山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)青民一终字第577号上诉人（原审原告）高某甲。委托代理人李峰，山东华安御桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）高某乙。委托代理人曾星月，山东德衡（青岛西海岸经济新区）律师事务所律师。上诉人高某甲因与被上诉人高某乙房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2014）黄民重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员徐镜圆担任审判长、代理审判员迟金铜主审本案、代理审判员高仁青参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并对本案进行了调查。上诉人高某甲及其委托代理人李峰，被上诉人高某乙及其委托代理人曾星月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高某甲在一审中诉称，高某乙系高某甲的二姑，2004年上半年，山东科技大学集资建房，因高某乙在该校任教，可以购买房屋，故把购房名额无偿给予高某甲，并声明住至55岁退休时将房子交给高某甲，双方达成一致，因姑侄关系，双方未签订详细的购房合同，约定钱款根据学校规定缴纳。2004年3月，高某甲到泰安交纳了51000元购房款，去学校换收据，高某乙及其儿子给高某甲打了购房收款条，收据由高某乙保管。2004年7月23日，高某甲给高某乙余款120750元。2006年高某甲交纳房款约61000元。交房后，因房屋系毛坯，需装修，因高某乙退休不能长时间居住，故告知高某甲需由高某甲装修此房屋。2005年3月12日，高某甲前往黄岛给高某乙20000元装修款，委托其装修房屋，高某乙出具了收款条。2009年11月，学校需交纳最后一次房款，高某乙因房价上涨，意图反悔，自己将部分房款交上，经高某甲多次要求签订书面合同，高某乙推脱且退休后拒不搬出。为维护高某甲的合法权益，诉至法院，请求判令：一、确认山东科技大学青岛校区×区×栋×室房屋归高某甲所有（位于黄岛区前湾港路579号×幢×单元×户住房）；二、高某乙立即停止侵害，返还非法占用高某甲的房屋；三、诉讼费用由高某乙承担。高某乙在一审中答辩称，一、高某乙是诉争房屋的房地产权利人，青房地权监证字第00××95号房地产权证均有显示。依法登记的房屋权利受国家法律保护。二、高某甲所述与事实不符。高某甲、高某乙约定由高某甲顶名购房，房款由高某甲交纳，由高某乙居住至退休。后因高某甲父母逼迫高某乙搬出该房屋，高某甲违反了双方的约定。且2006年之后的房款、地下室费用、办理房产证的税费及入住诉争房屋后产生的一切费用均由高某乙交纳。三、高某甲顶名买房的合同应当认定无效。高某甲本身不具有购买诉争房屋的资格，诉争房屋购买资格具有人格权的属性，是不能转让的，反之必然导致本应享受经济适用房的人无法购买。因此高某甲顶名购买诉争房屋，系以“合法形式掩盖非法目的”，双方之间的合同应确认无效，房屋产权归高某乙所有。综上，高某甲所诉缺乏事实根据和法律依据，法院应驳回其诉讼请求。原审法院查明：高某乙系高某甲的二姑，高某乙系山东科技大学教授。2003年12月19日，山东科技大学印发《山东科技大学（青岛校区）教职工住房分配办法》（山科大综字[2003]52号文件），该办法第三条规定，青岛校区教职工住房按经济适用房建设，分配时坚持“以满足工作需要为原则”，申请住房的教职工先预交款建房并入住，待青岛市各项政策出台后，办理产权证书时再结算，多退少补。第四条规定，为保证学校未来发展、办学格局调整和引进人才的住房需要，在新建教职工住房的总数中预留一定数量的住房。第五条规定，住房申请人的范围为在青岛校区工作的在职已婚正式职工和35周岁（包括35岁）以上年龄的单身教职工。第六条对申请资格和住房（建筑面积）类别标准进行了规定。第七条规定，申请人的职务、职称、工龄、是否双职工、荣誉称号等由人事处、组织部界定，申请资格由分房委员会审定。第八条规定，点房积分=基础分+工龄分+补助分。第二十四条规定，凡按该办法规定分得住房后，在办理住房产权证书前未经学校同意（待房改政策全部落实前）均不得上市交易或自行处理（转赠、转让及过户）；学校保留优先收回权及购买权。根据上述规定，高某乙有申请资格。高某甲得知高某乙不想申请上述经济适用房，就与高某乙商定：高某乙将申请上述住房的名额让给高某甲，高某甲出资以高某乙的名义购买上述经济适用房，并承诺由高某乙居住至其退休。2004年3月12日，高某甲将51000元购房款交给高某乙，高某乙为高某甲出具收条，内容为：今青岛校区的购房×区×栋×室为高某甲出资购买，2004.3.12日已付房款伍万壹仟元整。