襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0607民初1594号原告：王秀凤，女，1974年8月25日生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：刘杰，襄阳市襄州区大禹法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张博，湖北长久律师事务所律师。被告：汪丽娜，女，1959年4月15日生，汉族，住襄阳市樊城区。被告：洪玉飞，男，1962年10月18日生，汉族，住襄阳市樊城区。二被告委托诉讼代理人：张和声，湖北高见律师事务所律师。被告：赵建林，男，1957年11月24日生，汉族，住襄阳市樊城区。第三人：孙玉林，男，1963年5月13日生，汉族，住襄阳市樊城区。原告王秀凤与被告汪丽娜、洪玉飞、赵建林建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年5月20日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员卓洪涛担任审判长，与审判员姚成昌、卢鹏组成合议庭，于2016年8月18日公开开庭进行了审理。原告王秀凤的委托代理人刘杰、张博、二被告汪丽娜、洪玉飞的委托代理人张和声、被告赵建林到庭参加诉讼。2016年10月8日，本院中止诉讼。2018年5月2日，本案恢复诉讼并变更合议庭组成人员，由审判员卓洪涛担任审判长，与审判员张占勇、人民陪审员顾会祝组成合议庭。2018年5月14日，本院通知第三人孙玉林参加诉讼，并于2018年5月30日公开开庭进行了审理。原告王秀凤的委托代理人张博、二被告汪丽娜、洪玉飞的委托代理人张和声、被告赵建林、第三人孙玉林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王秀凤向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告履行合同义务，为原告办理土地过户、办证等各项手续；2.判令被告提供转让费合法的税票。事实和理由：2006年10月30日，王秀凤委托孙玉林与汪丽娜的代理人赵建林签订一份土地使用权转让合同，约定汪丽娜将位于襄州区麻茶公司院内的一宗面积为3815.6㎡土地使用权转让给王秀凤，转让价款为70万元，先支付定金10万元，余款在变更过户手续当日付清。合同签订后，王秀凤共支付转让费60万元，但被告至今未按合同约定履行过户、办证义务，也未向王秀凤出具合法的转让费税票。故具状起诉，请求判如所请。被告汪丽娜、洪玉飞认为汪丽娜转让土地使用权合同相对人是孙玉林，与王秀凤无关，王秀凤主张其与孙玉林存在代理关系没有事实和法律依据。首先，孙玉林以自己名义签订合同，并没有披露其受托人身份；其次，汪丽娜从未认可王秀凤与孙玉林之间的代理关系。洪玉飞只是代汪丽娜接收过一次土地转让款，并不是合同相对人。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。赵建林提出与汪丽娜、洪玉飞相同的答辩意见。第三人孙玉林作为有独立请求权第三人参加诉讼，庭审中又撤回诉讼请求，经本院释明后作为无独立请求权第三人参加诉讼。其述称：1.我确以受让人身份与赵建林签订了合同，但因交纳定金10万元，我资金不足，便找到王秀凤胞兄王德府，以出让人身份与王德府签订书面合同转让给王秀凤（书面合同已经丢失），由我赚取中间的差价；2.虽然我二次转让给王秀凤，但为了减少一道税费，我就拿汪丽娜的土地使用权证找中介机构直接将土地过户到王秀凤名下，事后又被行政机关撤销；3.