福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0582民初7160号 原告：洪长明，男，1973年11月8日出生，汉族，住晋江市。 原告：倪娟娟，女，1975年4月29日出生，汉族，住晋江市。 二原告共同委托诉讼代理人：蔡长基、吴金城，福建泉美律师事务所律师。 被告：黄堂萍，男，1950年8月21日出生，汉族，住晋江市。 被告：颜丽明，女，1960年3月25日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：朱志龙、吴艳峰，福建闽岚律师事务所律师。 原告洪长明、倪娟娟与被告黄堂萍、颜丽明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，在适用简易程序审理中，因双方争议较大，本院依法裁定转入普通程序，并公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人蔡长基、吴金城，被告颜丽明的委托诉讼代理人朱志龙到庭参加诉讼，被告黄堂萍经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪长明、倪娟娟向本院提出诉讼请求：判令1.黄堂萍、颜丽明继续履行与洪长明、倪娟娟签订的《买卖协议》，办理晋江市房屋的不动产权证并协助洪长明、倪娟娟办理房屋产权过户手续。事实和理由：洪长明与倪娟娟系夫妻关系。黄堂萍与颜丽明系夫妻关系，同时是晋江安海区域海东鸿塔片区旧城改造工程的安置户，安置住宅面积200平方米，选房顺序号为31号。2012年7月7日，洪长明、倪娟娟经朋友介绍向黄堂萍、颜丽明购买上述安置房，同日，由洪长明与黄堂萍、颜丽明签订《协议书》一份，协议中对房屋转让价款、付款方法、交房过户办理等作出了明确的约定。协议签订后，洪长明、倪娟娟依约支付了第一期购房款30万元。在安置房选房时，黄堂萍、颜丽明协助洪长明、倪娟娟选定位于晋江市房屋，但选房后，黄堂萍、颜丽明一直借故不交付房屋。2016年6月3日，双方在晋江市富勤房产中介服务部主持下重新签订了《关于海江鸿塔片区安置房转让的合同书》一份，对购房款、付款方式、房屋产权登记及过户等作出了重新约定，合同第六条约定黄堂萍、颜丽明需无条件协助办理房屋产权证及过户手续。嗣后，洪长明、倪娟娟付清了购房余款，并与之结算支付了公共维修基金、物业费、垃圾费、水电周转金等其他费用共计7178.72元，黄堂萍、颜丽明才将房屋交付给洪长明、倪娟娟。洪长明、倪娟娟立即办理了该房屋的天然气及物业入伙手续，并已经在对房屋进行装修。现政府相关拆迁安置部门已通知本安置区的业主办理产权证书，协议所涉房屋已具备办理产权证书及过户手续的条件，但经洪长明、倪娟娟一再催促，黄堂萍、颜丽明却怠于履行协议义务，拒不办理该房屋的产权证书，致使洪长明、倪娟娟至今不能办理房屋过户手续，故诉至本院。 黄堂萍未作答辩。 颜丽明辩称，诉争协议书及安置房转让合同书中并无颜丽明签名，合同未成立更未生效。涉案房屋系家庭共同财产，黄堂萍未经全体共有人同意处分共有房屋，且以不合理低价处理房屋，损害共有人财产权益，该无权处分行为所签订的《安置房买卖合同》依法无效，洪长明、倪娟娟在明知存在房屋共有人的情况下，未取得其他房屋共有人的追认，对于合同无效也存在过错。洪长明、倪娟娟诉求房屋过户的前提是相关机构通知办理产权证，但据其所知，目前尚未此类通知。若法院认定合同有效并认定颜丽明系合同当事人之一，则颜丽明有权依据合同第七条要求解除合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄堂萍未到庭参加诉讼，也未提出异议并向本院提供证据，视为自愿放弃相应的诉讼权利。到庭双方当事人无争议的证据：身份证、结婚证、户口本，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据及事实，本院认定如下： 1.关于洪长明、倪娟娟提供的晋江市安海区域海东鸿塔片区旧城改造工程安置协议书（Ⅱ）及颜丽明提供的晋江市安海区域海东鸿塔片区旧城改造工程安置协议书（Ⅰ）、选房安置缴款通知书、泉州银行借款凭证、结算业务委托书、借款合同，当事人对其真实性均不持异议，本院予以认定。两份安置协议书相互印证，可证明涉案房屋系拆迁安置所得的五套房产之一，被征收人记载为黄堂萍。