江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0115民初2568号原告：夏羽，女，1991年1月31日生，汉族。委托诉讼代理人：王丽娟，江苏墨子律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏智友（系夏羽父亲），男，1962年12月8日生。被告：富力南京地产开发有限公司(统一社会信用代码91320100558889048A)，住所地南京市麒麟科技创新园（生态科技城）东麒路666号。法定代表人：杨培军，执行董事。委托诉讼代理人：张月，江苏东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：郁永勋，江苏东恒律师事务所律师。原告夏羽诉被告富力南京地产开发有限公司（以下简称富力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏羽的委托诉讼代理人王丽娟、夏智友，被告富力公司的委托诉讼代理人张月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏羽向本院提出诉讼请求：1、判令被告富力公司赔偿其房屋维修期间的空置损失155000元（自2014年12月1日起计算至2017年6月30日止）；2、判令被告富力公司赔偿其实际装修价值与约定装修价值（4500元/平方米）的差价189550.99元；3、本案诉讼费用由被告富力公司承担。事实和理由：2014年6月2日，其与被告富力公司签订《南京市商品房预售合同》1份，约定由其认购富力公司开发的位于南京市江宁区房屋一套，房屋单价20921.55元/平方米，房屋面积132.93平方米（其中套内建筑面积109.39平方米，共有共用分摊建筑面积23.54平方米），总价款为2781102元，房屋装饰标准为精装修，约定交付日期为2014年11月30日前。协议签订后，其依约向富力公司支付了全部款项。后其在收到富力公司的交房通知书验房时，发现房屋存在多处装修质量问题，并且装修的品质和样板房差距较大。其多次致函富力公司要求维修和整改，直至2017年6月30日才修复完成，但就修复期间的空置损失和装修差价问题富力公司一直不予解决。与其有类似情况的业主已经就房屋装修差价问题进行了诉讼，法院再审判决已经就装修差价赔偿的计算方法进行确定并支持了业主的诉讼请求。综上，请求法院判如所请。被告富力公司辩称：1、其已经按照合同约定按期交房，原告夏羽因案涉房屋存在质量瑕疵问题不按期收房导致案涉房屋空置，与其无关，夏羽主张房屋空置损失没有事实依据；2、其与夏羽未就室内精装修价格进行过要约、承诺，亦未达成任何协议，夏羽的主张没有合同依据；3、双方合同中约定有明确的交付标准，商品房预售方案中载明的4500元/平方米装修标准不是双方约定的内容，系其在市场条件下自主定价的范畴，不违反法律法规，同时通过了物价局的审核，该价格包含其各项成本在内的综合销售定价，并非交付房屋的装修成本价，夏羽不能基于此要求差价补偿；4、根据合同及补充协议约定，案涉房屋已于2014年11月完成了交付，夏羽如要进行诉讼应在之后两年内提起，但本案起诉时已经超过法律规定的诉讼时效规定，不应该得到支持。综上，请求驳回夏羽的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年6月2日，原告夏羽（乙方）与被告富力公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》1份，约定由夏羽认购富力公司开发建设的位于南京市江宁区房屋（以下简称案涉房屋）一套，建筑面积132.93平方米，其中套内建筑面积109.39平方米，共有共用分摊建筑面积23.54平方米、单价为20921.55元/平方米，总价款为2781102元，交付日期为2014年11月30日前。合同补充协议一第十三条第1项约定：“甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件及其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件及其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任”。