由于王德府与赵建林就合同履行存在较大争议，我作为中间人无力斡旋，便让王德府按照我与赵建林签订的合同直接找赵建林进行协商，并于2007年3月9日向赵建林出具了承诺书，承诺书示明了我和王秀凤存在代理关系；4.因我和王德府经济上产生纠纷受制于王德府，便按照他的意志在其他案件诉讼中作出了我和王秀凤是代理关系的陈述，现在我实事求是将事情陈述清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告举证的证据：1.赵建林与孙玉林于2006年10月30日签订的《土地使用权转让合同》、襄州区人民法院在审理孙玉林诉汪丽娜、洪玉飞、赵建林建设用地使用权转让合同纠纷一案（[2015]鄂襄州民三初字第00441号）汪丽娜向襄州区人民法院提交的反诉状及证据目录、襄州区人民法院于2015年10月26日作出的[2015]鄂襄州民三初字第00441号民事裁定书、襄阳市中级人民法院于2016年2月1日作出的[2015]鄂襄阳中民三终字第00700号民事裁定书。拟证明孙玉林诉汪丽娜、洪玉飞、赵建林建设用地使用权转让合同纠纷一案，一审裁定认定王秀凤与孙玉林是代理关系，二审认定孙玉林不是合同相对人，故王秀凤才是合同相对人。经质证，三被告对证据真实性无异议，但认为一审认为王秀凤与孙玉林代理关系成立，并裁定驳回孙玉林的起诉，汪丽娜对裁定驳回起诉的理由不服提起上诉，要求撤销原裁定或改判准许孙玉林撤回上诉。经过审理，二审在民事裁定书明确指出“因孙玉林自认其与王秀凤是委托关系，故本案应以孙玉林不是合同相对人为由驳回起诉”，二审虽然维持了一审裁定，但没有认定王秀凤与孙玉林是委托合同关系。孙玉林对证据真实性没有异议。2.孙玉林出具的收据一张、赵建林出具的收据四张、洪玉飞出具的收据一张、中国工商银行个人业务凭证两张、赵建林书写的汪丽娜姓名和账号的条据一张、樊城区人民法院留存的中国工商银行现金支票和个人业务凭证影印件各一张。拟证明王秀凤支付60万元土地转让款的经过：1.王德府以转账支票向孙玉林支付20万元，然后孙玉林分批支付给赵建林和赵建林指定的经办人洪玉飞；2.另外40万元是某企业赔付给王秀凤的丈夫死亡赔偿款，开出了现金支票，王德府取出现金后，按照赵建林指示的账户汇款给汪丽娜。由此说明，汪丽娜对于王秀凤与孙玉林之间的委托关系是知情的。经质证，三被告对孙玉林出具收据、中国工商银行现金支票和个人业务凭证影印件真实性有异议，其余真实性没有异议。同时认为：赵建林和洪玉飞出具的收据注明付款人是孙玉林，赵建林书写的汪丽娜姓名、账号是向孙玉林提供的，王德府40万元转账我们并不知情，因为出卖人并不需要关注。孙玉林指出：最开始的5万元是我支付的，至于为什么向王德府出具20万收据是基于二人的其他事情，40万元转账赵建林先给了我汪丽娜账号，我转交给王德府。3.襄阳市襄州区麻茶公司于2016年8月14日出具的“情况说明”、襄阳市国土资源局襄州分局留存的土地档案资料一套。拟证明王秀凤从2007年5月占用讼争土地，汪丽娜作为出让人应当知道王秀凤是实际受让人。同时，案外人黄某至今非法占用讼争土地的岗楼，汪丽娜没有按照合同约定排除四邻障碍。经质证，三被告对土地档案资料的真实性没有异议，情况说明真实性无法核实，没有发表质证意见。孙玉林对证据真实性没有异议。4.证人黄某的证言：我在讼争的土地有个岗楼，土地转让前，赵建林说土地要转让给一个姓王的，让我拆除，我认为岗楼占地是我的，没有同意。后来姓王的又要在讼争的土地砌围墙，我不同意，因为这件事情，我才认识姓王的，也知道叫王秀凤。前几天王秀凤让我到法庭作证，我和王秀凤又见面了。拟证明汪丽娜委托赵建林等与黄某协商无果，导致王秀凤无法正常使用土地。经质证，三被告对证人证言的真实性不予认可。孙玉林认为没有参加庭审，对证人证言不发表质证意见。5.