山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0983民初1567号原告：刘公民，男，1952年12月11日出生，汉族，中专文化，肥城市汶阳镇政府退休职工，住肥城市。原告：张红英，女，1953年12月16日出生，汉族，农民，住址同上，系刘公民之妻。两原告共同委托诉讼代理人：张宪成，山东鸿祥律师事务所律师。被告：肥城市汶阳镇康孟庄村民委员会，住所地：肥城市汶阳镇康孟庄村。法定代表人：聂传宝；职务：村主任。委托诉讼代理人：张帅，肥城博远法律服务所法律工作者。被告：马玉超（又名马新），男，1980年8月7日出生，汉族，初中文化，农民，住肥城市。原告刘公民、张红英与被告肥城市汶阳镇康孟庄村民委员会（以下简称康孟庄村委）、被告马玉超房屋买卖合同纠纷一案，原告刘公民、张红英于2015年5月7日向本院提起诉讼，本院于2016年6月22日作出（2015）肥民初字第1570号民事判决，被告康孟庄村委不服该判决，提出上诉，2017年3月15日泰安市中级人民法院作出（2017）鲁09民终401号民事裁定，撤销原审判决，发回重审。2017年3月29日本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘公民、张红英的共同委托诉讼代理人张宪成，被告康孟庄村委的委托诉讼代理人张帅，被告马玉超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘公民、张红英向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告返还原告车库款133920元；2、诉讼费、邮寄费由被告承担。诉讼过程中，刘公民、张红英变更第1项诉讼请求为依法判决被告返还原告车库款149000元，鉴定评估费2000元由被告承担。事实与理由：2008年第一被告进行新农村建设，将我村的旧房拆迁及新房建设工作委托第二被告具体实施。第二被告于2008年9月1日与包括原告在内的四户签订了旧房转让协议，旧房拆除后，第一被告于2009年10月15日与原告签订了售房合同。2010年10月两被告向原告交付了楼房、储藏室及门头房，但至今未交付车库。两被告现已无车库可交付，根据被告向原告承诺交付的车库面积等情况，应支付相应价款。为维护原告的合法权益，提起诉讼。被告康孟庄村委辩称，2008年9月1日村委与马玉超签有旧村改造协议，项目是由马玉超投资建设，村委只对马玉超占用的集体土地每亩收取补偿费60000元，由马玉超负责筹资及销售楼房，因此村委不是承担责任的主体。原告与被告签订的售房合同中没有约定车库，且原告与马玉超签订的旧房转让协议村委并不知情。综上，应驳回原告的诉讼请求。被告马玉超辩称，2008年本人与原告签订拆迁协议，2009年签订了购房合同，2010年安排原告入住。2011年在的建设手续时，因原告多次闹事阻挠，致使相关业务无法办理。无奈之下经与原告协商，出具了涉案证明，补偿原告车库一处。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对如下证据无异议：1、肥城市康孟庄村民委员会证明；2、原告刘公民、张红英身份证复印件及被告马玉超户籍证明；3、旧房转让协议及附件；4、售房合同；5、肥城市人民法院（2012）肥民初字第3734号民事判决书；6、泰安市中级法院（2014）泰民一终字第23号民事判决书；7、旧村改造书。本院经审查认为，上述证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，可以作为认定事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交被告马玉超证明一份，以证实被告承诺补偿原告车库一处，被告康孟庄村委的质证意见为，该证明系马玉超受到胁迫情形下出具，且系其本人单方行为，被告马玉超质证意见为该证明系受到胁迫出具；合议庭合议后认为两被告虽均主张系受到胁迫出具该证明，但均未提交相应证据证实，因此对其主张本院不予采信，对该份证据本院予以认定。2.原告提交山东金桥房地产土地评估有限公司出具的山东金桥房估字××号评估报告一份，以证实涉案车库经评估价值149000元，两被告质证意见均为评估价值过高。经被告康孟庄村委申请，本院依法传唤评估报告鉴定人袁某庭接受双方当事人质询，袁源当庭对评估过程及评估依据均作出了说明，合议庭认为涉案评估报告系本院按照法定程序委托具有鉴定资质的评估鉴定机构作出，且鉴定人员亦出庭接受质询，其作出的说明并无不当，因此对该份评估报告本院依法予以认定。3、被告康孟庄村委提交肥城市汶阳镇政府驻地房屋买卖协议复印件三份，以证实涉案车库评估价格远高实际市场价格。原告对其真实性有异议，认为文件全为复印件，且所有文件上均盖有肥城汶阳法律服务所的公章，原审时肥城汶阳法律服务所指派本所法律工作者李文东作为被告康孟庄村委的诉讼代理人，与其存在利害关系，该组证据与本案不存在关联性，不能证明其证明目的，被告马玉超对该组证据无异议。合议庭合议后认为该组证据均系复印件，无法核实其真实性，且与本案涉案标的并不具有关联性，因此对该组证据本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年9月1日被告康孟庄村委（甲方）与被告马玉超（乙方）签订“旧村改造书”一份，双方约定：康孟庄村为进行旧村改造，委托马玉超进行投资建设，项目范围及内容为旧村村落、建设多层住宅楼及配套房，乙方按占用面积向甲方付清每亩6万元的土地补偿费，同时双方约定以甲方名义签订售房合同，乙方除安排占用拆迁外，剩余楼房由乙方负责销售。