广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初10035号原告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路2号一座901室之二，统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海,总经理。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。被告：梁艳华，女，1978年10月27日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：钟焕英，广东众淼律师事务所律师。原告佛山市雄盛王府商城投资有限公司诉被告梁艳华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2018年6月5日公开开庭审理，原告委托诉讼代理人及被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令：1、被告支付逾期支付购房款违约金4270元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求，要求法院确认因被告未支付逾期付款违约金，原告不承担逾期交楼的违约责任。事实与理由：原告与被告于2016年4月12日签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号1601010376（下称《买卖合同》）及商品房买卖合同补充协议书，合同约定被告向原告购买位于佛山市禅城区季华四路66号二座1016房，建筑面积为80.81平方米，价款为880829元；被告于2016年4月12日前现金方式支付首期款270829元，2016年4月27日前商业贷款方式支付610000元；原告在2017年3月31日前，将具备已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给被告；被告逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款或按揭贷款未能按期足额支付给出卖人等），应按欠付款额每日向原告支付万分之五的违约金；被告逾期支付购房款的，原告有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且原告不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任，被告无权向原告要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿。合同签订后，被告支付了首期购房款270829元，但剩余购房款610000元于2016年5月11日才付清，逾期14天，应承担违约责任。在商品房交付期限（2017年3月31日）届满后，原告通知被告办理收取逾期交楼违约金，同时通知被告因其逾期支付购房款须承担违约责任，支付逾期付款违约金。2017年7月17日，佛山日报记者就原告逾期交楼承担违约金，被告等业主逾期支付购房款承担逾期付款违约金问题，对原告进行了采访，原告就业主逾期支付购房款问题明确回应须按合同约定处理。次日，佛山日报刊登标题为《你怪责交楼拖延我追讨房款逾期》的文章进行报道，原告公开在媒体上表明向被告等业主依约追收逾期付款违约金的立场。被告获悉原告向其追收逾期付款违约金，却置之不理，至今未向原告支付逾期付款违约金。虽《买卖合同》未明确约定逾期支付购房款违约金的支付期限，但根据《买卖合同》第七条第二款第三项的约定：“如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金、按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。买受人无权向出卖人要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿。”根据前述约定，被告支付完逾期付款违约金也是原告办理交房手续或办证的必要条件，即违约金的支付期限为交楼前（交付期限前）。根据《民法总则》第一百八十八条第二款的规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，法律另有规定的，依照其规定。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，即对于未约定履行期限的合同，如果依法可以确定履行期限，则履行期限届满之日为权利人知道或者应当知道权利受到损害之日。则本案逾期支付房款违约金诉讼时效期间从交付期限届满次日起计算，即从2017年4月1日起计。如此计算，无论适用民法通则的2年诉讼时效期间，还是民法总则的3年诉讼时效期间，原告现起诉主张被告支付逾期付款违约金的诉讼时效期间均未届满，故原告有权要求被告支付逾期付款违约金。因此，原告提起本案诉讼主张被告支付逾期付款违约金不存在已过诉讼时效问题。依合同约定被告应承担支付逾期付款违约金为4270元（610000元×万分之五×14天=4270元），故特提起诉讼，请求依法查明事实，判决支持原告诉讼请求。被告辩称：一、被告不存在违约行为，无需承担违约责任。（一）双方签订的《广东省商品房买卖合同》（下称合同）第六条第3款第（1）项约定：“结算方式：商业贷款；……；约定日期：2016-04-27”，该条款仅记载了约定日期，并没有约定具体的按揭贷款到账日期。