浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初5583号 原告（反诉被告）：钟秉轩，男，1975年4月1日出生汉族，老师，住宁波市鄞州区。法律文书送达地址：宁波市鄞州区第二实验小学桑田路217号。 委托诉讼代理人：张奇，浙江导司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周鸿程，浙江导司律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王龙云，男，1996年9月16日出生汉族，公司员工，住安徽省凤阳县。法律文书送达地址：宁波市鄞州区中河街道春园路446号3幢10号504室。 被告（反诉原告）：王龙池，男，1990年8月22日出生汉族，公司员工，住安徽省凤阳县。法律文书送达地址：宁波市鄞州区东城水岸3幢10号504室。 两被告共同委托诉讼代理人：任立峰，浙江红邦律师事务所律师。 第三人：宁波市立得房地产股份有限公司（统一社会信用代码为91330200254085139Y）。住所地：宁波市鄞州区惊驾路565号3幢9-1。 法定代表人：陈钧，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：夏璐璐，该公司员工。 原告钟秉轩与被告王龙云、王龙池房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法由审判员毛增辉适用简易程序审理。被告王龙云、王龙池在答辩期间向本院提出反诉，并要求追加宁波市立得房地产股份有限公司为本案第三人，本院予以准许。本案于2018年6月11日公开开庭进行了审理。原告钟秉轩的委托诉讼代理人张奇、周鸿程、被告王龙云、王龙池的委托诉讼代理人任立峰、第三人宁波市立得房地产股份有限公司的委托诉讼代理人夏璐璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟秉轩向本院提出诉讼请求如下：一、被告继续履行《存量房屋买卖中介合同》；二、被告支付原告违约金30万元。审理中，原告变更诉讼请求：一、解除原、被告于2018年1月29日签订的《存量房屋买卖中介合同》；二、被告返还定金5万元；三、被告赔偿原告房屋差价损失57万元。事实和理由：2018年1月29日，原、被告通过第三人签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定被告将位于宁波市鄞州区中河街道东城水岸小区3幢10号504室的房屋出卖给原告，房屋总价款258万元，签约日原告支付定金5万元，签约后2018年3月10日前过户内支付被告73万元，被告有义务按约办理产权过户登记，逾期10日以上的，作根本违约处理，原告有权单方解除合同，并要求被告支付违约金30万元；合同解除的，原告已付的房款及定金当场退还，由此造成的其他损失也由被告承担。同日，原、被告又签订《合同补充协议》一份，因被告的房屋存在抵押贷款情形，除原告支付的首付款用于归还贷款外，剩余贷款68万元由被告自筹。上述协议签订后，原告按约支付定金5万元。原告为了履行合同，在过户前多次通过第三人的承办人俞某向被告催告自筹资金，联系垫资公司垫款，然被告认为程序过于繁琐拒绝向第三方筹集资金，并明确表示不再卖房的违约意思表示，且被告又将房屋以315万元的价格挂牌出售。原告认为，原告有合理理由认为即使支付了首付款，因被告仍存在房屋无法过户的客观情形，有权中止合同。现被告单方要求解除合同，故应返还定金并赔偿原告经济损失。 被告王龙云、王龙池答辩并反诉称：原、被告签订的《存量房屋买卖中介合同》约定，原告须在2018年3月10日前支付首付款73万元，且该款用于被告还贷，并约定，原告逾期支付任何一笔款项超过10天，被告有权单方解除合同，并主张违约金30万元。合同签订后，原告因无法通过银行按揭贷款的“预审批”，担心后期款项无力支付，故迟迟不支付首付款。被告在2018年3月24日微信通知解除房屋买卖合同，并在2018年4月10日与中介的电话中再次明确解除合同，2018年4月25日又通过律师函再次确认解除合同。原告无证据证明被告在签订合同后经济状况急剧恶化，在首付款支付时间满前未提出不安抗辩，被告三次提出解除合同时也没有提出，在起诉时也没有提出，也一直没有通知被告，在合同解除后数个月才提出，对被告没有约束力。综上，原告未按时支付首付款，违约在先，被告也没有收到过定金，请求驳回原告的全部诉讼请求。因原告违约，请求判令原、被告签订的《存量房屋买卖中介合同》于2018年3月24日解除，原告支付被告违约金30万元。 