广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初9494号原告樊学军。委托代理人赖旭豪，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。委托代理人黄煌曲，北京市隆安（深圳）律师事务所实习律师。被告万炳武。被告刘俊。原告樊学军诉被告万炳武、刘俊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告樊学军的委托代理人赖旭豪及被告万炳武、刘俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊学军诉称，2017年8月1日，原告与被告万炳武签订了《深圳市房屋买卖合同》，万炳武将其坐落于龙岗区天健现代城以600万元（人民币，下同）出售给原告，其中约定在合同生效后原告向万炳武支付定金30万元及房款40万元。上述款项经原告配偶杨X及配偶弟弟杨XX通过银行转账的方式，支付于被告及其配偶即被告刘俊的银行账户中，已支付完毕。双方约定剩余的房款在签订合同一年内支付，并未约定分期付款的方式及具体时间。然而两被告却于2017年10月又将涉案房屋以低于市场价出售给他人，并于2017年12月21日办理过户登记。万炳武已构成实际违约，与原告之间的房屋买卖合同已无履行可能。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定及《深圳市房屋买卖合同》第八条的约定，原告要求单方解除《深圳市房屋买卖合同》，两被告返还购房款40万元并支付非法占用该资金期间的利息。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，原告要求两被告双倍返还定金60万元。另外，两被告系夫妻关系，上述房屋买卖事实发生于两被告婚姻关系存续期间，属于其夫妻共同债务，应当由二人共同承担相关的法律责任。综上，为维护合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告万炳武签订的《深圳市房屋买卖合同》；2、两被告向原告退还购房款40万元并支付非法占用该笔款项期间的利息；3、两被告向原告双倍返还定金60万元；4、本案诉讼费由两被告承担。原告于庭审时明确上述第2项诉讼请求中利息按照日利率1‰的标准自2017年8月1日起计算至款项付清之日止。被告万炳武、刘俊辩称，一、两被告并无违约行为。2017年8月1日，原告与万炳武签订《深圳市房屋买卖合同》，约定两被告的房屋在石嘴山银行有四百万元抵押贷款，涉及该项贷款的本金、利息等费用均由原告负责支付与办理。然而合同签订后，原告没有履行支付月供的义务。2017年10月，原告妻子杨X到两被告家中，称原告自己在深圳已购买两套房屋，一套自住且出售不顺利，一套刚接到旧改通知，现在出售损失太大，故现在无法购买两被告的房产，希望两被告继续出售其房产。为了确认原告请求两被告继续出售房产的事实，两被告要求原告写一个书面凭证，原告遂于2017年10月17日书写《委托函》，同意两被告继续出售房产。二、原告违约导致合同不能履行，给两被造成了损失，已支付的房款及定金不应返还。合同签订后，原告没有支付房屋抵押贷款的本金、利息等月供，导致两被告需要继续向银行支付月供。同时，合同约定房屋售价600万元，因原告违约行为，导致两被告于12月21日以580万元的价格出售，造成20万元的损失。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年8月1日，原告与被告万炳武签订《深圳市房屋买卖合同》，载明如下内容：1、万炳武将位于深圳市龙岗区以600万元的价格出售给原告；2、原告应于合同生效之24小时内向万炳武支付定金30万元；3、原告应于合同生效之日起30日内支付购房款40万元；4、原告最迟应于合同生效之日起12个月内将全部购房款支付给万炳武及万炳武的贷款银行；5、万炳武在合同签订前，在石嘴山银行有四百万元抵押贷款，涉及该项抵押的赎楼本金、费用及手续均由原告负责支付及办理；6、合同生效之后，原告未能及时支付抵押贷款本金，90日内产生的银行利息由万炳武承担，90日后产生的利息由原告承担，原告代万炳武支付给石嘴山银行的房屋抵押贷款本金，以实际支付金额冲抵应付购房款；7、万炳武应自收到90%购房款之日起十五日内将房屋交付给原告，应自收到全部购房款之日起办理产权过户手续；8、如原告未按约定付款，万炳武对逾期付款有权要求每日按1‰支付利息；逾期超过30日视为原告不履行合同，万炳武可终止合同并要求原告按累计应付款的30%支付违约金、实际经济损失与违约金的差额；9、如万炳武未按约定交付房屋，原告对已付购房款有权要求每日按1‰支付利息；逾期超过一个月视为万炳武不履行合同，原告可终止合同并要求万炳武按累计已付款的30%支付违约金、实际经济损失与违约金的差额；10、合同自双方签字并加盖手印之日起生效。