大连市甘井子区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）辽0211民初1619号 原告大连耕食康农贸市场有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区。 法定代表人孙庆佳，系公司执行董事。 委托代理人吕洪刚、王月，均系辽宁万峰律师事务所律师。 被告大连毅腾房地产集团有限公司后盐家居大世界，营业场所辽宁省大连市甘井子区。 负责人刘洪涛。 被告大连毅腾房地产集团有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区。 法定代表人刘洪涛。 以上二被告共同委托代理人康玉奇、苗玉敏，均系辽宁东亚律师事务所律师。 原告大连耕食康农贸市场有限公司与被告大连毅腾房地产集团有限公司后盐家居大世界（以下简称第一被告）、被告大连毅腾房地产集团有限公司（以下简称第二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告大连耕食康农贸市场有限公司的委托代理人吕洪刚，二被告的共同委托代理人康玉奇、苗玉敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告与第一被告于2016年10月1日签订《房屋租赁及战略合作合同书》，约定第一被告将大连市甘井子区龙安路8号后盐家居大世界A层整体及A层配套临建门头房和原后盐陶瓷城1号门-4号门新建桥下临建房屋出租给原告作为商业经营、办公用途使用，农副产品批发零售及工贸产品批零交易及其相关配套的业务，经营范围以主管部门核准的项目为准。租金已包括内部所有物、附属设施、停车场的租赁费用。租赁期限为20年，自2017年3月1日起至2037年3月31日止。第一被告于2016年10月1日前已将A层交付原告。自第一被告交付之日起至租金起始日（即2017年3月1日）止为免租装修期。免租装修期后乙方仍需进行装修，不再享受免租装修的待遇。免租装修期内乙方免交水费、电费、租金等其他费用，后租金分段计算。合同约定第一被告不得违反法律规定或本合同约定提前收回A层和干扰原告对A层的正常使用。第一被告如在本合同的有效期内非因约定或法定原因提前终止本合同，提前收回A层的，除应将已收取的原告未使用期间的租金退还乙方外，应赔偿原告已投入的装修、设备、设施的损失以及经营损失，并向原告支付相当于两个月租金的违约金。合同签订后，原告积极履行合同，投入资金和人力、物力进行各项经营工作和招商工作，但第一被告确无故毁约，采取各种手段干扰原告经营工作，于2016年12月8日单方通知原告解除双方签订的《房屋租赁及战略合作合同书》，并于2016年12月12日给原告发来《限制拆除装修及腾退租赁场地通知书》，并于嗣后对原告租赁范围内的设施、设备等强制进行了拆除，将原告及原告工作人员从租赁场地强制驱离，造成原告巨额损失，经营无法进行，合同目的无法实现。因第一被告系第二被告的分公司，依据相关规定应当共同承担责任。故原告诉至法院，要求判令二被告共同赔偿原告各项损失3,205,818.57元，违约金1,666,666.67元，合计4,872,485.24元。 第一被告、第二被告共同辩称，不同意原告诉讼请求。原告请求没有法律依据，理由如下：1、原告依据《公司法》第14条规定，应由第二被告承担赔偿责任，不应列第一被告为被告，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第48条规定，其他组织可以作为诉讼当事人，第52条第一被告是独立诉讼主体，不应同时列二被告为被告。2、并非第一被告无故毁约，而是原告违约违法，被告依据约定解除了双方签订的合同，书面通知了原告，原告接到通知后未在三个月内起诉，已经过诉讼时效，原告违反合同第四条，原告进行装修未进行书面申请，也没有消防部门验收，被告依据合同第八条第二款书面通知原告纠正，原告在10日内未纠正，故被告解除符合约定。同时原告违反未经书面同意不得向第三方转让约定且收取了租金，原告在免租期即向外出租违反约定。原告法人亦存在私刻印章冒用第一被告之嫌。被告解除合同后，书面通知原告将其装修拆除，原告未拆除，被告委托他人拆除，故应当驳回原告诉讼请求。 经审理查明，原告（乙方）与第一被告（甲方）于2016年10月1日签订《房屋租赁及战略合作合同书》一份，约定第一被告将大连市甘井子区龙安路8号后盐家居大世界A层整体及A层配套临建门头房和原后盐陶瓷城1号门-4号门新建桥下临建房屋给原告租赁，甲方同意乙方承租后盐家居A层整体。