四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川0703民初1823号 原告:绵阳市九顺物业服务有限公司。住所地：绵阳市涪城区青义镇正北街10号。 法定代表人:唐渝超，该公司总经理。 委托诉讼代理人:康健康，四川联衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人:李宏伟，四川联衡律师事务所律师。 被告:张涛，男，汉族，生于1968年4月25日，户籍住址：四川省绵阳市涪城区。 第三人:绵阳市涪城区青义镇灯塔社区第三居民小组。 负责人:伍杰，该组组长。 原告绵阳市九顺物业服务有限公司与被告张涛、第三人绵阳市涪城区青义镇灯塔社区第三居民小组物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人康健康、被告张涛、第三人的负责人伍杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：一、判令被告及第三人向原告支付物业服务费3752.61元、滞纳金7261.3元，合计11013.91元。二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为第三人的小组成员，因城中村改造拆迁安置而入住绵阳市富诚投资有限公司修建的九鼎蓝波湾X幢XX层X号房屋，成为该小区业主。原告与绵阳富诚投资有限公司于2013年4月17日签订《前期物业服务合同》，约定由原告对该小区进行物业管理并提供相应服务。被告于2014年7月4日接房后，签署了《业主临时公约》和《承诺书》。《临时公约》中对物业费的支付标准、支付期限、违约责任等进行了明确的约定，其签署的《承诺书》明确同意原告直接援引《前期物业服务合同》及《业主临时公约》的相关规定收取物业费。但被告并未按约支付物业管理费用，经原告催缴后，被告仍未支付相关费用。此外，根据绵阳市相关拆迁政策，开发商按照每个安置人员2平方米的标准向第三人交付了经营用房，但第三人并未将经营用房的收入用于支付统建房安置户的物业管理费用，第三人有义务代被告支付物业费。故提起诉讼，希判如所请。 被告张涛辩称：之所以未交物业费是因为当时青义党委政府开拆迁动员大会时，一直宣传不用缴纳物业费，现在又要求我们交物业费，明显是欺骗。我也没有签订任何的公约，临时公约并没有说要交物业费。每月每平方米1.5元的物业费标准，我从来没有同意过。 第三人辩称：党委政府在召开拆迁动员大会时，参会人员得到的信息都是不交物业费，村委会也承诺不交该项费用。政府也没有按照绵阳市人民政府34号文件的精神进行安置补偿，我们没有见到每个安置人员每人2平方米的营业用房。开发商提供给我队的商业用房，并没有约定将其收益用于缴纳村民的物业服务费。九顺物业进驻小区没有跟我们商量过。联合开发协议没有说交物业费。如果当时说要缴纳物业费，就不会有今天的九鼎蓝波湾。因此，第三居民小组不是本案适格的当事人，不应代被安置的村民缴纳物业服务费。 经审理查明：原告系在绵阳市发展和改革委员会备案的三级资质物业服务企业。张涛系绵阳市涪城区青义镇灯塔社区第三居民小组成员。因拆迁安置，于2014年7月3日通过抓阄成为绵阳市九鼎蓝波湾8幢1单元13层4号房屋业主，建筑面积120平方米，并于2014年7月4日在接房通知书上签字接房。 2013年4月17日，九鼎蓝波湾的建设单位绵阳富诚投资有限公司（以下简称“富诚公司”）与原告签订《前期物业服务合同》，约定：原告为九鼎蓝波湾规划面积为150709平方米的物业提供物业服务；合同的履行期限自2013年4月17日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立新的物业服务合同时止；物业服务费按房屋建筑面积收取，住宅为每月每平方米1.5元；若业主未按时足额缴纳物业服务费，需承担违约期间未付金额每日千分之三的违约滞纳金。 2014年7月5日，张涛签署《业主临时公约》，该公约第二条第三款载明：建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同，应当与本临时公约保持一致，业主应当遵守前期物业服务合同。第三十七条载明：业主同意自物业交付使用之日起承担其所拥有物业的服务费用。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年物业费到期时间的15日前履行交纳义务。 另查明：开发商向青义镇灯塔社区第二居民小组和第三居民小组分别无偿移交了营业用房近600平方米。其后，第二居民小组将营业用房的部分出租收益用于缴纳本居民小组的统建房安置户的物业服务费。第三居民小组也将部分门面用于对外出租，其中，2015年全年收取租金159809元，2016年全年收取租金174929元（其中23808元系2015年预缴），但出租收益未用于缴纳本居民小组的统建房安置户的物业服务费。 再查明：绵阳市人民政府《绵阳市市辖区征地拆迁补偿安置实施办法》[绵府发（2009）34号文件]第二十九条第三项规定，“统建房安置的，按每个安置人员2平方米的标准，无偿给被征地集体经济组织提供经营用房，房屋产权属于被征地集体经济组织所有，由集体经济组织统一经营、统一管理。其收入用于被安置人员的生活费用及统建房安置户物业费用支出”。 被告提交的很多村民签字捺指印的《情况说明》显示：村民一致认为，在拆迁之前有关部门的宣传当中，承诺拆迁安置后，“所有的费用不用交”。 诉讼过程中，原告来函本院称：为与绵阳市涪城区青义镇灯塔社区第二居民小组的缴费标准一致，主动将本案的物业费收取标准从每平方米每月1.5元降低至每平方米每月1.2元。 以上事实、有原、被告及第三人的陈述、绵阳市发展和改革委员会经营服务性收费备案审查登记表、前期物业服务合同、业主临时公约、物业服务相关费用告知函、城中村安置房现场抓阄选房确认书、接房通知单、灾后重建城中村改造示范项目联合开发协议书、蓝波湾商业门面、活动房、还建房、优价房移交单、第三人的现金及银行存款逐笔公开榜等证据在卷佐证。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案中，原告与建设单位富诚公司签订的前期物业服务合同对作为业主的胡本术，具有约束力。因此，从2014年7月至原告起诉时的2016年4月，被告应向原告缴纳3024元（1.2元／月·平方米×120平方米×21个月）的物业服务费。 本案的特殊之处在于，张涛系拆迁安置户，根据绵阳市人民政府绵府发（2009）34号文件的规定，其安置房的物业费应由集体经济组织用开发商无偿提供的营业用房的收益来承担。 现在证据能够证明开发商的确向第三人无偿提供了近600平方米的商业用房，第三人虽然否认自己领受的营业用房当中包含每个安置人员2平方米的用于缴纳物业费的营业用房，但并未举证证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”、“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”之规定，结合绵阳市涪城区青义镇灯塔社区第二居民小组用领受的营业用房的收益缴纳统建房安置户的物业费的客观事实，第三人的上述主张，不予采信。 至于第三人与开发商之间就拆迁安置补偿是否到位产生的纠纷，应自行协商解决或另案诉讼。 在原、被告及第三人就物业服务费是否应当收取和缴纳存在争议的情况下，被告及第三人拒交物业服务费并非毫无理由恶意违约，故原告要求支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。 综上所述，第三人应根据绵阳市人民政府绵府发（2009）34号文件的规定，代被告向原告缴纳物业服务费。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、第三人绵阳市涪城区青义镇灯塔社区第三居民小组在本判决生效后三日内代被告张涛向原告绵阳市九顺物业服务有限公司支付自2014年7月4日起至2016年4月25日止欠缴的物业服务费3024元； 若未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告绵阳市九顺物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费25元，由原告绵阳市九顺物业服务有限公司承担15元，被告绵阳市涪城区青义镇灯塔社区第三居民小组承担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  文 波 人民陪审员  林运友 人民陪审员  冯 星 二〇一八年七月二十五日 书 记 员  黄小兰