新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书(2015)奇民二初字第00241号原告（反诉被告）：杨国华，女，汉族，生于1966年5月15日。委托代理人：申延鸿，新疆铭望铨律师事务所律师。被告（反诉原告）：张茂清，男，汉族，生于1975年10月15日。委托代理人：王海燕，新疆新蓝天（奇台）律师事务所律师。原告（反诉被告）杨国华与被告（反诉原告）张茂清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月16日作出（2014）奇民二初字第361号民事判决。原告杨国华对该判决不服，向昌吉州中级人民法院提起上诉。昌吉州中级人民法院于2014年12月30日作出（2014）昌中民一终字第878号民事裁定书，裁定撤销（2014）奇民二初字第361号民事判决，发回奇台县人民法院重审。本院于2015年3月13日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月1日对该案重新进行审理，原告杨国华的委托代理人申延鸿，被告的张茂清委托代理人王海燕均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨国华诉称：2010年10月28日，被告将位于岌岌湖检查站以北，面积为576平米的钢结构商用房12间以经营宾馆之用出租给原告。合同期限自2011年1月1日到2015年12月30日至。被告承诺经营宾馆的证件、资料正在办理中，绝不影响原告对宾馆的经营。原告开始装修、购置宾馆的设施、设备，开业经营。因被告未能办理相关消防等手续，导致原告无法办理营业执照，无法领取发票，使营业额受损，并且原告在经营期间多次被公安、消防部门查处。原告多次找被告，被告均以过几天继续营业，证件马上办好为由推脱。原告经营宾馆至2013年6月18日，被消防部门查处，书面告知停止营业。原、被告签订的《房屋租赁合同》已无继续履行的可能，被告已构成违约，现诉至法院要求：1、依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告赔偿原告各项损失30万元；3、本案的诉讼费由被告全部承担。庭审中，原告明确其第2项诉讼请求是要求被告退还2011年至2013年已交的房屋租金15万元，承担10万元的违约金，设施设备的损失估算为5万元，合计30万元。被告张茂清辩称：被告不同意解除合同，原告要求赔偿损失但是没有清单。双方签订合同是事实，但是合同并没有约定该房屋一定做宾馆使用，彩钢房的消防设施齐全，也没有约定消防手续由被告办理，请求法院驳回原告的诉求。反诉原告张茂清诉称：2010年10月28日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定2011年至2013年，每年租金50000元，2014年至2015年每年租金60000元。期限内不能按时、足额付清租金，反诉原告有权终止合同，被告在履行合同过程中，未能按照约定及时足额交付租金，至今尚有30000元租金未给付，据此提出反诉要求：1、反诉被告履行合同，支付拖欠的租金30000元，采暖费11520元；2、反诉被告支付违约金100000元；3、反诉费用由被告承担。反诉被告杨国华辩称：原、被告双方签订的租赁合同是合法有效的，合同约定房屋是用来开宾馆的，本身就有过错行为。彩钢房修建的时候就没有消防手续，导致反诉被告也没有办法办理营业执照。2013年6月18日该房屋被木垒县消防部门查处并责令拆除，该合同已经不能履行，反诉原告的反诉请求不能成立，请法院驳回反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）杨国华提供如下证据：1、2010年10月28日双方签订的房屋租赁合同一份，拟证明合同约定了租金、租期、违约责任，出租给被告作为宾馆之用的事实。被告对该证据的真实性无异议，但认为房屋出租给原告并非必须作为宾馆使用。本院对该证据的真实性予以确认。2、木垒县公安消防大队消防监督检查记录两份、检查令一份、责令改正通知书一份、木垒县公安局雀仁派出所封条一张，拟证明该房屋被木垒县消防部门查处并责令停止营业的事实。被告对该组证据中有木垒县消防部门公章的真实性无异议，对未加盖公章的两份消防监督检查记录不认可。同时对该组证据上签字的杨万春与原告的关系认为不能确定。在该组证据中，从检查时间、检查内容和记录情况，可以认定原告所要证明的事实，故本院对该组证据的真实性予以确认。3、照片两张，拟证明宾馆被木垒县公安消防大队查封，不能经营的事实。被告对该证据的真实性、关联性均不认可，认为查封的是不是本案诉争的房屋不能确定。从该照片反映的是电表箱被木垒县公安消防大队贴上封条的情况，但不能确定就是本案讼争房屋的电表箱，本院对该证据的真实性予以确认，但对关联性不予确认。