浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2009）浙温民终字第1099号上诉人（原审被告）翁寿奇。上诉人（原审被告）黄少芹。上述两上诉人委托代理人陈华丰。被上诉人（原审原告）陈超豪。委托代理人赵银春。上诉人翁寿奇、黄少芹因房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2009）温鹿民初字第938号民事判决，向本院提起上诉。本院决定不开庭审理，依法询问了当事人，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，被告翁寿奇、黄少芹系夫妻。2002年1月15日，原告陈超豪与被告翁寿奇、黄少芹签订《房屋买卖合同》，约定：两被告自愿将坐落于黎明东路8弄12号（房产证部分）100－150平方米老屋建筑面积以每平方米3000元卖给原告，现暂付15万元做定金；两被告与房开签协议时，原告再付5万元，进场施工看房图纸定面积付清房款，留5万元作领取产权证押金，产权证到手时全部付清；因原告购买两被告老屋房产证面积，从未享受房屋拆迁的优惠政策，所以今后原告所得房开公司老屋拆迁补偿面积（因房开公司使用面积与建筑面积比例系数不同，而使原告的安置房面积增加），归原告所有，与两被告无关。合同签订后，原告于2002年1月17日向持卡人为被告翁寿奇、卡号为×××6939的中国建设银行储蓄卡内存入15万元，2002年3月23日再次向该卡存入5万元。2006年6月28日，被告黄少芹与温州市城市中心区建设指挥部签订了《住宅房屋拆迁安置协议书》，约定：被告黄少芹将其坐落于温州市鹿城区老上堡8弄12号房屋交给温州市城市中心区建设指挥部折价收购拆除，指挥部给被告黄少芹认购C10（该地块1－5、9－11号楼实际开工日期为2004年4月22日、计划竣工时期为2006年6月20日）使用面积为301.17平方米的住宅房。2008年1月11日，原告又向持卡人为被告翁寿奇、卡号为×××6939的中国建设银行储蓄卡内存入20万元。2008年12月31日和2009年1月15日，被告黄少芹上述被拆迁使用面积中的106.35平方米和85.16平方米分别被定位于温州市鹿城区上堡公寓10幢601室（建筑面积140.58平方米）和1幢505室（建筑面积111.89平方米），剩余使用面积被安置在宏嘉大厦（具体房屋尚未定位）。2009年2月10日，被告黄少芹就上堡公寓的二套房屋分别与温州市城市中心区建设指挥部进行了结算，并先后于2009年2月11日和3月24日向温州市城市中心区建设指挥部支付了10幢601室的尾款84419元和1幢505室的尾款65527元。对双方当事人争议的事实和焦点归纳如下：1、原、被告签订的《房屋买卖合同》是否有效；2、原告是否已经履行了《房屋买卖合同》的付款义务，两被告是否享有先行抗辩权；3、原、被告所签订《房屋买卖合同》约定的标的物现是否已经明确。就争议1，两被告对其签订《房屋买卖合同》时意思表示真实亦无异议，但认为原告为城镇居民，买受的是两被告的农村集体土地上的房屋，违反了国家法律的强制性规定，应为无效。原判认为，双方当事人在合同中已经明确约定原告购买的是两被告房屋建筑面积中的100－150平方米的拆迁安置权益，且之后两被告也将讼争的房屋交由拆迁部门拆迁，现已取得拆迁安置房，因此，原、被告所签合同的标的物为拆迁安置权益，在两被告未能举证证明本案拆迁安置权利的交易行为违反何条禁止性法律规定的情形下，原、被告签订的《房屋买卖合同》应合法有效。就争议2，两被告认为原告仅向其支付了20万元，未付清房价，已构成违约，两被告据此可以拒绝交付房屋。原判认为，除合同约定应扣留5万元的领取产权证押金外，其余购房款原告应根据合同约定的进场施工看房图纸定面积付清房款，而双方当事人对“进场施工看房图纸定面积”有不同理解，即使如两被告所言理解为上堡公寓开工建设日期，因两被告为被拆迁人，其与拆迁部门存在直接关系，较易知晓拆迁安置房的建设进程，而原告与拆迁部门不存在直接的法律关系，原告亦无从知晓开工建设看房图约定面积的日期，原告在与两被告的合同中处于消极被动等待付款的地位，两被告应有通知原告缴款的义务，但从现有证据均不能反映两被告曾催讨原告缴款的事实，原告现即使存在延期付款的情况，其责任亦由两被告承担。同时，原告于合同签订后根据被告翁寿奇的指示向其的中国建设银行储蓄卡中存入20万元，再于本案的诉讼前一年即2008年1月11日再向被告翁寿奇上述同一帐号的中国建设银行储蓄卡存入20万元，应视为原告在未接到两被告缴款通知的情况下已经诚信地履行了付款义务，两被告若主张该卡已不再使用，亦应及时通知原告变更付款方式和帐号，但两被告均未履行该义务，因此，两被告主张原告未付款的事实不能成立。原告已付40万元，再加上暂扣的5万元，总额为45万元，不管是对于上堡公寓1幢505室房屋的建筑面积111.89平方米（该房屋的合同总额为335670元），还是对于上堡公寓10幢601室房屋的建筑面积140.58平方米（该房屋的合同总额为421740元），均属足额付款，两被告的先行抗辩权亦不能成立。就争议3，原判认为，原、被告签订《房屋买卖合同》时，两被告所有的房屋已被相关部门列入拆迁范围，其约定的100－150平方米房屋的拆迁安置权利尚未定位，只有待拆迁部门给予两被告定位后，标的物才得以确定。现两被告被拆迁讼争房屋已被定位的有坐落于温州市鹿城区上堡公寓10幢601室（建筑面积140.58平方米）和1幢505室（建筑面积111.89平方米）二套房屋，尚未定位的有坐落于温州市鹿城区宏嘉大厦的一套使用面积109.66平方米（暂按建筑系数1.32折算为建筑面积144.75平方米）的房屋，上述三套房屋均符合双方合同约定的建筑面积范围，原告据此要求确认合同的标的物为上堡公寓10幢601室房屋，两被告则表示上堡公寓10幢601室房屋已经在装修，并提供了照片为证，交付给原告的只能是上堡公寓1幢505室房屋。