重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2014）中区法民初字第09964号原告万仁琼，女，汉族，1956年11月26日出生，住重庆市梁平县。被告重庆大信房地产开发有限责任公司，住所地重庆市渝中区临江路89号，组织机构代码20289530-8。法定代表人张芳荃，经理。被告中国光大银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝中区民族路168号地王广场，组织机构代码90285936-7。负责人崔敏奎，行长。委托代理人江洪，男，该公司员工。第三人中国东方资产管理公司重庆办事处，住所地重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦50层，组织机构代码90280443-8。负责人徐劲流，总经理。委托代理人徐玉连，女，该公司员工。委托代理人陈中平，男，该公司员工。原告万仁琼与被告重庆大信房地产开发有限责任公司（以下简称“大信公司”）、被告中国光大银行股份有限公司重庆分行（以下简称“光大银行重庆分行”）、第三人中国东方资产管理公司重庆办事处（以下简称“东方公司重庆办事处”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵辉独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员余顺辉担任法庭记录。原告万仁琼，被告光大银行重庆分行的委托代理人江洪，第三人东方公司重庆办事处的委托代理人陈中平到庭参加诉讼。被告大信公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告万仁琼诉称，原告于2005年10月7日与被告大信公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买重庆市渝中区×××××××××××××××××××××××××××商铺，原告已按照合同约定于2005年10月7日支付购房全款191808元。被告大信公司于当日将房屋交付于原告使用。被告大信公司在原告购买商铺之前已将商铺抵押登记给中国光大银行股份有限公司重庆民生路支行（以下简称“光大银行民生路支行”），但原告与被告重庆大信公司签订《重庆市商品房买卖合同》之前，光大银行民生路支行向被告出具了同意销售商铺的《复函》，被告大信公司销售商铺后未偿还贷款，致使原告购买的商铺未解除抵押。被告大信公司自交付房屋使用至今未为原告办理房屋产权证书。原告遂起诉来院，请求：1、判决被告大信公司为原告办理位于重庆市渝中区×××××××××××××××××××××××××商铺房屋产权证书；2、判决被告光大银行重庆分行协助被告大信公司为原告所购买的重庆市渝中区×××××××××××××××××××××××××商铺办理权属证书，注销抵押登记。被告大信公司未答辩。被告光大银行重庆分行辩称，（2007）渝高法民初字第41号民事判决书已确定光大银行民生路支行对重庆市渝中区×××××××××××××××××××××××××等商铺有优先受偿权。光大银行重庆分行于2008年4月18日与东方公司重庆办事处签订资产转让协议，将对大信公司的债权转让给东方公司重庆办事处，讼争的商铺作为该债权的从权利一并转让给了东方资产公司，在（2008）渝五中执更字第1218号民事裁定书确定。综上该抵押权现属于东方公司重庆办事处享有，故光大银行重庆分行无法协助原告办理注销登记手续。第三人东方公司重庆办事处述称，原告与被告大信公司签订的是房屋买卖合同，仅是一般债权合同，因重庆市渝中区×××××××××××××××××××××商铺已设置抵押权，不能因一般债权引起物权的变更；原告所依据的（2011）渝五中法执异字第748号《执行裁定书》不能引起物权变动，亦与（2007）渝高法民初字第41号民事判决书相悖。抵押权未撤销的情况下，第三人享有优先受偿权，原告请求办证没有法律依据。请求人民法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，2001年1月18日，大信公司与光大银行重庆分行签订了M2001001200号《综合授信协议》及《最高额抵押合同》，约定光大银行重庆分行向大信公司最高授信额度为6000万元，有效期限为2001年1月18日至2002年1月18日。双方根据签订的《综合授信协议》及《最高额抵押合同》，于同年1月19日签订了《抵押合同》，约定大信公司将其所有的位于重庆市渝中区大同路16号女人广场负三层至负二层车库5916.64平方米及负一层至负四层商业用房15187.79平方米抵押给光大银行，并办理了抵押登记。同年1月22日，大信公司在最高授信额度6000万元之内与光大银行重庆分行签订了《借款合同》，光大银行重庆分行向大信公司发放了贷款。2003年3月25日，大信公司与光大银行重庆分行签订了编号为Y200313号《借款合同》，约定光大银行重庆分行向大信公司贷款8074万元用于“借新还旧”，借款期限为2003年3月28日至2004年3月28日止。为保证《借款合同》的履行，同年3月27日，双方签订了Y200313号《抵押合同》，约定将大信公司所有的重庆市渝中区大同路16号1幢二层1845.51平方米、三层4929.8平方米的商业用房、负二层2000平方米车库、负二、三层5916.64平方米的车库及负一层1900平方米的商业用房予以抵押，并办理了抵押登记。2005年6月13日，光大银行重庆分行向大信公司复函，内容为：……为了支持你司的销售工作，加快资金回笼，加快归还贷款进度，降低你司的经营成本，现就相关问题复函如下：一、同意你司销售属我行贷款抵押物的“女人广场”第2层和第3层商场；……四、希望你司精心组织，做好宣传，确保销售工作顺利开展。2005年10月7日，万仁琼（合同中称“乙方”）与大信公司（合同中称“甲方”）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方开发的重庆市渝中区×××××××××××××××××××××××××××商铺，套内面积均为4.44平方米，套内单价为21600元／平方米，总成交金额191808元；甲方应当在2005年10月7日前，将商品房交付给乙方使用；现售商品房的，自合同签订之日起30日内，向所在地的区县（市）房地产交易管理部门申请办理合同登记备案和《房地产权证》。