上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二(民)终字第3363号上诉人（原审被告）周淳，*出生，汉族，住***。被上诉人（原审原告）上海万科物业服务有限公司，住所地***。法定代表人**，职务董事长。委托代理人**，上海万科物业服务有限公司员工。委托代理人**，上海万科物业服务有限公司员工。上诉人周淳因物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民一（民)初字第12840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，上海A房地产开发有限公司（以下简称A公司）与上海B物业服务有限公司（以下简称B公司）签订了《前期物业服务合同》，约定由B公司对上海市***别墅提供物业管理服务；合同期限自小区正式竣工交付使用之日起，为期3年；物业服务费按业主拥有的物业建筑面积交纳，别墅为人民币7.80元/月/平方米等。2013年1月31日B公司（甲方）与上海万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司、乙方）及A公司（丙方）共同签订了《债权转让协议》，约定甲、丙双方已于2013年1月31日终止了前期合同，且丙方已通过公开招投标的方式选聘乙方为该小区的物业服务企业（乙方将于/已于2013年2月1日正式接管该小区替代甲方的翡翠物业中心全面履行物业服务职能）；截至本协议签署之日，甲方的翡翠物业服务中心已有债权共计2,250,619.16元，其中小业主拖欠的物业管理费为1,743,619.34元，甲方将上述债权全部转让给乙方行使等。万科物业公司与A公司签订了《前期物业服务合同》，约定由万科物业公司对上海市***（二期）别墅提供物业管理服务；合同期限自2013年3月1日起至2015年2月28日止；物业服务费按业主拥有物业的建筑面积收取，别墅7.80元/月/平方米等。之后，万科物业公司为该小区提供了物业服务，实际按7.20元/月/平方米收取物业费。2010年4月26日周淳与A公司就上海市***《***》***全幢房屋签订《上海市商品房预售合同》。2010年12月周淳办理了房屋交付手续。该房屋产权于2014年2月23日核准登记至周淳名下，建筑面积592.07平方米，其中地下建筑面积151.14平方米。2014年7月万科物业公司诉至原审法院，请求判令周淳支付自2012年10月1日起至2014年6月30日止的物业管理费共计66,668.70元及滞纳金54,001.60元。周淳同意支付百分之四十的物业费即26,667.48元，但不同意支付滞纳金。原审中，万科物业公司放弃要求周淳支付滞纳金的诉讼请求。原审认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有同等约束力。B公司与A公司签订的《前期物业服务合同》以及万科物业公司与A公司签订的《前期物业服务合同》均真实有效，对合同当事人以及包括周淳在内的全体小区业主具有法律约束力。B公司以及万科物业公司作为物业管理单位，依据其与该小区建设单位签署的前期物业服务合同，为包括周淳在内的全体业主提供了服务，周淳接受了B公司以及万科物业公司的服务，理应支付物业服务费。B公司依约将在其管理期间业主所拖欠的物业管理费等债权转让给万科物业公司，故周淳应将拖欠B公司的物业费支付给万科物业公司。物业服务具有长久性、持续性等特点，物业服务的范围和内容也较为广泛，业主对物业服务存在的瑕疵要有一定的容忍度。周淳不支付物业管理费的理由不能成立，故其要求减少物业费的主张，不予支持。周淳与邻居之间涉及的相邻纠纷，可另行主张权利。周淳虽称其物业费交纳至2012年12月底，但万科物业公司未予认可，而周淳对其主张未向法院提供证据佐证，故对周淳该陈述不予确认。万科物业公司要求周淳支付物业管理费的请求于法有据，应予支持。原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条之规定，于2014年10月30日作出判决：周淳应于判决生效之日起十日内，支付上海万科物业服务有限公司自2012年10月1日起至2014年6月30日止的物业服务费人民币66,668.70元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,356.71元，由上海万科物业服务有限公司负担607.15元，周淳负担749.56元。原审法院判决后，上诉人周淳不服，向本院提起上诉称：开发商更换前期物业公司并未告知业主，故上诉人不清楚开发商与被上诉人之间关于物业服务费的收费标准。