广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)穗中法民五终字第4783号上诉人(原审被告)：广州市天河嘉怡苑小区业主大会。负责人：康培辉。委托代理人：张炜，广东环球经纬律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：翁广松。委托代理人：李瑞平，广东人民时代律师事务所律师。委托代理人：江启荣，广东人民时代律师事务所实习律师。上诉人广州市天河嘉怡苑小区业主大会（以下简称嘉怡苑业主大会）因与被上诉人翁广松业主撤销权纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第616号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。经原审法院审理查明：1996年4月2日，广州市城市规划局以穗规东片验证字（1996）第48号《建设工程规划验收合格证》，核定天河北路以北东莞庄路以西地段高层商住楼三幢的建设工程（以下简称案涉商住楼）验收合格，建筑面积为52380平方米。1998年6月16日经广州市城市规划局穗规东片验证字（1997）第983号《建设工程规划验收合格证》，核定天河北住八区地下停车库两座，分别为自编A、B两座的建设工程（以下简称案涉A、B停车库）验收合格，建筑面积分别为A座9618平方米，B座5576平方米，两座车库总建筑面积共15194平方米。案外人广州业城房产发展公司是广州市天河嘉怡苑小区（以下简称嘉怡苑小区）的房地产开发商。翁广松是位于天河区天河北路447号27E房（位于嘉怡苑小区内）的共有权属人，系嘉怡苑小区的业主。经嘉怡苑业主大会筹备组组织，嘉怡苑小区案涉商住楼的业主于2012年6月16日作出《嘉怡苑业主大会会议决议》，主要内容为采用书面征求意见方式召开嘉怡苑业主大会会议，本物业管理区域建筑物总面积共56125.44平方米，业主总人数为425人；共回收有效表决票324份，占业主总人数的76.24%，对应建筑物专有部分面积42790平方米，占建筑物总面积的76.25%；会议表决通过以下事项：1、以312票赞成，占业主总人数的73.41%，对应建筑物专有部分面积41201平方米，占建筑物总面积的73.42%，通过《嘉怡苑小区管理规约》，2、以312票赞成，占业主总人数的73.41%，对应建筑物专有部分面积41201平方米，占建筑物总面积的73.42%，通过《嘉怡苑小区业主大会议事规则》；鉴于上述表决意见，业主大会会议决定嘉怡苑小区业主大会自2012年6月16日成立，表决通过《嘉怡苑小区管理规约》、《嘉怡苑小区业主大会议事规则》、授权业委会更换小区电梯及水电改造、授权业委会选聘物业服务公司、授权业委会决定小区公共收益的经营和分配、授权业委会起诉相关单位及个人追讨小区公共收益和共有产权。上述《嘉怡苑业主大会会议决议》落款处盖有嘉怡苑业主大会筹备组印章。2012年6月19日，嘉怡苑业主大会筹备组作出《嘉怡苑业主大会投票统计结果》，显示嘉怡苑业主大会的选票统计结果为共回收表决票331份，对应建筑物专有部分面积41060.2平方米，其中有效表决票329份，对应建筑物专有部分面积的195.4平方米；各项表决内容投票结果包括1、《嘉怡苑小区管理规约》获得296赞成票、0反对票、2弃权票，对应建筑物专有部分面积分别为39651.6平方米、0平方米、195.4平方米，2、《嘉怡苑小区业主大会议事规则》获得291赞成票、0反对票、2弃权票，对应建筑物专有部分面积分别为38827平方米、0平方米、195.4平方米等20项内容。2012年6月25日，广州市天河区人民政府林和街道办事处向某怡苑全体业主出具《关于嘉怡苑业主委员会选举第三届委员的回复》，确认嘉怡苑小区于2012年6月16日召开了业主大会，对业主委员会委员选举进行投票和点票工作，并在差额选举中产生了九名第三届业主委员会委员：康培辉、袁某、陈某乙、钟某、陈某丙、关则乐、冯某、曹某、彭某，要求嘉怡苑全体业主尽快完善业主委员会的各项资料并送到该街道办事处城管科备案。