江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0791民初122号 原告（反诉被告）：任礼彬，男，1985年9月16日生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：洪立东、王玮，江苏连城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：程浩，男，1980年4月15日生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：颜廷强，江苏顺维律师事务所律师。 原告任礼彬与被告程浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，反诉原告程浩提起反诉，本院依法合并审理，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任礼彬及其委托诉讼代理人王玮、被告程浩委托诉讼代理人颜廷强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告任礼彬向本院提出诉讼请求：请求贵院依法判令被告返还原告保证金人民币30000元整。2、本案诉讼费用由被告承担。3、请求贵院依法解除原被告之间的《房屋租赁合同》。事实与理由：原告、被告于2016年10月20日签订《房屋租赁合同》，约定1、原告租赁被告房屋用于经营，租期为2016年11月1日于2021年1月31日止，其中2016年11月1日至2017年1月31日为房屋装修期，免收租金；2、房屋租金为第一年、第二年每年90000元，第三年、第四年每年99000元；3、被告收取原告保证金30000元。后原告因经营不善，亏损较大，无力再继续承租该房屋，便于2017年12月与被告沟通终止租赁合同事宜，但被告拒绝协商解决，且拒不返还保证金。现请求人民法院依法维护原告的合法权益。 被告程浩辩称，被告不同意解除合同，原告应当承担支付租金的义务，并应当承担没有及时支付租金而带来的相应违约责任。 反诉原告程浩向本院提出反诉请求：1、请求依法判令反诉被告支付反诉原告租金90000元、滞纳金5850元、物业管理费2824元及违约金27000元，共计125674元。2、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2016年10月20日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，被反诉人应当于2017年11月1日前向反诉人支付租金90000元。但经反诉人多次催要，被反诉人均未支付，已经构成违约。依据该合同第十四条，被反诉人需要承担违约金2700元以及滞纳金5850元。请求人民法院支持反诉人的反诉请求。 反诉被告任礼彬辩称，反诉原告所述有违双方合同约定，反诉被告依据合同第十三条约定提前终止合同有理有据。对未发生的房屋租金不应由反诉被告支付，反诉被告亦没有合同所约定的违约情形，不应承担违约责任。滞纳金的主张无法无据，物业费的主张需要反诉原告提供证据。反诉原告主张的物业费以及第二年度的租金是在本诉原告提起本诉之后产生的，不应当由本诉原告来承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同一份，短信记录截图一份，照片，物业服务费缴费通知书等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 2016年10月20日，程浩（甲方）与任礼彬（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，该合同中约定：第一条，房屋基本情况：甲方房屋坐落于连云港市香溢广苑，具体地址为：海州区云台山风景区晨光路1号9号楼110铺和111铺共两间。第二条、房屋用途:该房屋用途为商业用房，乙方不得改变房屋用途。第三条、租赁期限：租赁期限自2016年11月1日至2021年1月31日止，自2016年11月1日至2017年1月31日为甲方免费让乙方装修期间，不收取租金。但若乙方在装修期间发生违约行为，则甲方不退还保证金及乙方已经缴纳的租金。第四条、租金：该房屋租金第一年、第二年为每年90000元整。第三年、第四年租金为每年99000元整。乙方应向甲方支付保证金30000元，该保证金在合同终止后，乙方无违约行为，甲方予以退还。第五条、付款方式：乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金30000元，乙方应于2016年11月1日前缴纳保证金。租金按年结算，由乙方于每年11月1日前交付给甲方。……第十条、关于房屋租赁期间的有关费用：在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1、水、电费；2、煤气费；3、电话费；4、物业管理费；5、垃圾费。在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。