广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2015)东一法南民一初字第887号原告东莞市万江区万江红星股份经济合作社，住所地广东省东莞市万江区万江红星。负责人叶何德。委托代理人董康，系广东文美律师事务所律师。被告巫双平，男，汉族，1973年5月7日出生，住广东省惠州市惠城区。委托代理人郑榕坤、韩现利，分别系广东展豪律师事务所律师、辅助人员。原告东莞市万江区万江红星股份经济合作社诉被告巫双平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员郭芹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人董康及被告委托代理人郑榕坤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告曾租赁原告所有的红星村三号厂房一、二、三楼及宿舍用于生产手袋，从2013年3月27日开始，由于订单减少，被告只承租红星村三号厂房三楼（被告已将一、二楼及宿舍退回原告）。被告在承租期间，总是拖欠其费用。2013年12月前，被告欠原告场地占用费130237元（被告于2014年4月15日签名确认），至2015年3月31日，被告总共拖欠原告场地占用费164637元。经原告多次催收，被告不予理会。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告立即支付拖欠原告的场地占用费164637元；2、被告立即将位于万江区红星村三号厂房三楼交给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，案涉租赁合同是被告代表东莞市嘉盛丝印有限公司签订的，所以相关责任应由公司承担；另外，原告诉请中未对案涉合同作出处理意见，所以原告的诉请缺乏必要的前提条件。经审理查明，作为出租方（甲方）的原告与作为承租方（乙方）的被告于2013年3月27日签订《厂房租赁合同书》，约定甲方将位于红星村三号厂房三楼的租赁物出租给乙方使用；合同约定：乙方租赁甲方租赁物用于丝印；租赁期为三年，从2013年3月1日起至2016年2月29日止；租金计算方式为每月租金4960元；乙方于每月10日前将当月租金支付给甲方；乙方于合同签订之日一次性向甲方缴交押金10000元，合同期满后在乙方付清租金等经营费用后，甲方将押金无息退还乙方；关于乙方违约责任：（1）乙方不按时缴交租金，作乙方违反合同条约，甲方有权停止乙方使用，乙方厂房内所有设备归甲方所有……（3）乙方有下列行为之一的，甲方有权单方随时没收押金、追回乙方拖欠款项、收回租赁物及解除合同，由此造成乙方经济损失的不予赔偿：1）不按时交付押金，2）拖欠甲方超过一个月租金……。本案中，双方对前述合同相对方以及尚欠使用费金额存有异议。一、关于合同相对方。原告主张本案争议的租赁期2013年3月1日开始之前，被告是代表东莞市嘉盛丝印有限公司履行职务行为（包括签订合同等），但从2013年3月1日之后，被告是作为承租方向原告承租了案涉租赁物，对此，原告提交了被告于2014年4月15日签收的《催收欠款通知书》予以证明，该通知书显示的落款时间为2014年4月8日，被告尚欠2013年3月至12月厂租130237元（包括2014年1月和3月共收49890元）。针对2014年1月和3月收取的49890元，庭后原告提交了部分收据，收据显示付款人为被告，收款项目为2013年部分租金。被告则主张前述合同系其代表东莞市嘉盛丝印有限公司签订的，对此，其提交了《厂房租赁合同》终止协议书及签收时间为2013年12月19日的《催收欠款通知书》。其中协议书是针对解除红星村宿舍楼二楼、三号厂房二楼所涉的租赁合同，承租人处有被告及东莞市嘉盛丝印有限公司签字及盖章确认；通知书的债务人处有被告及东莞市嘉盛丝印有限公司签字及盖章确认。针对前述被告主张，原告提交了只有被告签名确认的《厂房租赁合同》终止协议书，并主张东莞市嘉盛丝印有限公司的盖章是事后自行添加的。二、关于使用费金额。原告主张其诉请的场地占有使用费164637元，包括：（1）2013年12月以前尚欠的包括一楼、二楼、三楼的使用费130237元（2014年4月15日签收的《催收欠款通知书》所涉款项）；（2）2014年1月至2015年3月31日的使用费4960元/月×15个月=74400元，扣除已付使用费49890元，计算得出该段期间尚欠的使用费为24510元；（3）2013年11月25日终止一楼、二楼租赁协议时，尚欠一楼、二楼的使用费9890元，但其无法明确该使用费是如何计算得出的。此外，原告确认案涉租赁物未办理合法报建手续或房地产权证。以上事实，有原告提供的《厂房租赁合同》、《催收欠款通知书》、收据、《厂房租赁合同》终止协议书，以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，案涉租赁物没有合法的报建手续和房产权属证书，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，由于案涉房屋没有合法的报建手续或房地产权证明，租赁的建筑物不合法，故原、被告之间订立的《厂房租赁合同》无效。无效的合同，自始无效，双方应当相互返还财产。关于案涉租赁物的实际使用方。被告主张其代表东莞市嘉盛丝印有限公司与原告签订了案涉《厂房租赁合同》，但并未提供足够的证据予以证明，再结合《厂房租赁合同》的承租人明确写明为被告，且原告于2014年4月8日出具的《催收欠款通知书》所载明的债务人亦为“巫双平”，故本院依法采信原告的主张即被告于2013年3月27日就红星村三号厂房三楼的租赁物与原告签订了《厂房租赁合同》。虽然案涉《厂房租赁合同》无效，但被告一直占有使用案涉租赁物，理应支付占用使用费。关于占用使用费的数额。原告主张被告尚欠厂房三楼2013年12月之前的占用使用费，被告没有提交反驳的证据，本院对该事实予以认定，被告应参照案涉《厂房租赁合同》约定的标准支付厂房三楼在2013年3月至2013年12月期间的占用使用费，金额为4960元/月×10个月=49600元；2014年1月至2015年3月31日期间的使用费4960元/月×15个月=74400元；原告自认被告已支付使用费49890元，故还需支付该段期间尚欠的使用费为49600元+74400元49890元=74110元。被告还需搬离东莞市万江区红星村三号厂房三楼以返还给原告。至于案涉租赁物一楼、二楼的占用使用费，由于原告未提交任何证据证明被告为该楼层的实际使用方，亦未明确占用使用费的计算标准，故对原告关于该部分占用使用费的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告巫双平于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市万江区万江红星股份经济合作社支付占用使用费74110元。二、被告巫双平于本判决发生法律效力之日起五日内搬离并返还东莞市万江区红星村三号厂房三楼给原告东莞市万江区万江红星股份经济合作社。三、驳回原告东莞市万江区万江红星股份经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1796.37元（原告东莞市万江区万江红星股份经济合作社已预交），由原告东莞市万江区万江红星股份经济合作社负担987.37元，由被告巫双平负担809元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员 郭    芹二〇一五年八月六日书 记 员 王更聪（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。