重庆市巫山县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0237民初98号 原告（反诉被告）：吴扬华，男，1946年1月28日出生，汉族，住重庆市巫山县。 委托诉讼代理人：吴鸿（系原告吴扬华之子，特别授权），男，巫山县国土资源和房屋管理局职工，住重庆市巫山县。 委托诉讼代理人：肖前军（系特别授权），重庆宏愿律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李先国，男，1969年2月4日出生，汉族，住湖北省建始县。 被告：梁吉香，女，1971年5月4日出生，汉族，住重庆市巫山县。 第三人：中国移动通信集团重庆有限公司巫山分公司，住所地重庆市巫山县高唐街道翠屏路移动通信综合楼，统一社会信用代码91500237711635862F。 负责人：艾强，总经理。 委托诉讼代理人：吕巧(系特别授权)，男，该公司职工，住重庆市巫山县抱龙镇抱龙村六组30号。 原告吴扬华与被告李先国、梁吉香，第三人中国移动通信集团重庆有限公司巫山分公司（以下简称“移动巫山分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用简易程序于2018年2月6日公开开庭审理。原告吴扬华的委托诉讼代理人肖前军、被告李先国、第三人移动巫山分公司的委托诉讼代理人吕巧，到庭参加诉讼。被告梁吉香经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。2018年3月20日，被告李先国提出反诉，本院审查后予以受理。依法由审判员陈方玲担任审判长，与人民陪审员刘登金、田芳组成合议庭，共同负责对案件的审判，于2018年4月26日公开开庭合并审理。原告（反诉被告）吴扬华的委托诉讼代理人吴鸿、肖前军，被告（反诉原告）李先国，到庭参加诉讼。被告梁吉香及第三人移动巫山分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2018年6月14日，原告（反诉被告）吴扬华、被告（反诉原告）李先国提出庭外和解申请，本院准许双方庭外和解一个月。和解期限届满后，双方未达成和解协议。依法由审判员陈方玲担任审判长，与人民陪审员刘登金、田芳组成合议庭，共同负责对案件的审判，于2018年7月19日公开开庭合并审理。原告（反诉被告）吴扬华的委托诉讼代理人吴鸿，被告（反诉原告）李先国，第三人移动巫山分公司的委托诉讼代理人吕巧到庭参加诉讼。被告梁吉香经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）吴扬华向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告于2011年10月20日签订的《租房协议书》无效；2.判决由被告支付房屋占有使用费6万元及自2016年11月1日起至二被告搬离房屋之日止按月支付1万元的房屋使用费；3.责令二被告搬走房屋内可移动设施设备（不可移动物件装饰装潢等不得拆除和损毁）；4.本案诉讼费由二被告承担。吴扬华在第一次开庭时，将第三项诉讼请求变更为，要求二被告及第三人搬走房屋内可移动设施设备（不可移动物件装饰装潢等不得拆除和损毁）。事实和理由：2011年10月20日，吴扬华将其位于巫山县庙宇镇禹王宫居委七星街14号的房屋出租给李先国、梁吉香，并与李先国签订了《租房协议书》。双方约定吴扬华同意将楼底、二、三、四、五楼租给李先国使用，租赁时间为2011年11月1日至2021年11月1日止，年租金12万元整，房屋租金采用预付方式，签协议当日预付当年全额租金，次年如需继续租用，必须提前一个月内交付房租，房屋租赁期满后，李先国应如期交还房屋。《租房协议书》签订后，李先国、梁吉香将承租的房屋用于经营旅馆。2013年10月30日，李先国、梁吉香将承租于吴扬华的房屋，出租给第三人移动巫山分公司，并签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期共60个月，自2013年10月31日起至2018年10月30日止，房屋的年租金为9.9万元，五年共计租金49.5万元，租金按年结算，据了解李先国、梁吉香已经一次性收取了租金49.5万元。2016年11月1日，吴扬华锁了涉案房屋楼上的部分，但第三人租赁的房屋一楼门市仍然在使用之中。