浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙01民终1331号上诉人（原审原告）：杭州硕河文化创意有限公司。住所地：杭州市拱墅区长滨路********。统一社会信用代码：91330105560590213X。法定代表人：毛红有。委托诉讼代理人：杨永生，浙江龙剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杭州天和建设集团有限公司。住所。住所地：杭州市拱墅区长滨路**社会信用代码：91330105728449222L。法定代表人：陆关林，董事长。委托诉讼代理人：柳杨，浙江星韬律师事务所律师。上诉人杭州硕河文化创意有限公司（以下简称硕河公司）与被上诉人杭州天和建设集团有限公司（以下简称天和公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2017）浙0105民初5369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：天和公司（出租方、乙方）和硕河公司（承租方、乙方）分别于2010年以及2015年先后就同一诉争场地签订二份《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》（2015年）合同载明：一、甲方租赁给乙方的厂房座落在杭州市拱墅区××街道××路××号××号楼，租赁建筑面积约16000平方米；该出租厂房分三批逐次交付——第一批：78-3号楼，建筑面积5220平方米；第二批：78-2号楼，建筑面积5220平方米；第三批：78-1号楼，建筑面积5497.01平方米，78-2和78-3号楼产权证上的面积与实际不符，以实际为准。二、厂房租赁期限为15年，第一批租赁厂房（建筑面积5220平方米）甲方于2010年6月1日前交付；以后各批厂房于2012年12月31日前陆续交付（现甲方没有新的办公场所，故第三批中的1-3层需待甲方定好办公场所后再交付），甲方提前二个月通知乙方接受房子，乙方不得推迟接受，即二个月后租赁期开始计算，该厂房租赁期内用途改造为特色创意产业园区，进行对外招商。三、甲、乙双方约定，该厂房租赁单价为零点伍（小写0.5元）／日／平方米，各批厂房的房租费用，按照实际交付的厂房建筑面积计算；甲、乙双方签订合同后三个工作日内，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金30万元，保证金于租赁期结束结清全部租金后退还；厂房租金按6个月支付一次，首笔租金于每批厂房交付前十天内按照实际交付面积计算交纳；乙方对第三方租赁厂房所获得的租金差价，从转租后第二年开始计，须向甲方进行返还，具体为第一个五年中的第二年至第五年返还率35%，第二个五年年返还率35%，第三个五年年返还率40%，返还款于房租支付时间同步；同时为保证合同的严谨性甲乙双方约定本合同每五年重签一次，但合同所涉及的具体条款不作更改；乙方与第三方的每份租赁合同均向甲方提交（复印件）备案；乙方与第三方签订的合同应当月提供，不可造假，一经查实乙方有提供虚假合同的，可视乙方违约，甲方有权要求乙方立即纠正，并处单份租赁合同应付甲方返还款的5倍作为违约金。七、厂房租赁期间，乙方及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，每拖延一日，甲方增收拖欠款的万分之五作为违约金，乙方拖欠不付满二个月，甲方有权终止租赁协议。八、厂房租赁期间，除不可抗拒的条件下，甲方正常情况下不得违约，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方壹年租金及实际装修损失；如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方壹年租金。2016年12月12日，天和公司向硕河公司发《催款函》：根据双方签订的房屋租赁合同及收款约定，贵单位应于2016年9月20日前支付长滨路78号2幢租金476325元；2016年10月15日前支付长滨路78号1幢租金250755元；按合同2014年——2015年的转租差价共255424元，合计982504元至今未支付我单位。我方也曾多次上门催讨，多没有结果。按双方合同约定，如拖欠不付满一个月，每拖延一日，甲方增收欠款的万分之五作为违约金，乙方拖欠不付满二个月，甲方有权终止租赁协议，现我方书面函告贵单位，请于2016年12月15日前付清拖欠房屋租金及转租差价。