浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终1699号 上诉人（原审被告）：杨逸民，男，1965年11月24日出生，汉族，住杭州市富阳区。 上诉人（原审被告）：金素儿，女，1967年6月23日出生，汉族，住杭州市富阳区。 被上诉人（原审原告）：富景房地产开发（富阳）有限公司，住所地杭州市富阳区富春街道桂花西路****。统一社会信用代码：91330100574396032B。 法定代表人：陈国邦，董事长。 委托代理人：王军、廖文燕，浙江六和律师事务所律师。 上诉人杨逸民、金素儿因与被上诉人富景房地产开发（富阳）有限公司（以下简称富景公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2016）浙0111民初9477号民事判决，向本院提出上诉，本院于2018年2月27日受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 一、2013年6月22日，富景公司与杨逸民、金素儿签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号为：2013预0001822）一份，约定杨逸民、金素儿向原告购买位于富阳区××街道××路××号××号××室××商品房××，建筑面积共127.18平方米，单价为每平方米12166.29元，总价款为1547310元。合同第七条约定，买受人于本合同签署的同时支付首付款467310元整，剩余购房款1080000元通过商业银行或公积金贷款或商业与公积金组合贷款的方式予以支付，并应在本合同签署之日向银行或公积金中心提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续须由买受人签署的合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用。合同第八条约定，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金；出卖人依据本条约定解除合同的，应在书面形式通知买受人之日起的30日内，且买受人配合出卖人完成合同备案登记及预告登记（如有）的撤销手续后30日内，将买受人已付款扣除前述违约金后的余款退还给出卖人；合同解除及相关登记手续撤销后，出卖人有权将该商品房另行出售。审理中，富景公司自认双方没有约定剩余购房款的支付时间，但认为杨逸民、金素儿应在合同签订当日办妥银行按揭贷款手续，根据行业惯例，在前述手续办妥以后的一个月内，银行或公积金中心即可将相关款项下发至出卖人账户。 二、2013年6月22日，杨逸民、金素儿向富景公司支付预售购房款467310元（其中20000元为2013年6月16日支付的预售定金）。 三、2014年10月31日，杨逸民、金素儿以杨逸民有信用卡逾期还款情况，银行无法贷款为由向原审法院提起诉讼，要求解除双方于2013年6月22日签订的商品房买卖合同及富景公司退还已付房款467310元。后原审法院经审理驳回了杨逸民、金素儿的诉讼请求。 四、因杨逸民、金素儿在原审法院有多起执行案件，案涉房屋于2015年8月5日被原审法院依法查封。 五、2016年7月13日，富景公司通过EMS邮政特快专递向杨逸民、金素儿寄送《催款函》一份，要求杨逸民、金素儿在收到催款函之日起5个工作日内前往银行提交完整的按揭资料并办理相关按揭手续，同时要求按揭银行及时将款项支付至富景公司指定账户。2016年7月14日，杨逸民、金素儿签收《催款函》，但至今仍未办理相应的银行按揭手续。 六、2016年11月30日，富景公司向原审法院提出房屋评估申请，要求对案涉房屋的价值进行评估。后原审法院依法委托杭州厦信房地产咨询评估有限公司对案涉房屋进行了评估，经评估，案涉房屋在2014年10月31日（杨逸民、金素儿起诉日）的房地产市场价值为1130000元，单价为8891元/平方米；在2016年11月14日（富景公司起诉日）的房地产市场价值为1240000元，单价为9756元/平方米。 七、富景公司于2016年11月14日向法院提起诉讼，请求：1、判令解除富景公司和杨逸民、金素儿签订的编号为【2013预0001822】的《浙江商品房买卖合同》；2、判令杨逸民、金素儿承担违约金30946元；3、判令杨逸民、金素儿赔偿富景公司损失402690元（房屋差价损失暂按目前市场售价为标准计算，最终以鉴定评估价格为准，即房屋差价损失=合同售价-市场售价=1547310元-1144620元=402690元）；4、本案诉讼费由杨逸民、金素儿承担。