浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终3289号 上诉人（原审被告）：金国祥，男，1961年8月25日出生，汉族，住杭州市临安区。 委托诉讼代理人：杨永生，浙江龙剑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡军华，男，1971年3月16日出生，汉族，住杭州市临安区。 委托诉讼代理人：张立骏，浙江天晟律师事务所律师。 上诉人金国祥因与被上诉人胡军华房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市临安区人民法院（2017）浙0185民初4480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2014年2月14日，胡军华与金国祥签订《协议》一份，约定金国祥将西墅街420号一层及二层街面房子三间出租给胡军华；租金20000一年，租期为5年，房租一年一付，房价根据市场价提升；为保证双方承诺信用，胡军华付金国祥10000元作为押金，合同期满金国祥归还于胡军华，如政府拆迁，装潢归胡军华所有，胡军华配合金国祥做好拆迁，胡军华合同期满自行退租，所有装潢归金国祥所有。此后，胡军华对案涉租赁房屋进行了大部分装修，并以该租赁房屋所在地注册登记了“临安云雷瓷砖店”，登记的经营者为胡军华。 2016年2月30日，双方又签订《租房协议》一份，约定金国祥将西墅街420号一层及二层街面房子三间出租给胡军华；房屋租金为33500元，每年提前一个月交清一年租金；租期为5年，从2014年3月10日至2019年3月10日止，房租一年付一次，计价根据市场价提升；为保证双方承诺信用，胡军华付金国祥40000元作为押金，合同期满金国祥将押金退还给胡军华，如政府拆迁，装潢费归胡军华所有，胡军华配合金国祥做好拆迁；胡军华合同期满自行退租，所有装潢归金国祥所有。《租房协议》还约定了其他的权利与义务。 2017年7月25日，金国祥与临安市人民政府锦北街道办事处签订包含案涉租赁房屋在内的《征地房屋补偿安置协议》。 另查明，金国祥收取胡军华押金40000元。胡军华已支付2017年3月10日至2018年3月9日止的租金37000元。胡军华于2017年8月30日腾空案涉房屋。 另查明，案涉房屋所在区块的征地房屋补偿实施方案即《锦北街道西墅村城中村改造一期项目征地房屋补偿实施方案》第八条第（三）款第2点规定：“住宅房屋在暂停办理相关手续前经批准用于经营的，按实际经营的合法建筑面积给予经营者适当补助（含搬迁费），其中：沿街底层为460元/㎡，其他为260元/㎡。” 胡军华诉至原审法院，请求判令：1.金国祥立即退还租房押金40000元；2.金国祥立即退还房屋租金18500元；3.金国祥支付装修赔偿款302000元；4.金国祥支付经营者补助费（营业贴损）130082元；5.本案诉讼费用由金国祥承担。 原审法院认为：一、关于案涉房屋的装修补偿款金国祥是否应支付给胡军华及支付多少的问题。双方在《租房协议》第3条中明确约定“如政府拆迁，装潢费用归胡军华所有”，故根据该条约定，胡军华装修补偿款应归胡军华所有；庭审中，双方均认可胡军华承租案涉房屋后对房屋进行了装修；故金国祥应支付胡军华相应的装修补偿款。而关于金国祥应支付多少装修补偿款给胡军华的问题，原审法院认为，根据庭审中双方的陈述，可以确认一楼绝大部分为胡军华装修，二楼胡军华装修了部分，但现有证据无法明确双方各自投入的装修金额，结合双方的陈述，原审法院酌情确认金国祥支付胡军华装修补偿款260000元。二、关于胡军华主张的经营者补助问题。《锦北街道西墅村城中村改造一期项目征地房屋补偿实施方案》第八条第（三）款第2点规定：“住宅房屋在暂停办理相关手续前经批准用于经营的，按实际经营的合法建筑面积给予经营者适当补助（含搬迁费），其中：沿街底层为460元/㎡，其他为260元/㎡。”根据该款规定，经营者补助应该为经营者享有，本案中的案涉租赁房屋的实际经营者为胡军华，故一层的经营性贴损（含搬迁费），根据评估报告的记载为83108.2元应由胡军华享有，该款项金国祥应支付给胡军华。关于案涉房屋二层的经营者补助问题，双方均认为并不是所有的二层都由胡军华在使用，故原审法院根据庭审中胡军华、金国祥的陈述酌情确认二层的营业贴损中的31000元由胡军华享有，该款项金国祥应支付给胡军华。另，根据庭审中胡军华、金国祥的陈述，金国祥收取胡军华押金40000元，现双方的租赁关系早已因拆迁而终止，故该押金40000元，金国祥应予以返还。