江苏省徐州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2014）徐执异字第65号异议人（案外人）许述侠。委托代理人徐孝国，江苏凤泉律师事务所律师。异议人（案外人）卜庆芹，系许述侠之。委托代理人徐孝国，江苏凤泉律师事务所律师。申请执行人铜山县农村信用合作联社东环路信用分社，住所地徐州市三环东路瑞龙商场北隔壁。负责人杨成君，主任。委托代理人王飞。委托代理人任平。被执行人徐州市新天地型材市场有限公司，住所地徐州市殷庄路中段。法定代表人尹志强，董事长。被执行人徐州市富地源房地产开发有限公司，住所地徐州市黄河南路41号。法定代表人尹健，董事长。被执行人尹志强。申请执行人铜山县农村信用合作联社东环路信用分社（以下简称铜山信用社东环路分社）与被执行人徐州市新天地型材市场有限公司（以下简称新天地公司）、徐州市富地源房地产开发有限公司（以下简称富地源公司）、尹志强借款合同纠纷一案向本院申请执行，本院查封了被执行人富地源公司的房产，案外人许述侠、卜庆芹以本院查封的部分房产属其所有为由向本院提出异议。本院依法组成合议庭对本案进行了公开听证。异议人许述侠及其许述侠、卜庆芹的委托代理人徐孝国，申请执行人铜山信用社东环路分社的委托代理人王飞到庭参加听证，被执行人新天地公司、富地源公司、尹志强经本院通知未能到庭，本院依法审理，本案现已审查终结。异议人许述侠、卜庆芹提出异议称：2004年7月15日，其与富地源公司签订商品房买卖合同一份，约定富地源公司将“苏堤北路嘉铭营业房一层南北轴2-A-2-P，东西轴3-31-3-42”所含房产，出售给异议人。合同签订后，许述侠、卜庆芹交付了全部购房款，双方办理了房屋交接手续，二人实际占有房屋至今。由于开发商的原因，至今未为异议人办理房屋产权登记手续，该处房产目前仍然登记在富地源公司名下。许述侠、卜庆芹多次找开发商协商解决，一直未果。2008年2月份，异议人曾向徐州市泉山区人民法院提起诉讼，请求法院判决开发商为其办理房屋产权登记手续，但该院至今未予立案，也未告知因何不予立案。根据《物权法》第十五条的规定，许述侠、卜庆芹与开发商之间签订的合同合法有效，二人已经取得所购房屋的所有权。贵院查封了许述侠、卜庆芹的上述房产，故请求贵院依法解除对苏堤北路嘉铭营业房一层的查封措施。申请执行人铜山信用社东环路分社答辩称：其与新天地公司之间的贷款，由富地源公司以其房产进行抵押，在抵押登记之前，该信用社进行了调查，调查时抵押房产登记在富地源公司名下，因此，抵押合法有效。许述侠、卜庆芹与富地源公司签订的房屋买卖合同，其享有的只是债权，不享有物权，根据物权法的一般理论，物权优于债权，债务人不归还资金，抵押权人行使抵押权符合法律规定。铜山信用社东环路分社行使抵押权之前查封富地源公司名下的抵押物，程序合法，并无不当，请求驳回异议人的异议申请。被执行人新天地公司、富地源公司、尹志强没有进行答辩。本案争议的焦点是：许述侠、卜庆芹申请解除对涉案房屋的查封措施理由能否成立？针对上述问题，异议人许述侠、卜庆芹提供的第一组证据：1、许述侠的结婚证，证明其与卜宪志是夫妻关系，从1979年至今；2、户口登记表，证明许述侠和卜庆芹系母女关系；3、2004年7月签订的购房合同、许述侠支付付款的收据，证明买卖合同的签订，并支付了全部价款。4、2006年7、8月份，以富地源公司的名义对外签订的租赁合同，由于产权的移交，富地源公司把这些收据和协议全部转给了许述侠，证明许述侠从2006年5月开始收取房租；5、2009年异议人和亿丰药房公司签订的合同，收取房租。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，异议人支付了全部价款，其申请合法有据。第二组证据：2004年7月15日的合同书，说明卜宪志承建富地源公司的楼房，富地源公司拖欠工程款，以购买房屋的形式冲抵工程款，根据法律规定，建设工程的优先受偿权优于抵押权。