四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终7798号 上诉人（原审原告）：谢婷婷，女，汉族，1982年6月16日出生，住四川省简阳市。 被上诉人（原审被告）：成都宏锦置业有限公司，住所地：四川省成都市成华区昭觉寺横路19号。 法定代表人：王建平，总经理。 委托诉讼代理人：贺炳渝，男，汉族，1963年9月16日出生，住四川省成都市金牛区，系公司员工。 上诉人谢婷婷因与被上诉人成都宏锦置业有限公司（以下简称宏锦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2017）川0108民初6005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 谢婷婷上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人为其办理房屋产权证，支付逾期违约金至取得房产证之日止；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：一、上诉人为购买被上诉人开发的位于成都市致力一路99号“马克公馆”商品预售房，与被上诉人签订了购买“马克公馆”商品房买卖合同，房屋总价为590458元。上诉人签订合同后已按照合同约定的时间、方式向被上诉人支付了购房款，并在规定的时间内办理了收房事宜，全面履行了合同义务。按照合同第19条规定：因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起590日内取得房屋所有权证书的，自受买人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算买受人支付全部已付款万分之一违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日由出卖人支付。上诉人按照合同约定交付了购房款，履行了相应的义务。但被上诉人至今却未按照合同约定向上诉人交付产权证书，已构成违约，应当承担违约责任。二、合同只有一个交房时间的明确，即2014年6月30日，法院以契税时间作为交房时间日期是缺乏合同依据的。如果合同上有两个交房时间的约定，开发商就不可能严守合同的交房日期，以契税时间作为交房时间是开发商用模棱两可的语言逃避合同责任，以契税时间作为交房时间是不正确的。三、合同明确规定“买受人未按照出卖人通知时间办理交接手续的，视为出卖人已按约交付”，因此与该商品房有关包括但不限于物管费、水电费、房屋保修期计算等都是从2014年6月30日开始计算的。权利对等的是义务，现在合同以契税时间作为交房时间是很典型霸权主义的双重衡量标准，按照公平原则这是对合同与法律的亵渎、是对上诉人合法权益的侵害。四、合同明确规定“出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件”，开发商称上诉人没有提供契税，被上诉人就办不了房产证是违背合同约定责任的推诿与扯皮。即使契税交纳时间是2014年6月30日的业主同样没有获得合同约定的房产证按期办理，这是开发商合同违约的事实依据。五、合同上并没有以契税交纳为交房时间的约定，只规定了实际交房时间，因此实际交房时间与交纳契税时间无关联。一审法院以契税交纳时间作为实际交房时间是错误的。在二审法院审理过程中，上诉人另补充上诉意见：1、从业主共同反映的事实来看，宏锦公司没有办理不动产首次登记，因此，宏锦公司就不能办理其他登记；2、购房日期的首次合同是在2013年签订，第二次合同签订时间是2015年，2013年的合同第19条关于产权登记项“590日内……办理产权”，第二次签订合同中，该条款就没有了，上诉人认为这是开发商利用消费者的信任，涉嫌合同欺诈。 被上诉人答辩称，案件一审查明事实清楚，适用法律正确，对一审判决内容没有意见。具体答辩内容如下：双方平等自愿签订的购房合同及之后的补充协议内容合法，无胁迫、欺诈等情形，理应遵守约定内容。根据《补充协议》第九条第2项约定：“按揭贷款购房的，该房屋的所有权证均由出卖人代为办理，且买受人应在办理房屋交付手续时向出卖人提交全部委托办理房屋所有权证的资料，并付清有关税金和费用（包括经公证的书面委托手续、办证资料、契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续后的590日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。如买受人未完整提供上述资料和费用等，出卖人有权相应推迟该房屋的交付时间和该房屋所有权证的办理时间。”根据上条约定的内容，590日起算的时间点有两个前提条件，第一，出卖人谢婷婷资料和费用，第二，双方办理完委托手续，只有两个前提条件满足了，才开始起算590日。而谢婷婷在2016年7月7日才支付了产权契税、印花税、产权手续费等费用，此时前提条件才满足，故应于此时才开始计算590日，故一审认定事实清楚。