广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0703民初5611号原告：江门市运恒物业代理有限公司，住所地江门市蓬江区环市一路****之二。法定代表人：李耀光。委托代理人：钟晨，冯维中，均系广东天高律师事务所律师。被告：李光辉，男，汉族，1971年7月2日出生，住江门蓬江区，被告：聂卫成，男，汉族，1963年2月26日出生，住江门市蓬江区。被告：江门市蓬江区柏豪推拿中心(原江门市民乐推拿中心)，住所，住所地江门市蓬江区接龙里**首**div>投资人：汪杨桦。委托代理人：郑志贤，职员。被告：曲瑞田，男，汉族，1980年10月26日出生，身份证地址河南省唐河县，现住江门市蓬江区。第三人：李秀娟，女，汉族，1961年12月29日出生，住江门市蓬江区。委托代理人：余新全，广东广能律师事务所律师。委托代理人：许淑君，广东广能律师事务所律师助理。原告江门市运恒物业代理有限公司诉被告李光辉、聂卫成租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月16日立案受理后，依原告申请依法追加江门市民乐推拿中心、曲瑞田为本案被告参加诉讼，并依法组成合议庭，于2016年7月14日公开开庭进行了审理。2016年10月16日本院经审理后作出（2015）江蓬法杜民初字第999号民事判决。原审被告江门市民乐推拿中心、曲瑞田不服判决，向江门市中级人民法院提出上诉，江门市中级人民法院经审理后于2017年6月15日作出（2017）粤07民终879号民事裁定，以第三人李秀娟收取了涉案租金但并未参加诉讼为由，裁定撤销本院（2015）江蓬法杜民初字第999号民事判决，并发回本院重审该案。本院于2017年9月15日立案受理后，因江门市民乐推拿中心已经变更名称为江门市蓬江区柏豪推拿中心，原告变更被告江门市民乐推拿中心的名称为江门市蓬江区柏豪推拿中心。本院于2018年1月10日依职权追加李秀娟作为本案第三人参加诉讼，并适用普通程序组成合议庭，于2018年3月5日、2018年3月19日公开开庭进行了审理。原告江门市运恒物业代理有限公司（以下简称运恒公司）的委托代理人钟晨及被告江门市蓬江区柏豪推拿中心（以下简称柏豪推拿中心）的委托代理人郑志贤、被告李光辉、曲瑞田、第三人李秀娟到庭参加了诉讼。被告聂卫成经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加应诉。本案现已审理终结。原告运恒公司诉称：2007年5月，原告运恒公司与被告李光辉、聂卫成签订《房屋租赁合同》，约定原告将其名下位于江门市××××301室、23号301室出租给被告李光辉、聂卫成。租赁合同还约定租金按月结算，先交租后使用，水电费由被告负担；被告逾期未交纳各项费用或拖欠房租累计达一个月的，原告有权终止合同、收回房屋并没收押金；被告如逾期支付租金，每逾期一日则须按日租金的三倍支付滞纳金等。签约后，被告李光辉、聂卫成开始使用房屋。签订上述租赁合同后，原告与被告李光辉、聂卫成又签订了两份《补充协议》（合同编号分别为：HY0702、HY0703××，变更上述房屋的租期为2007年8月1日至2017年7月31日，并相应调整租金的计算方法，同时约定被告每年要交消防配套设施维护保养费人民币476元等。被告李光辉、聂卫成承租初期尚能支付租金，但从2011年开始即拒绝交租至今，经原告多次催讨仍拒不履约。被告李光辉、聂卫成长期拖欠租金的行为已构成违约，根据双方上述合同和合同法的有关规定，原告有权要求解除双方的租赁合同，被告李光辉、聂卫成需无条件搬出租赁房屋、支付拖欠租金、逾期交租滞纳金、拖欠的水电费、消防配套设施维护保养费等费用。其中拖欠租金暂算至2015年9月为1928066元，如超过2017年7月31日被告李光辉、聂卫成仍未能将租赁房屋搬出给回原告的，超过的时间被告李光辉、聂卫成应按每月36523元标准向原告支付房屋占用费。逾期交租滞纳金根据《房屋租赁合同》约定“如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的三倍支付滞纳金”，按此约定被告李光辉、聂卫成需支付滞纳金578万元。为减轻被告李光辉、聂卫成的负担，原告自愿将该滞纳金调整为：以2011年1月起各期租金为本金、按照人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算各期租金对应的滞纳金，从各期租金应付之日算至两被告实际清偿租金之日为止，各期租金分别计算的滞纳金之和即为被告李光辉、聂卫成应付的逾期交租滞纳金，暂算至2015年9月30日为113208元。经了解，原告发现李光辉、聂卫成与江门市民乐推拿中心（以下简称民乐推拿中心××、曲瑞田有共同使用涉案商铺，因此被告李光辉、聂卫成、民乐推拿中心、曲瑞田应连带承担对原告腾退涉案房屋、支付拖欠租金、逾期交租滞纳金、水电费和消防配套设施维护保养费等责任。