浙江省平阳县人民法院民 事 判 决 书（2014）温平民初字第452号原告：蔡益如。委托代理人：黄宗耀，浙江雅河律师事务所律师。被告：郑金玉。委托代理人：刘时俊，浙江横阳律师事务所律师。原告蔡益如与被告郑金玉合同纠纷一案，本院于2014年7月29日立案受理后，依法由助理审判员李洁适用简易程序分别于2014年10月17日、2014年11月4日两次公开开庭进行了审理。原告蔡益如及其委托代理人黄宗耀、被告的委托代理人刘时俊到庭参加诉讼。本案因案情复杂于2014年11月27日转为普通程序，并依法组成合议庭于2014年12月19日再次公开开庭进行了审理，原告蔡益如及其委托代理人黄宗耀、被告的委托代理人刘时俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡益如起诉称：1985年1月15日，被告因家庭生活异常困难，将自有的坐落昆阳镇城东公社北门头杆桥牌坊边坐东朝西平屋一整间出卖给原告，双方签订一份《立卖契约》，约定房屋出卖价款为3000元。原告购得该房屋后，作为仓库使用。2000年6月，原告全家前往河北辛集市经营手机生意。直至2012年10月回平阳，原告方知自己购置的上述房屋已被拆迁，且安置之时被告未告知原告。经原告查悉，2008年11月6日，被告和昆阳镇开发建设指挥部办公室（简称拆迁办）签订《昆阳镇解放北路（牌坊段）房屋及附属物拆迁补偿安置协议书》，根据协议约定，被告被拆迁的两间房屋总建筑面积为82.719㎡，建筑占地面积为82.719㎡（注：其中被告出卖给原告的房屋面积为30.875㎡）。拆迁办安排被告套式房屋的安置地坐落昆阳镇城东综合小区；被告被拆迁房屋建筑占地面积为82.719㎡，按规定安置建筑面积330.876㎡；拆迁办一次性付给被告房屋拆迁、安置、水、电及附属物等补偿费56560元。2012年2月份，被告取得坐落昆阳镇城东综合小区的四间安置房，分别为第2幢一层北至南2号，面积为39.79㎡；1幢二单元241室，面积为119.96㎡；2幢二单元211室，面积为121.19㎡；2幢二单元252室，面积为121.19㎡。上述四间房屋除第2幢一层北至南2号外，其他房屋均由被告出卖给第三人，且已办理过户登记。原告认为，原告与被告签订的《立卖契约》系双方真实意思表示，内容合法有效。被告未经原告同意也未告知原告的情况下，与拆迁办签订《昆阳镇解放北路（牌坊段）房屋及附属物拆迁补偿安置协议书》，将拆迁安置权益（包括补偿款和安置房屋产权）全部由被告一人取得，其行为已侵害原告应有的合法权益，造成原告经济损失。为此，原告起诉请求：一、依法确认原告与被告于1985年1月15日签订的《立卖契约》合法有效；二、判决被告给付原告拆迁补偿费20000元（按原告所购的房屋面积30.875㎡占被告被拆迁房屋总建筑面积82.719㎡的比例，乘以被告获得的补偿费56560元，原告应得的金额是21111元，现只主张20000元）；三、判决被告赔偿原告经济损失50万元（暂定）；四、本案诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，原告明确第三项诉讼请求为：被告赔偿原告经济损失即安置房利益损失494000元（按原告所购的房屋面积30.875㎡占被告被拆迁房屋总建筑面积82.719㎡的比例，原告应得的安置面积为123.50㎡，被告拆迁安置所得四间安置房现平均市场价格为5000元／㎡，减去2008年时政府代建造价成本1000元／㎡，利益损失为4000元／㎡×123.50㎡）。原告蔡益如在庭审过程中陈述：《立卖契约》所涉房屋是初始登记于被告郑金玉名下，即解放北路（牌坊段）房屋拆迁调查公示表后面示意图中168号（这间实际上是一间和半间连在一起）中靠牌坊这一间，签订契约时166号、167号这两间当时是不存在的。因签订契约至今已经二十几年，当时涉案房屋没有门牌也无人居住，房屋现又不存在了，故原告对房屋记忆模糊，才导致庭审中对房屋位置的陈述与之前不一致。签订契约后原告当场支付购房款3000元，被告当场交给原告钥匙，后原告在房屋内放置了一些塑料制品大约放了几个月，再后来就锁着空置了。按民间习惯，契约就是用来确定房屋归属的，原告持有《立卖契约》即证明房屋属于原告，且原告已经支付3000元购房款，否则被告应向原告主张拿回契约。1985年至2000年间原告一直居住于水亭社区步廊村，但这期间有在昆阳镇北门一带租过几间房屋做证书外皮生意，故与郑金玉有些认识并有一些生意往来，买涉案房屋也是为做仓库使用。