广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0105民初783号 原告（反诉被告）：南宁市润江贸易有限公司，住所地南宁市沙井大道**华南城江南华府**楼****房。 法定代表人：陈先萍，公司董事长。 委托诉讼代理人：丁敏，广西南国雄鹰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西创思特汽车服务有限责任公司，住所地，住所地南宁市江**那洪镇平阳村**iv> 法定代表人：陈勇志，公司经理。 委托诉讼代理人：廖可军，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易大刚，广西万益律师事务所实习律师。 原告南宁市润江贸易有限公司（以下简称润江公司）与被告广西创思特汽车服务有限责任公司（以下简称创思特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，创思特公司于2017年2月9日提出反诉，本院予以准许，并依法适用普通程序于2017年6月26日、2018年7月9日公开开庭进行了审理。原告润江公司的委托诉讼代理人丁敏，被告创思特公司的委托诉讼代理人廖可军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）润江公司向本院提出诉讼请求：1.确认润江公司与创思特公司于2015年5月22日签订的《房屋租赁合同》无效；2.创思特公司退还润江公司租房履约保证金及水电费押金12000元及赔偿润江公司装修损失、经营损失等共计50000及利息5354元（利息以12000元为基数，按银行贷款利率四倍计算，暂从2015年5月22日计算至2016年12月22日止，2016年12月23日至还清为止的利息按照前述标准另计；以50000元为基数，按照银行贷款利率四倍计算，暂从2017年1月16日至还清为止的利息按前述标准另计）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月22日，创思特公司将南宁市原洗衣机厂旁土地上建设的门面房B8、B9出租给润江公司作经营建材场所，润江公司于2015年6月1日交付履约保证金、水电费押金12000元及相应租金给创思特公司。在签订租赁合同时，创思特公司再三发函给润江公司确保该租赁铺面的合法性。之后，润江公司未满足经营需要征求创思特公司的同意后对该两间铺面进行了装修，花费装修费40000元（仅含不拆卸、不包括可拆卸）。2016年10月22日，润江公司经有关部门通知被迫搬出了该两间铺面，至此，润江公司从江南区经开征地办了解得知，创思特公司租赁给润江公司的铺面在2013年就已被政府征收了，为此润江公司不得不停止经营20天，造成润江公司直接经济损失10000元，为维护润江公司合法权益，请求法院判如所请。 被告（反诉原告）创思特公司辩称：被告认为2015年5月25日签订的合同是原被告之间真实意思表示，没有违反法律和行政法律法规，在签订过程中不存在隐瞒和欺诈的行为，也没有损害国家利益的行为，该合同是合法有效的，原告的诉请没有事实和法律依据。理由是：1.《通知》是2016年6月6日发出的，在原被告双方合同签订时我方并不知道该通知，不能证明我方已经知晓房屋被征收的事实，且协议书是经开区管委会与平阳村一组签订的，我方并不是合同当事人，收到通知书后我方申请政府信息公开申请，经开区管委会也答复未公开相关文件。针对经开区管委会的《限期拆除决定书》我方申请了行政复议，该决定书已经被撤销，所以被告不存在损害国家利益的行为，房屋被政府强制拆除，是不可抗力，合同应该是终止而不是无效。2.原告要求我方返还水电押金、履约保证金没有事实和法律依据，如双方的合同合法有效，应该依约履行，原告应向我方支付租金，但原告尚欠被告租金，所以无权要求返还押金。即使房屋无法使用，也是政府行为，合同约定不可抗力造成的损失由原告承担。3.原告没有证据证明其损失，也无证据证明是因被告原因造成其损失，原告要求装修损失和经营损失没有依据，合同第四条约定房屋装修，但我方并不知道原告所交的装修申请及其已经装修的事实，原告违反了约定，被告保留追诉的权利。 被告（反诉原告）创思特公司向本院提出反诉请求：1.