杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书(2015)杭拱民初字第500号原告（反诉被告）：浙江德信东杭置业有限公司。法定代表人：费忠敏。委托代理人：朱伟，浙ＸＸ浙律师事务所律师。被告（反诉原告）：廖清香（曾用名廖清）。原告浙江德信东杭置业有限公司（以下简称德信公司）为与被告廖清香关于商品房预售合同纠纷一案，于2015年3月17日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员周蓓独任审判。在审理中廖清香提起反诉，本院审查后决定受理并与本诉合并审理，于2015年4月23日公开开庭进行了审理。原告德信公司的委托代理人朱伟及被告廖清香到庭参加诉讼。审理期间双方均向本院申请庭外调解，但未能达成一致。本案现已审理终结。原告德信公司诉称：2013年1月30日，原被告签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号2013预1200225），合同约定：被告向原告购买位于杭州市拱墅区北海公园8幢703室商品房，总价2128547元。被告应在《商品房买卖合同》签订之日向原告支付首付款648547元，剩余房款1480000元被告应在签订房屋买卖合同后5天内银行签订按揭贷款合同，提交所需的全部按揭资料并办妥全部按揭手续，如被告未在合同签订后5日内办妥按揭手续或没有及时提供完整资料等任何原因导致未通过按揭审查，原告有权要求被告一次性付清剩余房款并有权要求被告按照合同约定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止按每日万分之一向原告支付违约金。合同签订后，被告支付了首付款648547元，但被告付清首付款后一直未办理银行按揭手续也一直未支付剩余房款。之后原告多次催促被告支付全部剩余房款及相应违约金，但被告也一直未予支付。截止起诉之日被告仍未将剩余房款1480000元及违约金向原告支付。综上，原告认为，被告的行为已经违反了《商品房买卖合同》的约定，侵害了原告的合法利益，且原告认为合同中所约定的每日万分之一的违约金显然过低，原告遭受的经济损失远远高于该违约金，原告有权要求提高违约金至同期贷款利率。根据我国合同法和民事诉讼法的有关规定提起诉讼，请求法院：1、判令被告向原告支付购房款1480000元；2、判令被告向原告支付违约金184898元（自2013年2月16日起暂计算至2015年3月16日止共760天，每天按照银行同期贷款利率6%计算，实际违约金请求至被告付款之日）；以上共计1664898元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告廖清香辩称：1、我因为自身的客观原因无力支付剩余房款，已经向德信公司履行详细告知义务。购房时我是有男朋友的，双方约定共同购买房屋用于结婚住所。可是购房后不久，双方因故分手，导致共同购房无法继续。我没有能力独自偿还按揭贷款，因为我属于自谋职业，且是独立抚养孩子，所以没有能力支付房款。我在2013年2月12日就电话通知销售经理要求协商解除合同，之后又多次电话短信沟通，明确表达了退房的请求，但德信公司的工作人员表示等过一段时间交房后再处理。2、根据合同法96条规定，任何一方要求解除合同的，自通知到达一方生效。我已经多次与原告公司的工作人员、律师进行沟通，要求解除合同。原告认为我构成违约，要求我支付违约金，但是我一直在与原告沟通，根据合同约定，双方发生争议应当协商解决。自从2013年开始我就与原告进行沟通，只是原告没有很好的与我沟通。合同的约定违反了协商一致的原则，因为合同是在支付首付款以后，原告公司才肯给我看。合同条款也不是与我协商确定的。部分条款是不公平及不完善的，我当时是有提出异议的，但原告当时就称这是统一的格式合同。3、合同中的违约责任条款严重不公平。原告违约与被告违约需要支付的违约金，明显不对等。4、原告没有证明其产生损失。双方约定的违约金过高，请求法院降低违约金。现在北海公园房价没有下降，解除合同不会影响原告再次销售。违约金约定过高，请求适当减少。廖清香反诉称：德信公司无权强制我接受其事先制定好未经与我协商的合同及附件中的条款内容。现提起反诉，要求：1、解除双方签订的合同；2、返还首付款648547元。德信公司对反诉辩称：合同是双方意思自治情况下签订的，且不违反法律规定，签订后被告一直未办理按揭，且在原告通知的情况下一直没有一次性付款。原告有权要求其支付违约金。解除合同分法定和约定二种。只有当原告逾期交房的情况下，被告才可以根据约定解除合同。不存在合同无法履行而解除的情形。故请求法院驳回被告请求。德信公司向本院提交以下证据：1、浙江省商品房买卖合同，证明被告向原告购买位于杭州市拱墅区北海公园8幢703室商品房，总价2128547元；被告应在合同签订之日支付首付款648547元，剩余房款1480000元被告在5天内与银行签订按揭贷款合同；如被告未办理银行按揭手续，原告有权要求被告一次性付清剩余房款且被告应每日承担未付金额万分之一违约金的事实。2、发票联、付款凭证，证明被告已经支付了购房首付款648547元，剩余房款1480000元尚未支付的事实。3、催办按揭手续通知书、律师函、国内特快专递详情单、原告催款函、申通快递详情单，证明原告通过发函及委托律师发函等方式多次向被告催付剩余房款，但被告一直未按约支付房款的事实。