樊城区人民法院于2007年7月16日作出的（2007）樊柿民初字第55号民事判决书、襄樊市中级人民法院于2007年12月20日作出的[2007]襄中民三终字第420号民事裁定书、樊城区人民法院作出的（2008）樊执字第545-3号执行裁定书、樊城区人民法院留存的王德府与孙玉林达成的“协议书”。拟证明因王德府与孙玉林之间存在经济纠纷，产生了矛盾才导致孙玉林没有据实向法院作出陈述。经质证，三被告对证据真实性没有异议，但并不能认定孙玉林今天的证言就是虚假陈述。孙玉林对证据真实性没有异议，但表示正是因为这些经济纠纷才在前期受制于王德府并按照他的意志作出了代理关系的陈述。6.樊城区人民法院执行系统网上截图。拟证明孙玉林已被樊城区人民法院列为全国失信被执行人名单。经质证，三被告、孙玉林认为证据与本案无关联。7.申请调取襄阳市国土资源局襄州分局办理汪丽娜将本案讼争土地过户至王秀凤的相关档案。拟证明即使过户手续不是当事人本人经办而被行政机关撤销，但因是赵建林一手经办，说明赵建林对过户至王秀凤名下是认可的。经质证，三被告指出赵建林并没有经办过户手续，正因为当时不知情才会申请撤销。孙玉林指出当时是我拿汪丽娜的土地证找中介办理的，赵建林、王德府都没有在场。8.襄樊广汇食品工业有限公司股权证持有卡五张。拟证明因为经济纠纷，孙玉林将上述股权质押给王德府。经质证，三被告、孙玉林认为与本案无关联。9.孙玉林于2007年3月9日出具的承诺书，该承诺书是襄州区人民法院在审理孙玉林诉汪丽娜、洪玉飞、赵建林建设用地使用权转让合同纠纷一案中汪丽娜作为反诉证据提交的。拟证明孙玉林早于2007年3月9日就书面告知其受托人身份。经质证，三被告认为该承诺书不知道从哪里来的，即使出具了，也不认可代理关系。孙玉林对证据真实性没有异议，指出该承诺书是2007年3月9日出具给赵建林的。二、被告汪丽娜举证的证据：1.孙玉林落款时间为2016年7月3日出具的“说明”、樊城区人民法院于2016年7月15日作出的（2016）鄂0606民初3008号民事调解书。拟证明：1.孙玉林作出书面说明不承认与王秀凤是委托关系；2.汪丽娜已向樊城区人民法院起诉并经确认作出民事调解书，主要内容是经人民法院确认解除了汪丽娜与孙玉林于2006年10月30日签订的《土地使用权转让合同》。经质证，王秀凤对孙玉林作出的“说明”持有异议，樊城区人民法院作出的民事调解书，王秀凤已向樊城区人民法院提起第三人撤销之诉，现已经立案审理，故暂不能采信该民事调解书的证明效力。洪玉飞、赵建林、孙玉林对证据真实性没有异议。2.襄阳市人民政府于2014年1月23日作出的襄政行复决字[2014]2号行政复议决定书。拟证明襄阳市人民政府已确认孙玉林与王秀凤之间没有委托关系。经质证，王秀凤对证据真实性没有异议，但认为撤销的理由是办理变更登记的重要依据都不是当事人本人签名和手印，登记档案中也没有发现授权委托书，属于违反法定程序而撤销，对于是否存在委托关系并没有作出认定。洪玉飞、赵建林、孙玉林对证据真实性没有异议。3.孙玉林于2007年3月18日、2007年6月13日出具的“承诺书”。拟证明孙玉林是合同相对人，孙玉林从未说过他是王秀凤的受托人。经质证，王秀凤对证据真实性有异议，如果属实为什么直到现在才拿出来。洪玉飞、赵建林、孙玉林对证据真实性没有异议。4.孙玉林于2006年11月13日出具的借条，内容为：暂借用汪丽娜土地证一份，证号410101010-8一天。拟证明汪丽娜曾于2016年11月13日将土地证交给孙玉林。经质证，原告对证据真实性没有异议。洪玉飞、赵建林、孙玉林对证据真实性也没有异议。三、被告洪玉飞、赵建林、第三人孙玉林没有提供证据。本院审核认为，原告举出的证据，证据1三被告、孙玉林对真实性均无异议，本院对证明效力予以确认，作为认定案件事实的依据。