广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初9837号原告：深圳市顶尖传诚科技有限公司。法定代表人：阚亮亮，总经理。委托诉讼代理人：张彩容，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋昆锋，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被告：深圳市中泽瑞投资发展有限公司。法定代表人：孙长斌。原告深圳市顶尖传诚科技有限公司诉被告深圳市中泽瑞投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月5日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人阚亮亮及其委托诉讼代理人张彩容、蒋昆锋,被告的法定代表人孙长斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告房屋租赁合同关系；2.被告向原告返还租房押金90000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际付清款项之日止；3.被告向原告赔偿房屋装修损失21800元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际付清款项之日止；4.本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确其第二项、第三项诉讼请求中利息的起算时间为2018年1月21日。事实和理由：原、被告于2017年9月5日签订《租赁合同》，合同约定：原告作为承租人向被告租赁位于深圳市南山区科技园中区科苑路15号某科学园x栋x单元x层x号单位的物业（以下简称涉案房屋），租金每月45000元，租赁押金90000元，租期自2017年9月4日起至2018年9月3日止。合同对双方提前终止合同的条件及违约金做了明确的约定。原告签署合同后，对涉案房屋进行了装修及弱点网络布线工程，共花费了21800元，并购置了价值28000元的家具。2017年9月20日，原告搬进涉案房屋内正式开始营业。2017年11月21日，被告以物业费涨价为由，无视合同约定突然向原告提出加价事宜，但租赁合同约定的租金包括租金、空调使用费、公共设施设备使用费、水电费、物业管理费（原、被告约定的租金系打包价，同时约定了租金逐年递增的条款），因此原告拒绝了被告的无理要求。2018年1月2日，原告便收到被告的《终止告知函》，告知函称因被告公司业务拓展，需扩大办公室场地，通知原告终止租赁合同，请原告于2018年4月4日前退还租赁场地。2018年1月14日，原告向被告寄出《关于甲方终止处理函》，写明原告将按被告要求于2018年1月20日、21日两日搬迁，请被告提前开好放行条。2018年1月20日，被告同意原告搬离并开出放行条，原告搬离涉案房屋。但原告多次要求被告返还押金，被告却拒绝返还。依据原、被告签署的《租赁合同》第七条关于提前终止合同的约定，“合同未到期，甲方要求单方终止合同的，应提前三个月书面通知乙方；如甲方提前三个月书面通知了乙方，则甲方只需退还全额租赁押金”。现被告通知原告解除合同，要求原告于2018年4月4日前退还租赁场地，原告早已按被告要求于1月20日搬离租赁房产，故原告依约履行了合同的义务，被告应当返还全额租赁押金。另外，租赁房产进行了装修及弱点网络布线工程，花费21800元，原告购买了价值28000元的家具，现被告单方提前终止合同，原告作为承租人及被解除合同一方，对其按原约定履行期限投资的附和于房屋的装饰装修物的价值并未完全享用，对剩余租赁期限内装修装饰的残值，有权利要求被告进行赔偿。综上所述，原告认为，原、被告的租赁关系已解除，依据合同约定及合同法的相关规定，被告应当返还原告押金，赔偿原告房屋装修损失。为此，原告特诉至法院，请求判如所请。被告答辩称:一、我司与原告所签的《租赁合同》是经双方协商一致，在平等、自愿、诚信的基础上共同订立的。其中合同就甲方、乙方的权利与义务、提前终止合同、违约责任等条款作了明确约定。租赁期间，我司接到深圳科兴生物工程有限公司科技园分公司对物业管理费进行调整的通知，就涉案房屋来讲即从原14.5元/平方米调整到16.5元／平方米，我司立即与原告沟通，认为该项增加的费用是物业管理部门收取的，理应由原告承担，但原告予以回绝，认为与其无关。另外，我司当初以低价贴补方式出租给原告，是基于公司项目部了解到原告为初创科技公司，想今后可进一步接洽是否有合作的可能，故我司每月主动让利于原告。