广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初8080号原告（反诉被告）：肖警锐，男，1973年1月30日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告（反诉被告）：徐雪媚，女，1971年10月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，上述两原告共同委托诉讼代理人：曾贵新，广东龙浩律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：吴文峰，广东龙浩律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路2号一座901室之二,统一社会信用代码：914406045847366278。法定代表人：郭峻海,总经理。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。原告肖警锐、徐雪媚诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司（以下简称雄盛王府公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月28日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。案件审理过程中，雄盛王府公司提起反诉，本院受理后将本诉与反诉一并审理。本案于2018年6月7日公开开庭审理，原告及其委托诉讼代理人曾贵新、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖警锐、徐雪媚向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、雄盛王府公司支付逾期交房违约金42525元（违约金自2016年12月31日起以113.4平方米为基数，每月每平方按30元计算至雄盛王府公司符合合同约定交付条件并通知原告收楼之日止，暂计算至2018年1月17日共计42525元）。2、雄盛王府公司承担本案全部诉讼费用。庭审中，肖警锐、徐雪媚明确诉请第一项计算有误，暂计至2018年1月17日的违约金应为42865元。事实与理由：2015年6月4日，肖警锐、徐雪媚与雄盛王府公司签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定，肖警锐、徐雪媚购买雄盛王府公司位于禅××××房（以下简称该房产），建筑面积为113.4平方米，套内面积为69.35平方米，该房产单价为16927.17元（按套内面积计算），总价款为1173899元。合同第八条约定了交付期限及交付条件，即出卖人应当在2016年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）。合同签订后，肖警锐、徐雪媚已经向雄盛王府公司付清了全部款项，但雄盛王府公司至今没有依约向肖警锐、徐雪媚交付该房产。根据合同第九条违约责任的约定，雄盛王府公司应当自逾期之日起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金。经肖警锐、徐雪媚多次要求雄盛王府公司支付违约金，但雄盛王府公司总以各种理由搪塞，为维护肖警锐、徐雪媚的合法权益，特提起诉讼，望法院判如所请。雄盛王府公司辩称：一、应按照《广东省商品房买卖合同》约定处理逾期交付商品房的违约问题。根据肖警锐、徐雪媚与雄盛王府公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号1501010639）（下称《买卖合同》），约定肖警锐、徐雪媚向雄盛王府公司购买位于佛山市禅××××房，建筑面积为113.4平方米，价款为1173899元；约定雄盛王府公司在2016年12月30日前（双方均按合同约定，全面、适当履行合同义务时的：“交付期限”），将具备已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给肖警锐、徐雪媚，逾期超过90天，肖警锐、徐雪媚有权解除合同，肖警锐、徐雪媚不解除合同的，雄盛王府公司自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向肖警锐、徐雪媚支付违约金，合同继续履行。二、因肖警锐、徐雪媚逾期支付购房款，至今仍未向雄盛王府公司支付逾期违约金，根据《买卖合同》约定，在肖警锐、徐雪媚未向雄盛王府公司支付完违约金之前，雄盛王府公司有权不予办理交房或办理房产证等手续，并不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。双方是经过充分协商，在平等自愿的基础上签订涉案房屋买卖合同及其补充协议，根据《买卖合同》第七条第二项第三款的约定：“如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金、按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。买受人无权向出卖人要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿。”肖警锐、徐雪媚支付了首期款353899元，但剩余房款820000元逾期17天支付，按照合同约定应按逾期总金额日万分之五的标准支付违约金6790元。