浙江省乐清市人民法院行 政 判 决 书（2018）浙0382行初65号原告赵中华，男，1959年9月21日出生，汉族，住浙江省乐清市。原告柯友海，男，1977年11月18日出生，汉族，住浙江省乐清市。上述两原告共同委托代理人王晓丹，上海尚庭律师事务所律师。被告乐清市国土资源局，住所地浙江省乐清市乐成街道宁康东路98号。法定代表人林瑾瑜，局长。出庭应诉负责人刘林伟，乐清市不动产登记服务中心主任。委托代理人胡秀云，浙江联英（乐清）律师事务所律师。第三人黄丽俐，女，1965年7月6日出生，汉族，住浙江省乐清市。第三人赵夏子，女，1985年10月8日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。上述两第三人委托代理人宋冬健，北京京大（杭州）律师事务所律师。第三人赵中林，男，1954年2月27日出生，汉族，住浙江省乐清市。原告赵中华、柯友海不服被告乐清市国土资源局不动产行政登记，于2017年9月14日向本院提起行政诉讼。本院于次日收到补正材料，于同日立案后，于2017年9月20日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书等。因赵中林与本案被诉行政行为或与案件处理有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2017年10月31日、2017年11月29日公开开庭审理了本案。本院于2017年12月26日作出（2017）浙0382行初142号行政裁定书，驳回原告赵中华、柯友海的起诉。两原告不服，上诉至温州市中级人民法院，温州市中级人民法院于2018年4月8日作出（2018）浙03行终96号行政裁定书，撤销原审裁定并指令本院继续审理。本院于2018年5月2日重新立案后，依法组成合议庭，于2018年6月5日公开开庭审理了本案。原告柯友海及两原告共同委托代理人王晓丹、被告其他负责人刘林伟及其委托代理人胡秀云、第三人黄丽俐及赵夏子共同委托代理人宋冬健到庭参加诉讼。第三人赵中林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。被告乐清市国土资源局于2017年7月20日作出向第三人黄丽俐颁发浙（2017）乐清市不动产权第0××2号不动产权证的行政行为。原告赵中华、柯友海诉称，原告赵中华与赵忠善是同胞兄弟，原告柯友海是原告赵中华和赵忠善的外甥。赵忠善已亡故，第三人黄丽俐系赵忠善妻子，第三人赵夏子系赵忠善女儿。2004年11月6日，赵忠善因其以其他方式取得的房屋（原产权证号为××、××及2-2005-59-28号）不便归为自己名下，遂作价40万，入股两原告投资成立的原乐清市金罗兰制衣有限公司，后由公司出资改建成适合生产的房屋。因公司三股东的至亲关系且从未发生纠纷，故产权证的转移手续一直未办理。2008年12月，赵忠善病重，将其所持有的原乐清市金罗兰制衣有限公司的股权转让给两原告。但是，赵忠善去世至今，第三人黄丽俐、赵夏子均未按约定协助办理产权过户手续，涉案房屋一直不能进行产权转移登记。2016年11月，原乐清市金罗兰制衣有限公司通过决议解散，向工商部门办理注销登记，公司剩余财产依法由股东（即两原告）承继。2017年间，被告对权证号为××的产权证进行了产权转移登记，给第三人黄丽俐颁发了浙（2017）乐清市不动产权第0××2号产权证证书。涉案房屋系原乐清市金罗兰制衣有限公司所有，该股权后来也已经转让给两原告，第三人黄丽俐及赵夏子无权继承，被告对其转移申请不应予以受理。第三人黄丽俐通过登报将原权证申明遗失作废，隐瞒事实，被告从未向该房屋四至邻居的两原告核实情况，未尽审核义务。此外，两原告作为赵忠善的相邻权人，两原告依法取得的房产权证均注明楼梯为相邻权人共同共有，被告在转移登记时将证号××产权证上注明的楼梯登记事项予以删除，擅自改变建筑物共有物的权属，侵害了相邻两原告的楼梯共有权。被诉登记行为事实不清，缺乏法律依据，应当予以撤销。综上，被诉登记行为严重侵犯了两原告的合法权益，请求人民法院判决撤销被告乐清市国土资源局颁发浙（2017）乐清市不动产权第0××2号产权证的行政行为，本案诉讼费用由被告承担。原告赵中华、柯友海在法定期限内向本院提交了以下证据、依据：1.两原告居民身份证、第三人黄丽俐居民身份证、第三人赵夏子常住人口基本信息、证明、死亡证明、声明书及公证书、公司登记基本情况，证明两原告的身份情况、第三人黄丽俐、赵夏子的身份情况且其系赵忠善继承人的事实及原乐清市金罗兰制衣有限公司的基本情况；2.乐清市不动产登记信息查询记录，证明赵忠善的登记情况及被告作出转移登记到第三人黄丽俐的行政行为；3.