扬州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2014)扬开民初字第00672号原告陈骏。委托代理人朱祥，江苏擎天柱律师事务所律师。被告扬州骏和房地产开发有限公司。法定代表人魏成辉，董事长。委托代理人张文德，江苏琼宇律师事务所律师。原告陈骏与被告扬州骏和房地产开发有限公司（以下简称骏和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，分别于2014年12月23日、2015年1月8日公开开庭进行了审理，原告委托代理人朱祥、被告委托代理人张文德到庭参加了诉讼。后转成普通程序，于2015年5月18日公开开庭进行了审理，原告委托代理人朱祥、被告委托代理人张文德到庭参加了诉讼本案现已审理终结。原告陈骏诉称：2011年5月29日，原、被告签订商品房买卖合同，原告向被告购买其开发的“骏和国际公馆”6幢1单元2003号房屋，约定购房（含自行车库）总价为1561879元，交房日期为2012年12月30日。合同签订后，原告按约付清了房款。2013年2月1日，被告发出交房通知书，但到目前为止，该幢楼房仍存在建筑不符合约定、违反国家强制性标准的消防隐患等问题，原告与被告多次交涉，被告不予理睬。后原告与多位业主向有关部门多次反映存在的问题，截止起诉之日，被告尚不具备交房条件，按照合同约定，被告应按照已交房款的每日万分之二支付违约金。故原告诉至法院，请求判令被告将不符合强制性标准的项目整改到符合强制性标准，并向原告支付逾期交房违约金206168元（从2012年12月31日至起诉之日，以1561879元为本金按利率日万分之二计算），起诉后逾期交房的违约金另计。原告为支持自己的诉讼请求，提供以下证据：1、2011年5月29日《商品房买卖合同》及补充协议各一份，证明原、被告之间的法律关系、合同约定车库高度2.73米；2、2013年8月2日扬州市公安消防支队《关于扬州骏和国际公馆建设工程消防存在问题核查情况的回复》，证明骏和国际公馆建筑存在如下的问题：部分住宅合用前室可开启外窗面积不足，不符GB50045-95《高层民用建筑设计防火规范》8.2.2.1强制性要求，不符合DJG32/J26-2066《江苏省住宅设计标准》8.4.18.3条强制性标准，属于GA836-2009《建设工程消防验收评定规则》中的B类缺陷，未整改完成。地下室汽车库疏散通道不符合GB50016-2006《建筑设计防火规范》第7.4.4条，属于GA836-2009《建设工程消防验收评定规则》中的A类缺陷，2013年8月2日整改完成，不符合购买目的；3、2013年11月4日扬州市公安消防支队《关于对群众反映骏和国际公馆存在的消防安全隐患核查情况的回复》，证明经确认部分住宅前室可开启外窗面积不足，属于消防隐患；4、2013年3月20日扬州经济技术开发区建设工程质量监督站《关于高大军反映“骏和国际公馆”10#楼楼梯段净宽问题的回复》，证明经确认一侧墙安装扶手后净宽小于1.1米，不符合GB5004-95《高层民用建筑设计防火规范》第6.2.9条及DJG32/J26-2066《江苏省住宅设计标准》第4.9.1条关于楼梯疏散通道不小于1.1米的强制性标准规定，属于GA836-2009《建设工程消防验收评定规则》中A类缺陷，至今未整改,亦不符合购买目的；5、2013年5月21日扬州经济技术开发区建设工程质量监督站《关于骏和国际公馆2#、6#、7#、8#、10#楼业主质量投诉处理意见》，证明电梯合用前室东侧走廊通道宽1.1-1.13米，违反DJG32/J26-2006《江苏省住宅设计标准》强制性标准不小于1.2米的规定，属于GA836-2009《建设工程消防验收评定规则》中的A类缺陷，未整改，不符合购买目的；6、设计图纸1，证明原告所购买的车库高度的设计值为2.66米，而合同约定高度为2.73米，被告存在违约；7、设计图纸2，证明住宅楼与半地下室建筑的防火间距为2.316米，小于3.5米标准，不符合GB50016-2006《建筑设计防火规范》第5.2.1条的强制性规定，属于GA836-2009《建设工程消防验收评定规则》中的A类缺陷，不符合购买目的；8、设计文件审查意见书，证明住宅楼与半地下车库不属于同一建筑物；9、关于撤回《骏和国际入住通知的公告》，证明2013年1月7日，被告承认骏和国际公馆住宅小区不符合交房条件；10、检测记录，证明楼梯疏散通道和电梯合用前室走廊宽度不符合国家的标准；11、设计变更通知书，证明梁德齐、梁再高、华华、申敏、何伯海属于本案设计方及审查方，不适合作为专家证据出具专家意见；12、2014年4月28日扬州市公安消防支队《关于对群众反映骏和国际公馆存在的消防问题的回复》，证明原告曾向消防部门举报被告所建设的骏和国际公馆1#楼地下一层健身会所不符合消防标准；被告骏和公司辩称：1、原告的诉求没