辽宁省西丰县人民法院民 事 判 决 书（2014）西民一初字第00139号原告：西丰县农业生产资料公司。法定代表人刘成刚，该公司经理。委托代理人黄文龙，男，1974年3月11日生，汉族，干部。被告：刘小奇，男，1982年10月12日生，个体。被告：杨明，女，1984年6月24日生，汉族，个体。第三人：刘杨，女，1978年10月15日生，回族，个体。委托代理人刘营，男，1979年8月28日生，回族，个体。原告西丰县农业生产资料公司与被告刘小奇、刘营房屋租赁合同纠纷一案，原告于2014年8月13日以刘小奇、刘营为被告提起民事诉讼，本院受理后依法组成合议庭，于2014年9月16日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理，庭审中因刘营提出证据辩称签订转租合同的相对人是杨明与刘杨，经本庭当庭释明变更刘杨为本案当事人、刘营为刘杨委托代理人，并依法追加杨明为本案被告，于2014年12月22日在本院第二审判庭公开开庭进行了审理，原告法定代表人刘成刚及其委托代理人黄文龙，第三人刘杨及其委托代理人刘营到庭参加了诉讼，被告刘小奇、被告杨明经本院合法传唤拒不到庭，本案已审理终结。原告诉称，2012年6月18日原告与被告刘小奇签订楼房租赁合同，原告将所属楼房租赁给被告刘小奇使用，年租金三万元，一年一交，2014年6月，被告刘小奇在没经原告同意的情况下，擅自将该楼房转租给刘杨经营药店，故原告要求解除与被告刘小奇的租赁合同，确认刘小奇与刘杨的转租合同无效并由二被告连带支付使用期间的租赁费用。诉讼请求：1.请求解除原告与被告刘小奇的租赁合同；2.确认刘小奇与刘杨的转租合同无效并腾退房屋；3.由二被告连带支付占用房屋期间的租金；4.二被告承担诉讼费用。被告刘小奇、被告杨明未到庭没有提出答辩意见。第三人刘杨述称，我与刘小奇、杨明夫妇的租赁关系刘成刚是知情的。我于2014年3月20日签的协议，期间进行装修、换牌匾、更名并没来阻止。并答应提供办理营业执照所需房屋手续。直到2014年6月20日刘小奇、杨明夫妇没有按时交房租，我与原告多次与刘小奇、杨明沟通未果，并两次去经侦报案至今日起诉。刘小奇、杨明夫妇对原告有所欺骗，我是第三方也受害者，我所经营的药品是特殊的商品投资巨大，必须经铁岭市审批，我卖掉唯一的住房，吃住在此店。因药品怕污染，保存环境特殊，本店现已投资了70多万，恳请法院保护我第三方的利益。经审理查明，2012年6月18日，以西丰县农业生产资料公司为甲方，刘小奇为乙方签订楼房租赁合同一份，合同约定甲方将门市楼（95平方米）租赁给乙方使用，并达成如下协议：1、租期为五年（即从2012年6月18日起至2017年6月20日止）。租金一年一交，如市场价格有浮动，租金如有调整，乙方必须服从，否则甲方有权终止合同。2、租金为每年三万元整（含取暖费），签订合同时以现金的方式一次性交齐。3、乙方租赁甲方的楼房用于开办电脑城。4、乙方在租赁期间不得改变使用用途，不得占用楼房外的院落、道路，不得转租转借他人使用，否则按违约甲方有权终止合同，造成的损失由乙方承担。…双方还约定了其他事项。被告刘小奇租赁该房屋后开办奇迅达电脑行，2014年3月20日就原告出租的楼房，以杨明为甲方，刘杨为乙方签订房屋租赁合同一份，约定现将甲方所属的位于西北沟沟口供销合作社门市楼，面积95平方米租赁给乙方使用，就该房屋租赁中的有关问题双方达成协议如下：一、租期为三年，即2014年4月5日起至2017年4月5日止，租金一年一交。二、年租金为三万捌仟元整（含取暖费），2014年4月5日-2015年4月5日租金于本合同签订之时一次性交齐。…双方还约定了其他事项。该合同签订后，第三人刘杨向被告交付租金38000元，开始对本案争议租赁房屋进行重新装修，并开始经营利国药店。