浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终2871号 上诉人（原审被告）：桐庐碧桂园房地产开发有限公司，住所地浙江省桐庐县城南街道乔林路青山工业园区办公楼**。 法定代表人：杨文杰。 委托诉讼代理人：孙登部。 委托诉讼代理人：张文波，浙江凯富律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谭青龙，男，1977年11月26日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：邵万高、许瑞文，浙江春江明珠律师事务所律师。 上诉人桐庐碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人谭青龙商品房预售合同纠纷一案，不服桐庐县人民法院（2017）浙0122民初6584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2014年5月10日，谭青龙、碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，约定由谭青龙购买碧桂园公司开发的位于桐庐县××路××号××幢××单元××室住宅房屋一套，户型为Ｊ476Ｔ／Ｊ473Ｔ型精装，建筑面积为90.33平方米，其中套内建筑面积72.56平方米、公用分摊建筑面积17.77平方米，每平方米房屋建筑面积单价（包含房屋装修价格）为6025.86元，总房价款（包含房屋装修价格）为544316元，交付期限为2015年7月30日前。合同第十一条约定：经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化；（2）无。此外，作为该合同附件一的房屋平面图标示书房以及与书房相邻的卧室各有一个飘窗，次卧无飘窗。 同日，双方又签订《补充协议》一份，关于面积差异处理约定如下：该商品房交付后，如产权登记面积与《商品房买卖合同》约定面积发生差异的，以建筑面积为依据进行面积确认以及面积差异处理，关于面积差异双方同意按以下原则处理：1、差异值为：±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按《商品买卖合同》第五条约定的商品房单价进行多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择多退少补的，买卖双方按《商品房买卖合同》第五条约定的商品房单价进行多退少补；退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；除此之外，出卖人无须承担其他任何责任，买卖双方其他各自的损失由买卖双方各自承担。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积*100%。 合同签订之后，谭青龙依约支付了全部购房款544316元。2015年7月15日，碧桂园公司通知收房，谭青龙查验后在《房屋维修申请记录表》上签字确认，该《房屋维修申请记录表》关于卧室维修申报事项未记载次卧飘窗问题。 2015年11月27日，谭青龙缴纳了契税8164.74元（计税面积90.25平方米，适用税率3%，应缴16329.48元，减免8164.74元，实缴8164.74元）。2015年12月29日，谭青龙取得房屋产权证，登记的建筑面积为90.25平方米、套内面积72.54平方米、分摊面积17.71平方米。 另查明，碧桂园房产项目在预售阶段印制的宣传资料就J473T、J476T户型作出了说明，该二类户型又以房屋在楼层中的位置区分为J473T-A、J476T-A户型、J473T-B、J476T-B户型、J473T-C、J476T-C户型，中套J473T-B户型宣传单页明确载明“三卧均有飘窗，更有大尺度客餐厅相连，让阳光遍布每个角落”。 再查明，按照现有的房产税收政策，个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%税率征收契税，面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。 在审理过程中，经原审法院派员实地勘察，确认谭青龙购买的房屋为中套即J473T-B户型，书房以及与书房相邻的卧室各有一个飘窗，次卧无飘窗，参照J473T-B户型宣传资料显示的户型图，测量得出次卧可作飘窗位置面积约为1.45平方米。 