青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2014）南民初字第11039号原告（反诉被告）青岛友好展览服务有限公司，住所地青岛市市北区无棣二路7号7单元504户，组织机构代码证代码67179027-7。法定代表人胡培青，职务总经理。委托代理人胡培远，男，1958年3月28日出生，汉族，系原告公司职员，住青岛市市北区。委托代理人赵永辉，山东天华律师事务所律师。被告（反诉原告）魏旭东，男，1964年10月8日出生，���族，户籍所在地青岛市市北区，现住青岛市市南区。委托代理人宋云凤，女，1964年12月30日出生，系被告配偶，户籍所在地青岛市市南区，现住青岛市市南区。原告（反诉被告）青岛友好展览服务有限公司诉被告（反诉原告）魏旭东房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡培远、赵永辉、被告魏旭东及其委托代理人宋云凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）青岛友好展览服务有限公司诉称，原被告双方于2012年1月17日签订协议一份，协议约定原告承租被告位于青岛市市南区香港中路XX号XXX户房屋作为会展使用。原告向被告交付50万元作为上述房屋使用定金，自定金支付之日起使用期限为一年。原告保证在一年使用期���使用上述房屋进行会展10次以上，如原告违约，定金不予返还。如遇不可抗力导致原告不能继续承租上述房屋，被告将退还定金。之后原告开始筹备会展工作，四处招商，并使用上述房屋成功举办了两次会展；2012年3月7日，被告与青岛宝利丰国际贸易有限公司签订租赁合同，将上述房屋再次出租给青岛宝利丰国际贸易有限公司，导致原告准备在上述房屋开展第三次会展时被青岛宝利丰国际贸易有限公司人员拒之门外，给原告造成损失。为维护原告合法权益，请求法院判令：1、判令被告立即向原告双倍返还定金100万元；2、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）魏旭东辩称，一、答辩人与被答辩人于2012年1月17日签订协议书，实际是会展租房协议，合同签订后答辩人已向被答辩人提交举办会展的租房定金50万元整，该协议合法有效。二、双方在协议第三条约定，被答辩人一年期间内保证要组织举办10场次以上的展览会。2012年2月14日被答辩人向答辩人提交了2012年举办展览会的计划。答辩人为被答辩人提供房屋出租给被答辩人作会展使用，以租赁合同为准。三、被答辩人只举行了2次会展，根据双方协议约定，若被答辩人进行会展未满10次，租房定金不予返还。被答辩人明显违约。四、因被答辩人违约，该会展租房定金50万元不予退还。综上，我方不同意向原告双倍返还定金100万元。另，根据原被告于2012年2月24日订立的房屋租赁合同约定，第一期租赁是2012年2月26日至3月11日，面积1344平方米，为期15天，租金每天每平方米4元，总计80640元，实际支付70640元。合同第二条约定付款方式为，每个租赁期的起始日三日内付清当期房屋租金。原告举办了三次展览会未向被告支付租金，明显��约，按照合同第八条8.6约定：乙方拖欠该房屋各项费用，每逾期一日甲方有权向乙方收取拖欠费用千分之五的违约金。根据反诉被告逾期支付租金的违约事实，违约金远远超过租金，反诉原告主张反诉被告承担30万元。反诉请求为：1、请求反诉被告向反诉原告支付租金216848元及违约金30万元；2、反诉诉讼费用由反诉被告承担。经审理查明，为举办会展原告向被告承租涉案房屋，2012年1月17日原告（乙方）与被告（甲方）的工作人员王悦签订《协议书》一份，约定：一、甲方出租房屋位置为青岛市市南区香港中路XX号XXX户，房产证号青房地权市字第××，产权人魏旭东，双方另行签订房屋租赁合同。二、乙方向甲方交纳人民币五十万元整作为租赁甲方上述房屋进行会展的租房定金。三、自乙方向甲方交纳租房定金之日一年期内乙方保证承租甲方���述房屋进行会展10次以上，以双方另行签订的房屋租赁合同为标准。如乙方进行会展未满10次，乙方向甲方交纳的租房定金50万元不予退还乙方。四、一年期满后，并且乙方遵守双方签订的房屋租赁合同将租赁房屋完整无损的返还甲方，甲方退还乙方租房定金50万元整。合同签订后，原告向被告支付了50万元的定金。经原告申请，2012年2月23日青岛市公安局市南分局向原告颁发了《大型群众性活动安全许可决定书》，同意原告于2012年2月26日至2012年3月27日举行上海品牌服装展销会。2012年2月24日原告（乙方）与被告（甲方）的工作人员王悦再次签订《房屋租赁合同》，约定：“第一条租赁房屋的基本情况1.1出租房屋位置为青岛市市南区香港中路XX号XXX户，房产证号青房地权市字第××，产权人魏旭东，建筑面积1948.19平方米，其中实际面积按每次展会实用面积出租给乙方使用。……第二条租赁期限、用途及房屋租金及支付2.1.1第一租赁期自2012年2月26日至2012年3月11日，面积为1344平方米，共15天，租金为人民币4/天/平方米，总计80640元（实际支付70640元）……2.2付款方式：每个租赁期的起始日三日内付清当期房屋租金。