浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0681民初165号 原告（执行案外人）：诸暨市众宝汽车有限公司，住所地：浙江省诸暨市陶朱街道王家湖路58号。 法定代表人：吴晨琴，总经理。 委托诉讼代理人：桑哲渊，浙江永大律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地：浙江省杭州市开元路19-1、19-2号。 负责人：史杰文，经理。 委托诉讼代理人：董樑，浙江大公律师事务所律师。 第三人（被执行人）：诸暨市奔宝汽车有限公司，住所地：浙江省诸暨市暨阳街道春江路888号。 法定代表人：吴陈欢，总经理。 原告诸暨市众宝汽车有限公司（以下简称众宝公司）与被告中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称华融公司）、第三人诸暨市奔宝汽车有限公司（以下简称奔宝公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告众宝公司的诉讼代理人桑哲渊、被告华融公司的诉讼代理人董樑、第三人奔宝公司的法定代表人吴陈欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告众宝公司向本院提出诉讼请求：确认原告众宝公司对位于诸暨市（其中土地面积6880.80平方米、建筑物面积共6910.32平方米；另有场地土地面积4662.9平方米）房屋及上述土地使用权享有租赁权，并要求该房屋及上述土地使用权在执行中予以带租拍卖（保护租赁期至2030年1月31日）。事实和理由：2011年下半年，原告与第三人就位于诸暨市的房屋（简称涉案房屋）达成租赁合意，并于2011年12月18日签订《租赁初步协议》。后涉案房屋交付原告使用，原告于2012年11月12日将公司住所地变更至涉案房屋处，2013年1月1日，原告与第三人正式签订《房屋租赁合同》。2013年底，原告与第三人重新签订《房屋及场地租赁合同》（落款时间提前到2011年12月18日），并于2014年2月24日到诸暨市公证处进行公证。第三人于2014年1月27日将涉案房屋及土地使用权抵押给中国建设银行股份有限公司诸暨支行（以下简称建行诸暨支行），并办理了抵押登记。诸暨市人民法院作出（2015）绍诸商初字第409号民事判决，确定：一、奔宝公司归还建行诸暨支行借款本金计人民币2995万元，并支付相应利息，限判决生效之日起十日内付清；二、奔宝公司支付建行诸暨支行律师代理费人民币9.95万元，限判决生效之日起十日内付清；三、如奔宝公司不能按时履行上述第一、二项债务，则建行诸暨支行对其提供的抵押物即坐落于诸暨市的房产以及国有土地使用权依法定程序拍卖、变卖所得价款在最高限额人民币2362.16万元和839.79万元范围内享有优先受偿权……。判决生效后，诸暨市人民法院于2015年4月30日以（2015）绍诸执民字第3102号立案执行，并拟对涉案房屋及土地使用权进行拍卖处置。原告提出执行异议，执行机构经审查作出（2017）浙0681执异264号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告认为，在涉案房屋抵押登记前，原告与第三人就涉案房屋已经建立了房屋租赁关系，且租赁期间是确定的，执行中应带租拍卖以保护原告的租赁权。 被告华融公司辩称，原告在本案诉讼中诉称的事实与其在执行异议审查中陈述的不一致，执行异议审查期间，原告确认签订租赁合同的时间是2011年，本案诉讼中却予以否定；虽原告诉称中对租赁合同签订时间作出变更，但对公证书的内容却无法变更。原告对租赁合同签订的时间无法确认，公证文书更不能确定租赁合同的签订时间。综上，原告与第三人之间签订的涉案房屋的租赁合同不真实，其租赁关系是伪造的。 第三人奔宝公司述称，原告向第三人缴纳租金后，第三人向税务机关交纳相关税金，说明原告与第三人之间的房屋租赁合同是真实的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告及第三人对涉案房屋及土地使用权的房产证、土地使用证、他项权证二份、本院（2015）绍诸商初字第409号民事判决书、民事裁定书及协助执行通知书和送达回证各二份、本院（2015）绍诸执民字第3102号立案信息流程管理表、执行裁定书及预拍卖公告、张贴公告的照片、本院（2017）浙0681执异264号执行裁定书证据没有异议，本院予以确认并在卷佐证。 针对争议事实，原告众宝公司为证明其主张向本院提交证据及被告、第三人的质证意见如下： 一、租赁初步协议一份、房屋租赁合同一份、代开发票申请表及租赁费发票各一份、浙江省诸暨市公证处（2014）浙诸证经字第180号公证书附房屋及场地租赁合同一份、银行汇款凭证，拟证明：1、原告与第三人于2011年12月18日签订租赁初步协议，于2013年1月1日签订房屋租赁合同，于2014年2月24日经公证处公证双方合意对2013年1月1日房屋租赁合同内容变更后于2013年底签订房屋及场地租赁合同的事实；2、原告分别于2013年9月26日、2014年4月、2015年1月21日、2016年3月2日支付第三人租金各75万元并开具了2013年房租75万元税务发票的事实。