湖北省秭归县人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂秭归民初字第00979号原告郭从伟。委托代理人聂浩，湖北楚天剑律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。被告秭归弘洋盛世投资开发有限公司，住所地秭归县茅坪镇滨湖路。组织机构代码：55970725-0。法定代表人程涛，系该公司董事长。委托代理人宋志武，湖北龙禧律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。委托代理人郑家红，湖北龙禧律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。原告郭从伟与被告秭归弘洋盛世投资开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月15日立案受理后，依法由审判员赵有名担任审判长，与代理审判员向丰军、人民陪审员龚伟组成合议庭，于2014年9月4日、10月24日公开开庭进行了审理。原告郭从伟及其委托代理人聂浩，被告秭归弘洋盛世投资开发有限公司的委托代理人郑家红、宋志武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年12月8日，原告与被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告所开发的位于秭归县茅坪镇花园路的“香山·湖景天成”楼盘的5号楼2单元30楼3004号房，购房金额为408218.00元。原告已经按合同约定履行了付款义务。按照合同约定，被告应该在2013年6月30日前将达到交付条件的商品房交付给原告使用，逾期交房超过60天的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。原告在被告超过约定交房期限后多次找到被告协商解决无果，并且在此期间被告也未通知原告该房达到交付条件可以交付。截止2014年7月1日止，被告逾期交房时间共计365天，违约金为74499.78元。被告的行为严重违反了合同约定，极大的损害了原告的合法权利，遂依法提起诉讼，请求法院判令被告交付房屋并支付逾期交房违约金74499.78元（自2013年7月1日至2014年7月1日止）。原告郭从伟为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、原告身份证复印件一份，拟证明原告的身份信息；证据二、原、被告2012年12月8日签订的《宜昌市商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系及合同约定被告交付商品房应当完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）等内容；证据三、2013年4月7日、2013年6月25日、2013年7月10日的销售不动产统一网络代开发票共三份，拟证明原告买房总价款408218元已全部支付；证据四、2014年6月10日被告出具的《承诺》复印件一份，拟证明原告因房屋买卖合同问题找被告协商处理过。被告秭归弘洋盛世投资开发有限公司辩称：原告诉称被告逾期交房、应交付房屋未达到交付条件的情况不属实。被告已依约向原告等业主通知交付房屋，应交付的房屋经竣工验收合格，完全符合房屋交付使用条件，没有违约行为，不应该承担违约责任。被告建设的“香山·湖景天成”商品房项目工程5号楼，于2013年4月26日由被告组织该项目的勘察、设计、施工、监理等参建方及秭归县建设行政主管部门进行了工程竣工验收，并出具了工程竣工验收合格报告。被告经报请秭归县建设工程质量安全监督站批准于2013年5月1日起该工程具备交付使用条件。2013年6月28日被告依约在三峡晚报上刊登了《交房公告》，通知各业主于2013年6月30日至8月31日60天时间集中办理交房手续，众多业主经通知已办理了交房手续并入住，且已办理了房产权属登记证书。原告在被告公告通知后一直未前来办理交房手续。2014年3月原告来办理交房手续时因对支付办理房产权属证书所需缴纳的税费有异议，拒绝缴纳办理房产权属证书所需费用，被告多次与原告解释、沟通无果，现原告反而起诉被告逾期交房并要求承担违约责任实属无理，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告秭归弘洋盛世投资开发有限公司为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：证据一、被告企业法人营业执照复印件一份，拟证明被告的身份信息及被告具有房地产开发经营资质；证据二、2013年6月28日三峡晚报刊登的《交房公告》，拟证明：1、被告“香山·湖景天成”5号楼《交房公告》按合同约定方式于2013年6月28日刊登在三峡晚报上。2、被告开发的房屋依约在2013年6月30日前具备交付条件，被告按约定通知了原告等人在2013年6月30日至8月31日携带资料办理交房手续；3、被告善意地履行了通知交房的合同义务，原告诉称被告未通知交房与事实不符；证据三、入伙通知书一份，拟证明被告已经告知原告等业主办理交房手续、所需提供的资料及应当缴纳的费用明细，被告已经履行了通知交房及交付房屋的义务；证据四、《建设工程竣工验收报告》一份，拟证明：1、诉争房屋经过工程竣工验收并出具了《建设工程竣工验收报告》；2、诉争房屋于2013年4月26日已经具备了交付使用条件，原告诉称的被告逾期交房及房屋不符合交付使用的条件与事实不符；证据五、《关于香山·湖景天成项目一期（5-8号楼）工程竣工验收交付使用的请示》及秭归县建设工程质量安全监督站的回复各一份，拟证明诉争房屋在2013年4月26进行了工程竣工验收，出具了竣工验收合格报告后，经报请秭归县建设行政主管部门批准同意该工程符合交付使用条件，自2013年5月1日起向业主交付房屋；证据六、工程竣工验收备案证明书一份，拟证明诉争房屋在2014年1月14日办理了工程竣工验收备案，从该日起可以办理房屋产权登记手续；证据七、5号楼业主宋朝军产权证及向永金、宋秀民土地使用权证各一份，拟证明原告所购的5号楼众多业主已经入住并办理房产权属证书，诉争房屋已经具备交付使用的条件。