南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2015)浦江民初字第461号原告徐龙，男，1988年8月6日出生，汉族。委托代理人薛银龙、宋浩，北京市中银（南京）律师事务所律师。被告南京广佳置业有限公司，住所地在南京市浦口区石桥桥北路8号。法定代表人王均苗，董事长。委托代理人张涛，江苏亿诚律师事务所律师。原告徐龙与被告南京广佳置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐小虎适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐龙的委托代理人薛银龙，被告南京广佳置业有限公司的委托代理人张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐龙诉称，2013年4月15日，原告与被告南京广佳置业有限公司签订“商品房预售合同”，购买了被告位于南京市浦口区江浦街道五华路9号华山山庄08幢3单元605室商品房，被告在销售过程中向原告书面及口头表示：该房屋所在地离在建中的浦口客运站和地铁十号线一期站点约450米，规划中的地铁十号线二期站点只需约100米，2014年7月地铁十号线建成通车后，离该房屋最近站点雨山路站，直线距离约1.6公里，行车距离为2.0公里，与被告承诺450米严重不符，同时，被告也未按合同约定交付房屋。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，请求法院判令：1、被告支付因虚假宣传造成的原告的经济损失49548元（123.87平方米×400元/平方米）。2、被告按照合同约定支付迟延交付房屋的违约金至房屋实际交付之日，违约金按中国人民银行同期商业贷款基准利率计算。3、本案诉讼费由被告承担。被告南京广佳置业有限公司辩称：1、双方签订了商品房预售合同，但原告称被告在销售过程中向原告书面及口头表示该房屋所在地离在建中的浦口客运站和地铁十号线一期站点约450米，规划中的地铁十号线二期站点约100米应当提供证据。华山山庄的宣传资料并不明确具体，不构成要约，宣传材料中只是说约多少米，并未确定多少米，未确定的是直线距离还是道路距离，双方在合同签订时，地铁十号线一期站点、二期站点尚未建成，对此双方是明知的，说明该宣传资料并未影响原告所作出的承诺，宣传资料系要约邀请，原告是在实地考察了解后根据房屋的价格、实际位置、具体房屋结构等作出的承诺，商品房预售合同中并未对地铁十号线一期站点、二期站点作出任何约定；2、被告同意在扣减相应迟延交房的合理时间后按合同约定条款支付违约金，原告应该举证银行发放的具体时间及流水，尽而按照被告已收原告的款项按中国人民银行同期商业贷款基准利率计算交房违约金；同时扣减相应的合理时间，商品房预售合同第六条约定被告在三个月内迟延交房视为合理迟延，不追究违约责任。除此以处，还应顺延扣减众所周知的迟延时间，2013年亚青会停工30天，2014年青奥会为期四个月的管控时间，这是因为政府出于国家利益的行文保护并非被告所能预见，属于不能克服的阶段，这个时间应当在被告迟延交付的时间内相应扣减。综上所述，诉请求法院驳回原告的第一项诉请。经审理查明，2013年4月15日，原告与被告南京广佳置业有限公司签订“商品房预售合同”，购买被告位于南京市浦口区江浦街道五华路9号华山山庄08幢3单元605室商品房。“商品房预售合同”第六条第三项约定，被告应于2014年2月28日前向原告交付该商品房。原告迟延交付该商品房的，按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息，向原告支付违约金。被告在3个月内延迟交付该房屋与原告延迟3个月内未收房，均视为合理延期间，双方互不追究违约责任，超过三个月的按本条款第三项约定履行。原告徐龙于2013年4月15日支付房款270715.7元、2013年5月22日支付房款310000元、2013年6月7日支付房款300000元，合计880717.7元。至本案法庭辩论结束时，该房屋尚未交付原告。另查明，被告在销售华山山庄房屋的过程中，印制了宣传资料，该资料显示的内容有：“华庄，位于浦口区江浦街道……离在建中的浦口客运站和地铁十号线一期站点约450米，规划中的地铁十号线二期站点只需约100米”、“本册所有文字、图片、户型等资料仅供参考，最终以政府主管部门批准文件及销售合同的约定为准”。上述事实，有原告提交的商品房预售合同、房款支付赁证、华山山庄宣传资料、网络上的百度地图截图、视听资料以及原、被告双方陈述等在卷证实。本院认为，原、被告双方签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同履行。被告收取全部购房款后，应按合同约定时间向原告交付房屋，现被告迟延交付房屋，其行为已构成违约，应按合同约定承担相应违约责任。本案的争议焦点：1、在于被告商品房的销售宣传资料是要约邀请还是要约。2、迟延交付房屋期间如何认定。对于争议焦点1，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”。本案中，原告所诉称的商品房与地铁站台的实际距离远远超出被告在宣传资料中所载明的距离，原告据此认为被告虚假宣传给其造成了经济损失。本院认为，被告在商品房销售宣传资料所作的说明，并未对该商品房合同的订立以及房屋价格产生重大影响，地铁站台的设立具有不确定性，原告在签订商品房预售合同之前，对于商品房和地铁站台的距离应当有所预判，原告与被告签订的商品房预售合同中并未就此作为双方合同的组成部分，且宣传资料中载明“本册所有文字、图片、户型等资料仅供参考，最终以政府主管部门批准文件及销售合同的约定为准”，因此，该商品房的销售宣传资料系要约邀请，而非要约。原告以该公司散发的宣传资料中载有的商品房开发规划范围外的内容所作的说明与实际不符，要求被告支付经济损失，于法无据，故不予支持。对于争议焦点2，根据双方合同约定，被告应于2014年2月28日前交付房屋，但双方合同约定，被告在3个月内延迟交付该房屋与原告延迟3个月内未收房，均视为合理延期间，双方互不追究违约责任，故迟延交付房屋违约金计算期间应顺延三个月，即自2014年5月28日起开始计算；因双方对于迟延交付房屋的违约金的计算标准均无异议，本院予以确认。因此，对于原告主张被告按照合同约定支付迟延交付房屋的违约金至房屋实际交付之日的请求，本院予以支持，但迟延交付房屋的期间应自2014年5月28日起开始计算。对于被告辩称“因亚青会期间从2013年2月1日至3月31日是限期两个月的扬尘污染，除地铁城市快速改造，亚青青奥工程以外，其他工程一例停工及因南京青奥会临时保障，管控的时间2014年5月1至2014年8月31日共123天停工，上述期间应扣除”的辩解意见，本院认为，双方在合同中已约定了3个月的延迟期间，应已对上述因素进行了考虑，且被告所述的停工期间均不在合同约定的房屋交付期内，因此，对被告要求扣除上述期间的辩解意见，本院不予采信。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告南京广佳置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告徐龙自2014年5月28日起以购房款880715.7元为基数，按中国人民银行同期商业贷款基准利率计算至本判决生效之日止迟延交付房屋的违约金；并自本判决生效之日的次日起，以880715.7元为基数、按中国人民银行同期商业贷款基准利率计算向原告支付违约金至房屋实际交付之日止。二、驳回原告徐龙的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取529元，由原告徐龙负担300元，被告南京广佳置业有限公司负担229元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 徐小虎二〇一五年八月四日法官助理 王 禹书 记 员 王 萍