上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二(民)终字第2128号上诉人（原审被告）上海欧闻美容美发有限公司。委托代理人向群，国浩律师（上海）事务所律师。被上诉人（原审原告）上海轩赫投资管理有限公司。委托代理人金永红，上海市公民律师事务所律师。上诉人上海欧闻美容美发有限公司（以下简称欧闻公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市****区人民法院（2014）浦民一（民）初字第14456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月5日受理后依法组成合议庭，于同年8月26日公开开庭进行了审理。上诉人欧闻公司的委托代理人向群，被上诉人上海轩赫投资管理有限公司（以下简称轩赫公司）的委托代理人金永红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，系争房屋包括本区年家浜路号全栋、*****号2层-*****号2层、*****号3层-*****号3层，座落于本区周浦镇*****街坊*****丘地块，属于上海袭明房地产开发有限公司投资建设的房地产项目。轩赫公司受上海袭明房地产开发有限公司委托，经营管理上述地产，负责对外招租、收取租赁费、物业管理费等。2011年8月*****日，轩赫公司作为出租人（甲方）与欧闻公司作为承租人（乙方）就系争房屋签订了《*****世界商铺租赁合同》，合同约定系争房屋租赁面积为52*****.20平方米，租赁期限为5年，自2011年12月15日起至2016年12月14日止，免租期为4个月，自2011年8月15日起至2011年12月14日止。合同第三条对租金、相关费用及付款方式和保证金作了约定，系争房屋租金为人民币（下同）4元/平方米/天，租赁期限前两年内租金不变，自第三年起，租金每两年按7%递增，即前两年租金为64,562.40元/月，第三、四年租金为6*****,081.80元/月，第五年租金为73,*****17.50元/月。租金的支付方式为押二付三，租金每逾期支付1日，按日租金的5%支付违约金。对于物业费，合同第四条约定按3.3元/平方米/月的标准计算，每3个月支付一次，免租期内不免物业费，自交房之日起算。对于违约责任，合同第十条约定了如欧闻公司拖欠租金、物业费等费用超过15日的，轩赫公司有权解除合同并收回商铺，并由欧闻公司按本合同租金总额的20%承担违约责任。2011年8月12日，轩赫公司将系争房屋交付欧闻公司后，欧闻公司经营使用至今。欧闻公司于2011年8月10日支付租赁押金12*****,124.80元及2011年12月至2012年3月的租金1*****3,687.20元；2012年3月13日支付125,726.30元（收款事由为2012年3月至6月的租赁物管费）；2012年5月支付125,726.30元（收款事由为2012年6月至*****月的租金管理费）；2012年*****月6日支付1*****3,687元（收款事由为*****月至12月的房租）；2012年12月25日支付125,726.30元（收款事由为2013年1月至3月的房屋租金、物业费）。此外，欧闻公司于2011年8月12日、2011年11月*****日、2012年*****月6日分别支付轩赫公司物业费各5,23*****元。2014年3月11日，轩赫公司发《租赁合同解除函》给欧闻公司，要求解除与欧闻公司之间的租赁合同并催促欧闻公司支付截止至2014年3月11日拖欠的租金、物业费及滞纳金。2014年3月17日，轩赫公司发《催告函》给欧闻公司，表示于2014年3月13日解除双方之间的租赁合同，并要求欧闻公司返还系争房屋及支付拖欠的租金等费用。2014年4月21日，轩赫公司诉至法院，请求判令：1、解除轩赫公司、欧闻公司双方于2011年8月*****日签订的《*****世界商铺租赁合同》，并要求欧闻公司将房屋返还给轩赫公司；2、欧闻公司支付拖欠的房租*****83,**********3元（自2014年4月1日起至实际返还之日，以每日2,264.*****7元累计）；3、欧闻公司支付拖欠的物业费36,673元（自2014年4月1日起至实际返还之日，以每日58.20元累计）；4、欧闻公司支付逾期付款违约金及合同解除违约金共计855,288.02元；5、本案诉讼费用由欧闻公司承担。审理中，轩赫公司、欧闻公司双方自愿以欧闻公司收到《租赁合同解除函》之日，即2014年3月14日为解除租赁合同的时间。轩赫公司陈述对于欧闻公司支付的押金12*****,124.80元予以抵扣两个月的租金。对于租金，根据租赁合同第三条的约定，前两年的年租金为774,748.8元，月租金为64,562.40元；而根据52*****.20平方米×4元/平方米/天的计算标准，前两年的年租金为772,632元，月租金为64,386元。对此，轩赫公司自愿就低以2,116.8元/天（52*****.20平方米×4元/平方米/天）的标准计算租赁期间内前两年的租金。第三年起，租金按约定每2年递增7%，即第三年起，以2,264.*****元/天（52*****.20平方米×4元/平方米/天×1.07）的标准计算租金。对欧闻公司逾期付款违约金，轩赫公司以每日105.84元（2,116.80元/天×5%）的标准计算。对欧闻公司的装修损失，轩赫公司表示愿意给予补偿欧闻公司5万元，在欧闻公司所欠租金或违约金中予以扣除。原审认为，轩赫公司、欧闻公司之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行义务。轩赫公司已履行交房的义务，欧闻公司理应按约交付房屋租金，现欧闻公司未按合同约定支付房屋租金，轩赫公司要求解除双方之间的租赁合同，符合合同约定，法院予以支持。鉴于轩赫公司、欧闻公司双方自愿同意以欧闻公司收到《租赁合同解除函》之日作为租赁合同解除日，故法院确认以2014年3月14日欧闻公司收到《租赁合同解除函》的时间为双方租赁合同的解除日。