广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2577号上诉人(原审被告)：广东利海集团有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：谢海榆，该公司董事长。委托代理人：余世冰，该公司职员。被上诉人(原审原告)：曾敏，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：王若菲，住广州市海珠区。法定代理人：王东杰，住广州市海珠区。上诉人广东利海集团有限公司（以下简称利海公司）因与被上诉人曾敏、王若菲商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2014)穗海法民三初字第1428号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：曾敏、王若菲与利海公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定曾敏、王若菲向利海公司购买位于广州市海珠区赤岗轻工部甘科所原生活区地段利海假日轩第104号106号8层807号房，房屋地址海珠区华怡路104号、106号（104号106号）807房，总金额1××35668元；（第八条）利某公司同意曾敏、王若菲按分期付款的方式支付房款：第一期，自预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付667834元；第二期，在2010年11月30日前，支付333917元；第三期，在2010年12月31日前，支付333917元；（第十条、逾期付款的违约责任）2、分期付款的如果曾敏、王若菲未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，利某公司有权要求曾敏、王若菲每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经利某公司催告，逾期超过5日仍未支付的，利某公司有权解除合同；(第二十一条)利某公司应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意选择曾敏、王若菲委托利某公司办理方式为曾敏、王若菲办理《房地产权证》：利某公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为曾敏、王若菲办妥产权登记，并将以曾敏、王若菲为产权人的房地产权证交付曾敏、王若菲；(第二十二条)如因利某公司未履行相关义务造成曾敏、王若菲不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，利某公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向曾敏、王若菲支付违约金；逾期达到120日的，则曾敏、王若菲有权在该120日届满之日起半年内解除合同；曾敏、王若菲要求继续履行合同的，合同继续履行，利某公司应当自逾期之日的次日起至曾敏、王若菲实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向曾敏、王若菲支付违约金；等。合同附件七补充协议约定：（第九条）如利某公司已于商品房交付使用后210个工作日内向产权登记机关提交办理产权登记手续所需资料，而因产权登记机关的原因未能办妥产权登记的，利某公司不承担责任；（第十条）曾敏、王若菲逾期支付房款（包括商品房的合同预售房款、应补交面积差额），致使利某公司未能按期办理产权登记的，其责任由曾敏、王若菲承担；等。利某公司于2010年10月9日向曾敏、王若菲出具了667834元的预收购房款的发票；于2010年11月25日向曾敏、王若菲出具了333917元的预收购房款的发票。利某公司于2011年1月1××日向曾敏、王若菲出具了涉案房屋第三期房款333917元的收据，并于201××年2月27日向曾敏、王若菲出具了320438元的预收购房款的发票，该发票“附注”注明“退面积差房款￥1××479”等。曾敏、王若菲经登记于201××年5月9日取得涉案房屋产权。曾敏、王若菲于2014年9月18日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：利某公司向曾敏、王若菲支付迟延交付房产证的违约金122881元（商品房总成交价1××35668元×0.05%×184天，从201××年5月4日至201××年11月6日，相差184天）。原审诉讼中，双方当事人确认：曾敏、王若菲收楼时间为2012年7月1日；房屋交付之日起210个工作日截止时间为201××年5月4日；房产证交付时间为201××年11月6日。原审中，利某公司为证明其主张提供了如下证据：1、初始登记入案表《受理回执》，证明利某公司在2012年7月17日已经依约申请该商品房项目的房地产权初始登记，房管局也承诺于2012年8月28日可领证，但实际出证时间为201××年5月17日。2、房屋面积测量成果报告书，证明利某公司在2012年5月8日已经完成房屋面积实测，积极为办理产权证作准备。3、关于重申商品房契税缴纳方式的公告，证明契税的缴纳主体为购房者，为其自行申报，并且仅需要凭商品房买卖合同、购房发票以及有效身份证件即可缴纳契税。曾敏、王若菲质证意见如下：证据1、2与本案无关；证据3是网上下载的2008年的文件，真实性由法院认定。原审法院认为：曾敏、王若菲与利海公司签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。