呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终815号上诉人（原审被告）：曹爱兰，农民，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：薛美莲，农民，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：康喜元，农民，住呼和浩特市和林格尔县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵籽贻，山西黄河（内蒙古）律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘云飞，山西黄河（内蒙古）律师事务所律师。原审被告：杨志光，公司职员，住呼和浩特市。上诉人曹爱兰与被上诉人薛美莲、康喜元、原审被告杨志光房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初4179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曹爱兰，被上诉人薛美莲、康喜元及其共同委托诉讼代理人赵籽贻、刘云飞，原审被告杨志光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹爱兰上诉请求：1、撤销呼和浩特市新城区人民法院(2017)内0102民初4179号民事判决并改判驳回薛美莲、康喜元的诉讼请求；2、判令薛美莲、康喜元承担一审、二审案件受理费。事实与理由：一、一审法院将合同无效的过错归责于曹爱兰缺乏事实与法律依据。薛美莲作为完全民事行为能力人，与曹爱兰签订《院落转让合同》，应当能够预见其行为可能产生的后果并承担风险，且双方在合同中已明确约定的风险负担表明，薛美莲、康喜元已经预见到房屋可能被拆迁的风险。薛美莲明显低于市场价格的金额购的涉案房屋显然并非善意的合同相对人。涉案房屋被拆除，曹爱兰损失房屋建造费用21万元、水电路接通费用等，薛美莲对涉案房屋及附属设施占有使用长达一年以上，且现仍占有该房屋的宅基地，薛美莲应当向曹爱兰返还涉案的宅基地并赔偿曹爱兰所受的经济损失。二、杨志光与薛美莲签订的协议与本案无关联性，不应承担连带责任。一审法院未经杨志光质证，不能直接确定其与薛美莲于2016年11月12日达成的协议是否为涉案房屋所签。杨志光既非本案《院落转让合同》的合同当事人，也不是涉案房屋的所有权人，杨志光也没有受曹爱兰的委托且该协议损害了曹爱兰的利益，因此杨志光的担保应当认定无效。三、一审判令曹爱兰支付薛美莲、康喜元装修费用43800元缺乏事实依据。对该装修的金额，薛美莲、康喜元未提交证据证明其的装修花费的具体金额和事项。2017年3月17日呼国土资罚决字[2017]1-132号行政处罚决定书向其告知涉案房屋因违建即将拆除的事实，对此曹爱兰也尽到了提醒的义务，但薛美莲仍坚持对涉案房屋装修，这一损失应自行承担。薛美莲、康喜元辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。薛美莲在《院落转让合同》的签订和涉案房屋被拆除的事实上没有任何过错。签订合同时，曹爱兰向薛美莲出示了土地承包合同及生盖营村村委会的专用收据，证明其房屋的合法性，同时曹爱兰多次表示其子为该村委会主任，暗示该房屋买卖行为得到了村委会的许可。故薛美莲在缔约时已经尽到了合理的注意义务。涉案房屋的拆除薛美莲无任何过错，曹爱兰明知涉案房屋、院落及宅基地的性质，仍然花费21万元进行建造涉案房屋，显然存在过错。《院落转让合同》无效的法律后果为双方应依合同相互返还，曹爱兰已经收取了31万购房款，因此应当返还31万元购房款，曹爱兰房屋的拆除，曹爱兰负有过错，因此薛美莲无需向其返还房屋。杨志光于2016年11月12日与薛美莲签订的协定，是杨志光对曹爱兰与薛美莲房屋买卖合同提供的连带保证，对购房款的返还应承担连带责任，杨志光一审未出庭应自行承担不利后果。