广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2517号上诉人（原审被告）：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地从化市。法定代表人：胡玲，该司董事长。委托代理人：林景锋，广东海际明律师事务所律师。委托代理人：邓春燕，广东海际明律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：周伟，住安徽省肥西县。委托代理人：刘坚，广东百科律师事务所律师上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司（以下简称国泰公司）因与被上诉人周伟商品房预售合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院(2014)穗从法房初字第959号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年12月7日，周伟与国泰公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：周伟购买国泰公司开发预售的位于从化市江埔街禾仓村河东南路388号御景绿洲花园一期第7栋902房；建筑面积122.27平方米；总价款773836元,周伟以分期付款的方式支付购房款，第一期款386918元在《广州市商品房买卖合同（预售）》签订当日支付，第二期款96729元于2012年3月1日前支付，第三期款96729元于2012年6月1日前支付，第四期款96729元于2012年9月1日前支付，第五期款96731元于2012年12月1日前支付；国泰公司应于2012年12月31日前将房屋交付周伟使用。该合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十四条延期交房的违约责任约定：国泰公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，国泰公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向某伟支付违约金，本合同继续履行；国泰公司如逾期超过180日后，周伟有权单方面解除合同。周伟要求解除合同的，应书面通知国泰公司，国泰公司应在收到周伟解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还周伟已支付房价款并支付利息（利息以周伟付款日起至国泰公司退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向某伟支付违约金，违约金不足以补偿周伟实际损失的，国泰公司应补偿其差额。周伟要求继续履行的，合同继续履行，国泰公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向某伟支付违约金等。上述合同签订后，周伟支付了全部购房款773836元，但国泰公司未能依约于2012年12月31日前将房屋交付周伟使用，涉案楼房至一审法庭辩论终结前尚未取得竣工验收备案登记。周伟以国泰公司未能按期交房为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.国泰公司向某伟支付延期交房违约金（从2013年1月1日起计，暂计至2014年11月30日为158778元，要求计至其实际交付房屋时止，每日按总房价款773836为基数，按万分之五的标准计算）；2、诉讼费用由国泰公司承担。原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下几个方面的问题：一、关于逾期交房违约金问题。1.国泰公司辩称没有违约之恶意，国泰公司逾期交楼在客观上是天气、拆迁、政府行为等事件导致，且现房屋已经完工，可以交楼，因此要求调整逾期交楼违约金。原审法院认为国泰公司作为房地产开发企业对于房地产开发过程中的天气、拆迁等事件应有合理预期，预留足够的时间予以应对，且国泰公司并未提交证据证明逾期交楼属于不可抗力导致。因此，对于国泰公司上述答辩意见，原审法院不予采纳。2.根据双方合同的约定，国泰公司应自交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向某伟支付违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。现国泰公司亦未举证证明周伟诉请的违约金过分高于周伟的实际损失。因此，对国泰公司认为周伟主张的违约金过高要求予以调整的意见，原审法院不予采纳。二、关于国泰公司主张周伟存在迟延付款情况，要求将周伟迟延付款违约金与国泰公司的迟延交楼违约金进行抵扣的问题。国泰公司并未就该主张提出反诉，且无合同依据，原审法院不予支持。综上，在合同履行的过程中，周伟已付清房价款，国泰公司应按合同约定在2012年12月31日前将符合交房条件的房屋交付周伟使用，但国泰公司至今未能交付符合双方约定的交楼条件的房屋给周伟，国泰公司应负违约责任。因此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年1月24日作出如下判决：一、从化国泰天彤房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内向某伟支付逾期交房违约金，以773836元为本金，按每日万分之五的标准，从2013年1月1日起计至本判决发生法律效力之日止；二、本判决发生法律效力次日起至从化国泰天彤房地产开发有限公司实际交房之日止的逾期交房违约金，按照上述计算标准，由从化国泰天彤房地产开发有限公司逐月支付给周伟（逾期交楼违约金的总额以周伟已付购房款总额773836元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2678元，由从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。判后，国泰公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：原审漏查周伟在迟延交楼中的实际损失，直接依据合同约定的标准判令国泰公司每日按总房价0.05%的标准支持违约金明显畸高。本案违约金应按江浦街东南路388号地段房屋租金参考价每月平方米6元的标准计算。