安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1322民初2649号 原告：包金增，男，1986年12月30日出生，汉族，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人；黄阳，安徽刘金莲律师事务所律师。 被告：周艳丽，女，1974年6月7日出生，汉族，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：田兴中，萧县龙城镇法律服务所法律工作者。 被告：安徽汇都地产代理销售有限公司萧县分公司，营业场所安徽省萧县龙城镇龙山庭院，统一社会信用代码91341322ＭＡ2ＰＨＰＹ86Ｒ。 负责人：孙伟，职务：经理。 原告包金增诉被告周艳丽、安徽汇都地产代理销售有限公司萧县分公司买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案受理后，依法由审判员谢晓平适用简易程序于2018年6月13日公开开庭进行了审理。原告包金增及其委托诉讼代理人黄阳、被告周艳丽及其委托诉讼代理人田兴中到庭参加了诉讼。被告安徽汇都地产代理销售有限公司萧县分公司，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 包金增向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《房屋买卖居间合同》和《补充协议》，周艳丽支付原告违约金29,800元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月3日，原告和两被告签订了《房屋买卖居间合同》和《补充协议》，合同约定：被告周艳丽将位于萧县万源公园世家9栋503室建筑面积为78.49平方米的房屋出售给原告，房屋总价款为596,000元，合同签订时原告须向被告周艳丽支付1万元定金，并交由被告安徽汇都地产代理销售有限公司萧县分公司代被告周艳丽保管，合同第九条约定2018年4月15日前原告和被告周艳丽到银行办理二手房签字手续缴纳首付款，并在银行贷款审批下来后办理过户手续，合同第十一条还约定，任何一方违约，均由违约方向另一方支付房屋实际价款的5%作为违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告周艳丽支付了定金1万元，交由第二被告代为保管。2018年4月14日，被告周艳丽拒绝按合同约定和原告到银行办理二手房签字手续，并通知第二被告将原告的1万元定金返还原告，并表示不再出售房屋给原告。原告要求被告继续履行合同，支付违约金29,800元，被被告周艳丽拒绝，为维护原告合法权益，特提起民事诉讼。 周艳丽承认原告在本案中所主张的事实，但认为，原告与被告周艳丽2018年4月3日签订的《房屋买卖居间合同》和《补充协议》为无效合同，被告周艳丽不应该承担违约金29,800元，应依法驳回原告对周艳丽的诉讼请求。 本院认为，周艳丽承认原告在本案中所主张的事实，本院对原告主张的原告和两被告于2018年4月3日签订了《房屋买卖居间合同》和《补充协议》的事实予以认定。原告与被告之间为房屋买卖合同关系，本案诉讼标的是房屋买卖合同关系，原告与被告之间为买卖合同关系，本案的案由应当为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是原告与被告签订的《房屋买卖居间合同》和《补充协议》是否有效，被告是否应当向原告支付违约金。 原告与被告的房屋买卖合同约定的萧县万源公园世家9栋2单元503室房产，是被告夫妻关系存续期间取得的财产，属于被告与其丈夫共同所有。被告抗辩称其丈夫不同意出卖该房屋，周艳丽没有权利处理夫妻共同财产，故原告与被告证据的买卖合同为无效合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二款规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案的原告作为善意的买受人，虽然周艳丽的丈夫未在买卖合同上签字，但原告有理由相信周艳丽的行为系其夫妻双方共同意思表示。被告抗辩称其丈夫不同意出卖该房屋，周艳丽没有权利处理夫妻共同财产的理由不成立，本院不予采信。 《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。况原告与被告签订的房屋买卖合同也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条或其他法律、行政法规规定的无效情形。故，被告周艳丽抗辩称其与原告于2018年4月3日签订了《房屋买卖居间合同》和《补充协议》无效的理由不成立，本院不予支持。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案原告与被告约定房屋的价款为596,000元，合同签订时原告须向被告周艳丽支付1万元定金，同时还约定，任何一方违约，由违约方向另一方支付房屋实际价款的5%作为违约金。本案原告按照合同约定支付了定金，履行合同义务，被告周艳丽不同意继续履行合同，构成违约，致使原告不能实现购买房屋的合同目的，应当按照约定支付原告违约金596,000元×5%＝29,800元。 综上，原告与被告签订的房屋买卖合同合法有效，原告要求解除与被告之间的房屋买卖合同并由被告支付原告违约金，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告包金增与被告周艳丽之间签订的《房屋买卖居间合同》和《补充协议》； 二、被告周艳丽于本判决生效后十日内支付原告包金增违约金29,800元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 本案受理费545元，减半收取273元，由被告周艳丽承担。 如不服本判决，可自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数制作副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  谢晓平 二〇一八年七月十日 书记员  梁晓慧 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一） 第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为： （一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。 （二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。