碧桂园公司在诉讼中确认碧桂园房产项目三卧室带飘窗以及两卧室带飘窗户型中的飘窗均不计入建筑面积。 谭青龙诉至原审法院，请求判令：1.碧桂园公司赔偿因取消次卧室飘窗造成的谭青龙购房款损失8503.99元；2.碧桂园公司赔偿因取消次卧室飘窗导致谭青龙契税损失2806.62元；3.本案诉讼费由碧桂园公司承担。 原审法院认为：本案争议焦点为：一、谭青龙房屋次卧无飘窗，碧桂园公司是否构成违约；二、如碧桂园公司违约成立，谭青龙损失如何计算；三、谭青龙提起本案诉讼是否已过诉讼时效。对于争议焦点之一，碧桂园公司在预售宣传阶段印制的宣传资料上明确载明“三卧室均有飘窗”，该说明具体确定，对谭青龙购买房屋具有重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，该宣传资料应当视为要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。碧桂园公司在诉讼中称J473T-B户型又分为三卧室有飘窗J473T-B户型和两卧室有飘窗J473T-B户型，但宣传资料仅仅载明为J473T-B户型，并未注明该户型下又分为两种不同户型。虽然双方签订的《商品房买卖合同》附件一的房屋平面图标示次卧无飘窗，但该平面图无其他文字说明，且平面图对于普通消费者来说并非简单易懂，现无证据证明碧桂园公司在销售时对次卧有无飘窗的差异作出特别说明。故碧桂园公司交付仅有两卧室带飘窗的房屋已构成违约。对于争议焦点之二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。房屋飘窗的设计提升房屋的美观度，增加房屋的通风和采光，且碧桂园公司在诉讼中确认碧桂园房产项目三卧室带飘窗以及两卧室带飘窗户型中的飘窗均不计入建筑面积。谭青龙房屋实测建筑面积为90.25平方米，较之《商品房买卖合同》约定的建筑面积90.33平方米少了0.08平方米，差异较小。但在差异值较小的情况下，碧桂园公司取消次卧飘窗的行为使得次卧原飘窗位置的面积纳入建筑面积计算，客观上变相减少了所交付房屋的建筑面积，导致消费者等额的购房款支出实际少购了该部分减少的建筑面积。参照碧桂园公司J473T-B户型宣传资料中三卧带飘窗户型图，测量得出谭青龙房屋中次卧可作飘窗的位置面积约为1.45平方米，该部分面积即可认定为“缩水”的建筑面积。根据合同约定，房屋单价按建筑面积计为6025.86元/平方米，故因碧桂园公司取消次卧飘窗给谭青龙造成的损失相当于变相减少的建筑面积所对应的购房款损失8737.5元。该项损失系因碧桂园公司违约造成，碧桂园公司应予以赔偿。谭青龙诉请碧桂园公司赔偿购房款损失8503.99元，原审法院予以确认。对于谭青龙主张的契税损失，如上所述，碧桂园公司交付仅有两卧室带飘窗的房屋对谭青龙的损失系房屋建筑面积变相减少导致的购房款损失，而契税的计税面积按照谭青龙实测房屋建筑面积计算，碧桂园公司交付的房屋实测建筑面积仍为90平方米以上，不存在谭青龙多交税费问题，故谭青龙诉请碧桂园公司赔偿契税损失2806.62元，依据不足，不予支持。对于争议焦点之三，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案谭青龙主张的系因碧桂园公司交付缺少飘窗房屋的违约行为而导致的损失，谭青龙于2015年7月15日收房，自此知道或应当知道其自身权益受损，其于2017年11月30日起诉主张赔偿，未超过法定的诉讼时效期间。碧桂园公司抗辩本案诉讼时效期间已过，不予采纳。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，原审法院于2018年2月27日判决：一、碧桂园公司于判决生效之日起十日内赔偿谭青龙损失8503.99元。二、驳回谭青龙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费83元，减半收取计41.5元，由谭青龙负担16.5元，碧桂园公司负担25元。 宣判后，碧桂园公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清。原审法院认定以宣传材料作为谭青龙在购房时对涉案房屋建筑设计的认知和预期，与事实不符。本案中，碧桂园公司开发的桐庐碧桂园小区J473T-B户型分为三卧室带飘窗和两卧室带飘窗户型，谭青龙所举示的宣传材料仅是对三卧室带飘窗的J473T-B户型进行了宣传，而对两卧室带飘窗的J473T-B户型的宣传材料。另外，如果谭青龙在购房时认为其所购买的为三卧室带飘窗J473T-B户型，其在收楼时不可能不向碧桂园公司提出次卧缺少飘窗，但谭青龙直至2017年11月30日才向法院起诉请求赔偿，也不合常理。