一、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，如双方对违约金计算有异议的，应以实际损失为依据进行核减或核增，核减后违约金不得超过违约金造成损失的30%，任何违背该原则订立的规则或约定均不应被采纳适用。二、国泰公司逾期交楼的后果是周伟无法在其中居住需要租房的租金损失或无法出租的租金收益损失，即周伟的损失实为房屋的租金损失，该计算方式亦为最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定认可，而根据从化市国土资源和房屋管理局公布的从国房字[2013]66号文件《关于公布2013年从化市房屋租金参考价的通知》可知，涉案房屋的租金标准为每月每平方米6元，即周伟的租金支出或租金收益最多为600-800元，即便按同地段最高端的楼盘每月每平方米17元的租金标准，其租金损失最多也就是1700-2000元，结合违约责任的补偿性和国泰公司对损失的可预见性，请法院以租金损失为基础上浮30%调整。三、原审判决关于万分之五的标准违背同一楼盘违约责任标准适用上的统一性。基于同样的事实理由，原审法院于2014年7月14日生效的（2014）穗从法房初字第73号民事判决确定违约金的标准是按每日万分之三计算，本案处理明显违背广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第五条规定。涉案楼盘于2014年1月27日已经取得工程竣工备案表，且取得人防、永久用水等文件，尽管仅有临时用电，但国泰公司亦愿意按永久用电的价格向某伟收取费用，并不影响周伟使用，符合收楼条件，国泰公司于2015年1月28日已经通知周伟收楼，根据合同第十四条第二款约定，视为周伟于2015年2月1日收楼。综上所述，国泰公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、判决国泰公司按从化市江浦街河东南路388号地段房屋租金参考价的6元每平方米每月的标准向某伟支付违约金，从2013年1月1日起算至2015年2月1日止；3、本案一审、二审诉讼费用由周伟承担。被上诉人周伟答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。应该予以维持，违约金具有惩罚性，我方损失除了国泰公司提出的损失外，还有预期的损失，同时根据广东省高院关于审理商品房买卖纠纷的指导意见及广州中院的审理同类案件的相关意见，在实际损失无法界定的情况下，双方约定的违约金不超过万分之五，不认定为过高，不需要调整。对于国泰公司提及的同一楼盘违约责任标准不统一的问题，73号判决书没有经过二审法院实体审理。涉案楼盘没有取得永久用电，尚不符合交楼条件。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。在本案二审过程中，上诉人国泰公司向本院提交如下证据：1、（2014）穗从法房初字第73号民事判决书，2、（2014）穗从法房初字第73号《法律文书生效证明表》，证据1-2拟证明原审法院基于同样的事实，前后作出不同的违约金计算标准，违背同一楼盘违约责任标准适用的统一性，结合本案事实，原审判决违约金标准过高，应予下调。3、穗从建验备2015-004号《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》4、关于御景绿洲花园（一期）供水工程验收意见；5、从民防验（2014）6号《人防工程专项竣工验收备案意见书》，证据3-5拟证明涉案房屋已符合交楼标准，可正常使用。6、《收楼通知书》及EMS邮寄底单，拟证明国泰公司与2015年1月28日通过EMS特快专递方式向某伟邮寄收楼通知书，通知周伟于2015年2月10日前收楼。被上诉人周伟质证称：对于证据1、2真实性和合法性没有意见，关联性问题上因为该案是调解结案后形成的生效判决，没有经过二审法院实体审理。因此，该判决跟本案件没有关联性。证据3、4、5三性没有异议，对证明内容有异议，根据预售合同第15条约定，国泰公司应拥有永久供电的证明，才可以符合交楼条件，国泰公司尚未取到证明，因此，涉案的房屋尚不具备交楼条件，对证据6真实性没有异议，但国泰公司因不具备交楼条件，发出的收楼通知书，不产生法律效力。本院认为：原审法院对于涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》效力及双方权利义务的认定，合法有据，不作赘述。针对国泰公司的上诉主张，本院认定如下：一、关于违约金标准应否予以调整的问题。首先，双方在合同第十四条中约定国泰公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，国泰公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向某伟支付违约金，本合同继续履行。该约定是双方真实的意思表示，对于双方当事人均具有约束力。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应的相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。据此，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益的损失，在判断违约金标准高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。现国泰公司上诉认为因其违约而造成周伟的损失仅为实际损失即租金损失，并主张将违约金标准调整为涉案房屋所在地段房屋租金参考价的每月每平方米6元计算，缺乏法律依据，本院不予支持。国泰公司上诉主张涉案房屋已经具备交楼条件，但其自认涉案楼盘至今未取得永久用电，并不符合《商品房预售合同》约定的交楼条件，故本院对国泰公司该主张不予采纳。二、至于国泰公司提出原审判决违背同一楼盘违约责任的统一性问题。由于我国并非判例法国家，原审法院就同一楼盘所作出的判决也未经过二审法院实体审查和处理，因此，该案件并不具有参考性，国泰公司以此提出的抗辩理由不成立，本院不予采信。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人国泰公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5000元，由上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一五年八月十四日书 记 员  陈 迪邝伟贤