福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0123民初1678号 原告：游红日，男，1963年3月6日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，现住福建省福州市鼓楼区。 原告：谢素珍，女，1981年6月25日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，现住福建省福州市鼓楼区。 共同委托诉讼代理人：姜运福，福建沃泰律师事务所律师。 被告：罗源湾滨海新城置业有限责任公司，住所地罗源县罗源湾开发区江滨南路1号，统一社会信用代码：91350123567300012B。 法定代表人：林锋，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张增强，职员。 委托诉讼代理人：陈伦泽，职员。 原告游红日、谢素珍与被告罗源湾滨海新城置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告游红日及其与原告谢素珍的共同委托诉讼代理人姜运福，被告罗源湾滨海新城置业有限责任公司（以下简称“滨海置业”）的委托诉讼代理人张增强、陈伦泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 游红日、谢素珍向本院提出诉讼请求：一、依法判令滨海置业立即履行对游红日、谢素珍所承诺的义务，即按1000元/㎡的标准为游红日、谢素珍装修其向滨海置业购买的位于罗源湾滨海新城罗瑞苑23#楼1702单元房产；二、依法判令滨海置业赔偿因其违约及延误交房给游红日、谢素珍造成的损失，该损失依据双方签订的商品房买卖合同约定，滨海置业应自2018年5月1日起，每日向游红日、谢素珍支付购房款总额的万分之三即68.97元（229913元×0.03%）的违约金，直至依约装修完成；三、本案诉讼费用由滨海置业承担。事实与理由：游红日与谢素珍系夫妻关系，2016年12月至2017年2月期间，滨海置业售楼部举办营销活动，宣称买房送装修，承诺按照购买建筑面积的1000元/㎡标准装修，购房者只需要交壹仟元的装修押金给罗源县百地茂商城管理有限责任公司（以下简称“百地茂公司”）即可享受这个活动待遇。游红日、谢素珍正是基于滨海置业的此项承诺，于2017年3月9日与滨海置业签订了合同编号为MF-2007-01的《商品房买卖合同》，并通过按揭的方式支付了购房款。游红日、谢素珍在付款且签了购房合同后，并没有看到任何装修内容的项目清单，只是被滨海置业的销售人员引导到百地茂公司的柜台（后经了解是装饰材料经营平台），说是要买房人与百地茂公司签订装修协议，由百地茂公司提供材料装修施工。百地茂公司先是给了游红日、谢素贞一份购房送红包的装修承诺书，承诺会将游红日、谢素珍的房子按1000元/㎡的标准装修好，并要求游红日、谢素珍缴纳了1000元保证金，之后又与游红日、谢素珍签订了《家庭居室装饰装修工程施工合同书》，约定2018年5月1日之前完成装修。因此，将游红日、谢素珍所购房屋按1000元/㎡的标准于2018年5月1日之前装修完成并交付给游红日、谢素珍，是滨海置业与百地茂公司的共同承诺，其应依约履行。如今已届履行期限，滨海置业尚未动工，明显违约，并给游红日、谢素珍造成损失。 滨海置业答辩，因被答辩人诉答辩人房屋买卖合同纠纷一案，答辩人认为被答辩人诉讼请求，无事实和法律依据，具体理由如下：一、答辩人未向被答辩人做过任何装修承诺，无义务为被答辩人装修房屋。首先，被答辩人于2017年2月19日认购答辩人的商品房，并于当日自行选择根据百地茂公司装修，并与百地茂公司签订了《罗源百地茂商城购房送红包装修承诺书》，且约定：“凡通过罗源百地茂商城有限责任公司向世纪金源房地产公司购买商品房客户，享受百地茂购房送装修活动（每平方米1000元装修）”；“第二条：红包由百地茂公司负责赠送与世纪金源房产无关”。承诺书系被答辩人与百地茂签订，与答辩人无关。