上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第800号上诉人(原审原告)史根梅。上诉人(原审原告)杨荣。上列两位上诉人共同委托代理人居长骏，上海英恒律师事务所律师。上列两位上诉人共同委托代理人马建刚，上海英恒律师事务所律师。上诉人(原审被告)杨林泉。被上诉人(原审被告)金智勇。被上诉人(原审第三人)薛佳敏。委托代理人薛纪发。原审第三人王勤妹。原审第三人上海万千投资开发有限公司。法定代表人范俊华。委托代理人肖力军，上海市恒业律师事务所律师。原审第三人上海万志物业有限公司。法定代表人周光忠。委托代理人马金明。上诉人史根梅、杨荣，上诉人杨林泉因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2014)普民四(民)初字第183号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，史根梅与杨林泉系夫妻关系，杨荣为双方婚生之子。王勤妹与金智勇系母子关系。杨林泉原为上海市白丽路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的承租人。2004年，杨林泉经人介绍认识王勤妹，意欲通过王勤妹办理银行贷款自用。为此，杨林泉与金智勇通过公有住房差价换房形式，将系争房屋租赁户名变更至金智勇名下。2005年3月27日，上海万千投资开发有限公司(以下简称“万千公司”)作为出售人、上海万志物业有限公司(以下简称“万志物业公司”)作为其代理人，金智勇作为购房人，就系争房屋签订《公有住房出售合同》，购买系争房屋产权，为此支付房款人民币(以下币种均为人民币)19,048元、房屋首期维修基金904元，共计19,952元。系争房屋产权登记在金智勇名下后，为获得银行贷款，金智勇于2005年5月12日与薛佳敏就系争房屋签订《房地产买卖合同》，将系争房屋产权过户至薛佳敏名下。2005年5月20日，薛佳敏与中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行(以下简称“工商银行长宁支行”)签订《房屋担保借款合同》，向工商银行长宁支行借款16.6万元。双方约定：借款期限为240个月，月利率为5.1‰，以系争房屋作为抵押物，抵押担保的范围为借款合同项下的借款本金、利息、罚息、实现债权而发生的费用等；薛佳敏未按约履行还款义务连续三个月或累计六个月的，银行有权提前收贷并处分抵押物，所得价款优先受偿等。同日，薛佳敏之父薛纪发向银行书面承诺，对薛佳敏的借款承担共同还款责任。同年6月22日，工商银行长宁支行向薛佳敏发放了贷款16.6万元。之后，由于薛佳敏未按约归还借款本息，故工商银行长宁支行于2007年向上海市长宁区人民法院(以下简称“长宁法院”)提起诉讼。长宁法院于2007年6月19日依法作出(2007)长民二(商)初字第399号民事判决，判决薛佳敏、薛纪发共同归还工商银行长宁支行借款本金160,493.07元、截至2007年5月11日的利息6,158.03元及自2007年5月12日起至判决生效之日止的逾期利息；若薛佳敏、薛纪发到期未履行上述还款义务的，工商银行长宁支行可与薛佳敏协议，以系争房屋折价或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归薛佳敏所有。该判决生效后，工商银行长宁支行向长宁法院申请执行。2009年12月10日，薛佳敏与案外人马某签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号812854)，将系争房屋出售，转让价款为50万元。2010年1月6日，系争房屋产权登记在马某名下。嗣后，薛佳敏与工商银行长宁支行结清了上述借款本息。2014年1月14日，史根梅、杨荣以对系争房屋买卖事宜不知情，且签订房屋买卖合同的目的是为套取贷款给杨林泉，并非真实房屋买卖为由，向原审法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、确认金智勇与万千公司就系争房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效；2、确认金智勇与薛佳敏签订的《上海市房地产买卖合同》无效，本案诉讼费由杨林泉、金智勇负担。