另，胡军华已支付2017年3月10日至2018年3月9日止的租金37000元，但双方的租赁关系早已终止，故对胡军华要求金国祥退还房屋租金18500元的诉讼请求，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2018年3月16日判决：一、金国祥于判决生效之日起十日内返还给胡军华押金40000元；二、金国祥于判决生效之日起十日内返还给胡军华租金18500元；三、金国祥于判决生效之日起十日内支付给胡军华装修补偿款260000元、经营者补助费114108.2元，合计374108.2元；四、驳回胡军华的其他诉讼请求。如金国祥未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8659元，减半收取4329.5元，由胡军华负担472.5元，由金国祥负担3857元；财产保全申请费2770元，由金国祥负担。 宣判后，金国祥不服，向本院提起上诉称：原审法院有关经营者补助费的判决系认定事实不清，适用法律错误。一、金国祥与胡军华之间的《租房协议》第三条约定，如政府拆迁，装璜费用归乙方所有。该条对租赁合同关系终止后的后续问题的处理作出明确约定，胡军华所享有的权利仅及于装璜费用，除此之外胡军华对租赁物或针对租赁物的补偿不再享有其他任何权利。经营者补助费并不属于装璜费用，胡军华对其不享有任何权利。在《租房协议》有效且不违反法律强制性规定的情况下，应按《租房协议》的约定解决金国祥与胡军华之间纠纷，经营者补助费应按协议认定为金国祥所有。二、《锦北街道西墅村城中村改造一期项目征地房屋补偿实施方案》第八条第三款第二点“按实际经营的合法面积给予经营者适当补助（含搬迁费）”的规定，只是就征地相关项目所作的补偿，其本身为倡导性规定，不具备法律强制效力，无权就相关补偿费用的归属作出规定，同时也无权排除当事人之间通过协议约定该笔费用的归属。三、即使按照《锦北街道西墅村城中村改造一期项目征地房屋补偿实施方案》的规定，胡军华所享有的经营者补助费也达不到原审法院所认定的金额。胡军华作为实际经营者只实际使用涉案房屋的一楼100平方米左右，二楼的50平方米左右，据此计算的补助费金额应为59000余元，而不是原审法院认定的114108.2元。综上，原审法院有关经营者补助费归属的判决事实不清，适用法律错误，依法应予以纠正。故提起上诉，请求：撤销原审判决第二项中有关经营者补偿费114108.2元的部分。 针对金国祥的上诉，胡军华答辩称：原审法院已经将本案相关事实调查清楚，所做出的判决有法有据、公正客观。经营者补助费是临安区政府经过协调会之后确定为给予经营者的补助，根据本案情况，应给予承租户胡军华。故请求驳回上诉，维持原判。 二审期间，金国祥、胡军华均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，予以确认。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据金国祥的上诉请求，本案二审的争议焦点为胡军华是否有权享有经营者补助费（含搬迁费）以及原审法院所酌定的经营者补助费数额是否合理。首先，关于胡军华是否有权享有经营者补助费。对此，金国祥认为，依据双方之间的《租房协议》约定，胡军华所享有的权利仅限于装潢费用。胡军华则认为，经营者补助费系给予经营者的补偿费用，其为涉案租赁房屋的实际经营者有权享有该补助费。本院经审查后认为，根据《锦北街道西墅村城中村改造一期项目征地房屋补偿实施方案》规定，按实际经营的合法建筑面积给予经营者适当补助（含搬迁费），并列明了房屋面积的补助标准。虽然双方当事人之间的《租房协议》中有关于如遇拆迁装潢费用归胡军华所有的约定，但该约定并不当然排除该补偿实施方案中关于经营者补助费的适用。因此，从上述补偿实施方案的规定来看，认定经营者补助费归实际经营者享有显然更具合理性，也更符合该补偿实施方案的本意。本案中，胡军华为涉案租赁房屋的实际经营者，故原审法院认定胡军华有权享有相应份额的经营者补助费，并无不当。其次，关于胡军华应实际享有的经营者补助费数额。对于胡军华实际租赁的房屋面积，双方当事人均认可涉案房屋的一层由胡军华租赁并进行经营，同时涉案房屋的二层部分面积亦由胡军华租赁并进行经营。根据前述补偿实施方案所规定的补助标准，原审法院所确定的应由胡军华享有的经营者补助费数额在合理范围内，应予以确认。综上，金国祥的上诉请求，依据不充分，无法得到支持。原审法院认定事实清楚，实体处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2582元，由金国祥负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 艳 审 判 员  盛 峰 审 判 员  睢晓鹏 二〇一八年七月十二日 法官助理  秦海龙 书 记 员  董 悦