广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3189号上诉人（原审原告及反诉被告）：肖文，住广州市海珠区。委托代理人：许小明，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告及反诉原告）：侯伟思，住广州市海珠区。委托代理人：梁钊明，广东中穗律师事务所律师。委托代理人：郭玉霞，广东中穗律师事务所律师。上诉人肖文因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第22号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人肖文及其委托代理人许小明，被上诉人侯伟思的委托代理人梁钊明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市荔湾区芳村大道西430号四楼房屋的所有人是广州市荔湾区五眼桥第十一经济社。2011年9月27日，案外人吴志伟以广州市荔湾区逸泉旅店的名义与广州市荔湾区五眼桥第十一经济社签订《租赁合同》，向广州市荔湾区五眼桥第十一经济社承租广州市荔湾区芳村大道西430号四楼房屋，租用期限自2011年10月1日起至2014年9月30日止，每月租金14500元。由于广州市荔湾区逸泉旅店是吴志伟开办的个体工商户，故实际上是由吴志伟向广州市荔湾区五眼桥第十一经济社承租广州市荔湾区芳村大道西430号四楼房屋。2012年4月28日，吴志伟委托侯伟思等代为对广州市荔湾区芳村大道西430号四楼房屋出租、管理及收取租金等一切事务。2013年6月3日，侯伟思（甲方）与肖文（乙方）签订第20130603号《房屋租赁合同》，约定：甲方出租广州市荔湾区芳村大道西430号第四层自编401房、402房（下称涉案房屋）共计面积约50平方米给乙方经营办公使用；租赁期为伍年，自2013年6月10日起至2018年6月9日止；月租金（含物业管理费）为人民币1500元，从第二年开始租金每年递增5%；乙方向甲方支付相当三个月房屋租金4500元整作为租金押金，押金在合同期满或终止解除后全额无息退还给乙方；租金在每月10日以现金形式支付给甲方，遇法定节假日可作相应顺延；乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金；甲方将房屋交给乙方后，除建筑结构问题外，乙方的装修及修缮，甲方概不负责；乙方装修及修缮时不得破坏房屋建筑结构，否则由乙方赔偿损失；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下单方面提前要求解除合同或租给他人，视为甲方违约，甲方双倍返还房屋租赁押金作为违约金，并赔偿乙方对房屋装修损失费用；没经过甲方的协商同意，乙方无故拖欠租金累计达30天的，甲方有权中止本合同；若乙方需要办理营业等经营执照，甲方须作义务配合，并向乙方提供所需的资料，费用由乙方承担等等。上述租赁合同签订后，侯伟思依约将涉案房屋交给肖文使用，肖文接收涉案房屋后对涉案房屋进行了装修，并依约向侯伟思交纳了押金4500元，且支付了2013年6月至同年11月涉案房屋的租金给侯伟思，但没有交纳2013年12月1日起至今的涉案房屋的租金给侯伟思。另，吴志伟向广州市荔湾区五眼桥第十一经济社承租广州市荔湾区芳村大道西430号四楼房屋后，广州市荔湾区芳村大道西430号四楼除401房、402房以外的房屋，先后由广州市荔湾区魅力都会酒吧、吴三旺租赁使用，其中吴三旺是用于开办广州市荔湾区龙泉宾馆使用至今。2014年1月6日，肖文打电话给侯伟思，以侯伟思未能提供涉案房屋的产权资料给肖文办理工商营业执照为由，说注不到册不会交租金，等到注到册起再计付租金，期间其不会交租金，侯伟思在电话通话中叫肖文“不要交住”、“我与阿安沟通”、“沟通了再讲”。2014年期间，广州市荔湾区五眼桥第十一经济社多次发通知，通知广州市荔湾区龙泉宾馆，合同期满后该社要收回房屋，但至今没有收回，而该社并没有发过通知给肖文。