浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0483民初2217号 原告：沈杰，男，1986年8月25日出生，汉族，住桐乡市。 原告：顾芳芳，女，1986年12月31日出生，汉族，住桐乡市。 共同委托诉讼代理人：金志海，浙江金道律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：葛林飞，浙江金道律师事务所律师。 被告：吴卫彪，男，1973年4月15日出生，汉族，住桐乡市。 被告：钟万连，女，1973年2月19日出生，汉族，住桐乡市。 第三人：中国建设银行股份有限公司桐乡支行，住所地：桐乡市梧桐街道庆丰中路15号，统一社会信用代码91330483846833292L。 负责人：沈丽萍，支行行长。 委托诉讼代理人：徐银春，浙江建银律师事务所律师。 委托诉讼代理人：仲贤达，浙江建银律师事务所律师。 原告沈杰、顾芳芳与被告吴卫彪、钟万连房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，本院依二原告申请对二被告的财产进行了保全，并通知第三人中国建设银行股份有限公司桐乡支行（以下简称“建行桐乡支行”）参加诉讼。原告沈杰、二原告共同委托诉讼代理人金志海、被告吴卫彪、第三人建行桐乡支行的委托诉讼代理人仲贤达到庭参加诉讼，被告钟万连经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈杰、顾芳芳向本院提出诉讼请求：一、判令二被告继续履行《房地产转让协议》，将房屋过户给二原告，并支付二原告违约金16万元及律师费4万元；二、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：二原告与二被告经中介介绍认识。2017年3月13日，原、被告经过协商，签订了《房地产转让协议》，二被告将坐落于桐乡市振东新区世纪大道589号大通悦府3幢1单元802室的房屋转让给二原告，转让价款为160万元，购房款（含定金）分四期支付，并约定了税费承担、房屋过户及违约责任等。协议签订后，二原告按约支付了购房定金及部分购房款共计50万元。按协议约定，二被告应在取得房产证之日起10天内过户给二原告，但二被告于2018年3月1日取得房产证后，以双方签订的协议无效为由拒绝将房屋过户给二原告。经二原告多次沟通后，二被告仍拒绝履行该义务。二原告认为：双方之间签订的《房地产转让协议》合法有效，应受法律保护，二被告逾期不过户的行为，已属违约，二原告有权要求二被告继续履行合同，并承担违约责任，故诉至法院。 被告吴卫彪答辩称，虽然其主张过合同无效，但只要愿意继续转让房屋就不构成违约，现涉案房屋依原告申请被法院查封，无法办理过户，且原告既要求被告履行合同又要求被告承担违约责任，这两项诉请存在矛盾。 被告钟万连未作答辩。 第三人建行桐乡支行陈述称，二被告将其所有的坐落于桐乡市振东新区世纪大道589号大通悦府3幢1单元802室的房产抵押给第三人，向第三人办理银行住房抵押贷款，第三人对上述房产享有抵押权，无论本案如何判决，应当要首先保护银行作为抵押权人的相应权益。在抵押期间本案被告未经第三人同意转让了该抵押物，如果原告作为受让人愿意代为清偿债务消灭抵押权的，第三人同意配合原告办理相应的注销抵押手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的《房地产转让协议》、中国农业银行个人交易明细、信用社结算业务申请书、不动产权证书复印件、个人住房借款合同借款复印件、委托代理合同、律师费发票、民事判决书复印件、生效证明各1份、收条2份，本院认为来源合法，内容真实，与本案具有关联性，均予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月13日，被告吴卫彪、钟万连（甲方）与原告沈杰、顾芳芳（乙方）签订《房地产转让协议》一份，约定二被告将坐落于桐乡市振东新区世纪大道589号大通悦府3幢1单元802室的房屋转让给二原告，该房产的转让价为160万元，付款方式为：1、2017年3月13日支付定金10万元；2、2017年4月30日前支付购房款40万元；3、过户后待乙方公积金取出当天支付购房款10万元；4、余款100万元由公积金组合贷款放贷时直接转入甲方账户（定于过户当日起六个月内放贷，具体按公积金政策放贷实际为准）。