乐清市房产卖契，证明第三人赵中林转让给赵忠善的事实；4.《金罗兰公司股东会关于增资扩股会议纪要》、收款收据、票据、清单，证明赵忠善以房产作价入股，涉案房屋由公司出资改造的事实；5.情况说明、证人郑某证言，证明赵忠善生前已将股权转让给两原告的事实；6.遗失公告证明、第三人赵中林土地证、乐清市不动产登记信息查询记录，证明第三人黄丽俐隐瞒事实将相关产权证书声明作废的事实；7.赵忠善房产证（证号乐房权证白象镇字第1××9号、乐房权证白象镇字第1××3号）、原告赵中华房产证、原告柯友海房产证、第三人黄丽俐不动产证（证号浙（2017）乐清市不动产权第0××2号、浙（2017）乐清市不动产权第0××3号），证明涉案权证中楼梯系共有物，两原告享有楼梯共有权，被告作出登记行为取消了楼梯共有权的事实。被告乐清市国土资源局辩称，一、被诉行政行为权源充分，认定不动产四至清楚、面积准确，登记程序合法。2017年6月22日，第三人黄丽俐向被告申请对坐落在乐清市北白象镇前潘垟村的土地及房屋进行转移登记并提供了相关材料。被告受理后，经审查和实地查看，拟申请登记的不动产单元坐落在北白象镇前潘垟村宗地内，登记权利人赵忠善（土地证登记权利人为赵中林，房产在2005年7月6日出卖给赵忠善所有，赵忠善已办理房产证），现因公证继承原因转移给第三人黄丽俐。被告认为该宗地权属合法，面积准确，四至清楚，不存在限制登记的情况，故依据《不动产登记暂行条例实施细则》等相关规定，注销原不动产权证（编号2-2005-59-28／××），于2017年7月20日登记核发浙（2017）乐清市不动产权第0××2号不动产权证。二、两原告的起诉缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第三人黄丽俐与赵忠善系夫妻关系，涉案房屋于2005年8月10日登记在赵忠善名下。2008年12月24日，赵忠善因病去世，涉案房屋所有权和土地使用权经乐清市公证处公证后由第三人黄丽俐合法继承，赵忠善之女赵夏子声明放弃继承。两原告诉称涉案房屋系原乐清市金罗兰制衣有限公司所有，赵忠善对涉案房屋不享有所有权于法无据。同时，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议。涉案房屋及土地登记行为的基础为继承，现两原告申请撤销不动产登记，应当提起民事诉讼，先行解决民事争议。综上所述，被诉行政行为事实认定清楚、证据充分确凿、适用法律正确、程序合法，请求人民法院驳回两原告的起诉。被告乐清市国土资源局在法定期限内向本院提交以下证据、依据：1.不动产登记审批表、房产分户图、宗地图、不动产登记申请书，证明第三人黄丽俐申请不动产登记并经审批；2.申请补办不动产权证的具结报告、询问记录、遗失公告证明、公告，证明相关程序；3.居民身份证、常住人口登记卡、乐清市不动产登记信息查询记录、宗地图、乐清市不动产登记信息查询记录、乐清市房地产图片、乐清市房产卖契、契证、票据、公证书、声明书，证明申请人身份及权源依据充分；4.不动产权证领证签收单、不动产登记申请受理通知书，证明其他程序。依据：《不动产登记暂行条例》第十六条、第二十条，《不动产登记暂行条例实施细则》第九条、第十四条、第四十二条。被告乐清市国土资源局当庭向本院提交以下证据、依据：不动产登记审批表，证明被诉登记行为现已进行更正的事实。第三人黄丽俐述称，同意被告的答辩意见，被诉登记行为不应撤销。两原告诉称与事实不符，其称赵忠善以其他方式取得的房产不便归于自己名下故作价入股原金罗兰公司，但与房产登记于赵忠善名下的事实不符。赵忠善虽享有原金罗兰公司的股权，但涉案房屋未作为股权入股。涉案房屋依法属赵忠善所有，赵忠善去世后第三人黄丽俐依继承取得涉案房屋，两原告诉称赵忠善去世前进行股权转让与事实不符。两原告诉称产权证书注明楼梯为相邻权人共同共有与事实不符，实际为共同使用。综上，被诉登记行为应予以维持。第三人黄丽俐在法定期限内未向本院提交证据、依据。第三人赵夏子述称，同意第三人黄丽俐的意见。第三人赵夏子在法定期限内未向本院提交证据、依据。第三人赵中林未作陈述，在法定期限内也未向本院提交证据、依据。经庭审质证，本院对上述证据认证如下：对两原告提交的《金罗兰公司股东会关于增资扩股会议纪要》，被告认为其真实性无法核实且与本案不具有关联性，第三人认为三性无法确认；对两原告提交的收款收据、票据、清单，被告认为其真实性无法核实且与本案不具有关联性，第三人认为其与本案不具有关联性；对两原告提交的情况说明，被告认为，其真实性无法核实，不符合证据形式要件，且与本案不具有关联性，第三人认为，其三性均有异议，情况说明系两原告及亲戚作出不能证明赵忠善有转让股权的意思表示；对两原告提交的证人郑某证言，被告和第三人认为证言真实性无法确认且与本案不具有关联性；本院认为，上述证据均系原告为证明涉案房屋系公司股权及股权转让的相关情况，与本案不具有关联性，本院不作确认。