辽宁省鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）辽03民终3273号 上诉人（原审被告）：杨林。 委托诉讼代理人：白云霞(系杨林妻子）。 委托诉讼代理人：董德华，辽宁德奎律师事务所律师。 被上诉人(原审原告):王飞。 委托诉讼代理人：王启成，岫岩满族自治县杨家堡镇法律服务所法律工作者。 原审第三人：王延军。 原审第三人：白雪。 上诉人杨林因与被上诉人王飞，原审第三人王延军、白雪案外人执行异议之诉纠纷一案，不服岫岩满族自治县人民法院（2017）辽0323民初430号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人杨林及其委托诉讼代理人白云霞、董德华，被上诉人王飞的委托诉讼代理人王启成，原审第三人王延军、白雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨林上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：被上诉人王飞未取得本案查封房屋所有权，无权提出执行异议之诉。人民法院查封的房屋是原审第三人王延军、白雪在岫岩县建设银行按揭贷款的抵押房屋。原审第三人王延军、白雪将该抵押房屋转卖给案外人李凤岐的行为违法，转卖行为无效。而案外人李凤岐在没有依据物权法规定办理不动产登记，没有实际取得该房屋的物权，对该房屋无权处分。王飞从王李凤岐购买该房屋后未办理产权登记，没有取得所有权，无权提起执行异议之诉。被上诉人王飞代替原审第三人白雪清偿房贷时，涉案房屋已经被法院查封，即使抵押权消灭，王飞也不能取得涉案房屋的所有权，原审判决适用法律不当。 被上诉人王飞辩称，服从原审判决。 原审第三人王延军、白雪辩称，服从原审判决。 一审法院认定事实：第三人王延军、白雪于2015年1月21日将两人所有的位于岫岩镇翡翠明珠4期16号1单元301号的房屋卖给案外人李凤岐。后李凤岐于2016年2月28日将该房屋以17万元的价格卖给本案原告王飞，并将该房屋交付王飞占有使用。 第三人王延军、白雪于2014年10月29日向被告杨林借款5万元，约定两个月内偿还。后两人未按约定时间还款，被告杨林诉至该院，要求两人偿还借款5万及利息，同时申请查封两被告所有的位于岫岩镇翡翠明珠4期16号楼1单元301号的房屋。该院杨家堡法庭于2016年2月29日作出（2016）辽0323民初566号民事裁定书，查封了该房屋，于2016年4月25日作出（2016）辽0323民初566号民事判决书，判决王延军、白雪偿还本案被告杨林5万元及利息。该判决生效后，杨林向法院申请强制执行。2016年7月16日原告王飞向本院提出执行异议，以其购买房屋支付价款，按要求分期偿还购房贷款并实际居住该房屋为由要求解除对该房屋的查封。该院于2016年12月18日作出（2016）鞍岫执异字第00036号民事裁定书，裁定驳回了原告的执行异议申请。 另查明，原告王飞于2017年8月14日提前清偿位于岫岩镇翡翠明珠4期16号1单元301号房屋（即涉案房屋）的全部抵押贷款，消灭了抵押权。 一审法院认为，第三人王延军、白雪与案外人李凤岐签订的《买卖协议书》及案外人李凤岐与原告王飞签订的《房屋买卖协议》及补充协议均系双方真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告王飞依照与案外人李凤岐签订的合同约定支付了购房款、按期交纳房屋贷款，并已实际入住涉案房屋，虽双方因房屋存在按揭贷款未办理房屋过户手续，但原告王飞提交的一系列证据，已形成其与李凤岐房屋买卖行为的完整证据链，原告对未办理过户登记手续没有过错，且其现已偿还涉案房屋的全部抵押贷款，消灭了抵押权，因此其要求停止对涉案房屋的强制执行，符合法律规定，该院依法予以支持。就原告要求解除对涉案房屋的查封，应通过法律规定的相关程序进行救济，而非通过民事诉讼方式解决，故该院对原告要求解除查封的诉讼请求不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”、第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”和《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，判决如下：一、停止对岫岩镇翡翠明珠4期16号楼1单元301号房屋（岫权房证私字第40252号）的执行；二、驳回原告王飞其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告杨林承担。 本院对一审审理查明的事实予以确认。本案二审中，上诉人提交了编号为0002859的物业费收据存根联一张、物业公司的证明一份，拟证明被上诉人在一审期间向法庭提交的编号为0002859的物业费收据第三联中记载的收款日期2015年9月8日并非实际交款日期，而根据物业费票据编号判断，其交款日期应是2016年5月24日。本案经审查认为，两份物业费收据都有“无公章和收款人姓名无效”的备注，但上诉人提交的编号为0002859的物业费收据存根联未加盖公章，且记载的金额、填写内容与被上诉人在一审期间向法庭提交的编号为0002859的物业费收据第三联均不一致。根据上诉人提交的物业费收据存根联在“收款事由”一栏载明的内容判断，物业公司向被上诉人收取的是2016年4月至2017年4月之间的物业费，即使上诉人提交的票据具有真实性，该项证据亦不足以反驳在法院查封之前被上诉人按照合同约定已经占有涉案房屋的事实。物业公司对于物业费交纳的事实所出具的证据前后不一致，其真实性无法认定，因此对于双方当事人提交的物业费收据，本院均不予采信。 本院认为，本案争议焦点为，被上诉人王飞对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在人民法院查封涉案房屋之前,原审第三人王延军、白雪已经与案外人李凤岐签订买卖合同将涉案房屋进行了转让，原审第三人王延军、白雪已不再占有使用该房屋。后来被上诉人王飞向案外人李凤岐购买了该房屋，支付了购房款并实际占有使用至今。其未能及时办理更名过户手续是因为涉案房屋存在按揭贷款所致，被上诉人对此没有过错，并且被上诉人王飞已清偿了贷款，排除了该房屋作为抵押物所导致的在处分权上的限制，原审第三人王延军、白雪转让涉案房屋的行为有效。基于上述事实，被上诉人王飞对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止执行的诉讼请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，原审判决对被上诉人王飞的该项诉讼请求予以支持，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。 关于上诉人提出被上诉人王飞未取得本案查封房屋所有权，无权提出执行异议之诉的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条的规定，案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。本案中，在法院执行过程中被上诉人王飞对涉案的房屋提出书面执行异议申请，原审法院作出（2016）鞍岫执异字第00036号民事裁定书，驳回了其执行异议申请。被上诉人王飞提起执行异议之诉，符合上述司法解释关于案外人提起执行异议之诉的规定。上诉人的此项上诉主张于法无据，本院不予支持。 综上，杨林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人杨林负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨承国 审判员  徐云龙 审判员  王珍付 二〇一八年七月五日 书记员  姜 珊