4、聘用合同一份，拟证明杨国华聘用杨万春经营宾馆的事实。被告对该证据的真实性不认可，认为原告本人未到庭。本院对该证据的真实性予以确认。5、收条3张，拟证明原告向被告分三次缴纳租金15万元，暖气费10000元的事实。被告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以确认。6、木垒县公安消防大队窗口服务告知单一份，拟证明该房屋缺少建设工程审计备案表、营业执照复印件、建设工程许可证明文件等资料，不能办理消防手续的事实。被告对该证据的真实性不认可，认为被告只提供房屋，没有约定给原告办理相关手续。本院对该证据的真实性予以确认。被告（反诉原告）张茂清提供如下证据：1、房屋租赁合同一份，拟证明房屋租赁的时间、租金、违约金的计算等事实。原告对该证据的真实性无异议，但认为证明了房屋是由被告出租给原告作为宾馆使用。本院对该证据的真实性予以确认。2、手机拍摄打印的照片一张，拟证明原告于2013年10月份将宾馆门锁上的事实。原告对该证据的真实性不认可，认为门上还应有封条。在该照片中，反映的是一扇门挂着锁的情况，但不能确定就是本案讼争的房屋，本院对该证据的真实性予以确认，对关联性不予确认。3、国有土地使用证一份，乡村建设规划许可证一份，拟证明原告在签合同的时候就知道该房屋是彩钢房的事实。原告对该证据的真实性无异议，但认为该房屋没有消防备案登记，所以办不了消防手续。本院对该证据的真实性予以确认。根据上述已认定证据、当事人陈述及庭审笔录，本院查明以下事实：2010年10月28日，原告张茂清与被告杨国华签订《房屋租赁合同》，双方在合同中约定的主要内容为：1甲方张茂清将拥有的位于岌岌湖检查站以北，面积576㎡，规格为钢结构的商业用房一套出租给乙方杨国华经营宾馆使用（后附土地使用证、规划许可证复印件）。合同租赁期限自2011年1月1日至2015年12月30日止。2011—2013年，每年租金50000元，2014—2015年，每年租金60000元。租金额结算期限及付款方式与日期：2011年度租金于签订合同之日一次性付清，以后年度租金分别于前一年度11月30日前一次性付清。期限内不能按时、足额付清租金，甲方有权终止合同。违约责任：自签订合同之日起，甲乙双方如有违约，违约方支付给对方100000元作为违约金。合同签订后，被告将房屋交付原告使用，原告接手房屋后购置了经营宾馆的所需要的设施、设备，于2011年1月1日开业经营。该宾馆由原告杨国华租赁后，聘用杨万春具体负责日常管理。因该房屋的消防设施手续一直没有能办理，原告也一直无法办理营业执照，并且原告在经营期间多次被木垒县公安消防部门查处。至2013年6月18日，原告经营的宾馆被木垒县公安消防大队查处，并书面告知其停止营业。原告认为原、被告签订的《房屋租赁合同》已无继续履行的可能，被告已构成绝对违约且约定的违约金已不能弥补原告的损失，故要求解除与被告签订的租赁合同，并且要求被告赔偿原告的各项损失30万元（包括2011年-2013年租金15万元，原告为经营宾馆购置的物品损失5万元以及违约金10万元）。被告则以原告未给付2014年上半年的房租，原告已构成违约为由提起反诉，要求原告继续履行合同，支付拖欠被告的租金30000元，承担采暖费11520元，并支付违约金100000元。另查明：该房屋的国有土地使用证和乡村建设规划许可证上的登记人为党发军，原告杨国华在与被告张茂清签订合同时对此知情且没有意见。本院的工作人员询问党发军，党发军陈述被告张茂清对房屋享有处置权。本院认为：最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复规定，关于房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经消防验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过消防验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。消防法规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当向公安消防机构申请消防验收，其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安消防机构备案，公安消防机构应当进行抽查。本案所涉房屋不属于法律规定的必须经过消防验收的房屋，且原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，所以该合同具有法律效力。根据《消防监督检查规定》第八条的规定，公众聚集的场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查，同时需要提交的材料中包括依法取得的建设工程消防验收或者进行消防竣工验收备案的法律文件复印件。