山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0602民初6594号原告：烟台利发置业有限公司，住所地烟台市芝罘区黄务办事处驻地。法定代表人：李阳，总经理。委托诉讼代理人：王东，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金莹，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。被告：徐琳，女，1988年10月11日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王剑（被告之夫），男，1976年7月21日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。第三人：招商银行股份有限公司烟台分行，住所地烟台市莱山区迎春大街133号。负责人：史小东，行长。委托诉讼代理人：左杰，山东舜天（烟台）律师事务所律师。原告烟台利发置业有限公司诉被告徐琳、第三人招商银行股份有限公司烟台分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王东、被告委托诉讼代理人王剑、第三人委托诉讼代理人左杰到庭参加了诉讼；本案现已审理终结。原告烟台利发置业有限公司向本院提出诉讼请求:1、确认原、被告在2014年11月17日签订的《商品房买卖合同》于2017年3月30日解除；2、被告立即协助原告办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续。诉讼中，本院依据原告的申请追加第三人参加诉讼。原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告在2014年11月17日签订的《商品房买卖合同》于2017年3月30日解除；2、解除原、被告与第三人2015年1月15日签订的《个人购房借款及担保合同》；3、自被告和原告向第三人清偿了《个人购房借款及担保合同》项下的全部贷款本息之日起十日内，限第三人与被告协助原告办理坐落于烟台市芝罘区保利紫薇郡11#住宅楼1单元第4层401号房屋（以下简称涉案房屋）的预抵押登记撤销手续，被告协助原告办理房屋产权预告登记撤销手续；4、被告应自涉案房屋的预抵押登记手续和产权预告登记手续撤销之日起十日内协助原告办理该《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续；5、被告自2017年3月30日起至合同备案登记撤销之日止向原告支付按总房款的日万分之一计算的违约金；6、原告有权自《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续和房屋产权预告登记撤销手续办理完毕后，在已收取被告的购房款中扣除其代被告向第三人实际偿付的贷款本息、诉讼费及撤销登记的相关手续费用。事实与理由：2014年11月17日，原、被告签订了《商品房买卖合同》中，约定原告购买被告开发建设的涉案房屋。合同签订后至今，被告仍欠付原告部分首付款未付。2016年10月21日，被告向原告出具《承诺书》，承诺于2016年12月25日向原告付款160000元，逾期原告有权单方解除与被告签订的《商品房买卖合同》。但上述期限届满后，被告仍未履行付款义务。2017年3月30日，原告向被告送达了《解除商品房买卖合同通知书》，但被告至今拒不配合原告办理合同解除事宜。被告徐琳辩称，被告不同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告向原告借款支付涉案房屋的部分购房款属实，且同意支付尚欠的购房借款。第三人招商银行股份有限公司烟台分行述称，第三人同意在被告或原告偿还涉案房屋项下的全部贷款本息后，配合原告办理涉案房屋的预抵押登记撤销手续。第三人提出独立请求：1、被告立即向第三人支付借款本金731351.35元、利息13909.99元（暂计至2018年1月2日，之后被告仍应按借款合同约定计付利息至还清全部欠款之日）；2、被告向第三人支付律师费47363元；3、原告对被告的上述款项承担连带保证责任。事实和理由：2015年1月15日，被告为购买涉案房屋与第三人签订了《个人购房借款及担保合同》，约定被告向第三人借款760000元，原告为被告的上述借款承担连带保证责任。合同签订后，第三人于2015年1月16日向被告发放了贷款760000元。履约中，被告未依约偿还借款本息，原告亦未承担保证责任。原告烟台利发置业有限公司针对第三人的诉讼请求辩称，原告保留向被告追偿其代付贷款本息及律师费的权利。被告徐琳针对第三人的诉讼请求辩称，被告不同意向第三人一次性支付贷款本息及律师费，同意仍按照借款合同约定按期向第三人偿还借款本息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：2014年11月17日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》及补充协议中约定：被告购买原告开发建设的建筑面积122.93平方米的涉案房屋，房屋总价款1086043元，首付款326043元于2014年11月17日前付清，按揭贷款760000元于2014年12月17日前付清；若原告解除合同的，被告必须配合原告办理撤销合同备案登记手续，否则原告有权不予办理退款手续直至备案登记撤销；合同解除后，如被告逾期30日不办理撤销合同备案登记的，被告按日向原告支付总房款的万分之一作为违约金，直至备案登记撤销。合同签订后，被告向原告支付了涉案房屋的购房款166043元，剩余160000元购房款向原告借款支付。2014年12月13日，原、被告针对签订的《商品房买卖合同》办理了登记备案手续。2014年12月15日，被告经核准取得了涉案房屋的预告登记证书。2015年1月15日，第三人作为贷款人、被告作为借款人、原告作为保证人，三方在签订的《个人购房借款及担保合同》中约定：被告为购买涉案房屋向第三人贷款760000元，贷款期限自2015年1月15日至2045年1月15日止；原告为被告在本合同项下的债务承担连带保证责任，保证范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、第三人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；被告未按本合同约定按时还本或付息的即视为已发生违约事件；若发生违约事件，第三人有权宣布本合同提前到期，并要求提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用。