浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终792号 上诉人（原审原告）：谢伟，男，1976年6月4日出生，汉族，户籍所在地：杭州市江干区，现住杭州市江干区。 上诉人（原审原告）：张媛媛，女，1982年7月17日出生，汉族，户籍所在地：杭州市下城区，现住杭州市江干区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：柯和贵，浙江建经律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：范水仙，女，1960年3月25日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：程帆、董倩，浙江康城律师事务所律师。 上诉人谢伟、张媛媛与范水仙因房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2017）浙0191民初2005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，2017年3月31日，谢伟、张媛媛与范水仙签订《房屋买卖意向书》，约定谢伟、张媛媛为表示购买范水仙所有的坐落于杭州经济技术开发区××幢××室房屋的诚意，同意于2017年3月31日支付范水仙意向金23万元。同日，谢伟、张媛媛向范水仙支付定金23万元。2017年5月9日，谢伟、张媛媛又向范水仙支付定金70万元。2017年5月21日，双方签订《杭州市房屋转让合同》，约定范水仙将上述保利东湾19幢802室房屋转让给谢伟、张媛媛，房屋建筑面积为191.4平方米，转让总价为193万元。谢伟、张媛媛于本合同签订之日起103天内一次性支付购房款193万元至居间方监管账户。范水仙结清房屋抵押贷款且谢伟、张媛媛全款打入监管账户后三个工作日内，双方向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记手续。双方在不动产权证书过户至谢伟、张媛媛名下后三个工作日内将相关配套费用结清且范水仙将房屋交付给谢伟、张媛媛后，范水仙凭物业交割单至居间方领取购房款。如范水仙逾期交房超过五天，须支付谢伟、张媛媛违约金386000元，谢伟、张媛媛实际经济损失与违约金不符的，范水仙应赔偿差额部分。同日，双方又签订《补充协议》，约定上述房屋实际成交价为250万元，合同价为193万元，装修转让价为57万元，在签订《杭州市房屋转让合同》前谢伟、张媛媛已支付给范水仙购房定金93万元，装修款从购房定金中扣除，范水仙在收到尾款97万元后两天内将剩余购房定金36万元退还给谢伟、张媛媛。范水仙承诺在收到房款后五个工作日内完成房屋抵押贷款还款手续，并在银行通知其领取他项权证后五个工作日内完成抵押注销登记手续，逾期超过十个工作日的，谢伟、张媛媛有权按《杭州市房屋转让合同》约定的违约金追究其违约责任。2017年7月20日，谢伟、张媛媛向居间方监管账户打入购房款193万元、税费39555.6元、中介费37000元。嗣后，范水仙拒不协助谢伟、张媛媛办理房屋权属转移登记手续。2017年9月5日，范水仙退还谢伟、张媛媛定金93万元，居间方退还谢伟、张媛媛购房款193万元。 原审法院另查明，范水仙与其丈夫蔡仲良于2001年5月9日登记结婚。范水仙提供给谢伟、张媛媛及居间方的《常住人口登记卡》婚姻状况一栏显示“丧偶”。案涉房屋由范水仙于2009年10月20日购买，房屋所有权登记在范水仙名下。 原审法院再查明，2017年9月8日，谢伟、张媛媛向案外人陈琳购买保利东湾6幢1单元402室房屋，建筑面积为190.7平方米，实际成交价款为340万元。2017年11月2日，该院就案涉房屋的市场价格委托浙江国仲盈信房地产土地资产评估咨询有限公司进行评估（按照毛坯、无重大缺陷房进行评估），该公司于11月27日出具《房地产估价报告》，估价结果为案涉房屋于价值时点2017年7月31日的市场价值为325万元。谢伟、张媛媛为此支付评估费9125元。谢伟、张媛媛于2017年7月31日起诉至原审法院，请求（变更后）：1.解除合同；2.范水仙支付从2017年3月31日起以23万元为基数按银行同期贷款利率计算至2017年9月5日的利息，从2017年5月9日起以70万元为基数按银行同期贷款利率计算至2017年9月5日的利息，从2017年7月20日起以193万元为基数按银行同期贷款利率计算至2017年9月5日的利息；3.范水仙向谢伟、张媛媛赔偿经济损失150万元；4.范水仙向谢伟、张媛媛赔偿税费损失39555.6元、中介费损失37000元、评估费损失9125元；5.本案诉讼费用由范水仙承担。 