浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终3976号 上诉人（原审被告）：匡安炎，男，1979年8月20日出生，汉族，住安徽省舒城县。 被上诉人（原审原告）：祝利杨，男，1983年8月18日出生，汉族，住浙江省建德市。 上诉人匡安炎与被上诉人祝利杨合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初7514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2017年3月28日，祝利杨（乙方）与匡安炎（甲方）签订一份《承包合同》，约定：甲方提供给乙方承包经营餐厅位于登新公寓西大门31-32号商铺（实际为32、33号商铺），面积共65.14平方米，餐厅附有经营所需设施、设备、用具；乙方承包经营期限为自2017年4月12日至2018年4月11日，承包期限为一年（2017年3月28日至2017年4月11日为装修日）；双方订立合同之日，乙方支付押金2000元；承包费用为每月8000元，房租费为每年70000元，水电费、物业费等其它经营所需费用乙方自行承担；承包费每半年支付给甲方，房租费按一年支付给甲方，所有费用均提早一个月交清；如因甲方直接或者间接造成的乙方无法正常营业，造成经济损失由甲方赔偿；甲方因产权纠纷及债务纠纷等情况造成乙方损失的，甲方应负责全额赔偿，如造成乙方无法经营的，乙方有权解除合同，并承担本年承包金一个月作为违约金。同日，匡安炎在《饭店设备清单》上备注“若因为由登新公寓居委会或因为没有营业执照导致村委会不允许经营的相关事宜，由甲方负责”。 合同签订后，祝利杨支付给匡安炎房屋租金70000元，承包费48000元，物业费1600元，并以其购置的设备折抵押金2000元。匡安炎将案涉房屋交付给祝利杨使用经营。 2017年7月3日，杭州市西湖区市场监督管理局向祝利杨发出《责令改正通知书》，载明:因祝利杨无照经营，责令祝利杨立即停止相关经营活动。 另查明，2012年，登云圩股份合作社将32号商铺出租给俞海明。2012年，登云圩股份合作社将33号商铺出租给徐元平及徐建美，租赁期限自2012年11月5日起至2017年11月30日止。俞海明、徐元平分别将32、33号商铺转租给周正存，租赁期限自2012年10月20日起至2017年11月30日止。周正存又将案涉房屋转租给匡安炎，租赁期限自2017年1月18日起至周正存与登云圩村委会签订经营权内有效期为准。前述租赁期限届满，登云圩股份合作社分别确定张根法、张国英为32、33号商铺新的承租人。2017年12月1日，匡安炎与张根法、张国英分别签订《租赁协议》一份，约定张根法、张国英分别将32、33号商铺转租给匡安炎，租赁期限自2017年12月1日起至2022年11月30日止。登云圩股份合作社同意上述转租行为。 又查明，双方确认案涉房屋无法办理营业执照的原因在于无法提供一年期以上的房屋租赁合同。2017年7月3日，祝利杨在相关管理部门发出立即停止相关经营活动的通知后停止营业，但仍有设备等仍留在案涉房屋内。2017年10月11日第一次庭审中，匡安炎明确表示不同意解除合同，要求继续履行合同。2018年3月5日，匡安炎同意接收案涉房屋。2018年3月6日，祝利杨将案涉房屋腾交还给匡安炎。 祝利杨的诉讼请求为：1.解除祝利杨、匡安炎于2017年3月28日签订的《承包合同》；2.匡安炎向祝利杨返还房租、承包费、押金、物业费84329.77元,赔偿装修、设备及食材货物损失37070.23元、经营性损失74432.88元、员工遣散费20000元，以上共计215832.883元；3、本案诉讼费用由匡安炎承担。 原审法院认为：本案中，祝利杨、匡安炎签订的名为承包合同，实为房屋租赁合同。祝利杨要求解除合同，双方实际已于2018年3月6日完成案涉房屋交接手续，应认定双方签订的《承包合同》已于2018年3月6日解除。故祝利杨要求判令解除合同的诉请，原审法院不予支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 关于祝利杨主张的退还房屋租金、承包费的诉请。