借款合同中的贷款用途虽记载为购买晋江市鸿江西路水心苑5幢1903室房屋，但该房屋亦为黄堂萍安置所得房产之一，该贷款数额与结算业务委托书记载的转账数额合计322569.75元，与选房安置缴款通知书载明的补差价金额一致，收款账户也一致，故本院认定黄堂萍通过其子黄祖雄转账及贷款的方式支付了涉案安置协议书（Ⅰ）项下的全部补差价款，但无法证明涉案房屋系其家庭共同共有财产。 2.关于洪长明、倪娟娟提供的《协议书》及《关于海东鸿塔片区安置房转让的合同书》，《协议书》中落款处的“颜丽明”并非其本人书写；关于该两份协议落款处的印章是否为颜丽明加盖，颜丽明予以否认，并提供其诉讼代理人在诉讼过程中与见证人蔡某的通话录音为证，洪长明、倪娟娟虽否认该录音真实性，但本院于2018年6月5日向案外人蔡某询问并制作询问笔录一份，蔡某确认录音中的声源系其本人，本院对该录音真实性予以认定；蔡某在询问过程中关于签订合同过程的陈述与录音内容基本相符，到庭当事人对于该陈述亦无异议，可认定在蔡某见证下签署《关于海东鸿塔片区安置房转让的合同书》时，仅有倪娟娟、黄堂萍在场，印章系之后加盖，蔡某并未见到加盖印章之人，故未能确认该印章系颜丽明本人加盖。洪长明、倪娟娟主张该印章系颜丽明加盖，未能提供其他证据予以佐证，本院不予认定。 3.对洪长明、倪娟娟提供的收条四份及存款明细账真实性予以认定，二者与《关于海东鸿塔片区安置房转让的合同书》记载的款项支付情况可相互印证，可证明洪长明、倪娟娟于2012年7月7日支付购房款30万元，于2015年12月12日支付38.36万元，于2016年6月6日支付5万元，于2016年8月30日支付3万元，已付清全部购房款的事实。 4.关于洪长明、倪娟娟提供的新建商品房住宅质量保证书、新建商品住宅使用说明书、前期物业服务协议、长冠物业收款凭证、预收单、福建农信签购单，对其真实性均予以认定，该些证据相互印证，可证明黄堂萍已将涉案房屋交付给洪长明、倪娟娟，洪长明、倪娟娟于2016年6月3日与泉州市长冠物业管理有限公司晋江分公司就涉案房屋签订前期物业服务协议，并向其缴纳了物业费、公用水电费、土渣清运费、装修保证金等费用。 5.关于产权证办理收件凭证，内容上无法体现系有关职能部门出具，颜丽明对其真实性亦无法确认，本院不予认定。但经本院核实，洪长明、倪娟娟起诉时，涉案房屋所在小区确已具备办理产权证书的条件。 本院经审理认定事实如下：洪长明与倪娟娟系夫妻关系，于2000年11月16日办理结婚登记。黄堂萍与颜丽明系夫妻关系，于1993年4月10日补办结婚登记。洪长明与黄堂萍于2012年7月7日前签订协议书一份，约定黄堂萍将位于安海镇鸿塔海东社区旧城改建扩购面积200㎡安置房转让给洪长明，实际转让面积按安置后的面积计算，转让总金额为60万元，并约定付款方式为：签订该协议后，洪长明于当日一次性支付30万元，余款36万元在交房时付清。2016年6月3日，倪娟娟与黄堂萍在富勤房产中介人员蔡某的见证下，就前述房屋买卖事宜重新签订《关于海东鸿塔片区安置房转让的合同书》，约定黄堂萍将其与颜丽明共有的位于水心苑3幢1706室的安置房转让给倪娟娟，面积为221.78平方米，总成交价为76.36万元，并确认第一期房款30万元已于2012年7月7日支付，第二期房款38.36万元已于2015年12月12日支付，同时约定第三期房款5万元于2016年6月7日前支付，第四期房款3万元于2016年8月31日前支付。该合同第五条约定：1.收到乙方第（二）期支付的款项后，甲方应立即将约定买卖的房屋、相关产权手续及附带的钥匙全部交付乙方，乙方应按时缴纳水费、电费及物业费，甲方应积极配合乙方办理物业水电更名手续。2.在政府通知可以缴纳一手契税时，甲方应及时缴纳一手契税，并办理相关完税证明及不动产发票，此项费用由乙方承担。……合同第六条约定：1.在政府通知可以办理产权更名过户手续时间，乙方应在三个月内向甲方提出办理房屋产权证更名过户请求，甲方需无条件协助乙方办理房屋产权证及其过户手续，所需相关过户费用及手续费用由乙方承担。……合同并对双方的其他权利义务进行了约定。签订该合同后，倪娟娟依约向黄堂萍支付了全部购房款，黄堂萍出具相应收条交由倪娟娟收执。黄堂萍2016年3月接收房屋，并由其子黄祖雄代与泉州市长冠物业管理有限公司晋江分公司就涉案房屋签订了前期物业服务协议。