2016年12月14日，硕河公司向天和公司发函：贵司《催款函》已收悉，现就有关问题回复如下——贵司《催款函》中所涉及的款项属实，我公司也多次表达了交纳有关款项的意愿。但是因为从2016年11月起就一直在说这边要拆迁，现在我公司的招商工作也不能正常进行。所以我公司认为正常房租只需支付到2016年10月31日，从2016年11月1日至2016年12月31日的房租只需按已出租的面积来计算，那么实际应付金额为：1、2014-2015年转租差价共255424元；2、1号楼房租至2016年12月31日共27480元（1号楼实际出租面积为916方）；3、2号楼房租至2016年12月31日共148185元（2号楼实际出租面积为3293方）；4、3号楼房租2016年9月1日至2016年10月31日共158725元，3号楼2016年11月1日至2016年12月31日共62850元（3号楼实际出租面积为2095方）。因2016年9月已付476325元，截止2016年12月31日我公司实际还需要支付176339元。2016年12月28日，天和公司向硕河公司发函：贵公司关于我公司催款复函收悉，鉴于实际情况，我公司同意贵公司意见，付款至2016年12月31日载至，按我公司核算应付款项如下：1、2014—2015年转租差价共255424元。2、1号楼至2016年12月31日共34350元。3、2号楼至2016年12月31日共164650元。4、3号楼2016年9月1日至2016年10月31日共158725元，2016年11月1日至2016年12月31日共62850元。5、2016年转租差价共178385.55元。以上五项合计854384.55元，至2016年12月31日，扣除9月份已付476325元，贵公司应付我公司378059.55元。2016年12月28日，硕河公司向天和公司支付费用255424元。2017年1月份、2月份，硕河公司与部分案外人的房屋租赁合同仍在履行。2017年2月9日，杭州市拱墅区房屋征收补偿管理办公室向天和公司发函：根据我区征迁工作的安排，你单位坐落于拱墅区长滨路78号的房屋在该项目征收范围内。现要求你单位尽快与杭州市拱墅区城中村改造指挥部上塘分指挥部协商被征收房屋补偿的相关事宜。当日，天和公司向硕河公司发函：我公司租赁给贵公司的杭州市拱墅区长滨路78号1-3幢房产，现接政府部门通知，要求在2017年3月前搬空。之前2016年11月初我公司陆总与贵公司毛红有对本公司房产面临拆迁事情进行面谈，陆总要求贵公司停止对外招商、停止新签合同、做好拆迁的准备工作。现根据政府部门要求特函告你公司抓紧做好承租户的搬离工作，以免给各承租户造成损失。2017年3月3日，天和公司委托律师向硕河公司发《律师函》，载明，根据《房屋租赁合同》的约定及双方的实际履行情况，截止2016年8月1日前，贵公司应付3号楼租金476325元；2016年9月20日前，应付2号楼租金476325元；2016年10月20日前，应付1号楼4-6楼租金250755元；同时，贵公司按约应付天和公司2014年-2016年期间的租金差价共计433809.55元，前述费用合计1637214.55元（不包括应付未付的2017年1-2月期间的租金），贵公司始终未按约定时间支付，截止本函发出之日，贵公司仅支付675999.55元。《房屋租赁合同》第七条第四款约定：“乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，……乙方拖欠不付满二个月，甲方有权终止租赁协议。”……根据贵公司的款项支付情况，各项款项的逾期支付时间均已超过二个月的约定时间，贵公司的行为已构成根本违约，合同约定的终止条件成就。同时，《房屋租赁合同》第七条第三款约定：“厂房租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任”。现天和公司已接到政府通知，标的房产所在区域已被列入政府征收范围，客观上也出现了致使合同无法履行的情形，因此，天和公司有权行使合同解除权。现本律师代表委托人正式通知贵公司：天和公司将于2017年3月3日正式解除与贵公司所签署的《房屋租赁合同》，望贵公司在收到本律师函后，尽快与天和公司或本律师联系，友好协商解决合同解除相关事宜，妥善处理租期内各项费用的结算及合同解除后的相关后续事宜。2017年3月15日，硕河公司向天和公司就此函进行回复：一、函中计算的未付租金数额不准确，且未付租金系因租赁物所在区域列入政府征收范围，我司就租金支付及征收补偿问题一直与贵司进行沟通与协商。