江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1322民初20474号 原告:罗龙宝，男，1984年2月27日出生，居民，沭阳县人，住沭阳县。 原告：吴静，女，1984年6月15日出生，居民，沭阳县人，住沭阳县。 二原告委托诉讼代理人：陈德军，江苏恒有律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：章倩，江苏恒有律师事务所律师。 被告：钱文权，男，1952年7月3日出生，居民，沭阳县人，住沭阳县。 被告：郭桂萍，女，1955年9月19日出生，居民，沭阳县人，住沭阳县。 二被告委托诉讼代理人：王咏，江苏衡上律师事务所律师。 原告罗龙宝、吴静与被告钱文权、郭桂萍房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年12月14日受理后，依法适用普通程序，于2018年6月25日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告罗龙宝、吴静及其委托诉讼代理人陈德军、被告钱文权、郭桂萍及其委托诉讼代理人王咏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗龙宝、吴静诉称：2017年10月27日，通过沭阳百信房产经纪有限公司作为中介，二原告购买二被告位于沭阳县政府小区4栋205室房屋一套，约定房屋价款598000元，当日原告交付10000元定金给被告。2017年11月6日双方签订“沭阳房地产买卖合同”，二原告支付348000元首付款（含定金10000元），并约定于2017年12月20日办理过户手续。2017年11月27日二被告又与案外人签订购房意向书，以总价款600000元将涉案房屋卖给案外人，并收取案外人定金20000元，2017年12月4日二被告与案外人签订买卖合同并办理变更登记手续，导致二原告合同无法履行。要求解除双方之间签订的房屋买卖合同并返还购房款338000元，双倍返还定金20000元，赔偿损失10000元，共计368000元。 被告钱文权、郭桂萍辩称：收取原告定金及购房款属实，同意退还购房款338000元。房屋买卖合同签订后，在履行合同过程中，过户费超过了二原告的预期，导致其不履行合同义务，原告已经明确做出过不买的意思表示了，我们才以基本相同的价格和其他购房人签订房屋买卖合同，原、被告之间合同不能履行的责任是二原告造成，原告应该承担违约责任，不同意退还定金10000元。 经审理查明，原、被告双方通过沭阳某百信房产经纪有限公司居间介绍，2017年10月27日，原、被告及沭阳某百信房产经纪有限公司签订居间合同，协议达成后原告向被告交付10000元定金,被告钱文权出具收条给原告。合同约定：乙方（原告）意向购买甲方（被告）位于沭城街道政府小区4幢205室房屋，意向价款598000元，原告承担过户的相关费用。居间合同第六条乙方义务第一款：乙方于甲方同意出售后，有反悔签订《房地产买卖合同》如甲方反悔或不按约前来签订合同，致使无法完成签订合同之情形，甲方应承担双倍返还已收定金给乙方，另支付20000元给乙方以解除双方承诺之交易。第九条甲方义务第三款违约处理：甲方同意出售后，应于同意之日15天内依丙方（居间人）安排至丙方处，与乙方签订《房地产买卖合同》如甲方反悔或不按约前来签订合同，致使无法完成签订合同之情形，甲方应承担双倍返还已收定金给乙方，另支付20000元给乙方以解除双方承诺之交易。居间合同还对其他事项进行了明确约定。居间合同分别有原告吴静、被告钱文权、居间人阳某百信房产经纪有限公司签名和盖章。2017年11月6日原、被告双方在沭阳某百信房产经纪有限公司居间主持下签订房屋买卖合同，合同约定被告将位于沭城街道政府小区4幢205室计109.11平方米房屋出售给原告，价款598000元，原告应在合同签订时缴纳首付款368000元，合同约定2017年11月20日办理过户手续，逾期承担相应的违约责任，过户产生的相关费用由原告方承担，双方还对其他事项进行了约定。合同签订后原告给付被告购房款338000元，及已付定金10000元，被告钱文权出具收到348000元购房首付款收据给原告。在办理过户手续过程中，因过户所需费用超出原告方预期，原告口头要求延长过户期限至2017年12月20日，后双方为合同履行事宜多次发生争执。2017年11月27日二被告与案外人签订购房意向书，并收取案外人定金20000元，2017年12月4日二被告与案外人签订买卖合同以价款600000元将涉案房屋出卖给案外人，并办理产权变更登记手续。原、被告双方因房屋买卖发生矛盾并且引起本案诉讼，原告要求解除房屋买卖合同，被告同意解除。 上述事实，由原告陈述、被告答辩，原告提供的委托购买居间合同、房屋买卖合同、委托购房意向书、沭阳儒房房地产买卖合同、通话录音、收款收据，被告提供的视听资料、解除购房合同协议、58同城房产截图等证据证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告双方对在居间人沭阳某百信房产经纪有限公司主持下签订居间协议，被告收取原告10000元定金，以及其后在居间人主持下双方签订房屋买卖合同、被告收取原告首付购房款等事实均无异议，本院予以认定。因该房屋买卖合同实际上已经不能履行，双方就解除房屋买卖合同及退还购房款意见一致，本院予以确认。原告要求解除合同返还购房款的诉讼请求应予支持，被告方占用购房款期间产生的孳息应一并返还给原告。原告主张被告赔偿损失的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 原、被告争议的主要焦点是是否应当适用定金罚则，原告主张双倍返还定金及被告抗辩不退还定金是否有事实和法律依据？定金是通过给付一定数额的金钱保证合同订立、生效、履行或者解除的一种担保方式，根据担保目的不同，定金可分为订约定金、成约定金、解约定金和违约定金。订约定金又称为立约定金，是指为担保合同的订立而支付的一定数额的金钱，定约定金是一方拒绝订立主合同为适用条件。《中华人民共和国担保法》司法解释第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应双倍返还定金。原、被告双方诉争的定金性质是为了保证双方按双方约定签订房屋买卖合同的担保，属于订约定金合同，房屋买卖合同签订后定金合同即告履行完毕，该定金即转为购房款，事实上被告在收取原告首付款条据已经把定金10000元作为购房款的一部分，双方对此亦无异议，对原、被告关于定金的诉辩理由均不予支持。经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告罗龙宝、吴静与被告钱文权、郭桂萍之间2017年11月6日签订的房屋买卖合同； 二、被告钱文权、郭桂萍在本判决发生法律效力之日起五日内返还原告罗龙宝、吴静购房款348000元及利息，利息从2017年11月6日按商业银行存款利率计算； 三、驳回原告罗龙宝、吴静其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6820元，（原告预交3410元），保全费2260合计9080元，由原告罗龙宝、吴静负担300元、被告钱文权、郭桂萍负担8780元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6820元。 审 判 长  卢思东 人民陪审员  葛恒凤 人民陪审员  张 培 二〇一八年七月十二日 书 记 员  程如月 附本案法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担或者等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释 第一百一十五条当事人约定以交付作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。