高某甲、高某乙及高某乙的儿子孙旸签字确认。后高某甲在该条上补充文字为“以后房款继续由高某甲支付，支付时再写条”。2004年7月23日高某甲又交付高某乙购房款120750元，高某乙为高某甲出具收款条。2005年3月12日，高某乙提出其仅在上述房屋内居住至退休，要求高某甲出款进行装修，高某甲交付高某乙装修费20000元，高某乙为高某甲出具收条。2009年8月25日，高某乙在2004年7月23日为高某甲出具的收款条上书写“青岛校区第二次全额房款由高某甲交纳”字样。双方在原审庭审中确认，高某甲共计交给高某乙房款232750元、装修款20000元。上述房款已由高某乙支付给山东科技大学，山东科技大学为高某乙出具收据，并加盖该大学财务处基建财务专用章。2005年3月份，高某乙入住位于青岛市黄岛区前湾港路579号×幢×单元×户房屋。2006年6月27日，高某乙与山东科技大学签订房地产买卖协议，约定山东科技大学将其坐落于黄岛区前湾港路579号×幢×单元×户住房（房地产权证号：青房地权监证字第00××95号），计建筑面积165.92平方米出售给高某乙，其中房屋标准内面积105平方米，单价每平方米1438元，房屋标准外面积60.92平方米，单价1958平方米，成交价共计为人民币278379.5元。除高某甲支付252750元房款外，其余房款及税费均由高某乙支付。2010年1月4日，该房屋办理产权登记（青房地权监字第00××95号），权利人为高某乙。2006年7月7日，青岛经济技术开发区发展和改革局、国土资源局、城市建设局联合发布《关于山东科技大学经济适用住房基准价格和市场平均价格的批复》（青开发改发[2006]92号文件），说明山东科技大学经济适用房执行一房两价：职级或职称享受住房标准以内的面积，按批准的经济适用房价格购买；超出职级或职称享受住房标准的面积，按标准的市场价格购买。原审法院认为，在我国，经济适用房的购买有严格的条件限制，购买人必须符合相关的条件并且在购买房屋后的一定年限内不得出售。对经济适用房在限制转让的年限内进行转让或将购买权私自转让给没有购房资格的人，违反了我国关于购买经济适用住房的相关规定，妨碍了其他符合购房条件人的购买权。经济适用房的购房指标更注重对购房人的限制，不具备购买资格者即无权购买，对该类购房指标的转让无效。本案系房屋买卖合同纠纷，双方争议问题的实质是涉案房屋的购买合同是否有效。原审作出如下分析判定：首先，从高某乙提交的青开发改发[2006]92号和山科大综字[2003]52号两份文件可知，涉案房屋的性质为经济适用住房。从高某甲、高某乙双方口头约定由高某甲出资，以高某乙的名义购买涉案房屋，到高某甲分期将购房款交给高某乙，再由高某乙以本人名义向山东科技大学交付，并与山东科技大学签订房地产买卖协议，并将房屋产权登记在高某乙名下这一过程可以看出，高某甲、高某乙之间的口头购房协议实质是经济适用房购房指标的转让协议，并非通常意义的房屋买卖协议。其次，山科大综字[2003]52号文件规定，有购买房屋资格的人为山东科技大学教职工，分配原则也按照教职工的职称、工龄等身份情况分配，在办理房屋产权证之前未经学校同意不得上市交易或转赠、转让及过户，结合该校与高某乙签订的房地产买卖契约中房价远远低于市场价的约定，可以看出，山东科技大学出售房屋的对象是针对特定人群的，具有人身专属性，具备相应资格的人才有权购买，高某甲不具备上述资格，无权购买上述房屋，双方的购房指标转让行为违反了国家有关购买经济适用住房的相关政策和山东科技大学教职工住房分配办法，妨碍了其他符合购房条件人的购买权，在客观上损害了社会公共利益。因此，本案当事人之间关于高某甲以高某乙名义购买经济适用住房的约定无效。高某甲关于山科大综字[2003]52号文件是高某乙所在单位内部文件，对外不发生效力的主张，原审认为，有关经济适用住房的管理规定是国家政策性规范，山科大综字[2003]52号文件符合国家关于经济适用住房的管理规定，双方对涉案房屋的顶名买卖行为，既违反了国家相关管理规定，也违反了山科大有关文件规定，高某甲该主张不成立。在一审审理中，原审法院向高某甲释明，因双方的民事行为违反了国家相关经济适用住房管理规定，高某甲可在本案变更诉讼请求，即如若高某甲诉讼请求得不到法律支持，高某甲可将诉讼请求变更为要求高某乙返还购房款等，但高某甲坚持原诉讼请求不变。原审法院根据依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、参照《经济适用住房管理办法》第二十四条、第三十条之规定，判决：一、驳回高某甲要求确认位于青岛市黄岛区前湾港路579号×幢×单元×户房屋归其所有的诉讼请求；二、驳回高某甲要求高某乙停止侵权、返还占用房屋的诉讼请求。