广东省深圳市盐田区人民法院民 事 判 决 书（2014）深盐法房初字第101号原告：刘瑶。委托代理人：冉华才，广东深宝律师事务所律师。被告：深圳东部华侨城有限公司。法定代表人：董喜生，执行董事。委托代理人：孟西，广东融关律师事务所律师。原告刘瑶诉被告深圳东部华侨城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员胡亚楠于2014年9月5日公开开庭进行了审理。后依法转为适用普通程序，由审判员胡亚楠担任审判长，与人民陪审员谢冰、人民陪审员田世刚组成合议庭于2014年10月29日再次公开开庭审理。原告刘瑶及其委托代理人冉华才、被告委托代理人孟西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年8月18日，原、被告双方签署了深（盐）网预买字（2009）第302X号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告（买方）购买被告（卖方）开发的东部华侨城X号房，购买价款为人民币31041425元（以下币种均为人民币）。《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一条约定，在将本房地产交付给买方之日起240日内卖方应书面通知买方（或委托卖方）向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》；《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十二条约定，卖方未履行相应义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，卖方自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金。延期办证的时间达到120日，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买方实际取得《房地产证》之日止，卖方应按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。被告依据《深圳市房地产买卖合同（预售）》第九条的约定，应当在2010年5月31日前交付房地产，但被告迟延至2012年4月17日才交楼。对于被告迟延交楼的违约责任，原告已经另案起诉索赔。根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，被告应当在2012年12月11日前为原告办理《房地产证》，但被告迟延至今仍未履行办证义务，迟延时间超过120天。原告要求继续履行合同，并要求被告按日支付房地产总价款31041425元的万分之四，即12416.56元/日的迟延办证违约金，支付至为原告办出《房地产证》之日止。原告的诉讼请求有合同约定，符合法律规定，请求人民法院依法判令：一、被告支付迟延办证违约金7139522元（自2012年12月11日起，按12416.56元/日的标准暂计至起诉之日，要求继续计算至原告取得《房地产证》之日止）；二、被告承担本案诉讼费用。2014年7月29日，原告在举证期内提出在第一项诉讼请求的基础上增加2012年3月26日至2012年12月10日期间的迟延办证违约金3215889.04元。被告辩称：一、原告引用《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一条、第二十二条，以被告没有通知其办理《房地产证》导致其不能按照约定期限取得《房地产证》而向被告索赔，其前提条件是双方对取得《房地产证》的期限有明确约定，但是整个合同当中并没有约定具体取得《房地产证》的期限，只约定了双方向国土部门申请办证的期限，所以原告索赔的前提不存在。二、交楼时间直到2013年11月8日才确定。2012年1月10日，原告以逾期交付为由，向盐田区人民法院起诉被告。盐田区人民法院作出一审判决后，原告不服向深圳市中级人民法院提出上诉。深圳市中级人民法院于2013年11月8日才向原、被告双方送达了二审判决书。至此，原、被告双方对何时交房才有了最终的结论。所以被告应在2013年11月9日起的240日内书面通知原告办理《房地产证》，即在2014年7月7日之前。三、即使认定被告逾期通知，需承担违约责任。但《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的违约金计算标准过高，应当根据被告的违约情节和原告的实际损失程度酌情予以调低。即使认定被告逾期通知，其原因也是双方就是否已经交付房产等问题通过诉讼予以解决，因而不存在主观上的恶意。而且原告并没有因为逾期办证而受到任何经济损失。四、《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一条约定的办证义务是系统的义务，不能割裂开当中的某一款而单独来看。除了取得《房地产证》的期限没有约定外，还应当理解为如果被告没有履行前面几个义务导致其不能取得《房地产证》，这几个前提义务是：1、被告要取得竣工验收证明；2、被告需要办理初始登记；3、通知对方办理《房地产证》。被告已经完成上述三个前提。因此，原告的诉求没有合同事实和法律依据，应当予以驳回。