黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑03民初38号原告（申请执行人）：王平发，男，1951年6月25日出生，汉族，无职业，住。委托诉讼代理人：王辰（系王平多发女儿），女，1975年6月17日出生，无职业，住。委托诉讼代理人：唐静波，黑龙江惠园律师事务所律师。被告（案外人）：刘玉梅，女，1955年5月11日出生，汉族，无职业，住。委托诉讼代理人：刘跃龙（系刘玉梅女婿），男，1974年9月22日出生，汉族，无职业，住。被告（被执行人）：鸡西市宏宇金丰房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区西郊乡新发村。法定代表人：徐洪军，经理。被告（被执行人）：徐洪军，男，1974年5月18日出生，汉族，鸡西市宏宇金丰房地产开发有限公司经理，住。原告王平发与被告刘玉梅、鸡西市宏宇金丰房地产开发有限公司（以下简称宏宇公司）、徐洪军申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王平发的委托诉讼代理人王辰、唐静波，被告刘玉梅的委托诉讼代理人刘跃龙到庭参加了诉讼，被告宏宇公司、徐洪军经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王平发向本院提出诉讼请求：1.请求对金丰花园18号楼1单元503室房屋许可执行；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：王平发与宏宇公司、徐洪军借款合同纠纷一案，经鸡西仲裁委员会调解，确认宏宇公司、徐洪军于2015年11月1日前向王平发偿还全部借款5,000万元并承担仲裁案件受理费131,775元。因宏宇公司、徐洪军未履行给付义务，王发平向本院申请执行，本院于2015年12月9日作出(2015)鸡法执字第82-1号执行裁定，查封宏宇公司与徐洪军所有的位于金丰花园小区的部分房源，其中包括案涉房屋即金丰花园18号楼1单元503室房屋。刘玉梅不服，向本院提出执行异议，本院于2018年5月3日作出(2018)黑03执异24号执行裁定，中止对位于金丰花园18号楼1单元503室房屋的执行。王平发不服，认为宏宇公司未取得商品房预售许可证，其与刘玉梅签订的商品房买卖合同无效，刘玉梅因未办理产权登记，物权未发生变动，(2018)黑03执异24号执行裁定认定事实不清，适用法律错误，故诉至来院，请求依法判令对金丰花园18号楼1单元503室房屋许可执行。被告刘玉梅辩称，1、刘玉梅购买房屋的时间是2013年，在法院查封之前。2、刘玉梅系从建筑商手中抹账购买的案涉房屋，应认定已缴纳全部购房款。3、刘玉梅与宏宇公司签订的房屋买卖合同有效，案涉房屋应归刘玉梅所有。被告宏宇公司、徐洪军未出庭，亦未发表答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王平发举示如下证据：证据一、鸡西仲裁委员会鸡仲调字（2015）第10号调解书、鸡西市中级人民法院（2015）鸡法执字第82-1号执行裁定书各一份。意在证明王平发提起执行异议之诉具有法律依据。证据二、说明一份。意在证明宏宇公司至今未取得商品房预售许可证。被告刘玉梅举示如下证据：证据一、购房协议书、收据、(2018)黑03执异24号执行裁定书各一份，房屋钥匙一把。意在证明案涉房屋归刘玉梅所有。证据二、2018年4月29日杜春关于红星乡金丰花园相关房源归属的证明一份。意在证明案涉房屋系杜春抹账给蔡敦星，蔡敦星又抹账给刘玉梅，房屋抹账相关手续是杜春协助办理，刘玉梅是案涉房屋的所有权人。证据三、蔡敦星名下原始购房协议书及收据各一份。意在证明案涉房屋系杜春抹账给蔡敦星的，蔡敦星是案涉房屋的原始所有权人。证据四、2013年10月15日蔡敦星证明一份。意在证明蔡敦星将案涉房屋作价30万元用以抵顶刘跃龙借款，并将房屋变更至刘跃龙岳母刘玉梅名下。证据五、借条二张。意在证明刘跃龙向蔡敦星出借借款的事实。被告宏宇公司、徐洪军未向本院提交证据。对于双方当事人举示的证据，本院认定如下：被告宏宇公司、徐洪军未发表质证意见，视为其对质证权利的放弃，对王平发提交的证据一，刘玉梅对证据的真实性无异议，故本院对其真实性予以确认；刘玉梅虽对证明目的有异议，但该组证据能够证明王平发的待证目的，故本院对证明目的亦予以确认。