2017年3月9日，答辩人与被答辩人签订的商品房买卖合同，合同签订当日，被答辩人向答辩人支付了首付款69913元，剩余160000元，被答辩人通过银行贷款支付。《商品房买卖合同》补充协议约定,答辩人按照房屋总价款的10%向被答辩人提供装修补贴，即22991.3元(被答辩人房屋总价为229913元),此外被答辩人自愿将房屋委托给百地茂公司装修，且同意答辩人将装修补贴款直接支付给百地茂公司。其次，2017年6月15日，被答辩人与百地茂公司就委托装修事宜签订了《解除合同协议书》，约定解除承诺书，并确认双方费用己结清。同日被答辩人又再次向答辩人提出申请，自愿委托百地茂装修房屋，并由答辩人向百地茂支付装修补贴。根据合同相对性原理，被答辩人将房屋委托给百地茂进行装修，并与百地茂签订承诺书、室内装修合同等一系列行为的合同主体均为被答辩人和百地茂公司，被答辩人应当向合同相对方百地茂公司主张权利，被答辩人要求答辩人对其房屋进行装修无事实和法律依据。 二、答辩人按照《商品房买卖合同》约定履行交房义务，不存在违约行为。答辩人向被答辩人出售的商品房系现房，已达到交房条件。按照《商品房买卖合同》第八条第四款约定，买受人签署本合同时，若房屋所在苑区已达到交付使用条件，买受人未付清全部房款的，出卖人有权拒绝办理交房手续。在买受人全部房款（包括贷款金额）到达出卖人账户后，买受人应在十日内到出卖人指定地点办理房屋交付手续。而被答辩人购房款的支付方式为银行贷款(首付款69913元，剩余160000元，被答辩人通过银行贷款支付。）因此《商品房买卖合同》签订当日，被答辩人未完全付清款项，直到2017年5月5日，答辩人收到被答辩人的银行贷款后，才确认被答辩人付清全部房款。答辩人交房后通知被答辩人交房。因此答辩人按照合同约定履行了交房义务，不存在迟延交房的违约行为。 本院经审理认定事实如下：2016年12月--2017年2月底，滨海置业为了推动商品房销售量，遂与百地茂公司等三家装修公司达成口头合作意向，联合举办“买房送装修”活动，由百地茂公司在滨海置业的售楼部中举办买房送装修活动，宣传地点位于滨海新城商业风情街售楼部内入口右侧，距离前台约10米距离。百地茂在售楼部内设置广告，广告内容为“购房者交纳壹仟元的装修押金给百地茂公司，则享受所购房屋建筑面积1000元/㎡的标准赠送装修”，活动方案为：购房者前往售楼部了解情况后，由购房者与百地茂公司签订装修承揽合同，百地茂公司将其与业主签订的装修承揽合同交付给滨海置业，由滨海置业依据实际成交的户数统一将承诺的装修补贴直接支付至百地茂公司的对公账户,或者由业主自行选择具备资质的装修公司装修，再凭正式发票到滨海置业报销，是否选择百地茂或者其他装修公司系各购房者的自由选择，但经滨海置业确认，产生“买房送装修”争议的案件，均选择包括百地茂公司在内的三家公司，其中，选择百地茂公司的业主有109家。 游红日、谢素珍在售楼部看房后，由滨海置业工作人员带领各购房者参观了样板房，并要求各购房者在微信朋友圈转发滨海置业买房送装修的微信帖子，在获得十人微信朋友圈回应后，再去滨海置业处领取装修赠送金。随后，游红日、谢素珍与百地茂公司签订《家庭居室装饰装修工程施工合同书》，约定房屋的施工日期为自2017年7月1日至2018年5月1日，施工方式为“全包”。 游红日、谢素珍系福州市鼓楼区居民，基于滨海置业“买房送装修”的促销活动，于2017年3月9日和滨海置业签订《商品房买卖合同》（合同编号MF-2007-01），购置位于滨海新城罗瑞苑23#楼1702单元的房产（面积49.54㎡）。2017年5月，滨海置业以交房为由通知游红日、谢素珍到售楼部现场办理系列手续，游红日、谢素珍于2017年6月15日当天，应滨海置业的要求至售楼部，由滨海置业的置业顾问肖玉珍引导前往百地茂公司签订《解除合同协议书》，解除游红日、谢素珍与百地茂公司于2017年2月19日签订的《罗源百地茂商城购房送红包装修承诺书》，再返回售楼部签订上述《商品房买卖合同》补充协议，约定：“买受人接房后委托罗源县百地茂商城管理有限责任公司装修房屋，出卖人为买受人补贴《商品房买卖合同》约定房屋总价10%的装修款，买受人向出卖人提供装修公司开具的符合出卖人财物要求的住宅装修工程增值税普通发票，出卖人向装修公司支付装修补贴款。