合同解除后，欧闻公司继续使用系争房屋已无合同及法律依据，理应迁出，将系争房屋返还给轩赫公司，并支付拖欠的房屋租金及合同解除后的房屋使用费。对于已付租金，根据相关租金收据及轩赫公司表示愿意将押金予以抵扣两个月租金，欧闻公司的租金实际支付至2013年5月31日。对于物业费，根据租金收据中收款事由一栏注明“房屋租金、物业费、租赁物管费”等事项，结合欧闻公司于2011年8月12日、2011年11月*****日、2012年*****月6日分别支付轩赫公司物业费各5,23*****元，欧闻公司的物业费实际付至2013年3月31日。本案中，由于欧闻公司逾期支付租金的违约行为导致双方租赁合同解除，欧闻公司按约应向轩赫公司支付逾期付款违约金及合同租金总额20%的解约违约金。对于上述两项违约金，欧闻公司认为标准均过高。对此，法院认为轩赫公司依据合同相关约定计算逾期付款违约金共计38,631.6元，标准合理，不予调整；而轩赫公司主张的解约违约金的标准确属过高，法院综合本案实际情况酌情调整为20万元。关于欧闻公司所提轩赫公司无法出具发票及由于轩赫公司的路面施工行为使欧闻公司经营受到损失，为不付租金的抗辩事由，缺乏依据，不予采纳。对于装修费用，由于欧闻公司在本案中系违约方，且未就装修费提供相应证据，在审理中也不要求进行司法鉴定，鉴于轩赫公司自愿补偿欧闻公司装修费5万元，法院予以准许。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于二〇一四年七月一日作出判决：一、上海轩赫投资管理有限公司与上海欧闻美容美发有限公司之间的《*****世界商铺租赁合同》于2014年3月14日解除；二、上海欧闻美容美发有限公司应于判决生效之日起三十日内迁出上海市****区年家浜路*****号全栋、*****号2层-*****号2层、*****号3层-*****号3层的房屋，并将上述房屋返还给上海轩赫投资管理有限公司；三、上海欧闻美容美发有限公司应于判决生效之日起十五日内支付上海轩赫投资管理有限公司自2013年6月1日起至2014年3月14日止的租金，并支付自2014年3月15日起至实际返还上述房屋之日止的占有使用费（2013年6月1日起至2013年12月14日止的租金按每日2,116.80元的标准计算；2013年12月15日起至2014年3月14日止的租金按每日2,264.*****0元的标准计算；占用使用费按每日2,116.80元的标准计算）；四、上海欧闻美容美发有限公司应于判决生效之日起十五日内支付上海轩赫投资管理有限公司自2013年4月1日起至2014年3月14日止的物业费（按每月1,746.36元的标准计算）；五、上海欧闻美容美发有限公司应于判决生效之日起十五日内支付上海轩赫投资管理有限公司逾期付款违约金38,631.60元及解约违约金20万元；六、上海轩赫投资管理有限公司应于判决生效之日起十五日内支付上海欧闻美容美发有限公司装修补偿费5万元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,683元，减半收取计10,841.50元，由上海欧闻美容美发有限公司负担。判决后，欧闻公司不服，上诉于本院，诉称：欧闻公司已付清系争房屋的全部租金，轩赫公司也出具了相应的收据。一审欧闻公司的委托代理人冯****涉嫌职务侵占罪，轩赫公司的有关工作人员涉嫌与冯****共同犯罪。冯****在一审中所做的陈述均不真实，欧闻公司不予认可且已报刑事案件。欧闻公司没有拖欠租金的违约行为，轩赫公司无权解除合同，其采取的停电、砸店等手段，严重侵犯了欧闻公司的权利，造成了财物、装修等近200万元的损失，应当予以赔偿。要求二审法院撤销原判，改判驳回轩赫公司的原审诉请并承担赔偿损失的责任。被上诉人轩赫公司辩称：冯****系欧闻公司一审的委托代理人，其在一审审判过程中所作的欠租陈述应当有效，该自认行为不能随意撤销。欧闻公司提供的租金收据均不属于二审中的新证据，轩赫公司不予认可，且未收到相关款项。冯****涉嫌刑事犯罪系欧闻公司内部事务，与本案租赁合同纠纷无关。综上，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。在二审过程中，欧闻公司提供了五张收据，时间为2013年3月1日至2014年2月27日，金额共计*****36,818元，项目为租金及物业费，均盖有轩赫公司印章。轩赫公司认为未收到相应的租金，且不要求对该收据的印章进行鉴定。另查明，冯****职务侵占案已于2014年*****月17日由上海市公安局浦东分局立案，正在侦查过程中。经本院前往上海市****区公安局经侦处调查，欧闻公司曾向公安机关提供一份《司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定意见书》，对收据上的字迹及轩赫公司的印章进行鉴定。鉴定结果为收据上的印章与双方合同上的印章不是同一枚印章盖印。另调取冯****的询问笔录、涉案金额的司法鉴定意见书及轩赫公司相关员工的退工材料。双方当事人对保存在公安的材料真实性均无异议。欧闻公司仍坚持其上诉意见，认为轩赫公司人员同样涉嫌犯罪。轩赫公司亦坚持其抗辩意见。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据二审查明的事实，欧闻公司提供的新证据，其真实性已被否定，因此无法支持其已支付租金的主张，本院对此不予采信。鉴于双方均表示无法继续履行合同，本案租赁合同予以解除，原审对此认定正确，作出的判决有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，上诉人欧闻公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币21,683元，由上诉人上海欧闻美容美发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  庞闻淙代理审判员  郑岚晞代理审判员  许 京二〇一五年一月二十日书 记 员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……