同年7月4日，广州市天河区人民政府林和街道办事处向某怡苑小区业主委员会发出《嘉怡苑小区第三届业主委员会备案通知》，给予嘉怡苑小区第三届业主委员会备案，备案主要内容包括《嘉怡苑小区管理规约》、《嘉怡苑业主大会议事规则》、业主大会的会议记录和会议决定、第三届业主委员会任期自2012年6月16日起至2015年6月15日止、业主委员会人员名单。另查明，原审法院在审理原告广州业城房产发展公司诉被告广东华银物业管理有限公司、第三人广州市天河区嘉怡苑小区业主联合会返还管理权纠纷两案〔案号分别为（2000）天法民初字第1340、1341号〕中，查明：案涉A、B停车库共有车位550个，至今已售出车位超过50%……1998年6月第三人广州市天河区嘉怡苑小区业主联合会经广州市天河区建设局批准成立……1999年12月3日第三人广州市天河区嘉怡苑小区业主联合会委托被告广东华某物业管理有限公司对广州市天河区嘉怡苑小区进行物业管理，双方签订《物业管理委托合同》……管理期限3年(自1999年12月20日至2002年12月19日)，双方在合同中订明包括对停车场在内的委托管理事项。第三人广州市天河区嘉怡苑小区业主联合会于2000年3月27日将天河区嘉怡苑管理权移交给被告广东华某物业管理有限公司，移交内容:……四、一、二期车库、地下人防场地。2000年4月5日原告发函给被告广东华某物业管理有限公司，将嘉怡苑一、二期车库委托被告广东华某物业管理有限公司全权管理，被告广东华某物业管理有限公司接受委托……在该两案中，原审法院认为案涉A、B停车库是嘉怡苑小区的配套设施和组成部分。后原审法院于2001年7月9日作出（2000）天法民初字第1340号民事判决书和（2000）天法民初字第1341号民事判决书，均判决驳回原告的诉讼请求。上述两案因原告广州业城房产发展公司不服上诉，广州市中级人民法院经审理后于2001年12月27日分别作出（2001）穗中法房终字第2016号民事判决书和（2001）穗中法房终字第2017号民事判决书，认为A、B停车库虽然是一个独立的房地产开发项目，但其是作为嘉怡苑小区的地下停车场领取《预售商品房许可证》的，故原审认定该车库属嘉怡苑小区的配套设施和组成部分是正确的。上述两案的一审、二审民事判决书均已发生法律效力。本案审理过程中，原审法院依职权向广州市规划局天河区分局、广州市国土资源和房屋管理局分别查询嘉怡苑小区是否有一配套幼儿园？广州市规划局天河区分局以穗规天河〔2014〕271号复函答复原审法院称位于嘉怡苑小区内、现地址为天河北路445号之一的幼儿园（以下简称案涉幼儿园），经广州市规划局批准建设，建筑规模为三层（部分二层、一层），建筑面积1240平方米。广州市国土资源和房屋管理局以穗国房协查〔2014〕149号复函答复原审法院称嘉怡苑项目由广州业城房产发展公司开发建设，该项目第一期A座、第二期B座地下停车场经穗规验证字〔1997〕第983号《建设工程规划验收合格证》办理了规划验收；该复函附件1为案涉商住楼于2014年4月8日的《房地产登记簿查册表》（登记附注显示地下室人防兼车库）、附件2、3分别为案涉A、B停车库的于2014年4月8日的《房地产登记簿查册表》（显示2001年12月以后存在大量车位立案注记、申请转让等信息）。因本案纠纷，翁广松于2013年3月14日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、撤销嘉怡苑业主大会2012年6月16日作出的《嘉怡苑业主大会会议决议》；2、嘉怡苑业主大会承担本案诉讼费用。嘉怡苑业主大会原审答辩称不同意翁广松的诉讼请求。翁广松为证明嘉怡苑小区的物业管理区域范围包括案涉A、B停车库和案涉幼儿园，提交了：1、广州市地名委员会于1995年10月20日向天河区地名办、广州业城房产发展公司出具穗地名委〔1995〕205号《关于嘉怡苑命名的批复》（显示天河北路北侧、天河东路西侧（原编号北住8）地段用地面积6200平方米，总建筑面积75000平方米的商住小区命名为嘉怡苑）；2、嘉怡苑小区现任物管某德公司于2012年12月26日作出《关于嘉怡苑有关情况的说明》，〔主要内容为：嘉怡苑小区有（1）住宅业主508户，住宅总建筑面积53716.11平方米；（2）一、二楼商铺（7163.49平方米）及地下室（2665.98平方米），业主户数2户，建筑面积9829.47平方米；（3）一、二期车库（面积分别为9618平方米、5576平方米），建筑面积合计15194平方米。