且合同是由原告提供，上述结算方式条款属于格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，该条款应当作出不利于原告的解释，也就是说，该条款应理解为记载的仅是约定日期，而非贷款到账日期。（二）若按照原告主张的约定日期为贷款到账日，明显加重了被告的责任，该条款无效。根据日常办理银行贷款流程亦可知道，从申请办理银行按揭贷款手续到银行审批并拨付款项的时间并非属于被告可以控制的范围。（三）（2018）粤0604民初4913号民事判决确认被告履行了办理按揭贷款的合同义务。二、退一步说，即使被告存在逾期付款的情形，由《延期交楼通知书》可知被告的付款期限是经过原告的同意，表明原告对案涉房屋的按揭贷款到账期限没有异议，即原告以自己的意思表示确认被告不存在逾期付款的违约行为，并愿意向被告支付违约金。三、即使原告主张的按揭贷款到账日期是合同中的“约定日期”，其计算的逾期时间也是有误的。商业贷款约定日期是2016年4月27日，按揭贷款到账日期是2017年5月11日，也就是说，该期间的计算应当从2016年4月27日的次日（即2016年4月28日）起至贷款到账前一日（即2016年5月10日）止，共13天，而不是原告所说的14天。且根据公平原则，原告主张的违约金过高，即使被告需要支付违约金，也应当参照原告逾期交房违约金的支付标准来计算。综上所述，被告不存在逾期付款的违约行为，原告的主张没有任何事实和法律依据，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。诉讼中，原告举证、被告质证的证据如下：1、原告营业执照、被告身份证，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》，证明①双方自愿签订商品房买卖合同及补充协议，合同真实有效；②合同第六条约定了购房款的支付方式和期限，第七条约定被告逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金、按揭贷款未能按期足额支付给原告等），应按欠付款额每日向原告支付万分之五的违约金；且原告有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且原告不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任；③被告支付完逾期付款违约金是原告办理交房手续和办理房产证的必要条件，故违约金的支付期限为房屋交付期限前;④合同约定的结算日期，是付款期限，补充协议第四条有补充按揭付款的要在签合同当天办理。3、佛山农商行对公账户跨机构出（入）账通知书，证明被告未按照合同约定的付款期限支付购房款，逾期付款应按照合同约定承担相应的违约责任。4、2017年7月18日佛山日报新闻报道，证明原告已明确告知被告逾期支付购房款应按照合同约定承担违约责任，并公开在具有影响力的媒体上表明向被告等业主依约追收逾期付款违约金的立场，同时也构成了诉讼时效的中断。诉讼中，被告举证、原告质证的证据如下：1、（2018）粤0604民初4913号民事判决，证明该民事判决书确认本案被告已在签订合同时办理了银行按揭贷款手续，履行了办理按揭贷款的合同义务，不存在过错。该份判决书第12页法院也认定了该合同中约定免除了出卖人的义务，排除了买受人的权利，违反公平原则。2、《广东省商品房买卖合同》，证明该合同只有约定日期为2016年4月27日，并没有约定银行按揭贷款到账日期，故原告主张被告逾期支付购房款需承担违约责任没有任何依据。3、《延期交楼通知书》，根据《广东省商品房买卖合同》第七条第2款第（3）项：“如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金，按揭贷款未能按期足额支付给出卖人）……出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。买受人无权向出卖人要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿”，第九条第2款第（2）项：“逾期超过90天后……买受人不解除合同的，出卖人……向买受人支付违约金”的约定，如果原告认为被告确实存在逾期支付按揭贷款的行为，那么，原告根本无需主动向被告出具《延期交楼通知书》，并明确表示同意向被告支付逾期交付的违约金。4、（2017）粤0604民初5088号民事判决，证明该生效民事判决认定原告向业主出具《延期交楼处理方案通知书》，视为对业主逾期付款的行为是经过原告同意的，业主不存在违约的情形。5、个人住房担保借款合同及律师见证书，证明被告已经按约定履行了贷款义务，从该份资料里面的保证担保函的签署日期，可看出合同的落款日期均是后补并非被告所签署的。律师见证书只对签名盖章指模的真实性予以确认，并没有对落款日期进行见证，律师见证书是后补的，被告从未见过律师。本院认证如下：被告对原告举证的证据1、2、3的真实性均无异议，本院对以上证据的真实性均予以采信。证据4，原告提供了原件予以质证，本院对真实性予以采信。