安徽省五河县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0322民初2590号 原告：安徽省国民物业管理有限责任公司，住所地蚌埠市解放路与雪华路交叉口雪华信用社楼上**，统一社会信用代码91340300677691332R。 法定代表人：朱长青，该公司经理。 委托诉讼代理人：钱儒军，五河县新集镇法律服务所法律工作者。 被告：五河县城市建设投资经营有限责任公司，住所地五河县城关镇淮河路**，组织机构代码91340322786518839K。 法定代表人：樊立强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐可，该公司员工。 委托诉讼代理人：朱传银，该公司法律顾问。 原告安徽省国民物业管理有限责任公司与被告五河县城市建设投资经营有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钱儒军、被告的委托代理人徐可、朱传银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2014年，被告将其开发建设的五河县城关镇旧县湾小区的物业管理，通过政府网公开向社会招标，原告中标。2014年10月20日原被告双方签订了物业服务合同，合同约定期限为一年，物业服务面积为占地面积48万平方米，其中住宅服务面积约为37万平方米，非住宅房屋面积1.3万平方米。同时约定被告物业管理服务到业主委员会成立自然终止。合同签订后，原告根据合同要求将251142.55元履约保证金汇给被告，并按期进入小区履行物业管理服务。由于天气寒冷物业用房条件简陋无法正常办公，物业工作无法开展，被告与原告协商，由被告先行垫付资金负责物业办公室简单装修、购买必要的办公设备。被告因此垫付了274280元。合同期满后，被告多次向原告催要保证金、垫付款及拖欠的物业费，被告以各种理由搪塞不付。原告只有又咬牙继续坚持服务一年，实际履行了两年合同。期间，原告多次找被告协商要求被告全面履行合同未果。2016年11月11日原告向被告及相关部门书面提出终止合同。经过一系列程序，双方同意于2016年12月终止本合同。合同终止后，原告一直向被告催要保证金、垫付款和物业服务费，被告一直未付。为了维护原告合法权益，现依法起诉，请求判令被告立即返回原告的履约保证金251142.55元；支付原告为被告垫付的装修物业用房及办公设施费用274280元；支付两年物业服务费2333932元；承担本案全部诉讼费用。 被告辩称，原告的诉请无依据。原告未能按照合同约定履行相关义务，根据合同41条及招标文件7.4.1规定，中标人不能完全履约的，招标人将不予归还履约保证金。原告添置的办公用房装修及设施费用系原告为履行合同必须支出的费用，按照合同24条及招标文件1.3.1规定，该费用由原告方承担。原告要求支付物业管理费用2326828元无依据，无论是根据法定还是约定，被告不是支付物业费的义务主体，根据合同的25条，物业服务费用应由原告向小区住户收取。另，原告撤离时尚欠电费5.633万元，擅自允许他人入住137套住宅，擅自出租两处门面房，上述房屋原告在撤离时未能归还，导致被告无法收回房屋，因此，原告的违约行为造成了被告巨额安置费的支出及房屋不能及时使用的损失，上述费用在法院判决被告给付原告的款项中予以扣除。 本案在审理过程中，原被告双方为证明自己的主张分别向法庭提供了以下证据： 原告提供的证据1、原告的营业执照、法定代表人身份证明、资质证书、变更登记通知书各一份，证明原告诉讼主体资格适格且具有合法资质。 证据2、中标通知书一份，证明原告在竞争中通过正当渠道取得了旧县湾小区的物业服务项目。 证据3、物业服务合同一份，证明原被告之间建立了物业服务合同关系。 证据4、徽商银行的转款凭证一份，证明原告向被告汇入履约保证金251142.55元。 证据5、办公设施清单、物业用房装修协议、及发票一组，证明原告在服务过程中为被告改造了物业用房、添置了必备的办公设施。 证据6、空置房统计表一份，证明小区内的空置房产生的费用2333932元，根据物业法的相关规定该笔费用应当由被告承担。 证据7、原告退出物业服务登记表一份，证明2017年1月5日，被告同意原告退出物业服务，双方物业服务合同终止，原告的两年服务业绩良好+。 被告对原告所举证据1、2、3、4均没有异议。对于证据5的“三性”均有异议，此费用应当由原告自行承担。对于证据6的“三性”均有异议，支付物业费的主体是小区居民，不是被告。对证据7没有异议，但原告退出是只是将财务和资料移交了，被他人占用的房屋没有移交。 被告提供的证据1、招标文件一份，证明原告对小区进行现场勘察，有所了解。物业服务期间产生的一系列费用应当由原告方自行承担，原告没有按照合同约定履行，构成违约，无权要求返还履约保证金。 证据2、137户住宅被原告安排给他人使用的清单及房屋出租协议各一份，证明因原告将4间门面房出租并安排他人使用137户房屋，导致被告至今无法收回房屋，因此造成损失。 证据3、电费发票一组，证明按照合同及招标文件的约定，原告应承担电费。 原告对被告提供的证据1的没有异议。对于证据2有异议，原告没有擅自安排他人入住房屋，都是拆迁安置的住户，房屋出租协议不清楚。对证据3的真实性无异议，但不能证明是原告管理的旧县湾小区所欠电费。 综合以上原被告举证、质证意见，结合庭审调查，本院对原被告双方没有异议的证据予以确认。对于原告提供的办公设施清单及发票中物业用房装修改造费用216000元和钢木门21400元，因有合同和票据，且该项目不能搬动和拆除，予以确认；对办公设备等，因原告提供的票据不符合规范，且双方没有实际移交清单，对此不予确认。