广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3108号上诉人(原审被告)：汤汇文，住广州市花都区。委托代理人：曾铭，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：广州市花都区炭步镇茶塘经济联合社，住所地广州市花都区。负责人：汤国英。委托代理人：钟健，广东合慧益律师事务所律师。原审第三人：王飞，住四川省渠县。上诉人汤汇文因与被上诉人广州市花都区炭步镇茶塘经济联合社（以下简称茶塘经济社）、原审第三人王飞租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明:涉案土地位于广州市花都区炭步镇茶塘村土名叫“南木仔”的地方，面积1170平方米，权属人为广州市花都区炭步镇茶塘经济联合社。2006年12月31日，茶塘经济社（承租方、乙方）与汤汇文（出租方、甲方）签订《土地租赁合同》，约定：一、乙方承租甲方座落于广州市花都区炭步镇茶塘经济联合社土名叫“南木仔”的土地，租赁面积为1170平方米，土地四至：东某鸿钢管厂；西至道路；南至振鸿钢管厂；北至汤某租赁土地，土地用途为工业用地，租期为26年，自2007年1月1日起至2033年12月31日止。二、第1-5年，租金每平方米6元，每年7020元；第6-10年，租金每平方米7.5元，每年8775元；第11-15年，租金每平方米9.38元，每年10975元……以此类推，租金每五年在上一年度基础上递增25%。乙方应在每年10月30日前，缴交下一年的使用租金，逾期缴交须计收滞纳金，滞纳金计算方法如下：拖欠金额×2%×拖欠月数。三、在租赁期内，当事人一方未经另一方同意，不得转租、转让或调换他人；四、乙方拖欠租金超过1年，甲方有权单方面终止本合同。双方并就合同的其他权利义务关系进行了约定。合同签订后，茶塘经济社即将涉案土地交付给汤汇文使用，汤汇文在涉案土地上投资建设了厂房。2007年5月8日，汤汇文（甲方）与王飞（乙方）签订了《厂房租赁合同》，约定甲方将涉案土地建设的厂房（东某鸿钢管厂；西至道路；南至振鸿钢管厂；北至汤某厂房）租赁给王飞使用，租赁面积1339.5平方米，租赁期限从2007年4月1日至2018年9月30日止，租金每平方米3元，每五年递增25%等内容。上述《厂房租赁合同》签订后，王飞均按时向汤汇文交付租金至今。涉案土地租赁合同履行过程中，汤汇文按照合同约定的租金标准按时向茶塘经济社缴纳租金至2009年。2010年之后的租金，汤汇文未按约向茶塘经济社缴纳，茶塘经济社催收未果。2014年7月18日，茶塘经济社向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除茶塘经济社、汤汇文双方2006年12月31日签订的《土地租赁合同》；2.汤汇文向茶塘经济社交还“南木仔”土地（租赁面积1170平方米）；3.汤汇文向茶塘经济社支付2010年1月1日起至合同解除之日的租金及逾期交租的滞纳金（滞纳金按拖欠的租金金额×2%×拖欠的月数计算），暂计至2014年7月31日拖欠的租金为36708.75元，滞纳金为24719.175元;4.汤汇文向茶塘经济社支付自合同解除之日后至交还土地之日止的土地占有使用费及滞纳金（土地占有使用费按照双方合同约定的租金标准计算至汤汇文交还土地之日止；滞纳金按照拖欠的土地占有使用费金额×2%×拖欠的月数计算，从拖欠之日起计算至汤汇文付清款项之日）；5.本案全部诉讼费用由汤汇文承担。汤汇文向原审法院辩称：1.茶塘经济社诉讼主体不适格。茶塘经济社在2013年10月份已经与广州市花都区炭步镇人民政府（以下简称炭步镇政府）签订了征地补偿协议，协议约定：本次征地后，在该征地范围内涉及的租户的租赁关系随即全部由炭步镇政府接手，由炭步镇政府与征地范围内的租户协调处理因征地而解除相关租赁合同及拆迁补偿等事宜，该协议签订后炭步镇政府亦依约已将相关征地款全额划付给茶塘经济社。由此可得，自2013年10月起，茶塘经济社与汤汇文之间的租赁关系已经随征地行为转移给炭步镇政府。2.即使茶塘经济社有主体资格，但茶塘经济社的诉讼请求主张的2013年7月19日之前的租金已经超过了诉讼时效。