浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终3750号 上诉人（原审被告）：周亮，男，1987年11月30日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 上诉人（原审被告）：徐宝群，女，1987年6月25日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 两上诉人共同委托代理人：刘起荣、杨志海，浙江丰国律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：傅立象，男，1955年4月2日出生，汉族，住杭州市上城区。现住杭州市上城区。 委托代理人：傅戎磊，男，1983年11月24日出生，汉族，住杭州市上城区，现住址杭州市上城区，系傅立象之子。 上诉人周亮、徐宝群与被上诉人傅立象房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2017）浙0105民初8662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2016年9月24日，周亮、徐宝群（买方、乙方）与傅立象（卖方、甲方）通过杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）签订了合同编号为2016转让0415854的《杭州市房屋转让合同》一份，合同约定：甲方将坐落于杭州市拱墅区××村××幢××单元××室房屋出售给乙方；房屋转让总价为1128000元；甲乙双方同意委托中国银行股份有限公司杭州市城北支行0000××××4701账号对房产交易资金进行监管支付；乙方须于2016年9月30日前支付首期款339000元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户，余款乙方申请银行贷款，须于2016年9月30日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准；甲方于银行放贷后五个工作日内将房屋交付给乙方；乙方未按合同约定的时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，自合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按活期利率计算。逾期付款超过10天，乙方向甲方支付违约金112800元，合同终止，乙方将房屋退还给甲方等内容。 合同签订后，周亮、徐宝群支付傅立象定金10000元。后因周亮的个人征信问题导致约定的银行贷款审批未通过，周亮、徐宝群未向双方约定的第三方监管账户转入首付款。2016年9月28日，傅立象与中介联系，中介告知，周亮之前房贷有逾期导致无法申请本次购房贷款，并告知周亮、徐宝群准备假离婚，由徐宝群以其一人名义买房。傅立象表示尽快办理。2016年10月13日，中介与傅立象电话联系如何解决，傅立象表示解约。之后中介询问如果周亮、徐宝群可一次性付款是否可继续履约，傅立象表示由于周亮、徐宝群未按约付款导致其与案外人的购房合同无法履行，造成解约赔偿。如周亮、徐宝群一次性付款，并加付150000元，合同可以继续履行，否则解除合同。2016年10月26日，周亮、徐宝群向傅立象发出《催告函》，告知徐宝群已符合贷款要求，要求傅立象于2016年10月31日前配合完成房屋交割。2016年10月28日，周亮与傅立象短信联系，告知其已向傅立象发了《催告函》，并告知徐宝群符合按揭条件，要求傅立象按《催告函》的时间配合完成房屋交割。傅立象回复称周亮、徐宝群的时效和按揭人与合同约定不符，已经违约，因周亮、徐宝群不愿接受合同条款赔偿，其只能起诉。2017年8月7日，周亮、徐宝群委托律师向傅立象发出《律师函》，要求傅立象收到律师函后3天内依约履行责任。2017年8月23日，傅立象向原审法院提起本案诉讼，诉讼请求为：判令周亮、徐宝群支付违约金112800元；归还傅立象抵押于我爱我家公司的房屋证件；诉讼费由周亮、徐宝群承担。诉讼中，傅立象变更诉讼请求为：1、解除双方的房屋买卖合同；2、判令周亮、徐宝群按傅立象实际损失的标准68000元支付违约金；诉讼费由周亮、徐宝群承担。2017年9月8日，周亮、徐宝群向杭州市上城区人民法院提起诉讼，请求确认编号为2016转让0415854的《杭州市房屋转让合同》有效，傅立象交付案涉房屋，办理房屋变更登记手续，周亮、徐宝群一次性支付合同价款。杭州市上城区人民法院经审理后作出（2017）浙0102民初4406号民事判决：驳回周亮、徐宝群的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。 2016年7月28日，傅立象的儿子傅戎磊、秦斯雨（买方、乙方）与案外人茹恩花、王为民（卖方、甲方）签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定：乙方购买甲方位于杭州市江干区××房屋，转让总价为205万元。乙方于2016年9月20日支付首付款115万元，余款90万元办理银行贷款。 2016年10月11日，傅戎磊、秦斯雨（受让方、乙方）与茹恩花、王为民（出让方、甲方）及中介公司签订《合同解除协议》一份，约定：甲乙丙三方解除房屋交易所签订的所有合同文本；乙方在签订本协议当日将违约金6万元支付给甲方，乙方已支付的5万元定金直接转化为部分违约金，剩余1万元在签订本协议当日一次性支付给甲方；乙方需在签订本协议当日将居间服务费8000元一次性支付给丙方。后，傅戎磊向中介公司和合同相对方支付了约定款项。 原审法院认为：根据生效的杭州市上城区人民法院的（2017）浙0102民初4406号民事判决，周亮、徐宝群与傅立象之间的《房屋转让合同》合法有效。