对被告提交的居民身份证、常住人口登记卡，两原告对其真实性不予确认，本院认为，第三人黄丽俐的身份情况已经当庭核对，且被告在行政程序中已经核对，本院予以确认。各方当事人对其他证据的真实性均无异议，本院予以采信。经审理查明，赵忠善系非农户口，于2008年12月24日死亡，其妻子为第三人黄丽俐，其女儿为第三人赵夏子。原乐清市金罗兰制衣有限公司于2016年11月30日注销登记，其股东为原告赵中华、柯友海。2005年4月25日，乐清市人民政府将位于乐清市××镇××村××地使用权登记在第三人赵中林名下，并向其颁发乐政集用（2005）第59-28号（2-2005-59-28号）集体土地使用证，面积为103.18平方米。2005年8月10日，原乐清市房产管理局将上述房屋的房屋所有权以从第三人赵中林处买受为由登记在赵忠善名下，并向赵忠善颁发乐房权证白象镇字第1××9号（××）房屋所有权证，建筑面积为675.83平方米，其中附记载有“楼梯与赵中华、柯友海共同使用”。2017年6月15日，乐清市公证处作出（2017）浙乐证内民字第7345号公证书，经公证涉案房屋中赵忠善的遗产由第三人黄丽俐继承，涉案房屋经夫妻共同财产分割和继承后归第三人黄丽俐所有。2017年6月22日，第三人黄丽俐就上述房屋申请宅基地使用权和房屋所有权转移登记，并提交公证书、声明书作为其权源依据。2017年6月26日，乐清日报刊登公告声明上述两产权证书遗失作废。2017年7月20日，被告乐清市国土资源局将上述房屋的宅基地使用权和房屋所有权一并转移登记到第三人黄丽俐名下，并向第三人黄丽俐颁发浙（2017）乐清市不动产权第0××2号不动产权证：“共有情况单独所有，坐落北白象镇前潘垟村，不动产单元号330382115222ＪＣ00001Ｆ00010001,权利类型宅基地使用权／房屋所有权，权利性质批准拨用／自建房，用途农村宅基地／住宅，面积土地使用权面积103.18平方米／房屋建筑面积675.83平方米。”但该证附记中并无楼梯共同使用的事项。两原告不服，向本院提起行政诉讼。另查明，本案审理期间，被告乐清市国土资源局于2017年10月24日对上述登记予以更正并重新向第三人黄丽俐颁发浙（2017）乐清市不动产权第0××1号不动产权证，附记中增加“楼梯与赵中华、柯友海共同使用”的事项。上述房屋内存在与两原告共同使用的楼梯。本院认为，被告乐清市国土资源局作为不动产登记机构，具有不动产统一登记的行政主体资格。被诉不动产登记行为系宅基地使用权和房屋所有权一并进行的转移登记行为。在被诉不动产登记行为作出前，涉案房屋的宅基地使用权人为第三人赵中林、房屋所有权人为赵忠善，在房地不一致的情况下，宅基地使用权和房屋所有权的转移登记均应予以审查。《不动产登记暂行条例实施细则》第四十二条规定，因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移申请登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书或者其他权属来源材料；（二）依法继承的材料；（五）其他必要材料。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。同法第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。被诉不动产登记行为的权属来源是基于第三人赵中林将房屋卖给非农村村民赵忠善，不符合上述规定，被告对此未作审查。而被诉不动产登记行为均不涉及楼梯共用权利的改变，赵忠善的房屋所有权证附记载有“楼梯与赵中华、柯友海共同使用”，被告登记时遗漏了该事项。被诉不动产登记行为主要依据不足。《不动产登记暂行条例》第十四条第一款、第二款第（二）项规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于继承、接受遗赠取得不动产权利的情形的，可以由当事人单方申请。被诉不动产登记行为涉及买卖、继承两种基础民事关系，赵忠善和第三人赵中林存在买卖关系，应该由当事人双方共同申请。在赵忠善已经死亡的情况下，直接由第三人黄丽俐作为买受人赵忠善的继承人单方申请转移登记，违反上述规定。《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条规定，有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：（一）政府组织的集体土地所有权登记；（二）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记；（三）依职权更正登记；（四）依职权注销登记；（五）法律、行政法规规定的其他情形。