原告因此向法院提起诉讼，请求判令：一、解除原告与被告李光辉、聂卫成签订的《房屋租赁合同》（编号：HY0701××及两份《补充协议》（合同编号分别为：HY0702、HY0703××；二、被告李光辉、聂卫成、柏豪推拿中心(原民乐推拿中心××、曲瑞田将原告的房屋即江门市××××301房、23号301房搬出交回给原告；三、被告李光辉、聂卫成、柏豪推拿中心(原民乐推拿中心××、曲瑞田向原告连带清偿拖欠的租金（从2011年1月起计算至被告将房屋搬出给回原告之日止，暂计算至2015年9月为1928066元，如超过2017年7月31日四被告仍未搬离，超过的时间按每月36523元标准向原告支付房屋占用费××、逾期交租滞纳金（暂计算至2015年9月30日为1113208元××、水电费25723元、消防配套设施维护保养费（按每年476元标准，从2014年起计算至四被告将房屋搬出退回给原告之日止，暂计算至2015年为952元××；以上合共总金额3067949元。四、四被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告运恒公司于本案中自愿放弃向被告李光辉、聂卫成追偿全部拖欠费用（包括租金、滞纳金、水电费、保养费等××的权利；被告柏豪推拿中心、曲瑞田仍应继续承担支付实际拖欠费用及腾房的责任，并主张在原请求的金额3067949元中不再主张租金870000元及滞纳金1113208元，即主张的租金金额调整为1058066元。并增加诉讼请求：请求计算利息，以1084741元（拖欠的租金1928066元+水电费25723元+消防配套设施维护保养费952元-870000元=1084741元××为本金，按照中国人民银行同期贷款利率从起诉之日2015年10月16日计算至被告还清款项之日止，利息暂计算至2018年3月5日为117965元。原告运恒公司在举证期限内提供的证据有：1.原告的营业执照及机构代码证；2.李光辉、聂卫成的身份证，江门市蓬江区金濠桑拿健康中心营业执照、企业机读档案登记资料；3.房地产权证2本（编号为C4009802号、C4009745号××；4.《房屋租赁合同》（编号：HY0701××1份及《补充协议》（合同编号分别为：HY0702、HY0703××2份；5.金融机构人民币贷款基准利率表及拖欠租金和滞纳金计算表；6.欠缴水费通知单1份、欠交电费通知单3份；7.运恒公司与江门市紫莱房地产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》1份；8、关于环市一路21号第二、三、四层，环市一路23号第二、三层门牌分割的复函；9、不动产登记信息证明。被告李光辉答辩称：李光辉和聂卫成于2016年1月18日已经与原告达成协议，原告也不再依据原来的租赁合同向李光辉及聂卫成主张任何权利（包括但不限于租金等××，同时也确认原来租赁关系已经终止。所以李光辉和聂卫成无需承担任何责任。被告李光辉在举证期限内提交证据有：1、2016年1月18日的《协议》一份；2、2009年9月22日的《关于江门市蓬江区金濠桑拿健康中心转让协议》一份。被告柏豪推拿中心答辩称：一、被告柏豪推拿中心(原民乐推拿中心××与原告运恒公司不存在任何合同法律关系。2009年9月22日，民乐推拿中心与当时经营江门市蓬江区金濠桑拿健康中心（以下简称“金濠桑拿”××的聂卫存签订了《关于江门市蓬江区金濠桑拿健康中心转让协议》，从而取得了金濠桑拿的经营权及经营场地的整体使用权。虽然在转让协议中双方就经营场地使用有约定，受让人须跟业主重签租赁协议。但作为受让人的民乐推拿中心一直未与业主签订任何租赁合同，而是根据聂卫存的要求，将每月的场地使用费按时交给了聂卫存，再通过聂卫存根据他与业主的《房屋租赁合同》约定履行交纳租金的义务。对此，双方并没有提出任何异议，并且一直履行到2011年6月止，直至双方在2011年9月20日签订了终止履行“原转让协议中的权利义务关系”的协议。为此，民乐推拿中心与原告运恒公司不存在合同关系，根据合同相对性原则，民乐推拿中心不是合同主体，不应承担相应的责任。况且，民乐推拿中心与聂卫存基于金濠桑拿的转让关系，已按要求按时足额结清了场地使用费，双方的合同义务也于2011年9月20日履行完毕。再说，民乐推拿中心与聂卫存所签订的“转让协议”与本案毫无关系。因此，民乐推拿中心不应成为本案被告。二、金濠桑拿已按《房屋租赁合同》全额支付租金，并没有拖欠租金的事实。2011年6月，金濠桑拿的经营场地业主发生了变更，一个叫李秀娟的人拿着《拍卖成交确认书》找到了金濠桑拿的经营者曲瑞田，主张金濠桑拿经营场地的权利，该事实也得到了聂卫存的证实。因此，金濠桑拿与李秀娟于2011年7月1日签订了《房屋租赁合同》，并分别于2013年8月12日和2014年1月3日签订了《补充协议》和《保证书》，约定了减租及装修期免租等相关事宜。金濠桑拿自2011年7月起，就把租金按合同的约定交给李秀娟，直到经营场地大门被人强暴地锁上，并拉了总闸，逼使金濠桑拿无法继续经营而竭业，价值数百万的资产也无法搬离，为此，金濠桑拿是完全履行了合同，分文未拖欠租金的。