广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书﹤h2﹥（2014）穗中法民五终字第3132号﹤／h2﹥上诉人（原审原告）：冯燕芳，女，汉族，住广州市越秀区安吉里8号地下。委托代理人：邓超军，广东义法律师事务所律师。委托代理人：袁志建，广东义法律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李焕均，男，汉族，住广州市白云区。被上诉人（原审被告）：萧国叶，男，汉族，住广州市白云区。两被上诉人共同委托代理人：龙伟潮，广东金山石律师事务所律师。上诉人冯燕芳因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第330号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年11月8日，冯燕芳（乙方）与李焕均（甲方）签订《场地使用合同》，约定甲方将临建物业xx路d7铺位（以下简称涉案房屋）提供给乙方使用，使用期限由2011年11月6日至2014年11月5日，每月使用费4800元，合同签字时一次性交纳保证金4800元，乙方在每月5日前交纳当月总费用；使用期内乙方要自行领取合法的经营许可证并守法经营；使用合同期内，甲方不建议乙方装修，若乙方因经营需要确需自行装修，则不论合同效力如何，亦不论合同依法解除或终止，乙方均不可要求甲方赔偿装修费等费用；在使用期内，经甲方允许，乙方可以分租给第三方但需经甲方同意并办理手续等等。合同签订后，冯燕芳向李焕均支付押金4800元，李焕均将涉案房屋交付冯燕芳使用，冯燕芳支付租金至2012年11月止。冯燕芳在涉案商铺经营广州市白云区黄石丛云便利店销售凉茶等，冯燕芳已领取个体工商营业执照。2012年11月25日，涉案房屋突然倒塌，冯燕芳报警。事后，冯燕芳与李焕均就损失赔偿问题经所在街道司法所调解，双方因赔偿金额未能达成一致意见。冯燕芳于2013年12月25日自行委托广州成安心资产评估与房地产估价有限公司对涉案房屋有关损失（包括设备、产品、店面装修、经营损失）进行评估，该司于2014年1月15日作出《资产评估报告书》，评估结论为评估对象在评估基准日2012年11月25日的评估结果为216900元，其中设备评估值为20999.12元，商品及其他评估值为28517.70元，商品及其他评估值为16113.36元，经营损失评估值为151277.66元，详细情况见《资产评估明细表》。随后，冯燕芳提起本案诉讼。冯燕芳于2014年3月17日向原审法院提起诉讼，请求：1、李焕均、萧国叶赔偿经济损失216900元、评估费20000元；2、李焕均、萧国叶退还租赁押金4800元、当月使用场地租金960元（每天160元，共6天）；3、李焕均、萧国叶对上述两项承担连带责任；4、李焕均、萧国叶承担本案诉讼费。李焕均原审辩称，同意返还押金4800元、租金960元。不同意其他诉讼请求。1、涉案场地是临建属违章建筑，故双方签订的《场地使用合同》依法为无效合同。2、冯燕芳要求我方赔偿经济损失216900元及评估费20000元没有法律依据。因为合同无效，且上述评估是冯燕芳单方委托，评估内容及范围未经我方确认，且该场地是冯燕芳转租给他人使用，相关的物品及装修均不是冯燕芳的财产，不应作为冯燕芳的损失。另外冯燕芳主张的经营损失严重夸大。冯燕芳应提交真实原始的财产单据。3、商铺坍塌，冯燕芳亦有过错应承担责任。冯燕芳私自转租他人经营葡挞和化妆品，使用设备严重加重商铺承受，显然商铺突然倒塌与冯燕芳使用存在过错有关。萧国叶原审辩称，我不是业主，不是合同相对方和收租人，与本案无关。我是事发地陈田村三社的社长，在涉案事故发生后，由我与街道协调。不同意冯燕芳的诉讼请求。在本案一审审理过程中，诉讼双方确认涉案房屋无办理规划报建，双方签订的《场地使用合同》无效。冯燕芳明确其诉讼请求是主张侵权法律关系。李焕均、萧国叶对冯燕芳上述评估报告不予确认。涉案房屋倒塌后已被清理平整。以上事实，有《场地使用合同》、收据、报警回执、证明、《资产评估书》及双方当事人的证据证明。原审法院认为：本案是冯燕芳与李焕均在履行《场地使用合同》过程中因租赁物倒塌产生的纠纷，实质是租赁合同纠纷。由于涉案房屋无办理规划报建手续，故涉案《场地使用合同》依法为无效合同。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋无办理规划报建手续，无依法建设及验收即投入使用和收益，这是房屋损毁的根本原因。李焕均作为出租人，对此当然负有责任。但冯燕芳作为承租人，在签约时应当对租赁物的合法性、安全性负有谨慎审查义务，并应当预见到由此可能产生的风险和责任。但双方仍签订合同且实际使用该房屋，以致产生严重后果，故合同双方对合同无效及损害结果均有过错，过错比例酌情确定各为50%，并依法各自承担责任。现冯燕芳要求李焕均退还租赁押金4800元、退还租金960元，李焕均亦同意返还，予以支持。关于冯燕芳主张的损失216900元、评估费20000元的请求。原审法院认为不能依据该《资产评估书》的评估结果确定为冯燕芳的实际损失，理由如下：1、该评估报告是冯燕芳在房屋倒塌后自行委托评估公司评估，评估过程无李焕均、萧国叶或中立的第三方进行质证或监督；2、评估公司作出的《资产评估书》已清楚说明评估过程和评估依据（详见第9、10页中的第九评估假设、第十评估结论、第十一、特别事项说明等内容），反映其主要是根据冯燕芳提供的单据资料进行评估，且注明一期店面装修是2008年；3、目前房屋已不存在，无法考证当时实际情况，冯燕芳亦无提供相关的单价以供原审法院核实；4、现李焕均不确认上述评估书；5、由于合同无效，故不存在经营收益的保护问题。