浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初17879号原告：沈哲明，男，1960年9月20日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托代理人：郑忠东，杭州市昌前法律服务所法律工作者。被告：章云龙，男，1962年5月13日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托代理人：葛有松，浙江世纪新天律师事务所律师。被告：郎玉珍，女，1966年12月3日出生，汉族，住杭州市余杭区。原告沈哲明诉被告章云龙、郎玉珍合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案受理后，依法由审判员谈建明独任审判。本案于2017年12月7日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，组成合议庭，于2018年7月6日第二次公开开庭进行了审理。原告沈哲明及其委托代理人郑忠东，被告章云龙及其委托代理人葛有松到庭参加诉讼，被告郎玉珍经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。原告沈哲明起诉称：1997年初，原告与被告章云龙约定由原告全额出资在位于杭州市余杭区的宅基地上建造连体四间二楼半住宅楼一幢，其中东侧的二间二楼半住宅归原告，西侧的二间二楼半住宅归被告家。2012年9月22日，杭州市余杭区人民政府余杭街道办事处与二被告签订了关于位于杭州市余杭区房屋拆迁的《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》一份，拆迁评估报告的数额为420992元。同时，在上述协议书签订的前一天即2012年9月21日，双方签订了《协议书》，确认政府拆迁取得安置房后，原告将得到不少于140平方米的住房一套，并且室内装潢及围墙等附属设施按政府有关标准，根据评估公司价格归原告所有。事后，被告章云龙取得属于原告享有的拆迁补偿420992元。经原告催要，二被告拒绝履行双方的约定，显属违约。故请求判令：二被告支付原告损失420992元。本案诉讼费由二被告承担.审理中，因计算有误，变更诉讼请求为：二被告支付原告损失339213.46元（即其中房屋评估价196113.46元、装修部分90030元、附属物部分53070元）。案件诉讼费由二被告承担.为证明以上主张，原告沈哲明向本院提交如下证据：1、协议书2份，证明：一、1997年期间，原告向被告购买农村宅基地并以被告名义申请建造了位于杭州市余杭区半房屋，其中的二间归原告所有，另二间归被告所有；二、原、被告约定如上述房屋拆迁，则其中房屋拆迁补偿费用40万元归原告所有，被告家庭所安置的房屋当中不少于130平方米房屋归原告所有。2、《房屋装修评估清单》及《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》各一份（系复印件），证明案涉房屋被依法征用拆迁，被告已经得到相应补偿费的事实。3、关于要求独立立户的申请一份，证明原、被告对案涉房屋拆迁补偿款要求分开计算，原告的拆迁款归原告所有，被告也认可的事实。被告章云龙辩称：本案系农村宅基地买卖纠纷。被告章云龙父亲章阿林在2005年8月20日去世前一直系家庭户主。1989年10月5日，章阿林经申请取得了宅基地使用权。并在1997年将宅基地卖给原告，被告对当时交易过程不是很清楚。位于杭州市余杭区半房屋是两被告所建造，与原告无关。2008年7月11日，两被告离婚时，该房屋二间二楼半归被告郎玉珍所有，后面二间平房归被告章云龙所有。2012年9月22日，被告与杭州市余杭区办事处签订《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》时，被告章云龙户内有拆迁安置人口四人，该协议中拆迁补偿安置款属于拆迁安置人口，并不属于原告。被告章云龙认为，原告与章阿林宅基地买卖关系，违反法律强制性规定，属无效买卖。综上，应当驳回原告的诉讼请求。