原审法院认为，该案的争议焦点主要有两个方面：一是案涉房屋买卖合同的效力问题；二是赔偿损失的数额问题。一、关于案涉房屋买卖合同的效力问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”该案中，谢伟、张媛媛、范水仙双方签订的《房屋买卖意向书》、《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，符合合同生效之要件，亦不存在法律规定的合同无效之情形，故案涉房屋买卖合同应属有效。范水仙以案涉房屋系夫妻共有财产，其无权处分为由主张合同无效。对此，该院认为，案涉房屋虽系范水仙与其丈夫蔡仲良婚后所买，但产权登记在范水仙一人名下，且在谢伟、张媛媛及居间方询问范水仙婚姻状况时，范水仙提供了婚姻状况显示“丧偶”的《常住人口登记卡》，现范水仙又以案涉房屋系夫妻共有财产，其无权处分为由主张合同无效，与事实不符，此其一。其二，即使范水仙行为构成无权处分，根据前述法律、司法解释的规定，也不会导致合同无效，故范水仙辩称于法无据，不予采纳。现范水仙已明确表示不再履行案涉房屋买卖合同，故谢伟、张媛媛要求解除案涉房屋买卖合同的请求于法有据，应予支持。二、关于谢伟、张媛媛主张的经济损失150万元依据是否充分、是否合理。根据《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》约定，如范水仙逾期办理抵押登记注销手续或者逾期交房，须支付谢伟、张媛媛违约金386000元，谢伟、张媛媛实际经济损失与违约金不符的，范水仙应赔偿差额部分。该案中，谢伟、张媛媛已依约支付全部购房款，但范水仙未依约结清房屋抵押贷款并办理抵押登记注销手续，致使案涉房屋所有权未能转移登记至谢伟、张媛媛名下，其行为显然已构成违约，应当承担相应的违约责任，谢伟、张媛媛主张经济损失依据充分。关于损失金额的认定，根据《房地产估价报告》载明的评估价格，案涉房屋价格至起诉之日已上涨至325万元，且该价格未包含装修部分。谢伟、张媛媛嗣后购买的同小区面积相近的房屋价格已高达340万元，显然给谢伟、张媛媛造成了损失。再结合谢伟、张媛媛已依约全面履行合同义务，而范水仙在收到定金后未再履行合同义务，且在签订合同时故意隐瞒婚姻状况及房屋共有情况，应当预见到因此可能给谢伟、张媛媛造成的损失，存在明显过错。因此，该院在综合考虑上述价格、合同履行情况、过错程度等因素的基础上，酌情认定损失金额为90万元。此外，谢伟、张媛媛主张利息损失、中介费损失、评估费损失于法有据，应予支持。税费尚未实际发生，谢伟、张媛媛要求范水仙赔偿该项损失缺乏依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2017年12月15日判决：一、谢伟、张媛媛与范水仙于2017年5月21日签订的《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》于判决生效之日解除；二、范水仙于判决生效之日起十日内赔偿谢伟、张媛媛经济损失900000元；三、范水仙于判决生效之日起十日内赔偿谢伟、张媛媛利息损失25416元；四、范水仙于判决生效之日起十日内赔偿谢伟、张媛媛中介费损失37000元；五、范水仙于判决生效之日起十日内赔偿谢伟、张媛媛评估费损失9125元；六、驳回谢伟、张媛媛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费19300元，减半收取计9650元，保全申请费5000元，合计14650元，由谢伟、张媛媛负担5816元，范水仙负担8834元。 宣判后，谢伟、张媛媛与范水仙均不服，分别向本院提起上诉。 谢伟、张媛媛共同上诉称：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，谢伟、张媛媛的损失包括因购房所支出的中介费和税费损失、因无房居住而支出的房屋租金损失、因筹集购房款而支出的利息损失、重新购房时房价上涨而承担的房屋差价损失。范水仙坚决表示不履行合同，谢伟、张媛媛在万分无奈的情况下选择解除合同。当前房价飞涨，为避免进一步扩大损失，谢伟、张媛媛在范水仙退还购房款后立即在相同小区购买了一套类似房产（楼层不如涉案标的物，且房屋面积少了O.7平方米，该部分差价约为人民币70000元），多支付房款人民币900000元；多支付税费人民币157205元（原房屋税费为39555.6元，新购房屋实际支出税费为196761.4元）。同时，谢伟、张媛媛因出售自己的唯一住房进行筹款，导致目前无房居住，额外支出房屋租金约为人民币60000元。