且征地后的租金也应由炭步镇政府收取的。3.滞纳金的计算标准过高，请求法院予以调整，应该按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算。4.汤汇文现已申请炭步镇政府征地办对相关地块的面积进行测量，初步结果是两地块的面积与合同约定的面积相差了一千多平方米。我方认为相应减少租金，超出的部分用于抵扣欠缴的租金，剩余的要返还给汤汇文。5、茶塘经济社没有配合汤汇文办理厂房的相关报建手续，所以汤汇文才拖欠租金。综上，请求驳回茶塘经济社全部诉讼请求。王飞没有到庭参加一审诉讼，但庭前提交了书面意见，述称：一、茶塘经济社诉汤汇文拖欠租金、土地占有使用费以及滞纳金等诉讼请求与王飞没有直接关联。茶塘经济社与汤汇文签订的《土地租赁合同》，该合同确定标的土地、租赁期、租金等约定。茶塘经济社根据该合同的相关约定起诉汤汇文拒交租金，然而王飞不是上述合同的的签订方，因此王飞与茶塘经济社的诉讼请求没有直接关联。二、王飞承租汤汇文厂房并根据合同约定按时按量履行自己的义务，王飞与汤汇文之间确实存在租赁合同法律关系。一直以来，王飞按时付足相应租金给汤汇文也是事实，故王飞已经全面履行自己的义务。三、鉴于查明事实真相，维护公平正义的法治精神，王飞愿意协助法院调查案件事实。对于2015年1月9日的庭审，我方不出庭，若法院需要了解相应情况，可联系139××××9911，我方将根据客观事实作出书面答复。一审庭审中，茶塘经济社提交了《催交租金通知书》、EMS寄件回执及签收证明，拟证明其曾于2014年7月3日通过邮政EMS寄送催交租金通知书的方式向汤汇文主张了权利。汤汇文对上述证据均不予确认，称其没有收到相关的催收通知，也没有在签收单上签名。庭审中，茶塘经济社、汤汇文双方就涉案土地的权属人及涉案合同的权利义务关系是否发生变更的问题各执一词。汤汇文认为，茶塘经济社在2013年10月已经与炭步镇政府签订了涉案土地的征地补偿协议，协议中明确约定：征地范围内涉及的租户的租赁关系随即全部由炭步镇政府接手，由征地单位与征地范围内的租户协调因征地而解除相关租赁合同及拆迁补偿等事宜。该征地协议签订后，征地单位已依约将相关征地补偿款全额支付给了茶塘经济社，因此，自2013年10月起，茶塘经济社、汤汇文之间的租赁关系已经随征地行为转移给炭步镇政府。茶塘经济社则认为，茶塘经济社是涉案土地的权属人，享有涉案土地出租的权利，涉案土地并不在已经征收的土地范围之内，茶塘经济社至今仍是涉案土地的权属人，而且是否征收征用并不影响涉案合同的履行，汤汇文仍负有按照合同约定向茶塘经济社支付租金的义务。诉讼中，汤汇文为证明涉案土地已经被炭步镇政府征收的事实，向原审法院申请前往炭步镇政府调取涉案土地相关征地协议及租赁关系转移等证据。原审法院根据茶塘经济社的申请，向炭步镇政府调取了：《征地补偿协议》、《拆迁补偿协议》、《房地产估价报告》各一份。对上述证据，茶塘经济社认为：1.对《征地补偿协议》的真实性没有异议，但需注意，首先，该协议中乙方是茶塘村委会，公章也是茶塘村委会，与本案的茶塘经济社茶塘经济合作社不是法律上的同一主体；其次，涉及的征用土地范围也不是本案所涉及的土地范围，与本案不具备关联性；再次，根据我方提交的集体土地所有权证，涉案土地的权属人目前为止还是茶塘经济社，根据我国物权法的规定，土地房屋的权属应当以登记为准。最后，即使涉案协议所提及的地块与本案中的地块存在重合的范围，我方也有权利提起本案诉请。2.对《拆迁补偿协议》的真实性无法确认，对该证据与本案待证事实的关联性有异议，因为，首先，上面没有甲方的盖章，第一页也没有相应的任何签名及盖章，即使该材料真实，也只能证明炭步镇征用土地办公室存在这样一份文件，该文件并没有合同双方的签名及盖章，还不是一份具有效力的协议书。而且就协议里面的内容而言，也存在合同空白、没有完善的地方，也没有证据表明振鸿钢管厂与汤汇文之间存在关系。最后，协议中提及的厂房范围，是否在本案的土地之上，也没有证据证明。3.对《房地产估价报告》的真实性予以确认，但与本案待证事实的关联性有异议。