上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初8733号原告：余琪，女，1957年5月21日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：刘波，上海市银都律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱勇芳，上海市银都律师事务所律师。被告：张志骏，男，1959年10月25日生，汉族，住上海市虹口区。被告：施福琴，女，1962年2月9日生，汉族，住上海市虹口区。原告余琪与被告张志骏、施福琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年7月10日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人刘波、朱勇芳以及二被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付延期交房违约金165,600元(以购房合同的总价690万元为基数，按日万分之五为标准自2017年7月1日计算至2017年8月17日)；2.被告支付房屋原始结构恢复费用6,681.60元。事实和理由：2016年12月20日，原告和被告经上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》各一份，由原告向被告购买位于上海市松江区九亭镇九亭大街XXX弄XXX号联列住宅(以下简称系争房屋)，房屋出售总价为690万元，被告应按照开发商原始结构最晚在2017年6月30日交房，并约定了逾期交房的违约责任。合同签订后，原告按约支付了购房款688万元，被告因为未能及时清退系争房屋内原有租客迟迟不能交房，直到2017年8月17日全部租客才清退完毕，且原告发现系争房屋内一片狼藉，房屋大梁也被破坏，不符合合同约定的交付条件，但是原告因已经出售了自己的房屋，故在中介工作人员协调下同意先收房，被告少收原告2万元作为原告代缴拖欠的物业费、电费以及原告请人恢复房屋原始结构的费用。被告理应最迟在2017年6月30日交付房屋，被告自2017年7月1日起至8月17日逾期48天才交房，则被告应支付48天的逾期交房违约金。原告因恢复房屋原始结构共计支出25,710元、代被告支付电费971.60元，合计26,681.60元，扣除被告已付的2万元，被告还需向原告支付6,681.60元。故原告诉至本院请求判如所请。二被告共同辩称：不同意原告的全部诉讼请求，双方在2017年8月17日签订了房屋交接书，被告自愿放弃2万元尾款，是将与原告之间的问题一揽子解决，自此双方就没有其他争议，现在原告还主张逾期交房违约金、恢复原始结构的费用没有依据。被告在合同约定的交房时间之前已经约原告交房，但是原告没有来，故被告将房屋钥匙交给中介并通知原告交房，但是原告始终不收房。2017年8月17日交房时，被告已经拆除了系争房屋的搭建并且清理了垃圾，没有一片狼藉的说法，且原告没有提及逾期交房的责任问题，只是提出要求被告承担敲掉卫生间瓷砖的费用，因为这个问题，在中介的斡旋下，被告同意不再收取尾款2万元，一揽子解决系争房屋拖欠的电费以及敲瓷砖等费用，并且被告承诺若欠缴电费超过1,000元的部分被告也愿意承担，1,000元以内的就算在2万元里面。因此被告放弃了尾款2万元是表明和原告就房屋交接全部切结清楚，现在原告主张的费用被告不予认可。原告主张的违约金不应该以690万元为基数，而应该以合同价580万元为基数，且标准过高；对于原告支付的清理费用不予认可。当事人围绕诉讼请求提交了相应的证据，本院组织当事人进行了举证质证，记录在卷，并据此认定事实如下：2016年12月20日，原告作为买受人、乙方与被告作为卖售人、甲方签订《上海市房地产买卖合同》，约定：1.乙方购买系争房屋，转让价款为580万元。2.甲、乙双方同意，甲方于2017年6月30日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的(空白)日内对系争房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。3.甲方未按本合同约定的期限将系争房屋交付(包括房屋交接及权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金……4.付款协议：乙方于签约时，已支付甲方房款10万元整；乙方于2016年12月30日之前支付甲方房款90万元整；乙方于2017年4月30日之前支付甲方房款200万元整；乙方于2017年5月30日之前支付甲方房款106万元整；乙方以贷款的形式向甲方支付房款172万元整；乙方于甲、乙双方办妥系争房屋交接手续当日，支付甲方2万元整。等。同日，由被告作为出卖人、甲方与原告作为买受人、乙方签订《补偿协议》约定：1.甲乙双方于2016年12月20日签订关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，约定的成交价为580万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方110万元，并于2017年5月30日前支付甲方；2.本次交易，甲方应缴纳的交易税费由乙方承担并支付；3.乙方在此确认其于签订买卖合同前已对系争房屋进行初步验看，双方在此同意甲方将系争房屋按开发商原始结构还原交付给乙方，交房时间为款清交房，房屋内现有的租赁事项由甲方自行解决，甲方必须保证系争房屋内的管道通畅以及系争房屋附属设施设备的正常使用；4.