济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2014）天民一初字第271号原告济南乐盈物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人陆亚范，董事长。委托代理人贾明君，山东德衡（济南）律师事务所律师。委托代理人孟朔，山东德衡（济南）律师事务所律师。被告王秀英，住济南市。原告济南乐盈物业管理有限公司（以下简称乐盈物业公司）与被告王秀英物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乐盈物业公司的委托代理人孟朔，被告王秀英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐盈物业公司诉称，原告是济南市天桥区某小区物业服务企业，为该小区提供物业管理服务。被告王秀英是该小区的业主。依据原告乐盈物业公司与中国重型汽车集团房地产开发公司签订的物业管理服务合同，被告王秀英应按照0.65元／平方米／月的标准向原告乐盈物业公司交纳物业服务费。但被告王秀英并未及时交纳，至2013年12月份，被告王秀英拖欠物业服务费累计6273元，经多次催要，被告王秀英均拒不交纳。现原告乐盈物业公司诉至法院，请求：1、判令被告王秀英向原告乐盈物业公司支付物业服务费6273元；2、诉讼费由被告王秀英承担。被告王秀英辩称，被告王秀荣认为原告乐盈物业起诉的理由不能成立，理由为：第一，关于原告乐盈物业公司的资质业主从不知晓，且物业服务协议应当是与小区业主委员会签订，但是小区从未开过业主大会，也从没选过业主代表，更没有成立业主委员会，物业公司无法接受监督、征求意见，业主的要求也得不到答复。第二，被告王秀英于2006年6月入住涉案房屋，先交纳了全年的物业服务费，但房屋质量出现很多问题，如卧室玻璃夹层漏气、卫生间洗漱盆粗糙漏水、便器漏水脱落、地下室和卫生间渗水、房间出现裂缝、地下室无遮挡设备、单元门呼叫器损坏维修不好等，被告多次向物业公司提出维修要求，一直均未予以解决。原告乐盈物业公司与开发商是利益默契的关系，表现在开发商赐给原告乐盈物业公司在某小区一切管理服务事宜，物业公司代开发商发放入住钥匙，业主反映的房屋质量问题都是由物业公司入户查看，决定是否维修，2014年4月物业公司统计房屋质量的情况，但均未以开发商的名义发表，凡是因为欠修而引起的拖欠物业费的交涉，没听到开发商及物业公司任何口头及文字的声明称让业主找开发商，因此原告乐盈物业公司与开发商是一家。如果原告乐盈物业公司不揽开发商的业务，也不会形成长期拖欠物业服务费，故原告乐盈物业公司现在称物业服务费与房屋质量是两码事已经太晚了。第三，原告乐盈物业公司的物业管理不到位，不安定因素太多，如：财务支出不公开；物业管理混乱，多设立停车位，破坏绿地，且不顾交通安全；地下室长期黑暗不通风，存在安全隐患；对小区内养狗、贴小广告、推销产品、私设舞场等行为管理不到位等。第四，原告乐盈物业公司应明确被告王秀英欠物业服务费的起止期间，并扣减被告王秀英已经交纳的物业服务费期间。综上，被告王秀英不认可原告的诉讼请求，并要求因房屋质量问题造成的损失给予全部维修，所造成的损失给予赔偿，待维修合格后，被告同意交纳物业服务费。经审理本院认定：被告王秀英系坐落于济南市某楼某单元某室的业主。2007年11月2日，中国重型汽车集团房地产开发公司（甲方）与原告乐盈物业公司（乙方）签订《重汽·嘉和苑、嘉祥苑物业管理服务合同》一份，约定由原告乐盈物业公司对嘉和苑、某小区进行物业管理服务，该合同第三条约定：“乙方提供服务的收益人为本物业的全体业主和非业主使用人，本物业的全体业主和非业主使用人均应对履行本合同承担相应的责任。”第二十条约定：“本物业委托管理期限为叁年，即2007年11月20日至2010年11月20日，在到达业主委员会筹办前提条件下，乙方应根据相关法规要求组织召开业主大会并选举产生业主委员会，业主委员会与物业公司重新签订物业管理委托合同生效后，本合同终止。”第五十七条约定：“…沿街公建楼物业管理服务费：1.14元／平方米／月多层物业管理服务费：0.44元／平方米／月小高层物业管理服务费0.65元／平方米／月…”。该合同中，甲乙双方另就委托管理事项、双方权利义务、管理目标、违约责任等内容进行了约定。另查明，涉案房屋所在的小区未成立业主委员会。涉案房屋系小高层住宅，其建筑面积为117.64平方米，根据《重汽·嘉和苑、嘉祥苑物业管理服务合同》的约定，涉案房屋物业服务费应按建筑面积每月每平方米0.65元标准收取。案件审理过程中，原告乐盈物业公司明确称，截止至2013年12月，被告王秀英未交纳2007年11月至2011年8月、2011年11月至2013年12月期间的物业服务费。现原告乐盈物业公司诉至本院，要求：1、判令被告王秀英向原告乐盈物业公司支付2007年11月至2011年8月、2011年11月至2013年12月期间的物业服务费共计5505元（0.65元×117.64平方米×72个月）；2、诉讼费由被告王秀英承担。诉讼中，原告乐盈物业公司自愿放弃要求被告王秀英支付2007年1月至2007年10月期间的物业服务费。上述事实，有原告乐盈物业公司提交的物业管理服务合同、采暖费收款收据、房屋户（室）面积对照表等证据证明，以及原、被告的当庭陈述在案为凭。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，中国重型汽车集团房地产开发公司与原告乐盈物业公司签订《重汽·嘉和苑、嘉祥苑物业管理服务合同》系前期物业服务合同，对该小区内业主均具有约束力，被告王秀英作为该小区内的业主，应受上述合同条款的约束。原告乐盈物业公司依约为涉案房屋所在的小区提供物业服务后，有权按照合同约定的标准收取物业服务费。关于被告王秀英称其房屋存在质量问题的抗辩意见，未向本院提交相关证据证明，且因房屋质量问题产生的纠纷与本案的诉讼标的并非同一法律关系，故被告王秀英以此拒交物业服务费，没有法律依据。关于被告王秀英称原告乐盈物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵的答辩意见，被告王秀英虽未向本院提交相关证据，但结合原告乐盈物业公司与涉案房屋所在小区其他业主物业服务合同纠纷的同期相关案件，原告乐盈物业公司在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。关于原告乐盈物业公司所主张被告王秀英未交纳物业服务费的期间及金额，被告王秀英未对此提出异议，亦未提出反驳证据，本院予以认定，故原告乐盈物业公司要求被告王秀英支付2007年11月至2011年8月、2011年11月至2013年12月期间的物业服务费共计5505元，符合法律规定，本院予以支持。诉讼中，原告乐盈物业公司自愿放弃要求被告王秀英支付2007年1月至2007年10月期间的物业服务费，系对其自身诉讼权利的处分，本院予以准允。鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，原告乐盈物业公司应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告王秀英于本判决生效之日起10日内向原告济南乐盈物业管理有限公司支付物业服务费5505元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王秀英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  王善代理审判员  韩峰人民陪审员  吴昕二〇一五年一月三十日书 记 员  于蕊