浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)浙01民终1109号上诉人（原审被告）：浙江慈孝实业有限公司。住所地：杭州市西湖区宝石一路******。法定代表人：徐敏华。委托诉讼代理人：陈少军，北京盈科（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：浙江省省直物业管理中心。住。住所地：杭州市西湖区宝石一路**一社会信用代码：123300004700209624。法定代表人：俞俊。委托诉讼代理人：陈高举、赵军，浙江中科智律师事务所律师。上诉人浙江慈孝实业有限公司（以下简称慈孝公司）因与被上诉人浙江省省直物业管理中心（以下简称省直物管中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初2683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2015年11月13日，省直物管中心与慈孝公司签订《房屋租赁合同》一份，其中约定：省直物管中心将其享有经营管理权的案涉房屋（建筑面积1126平方米，减去整幢楼共用的一楼电梯大厅42平方米和楼道厅7平方米，实际按1077平方米计算租赁面积）出租给慈孝公司使用；租赁期限自2012年11月16日至2024年11月15日止，2012年11月16日起至2015年11月15日前的租金由原租赁户浙江大有担保有限公司向省直物管中心结清，2015年11月16日起的租金由慈孝公司支付；年租金1100694元（租金单价2.8元每平方米），第二年起在前年度租金的基础上每年递增3%，直至租赁期满；租金每半年一付，先付后用，签订合同当日支付半年租金，此后在租赁期开始7天内交付半年租金；签订合同时，慈孝公司向省直物管中心交纳履约保证金100000元，可用于抵充租赁期间慈孝公司拖欠的各项费用；租赁期间与房屋相关的水、电费、排污、通讯、网络等消耗费用由慈孝公司自行承担，水、电费、排污费省直物管中心每三个月收取一次，也可与租金同时收取；租赁期间，如慈孝公司拖欠房租累计达30天，省直物管中心有权解除合同，收回房屋，慈孝公司应按照合同年度总租金的20%向省直物管中心支付违约金；租赁期满，慈孝公司应如期交还房屋，慈孝公司逾期归还，则每逾期一日应向省直物管中心支付原日租金二倍的租金。合同签订后，慈孝公司按约向省直物管中心交纳了履约保证金100000元。2015年12月11日，经慈孝公司申请，省直物管中心同意2012年11月16日至2015年12月31日为装修免租期。现慈孝公司已付清2017年1月份之前的租金，对2017年1月1日至2017年6月30日期间的租金尚未支付。2017年4月，省直物管中心到案涉房屋处张贴《解除房屋租赁合同通知书》，并于2017年4月26日在都市快报发布了《解除合同声明》，明确因慈孝公司逾期支付租金，双方签订的《房屋租赁合同》自公告之日起解除，并要求慈孝公司10日内腾退房屋。2017年4月6日，省直物管中心提起诉讼，请求判决：1、解除省直物管中心、慈孝公司之间的《房屋租赁合同》；2、慈孝公司立即腾退位于杭州市西湖区××路××号××幢××层房屋（房号为101至107、201至207）；3、慈孝公司支付省直物管中心租金309711元（自2017年1月1日暂计至2017年3月31日，自2017年4月1日起按照二倍租金标准计算房屋占有使用费至实际腾退房屋之日止）；4、慈孝公司支付违约金247769元；5、慈孝公司承担本案诉讼费用。原审法院另查明，2015年12月13日，慈孝公司出具承诺书一份，载明“杭州宝石饭店：兹有浙江慈孝实业有限公司由于资金紧张，仅承诺根据合同约定的金额：一、于2015年12月31日前付人民币30万元租金；二、2016年春节前付人民币30万元租金；三、2016年第壹季度前付大有合同家具折价款人民币40万及租赁保证金10万元（合计人民币50万元）”。原审审理中，慈孝公司确认已于2016年6月向省直物管中心交纳了上述承诺中所涉的40万元，但认为“在有钱的情况下可作为家具（折价款），没钱的话还是要支付租金的”。目前所涉家具由慈孝公司占有使用。原审法院认为：省直物管中心、慈孝公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，故应当认定有效。慈孝公司虽辩称该份合同并非其就案涉房屋租赁相关事宜而签订的合同，但未能提供有效的证据予以印证，对其上述抗辩意见不予采信。