镇江经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1191民初1285号 原告：朱立军，男，1981年6月6日生，汉族，住所地镇江市。 原告：谭凤，女，1985年9月9日生，汉族，住所地镇江市。 两原告共同委托诉讼代理人：窦钶凯，江苏苏瑞律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：鲍铭浩，江苏苏瑞律师事务所实习律师。 被告：镇江海德地产有限公司，住所地镇江市新区赵声路1号海德公园展示中心。 法定代表人：李黎明，董事长。 委托诉讼代理人：谌霞，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐淼，江苏博事达（镇江）律师事务所实习律师。 原告朱立军、谭凤与被告镇江海德地产有限公司（以下简称海德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案受理，依法由审判员曾晓青于2018年5月22日适用简易程序公开开庭进行审理。原告谭凤及委托诉讼代理人窦钶凯、鲍铭浩、被告委托诉讼代理人谌霞、唐淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求为：1、判令被告支付原告2016年10月30日至2018年4月16日期间的逾期办证违约金33337.47元（以购房总价365638元为基数，按同期银行贷款年利率4.75%上浮30%即6.175%计算），2018年4月17日至被告实际履行办理房产证之日止的违约金以年利率6.175%计算；2、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原、被告于2015年12月26日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买海德公园-枫丹园3幢1005室商品房一套。合同对付款期限、交房期限、办理权属登记期限和相关违约责任均进行了约定。原告在规定的期限内向被告履行了付款义务，但被告未按约向产权登记机关提交办理权属登记的相关资料，导致原告无法取得产权证书，进而导致原告丧失了办理公积金贷款的可能性，原告在此后的贷款年限里只能以高出公积金贷款利率的商业贷款进行还贷。此外，原告的损失不仅包括可见的损失，还包括一些比如以及不能及时办理本地社保、医保报销等不可见损失。合同中虽然对逾期办证的违约责任进行了约定，但该约定明显过低，不足以弥补原告的实际损失，故原告诉至法院。 被告答辩称：原告要求增加违约金计算标准的诉讼请求违反了双方签订的商品房买卖合同中的约定，没有事实和法律依据，被告仅认可合同中约定的年利率0.365%的违约金计算标准。 本案原告围绕诉讼请求当庭依法提交了商品房买卖合同、发票、承诺书、镇江新区城乡建设局文件复印件等证据，并附卷留存。 本院经审理认定的事实：原告与被告于2015年12月26日签订《商品房买卖合同》，约定：1、原告购买被告开发的海德公园枫丹园3幢1005室商品房一套，总价为366000元；2、付款期限：签合同前原告付定金1万元，2015年12月28日付定金4万元，首付9万元，余款22.6万元于2016年1月31日前办理好银行按揭且款到账；3、买受人逾期付款责任：逾期100日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点三的违约金；逾期超过100日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应付款的1.5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，但买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金；4、交付期限：被告在2016年7月31日之前将商品房交付给原告；5、出卖人提交资料报产权登记机关备案的期限：出卖人在商品房交付使用后90日内，逾期提供办证材料的且买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之零点一的补偿金。原、被告签订合同后，原告共支付被告购房款总计365638元。 因被告逾期办理房产证，被告于2017年9月8日向海德公园枫丹园3号楼全体业主出具承诺书，载明：“关于枫丹园3号楼房屋办证的问题，经新区建设局、信访局等部门多次与我公司召开协调会讨论，最终确定，2018年1月初建设局核查通过后出具核查意见书，2018年春节前取得房产初始登记证，春节前即可进行不动产权证的办理。我司郑重承诺：严格按照协调会议确定的时间节点完成各项手续，确保2018年春节后取得不动产权证。 另查明：海德公园枫丹园业主因枫丹园3号楼不能办证事宜向镇江新区信访局信访，镇江新区城乡建设局负责就信访事宜调查处理，并于2017年9月29日作出镇新建信发〈2017〉4号答复文件，其中的调查情况载明：“由于被告公司内部规划调整，导致该幢楼在电力供应手续不到位（只有临时用电）的情况下违规交付业主，以至于后续手续无法正常办理。”，其中的处理意见为：“1、海德地产公司于2018年元旦前保证3号楼正式供电，负责协调供电方案调整，资金调动保障、配套事项落实并向业主书面承诺；2、建设局于2018年元旦后两周内完成综合验收，出具综合验收报告；3、国土分局不动产登记中心于2018年春节前完成不动产登记证书发放。”截至原告向本院起诉之日，被告尚未履行办理权属证书的义务。 本院认为：原告与被告之间存在商品房买卖合同关系。原告与被告签订的商品房买卖合同符合双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。原告依约向被告履行了交付购房款的义务，被告应依约履行将办理权属登记的材料提交给产权登记机关备案的义务。原、被告签订的商品房买卖合同中约定商品房的交付期限为2016年7月31日，被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的期限为商品房交付之日起90日内即2016年10月30日前。根据镇江新区城乡建设局答复文件以及被告向业主出具的承诺书可以看出被告未能按时将办理权属证书所需提供的资料报给房屋登记部门备案，导致原告无法办理产权证书的原因在于被告，被告逾期将办理权属登记所需要的资料报产权登记机关备案的行为构成违约。当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同中虽然约定了被告逾期办证给原告造成损失的赔偿额的计算方法，但该计算标准明显过低，应当予以增加。结合商品房买卖合同的履行情况、镇江市新区的房价上涨情况、公积金贷款利率与商业贷款利率的差额、银行商业房贷利率的变动情况，难以确定原告的损失数额，故被告向原告承担的违约责任应以原告已付购房款总额365638元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，截至2018年4月16日，本院确定被告应向原告支付的违约金为33428.2元，现原告仅要求被告支付违约金33337.47元，系原告对其自身权利的放弃，本院予以认可。综上，对原告要求被告支付2016年10月30日至2018年4月16日期间的违约金33337.47元以及以365638元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算2018年4月17日至被告实际履行将办理权属登记的材料提交给产权登记机关备案义务之日止违约金的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 被告镇江海德地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱立军、谭凤2016年10月30日至2018年4月16日期间的违约金33337.47元，2018年4月17日至被告镇江海德地产有限公司实际履行将办理权属登记的材料提交给产权登记机关备案义务之日止的违约金以365638元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取317元，由被告镇江海德地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审判员  曾晓青 二〇一八年七月二十六日 法官助理张龙 书记员朱华蓉 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 上诉须知 一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。 二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费（具体公式附后）。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处。 三、当事人可凭判决书和上诉状到镇江市中级法院交费。请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级法院。 四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。 附财产案件诉讼费用计算公式                            标的范围（万元）                       诉讼费（元）                               0                       50                               1≦X≦10                       2.5%-200                               10≦X≦20                       2%+300                               20≦X≦50                       1.5%+1300                               50≦X≦100                       1%+3800                               100≦X≦200                       0.9%+4800                               200≦X≦500                       0.8%+6800                               500≦X≦1000                       0.7%+11800                               1000≦X≦2000                       0.6%+21800                               X≧2000                       0.5%+41800