海口市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2014）龙民一初字第1438号原告朱长洪。原告钟秀华。两原告共同委托代理人何强，海南圣合律师事务所律师。被告邹欣荣。被告邹薇。被告邹健。以上三被告共同委托代理人张中波、叶世宝，广东广信君达律师事务所律师。被告陈桂香。委托代理人钟秀超（系陈桂香。原告朱长洪、钟秀华与被告邹欣荣、邹薇、邹健、陈桂香房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人何强，被告邹薇，被告邹欣荣、邹薇、邹健的共同委托代理人张中波、叶世宝，被告陈桂香的委托代理人钟秀超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2004年6月，两原告与被告及其妻子钟秀慧（已故）达成购房协议，由被告将其位于海口市秀海秀路XX号侨中宿舍X幢XXX房出售给两原告，价格为人民币10万元。因原告钟秀华与被告妻子是同胞姐妹，双方就没有签订书面的房屋买卖合同。两原告当时就支付了首期购房款14000元给被告。之后，被告就将本案所涉房屋交付给两原告使用。2004年7月16日，被告以其自己及妻子的名义向原告催要购房余款。2004年7月27日原告朱长洪将购房余款86000元汇付给被告。后来，原告要求被告配合办理过户手续。因被告在外地，迟迟未能办理。但是，自从被告妻子2012年过世后，被告就开始以各种理由拖延办理房屋产权过户手续。综上，被告的行为侵犯了原告的合法权益，为此，特依法起诉至贵院，请依法判决：1、被告在10日内为原告办理位于海口市秀海秀路XX号侨中宿舍X幢XXX房（产权证号为海口市房权证海房改字第HK012XXX**号）的房屋所有权过户手续；2、被告承担本案的诉讼费。被告邹欣荣、邹薇、邹建辩称，一、物权法第一百零六条关于善意取得的规定不适用于原告。原告在明知华侨中学有优先购买权（邹欣荣在电话录音中已有提及）的情形下仍然试图私下向邹欣荣购买涉案房产，明显不符合善意的条件；其次，10万元的对价相对于套内面积117平方米的房产而言，不是合理的对价；最后，依照法律规定，涉案房产尚未办理转让登记手续。二、被告邹欣荣与涉案房产的共有人（其已故妻子钟秀慧）之间不成立代理（包括表见代理）的关系。《城市房地产管理法》（1994年版）第三十七条第四项明确规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。”该法律条文使用了“不得”这一明显具有强制性的词语，显然是属于强制性规定；即便邹欣荣自己同意转让涉案房产（事实上其从未同意），也必须首先取得共有人钟秀慧的书面（不仅仅是口头）同意，在取得该书面同意之前，其根本无权作为钟秀慧的代理人转让涉案房产；在明知存在该强制性法律规定的情形下，原告也没有任何理由“相信”邹欣荣有权代理钟秀慧转让涉案房产。邹欣荣和钟秀慧之间不成立代理（表见代理）的关系。三、根据物权法第九十七条的规定，涉案房产的处分须经全体共同共有人同意。四、强迫继承人将其因继承而取得的在涉案房产中的权益转让给原告有违法律的公正理念。如果原告和邹欣荣之间的确存在有效的房产买卖合同（实际上不存在），则原告在钟秀慧在世的许多年期间一直未曾取得钟秀慧的书面同意，也未曾提出办理相关过户手续的要求，具有很明显的过错。如果在钟秀慧去世后强迫其继承人将涉案房产转让给原告，从实际效果上看则是因为其过错行为导致其获得了在钟秀慧生前未曾获得的利益，这在法律逻辑上是非常荒谬的，也是钟秀慧的继承人（答辩人）所不能接受的。五、根据物权法的规定，共有人有优先购买权。不论邹欣荣与原告之间是否存在有效的房产买卖合同（实际上不存在），因涉案房产未实际转让给原告，其对涉案房产没有任何物权上的利益；而钟秀慧的两个女儿在其母亲去世时即可依继承而取得对涉案房产的共有人权益，并可同时取得随附性的优先购买权。即便邹欣荣和原告之间确实存在真实、有效和可执行的房产买卖合同（实际上不存在），原告在该合同项下的权利也应受限于钟秀慧的两个女儿的在先的权利（即钟秀慧的两个女儿作为共有人依法享有的同等条件下的优先购买权）；如她们行使优先购买权，则原告只能依据其与邹欣荣之间的合同（该合同实际上不存在）要求邹欣荣承担违约责任。综上，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告陈桂香辩称，两原告所说的是事实。这套房子和我无关，因为房子原是女儿钟秀慧和女婿邹欣荣的，2004年他们卖房给钟秀华和朱长洪时，钟秀慧还在世，这套房子不存在继承的问题。2004年女儿钟秀慧和女婿邹欣荣卖房的事情，我和其他子女都知道。原告钟秀华和被告邹欣荣的妻子钟秀慧，都是我的女儿。