被告质证认为，1、原告在执行异议诉讼中陈述2011年期间涉案房屋尚未建成，不可能在2011年12月18日签订租赁初步协议，且该协议已对租赁物标的、租金等予以确认，租赁期间也不明确；2、房屋租赁合同和公证书所附房屋及场地租赁合同的租赁标的不一致，所涉及的租赁范围也不一致；3、租金支付时间与约定交付租金的时间不一致。第三人对上述证据没有异议。原告针对被告的质证意见补充说明，原告众宝公司的法定代表人吴晨琴与第三人奔宝公司的法定代表人吴陈欢系姐弟关系，2011年在房屋建造过程中签订租赁初步协议及免除第一年的租金属正常情形，因2013年1月1日签订的房屋租赁合同的租赁期限超过法律规定的保护期限，所以在2013年底进行相应的调整和明确，以理顺双方之间的租赁关系事实，且原告方提前缴纳房租金并不违反合同约定，故原告与第三人间的租赁关系是真实的、有效的。 二、浣江水务股份有限公司证明一份、国网浙江诸暨市供电有限公司《客户基本信息》一份、诸暨市人民政府陶朱街道办事处《住所使用证明》、诸暨市市场监督管理局《变更登记情况》、上海安吉汽车零部件物流有限公司《整车交接单》一份、申请门牌登记表一份，拟证明原告至少在2012年1月19日开始，已经在涉案房屋及土地处开展经营业务活动；原告于2011年11月14日向相关部门申请涉案房屋处的门牌编号。被告质证认为，根据原告提供的上述证据，原告与第三人存在主体混同的情形，因此双方不可能存在租赁房屋及场地的事实。第三人对上述证据没有异议。 被告华融公司为证明其主张提供证据及原告、第三人的质证意见如下： 三、原告众宝公司在2012年10月至2016年12月的电费发票，证明原告众宝公司在2012年10月至2015年12月其住所地一直在诸暨市,2016年10月起才显示为诸暨市。原告质证对该组证据的真实性没有异议，但认为该组发票注明的地址系供电系统打印的资料，根据原告方提供的客户基本信息显示，原告众宝公司在2011年8月其供电信息已调整至位置，上述供电系统打印资料注明的地址不能作为原告实际营业地址。第三人质证上述众宝公司在的店面实际早已租赁掉。 四、租房协议一份，证明第三人奔宝公司与诸暨市暨阳街道郭家村经济合作社签订房屋租赁合同的事实，以此证明第三人将己有的房屋租赁给他人，自己却租赁房屋经营的现象不合常理。原告质证对该租房协议的真实性不予确认，并认为即使事实也属正常。第三人质证认为对该租赁关系没有异议。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人有异议的证据认证如下：证据一系一组系列证据，其表现形式符合书证的形式要件，其内容与本案关联性密切，各证据相互呼应，已形成证据链，且原告对该组证据的补充说明亦回应了被告质证中的质疑意见，本院对该组证据的真实性予以确认，对其证明力在理由阐述时予以评析。证据二系原告为证明其实际占有使用涉案房屋及土地的系列证据，同样符合书证的形式要件，其内容与本案关联性强，能相互印证，本院对该组证据的真实性予以确认，对其证明力在理由阐述时予以评析。证据三为被告提供的反驳证据，原告和第三人对其真实性没有异议，本院予以确认，但根据上述证据二中“国网浙江诸暨市供电有限公司《客户基本信息》”内容显示，原告众宝公司的供电信息已在2011年8月调整至位置，因此，该组证据不能达到被告的证明目的。证据四内容与本案无关联，本院不认定为有效证据。 综上，本院经审理对争议事实认定如下： 建行诸暨支行与奔宝公司、吴陈欢、张勤奋、腾国平、浙江镭蒙机械设备有限公司等金融借款合同纠纷一案，本院经审理于2015年3月27日作出（2015）绍诸商初字第409号民事判决，该判决确定：一、奔宝公司归还建行诸暨支行借款本金计人民币2995万元，并支付相应利息，限判决生效之日起十日内付清；二、奔宝公司支付建行诸暨支行律师代理费人民币9.95万元，限判决生效之日起十日内付清；三、如奔宝公司不能按时履行上述第一、二项债务，则建行诸暨支行对其提供的抵押物即坐落于诸暨市的房产〔房权证：诸字第××号，建筑面积：6910.32平方米，房屋所有权登记时间：2013年9月6日；土地使用证：诸暨国用（2013）第80160958号，使用权面积：6880.80平方米，土地使用权登记时间：2013年8月30日；他项权证：诸房他证抵字第××号，抵押登记时间：2014年1月28日〕；以及国有土地使用权〔土地使用证：诸暨国用（2013）第80160959号，使用权面积：4662.90平方米，土地使用权登记时间：2013年8月30日；他项权证：诸暨他项(2014)第80160011号，抵押登记时间：2014年1月27日〕依法定程序拍卖、变卖所得价款在最高限额人民币2362.16万元和839.79万元范围内享有优先受偿权；四、吴陈欢、张勤奋、腾国平在最高限额人民币3500万元范围内，浙江镭蒙机械设备有限公司在最高限额人民币1500万元范围内对被告奔宝公司上述第一、二项债务承担连带清偿责任。