三、原告运恒公司与被告李光辉、聂卫存签订的《房屋租赁合同》已履行完毕，也不存在拖欠租金情况，从中也印证了民乐推拿中心通过聂卫存交纳了期间的场地使用费。从原告运恒公司第一次起诉时一审法院的《民事判决书》（案号2015江蓬法杜民初字第999号××中了解到，原告运恒公司与被告李光辉、聂卫成于2016年1月18日签订了一份《协议》，明确载明了运恒公司与两被告的租赁关系终止，并且租金已经结清，对此，民乐推拿中心是毫不知情的。如果按两被告李光辉、聂卫成主张其所负的租赁责任已于2009年9月22日与民乐推拿中心签订的“转让协议”时已转到民乐推拿中心身上，为何又在2016年1月18日与原告运恒公司签订《协议》重新终止租赁关系？从而也验证了两被告十分清楚民乐推拿中心与原告运恒公司没有重新签订《租赁合同》，但其向原告运恒公司隐瞒了民乐推拿中心通过其来完成交租的事实。四、原告运恒公司若因政府拍卖了房屋导致有所损失的话，理应请求国家赔偿，而民乐推拿中心经营的金濠桑拿遭受惨重损失，却无处伸冤。2011年6月金濠桑拿经营场地物业是通过政府拍卖而易主，如果原业主认为政府拍卖行为损害了他的合法权益的，可以根据《国家赔偿法》请求国家赔偿。但民乐推拿中心经营的金濠桑拿因为原告的拉电闸及锁门等行为，而无法营业离场。离场时店内所有设备一件未取，也无法取（原告将大门紧琐××，几百万的投资就这样被人霸占，而无法伸冤。根据《中华人民共和国物权法》的规定，原告运恒公司未经民乐推拿中心的同意或法院的判决而处理了相关财产，是严重的违法行为，被告民乐推拿中心将依法追究。五、原告运恒公司的诉讼请求，已过诉讼时效，理应驳回。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，因延付或者拒付租金而产生的民事纠纷诉讼时效期间为一年。而最高人民法院在答复《云南省高级人民法院关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》明确指出：对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。很明显，原告运恒公司与两被告李光辉和聂卫成签订的《房屋租赁合同》是按每月支付租金的，也就是按月分期履行合同债务的，诉讼时效期间应从所欠每月租金后一年为诉讼期。按理推算，原告运恒公司索要租金的期间应从其起诉之日2015年10月16日往后推算1年，因此已过诉讼时效而丧失追诉权，请求法院予以驳回。综上所述，请求法院驳回原告所有的诉讼请求，以维护被告柏豪推拿中心的合法权益。另外对于原告增加的诉讼请求，被告柏豪推拿中心认为应该按照查清的事实及相关的法律执行。被告柏豪推拿中心在举证期限内提供的证据有：1.江门市蓬江区柏豪推拿中心的经营执照及工商核准变更通知；2.《房屋租赁合同》；3.《拍卖成交确认书》及李秀娟身份证复印件；4.金濠桑拿与李秀娟签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》、《补充合同》；5.李秀娟出具的《保证书》；6.民乐推拿中心与聂卫存签订的《关于江门市蓬江区金濠桑拿健康中心转让协议》及《终止协议》；7.交租收据及押金收据；8.（2005××江蓬法杜民初字第999号《民事判决书》；9.（2017××粤07民终879号《民事裁定书》。被告曲瑞田没有发表答辩意见，也没有在举证期限内向本院提交证据。被告聂卫成没有应诉答辩，也没有在举证期限内向本院提交证据。第三人李秀娟陈述称：李秀娟与金濠桑拿于2011年7月签订房屋租赁合同，签订合同后确认收取金濠桑拿租金870000元。因为李秀娟每次收取租金都会出具收据给金濠桑拿，每张收据都有李秀娟签名，所以如有李秀娟本人签名的收据都会确认。第三人李秀娟在举证期限内没有提交证据。本院依职权向房产部门调取4组证据：1.2016年2月4日环市一路23号301的房地产登记申请资料一组；2.2016年5月16日环市一路21号301的房地产登记申请资料一组；3.2016年12月23日环市一路21号301的不动产申请资料一组；4.关于环市一路21号第二、三、四层，环市一路23号第二、三层门牌分割的复函一份。经审理查明：2007年5月16日，原告运恒公司与被告李光辉、聂卫成签订《房屋租赁合同》（合同编号为：HY0701××，主要约定：1.运恒公司将其所有的位于江门市××××301室、江门市蓬江区环市一路23号301室房屋（面积合共1902.22平方米××出租给李光辉、聂卫成；2.租赁期限从2007年8月1日起至2010年7月31日止，每月租金为5500元,按月结算租金，先交租后使用，2007年4月1日至2007年7月31日为装修免租期；租赁期间的水电费由承租方承担；3.租赁期内，承租方逾期缴纳合同约定应由承租方负担的费用的，每逾期一天应按上述费用总额的1%支付滞纳金；承租方如逾期支付租金，每逾期一日承租方须按日租金的三倍支付滞纳金；4.