合同第一条第3款约定乙方承租A层在甲方向其交付前呈未装修状态，A层交付后需要装修。合同租赁期限为20年，自2017年3月1日起至2037年3月31日止。合同第二条第2款约定A层甲方于2016年10月1日前向乙方交付，自甲方交付之日起至租金起始日（即2017年3月1日）止为免租装修期，免租装修期内乙方免交水费、电费、租金等其他费用。第4款约定乙方保证A层只作为商业经营、办公用途使用，农副产品批发零售及工贸产品批零交易及其相关配套的业务，经营范围以主管部门核准的项目为准。合同第四条约定A层的修缮与使用，其中第1款约定乙方需要装修A层，必须于装修前向甲方提出书面申请、提供装修设计图及办理完毕的消防审批手续，并服从政府相关部门管理，遵守相关法规；该物业乙方装修范围内除公共设施外，由乙方负责维修。合同第六条第1款约定租赁期间，如甲方将该物业转让给第三方，就告知乙方A层所有权转移的情况。第4款约定租赁期内，非经甲方书面同意乙方不得向任何第三方转让。合同第七条第4款约定甲方不得违反法律规定或本合同约定提前收回A层和干扰乙方对A层的正常使用。关于合同变更、解除和终止，第八条第1款约定了允许变更或解除合同的情况，其中第（2）项约定一方违反本合同的其他条款，且经向对方提出后的十日内未予以纠正的。关于违约责任，第九条第1款第（2）项约定甲方如在本合同的有效期内非因约定或法定原因提前终止本合同，提前收回A层的，除应将已收取的乙方未使用期间的租金退还乙方外，应赔偿乙方已投入的装修、设备、设施的损失、以及经营损失，并向乙方支付相当于两个月租金的违约金。 又查明，第一被告将案涉场地交付租赁后，原告即开始对场地进行装修，并于2016年11月9日取得大连市甘井子区发展和改革局《耕食康农贸市场项目备案确认书》，确认原告上报耕食康农贸市场项目，建设地址为大连市甘井子区龙安路8号地下A层，符合备案条件，据此可办理手续，尽快开工。原告提供了原第一被告负责人、第二被告法人崔毅的微信截图，其于2016年11月5日至8日期间，将对承租范围进行改造的效果图发送给崔毅，二被告认可该证据真实性，对原告申请审批，崔毅回复“可以”。2016年11月9日，第一被告通知原告根据大连市11.9消防工作会议精神，对新建大型市场的装修改造需到所在区消防大队办公大厅报批，建申。2016年11月22日，第一被告通知原告“我方在2016年11月22日发现你方正在我市场9号门华龙玻璃区域，未经我方同意的情况下私自搭建钢结构建筑物，现通知你方立即停止施工作业，一旦发现任何问题均由你方自行承担。”2016年11月24日，原告对11月22日通知复函第一被告，表明已经按照通知要求严格执行，并说明：“华龙玻璃系贵方业主，关于钢结构建筑物一事，包括下沉广场加盖玻璃罩，我公司孙总在事先已征得贵公司崔毅董事长同意”并告知第一被告尽快协调清理华龙玻璃事宜。2016年11月23日第一被告告知原告“根据大连市消防局来我市场检查发现，你方将下沉广场上盖封闭不符合消防法的规定。下沉广场系逃生、排烟通道之用，不允许作为经营用地。现通知你方停止施工恢复原样。”2016年11月25日通知“大连耕食康农贸市场有限公司，你公司未经书面报请我公司进行装修，违反了双方签订合同第四条的第1款约定，现通知你停止装修、限期拆除（包括未经允许安装的广告牌匾）、恢复原状、撤出工地并承担相应责任与后果。其他事项请与我公司商谈。”对此，原告于2016年11月26日回函，其中表明政府审批、环评、卫生防疫等开业手续均已办完，消防设计和审核工作正在进行中。2016年11月26日，第一被告在市场贴出通知“大连后盐家居大世界租赁给大连耕食康农贸市场有限公司A层物业合作事情，因大连耕食康农贸市场有限公司违约，同时也未取得实际上的经营权。”2016年12月8日，第一被告通知原告因原告违反了合同第四条第1款的规定，第一被告于2016年11月25日已书面通知纠正违约行为，但原告未纠正，故依据合同第八条第1款第（2）项等条款，于2016年12月8日解除双方签订的《房屋租赁及战略合作合同书》，对此原告向第一被告发函，否认解除通知的效力。2016年12月12日，第一被告向原告送达《限期拆除装修及腾退租赁场地通知书》，告知原告将对装修部分进行拆除，恢复原状，否则第一被告将进行拆除。2016年12月13日原告复函第一被告，表明已经于10月23日停止了全部装修工作，也对拆除部分装修作出了部署，其装修行为得到过法人认可。 