现因肖警锐、徐雪媚逾期支付购房款，且至今仍未向雄盛王府公司支付逾期违约金，在肖警锐、徐雪媚未向雄盛王府公司支付逾期付款违约金之前，雄盛王府公司有权依法采取先履行抗辩措施（视为合同约定的交房条件尚未成就，雄盛王府公司有权不组织肖警锐、徐雪媚办理交房手续），而无须承担逾期交房的违约责任，请求法院综合考虑平衡双方当事人的合法权益，依法保护雄盛王府公司的合同权益，驳回肖警锐、徐雪媚的诉讼请求。综上所述，根据本案证据和事实，雄盛王府公司无须向肖警锐、徐雪媚支付逾期交房违约金，肖警锐、徐雪媚的诉求超出了合法保护范围，没有事实依据，请求法院依法应予以驳回。雄盛王府公司提出反诉请求：请求法院判令：1、肖警锐、徐雪媚支付逾期支付购房款违约金6970元；2、反诉诉讼费由肖警锐、徐雪媚承担。反诉的事实与理由：肖警锐、徐雪媚与雄盛王府公司于2015年6月4日签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号1501010639）（下称“《买卖合同》”）及商品房买卖合同补充协议书（下称“补充协议书”），约定肖警锐、徐雪媚向雄盛王府公司购买位于佛山市禅城区季华四路66号一座905室，建筑面积为113.4平方米，价款为1173899元；肖警锐、徐雪媚于2015年6月4日前现金方式支付首期款353899元，2015年6月14日前商业贷款方式支付820000元；雄盛王府公司应在2016年12月30日前，将具备已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给肖警锐、徐雪媚；肖警锐、徐雪媚逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款或按揭贷款未能按期足额支付给出卖人等），应按欠付款额每日向原告支付万分之五的违约金；肖警锐、徐雪媚逾期支付购房款的，雄盛王府公司有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且雄盛王府公司不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任，肖警锐、徐雪媚无权向雄盛王府公司要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿。合同签订后，肖警锐、徐雪媚支付了首期购房款353899元，但剩余购房款820000元于2015年7月1日才付清，逾期17天，应承担违约责任，且依照合同约定，肖警锐、徐雪媚亦无权向雄盛王府公司主张逾期交房的违约赔偿。在商品房交付期限（2016年12月30日）届满后，雄盛王府公司通知肖警锐、徐雪媚办理收取逾期交楼违约金，同时通知肖警锐、徐雪媚其因逾期支付购房款须承担违约责任，支付逾期付款违约金。2017年7月17日，佛山日报记者就雄盛王府公司逾期交楼承担违约金，肖警锐、徐雪媚等业主逾期支付购房款承担逾期付款违约金问题，对雄盛王府公司进行了采访，雄盛王府公司就业主逾期支付购房款问题明确回应须按合同约定处理。次日，佛山日报刊登标题为《你怪责交楼拖延我追讨房款逾期》的文章进行报道，雄盛王府公司公开在媒体上表明向肖警锐、徐雪媚等业主依约追收逾期付款违约金的立场。肖警锐、徐雪媚获悉雄盛王府公司向其追收逾期付款违约金，却置之不理，至今未向雄盛王府公司支付逾期付款违约金。虽《买卖合同》未明确约定逾期支付购房款违约金的支付期限，但根据《买卖合同》第七条第二款第三项的约定：“如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金、按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。买受人无权向出卖人要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿。”根据前述约定，肖警锐、徐雪媚支付完逾期付款违约金也是雄盛王府公司办理交房手续或办证的必要条件，即违约金的支付期限为交楼前（交付期限前）。根据《民法总则》第一百八十八条第二款的规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，法律另有规定的，依照其规定。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，即对于未约定履行期限的合同，如果依法可以确定履行期限，则履行期限届满之日为权利人知道或者应当知道权利受到损害之日。则本案逾期支付房款违约金诉讼时效期间从交付期限届满次日起计算，即从2016年12月31日起计。如此计算，无论适用民法通则的2年诉讼时效期间，还是民法总则的3年诉讼时效期间，雄盛王府公司现提起反诉主张肖警锐、徐雪媚支付逾期付款违约金的诉讼时效期间均未届满，故雄盛王府公司有权要求肖警锐、徐雪媚支付逾期付款违约金。因此，雄盛王府公司提起反诉主张肖警锐、徐雪媚支付逾期付款违约金不存在已过诉讼时效问题。依合同约定肖警锐、徐雪媚应承担支付逾期付款违约金为6970元（820000元×万分之五×17天=6970元），故特提起反诉，请法院依法查明事实，判决支持雄盛王府公司的反诉请求。肖警锐、徐雪媚辩称：一、雄盛王府公司反诉已经超过诉讼时效，依法应当驳回雄盛王府公司的反诉请求。二、肖警锐、徐雪媚于2015年6月14日前已经申请办理了银行按揭手续，不存在违约行为，无需承担违约责任。三、雄盛王府公司没有与肖警锐、徐雪媚签订补充协议，补充协议的内容并没有肖警锐、徐雪媚的签名确认，肖警锐、徐雪媚对补充协议的内容不予认可，且补充协议的条款系减轻、免除雄盛王府公司的责任或排除肖警锐、徐雪媚主要合同权利、加重肖警锐、徐雪媚责任的条款，属于无效条款。四、购房合同并没有约定剩余房款82万元的付款时间，肖警锐、徐雪媚从2015年6月4日签订《个人房产抵押贷款合同》到2015年7月1日银行贷款到账，上述期间系银行办理贷款的合理期间，肖警锐、徐雪媚没有过错，无需承担违约责任。