另查，被告万炳武与刘俊系夫妻关系，涉案房产登记在万炳武名下，权利份额100%,系万炳武与刘俊的夫妻共同财产。原告委托其妻子杨丽及案外人杨传峰以银行转账的方式数次向万炳武、刘俊支付款项，其中，2017年7月22日支付5万元，2017年8月3日支付25万元，2017年8月31日支付40万元。万炳武及刘俊确认已收到原告支付的定金30万元及购房款40万元。再查，2017年10月17日，原告向两被告出具《委托函》，载明“本人樊学军委托天健现代城X栋业主万炳武继续对外出卖已签协议的天健现代城X栋房产，卖出后樊学军已支付的首期款柒拾万元归还本人”。2017年12月21日，两被告与案外人林淑贤签订《深圳市二手房买卖合同》，将涉案房产出售给林XX，双方于2017年12月29日在深圳市不动产登记中心办理产权转移登记手续。现涉案房产登记在林XX名下，权利份额100%。原告与被告万炳武、刘俊确认涉案《深圳市房屋买卖合同》已无法实际履行。本院认为，原、被告双方当事人签订的《深圳市房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行义务。根据本院查明的事实，原告已向两被告支付购买涉案房产的定金30万元及购房款40万元，剩余购房款最迟应于合同生效之日即2017年8月1日起12个月内全部付清。因两被告已于2017年12月将涉案房产出售给案外人并办理产权转移登记，故涉案《深圳市房屋买卖合同》已无法实际履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故，原告提起本案之诉要求解除涉案《深圳市房屋买卖合同》符合上述法律规定，本院予以支持。因原告已向两被告支付购房款40万元，故两被告还需向原告返还购房款40万元。因双方在合同中约定万炳武逾期交付房屋时原告对已付购房款有权要求每日按1‰支付利息，但万炳武交付房屋需以收到90%的购房款为前提，该条件实际并未成就，故原告据此要求两被告按照日利率1‰的标准支付40万元购房款的利息的主张，没有事实依据。本院酌情将利息的计算标准调整为月利率2%。根据合同中关于定金30万元及购房款40万元的支付时间的约定，本院确认原告于2017年8月31日支付的40万元为购房款，在此之前支付的30万元为定金，故两被告应自2017年8月31日起向原告支付占用购房款40万元期间的利息至款项付清之日止。关于原告主张两被告双倍返还定金60万元的问题。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。原告于2017年10月17日向被告出具《委托函》，虽然原告此时并非涉案房产的权利所有人，无权委托他人出售该房产，但《委托函》载明的内容实际系原告不再继续履行涉案《深圳市房屋买卖合同》的明确意思表示，故本院确认原告以自己的实际行为表明其不履行约定的合同债务，无权要求两被告返还定金。对于原告提交的证据微信、短信聊天记录，首先，该证据属于电子数据，但原告仅提交打印件，根据打印件载明的内容，无法确认发、收件人与本案当事人之间的关系；其次，两被告对上述证据的真实性及关联性均不予认可；再次，原告主张该证据中存在其反对两被告另行出售涉案房产的内容，但相关内容的时间晚于两被告实际已向案外人出售涉案房屋的时间。因此，对于原告根据上述微信、短信聊天记录主张其多次向两被告表明不同意将涉案房产出售给案外人的情况，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告樊学军与被告万炳武于2017年8月1日签订的《深圳市房屋买卖合同》；二、被告万炳武、刘俊自本判决生效之日起十日内向原告樊学军返还购房款人民币40万元并支付利息（以40万元为基数，按照月利率2%的标准，自2017年8月31日起计算至款项付清之日止）；三、驳回原告樊学军的其他诉讼请求。上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7431元（原告已预缴），由原告樊学军负担4459元，被告万炳武、刘俊负担2972元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  肖薇薇二〇一八年七月十一日书记员  李玉玲