2016年5月至今，吴扬华多次催收李先国、梁吉香支付房屋占有使用费，李先国、梁吉香拒不支付房屋占有使用费，且至今继续占有房屋，故为维护吴扬华的合法权益，根据相关法律规定，诉至贵院，望支持。 被告（反诉原告）李先国辩称，李先国在签合同时不知道该房屋是否有房产证，吴扬华私自将门锁住，把李先国的老婆梁吉香赶走，这期间产生的房租李先国不予认可，并且要求吴扬华赔偿李先国的房屋装修费用118万元。 被告（反诉原告）李先国向本院提出反诉请求：1.判令吴扬华赔偿李先国、梁吉香的房屋装修损失118万元；2.本案的本诉及反诉费由吴扬华承担。事实及理由：2011年10月20日，李先国与吴扬华签订《租房协议书》，约定吴扬华将位于巫山县庙宇镇禹王宫居委七星街14号的房屋出租给李先国，李先国将租赁的房屋装修后从事宾馆经营，房屋装修共计支付装修费118万元，租赁房屋后李先国一直按照协议书的约定向吴扬华支付了相应的房租。2016年6月，李先国因涉嫌刑事犯罪被判处刑罚，后被关押至南京市高淳监狱，在李先国被关押至监狱后，李先国经营的宾馆由其妻子梁吉香一人经营。因在宾馆装修时李先国已经将资金全部投入，导致在宾馆装修后出现经济困难，梁吉香找到吴扬华协商，请求延期支付房屋租金，并在宾馆营业收入中优先支付房屋租金，但吴扬华丝毫不考虑到李先国夫妻二人的现实经济状况。2016年11月1日，吴扬华在事先未通知的情况下将李先国夫妻二人开设的宾馆封锁，导致李先国至今未开展营业活动，给李先国造成了巨大的经济损失，李先国为了维护自己的合法权益，特提起反诉，请求依法支持李先国的诉请。 原告（反诉被告）吴扬华辩称，梁吉香并未提出反诉，反诉请求赔偿二反诉人的相应费用不成立，梁吉香不是本案的反诉人，本案李先国只能代表自己无权代表梁吉香提起反诉。反诉要求赔偿房屋装修损失118万元的请求没有事实及法律依据，应予驳回。反诉人未提供相应的证据证明其损失达到118万元，反诉人对于其主张的损失应当列明详细的清单，包含其装修损失物品的来源、价值依据等，其未提供相应的证据应承担举证不力的法律后果。双方明确约定房屋装修归原告所有，要求赔偿损失118万元违反了双方的约定，也违背了诚实信用原则。《租房协议书》第六条中约定租赁期满后，李先国不得拆走和故意损毁装潢，交房时，可移动物件有权搬走，不移动物件如装饰装潢等不得拆除和损毁，不得折价要求付费。上述约定均是双方真实意思表示没有任何胁迫和欺诈，应是双方的真实意思表示，李先国无权要求118万元的赔偿。李先国拒付房屋租金的理由不能成立，李先国称经济困难，但没有提供任何证据证明，相反李先国一次性收取了第三人移动巫山分公司49.5万元租金。吴扬华同意了李先国延期交付租金的要求，依据约定，李先国应在2015年10月1日前缴纳2016年度租金12万元，吴扬华准许只缴纳一半即6万元的租金，余下6万元在2016年上半年支付。直到2016年11月1日前，吴扬华多次向梁吉香催收，其拒不接电话，也不支付租金，不交出房屋，其行为已经根本违约，导致吴扬华的合同目的不能实现。原告因此起诉，故李先国拒付租金的理由不能成立。李先国反诉称吴扬华在事先未通知的情况下将宾馆封锁不属实，2016年11月1日前，吴扬华多次联系李先国、梁吉香，要求其支付租金，如不支付将收回房屋。2016年10月20日，吴扬华曾书面通知李先国、梁吉香商谈租房事宜，但李先国、梁吉香拒绝缴纳房租，也拒谈租房事宜，并拒绝在通知书上签字。吴扬华在本案中没有任何过错，不应当承担任何赔偿责任。涉案房屋吴扬华具有所有权证书和国有土地使用权证书，证明涉案房屋属于吴扬华所有。后来在此基础上吴扬华进行了翻扩建，该事实李先国、梁吉香是知情的，在双方签订租房协议时，李先国、梁吉香并未提出异议。在房屋租赁过程中，吴扬华的行为也没有给李先国、梁吉香造成任何经营损失。李先国、梁吉香在本案中具有完全过错，除应当支付房屋占有使用费用之外，依法还应当赔偿吴扬华的损失。因李先国、梁吉香拒绝支付租金，且继续占用房屋，其行为违背了双方的约定，也不符合法律规定，吴扬华才锁门且一楼没有锁，第三人移动巫山分公司一直在使用。因李先国、梁吉香的行为导致吴扬华的房屋至今不能使用，故要求李先国、梁吉香支付房屋占有使用费按1万元每月的标准支付至交房为止，且应以欠付房屋占有使用费用为基数按照月息2%支付资金占用损失。综上，反诉人李先国提出的反诉请求既无法律依据也无事实依据，恳请法院驳回其全部反诉请求。 第三人移动巫山分公司述称，第三人与李先国之间的房屋合同清楚明确，且是取得了吴扬华的同意后才由李先国转租给第三人的，第三人在本案中不应承担责任。 被告梁吉香未作答辩，在举证期限内未向本院提交证据材料。 