湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）株中法民四终字第307号上诉人（原审被告）云龙和顺房地产开发有限公司，所住地株洲市云龙示范区云龙大道88号管委会5楼。法定代表人刘文英，该公司董事长。委托代理人黄暾，男，1983年3月17日出生，汉族，系该公司副总经理，住湖南省株洲县雷打石镇。代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、反驳诉讼请求，进行和解，提出反驳、上诉，代为签收各项法律文书等）。委托代理人张如泉，湖南百杰律师事务所律师，代理权限为一般代理。上诉人（原审原告）蔡星武，男，1989年11月5日出生，汉族，住湖南省攸县城关镇。委托代理人谭艳敏，湖南弘一律师事务所律师。代理权限为一般代理。委托代理人罗谭勇，湖南法达律师事务所律师。代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、反驳诉讼请求，进行和解，提出反驳、上诉，代为签收各项法律文书等）。上诉人云龙和顺房地产开发有限公司与上诉人蔡星武因商品房销售合同纠纷一案，双方均不服株洲市天元区人民法院（2013）株天法民一初字第170号民事判决，均向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人云龙和顺房地产开发有限公司的委托代理人黄暾、张如泉，上诉人蔡星武的委托代理人谭艳敏、罗谭勇均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：被告云龙和顺公司于2009年11月9日成立，系从事房地产开发与经营及房地产代理销售、策划、咨询服务的有限责任公司。被告（甲方）与原告（乙方）于2011年12月18日签订《株洲市商品房（预）销售合同》，合同主要约定：“1、乙方向甲方购买位于株洲市天元区黄河北路567号金质颐园8栋402号房屋，房屋建筑面积141.37平方米，单价为2920元，总房款为412800元。2、甲方应于2012年12月31日前交付房屋，如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理；3、甲方如未在合同约定的期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自合同约定的最后交付期限计算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权选择以下两种方案追究甲方的违约责任：一是乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的1％向乙方支付违约金，二是乙方要求继续履行合同，合同继续履行的，自本合同约定的最后交付期限至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之零点一的违约金；4、房屋交付必须符合下列条件：该商品房经市质量监督部门验收合格。……”合同签订当日，原告按合同约定向被告支付了购房款412800元。被告因对所开发的商品房没有完成综合验收，没有在约定的期限内将原告所购买的房屋交付给原告，直至2014年3月31日才将房屋交付。后因双方多次就违约损失赔偿事宜协商未果，原告遂诉至法院请求判令：1、云龙和顺公司支付延期交房违约金直至交房之日止；2、确认双方签订的商品房销售合同补充条款第三条第11项系无效条款；3、被告承担本案诉讼费用。另查明：原、被告签订的《株洲市商品房（预）销售合同》的补充条款第三条第11项约定：“水、电、天然气；电视、电话、网络线；入户防盗门、单元对讲系统、小区监控系统的建设费用由甲方承担40％，乙方承担60％。乙方须在接到甲方缴纳配套费用的通知后7日内一次性付清。”原审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。本案争议焦点为：1、被告逾期交房的行为是否是因免责事由造成？2、逾期交房违约金的标准应如何确定？3、原、被告之间签订的商品房销售合同补充条款第三条第11项是否无效？现综合分析如下：原、被告间签订的株洲市商品房销售合同系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，双方间买卖合同关系依法成立并生效，合同双方均应按约定履行义务。但被告未在约定的交付期限内将房屋交付给原告，且未提交证据证明逾期交付系不可抗力造成或具有其他免责事由，因此被告应按合同约定承担违约责任。现被告逾期交付已超过180天，按照合同约定，原告在逾期180天后如选择继续履行合同，违约金应按已付房款的日万分之零点一计算，该约定系双方的真实意思表示，依法成立并生效。故原告要求逾期180天后按日万分之一计算违约金的主张本院不予支持，应按照约定按日万分之零点一计算。