证据2三被告虽然对孙玉林出具收据的真实性持有异议，但该收据孙玉林已当庭认可，何况三被告否认又没有任何正当理由，本院对证明效力予以确认；中国工商银行现金支票各个人业务凭证影印件与其他证据相互印证，能够确认该证据真实无异，本院对其证明效力予以确认；其余证据三被告、孙玉林对其真实性均无异议，本院对证明效力予以确认，经审核确认的证据作为认定案件事实的依据。证据3三被告对“情况说明”真实性持有异议，因三被告庭审认可讼争土地王秀凤已经占有，再确认“情况说明”的真实性意义不大，本院对其证明效力不予确认；其余证据三被告、孙玉林对真实性均无异议，本院对证明效力予以确认。证据4属证人证言，证人陈述“早于土地转让前赵建林就说要将土地转让给一个姓王的，后来知道是王秀凤”，证人对十年前的谈话精确到姓王的，也没有陈述为什么能判断这么准确，显然有违常理，故证人证言的证明力较弱，本院对证明效力不予确认；其他证言内容与本案并无关联，本院不予确认。证据5三被告、孙玉林对真实性均无异议，但却与本案无关联，本院对其证明效力不予确认。证据6与本案确无关联，本院对证明效力不予确认。证据7属调查证据申请，因相关事实襄政行复决字[2014]2号行政复议决定书已作出认定，本院无再调取的必要，对此项申请本院不予准许，并不再作出书面答复。证据8与本案确无关联，本院对证明效力不予确认。证据9孙玉林对真实性无异议，三被告虽持有异议，但本院查阅相关卷宗确认该证据汪丽娜作为反诉证据提供，应视为该证据真实无误，本院对证明效力予以确认，作为认定案件事实的依据。被告举出的证据，证据1的真实性经孙玉林确认且民事调解书属人民法院制作的法律文书，本院对其证明效力予以确认。证据2原告、孙玉林对真实性均无异议，本院对证明效力予以确认。证据3原告虽持有异议，但孙玉林予以认可，本院对证明效力予以确认。证据4原告、孙玉林对真实性均无异议，本院对证明效力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年2月1日，襄州区人民政府颁发襄阳区国用（B’2005）第410101010-8号国有土地使用权证，证载：土地使用权人为汪丽娜，坐落于襄州区××航空路，地类（用途）为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为2054年10月23日，使用权面积为3815.60㎡。2006年10月30日，汪丽娜委托赵建林（甲方）与孙玉林（乙方）签订一份《土地使用权转让合同》，约定：转让价款为70万元，合同签订当日，乙方先付给甲方定金10万元，余款在变更、过户手续完毕当日结清；本次转让过户所发生的所有税费应控制在2万元以内由乙方负担，特殊情况下不得超过4万元，超过部分由甲方负担；本合同经双方签字生效后，双方均应积极主动出具办理土地过户、办证所需的各种有效证件，由甲方负责在两个月内办理好该宗土地过户、办证等各项手续；甲方保证本宗土地与四邻不产生任何纠纷，县麻茶公司出具文件，证明316国道至本宗土地之间的道路属公用路段；为保障乙方能够顺利接受并使用该宗土地，甲方需协调好本宗土地上、下水接口和电路接口等事宜，相关施工及费用由乙方承担；因本宗土地四邻界限及使用权发生争议，导致乙方不能过户和使用，所造成的损失由甲方承担；本合同经双方签字生效后，双方均应主动配合搞好土地过户手续，任何一方有意推诿或不配合，即视为违约，须承担因此造成的一切损失；本合同生效后，乙方违约，须承担办证、过户过程中的全部费用及甲方损失，并不得收回定金。甲方违约同样须承担办证、过户过程中的全部费用及乙方损失，并双倍返还乙方定金；土地过户、办证完毕，双方交接清楚后，如乙方在五日内不能付清全部的成交款，每延期一天，则按未付成交款的1‰向甲方支付违约金，并无条件退还甲方土地使用权。从2006年11月1日至2007年3月9日，孙玉林共向赵建林五次付款20万元，赵建林及其指定的经手人洪玉飞分别向孙玉林出具了收据。