综上应当驳回谢婷婷二审的上诉请求。 谢婷婷向一审法院起诉请求：1、宏锦公司立即为谢婷婷办理商品房的不动产产权证书；2、支付逾期办理房屋产权的违约金，即从2016年2月11日计算至原审原告实际取得不动产证书之日止（违约金暂计算自2016年2月11日起，至2017年8月11日止）；3、案件受理费由宏锦公司承担。 一审法院经审理查明：谢婷婷分别与宏锦公司签订《商品房买卖合同》，约定谢婷婷购买宏锦公司开发的位于成都市成华区，房屋总价590458元。合同“第十条交付条件”约定：“出卖人应在2014年6月30日前向买受人交付该商品房”；合同“第十九条产权登记（一）初始登记”约定：出卖人应当在2015年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，……买受人不退房，合同继续履行，如导致买受人所购买房屋的权属转移登记逾期的，按本条第（二）项转移登记的相关约定办理”，合同“第十九条产权登记（二）转移登记”约定：1、（1）……。（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关办理房屋权属转移登记，……2、“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起Ｘ日内取得房屋所有权证书的，……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。而后，谢婷婷、宏锦公司双方又签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），协议第九条第2款约定：按揭贷款购房的，该房屋所有权证均由出卖人代为办理，且买受人应在办理房屋交付手续时向出卖人提交全部委托办理房屋所有权证的资料，并付清有关税金和费用，由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理按委托手续后的590日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。”合同签订后，谢婷婷按约向宏锦公司支付了购房款，并于2016年7月7日支付了产权契税、印花税、产权手续费、工本费、国土分户办证费、房屋专项维修资金等费用。庭审中双方均认可以支付契税的时间作为涉案房屋交房时间。另查明，2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证。以上案件事实由下列经过一审法院庭审质证认证的证据予以证实：谢婷婷、宏锦公司身份证明、《商品房买卖合同》、商品房买卖合同摘要、房款发票、收款收据、契税缴纳收据、《补充协议》、《关于实施不动产统一登记的通告》、当事人陈述及庭审笔录等。 一审法院认为：谢婷婷、宏锦公司双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人在平等自愿的基础上签订，是双方真实意思表示，且内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。按照《补充协议》约定：“出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续后的590日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。”而庭审中因双方均认可以契税缴纳时间作为交付房屋的时间，谢婷婷缴纳契税的时间为2016年7月7日，按照《补充协议》约定，截止到本案庭审结束时止，被告尚未违反双方约定的逾期办证期限，故谢婷婷的诉讼请求缺乏事实及法律依据，因此对谢婷婷的诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原审原告谢婷婷的诉讼请求。一审案件受理费708元，由谢婷婷负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 谢婷婷向本院提交缴费票据一张（以下简称《票据》），载明的内容为：住宅物管费。收款人：成都宏建物业管理有限公司。缴费时间：2016年7月7日。款项性质：住宅物管费。期间：2015年5月1日至2016年9月30日。谢婷婷拟以此主张其实际收房时间为2015年5月1日。 宏锦公司对上述证据发表质证意见称：对真实性无异议，合同约定的交房时间为2014年6月30日，但谢婷婷收房的时间为2016年7月7日。 本院对上述证据的认定意见在下文予以详述。 二审另查明：双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第九条第3款约定“出卖人应当在买受人取得所购房屋的分户产权证后3年内协助买受人办理分户国有土地使用权证，如因出卖人原因导致逾期未办理分户国有土地权使用证出卖人应当按照买受人已付房价款每日万分之一的比例向买受人支付违约金”。 