贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2014）凯民初字第2364号原告时尚平。委托代理人（特别授权）盛志远，贵州兄弟律师事务所律师。委托代理人（特别授权）邓先国。被告潘长群。委托代理人（特别授权）周良华，贵州兴黔律师事务所律师。第三人时尚国。第三人时宏。委托代理人（特别授权）时尚国。原告时尚平诉被告潘长群、第三人时尚国、时宏确认合同效力纠纷一案，本院2014年11月18日受理后，依法适用简易程序，由审判员杨胜英于2014年12月30日公开开庭进行了审理。原告时尚平及其委托代理人盛志远，被告潘长群及其委托代理人周良华，第三人时宏的委托代理人时尚国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告与第三人时尚国原系夫妻关系。2001年10月4日，原告与被告及第三人时尚国达成协议，被告和第三人时尚国以1.8万元价格出售凯里市X路X号X栋X单元X号（即凯里市X路X号原X厂宿舍X栋X单元X号）房屋给原告。合同签订后，原告按照约定支付1.8万元购房款，并入住该房屋。原告要求被告办理过户手续，但被告并未履行该义务。2003年10月8日，被告与第三人时尚国离婚，出售的房屋也未变更过户登记。此后原告多次要求被告办理变更登记，均遭到被告拒绝。原告与第三人签订的合同并未违反法律规定，合法有效。现被告未履行向房管部门办理过户登记手续，侵害原告的合法权益。故诉至法院，要求：1、判决确认原告、被告与第三人签订的买卖合同合法有效。2、判决位于凯里市X路X号X栋X单元X号房屋归原告所有。本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、我在2001年10月4日签名的《证明》不是按照建设部第69号令及贵州省政府和凯里市政府的有关规定签订的房改房买卖合同。二、本案争议房屋是按照国家房改房政策出售给国营企业职工的公有住房。国家建设部、贵州省政府及凯里市政府对已购房改房上市出售具有强制性规定。原告诉争房屋至今没有办理《房地产交易市场准入许可证》，是贵州省政府规定“严禁私下交易”的房改房。三、我国合同法规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。无效合同自始没有法律约束力。合同无效或被撤销，因该合同取得的财产应当予以返还。我签名的《证明》不是依法成立的合同，该买卖合同无效，应判决原告将依《证明》取得的房屋及《房屋所有权证》返还我。第三人时尚国、时宏辩称：时尚国与被告原系夫妻关系，原在凯里涤纶厂工作，时尚国属于临时工，被告属于正式工。后来厂里分配房屋，正式工才能分配。经协商，以被告名义向单位申请得本案争议房屋，属于夫妻共同财产。后来房屋改革，经核算，被告及第三人时尚国以7422.79元的价格购买得本案争议房屋全部产权。原单位也同意被告及第三人时尚国对外进行出售。2001年人民法院拍卖朱银荣X厂X栋X单元房屋一套，被告及第三人时尚国以2.75万元成交价竞拍得该房。因没有足够的现金，经协商，被告及第三人时尚国将本案争议房屋以1.8万元的价格出售给原告，并收到原告现金1.8万元。原告与被告及第三人时尚国虽没有签订正规合同，但出具给原告的条子中注明出售的意思及价格。付款后，原告就搬进该房居住至今已有十多年了。房屋具备上市条件，但由于被告原因未交纳土地收益金，没有办理过户手续。故请求法院支持原告的诉讼请求。原告在举证期限内向本院提交的证据有：1号，身份证复印件，拟证明原、被告的诉讼主体资格和原、被告及第三人基本身份信息。2号，《证明》复印件，拟证明被告及第三人于2001年10月4日将位于凯里市X厂X栋X单元X号的房屋出售给原告，价款为18000元。3号，《房屋所有权证书》复印件及《契税完税凭证》复印件，拟证明本案争议房屋是被告及第三人在婚姻关系存续期间购买；房屋所有权证登记人是被告；被告及第三人对本案争议房屋有完全所有权及处分权。4号，《离婚协议书》复印件及《离婚证》复印件，拟证明被告与第三人时尚国在2003年10月8日离婚，本案争议房屋属于夫妻共同财产；本案争议房屋已经出售给原告，离婚时财产的处理不包括本案争议房屋。