2015年1月16日，第三人依约将贷款760000元发放至被告指定的原告账户中。2016年10月21日，被告在向原告出具的《承诺书》中载明：被告于2014年11月17日向原告借款160000元，根据借款当日签署的《还款承诺书》约定，被告应于2015年8月30日前清偿该笔借款，被告未按照约定履行还款义务；现被告承诺2016年12月25日前还款160000元，并向原告支付逾期还款利息32480元（按照银行同期贷款利率4倍计算）合计192480元；被告未按照前述承诺期限履行偿还借款本息义务的，原告有权单方解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，并授权原告直接从已付购房款中扣除借款本息。2017年3月27日，原告在向被告寄送的《解除商品房买卖合同通知书》中载明：因被告迟延偿还购房款，经原告催告后在合理期限内仍未履行，现原告通知被告，在本通知送达给被告时即刻解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：芝预字第141117020142号）；被告自收到本通知之日起5日内协助原告办理解除《商品房买卖合同》相关事宜；原告将采取相应的法律手段就被告延迟付款的违约行为追究被告的法律责任，并就原告可能因此所遭受的经济损失向被告进行索赔。2017年3月30日，被告收到原告寄送的上述通知书。自2017年9月15日起，被告未依约足额向第三人偿还涉案房屋项下的贷款本息；截止至2018年1月2日，被告尚欠第三人贷款本金731351.35元和利息13909.99元。2018年1月22日，第三人为实现本案债权委托山东舜天（烟台）律师事务所指派律师参加本案诉讼，为此第三人支付了律师费47363元。至今，被告未向原告偿还借款160000元，原告亦未向被告交付涉案房屋。本院认为，（一）原、被告在2014年11月17日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，以及原、被告和第三人在2015年1月15日签订的《个人购房借款及担保合同》是各方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，应为合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。（二）履约中，被告向原告借款160000元支付涉案房屋购房款，但自出具《承诺书》后至提起本案诉讼前仍未依约向原告偿还上述借款，且被告于2017年3月30日收到原告的《解除商品房买卖合同通知书》的事实清楚，现原告诉请要求确认原、被告于2014年11月17日签订的《商品房买卖合同》在2017年3月30日解除，于约相合，于法有据，本院予以支持。（三）被告系《个人购房担保借款合同》的借款人、原告系该合同的连带责任保证人，被告自2017年9月15日至2017年12月15日期间未依约足额向第三人偿还《个人购房担保借款合同》项下的借款本息，已构成违约。现第三人诉请要求被告提前清偿合同项下的全部贷款本息（以第三人贷款本息明细表为准）且原告应对被告的上述款项承担连带保证责任的主张，于约相合，本院予以支持。第三人为实现本案债权支付了律师费47363元，被告应当予以赔偿，且原告应当对该律师费承担连带保证责任。因原、被告及第三人针对涉案房屋未办理预抵押登记手续，现原告诉请要求被告及第三人协助原告办理涉案房屋的预抵押撤销手续的主张，无事实依据，本院不予支持。（四）《商品房买卖合同》解除后，被告应协助原告办理该合同的登记备案撤销手续和涉案房屋的产权预告登记撤销手续，原告的该项诉请，本院依法予以支持。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议的约定，原告请求被告自2017年3月30日起至合同备案撤销之日止按总房款1086043元的日万分之一向原告支付违约金，本院仅能支持被告自2017年4月30日起至合同备案撤销之日止按总房款1086043元的日万分之一向原告支付违约金，原告诉请超出的部分，本院不予支持。扣除被告应承担的全部费用和赔偿责任后，原告应将剩余购房款退还给被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告烟台利发置业有限公司和被告徐琳在2014年11月17日签订的《商品房买卖合同》于2017年3月30日解除。二、限被告徐琳于本判决生效之日起十日内向第三人招商银行股份有限公司烟台分行提前清偿剩余的全部借款本息745261.34元（暂计至2018年1月2日，此后被告仍按《个人购房借款及担保合同》的约定计付利息至还清全部欠款之日止）和律师费47363元，并由原告烟台利发置业有限公司对上述款项承担连带保证责任。三、限被告徐琳于本判决生效之日起十日向原告烟台利发置业有限公司支付自2017年4月30日起至《商品房买卖合同》备案撤销之日止按总房款1086043元的日万分之一计算的违约金。四、限被告徐琳于本判决生效之日起十五日内协助原告办理坐落于烟台市芝罘区保利紫薇郡11#住宅楼1单元第4层401号房屋的产权预告登记撤销手续和《商品房买卖合同》登记备案撤销手续。五、原告烟台利发置业有限公司应自《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续和房屋产权预告登记撤销手续办理完毕之日起十日内，在已收取被告徐琳的购房款926043元中扣除其代被告向第三人招商银行股份有限公司烟台分行实际偿付的贷款本息、律师费、诉讼费及撤销登记的相关手续费用（具体数额均以实际发生额为准）后，将剩余的购房款退还给被告。六、驳回原告烟台利发置业有限公司的其他诉讼请求。如原告烟台利发置业有限公司和被告徐琳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14574元，第三人案件受理费5863元，由被告徐琳负担14574元，由原告烟台利发置业有限公司和被告徐琳共同负担5863元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  于晓宁人民陪审员  伞银春人民陪审员  于永红二〇一八年七月二十日书 记 员  王曰婷