浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终2475号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李晓辉，男，1977年9月7日生，汉族，身份证地址杭州市江干区。 委托诉讼代理人：蔡丽莉，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：邹雄君，男，1988年1月29日出生，汉族，身份证地址广东省五华县。 委托诉讼代理人：胡宇波、潘登，浙江际洲律师事务所律师。 上诉人李晓辉与被上诉人邹雄君房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2017）浙0104民初8890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。 原审法院查明，2017年3月1日，李晓辉从案外人夏前根处承租位于杭州市××路××号商铺（产权人为夏前根、陈素文），租期自2017年3月1日至2022年2月29日，并约定李晓辉可对商铺进行转租。 2017年10月8日，邹雄君与李晓辉签订定金协议一份，约定邹雄君支付20000元作为租赁上述商铺的定金，并约定租金、退租、装修期等权利义务。协议签订后，邹雄军于同日向李晓辉支付定金20000元。 2017年10月16日，李晓辉（甲方）与邹雄君（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租坐落于杭州市××路××号商铺，租赁期自2017年12月1日至2022年2月30日，装修期为2017年11月1日至11月30日，租赁合同期间，如乙方要中途解除本合同，需提前2个月书面通知甲方，经甲方书面同意后才可解除租赁合同，如果乙方未能提前两个月书面提出并经甲方同意，而中途违反本协议，乙方同意向甲方赔偿违约金人民币50000元，另押金10000元不予返还，如果实际损失大于50000元，甲方有权要求乙方继续赔偿损失。甲方店面装修及搬迁等损失共计18万元，支付方式为和租金一起折算到每个月的房租中，等。上述合同签订后，邹雄君向李晓辉支付租金95000元，李晓辉将商铺交付邹雄君使用。 嗣后邹雄君发现该商铺因排污管道、消防管道构造问题难以隔层，遂要求解除合同。2017年11月5日，经浙江卫视“1818黄金眼”工作人员调解，双方就上述合同解除事宜达成协议，并由李晓辉出具协议书一份，写明：经双方协商解除，邹雄君自愿支付15000元人民币作为提前解除租赁合同的补偿款，该协议从2017年11月5日14时30分正式解除，李晓辉前期收到邹雄君租金及押金共计115000元，邹雄君自愿从该笔租金中扣除15000元作为解除协议的补偿款，李晓辉必须把余款100000元于2017年11月15日之前一次性付清给邹雄君。2017年11月21日，邹雄君诉至法院，请求判令：1、李晓辉退还原告租金100000元，并赔偿损失（自2017年11月16日起至款项付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息）；2、本案的诉讼费由李晓辉承担。李晓辉反诉，诉讼请求：1、判令邹雄君赔偿李晓辉违约金180000元；2、判令邹雄君承担全部反诉费用。 另查明，2017年10月16日，李晓辉又向案外人沈丽华承租坐落于××路××号商铺，租赁期限自2017年10月20日至2020年10月20日，租金7500元每月，并对该房屋进行装修。 原审法院认为，李晓辉与邹雄君签订的《商铺租赁合同》意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效。双方于2017年11月5日签订解除协议一份，自行协商解除上述合同，该协议系双方真实意思表示，对双方均具有法律拘束力。关于李晓辉所提反诉诉请，首先，李晓辉当庭陈述，解除协议约定邹雄君赔偿其的15000元仅为截止至2017年11月15日的损失，后续损失并未确定，不在协议约定的范围内，邹雄君对此不予认可，双方对协议的理解存在争议，根据法律规定，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义，从上述协议词句意思理解并结合一般交易习惯，双方签订解除协议之目的一般在于就解除合同全部事宜进行约定，双方如需进一步确定后续损失，则应另行予以约定，根据该协议约定，李晓辉需在2017年11月15日前一次性返还邹雄君余款100000元，却未约定后续损失的处理方案，该约定根据上述法律规定应理解为该协议中约定邹雄君补偿李晓辉的15000元系解除合同之全部补偿款，即该约定已包含合同解除的全部事宜。