判决生效后，本院于2015年4月30日以（2015）绍诸执民初第3102号立案执行。 涉案土地由第三人奔宝公司在2009年期间通过法定程序取得国有建设用地使用权，并于2010年5月28日进行了土地使用权初始登记，2013年8月30日又进行了分割登记；其中土地使用证为诸暨国用（2013）第80160958号的土地上建成涉案房产，该房产于2013年9月6日进行了房屋所有权登记。涉案房地产在前述案件诉讼和执行中均已被法院查封。2017年11月21日，因建行诸暨支行将涉案债权转让给华融公司，经华融公司申请，本院裁定变更华融公司为申请执行人。执行中，本院拟对涉案房地产依法进行处置，众宝公司提出执行异议后被裁定驳回。原告众宝公司不服该执行裁定，遂提起本案诉讼，请求本院依法支持其诉请。 原告众宝公司与第三人奔宝公司提交的落款时间为2011年12月18日《租赁初步协议》，载明第三人将涉案土地及地上附属建筑物租赁给原告使用。原告提交的落款日期为2013年1月1日的《房屋租赁合同》，载明：一、出租房屋坐落地址面积：诸暨市，厂房面积约6900平方米……。三、租期叁拾年，即从2013年1月1日至2043年1月1日止……。四、租金75万/年……。原告提交的落款时间为2011年12月18日《房屋及场地租赁合同》，载明：……。二、1、奔宝公司出租给众宝公司的房屋位于，其中土地面积6880.80平方米，建筑物面积共6910.32平方米；另有场地土地面积4662.90平方米一并出租给众宝公司使用。具体以土地及房产权证和设计图纸为准。2、众宝公司承租的房屋及场地均为空地或毛坯房，众宝公司要达到自己的使用目的，所需的设备、装潢、平整场地全部由众宝公司自行解决。……。四、1、该房屋租赁期共18年。自2012年1月1日起至2030年1月31日止。……。五、1、该房屋及场地租金为75万元/年，其中第1年至第五年的租金按基数75万元不变；从第6年起至第18年每年租金比上一年租金增加2%。2、租金支付方式：每年定于9月底前全部付清。……。奔宝公司与众宝公司对上述《房屋及场地租赁合同》于2014年2月24日在浙江省诸暨市公证处进行公证，证明双方的签约行为意思表示真实，合同内容具体明确。根据上述约定，众宝公司分别于2013年9月26日、2014年4月、2015年1月21日、2016年3月2日支付奔宝公司租金75万元。众宝公司自2012年1月开始已经在涉案房地产处开展经营业务活动，并延续至今。 本院认为，本案争议焦点为众宝公司对《房屋及场地租赁合同》中约定的房屋及土地使用权是否具有可在法院执行中予以保护的租赁权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该条规定的除外情形指案外人对执行标的享有的民事权益优先于申请执行人优先受偿的情形，如符合法定情形的购房消费者享有的过户请求权或符合法定条件的租赁权等。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，案外人提出执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，案外人请求在租赁期限内阻止向受买人移交占有被执行的不动产的，应举证证明以下条件：1、案外人在抵押物登记前已经签订合法有效的书面租赁合同；2、案外人在抵押物登记前已经合法占有使用该租赁物；3、案外人已支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。本案中，虽然根据众宝公司提交的证据以及其对涉案房地产占有使用现状，能确定众宝公司在2012年1月开始已经在涉案房地产开展经营活动并延续至今的事实，而从众宝公司在本案中的陈述显示，其基于目前正在履行的《房屋及场地租赁合同》对涉案房地产享有租赁权要求本院支持其诉讼请求，但从《房屋及场地租赁合同》的签订时间看，本院分析认为，原告众宝公司提供的《房屋及场地租赁合同》于2014年2月24日经公证处公证证明其落款时间为2011年12月28日，其在执行异议审查阶段并作相应陈述，而众宝公司在本案审理中又陈述该合同于2013年底签订，其陈述前后矛盾，致该合同签订的真实时间无法确定，因此，根据原告众宝公司提供的现有证据尚不能证明其在抵押物登记前已经签订合法有效的书面租赁合同。 综上所述，原告众宝公司对涉案房屋及土地使用权不具有可在本院执行中予以保护的租赁权。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下： 驳回原告诸暨市众宝汽车有限公司的诉讼请求。 案件受理费计89181元，由诸暨市众宝汽车有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判长  杜敏丽 审判员  许 君 审判员  叶 江 二〇一八年七月十五日 书记员  俞哲萍