浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2014）温瓯民初字第170号原告（反诉被告）：温州市瓯海房屋开发有限公司。住所地：温州市瓯海中心区古岸路与半塘街交叉口。法定代表人：张小武，总经理。委托代理人：姜文彬，系公司职工。委托代理人：金疆，浙江高品律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈建平。被告（反诉原告）：叶小华，系陈建平妻子。两被告（反诉原告）委托代理人：郑小雄、谢海林，浙江高策律师事务所律师。原告温州市瓯海房屋开发有限公司（以下简称瓯海房屋开发公司）为与被告陈建平、叶小华商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月4日立案受理，同年4月2日陈建平、叶小华提起反诉，本院于同日予以受理，决定合并审理。本院先由代理审判员余立达适用简易程序审理，在审理过程中发现案情复杂转为适用普通程序，并依法组成合议庭，于2014年6月11日公开开庭进行了审理。原告瓯海房屋开发公司的法定代表人张小武及委托代理人金疆、姜文彬，被告陈建平及两被告委托代理人郑小雄、谢海林到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告瓯海房屋开发公司起诉称：两被告系夫妻，共同向原告购买商品房，并以被告陈建平的名义与原告于2013年6月4日签订一份《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买坐落于温州市瓯海中心区中心单元半塘佳苑2幢2502室商品房，建筑面积为89.25平方米，单价为22850.01元／平方米，总房价为2039363元，合同签订时支付不低于总房款30%的首付款619363元，剩余房款1420000元被告同意按银行或公积金管理中心贷款设定的条件，向原告指定的银行或公积金管理中心申请个人住房按揭贷款予以付清。办理按揭贷款的具体时间以原告办理按揭贷款的通知为准。被告必须在原告发出通知后7天内到指定的银行办理完成贷款手续，否则视为被告违约，原告有权解除《商品房买卖合同》，并由被告按总房价10%支付违约金，如上述违约金不足以弥补合同解除给原告造成的损失，被告应当予以补足。合同签订当日，被告依约向原告支付首付款619363元。2013年12月底，“半塘佳苑”第二幢商品房结构封顶，原告于2014年1月6日通知被告办理按揭贷款手续，但被告置之不理。随后，原告又多次催告被告办理按揭贷款手续无果。原告认为，被告未及时办理贷款手续又未以其他方式支付剩余购房款，严重违约，故起诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告陈建平于2013年6月4日签订的《商品房买卖合同》（编号：201390005960159）；二、两被告向原告支付违约金（总房价的10%及上述违约金不足以弥补合同解除给原告造成的损失）。审理中，原告撤回了第二项诉讼请求。被告（反诉原告）陈建平、叶小华答辩并反诉称：2013年上半年起，原告通过电视、报纸、楼书、宣传册、图纸和户型模型等多种途径，宣传其开发的楼盘“国际华府”，公开宣传公司具有三十年历史，楼盘为“公园第一排、奢景大宅”，户型“89㎡三房两厅两卫，朝南双向阳台，4.35m×5.7m豪阔大客厅，主卧套房（步入式衣柜＋卫生间），挑战130㎡”等，在销售现场配套发放国际华府户型手册并摆放户型模型，销售人员也向购房者介绍上述户型和使用面积。被告与众多购房者一样，基于对原告公司和面向大众公开宣传的信任，对宣传内容信以为真，于2013年6月4日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了“89㎡户型”的商品房，支付了首付款619363元。随后，包括“温州网”“人民网”等多家媒体陆续报道被告存在虚假宣传问题，被告与众多购房业主方才得知，原告实为成立不到两年的新房开公司，不具有三十年历史，且不具备开发本案三十层楼盘的资质，销售的楼盘实名是“半塘佳苑”，宣传的实用面积系占用消防通道、采光井及公摊面积，属违建而非可合法使用的面积，并且这种做法直接影响整栋大楼的质量安全，并将因违反建设规划法律法规造成业主不能取得合法房屋所有权证，损害公共利益、损害业主合法权益。被告认为，原告为推动商品房销售，采取虚假宣传等手段，误导消费者购买房屋，签订商品房买卖合同，原告的行为已构成欺诈，并致使被告基于重大误解与原告签订了《商品房买卖合同》。故被告依据《中华人民共和国合同法》第五十条规定：因重大误解订立的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更、撤销，提出反诉请求：一、撤销反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》；二、反诉被告退还反诉原告购房款619363元及利息损失（自2013年6月4日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至实际履行之日止）。反诉被告瓯海房屋开发公司答辩称：一、反诉原告主张的事实和理由，不符合重大误解的法律规定。