广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3106号上诉人（原审原告）：骆福球，住广州市花都区。委托代理人：谭兆铭，广州市花都区炭步镇法律服务所工作者。被上诉人（原审被告）：广州骏威房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：梁汝强，系该公司董事长。委托代理人：王银杰，广东富荣律师事务所律师。上诉人骆福球因与被上诉人广州骏威房地产开发有限公司（以下简称骏威公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第137号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街曙光路81号锦东花园（1区10栋）1406房。骏威公司是涉案房屋的开发商，于2012年7月19日取得房管部门核发的《广东省广州市商品房预售许可证》，该许可证中载明涉案房屋所在项目名称为“锦东花园”。2012年8月7日，骆福球作为买方（乙方）与骏威公司作为卖方（甲方）签订《广州市商品房买卖合同(预售)》及附件一至七，约定：乙方向甲方购买位于广州市花都区新华街曙光路81号锦东花园（1区10栋）1406房，总金额1285100元。合同第八条对付款方式约定：按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日支付全部房价款的30.74%，金额395100元，剩余房款890000元须于2012年8月7日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十条对逾期付款的违约责任约定：3、按揭付款的，如果乙方未按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未付首期款的0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过5日仍未支付的，甲方有权解除合同。……第十二条约定的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条对房屋交付进行约定：甲方应当在2013年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……。第十四条约定延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2、见补充协议“附件七”。第十五条约定的房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件并提供骆福球核对。合同附件七补充协议约定：五、逾期付款的处理约定(对合同第十条的补充)：……2、关于按揭付款方式及期限：(1)乙方承诺在签订合同时与银行签订抵押贷款协议，并提供银行按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，乙方未能本合同付款方式的期限付款，甲方有权要求乙方每日按全部房价款的的0.001%的标准支付逾期付款违约金，违约金的总额不超过总房价的1%，并扣除定金同等金额作为违约金；经甲方书面催告，逾期超过15天(以邮寄催收函之日起计算)，如乙方未按约定支付的，甲方有权解除合同。……六、关于商品房交付（对合同第十三条的补充）：在商品房达到交付使用条件后，甲方以书面形式通知买方办理交付使用手续（邮寄方式以甲方投邮即视为履行通知义务），乙方未能按约定时间内办理收楼手续的，则以收楼通知书发出之日起十五天为交付使用的时间，因该房屋所产生的权利义务由乙方承担及享有。……七、关于逾期付款及延期交房的违约责任(对第十条及第十四条的补充)：1、如果甲方逾期交房的情况下，乙方同意继续履行合同，从约定交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.001%的标准向乙方支付违约金，违约金的总额不超过总房价的1%。……二十、关于补充协议的效力：甲乙双方在平等、自愿的基础上签订本补充协议。甲方已详细向乙方逐条介绍了本《补充协议》条款，并就其内容向乙方作了明确说明，乙方已经充分清楚甲乙双方的权利、义务。本补充协议与房管部门制定格式合同的内容如有冲突，双方确认以本补充协议约定为准。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，骆福球依约向骏威公司支付了涉案房屋的全部房款。骏威公司为证明涉案房屋符合交付条件，向本院提交涉案房屋所在小区的《建设工程规划验收合格证》、《建设工程消防验收意见书》、《办理自来水永久使用报装证明书》、《通邮申请表》、《管道燃气工程竣工报告》、《低压配电（含发电机组）安装工程质量验收登记表》、《关于住宅楼（自编骏威锦东花园A区A3～A10栋）项目竣工环保验收审批意见的函》。2014年9月12日，涉案小区所在工程取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。骆福球确认涉案房屋在2014年9月15日时具备交楼条件。骏威公司于2014年9月12日向某球发出《收楼通知书》，通知骆福球于2014年9月15日前往锦东花园售楼中心及锦东物业管理处办理收楼手续。骆福球至庭审辩论终结时仍未办理涉案房屋的交楼手续。骆福球于2015年1月7日向原审法院提起本案诉讼，以骏威公司迟延交楼按照涉案合同约定构成违约为由，请求：1、请求法院判令骏威公司向某球支付延期交房的违约金165778元（违约金计算的方式：每逾期一天按购房总价的0.05%计算，即购房总价1285100元×0.05%×258天）。2、本案的诉讼费用由骏威公司承担。骏威公司原审答辩称：我方确认涉案房屋逾期交楼258天，但我方要求驳回骆福球的第一项诉讼请求。补充协议第七条第一款对逾期交楼的违约责任进行了更改，调整为每日按总房价款的0.001%的标准向买受人支付违约金，违约金的总额不超过总房价的1%。即使按合同补充协议的标准我方也只应该向某球支付违约金3000多元，但我方同意向某球支付逾期交楼违约金1万元。1、骆福球与骏威公司签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》所约定的迟延付款及迟延交房的违约金是对等的，符合公平原则，该合同所约定的买卖标的、楼层、价款、交款时间、交楼时间、违约金比例等全部条款均是双方协商的结果,是买卖双方的真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同条款是当事人意思表示，合法、有效，尽管骏威公司有迟延交楼的违约事实，现骏威公司最迟至9月15号已交楼，确给骆福球造成一定损失，骏威公司也同意按《补充协议》约定的比例向某球支付违约金，以弥补骆福球之损失。