按照合同约定，房屋租金每半年一付，先付后用，在租赁期开始7天内交付半年租金；如慈孝公司拖欠房租累计达30天，省直物管中心有权解除合同，收回房屋。根据查明的事实，慈孝公司未按期支付2017年上半年租金已逾30日，慈孝公司对此亦予以认可，故省直物管中心有权提前解除《房屋租赁合同》。慈孝公司虽辩称其未按期支付租金的原因在于省直物管中心多次对案涉房屋采取断电措施，但缺乏证据支持，不予采信。关于40万元家具款，从慈孝公司出具的承诺书来看，该款项系慈孝公司支付的家具折价款。慈孝公司关于“在有钱的情况下可作为家具（折价款），没钱的话还是要支付租金的”的抗辩意见缺乏合同依据，且省直物管中心不予认可，故不予采信。关于根据法律规定，合同解除应当将解除通知书送达对方，合同自通知书到达对方时解除。省直物管中心已于2017年4月到案涉房屋处张贴《解除房屋租赁合同通知书》以及于2017年4月26日在都市快报发布了《解除合同声明》，故案涉《房屋租赁合同》最迟已于2017年4月26日解除，现省直物管中心再次诉请解除该合同已无必要。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉《房屋租赁合同》解除后，慈孝公司作为承租人，应将其占有使用的案涉房屋腾空并返还给省直物管中心。关于租金及违约金，因慈孝公司未能按期足额支付2017年上半年的租金，其行为已经构成违约，故省直物管中心要求支付拖欠租金及违约金的诉请合法有据。经计算，2017年1月1日至合同解除之日即2017年4月26日期间租金为349809.6元。又因合同约定，违约金按照合同年度总租金的20%计算，上述约定的违约金过高，应予以适当调整，综合考虑合同的履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，酌情调整为80000元。关于逾期腾房占有使用费，根据合同约定，按照原日租金二倍标准计付，该约定不违反法律规定，故对省直物管中心主张的逾期腾房占有使用费亦予以支持。腾房占有使用费应自2017年4月27日起算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，于2017年11月28日判决：一、慈孝公司于判决生效之日起十日内将位于杭州市西湖区××路××号××幢××层房屋自行腾退并返还给省直物管中心；二、慈孝公司于判决生效之日起十日内支付省直物管中心拖欠的房屋租金349809.6元；三、慈孝公司于判决生效之日起十日内支付省直物管中心自2017年4月27日起至上述房屋腾退返还之日止的逾期腾房占有使用费，按照每日6031.2元标准计算支付；四、慈孝公司于判决生效之日起十日内支付省直物管中心违约金80000元；五、驳回省直物管中心的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4687元，由省直物管中心负担1550元，慈孝公司负担3137元。省直物管中心于判决生效之日起十五内向原审法院申请退费；慈孝公司于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。宣判后，慈孝公司不服，向本院提起上诉称：一、慈孝公司有新证据能够证明原审判决关于“被告出具承诺书一份”有关内容事实认定错误。理由如下:2015年12月13日，慈孝公司签署的《承诺书》载明“杭州宝石饭店：兹有浙江慈孝实业有限公司由于资金紧张，今承诺根据合同约定的金额：一、于2015年12月31日前付人民币30万租金；二、2016年春节前付人民币30万租金；三、2016年第壹季度前付大有合同家具折价款人民币40万及租赁保证金人民币10万（合计人民币50万元）”。原审判决根据上述承诺书内容作出了已经预缴的租金40万元及保证金10万元应扣除作为大有合同家具折价款的事实认定。事实上，慈孝公司当时签署《承诺书》并非其真实意思表示，是为了早点结束当时被强行停电导致无法办公局面的无奈之举。慈孝公司提交的新证据《说明》（2018年1月1日）可以证明大有合同家具系浙江大有担保有限公司所有，该公司并未将家具出售给省直物管中心，也没有授权省直物管中心进行处分；慈孝公司和省直物管中心关于大有合同家具的处分属于无权处分。因此，被认定为购买家具的合同家具折价款40万元及租赁保证金10万元（合计50万元）应当继续作为租金。截止省直物管中心提起原审诉讼之日，慈孝公司并不存在未能按时支付租金的违约行为。