被上诉人亦未按预售合同、前期物业管理合同及业主公约等赋予被上诉人的义务履行其应尽的职责。具体体现在：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；公共绿化养护和管理；车辆停放服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务等，被上诉人均未按约提供物业服务，即便提供服务的，其服务质量也未达到合同约定的质量标准。因此，被上诉人的行为已构成根本性违约，上诉人仅同意支付40%的物业服务费。另，上诉人已实际支付至2012年底的物业服务费，只是收据一时无法找到，故物业服务费应自2013年1月起算。综上，要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审中的诉请，上诉人同意支付40%的物业服务费。被上诉人万科物业公司辩称：原审判决正确，要求维持原判。本院审理中，被上诉人向本院提交了A公司于2013年1月1日出具的公告及相关张贴照片，以证明开发商已通过公告的形式告知业主物业服务企业变更，及债权债务转让的情况。上诉人对此不予认可并表示，预售合同第三十四页第十九条约定，开发商另行选聘物业服务企业时，不仅应拟定选聘方案，还要在选聘方案确定后书面通知业主并在物业管理区域内公告。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，A公司于2013年1月1日向***别墅业主发出公告，并张贴在小区公告栏。该公告内容为：“本小区原物业管理方上海B物业服务有限公司因物业管理服务合同到期，现根据《物业管理条例》和相关法律、法规要求。通过对多家物业管理公司招投标，最终经评标委员会审定，认定由上海万科物业服务有限公司作为***一期、二期、四期和五期的物业管理方，并与其签订了前期物业服务合同。委托上海万科物业服务有限公司对***一期、二期、四期和五期提供物业服务。服务期从2013年2月1日起至2015年2月28日止。同时原上海B物业服务有限公司在管理间的所有债权债务全部转让至上海万科物业服务有限公司，由其履行相应的债权债务的权利和义务。”本院认为，依据《上海市住宅物业管理规定》及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之相关规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业前，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，提供前期物业服务。建设单位依法与物业服务企业签订前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。现被上诉人作为开发商选聘的前期物业管理单位，为包括上诉人在内的业主提供了物业管理服务后，上诉人应当依据等价有偿、诚实信用的原则，依约按时支付物业管理费用。上诉人称开发商更换前期物业公司并未告知业主，故上诉人不清楚开发商与被上诉人之间关于物业服务费的收费标准等上诉理由，与事实不符，本院不予采信。即便根据预售合同的相关约定，开发商在选聘新的物业服务企业时应履行书面告知业主的义务，但该约定内容系上诉人与开发商之间因履行商品房预售合同所发生的争议，上诉人可依据该合同的约定另行主张权利，但不能作为上诉人拒付物业管理费的正当理由。关于上诉人称被上诉人在履行物业管理职责过程中所存在的瑕疵，由于此均属于涉及小区全体业主公共利益的有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能作出决定。即使被上诉人存在如上诉人所称之管理问题，亦应通过前述程序作出决定并主张权利。但不能作为上诉人一户拒付物业管理费的理由。至于上诉人应向被上诉人支付的物业服务费的期间。鉴于开发商已通过公告的方式通知小区业主原上海B物业服务有限公司在管理期间的所有债权债务全部转让给被上诉人履行，现被上诉人向上诉人主张的欠费期间包括原物业服务企业管理的2012年10月至2013年1月，于法不悖。至于上诉人称其物业服务费已实际支付至2012年底，但上诉人未能就此提供相关证据予以佐证，故本院对此不予采信。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,466.72元，由上诉人周淳负担。本判决为终审判决。审 判 长  方方代理审判员  孙飞代理审判员  毛焱二〇一五年一月二十一日书 记 员  曹靖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……