合同签订后，匡安炎将案涉房屋交付给祝利杨使用。虽2017年7月3日相关管理部门发出立即停止相关经营活动的通知后祝利杨停止营业，但仍有设备留在店铺内，至2017年10月11日第一次庭审前，祝利杨一直实际占有案涉房屋，故2017年10月11日前的房屋租金、承包费祝利杨应按合同约定标准全额支付，经计算祝利杨应支付给匡安炎房屋租金35000元、承包费48000元。祝利杨诉至原审法院要求解除合同，2017年10月11日第一次庭审中，匡安炎明确表示不同意解除合同，要求继续履行合同。因在2017年11月30日前无法提供匡安炎与出租人之间租赁期限超过一年的房屋租赁合同，而在2017年12月1日后祝利杨、匡安炎之间的房屋租赁合同又不足一年，致使案涉房屋一直无法办理营业执照，合同目的无法实现，双方最终解除合同。鉴于祝利杨、匡安炎对于合同解除均存在过错，匡安炎不同意解除合同交接房屋导致损失扩大，而祝利杨至案涉房屋实际交接前并未完全腾空房屋，原审法院酌情确定2017年10月12日至2018年3月5日期间的租金28000元由祝利杨承担30%即8400元，由匡安炎承担70%即19600元。匡安炎应返还给祝利杨房屋租金26600元。 关于押金。合同签订后，祝利杨以其购置的设备折抵押金2000元。合同解除后，该款项匡安炎应予退还。 关于物业费。合同签订后，祝利杨支付物业费1600元。祝利杨占用案涉房屋期间的物业费应予支付，剩余部分应予退还。经计算，匡安炎应退还原告物业费160元。 关于装饰装修损失。现有证据显示，祝利杨的装修费用为2558元，该费用在合理范围内，原审法院予以支持。考虑到该装修的使用年限及双方的过错程度，原审法院酌情确定双方对于该损失各半承担，匡安炎应赔偿给祝利杨1279元。 关于设备、物品损失。因相关设备、物品未与案涉房屋形成附合可以拆除搬离重复利用，故对于祝利杨的该诉请，原审法院不予支持。 关于经营性损失，祝利杨提供的证据不足以证明其存在经营性损失，故对于祝利杨的该诉请，原审法院亦不予支持。 关于员工遣散费，因该费用并非因合同解除造成的直接损失，原审法院对该诉请亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、匡安炎于判决生效之日起十日内返还给祝利杨房屋租金26600元、押金2000元、物业费160元，并赔偿装修损失1279元，共计30039元；二、驳回祝利杨的诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4538元，由祝利杨负担3906元，由匡安炎负担632元。 宣判后，匡安炎不服，向本院提起上诉称：一、关于匡安炎与祝利杨签订的《承包合同》的性质，一审法院将该合同的性质定为“房屋租赁合同”属于认定错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”根据上述法律规定，租赁合同是出租人将租赁物有限期地交给承租人使用，承租人按照约定使用该租赁物并获得收益，承租人签订租赁合同的目的是通过支付租金以换取房屋的使用权。但在本案中，匡安炎与与祝利杨签订的是《承包合同》，即使不按照名义上的解释，单从合同内容来看，祝利杨是“承包经营牛羊肉馆”，故祝利杨不仅仅是承租匡安炎的商铺，也包括该商铺的附有经营所需的设施、设备、用具，更重要的是因该商铺之前就一直在实际经营，经营条件及资源已经相当成熟，根据《承包合同》第四条第一款规定：“甲方提供牛羊肉馆给乙方经营，保证乙方独立自主经营”，故虽《承包合同》包括租赁的内容，但更包括经营权转让的内容，且双方对承包费、房租费也分别作出了约定，也已经实际履行，故一审法院直接认定双方签订的合同名为承包合同，实为房屋租赁合同属于认定错误。二、匡安炎与祝利杨签订《承包合同》以后，匡安炎已经全面履行了合同义务，并无任何违约行为；相反，祝利杨在合同签订后已经开展实际经营，现祝利杨向法院要求解除合同系单方面退租，根据合同的约定，祝利杨的上述行为系违约行为。