如承租方未经出租方同意转租房屋，拖欠房租累计一个月以上的，出租方可以解除合同，收回出租房屋并没收押金。当天，原告运恒公司与被告李光辉、聂卫成又签订一份《补充协议》（合同编号为HY0702××，主要约定：变更租赁期限为2007年8月1日至2017年7月31日；租金从2007年8月1日至2009年7月31日为每月30436元，从2009年8月1日至2011年7月31日为每月31957元，从2011年8月1日至2013年7月31日为每月33479元，从2013年8月1日至2015年7月31日为每月35000元，从2015年8月1日至2017年7月31日为每月36523元；押金调整为60000元；消防配套设施维护、保养费为每年476元，于每年1月份交纳。合同签订后，运恒公司将上述房屋交付给李光辉、聂卫成使用。2007年11月28日，原告运恒公司与李光辉又签订一份《补充协议》（合同编号为HY0703××，约定免租期延长至2007年10月31日，租金计算调整为从2007年11月1日至2009年10月31日为每月30436元，从2009年11月1日至2011年10月31日为每月31957元，从2011年11月1日至2013年10月31日为每月33479元，从2013年11月1日至2015年10月31日为每月35000元，从2015年11月1日至2017年7月31日为每月36523元。2007年12月11日，江门市蓬江区金濠桑拿健康中心经核准成立，属个体工商户，经营者为聂卫存，经营场所位于江门市××××301。被告李光辉庭审中确认其与聂卫成在其租赁原告运恒公司的上述物业实际经营江门市蓬江区金濠桑拿健康中心，一直经营至2009年9月22日。在其租赁场所的期间的租金都已经全部缴清，租金也已交付给原告。2009年9月22日，江门市蓬江区金濠桑拿健康中心（聂卫存××与民乐推拿中心、曲瑞田签订《关于江门市蓬江区金濠桑拿健康中心转让协议》，主要约定：江门市蓬江区金濠桑拿健康中心将其经营权及经营场地整体转让给民乐推拿中心，其中包括经营场地押金、设备及其原材料、名称权、商标权、许可证等物质和权利，转让金额为1200000元；江门市蓬江区金濠桑拿健康中心在经营期间签订的场地租赁合同在签订本协议后，民乐推拿中心须向业主自行重新签订，民乐推拿中心与业主发生的一切权、责、利均与江门市蓬江区金濠桑拿健康中心无关。民乐推拿中心、曲瑞田在该《协议》落款乙方一栏盖公章及签名确认。双方签订协议当日，民乐推拿中心取得江门市蓬江区金濠桑拿健康中心的经营权并接手该场所经营沐足、淋浴。但民乐推拿中心、曲瑞田签订转让协议后没有与原告签订租赁合同。2009年11月27日，聂卫存个体经营的江门市蓬江区金濠桑拿健康中心依法注销，注销原因为“资金因素、店铺已转让”。2010年2月5日，被告曲瑞田在江门市××××301登记成立蓬江区金濠桑拿健康中心，为个体工商户，经营者为曲瑞田。2011年6月14日，民乐推拿中心与案外人吕嘉宾签订一份《补充协议》（合同编号：HY0702××，约定租金的计算为：2011年7月1日至2013年6月31日为每月33479元，从2013年7月1日至2015年6月31日为每月35000元，从2015年7月1日至2017年6月31日为每月36523元。其他合同内容与原告运恒公司与被告李光辉、聂卫成于2007年5月16日签订的《补充协议》（合同编号为HY0702××相同。2011年7月1日，第三人李秀娟与蓬江区金濠桑拿健康中心（个体经营者曲瑞田××签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：1.李秀娟将江门市环市一路21号301面积693.55平方米，23号301面积1208.67平方米，出租房屋面积共1902.22平方米的房屋出租给蓬江区金濠桑拿健康中心；2.租赁期限6年，从2011年7月1日至2017年6月30日止，租金从2011年7月1日至2013年6月30日，每月租金33479元，从2013年7月1日至2015年6月30日，每月租金35000元，从2015年7月1日至2017年6月30日，每月租金36523元，租金按月结算，先交租后使用，每月5日前支付；3.合同生效之日承租方需缴纳押金60000元给李秀娟；4.房屋租赁期间，每月水电费及物业管理费由承租方支付；5.如承租方逾期未缴纳按约定应缴的费用及或拖欠租金累计2个月以上的，出租方李秀娟可以解除合同，没收押金并收回房屋，承租方并须支付滞纳金，按拖欠费用每日1%计算。签订合同后，第三人李秀娟将上述出租房屋交付给蓬江区金濠桑拿健康中心使用。2012年9月27日，蓬江区金濠桑拿健康中心（个体经营者曲瑞田××因需将该中心升级为企业，依法注销工商登记，注销原因为“升级为个人独资”。2012年9月27日，江门市蓬江区金濠桑拿健康中心经核准成立，属个人独资企业，投资人为曲瑞田，经营场所位于江门市××××301。