济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0191民初2869号原告：李振生，男，1972年6月8日出生，汉族，无业，住山东省夏津县。原告：王淑兰，女，1974年11月14日出生，汉族，无业，住山东省夏津县。以上二原告共同委托诉讼代理人:周玲，北京市盈科（济南）律师事务所律师。以上二原告共同委托诉讼代理人:李清亮，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被告：济南东拓置业有限公司，住所地济南高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼3401室。法定代表人：刘金辉．总经理。委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：马明芹，山东豪才律师事务所律师。原告李振生、王淑兰与被告济南东拓置业有限公司（以下简称东拓置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告李振生、王淑兰的委托诉讼代理人李清亮、被告东拓置业的委托诉讼代理人李荣荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李振生、王淑兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办证违约金274224.87元（自2014年11月6日至被告书面通知原告办证之日）；2.判令被告承担本案的全部诉讼费、保全费。事实与理由：2012年11月1日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告购买位于丰奥嘉园5号楼1单元103室房屋，合同签订后，原告支付了全部房款，并且于2013年5月14日办理了房屋交接手续，但被告至今未按合同约定协助原告办理办理房屋产权证书，给原告造成了巨大的经济损失，故原告依据合同约定要求被告承担逾期办证的违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院。东拓置业辩称，一、被答辩人主张的权利已超过法定的诉讼时效。根据民事诉讼法及相关规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害之日起计算，本案中房屋交付时间为2013年5月14日，按照合同约定答辩人应在2014年11月5日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。自2014年11月6日被答辩人知道权利被侵害直至被答辩人2017年11月6日第一次提起诉讼，该期间已经超过三年。因此，被答辩人未在法定诉讼时效期间主张权利，其诉求已过诉讼时效，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。二、即使存在答辩人逾期办证违约行为的，被答辩人要求答辩人承担的逾期办证违约金过高。订立商品房买卖合同的主要目的是接收房屋并居住使用，现被答辩人已入住使用涉诉房屋，其主要目的已得到实现，且被答辩人并未举证其因答辩人逾期办证造成的实际损失，因此，答辩人不应承担逾期办证违约金。三、答辩人与被答辩人签订的商品房买卖合同部分条款无法履行，合同目的无法实现。根据双方签订的《商品房买卖合同》第一条约定，丰奥嘉园项目所在地块规划用途为居住用地，土地使用年限为70年，但是答辩人调取的丰奥嘉园北区5号楼初始登记申请书房屋分类面积汇总表却显示项目名称为农贸市场（8套）。截至目前，该房屋仍无法办理不动产权属登记。涉案楼宇除一、二层外的其他房屋均可以办理不动产权属登记。若法院支持被答辩人的诉讼请求，则被答辩人就可以在诉讼时效内间隔一段时间就向答辩人要求支付逾期办证违约金，答辩人也将为此支付付出巨额的违约金赔偿，因此对答辩人明显不利；对此恳请法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李振生、王淑兰提交的如下证据：证据一，商品房买卖合同，证明原、被告之间的商品房买卖合同关系，该合同对于房屋的坐落、价款、交房时间、办证时间、逾期办证的违约责任作了明确约定；证据二，山东增值税普通发票三份，证明原告已经依据合同约定向被告支付了全部房屋价款，履行了合同中的付款义务；证据三，房产移交结算书及房屋及车位交接单两份，证明该涉案房屋的交付日期为2013年5月14日。针对上述证据，东拓置业辩称，认可证据一的真实性，其中合同第一条约定，该地块规划用途为居住用地，使用年限为70年，该合同第十六条约定比例过高，请求法院予以调整。对证据二的真实性无异议，对证据三的真实性无异议，其中房屋及车位交接单对商品房买卖合同第十六条关于书面通知的义务进行了变更，变更为办理产权登记的通知方式更改为电话通知或在单元内张贴告知函的方式。对于通知方式的变更，李振生、王淑兰予以认可，但称被告并未向原告通知过任何电话通知，该变更没有实际作用。东拓置业提交如下证据：2013年10月16日东拓置业公司的房屋所有权登记证书一份，证明被告在2013年10月16日将初始登记申请提交至济南市房管局，其中第三页表明，该涉案楼宇项目分于储藏室、住宅、农贸市场、社区服务中心，其中农贸市场为8套，涉案房屋就在属于其中的一套，涉案房屋的规划为农贸市场，但是双方签订的商品房买卖合同用途已经进行了变更，仅作商业使用，属于规划变更。针对该证据，李振生、王淑兰予以认可。当事人对上述无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证：对上述有争议的证据，本院经审查认为：一、关于李振生、王淑兰要求东拓置业支付逾期办证违约金的请求是否超过诉讼时效问题。东拓置业辩称，本案房屋的交付时间为2013年5月14日，根据合同约定，东拓置业应当在2014年11月5日将办理权属登记需由东拓置业提供的资料报产权登记机关备案，2014年11月6日李振生、王淑兰即知道自己的权利受到侵害，但是到2017年11月6日才第一次提起诉讼，已经超过法律规定的3年诉讼时效，因此，李振生、王淑兰的诉讼时效已经超过诉讼时效。对此，李振生、王淑兰称逾期办证违约金是按日计算诉讼时效的，每天都为一个独立债权，因此，逾期办证违约金起算日期为2014年11月6日，而李振生、王淑兰的起诉日期为2017年11月6日，故李振生、王淑兰在诉讼时效内起诉。