该合同补充协议二附装饰装修和设备标准，明确装修范围：一、公共部分，包括外墙、大堂、电梯前厅、电梯、楼梯间、信报箱、安防；二、住宅部分，包括门厅、入户门、室内门、窗户、客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台、空调、地暖、太阳能、水电设施、弱电、燃气、户内安防系统、遮阳。合同并对其他事项进行了约定，除上述合同及补充协议一、二外，双方未再签订其他书面协议。合同签订后，原告按照约定全额支付了购房款，案涉房屋已交付使用。另查明，2013年9月2日，富力公司就案涉房屋向南京市住房和城乡建设委员会申报《商品房预售方案》，其中载明幢号为56、57、58、60、61、65、68属第16期(案涉房屋为57幢)，装修类型为装修房，装修单价为4500元/平方米。该方案在“南京市网上房地产”网向社会进行公示。2014年6月24日，南京市规划局向富力公司下发了《建设工程规划核实合格书》。同年6月27日，南京市江宁区建筑工程局对涉案房屋楼盘进行了工程竣工验收备案。案涉房屋建筑面积为132.57平方米，套内建筑面积108.33平方米，共有共用分摊建筑面积24.24平方米。再查明，富力城其他业主靳秋硕（70幢503室）、童克亚（62幢504室）、施群荣（70幢303室）、姜圣（66幢502室）、张玉明（63幢201室）、周国栋（69幢203室）、孙佳伟（73幢604室）、何小玲（57幢503室）、陆燕婷（62幢404室）、方莉莉（62幢201室）、江海宁（71幢201室）、张蓉（62幢202室）、吕瑞（60幢102室）、王瑀（61幢401室）、徐秀（56幢604室）、夏雨（73幢204室）、翟英（56幢302室）、马志超（70幢401室）等曾向本院提起诉讼，提出要求判令被告富力公司赔偿实际装修价值与合同约定装修价值（4500元/平方米）的差价等诉讼请求，本院均作出判决驳回上述业主的该项诉讼请求。上述业主均不服本院判决，上诉至江苏省南京市中级人民法院（以下简称南京中院），南京中院均作出判决驳回上诉，维持原判。上述业主不服二审判决，向南京中院申请再审，南京中院均作出判决撤销本院判决及南京中院二审判决，支持上述业主关于赔偿装修差价款的主张。再审诉讼过程中，南京中院依法委托江苏大成工程咨询有限公司对童克亚购买的富力城62幢504室房屋装修造价进行鉴定（鉴定范围包括室内装修总造价和每平方米造价，以及装修公司依法应缴纳的税费和适当的利润；如果按照每平方米4500元装修造价计算，装修公司应缴纳的税费和利润各是多少）。2017年10月9日、10月16日，江苏大成工程咨询有限公司分别出具大成审字（2017）144号《工程造价鉴定报告书》和《司法鉴定报告补充说明》，鉴定结果为：富力城62幢504室房屋室内装修鉴定金额273136.50元，其中规费4553.27元,税金6300.06元,利润5468.34元。套内建筑面积108.13平方米，每平米造价鉴定金额为2526.00元。《司法鉴定报告补充说明》对于如果按照每平方米4500元装修造价计算，装修公司应缴纳税费和利润各是多少，做出如下说明：由于双方当事人均未提供4500元/平米的装修预算书，按照4500元/平米的标准结合富力城62幢504室套内建筑面积108.13平方米,得出对应总造价为486585元,按照清单计价规范及江苏省费用定额相关规定标准计算得出税金为16363.70元,规费为11826.58元。根据“江苏省建设工程费用定额”和“工程量清单计价规范（GB50500-2008）”的要求，装修工程利润的计算基数为人工费与机械费的总和，费率为15%，安装工程利润的计算基数为人工费，费率为14%，因未提供4500元/平米造价的预算书明细，无法得出准确结论。2018年2月，夏羽向本院提起诉讼，要求判令富力公司支付装修差价及赔偿房屋维修期间的空置损失。审理中，因案涉小区样板房已不存在，案涉房屋与另一涉案业主童克亚购买的房屋系在同一小区，装修情况基本相同，夏羽要求参照童克亚户房屋（62幢504室）装修的鉴定意见确定赔偿数额，认为其他房屋已不具备实际鉴定条件并且富力公司对案涉房屋在内的富力城所有精装修房屋系统一装修；富力公司不同意参照童克亚户房屋（62幢504室）装修的鉴定意见确定赔偿数额，认为童克亚房屋的鉴定意见指向的是工程造价，是富力公司需要支付给第三方施工公司的装修成本，而房屋装修价格则是市场调节的结果，实际装修价格因市场因素可能存在偏差，且实际装修价格也不等同其报备的装修单价，报备的装修单价系房屋产品的综合定价，故参照该价格不符合市场规定。