四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终5706号 上诉人（原审被告）：成都富力地产开发有限公司，住所地：四川省成都市青羊区顺城大街269号1栋1单元17楼1号。 法定代表人：李思廉，执行董事。 委托诉讼代理人：刘宁，女，汉族，1990年10月26日出生，住河北省邢台市南和县，系公司员工。 委托诉讼代理人：李佳，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张汉顺，男，汉族，1970年1月25日出生，住四川省筠连县。 被上诉人（原审被告）：范泽香，女，汉族，1976年8月25号出生，住四川省筠连县。 委托诉讼代理人：杨超，四川君合律师事务所。 上诉人成都富力地产开发有限公司（以下简称富力公司）因与被上诉人张汉顺、范泽香商品房销售合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初5153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 富力公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。2、一审、二审费用由被上诉人承担。 上诉事实和理由：一审判决认定事实及适用法律错误，理由如下：一、关于逾期未办理房屋所有权证书，由上诉人承担违约责任认定错误。（一）一审法院认为上诉人未在《告知函》中明确告知被上诉人应当交齐的资料及费用明细，不能认定上诉人尽到告知义务，而涉案土地解押后，上诉人未能就交齐办证资料及费用进行明确，应认定为无正当理由拒不履行办证义务，前述认定与相关事实、证据相悖，且无法律依据。实际上，上诉人在一审庭审中以及书面提交的代理意见、举证意见中都表明上诉人是在2013年12月向被上诉人提供的并经被上诉人签字确认的《入伙程序表》、《代为办理房屋产权证通知》中告知被上诉人代办产权证所需提交的资料及费用明细，而2016年7月向被上诉人邮寄的《告知函》是催促其履行提交资料的义务，并且是在经过几次电话催促被上诉人后的无奈之举。无论是合同约定还是法律规定，都没有要求上诉人在明确告知被上诉人需提交的资料后还需要重复告知被上诉人需提交的资料，所以，一审法院的这项认定不仅毫无依据，更是无故加重了上诉人的告知义务。（二）一审法院认定涉案土地存有抵押，属于办理产权证的法定阻却理由，涉案土地于2017年2月14日才注销抵押，故即使资料及费用齐全，也没法办理房屋所有权证，该认定更加与事实及法律规定不符。该批小业主是集团诉讼、集中审理，在一审审理中，上诉人向法庭提交了该批小业主中有6户小业主已经于2016年上半年取得房屋所有权证的证据，该6户小业主取得房屋所有权证的时间均在土地解押前以及合同约定的办证期限内。因涉及抵押的仅是土地并非在建工程抵押，故土地抵押并不影响房屋所有权证的办理，否则那6户小业主是无法取得房屋所有权证的。（三）一审法院基于上述第一、第二条的认定认为是上诉人无正当理由拒不履行办证义务，致使支付办证违约金的条件未能成就应视为条件成就，因一审法院罔顾被上诉人未按时提交办证所需资料的事实，而错误认定系上诉人无正当理由拒不履行办证义务，因此导致其适用法律错误。根据《商品房买卖合同》第十四条（三）款、第十九条（二）款约定，上诉人是受被上诉人委托向权属登记机关申请办理房屋权属转移手续、取得房屋所有权证书、因此产生的税费由被上诉人承担、根据《补充协议》第十条约定，被上诉人应当向上诉人提交房管局、税务局所需的各项资料，并且被上诉人应当在出卖人通知期限内提交齐全，才是自房屋交付之日起730日内协助买受人办理房屋权证，若因买受人原因未在通知期限内向出卖人提交齐全办证所需资料及费用，因此造成逾期办证责任由买受人承担。本案被上诉人未按照《入伙程序表》要求的时间提交齐全办证所需资料，根据合同约定该逾期办证责任应该由被上诉人承担。（四）一审法院计算违约金的起算时间错误。除上述一审法院对违约责任划分错误外，一审法院对违约金起算时间也存在错误。