浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终3520号 上诉人（原审被告）陈风伟，男，1970年12月5日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托代理人秦莉，女，1974年8月23日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被上诉人（原审原告）杭州滨江物业管理有限公司，住所地杭州市江干区秋涛北路79号401室。 法定代表人朱立东，董事长。 委托代理人徐飞，浙江卓特律师事务所律师。 上诉人陈风伟因与被上诉人杭州滨江物业管理有限公司（以下简称滨江物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初17417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月28日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：陈风伟系杭州市余杭区良渚街道万家名城8幢2单元302室业主，滨江物业公司系该案涉小区的物业服务企业。2015年6月26日，陈风伟与滨江物业公司签订前期物业服务协议并签署承诺书表示同意遵守《万家名城临时管理规约》，同意承担违反临时管理规约的相应责任。《前期物业服务协议》中关于滨江物业公司的权利和义务中约定有“制止违反本物业的物业管理制度、《临时管理规约》和《物业使用守则》的行为，维护全体业主的权益”。《万家名城临时管理规约》第十九条明确禁止以任何形式封闭阳台、露台。2016年1月2日，陈风伟与滨江物业公司及装修单位签订《万家名城装饰装修服务协议》，并在《玩万家名城装饰装修细则》中签名，上述两份材料中均明确载明有禁止封闭阳台、露台的内容。案涉阳台交付时北侧及西侧下半部分为玻璃和铁质栏杆，上半部分为开放式，陈风伟入住后以安装玻璃窗的形式封闭了阳台北侧及西侧的上半部分。2017年11月6日，现场查勘时，陈风伟加装部分的部分玻璃已破碎。2017年10月，滨江物业公司诉至原审法院，请求判令：一、陈风伟立即拆除封闭阳台；二、本案的诉讼费用由陈风伟承担。 原审法院认为：业主违反前期物业服务合同、临时管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。陈风伟与滨江物业公司签订《前期物业服务协议》及陈风伟签署《承诺书》的事实，表明陈风伟同意遵守《临时管理规约》的条款。上述《临时管理规约》的内容并未违反法律、法规的强制性规定，故对陈风伟具有约束力。《临时管理规约》禁止业主封闭阳台的规定系为维护全体业主的共同利益，亦未影响业主按建筑设计要求对阳台的正常使用，故陈风伟应遵守《临时管理规约》的规定，在行使对涉案房屋北阳台的专有使用权时受到限制。陈风伟在以安装玻璃窗的形式封闭涉案房屋北阳台的北侧及西侧的上半部分，导致房屋外貌改变，违反了《临时管理规约》的相关规定，对此应予以拆除，恢复原状。综上，滨江物业公司的诉讼请求，理由成立，应予以支持。陈风伟关于本案的答辩意见，依据不足，原审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十二条、第八十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：陈风伟于判决生效之日起三十日内拆除安装于杭州市余杭区良渚街道万家名城8幢2单元302室北面阳台上的玻璃窗，恢复北面阳台的原状。一审案件受理费80元，减半收取40元，由陈风伟负担。 宣判后，陈风伟不服，向本院提起上诉称：一、原审法院立案依据不足，严重违反了受理案件的法定程序。1.事实混淆：原审法院依据上诉人在购房过程中在该房产的开发商杭州滨普房地产开发有限公司拟定的《承诺书》上签了字就认定《临时管理规约》对上诉人陈风伟的约束性，并受理与《承诺书》无直接关系的被上诉人的起诉申请，且在(2017)浙0110民初17417号民事判决书中判定上诉人的违约责任，不仅事实不清且显然严重违反法定程序。2.责任主体错位：《承诺书》中上诉人承诺的事项为杭州滨普房地产开发有限公司单方制定的《万家名城临时管理规约》，主体人为杭州滨普房地产开发有限公司和上诉人，而并非本案被上诉人滨江物业公司。虽然在上诉人和被上诉人的《物业管理协议》中有提到《临时管理规约》的部分事项，但被上诉人并不是《承诺书》主体方，上诉人并没有法律义务直接向被上诉人负责承诺书中的内容，但被上诉人却采取了一系列暴力手段侵犯上诉人的公民基本权利!