湖南省芷江侗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2014)芷民一初字第328号原告杨这祥，男。委托代理人吴日岗，系湖南杰达律师事务所律师。被告湖南宏和房地产开发有限公司，住所地芷江侗族自治县芷江镇下马路东井雅园小区，组织机构代码：66857724-8。法定代表人刘国和，系该公司董事长。特别授权委托代理人蒲仕树，系湖南泰阳律师事务所律师。第三人芷江凯旋房地产开发有限公司，住所地芷江县凯旋南路和平商厦五楼，组织机构代码：70747413-8。法定代表人黄才建，系该公司经理。特别授权委托代理人张树清，系湖南紫鑫律师事务所律师。原告杨这祥诉被告湖南宏和房地产开发有限公司所有权确认纠纷一案，原告杨这祥于2014年7月22日向本院提起诉讼。2014年8月28日，第三人芷江凯旋房地产开发有限公司认为案件的处理结果与其有利害关系，对诉讼标的有独立的请求权，向本院提起诉讼，本院同意其参加本案诉讼。本院于2014年7月23日受理后，依法组成由杨海军担任审判长，人民陪审员杨殿平、朱发林参加的合议庭，于2014年10月20日、2015年6月19日公开开庭进行了审理。书记员姚慧群担任庭审记录。原告杨这祥及其委托代理人吴日岗、被告湖南宏和房地产开发有限公司的法定代表人刘国和及其特别授权委托代理人蒲仕树、第三人芷江凯旋房地产开发有限公司的特别授权委托代理人张树清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨这祥诉称：2013年4月15日，原告与被告签订合同购买由被告开发销售的金和嘉园小区六栋113号、114号、115号、116号房屋。合同签订后，原告付清了购房款782760元。根据合同的约定，被告应在2014年10月18日前将房屋交付原告使用。但是，由于被告公司在金和嘉园商品房销售过程中出现了一房多卖的事情，原告担心自己购买的房屋也被被告卖给了他人，特向人民法院提起诉讼，请求依法确认被告开发销售的位于芷江侗族自治县芷江镇前进路金和嘉园小区六栋113号、114号、115号、116号房屋归原告所有；或判令被告偿还原告购房款并赔偿原告已付购房款一倍的经济损失。原告杨这祥为支持其诉讼请求，向本院提交如下列证据，被告湖南宏和房地产开发有限公司、第三人芷江凯旋房地产开发有限公司质证如下：1、购房合同书1份，拟证明2013年4月15日，被告与原告签订了商品房买卖合同，由被告的法定代表人签名与公司均盖有公章，合同有效。约定由原告购买金和嘉园6幢113、114、115、116号房屋，原告付清了购房款782760元。被告湖南宏和房地产开发有限公司质证认为：此份合同不是真实的，原、被告系借贷关系，担心刘国和无能力偿还，签订此份购房合同起担保作用。2013年4月15日是原告替刘国和偿还债务的时间，金额是替刘国和偿还债务数目。原告替刘国和给杨坤平（外号毛敢）还了70万元，刘国和还给原告单独打了10万元借条。第三人芷江凯旋房地产开发有限公司质证认为：同意被告意见。此合同系虚假合同，本身不具有效力。应不予采信。2、收款收据1份，拟证明2013年4月15日，原告付清了782760元门面款，是6栋113、114、115、116号四个门面。被告湖南宏和房地产开发有限公司质证认为:此收款收据是公司开的，是真实的。此收据实质是借贷关系的收据，因为考虑到还款风险，以门面作担保，把借据写成了收据。第三人芷江凯旋房地产开发有限公司质证认为：收据不真实，不能证明被告收到款项。此收据仅是借款关系的借条，没有购房付款的事实。所以此证据不能证明支付购房款的事实。3、询问笔录1份，拟证明2013年10月23日11时，刘国和在新晃县公安局看守所，承认杨这祥购买四个门面，签订购房合同的事实，后因为资金短缺就又将门面卖于张柳与蒋小红。被告湖南宏和房地产开发有限公司质证认为：此份笔录是真实的，里面被告法人的陈述是假的，被告法人是按公安机关的意思写的。此份笔录是由公安机关写好了的，被告法人仅是签了字，不是被告法人的真实意思。第三人芷江凯旋房地产开发有限公司质证认为：此证据与本案没有关联性。4、2013年10月16日公安机关对黄才健的询问笔录1份，拟证明芷江凯旋房地产开发有限公司与被告湖南宏和房地产开发有限公司是借款关系，其所谓的100万元购房款是借给金和嘉园开通水电的费用，芷江凯旋房地产开发有限公司购门面是为了办理抵押手续为借钱作担保，证实芷江凯旋房地产开发有限公司与宏和公司签订的商品房买卖合同是不真实的，应当认定无效。