三项合计业主数1042户，总建筑面积78739.58平方米〕。3、嘉怡苑业主大会于2012年9月27日向某怡苑小区现任物管某德公司发出的《投标邀请书》（显示：嘉怡苑小区共有3幢27层高层建筑，用地面积4098平方米，建筑面积63515平方米，住户516户、商户10户；2个地下停车场，1个幼儿园，停车场位约550个）、2012年9月28日作出的《招标文件》〔显示：物业概况为嘉怡苑小区共有3栋27层高层建筑，用地面积4098平方米，建筑面积63515平方米（不含地下停车场），住户504户，商户23户，办公商业建筑面积8840.3平方米，有2个地下停车场，有1个幼儿园，停车场位544个〕。4、加盖有案外人广东宏德科技物业有限公司印章原章的发票存根打印件2张（显示发票号码分别为06464405、03713993，开票日期分别为2013年7月11日、2014年3月26日，开票项目说明分别为管理费2013年1月1日至2013年12月31日、场地维护费及管理费2014年1月1日-12月31日，付款方名称均为案外人广州市天河区嘉怡苑英文实验幼儿园，金额均为10000元）及中国工商银行业务回单（收款）凭证（显示案外人广州市天河区嘉怡苑英文实验幼儿园于2014年3月13日向案外人广东宏德科技物业有限公司转账支付了嘉怡苑幼儿园2014年管理费）。嘉怡苑业主大会经质证，对证据1真实性无异议，但认为该证据只是对地名进行批复，并不代表地名委员会有权划分物业管理区域；对证据2认为虽然有原件，但对出具该说明的公司的合法性不予认可，故对该证据真实性、合法性、关联性均有异议；对证据3真实性予以认可，称案涉A、B停车库之所以纳入该证据中是因在嘉怡苑业主大会成立之前案涉A、B停车库就是由嘉怡苑小区原来的物业公司代管，所以案涉A、B停车库的面积、业主人数都不应当纳入嘉怡苑小区业主人数或专有建筑面积的统计；对证据4的真实性予以确认，但认为只能说明案外人广东宏德科技物业有限公司为广州市天河区嘉怡苑英文实验幼儿园提供了物业管理服务，不能证明案涉幼儿园属于嘉怡苑小区的配套设施。另，翁广松、嘉怡苑业主大会均确认案外人广州宏德科技物业有限公司在2000年进驻嘉怡苑小区进行物业管理，至今仍在嘉怡苑小区提供物业管理服务；在案涉幼儿园开办的幼儿园名称为广州市天河区嘉怡苑英文实验幼儿园。嘉怡苑业主大会为证明案涉A、B停车库和案涉幼儿园属于北住8区共同的配套设施而非嘉怡苑小区专属的配套设施，提交了广州市房地产开发设计院于1992年6月15日制作的天河北住8区规划设计图（修改）〔显示了确定天河北住8区建设范围内包括案涉商住楼、案涉A、B停车库和案涉幼儿园和其他高层住宅、多层住宅等，并显示案涉幼儿园南侧为案涉商住楼、西东两侧地下各为案涉A、B停车库〕。翁广松经质证，对上述证据真实性、合法性、关联性无异议，称北住八区还包含朝晖苑及远东小区，三个小区是一个物业管理的区划范围，成立了三个业委会，由三个开发商进行开发，每个开发商所开发的物业成立了一个业委会，案涉A、B停车库、案涉幼儿园、案涉商住楼都是由广州市业城房产开发公司开发，所以该证据反而证明案涉A、B停车库和案涉幼儿园在嘉怡苑小区范围内。嘉怡苑业主大会为证明其通知嘉怡苑小区业主参加业主大会及投票的情况，提供了嘉怡苑小区业主大会筹备组于2012年6月4日向某怡苑全体业主作出的《关于召开业主大会会议的通知》（主要内容为通知业主大会的召开时间、地点、如何投票等会议内容）和6张照片（显示拍摄时间为2012年6月4日，内容为上述通知被张贴于电梯旁）。嘉怡苑业主大会称其在业主大会召开前以上门口头通知及张贴公告的方式（仅为案涉商住楼且不包含地下室，未通知案涉A、B停车库中车位的业主和案涉幼儿园的业主）通知嘉怡苑小区的业主有关投票事项。