江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)连民终字第01064号上诉人（原审原告）高云松。委托代理人赵新建。上诉人（原审被告）饶竞。委托代理人李秋生，江苏田湾律师事务所律师。上诉人高云松因与上诉人饶竞房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2014）海民初字第01390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月9日公开开庭审理了本案。上诉人高云松的委托代理人赵新建，上诉人饶竞及其委托代理人李秋生庭参加诉讼。本案现已审理终结。高云松一审诉称：2013年3月31日，饶竞与高云松签订房屋租赁合同一份，该合同约定高云松将妻子左梦云所有的位于连云港市海州区整洁路金竹苑16号楼3单元601室租给饶竞居住，租赁期限为半年，并将房屋内的设施、家具移交给饶竞使用，饶竞在物品清单上签字认可。在饶竞居住期间，饶竞将高云松房屋内的物品及设施损坏严重，并拖欠相关费用。饶竞不仅不主动赔偿，还对高云松妻子及岳母进行殴打，致使二人受伤住院治疗。为维护高云松合法权益，特诉至法院，请求判令饶竞赔偿高云松财产损失12370.4元。饶竞一审辩称：饶竞系正常租赁使用房屋，并未损坏高云松的物品，亦未拖欠任何费用，高云松只是想扣留饶竞所交纳的保证金而诉讼，饶竞并未违约，请求驳回高云松的诉求。原审法院经审理查明：2013年3月31日，高云松与饶竞签订《房屋租赁合同》，约定高云松将位于连云港市新浦区（现海州区）整洁路金竹苑16号楼3单元601室房屋一套及室内附属设施自2013年4月2日起至2013年10月1日止以13000元的价格出租给饶竞居住使用；饶竞租赁房屋需交纳押金3000元，租赁期满后，无违约、无欠费、设施完好情形下经甲方（高云松）验收认可退还该押金（无利息）。合同第四条约定，租赁期间内该房屋的水、电、电话、有线电视、物业管理、宽带网费、暖气费、卫生治安费等由乙方（饶竞）按期自行支付并承担延期支付的责任。合同第五条约定，租赁期内，乙方有下列情形之一的甲方（高云松）可以终止合同，甲方终止合同，收回房屋，乙方需承担全部责任并赔偿甲方损失。……（3）乙方擅自对房屋进行改装修、人为造成房屋及设施损坏又没有修缮还原的（且照价赔偿）；（4）拖欠房租及有关费用的。合同第七条对违约责任的约定为，任何一方未能履行本合同约定的条款，除承担由此给守约方造成的损失外，还须支付对方违约金3000元。合同签订后，高云松依约向饶竞交付了房屋及室内附属设施，双方在《整洁路金竹苑16号楼3单元601室内物品清单》上签字确认，饶竞给付了租金13000元及押金3000元，同时双方确认饶竞接收房屋时，涉案房屋水、电、燃气显示数额分别为821、7608、1191。2013年10月4日，合同终止后，饶竞岳父向高云松返还租赁房屋，饶竞因交费周期原因水、电费交至2013年8月份，燃气显示数字1334，高云松发现室内物品有被损坏的情况，双方由此产生矛盾，引发诉讼。原审法院另查明：饶竞在使用涉案房屋过程中拖欠电费264.15元、水费120.01元、燃气费62.4元[（1334-1308）×2.4计算]、数字收视维修费138元、电信月租费20元，上述费用共计604.56元，由高云松支付。饶竞在接收房屋后，为高云松代交电费99元。饶竞在使用涉案房屋过程中，造成涉案房屋墙面有胶带痕迹、沙发表皮破损、茶几脱漆、地转有红色印迹、地板有划损痕迹、厨房台面有出现裂缝等。接收房屋后，针对上述情况，高云松购买墙漆对墙面重新进行了粉刷、厨房台面进行了更换，同时对抽油烟机及门锁锁芯进行了更换。对于饶竞损害物品的损失，高云松申请评估，因无法找到合适的评估机构而无法评估。原审法院认为：高云松、饶竞签订的《房屋租赁合同》系合同当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。双方约定房屋在租赁期内的水、电、燃气等费用由饶竞负担，故对于高云松支付的在饶竞租赁期间内的水、电、燃气等费用604.56元，由饶竞予以返还，扣除饶竞为高云松垫付的电费99元，饶竞仍应给付高云松505.56元。双方同时约定，饶竞人为造成房屋及设施损坏且未修缮还原的，高云松可以终止合同并要求饶竞赔偿损失。本案中，饶竞因使用不当致使高云松房屋及设施受到损坏，饶竞应当赔偿高云松损失，但因高云松房屋及设施的受损价值无法通过司法鉴定评估确定，原审法院依法酌情认定高云松房屋及设施损失1500元，由饶竞承担赔偿责任。综上，饶竞应当给付高云松2005.56元。对于高云松主张的饶竞押金冲抵违约金问题，原审法院认为，双方约定饶竞人为造成房屋及设施损坏且未修缮还原的，高云松可以终止合同，由此可见，饶竞损害高云松房屋及设施未修缮还原的行为，构成违约，且双方对押金退还的约定为“租赁期满后，无违约、无欠费、设施完好情形下经甲方验收认可退还该押金”，故对高云松主张，原审法院予以照准；对于高云松要求饶竞承担其重新购买抽油烟机及更换锁芯费用的主张，原审法院认为，高云松无证据表明饶竞将高云松抽油烟机及门锁损坏，对此，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十二条之规定，判决一、饶竞于判决生效后十日内一次性给付高云松2005.56元。