一审法院计算违约金的起始时间是实际交房之日起第731日，但是根据上诉人的举证，被上诉人在实际交房之日并未按照《入伙程序表》提交齐全办证所需资料，一审法院仅以实际交房之日起第731日起算违约金，既不公平也不符合商品房买卖合同及补充协议的约定。二、关于办理房屋所有权证不存在法律或事实上阻却事由，可以办证的认定错误。一审法院认为被上诉人已付清购房款、土地解押就不存在法律或事实上的阻却事由，属于脱离了客观事实的主管臆断。首先、无论是双方的合同约定，还是房管局办理房屋所有权证的行政管理要求，对购房人的办证要求并不仅限于交齐税费这一项，而是还需要提供一系列的资料和申请，上诉人只有在收齐被上诉人提交的资料、申请及税费后方能开展代办房屋所有权证。其次，上诉人在一审审理中向法官释明引发本案的根源是因房管局发现合同约定的房屋用途为“住宅”，但是实际办理房屋所有权证登记时只能登记为“公寓”，因此需要被上诉人出具同意房屋用途变更的文书，但被上诉人拒绝向房管局出具该文书。在一审审理过程中，一审法官向到庭业主核实了这一情况并获得业主及代理人同意变更的意思表示，但原审判决书中却未提及，因此导致上诉人未能取得办理房屋所有权证所需要的书面同意。再次，虽然一审法院判决上诉人办理房屋所有权证，但是因被上诉人未提交房管局办理房屋所有权证所必需的全部资料，上诉人实际上无法履行判决的办证义务。三、关于“住宅”变更为“公寓”的违约责任及损失认定错误。（一）一审法院认定房屋用途由“住宅”变“公寓”缺乏事实和法律依据。根据我国《物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。虽然上诉人认可涉案房屋用途为“公寓”，但因房屋所有权证未办理，该用途未获得法律上的认可，也就是涉案房屋的用途到底是“住宅”还是“公寓”，目前缺乏法律依据，法院应当在被上诉人取得房屋所有权证后根据权证上登记的用途进行认定。（二）上诉人交付的房屋用途与合同约定不符，系因房管局数据录入发生错误导致，对上诉人而言系意外、不可抗力事件，上诉人不应当承担违约责任。一审法院认为上诉人对上述主张提交证据证明，但是众所周知，成都市商品房预售都是从房管局网站下载打印《商品房买卖合同》，而房屋用途是房管局根据上诉人提交的测绘数据预先填制好的，上诉人无法更改，并且上诉人也客观上无法取得案外人房管局数据录入的证据。（三）一审判决认定的“住宅”变“公寓”违约金既无事实依据也无法律依据。1、富力公司对于房屋销售定价，系取决于拿地成本、开发成本、营销成本等以及利润，日照时间不是定价的标准之一，因此，无论房屋是“公寓”还是“住宅”，均不影响房屋售价及价值。2、根据成都市《关于“公寓”建设管理的若干规定》，公寓是住宅类产品，除了日照时间外，各类标准均按住宅执行，因此公寓与住宅的区别仅是日照时间，该区别并未给被上诉人造成实际损失，并且在一审审理过程中，一审法院曾将该损失提交鉴定，但是没有鉴定机构能对此作出鉴定。因此一审法院对违约金的认定缺乏依据。综上所述，一审判决认定事实及适用法律错误，导致判决结果明显错误，并且导致上诉人实际无法履行判决书确定的办证义务。为维护上诉人的合法权益，望判如所请。 张汉顺、范泽香答辩称，此次诉讼的全部35户被上诉人所在楼房同一层中的1-3号房为住宅，4-6号房因日照和采光较差达不到《关于“公寓”建设管理的若干规定》中住宅的标准而被规划为“公寓”。但上诉人在商品房销售时，隐瞒4-6号房是“公寓”的事实，将“公寓”虚构为“住宅”销售给被上诉人，在面临办理房产证时，上诉人担心被上诉人届时会发现领取的房产证上的房屋用途是“公寓”而非“住宅”而向上诉人提出违约赔偿，上诉人便要求被上诉人在办房产证前签署一份关于同意将房屋性质由住宅变更为公寓的《承诺书》，并称该《承诺书》是办证所必须的资料，否则上诉人拒绝为被上诉人办房产证。由于此次集体诉讼中的全体被上诉人均拒绝签署《承诺书》，因此上诉人便一直以“办证资料不齐”为由拒绝为被上诉人办证，这导致上诉人逾期2年多仍未为被上诉人办理房产证，被上诉人为维护自身权益而提起了本次诉讼。