翁广松经质证，对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，不予确认照片拍摄时间、地点，因为其没有看过证据1。另，翁广松曾于2012年10月29日向原审法院起诉嘉怡苑业主大会，请求判令撤销嘉怡苑业主委员会2012年9月作出的通过招标选聘物业公司的决议。原审法院在该案中曾依职权到广州市天河区林和街道办事处城市管理科进行调查，该科的工作人员表示：1、天河区林和街道办事处城市管理科的工作人员全程参与了嘉怡院小区第三届业委会的筹备和成立过程。2011年年底，有热心业主就嘉怡苑小区成立新一届业委会问题来咨询相应情况，我们派发了相关资料。2、2012年，有业主送来了业主大会筹备组的资料，我们作出了相应复函，指导该小区组织完成业主大会和选举产生业委会委员的工作；指导过程中，对于确定小区的业主人数及建筑面积问题，我们要求业主到规划部门调取相应的规划图纸，根据物权法的规定来确定业主人数和建筑面积，具体到嘉怡苑小区而言，A、B车库因为是嘉怡苑、远东小区、朝晖苑三个小区共用的地下车库，所以没有列入嘉怡苑的建筑面积内，根据了解，远东小区成立了业委会，A、B车库也没有算到远东小区的建筑面积内。至于朝晖苑是否成立业委会，目前没有查到相应资料。3、2012年5月，嘉怡园小区经过投票产生了新一届业委会，整个投票过程规定当地居委会全程参与投票，事后我们也依法对投票进行了审查，并要求业委会在小区公告张贴投票结果，如有异议的业主可到街道办反映情况，我们会依法进行调查核实，在公告期内没有业主过来提出异议，后来我们就对新一届业委会进行备案。4、在新的业委会成立后选聘新物业公司的时候，就有业主来到街道办提出授权业委会选聘物业公司的投票没有达到双过半的原则，然后我们提出有异议的业主可以进行验票（正常是要在公示期内提出异议要验票），翁广松提出要在街道办验票，我们通知业委会把票送到街道办让业主翁广松查验，其委托了其他人过来验票，翁广松验完票后，我们知道业委会过来把票拿回去保管了。再后来，听说翁广松在法院提起诉讼了。本案中，嘉怡苑业主大会提供了案涉商住楼业主的选票（共计324张，嘉怡苑业主大会并称其中表示赞成的有效票共有262张，所占建筑物专有面积为35110.04平方米）作为证据，翁广松经质证认为其对选票上签名的真实性均无法确认，其中390号选票经签名人核对表示不是其签名；选票核对结果为赞成的有效票共有242张，所占建筑物专有面积为23964.26平方米，本次投票未达到“双过半”。原审法院认为：本案的争议焦点之一为案涉A、B停车库、案涉幼儿园是否应计入嘉怡苑小区建筑物专有部分面积，换言之，案涉A、B停车库中车位业主、案涉幼儿园业主是否属于嘉怡苑小区有权投票业主。关于案涉A、B停车库，已经发生法律效力的（2000）天法民初第1340号和（2001）穗中法房终字第2016号民事判决书、（2000）天法民初第1341号和（2001）穗中法房终字第2017号民事判决书均认定案涉A、B车库是嘉怡苑小区的配套设施和组成部分，现有证据并无显示嘉怡苑小区的物业管理区域在此后发生变更，嘉怡苑业主大会所提供的证据亦不足以反驳，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项的规定，原审法院在本案中对此亦予以确认，故对翁广松关于案涉A、B停车库应计入嘉怡苑小区建筑物专有部分面积的陈述予以采信。关于案涉幼儿园，从穗规天河〔2014〕271号复函的内容来看，案涉幼儿园位于嘉怡苑小区内；从嘉怡苑业主大会向某怡苑小区现任物管某德公司发出的《投标邀请书》、《招标文件》的内容来看，嘉怡苑业主大会亦认为嘉怡苑小区包含案涉幼儿园；而从嘉怡苑小区物业管理的现实情况来看，翁广松提供的电子发票存根、中国工商银行业务回单（收款）凭证等证据还证实案涉幼儿园向某怡苑现任的物业服务企业交纳了2013年全年的管理费、2014年全年的场地维护及管理费，综合上述证据来看，应认定案涉幼儿园在嘉怡苑小区的物业管理区域范围之内，案涉幼儿园应计入嘉怡苑小区建筑物专有部分面积，嘉怡苑业主大会关于案涉幼儿园不应计入嘉怡苑小区建筑物专有部分面积的抗辩陈述缺乏理据，原审法院不予采纳。