广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）东一法堂民一初字第233号原告陈亚东，男，XXX年XX月XX日出生，汉族，住广东省化州市，身份证号码：XXX。原告甄树良，男，XXX年XX月XX日出生，汉族，住广东省化州市，身份证号码：XXX。两原告共同的委托代理人周军富，广东展豪律师事务所律师。被告吴普驹，男，XXX年XX月XX日出生，汉族，住广东省东莞市，身份证号码：XXX。被告吴汉初，男，XXX年XX月XX日出生，汉族，住广东省东莞市，身份证号码：XXX。原告陈亚东、甄树良诉被告吴普驹、吴汉初租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月10日立案受理后，由代理审判员陈静依法适用简易程序，于2014年12月17日公开开庭进行了审理。陈亚东、甄树良及其共同委托代理人周军富，吴普驹、吴汉初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈亚东、甄树良诉称，陈亚东、甄树良于2011年3月1日与东莞市中堂镇吴家涌村股份经济联合社（以下简称吴家涌经联社）签订《厂房出租合同》取得位于东莞市中堂镇吴家涌村旧南路的厂房（原东大织布厂）的合法使用权。陈亚东、甄树良将厂房装修后，于2011年11月5日与吴普驹、吴汉初签订《房屋出租合同》，将位于东莞市中堂镇吴家涌村旧南路的商铺1号铺和2号铺（自编）两个商铺出租给吴普驹、吴汉初，租赁期为9年，其中第一期为2011年11月5日至2014年11月4日的每月租金为7000元，第二期自2014年11月5日至2017年11月4日的租金为每月7700元，第三期自2017年11月5日至2020年11月4日的租金为每月8470元，由于该租赁合同无效，所以要求吴普驹、吴汉初支付使用费及返还房屋使用权。吴普驹、吴汉初租用了陈亚东、甄树良的商铺后一直没有缴纳每月租金及水电费，陈亚东、甄树良多次催讨租金，吴普驹、吴汉初均拒绝支付。陈亚东、甄树良于2012年7月23日发出《催交出租商铺租金及水电费的通知》要求吴普驹、吴汉初缴纳租金及水电费，但是吴普驹、吴汉初依然不予理睬。陈亚东、甄树良无奈多次找到东莞市中堂镇吴家涌村村民委员会（以下简称吴家涌村委会）反应情况，在吴家涌村委会的主持下，双方于2012年11月13日进行人民调解达成了《人民调解协议书》，主要内容为：1、双方同意终止《房屋出租合同》；2、吴普驹、吴汉初已交的押金14000元作为陈亚东、甄树良租金的补偿和承担违约责任；3、吴普驹、吴汉初于签订调解书当天清场。但是双方签订《人民调解协议书》后，吴普驹、吴汉初依然没有按照调解书达成的条款履行协议，并且一直霸占案涉商铺至今。陈亚东、甄树良认为，吴普驹、吴汉初拖欠租金的行为属于实质性的违约，一直霸占商铺不退还的行为已经严重损害了陈亚东、甄树良的合法权益，造成陈亚东、甄树良损失惨重。故请求法院判令：一、原告陈亚东、甄树良与被告吴普驹、吴汉初签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告吴普驹、吴汉初将房屋交回原告陈亚东、甄树良使用；三、被告吴普驹、吴汉初向原告陈亚东、甄树良支付2012年11月13日～2014年11月10日期间的房屋使用费共175000元，每月按7000元的标准计算；四、请求判令被告吴普驹、吴汉初向原告陈亚东、甄树良支付拖欠房屋使用费期间产生的滞纳金87500元，计算方法为以175000元为本金，按照中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率的4倍计算；五、本案诉讼费由被告吴普驹、吴汉初承担。被告吴普驹辩称，1、陈亚东、甄树良与吴家涌村委会签订的《厂房出租合同》应为无效，该合同签订时吴家涌村委会并未经过村民小组代表的同意，陈亚东、甄树良对案涉商铺没有使用权；2、其对陈亚东、甄树良的诉请均不认可，关于陈亚东、甄树良的第一项诉请，双方签订的《房屋租赁合同》应为无效，并且已于2012年11月13日经村委会的调解已终止；3、关于陈亚东、甄树良的第二、三、四项诉请，陈亚东、甄树良对案涉商铺并无使用权，吴普驹无需返还商铺、无需支付使用费、滞纳金。