……3.5在租赁期内，甲方根据实际需要可通知乙方更改展会位置及面积的变更，乙方在接到通知后应将展会搬至甲方另行指定的场地……8.6乙方拖欠该房屋的各项费用（包括但不限于房屋租金，履约保证金中所约定之管理费等）,每逾期一日甲方有权向乙方收取拖欠费用千分之五的违约金。”2012年2月26日至2012年3月27日举行原告使用涉案房屋举办了两次展览会。另查明，被告称其原本打算将涉案房屋卖与案外人青岛宝利丰国际贸易有限公司，因未协商成功，遂将涉案房屋出租���青岛宝利丰国际贸易有限公司，并于2012年3月7日签订房屋租赁合同。2012年4月24日原告打算进驻涉案房屋进行布展时，与青岛宝利丰国际贸易有限公司工作人员发生冲突，致使无法使用涉案房屋。上述事实，有协议书、房屋租赁合同、《大型群众性活动安全许可决定书》等证据及当事人陈述为凭，上述证据业已经过本院质证及审查。本院认为，《协议书》及《房屋租赁合同》虽系被告的工作人员王悦所签，但被告并未否认该合同的效力，且依约履行了合同的内容，以实际行为对该两份合同进行了追认，可以认定该两份合同系被告的真实意思表示，均合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2012年1月17日签订的《协议书》及2012年2月24日的《房屋租赁合同》中约定被告将青岛市市南区香港中路XX号XXX户出租给原告使用，原告向被告支付了50万元。合同签订后，原被告依约于2012年2月26日至2012年3月27日履行了合同，原告使用涉案房屋举办了两次展销会。后被告在未与原告解除合同或通知原告更改租赁场地的情况下，将涉案房屋又出租给案外人，致使原告无法继续使用涉案房屋，原被告无法继续履行合同。被告将涉案房屋另行租赁的行为构成违约，应当承担违约责任。法律规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，但原被告签订的《协议书》中并未约定涉案房屋年租金的数额。根据原被告签订的《房屋租赁合同》，第一租赁期自2012年2月26日至2012年3月11日，总计80640元（实际支付70640元），而《协���书》中约定原告一年内承租涉案房屋进行会展10此以上（包含10次），参照上述两项标准可认定涉案房屋的年租金为706400元（70640元×10次=706400元），因此原被告约定的定金数额不得超过706400元的20%，即141280元。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金，因此对于原告要求被告双倍返还定金282560元（141280×2=28256元）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据原被告签订的《房屋租赁合同》约定，第一租赁期自2012年2月26日至2012年3月11日，面积为1344平方米，共15天，租金为人民币4/天/平方米，总计80640元（实际支付70640元），虽合同实际履行的时间与约定时间并非完全吻合，但对于租金的缴纳可参照该合同履行，即租金为4709.33元/天（70640÷15天=4709.33元/天），原告于2012年2月26日至2012年3月27日共使用涉案房屋32天，租金共计150698.56元（4709.33元/天×32=150698.56元）。原告向被告交纳了50万元，扣除141280作为定金后尚余358720元，可自该款项中扣除150698.56元作为租金结算。因原告在合同履行前已将50万元款项交予被告，而该数额足以支付原告使用涉案房屋应付的租金，因此不存在原告拖欠租金的情形，被告要求原告支付违约金的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。原告缴纳给被告的50万元款项中，扣除定金141280元与租金150698.56元后，尚有208021.44元在被告处。因原被告之间的合同已经终止，被告已无无正当理由继续占有使用该款项，且返还尚余的208021.44元为原告起诉要求返还全部定金的应有之义，为减少当事人的诉累，本案对���该208021.44元一并予以处理，即被告应当向原告返回208021.44元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、一百二十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）魏旭东于本判决生效之日十日内双倍返还原告（反诉被告）青岛友好展览服务有限公司定金282560元。二、被告（反诉原告）魏旭东于本判决生效之日十日内返还原告（反诉被告）青岛友好展览服务有限公司208021.44元。三、驳回原告（反诉被告）青岛友好展览服务有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）魏旭东的诉讼请求。本诉案件受理费13800元，由原告（反诉被告）负担6900元，由被告（反诉原告）负担6900元。反诉案件受理费4484元，由被告（反诉原告）负担。因上述费用原被告已经分别预缴，被告（反诉原告）于本判决生效之日十日内支付原告（反诉被告）11384元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  徐丽萍人民陪审员  刘丕承人民陪审员  郑桂云二〇一五年一月四日书 记 员  陈玉秀