其次，李晓辉主张，合同解除后，违约条款继续有效，故邹雄君应依违约条款赔偿损失，对此，该院认为，本案《商铺租赁合同》中确有解除合同及违约责任条款，但双方在协议解除合同时已另行协商约定由邹雄君赔偿李晓辉15000元，而未适用违约条款，该约定应认定为双方对合同违约条款的变更，对双方均具有法律拘束力，故李晓辉不得再以合同约定的解除合同及违约责任条款向邹雄君主张权利。再次，李晓辉陈述称其诉请的18万元系《商铺租赁合同》第五条所明确约定的装修费、搬迁费损失，故该费用在合同签订时即已确定；李晓辉亦确认截止至2017年11月15日的损失为15000元，其另向邹雄君主张赔偿乃是因当时不能确定后续损失的数额；因而李晓辉以合同解除后发生后续损失为由要求邹雄君赔偿该费用显然与其庭审陈述自相矛盾。综上，李晓辉的反诉诉请缺乏足够事实及法律依据，该院不予支持。李晓辉应依约返还邹雄君剩余租金人民币100000元。因李晓辉未按期返还上述租金，邹雄君主张李晓辉从2017年11月16日起按同期人民银行贷款基准利率承担资金占用损失的诉请符合法律规定，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、李晓辉于判决生效后十日内返还邹雄君剩余租金人民币100000元，并从2017年11月16日起以剩余未返还租金为基数，按年利率4.35%支付资金占用损失直至租金全部返还之日止，于判决生效后十日内付清；二、驳回李晓辉的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；按规定减半收取的本诉案件受理费人民币1150元，反诉案件受理费人民币1950元，均由李晓辉负担；由李晓辉负担的本诉案件受理费应于判决生效后三日内向原审法院缴纳。 宣判后，李晓辉不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院草草判决，严重扭曲上诉人在庭审过程中针对法院询问的答复，并将此作为判决的依据属于事实不清。1、一审法院在判决书本院认为中写道“李晓辉陈述其诉请的18万元系《商铺租赁合同》第五条所明确约定的装修费、搬迁费损失，故该费用在合同签订时即已确定：李晓辉亦确认截止至2015年11月15日的损失为15000元，其另向邹雄辉主张赔偿乃是因当时不能确定后续损失的数额；因而李晓辉以后他解除后发生后续损失为由要求邹雄辉赔偿该费用显然与其庭审陈述自相矛盾”从上述这段文字中，就可见法院判决有多鲁莽，短短的四行字，错别字多达3处。先是把2017年写成了2015年，后又两次把被上诉人邹雄君的名字写成邹雄辉。2、最让上诉人不解的是，一审法官连自己庭审发问的问题都忘记了！一审法院在庭审调查中曾询问上诉人，在解除协议书中约定的补偿金是如何计算的。上诉人曾大致回答如下：补偿金不是违约金，先只计算了租金的损失；因为当时年底，根本没有租客租房子，也没有办法计算最终的损失，所以也没法计算违约金。但是在判决书中，一审法院的认定根本与上诉人陈述的事实有明显的差距。3、年底的时候，一般都是房地产租赁需求的淡季，本来如果邹雄君自己能够找到接手的租客，李晓辉也是不会让其支付违约金或损失的，这也体现了上诉人与人为善的想法。但是本案中邹雄君既没有提前两个月告知李晓辉要解除房屋租赁合同，也没有取得李晓辉的同意，更没有找到接手房屋的人。在此情况下，只有在邹雄君愿意支付15000元补偿金的情况下，李晓辉才有解除房屋租赁合同的意愿。另，双方的房屋租赁合同关于解除合同后的责任承担也有规定：双方约定如果邹雄君要中途解除合同，需提前两个月书面通知李晓辉，经李晓辉同意后方可解除租赁合同；如果邹雄君未能提前两个月书面提出并经李晓辉同意，中途违反协议，需向李晓辉支付违约金五万元，另外一万元押金不予返还；如果实际损失大于五万元，李晓辉有权要求邹雄君继续赔偿损失；如果邹雄君帮助找到李晓辉同意的租客，使李晓辉的利益不受损害，李晓辉须将押金一万元无息退还给邹雄君。从租赁合同的内容就可以看出，邹雄君根本没有单方解除房屋租赁合同的权利，不管是法定解除还是约定解除，在双方签订补偿协议前，邹雄君都不能单方解除该租赁合同，因为邹雄君自愿支付补偿金，上诉人李晓辉才愿意解除房屋租赁合同，但如果李晓辉愿意放弃其主张损失的权利，则双方更应在补偿协议中约定，双方不再有争议，李晓辉放弃其主张。4、为什么李晓辉补偿金认可是15000元呢？在庭审过程中上诉人也解释了，是因为上诉人给了被上诉人1个半月的免租期。