被告吴汉初辩称，其答辩意见与吴普驹的答辩意见一致，且按照常理，村委会发包出租商铺、厂房，发包期限一般是5～8年，当时有另外的人出价高于陈亚东、甄树良来承租案涉厂房，但是村委会却出租给了陈亚东、甄树良，因此陈亚东、甄树良与村委会签订的《厂房出租合同》应为无效。吴汉初没有实际使用案涉商铺，无需支付使用费。经审理查明，陈亚东、甄树良与吴家涌经联社于2011年3月1日签订一份《厂房出租合同》，由吴家涌经联社将坐落于吴家涌村旧南路的厂房（原东大织布厂）出租给陈亚东、甄树良，租赁期限为20年，从2011年7月1日起至2031年6月30日止，陈亚东、甄树良于每月10日前向吴家涌经联社支付当月租金，经吴家涌经联社书面备案后，陈亚东、甄树良可以将租赁物的部分面积转租。2011年10月29日，原告陈亚东、甄树良与吴普驹、吴汉初签订一份《房屋出租合同》，合同约定：陈亚东、甄树良将坐落于吴家涌村旧南路的房屋即南潢路8-1、8-2号商铺（以下简称案涉商铺）出租给吴普驹、吴汉初，租赁期限为9年，从2011年11月5日起至2020年11月4日止；第一期租金每月为7000元（即2011年11月5日至2014年11月4日止），第二期租金为7700元（即2014年11月4日至2017年11月4日止），吴普驹、吴汉初应于每月5日前支付当月租金，逾期支付租金应支付滞纳金，即拖欠天数乘以欠缴租金总额的10%。2012年11月13日，陈亚东、甄树良作为甲方，与乙方吴普驹及吴汉初在中堂镇人民调解委员会与中堂镇吴家涌村人民调解委员会联合调处下签订《人民调解协议书》，协议主要内容为：一、甲乙双方同意终止《房屋出租合同》；二、乙方已经交付给甲方的押金14000元归甲方，作为乙方给甲方的租金补偿和承担违约责任；三、甲乙双方签订本协议后作为双方了结本案，乙方当天退场；四、甲乙双方自愿放弃与本案相关的其他针对对方的诉求，放弃诉讼权利。陈亚东、甄树良主张吴普驹、吴汉初签订《人民调解协议书》后一直没有清场，将案涉铺位使用至今，却一直未支付任何租金、使用费，故要求吴普驹、吴汉初按照合同约定的租金标准支付占有使用费及滞纳金。庭审中，陈亚东、甄树良先是称不清楚签订《人民调解协议书》后半年内吴普驹、吴汉初有无使用案涉商铺，然后又称案涉商铺由吴普驹使用，租金由吴普驹收取，最后又主张并不清楚案涉商铺现在实际由谁使用，对其主张的案涉商铺使用情况，陈亚东、甄树良未提供证据证明。吴普驹提供吴家涌村委会出具的土地（房产）证明，主张无需向陈亚东、甄树良支付使用费，因为陈亚东、甄树良与吴家涌经联社签订的《厂房出租合同》虽有当时吴家涌村委会的村书记签名，但签订合同之事村民并不知情，更未经村民代表的同意，故《厂房出租合同》是无效合同；吴家涌村委会已经将吴家涌南潢路8-号房屋的使用权转给吴普驹，案涉商铺的所有权属于吴普驹，吴普驹已将案涉商铺重新装修后于2013年7月1日出租给别人使用，租金由吴普驹收取。除该土地（房产）证明外，吴普驹未能提供其他证据证明案涉商铺的使用权情况，但确认未向吴家涌村委会支付任何费用，没有签订其他书面合同或材料。该土地（房产）证明是吴家涌村委会于2012年6月11日开具给中堂镇供电公司的，内容为：兹有我村位于吴家涌南潢路8-土地产权（房产权）属吴普驹（身份证号码为XXX）所有，办理用电报装（380V），希给予办理。陈亚东、甄树良提供吴家涌村委会于2014年12月15日出具的《证明》2份、租金收据等证据，拟证明陈亚东、甄树良对案涉商铺有使用权。该2份《证明》的主要内容为：一、东莞市中堂镇吴家涌村南潢路8号（原东大织布厂）产权属吴家涌村委会所有，于2011年7月1日至2031年6月30日已租赁给陈亚东经营使用，在租赁期内吴家涌村委会同意陈亚东将部分面积房屋再转租他人经营使用，租赁限期内使用权属陈亚东所有。