二、慈孝公司有新证据能够证明省直物管中心有单方停止供电导致慈孝公司无法正常办公。原审中，慈孝公司也就省直物管中心单方停电导致慈孝公司无法正常办公的事实作过陈述。2016年4月1日至4月19日停电18天，2016年5月6日至5月16日停电10天，2016年9月12日至10月16日停电34天，2017年2月23日一直停电至今。对于上述事实，相关人员能够予以证实。另外，停电造成电梯及室内空调电脑等所有办公设备无法使用，停电时间不应当计算租金。综上所述，慈孝公司认为有新证据能够证明预缴的租金足够支付到期应付的租金。为维护慈孝公司的合法权益，提出上诉，请求二审法院：一、撤销原判，发回重审或查清事实后改判；二、本案诉讼费用由省直物管中心承担。上诉人慈孝公司在二审中向本院提交以下证据：1、2015年10月16日浙江大有担保有限公司出具的《委托书》一份，证明案涉房屋中的红木家具、办公用具委托慈孝公司保管；2、浙江大有担保有限公司2018年1月1日出具的《说明》一份，证明案涉房屋中的红木家具、办公用具的所有权人为浙江大有担保有限公司，目前放到涉案租赁房屋内由慈孝公司免费使用或者保管是因为浙江大有担保有限公司目前未找到保管场所，浙江大有担保有限公司未曾将该物品出售给任何第三人。证据1、2共同证明省直物管中心要求将案涉房屋内的红木家具出售给慈孝公司，并直接强行扣除40万元租金为买卖款的行为为无效行为；3、《停电证明》一份，证明在正常使用过程中，省直物管中心单方停电，这也是2015年12月13日慈孝公司向宝石饭店出具承诺书的一个背景情况。正常按照40万元租金来算，慈孝公司是不拖欠房屋租金的，因此省直物管中心长时间的停电属于违约行为。（以上证据均提交复印件，与原件核对无异）被上诉人省直物管中心在二审中辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据确凿充分。根据省直物管中心与慈孝公司之间签订的《房屋租赁合同》约定，慈孝公司应支付2016年1月1日至2016午12月31日全年租金1202760元，合同履约保证金100000元，水电费1000余元。慈孝公司实际交纳情况是2016．1．5交付150000元；2016．1．7交付150000元；2016．2．5交付301380元；2016．5．30交付100000元；2016．7．2交付300000元；2016．10．10交付102000元；2016．10．15交付100000元；2016．10．26日交付100000元，合计1303380元。省直物管中心亦认可慈孝公司已结清2016年全年房屋租金和水电费。根据双方合同约定，在一个新的租赁周期开始7天内(即2017年1月7日之前)慈孝公司应支付2017年1月1日至2017年6月30日期间租金619422元，但慈孝公司至一审起诉(2017年4月6日立案受理)至今仍分文未付。省直物管中心根据合同约定和法律规定，在多次催讨房租无果的情况下，行使合同解除权，请求法院判决慈孝公司腾退房屋、支付拖欠的租金、逾期腾房占有使用费及违约金，与事实相符、于法有据。现慈孝公司在上诉状中称其代前承租人浙江大有担保有限公司(后更名为“浙江首润智能科技有限公司”)拖欠的家具折价款40万元应视其自己交付的2017年度部分租金，不存在省直物管中心在一审中所主张的2017年度房租分文未付的事实，所以法院认定的该项事实是错误的。慈孝公司的该项上诉理由是不成立的。首先，慈孝公司于2015年12月13日出具的承诺书有慈孝公司单位公章和法定代表人签名，真实有效。其中第三条：“2016年第一季度前付大有合同家具折价款人民币40万元及租赁保证金民币10万元(合计人民币50万元)”意思表示明确。涉案出租房产原承租人是浙江大有担保有限公司，其承租期间购置的办公设备、红木家具作价40万元，转让给慈孝公司使用，由慈孝公司代其偿付拖欠省直物管中心的部分租金(大有公司与省直物管中心终止租赁合同时，尚欠省直物管中心租金90余万元)。慈孝公司不仅在承诺书中作出明确的意思表示，而且在其后的设备折价转让协议中亦明确用设备家具款代浙江大有担保有限公司偿付租金。其次，慈孝公司在一审庭审中明确承认原承租人浙江大有担保有限公司的设备家具均由其占有使用，一审判决亦有认定。对该批家具设备，省直物管中心已申请法院财产保全。再次，尽管当时未有浙江大有担保有限公司的书面意见，但是，浙江大有担保有限公司从2015年11月腾出至本案一审结束，在长达二年多的时间里没有提出异议。