广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第1741号上诉人（原审原告）：胡X彩，身份证住址广州市白云区。委托代理人：陈慧婷，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：李宇杨，广东广信君达律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州市XX投资有限公司，住所地：广州市白云区。法定代表人：向永强，该公司董事长。委托代理人：罗锦华，广东创杰律师事务所律师。上诉人胡X彩因与被上诉人广州市XX投资有限公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第508号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年10月23日，胡X彩向原审法院提起诉讼，请求：1、XX公司立即按照“穗房预合字2000027987号商品房预售合同”约定交付美景苑A栋首层1号商铺给胡X彩；2、XX公司承担逾期交楼的违约责任，支付违约利息767054元，并赔偿胡X彩的经济损失1636876元（从2001年5月1日暂计至2012年9月30日，实际应计至交付商铺之日止）；以上金额合计2403930元。案件诉讼费由XX公司承担。原审法院受理后以（2012）穗云法民四初字第1740号案进行审理并查明：2000年7月11日，胡X彩（买方，乙方）与广州白某房地产开发总公司（卖方，甲方，以下简称“白某公司”）签订《商品房预售合同》（编号：穗房预合字2000027987号），约定：乙方向甲方预购位于广花路东侧、新市镇远景村西南侧“美景苑”A幢首层1号商铺（下称“涉案商铺”），建筑面积59.7379平方米，售价总金额为902906元；在双方交接该商品房时，乙方累计支付全部房价款的95%，即855761元，余下5%的房价款在房地产产权登记机关办完《房地产证》之日起7天内付清；甲方须于2001年4月31日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的商品房交付乙方使用；甲方如未按本合同规定期限将该商品交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息，按本合同第十条规定最后交付期限的第2天起至实际交付之日止计算违约时间，违约利息按违约时间以同期国家公布的银行贷款利率的1.2倍计算，逾期超过180天，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第2种约定，追究甲方的违约责任：……甲方按乙方累计已付款的2%向乙方支付违约金，合同继续履行；预售商品房开发建设过程中，甲方对原设计方案经规划部门同意作重大调整时，必须在设计方案批准后15天内提出退房要求或与甲方协商一致签订补充协议。乙方要求退房时，甲方须在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付款退还给乙方，并按同期国家公布的银行贷款利率计付利息给乙方；等。2001年，白某公司向美景苑业主发出《美景苑延期交楼通知书》和《延迟交楼情况说明》，上述通知主要内容为：由于受到图纸变更、基础施工难度大等诸多因素的影响，确定A、B幢交楼时间延迟到2001年6月30日。上述情况说明主要内容为：由我司与广州意海房地产开发有限公司（投资商）合作开发的“美景苑”项目，全部被清远市中级人民法院查封，鉴于上述情况，我司正在积极向广东省高级人民法院申请解封，同时想方设法筹集该项目的建设资金，以便尽快复工，完成该住宅楼交付给业主使用。至于由此引起的迟交楼赔偿问题，我司根据实际情况在交楼后作出统一安排。2006年10月31日，广州市城市规划局向白云公司发出穗规函[2006]7851号《关于申请调整建设工程规划许可证的复函》，同意经该局批准报建的涉案商铺所在“美景苑”项目2幢地上9层、地下1层商住楼（自编号A、B幢）的报建图作如下调整：（一）、连通A、B地下室，取消B幢汽车入口。