宁夏回族自治区银川市中级人民法院执 行 裁 定 书(2015)银执异字第15号案外人陆晓琼，女，1971年1月2日出生，无固定职业，汉族，住宁夏回族自治区青铜峡市康泰小区康乐三区***********室。委托代理人王平，宁夏诚托律师事务所律师。申请人执行人中国信达资产管理股份有限公司宁夏回族自治区分公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区北京中路51号。负责人邹嘉宏，该公司副总经理。委托代理人罗世懿，男，1983年11月18日出生，汉族，该公司职员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区中山北街林荫香榭小区14-3-202室。委托代理人马勇，宁夏兴业律师事务所律师。被执行人宁夏青铜峡市汇众广告文化传媒贸易有限公司，住所地：宁夏回族自治区青铜峡市小坝银河街34号。法定代表人吴斌，该公司总经理。被执行人宁夏青铜峡市汇众房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区青铜峡市小坝银河街34号。法定代表人吴斌，该公司总经理。被执行人宁夏汇众门业有限公司，住所地：宁夏回族自治区吴忠市利通区金积镇工业园区小企业基地A-1-11号。法定代表人吴坤，该公司总经理。被执行人吴斌，男，1977年4月18日出生，汉族，宁夏青铜峡市汇众广告文化传媒贸易有限公司、宁夏青铜峡市汇众房地产开发有限公司总经理，住宁夏回族自治区青铜峡市紫薇小区13-1-201室。被执行张月玲，女，1979年9月11日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区青铜峡市紫薇小区********室（系吴斌妻子）。被执行人吴坤，男，1973年6月12日出生，汉族，宁夏汇众门业有限公司总经理，住宁夏回族自治区青铜峡市南苑小区25#2-202东6-495号。被执行人杨秀芬，女，1976年3月15日出生，汉族，住宁夏回族自治区青铜峡市南苑小区**#***********号（系吴坤妻子）。本院在执行中国信达资产管理股份有限公司宁夏回族自治区分公司（以下简称信达资产管理公司）与宁夏青铜峡市汇众广告文化传媒贸易有限公司（以下简称汇众广告公司）、宁夏青铜峡市汇众房地产开发有限公司（以下简称汇众房地产公司）、宁夏汇众门业有限公司（以下简称汇众门业公司）、吴斌、张月玲、杨秀芬、吴坤债权债务概括转移合同纠纷一案过程中，案外人陆晓琼提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人陆晓琼称，2012年2月20日，案外人与汇众房地产公司签订《汇众.精装.CBD认筹协议书》两份，约定汇众房地产公司将其开发的位于青铜峡市小坝镇小坝宁塑东路“汇众.CBD”2号楼10号和12号营业房出售给案外人，两套营业房使用面积分别为364平方米、440.55平方米，单价均为每平方米5000元，两套营业房总价款3522750元。双方还约定付款方式以及汇众房地产公司不得与第三方签订该营业房的《商品房认筹协议书》或《商品房买卖合同》等。协议签订后，案外人如约将购房款支付给汇众房地产公司，且汇众房地产公司向案外人出具了收款收据，案外人已付清购房款，汇众房地产公司也将营业房交付给了案外人使用。2015年4月23日，案外人得知银川中院在委托拍卖汇众房地产公司开发的包括案外人购买的两套营业房在内的所有营业房、住宅房以及公寓的房屋产权。案外人认为，信达资产管公司申请拍卖案外人购买的两套营业房的产权明显错误，侵害了案外人合法权益，请贵院依法解除对案外人购买的两套营业房产权的冻结和拍卖。案外人陆晓琼为支持其异议请求，向本院提交的证据有：1.汇众.精装.CBD认筹书；2.收据、取款凭条、转款凭证及收条。申请执行人信达资产管理公司称，汇众房地产公司于2011年11月24日将其名下的青铜峡小坝CBD38号项目在建工程和青国用（2011）第60013号土地使用权抵押给建行青铜峡支行，并依法办理了抵押登记，抵押权人为建行青铜峡支行，取得青他项（D2011）第333号《土地他项权利证明书》及青铜峡房建小坝字第312412号《在建工程抵押登记证明》。上述抵押权已经银川中院生效判决确认，在抵押权优先的前提下，《认筹协议书》不产生物权变动的效力，请求驳回案外人的异议请求。信达资产管理公司向本院提交的证据有：1.最高额抵押合同、抵押清单、在建工程抵押登记证明、土地使用权证、土地他项权利证明书、债权收购协议；2.（2014）银民商初字第41号民事判决书。