因周亮的个人征信问题导致约定的银行贷款审批未通过，周亮、徐宝群未能按照合同约定在2016年9月30日前支付首付款。之后双方虽经协商，但双方提出的解决方案均未得到实际履行。此时，合同约定的解除条件已经成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，傅立象有权解除合同。傅立象在2016年10月13日与中介的电话、2016年10月28日与周亮的短信联系中，已经作出解除合同的意思表示。根据合同约定及法律规定，傅立象享有解除权且已合法行使其解除权，双方的《杭州市房屋转让合同》在傅立象解除合同的意思表示到达周亮、徐宝群时已经解除。故本案中已无判决解除双方的《杭州市房屋转让合同》的必要。对于傅立象以因傅戎磊购房合同解除支付给合同相对方及中介公司的款项标准确定违约金的主张，原审法院认为，从本案查明的事实判断，傅戎磊在其购房过程中所支付的违约赔偿及费用，与本案合同虽有一定牵连，但与周亮、徐宝群的行为在法律上不具有因果关系。故对于周亮、徐宝群就违约金所提出的抗辩主张，原审法院酌情予以采纳。对于违约金，原审法院根据本案实际情况，酌情予以调整。因傅立象选择适用违约金条款，故合同解除后，其收取的定金应当返还给周亮和徐宝群。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、周亮、徐宝群支付傅立象违约金55000元；二、傅立象返还周亮、徐宝群定金10000元；以上应给付款项折抵后，周亮、徐宝群尚应支付傅立象45000元，于判决生效之日起十日内付清；三、驳回傅立象的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取750元，由傅立象负担254元，由周亮、徐宝群负担496元。 宣判后，周亮、徐宝群不服，共同向本院提起上诉称：2016年9月24日，周亮、徐宝群与傅立象双方通过我爱我家公司中介签订了案涉合同，合同约定：傅立象同意将案涉房屋出售给周亮、徐宝群，裸房净价为1128000元。该合同对双方的权利义务都作出了明确约定。周亮、徐宝群在合同签订后，按照约定支付了傅立象定金10000元，并对其他的约定亦在积极履行。2016年9月30日，周亮、徐宝群按照合同约定去银行办理贷款审批手续，因周亮征信问题导致原约定的银行贷款审批不过；中介在中间调解，双方同意由周亮、徐宝亮办理离婚手续，由徐宝群单独购房，周亮、徐宝群积极办理此事，当周亮、徐宝群办理完离婚手续后再次联系傅立象时，此时傅立象就改变了原来经中介调解同意的履行方式，表示房子不同意交易，这时包括周亮、徐宝群通过中介表示同意一次性付款，然傅立象仍旧不同意配合办理继续履行房产交易手续。首先，原审法院把未予支付首付款的责任归结给周亮、徐宝群，周亮、徐宝群认为是错误的。傅立象违约在先，正是因为傅立象违反已经商量好的约定，才造成周亮、徐宝群支付首付款的拖延，其根源在于傅立象。周亮因为个人征信问题而导致银行贷款审批不能通过，最后通过在中介的调解下双方达成了新的协议：周亮、徐宝群办理离婚手续，由徐宝群单独购买讼争房产。但是在周亮、徐宝群办理完毕离婚手续符合购买条件后，傅立象却违反约定不同意与徐宝群签订购房协议；傅立象的行为属于违约，造成了周亮、徐宝群不能继续履行改变后的约定，并且随着房价的上涨也给周亮、徐宝群造成了巨大的经济损失。其次，原审法院认定周亮、徐宝群承担违约责任是错误的，在三次的庭审中傅立象已经变更了原来的诉求：由主张违约责任变更为主张实际损失，而原审法院继续判决由周亮、徐宝群承担违约责任，是没有按照傅立象的诉求主张依法审判，这也有悖于法律的基本原则。就傅立象的实际损失来看，讼争房产由于房价的上涨，不仅没有损失而且目前已经升值100多万元，谈何实际损失。在此，从法律关系上看，傅立象和周亮、徐宝群依法形成合法的房产买卖法律关系，而傅立象在一审中所主张的实际损失并不是傅立象本人的损失，这和周亮、徐宝群之间并无直接的法律关系，亦不符合合同的相对性原则。这点在原审的庭审中周亮、徐宝群及其代理人已经多次强调，而原审法院在明知不属于同一法律关系的前提下依然作出如此错误的判决。综上，请求：撤销原审判决，驳回傅立象一审诉讼请求。 针对周亮、徐宝群的上诉，傅立象发表答辩意见称：请求驳回上诉，维持原判，并尽快执行。 二审举证期限内，双方均未向本院提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：已经发生法律效力的（2017）浙0102民初4406号民事判决判定，合同签订后，周亮、徐宝群未在合同约定的2016年9月30日支付首付款，根据合同约定，逾期付款超过10天，合同终止。故截止2016年10月10日，双方虽经协商，但提出的方案均未得到实际履行，此时，傅立象依法享有解除合同的权利。此后，双方均提出相应解决方案，但因在购房主体、购房总价款上存在分歧，最终并未达成新的合意，傅立象享有解除权且已经合法行使其解除权，案涉合同在傅立象解除合同的意思表示到达周亮、徐宝群时已经解除。根据上述生效判决，傅立象按照合同约定，基于周亮、徐宝群违反合同约定，未按约支付房款的事实享有解除权，则当然享有要求周亮、徐宝群承担违约责任的权利。经核查原审庭审录像，傅立象在原审中陈述把违约金降低为实际损失，二审中，傅立象也明确其主张的系违约金。因此，原审法院根据本案的实际情况酌情确定违约金的处理符合法律规定。 综上，周亮、徐宝群的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1175元，由上诉人周亮、徐宝群负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  胡 宇 审判员  金瑞芳 二〇一八年七月三十一日 书记员  徐森燕