成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0105民初5379号 原告（反诉被告）：胡剑文，男，1965年9月1日出生，汉族，工作单位及职务不详，住成都市青羊区。 被告（反诉原告）：陈景宜，男，1982年8月25日出生，汉族，工作单位及职务不详，住广东省东莞市。 原告（反诉被告）胡剑文与被告（反诉原告）陈景宜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月18日受理后，依法适用简易程序，于2018年6月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡剑文、被告（反诉原告）陈景宜到庭参加诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）胡剑文向本院提出诉讼请求：1.陈景宜支付侵占胡剑文住房一个月租金共1800元；2.陈景宜赔偿损坏胡剑文财产等损失3946元（其中地板泡水变形2050元，马桶拆装疏通及修复冲水装置150元，撬锁换锁芯160元，锁体损坏350元，组合双人床400元，热水器300元，建渣拉运150元，一个月物管费106元，水费156.99元，电费122.65元）；3.陈景宜所交保证金，胡剑文不予退还；4.陈景宜承担本案的诉讼费用。审理中，胡剑文变更第一、二项诉讼请求为：1.陈景宜支付侵占住房两个月租金4200元；2.陈景宜赔偿损坏胡剑文财产等损失5068元（其中地板泡水变形2050元，卫生间设备损坏150元，冰箱丢失700元，撬锁换锁芯160元，锁体损坏350元，组合双人床400元，热水器300元，保洁费300元，废旧地板处理150元，2个月物管费228元，水费156.99元，电费122.65元）。事实和理由：2017年7月27日，胡剑文与陈景宜签订了一份房屋租赁合同，房屋位于成都市青羊区，套二，83平米，合同约定租赁期限一年，从2017年7月27日至2018年7月26日止，月租金1800元，半年付一次，保证金1800元，双方权利义务明确，责任清晰，均不得违约，否则违约方承担1800元的违约金。然后陈景宜在使用约5个月左右，给胡剑文打电话说不租了，理由是以前的租客欠债被追债公司往门锁打胶水，陈景宜没有安全感，并口口声声说租客欠债房东是有责任的，胡剑文觉得逻辑荒唐。胡剑文要求陈景宜报警备案，陈景宜自称当过警察，报警没用，在胡剑文再三要求下报警备案。接着陈景宜要求胡剑文承担300元开锁费，退还保证金，并对胡剑文多次电话微信要挟恐吓不退的后果。胡剑文明确回复：1.此事与胡剑文没有任何关系，租赁期内发生的被盗等违法行为合同有明确的约定，与胡剑文无关；2.将胡剑文的手机号码张贴在门外，注明“有事找房东”字样，如真有其事，完全可以避免，此事不存在安全问题；3.剩余租期，陈景宜如继续履行合同，按照合同约定时间支付房租；陈景宜如果无视合同的约定终止合同，属违约行为，所交保证金，抵扣违约金，不予退还，但考虑到人性化和陈景宜配合移交房屋，退房时无欠费，屋内配置无损坏，降低由此给胡剑文带来的损失，可以退还部分，但绝不可以提前退还，等陈景宜考虑和约定退房时间。按照合同约定，付款期末前10日支付下半年租金，否则出租人有权收回房屋，由此造成的损失由承租人承担，但陈景宜在付款期末前10天既不付房租，也不退房，继续侵占，将胡剑文的电话拉入黑名单，无法联系，通过微信留言，仍然除了威胁恐吓退还保证金外，不谈退房事宜，也不与胡剑文见面，接着将胡剑文的微信也拉入黑名单，无法联系。由于胡剑文的岳父身患前列腺癌，已转移多处，在雅安市人民医院住院放疗，24小时轮流陪护，所以无法及时回到成都采取必要手段收回房屋，春节后回到成都，被迫无耐，于2月25日通过物管通知其交房，其编造与胡剑文有经济纠纷，仍然不配合，只有报警备案，全程摄像，撬锁收回房屋，发现锁芯被秘密注入胶水，反锁装置被破坏；热水器被破坏；马桶被堵、冲水装置损坏；组合床解体，配件缺失损坏；客厅过道及一个房间地板被水泡翘起变形。经物管公司核实，陈景宜于2018年1月19日搬运物品时，对水表和电表进行核实，并收取了相应费用，到2月25日胡剑文撬锁进入，经物管公司核实电表和水表读数，用水52吨，用电223度，显然陈景宜1月19日后仍然占用房屋活动。综上所述，胡剑文到法院起诉，请求法院判如所请。 