河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀10民终2807号 上诉人（原审被告）：**祥，男，1985年5月27日出生，汉族，住黑龙江省同江市。 被上诉人（原审原告）：白艳玲，女，1983年2月18日出生，汉族，住陕西省清涧县。 委托诉讼代理人：丁青林，北京市中唐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏贝贝，北京市中唐律师事务所律师。 上诉人**祥因与被上诉人白艳玲房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初8764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 **祥上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《存量房买卖合同》为双方真实意思体现，依法有效，受法律保护；被上诉人虽为非本地户籍人口，且社保未满三年，但购房是其真实目的，在限购政策出台后，被上诉人曾经两次要求上诉人降低房款总额，继续履行合同，房屋已经交付，上诉人同意为被上诉人履行合同创造条件，包括但不限于为被上诉人交满3年社保，符合过户资格时再进行过户；《存量房买卖合同》在履行过程中遭遇限购政策，但并非合同目的根本无法实现，被上诉人交满3年社保就可以履行，被上诉人和上诉人可协商变更合同进行履行。 白艳玲答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 白艳玲向一审法院起诉请求：1、依法判令解除双方之间签订的《存量房屋买卖合同》；2、判令被告返还原告已经支付的购房款520000元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年9月22日，原告白艳玲与被告**祥在三河市百目房产经纪有限公司居间下，签订了《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：被告**祥将涉案房屋以198万元的价格出售给原告白艳玲。现原告白艳玲已向被告支付购房款52万元。2017年1月7日，双方签订《协议书》，约定：因房本未下导致无法过户，被告于2017年2月12日将房屋交付原告使用，房本下来后，双方配合办理过户，所有时间以下房本时间为准。以上事实及相关证据双方均无异议,予以确认并在卷佐证。对双方存在争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告**祥于2018年1月23日提起反诉，但其未在给定超时限内缴纳案件受理费，故按被告自动撤回反诉处理。2、原告白艳玲户籍为陕西省清涧县，而非本地户籍家庭，且其不具有本地3年及以上社会保险缴纳记录或纳税记录，有原告的身份证、三河市人力资源和社会保障局出具的缴纳社会保险情况证明及三河市地方税务局出具的纳税情况证明为证，予以确认。3、对被告提交的两份录音材料的真实性予以认可，但从录音中不能反映出原告购房是为了获利，故对被告的举证目的不予采信。4、案涉房屋的不动产权证书于2017年11月6日取得。 一审法院认为，原、被告于2016年9月22日签订《存量房屋买卖合同》，原告依约支付了购房款52万元。案涉房屋的不动产权证书于2017年11月6日取得。双方在继续履行合同过程中，廊坊市人民政府于2017年6月2日出台了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，《意见》规定“非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品房和二手住房，已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证”。本案原告的户籍为陕西省清涧县，而非本地户籍家庭，且其不具有本地3年及以上社会保险缴纳记录或纳税记录。综上所述，本案属于先签合同，后出台政策，原告主张因政策调整，其非本地户籍居民家庭，且不具有本地3年及以上社会保险缴纳记录或纳税记录，不符合购房条件，属于限购人群为由，要求解除合同。结合本案案情，双方在履行合同过程中出台新政策，属于不可归责于双方当事人的原因，故根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条规定，对原告主张解除《存量房买卖居间合同》及补充协议，本院予以维护。因合同解除，故原告主张被告返还已付购房款52万元，本院予以维护。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：一、原告白艳玲与被告**祥于2016年9月22日签订《存量房屋买卖合同》解除；二、被告**祥于本判决生效后七日内返还给原告白艳玲购房款520000元。案件受理费9000元减半收取4500元，及保全费5000元，由被告**祥负担（于本判决生效后三日内交纳）。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院另查明，2016年9月22日签订《存量房屋买卖合同》其它约定处手写部分约定：甲、乙、丙方在知情下经友好协商签此协议（未下房本），等房本下发后约定时间面签、过户，除冰箱不送，其余家具家电全送，如房主不卖，按市场价该房屋的增值部分归购买方所有，2017年5月1日收到银行尾款，如未收到尾款，双方协商解除合同，首付如数退还乙方，中介费甲、乙双方各承担一半，甲、乙双方配合丙方办理房屋买卖流程。一审庭审中，上诉人同意解除合同，可以分期返还购房款。本院对一审判决查明的其它事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《存量房买卖合同》为双方真实意思体现，依法有效，受法律保护。本案当事人签订房屋买卖合同的时间为2016年9月22日，合同签订在2017年6月2日廊坊市人民政府出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》之前，且上述限购政策未明确对发布实施前的房屋买卖行为有约束力，按照“法不溯及既往”的一般法治原则，不足以认定本案双方当事人的房屋买卖行为，受此后发布实施的限购政策调整。2016年9月22日双方在《存量房屋买卖合同》中约定，2016年12月18日共同申请办理贷款，办理贷款是完成本案房屋买卖交易的必要环节。但因上诉人未能如期办理下房本，导致交易过程中出台了限贷和限购政策，虽然不足以认定白艳玲购房资格受2017年6月2日廊坊市人民政府出台的《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》影响，但因相关限购政策确实影响白艳玲办理贷款事宜。2017年1月7日双方签订《协议书》，应认定为是对2016年9月22日双方约定的补充和变更，但其仅约定房本下来后，双方积极配合办理房屋贷款，过户等有关房屋手续，如有一方不配合，按照合同追究法律责任，该约定未就首付比例增加如何处理等事项进行明确约定。本院结合双方在2016年9月22日《存量房屋买卖合同》中关于2017年5月1日如未收到尾款，双方协商解除合同，首付如数退还的约定，认定白艳玲不存在恶意违约行为。一审庭审中，双方当事人同意解除合同，只是对返还购房款时间没达成一致等事实，且确因上诉人未能如期办理下房本，导致交易过程中出台了限贷和限购政策，影响合同正常履行，白艳玲不存在恶意违约行为，一审法院判决解除合同，由**祥返还白艳玲购房款，虽理据不足，但结果并无不当，本院予以确认。但因涉案房屋已经交付，一审法院未就白艳玲返还**祥房屋一事作出裁判，应予纠正。 综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初8764号民事判决，第一项、第二项，即：一、原告白艳玲与被告**祥于2016年9月22日签订《存量房屋买卖合同》解除；二、被告**祥于本判决生效后七日内返还给原告白艳玲购房款520000元。 二、被上诉人白艳玲于本判决生效后七日内将涉案房屋返还给上诉人**祥。 一审案件受理费9000元减半收取4500元，及保全费5000元，由被告**祥负担（于本判决生效后三日内交纳）。 二审案件受理费9000元，由上诉人**祥负担6000元，由被上诉人白艳玲负担3000元。 本判决为终审判决。 审 判 长 樊清维 审 判 员 李成佳 审 判 员 梁志斌 二〇一八年七月四日 法官助理 赵志勇 书 记 员 闫 磊