2013年8月12日，第三人李秀娟与江门市蓬江区金濠桑拿健康中心（投资自然人曲瑞田××签订一份《补充合同》，约定：将双方原租赁合同的合同期限延长两年至2019年6月30日止，每月租金调整为30000元，免收2013年9月（一个月装修期××租金。2014年1月3日，第三人李秀娟出具《承诺书》给江门市蓬江区金濠桑拿健康中心，确认收取环市一路23号301及环市一路21号301场所的租金，如发生争议，愿意承担租金的经济责任。2016年1月18日，运恒公司与李光辉签订《协议》一份，主要约定：运恒公司确认原租赁关系已终止，原租赁方李光辉、聂卫成的租金已经结清，运恒公司不再依原租赁合同及补充协议向李光辉、聂卫成主张任何权利；李光辉愿意承担蓬江区环市一路21号301房、23号301房截止于2014年5月27日的电费。庭审查明，登记户名为聂卫存（金濠桑拿××，登记地址为环市一路21号301的用户截止到2014年2月26日欠缴水费6658.75元；截止到2014年5月27日欠缴电费19065.13元，总数25723.88元。2014年、2015年涉案租赁房屋的消防设施费952元（每年476元××四被告均没有缴纳。另查明，民乐推拿中心于1998年4月1日经核准成立，属个人独资企业。2016年10月27日更名为江门市蓬江区柏豪推拿中心。再查明，2005年11月30日，原告运恒公司通过购买方式取得涉案标的物江门市××××301室（建筑面积693.55平方米××及23号301室（建筑面积1208.67平方米××全部的所有权，且办理了房产权属登记。2015年11月16日，江门市公安局蓬江分局向原告运恒公司复函称：江门市蓬江区环市一路21号第二、三、四层单元的门牌分别分割为环市一路21号201、202、203；21号301、302、303；21号401、402、403、404、405。江门市蓬江区环市一路23号第二、三层单元的门牌分别分割为环市一路23号201、202、203；23号301、302、303。（分割后，原告运恒公司所有的环市一路21号301和23号301的门牌××301、302、303和23号301、302、303××。2016年2月4日，运恒公司与案外人江门市柏丽酒店投资有限公司签订《房地产买卖合同》，约定原告运恒公司将江门市蓬江区环市一路23号301室房屋（建筑面积831.24平方米××转让给江门市柏丽酒店投资有限公司。2016年12月15日，江门市柏丽酒店投资有限公司再将江门市蓬江区环市一路23号301室房屋转让给案外人奚秀玉、邓坚强、陈颖熙，现该物业已登记在该三人名下，为共同共有。2016年4月27日，运恒公司与案外人戴志敏签订《房地产买卖合同》，约定运恒公司将江门市××××301室房屋（建筑面积135.03平方米××转让给戴志敏。现该物业登记在戴志敏名下。被告柏豪推拿中心庭审中确认其于租赁房屋期间从2009年9月22日至2011年6月份均以蓬江区金濠桑拿健康中心名义缴纳租金。但未能提供交付租金的证据。2011年7月份之后开始后的租金均交付给第三人李秀娟。第三人李秀娟确认从2011年7月份开始收取蓬江区金濠桑拿健康中心的租金，但是自2013年1月1日起蓬江区金濠桑拿健康中心一直没有交付租金，租赁期间合共收取了租金870000元（2011年7月至2012年12月××。原告运恒公司确认其将涉案物业环市一路23号301及21号301涉案物业出租后按协议收取物业承租人缴纳的租金至2010年12月31日，2011年1月1日起再没有收取到租金。庭审中并确认2015年9月30日已经收回涉案租赁场所，但民乐推拿中心和曲瑞田没有与原告办理涉案房屋的交接手续。另，原告运恒公司同意在起诉主张的租金金额中减除被告柏豪推拿中心（原民乐推拿中心××缴纳给第三人李秀娟的租金870000元。本院认为：本案是租赁合同纠纷。原告运恒公司因租赁其名下物业后因承租人或实际使用人拖欠租金等费用而引发纠纷。经庭审，本院综合原、被告各方的争辩观点归纳本案的争议焦点为：1.涉案租赁房屋江门市××××301室及23号301室（均为原门牌号码××的权属问题？2.涉案租赁房屋的承租方及实际使用人的确定？3.涉案标的物的承租方及实际使用人是否拖欠原告的租金或房屋占用费，拖欠费用金额的计算问题？4.承租方及实际使用人是否需要腾房将涉案租赁房屋交还给原告的问题；5.原告的起诉是否已过诉讼时效？。第一，关于涉案租赁房屋江门市××××301室及23号301室（均为原门牌号码××的权属问题。原告运恒公司2005年11月30日通过购买方式取得涉案标的物江门市××××301室（建筑面积693.55平方米××及23号301室（建筑面积1208.67平方米××全部的所有权，且已经办理了房地产权属证书。直至2016年2月4日和4月27日，原告运恒公司才将上述名下物业的部分面积转让给案外人江门市柏丽酒店投资有限公司及戴志敏。因此从2005年11月30日至原告运恒公司收回上述租赁物业之日，即2015年9月30日期间，原告运恒公司对本案的上述租赁物业均享有所有权。