但当深圳科兴生物工程有限公司科技园分公司将物业管理费提2元/平方米时，原告却一口回绝理应承担的520元／月的物业管理费，且没有任何商量余地。在此情况下，我司认为如房屋长期租赁给原告使用，势必造成今后出现租赁纠纷和沟通困难，所以我司经慎重考虑决定提前终止租赁合同，并按照合同第七项“合同未到期，甲方要求单方终止合同的，应提前三个月书面通知乙方”的约定，于2018年1月2日向原告递交了《终止告知函》。原告收到此函后，很快做出过激反应，提出马上搬家，但我方不同意对方此种过激作法，也向原告解释我方是按租赁合约定行事，提前三个月告知，即给原告提供充足时间寻找房源搬家，也给自己留出时间去寻找新的合作伙伴。但原告严重误解我司告知函与《租赁合同》条款，在一周内就快速口头通知我司有关人员要马上搬家。原告这种作法，我司认为违背了《租赁合同》第七项“合同未到期，乙方要求单方终止合同的，应提前三个月书面通知甲方,如乙方提前三个月书面通知了甲方，则甲方只需退还一半的租赁押金，另一半作为乙方的违约金予以扣除;如乙方未提前三个月书面通知甲方，则乙方全部租赁押金作为违约金予以抵扣，甲方均不予退还”的约定。二、至于原告要求被告赔偿其房屋装修损失21800元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际付清款项之日止的诉讼请求。我司认为《租赁合同》第六项第二条对此进行了明确约定。另外，原告提交的证据《关于甲方终止处理函》中明确其未支付2018年1月1日至20日的租金，并提出从押金中直接予以扣除。由于原告提前搬家给我司造成直接经济损失139542元（仅租金、物业管理费、空调维护费三项费用）。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月5日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方位于深圳市南山区科技园中区科苑路15号某科学园x栋x单元x层x号物业（涉案房屋），建筑面积为260平方米；租期自2017年9月4日起至2018年9月3日止；本合同从2017年9月20日起计收租赁费用；本合同租赁费用包括租金、空调使用费、公共设施设备使用费、水电费、物业管理费，总费用为45000元/月；乙方应于每月10日前向甲方支付当月租赁费用，如乙方发生拖欠上述费用的，按逾期天数，乙方须每天向甲方支付所欠费总额的0.3%作为逾期付款违约金；本合同签署当日，乙方须向甲方缴纳2个月全额租赁费用作为租赁押金以及第一月全额租赁费用共计135000元；本合同约定的租赁期满，双方不再续租，在乙方已付清相关全部费用（包括且不限于租金、空调使用费、公共设施设备使用费、水电费、物业管理费等），且不存在任何违约行为的情况下，甲方在完全收回租赁物业后的5天内不计利息退还租赁押金；合同期满，或合同按双方约定、法律规定的任何原因提前解除、终止时，在乙方没有拖欠租赁相关费用，也无其他违约行为的情况下，乙方可搬走租赁物业内部可移动的家具及电器，但租赁物业内的所有固定装修均无偿归甲方所有，甲方无须给予乙方任何补偿，乙方也不得拆除或者故意损毁，否则需承担赔偿责任；固定装修为除乙方自购的无须拆除即可任意搬动的办公家具、电器之外的租赁区内所有装饰工程及相关设备设施，包括但不限于以下部分：A.固定装修部分的前台、天花、隔墙、门窗、窗帘、地板及地毯、照明、信号覆盖等按现状保留；B.电视、电话、插座、网络在设备拆除时保证预留线路可再次使用，并做好安全防护措施；C.消防感烟、警铃、手报、广播、喷淋、消火栓、应急照明灯等相关消防设备设施不得损坏及拆除;D．空调盘管风机、新风机等空调系统相关设备设施不得损坏及拆除;E.大楼景观照明设备设施不得损坏及拆除F.租赁区内其他装饰工程及相关设备设施;合同未到期，乙方要求单方终止合同的，应提前三个月书面通知甲方,如乙方提前三个月书面通知了甲方，则甲方只需退还一半的租赁押金，另一半作为乙方的违约金予以扣除;如乙方未提前三个月书面通知甲方，则乙方全部租赁押金作为违约金予以抵扣，甲方均不予退还；合同未到期，甲方要求单方终止合同的，应提前三个月书面通知乙方,如甲方提前三个月书面通知了乙方，则甲方只需退还全额租赁押金;如甲方未提前三个月书面通知乙方，则甲方需免一个月租金作为违约赔偿金;乙方如存在逾期支付租赁费用、逾期付款违约金等合同约定需付的任何一项费用，或乙方未足额支付前述费用，逾期超过20天的,甲方有权采取包括但不仅限于以下措施：停水、停电、停空调，单方解除合同（解除通知寄发即生效），收回租赁物业，乙方缴纳的租赁押金不予退还，租赁物业内所有固定装修无偿归甲方所有,如造成甲方经济损失,乙方须另按甲方实际损失给予赔偿;及其他内容。