本院经审理查明：2009年8月18日，原、被告双方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》。其中约定：原告购买被告开发的位于深圳市盐田区大梅沙东部华侨城X号房，总价为31041425元。《深圳市房地产买卖合同（预售）》第九条约定：被告应当于2010年5月31日前将房产交付给原告，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一、第二十二条约定：被告应在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内，完成本房地产项目的房地产初始登记。被告应在将房地产交付给原告之日起240日内，书面通知原告共同（或委托被告）向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。如被告未履行相关义务造成原告不能按约定期限取得《房地产证》，被告自房产交付之日后的第240日起，按日向原告支付房产总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至原告实际取得《房地产证》之日止，被告按日向原告支付房产总价款万分之四的违约金。2010年12月24日，被告取得涉案房产的初始登记。2014年7月15日，被告向原告邮寄《催办函》。《催办函》主要内容为：原告与被告于2009年就购买东部华侨城X号房达成一致并签订《商品房买卖合同》，同年原告与中国银行东部支行（以下简称“中国银行”）签订房屋贷款合同，由中国银行作为贷款方为原告提供房屋按揭贷款。原告所购房屋的该小区物业已于2010年11月完成初始登记，房屋已具备办理房产证的条件，因原告一直未配合贷款银行前往国土部门办理房产证及抵押相关手续，现中国银行发函提请被告通知原告配合其前往办理房产证抵押及契税缴纳等相关手续，履行原告与中国银行签订的贷款合同约定的相关义务。被告未提交中国银行向其发出的函件。原告称，于2014年7月19日收到该《催办函》。2014年8月2日，被告再次向原告邮寄《办理房地产证催办函》。主要内容为：原告与被告于2009年8月18日就购买东部华侨城X号房产达成一致并签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》。原告所购买的房产早已具备办理房产证的条件，被告曾多次通知原告办理房产证，但至今原告仍未配合被告（或贷款银行）前往深圳市国土部门办理《房地产证》。本着双方友好合作的原则，现被告再次通知原告，请原告于收到本函之日起三个工作日内，联系被告人员尽快办理房产证。原告称，于2014年8月5日收到该《办理房地产证催办函》。另查明：本案原、被告曾就涉案房产的交付问题于2012年在本院提起诉讼，案号为（2012）深盐法房初字第56号。在该案的诉讼过程中，被告以举证的方式提交了涉案房屋的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》、《工程竣工验收报告》、《竣工测绘报告》、《建筑工程规划验收合格证》以及房屋产权于2010年12月24日初始登记在被告名下的《房地产证》。现该案处于再审程序。最后查明：2014年10月31日，原、被告双方向深圳市房地产权登记中心申请产权转移登记。原告于2014年11月7日取得涉案房产《房地产证》。以上事实有《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《催办函》、《办理房地产证催办函》、《（2012）深盐法房初字第56号案开庭笔录》、《房地产证》以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》合法有效，受到法律的保护。本案的争议焦点为：一、被告是否应当承担迟延办理《房地产证》的违约责任；二、如果被告承担迟延办理《房地产证》的违约责任，则如何确定违约金计算的起止时间以及被告向原告支付违约金的具体数额。关于被告是否应当承担迟延办理《房地产证》的违约责任的争议。被告认为，《深圳市房地产买卖合同（预售）》没有约定取得房产证的时间，只约定了一方完成办理产权初始登记的时间和通知办证的时间，所以被告不承担逾期办证的违约责任。本院认为，逾期办证的违约责任，系指迟延办理《房地产证》的违约责任，而非迟延取得《房地产证》的违约责任，原告迟延取得《房地产证》只是迟延办理《房地产证》的事实后果。根据双方的约定，被告书面通知原告的义务履行期间为将房地产交付给原告之日起240日内，迟延办理《房地产证》的违约责任也是从房地产交付之日后第240日起开始计算。因此，被告的义务是明确的，即在约定期间内书面通知原告办理《房地产证》；被告未在约定期间内书面通知原告办理《房地产证》，即构成违约行为，应当承担迟延办理《房地产证》的违约责任。关于违约金起算时间的争议。根据双方的约定，违约金应当从房地产交付之日后第240日开始计算。虽然双方对于房屋交付时间存在争议，原告认为2011年7月30日为房屋交付时间，因为2011年7月30日为原告填写《收楼意见书》的时间；被告认为2010年4月16日为房屋交付时间，因为2010年4月16日为（2012）深盐法房初字第56号判决确认的房屋交付时间。但是因为原告主张的时间晚于被告主张的时间，本院根据我国民事诉讼程序的及时审理原则和处分原则，按照原告主张的时间作为起算违约金的依据。