四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民初376号 原告：神州长城国际工程有限公司，住所地：北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚和六街2号。 法定代表人：李尔龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曹珊，上海市建纬（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林隐，上海市建纬（南京）律师事务所律师。 被告：成都翔龙房地产有限公司，住所地：四川省成都市金牛区解放路一段126号。 法定代表人：王胜泉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：温玉婷，四川矩衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张峻源，四川矩衡律师事务所律师。 原告神州长城国际工程有限公司（以下简称神州公司）与被告成都翔龙房地产有限公司（以下简称翔龙公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，原由四川省高级人民法院立案受理，2017年10月31日，四川省高级人民法院作出（2017）川民初97号民事裁定书，裁定“本案移送四川省成都市中级人民法院处理”。本院于2018年1月22日立案后，依法适用普通程序，先后于2018年1月23日、4月11日、4月23日、4月24日召开庭前会议，组织双方当事人进行证据交换，并于2018年4月25日公开开庭进行了审理。原告神州公司的委托诉讼代理人曹珊、林隐、被告翔龙公司的委托诉讼代理人温玉婷、张峻源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 神州公司向四川省高级人民法院提出诉讼请求：1.确认翔龙公司于2017年7月12日解除《瑞安·城中汇项目SOHO物业合作合同》（以下简称《合作合同》）的行为无效，判令翔龙公司继续履行该合同；2.判令翔龙公司向神州公司承担因其违约行为给神州公司造成的损失10000000元；3.由神州公司承担全部诉讼费用。其后，神州公司变更诉讼请求为：1.确认翔龙公司于2017年7月12日解除神州公司与翔龙公司于2016年12月16日签订的《合作合同》的行为无效，判令翔龙公司继续履行《合作合同》，判令翔龙公司继续履行《合作合同》的内容包括：1）判令翔龙公司在合作期限届满前（2018年2月15日之前，含当日）按照《合作合同》约定配合及协助神州公司销售案涉项目1号楼第7层至第28层全部物业中除以外的其他全部房屋，翔龙公司的配合及协助内容包括与神州公司指定的客户签订《合作合同》附件4所附的《商品房预售/买卖合同》及补充协议，按照相关政府部门的要求进行商品房买卖合同备案并收取商品房买卖合同中约定的房屋价款；2）判令翔龙公司在合作期限届满后（2018年2月15日后）的10个工作日内就案涉物业中的未销售房屋与神州公司签署商品房买卖合同，并按照商品房买卖合同的相关条款执行；3）确认在翔龙公司收到全部甲方收益的前提下，神州公司有权将“瑞安˙城中汇”项目1号楼第7层至第28层全部物业冠以“神州长城大厦”的名称并安装标识。2.判令翔龙公司向神州公司承担因其违约行为给神州公司造成的损失10000000元。3.判令翔龙公司承担全部诉讼费。案件移送至本院后，神州公司再次变更诉讼请求为：1.确认翔龙公司于2017年7月12日解除神州公司与翔龙公司于2016年12月16日签订的《合作合同》的行为无效，判令翔龙公司继续履行《合作合同》，判令翔龙公司继续履行《合作合同》的内容包括：1）判令翔龙公司立即将案涉项目1号楼第7层至第28层全部物业中除以外的其他全部房屋交付给神州公司；2）判令翔龙公司立即协助神州公司将案涉物业过户至神州公司名下；3）确认在翔龙公司收到全部甲方收益的前提下，神州公司有权将“瑞安˙城中汇”项目1号楼第7层至第28层全部物业冠以“神州长城大厦”的名称并安装标识。2.判令翔龙公司向神州公司承担因其违约行为给神州公司造成的损失10000000元。3.判令翔龙公司承担全部诉讼费。庭审中，神州公司再次将其诉讼请求变更为：1.确认翔龙公司于2017年7月12日解除神州公司与翔龙公司于2016年12月16日签订的《合作合同》的行为无效，判令翔龙公司继续履行《合作合同》，判令翔龙公司继续履行《合作合同》的内容包括：1）判令翔龙公司立即将“瑞安·城中汇（政府备案名：瑞安中心）项目（以下简称案涉项目）1号楼第7层至第28层全部物业中尚未销售的全部房屋交付给神州公司；2）判令翔龙公司立即协助神州公司将尚未销售房屋过户至神州公司名下；3）判令翔龙公司向神州公司支付其已收取的其在《合作合同》项下应得合作收益部分的价款101695558.4元；4）确认神州公司有权将“瑞安·城中汇”项目1号楼第7层至第28层全部物业冠以“神州长城大厦”的名称并安装标识。2.判令翔龙公司向神州公司承担因其违约行为给神州公司造成的损失10000000元；3.判令翔龙公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年神州公司作为乙方与作为甲方的翔龙公司签订《协议书》对案涉项目第7层至第28层物业的交易主要条款作出了约定，其中第2条约定了交易原则、第3条约定了交易总价，第9条约定了冠名权等内容。2016年12月16日，神州公司作为乙方与作为甲方的翔龙公司签订《合作合同》，对案涉项目第7层至28层办公楼物业的交易进行约定。双方在《合作合同》第二条第1款及《协议书》第3条中均约定，甲方应得合作收益按照标的物业可出售建筑面积乘以单价人民币7200元/平方米进行计算。根据标的物业预售许可证上列明的预售面积，甲方应得合作收益为人民币230904000元。《合作合同》第三条第1款及第5款、第九条第5款及第8款、第十条、第十二条第1款均对双方的主要合同权利义务进行了约定，并可据此认定案涉《合作合同》的性质属于房屋买卖合同。翔龙公司与神州公司签订《合作合同》的目的是为了实现翔龙公司向神州公司出售案涉项目1号楼第7层至第28层物业，神州公司按照双方确定的7200元/平方米的单价向翔龙公司支付标的物业的交易对价（即翔龙公司基于《合作合同》所获取的是固定收益）。但因标的物业房屋多达500套，神州公司不想自己持有全部房屋，故约定了12个月的销售期，在销售期内由翔龙公司协助神州公司对外销售标的物业，销售期满未销售房屋全部由神州公司买受，并且神州公司根据合同约定享有对标的物业的冠名权。 