福建省莆田市秀屿区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0305民初2869号 原告：莆田市吉祥房地产开发有限公司，住所地莆田市秀屿区爱民东路侨联大厦1层。统一社会信用代码91350300550985289P。 法定代表人：邱祖德，总经理。 委托诉讼代理人：范秀清、王茶英，福建凌龙律师事务所执业律师。特别代理。 被告：林志伟，男，1980年1月20日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 原告莆田市吉祥房地产开发有限公司（以下简称吉祥房地产公司）与被告林志伟商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉祥房地产公司的委托诉讼代理人王茶英到庭参加诉讼。被告林志伟经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 吉祥房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除吉祥房地产公司与林志伟签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0299862）,林志伟应于判决生效之日起十日内将房屋退还给吉祥房地产公司；2.判令林志伟于判决生效之日起十日内协助吉祥房地产公司办理完成《商品房买卖合同》备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记等注销手续；3.判令林志伟于判决生效之日起十日内向吉祥房地产公司支付按商品房累计应付款的5%计算的违约金，即18289.85元；4.判令林志伟于判决生效之日起十日内偿还给吉祥房地产公司为其向第三人担保而代偿的款项共计365797.05元；5.判令上述林志伟应支付给吉祥房地产公司的款项，从吉祥房地产公司应退还给林志伟的购房款中直接予以抵扣；6.判令林志伟承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年1月24日，吉祥房地产公司与林志伟签订合同编号为ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0299862的《商品房买卖合同》一份，约定:林志伟向吉祥房地产公司购置位于莆田市秀屿区房屋，房屋总价款为597452元（不含面积补差价295元），首付款为187452元，余款41万元申请公积金贷款。附件六《合同补充协议》约定：买受人向银行申请按揭贷款的，在出卖人作为买受人贷款担保人期间，买受人每月应如期向银行交付所约定的还款，若买受人连续两个月未按期向银行还款，且银行从出卖人账户中扣除买受人所欠款项的，出卖人以书面形式通知买受人，买受人应在收到通知7日内向出卖人缴清欠款及利息，逾期不付清者，出卖人有权视买受人违约，并按《商品房买卖合同》第七条第一项处理。《商品房买卖合同》第七条第一项对买受人逾期付款的违约责任也进行了约定。合同签订后，林志伟支付了购房首付款187452元。2013年10月18日，吉祥房地产公司作为保证人与林志伟、案外人中国建设银行股份有限公司莆田秀屿支行（以下简称建行秀屿支行）签订《个人住房借款合同》。2014年12月6日，吉祥房地产公司已将该项目的楼盘交付给业主使用，但林志伟直到2015年10月8日才到吉祥房地产公司办理房屋交接手续。之后吉祥房地产公司多次催告林志伟前往办理不动产权证，但是林志伟均置之不理。2015年12月10日，吉祥房地产公司取得上述房屋的所有权证书，房屋所有权证号为莆房权证秀屿字第××号。因林志伟于2017年5月份起未依约偿还其向建行秀屿支行的按揭贷款，吉祥房地产公司于2017年7月25日、2017年12月19日、2018年3月23日分别被该银行扣划7088.88元、4706.75元、354001.42元，合计365797.05元，以代偿林志伟的按揭贷款。后经吉祥房地产公司多次致电或者发函通知林志伟履行还款义务均无果，致诉讼。 林志伟未作答辩。 吉祥房地产公司在举证期限内向本院提供以下证据： 1.营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法人代表身份证复印件各一份。欲证明吉祥房地产公司诉讼主体适格。 2.《商品房买卖合同》及附件（合同编号为ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0299862）一份。欲证明林志伟向吉祥房地产公司购置位于莆田市秀屿区房屋，房屋总价款为597452元，首付款为187452元，余款41万元申请公积金贷款；双方约定在吉祥房地产公司作为林志伟贷款担保人期间，林志伟每月应如期向银行交付所约定的还款，若林志伟连续两个月未按期向银行还款，且银行从吉祥房地产公司账户中扣除买受人所欠款项的，吉祥房地产公司以书面形式通知林志伟，林志伟应在收到通知7日内向吉祥房地产公司缴清欠款及利息，逾期不付清者，吉祥房地产公司有权解除合同，且林志伟应按累计应付款的5%向吉祥房地产公司支付违约金的事实。 3.个人住房借款合同一份。欲证明2013年10月18日，吉祥房地产公司作为保证人与林志伟、案外人建行秀屿支行签订《个人住房借款合同》，为林志伟向银行借款提供保证责任的事实。 4.接楼单一份。欲证明2015年10月8日，吉祥房地产公司将讼争商品房交付给林志伟的事实。 5.开户许可证一份。欲证明吉祥房地产公司的公司开户账号为建行秀屿支行的账号：35×××99。 6.中国建设银行个人贷款还款凭证三张及标准回单一张。欲证明因林志伟未按借款合同约定按时足额还款，导致吉祥房地产公司于2017年7月25日、2017年12月19日、2018年3月23日分别被银行扣划了7088.88元、4706.75元、354001.42元，合计365797.05元的事实。 7.《关于办理产权需要业主签字材料的通知》（2016.7.14）一张、通知函（2017.7.26）一张、通知（2018.4.1）一张及EMS快递底单三张。欲证明吉祥房地产公司多次通知林志伟办理不动产权证并催告林志伟偿还贷款，但是林志伟均未办理的事实。 8.当庭提供房屋所有权证书（房屋所有权证号为莆房权证秀屿字第××号）一份。欲证明2015年12月10日，吉祥房地产公司为讼争房屋办理初始产权登记的事实。 林志伟在本院指定的举证期限内未提供任何证据。 本院经审查认为，吉祥房地产公司提供的上述证据来源合法，客观真实，依法应予确认，上述证据可以作为本案认定事实的依据。林志伟无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未向本院提出书面异议并提交证据，视为自动放弃质证权利。