二、原审法院适用法律错误。（一）原审法院认定谭青龙提起诉讼未过诉讼时效期间，适用法律错误。根据民法通则第135条规定，当事人向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。民法总则第188条规定，当事人向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。诉讼时效制度是权利人在法定期间不行使权利，权利不受司法强制保护的法律制度。如权利人怠于行使其权利，义务人将获得抗辩权。碧桂园公司认为，应在坚持鼓励诚信、更好维护地权利人合法权益的基础上，准确界定义务人诉讼时效抗辩权的形成时间。参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》有关诉讼时效条款的相关精神，按照“从旧兼从长”的原则确定民法总则有关诉讼时效期间的溯及力问题，如权利人权利受损的事实发生在民法总则实施之前，按照民法通则的规定诉讼时效期间在2017年9月30日前已经届满的，义务人己经确定取得不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则的实施而消灭。本案中，谭青龙己于2015年7月15日收房，自此知道或应当知道其权利受损，依据民法通则的规定其诉讼时效期间在2017年7月15日已届满，碧桂园公司已确定取得不履行义务的抗辩权，谭青龙于2017年11月30日起诉要求赔偿，其权利不应受到法院保护。综上，原审法院认定本案未过诉讼时效期间，适用法律错误。（二）原审法院将碧桂园公司在预售阶段印制的宣传材料视为要约不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定。该解释第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料视为要约需要满足如下条件：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。但本案中碧桂园公司在预售阶段印制的宣传材料并未满足上述条件，谭青龙所举示的宣传材料仅是对三卧室带飘窗的J473T-B户型进行了宣传，而碧桂园公司从未对两卧室带飘窗的J473T-B户型制作过宣传材料，更谈不上对涉案房屋所作的说明和允诺具体确定。因上述宣传材料均是针对三卧室带飘窗的J473T-B户型，对于涉案房屋买卖合同的订立以及房屋价格无任何影响。即使碧桂园公司的宣传资料包含了两卧室带飘窗的J473T-B户型，也不应该以宣传材料作为谭青龙在购房时对涉案房屋建筑设计的认知和预期。首先，宣传资料上有明确的免责条款，宣传资料仅为要约邀请，不作为出卖人向买受人发出之购房要约，所示间隔、尺寸、设计等交楼标准以商品房买卖合同为准，谭青龙明知上述宣传资料仅为要约邀请而非要约。其次，碧桂园公司与谭青龙在签署买卖合同及其附件之前，双方两次签署涉案房屋的认购书，根据认购书第五条第1款、第六条第1款的约定，谭青龙在签订涉案房屋买卖合同之前，碧桂园公司已向谭青龙明示包括涉案房屋买卖合同附件一房屋平面图在内的文件。谭青龙已对上述文件仔细阅读并理解，不存在异议及需要进一步明确的事项，同意接受包括涉案房屋买卖合同附件一房屋平面图在内的全部条款内容。综上，原审法院认定的基本事实不清，证据不足，适用法律错误，明显侵犯碧桂园公司合法权益。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，并驳回谭青龙在一审中的全部诉讼请求；2.由谭青龙承担一、二审全部诉讼费用。 针对碧桂园公司的上诉，谭青龙答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律并无不当。首先，碧桂园公司在售楼时展示给谭青龙的宣传资料记载的J473T-B户型图为三卧室带飘窗的内容具体、明确，对谭青龙购房具有较为重大的影响，该宣传资料应当视为邀约。谭青龙在选房时，碧桂园公司从未告知过所谓的J473T-B户型图还区分为三卧室带飘窗和两卧室带飘窗。用日常生活经验来判断，开发商售楼时不可能用同一种户型图去向购房者介绍两种不同户型的房屋；购房者只能依据售楼宣传资料对房屋户型做出判断。客观上，也没有证据证明碧桂园公司在售楼时曾告知过购房者J473T-B、J476T-B户型图还区分为三卧室带飘窗和两卧室带飘窗；购房合同的平面图上也没有具体的文字说明，况且平面图对普通消费者并非简单易懂，也没有证据证明碧桂园公司就平面图上有关飘窗的差异做出特别说明。