广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第1353号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘任杰，住广州市天河区。委托代理人：蒋继元，广东创杰律师事务所律师。委托代理人：林嘉倩，广东创杰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：庞震苗，地址委托代理人：黄利坚，广东科德律师事务所律师。上诉人刘任杰因与被上诉人庞震苗房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2014)穗海法民三初字第1223号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年6月20日，庞震苗（甲方、卖方）、刘任杰（乙方、买方）及广州市德明房地产代理有限公司（中介方）签订一份《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买位于广州市新港中路354号大院47号601房的物业，成交价2650000元；乙方签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价10%的违约金，甲方应退还乙方已付的所有款项；乙方应于签订本合同时支付50000元作为定金，楼价款（含定金）共计2650000元于甲乙双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清，交易过户手续须于2014年6月28日前完成；甲方在收取乙方房款同时应当积极配合办理递件、按揭、过户、赎契等手续，否则视为违约；等。合同签订后，刘任杰依约向庞震苗支付了定金50000元。2014年8月22日，庞震苗向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除庞震苗和刘任杰签订的房屋买卖合同；2、刘任杰立即向庞震苗支付违约金265000元并支付利息（以265000元为本金，按同期银行贷款利率计算，自起诉之日起计至实际赔偿之日止）；3、刘任杰此前所交付的定金50000元用于抵扣上述应还款项；4、本案诉讼费由刘任杰承担。刘任杰提起反诉，请求判令：1.庞震苗返还50000元定金给刘任杰；2、反诉费用由庞震苗承担。一审期间，庞震苗还提交了庞震苗、刘任杰之间的手机信息，拟证明由于刘任杰的原因无法办理过户，双方多次协商，刘任杰最终明示不再购买房屋。刘任杰对该证据的真实性没有异议，认为该证据可以证明庞震苗自己也有过错，办公证是规避限购政策的行为，庞震苗多次要求刘任杰去购买涉案房屋而办理公证，导致时间拖延。刘任杰为证明其抗辩意见，还提交如下证据：户口本、网上下载资料和结婚证。庞震苗对上述证据的关联性均不予确认。一审期间，庞震苗、刘任杰均确认双方于2014年7月2日到房管局办理完税及交易过户手续，但因刘任杰存在限购问题未能办理。经原审法院释明，庞震苗明确其第一项诉讼请求为解除庞震苗、刘任杰之间关于广州市新港中路354号大院47号601房的房屋买卖合同关系，并撤回第二项诉请中关于要求刘任杰支付违约金利息的请求和第三项诉讼请求。刘任杰对此无异议，表示其无法继续履行合同，同意与庞震苗解除房屋买卖合同关系。原审法院认为：庞震苗、刘任杰签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。双方当事人确认于2014年7月2日到房管局办理过户手续时，因刘任杰存在限购问题未能办理，诉讼中刘任杰亦明确表示不再履行合同。广州市住房限购政策在双方当事人签订合同之前便已施行，刘任杰作为购买人，对其是否符合限购政策情况理应清楚，但其仍与庞震苗签订《房屋买卖合同》，现因刘任杰限购原因导致合同无法履行，责任在于刘任杰，刘任杰的行为已构成违约，应承担相应的民事责任。现庞震苗要求解除《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系的请求，刘任杰表示同意，故原审法院予以支持。根据合同约定，刘任杰签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向庞震苗支付成交价10%的违约金，庞震苗应退还刘任杰已付的所有款项。当事人双方均应受合同约束。且按照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现庞震苗选择要求刘任杰支付违约金265000元，符合法律规定及合同约定，故原审法院予以支持。刘任杰关于违约金过高的抗辩意见无理，原审法院不予采纳。合同解除后，庞震苗应退还刘任杰已支付的定金50000元，故对于刘任杰该项反诉请求，原审法院予以支持。