四川省自贡市自流井区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0302民初1259号 原告（反诉被告）：张燊焘，男，1950年7月12日出生，汉族，住自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：杨小英，四川宏宗律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张伟，男，1970年5月28日出生，汉族，住自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：张玉玲，女，1993年4月19日出生，汉族，住四川省富顺县，系被告（反诉原告）之女。 原告张燊焘与被告张伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告张伟提起反诉，本院受理该反诉后，于2018年7月19日就本诉、反诉公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）张燊焘及其委托诉讼代理人杨小英、被告（反诉原告）张伟及其委托诉讼代理人张玉玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张燊焘向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《联营合同》；2.判令被告立即将位于自流井区的房屋归还原告（房产证自（私）字第××号）；3.判令被告向原告支付自2017年12月17日起直至退回中华路195号店铺之日止的房屋租金（以每月租金2000.00元计算）；4.判令被告支付原告违约金1200.00元。事实及理由：2003年，原、被告签订《联营合同》，约定原告将位于自流井区作为参与联合经营服装的经营用房，被告负责经营所需的资金，办理生产经营所需的一切证照，缴纳生产经营所产生的全部税费。被告每季度缴纳原告利润1200.00元。合同期限一年，联营经营期限内如遇国家建设需要动迁时联营合同终止。《联营合同》到期后双方同意延期一年，延期一年到期后，考虑到国家要对中华路地段进行改造拆迁，双方没有继续签订书面合同。双方达成口头协议，延续原合同的内容，只作联营修改为租赁，尔后租金从每月1200.00元逐步增加到2000.00元。2017年12月初，棚改办通知原告的房屋属于拆迁范围，并按拆迁规定于2017年12月31日前交付所拆迁的房屋。原告及时将此事电话通知被告并按口头协议相关条款解除租赁关系，要求被告于2017年12月31日退还原告的房屋。2018年12月中旬起，原告多次通知被告归还租赁房屋未果，被告强行经营至今，而且自2017年12月16日起未缴纳租金。综上，原告起诉来院。 被告（反诉原告）张伟辩称，1.不同意解除合同，双方签订的合同未达到解除条件，原告的诉请没有事实和法律依据。双方始于2003年签订的《联营合同》，约定合同期一年，到期后双方顺延一年。根据合同约定双方属于合伙经营行为经营案涉房屋，但合同到期后，原告便不再参加合伙经营，转而将案涉房屋出租给被告。双方依据口头协议履行租房合同，除约定每月租金2000.00元外，未约定任何其他事项，也未对政府征收拆迁所遇情况进行详细约定。双方系不定期租赁合同。2017年下半年开始，政府开始通知动员案涉房屋路段进行征收拆迁，被告有权在解除合同并搬离之前获得相关补偿款项。而原告得知房屋即将被征收拆迁之后，以解除合同拒收房屋租金为由要求被告搬离，并拆除了被告承租房屋的电表，导致被告无法经营。即使原告发出过解除合同通知，也不能够达到解除合同的目的。2.原告在合同履行过程中存在严重违约行为，原告要求解除合同等诉讼请求均没有事实和法律依据。《联营合同》在2004年双方已履行完毕，后双方存在不定期租赁关系，既然《联营合同》已履行完毕，就不可能再被解除，也不可能以此合同为依据要求支付违约金。原告为达到腾房领取拆迁款的目的，于2018年1月2日以强制拆除电表这种不正当方式阻碍被告生产经营，导致被告的合同目的不能实现，属于严重违约。被告作为案涉房屋的合法占有使用经营人，有权参与到拆迁补偿的协商谈判并获得相应补偿款。原告虽一再要求解除合同，但未退还被告交纳的1200.00元押金。 被告（反诉原告）张伟向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人退还支付押金1200.00元；2.判令反诉被告解除合同所导致的装饰装修损失补偿及搬迁费用合计20000.00元。