因此，案涉A、B停车库中车位业主、案涉幼儿园业主属于嘉怡苑小区有权投票业主。本案的争议焦点之二为案涉商住楼的地下室应否计入嘉怡苑小区建筑物专有部分面积。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑规划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。穗国房协查〔2014〕149号复函附件1显示案涉商住楼的地下室为人防兼车库，与上述司法解释规定不符，原审法院对翁广松关于应当将案涉商住楼地下室计入嘉怡苑小区建筑物专有部分面积的陈述意见不予采信。本案争议焦点之三为嘉怡苑业主大会作出的《嘉怡苑业主大会会议决议》应否撤销。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。该法第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。该条例第十四条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。从本案查明的事实看，首先，嘉怡苑业主大会对于业主大会表决程序的合法性负有举证责任，现有证据并无显示嘉怡苑业主大会组织召开的业主代表大会会议完全按照以上规程召开；根据原审法院上述关于案涉A、B停车库、案涉幼儿园应计入嘉怡苑小区建筑物专有部分面积的认定，嘉怡苑业主大会应当于会议召开15日以前通知包括案涉A、B停车库中车位业主在内的全体业主，嘉怡苑业主大会自称其未通知案涉A、B停车库中车位业主参加业主大会，上述行为严重侵害了案涉A、B停车库中车位业主的合法权益。另，嘉怡苑业主大会亦无充分证据证明其通知了翁广松或以公告形式通知了翁广松参加业主大会，故原审法院对翁广松关于嘉怡苑业主大会未通知其参加业主大会的陈述予以采信，因此，翁广松作为业主其合法权益亦受到侵害，其有权提起本案诉讼。其次，嘉怡苑业主大会对于《嘉怡苑业主大会会议决议》是否达到嘉怡苑小区专有部分面积、业主人数“双过半”负有举证责任，嘉怡苑业主大会在本案中仅提供了案涉商住楼业主的选票作为证据，而根据已经发生法律效力的（2000）天法民初第1340、1341号两案民事判决书所查明的案涉A、B停车库共有车位550个，至该两份判决书记载的落款时间即2001年7月9日已售出车位超过50%的事实，结合穗国房协查〔2014〕149号复函附件2、3显示案涉A、B停车库在2001年12月后存在大量转移产权登记的情况，从日常生活经验判断，案涉A、B停车库中的车位绝大部分应该已经转移登记至购买人名下。在嘉怡苑业主大会没有提供证据证明案涉A、B停车库的业主人数及相应的建筑物专有部分面积、车位业主是否与案涉商住楼业主存在重复等情况下，原审法院无法判定现有选票中的有效赞成票是否已经达到“双过半”，由此而产生的举证不能的法律后果理应由嘉怡苑业主大会承担。因此，翁广松根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，要求撤销嘉怡苑业主大会于2012年6月16日作出的《嘉怡苑业主大会会议决议》，事实和法律依据充分，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款，《物业管理条例》第十二条第一款、第十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，于2014年8月8日判决如下：撤销嘉怡苑业主大会于2012年6月16日作出的《嘉怡苑业主大会会议决议》。本案一审受理费100元，由嘉怡苑业主大会负担。判后，嘉怡苑业主大会不服原审判决，向本院提起上诉称：一、案涉A、B停车库不应计入嘉怡苑小区建筑专有部分面积。