北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2015)一中民终字第06146号上诉人（原审被告）苏月梅，女，1936年1月6日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）北京宝景物业管理有限公司，住所地北京市东城区安定门外大街185号。法定代表人金锐，董事长。委托代理人谢国利，北京市京德律师事务所律师。上诉人苏月梅因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第08506号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。北京宝景物业管理有限公司（以下简称宝景物业公司）在原审法院诉称：我单位系北京市海淀区XX小区的物业管理单位。苏月梅系该小区X号楼X门XXXX号房屋业主，房屋建筑面积161.76平方米，每年物业费3651.37元。苏月梅自2010年2月11日至2014年12月31日未交物业费，共欠17852.53元。我单位多次催要无果，故起诉要求苏月梅立即给付物业服务费17852.53元并承担本案诉讼费。苏月梅在原审法院辩称：我是XX小区业主，起诉书写的是物业服务合同纠纷，我从没有和宝景物业公司签订物业服务合同。我2010年2月10日买的房子，2010年4月迁入，刚入住时由于忙忘了交物业费。我看到物业交费通知后，准备交费时小区其他业主说宝景物业公司服务不到位，要求重新选举成立业委会，等新的业委会成立后再说，新的业委会成立后也没有给我明确的答复，所以交物业费的事情就搁置了，但是我一直没有不想交物业费的想法。宝景物业公司应该找业委会，由业委会找我。2012年6月10日，我夜里起来上厕所时发现家中到处都是水，客厅的水没过脚面，所有家电家具都浸泡在水里。我给物业公司打电话，物业让我到25层找维修工人，但是没有找到人。我检查了家里没有漏水，是消防栓漏水，是物业无故启动消防栓给我家造成这次灾难。当时家里只有我、老伴和小孙女，我和小孙女往外倒了20多桶水，直到中午地板上的泥水才清理完，但是地板已经变形。2012年6月11日，物业看过我家情况后让我开价，我只要按照原来地板的价格赔偿，但宝景物业公司要求我先交物业费，不交就拖延不赔偿，最后我被迫接受了6300元赔偿款。我家遭到水灾令全家物质和精神都受到了很大伤害，但物业公司至今没有合理的解释。我不同意宝景物业公司的诉讼请求。原审法院经审理查明：苏月梅系北京市海淀区XX小区X号楼X门XXXX号房屋的业主，该房屋于2010年2月10日过户至其与共有人ＸＸ亚名下，房屋建筑面积161.76平方米。2003年1月22日，北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司与北京市海淀区XX小区物业管理委员会签订《物业管理委托合同》，约定北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司对XX小区进行物业管理，委托管理期限自2002年9月1日至2005年8月31日，物业管理服务费由北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司参照京价（房）[1997]第196号《北京市普通居民小区物业管理服务收费暂·行办法》中的“甲类”收费标准执行，双方对物业收费项目及收费标准在合同附件一中进行了具体约定。2005年9月1日，北京市海淀区XX小区物业管理委员会与北京宝景物业管理有限公司莲花管理处出具证明，表示XX小区业主委员会正在筹备改选中，在未改选完成之前原《物业管理委托合同》继续履行。2012年12月25日，北京市海淀区XX小区业主委员会与宝景物业公司签订《北京市物业服务合同》，约定宝景物业公司为XX小区1#楼、2#楼、3#楼提供物业服务，物业服务期限自2013年1月1日至2015年12月31日，物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅：1.92元/平方米/月（均价）。