甲方一栏加盖肥城市汶阳镇康孟庄村民委员会的公章，并由时任法定代表人刘承全签名，马玉超在乙方一栏签名。当年，被告康孟庄村委为被告马玉超出具授权委托书一份，内容为：授权委托书，本授权委托书声明：我刘承全系肥城市汶阳镇康孟庄村的法定代表人，现授权委托马新同志为我村综合沿街楼建设、销售代理人，以本村的名义办理我村旧房改造建设的一切业务，代理人在该业务谈判过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以确认，代理人无转委权。授权人为肥城市汶阳镇康孟庄村民委员会（并加盖该村村委会公章），法定代表人签名并盖章。后被告马玉超实施旧村拆迁和楼房建设。又查明，2008年9月1日，被告马玉超（甲方）与原告刘公民（乙方）等共四户签订“旧房转让协议书”一份，主要内容为因被告康孟庄村委进行旧房改造委托甲方投资建设，需要占用乙方住宅，双方达成该协议。双方约定甲方补偿给乙方117平房的楼房、配套车库、储藏室各一套，50平方米的门头房一处。乙方拥有居住权、所有权、转让权、使用权和继承权。乙方有权优先选择楼层和门头房、车库和储藏室。2008年10月18日，双方另签订合同附件一份，约定乙方必须在2008年10月30日前搬完，每拖一天支付甲方10000元的赔偿金。甲方若于2010年元旦不能如期支付乙方应得楼房的钥匙，乙方有权收回自己的土地所有权，并追加每户100000元的损失费。2009年10月15日，被告康孟庄村委（甲方）与原告刘公民（乙方）签订“售房合同”一份，甲方（出售方）为肥城市汶阳镇康孟庄村民委员会，乙方（购买方）为刘公民。双方约定综合楼共6层，乙方购买位置二单元一层西户，建筑面积110.75平方米，购买方选置预交款已交清。其中单价、储藏室面积、共计交款数额部分均划掉。同时在合同上手写注明：储藏室6#31㎡，门头房6#56.94㎡，双方对其他权利、义务也进行了约定，但未对车库进行约定。签订合同后，原告刘公民、张红英未实际交纳房款，合同中约定的楼房及储藏室原告已实际入住使用。2012年9月4日，被告马玉超向原告出具证明一份，载明：“证明，马玉超补偿给刘公民车库，在6#3单元，不冲路（14.4×3.1米），水电设施齐全，2013年底交付使用。特此证明马玉超2012年9月4日”。对于车库价值，经原告申请本院依法委托山东金桥房地产土地评估有限公司进行了评估，2017年10月10日上述公司作出山东金桥房估字××号评估报告，估价结果涉案车库总价值为149000元。原告为此支付评估费2000元。被告康孟庄村委主张被告马玉超向原告出具的涉案车库证明系其个人行为，与康孟庄村委无关，并提交了马玉超个人声明一份，原告对此不予认可。又查明，两原告系夫妻关系。本案所涉旧房改造发生在两原告夫妻关系存续期间。案经开庭审理，因双方分歧较大，调解未能达成一致意见。本院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的行为承担民事责任。本案中被告马玉超以被告康孟庄村委的名义与原告刘公民签订的旧房转让协议书、附件及证明，均是当事人真实意思的表示，以上协议未违反法律的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。被告马玉超辩称其出具证明系受到胁迫所为，因未提交证据予以证实，本院对此不予采信。被告康孟庄村委主张被告马玉超向原告出具的涉案车库证明系其个人行为，与村委无关，原告对此不予认可，本案中在原告刘公民与被告马玉超达成“旧房转让协议”后，双方签订了“售房合同”，该合同中注明系购买房屋，并且均注明房款已交清，但实际上原告刘公民并未向被告交纳房款，而是采取的被告拆迁原告原有的房屋，在原告原有房屋的土地上建设新楼房，然后以新建楼房抵偿原告的拆迁房屋，虽然被告马玉超出具的补偿车库的证明系以个人名义作出，但涉案车库与“旧房转让协议”及“售房合同”存在延续性，具有因果关系，故该行为亦应认定为代理行为，被告康孟庄村委应承担交付车库的义务。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失。因被告未按照合同约定履行向原告交付车库的义务，故应对原告损失按照评估价格进行赔偿。被告主张评估价值过高，且评估机构的评估行为违反了房地产估价规范的规定，评估结论不应予以采纳。涉案评估报告系本院按照法律程序，依法委托具有鉴定资质的评估鉴定机构作出，鉴定人员亦出庭接受了双方质询，被告并未能提供相应证据证明该鉴定报告存在重大瑕疵并足以导致鉴定报告无效，因此对其主张本院不予支持。两原告系夫妻关系，上述旧房改造行为发生在两原告夫妻关系存续期间，故其二人作为共同原告主张权利符合法律规定。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条、第一百六十三条、第一百六十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告肥城市汶阳镇康孟庄村民委员会于本判决生效之日起十日内，支付原告刘公民、张红英补偿款149000元；二、被告肥城市汶阳镇康孟庄村民委员会于本判决生效之日起十日内，支付原告刘公民、张红英评估费2000元；三、驳回原告刘公民、张红英对被告马玉超的诉讼请求；四、驳回原告刘公民、张红英的其他诉讼请求。案件受理费3280元，由被告肥城市汶阳镇康孟庄村民委员会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  宗少华人民陪审员  孙远生人民陪审员  阮庆洋二〇一八年七月三十日书 记 员  张晓敏