本院经审理认定事实如下：吴扬华原在重庆市巫山县庙宇镇七星街14号（原七星街20号）有砖混结构房屋一栋（共3层），建筑面积314.34平米，于2003年办理了房屋所有权证。2010年，吴扬华将该房屋推倒重建，共修建房屋五层，截止庭审终结，该重建房屋未取得建设工程规划许可证。 2011年10月20日，吴扬华将重建房屋出租给李先国，吴扬华作为甲方，李先国作为乙方，双方签订《租房协议书》，约定：“一、经甲乙双方协定，甲方同意将底楼、二、三、四、五楼租给乙方使用，租赁时间：2011年11月1日至2021年11月1日止，年租金壹拾贰万元整，前伍年房租不变，第陆年房租随市场物价涨跌。房屋租金采用预付方式，签订协议当日预付当年全额房租，次年如需继续租用，必须提前1月内交付房租。二、甲方给乙方提供水电，费用由乙方支付并按时缴纳。三、甲方提供给乙方的房屋，乙方必须按照政策、法规合法经营，违法经营，违者后果自负。一切税费乙方必须按时缴纳。五、乙方如需对甲方房屋装修时，必须取得甲方同意，不得擅自改变房屋主体结构，特别是承重墙，并承担租赁期间对甲方房屋的管理和承租范围内的日常维修。六、租赁期满后，乙方应如期交还房屋，交房屋时，不得拆走和故意损毁装潢、灯具等设备。七、本协议一式二份，签字生效。””协议签订后，李先国对承租房屋进行装修，用于经营宾馆，由李先国及其妻子梁吉香在宾馆进行管理。” 2013年9月18日，吴扬华作为甲方，李先国作为乙方，双方签订《房屋租赁补充协议》，约定：“甲乙双方于2011年10月20日签订《租房协议书》一份，双方约定租期从2011年11月10日2021年11月1日止，同时对费用的支付，房屋转租权，房屋装修等作出了具体约定，但在租赁的过程中，为了乙方的经营活动更好的适应市场的需要，双方决定对原租赁合作进行变更，并达成补充协议如下：一、甲方同意乙方在租期内有权将一楼门市转租他人，甲方不得干涉，也不得主张解除合同，否则给第三人造成的损失由甲方负责赔偿。二、乙方为了生产经营的需要，有权对房屋进行装修，不得阻挠，但乙方不得擅自改变房屋的主体结构，不得拆除承重墙，并承担对所租房屋的管理和日常维护（自然损耗除外）。三、租赁期满后，乙方交房时，可移动物件乙方有权搬走，不可移动物件如装潢等不得拆除和损毁，也不得折价要求甲方付费。四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，经双方签字生效。” 2013年10月30日，李先国与移动巫山分公司签订《房屋租赁合同》，合同主要约定李先国将承租的部分一楼（前述合同中的底楼）房屋转租给第三人移动巫山分公司，约定每年租金9.9万元，租赁期5年至2018年10月30日届满。2013年11月李先国向移动巫山分公司一次性收取租金49.5万元。李先国认可，移动巫山分公司租用的房屋年租金，占房屋总租金12万元的50%即6万元。 房屋租赁后，李先国向吴扬华付清了2011年11月1至2015年10月31日的房屋租金，2015年11月1日至2016年10月31的房屋租金仅支付6万元。2016年10月20日，吴扬华向梁吉香发出《通知》，该通知主要载明，李先国、梁吉香截止2016年11月1日尚欠吴扬华房租6万元，且未预交2017年的房租12万元，如果李先国、梁吉香要继续租用房屋，需于2016年11月1日前与吴扬华商谈下一阶段房屋租用事宜，并于2016年11月1日前交清所有房租，逾期不交视为违约，吴扬华将解除《租房协议书》并追究违约责任。2016年11月1日，吴扬华之子吴斌将李先国经营的宾馆大门上锁，将李先国租赁的一楼经营宾馆部分及二至五楼房屋封锁，一楼移动巫山分公司租用部分房屋仍由其使用，并未封锁。第三次开庭时，移动巫山分公司要求使用其租用房屋至2018年10月30日，吴扬华予以同意。 2018年7月11日，本院向各方当事人发出《通知书》，通知各方当事人于2018年7月18日，到租赁房屋（巫山县庙宇镇七星街14号）内进行物品清点，李先国、梁吉香及移动巫山分公司均未到场，一楼移动巫山分公司租用部分及二至四楼部分房间房门被锁，无法查看，本院在当地居委会工作人员的见证下对能够查看的范围进行拍照并制作《物品清单》。 