对于神州公司应当支付给翔龙公司的收益及相应支付期限，双方在《合作合同》中进行了明确约定，也约定了甲方的收益分两次收取，第一次收取为92361600元，第二次收取138542400元，乙方已支付的履约保证金在乙方向甲方支付第二次收益时转为甲方第二次收益额的一部分，即届时乙方只需向甲方支付115452000元。《合作合同》签订后，神州公司于2017年1月5日向翔龙公司支付履约保证金23090400元，并已于2017年8月15日向翔龙公司支付了第一次收益额92361600元，神州公司已经履行了《合作合同》约定的主要义务，并以销售总价4462344元成功销售了11套房屋。 因2017年成都市房价上涨，案涉物业的价格在神州公司进场开展销售准备工作期间不断上涨，神州公司亦将相应物业的销售备案单价从每平方米7000余元进行了调增，但翔龙公司在神州公司开始销售案涉物业不足5日的情况下，以各种理由阻止神州公司继续销售，并于2017年7月12日向神州公司发出《合同解除通知书》，企图通过单方解除案涉合同，从而占有因案涉物业价格上涨而归属于神州公司的巨额收益。神州公司遂于2017年7月26日致函翔龙公司，明示不同意解除《合作合同》，但翔龙公司于2017年8月16日强迫神州公司工作人员撤离工作场所，造成神州公司资金无法回笼，并造成各种经济损失达10000000元。现神州公司已经履行了《合作合同》约定的主要义务，其单方解除合同于法无据。 当前双方约定的合作期限已经届满，双方应当按照《合作合同》约定对甲方收益进行核算和支付，及时对未销售房屋进行处理。神州公司已经通过起诉并申请保全的方式要求继续履行《合作合同》，但法院裁定保全的房屋只是其中一部分，翔龙公司已将尚未保全的案涉物业中绝大部分进行了销售。神州公司不同意翔龙公司解除《合作合同》，且《合作合同》约定的合作期限已经届满，翔龙公司因擅自销售案涉物业获取的收益据神州公司了解达332599558.4元，已经超过翔龙公司在《合作合同》项下可获得的应得收益230904000元，翔龙公司应当将超过部分收益101695558.4元支付给神州公司，并将尚未销售的房屋交付给神州公司，且应将相应房屋过户至神州公司名下。因翔龙公司已经全额收到了其在《合作合同》项下可获得的固定收益金额，故神州公司有权对案涉物业按约进行冠名。据此，请求法院支持其诉请。 被告辩称：神州公司的诉讼请求均不成立，请求法院驳回神州公司的诉讼请求。首先，翔龙公司享有法定解除权，其解除《合作合同》的行为合法有效，《合作合同》已在2017年7月13日依法解除。神州公司在履行《合作合同》期间，采用虚假宣传的方式增加了翔龙公司的商业风险。同时，神州公司在双方对销售流程约定一致的基础上，改变销售流程，擅自创设了“位置确认”、“居间”等环节，对消费者价格欺诈、通过第三方重庆阔浦锐信商业管理有限公司（以下简称阔浦公司）以“居间费”的名义收取和侵占购房款，损害了购房人的利益和翔龙公司的利益。基于神州公司的多种违约行为，翔龙公司有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定解除合同。神州公司采取将小业主的购房款进行拆分转移的方式，不仅侵占了翔龙公司的合法收益，也违反了税法的相应规定，涉嫌违法甚至犯罪。翔龙公司的解约行为原因清晰，具有充分的合理性。其次，翔龙公司享有约定解除权。双方《合作合同》第十四条第3款约定了翔龙公司享有该权利。即使合同的解除不是因为神州公司的过错造成的，根据《合作合同》第十三条第7款之约定，神州公司也仅享有向翔龙公司索赔的权利，神州公司无权要求继续履行合同。第三，《合作合同》已经解除，且客观上没有继续履行的可能性和必要性，神州公司所谓已经向翔龙公司支付超过1个亿的费用，但是其中2300余万元系履约保证金，9200余万元是合同解除后一个月才转入翔龙公司账户。翔龙公司多次要求神州公司办理结算，但神州公司却以此为由，申请法院查封案涉项目的全部房屋，给翔龙公司造成了巨大损失。第四，经证据交换之后，翔龙公司认为神州公司主张的各项损失中可能真实发生的费用只有400多万元，其中包括律师费、诉讼费等费用，只有36万余元可能属《合作合同》履行期间产生的合理费用，且所谓的损失也是神州公司自身违约所致，应当自行承担相应损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认定事实如下： 神州公司与翔龙公司合作的“瑞安·城中汇”项目于2016年2月1日取得《商品房预售许可证》，2016年10月15日该项目竣工验收合格。2016年12月16日，翔龙公司作为甲方，神州公司作为乙方签订了《瑞安·城中汇项目ＳＯＨＯ物业合作合同》。《合作合同》主要内容有：第一条“合作标的”“1.甲方和乙方进行合作的标的物业为位于成都市金牛区的瑞安·城中汇（政府备案名：瑞安中心）1号楼（ＳＯＨＯ）第7层-第28层的全部物业”。“2.标的物业的房屋用途为办公，预测建筑面积为32069.97平方米，约有504套单元。”；第二条“合作收益分配原则”，“双方同意，合作收益分配原则如下：1.甲方应得合作收益双方同意并确认，甲方应得合作收益按照标的物业可出售建筑面积乘以单价人民币7200元／平方米进行计算。根据标的物业预售许可证上列明的预售面积，甲方应得合作收益为人民币230904000元（以下称‘甲方收益’）。甲方收益的核算及支付以本合同第五条第1款的约定为准。2.乙方应得合作收益双方同意并确认，如果标的物业中某套房屋的最终销售单价（定义见本合同第三条第3款）高于人民币7200／平方米，则该套房屋的最终销售价格（即由甲方与小业主所签订的商品房买卖合同中确定的房屋销售备案总价，以下称‘最终销售价’）与按照人民币7200元／平方米计算的该套房屋销售价格之间的差额（以下称‘溢价款’）的66.21%为乙方应得合作收益（以下称‘乙方收益’）。双方进一步确认，溢价款的33.79%系因溢价款所产生的税费（包括但不限于需由甲方缴纳的增值税，所得税，土地增值税等），该等税费均由乙方承担，并由甲方直接在溢价款中扣除。乙方收益的核算及支付以本合同第五条第2款的约定为准。”；第三条“标的物业的合作”“1.在本合同生效且甲方收到乙方支付的履约保证金（定义见本合同第四条第1款）后，双方按照本合同的约定对标的物业进行合作销售，合作销售期间自甲方收到乙方支付的履约保证金之日起至第二次核算日（定义见本合同第五条第1款第2）项）止（以下称‘合作期限’）。2.在合作期限内，由乙方将标的物业按本合同的约定销售给乙方指定的客户（以下称‘小业主’）。由甲方按照标的物业竣工验收的标准（即标的物业为未进行任何装饰装修的毛坯状态）与小业主签订本合同附件4所附的《商品房预售／买卖合同》及补充协议（以下合称‘商品房买卖合同’）、按照相关政府部门的要求进行商品房买卖合同备案并收取商品房买卖合同中约定的房屋价款。3.