山东省青岛市崂山区人民法院民 事 判 决 书(2014)崂民一初字第763号原告叶光龙。委托代理人刘振宏，山东国人律师事务所律师。被告青岛华海物业发展有限公司，住所地青岛市崂山区旅游度假区崂山路7号。法定代表人王积武，董事长。被告青岛凯悦国际物业管理顾问有限公司，住所地青岛市崂山区崂山路7号汇海山庄物业管理处。法定代表人王博，董事长。两被告共同委托代理人崔杰，山东文之律师事务所律师。原告叶光龙诉被告青岛华海物业发展有限公司（以下简称华海公司）、被告青岛凯悦国际物业管理顾问有限公司（以下简称凯悦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘振宏，被告华海公司、凯悦公司共同委托代理人崔杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2002年11月18日，原告与被告华海公司签订商品房买卖合同，原告购买×××××号别墅一栋。2011年，院子西南角地面下沉，影响了房屋的地基安全，原告向被告反映后，2012年被告将地面开挖并更换管道，全部维修费用由被告负担。2014年4月，地面继续下沉，已经影响到房屋安全，为此，原告继续向被告反映情况，被告派人将地面挖开并灌水查找原因。因雨季来临，原告要求被告尽快解决，但被告不予处理。为保证房屋安全，原告不得不自行委托他人维修，共支出维修费用92057.9元，该部分费用应由被告承担。请求判令被告支付原告维修费用92057.9元，诉讼费由被告承担。被告华海公司辩称，1、2007年8月30日华海公司与原告签订协议书，由华海公司补偿原告人民币150万元，由原告自行维修×××××号别墅，该补偿款与原告购买该房屋的房款大致相当，已经远远超过正常的维修费用。该协议第三条约定乙方（原告）收到甲方（被告）支付的款项后因房屋质量问题产生的一切责任由乙方自行承担。第五条约定乙方承诺收到甲方按照本协议支付的款项后不就×××××号别墅质量问题向有关机关、媒体上访投诉，也不通过其他任何途径向甲方主张权利。该协议签订后被告华海公司已经向原告支付补偿款150万元，原告对×××××号别墅进行了推倒重建，在重建过程中已经改变了原有的建筑结构和规划，别墅外原有的游泳池未保留，地面沉降与原告翻建房屋存在因果关系，且原告在协议中也明确关于房屋质量问题以及7号楼的一切责任均由原告方自行承担；2、涉案房屋销售给原告已经长达十几年，在被告向原告支付巨额翻建费用后不应再对原告的诉请承担责任，如果原告认为支出的维修费用与公共管道有关，原告应向使用该管道的全体业主主张赔偿，要求被告承担赔偿责任没有法律依据，这也是近年来政府实施建筑物维修基金的原因之一，所以原告即便是维修了公共使用的管道也应该向全体业主主张权利。被告凯悦公司辩称，该公司只是物业管理公司，对于房屋及其附属设施没有维修义务，对原告的维修费用也不承担民事责任。经审理查明，2002年11月18日，原告与被告华海公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的×××××号别墅，价款为2615400元，华海公司应在2003年6月30日前交付房屋。被告华海公司于2003年12月6日向原告交付×××××号别墅，后因该房屋出现质量问题，原告与被告华海公司经协商，于2007年8月30日签订《协议书》，约定华海公司向原告支付150万元，由原告自行解决房屋存在的质量问题。后，被告华海公司支付原告150万元，2008年原告拆除原×××××号别墅、重建了房屋。2011年，×××××号别墅院内西南角处地面塌陷，原告告知两被告后，被告华海公司于2012年挖开地面进行了维修。华海公司承担了开挖、维修费用。地面修复款，原告与被告凯悦公司于2013年1月14日签订协议，以物业费34817.9元抵顶。对于被告华海公司2012年开挖地面维修的原因及如何维修，华海公司称是由于地面塌陷挖开地面进行维修，记不清当时如何维修，其认为地面塌陷与原告自行改造和重建有关。对此，原告称,2012年由华海公司指派凯悦公司进行维修，原因是收集污水管的管道直径是800mm，向外排水的管道是400mm，造成污水外溢冲走周围的沙土，导致地面塌陷。凯悦公司2012年第一次维修时将排水管道更换为800mm，并进行回填，但更换管道后，接口处未处理好，回填土全是渣土，没有夯实，导致2014年再次塌陷。另查明，2014年因×××××号别墅院内西南角地面再次下沉，原告两次致函两被告，告知地面再次下沉情况，下沉危及房屋地基稳定和房屋安全，要求两被告维修，否则原告将自行维修并由被告承担费用。两被告未进行维修。后，原告于2014年5月21日与青岛瑞吉泰建筑装饰工程有限公司签订《×××××号楼庭院维修合同》，委托青岛瑞吉泰建筑装饰工程有限公司进行维修，合同约定的承包范围是庭院发生沉降范围内的拆除工程、土石方工程、支护工程、混凝土浇筑等全部工作内容，并约定了结算依据、价格等。经青岛瑞吉泰建筑装饰工程有限公司施工维修后，原告与青岛瑞吉泰建筑装饰工程有限公司于2014年7月5日进行结算，总造价为42240元。青岛瑞吉泰建筑装饰工程有限公司给原告出具人工费、管理费、架子费等费用收据，金额24820元。