这个纠纷是我女儿女婿之间的事情，希望双方能够和谐解决纠纷。希望法院查明事实判决支持原告的请求。如果需要我方配合，我愿意配合原告办理房屋过户手续。经审理查明，邹欣荣、钟秀慧（已故）系夫妻关系，朱长洪、钟秀华系夫妻关系，钟秀慧与原告钟秀华系姐妹关系。2004年6月份，朱长洪、钟秀华夫妇（买方）与邹欣荣、钟秀慧夫妇（卖方）达成口头购房协议，约定邹欣荣、钟秀慧夫妇将其位于海口市海秀路XX号侨中宿舍7幢X幢XXX房（登记产权人邹欣荣、产别为私有产、建筑面积117平方米）出售于朱长洪、钟秀华夫妇，价款10万元。随后，朱长洪、钟秀华向邹欣荣先行支付上述房屋1.4万元首期房款。2004年7月16日，邹欣荣、钟秀慧夫妇写给两原告信件一封，其主要内容为：邹欣荣、钟秀慧为在广州另购新房要求两原告在本月底将“侨中的房款”寄至被告邹欣荣收，并载明收款账户银行为广州市黄埔大道中国银行国防大厦分理处、户名邹欣荣、账号为47586XXXXX。2004年7月27日，朱长洪通过中国银行向邹欣荣上述账户转账86050元，并备注“购房款转国防大厦分理处”。两原告还向本院提交了一份2013年12月10日15时1分28秒起至22分14秒止的原告钟秀华（号码为08983XXXXX）与被告邹欣荣（号码为15360XXXXX）的电话通话录音，其中与本案相关内容为：邹欣荣、钟秀慧将侨中房产实际以10万元价格卖给朱长洪、钟秀华，款项已支付完毕；另外，邹欣荣表示欲回购上述房产，不着急，希望慢慢考虑。另查明，钟秀慧于2012年9月21日去世，其法定继承人有母亲陈桂香、丈夫邹欣荣、长女邹薇、次女邹健。被告认为原告提交的上述电话录音存在篡改等情形并申请司法鉴定，后经本院依法委托国家信息中心电子数据司法鉴定中心鉴定，鉴定结论为：该电话录音创建时间为2013年12月15时22分32秒、未见剪辑修改痕迹。除涉案房产外，上述各方在包括侨中宿舍在内的侨中区域均不存在其他房产。朱长洪、钟秀华自2004年6月份至今，一直占用、使用涉案房屋，涉案房屋的原房产证（产权证号：海口市房权证海房改字第HK012XXX**号，“产别”一栏注明为“私有产”）一直在朱长洪、钟秀华手中。2014年6月，邹欣荣因向原告索要原房产证不成，遂就涉案房屋重新办理了房产证（产权证号：海口市房权证海房改字第HK417XXX**号，“共有情况”一栏注明为“单独所有”）。上述事实有死亡医学证明书、遗体火化证明、信件、中国银行国内汇出汇款证实书、国家信息中心电子数据司法鉴定中心司法鉴定意见书、电话通讯清单及庭审笔录等佐证，足以认定。本院认为，两原告主张的其与被告邹欣荣、已故的钟秀慧于2004年6月份达成关于上述房屋口头购房协议，被告邹欣荣、已故的钟秀慧已经交付上述房屋及房产证，房屋价款为10万元两原告已经支付等事实，符合常理且均有相应证据证明，本院予以采信。购房协议依法应当采用书面形式，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，本案买卖双方虽未采用书面形式，但双方均已相互履行交付房屋、支付价款的主要义务，且均已接受对方的履行多年，该购房协议成立。该购房协议系买卖双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立后即属于有效，应受法律保护。被告邹欣荣、邹薇、邹健关于两原告与被告邹欣荣、已故的钟秀慧之间不存在上述房屋买卖关系、两原告支付的10万元“购房款”实为借款、电话通话录音未经其同意私自录制不能作为证据、上述房产未经有关主管部门同意不能买卖等辩解，缺乏事实根据和法律依据，不予采纳。上述房产已于2004年被登记产权人邹欣荣和当时的法定共有人钟秀慧共同销售给两原告，合法有效，不因钟秀慧的去世而失去其效力。被告邹欣荣、邹薇、邹健提出的上述房产系邹欣荣和已故的钟秀慧的法定继承人的共同共有财产、该交易未经钟秀慧的法定继承人同意、邹薇和邹健作为共同共有人享有优先购买权等辩解，不符合法律规定，不予采纳。上述房产原系邹欣荣、钟秀慧的夫妻共同财产，因钟秀慧已去世且该房产仍未办理过户，两原告诉请被告邹欣荣及钟秀慧的其他法定继承人邹薇、邹健、陈桂香办理上述房产的过户手续，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：限被告邹欣荣、邹薇、邹健、陈桂香于本判决生效之日起十日内将海口市海秀路XX号侨中宿舍7幢X幢XXX房过户至原告朱长洪、钟秀华名下。本案受理费2300元、保全费1020元，共计3320元，原告负担1660元，被告邹欣荣、邹薇、邹健负担1660元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长  吴永红代理审判员  宋玉敏人民陪审员  林 莲二〇一五年一月十九日书 记 员  罗明茜