本案审查的原汤汇文双方就合同的履行的相关问题与评估报告上振鸿钢管厂的地上建筑物价值没有关联性，而且报告中提到的振鸿钢管厂与本案汤汇文是何关系，也无法查明确认。汤汇文则认为：1.对《征地补偿协议》的三性予以确认，振鸿钢管厂是汤汇文经营的，实际上的地块是涉案地块，可以证明炭步镇政府跟茶塘经济社签订了征地补偿协议，我方认为乙方茶塘村委会只是一个代表，可以代表茶塘经济社，不影响土地已经征用的事实。2.对《拆迁补偿协议》的三性予以确认，被拆迁方是汤汇文设立的振鸿钢管厂，当时乙方就用振鸿钢管厂的名义签订，汤汇文也有个人签名。只是因为政府当时补偿款没有到位，所以没有加盖公章，实际征用已经完成。3.对《房地产估价报告》的三性均无异议。证明炭步镇政府征用地块后进行相关评估的工作，证明拆迁协议已经履行。原审法院认为：茶塘经济社、汤汇文双方签订的《土地租赁合同》（以下简称合同）租赁期限二十年的部分是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守，该合同租赁期限超过二十年的部分因违反法律的强制性规定而无效。合同签订之后，茶塘经济社依约将涉案土地交付给汤汇文使用，汤汇文未依约向茶塘经济社缴纳租金已逾期一年，已构成根本违约，应当承担违约责任，故茶塘经济社要求解除合同租赁期限二十年的部分并要求汤汇文交还土地的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，原审法院予以支持。汤汇文认为茶塘经济社没有配合其办理厂房的相关报建手续，所以其才拖欠租金，不构成违约，但汤汇文并未举证证明茶塘经济社负有协助汤汇文办理厂房相关报建手续的义务，汤汇文的上述抗辩意见无理，原审法院不予采纳。汤汇文未向茶塘经济社支付自2010年1月1日起的租金，汤汇文至今仍占有使用涉案场地，故茶塘经济社要求汤汇文按照双方约定的租金标准支付自2010年1月1日起至汤汇文交还涉案土地之日止的租金、土地占有使用费的诉讼请求有理，原审法院予以支持。茶塘经济社要求汤汇文支付逾期缴纳租金的滞纳金符合法律规定和双方合同的约定，原审法院予以支持。茶塘经济社要求汤汇文支付土地占有使用费滞纳金的诉讼请求，缺乏理据，原审法院不予支持。茶塘经济社要求汤汇文按照双方约定的每月2%的标准计付逾期付款滞纳金，该逾期付款滞纳金标准年化利率高达24%，显然已过分高于汤汇文延迟交租给茶塘经济社造成的损失，故原审法院依法调整为按中国人民银行公布的同期同类逾期贷款利率为标准计付逾期付款滞纳金。汤汇文要求调整滞纳金计算标准的抗辩意见有理，原审法院予以采纳。汤汇文辩称涉案土地的权属人及合同的权利义务关系均已转移至炭步镇政府，但根据原审法院向炭步镇调取的证据显示：《征地补偿协议》被征用土地方为广州市花都区炭步镇茶塘村委会，并非本案茶塘经济社，而汤汇文并未提供证据证实涉案土地在该征地补偿协议征用的土地范围之内；《拆迁补偿协议》中甲方炭步镇政府并未签字或盖章，合同内容多处空白，表明该协议书并未成立并生效；《房地产评估报告》只能证明炭步镇政府委托评估公司对振鸿钢管厂进行了资产评估，不能证明振鸿钢管厂已经征用，且根据本案土地租赁合同约定的涉案土地四至显示振鸿钢管厂亦不在涉案土地范围之内，故汤汇文认为涉案土地的权属人及合同的权利义务关系已转移的抗辩意见，理据不足，原审法院不予支持。汤汇文辩称茶塘经济社主张2013年7月19日之前的租金已经超过诉讼时效，但茶塘经济社提交了《催交租金通知》、EMS寄件回执及签收证明拟证明其于2014年7月3日向汤汇文主张权利，汤汇文虽对上述证据均不予确认，并认为其未收到该通知亦未签收，但该证据真实可信，EMS寄件回执上注明了寄送内容为催交租金通知，签收证明上亦显示邮件已由本人签收，故原审法院采信茶塘经济社提供的上述证据，认定茶塘经济社于2014年7月3日向汤汇文主张了权利，引起了诉讼时效的中断，汤汇文的上述抗辩意见无理，原审法院不予采纳。汤汇文认为茶塘经济社交付的涉案土地面积比合同约定的面积少，要求相应减少租金并抵扣汤汇文欠缴的租金，但汤汇文并未提供证据证实茶塘经济社交付面积少于合同约定面积的具体数额，且合同签订后至2009年的租金，汤汇文均按时缴纳，直至茶塘经济社提起本案诉讼前均未对租赁面积提出过异议，故汤汇文的上述抗辩意见亦缺乏理据，原审法院不予采纳。