北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2014)顺民初字第01079号原告马晓晨，男，1985年5月2日出生。委托代理人王军，北京市律港律师事务所律师。被告李保利，男，1987年9月21日出生。被告王向君，女，1982年7月1日出生。被告李保利、王向君共同委托代理人刘佳媛，北京智勇律师事务所律师。第三人马志文，男，1959年10月25日出生。第三人张子超，女，1982年1月3日出生。原告马晓晨与被告王向君、李保利、第三人马志文、张子超返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马晓晨及其委托代理人王军，被告王向君、李保利及二被告共同委托代理人刘佳媛，第三人马志文、张子超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马晓晨诉称：我母亲董×与第三人马志文在夫妻关系存续期间申请取得了顺义区南彩镇×村×路×号宅院集体土地建设用地使用权，该证记载家庭人口3人。顺义区人民法院于2004年2月24日作出（2004）顺民初字第993号判决书，判决董×与第三人马志文离婚，该判决书同时判决双方共同财产中的北正房东侧四间及院东侧石棉瓦棚子四间归董×所有。董×于2008年再婚，将户口迁入现居住地并在现址居住至今。2012年5月，董×回×村查看房屋时，村民告知×村×路×号宅院及房屋已被马志文卖给他人。我向马志文了解情况，其介绍说受人胁迫在一张买卖协议上签了字，但不知道具体的买主。2013年10月，我回到×村处理房屋非法买卖事宜，双方到了南彩镇派出所，此时方了解到该房屋系王向君、李保利从×村一个叫张子超的人手中购买。后再次报案，但李保利、王向君拒绝出示买卖协议.我向王向君、李保利出示离婚判决书及委托书后，派出所公安人员及王向君、李保利均要求我找马志文解决。我认为（2004）顺民初字第993号判决书生效后，我母亲已取得了顺义区南彩镇×路×号北正房东侧四间及院东侧石棉瓦棚子四间的所有权，公民依法取得的财产权和物权应受法律保护。上述财产已不再属于共有财产，不适用善意取得的有关规定，同时王向君、李保利非顺义区南彩镇×村的村民，购买该房屋并非出于善意，未经村委会批准同意，无权购买该村的农村村民所有的房屋，王向君、李保利同时也未对房屋所有权尽到审查义务。在购买后，王向君、李保利未经我同意私自对房屋进行了装饰、改建。为维护我的合法权益，故诉至法院请求：1.请求判决王向君、李保利立即向我腾退顺义区南彩镇×村×路×号北正房东侧四间及院东侧石棉瓦棚子四间并恢复全部建筑原状；2.案件受理费由王向君、李保利负担。被告王向君、李保利共同辩称：1.王向君、李保利对涉诉房屋依法有所有权，李保利与张子超具有房屋买卖合同关系，订立了有效的合同，也向张子超支付了购房款，已经支付完毕。我们全家居住在×号院，对房屋进行了合法的添附、装修等维护，取得了×号院的所有权，符合物权继受取得的方式，符合善意取得制度，受法律的保护；2.我们与董×之间不存在任何关系，我们是从张子超处购买的房屋，张子超是从马志文处购买的房屋，且签订了买卖房屋合同，购房款和相关的买卖房屋手续已经交付完毕，如果董×认为其合法权益受到侵害应该找马志文主张，与我们没有任何关系；3.我们作为买受人购买的是整个不可分割的×号房产，董×主张的诉求直接导致我们失去对宅院完整的所有权，将会侵害到我们的合法权益。综上，我们不同意马晓晨的诉讼请求。第三人马志文辩称：涉诉房屋的买卖是因我欠他人高利贷而引起的，他人让我用涉诉房屋进行抵押，我当时签合同时对方没有让我看内容我就签了，合同是虚假的，且对方已经知道涉诉房屋由我和董×依法进行了分割。对于马晓晨的诉讼请求我同意，没有异议。第三人张子超辩称：马志文陈述的情况均不属实，其所称的高利贷我不知情。我是与马志文签订的房屋买卖合同书，签订合同之前先给付了3万元，后一次性转账了30万元。对于马晓晨的诉讼请求我不同意。经审理查明：马志文系涉案的北京市顺义区南彩镇×村×路×号宅院的登记使用权人，董×系马志文之妻，双方生育有一子马晓晨。2004年马志文与董×经本院判决离婚，并将涉案的顺义区南彩镇×村×路×号宅院内的北正房东侧四间及院东侧石棉瓦棚子四间判归董×所有.北正房西侧三间及西厢房三间、院西侧西厢房以北暖气炉棚子一间及其他共同财产归马志文所有.如任何一方拆除其所有的北正房时，将双方之间的界柁（墙）留给对方。2012年1月12日，马志文与张子超签订了《农村宅基地转让协议》，约定甲方（马志文）将涉案的位于顺义区南彩镇×村×路×号的宅基地转让给张子超（乙方），及地上房屋包括正房七间、厢房三间，转让价格为36万元。2013年9月1日，张子超（甲方）与李保利、王向君（乙方）签订了《农村宅基地转让协议》，约定张子超将位于顺义区南彩镇×村×路×号的宅基地转让给李保利、王向君（乙方），及地上房屋包括正房七间、厢房三间，转让价格为50万元。