（二）、A幢首、二层增加3部电梯，B幢首、二层增加2电梯……。2007年12月1日，茂名市茂港区人民法院作出（2007）茂港法指执字第23-3号民事裁定书，裁定将白云公司名下的位于广州市白云区广花路东侧、新市镇远景村西侧“美景苑”土地及上盖过户到广州市XX投资有限公司名下。2009年8月17日，广州市城市规划局作出穗规函[2009]6623号《关于部分撤销穗规验证[2009]1027号的决定》，以“美景苑”项目规划验收存在程序上的瑕疵为由，依法作出撤销该局核发的穗规验证[2009]1027号《建设工程规划验收合格证》的首、二层规划验收（建筑面积共8138平方米），并随文撤销首、二层规划验收竣工图。另查，包括胡X彩在内的多名“美景苑”商铺业主对规划作出调整的问题曾多次向相关部门信访或提起行政复议。2012年7月31日，广州市规划局白云分局作出穗规白云信[2012]44号《关于信访事项的复函》，告知关于穗规函[2006]7851号文及其附图的合法性问题。多名美景苑商铺业主曾向市政府提出过行政复议，市政府维持了该文及附图，后多名业主向广州市越秀区人民法院提起行政诉讼，要求撤销该文及其附图，广州市越秀区人民法院驳回了业主的诉讼请求，后又经广州市中级人民法院维持了原判，故上述穗规函[2006]7851号文及其附图仍然合法有效。目前，美景苑商住楼A栋首层商铺尚未进行规划验收等。根据以上查明事实，作出判决：一、本判决生效之日起十五日内，广州市XX投资有限公司向胡X彩支付逾期交楼违约利息（以874814元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.2倍从2001年5月1日计至2012年10月23日止）；二、驳回胡X彩的其他诉讼请求。判决后，双方均不服，提起上诉。广州市中级人民法院立（2013）穗中法民五终字第1969号案进行审理，确认一审查明的事实，并作出终审判决：一、维持广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第1740号民事判决第二项；二、变更广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第1740号民事判决第一项为：本判决送达之日起十五日内，广州市XX投资有限公司向胡X彩支付逾期交楼违约金17496.28元。2013年5月16日，广州市规划局向XX公司核发商住楼（自编美景苑A栋）首、二层《建设工程规划验收合格证》。同时备注中说明，首层（5）-（7）/（E）-（2/G）轴、（13）-（15）/（B）-（J）轴开间因建设单位与已销售业主对其内部间隔及尺寸存在争议，对上述开间竣工图暂不予以确认。建议国土房管部门待利益双方取得一致意见并经我局审查同意后方可办理上述开间的产权确认。2013年5月28日，广州市规划局白云分局向胡X彩作出《关于信访事项的复函》，函复内容为：“一、关于你要求所购买的美景苑A栋首层1#商铺按照销售合同恢复间隔的诉求，我分局曾以穗规白云信[2012]44号文进行答复，后你对我分局的答复意见不服向市规划局申请复查，市规划局以穗规信[2012]213号文出具了复查意见，维持我分局的答复意见。二、关于美景苑A栋首、二层的规划验收问题。XX公司于2012年11月向我分局申请办理美景苑A栋首二层的规划验收手续，我分局要求其进行批示公示，公示期间我分局收到你的反对意见，考虑到你就商铺朝向及间隔问题已向白云法院起诉XX公司，且你也向我分局表达了不同意已购的1#商铺纳入本次规划验收的意见，从保护你的合法权益及不影响其他商铺业主收铺的角度出发，我分局在将你购买的1#商铺剥离出来，且为了防止开发商验收后不再配合，并同时暂扣了XX公司名下的同等面积的商铺（与你购买的1#商铺相邻）的前提下，依法依规依程序对美景苑A栋首、二层的商铺进行规划验收（穗规验证[2013]366号），将来我分局将按照法院最终的裁定办理你的商铺规划验收手续。三、……”另查明，胡X彩认购的商铺单位至今未验收和接收使用，现由XX公司装修并改为售楼中心使用。