王飞经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第162条的规定,于2015年3月18日作出如下判决：一、解除广州市花都区炭步镇茶塘经济联合社与汤汇文于2006年12月31日签订的《土地租赁合同》租赁期限二十年的部分。二、汤汇文于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市花都区炭步镇茶塘村土名叫“南木仔”的土地（涉案土地）交付给广州市花都区炭步镇茶塘经济联合社。三、汤汇文在本判决发生法律效力之日起十日内，支付从2010年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的土地租金，土地租金按照合同约定从2010年1月1日至2012年12月31日止以1170平方米土地按每年每平方米6元的标准计算，从2012年1月1日至2016年12月31日止以1170平方米土地按每年每平方米7.5元的标准计算，以此类推，租金每5年递增25%；本判决发生法律效力之日后至汤汇文实际交还涉案土地之日止的土地占有使用费，汤汇文仍按上述标准支付给广州市花都区炭步镇茶塘经济联合社。四、汤汇文在支付上述第三项土地租金的同时，支付逾期支付土地租金的滞纳金给广州市花都区炭步镇茶塘经济联合社，滞纳金计算方法：2010年1月1日至本判决发生法律效力之日止的土地租金滞纳金，分别以每年欠付的土地租金为本金，分别从欠费当年的上一年度的10月31日起计至汤汇文付清款项之日止。上述各年度的逾期付款滞纳金均按中国人民银行公布的同期同类逾期贷款利率为标准计算，并不得超过当年应交租金。案件一审受理费1336元，由汤汇文负担。判后，上诉人汤汇文不服原审判决，向本院提起上诉称：一、按照本次征地的相关文件及法律规定，本次涉案土地己被政府部门征用，相关租赁合同的解除等处理事宜均由征地政府接受处理，与茶塘经济社无关。二、我方未缴纳租金实有原因的，由于茶塘经济社未配合我方办理厂房的相关报建手续和在租赁土地的面积上存在分歧，我方要求茶塘经济社重新确认面积等再计算实际应交的租金，但茶塘经济社亦未能配合，故我方才拖延交付租金。三、即使茶塘寄出了《催收通知》快递主张权利，但其主张权利的时间为2014年7月3日，即使时效中断，亦只能由该时间往前推前两年计诉讼时效，故本次被上诉人提出的诉讼请求存在超过诉讼时效的事实。四、根据一审法院依法向征地政府调取的《房地产评估报告》等证据中的面积数据和双方签订的《租赁合同》约定的面积数据进行对比，即得出实际数据上的差异，故茶塘经济社交付给我方使用的土地面积比同约定的面积少，相应减少租金并扣除部分欠缴的租金亦属合理。汤汇文上诉请求：撤销原审判决，改判驳回茶塘经济社的诉讼请求。被上诉人茶塘经济社二审答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。涉案土地的权属人是属于茶塘经济社，而且该权属状态到现在为止权属人还是茶塘经济社，茶塘经济社享有出租、使用、管理涉案土地的权利。双方签订的租赁合同合法有效，双方应当予以遵守，汤汇文拒缴租金的行为已经属于违约行为，我方依法行使解除权应当予以支持。原审第三人王飞二审无答辩意见。经审查，原审查明事实无误，本院二审予以确认。二审中，汤汇文提交一份征收土地红线图，拟证实涉案土地是在被征收的范围内，由于炭步镇政府不肯加盖公章，故该证据无法加盖镇政府的公章，是当事人自己找镇政府的人员打印的。茶塘经济社认为：不属于二审新证据。涉案土地是属于拟征用的范围内，但不属于已经征用的范围内，拟征用与已经征用是不同的概念。茶塘经济社并称：一审已经查明涉案土地由王飞使用，其知道一审判决的风险，但其与王飞是属于另一法律关系，其会另案主张。本院认为：汤汇文及茶塘经济社对原审没有判处涉案土地的实际使用人王飞承担返还土地的责任均无异议，茶塘经济社并称其会另案主张，本院对此不予审查。根据双方的诉、辩意见，本案二审争议的焦点为：一、汤汇文拒绝缴纳租金的抗辩理由能否成立？茶塘经济社主张解除合同是否合法有据？二、茶塘经济社主张汤汇文支付欠付的租金是否超过诉讼时效？