双方同意，甲方与小业主签订的商品房买卖合同中约定的标的物业销售单价（即备案商品房买卖合同中确定的该套房屋的销售单价，以下称‘最终销售单价’）均不得低于人民币7200元／平方米，若某套标的物业的最终销售单价低于人民币7200元／平方米，甲方有权拒绝签订相关认购书或商品房买卖合同。4.在保障每一套标的物业的最终销售单价均不低于人民币7200元／平方米的前提下，乙方拥有标的物业各套房屋的销售定价权，并有权提高最终销售单价，但需得到甲方确认。乙方应在将标的物业正式对外销售前5个工作日向甲方提供标的物业销售计划表（下称‘销售计划表’），并在销售计划表中确定每套房屋的对外销售单价（该等单价均不得低于人民币7200元／平方米）。5.甲方同意按照本合同的约定配合及协助乙方对标的物业进行销售。双方确认，标的物业的合作销售在合作期限届满之日即应停止。对于在合作期限届满时仍未销售的标的物业（即未由小业主与甲方签订商品房买卖合同的标的物业），由双方按照本合同第九条的约定处理，双方无需再进行合作销售，甲方也无需再向乙方提供任何的配合及协助。”；第四条“履约保证金”“1.为保证本合同项下乙方义务的全面履行，乙方同意向甲方支付等额于甲方收益10%的款项（即人民币23090400元），作为履约保证金（以下称‘履约保证金’）”。“3.如果乙方未能按照本合同的约定履行相关义务，则甲方有权按照本合同第十三条的约定没收履约保证金。4.如果本合同顺利履行，则在乙方按照本合同第五条的约定进行第二次收益额的支付或双方按照本合同第九条的约定进行甲方收益的最终结算时（视情况而定），履约保证金将被作为乙方应支付款项的一部分。具体安排以本合同第五条及第九条的约定为准。”；第五条“合作收益的核算及支付”“1.甲方收益的核算及支付双方同意，甲方收益分两次收取，第一次收取金额为甲方收益金额的40%，即人民币92361600元（以下称‘甲方第一次收益额’）；第二次收取金额为甲方收益金额的60%，即人民币138542400元（以下称‘甲方第二次收益额’）。甲方收益将按照如下安排进行核算及支付：1）甲方第一次收益额的核算及支付甲方第一次收益额在甲方完成标的物业竣工验收之日（以甲方取得标的物业的竣工验收备案表为标志，下同）起的第6个月届满之日（以下称‘第一次核算日’）进行核算，并在第一次核算日后的第3个工作日（以下称‘第一次支付日’）进行支付。双方同意，如果届时双方已根据本合同第三条的约定对标的物业进行合作销售且甲方已从小业主直接收取部分已销售标的物业的款项，则双方应在第一次核算日对该等款项进行结算并确认甲方已收取的购房款项扣除溢价款后的金额（以下称‘甲方持有金额一’）。如果甲方持有金额一没有达到甲方第一次收益额的金额，则乙方在第一次支付日向甲方支付甲方第一次收益额与甲方持有金额一之间的差额，以确保在第一次支付日甲方持有金额一与甲方自乙方收取的款项金额（不包括履约保证金）之和等于甲方第一次收益额的金额。为避免疑义，双方确认，ａ）若双方进行结算时甲方持有金额一已超过甲方第一次收益额的金额，则乙方无需向甲方支付任何款项且甲方持有金额一均由甲方持有并由双方按照本合同第九条的约定进行结算;ｂ）若在第一次核算日双方尚未对标的物业进行合作销售或虽已开始合作销售但甲方尚未从小业主直接收取任何款项，则乙方应在第一次支付日当日向甲方全额支付甲方第一次收益额。2）甲方第二次收益额的核算及支付甲方第二次收益额在甲方完成标的物业竣工验收之日起的第12个月届满之日（以下称‘第二次核算日’）进行核算，并在第二次核算日后的第3个工作日（以下称‘第二次支付日’）进行支付。双方同意，如果届时双方已根据本合同第三条的约定对标的物业进行合作销售且甲方已从小业主直接收取部分已销售标的物业的款项，则双方应按照本合同第九条的约定进行甲方收益的最终结算；如果在第二次核算日双方尚未对标的物业进行合作销售或虽已开始合作销售但甲方尚未从小业主直接收取任何款项，则乙方应在第二次支付日当日向甲方全额支付甲方第二次收益额，乙方已支付的履约保证金在乙方支付甲方第二次收益额时转为甲方第二次收益额的一部分，即届时乙方仅需向甲方支付甲方收益的50%，即人民币115452000元。3）甲方收益的调整双方同意，甲方收益将根据标的物业的实测建筑面积按照本合同第九条第9款的约定进行调整。”4）甲方收款账户户名:成都翔龙房地产有限公司银行账号:20×××61开户银行:民生银行成都锦江支行乙方依据本合同的约定向甲方支付的所有款项均应支付至本条所确定的甲方收款账户或甲方届时另行通知的甲方名下的其它银行账户。2.乙方收益的核算及支付在合作期限内，乙方收益按月进行核算及支付。自标的物业开始合作销售后的第二个月起，在每个月的第5个日历日（若该日非工作日，则为该日后的第一个工作日）由双方根据甲方在上个月实际收到的最终销售价对上一个月乙方收益金额进行核算，并在完成核算后3个工作日内由甲方将乙方收益金额扣除本合同规定的甲方有权扣除的费用（甲方有权扣除的费用是指如下费用：（ａ）合作期限内，因乙方出现下列行为引发小业主或任何第三方向甲方索赔的索赔金额或造成甲方其他损失的损失金额：（ｉ）乙方对标的物业虚假夸大宣传、虚假承诺等违规及不当销售行为；（ｉｉ）乙方或其职员擅自代收诚意金、定金、预付款、购房款等行为；（ｉｉｉ）乙方在组织本合同第六条第6款项下的室外营销活动中造成人身损害或财产损失的行为；（ｉｖ）乙方的其他违约行为;及（ｂ）因乙方向小业主收取装修费、佣金等费用引致小业主向甲方索赔，乙方未能及时处理而导致甲方发生损失的损失金额。）以及应由乙方承担的物业管理费后的剩余金额无息以代理费或咨询费的名义（乙方应配合提前出具相应名目的增值税专用发票并另行签署相关合同（如需），下同）支付给乙方。双方确认，因开具增值税专用发票所产生的税费，由乙方承担。”第六条“标的物业合作销售的管理及费用承担”“1.合作期限内，标的物业合作销售的营销推广及销售工作全部由乙方负责进行，乙方需自行组建销售队伍对标的物业进行销售，甲方同意对乙方的销售进行配合。双方的具体分工安排详见本合同第七条的约定。2.在合作期限内，乙方仅能以甲方名义对标的物业进行合法合规的营销推广，不得夸大宣传，也不得虚假承诺或误导消费者。若乙方需以甲方名义对外发布标的物业的广告（包括但不限于路牌广告，道旗广告，媒体网络广告（含微信、微博），印刷宣传册、楼书等），均需事先取得甲方书面同意方能对外发布。因乙方对标的物业进行营销推广导致的一切责任和纠纷由乙方自行解决，若由此给甲方造成损失，乙方应当全额赔偿。”；3.自本合同生效之日起，标的物业合作销售过程中所涉及的营销推广费用，包括但不限于宣传费用、广告费用、印制宣传材料的费用、具体销售工作人员的工资及开支、行政办公费用及日常支出等均由乙方自行承担。4.双方同意，标的物业的物业管理费按如下方式承担：对于已经由小业主与甲方签署商品房买卖合同的标的物业，其物业管理费由小业主按照商品房买卖合同的约定承担及支付；在第一次核算日，若已出售面积（即甲方与小业主签署了商品房买卖合同的标的物业所对应的建筑面积，下同）未达到标的物业面积的50%，则差额部分的物业管理费自第一次核算日起由乙方承担；自第二次核算日起，所有未销售标的物业（定义见本合同第九条第4款）的物业管理费均由乙方承担。