上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三(民)初字第538号原告(反诉被告)上海大元塑料有限公司。法定代表人陈玉君。委托代理人叶娅萍。委托代理人朱金龙。被告(反诉原告)上海慕瑶纺织品有限公司。法定代表人毛永梅。委托代理人江信南，上海俊豪律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)上海大元塑料有限公司诉被告(反诉原告，以下简称被告)上海慕瑶纺织品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘燕枫独任审判，公开开庭进行了审理。原告法定代表人陈玉君、委托代理人叶娅萍、朱金龙、被告委托代理人江信南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年8月1日就上海市嘉定区安亭镇春意路XXX号房屋租赁事宜签订了房屋租赁合同，约定：被告向原告租赁上述房屋；提前一个月支付一年房租，先付后用，一年一付，如有拖延每天按月租金的5%作为滞纳金，拖延一个月的构成实质性违约，原告有权单方面解除合同，按违约责任处理，并赔偿原告相关经济损失。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。被告应在2014年7月1日前全款一次性付清2015年度的房租，但被告未按约支付，经原告多次催告，被告以不继续租赁为由不付房租，后原告找到新的承租人，被告又说要继续租赁，给原告造成损失和困扰。被告直至2014年8月24日才付清至2015年7月30日的房租，拖欠2个月之久，构成实质违约，并给原告造成损失。根据合同约定，如果乙方须提前退租，提前6个月书面通知对方，原告根据合同的规定在2014年9月19日书面通知被告解除合同关系，告知其在2013年3月21日前全部搬离。被告在接通知后表示同意搬离，原告遂与新的承租人签订了租赁合同，但被告至今未搬离，故原告起诉要求：1、判令解除原、被告双方的房屋租赁合同；2、判令被告支付违约金45万元(按照年租金的50%计算)；3、判令被告支付2013年6月1日至2013年7月30日的房租15万元；4、判令被告将大棚恢复原状。被告辩称，不认可原告的诉请。对于租金支付方式，双方存在歧义，第一年双方的确约定支付一年期的费用，但被告认为约定的支付下一年租金是指下一个自然年，应当支付的是2014年下半年的费用而不是到2015年7月，故被告不存在迟延支付的情况。在原告以书面方式通知被告之前，被告已经实际支付了至2015年7月的房租，被告不存在违约。2014年9月19日原告方发出的通知被告没有收到，且原告也已经在该日前支付了房屋租金，故不同意解除合同。大棚是原告租赁给被告时就存在的，被告仅作了维修，不同意恢复原状。在租赁合同履行期间，原告存在过失，没有按照合同约定履行对出租房屋的维修义务，我们有权利要求原告维修，因原告未履行维修义务，被告只得自行维修，故反诉要求：判令原告支付维修费用292000元。原告针对被告的反诉辩称，不承担维修费用，被告搭建的大棚是违章建筑，堵了消防通道。被告未向原告报修，原告有专门的房屋维修单位，若被告报修，原告可以找专门单位维修，不需要被告另找人维修。审理中，经本院释明，原告表示若合同解除，要求被告搬离并返还房屋，租金按实结算，多退少补；被告表示不同意搬离，要求继续履行，同时表示若合同解除，要求原告按年租金的30%支付违约金；原告对于被告主张的违约金不予认可。经审理查明，原、被告于2013年5月31日签订《厂房租赁合同》一份，约定：原告将坐落于上海市嘉定区黄渡镇春意路XXX号面积约4000平方米的房屋(包括大棚)出租给被告使用，租赁期限自2013年8月1日至2018年7月30日；租金90万元/年，现金支付订金10万元，2013年6月1日支付80万元，提前一个月支付下一年房租，先付后用，一年一付，如有拖欠则每天按月租金的5%作为滞纳金，拖延超过一个月，被告造成实质性违约，原告有权单方面解除合同，按违约责任处理，并赔偿原告相应的损失；从2016年6月1日开始递增年租金3%；租赁期内，被告发现房屋自然损坏或漏雨，应及时通知原告并由原告无条件进行维修；租赁期满后，要求被告恢复原状，被告在交还房屋时应保持房屋及设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，清理好所有垃圾，对未经同意留存的物品，原告有权处理，附属于房屋的装修归原告所有；租赁期内，被告未经原告同意，中途擅自退租的、逾期交付房租的，被告应按合同的年租金50%的额度向原告支付违约金，若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应承担赔偿责任。