案件受理费11800元，由高某甲负担。宣判后，高某甲不服原审判决，上诉至本院。上诉人高某甲上诉称，一、原审法院认定事实错误。1、本案争议的房屋整体并不完全是原审法院认定的经济适用房，案争房屋是一种福利性质的单位内部开发的房屋。2、高某乙因其教师身份获得了从本单位以两种价格购置一套住房的权利，对于该权利高某乙并没有放弃，而是表达了购房的意愿。根据高某乙与高某甲的口头购房协议，高某乙将其对案争房屋的所有权的期待权转让给高某甲，并继续承担向山东科技大学支付价款的义务，高某甲享有在支付房款后取得房屋所有权的权利。双方之间达成的口头协议应视为有权处分的合同看待。3、高某乙、高某甲之间达成的口头协议意思表示一致，高某甲已支付大部分房款和装修款，剩余小部分房款也是由于高某乙反悔而拒收高某甲的房款而自己缴纳。如果口头购房协议认定无效，损害了诚实信用原则。二、原审法院适用法律错误。高某甲购买高某乙住房是双方真实意思的表示，且高某乙可以居住至退休应视为获得合理补偿，等到住房具备过户条件时才办理过户手续。以上约定没有损害任何人及国家的利益，也不存在合法形式掩盖非法目的之说。高某乙、高某甲达成口头协议时允许转让，且《经济适用住房管理办法》尚未实施。三、本案不应适用《经济适用住房管理办法》，且按照当时的相关规定，是允许上市交易的。综上，请求法院依法判决：一、依法撤销原审判决；二、确认高某乙与高某甲之间口头约定的售房合同有效，确认山东科技大学青岛校区×区×栋×室房屋归高某甲所有（位于黄岛区前湾港路579号×幢×单元×户住房）；三、判令高某乙在条件具备时协助高某甲办理房屋产权过户手续；四、高某乙承担一、二审诉讼费用。被上诉人高某乙答辩称，一、原审法院认定事实正确。1、案争房屋的性质是经济适用房，在法定面积内按照经济适用房的价格购买，超出面积按照市场价格购买，并不影响案争房屋经济适用房的性质认定。2、根据双方提交证据、陈述及相关规定，均表明高某乙对案争房屋有申请资格却不打算申请，而高某甲没有申请资格却主动向高某乙提出顶名购买的要求，因是亲戚关系，高某乙同意了高某甲的提议。原审法院关于高某甲出资以高某乙的名义购买案争房屋，双方转让案争房屋购房指标的事实认定正确。二、原审法院对于高某甲以高某乙名义购买案争房屋的约定无效的认定准确，适用法律正确。高某甲本身并不具备购买案争房屋的资格，故向高某乙提出顶名购买，但购买房屋的资格具有人格权的属性，是不能转让的。而且高某甲与高某乙的约定实际上是在转让高某乙基于符合政府及山东科技大学规定的特定条件而享有的购房指标。这样原本不符合购房条件的高某甲购买到经济适用房，必然导致另一本应享受经济适用房的人无法购买。如果仍保护高某甲的合同权利，无疑是对恶意规避法律的违法行为进行放任，使其违法行为合法化。高某乙与高某甲关于案争房屋购房指标转让的行为，系以合法形式掩盖非法目的，客观上损害社会公共利益。三、原审在准确理解我国制定的经济适用房相关政策、法律法规的基础上，适用法律正确，案争房屋不属于可以上市交易的情形。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。案经调解，双方未能达成一致意见。本院认为，根据青开发改发[2006]92号和山科大综字[2003]52号两份文件，案争房屋的性质为经济适用住房。根据山科大综字[2003]52号文件规定，有购买房屋资格的人为山东科技大学教职工，分配原则也按照教职工的职称、工龄等身份情况分配。高某乙作为山东科技大学教职工，对案争房屋具有购房资格，高某甲与高某乙口头约定高某乙将申请案争房屋的名额让给高某甲，高某甲出资以高某乙的名义购买案争房屋。后高某甲分期将购房款交给高某乙，高某乙以其本人名义向山东科技大学交付房款并与山东科技大学签订房地产买卖协议，并最终将房屋产权登记在高某乙名下。据此，本院认为原审关于高某乙、高某甲之间的口头购房协议实质是经济适用房购房指标的转让协议的认定，并无不当，本院予以确认。双方的购房指标转让行为违反了国家有关购买经济适用住房的相关政策和山东科技大学教职工住房分配办法，妨碍了其他符合购房条件人的购买权，必定会扰乱正常的经济适用房申购秩序，客观上损害了社会公共利益。原审法院关于高某甲以高某乙名义购买经济适用住房的约定无效的认定，认定正确。经原审释明，高某甲未变更诉讼请求，原审法院判决驳回高某甲的诉讼请求，处理得当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由上诉人高某甲负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐镜圆代理审判员  迟金铜代理审判员  高仁青二〇一五年八月十七日书 记 员  王莉莉书 记 员  郭丹丹