乙方应承担的物业管理费由甲方在应支付给乙方的乙方收益或垫付款中直接扣除，不足部分应由乙方在收到甲方书面通知后的3个工作日内补足。5.甲方同意在合作期限内免租金向乙方提供面积不超过200平方米的办公场地供乙方作为销售场所使用，但该办公场地的装修及水电费、电话费、网络费、物业管理费以及其它办公费用的支付等由乙方自行负责。”第七条“标的物业合作销售过程中乙方的责任及甲方的配合”，“1.标的物业合作销售过程中乙方的责任1）在标的物业合作销售过程中，乙方应与购房客户进行沟通、谈判，引导客户与甲方签署诚意金登记表、认购书、签约声明（其样本详见本合同附件5）、商品房买卖合同。但诚意金登记表、认购书、签约声明、商品房买卖合同的复核及盖章以及诚意金、定金、预付款和购房款的收取均由甲方负责。2）小业主支付的全部房款或后期计入房款的全部款项（但不包括乙方直接向小业主收取的装修款或购房佣金（如有））均应支付至甲方指定的甲方名下的银行账户，如无甲方事先出具的合法有效的书面授权，乙方或乙方任何职员不得代为收取购房诚意金、定金、预付款和购房款，否则，应按照本合同第十三条第5款的约定承担违约责任。3）双方均同意以本合同附件4和附件5所附文本（包括但不限于诚意金登记表、认购书、签约声明及商品房买卖合同）作为小业主应与甲方签署的文本。乙方应保证小业主按照本合同附件4和附件5所附文本实质内容一致的全套文本与甲方签署合同及相关文件，不得对前述合同及相关文件的任何条文做出任何变更，否则甲方有权拒绝与小业主签署认购书或商品房买卖合同。双方进一步同意，如果在合作期限内因政府要求或其它原因需对本合同附件4和附件5所附文本进行修改，则双方应友好协商及确认修改后的文本，并由乙方确保小业主按照修改后的文本进行签署。4）在对标的物业进行合作销售过程中，乙方应根据标的物业的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺。5）乙方应认真填写并保证客户资料的安全性、正确性，并作好本合同及客户资料的保密工作，避免造成不利影响。若因客户资料错误或遗失导致甲方与客户产生任何纠纷和／或产生任何损失的，乙方应解决纠纷并赔偿由此产生的损失。6）乙方应协助甲方与小业主进行签约并按照本合同第十条第1款的约定协助甲方向小业主进行交房。2.标的物业合作销售过程中甲方对乙方工作的配合1）甲方应根据乙方需求向乙方提供标的物业的相关资料（包括：平面图、户型图、地理位置图、交房标准等）及其他销售所需资料。2）甲方应指定专人对乙方拟发布的标的物业广告进行审核，并保证在收到乙方以书面方式提交的广告内容后72小时内进行书面（包括但不限于纸质、电子邮件、短信、微信等）回复，否则视为甲方认可广告发布内容。3）甲方应指定至少一名销售服务人员协助乙方所介绍的小业主完成商品房买卖合同的签订工作并指定至少一名财务服务人员进行诚意金、定金、预付款、购房款的收取工作。双方确认，甲方前述销售服务人员及财务服务人员的工作时间为每天9:00-20:00。4）除已在本合同进行披露的抵押外，甲方保证在合作期限内不在标的物业上设定新的抵押。对小业主已签署认购书且缴纳定金的房屋，甲方应及时解除抵押，保证该等房屋能顺利签署商品房买卖合同。如因甲方解押迟延原因影响该等被认购房屋签订商品房买卖合同的，则针对该受影响的被认购房屋，在双方按照本合同第九条的约定进行结算时，该等被认购房屋的合作期限相应顺延（即迟延解押几日，则顺延几日），但甲方不承担其他违约和／或赔偿责任。5）在与小业主签署商品房买卖合同后，甲方应按照商品房买卖合同的约定履行出卖人义务。6）甲方有权对乙方营销推广活动进行监督管理，并要求乙方进行整改、完善。”第九条“甲方收益的最终结算及调整”，“1.在第二次核算日或甲方在合作期限内就已销售标的物业收取的购房款扣除溢价款后的金额（‘甲方持有金额二’）与乙方已支付给甲方的款项金额（包括履约保证金，本条中提及乙方已支付给甲方的款项金额时，均包括履约保证金）之和已超过甲方收益金额之日（以较早者为准，以下称‘甲方收益结算日’），双方应对甲方收益进行最终结算。2.在甲方收益结算日，如果甲方持有金额二与乙方已支付给甲方的款项金额之和已超过甲方收益金额，则超出部分由甲方在甲方收益结算日后的3个工作日内全额无息退还给乙方。尽管有前述约定，双方同意并确认，如果超出部分中包含溢价款，则溢价款部分的结算由双方按照本合同第二条第2款以及第五条第2款的约定执行，但结算时间变更为甲方收益结算日，支付时间变更为甲方收益结算日后的3个工作日内。3.在甲方收益结算日，如果甲方持有金额二与乙方已支付给甲方的款项金额之和不足甲方收益的金额，则乙方应根据本条第5款及第7款的约定在第二次支付日以未销售标的物业价款（定义见本条第5款）和／或垫付款（定义见本条第7款）的名义向甲方支付差额部分，以确保在第二次支付日甲方持有金额二与乙方已支付给甲方的款项金额之和等于甲方收益金额（即人民币230904000元）。4.为对甲方收益进行最终结算，双方应在甲方收益结算日对标的物业的销售情况进行统计。双方确认，标的物业将被分为已销售标的物业和未销售标的物业。已销售标的物业是指在甲方收益结算日前已由小业主与甲方签订商品房买卖合同的标的物业；未销售标的物业是指截至甲方收益结算日仍未由小业主与甲方签订商品房买卖合同的标的物业。5.对于未销售标的物业，乙方应在第二次支付日按照人民币7200元／平方米的单价向甲方支付未销售标的物业的房价款（人民币7200元／平方米乘以未销售标的物业建筑面积，以下称‘未销售标的物业价款’）。未销售标的物业价款为甲方第二次收益额的一部分，若乙方未按期支付未销售标的物业价款，乙方应按照本合同第十三条第3款的约定承担违约责任”。6.已销售标的物业分为已全部回款标的物业和未全部回款标的物业，其中：1）已全部回款标的物业是指如下两类：ａ）若小业主采用一次性付款或分期付款方式购买标的物业中的某套房屋，则就该套房屋，小业主已与甲方按附件4范本格式签订商品房买卖合同且甲方已收取该套房屋的全部最终销售价。ｂ）若小业主采用按揭付款方式购买标的物业中的某套房屋，则就该套房屋，小业主已与甲方按附件4范本格式签订商品房买卖合同并已向甲方付清首付款且甲方已全额收到贷款银行发放的按揭贷款。2）未全部回款标的物业是指如下两类：ａ）若小业主采用一次性付款或分期付款方式购买标的物业中的某套房屋，则就该套房屋，小业主已与甲方按附件4范本格式签订商品房买卖合同但甲方尚未收到全部最终销售价。ｂ）若小业主采用按揭付款方式购买标的物业中的某套房屋，则就该套房屋，小业主已与甲方按附件4范本格式签订商品房买卖合同，但小业主尚未向甲方付清首付款或小业主虽已向甲方付清首付款但甲方还未收到贷款银行发放的按揭贷款，以致甲方未能收齐全部最终销售价。