被告（反诉原告）陈景宜辩称，陈景宜与胡剑文签定的租房合同从2017年7月27日至2018年7月26日，月租金为1800元，半年一付，保证金1800元。在2017年7月27日付给胡剑文半年租金和1800元保证金，并为其垫付着维修金600元(水管、门锁、厕所的维修，有付款记录和收据)。在2017年12月21日中午12时陈景宜回家时发现门锁被胶水封住，门上都是胶水的痕迹，即马上打电话通知房东胡剑文，后通过物业得知，在几天前，门上被贴“欠债还钱后果自负”的字，物业当时负责任的帮忙清洗，后应房东胡剑文要求报警，并要求胡剑文前来处理，因陈景宜经常要出差，房屋这样被无故破坏，深感该住房不安金，人身安全也不能保障，但胡剑文称这事很正常，他家也试过这样，后得知可能是之前租客产生的债务问题，但现在对陈景宜的人身和财产安全不保保证。由于房东胡剑文不能负责任，而且不能解决以前的问题，造成该住房可能随时被别人搞破坏。于是陈景宜提出租完这半年后不再续租并退还陈景宜保证金。之后陈景宜叫人来开锁费用300元。2018年1月19日陈景宜已搬离该房子，1月16日通知胡剑文在1月27日时前来收房，但他以在外地为由不方便前来。1.胡剑文应退还陈景宜保证金1800元和900元的维修费用；2.胡剑文提出的侵占其住房一个月并不成立，陈景宜早己通知其收房，其没前来收房，并不是陈景宜的责任。并且陈景宜于2018年1月19日已搬离住房。有乘坐动车记录为证。关于胡剑文提出损坏其财物:1.该住房装修已有十多年，地板本来就有变形现象，与陈景宜无关；2.热水器和双人床，搬进房时已知热水器不效果不好，陈景宜另外购买了一台自行安装，原热水器放在住房的次卧，新热水器没拆走。双人床因太旧和太脏无法睡，陈景宜另外购买，原双人床拆装后放在次卧的床下；3.物管费、水费、电费，陈景宜搬离时已在物业处结清。有购买记录为证。综上所述，请求法院驳回胡剑文的诉讼请求。 被告（反诉原告）陈景宜向本院提出反诉诉讼请求：1.胡剑文退还住房保证金1800元；2.胡剑文支付住房维修金900元；3.本案本诉与反诉的诉讼费用由胡剑文承担。事实和理由：陈景宜与胡剑文签订的租房合同从2017年7月27日至2018年7月26日，月租金为1800元，半年一付，保证金1800元。在2017年7月27日付给胡剑文半年租金和1800元保证金，并为其垫付着入住前住房维修金600元(水管、门锁、厕所的维修，有付款记录和收据)。在2017年12月21日中午12时陈景宜回家时发现门锁被胶水封住，门上都是胶水的痕迹，即马上打电话通知被胡剑文和物业。后从物业得知，在几天前，门上被贴“欠债还钱后果白负”的字，物业当时负责任的帮忙清洗。陈景宜要求被胡剑文前来处理，但被胡剑文以没空为由不前来处理。同时胡剑文称这事很正常，他家也遇过这样情况(后得知可能是之前租客产生的债务问题，当天的开锁、换锁费用300元)。由于被胡剑文极不负责任，而且不能解决以前的问题，造成该住房可能随时被别人搞破坏，不能保证陈景宜在其住房的人身和财产安全。于是陈景宜提出租完这半年后不再续租并退还保证金。2018年1月8日陈景宜再次向胡剑文提出退房和退还保证金事宜，但胡剑文不同意。2018年1月16日通知胡剑文在1月27日时前来收房，但他以在外地为由不方便前来，1月19日陈景宜自行搬离该房子。现陈景宜为了维护自己的合法权益，特向法院提出反诉。 原告（反诉被告）胡剑文反诉辩称，陈景宜提出的反诉请求与事实不符、与房屋租赁合同约定不符。首先，陈景宜提出的反诉请求与事实不符、与房屋租赁合同约定不符。其次，陈景宜提供的证据有重大瑕疵，而且与基本事实无关，难以自圆其说，不能采信。综上，请求法院驳回陈景宜的反诉诉讼请求。 经审理查明，胡剑文（即甲方）与陈景宜（即乙方）于2017年7月27日签订《房屋租赁协议》，该协议载明“甲方现有83㎡面积的房屋，套型为：套二地址：贝森路委托为中介服务，甲方将该房屋出租给乙方使用……双方共同协商达成以下协议：一、租房从2017年7月27日起至2018年7月2日止，有效期为壹年二、该房出租的使用性质为住宅用房，月租金为1800.00元，缴租方式为半年支付一次，计人民币壹万零捌佰元（￥10800元）。以上应在付款期末前10天支付……三、乙方接到住房后，应及时更换门锁，否则发生意外与甲方、中介方无关。四、乙方不得擅自改变使用性质，更不能擅自改变房屋的结构，必须爱护房内设施，如有损坏应及时维修，否则照价赔偿……如发生火灾、煤气中毒、偷窃、违法等之事均与甲方和中介方无关。