庭审中，就物业管理服务收费标准，宝景物业公司提交了物业收费单，其上记载：绿化费每年每建筑平米0.55元、化粪池清淘费每年每建筑平米0.3元、管理费每年每建筑平米3.5元、小修费每年每建筑平米1.83元、公共设施费每年每建筑平米1元、水泵运行费每年每建筑平米2.78元、电梯运行费每年每建筑平米10.37元、垃圾清运费每年每户30元、智能系统每月每户4元、保安费每户每月5元、保洁费每月每户3元、税费每年188.79元，结合苏月梅居住房屋建筑面积计算，物业费每年共计3651.37元。另查，《物业管理委托合同》附件一收费标准中小修费为每年每建筑平米4.72元，智能系统为每月每建筑平米0.1元。苏月梅从未交纳物业管理服务费。此外，宝景物业公司提交收费通知单、照片，证明该公司每年均向苏月梅主张过物业管理服务费。苏月梅称有的收费通知单其未见到。苏月梅就物业公司造成漏水事故一事，未提供相应证据佐证。上述事实，有当事人陈述、《物业管理委托合同》及附件、证明、《北京市物业服务合同》、物业收费单、收费通知单、照片、发票等证据材料在案佐证。原审法院经审理认为：依法成立的合同具有法律效力。因北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司系宝景物业公司的下属分公司，北京宝景物业管理有限公司莲花管理处系宝景物业公司的下属部门，故二者的行为结果均应由宝景物业公司承担。另，居住小区物业管理委员会、业主委员会是代表本物业区域全体产权人和使用人的合法权益、负责对区域内物业实施管理的组织。物业管理委员会、业主委员会与物业公司签订的合同对全体业主有效。宝景物业公司虽未与苏月梅签订书面的物业管理合同，但依据北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司与北京市海淀区XX小区物业管理委员会签订的《物业管理委托合同》（含附件）、北京市海淀区XX小区物业管理委员会与北京宝景物业管理有限公司莲花管理处出具的证明及宝景物业公司与北京市海淀区XX小区业主委员会签订的《北京市物业服务合同》，可以认定宝景物业公司依据上述合同为苏月梅居住的房屋所在小区提供了物业管理服务。宝景物业公司在提供了相应的物业管理服务后，有权要求苏月梅交纳物业管理服务费用。就物业管理服务费收费标准，宝景物业公司与北京市海淀区XX小区物业管理委员会在《物业管理委托合同》中达成一致意见，且根据北京市海淀区XX小区物业管理委员会与北京宝景物业管理有限公司莲花管理处出具的证明，在XX小区业主委员会未改选完成之前应按《物业管理委托合同》中约定的物业交费标准继续履行，自2013年起应按《北京市物业服务合同》约定的交费标准履行。宝景物业公司依据上述约定，核算了苏月梅的物业管理服务费数额并提交了收费明细，宝景物业公司自愿降低物业管理服务费收费标准，对此法院不持异议。现宝景物业公司要求苏月梅支付2010年2月11日至2014年12月31日所欠物业管理服务费，于法有据，应予支持，但其公司主张的数额计算有误，法院予以调整。苏月梅未提供证据证明物业公司造成漏水事故且其自称已被迫接受赔偿款，现其以此为由拒绝交纳物业管理服务费，无事实及法律依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、苏月梅于本判决生效后七日内给付北京宝景物业管理有限公司二〇一〇年二月十一日至二〇一四年十二月三十一日的物业管理服务费一万七千八百四十六元七角；二、驳回北京宝景物业管理有限公司其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。判决后，苏月梅不服提出上诉认为：宝景物业公司违法进驻本小区，与业主未签订物业服务合同，故无权起诉业主，其伪造合同等证据材料，侵吞业主公共收益。综上，不同意宝景物业公司全部诉讼请求，请求二审法院查明事实后撤销原审判决，依法裁判。我保留对宝景物业公司侵吞业主物业收入的诉权。宝景物业公司针对苏月梅的上诉请求和理由答辩称：同意原审判决，不同意苏月梅的上诉请求和理由。我方有合法的物业管理合同，且已经提供了物业服务，故有权向苏月梅收取物业费。本院经审理查明：苏月梅于二审审理期间提交了以下证据材料：1.