合同依据；不同意支付滞纳金，同时认为滞纳金标准过高；第二被告不同意承担补充支付责任。故两被告不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明，涉案房屋的权利人系原告。2012年12月21日，甲方(原告)与乙方(第一被告)签订了《上海国际贸易中心餐饮用房租赁合同》，双方约定甲方同意将涉案房屋出租给乙方；租赁期自2013年7月1日起至2027年6月30日止；2013年7月1日起至2016年6月30日止的租金、管理费合计每月180,000元；租金须预付，乙方第一个月的租金须在起租日前的10天前支付，在第一个月期满前10天预付第二个月的租金，以此类推，乙方须将租金付入甲方指定的银行账户，乙方同意甲方在其租赁场所内每年免费消费160,000元；水、电费由乙方负担，根据实际耗用量按标准结算，在收到付款通知书后10天内，付入甲方指定的银行账户；乙方如发生租金及其他债务超过2个月以上未付，甲方可不通知乙方而解除本合同，并保留索赔权；乙方若未按本合同规定及时支付各种费用，甲方有权要求乙方按日支付该费用千分之五的滞纳金；合同第二十八条关于店招广告约定：甲方同意乙方设立乙方的店招广告，具体位置位于国贸中心副楼4层南面现有的广告牌上自左侧(以面对为准)起，向右10米之内，高约6至7米，最后以三家均合理尺寸为准，并附效果图，店招形式、广告内容、设计风格等须经甲方认可，国贸中心大楼周边店招广告、指示牌等由甲、乙双方协商解决。合同签订后，由第二被告在涉案房屋中实际经营，对外从事餐饮服务。因未能按合同约定设立店招广告一事，原、被告之间发生争议，第一被告多次向原告发函协商未果。对于租金欠付情况，原告认为第一被告尚欠付涉案房屋2013年7月的租金以及2014年1月之后的租金；两被告认可2014年1月之后的租金并未支付，但认为原、被告曾口头约定2013年7月租金免收，且在原告向被告送达的对账单中没有提到2013年7月租金未支付的情况，对于2013年7月租金不同意支付。对于水、电费欠付情况，原告认为第一被告尚欠付2013年9月至2014年12月的水费84,790元、电费492,497元、服务费11,547元(上述费用共计588,834元)；两被告对欠付的数额予以确认，但是认为管理费缺乏合同约定不应支付，另有水电费151,972元冲抵了签单消费等。2015年4月2日，原告向第一被告发送律师函，表示由于第一被告拖欠租金及水电费期限已超过2个月，要求解除双方之间的租赁合同并返还涉案房屋等。该律师函于2015年4月3日送达第一被告。对于未能按合同约定设立店招广告的原因，原告认为根据合同约定，其同意被告设立店招广告，但具体办理店招广告是被告方的义务，原告仅具有协助义务，被告方需取得主管部门的批准且征得原告的同意才能设立店招，现在不能设立店招不是原告违约或存在过错，更不能作为被告拒付租金的理由；两被告则认为，店招广告是租赁合同构成的基本及必要条件，不是如原告所说的配合义务，在合同中写的是原告同意，这个同意是要确保被告能设立店招广告，店招广告在被告经营中是非常重要的，所以在租赁合同中约定了这个条款，这是原告作为出租方的根本义务，至于建筑物上是否可以设立广告，原告在出租时应充分把握，现客观上导致无法按合同约定设立店招广告，应由原告承担相应违约责任等。就未能按合同约定设立店招广告一事，本院于2015年7月8日走访了上海市长宁区绿化与市容管理局，该单位工作人员答复，根据《上海市户外招牌设置管理办法》等相关文件规定，一般应根据“一店一招”的要求设置户外招牌，被告方已经在自家门楣上设立了店招；涉案房屋所在大楼顶部的招牌，应为大楼的主体用户，一般为产权人，而且也不能随意变更名称，需要地名办等单位进行审批；涉案房屋所在大楼中，总共有不下数十家租户，被告方仅在一楼部分经营，不可能批准其将店招设置在大楼顶部的醒目位置。上述事实，有《上海国际贸易中心餐饮用房租赁合同》、付款凭证、律师函、工作记录以及双方当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方的争议焦点主要为：双方租赁合同中有关店招广告条款性质的认定，属于原告还是被告方的合同义务，进而确定租赁合同解除条件是否成就以及解除后的责任的承担；原告主张的2013年7月的租金应否支付；原告主张的2013年9月至2014年12月的水电费及管理费是否已结清；被告是否应当支付原告主张的服务费；第二被告是否应就第一被告欠付费用承担补充支付责任等。关于店招广告性质的问题，根据合同约定，“甲方同意乙方设立乙方的店招广告”，根据常理及经验法则的理解，第一被告系办理其自身店招广告的主体，而原告则具有予以配合、协助的义务；通过本院走访了解到，本案中的店招广告由于未能通过有关行政部门的审批而导致实际无法设立，客观上来说，不应简单归咎于原告或者被告任何一方，系由于不可归因于双方当事人的因素导致该店招广告的条款无法实际履行。