但，考虑到冯燕芳已开业经营，其对房屋装修且内有经营设施设备也符合常理，所以根据本案实际情况，参照司法所调解过程的记录，及李焕均提供的在事故发生后，在街道办事处登记的财物登记清单反映确有案外人在涉案房屋经营并自报损失，综上，原审法院根据公平合理原则酌情认定属于冯燕芳装修及物品损失约为5万元，李焕均负有50%过错责任，即应按50%赔偿冯燕芳25000元。冯燕芳主张的超出部分依据不足，不予支持。冯燕芳提供的证据不足以证明涉案房屋是萧国叶所建或收益，故冯燕芳要求萧国叶承担连带责任于法无据，不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年6月16日作出判决：一、在本判决生效之日起三日内，李焕均向冯燕芳返还租赁保证金4800元、租金960元。二、在本判决生效之日起三日内，李焕均赔偿冯燕芳经济损失25000元。三、驳回冯燕芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2570元，由冯燕芳负担2285.5元，李焕均负担284.5元。判后，上诉人冯燕芳不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，对合同第十一条条文没有全文引用，将约定上诉人可以装修的真实意思改变成了上诉人不能自行装修，一审认定萧国叶不是业主是错误的；原审法院将上诉人选定的侵权纠纷案由强行认定为合同纠纷，违背了当事人的意思自治的原则，偏帮被上诉人，即使定性本案是合同纠纷，导致合同无效的过错全在被上诉人，上诉人是没有任何过错的；本案应当根据上诉人选择的案由确定为侵权纠纷，认定被上诉人对商铺倒塌存在过错，承担侵权责任；一审法院没有采纳《资产评估报告书》作为本案的证据使用是完全错误的，该报告书是上诉人聘请的具有司法评估资质的机构评估得出的结论，应当认定该报告书证明效力，一审法院没有采纳，是不公平的。评估费2万元是因此事引起的，也是上诉人的经济损失，一审却遗漏了上诉人该部分经济损失。请求：1、请求撤销（2014）穗云法民四初字第330号民事判决书第二、三项判决，改判被上诉人赔偿经济损失216900元、评估费20000元，共计人民币236900元；2、判令两被上诉人对以上经济损失承担连带责任；3、判令两被上诉人承担本案诉讼费用。被上诉人李焕均、萧国叶答辩称：同意原审判决，本案是租赁合同纠纷，不是侵权纠纷。签订合同时双方都清楚是临时建筑，上诉人在使用涉讼房屋存在过错，擅自分租他人，上诉人对房屋倒塌也有一定过错。我方对于承担50%责任无异议。一审认定事实清楚，适用法律正确。不同意上诉人冯燕芳的上诉请求。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案是上诉人冯燕芳与被上诉人李焕均自愿签订《场地使用合同》后，在履行合同过程中因涉案房屋倒塌而产生纠纷。在该合同内容中明确“甲方提供临建物业给乙方使用”，双方在订立合同时已经明确知道涉案房屋是临时建筑，对出租和使用临时建筑的风险也是清楚的，涉案房屋是在上诉人冯燕芳使用过程中，即合同履行一年后倒塌。从上诉人提交的证据来看，涉案房屋倒塌原因不明，现有证据不能证明被上诉人李焕均出租房屋的行为构成侵权。本案应为租赁合同纠纷。因双方在知悉涉案房屋无办理规划报建手续、无建设验收合格证明等情况下，仍然签订租赁合同并实际使用，该合同依法为无效合同，根据法律规定，合同无效，因合同而取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。作为合同双方，被上诉人李焕均和上诉人冯燕方对出租和使用无依法报建的临时建筑均有过错，对因此产生的合同无效及损害后果都要共同承担责任。上诉人诉导致合同无效责任完全在于被上诉人无事实和法律依据。对于上诉人冯燕芳依据自行委托评估公司而取得的《资产评估书》而主张赔偿损失216900元，原审法院不予认定，并进行了详细阐述，理由充分，合理合法，本院不再赘述。上诉人冯燕芳提出评估费20000元应作为经济损失予以赔偿的请求，因该评估费是上诉人冯燕芳自行委托评估公司进行评估产生的费用，且该评估报告不是本案认定经济损失的依据，原审没有把该评估费20000元计算在经济损失数额中，并无不当，上诉人冯燕芳该项请求，本院不予支持。原审根据公平合理原则酌情认定属于冯燕芳装修及物品损失约为5万元，按双方过错比例酌定各为50%，各自承担责任，李焕均负有50%过错责任，即应按50%赔偿冯燕芳25000元，贴近本案实际，亦无不当。上诉人冯燕芳提出要求被上诉人萧国叶承担连带责任，但没有提供充分证据证实萧国叶是涉案房屋的承建人或租赁合同的收益人，故上诉人冯燕芳要求萧国叶负连带责任缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人冯燕芳的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，实体处理并无不当，且被上诉人对一审判决无异议，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4853元，由冯燕芳负担。本判决为终审判决。审判长  汪秀兰审判员  梁少菁审判员  孔婉芬二〇一五年一月二十八日书记员  徐毅敏邹凌青