审理中，富景公司自愿变更第三项诉讼请求为：判令杨逸民、金素儿赔偿富景公司损失307310元（房屋差价损失按评估机构评估结果为准，房屋差价损失=合同售价-评估售价=1547310元-1240000元=307310元）。 原审法院认为，富景公司与杨逸民、金素儿签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同第八条明确约定了合同解除条件，即买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。双方虽未明确约定剩余购房款的付款时间，但经富景公司书面邮寄《催款函》催讨，要求杨逸民、金素儿在收到《催款函》之日起5个工作日内办理相应的按揭手续并将款项支付至富景公司指定账户，杨逸民、金素儿至今仍未办妥相应手续支付剩余购房款。杨逸民、金素儿以自己的行为表明不履行主要债务，符合合同的法定解除条件。故对富景公司要求解除与杨逸民、金素儿签订的《浙江省商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。合同解除后，富景公司应向杨逸民、金素儿退还购房首付款，但杨逸民、金素儿在本案中未提出相应的诉讼请求，故不予处理。根据合同约定，出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，故对富景公司要求杨逸民、金素儿承担违约金30946元的诉讼请求，予以支持。根据合同法的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，根据富景公司申请对案涉房屋在价值时点2016年11月14日（起诉日）的市场价值进行了评估，虽评估结果与双方订立合同时的房屋售价之间存在差价，但商品房的价格受到国家政策、行政调控、市场等诸多复杂因素的影响，双方在订立合同时亦未约定损失赔偿额，且均无法预见到因违反合同可能造成的相关损失，再综合富阳目前房价的实际水平，如由杨逸民、金素儿承担因此造成的损失，显失公平。故对富景公司要求杨逸民、金素儿赔偿损失307310元的诉请，不予支持。对于富景公司提出的要求由杨逸民、金素儿承担本案诉讼费（含司法鉴定费4100元）的请求，因根据《诉讼费用交纳办法》的规定，司法鉴定费并非诉讼费交纳范围，且富景公司在庭审中未增加相应的诉讼请求，不予支持，富景公司可以另案处理。综上，富景公司之诉请，合理部分，予以支持。杨逸民、金素儿经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃民事诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条第（二）款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除富景房地产开发（富阳）有限公司与杨逸民、金素儿签订的《浙江商品房买卖合同》（合同编号为：2013预0001822）；二、杨逸民、金素儿于判决生效之日起十日内支付富景房地产开发（富阳）有限公司违约金30946元，可由富景房地产开发（富阳）有限公司直接在可退还的房款中抵扣；三、驳回富景房地产开发（富阳）有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6374元（预收7805元），由富景房地产开发（富阳）有限公司5791元；由杨逸民、金素儿负担583元。 宣判后，杨逸民、金素儿不服，向本院提出上诉称：杨逸民、金素儿与富景公司间存在商品房买卖合同关系属实。杨逸民、金素儿已支付首付款467310元整，尚欠剩余房款1080000元通过商业银行贷款或公积金贷款的方式予以支付。因杨逸民、金素儿信用卡逾期还款情况导致无法办理银行按揭贷款，导致未能如数支付富景公司剩余房款。案涉纠纷双方自2013年6月22日持续至今，2014年10月31日杨逸民、金素儿起诉至法院要求解除双方房屋买卖合同，那时正是富阳房价最低的时候，2015年2月15日富阳成为杭州第九区域后，富阳房价迅速升温，达到了一房难求的地步，在此之前富景公司从未要求解除商品房买卖合同，2016年7月13日催款函中也未提及解除合同的要求。同时，按揭付款只是还款的一种方式，通过其他方式支付房款完全不是没有这种可能性。杨逸民、金素儿对外负债富阳区人民法院也对杨逸民、金素儿的资产进行处置，涉及个人借款基本还清，余下的债务也仅是担保债务，主债务人完全有履行能力，杨逸民、金素儿也在积极的进行处理中，且金素儿在第二人民医院上班有稳定的收入来源，不存在富景公司所说的合同目的不能实现，已达到解除合同条件。