（一）匡安炎并未以任何方式向祝利杨承诺为其办理营业执照。《承包合同》签订后，匡安炎已经将店铺交由祝利杨实际开展经营活动，并无任何违约行为。祝利杨起诉称：“匡安炎于2017年3月28日向匡安炎出具《饭店设备清单》书面承诺如因没有营业执照不能经营的由匡安炎负责。”实际上，匡安炎从未作出上述承诺，匡安炎在《饭店设备清单》中备注的是“若因为登新公寓居委会或因为没有营业执照导致村委会不允许经营的相关事宜，由甲方负责。”即匡安炎能够协调承诺的范围是登新公寓村委会，并不是所有因为没有营业执照所导致的法律后果均需由匡安炎承担，匡安炎并未以任何形式向祝利杨承诺为其办理营业执照，故无营业执照的相关法律后果全部由匡安炎承担也无事实与法律依据。且祝利杨诉称“餐厅的营业执照先是由匡安炎办理，但匡安炎一直不能办理完成”也无事实与法律依据。（二）在本案中，案涉租赁房屋的产权人登云圩股份合作社并未采取任何措施阻止或限制祝利杨开展正常的经营活动。如上所述，匡安炎承诺的如登新公寓村委会因为祝利杨没有营业执照而不允许祝利杨经营，相关的法律后果由匡安炎承担，但在本案中，虽然祝利杨没有营业执照，但在其经营期间，登新公寓村委会并未采取任何措施阻止或限制祝利杨开展经营活动。祝利杨诉称产权方登新公寓村委会告知房屋租赁期限即将到期，房屋将会收回，但并未提供任何证据予以证明，且从祝利杨经营至今，登新公寓村委会并未收回房屋，匡安炎对案涉房屋也一直具有合法有效的租赁权，产权人也同意匡安炎转租，因此登新公寓村委会在本案合同履行中并不存在任何障碍。（三）在匡安炎无任何违约的情况下，祝利杨单方起诉要求解除合同的行为属于单方面退租，根据合同约定，该行为属于违约行为匡安炎有权将2000元押金转为违约金，不予退还给祝利杨。二、祝利杨以匡安炎隐瞒剩余租赁期限与祝利杨签订超过租赁期限的《承包合同》，导致祝利杨不能办理营业执照，餐厅不能正常经营为由要求解除合同，一审法院认定双方实际已于2018年3月5日完成涉案房屋交接手续，故认定双方签订的《承包合同》已于2018年3月6日解除属于事实认定错误。（一）祝利杨在2018年3月6日将案涉房屋的钥匙交付给匡安炎，但交付钥匙的行为并非表示双方完成涉案房屋的交接手续。如上所述，匡安炎并无任何违约行为，本案发生以后，匡安炎在2017年10月11日第一次庭审中当庭表示不同意解除合同，要求继续履行合同，2018年3月6日，祝利杨将案涉房屋的钥匙交给匡安炎，法院据此认定双方已经完成案涉房屋的交接手续，但根据常理，房屋交接除了包括交接钥匙以外，更重要的是房屋附有经营所需的设施、设备、用具以及水电费、物业费等费用的结算，在本案中，祝利杨仅仅是将房屋钥匙交给匡安炎，并没有办理其他的交接手续，水电费、物业费等费用也并未与匡安炎结算，故一审法院仅以交付钥匙的行为认定双方实际已于2018年3月6日完成案涉房屋交接手续属于事实认定错误。（二）退一步说，即使匡安炎接受案涉房屋钥匙，也并不表示匡安炎同意与祝利杨解除案涉合同。如上所述，本案合同的性质并非“房屋租赁合同”，而是承包合同，匡安炎除了将案涉房屋的使用权租赁给祝利杨以外，还包括将牛羊肉馆的经营权限期转让给祝利杨。退一步说，即使匡安炎同意接收房屋，也只是将房屋的使用权收回，但店铺的经营权问题双方仍未达成一致，一审法院仅以完成涉案房屋的交接手续即认定双方签订的《承包合同》已经解除并无事实与法律依据。三、匡安炎并没有解除《承包合同》的意思表示，且匡安炎在一审期间已经取得案涉房屋于2017年12月1日至2020年11月30日的承租权，且产权人也同意匡安炎转租，合同履行并无任何障碍，祝利杨应该继续履行案涉合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现可同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”故根据法律规定，合同解除有两种方式，一是约定解除，二是法定解除。首先，在本案中，祝利杨起诉要求解除合同，匡安炎明确表示不同意解除合同，要求继续履行合同，如上所述，双方对《承包合同》中关于房屋租赁及经营权限期转让并没有达成一致意见，故本案不符合约定解除的条件。