诉讼中，肖警锐、徐雪媚举证的证据如下：1、肖警锐、徐雪媚身份证，雄盛王府公司工商登记信息，证明双方的诉讼主体适格。2、《广东省商品房买卖合同》，证明肖警锐、徐雪媚与雄盛王府公司于2015年6月4日签订商品房买卖合同，肖警锐、徐雪媚购买雄盛王府公司位于禅××××房产，建筑面积113.4平方米，套内面积69.35元，按套内面积计算每平方米为16927.17元，总价款为1173899元。合同第九条约定了雄盛王府公司逾期交房的违约责任，即按商品房的市场租金向买受人支付违约金。3、购房发票，证明肖警锐、徐雪媚已经向雄盛王府公司付清了全部购房款共计1173899元。4、税收缴款书、住房专项维修资金缴款通知书、汇款付款通知单、物业管理维修基金，证明肖警锐、徐雪媚已经缴清了涉案房产的各项费用，包括维修基金、契税等费用。5、（2018）粤06民终1844号民事判决，证明案外人柯张勤于2015年5月6日购买雄盛王府公司位于季华四路66号一座906室，该房产与涉案房产系同一位置，因雄盛王府公司逾期交房，案外人向法院起诉，经法院二审终审，最终佛山市中级人民法院判决雄盛王府公司以建筑面积为基数，按30元/月/平方米的标准向案外人柯张勤支付违约金至实际交楼之日止。6、建设银行办理按揭贷款信息、律师见证书，证明肖警锐、徐雪媚于2015年6月11日与按揭贷款的建设银行办理了涉案房产的按揭贷款手续，以此证明肖警锐、徐雪媚已依约办理的按揭贷款手续，不存在违约。经质证，本院认证如下：雄盛王府公司对证据1-5的真实性无异议，本院予以采信。证据6，结合银行确已放贷的事实，本院对证据6予以采信。诉讼中，雄盛王府公司举证的证据如下：1、雄盛王府公司营业执照，证明雄盛王府公司的诉讼主体适格。2、《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》，证明①双方自愿签订商品房买卖合同及补充协议，合同真实有效；②合同约定了雄盛王府公司应在2016年12月30日前，将已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给肖警锐、徐雪媚（《买卖合同》第八条“交付期限”约定）；③雄盛王府公司逾期交楼的，应自最后交付期限的第二日起按商品房的市场租金向肖警锐、徐雪媚支付违约金（《买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定）；④买受人逾期支付购房款包括但不限于（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金、按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任（《买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任”）；⑤附件平面图是商品房毛坯图,即雄盛王府公司是毛坯交房；⑥补充协议第十八条约定了出卖人按照买卖合同载明的地址寄件即履行了通知义务；⑦买卖合同约定的是付款期限，补充协议第4条明确约定按揭付款的应于签订《买卖合同》当日办理按揭手续。3、佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》的通知，证明涉案房屋属于禅城区石湾街道季华地段，市场租金标准为每月每平方米22元，雄盛王府公司以每月每平方米23元支付逾期交房违约金符合该规定，符合合同关于按市场租金标准支付违约金的约定。4、《房屋租赁合同》、《租赁合同》、《房产租赁合同》、收款证明、收据、房产证，证明事实上涉案房产周围如盈彩美居、唐园小区、金子苑社区等小区商品房租金（含家具及电器等）均为每平方米20-23元/月之间。雄盛王府公司以每月每平方米23元支付逾期交房违约金与市场水平相符。5、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明涉案房屋已于2018年1月17日办理竣工验收合格，已达到《买卖合同》约定的商品房交付条件，逾期交楼违约金应计算截止至2018年1月17日，肖警锐、徐雪媚应按照约定办理收楼手续。6、《收楼通知书》、《佛山雄盛王府广场住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《收楼须知》、EMS邮寄单、邮寄状态查询结果，证明涉案房产已达到合同约定交付条件，雄盛王府公司按照肖警锐、徐雪媚预留的地址向其邮寄送达了收楼的相关文件，肖警锐、徐雪媚已签收，但其拒绝收楼，责任应由其自行承担。7、购房款支付凭证，证明肖警锐、徐雪媚未按照合同约定日期支付购房款，逾期付款构成违约，应按照合同第七条约定承担违约责任。8、2017年7月18日佛山日报报道，证明雄盛王府公司已明确告知肖警锐、徐雪媚逾期支付购房款应按照合同约定承担违约责任，并公开在具有影响力的媒体上表明向肖警锐、徐雪媚等业主依约追收逾期付款违约金的立场。经质证，本院认证如下：肖警锐、徐雪媚对证据1、2中的广东省商品房买卖合同及证据3、5、7的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。证据4、8，缺乏与本案的关联性，不予采信。证据2中的商品房买卖合同补充协议书及证据6，提供原件质证，本院对真实性予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2015年6月4日，肖警锐、徐雪媚（买受人）与雄盛王府公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》（下称补充协议），合同主要内容为：“……第三条买受人所购商品房的基本情况。