2015年8月5日，本案案涉房屋被原审法院查封，法院查封的前提条件应当建立在房屋的所有权人为杨逸民、金素儿的基础之上，案涉房屋于2013年6月22日登记备案，富阳区富春街道丰收路28号世纪华府2号1008室的商品房已是杨逸民、金素儿所拥有的合法财产，杨逸民、金素儿与富景公司之间仅存在房款欠款纠纷，解除合同对杨逸民、金素儿来说显属不公，也不合理，应当尊重双方当事人契约精神，鼓励交易，这也是“合同法”一项非常重要的立法宗旨，也是适用《合同法》处理纠纷时需要遵循的一项基本法律原则。对于富景公司的义务主要向杨逸民、金素儿交付合格的商品房以及协助办理房屋产权证书，而不能一味的追求商业利益，不顾及杨逸民、金素儿的感受。双方没有约定剩余房款的支付时间，通过其他方式交付房款，合同交易目的还是能够实现。综上，请求撤销原判，依法改判并由富景公司承担本案一、二审诉讼费用。 被上诉人富景公司辩称：一、杨逸民、金素儿存在逾期未付款的违约行为。事实上，本案所涉购房合同约定了具体的按揭款项支付节点，具体约定在双方所签订的补充协议当中，因富阳房闹事宜，方才导致相关补充协议等法律文书的遗失。即使如此，众所周知，买受人在购房合同当中的主要义务为支付房款，在富景公司与杨逸民、金素儿在2014年所涉及的纠纷案件当中，富景公司已明确要求杨逸民、金素儿立即支付剩余购房款。同时，在2016年，富景公司亦以书面方式催告杨逸民、金素儿相应的购房款，但截止于今日，杨逸民、金素儿仍未以银行按揭贷款或者其他方式向富景公司支付购房款，已属于根本违约。二、富景公司有权解除合同。一、结合上述，根据购房合同第八条的约定以及《合同法》第九十三条、九十四条第（二）款、第（三）款之规定，在杨逸民、金素儿逾期付款且在催告后的合理期限内仍未履行债务的，富景公司有权解除合同。二、根据一审查明的事实，杨逸民、金素儿债务缠身，仅在富阳区人民法院就涉及多次执行案件，同时，案涉房屋至今仍在查封状态。另，杨逸民、金素儿并无稳定工作，无固定收入来源且金素儿患有重病，杨逸民、金素儿根本无力继续履行案涉合同并支付购房款，合同目的无法实现。根据《合同法》第九十四条第（四）款之约定，富景公司亦有权解除合同。三、案涉房屋产权仍为富景公司所有。案涉房屋仅办理合同备案之预告登记，并未办理相应的产权过户手续，且房屋因杨逸民、金素儿未付款亦未交付给其使用，仍由富景公司实际占有。同时，根据国家法律规定，物权法定，预告登记并不等同于物权，仅享有在不动产具备登记条时的优先登记权，并不享有房屋的所有权、处置权等相应物权。综上，案涉房屋产权仍归富景公司所有且由富景公司是控制并占有。四、本案所涉一审及二审的诉讼费用应当由杨逸民、金素儿承担。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 上诉人杨逸民、金素儿和被上诉人富景公司在二审期间均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”富景公司与杨逸民、金素儿于2013年6月22日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号为：2013预0001822）系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均具有约束力。按合同约定总价款为1547310元，其中首付款467310元杨逸民、金素儿支付，对于剩余购房款1080000元虽未明确约定付款的时间，但在2016年7月14日富景公司向杨逸民、金素儿邮寄《催款函》催讨后，杨逸民、金素儿至今仍未支付。且杨逸民、金素儿在2014年10月31日就已知存在信用卡逾期还款，银行无法贷款的情况，在二审审理期间，杨逸民、金素儿亦明确表示经济困难，无力支付。故原审法院认为杨逸民、金素儿以自己的行为表明不履行主要债务，对富景公司要求解除与杨逸民、金素儿签订的《浙江省商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持，并根据合同约定，判决杨逸民、金素儿向富景公司支付违约金30946元符合合同的约定和法律的规定。杨逸民、金素儿的上诉请求依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费574元，由杨逸民、金素儿负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  徐 丹 审判员  毕克来 二〇一八年七月三十日 书记员  项 琳