因此被告共计应向原告支付逾期180天内的违约金7430.4元（即412800元×0.1‰／天×180天），支付逾期180天之后（2013年7月1日起至2014年3月31日止）的违约金1131.07元（即412800元×0.01‰／天×274天），合计8561.47元。原告另主张水电等相关配套设施费用应当包含在房价之内不能另行收取。原审法院认为，配套设施费用是否应包含在房价之内并无法律法规的强制性规定。现双方约定按比例分担的协议内容并未违反法律法规的强制性规定，原告要求确认该条款无效的诉请原审法院不予支持。但被告作为开放商应为该费用的主要承担者为宜。依照公平原则，由被告承担配套费用的60％，原告承担其中的40％为宜，被告超过该比例收取的费用应予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：一、限被告湖南云龙和顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蔡星武支付逾期交房违约金8561.47；二、驳回原告蔡星武的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费270元，由原告蔡星武承担70元，由被告湖南云龙和顺房地产开发有限公司承担200元。宣判后，湖南云龙和顺房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决书中关于“上诉人作为开发商应为房屋配套费用的主要承担者为宜。依照公平原则，由上诉人承担配套费用的60%，蔡星武承担其中的40%为宜。”的认定；2、本案诉讼费用由蔡星武承担。其理由是：本案房屋所在项目中的购房业主分为两类，一是技术监督局的团购业主，二是非技术监督局的团购业主即外购户，外购户按市场价格购买房屋，外购户房屋的配套费全部由上诉人承担。蔡星武为房屋团购户，因其所购房屋房价远低于市场价格，经上诉人与团购代表及团购户单位—株洲市技术监督局充分协商房屋配套费承担方式后形成初步意见，再与每位团购户分别签订合同予以确定的，即上诉人承担配套费的40%、蔡星武承担60%，所以，配套费承担方式是公平的，应按该约定予以确定，一审法院作出“由上诉人承担配套费用的60%，蔡星武承担其中的40%”的认定是错误的。另外，一审法院的上述认定违反了法律规定的不告不理的基本原则，即超出了蔡星武的诉请。综上，一审判决事实认定错误，适用法律不当，上诉人恳请人民法院依据本案的客观事实，合法裁判。蔡星武答辩称：配套设施费涵盖在房屋价款中，答辩人无需再另行支付，上诉人逼迫答辩人已经交纳的配套设施费应当全额返还，不管是团购户还是非团购户，房屋价款中已经涵盖了配套设施费，团购户买的是期房，房价相比当年同地段的房价并不低，期间上诉人还2次上涨了房价，故不存在上诉人所说的房屋价款远低于当时的市场价格的情形。上诉人通过制定格式合同，以补充协议的方式约定团购户的业主在房款外再另行支付6０％的配套设施费，来达到非法敛财的目的。但该约定违反了《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第5条之强制性规定。一审法院认定配套设施费包含在房屋价款中，却又判决答辩人承担4０％的配套设施费。答辩人认为，既然地方部门规章对配套设施费已经有明确的规定，那么就必须遵守，上诉人再次要求答辩人另行交付该款，系重复收费行为，二审法院应当予以制止。同时，蔡星武亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求撤销（2014）株天法民一初字第170号民事判决。2、请求判决支持上诉人的一审诉讼请求。3、请求判决拆除阳台封闭部分，恢复原状。4、请求判决湖南云龙和顺房地产开发有限公司承担本案一、二审全部诉讼费。其理由是：一、房屋违约金分段计算显失公平、公正。一审法院按照上诉人与被上诉人签订的商品房销售合同第12条第二项之约定判决房屋违约金显失公平、公正，按照合同约定，逾期交房180天后按照日万分之零点一的标准计算，被上诉人每日承担违约金4.12元（412800元×0.1‰），该标准显然过低。在该小区面积96平方米的房屋租金是1800元，每天的费用是60元，上诉人的房屋面积为141.37平方米，每天4.12元的违约金标准支付不了一碗酸菜米粉钱，且在其他业主的判决中车位每天的违约金都有12元，而房屋违约金的标准低于车位违约金的5倍，如此之低廉的违约金标准，在全国逾期交房违约案件中是独一无二的。上诉人认为，按合同约定的日万分之一的标准计算每日的违约金为41.2元，已经低于直接损失，按照该小区同等面积房屋的租金最低为2500元，那么每日的租金是83元，两者之间的差为38.8元，而逾期180天后交房的违约金居然是4.12元。通过上述数字反应出，被上诉人违约时间越长，其后来承担的违约金越少，受到的制裁越小，势必导致被上诉人更肆无忌惮的怠慢办理符合交房条件的手续或者根本就不去办，甚至不向业主交付房屋，从而导致上诉人的合法权益更加难以得到保障。故上诉人认为一审法院未将逾期180天后交房的违约金标准调整至日万分之一实属错误，应当予以纠正。