……禅城区季华四路66号一座905室……建筑面积共113.40平方米……第四条计价方式与价款。……1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米16927.17元，总金额为1173899元……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3方式付款：……3、银行按揭（1）结算方式：现金；约定金额：353899元（人民币）；付款比例：30%；约定日期：2015-06-04；备注：首期款；（2）结算方式：商业贷款；约定金额：820000元（人民币）；付款比例：70%；约定日期：2015-06-14……第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第2种方式处理……2、……（3）如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金，按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。买受人无权向出卖人要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿。第八条交付期限。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、若出卖人未按照本合同第八条及本补充协议第六条的约定向买受人交付商品房的，按以下方式处理……（2）逾期超过90天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当退还全部已付款，并按购房总价款的【1】%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对该商品房已达到商品房交付标准（下称“交付标准”）有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋。否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十八条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出异议不成立，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日……补充协议第四大点第1小点约定：买受人采用按揭方式付款的，买受人应在签订本合同当日办理按揭贷款手续。第十六大点第6小点约定：鉴于“佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，其余的A2、A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区待建。此外该补充协议第十八大点对送达约定如下：出卖人可按如下方式之一向买受人履行本合同约定的通知义务：1）出卖人通知买受人签收，买受人签收之日为通知送达日期；2）出卖人按照本合同载明地址寄出挂号信或特快专递，寄出后的第5日视为送达日期；3）出卖人将通知内容公告于《佛山日报》，公告发布的第三日为送达日。一方联系方式如有变更，应在变更五天内书面通知对方……。2015年7月1日，肖警锐、徐雪媚申请的贷款银行发放了按揭贷款820000元至雄盛王府公司。另查明一，2018年1月17日，雄盛王府公司建设的佛山雄盛王府广场综合体A地块A1区（住宅区）取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2018年1月19日，雄盛王府公司通过邮政EMS向肖警锐、徐雪媚发出《收楼通知书》、《商品住宅使用说明书》及《佛山雄盛王府广场住宅质量保证书》、《收楼须知》，通知称肖警锐、徐雪媚购买的905房具备合同交付使用条件，请肖警锐、徐雪媚前往物业服务中心办理交付手续。此后，因收楼业主众多，涉案楼盘的前期物业公司重新安排收楼时间，安排肖警锐、徐雪媚在2018年1月29日收楼。2018年1月29日，肖警锐、徐雪媚前往涉案楼盘看楼、收楼，但其配套设施没有完善、也没有竣工验收备案而拒绝收楼。另查明二，2016年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局发布了《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》[禅建发（2016）609号]，通知规定石湾镇街道住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为每月22元/平方米。此外，就同一楼盘的一座906房，交楼标准为毛坯交楼，广东省佛山市中级人民法院作出的（2018）粤0604民终1844号判决书中确定雄盛王府公司应按30元/月/平方米的租金标准向该案购房者支付逾期交楼违约金。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》均是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行权利及义务。根据肖警锐、徐雪媚及雄盛王府公司的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、雄盛王府公司是否应支付逾期交房违约金及违约金的计算标准和计算截止时间如何确定。2、肖警锐、徐雪媚是否应支付逾期付款违约金。关于雄盛王府公司是否应支付逾期交房违约金及逾期交房违约金计付标准问题。