辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽06民终575号 上诉人（原审被告）：钟刚，男，1957年7月4日出生，满族，无职业，现住凤城市。 委托诉讼代理人：曹长胜，丹东市元宝区宏辉法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：凤城市聚银物业服务有限公司。住所地：凤城市凤山管理区。 法定代表人：关善亮。总经理。 委托诉讼代理人：左伟虹，辽宁精华律师事务所律师。 上诉人钟刚因与被上诉人凤城市聚银物业服务有限公司（以下简称聚银物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服凤城市人民法院（2017）辽0682民初2477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人钟刚及其委托诉讼代理人曹长胜，被上诉人聚银物业公司的委托诉讼代理人左伟虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟刚上诉请求：撤销原判决，改判驳回被上诉人聚银物业公司的诉讼请求。事实和理由：1、钟刚所有的门市房不属于聚银物业公司物业服务的范围；2、钟刚所有的车库因为聚银物业公司的过错行为已经不具备使用性，聚银物业公司也未提供物业服务；3、一审判决计算物业费用错误。 聚银物业公司辩称，聚银物业公司与业主委员会签订了物业服务合同，按照约定履行了物业服务，因此，钟刚以门市房不属于物业服务范围为理由，不缴纳物业服务费，违背了物业服务合同的约定。聚银物业公司已在钟刚车库前留出九米的距离，因此不影响钟刚出行，同时该车库并没有停止使用。对于钟刚所说其物业费计算错误，聚银物业公司是依据钟刚所缴纳的物业管理费收据及签订的购房合同要求其承担物业服务费，对此钟刚应当提供证据予以证明。 聚银物业公司向一审法院起诉请求：判令被告立即给付原告2015年至2018年3月20日物业服务费5854元，并承担诉讼费。 一审法院认定事实：2014年5月29日，原告聚银物业公司与聚银小区业主委员会签订聚银小区物业服务合同，约定原告聚银物业公司对聚银小区实行物业管理服务。委托管理期限为三年，自2014年5月30日起至2017年5月29日止。该合同第三十条约定，收费标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0．5元；2、高层住宅每月每平方米收取1．0元（平均）；3、商业用房每月每平方米收取1．0元；4、车库每月每平方米收取0．5元。同时该合同对委托管理事项及双方的权利义务等均作出约定。载明了如业主拒绝交纳物业服务相关费用，影响原告聚银物业公司正常收入而导致原告聚银物业公司无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，由欠费者承担民事责任。该合同第十九条第（七）项约定，对于物业管理区域内无理拖欠物业服务费和其他费用的个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，原告有权采取各种合法方式追缴本金和滞纳金。该合同第四章规定了物业服务要求标准（包括第二十一条至第二十八条）。第三十五条约定，乙方违反合同约定，未按照物业服务合同约定的标准提供相应管理服务或擅自提高收费标准、扩大收费范围损害业主利益的，甲方有权要求乙方清退；造成业主经济损失的，乙方应当给予赔偿。第三十九条约定，乙方对小区的经营收费方式采用费用包干制，亏损和盈余均由乙方承担。甲方每年在缴费逾期后，按年进行一次性预交物业费，最晚不超过每年的12月20日。逾期交费，乙方加收每日千分之五滞纳金。合同签订后，原告聚银物业公司开始为聚银小区提供物业服务。2015年至2017年，原告聚银物业公司在聚银小区张贴催费通知，对未交纳物业服务费的业主进行催缴。2014年6月16日，凤城市物价局对原告收费标准予以备案登记，收费标准为高层住宅物业费1．0元／月·平方米、多层住宅物业费0．50元／月·平方米、商业用房物业费1．0元／月·平方米、车库物业费0．50元／月·平方米。被告钟钢为凤城市聚银小区业主，其在聚银小区有车库、门市各两处。每处车库、门市的建筑面积分别为19．66平方米、93．