庭审中，反诉原告增加诉讼请求：判令反诉被告给反诉原告造成的服装货物过季严重积压无法对外经营活动损失及3个月停产停业经济损失补偿20000.00元（每平米36000.00元＊24平方米＊0.8%＊3个月＝20736.00元）。事实与理由：反诉原、被告于2003年签订《联营合同》，约定反诉原告承租反诉被告位于自流井区店面经营使用。合同到期后双方达成口头协议，约定由反诉原告继续租赁使用该店面，后因政府征收该地段，导致合同解除也让反诉被告领取了属于反诉原告的拆迁装修损失补偿和搬迁费。2018年1月2日，反诉被告将店铺电表强行拆除，之后反诉原告没有经营也无法经营。相同地段被征收所搬离出租房屋的租户都依照《被征收房屋附着屋补偿清单》的补偿条款获得了房屋产权人给予的装修补偿和拆迁费用。另，反诉原告曾多次与反诉被告口头协商，要求其退还租房押金、支付装修损失补偿和搬迁款，反诉被告均拒绝协商。综上，反诉原告诉至本院。 原告（反诉被告）张燊焘辩称，反诉中所述拆除电表致无法经营不属实。我们之间的合同是早就宣布结束了，他说找我协商也不属实，都是我找他。反诉被告未得到装饰装修补偿款，也没有规定房东要补偿承租人装修费；房屋是反诉原告在使用，他的货物积压和反诉被告无关。 经审理查明，2003年，原、被告签订《联营合同》，约定张燊焘将自流井区作为联合经营服装的经营用房，张伟向张燊焘缴纳保证金1200.00元，联合经营期满在张伟完清一切手续后退还，联合经营时间为2003年9月17日至2004年9月16日；张伟每季度向张燊焘缴纳联合经营利润3600.00元；张伟负责经营所需的资金、办理经营所需的证照、缴纳经营产生的全部税费，张伟负责日常经营并承担经营中产生的全部法律责任，并自负盈亏等。签订合同后，张伟向张燊焘交付押金1200.00元。《联营合同》到期后，双方同意合同延期一年。之后，双方达成口头协议，由张伟租赁案涉房屋，目前租金为每月2000.00元。张伟缴纳租金至2017年12月15日。2017年12月30日，张燊焘短信通知张伟腾空房屋。 另查明，案涉房屋尚未与拆迁办签订房屋拆迁合同，也未对房屋附着物进行有效测量。 以上事实，有原被告身份证明材料、《联营合同》、房产证、短信记录、征收公告、谈话笔录及庭审笔录等附卷为证。 本院认为：关于本诉，《联营合同》到期后，本诉原、被告双方同意延期一年。之后双方达成口头协议，案涉房屋改为张燊焘出租给张伟。双方达成口头协议时，《联营合同》即已终止，对本诉原告要求解除《联营合同》的诉讼请求，本院不予支持。本诉原、被告达成的口头协议未约定租赁期限，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。2017年12月30日，张燊焘短信通知张伟腾空房屋，即作出了解除合同的意思表示，张燊焘要求张伟归还房屋、支付租金的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。张燊焘未举示证据证明口头协议约定了违约金，故对张燊焘要求张伟支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉，合同终止后，张燊焘应当退还张伟保证金1200.00元，对张伟该项诉讼请求，本院依法予以支持。张燊焘尚未就案涉房屋与拆迁办签订房屋拆迁合同，拆迁办也未对房屋附着物进行有效测量，即案涉房屋的附着物补偿、搬迁费用、每平方米的补偿金额等均未确定。张伟的另外两项诉讼请求目前缺乏事实基础，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条的规定，判决如下： 一、被告张伟于本判决生效之日起十五日内将其租用的自贡市自流井区东兴寺中华路十组195号房屋归还给原告张燊焘； 二、被告张伟于本判决生效之日起十日内支付原告张燊焘自2017年12月17日起至搬离之日止的店面使用费（2000.00元/月）； 三、驳回原告张燊焘的其他诉讼请求； 四、反诉被告张燊焘于本判决生效之日起十日内退还反诉原告张伟押金1200.00元； 五、驳回反诉原告张伟的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费65.00元，反诉案件受理费315.00元，合计380元，由原告张燊焘承担25.00元，被告张伟承担355.00元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判员  曹源 二〇一八年七月三十日 书记员  李杰