广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第1764号上诉人（原审原告、反诉被告）：马振会，住河南省淅川县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市高锋投资咨询有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：苏萌，董事长。委托代理人：胡新范，广东德法理律师事务所北京分所律师。委托代理人：戴利南，广东德法理律师事务所律师。上诉人马振会与被上诉人广州市高锋投资咨询有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2013)穗天法民四初字第2101号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年5月14日，马振会、广州市高某投资咨询有限公司（以下简称高某公司）签订关于广州市珠江新城高德置地广场中区商场a003铺（面积204.44平方米，简称“a003铺”）的《租赁意向书》。2012年11月7日，马振会、高某公司签订关于广州市珠江新城高德置地广场中区商场d013铺（面积264.44平方米，简称“d013铺”）的《租赁意向书》。2013年1月25日，马振会向高某公司支付涉案铺位装修保证金7933.2元、水电周转金7933.2元。马振会（乙方、承租方）、高某公司（甲方、出租方）双方签订《租赁合同补充协议》，约定乙方向甲方承租广州市珠江新城花城广场花城汇负一层商场d013铺（简称“涉案铺位”），计租面积264.44平方米。租赁期限5年，自2012年11月1日至2017年10月31日。涉案铺位只限于经营餐饮。2012年11月1日至2012年12月31日为免租装修期，2013年1月1日至2013年10月31日每月租金47599.2元，2013年11月1日至2014年10月31日每月租金51407.14元，2014年11月1日至2015年10月31日每月租金55519.18元，2015年11月1日至2016年10月31日每月租金59961.77元，2016年11月1日至2017年10月31日每月租金64758.71元。租金按自然月支付，乙方应于每个自然月五日前（节假日顺延）将该月或该期租金存入甲方指定的下述银行账号36×××88（户名高某公司、开户行工行高德广场支行）。自签订本协议起五日内，乙方应向甲方支付首月租金47599.2元、租赁保证金142797.6元。如乙方违反本合同，甲方有权扣除全部或部分保证金，以冲抵乙方欠款或抵偿由乙方违约行为造成的甲方的损失或违约金，并有权书面通知乙方按已被扣除的保证金的数额补足保证金；租赁期满或本协议终止时，乙方清缴完租金、管理费、水电费等全部应缴费用并将物业完好移交给甲方后，甲方在十五个工作日内将保证金无息退还乙方。管理费每月每平方米60元（其中免租装修期管理费为每月每平方米40元），管理费按计租面积264.44平方米计算，自2012年11月1日起计收。自签订本协议起五日内，乙方应向甲方（物业管理公司）预交一个月管理费15866.4元、管理费保证金47599.2元、水电费周转金7933.2元。租赁期满或本协议终止时，乙方缴清所有费用后，甲方（物业管理公司）在十五个工作日内无息退还水电费保证金给乙方。本协议提前终止或租期届满后，乙方须在租期届满或本协议终止后当日缴清所有相关的应付款项，并将本物业交回给甲方；对乙方用于本物业装修，甲方无须补偿且乙方应恢复原状，否则甲方有权自行聘请第三人将本物业恢复原状，有关费用由乙方承担；甲方要求保留装修的，乙方应将本物业设备设施及装修按甲方要求交付甲方。本协议提前终止或租赁期满后，乙方逾期五日仍未迁出本物业，则视为乙方同意放弃放置在本物业内所有物品的处置权，并承担甲方代其处置（包括但不限于对本物业内物品进行保管、搬运。仓储、变卖等）本物业所支付的费用。乙方须按时向甲方缴付租金、租赁保证金及其它费用，乙方迟延缴付的，自迟交之日起每逾期一日按所欠缴金额的5‰向乙方收取迟延违约金，且甲方有权采取相应措施进行催收。经甲方采取相关催收措施后，乙方仍不按协议约定支付相关费用的，乙方同意甲方收回本物业，并授权甲方对乙方放置在本物业内的物品予以变卖或作价销售处理，变卖或作价销售所得价款抵作应向甲方支付的租金、管理费、水电费、违约金等各种欠费及赔偿损失，不足部分由乙方补足，剩余部分退还乙方。