……我司也向贵司提出了延迟支付部分租金及征收补偿的问题，贵司也同意了延迟支付租金的要求。目前双方仍就征收补偿问题保持着密切沟通且一直在协商过程中，因此我司延迟支付部分租金的行为并未违反《房屋租赁合同》的约定，亦未构成根本违约。二、鉴于我司延迟支付部分租金的要求有正当理由且经贵司同意，未违反《房屋租赁合同》的约定，亦未构成根本违约，所以贵司无权依据《房屋租赁合同》的约定及《合同法》的规定解除《房屋租赁合同》。……综上，我司认可《房屋租赁合同》无法继续履行的现实，愿与贵司就未付部分的租金及政府部门对装修的补偿款合并协商解决，以妥善处理合同无法继续履行的后续事宜，以响应政府部门的征收行为。原审法院另查明：硕河公司已退出案涉房屋。硕河公司于2016年6月13日提起诉讼，诉请判令：1、确认天和公司解除《房屋租赁合同》的行为无效；2、诉讼费由天和公司承担。原审法院审理认为：案涉《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。第一，硕河公司有无欠付天和公司房屋租金？硕河公司向天和公司发函（落款时间为2017年3月15日）时认可有延付租金行为，原审庭审时认可尚欠天和公司租金178385.55元（截止2016年12月31日止）。另2017年1月份、2月份硕河公司与案外人的房屋租赁合同仍在履行。故原审法院确认硕河公司有欠付租金行为。第二，在硕河公司欠付租金的情形下，天和公司能否据此解除合同？原审法院认为，案涉房屋租赁合同约定，厂房租金按6个月支付一次，首笔租金于每批厂房交付前十天内按照实际交付面积计算交纳。乙方对第三方租赁厂房所获得的租金差价的返还款于房租支付时间同步。据此，硕河公司应当先提前支付后6个月的房租。合同还约定，厂房租赁期间，乙方及时支付房租及其他应支付的一切费用，乙方拖欠不付满二个月，甲方有权终止租赁协议。从双方函件内容来看，硕河公司所欠租金为2014至2015年的转租差价、2016年转租差价及2016年房屋租金，拖欠时间应为两个月以上。因此，根据上述合同约定，天和公司有权单方解除合同。硕河公司认为天和公司同意其延迟支付租金，其依据是天和公司向硕河公司所发落款时间为2016年12月28日的函中载明“鉴于实际情况，我公司同意贵公司意见……”，对此，原审法院认为，根据双方函件往来及函的上下文意思，“同意贵公司意见”应为双方就收取租金期间达成一致，但不能得出天和公司同意硕河公司延迟支付租金的意思表示。故原审法院对硕河公司的该意见不予采信。硕河公司认为双方就拆迁补偿问题一直在进行协商，故其延迟支付房屋租金有正当理由。对此，原审法院认为，硕河公司未经天和公司同意，不能以此为由延付租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2017年10月10日判决：驳回硕河公司的全部诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费减半收取计80元，由硕河公司负担。宣判后，硕河公司不服，向本院提起上诉称：上诉人迟延支付租金有正当理由，被上诉人无权解除案涉房屋租赁合同，其解除行为应确认无效。原审判决错误。请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求。天和公司答辩称：上诉人拖欠租金及租金差价是客观事实，按照案涉房屋租赁合同的约定，被上诉人有权解除该合同，被上诉人据此通知上诉人解除该合同符合法律规定。原审判决正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。双方当事人在二审诉讼中均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”天和公司在原审诉讼中提交的证据足以证实硕河公司存在欠付租金的违约行为并达到双方签订的案涉房屋租赁合同所约定的天和公司有权解除合同的条件。原审庭审中，硕河公司也自认存在上述违约行为。硕河公司提交的证据不足以证实其已与天和公司协商一致同意其延迟支付租金且免除其违约责任，依法应自担举证不能的不利后果。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。硕河公司的上诉理由依法均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人杭州硕河文化创意有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 胡 宇审判员 张一文审判员 睢晓鹏二〇一八年七月十八日书记员 王 勤1