2、《房地产买卖合同》所约定的条款与《补充协议》所约定的条款不一的,法院应遵循双方意思自治原则，依《补充协议》所约定的违约金0.001%比例条款作出判决，在骆福球没有提供其损失的证据及没有提出调高比例的情况下，不能超裁、超判。退一万步讲，即使骆福球在《民事诉讼证据若干问题规定》的时间内，各人均能提供其造成损失的，如房租发票、合同等证据证明其有损失，又同时骆福球在诉状中要求法院调高违约金，但由于该《补充协议》有效，法院亦应遵循双方意思自治原则，尊重双方所约定的违约金0.001%比例，按权利可以抛弃的原则，在签订《补充协议》时，双方同意抛弃一些权利，也是符合意思自治原则，即使骆福球要求调高违约金比例，法院也不应该调整违约金的比例，更何况骆福球没有提出，也没有提供证明其所造成的损失大于违约金的有效证据，因此，对骆福球的请求应予驳回。在本案原审审理过程中，骆福球认为涉案合同约定的逾期交楼违约金计算标准与逾期付款违约金计算标准不对等，要求按逾期付款违约金的标准计算逾期交楼违约金。骏威公司认为合同关于逾期交楼违约金计算标准的约定合法有效，双方应依约履行，骏威公司确认虽然按合同约定计算逾期交楼违约金只有3315.56元，但骏威公司同意向某球支付逾期交楼违约金10000元。骆福球认为合同约定逾期交楼违约金的计算标准过低，但骆福球表示关于逾期交楼对其造成的损失不申请评估。原审法院认为：骆福球、骏威公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。根据骏威公司向原审法院提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及供水、供气、供电、通邮等证明文件，涉案房屋已于2014年9月12日符合合同约定的交楼条件。骏威公司已在涉案房屋具备交付条件后通知骆福球于2014年9月15日办理收楼手续，骆福球虽未按通知约定的时间收楼，但根据合同约定应视为涉案房屋于2014年9月15日交付给骆福球使用。合同约定骏威公司应于2013年12月30日前将符合合同约定的涉案房屋交付骆福球，现骏威公司直至2014年9月15日才将涉案房屋交付骆福球，骏威公司的行为违反合同约定，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案的争议焦点为逾期交楼违约金的计算方式。原审法院认为，附件七《补充协议》第二十条约定，骆福球、骏威公司双方在平等、自愿的基础上签订本补充协议，本补充协议与房管部门制定格式合同的内容如有冲突，双方确认以本补充协议约定为准。故上述《补充协议》对合同内容的变更合法有效，对签订双方均有约束力，骆福球、骏威公司均应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原审诉讼中，骆福球主张逾期交楼违约金过低要求调整为按逾期付款违约金的标准计算，但其明确表示对其实际损失不申请评估，因此无法确定骏威公司逾期交楼对骆福球造成的损失。综上所述，骆福球主张将骏威公司逾期交楼违约金调整为每日按总房价的0.05%计算，依据不足，不予支持。骏威公司应向某球支付以总房价款1285100元为基数从2013年12月31日起每日按总房价款0.001%的标准计至2014年9月15日止的逾期交楼违约金合计3315.56元，但骏威公司在原审诉讼中同意向某球支付10000元的逾期交楼违约金，是骏威公司在法律规定的范围内自行处分自己的民事权利，予以确认，因此骆福球要求骏威公司支付逾期交楼违约金10000元的部分，予以支持，超出部分，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年3月20日作出如下判决：一、广州骏威房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向某球支付逾期交楼违约金10000元；二、驳回骆福球的其他诉讼请求。一审案件受理费1808元，由广州骏威房地产开发有限公司负担25元，骆福球负担1783元。判后，上诉人骆福球不服原审判决，向本院提起上诉称：一、骆福球与骏威公司签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）约定骏威公司应当在2013年12月30日前将涉案房屋交付给骆福球使用，但骏威公司没有按照合同约定按期交付房屋，根据合同相关条款约定，骏威公司延期交房应按总房价0.05%向某球支付违约金，共计应向某球支付165778元；二、根据本合同补充协议的附件7第五条第2款第（1）项：“乙方承诺在签订合同时与银行签订抵押贷款协议，并提供银行按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款……”因为按揭银行是骏威公司提供选择的，骆福球在交齐首期房款与银行签订抵押贷款协议的情况下，两款共计已经是全部房款，骆福球不可能存在逾期付款的情况。骏威公司利用其优势地位在补充协议中约定陷阱作为合同对等原则来掩盖其违约行为，该约定显失公平，违反了法律精神及主合同签订的真实意思。为此上诉请求：1.撤销原审判决；2.判令骏威公司向某球支付延期交房违约金165778元；3.一、二审诉讼费由骏威公司承担。被上诉人骏威公司答辩称：同意原审判决。骆福球认为涉案合同显失公平应该请求撤销合同，而行使撤销权要在合同签订的一年内请求撤销。补充协议对违约金标准的调整不存在不公平情况,是对等的，骆福球逾期付款与骏威公司逾期交楼应付的违约金标准相同。骆福球与骏威公司对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。本院认为：双方均确认骏威公司逾期258天向某球交付涉案房屋，故一审法院认定骏威公司逾期交楼的行为构成违约，应向某球承担违约责任，并无不当，本院予以确认。本案二审争议焦点为骆福球要求将逾期交楼违约金标准调整为每日按总房价0.05%计付的主张能否得到支持。骆福球与骏威公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。至本案诉讼时止，骆福球并没有依据法律的规定对上述合同及补充协议主张撤销权。因此，涉案合同及补充协议对双方均具有约束力，双方应依约履行。骆福球认为补充协议约定的违约金标准过低，但其于一审中明确表示对其实际损失不申请评估，其应对此承担相应的法律后果。在此情况下，原审不予支持骆福球要求违约金标准调整为每日按总房价的0.05%计付，并无不当，本院予以维持。综上所述，骆福球的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3415.56元，由上诉人骆福球负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁代理审判员  黄春成代理审判员  陈慧芳二〇一五年八月二十八日书 记 员  原 炜