山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书(2013)市民初字第1048号原告（反诉被告）孙莹，女，1982年11月2日生，汉族，山东先讯科技有限公司职员，住济南市原告（反诉被告）马腾（系原告孙莹丈夫），男，1976年3月1日生，汉族，山东英大科技有限公司职员，住址同原告孙莹以上两原告共同委托代理人刘民国，山东舜翔律师事务所律师。以上两原告共同委托代理人刘晓旭，山东舜翔律师事务所律师。被告（反诉原告）山东志成置业有限公司，住所地济南市。法定代表人魏和，董事长。委托代理人刘学元，山东科创律师事务所律师。委托代理人展玲，山东科创律师事务所律师。原告（反诉被告）孙莹、马腾与被告（反诉原告）山东志成置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙莹、马腾的委托代理人刘民国、刘晓旭，被告（反诉原告）山东志成置业有限公司法定代表人魏和的委托代理人展玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙莹、马腾诉称：原、被告于2008年6月21日签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于济南市房屋一套。合同签订过程中，被告出示了国有土地使用权证（天桥国用2007第0400030号）、建设用地规划许可证（2007鲁01-04-34号）、建设工程规划许可证（2007鲁01-04-74号）、施工许可证（20070105、20070106）、商品房预售许可证（济建开预字第[2007]253-256号），原告以银行按揭贷款的方式支付了全部购房款。该合同第十条约定，如果被告在约定期限内未办理房屋产权证书，则按总房价款的日万分之一支付违约金，并继续办理房屋产权证书。被告未按期办理房屋产权证书，已将违约金支付至2011年11月，此后的违约金一直未支付。2014年7月，被告已协助原告办理完毕房屋产权证书，但未向原告方支付违约金。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令被告支付2011年12月至2014年8月的违约金49115元，由被告承担本案的诉讼费用。被告山东志成置业有限公司（以下简称志成置业公司）辩称：1、我公司系大型房地产企业，在商品房交易中诚实守信，原告的房屋不能办理房产证系政府行政机关的原因造成的，而不是我方故意拖延。我公司与原告签订的《商品房买卖合同》中明确约定我公司承担违约责任的前提是在我公司有过错的情况下，而行政机关的原因是我公司在与原告签订合同时无法预见的，故不应归责于答辩人。2、造成逾期办证属于情势变更，我公司并无过错，且我方认为约定的违约金也过高，根据《合同法》的相关规定，我方请求法院适当予以降低。原告方在诉状中自认我方已将违约金支付至2011年11月。3、我公司早已向政府有关部门缴清所有办证所需的费用，现已协助原告方办理了房屋产权证书。4、我方与原告签订合同时，地下室设计的层高不足2.2米，属于住宅房屋的附属物，不计算房屋的建设面积，在实际建设施工过程中，地下室实际层高因使用需要不得不增加。在重新测量后，地下室被认定为超建面积。地下室层高的增加，不但业主在使用过程中得到了方便，且地下室也拥有了独立的产权，不再是住宅房屋的附属物，其价值也相应的提升。5、逾期办证的原因是由于政府行政机关的行为所导致，并非我公司的过错，为给业主办理房产证，我公司共补交了各种费用计5340645.08元，超建地下室每平方米补交了2161.9元，此费用应由实际受益方，即各业主承担，原告应承担14870.96元。6、即使我方应承担违约金，违约金的时间应计算至2011年11月，因该时间为重新测量的时间，此后所产生的违约金我公司不应再承担。综上，请求法院查明事实，依法裁判。反诉原告山东志成置业有限公司诉称：2008年6月21日，我方与原告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买我公司开发建设的位于济南市天桥区凤凰山路74号2号楼2单元102号房屋。因小区规划设计图纸上标注的地下室层高为2.199米，地下室未计入总建筑面积。在竣工后小区规划确认时，经实际测量认定地下室层高高于2.20米，需要办理房产证。经我公司补交测绘费、土地评估费等费用后，为原告方办理了房屋产权证书及地下室的房产证。在建设过程中层高增加致使地下室成为超建面积非因我公司的过错所致，且层高增加后包括原告在内的业主在地下室的使用过程中更加方便，且地下室也由房屋的附属物变成有独立产权的房产，其价值也得到了增加。我方认为，根据我国《民法通则》中规定的公平原则，两原告应当分担因地下室层高增加在办证过程中所产生的费用。综上，我方提出反诉，请求法院依法判决反诉被告孙莹、马腾向反诉原告志成置业公司支付因地下室办证所产生的费用14870.96元，由两反诉被告承担反诉费用。反诉被告孙莹、马腾辩称：被告志成置业公司的反诉请求无事实和法律依据，不应得到法院支持。根据原、被告所签订的《商品房买卖合同》的约定，为原告方办理房屋产权证书是被告特定义务，不存在增加费用的说法。为原告方办理房产证，既是被告志成置业公司的合同义务，也是其法定义务。