买受人自行与装修公司协商装修方案。装修公司对买受人委托的房屋装修事宜负责，与出卖人无关。” 同时，签订《申请书》，申请内容为“游红日、谢素珍自行委托罗源县百地茂商城管理有限责任公司装修房屋，由滨海置业按原装修代金券金额给予装修补贴，装修补贴由滨海置业支付于上述装修公司，装修行为本人自行负责，与滨海置业无关。”该申请书系由滨海置业提供的格式条款。另查，滨海置业已依照购房总价10%的金额将109户业主的装修款付至百地茂公司对公账户，金额为1890606.33元。至今，百地茂公司至今未履行装修承揽义务，且百地茂已搬离罗源县的住所地，停止经营。滨海置业引导游红日、谢素珍办理与百地茂公司的解除协议，签订《补充协议》以及签订《申请书》等手续均在2017年6月15日当天先后办理的。 本院认为，双方之间签订的商品房买卖合同合法有效，因此产生的权利义务对当事人均具有约束力。本案争议焦点在于：一、滨海置业应否和百地茂公司承担连带责任；二、“买房送装修”能否视为《商品房买卖合同》的条款内容；三、滨海置业与游红日、谢素珍于2017年6月15日签订的三份文书能否视为达成新的协议。具体如下： 一、滨海置业应否和百地茂公司承担连带责任。滨海置业是否承担连带责任，取决于“买房送装修”是否为滨海置业与百地茂公司的共同承诺。滨海置业承认为促进商品房销售而推出买房送装修活动，但抗辩赠送额度为购房总价的5%-10%，而非1000元/㎡，百地茂公司的宣传行为系个人行为，与滨海置业无关。本院认为，百地茂公司与滨海置业达成口头合作协议，举办买房送装修活动，百地茂公司负责装修承揽，滨海置业依据其与业主签订的协议，一次性将款项支付至百地茂公司的对公账户，故可以认定“买房送装修”活动系百地茂公司与滨海置业的共同承诺。就赠送承诺内容这一问题，即赠送额度是按购房总价的10%还是1000元/㎡，本院认为，百地茂公司牵头举办的买房送装修活动系经滨海置业同意并许可，广告宣传、办事处设置、信息咨询等均在滨海置业售楼部内部显眼地带，故推定滨海置业知道或应当知道百地茂公司买房送装修的承诺事项及其具体内容。滨海置业明知百地茂公司在其经营场所作出“购买滨海新城房产按1000元/㎡的标准送赠送装修”的承诺，未予制止，视为默示许可百地茂公司的该项承诺，百地茂公司在滨海售楼部的宣传应视为百地茂公司与滨海置业因合作产生的联合宣传。因此，基于滨海置业与百地茂公司之间的合作意向、联合宣传以及办公条件协同利用等因素，买房送装修的承诺应当视为滨海置业与百地茂公司的共同承诺，且承诺内容为“以1000元/㎡的标准送赠送装修”。百地茂公司和滨海置业既为共同的承诺主体，故认定权利义务时，应当将该二者视为整体予以对待。 二、“买房送装修”的承诺能否视为《商品房买卖合同》的条款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。据此，本案买房送装修的活动能否作为《商品房买卖合同》的组成部分，取决于两个条件，即1.开发商的该说明和允诺是否具体确定；2.该说明、允诺是否对买卖合同的订立以及房屋的价格有重大影响。在本案中，百地茂公司的广告宣传以及《买房送装修承诺书》显示“凡通过罗源百地茂公司向世纪金源房地产公司购买商品房的客户，享受百地茂购房送装修的活动（每平米1000元装修），以设计师出来的效果图为准。”该承诺对享受送装修的条件和赠送金额均作出约定，可以视为该承诺具体明确。 游红日、谢素珍系福州市鼓楼区常住居民，正是基于买房送装修的活动，两人至罗源县滨海新城购置诉争房产，游红日、谢素珍表示如果没有如此优惠的送装修活动，其不会舍近求远来罗源县购置房产，结合罗源县与鼓楼区的区位条件，游红日、谢素珍的常住现状，以及1000元/㎡的装修赠送力度，可以视为该承诺对买卖合同的订立具有重大影响。滨海置业自认该活动系为了促进滨海新城房产的销售，且该装修赠送金额并未包含在购房单价中，故应视为该承诺对房价产生重大影响。 