福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0503民初5171号 原告（互为被告）：黄海龙，男，1976年12月4日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：蔡宏谋、余建州，北京中银（泉州）律师事务所执业律师。 被告（互为原告）：陈文霞，女，1965年2月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：黄进成，福建和晟律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄丽明，福建翔轩律师事务所执业律师。 原告黄海龙与被告陈文霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月27日受理后，被告陈文霞于2016年10月31日提起诉讼，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告黄海龙的委托诉讼代理人余建州，被告陈文霞的委托诉讼代理人黄进成、黄丽明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄海龙向本院提出诉讼请求:1.依法判令解除双方签订的《丰泽段店面租赁合同》（合同标的共为145878元）；2.判令陈文霞返还黄海龙押金6600元；3.判令陈文霞赔偿黄海龙因其违约行为造成的装修损失50000元；4.判令陈文霞支付黄海龙因搬迁而支出的费用2310元；5.判令陈文霞赔偿黄海龙因提前搬迁而造成的损失13860元；6.本案诉讼费用由陈文霞承担（包括但不限于：案件受理费、公告费、保全费、鉴定费）事实及理由：原、被告于2015年5月12日签订租赁合同，约定黄海龙向陈文霞租赁位于泉州市江滨路丰泽段防洪堤厢体722-723号共计两间的店面用于金融投资使用，合同租赁期限为五年，从2015年5月16日起至2020年5月15日止；黄海龙应于合同签订后向陈文霞支付合同押金6600元；租金为每间每月第一年1100元，采取递增的方式进行计算，每半年支付一次租金，租金支付至陈文霞指定的账户中；陈文霞于2015年5月15日将店面交付给黄海龙使用。合同签订后，黄海龙依约支付押金，并对商铺进行装修，投入经营，黄海龙支付租金至2016年5月31日，上述事实有双方签订的《丰泽段店面租赁合同》、《泉州市柏菲置业顾问有限公司收款收据》、银行转账流水单为凭。2016年5月，黄海龙得知由于陈文霞2016年2月份至今，未按时向泉州市丰泽区人民政府清源街道办事处缴纳租金，故清源街道办事处解除与陈文霞的租赁合同，陈文霞已无权向原告出租本案涉及的店面；另外，2016年4月20日，黄海龙接到江滨北路景观整治提升丰泽区建设指挥部的通知，告知承租的店面在收取租金后，陈文霞未按时缴纳租金，导致其与清源街道办事处的店面可能被征迁，故陈文霞的行为已经构成了严重违约，依法应当承担违约责任。 陈文霞辩称：1.黄海龙诉求解除双方租合同的理由没有事实和法律依据，不符合合同法第三十九条、第九十四条的规定可解除合同的情形，不产生解除合同的效力，应驳回其诉讼请求，责令其继续履行合同。陈文霞认为黄海龙已经严重违反合同约定，陈文霞有权依合同约定没收押金，并有权要求黄海龙继续履行缴纳租金义务。 陈文霞向本院提出诉讼请求:1.判决解除双方签订的《丰泽段店面租赁合同》；2.判令黄海龙向陈文霞支付租金13860元及违约金暂计1000元（租金自2016年6月1日暂计至2016年12月1日，还应计至合同解除之日止；违约金以拖欠租金为基数，按日2%计算，自2016年6月2日起计算，应计至合同解除之日止）共计14860元；3.本案诉讼费、公告费等费用由黄海龙承担。事实与理由：2015年5月12日，黄海龙向陈文霞承租位于泉州市江滨路丰泽段防洪堤厢体722-723号店面用于金融投资使用，并签订《丰泽段店面租赁合同》，合同对于租赁期限，租金及租金支付方式，违约责任等均做了明确的约定。根据合同约定，黄海龙应于2016年6月1日向陈文霞支付相关租金费用，但截至至今未能支付，陈文霞多次催讨，黄海龙均以各种理由拒绝支付。陈文霞认为，黄海龙负有支付租金的义务，其行为已经严重违反双方合同约定，依法应当承担支付租金及承担违约责任。 黄海龙辩称，1.同意解除租赁合同；2.2016年6月起未使用租赁场地，同年7月7日发现租赁场所被上锁。请求驳回陈文霞的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年5月12日，陈文霞与黄海龙签订《丰泽段店面租赁合同》一份，该合同主要约定：“甲方（即陈文霞）将位于泉州市江滨路丰泽段防洪堤厢体722-723号共贰间店面租赁给乙方（即黄海龙）使用。租赁期限五年，即从2015年5月16日起至2020年5月15日止。”