关于上诉人的《上诉状》，被上诉人认为上诉人在上诉状中继续扭曲事实，逃避责任，理由如下：一、上诉人认为其不承担逾期办证责任的理由是被上诉人一直未交齐资料。上诉人所指的完整的办证资料是由《代为办理房屋产权证通知书》上提到的资料和一份单独的《承诺书》这两部分构成。对于《代为办理房屋产权证通知》上的提到的资料，被上诉人是认可的，被上诉人也早在缴纳契税时就交齐了，但至于《承诺书》这份所谓的办证资料，被上诉人确实至今都没有交给上诉人，因为被上诉人认为《承诺书》不是办证需要的材料，其没有义务签《承诺书》，上诉人“不签《承诺书》则不办证”的行为没有法律和合同依据，因不签《承诺书》而导致的逾期办证责任应由上诉人承担。详细理由如下：1、被上诉人早已交齐《代为办理房屋产权证通知》上的资料，上诉人称资料不齐与事实严重不符。事实上，被上诉人在向上诉人缴纳契税和办证工本费的时候，就同时已经将《代为办理房屋产权证通知》中列明的办证所需资料交付给上诉人。从举证角度上讲，虽然原则上应由被上诉人举证证明已将办证资料交给上诉人，但恳请合议庭注意本案的一个特殊事实——即上诉人在收取办证费用和办证资料时，上诉人仅对收取的费用开具了收据，没有对收取的办证资料开具任何形式的收据（一审审理过程中上诉人的代理人在审判长的询问下承认了这一事实，可见一审笔录）。若上诉人在收办证资料时开具了收据，那么被上诉人持有收据而拒不提供，被上诉人理应承担举证不能的法律后果。但本案存在“上诉人收了办证资料但不开收据”的特殊事实，这一事实直接导致被上诉人不可能举出直接证据证明已交齐办证资料。因上诉人的特殊做法使被上诉人不具备举出直接证据的举证能力，若此时不加区分地让被上诉人承担举证不能法律后果，这将明显违反公平原则。举证责任的分配应当考虑具体个案的特殊情况和当事人的举证能力。被上诉人恳请合议庭根据《民事诉讼证据若干规定》第7条，结合本案上诉人“收资料但不开收据”的特殊事实，根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素酌情调整举证责任的分配。 被上诉人虽然缺乏直接证据证明资料已交齐，但被上诉人提供了《录音》、《证人证言》、《承诺书》和《告知函》这4份间接证据来证明资料已交齐。在被上诉人提供的《录音》证据中，上诉人的工作人员在电话中称被上诉人资料已交齐，只差签《承诺书》，若不签《承诺书》则不予办房产证。被上诉人申请的两名证人也证明被上诉人在收到上诉人关于“资料不齐须补交资料”的《告知函》后亲自到上诉人办公室询问须补交哪些资料，上诉人工作人员称资料是齐全的，只需再签署《承诺书》就给予办证。以上四份证据虽是间接证据，但这四份间接证据相关联，形成了完整的证据链，足以认定被上诉人已交齐除《承诺书》之外的其他办证资料的事实。 须特别说明的是，一审法院在判决书中载明“一审法院认为证人未出庭作证，接受当事人的质询，通话录音无法确定双方身份，故一审法院对其真实性不予确认”。被上诉人认为一审法院该认定与事实不符。在一审中两名证人均到庭接受了一审法庭质询，并且两名证人都某庭审笔录。在《录音》证据中，拨打电话的人在电话中明确表明了自己的身份，上诉人代理人也在庭审中承认录音中涉及的电话号码是上诉人的办公室电话。因此一审法院对于《证人证言》和《录音》这两份证据的效力认定存在错误。 在上诉人提供的《代为办理房屋产权证通知》这份证据中，可看出须准备的办证资料并不复杂，只是购房合同和身份证而已。根据日常经验法则，这两份资料几分钟就可以准备好，加上去找地方复印也就最多半个小时，作为急于拿到房产证的被上诉人不可能在长达两年多的时间里无法准备齐这么简单的资料。即使个别被上诉人忘了交办证资料，也不可能30多户被上诉人同时都忘了交资料，更不可能这都忘了交资料的30多户被上诉人恰好都是同一栋楼里的，并且刚好又都是涉及“住宅变公寓”问题的。因此被上诉人恳请合议庭根据日常经验法则和逻辑推理综合判断本案事实。 如果即使真的有被上诉人交的资料不齐，那么上诉人也应该在第一次收资料时就提示被上诉人补交资料，或者在之后提醒被上诉人，这是作为出卖人的合同附随义务（通知义务）。