河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1702民初1981号原告吕爱梅，女，1966年4月20日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人李春雨，河南同立律师事务所律师。原告张连保，男，1969年10月24日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告蔡锋，男，1967年10月29日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告张幸美，女，1954年6月3日出生，汉族，住河南省泌阳县。四原告吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美的委托代理人徐大利，河南成盛律师事务所律师。被告王来群，男，1954年12月21日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托代理人卢勇，河南同立律师事务所律师。委托代理人周绍峰，驻马店市“148”法律服务所法律工作者。原告吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美与被告王来群土地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美的委托代理人徐大利，原告吕爱梅的委托代理人李春雨，被告王来群的委托代理人卢勇、周绍峰参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美诉称，2008年3月1日，四原告与被告签订联建协议一份，约定四原告提供宅基地，被告投资进行联合建房。后该协议被法院确认无效，因此被告在四原告宅基地上所建房屋，按房随地走原则，应归四原告所有，同时四原告给被告补偿。请求：1、确认被告在四原告宅基地上建设的约5000平方米房屋所有权归四原告所有，四原告给予被告对房屋折价进行赔偿。2、被告立即停止在四原告宅基地上的开发建设行为，被告在驻马店市规划局责令停止施工后被告违规继续施工造成的损失由被告自行承担。3、被告返还四原告土地使用权证书。被告王来群辩称，土地上的房屋应归被告所有，占用四原告的土地，被告可以折价赔偿，且修建雪松路时，四原告的土地已被部分占用，并由政府作出赔偿，不应再请求门面房及房屋。综上，应驳回四原告的诉讼请求。经审理查明，2008年3月1日，原告吕爱梅、张幸美、蔡锋、张连保之间签订《联合建房协议》一份，约定：四人在驻马店市××城区雪松路西段刘庄南边有可使用土地约四亩，为了合理利用土地，配合我市整体规划，经协商同意对几方的土地共同统一联合开发建房，由吕爱梅作为四人的代表与王来群签订联合建房协议，吕爱梅与王来群签订的联合建房协议对四人均产生法律效力等内容。同日，原告吕爱梅（甲方）与被告王来群（乙方）签订《联合建房协议》一份，约定：1、甲方在雪松××西段刘庄南边拥有土地大约四亩提供给乙方，从公路中心向南西头南北是55米，东头南北46.2米，东西是50米，乙方出资进行联合开发建房，2、工程建筑面积：1栋、底层门面二楼以上住宅楼约____平方米（宽度约16米，长约50米），以图纸设计建筑面积为准；3、结构类型为框架结构；4、承建该工程的图纸设计，各种建筑手续施工许可证、建筑许可证、消防、人防、环保、文物及其它手续由乙方办理；5、分成比例：乙方给甲方一楼门面房六间，深度按建房一层图纸建设面积，要最大套面积，楼层由甲方任意选（11层大套和12层两大套）房子，门面房要西头从路边向东六间。下余部分归乙方所有；6、交工后由乙方负责办理整楼房产证大证，负责给甲方办理房产证和土地使用证，一切费用由甲方负责，并将建筑物外围的建筑垃圾清理干净，以保证院内环境，门面房前地坪绿化均由乙方负责；7、在施工中所发生的伤残事故由乙方承担，甲方概不负责。因土地出现纠纷，四邻及外界干扰施工，乙方负责承担、甲方概不负责。楼房建成后，土地权在统一价格基础上双方在拥有的产权内出售，院内绿化，配套、路面（包括下水道、化粪池）设施均由乙方负责；8、因雪松路两边扩路，甲方得到国家赔偿款后，付乙方总赔偿款的30%等内容。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，一、2007年9月28日，案外人陈三妮、陈学连（甲方）与被告王来群（乙方）签订《联合建房》协议一份，约定：1、甲方将其在雪松××西段刘庄南边拥有的土地2500平方米提供给乙方，乙方出资进行联合开发建房；2、工程建筑面积为二栋住宅楼约7100平方米（其中北楼一楼为门面房）；3、结构类型为砖混结构（北楼一楼为框架结构）；4、承建该工程的图纸设计，各种建筑手续施工许可证、建筑许可证、消防、人防、环保、文物及其他手续由乙方办理；5、分成比例：乙方给甲方成品房总面积为2500平方米，包括门面房、车库面积。具体位置为住房北楼西单元东户2-5楼4套、南楼中单元1-5楼10套、西单元（1-5楼）5套、门面房北楼一楼西头6间、车库8间，差额面积按市场价补足；6、交工后由乙方负责办理整楼房产证（甲方提供土地证），并将建筑物外围的建筑垃圾清理干净，以保证院内环境；7、在施工中所发生的伤残事故由乙方承担，甲方概不负责。因土地出现纠纷，四邻及外界干扰施工，乙方负责承担。楼房建成后，土地权在统一价格基础上双方在拥有的产权内出售，院内绿化，配套、路面（包括下水道、化粪池）设施均有乙方负责等内容。2007年10月14日，陈学重、陈三妮、陈学连、王俊梅、许传玺、王朝德、陈学有、聂秀兰（以下简称陈学重一方）与王来群签订补充协议一份，约定：甲方陈三妮、陈学连等八户在雪松××西段刘庄南边拥有土地2500平方米，为了合理利用土地，配合我市整体规划，搞活经济，本着互惠互利的原则，经双方协商，对该土地联合开发建房，就有关事宜达成以上协议。二、2008年11月5日，被告王来群以吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美、陈学重、陈三妮、陈学连、王俊梅、许传玺、王朝德、陈学有、聂秀兰等十二户联建住宅楼的名义办理了驻规个建字（2008）第013号建设工程规划许可证，该证显示：建设规模为12877.39平方米，南楼（砖混结构）5层、北楼（框架结构）19层，建筑面积分别为2924.34㎡、9953.05㎡，土地使用权属证号为驻驿国用（2003）第325、326、328、303号、驻市国用（2000）第9908、9909、9912-9916、9922号。