青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书(2014)南商初字第20484号原告青岛莱恩创科建筑节能科技有限公司。法定代表人沈政平。委托代理人韩巍，山东森嵘律师事务所律师。被告李卫平。被告张献宝。以上两被告共同委托代理人李强，山东海师律师事务所律师。被告李卫红。被告李卫真。被告孙超。被告李卫民。被告李卫线。被告青岛贝蒙特宾馆有限公司。法定代表人肖彦华。原告青岛莱恩创科建筑节能科技有限公司诉被告李卫平、被告李卫红、被告李卫真、被告孙超、被告李卫民、被告李卫线、被告张献宝、被告青岛贝蒙特宾馆有限公司（以下简称“贝蒙特公司”）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人韩巍、被告李卫平及被告张献宝共同委托代理人李强、被告贝蒙特公司的法定代表人肖彦华到庭参加了诉讼，被告李卫红、被告李卫真、被告孙超、被告李卫民、被告李卫线经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2005年2月22日就贝蒙特宾馆整体出售签订代理卖房合同，约定以卖房总价款的3%提取酬金。原告按合同约定促成贝蒙特宾馆整体出售，总价为1550万元。后经原、被告协商一致，被告应支付原告酬金42万元，但被告仅支付18万元，剩余24万元至今未付。为此原告请求依法判令：1、被告立即偿还原告酬金24万元，并按同期银行贷款利率向原告支付自2010年8月30日起至偿清全部欠款之日止的利息；2、所有被告对上述债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由被告承担。被告李卫平及被告张献宝辩称，一、被告李卫平及被告张献宝并非代理卖房合同的当事人，不应承担该合同的责任。二、根据2005年7月2日签订的转让补充协议，受让人应以转让人的名义存入银行未付酬金，作为履行房屋买卖合同及酬金的保证金，三方共管；依据房屋受让人向转让人支付房屋转让价款的比例支付酬金。但直到现在，房屋受让人并未按照上述约定以转让人的名义将未付酬金存入银行，房屋受让人也未付清全部房屋转让价款（已付款628万元）。因此，原告要求支付全部酬金的条件尚不具备。三、被告李卫平及被告张献宝并非全部涉案房屋的所有权人，不应承担支付全部酬金的义务。四、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。被告贝蒙特公司辩称，本案与被告贝蒙特公司无关，是原告与其他被告之间的纠纷。被告李卫红、李卫真、孙超、李卫民、李卫线未到庭应诉答辩。经审理查明：一、2005年2月22日，原告（乙方）与被告贝蒙特公司（甲方）签订《代理卖房合同》，就被告委托原告独家代理操作贝蒙特宾馆整体出售事宜达成协议，主要内容如下：1、甲方应向乙方提供宾馆产权证明、平面图纸、经营执照等相关文件，及甲方全体股东一致同意转让出售的认证书、委托书和指定的银行账号等。2、乙方应向甲方提供企业经营执照复印件及此次代理策划、广告计划书。3、双方共同商定销售价格为最低每平米8000元，代理买卖活动期为185天。4、代理活动费用由乙方承担，乙方为风险代理，广告、策划、宣传活动具有持续延展效应（延展效应期限为代理买卖活动期后180天）。在代理买卖合同期内乙方所开辟和接洽的登记客户，若在本代理买卖活动合同期后与甲方成交，仍视同为乙方的有效代理（有效代理期限为代理买卖活动期后180天）。5、乙方在有效代理范围内完成代理交易成功，甲方承诺以卖房总价款（含税）提取3%交予乙方为酬金。6、付款方式：（1）甲方卖房款到帐后7日内一次性支付乙方；（2）如分次到账则应分次按合同规定之比例和期限支付，如有延迟按每天5‰向乙方支付滞纳金。7、合同双方签字生效，任何一方不得无故中止合同，如一方违约须赔偿守约方30万元的违约金，并于七日内一次性支付。