广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2014)穗天法民四初字第1523号原告：万菱实业（广东）有限公司，住所地在广州市天河区。法定代表人：王德雄，董事长。委托代理人：陈广鹏、梁纪锋，均系广东法制盛邦律师事务所律师。被告：王定文，住四川省开江县。委托代理人：刘佑凤，系广东创基（广州）律师事务所律师。原告万菱实业（广东）有限公司（以下简称“万菱公司”）诉被告王定文租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万菱公司的委托代理人陈广鹏、梁纪锋，被告的委托代理人刘佑凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万某公司诉称：2010年9月14日，原、被告签订《广州市万某汇商铺租赁合同》，约定被告向原告承租位于广州市天河区天河路230、232号万菱汇L2层22号商铺，双方办理租赁登记备案手续。原告按约定向被告履行包括交付租赁单元的各项义务，然而在合同履行过程中，被告于2011年3月至2011年10月期间拖欠应付租金。原告向其多次发出催促缴纳租金的通知文件，但其置之不理，仍然拒缴款项。此后，原告向被告发出《律师函》。被告欠付租金构成严重违约，应当承担违约责任。合同应予以解除，合同解除后，原告有权不予退还被告已缴纳的租赁保证金，要求被告清偿拖欠租金及违约金。原告保留向被告追讨剩余租期内总租金的60%作为违约金的权利。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付2011年3月至10月的租金（其中2011年3月租金26742元，2011年4月至9月月租金46620元、2011年10月租金54139元）及逾期付款违约金（以每月租金为本金，按每日2‰的标准计，自每月6日计至付清为止，以租金本金为限）；2、被告承担本案诉讼费用。被告答辩称：不同意原告的诉讼请求。一、我方认为原告的诉请已超过诉讼时效。二、关于违约金问题，租赁合同是原告单方提供的格式条款合同，违约金数额已达到租金本金的一倍，明显过高，请法庭予以调整。三、关于保证金问题，被告已付三个月保证金，我方认为该保证金可以抵扣租金，合同只是约定一方违约时不予退还，但并没有约定不能抵扣租金，若法庭认定我方确实拖欠租金，应以保证金抵扣拖欠的租金。四、原告应赔偿2011年10月18日至2012年7月14日强行封铺，导致被告货物积压所产生的损失。经审理查明：2010年9月14日，万菱公司（甲方、出租方）、王定文（乙方、承租方）签订《广州市万菱汇商铺租赁合同》（合同编号R-L2022），以下简称“讼争合同”），约定：乙方承租甲方位于广州市天河区天河路230、232号万菱汇L2层22号铺（以下简称“讼争商铺”）作经营女装，租赁期限为三年，甲方暂定甲乙双方合同盖章后的7个工作日内交付商铺予乙方，若甲方推迟交付时间，乙方不得以任何形式要求赔偿，唯租金及其相关费用按实际交付时间起计算，自起租日起首十二个月月租金93240元，首月为免租期，第十三个月至第二十四个月月租金97902元，第二十五个月至第三十六个月月租金102797元，乙方须于每月第5日前向甲方提交上一个月乙方在该物业的销售报表，并缴付当月租金；乙方在签订本合同时交纳279720元作为履约保证金，在合同租期内履约保证金由甲方保管。租赁期满终止合同后，甲方将履约保证金在乙方缴清一切租金和费用及清理场地后十四个工作日内无息退还予乙方。在租赁期内，乙方不得以租赁保证金冲抵租金、管理费和其它费用；乙方如逾期七天不缴付租金，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲方发出书面通知后十四天内仍未缴付租金，甲方有权单方面即时解除本合同及《广州市房地产租赁合同》收回该物业不予退还保证金，并且乙方须支付剩余租期内总租金的30%作为违约金给甲方；甲方有权或通过管理公司在逾期当日开始收取违约金，违约金按照每逾期一日按欠款总额的0.2%收取；租赁期满或合同解除，乙方须将该物业恢复原状及清洁场地交还甲方；如乙方于租赁期内违反本合同的条款或单方终止《广州市房地产租赁合同》和本合同，乙方除按《广州市房地产租赁合同》和《租赁合同》约定承担责任外，且甲方有权即时停止电力、空调供应或万某汇内之其它设施。