福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0581民初1703号 原告：石狮骏德房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市长宁路凤里街道办事处机关大楼二楼，统一社会信用代码913505810543216004。 法定代表人：**来，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡晓迎，女，1986年3月19日出生，汉族，该公司职员，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：施幼薇，女，1989年9月30日出生，汉族，该公司职员，住福建省晋江市。 被告：倪传发，男，1975年7月15日出生，汉族，住江西省赣州市兴国县。 被告：曹春菲，女，1974年1月3日出生，汉族，住江西省赣州兴国县。 原告石狮骏德房地产开发有限公司（下称骏德公司）与被告倪传发、曹春菲商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月24日公开开庭进行了审理。骏德公司的委托诉讼代理人郑高廷、倪传发、曹春菲到庭参加诉讼。倪传发、曹春菲经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 骏德公司向本院提出诉讼请求：1.解除当事人双方签订的合同编号为00007579号的《商品房买卖合同》；2.倪传发、曹春菲偿还骏德公司垫付款项34744.48元及参照中国人民银行同期贷款基准利率支付自垫付之日起计至实际清偿之日止的利息；3.倪传发、曹春菲向骏德公司支付违约金164594.6元；4.倪传发、曹春菲于判决生效后10日内配合骏德公司办理案涉商品房的合同备案及预告登记的注销手续；若倪传发、曹春菲不配合办理，每逾期一日，倪传发、曹春菲应按己付房款的0.1%向骏德公司支付违约金；因办理相关手续产生的所有税费由倪传发、曹春菲承担；5.案涉商品房合同备案及预告登记注销完成后5日内，扣除骏德公司代倪传发、曹春菲垫付款项34744.48元及利息、违约金、律师费以及倪传发、曹春菲尚欠按揭银行的贷款本金、利息、罚息〔最终以实际清偿之日所确定的贷款本金、利息、罚息金额为准〕等费用后，剩余购房款无息退还倪传发、曹春菲；6.倪传发、曹春菲承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，骏德公司变更诉讼请求为：1.解除当事人双方签订的合同编号为00007579号的《商品房买卖合同》；2.倪传发、曹春菲向骏德公司支付违约金164594.6元；3.倪传发、曹春菲将位于“中骏·商城”项目第8幢22层2201号房产于商品房买卖合同解除后三日内返还给骏德公司；4.倪传发、曹春菲承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由：2014年11月4日，就倪传发购买骏德公司“中骏·商城”项目第8幢22层2201号房屋（下称案涉商品房）事宜，骏德公司与倪传发签订合同编号为00007579号的《商品房买卖合同》（下称案涉合同）。合同约定，总价款为822973元，倪传发于签订购房合同时付清首期款252973元，余款57万元办理银行按揭贷款；如按揭银行解除“个人住房按揭贷款合同”或要求出卖人承担保证责任的，出卖人均有权解除购房合同并收回该商品房，买受人应承担的违约金数额为该商品房总价款的20%。合同签订后，倪传发支付首期款252973元，余款57万元申请银行按揭贷款，并与中国建设银行股份有限公司石狮分行（下称建行石狮分行)、骏德公司签订《个人住房借款合同》(下称借款合同)，约定骏德公司作为倪传发、曹春菲的保证人，保证方式为阶段性担保；骏德公司对借款合同项下全部贷款本金、利息包括（复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用；保证责任至抵押登记已办妥且抵押产财的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交对无误、收执之日为止。在合同履行过程中，因倪传发、曹春菲拖欠按揭贷款本息，建行石狮分行要求骏德公司承担保证责任，强制从骏德公司银行账户划拨款项（于2017年2月28日至2017年6月29日共扣划34744.48元）。为此，骏德公司已多次书面通知倪传发、曹春菲及时返还该垫付款项，但倪传发、曹春菲一直拒绝返还。