原告及被告贝蒙特公司在合同上加盖公章，被告李卫平、被告李卫红、被告李卫民、被告李卫真、被告孙超、被告李卫线、被告张献宝分别作为贝蒙特宾馆所使用房屋的权利人在合同上签字。二、2005年2月28日，被告贝蒙特公司向原告出具《委托授权书》，委托原告按照双方的合同独家代理贝蒙特宾馆整体出售事宜。三、2005年4月20日，李卫平（甲方）作为贝蒙特宾馆当时的法定代表人与肖彦华（乙方）在原告公司工作人员的见证下，就甲方向乙方转让贝蒙特宾馆事宜签订备忘录，主要内容如下：1、贝蒙特宾馆大厅无产权，但有永久使用权，甲方负责与大厦物业签署乙方永久使用的物业合同。2、宾馆一切营业手续甲方负责过户给乙方，乙方负责手续费。3、宾馆转让费用总共1550万元。4、乙方交定金200万元，后续资金到位600万元（包括前期200万元），先办六层，再办理五层。5、五层定位在每平方米6000元，六层定位在每平方米7000--7600元，贷款总额700万--780万元，具体落实确定。6、甲乙双方资金到位顺利，约定在2005年5月1日之前，双方交店进驻。被告李卫平、肖彦华及见证人在备忘录上签字。四、2005年4月30日，被告李卫平、被告李卫真、被告李卫民、被告李卫红及张莲芳作为转让方（甲方）代表，与受让方（乙方）代理人肖彦华、宋景林，在沈政平（丙方）的见证下，签订《贝蒙特宾馆转让附属协议-经营权转让协议》，主要内容如下：1、该协议为宾馆转让协议的附属协议，是以双方对房产权转让为前提的。2、宾馆经营权是指乙方取得宾馆房屋产权后，能以房产进行宾馆正常营业的权利，包括宾馆的设备、设施及维持宾馆正常经营活动的资产和资质。3、甲方与贝蒙特实业有限公司签署的三楼平台和三、四楼层仓储间的使用权及一楼门厅的有偿使用权的协议，随房产权的转让一并转让给乙方继续使用，该权利不得超出甲方与贝蒙特实业有限公司协议的范围和甲方交乙方现况。4、甲方保证乙方缴清全部购买宾馆房产款并取得房屋权属证后，获得宾馆的经营权。甲方协助乙方办理工商、税务、宾馆经营许可证、卫生许可证、备案证书、法人更名等经营证件。5、自甲方收到乙方首付款600万元开始到宾馆房产全部过户完毕之时，此期间为宾馆经营过渡时期，甲方暂时将宾馆交由乙方经营，甲方原工作人员不变，乙方不得撤换。过渡期间营业收入归乙方所有。五、2005年4月30日，被告李卫平（甲方）与原告的法定代表人沈政平（乙方）签订《补充条款》，主要内容如下：鉴于甲方已通过乙方促成交易的现实情况和事情进展中的相关变化，双方达成补充协议：1、甲乙双方以甲方1852.5平方米及总成交价款1500万元为基准，按原定3%的酬金计算办法应为45万元，考虑到手续办理过程中的费用，乙方同意甲方按42万元向乙方支付酬金。2、甲方向乙方支付上述酬金的日期为两期：第一期为湖南路55号贝蒙特大厦A幢第四层ABCDEF室银行按揭贷款到达甲方账户后三日内，第二期为上述贝蒙特大厦A幢第三层ABCDEF室银行按揭贷款到达甲方账户三日内，以现金人民币的形式划入乙方指定账户。六、2005年5月1日，贝蒙特宾馆的买卖双方及原告方的见证人共同办理宾馆的交接事宜，就财务、设备、水电、空调设备等签订书面交接书。七、2005年7月2日，李卫平作为转让方（甲方）代理人，肖彦华作为受让方（乙方）代理人，沈政平作为见证人（丙方）三方共同签订《贝蒙特宾馆转让补充协议》，协议约定：1、甲、乙、丙三方均同意启动乙方交由丙方保管的200万元定金交甲方使用。同时乙方付甲方房款165万元。2、甲方按乙方付款比例拨付丙方酬金，乙方支付房款165万元到帐后，乙方以甲方名义将未付丙方酬金款项存入银行，丙方保管存折，乙方保管密码，此款为合同执行及甲方付给丙方酬金的保证金，三方共管。上述丙方酬金为42万元，首付18万元，剩余24万元，依据乙方向甲方付款额度比例同期支付。3、贝蒙特三层贷款完毕后，甲方应及时通知乙方，同时拨付丙方酬金。四层各产权利益方应就转让、过户、还贷、更名等最后事宜达成协议、合同公证。