广西壮族自治区防城港市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）防市民一终字第258号上诉人（一审原告）黄炳友。上诉人（一审原告）梁世恩。委托代理人黄炳友，与上诉人梁世恩系夫妻关系。被上诉人（一审被告）黄冠初。委托代理人黄炳华，广西心田律师事务所律师。上诉人黄炳友、梁世恩因与被上诉人黄冠初房屋买卖合同纠纷一案，不服上思县人民法院（2015）上民初字第342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月15日公开开庭审理了本案。上诉人梁世恩的委托代理人、上诉人黄炳友，被上诉人黄冠初的委托代理人黄炳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，黄炳友与梁世恩系夫妻关系。黄炳友为上思县邮政局职工。2000年1月30日，黄炳友、梁世恩与黄冠初签订一份《协议书》，约定黄炳友将参加单位房改分得的三房一厅套房转让给黄冠初，该套房的房改价格为23043元。同日，黄炳友出具收条，收取黄冠初支付的该套房房改费、房屋转让费共48043元。签订协议后，双方申请对该协议书进行公证。2003年11月10日，上思县公证处作出（2003）桂上证字第42号公证书，证明双方所签协议书意思表示真实，协议上双方当事人签字、指印属实。黄冠初支付上述费用后，至今一直居住该套房。涉案房屋至今未办理房屋所有权证书。一审法院审���认为，黄炳友、梁世恩和黄冠初在签订《协议书》时均具有相应的民事行为能力，双方意思表示真实，协议内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，《协议书》合法有效。黄炳友、梁世恩称该《协议书》系为筹款还债而签订的虚假协议，并非真正转让房屋，但未能提供证据予以证明，故对黄炳友、梁世恩该主张，不予支持。黄炳友、梁世恩同时以该《协议书》所转让的房屋未办理《房屋所有权证》，黄炳友、梁世恩并非涉案房屋的所有权人，无权转让房屋为由，主张《协议书》无效。一审法院认为，首先，涉案房屋系黄炳友、梁世恩通过房改方式从单位上思县邮政局取得，黄炳友、梁世恩有权处分该房屋。其次，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分��为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”黄炳友、梁世恩以涉案房屋未办理房屋所有权证、其并非涉案房屋的所有权人，主张《协议书》无效，实质上是以其在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，其主张没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决驳回黄炳友、梁世恩的诉讼请求。案件受理费1203元由黄炳友、梁世恩负担。上诉人黄炳友、梁世恩不服一审判决，上诉称，一、一审认定事实不清，实体处理错误。一审认定双方签订的《协议书》是双方真实意思表示，黄炳友、梁世恩有权处分涉案房屋错误。黄炳友、梁世恩是为了筹款还债，被迫将涉案房屋以转让的形式转让给黄冠初。黄冠初乘人之危，致使黄炳友、梁世恩在违背真实意思表示的情况下签订房屋转让协议，该协议还违背了《中华人民共和国城市房地产管理法》及建设部发布的《城市房地产管理规定》的强制性规定。涉案房屋的所有权属于邮政局所有，涉案房屋具有福利性质，黄炳友、梁世恩仅有居住权，无所有权，亦无处分权，黄炳友、梁世恩将涉案房屋私自转让给黄冠初，侵害了邮政局的公有财产。因此，《协议书》应当认定为无效。二、一审判决适用法律不当。一审判决片面适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款错误。该条文应当适用于有关购销合同、销售合同、有偿转让合同等，本案涉及的是房屋转让，应当适用《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产管理规定》等相关法律法规。综上，请求：一、撤销一审判决，改判确认黄炳友���梁世恩与黄冠初于2000年1月30日签订的《协议书》无效，黄冠初将涉案房屋退还给黄炳友、梁世恩；二、本案一、二审案件受理费由黄冠初负担。被上诉人黄冠初辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回黄炳友、梁世恩的上诉请求，维持一审判决，一、二审案件受理费由黄炳友、梁世恩负担。上诉人黄炳友、梁世恩与被上诉人黄冠初二审期间均无新证据向本院提交。双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。本院另查明，黄炳友于2000年1月10日向黄冠初借款23043元交纳涉案房屋款项，黄炳友出具的借条载明：“说明：借款交房改用”。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、《协议书》是否是双方的真实意思表示；二、上诉人黄炳友、梁世恩的诉讼请求有无事实和法律依据。本院认为，一、关于第一个争议焦点。首先，黄炳友、梁世恩主张涉案房屋是其迫于筹钱偿还案外人债务，才将涉案房屋转让给黄冠初，黄冠初存在乘人之危的情形。黄炳友于2000年1月30日与黄冠初签订《协议书》，《协议书》第一条载明了黄炳友转让涉案房屋的原因是无力支付，且黄炳友提供的证据不足以证明其迫于筹钱偿还案外人之债，本案不存在黄冠初乘人之危的情形。因此，黄炳友、梁世恩的上述主张无事实依据，本院不予支持。其次，黄炳友、梁世恩主张涉案房屋是由黄冠初暂住7年，而非转让给黄冠初，《协议书》不是双方的真实意思表示，并庭审陈述黄冠初持有可以证明这一事实的字条，但黄冠初拒不提供。《协议书》第二条约定：“乙方（黄冠初）付清该套房的房改借款后，该套房的使用权和所有权永归乙方，甲方（黄炳友）及其所有家庭成员永世不得反悔。”该条约定明确，黄炳友转让的是涉案房屋的使用权和所有权，并非将涉案房屋借给黄冠初使用。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”现黄炳友、梁世恩无证据证明黄冠初持有能证明暂住事实的字条而拒不提供，且黄冠初对此不予认可，因此，本院对黄炳友、梁世恩的该项主张不予支持。第三，上诉人黄炳友、梁世恩认为其是为了防止涉案房屋因他案被执行，才将《协议书》进行公证，（2003）桂上证字第42号公证书不能采纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条规定：“经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外。���（2003）桂上证字第42号公证书经过法定程序作出，该公证书证明黄炳友、梁世恩与黄冠初签订的《协议书》系双方的真实意思表示。黄炳友、梁世恩无证据推翻该公证书证明的内容，因此，《协议书》系双方当事人的真实意思表示，应当作为认定本案事实的依据。二、关于第二个争议焦点。黄炳友、梁世恩认为本案应当适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项及《城市房地产转让管理规定》第六条第（六）项的规定，认定《协议书》违反法律法规的强制性规定而无效。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《城市房地产转让管理规定》属部门规章，故不能作为确认合同无效的依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定为房地产登记的结果条件，而不是原因条件，亦非认定《协议书》效力的法律强制性规定。房屋不符合该条规定的，不得进行转让登记，但《协议书》的效力不受影响，仍合法有效。因此，梁世恩、黄炳友的上述主张无法律依据，本院不予支持。关于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的适用范围问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》系最高人民法院为公正审理买卖合同纠纷而制定的司法解释，该司法解释第四十六条第一款规定：“本解释施行前本院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有权的合同的规定，与本解释抵触的，自本解释施行之日起不再适用。”而��案房屋买卖合同亦属有偿转移标的物所有权的合同，故黄炳友、梁世恩认为本案不应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，黄炳友、梁世恩请求确认《协议书》无效，由黄冠初腾退房屋无事实和法律依据，一审不予支持正确，本院予以维持。黄炳友、梁世恩的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2406元，由上诉人黄炳友、梁世恩负担。本判决为终审判决。审判长 佟 日 红审判员 禤 汉 奇审判员 潘 云 燕二〇一五年八月十日书记员 温��婷