反诉原告既然主张其系在所谓的反诉被告严重虚假、不合法的广告宣传下，信以为真，而订立合同，则其主张重大误解系反诉被告造成，其本身没有过错，并不属合同法所指的因重大误解而订立的合同的情形。二、本案事实证明，双方订立商品房买卖合同不存在重大误解。1.有关楼盘名称、企业历史的宣传问题，不是合同的内容或主要内容，即使存在认识错误，也不是对合同主要内容的误解，更不是重大的误解。如果仅仅是合同的非主要条款发生误解且并不影响当事人的权利义务关系，就不应作为重大误解。“国际华府”作为推广名属于行业惯例，企业历史也不足以使反诉原告对合同相对方产生认识错误。这些问题即使存在误解，对反诉原告而言也不会产生如《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见》第71条所指的“使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的”的后果。2.关于户型、面积问题，反诉原告不存在因错误认识使行为的后果与自己的意思相悖，依法不构成误解。首先，《商品房买卖合同》以及附件房屋平面图已明确约定商品房面积为89.25㎡及户型，不可能导致反诉原告错误认识该合同商品房的面积是130㎡，户型的状况是三房两厅两卫。其次，反诉原告订立合同时签署了《装修委托书》，委托第三方对买卖合同项下的商品房进行优化改造，将讼争商品房改造成三房两厅两卫的户型。反诉被告广告宣传的“89㎡挑战130㎡”，也正是来源于此，“挑战”一词就说明反诉被告销售的只是89㎡，而非130㎡。因此，反诉原告明确知晓通过对89㎡商品房的优化改造获得实际使用面积可能达130㎡三房两厅两卫户型的商品房，其对“89㎡挑战130㎡”不存在重大误解。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。经审理，本院认定：坐落于温州市瓯海中心区中心单元d-10-01地块“半塘佳苑”商住项目（推广名：国际华府）系原告（反诉被告）瓯海房屋开发公司开发建设，于2013年1月开工，3月以推广名“国际华府”对外宣传，5月21日项目名称经温州市地名委员会审核批准为“半塘佳苑”，6月正式公开销售，其宣传楼书、广告上载明“89㎡挑战130㎡，三房两卫两厅双阳台”、“115㎡挑战150㎡，四房两卫两厅双阳台”、“127㎡挑战170㎡，大四房两卫两厅三阳台”、“传承30载，集瓯海房开30载大成”等。被告（反诉原告）陈建平、叶小华系夫妻关系。2013年6月4日，瓯海房屋开发公司（出卖人）与陈建平（买受人）签订一份《商品房买卖合同》（编号：201390005960159）及附件，约定陈建平向瓯海房屋开发公司购买“半塘佳苑”2幢2502室商品房，建筑面积为89.25㎡，单价为22850.01元／㎡，总房价为2039363元，合同签订时支付不低于总房款30%的首付款619363元，剩余房款1420000元买受人同意按银行或公积金管理中心贷款设定的条件，向出卖人指定的银行或公积金管理中心申请个人住房按揭贷款予以付清。办理按揭贷款的具体时间以出卖人办理按揭贷款的通知为准。买受人必须在出卖人发出通知后7天内到指定的银行办理完成贷款手续，否则视为买受人违约，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并由买受人按总房价10%支付违约金，如上述违约金不足以弥补合同解除给出卖人造成的损失，买受人应当予以补足。合同附件八第十一条特别约定，如买受人申请深圳十方设计顾问有限公司对房屋内部、小区内部进行相应的优化改造的，出卖人可根据买受人的授权将房屋直接交付给该公司，以便该公司完成优化改造后再将房屋交付给买受人。合同签订前有关文件、楼书及其他资料中就商品房买卖合同项下商品房及相关设备设施（含建筑区划内公共部分、绿化）所做的表述，与《商品房买卖合同》及其附件规定不一致的，以《商品房买卖合同》及其附件为准，原有的表述不视为合同要约或组成部分。销售宣传资料、户型布置图、精装修示意图、沙盘模型、样板房等仅作为参考，没有任何合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准。本合同在办理产权证时以政府部门提供的公安编号及地名办批文等政府部门为准，本小区地名批复为“半塘佳苑”等。同日，陈建平在瓯海房屋开发公司处签订一份《装修委托书》（含附件户型平面图），委托深圳十方设计顾问有限公司对陈建平购得的商品房公共阳台、构架等区域（详见附件：户型平面图中a区、b区、c区、d区等部分）进行优化改造，将a区封闭为厨房、客厅，b区增加钢砼楼地面为客厅，c区增加钢砼楼地面为阳台，d区增加钢砼楼地面封闭入房间。陈建平、叶小华于2013年6月6日共同出具委托书，确认两人购得前述商品房，并委托黄章和、张鑫伟中任何一人代为办理购房合同所涉手续。陈建平、叶小华依约向瓯海房屋开发公司支付首付款619363元。2013年12月底，“半塘佳苑”第二幢商品房结构封顶。2014年1月6日，瓯海房屋开发公司书面通知陈建平、叶小华在2014年1月20日之前到瓯海房屋开发公司公司指定的银行办理按揭贷款相关手续。期至，陈建平、叶小华未办理按揭手续，瓯海房屋开发公司经多次催告陈建平、叶小华无果而起诉至本院。现该讼争预售商品房及所在小区尚在施工建设。庭审中，陈建平陈述合同签订前曾多次前往瓯海房屋开发公司售楼处了解商品房相关信息，并明确自己当时所要购买的商品房产权面积为89㎡，房屋总价款亦是按照89㎡计算。