山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0105民初2714号原告：山东安和物业有限公司，住所地济南市。法定代表人：杨自涛，总经理。委托代理人：魏燕，山东豪才律师事务所律师。被告：姜成立，男，1972年3月11日出生，汉族，住济南市。原告山东安和物业有限公司（以下简称安和物业公司）与被告姜成立物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安和物业公司委托诉讼代理人魏燕、被告姜成立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。安和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告姜成立支付2009年7月1日至2013年12月31日物业费5756.4元、滞纳金5756.4元，并承担至实际支付之日；2.本案诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：2006年6月1日，案外人齐鲁置业有限公司委托原告对齐鲁花园项目提供物业管理服务，并签订《齐鲁花园前期物业管理委托合同》，合同约定，小高层住宅物业收费为1元/平方米/月、多层住宅物业费为0.7元/平方米/月，如逾期交纳，按日承担0.3%的滞纳金。被告作为齐鲁花园17-1-402业主，房屋面积为152.27平方米，物业费为0.7元/平方米/月，自2009年7月1日拒交物业管理服务费。原告多次口头、电话、书面等通知被告，告知尽快交纳物业管理服务费，但被告拒之不理。后原告委托律师向被告多次发送律师函要求其交纳物业费等，被告同样不予理睬。综上，被告的行为严重违约，特诉至贵院。姜成立答辩称：1.本案已经超过诉讼时效。本案2009年至2013年的物业费，已经超过了四年五个月时间了，在此期间安和物业公司未向被告主张过权利，请求法庭判决驳回其诉讼请求。2.原被告间不存在合法的物业服务权利义务关系。安和物业公司与案外人签订的前期物业服务合同为无效合同。第一，依据《物业管理条例》第二十四条规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，本案建设单位并没有通过招标的方式，直接选聘安和物业公司作为物业服务企业并签订前期物业服务合同。且安和物业公司与齐鲁职业有限公司为同一利益关系人，未征得全体业主的同意或向业主告知，没有体现和表达业主的意思表示，互相串通，私自强行签订合同规定业主的权利义务，属于以签订合同的合法形式掩盖其定向选择物业服务企业的非法目的，违反了合同法规定的自愿、公平、等价的基本原则。该前期物业服务合同因违反了《中华人民工合同合同法》《物业管理条例》等法律、行政法规的强制性规定无效。第二，齐鲁置业有限公司与安和物业公司签订的前期物业服务合同对业主不具有拘束力。齐鲁花园于2005年12月建成交房，交房时，建设单位组织业主签署了《业主临时公约》，并根据该公约授权委托狮城怡安（上海）物业管理有限公司为齐鲁花园物业服务企业，与之签订了《前期物业管理委托合同》，狮城怡安（上海）物业管理有限公司向业主发放了《住户手册》，对有关物业的使用、维护、管理以及业主应当履行的义务等事项向业主进行了明示，因此，狮城怡安公司依法与齐鲁花园业主确定了物业服务权利义务关系。同时，齐鲁花园业务委员会明确表明，安和物业公司不是齐鲁花园的物业服务企业，其未按照约定提供物业服务。另外，安和物业公司未履行物业服务责任，导致我家失窃，造成财产损失1万元，应当承担赔偿责任。3.开发商齐鲁置业有限公司承诺代我支付物业费。2012年12月6日，我与齐鲁置业有限公司签订《协议书》一份，约定齐鲁置业有限公司代我就齐鲁花园物业服务项目向安和物业公司交纳三年的物业费，共计4476.7元，因此，安和物业公司应该向齐鲁置业有限公司主张权利。4.滞纳金没有事实和法律依据。齐鲁置业有限公司违反法定程序，非法委托安和物业公司作为小区物业管理企业，双方签订的前期物业管理委托合同是无效合同，因此，安和物业公司主张滞纳金没有法律依据，并且，安和物业公司没有提供证据证明其存在损失，滞纳金的比例过高。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。安和物业公司提供如下证据：1.2006年6月1日齐鲁置业有限公司与其签订的前期物业管理委托合同1份；2.房屋权属状况信息1份；3.2017年8月23日，委托山东豪才律师事务所向被告邮寄的律师函及EMS邮寄单各一份；4.2016年电梯维护保养记录一宗（2016年1月、12月），2015年1月份日巡检表一份，2013年、2016年公共区域维修保养记录表两份。姜成立提供如下证据：1.国家企业信用信息公示系统公示的安和物业有限公司在济南市历下区市场监督管理局登记的企业信息；2.《齐鲁花园二期业主临时公约》一份；3.《齐鲁花园（二期）住户手册》一份；4.物业及水电费收据三张；5.齐鲁花园业主委员会2009年3月20日声明一份；6.齐鲁花园业主委员会2014年1月10日声明一份；7.被告与齐鲁置业有限公司签订的《协议书》一份。姜成立对安和物业公司提供的证据1，称合同无效但没有提供证据否认该合同的真实性，对于合同真实性本院予以确认；对证据2予以认可；对证据3，称没有收到；对证据4，不予质证但没有提供反证，本院予以确认。安和物业公司对姜成立提供的证据1予以认可；对证据2、证据3、证据4真实性无异议，称属于安和物业公司入住小区前的材料，对于上述证据本院不予确认；对证据5、证据6，称真实性无法核实，不能证明安和物业公司非齐鲁花园小区的物业服务公司；对证据7，称需要进一步核实。