山东省蒙阴县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1328民初2638号 原告：孟兆勤，男，1954年4月6日出生，汉族，居民，住山东省蒙阴县。 委托诉讼代理人：王光才，蒙阴联城法律服务所法律工作者。 被告：鲍可松，男，1966年10月8日出生，汉族，居民，住江苏省苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：周峰，山东沂嘉律师事务所律师。 被告：临沂海丰置业有限公司，住所地：临沂市兰山区沂蒙路**党校水景花园**楼****。 法定代表人：刘广海，职务：董事长。 委托诉讼代理人：左安如，山东舜平律师事务所律师。 原告孟兆勤与被告鲍可松、临沂海丰置业有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孟兆勤的委托诉讼代理人王光才，被告鲍可松的委托诉讼代理人周峰、临沂海丰置业有限公司的委托诉讼代理人左安如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孟兆勤向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的“润蒙花园”小区2-2-2406房屋的强制执行；2.判决确认原告购买的“润蒙花园”小区2-2-2406房屋归原告所有；3.本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告分别于2017年4月11日与被告临沂海丰置业有限公司签订《认购协议书》，约定将被告临沂海丰置业有限公司开发的位于蒙阴县××花园××小区的涉案房屋出售给原告，随后原告交付了房屋首付款，余款申请银行按揭，并办理了相关手续。后来得知本案涉案房屋被蒙阴县人民法院查封，后原告依据民事诉讼法的规定，向法院提出了执行异议。蒙阴县人民法院在2018年6月7日作出（2018）鲁1328执异17、18、19号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。原告认为涉案的房屋由被告临沂海丰置业有限公司和案外人临沂万福典当有限公司达成协议：由被告临沂海丰置业有限公司卖房还钱，卖几套法院解封几套。蒙阴县法院查封的涉案房子在兰山法院解封解押后去打印买卖合同的空里，让蒙阴县法院查封了。在上述行为中二被告鲍可松和临沂海丰置业有限公司存在共同欺诈，侵害了原告的合法权益。原告的购房行为是善意的，其合法权益应于保护。为此，依据民事诉讼法及相关法律、法规的规定，具状起诉。 被告鲍可松辩称，一、出卖人擅自将自己被查封的房屋转卖给他人的，房屋买卖合同无效。1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定：“下列房地产不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；”该法律规定说明：房屋所有人在房屋已经被采取查封等强制措施且尚未解除的情况下，擅自与买受人签订房屋买卖合同转让该房屋，该买卖合同违反相关法律的强制性规定，属无效合同，且自始无效。2、具体到本案中，涉案房产早在2015年10月13日即被临沂市兰山区人民法院以（2015）临兰执保字第920号民事裁定查封，查封期限至2018年10月14日。兰山法院在2017年7月4日解除了对涉案房产的查封，蒙阴县人民法院同日上午作出（2017）鲁1328执458-3号执行裁定书，无缝衔接的随即又对涉案房产进行了查封。上述事实有海丰置业驻蒙阴代表人高希长的谈话笔录、蒙阴县人民法院的查封裁定及蒙阴县房管局登记记录为证。3、三原告公维利、王加华、孟兆勤与海丰置业签订《认购协议》的时间均发生在2017年4月份，而此时涉案房产尚处于法院查封期间。为此，原告也在诉状中第一页下面一行中也自认，原文是：“后来得知本案涉案房产被蒙阴县法院查封。”因此，根据上述法律规定，原告与海丰置业办理的任何与涉案房产有关的事务签订的任何《认购协议》等，自始无效。根据《物权法》第九条规定，除法律另有规定外，当事人之间转让不动产物权，应当依法办理变更登记，未经登记，不发生物权变动效力。因此，通常情况下，当事人之间进行房屋买卖交易，首先要签订书面正式的商品房买卖合同，然后由买方根据合同的约定向卖方支付全部或部分购房款，最后双方办理房屋过户登记手续。此时，对于当事人之间是否存在房屋买卖关系，可以依据双方办理房屋过户登记手续情况予以认定。而本案所谓的房产买卖转为买卖时已经被法院查封，所以没有，也无法办理任何交易登记，相反房产登记记录却能反映涉案房产一直被查封的事实。三、本案中原告与被告海丰置业公司签订的仅仅是《认购协议书》，而非正式的《商品房买卖合同》的情况下，根据《认购协议书》内的约定条款来看，不能确定房屋买卖关系是否真实存在。对此情况，人民法院应当从以下几个方面予以认定：（1）买受人是否支付了对价，房屋价值与支付的价格是否合理；（2）出卖人是否履行了交付房屋及房屋所有权证书的义务；（3）买受人对房屋是否长期的、连续的、公开的占有，在此期间出卖人是否主张过权利，能否排除借用或租赁等关系。结合本案的实际情况，原告并不存在上述三种情形中的任意一种，因此原告的诉请不成立，不构成排除法院查封拍卖涉案房产的事由。