基于被上诉人多次针对上诉人的故意侵害的极端行为，上诉人质疑被上诉人的真实合法性，且被上诉人的管理资格的取得程序是否合法，上诉人一直存在质疑，也恳求法庭能让被上诉人出示在该小区管理的合法资格证明，包括招投标程序是否合法、有无弄虚作假行为、是否有进行了公证的开发商的授权委托书，是否有相关行政主管部门的审批文件等证明材料，还小区居民一个知情权。二、被上诉人故意夸大所谓“违约”行为，实为掩盖“违法”事实。事实上被上诉人分别于2016年9月19日、2017年4月11日，趁上诉人不在家，且无任何法律依据的前提下，已采用暴力的方式将上诉人所有房屋的北阳台进行毁坏。需要特别强调的是，因为在2016年9月19日被上诉人针对上诉人的侵害行为过程已被上诉人安装的监控系统拍摄记录，因此在2017年4月11日的侵害行为中，被上诉人竟然置居民家中电器损坏和财产安全于不顾，先把电闸拉下，只为不被上诉人家中安装的监控拍到其违法行为。另外，被上诉人作为物业服务企业，并未做到预防居民人身、财产安全免于受到侵害的安保职责。2017年2月24日，上诉人发现自家窗玻璃被疑似弹珠枪击碎；2017年4月11日，上诉人又发现所有车辆宝马Xl的后挡风玻璃被人恶意毁坏。虽然车辆停驻地区有24小时专人巡逻和全方位监控，但是该巡逻人员和监控却竟然没有任何对破坏行为的发现和摄录。被上诉人的上述行为严重触犯了法律，更不要说尽到管理义务，这种行为严重侵害了上诉人等居民的合法权益，本应受到法律的制裁。为了掩盖以上种种犯罪行为，被上诉人采取了恶人先告状的手段，颠倒黑白，本末倒置，利用自身优势于2017年7月20日首先对其本应做好服务的居民，也即雇主提起诉讼，让本应是原告的受害方反成了被告。三、被上诉人为提高自身企业影响力强力推行自身制定的规则，将单一的企业理念凌驾并强加于居民的意愿之上，其提出的“封闭”一说仅为根据自身利益单方面制定的条款，没有法律依据，所谓“违约”的说法不成立。1.万家名城一期仅有8幢的正北面是有阳台的。但是，存在风雨大容易积水、渗漏，以及平台、管道相连容易攀爬造成的安全隐患高等缺陷。在房屋交付时，上诉人等居民已就北阳台的设计缺陷问题多次与被上诉人进行协商。事实上，上诉人在北阳台安装防护设施仅是为了降低安全隐患，从而保障自身的正常生活和安全，既没有危及建筑物的安全，也没有损害其他居民的合法权益。现场照片显示涉案阳台仅有损毁的移动安全防护窗并非为被上诉人所说的“封闭阳台”。因此，上诉人在北阳台安装防护措施的行为并不是被上诉人所描述的“封闭阳台”的行为，更不存在所谓的“违约”，如果上诉人作为房屋购买方将房屋购买后，在存在严重安全隐患的情况下，连放置安全设施的权利都没有，在所购买的房屋范围内做事或走动都要受到限制，那么公民的做基本的权利何在?依照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，上诉人拥有该房屋的占有使用权。2.在《物业服务协议》第十一条中，被上诉人作为提供服务的一方竟然没有违约法律责任，而作为购买服务的一方却注明需要承担违约的法律责任。协议应该是双方共同遵守的平等协议，不应该是单方不平等条约，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该协议应视为无效协议。如果物业服务协议合法，那么被上诉人作为上诉人的物业服务企业，于情于理于法都应将保护居民的权益不受侵害、让所服务的小区居民能安居乐业作为第一职责，而不是为了达到自身单方面的目的，视居民为仇敌，置法律于不顾，凌驾于法律之上，想方设法通过暴力途径侵害居民的权益，之后又想方设法掩盖违法事实，故意制造不和谐因素。综上所述，请求驳回被上诉人一审的诉讼请求。 二审调查中，上诉人陈风伟补充上诉意见称：一、原判严重违反法定程序，二审应当撤销原判，发回重审。一审于2017年10月12日立案，采用简易程序分别于2017年11月6日、11月21日两次公开开庭审理本案。2018年3月13日，一审作出（2017）浙0110民初17417号民事判决。可见，一审实际审理天数为152天，判决书实际送达时间是2018年4月3日。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十一条之规定，本案一审远远超过简易程序的法定审理期限。二、案涉《临时管理规约前期物业服务协议》第三章第十九条第二款第一项，禁止以任何形式封闭阳台、露台，在露台内搭建遮阳（雨）棚、加层（含入户阳台、露台）。根据一审的现场调查看，上诉人并不存在违反上述条款的行为。该条款并未禁止在上诉人所有的阳台内安装非封闭、可移动的窗门。 