为证明其辩称事由，被告章云龙向本院提供如下证据：1、集体土地登记申请书一份，证明被告章云龙父亲章阿林在1989年10月5日经申请取得了宅基地使用权的事实。2、章阿林常住人口登记表一份，证明被告章云龙父亲章阿林在2005年8月20日去世前一直是家庭户主，居住在余杭区的事实。3、黄娟娥常住人口登记表一份，证明2016年5月13日被告章云龙母亲黄娟娥去世，其生前一直居住在余杭区的事实。4、户口登记表一份，证明章阿林、黄娟娥系被告章云龙父母的事实。5、离婚登记审查处理表、离婚协议书各一份，证明被告章云龙与被告郎玉珍于2008年7月11日离婚，离婚时协议约定房屋二间二楼半归被告郎玉珍所有，上述房屋后面二间平房归被告章云龙所有的事实。6、《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》一份，证明2012年9月22日被告与余杭区办事处签订《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》时，被告章云龙户里有拆迁安置人口为四人，除了章云龙，还有母亲黄娟娥、女儿章英、郎玉珍，独生子女加1人，该协议中拆迁补偿安置款全部属于拆迁安置人口的事实。被告郎玉珍未作答辩及举证。当事人提供的证据，经庭审质证，本院作如下认证：（一）被告章云龙对原告提供证据的质证意见：对证据1的三性均有异议，当时户主是被告章云龙父亲章阿林，原告是向章阿林购买宅基地，两间半房屋由被告建造，系家庭共同财产。对证据2的三性有异议，只能证明被告章云龙的房屋已被征用，被告家庭得到拆迁安置。对证据3的真实性无异议，但原告向被告拿钱没有依据。本院审查认为，被告对证据1、2的真实性有异议，但未提供反驳证据或申请鉴定，故本院确认上述证据系真实，可以作为认定事实的依据；对证据3的真实性予以确认。（二）原告对被告章云龙提供证据的质证意见：对证据1的真实性无异议，该登记的宅基地上房屋在1997年建房时已拆除建造。对证据2-5，与本案无关。对证据6的真实性无异议。本院认为，上述证据1-6真实，与本案关联，结合庭审认定相关事实。审理中，为查明被拆迁的案涉房屋相关补偿金额，本院向余杭区办事处调取了户主为章云龙的《房屋、装修附属物工程评估表》一份（含房屋建筑面积勘察表、房屋附属物补偿清单），原告对上述评估表的真实性无异议，被告章云龙认为没有出现原告的姓名，不能真实反映。根据以上证据及当事人庭审陈述，本院认定如下事实：1997年，原告购买了座落于余杭区宅基地，后原告在1998年3月左右在该宅基地上建成了四间二楼半住房1幢（出资20万元左右）。上述房屋东二间二楼半住宅由原告一直居住使用，相接的西二间二楼半住宅由二被告一直居住使用。2012年9月21日，原告沈哲明与被告章云龙经协商签订了《协议书》1份，主要载明：“沈哲明于1997年向章元龙购得的宅基地一块，建有二间二楼半住宅一套，并将地基用围墙围好，一直居住至今，现因拆迁，本着公平合理达成以下意向：1、对于住宅的拆迁，沈哲明将得到面积不少于140平方米的住房一套，产权登记于沈哲明名下：2、室内装潢及围墙内附属设施将按政府有关标准，根据评估公司评估价格经沈哲明确认打入沈哲明指定的帐户；3、在安置房未建成前，按规定领取的过渡房安置费也打入沈哲明指定的帐户。”2012年9月22日，被告章云龙、郎玉珍与拆迁人杭州市余杭区人民政府余杭街道办事处（受委托拆迁单位杭州余杭房屋动迁工程有限公司余杭分公司）签订了《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》一份，主要约定：对章云龙户坐落于余杭街道凤凰山村10组通济路172号房屋（总建筑面积614.47平方米，其中合法部分490.74平方米，常住人口4人即章云龙、黄娟娥、章英、郎玉珍，其中独生子女1人）拆迁，安置新房地点在城南小区二期，安置面积400平方米；房屋及附属物补偿合计420992元（其中房屋补偿362284元、附属物补偿58708元），搬家费2400元、过渡费42000元（即每人每月200元，24+4个月过渡费28000元和过渡费奖励14000元）、拆迁各项补偿奖励867608元（即规定时间内签约并按时腾空的补偿12738元、未加层奖励40603元、装修方面441666元、配合评估奖励10000元、配合签订拆迁安置补偿协议奖励50000元、积极配合工程进度奖励20000元、按时选房并签订购房协议、按时入住奖励20000元、其他272601元）、再综合奖励每户30000元，总计1363000元；对暂扣购房预付款590000元后余款的支付期限予以了约定。