有事实和法律依据，应予驳回；2、被告已经履行按合同约定和法律规定的交付合格商品房的义务，原、被告之间的买卖合同中明确约定了商品房的交付条件为“经验收合格”，交付时间为2012年12月30日，被告在取得竣工验收的相关手续后于2012年12月27日向原告等业主书面通知进行交付，并且又于2013年2月1日和2013年5月9日再次以书面方式通知原告等人交付商品房，但是原告迟迟不履行商品房的交接手续，本案所涉的商品房未能交付的原因是由原告自身造成的，与被告无关，被告无需向原告承担任何违约责任；3、关于原告所提出的若干项所谓不符合强制性规范的主张没有法律依据，被告在通知交付该商品房之前，已经取得包括消防验收合格意见书等各类商品房交付所必须具备的合格证件。综上，原告的诉请不应得到支持。被告为支持自己的抗辩意见，提供了以下证据：1、商品房买卖合同，证明原、被告之间的权利义务关系；2、工程竣工验收备案证明书，证明2012年12月18日涉诉商品房工程验收合格；3、骏和国际公馆入伙通知书、EMS邮件详单、邮件全程跟踪查询结果，证明2012年12月27日，被告依据《商品房买卖合同》的约定向原告邮寄入伙通知书，书面通知原告办理交付手续；4、骏和国际公馆入伙通知书、EMS邮件详单、邮件全程跟踪查询结果，证明2013年1月30日，被告再次向原告邮寄入伙通知书，书面通知原告及时办理交付手续；5、催办入伙手续告知书、EMS邮件详情单、邮件全程跟踪查询结果，证明2013年5月7日，被告向原告邮寄催办入伙手续告知函，催促原告及时办理交付手续；6、（2013）扬行终字第0082号行政判决书及商品房交付使用备案证明，证明所涉工程依法取得商品房交付使用备案证明，所涉工程通过规划、建设、消防等部门的竣工验收，其公共基础设施和配套工程以建设到位并取得相关部门的竣工验收证明，符合规范性文件要求；7、建设工程竣工验收消防备案抽查合格意见书和建设工程消防验收意见书各一份，证明扬州市消防支队于2012年12月21日作出的备案号为320000WYS120043959的建设工程竣工验收消防备案抽查合格意见书，该意见书载明“骏和国际2#、3#、4#、5#、7#、9#、11#、15#、16#住宅及地下人防建设工程竣工验收消防备案抽查合格”扬州市消防支队与2012年12月24日作出的扬工消验（2012）第0160号建设工程消防验收意见书，该意见书载明：“骏和国际公馆6#、8#、10#、12#楼建设工程消防验收合格；8、《关于骏和国际公馆10#楼1904室业主质量投诉处理意见》及专家论证意见。证明扬州经济开发区建设工程质量监督站确认经过专家论证且该项目通过消防验收合格，楼梯净宽不影响正常的使用功能，符合原告的合同买卖的目的；9、设计变更通知，证明国际公馆建设项目的设计单位江苏扬建集团有限公司建筑设计研究院于2010年7月22日下达设计变更通知，将“地下二层建筑层高“变更为2.730米。本案所涉的自行车库高度符合合同约定；10、工程质量竣工验收记录，证明本案所涉工程已于2012年10月26日经过验收，且验收合格。对于原告提供的证据，被告发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但不认可原告的证明目的。扬州市公安消防支队已于2012年12月21日作出的备案号为320000WYS120043959的《建设工程竣工验收消防备案抽查合格意见书》，该意见书载明“骏和国际2#、3#、5#、7#、9#、11#、15#、16#住宅及地下人防建设工程竣工验收消防备案抽查合格”。扬州市公安消防支队已于2012年12月24日作出的扬公消验【2012】第0160号《建设工程消防验收意见书》，该意见书载明“骏和国际公馆6#、8#、10#、12#楼建设工程消防验收合格”。其后，虽然消防部门对国际公馆部分业主的消防问题的反映作出了回复，并就个别存在的问题提出整改意见，但消防部门始终未否定或取消已作出的消防合格意见书。这充分说明骏和国际公馆房屋的消防项目是合格的；对证据3的质证意见同证据2；对证据4的真实性没有异议，但不认可原告的证明目的。扬州经济开发区建设工程质量监督站已于2013年4月24日向高大军发出《关于骏和国际公馆10#楼1904室业主质量投诉处理意见》，该意见确认经过专家论证且该项目通过消防验收合格，楼梯净宽不影响正常的使用功能；对证据5的真实性没有异议，但不认可原告的证明目的。根据该处理意见的结论，业主所投诉的住宅疏散过道宽度问题不影响正常的使用功能。原告购买商品房的目的是居住使用，既然有关部门已认定不影响正常使用，则原告的合同目的即已达到，不存在所谓不符合购买目的的情形；对证据6的真实性没有异议，但不认可原告的证明目的。