胡X彩于2014年5月4日向原审法院提起本案诉讼，以XX公司迟延向胡X彩交付涉案商铺，并对涉案商铺进行变更设计且现由XX公司实际使用涉案商铺为由，请求：1、XX公司立即停止违法使用美景苑A栋首层1号商铺，按穗房预合字2000027987号《商品房预售合同》恢复间隔并重新办理规划许可及规划验收手续；2、XX公司向胡X彩支付占用商铺赔偿金93191.12元（从2013年6月20日暂计至2014年6月30日，实际应计至XX公司停止使用涉案商铺并恢复商铺间隔之日），向胡X彩支付变更设计违约金174962.8元；3、XX公司向胡X彩支付逾期交楼损失赔偿金715000元（从2001年5月1日起暂计至2013年6月19日，实际应计至XX公司交付商铺之日，并扣除原审判决违约金及占用商铺损害赔偿金）以及XX公司承担本案全部诉讼费。XX公司原审答辩称：其认为胡X彩的全部诉讼请求均缺乏依据，依法应予驳回。具体理由如下：第一，胡X彩诉求中的“要求停止违法使用涉案商铺”以及“要求支付占用商铺赔偿金和变更设计违约金”均属于物权保护之诉的范畴，仅仅涉案商铺的物权人才有权提出有关诉讼。虽然胡X彩与白某公司签订了《商品房预售合同》，但胡X彩依据2000027987号《商品房预售合同》享有的仅仅为债权，在涉案商铺交付使用并办妥相应的产权登记手续以前，胡X彩并非涉案商铺的物权人，XX公司才是涉案商铺的物权人。因而胡X彩物权提起前述诉讼请求，该两项诉讼请求于法不应当予以支持。第二，商铺间隔调整及规划验收申请所反映的是项目发展商与行政部门之间的建设工程规划验收的行政管理关系，XX公司是否应当进行相应的商铺间隔调整及规划验收申请，以及XX公司应当如何进行调整、如何办理规划验收申请，这些均属于XX公司与广州市规划局之间的行政审批申请与行政管理的范畴。胡X彩与XX公司之间存有的是民事法律关系，而XX公司是否须进行相应的商铺间隔调整及规划验收申请属于行政管理的范畴。因此，作为非行政管理机关的胡X彩无权通过民事诉讼作出前述请求。从XX公司提交的证据的证明材料可知，XX公司一直积极办理申请包括涉案商铺在内的整个项目楼层的首层规划验收申请手续，已经克尽所能为涉案商铺争取早日验收交付而不断协调努力。但是，规划行政部门出于自身的角度进行考量，由于顾全社会稳定的因素，不准予涉案商铺的规划验收申请，XX公司对此无任何过错，更不存在不履行合同义务的事实。从社会现实的角度来看，涉案商铺不通过规划验收的原因主要在于胡X彩。胡X彩多次无理据且激烈的反对现状报批的规划申请，而行政规划部门又仅仅能对符合法律规定的规划验收方案进行批准，不能对胡X彩要求的不符合规范的规划申请进行审批，故行政规划部门在无法满足胡X彩要求的情况下，认为胡X彩有关的反对行为构成社会不稳定因素而导致相应手续需要暂缓处理。由此可见，涉案商铺的规划验收实际上不能获批的责任在于胡X彩。第三，商铺间隔的变更涉及整个美景苑项目相应权利人的利益，胡X彩作为美景苑项目中其中一个商铺的商品房购买人，其关于商铺间隔及规划验收的观点并不能代表全部美景苑的权益人，因此，作为单一的合同权利人，胡X彩亦无权单独要求对涉案商铺的间隔进行变更，胡X彩的该项诉讼请求无任何理据，依法应予以驳回。第四，涉案商铺的有关规划设计变更符合法律规定，胡X彩要求XX公司支付变更设计违约金缺乏依据。从已经生效的（2010）穗中法行终字第442号《行政判决书》已认定的事实可知，涉案商铺所在的整个楼层的现状规划设计变更均符合法律规定，胡X彩称XX公司变更规划设计构成违约缺乏事实以及法律依据。进一步说来，根据胡X彩签订的《预售合同》第十二条的约定，若涉案商铺的设计方案规划部门同意作重大调整时，XX公司在该情况下不属于违约。胡X彩在设计方案经规划部门同意作重大调整后，有权作出的选择系与XX公司协商一致解除合同退房购款，或者协商一致按现状的规划进行房屋交付。由此可见，《商品房预售合同》并无约定对涉案商铺进行规划变更属于违约行为，更无赋予胡X彩要求变更设计违约金的权利，胡X彩在本案的该项诉讼请求应当予以驳回。第五，胡X彩自行拟定的174962.8元变更设计违约金数额根本没有任何计算依据作支撑，法庭对该数额不应当予以认定，胡X彩的该项诉讼请求依法应当予以驳回。