上述款项孙玉林认可都是王秀凤胞兄王德府支付，孙玉林于2006年11月4日向王德府出具一张收据，内容为：今收到王德府以0125215号转账支票转入土地使用权转让定金20万元。2006年11月13日，孙玉林向汪丽娜出具借据从汪丽娜处拿走襄阳区国用（B’2005）第410101010-8号国有土地使用权证。2006年12月31日，经襄阳市国土资源局襄州分局批准变更登记，将该宗国有土地使用权人变更为王秀凤，并于同日以襄阳区人民政府名义颁发了（B’2006）第410101010-8号国有土地使用权证。2007年3月9日，孙玉林向汪丽娜出具一份承诺书，内容为：本人受王秀凤委托与汪丽娜签订的土地转让手续已办完，按合同约定，余款应即日结清，因乙方资金发生困难，不能兑现，乙方承诺如下：目前含定金仅付20万元整，余额剔除有争议部分以外，必须在2007年3月12日前付完，如不能按时付清，双方签订的土地转让合同废除，逾期资金利息按合同执行。2007年3月14日，孙玉林将赵建林书写的汪丽娜账号信息交给王德府，王德府通过银行转账向汪丽娜汇款40万元。2007年3月18日，孙玉林又向汪丽娜出具一份承诺书，内容为：根据本人2006年10月31日与汪丽娜（赵建林代）签订的《土地使用权转让合同》，尚欠土地出让方土地使用权转让金及税费合计17万元整。本人承诺：1.地面按现状执行（含岗楼拆迁等问题自行处理）；2.钱、证两清后，乙方不得以任何理由要求甲方承担任何费用及税赋；3.在三个月内全额付清所欠款项，如到期不能付清，汪丽娜有权解除双方签订的土地转让合同，退还乙方已付本金，按同期银行存款利率结息。2007年6月13日，孙玉林再次向汪丽娜出具承诺书，内容为：根据本人与汪丽娜（赵建林代）2006年10月31日签订的《土地使用权转让合同》，尚欠土地出让方土地使用权转让金及各种税费合计17万元整，本人在此承诺：1.地面按现状执行（含岗楼拆迁等问题自行处理）；2.钱、证两清后，乙方不得以任何理由要求甲方承担任何费用及税赋；3.在三个月内全额付清所欠款项，如到期不能付清，视为本人违约。2007年8月6日，王秀凤向樊城区人民法院提起民事诉讼，请求判令汪丽娜、赵建林、洪玉飞履行2006年10月30日赵建林与孙玉林签订的《土地使用权转让合同》，交付土地并提供转户手续，且提供转让费合法的税票，并赔偿损失213640元。与此同时，从2007年8月10日起，汪丽娜即以其与王秀凤没有签订任何转让合同，也无任何法律关系，该宗土地变更手续中的申请、协议、情况说明均不是汪丽娜本人的真实意思和签字为由，先后多次向襄阳市国土资源局襄州分局提出申请，要求予以更正，襄阳市国土资源局襄州分局先后多次进行了答复。2007年9月7日，樊城区人民法院作出（2007）樊柿民初字第105号民事判决书，判决：一、汪丽娜于本判决生效后三日内履行2006年10月30日签订的土地使用权转让合同，包括向王秀凤交付土地使用权过户登记手续，排除该宗土地四邻障碍，交纳该宗土地过户所产生的税费（王秀凤承担40000元税费），提供襄阳区麻茶公司出具的证明316国道至本宗土地之间的道路属公用路段的文件等；二、王秀凤于本判决生效后三日内向汪丽娜支付转让费余款100000元；三、驳回王秀凤要求赵建林、洪玉飞履行土地转让合同、赔偿损失及要求汪丽娜赔偿损失的诉讼请求。汪丽娜不服该判决向襄阳市中级人民法院提起上诉，2008年3月18日，襄阳市中级人民法院作出[2008]襄中民三终字第43号民事裁定书，认为原判认定事实不清，且违反法定程序，可能影响案件的正确处理，裁定撤销樊城区人民法院作出（2007）樊柿民初字第105号民事判决，发回樊城区人民法院重新审理。