2014年9月28日，广州市荔湾区五眼桥第十一经济社与吴志伟续签了广州市荔湾区芳村大道西430号四楼房屋的《租赁合同》，合同期限自2014年10月1日起至2018年9月30日止。2014年12月12日，肖文向原审法院起诉，请求判令：1.侯伟思按合同约定双倍租赁押金作为违约金向肖文支付违约金9000元；2.侯伟思向肖文退回租赁押金4500元；3.侯伟思向肖文赔偿对租赁房屋投入的装修损失费用49494元；4.侯伟思向肖文退回2013年9月至11月共三个月的租金4500元；5.侯伟思承担肖文为本案聘请律师所支付的律师咨询费用12000元，合计79494元。侯伟思遂提起反诉，请求判令：1.解除其与肖文于2013年6月3日签订的《房屋租赁合同》；2.肖文立即将位于广州市荔湾区芳村大道西430号第四层自编401房、402房交还侯伟思管业；3.肖文立即向侯伟思支付自2013年12月至房屋交还侯伟思管业之日期间的租金及拖欠租金的滞纳金，合计66615.75元。一审期间，原审法院向肖文释明侯伟思出租涉案房屋给肖文是作为受托人出租房屋，根据《中华人民共和国合同法》第四百三十条的规定，肖文可以选择委托人吴志伟承担责任，也可以选择侯伟思承担责任。而肖文表示在本案中只选择侯伟思承担责任，不需要委托人吴志伟承担责任。一审庭审中，肖文申请了证人吴三旺出庭作证，吴三旺在第一次开庭时出庭作证，但吴三旺出庭作证时并没有说本案的涉案房屋是其出租给本案肖文使用的。本案第一次开庭后，肖文要求补充提供证据，并补充提供了广州市荔湾区龙泉宾馆出具的落款日期分别是2013年11月28日、2013年12月17日、2014年3月14日的《通知》各一份，上述《通知》均是通知肖文：广州市荔湾区芳村大道西430号四楼房屋是广州市荔湾区龙泉宾馆向广州市荔湾区魅力都会酒吧承租的，肖文使用广州市荔湾区芳村大道西430号四楼的房屋，尽快向广州市荔湾区龙泉宾馆支付2013年6月至通知之日止的租金和水电费。肖文还补充提供了电话录音光牒，以证明广州市荔湾区五眼桥第十一经济社的社长叶冠华与肖文通电话时说吴三旺承租了广州市荔湾区芳村大道西430号四楼全层房屋。原审法院认为：侯伟思（甲方）与肖文（乙方）签订第20130603号《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容并无违反法律、法规的规定，合法有效，双方均应切实履行。虽然双方签订的上述《房屋租赁合同》第九条第2项约定：“若乙方需要办理营业等经营执照，甲方须作义务配合，并向乙方提供所需的资料，费用由乙方承担”，但是肖文并没有提供证据证实侯伟思不配合提供其所需的资料，且上述《房屋租赁合同》并没有约定甲方不配合或配合不成功，不能向乙方提供乙方办理营业等经营执照所需的资料，甲方需要承担违约责任及何违约责任；故肖文诉请侯伟思按合同约定双倍租赁押金作为违约金向肖文支付违约金9000元的诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持。2014年1月6日，在肖文与侯伟思的电话通话中，虽然侯伟思叫肖文“不要交住”、“我与阿安沟通”、“沟通了再讲”，但侯伟思在电话通话中并没有明确表示不收侯伟思未能向肖文提供办理营业等经营执照所需资料期间的租金，且还说其与阿安沟通了再讲。肖文以侯伟思不能向其提供办理营业等经营执照所需的资料为由，没有交纳2013年12月1日起至今的涉案房屋的租金给侯伟思，肖文的行为违反了双方签订的《房屋租赁合同》第三条第2项：“月租金（含物业管理费）为人民币1500元，从第二年开始租金每年递增5%；”、第四条第1项：“租金在每月10日以现金形式支付给甲方，遇法定节假日可作相应顺延；”、第八条第4项：“没经过甲方的协商同意，乙方无故拖欠租金累计达30天的，甲方有权中止本合同”的约定。故侯伟思反诉请求解除双方于2013年6月3日签订的《房屋租赁合同》、肖文立即将位于广州市荔湾区芳村大道西430号第四层自编401房、402房交侯伟思管业、肖文立即向侯伟思支付自2013年12月至房屋交还侯伟思管业之日期间的租金、肖文立即向侯伟思支付拖欠租金的滞纳金的反诉请求，法院予以支持；但是2014年1月6日肖文与侯伟思的电话通话中，侯伟思叫肖文“不要交住”，即同意肖文缓交租金，所以侯伟思拖欠的2015年2月以前的租金的滞纳金从侯伟思知悉肖文反诉请求之日即2015年2月2日起计算，2015年2月份起的租金的滞纳金按双方签订的《房屋租赁合同》第四条：“1、租金在每月10日以现金形式支付给甲方，遇法定节假日可作相应顺延；2、乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金。”