第六，胡X彩再次起诉要求XX公司支付逾期交楼损失赔偿金违反“一事不再审”的法律原则，属于重复主张权利，其诉讼请求于法不应当予以支持。胡X彩于2012年曾就XX公司逾期交房的违约问题提起诉讼，胡X彩当时诉讼案件的诉讼请求中即已包含“要求XX公司支付逾期交楼损失赔偿金”。后前述诉讼经历两级法院审判，广州市中级人民法院最终作出（2013）穗中法民五终字第1969号民事判决书，对逾期交付涉案商铺的违约责任承担问题作出终审判决处理。有鉴于此，现胡X彩在收到前述判决后，又再次主张要求XX公司支付逾期交楼损失赔偿金，胡X彩的该项诉讼请求明显违反“一事不再审”的法律原则，法庭不应当予以支持。在本案原审审理过程中，胡X彩明确其诉讼请求第三项的依据是《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百一十一条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定。原审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在涉案商铺尚未登记在胡X彩名下之前，胡X彩并不取得对涉案商铺的物权，因此，胡X彩对涉案商铺的停止使用、赔偿占有商铺损失的主张于法无据，不予支持。关于胡X彩主张XX公司按照预售合同恢复间隔并重新办理规划许可及规划验收等手续以及计付违约金的问题。由于商品房建设工程项目的规划报建、变更、整改及验收的审批属于政府城市规划部门的行政职能，而XX公司调整涉案商铺所在楼宇的间隔亦是依据广州市城市规划局向白云公司发出穗规函[2006]7851号《关于申请调整建设工程规划许可证的复函》，故胡X彩的上述诉请属行政管理范畴，并非民事诉讼调处的法律关系，不予调处。关于XX公司逾期交付商铺造成胡X彩超出约定违约金损失的问题。由于现涉案标的物至今未能通过验收，该合同是否得以继续履行尚不能确定，故胡X彩所主张的损失以逾期交付的形式及参照租金的标准缺乏确定的事实依据，不予采纳。另本案诉讼有很大程度系由XX公司持续至今的违约行为所致，故XX公司应予承担一半的受理费。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第九条的规定，于2015年1月4日作出如下判决：驳回胡X彩的全部诉讼请求。一审案件受理费13632元，由胡X彩及广州市XX投资有限公司各负担6816元。判后，上诉人胡X彩不服原审判决，向本院提起上诉称：一、胡X彩要求XX公司按照预售合同恢复商铺间隔并重新办理规划许可及规划验收手续，以及支付变更设计违约金具备现实条件和法律依据。1.从首层商铺前后平面图来看，大楼消防通道及外立面的调整并不影响胡X彩商铺原来的间隔，从而完全具备按照预售合同恢复商铺间隔并重新办理规划许可及规划验收手续的条件；2.白云区规划局在给胡X彩以及XX公司的复函均中明确将会按照法院的最终判决办理；3.关于开发商设计规划变更的问题，根据广州市中级人民法院（2010）穗中法行终字第441号《行政判决书》，“业主应依据《合同法》的规定另行起诉解决”，原审法院以其系属行政管理范围为由，不予调处，显然不当；4.根据《合同法》第一百零七条和《广东省商品房预售管理条例》第十条的规定，胡X彩诉请XX公司按照预售合同恢复商铺间隔并重新办理规划许可及规划验收手续，以及支付变更设计违约金应该得到支持。二、关于胡X彩要求XX公司停止使用涉案商铺，支付占用商铺赔偿金问题，原审法院的判决违背公平正义。从胡X彩购买涉案商铺至今已经有14年，涉案商铺的产权为40年，现XX公司将涉案商铺改为自己的售楼中心，严重侵害了胡X彩的合法权益。三、关于逾期交楼违约金，原审法院做出的（2012）穗云法民四初字第1740号民事判决书已经判决XX公司向胡X彩支付逾期交楼违约金。关于参照同地段同类房屋租金的标准计付赔偿金也有各级法院的判例作为支持。故原审法院以胡X彩主张的损失以逾期交付的形式及参照租金的标准缺乏确定的事实依据为由，不予采纳，明显错误。四、根据合同法司法解释(二)第二十八条，胡X彩在（2013）穗中法民五终字第1969号案中，并没有请求增加违约金，所以胡X彩仍然可以提起损害赔偿，且XX公司的违约行为仍在持续。