《民法总则》第140条规定：“行为人可以明示或者默示作出意思表示。”所以，即便没有浙江大有担保有限公司的书面明示意见，就实际情况和交易习惯推断，浙江大有担保有限公司是同意的。原承租人浙江大有担保有限公司与省直物管中心终止租赁合同时，还拖欠租金90余万元。省直物管中心为此向杭州市西湖区人民法院起诉，诉请金额已扣减40万元，实际诉讼请求是50余万元。该案已生效执行(见判决书)。最后，慈孝公司与浙江大有担保有限公司恶意串通，伪造证据。浙江大有担保有限公司实际控制人陈伟光和慈孝公司公司实际控制人陈苏芳系兄妹关系，实际二家为一家族企业，其提供的证据不足采信。所以一审法院认定慈孝公司自2017年1月1日之后未支付省直物管中心租金，从而认定慈孝公司构成违约的事实是正确的。关于慈孝公司提出的所谓“有新证据能够证明省直物管中心有单方停止供电导致慈孝公司无法正常办公”的上诉意见，同样是不成立的。原审法院已责令省直物管中心提供停电次数和时间的情况说明，省直物管中心也如实向法庭提交了书面材料。实际情况是，省直物管中心的停电行为是在慈孝公司屡次拖欠房屋租金催交无果的情况下，采取的违约救济措施。停电的时间次数与慈孝公司违约拖欠房租的时间和次数是一一对应的。在房屋租赁合同中，出租人的主要义务是出租符合使用条件的房屋，其中主要就是水和电；承租人的主要义务是按约支付租金。承租人违约支付租金，出租人享有同时履行抗辩权，采取断电断水措施，其具有正当性合法性。非慈孝公司所陈述的擅自单方停止供电。况且慈孝公司所主张的事实也不符合常理，省直物管中心代表国有资产管理部门，出租房产十几万平方米，不可能唯独对慈孝公司单方停止供电。二、原审判决适用法律正确。一审判决慈孝公司腾退房屋、支付拖欠的租金349809.6元、按照每日6031.2元的标准支付逾期腾房占有使用费、支付违约金80000元。上述判决均具有双方合同约定为依据及法律规定支持。三、慈孝公司提起上诉是为了拖延时间，浪费社会财富。慈孝公司是一家非正常经营化的公司，自公司设立后，公司业务从未进入正常状态。其占用省直物管中心房屋，不交房租不交水电费又不肯腾退搬离，导致大面积房产闲置，国有资产浪费。一家没有经济实力的公司，即便今后生效判决申请执行，损失难以挽回。综上，省直物管中心请求二审法院：查明事实，依法及时驳回上诉，维持原判。被上诉人省直物管中心在二审中提交：1、杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初6477号判决书、执行案件受理通知书各一份，证明涉案房屋原承租人浙江大有担保有限公司欠付租金及以设备款扣减房租40万元的事实；2、（2017）浙0106民初2683号民事裁定书、扣押查封物品清单各一份，证明涉案设备家具被法院查封保全的情况；3、《慈孝公司停电情况说明》一份，证明省直物管中心对慈孝公司承租使用的房屋实施停电的原由。（上述证据均为复印件）上述二审中提交的证据，经出示，本院认证如下：一、对上诉人慈孝公司提交的证据，被上诉人省直物管中心认为证据1、2不属于二审新证据，不属于慈孝公司客观无法收集的证据，慈孝公司应当在一审中就提交。慈孝公司与浙江大有担保有限公司实际控制人是兄弟姐妹关系，原承租人浙江大有担保有限公司在案涉房屋内办公的时候，慈孝公司也在内办公，存在利害关系，省直物管中心认为这是不真实、不合法的虚假证据。原承租人拖欠省直物管中心90多万元租金，设备家具系原承租人转让给慈孝公司，由慈孝公司代大有公司偿付40万元租金，省直物管中心已扣减浙江大有担保有限公司40万元房租，该案已经在执行过程中，这是既成的法律事实。双方合同第七条第二款，浙江大有担保有限公司存放的物品在租赁期满后应及时搬离，三个月内没有搬离的话，则视为其自动放弃。过去两年多的时间内，浙江大有担保有限公司从未向省直物管中心提出过异议。40万元的红木家具折价款，慈孝公司与省直物管中心之间是非常明确的，慈孝公司出具有承诺书，且有银行支付款凭证，代替浙江大有担保有限公司抵扣拖欠房租，故红木家具由慈孝公司在占有使用，其原审中也是认可的，一审法院也作出明确认定。法律关系是清楚的，慈孝公司的该点上诉理由是不成立的；对证据3，被上诉人认为其在一审中已经向法院提交，有出入的是第二次，时间应该是2015年5月16日到5月26日，停电是十天。本院认为，证据1、2不能证明慈孝公司的证明目的，不予确认；证据3与被上诉人提交的证据3显示的停电天数上基本吻合，本院以被上诉人提供的停电时间为准。