海南省第一中级人民法院执 行 裁 定 书(2015)海南一中执异字第13号异议人（案外人）：周高明。异议人（案外人）：陈连香。申请执行人：海南兆南小额贷款股份有限公司。被执行人：海南宏荣投资发展有限公司。被执行人：周进雄。被执行人：操福荣。被执行人：周修琦。被执行人：朱海林。被执行人：陈雯。本院在执行申请执行人海南兆南小额贷款股份有限公司（以下简称兆南公司）申请执行被执行人海南宏荣投资发展有限公司（以下简称宏荣公司）、周进雄、操福荣、周修琦、朱海林、陈雯借款合同纠纷案中，于2015年3月17日作出（2015）海南一中执字第5－3号执行裁定及（2015）海南一中执字第5－4号、5－5号协助执行通知，查封被执行人宏荣公司开发建设的预售备案登记于申请执行人兆南公司名下房屋。异议人周高明、陈连香提出异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。异议人周高明、陈连香申请称：异议人于2013年1月22日向被执行人宏荣公司购买位于儋州市那大镇建设路4路“共和花园”B-502房，已交了首付款，并办理备案手续。因被执行人宏荣公司未办理过户登记手续，异议人对此无任何过错。房屋虽未交付并办理登记手续，但实际权利人是异议人。故请求解除查封。申请执行人兆南公司辩称：异议人提交的《商品房买卖合同》约定，异议人所购商品房总价款为339084元，首付109084元，剩余23万元申请银行按揭贷款支付。现异议人仅提交证据证明其支付首付款109084元，未证明剩余款项已办理银行按揭贷款支付。因异议人支付款项未超过合同约定总价款的50%且未提供证据证明其所购商品房系用于居住而名下无其他用于居住的房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，异议人申请不符合排除执行情形，不应获得支持，应予驳回。本院查明：本案执行依据为本院于2014年9月22日就申请执行人兆南公司（原告）诉被执行人宏荣公司、周进雄、操福荣、周修琦、朱海林及陈雯（被告）借款合同纠纷一案作出的（2014）海南一中民初字第39号《民事判决书》，该判决涉及本案部分判令：被执行人宏荣公司应于判决发生法律效力之日起十日内向申请执行人兆南公司偿还本金人民币14369250元及相应利息（利息计算方法：按月利率20‰自2012年6月26日计算至判决确定的履行之日止，扣减被执行人宏荣公司已付利息人民币1933500元，即为尚欠利息数额）。执行中，根据《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划临时许可证》、《商品房预售许可证》及《儋州市商品房买卖合同备案登记申请表》等材料显示：被执行人宏荣公司于2012年6月26日将其开发建设的海南省儋州市那大镇建设路4号“共和花园”1号、2号、5号楼中87套、面积9986.7平方米房产（含本案房屋）预售并备案登记于申请执行人兆南公司名下，本院遂于2015年3月17日以（2015）海南一中执字第5－3号执行裁定和（2015）海南一中执字第5－4号、5－5号协助执行通知，查封前述房屋中的B-502房，异议人周高明、陈连香遂以该房屋为其实际所有提出异议。经查：2012年12月18日，异议人周高明、陈连香与被执行人宏荣公司签订《商品房买卖合同》，约定：异议人周高明、陈连香购买被执行人宏荣公司开发建设的前述房屋，建筑面积118.26平方米，价款339084元；异议人周高明、陈连香须于签订合同时交付房款首期109084元，剩余房款23万元由异议人周高明、陈连香书面申请银行按揭贷款；被执行人宏荣公司应在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将具备经儋州住建局建筑工程质量监督站验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付异议人周高明、陈连香使用；被执行人宏荣公司应在商品房交付使用后520日内将办理权属登记需由异议人周高明、陈连香提供的资料报产权登记机关备案。异议人周高明、陈连香于2012年12月18日向被执行人宏荣公司支付首付款109084元，被执行人宏荣公司于当日向异议人周高明开具该款项收据，余款未付。目前，本案房屋尚未办理不动产物权登记，亦未交付。另查明：根据本院（2014）海南一中民初字第39号《民事判决书》认定，申请执行人兆南公司于2012年6月20日与被执行人宏荣公司签订《借款及担保合同》，约定被执行人宏荣公司向申请执行人兆南公司贷款1500万元，担保方式为被执行人宏荣公司名下位于海南省儋州市那大镇建设路4号“共和花园”项目的9986.7平方米房产备案。双方为此签订《商品房买卖合同》并办理预售备案登记（共87套，含本案房屋）。以上事实有本院（2014）海南一中民初字第39号《民事判决书》及本案执行相关法律文书、2011－07－07《建筑工程施工许可证》、2011－05－01《建设工程规划临时许可证》、儋建房售字第（16）号《商品房预售许可证》、《儋州市商品房买卖合同备案登记申请表》、《商品房买卖合同》、《收款收据》等证据为凭，足资认定。本院认为：依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，须经依法登记，方发生法律效力。证据表明，本案房屋属被执行人宏荣公司开发建设并以预售备案登记形式向申请执行人兆南公司作贷款担保之用，本院查封之前，异议人周高明、陈连香与被执行人宏荣公司之间虽就该房屋存有商品房买卖合同，但未作不动产物权登记，异议人周高明、陈连香依法对本案房屋仅享有期待物权，其主张为本案房屋实际所有权人于法无据，本院不予支持。本案房屋虽未办理不动产物权登记，但因属被执行人宏荣公司合法开发建设并预售之房屋，应认定房屋权利登记于其名下。因本案属金钱债权案执行中，自然人作为买受人对登记于被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议之情形，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定进行审查。依该规定，买受人须同时具备在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住之房屋及已支付超过合同总价款百分之五十款项之情形，其期待物权可受法律保护，方可排除执行。该规定旨在保护买受人为自然人的、以满足生活消费为目的的基本住房需求的生存权。本案房屋被查封之前，异议人周高明、陈连香与被执行人宏荣公司虽签有《商品房买卖合同》，但合同约定总价款为339084元，而异议人周高明、陈连香仅支付109084元，不足总价款的50%。异议人周高明、陈连香付款数额不符合前述司法解释之规定。关于前述解释规定的买受人所购商品房用于居住且名下无其他用于居住之房屋之情形，应理解为买受人在被执行房屋所在地长期居住，而其名下在同一地方无其他能够用于居住之房屋，方符合该司法解释本意。因被执行人宏荣公司长期未交付本案房屋，异议人周高明、陈连香并未占有，不存在居住事实，并未形成其在房屋所在地现实居住权保护条件。异议人周高明、陈连香之该情形不符合上述司法解释规定。因异议人周高明、陈连香并非同时具有上述司法解释规定可排除执行之情形，其对本案房屋之期待物权不能排除本案执行，继续查封本案房屋并未侵害其生存权，故其异议不成立，本院不予支持。异议人周高明、陈连香可依法另行提起执行异议之诉寻求救济。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回异议人周高明、陈连香的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议诉讼。审 判 长  何 旭审 判 员  包允贤代理审判员  王海刚二〇一五年八月十二日法官 助理  董 菲书 记 员  张 鹂附：本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用民事诉讼法>的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。审核：何旭撰稿：何旭校对：张鹂印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年8月12日印制（共印15份）