本院认为，李振生、王淑兰与东拓置业约定的是按日计算违约金，属于持续性违约约定，应以每个个别债权分别单独适用诉讼时效，故东拓置业在诉讼中提出时效抗辩，违约金保护范围起算时间为李振生、王淑兰起诉之日前推三年，即2014年11月7日。二、李振生、王淑兰主张的逾期办证违约金计算截止日期如何确定。庭审中，东拓置业提交2013年10月16日其房屋所有权登记证书，证明因涉案房屋因规划变更，由合同签订时的居住用地变更为商业使用而无法办理涉案房屋的产权证书。对此，李振生、王淑兰表示对于该规划变更，其并不知情，且合同约定的涉案房屋用途为商用，目前涉案房屋实际用途仍为商用。依据东拓置业提交的2013年10月16日房屋所有权登记申请书，该证据只是表明丰奥嘉园北区5号楼有8套规划农贸市场使用，但未明确该8套房屋的具体指向，且不能体现其所述的房屋归还变更问题，另其也未能提交证据已经通知李振生、王淑兰涉案房屋不能办证问题。但庭审中，东拓置业明确表示涉案房屋已无法办证。庭审中，经本庭释明，涉案房屋的规划用途在商品房买卖合同签订之后，由东拓置业变更为农贸市场，涉及到行政规划问题，可能导致双方签订的商品房买卖合同无效，从而影响李振生、王淑兰的诉求。对此李振生、王淑兰坚持不变更诉讼请求。本案中涉案房屋因变更规划问题导致无法办证，李振生、王淑兰取得涉案房屋产权登记的合同目的已不能实现，根据合同法司法解释二第二十六条规定，李振生、王淑兰享有合同解除权。但经本院释明后，李振生、王淑兰明确表示坚持诉讼请求，故依据相关法律规定及公平原则及止损原则，李振生、王淑兰主张的逾期办证违约金保护范围截止时间为本判决生效之日止。三、双方合同约定违约金是否过高，是否应予调整。李振生、王淑兰主张东拓置业支付的逾期办证违约金是否过高，是否应予调整。东拓置业辩称因违约金应当以实际损失为依据，而李振生、王淑兰因未举证证明因东拓置业的违约行为给其造成的实际损失，故违约金不应予以支付，且李振生、王淑兰已经收房并入住使用，并未给其造成实际损失。而李振生、王淑兰称根据最高人民法院关于审理商品房买卖司法解释，如逾期办证违约金没有约定或实际损失不确定的情况下，可参照中国人民银行逾期贷款利息计算，该利息的计算远远高于合同约定的日万分之一，因此，本合同约定的逾期办证违约责任合理合法。依据合同法第一百一十四条第二款、合同法司法解释二第二十九条的精神，应以实际损失作为衡量违约金是否过高的标准，但双方均未提交证据证实所造成的实际损失，故参照商品房司法解释第十八条第二款规定，结合《合同法解释二》第二十九条第二款规定，李振生、王淑兰主张的按日万分之一计算违约金的诉讼请求，符合合同约定，且不超过相关法律的规定，本院不予调整，故东拓置业的该抗辩本院不予支持。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：李振生、王淑兰与东拓置业于2012年11月1日签订《商品房买卖合同》，李振生、王淑兰购买东拓置业位于体育西路以东、正丰路以西丰奥嘉园5号楼1单元103号房屋。合同签订后，李振生、王淑兰依约支付东拓置业2499771元购房款，东拓置业按照于2013年5月14日将涉案房屋交付给李振生、王淑兰。但至今未协助李振生、王淑兰办理房产证。另查明，依据双方签订的《商品房买卖合同》及《房屋及车位交接单》约定：东拓置业应当在该商品房交付后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并电话或在单元内张贴告知函通知李振生、王淑兰向房管部门申请办理房屋所有权证。否则出卖人应按照下列第2项约定处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。再查明，涉案房屋因规划变更问题无法办理产权登记证。庭审中，经本庭释明，李振生、王淑兰坚持其诉讼请求。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。李振生、王淑兰与东拓置业于2012年11月1日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。李振生、王淑兰依约支付购房款，东拓置业至今未按约定协助办理房屋所有权证，虽东拓置业辩称未办理原因是因为规划变更导致，但就该问题未与李振生、王淑兰进行通知及协商，故东拓置业实质构成违约。一、针对东拓置业抗辩李振生、王淑兰的诉讼请求超过法定诉讼请求问题，李振生、王淑兰与东拓置业约定的是按日计算违约金，属于持续性违约约定，应以每个个别债权分别单独适用诉讼时效，故违约金保护范围起算时间为李振生、王淑兰起诉之日前推三年，即2014年11月7日；二、依据相关法律规定，但因东拓置业明确表示涉案房屋无法办证，李振生、王淑兰坚持诉讼请求要求东拓置业支付至实际办证之日止的逾期办证违约金，根据相关法律规定及公平原则及止损原则，故针对李振生、王淑兰主张的逾期办证违约金，本院仅支持至本判决生效之日止；三、李振生、王淑兰主张的按日万分之一计算违约金，虽东拓置业抗辩该违约金约定过高，但因双方均未举证证明实际损失，参照商品房司法解释第十八条第二款规定，结合《合同法解释二》第二十九条第二款规定，李振生、王淑兰主张的按日万分之一计算违约金符合合同约定且不超出上述法律规定，本院予以支持。综上，本院支持东拓置业支付李振生、王淑兰自2014年11月7日起至本判决生效之日止的逾期办证违约金，以购房款2499771元为基数，按日万分之一计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《中国人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告济南东拓置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告李振生、王淑兰自2014年11月7日起至本判决生效之日止的逾期办证违约金，以购房款2499771元为基数，按日万分之一计算；二、驳回原告李振生、王淑兰其他诉讼请求。如果被告济南东拓置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5413元，由被告济南东拓置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  曲劲松人民陪审员  师长利人民陪审员  曹振贵?二〇一八年七月三十日?书记员李灵