乙方逾期支付租金或本协议规定的其它任何应付款项达三十日的，甲方可书面通知乙方解除本协议，乙方应向甲方支付相当于两个月解除协议时月租金同等金额的违约金；甲方还有权收回本物业并没收乙方保证金，将本物业重新出租，并有权要求乙方支付该物业空置期间的租金作违约补偿，直到甲方将该物业重新出租或租赁期届满。甲方全权负责本商场的物业管理公司，负责收取本物业的管理费及其它相关费用。由于乙方违约导致甲方提起诉讼的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费。等等。马振会（乙方）、高某公司（甲方）双方另签订《物业管理服务合同》，约定甲方是花城汇二区负一层商场出租方指定的物业管理者，乙方为涉案铺位的承租人，乙方根据其与出租方签订的租赁合同和本合同接受并委托甲方为该物业管理者，物业管理期限自2012年11月1日起至2017年10月31日止；管理费每月每平方米60元，管理费按计租面积264.44平方米计算，自2012年11月1日起计收，乙方应在签订本协议五日内向甲方（物业管理公司）预交一个月管理费15866.4元、管理费保证金47599.2元、水电费周转金7933.2元，等等。上述合同签订后，马振会对涉案铺位进行装修后对外经营餐饮（马振会确认其于2013年3月对外营业）。2013年6月19日，广州市天河区食品药品监督管理局向马振会（广州市天河区珠江新城上品美食馆）发出（2013）第B006号《行政处罚事先告知书》，以其涉嫌未经许可从事餐饮服务为由，对其作出没收违法所得132元并罚款3000元的处罚，合计3132元。2013年7月8日，广州市天河区食品药品监督管理局向马振会（广州市天河区珠江新城上品美食馆）出具上述3132元的罚款票据。2013年8月12日，工商部门向马振会作出《个体工商户名称预先核准通知书》，预先核准马振会以涉案铺位作为业户地址注册成立个体工商户名称为“广州市天河区珠江新城上品美食馆”，名称保修期至2013年12月15日。2013年11月7日，马振会向原审法院提起本案诉讼，其认为高某公司虚假招商，刻意隐瞒租赁物业未能取得“市场登记证”、“消防验收合格证”等法定证件的事实，变相收取装修保证金、装修管理费等额外费用，使其蒙受重大财产与精神损失。故请求原审法院判令：1.依法确认双方签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《物业管理服务合同》无效；2.高某公司返还马振会交纳的租赁保证金、首月租金、租金、管理费保证金、管理费、电费周转金、装修期管理费、装修保证金、水电费等共计445725.21元；3.高某公司赔偿马振会损失380249元；4.本案诉讼费由高某公司承担。高某公司原审辩称：1.我方对租赁物业享有合法的出租权利，租赁物业已通过建设工程验收和消防验收，不存在任何虚假招商和欺骗承租人的情况。2.2012年7月26日新修改的《广东省商品交易市场管理条例》已取消了市场登记证，只实施企业登记管理。3.我方已按约定将租赁物业交付给承租人，同时提供了相应的物业管理服务，承租人应按照合同约定及时缴纳租金、管理费、水电费等应缴费用，否则构成违约。4.我方与承租人在平等自愿情况下所签订的租赁合同和物业管理合同等合法有效，不存在《合同法》上规定的任何合同无效的情形，承租人擅自于2013年10月停业并长期欠缴租金、管理费、水电费等已构成违约，应按合同约定承担相应违约责任。原审期间，高某公司提起反诉称：马振会接收商铺并装修营业，但除了交纳了首月房租和2013年6月至8月的管理费外，至今拖欠我方多月租金、物业管理费及水电费，并于2013年10月擅自停业至今，经我方多次催缴，均置之不理。故请求法院判令：1.解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《物业管理服务合同》；2.我方有权没收马振会交纳的租赁保证金142797.6元和物业保证金47599.2元；3.马振会向我方支付解除《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》的违约金102814.28元、解除《物业管理服务合同》的违约金31732元；4.