2011年9月22日，樊城区人民法院以“本案所涉及的土地过户行为是否存在违法行为和不当的行为未予查清”为由，作出[2009]樊柿民初字第248号民事裁定书，裁定中止诉讼。2014年6月27日，樊城区人民法院作出[2009]鄂樊城柿民初字第00248号民事裁定书，裁定准许王秀凤撤回起诉。2012年11月16日，汪丽娜向襄阳市国土资源局提交信访复查申请。2013年2月26日，汪丽娜不服襄州区人民政府为王秀凤颁发国有土地使用权证（B’2006）第410101010-8号，向襄阳市人民政府申请行政复议。2014年1月23日，襄阳市人民政府作出襄政行复决字[2014]2号行政复议决定书，认为襄州区人民政府在汪丽娜和王秀凤既均未亲自申请变更登记，又未办理授权委托书委托他人代为办理的情况下，办理的土地变更登记行为违反了法定程序，决定撤销襄州区人民政府作出的颁发（B’2006）第410101010-8号国有土地使用权证。2014年6月20日，襄阳市国土资源局襄州分局报请襄州区人民政府批准公告注销了王秀凤位于襄州××航空路土地证编号为襄区国用（B’2006）第410101010-8号国有土地使用权证。2014年7月23日，汪丽娜向襄阳市国土资源局襄州分局提出将相关土地使用权恢复、变更登记到本人名下的申请。2014年8月7日，襄阳市国土资源局襄州分局为汪丽娜恢复预发的土地使用权证并按照全国宗地统一代码将原土地使用权证号襄阳区国用（B’2005）第410101010-8号国有土地使用权证号变为襄州区国用B’（2014）420607001001GB00132号。2015年6月5日，孙玉林向襄州区人民法院提起诉讼，请求判令汪丽娜、洪玉飞、赵建林履行合同义务，为孙玉林办理土地过户、办证等各项手续，判令汪丽娜、洪玉飞、赵建林提供转让费合法的税票。2015年10月26日，襄州区人民法院作出[2015]鄂襄州民三初字第00441号民事裁定书，认为：根据孙玉林诉称其受案外人王秀凤委托，与赵建林签订讼争合同，并代王秀凤支付部分土地转让款，该一系列行为系代理行为，本院也向王秀凤进行了核实，故本院对委托事实予以确认，孙玉林的原告主体不适格，故裁定驳回孙玉林的起诉。汪丽娜不服上述裁定，向襄阳市中级人民法院提起上诉称：1.原裁定驳回起诉的理由是错误的，认定孙玉林主体不适格错误；2.原裁定程序违法，当事人没有申请原审法院调查案外人王秀凤，原审法院向案外人王秀凤取证没有质证；3.本案庭审后，孙玉林已经向法院申请撤诉。综上，请求撤销原裁定，改判准许孙玉林撤诉。2016年2月1日，襄阳市中级人民法院作出[2015]鄂襄阳中民三终字第00700号民事裁定书，认为：孙玉林原审在起诉状中已经写明其是受案外人王秀凤的委托与汪丽娜的代理人赵建林签订《土地使用权转让合同》，汪丽娜及原审赵建林、洪玉飞对此不予认可，本案应当以孙玉林不是合同相对人，其诉讼主体不适格为由驳回起诉，故原审裁定实体处理恰当，裁定驳回上诉，维持原裁定。2016年5月20日，王秀凤向本院提起本次诉讼，本院送达法律文书尚在答辩期间，樊城区人民法院又于2016年7月14日受理了汪丽娜诉孙玉林合同纠纷一案。2016年7月15日，樊城区人民法院作出（2016）鄂0606民初3008号民事调解书，确认了汪丽娜与孙玉林达成的如下协议：一、汪丽娜要求解除双方在2006年10月30日签订的《土地使用权转让合同》，孙玉林同意；二、汪丽娜在实际占有位于襄阳区的航空路麻茶公司院内3815.60平方米土地的同时，退还孙玉林购置土地款60万元，并按银行同期存款利率1年期计算，从2007年4月1日起至退款之日止的利息；三、案件受理费1850元，汪丽娜自愿负担；四、本协议经双方当事人签字后即生效。2016年8月15日，王秀凤向樊城区人民法院提起第三人撤销之诉，请求撤销樊城区人民法院作出的（2016）鄂0606民初3008号民事调解书全部内容。