根据案涉合同约定及有关法律规定，骏德公司有权解除案涉合同，并追究倪传发、曹春菲违约责任。倪传发与曹春菲系夫妻关系，上述购房行为发生于夫妻关系存续期间，属夫妻共同债务，曹春菲应当共同清偿。 倪传发在法定答辩期间内未作答辩。 曹春菲在法定答辩期间内未作答辩。 骏德公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。倪传发、曹春菲未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提供反驳证据，应视为其自愿放弃举证、质证等相关诉讼权利。对骏德公司提供的证据认定如下：1.营业执照副本，组织机构代码证，由国家有权部门公布，能够证明骏德公司的基本情况以及诉讼主体资格；2.居民身份证复印件、户口本复印件、结婚证复印件，由倪传发、曹春菲提交骏德公司收执和建行石狮分行收执，能够证明倪传发、曹春菲的身份情况以及夫妻关系；3.商品房买卖合同及其六份附件，由骏德公司、倪传发签名、捺印、盖章，能够证明骏德公司与倪传发于2014年10月9日签订编号为00007579的商品房买卖合同及其附件，约定倪传发向骏德公司购买址于福建省石狮市镇中路由骏德公司开发建设的“中骏·商城8幢2201单元”的预售商品房，用于居住，总金额822973元，以及双方的具体权利义务；4.商品房买卖合同备案证明、预购商品房预告登记证明，由有权部门出具，能够证明骏德公司、倪传发于2014年11月4日办理购房合同备案登记和预告登记；5.个人住房借款合同，由建行石狮分行作为贷款人，倪传发、曹春菲作为借款人，骏德公司作为保证人，分别由当事人签名、捺印、盖章，能够证明各方当事人于2014年11月26日签订借款合同，约定倪传发、曹春菲在骏德公司提供保证担保下，向建行石狮分行按揭贷款57万元用于支付购房款；6.个人贷款开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证、个人贷款还款凭证、个人贷款对账单，由建行石狮分行出具，能够证明建行石狮分行于2014年12月10日向骏德公司支付57万元，倪传发、曹春菲逾期支付按揭贷款本息，建行石狮分行扣划骏德公司账户资金等事实；7.房屋交接书、钥匙移交证明、房屋交接资料清单、消防安全责任书，由倪传发签名、捺印，能够证明骏德公司依约于2015年12月21日向倪传发交付案涉房屋的事实。前述证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，对待证事实具有证明效力。对此，本院予以确认并在卷佐证。诉讼过程中，本院依职权查询“福建法院司法管理信息系统”，信息如下：2017年3月21日，本院受理建行石狮分行与倪传发、曹春菲、骏德公司金融借款合同纠纷一案，并于2017年9月23日作出（2017）闽0581民初1427号民事判决，判决解除上述个人住房借款合同等；2018年5月15日，建行石狮分行申请强制执行，现已执结，执行标的金额为542363.37元。对此，本院亦予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 骏德公司系从事房地产开发、租赁及物业经营管理的有限责任公司，开发建设址于福建省石狮市镇中路“中骏·商城”项目，依法取得商品房预售许可，预售许可证号为（狮）预售[2013]第021号。2014年10月9日，倪传发与骏德公司签订编号为00007579的《商品房买卖合同》，合同约定倪传发向骏德公司购买“中骏·商城8幢2201单元”；买受人性质为个人，买受人为倪传发；用途为住宅，建筑面积共105.35㎡，单价为7811.80元/㎡，总金额为822973元；倪传发应于2014年10月9日签订购房合同并同时付清首期款252973元，余款57万元办理银行按揭贷款；若因倪传发未按照“个人住房按揭贷款合同”规定的期限归还按揭银行贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行解除“个人住房按揭贷款合同”或要求出卖人承担保证责任的……无论如何，按揭银行解除“个人住房按揭贷款合同”或要求出卖人承担保证责任的，出卖人均有权解除购房合同并收回该商品房；出卖人在扣除买受人应承担的违约金（违约金数额为该商品房总价款的20%）、诉讼费、律师费等费用及买受人尚欠按揭银行的贷款本金、利息、罚息及其他相关费用（由出卖人代买受人向银行偿还）后，将购房款余款无息返还买受人。合同签订后，倪传发支付骏德公司首期购房款252973元。