院落转让合同签订后，薛美莲对房屋及院落进行了装修，花费了装修费用43800元，现房屋被拆除，薛美莲因此损失43800元，曹爱兰应向薛美莲承担损失赔偿责任，杨志光同时应当对该43800元损失一并承担连带赔偿责任。薛美莲、康喜元于2017年3月17日收到了国土资罚决字（2017）1-132号行政处罚决定书后曹爱兰示意其赶在房屋拆除前装修以便获取不法利益。综上，曹爱兰的上诉请求无法律依据，应予驳回。杨志光述称，其对薛美莲购买曹爱兰房屋及院落一事，并不知情；其向薛美莲出具的协定与本案无关。薛美莲、康喜元向一审法院起诉请求：判令曹爱兰、杨志光向薛美莲、康喜元退还购房款31万元并向薛美莲、康喜元支付装修费用43800元。一审法院认定事实如下：2016年11月12日，薛美莲与曹爱兰签订《院落转让合同》一份，约定曹爱兰将位于呼和浩特市××区的院落及附属物出卖给薛美莲，并将与所出卖院落相关的宅基地使用权同时转让薛美莲。协议约定，如遇政府无补偿拆迁、回迁等，该院落一切权利义务全部由薛美莲承担接受。当日，曹爱兰之子杨志光与薛美莲达成书面《协定》，约定如遇政府无补偿拆迁，购房款无条件退还薛美莲。薛美莲于当日向曹爱兰支付购房款31万元，曹爱兰给薛美莲出具收条。2017年5月，薛美莲对该房屋进行了装修，费用43800元。2017年6月7日，该房屋被政府部门无偿拆除。一审法院认为，曹爱兰与薛美莲签订的《院落转让合同》，由于该合同所涉及的房屋曹爱兰没有出示相关手续，无法说明该房屋是否具有合法手续，而薛美莲又非本集体经济组织成员，加之该争议房屋已被政府部门无偿拆除，故该《院落转让合同》由于违反了相关法律法规强制性规定，应属无效合同。按照合同无效的处理原则，曹爱兰应当返还薛美莲购房款31万元。由于该争议房屋已被政府部门无偿拆除，并非薛美莲原因所致，故薛美莲无需返还曹爱兰房屋。造成合同无效的原因在于曹爱兰，故对于给薛美莲造成的装修损失，曹爱兰应当承担赔偿责任。杨志光系曹爱兰的儿子，其与薛美莲达成协议，如遇政府无补偿拆迁，购房款无条件退还薛美莲。从该协议中可以看出杨志光已经预见到该房屋可能被无偿拆迁，对于该后果其愿意承担返还薛美莲购房款的义务，杨志光对返还义务承担了保证责任，故杨志光对该款应当承担连带返还责任。康喜元不是合同的相对人，故作为本案原告，主体不适格。综上所述，薛美莲的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一条第（五）条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条的规定，判决：一、曹爱兰于判决生效后十日内返还薛美莲购房款31万元、装修费43800元；二、杨志光对上述款项承担连带给付责任。案件受理费2975元，由曹爱兰、杨志光承担。本院二审期间，曹爱兰围绕上诉请求依法提交了一份新证据，本院组织双方当事人当庭进行了证据交换和质证。曹爱兰提交的新证据为《国土资源罚决字【2017】1-302号行政处罚决定书》，该决定书的内容为呼和浩特市国土资源局向康喜元下达的，责令其退还非法占用的土地、拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施并对其处以相应罚款的行政惩罚决定。曹爱兰提交该证据拟证明：薛美莲、康喜元在2017年3月17日在新城区国土局签收该处罚决定书，并表示自愿接受处罚。薛美莲、康喜元发表质证意见认为，对该证据的真实性、合法性予以认可，但事实与其所证明的问题相反，杨志光通知康喜元一起去新城区国土局签字领取了该决定书，康喜元签收的原因是因杨志光告知康喜元，签收该行政处罚决定能让涉案房屋不被拆除。本院对该证据的真实性、合法性予以确认，对该证据证明的问题，本院认为，薛美莲、康喜元作为完全民事行为能力人，对其签收领取的法律文书的性质及内容应当具有准确的认知与判断，并且严格履行行政处罚决定书所要求的内容，其不履行行政处罚决定书应承担相应后果。至于薛美莲、康喜元所辩称的内容，缺乏证据支持，不能成立。故对该证据本院予以采信。本院查明其他事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：薛美莲、康喜元请求曹爱兰、杨志光退还购房款31万元并支付装修费用43800元是否有事实和法律依据。