以上事实，有原告的身份证复印件，移动巫山分公司的营业执照（副本）复印件、法定代表人身份证明，《房屋所有权证》复印件、《国有土地使用证》复印件，《租房协议书》复印件、《房屋租赁补充协议》复印件，巫山县国土资源和房屋管理局出具的《证明》复印件、巫山县庙宇镇村镇管理办公室出具的《证明》复印件，《通知》复印件，（2016）渝0237民初4083号民事判决书复印件，《物品清单》、照片打印件以及庭审笔录等在卷佐证，事实清楚，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 本案中，吴扬华出租给李先国的房屋至今未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故双方签订的《租房协议书》无效。但吴扬华要求李先国参照《租房协议书》约定的房屋租金，支付2015年11月1日至2016年10月31日李先国占用房屋期间，尚欠的使用费6万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。吴扬华要求李先国按月1万元支付自2016年11月1日之后的使用费，因该期间一楼部分房屋及二至五楼房屋已被吴扬华封锁，李先国并未占有使用，故吴扬华要求支付该部分房屋使用费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。未封锁由移动巫山分公司使用部分房屋，因李先国一次性向移动巫山分公司收取了至2018年10月30日的租金，故李先国应向吴扬华支付该部分房屋使用费。李先国认可该部分房屋租金占房屋总租金12万元的5%即6万元，故李先国应自2016年11月1日起至本判决生效之日止，按照0.5万元每月计算并向吴扬华支付房屋使用费。梁吉香与李先国系夫妻关系，李先国在夫妻关系存续期间租赁房屋用于经营宾馆，且被告梁吉香也参与宾馆管理，故李先国租赁房屋所欠的使用费应为夫妻共同债务，被告梁吉香应当承担支付义务。 根据合同法的规定，合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李先国应将租赁房屋内、其所有的物品搬离，将房屋返还给吴扬华。吴扬华同意移动巫山分公司继续使用房屋至2018年10月30日，系对其自身权利的处分，本院予以确认，期限届满后移动巫山分公司应向吴扬华交付房屋。但李先国只应支付该部分房屋使用费至本判决生效之日止。对于房屋的装修部分，吴扬华不同意利用，未形成附合的装饰装修物，可由李先国拆除，拆除造成房屋毁损的，应当恢复原状；已形成附合的装饰装修物，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。吴扬华明知房屋未取得建设工程规划许可证而将房屋出租，李先国在租赁房屋时亦未进行相关审查，故双方均具有相应的过错，故对租赁房屋已形成附合的装修装饰物的现值损失，应由吴扬华、李先国各自承担相应的责任。但李先国对该部分损失未提供相应的证据证明，本院不予支持。李先国要求吴扬华赔偿其对宾馆的投入损失，亦未提供相应的证据证明，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）吴扬华与被告（反诉原告）李先国于2011年10月20日签订的《租房协议书》无效； 二、由被告（反诉原告）李先国、被告梁吉香于本判决生效后十日内，支付原告（反诉被告）吴扬华房屋使用费（至2016年10月31日的房屋使用费6万元，自2016年11月1日起至本判决生效之日止的房屋使用费，按每月0.5万元计算）； 三、由被告（反诉原告）李先国、被告梁吉香于本判决生效后十日内，将位于重庆市巫山县庙宇镇七星街14号房屋一栋（共五层）内、属于其所有的物品及未形成附合的装修装饰物予以搬离、拆除； 四、由第三人移动巫山分公司于2018年10月30日内，将位于重庆市巫山县庙宇镇七星街14号一楼其使用部分房屋内、属于其所有的物品及未形成附合的装修装饰物予以搬离、拆除； 五、驳回原告（反诉被告）吴扬华的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）李先国的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1300元，由被告（反诉原告）李先国、被告梁吉香负担，反诉案件受理费15420元，由被告（反诉原告）李先国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决发生法律效力后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  陈方玲 人民陪审员  田 芳 人民陪审员  刘登金 二〇一八年七月十九日 书 记 员  蔡元林 吕磊 王家英