第二，关于涉案租赁房屋的承租方及实际使用人的问题。经查明，原告运恒公司与被告李光辉、聂卫成于2007年5月16日、11月28日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，本院依法予以确认。上述证据可以证明，运恒公司与李光辉、聂卫成之间的租赁合同关系事实清楚，合同约定原告将租赁房屋全部租赁给李光辉、聂卫成使用，因此被告李光辉、聂卫成属于房屋的承租方。2007年12月11日，李光辉、聂卫成以租赁物为登记经营地址成立了江门市蓬江区金濠桑拿健康中心（个体经营者为聂卫存××，2009年9月22日，江门市蓬江区金濠桑拿健康中心（聂卫存××与民乐推拿中心、曲瑞田签订转让协议，约定民乐推拿中心受让江门市蓬江区金濠桑拿健康中心的经营权、经营场所、押金、设备等物质及权利。因此民乐推拿中心、曲瑞田事实上承接了江门市蓬江区金濠桑拿健康中心并于该租赁房屋继续经营。2010年2月5日，被告曲瑞田在江门市××××301登记成立蓬江区金濠桑拿健康中心，2012年9月27日又升级为个人独资企业，即江门市蓬江区金濠桑拿健康中心（投资人为曲瑞田××。由于被告民乐推拿中心庭审中也确认其自2009年9月22日起使用原告运恒公司的上述物业房屋进行实际经营。本院据此可以认定，民乐推拿中心、曲瑞田自2009年9月22日起，接手经营原江门市蓬江区金濠桑拿健康中心（个体工商户××并使用涉案租赁房屋，并在涉案房屋先后成立蓬江区金濠桑拿健康中心、江门市蓬江区金濠桑拿健康中心（个人独资企业××，以上述登记个体工商户或个体企业的名义一直经营至原告运恒公司收回物业之日止。虽然民乐推拿中心和蓬江区金濠桑拿健康中心、江门市蓬江区金濠桑拿健康中心（个人独资企业××没有直接与原告运恒公司签订租赁协议，但根据房屋的实际使用情况，民乐推拿中心和蓬江区金濠桑拿健康中心、江门市蓬江区金濠桑拿健康中心（个人独资企业××均应属于涉案租赁房屋的实际使用人。第三，关于涉案租赁房屋的承租方及实际使用人是否拖欠原告的房屋占用费及相应金额的计算问题。首先，关于承租人被告李光辉、聂卫成是否应承担支付租金及其他费用的问题。原告运恒公司与被告李光辉、聂卫成签订租赁合同后，理应履行合同的内容缴纳租金给原告。但在租赁合同履行期间，原告运恒公司与李光辉于2016年1月18日又签订一份《协议》，确认李光辉、聂卫成的租金已经结清，确认原租赁关系已终止，运恒公司不再依原租赁合同及补充协议向李光辉、聂卫成主张任何权利。而且原告运恒公司于本案中也自愿放弃向被告李光辉、聂卫成于本案中追偿全部拖欠费用（包括租金、滞纳金、水电费、保养费等××的权利。因此，被告李光辉、聂卫成无须于本案中承担支付租金及其他费用给原告的责任。由于原告运恒公司在其起诉各被告后已于2016年1月18日确认与李光辉、聂卫成的租赁关系终止，因此原告请求解除原告与李光辉、聂卫成双方签订的《房屋租赁合同》（编号：HY0701××及两份《补充协议》（合同编号分别为：HY0702、HY0703××，其诉请理据充分，本院予以支持，并据此确认上述合同已于2016年1月18日解除。其次，关于本案被告柏豪推拿中心（原民乐推拿中心××和曲瑞田是否拖欠原告的房屋占用费用及其他费用的问题。根据2009年9月22日的《关于江门市蓬江区金濠桑拿健康中心转让协议》的约定，民乐推拿中心应当知悉原告运恒公司与李光辉、聂卫成之间的租赁合同内容，且有约定民乐推拿中心须与运恒公司重新签订租赁合同。而李光辉在庭审中也表示民乐推拿中心对原租赁合同的内容清楚，李光辉、聂卫成并有将《房屋租赁合同》以及《补充协议》复印给民乐推拿中心。虽然其后民乐推拿中心没有与运恒公司重新签订租赁合同，但其接手经营后事实上使用了涉案的房屋，虽然民乐推拿中心与运恒公司不直接存在租赁合同关系，但根据当事人提供的证据以及在庭审中的陈述，民乐推拿中心已知悉原告与李光辉、聂卫成签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》的内容，并实际上也有按照《房屋租赁合同》以及《补充协议》约定的项目及金额支付相关租用费用给运恒公司至2010年12月31日止。根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条的规定，财产所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。因此民乐推拿中心理应将之后欠缴纳的房屋占用费用支付给原告。对于原告运恒公司与被告民乐推拿中心双方争议的2011年1月1日起至6月30日止期间的租金及其他费用缴纳问题。虽然民乐推拿中心自称一直缴纳租金至2011年6月底止，并确认因与第三人李秀娟重新签订租赁合同，租金自2011年7月1日起缴纳给第三人收取。但被告民乐推拿中心庭审中经本院对其释明举证责任后，确认没有证据证明其于上述期间有缴纳租金给原告，因此被告民乐推拿中心属于举证不能，本院对其主张已经缴纳上述期间租金及费用的抗辩意见不予采信。