根据当事人的陈述以及本案审查认定的证据，本院确认如下事实：姜成立系济南市天桥区堤口路96号齐鲁花园的17号楼1-402室业主。2006年6月1日，齐鲁置业公司作为甲方，安和物业公司作为乙方，签订《齐鲁花园前期物业管理委托合同》，约定齐鲁置业公司委托安和物业公司对涉案小区进行前期物业管理，委托管理期限自合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止；委托管理事项包括：负责保修期满后的房屋公用部位、公用设施设备的维修、养护和管理，按《住宅质量保证书》中甲、乙双方的约定提供维修服务；附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理；公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理；公共环境卫生；协助公安部门维护社区公共秩序；与房屋及附属建筑物改建装修相关的垃圾清运、装修人员出入、动用明火、电梯使用、消防事项等的管理；物业档案管理；向业主物业使用人收取物业管理服务费、电梯运行费，经委托可代收电费、电梯运行费、水费、房租、采暖费、网络费等；房屋自用部位、自用设备的维修、养护，若产权人委托乙方维修时，乙方可接受委托，并合理收费；负责提供家庭智能控制系统功能支持的相关服务。物业管理服务费按下列标准向业主或使用人收取：小高层住宅房屋按建筑面积1.00元／平方米／月（不含电梯运行费）；多层住宅按建筑面积0.70元／平方米／月。甲方或业主使用人逾期交纳物业管理服务费及其它费用，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日缴纳滞纳金。另查明，涉案房屋面积为152.27平方米，姜成立于2005年12月份交房后一直在此居住，自2009年7月1日至2013年12月31日物业费未交纳。本案争议的焦点问题为：1.本案前期物业服务管理委托合同的效力，被告应否按照合同约定支付物业管理费；2.安和物业公司主张的物业费及滞纳金应否得到支持；3.安和物业公司起诉是否已经超过诉讼时效。关于焦点问题一，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项的“强制性规定”是指效力性强制性规定，《物业管理条例》关于住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业的规定并不属于效力性条款，未通过招投标形式签订的前期物业服务合同并不必然无效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，因此，本案安和物业公司与齐鲁置业有限公司签订的前期物业管理委托合同并不违反强制性法律规定，合法有效，对业主具有约束力。本案安和物业公司自合同签订以后一直负责该小区的物业管理，其间并没有其他物业管理公司入住提供服务，因此，姜成立应当按照合同约定交纳物业费。关于姜成立答辩称其与开发商齐鲁置业有限公司约定，由齐鲁置业有限公司代其支付三年的物业费的问题，本院认为，该约定为姜成立与案外人之间的约定，不能成为其拒交物业费的理由，案外人不按照约定履行代交物业费义务的，姜成立可另行向其主张权利。关于焦点问题二，本案《齐鲁花园前期物业管理委托合同》系有效合同，该合同依法对包括姜成立在内的齐鲁花园全体业主均具有约束力，当事人均应按约履行自己的义务。安和物业公司已提供了物业服务，姜成立在事实上接受了安和物业提供的物业服务，故姜成立应按照上述物业服务合同的约定履行付费义务。姜立成自认自2009年7月1日至2013年12月31日未交纳物业费，应承担相应的民事责任。安和物业公司要求姜立成支付2009年7月1日至2013年12月31日期间的物业服务费5756元（152.27平方米×0.7元/平方米/月×54个月），符合合同约定，本院予以支持。姜成立辩称物业公司没有履行合同义务导致其家中失窃，应当承担赔偿责任，但没有提供证据证实，本院不予支持。关于安和物业公司主张的滞纳金，本案在审理期间，曾就物业合同的履行情况到齐鲁花园小区进行现场勘验，经勘验发现安和物业公司在卫生清理、车辆管理、公共绿地养护服务等方面存在瑕疵，因此，对于其主张的滞纳金，本院不予支持。关于焦点问题三，安和物业公司向被告主张物业费的依据是前期物业服务合同，而前期物业服务合同的履行具有连续性，应将物业服务合同期间所产生的物业服务费视为一个整体债务，本案齐鲁花园业主按照季度交纳物业服务费的行为应视为整体债务的分期履行，其诉讼时效的起算，应参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，自最后一期履行期限届满之日起计算，且本案前期物业服务合同自2006年6月1日签订以来，一直履行至今，因此，姜成立关于安和物业公司起诉超过诉讼时效的抗辩，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第一百零九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告姜成立于本判决生效之日起10日内向原告山东安和物业有限公司支付2009年7月1日至2013年12月31日的物业费5756元。二、驳回原告山东安和物业有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计43元，由原告山东安和物业有限公司负担21元，姜成立负担22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  蒋海年二〇一八年七月二十六日书记员  孔祥阜