协议签订后，张子超将涉案宅院的集体土地建设用地使用证交给了李保利、王向君，李保利、王向君对宅院内的房屋进行了添附装修，并居住至今。2013年12月30日，董×以马志文擅自出卖其所有的房产为由提起诉讼，要求李保利、王向君立即腾退涉案宅院内归其所有的北正房东侧四间及院东侧石棉瓦棚子四间并恢复全部建筑原状。诉讼中，李保利、王向君称自己购买房屋后进行了了添附、装修等，材料、工钱、交通、误工等共计约6万元。为此李保利、王向君提交了部分装修收据、装修清单、照片等予以证实，其中收据显示的数额为35910元。张子超对此不予认可，称该价格过高，但具体多少钱自己也不清楚；马志文也以其价格过高对此不予认可，认为其装修部分价值最多为三至四万元。马晓晨对此不予认可，否认其添附、装修的价值有6万元，表示如果原告在腾退时对添附、装修不进行拆除的话，同意对装修等添附物进行一定的合理补偿。另查，李保利为河北省承德市隆化县步古沟镇×村村民，王向君为北京市平谷区金海湖镇人，张子超为北京市顺义区南彩镇×村村民，与马志文均非同一集体经济组织成员。又查，董×与马志文离婚后，于2008年11月14日与李×登记结婚，双方未生育其他子女，董×父母也分别在2005年2月23日、1996年6月去世。在本案审理过程中，董×因病于2014年4月23日去世，其现任丈夫李×表示放弃对董×一切财产的继承权，不同意参加本案诉讼。董×儿子马晓晨表示愿意参加该案诉讼，故本院依法将原告变更为马晓晨。上述事实，有当事人双方的陈述、（2004）顺民初字第993号民事判决书、《农村宅基地转让协议》、土地使用证、银行转帐单、房地产评估报告、死亡证明、相关证明文件、谈话笔录、勘查笔录、庭审笔录等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同为无效合同。本案中，李保利、王向君与被告张子超签订的《农村宅基地转让协议》、张子超与第三人马志文签订的《农村宅基地转让协议》均涉及到农村宅基地买卖，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。被告李保利、王向君，第三人张子超均非北京市顺义区南彩镇×村集体经济组织成员，不享有该集体经济组织成员所享有的宅基地使用权，故张子超与该村村民马志文，李保利、王向君与张子超所签订的《农村宅基地转让协议》虽为双方真实意思的表示，但因为宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的，因此所签订的《农村宅基地转让协议》均应无效，对上述宅基地也显然不适用善意取得。根据已生效的（2004）顺民初字第993号民事判决书，董×依法对涉案宅院内的北正房东侧四间及院东侧石棉瓦棚子四间享有所有权，其他人对此不得侵犯，马志文未经所有权人董×的同意，擅自予以处分，并且与他人签订的转让协议也因违反法律、法规强制性规定的而无效，因此董×死亡后，作为其唯一继承人的马晓晨有权要求现占有其房屋的被告李保利、王向君予以腾退并返还。李保利、王向君应当将原属董×所有的北正房东侧四间及院东侧石棉瓦棚子四间腾退并返还马晓晨。由于李保利、王向君确已对涉案宅院内的房产进行了添附、装修，该添附装修行为并未导致原房屋的使用价值下降，因此并无拆除之必要，故对马晓晨要求将涉案房屋恢复原状的请求，本院不予支持。李保利、王向君虽称其装修时花费6万余元，但所提供的证据并不足以证实其装修价值6万元，故本院根据评估报告的记载情况、李保利与王向君提供的相关收据、各方当事人共同认可的部分，结合现场勘查的具体情况，酌情确定其添附部分价值总计为3万元。在李保利、王向君腾退房屋后，马晓晨作为腾退房屋的实际受益人，并且其诉讼中也同意在腾退房屋的添附、装修在不拆除的情况下，对李保利、王向君所花费的装修费用给予一定的补偿，故根据本案的实际情况，本院酌情确定马晓晨给付李保利、王向君添附装修补偿款1万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、被告李保利、王向君于本判决生效之日起三个月内将位于北京市顺义区南彩镇×村×路×号宅院内的正房东侧四间及院东侧石棉瓦棚子四间腾空后返还给原告马晓晨；二、原告马晓晨给付被告李保利、王向君装修补偿款一万元，于被告李保利、王向君将位于北京市顺义区南彩镇×村×路×号宅院内的正房东侧四间及院东侧石棉瓦棚子四间腾空并返还后七日内给付；三、驳回原告马晓晨的其他诉讼请求。案件受理费七十元，由被告李保利、王向君负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  罗旭华人民陪审员  赵光玉人民陪审员  郭汝楫二〇一五年八月十七日书 记 员  郭治宇