广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3917号上诉人（原审原告）：吴锦华，住广东省广州市荔湾区。上诉人（原审原告）：李艳萍，住广东省广州市荔湾区。以上两上诉人的共同委托代理人：宋振华，北京市盈科（广州）律师事务所律师。以上两上诉人的共同委托代理人：黄春秀，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州颐明房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市海珠区。法定代表人：欧阳依丹。职务：董事长。委托代理人：佘泽伟，该公司职员，住广东省南澳县。委托代理人：陈花蕾，该公司职员，住广东省广州市天河区。上诉人吴锦华、李艳萍因与被上诉人广州颐明房地产开发有限公司(以下简称颐明房地产公司)商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2015)海法民三初字第649号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审法院查明，2008年11月17日，双方当事人签订《商品房买卖合同》，约定吴锦华、李艳萍向颐明房地产公司购买海珠区南洲北路、石牌海角南、西滘村西北侧地段合生颐景华苑A4幢23层2304号房，总金额1164880元；颐明房地产公司应当在2009年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付吴锦华、李艳萍使用；交付的房屋应当符合的条件：取得质监站《建设工程施工质量验收监督意见书》。颐明房地产公司应当在商品房交付使用后550日内，向产权登记机关为吴锦华、李艳萍办妥产权登记，并将以吴锦华、李艳萍为产权人的房地产权证交付吴锦华、李艳萍；在此场合，吴锦华、李艳萍应当及时提供产权登记机关要求的需吴锦华、李艳萍提供的证件资料；颐明房地产公司应如实告知吴锦华、李艳萍为办理产权登记需要由吴锦华、李艳萍提供的证件资料；颐明房地产公司未告知或告知的内容不完备、不准确，致使吴锦华、李艳萍未能及时提供证件资料的，吴锦华、李艳萍不承担责任；颐明房地产公司违反上述办理产权登记约定的，从逾期之日起，每满一年颐明房地产公司按已付购房款的1%向吴锦华、李艳萍支付违约金；合同附件五补充协议第6条约定双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外；等。合同签订后，吴锦华、李艳萍依约支付了房款，双方经过结算后吴锦华、李艳萍实际支付的购房款为1129542元。吴锦华、李艳萍于2009年3月31日收楼。颐明房地产公司于2014年12月29日将涉案房屋的房地产权证交付给吴锦华、李艳萍。2014年3月31日，吴锦华、李艳萍曾向原审法院起诉颐明房地产公司，要求其办证并支付从2012年3月25日起至交付房地产权证之日止的迟办证违约金，原审法院于2014年6月23日作出（2014）穗海法生民初字第292号民事判决，认为颐明房地产公司违反双方关于办理和交付房产证合同约定的行为已构成违约，应承担违约责任。判决：一、颐明房地产公司在本判决生效之日起30日内，协同吴锦华、李艳萍办理广州市海珠区南洲北路、石牌海角南、西滘村西北侧地段合生颐景华苑第A4幢23层2304号房屋的房地产权属证书；二、颐明房地产公司在本判决生效之日起10日内，向吴锦华、李艳萍支付从2012年3月25日起至2014年3月24日止的逾期办证违约金22590.8元。原审法院还认为：因颐明房地产公司实际交付房产证的时间至今未能确定，故2014年3月25日后的违约金本案暂不作处理为宜，吴锦华、李艳萍可根据颐明房地产公司实际交付房产证的时间另行主张；等。颐明房地产公司不服上述判决，提起上诉。2015年3月16日，二审法院以（2014）穗中法民五终字第3209号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。诉讼中，双方当事人确认合同约定的商品房交付使用后550日的截止时间为2010年10月2日。吴锦华、李艳萍于2015年3月24日提起本案诉讼。原审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，故属于合法有效的合同，当事人均应切实履行。根据合同约定，颐明房地产公司违反合同约定的期限办理产权登记约定的，从逾期之日起，每满一年颐明房地产公司按已付购房款的1%向吴锦华、李艳萍支付违约金；双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%。生效的判决已认定颐明房地产公司违反了双方关于办理和交付房产证的约定，构成违约，应承担违约责任，并判令颐明房地产公司向吴锦华、李艳萍支付从2012年3月25日起至2014年3月24日止的迟延办证违约金。颐明房地产公司于2014年12月29日才将涉案房屋的房地产权证交付给吴锦华、李艳萍，故颐明房地产公司已构成违约，仍需承担违约责任。鉴此，吴锦华、李艳萍要求颐明房地产公司向其支付从2014年3月25日起至2014年12月29日止的迟办证违约金（每天按已付房款1129542元×1%÷365天的标准计算）合法有理，故原审法院予以支持，颐明房地产公司应付的迟办证违约金的总额以吴锦华、李艳萍已付房款的5%为限。颐明房地产公司认为未满一年的部分不应计算违约金的意见，显然不符合公平原则，原审法院不予采纳。吴锦华、李艳萍超过该部分的诉讼请求缺乏依据，原审法院依法予以驳回。关于吴锦华、李艳萍要求颐明房地产公司支付2011年10月3日至2012年3月24日的迟办证违约金的诉讼请求，已超过法律规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间。