7.对于未全部回款标的物业，乙方应在第二次支付日向甲方垫付甲方尚未收取的该部分标的物业的甲方收益的部分款项（以下称‘垫付款’）。垫付款将作为甲方第二次收益额的一部分，若乙方未按期支付垫付款，乙方应按照本合同第十三条第3款的约定承担违约责任。双方同意，于甲方收到全部甲方收益金额（即人民币230904000元）后，若甲方按照与小业主签署的商品房买卖合同的约定收到某套房屋的全部最终销售价，甲方应在收到该套房屋的全部最终销售价后3个工作日内将乙方就该套房屋所垫付的款项无息返还给乙方，并将该套房屋的乙方收益（如有）无息以代理费或咨询费的名义（乙方应配合提前出具相应名目的增值税专用发票并另行签署相关合同（如需））支付给乙方。8.双方确认，在甲方于第二次支付日收到全部甲方收益金额（即人民币230904000元）后，甲方应在第二次支付日后的7个工作日内与乙方或乙方指定的第三方就未销售标的物业签署商品房买卖合同，并按照商品房买卖合同的相关条款执行。为避免疑义，双方确认，若甲方未在第二次支付日收到全部甲方收益金额（即人民币230904000元），则甲方无义务与乙方或乙方指定的第三方就未销售标的物业签署商品房买卖合同。9.甲方收益的调整1）双方理解并知悉，甲方收益只能在甲方取得标的物业的面积实测报告（以下称‘实测报告’）后才能根据实测报告中所确定的实测面积进行调整。2）双方同意，对于已销售标的物业，由甲方先按照与小业主签署的商品房买卖合同的约定进行最终销售价的结算及差额的收取或支付（‘与小业主的结算’）。在甲方完成与小业主的结算后，再由甲方和乙方对该部分结算款进行甲乙双方之间的结算，并根据届时的实际情况由甲方向乙方进行支付或由乙方向甲方进行支付。3）对于未销售标的物业，由甲乙双方根据该等物业的实测面积就该等物业所对应的甲方收益的部分进行结算和支付。”第十二条，“标的物业的冠名权及标的物业样板间”，“1.在甲方收到全部甲方收益的前提下，甲方同意乙方对标的物业冠以《神州长城大厦》（暂命名）的名称，并安装标识，但乙方对标的物业的命名及安装标识所需办理的相关政府审批手续均由乙方自行办理，设计、安装标识所需费用由乙方自行承担。乙方确认，其了解并知悉与建筑物冠名权相关的法律法规的规定并同意如果因其在标的物业设置并安装《神州长城大厦》（暂定名）的标识导致与小业主或任何第三方发生争议，均由乙方自行解决，由此造成甲方损失的，应由乙方全额赔偿。为避免疑义，双方进一步确认，在甲方收到全部甲方收益前，乙方不得在对标的物业的合作销售过程中以《神州长城大厦》（暂命名）对外进行任何宣传。2.双方同意，在甲方全额收到甲方第一次收益额后，乙方即可开始进行标的物业冠名的相关政府审批工作并开始进行标识的设计。甲方同意对乙方的前述政府报批工作进行配合。乙方的标识设计需与瑞安•城中汇项目的整体建筑风格保持一致，且设计方案在定稿前需得到甲方的书面确认。3.双方同意，在甲方收到全部甲方收益且乙方取得相关政府部门对标识安装的批准及标识设计方案获得甲方书面确认后，乙方可按照设计方案对‘神州长城大厦’（暂定名）的标识进行安装。”,“5.双方同意，在本合同生效后，若乙方为合作销售之目的拟在标的物业内设置样板间，双方将另行签署补充协议，并在其中对与样板间设置相关的各项事宜进行详细约定。”；第十三条“违约责任”，“7.在乙方无任何违约情形下，若甲方擅自解除本合同的，甲方除应向乙方赔偿乙方有确实充分的证据证明其已根据本合同第六条第3款的约定所支出的合理费用（本条称‘乙方支出费用’）外，还应向乙方支付乙方支出费用的10%作为违约金，但在任何情况下，前述两项费用的总额均不得超过甲方收益的10%。为避免疑义，双方确认，对于乙方无确实充分的证据证明的费用，甲方无需进行赔偿及／或支付相关违约金。8.除本条约定外，本合同其余条款所约定的违约或赔偿责任也视为本条的一部分。”；第十四条，“合同的解除”，“2.若乙方逾期支付任何一笔款项超过120日，则在乙方同意甲方没收履约保证金并另行向甲方支付甲方收益的10%作为违约金的前提下，本合同在甲方收到乙方支付的前述违约金之日解除，同时甲方有权没收履约保证金并要求乙方按照本合同第十三条的约定支付逾期付款违约金。3.本合同可由甲方根据本合同的约定行使单方解除权而解除。在甲方根据本合同的约定行使单方解除权时，本合同在甲方发出的书面解除通知送达乙方之日立即解除。本合同因本条的约定而解除的，乙方应按照本合同第十三条的相关约定承担违约责任。4.本合同解除后标的物业按如下方式进行处置：1）对于已销售标的物业，由甲方与小业主继续履行商品房买卖合同，且小业主根据商品房买卖合同已经支付及尚未支付的最终销售价均归甲方所有；……。2）对于未销售标的物业，乙方无权按照本合同的约定对该等标的物业进行购买。自本合同解除之日起，甲方有权将该等标的物业向任何第三方进行销售”。合作合同附件包括“附件4：《商品房预售／买卖合同》及补充协议”、“附件5：诚意金登记表、认购书、签约声明”等。 2017年1月5日，神州公司向翔龙公司支付履约保证金23090400元。2017年2月16日，案涉项目取得竣工验收备案。 2017年6月6日神州公司向翔龙公司出具《授权委托书》，授权其代表刘**进行签约流程复核及与翔龙公司衔接该事宜。另查明，神州公司在《瑞安·跃界公馆客户认购流程图示》和《瑞安·跃界公馆客户签约流程图示》上加盖了公章。其中客户认购流程图示内容主要包括：置业顾问引导客户完成内部认购流程——销售部对认购确认流转单进行审核并签字——神州长城审核，签字并加盖印章——置业顾问带客户前往瑞安领取认购书，填写认购书——瑞安财务收取认购金——开具收据。该图示后附注图释：1.认购金退款，开盘前在瑞安财务缴纳的客户，需在开盘后集中进行退款，退款所需资料及时间均由瑞安确定并告知神州长城相关部门。2.如定金在集中时间段收取，神州长城应提前向瑞安报备。客户签约流程图示内容主要包括：置业顾问填写合同签署流程表，引导客户完成内部流程——销售部对签约流转单和合同签署流程表进行审核并签字——神州长城审核，签字并加盖印章——置业顾问携合同签署流程表和签约流转单，带客户前往瑞安财务处缴纳房款，签购房合同——全款或付首付款办理按揭手续——瑞安财务在签约流转单签字——全款到账——瑞安交房。翔龙公司同时提交了《瑞安跃界公馆认购确认流转单》和《签约流转单》模板，其中《认购确认流转单》中的内容主要包括幢号、单元、楼层、房号、户型编号、建筑面积、公摊面积、建面单价、套内单价、总价、付款方式、优惠、认购当日支付定金金额、客户姓名、联系电话、身份证号码、认购书编号、认购日期等内容。《签约流转单》中的内容主要包括客户姓名、签约房号、日期、认购书编号、购房合同编号等内容。 