综上，本院确认被告民乐推拿中心自2011年1月1日开始没有缴纳房屋占用费及相关费用给原告运恒公司。故民乐推拿中心应向原告运恒公司支付自2011年1月1日起至原告收回房屋之日止的房屋占用费及其他费用。蓬江区金濠桑拿健康中心、江门市蓬江区金濠桑拿健康中心（个人独资企业××作为涉案房屋的实际使用人，应与民乐推拿中心共同承担支付房屋占用费的义务。蓬江区金濠桑拿健康中心、江门市蓬江区金濠桑拿健康中心（个人独资企业××均是曲瑞田，且曲瑞田也有参与签订《关于江门市蓬江区金濠桑拿健康中心转让协议》，根据《中华人民共和国民法通则》第二十九条：“个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。”以及《中华人民共和国个人独资企业法》第二条：“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”的规定，蓬江区金濠桑拿健康中心、江门市蓬江区金濠桑拿健康中心（个人独资企业××的上述债务，均应由曲瑞田承担。被告曲瑞田虽然抗辩称其是民乐推拿中心的经理，其没有实际经营及使用租赁房屋，但被告曲瑞田作为江门市蓬江区金濠桑拿健康中心的个体经营者和个人投资者没有提供相应的证据证明其陈述，因此本院对其上述抗辩意见不予采信。故被告曲瑞田也应向原告运恒公司支付自2011年1月1日起至原告收回房屋之日止的房屋占用费及其他费用。关于房屋占用费的金额计算和计算起止时间的问题。由于民乐推拿中心、曲瑞田是实际是在李光辉、聂卫成承租原告的涉案房屋继续经营，因此其占用原告物业的房屋占用费应参考租赁房屋的租金标准计算。虽然第三人李秀娟于2011年7月11日和2013年8月12日分别与蓬江区金濠桑拿健康中心、江门市蓬江区金濠桑拿健康中心签订了《房屋租赁合同》及《补充合同》，并且由民乐推拿中心实际经营，该《房屋租赁合同》及《补充合同》均约定了租金的计算时间及计算标准，但因李秀娟并非上述租赁物业的权属人，因此上述合同或协议均为无效合同，不能以合同中约定租金标准作为参考计算。而应该参照李光辉、聂卫成与原告签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》中约定租金标准计算，并从其欠交占用费2011年1月1日起计算。至于房屋占用费计算的截止时间，因庭审中原告运恒公司确认民乐推拿中心以及江门市蓬江区金濠桑拿健康中心（个人独资企业××从2015年9月底已经撤场，没有继续使用和经营涉案场所，原告已经于2015年9月30日收回其涉案出租的房屋。因此，租金应计算至2015年9月30日止。虽然被告民乐推拿中心称是原告运恒公司于2015年10月份之后将被告民乐推拿中心的涉案经营场所大门加锁，导致其无法使用场所未能缴纳租金，但被告民乐推拿中心也未能提供相应证据加以证实，故本院对其上述意见也不予采信。综上，民乐推拿中心、曲瑞田作为涉案房屋的实际使用人应支付2011年1月1日至2015年9月30日期间的房屋占用费（房屋占用费标准参照李光辉、聂卫成与原告签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》中约定租金标准计算，且应以2007年11月28日的《补充协议》为参考标准××给原告运恒公司。因原告运恒公司追认民乐推拿中心、曲瑞田向第三人李秀娟缴纳的自2011年7月至2012年12月31日期间的租金870000元，并自愿于本案主张的租金中予以扣减。经计算，2011年1月1日至2015年9月30日期间的房屋占用费为1928066元（31957元×10个月+33479元×24个月+35000元×23个月××。因此，经扣减后，民乐推拿中心、曲瑞田应支付的房屋占用费为1058066元（1928066元-870000元××。原告请求民乐推拿中心、曲瑞田支付房屋占用费1058066元，合法有据，本院予以支持。关于原告运恒公司请求民乐推拿中心、曲瑞田支付水电费25723元的问题。《房屋租赁合同》有约定，租赁期间的水电费由承租方承担。因此，涉案房屋产生的水电费，应由房屋的实际使用人承担。根据原告运恒公司提供的欠缴水电费通知单，可以证明涉案房屋截至2014年5月27日尚欠电费19065.13元，截至2014年2月26日尚欠水费6658.75元，合共25723.88元。而根据李光辉、聂卫成提供的《协议》，双方有约定截至2014年5月27日的电费由李光辉负担。庭审中原告运恒公司也确认李光辉、聂卫成已经付清了拖欠的电费部分，尚欠水费没有结清。因此，被告民乐推拿中心、曲瑞田还应支付尚欠的水费6658.75元给运恒公司。对于运恒公司请求超出部分，本院不予支持。关于原告运恒公司请求被告民乐推拿中心、曲瑞田支付消防配套设施维护保养费952元的问题。根据2007年5月16日的《补充协议》约定，消防配套设施维护、保养费为每年476元，于每年1月份交纳。故该项费用也应由实际使用人民乐推拿中心、曲瑞田承担。