乙方已付之当月租金及履约保证金不予退还。同时乙方应于十四天内按本合同要求交回物业，并且在5天内向甲方支付剩余租赁期内总租金的30%作为违约金；根据本合同需要发出的全部通知，均以书面形式。甲方或管理公司对乙方发出的发票、单据或其他通知，如送至该物业或挂号寄给乙方，则被视为已经送达。乙方发给甲方或管理公司通知如送交或挂号寄给甲方以下地址和管理公司地址，亦被视为已经送达给甲方或管理公司，甲方联系地址为广州市天河区天河路230、232号，管理公司联系地址为广州市天河区天河路230、232号，乙方联系地址为深圳市南山区东滨路南油第一工业区107栋5楼。已签订的《广州市房地产租赁合同》与本合同不一致的，均以本合同为准。2010年9月16日，双方签订《广州市房屋租赁合同》并进行备案。2010年9月21日，万某公司将讼争商铺交付王定文使用。万某公司、王定文签订《广州市万某汇商铺租赁合同补充协议（一）》，约定：甲乙双方于2010年8月26日签订了《广州市万某汇商铺租赁合同》，甲方同意将万某汇L2曾22号商铺出租给乙方，首年每月租金93240元，现因乙方经营情况需要，在乙方没有任何欠费记录的前提下，甲方同意调整乙方于2011年2月1日至2011年9月30日的每月租金为46620元，合计372960元，乙方必须于2011年8月15日前一次性支付上述租金给甲方，甲方收款并确认后分别开具相应月份的租金发票给乙方等。万某公司称于2011年5月24日、2011年6月27日、2011年7月21日，向王定文发出《催促缴纳租金通知书》，王定文予以否认收取函件，万某公司未能就此进行举证。另万某公司称于2012年3月1日向王定文发出《解除合同通知书》，于2013年1月9日发出《律师函》，主张权利，王定文否认收取函件，万某公司未就函件有效送达进行举证。2013年12月31日，万某公司按合同约定地址向王定文发出《律师函》（中国邮政特快专递1021585971006），函件内容为：你至今未缴付2011年3月至2011年10月期间租金及违约金、物业管理费，要求清偿等。妥投证明函件显示：2014年1月2日由刘文静签收。关于商铺交还时间，双方未办理交接手续。庭审时，王定文称万某公司于2011年10月18日被上锁，其于2012年7月14日交付拖欠水电费后将积压商品搬走；万某公司表示其于2011年10月下旬实际收回商铺。本院认为：万某公司、王定文就讼争商铺签订的《广州市万某汇商铺租赁合同》及《广州市万某汇商铺租赁合同补充协议（一）》是当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。本案争议焦点诉讼时效问题，现万某公司主张2011年3月至2011年10月期间的租金，其称于2011年5月24日、2011年6月27日、2011年7月21日分别发出《催促缴纳租金通知书》及于2012年3月1日发出《解除合同通知书》、于2013年1月9日发出《律师函》缺乏事实依据，本院不予采纳。对于2013年12月31日的《律师函》，万某公司按约定地址通过中国邮政特快专递送达函件，函件显示签署，为有效送达。即在2013年12月31日前，万某公司未有证据证实其向王定文主张权利，按约定于当月5日前支付当月租金，即万某自当月的6日起知道其权利受到侵害，其有权行使权利。依据法律规定，租金应适用一年的诉讼时效，即上述期间的各月租金，须在当月6日起一年内主张权利，否则丧失胜诉权，现万某公司未有证据证实其于法定期限内主张权利，其提起本诉已超诉讼时效，对其本金及违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告万菱实业（广东）有限公司的诉讼请求。本案受理费11010元，由原告万菱实业（广东）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  谭巨文人民陪审员  傅红亚人民陪审员  刘道桂二〇一五年八月十日书 记 员  蒲肖明曾妙仪本判决书于2015年月日送达（33）