……十二条、乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转租的（经甲方同意的除外）；2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4、拖欠租金累计达一个月；5、利用承租房屋进行违法活动的；6、故意损坏承租房屋的；第十三条、提前终止合同：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十二条规定的情形，甲方必须终止合同时，乙方的经济损失甲方不予补偿。第十四条、违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的30%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金的千分之一向乙方加收滞纳金。合同中还对其他事项进行了约定。合同签订后，任礼彬向程浩交纳了30000元保证金，并交纳了2017年1月31日至2018年1月31日的租金90000元。2017年12月，任礼彬因自身经营不善，向程浩发送微信，提出开店运营不下去了，商量一下解约方式方法，彼此都能接受。后双方为合同是否解除及如何解除进行协商，但未能达成一致意见。 另查明，连云港中大普惠香溢物业服务有限公司香溢广苑物业服务中心于2018年3月28日发出物业服务费缴费通知书二份，要求9-110、9-111两间商铺的业主缴纳2017年11月1日至2018年12月31日期间的物业服务费每间4942元（其中2017年11月1日至2017年12月31日为706元，2018年1月1日至2018年12月31日为4236元），合计9884元。 本院认为，原告任礼彬与被告程浩签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。原告任礼彬作为承租人，因经营不善而提出解除合同。本院认为，双方合同第十三条赋予合同双方均有权提前解除合同。原告作为承租人因经营不善无力继续租赁经营，从社会效应看，为了充分发挥物的价值，做到物尽其用，从而有效利用资源，减少财产浪费，维持社会经济秩序和法律关系现状稳定，遵照民法的公平原则，对于实际上确实无法继续履行的房屋租赁合同，即使不完全符合合同解除条件，也应可以解除。本案原告因经营不善，开办的店铺已倒闭。要求原告继续履行租赁合同，将会造成更多的损失。因此，原告要求解除双方租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。因原告方系自身原因要求解除合同，应按过错责任承担赔偿责任。双方约定的违约金，即是双方对弥补守约方损失约定。因此原告任礼彬应以予承担。根据合同约定为相应年租金的30%，即27000元。原告要求退还30000元保证金，被告程浩在扣除27000元违约金后，剩余的3000元应退还给原告任礼彬。 关于反诉原告程浩要求反诉被告任礼彬给付2018年2月1日至2019年1月31日的租金90000元、滞纳金5850元及违约金27000元的诉讼请求，本院认为，根据合同约定，在双方签订终止合同前，合同仍有效，因此，反诉被告仍应支付合同解除前的相应租金，并缴纳相应费用。合同虽然约定了后2018年2月1日的租金应在2017年11月1日前交付，因双方对后期是否承租发生争议，且反诉被告在2018年2月1日前已提起要求解除合同诉讼，因此，反诉原告要求自2017年11月1日计算滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告支付27000元违约金的诉讼请求，由于反诉被告系经营不善而要求解除合同，存在过错，应承担赔偿责任。因在本诉中已扣除相应的违约金，因此反诉中不再重复给付。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告任礼彬与被告程浩于2016年10月20日签订的《房屋租赁合同》自本判决发生法律效力之日起解除。 二、原告任礼彬于上述合同解除之日起十日内将位于连云港市海州区云台山风景区晨光路1号9号楼110铺和111铺交还给被告程浩。 三、被告程浩于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告任礼彬保证金3000元。 四、反诉被告任礼彬于本判决发生法律效力之日起十日内，向反诉原告程浩支付2018年2月1日起至双方《房屋租赁合同》解除之日止的租金(按年租金90000元计算)以及2017年11月1日至合同解除之日的物业费（按年缴费8472元计算） 五、驳回反诉原告程浩其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7420元（原告已预交），由原告负担550元，被告程浩负担6870元。被告负担部分于本判决生效之日起十日内付给原告。反诉案件受理费1378元（反诉原告已预交）由反诉原告负担510元，反诉被告负担868元，反诉被告于本判决生效后十日内付给反诉原告。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  张坤瑞 审 判 员  蒋丽萍 人民陪审员  张 岩 二〇一八年七月九日 书 记 员  陈婉玥 法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 [二]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。