马振会向我方支付拖欠的2013年9月至11月租金107098.2元及违约金（分别以每月租金为本金，按每日5‰的标准，分别自当月5日起计至清偿之日止；违约金总额以本金为限）；5.马振会向我方支付拖欠的2013年2月至3月、9月至11月的物业管理费79330元及违约金（分别以每月物业管理费为本金，按每日5‰的标准，分别自当月5日起计至清偿之日止；违约金总额以本金为限）；6.马振会向我方支付拖欠的水电费11726.96元（欠交水费1030.32元和电费18629.84元，扣除预交的水电周转金7933.2元）；7.马振会支付我方因追索租金及物业管理费而产生的律师费44000元；8.马振会承担本案诉讼费。马振会针对高某公司原审反诉辩称：不同意高某公司所有反诉请求，请求法院予以驳回。1.讼争房屋无法通过消防安全检查导致我方起诉高某公司，高某公司应该返还我方财产并赔偿损失。2.关于诉讼期间的损失，我方于2013年10月13日向高某公司发出告知函，告知高某公司不再履行讼争租赁合同。3.关于没收租赁保证金及各种费用请求，我方认为高某公司无权没收我方的租赁保证金及各项费用，只有国家机关才可以履行这种权利。4.关于律师费问题，由于租赁合同中只约定了我方违约导致对方起诉的所产生律师费问题，但是在我方承租时不能对高某公司提出任何要求，对方要我方按照他们提供的格式合同进行签订。按照对等原则高某公司也应该承担我方因起诉而产生的律师费。5.关于营业执照问题，我方是2013年8月23日后办理营业执照，能办到是因为申请办理营业执照的行政手续简化，不再需要消防合格证。6.讼争房屋所在的商场并没有通过消防安全验收检查，整个商场没有进行消防检查，高某公司不可能办理到二次消防；即便高某公司提供的消防验收合格证是合法办理的，高某公司也应提供整个商场的消防验收检查资料。原审审理过程中马振会提供一份落款时间为2013年10月28日、收件人为高某公司的《告知函》一份（高某公司对该函件的真实性未持异议）。主要内容：贵司虚假招商，刻意隐瞒所租赁物业未能取得“市场登记证”及“消防验收许可证”，与我签订租赁合同，应当承担赔偿责任。我司将不再履行与贵司签订的租赁合同及物业服务合同，我与贵司的纠纷将诉至天河区法院进行裁决。原审过程中，马振会、高某公司双方共同确认：1.马振会实际支付的租赁保证金金额为142797.6元、管理费保证金为47599.2元。2.马振会支付租金、管理费至2013年8月31日。关于涉案铺位现状，高某公司表示：因马振会擅自停业，涉案铺位闲置至今，我方于2013年11月底对涉案铺位进行加锁，将铺位内物品搬到另一个地方存放。马振会则称：高某公司于2013年11月28日对涉案铺位进行换锁，铺内物品由高某公司拿走，商铺现为空置。关于消防及市场登记证问题，高某公司原审提供如下证据：1.2012年5月17日广州市公安消防局向广州新中轴建设有限公司发出的穗公消验（2012）第0809号《建设工程消防验收意见书》［复印件，加盖业主公章。主要内容为该局评定该单位位于广州市天河区珠江新城核心区市政交通项目（建筑面积279629平方米）的建设工程消防验收合格］。2.2012年1月17日广州市公安消防局向广州新中轴建设有限公司作出的穗公消审（2012）第0100号《建设工程消防设计审核意见书》（复印件，加盖业主公章。主要内容为该局同意该单位报送的珠江新城核心区市政交通项目3区地下一层的建筑调整消防设计）。3.2012年7月25日广州市公安消防局向广州新中轴建设有限公司发出的穗公消审（2012）第1368号《建设工程消防设计审核意见书》（复印件，加盖业主公章；主要内容为该局同意该单位报送的珠江新城核心区市政交通项目3区地下一层公共通道建筑内部装修消防设计）。4.2013年4月27日广州市规划局向广州新中轴建设有限公司作出的穗规验证（2013）299号建设工程规划验收合格证（复印件，加盖业主公章）。证据1-4拟证明租赁物业已通过消防验收和建设工程规划验收、符合租赁要求。5.2013年8月8日广州市公安消防局向广州市天河区珠江新城瀛利美食店发出的穗公消字（2013）第1527号《建设工程消防验收意见书》（复印件。主要内容为该局对涉案铺位室内装修工程消防验收合格）；6.个体工商户营业执照（复印件）。证据5、6拟证明涉案铺位符合办理工商营业执照等条件。7。2012年12月20日广东省工商行政管理局《关于贯彻落实做好市场登记注册和监管工作的意见》（其中第三条第（五）项载明“市场登记证从2012年7月26日起作废”），拟证明自2012年7月起已取消市场登记证。