广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1322民初1028号原告：曹明春，男，汉族，1978年1月7日出生，身份证住址：湖北省钟祥市，委托代理人：曹扬波，广东展创律师事务所律师。委托代理人：袁鸣蔚，广东展创律师事务所律师助理。被告：李娟，女，汉族，1983年6月18日出生，身份证住址：湖南省冷水江市，委托代理人：康志坚，广东日升律师事务所律师。第三人一：邱甲辉，男，汉族，1967年12月1日出生，身份证住址：广东省湛江市赤坎区南方五横路1号5栋201房，身份证号码：440803196712012950。委托代理人：陈斐，广东泽誉律师事务所律师。第三人二：朱国华，男，汉族，1979年1月23日出生，身份证住址：广东省博罗县石湾镇圩镇历山路商贸城瑞华楼69号，身份证号码：440106197901231832。第三人三：刘奇春，男，汉族，1974年4月5日出生，身份证住址：广东省博罗县石湾镇圩镇湾湖西路龙湾新城莱茵堡6栋，身份证号码：441322197404052333。第三人二、三共同委托代理人：钟丽萍，广东砝码律师事务所律师。原告曹明春与被告李娟、第三人邱甲辉、朱国华、刘奇春租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。第一次开庭原告的委托代理人曹扬波、被告的委托代理人康志坚、第三人邱甲辉的委托代理人陈斐到庭参加诉讼，第二次开庭原告的委托代理人曹扬波、被告的委托代理人康志坚、第三人朱国华、刘奇春的委托代理人钟丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：一、判令被告返还原告已支付的押金259800元，首月租金86600元，水电费保证金25100元（合计371500元）；二、判令被告赔偿原告利息损失（以371500元为本金，按照银行一年期贷款利率从2017年11月20日起计算至实际返还之日）；三、判令被告赔偿原告各项损失共90000元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月10日，原、被告双方签订《厂房租赁合同》，合同约定被告把位于滘源路南侧厂区工业原区内的厂房一栋、宿舍一栋、办公室一栋出租给原告。合同签订后，原告按照合同约定，将押金、首月租金、水电费保证金等共371500元支付给了被告并接手该厂区。但是，原告在使用厂房过程中，该厂区的真正业主进入租赁厂区并告知原告其是该厂区的真正业主，其并没有授权被告出租该厂区，而且要求原告搬出该厂区，并且数次拉闸断电以达到让原告搬出厂区的目的，且被告在原告的要求下也无法解决原告的用电问题，该行为给原告的生产和经营造成极大的影响和经济损失。2018年1月19日，原告发函敦促被告返还已经收取的款额给原告，但截止具状之日，被告仍未采取实际行动，亦无合理回复。因为被告不是该厂区的真正业主，亦未得到真正业主的授权，被告无权出租该厂区，故双方签订的《厂房租赁合同》因被告没有出租权而无效，按照《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效，被告无权收取押金和租金，已经收取的，应当依法返还。综上，被告拒不按约退还已收取原告的押金和保证金等各项费用的行为，已经严重违反法律规定。且因为被告的过错行为已经给原告造成了经济损失，因为原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，特向贵院起诉，望判如所请。被告答辩称，原告要求被告退还押金、首月租金、水电保证金共计371500元没有法律依据，原、被于2017年11月10日签订《厂房租赁合同》，按照合同的约定，被告也向原告交付租赁厂房，原告也在实际使用，原告声称被告对涉案厂房无处分权的说法是没有事实和法律依据的，据被告提供的证据：租赁合同、收据、转款记录可以充分证明被告从第三人邱甲辉处取得该厂房的出租权，本案中，原告凭空认为被告没有处分权，相反根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，被告从2017年9月2日就从第三人处承租了涉案厂房，也就是说被告早就有转租处分权了，加之，上述规定也没有授予次承租人该项权利，据了解，原告与原房东为了损害被告及第三人的利益而恶意串通，这种不诚信的行为严重违反《民法总则》、《合同法》诚实信用原则，理应得不到法律的支持；2、至于原告的第二、三项请求更没有事实和法律依据；3、直至今日，原告一直在使用涉案厨房，也没有按照约定向被告支付约定租金，被告保留要求原告支付相应租金的权利。4、退一步讲，若原、被告签订的《厂房租赁合同》被认定为无效或解除，归根结底是缘于第三人无权处分的结果，同时被告也向第三人交纳了相当金额的租赁费用（被告提供的租赁合同、收据、转款记录可以充分证明），本案所产生的损失应由第三人承担，与被告无关。综上，恳请合议庭依法驳回原告的各项诉求。第三人邱甲辉答辩称，1、第三人与案外人朱国华、刘奇春签订有租赁合同，在2014年11月1日已取得涉案厂房的使用权，第三人有权与被告签订租赁合同，将涉案厂房及配套设施出租被告；2、由于案外人朱国华、刘奇春违约解除与第三人的租约是无效行为，第三人已经向博罗县人民法院起诉，起诉时间是2018年5月8日；3、本案中原告对其提出的诉讼主张，未能证明自己有权与朱国华、刘奇春直接签订租赁合同，建立租赁关系，未能举证证实第三人无权处分该厂房及设施，根据谁主张谁举证原则原告应承担举证不能的法律后果。第三人朱国华、刘奇春答辩称，一、答辩人系该厂房的合法出租人，该厂房在2014年11月1日由答辩人出租给邱甲辉用于生产经营，之后邱甲辉一直有交租，答辩人因平时业务繁忙，也很少到厂房视察。直到2018年1月初，答辩人开车经过厂房时顺便回去看一下，发现在使用厂房的人并非邱甲辉，而是本案原告。经与原告了解，原告也是从被告手中承租而来，而被告又是从邱甲辉手中承租而来，中间经过几手转租，且邱甲辉一直告诉原告其是厂房的房东之一。