吴锦华、李艳萍在（2014）穗海法生民初字第292号案中，并未主张该时段的迟办证违约金，因此未构成诉讼时效中断。故对于吴锦华、李艳萍该诉讼请求，原审法院予以驳回。颐明房地产公司关于该诉讼请求已过诉讼时效的抗辩意见有理，原审法院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、颐明房地产公司在本判决生效之日起十日内，向吴锦华、李艳萍支付从2014年3月25日起至2014年12月29日止的迟延办证违约金（每天按已付房款1129542元×1%÷365天计算，总额以吴锦华、李艳萍主张的金额8664.98元为限；颐明房地产公司应付的迟延办证违约金的总额以吴锦华、李艳萍已付房款1129542元的5%为限）；二、驳回吴锦华、李艳萍其它诉讼请求。一审案件受理费75元，由吴锦华、李艳萍共同负担29元，颐明房地产公司负担46元。判后，吴锦华、李艳萍不服向本院提起上诉称，一、颐明房地产公司并无提出赔偿限额不超过5%的意见，也未要求调整违约金，原审法院在庭审过程中也未对上述赔偿限额或违约金调整问题进行调查，原审法院擅自适用“赔偿限额不超过5%”，程序违法，是对吴锦华、李艳萍诉讼权利的侵犯。二、颐明房地产公司提供格式条款合同，限制颐明房地产公司支付的违约金不超过5%的条款，属于“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”情形，属无效条款。涉案商品房预售合同条款由颐明房地产公司拟定，合同条款对于双方当事人的违约责任约定不对等，如对于买房人逾期付款的违约责任约定为“按每日房价总额的0.5‰”，而对售房人逾期办证违约责任则约定“每满一年按已付总房款的1.825%的违约金”，以及“违约金总额不超过5%为限”等。三、(2014)穗中法民五终字第1247号生效民事判决，对原审判决“违约金不超过5%为限”内容改判，故应同案同判参照适用。四、吴锦华、李艳萍于2014年3月31日就同一债权的部分债权提出诉讼，故属诉讼时效中断情形。且逾期办证违约金属于继续性债权，每年违约金均为独立债权有独立清偿期限，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐年届满。颐明房地产公司上诉并答辩称，一、涉案商品房预售合同第十九条约定，甲方(颐明房地产公司)逾期办理房产证的，从逾期之日起，每满一年甲方按已付购房款的1%向乙方(吴锦华、李艳萍)支付违约金。因此即使颐明房地产公司逾期办理房产证，违约金也应只按一年计算，对于不满一年部份，合同并没有约定，应不计算违约金。二、涉案买卖合同中关于“违约金总额不超过5%为限”，系双方真实意思表示，对于双方当事人具有法律约束力，双方应依约履行。三、吴锦华、李艳萍于2014年3月31日曾向原审法院提起诉讼，要求颐明房地产公司为其办理房产证并支付从2012年3月25日起至交付房地产权证之日止的迟办证违约金，该次诉讼未对2011年10月3日至2012年3月24日期间的违约金提出诉讼请求，构成诉讼时效中断。四、因我国并非判例制国家，先前判例对于本案无参考性。吴锦华、李艳萍答辩称，涉案商品房预售合同关于违约金颐明房地产公司关于逾期办理房产证的违约金，自逾期之日起每满一年按已付购房款的1%支付，是关于违约金支付方式的约定，并非对于颐明房地产公司违约金的减免，故原审关于逾期办理房产证的违约金按实际逾期天数计算，符合合同约定，应予维持。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案争议的焦点如下：一、2011年10月3日至2012年3月24日期间的违约金是否超过诉讼时效；二、逾期办理房产证违约金计算方法的问题；三、违约金总额不超过总购房价5%的约定是否有效的问题。关于2011年10月3日至2012年3月24日期间的违约金是否超过诉讼时效的问题。2014年3月31日，吴锦华、李艳萍曾向原审法院起诉颐明房地产公司，要求其办证并支付从2012年3月25日起至交付房地产权证之日止的迟办证违约金，并未请求2011年10月3日至2012年3月24日期间的违约金，原审法院认为该期间的迟延办证违约金并未因该诉讼而构成诉讼时效中断，本院予以支持。现吴锦华、李艳萍于2015年3月24日向原审法院起诉请求该期间的违约金，已过诉讼时效，本院不予支持。关于逾期办理房产证违约金的计算方法问题。涉案合同约定颐明房地产公司“违反上述办理产权登记约定的，从逾期之日起，每满一年按已付购房款的1%支付违约金”，该约定表明以年度为单位、比例为1%的额度计算逾期每一天的违约金，而并非免除不满一年期限的违约金，原审法院依实际逾期之日计算违约金总额正确，本院亦予以维持。关于违约金总额不超过总购房价5%的约定是否有效的问题。本案中，合同附件五补充协议第6条明确约定双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，该约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，吴锦华、李艳萍主张该条款无效，依据不足，本院不予采纳。原审法院认为迟延办证违约金总额以戴某、黄某已付购房款的5%为限并无不当，吴锦华、李艳萍请求予以调整，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由吴锦华、李艳萍负担100元，广州颐明房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  叶惠莲审判员  汤 琼审判员  林 娟二〇一五年八月××日书记员  周夏如