等等。上述证据经质证，马振会对证据1、2、5、的真实性不予确认，证据3、4、6、7的真实性无异议。马振会为证明高某公司未经消防安全检查便将涉案铺位出租给其，涉案铺位是不允许出租的物业，原审另提供如下证据：1.广州市公安消防局出具的穗公（消）决字（2013）第1号公安行政处罚决定书；2.广州市公安消防局出具的穗公消即字（2013）第3457号责令立即改正通知书；3.空白的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。上述证据经质证，高某公司认为：上述证据1、2的行政处罚相对人是高某公司，而非马振会，马振会并未提供相关证据说明其以合法方式获得该证据，且我方经核查也未找到证据原件，故真实性不予确认；证据3由于是空白件，我司不予质证。关于马振会诉称的装修及设备等损失，马振会原审提供如下证据：1.送货单多份及收据多份（马振会据此称其配置了厨房风机等，还购买餐具等设备，共花费136168元）。2.《技术咨询合同书》（签订时间2012年12月5日。主要内容：马振会委托广州中鹏环保实业有限公司进行d013铺餐饮项目的环评工作，代理费用8000元）及收款收据（金额8000元）。3.《特许经营合同》（签订时间2012年12月1日，载明特许加盟费50000元、管理费1200元、保证金2000元等）。4.《工程承包合同》（载明合同总价150500元）等。经质证，高某公司的质证意见如下：证据1、4，因我方不是合同相对人，故真实性均无法确认，且即使属装修费用属实，也因系马振会违约，故其不应承担马振会的装修损失；证据2真实性无法确认，因我方不是该合同的当事人；证据3真实性无法确认，与本案无关。关于高某公司反诉主张的律师费，高某公司提供委托合同一份（载明高某公司委托广东德法理律师事务所代理高某公司与马振会、苏竟琳房屋租赁合同纠纷，律师代理费共79000元）、律师费发票（金额79000元）一份予以证实。原审另查明，广州市城市建设投资集团有限公司（以下简称“广州城投公司”）、广州新中轴建设有限公司（以下简称“广州新中轴公司”）分别于2012年5月25日、2013年11月14日出具《同意转租证明》、《同意分租证明》，证实：上述公司与高某公司签订租赁合同，将广州市天河区珠江新城花城广场花城汇二区负一层商铺出租给高某公司，租赁期限自2011年6月1日起至2021年5月31日止，高某公司有权转租。本案一审审理过程中原审法院依法行使释明权，告知马振会、高某公司双方就涉案铺位签订的合同为当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原审法院释明后，马振会申请将第1项诉请变更为解除合同，其余诉请不变；高某公司则坚持其反诉请求。原审法院认为：关于马振会与高锋公司双方签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》及《物业管理服务协议》的合同效力问题。双方签订的上述合同是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。高某公司是否取得消防验收合格证、市场登记证并不影响双方的合同效力，且高某公司已交付涉案铺位给马振会，马振会投入装修后对外营业，现马振会以高某公司未取得消防验收合格证、市场登记证等为由，要求确认上述合同无效，缺乏法律依据，原审法院不予支持。按查明的事实，在合同履行期间高某公司已于2013年11月28日（高某公司称为2013年11月底，马振会则称为2013年11月28日，原审法院依法采信马振会所述）对涉案铺位加锁并搬离铺内物品，高某公司实际收回了涉案铺位，原审法院确认双方上述合同已于2013年11月28日实际解除。《租赁合同补充协议》约定马振会应于每月5日前支付当月租金；迟延支付的，每日按所欠金额的5‰支付违约金；逾期支付超过30日的，高某公司可解除合同，收回场地并没收保证金，同时马振会应向高某公司支付相当于解约当时两个月租金的违约金。《租赁合同补充协议》另约定每月管理费15866.4元，《物业管理服务合同》约定马振会应于每月5日前支付当月管理费；迟延支付的，每日按所欠金额的5‰支付违约金。本案中，马振会支付租金至2013年8月31日，自2013年9月1日起至合同实际解除之日2013年11月28日期间的租金至今未付。