被上诉人滨江物业公司答辩称：一、1.由上诉人与被上诉人签订的前期物业服务协议合法有效，双方的约定并未违反法律以及行政法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力；2.关于被上诉人临时管理规约后面的承诺书上所签署的姓名真实有效，因此该临时管理规约对上诉人具有法律约束力，在承诺书当中有载明，承诺人同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约；3.根据前期物业服务协议第一条第一款第四项约定，被上诉人有义务制止违反本物业的物业管理制度临时管理规约和物业使用守则的行为，维护全体业主的权益。本条第二款第八项约定，乙方即上诉人的权利义务当中有载明对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度、临时管理规约和物业使用守则造成损失损害需承担民事责任，这是上诉人需要承担的义务。同时第十一条第二款约定，上诉人违反协议，使被上诉人未达到管理服务质量约定目标的，被上诉人有权要求上诉人限期改正，逾期未改正，且给被上诉人造成损失的，上诉人承担相应的法律责任。因此根据前期物业服务协议的约定，被上诉人实施物业管理行为，上诉人也应当遵守物业服务协议的约定，履行物业服务协议所约定的义务。而上诉人违反管理规约，即构成了违约，应当承担相应的民事责任。二、上诉人在上诉意见中认为，其搭建的窗户是移动的，而不是封闭的，这种说法是强词夺理。根据临时管理规约第十九条第二款的约定，在改变、破坏房屋外貌的情形中，就有一项是以任何形式封闭阳台露台。在露台内搭建遮阳棚以及在门窗外安装防盗门窗和栏杆都属于改变、破坏房屋外貌的行为，也就是违反了临时管理规约的约定，其行为已构成了违约。三、上诉人认为被上诉人在提供物业服务的过程当中存在瑕疵，对造成其损害，其已经另案提起了诉讼并已判决。被上诉人只是履行管理职责，上述上诉人的行为也确实是违反了各项的约定，请求依法驳回上诉请求，维持原判。 二审中，上诉人陈风伟向本院提交案涉阳台照片打印件两张，拟证明阳台并未封闭，窗户可移动，且案涉阳台靠近下方店铺的平台，之间有管道相连，存在安全隐患。经质证，被上诉人滨江物业公司对证据的三性无异议，对证明对象有异议，照片显示上诉人确实改变了阳台的外部结构，恰巧证明了其违约的事实。本院对该证据的真实性予以确认。 二审中，被上诉人滨江物业公司未向本院提交新证据。 本院经审理认定的事实与原审认定一致。 本院认为：陈风伟、秦莉和滨江物业公司于2015年6月26日签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力。上诉人以《前期物业服务协议》第十一条没有约定被上诉人的违约责任为由，主张该协议无效，缺乏法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”。案涉《临时管理规约》第十九条第二项约定“本物业管理区域内禁止下列行为：…2.改变、破坏房屋外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格），（1）禁止以任何形式封闭阳台、露台，在露台内搭建遮阳（雨）棚、加层（含入户阳台、露台）”，《前期物业服务协议》第一条第一款第四项约定滨江物业公司有权“制止违反本物业的物业管理制度、《临时管理规约》和《物业使用规则》的行为，维护全体业主的权益”，故《临时管理规约》是《前期物业服务协议》条款的组成部分。陈风伟现以其承诺对象为开发商为由，主张滨江物业公司不是本案的适格原告，其无需向被上诉人承担责任，与法律规定和合同约定均不符，本院不予支持。根据上诉人二审提交的照片，案涉房屋的阳台已被封闭，但窗户可推拉，一审判令上诉人恢复原状正确，上诉人认为其未违反上述规约，与事实不符，本院不予支持。如被上诉人的相关行为给上诉人造成损害，上诉人可另行主张。本案一审于2017年10月12日立案，双方当事人于一审期间申请庭外和解二个月，简易程序审理期限届满后，双方当事人均同意继续适用简易程序，经审批，本案一审的审限延长三个月，一审于2018年3月13日下判，程序合法，本院对上诉人关于一审超审限的主张不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由陈风伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  傅东红 审判员  余江中 审判员  韦 薇 二〇一八年七月二十日 书记员  逯遇草 1