再查明，原告承租后，于2016年11月16日与辽宁宇洁环保咨询有限公司签订《技术咨询合同》，委托辽宁宇洁环保咨询有限公司对大连耕食康农贸市场有限公司项目进行环境影响调查与评价。该公司于2016年11月18日出具《建设项目环境影响报告表》，现场公示期间无人反馈意见。原告于2016年11月16日支付环评费20,000元。原告于2016年11月10日与大连建筑技术发展中心设计研究院有限公司签订《建设工程设计合同（一）》对龙安路8后后盐家居大世界A层进行工程设计，约定设计费1,629,600元，合同签订当日原告支付定金244,400元。原告直至2016年12月仍缴纳水电费，11月份缴纳数额为7,528元。原告于2016年11月8日与大连聚亿装饰装修工程有限公司签订《装修改造合同》，约定由其承担后盐陶瓷城1#门装修改造工程，工程造价216,857.4元，该款原告已于2016年11月21日支付。原告于2016年11月2日、11月8日与大连市金州区拥政街道德源铆焊加工厂分别签订了两份《钢结构加工安装合同》，由大连市金州区拥政街道德源铆焊加工厂进行施工，2016年11月8日，原告为此支付大连市金州区拥政街道德源铆焊加工厂工程预付款364,000元，11月13日付工程进度款130,000元，11月18日付工程进度款478,000元，以上合计972,000元。2016年10月15日原告与大连宏骏建材有限公司签订《混凝土供应协议书》，并于11月19日支付货款16,560元。2016年10月20日原告与大连石材批发市场天恩石雕经销部签订《雕塑制作安装合同》，并于12月15日支付货款188,000元。2016年11月10日、12月7日与哈尔滨电度表总厂签订购销合同2份，支付货款5,180元。原告主张2016年10月16日至11月24日发生排渣费93,600元，并提供了报销单、收款收据及排渣记录表予以佐证。2016年11月22日，原告与大连铭旺知识产权代理有限公司签订《商标事务代理委托合同》，委托大连铭旺知识产权代理有限公司注册耕食康商标，于11月24日支付注册费、代理费3,000元。原告主张被告应当赔偿原告2016年7月至12月18日期间员工工资及午餐费用共计601,455.29元。2016年10月5日，原告与巨汇传媒（大连）有限公司签订《全案策划推广协议》，原告共支付营销策划费用45.4万元。2016年11月28日原告支付大连奇时广告传媒有限公司广告制作费55,000元。2016年11月30日，原告与大连乾宇传媒有限公司签订《资料印刷合同》，于12月14日支付广告费10,400元。2016年11月27日支付喷绘车贴广告费5,794元。2016年11月15日原告购买二手电动三轮车5台共计5,900元，10月21日购买观光车花费23,000元。原告为购买指纹密码锁、电脑、保安服等办公设备用品共花费55,860元。原告为办公室装修，共花费72,461.4元、道路维修费7,365元、电力及水维修花费9,979元，购买洁具、卫生间改造花费3,420元、租车费用及油费花费123,983元。原告招租后已经与租户签订合同并收取租金共计1,137,628元。二被告对原告的投入及经营损失不申请评估、审计，不同意支付原告全部款项。 还查明，原告提供了大连云达机动车市场有限公司企业机读档案登记资料及工商档案中的《授权书》，表明第二被告于2016年11月25日将其坐落于甘井子区龙安路8号-1，权证号为（甘有限）2013800075号场地及房屋授权给大连云达机动车市场有限公司租赁。原告主张实际租赁地点即为原告租赁地点，二被告否认地点一致性，其所租赁给原告的地点无产权，为A层整体。 本院所确认的上述事实有房屋租赁及战略合作合同书、工商查询卡、耕食康农贸市场项目备案确认书、技术咨询合同、建设项目环境影响报告表、发票、报价单、建设工程设计合同、收款收据、微信截图、银行业务结算单、电费充值记录表、电费综合管理表、通知、复函、特快专递回执单、邮件查询单、修建改造合同、报销单、专用收款收据、钢结构加工安装合同、报价单、图纸、混凝土供应协议书、报销单、支票、发票、雕塑制作安装合同、购销合同、商标事务代理委托合同、工资表、工资付款凭证、报销凭证、推广协议、耕食康农贸大市场项目总体规划及投资分析、营销策划方案、推广策划书、招商手册、租车协议、租赁合同、收据、照片、民事判决书及当事人陈述、本院庭审笔录在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院的审查，应予采信。 本院认为，本案的争议焦点为第一被告解除事由是否符合法律规定及原、被告约定。