北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2015)二中民终字第01326号上诉人（原审被告）赵滨，男���1964年2月19日出生。被上诉人（原审原告）北京东方容和物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区隆福寺前街1号。法定代表人周志强，董事长。委托代理人段玉香，女，1961年7月29日出生，北京东方容和物业管理有限责任公司客服主管。委托代理人刘涛，女，1977年9月28日出生，北京东方容和物业管理有限责任公司法务。上诉人赵滨因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第12979号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵滨，被上诉人北京东方容和物业管理有限责任公司之委托代理人段玉香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年10月，北京东方容和物业管理有限责任公司（以下简称东方容和物业公司）起诉至原审法院称：赵滨于2005年3月入住北京市东城区×××6-1号房屋（以下简称6-1房屋），并于2005年3月29日与我公司签订了《东四小区物业管理服务委托合同书》且生效至今。依据该合同，我公司如约为赵滨提供了物业管理服务，赵滨也交纳了2005年4月1日至2010年2月28日的物业服务费。但自2010年3月1日起，赵滨一直未交纳物业服务费。故我公司起诉要求赵滨支付拖欠的2010年3月1日至2014年2月28日期间的物业服务费共计1812.96元，支付违约金1200元，并承担本案诉讼费。赵滨答辩称：我是与北京市东开物业管理中心签订的《东四小区物业管理服务委托合同书》，而非与东方容和物业公司签订。对于东方容和物业公司公司名称的变更我不清楚，东方容和物业公司没有告知过我。东方容和物业公司没有按照约定提供物业服务，东方容和物业公司擅自将小区地下室出租。小区治安不好，导致业主经常丢东西。我楼上的业主经常向楼下泼脏水，我家屋后有业��种树，遮挡我家房屋采光。2005年至2010年期间，我是按照3元每月每建筑平米的标准交纳的物业服务费，但交纳上述期间的物业服务费是被迫的，因为不交纳物业服务费不给产权证。综上，我不同意东方容和物业公司的诉讼请求。原审法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。赵滨与北京市东开物业管理中心签订的《东四小区物业管理服务委托合同书》不违反法律、行政法规强制性规定，应当认定合法有效。合同履行中，北京市东开物业管理中心经名称变更，并与东方容和物业公司合并而被工商管理部门注销登记，依照法律规定，北京市东开物业管理中心在《东四小区物业���理服务委托合同书》中的权利和义务依法应由东方容和物业公司予以承继。现东方容和物业公司为赵滨提供了物业管理服务，赵滨应按约向东方容和物业公司交纳物业服务费，故东方容和物业公司要求赵滨支付物业服务费的诉讼请求，具有法律和合同依据，法院予以支持。赵滨以东方容和物业公司提供物业服务不到位为由，拒绝交纳物业服务费的抗辩意见，缺乏依据，法院不予采纳。但应指出，赵滨对东方容和物业公司提供的物业服务不满意，系本案成讼原因，故东方容和物业公司要求赵滨给付违约金的诉讼请求，法院不予支持。据此，于2014年11月判决：一、赵滨于判决生效后七日内给付北京东方容和物业管理有限责任公司二〇一〇年三月一日至二〇一四年二月二十八日期间的物业服务费共计人民币一千八百一十二元九角六分；二、驳回北京东方容和物业管理有��责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，赵滨不服，以物业服务不达标为由上诉至本院，请求撤销原判，改判其不予支付物业费。东方容和物业公司同意原判。经审理查明：赵滨为北京市东城区×××6-1房屋的产权人，6-1房屋的建筑面积为12.59平方米。2005年3月29日，赵滨（乙方）与北京市东开物业管理中心（甲方）签订《东四小区物业管理服务委托合同书（商业）》，约定由甲方为乙方提供物业管理服务。合同约定了甲方负责的物业管理服务内容及质量标准，并约定了物业服务费标准，产权人（使用人）交纳物业管理服务费用时间为合同签订之日算起，物业管理服务费用按年交纳。第二年及以后，以业主（使用人）入住月份为准之前交纳次年的物业管理服务费。按月交纳的费用，由业主（使用人）于每月28日前交纳次月费用。物业管理服务费用经甲乙双方商定，标准为2.60元-8.00元∕建筑每平方米?月，因乙方原因空置或出租房屋，物业管理服务费由乙方交纳。业主违反合同，不按收费标准和时间交纳各项管理服务费的，东方容和物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起每天按总金额的3%收取违约金。赵滨入住6-1房屋后，依约按照3元/平方米·月的标准交纳了2005年4月1日至2010年2月28日期间的物业服务费。2006年9月28日，北京市东开物业管理中心经北京市工商行政管理局东城分局核准名称变更为北京市东开物业管理中心有限责任公司。2006年12月7日，东方容和物业公司经北京市工商行政管理局东城分局核准，吸收合并了北京市东开物业管理中心有限责任公司，北京市东开物业管理中心有��责任公司注销登记。自此，东方容和物业公司向6-1房屋所在小区提供物业管理服务。原审审理过程中，赵滨提供照片，以证明6-1房屋楼上业主向楼下倾倒脏水以及赵滨屋前树木遮挡采光的事实。对此，东方容和物业公司认可物业服务中存在一些问题，并表示会及时改正。对于赵滨所称物业服务存在的问题，东方容和物业公司称地下室产权不属于东方容和物业公司，其无法禁止地下室出租。东方容和物业公司在物业服务范围内已经尽最大努力进行管理，因其为三级资质，收费与管理相符，小区非全封闭小区，虽然东方容和物业公司有人24小时值守，但不能保证百分之百的安全。上述事实，有《名称变更通知》、《注销核准通知书》、《合并公告》、《东四小区物业管理服务委托合同书》、京房权证东私字第W107**号房屋所有权证、房屋产权档案材料、照片打印件以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据查明的事实，2003年赵滨与北京市东开物业管理中心签订《东四小区物业管理服务委托合同书》，2006年北京市东开物业管理中心更名后又被东方容和物业公司吸收合并，由东方容和物业公司承继该合同项下的权利义务关系，此后东方容和物业公司为赵滨所有的6-1号房屋提供了物业管理服务，赵滨亦按照该合同约定的标准向东方容和物业公司支付物业服务费至2010年2月28日，后赵滨因对东方容和物业公司的物业服务不满意拒付2010年3月1日至2014年2月28日期间的物业服务费，双方形成诉讼。原审法院根据查明的事实，判决赵滨依照《东四小区物业管理服务委托合同书》约定的标准向东方容和物业公司交纳物业服务费，同时考虑到本案成讼原因，驳回东方容和物业公司关于违约金的诉讼请求，理由充分，标准适当，本院予以维持。赵滨上诉称东方容和物业公司未尽到相应的安全防范义务及其他职权范围内的管理维护义务，对此东方容和物业公司不予认可，称该公司已尽到基本的物业服务义务，赵滨亦未能提供充分证据证明自己的主张，故本院对赵滨的上诉理由不予采信。因此，上诉人的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上，原审法院所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由北京东方容和物业管理有限责任公司负担10元（已交纳），由赵滨负担15元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费50元，由赵滨负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 曹 雪代理审判员 李 洹代理审判员 廖 慧二〇一五年一月十九日书 记 员 马丽雅