江苏省南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0102民初3184号 原告：南京常发投资有限公司，住所地在南京市玄武区营苑南路58号。 法定代表人：潘国平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李雪，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：李琼，男，该公司工作人员。 被告:王星，男，1984年7月30日出生，汉族，无业，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：吕凌霜，江苏海越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴建华，江苏海越律师事务所律师。 原告南京常发投资有限公司（以下简称常发投资公司）与被告王星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法由审判员李伟独任审判，于2018年5月23日公开开庭进行了审理。原告常发投资公司的委托诉讼代理人李雪、李琼及被告王星的委托诉讼代理人吕凌霜、吴建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告常发投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《常发地产商铺租赁合同》；2、判令被告王星支付原告2016年12月18日至2018年3月30日的租金共计98429.75元；3、判令被告承担自起诉之日起至实际给付之日止按年利率24%计算的违约金；4、判令被告立即搬出位于南京市玄武区房屋并恢复原状。事实和理由：2016年，原告与被告签订了《常发地产商铺租赁合同》，被告承租原告开发的位于南京市玄武区房屋（以下简称案涉房屋），合同期限36个月，自2016年12月18日起至2019年12月17日止；每3个月为一个租金支付期，每期租金应于租金所对应租期开始前10日支付。原告按约将案涉房屋交予被告使用，被告在缴纳第一期租金21849元后未再支付租金，原告多次催要未果。 被告王星辩称：1、同意解除租赁合同；2、被告不同意也不应当支付原告常发投资公司所主张的租金，理由：涉案房屋所在的整栋楼即常发广场一号楼至今未完成竣工验收，同时该房屋系做为商场使用，属于公众聚集场所，根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，原告开业前应进行安全检查，但至今原告仍未对涉案房屋取得安全检查合格证书，导致被告承租的商铺至今一直无法正常使用，被告享有解除权，且此期间的租赁费用不应支付；3、原告主张的违约金明显偏高，如果法院判令被告承担给付租金的责任，请法院对违约金标准进行调整；4、原告主张被告对案涉房屋恢复原状，无法律依据，因为根据合同约定，如有装修则不得破坏，整体返还；5、被告在2016年12月5日已支付了2016年12月18日至2017年3月17日的租金合计21849元，另还支付了履约保证金9710元，如果法院认定被告需承担给付租金等相关责任，则上述已给付的租金应从中扣除，且履约保证金也应从相应费用中抵扣。综上，由于案涉房屋违反法律强制性规定，致使承租人一直无法使用，故除被告同意的诉讼请求外，请法院驳回原告的其它诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 一、原告常发投资公司系案涉××工程的建设单位。 2016年8月30日，南京市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》，对案涉南京常发广场01#楼地上部分新建及公共部分装修工程的消防验收意见为消防验收合格；2016年12月4日，南京市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》，对案涉南京常发广场01#楼地下室新建工程的消防验收意见为消防验收合格。 案涉××工程中的子单位工程于2017年5月4日由常发投资公司组织竣工验收合格，于2017年5月22日在南京市城乡建设委员会备案；该工程于2017年9月22日由常发投资公司组织竣工验收合格，于2017年9月29日在南京市城乡建设委员会备案。 