2014年11月4日，骏德公司与倪传发共同办理商品房买卖合同的备案登记和预告登记手续。2014年11月26日，建行石狮分行作为贷款人，倪传发、曹春菲作为借款人，骏德公司作为保证人，签订《个人住房借款合同》，约定倪传发、曹春菲在骏德公司提供保证担保下，向建行石狮分行按揭贷款57万元用于支付购房款。2014年12月10日，建行石狮分行向骏德公司支付57万元。2015年12月21日，骏德公司依约向倪传发交付案涉房屋。因倪传发、曹春菲未能按期支付建行石狮分行按揭贷款本息，建行石狮分行分别于2017年2月28日扣划骏德公司账户资金19302.03元用于偿还贷款本息，于2017年3月29日扣划3899.32元，于2017年5月27日扣划7690.26元，于2017年6月29日扣划3852.87元。2017年3月21日，本院受理建行石狮分行与倪传发、曹春菲、骏德公司金融借款合同纠纷一案，并于2017年9月23日作出（2017）闽0581民初1427号民事判决，判决解除上述个人住房借款合同等；2018年5月15日，建行石狮分行申请强制执行，现已执结，执行标的金额为542363.37元。2018年2月23日，骏德公司提起本案诉讼。 本院认为，当事人双方于2014年10月9日签订的编号为00007579的《商品房买卖合同》及相关附件主体适格，意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，应确认为合法有效，对当事人具有法律约束力。骏德公司依约向倪传发交付案涉房产，已经履行了合同约定的义务。倪传发虽然通知按揭贷款支付骏德公司全部购房款，但是未能按期足额支付建行石狮分行按揭贷款本息，导致建行石狮分行（按揭银行）解除个人住房借款合同并要求骏德公司承担保证担保责任。倪传发的行为违反了合同约定，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，承担合同约定的违约责任。因双方在合同中约定“按揭银行解除个人住房按揭贷款合同或要求出卖人承担保证责任的，出卖人均有权解除购房合同并收回该商品房”，骏德公司有权解除案涉合同，并要求倪传发返还案涉商品房。因双方在合同中约定“出卖人在扣除买受人应承担的违约金（违约金数额为该商品房总价款的20%）”，倪传发还应向骏德公司支付该商品房总价款20%的违约金，即822973元×20%＝164594.6元。据此，骏德公司关于解除其与倪传发签订的案涉合同、返还案涉商品房、支付违约金的诉讼请求，具有法律和合同根据，本院予以支持。但是，案涉合同订立于骏德公司与倪传发之间，且双方明确约定“买受人性质为个人，买受人为倪传发”，根据合同相对性原理，合同效力仅及于合同当事人，不及于合同以外的其他人，虽然案涉商品房购置于曹春菲与倪传发夫妻存续期间、曹春菲亦同时作为个人住房借款合同的当事人对借款合同负有合同义务，但是，曹春菲对骏德公司并不负有合同义务。骏德公司关于曹春菲是案涉合同当事人以及曹春菲应当履行返还案涉商品房、支付违约金等夫妻共同债务的诉讼请求，缺乏法律和合同根据，本院不予支持。 综上所述，骏德公司的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、《最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除石狮骏德房地产开发有限公司与倪传发于2014年10月9日签订的编号为00007579的《商品房买卖合同》； 二、倪传发应于本判决生效之日起十日内支付石狮骏德房地产开发有限公司违约金164594.6元； 三、倪传发应于本判决生效之日起十日内向石狮骏德房地产开发有限公司返还址于福建省石狮市镇中路“中骏·商城8幢2201单元”商品房； 四、驳回石狮骏德房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12030元，由倪传发负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄招荣 人民陪审员  张绵绵 人民陪审员  洪真真 二〇一八年七月二十七日 书 记 员  杨少娜 附： 一、引用的主要法律、司法解释条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 2.《最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下就统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。