2017年6月8日，神州公司向翔龙公司发出《关于瑞安跃界公馆调整销售备案价格的函》，称“为了认购签约工作的顺利开展，我司特向贵司提出调整销售备案价格，调整后的销售备案价格见《备案价格调整表》”，调整表显示，拟将案涉项目备案价格从原约7400元/平方米左右至9500元/平方米左右不等上调至约12500元/平方米至16000元/平方米左右不等。2017年6月15日，翔龙公司向相关政府主管部门申报调价。2017年6月19日，成都市房产管理局网签系统备案价格调整工作完成。 2017年6月22日，案涉项目开盘销售后，神州公司与翔龙公司签订了11组《认购流转单》与《签约流转单》，分别载明共计11户购房人的流转信息，上述流转单有神州公司“刘**”等人签字。 2017年6月22日至6月26日期间，根据认购流转单及签约流转单，共有11户购房人与翔龙公司签订了《商品房买卖合同》。具体情况是：2017年6月22日，蔡婕，房号01-0816，房屋面积64.88平方米，签约单价7200元/平方米，购房款总价467136元，付款方式一次性付款。2017年6月22日，刘志文、吴新容，房号01-0804，房屋面积64.88平方米，签约单价7200元/平方米，购房款总价467136元，付款方式一次性付款。2017年6月22日，廖灿，房号01-0904，房屋面积64.88平方米，签约单价7200元/平方米，购房款总价467136元，付款方式按揭付款。2017年6月23日，胡天芬，房号01-0917，房屋面积49.62平方米，签约单价7200元/平方米，购房款总价357264元，付款方式按揭付款。2017年6月23日，袁英，房号01-0908，房屋面积49.81平方米，签约单价7200元/平方米，购房款总价358632元，付款方式一次性付款。2017年6月23日，涂耀文、胡若飞，房号01-0807，房屋面积48.03平方米，签约单价7200元/平方米，购房款总价345816元，付款方式按揭付款。2017年6月23日，周熙桐，房号01-0817，房屋面积49.62平方米，签约单价7200元/平方米，购房款总额357264元，付款方式一次性付款。2017年6月25日，魏英，房号01-2609，房屋面积65.15平方米，签约单价7200元/平方米，购房款总价469080元，付款方式一次性付款。2017年6月26日，左苹英，房号01-0809，房屋面积65.06平方米，签约单价为7200元/平方米，购房款总额468432元，付款方式按揭付款。2017年6月26日，王必芳，房号01-0806，房屋面积48.03平方米，签约单价7200元/平方米，购房款总价345816元，付款方式一次性付款。2017年6月26日，辜思颖、黄凯蕾，房号01-0905，房屋面积49.81平方米，签约单价7200元/平方米，购房款总价358632元，付款方式按揭付款。 另查明，案外人阔浦公司先后与上述11户购房人中的9户（具体为辜思颖与黄凯蕾、左苹英、王必芳、魏英、周熙桐、袁英、刘志文与吴新容、蔡婕、王昌英）签订了《居间合同》，具体情况是： 2017年6月20日，王昌英与阔浦公司签订了《居间合同》，合同约定其“房屋面积65.06平方米”，合同约定“拟付款总价780000元”，付款方式勾选“按揭付款”，居间服务费为311568元。2017年6月22日，蔡婕与阔浦公司签订了《居间合同》，合同约定其“房屋面积64.88平方米”，“拟付款总价756374元”，付款方式勾选“一次性”，居间服务费为289238元。2017年6月22日，刘志文、吴新容与阔浦公司签订了《居间合同》，合同约定其“房屋面积64.88平方米”，“拟付款总价743335元”，付款方式勾选“一次性”，居间服务费为276199元。2017年6月23日，周熙桐与阔浦公司签订了《居间合同》，合同约定其“房屋面积49.62平方米”，“拟付款总价586782元”，付款方式勾选“一次性”，居间服务费为229518元。2017年6月23日，袁英与阔浦公司签订了《居间合同》，合同约定其“房屋面积49.81平方米”，“拟付款总价596822元”，付款方式勾选“按揭付款”，居间服务费为238190元。2017年6月26日，辜思颖与黄凯蕾与阔浦公司签订《居间合同》，合同约定“房屋面积49.81平方米”，“拟付款总价596822元”，付款方式勾选“按揭付款”，居间服务费为238190元。2017年6月26日，左苹英与阔浦公司签订《居间合同》，合同约定“房屋面积65.06平方米”，“拟付款总价762106元”，付款方式勾选“按揭付款”，居间服务费为293674元。2017年6月26日，王必芳与阔浦公司签订《居间合同》，合同约定其“房屋面积48.03平方米”，“拟付款总价563154元”，付款方式勾选“按揭付款”，居间服务费为217338元。2017年6月25日，魏英与阔浦公司签订了《居间合同》，合同约定其“房屋面积65.15平方米”，“拟付款总价855223元”，付款方式勾选“一次性”，居间服务费为386143元。上述《居间合同》中均有“签订本合同当日委托方向居间方一次性支付全额居间费用，同时委托方与房屋出卖方签订商品房买卖合同”的约定。 神州公司对外销售案涉项目期间，翔龙公司曾以神州公司的销售存在不实宣传和违规为由，通过电子邮件的方式要求神州公司整改，阔浦公司向翔龙公司提交了《不作虚假宣传承诺书》、《检讨书》、《瑞安跃界公馆项目推广信息整改报告》等文件。 2017年7月13日，翔龙公司向神州公司送达《合同解除通知书》，主要内容包括“合作合同签署后，本公司一直积极履行合同义务，配合贵司做好各项销售所需工作，但贵司却一再发生诸如虚假宣传、不按政府部门要求完善销售现场文件公示、冒用本公司所属集团另一上市公司名义宣传、违法违约收取小业主购房款项、擅自交由第三方重庆阔浦锐信商业管理有限公司销售等严重违约及违法违规的行为”……“鉴于贵司存在的上述违约及违法违规行为已严重损害了本公司及小业主的合法权益，并且，本公司与贵司达成合作意向并签署合作合同是基于本公司所属集团与贵司多年的友好合作和互相信任，现贵司无故将标的物业交由本公司从没有合作过且根本不了解的第三方进行销售，完全违背了本公司与贵公司合作的初衷，直接导致由贵司对标的物业进行销售的合同目的无法实现，合作合同的基础已经丧失”……“根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、九十六条的规定以及合作合同相关约定，为避免本公司遭受更大损失，本公司特向贵司发出本合同解除通知书，正式通知贵司解除合作合同，合作合同自本通知书送达贵司之日正式解除”。 2017年7月26日神州公司作出《合同解除通知书回函》，对翔龙公司的《合同解除通知书》不予认可，认为翔龙公司及时收回销售款项的合同目的并未受到任何阻碍，翔龙公司不具备任何解除合同的法律或合同依据。