因此原告请求被告民乐推拿中心、曲瑞田支付2014年、2015年的消防配套设施维护保养费共952元，于法有据，本院予以支持。综上，被告柏豪推拿中心（原民乐推拿中心××、曲瑞田应支付房屋占用费1058066元、水费6658.75元、消防配套设施维护保养费952元，合共1065676.75元给原告运恒公司。至于原告运恒公司请求计算被告柏豪推拿中心（原民乐推拿中心××、曲瑞田因逾期支付房屋占用费、水费及消防配套设施维护保养费而产生的利息，因两被告逾期支付上述费用确造成了原告的利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，原告运恒公司主张被告柏豪推拿中心（原民乐推拿中心××、曲瑞田应从起诉之日2015年10月16日起至被告还清款项之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算利息的诉请，合法有理，本院予以支持，但计算的本金基数应按照1065676.75元计算。原告运恒公司自愿放弃对逾期缴纳租金产生的滞纳金1113208元的主张，属其自主处分诉讼的权利，本院予以支持。第四，关于原告运恒公司起诉请求李光辉、聂卫成、民乐推拿中心、曲瑞田搬离涉案房屋并归还给原告运恒公司的问题。根据原告运恒公司与李光辉于2016年1月18日签订的《协议》，约定运恒公司与李光辉、聂卫成的租赁关系已经终止，运恒公司不再向李光辉、聂卫成主张任何权利。而运恒公司在庭审中也确认民乐推拿中心、曲瑞田从2015年10月份已经撤场，没有继续使用和经营涉案场所。由此可见，李光辉、聂卫成、民乐推拿中心、曲瑞田均已没有继续使用涉案房屋。而原告运恒公司也分别于2016年2月4日、2016年4月27日转让了部分涉案的房屋。因此原告运恒公司的该项诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。第五，关于原告运恒公司的起诉是否已过诉讼时效的问题。原告运恒公司因被告李光辉、聂卫成拖欠其租赁物业的租金而于2015年10月16日提起诉讼，案件立案受理后，原告运恒公司得知被告民乐推拿中心、曲瑞田为实际使用人，故申请追加其作为被告参加本案诉讼。因此，可见原告运恒公司自本案起诉之日才知道民乐推拿中心、曲瑞田实际使用了原告名下物业而没有足额缴纳占用费用，侵犯了原告的财产所有权。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告运恒公司追加起诉民乐推拿中心、曲瑞田，其起诉时间并没有超过诉讼时效。因此对被告柏豪推拿中心（原民乐推拿中心××抗辩主张原告起诉已过诉讼时效的意见，明显理据不足，本院不予采信。被告聂卫成经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第二十九条、第七十一条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告江门市运恒物业代理有限公司与被告李光辉、聂卫成双方签订的《房屋租赁合同》（编号：HY0701）及两份《补充协议》（合同编号分别为：HY0702、HY0703）于2016年1月18日解除；二、被告江门市蓬江区柏豪推拿中心(原江门市民乐推拿中心)、曲瑞田应在本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋占用费1058066元、水费6658.75元、消防配套设施维护保养费952元，合共人民币1065676.75元给原告江门市运恒物业代理有限公司；三、被告江门市蓬江区柏豪推拿中心(原江门市民乐推拿中心)、曲瑞田应在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期利息（利息以1065676.75元为本金基数，从起诉之日2015年10月16日起至江门市蓬江区柏豪推拿中心和曲瑞田付清款项之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算）给原告江门市运恒物业代理有限公司；四、驳回原告江门市运恒物业代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案预收受理费用31444元（实收受理费22779元，应退受理费用8665元），保全费5000元，合共27779元，由被告江门市蓬江区柏豪推拿中心(原江门市民乐推拿中心)、曲瑞田负担27279元，原告江门市运恒物业代理有限公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉,被告拒不在判决书规定期限内履行义务的,原告可在判决书发生法律效力后,上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  莫少彬人民陪审员  李樊荇人民陪审员  崔显宗二〇一八年七月十五日法官助理林鸿杰书记员张雅文