公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。被诉不动产登记行为并非该规定第一款中所列举的第（一）项至第（四）项的需要公告的情形，被告也未提供其属于第（五）项情形的相关依据，被告以该规定予以公告不符合法律规定。同时，被告虽以该规定进行公告，但从2017年7月7日起进行公告至2017年7月20日予以核准登记，也未满15个工作日的公告期限。同细则第二十二条第二款规定，不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。被告认为第三人赵中林的土地使用证遗失，应由第三人赵中林作为不动产权利人确认遗失事实或申请补发，但被诉不动产登记行为中并无第三人赵中林的相关确认或申请。被告虽然提交了乐清日报于2017年6月26日刊登的第三人赵中林权证遗失声明，但该声明没有明确刊发主体系不动产登记机关，不符合上述规定。被诉不动产登记行为违反法定程序。综上，被诉不动产登记行为主要依据不足、违反法定程序，应予撤销。但因被诉不动产登记行为已经进行更正登记，不具有可撤销的内容，故确认违法。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项规定的规定，判决如下：确认被告乐清市国土资源局于2017年7月20日作出向第三人黄丽俐颁发浙（2017）乐清市不动产权第0××2号不动产权证的行政行为违法。案件受理费50元，由被告乐清市国土资源局负担。如不服本判决，可在收到本判决书次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  吴亦贝人民陪审员  金佳佳人民陪审员  朱乐儒二〇一八年七月三十日此件与原本核对无异书 记 员  周婉倩?附：本判决适用的相关法律依据1.《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；（三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。2.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。3.《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。4.《不动产登记暂行条例》第十四条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。5.《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：（一）政府组织的集体土地所有权登记；（二）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记；（三）依职权更正登记；（四）依职权注销登记；（五）法律、行政法规规定的其他情形。公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。6.《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条不动产权属证书或者不动产登记证明污损、破损的，当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的，不动产登记机构应当予以换发，并收回原不动产权属证书或者不动产登记证明。不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。不动产登记机构补发不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当将补发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于不动产登记簿，并在不动产权属证书或者不动产登记证明上注明“补发”字样。7.《不动产登记暂行条例实施细则》第四十二条因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移申请登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书或者其他权属来源材料；（二）依法继承的材料；（三）分家析产的协议或者材料：（四）集体经济组织内部互换房屋的协议；（五）其他必要材料。