合同签订后,原告于2017年9月7日向被告转账支付了押金及首月租金共计135000元。被告于2017年9月11日向原告出具《收据》，写明收到原告支付的押金90000元。2018年1月2日，被告向原告发出《终止告知函》，内容写明：被告因需扩大办公室场地，现按照租赁合同约定提前3个月通知原告终止《租赁合同》，请原告于2018年4月4日前退还租赁场地并在租赁期内及时缴付租赁费用。2018年1月14日，原告向被告发出《关于甲方终止处理函》，内容写明：其已初步拟定搬迁日期为2018年1月20日、21日两天，请被告提前开好放行条；关于1月份租赁费，1月1日至20日共计20天金额为29032.26元，请被告在押金中予以扣除并按合同要求提供发票，剩余押金60967.74元请被告于搬迁完成之日起5日内退还原告，逾期应按拖欠费用的日千分之五向原告支付违约金并赔偿损失。原告提交了快递单用于证明该函于2018年1月19日送达被告。被告表示其未收到该函，且其认为，原告搬离涉案房产亦应按照合同约定提前三个月时间通知被告。原告提交了盖有被告印章的《物品放行条》用于证明其已于2018年1月20日搬离涉案房屋；被告确认原告于该日搬离涉案房屋，但表示，其出于避免矛盾激化的目的开具放行条。庭审中，原告确认尚欠被告2018年1月1日至20日期间共计20天的租金29032.26元未予支付，并表示同意从押金中直接扣除此款。原告提交了《工程合同书》、发票、《搬迁运输合同》等用于证明其对涉案房屋进行装修及及弱点网络布线工程共支出21800元，并购买了价值28000元的家具，另因被告单方终止合同的行为，原告支出搬迁费用2800元，其中，《工程合同书》附件“装修及弱电网络布线工程报价”载明的装修方面主要包括隔墙、批腻子粉及刷墙、安装踢脚线等等。被告对上述证据的关联性均不予认可。庭审中，原告表示，其认为其与被告在《租赁合同》中并未对装修残值进行协商，合同关于固定装修均无偿归甲方所有等的约定属于格式条款，对原告没有约束力。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强行性规定，合法有效，各方均应严格履行。被告于2018年1月2日发函通知原告解除《租赁合同》，原告对此回函表示同意并已实际搬离涉案房屋，双方之间的租赁合同关系已经实际解除，原告起诉要求解除双方签订的《租赁合同》，本院对此不予支持。双方的《租赁合同》约定各方履行提前三个月书面通知义务的前提是合同未到期，一方要求单方终止合同，本案中，被告于2018年1月发函要求提前终止租赁合同并要求原告于2018年4月4日前搬离，双方合同解除的起因在于被告单方要求提前解除合同,原告基于被告的要求同意解除合同并于期限内搬离了涉案房屋，原告的行为并未违反合同约定，被告以原告搬离未履行提前三个月通知义务为由抗辩称租赁保证金应予以没收依据不足，本院对被告的此项抗辩不予采纳。原告要求被告向其退还租赁押金90000元，符合合同约定；庭审中，原告表示同意从应退还的租赁押金中直接扣除尚欠付的租金29032.26元，故被告应向原告退还剩余租赁押金60967.74元（90000-29032.26）。原告要求被告按照同期银行贷款利率向其支付逾期返还租房押金的利息，没有合同依据，本院对此不予支持。《租赁合同》约定，合同按双方约定或在法律规定的任何原因提前解除、终止时，原告可搬走租赁物业内部可移动的家具及电器，但租赁物业内的所有固定装修均无偿归被告所有，被告无须给予原告任何补偿，原告要求被告向其赔偿房屋装修损失21800元及按照同期银行贷款利率向其支付利息至实际付清款项之日止，依据不足，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市中泽瑞投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市顶尖传诚科技有限公司返还租房押金60967.74元；二、驳回原告深圳市顶尖传诚科技有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1268元，由原告负担474.08元，被告负担793.92元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张 黎二〇一八年七月九日书记员 袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。