黄堂萍于2016年6月3日将涉案房屋交付给倪娟娟，配合倪娟娟办理了物业更名手续，倪娟娟于当日与泉州市长冠物业管理有限公司晋江分公司就涉案房屋签订前期物业服务协议。现洪长明、倪娟娟对涉案房屋进行装修中。至审理时涉案房屋的一手不动产权证尚未办理。 另查明，涉案房屋系协议编号为30166AM的晋江市安海区域海东鸿塔片区旧城改造工程安置协议书项下的五套安置房屋之一，被征收人载明为黄堂萍。黄堂萍于2015年12月12日选房确定五套安置房分别为仁福苑26幢3005号、26幢3006号及水心苑3幢1706号、5幢1901号、5幢1903号。其中5幢1901号房亦在装修中。 本院认为，洪长明与倪娟娟系夫妻关系，其二人针对涉案房屋买卖事宜先后分别与黄堂萍签订房屋买卖合同，可认定涉案房屋系其二人共同购买。洪长明、倪娟娟与黄堂萍之间签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不存在违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护。涉案房屋系黄堂萍在其与颜丽明的婚姻关系存续期间所获得的拆迁安置权益，且涉案房屋买卖合同中亦明确载明房屋共有权人为颜丽明，故涉案房屋应认定为黄堂萍与颜丽明的夫妻共同财产。涉案房屋买卖合同中虽有加盖“颜丽明”印章，但无法证实系颜丽明本人所加盖，颜丽明亦予以否认，故本院认定涉案房屋买卖合同为黄堂萍单方签署。但涉案房屋系安置房，黄堂萍于2012年即与洪长明签订房屋买卖合同，直至2015年12月选房确定安置房具体坐落及面积并于2016年3月接收相关部门交付的涉案房屋后，又于2016年6月3日与倪娟娟签订合同，对双方的权利义务关系进行重新约定，并于当日将涉案房屋交付给洪长明、倪娟娟，配合办理了物业更名手续；洪长明、倪娟娟于2017年间对涉案房屋进行装修，涉案房屋的物业费、公共水电费等费用亦由洪长明、倪娟娟缴纳。此房屋交易期间历时长达五年，自黄堂萍选房、交房至洪长明、倪娟娟起诉也间隔将近两年，且颜丽明在审理中亦明确选房系其家庭成员共同参与，可见其对所获得的安置权益是明知的，涉案该拆迁协议项下共计五套安置房屋，其中有两套房屋与涉案房屋均位于水心苑小区，颜丽明亦在审理中确认其中5幢1901号房亦在装修中，故颜丽明主张对涉案房屋已交付给洪长明、倪娟娟这一事实不知情，明显不符合生活常理。故本院认为颜丽明对涉案房屋已由洪长明、倪娟娟占用、使用的事实应当是明知的，颜丽明在此期间并未提出异议，应认定其对黄堂萍出售涉案房屋的事实是知情、默许的，本案房屋买卖合同对其具有约束力。颜丽明主张对房屋出卖事实不知情、黄堂萍系无权处分，本院不予采纳。涉案房屋虽尚未办理一手不动产权证，但是根据晋政文[2014]202号《晋江市人民政府关于印发晋江市鼓励购买安置房若干规定的通知》的相关规定，办理安置房过户时，购买人可凭每套住宅的《安置协议书》和《房产权证转移涉税证明》办理转移登记，以《安置协议书》上被拆迁人作为所有权人办理，在购买人办理过户手续缴纳相关税费后，由房屋登记部门向购买人颁发房屋所有证或出具《安置房转移登记证明》，故本案不存在办理转移登记的障碍。洪长明、倪娟娟请求黄堂萍、颜丽明继续履行合同，办理涉案房屋的不动产权证并协助其办理权属转移登记手续，于法有据，本院予以支持。 综上所述，洪长明、倪娟娟的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告黄堂萍经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 被告黄堂萍、颜丽明应于本判决生效后十日内办理晋江市房屋的不动产权证并协助原告洪长明、倪娟娟办理该房屋的权属转移登记手续。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。 案件受理费100元，由被告黄堂萍、颜丽明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  洪新民 审 判 员  蔡燕萍 人民陪审员  蔡俊雄 二〇一八年七月四日 书 记 员  蔡铭钊 附件：本案涉及的法律及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 －10－ －11－