按《立卖契约》约定，涉案房屋若四年内未拆建则被告应退原告500元，但原告考虑到钱不多就未向被告主张这500元。鉴于涉案房屋比较小，原告未进行居住也未出租或另作他用，也未向房管部门申请办理产权登记手续，现在房屋钥匙也不在了。被告郑金玉答辩称：一、1985年时被告在北门牌坊边共有一排合计三间半房屋，本案所涉房屋从《立卖契约》内容看应是最靠近牌坊即示意图中166号初始登记于邱霞林名下那间。1985年初被告分别签订契约把166号（建于1976年或以前并初始登记于邱霞林名下）出卖给邱霞林的父亲孙某，后用于开诊所，把167号（建于1980年或以前并初始登记于陈振宣名下）出卖给陈振宣，后长期出租，1990年他们都对房屋后面进行扩建，168号即被告自己的一间半房屋未出卖给他人（建于1980年）但一直给后洋村李邦宣夫妇无偿居住至过世（2005年左右）。拆迁调查时的资料及城东村委会的证明均证实了这三间半房屋从上世纪八十年代以来直到拆迁时都有人居住，没有给原告当仓库使用。二、《立卖契约》并未实际履行，原告没有支付购房款，也没有将房屋交付被告使用，双方事实上不存在房屋买卖关系。1985年原告欲买最靠北即示意图中166号那间，被告也有意愿出卖便在契约上按了手印，但向原告要房款时原告说当时没钱，因契约里约定付款方式为“进屋日全数付清”，当天原告没有付款，被告也从未交付房屋，故被告事后未向原告要回本案《立卖契约》。按《立卖契约》约定，涉案房屋若四年内未拆建则被告应退原告500元，正因为双方事实上不存在房屋买卖关系，原告之后在与被告仍有生意来往的情况下也未向被告主张这500元，更未向房管部门申请办理涉案房屋的产权登记手续。原告仅凭契约仍在自己手上就认为购房款已付清不符合约定和事实，付款的举证责任在于原告。此外，原告在几次庭审中对1985年时涉案这排房屋共几间及自己购买的是哪间，前后出现多种矛盾的陈述，显然对房屋状况缺乏必要了解。原告称自己从2000年至2013年间一直在河北经营手机生意十几年没回平阳，但提供的材料未能证明其有参与经营，也未有暂住证等相关材料证明其常住河北，原告称购买后从未到北门看过该房屋，但其陈述1985年至2000年间居住在昆阳镇水亭社区步廊村，而从步廊村外出必经涉案房屋路段，故原告以记忆模糊或后来从未看过房屋来解释不符合逻辑常理，这也表明原告没有占有、使用过涉案房屋，事实上原告也未能提供占有、使用的相关证据。三、因原告并未取得涉案房屋的物权，且原告亦确认提出本案主张是基于合同债权，故根据合同的诉讼时效规定，本案诉讼时效应从契约签订时即1985年起算，2005年时就已经达到二十年的最长诉讼时效，原告于2013年第一次起诉就早已超过诉讼时效，原告认为诉讼时效从安置房登记于被告名下时即2012年起算，于法无据。四、因《立卖契约》未实际履行，被告无需赔偿原告经济损失，也不同意原告主张的赔偿金额和赔偿标准。被告房屋被拆迁以及获得相关拆迁安置利益与原告无关，若法院判决需要赔偿则赔偿金额和标准由法院依法确定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理，本院认定本案事实如下：1985年1月15日，原告蔡益如与被告郑金玉签订了一份《立卖契约》，约定：卖主郑金玉因家庭生活异常困难，现愿将自有平屋连地基坐落平阳城东公社北门头杆桥牌坊边，坐东朝西平屋壹整间，上至木横梁椽瓦，长九米伍拾厘米包外，宽叁米贰拾伍厘米到中，前朝大路、河，后朝靠心墙滴水地为界，北首风角朝牌坊下公路，左首郑金玉为邻；经三面断定将此屋连地基全部出卖给蔡益如，屋价计币叁仟元正；此屋四年内蔡益如拆建（一九八五年一月至一九八八年十二月底）郑金玉左首中屋连地基（并连平屋上下木横梁椽瓦）定于蔡益如调换建造，长九米伍拾厘米包外阔叁米贰拾伍厘米到中，前后相同；如四年内蔡没有拆建，左首中屋连地基仍归还郑金玉并退出币伍佰元给蔡益如，蔡原归北首边间；进屋日全数付清，经双方办妥手续，款项两清后，该屋的所有权全部归蔡益如所有，其他人无权干涉；本契约即日签字盖章后生效，该屋连地基出卖后以免产生意外枝节，恐口无凭特立契约为据。2008年，坐落于平阳县昆阳镇北门牌坊边包括涉案房屋在内的一排房屋（共三间半）全部被列为拆迁对象，从拆迁安置汇总表所附示意图来看，示意图中166号的一间房屋于1989年2月1日经房管部门核准登记于邱霞林（曾用名孙霞林）名下，167号的一间房屋于1989年6月1日经房管部门核准登记于陈振宣名下，168号的一间半房屋（建筑占地面积为82.719㎡）于1990年5月25日经房管部门核准登记于郑金玉名下。