樊城区人民法院审理后作出（2016）鄂0606民初4155号民事判决书，判决撤销樊城区人民法院作出的（2016）鄂0606民初3008号民事调解书全部内容。孙玉林、汪丽娜均不服向襄阳市中级人民法院提起上诉。2018年4月2日，襄阳市中级人民法院作出（2018）鄂06民终85号民事裁定书，裁定孙玉林上诉按自动撤回上诉处理。2018年4月20日，襄阳市中级人民法院作出（2018）鄂06民终85号民事判决书，认为：王秀凤与汪丽娜、孙玉林之间为案涉土地的争议时间跨度长达十余年，并为此进行了多次诉讼。目前，仍有相关诉讼正在审理之中。而且，案涉土地也一直由王秀凤占有、使用、收益。因此，关于该宗土地的权利处分包括与之有关的任何诉讼均与王秀凤的利益息息相关。汪丽娜、孙玉林在王秀凤不知情的情况下，通过诉讼调解的方式解除案涉的土地使用权转让合同，对土地进行处置，却将土地的实际占有人王秀凤排除在外，显然侵害了王秀凤的民事权益。而且一审法院在主持双方调解时，也未查明王秀凤实际占有案涉土地这一影响案件处理的重大事实，换言之，案涉土地权属存在重大争议，在此情况下，汪丽娜与孙玉林之间达成解除合同、相互返还的调解协议，侵害了王秀凤的利益，依法应予以撤销。故判决驳回上诉，维持原判。本院认为：案涉《土地使用权转让合同》由孙玉林与赵建林签订，因汪丽娜与赵建林之间的代理关系诉讼双方均无异议，本院予以确认，但诉讼双方对王秀凤与孙玉林之间是否存在代理关系及王秀凤是否有权主张案涉《土地使用权转让合同》权利存在争议，导致王秀凤与汪丽娜及利害关系当事人引发了长达十余年的民事诉讼。一、王秀凤与孙玉林之间的代理关系成立。本案中，虽然孙玉林与赵建林签订的《土地使用权转让合同》没有披露其受托人身份，但孙玉林接收了王秀凤或者王德府的部分土地转让款向赵建林支付，并拿汪丽娜的土地使用权证直接过户到王秀凤名下，其行为符合代理行为的特征。何况孙玉林在其他案件诉讼中多次承认或主张其与王秀凤之间存在代理关系，现在又作出相反的陈述，未能提供相反的证据对其已经认可或主张的事实予以推翻，故本院也应采信对其不利的事实确认双方的代理关系成立。即使按照孙玉林的陈述，本案的讼争土地孙玉林欲通过两次流转到王秀凤名下，孙玉林从中间赚取差价。但实际履行时，孙玉林取消了中间环节直接将土地过户在王秀凤名下，应视为孙玉林与王秀凤之间的二次转让合同没有履行或者予以解除，孙玉林直接将与赵建林所签订的《土地使用权转让合同》的权利义务一并转让给王秀凤，孙玉林在整个土地流转过程中仍然充当的是代理人角色。二、王秀凤作为被代理人有权介入到本案讼争的《土地使用权转让合同》。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”在间接代理法律关系即受托人以自己名义与第三人订立合同时，委托人本身并不是合同的一方当事人，但在第三人违约情况下，为了保护委托人的合法权益，受托人应当向委托人披露第三人，从而使委托人得以介入到这个合同关系中，直接向第三人主张权利。但也有例外情况，即第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同，委托人不能行使介入权。首先，孙玉林与赵建林所签订的《土地使用权转让合同》并没有通过明示或默示条款方式排除王秀凤应享有的介入权。其次，如果汪丽娜或者赵建林非常注重受托人即孙玉林的身份，如自身技能和支付能力等，或者说孙玉林的人身因素是汪丽娜或者赵建林与孙玉林缔约的唯一基础，汪丽娜或者赵建林与孙玉林缔结合同完全是基于对孙玉林的信赖，应当排除他人介入合同的权利。同理，如果汪丽娜或者赵建林非常否定王秀凤或者王德府的身份，也应当排除王秀凤的介入权。