4、快递详单查询记录，证明被告已收到原告催款函。上述证据经质证，廖清香对德信公司提交的证据均无异议，本院予以认定。廖清香向本院提交快递单一份，证明其一直与德信公司进行沟通，2014年6月29日书面向德信公司提出解除合同的要求。上述证据经质证，德信公司对廖清香提交的证据形式真实性无异议，但对证明对象有异议，认为快递单无法证明文件内容，故不能证明其所欲证明的内容。本院对该证据的真实性予以认定，但快递单上托寄物内容一栏填写“目录”，故无法认定函件为解除合同通知，故对该证据的证明力不予认定。根据上述有效证据及庭审中双方当事人的陈述，本院认定以下案件事实：2013年1月30日德信公司与廖清香签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同编号为2013预1200225。双方约定：廖清香向德信公司购买德信公司开发的位于杭州市拱墅区北海公园8幢703室商品房一套，建筑面积121.78平方米，房屋总价2128547元。廖清香应在合同签订之日向德信公司支付首付款648547元，剩余房款1480000元办理商业和公积金组合贷款。廖清香应在签订商品房买卖合同后5天内办妥全部按揭手续，与按揭银行签订按揭贷款合同，提交按揭所需的全部资料，缴纳按揭所需费用。如廖清香未在合同签订后5日内办妥按揭手续或没有及时提供完整资料等任何原因导致未通过按揭审查，廖清香应当在接到德信公司书面通知的10日内一次性付清剩余房款或经德信公司同意改为分期付款，否则需承担逾期付款的违约责任。德信公司有权要求廖清香按照合同约定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止按每日万分之一向德信公司支付逾期付款的违约金。合同签订后，廖清香支付了首付款648547元。但廖清香在支付首付款后一直未办理银行按揭手续，也一直未支付剩余房款。2013年2月17日及3月7日德信公司两次向廖清香发函，通知其于2013年3月15日前到交通银行浣纱支行办妥按揭贷款手续。2014年3月德信公司向廖清香发送律师函，要求其按约定办妥按揭贷款手续或支付剩余房款，同时支付违约金。2014年12月18日德信公司再次向廖清香发送催款函，要求其在收函后2日内一次性支付剩余房款148万元及违约金212852元。但廖清香在收到律师函及催款函后一直办理银行按揭贷款手续，亦未支付剩余购房款。本院认为：德信公司与廖清香签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。现廖清香未能办妥按揭贷款手续，其应当在德信公司发出书面通知之日起10日内一次性付清剩余房款，或与德信公司协商分期付款事宜。现德信公司自2013年2月17日起已经多次发函通知廖清香及时办理按揭贷款手续或付清剩余购房款，但廖清香迟迟不到银行办理贷款手续，也不一次性支付剩余房款。因此德信公司要求廖清香一次性支付剩余购房款148万元的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。关于德信公司请求廖清香自2013年2月16日起至实际付款之日按照6%的标准支付违约金的诉讼请求，本院认为，廖清香逾期付款应当支付违约金，但按照约定起算的时间应当为2013年3月1日。至于违约金的计算标准，廖清香认为约定的违约金过高，德信公司未提供违约造成的损失依据，要求法院调低。而德信公司认为约定的违约金远远低于银行贷款利率，不足以弥补其资金成本的损失，要求法院调高。本院认为双方在合同中约定的违约金并未过分高于或低于损失，故本院认定违约金计算标准根据合同的约定以未付款金额为基数按照每日万分之一计算。对于廖清香的反诉请求，本院认为廖清香请求解除合同的理由不符合合同的约定，也不具有法定的情形，故对其解除合同及返还首付款的反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条、一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、廖清香于本判决生效之日起十日内支付浙江德信东杭置业有限公司剩余购房款1480000元；二、廖清香于本判决生效之日起十日内支付浙江德信东杭置业有限公司逾期付款违约金132756元（从2013年3月1日计算至2015年8月14日，此后以1480000元为基数按日万分之一的标准计算至实际付清之日止）；三、驳回浙江德信东杭置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回廖清香的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19784元，减半收取9892元，由浙江德信东杭置业有限公司负担235元，由廖清香负担9657元；反诉案件受理费5142元，由廖清香负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费24926元（开户银行：工商银行湖滨支行；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知预交。在上述期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 周蓓二〇一五年八月十四日代书记员 江晶