河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2014）商梁民再初字第00004号原审原告上海弘基商业经营管理有限公司商丘分公司，住所地梁园区。负责人史网扣，职务：经理。委托代理人王从波，上海弘基商业经营管理有限公司商丘分公司法律顾问。原审被告刘航宇，男，1986年８月2日出生，汉族，个体经营者，住址梁园区。原审原告上海弘基商业经营管理有限公司商丘分公司（以下简称弘基公司）与原审被告刘航宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年7月25日作出的（2009）商梁民初字第870号民事判决已经发生法律效力。2011年6月18日河南省商丘市中级人民法院以（2011）商立民申字第38号民事裁定，指令本院对本案进行再审。本院于2012年9月26日作出（2012）商梁民再初字第7号民事判决，原审被告刘航宇不服该判决，上诉至商丘市中级人民法院，商丘中院于2013年3月11日作出（2013）商民三终字第181号民事裁定书，裁定撤销本院（2012）商梁民再初字第7号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告弘基公司及其委托代理人王从波，原审被告刘航宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告弘基公司在原审诉称，2007年11月18日，原、被告双方签订了《中环新生活广场商铺租赁合同》一份，合同中约定：原告将Ａ1-13、14号商铺租给被告经营使用。被告承租后开设“布意坊女装”服装店，一直拒付租金。后经原告多次催要未果，于2009年4月20日原告向被告送达了《解除合同通知书》，被告签收后，既未返还商铺，也未支付拖欠的租金、违约金。特诉请法院判令被告支付截至2009年3月31日的租金147120元、违约金147414元、2009年3月31日以后的租金按被告实际占用时间计算至商铺归还原告之日，解除租赁合同并返还承租的商铺，诉讼费用由被告方承担。弘基公司在原审中提交的证据材料有：１、2007年11月18日原、被告签订的《中环新生活广场商铺租赁合同》一份；2、2009年4月20日原告向被告送达的《解除合同通知书》一份；3、2008年5月27日、9月10日、16日、12月5日，原告向被告送达的租赁费、物业管理费、营销基金《通知》四份。以上证据证明原告的诉讼请求成立。原审被告刘航宇在原审中辩称：租赁原告商铺属实，但原告违约在先。1、推迟开业，原告曾许诺于2007年10月1日举行开业典礼，而实际开业日期为2008年元旦。2、原招商负责人李洪超曾许诺，在市场没有繁荣前免交租金。但此后不久，即采取断电、锁门等强制措施收取租金，致使被告无法正常营业。3、原告招商宣传中有利于中环新生活广场商业氛围形成的奥斯卡影院、新华书店、地下大卖场、中央商场、健身房等项目没有招商到位。综上，致使该市场没有形成，我所承租的商铺，其投资的装修费及定货押金都没有收回。生意赔了，没有钱交租金。刘航宇在原审中未提交证据材料。原审经庭审质证，被告对原告提交的证据１、２无异议；对原告提交的证据３有异议，认为该催款通知没有见过。并强调指出，原告的招商招租未到位，是该市场没有形成的主要原因，租金应予免除。原审认为，原告提交的证据１、２，被告对其文本无异议，该证据的证明力，原审予以采信。原告提交的证据３，被告虽不认可，但该通知上载有其营业员的签章，身为雇主应对其雇员的行为负责，故该证据的证明力，原审予以采信。原审依据采信的有效证据，确认以下案件事实：2007年11月18日原、被告签订《中环新生活广场商铺租赁合同》一份。约定：原告将位于“中环新生活广场”内Ａ1-13、14号商铺租赁给被告使用。租赁物的面积为120.85平方米，租金标准为每月每平方米101.45元，每月合计为12260元。租赁期限为2008年1月1日至2010年12月31日止。租金采取按期预收的方式进行，被告应于2008年1月1日前交清第一期租金36780元（截止至2008年6月30日），以后的租金每三个月缴付一次，租金为36780元，提前一个月缴清。被告逾期支付租金，应向原告支付违约金，违约金金额为：拖欠租金天数乘以欠缴总额的4‰，逾期超过60天，原告有权提前终止合同，收回租赁物。同时约定：合同期满或合同解除、终止，被告应在10天内将租赁物内可移动的装修物、设备、物品搬离现场，将租赁物墙体恢复原状，并将租赁物交给原告等内容。合同签订后，原告依约履行了租赁物的交付义务。被告承租后开设了“布意坊女装”服装店。因原告招商招租问题，中环新生活广场未达到预期经营利益，包括被告在内的承租户经营不善，被告一直未付租金，引起诉讼。