江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1183民初6155号原告：李先珍，女，1963年4月11日生，汉族，句容市人，住句容市。原告：张雪娟，女，1983年12月28日生，汉族，句容市人，住句容市。两原告委托诉讼代理人：曾宪成，江苏刘桂生律师事务所律师。被告：凌礼建，男，1973年8月26日生，汉族，句容市人，住句容市。被告：朱圆圆，女，1984年11月14日生，汉族，句容市人，住句容市。两被告委托诉讼代理人：胡金德，江苏巨荣律师事务所律师。原告李先珍、张雪娟与被告凌礼建、朱圆圆房屋租赁合同纠纷一案，经镇江市中级人民法院发回本院重审，本院于2017年11月24日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2018年6月15日、7月18日公开开庭进行了审理。原告李先珍和张雪娟的委托诉讼代理人曾宪成；被告凌礼建、被告凌礼建和朱圆圆的委托诉讼代理人胡金德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李先珍、张雪娟向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2015年8月28日签订的《经营场地租赁合同》于2016年1月25日解除；2.被告凌礼建、朱圆圆返还原告李先珍、张雪娟租金人民币12万元，保证金3万元，并赔偿装修损失10万元，共计25万元；3.诉讼费由两被告承担。事实和理由：原、被告双方于2015年8月28日签订《经营场地租赁合同》一份，约定两被告将位于约800平方米及三楼）出租给原告经营，租期为十年，从2015年10月1日起到2025年10月1日止。租赁期间，第一年按年租金12万元的标准计收租金，来年租金按第一年租金的6%逐年递增，同时合同约定保证浴室用水用电正常、原告可自行装修及违约金等。原告承租后即花费资金对浴室进行了改造。现原告因经营需要要求两被告提供人民浴室的房屋产权证明、消防安全验收合格证明，两被告无法提供。另两被告也无法协助办理经营手续的变更，导致原告将浴室装修后一直无法经营，给原告造成了巨大损失。原、被告双方签订的《经营场地租赁合同》实际上为浴室经营权租赁合同，两被告出租浴室时未取得消防合格手续，导致原告在承租经营时被上一家承租户向公安消防部门举报，原告于2016年2月2日停止经营。双方签订的合同实际上已履行不能。后双方多次协商未果。现诉至法院，请求支持两原告诉请。被告凌礼建、朱圆圆辩称：1.不同意解除《经营场地租赁合同》。合同在有效期内，原告也没有法定解除权。2.原告已经构成违约，并且尚欠被告租金，被告反诉要求原告支付。3.双方签订的是场地租赁合同，经营范围由原告决定。原告的主张没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年8月28日，原告李先珍与原告张雪娟签订《两人合伙经营合同书》一份，约定两原告合伙经营句容市后白镇人民浴室，双方就出资数额、盈余分配、债务承担、合伙终止等事项作出约定。同日，原告张雪娟（作为承租方、乙方）与被告凌礼建（作为出租方、甲方）签订《经营场地租赁合同》一份，约定：一、甲方将位于句容市约800平方米的房屋出租给乙方经营使用，三楼的阳光房为甲方的公司办公地址，如有需要一系列的办公事务可以使用。租赁期限自2015年10月1日至2025年10月1日。二、房屋年租金为十二万元整，按年结算。三天内乙方向甲方支付全年租金。来年租金按第一年租金的6%逐年递增，双方约定甲方原有的器材设备无偿提供给乙方使用，甲方只收房租。三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费、电视网络费以及其它由乙方经营和居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方需交清欠费。四、2015年10月1日到2025年10月1日，在此期间乙方要求终止合同，必需书面提前三个月通知甲方，反之甲方要求终止合同，必需书面提前三个月通知乙方，付另一方伍万元的违约金。五、如果甲方原因导致乙方无法正常经营（和前一任承租方有矛盾纠纷引起的原因）合同终止甲方付乙方伍万元的违约金。六、乙方同意预交三万元作为保证金，此保证金作为内部设施及水电费押金。租赁结束甲方需退还乙方保证金。……九、在承租期间，乙方不得改变房屋的主体结构及其用途，由于乙方人为原因造成房屋主体结构损坏的，由乙方赔偿责任。补充装修部分由甲方允许自行负责，租赁期间如要转让，乙方收取转让费，与甲方无关（甲方只收取房租），如要续租，乙方优先。十、甲方保证该房屋无产权债务纠纷，乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其他有关证明材料的，甲方应予以协助。甲方允许乙方变更经营人及营业执照法人。甲方保证浴室用水用电正常。……十四、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。生效后至2015年10月1日期间，为乙方装修期。凌礼建和朱圆圆在合同甲方处签名。张雪娟在合同乙方处签名。上述租赁合同签订后，李先珍和张雪娟对句容市后白镇人民浴室进行了装修。