5号，《证明》复印件，拟证明原告向被告购买房屋居住至今；被告拒绝协助原告履行办理房产过户手续义务；原、被告及第三人之间存在房屋买卖合同关系。6号《调查笔录》复印件，拟证明原告购买被告房屋；被告未协助原告履行办理房产过户手续义务。7号，《高溪社区证明》复印件，拟证明原告曾用名为时尚萍及派出所办身份证时将原告住址登记错误，住址实为X路X号。8号，《申请书》复印件、《存量补贴计算表》复印件、《办理房地产交易市场准入证审核表》复印件、《证明》，该组证据拟证明位于凯里市X路X号X幢X单元X号房屋具备上市条件。9号，（2014）凯民初字第2034号《民事裁定书》复印件，拟证明原告撤诉后再提起诉讼。10号，证人段本莲出庭作证，拟证明原告与被告及第三人之间房屋买卖的事实。被告对原告出示的证据质证意见如下：认可1号、7号、9号证据。对2号证据的真实性无异议。但对证明内容不认可，认为证据只能证明原告及第三人借款18000元给被告。对3号证据的真实性、关联性无异议。本案争议房屋是职工房改房，根据相关规定，被告及第三人不能对本案争议房屋进行私下交易，是不合法的，也不能证明被告、第三人及原告之间存在买卖关系。对4号证据真实性无异议。对本案争议房屋系夫妻共同财产无异议，但是承载本案争议房屋的合同是无效的。对5号证据不予认可，认为时尚国和时宏都是本案的当事人，该份证据不能作为证据使用，法律上不允许自己给自己作证。涤纶厂善后处理组出具的证明不具有法律效力，不予认可。对6号证据不予认可。对8号证据的真实性认可，但不认可该组证据包含的《证明》。因根据相关法律规定，自1995年开始，零时工已经不存在。对证人段本莲证词，认为证人是原告和第三人的母亲，是本案的利害关系人，其证明效力有限；证人所说要买朱银荣的房子是证人主张的，条子也是时尚国写的，虽然真实，但是不合法；原告所说的被告不协助办理房屋产权转移，不是被告不办理，买卖合同因职工房改房禁止私下交易而无效，故不能办理。第三人对原告出示的证据质证意见如下：认可1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号证据。认可证人段本莲证言。被告在举证期限内向本院提交的证据有：1号，原告身份证复印件，拟证明被告的基本身份信息和诉讼主体资格。2号，《离婚证》复印件，拟证明被告与第三人时尚国于2003年10月8日离婚。3号，《拍卖成交确认书》复印件及《裁定书》复印件，拟证明X厂X栋X单元X楼X号朱银荣房屋被被告和时尚国在离婚前拍卖得，后向原告借款1.8万元用于购买该房子。4号，《凯房权证州房字第XX**号房屋所有权证》复印件，拟证明本案争议房屋是房改房，进入市场要按有关规定办理。5号，《房屋产权情况记载》复印件，拟证明本案争议房屋已于2010年12月21日被查封至今。6号，房改房上市交易的政策规定，拟证明原、被告及第三人买卖州房字第XX**号房合同无效。7号，《时宏的证词》复印件，拟证明时宏不接受生父母的赠与，本案被告与时尚国婚内财产应平等分割。原告对被告出示的证据质证意见如下：认可1号、2号证据。对3号证据的真实性无异议。但认为是被告将本案争议房屋出售给原告后，才有钱购买朱银荣房屋；被告答辩夫妻财产分割，应当另行起诉；被告主张借贷关系应提交证据加以证明。对4号证据的真实性无异议，但认为产权是完全产权，依法可以处分；根据相关规定，只要持有房屋产权证就可以办理上市证，没有办理上市证的责任在于被告方。对5号证据真实性不清楚。对6号证据认为不能作为证据使用；按规定交纳土地收益金即可办理过户手续，且合同是否有效和是否能够办理房产证是两个不同的法律关系。对7号证据认为与本案没有关联性；时宏的证词也证明了本案争议房屋是没有进行处理的。第三人对被告出示的证据质证意见如下：认可1号、2号证据。对3号证据的真实性无异议，对证明内容不认可。18000元是被告卖房子的钱，不是借的钱。对4号证据的真实性无异议，对证明内容不认可。对5号证据真实性不清楚。对6号证据的意见同原告方意见。对7号证据真实性无异议。第三人时尚国及时宏均无证据提交。