原审认为，原、被告所签订的《中环新生活广场商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应为有效合同。在合同履行过程中，由于被告一直未支付租金，原告依合同约定行使解除权于2009年4月20日向被告送达了《解除合同通知书》，被告签收后未提出异议，应视为双方合议已经解除租赁合同。此时，被告应返还租赁物，支付拖欠的租金、违约金。由于被告未履行合同约定的义务，应承担相应的违约责任。依据该合同约定及被告违约事实，被告刘航宇应支付原告弘基公司租金为12260元×12月（计算至2009年3月31日原告诉请计算至日）＝147120元。违约金金额为：拖欠租金天数乘以欠交总额的4‰。即：季一季度租金（36780元）应于2008年1月1日前交纳，至2009年3月31日（原告诉请计算至日），违约天数为455天，违约金为36780元×4‰×455天＝66939元；第二季度租金应于2008年6月30日前交纳，违约天数为274天，违约金为36780元×4‰×274天＝40310元；第三季度租金应于2008年９月30日前交纳，违约天数为182天，违约金为36780元×4‰×182天＝26775元；第四季度租金应于2008年12月31日前交纳，违约天数为90天，违约金为36780元×4‰×90天＝13240元；以上合计违约金额为147264元。但本案被告辩称有合理性，因为：１、原告招商宣传许诺的内容并未全部兑现，给被告的经营活动带来一定的负面影响。２、“中环新生话广场”市场的形成有待原告进一步完善配套设施。3、被告承租商铺后，投入了一定的装修费用实际情况。依照合同法相关规定，原告诉请被告支付2009年3月31日前的租金147120元，应予以支持。原告要求2009年3月31日以后的租金，按被告实际占用时间计算至该商铺交还原告之日的诉请，应予支持。原告要求解除租赁合同并返还商铺，应予支持。关于本案违约金问题，按约定计算应为147264元，但该约定过高，超出被告租赁商铺经营偿付能力，且经营不善与原告招商招租不到位有一定因果关系，依据本案情况可适当减轻被告的赔偿责任，再负担20000元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告上海弘基商业经营管理有限公司商丘分公司与被告刘航宇签订的商铺租赁合同，被告返还原告出租的位于“中环新生活广场”内Ａ1-13号、14号商铺。于本判决生效后十日内履行完毕。二、被告刘航宇支付原告上海弘基商业经营管理有限公司商丘分公司租金147120元，违约金20000元。合计金额为167120元，于本判决生效后十日内履行完毕。三、2009年3月31日以后的租金（每月12260元）按被告实际占用时间计算至该商铺交还原告之日。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5000元，原告负担1360元，被告负担3640元。原审原告弘基公司在再审中陈述，刘航宇在该案诉讼过程中对弘基公司提交商铺租赁合同书、租金催缴通知书、解除合同通知书等书面证据，对其真实性均未提出异议，对其合法性也无明确反驳意见，故可以据此认定案件的基本事实。弘基公司诉讼请求事实清楚，理由充分。刘航宇在该案诉讼过程中主张的商业规划应当认定为合同要约，新闻报导可以作为定案依据，不符合法律规定。虽然弘基公司招商之初商场有对外宣传的商业规划，但这些商业规划并没有在双方商铺租赁合同中明确为签订合同的现实条件，故其不能认定为合同内容。根据行业习惯，进行招商规划是招商工作的传统做法，没有任何法律或司法实践将商业规划视为要约，并可以进一步作为合同内容。弘基公司在与刘航宇签订的租赁合同中约定租赁期限自2008年1月1日至2010年12月31日共计36个月，并在合同期内免租三个月。因此，刘航宇一方将商业规划视为要约和承诺，并进一步作为合同内容，以商业规划没有完全落实为由，认为弘基公司违约在前，刘航宇拒付租金是行使合法的先履行抗辩权的诉讼主张不能成立，且刘航宇主张的先履行抗辩权不能成立。弘基公司在该案商铺租赁合同履行中无违约行为，故弘基公司对刘航宇因履行合同所造成的损失不应承担合同责任。刘航宇一案判决后，刘航宇无理缠诉，主要原因是在案件执行程序中实际执行了其部分财产，因此企图通过缠诉拒绝承担判决义务。弘基公司可以放弃判决第三项所确定的租金约43万元，不再追究。如果刘航宇一方不能接受我方意见，弘基公司请求再审维持原判。原审被告刘航宇在再审中辩称，在本案中真正的违约方是弘基公司，而非刘航宇。理由是，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，销售广告和宣传材料中就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。