综上，谢伟、张媛媛认为原审判决的损失数额过低，实际经济损失应为人民币1187205元，请求二审将原审判决第二项变更为：范水仙赔偿谢伟、张媛媛经济损失1187205元，本案一、二审案件受理费及保全费由范水仙承担。 针对谢伟、张媛媛的上诉，范水仙答辩称：一、谢伟、张媛媛的上诉请求超出了一审范围。比如租金损失6万元、多支付的税费157205元，已经超过了一审范围，且无事实根据，无法律依据。二、谢伟、张媛媛经济损失不足90万元。（一）范水仙在一审案件受理前早已明确向谢伟、张媛媛表示将来不履行合同主要债务，构成预期违约，对方早已可行使解除权，但对方直至一审起诉时即2017年7月31日才正式行使了该解除权。结合案涉房屋的价值评估报告时点，其应当承担损失的时间节点是2017年7月31日之前，该时点之后的房价涨势如何与其无关。（二）关于利息损失部分。案涉《杭州市房屋转让合同》已经约定了范水仙逾期交房368000元的违约金，该部分足以赔偿利息损失。范水仙无义务知道谢伟、张媛媛的资金来源如何。且范水仙己于2017年9月5日退还93万元定金，居间人退还193万元房款。（三）关于评估费部分。既然一审法院在认定损失时未依据评估报告，而是参考了谢伟、张媛媛第二次购房时的成交价，那么该评估费自然不应由范水仙承担。（四）根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，范水仙违反合同所能预见到的损失是合同约定的368000元违约金及中介费，无法预见其他的损失。（五）案涉《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》对房款的约定体现了谢伟、张媛媛避税的目的，损害了国家利益，因此该合同无效。 范水仙上诉称：一、双方订立的房屋转让合同及补充协议，依法应定性为无效，一审法院定性为有效不符合事实和法律规定。2001年5月9日范水仙与蔡仲良登记结婚，2009年10月20日范水仙向房屋开发商购买案涉房屋，产权登记在其一人名下，故案涉房屋属于夫妻共同所有。在签订房屋转让合同时范水仙并未征得其丈夫同意；合同订立后，蔡仲良表示不同意，因此范水仙无权处分该房屋。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题解释》第八十九条的规定，本案转让房屋的买卖行为属于擅自处分共有财产，应认定为无效。二、一审法院认定损失金额90万元，无事实和法律依据。（一）合同无效时，有过错一方应赔偿对方损失。一审法院将基于合同有效而获得的利益认定为损失金额是不合理的。（二）根据一审中鉴定机构作出的房地产估价报告，案涉房屋价值为人民币325万元，即使按照有效合同获得利益考虑，双方转让房屋价格为250万元，范水仙获得的利益是75万元，并非90万元。（三）一审中，谢伟、张媛媛提供了向陈琳购买保利东湾6-1-402室建筑面积为190．7平方米、房价为340万的房屋的转让合同及补充协议，以证明其受到的实际损失，谢伟、张媛媛未提供支付房款的银行凭证、产权交税凭证等证据，故无法证明该合同已经得到实际履行，补充协议中100万元的房屋装修款明显过高。故该证据无法证明谢伟、张媛媛受到的损失为90万元。（四）即使按照合同有效处理，根据双方订立的《杭州市房屋转让合同》第六条第二项约定，范水仙逾期交房的违约责任是支付违约金386000元，实际损失与违约金不符的应承担违约金的差额部分。本案2017年8月29日第一次开庭后，范水仙于9月5日就将已收取的房款定金93万元退给谢伟、张媛媛，居间人也退还房款193万。故谢伟、张媛媛并未受到实际损失，范水仙也愿意承担房款的利息损失，况且合同约定的违约金足以弥补其损失。综上，一审法院合同定性错误，判决范水仙赔偿经济损失90万元无事实和法律依据，请求二审法院依法撤销原判，改判确认双方订立的《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》无效，范水仙不应承担赔偿经济损失90万元，一、二审案件受理费由谢伟、张媛媛承担。 针对范水仙的上诉，谢伟、张媛媛答辩称：一、案涉购房合同及补充协议都经过了多轮磋商，在完全自愿和协商一致的情况下达成合同，合同完全有效。一审法院在认定合同效力时适用了物权法和最高院关于买卖合同的相关解释，适用法律正确。案涉合同没有损害其他人任何人的利益，也不存在范水仙所说的恶意串通情形，没有无效事由。二、一审法院判决的90万元违约金并非可得利益损失。范水仙恶意毁约，谢伟、张媛媛在不得已的情况下重新购买房屋，支付购房款并办理过户登记，为此额外支出的116万元是直接损失，并不是可得利益损失。三、范水仙的行为不仅是毁约，而且一直恶意隐瞒婚姻状况，交易时提交户口本，假称自己是丧偶单身，多次表示可以采用唯一住房抵押等方法终止合同的履行，谢伟、张媛媛直至一审开庭前才得知其已婚的事实。