但上诉人在交房时收取资料后直至2年办证期限届满都没有通知任何被上诉人缺的资料。而且在办证期限届满后也只是通知被上诉人缺《承诺书》这份资料，并未提到缺《代为办理房屋产权证通知》上的资料。再次特别提请合议庭注意的是——本次诉讼系列案中有六户被上诉人的房产证实际已于2016年3月办下来，但上诉人不但没有通知他们证已经办好，而是仍然于2016年6月向包括这六户被上诉人在内的所有涉及住宅变公寓问题的业主发《告知函》通知他们办证资料未交齐。这六户被上诉人的房产证已经在上诉人手中，但仍要求他们交办证资料。根据该事实可以认定，上诉人所称的“资料不齐”的理由完全不具有可信性，这种明显存在前后矛盾的理由不应被法庭采纳， 2、上诉人称被上诉人未按照《入伙程序表》的要求交齐办证资料。被上诉人通过仔细对比多位被上诉人的《入伙程序表》得知，根本无法通过《入伙程序表》来判断被上诉人资料是否交齐。理由如下：《入伙程序表》上并没有记载须要让被上诉人准备什么具体办证材料。若上诉人的意思是通过《入伙程序表》上第二项“产权登记处”记载的“已办理产权登记申请手续”处是否有打钩来确定被上诉人是否交齐了办证资料，没有打钩则代表着被上诉人未交齐资料，但是已于2016年办好了房产证的六位被上诉人的《入伙程序表》上的“已办理产权登记申请手续”处同样没有打钩确认，这六位被上诉人已经办理好了房产证，说明他们的资料必然是交齐了的，既然他们的资料已经交齐，上诉人也同样没有在他们的《入伙程序表》上的“已办理产权登记申请手续”处打钩确认，那么足以证明上诉人在收齐任何一位被上诉人材料的时候并不会给被上诉人打钩去确认，因此上诉人不能通过《入伙程序表》上是否有打钩来证明被上诉人资料是否交齐，反之可以看出上诉人在收取办证资料时的内部管理有多么混乱，当然这或许就是上诉人专门设置的“风险规避技巧”。 3、上诉人称《承诺书》是办理房产证的关键资料，因被上诉人拒绝签《承诺书》，所以被上诉人的办证资料不齐，上诉人无法为被上诉人办理房产证，逾期办证责任在于被上诉人自己。被上诉人认为上诉人的该主张与事实严重不符，因为办理房产证实际上无需签《承诺书》，上诉人擅自要求被上诉人签《承诺书》的目的是以此来免除上诉人未按约交付用途为住宅的房屋的违约责任。因被上诉人有权拒绝上诉人的该无理要求，上诉人因被上诉人未签《承诺书》而拒绝为被上诉人办证的行为缺乏法律和合同依据，逾期办证责任应由上诉人承担。上诉人从办证期限届满前直至本案一审庭审时都坚称时房管局要求被上诉人签署《承诺书》，但是经被上诉人代理人现场到新都区房管局核实，房管局称从未要求涉案小区业主签署任何《承诺书》。上诉人也从未向一审法庭提供证据证明签署《承诺书》是房管局的要求或是行政审批的需要，因此被上诉人并不负有签署《承诺书》的法定义务，值得特别注意的是已于2016年办好房产证的六户被上诉人没有任何一户签署了所谓的《承诺书》，但是上诉人也为他们办好了房产证，这足以证明《承诺书》并非办证的必须材料。涉案《商品房买卖合同》以及《代为办理房屋产权证通知》中都未约定办理房产证时须签署《承诺书》，因此被上诉人也不负有签署《承诺书》的约定义务。综上，上诉人关于“不签《承诺书》则不能办证”的理由没有法律和合同依据，上诉人因被上诉人拒绝向其签署《承诺书》而拒绝为被上诉人办理房产证的理由不正当，因此而导致的逾期办证责任应由上诉人承担。 二、关于“住宅变公寓”的违约责任及损失认定。1、被上诉人认为虽然房产证暂未办理，但被上诉人提供的从房管局处获取的证据《个人及家庭房屋登记记录信息证明》中已明确载明所有涉案标的房屋用途都是“公寓”，且上诉人在一审庭审中也明确承认所有涉案标的房屋实际均为公寓，既然上诉人实际交付的房屋已经确定为公寓，而合同又约定交付的房屋是“住宅”，就已经构成违约事实。房屋的用途在规划阶段就已确定，房屋的用途不会因物权的变动而变更，物权的变动只会影响房屋的所有权人，与用途无关。上诉人的上诉理由缺乏法律依据。2、上诉人将未按约交付用途为住宅的房屋的责任推给房管局，上诉人既没有证据支持其观点，也严重违反诚信原则。