合同约定租金及支付方式：“租金每间每月第一年1100元，采取递增方式进行计算，即第二年起租金按年递增，每满一年月租金在上一年的基础上递增5%，乙方选择按交付半年度租金方式支付。乙方应于每年6月1日、12月1日向甲方交付租金。”合同约定“租赁期满或者解除合同时，由甲乙及物业各方共同检查店面和配套设施，检查无异议后，甲方收到物业书面通知，乙方将店面及房门钥匙移交给甲方。”合同还约定了违约条款：“若乙方逾期支付租金，则应以拖欠的租金为基数，按日百分之二的标准向甲方支付违约金，逾期超过三天的，甲方有权解除本合同并没收乙方已支付的押金。”合同签订后，黄海龙支付押金6600元并支付租金至2016年5月31日止。 另查明，陈文霞与泉州市丰泽区人民政府清源街道办事处于2008年12月8日签订《泉州市丰泽区西郊新堤段堤厢店面租赁合同》，合同约定陈文霞向泉州市丰泽区人民政府清源街道办事处租赁本案讼争租赁物。泉州市丰泽区人民政府清源街道办事处与陈文霞房屋租赁合同纠纷一案已由泉州市中级人民法院作出（2017）闽05民终684号民事判决书作出终审判决，该案已于2017年6月21日生效。 上述事实，有黄海龙提供的丰泽段店面租赁合同，泉州市丰泽区西郊新堤段堤厢店面租赁合同、征迁通知书；陈文霞提供的案件受理通知书、照片、短信；泉州市中级人民法院（2017）闽05民终684号民事判决书以及双方在庭审中的陈述等证据予以证实，本院予以认定。 本院认为，陈文霞与黄海龙之间的房屋租赁合同关系，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方签订书面合同的租赁房屋为722-723号厢体店面，本院予确认。黄海龙在租赁期未届满的情况下拒付租金，虽然诉争房屋的实际所有人泉州市丰泽区人民政府清源街道办事处与陈文霞存在纠纷，但该纠纷在相关案件判决生效前并未最终定型，且双方之间的房屋租赁合同明确约定“租赁期满或者解除合同时，由甲乙及物业各方共同检查店面和配套设施，检查无异议后，甲方收到物业书面通知，乙方将店面及房门钥匙移交给甲方”，即双方对于合同解除约定了具体的履行方式，而黄海龙未能履行解除合同应尽的义务。综上，本院对陈文霞要求黄海龙支付房屋租金及违约金的诉讼请求予以支持，对黄海龙要求陈文霞退还押金及赔偿经济损失、搬迁费用等诉求不予支持。 鉴于陈文霞与泉州市丰泽区人民政府清源街道办事处之间的租赁关系已经泉州市中级人民法院作出（2017）闽05民终684号民事判决书判令解除，陈文霞对于诉争房屋的使用权已于2017年6月21日丧失。故黄海龙应支付租金至2017年6月21日止。2016年6月1日至2017年6月21日的租金分段计算，其中2016年6月1日至2017年5月15日的租金共计26527.74元（每月每间租金1155元×2间×11个月又15天）；2017年5月16日至2017年6月21日的租金为2910.6元（每月每间租金1212.75元×2间×1个月又6天）。本案双方约定“若乙方（即黄海龙）逾期支付租金，则应以拖欠的租金为基数，按日百分之二的标准向甲方（即陈文霞）支付违约金，逾期超过三天的，甲方有权解除本合同并没收乙方已支付的押金。”双方约定的违约金过高，鉴于本案逾期支付租金争议的标的是金钱给付义务，对于违约金标准可参照《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉》第二十九条的规定，故本院酌定黄海龙应自陈文霞对诉争房屋丧失使用权之日即2017年6月21日起按月利率2%的标准计算违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除陈文霞与黄海龙之间签订的《丰泽段店面租赁合同》； 二、黄海龙应于本判决生效之日起十日内向陈文霞支付尚欠租金29438.34元，并应按月利率2%计付自2017年6月21日起至实际还清款项之日止的违约金； 三、驳回陈文霞的其他诉讼请求； 四、驳回黄海龙的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费955元，由陈文霞承担230元，黄海龙负担725元；受理费3218元，由黄海龙承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  吴新竹 审 判 员  郑丹红 人民陪审员  吴媚英 二〇一八年七月十四日 书 记 员  郭伟森 附本案引用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》： 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2.《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉》： 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》： 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。