北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2014）西民初字第12216号原告王德珍，女，1938年4月23日出生。委托代理人彭彤（王德珍之子），男，1968年8月3日出生。委托代理人张杰，北京市瑞风律师事务所律师。被告北京泰乐房地产开发有限公司，住北京市西城区广安门外大街**。法定代表人杨国宏，董事长。委托代理人赵力永，北京广霁律师事务所律师。委托代理人朱富忠，北京市钧盛律师事务所律师。第三人彭振，男，1966年4月3日出生。原告王德珍诉被告北京泰乐房地产开发有限公司（以下简称泰乐房地产公司）、第三人彭振房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王德珍及其委托代理人彭彤、张杰与被告泰乐房地产公司的委托代理人赵力永、朱富忠到庭参加了诉讼。第三人彭振经本院依法传唤未到庭参加普通庭庭审。本案现已审理终结。原告王德珍诉称：2012年3月28日，原告位于北京市西城区南蜂窝3号院内的房产拆迁。原告在（2013）西民初字第14926号民事案件诉讼过程中，对以本人与第三人彭振作为乙方与被告就房屋拆迁签订的《宣武区广外大街305号房屋回迁安置协议书》的效力予以追认。协议书约定：原告选择就地回迁房安置方式，安置住房为泰乐家园××号房屋（以下简称涉案房屋），该安置住房面积为98.19平方米；约定被告交付涉案房屋的时间为2014年3月28日之前。同时还约定如被告逾期交房，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付3‰的违约金。但时至今日，被告未向原告交付涉案房屋亦未支付违约金。故原告诉至法院，要求法院判令被告支付逾期交房违约金47131.2元（自2014年3月28日起至2014年3月31日止，以每平米40000元的价格，乘以房屋面积98.19平方米，再按每日3‰计算）并承担本案的诉讼费。被告泰乐房地产公司辩称：涉案房屋因未全部完工尚不具备交付条件。对于原告主张的违约金请求，我公司认为：第一，原告索要高额的逾期交房违约金，无事实与法律依据。原告按照自己的主观意志，对违约金作出对自己利益最大化的解释，无法律依据、更无契约之约定。其次，逾期交房3‰元违约金并非独立存在的，是充分考虑到原告在本次拆迁过程中获得的巨额拆迁利益后，经过双方反复磋商、长期博弈后签订的，是双方真实意思的表示，合法有效。第二，房屋逾期交房的不可抗力系原告本身。被告自2006年开始展开拆迁工作，除本案原告外，其他拆迁户均已在2010年完成拆迁，唯独原告拒绝拆迁，导致无法正常施工。第三，北京市市政府对房屋的政策调控，也是本案逾期交房的不可抗力之因素。综上所述，本案争论焦点一是逾期交房违约金是3‰元还是3‰？毋庸置疑，合同上白纸黑字写的清清楚楚，是3‰元。争论焦点二是逾期交房的3‰元违约金是否显失公平，被告认为本案具有其特殊性，不能只从单份的《宣武区广外大街305号房屋回迁安置协议书》上来讨论，而是应从原、被告双方之间的拆迁始末来讨论，在600万现金及5套房屋共计481.36平方米拆迁补偿面前，逾期交房3‰元违约金显得微不足道，对原告而言，不存在显失公平，对被告应属显失公平。故逾期交房的3‰元违约金是双方协商后签订的，该标准是原、被告充分考虑了原告获得的巨额拆迁补偿的实际情况，合情、合理、合法！故我公司同意按照每日3‰元支付原告逾期交房违约金。第三人彭振未到庭参加普通程序的庭审，其在简易庭庭审中未经法庭许可中途退庭。经审理查明：原告王德珍系第三人彭振的母亲。本区南蜂窝3号西房一间8.9平米房屋系王德珍名下产权房。2012年3月28日，彭振携王德珍的授权委托书与被告泰乐房地产公司签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定：甲方（拆迁人，本案被告泰乐房地产公司）因泰乐家园工程项目建设，需要拆迁乙方（被拆迁人，本案原告王德珍）在拆迁范围内本区南蜂窝3号院所有房屋。乙方在拆迁范围内有正式住宅房屋1间，建筑面积8.9平方米；非正式房屋自建房。甲方支付乙方拆迁补助费共计2925391元，自建房300万元。甲方应在乙方将原住房及自建房交甲方拆除后5日内，将上述拆迁补偿款、补助费合计600万元一次性支付给乙方。协议落款处乙方签字为彭振。同日，泰乐房地产公司作为甲方，王德珍分别与彭振、彭振前妻唐晓光、彭振之子彭亚坤作为乙方，签订了五份《宣武区广外大街305号房屋回迁安置协议书》（彭亚坤为三份），其中涉及本案的即乙方为王德珍、彭振的安置协议书约定：乙方选择就地回迁房安置方式，安置住房为泰乐家园××号房屋（以下简称涉案房屋），该安置住房面积为98.19平方米。