3、根据《关于“公寓”建设管理的若干规定》，公寓的日照和采光比住宅差。被上诉人当初订立合同的目的在于购买一套正常的住宅房屋，但上诉人因采取了欺诈手段而实际向被上诉人交付的是日照和采光较差的公寓房屋，这不仅影响到被上诉人每一天的生活居住质量（直接损失），还会影响到被上诉人以后出售该房屋时的转让价格（预期利益）。虽然因现有鉴定技术的局限性无法准确举证证明被上诉人实际经济损失具体是多少，但并不代表被上诉人就没有遭受任何实际损失，也不能因此就豁免上诉人的违约责任。法院判决书对社会行为具有引导功能，如果上诉人对于将公寓包装为住宅来销售的行为无需承担任何法律责任，那么以后其他开发商必将效仿上诉人的做法，因为他们知道法院不会判他们承担责任。所以被上诉人恳请合议庭公平裁量，以体现法律对社会正确价值观的引导作用。综上所述，被上诉人认为上诉人的上诉意见没有事实和法律依据。恳请合议庭驳回上诉人的上诉请求。 张汉顺、范泽香向一审法院起诉请求：1、要求富力公司办理案涉房屋权属转移登记；2判令富力公司支付逾期办理房屋所有权证书的违约金24727.78元（自2016年1月1日起暂计至2017年5月22日）；3、判令富力公司赔偿因未按约交付用途为“住宅”的房屋而给张汉顺、范泽香造成的损失24290.55元（按合同房屋总价的5%计算）；4、案件诉讼费由富力公司承担。 一审法院认定事实：2013年1月8日，张汉顺、范泽香（买受人）与富力公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：富力公司将新都区用途为住宅的房屋出售给张汉顺、范泽香，该商品房测绘建筑面积共87.52平方米，套内建筑面积72.4平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积15.12平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米6710.1元，总价款485811元；张汉顺、范泽香采取贷款方式付款；富力公司应当在2013年12月30日前向张汉顺、范泽香交付商品房，该商品房交付时应当已取得规划验收合格证和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；合同第十二条逾期交房责任载明“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：2、逾期不超过60日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，买受人有权解除合同，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之五”；第十九条产权登记（二）转移登记载明“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付”。 富力公司于2013年12月30日向业主张汉顺发出《入伙程序表》，载明：房款及其他应付款项已结清，产权契税相关费用已缴纳，已领取钥匙，已办理完毕入伙手续等，张汉顺确认签字。同日，富力公司向张汉顺、范泽香出具《收据》，载明收到案涉房屋代办产权契税14654.85元、产权登记费80元、共有证书证费10元、印花税5元，维修基金1584.54元、国土证工本费26.5元。2016年6月27日，富力公司出具《告知函》向富力桃园业主告知，请尽快前往公司补齐办理分户产权相关资料，若未及时办理，导致办理分户产权事宜逾期的，由业主承担责任。 另查明，案涉土地存有抵押，2017年2月14日注销抵押。《个人及家庭房屋登记记录信息证明》载明：案涉房屋备案登记地址为新都区，买受人为张汉顺，用途为公寓。 一审法院认为，各方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效成立的合同，当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。 