本院查明，2011年8月18日，汇众广告公司与建行青铜峡支行签订借款合同，由汇众广告公司向建行青铜峡支行借款2000万元，期限自2011年8月19日至2012年8月18日。2011年11月24日，汇众广告公司又与建行青铜峡支行借款500万元，期限自2011年12月8日至2012年12月7日。2011年11月24日，汇众房地产公司与建行青铜峡支行签订《最高额抵押合同》，约定汇众房地产公司为汇众广告公司在2011年8月19日起至2014年8月18日期间签订的人民币资金借款合同、外汇资金借款合同、银行承兑协议等主合同项下的债务提供最高额2695万元连带责任保证担保，用青国用（2011）第60013号国有土地9740.2平方米及其开发建设的青铜峡小坝镇13203.39平米在建工程进行抵押。上述两笔借款到期后，双方签订《人民币借款展期协议》，分别将两个合同项下的1900万元和500万元借款展期至2013年8月17日和2013年12月6日。借款期满后，因汇众广告公司未归还借款而被诉至法院。2014年7月4日，本院作出（2014）银民商初字第41号民事判决书，判决：一、被告宁夏青铜峡市汇众广告文化传媒贸易有限公司于判决生效后十日内支付原告中国信达资产管理股份有限公司宁夏回族自治区分公司借款本金23175000元，利息16483.44元（自2013年9月20日起计算至2013年10月20日），共计23191483.84元，并支付违约金（从2013年10月21日起按每日万分之六支付违约金至判决确定的付款之日止）；二、原告有权对被告宁夏青铜峡市汇众房地产开发有限公司抵押登记的青国用（2011）第60013号土地使用权及其开发建设的小坝汇众CBD38号地下车库项目在建工程（青铜峡房建小坝字第312412）以折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿；三、被告宁夏青铜峡市汇众房地产开发有限公司、宁夏汇众门业有限公司、吴斌、吴坤、张月玲、杨秀芬对上述款项承担连带保证责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本院在执行（2014）银民商初字第41号民事判决过程中，于2014年4月4日向青铜峡市房屋产权产籍管理所发出协助执行通知书，要求其协助将宁夏青铜峡市汇众房地产开发有限公司开发的位于青铜峡市小坝汇众CBD38号14套商贸、11套住宅及地下车库予以查封（在建工程抵押登记证号：青铜峡房建小坝字第312412号，包括案外人提出的涉案房屋），查封期间不得办理房屋产权抵押、过户等手续，查封期限自2014年4月4日至2016年4月3日，后经评估现已进入拍卖程序。另查明，案外人陆晓琼于2012年2月20日与汇众房地产公司签订《汇众、精装、CBD认筹协议书》两份，分别约定汇众房地产公司将其开发的位于青铜峡市小坝镇小坝宁塑东路“汇众.CBD”2号楼10号和12号营业房出售给案外人，两套营业房使用面积分别为364平方米、440.55平方米，单价均为每平方米5000元，两套营业房总价款为352.275万元。协议签订后，案外人通过转账方式将购房款348万元支付给汇众房地产公司，剩42750元未付，由汇众房地产公司向案外人出具了收款收据，并于2013年11月将营业房交付给案外人使用。2013年8月19日，建行青铜峡支行与信达资产管理公司签订《债权收购协议》，信达资产管理公司收购了建行青铜峡支行对汇众广告公司的债权2317.5万元。经审查认为，汇众广告公司与建行青铜峡支行于2011年8月18日和11月24日签订借款合同，由汇众房地产公司提供最高额2695万元连带责任保证担保，并约定了抵押物，包括涉案的青铜峡市小坝镇小坝宁塑东路“汇众.CBD”2号楼10号和12号营业房，后建行青铜峡支行的该项债权被信达资产管理公司收购。2012年2月20日，案外人陆晓琼与汇众房地产公司签订《汇众、精装、CBD认筹协议书》，购买上述营业房。信达资产管理公司的抵押权在先，符合法律规定，信达资产管理公司具有优先受偿权，案外人陆晓琼的异议理由不能对抗信达管理公司，本院的查封措施符合法律规定，故案外人陆晓琼提出的排除执行异议的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人陆晓琼的执行异议。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  田少珍审判员  曾琳巧审判员  张 鑫二〇一五年八月十二日书记员  陈 曦附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。