上述协议签订后，被告章云龙户将拆迁房屋交付拆迁，至2017年7月拆迁单位已按协议将拆迁补偿款项付给了章云龙。2012年11月26日，原告沈哲明与被告章云龙共同申请要求余杭街道动迁办为他俩各自单独立户结算。2013年，原告与被告章云龙、郎玉珍在余杭区凤凰村委会作为见证方的情形下，经协商又签订了《协议书》一份，协议主要载明：“沈哲明在1997年向章云龙购得宅基地一块，共建有连体四间二楼半住宅楼一幢，其中属于章云龙二间，沈哲明二间，一直居住至今，现因拆迁，为了避免矛盾，本着公平合理，经协商达成协议：1、章云龙同意将其家享有的安置面积分给沈哲明不少于130平方米的住房一套，故价格将根据抽签所得的实际面积按1475元每平方计算，房款待沈哲明领取钥匙后从沈哲明单独设立的帐户中扣除，房屋实际产权人为沈哲明，待以后政府政策允许时，章云龙有义务协助办理过户手续。2、由于被拆迁人是章云龙的名义，但实际拥有人又为二家人，故应当对房屋、室内装潢、附着设施，政府奖励及过渡安置分别计算，其中沈哲明应得人民币为40万元，款项从总金额中扣除…”。另查明，一、案涉《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》中的房屋补偿362284元，系由被告一方居住的砖混房屋合法面积225.09平方米计评估价值166170.44元，以及由原告居住的砖混房屋建筑面积265.65平方米计评估价196113.46元组成。另外，案涉房屋拆迁过程中，相关单位对由原告居住使用的东二间楼房进行评估，确认房屋装修总金额90030元及房屋附属物价值为53070元。二、被告章云龙与被告郎玉珍于1987年登记结婚，2008年7月11日离婚时约定房屋二间二楼半归被告郎玉珍所有，后面二间平房归被告章云龙所有。2013年12月30日，被告章云龙与被告郎玉珍办理了复婚登记。本院认为，农村宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的集体经济组织身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。本案原告购买了座落于余杭区宅基地，与被告之间形成了宅基地买卖关系，因原告不属于宅基地所属的村集体经济组织成员，违反了相关法律法规的强制性规定，故该宅基地买卖关系无效，对此双方均存在过错。关于原告主张的损失给付问题。本院审查认为，原告出资在宅基地上建成了四间二楼半房屋，基于其所购宅基地行为无效，故无权取得房屋所有权。因被告系房屋宅基地使用权一方，拆迁单位对原告出资所建房屋予以了征用拆迁，被告获得相应的拆迁补偿，从而使原告的利益受损，对此被告应当给原告补偿。被告章云龙辩称其户拆迁所得全部拆迁安置补偿款，不包括原告居住的东边两间两层半房屋的拆迁补偿，与本院查明的事实不符。对于具体损失给付金额的确认，本院根据房屋建成后的居住使用现状，以征收拆迁时其居住的砖混楼房、房屋装修以及附属物的评估价值为依据，确认由二被告给付原告损失补偿金额为339213.46元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:被告章云龙、郎玉珍给付原告沈哲明损失339213.46元，于本判决生效后十日内付清。本案案件受理费7614元，由原告沈哲明负担3807元，被告章云龙、郎玉珍负担3807元，于本判决生效后十日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费7614元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  谈建明人民陪审员  李明达人民陪审员  方 慧二〇一八年七月十日书 记 员  方潇豪