广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初7876号原告：黄滥涛，男，1995年5月24日出生，汉族，住广东省饶平县，委托诉讼代理人：卢钜标，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：张锦明，广东昌联律师事务所律师助理。被告：李天军，男，1975年2月2日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区，被告：徐建建，女，1986年11月25日出生，汉族，住湖南省慈利县，原告黄滥涛与被告李天军、徐建建房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄滥涛的委托诉讼代理人卢钜标到庭参加诉讼。被告李天军、徐建建经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄滥涛向本院提出诉讼请求：判令被告李天军、徐建建继续履行房地产买卖合同义务，配合原告黄滥涛将位于中山市xxx房的房地产权过户到原告黄滥涛名下。事实和理由：原告通过中山市广通房地产经纪有限公司（以下简称广通公司）的居间介绍，经与被告多次洽谈，并于2016年10月30日签订编号为NO.00xxx5号房地产买卖合同，由原告向被告购买位于中山市xxx房的房地产，总价款为680000元。合同签订后，原告依约支付购房款，双方依约查询了该房地产登记状况，并由原告偿还了该房地产二位抵押权人的债务。解除抵押后，双方于2016年11月30日前往中山市沙溪镇国土分局办理房地产权属变更登记。同日，原告依约支付完全部购房款，被告当日完成物业管理手续、水、电、用户等变更登记手续，并且当日将上述房地产交付原告使用至今。但由于被告欠他人款项原因，致使上述房地产在办理过户手续期间被他人申请查封，导致原、被告间过户手续无法完成。原告为此于2017年6月12日向中山市第一人民法院提起执行异议。该院于2017年12月15日作出（2017）粤2071执异157号执行裁定，支持原告的异议请求，中止对被告名下中山市xxx房[不动产证书号：粤（2016）00xx0/粤（2016）00xx1]的执行。当原告到国土局提交法院的裁定书并要求恢复变更不动产所有权户名时，被告知上一次的变更所有权申请已被退件，必须由买卖双方重新向国土局申请办理。但是，现在被告不知所踪，已无法联系其配合原告一起再行申请办理过户手续，不得已只得通过诉讼途径请求被告配合。为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律规定，原告现特向贵院提起诉讼，望依法支持原告的全部诉讼请求。原告黄滥涛为其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.原告黄滥涛身份证复印件；2.被告李天军、徐建建身份证复印件；3.不动产权证；4.房地产买卖合同；5.中山市不动产登记资料证明表；6.收据；7.银行付款记录；8.成交确认书；9.中山市国土资源局镇区二手房业务收件回执；10.缴税发票；11.收楼确认书、承诺书；12.港华燃气用户资料更改申请表；13.南方电网居民客户用电业务受理表及供用电协议；14.物业管理费发票；15.民事裁定书；16.财产保全告知书；17.执行裁定书；18.（2017）粤2071执异157号执行裁定生效证明书；19.最新中山市不动产登记资料证明表。被告李天军、徐建建经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据。本院经审理认定事实如下：2016年10月30日，李天军、徐建建（卖方）与黄滥涛、广通公司（经纪方）签订房地产买卖合同（合同编号：00xxx5），约定：买卖双方通过经纪方出售及购入中山市xxx房之物业（以下称该房地产），建筑面积为78.81平方米，房产证号为中山市不动产权第00xx0/00xx1号；该房地产处于抵押状态；该房地产转让成交价为680000元，付款方式如下：定金130000元为第一部分房款，经买卖双方协商，买方同意在签署本合同时向卖方支付定金130000元；550000元为第二部分房款，一次性付款，该楼款于买卖双方在国土局有关部门办理递件手续并领取回执当天，买方自行向卖方支付550000元；买方支付交易过程中产生的合理费用；卖方须在过户之日，将该房地产交由买方使用，交楼前卖方须付清一切有关该房地产之杂费（包括但不限于水费、电费、管道煤气费、物业管理费、有线电视费、电话费及土地使用费等）；卖方保证对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理，同时保证卖方在签署本合同前已通知承租人出售事宜，承租人已放弃优先购买权，本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁清还及抵押等事宜，卖方应在签署广东省二手房地产买卖合同前清理完毕，并保证转让后买方无需负责，否则卖方必须承担由此引起的一切法律责任；鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买方应在签订本合同当日向经纪方支付中介代理服务费15000元；买卖双方应在约定时间内办理该房地产的买卖交易手续，如买卖双方任何一方逾期，视为违约方。备注条款约定：1.定金130000元于查档后支付；2.查档后，支付房款35000元，作为解押房产二押用途；3.二押解除后再支付房款35000元；4.待银行通知打款赎楼时，买方需配合将足够赎楼款打进赎楼账户；5.剩余房款于过户当天交齐；6.买卖双方需积极配合中介方办理一切手续。合同还约定了其他事项。合同签订当日，黄滥涛向广通公司支付中介费15000元、测图费500元。黄滥涛分别于2016年10月31日、2016年11月2日、2016年11月3日、2016年11月19日、2016年11月30日、2016年12月2日向李天军支付定金130000元、购房款40000元、30000元、350500元、3500元、129500元、7500元（中介代收）。