七、乙方必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度，办理各种相关证件、按时交纳水、电、气、收视电话、物业管理等费用。乙方交保证金1800元给甲方，乙方退房时结清水、电、气、电话、物业管理等费用后及屋内设施家具、家电无损坏，由甲方退还乙方所交保证金……九、甲、乙双方在协议期内，均不得违约，如违约则违约方均按本房屋壹月租金赔偿对方作为违约赔偿金，如遇特殊原因，双方自行协商解决……”，落款处有双方签名捺印予以确认。 2017年12月21日，陈景宜向胡剑文提出解除房屋租赁合同。胡剑文收到该通知。之后双方就退房事宜一直在协商，2018年1月19日，陈景宜搬离案涉房屋。 上述事实，有当事人当庭陈述，《房屋租赁协议》及庭审笔录在案为证。 审理中，（一）胡剑文提供案涉房屋小区物管公司的《证明》和微信催收房屋的聊天记录，其中《证明》载明“一、本小区2-4-6-18承租人陈景宜先生于2018年1月19日搬运物品，经电话通知业主，业主要求不得拖欠费用，其它自有合同约定，故核实水表读数为1306，电表读数16997，并收取了应缴费用。二、2018年2月25日，业主因故要求承租人退房，但联系不上承租人，要求物管帮助联系，电话打通后其说与业主有经济纠纷，拒绝配合。业主找来开锁师傅，报警备案后，撬锁进入，撬锁时发现锁芯秘密注入胶水，室内反锁装置被破坏，并对屋内情况进行摄像拍照取证，物管对水表和电表进行核实，其中水表读数为1361吨，用量52吨；电表读数为17220度，用量223度。三、物管公可从没有收到过承租人要求代为保管的房门钥匙，2月25日电话里说将房门钥匙放入消防箱里，经查消防箱无钥匙”，拟证明胡剑文要求与陈景宜交接房屋，但陈景宜拒不交接房屋，后来未结算物管水电费等，擅自搬走，也没有交钥匙，被物管拦下缴费。陈景宜承认其交房的时候没有把钥匙交给物管中心，但把钥匙交给了物管的保安，不知道保安的名字；对微信内容的真实性无异议，但这只是部分内容，前面还有相关内容；对水电费认可。（二）胡剑文提供撬锁进入案涉房内的视频资料，拟证明案涉房屋是胡剑文的，胡剑文有权撬锁进入，以及胡剑文撬锁进入房内时房屋的现状。陈景宜认为房屋确实是胡剑文的，没有异议，但房屋内相关的损失与其无关。胡剑文提供撬锁和维修的票据，拟证明撬锁和维修房屋的费用。陈景宜认为维修费与其无关；房子是老房子，也没有封阳台，不是其损坏的；至于撬锁费，是胡剑文自己要撬锁的，也与其无关。胡剑文提供热水器维修费票据，拟证明对热水器维修的情况。陈景宜陈述热水器系其自行购买，就算坏了维修也与其无关。胡剑文提供账单，拟证明案涉房屋现在的租金为2100元。陈景宜认为案涉房屋现在的租金与其无关。（三）陈景宜提供微信聊天记录，拟证明其在2017年12月21日已经提前一个月通知胡剑文案涉房屋无法居住。胡剑文对证据真实性不予认可，认为有陈景宜PS的痕迹。陈景宜提供房门的照片、预约货车的截图和动车记录，拟证明陈景宜搬离案涉房屋的时间及搬离以后已经没在案涉房屋内居住了。胡剑文对证据不予认可，认为与其无关。陈景宜提供付款记录，拟证明案涉房屋维修时其付款给房屋维修人员，一次是其刚住进去的时候，一次是换锁的时候。胡剑文对证据不予认可，并认为按合同约定本就该由陈景宜自己承担该项费用。陈景宜购买记录截图，截图显示陈景宜于2017年7月29日购买“现代简约北欧风格胡桃木床”一张、于2017年8月16日购买“AO.SOMSSHI”热水器一台，收货地均为案涉房屋，拟证明胡剑文说的维修的热水器是陈景宜购买的，包括双人床也是，旧的陈景宜放在没人住的次卧。胡剑文认可陈景宜买了一台热水器，胡剑文举证的维修热水器的票据是陈景宜买的那一台；但没见到陈景宜买的双人床；购买的热水器和本身损坏的热水器无关，本身房内的热水器也坏了。 本院认为，胡剑文与陈景宜签订的《房屋出租协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方应按协议约定履行义务，享有权利。经双方确认，双方的房屋租赁合同已经解除。 （一）关于胡剑文的本诉诉讼请求。 首先，陈景宜提供的证据及胡剑文自行提供的《证明》互相佐证，证实陈景宜于2018年1月19日搬离了案涉房屋。按《房屋出租协议》约定，陈景宜交房时应履行结清水电物管费及配合胡剑文清点屋内设施的义务，显然，无论是陈景宜无故不交还钥匙直接退房的情形属实，亦或其辩称将钥匙交给不知名的小区保安的情形属实，均未尽到合理的交房义务。