其余费用为种植土、混凝土、运输费等，由原告直接支付第三方。对于地面恢复费用，原告称因为本次修复是整个院子都重新施工，按照2012年维修时地面修复费用34817.9元主张，被告不予认可，认为不能以2012年维修时的地面修复费用证明本次维修的费用。维修单位青岛瑞吉泰建筑装饰工程有限公司出具沉降原因分析，认为沉降原因是小区主排水管道接口处未处理好渗漏，导致水土流失；更换管道时回填土方不密实，用的全部是沙石未做夯实，造成遇水塌陷等。庭审中，两被告申请对×××××号别墅院内西南角地面下沉的原因进行鉴定，但并未交纳鉴定费用。原告另主张2012年维修时，被告凯悦公司移走了原告的15棵石楠灌木，要求按照每棵1000元赔偿。被告凯悦公司认可移走了原告的15棵石楠灌木，同意挪回并恢复原状。又查明，涉案房屋没有房屋维修资金。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、信函二份及快递单据、维修合同、维修结算单及收据八份、沉降原因分析、凯悦公司与原告的协议、收条、照片，被告华海公司提交的协议书、收到条和支票存根以及当事人的陈述、庭审笔录在案为凭，以上证据业经本院开庭审理和质证，可以采信。本院认为，第一,对于原告房屋院内西南角下沉原因以及2012年被告华海公司维修原因，被告华海公司于2012年开挖地面进行维修，维修工程量较大，时隔仅二年多，而被告华海公司称不清楚下沉及维修的原因，并不符合常理，其有隐瞒维修原因的嫌疑；而华海公司庭审中申请对下沉原因进行鉴定，但并未交纳鉴定费用，应视为放弃了鉴定申请；被告华海公司称地面下沉是因为原告重建房屋导致，但并未提交证据证明，系其单方推断，本院不予采信。故，华海公司进行了维修却不说明维修的原因，申请鉴定又不交纳鉴定费用，应承担相应的不利法律后果。原告所称2012年维修是因为收集污水管的管道直径是800mm，向外排水的管道是400mm，造成污水外溢冲走周围的沙土，导致地面塌陷。被告2012年维修时将排水管道更换为800mm，但更换管道后接口处未处理好，回填土全是渣土，没有夯实，导致2014年再次塌陷，该维修原因及再次下沉的原因陈述符合常理，并有维修单位的说明，本院予以采信。第二，通过以上分析，2012年维修的原因是因为污水管道设计不合理，造成污水外溢冲走周围的沙土，导致地面塌陷，而被告华海公司应原告要求，于2012年针对该缺陷进行了维修，但维修后地面再次下沉，再次下沉是因为华海公司2012年维修时没有处理完善造成，因此华海公司应继续承担维修责任，而其在原告通知后没有再次维修，应承担原告因维修产生的费用。另外，被告华海公司辩称维修的管道属于公共部位，属于全体业主所有，原告应向使用该管道的全体业主主张赔偿。对此，本院认为，维修原因是管道设计不合理，该缺陷自始存在，被告华海公司已经于2012年进行了维修，2014年地面再次下沉的原因是被告华海公司2012年维修时没有处理好所致，因此，被告华海公司应对2014年地面再次下沉给原告造成的损失承担相应法律责任。对于被告的赔偿范围，2014年维修时，本应由被告华海公司维修，但在原告二次通知后，华海公司未予维修，为保证房屋安全，原告与青岛瑞吉泰建筑装饰工程有限公司签订合同，由该公司进行维修，原告共支出42240元，有维修合同、收据等佐证，本院予以确认。对于地面修复费用，原告主张按照2012年维修时的地面修复费用计算，本院认为，原告应提交证据证明2014年维修的地面修复费用，不能以2012年维修的地面修复费用为依据计算本次维修的地面修复费用，且原告与青岛瑞吉泰建筑装饰工程有限公司签订的维修合同中施工范围为“庭院发生沉降范围内的拆除工程、土石方工程、支护工程、混凝土浇筑等全部工作内容”，维修结算单中包括回填种植土、垃圾外运、商混、石粉等，因此对原告主张按照2012年维修时的地面修复费用计算本次维修的地面修复费用，本院不予支持。另外，原告主张被告凯悦公司赔偿15棵石楠灌木，被告凯悦公司认可2012年维修时移走了原告的15棵石楠灌木，同意挪回并恢复原状，原告庭审中亦要求被告凯悦公司返还树木，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条之规定，判决如下：一、被告青岛华海物业发展有限公司于本判决生效后十日支付原告叶光龙维修费用42240元；二、被告青岛凯悦国际物业管理顾问有限公司于本判决生效后十日返还原告叶光龙石楠灌木15棵并恢复原状；三、驳回原告叶光龙的其他诉讼请求。案件受理费人民币2101元，由原告负担1037元，由被告华海公司负担964元，由被告凯悦公司负担100元（此款原告已预交，被告将其负担部分于本判决生效后10日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并交纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。上诉期届满后七日内未足额交纳上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵振飞代理审判员  侯一佳人民陪审员  许 珊二〇一五年八月二十三日书 记 员  杨佳妮