润江公司立即向创思特公司支付拖欠的2016年11月1日至2017年1月10日期间的房屋租金19320元及利息1005.7元（该利息以人民币19320元为基数，按中国人民银行同期贷款利率四倍标准，从2016年11月1日起暂计算至2017年2月8日，以后产生的利息计算至润江公司支付完毕止）；2.润江公司立即向创思特支付逾期付款违约金12000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：润江公司因经营需要与创思特公司于2015年5月22日签订《房屋租赁合同》，由润江公司承租创思特公司位于广西创思特汽车修理广场的B8、B9号铺用于经营水泥销售、批发业务。根据《房屋租赁合同》的约定，租赁期限从2015年6月1日起至2017年5月31日止，租期贰年。每开间租金标准为4140元/月，每季度交租金一次，合同签订当日，润江公司应交清一个季度租金及履约保证金，以后每个季度租金在上个季度的最后30天前内交清。同时，《房屋租赁合同》第七条第1款约定“润江公司不按时交纳租金和其他约定由润江公司承担的费用的，超过5日必须每日每间铺面交滞纳金200元，同时创思特公司有权停止水电供应，超过十日后，创思特公司有权解除合同，润江公司并支付违约金每间5000元。《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，对当事人有约束力。合同签订后，创思特公司已将房屋交付给润江公司使用，期间润江公司也交了部分租金，但润江公司应于2016年10月31日前交清的下季度租金却一直没有交付。润江公司尚欠创思特公司2016年11月1日至2017年1月10日期间的房屋租金19320元一直未支付，经催缴也无故不交。故请求法院判如所请。 润江公司针对反诉的答辩意见和本诉起诉意见一致。 2017年7月3日，润江公司就其承租的铺面被拆遭受的经济损失申请评估，本院依法委托中望价格评估集团有限公司进行评估，2018年3月30日，中望价格评估集团有限公司作出评估结论，位于南宁市原洗衣机厂旁土地上的门面房B8-B9的南宁润江公司租赁房屋被拆，其遭受的装修损失和经济损失在评估基准日评估价格为46338元。 经审理查明：2005年，平阳村一组将其三产用地出租给创思特公司用于建设经营用房。 2005年11月17日，平阳村一组取得临时商铺的建设工程规划许可证。 2015年5月22日，创思特公司、润江公司签订了《房屋租赁合同》一份，主要内容为：创思特公司将友谊路原洗衣机厂旁广西创思特汽修广场B8、B9号铺出租给润江公司经营水泥销售、批发业务。铺面按开间租赁。润江公司承租期为贰年，自2015年6月1日至2017年5月31日止。每开间租金标准为4140元/月（含铺面前空地面积）。原告按先交租后使用原则承租。每季度交租金一次，合同签字当日原告交清头一个季度租金及履约保证金每间5000元。以后每季度租金在上个季度的最后30天前内交清。原告在交纳第一期租金时应同时交纳每间1000元水电费押金。 合同签订后，创思特公司将上述商铺交付给润江公司使用，原告润江公司的法定代表人陈先萍于2015年5月25日向被告创思特公司的股东吴峰通过银行转账方式交付36840元（含履约保证金和水电押金共计12000元）。 2016年6月6日，南宁经济技术开发区房屋征收补偿和征地拆迁办公室向创思特公司发送一份《通知》，载明：根据南宁市国土资源局下发的《南宁市国土资源局关于标准厂房二期项目征收土地预公告》（南国土征预【2012】102号），2013年我办已与平阳一队签订了《国家建设征收土地补偿安置协议书》（协议编号：白沙二期征补（平阳）[2013]01号），对平阳一队集体土地（贵公司所租用地块）进行了依法征收，并依协议足额支付了补偿款。贵公司作为土地承租方，应自行与土地租赁方解除土地租赁关系。为尽快解决上述地块搬迁事宜，请贵公司负责人于2016年6月20日前携带该地块上地上附着物的审批报建等相关手续到我办协商搬迁事宜。后润江公司搬离了涉案房屋，涉案房屋现已被依法拆除。 2016年10月20日，南宁经济技术开发区管委会又下发了《关于限期拆除建（构）筑物的通告》，要求涉案土地上的所有建设人和使用单位，立即停止经营行为，自行关闭经营场所。 2016年10月31日前的租金，润江公司已经支付完毕。 