公证内容：（1）四层银行全部还贷欠款余额（由银行出具法律函件）；（2）五年内（2010年8月30日之前）由甲方负责将四层全部更名过户给乙方；（3）五年之内乙方负责为甲方四层各户还贷；（4）五年后，四层房产过户的全部费用（包括各种特殊情况）由甲方负责，否则乙方五年后停止还贷，甲方无偿提供四层给乙方使用至产权过户完毕，否则甲方赔偿乙方400万元。4、此次公证由甲方联系各方公证，公证费及产权人其他有关事宜费用均由甲方负责。5、宾馆三层贷款完毕，四层公证手续完毕、法人等相关手续移交完毕后一个月内乙方须向甲方结清总价款余额（误差在总价款的万分之五），余款期限为2005年内全部结清。否则违约方按天付守约方余额总数的万分之五。6、四层办完公证后，乙方按三层价款余额交付甲方。八、2013年3月初，肖彦华召开股东会作出决议，要求宾馆转让方办理三层（即转让补充协议中所称的“四层”）六户过户于受让方名下。2013年4月26日，肖彦华作为宾馆受让方的代表出具书面材料一份，重申《关于房产过户有关决议》，沈政平作为见证人在该份材料上签字，主要内容如下：2013年3月7日左右，青岛银行负责贷款的李卫红安排贷款260万元事项，肖彦华及时提供了合法手续，等李卫平落实好过户，就可以立即放款。至2013年4月25日，李卫平、李卫红、张献宝等转让人仍未办理过户手续，为此肖彦华依据合同再次重申：1、转让方尽快为受让方办理A座三层六套房（约926.25平方米）变更产权于乙方名下。转让方为受让方办理剩余房款（约230万元）贷款事宜。2、根据合同，产权更名和二手房贷款的全部费用由转让方全部承担。3、若转让方不能在2013年8月30日前将产权变更至受让方名下，受让方有权根据合同重申以下事项：（1）受让方有权停止为转让方代还三层贷款及利息（约230万元）；（2）受让方有权无偿使用三层房产及设备；（3）办理完产权更名于受让方，转让方赔偿受让方400万元；（4）转让方于2013年12月30日前为受让方办理工商、大厅永久使用权等涉及宾馆的一切手续，否则造成的民事责任由转让方承担；（5）被告李卫红等人与戴向阳等三人互换房产事宜，由转让人自行解决，合同关于三层六户产权更名于受让方股东崔跃娟名下的约定依旧有效，互换房产相关的民事责任由转让方承担；（6）根据合同约定，转让方应于2010年8月30日之前为受让方办理三层六套房的产权过户，否则出现的各种税费由转让方负担。九、原告提交沈政平夫妇与被告张献宝在2013年2月7日发生的对话录音一份，主要内容为沈政平夫妇找被告张献宝协商给付剩余酬金事宜，被告张献宝称其与其家属（即被告李卫平）说好了，让沈政平去找李卫平，并称“这个钱一定要给”、“老哥的钱赶紧给”。被告张献宝的代理人称需要庭后核实该录音的真实性、关联性，但未在本院指定的期限内提交核实结果，则本院对该证据的真实性予以认可。十、关于贝蒙特宾馆转让款的支付情况，肖彦华称已付款数额为628万元，另以代替转让方还贷款的方式支付了160万--170万元，并仍在继续还贷；被告李卫平称已付款628万元，代为还贷的具体数额被告不清楚。肖彦华在庭审中称其未继续付款的原因是房产转让人未按照合同约定将房产过户，买卖双方另有纠纷，且其已以贝蒙特公司的名义在本院另案起诉相关转让人。经本院查明，贝蒙特公司曾于2014年10月21日起诉被告李卫线、李卫民、孙超、李卫真、李卫红，要求赔偿其经济损失100万元，理由是各被告未按双方于2005年7月2日签订的《贝蒙特宾馆转让补充协议》的约定在5年内将房产过户给贝蒙特公司，给原告造成了经济损失。2014年12月5日，贝蒙特公司提交撤诉申请书，称其希望通过和解的方式解决该案所涉纠纷，故撤回起诉。上述事实有代理卖房合同、授权委托书、备忘录、补充条款、经营权转让协议、交接书、补充协议、决议、录音等证据及当事人当庭陈述等在案佐证，且经本院审核和庭审质证，可以采信。本院认为，本案各方的争议焦点在于向原告支付酬金的条件是否已成就。