如上所述，高某公司作为出租人已交付涉案铺位，马振会自身确认其装修好后对外营业，马振会作为付款义务人至今拖欠上述期间的租金构成违约。马振会应向高某公司支付2013年9月1日起至2013年11月28日期间的租金143178.4元［95198.4元（47599.2元/月×2个月）+47980元（51407.14元/月÷30日×28日）］及逾期付款违约金［分别以每月租金为本金（其中2013年9月、10月租金的逾期付款违约金的计算本金均为47599.2元，2013年11月1日至2013年11月28日期间租金的逾期付款违约金的计算本金为47980元），按每日5‰的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止；违约金总额以本金为限］。另外，合同约定马振会应向高某公司支付物业管理费，马振会、高某公司双方确认马振会支付管理费至2013年8月31日，高某公司反诉要求马振会支付2012年11月至2013年3月期间的管理费缺乏事实依据，但马振会应向高某公司支付2013年9月1日起至2013年11月28日期间的物业管理费46541.44元［31732.8元（15866.4元/月×2个月）+14808.64元（15866.4元/月÷30日×28日）］及逾期付款违约金［以当月管理费为计算本金（其中2013年9月、10月管理费的逾期付款违约金的计算本金均为15866.4元/月，2013年11月1日至2013年11月28日期间管理费的逾期付款违约金的计算本金为14808.64元），按每日5‰的标准，自当月6日起计至清偿之日止；违约金总额以本金为限］。同时，根据上述合同约定，高某公司要求没收马振会已付的租赁保证金142797.6元、物业服务保证金47599.2元，理据充分，原审法院予以支持。相应地，原审法院对马振会要求高某公司退还租赁保证金、管理费保证金的诉请于法无据，原审法院不予支持。关于马振会要求高某公司退还已付租金、已付管理费、已付水电费的诉请。如上所述，鉴于双方租赁合同合法有效，马振会已实际使用涉案商铺，且本案合同的违约方为马振会，故马振会要求高某公司退还上述款项缺乏理据，原审法院不予支持。关于马振会要求高某公司退还装修保证金7933.2元的诉请。上述款项属于某会装修期间的担保金，而涉案铺位的装修早已完成，双方合同也未约定因马振会违约导致合同解除的情况下高某公司有权没收该保证金，因此合同解除后高某公司应退回马振会上述款项。关于马振会要求高某公司赔偿其装修等损失380249元的诉请。如上所述，双方合同合法有效，马振会投入装修及购买经营物品等属于自身经营需要，且马振会是本案合同的违约方，装修等相关损失应由马振会自行承担，马振会上述诉请缺乏理据，原审法院不予支持。关于高某公司的其它反诉请求。第一，关于高某公司要求马振会支付相当于两个月租金的违约金102814.28元及相当于两个月管理费的违约金31732元的诉请。由于原审法院已判令高某公司没收马振会支付的租赁保证及管理费保证金，现高某公司再要求马振会支付相当于两个月租金的违约金77117.54元及相当于两个月管理费的违约金24250.8元有违公平合理原则，原审法院不予支持。第三，关于高某公司要求马振会支付2013年11月29日之后的租金、物业服务费及相应违约金的诉请，鉴于高某公司已于2013年11月28日收回涉案铺位，因此高某公司上述诉请缺乏事实依据，原审法院不予支持。第四，关于高某公司要求马振会支付拖欠的水电费11726.96元（欠缴水电费总额19660.16元－水电周转金7933.2元）的诉请。本案中高某公司对该诉请未提供包括具体水电读数、水电费对应的月份及相应金额等证据证实，马振会对该诉请亦不予认可，应由高某公司承担举证不能的法律后果，原审法院对高某公司该项某请不予支持。在此情况下，高某公司应退回马振会水电周转金7933.2元。第五，关于高某公司要求马振会支付因本案诉讼所产生律师费44000元的诉请。