因上堡公寓10幢601室房屋是否装修对本案明确标的物并无必然联系，因此，对两被告提供的照片不予确认。双方当事人在订立合同时未对标的物为哪一套明确约定的情况下，可协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。结合原、被告争执的标的物均为庭审辨认结束前已经定位的上堡公寓的二套房屋，而未涉及尚未定位的宏嘉大厦房屋，因此，根据原告按150平方米付款房款40万元（未包括暂扣的5万元），且两被告在收到房款近一年多的时间均未提出异议的情况，参照拆迁安置房交易、付款习惯，确定原、被告所签的《房屋买卖合同》的标的物为上堡公寓10幢601室房屋。原判认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》，意思表示真实，合法有效。双方当事人应依约履行各自的合同义务，现两被告在原告已足额付款、且拆迁安置已经结算的情况下，拒绝交付房屋，已构成违约，原告诉请两被告履行交付房屋的义务，于法有据，予以支持。至于原告要求办理房屋和土地过户的诉讼请求，因原告未能提供证据证明上述房产已经具备办理房屋所有权证和土地使用权证的情形，原告的该诉请事实上不能得以履行，不予支持。此外，对于房价如何结算，原、被告均未诉请法院，此非本案审理范围，双方当事人可另案解决，不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百三十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审判决：一、确认原告陈超豪与被告翁寿奇、黄少芹于2002年1月15日签订的《房屋买卖合同》有效成立。二、确认坐落于温州市鹿城区上堡公寓10幢601室房屋的拆迁安置权益归原告享有。三、被告翁寿奇、黄少芹于本判决书生效之日与温州市城市中心区建设指挥部办理结算坐落于温州市鹿城区上堡公寓10幢601室房屋的交房手续，并于结算完毕后同日将上述房屋交付给原告陈超豪。四、驳回原告陈超豪的其他诉讼请求。案件受理费23670元，减半收取11835元，财产保全费5000元，合计16835元，由被告翁寿奇、黄少芹负担。一审宣判后，上诉人翁寿奇、黄少芹不服向本院提出上诉，其上诉称：一、原审判决关于合同标的物的认定存在矛盾。二、上诉人的房屋被拆迁安置三套拆迁安置房，上诉人的合同义务是交付其中100－150平方米的任何一套安置房给被上诉人就视为履行合同义务。三、被上诉人于2008年1月11日付款20万元系单方行为。本案原审判决将坐落温州市鹿城区上堡公寓10幢601室房屋的拆迁安置权益中被没有事实和法律依据，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律有误，请求撤销原判，予以改判。被上诉人陈超豪答辩称：1、被上诉人对上诉人的上诉理由均不认可。原审认定双方签订的房屋买卖合同有效事实清楚，证据充足，适用法律正确，程序合法，本案原审判决正确，被上诉人请求驳回上诉，维持原判。上诉人翁寿奇和黄少芹在二审期间提供一份证明，欲证明2008年1月份，温州市鹿城区上堡公寓的房价为13000元－14000元／平方米，被上诉人陈超豪提出该证据与本案无关联性。双方当事人之间签订的房屋买卖合同时间在2002年，当时这个地方房价为3000元／平方米，本院认为该证据与本案现在双方争议的焦点以及需要认定的事实并不关联，故本院不作确认。二审中，本院审核了当事人向原审法院提供的证据，依法对原判决认定的事实予以确认。本院认为，2002年1月15日，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，该合同内容合法，原审判决认定该合同合法有效并无不当。一、根据合同约定，被上诉人购买上诉人所有的坐落于温州市黎明东路老上堡8弄12号的老屋，建筑面积为100－150平方米（指有房产证部分），单价为每平方米建筑面积3000元。同时合同还约定，被上诉人购买上诉人上述老屋，今后被上诉人享有该房屋被拆迁安置房时面积增加的权益。二、根据双方在签订合同时，温州市黎明东路老上堡8弄12号的房屋已被政府相关部门列入拆迁范围事实，可以证明被上诉人购买上诉人的房屋后享有拆迁安置权益以及被拆迁后安置房面积增加的权益。三、根据上诉人与温州市城市中心区建设指挥部签订的房屋拆迁安置协议内容，上诉人已取得了拆迁安置房屋有温州市鹿城区上堡公寓10幢601室（建筑面积140.58平方米）和1幢505室（建筑面积111.89平方米）二套房屋以及尚未定位的坐落于温州市鹿城区宏嘉大厦的房屋。四、被上诉人已支付合同约定的相应款项。综合上述四项基本事实，同时参照温州市拆迁房交易、付款习惯等因素，原判确定将温州市上堡公寓10幢601室房屋的安置权益归被上诉人享有符合合同约定，上诉人提出只要是自己交付任何一套面积为100－150平方米的拆迁安置房就视为履行合同义务显然不符合合同约定，综上，本案上诉人上诉理由不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，处理得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11835元，由上诉人翁寿奇、黄少芹负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长  张 毅审 判 员  陈肖俭审 判 员  李碧叶二〇〇九年十一月二十五日代书记员  姜 益