答辩人无法接受邱甲辉不经过其同意私自转租的做法，经过与邱甲辉谈判，答辩人不同意其转租行为，要求他尽快解决与原告的之间的问题，否则就终止合同。但邱甲辉一直没有处理，还说谎是与被告合伙做生意，没有转租行为，不清楚被告转租给原告的事实。答辩人实在无法忍受其不诚信的行为，于2018年1月7日通过微信方式向其发出终止合同的通知。二、答辩人原来并不认识原被告，据了解，被告是向邱甲辉承租厂房后再向原告转租的，被告是专门做承包厂房来出租的业务，靠转租赚取差价，并无实际经营。原告是专门做家具生意的。望查清事实，依法作出公正的裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的证据1，其能证明原被告之间的租赁情况，本院对其关联性予以确认；对证据3，结合证据2及被告在庭审中的陈述，本院予以采信；对证据4，由于被告无提供证据予以反驳，本院对其真实性予以采信。对被告提供的证据2，对2017年11月10日的合同，由于第三人邱甲辉无异议，本院予以采信；对2017年9月12日的合同，与本案没有关联，本院对其关联性不予采信。对第三人邱甲辉提供的证据，根据第三人朱国华、刘奇春的答辩，本院予以采信。对第三人朱国华、刘奇春提供的证据1，与本案没有关联，本院对其关联性不予采信，对证据2、3、4、5、6，其是由国家机关、村民组织出具的，本院予以采信。本院经审理查明，2013年10月16日，博罗县生态建设和环境保护局出具博环建【2013】252号文件，同意博罗县石湾镇滘吓村冯屋经济合作社位于博罗县石湾镇滘吓村冯屋经济合作社滘源路南侧占地面积9608平方米、建筑面积为10873.35平方米、建设4栋厂房和2栋宿舍楼的项目建设。2014年1月26日，博罗县石湾镇滘吓村冯屋经济合作社取得上述9608平方米工业用地的建设用地规划许可证。2014年2月10日，博罗县发展和改革局出具博府发改【2014】24号文件，同意上述项目建设。2018年6月25日，博罗县石湾镇滘吓村冯屋经济合作社出具证明，7541.7平方米的土地从2011年由朱国华、刘奇春缴交土地租金及办理规划和报建手续，其对该土地和厂房具有完整的使用权和出租权。2014年11月1日，朱国华、刘奇春与邱甲辉签订《租赁合同》，邱甲辉承租朱国华、刘奇春位于滘源路南侧厂区占地约7600㎡，其中钢构铁皮厂房一幢面积约4400㎡，宿舍一栋约405㎡，办公楼一栋约150㎡，期限从2014年11月1日至2029年10月31日，同时约定承租人转租他人要经出租人同意。2017年11月10日，邱甲辉与被告李娟签订《租赁合同》，约定承租邱甲辉位于滘源路南侧厂区占地约7600㎡，其中钢构铁皮厂房一幢面积约4400㎡，宿舍一栋约405㎡，办公楼一栋约150㎡，期限从2018年1月1日至2029年10月31日。2017年11月10日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定乙方（原告）向甲方（被告）承租位于滘源路南侧厂区，工业原区内厂房一栋，一栋宿舍，办公室一栋，出租给乙方；租期为年固定合约，自2017年l1月7日起至2027年11月6日止；乙方自2017年11月7日开始交付租金，厂房租赁租金为86600元／月；总租赁金额为捌万陆仟陆佰元整，由甲方收取。在合同签订时，乙方需向甲方支付三个月房租押金259800元，另加一个月租金86600元，水电费保证金25100元，总计需向甲方一次性缴纳371500元。租赁保证金在合同到期时乙方退租并交房验收，结清双方往来款项后由甲方将保证金无息退还给乙方。合同签订后，原告向被告支付了371500元。本院认为，本案是租赁合同纠纷，关于本案租赁合同的效力问题，首先，被告李娟不是涉案房屋所有权人，且其是从邱甲辉处转租来，其是次承租人，其将涉案房屋出租给原告，应取得朱国华、刘奇春的授权或追认，由于朱国华、刘奇春拒绝追认，其转租行为无效；其次，被告辩称根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，被告从2017年9月2日就从第三人处承租了涉案厂房、也就是说被告早就有转租处分权，但至本院第二次开庭辩论终结前，被告没有向本院提供证据证明出租人朱国华、刘奇春知道或应当知道承租人转租给次承租人，应承担不利的的法律后果；综上，被告与原告于2017年11月10日签订《厂房租赁合同》无效。合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”、第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告请求被告支付的押金259800元、首月租金86600元、水电费保证金25100元合计371500元，于法有据，本院予以支持。由于原告在与被告签订合同时，未尽谨慎注意义务，存在一定的过错，应承担被告占用资金期间的利息损失。对原告的损失90000元，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告未能举证证明，应承担不利的法律后果。故对原告的该诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告曹明春与被告李娟于2017年11月10日签订的《厂房租赁合同》无效。二、被告李娟于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金259800元、首月租金86600元、水电费保证金25100元合计371500元给原告曹明春。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8222元，由原告承担1604元，由被告承担6618元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。（以下空白）审 判 长  朱友良审 判 员  钟伟志人民陪审员  黎国全二〇一八年七月二十日法官助理刘燕琼书记员姚丽霞