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下： 2013年1月24日，吉祥房地产公司与林志伟签订《商品房买卖合同》（合同编号为ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0299862）一份，约定林志伟向吉祥房地产公司购置位于莆田市秀屿区的房屋，房屋总价款为597452元，首付款为187452元，余款41万元向莆田市住房公积金管理中心申请公积金贷款。其中合同第七条约定：买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，买受人在出卖人书面催告15日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金……。另附件六《合同补充协议》第二条第一款第（四）项约定：买受人向银行申请按揭贷款的，在出卖人作为买受人贷款担保人期间，买受人每月应如期向银行交付所约定的还款，若买受人连续两个月未按期向银行还款，且银行从出卖人账户中扣除买受人所欠款项的，出卖人以书面形式通知买受人，买受人应在收到通知7日内向出卖人缴清欠款及利息，逾期不付清者，出卖人有权视买受人违约，并按《商品房买卖合同》第七条第一项处理。合同签订后，林志伟支付了购房首付款187452元。2013年10月18日，吉祥房地产公司作为保证人与林志伟、案外人建行秀屿支行签订《个人住房借款合同》，约定由吉祥房地产公司为林志伟的41万元贷款提供担保，吉祥房地产公司在合同的保证人处盖章确认。2014年12月6日，吉祥房地产公司将项目楼盘交付给业主使用。2015年10月8日，林志伟与吉祥房地产公司办理房屋交接手续，并在接楼单上签名捺印。2015年12月10日，吉祥房地产公司取得上述房屋的初始产权登记证书（房屋所有权证号为莆房权证秀屿字第××号。后经吉祥房地产公司通知林志伟协助其办理不动产权证书，但林志伟未予协助。自2017年5月份起，林志伟未按合同约定向建行秀屿支行偿还按揭贷款，建行秀屿支行于2017年7月25日、2017年12月19日、2018年3月23日从吉祥房地产公司开设的账户中分别扣划了贷款本息7088.88元、4706.75元、354001.42元，合计365797.05元，以代偿林志伟的按揭贷款。后经吉祥房地产公司多次催讨，林志伟拒不履行还款义务，吉祥房地产公司遂案诉本院，要求解除其与林志伟签订的《商品房买卖合同》，并要求林志伟归还代偿款365797.05元、支付违约金18289.85元等。案经审理，因林志伟未到庭参加诉讼，致本案无法调解。 本院认为，吉祥房地产公司与林志伟签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及吉祥房地产公司、林志伟与案外人建行秀屿支行签订的《个人住房借款合同》，均系双方的真实意思表示，各方当事人均应按合同约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……。具体到本案中，林志伟自2017年5月份起未能按《个人住房借款合同》的约定向建行秀屿支行偿还按揭贷款，且经吉祥房地产公司催讨后仍未履行还款义务，其已以自己的行为明确表明拒不履行债务，吉祥房地产公司的合同解除权形成，故吉祥房地产公司请求解除双方签订的编号为ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0299862的《商品房买卖合同》，于法有据，应予准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，依法应当恢复原状。本案《商品房买卖合同》解除后，林志伟应当将其购置的位于莆田市秀屿区的房屋交还给吉祥房地产公司，并协助吉祥房地产公司办理该商品房的备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记的注销手续。吉祥房地产公司因林志伟未按时偿还银行按揭贷款而被建行秀屿支行代扣贷款本息共计365797.05元，有吉祥房地产公司提供的个人贷款还款凭证、标准回单为凭，足以认定，故吉祥房地产公司要求林志伟归还其代为垫付的贷款本息365797.05元，合理合法，应予支持。《合同补充协议》第二条第一款第（四）项及《商品房买卖合同》第七条的约定系关于林志伟未按时支付银行按揭贷款所产生的违约责任的约定，系合同基本条款。根据约定，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。考虑到莆田市的整体房地产市场环境及林志伟违约可能给吉祥房地产公司造成的损失情况，该违约金计算标准的约定尚属合理范围，故吉祥房地产公司要求林志伟支付应付款365797.05元×0.5%＝18289.85元的违约金，合理合法，予以支持。鉴于林志伟已经向吉祥房地产公司支付了首付款并偿还了部分银行按揭，为了避免双方当事人不必要的讼累，吉祥房地产公司主张代偿款、违约金可在其应退还给林志伟所有的购房款项（包括银行按揭贷款的款项）中予以抵扣。林志伟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除莆田市吉祥房地产开发有限公司与林志伟于2013年1月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为MF-2007-01-NO.0299862）； 二、林志伟应在本判决生效之日起十日内将位于莆田市秀屿区的商品房交还给莆田市吉祥房地产开发有限公司； 三、林志伟应在本判决生效之日起十日内协助莆田市吉祥房地产开发有限公司办理上述商品房备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记的注销手续； 四、林志伟应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市吉祥房地产开发有限公司代偿款365797.05元； 五、林志伟应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市吉祥房地产开发有限公司违约金18289.85元； 六、林志伟上述应支付的款项可自莆田市吉祥房地产开发有限公司应退的全部购房款中予以抵扣。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9775元，减半收取计4887.5元，由林志伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  江永忠 二〇一八年七月十一日 书记员  陈 斌 附相关法律条文及法官提示： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。