骏和国际公馆的设计单位为江苏扬建集团有限公司建筑设计研究院，该院于2010年7月22日下达设计变更通知，将“地下二层建筑层高”变更为2.730米，本案所涉的自行车库高度符合合同约定；对证据7的真实性没有异议，具体质证意见同证据8；对证据8、设计文件审查意见书原告当庭提供是复印件，原告应当承担继续举证的责任，即使该证据是真实的，但也不认可原告的证明目的。关于住宅楼房与半地下室建筑的防火间距问题，在扬州市公安消防支队2013年8月2日回复函中第3页第4项已作出认定，即该项目的地下人防及汽车库附设在住宅楼下，因此不应适用举报人（即原告）所反映的规范条款。我们认为，对此问题职能部门已作出认定，原告的指称无事实和法律依据。其他质证意见同证据2。设计文件的审查是指在工程项目施工以前，一个行政性的规范手段而已。被告已经就设计审查文件所有的项目，所有的内容均已达到要求，被告对建设相关项目经验收合格的前提，原告仅仅拿出初期的审查意见，证实被告不达标，是不符合事实的；对证据9的真实性没有异议，公告产生由于种种原因，包括原告在内的持有老版本合同的业主，参与了对被告的高管人员种种不适当的行为，围堵高管人员16个小时不让进食和饮水，在当地政府的干涉下，被迫做出撤回的公告，而且撤回的公告被业主要求一字不允许改，现在被告确认即使存在上述情形，被告也愿意给付原告2013年1月1日到2013年1月31日的经济补偿；对证据10的真实性不予认可，是原告单方面自己制作的文件。原告既非职能部门也不是专业人员，对于原告自行测量的数据，既不客观也不合法，不认可原告的证明目的；对证据11，对于原告向质检站的投诉，质监站是按相关规定确认参加的论证专家身份的合法性，本案所涉的专家是符合法定的条件得到主管部门的认可；对证据12的真实性无异议，但不认可原告的证明目的。首先，原告所指出国际公馆1号楼地下一层，不在原、被告所签订的商品房买卖合同内，该证据与本案无任何关联性，且正如我方对证据2的质证意见，消防部门已对骏和国际公馆所有的建设项目进行了消防验收，结果均为合格。对被告提供的证据，原告发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2的真实性、合法性均无异议，但与本案没有关联性，因为工程竣工验收从2001年以后，由原来国家行政性审查验收变更为企业自主验收，因此其效力相当于为合格证。其只能对过去所检项目负责，而不能在面对事实上的缺陷时推定适用；对证据3、4、5的真实性无异议，但要说明的是2012年12月27日该通知被撤回；对证据6的真实性无异议，对于该判决书中所涉证据原告未经质证，其与本案相关的证据的真实性无法确认，因此被告应当另行举证。对商品房备案证明，恰恰证明被告的房屋备案时间实际2013年2月1日和2013年2月5日，根据扬州市商品房住宅交付用管理办法，被告的房屋到此时才具有交付条件；对证据7的真实性无异议，但与本案无关联。根据GA836-2009《建设工程消防验收评定规则》，无论其验收还是抽查，它都是在诸多项目中抽取样本进行检查，如果在抽查中发现一个属于A类缺陷那么消防验收就应认定不合格，抽查也是同样的，如果有4个B类缺陷，同样为不合格。虽然被告提供了消防验收合格的相关证明，但是原告已经举证了3到4处的A类缺陷，那么只能证明扬州市公安消防支队在验收时没有发现这些缺陷；对证据8的真实性无异议，恰恰证明了原告所反映的情况属实，而专家论证不符合相关的法律规定。根据《建筑质量投诉暂行规定细则》第10条的规定：专家应由处理机构确定，并委托有资质的检测单位或者组织有关专家进行。但是，本案中这个专家组是由被告单位组织的，而且专家与本案有利害关系，所以所做结论或意见是非法的和无效的；对证据9，因为不是原件，被告应提供当时的变更通知，其真实性无法确认。该件是在复印的基础加盖公章和专家的签章，也无图纸审查中心的签章。因为设计的变更不仅仅是该楼层增高，整个楼房的承重、结构、安全都会受到影响，所以这个变更必须经过审图中心的审查，被告提供的证据只是自己进行变更，即使真实的也是无效的；对证据10，真实性无异议，但与本案无关联性，事前的验收不能证明事后的消防不存在缺陷。经审理查明，2011年5月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，原告向被告购买其开发的“骏和国际公馆”6幢1单元2003号房屋及车库，总房款为1555033元（不含物业维修基金）。合同约定：交付条件为被告应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格且符合合同约定的商品房交付原告；商品房达到交付条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；逾期交房的，由被告按日支付已付房款的万分之二的违约金。作为合同的附件，原、被告签订的补充协议第二条明确规定，原告确认合同中填写的通信地址正确有效，被告按该地址寄挂号信通知的，视为通知义务履行完毕。