二、驳回高云松其他诉讼请求。一审案件受理费110元，由高云松负担90元，饶竞负担20元。上诉人高云松不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定高云松的损失过低。请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。被上诉人饶竞答辩称：原审法院认定的损失为1500元过高。我方也提起了上诉，请求二审法院查明事实，予以改判。上诉人饶竞不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认定的损失没有法律依据，应予以调整。2、原审法院既酌情认定1500的损失，又扣除了3000元的违约金，明显错误。被上诉人高云松答辩称：要求二审法院支持我方的上诉请求，查明事实，依法改判。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。二审期间，上诉人高云松提供税务发票一张，数额为650元，证明由于饶竞的举报，高云松向税务部门补交了650元的税金，证明按照房屋租赁合同第三条规定，该费用应该由饶竞承担。上诉人饶竞质证称：我确实到相关部门进行漏税举报，但是主要是针对左梦云高收入是否缴纳个人所得税进行的，至于税务部门是否收取高云松的税收我不清楚，因为高云松提供的是复印件。再者，依法交税是高云松的法定义务，该法定义务不应当事人的协商而免除。上诉人饶竞提供收据两张，一张是2013年5月1日交付纱窗修理费120元，另一张是2013年5月13日支付空调充氟利昂的费用250元，证明按照双方约定上诉人饶竞在租用房屋期间对房屋支出费用应当由出租人承担。上诉人高云松质证称：饶竞在一审庭审期间也提到过该两项费用，但是没有提供证据，对其不予认可。本院对上述证据综合认证如下：对于高云松提交的证据，因上诉人饶竞认可系其向税务部门举报，故对于该部分税金的真实性予以认可。对于饶竞提交的两份收据，因无高云松的签字确认，庭审期间高云松也不予认可，故对该两份证据不予采信。本案在二审期间的争议焦点为：1、原审法院认定高云松的损失为1500元是否符合法律规定；2、本案的押金冲抵违约金是否违反法律规定。关于第一个争议焦点，本院审查后认为，对于涉案房屋破损物品的价值，原审法院因无法通过司法鉴定评估涉案房屋破损物价值情况，依据本案事实对损失酌定为1500元。高云松和饶竞虽然对该数额不予认可，但也未能提供证据予以反驳，原审法院酌定损失数额系原审法官依据本案实际情况行使自由裁量权，并不违反法律规定，上诉人高云松、饶竞的该项上诉理由无事实与法律依据，本院对高云松、饶竞的该项上诉理由不予支持。关于第二个争议焦点，本院经审查后认为，虽然双方签订的《房屋租赁合同》第七条约定的违约责任为任何一方未能履行本合同约定的条款，除承担由此给守约方造成的损失外，还须支付对方违约金人民币3000元。但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中原审法院认定高云松的损失为1500元，该损失明显低于合同约定的违约金3000元，因本案中饶竞存在违约行为，应适用带有惩罚性质的违约金赔偿给高云松。关于违约金数额问题，双方签订的《房屋租赁合同》约定半年租金为13000元，违约金为3000元。本院认为，涉案合同约定的违约金3000元明显高于饶竞造成的损失。原审法院认定高云松不退还3000元的前提下，饶竞再赔偿高云松1500元，明显错误，本院依法予以纠正。结合本案实际情况，本院依法将违约金调整为2600元。关于高云松缴纳的650元税金问题，本院认为双方签订的《房屋租赁合同》第三条约定：税金为完税后13000元正。因此，高云松获得的房屋收益13000元应是在完税之后的净值，高云松缴纳的650元税金应由饶竞承担。综上，高云松的上诉请求和理由部分能够成立，饶竞的上诉请求和理由部分能够成立，本院对成立部分依法予以支持。饶竞应赔偿高云松共计755.56元（2600+650+505.56-3000）。原审判决认定事实正确，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，判决如下：一、维持连云港市海州区人民法院（2014）海民初字第01390号民事判决第二项；二、变更连云港市海州区人民法院（2014）海民初字第01390号民事判决第一项为：饶竞于本判决生效后十日内一次性给付高云松人民币755.56元。一审案件受理费110元，由高云松负担50元，饶竞负担60元；二审案件受理费110元，由高云松负担70元，饶竞负担40元。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨代理审判员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一五年八月二十八日书 记 员  杨 慧法律条文附录一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。二、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。