为此上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持胡X彩的诉讼请求；2.本案诉讼费全部由XX公司承担。被上诉人XX公司答辩称：关于违约金，在（2013）年穗中法民五终字第1969号案中，实际上已经对违约金进行了调处，胡X彩在此请求违约金，违反了一事不再理的原则。胡X彩与XX公司对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。在本案二审过程中，胡X彩向本院提交了四份证据材料：1、广州市规划局白云区分局于2013年5月28日对胡X彩作出的穗规白云信（2013）24号函，该函复内容原审已经查明；2、广州市规划局白云区分局于2014年9月26日对XX公司作出的穗规白云信（2014）35号函，函复主要内容为：“穗规验证（2013）366号《建设工程规划验收合格证》对首层（5）-（7）/（E）-（2/G）轴、（13）-（15）/（B）-（J）轴开间因你单位与已销售业主对其内部间隔及尺寸存在争议，对上述开间竣工图暂不予以确认，建议国土房管部门待利益双方取得一致意见并经我局审查同意后方可办理上述开间的产权确认。为能尽完善上述开间的相关规划及产权确认手续，维护各方合法权益，请你单位积极主动与竣工图暂未予以确认的商铺业主进行友好沟通、协商，在争议问题上达成一致意见，化解纠纷。届时，我分局将再依法依规的前提下予以加快办理，出具相关审查意见。”；3、广州市规划局白云区分局于2014年9月26日对胡X彩作出穗规白云信（2014）36号函，函复内容主要为：“关于要求按销售合同恢复商铺间隔的问题。我分局已于2014年9月26日以穗规白云信（2014）35号发函给XX公司，请其积极主动与你进行友好协商，努力争取达成一致意见。届时，我分局将在依法依规的前提下予以加快办理，出具相关审查意见。”；4、广东省高级人民法院（2013）粤高法民一终字第99号民事判决书。前三份证据拟证明规划部门对涉案商铺间隔变更持开放态度，明确表示将按双方协商一致结果，或者法院的判决依法办理；证据4拟证明省高院对参考同地段同类房屋租金来计算逾期交楼违约金是予以支持的。XX公司认为：双方当事人并没有就以上证据材料在一审审理过程中进行质证，因此不应被认定为二审新证据。XX公司对前三份证据的真实性予以确认，但认为与本案不具有关联性，对证据4的关联性不予确认。二审另查明：《商品房预售合同》第十二条约定：预售商品房开发建设过程中，甲方对原设计方案经规划部门同意作重大调整时，必须在设计方案批准后15天内通知乙方。乙方应当在收到该通知之日起15天内提出退房要求或与甲方协商一致签订补充协议。乙方要求退房时，甲方须在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付款退还给乙方，并按同期国家公布的银行贷款利率计付利息给乙方。本院（2013）穗中法民五终字第1969号民事判决于2013年9月9日发生法律效力，该案并未查明广州市规划局于2013年5月16日向XX公司核发商住楼（自编美景苑A栋）首、二层《建设工程规划验收合格证》以及广州市规划局白云分局于2013年5月28日向胡X彩作出穗规白云信（2013）24号函的事实。本院认为：涉案商铺至今未交付使用，未办证过户登记，胡X彩尚未取得涉案商铺的物权，因此，原审不予支持胡X彩要求XX公司停止违法使用、支付占用商铺赔偿金的主张，并无不当。因商品房建设工程项目的规划报建、变更、整改及验收的审批属于相关部门的行政职能，而XX公司调整涉案商铺所在楼宇的间隔得到了相关行政主管部门的许可，故原审法院认为胡X彩要求按照《商品房预售合同》恢复间隔并重新办理规划许可及规划验收手续的诉请属行政管理范畴，并非民事诉讼调处的法律关系不予调处，并无不当，本院予以维持。关于胡X彩主张XX公司支付变更设计违约金的问题。根据《商品房预售合同》第十二条“预售商品房开发建设过程中，甲方对原设计方案经规划部门同意作重大调整时，必须在设计方案批准后15天内通知乙方。