二、东莞市中堂镇吴家涌村南潢路8号（原东大织布厂）产权属吴家涌村委会所有，于2011年7月1日至2031年6月30日已租赁给陈亚东经营使用，租赁限期内使用权属陈亚东所有，原吴普驹2012年6月11日所开证明只是办理水电安装证明，房产权属吴家涌村委会所有，并非吴普驹所有。根据租金收据的记载，陈亚东、甄树良有向吴家涌经联社缴纳租金，截至庭审之日，租金已缴纳至2014年12月（含12月）。另，原、被告各方均在庭审中确认，案涉商铺无土地证、房产证、建设工程规划许可证。以上事实，主要有两原告提供的《厂房出租合同》、《房屋出租合同》、《人民调解协议书》、租金收据、《证明》，被告吴汉初提供的银行转账单、土地（房产）证明，本院取得的现场照片以及庭审笔录等附卷为证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉的商铺为中堂镇吴家涌村南潢路8-1、2号商铺，既无土地证、房产证，亦无建设工程规划许可证，故陈亚东、甄树良与吴普驹、吴汉初于2011年10月29日签订的《房屋出租合同》属无效合同，无效合同自始无效。案涉商铺的产权人为吴家涌村委会，吴普驹称案涉商铺的使用权归吴普驹所有，仅提交了一份用于办理用电报装的《证明》，实际上吴普驹并没有向吴家涌村委会支付相应的使用费，其关于商铺所有权的主张更与吴家涌村委会于2014年12月15日出具的2份《证明》内容完全矛盾，故本院对吴普驹的主张不予采信。无论陈亚东与吴家涌经联社签订的《厂房出租合同》是否有效，吴普驹、吴汉初对案涉商铺的使用权亦是基于与陈亚东、甄树良签订的《房屋出租合同》而取得的，根据《人民调解协议书》的约定，吴普驹、吴汉初对案涉商铺的使用权应于2012年11月13日终止，依法吴普驹、吴汉初应将案涉商铺交还给陈亚东、甄树良使用。陈亚东、甄树良主张吴普驹、吴汉初在签订了《人民调解协议书》之后还一直占有使用案涉商铺，故要求吴普驹、吴汉初支付占有使用费、滞纳金等，但陈亚东、甄树良对案涉商铺现在由谁使用、从何时起使用等问题的陈述模糊，先是陈述吴普驹、吴汉初一起使用，后又称吴普驹一人使用，既不清楚开始使用的时间，也没有相应证据可以证明，加之吴汉初亦否认有占有使用案涉商铺的事实，故本院认为应以吴普驹的自认为准，认定案涉商铺由吴普驹自2013年7月1日起占有使用并出租给案外人使用、收取租金，而吴汉初则没有使用和收取租金，陈亚东、甄树良要求吴汉初承担责任、支付使用费等诉请均没有法律依据，本院不予支持。吴普驹基于《房屋出租合同》持续占有、使用着案涉商铺，但没有向陈亚东、甄树良支付相应的占有使用费，不符合法律规定，吴普驹应将案涉商铺交还陈亚东、甄树良使用，并支付相应的占有使用费，占有使用费的计算标准可以参照《房屋出租合同》的约定，再结合陈亚东、甄树良的诉请，以7000元/月为标准计算，自2013年7月1日起计算至2014年11月10日止，为114333.33元。由于《房屋出租合同》无效，陈亚东、甄树良要求吴普驹支付滞纳金的诉请没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告陈亚东、甄树良与被告吴普驹、吴汉初于2011年10月29日签订的《房屋出租合同》无效；二、限被告吴普驹于本判决发生法律效力之日起五日内将东莞市中堂镇吴家涌村南潢路8-1号、8-2号商铺交还给原告陈亚东、甄树良使用；三、限被告吴普驹于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈亚东、甄树良支付占有使用费人民币114333.33元；四、驳回原告陈亚东、甄树良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2618.75元（原告陈亚东、甄树良已预付），由原告陈亚东、甄树良负担人民币1478.75元，被告吴普驹负担人民币1140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员 陈 静二〇一五年一月三十日书 记 员 卢嘉雯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。