关于逾期办证违约金。首先，《商品房买卖合同》约定买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。富力公司于2013年12月30日向张汉顺发出的《入伙程序表》载明已领取钥匙，已办理完毕入伙手续，张汉顺确认签字。即富力公司于2013年12月30日与张汉顺、范泽香办理完毕交房手续，应于2015年12月30日前将案涉房屋过户登记至张汉顺、范泽香名下。富力公司认为因张汉顺、范泽香未交齐办证所需资料及费用，致使不能按期办证，富力公司不应承担逾期办证违约金。一审法院认为，第一、从富力公司出具的《收据》载明的产权契税相关费用已缴纳、维修资金已缴纳来看，张汉顺、范泽香已按富力公司的要求交齐办证所需费用；第二、即使存在资料、费用未齐的情形，富力公司于2016年6月27日出具的《告知函》并未明确告知应当交齐的资料及费用明细，不应以此认定富力公司尽到了告知义务，并且若出卖人认为买受人提供的办证资料不完整，出卖人有义务及时通知买受人补交，以保证按约定办理产权证，富力公司提交的现有证据无法认定是张汉顺、范泽香的原因导致其逾期办证；第三、从实践上看，案涉土地存有抵押，属办理产权证书的法定阻却事由，案涉土地于2017年2月14日才注销了抵押手续，故即使上述资料及费用齐全，亦无法办理房屋所有权证，案涉土地注销抵押后，富力公司也未能就补齐办证所需资料及费用进行明确。综上，富力公司应认定为无正当理由拒不履行办证义务，应自2015年12月31日起承担逾期办证违约责任。张汉顺、范泽香主张自2016年1月1日起计算违约金，系在法律规定的范围内处分自己的诉讼权利，一审法院予以准许。其次，富力公司认为即使存在逾期，支付违约金的条件为办理房屋所有权证书之日起60日内，现不动产登记尚未办理，故条件未成就。一审法院认为，虽然合同约定了支付违约金的条件为办理房屋所有权证书之日起60日内，但基于上述认定，不能按时办理不动产登记的责任不能归咎于张汉顺、范泽香，而是负有协助办理房屋所有权证义务的富力公司无正当理由拒不履行办证义务，致使支付办证违约金的条件未能成就，应视为条件已成就，故一审法院对富力公司的该项主张不予支持。最后，对富力公司关于调减违约金的主张，一审法院认为，虽然张汉顺、范泽香未就其实际损失举证，但综合富力公司违约时间较长，将案涉土地抵押给案外人，且约定的违约金计算标准低于中国人民银行同期同类贷款利率等事实，一审法院对张汉顺、范泽香主张的按日计算全部已付款万分之一的违约金的诉请予以支持，即逾期办证违约金以每天48.58元（485811元÷10000）为标准，自2016年1月1日起计算至实际取得房屋所有权证书之日止。 关于办理案涉房屋权属转移登记。张汉顺、范泽香已付清购房款，富力公司未按合同约定办理房屋所有权转移登记，其行为已经构成违约，故张汉顺、范泽香请求富力公司为其办理案涉房屋的不动产证的请求于法有据，一审法院予以支持。 关于“住宅”变更为“公寓”的违约责任及损失认定。《商品房买卖合同》约定富力公司交付的案涉房屋用途为住宅，但实际交付的房屋用途登记为公寓。参照成都市规划局、市国土资源局、市房管局联合下发的《关于公寓建设管理的若干规定》，公寓只能在规划住宅用地上建设，房屋产权证上房屋用途一栏，明确标准为公寓，公寓是指除日照要求外均满足《住宅建筑设计规范》其他强制性内容的一类特殊的生活单元，即公寓不能满足“有一个卧室或居室（厅）大寒日日照不低于2小时（三环以内主张大寒日日照不低于1小时）的要求，故公寓系日照条件差于住宅的一类生活单元。富力公司交付的房屋不符合合同约定的房屋用途，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，富力公司应承担违约责任。但张汉顺、范泽香未能就其实际损失提供证据，一审法院综合商品房屋用途的具体差别及可能造成的价值影响等因素，酌定损失为4858元，超出部分不予支持。富力公司主张案涉房屋登记为“公寓”，并非“住宅”是房管部门录入错误，但未提交证据证明该主张，一审法院对此不予支持。 