经二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人谢婷婷与被上诉人宏锦公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。根据上诉人谢婷婷的上诉请求与被上诉人宏锦公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、宏锦公司是否应当向谢婷婷支付逾期办理房屋产权证的违约金；二、宏锦公司是否应当立即为谢婷婷办理案涉房屋不动产权证书；现就上述争议焦点的认定分述如下。 关于第一个争议焦点。根据本案查明的事实，双方签订的合同中关于办理房屋所有权证的时间约定为“出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续后590日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证”；关于办理案涉房屋国有土地使用权证的约定为“出卖人应当在买受人取得所购房屋的分户产权证后3年内协助买受人办理分户国有土地使用权证”。根据原审庭审中谢婷婷的委托代理人的确认，以缴纳契税时间作为交付房屋的时间即2016年7月7日，故办理房屋所有权证的截止时间应为2018年2月17日。 但成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起成都市主城区范围实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证和国土使用权证，故本院认为，在案涉房屋所有权证的办证期限届满前，因办证政策发生变化导致宏锦公司事实上已不能在2016年11月23日之后为其申请办理房屋所有权证，且不动产统一登记政策的实施发生于双方约定的办理房屋所有权证期限届满前，故宏锦公司未在2018年2月17日前办理案涉房屋所有权证并非违约。 谢婷婷在二审中提交《票据》，拟以此主张房屋交付时间为2015年5月1日。本院经审查认为，首先，物业管理费的收费主体为宏建物业公司而非宏锦公司，谢婷婷主张物业公司与开发公司是同一家公司，但未提交其他证据证明两个公司之间的法律关系，也未提交证据证明宏建公司系接受宏锦公司委托与谢婷婷办理案涉房屋的交付手续；其次，根据该票据载明谢婷婷交纳物业服务费的时间为2016年7月7日，但收取物业服务费的阶段为2015年5月1日至2016年9月30日。本院审查认为，结合原审庭审中谢婷婷代理人的确认以契税缴纳时间作为交付房屋时间的陈述以及谢婷婷在2016年7月7日实际缴纳契税，足以认定谢婷婷系在2016年7月7日缴纳契税、交付物业服务费并补缴前期物业服务费。再次，按照双方约定，办理房屋所有权证的前提条件为“买受人应在办理房屋交付手续时向出卖人提交全部委托办理房屋所有权证的资料，并付清有关税金和费用”。根据本案查明的实施，谢婷婷系在2016年7月7日支付产权契税、印花税、产权手续费、工本费、国土分户办证费、房屋专项维修资金等费用，故计算办理房屋所有权证的时间应从2016年7月7日起算590日。最后，即便如谢婷婷主张，案涉房屋于2015年5月1日交付，按照双方合同约定办理房屋所有权证的时间590日计算，办理房屋所有权证时间为2016年12月11日。根据上文论述，成都市在2016年11月23日开始实施不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用权证。故即便按照谢婷婷主张的交房时间计算办理房屋所有权证的期限，办证期限内成都市已实施不动产统一登记，故宏锦公司未在不动产统一登记实施时间后办理案涉房屋所有权证，不属于违约行为，不应当支付逾期办理房屋所有权证的违约金。故谢婷婷提交的上述证据不能达到其证明目的，本院不予采纳；谢婷婷上诉请求宏锦公司给付逾期办理房屋所有权证的违约金，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。本院认为，成都市于2016年11月23日实施不动产统一登记后，不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证。不动产统一登记系对两证的合并登记，但双方合同并未对此情况予以约定。本院经审查认为，因不动产统一登记系两证的合并，根据双方约定，案涉房屋分户国有土地使用权证的办理期限在后，故应以双方约定办理分户国有土地使用权证的时间作为办理不动产统一登记的时间。现双方约定的办理分户国有土地使用权证的时间尚未经过，故谢婷婷起诉主张宏锦公司为其办理不动产权证书的请求本院不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1416元，由上诉人谢婷婷负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 田 笛 审判员 龚 耘 二〇一八年七月十三日 书记员 龙春光