山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初1725号原告：张丽萍，女，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王玉坤，山东海右律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健，山东海右律师事务所实习律师。被告：郝峰宾，男，汉族，住山东省金乡县。委托诉讼代理人：周景芝，女，汉族，住济南市，系被告之妻。第三人：海尔集团财务有限责任公司，住所地山东省青岛市。法定代表人：李占国。委托诉讼代理人：魏克泰，山东青大泽汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑晶，山东青大泽汇律师事务所律师。原告张丽萍与被告郝峰宾、第三人海尔集团财务有限责任公司（以下简称海尔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张丽萍及其委托诉讼代理人王玉坤、张健，被告郝峰宾及其委托诉讼代理人周景芝，第三人海尔公司委托诉讼代理人郑晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丽萍诉称，2017年1月14日，双方在房屋中介机构方居间下签订了《房屋买卖合同》一份(合同编号0002206)。合同约定，张丽萍购买郝峰宾所有的坐落于济南市历下区龙奥北路8号6-5号楼2-1405号(产权证号:济房权证历字第**)房屋一套，价款总计2379168元。张丽萍于合同签订当日交付定金10万元，于2017年1月18日前办理网签手续并在交税完毕后交付首付款120万元。该房产在中国建设银行设有房地产权抵押，郝峰宾在网签后交税前到有关单位办理解除抵押手续，办理该手续的钱款来源为张丽萍所付首付款。郝峰宾在收到首付款并解押后办理房屋产权过户手续，剩余房款于张丽萍下发房产证并办理抵押手续后，在银行发放贷款之日由银行直接支付，须由双方互相协助才能完成的事宜，双方应当相互配合，由于任何一方故意拖延或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第十二条追究违约方责任。合同签订后，张丽萍按照约定向郝峰宾先后支付了定金10万元(转为房款)、房款110万元并办理了网签手续，贷款审批手续，而且已经交纳了房屋过户的相关契税。张丽萍办理完毕网签手续时发现郝峰宾隐瞒了房屋同时抵押给第三人(抵押金额115万元)以及案外人王秋萍(抵押金额80万元)的事实，只告知张丽萍存在海尔公司一个抵押权人。郝峰宾在收到首付款后只是解除了王秋萍的抵押手续，并未按照约定及时解除第三人的抵押手续，迟迟不给张丽萍办理过户手续，也未在约定的时间内向张丽萍交付房屋。诉至法院，请求依法判令：1.解除张丽萍与郝峰宾于2017年1月14日签订的《房屋买卖合同》（合同编号0002206）；2.郝峰宾向张丽萍返还房款120万元及相应利息，以及已经缴纳的购房税款95065.87元；3.郝峰宾向张丽萍支付违约金（以总房款2379168元为基数，按照日千分之三自起诉之日计算至判决生效之日）；4.郝峰宾承担张丽萍支付的律师费40000元；5.本案诉讼费、保全费由郝峰宾承担。被告郝峰宾辩称，对张丽萍所说的事实是认可的，但是房子没有过户是因为别的纠纷被查封。出卖房子的意愿是真实的，也同意过户，但是由于被查封，才没有过户成。郝峰宾同意配合张丽萍办理过户手续；郝峰宾不能确保房屋不能查封，即使是因为郝峰宾的债务纠纷，也和房屋的买卖没有必然的因果关系，没有过户完成不是故意所为，所以不能承担任何违约责任，因为没有义务，所以没有责任，房屋查封是在张丽萍办理贷款期间查封。房屋已经实际交付，张丽萍已经实际占有并使用房屋，因此合同不应解除，合同应当继续履行，所以张丽萍的诉讼请求第2-5项不应支付。第三人海尔公司辩称，对事实没有异议，海尔公司是抵押权人，只要实现抵押权即可。张丽萍的变更诉讼请求应当在法庭辩论终结前提出，张丽萍申请变更诉讼请求已经超过法定的时限。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经对原、被告提交的证据进行审核认定，结合当事人的陈述，本院综合确认事实如下：2017年1月14日，郝峰宾与张丽萍签订《房屋买卖合同》一份，约定张丽萍购买郝峰宾所有的坐落于济南市历下区龙奥北路8号6、5号楼2-1405室房屋，房屋总价款为2379168元。双方合同签订时，张丽萍向郝峰宾支付定金10万元，待交税完毕后，张丽萍将首付款120万元存入郝峰宾指定账户后，办理房屋产权过户手续。剩余房款1179168元于张丽萍下发房屋产权证并办理房产抵押手续后，在银行发放贷款之日由银行向郝峰宾直接支付或张丽萍在过户当日一次性补足购房款。涉案房屋在中国建设银行有抵押，郝峰宾在网签后交税前用张丽萍所付的首付款办理解除抵押（撤押）手续。双方在签订房屋买卖合同后，若任何一方未按照合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向房屋买卖合同的相对方支付合同总房款3‰的违约金，并赔偿对方因此所受的的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。合同签订后，张丽萍按照约定向郝峰宾支付房屋定金10元及首付款110万元，共计120万元，并办理了网签手续、银行贷款审批手续，且交纳了房屋过户的税款95065.87元。涉案房屋于2017年3月1日由郝峰宾交接给张丽萍。张丽萍办理完网签手续后发现涉案房屋有两个抵押权人，即海尔公司和案外人王秋萍，郝峰宾收到首付款后只解除了王秋萍的抵押权。且截至2018年6月21日，涉案房屋存在五次未到期法院查封。因涉案房屋无法办理过户手续，双方形成纠纷，张丽萍于2017年3月3日诉至本院。本院认为，郝峰宾与张丽萍签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定行使权力、履行义务。张丽萍按照合同约定支付定金及首付款共计120万元，并交纳了相关税款共计95065.87元。但因郝峰宾原因导致涉案房屋存在未解除抵押权及多个查封，无法办理过户，双方合同目的已不能实现，故对张丽萍要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持，双方《房屋买卖合同》于张丽萍提出该诉讼请求之日即2018年5月29日解除。因双方房屋买卖合同解除，郝峰宾应返还张丽萍房款120万元，对张丽萍该项诉讼请求，本院予以支持。张丽萍主张郝峰宾支付房款120万元自判决生效之日至实际返还之日产生的利息，无相关依据，本院不予支持。张丽萍为办理房屋过户手续缴纳的购房税款95065.87元系为购房产生的实际损失，应由违约方承担，对其该项诉讼请求，本院予以支持。张丽萍为主张权利支付律师代理费40000元，根据双方合同约定，应由郝峰宾承担，对其该项诉讼请求，本院予以支持。张丽萍要求郝峰宾承担以购房总价款2379168元为基数，自起诉之日即2017年3月3日按照日千分之三标准计算的违约金，该违约金计算标准超过了24%的年利率，故本院调整为以2379186元为基数，自起诉之日按照年利率24%计算违约金，超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及国家有关民事政策之规定，判决如下：一、原告张丽萍与被告郝峰宾房屋买卖合同于2018年5月29日解除；二、被告郝峰宾于本判决生效之日起十日内向原告张丽萍返还房款120万元、购房税款95065.87元；三、判决被告郝峰宾向原告张丽萍支付违约金（以2379186元为基数，按年利率24%，自2017年3月3日起计算至判决生效之日止）；四、判决被告郝峰宾于本判决生效之日起十日内向原告张丽萍支付律师代理费40000元；五、驳回原告张丽萍超出部分的诉讼请求；六、驳回原告张丽萍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16860元，保全费5000元，由被告郝峰宾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  朱春晓人民陪审员  胡丽颖人民陪审员  郭小云二〇一八年七月三日书 记 员  侯雁语