原审法院另查，系争房屋内现有史根梅、杨荣及杨林泉三人户籍，其中史根梅户籍于2008年2月19日自安徽省安庆市迁入系争房屋。原审法院审理中，史根梅、杨荣提供如下证据：1、系争房屋租用公房凭证(留存)，证明杨林泉原为系争房屋承租人；2、《委托代理协议》一份，证明杨林泉(甲方)与王勤妹(乙方)于2004年10月27日签订该协议，约定：甲方将系争使用权房屋委托乙方代办产权证，代理房屋买卖抵押贷款等事宜；甲方同意一次性支付委托代理费6,000元；双方协议签订，甲方先付1,000元，乙方具体事宜操作完毕，甲方即结清余款5,000元；3、报警人为史根梅、报警时间为2013年12月5日的上海市公安局普陀分局白丽路派出所案件接报回执单，证明史根梅到派出所报案，称杨林泉于2007年7月10日离家，至今未归。经质证，杨林泉对该组证据均无异议；金智勇、薛佳敏、王勤妹表示，该租用公房凭证是物业公司留存的存根，并不是原件，是史根梅、杨荣为报户口向物业公司借用；《委托代理协议》真实，是杨林泉委托王勤妹办理贷款时签订，是杨林泉真实意思表示；派出所案件接报回执单内容是史根梅自述，对此不予认可；万千公司、万志物业公司对此不发表质证意见。金智勇、王勤妹提供如下证据：1、系争房屋补付租金收据一组、补租赁卡、缴纳进户费、服务费发票，证明当时杨林泉本人到物业公司办理补卡及进退户手续；2、杨林泉(甲方)与薛佳敏(乙方)于2005年5月签订的《协议书》，内容为：“一、甲方白丽路XXX弄XXX号XXX室房屋产权是杨林泉所有，与乙方毫无产权关系，乙方没有任何财产权利；二、乙方贷款全额归甲方所有，甲方承担每月还款直到贷款结清。由甲方直接将产权证恢复至甲方名下。乙方无条件配合甲方办理产权过户事宜；三、甲方同意对以上事宜作5,000元补偿给乙方表示感谢”；3、杨林泉于2005年7月29日出具的《承诺书》和“收到贷款166,000元整”的收条，证明以薛佳敏名义申请贷款的款项支付给杨林泉，双方结账完毕。《承诺书》内容为：“本人承诺由薛佳敏代替杨林泉银行贷款壹拾陆万陆仟元整，还期20年，贷款到位后扣除14,500元还银行月贷款12个月，多退少补，壹年后由杨林泉结清银行贷款余额后，产权证恢复费用由本人自理”；4、杨林泉于2007年4月28日出具的《保证》，内容为：“本人杨林泉保证在07年5月20日前将欠银行的贷款还清，如不能还款，就将房屋出售还贷，请银行放心，再给我一点时间”，证明杨林泉保证如不能还清贷款即同意将系争房屋出售；5、杨林泉于2006年10月11日出具的借条二张，证明杨林泉曾向王勤妹借款3,700元用于归还2006年7、8、9月的银行贷款；6、长宁法院(2007)长民二(商)初字第399号民事判决书，证明因杨林泉未按约归还银行贷款导致诉讼，薛佳敏只得将系争房屋出售，用所得房价款结清银行贷款本息。经质证，史根梅表示，对证据1的真实性不发表意见，从证据内容来看,不能证明杨林泉到场并知情；对《协议书》无异议，杨林泉对原告说过此事；杨林泉在《保证》中称将房屋出售用于还贷，但并未委托薛佳敏出售房屋，仅银行有出售房屋的权利；对其余证据的真实性均无异议。杨林泉表示，欠付的房租确实由王勤妹支付，故收据在王勤妹处，该款约定在贷款中一并扣除，但本人没去过物业公司；借条、收条是本人出具，《保证》也是本人在系争房屋内出具，本人保证如不能归还贷款，会自行出售房屋结清银行贷款；不清楚《协议书》、《承诺书》上的签名是否本人所签，虽经法院释明，但不申请对此进行鉴定；其余质证意见与史根梅、杨荣一致。薛佳敏、万千公司、万志物业公司对该组证据均无异议。原审法院审理中，史根梅、杨荣称居住系争房屋期间未缴纳过房租、物业管理费。原审法院认为，公民的合法权益受法律保护。本案中，史根梅、杨荣以对系争房屋买卖事宜不知情，且签订房屋买卖合同的目的是为套取贷款给杨林泉，并非真实房屋买卖为由，诉请要求确认金智勇与万千公司就系争房屋签订的《公有住房出售合同》以及金智勇与薛佳敏签订的《房地产买卖合同》均无效。根据查明的事实，杨林泉与王勤妹签订《委托代理协议》，约定由王勤妹将系争房屋由使用权公房转为产权房，以此向银行申请贷款给杨林泉。王勤妹、金智勇据此进行的一系列操作，结合万志物业公司述称的房屋承租户名变更时，金智勇、杨林泉均须至物业公司处办理相关手续的意见，表明金智勇成为系争房屋承租人、产权人是征得杨林泉同意的。另根据杨林泉与薛佳敏签订的《协议书》、杨林泉出具的《承诺书》，也表明杨林泉同意薛佳敏以系争房屋产权人名义向银行申请贷款，并约定每月贷款由杨林泉归还至结清。