双方同时约定，待甲方取得房产证之日起10日内办理过户手续（过户费用由乙方承担），于房款付清时将上述房产正式交付乙方。有关违约责任的约定为：乙方中途违约，乙方不得向甲方索还定金，另外再支付房屋总价的10%给甲方；甲方中途违约，甲方应在违约之日起三日内将定金退还乙方，并给付乙方相当于定金数额的违约金，另外再支付房屋总价的10%给乙方；任何一方违约中介费由甲、乙双方各承担一半，如甲、乙双方协商不成，所有诉讼费、律师费由违约方承担。 二原告分别于2017年3月13日、4月26日按约支付二被告定金10万元、首期购房款40万元。2018年3月1日，桐乡市国土资源局颁发浙（2018）桐乡市不动产权第0009519号不动产权证书，将桐乡市梧桐街道世纪大道589号大通悦府3幢1单元802室房屋登记为二被告共同共有。被告吴卫彪在庭审中自认于同年3月取得上述不动产权证书。嗣后，二被告未按约办理过户手续，并于同年3月13日诉至本院【案号：（2018）浙0483民初1825号】，要求判令涉案《房地产转让协议》无效，本院于同年4月19日判决驳回该诉请。同年3月26日，二原告委托浙江金道律师事务所代理本案，支出律师费4万元。 另查明，二被告与第三人签订有《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定二被告向第三人借款83万元，借款用途为向桐乡市亿通置业有限公司购买涉案房屋，第三人就涉案房屋享有抵押权。截至2018年6月14日，上述借款尚余715875.11元未清偿。庭审中，被告吴卫彪明确表示无力偿还借款，原告明确表示同意代为清偿上述债务，以注销涉案房产的抵押登记。 本院认为，原、被告签订的《房地产转让协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格按照合同约定履行。从本案原、被告的履约情况看，原告已依约向被告支付了定金及首期购房款，而被告未按约偿还银行贷款消灭抵押权，并且未能在取得房产证十日内将涉案房屋过户给原告，故被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，因被告违约的，原告可要求被告承担继续履行或赔偿损失等违约责任，原告在庭审中已表明愿意依约购买涉案房屋，并承诺愿意代为清偿银行贷款，并于房产过户后六个月内一次性支付剩余购房款，故本院认为上述《房地产转让协议》仍具备继续履行的条件。因此，对于原告要求被告继续履行《房地产转让协议》的诉讼请求，本院依法予以支持。至于原告要求被告支付违约金16万元及律师费4万元的诉讼请求，本院综合考虑被告的违约程度以及对原告造成的实际损失，认为其中的违约金要求过高，将违约金调整为3万元，其中的律师费因双方明确约定由违约方承担，故本院予以支持。被告吴卫彪辩称其未构成违约，该抗辩主张与事实不符，于法律无据，本院不予采信。被告钟万连经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告吴卫彪、钟万连继续履行于2017年3月13日与原告沈杰、顾芳芳签订的关于“桐乡市振东新区世纪大道589号大通悦府3幢1单元802室房屋”的《房地产转让协议》，具体包括： 1、二原告于本判决生效之日起三日内代为清偿二被告结欠第三人中国建设银行股份有限公司桐乡支行的债务（限二被告与第三人签订的用于购买涉案房屋的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的债务），二被告应配合二原告办理注销上述房屋的抵押登记手续（代为清偿款可在二原告支付给二被告的购房款中予以抵扣）； 2、二被告应于抵押登记注销之日起七日内配合二原告办理涉案房产的过户手续，即将坐落于桐乡市振东新区世纪大道589号大通悦府3幢1单元802室房屋的不动产权转移登记至二原告名下（相关税费由二原告自行负担）； 二、被告吴卫彪、钟万连应于本判决生效之日起十日内支付原告沈杰、顾芳芳违约金3万元、律师费4万元； 三、驳回原告沈杰、顾芳芳的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，减半收取计2150元，财产保全费5000元，合计7150元，由被告吴卫彪、钟万连负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  王宇芬 二〇一八年七月九日 法官助理钟一鸣 书记员彭梦垚 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-7-?