因此，百地茂与滨海置业的联合承诺，即购置滨海新城房产按1000元㎡/的标准赠送装修，具体明确，并对商品房买卖合同的订立和房屋的价格的确定具有重大影响，应当视为《商品房买卖合同》的内容。 三、滨海置业与游红日、谢素珍于2017年6月15日签订的三份文书能否视为达成新的协议。本案中，2017年6月15日，由滨海置业销售人员肖玉珍引导游红日、谢素珍前往百地茂公司签订解除装修协议，再返还滨海置业处签订《商品房买卖合同》补充协议，在补充协议中将“买房送装修”的承诺以书面确定，同时将约定赠送额度变更为购房总价的10%，且由滨海置业提供各式文本的申请书，让业主签字，申请书显示“业主向滨海置业申请再行委托百地茂公司装修房屋”。游红日、谢素珍主张此系滨海置业为减轻责任而采取的“套路”措施，滨海置业抗辩上述流程对应的行为系业主即游红日、谢素珍自愿的行为，即使履行也应当按照新签订的补充协议约定履行。但本院认为，放弃原先承诺的1000元/㎡的赠送利益，却接受购房总价的10%的赠送利益，这一行为明显有利于装修利益赠送者滨海置业，且对业主产生巨大的利益损失。结合上述行为发生的时间、先后顺序、间隔期间，可知系同一天甚至是同一时刻先后办理的，且由滨海置业销售人员引导进行的，滨海置业主张上述系列行为系游红日、谢素珍的自愿行为，显然有悖交易常理和行为习惯。依据合同法第四十条，提供格式条款的一方，免除自己责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。故，滨海置业与游红日、谢素珍于2017年6月15日签订的《商品房买卖合同》补充协议、解除合同协议书、申请书因违反合同法第四十条的规定而无效，本案纠纷应依据原合同的约定以及相应法律、司法解释的规定予以认定。 综上所述，“买房送1000元/㎡装修补贴”的承诺系百地茂公司与滨海置业的共同承诺，该承诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立和房屋的价格的确定具有重大影响，应当视为《商品房买卖合同》的内容，因此，滨海置业在百地茂公司无法履行义务的情况下，应当依约继续履行装修承诺。另，滨海置业与游红日、谢素珍于2017年6月15日签订的《商品房买卖合同》补充协议、解除合同协议书、申请书因违反合同法第四十条的规定而无效，不存在新债取代旧债的效力，不影响先前百地茂公司与滨海置业共同承诺的法律效力。 此外，滨海置业已将竣工验收、消防验收合格的商品房交付给游红日、谢素贞，符合《商品房买卖合同》第八条的交付条件和期限，不存在逾期交付的违约事由。滨海置业之所以负担装修义务，系基于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，且游红日、谢素贞与百地茂公司的合同并未约定迟延违约责任，也为证明其实际损失，故游红日、谢素贞损害赔偿的请求，不予支持。滨海置业已付给百地茂公司的装修款系基于与百地茂公司之间的内部合作关系，该给付行为不能免除其对游红日、谢素贞所购房屋的装修承揽义务，但有权基于双方之间的合作关系向百地茂公司追偿。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、判令罗源湾滨海新城置业有限责任公司于本判决生效之日起三十日内按购房面积1000元/㎡的标准为游红日、谢素珍装修位于罗源县松山镇松歧路1号罗源湾滨海新城罗瑞苑23#楼1702单元的房产； 二、驳回游红日、谢素珍的其他诉讼请求。 案件受理费4749元，减半收取计2374.5元，由游红日、谢素珍负担374.5元，罗源湾滨海新城置业有限责任公司负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 员 邱瑞镧 二〇一八年七月五日 法官助理 郑思清 书 记 员 全丽燕 附： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 14 13