另外，就瓯海房屋开发公司的房产开发资质问题被告陈建平、叶小华不再要求本院进行审查。再查明，温州市瓯海房屋开发总公司于1985年1月25日成立，于2007年12月4日变更登记为温州顺达房地产开发有限公司，朱文达任法定代表人及董事长。瓯海房屋开发公司于2012年12月6日成立，朱文达任董事长。证明上述事实的证据有双方的陈述，原告（反诉被告）提供的《商品房买卖合同》及附件、发票、公证委托书、楼盘照片、办理按揭手续通知函、装修委托书、温州市标准地名登记表、“半塘佳苑”一期预售方案；被告（反诉原告）提供的楼书、户型鉴赏手册、宣传册、温州都市报刊登的广告、工商登记信息、温州顺达房地产开发有限公司公司登记信息及变更情况、温州市工商行政管理局瓯海分局询问（调查）笔录、录音记录、资质证明、楼层规划平面图、联名报告等证据。上述证据均经庭审出示，本院审查后予以认定。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本院对本案的争议焦点归纳并评析如下：一、楼盘项目名称及瓯海房屋开发公司企业历史的问题。讼争楼盘项目原推广名为“国际华府”，后经温州市地名委员会审核批准为“半塘佳苑”。项目名称的改变，并不会影响合同双方的权利义务，且双方签订的《商品房买卖合同》中已经将本案项目明确为“半塘佳苑”。企业历史亦不是合同的主要内容，并不影响当事人的权利义务。故反诉原告对楼盘项目名称及原告公司企业历史的认识问题均不构成重大误解，其相应的意见，本院不予采纳。二、关于商品房面积及户型是否存在重大误解的问题。双方签订的《商品房买卖合同中》已经载明商品房的建筑面积为89.25㎡，并附有商品房平面图。反诉原告在购买关乎自身重大利益的商品房时应当保持审慎的注意义务，结合其当庭陈述及《装修委托书》的内容，可以认定反诉原告知晓自己购买的商品房建筑面积为89.25㎡，“实用面积”可达130㎡，130㎡与89.25㎡之间的面积差及反诉被告宣传的“三房两厅两卫”的户型是需要通过改造获得，故反诉原告不存在因错误认识使行为的后果与自己的意思相悖。另外，讼争商品房尚属在建，建成后具体“实用面积”、户型目前亦无法确定。综上，反诉原告主张反诉被告就商品房面积、户型的宣传构成欺诈，导致反诉原告对合同产生重大误解，并请求撤销《商品房买卖合同》，依据不足，本院不予支持。三、关于原告要求解除双方于2013年6月4日签订的《商品房买卖合同》的问题。《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制规定，依法确认为有效。当事人应当按照合同约定履行各自合同义务。被告未在合同约定的期限内办理完成贷款手续构成违约，经催告后仍未履行合同义务，依照合同约定原告有权解除双方的《商品房买卖合同》，故原告请求解除双方于2013年6月4日签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。另外，原告要求就解除合同造成的损失问题另行与被告进行协商处理，故向本院申请撤回要求被告支付违约金及赔偿损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。综上，被告（反诉原告）在购买关乎自身重大利益的商品房时应当保持审慎的注意义务，特别是对于合同条款应当仔细认真解读，并与原告（反诉被告）进行充分磋商，故被告（反诉原告）以原告（反诉被告）宣传广告中存在欺诈行为，导致被告（反诉原告）对合同产生重大误解为由，反诉请求撤销双方签订的《商品房买卖合同》并由原告（反诉被告）返还购房款及赔偿利息损失，本院不予支持。原告（反诉被告）在合同约定的解除条件成就后，诉请本院解除双方签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第71条的规定，判决如下：一、解除原告温州市瓯海房屋开发有限公司与被告陈建平于2013年6月4日签订的关于坐落于温州市瓯海中心区半塘佳苑2幢2502室房屋的《商品房买卖合同》（合同编号：201390005960159）；二、驳回反诉原告陈建平、叶小华的反诉请求。本案本诉受理费8839元，减半收取4420元，由原告温州市瓯海房屋开发有限公司负担；反诉受理费10551元，减半收取5276元，由反诉原告陈建平、叶小华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  余立达人民陪审员  周培俊人民陪审员  马光亮二〇一五年一月六日代书 记员  吴博闻附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第71条行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.根据法律、司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。被执行人未按法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。5.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的两年内向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。