合同签订后，万仁琼按约向大信公司付清了×××××××××××商铺购房款191808元，大信公司也将上述商铺交付万仁琼使用，但大信公司未在合同约定期限内为万仁琼办理所购商铺的房地产权证。2006年1月9日，大信公司与光大银行民生路支行以“借新还旧”的方式签订了编号为M2006000100号的《借款合同》，约定光大银行民生路支行向大信公司贷款4916万元，贷款期限为2006年1月至2007年1月止等内容。为保证《借款合同》的履行，双方还签订了编号为M2006000100号的《抵押合同》，约定将大信公司所有的位于重庆市渝中区大同路16号平街第二层商场1801.36平方米、平街第三层商场1505.73平方米、负二层车库2000平方米以及位于临江路89号负一层商场55.64平方米、负二层车库3237.08平方米、负三层车库3034.24平方米的房地产作为抵押物为前述贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。2007年7月16日，光大银行民生路支行以其与大信公司于2006年1月9日签订的M20060001000号《借款合同》及《抵押合同》为依据，向重庆市高级人民法院提起诉讼，该院于同年12月12日作出（2007）渝高法民初字第41号民事判决，判决：一、大信公司于本判决生效后十日内偿还光大银行民生路支行贷款本金4757万元及利息（截至2007年6月21日，利息为194.288177万元；2007年6月22日起至付清之日期间，按借款合同约定的逾期罚息利率计算利息）；二、大信公司未能在上述期限内偿还上述贷款本息，光大银行民生路支行对大信公司位于重庆市渝中区大同路16号平街第二层商场1801.36平方米、平街第三层商场1179.87平方米、负二层车库2039.38平方米及位于临江路89号负一层商场55.64平方米、负二层车库3237.08平方米、负三层车库3034.24平方米的房地产以折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。判决生效后，光大银行民生路支行向重庆市高级人民法院申请强制执行，该院指定重庆市第五中级人民法院执行。光大银行民生路支行是光大银行重庆分行的下属单位，依据内部管理，光大银行重庆分行将光大银行民生路支行与大信公司签订的抵押贷款合同的资产和债权全部上收，由光大银行重庆分行统一处理，与东方公司重庆办事处达成债权转让协议。执行中，东方公司重庆办事处以已取得上述债权为由，申请变更申请执行人为东方公司重庆办事处。重庆市第五中级人民法院作出（2008）渝五中执更字第1281号民事裁定，对其请求予以准许。2011年11月29日，万仁琼就重庆市渝中区××××××××××××××××××××××××××××××××商铺向五中院提出执行异议。同年12月13日，五中院作出（2011）渝五中法执异字第748号《执行裁定书》，裁定中止对重庆市渝中区×××××××××××××××××××××商铺的执行。另查明，万仁琼购买的重庆市渝中区×××××××××××××××××××××××××商铺从2001年1月18日的抵押登记之日起，均在每次抵押登记的范围之内。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、收据、（2007）渝高法民初字第41号《民事判决书》、（2011）渝五中法执异字第748号《执行裁定书》等证据以及原、被告双方和第三人的陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，原告与被告大信公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，原告和被告大信公司均应依照上述合同的约定全面履行各自义务。原告按合同约定付清了重庆市渝中区×××××××××××××××××××××××××商铺的全部购房款，被告大信公司理应在合同约定的期限内为原告办理所购商铺的房地产权证，但被告大信公司至今未为原告办理其所购商铺的房地产权证，违反了合同约定。关于被告光大银行重庆分行和第三人东方公司重庆办事处提出的其对诉争商铺享有优先受偿权的辩称。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”本案中，光大银行重庆分行于2005年6月13日发给被告大信公司的《复函》中明确同意被告大信公司销售已向其设定抵押的包括本案诉争商铺在内的第2层、第3层商场，故被告大信公司将诉争商铺售予原告的行为合法有效。此外，被告光大银行重庆分行有条件对被告大信公司的售房款进行的监督和管理，以保证被告大信公司将所售房屋的售房款用以偿还其贷款，但其并未采取有效措施致使被告大信公司未将售房款偿还贷款，自身有一定疏漏。因此，对第三人东方公司重庆办事处和被告光大银行重庆分行的上述抗辩意见，本院不予采纳。被告大信公司应继续履行与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》，为原告所购房屋办理权属证书，被告光大银行重庆分行应申请注销×××××××××××商铺上存在的抵押登记，以消除为原告办理所购房屋权属证书的权利障碍。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆大信房地产开发有限责任公司、被告中国光大银行股份有限公司重庆分行于本判决生效后立即申请注销重庆市渝中区×××××××××××××××××××××商铺的抵押登记；二、被告重庆大信房地产开发有限责任公司在本判决生效后立即为原告万仁琼办理重庆市渝中区×××××××××××××××××××××商铺的房地产权证。本案案件受理费80元，本院减半收取40元，由被告重庆大信房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该院预交上诉案件受理费。逾期不交的，将按自动撤回上诉处理。审判员 赵 辉二〇一五年一月十六日书记员 余顺辉