河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0105民初9840号原告闫战英，女，汉族，1975年8月24日出生，住河南省鹿邑县。委托代理人刘佳豪，男，汉族，1991年11月9日出生，住河南省鹿邑县，系原告闫战英之子。被告郑州银行股份有限公司银基支行，营业场所郑州市管城区一马路8号临街4号商铺1-2层。负责人：余淑静职务：行长委托代理人曹春霞，河南晟大律师事务所律师。第三人刘来福，男，汉族,1978年7月15日出生，住郑州市管城回族区。委托代理人张雪华，河南荣旗律师事务所律师。原告闫战英与被告郑州银行股份有限公司银基支行、第三人刘来福执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闫战英及其委托代理人刘佳豪、被告郑州银行股份有限公司银基支行（以下简称“被告”）委托代理人曹春霞、第三人刘来福的委托代理人张雪华到庭参加诉讼。本案现已审查终结。原告诉称，2017年8月22日被告郑州银行股份有限公司银基支行与第三人刘来福金融借款合同纠纷诉讼财产保全一案，郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初16735号民事裁定已经发生法律效力。并于2017年8月25日对鹿邑县真××大道北段西侧××岸住宅小区××楼××号的房产进行了查封。一、原告于2016年11月23日与第三人刘来福签订了《房屋买卖合同》，根据合同约定自《房屋买卖合同》签订之日第三人刘来福就将房产交付于原告占有使用至今。根据《合同法》第44条、60条、130条及《物权法》第十五条、二十三条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，综上所述原告已取得该房屋的所有权。二、原告在得知房屋被查封的情况后立即向金水区人民法院提出执行异议申请。在申请执行异议时，原告向法院提供了原告与第三人刘来福于2016年11月23日签订的《房屋买卖合同》以及当日通过银行转账支付购房款的支付凭证，房屋交接单、周口市中级人民法院执行裁定书，原告积极履行举证义务，而贵院仅仅以依据不足为由，否认了原告《房屋买卖合同》的效力，驳回了原告的异议申请。原告也是应被保护的一方，原告已经履行了举证义务。综上所述，原告签署《房屋买卖合同》的时间先于被告提出查封申请的时间，被告申请查封之时，上述财产的所有权已合法归原告所有，被告无权申请查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上四个条件完全具备。金水区法院在异议审查过程中，违背基本事实，适用法律错误。综上所述，原告对上述财产享有合法权利，并且足以排除被告对该财产的执行；故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《民事诉讼法》第119条的规定，特向贵院提起诉讼，请求1、确认位于鹿邑县真××大道北段西侧××岸住宅小区××楼××号的房产归原告闫战英所有。2、停止对鹿邑县真××大道北段西侧××岸住宅小区××楼××号房产的查封。被告辩称，不动产物权变动的原因和结果是两个相互独立的法律事实，根据物权登记的公示公信原则，法院对房产的查封符合法律规定。第三人辩称：原告提供的房屋买卖合同是刘来福本人签字。原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：证据1、房屋买卖合同，证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。证据2、中国工商银行股份有限公司鹿邑县真源支行银行汇款单及收据，证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并已交付部分房款。证据3、购房发票，证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。证据4、买卖双方签订合同身份证复印件，证明双方当事人的合法身份及在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。证据5、证人证言（华展售楼部总会计郑某）视频4、图片资料、房屋交接单、房屋钥匙，证明已交付原告房产、原告在人民法院查封之前已合法占有该不动产及在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。证据6、图片、视频（苹果ISO系统手机拍照自动记录拍摄时间、地点）视频1，证明在人民法院查封之前已合法占有该不动产。证据7、微信语音对话视频3，证明第三人刘来福与华展公司有纠纷，开发商公司不配合刘来福办理房产手续，导致刘来福出卖给原告的房屋也无法及时办理过户登记，非买受人自身原因未办理过户登记。证据8、周口市中级人民法院执行裁定书（2015）周执字第20-3号，证明2016年8月30日房屋最终拍卖价75万元。被告郑州银行对原告提供的证据发表质证意见如下：对证据1，房屋买卖合同是原告和第三人刘来福签订，被告无法确定其真实性。对证据2，真实性无异议，但该汇款单上留言处没有标注，仅有刘来福的签字，不能核实签字的时间。