结合原、被告双方所举证据和陈述，本院确认如下案件事实：被告与第三人时尚国原系夫妻关系。时宏系被告及第三人时尚国女儿。1998年，贵州凯里涤纶纺织集团将凯里市X路X栋X单元X号，面积为47.74平方米的房屋出售给被告及第三人时尚国夫妇。被告及第三人时尚国在交纳购房款及契税后，于1999年6月15日办得该房产权证（证号为凯房权证州房字第XX**号，产权人登记为潘长群，产权证附记个人产权比例100%；房改房进入市场按有关规定办理）。2001年9月，第三人时尚国以27500元的价格竞拍得原朱银荣位于凯里市X路X号X栋X单元X号房屋一套。2001年10月4日，因购买该拍卖所得房屋现金不够，经协商，由第三人时尚国书写《证明》一份给原告，原告、被告及第三人时宏均在该《证明》上签名确认。《证明》内容为：“兹有时尚国一套住房卖给时尚平，价格18000.00元（壹万捌仟元正）。涤纶厂17栋一单元501号。”协议签订后，原告向被告及第三人支付1.8万元。被告及第三人一家迁至原朱银荣位于凯里市X路X号X栋X单元X号的房屋，并将本案争议房屋产权交给原告。原告一家也搬入本案争议房屋居住至今，并将户口迁至本案争议房屋所在地。2003年10月8日，被告潘长群与第三人时尚国达成离婚协议，登记离婚。被告及第三人时尚国均认可离婚时对财产的处理不包括本案争议房屋。2014年11月18日，被告以产权证遗失为由，重新补办得房产证（产权证号为凯房权证州房字第XX**号，共有权证号为凯房权证州房字第XX**号）。现原告以被告未履行向房管部门办理过户手续为由，要求确认房屋买卖协议合法有效，并判决本案争议房屋归原告所有。经本院释明，原告坚持诉请判决本案争议房屋归原告所有，并表示因办理房改房过户手续需按国家法律、法规或政策规定交纳的税、费，其自愿全部承担。另，原告时尚平曾于2014年向本院起诉被告潘长群、第三人时尚国、时宏房屋买卖合同纠纷一案，后原告时尚平以证据不足，需要重新收集证据为由，于2014年11月11日自愿向本院提出撤诉申请。本院作出（2014）凯民初字第2034号民事裁定书，准予撤诉。本案在审理过程中，经本院主持调解，因双方当事人意见分歧较大，调解未果。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。民事主体从事民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案综合双方签名确认的《证明》内容，原告支付1.8万元后搬入本案争议房屋居住至今，原告户口已迁至该房屋处，被告的房产证由原告保管至今及被告与第三人时尚国离婚时未对本案争议房屋进行处理的事实看，足以认定原告与被告及第三人时尚国于2001年10月4日确已达成房屋买卖协议，该协议系双方当事人的真实意思表示。被告辩称1.8万元系借款，既未举证证实，至今也未偿还所谓“借款”，故对被告的辩解理由，本院不予采纳。关于本案房屋买卖协议是否违反强制性规定问题，强制性规定分为管理强制性规定和效力强制性规定两种。违反法律、法规强制性规定而无效的合同是违反效力强制性规定的合同。本案原告与被告及第三人之间签订的房屋买卖协议没有违反法律、法规的效力性强制性规定，原告诉请确认名为《证明》的房屋买卖协议有效，本院予以确认。关于原告诉请判决本案争议房屋归原告所有的问题，因房改房买卖出现的房屋权属及办证问题，系涉及房改房政策问题而引起的房改房纠纷，依法属于应当由其他行政机关处理的争议。原告自愿承担因办理房改房过户手续产生的税、费，可向有关机关申请解决。本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第（四）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：1、原告时尚平与被告潘长群、第三人时尚国于2001年10月4日签订的名为《证明》的房屋买卖协议有效。2、驳回原告潘长群的其他诉讼请求。案件受理费120元，减半收取60元，由原告潘长群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  杨胜英二〇一五年一月十九日书记员  杨 船