2008年11月6日，被告郑金玉与昆阳镇开发建设指挥部办公室（以下简称拆迁办）签订《昆阳镇解放北路（牌坊段）房屋及附属物拆迁补偿安置协议书》，约定：被告拆除房屋总建筑面积82.719㎡、建筑占地面积82.719㎡；被告拆迁的房屋及其附属物补偿费和搬迁、安置补助费及水、电等补偿费合计56560元；拆迁办给被告套式房屋安置地坐落在昆阳镇城东综合小区，安置房规划建设层数6层，被告被拆迁房屋建筑占地面积82.719㎡，按规定应安置建筑面积330.876㎡；安置房由被告自行联建，建房手续被告按规定自行报批，安置房建设所发生的一切费用均由被告自负；拆迁办一次性应付给被告房屋拆迁、安置、水、电及附属物等补偿费总计56560元，此款须在被告房屋腾空完毕验收合格后，60天内付清。之后，这一排房屋全部被拆迁，房屋的登记所有权人都获得了相应的拆迁补偿利益。2012年初，被告取得了坐落于昆阳镇城东综合小区的四间安置房，分别为2幢二单元211室、2幢二单元252室、1幢二单元241室、第2幢一层北至南2号，现除第2幢一层北至南2号外，其余三间房屋均已经变更登记于他人名下。原告曾于2013年6月26日向本院起诉，诉讼请求为：1、确认原、被告于1985年1月15日签订的《立卖契约》合法有效；2、被告给付原告拆迁补偿费28280元；3、被告赔偿原告经济损失暂定为80万元（具体金额待评估意见出来后另行确定）；4、本案诉讼费由被告承担。在第一次起诉的庭审中原告陈述《立卖契约》所涉房屋位置为拆迁安置汇总表所附示意图中登记于陈振宣名下的167号。2013年10月28日，原告蔡益如撤回起诉，本院裁定予以准许。现原告蔡益如于2014年7月29日再次向本院起诉，在本次起诉的庭审中原告陈述《立卖契约》所涉房屋位置为拆迁安置汇总表所附示意图中登记于郑金玉名下的168号中与167号相邻这一间（旁边还有半间）。原告在1985年至2000年间居住在昆阳镇水亭社区步廊村，在1994年间与被告有生意往来并欠被告货款。涉案房屋在签订《立卖契约》后四年内没有拆建，原告没有向被告主张该房屋未拆建应退回的500元，也一直未向房管部门申请办理涉案房屋的产权登记手续。以上事实有原、被告的陈述、原告身份证、被告人口信息、《立卖契约》、《昆阳镇解放北路（牌坊段）房屋及附属物拆迁补偿安置协议书》及附件、房屋权属登记信息查询证明、解放北路（牌坊段）房屋拆迁安置汇总表及示意图、房权证等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”。原告蔡益如基于1985年与被告郑金玉签订的一份《立卖契约》认为被告领取拆迁安置利益的行为侵害了其合法权益，造成其经济损失，要求确认该契约合法有效并要求被告赔偿经济损失，但原告于2013年第一次向法院起诉，距契约签订时间已经超过20年。《立卖契约》约定“屋价计币叁仟元正、进屋日全数付清”，现原告亦无证据证明其已经支付房款及实际占有、使用涉案房屋。原告在1985年至2000年间居住在昆阳镇水亭社区步廊村，且在1994年间与被告仍有生意往来，但其称购买涉案房屋后仅作为仓库使用两三个月就一直闲置，之后从未经过涉案房屋路段也没看过房屋，未申请办理产权登记的原因是房屋较小，显然不符合日常生活常理，本院不予采信。原告认为《立卖契约》所涉房屋为示意图中168号中靠牌坊这一间，那么即使原告已经支付房款及实际占有、使用涉案房屋，则至迟自该房屋登记于被告名下时即1990年5月25日，原告的权利已经受到侵害，而即使从此时起算，原告于2013年第一次向法院起诉也已经超过20年。被告主张原告的起诉超过诉讼时效，于法有据，本院予以采纳。综上，本案原告起诉已超过法律规定的最长诉讼时效，故本院对原告蔡益如的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定，判决如下：驳回原告蔡益如的诉讼请求。案件受理费11646元，由蔡益如承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。上诉受理费11646元，至迟在递交上诉状之日起七日内，预交到温州市财政局非税收入结算户，开户行农行温州市分行，账号192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 洁人民陪审员  黄纪安人民陪审员  毛海青二〇一五年一月二十六日代书 记员  王光伟