2011年6月19日，被告又以陈学连等十二户联建住宅楼的名义办理了建筑工程施工许可证。后被告王来群将上述工程交由施工单位郑州弘业建筑工程有限公司施工。三、2012年，案外人陈学重一方另案对王来群提起诉讼（案号为（2012）驿民初字第985号），请求确认双方签订的联合建房协议为无效协议，以及王来群返还八人的土地及八份土地使用证。2012年9月18日，本院作出（2012）驿民初字第985号民事判决，八案外人不服该判决，向驻马店市中级人民法院提起上诉。驻马店市中级人民法院于2013年7月22日作出（2013）驻民四终字第184号民事裁定，裁定发回本院重审。重审后案号为（2014）驿民重字第6号。重审中，吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美以第三人的身份申请参加该案诉讼。该案中，陈学重一方诉请八人与王来群的联合建房协议无效、王来群返还八人的土地及八份土地使用证，吕爱梅等四人诉请王来群履行建房协议、赔偿四人损失200000元。2015年12月3日，本院作出（2014）驿民重字第6号民事判决，判决：“一、确认原告陈学重、陈三妮、陈学连、王俊梅、许传玺、王朝德、陈学有、聂秀兰与被告王来群形成的土地使用权转让合同关系为无效合同。二、驳回原告陈学重、陈三妮、陈学连、王俊梅、许传玺、王朝德、陈学有、聂秀兰对被告王来群的其他诉讼请求。三、驳回第三人吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美对被告王来群的诉讼请求”。陈学重一方及吕爱梅等四人不服该判决，向驻马店市中级人民法院提起上诉。2016年11月14日，驻马店市中级人民法院作出（2016）豫17民终863号民事判决，该判决主文部分显示“驳回上诉，维持原判”。四、诉讼中，原、被告双方均认可北楼11层、12层东单元西户系最大套的住房，一层门面房共9间。以上事实，由原、被告提交的相关证据及双方陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，四原告与被告签订的《联合建房协议》，已被两级法院生效判决认定为土地使用权转让合同关系，并确认为无效。法律规定，合同无效的，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，鉴于本案被告在诉争地块上已投入较多资金，经批准所建设的住宅楼已基本完工，形成了较高的价值，该住宅楼已与诉争土地相互依附，形成复合体，土地与住宅楼已不可分割，且诉争住宅楼系在诉争土地与陈学重一方土地上所建，双方均已不具备返还条件，四原告主张确认被告在四原告宅基地上建设的约5000平方米房屋所有权归四原告所有，原告给予等值补偿的请求不妥，故四原告请求给予被告对房屋折价进行赔偿，本院不予支持。本案中，该住宅楼已基本完工，为平衡双方利益，本院仍可参照双方订立合同时约定的分配内容进行财产分配；合同约定的分配内容为“乙方给甲方一楼门面房六间，深度按建房一层图纸建设面积，要最大套面积，楼层由甲方任意选（11层大套和12层两大套）房子，门面房要西头从路边向东六间”，根据上述分配方案，被告应将北楼一层门面房自西向东数6间以及11层、12层两套最大住房交于四原告；因案外人陈学重一方与王来群约定的也系分配6间门面房，也即四原告与陈学重一方共需12间门面房才可平均分配，现王来群投资建设的北楼一层门面房仅9间，不足供四原告与陈学重一方按间数均分，故应当将一层门面房以面积为标准均等进行分配，具体到本案，即应将北楼一层门面房自西向东总面积中的50%分配给四原告。又因四原告与被告均认可北楼11层、12层东单元西户系最大套的住房，故应将北楼11层、12层东单元西户住房各一套分配给四原告。综上被告应向四原告交付北楼一层门面房自西向东总面积中的50%以及北楼11层、12层东单元西户住房各一套。关于四原告请求返还土地使用证，因诉争土地上的建筑物已基本建成，诉争土地与其上的建筑物已形成复合体，其请求返还土地证无事实和法律依据，本院不予支持。关于四原告请求被告立即停止在四原告宅基地上的开发建设行为，被告在驻马店市规划局责令停止施工后被告违规继续施工造成的损失由被告自行承担。因本案系合同纠纷而非侵权纠纷，四原告该项请求系侵权法律关系项下的责任承担方式，故对四原告的该项请求，本院不予支持。关于被告抗辩主张修建雪松路时，四原告的土地已被部分占用，并由政府作出赔偿，不应再请求分配门面房及住房。因被告王来群系以吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美、陈学重、陈三妮、陈学连、王俊梅、许传玺、王朝德、陈学有、聂秀兰等十二户联建住宅楼的名义办理了驻规个建字（2008）第013号建设工程规划许可证，系规划部门以四原告与陈学重一方的土地为基础进行的规划许可，四原告与陈学重一方土地形成一个不可分割整体，至于政府是否对四原告给予补偿，与规划部门以四原告与陈学重一方的土地证为基础进行的规划许可并不矛盾，故对被告的上述抗辩主张，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告王来群于本判决生效后六十日内向原告吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美交付北楼一层门面房自西向东总面积中的50%以及北楼11层、12层东单元西户住房各一套。二、驳回原告吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美的其他诉讼请求。案件受理费15690元，由原告吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美负担7845元，被告王来群负担7845元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  刘林审 判 员  周岩人民陪审员  **二〇一八年七月二日书 记 员  张意