基于马振会已根据合同约定承担了逾期付款违约金及被没收租赁保证金、管理费保证金，根据公平合理原则，原审法院对高某公司该项某请不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年1月29日作出判决如下：一、确认马振会、高锋公司就广州市珠江新城花城广场花城汇负一层商场d013铺签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》及《物业管理服务协议》于2013年10月28日予以解除；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，高某公司返还马振会装修保证金7933.2元、水电周转金7933.2元；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，马振会支付高某公司2013年9月1日起至2013年11月28日期间的租金143178.4元及逾期付款违约金［分别以每月租金为本金（其中2013年9月、10月租金的逾期付款违约金的计算本金均为47599.2元，2013年11月1日至2013年11月28日期间租金的逾期付款违约金的计算本金为14808.64元），按每日5‰的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止；违约金总额以本金为限］；四、自本判决发生法律效力之日起10日内，马振会支付高某公司2013年9月1日起至2013年11月28日期间的物业服务费46541.44元及逾期付款违约金［以当月管理费为计算本金（其中2013年9月、10月管理费的逾期付款违约金的计算本金均为15866.4元，2013年11月1日至2013年11月28日期间管理费的逾期付款违约金的计算本金为14808.64元），按每日5‰的标准，自当月6日起计至清偿之日止；违约金总额以本金为限］；五、高某公司有权没收马振会已付的租赁保证金142797.6元、物业服务保证金47599.2元；六、驳回马振会的其它本诉请求；七、驳回高某公司的其它反诉请求。一审本诉受理费12060元，由马振会负担11810元，高某公司负担250元；反诉受理费5224元，由高某公司负担2050元，马振会负担3174元。判后，上诉人马振会不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉认为：原审法院认定的部分事实不清，适用法律错误。1.高某公司至今未取得任何物业管理资质，一审法院查明事实错误；2.马振会无法继续履行合同达成合同目的是高某公司导致,2013年4月18日，马振会因无证经营被工商局天河区分局责令整改,是由于高某公司消防未经验收，且未取得商场“公众场所安检证”所致，涉案商铺如继续经营将存在重大安全隐患，高某公司违法出租致使合同目的无法达成,我方有权解除合同。原审判决无视《建筑法》、《消防法》、《城镇房屋租赁司法解释》、《广东省查处无证经营行为条例》及《合同违法行为监督处理办法》，片面引用《合同法》和《民法通则》，显然认定事实不清，适用法律错误。3.原审判决违反法定程序，一审普通程序的审结期限为6个月，根据《民事诉讼法》的相关规定，经一审法院院长批准，可以延长一次6个月，而本案一审审理时间长达一年三个月。据此请求：1.撤销原判，2.改判支持其一审全部诉讼请求。高某公司二审答辩称：同意原审判决，不同意马振会的上诉请求、事实与理由。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，马振会向本院申请调取以下证据原件：1.穗公（消）决字（2013）第0001号公安行政处罚决定书；2.穗公消即字（2013）第3457号责令立即改正通知书，拟用以证明高峰公司没有提供符合补充协议约定的租赁物。马振会表示其没有向一审法院提出申请调取上述证据，且亦未申请延期举证。高某公司表示：上述证据已经一审质证，且与本案没有关联性，两份决定书并非针对案涉商铺，因此不能证明马振会拟证的事实。二审中，双方共同确认以下事实：1.同意原审判决第一项；2.马振会未缴纳2013年9月1日起的租金及物业管理费。二审中，双方当事人对于案涉合同解除的原因存有争议。马振会认为：因高峰公司未向其提供适租的租赁物，即未提供补充协议第11.2.5条约定的营业执照、餐饮服务许可证、一次消防验收，因此，其于2013年10月28日向高峰公司发出了解除合同的通知；高峰公司则认为：马振会无权解除合同，案涉合同因马振会欠租且单方撤场而解除。二审中，马振会表示：1.主张返还争议款项的理由是因高峰公司未取得合法手续导致其无法开业，依据是一审中提交的决定书；2.