48平方米。车库每月每平方米物业费0．5元、门市每月每平方米物业费0．8元。每处车库每年物业费118元；每处门市每年物业费897元。2014年7月14日，被告钟钢向原告聚银物业公司交纳了2014年6月至2015年6月的两个门市物业费；2015年8月13日，被告钟钢向原告聚银物业公司交纳了2015年3月至2016年3月的两个车库的物业费。截至2017年8月14日原告起诉之日，被告钟钢欠原告聚银物业公司26个月（2015年7月至2017年8月）的门市物业费管理费，共计3887元；欠17个月（2016年4月至2017年8月）的车库物业管理费，共计334．33元。上述两项合计4221．33元。现原告聚银物业公司为向被告钟钢索要物业服务费5854元而诉至本院。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同中，通常包括物业服务企业、业主委员会、业主三方当事人，各自受物业服务合同的约束，享有相应的权利，承担相应的义务。业主受物业合同约束的具体表现，就是基于物业服务合同，既享有接受完善物业服务的权利又应履行交纳物业费的义务。原告聚银物业公司与凤城市凤凰城区聚银小区业主委员会签订的物业服务合同，系各方当事人的真实意思表示，符合法律规定，依法有效，对小区全体业主具有约束力，原告聚银物业公司与小区业主均应按照合同的约定全面履行各自的权利和义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”原告聚银物业公司按物业服务合同的约定提供了相应的服务，被告钟钢亦应按合同约定履行交纳物业费的义务，被告钟钢以物业服务不到位为由，不予交纳物业费，没有法律依据。业主有权追究物业公司的违约责任，但基于业主履行缴费义务与向物业公司追究违约责任属于不同法律关系，决定了业主不能因为物业公司违约责任而拒绝交纳物业管理费。且物业服务合同约定，业主在约定的收费时间内拒绝交纳物业相关费用，导致聚银物业公司无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，不得追究聚银物业公司的责任。被告钟钢拒绝交纳物业服务费，其主张不予支持。关于原告聚银物业公司要求被告钟钢交纳物业费至2018年的诉讼请求，双方的物业合同中约定物业费的缴纳最晚不超过每年的12月20日。本案原告于2017年8月起诉，自2017年9月起至2018年的物业费尚未超过最后交纳期限，故对原告该部分请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告钟钢给付原告凤城市聚银物业服务有限公司物业服务费4221．33元，于本判决生效后10日内支付。二、驳回原告凤城市聚银物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告钟钢负担。 本院二审期间，钟刚向本院提交证据一：房屋所有权证两份。证明：钟刚在聚银物业公司管理的小区内仅有一处车库，另一处是钟刚的儿子购买的车库。证据二：照片五张。证明：物业公司将车库门前的公共用地对外出售，致使车库无法正常停放车辆，至今闲置。聚银物业公司构成合同违约，无权主张物业费。 聚银物业公司的质证意见为，对证据一的真实性及所证明问题均没有异议；对证据二的真实性没有异议，但是钟刚车库前画的车位没有实际对外出租，没有影响车库的使用。 聚银物业公司向本院提交证据一：门市房屋买卖合同。证明：聚银服务公司要求钟刚支付两处门市房的物业费有法律依据。证据二：上诉人交纳物业费账目明细。证明：门市房2013年-2015年交纳物业费情况、车库2010年-2016年交纳物业费情况。证据三：物业服务合同。证明：聚银物业公司有权向钟刚收取物业费。 钟刚的质证意见为，对证据一的真实性没有异议，但是该证据仅能证明购买了门市房，并不能证明双方之间形成物业合同关系，所以该证据不能作为本案定案依据。对于证据二的真实性没有异议，涉案门市房是在2010年购买的，聚银物业公司仅提供了2013-2014年物业费缴纳明细，无法证明自购买至今双方签订过物业服务合同。如果聚银物业公司不能证明其提供了物业服务，则钟刚不应当交纳物业费。对证据三的真实性不予认可，无法确认合同中签名的真实性。 