原审庭审中，杨林泉称不清楚《协议书》、《承诺书》上的签名是否本人所签，虽经法院释明，但杨林泉明确表示不申请对此进行鉴定，故由此产生的对其不利的诉讼风险应由杨林泉自行承担。综上，虽然两次房屋买卖合同签订的目的是为帮助杨林泉取得银行贷款，但上述行为均在获得杨林泉同意的情况下进行。基于史根梅与杨林泉的夫妻关系，双方间适用家事代理，且史根梅户籍于2008年自安徽省安庆市迁入系争房屋时，根据相关规定，需征得房屋户口簿户主、承租人或产权人同意，并持有系争房屋户口簿及租用公房凭证或产权证才能办理户籍迁入手续。当时，系争房屋已是薛佳敏名下的产权房，其所持有的租用公房凭证是物业公司留存卡，加之史根梅、杨荣长期居住系争房屋且不支付房租的事实，如其对系争房屋状态不闻不问，并对系争房屋买卖事宜不知情，显然有悖常理，综合上述分析和判断，史根梅、杨荣对系争房屋状态变化的事实知晓，且并未对此提出异议。史根梅、杨荣提供的证据不足以证明其待证事实，史根梅、杨荣的诉请，不符合法律规定，法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：对史根梅、杨荣全部诉讼请求均不予支持。本案受理费6,195元，由史根梅、杨荣负担。史根梅、杨荣与杨林泉均不服原审法院判决，向本院提起上诉，上诉意见一致，史根梅、杨荣、杨林泉称，杨林泉与王勤妹、金智勇、薛佳敏各方就杨林泉非法套现银行贷款为目的，实施了一系列行为，但是各方在签订每一份合同和领取贷款时，均认为系争房屋是归杨林泉所有的，当然贷款也是由杨林泉归还，所以各方根本不具备《合同法》关于买卖合同的所有权转移并支付相应的价款意思表示，买卖行为根本不存在，杨林泉本人亦表示要求确认合同无效，且原审法院以史根梅、杨荣与杨林泉从未支付过房租和物业管理费以及史根梅、杨荣一直居住在系争房屋，由此推定史根梅、杨荣应当知道是不符合日常生活经验准则的。请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其原审诉请。被上诉人金智勇辩称，杨林泉当时要获得银行贷款只能通过房屋买卖形式，以向银行申请按揭贷款方式获得，所有的手续都是杨林泉的真实意思表示，是经过杨林泉本人签字确认的，史根梅、杨荣称对房屋权利情况不知情，不是事实，杨林泉为逃避还款义务，才导致系争房屋转到案外人名下。故不同意上诉人史根梅、杨荣、杨林泉的上诉请求，请求二审法院维持原判。原审第三人薛佳敏述称，同意金智勇的意见，薛佳敏为履行法院生效判决，不得不将系争房屋出售，还清欠付银行的贷款及相应利息后，剩余房款20余万元仍在薛佳敏处。杨林泉迁出系争房屋后，薛佳敏愿意向其支付剩余房款20余万元。原审第三人王勤妹述称，同意金智勇的意见，请求维持原判。原审第三人万千公司请求维持原判。原审第三人万志物业公司请求维持原判。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实可以认定，杨林泉与王勤妹签订《委托代理协议》，约定由王勤妹将系争房屋由使用权公房转为产权房，以此向银行申请贷款给杨林泉，以及系争房屋承租户名的变更，包括薛佳敏以系争房屋产权人名义向银行申请贷款，并约定每月贷款由杨林泉归还至结清，杨林泉均是清楚并同意的。而根据相关规定，夫妻一方在行使日常家事代理权时，无论对方对该代理行为知晓与否、追认与否，夫妻双方均应对该行为的法律后果承担连带责任。本案中，史根梅与杨林泉系夫妻关系，且长期居住系争房屋，原审法院适用家事代理并无不当，其理由原审法院已作阐述，本院不再赘述，故上诉人史根梅、杨荣以对系争房屋买卖事宜不知情为由，要求确认金智勇与万千公司就系争房屋签订的《公有住房出售合同》以及金智勇与薛佳敏签订的《房地产买卖合同》无效，依据不足，本院不予支持。上诉人杨林泉对其上诉主张未提供证据佐证，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币6,195元，由上诉人史根梅、杨荣与上诉人杨林泉各半负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘海邑审 判 员  周刘金代理审判员  高 胤二〇一五年八月五日书 记 员  朱丹丹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……