雄盛王府公司辩称肖警锐、徐雪媚逾期付款，依《广东省商品房买卖合同》第七条第2项第（3）点的约定雄盛王府公司无需承担违约责任。经审查，上述合同条款为格式条款，该条款明显免除了出卖人的主要合同义务，排除买受人的主要合同权利，显失公平，雄盛王府公司不能据此免责。雄盛王府公司逾期交楼，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交房违约金的计算标准，（2018）粤0604民终1844号判决书中确定雄盛王府公司应按30元/月/平方米的租金标准向该案购房者支付逾期交楼违约金，本案的案情与该案一致，故本院确定按30元/月/平方米计算逾期交楼违约金。关于逾期交房违约金的计算截止日期。肖警锐、徐雪媚主张涉案房屋尚不符合交楼标准，故逾期交楼违约金应计算至肖警锐、徐雪媚实际办理收楼手续之日；雄盛王府公司则抗辩认为仅应计算至竣工验收之日也即2018年1月17日。根据涉案《广东省商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定，逾期交房违约金应计算至“实际交付之日止”。据此，本院认为，对该问题审查的关键在于如何正确理解合同约定的“实际交付之日”。对此，本院分析如下：首先，关于涉案房屋是否符合交付标准。合同第八条约定的交付标准为“已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）”。本案中，雄盛王府公司开发的涉案房屋取得《竣工验收备案表》后通知肖警锐、徐雪媚办理收楼手续，并同时邮寄送达《住宅质量保证书》及《商品住宅使用说明书》，涉案房屋符合合同约定的交付标准，根据约定，肖警锐、徐雪媚无权拒绝办理交付手续。其次，肖警锐、徐雪媚主张涉案住宅公共基础设施尚未完善，故不符合交楼标准。本院认为：其一，公共基础设施的完善本身并非合同约定的交付标准之一；其二，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议书》第十六大点第6小点的约定，佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，其余的A2、A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区待建。可见，佛山雄盛王府广场作为一个整体项目，在其他各区尚未建设完成的情况下，A1区住宅在竣工验收后，部分公共基础设施尚未完善符合常理，肖警锐、徐雪媚签约时对该情况是应当预见到的，且本案中，肖警锐、徐雪媚并未提供充分的证据证明该部分尚未完善的基础设施对其接收及使用涉案房屋造成正常无法容忍的不便，故本院对其主张不予采纳。综合以上两点，本院认定涉案房屋已经符合合同约定的交付标准，肖警锐、徐雪媚在收到雄盛王府公司邮寄的《收楼通知书》后应及时办理收楼手续，肖警锐、徐雪媚拒绝办理交付手续的理由不成立，根据《广东省商品房买卖合同》第十一条的约定，涉案商品房的交付时间应为验收期限（买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日，又因涉案商品房物业管理方在雄盛王府公司发送《收楼通知书》后明确通知肖警锐、徐雪媚办理收楼时间为2018年1月29日，故本院确定验收期限届满之日应从2018年1月29日起算，因肖警锐、徐雪媚拒绝办理收楼手续的理由不成立，本院确定涉案物业的验收期限届满之日为物业公司安排的收楼日期之日起第五日，也即涉案物业的交付时间为2018年2月3日。经核算，自2016年12月31日至2018年2月3日，雄盛王府公司应向肖警锐、徐雪媚支付逾期交房违约金为45360元（30元/㎡/月×113.4㎡÷30天×400天）。关于肖警锐、徐雪媚是否应支付逾期付款违约金的问题。涉案商品房买卖合同约定，除首期款外，剩余房款以商业贷款方式支付，约定日期：2015年6月14日。雄盛王府公司认为根据前述合同约定，涉案房屋的购房贷款应于上述日期前付款到账，肖警锐、徐雪媚则认为其在上述日期前申请办理了银行按揭贷款手续即符合合同约定而不构成违约。对此，根据查明的事实，双方于2015年6月4日签订涉案商品房买卖合同及补充协议，且约定签订商品房买卖合同当天办理按揭贷款手续，由于从申请办理银行按揭手续到银行审批并拨付款项的时间及进度，并非贷款申请人可以控制，且若上述2015年6月14日为贷款到账时间，则从签订贷款合同到银行审批再到款项拨付，仅约定10日左右的完成时间，未免过于严苛，因此结合当时的房地产市场形势及银行贷款政策，依公平原则，对前述条款应理解为，购房人在上述日期前完成申请办理银行按揭贷款手续即不构成违约。因贷款于2015年7月1日实际到账，与上述约定日期仅相距17日，根据银行审批及发放贷款的惯例，结合补充协议关于购房人应在签订购房合同当日办理按揭贷款手续的约定，在雄盛王府公司未提供相反证据的情况下，可以推定肖警锐、徐雪媚在上述日期前已申请办理银行按揭手续，故雄盛王府公司主张肖警锐、徐雪媚承担逾期付款违约责任，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）肖警锐、徐雪媚支付逾期交房违约金45360元；二、驳回被告（反诉原告）佛山市雄盛王府商城投资有限公司的全部反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，本诉受理费减半收取432元，由被告（反诉原告）佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担。反诉受理费25元，由被告（反诉原告）佛山市雄盛王府商城投资有限公司自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一八年七月二十五日书记员 方紫盈