综合双方当事人的举证质证，本院认证意见为，钟刚提供的证据一可以证明在案涉小区钟刚的名下仅有一处车库，本院予以采用；钟刚提供的证据二，因本案系物业服务合同纠纷，聚银物业公司的行为是否妨害了车库的使用，属于排除妨害纠纷，与本案不是同一法律关系，故该证据与本案不具有关联性，本院不予采用。对于聚银物业公司提供的证据一，因该证据可以证明钟刚在案涉小区购买的门市房面积，且双方均无异议，本院予以采用。聚银物业公司提供的证据二，虽是聚银物业公司的单方记录，但钟刚对其真实性予以认可，该证据可以证明案涉门市房、车库交纳物业费情况，故对该证据本院予以采用。聚银物业公司提供的证据三，可以证明聚银物业服务公司与案涉小区的业主委员会签订了物业服务合同，有权收取物业费，钟刚虽对其真实性有异议，但未提供证据予以证明，故对该证据本院予以采用。 本院经审理查明，聚银物业公司与凤城市凤山经济管理区聚银小区业主委员会续签了《聚银小区物业服务合同》，约定委托管理期限为五年，自2017年5月30日至2022年5月30日止。合同其他内容与双方于2014年签订的《聚银小区物业服务合同》内容一致。两份物业服务合同第三条均约定：“管理的对象是小区建筑物的共用部位和共用设施、设备及物业管理相关区域，服务的对象是小区的全体业主及物业使用人。因此本合同效力涵盖本小区规划红线内全部建筑物、构筑物的全体业主和物业使用人”。钟刚系聚银花园4#107.207号门市房业主，门市房建筑面积189.96平方米。钟刚系凤山区公安路千银开发聚银花园3#113号车库的所有人，车库建筑面积为19.66平方米。案涉门市房自2015年7月至2017年8月，共欠付26个月物业服务费，合计3887元，案涉车库自2016年4月至2017年8月，共欠付17个月的物业管理费，合计167.11元，两项共计4054.11元。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，凤城市凤山经济管理区聚银小区业主委员会系代表该小区全体业主与聚银物业公司签订的《聚银小区物业服务合同》，该合同对全体业主具有法律约束力。聚银物业公司基于该物业服务合同的约定有权向小区业主收取物业服务费。钟刚在二审中提供证据证明其在案涉小区仅有一处车库，而非两处车库，一审判决钟刚给付两处车库的物业服务费不当，本院予以纠正，钟刚应当支付物业服务费4054.11元。 关于钟刚提出聚银公司未对案涉门市房和车库提供物业服务的上诉意见，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据该条规定，如果聚银物业公司不履行或者不完全履行合同约定的物业服务，钟刚可以要求被上诉人继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，而不能以此为由拒交物业服务费，故对钟刚该上诉意见，本院不予支持。 关于钟刚提出的案涉门市房不属于物业服务范围的上诉意见。钟刚所有的门市房坐落于聚银花园，根据聚银物业公司与丹东市凤山经济管理区聚银小区业主委员会签订的《聚银小区物业服务合同》的约定，该合同效力涵盖该小区规划红线内全部建筑物、构筑物的全体业主和物业使用人，故案涉门市房属于聚银物业公司的物业服务范围，故对钟刚该上诉意见，本院不予支持。 关于钟刚提出由于聚银物业公司的过错行为导致案涉车库无法使用，不应交纳物业费的上诉意见。因聚银物业公司的行为是否妨害了钟刚对案涉车库的使用，属于排除妨害纠纷，与本案不是同一法律关系，不属于本案一并调整的范畴。故对钟刚该上诉意见，本院不予支持。 综上所述，钟刚的部分上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销凤城市人民法院（2017）辽0682民初2477号民事判决； 二、上诉人钟刚于本判决生效之日起十日内给付被上诉人凤城市聚银物业服务有限公司物业服务费4054.11元 三、驳回被上诉人凤城市聚银物业服务有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回上诉人钟刚的其他上诉请求。 一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，共计75元，由上诉人钟刚负担70元，被上诉人凤城市聚银物业服务有限公司负担5元。 本判决为终审判决。 审判长  卢春雯 审判员  曹振宇 审判员  张晓丽 二〇一八年七月六日 书记员  于东霞