二、对被上诉人省直物管中心在二审中提交的证据，上诉人慈孝公司对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为无法证明省直物管中心的证明对象。省直物管中心与浙江大有担保有限公司没有就涉案红木家具约定过留置条款，西湖法院判决书、执行通知书没有直接作出该涉案的家居直接扣减房租40万元的判决，不能证明其证明对象；对证据2的真实性、合法性上诉人无异议，对关联性有异议，认为目前慈孝公司尚未收到该查封通知，浙江大有担保有限公司应该也是没有收到相关查封通知，该份证据能证明涉案家具被法院查封，但与本案争议焦点、待证事实无关联性；对证据3的真实性、合法性无异议，但认为结合慈孝公司二审提交的证据3可以认定在房屋租赁期限内省直物管中心先后多次对慈孝公司租赁的该房屋进行单方停电。本院对证据1-3的真实性予以确认。本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。另查明，因慈孝公司拖欠租金，省直物管中心于2016年4月1日至4月19日、2016年5月16日至5月26日、2017年9月12日至10月15日、2017年2月15日至今，对慈孝公司租赁的房屋进行停电。再查明，浙江大有担保有限公司于2016年3月25日更名为浙江首润智能科技有限公司。本院认为，关于慈孝公司支付的40万元是否应作为租金扣除。根据慈孝公司2015年12月13日出具的《承诺书》载明“2016年第一季度前付大有合同家具折价款40万及租赁保证金10万（合同及50万）”，可以明确40万元是家具折价款，且款项是属于浙江大有担保有限公司的合同，结合省直物管中心二审提交的（2016）浙0106民初6477号中其已将40万元抵扣了浙江大有担保有限公司拖欠的租金，故省直物管中心所主张的慈孝公司支付的该40万元系作为浙江大有担保有限公司拖欠其租金予以抵扣的事实成立，慈孝公司上诉认为40万元应当作为其支付给省直物管中心的租金与查明事实不符，本院不予采纳。原审认定慈孝公司拖欠租金已构成违约并无不当。至于浙江大有担保有限公司的家具是委托慈孝公司保管还是出售给慈孝公司，系浙江大有担保有限公司与慈孝公司之间的关系，与省直物管中心无关。关于停电的事实，双方均提供了相应的材料，停电天数基本一致。虽然省直物管中心采取停电的措施是因慈孝公司拖欠租金未付，但省直物管中心停电持续的时间较长，对慈孝公司正常使用租赁房屋存在一定的影响。慈孝公司已经付清了2017年1月之前的租金，故慈孝公司还应支付省直物管中心2017年1月1日起至双方合同解除之日即2017年4月26日止的租金，考虑到省直物管中心自2017年2月15日起对租赁物持续性地停电对慈孝公司正常使用租赁房屋的影响，本院酌情对此期间的租金予以适当减少，慈孝公司应支付省直物管中心2017年1月1日起至2017年4月26日租金250000元。慈孝公司上诉理由部分成立，本院予以采纳。综上，原审判决认定事实清楚，但实体处理不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初2683号民事判决第一、三、四项；二、撤销杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初2683号民事判决第二、五项及诉讼费负担部分；三、浙江慈孝实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江省省直物业管理中心房屋租金250000元；四、驳回浙江省省直物业管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4687元，由浙江省省直物业管理中心负担1875元，由浙江慈孝实业有限公司负担2812元；二审案件受理费7747元，由浙江省省直物业管理中心负担1782元，由浙江慈孝实业有限公司负担5965元（浙江慈孝实业有限公司已向本院预缴上诉案件受理费9374元，浙江慈孝实业有限公司应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费3409元；浙江省省直物业管理中心应于本判决生效之日起十日内将应负担的1782元诉讼费交纳至本院，本院开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：×××68）。本判决为终审判决。审判长 陈 艳审判员 盛 峰审判员 毕克来二〇一八年七月二十日书记员 袁其伟