其次，在本案中，匡安炎并无任何违约行为，在一审期间，匡安炎也已经取得案涉房屋的租赁权，产权人也书面同意匡安炎转租，合同不存在履行不能的情况，祝利杨经营牛羊肉馆的合同目的也能实现，故本案也不符合法定解除条件。现合同履行并无任何障碍，祝利杨应该继续履行案涉合同。四、退一万步说，即使双方签订的《承包合同》已于2018年3月6日解除，匡安炎对合同的解除不存在过错，不应承担期间的租金损失及装修损失，且祝利杨理应支付合同解除前的所有承包费用。首先，一审法院认定匡安炎不同意解除合同交接导致损失扩大于法无据。根据《中华人民共和国合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中双方签订的合同是合法有效的，双方都应该按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，且合同解除时需要符合约定解除或法定解除条件的，祝利杨在没有与匡安炎协商一致或不符合法定解除条件时直接要求法院解除合同，匡安炎没有任何违约行为的前提下不同意解除合同的行为是合情、合理、合法的，一审法院直接以匡安炎不同意解除合同交接房屋导致损失扩大为由判定匡安炎承担70%的租金损失没有任何事实和法律依据。其次，祝利杨主张装修费用2558元，并未提供充分的证据予以证明，且匡安炎对于合同解除并不存在过错，不应负担祝利杨的装修损失。最后，根据双方于2017年3月28日签订的《承包合同》第三条规定，承包费用为每月8000元，按半年支付给匡安炎，合同签订后，祝利杨仅支付了半年的承包费用共计48000元，之后的承包费用却一直未予支付。为避免诉累，如法院认定双方签订的合同已于2018年3月6日解除，祝利杨理应向匡安炎支付在合同解除前的承包费用或将该部分费用在其他款项中予以扣除。综上，请求撤销原审判决，改判驳回祝利杨的原审诉讼请求，并由祝利杨承担本案的诉讼费用。 针对匡安炎的上诉，祝利杨发表答辩意见称：一、《承包合同》为租赁合同。匡安炎所称《承包合同》本质并非房屋租赁合同并无法律依据，祝利杨与匡安炎签订的合同完全满足《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，一审法院认定其为租赁合同并无错误，匡安炎所称祝利杨承租内容包括其设施、设备、用具等均为合同的从义务并不影响合同性质，至于匡安炎所称转让经营权的说法毫无法律依据，祝利杨无需也无法从匡安炎处取得经营权，理由如下：（1）祝利杨开展经营活动需取得营业执照，本案中正是由于匡安炎隐瞒剩余租期导致祝利杨无法取得执照，故祝利杨并未取得经营权。（2）若祝利杨取得营业执照，其可以自然的开展营业活动而不需要通过匡安炎之同意。故匡安炎称合同包括经营权转让的内容属于无稽之谈，双方签订的合同为租赁合同。退一步讲，即使合同性质为承包合同，合同内容包含经营权的转让，祝利杨取得店铺后一直因为匡安炎仍然需要承担违约及赔偿责任。故本合同的性质并不影响匡安炎承担责任。二、违约方为匡安炎而非祝利杨。匡安炎出具的《饭店设备清单》中备注的内容从任何社会第三方的观点来看，均可以得出匡安炎承诺其对祝利杨没有营业执照情况负责的结论，匡安炎解释只对村委会进行协调的说法属诡辩。“因为没有营业执照导致村委会不允许经营的相关事宜，由甲方负责”，行政机关不允许经营是没有营业执照的必然结果，是发生在村委会不允许经营之前的行为，按照扩大解释，如果村委会不允许经营都由匡安炎负责，行政机关不允许经营更是应该由匡安炎负责。退一步说，即便匡安炎承诺只对村委会进行协调，这并不影响由于匡安炎隐瞒剩余租期而导致祝利杨无法取得营业执照的事实，匡安炎的行为从客观上导致了合同目的无法达成，属于严重的违约行为。此外匡安炎所称村委会并未对合同履行产生障碍的说法完全错误，除积极的阻碍行为之外，还存在消极的阻碍行为，本案中，虽然村委会没有直接要求收回房屋，但这并不影响村委会存在收回到期房屋的权利，祝利杨无故承担房屋到期后配合居委会回收的义务，并由于这一义务无法完成营业执照办理手续，显然对合同的履行产生了障碍。