二、2016年10月26日，原告常发投资公司（出租人、甲方）与被告王星（承租人、乙方）签订《常发地产商铺租赁合同》一份，双方约定： （一）甲方同意将案涉房屋出租给乙方，建筑面积为236.48平方米，用途为乙方经营逅道品牌的零售；租赁期限为36个月，自2016年12月18日至2019年12月17日；租金标准为每日每平方米（建筑面积）1.35元，自第3年环比递增3%，以3个月为一支付周期，采用先付后用之原则，具体支付方式及金额为：2016年11月18日支付2016年12月18日至2017年3月17日的租金21849元，2017年3月8日支付2017年3月18日至2017年6月17日的租金21849元，2017年6月8日支付2017年6月18日至2017年9月17日的租金21849元，2017年9月8日支付2017年9月18日至2017年12月17日的租金21849元，2017年12月8日支付2017年12月18日至2018年3月17日的租金29131元，2018年3月8日支付2018年3月18日至2018年6月17日的租金29131元，2018年6月8日支付2018年6月18日至2018年9月17日的租金29131元，2018年9月8日支付2018年9月18日至2018年12月17日的租金29131元，2018年12月8日支付2018年12月18日至2019年3月17日的租金29995元，2019年3月8日支付2019年3月18日至2019年6月17日的租金29995元，2019年6月8日支付2019年6月18日至2019年9月17日的租金29995元，2019年9月8日支付2019年9月18日至2019年12月17日的租金29995元；乙方于合同签订后三个工作日内向甲方支付9710元作为履约保证金，用于支付乙方在履行合同过程中因违约而造成的任何费用，包括租金、管理费、滞纳金、违约金以及乙方应缴纳的水电、公共能耗等费用（多退少补）； （二）进场日为2016年11月1日（以甲方通知为准），届时案涉房屋应达到的交付条件为现状交付；双方特别确认，乙方进场开始或准备对案涉房屋进行装饰装修，或乙方已实际接收案涉房屋的，视为该房屋符合交接条件；乙方的装修期限为2016年11月1日至2016年12月17日，乙方在进场装修期间，须获得消防审核批复文件（或受理书），供甲方核对；案涉房屋的试营业日期为2016年9月28日，正式营业日期为2016年12月18日； （三）租赁期限届满之日或本合同因任何原因解除而终止之日，乙方应当将该案涉房屋、房屋的钥匙、所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，经甲方验收确认约定后，交还给甲方（对于案涉房屋，乙方应按照房屋届时的现状交还，搬走屋内属于乙方的可移动物品，但不得对无法移动的装修进行破坏）；交还时双方应共同参与，如对装修、器物等设施、设备有异议，应立即提出，对于存在损坏的情形，甲方有权要求乙方赔偿或者从履约保证金中扣除相应的款项，双方签署《房屋交还确认书》；在双方签署《房屋交还确认书》之后，或乙方在合同终止之日不与甲方办理房屋交接手续，导致双方未能签署《房屋交付确认书》，则乙方同意对案涉房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均放弃一切权利，甲方有权自行予以处置，且无须对乙方承担任何赔偿责任；无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将符合要求返还的房屋交还给甲方，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方交付占用费，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止； （四）甲方应对乙方办理经营、设计、装修涉及的环保、通讯、消防、卫生等审批手续给予必要协助；甲方未能按照国家规定的期限内办妥房屋权属证书或其它应由甲方办理的相关手续致使乙方无法在租赁房屋内开展经营活动的，乙方有权提前终止合同，并要求甲方赔偿乙方遭受的相应损失；乙方未按照合同约定日期缴纳租金的，则自拖欠租金之日起，每日按所欠租金的5‰支付滞纳金；乙方存在逾期支付租金15个工作日或未按合同约定的开业日进行正常营业，逾期开业超过30日等违约行为的，甲方有权解除合同（自《合同解除函》发出后三日内生效），乙方应当按照约定交还案涉房屋，甲方有权要求乙方承担5个月租金作为违约金，且应承担解除合同所产生的律师费等费用，甲方无需赔偿乙方任何装饰装修费用。 三、2016年12月5日，被告王星向原告常发投资公司支付了2016年12月18日至2017年3月17日的租金21849元及履约保证金9710元。 四、2018年5月2日，南京市城乡建设委员会决定对常发投资公司予以罚款处罚，处罚事由是常发投资公司未对案涉常发广场01#楼组织竣工验收擅自交付使用。 诉讼过程中，双方均确认双方签订的关于案涉房屋的《常发地产商铺租赁合同》于2018年5月23日解除。