范水仙在房价上涨时主张其无权处分共有财产以避免损失，是一种欺诈行为。范水仙以其儿子的教育和投资为由，收取93万元定金并要求将合同约定的房产按揭还清，但事实是范水仙及其儿子不仅通过违约获得了利益，而且利用前期定金获得了投资收益。四、谢伟和张媛媛在得知范水仙真实的婚姻状况后，改变了诉讼请求，要求对方赔偿损失。在一审法官协调下，范水仙签订了归还定金和购房款的相关承诺和协议，但在9月中旬即最后期限才交付。为了减少损失，谢伟、张媛媛在尚未准备充分的情况下，在同一小区购买了户型和面积相近的房子，但是楼层和环境远不如案涉房屋。目前房价已经上涨，如果按照当时的房价综合考量，将可以更便宜的价格购得同等条件房屋。谢伟、张媛媛为重新购房支出的借款利息和房租损失是范水仙违约行为导致的直接结果，因此一审不支持税费损失是不合理的，房子本身的价值差异也应适当予以考虑。综上，范水仙恶意违约造成多种谢伟、张媛媛损失，而范水仙却通过违约行为获利至少50万元。 二审中，谢伟、张媛媛向本院提交税收缴款书两份、浙江增值税普通发票两份、浙江省政府非税收入通用票据一份，以证明谢伟、张媛媛向案外人购买房屋的事实。范水仙对除去补充协议约定的100万元装修转让金之外的合同内容予以认可。范水仙向本院提交保利东湾6-1-402室2018年初现场照片，以证明谢伟、张媛媛向案外人购买的房屋实际为毛坯房，双方签订的补充协议约定的装修款100万元，系虚构的事实。谢伟、张媛媛对范水仙证据的真实性无异议，通过补充协议对总房款进行约定，系行业惯例，不存在虚报房款的事实。本院认为，双方当事人对前述证据的真实性均无异议，本院予以确认，结合双方当事人的陈述，该些证据可以证明谢伟、张媛媛以340万元的总房价向案外人购买了保利东湾6-1-402室，该房屋为毛坯房。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：案涉房屋登记于范水仙名下，且范水仙在谢伟、张媛媛及居间方询问其婚姻状况时，范水仙提供了婚姻状况显示“丧偶”的《常住人口登记卡》。案涉《杭州市房屋买卖合同》及《补充协议》系范水仙与谢伟、张媛媛在中介公司居间下达成的意思表示的一致，不存在违反法律法规规定的无效情形，应属有效。至于案涉房屋是否属范水仙及其丈夫共同共有，因涉及案外人权利，本院不予审查，亦不影响案涉房屋买卖合同及补充协议的效力。现根据查明的事实，案涉房屋不能继续履行的原因在于范水仙，谢伟、张媛媛以范水仙违约为由要求解除前述两份合同，原审法院予以支持，有充分的事实及法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款的规定，违约损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据前述规定，范水仙应赔偿谢伟、张媛媛相应的损失。因案涉《房地产估价报告》的估价时间点为2017年7月31日，而谢伟、张媛媛提出解除合同的时间为2017年8月16日。故范水仙主张以该估价报告作为本案房屋差价损失的依据不足，本院不予采纳。参考谢伟、张媛媛另行购买房屋的价格，原审法院认定房屋差价损失为90万元，尚属合理。该房屋差价损失即为谢伟、张媛媛可依据案涉房屋取得的履行利益，亦属范水仙签订房屋买卖合同时可预见的范畴。至于谢伟、张媛媛主张的利息损失、中介费损失，为其取得前述履行利益所应支出的成本，本院不予支持。对于评估费，本院酌情确定由谢伟、张媛媛与范水仙各半承担。综上，原审判决事实认定清楚，但实体处理不当。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州经济技术开发区人民法院（2017）浙0191民初2005号民事判决第一、二项； 二、撤销杭州经济技术开发区人民法院（2017）浙0191民初2005号民事判决第三、四、五、六项； 三、范水仙于本判决生效之日起十日内赔偿谢伟、张媛媛评估费损失4562.5元； 四、驳回谢伟、张媛媛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费19300元，减半收取9650元，保全申请费5000元，合计14650元，由谢伟、张媛媛共同负担6466元，由范水仙负担8184元；二审案件受理费9157元，由谢伟、张媛媛共同负担6027元，由范水仙负担3130元。（谢伟、张媛媛已经预缴二审案件受理费5608元，剩余应负担的诉讼费419元于本判决生效之日起十五日内缴纳至本院；范水仙已经预缴二审案件受理费12800元，于本半决生效之日十五日内至本院办理退费。） 本判决为终审判决。 审判长  毕克来 审判员  徐 丹 审判员  盛 峰 二〇一八年七月十三日 书记员  姚丽萍