庞震苗不同意退还定金的意见，依据不足，原审法院不予采纳。庞震苗表示撤回第二项诉讼请求中关于要求刘任杰支付违约金利息的请求及第三项诉讼请求，是对其自身权利的处分，并无不妥，原审法院予以准许。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年10月30日作出如下判决：一、解除庞震苗、刘任杰及广州市德明房地产代理有限公司签订的《房屋买卖合同》中庞震苗、刘任杰之间的房屋买卖合同关系；二、刘任杰在本判决生效之日起10日内，向庞震苗支付违约金265000元；三、庞震苗在本判决生效之日起10日内，返还定金50000元给刘任杰。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费2263元由刘任杰负担，反诉受理费525元由庞震苗负担。上述受理费已由庞震苗、刘任杰预付，双方同意由各方在履行本判决时将其应承担部分直接支付给对方。判后，上诉人刘任杰不服原审法院判决，向本院提起上诉称：涉案合同约定，庞震苗作为房屋卖方应将涉案房屋过户至刘任杰名下。因广州房屋限购政策，涉案合同当事人一方违反限购政策，双方无法按照合同约定办理房屋过户。当事人双方订立合同后，为规避限购政策，协商一致决定将约定的房屋过户变更为办理委托公证。因办理委托公证无法保证刘任杰权益，且系通过合法形式掩盖非法目的，依法应认定无效，故刘任杰拒绝。由以上事实可知，规避限购是当事人双方一致的行为目的，不能按照合同约定办理房屋过户手续亦是当事人双方均明知并且认可。而由于当事人双方合意变更的履行方式即办理委托公证因委托合同可撤销性，刘任杰无法保证自身权益，且该行为存在依法认定无效之风险，故刘任杰拒绝此履行方式拒绝购买涉案房产。可见，本案原合同所约定办理房屋过户手续条款及相应的款项支付条款已经实际变更，刘任杰拒绝购买房屋也非拒绝按照原房屋过户手续条款及相应的款项支付条款支付房款，而是拒绝认可庞震苗为委托公证的形式履行其合同目的。综上所述，涉案合同原履行方式已经当事人双方协商一致变更，而新的履行方式又存在对刘任杰不公平且违反法律规定的情形，刘任杰拒绝新的履行方式依法不构成对涉案合同的违约，更不宜认定此举系上诉人的单方违约，一审判决据此认定刘任杰承担全部违约责任显然不当。刘任杰拒绝办理委托公证甚至拒绝购买涉案房屋的行为并未给庞震苗造成实际损失。认定违约金应当以当事人实际损失为基础，再考虑各项因素具体认定。且违约金过分高于造成损失的则应当由人民法院予以调整，一般超过损失30％则应认定过高。庞震苗提出26万元的巨额违约金，而刘任杰也在一审中明确提出违约金过高请求调整。刘任杰已提交证据证明涉案房屋在交易期间并未出现房价降低的情形，该房屋实际上也未以较低价格出售，不存在可能性或实际的房款损失。庞震苗陈述，因刘任杰“违约”造成其时间浪费充其量不过是误工损失。因此，请求二审合议庭查明庞震苗实际损失，并以此为基础，考虑本案合同履行的特殊性及双方的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则合理认定本案违约金。综上所述，上诉请求：l、判令撤销原审判决第二项判决2、改判刘任杰无需向庞震苗支付违约金；3、改判庞震苗承担本案全部诉讼费用。被上诉人庞震苗答辩称：同意一审判决，请求维持原判。本院二审经过庭询调查，确认原审法院查明的事实。本院认为：庞震苗、刘任杰签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，应为有效合同，双方均应按合同约定履行义务。但因刘任杰存在限购问题未能办理过户手续，刘任杰明确表示不再履行合同，庞震苗也同意解除合同，原审法院判令解除双方房屋买卖合同关系并无不当，本院予以确认。广州市住房限购政策在双方当事人签订合同之前便已施行数年，刘任杰在购买涉案房屋之前理应对其是否符合限购政策情况有所了解，现刘任杰自身属于限购范围而导致合同无法履行，原审法院据此认定合同未能履行的责任在于刘任杰，刘任杰应承担相应的民事责任，并根据《房屋买卖合同》的约定判令刘任杰向庞震苗支付成交价10%的违约金，庞震苗退还刘任杰已付的定金5万元，于法有据，本院予以维持。刘任杰上诉主张其双方签订合同是为了规避限购政策，其不构成违约，无需向庞震苗支付违约金，但并未提供相应证据予以证明，且与合同约定不符，本院对该主张不予采纳。刘任杰上诉主张违约金过高，但并未提出相应证据予以证明，本院对此不予采纳。综上所述，刘任杰的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5275元，由刘任杰负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一五年八月二十四日书 记 员  阮志雄彭诗敏