双方就该条款发生争议后，第一被告则停止支付租金、水电费、管理费等费用，自2014年1月起至今，早已超过合同约定的2个月期限，达到了合同约定的解除条件。故原告作为出租方具有单方解除权，且其已通过发送律师函实际行使了解除权，本院认为原告与第一被告之间的租赁合同解除并无不妥，予以确认。合同解除后，第一被告应限期将涉案房屋返还原告，并结清拖欠的租金、使用费、水电费等相关费用。关于欠付租金部分，原、被告均确认2014年1月之后的租金并未支付，该部分租金应由第一被告予以支付。对于2013年7月的租金，被告提出原、被告曾口头约定2013年7月租金免收，且在原告向被告送达的对账单中没有提到2013年7月租金未支付的情况，故不同意支付。本院认为，第一被告未能举证证明双方之间存在免除2013年7月租金的口头协议，其作为支付租金的义务方也并未举证证明其实际支付了该月的租金，故本院对其抗辩意见实难采信，对原告主张的2013年7月租金予以支持。此外，合同解除之后的房屋使用费，原告参照原租赁合同的租金标准予以主张，亦无不妥，本院予以支持。关于水电费及管理费的问题，对于2013年9月至2014年12月的水费84,790元、电费492,497元、服务费11,547元(上述费用共计588,834元)的数额，双方均予以确认，但第一被告认为管理费缺乏合同约定不应支付，另有水、电费151,972元冲抵了签单消费等。本院认为，管理费虽然合同中并无明确约定，但是2013年9月之前的履行过程中，原告一直向第一被告收取，第一被告也按月支付并未提出异议，现被告在诉讼中提出不予认可的抗辩意见，缺乏事实依据与法律依据，本院难以采信；对于151,972元水电费冲抵签单消费一事，原告不予认可，且根据双方合同约定，存在“乙方同意甲方在其租赁场所内每年免费消费160,000元”的条款，故对于该笔费用冲抵水电费的抗辩意见，本院不予采信。关于第二被告是否就第一被告所欠费用承担补充支付责任的问题，原告认为第一被告与原告签订了租赁合同，而由第二被告在涉案房屋内实际经营，且两被告的法定代表人也相同，应当由第二被告就第一被告所欠费用承担补充支付责任；两被告则认为第二被告并非合同主体，不应承担支付义务。本院认为，虽然原告所述情况属实，但基于该事实要求第二被告承担相应补充支付责任缺乏法律依据，本院实难支持。此外，对于原告主张所欠费用滞纳金的诉请，因租赁合同中存在明确的约定，本院予以支持。对于滞纳金的数额，两被告认为过高，请求法院予以调整，本院结合租赁合同解除的原因、第一被告欠费金额及周期、原告的实际损失等因素，酌情将滞纳金调整为540,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、确认原告上海国际贸易中心有限公司与被告金粤渔村投资管理有限公司之间签订的《上海国际贸易中心餐饮用房租赁合同》于2015年4月3日解除；二、被告金粤渔村投资管理有限公司、被告上海金粤渔村实业有限公司应于本判决生效之日起三十日内归还原告上海国际贸易中心有限公司上海市长宁区延安西路XXX号XXX层XXX室面积为1,350平方米的房屋；三、被告金粤渔村投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海国际贸易中心有限公司支付2013年7月、2014年1月至2015年3月上海市长宁区延安西路XXX号XXX层XXX室面积为1,350平方米房屋的租金人民币2,880,000元；四、被告金粤渔村投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海国际贸易中心有限公司支付自2015年4月4日起至实际搬离上海市长宁区延安西路XXX号XXX层XXX室面积为1,350平方米房屋之日止，按照每月人民币180,000元的标准计算的房屋使用费；五、被告金粤渔村投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海国际贸易中心有限公司支付自2013年9月至2014年12月的水费人民币84,790元、电费人民币492,497元、服务费人民币11,547元；六、被告金粤渔村投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海国际贸易中心有限公司支付上述欠费的滞纳金人民币540,000元；七、驳回原告上海国际贸易中心有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼保全费人民币5,000元，由被告金粤渔村投资管理有限公司负担。案件受理费人民币54,673.10元，由被告金粤渔村投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾鸣香代理审判员  张 艨人民陪审员  牟世荣二〇一五年八月二十一日书 记 员  杨 芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。