合同期内，因原告自身原因，需要被告提前搬离(提前解除合同)时，必须提前6个月书面通知被告，如原告没有提前6个月书面通知被告的，一次性向被告支付6个月租金作为赔偿；合同期内，确因被告自身经营原因，需要提前搬离(提前解除合同)时，必须提前6个月书面通知原告，如被告没有提前6个月书面通知原告，被告一次性向原告支付6个月租金作为赔偿。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。被告向原告支付了2013年8月1日至2014年7月31日的租金。被告未按约在2014年7月1日前支付2014年8月1日至2015年7月31日的全额租金，拖欠的租金45万元在同年8月25日付清。原告于2014年9月19日向被告发送《解除合同通知书》，告知被告因其延迟支付房租，给原告带来了一定的经济损失，根据合同约定提前书面通知被告解除合同，要求被告在2015年3月21日前搬离租赁房屋，拖延一日，按原房租的3倍租金赔偿原告的经济损失。该函被告于2014年9月20日收悉。因被告未按通知要求搬离，原告涉讼。被告认为原告在租赁期间未尽修缮义务，提起反诉。另查，原告系讼争房屋的权利人，系争房屋所在的春意路XXX号,原告将其中两幢出租给被告使用，另一幢自己使用。2010年5月18日，原告与案外人就系争厂房所在的春意路XXX号的厂房、门房的防水防潮签订承包合同，由案外人负某系争厂房5年内的渗漏保修。被告于2013年8月与案外人就屋面漏水维修、地坪、墙面翻新等签订《房屋维修合同》，并于2013年9月与案外人就搭建大棚、安装下水管签订《建设工程承建合同》并进行了施工。以上事实，有《厂房租赁合同》、房地产权证及宗地图、借记卡明细、解除通知书及邮寄凭证、建设工程防水防潮承包合同、房屋维修合同、建设工程承建合同、照片以及当事人陈述为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方理应按照约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定已提前六个月向被告发送解除合同，故原告要求解除合同合法有据，本院予以支持。合同解除后，被告理应搬离系争房屋并将房屋返还原告。被告使用房屋期间，理应支付相应的费用，现被告支付租金至2015年7月31日，原告要求按实结算使用费至实际返还之日合法有据，本院予以支持。本案所涉的租赁期限为2013年8月1日至2018年7月30日，原告主张被告应支付2013年6月1日至2013年7月30日的租金缺乏依据，本院不予支持。被告未按合同约定的期限支付租金，原告要求被告承担违约责任合法有据，但主张的违约金过高，本院酌情确定被告应每天按月租金的0.5%给付原告逾期付款违约金。根据原告的陈述，原告与被告在同一厂区的不同厂房经营，对于被告搭建大棚的情况应该知晓，但原告并未提供证据证明其在被告搭建过程中提出异议，或在诉讼前责令被告拆除，故本院认为应视为原告同意被告搭建，对于原告要求将大棚恢复原状的诉讼请求本院不予支持。被告并未提供证据证明其就房屋漏水情况向原告进行过报修，原告对此也予以否认，故对于其要求原告承担自行维修和改建的费用的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。原告按照合同约定行使解除权合法有据，被告要求其承担违约金缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告上海大元塑料有限公司与被告上海慕瑶纺织品有限公司于2013年5月31日签订的《厂房租赁合同》解除；二、被告上海慕瑶纺织品有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离嘉定区黄渡镇春意路XXX号房屋，并将房屋返还原告上海大元塑料有限公司；三、被告上海慕瑶纺织品有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海大元塑料有限公司违约金人民币21000元；四、被告上海慕瑶纺织品有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海大元塑料有限公司自2015年8月1日至实际返还房屋之日的使用费(每日按2465.75元计算)；五、驳回原告上海大元塑料有限公司其余诉讼请求；六、驳回被告上海慕瑶纺织品有限公司全部反诉请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8050元，减半收取4025元，财产保全费1520元，合计诉讼费5545元，由被告负担。本案反诉受理费2150元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  刘燕枫二〇一五年八月十二日书 记 员  居晓雯附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。