原告对被告举证的证据1、2、3、4、5的真实性均无异议，本院对以上证据的真实性均予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2016年4月12日，被告（买受人）与原告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》（下称商品房买卖合同），合同主要内容为：“……第三条买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：禅城区季华四路66号二座1016房……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米17634.21元，总金额880829元……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3方式付款：……3、银行按揭（1）结算方式：商业贷款；约定金额：610000元；付款比例：69%；约定日期：2016-04-27；（2）结算方式：现金；约定金额：270829元；付款比例：31%；约定日期：2016-04-12；备注：首期款。……第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第2种方式处理……2、（1）买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款或按揭贷款未能按期足额支付给出卖人等，下同），应按欠付款额每日向出卖人支付万分之五的违约金。逾期壹个月仍未付清的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人除须支付前述迟延付款违约金外，还应按照总房款的10%向出卖人支付违约金……（3）如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金，按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。买受人无权向出卖人要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿……第八条交付期限。出卖人应当在2017年03月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）。……同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》（下称补充协议），其中第四点对本合同第六条的补充和修改约定：买受人采用按揭方式付款的，买受人应在签订本合同当日办理按揭贷款手续。买受人采用按揭方式付款的，若银行批准的贷款不足以支付除首期款外的剩余房款的，买受人应在接到银行或出卖人通知后的7日内将上述不足部分的款项支付给出卖人；若银行未能批准买受人按揭贷款申请的，买受人应在接到银行或出卖人通知后7天内通过其他方式支付全部剩余房款。若买受人不履行上述义务，则出卖人可要求买受人按照本合同第七条及其他相关条款约定承担逾期付款的违约责任。合同签订后，被告支付了首期购房款270829元，向佛山农村商业银行股份有限公司环市支行办理按揭贷款，2016年5月11日银行发放了按揭贷款610000元。另查，梁艳华曾就逾期交楼的问题将佛山市雄盛王府商城投资有限公司诉至本院，本院作出（2018）粤0604民初4913号民事判决，认定梁艳华已在签订《广东省商品房买卖合同》同时办理了银行按揭手续，履行了办理按揭贷款的合同义务，且无证据证明银行贷款未及时支付系由于梁艳华的过错，判决佛山市雄盛王府商城投资有限公司需向梁艳华支付逾期交楼违约金。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》均是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行权利及义务。关于逾期付款违约金的问题。涉案商品房买卖合同约定，除首期款外，剩余房款以商业贷款方式支付，约定日期：2016年4月27日。原告认为根据前述合同约定，涉案房屋的购房贷款应于上述日期前付款到账，被告则认为其在上述日期前申请办理了银行按揭贷款手续即符合合同约定而不构成违约。对此，根据查明的事实，原、被告双方于2016年4月12日签订商品房买卖合同及补充协议，且约定签订商品房买卖合同当天办理按揭贷款手续，由于从申请办理银行按揭手续到银行审批并拨付款项的时间及进度，并非贷款申请人可以控制，且若上述2016年4月27日为贷款到账时间，则从签订贷款合同到银行审批再到款项拨付，仅约定15日左右的完成时间，未免过于严苛，因此结合当时的房地产市场形势及银行贷款政策，依公平原则，对前述条款应理解为，购房人在上述日期前完成申请办理银行按揭贷款手续即不构成违约。因贷款于2016年5月11日实际到账，与上述约定日期仅相距14天，根据银行审批及发放贷款的惯例，结合补充协议关于购房人应在签订购房合同当日办理按揭贷款手续的约定，在原告未提供相反证据的情况下，可以推定被告在上述日期前已申请办理银行按揭手续，故原告主张被告承担逾期付款违约责任，缺乏依据，本院不予支持。关于要求法院确认因被告未支付逾期付款违约金，原告不承担逾期交楼违约责任的问题。梁艳华曾就逾期交楼的问题将佛山市雄盛王府商城投资有限公司诉至本院，本院作出（2018）粤0604民初4913号民事判决，判决佛山市雄盛王府商城投资有限公司需向梁艳华支付逾期交楼违约金。即逾期交楼违约责任问题，法院已进行了审查处理，原告需承担逾期交楼违约责任，故本院对原告的该项诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告佛山市雄盛王府商城投资有限公司的全部诉讼请求。本案适用简易程序审理，受理费减半收取25元，由原告佛山市雄盛王府商城投资有限公司自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一八年七月三十日书记员 方紫盈