据此，违约金应当从2012年3月26日开始计算。关于违约金止算时间的争议。根据双方的约定，被告应在将房地产交付给原告之日起240日内，书面通知原告共同（或委托被告）向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。但是被告在原告于2014年8月5日收到的《办理房地产证催办函》中才明确通知原告联系其工作人员办理《房地产证》。因此，违约金应当计算至2014年8月5日止。关于被告向原告支付违约金的具体数额的争议。被告主张违约金过高，应予以调整。本院认为，双方约定的日万分之四的违约金计算标准，为双方真实意思表示，符合公平原则，本院予以支持。迟延办理《房地产证》的期间为2012年3月26日至2014年8月5日，共计862天。迟延办理《房地产证》的违约金为10703083.34元（31041425元×0.0004/天×862天=10703083.34元）。但是，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。因此房地产开发企业的办证义务包含两方面的内容，即完成初始登记使房屋具备办证条件的单方义务和向产权登记机构提交办证所需文件和资料、通知购房人办证的协助义务。其中协助义务是指合同当事人应协助对方履行义务，以使合同能顺利履行的义务。所以《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定房地产开发企业通知购房人办证，是在考虑到购房人不知道房地产开发企业何时完成房屋产权初始登记的情况下，赋予房地产开发企业的一种协助义务。在房地产开发企业已经完成房屋产权初始登记后，其所负担的义务即由单方义务转化为协助义务。因此购房人知道或者应当知道房地产开发企业已经完成房屋产权初始登记的时间，就成为购房人负担主要办证义务的始点。如果购房人已经知道房地产开发企业完成房屋产权初始登记的具体时间，则应成为办理房屋所有权登记手续的主要义务人。根据民事活动的诚实信用原则，购房人应在合理期限内及时催告房地产开发企业向产权登记机构提交办证所需文件和资料。如果房地产开发企业经催告后仍未提交办证所需文件和资料，才须承担全部的违约责任。此外，即使购房人认为房地产开发企业未履行通知办证的附随义务，构成违约；但根据民事活动的诚实信用原则，购房人仍负有采取适当措施防止损失扩大的义务。在（2012）深盐法房初字第56号案件的诉讼过程中，被告以举证的方式提交了涉案房屋的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》、《工程竣工验收报告》、《竣工测绘报告》、《建筑工程规划验收合格证》以及房屋产权于2010年12月24日初始登记在被告名下的《房地产证》，且在2012年7月12日的庭审当中，原告已就上述所有证据发表质证意见。因此，原告至迟于2012年7月12日应当知道被告已完成使房屋具备办证条件的单方义务。原告应在合理期限内催告被告协助其向产权登记机构提交办证所需文件和资料。但是原告未履行催告义务亦未采取其它适当措施，因此原告对于逾期办证亦存在过失，被告不应就逾期办证而产生的全部违约金承担责任。综合双方的履约情况，根据民事活动的诚实信用原则，本院认为被告向原告支付全部违约金的50%为宜，即5351541.67元（10703083.34元×50%=5351541.67元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二条、第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳东部华侨城有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘瑶支付违约金人民币5351541.67元；二、驳回原告刘瑶的其它诉讼请求。如未在上述期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为人民币83932元，由原告刘瑶负担人民币40539元，由被告深圳东部华侨城有限公司负担人民币43393元。被告深圳东部华侨城有限公司应负担的费用于本判决生效之日起十日内迳付原告刘瑶。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式六份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 胡 亚 楠人民陪审员 谢   冰人民陪审员 田 世 刚二〇一五年一月十二日书 记 员 张婷（兼）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。《中华人民共和国民事诉讼法》第二条中华人民共和国民事诉讼法的任务，是保护当事人行使诉讼权利，保证人民法院查明事实，分清是非，正确适用法律，及时审理民事案件，确认民事权利义务关系，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，教育公民自觉遵守法律，维护社会秩序、经济秩序，保障社会主义建设事业顺利进行。第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。