主要内容包括，“贵我双方所签署的《瑞安·城中汇项目SOHO物业合作合同》约定双方就合同项下物业进行合作销售，贵司签署合作合同的商业目的为按照合同约定及时收回物业销售款项，我方的合同目的则是赚取物业销售形成的差价”，“根据合作合同的精神，我方的主要义务是按照合同的约定及时向贵方支付各期款项，截至目前为止，我司并不存在任何逾期付款的行为。为更有利于贵我双方合同目的的实现，我方已尽最大努力提升物业销售的专业性，我方并未违背合作合同的任何约定”，“合作合同签署后，双方均按照合同的约定履行各自在合同项下的义务，我方认为合作尚属愉快。我方在收到贵方通知（知）悉网上出现不实宣传的情形后，虽然该宣传行为与我方并不存在任何直接或间接的联系，但我方仍然积极通知相关合作方严肃整改，消除影响。我方并未直接发布或委托第三方发布贵司通知书中所述之‘虚假宣传’内容。根据双方执行合作合同的实际状况，并未发生合同项下约定的任何解约事由，贵方利益并没有因为我方的履约行为遭受任何损害，我方更不存在其他违约行为”。 另查明，2017年7月27日，翔龙公司与神州公司签订了《瑞安中心1号楼销售中心查验情况》，神州公司在与翔龙公司共同对销售现场进行了查验后，向翔龙公司交回了销售现场。 2017年8月14日神州公司向翔龙公司支付92361600元。 翔龙公司在向神州公司发出解除合同通知后，已对《合作合同》项下本案未进行查封的商品房开展了对外销售工作。 本院还查明，因神州公司在诉讼中当庭增加了要求翔龙公司向神州公司支付其已收取的其在《合作合同》项下应得合作收益部分的价款101695558.4元的诉讼请求，本院于2018年5月10日向神州公司发出了《限期缴纳诉讼费通知书》要求神州公司在收到本通知书7日内向本院补缴案件受理费338320.96元，并于2018年6月12日告知神州公司诉讼代理人应当在6月17日前回复缴费情况并附相关缴费凭证，但神州公司未提交诉讼费缴纳凭据。 上述事实有当事人陈述、《合作合同》、《客户认购流程图示》、《客户签约流程图示》、《合同解除通知书》、《合同解除通知书回函》、《认购协议》、《商品房买卖合同》、《居间合同》、《瑞安中心1号楼销售中心查验情况》、《商品房预售许可证》、案涉物业《竣工验收备案表》、上海浦东发展银行转账支票存根、收据、上海浦东发展银行网上银行电子回单、《关于瑞安跃界公馆调整备案价格的函》及附件备案价格调整表、双方往来邮件及附件、庭审笔录、询问笔录等证据在案予以证实。 本院认为，《合作合同》是翔龙公司和神州公司的真实意思表示、内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方在履行合同的过程中，应当遵守诚实信用原则履行合同义务。合同履行期间，翔龙公司以合同目的不能实现为由向神州公司发出《合同解除通知书》，而神州公司否认《合同解除通知书》发生效力，故本院首先对《合作合同》的合同目的和合同性质分析如下： 神州公司主张双方签订《合作合同》是为了保障翔龙公司按照《合作合同》第二条的约定以每平方米7200元的标准获取固定收益230904000元，而神州公司则通过在合作期限内支付固定对价的方式，获取案涉项目项下的房屋，并获得案涉项目的冠名权。神州公司认为，双方关于12个月销售期的约定是基于其不想持有案涉项目下的全部504套房屋，而在一定时限内由神州公司代翔龙公司销售部分房屋，故主张案涉《合作合同》系房屋买卖合同。对此本院认为，即使合同中有关于“全部甲方收益金额（即人民币230904000元）”的表述，仍应当综合合同全文对合同目的予以确定。如果双方签订《合作合同》的目的确如神州公司所述，翔龙公司只能获取固定收益，则双方无需约定翔龙公司有权对房屋单价进行审核，双方也无需对超过7200元/平方米部分的房屋溢价款分配比例进行约定，更无需在合同第九条就神州公司最终收益的结算进行约定。从《合作合同》第六条约定来看，神州公司要组建销售队伍对案涉项目项下房屋进行销售，且神州公司需以翔龙公司名义进行合法营销；第七条约定神州公司负责推广销售案涉项目项下的房屋，且购房人签署商品房买卖合同等法律文件的相对方是翔龙公司，购房人购房款的支付对象亦是翔龙公司。因此应当认定，双方签订《合作合同》的目的是翔龙公司为了在一定期限内将案涉项目项下的房屋以不低于其预期的价格出卖给不特定的购房人，而委托神州公司以翔龙公司的名义开展宣传和销售工作，并最终由翔龙公司与购房人建立房屋买卖关系，翔龙公司与神州公司根据合同约定对销售后的收益进行分配。如果神州公司未能在约定合作期限内以翔龙公司名义销售完毕案涉项目项下房屋，即翔龙公司不能通过神州公司向他人的销售行为获取预期最低收益（即7200元/平方米×案涉项目实测面积）时，则由神州公司（或其指定的第三人）按照不低于7200元/平方米的单价与翔龙公司建立房屋买卖关系。且神州公司在《合同解除通知书回函》中关于“我方的合同目的则是赚取物业销售形成的差价”的自认亦证实了其签订《合作合同》的真实目的。由此可见，如果在神州公司与翔龙公司约定的合作期限届满前，神州公司已就案涉项目项下房屋完成向不特定购房人之销售，则由购房人与翔龙公司建立商品房买卖合同。据此，应当认定案涉《合作合同》的性质为商品房委托代理销售合同。 庭审过程中，本院向双方当事人释明了案涉《合作合同》的性质，神州公司依然坚持其诉请。由于神州公司未缴纳增加诉讼请求后相应的诉讼费，故本院对神州公司要求翔龙公司向其支付翔龙公司已经收取的其在《合作合同》项下应得合作收益部分价款101695558.4元的诉请不予审理。根据庭审中双方当事人的意见，以及神州公司缴纳诉讼费的情况，本案争议的事项包括：1、翔龙公司发出《合同解除通知书》的行为是否生效；2、神州公司请求翔龙公司向其交付案涉项目中尚未出售的房屋并办理过户的诉请能否成立；3、神州公司是否有权将案涉项目冠以“神州长城大厦”的名称并安装标识；4、神州公司主张翔龙公司赔偿其损失10000000元的诉请是否应予支持。本院对此依次评述如下： 一、关于翔龙公司发出《合同解除通知书》的行为是否生效的争议焦点。翔龙公司主张其行使解除权的依据是《合同法》第九十四条规定的法定解除权，故本院对神州公司在履行《合作合同》的过程中是否存在违约行为进行评判。如前所述，翔龙公司通过委托神州公司开展营销活动，促成购房人与翔龙公司建立房屋买卖关系。虽然神州公司否认《客户认购流程图》和《客户签约流程图》系其与翔龙公司共同签订，但神州公司在前述图示上加盖了公司印章，且神州公司在诉讼中对《客户认购流程图》和《客户签约流程图》以及翔龙公司提交的认购确认流转单和签约流转单的三性均没有异议，故应当认定神州公司与翔龙公司在签订《合作合同》后，以共同确认认购流程和签约流程的方式就神州公司如何具体引导购房人购买案涉项目项下的房屋达成了一致，神州公司应当按照双方认可的方式促成购房人与翔龙公司最终签订购房合同。 诉讼中神州公司认可阔浦公司系其合作单位，故阔浦公司系基于与神州公司的合作关系而能够与包括蔡婕在内的案外人签订《居间合同》，并促成蔡婕等人购买案涉项目项下的房屋。