的约定计算，计至肖文付清租金之日止，且滞纳金以当月的租金为计算本金，滞纳金以本金为限。肖文诉请侯伟思退回租赁押金4500元，符合双方签订的《房屋租赁合同》第三条第3项：“押金在合同期满或终止解除后全额无息退还给乙方。”的约定，法院予以支持。虽然侯伟思在2014年1月6日与肖文的电话通话中，侯伟思叫肖文“不要交住”，即同意肖文缓交租金，但侯伟思提起反诉后已经重新主张权利，而肖文至今没有将拖欠的租金交纳给侯伟思，肖文的行为违反了双方签订的《房屋租赁合同》的约定，故肖文诉请侯伟思向肖文赔偿对租赁房屋投入的装修损失费用49494元的诉讼请求，法院不予支持。关于肖文诉请侯伟思退回2013年9月至11月共三个月的租金4500元的诉讼请求的问题。因肖文该诉讼请求没有合同依据，也没有法律依据，故法院不予支持。关于肖文诉请侯伟思承担其为本案聘请律师所支付的律师咨询费用（包括但不仅限于《房屋租赁合同》）的问题。由于肖文、侯伟思签订的《房屋租赁合同》没有约定律师费的问题，肖文该诉讼请求没有合同依据，也没有法律依据，故法院不予支持。关于提供广州市荔湾区龙泉宾馆出具的落款日期分别是2013年11月28日、2013年12月17日、2014年3月14日的《通知》各一份的问题。因肖文的证人吴三旺在本案第一次开庭出庭作证时并没有说本案的涉案房屋是其出租给肖文使用的；本案第一次开庭后，肖文才补充提供上述《通知》，上述《通知》有事后补充制作之嫌疑，法院不予采纳。关于肖文提供了电话录音光牒，以证明广州市荔湾区五眼桥第十一经济社的社长叶冠华与肖文通电话时说吴三旺承租了广州市荔湾区芳村大道西430号四楼全层房屋的问题。因吴三旺并不是直接向广州市荔湾区五眼桥第十一经济社承租房屋，叶冠华并不是吴三旺承租广州市荔湾区芳村大道西430号四楼房屋时签订租赁合同的当事人或参与人，不能仅凭叶冠华的说话，就认定吴三旺承租了广州市荔湾区芳村大道西430号四楼全层房屋，而不是部分房屋，故肖文该证明依据不足。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款之规定，于2015年3月18日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，侯伟思向肖文退回租赁押金4500元；二、驳回肖文的其他诉讼请求；三、解除侯伟思与肖文于2013年6月3日签订的第20130603号《房屋租赁合同》；四、自本判决发生法律效力之日起七日内，肖文将位于广州市荔湾区芳村大道西430号第四层自编401房、402房交还侯伟思管业使用；五、自本判决发生法律效力之日起三日内，肖文向侯伟思支付2013年12月1日起至肖文将广州市荔湾区芳村大道西430号第四层自编401房、402房交还侯伟思管业使用之日止的租金（2013年6月10日起至2014年6月9日止的租金按每月1500元计算；2014年6月10日起至2015年6月9日止的租金按每月1575元计算，2015年6月10日起至2016年6月9日止的租金按每月1653.75元计算，即下一年度的租金以本年度的租金为基数，每年递增5%）；六、自本判决发生法律效力之日起三日内，肖文向侯伟思支付拖欠租金的滞纳金（2013年12月1日起至2015年1月31日止租金的滞纳金从2015年2月2日起计至肖文付清租金之日止，按每天1%计算，滞纳金以不超过本金即租金为限。2015年2月1日起至肖文将广州市荔湾区芳村大道西430号第四层自编401房、402房交还侯伟思管业使用之日止租金的滞纳金，以当月的租金为基数，从当月的18日起计至肖文肖文付清当月的租金之日止，按每天1%计算，滞纳金以不超过本金即租金为限）；七、驳回侯伟思的其他反诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费894元，由肖文负担869元，由侯伟思负担25元；本案反诉费782元，由肖文负担325元，由侯伟思负担457元。