而根据《建设工程消防监督管理规定》第二十五条的规定，除必须申请消防验收的工程以外的其他工程，建设单位应当在取得施工许可、工程竣工验收合格之日起7日内，通过省级公安消防机构网站的消防设计和竣工验收备案受理系统进行消防设计、竣工验收备案，或者报送纸质备案表由公安机关消防机构录入消防设计和竣工验收备案受理系统。因此本案中虽然申请消防安全检查的义务人是原告，但申请消防安全检查所需要提交的消防备案文件则应该由房屋的出租人即被告提供。根据合同法第六十条的规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因原、被告签订的房屋租赁合同明确约定被告出租房屋给原告经营宾馆使用。为实现合同目的，被告应当协助原告办理经营宾馆的手续，而不是如被告所说其只提供房屋，其他一切由原告办理。根据庭审查明的事实，本案所涉房屋并没有进行消防设计备案，所以被告亦无法提供消防设计备案的文件，从而导致原告无法办理经营宾馆所需的证照，合同目的不能实现，因此该合同事实上不能继续履行，所以本院对原告要求解除合同的请求予以支持。关于原告要求被告赔偿其30万元损失的问题。原告认为约定的违约金已经不能弥补原告的损失，即其损失已超过约定的违约金，对此原告应当提供证据予以证明，但原告并未提供。并且根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。因此本案中房屋租赁合同解除后，原告投资购买的附属设施由原告拆除即可。所以原告要求被告赔偿由此造成的损失5万元亦没有法律依据。原告要求被告返还15万元房租，但在2013年6月18日宾馆被公安消防部门查封前，房屋一直由原告占有使用，原告要求退还此前的房租没有法律依据。2013年6月18日房屋被公安消防部门查封是因为未经消防设计审核、验收，擅自投入使用，使用彩钢板搭建作为宾馆使用。造成这一结果的主要责任是是被告，但原告在明知未经消防检查前，不能投入使用的情况下依然投入使用，其应当预见到会出现宾馆被查封的后果。而且宾馆被查封后，房屋一直由原告占有，故由被告返还原告2013年6月18日以后的房租15000元。原告要求被告支付违约金10万元。本案中被告构成违约，根据合同约定，原告要求被告支付违约金有法律依据。但被告认为违约金过高，要求予以减少。最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中虽然合同不能履行的主要责任在被告，但作为承租人的原告在明知涉案房屋没有进行消防备案，无法办理经营宾馆所需证照的情况下，盲目投入造成不必要的损失，而且在没有取得经营宾馆的证照前擅自营业，导致被有关部门查处造成营业损失。故原告在本案中也有过错，综合考虑，本院酌定由被告支付原告违约金20000元。反诉部分。合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。原告未向被告支付租金是因为被告未提供消防备案文件导致原告无法办理经营宾馆所需的证照，且原告亦未实际使用房屋。因此原告不予支付被告房租的理由正当，故被告要求原告支付2014年上半年的房屋租金的请求没有法律依据，本院不予支持。因被告亦没有提供给原告供暖的证据，且原告称2013年6月18日宾馆被公安消防部门查封后，其没有再使用房屋，故本院对被告要求原告支付2013-2014年度采暖费的请求不予支持。原告未予支付租金理由正当，故原告不存在违约行为，被告要求原告支付违约金100000元没有法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项，第二百二十七条，最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告杨国华与被告张茂清于2010年10月28日签订的《房屋租赁合同》。二、被告张茂清于本判决生效之日起十五日内向原告杨国华返还房租15000元。二、被告张茂清于本判决生效之日起十五日内向原告杨国华支付违约金20000元。三、驳回原告杨国华的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告张茂清的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费5800元，邮寄费80元，合计5880元，由原告杨国华承担3800元，被告张茂清承担2000元。一审反诉费1565元，由反诉原告张茂清承担。本判决生效后，双方当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可向本院申请执行，申请执行的期限为两年。若超过法定期间提出执行申请的，本院则依法不予受理。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长  胥 维审 判 员  梁洁秀人民陪审员  许明辉二〇一五年八月二十一日书 记 员  唐晓芳