故在本案中，违约方显然是匡安炎而非祝利杨。三、一审法院对合同解除时间的认定有误，在匡安炎收到起诉状副本时，本合同已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，本案因匡安炎违约导致合同无法履行，祝利杨有权解除合同，匡安炎无权反对。根据合同法第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”祝利杨在起诉状中明确要求解除合同，匡安炎在7月中旬收到起诉状副本时，本合同已经解除。合同解除后，祝利杨积极联系匡安炎腾退房屋，是因为匡安炎推延导致未能腾退成功。此时匡安炎已经全额收取了祝利杨缴纳的房租、承包费等费用，自知自己享有的转租期限只有4个月，因办理营业执照必须一年以上的租赁协议，匡安炎即使收回房屋也不能再行出租或自己经营使用，故而不愿意接收房屋，拖延时日。祝利杨不能交付房屋又不能营业，只能关闭店铺于2017年7月12日诉至法院。直至2018年3月，匡安炎重新找到了租客，方才接收房屋，祝利杨清退、交接完成。故祝利杨认为，自合同解除之日起，匡安炎应全额返还房租及承包费并赔偿祝利杨的损失。由于祝利杨敬重司法，愿意减少诉争，息事宁人，故服从判决，没有上诉。四、匡安炎应对合同的解除承担全部责任。本案中，由于匡安炎隐瞒租期不足的事实，其行为构成欺诈，违背诚实信用原则。由于其隐瞒行为导致祝利杨的经营行为无法进行，合同目的无法实现，根据《承包合同》第四条第三项“如因甲方直接或者间接造成乙方无法正常营业，造成经济损失由甲方赔偿”及《饭店设备清单》中备注的内容“若因为登新公寓居委会或因为没有营业执照导致村委会不允许经营的相关事宜，由甲方负责”，匡安炎应当就祝利杨的损失以及合同的解除承担所有责任。综上，请求驳回匡安炎的所有诉讼请求。 二审举证期限内，双方均未向本院提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：原审认定案涉承包合同的性质为租赁合同，匡安炎对此提出异议，其认为该合同性质为承包合同，合同内容为饭店经营权的转让。即使匡安炎的该主张成立，其也负有交付符合法律规定，能够正常经营的饭店经营权以供实现双方签订合同之目的。现根据本案查明的事实，案涉店铺因无营业执照而被杭州市西湖区市场监督管理局责令立即停止相关经营活动。根据原审查明的事实，双方已确认案涉房屋无法办理营业执照的原因在于无法提供一年期以上的房屋租赁合同，故合同目的已无法实现，祝利杨有权解除合同。匡安炎上诉所称已告知祝利杨案涉房屋无营业执照，以及产权人并未采取措施阻止或限制祝利杨开展正常经营活动、匡安炎事后与案涉房屋产权人续签租赁合同及产权人同意转租等事实，不影响祝利杨依法享有的解除权。根据原审查明的事实，原审法院认定案涉合同于2018年3月6日解除，故祝利杨要求解除合同的请求已无判决之必要。 祝利杨在签订合同时，应尽到谨慎义务，其经营活动，亦应依法进行。现根据本案的在案证据，难以认定匡安炎曾作出为其办理营业执照或因营业执照不能办理而承担相应责任的承诺，故其答辩所认为本案合同解除全系匡安炎原因所致的主张，本院不予支持。祝利杨辩称本案合同应自起诉状副本送达之日为解除之日，本院认为，送达起诉状副本为诉讼程序之一，并非法律规定的一方当事人“通知对方”的形式，在本案起诉之前，祝利杨并未通知匡安炎解除合同，故本院对其该主张不予采信。 依据以上所述，原审法院认定双方当事人对本案合同解除均有过错，并酌情确定应返还的数额，并未加重匡安炎应承担的违约责任，而祝利杨对本案并未提出上诉，故本院予以全案维持。至于匡安炎所诉称的承包费扣除问题，因超出了本案的审理范围，本院不予处理。 综上，匡安炎的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人匡安炎负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  毕克来 二〇一八年七月三十一日 书记员  徐森燕