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条是一建筑物中用以区分共有部分及专有部分的唯一法律标准，而案涉A、B停车库合共550个车位，总建筑面积共15194平方米，不符合该规定，不应计入嘉怡苑小区专有部分。从嘉怡苑业主大会一审中提交的广州市房地产开发设计院于1992年制作的天河北住8区规划设计图及翁广松一审中确认天河北住8区包含嘉怡苑在内的三个小区，而A、B停车库应属该三小区共同配套设施，非独属嘉怡苑小区。另外，生效判决认定A、B停车库独属嘉怡苑小区的配套设施和组成部分，该概念与建筑物专有部分没有直接联系，两者属于不同概念。二、案涉幼儿园不属于嘉怡苑小区专有部分面积。一审判决以案涉幼儿园位于嘉怡苑小区内、嘉怡苑业主大会向现任物管公司发出的招标文件涉及案涉幼儿园、嘉怡苑小区物管收费包含对涉案幼儿园的物业服务等内容认定案涉幼儿园属于嘉怡苑小区专有部分，该认定不当。关于建筑物专有部分，我国《物权法》有判定标准，而非在未查清幼儿园权属主体情况下仅依一审上述内容进行认定。依《物权法》相关规定，案涉幼儿园属于公共配套设施，属于全体业主所有。三、嘉怡苑业主大会表决程序符合法律规定。在案涉A、B停车库及幼儿园不属于嘉怡苑小区专有部分面积的情况下，该相应所有权人不享有投票权利，嘉怡苑业主大会无须通知其参与大会表决。嘉怡苑业主大会对未签收通知的业主采取催告、对全体业主以公告形式告知开会通知，该表决程序符合法律规定。综上，嘉怡苑业主大会上诉请求撤销本案一审判决，驳回翁广松诉讼请求。翁广松二审答辩：同意原审判决，嘉怡苑业主大会上诉请求及理由不成立，二审应驳回上诉，维持原判。经查，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，关于案涉A、B车库是否应计入嘉怡苑小区建筑物专有部分面积的问题，首先，已发生法律效力的（2001）穗中法房终字第2016号民事判决、（2001）穗中法房终字第2017号民事判决已确认案涉A、B车库为嘉怡苑小区的配套设施和组成部分，嘉怡苑业主大会未提供充足证据反驳上述已生效判决所认定的事实，且未提供证据证实在上述判决生效之后，嘉怡苑小区的物业管理范围有所变更，嘉怡苑业主大会应承担举证不能的法律后果。第二、案涉A、B车库的车位在构造上具有独立性，车位除有线条确定其范围外虽无固定墙壁间隔，其构造是观念性的，但其与其它专有部分可以明确区分，且具有利用上的独立性。另外，经查，案涉A、B车库共有车位550个，绝大部分车位已出售转移登记至购买人名下，可见案涉A、B车库的车位是能够登记成为特定业主所有权的客体。由此可见，案涉A、B车库的车位具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权，其具备建筑物专有部分的物理特征和法律特征。第三，嘉怡苑业主大会在二审庭询中自述案涉A、B车库符合建筑物专有部分的特征。综上，嘉怡苑业主大会上诉称案涉A、B车库不属嘉怡苑小区建筑物专有部分的面积，理据不足，本院不予支持。关于案涉幼儿园是否属于嘉怡苑小区建筑物专有部分面积的问题，广州市规划局天河分局穗规天河[2014]271号复函称案涉幼儿园位于嘉怡苑小区内。案涉幼儿园在物理特性上具有构造上的独立性，能够明确区分；在使用特性上具有独立的利用价值，可以排他使用；在法律特性上经过合法规划、报建，具有能够登记成为特定业主所有的客体特征，而是否已经登记在特定主体名下并非判断是否属专有部分的条件。另外，嘉怡苑业主大会并未提供证据证明案涉幼儿园属于案涉小区共有部分。由此可见，原审法院认定案涉幼儿园属嘉怡苑小区建筑物专有部分并无不当，嘉怡苑小区业主大会上诉称案涉幼儿园不应计入嘉怡苑小区建筑物专有部分，属于小区公共配套设施，理据不足，本院不予支持。综上，嘉怡苑业主大会的上诉理由均不成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人广州市天河嘉怡苑小区业主大会负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁代理审判员  陈慧芳代理审判员  黄春成二〇一五年八月十三日书 记 员  杨仁义