针对被告的反诉请求，原告答辩称：被告的房屋存在二次抵押的事实，根据补充协议的约定，被告需先自筹资金68万元用于偿还抵押借款，原告再支付首付款。被告没有自筹68万元用于偿还抵押借款，故原告不具备支付首付款的条件，原告不存在违约。请求驳回被告的反诉请求。 第三人宁波市立得房地产股份有限公司陈述称：因被告的房屋存在二次抵押的事实，故在房屋买卖合同中约定由被告筹款68万元，先去还清第二次抵押的40万元，再由原告按照约定时间支付首付款，去还清银行的抵押贷款。后被告没有通知第三人已筹到68万元，故后也没有按照合同约定进行。合同约定的定金现尚在第三人处。至于原、被告谁违约，由法院认定。 原告为支持自己的主张，向本院提交如下证据： 1、房产证复印件1份，拟证明本案讼争房屋情况的事实； 2、存量房屋买卖中介合同1份、补充协议1份，拟证明被告的房屋因存在二次抵押，被告先要自筹68万元去还清第二次抵押债务，拿到房产证，存在有过户的可能后，再由原告支付首付款的事实； 3、网上挂售信息1份，拟证明被告以315万元价格挂售该讼争房屋，原告以此要求被告赔偿损失57万元的事实。 被告为支持自己的主张，向本院提交如下证据： 1、被告与第三人经办人的微信聊天记录1份，拟证明原告向银行申请贷款，银行一直没有通过预审批，被告于2018年3月24日通知第三人解除合同的事实； 2、律师函及邮政快件单各1份，拟证明被告委托律师再次发函原告解除合同的事实。 上述证据，经庭审质证，对原告提交的第1项证据，被告和第三人均无异议。对原告提交的第2项证据，被告对真实性无异议，能证明原告应先支付首付款用于被告还贷，再办理过户手续；被告一直都对原告讲明房屋存在第二次抵押的情况，第三人找好垫资公司后被告也接触过，垫资公司表示只要原告的银行贷款能审批下来，即同意垫款；既使没有垫资公司垫款，被告自己也有能力去处理好第二次抵押的事项。第三人无异议。对原告提交的第3项证据，被告对真实性、关联性有异议，认为此证据不能反映具体出售的房屋情况，被告没有在挂售该讼争房屋。第三人认为无法确认该证据的真实性。对被告提交的第1项证据，原告认为真实性需第三人的经办人进行确认，原告不认可是因原告的银行贷款审批不下来导致原告不付首付款而违约的事实；第三人认为真实性由第三人的经办人来确认。对被告提交的第2项证据，原告认为没有收到过此份律师函。第三人认为不清楚此律师函情况。 原告在审理过程中，为证明原、被告签订《存量房屋买卖中介合同》后，原告积极履行合同义务，多次催告被告自筹资金，使原告支付房屋首付款后能按期过户，而被告拒绝的事实，申请第三人的经办人俞某出庭作证。俞某陈述如下：被告将房屋挂在第三人处出售，原告欲购买并现场查看了房屋。原、被告谈妥价格后到第三人处签订了合同。因被告的房屋存在第二次抵押情形，房产权、土地证等原件均在第二次抵押债权人处，为控制风险，被告也同意将原告支付的定金交到第三人处。被告的房屋抵押贷款共有140万元左右，故被告需自筹68万元，原告支付首付款73万元解决抵押贷款事项。2018年春节前原告问其第二次抵押处理情况，并表示首付款已准备好。其联系被告，被告表示春节后即借钱解决。为促成此交易，2018年3月14日，其联系了垫资公司和被告方到其门店，垫资公司与被告谈妥利息，垫资公司表示只要原告的贷款能通过预审批，即同意垫资。到2018年4月份，被告表示不再出售给原告。被告提交的与其的微信记录是真实的，原告负债率较高，存在信用卡透支，老家还有按揭贷款的情形，银行能否放贷也不确定。 对于证人证言，原告、被告和第三人均无异议。 综合原、被告的举证和质证意见，本院认证如下：对于证人俞某的证言，真实、合法，且与本案有关联，能证明原、被告的交易过程，本院予以确认。原告提交的第1、2项证据，真实、合法且与本案有关联，本院予以确认。原告提交的第3项证据，因无具体的房屋坐落位置，不能证明该证据反映的挂售房屋即为本案讼争房屋，故与本案无关联，本院不予确认。被告提交的第1项证据，真实、合法且与本案有关联，本院予以确认。被告提交的第2项证据，因邮件为他人收而非原告本人签收，故不能证明原告已收到此函件，故与本案无关联，本院不予确认。 综上，本院认定以下事实： 本案讼争的房屋，被告在第三人处挂售，原告欲购买并现场查看了房屋。