合同签订后，原告按约支付了全部价款1561879元（含物业维修基金6846元）。2012年10月26日，本案所涉骏和国际公馆6#楼经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位验收合格。2012年12月24日，本案所涉骏和国际公馆6#楼，经扬州市公安消防支队综合评定消防验收合格。2013年1月11日，由扬州市城乡建设局出具工程竣工验收备案证明书。2013年2月1日，被告取得本案所涉骏和国际公馆6#楼的《扬州市区商品房交付使用备案证明》。2012年12月27日，被告采用EMS特快专递邮件方式，书面通知原告办理交付手续。2013年1月7日，被告公告确认2012年12月30日前发出的入伙通知无效，内容为：鉴于“骏和国际公馆”住宅小区不具备交房条件，我司确认2012年12月30日前发出的《骏和国际公馆入伙通知书》无效，旧版合同按新版合同同等执行，并承担相应的违约责任，赔付标准按国家相关法规执行。即被告扬州骏和房地产开发有限公司将该讼争房屋的交付条件变更为：依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《扬州市区商品房交付使用备案证明》且符合合同约定的商品房交付买受人使用。2013年1月30日，被告采用EMS特快专递邮件方式，书面通知原告办理交付手续。2013年5月7日，被告再次书面通知原告办理交付手续。原告认为被告建造的房屋存在消防质量问题，未按被告通知办理房屋交付手续，并向多个行政主管部门反映，至今未果，遂发生本诉。以上事实，有原、被告陈述及《商品房买卖合同》、工程质量竣工验收记录、工程竣工验收备案证明书、建设工程竣工验收消防备案抽查合格意见书和建设工程消防验收意见书、关于撤回《骏和国际入住通知的公告》、商品房交付使用备案证明、催办入伙手续告知书、EMS邮件详情单、邮件全程跟踪查询结果予以证明。以上证据均经庭审质证，证明来源合法、客观真实，且与本案相关联，本院依法予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当全面、准确地履行合同义务。关于交付条件，2011年5月29日原、被告签订的《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2012年10月26日、2012年12月24日，本案所涉骏和国际公馆6#楼分别经过了竣工验收和消防验收，符合合同约定的交付条件。2013年1月7日，被告张贴公告，承诺将交付条件变更为取得《扬州市区商品房交付使用备案证明》且符合合同约定，该承诺应视为对交付条件的变更，对被告具有约束力，但被告直到2013年2月1日才取得《扬州市区商品房交付使用备案证明》，故构成违约，应当按合同约定承担自应交付日期次日起至具备交付条件之日止期间的迟延履行违约金。在被告履行了通知原告交付房屋的义务后，且在通知确定的交付房屋之日已满足交付条件的情况下，原告拒绝接受房屋，并主张拒绝接受房屋期间的违约金，无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于原告认为消防质量不符合国家强制性标准，故拒绝接受房屋的问题。本院认为，根据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，需要进行消防验收的建设工程，由公安机关消防机构进行消防验收、备案。而本案涉及讼争房屋的小区，扬州市公安消防支队作为骏和国际公馆建设工程消防验收、备案的行政主管部门，已依据相关技术规范和程序对骏和国际公馆的消防实施审批，并于2012年12月作出建设工程竣工验收消防备案抽查合格意见书以及建设工程消防验收意见书，故讼争房屋已具备消防验收合格的条件。至于原告认为涉案小区的消防问题存在诸多缺陷，但并不能否定消防部门出具的消防验收意见书的效力，故本院对原告主张的消防质量不符合国家强制性标准的意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告扬州骏和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈骏逾期交房违约金9952.21元（从2012年12月31日起至2013年2月1日止，以本金1555033元按利率日万分之二计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告陈骏的其他诉讼请求。案件受理费4392元，由原告陈骏负担4180元，被告扬州骏和房地产开发有限公司负担212元（于本判决生效后十日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。审 判 长  徐东庆代理审判员  姜 锐代理审判员  吴 昊二〇一五年八月十日见习书记员  徐 馨