但富力公司未向本院提出重新鉴定的申请，并要求本院对所要参照的房屋相关标准依法进行确定。富力公司坚持认为其报备的4500元/平方米不是双方合同约定的内容，夏羽无权参照该价格计算赔偿金额。关于房屋质量问题导致的空置期间的租金损失，夏羽举证并陈述其无法正常入住是因为装修存在墙面渗水、墙纸有色差、墙面不平整、空鼓、卫生间台面大理石断裂、阳台大理石存在色差等瑕疵，并请求法院酌定空置期间的租金损失数额。富力公司经质证认为，其已按约交房，案涉房屋虽存在部分的装修瑕疵，但其已经进行了维修整改，且装修存在瑕疵并非房屋主体质量问题，并不影响夏羽实际居住，所以不存在产生空置损失的情形。双方意见分歧较大，致调解不成。上述事实，有南京中院（2017）苏01民再1号、3号至19号民事判决书、《南京市商品房预售合同》及《补充协议》、《商品房预售方案》《建设工程规划核实合格书》、竣工验收备案表、照片、律师催告函、回函及当事人的陈述等证据予以证实。通过案件审理，本院归纳本案争议焦点为：1、商品房预售方案》中4500元/平方米装修单价，能否视为双方合同内容；2、夏羽是否有权利要求按照4500元/平方米装修单价赔偿装修损失，具体的赔偿数额应如何确定；3、夏羽是否有权利要求房屋空置期间的租金损失。关于第一个争议焦点，本院认为，根据《江苏省城市房地产交易管理条例》（以下简称管理条例）第十三条第二款的规定，《商品房预售方案》系房地产开发企业向房产管理部门申报商品房预售许可的必备材料，双方当事人签署的补充协议第十三条载明“涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件为准”，申报商品房预售许可证的材料属应批准文件，且《商品房预售方案》载明4500元/平方米装修的单价信息已在“南京市网上房地产”网向全社会进行公示，按照补充协议的约定，《商品房预售方案》中明示的装修单价信息应作为双方合同权利义务的内容；《管理条例》第十五条第一款规定“房地产开发企业销售商品房，应当向购房人明示计价方式和计价依据”。《商品房预售方案》载明的4500元/平方米信息应视为富力公司向购房人明示的精装修计价方式，富力公司主张该单价仅是销售单价，不是装修标准，该主张与上述行政法规的规定不符，本院不予采信。本院认定，《商品房预售方案》载明的装修单价信息对被告富力公司具有法律约束力。关于第二个争议焦点，本院认为，《管理条例》第十六条第一款规定“房地产开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料，内容应当真实、合法”，富力公司在销售现场以样板房的方式向购房人宣传精装修房，而在其与夏羽签订的补充协议中，又确定了“展示样板间所示内容，不是买卖双方合同的组成部分，不作为确定双方权利义务的依据”等免除己方义务的格式条款，该条款直接导致富力公司在商品房销售现场的销售广告和宣传资料不具有真实性，违反了《管理条例》的规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该格式条款应认定无效。夏羽有权要求富力公司提供与样板房一致的精装修房，鉴于现样板房已不存在，缺乏参照依据，夏羽要求按照《商品房预售方案》中明示的4500元/平方米的精装修单价，赔偿装修损失，符合行政法规的规定，亦有合同依据，本院予以采信；富力公司主张按照补充协议二所附《装饰装修和设备标准》，此价格应包含双方约定的装修和设备。本院认为，根据双方所签订补充协议二所附《装饰装修和设备标准》的约定，精装修单价应当包含约定的公共部分和住宅部分，《管理条例》第十五条第二款规定“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任”，夏羽所购57幢304室房屋建筑面积132.57平方米，其中套内建筑面积108.33平方米，共有共用分摊建筑面积24.24平方米，按照上述规定，夏羽对套内建筑面积108.33平方米部分享有独立产权，其余分摊的共有建筑面积部分为共有产权，夏羽虽系该部分分摊共有建筑面积的产权人，亦支付了该部分的精装修费用，但因分摊的共有建筑面积部分无特定指向，夏羽不能单独就分摊共有建筑面积部分行使权利，且现有鉴定意见无法确定分摊共有建筑面积部分的精装修是否达标，故根据现有证据，夏羽仅能就套内建筑面积部分的装修主张权利。