证据八、2007年10月18日《宜昌市建委关于加强商品房项目竣工交付使用管理工作通知》一份，拟证明《商品房项目竣工交房使用备案证》只适用于2008年1月1日以后签订买卖合同的宜昌市城区商品房，非宜昌市城区商品房买卖自行选择参照适用。证据九、2014年8月5日秭归县建设工程质量安全监督站《关于秭归县房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收及备案管理的情况说明》一份，拟证明秭归县商品房项目竣工验收及备案管理没有执行宜市建（2007）156号文管理规定，即2008年1月1日以后签定的《宜昌市商品房买卖合同》，取得《宜昌市商品房项目竣工交付使用备案证》为商品房交付使用的条件之一的规定在秭归县没有执行。经庭审质证，原、被告双方对彼此提供证据的真实性均无异议。本院认为上述证据具有客观真实性，与本案具有关联性，予以采信。本院根据双方当事人的当庭陈述，结合双方提交的证据，查明本案的基本事实为：2012年12月8日，原告与被告签订了宜昌市商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告所开发的位于秭归县茅坪镇花园路的“香山·湖景天成”楼盘的5号楼2单元30楼3004号房，购房金额为408218.00元，被告应该在2013年6月30日前将达到交付条件的商品房交付于原告使用。逾期交房不超过60日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；超过60天后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日为止，被告按日支付原告已交付房价款的万分之五的违约金。合同还对商品房的基本情况、计价方式、面积确认及面积差异处理、产权登记、保修责任等进行了约定。合同签定后，原告于2013年4月7日、2013年6月25日、2013年7月10日以分期付款的方式向被告支付房款合计408218元，已全部付清。2013年4月26日，被告组织勘验、设计、施工、监理等参建单位对“香山·湖景天成”5号楼及地下室进行竣工验收，并出具了《建设工程竣工验收报告》。2013年4月28日，被告就“香山·湖景天成”5号楼工程竣工验收交付使用向秭归县建设工程质量安全监督站进行请示，该站答复请示工程项目已经验收合格，同意交付使用，并要求建设业主及时办理工程备案手续。被告于2013年6月28日在三峡晚报中刊登了《交房公告》，告知业主“香山•湖景天成”5号楼已具备交房条件，并于2013年6月30日起开始交房，为便于业主收房，要求业主于2013年6月30日至2013年8月31日期间携带有效证件、入伙通知书、《商品房买卖合同》、销售不动产发票等原件资料及相关税费，到“香山•湖景天成”项目现场办理交房手续。此期间，部分业主与被告已办理交房并入住，原告在被告公告交房后于2013年10月与被告办理交房手续时，双方发生分歧，交房未果。原告认为被告没有按照合同约定的第九条取得商品房项目竣工交付使用备案证，不符合合同约定的交付使用条件，被告认为原告是因对办理房产权属所需交纳的税费有异议才拒绝交纳相关费用、拒绝办理交房手续。2014年1月14日，秭归县住房和城乡建设局出具《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，证明“香山•湖景天成”5号楼已于当日办理了竣工验收备案。2014年9月29日，原告诉至本院，请求判令被告交付房屋并支付逾期交房违约金74499.78元。本院认为，本案焦点在于被告是否履行了房屋交接通知义务及被告没有取得《商品房项目竣工交房使用备案证》能否视为诉争房屋没有达到合同约定的交房条件。从本案查明的事实看，被告建设的“香山•湖景天成”5号楼已于2013年4月26日由工程建设单位、参建各方验收合格后，经报请秭归县建设行政主管部门批准同意该工程符合交付使用条件，自2013年5月1日起可以向业主交付房屋。被告已于2013年6月28日通过报刊公告方式通知买受人交房，部分业主已经入住，并办理了房屋权属证书。被告在履行商品房买卖合同过程中，已经按照合同约定方式履行了房屋交接的通知义务；本案原、被告签订的《宜昌市商品房买卖合同》系格式合同，合同第九条约定出卖人交付商品房应符合的条件之一是“完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）”，被告建设的“香山•湖景天成”5号楼已经验收合格并经请示同意交付使用，被告已经完成了商品房项目竣工交付使用的相关手续，根据《宜昌市建委关于加强商品房项目竣工交付使用管理工作的通知》，取得商品房项目竣工交付使用备案证并非出卖人交付商品房必须具备的条件，各县、夷陵区只是参照执行，秭归县建设工程质量安全监督站出具的《关于秭归县房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收及备案管理的情况说明》表明秭归县建筑行业并没有参照执行出卖人交付商品房应当取得商品房项目竣工交付使用备案证这一规定。被告与原告等众多业主签订合同时采用宜昌市商品房买卖合同的格式文本，未根据实际情况对格式合同加以变通或修改，工作中存在一定的过失，但并不能视为诉争房屋未达到约定的交房条件。被告建设的“香山•湖景天成”5号楼已经批准能够交付使用，被告在合同约定的期限内已经履行了交接房屋的通知义务，是否办理房屋交接验收的主动权在于原告，被告不存在不交付房屋的行为，故原告请求被告交付房屋的诉讼请求，本院不予以支持，其请求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，与本院查明的被告已履行通知交房义务，并未逾期交房的事实不符，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：驳回郭从伟的诉讼请求。本案案件受理费8541元，由郭从伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  赵有名审 判 员  向丰军人民陪审员  龚 伟二○一五一月七日书 记 员  邓 娇