对证据3，该张发票是北京华展伟业开给刘来福的，与原告无关。对证据4，同证据1意见。对证据5、6、7，没有原始载体播放，时间不确定。证人郑某未出庭作证，其证言不予认可，房屋照片不能证明其在查封前合法占有。对证据8，真实性无异议。第三人刘来福对原告提供的证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，确实是刘来福签字。对证据5，房屋交接单无异议；对图片，与第三人本人确认原告告知过房屋里有货；对视频4，第三人认识郑某，是华展公司管财务和物业的，2017年上半年原告与第三人沟通过安装水电的事。对证据2、3、4、6、7、8无异议。根据原、被告诉辩主张、举证及庭审情况，本院对本案事实确认如下：2016年11月23日，原告闫战英（乙方）与第三人刘来福（甲方）签订的商品房买卖合同一份，主要载明：第一条乙方购买甲方拥有的坐落在鹿邑县真源大道北段华展国际高档住宅小区的房产别墅一套6号楼609号（合同号/票号：03143182登记的产权所有人为：刘来福），建筑面积为351平方米，四邻为608号、610号。第二条上述房产的交易价格为：总价：人民币770000元整，本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币60万元整，作为购房定金。第三条付款时间与办法：甲乙双方一致同意，乙方于签订本合同当日将首付款（含定金）人民币60万元整以转账形式支付给甲方，甲方于收到首付款（含定金）后贰年内配合乙方办理完毕房产证相关手续，剩余房款人民币17万元整于房产局办理房产证完毕后当日付给甲方，上述费用不包含其他费用，为净房款。第四条甲方应于签订本合同之日将交易的房产全部交付给乙方使用，交付手续办理完毕后，乙方需向甲方签字确认。……。2016年11月23日，中国工商银行股份有限公司鹿邑真源支行转账凭证显示：原告闫战英向第三人刘来福转款60万元。2016年11月24日，原告闫战英与第三人刘来福签订的房屋交接单一份显示：交接房屋（鹿邑县华展小区6号楼609号房产）、交付人（刘来福）、交接人（闫战英）、交接时间（2016年11月24日）、物品清单（1、房屋现状交付，门窗等一起完好；2、所有房产钥匙一套；3、房产税收发票原件。）、确认人（刘来福闫战英）。郑州银行股份有限公司银基支行诉被告郑州芷瑞商贸有限公司（以下简称芷瑞公司）、郑州弘业投资担保有限公司（以下简称弘业公司）、河南岁荣商贸有限公司（以下简称岁荣公司）、李延光、韩裕菊、刘来福、张翠珍、冯高峰、刘红磊、王修建、丁长伟、孙金霞金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月22日作出（2017）豫0105民初16735号民事裁定书，裁定：冻结被申请人郑州芷瑞商贸有限公司（以下简称芷瑞公司）、郑州弘业投资担保有限公司（以下简称弘业公司）、河南岁荣商贸有限公司（以下简称岁荣公司）、李延光、韩裕菊、刘来福、张翠珍、冯高峰、刘红磊、王修建、丁长伟、孙金霞的银行存款1018400元或查封其相应价值的其他财产。2017年8月25日，本院向鹿邑县不动产登记服务中心送达了（2017）豫0105民初16735号民事裁定书及协助执行通知书，将刘来福的涉案房屋一套予以查封。原告就该项查封提出异议，本院经审查依法作出（2017）豫0105民初16735号之二民事裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告不服该裁定，提起了本案诉讼。本院认为:《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，《商品房买卖合同》于2016年11月23日签订，系双方当事人真实意思表示，合法有效，并早于人民法院的查封日期即2017年7月28日；第三人于签订《商品房买卖合同》次日向原告交付涉案房产钥匙、房产税发票等，原告使用该房屋存放货物并装修，即在人民法院查封之前原告已合法占有该房屋；《商品房买卖合同》签订后，原告按照合同约定向第三人支付了部分购房款，并向本院出具承诺函，承诺按照人民法院的要求交付剩余购房款；涉案房屋前期未能办理过户的原因是涉案房屋开发商的不配合，现未能办理过户是因被（2017）豫0105民初16817号民事裁定查封。据此，原告在涉案房产查封前已与第三人签订合法有效的书面买卖合同并实际占有使用涉案房产，故原告已取得了该房屋的所有权，能够享有足以排除强制执行的民事权益。故原告闫战英请求确认涉案房屋归其所有及要求停止对涉案房屋的执行依法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、位于鹿邑县真源大道北段西侧涡河南岸住宅小区6号楼609号房屋归原告闫战英所有。二、停止对原告闫战英位于鹿邑县真源大道北段西侧涡河南岸住宅小区6号楼609号房屋的执行。案件受理费11500元，由被告郑州银行股份有限公司银基支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  孔德娴人民陪审员  朱淑娟人民陪审员  张美荣二〇一八年七月十日书 记 员  彭 倩