第三组证据：1、2005年4月26日徐州巨龙凝土厂的查封材料，2、徐州甲天下房产公司的查封材料，3、石兴军、刘胜的查封材料，直至2012年5月23日才解封。证明异议人对没有办理过户不存在过错。铜山信用社东环路分社质证认为：第一组证据中的结婚证、户口登记表没有异议。对于3购房合同、4租赁合同、5租房合同，因其不是合同签订人，其不做质证。第二组证据的合同书不做质证。第三组证据查封的情况其不了解，但是在抵押贷款时，涉案房屋并没有查封。申请执行人铜山信用社东环路分社提供房屋和土地他项权证各一份，证明抵押办理了抵押登记，其享有抵押权。异议人许述侠、卜庆芹质证认为：房屋他项权证登记时间不清晰，房屋所有权证号还是原房证号，而在工商登记的时候，房证号有变化，中院查封的房产证号不一致。另外，他项权证应该是先办理房屋的，后办理土地的，2012年6月1日办的房屋他项权证，而土地的他项权证在2012年5月就已经办好，完全违反了办理他项权证的程序。被执行人新天地公司、富地源公司和尹志强均没有提交证据材料。本院认证如下：许述侠、卜庆芹提交的证据材料结婚证、户口登记表，铜山信用社东环路分社没有异议，本院予以确认；对购房合同、租赁合同、租房合同以及查封的事实，虽然铜山信用社东环路分社没有发表质证意见，但上述证据能够互相印证，说明许述侠、卜庆芹所主张的部分事实，本案予以确认。对于铜山信用社东环路分社提供的房屋他项权证和土地他项权证能够说明抵押的事实，本院予以确认。经审理查明，2004年7月15日，许述侠、卜庆芹与富地源公司签订编号为GF-2000-0171号的商品房买卖合同一份，约定许述侠、卜庆芹购买富地源公司开发的苏堤北路嘉铭营业房一层南北轴2-A-2-P，东西轴3-31-3-42所含房产，面积415平方米，每平方米价格8０００元。2006年10月10日，富地源公司出具收据收到许述侠所交购房款332万元。合同签订后，双方并未办理房屋产权变更登记。2012年6月1日，铜山信用社东环路分社与新天地公司、富地源公司、尹志强之间签订借款抵押合同，富地源公司以其房产进行抵押，其抵押的房产包含编号为GF-2000-0171号的商品房买卖合同中的房产。贷款到期后，新天地公司、富地源公司、尹志强没有归还贷款，铜山信用社东环路分社诉至法院，本院于2014年4月17日出具了（2014）徐商初字第00080号民事调解书，该调解书确认铜山信用社东环路分社对富地源公司提供抵押担保的财产享有优先受偿权。由于义务人没有按照调解书履行还款义务，铜山信用社东环路分社遂向法院申请执行，要求处置抵押房产用来偿还贷款，许述侠、卜庆芹认为部分房产属其所有，遂提出异议。本院认为：许述侠、卜庆芹申请解除部分涉案房产的主张不能成立。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。许述侠、卜庆芹与富地源公司之间的商品房买卖合同约定二人购买富地源公司开发的苏堤北路嘉铭营业房一层南北轴2-A-2-P，东西轴3-31-3-42，面积415平方米的房产，属其所有，但是，双方没有到房屋管理部门办理产权变更登记，涉案房产登记在富地源公司名下。2012年6月1日，铜山信用社东环路分社经过查询后，与新天地公司签订了借款合同，富地源公司以登记在其名下的房产进行抵押，并且办理了抵押登记。贷款到期后，债务人没有按约偿还欠款，铜山信用社东环路分社作为抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产，对拍卖所得的价款优先受偿。因为抵押已经本院生效裁判确认，故不属于裁决程序审查的范围。综上，异议人许述侠、卜庆芹所提出的异议主张及理由均不能成立，故本院对其请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回异议人许述侠、卜庆芹的异议请求。如不服本裁定，案外人、当事人认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 李 飞审判员 袁晓非审判员 黄 博二〇一五年一月五日书记员 孙 熠