对于空置房，被告提出原告擅自安排137户入住，经核对原告提供的空置房扣除与137户相重复的共计高层房4094.36平方米、多层1814.86平方米后予以确认。对于被告提供的电费发票，经核对，发票中所注变压器用户系原告，该欠费应当由原告支付，对此予以确认。对于原告向外租赁的门面房，有原告与肖杰、汪陈陈签订的《房屋出租协议》复印件，但租赁费收取情况及双方交接时该房屋状况，被告均没有举证证明，对此不予确认。对于被告出具的原告擅自安排137户入住的明细单，被告没有提供其他住户入住办理登记流程，原告提交了部分住户入住的相关手续，证明每户入住在被告处均应有登记，而该证据被告一直没有向法庭提供，且在原告退出该小区物业时，被告对此没有提出异议，认可原告在合同履行期间业绩是良好的，因此，对该组证据不予确认。 经审理查明，2014年，被告将其开发建设的五河县城关镇旧县湾小区的物业管理，通过政府网公开向社会招标，原告中标。2014年10月20日原被告双方签订了物业服务合同，合同约定物业服务期限为一年，物业服务面积为占地面积48万平方米，其中住宅服务面积约为37万平方米，非住宅房屋面积1.3万平方米。同时约定被告物业管理服务到业主委员会成立自然终止，业主委员会为成立前合同延续。合同签订后，原告根据合同要求于2014年12月17日将251142.55元履约保证金汇给被告，并按期进入小区履行物业管理服务。由于被告没有提供能够开展工作的物业用房及办公设备等，被告先行垫资进行物业办公室简单装修、购买必要的办公设备等，同时进行正常物业管理工作。该小区两年内履行入住部分业主，但仍有大量空置房没有安排入住使用，其中住宅房空置113843.79平方米、非住宅房空置1.3万平方米。2016年11月11日原告向被告及相关部门书面提出终止合同。经过一系列程序，双方同意于2016年12月20日终止本合同，原告退出对该小区的物业服务。在原告履行合同的两年期间，服务业绩是良好的。合同终止后，原告一直向被告催要保证金、垫付款和物业服务费，被告一直未付。 另，蚌埠市长青物业管理有限责任公司于2016年9月29日经工商部门批准，名称变更为安徽省国民物业管理有限责任公司。 本院认为，原告通过招标与被告签订了《物业服务合同》，双方都应按照合同约定全面履行合同义务。原告按照合同约定交纳了履约保证金，并及时进驻小区开展物业服务，两年物业服务期间的业绩良好，被告及五河县房管局予以签章确认。对于原告要求被告退回保证金251142.55元的诉讼请求，按照合同约定，缴纳满一年后被告应当予以退回，但一直没有退回，对原告要求被告退回保证金的主张予以支持。对于被告主张的垫付的办公用房装修及购买办公设备等费用，按照相关法规的规定，建设单位应当提供前期物业管理开办费、物业用房等，用于购买物业办公设备等固定资产和办公使用。本案原告进驻小区时，物业用房不能正常使用，原告进行了装修改造，该费用应当由被告支付，即237400元，由被告支付。由于双方办公设备没有实际移交，且原告提供的票据不规范，无法确认其价值，可在原被告双方实际交接后，另行主张。对于空置房物业服务费，双方在合同中没有明确约定，应当根据法律法规的规定处理，物业管理条例规定：尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。因此，空置房的物业服务费应当由被告交纳给原告。由于空置房会减少物业服务的成本，本着公平原则，对于空置的非住宅1.3万平方米，双方在合同中没有约定收费标准，虽然行业中商业用房物业服务费高于住宅用房，原告按照每平方米1.20元计算物业服务费没有依据，只能按照双方约定的每平方米0.65元计算两年物业服务费，即202800元；空置住房113843.79平方米，两年的物业服务费为1721620元，酌定按70%计算为1205134元。两项合计1407934元。对于原告主张的商铺4950平方米，两年物业服务费154440元，因双方签订的合同中无门面商铺，本院不予支持。被告抗辩，原告在物业服务期间将商铺租赁给他人，导致被告无法收回房屋，侵犯了被告的权利，被告可就此另案起诉。对于原告拖欠的电费56330元应当由原告支付，从被告应付款中扣除。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第二十四条、第三十条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告五河县城市建设投资经营有限公司应退还原告安徽省国民物业管理有限责任公司履约保证金251142.55元； 二、被告五河县城市建设投资经营有限公司支付给原告安徽省国民物业管理有限责任公司垫付的物业用房装修改造费用237400元； 三、被告五河县城市建设投资经营有限公司支付给原告安徽省国民物业管理有限责任公司空置房物业服务费1407934元，扣除原告应交电费56330元，计1351604元； 以上三项，合计1840146.55元，于判决书生效后十日内付清。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29618元，由原告负担8257元，被告负担21361元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于蚌埠市中级人民法院。 审 判 长  江泽涵 审 判 员  周 云 人民陪审员  汪升社 二〇一八年七月三日 书 记 员  於丹凝 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。