2015年8月28日，凌礼建收取张雪娟交纳的租金人民币5万元；2015年9月11日，朱圆圆收取张雪娟交纳的租金人民币7万元和保证金人民币3万元。2016年1月25日，经他人举报，句容市公安消防大队对人民浴室进行核查，发现人民浴室未经消防安全检查擅自投入营业，建议调查处理。2016年2月2日，消防大队以人民浴室已经停止营业，违法事实不存在的情形，决定终止调查。2016年3月8日，两原告诉至本院，要求确认双方签订的《经营场地租赁合同》无效，两被告返还两原告租金12万元，保证金3万元，并赔偿装修损失10万元，共计25万元。审理中，两原告变更诉请，要求解除双方签订的《经营场地租赁合同》；被告凌礼建、朱圆圆返还原告李先珍、张雪娟租金人民币12万元，保证金3万元，并赔偿装修损失10万元，共计25万元同时承担诉讼费。2017年7月17日，本院依法作出（2016）苏1183民初1201号民事判决，后两被告不服判决上诉至江苏省镇江市中级人民法院，江苏省镇江市中级人民法院于2017年11月8日以事实认定不清为由将（2016）苏1183民初1201号发回本院重审。本院于2017年11月24日立案受理。审理中，经本院释明，两原告变更诉请，要求确认与被告签订的《经营场地租赁合同》无效，其它诉请不变。审理中，两被告提起反诉。后因两被告未向本院交纳反诉费，本院依法裁定按撤回反诉处理。另查明，涉案房屋（句容市后白镇人民浴室所处房屋）的产权人系被告凌礼建，建筑面积为267.2平方米，产权证上记载的房屋总层数为二层。被告凌礼建领取有名称为句容市后白镇人民浴室、经营者为凌礼建、组成形式为个人经营、经营场所为句容市后白集镇（医院南侧）的个体工商户营业执照。该个体工商户办理了食品流通许可证、卫生许可证。以上事实，有两原告提交的两原告身份证复印件各一份、两人合伙经营合同书一份、《经营场地租赁合同》一份、收条两份、押金条一份、个体工商户营业执照一份、食品流通许可证一份、卫生许可证一份、句容市公安消防大队终止案件调查决定书一份；两被告提交的村镇房屋所有权证一本、水费单一张，电费单四张以及到庭当事人的相关当庭陈述在卷予以证实。本院认为：被告凌礼建为经营句容市后白镇人民浴室登记注册为个体工商户。个体工商户从事经营活动，应当遵守法律、法规。本案，凌礼建、朱圆圆和张雪娟虽签订的是《经营场地租赁合同》，但就合同内容来看，双方实为就句容市后白镇人民浴室的经营权进行转让。依据国务院《个体工商户条例》第十条第二款规定，个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记。本案双方在凌礼建未办理句容市后白镇人民浴室注销登记，李先珍、张雪娟未重新申请办理注册登记的情况下，由两原告使用被告凌礼建的个体工商户营业执照继续合伙经营，违反了行政法规的禁止性规定，双方所签《经营场地租赁合同》协议属无效。无效的合同自始无效，因无效合同取得的财产应予返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原、被告双方未依法经营，双方主观均有过错，应当各自承担相应的责任。但被告未能在办理工商登记注销手续后转让经营权，应承担主要责任。涉案合同无效，被告基于无效合同取得的费用应予返还，但原告也应当赔偿被告因此所受到的损失。关于返还的数额，原告共支付被告租金12万元和保证金3万元，合计15万元。该15万元应由被告返还原告。原告基于合同经营浴室一段期间，虽原告否认有经营收入，但未能举证证实，其陈述也有违常理，故被告返还费用时，应扣除原告的经营所得。另，庭审中原告陈述，对浴室进行装修花费了10万元。因原告主张的装修费用无支付凭证，本院不予认定。同时装修时房屋、设施状况已和审理中的实际状况不一致，本院已无法通过评估确定原告装修实际价值，故原告装修的费用由本院依据案情综合确定。虽合同无效，但原告占用被告房屋场地，相关费用原告应支付被告；占用期间的水电费用，原告也应自行负担。因水电费已由被告交纳，故本院将水电费一并处理。综上，本院结合案情确定，被告返还原告的费用为人民币90000元（含保证金30000元；水电费11868.17元已经扣除）。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告张雪娟与被告凌礼建、朱圆圆于2015年8月28日签订的《经营场地租赁合同》无效；二、被告凌礼建、朱圆圆于本判决生效后十日内返还原告李先珍、张雪娟人民币90000元（含保证金30000元；水电费11868.17元已经扣除）；三、驳回原告李先珍、张雪娟的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由原告李先珍、张雪娟负担2020元，被告凌礼建、朱圆圆负担3030元（此款两原告已预交本院，两被告应于本判决生效之日起十日内将承担的诉讼费给付原告）。上述款项可汇至句容市人民法院（开户行：中国建设银行股份有限公司句容市支行。帐号：32×××95。汇款时注明本案案号）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61）。（此页无正文）审 判 长  薛宏曜人民陪审员  汪立虎人民陪审员  黄扣平二〇一八年七月二十五日书 记 员  刘 静