乙方应当在收到该通知之日起15天内提出退房要求或与甲方协商一致签订补充协议”的约定，因XX公司对涉案商铺间隔的调整已经规划部门复函批准，本案胡X彩提出XX公司支付变更设计违约金不符合上述合同的约定，原审不予支持胡X彩该项诉讼请求，并无不当，本院予以维持。关于胡X彩要求XX公司支持逾期交楼损失赔偿金的问题。胡X彩认为虽然其就XX公司逾期交楼问题向法院提起诉讼，法院生效判决判令XX公司按《预售合同》向其支付预收房款2﹪违约金。但事实上，该违约金远远不足以弥补其所遭受的损失，XX公司在不法利益的驱使下一再拖延交铺，而其却因此无法使用、出租商铺，损失不断扩大。根据公平原则及《合同法》相关规定，XX公司应当就其持续违约行为支付经济赔偿。本院认为，虽然胡X彩就涉案商铺逾期交楼问题要求XX公司承担违约经济损失赔偿责任的请求已于2012年10月23日向原审法院提起诉讼，并经本院（2013）穗中法民五终字第1969号判决，但上述判决是在未查明广州市规划局于2013年5月16日向XX公司核发商住楼（自编美景苑A栋）首、二层《建设工程规划验收合格证》以及广州市规划局白云分局于2013年5月28日向胡X彩作出《关于信访事项的复函》事实的基础上作出的，而根据上述事实，规划部门基于建设单位与已销售业主对涉案商铺内部的间隔存在争议，对涉案商铺的开间竣工图暂不予确认，建议国土房管部门待利益双方取得一致意见并经该局审查同意后方可办理产权确认。另外，在上述判决生效后，规划部门对胡X彩、XX公司作出复函，就涉案商铺的间隔问题，要求XX公司应积极主动与胡X彩沟通、协商，争取取得一致意见，化解纠纷。但本案无证据显示XX公司按照规划部门的要求积极主动与胡X彩协商涉案商铺的间隔问题，反而将涉案商铺装修并改为售楼中心使用，显然无积极协商的意向，更无解决问题，化解纠纷的诚意。而且，涉案商铺逾期交楼至今长达14年之久，至今未通过规划验收，何时具备交楼条件无法确定，违约行为将持续。鉴于此，合同约定的已付购房款2%即17496.28元的违约金已远远不足以弥补胡X彩的实际损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。因此，本案胡X彩要求XX公司支付超出约定违约金的损失赔偿金，应予以支持。因本院（2013）穗中法民五终字第1969号判决已就胡X彩要求XX公司承担逾期交楼违约损失赔偿的诉讼请求作出处理，故该案起诉之日即2012年10月23日之前的违约损失，本院不予支持。对于2012年10月24日之后的逾期交楼损失，基于上述新的事实，本院予以支持。关于损失赔偿标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的违反合同可能造成的损失”的规定，故损失的赔偿标准可按房管部门公布的同期同地段同类型房屋的租金标准计付。因涉案商铺至今未经过规划验收，交楼时间未能确定，故本案只处理本案发生法律效力之日止的赔偿金。原审法院处理不当，本院予以纠正。鉴于XX公司至今仍未依约交付商铺，导致胡X彩提起本案诉讼，故本院决定本案一、二审诉讼费均由XX公司负担。综上所述，胡X彩的部分上诉请求和理由成立，应予以支持，其他均不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果不当，应予改判。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第508号民事判决；二、广州市XX投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向胡X彩支付位于广花路东侧、新市镇远景村西南侧“美景苑”A幢首层1号商铺（穗房预合字2000027987号《商品房预售合同》项下，建筑面积59.7379平方米）的逾期交楼损失赔偿金（从2012年10月24日起计至本判决发生法律效力之日止，按照房管部门公布的同期同地段同类型房屋的租金标准计付）；三、驳回胡X彩的其他诉讼请求。本案一审受理费13632元，二审案件受理费6816元，均由广州市XX投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁代理审判员  黄春成代理审判员  陈慧芳二〇一五年八月二十一日书 记 员  原 炜