双方对案涉房屋是否符合开业条件产生争议，原告常发投资公司称：1、案涉房屋所在的南京常发广场01#楼已通过消防验收和竣工验收；2、根据合同约定，案涉房屋的消防安全检查的申请主体是被告，案涉南京常发广场01#楼的很多承租人已申请消防安全检查，并通过了消防安全检查。原告为证明其第上述主张，提交了《建设工程消防验收意见书》及《房屋建筑工程竣工验收备案表》各2份，以及《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》1份。被告王星称：原告提交的《建设工程消防验收意见书》是针对单项专业验收，该验收完成时，案涉南京常发广场01#楼尚未完工；双方签订案涉《常发地产商铺租赁合同》时，案涉房屋尚未完工，显然不具备开业条件；虽然有承租人承租的房屋通过消防安全检查，但不能免除和替代原告作为案涉房屋的建设单位和使用单位按照消防法第十五条的规定申请开业前的消防安全检查的义务，而原告未予申请，导致案涉房屋不能使用，原告对此负有责任。 本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者经验收不合格的，不得交付使用。因此，如果出租未经竣工验收的房屋，违反了上述强制性规定，当属无效，但如果在一审法庭辩论终结前取得竣工验收合格证明，则相关租赁合同应认定有效。本案中，虽然原告常发投资公司与被告王星在签订《常发地产商铺租赁合同》时，案涉房屋尚未通过竣工验收，但该房屋已于2017年通过竣工验收，导致合同无效的事由消除，故上述合同合法有效。 《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”虽然法律规定了特定场所的建设单位或者使用单位在营业前的消防安全检查申请义务，但无论是《中华人民共和国消防法》还是《江苏省消防条例》、《南京市消防条例》均未明确消防安全检查的申请主体只限于建设单位。本案所涉房屋所在的南京常发广场1#楼属于公众聚集场所，建设单位或者使用单位应在使用、营业应进行消防安全检查。根据双方在《常发地产商铺租赁合同》中的约定，申请营业前的消防安全检查的主体应是作为使用人的被告，原告负有配合义务。原告提交的南京常发广场01#楼部分使用人的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》亦可证明此点。故被告以案涉房屋未经过消防安全检查为由主张原告违约，被告有权不支付租金，无事实和法律依据，本院不予采纳。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告王星未按约营业，也未按约支付租金，构成违约，原告常发投资公司有权依据合同约定主张解除合同。双方均同意案涉《常发商业物业服务协议》于2018年5月23日解除，故本院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告支付2016年12月18日至2018年3月30日的租金，于法有据，扣除被告已支付的租金21849元，原告主张98429.75元，证据充分，但应再扣除被告已支付的履约保证金9710元，故本院支持88719.75元；原告主张被告按年利率24%的标准支付自起诉之日起的违约金，考虑到案涉房屋是在双方约定的开业时间之后才通过竣工验收，被告未按约开业有一定的客观事由，且原告未举证证明被告违约给原告造成的损失，故本院对违约金酌情调整为按年利率6%计算；原告主张被告将案涉房屋返还给原告，于法有据，本院予以支持，但根据合同约定，被告应按其装修完毕后房屋现状交付。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告南京常发投资有限公司与被告王星于2016年10月26日签订的关于南京市玄武区房屋的《常发地产商铺租赁合同》于2018年5月23日解除； 二、被告王星于本判决生效之日起十日内支付原告南京常发投资有限公司租金88719.75元及违约金（以租金为基数，自2018年4月9日起至实际付清之日止，按年利率6%计算）； 三、被告王星于本判决生效之日起十日内将位于南京市玄武区的房屋返还给原告南京常发投资有限公司。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2261元，减半收取1130元，由被告王星负担（此款原告已预付，被告于本判决生效之日起十日内将此款支付给原告）；原告预交案件受理费的余款1131元由本院退回。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 （此页无正文） 审判员  李伟 二〇一八年七月二日 书记员  李程