福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2014）仓民初字第2473号原告福州名城物业管理有限公司，住所地福建省福州市马尾区快安延伸区。法定代表人吕雨华，董事长。委托代理人聂莉、林婷婷，福建融成律师事务所律师。被告张美玲，女，1976年1月5日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。原告福州名城物业管理有限公司与被告张美玲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人林婷婷到庭参加诉讼。被告张美玲经本院公告传唤，期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2007年3月28日与被告张美玲签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告对福州【江南名城】住宅小区业主提供物业管理服务，被告作为产权人应向原告支付物业管理服务费及公摊费等其他费用。根据《前期物业管理服务协议》第四条第二款约定“综合管理服务费的收费标准依福州市物价局批复的文件执行，未批复之前住宅统一按每建筑平方米0.8元收取”，最终根据物委核定的价格，该房产的物业费按每建筑平方米0.68元的标准进行计算。被告是福州【江南名城】住宅小区某单元的产权人，房屋的建筑面积为236.87平方米，被告每月应当支付的物业管理费为161.07元。该前期物业服务协议从2007年3月至今一直合法有效，原告一直为被告提供物业管理服务，但被告自2011年3月起就拖欠支付物业费，并自2013年1月起拖欠公摊费。原告多次向被告发出《催缴通知单》催款，但被告均置之不理。根据《前期物业管理服务协议》第十条规定：乙方（即本案被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（本案原告）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。原告依约为福州【江南名城】住宅小区及被告提供物业服务，被告作为产权人，应按时足额支付原告物业费及公摊费，被告拖欠支付物业费等费用已严重侵害原告合法权益。故请求法院判令被告支付物业服务费6281.80元（2011年3月起计至2014年5月止）及违约金（从2011年4月计至2014年5月以每月的物业费为基数，按日千分之三计至实际支付之日止）、水电公摊费170元（2013年1月起计至2014年5月止）；诉讼费用由被告承担。被告张美玲未提交书面答辩及证据。庭审中，原告提交如下证据：A1、《前期物业管理服务协议》、《福州市物价局文件》（榕价房（2006）31号），证明2007年3月起至今原告为被告张美玲提供物业服务，该房产的物业费按每月每平方米0.68元的标准进行计算，被告每月应支付的物业费为161.07元，根据协议第十条第四款的约定，被告应向原告支付逾期付物业费的违约金；A2、《催款通知单》，证明原告多次向被告发出通知催缴物业费、公摊费等费用；A3、《律师函》和《快递邮件详情单》，证明原告曾经向被告发出律师函，要求被告支付2011年3月至2014年4月的物业费及公摊费等费用。本院认为，被告未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩及证据，视为自动放弃抗辩权。原告提交的证据合法、有效且与本案有关联性，本院予以采信。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：2007年3月28日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定被告所有的位于福州市仓山区金山大道518号福州【江南名城】住宅小区某单元（建筑面积为236.87平方米），由原告进行物业服务管理，物业服务费的收费标准依福州市物价局批复的文件执行，被告应于每月10日前交纳物业费，双方还对其他权利义务进行约定。2006年8月20日福州市物价局作出榕价房（2006）31号《关于核定“江南名城”物业管理服务收费标准的通知》，核定原告所属“江南名城”物业费的收费标准为不带电梯住宅每月每平方米0.68元。被告每月应交纳物业费161.07元。被告未交纳2011年3月起至2014年5月的物业服务费6281.73元。本院认为，原告福州名城物业管理有限公司与被告张美玲签订的《前期物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，合法有效。原告已对被告提供物业服务，被告张美玲作为“江南名城”某单元的业主和物业服务受益人，应当履行向原告交纳物业服务费及其他相关费用的合同义务。被告未按期向原告交纳物业费，其行为已构成违约，应按约向原告承担相应的违约责任。因双方约定的逾期交纳物业费违约金按日千分之三计算过高，本院调整为逾期交纳物业费违约金以被告每月应缴数额为基数，按日千分之一计算，从逾期交纳物业费次日起逐月分期计算至被告还清之日。原告主张被告支付水电公摊费，因原告未能提交证据予以证明，故该项费用本院不予支持。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张美玲于本判决生效之日起十日内向原告福州名城物业管理有限公司支付物业服务费人民币6281.73元；二、被告张美玲于本判决生效之日起十日内向原告福州名城物业管理有限公司支付物业服务费的逾期付款违约金（以被告每月应缴物业费161.07元为基数，按日千分之一计，自2011年3月起至2014年5月逐月分期计算至被告付清物业服务费之日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费270元、公告费（凭公告费收据），由被告张美玲负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  蒋书敏人民陪审员  王延敏人民陪审员  张 力二〇一五年一月十二日书 记 员  王秋娜附一：本判决书引用的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。4、《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。5、《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附二：执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。