显然，所谓三卧室带飘窗和两卧室带飘窗房屋同时用J473T-B户型图宣传资料进行宣传的说法，完全是碧桂园公司为逃避责任编造的谎言。碧桂园公司的该上诉理由缺乏诚信，纯属狡辩。其次，本案未超过诉讼时效期间。在碧桂园公司交房时，谭青龙就提出质疑缺少飘窗。但碧桂园公司答复称，一是合同上没有明确记载飘窗的个数，二是虽然宣传资料J473T-B户型图记载的三卧室均有飘窗，但该宣传资料实际上包含了三卧室带飘窗和两卧室带飘窗，宣传资料J473T-B户型图内容不能作为交房依据。而当时谭青龙也不知道宣传资料J473T-B户型图是否可以确定作为收房的户型标准。后来获悉有业主向法院起诉，谭青龙才确认宣传资料J473T-B户型图属于邀约，开发商交付的房屋缺少飘窗构成违约。毫无疑问，谭青龙一直到2017年5月份才明确知道自己的权利被侵害了，本案的诉讼时效期间应该自2017年5月份开始计算。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。碧桂园公司的上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。 二审期间，碧桂园公司、谭青龙均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。根据碧桂园公司的上诉请求及谭青龙的答辩意见，本案二审的争议焦点为：谭青龙要求碧桂园公司赔偿因所谓取消次卧室飘窗造成的购房款损失能否得到支持。对于谭青龙的诉讼请求，碧桂园公司在一、二审中均提出了诉讼时效的抗辩。碧桂园公司认为，谭青龙已于2015年7月15日收房，自此其知道或应当知道权利受损，依据《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效期间在2017年7月15日已届满，此时碧桂园公司已确定取得不履行义务的抗辩权；谭青龙于2017年11月30日提起诉讼，其权利不应受法院保护。对此，谭青龙认为，其于2017年5月份通过其他业主的相关判决，才确认宣传资料中的户型图属于邀约，碧桂园公司交付的房屋缺少飘窗构成违约；至此谭青龙才知道权利被侵害，故本案的诉讼时效期间应自2017年5月份开始计算。本院经审查后认为，诉讼时效制度是因时间经过而对权利发生影响的制度，也即权利人在法定期间内不行使权利，权利不受保护的法律制度。诉讼时效制度的价值目标在于督促权利人行使权利，稳定社会秩序，在社会公共利益视角内对公平与效率价值目标的衡量、对权利保护与权利限制的衡量。本案中，双方当事人对谭青龙于2015年7月15日接收房屋的事实均无异议，故应予以确认。在接收房屋时，谭青龙理应对房屋进行了全面的查看，这从谭青龙于收房当日签署的房屋维修申请记录表中也可以得到印证。因此，自收房之日起，谭青龙即知道或者应当知道其主张的权利是否受到损害。也即，本案诉讼时效期间应自谭青龙接收房屋之日即2015年7月15日起计算。按照《中华人民共和国民法通则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。而谭青龙于2017年11月30日才提起本案诉讼，期间并未有有效证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，显然至谭青龙提起本案诉讼时，二年的诉讼时效期间已经届满。另外，《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，而至此时本案二年的诉讼时效期间也已经届满。在此情形下，碧桂园公司已经取得了诉讼时效抗辩权，该抗辩权不应因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭。因此，本案中碧桂园公司提出的谭青龙的请求已超过法定诉讼时效期间的抗辩，理由成立，应予以采纳。综上，因谭青龙提起本案诉讼时诉讼时效期间已经届满，故其诉讼请求应依法予以驳回。原审法院认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销桐庐县人民法院（2017）浙0122民初6584号民事判决； 二、驳回谭青龙的诉讼请求。 一审案件受理费83元，减半收取41.50元，由谭青龙负担。 二审案件受理费50元，由谭青龙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵为民 审 判 员 徐 丹 审 判 员 毕克来 二〇一八年七月三十日 法官助理 秦海龙 书 记 员 张 琪