被告湖南宏和房地产开发有限公司质证认为：芷江凯旋房地产开发有限公司是借钱给宏和公司金和嘉园项目通水电用的，当时房产局向局长认为这两个门面、两套房子还未到房产局作网签，价钱当时也没有讲过，所以就拿来给芷江凯旋房地产开发有限公司作担保。不是公司法人办的，公司法人只是到签了一个字。此借款是建设局与房产局要通水电的时候，找到芷江凯旋房地产开发有限公司黄才健要求芷江凯旋房地产开发有限公司借100万元给湖南宏和房地产开发有限公司通水电。第三人芷江凯旋房地产开发有限公司质证认为：真实性没有异议。第三人是购买房子。第三人芷江凯旋房地产开发有限公司诉称：2013年6月8日，第三人与湖南宏和房地产开发有限公司签订商品房买卖合同购买芷江县芷江镇前进路金和嘉园住宅小区六栋114、115铺号两个门面房。每个门面房面积39.41平方米，单价每平方米4300元，总金额338926元。第三人已支付房款，并已向芷江县房产局登记备案，该房应当属于第三人所有。原告将第三人已购买的114、115铺号门面房列为争议房屋，侵害了第三人的合法权益。根据法律规定，请求人民法院判决金和嘉园住宅小区六栋114、115铺号门面房归第三人所有，驳回原告的诉讼请求。第三人芷江凯旋房地产开发有限公司为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据，原告杨这祥、被告湖南宏和房地产开发有限公司发表质证意见如下：1、企业法人营业执照、组织机构代码、法人证及身份证，拟证明第三人芷江凯旋房地产开发有限公司的相关信息。原告杨这祥、被告湖南宏和房地产开发有限公司质证认为：没有意见。2、编号为（201306080001）、（201306080002）、（201306080003）、（201306080004）的商品房买卖合同，拟证明1)、本县金和嘉园住宅小区6幢114铺房、115铺房的购房人为第三人芷江凯旋房地产开发有限公司；2)、证明合同已经过房产局备案登记；3)、证明四份合同购房款总金额为壹百万元。原告杨这祥质证认为：001-002号合同均系虚假合同，为无效合同，不具法律上的效力。本案争议的二个门面一直由杨这祥看护。对于003-004号房屋没有争议。被告湖南宏和房地产开发有限公司质证认为：真实性、合法性、关联性均没有意见。3、工商银行芷江支行进账单回单，拟证明第三人已将购房款交付完毕。原告杨这祥质证认为：与本案没有关联性，并且从进账单上看，时间上违约，此进账单并不能说明真实买房的事实。被告湖南宏和房地产开发有限公司质证认为：没有意见。4、《房屋预告登记证明》，拟证明本县金和嘉园住宅小区6幢114铺房、115铺房已办理了预告登记，登记在第三人芷江凯旋房地产开发有限公司名下。原告杨这祥质证认为：不具真实性、关联性，是虚假的。争议房屋已经存在争议，第三方再申请办证，是违法的。合同效力不以登记为准。被告湖南宏和房地产开发有限公司质证认为：没有意见。被告湖南宏和房地产开发有限公司辩称：一、本案原、被告之间应当是民间借贷关系，而不是商品房买卖关系。刘国和借了杨坤平的70万元钱还不起。2013年4月15日，杨坤平通过滕德成找来杨这祥替刘国和还款，月息5分，杨这祥、刘国和均表示同意。杨这祥付60万元给杨坤平、付给刘国和10万元，由刘国和给杨这祥出具了借条。二、本案应按借贷关系还本付息，而不应当将114、115号房屋确认为原告所有，也不应按已付“购房款”一倍赔偿损失。三、本公司与第三人是借款关系，而不是商品房买卖关系。被告湖南宏和房地产开发有限公司为支持其辩称主张向本院提交如下证据，原告杨这祥、被告芷江凯旋房地产开发有限公司质证意见如下：对滕德成、杨坤平的调查笔录，拟证明1)、原告与被告是民间借贷关系；2)、借款事实经过。因被告借杨坤平的钱还不起，2013年4月15日，杨坤平找来原告为被告还钱，月息5分，被告同意，原告为被告还借款60万元，杨坤平收50万元，刘国和收10万元，分别立借条；3）签订房屋买卖合同是借款抵押关系。原告杨这祥质证认为：笔录不具证据真实性、合法性、关联性。证人应出庭作证，接受当事人质询。证人证明的内容与原告方的书证相违背，不能因为证人的证言就否认原告方的书面证据。此份证言不能作为认定本案事实的证据。证言明显是假的，被告并没有付５分的息。第三人芷江凯旋房地产开发有限公司质证认为：没有意见。本院对原告杨这祥、第三人芷江凯旋房地产开发有限公司、被告湖南宏和房地产开发有限公司提交的证据进行了全面、客观的审查核实，对于原、被告、第三人提供的符合证据的客观性、关联性、合法性的要求的证据，确认作为本案证据采信。基于以上采信的证据，结合原、被告的陈述，本院确认事实如下：2013年4月15日，因刘国和借了杨坤平的钱未还，杨坤平通过滕德成找到刘国和，杨坤平找来原告杨这祥替刘国和还款，杨这祥、刘国和约定月息5分。