合同约定，利某公司应在该商品房交付之日起210个工作日内即到201××年5月4日前到房地产登记机构为曾敏、王若菲办妥产权登记，并将以曾敏、王若菲为产权人的房地产权证交付曾敏、王若菲。合同还约定曾敏、王若菲应在2010年12月31日前支付333917元的第三期房款，但曾敏、王若菲在2011年1月1××日才支付上述款项，超过合同约定1××日。虽然曾敏、王若菲主张是因限购影响，但曾敏、王若菲并无证据证明其及时通知利某公司延期付款的原因及延期付款经利某公司同意，故根据合同中关于逾期付款的违约责任的约定，曾敏、王若菲应为自己的延迟付款行为负责。因此，利某公司关于“应顺延办理房产证1××日”的抗辩有理，原审法院予以采纳，即利某公司应于201××年5月17日前办理并交付房产证。但，利某公司于201××年11月6日才向曾敏、王若菲交付涉案房屋的房地产权证，违反了双方的约定，已构成违约，应承担违约责任。利某公司以其是因产权登记机关的原因而未能依约办妥产权登记为由要求免责，其抗辩意见缺乏事实和法律依据，对此原审法院不予采纳。根据合同约定的“如因利某公司为履行相关义务造成曾敏、王若菲不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，逾期达到120日的，曾敏、王若菲要求继续履行合同的，合同继续履行，利某公司应当自逾期之日的次日起至曾敏、王若菲实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向曾敏、王若菲支付违约金”的违约责任，曾敏、王若菲要求利某公司每日按1××35668元的万分之五的标准支付从201××年5月17日起至201××年11月6日止的迟办证违约金，并无不当，原审法院予以支持。曾敏、王若菲超出上述范围的诉讼请求，缺乏依据，原审法院不予支持。利某公司提出合同第二十二条违约责任的约定过高，要求予以调整的抗辩意见依据不足，原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2015年2月12日作出如下判决：一、广东利某集团有限公司在本判决生效之日起10日内向曾敏、王若菲支付从201××年5月17日起至201××年11月6日止的迟办证违约金（每日按1××35668元的万分之五的标准计算）。二、驳回曾敏、王若菲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2758元，由曾敏、王若菲负担196元，广东利某集团有限公司负担2562。受理费已由曾敏、王若菲预交，曾敏、王若菲同意由广东利某集团有限公司在履行本判决时，将其应负担的受理费直接支付给曾敏、王若菲。判后，上诉人利某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定基本事实错误，损害利某公司的利益，应当予以改判。双方合同第七条虽规定“商品房的总金额为1××35668元”，但根据曾敏、王若菲原审提供的“购房发票”清楚显示涉讼商品房存在退还面积差房款1××479元，即涉讼商品房实际总价款应当是1××22189元。合同第二十二条规定“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金……”。因此，利某公司支付迟延办证违约金应当为每日按1××22189元的万分之五计算。原审判决第一项处理错误，请求予以纠正。被上诉人曾敏、王若菲答辩称：曾敏、王若菲原审已经提供证据证明其主张，利某公司原审对此未提出异议，希望二审法院维持原判。本院二审经庭询调查确认原审查明事实。另外，曾敏、王若菲确认其向某公司支付购房总款为1××35668元，利某公司于201××年2月27日已退还面积差价款1××479元给曾敏、王若菲，双方结算后的购房款实际为1××22189元。本院认为，原审对利海公司与曾敏、王若菲签订的《广州市商品房买卖合同》效力及双方权利义务的认定合法有据，双方均无异议，不作赘述。针对利某公司的上诉主张，认定如下：利某公司上诉主张双方约定迟延办证违约金应以购房总价款1××22189元为基数计算。因曾敏、王若菲确认其向某公司支付购房总款为1××35668元，利某公司于201××年2月27日已退还面积差价款1××479元给曾敏、王若菲，双方结算后的购房款实际应为1××22189元；并且面积差价款的实际退还发生在利某公司应承担的迟延办证违约金的起算点之前(即在201××年5月17日之前)。因此，利某公司依约应承担迟延办证违约金应以结算后的涉讼商品房实际总价款为计算基数，原审对此处理不妥，本院予以纠正。曾敏、王若菲坚持抗辩按1××35668元作为计算迟延办证违约金的基数，缺乏事实依据，不予采信。另外，本案诉讼系因利某公司违约而引起，原审法院对一审案件受理费负担的认定合法有据，可予维持；至于二审案件受理费，综合本案中双方的过错责任，本院认为仍应由利某公司负担。综上所述，审查原审查明事实基本清楚，适用法律准确，但对于迟延办证违约金计算基数出错，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院(2014)穗海法民三初字第1428号民事判决第二项及一审案件受理费负担的认定；二、变更广州市海珠区人民法院(2014)穗海法民三初字第1428号民事判决第一项为：广东利海集团有限公司在本判决送达之日起10日内向曾敏、王若菲支付从201××年5月17日起至201××年11月6日止的迟延办证违约金（每日按1××22189元的万分之五的标准计算）。二审案件受理费50元，由上诉人广东利海集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一五年八月三日书 记 员  璩方慧