《居间合同》中就蔡婕等人购买相应房屋约定了“付款总价”和“居间服务费”，且居间服务费高达数十万，几近付款总价的40%。神州公司主张蔡婕等人与阔浦公司签订的合同中有“经充分友好协商，一致同意订立本合同”的约定，拟证明该《居间合同》系阔浦公司与购房人的真实意思表示。对此本院认为，固然法律法规没有关于居间服务费最高价的禁止性规定，但对普通购房人而言，显然更关心为获取房屋而需支付的全部价款，不能仅因为购房人的签字行为而就当然认可阔浦公司可以提供居间服务赚取数十万元的居间服务费用。 按照《合作合同》第二条的约定，当房屋最终销售单价与7200元/平方米最低单价的差价越大，则神州公司可能赚取的收益越多，翔龙公司的收益也越大。在案涉项目项下房屋的备案价格已经上调且购房人也愿意支付较高的对价购买房屋的情况下，显然以高于7200元/平方米的单价出卖房屋更有利于翔龙公司和神州公司在《合作合同》项下的利益最大化。但神州公司任由其合作单位阔浦公司赚取每户几十万的居间服务费，却依然以7200元/平方米的单价作为《商品房买卖合同》项下的购房款，必然导致神州公司不能根据其合作单位的商业行为实现其与翔龙公司签订《合作合同》以赚取差价的商业目的，也使翔龙公司期望通过高于7200元的单价出卖房屋赚取更大利润的合同目的不能实现。从蔡婕等人签订的《居间合同》中关于“拟支付总价”的约定来看，其“拟支付总价”均等于其所购房屋面积乘以7200元/平方米单价的乘积，加上该购房人所支付的居间服务费之和。上述约定呈现出明显的规律性。 诉讼中，神州公司主张翔龙公司解除合同的原因是基于房价大幅度上涨，但从神州公司提交的证据来看，调价申请系由神州公司函请翔龙公司而发起，翔龙公司根据神州公司《关于瑞安跃界公馆调整销售备案价格的函》将案涉项目项下房屋价格在开盘前几日完成上调。神州公司向翔龙公司致函的内容能够证明其对案涉房屋市场价格的预判，也使翔龙公司相信能够以调高后的价格出卖案涉房屋。事实上，蔡婕等购房人为购买案涉房屋，是按所购房屋面积乘以7200元/平方米单价加上居间服务费的标准支付的总价款。因此，翔龙公司关于神州公司以7200元/平方米的单价为标准，将前述蔡婕等购房户支付的购房款人为拆分为两部分的主张成立，本院认定每户购房人支付的数十万居间服务费用实为购房款。 从神州公司与翔龙公司签订《合作合同》约定来看，神州公司应当组织、宣传及服务，促成有意向的购房人购买翔龙公司开发的商品房，《合作合同》中第七条也特别约定了购房人支付的全部房款均应当支付至翔龙公司名下账户，神州公司或其任何职员不得代为收取购房诚意金、定金、预付款和购房款，否则将承担违约责任。虽然约定中并未穷尽所有的款项名称，但从合同目的和第七条的约定来看，神州公司不得以任何形式改变购房款的收取对象。并且，根据认购流程图示和签约流程图示的内容可以认定，翔龙公司与神州公司通过共同确认认购流程和签约流程的方式，进一步明确了在神州公司对外销售房屋的过程中，购房人支付的购房款情况需要翔龙公司最终确认，且购房人的付款对象是翔龙公司。当前，神州公司不能举证证明翔龙公司同意其增设签订《居间合同》环节，也不能证明翔龙公司同意且认可阔浦公司向购房人收取居间服务费，故应当认定神州公司通过其合作单位阔浦公司收取几十万元居间服务费的方式，改变了部分购房款的支付对象，客观上损害了翔龙公司的合同利益。故本院认定神州公司在通过其合作单位阔浦公司向蔡婕等人销售案涉项目项下房屋的过程中，突破了双方关于买房人认购、签约流程的约定，违反了《合作合同》第七条的约定，也不符合《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”的规定。本院对翔龙公司关于神州公司的违约行为已导致其签订《合作合同》目的不能实现的主张予以认可，故翔龙公司享有《合同法》第九十四条的合同解除权，其于2017年7月12日向神州公司发出《合同解除通知书》的行为合法有效。因《合同解除通知书》的送达时间是2017年7月13日，故本院认定双方签订的《合作合同》已经于2017年7月13日解除。 二、关于神州公司请求翔龙公司向其交付案涉项目中尚未出售的房屋并办理过户的诉请能否成立的争议焦点。本院已经认定翔龙公司发出《合同解除通知书》的行为已经生效，故《合作合同》已经解除。虽然神州公司在2017年8月15日向翔龙公司支付了92361600元，翔龙公司至今未予返还，但该款项的支付发生在翔龙公司向神州公司送达《合同解除通知书》一个月之后，且神州公司没有证据证明其支付该款项系基于翔龙公司新的履约请求，翔龙公司也通过出卖房屋以及诉讼等方式明确表达了不愿意亦不可能继续履行《合作合同》的意思表示。神州公司在本院释明后坚持不变更诉讼请求，未针对合同解除提出过结算与返还方面的请求，因此，对于神州公司支付的该部分款项翔龙公司是否应予返还，以及返还金额如何认定的问题，本案不予处理。神州公司在本案中请求翔龙公司向其交付案涉项目中尚未出售的房屋并办理过户的诉请不符合《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本院不予支持。 三、关于神州公司是否有权将案涉项目冠以“神州长城大厦”的名称并安装标识的争议焦点。本院认为，该请求能够成立的前提是《合作合同》未被解除或神州公司继续履行《合作合同》的理由成立。本院认定《合作合同》已经解除，神州公司关于请求继续履行合同的理由亦不成立，故本院对于神州公司的此项请求不予支持。 四、关于神州公司主张翔龙公司赔偿其损1000000元的诉请是否应予支持的争议焦点。神州公司主张的损失主要包括售楼处、样板间的设计、装修费用；为履行《合作合同》而租赁房屋发生的费用；印制宣传材料制作广告发生的费用；绿化景观费用；诉讼费、律师费等费用。对此本院认为，诉讼费（含保全费）、律师费均不属于神州公司因履行合同发生的损失。其提交的多份租赁合同与本案没有关联性。即使神州公司确因装修售楼处、样板间、印制宣传材料等行为发生费用，但本院已经认定《合作合同》的解除系神州公司根本违约所致，神州公司因自身违约行为产生的损失，应由其自行承担，本院对其向翔龙公司主张违约损失赔偿的请求不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十八条、第一百六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决如下： 驳回原告神州长城国际工程有限公司的全部诉讼请求。 本案案件受理费784512元，保全费5000元，以上共计789512元，由原告神州长城国际工程有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  田 笛 审 判 员  赵 锋 人民陪审员  冯达彬 二〇一八年七月二日 书 记 员  刘 杨