具体到本案，弘基公司在招商广告及宣传资料中对中环新生活广场进行说明和承诺，中环新生活广场是“中原商业的典范、儿童游乐的天地、老年人休闲的长廊、年轻人社交的场所，是购物者首选的天堂……”中环新生活广场商业氛围有奥斯卡影院、新华书店、地下大卖场、中央商场、肯德基、健身会所等项目，市场非常繁荣。弘基公司在招商招租中还承诺虽然签订了租赁合同，但在市场没有繁荣之前免收租金。承诺2007年10月1日开业，实际开业时间为2008年元旦。上述说明和承诺对商铺的租金价格高低及商户在此是否投资的信心，具有重大影响，虽然上述说明和承诺没有载入租赁合同中，但上述说明和承诺应视为合同内容。然而实际上在刘航宇营业过程中，该生活广场一片萧条，冷冷清清，刘航宇在实际租房期间一直亏损，在租赁合同不到期的情况下，弘基公司向刘航宇送达了解除合同通知书解除了合同。刘航宇在再审过程中提起反诉，称由于弘基公司不能兑现自己的承诺，违反约定，应当承担违约责任，本案中真正违约的是弘基公司。刘航宇依法行使后履行抗辩权拒交租金是合理、合法的，不应认定为是违约行为。由于商丘市中环新生活广场的商业氛围一直起不来，造成刘航宇无法经营下去，给刘航宇造成的进货和退货折扣差价及店面装饰费用损失共计363881.13元，要求弘基公司给予赔偿。再审查明，2007年11月18日弘基公司与刘航宇签订了《中环新生活广场商铺租赁合同》，双方在合同中约定，弘基公司将位于商丘凯旋中路的“中环新生活广场”内Ａ1-13、14号商铺租赁给刘航宇使用，开设布意坊女装服装店，该租赁商铺面积为120.85平方米，租赁期限为2008年1月1日至2010年12月31日，共计36个月，租金为每月12260元。租金支付采取按期预收的方式进行，刘航宇应于2008年1月1日前交清第一期租金36780元（截止至2008年6月30日），以后的租金每三个月缴付一次，租金为36780元，提前一个月缴清，逾期支付租金，应支付违约金，违约金金额为拖欠租金天数乘以欠缴总额的４‰，逾期支付租金超过60天，弘基公司有权提前终止合同，收回租赁物。同时约定：合同期满或合同解除终止，刘航宇应在10天内将租赁物内可移动的装修物、设备、物品搬离现场，将租赁物墙体恢复原状，并将租赁物交给弘基公司等内容。合同签订后弘基公司依约履行了租赁物的交付义务，刘航宇承租后开设了“布意坊女装”服装店。因弘基公司招商招租问题，中环新生活广场未达到预期经营利益，包括刘航宇在内的承租户经营不善，刘航宇一直未付租金，引起诉讼。另查明，弘基公司在合同期内免除刘航宇三个月的租金。本院认为，刘航宇与弘基公司双方所签订的《中环新生活广场商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且并不违反相关法律法规强制性规定，应视为有效合同。双方当事人应当按照合同中的约定履行自己的义务，不履行合同义务的，应当承担违约责任。双方在合同履行过程中，由于刘航宇一直未支付租金，弘基公司依照合同约定行使解除权于2009年4月20日向刘航宇送达了《解除合同通知书》，刘航宇签收后未提出异议，应视为双方合议已经解除租赁合同，为时，刘航宇应返还租赁物，支付拖欠的租金、违约金。根据刘航宇违约的事实，弘基公司要求刘航宇支付租金、违约金和2009年3月31日以后实际占用时间计算至该商铺返还弘基公司之日的租金（每月12260元），本院应予以支持，但刘航宇关于中环新生活广场市场的繁荣和形成，对刘航宇经营活动带来一定影响有着一定因果关系的辩称有合理性及刘航宇承租商铺后，投入了一定的装修费用等实际情况，可适当减轻刘航宇的赔偿责任。该案中刘航宇关于弘基公司的招商广告及宣传资料虽然没有载入租赁合同中，亦应视为合同内容，及刘航宇进退货折扣差价等损失应有弘基公司给予赔偿的辩称，本院不予支持。原审被告刘航宇在再审过程中提起反诉，因再审是人民法院针对已经生效判决中事实认定和法律适用、裁判结果等依照审判监督程序重新进行的审理，原审被告在再审过程中提出反诉没有法律依据，本院在本案中对其反诉不予审理。如其确有事实和证据，可以另行主张权利。原审根据该案情况，适当减轻刘航宇的赔偿责任，依据《合同法》相关规定作出判决，并无不当。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第二百零一条的规定，判决如下：维持本院（2009）商梁民初字第870号民事判决。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长 李 冰审判员 姜继亮审判员 尹德勇二〇一五年一月七日书记员 杨楠楠