原、被告谈妥价格后于2018年1月29日在第三人处签订了《存量房屋买卖中介合同》，该合同约定：被告将位于宁波市鄞州区中河街道东城水岸小区3幢10号504室的房屋以258万元的价格出售给原告，签订之日原告支付被告定金5万元，此定金在过户受理后即转为房款；签约后2018年3月10日前过户内支付首付款73万元，该款原告同意用于被告还贷，不足部分由被告承担，原告自行还贷的，不动产受理后当天转付首付款；权证办出三日内款清即支付被告房款180万元，同步交房；原告有义务按约定按时办理产权过户登记，并及时提供产权过户所需资料及按揭资料，按时支付任何一期房款，不得逾期，每逾期一日，支付被告违约金100元，逾期10日以上的，作根本违约处理，被告有权单方解除合同，并要求原告支付违约金30万元，合同解除的，原告已付的定金及首付款当场退还，由此造成被告其他损失的也由原告承担；被告有义务按约定按时办理产权过户登记，并及时提供产权过户所需资料，按约定履行交付房产及附属设施等，不得逾期，每逾期一日，支付被告违约金100元，逾期10日以上的，作根本违约处理，原告有权单方解除合同，并要求被告支付违约金30万元；合同解除的，原告已付的定金及首付款当场退还，由此造成原告其他损失的也由被告承担。双方还约定了其他事项。因被告的房屋存在第二次抵押情形，为控制风险，双方于同日签订《合同补充协议》和《交易房款委托代收代付三方协议》各一份，约定被告自筹资金68万元，一个月内利息由被告支付，如超出1个月外由原告承担利息；被告无需出中介费，净到手258万元；购房款定金5万元在第三人代保管，并同意在2018年3月10日前由第三人直接转付被告。上述合同、协议签订后，原告将定金5万元交付至第三人处。2018年春节前原告表示首付款已准备好，问俞某被告房屋的第二次抵押处理情况。俞某联系了被告，被告表示春节后即借钱解决。履行时间届期，原告未支付首付款，被告也没有自筹资金解决第二次抵押事项。为促成此交易，2018年3月14日，俞某联系了垫资公司和被告方到其门店，垫资公司与被告谈妥利息，垫资公司表示只要原告的贷款能通过预审批，即同意垫资。2018年3月24日，被告通过微信询问俞某原告是否不愿意购房，不愿买房就解除合同。俞某对被告答复是原告愿意购房，但原告的银行贷款在预审批，这种事急不来。后双方未完成交易。 本院认为：原、被告签订的《存量房屋买卖中介合同》、《合同补充协议》和《交易房款委托代收代付三方协议》均是双方当事人的真实意思表示，约定的内容不违反法律规定，应认定合法有效。双方均应按约履行。双方合同中明确“2018年3月10日前过户内支付首付款”，应认定房屋过户时间约定在2018年3月10日。根据约定，原告有义务在2018年3月10日前向被告支付首付款，并提供产权过户所需资料及按揭资料。因被告的房屋存在第二次抵押，根据约定被告有义务自筹资金，解决第二次抵押债务，取得产权证，提供产权过户所需资料。双方未约定被告何时需筹到资金，但根据交易要求，应在房屋过户前解决债务，注销抵押事项，取得产权证件，即也需在2018年3月10日前履行此义务。综上，原、被告各自的合同义务应同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。履行时间届期，原、被告均未履行。后为促进交易进行，在第三人经办人俞某的介绍和见证下，被告与垫资公司谈妥借款事项，垫资公司认为只需原告的银行贷款通过预审批即同意垫资。但后在被告的催告下，俞某答复被告原告的银行贷款仍在预审批中，致使最终被告未向垫资公司借款完成自筹并解决第二次抵押债务事项，原告也没有向被告支付首付款。本次交易最终未能完成的原因系在同时履行义务的情形下，原、被告均担心先履行义务会造成损失，均不愿意先履行，对此双方均不违约。原、被告主张系对方违约，要求对方支付违约金或赔偿损失的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。至于原告诉称要求退还定金，因该定金在第三处，原告可自行向第三处要求退还。现原、被告均同意解除合同，故该《存量房屋买卖中介合同》应予解除。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十三条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告钟秉轩与被告王龙云、王龙池于2018年1月29日签订的《存量房屋买卖中介合同》； 二、驳回原告钟秉轩的诉讼请求。 三、驳回反诉原告王龙云、王龙池的反诉请求。 本诉案件受理费10000元，减半收取计5000元，财产保全费5000元，合计10000元，由原告钟秉轩负担。反诉案件受理费2900元，由反诉原告王龙云、王龙池负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 毛增辉 二〇一八年七月三日 代书记员 赵泽宁