但从本案来看，孙玉林于2007年3月9日就向赵建林出具承诺书披露了委托人王秀凤，如果汪丽娜或者赵建林完全基于对孙玉林身份的信赖或者完全否定王秀凤、王德府的身份，就应当发出明确的指示只同意与孙玉林履行合同，而汪丽娜或者赵建林并没有提供类似的证据；本案讼争的土地早于2006年12月31日就过户到王秀凤名下，在孙玉林披露受托人身份后，王德府又于2007年3月14日向汪丽娜支付了土地转让款40万元，说明汪丽娜或者赵建林对谁是实际买受人并不关注；本案土地转让款仅有尾款没有支付且符合合同约定，王秀凤履行合同对汪丽娜的利益并不会产生实质影响；再者，汪丽娜对于本案讼争的《土地使用权转让合同》只要求向孙玉林履行没有作出合理正当的解释；事实上，孙玉林也作出证明，如果王德府不提出“岗楼拆迁及税票”等问题，本案讼争的合同应当完全能够履行完毕，说明汪丽娜拒绝向王秀凤履行合同是双方对合同履行发生了争议；双方因履行合同发生纠纷，应当采取正当的法律途径解决，并不能作为王秀凤行使合同权利的抗辩理由；虽然汪丽娜从2007年8月10日起就多次向行政部门要求撤销变更登记，还多次在其他案件和本案诉讼中强调不承认和不知道王秀凤与孙玉的代理关系，并表明如果知道王秀凤是买受人就不会签订合同，但这也是在合同履行发生争议后才提出的，汪丽娜利用行政机关的程序错误阻碍王秀凤实现合同权利，其本意还在于实现利益最大化，并不宜作其他解读。由此分析判断，本案讼争的《土地使用权转让合同》应直接约束王秀凤与汪丽娜，王秀凤作为实际买受人有权直接向汪丽娜主张合同权利。综上所述，本案讼争的《土地使用权转让合同》虽然由孙玉林与赵建林签订，但因王秀凤与孙玉林之间的代理关系，当汪丽娜不履行合同义务时，王秀凤有权介入到本案合同关系直接行使相关权利。根据《土地使用权转让合同》约定，当合同签订当日，买受人先付定金10万元，由出卖人负责在两个月内办理好该宗土地过户、办证等各项手续，而王秀凤已经支付土地转让款60万元，当然包括预付的定金，但汪丽娜在变更登记后又通过行政复议程序予以撤销，视为其没有履行合同义务，应承担继续履行等违约责任，故王秀凤要求汪丽娜履行合同义务为其办理土地过户手续的诉讼请求于法有据，本院予以支持，但其要求洪玉飞、赵建林履行上述合同义务的主张依法不能成立，本院不予支持；孙玉林在本院审理中对本案讼争的土地使用权认为有独立请求权，申请作为第三人参加诉讼，但此后又申请撤回起诉，符合法律规定，本院已口头裁定予以准许；王秀凤还要求三被告提供转让费合法的税票，因是否开具转让费发票，合同并没有明确约定，不属合同约定的义务，且交付转让费发票是税法上的义务，属行政法律关系问题，故王秀凤主张开具发票缺乏合同依据，本院不予支持。至于未能开具税务发票可能造成的损失，王秀凤可根据相关税法及相关合同约定，另行主张相关权利。王秀凤尚有部分土地转让费没有支付，因汪丽娜没有提出反诉，且该合同签订距今已长达十年，时过境迁，土地已大幅升值，土地过户所负担的税费也已超出预期，缔结双方可能对土地转让欠款争议较大，故不宜在本案中合并审理，汪丽娜也可另行主张相关权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零二条、四百零三条第一款之规定，判决如下：一、被告汪丽娜于本判决生效之日起十五日内将坐落于襄州区张湾镇航空路的3815.60㎡国有土地使用权（土地使用权证号为襄州区国用B’（2014）420607001001GB00132号）过户到原告王秀凤名下；二、驳回原告王秀凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，由被告汪丽娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  卓洪涛审 判 员  张占勇人民陪审员  顾会祝二〇一八年七月十七日书 记 员  张梦迪