关于赔偿装修差价的计算标准问题，夏羽主张参照童克亚房屋的鉴定报告计算其赔偿金额，富力公司则对此予以否定，但富力公司就其主张未提供相关证据予以证明，故对其该项抗辩意见，本院不予采纳。本院认为，通过对比和分析其他业主诉讼具体情况，本案关于赔偿装修差价的计算标准参照童克亚房屋的鉴定报告相关数据。根据鉴定报告确定的装修造价中，税金和规费是装修企业应上缴的费用，利润属于装修企业应得部分，该三项费用不属于直接用于业主房屋装修的费用，应当从实际交付业主的装修总价中扣除，扣除后的实际装修总价为256814.83元，折算每平方米装修单价2375元，参照计算得出，实际用于夏羽所购房屋套内建筑面积装修造价为257283.75元；根据补充意见，按照每平方米4500元装修造价计算，税金为16363.70元，规费为11826.58元，鉴定机构无法得出准确利润，经对按照4500元/平方米装修造价和实际装修造价的规费和税金对比计算，按照每平方米4500元装修造价计算的规费和税金均是鉴定得出的实际装修造价规费和税金的2.6倍，参照该数据，本院酌情确定按照4500元/平方米装修造价计算的利润为14217.68元，据此，按照4500元/平方米装修单价计算，实际应用于童克亚所购房屋套内建筑面积装修造价为444177.04元，折算每平方米装修单价为4107.8元，按照夏羽房屋套内面积计算，实际应用于夏羽所购房屋套内建筑面积装修造价为444997.97元，合同约定的装修价格与实际装修差价为187714.22元（444997.97元-257283.75元），富力公司应对此差价向夏羽进行赔偿，故对夏羽的诉讼请求，本院予以支持187714.22元，超出部分的诉讼请求，本院不予支持。关于第三个争议焦点，本院认为案涉房屋已满足合同约定的交付条件，不存在影响正常使用的质量问题，而夏羽陈述所称的装修问题应属一般性的装修瑕疵，并非房屋主体质量不合格以致严重影响正常居住使用的情形，应由富力公司承担相应的质保维修责任，故夏羽以此为由拒绝收房并要求富力公司赔偿其不能正常使用房屋期间的租金损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于夏羽的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，夏羽认为其于法院公布其他业主诉讼系列案件再审判决后才知晓案涉房屋的实际装修价值，故其主张未超过诉讼时效；富力公司认为夏羽已于2014年年底即知晓案涉房屋的装修状况，其按约定于2014年11月30日前交付案涉房屋，故夏羽主张超过法定的两年诉讼时效。本院认为，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，本案中，与夏羽的主张相似的其他业主系列诉讼案件的再审判决（支持上述业主关于赔偿装修差价款主张）作出时间为2017年，夏羽从而知晓案涉房屋实际装修价格的计算方式，故夏羽据此主张案涉房屋相关装修差价的诉讼请求未超过法定诉讼时效，对富力公司关于诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、《江苏省城市房地产交易管理条例》第十三条、第十五条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告富力南京地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告夏羽房屋装修差价187714.22元；二、驳回原告夏羽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3234元，由原告夏羽承担1488元，由被告富力公司负担1746元（此款已由原告夏羽先行垫付，富力公司在支付上述款项时应加付此垫款）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应当按照不服本判决部分的上诉请求数额向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 谢海勇二〇一八年七月二日法官助理 郭 辉书 记 员 胡 婕