本院认定如下：汤汇文从2010年起未按合同约定支付涉案土地的租金，其抗辩称茶塘经济社未配合其办理厂房的相关报建手续以及茶塘经济社交付的土地面积比合同约定的面积少，双方存在分歧，故拖延支付租金。根据查明的事实，涉案合同签订于2006年12月31日，合同签订后即交付土地给汤汇文使用，汤汇文也在土地上建设了厂房。双方合同中没有约定茶塘经济社负有办理厂房报建手续的义务，而厂房已经实际建成，汤汇文也未能举证证明其要求茶塘经济社配合办理手续而茶塘经济社不予配合的事实，故原审不予支持汤汇文该项抗辩理由，并无不当。汤汇文认为根据炭步镇政府对振鸿钢管厂的《房地产评估报告》的面积数据和双方合同约定的面积数据进行对比可以得出茶塘经济社交付的面积少，但根据本案合同显示“涉案土地东某鸿钢管厂，南至振鸿钢管厂”，涉案土地与《房地产评估报告》振鸿钢管厂用地并不对应，而且，汤汇文一直交租至2009年，从未对土地的面积提出异议，因此，原审不予支持汤汇文以此为由拒交租金的抗辩理由，亦无不当。汤汇文认为涉案土地已于2013年10月被炭步镇政府征用，租赁关系也随征地行为转移给政府，与茶塘经济社无关。但根据原审法院调取证据的情况，无法证实涉案土地的租赁关系已于2013年10月由政府承接或涉案土地租赁合同已于当时终止汤汇文无需支付租金，而且，汤汇文从2010年开始欠租，其以此为由拒绝交租也缺乏依据。因此，汤汇文拒绝缴纳租金的抗辩理由据不能成立，其行为构成违约，原审依据合同约定判处解除涉案合同租赁期限二十年部分，并无不当，本院予以维持。本案茶塘经济社提交了2014年7月3日向汤汇文邮寄的《催收租金通知》及邮件签收证明等证据证实茶塘经济社向汤汇文主张涉案欠付的租金，除此之外，茶塘经济社并未提交在此之前向汤汇文主张权利并能引起诉讼时效中断、中止事由的证据，因此，汤汇文上诉认为只能以2014年7月3日往前推两年计算诉讼时效，系当事人自行处分民事权利，不违反法律规定，本院予以采纳。故茶塘经济社主张的2012年7月3日之前的租金及滞纳金，由于超过法律规定的诉讼时效，已丧失胜诉权，不受法律保护，应不予支持。原审对此认定错误，本院予以纠正。因本案诉讼系汤汇文违约引起，故案件受理费应由汤汇文承担。综上所述，汤汇文的上诉请求和理由部分成立，应予以支持，其他不能成立，不应支持。原审判决认定事实清楚，部分适用法律错误，导致部分处理结果不当，应予以改判，其他可予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1194号民事判决第一、二项；二、变更广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1194号民事判决第三项为：汤汇文在本判决发生法律效力之日起十日内，支付从2012年7月3日起至本判决发生法律效力之日止的土地租金，土地租金按照合同约定从2012年7月3日至2016年12月31日止以1170平方米土地按每年每平方米7.5元的标准计算，以此类推，租金每5年递增25%；本判决发生法律效力之日后至汤汇文实际交还涉案土地之日止的土地占有使用费，汤汇文仍按上述标准支付给广州市花都区炭步镇茶塘经济联合社；三、变更广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1194号民事判决第四项为：汤汇文在支付上述第二项土地租金的同时，支付逾期支付土地租金的滞纳金给广州市花都区炭步镇茶塘经济联合社，滞纳金计算方法：2012年7月3日至本判决发生法律效力之日止的土地租金滞纳金，分别以每年欠付的土地租金为本金，分别从欠费当年的上一年度的10月31日起计至汤汇文付清款项之日止。上述各年度的逾期付款滞纳金均按中国人民银行公布的同期同类逾期贷款利率为标准计算，并不得超过当年应交租金；四、驳回广州市花都区炭步镇茶塘经济联合社其他的诉讼请求。本案一审受理费1336元，二审受理费1336元，均由汤汇文负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁代理审判员  黄春成代理审判员  陈慧芳二〇一五年××月××日书 记 员  原 炜