判后，上诉人肖文不服，向本院提起上诉称：（一）侯伟思使用“一房二租”的欺诈手段将诉争房屋同时租赁给肖文和吴三旺。肖文在一审期间已举出侯伟思与吴三旺于2012年5月1日签订的《租赁合同》，证明侯伟思将芳村大道西430号四楼出租给吴三旺，吴三旺也出庭作证，吴三旺的证言及肖文举出的荔湾区五眼桥第十一经济社出具的《证明》及其社长叶冠华《录音笔录及录音光盘》都证明了吴三旺承租芳村大道西430号四楼全层，包含肖文承租的本案讼争房屋芳村大道西430号四楼自编401、402房。侯伟思将上述讼争房屋先出租给吴三旺，再出租给肖文，上述证据已形成完整的证据链，充分证明侯伟思以“一房二租”的欺诈手段将讼争房屋同时出租给肖文和吴三旺的事实。（二）侯伟思采用欺诈手段，故意隐瞒其与荔湾区五眼桥第十一经济社所签的租赁合同只有3年期限，租赁合同到2014年9月30日到期的事实，却与肖文签订2018年6月9日到期的5年期限的租赁合同，导致肖文的租赁合同目的无法实现。（三）肖文与侯伟思签订租赁合同，约定肖文租赁讼争房屋的目的是为了注册公司的经营用途，由于侯伟思采取“一房二租”等欺诈手段出租房屋，无法提供注册公司用房的合法手续，导致肖文投入的装修等损失无法收回，侯伟思有明显过错，应当赔偿肖文的损失。原审判决以双方的租赁合同没有约定为由，判决侯伟思不用赔偿肖文损失，违反了过错赔偿原则。（四）原审判决所依据的2011年9月27日吴志伟与荔湾区五眼桥第十一经济社所签订的《租赁合同》是伪造的，肖文已另案申请司法鉴定。综上，请求撤销原审判决，改判支持肖文一审诉讼请求，并驳回侯伟思的反诉请求。被上诉人侯伟思答辩称：不同意肖文的上诉请求。（一）我方在租赁合同履行期间不存在违约行为，反而肖文在2013年12月份至今未缴纳场地租金，已经构成重大违约。（二）我方在合同签订当天已将涉案房屋芳村大道西430号四楼自编401、402房交付给肖文使用，后肖文一直使用上述房屋作为仓库并每月缴纳租金，自2013年12月起才没有交租，期间肖文没有提出过任何异议。涉案房屋401、402房原是我方自行使用的办公室，并没有出租给吴三旺使用。因此，肖文称我方“一房二租”，缺乏事实和法律依据。（三）肖文不能办理营业执照是其本身原因造成的，其没有举证证实我方不配合办证，且双方在租赁合同中也没有约定我方需要配合办理营业执照以及没有配合或者不能成功办证的应承担何种违约责任。相反，在合同签订后，我方有提供租赁合同和相关资料配合肖文办理证照，而且同在芳村大道西430号四楼经营的龙泉宾馆也能办理营业执照，由此可见，不能办理营业执照是肖文自身原因造成的。（四）我方一审期间已经提交与荔湾区五眼桥第十一经济社续签的的《租赁合同》，我方对涉案房屋的租赁期限延至2018年9月30日，我方并没有违约。为此，请求驳回上诉，维持原判。本院查明的事实与原审查明的事实一致。另查明，一审期间，肖文于2015年2月2日第一次开庭时申请吴三旺出庭作证，法庭询问吴三旺与肖文是什么关系，吴三旺答称：“没有关系，我们只是一起在芳村大道西430号四楼经营，我方经营旅业龙泉宾馆。肖文没有在涉案房屋经营，有时会回来看一下，平时也没有人在涉案房屋办公。”二审期间，肖文提供以下证据，拟证实芳村大道西430号四楼是荔湾区五眼桥第十一经济社出租给吴三旺（龙泉宾馆）使用：1.《租赁合同》一份，载明：“甲方：五眼桥第十一经济社，乙方：广州市荔湾区龙泉宾馆，签署日期：2011年9月29日，乙方代表人：吴三旺；第1条，甲方同意将位于芳村大道西430号四楼出租给乙方作经营使用，每月租金14500元；第2条，本物业租用期限为三年，自2011年10月1日起至2014年9月30日止”等。2.《广州市房屋租赁合同》一份，载明：第一条出租人（甲方）五眼桥股份合作经济联合社，承租人（乙方）吴三旺；第二条甲方同意将坐落于荔湾区芳村大道西430号4楼出租给乙方做商业使用；第三条租赁期限2012年5月10日至2013年5月9日，月租6000元；签署日期2012年5月10日，甲方盖章：“广州市荔湾区石围塘街五眼桥股份合作经济联合社”、“广州市荔湾区五眼桥第十一经济社合同专用章”，乙方：吴三旺。