对王平发提交的证据二，刘玉梅对证据的真实性及证明目的均无异议，故本院对该证据予以确认。对被告刘玉梅提交的证据一至五，原告王平发对证据的真实性及证明目的均有异议，但刘玉梅能够提供证据原件供本院核对，且刘玉梅提交的证据所证明的主要事实能够相互印证，形成证据链条，故本院对刘玉梅提交的证据一至五均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：金丰花园小区系宏宇公司开发建设。杜春作为建筑商承建金丰花园小区，并将工程内外墙抹灰工程分包给蔡敦星。2012年6月30日，杜春将其从宏宇公司的顶账房屋（金丰花园18号楼1单元503室房屋）抹账给蔡敦星用以抵顶抹灰费用。同日，宏宇公司与蔡敦星签订购房协议书，约定蔡敦星购买宏宇公司开发的金丰花园18号楼1单元503室房屋，建筑面积90.05平方米，销售单价2,880元/平方米，总价款259,344元。协议书尾部加盖宏宇公司金丰花园项目部公章、徐洪军名章，蔡敦星签名。同时，宏宇公司为蔡敦星出具收据，记载收到蔡敦星缴纳的金丰花园18号楼1单元503室房屋的购房款。因蔡敦星向刘跃龙借款的30万元（2010年3月16日20万元、2012年3月1日10万元）无力偿还，2013年10月15日，双方协商，蔡敦星用宏宇公司开发的三处房票（分别为金丰花园1号楼3单元502室、1号楼4单元502室、18号楼1单元503室房屋）作价30万元抵顶刘跃龙借款，并协助刘跃龙将房票购买人变更为刘玉梅。2013年11月23日，宏宇公司与刘玉梅就案涉房屋签订购房协议书并为刘玉梅出具收据。协议尾部加盖宏宇公司公章及徐洪军名章，刘玉梅签字（刘跃龙代签）。刘玉梅虽持有宏宇公司给付的房屋钥匙，但案涉房屋因未接通水电和暖气而无法居住，至今未交付，亦无法办理产权证照。王平发系宏宇公司、徐洪军债权人，因宏宇公司、徐洪军欠付王平发借款，王平发向鸡西仲裁委员会提起仲裁，经鸡西市仲裁委员会调解，于2015年10月23日作出鸡仲调字（2015）第10号调解书，确认宏宇公司、徐洪军于2015年11月1日前向王平发偿还全部借款5,000万元并承担仲裁案件受理费131,775元。因宏宇公司、徐洪军未履行给付义务，王发平向本院申请执行，本院于2015年12月9日作出(2015)鸡法执字第82-1号执行裁定，查封宏宇公司与徐洪军所有的位于金丰花园小区的部分房源，其中包括案涉房屋即金丰花园18号楼1单元503室房屋。刘玉梅不服，于2018年3月27日向本院提起案外人执行异议之诉，要求中止执行，本院依法作出（2018）黑03执异24号执行裁定，中止对位于金丰花园18号楼1单元503室房屋的执行。王平发不服，以申请执行人身份提起本案诉讼。本院认为，本案争议的焦点为：是否应对金丰花园18号楼1单元503室房屋许可执行。本案中，宏宇公司拖欠杜春工程款，杜春拖欠蔡敦星人工费，蔡敦星拖欠刘玉梅借款，经协商，蔡敦星将宏宇公司抵顶其欠款的案涉房屋抹账给刘玉梅，2013年11月23日宏宇公司与刘玉梅就案涉房屋签订购房协议书并为刘玉梅出具收据，应认定刘玉梅已通过抹账形式给付宏宇公司全部购房款。刘玉梅与宏宇公司就案涉房屋签订购房协议书的时间（2013年11月23日）早于我院查封时间2015年12月9日，双方签订购房协议后，宏宇公司将房屋钥匙交予刘玉梅，虽刘玉梅未实际入住，但系金丰花园小区没有水电和供热无法居住使用，故应认定刘玉梅已合法占有案涉房屋。因金丰花园小区至今没有交付，责任在宏宇公司，刘玉梅对未办理产权登记无过错。依据《最高人民法院》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，应认定刘玉梅享有的物权期待权足以排除强制执行。综上所述，王平发的诉讼请求于法无据，不予支持。依照《最高人民法院》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回原告王平发的诉讼请求。案件受理费5,191元，由原告王平发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审 判 长  王晓英审 判 员  郭以刚审 判 员  洪 明人民陪审员  李树民人民陪审员  崔树斌二〇一八年七月十二日书 记 员  都 晶记 录 员  刘香蓉附：本案引用的法律条文《最高人民法院》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。