本案产生诉讼就是因为被告志成置业公司未按照合同约定期限为业主办理房屋产权证书所导致。我方在本诉中要求被告办理房屋权属证书、承担违约金是根据合同的约定提出的，商品房和地下室是一个统一的整体，是不可分的，事实上被告志成置业公司先前支付的违约金中也包括了地下室在内。综上，被告方违约在先，反诉请求违背事实真相，也不符合双方的合同约定和相关法律规定，请求法院依法驳回被告的反诉请求。经审理查明：被告志成置业公司原名称为山东志成房地产开发有限公司，2008年7月19日，公司名称变更为山东志成置业有限公司。2008年6月21日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告孙莹、马腾购买由被告开发建设的位于济南市天桥区凤凰山路74号志成顺园小区2号楼2单元102室房屋一套，建筑面积为94.68平方米，单价每平方米5110元；地下室为7.24平方米，单价为1700元；含地下室房屋总价款为496123元，付款方式为原告于签订合同当日向被告支付首付款计446123元作为保证金，余款由原告向被告指定的银行申请按揭贷款予以支付，于合同签订后10日内付给被告。该合同中双方约定房屋的交付时间为在原告方按照合同约定期限付清全部房款后，被告志成置业公司将通过验收合格的商品房交付给原告使用。合同第十条对于产权登记双方做出如下约定：“甲方（被告志成置业公司）应在规定的期限内积极办理房屋权属登记手续，权属登记中的各种交易税费，由甲乙双方按国家有关规定各自交纳。如因甲方原因不能在乙方（原告孙莹、马腾）接收商品房并提供必要协助之日起三百六十五个工作日内取得房屋权属证书，双方同意按以下方式处理：1、乙方退房，甲方在乙方书面提出退房要求之日起30日内将乙方已付房价款退还给乙方，并按总房价款的3%一次性向乙方支付赔偿金。2、乙方不退房，甲方按总房价款的每日万分之一向乙方支付违约金，甲方继续办理房屋权属证书。如因乙方原因导致逾期办理或取得房屋权属证书的，由乙方承担相应责任。”原告孙莹、马腾付清房款后，被告志成置业公司向原告孙莹、马腾开具了发票，金额为496123元，发票中记载的原告孙莹、马腾所购房屋的建筑面积为101.92平方米，单价为每平方米4867元。对此，被告志成置业公司陈述是在开具发票时将地下室的面积加在一起，然后按照总房款不变的情况下计算的单价。被告志成置业公司按照合同约定将原告孙莹、马腾所购房屋交付，在原告孙莹、马腾向其提交了办证资料后的365个工作日内，该被告未能协助原告孙莹、马腾办理房屋产权证书。2009年11月9日，被告志成置业公司向购房的业主（包括本案原告孙莹、马腾）发出承诺书一份，内容为：“尊敬的志成顺园小区各位业主：由于多种原因所致，志成顺园小区业主产权证未能在合同约定时间办理完毕，为此我公司深表歉意，并就相关问题做出如下承诺：一、我公司力争在二O一O年五月三十一日前为业主办理完毕产权证。二、根据原购房合同违约责任的约定，我公司自二OO九年十一月十一日起按照总房价款每日万分之一支付违约金，上述违约金每三个月发放一次，每一次于二O一O年二月十五日前发放，依次类推。三、如半年内业主仍未领到产权证，届时视产权证办理进度情况，双方另行商议后续事宜。”此后，被告志成置业公司以合同约定的标准按月向原告孙莹、马腾支付违约金至2011年11月21日，累计金额34083元。自2011年12月起，被告志成置业公司未再向原告孙莹、马腾支付违约金。2014年7月22日，济南市住房保障和房产管理局向两原告颁发了关于涉诉房屋的房产证书（其中住宅的房产证号为济房权证天字第2496**号，建筑面积为94.68平方米；地下室房产证号为济房权证天字第2496**号，建筑面积为7.24平方米）。原告孙莹、马腾诉至法院，请求法院依法判决被告志成置业公司自2011年12月1日起至2014年8月1日止，按日万分之一的标准向原告支付违约金计49115元，由被告方承担本案的全部诉讼费用。另查明，对于被告志成置业公司逾期为原告方办理房屋产权证书的实际经济损失，原告方未能举证证实。被告志成置业公司陈述未能办理房屋所有权初始登记的原因是由于在建设房屋时部分超出规划面积，按以往的惯例，在工程竣工验收后，需向规划部门补交罚款及部分费用，就可以办理房屋的初始登记手续。由于政府政策上的变化，该费用和罚款一直未能交上，所以不能及时为原告办理分户产权登记证书。2013年，政府的相关政策已经调整，被告志成置业公司于2011年11月至2014年7月期间陆续向政府相关部门交纳了相关罚款并补缴了相关费用，于2014年期间分别给未能办理产权登记的业主办理了房屋产权证书。再查明，根据被告志成置业公司提供的设计图纸显示，原告孙莹、马腾所购房屋的地下室原设计层高为2.199米，但实际建设过程中，层高增加至2.2米以上。被告志成置业公司因超建面积（认定超建面积共计2470.34平方米，其中地下室超建面积为1221.62平方米，地上超建面积为1248.72平方米。）向政府有关部门共补交各种费用计5340645.08元。被告志成置业公司要求原告马腾、孙莹承担费用的计算方式为每平方米超建面积所增加的费用2161.9元，原告方地下室的面积为7.24平方米，故其认定原告方应承担的费用为14870.96元。对此，原告孙莹、马腾认为，该费用是被告志成置业公司应当向相关部门补交的正常规费，从票据上无法认定是超规划补交的费用，故不应由包括原告在内的业主承担此费用。