《贝蒙特宾馆转让补充协议》约定“甲方（即转让方）按乙方（即受让方）付款比例拨付丙方（即原告）酬金”，被告李卫平依据该条款拒绝向原告支付酬金。本院认为，在签订转让补充协议时，原告的义务事实上已经完成，转让补充协议主要是对转让方和受让方之间的权利义务进行了具体的约定，对转让方的过户义务及受让方的付款义务确定了明确的履行期限。如果买卖双方均按照约定的期限履行义务，则原告可以对其取得酬金的时间有一个合理的期待，这是原告同意“按受让方付款比例拨付酬金”的前提。因此该付款条件的适用，也应当建立在买卖双方按合同约定期限履行义务的基础上。至本案庭审之时，合同约定的过户期限及付款期限均早已届满，转让方并未履行过户义务，受让方以此抗辩拒付余款。无论是哪一方违约在先，在履行期限届满后长达几年的时间里，双方并未以一个积极态度协商解决问题，或采取诉讼等法律手段推动合同的继续履行。原告无法左右转让方、受让方的行为，现买卖双方既不履行合同，又怠于主张权利、放任这种不履行的状态，如果仍无条件的适用“按受让方付款比例拨付酬金”，将可能导致原告获得酬金的时间无限期延后，这对原告来说是极不公平的，也绝非原告在签订协议时的真实意思表示。对于转让方来说，其本身负担着向原告支付酬金的义务，因其未按期为受让方办理过户手续，受让方拒绝继续履行付款义务，也就是说转让方所主张的“向原告支付酬金的条件不成就”是由其自身原因造成的，则其不能再以此为由抗辩原告的付款请求。《贝蒙特宾馆转让补充协议》虽然约定由受让方将未付酬金以转让方的名义存入银行作为保证金，但该保证金最终是要从受让方应付的转让款中扣除的，实际负担支付酬金义务的仍然是作为委托人的转让方。贝蒙特宾馆的转让是包括房屋产权在内的整体转让，被告李卫平、被告李卫红、被告李卫真、被告孙超、被告李卫民、被告李卫线、被告张献宝作为宾馆房屋的权利人均在《代理卖房合同》上签字确认，则其都应当作为委托方承担向原告支付酬金的义务。被告贝蒙特公司虽然在《代理卖房合同》上作为转让方盖章，但其实际上是被转让的标的，其经营权已随着宾馆经营权的交接而转移给受让方，因此被告贝蒙特公司不再负担支付酬金的义务。原告对全部酬金请求权的诉讼时效期间应当自原告向各委托人主张权利之日起计算，原告的请求权并未超过诉讼时效，对于被告的抗辩本院不予采纳。各转让人迟延履行支付酬金的义务，原告有权要求其赔偿利息损失，但起算时间本院予以调整为起诉之日（即2014年4月11日），利率按中国人民银行同期贷款基准利率计算。被告李卫红、被告李卫真、被告孙超、被告李卫民、被告李卫线经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法通则》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告李卫平、被告李卫红、被告李卫真、被告孙超、被告李卫民、被告李卫线、被告张献宝于本判决生效之日起十日内向原告青岛莱恩创科建筑节能科技有限公司支付酬金24万元及利息（自2014年4月11日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。二、驳回原告青岛莱恩创科建筑节能科技有限公司对被告青岛贝蒙特宾馆有限公司的诉讼请求。三、驳回原告青岛莱恩创科建筑节能科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元、公告费600元，共计5500元，由被告李卫平、被告李卫红、被告李卫真、被告孙超、被告李卫民、被告李卫线、被告张献宝负担。因原告已预交，七被告于本判决生效后十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，上诉于山东省青岛市中级人民法院，并按对方当事人的人数提出副本。审 判 长  丁 卉人民陪审员  于桂珍人民陪审员  孙欢英二〇一五年一月二十日书 记 员  于 雪