原告与第一被告于2016年10月1日签订《房屋租赁及战略合作合同书》，约定第一被告将其位于大连市甘井子区龙安路8号后盐家居大世界A层整体及A层配套临建门头房和后盐陶瓷城1号-4号门新建桥下临建房屋出租给原告装修并使用，双方在合同中约定了租赁范围、租期、租金等内容，原、被告均应按照合同内容履行义务。关于租赁范围，在庭审中，原告主张其所施工的下沉广场及门头房属于原合同约定租赁范围，第二被告将原告租赁场地转租给他人违反合同约定。对此，二被告辩称，其租赁给原告的范围与租赁至他人范围不同。经庭审中已经查明，二被告认可租赁给原告的“A层”无产权，属地下部分，下沉广场是否属于A层也即是否属于租赁范围，因合同中约定不明，且在原告发送给崔毅的照片中，明确显示装修范围包括了下沉广场，崔毅对装修效果亦未予否认，故本院认可原告在承租时的承租范围包括原、被告所争议的下沉广场部分。 关于解除合同事由是否合理。虽原、被告对解除事由产生争议，但根据第一被告向原告送达的解除通知，其解除事由为认为原告违反原合同第四条第1款的规定，且经通知后仍未改正。关于该理由是否合理，首先，原租赁合同不仅确定租赁关系还约定原告对租赁场地有装修义务，原告装修前需要向第一被告提出书面申请、提供装修设计图及办理完毕的消防审批手续，原告为装修事宜进行了设计并施工，并于2016年11月9日申请并获得项目备案，虽原告未提供证据证明向第一被告提供书面格式文本，但原告在此过程中向第一被告负责人崔毅汇报了工程进展事宜，作为第一被告负责人和第二被告法人的崔毅明确知道工程内容并未提出反对，原告履约虽存有瑕疵，但不能视为原告完全未履行告知义务，第一被告仅以此认定原告违约并提出解除不妥。其次，关于被告主张原告装修违反消防规定的观点，第一被告向原告发出建议通知，其中未有相关部门正式书面文件予以确认，不能以此认定原告违反合同中关于消防的约定，且原告在收到停工要求后即停止施工，已经依照第一被告指示部分履行，在双方协商期间，被告即拆除装修物并与案外人签订租赁合同，被告违反约定，由此造成原告投入损失，应当予以赔偿。再次，关于不得转租的约定，现第一被告认为原告违反约定转租，而根据《房屋租赁及战略合作合同书》中第4款约定的乙方保证A层只作为商业经营、办公用途使用，农副产品批发零售及工贸产品批零交易及其相关配套的业务，经营范围以主观部门核准的项目为准，原告经营范围即包括摊位出租，故此不应作为违约依据。最后，根据合同第九条第1款第（2）项的约定，因第一被告提出解除合同事由不符合约定，故第一被告应当赔偿原告生产经营的投入损失，数额应当以原告实际举证发生的金额为限，现原告主张各项损失数额总计为3,205,818.57元，并提供了相应付款凭证为证，本院予以支持。原告主张被告应按照合同约定支付因违约向原告支付相当于两个月的违约金，二被告均不同意该项诉请，本院综合原、被告履约情况，酌定违约金应以中国人民银行同期贷款利率为计算标准，起算日为第一被告解除合同之日。因第一被告系第二被告分工司，第二被告对第一被告应付原告的款项承担相应补充清偿责任。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告大连毅腾房地产集团有限公司后盐家居大世界于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连耕食康农贸市场有限公司3,205,818.57元及违约金（违约金计算方式为：以3,205,818.57元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率为计算标准，从2016年12月8日计算至实际给付之日）。 二、被告大连毅腾房地产集团有限公司对被告大连毅腾房地产集团有限公司后盐家居大世界上述未能清偿部分承担补充责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币45,780元（原告已预付），由被告大连毅腾房地产集团有限公司后盐家居大世界负担34,127元，由原告大连耕食康农贸市场有限公司负担11,653元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 申请执行期限为两年。 审 判 长  姚念杰 人民陪审员  李景洋 人民陪审员  赵志武       二〇一八年七月四日 书记员刘婷婷 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。