本院认为：对于《房屋租赁合同》的效力问题：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过的部分无效。另根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》的规定，临时建设规划许可批准的临时建设使用期限不得超过2年，现创思特公司出租的房屋属于临时建筑，经过2年期限后，创思特公司没有证据证明其经过了主管部门批准，可以延长使用期限，故创思特公司与润江公司签订的《房屋租赁合同》违反了法律规定，润江公司请求确认《房屋租赁合同》无效合法有据，本院对此予以支持。 对于润江公司诉请的履约保证金、水电押金问题：合同无效后，因该合同取得的财产，应予以返还，现润江公司向创思特公司支付了履约保证金、水电押金共计12000元，合同无效后，润江公司请求返还该12000元合法有据，本院对此予以支持。 对于润江公司诉请的装修损失、经营损失问题：合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，现创思特公司作为出租方，将超过临时使用期限的房屋出租给润江公司，其存在过错，润江公司未认真进行审核，其亦有一定过错，考虑到创思特公司作为出租方，其有更高的审慎义务，应承担主要责任，对于润江公司的装修损失、经营损失，创思特公司承担80%责任，现润江公司的装修损失、经营损失经评估为46338元，评估机构有相应资质，评估程序并无不当，本院对此予以采信并作为定案依据，创思特公司应赔偿装修损失、经营损失计46338×80%=37070元。 对于润江公司诉请的履约保证金、水电押金、装修损失、经营损失的利息问题：因润江公司签订合同前未审慎审查涉案商铺的相应证照，其自身存在过错，本院对其主张的各项费用利息不予支持。 关于创思特公司要求润江公司支付费用的各项反诉请求：双方主张原告搬离涉案房屋的时间不一致，但从南宁经济技术开发区房屋征收补偿和征地拆迁办公室向创思特公司发送的《通知》内容来看，2016年6月20日后润江公司的经营活动会受到影响，润江公司主张其于2016年10月22日搬离涉案房屋，该主张与2016年10月20日时，南宁经济技术开发区管委会下发了《关于限期拆除建（构）筑物的通告》相互印证，本院对润江公司的该主张予以采信，因润江公司已于2016年10月搬离相应铺面，创思特公司再要求润江公司支付2016年11月1日至2017年1月10日的租金（占用费）及利息依法无据，本院对此不予支持。另因租赁合同无效，创斯特公司要求润江公司支付违约金，无事实及法律依据，本院对此亦不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）南宁市润江贸易有限公司与被告（反诉原告）广西创思特汽车服务有限责任公司于2015年5月22日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、被告（反诉原告）广西创思特汽车服务有限责任公司退还原告（反诉被告）南宁市润江贸易有限公司履约保证金10000元； 三、被告（反诉原告）广西创思特汽车服务有限责任公司退还原告（反诉被告）南宁市润江贸易有限公司水电费押金2000元； 四、被告（反诉原告）广西创思特汽车服务有限责任公司赔偿原告（反诉被告）南宁市润江贸易有限公司装修损失、经营损失37070元； 五、驳回原告（反诉被告）南宁市润江贸易有限公司的其他诉讼请求。 六、驳回被告（反诉原告）广西创思特汽车服务有限责任公司的反诉请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费1484元，鉴定费3000元，由原告南宁市润江贸易有限公司负担1217元，被告广西创思特汽车服务有限责任公司负担3267元；反诉案件受理费304元，由反诉原告广西创思特汽车服务有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  丘 理 人民陪审员  李浩安 人民陪审员  邓秀升 二〇一八年七月十六日 法官助理周丽君 书记员敬敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。