没有证据证明因高峰公司的原因导致营业执照无法取得；3.没有证据证明系因高峰公司的原因导致其迟延取得餐饮许可证。另查，双方签订的《租赁合同补充协议》第11条违约责任约定：11.2有下列情形的，甲方可书面通知乙方解除本协议乙方应向甲方支付相当于两个月解除协议时月租金等金额的违约金。---11.2.5在甲方提供物业经营所需各种证照的前提下，乙方不能在开业日期后两个月内取得开业经营所必需的一切许可(包括但不限于营业执照、卫生许可证等)的。本院认为：本案二审当事人争议的焦点问题是：案涉合同解除的过错责任认定。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。”因此，租赁合同中出租人的主要义务为依约交付租赁标的物，而承租人的主要义务则应当按照约定的期限支付租金。本案中，根据案件查明事实，在高峰公司已经交付租赁物的情况下，马振会自2013年9月1日起即未再交纳租金，故其作为承租人拖欠租金的行为已经构成根本性违约。现马振会上诉认为其拒绝交纳租金系因高峰公司未提供适租的租赁物而导致其合同目的无法实现，故解决本案争议焦点的关键在于审查马振会提出拒交租金的抗辩理由是否成立。对此，首先，对于营业执照、餐饮许可证办理义务的审查。双方签订的《租赁合同补充协议》第11.2.5条约定：“在甲方提供物业经营所需各种证照的前提下，乙方不能在开业日期后两个月内取得开业经营所必需的一切许可(包括但不限于营业执照、卫生许可证等)的；”依据该约定，可以显示案涉合同没有约定营业执照、餐饮许可证等办证义务应由高峰公司承担，而诉讼中，马振会明确表示并没有证据证明因高峰公司的原因导致营业执照无法取得，也没有证据证明系因高峰公司的原因导致其迟延取得餐饮许可证。因此，马振会以上述理由抗辩拒付租金，明显缺乏事实依据，本院不予采信。其次，对于消防验收的审查。根据高峰公司在一审中提交的证据显示，案涉租赁物已经通过一次消防验收，马振会在一审中提交了广州市公安消防局出具的穗公（消）决字（2013）第1号公安行政处罚决定书，以及穗公消即字（2013）第3457号责令立即改正通知，用以反驳证明高峰公司未经消防验收，但因上述证据一审中没有提交原件，且证据内容不能否定一次消防验收通过的事实，因此，马振会以上述证据为由主张高峰公司未能提供适租的租赁物，缺乏理据，本院亦不予采信。综上，马振会拒绝交纳租金缺乏合理的抗辩理由，案涉合同解除的过错责任应归责于某会。原审法院依据合同解除责任的认定，判令马振会支付欠付的租金、物业服务费及违约金，上述处理并无不当，本院予以维持。马振会上诉主张退还已付的争议费用，均缺乏理据，原审法院予以驳回正确，本院予以维持。关于一审是否违反法定程序的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条规定：“人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。”据此，马振会以一审审理期限超出一年为由主张程序违法，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于马振会二审中提出调查取证的申请问题。因《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条第二款规定：“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以在举证期限届满前书面申请人民法院调查收集。”马振会表示一审中其没有向一审法院提出申请调取上述证据，且亦未申请延期举证，因此，马振会二审提出的调查取证申请明显超出举证期限，本院不予接纳。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人马振会的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条、第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》九十四条第二款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费12060元，由上诉人马振会负担。本判决为终审判决。审 判 长  张怡代理审判员  余盾代理审判员  蔡峰二〇一五年八月三十一日书 记 员  张辉