张汉顺、范泽香的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、成都富力地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内协助张汉顺、范泽香办理位于新都区房屋的权属转移登记手续，登记至张汉顺、范泽香名下；二、成都富力地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日赔偿张汉顺、范泽香损失4858元及逾期办证违约金（逾期办证违约金计算方式为：按照每天48.58元为标准，自2016年1月1日起计算至实际取得不动产权证书之日止）；三、驳回张汉顺、范泽香的其余诉讼请求。 如成都富力地产开发有限公司未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1025元（此款已由张汉顺、范泽香预交），由张汉顺、范泽香负担406元，由成都富力地产开发有限公司负担619元，并在履行上述义务时一并支付给张汉顺、范泽香。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，富力公司向张汉顺、范泽香实际交房时间为2013年12月30日。 同时查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年11月14日，成都市国土资源局发布《成都市国土资源局关于实施不动产统一登记的通告》，载明自2016年11月23日起在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记。市国土局、市房管局自2016年11月17日17:00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17:00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 本院认为，根据上诉人富力公司的上诉请求与被上诉人张汉顺、范泽香的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、富力公司是否应当为张汉顺、范泽香办理案涉房屋的不动产统一登记证书；二、富力公司是否应当向张汉顺、范泽香给付逾期办证违约金以及违约金的金额应当如何确定；三、富力公司是否应当向张汉顺、范泽香赔偿“住宅”变更为“公寓”的赔偿金以及金额应当如何确定。现就上述争议焦点的认定分述如下。 关于第一个争议焦点。根据双方签订的合同，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付使用之日起730日内取得房屋所有权证书，出卖人应当承担违约责任，故该730日的办证期限系指向房屋所有权证。根据本案查明的事实，富力公司向张汉顺、范泽香交付房屋的时间为2013年12月30日，则办理房屋所有权证的截止时间应为2015年12月30日，现已超过办证的最后期限。 市国土局、市房管局自2016年11月17日17:00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务，从2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定受理不动产登记申请。故从2016年11月17日起，富力公司已实际无法单独为张汉顺、范泽香办理房屋所有权证。张汉顺、范泽香在原审的诉讼请求第一项为“办理案涉房屋权属转移登记”，“二证合一”政策实施后，不动产统一登记系对房屋所有权证和国有土地使用权证的统一登记。在本案审理过程中，富力公司并未提交证据证明双方约定案涉房屋的国有土地使用权证应于何时办理，故原审法院判决富力公司在判决生效之日起二十日内协助将案涉房屋过户登记到张汉顺、范泽香名下并无不当，本院予以维持。 关于第二个争议焦点。本院认为，根据双方合同约定，富力公司应在2015年12月30日前为张汉顺、范泽香办理案涉房屋的房屋所有权证。