广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3615号上诉人(原审被告)：黄英。委托代理人：黄啟桂。被上诉人(原审原告)：广东珠江商业地产物业服务有限公司。法定代表人：张昌才。委托代理人：梁亮。上诉人黄英因与被上诉人广东珠江商业地产物业服务有限公司（以下简称珠江公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第276号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年12月18日，黄英与广东合生泰景房地产有限公司签订《商品房预售合同》，由黄英以2359490元价格向广东合生泰景房地产有限公司购买位于珠江国际纺织城（自编GJ-2、A4、B、C栋）第自编C栋15层1509号房，房屋地址海珠区叠景中路84号1509房，建筑面积为127.54平方米。黄英于2012年6月26日收楼。该房屋所在的珠江国际纺织城尚未成立业主委员会。2012年6月26日，珠江公司（甲方）与黄英（乙方）签订《珠江国际纺织城公寓写字楼前期物业管理服务协议》，双方就黄英所购房屋所在珠江国际纺织城公寓写字楼的物业管理服务达成如下协议：前期物业管理是指：自商铺／单元出售／出租之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。（第一条）甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；交楼／交铺时将《珠江国际纺织城公寓写字楼装修守则》交乙方签收；并对装饰装修商铺／单元时的注意事项和限制条件重点向乙方解释；采取一切必要措施以遵守政府对本物业的要求……乙方有权监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；乙方依据本协议准时向甲方交纳物业管理费用；（第二条）一、物业共用部位的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、大堂等相关部位；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：共用设施设备是指共用的上下水管道、排水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、绿化用地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等……（第四条）物业管理服务费和其它应缴费用按季结算，乙方须于每季度首7日前到甲方指定的地点缴交当季费用；物业管理服务费每月每平方米8.5元，乙方单元建筑面积127.54平方米，每月应交物业管理服务费1084.10元；（第十一条）甲方违反责任，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.5%交纳违约金；等。黄英收楼时并预交了3252.3元的物业管理费。珠江公司分别于2013年10月25日、2013年11月9日及2014年3月29日向黄英发出催收物业管理费的通知。黄英就其抗辩意见提供了其曾起诉广东合生泰景房地产有限公司等的（2013）穗海法民三初字第1443号民事判决书作为证据，该判决书查明：广东合生泰景房地产有限公司主张涉案房屋及楼宇已经取得消防验收合格，确认涉案房屋交付给珠江公司时存在两个门口的开设，但其没有对涉案房屋内的一门房门进行封闭，据了解是邻居房屋业主封闭的。认定：黄英主张广东合生泰景房地产有限公司封闭了涉案房屋的西墙北角的房门，但没有举证证明，广东合生泰景房地产有限公司对此也不予确认，故判决驳回黄英的全部诉讼请求。该案判决后，黄英不服上诉，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法民五终字第2039号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。珠江公司质证表示对该证据的真实性、合法性没有异议，但和本案没有关联性。珠江公司于2015年1月15日向原审法院提起本案诉讼，要求判令：1、黄英向珠江公司支付2012年9月30日至2014年12月31日的物业管理费29354.7元（每月按127.868平方米×8.5元/平方米=1086.90元标准计算；其中2012年7月1日-9月30日黄英预交的管理费还差8.4元；2012年10月至2014年12个月共计9个季度）；2、黄英支付因拖欠上述物业管理费的违约金（从2012年7月7日起计至付清物业管理费之日止，以每季度所欠金额为本金，每日按0.5%计；其中第一季度的违约金从2012年7月7日起算，本金为8.4元，此后的违约金本金以3260.7元计算）；3、黄英承担全部诉讼费。黄英辩称，不同意珠江公司的诉讼请求，理由是珠江公司交房给黄英的时候涉案房屋前后是有两个门的，后来涉案房屋的一个门被封闭了，导致该房只有一个门无法通过消防验收，造成黄英对涉案房屋无法进行装修使用。珠江公司交给黄英的房屋是无法通过消防验收的，珠江公司有权利、义务采取必要的措施，以使涉案房屋达到消防的要求。珠江公司没有履行前期物业管理服务协议中约定的义务，违约在先，不应收取涉案房屋的物业管理费。一审庭审中，珠江公司表示其从2011年7月起计收黄英的物业管理费，黄英在收楼时预交了的物业管理费3252.3元抵扣2012年7-9月物业管理费后还欠8.4元；本案欠费起算时间应从2012年9月30日起计。珠江公司认为涉案房屋经测绘后面积为127.868平方米，对此黄英不予确认。原审法院认为，珠江公司、黄英签订的《珠江国际纺织城公寓写字楼前期物业管理服务协议》，是双方当事人真实意思表示，符合有关法律、行政法规的规定，是有效的合同。珠江公司根据黄英的委托对珠江国际纺织城公寓写字楼包括黄英在内的业主提供了物业管理服务，黄英实际接受了该管理服务，故应按上述协议约定向珠江公司支付物业管理费用。