广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初3113号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司荔城分公司，住所地广州市增城区荔城街荔星大道。负责人：陈宇辉。委托诉讼代理人：张亚君，系该司员工。被告：徐荣锡，男，1965年11月3日出生，汉族，住广州市增城区。被告：江雪女，女，1973年9月13日出生，汉族，住广州市增城区。被告：徐鸿亮，男，1996年4月26日出生，汉族，住广州市增城区。以上被告的共同委托诉讼代理人：赵江新、何雪萍，广东赵江新律师事务所律师。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司荔城分公司（以下简称碧桂园公司）与被告徐荣锡、江雪女、徐鸿亮物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人张亚君，被告徐荣锡、江雪女、徐鸿亮的共同委托诉讼代理人何雪萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、物业服务小区的位置和名称：广州市增城区增江街金凤皇庭。二、物业服务公司的资质：一级。三、物业公司与建设单位签订物业服务合同的时间：广东碧桂园物业服务股份有限公司与广州新图房地产开发有限公司于2016年6月30日签订《金凤皇庭项目前期物业服务合同》。四、物业服务合同约定的服务期限：上述物业服务合同经物业公司与建设单位双方签署后生效，经物业内全体业主依法选聘新的物业服务企业并与其签订物业服务合同生效时终止。五、物业服务合同约定的物业服务费标准：电梯洋房按房屋建筑面积1.98元/月*平方米计收。六、物业服务合同约定的物业服务费交纳日期：每月5日前交纳当月物业费及上一月度实际产生的各项分摊费用。七、物业服务合同约定的拖欠物业服务费违约金标准：从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金。八、被告房产的位置：广州市增城区增江街金凤皇庭xxxx房。九、被告房产的建筑面积：153.41平方米。十、被告接受房屋的日期：2014年6月27日。十一、被告每月应交纳物业服务费的数额：303.75元。十二、被告拖欠物业服务费的起、止期间：2016年11月至2018年2月共16个月。十三、被告拖欠物业服务费的数额：4860元。十四、被告拖欠其他费用的数额：2016年11月至2018年2月水费1203.33元、水电分摊费328.81元。十五、其他需要说明的事项：庭审中三被告辩称，1、对原告请求的物业服务费、水费、公摊电费予以确认，三被告是愿意缴纳的，但缴纳的前提是原告应当处理以下四项问题：被告房屋坏的玻璃要修好；下水道堵塞，需要清理；墙壁的破损处要修复；地面破损要整修。2、对于原告要求三被告支付物业服务费违约金的主张，被告不确认，因为原告没有履行好物业管理服务，没有处理以上四个问题，所以被告才不交物业费和分摊费用；另外前期物业服务合同是原告与开发商签署的，而不是原告与被告的服务合同，对被告没有约束。十六、原告的诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费，每月物业费为303.75元，从2016年11月至2018年2月共16个月物业服务费共4860元，水费1203.33元；水电公摊费共328.81元；2、判令被告以当月所欠物业费为计算基数，从应交费之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的0.3%缴纳违约金至被告付清物业服务费之日止，暂计至2018年3月31日的违约金数额为3318.77元；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。裁判理由与结果本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”广东碧桂园物业服务股份有限公司与广州新图房地产开发有限公司签订的《金凤皇庭项目前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，对被告徐荣锡、江雪女、徐鸿亮具有约束力。碧桂园公司已依约对案涉房屋提供了物业管理服务，故三被告应按上述协议的约定交纳物业管理费。三被告抗辩认为碧桂园公司未按合同尽到物业服务的义务，但其并无合法有效证据予以佐证，故本院不予采信。故对于碧桂园公司主张三被告向其支付2016年11月至2018年2月的物业管理费4860元的主张，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。三被告逾期支付2016年11月至2018年2月的物业服务费，其行为已违反《金凤皇庭项目前期物业服务合同》的约定，理应向原告承担相应的违约责任。然而，每日千分之三的违约金的标准明显过高，且碧桂园公司未能提交相应的证据证明除了利息损失以外，其仍存在其他损失，故本院依法将该违约金的计付标准调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率。三被告应以每月应交物业服务费为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，自欠费次月1日起向碧桂园公司支付2016年11月至2018年2月的物业服务费的违约金至欠款付清之日止,每月违约金总额以当月欠付物业服务费的本金为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐荣锡、江雪女、徐鸿亮于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司荔城分公司支付2016年11月至2018年2月的物业服务费4860元、水费1203.33元、水电公摊费328.81元；二、被告徐荣锡、江雪女、徐鸿亮于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司荔城分公司支付违约金（以每月物业服务费为本金，从所欠物业服务费的次月1日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止,每月违约金总额以当月欠付物业服务费的本金为限）；三、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司荔城分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告徐荣锡、江雪女、徐鸿亮共同负担。本判决为终审判决。审判员 张 靖二〇一八年七月九日书记员 钟巧羚附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。