浙江省丽水市莲都区人民法院民 事 判 决 书(2015)丽莲民重字第4号原告（反诉被告）：严汉民。原告（反诉被告）：涂秀梅。两原告委托代理人（特别授权）：苏展宏，浙江天干律师事务所律师。被告（反诉原告）：邵玉英。委托代理人（特别授权）：赵丽军，浙江万申佳律师事务所律师。原告严汉民、涂秀梅与被告邵玉英农村房屋买卖合同纠纷一案，于2014年9月25日向本院起诉，本院受理后，于2014年12月3日公开开庭进行了审理并于2014年12月19日作出（2014）丽莲民初字第1147号民事判决。原、被告均提起上诉后，丽水市中级人民法院于2015年4月20日作出（2015）浙丽民终字第110号民事裁定，裁定撤销上述判决，发回重审。在审理过程中，被告邵玉英提起反诉。本院另行组成合议庭，于2015年7月2日公开开庭进行了审理。原告严汉民、涂秀梅及其委托代理人苏展宏、被告邵玉英及其委托代理人赵丽军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严汉民、涂秀梅诉称：两原告系夫妻。坐落在丽水市莲都区水东新村49幢2号整幢房屋系原告建造所有，土地性质为集体所有。2005年11月9日，原、被告共同签订买卖房屋合同，原告以房价14.6万元，将该房屋其中第二层建筑面积约80.5平方米及第一层柴间一间（使用面积6平方米）出卖给被告所有，当时被告付给原告人民币13.6万元，尚欠人民币1万元双方约定在办理产权过户手续后付清。至今双方未办理产权过户手续。因案涉房屋土地性质为集体所有，被告并非案涉房屋所在地的村集体经济组织成员，双方签订的买卖房屋合同违反法律法规的强制性规定应属无效。请求判决原、被告于2005年11月9日签订的买卖房屋合同无效；被告立即将坐落于丽水市莲都区水东新村49幢2号第二层房屋及第一层柴间一间全部返还给原告所有。被告邵玉英辩称：对房屋面积为80.5平方米、柴间6平方米及已付款13.6万元无异议，因诉争的房屋已经被国家征用，案涉房屋并不存在返还的基础。原告与丽水市中信拆迁公司已签订房屋拆迁协议，并已取得相应款项，房屋已被征用，原告要求返还诉争房屋的请求，不应得到支持。如果本案房屋真的需要返还，应按实际发生的拆迁价给予补偿（按6900多元加20%，每个平方将近是8000元左右）。原告的诉请违反诚实信用原则，原告在2005年最困难的时候将房子卖给被告，被告已使用了近10年，现原告起诉违反民法最基本的原则，请求驳回原告的诉请。反诉原告邵玉英反诉称：反诉被告以涉案房屋土地为集体所有，双方签订买卖合同违反法律法规强制性规定主张房屋买卖合同无效，反诉被告应赔偿反诉原告的经济损失为738636元，包括：搬家补助费640元、临时安置费6279元、奖励6440元、临时过渡一次性奖励14490元、补偿款655914元、装修和柴间的补偿款54873元。反诉被告严汉民、涂秀梅辩称：反诉原告提出的经济损失没有法律依据，特别是搬家补助费、临时安置费、奖励等，奖励20%没有依据，而且房屋协议腾房时间为2014年，但到现在还没有腾空，奖励无从谈起；损失计算应以法院委托评估报告的价值计算，反诉被告与指挥部签订的协议是拆迁补偿，与原、被告间农村房屋买卖的法律关系不同，应适用不同的标准计算损失；即使按反诉被告与政府签订的6700元/平方米计算的话，也应当根据政府文件减掉1900元/平方米；反诉原告提出的装修款和柴间诉请未在举证阶段提出，且装修款不存在，其主张不合理；房屋买卖合同无效赔偿是按双方过错来计算，反诉原告也有过错，其过错应在30-40%之间计算。