张东旭的证人证言，证人称宝景物业公司不是XX小区的前期物业服务单位，XX小区物业管理委员会是不存在的单位，宝景物业公司所出示的2005年9月1日的证明是编造的，2009年9月1日前不存在业委会，宝景物业公司提供的2012年12月25日的物业合同因未经业主大会表决通过而无效，物业管理委员会的人员也不是XX小区业主。2.XX小区楼宇使用手册复印件，证明北京万家物业管理有限公司是XX小区的前期物业公司，宝景物业公司与XX小区无关。XX小区业委会未与宝景物业公司签订过任何合同。3.关于招募XX小区首次业主大会人员的公告复印件，公告日期为2010年9月1日，证明XX小区在此之前不存在业委会，也没有物业管理委员会。4.XX小区业主大会文件汇编复印件，证明在2012年12月25日XX小区业委会刚提请业主大会表决通过，同日跟宝景物业公司签订的合同系伪造，且在该会议上表决通过的人数比例不达标，业委会与宝景物业公司签订的合同违法。宝景物业公司发表如下质证意见：1、不认可张东旭的证言，北京万家物业管理有限公司曾经是XX小区的前期物业，我公司从北京万家物业管理有限公司手中承接的XX小区的物业，我公司签订的合同都是真实的，证人说我们的合同是伪造的我公司不认可；2、认可证据2、3、4的真实性，前期物业服务单位确实是北京万家物业管理有限公司，我单位与XX小区业主委员会签订的物业服务合同，合法有效，有业委会盖章。本案查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人陈述、证人证言、XX小区楼宇使用手册复印件、关于招募XX小区首次业主大会人员的公告复印件、XX小区业主大会文件汇编复印件等证据材料在案佐证。本院认为：本案争议的焦点在于苏月梅与宝景物业公司是否存在物业服务合同关系，苏月梅是否应全额交纳所欠缴的物业费。本案中，北京宝景物业管理有限公司XX桥分公司与北京市海淀区XX小区物业管理委员会已就小区的物业管理于2003年1月22日签订《物业管理委托合同》，合同同时约定了物业管理服务费的收费标准及委托管理期限自2002年9月1日至2005年8月31日止。而北京宝景物业管理有限公司莲花管理处与北京市海淀区XX小区物业管理委员会于2005年9月1日共同确定在业主委员会筹备改选之前，双方原物业管理委托合同继续履行。宝景物业公司于2012年12月25日与北京市海淀区XX小区业主委员会签订了《北京市物业服务合同》，合同约定了收费标准及委托期限自2013年1月1日至2015年12月31日止。由于北京市海淀区XX小区物业管理委员会、业主委员会系小区物业产权人及使用人组成的、依法维护产权人及使用人合法权益的自治组织，其代表小区业主就小区物业管理与物业公司签订合同，该合同对全体业主具有法律效力。宝景物业公司虽然未与苏月梅个人签订物业服务合同，但依据上述《物业管理委托合同》、证明及《北京市物业服务合同》可以认定宝景物业公司为苏月梅居住的房屋所在小区提供了物业服务，苏月梅作为业主，实际上也接受了宝景物业公司的服务，苏月梅与宝景物业公司之间存在物业服务合同关系，现宝景物业公司要求苏月梅交纳物业费用，理由正当，苏月梅欠付物业费的事实属实，原审法院判决其向宝景物业公司交纳物业费用正确，本院予以维持。苏月梅上诉虽称宝景物业公司伪造合同，但其提交的证据尚不足以证实宝景物业公司提交的证明、《北京市物业服务合同》以及《物业管理委托合同》系虚假合同，故本院对此上诉理由不予采信。苏月梅关于其与宝景物业公司未签订合同，因此不应交纳物业费的上诉理由与请求，本院亦不予采纳。另外，苏月梅未能提供证据证实物业公司造成漏水事故以及其所自称已经被迫接受赔偿款，故其不能以此为由拒绝交纳物业费用。综上，苏月梅的上诉理由不充分，本院不予采信，对其上诉请求，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费二百四十六元，由苏月梅负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费二百四十六元，由苏月梅负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张永钢代理审判员  白 云代理审判员  王玲芳二〇一五年八月十七日法官 助理  丁少芃书 记 员  苏 杭