江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2014）射民初字第01362号原告射阳县辉煌酒店有限公司，住所地射阳县合德镇晨光路**楼。法定代表人宗成连，该公司总经理。被告射阳县合德镇城西居民委员会，住所地射阳县合德镇人民路广电大厦西侧。法定代表人黄正洪，该居委会主任。委托代理人刘庭，射阳县合兴法律服务所法律工作者。原告射阳县辉煌酒店有限公司（以下称辉煌酒店）与被告射阳县合德镇城西居民委员会（以下称城西居委会）确认解除合同无效纠纷一案，本院于2014年8月29日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月10日、2015年1月16日公开开庭进行了审理。原告辉煌酒店法定代表人宗成连，被告城西居委会法定代表人黄正洪及其委托代理人刘庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辉煌酒店诉称：被告作为甲方于2013年10月18日与原告签订了房屋租赁合同，所租房屋位于合德镇晨光路2号楼22、23、24号门市，租期为2013年10月18日起至2015年9月30日止，年租金2万元，按年缴纳。2014年4月2日被告以原告没有按照租赁合同交纳租金为由，向原告发出书面解除2013年10月18日双方所签订的房屋租赁合同通知函。依法成立的合同具有法律约束力，双方理应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。故诉请法院确认被告解除与原告2013年10月18日签订的房屋租赁合同行为无效。原告辉煌酒店为支持其诉讼请求提交以下证据：1、2014年3月4日和4月2日解除合同函，证明被告要求解除合同通知；2、2014年5月10日原告公司制作的情况说明书份，证明原告不欠被告房屋租金；3、2013年10月18日《房屋租赁合同》1份，证明租金及付款方式，租金为2万元，按年缴纳。被告城西居委会辩称：2012年3月28日答辩人和原告宗成连签订租房协议1份。协议约定：答辩人将位于合德镇晨光路2号楼底层及二、三层（22、23、24号门市和二、三层204、205、206、305、306）和水电户头出租给原告使用，租期2年，年租金12万元，每年4月1日、10月1日两次交清，延期20天未交付租金视为违约。协议履行到2013年8月，原告欠答辩人租金数万元，为此原告分别在2013年5月29日、8月15日作出保证书和承诺书，自愿承担后果责任。2013年9月，根据有关政策要求，原告升级为有限公司，2013年10月18日，双方签订《房屋租赁合同》1份，合同约定：答辩人将合德镇晨光路22－24号门市租赁给原告使用，用于开设射阳县辉煌酒店有限公司，年租金2万元。该合同所租房屋实际上仍然是原租赁的房屋，签订合同是为了配合原告办理个体转法人手续而用。2014年元月25日、3月4日和4月2日，答辩人多次发函给原告，一要求给付所欠房租，二声明2013年10月18日合同不是双方履行的正式文本。答辩人认为，2013年10月18日与原告签订的《房屋租赁合同》租金不是市场交易习惯的平等对价，是为办理工商营业执照使用。根据法律规定，答辩人解除与原告签订的《房屋租赁合同》行为是合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：射阳县辉煌酒店原为个体户，经营者宗成连；2013年10月22日升级为射阳县辉煌酒店有限公司，法定代表人宗成连。2012年3月28日，原告射阳县辉煌酒店业主宗成连与被告城西居委会与签订《租房协议》1份，约定城西居委会将位于本县合德镇晨光路2号楼底层及二、三层（22、23、24号门市和二、三层204、205、206、305、306）和水电户租给辉煌酒店使用，租期从2012年4月1日起至2014年3月31日止，年租金12万元，每年4月1日、10月1日分两次交清租金。房租延期20天未交付，城西居委会有权收回房屋。2013年9月，射阳县人民政府要求本县各社区对符合法人条件的个体户升级为法人单位，各社区配合办理相关升级手续。同年10月18日，为办理工商登记，原告城西居委会与被告辉煌酒店签订《房屋租赁合同》1份，约定城西居委会将本县合德镇晨光路2号楼22－24号门市出租给辉煌酒店经营，租期从2013年10月18日起至2015年9月30日止，年租金2万元，按年交纳。协议未尽事宜，一律按《合同法》的有关规定，经合同双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。当月22日，辉煌酒店经工商部门登记升级为射阳县辉煌酒店有限公司。2014年4月2日，被告城西居委会向原告辉煌酒店发出书面《通知函》，内容为“宗成连先生：2012年3月28日，你以个人身份与我居委会签订了租房协议一份。协议约定，我居委会将晨光路2号楼3间门市和5个套间房，租赁给你到2014年3月31日，年租金12万元，延期20天未交房租的协议作废。2013年10月18日，因为你经营的辉煌酒店升级为公司需要，我居委会又向你出具了用于办理工商执照所需的房屋租赁合同一份。协议约定，将晨光路2号楼22号、24号作价年租金2万元租给你两年，未尽事宜依《合同法》处理。据此，你在2013年10月22日，设立了射阳县辉煌酒店有限公司。2013年5月29日，你向我居委会保证在6月20日前还清房租费2万元，同时8月15日以保证还清房租，否则经济损失后果责任自负。2014年元月25日，我居委会函告你支付拖欠租金还款，声明2013年10月18日的合同不作为正式合同履行。你在2月12日回函认为10月18日合同合法有效。为此3月4日我居委会通知你4月4日交回房屋或答复，你至今没有回音。现我居委会认为，我们与你方签订的2012年3月28日合同已经到期，请你方接到通知后立即向我们交还所承租的房屋。关于2013年10月18日《房屋租赁合同》约定，22号、24号门市房出租两年的协议，由于你方没有按照租赁合同交付租金，显然是以实际行为表明不履行主要债务，而且在我方书面催告后仍未履行，致使我方不能实现合同目的。为此，特依我国《合同法》第94条规定通知贵方，解除与你方签订的2013年10月18日房屋租赁合同。关于你方所欠租金10万元，请一并在7天内交付我居委会。以上通知，敬请理解，如有异议，请在7天内书面来函协商，否则我居委会依法处理。”2014年4月14日，被告城西居委会向我院提起诉讼，请求确认原、被告双方2013年10月18日签订的《房屋租赁合同》无效，同年8月29日，原告诉讼来院，请求确认被告解除与原告2013年10月18日签订的房屋租赁合同行为无效。本院认为：原、被告2013年10月18日签订的《房屋租赁合同》不违反法律规定，合法有效。被告城西居委会单方解除合同的行为既无约定事由，也无法定事由，故原告要求确认被告解除合同的行为无效的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，判决如下：被告射阳县合德镇城西居民委员会于2014年4月2日作出的解除与原告射阳县辉煌酒店有限公司于2013年10月18日签订的《房屋租赁合同》的行为无效。案件受理费80元，由被告射阳县合德镇城西居民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（该院开户行：盐城市农行中汇支行，帐号：4001010********，收款人：盐城市财政局非税收入汇缴专户）。审判长  陈丽娟审判员  徐 霞审判员  王舟捷二〇一五年一月十七日书记员  罗 丹法律条文附录《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。