3.五眼桥第十一经济社出具的《保证书》及其发给龙泉宾馆和吴三旺的《通知》、《关于协商解决龙泉宾馆电费问题的函》。侯伟思质证认为：上述证据不属于新证据；两份合同不是原件，对其真实性不予确认，且两份合同是五眼桥第十一经济社为配合吴三旺办理证照而签订的，并非真实的租赁合同，此事实在（2015）穗荔法民三初字第551号案中已查明。侯伟思为反驳肖文的上述证据，提供了原审法院于2015年6月18日作出的（2015）穗荔法民三初字第551号民事判决书，该判决经审理查明：“……第三人广州市荔湾区石围塘街五眼桥股份合作经济联合社庭审陈述上述两份合同均是为了办理营业执照等牌照而签订，经本院向五眼桥十一经济社社长叶冠华的调查了解到，该社的租赁意向现是将案涉场地出租与逸泉旅店，吴三旺的龙泉宾馆进场后，逸泉旅店不再经营，该社后与吴志伟建立租赁关系，与吴三旺签订租赁合同是为了办理营业执照……”。肖文对该判决书的真实性没有异议，但认为该判决书尚未发生法律效力。本院认为：本案争议的焦点是涉案房屋是否存在“一房二租”以及双方当事人是否存在违约行为的问题，对此，原审判决已做充分评述，本院予以认同。肖文认为侯伟思存在“一房二租”的欺诈行为，并在一审第一次开庭后补充提交落款日期分别为2013年11月28日、12月17日和2014年3月14日的《通知》各一份，拟证明吴三旺向其催收租金和水电费。经审查，肖文在2014年12月12日向原审法院起诉，但起诉时并无提交上述证据，其提交的起诉状中也未陈述侯伟思存在“一房二租”的欺诈行为及吴三旺曾向其催收租金和水电费；肖文在一审第一次开庭时申请吴三旺出庭作证，法庭询问吴三旺与肖文是什么关系，吴三旺明确回答“没有关系，我们只是一起在芳村大道西430号四楼经营，我方经营旅业龙泉宾馆”，而并未陈述其与肖文存在租赁关系及曾向肖文催收过租金和水电费，也没有就肖文租用的芳村大道西430号四楼自编401、402房主张权利。因此，原审判决认为肖文提交的上述证据有事后补充制作之嫌疑而不予采纳，并无不当，本院予以认同。二审期间，肖文又提供吴三旺与广州市荔湾区石围塘街五眼桥股份合作经济联合社、五眼桥十一经济社签订的租赁合同两份，拟证明芳村大道西430号四楼是荔湾区五眼桥第十一经济社出租给吴三旺经营使用，但在（2015）穗荔法民三初字第551号案件审理中，广州市荔湾区石围塘街五眼桥股份合作经济联合社及五眼桥十一经济社均证实上述两份合同均是为了便利吴三旺办理营业执照等牌照而签订，五眼桥十一经济社是与吴志伟建立租赁关系。因此，肖文举出的证据不能证实吴三旺租用的场所包含肖文向侯伟思租用的涉案房屋芳村大道西430号四楼自编401、402房，不能证实侯伟思存在“一房二租”的欺诈行为，其认为侯伟思“一房二租”构成违约的上诉意见，理据不足，本院不予采纳。关于肖文认为其不能办理营业执照是因侯伟思的原因所导致的问题。肖文未能举出充分的证据证实其曾向工商行政管理部门申请领取营业执照，也没有举证证明未办理营业执照是因侯伟思的原因所导致；其认为2011年9月27日吴志伟与荔湾区五眼桥第十一经济社所签订的《租赁合同》是伪造的，但未举出证据予以证实；侯伟思一审期间已经提交其与荔湾区五眼桥第十一经济社续签的《租赁合同》，证实其对涉案房屋的租赁期限延至2018年9月30日，并没有影响其与肖文签订的租赁合同的履行。因此，肖文认为侯伟思构成违约并请求侯伟思承担违约责任，理据不足，本院不予支持。肖文未按合同约定缴纳自2013年12月起的租金，原审判决根据双方签订的租赁合同，认定肖文构成违约，并依侯伟思的请求判令解除双方的租赁合同及判令肖文缴纳拖欠的租金并承担相应违约责任，并无不当，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决适当，审判程序合法，本院予以维持。上诉人肖文的上诉请求均理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1787元，由上诉人肖文负担。本判决为终审判决。审判长  黄文劲审判员  钟淑敏审判员  苗玉红二〇一五年八月二十六日书记员  邱穗珠黄蔚