本协议为《上海市房地产买卖合同》的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤消；双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)；等。审理中，原、被告确认截止到2017年6月30日，原告已经向被告支付房款等合计688万元。2017年8月17日，由被告张志骏作为甲方、出售方与原告作为乙方、买受方在上海太平洋房屋服务有限公司及其工作人员朱某某见证下签订《房屋买卖交接书》，内容为：甲乙双方于2017年8月16日对系争房屋进行了验收交接，双方确认甲方已按照甲、乙双方签订的《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)中的约定，将系争房屋的钥匙交付乙方；乙方确认，甲方将系争房屋交付乙方时，系争房屋内的附属设施、设备及固定装修与买卖合同中的约定相符；甲方交付系争房屋之前的水、电、煤气、有线电视、电话及物业管理费等相关费用由甲方承担，甲方交付系争房屋之后的水、电、煤气、有线电视、电话及物业管理费等相关费用由乙方承担；房屋交接当日抄表数：水表数额及电表数额；物业管理费甲方已交至2017年8月30日；房屋维修基金更名手续于2017年8月16日办理。原、被告均确认，在房屋交接时，为支付欠缴电费、清理房屋，被告放弃尾款2万元。被告施福琴对于被告张志骏的上述房屋交接行为予以认可。另查明，上海市电力公司松江供电公司于2017年9月21日向系争房屋发出欠费停电通知书，称2017年8月欠费971.60元，原告称其支付了该欠费，被告予以认可。原告称为清除系争房屋中的搭建部分，其委托上海至淳建筑装潢设计有限公司进行施工，原告为此提供了上海至淳建筑装潢设计有限公司的施工项目表格，共计15个拆旧项目以及管理费，合计25,710元，原告称其通过现金方式向上海至淳建筑装潢设计有限公司支付了25,710元，原告提供了上海至淳建筑装潢设计有限公司于2018年5月25日出具的拆旧费专用收据，收据上显示收款方式为“pos”。被告对此均不予认可。原告为证明被告逾期交房以及未按合同约定交房提供了中介工作人员“朱某某”的《未交房证明书》一份、《证明》两份，其中《未交房证明书》落款时间为2017年7月31日，内容为“原告通过太平洋房屋购买系争房屋，双方协定于2017年6月30日前将系争房屋按照开发商原始结构交付于原告，被告至今未恢复房屋原样，也未将房屋交付给乙方”。两份《证明》的落款时间分别为2018年3月20日及2018年5月23日，内容均为：系争房屋买卖由朱某某具体经办，卖家由于群租的租客不肯搬离，所以比合同约定的时间延迟了47天交房，2017年8月17日，朱某某陪买卖双方交接房屋，房屋结构严重改变被分割为很多房间，管线很乱，在朱某某的协调下，原告因原住宅已卖故同意收房，张志骏提出给原告2万元，由原告代缴所欠电费并代为拆除违章搭建将房屋恢复至原始结构，朱某某当时指出当天仅仅交房，其他争议另议，三方同意后签署了房屋交接协议。审理过程中，原告申请证人朱某某出庭但是未提供朱某某的联系地址且原告称朱某某拒绝提供联系地址，故本院电话通知朱某某出庭作证，但朱某某未到庭。被告对于朱某某的《未交房证明书》及两份《证明》均不予认可。以上事实，主要由上海房地产买卖合同、补偿协议、房屋买卖交接书、欠费停电通知书、清单、收据以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告余琪与被告张志骏、施福琴就系争房屋签订的房屋买卖合同未违反法律、行政法规具有效力性的强制性规定，属于有效的合同，原、被告均应恪守。被告作为系争房屋的出售方，其有义务按照合同约定的时间通知原告接收房屋，原告也有义务在接到通知后及时收房，现原、被告在2017年8月17日签订房屋交接书，显然晚于合同约定的最晚交付日期2017年6月30日。被告主张其未逾期交房则应对其已于2017年6月30日前通知原告交房承担举证责任，被告称其已经通知原告交房且将房屋钥匙交给中介委托交房，但是未提供证据证明其说法，原告也不予认可，因此被告最终在2017年8月17日将房屋交付给原告的行为构成逾期交房，应当承担相应的违约责任。本案的争议焦点在于，2017年8月17日原、被告签订房屋交接书、原告受领系争房屋时，被告放弃尾款2万元的行为是否表明原告和被告之间就被告承担逾期交房违约责任、未按合同约定交付房屋的赔偿责任已经达成合意。对此，本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。2017年8月17日，原、被告签订房屋交接书时，被告的逾期交房行为、房屋搭建未清除完毕已经发生，原告也确认被告放弃尾款2万元，而房屋交接书上没有对原告仍要保留后续权利主张等作出记载，特别是原告在交房之后的相当长一段时间也从未向被告主张过逾期交房违约金，因此可以认定，当双方签署房屋交接书、被告自愿放弃2万元尾款的时候，原、被告就被告承担逾期交房违约责任、未按合同约定交付房屋的赔偿责任已经达成合意，故原告现向被告主张逾期交付违约金、原始结构恢复费用的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款之规定，判决如下：驳回原告余琪的全部诉讼请求。案件受理费3,746元，减半收取1,873元，由原告余琪负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李晓蕾二〇一八年七月二十七日书记员  顾家俊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……