二、政策规定，商品房的配套设施费涵盖在房款中，让上诉人再承担40%的配套设施费无事实、政策、法律依据。一审法院认定配套设施费已经涵盖在房价中，却又以公平原则判决上诉人承担40%的配套设施费，其判决理由自相矛盾。之所以有《湖南省新建商品房交易价格行为规则》出台，就是要避免不良开发商乱收费加重购房人负担的发生。被上诉人在商品房销售合同补充条款第三条第11项中约定由上诉人承担60%的配套设施费，该条款已经违反《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第5条的强制性规定，一审法院在适用该规定时知法违法，未有效制止被上诉人重复收取上诉人配套设施费的违法行为，反而助长了被上诉人的违法行为。三、一审法院将诉讼费判决由无任何过错的上诉人承担70元实属笑话，本案诉讼费应当全额由过错方被上诉人承担。诉讼费分担原则是由败诉方承担，上诉人并没有滥用诉权，诉讼请求均在合理合法范围之内，且本案的发生系被上诉人违约造成的，上诉人在该起案件中无任何过错，亦没有虚增诉讼标的额，一审法院判决上诉人分担诉讼费70元没有事实和法律依据，一审诉讼费应当由被上诉人全额承担。四、阳台封闭部分应当由被上诉人无条件拆除。上诉人与被上诉人在商品房销售合同中约定阳台是敞开式的，被上诉人在未通知和取得上诉人同意的情形下，擅自将阳台封闭起来，且以此为由逼迫上诉人在交房时必须交纳阳台面积款，否则不予交房。上诉人认为，敞开式阳台视野广阔，通风流畅，被上诉人未经同意封闭阳台，违反合同约定，应当予以拆除，恢复原状。综上所述，一审法院事实认定不清，法律适用不当，请求二审法院依法公平、公正审理，作出合法判决。湖南云龙和顺房地产开发有限公司答辩称：1、对方认定关于房屋的配套费的承担方式由我方承担没有法律依据，且配套费的承担约定是在该项目动工之前经多次协商形成的；2、阳台由合同约定的非封闭该为封闭是规划调整（政府对神农城周边环境的提质），并非我方的擅自变更规划，而且我方已及时将该情况告知了团购委员会，蔡星武方的诉请没有事实依据，因为依据双方合同的约定，即便我方没有告知规划调整或没有得到业主的同意，业主亦只能向我方主张违约责任，蔡星武诉请拆除阳台并对增加的房屋面积不承担房款显然不当；3、关于违约金，逾期交房超过180天以后，业主可以选择解除合同，但业主没有选择解除合同，依据合同的约定，逾期180天之内为日万分之1，逾期180天之后为日万分之0.1承担违约金，该约定系双方的合意；4、关于逾期交付车位和杂屋的违约金问题，车位合同及杂屋合同与房屋买卖合同系主从合同关系，依据民法的公平、合理原则，从合同的违约责任不宜超出主合同的违约责任，故应将车位、杂屋的逾期交付的违约金调整至逾期交付房屋的违约金一致，即逾期180天之内为日万分之1，逾期180天之后为日万分之0.1承担违约金；综上，对方的上诉请求没有事实和法律依据，诚请依法驳回其上诉请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实和采信的证据予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。蔡星武上诉请求的第三项，请求判决拆除阳台封闭部分，恢复原状，系二审新增加独立的诉讼请求，不属于二审审理范围，故双方二审争议焦点为：1、逾期交房的违约金如何确定；2、商品房的配套设施费应如何承担。焦点一，原审认定购房户与云龙房产公司签订的《株洲市商品房（预）销售合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方的合同关系依法成立。按照该合同约定，云龙房产公司若逾期180天没有交付房屋，购房户可以选择解除合同，也可以选择继续履行合同，逾期交付的违约金按已付房价款的日万分之零点一计算，该约定系双方的真实意思表示，应予认定，原告要求被告逾期交房180天后按日万分之一计算没有依据，不予支持。原审的上述认定符合案件事实和法律规定，本院予以支持。焦点二，购房户与云龙房产公司签订的商品房（预）销售合同补充条款第三条第11项，系基于购房户属团购户，享受一定房价优惠的背景产生，且该条款不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应当认定为有效条款，原审综合考虑双方利益平衡，将双方承担费用的比例予以调整，由云龙房产公司承担配套费用的60％，购房户承担其中的40％，符合民法公平原则，本院依法予以支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费270元，由湖南云龙和顺房地产开发有限公司负担135元，由蔡星武负担135元。本判决为终审判决。审 判 长  肖 晶审 判 员  李少华代理审判员  李 黎二〇一五年一月二十九日书 记 员  汪 晶附本判决适用相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；