原告为支持其所主张的事实，向本院提供了以下证据：1、两原告身份证，待证原告的身份情况；2、被告户籍信息，待证被告的身份情况；3、(2004)丽城规证第042号建设用地规划许可证，待证涉案房屋土地性质为集体所有；4、买卖房屋合同，待证双方买卖集体所有土地性质房屋等相关事实，双方约定房屋价款是14.6万元，被告实际支付只有13.6万元，尚欠10000元的事实；5、评估报告书，待证涉案房屋经委托评估价款为368950元；6、丽水市政府办抄告单，是政府关于批准水东区块土地和房屋拆迁方案的批示，待证反诉被告根据现在的标准与政府部门签订协议，但是将来的老房子是要扣除每平方米1900元的，等于6700元/平方米的补偿要减掉1900元。被告经质证认为：对证据1、2无异议；对证据3真实性、合法性没有异议，对待证的事实有异议，本案讼争的土地从目前的规划用地许可证上看并非集体土地，而是划拨土地，本案买卖并不是国家严厉禁止的；对证据4真实性没有异议，当时原告连买地基的钱都没有，就是由于当时被告支付的款项才能盖上房屋，对证据5真实性没有异议，但是与本案没有关联，合法性也存在质疑，新时代评估报告价格严重偏离，报告明确这只是作评估意见，并不是真实发生的价格，这么没有依据的评估意见不能作为本案实际发生损失的依据；对证据6真实性无异议，但与本案不具有关联性，抄告单是2014年的，而评估报告是2013年出来的。被告提供的证据有：1、产权调换征迁补偿协议书，待证本案诉争房屋实际发生拆迁，被拆迁房屋的价格国家已经进行了认定，补偿价格分别是6900多元与6700多元；在房屋拆迁过程中原告方可以享受20%的奖励，同时过渡性一次性奖励、临时过渡费用，合同第3页里都进行了注明，除了房屋补偿外，这些奖励就是奖励给当时居住房屋内的居住人；2、房屋征收补偿安置方案，待证被征收人选择货币补偿的话是每平方米6900元加不高于20%的奖励，相当于是8000多元一平方；3、丽水金恒房地产评估咨询公司2005年11月份的房地产在水东成交的单价为2800余元，丽水处州资产评估公司于2004年对本案涉案房屋附近216号房屋进行的评估价格为5606元/平方，待证新时代的评估完全脱离实际，应当以政府拆迁评估价作为依据；4、被征收房屋估价报告，里面钢混、混合的拆迁价格都很明确，我们对此没有异议，但是这仅是拆迁评估的价格，如果按货币补偿的话，还要增加20%。原告经质证认为：1、产权调换征迁补偿协议书与本案不具关联性，因为这份协议的签订它有个前提，必须是农村集体组织成员，政府才与你签订，被告方讲到有20%的奖励，这份协议看不出来，仅仅说按时签订奖励每平方80元，总共也只有2万多。这里的价格是拆迁补偿安置的价格，与本案的合同无效申请法院委托的评估价格不相关联，因合同无效而评估应以评估价来确定双方争议的房屋价值。2、安置方案不是有效证据，没有丽水市金丽温征迁工作组的公章，反诉原告认为与产权调换协议书中数额基本一致，但是所谓的奖励20%，从协议书来看，也没有看出有20%的奖励，根据反诉被告与政府部门签定的协议书，应于2014年8月31日前腾空完毕，现因双方发生纠纷，房屋现在还未腾空，所以奖励也就不存在，赔偿当中也就不存在奖励之说，且这其中涉及两个法律关系，反诉被告作为农村集体成员，享有农村房屋被政府征迁的补偿，这是具有特定身份的，本案合同无效，反诉原告不具有反诉被告所有行政村集体村民的身份，故不享有这个前提；证据3反诉原告认为金圆评估比较专业，那新时代评估不专业也没有任何的论据，应以法院委托的评估结论为准；证据4真实性没有异议，但与本案不具有关联性，故不予认可。本院经审查认为：原告所举证据1、2、3、4与被告所举证据1、2、4来源合法，内容真实且与本案相关联，本院依法采信并作为认定本案事实的依据。原告所举证据5系评估机构对房屋价值的评估价格，由于本案房屋已列入拆迁安置范围，相关价值已为实际发生的拆迁评估价固化，因此对该评估报告不予采信，原告所举证据6内容中载明“对水东村垫付的安置新村建设资金还本付息，对新村建设为政府所节省的资金予以全额奖励，根据水东老村实际情况，按1900元/平方米标准对老村被征收房屋抵扣部分面积进行补贴”并不能证明原告所主张的待证事实，无法得出涉案房屋评估价与该份文件具有关联性，故也不予采信。