虽富力公司上诉提出买受人未交齐所需资料，但本院经审查认为，富力公司出具了相应的收据，载明产权契税等相关费用已经交付完毕；且富力公司作为受托人，未举证证明其已告知买受人具体应当交付资料的种类。再结合案涉土地在2017年2月注销抵押登记，本院认定富力公司并未按照合同约定履行办证义务，应当承担相应的违约责任。 根据本案查明的事实，市国土局、市房管局于2016年11月17日17:00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务，从2016年11月18日17:00起停止办理缴费领证事项，从2016年11月23日起在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）实施不动产统一登记，受理不动产登记申请。故在此情况下，因二证合一政策的实施，从2016年11月17日起富力公司事实上已无法为张汉顺、范泽香单独申请办理案涉房屋所有权证。富力公司应自2015年12月31日承担逾期办证违约责任，但张汉顺、范泽香主张自2016年1月1日起计算违约金，系法律规定的范围内处分自己的诉讼权利。故本院认为，富力公司承担逾期办理房屋所有权证违约金的时间应为合同约定的办证时间届满至成都市主城区因实施不动产统一登记暂停受理土地登记、房屋交易登记之日止，即2016年1月1日至2016年11月17日期间的违约金。 关于第三个争议焦点。本院经过审查认为，富力公司与张汉顺、范泽香签订的合同约定案涉房屋用途为住宅，但富力公司交付的房屋用途为公寓，不符合合同约定。张汉顺、范泽香在原审中的该项诉讼请求系富力公司赔偿损失，而非主张违约金，故富力公司上诉提出一审认定违约金无事实依据。关于赔偿金的数额，原审法院综合案涉房屋约定用途与实际用途的差别，以及可能造成的价值影响等因素，酌定富力公司向张汉顺、范泽香赔偿的金额并无不当，本院予以维持。 综上，原审法院认定事实清楚，程序合法，但对于逾期办证违约金确定不当，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初5153号民事判决第一项“成都富力地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内协助张汉顺、范泽香办理位于新都区房屋的权属转移登记手续，登记至张汉顺、范泽香名下”； 二、撤销成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初5153号民事判决第二项“成都富力地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内赔偿张汉顺、范泽香损失4858元及逾期办证违约金（逾期办证违约金计算方式为：按照每日48.58元为标准，自2016年1月1日计算至实际取得不动产权证书之日止）； 三、撤销成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初5153号民事判决第三项“驳回张汉顺、范泽香的其他诉讼请求”； 四、变更成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初5153号民事判决第二项为成都富力地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内赔偿张汉顺、范泽香损失4858元及逾期办证违约金（逾期办证违约金的计算方式为：按照每天48.58元为标准，自2016年1月1日起计算至2016年11月17日）； 五、驳回张汉顺、范泽香的其他诉讼请求。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1025元，由上诉人成都富力地产开发公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 曹 洁 审判员 张卫敏 二〇一八年七月二十六日 书记员 龙春光