以上事实，由购房合同、购房发票、帐户交易明细、承诺书、工商登记材料、房产证、交费票据、设计图纸、规划局文件、补交费用明细及原、被告双方当事人陈述等证据予以证实。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，且不违反我国法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告孙莹、马腾在按约定履行了支付全部合同价款的义务后，被告志成置业公司就有义务按时向原告交付房屋，并依约协助原告办理所购房产的过户登记手续，如不能按时履行合同，应当按约定承担违约责任。我国《合同法》中还规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，原、被告双方在合同中约定交房后365个工作日内由被告协助原告办理所购房产的分户产权登记手续。通过庭审查明的事实可以看出，被告志成置业公司未能取得所建设房产的初始登记、协助原告办理房产证的原因是其建设时部分超出规划设计的要求所导致，其中包括对原告方购买的本案涉诉房屋的地下室，对此，被告志成置业公司是具有一定过错的，依法应当承担相应的违约责任。对于被告志成置业公司要求法院调整违约金支付标准的问题，本院认为，我国《合同法》中规定了当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。我国《合同法》司法解释（二）中规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。结合本案，原告方虽在房屋交房后的几年内未能取得房屋产权证书，但客观上被告对地下室施工过程中增加层高的行为，既方便了原告的使用，也在客观上使得该地下室单独办理了产权证书，使得原告所购房屋的价值有所增涨，在这层面上讲，原告方是有所受益的。从被告志成置业公司提交的2011年11月至2014年7月期间一直在向政府有关部门缴纳各种费用的票据来看，被告在此期间也是积极努力的就该小区内被政府相关部门认定为超规划建设部分的房屋进行积极协调和采取补救措施。据此，可以认定被告志成置业公司在整个合同的履行过程中还是遵循了我国合同法中规定的诚实信用原则的。在我国现有的市场经济条件下，参加社会活动的当事人，在从事经济活动时，应从善意出发，正当的行使权利和承担义务，以维持当事人之间及社会利益之间的平衡关系。具体到民事法律适用当中，第一要求民事主体在民事活动中维持双方的利益平衡以及当事人利益与社会利益的平衡，以便实现三方的利益共盈，保持社会的稳定和谐发展；第二要求各法律主体必须遵循行为规范，在民事活动中真实的表达自己的意愿，忠实于事实的真相，善意的行使权利和履行合同中约定的契约义务。在合同关系中，无论是维持社会经济关系的稳定，还是为了平等的保护双方当事人的正当权益并真正实现其合理期待，都要求各方当事人的意思表示要真实合法，不得因其自身部分利益受损而为损害国家、社会和他人之利益的行为。从这个角度上说，合同关系既是一种法律关系，也是一种社会关系。在本案中，结合被告方的履约情况、过错程度和原告方最终实现合同目的和实际获利的事实可以看出，被告志成置业公司在整个合同的履行过程中，并不存在恶意造成原告方不能及时取得房屋产权证书的情况，即使该被告具有一定的过错，其过错程度也较小，且被告志成置业公司已向原告马腾、孙莹支付了34083元（约占合同总价款的6.9%）的违约金。庭审中，原告方对被告志成置业公司逾期办证为其所造成的实际经济损失也未能举证证实，故应认定对原、被告在合同中约定以购房款为基数，按日万分之一的标准支付违约金的计算方式较之整个合同价款和履行情况来看，明显过高，应适当予以调整。对于调整的幅度，本院认为，在被告志成置业公司已向原告方支付了占总房款6.9%的违约金后，其对合同履行过程中的违约行为已经承担了相应的民事法律责任，不需再向原告支付违约金，这也符合诚信原则要求一切法律关系都应根据它们的具体情况按照正义衡平进行调整，从而达到具体的社会公正之目标，故原告孙莹、马腾要求被告志成置业公司再向其支付违约金49115元的诉讼请求，本院不予支持。关于被告志成置业公司反诉要求原告孙莹、马腾承担因其协助办证多交纳的各项费用14870.96元的请求，本院认为，双方所签订的合同中并未对超规划罚款或补办手续所产生的费用的负担进行约定，但根据合同，被告志成置业公司负有协助原告方办理房产证书的义务，原告方只承担根据相关规定依法办理权属登记过程中产生的各种交易税费，对于合同履行过程中产生的其他费用没有负担义务，且被告志成置业公司要求原告方承担的金额系其根据所交纳的费用和超建面积自行计算，又未经过原告方确认，该标准无法作为计算依据予以采纳，故对被告志成置业公司的反诉请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告马腾、孙莹的诉讼请求。二、驳回被告山东志成置业有限公司的反诉请求。案件受理费370元，反诉费80元，均由被告山东志成置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李 江审 判 员  宋 芳人民陪审员  乔永欣二〇一五年一月二十八日代理书记员  商玉莹