四、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，三原告在与海丰置业签订了《认购协议书》后，仅向海丰置业公司支付了部分购房款，且双方未再签订正式的《商品房买卖合同》，也未到房产登记部门办理网签或备案登记手续，更没有装修入住，没有实际占有该房产，因此，三原告已取得查封房产的所有权的理由不能成立，贵院不应支持，应予驳回。基于原告已经支付了部分房款及有损失，可通过另行起诉海丰置业公司要求其退还房款并赔偿损失的途径解决，本案原告排除法院对涉案房产执行的诉讼应予驳回。综上分析，原告的诉讼请求均不成立，应判决驳回其诉讼请求。 被告临沂海丰置业有限公司辩称，一、原告与被告海丰置业签订的买卖协议系真实有效，原告与海丰签订的买卖合同是在蒙阴县人民法院查封之前，因此该买卖合同不违反国家效力强制性规定，根据最高院审理民事疑难案件的有关问题的通知，不违反效力性强制性规定的合同真实有效；二、被告鲍可松在答辩中陈述兰山区人民法院2015临兰执保字第920号裁定，已经于2017年7月4日解封，因此解封后，原告与被告海丰置业达成的合同是有效的，其在答辩中称兰山区人民法院的解封与蒙阴县人民法院的查封系“无缝对接”，应当提供证据予以证实，否则对其称述的内容不应当予以认可；三、原告孟兆勤已实际入住涉案房产并交纳部分房款。综上，原告与被告海丰置业签订的协议系真实有效，根据协议和买卖关系，法院应当依法查清事实，作出正确裁决。 经审理查明，被告鲍可松与被告临沂海丰置业有限公司劳务合同纠纷一案，被告鲍可松于2015年4月24日诉至本院，该案经审理，2015年12月7号，本院判决：一、被告临沂海丰置业有限公司支付被告鲍可松前期工程款1216000.00元。二、被告临沂海丰置业有限公司支付被告鲍可松后期工程款900000.00元及其利息（利率按同期银行贷款利率计算，自2015年1月1日至履行之日至）。三、上述款项于本判决生效之日起十日内履行。四、驳回被告鲍可松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的日期履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23728元，由被告临沂海丰置业有限公司负担。判决后，被告临沂海丰置业有限公司不服判决，提起上诉。2017年1月16日，山东省临沂市中级人民法院判决维持原判。终审判决生效后，被告临沂海丰置业有限公司未按照判决履行还款义务。2017年4月24日，被告鲍可松向本院申请强制执行。该案立案执行后，在执行过程中，2017年7月4日，本院作出(2017)鲁1328执458号之三执行裁定书，裁定：查封被告临沂海丰置业有限公司所有的位于蒙阴县汶溪路润蒙花园2号楼2单元1805、2405、2406等房屋。同年7月7日，本院向被告临沂海丰置业有限公司送达(2017)鲁1328执458号之三执行裁定书时，在与被告临沂海丰置业有限公司在蒙阴的代表高希长进行谈话询问时，其反映蒙阴县人民法院查封的这五套房产是临沂市兰山区法院查封的，他们和原告达成协议，由他们卖房还钱，卖几套法院解封几套。蒙阴县法院查封的这几套房子兰山法院解封解封后去打印买卖合同的空里，让蒙阴县人民法院查封了。我们收的是买方的首付款。 同时查明，2015年10月13日，山东省临沂市兰山区人民法院以（2015）临兰执保字第920号民事裁定书，裁定：“查封被告临沂海丰置业有限公司、刘广海价值1200万元的财产一宗”。查封了原告所提到的2号楼2单元2406房屋。查封期限至2018年10月14日。2017年4月11日，原告孟兆勤与被告临沂海丰置业有限公司签订认购协议书，并约定自协议书签订之日起七日内签订《商品房买卖合同》。一审法庭辩论终结前，原告与被告临沂海丰置业有限公司未签订《商品房买卖合同》。 上述事实，根据该案审理、执行卷宗中的相关法律文书、当事人的陈述及提供的书证等证据相互印证后予以认定，均记录、收集在卷。 本院认为，本案争议的焦点是原告作为买受人其享有的权利是否能够阻却人民法院的执行。根据庭审查明的事实，原告主张的房产一直由被告临沂海丰置业有限公司所有是个不争的事实。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约总价款的百分之五十。其中第二十八条是对“真实权利人”的保护规定必须符合的四项条件；第二十九条是对买受人的“居住权”保护应当具备的条件。但二者的相同点是享有阻却权利的前提必须在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。而本案的事实是原告与被告临沂海丰置业有限公司至今并没有签订书面的商品房买卖合同，且庭审查明原告主张的事实也不具备上述法条的适用的条件。因此原告以签订认购协议书主张享有物权期待权并以此阻却法院执行的理由不能成立。故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下： 驳回原告孟兆勤的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告孟兆勤负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  赵尊文 人民陪审员  李连峰 人民陪审员  杨 秀 二〇一八年七月二十日 法官 助理  王永花 书 记 员  李 欣