原告杨这祥替刘国和向杨坤平还了借款。为保证该借款能得到偿还，原告与以刘国和为法定代表人的湖南宏和房地产开发有限公司签订了购买由湖南宏和房地产开发有限公司开发销售的金和嘉园小区六栋113号、114号、115号、116号门面房的购房合同书。为开通湖南宏和房地产开发有限公司开发的金和嘉园的水电，湖南宏和房地产开发有限公司向第三人芷江凯旋房地产开发有限公司借款100万元，为保证借款得到偿还，第三人芷江凯旋房地产开发有限公司于2013年6月8日与被告湖南宏和房地产开发有限公司网签商品房买卖合同，购买芷江侗族自治县芷江镇前进路金和嘉园住宅小区六栋114、115铺号两个门面房及住房两套。每个门面房面积39.41平方米，单价每平方米4300元，总金额338926元。第三人已支付款项100万元给被告，合同已在芷江侗族自治县房产局登记备案并已公告。本院认为：认定当事人之间是否存在债权债务关系，书面合同并非不可缺少的要件。只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立。杨这祥向被告湖南宏和房地产开发有限公司法定代表人支付金钱的行为，有证人杨坤平的证言、被告法定代表人的陈述；第三人芷江凯旋房地产开发有限公司向被告支付金钱的行为，有第三人的法定代表人及被告法定代表人的陈述，足以认定原告与被告、第三人与被告之间实际上是债权债务关系。被告湖南宏和房地产开发有限公司从原告杨这祥、第三人芷江凯旋房地产开发有限公司处取得资金的真实意思是融资还债，其与原告杨这祥、第三人芷江凯旋房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》的目的，则是为了担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》行为应认定为非典型的担保方式，即在被告湖南宏和房地产开发有限公司不能按时归还借款的情况下，原告和第三人可以通过拍卖或者变卖案涉房屋的方式确保其能够实现债权。如果被告湖南宏和房地产开发有限公司按时归还借款，则原告和第三人是不能就案涉的2间商铺主张权利。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。尽管本案中双方当事人签订《商品房买卖合同》并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。本案诉讼中，双方当事人均未向法院提交书面的借款合同，故对于双方当事人之间有关借款期限的约定，并无充分证据加以证明。既然案涉《商品房买卖合同》是作为债权的担保而存在，那么，作为债权人的原告及第三人实现债权的方式应当是在债务履行期限届满后，向债务人被告湖南宏和房地产开发有限公司主张债权，如果没有明确的履行期限，则债权人可以随时请求债务人履行，但应当为其留出必要的准备期限。在被告拒不还债或者无力还债的情况下，原告和第三人才能以适当的方式就《商品房买卖合同》项下的商铺主张权利，以担保其债权的实现。原告和第三人请求直接取得案涉商铺所有权的主张违反《中华人民共和国物权法》关于禁止流质的规定，本院不予支持。原告、第三人与被告之间名为买卖法律关系，实为借贷法律关系，原告、第三人应以民间借贷纠纷为由，对被告提起诉讼。现原告、第三人以房屋买卖合同为由，要求判令金和嘉园小区6栋114、115号门面归其所有的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，判决如下：驳回原告杨这祥、第三人芷江凯旋房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费3628元，由原告杨这祥承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  杨海军人民陪审员  朱发林人民陪审员  杨殿平二〇一五年八月二十七日书 记 员  姚慧群附相关法律条文：《中华人民共和国担保法》第四十条：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《中华人民共和国物权法》第一百八十六条：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”这是法律上禁止流押的规定。禁止流押的立法目的是防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。