另黄滥涛于2016年11月30日向广通公司支付8000元，用于还款信用卡欠款，以办理房产证注销房产抵押作用，由买方黄滥涛代为支付，作为购房款一部分。上述购房款合计699000元，由李天军、广通公司出具收据共十张予以确认。黄滥涛提交5份银行转账凭证，载明其分别于2016年10月31日、2016年11月2日、2016年11月3日、2016年11月30日向李天军转账130000元、40000元、30000元、350500元、110000元，共计660500元。2017年3月12日，李天军、徐建建与黄滥涛签订成交确认书，载明现就买卖于中山市xxx房之物业，现通过广通公司成交该物业，成交价为680000元。本合同签订于2016年10月30日，于2016年11月19日买卖双方、中介方商议，由中介方先垫支3500元给卖方，之后再由买方支付该笔资金给中介方，于2016年11月30日，中介方先垫支8000元给卖方（因提前垫付给卖方用于信用卡还款），之后买方再支付该笔资金给中介方，于2016年12月2日，最后一笔尾期房款7500元由中介方垫支给卖方，之后再由买方支付该笔资金给中介方，本次交易卖方已经确认收齐全部房款680000元，其中660500元是买卖双方银行转账完成[其中有360000元是还银行贷款买房的，还有170000元买家帮忙赎房产证（二次抵押），其他还私贷130500元]，另外500元是买方帮卖方缴纳了物业管理费，剩余房款金额由上述所述的方式转交给卖方，李天军、徐建建夫妻二人确认以上所述均属事实，如有虚假本人愿意承担所有相关法律责任。确认书下方有李天军、徐建建的签名捺印。另查，根据不动产权证[粤（2016）中山市不动产权第00xx0/00xx1号]载明，中山市xxx房为李天军、徐建建按份共有。2018年6月22日，中山市土地房产产权档案馆出具中山市不动产登记资料证明表，载明涉案房产权利人为李天军、徐建建，登记时间为2016年3月31日。涉案房地产于2016年3月31日抵押予中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行，抵押金额为380000元，于2016年11月23日解除抵押；涉案房地产于2016年9月29日抵押予林志伟，抵押金额为140000元，于2016年10月31日解除抵押；本院于2016年12月6日因梁殷铭申请查封了涉案房地产，后于2018年3月27日解除查封。又查，黄滥涛现占有使用涉案房产，黄滥涛提供港华燃气用户资料更改申请表、中国南方电网居民客户用电业务受理表及供用电协议、物业管理费发票各一份，分别反映2016年11月30日涉案房地产的燃气及用电用户由徐建建更换为黄滥涛、收费项目为涉案房地产2016年12月至2017年2月的住宅管理费。再查，中山市国土资源局镇区二手房业务收件回执显示，李天军、徐建建、黄滥涛于2016年11月30日向中山市国土资源局沙溪分局递交办理二手房过户手续，该收件回执“收件资料”栏显示收取了广东省房地产买卖合同等8份资料，并在温馨提示处注明，从收件发出回执次日起镇区分局25个工作日（其中交易所镇区服务窗口收件次日起15个工作日）办妥。另黄滥涛提交的（2016）粤2071民初25160号民事裁定书、（2016）粤2071执保4054号财产保全告知书、（2017）粤2071执异157号执行裁定书，显示本院于2016年12月6日查封了涉案房地产，黄滥涛向本院提出执行异议，本院经审查于2017年12月15日作出（2017）粤2071执异157号执行裁定裁定中止对涉案房地产的执行，并于2018年3月27日解除了涉案房地产的查封。本院于2018年6月22日出具的证明书一份，证明（2017）粤2071执异157号执行裁定书已于2018年3月25日生效。本院认为，本案的纠纷性质为房屋买卖合同纠纷，黄滥涛与李天军、徐建建签订的房地产买卖合同（NO.00xxx5）系双方真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，上述房屋买卖合同合法有效，双方均应恪守履行。双方签订的房地产买卖合同约定：“买卖双方应在约定时间内办理该房地产的买卖交易手续，如买卖双方任何一方逾期，视为违约方。”根据收据、银行转账凭证及成交确认书显示，黄滥涛已依约向李天军全额支付了购房款，另黄滥涛提供的港华燃气用户资料更改申请表、中国南方电网居民客户用电业务受理表及供用电协议及物业管理费发票显示其已实际占有使用涉案房产。李天军、徐建建应当依约履行过户的合同义务。黄滥涛在法院查封前于2016年11月30日向房管部门递交申请办理过户手续，黄滥涛对未办理过户手续不存在过错。但李天军、徐建建因民间借贷纠纷导致涉案房地产被本院查封，黄滥涛对该查封提出执行异议，本院作出（2017）粤2071执异157号执行裁定裁定中止对涉案房产的查封，现该执行裁定书已生效，且本院已于2018年3月27日解除了涉案房地产的查封。另根据中山市土地房产产权档案馆于2018年6月22日出具的中山市不动产登记资料证明表显示，涉案房地产现无查封无抵押，故涉案房地产现具备了过户的现实可能。据此，黄滥涛主张李天军、徐建建协助其将涉案房地产的房地产权过户到黄滥涛名下的诉求，理据充分，本院予以支持。李天军、徐建建经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、抗辩等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：被告李天军、徐建建于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告黄滥涛将位于中山市xxx房[不动产证书号：粤（2016）00xx0粤（2016）00xx1]的房地产过户到原告黄滥涛名下。案件受理费10600元，减半收取5300元（原告黄滥涛已预交），由被告李天军、徐建建负担（被告李天军、徐建建于本判决发生法律效力之日七日内迳付原告黄滥涛）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  董爱民二〇一八年七月六日书记员  邹安妮杨平丽