被告所举证据3与本案不具有关联性，也不予采信。综合上述有效证据并结合当事人庭审陈述，本院认定：2005年11月9日，原、被告签订买卖房屋合同，两原告以房价14.6万元，将其所有的坐落在丽水市莲都区水东新村49幢2号第二层建筑面积80.5平方米及第一层柴间一间（使用面积6平方米）出卖给被告所有。被告已付购房款为13.6万元，因案涉房屋土地性质为集体所有，被告并非该房屋所在地的村集体经济组织成员，至今双方未办理产权过户手续。该房屋因金丽温铁路扩能改造被列入征迁范围，2014年6月15日，征迁部门委托丽水市弘原房地产评估事务所对该处房屋进行评估，评估结果房屋第二层的货币补偿单价为每平方米6766.74元（不含房屋装修和附属物），2014年8月27日，原告与征迁部门签订补偿安置协议，征迁部门的补偿包含了附属用房以每平方米796.74元、房屋装修以每平方米378元计。据此，涉案房屋价值为80.5×6766.74+6×796.74＝549503元，房屋装修补偿为378×80.5=30429元。本院认为：案涉合同因违反法律法规强制性规定而无效双方并无异议，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求返还房屋并无不当，但应返还其收取的合同价款并赔偿被告相应的损失。对于原、被告争议的焦点损失赔偿的计算：一、由于合同的无效为自始无效，因此，案涉房屋所享有的安置补偿政策也理应由原告享有，反诉原告主张的搬家补助费、临时安置费、奖励等与拆迁安置相关的费用应属原告享有之权利。二、从原、被告买卖房屋至今的近十年时间里，丽水房地产价格出现了持续、快速增长，原告未及时主张权利，导致被告损失扩大，原告应对被告损失即房屋现价值与购买价差承担主要责任，本院酌情确定应按损失的90%承担赔偿责任。而房屋现价值的认定虽有委托评估机构和房屋拆迁部门的评估价两种价格，由于原告与拆迁部门签订的拆迁补偿安置协议依据的标准就是拆迁评估价，也是原告实际获取的利益，该房屋价值已得到固化，因此应按拆迁评估价计，本案反诉原告的损失为549503元-136000元=413503元。三、反诉原告主张的装修费用，由于装修部分款项属反诉原告所花费，案涉房屋实际获得的装修补偿款应返还反诉原告所有。综上，本院认为原告严汉民、涂秀梅在支付相应款项（136000元+30429元+413503×90%=538582元）后，可以要求被告返还案涉房屋。原告的诉讼请求本院予以支持，反诉原告诉讼请求中合理部分本院也依法予以支持，反诉原告主张的奖励及补助费等损失赔偿请求于法无据，不予支持。反诉被告提供的证据不足以证明评估价与抄告单载明的1900元补贴间的关联性，故反诉被告关于评估价应扣减1900元的辩解不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、原告严汉民、涂秀梅与被告邵玉英于2005年11月9日签订的《买卖房屋合同》无效；二、反诉被告严汉民、涂秀梅于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告邵玉英人民币538582元；三、被告邵玉英于收到上述款项后十五日内将丽水市莲都区水东新村49幢2号第二层房屋及第一层柴间返还给原告严汉民、涂秀梅；四、驳回反诉原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9200元，由被告邵玉英负担，鉴定费8000元，由原告严汉民、涂秀梅负担；反诉案件受理费5590元（已减半收取），由反诉被告严汉民、涂秀梅负担4500元，由反诉原告邵玉英负担1090元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 长  周山丹审 判 员  章 露人民陪审员  金淑芳二〇一五年八月十四日代书 记员  胡静雪