该房号为临时编号。甲方交付安置住房的时间为2014年3月28日之前。甲方如未按本协议约定的期限将安置住房交付乙方，按照逾期时间，自本协议约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付3‰元违约金。协议落款处乙方签字均为彭振。协议签订后，彭振领取了拆迁补偿款及补助费600万元。2013年，泰乐房地产公司将王德珍及彭振、唐晓光、彭亚坤起诉至本院，要求撤销其与王德珍于2012年3月28日签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》和五份《宣武区广外大街305号房屋回迁安置协议书》。庭审中，王德珍当庭表示对2012年3月21日的授权委托书和《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》及五份《宣武区广外大街305号房屋回迁安置协议书》效力给予追认，同意上述协议内容。本院于2013年8月28日出具（2013）西民初字第14926号民事判决书，驳回了泰乐房地产公司的诉讼请求。现王德珍诉至本院，要求泰乐房地产公司按照《宣武区广外大街305号房屋回迁安置协议书》（4-B1）的约定向其支付逾期交房违约金47131.2元。泰乐房地产公司同意按日3‰元即每日三厘的价格予以支付。彭振在简易庭庭审中表示：对本案无意见，涉案房屋尚未建成不能交付，违约金计算不出来。但彭振未经法庭许可中途退庭。另查，对于涉案房屋的租金价格，原、被告均同意本院与房屋中介机构进行联系，咨询租金价格。本院走访了北京麦田房产经纪有限公司和北京链家房地产经纪有限公司，该地段与涉案房屋同类的房屋租金价格约为每月6500元至7000元之间。上述事实，有双方当事人陈述、《宣武区广外大街305号房屋回迁安置协议书》、（2013）西民初字第14926号民事判决书、本院现场勘验照片、本院联系笔录及网络查询资料等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，《宣武区广外大街305号房屋回迁安置协议书》经王德珍追认被本院生效判决确认为有效合同，王德珍及彭振作为合同的签订一方，是共同权利人。可以依据《宣武区广外大街305号房屋回迁安置协议书》的约定要求泰乐房地产公司履行合同义务，按照《宣武区广外大街305号房屋回迁安置协议书》约定的交房期限向其二人交付涉案房屋。现因泰乐房地产公司未能按期交付涉案房屋，王德珍起诉要求支付逾期交房的违约金，理由正当，本院予以支持。鉴于王德珍、泰乐房地产公司对违约金的计算标准存在争议且《宣武区广外大街305号房屋回迁安置协议书》对违约金的约定确属不明确，王德珍及泰乐房地产公司目前所主张的违约金计算标准均不符合常理及交易习惯。对于违约金的计算标准，本院认为，本案虽为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，但逾期交房所产生的后果与商品房逾期交房一致，均是权利人不能按期取得自己所有的房屋。故本院将参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定予以确认。即本案按照同地段同类房屋租金标准计算涉案房屋的违约金损失较为合理。审理中，王德珍主张的违约金计算天数有误，应自2014年3月29日起计算，本院予以纠正，故本案只涉及自2014年3月29日起至2014年3月31日止3天的违约金，为节省诉讼成本，王德珍及泰乐房地产公司均同意本院与中介机构进行联系并确定租金价格，故本院将依据本院的调查情况以涉案房屋月租金6800元的标准酌情判定违约金数额。因彭振未向本院明确表示放弃权利，故依然享有相关权利，与王德珍一起领取泰乐公司赔付的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告北京泰乐房地产开发有限公司给付原告王德珍及第三人彭振自二〇一四年三月二十九日起至二〇一四年三月三十一日止的违约金六百五十八元。二、驳回原告王德珍的其他诉讼请求。如果被告北京泰乐房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九百七十八元，由原告王德珍负担九百二十八元（已交纳四百八十九元）；由被告北京泰乐房地产开发有限公司负担五十元。均自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，视为自动放弃上诉权利。审判长 郭云燕人民陪审员李春英代理审判员田晓昕二〇一五年一月十九日书记员 孙        冠        华