如果被上诉人完全履行合同，因履行该转租合同的成本可以摊销。但因为被上诉人的违约行为导致上诉人此前的支出无法摊销，且这一部分1个半月的免租成本并未在房屋租赁合同中明确，也未计算在内。所以上诉人才同意以15000元的补偿金形式解除合同，损失根据合同约定另行计算。5、至于为何没法计算损失，是因为当时根本就没有找到接手的租客，该房屋一直处于空置状态，只要能找到租客就能明确李晓辉的实际损失的大小，也因为房屋一直空置，损失也每天产生。二、一审法院认为解除协议就是对违约条款的变更，是对合同变更的错误理解。上诉人认为这种说法根本是站不住脚。合同变更是指当事人对已经发生法律效力，但尚未履行或者尚未完全履行的合同，进行修改或补充所达成的协议。在解除协议中，根本就没有说要变更，该协议主要是就解除达成一致，也没有对原租赁合同进行新的修改，解除协议和原租赁合同是两个独立的合同，两个合同的违约责任的互相内容都不冲突，又何来变更。三、一审判决显失公平公正。该纠纷就是因为被上诉人邹雄君引发，当时邹雄君自己因为急着找美容美发店面，就主动找到正承租并经营涉案店铺的李晓辉，苦苦要求李晓辉将自己经营的店铺让出来给邹雄君作美容美发用。在上诉人将房屋转租给邹雄君的同时，上诉人也另行租赁房屋作为营业用房，搬迁加装修导致停业有近3个月，上诉人本着大事化小的态度，这笔损失上诉人都没有拿出来说！被上诉人采取以闹事的方式阻挠上诉人合法经营，上诉人为了息事宁人才写的协议。因为被上诉人未找到房屋接手的承租人，李晓辉存在两头交房租的事实并且承担了搬迁费。装修费等额外费用。一审法院裁决时显失公平。上诉人从来都没有说截止至2017年11月15日的损失为15000元。因为从庭审中的证据可见，上诉人的损失也不可能只有15000元。上诉人与房屋产权人签订的合同年租金为14.9万元，上诉人与被上诉人邹雄君签订的合同年租金为21万元，光一年可得租金损失就已经约为6万元，该合同履行期限内上诉人可得利益的损失总计为18万元。目前因为邹雄君的违约行为，上诉人两头交房租，本来因为邹雄君违约，涉案房屋另行租赁的承租人也应该是邹雄君去寻找，现在邹雄君统统将这些烂摊子丢给上诉人，不仅让上诉人承受了巨大的经济损失，还背负了巨大的精神压力。综上，一审判决事实不清，故恳请贵院在查明事实的基础上，以事实为依据，以法律为准绳，依法撤销原审判决第二项；改判被上诉人赔偿上诉人违约金180000元；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人邹雄君答辩称：一审判决关于上诉人与被上诉人之间的租赁合同的事实认定清楚正确。被上诉人一审提交证据证明了自己的主张。在一审中，上诉人提出反诉，但是其反诉缺乏证据支持。请求驳回上诉，维持原判。 二审期间，上诉人李晓辉提交录音光盘，证明：1818黄金眼的节目存在失实，李晓辉曾致电电视台，要求还原事实被拒绝。 被上诉人邹雄君没有提交新证据。对上诉人李晓辉提交的证据认为是复印件，所以对证据的三性均有异议。上诉人李晓辉提交的证据系复印件，不符合证据的形式要求，且没有提交原始播放器材，故本院对上诉人李晓辉提交的证据不予采纳。 本院依据有效证据及双方当事人的陈述，经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于李晓辉上诉主张邹雄君应承担18万元违约金的请求，2017年10月16日，李晓辉与邹雄君签订《商铺租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。2017年11月5日，李晓辉与邹雄君签订解除协议一份，该协议明确：“邹雄君自愿支付15000元做为提前解除租赁合同的补偿款。该协议从2017年11月5日14:30分正式解除。李晓辉需在2017年11月15日前一次性返还邹雄君余款100000元”。经双方当事人签字已经生效。虽然双方签订《商铺租赁合同》中确有解除合同及违约责任条款，但在2017年11月5日双方签订的解除协议时已另行协商约定由邹雄君赔偿李晓辉15000元，该约定应认定为双方当事人对《商铺租赁合同》中的违约条款的变更，故对双方均具有法律拘束力。因此李晓辉上诉以合同约定的解除合同及违约责任条款向邹雄君主张要求其承担18万元违约金的请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3900元，由上诉人李晓辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  金瑞芳 审判员  睢晓鹏 二〇一八年七月三十一日 书记员  何英杰