根据我国现行法律和政策规定，农村住房不得向本集体经济组织成员以外的人转让。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项"有下列情形之一的，合同无效：......（五）违法法律、行政法规的强制性规定"以及第五十八条"合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任"的规定，在本案中，曹爱兰与薛美莲签订《院落转让合同》，将属呼和浩特市新城区成吉思汗街道办事处生盖营村集体所有的、由曹爱兰合法占有的宅基地及该宅基地上建造的院落及附属物出卖给该农村集体经济组织成员以外的人薛美莲。因此该合同因违反法律的强制性规定，属无效合同。曹爱兰为履行涉案合同，向薛美莲转移占有了涉案宅基地并交付了该土地上的涉案房屋、院落及附属物。薛美莲为履行涉案合同，向曹爱兰支付了购房款31万元。因合同无效，薛美莲应当将涉案宅基地及其地上的涉案房屋、院落及附属物返还给曹爱兰，但因政府的合法拆除行为，该房屋现已返还不能，故薛美莲无需向曹爱兰返还涉案房屋，仍应向曹爱兰返还涉案宅基地及其上院落和附属物；因合同无效，曹爱兰应当向薛美莲返还购房款31万元。薛美莲、康喜元主张其因涉案房屋进行装修而受有装修费损失43800元，对此其出具了装修工人的收条和装修工人的证人证言予以证明。但该证人证言对装修费用的支付明显不能自圆其说，且薛美莲、康喜元未提交客观证据对此加以证明，因此本院对薛美莲、康喜元主张的其因对涉案房屋进行装修而花费43800元的事实不予确认。同时薛美莲、康喜元于2017年3月17日收到呼和浩特市国土资源局向康喜元下达的国土资源罚决字【2017】1-302号行政处罚决定书后，知悉该决定书所告知的涉案房屋为非法建筑的事实，未向曹爱兰主张合同无效并要求返还购房款，未履行该决定书要求的退还非法占用的土地、拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，反而对涉案房屋进行了装修，此有悖常理的行为应自行承担相应后果。薛美莲、曹爱兰明知双方签订的《院落转让合同》属无效的法律后果，双方对各方因此产生的损失均负有过错，故双方应损失自担。关于杨志光是否应当向薛美莲承担对曹爱兰返还购房款的连带责任。在本案中，杨志光于曹爱兰与薛美莲签订《院落转让合同》当日，向薛美莲出具承诺如遇不利后果由其向薛美莲退还全部购房款的《协定》，基于杨志光与曹爱兰的母子关系，薛美莲有理由相信杨志光是对其与曹爱兰的涉案合同作出担保，且因杨志光与薛美莲之间不存在其他房屋买卖合同，因此该杨志光向薛美莲出具的《协定》应当认定为曹爱兰与薛美莲《院落转让合同》的担保合同。根据《中华人民共和国担保法》第五条第一款"担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定"的规定，该担保合同因曹爱兰与薛美莲《院落转让合同》的无效而无效。但因杨志光对一审判决未提出上诉，而曹爱兰对一审判决中的该内容不具有上诉利益，因此，本院对一审判决第二项予以维持，曹爱兰的这一上诉理由不能成立。综上所述，上诉人曹爱兰的上诉请求部分成立，对其成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持呼和浩特市新城区人民法院(2017)内0102民初4179号判决第二项；二、变更呼和浩特市新城区人民法院(2017)内0102民初4179号判决第一项为"曹爱兰于本判决生效后十日内返还薛美莲购房款31万元，杨志光对上述款项承担连带给付责任"；三、驳回薛美莲的其他诉讼请求；四、薛美莲于本判决生效后五日内返还曹爱兰位于呼和浩特市××区的宅基地及其地上院落和附属物；如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费5950元，由曹爱兰负担5117元，由薛美莲、康喜元负担833元。本判决为终审判决。审判长 韩 韬审判员 戴玉英审判员 李婷婷二〇一八年七月九日书记员 蔡曦琛