另查明，被告刘小奇与被告杨明原系夫妻关系，签订转租合同是被告杨明以自己的名义为甲方与第三人刘杨签订，本案审理中没有任何证据证明转租房屋时取得原租赁合同甲方西丰县农业生产资料公司及乙方刘小奇的授权。本案争议出租楼房建筑面积95平方米，按取暖费收费标准每平方米36元计算，每年取暖费为3420元。2014年-2015年取暖季因没有交纳取暖费，第三人刘杨经营期间该楼房没有供暖。第三人向被告交付的38000元租金，扣除以上取暖费3420元，剩余34580元，按每年365天计算，折合每日房屋租金（实际使用费）94.7397元。上述事实，有到庭的各方当事人、代理人的当庭陈述及原告提供的证据楼房租赁合同一份，第三人刘杨提供的杨明与刘杨之间的房屋租赁合同、合同甲方提供的房屋所有权证书复印件一份及杨明的身份证复印件一份。以上证据经庭审质证及本院审查核实，综合各项证据的内容及证据本身的真实性、合法性、关联性，予以采信。本院认为，原告与被告刘小奇之间的楼房租赁合同依法成立并合法有效，对合同当事人具有约束力，该合同第4条已经明确约定了：乙方在租赁期间不得改变使用用途，不得占用楼房外的院落、道路，不得转租转借他人使用，否则按违约甲方有权终止合同，造成的损失由乙方承担。但是在合同履行期间，与被告刘小奇原存在夫妻关系的杨明在未经原告同意的情况下，将楼房转租给本案第三人刘杨，并收取第三人租金38000元。被告刘小奇、杨明的转租行为已经构成了根本违约，致使原告至今未能收到租金，造成原告的租金损失。被告也没有交付取暖费，第三人现在占有使用的房屋在2014-2015取暖季也没有供暖。原告关于解除与被告刘小奇的租赁合同并确认转租合同无效的请求本院予以支持，根据本案实际，本院确定原告西丰县农业生产资料公司与被告刘小奇之间于2012年6月18日签订的楼房租赁合同予以解除，于2014年6月19日开始终止履行；被告杨明与第三人刘杨之间签订的房屋租赁合同无效，被告杨明、刘小奇返还第三人刘杨取暖费款3420元，并返还第三人刘杨自2014年6月19日开始至2015年4月5日共计291的租金（按每日房屋租金94.7397元计算）27569.25元。鉴于第三人刘杨实际占有使用原告的房屋，在被告没有履行合同也没有向原告交付租金的情况下，给原告造成了租金损失，参照被告与第三人之间约定的房屋实际使用费标准每日94.7397元，并参照以上对应的期间可以从2014年6月19日计算至2015年4月5日291天，由第三人刘杨向原告支付占有原告房屋期间的实际使用费27569.25元，原告应允许第三人使用房屋至2015年4月5日，以后原告与第三人之间是否签订合同及如何约定权利义务，由原告与第三人自行协商处理。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条二款、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条二款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告西丰县农业生产资料公司与被告刘小奇之间的楼房租赁合同，从2014年6月19日起终止履行；二、被告杨明与第三人刘杨之间的房屋租赁合同无效；三、第三人刘杨给付原告西丰县农业生产资料公司占用房屋期间的使用费27569.25元，于本判决发生法律效力后10日内履行；四、被告杨明返还第三人刘杨取暖费3420元及基于合同无效的租金27569.25元，合计30989.25元，被告刘小奇承担连带给付责任，以上给付内容二被告应于本判决发生法律效力后10日内履行。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由被告刘小奇、杨明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。审 判 长  王 玉人民陪审员  赵德新人民陪审员  许丽萍二〇一五年一月二十二日书 记 员  付洪哲