但在案证据显示胡剑文应当知道陈景宜已于2018年1月19日搬离案涉房屋，因此，胡剑文有条件在当日后任何时间自行或委托他人进行收回房屋的行为，但胡剑文选择于2018年2月25日进入房屋，2018年3月13日结清欠付费用；胡剑文也未提供其他能证明陈景宜于2018年1月19日搬离后继续侵占其案涉房屋2个月的证据。因此，对于胡剑文主张陈景宜支付违约侵占案涉房屋两个月的租金损失4200元的诉讼请求，鉴于陈景宜未尽到合理交房义务给胡剑文带来的客观损失，本院酌定以双方约定的租金按一个月计算，陈景宜向胡剑文支付1800元房屋空置损失补偿。 其次，胡剑文主张的财务损失5068元，地板泡水变形2050元、卫生间设备损坏150元、冰箱丢失700元、撬锁换锁芯160元、锁体损坏350元、组合双人床400元、热水器300元、保洁费300元、废旧地板处理150元、2个月物管费228元、水费156.99元，电费122.65元构成。双方在《房屋出租协议》签订时并未就房屋整体及屋内设施的初始情况明确描述，亦未就维修作责任划分。根据交易习惯，一般人为损坏的情形由承租方负责维修，自然老化、自然损坏的情形由出租方负责维修。本案中，胡剑文未能举证证明地板泡水变形2050元、卫生间设备损坏150元、冰箱700元、保洁费300元、组合双人床400元、废旧地板处理150元系陈景宜人为损坏或侵占，本院对该部分主张不予支持；热水器300元维修费即使属实，但该热水器系陈景宜自行添置，故陈景宜对该热水器无维修义务，对该部分费用，本院不予认可；撬锁换锁芯160元、锁体损坏350元，系因陈景宜未尽到交房义务，胡剑文在没有钥匙正常进入该房屋的情形下，除了撬锁别无他选，该损失与陈景宜的过错之间存在因果关系，本院予以认可；办理房屋后2个月物管费228元，鉴于胡剑文于2018年2月25日已经收回案涉房屋，距离陈景宜搬离案涉房屋，约1个月，这一个月该房屋未完成交付，双方均有过错，陈景宜未尽到合理交房义务，胡剑文未及时收取房屋，本院酌定陈景宜向胡剑文支付一个月物管费114元，对超出部分物管费，本院不予支持；水费156.99元、电费122.65元陈景宜当庭确认，本院予以认可。 综上，本院对胡剑文主张的2703.64元（1800元+160元+350元+114元+156.99元+122.65元）予以支持。 （二）关于陈景宜的反诉诉讼请求。 首先，基于前述，陈景宜因未尽到合理的交房义务，给胡剑文带来了客观的损失，依据《房屋租赁协议》关于保证金退还的约定，陈景宜主张胡剑文退还的保证金1800元，应当冲抵胡剑文的相关损失，但胡剑文已经就相关损失进行了主张，因此，对于陈景宜主张胡剑文退还住房保证金1800元的诉讼请求，本院予以支持。 其次，根据《房屋出租协议》第三条“乙方接到住房后，应及时更换门锁，否则发生意外与甲方、中介方无关”，更换门锁相关的事宜应由陈景宜自行负责，由此产生的费用也不应由胡剑文承担。因此，对该项诉讼请求本院亦不予支持。 综上所述，本院对胡剑文的本诉诉讼请求予以部分支持，对陈景宜的反诉诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条，判决如下： 一、被告（反诉原告）陈景宜于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告（反诉被告）胡剑文损失费2703.64元； 二、原告（反诉被告）胡剑文于本判决发生法律效力之日起十日内退还给被告（反诉原告）陈景宜保证金1800元； 三、上述两项品迭后，由被告（反诉原告）陈景宜于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告（反诉被告）胡剑文903.64元； 四、驳回原告（反诉被告）胡剑文的其余本诉诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）陈景宜的其余反诉诉讼请求。 本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）陈景宜负担。反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）胡剑文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 罗 维 二〇一八年七月三十日 书记员 刘锦然