按照合同约定，黄英负责对房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，黄英以其房间的房门被隔壁业主所封是经过珠江公司准许为由拒绝支付物业管理费，缺乏依据，对黄英的该抗辩意见，原审法院不予采纳。合同约定，涉案房屋的建筑面积为127.54平方米，黄英每月应缴管理服务费是1084.10元。珠江公司主张经测绘后涉案房屋的建筑面积变更为127.868平方米，但对此珠江公司没有举证证明，黄英也予以否认，故珠江公司主张物业管理费每月按1086.90元计算没有依据，对该意见，原审法院不予采纳。庭审中，珠江公司表示其从2012年7月起计收黄英的物业管理费，黄英在收楼时预交了物业管理费3252.30元，故按每月1084.10元标准计，该3252.30元是三个月物业管理费金额，经抵扣后，故本案应从2012年10月起计收黄英的物业管理费，珠江公司主张从2011年9月30日起计算物业管理费有误，原审法院予以纠正。合同还约定，黄英不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，珠江公司有权要求黄英补交并从逾期之日起按每天0.5%交纳违约金。黄英拖欠珠江公司2012年10月至2014年12月期间的物业管理费至今未付，其行为已构成违约，应承担违约责任。因此，珠江公司要求黄英支付2012年10月至2014年12月期间的物业管理费以及违约金的请求，符合合同约定，原审法院予以支持。但违约金的起算时间应从2012年10月8日起算，且违约金应以所欠物业管理费本金为限并计至本判决期限届满之日止为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2015年4月10日作出判决：一、黄英在本判决生效之日起十日内，向珠江公司支付海珠区叠景中路84号1509房2012年10月至2014年12月的物业管理费29270.7元（每月按1084.10元计）。二、黄英在本判决生效之日起十日内，向珠江公司支付欠缴2012年10月至2014年12月期间物业管理费的违约金（以每季度应付款为基数按每日0.5%的标准计，从当季首月的8日起算至本判决期限届满之日止；违约金总额以黄英所欠物业管理费本金为限）。三、驳回珠江公司的其他诉讼请求。本案受理费1093元由黄英负担632元，由珠江公司负担461元。判后，黄英不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案起因是珠江公司履行管理服务合同时违约，给我方物业造成极大的利益损失。珠江公司履约不当使得我方原先符合消防要求的办公用房被封闭一处通道，只剩下一门，不符合政府对物业消防的要求，使得该房至今不能使用。根据相关规定，物业公司对辖区内的物业装修进行批准、验收，故可推定涉案房屋后门道被封闭是经过珠江公司批准和验收查验。珠江公司一直没有去恢复原有的消防门道以平息纠纷，其行为性质侵犯了我方的物业消防权益，涉案房屋被迫空置，利益损失远超过物业管理费。二、原审判决查明事实不清。原审法院未采纳当事人的抗辩意见，所据理由不具体。任何一个物业管理单位都不能也无权堵塞封闭他人原有的已经通过政府部门验收的门道，不能破坏商品房原有的门道布局设计，而我方所购房屋后门被堵是事实，但原审中物业管理服务方却是局外人，没有判决其承担相应的违约责任。我方列举了众多事实，但原审法院对珠江公司的违约侵权行为没有审理，毫无表示，剥夺了我方的权利。三、原审判决适用法律错误。由于珠江公司履行合约时违约，导致业主房屋因缺失消防要求而不能使用，造成物业空置的极大浪费。我方有权根据《物业管理条例》第三十六条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百二十四条之规定主张权利，有权拒绝支付物业管理费，并保留向珠江公司追索赔偿的权利。我方列举的事实和理由符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第三款的规定，论证珠江公司准许他人封门的这一事实，当事人无需另行举证，原审法院利用规定的第二条据此判案，否定我方主张，适用法律不当。综上，请求本院：1、撤销（2015）穗海法民三初字第276号民事判决；2、一审、二审诉讼费用全部由珠江公司承担。珠江公司答辩称：原审法院认定事实清楚，判决合法合理，请求驳回黄英的上诉，维持原判。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，黄英认为开发商和珠江公司对其构成共同侵权，因为开发商和珠江公司的管理行为导致其物业达不到消防要求，物业管理公司没有对隔壁业主封门的行为进行管理，隔壁业主并不构成侵权。黄英以本案必须以（2015）粤高法民一申某第415号案审查结果为依据为由，申请本院中止对本案的审理，理由是如该案判令商品房买卖合同解除，则本案物业服务合同亦应随之解除。本院认为：本案系物业服务合同纠纷，珠江公司既已提供物业服务，作为涉案房屋业主的黄英即应支付相应对价。根据双方之间的合同约定，珠江公司提供的物业管理服务内容包括物业共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理等，黄英主张隔壁业主将两房之间的门封闭，但其既不认为该行为构成侵权，亦未证明该行为违规、违章而珠江公司管理不力，故黄英未能证明珠江公司在提供物业服务中有不当履行，其拒绝支付物业管理费，理据不足，本院不予支持。关于本案是否应中止审理的问题。黄英诉广东合生泰景房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案尚未进入再审程序，且该案与本案分属不同的法律关系，本案并非必须以该案审理结果为依据。黄英申请本案中止审理，并无法律依据，本院不予准许。综上所述，黄英的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2186元，由上诉人黄英负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁代理审判员  黄春成代理审判员  陈慧芳二〇一五年八月六日书 记 员  李宪琼